温州市龙湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温龙民初字第297号
原告：温州万科力天置业有限公司。
法定代表人：张瑜。
委托代理人（特别授权）：陈永旭。
被告：黄建国。
被告：潘丽芬。
原告温州万科力天置业有限公司（以下简称：万科置业）与被告黄建国、潘丽芬商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年4月26日立案受理后，依法由审判员李以后适用简易程序于2013年6月3日公开开庭进行了审理。原告万科置业的委托代理人陈永旭，被告黄建国、潘丽芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2012年2月20日，被告黄建国、潘丽芬作为买受人与原告签订《商品房买卖合同》及其附件，约定：买受人购买原告开发的“润园”（推广名：万科龙湾花园）第6幢901号商品房，建筑面积175.48平方米，商品房单价为每平方米36841.42元，总价为6464932元；买受人应在2012年6月15日前支付首期房款3884932元，剩余房款258万元申请银行按揭贷款；买受人应按照银行要求积极提供按揭贷款所需全部资料，按揭贷款应在政策规定的按揭放款条件达到后20日内到达原告账户，否则按合同第八条承担逾期付款的违约责任；因买受人未能办齐按揭手续的资料导致未能在合同约定的时间内按揭付款的，责任由买受人自行承担，买受人应按合同第八条约定承担逾期付款的违约责任；买受人未按合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金等。合同签订后，被告黄建国、潘丽芬仅支付房款100万元，尚欠首期房款2884932元。虽经原告多次催要，两被告拒不支付拖欠的首期房款，并导致合同无法办理登记备案。嗣后，银行按揭放款条件达到，原告采取各种方式多次通知两被告支付拖欠的首期房款，并按照合同约定办理按揭贷款手续，支付按揭购房款。但是，两被告收到原告的通知后，未支付拖欠的首期房款，也未按照约定及时办理按揭贷款手续，以致原告至今未能收到剩余购房款。原告认为，两被告拒不办理按揭贷款手续以及时足额支付剩余购房款的行为已构成违约。故请求法院判令：1、判令被告黄建国、潘丽芬继续履行《商品房买卖合同》及附件，于判决生效之日起十日内支付首期未付部分2884932元并办妥银行按揭贷款手续支付按揭购房款258万元，逾期未支付上述购房款5464932元，则由被告黄建国、潘丽芬直接向原告一次性付清上述款项。2、判令被告黄建国、潘丽芬按日万分之三支付应付购房款5464932元的逾期付款违约金（2884932元自2012年6月16日起，2580000元自2012年9月5日起，均算至判决确定履行之日止。3、本案诉讼费由两被告承担。
原告在本院指定的举证期限内提供了如下证据：1、营业执照、组织机构代码，以证明原告主体资格。2、两被告身份证、结婚证，以证明被告主体资格及两被告系夫妻关系的事实。3、《商品房买卖合同》及其附件，以证明两被告作为买受人购买原告开发的“润园”（推广名：万科龙湾花园）第6幢901号商品房，建筑面积175.48平方米，商品房单价为每平方米36841.42元，总价为6464932元；买受人应在2012年6月15日前支付首期房款3884932元，剩余房款2580000元申请银行按揭贷款；买受人应按照银行要求积极提供按揭贷款所需全部治疗，按揭贷款应在政策规定的按揭房款条件达到后20日内到达原告账户，否则按合同第八条承担逾期付款违约责任；因买受人未能办齐按揭手续的资料导致未能在合同约定的时间内按揭付款，责任由买受人自行承担，买受人应按合同第八条约定承担逾期付款的违约责任；买受人未按合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金等。4、销售不动产统一发票，以证明被告黄建国、潘丽芬支付原告首期房款100万元，尚欠首期房款2884932元未付。5、温房售许字（2011）第017号，证明2011年12月30日，原告取得开发建设润园项目商品房预售许可证。6、《补充说明》，以证明2012年7月15日中国银行股份有限公司温州龙湾支行就按揭贷款放款条件作出说明。7、《补充说明》，以证明2012年7月20日中国邮政储蓄银行有限责任公司浙江省温州市分行就按揭贷款放款条件作出说明。8、《预售证报备通知》，以证明2012年7月21日中国邮政储蓄银行有限责任公司浙江省温州市分行已向浙江省分行报备预售楼盘和商品房预售证。9、《验收证明》，以证明被告黄建国、潘丽芬购买的润园项目6号楼于2012年8月15日工程结顶。10、催告函、国内特快专递邮件详情单、催告函、国内特快专递邮件详情单，以证明原告多次通知两被告支付拖欠的首期房款，并按约办理按揭贷款手续以支付按揭购房款。
