河南省郑州市管城回族区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0104民初5476号
原告（反诉被告）：李云霄，女，1989年12月1日出生，汉族，住郑州市管城回族区。
委托诉讼代理人：司明灯，河南瀛豫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王鸿杰，河南瀛豫律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：王林杰，男，1987年6月18日出生，汉族，住郑州市管城回族区。
委托诉讼代理人：袁艳玲，河南荟智源策律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈运，河南荟智源策律师事务所律师。
第三人：郑州创实房地产营销策划有限公司，住所地郑州市管城区航海路北、东环路东海轮城市风铃2幢1单元1层1号。
法定代表人：郭新强，总经理。
委托诉讼代理人：贾真，河南度邦律师事务所律师。
原告(反诉被告)李云霄与被告（反诉原告）王林杰及第三人郑州创实房地产营销策划有限公司（以下简称创实地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李云霄的委托诉讼代理人司明灯、王鸿杰，被告王林杰及其委托诉讼代理人袁艳玲，第三人创实地产公司法定代表人的委托诉讼代理人贾真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李云霄向本院提出诉讼请求：1.确认李云霄、王林杰双方于2017年3月11日签订的《房屋买卖合同》已解除；2.判令王林杰向李云霄支付违约金244000元；3.本案的诉讼费由王林杰负担。事实和理由：2017年3月11日，李云霄与王林杰在郑州创实房地产营销策划有限公司居间介绍下签订《房屋买卖合同》，合同约定：李云霄将其拥有的位于管城××区××大道××楼××单元××号房屋出卖给王林杰，并约定该房屋及其配套设施总价款为122万元，且房屋买卖双方应在本合同签订之日起70个工作日内，共同到房管局办理房产过户等相关手续。合同签订后，双方办理完解押、网签等手续，然因王林杰未在合同约定的期限内（2017年6月22日前）办理完银行贷款，至今银行仍未放款，期间李云霄多次催促，王林杰均置之不理。李云霄于2017年6月28日向王林杰邮寄《催告函》，2017年7月4日，李云霄向王林杰邮寄《合同解除告知函》，并要求追究王林杰的违约责任。
王林杰辩称，其没有任何违约行为，《房屋买卖合同》应当继续履行。理由如下：王林杰积极配合办理包括网签等程序在内的房屋过户手续，因此李云霄要求解除《房屋买卖合同》没有依据。反之，李云霄存在违约行为：1.合同约定的解押款为170000元，在解押当天，李云霄要求首付款增加10000元，为了合同继续履行，王林杰支付了180000元，为此，合同实现的时间延误了1天；2.原本约定的是2017年5月14日，李云霄、王林杰及第三人到房管部门办理网签手续，因抵押不动产注销未完成，直至2017年6月2日才办理完成网签手续，导致合同目的实现又延后15日；3.李云霄在2017年6月21日前（合同期内）到银行阻止银行发放贷款，导致银行贷款至今未发放。综上，李云霄构成违约，应驳回李云霄的本诉请求。
王林杰向本院提出反诉请求：1.判令双方继续履行2017年3月11日签订的《房屋买卖合同》，并判令李云霄协助办理过户手续，将涉案房屋及配套设施交付给王林杰；2.判令李云霄支付违约金244000元；3.本案反诉费由李云霄负担。事实和理由：2017年3月11日，李云霄、王林杰双方通过郑州创实地产公司签订了《房屋买卖合同》，合同生效后，王林杰如约履行了合同义务，但是李云霄多次违约并阻止合同目的实现。1.合同约定的解押款为170000元，在解押当天李云霄要求首付款增加10000元，为了合同继续履行，王林杰支付了180000元，为此，合同实现的时间延后1个工作日；2.2017年5月14日，郑州创实地产公司通知双方到房管部门办理网签手续，李云霄不同意办理网签，认为涉案房屋比相似房产售价低了6万多元，后中介公司通知2017年5月25日办理网签，但因李云霄所出售的房屋没有完成抵押注销登记，导致无法办理网签，直至2017年6月2日网签手续才完成，导致合同目的实现又延后15个工作日；3.网签之后，在未达到银行放款条件的情况下，李云霄前往王林杰申请贷款的银行找到负责人，称涉案房屋有纠纷并要求银行不要发放贷款。2017年6月21日，贷款银行接到房管局保函，王林杰达到放款条件，因贷款银行考虑到涉案房屋有纠纷，未发放贷款。综上，因李云霄多次违约，导致70个工作日内没有完成涉案房屋的过户手续。
