天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0103民初1567号
原告：王德琴，女，1956年6月17日出生。
委托诉讼代理人：李晓霞，天津巨川律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马宁驹，天津巨川律师事务所律师。
被告：张华利，男，1973年9月26日出生。
委托诉讼代理人：顿永乐，天津四方君汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李岩，天津四方君汇律师事务所律师。
被告：贾琳，男，1971年2月3日出生。
被告：天津伟师企业管理咨询服务有限公司。
法定代表人：张华利，总经理。
委托诉讼代理人：顿永乐，天津四方君汇律师事务所律师。
原告王德琴与被告张华利、贾琳、天津伟师企业管理咨询服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王德琴及其委托诉讼代理人李晓霞，被告张华利的委托诉讼代理人顿永乐、李岩，被告贾琳到庭参加诉讼。被告天津伟师企业管理咨询服务有限公司第二次开庭时经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：
1.判令确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已于2016年11月25日解除；
2.判令被告张华利、贾琳支付原告延期给付2016年度房屋租金违约金50000元；
3.判令三被告腾空房屋（面积约为940平方米，具体以实际勘测为准），交还原告；
4.判令被告张华利、贾琳支付原告房屋使用费86000元（2016年11月26日至2017年1月25日），并比照房屋租金标准顺延至实际腾空房屋之日；
5.判令三被告向原告支付房屋水费11664.4元，电费54483元，暖气费29384元，共计95531.4元；
6.判令被告办理关于租赁房屋上营业执照、税务登记相关注册地址的迁出事项，并处理完毕健身房内会员安置、退费等事宜；
7.本案诉讼费用由三被告承担。
事实和理由：原告与被告张华利、贾琳于2014年9月25日签订《房屋租赁合同》，租赁原告位于天津市河西区琼州道X号X宿舍楼（一至三层），被告于2014年11月19日成立被告天津伟师企业管理咨询服务有限公司从事健身事业，租赁期限自2014年10月1日至2022年12月15日，合同约定2014年10月1日至2018年12月14日房屋租金每年520000元，每年房屋租金应于上一租期届满前三十天一次性支付，即每年11月15日前支付下一年租金。2015年11月16日，被告仅支付房屋租金260000元，被告张华利、贾琳违反合同约定没有一次性支付租金，经原告多方催促，直至2017年1月3日共分6次才支付完毕2016年度剩余房屋租金。2016年11月15日前，被告应支付2017年度房屋租金，但被告至今仍未支付。2016年11月10日，原告向被告催收2016年度房屋租金及各项费用。2016年11月23日，原告通知被告解除《房屋租赁合同》并腾房。被告从租赁开始共拖欠房屋水费11664.4元，电费54483元，暖气费29384元，经相关部门催促，原告垫付房屋水费、电费、暖气费共计95531.4元，被告至今未支付原告上述费用。综上所述，原告认为，被告负有按照合同约定按期支付房屋租金、缴纳水电费、供暖费的义务，按照合同约定，被告欠租金超过七日，仍不能支付房租，原告有权收回房屋，终止租赁关系，并由被告承担全部违约责任。房屋租赁合同系原、被告双方自愿签订，公平合法，双方理应受约束并遵守，被告严重违反合同约定，原告有权解除合同，并收回房屋。为维护原告合法权益，秉承契约精神，特根据《民事诉讼法》之规定，向贵院提起诉讼。
原告向本院提供如下证据：
1.天津市河西体育馆证明及房屋使用权证5页，证明原告王德琴对房屋享有使用权并可对外转租；
2.原告与被告张华利、贾琳签订的房屋租赁合同7页，证明租赁事实及相关的权利义务内容；
3.催缴房租通知及签收单3页，证明被告拖欠房屋租金，原告向其催缴的事实，被告已经收到；
4.解除合同及腾房通知、邮寄回单、签收单6页，证明原告已向被告通知解除合同，要求腾房并支付拖欠的房屋租金及水费、电费、暖气费等事宜，该房屋租赁合同已于2016年11月25日解除；
5.2016年房屋租金汇款凭证8页，证明被告未按照合同约定在2015年11月15日前一次性全部支付2016年度房屋租金520000元；
6.电费收据及支付凭证5页，证明被告拖欠电费54483元，已由原告为其垫付；
7.水费支付凭证3页，证明被告拖欠水费11664.4元，原告已经垫付；
8.采暖费发票3页，证明被告拖欠采暖费29384元，由原告为其垫付；
9.天津市河西体育馆证明，证明原告代被告垫付房屋电费54483元，交付电费时间为2015年12月25日至2016年11月25日期间的电费，原告为被告垫付水费11664.4元，水费支付时间自2014年9月至2016年9月25日；
10.原告与天津河西体育馆签订的租赁合同，证明原告从产权管理人处租赁取得该房屋。
被告张华利、天津伟师企业管理咨询服务有限公司辩称，不同意解除租赁合同，不同意支付2016年房屋租金的违约金及不同意腾房。2017年已经产生的房屋使用费及尚未支付的水电费、暖气费，被告愿意积极偿还。张华利的行为并没有造成根本性违约，不应当判令合同解除。