被告黄建国、潘丽芬辩称：1、对原告诉称的事实及理由没有异议。2、我们现在没有钱，没有办法支付剩余的购房款。我们要求按以下三个调解方案处理：（1）要求换一套小套的商品房以减轻负担。（2）现在原告卖给别的人价格没有这么高了，要求原告把房价打8折或8.5折。（3）解除合同，被告放弃已支付的首期购房款100万元。
两被告均未向本院提供证据。
原告提交的上述证据经庭审出示质证，被告黄建国、潘丽芬对证据1-8没有异议。认为对证据9不清楚，原告证据10邮寄的地址是错误的，被告没有收到，被告只收到一次让被告缴款的通知，但不属于证据10的内容。本院认为，双方对证据1-8没有异议，上述证据亦符合有效证据的真实性、合法性及关联性法律特征，其证明力本院予以确认。证据9系涉案工程监理单位出具的确认工程结顶的验收证明，其内容客观，形式合法，与本案有关联，符合有效证据的法律特征，予以确认。证据10邮寄的地址并非两被告住所，原告也确认这几份催告函被告没有收到，故该证据证实原告已多次通知被告支付拖欠的首期房款并按约办理按揭手续的证明力不予确认。
根据上述确认的证据，结合原、被告陈述，本院认定事实如下：被告黄建国、潘丽芬系夫妻关系，于2000年8月31日登记结婚。2012年2月20日，原告作为出卖人，被告黄建国、潘丽芬作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定：第一条，项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于温州市龙湾行政中心区、编号为温州市龙湾城市中心区A-09的地块的建设用地使用权；出卖人经批准在上述地块上建设商品房，建设项目名称润园（推广名：万科龙湾花园）。第二条，商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为温州市房产管理局，预售许可证号为2011第017号。第三条，买受人所购商品房基本情况。买受人购买的商品房（其房屋平面图见本合同附件一）为本合同第一条规定的项目中的第6幢901号房，该商品房土地使用年限自2011年8月22日至2081年8月21日。该商品房设计用途为住宅，属框剪结构，层高3.15米，有阳台一个，其建筑样式为非封闭式，建筑面积175.48平方米。其中套内建筑面积148.20平方米，应分摊的共有建筑面积27.29平方米。第五条，计价方式与价款。该商品房价款按建筑面积计算，单价36841.42元／平方米，总金额陆百肆拾陆万肆仟玖佰叁拾贰元整。第七条，付款方式及期限。选择按揭付款，买受人采取银行贷款按揭方式付款，2012年6月15日前支付首期房款人民币3884932元，剩余房款人民币2580000元，买受人申请按揭贷款。买受人应按照银行要求积极提供按揭贷款所需全部资料，按揭贷款应在政策规定的按揭放款条件达到后20日内到达出卖人即原告账户，否则按合同第八条承担逾期付款的违约责任；银行实际发放的按揭贷款金额少于买受人申请的金额时，买受人应在银行发放贷款之日起10日内付清差额部分，否则买受人按合同第八条承担逾期付款的违约责任；因买受人未能办齐按揭手续的资料导致未能在合同约定的时间内按揭付款的，责任由买受人自行承担，买受人应按合同第八条约定承担逾期付款的违约责任；第八条，买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金……。
被告黄建国、潘丽芬已于2012年1月16日向原告支付了预收购房款1000000元。
原告于2012年7月15日与中国银行股份有限公司温州龙湾支行签订《房屋按揭合作协议》，于2012年7月20日与中国邮政储蓄银行股份有限公司温州市分行签订了《商品房贷款合作及担保协议》，中国邮政储蓄银行股份有限公司温州市分行已将原告取得的《商品房预售证》报备邮储银行浙江省分行。2012年8月15日，上述商品房工程完成结顶工程。中国银行股份有限公司温州龙湾支行和中国邮政储蓄银行股份有限公司温州市分行出具的“补充说明”中规定的银行按揭贷款条件均已达到。