李云霄对王林杰的反诉辩称，1.王林杰在网签时篡改真实交易价格，不足额支付首付款，构成严重违约。王林杰和中介公司称是为了多贷款，网签合同的金额比真实的交易价格多了6万元。王林杰称时间上延误了15个工作日是李云霄违约造成不属实，王林杰肆意篡改交易价格，试图多贷款，以此达到少付首付款的目的，严重侵害了李云霄的合法权益。另根据相关法律规定，以合法形式掩盖非法目的，双方的网签合同应属无效合同。2.王林杰未在合同约定的期限内办理银行贷款。期间，李云霄多次催促，王林杰均称是银行原因，与自己无关。李云霄于2017年6月28日向王林杰邮寄催告函，要求其限期履行合同义务，否则将构成违约。2017年6月29日，李云霄向王林杰和创实地产公司邮寄《合同解除告知函》，正式函告王林杰和中介公司，该《房屋买卖合同》因王林杰的违约而正式解除，并保留追究违约责任的权利。3.李云霄并未阻止王林杰的银行贷款审批，李云霄确实去过贷款银行，时间为2017年7月10日，当时合同已解除，李云霄了解到王林杰申请的贷款利率为九折，贷款银行称受理九折的额度不可能通过审批，但王林杰坚持九折，不同意基准利率，导致贷款一直没有审批通过。且李云霄无左右银行贷款审批的能力。故王林杰的说法没有事实和法律依据。
第三人创实地产公司针对本诉和反诉一并述称，《房屋买卖合同》约定的70日为过户时间，超过70个工作日并非全部是原、被告的原因，其中不动产抵押注销政策的实行、房管局系统的损坏、贷款利率上调等都是导致合同履行超期的客观原因。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2017年3月11日，李云霄（卖方、甲方）、王林杰（买方、乙方）及居间方（丙方）郑州创实地产公司签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：甲方拥有位于管城××区××大道××楼××单元××号的房屋，房屋所有权人为李云霄，房屋建筑面积为84.29平方米，乙方自愿购买甲方上述房屋；甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房屋及其配套设施的总价款为人民币（大写）壹佰贰拾贰万元整（小写）1220000元，该房屋的相关配套设施有：沙发、茶几、电视柜、冰箱一台、柜机空调一台、挂机空调两台、洗衣机一台、两张床、两个衣柜、一组鞋柜、餐桌餐椅一套、室内固定装修；定金及佣金支付：乙方于合同签订时支付定金、佣金及代办费6万元（其中佣金24400元、代办费3000元，余额作为代收的定金），甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方保管；付款方式：按揭贷款；双方还在合同中对立契过户时间、物业交割及违约责任等方面进行了约定：甲、乙双方应在本合同签订之日起柒拾个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续。双方在合同第十三条其他约定事项补充内容：甲、乙双方经协商达成以下协议：1.甲方承诺该合同项下房产无任何债务纠纷；2.乙方以银行按揭贷款方式购买此房，具体贷款金额以银行审批为准；3.乙方在甲方预约还款当天支付甲方壹拾柒万元整（￥170000.00）用于甲方解押；4.乙方在甲乙双方共同去房管局办理网签手续当天支付甲方除银行贷款外所有房款作为购房首付款；5.甲乙双方若有乙方违约，则违约方向守约方支付总房款的20%作为违约金。
2017年3月21日，王林杰通过银行转账形式向李云霄转款150000元。同日，李云霄出具“借据”一份，主要载明：今借到王林杰，身份证号，人民币：壹拾捌万元整（￥180000.00），房屋位于：管城××区××大道××楼××单元××号，产权人：李云霄，房产证编号：字第××号，此款项用于合同0000904项下房产银行解押。过户时，此款项冲抵购房款。注：此款项通过银行柜台转账，由交通银行卡号62×××67打入李云霄卡号62×××66。
审理中，王林杰提交“收条”一份，主要载明：橡树玫瑰城64#1D1204业主李云霄收到客户王林杰房屋首付款总计叁拾叁万元整（第一笔18万，第二笔15万）。打款人：王林杰收款人：李云霄证明人：王文帅日期：2017.05.24。
双方之后在继续履行合同过程中产生分歧，李云霄称系因王林杰拖延时间，迟迟不办理银行贷款手续造成；另，王林杰的银行贷款未获得审批及放款的原因系王林杰申请的是九折利率，但银行只能放基准利率，王林杰不同意，导致银行放款无期限搁置。而王林杰则称系李云霄在银行贷款还没有达到放款条件的情况下，到该贷款银行找到审批贷款的经理，以其与王林杰存在房屋买卖纠纷为由阻止银行发放贷款；另，中介公司通知2017年5月14日办理网签手续，但李云霄得知其楼上的房屋售价比其出售的价格高，不愿意进行网签；后经中介公司协调，双方于2017年6月2日办理了网签手续；因李云霄的原因，导致网签时间延后15个工作日。
依据王林杰提交的时间分别为2017年5月14日、2017年6月2日，李云霄与王林杰妻子的微信聊天记录可看出，李云霄表示自己房屋有质量问题，不想卖了，可以把首付款退给王林杰。2017年6月21日，贷款银行收到房管局保函，王林杰达到放款条件。
2017年6月28日，李云霄向王林杰邮寄“催告函”，催促王林杰尽快办理贷款事宜并办理房屋过户手续，否则将解除合同并追究其违约责任。王林杰本人签收催告函。2017年7月4日，李云霄向王林杰邮寄合同解除告知函，王林杰称当时人在外地，邮件系公司的收发室代收，后退回邮件，没有收到合同解除告知函。