被告张华利、天津伟师企业管理咨询服务有限公司向本院提供如下证据：
交易明细回单，证明交过水电费，具体时间不清楚。
被告贾琳辩称，本人与王德琴不存在租赁合同关系，请求驳回全部诉讼请求。
被告贾琳向本院提供如下证据：
1.转让协议原件一份，证明贾琳已退出企业；
2.企业名称预先核准通知书1页，证明企业的股东。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据，本院认定如下：
原告证据3，被告张华利、天津伟师企业管理咨询服务有限公司的质证意见为签收人不是被告张华利，快递单没有标注具体内容，不能证明原告邮寄的是催款函。本院认为，该证据系原告向被告的执业地点寄送的催款函，故对其真实性本院予以采信。
原告证据4，被告张华利、天津伟师企业管理咨询服务有限公司的质证意见为对真实性认可，证明目的不认可。本院认为，该证据与本案具有关联性，可作为有效证据使用。
被告贾琳证据1，原告的质证意见为真实性无异议，关联性不认可，房屋租赁合同为贾琳与原告签订，而且贾琳与杜锴签订的转让协议转让的是迈乐动，与原告无关，属于被告贾琳内部行为，不影响对外的债权债务。本院认为，该证据不能对抗善意第三人即原告，故对其证明目的，本院不予采信。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
坐落天津市河西区琼州道X号房屋使用人系案外人天津市河西体育馆。2002年5月16日原告与案外人天津市河西体育馆签订房屋租赁合同，租赁地点为天津市河西区琼州道X号（X宿舍楼，一至三楼及西楼后街平房），租赁期限8年，至2010年5月15日，年租金为150000元、170000元、190000元、200000元不等。2003年2月1日、2006年1月13日就房屋租金签订补充协议二份，2010年8月5日案外人天津市河西体育馆为原告出具证明一份，证明原告租赁房屋可转租可从事商业或服务业，租赁房屋期限从即日起到2023年1月止。2010年3月26日案外人天津市河西体育馆与原告签订房屋租赁合同一份，延长租赁期限自2013年2月1日始至2018年1月31日止，租赁地点及租金不变。2014年9月25日原告（甲方）与被告张华利、贾琳（乙方）签订房屋租赁合同，租赁地点与前期合同地点相同，出租房屋用于健身房业务。房屋租金自2014年10月1日至2018年12月14日每年房屋租金为人民币520000元，之后每年递增。租赁期限至2022年12月14日止。房屋租金支付采取先行支付、后期使用的方式，按每年一次性支付，各期房屋租金应于上一租期届满前30天一次性支付，以甲方收到租金日为准，即每年11月15日前一次性支付每年房租，同时约定，如乙方逾期支付租金，欠交租金超过7日，仍不能支付房租，视同违约，甲方有权收回房屋，终止租赁关系，所交房屋押金不予退还，并由乙方承担全部违约责任。合同签约时，承租人需支付房屋押金50000元，该押金不得冲抵房屋租金。合同签字生效之日起，乙方提前解约或违约，押金不予退回。在租期内，甲乙双方任何一方提前解除合同的，违约方需向守约方支付相当于一个月的租金的违约金，同时应提前60日以书面方式通知对方，并征得对方同意。乙方应按时向相关部门直接支付因租用该房屋而产生的有关费用，包括但不限于水费、电费、供暖费、煤气费、治安费、存车费、消防费、垃圾费、排污费等费用。如经甲方催促，乙方仍欠交费用，超过10天，由乙方承担全部违约责任。合同签订之日，原告将出租房屋交由被告张华利、贾琳经营的天津伟师企业管理咨询服务有限公司使用。被告张华利、贾琳向原告支付房屋租金至2015年10月，之后未再交纳房屋租金。支付水费至2014年9月24日，自2014年9月25日至今水费未交，电费自2015年12月25日至2016年11月25日欠交54483元，欠交2016年度采暖费29384元。被告天津伟师企业管理咨询服务有限公司于2017年1月18日支付水电费共计8623元，但该费用不在原告起诉范围内。原告将被告拖欠的水电费于2017年1月22日分三笔支付给天津市河西体育馆。采暖费于2017年1月19日向天津盛丰地热技术开发有限公司支付。水费于2016年1月18日支付5000.45元，2017年1月22日支付5981元。
被告天津伟师企业管理咨询服务有限公司成立于2014年10月19日。办公地点在租赁房屋内。该公司有5名股东，分别是张华利、贾琳、李丕茂、杜硕、杜锴，注册资金为1000000元。2016年6月8日，被告贾琳因为股东经营理念不同，贾琳退出经营，股份未退。
2015年11月15日被告张华利向原告支付下年度一半房租260000元，后260000元分了6次支付，分别是2016年6月12日支付50000元，2016年6月30日支付30000元，2016年7月31日支付30000元，2016年9月8日支付30000元，9月9日支付20000元，2017年1月3日支付100000元，结清2016年520000元的房租。被告张华利、贾琳仅支付2016年11月25日至2016年12月25日的水电费8623元。2016年11月10日，原告通过EMS向被告张华利、贾琳邮寄解除合同、支付租金及腾房的通知，2016年11月23日原告再次向被告张华利、贾琳通过EMS方式向其送达解除合同及腾房通知，被告张华利签收，贾琳本人签收，同时向租赁房屋也邮寄了一份解除合同及腾房通知，工作人员签收。现被告张华利、贾琳未按照合同约定时间向原告支付房屋租金，故原告诉至法院，请求判如所请。
