湖北省黄梅县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂黄梅民初字第01899号
原告王正彪。
原告夏青。
共同委托代理人周文杰，湖北恩祺律师事务所律师。
被告湖北朋泰房地产开发有限公司。
法定代理人何向朋，该公司经理。
委托代理人袁乾，该公司职工。
原告王正彪、夏青与被告湖北朋泰房地产开发有限公司（以下称朋泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月15日公开开庭进行了审理，原告王正彪、夏青及其共同委托代理人周文杰，被告委托代理人袁乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王正彪、夏青诉称，原告于2014年3月10日与被告签订商品房买卖合同，由被告将其开发的鄂东新农茂1栋1单元2036号商铺出售给原告，原告按约定交付了首付购房款，并通过银行按揭交清了全部购房款。合同约定，被告应当在2014年6月9日前将该商铺交付买受人使用，且在交付买受人使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。而被告至2014年9月7日才向原告交付房屋，且改变了原告房屋的原貌。因此，原告要求按合同约定解除双方的房屋买卖合同，由被告退还原告购房款242726.62元并支付违约金。
原告王正彪、夏青为支持自己的诉讼请求，向本院提供如下证据，1、原告王正彪、夏青的身份证复印件，结婚证复印件。证明原告的主体资格。2、原告王正彪、夏青与被告朋泰公司之间签订的《商品房买卖合同》，《住房按揭借款合同》、《鄂东新农茂交委托统一经营管理协议书》。证明《商品房买卖合同》签订的时间是2014年3月10日，按合同第十五条规定，原告可以要求退房，被告应该赔偿损失。3、鄂东新农茂房屋交接单。证明被告是在2014年9月7日交付商铺。4、王正彪、夏青银行账户明细查询清单、朋泰公司开出的收据一份（金额为17824元）、黄冈市地税开具的收据一份（金额为226292元）、鄂东新农茂房屋交房代收费用缴款单。证明原告支付了首付购房款及房产证登记费、契税相关费用。5、商铺现场图。拟证明被告改变了房屋的原貌，并且没有告知原告及征求原告的意见。6、湖北恩祺律师事务所出具的律师函一份及送达凭证。拟证明2015年5月15日被告收到了原告的退房请求。
被告辩称：1、本案程序错误，漏列当事人，应当追加贷款银行为本案被告。2、原告不诚信，且有一定恶意，认为投资商铺未来的预期达不到目的。3、本案的撤销权已经超过1年。4、原告实际支付购房款为226292元，其中含租金69807元，是我方支付给原告的。原告已将商铺实际使用并出租。5、我方没有出现违约事宜，房屋已经实际交付，并且我司已将办理产权登记的相关手续交至有关部门备案。我方希望法庭能够以调解的方式结案。
被告朋泰公司为支持自己的抗辩理由向本院提供如下证据，1、《商品房买卖合同》。2、《鄂东新农茂委托统一经营管理协议书》。拟证明双方签订了上述合同，且办理了《鄂东新农茂房屋交接单》，因此，不存在逾期交房的事实，在签订该协议的同时，原告已将房屋交付给朋泰公司代为经营管理，且朋泰公司已交付租金为69807元。在原告没有将购房款付清前，朋泰公司无法办理出相关证件。
上述证据，经庭审举证、质证，被告朋泰公司对原告证据1－4的真实性无异议，对证据5有异议，朋泰公司没有改变房屋的原貌，对证据6有异议，认为不能证明朋泰公司收到了该律师函，只能证明原告发出了该律师函。万英不是朋泰公司的员工，是朋泰公司销售处员工，朋泰公司的销售业务全部外包。原告王正彪、夏青对被告证据1、2的真实性无异议，认为委托管理协议上约定委托管理的时间是2014年8月9日至2017年8月9日，委托管理时间应当以房屋买卖合同的交房时间起算。
经庭审质证，并结合当事人陈述，本院认为，原告证据1－4，被告证据1、2，证据的真实性对方均无异议，本院予以确认。原告证据5，经与本案其他材料核对，真实性本院予以确认。原告证据6律师函，系朋泰公司销售处员工万英收到。