审理中原告对其已通知被告办理按揭贷款手续的主张未提供充分证据，被告黄建国、潘丽芬确认收到一次缴款通知，但被告至今未予办理。
为此，原告提起本案诉讼。
本院认为：原告与被告黄建国、潘丽芬签订的《商品房买卖合同》，实为商品房预售合同，该合同双方主体地位平等，意思表示真实，且不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，对双方均有约束力。
根据《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本案原、被告已在《商品房买卖合同》第七条和合同附件八补充协议对付款方式作了明确约定。双方合同约定“2012年6月15日前支付首期房款人民币3884932元，剩余房款人民币2580000元，买受人申请按揭贷款。买受人应按照银行要求积极提供按揭贷款所需全部资料，按揭贷款应在政策规定的按揭放款条件达到后20日内到达出卖人即原告账户，否则按合同第八条承担逾期付款违约责任；因买受人未能办齐按揭手续的资料导致未能在合同约定的时间内按揭付款的，责任由买受人自行承担，买受人应按合同第八条约定承担逾期付款的违约责任；买受人如未按本合同规定的时间付款，……（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金……。”本案被告黄建国、潘丽芬仅于2012年1月16日向原告支付预收购房款1000000元，尚欠首期房款2884932元。涉案商品房工程于2012年8月15日完成结顶工程，符合政策规定的按揭放款条件已达到。被告在收到原告要求缴款的通知后至今不予办理银行按揭贷款手续，现原告要求被告继续履行《商品房买卖合同》及附件，于判决生效之日起十日内支付首期未付部分2884932元并办妥银行按揭贷款手续支付按揭购房款258万元，逾期则由两被告直接向原告一次性付清上述款项并按日万分之三支付应付购房款5464932元的逾期付款违约金，合法有据，本院予以支持。由于双方约定其中首期房款3884932元的支付时间为2012年6月15日，而被告仅支付1000000元，故原告要求尚欠首期房款2884932元的违约金自2012年6月16日起计算，符合双方约定和法律规定，应予以支持；对于按揭贷款258万元的支付，双方约定“按揭贷款应在政策规定的按揭放款条件达到后20日内到达出卖人即原告账户”，而原告未能提供充分证据证明其已通知被告办理按揭贷款以付清剩余购房款，现被告黄建国、潘丽芬确认“收到一次让被告缴款的通知”，结合原告提交的两份“催告函”落款时间分别为2013年1月10日、1月29日，故本院推定被告知道按揭放款条件达到后的20天截止期限为2013年2月份底止，被告应自2013年3月1日起至判决确定履行之日止向原告支付该部分款项的违约金，原告诉讼请求中超出部分，应不予支持。被告提出“换一套小套的商品房以减轻负担或房价打8折或8.5折或解除合同、被告支付的首期房款100万元放弃”的请求均缺乏合同和法律依据，现原告表示不同意，本院无法支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、判令被告黄建国、潘丽芬继续履行《商品房买卖合同》及附件，于判决生效之日起十日内支付首期未付部分的房款2884932元并办妥银行按揭贷款手续支付按揭购房款258万元，逾期未支付上述购房款5464932元，则由被告黄建国、潘丽芬直接向原告一次性付清上述款项，并按日万分之三的标准支付应付购房款5464932元的逾期付款违约金（其中2884932元自2012年6月16日起，2580000元自2013年3月1日起，均算至判决确定履行之日止）。
二、驳回原告温州万科力天置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50055元，减半收取25027.5元，由被告黄建国、潘丽芬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审判员 李以后
二〇一三年六月二十一日
书记员 叶玉婷