经当事人确认，本案争议焦点为：被告未按时向原告交纳房屋租金，原告是否有权解除合同。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”和九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”及第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，本案中，原告与被告张华利、贾琳签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，本院予以确认。合同履行期间，被告张华利、贾琳自2015年11月15日即未全额交纳下年度房屋租金，至2017年1月3日方将2016年度房屋租金补齐，对使用期间的水电费、采暖费也未按期交纳。被告行为属于违约，在此种情形下，原告于2016年11月10日、11月23日二次通过EMS方式向被告送达催款通知及解除房屋租赁合同通知的行为，符合法律规定，原告有权与被告解除合同。
综上，关于原告的第1项诉讼请求，确认原告与被告张华利、贾琳双方签订的房屋租赁合同于2016年11月25日解除的主张，因被告张华利、贾琳收到解除合同通知书是在2016年11月25日，据此，原告的该项请求，符合法律规定，本院予以支持。
关于原告的第2项诉讼请求，要求被告张华利、贾琳支付延期给付2016年度房屋租金的违约金50000元的主张，符合合同约定，也未违反法律禁止性规定，故本院予以支持。
关于原告的第3项诉讼请求，要求三被告腾空坐落天津市河西区琼州道X号（X宿舍楼一至三楼，约940平方米）房屋交还原告的主张，鉴于被告张华利、贾琳系合同相对方，被告天津伟师企业管理咨询服务有限公司系诉争房屋的实际使用人，因此，原告的上述主张，于法不悖，本院应予支持。
关于原告的第4项诉讼请求，要求被告张华利、贾琳向其支付2016年11月26日至2017年1月25日房屋使用费86000元，并比照原房屋租金标准支付房屋使用费至实际腾空房屋之日止的主张，基于被告张华利已将2016年全年房屋租金支付完毕，故原告要求被告张华利、贾琳支付2016年12月15日至2017年1月23日房屋租金56986元及至腾房之日止的房屋租金的主张，符合合同和法律规定，本院予以支持，超过部分，本院不予支持。
关于原告的第5项诉讼请求，要求被告张华利、贾琳支付2014年9月至2016年9月25日拖欠水费11664.4元的主张，鉴于原告已代被告履行了交费义务，故原告的诉请，本院予以支持。关于原告要求被告张华利、贾琳支付2015年12月25日至2016年11月25日期间电费54483元的主张，鉴于原告已代被告履行了缴费义务，故原告的诉请，本院予以支持。关于原告要求被告张华利、贾琳支付2016年度采暖费29384元的主张，鉴于原告已代被告履行了缴费义务，故原告的诉请，本院予以支持。
关于原告要求被告张华利、贾琳办理关于租赁房屋上营业执照、税务登记相关注册地址迁出事项，并处理完毕健身房内会员安置、退费事宜，不符合双方约定，本院不予支持。
关于被告贾琳辩称，已从被告天津伟师企业管理咨询服务有限公司退股问题，从现有证据，不足以证明其已退出股份，且未书面告知原告退股，因此，被告贾琳作为合同相对方，仍应向原告履行支付房屋租金、水费、电费、采暖费的义务。
关于被告贾琳辩称，自2015年原告提供的房屋管道老化，造成水一直不能正常使用，后俱乐部自行进行整修花费82600元，同时造成210000元损失问题，被告就此未提出反诉，故本案不宜一并解决。被告贾琳可就此问题，另案解决。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告王德琴与被告张华利、贾琳签订的房屋租赁合同于2016年11月25日解除；
二、本判决生效之日起7日内，被告张华利、贾琳向原告王德琴支付违约金50000元；
三、本判决生效之日起7日内，被告张华利、贾琳、天津伟师企业管理咨询服务有限公司将坐落天津市河西区琼州道X号（X宿舍楼一至三楼，约940平方米）房屋腾交原告王德琴；属于被告张华利、贾琳、天津伟师企业管理咨询服务有限公司的物品由其自行清理；
四、本判决生效之日起7日内，被告张华利、贾琳向原告王德琴支付2016年12月15日至2017年1月23日房屋使用费56986元；
五、本判决生效之日起7日内，被告张华利、贾琳按原房屋月租金标准43000元，向原告王德琴支付自2017年1月24日起至实际腾房之日止房屋使用费；
六、本判决生效之日起7日内，被告张华利、贾琳向原告王德琴支付水费11664.4元、电费54483元、采暖费29384元，共计95531.4元；
七、驳回原告王德琴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4773元，减半交纳2386.5元，由原告王德琴负担299.1元，被告张华利、贾琳负担2087.4元（此项于本判决生效之日起7日内执行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 蔡荣华
二〇一七年四月十三日
书记员 李 璐
本案引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。