审理中，第三人出具“情况说明”一份，主要载明：王林杰与李云霄于2017年3月11日签订买卖合同。合同签订后，王林杰开始办理贷款手续，起初选择中信银行，因利率问题最后选择邮政银行，双方于3月28日办理按揭贷款面签手续。同年4月28日银行审批通过。同时，李云霄开始着手办理房屋解押手续，约定于2017年3月20日向银行还款，当日，王林杰按约向李云霄支付第一部分首付款17万元用于房屋解押，但李云霄要求支付18万元；经协商，王林杰同意支付，双方于3月21日办理贷款还款手续。因李云霄的原因导致办理时间推后1个工作日。2017年4月28日，银行通过贷款审批后，按约定本可以直接网签，但同年4月20日下发了不动产注销政策，所以比计划之外多了不动产注销程序；5月9日前后不动产注销完毕。即因不动产政策导致办理时间推后6个工作日。不动产注销后，再次进行网签预约，预约至5月15日，由于双方对首付款数额的争执，当日没有办理网签；其后经第三人联系双方协商，同意于5月25日办理网签，但网签当日房管局系统发生故障。6月2日，王林杰按约向李云霄支付剩余首付款，双方正式办理网签手续。即因首付款争执导致办理时间推后8个工作日，因房管局原因导致推后4个工作日。网签手续办理后，2017年6月21日，贷款银行接到房管局保函，王林杰达到银行放款条件，但因银行利率上浮问题及双方存在纠纷问题，银行迟迟未发放贷款至资金监管账户，双方无法办理过户手续。即因银行放款原因导致办理时间推后，直至办理时间超过房屋买卖合同约定期限。综上，第三人认为，因房屋买卖涉及房管局、银行等案外人，且受政策影响较大，导致本案房屋买卖合同纠纷的履行期限超出合同约定的70个工作日是多方原因造成。
另，王林杰的贷款银行即中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州金水东路支行已按约定向郑州住房置业担保有限责任公司转款890000元，即资金监管890000元。
本院认为，合同法的目的是鼓励和促进交易，维护合同的稳定和交易安全。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”具体到本案，李云霄与王林杰通过郑州创实地产公司签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约行使权利并履行义务。李云霄、王林杰在履行合同过程中对房屋首付款（解押款）支付的数额及办理银行按揭贷款方面产生分歧，李云霄以办理房屋过户手续的时间超过70个工作日为由，向王林杰送达《合同解除告知函》要求确认《房屋买卖合同》解除。根据李云霄、王林杰双方提交的证据，并结合第三人的客观的陈述，本院认为，双方签订的合同已履行至网签阶段，即王林杰按约定向李云霄支付了房屋首付款，而李云霄对涉案房屋进行了解押，并协助王林杰办理了按揭贷款手续，双方到房管部门办理完毕网签手续；导致双方未能继续履行房屋过户的原因系多方面的，既有王林杰申请九折利率银行贷款未能顺利审批，导致银行贷款及放款的期限较长的原因，也有李云霄认为交易价格偏低，要求增加首付款及后来履行合同积极性下降，并向银行方面说明双方对涉案房产有经济纠纷，以致银行放慢放款的原因；还存在双方房屋买卖交易正逢不动产新政策出台实施及房管部门系统在双方办理网签当日出现问题等原因；现王林杰的银行按揭贷款89万元已支付至双方约定的资金监管账户，涉案房屋不存在其他法定原因不能办理过户的因素，故双方仍应继续履行房屋买卖合同，由李云霄协助王林杰办理涉案房屋的过户手续等。李云霄虽向王林杰送达了“解除合同通知书”，但王林杰不同意解除，故双方就合同解除方面未能协商一致，不能认定合同已解除。基于以上分析认定，本院对王林杰要求李云霄继续履行合同，协助其办理过户手续的请求予以支持。对李云霄主张确认《房屋买卖合同》已解除的请求不予支持。
关于双方主张的违约金，根据以上分析认定，在合同履行过程中，李云霄与王林杰均存在消极履行合同的行为，均存在不同程度的违约；但鉴于本院已确认《房屋买卖合同》继续履行，本着利益平衡的角度，对李云霄、王林杰各自主张对方支付违约金的诉请均不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条及其他有关法律规定，判决如下:
一、李云霄与王林杰继续履行双方于2017年3月11日签订的《房屋买卖合同》，由李云霄协助王林杰办理房屋过户手续，将位于管城回族区中州大道1899号64号楼1单元12层59号房屋过户至王林杰名下，并于房产过户后将上述房屋及配套设施交付王林杰（此后，双方一起到不动产部门办理不动产登记手续及到资金监管中心办理资金转款手续）；
二、驳回李云霄的其他本诉请求；
三、驳回王林杰的其他反诉请求。
案件本诉费4960元，由李云霄负担；反诉费2480元，由王林杰负担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 张健华
人民陪审员 杨建明
人民陪审员 高晓勤
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 杨 林