依据双方当事人陈述、举证、质证，结合庭审审理情况，本院查明如下事实：原告王正彪、夏青系夫妻关系。2014年3月10日，原告王正彪、夏青与被告朋泰公司签订《商品房买卖合同》、《委托统一经营管理协议书》。原告以436292元的价款购买被告开发的鄂东新农茂2层2036号商铺，原告将该商铺委托被告经营三年，自2014年8月9日至2017年8月9日。委托统一经营管理协议书约定，甲方王正彪前两年的固定收入69807元在甲方购买商铺款中一次性支付。《商品房买卖合同》约定，出卖人朋泰公司应当在2014年6月9日前将该商铺交付买受人王正彪、夏青使用。同时，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第一、二项处理：1、买房人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失；2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。协议签订后，当日原告缴纳首付款226292元（其中包括被告支付给原告商铺前两年的租金69807元），余款21000元原告申请办理银行按揭贷款支付。2014年9月7日，被告朋泰公司与原告王正彪、夏青办理鄂东新农茂房屋交接单，被告朋泰公司将其开发的鄂东新农茂2层2036号商铺交付原告王正彪。同日，原告王正彪以刷卡的方式向朋泰公司预交了17842元的办证费用。2015年5月15日，湖北恩祺律师事务所接受王正彪委托，出具一份律师函，要求退房并由朋泰公司退还原告购房款并支付违约金。该律师函通过圆通快递送达，收件人万英，经查万英系朋泰公司销售处员工。
另查明，原告王正彪、夏青与被告朋泰公司签订《委托统一经营管理协议书》后，原告王正彪、夏青按协议约定将该商铺委托被告经营，被告按约定将商铺出租并将两年租金69807元交给原告抵作原告首付购房款。被告建设的鄂东新农茂商铺为框架结构，原告商铺在委托被告经营期间，原告2036号商铺和他人2037号商铺之间原有的隔墙被拆除。
本院认为，原告王正彪、夏青与被告朋泰公司之间签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，内容合法有效。合同约定大部分权利义务已履行完毕，且双方未出现根本性违约行为，原告要求解除双方的房屋买卖合同，本院不予支持。合同第九条约定，逾期交房超过60日的，买受人有权解除双方的房屋买卖合同，合同约定的交房时间为2014年6月9日，合同约定逾期60日的交房时间为2014年8月8日，而原告王正彪、夏青与被告签订的《委托统一经营管理协议书》约定，原告王正彪、夏青同意将自己合法拥有的产权商铺委托给被告朋泰公司全权经营管理，自2014年8月9日至2017年8月9日。且在2014年9月7日，原告王正彪、夏青与被告朋泰公司办理了该商铺的交接。因此，可视为买受人要求继续履行合同。合同第十五条约定，出卖人（被告）应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。买受人（原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第一、二项处理：1、买房人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失；2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。原告王正彪、夏青提出，被告朋泰公司未在规定的期限内为其办理房屋权属证书，2015年5月16日已向被告书面提出退房申请，满60日可向法院提起诉讼要求退房。在原告向本院提起诉讼前，被告已将原告办证的相关资料报产权登记机关备案，但目前尚未取得房屋产权证书。按双方合同第十五条约定，出卖人朋泰公司构成违约，但不构成解除合同的必备要件和根本性违约，为了维护交易的稳定性，原告要求退房，本院不予支持。按合同约定应按已付房价款的2%向买受人原告王正彪、夏青支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告湖北朋泰房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告王正彪、夏青违约金（226292元×2%）4525.84元。
二、驳回原告王正彪、夏青其他诉讼请求。
本案诉讼费4762元，由被告湖北朋泰房地产开发有限公司负担元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。
审判长 张月明
审判员 柯国华
审判员 赵 倩
二〇一五年十一月十日
书记员 赵 凯