柳州市中级人民法院广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）桂02民终3733号上诉人（原审被告）：徐红，女，1956年2月23日出生，汉族，原柳州市粮油贸易有限责任公司退休职工，住所地广西壮族自治区柳州市柳北区。被上诉人（原审原告）：柳州市资产经营有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市滨江东路1号。组织机构代码：72976422-4。法定代表人：覃仁智，该公司董事长。委托诉讼代理人：李君，广西万铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨鹏五，广西万铭律师事务所律师。上诉人徐红因与被上诉人柳州市资产经营有限公司（以下简称资产公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2016）桂0205民初350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人徐红、被上诉人资产公司的委托诉讼代理人李君于2016年12月8日到庭参加询问。本案现已审理终结。上诉人徐红上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判双方租赁合同有效。二、撤销一审判决第二项，改判在政府及资产公司未能妥善安置徐红的居住房屋前，徐红有权继续居住该房屋。事实和理由：1、双方之间的房屋租赁合同始终是有效的，房屋的取得和居住权是合理合法的，居住权是公民的基本人权。2、一审判决书既然认定徐红系原下属国有企业的改制下岗职工，生活存在困难，建议资产公司在符合国家政策的前提下，通过协助徐红申请廉租房等方式，向徐红提供必要的便利与求助。为何在后面判决中对徐红要求得到房屋安置的合理诉求不支持。对于危旧住房，中央有一系列棚户区改造优惠政策，政府也利用这一政策在胜利小区等成熟社区进行拆迁改造，而徐红这种正牌棚户区，更应该得到合理安置和补偿。徐红是原粮油公司职工，因企业改制成为下岗职工，住房是改制前原单位根据国家的法律法规分配给徐红租住的，是原单位对徐红为企业服务三十几年的报酬之一。2009年以前徐红就一直住这里，每月按时足额缴纳房租，改制以后，由于房屋年久失修，要求留守人员对房屋进行修缮维护，但无人理睬，徐红只能自己出资再加上截留的房屋租金进行修缮。这些房屋之所以成为危房，是资产公司接管房屋以来，不履行业主职责，有意不对房屋进行应有修护造成的。原审法院把徐红与原单位福利分房按一般房屋租赁关系判决，严重损害了下岗失业人员的合法权益。其次，原判决判定徐红的租赁房屋已属危房，依法无法使用，依据的是什么“法”，截止到目前，城乡建设部、国家发改委、财政部等相关部委都没有对危房下发有任何可强制执行的相关政策。所以，一审法院的判决没有法律依据，应该撤销。徐红只要求能在失房后能得到政府及资产公司的合理补偿和安置。被上诉人资产公司辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，一审判决已确认了双方当事人之间房屋租赁合同关系合法有效，资产公司要求解除租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》有关规定，请二审法院驳回徐红的上诉请求。被上诉人（原审原告）资产公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除资产公司与徐红双方的租赁关系；2、请求依法判令徐红搬离租赁房屋（柳州市柳北区商业住宅楼2楼1号）；3、请求依法判令徐红向资产公司支付自2009年1月至2014年6月（共计66个月）的房租共计3168元；4、本案诉讼费用由徐红承担。一审法院认定事实：徐红原系柳北粮店[隶属于柳州市粮油贸易有限责任公司（以下简称粮油公司）]职工。其在职期间向粮油公司租用了该公司坐落于柳州市柳北区商业住宅楼2楼1号房屋，双方签订有住房租赁协议，并交纳了保证金，协议中未约定租赁期。粮油公司为资产公司（2010年6月4日未更名前的柳州市商贸控股有限公司）下属国有独资企业，于2011年因改制被撤销。柳州市国有资产管理委员会于2001年7月5日作出的柳国资委字[2001]4号文件通知：决定将广西柳州中百集团有限公司等企业（包括粮油公司）的国有资产（国家资本）授权资产公司经营，对授权范围内的国有资产全面行使资产收益等出资者权利。自2009年1月起，徐红未向资产公司缴纳租金。2014年6月26日，北雀路西三巷129号商业住宅楼及北雀路西三巷129号住宅1、住宅2均被柳州市房屋安全技术鉴定中心鉴定为危房，建议立即停止使用。为此，2014年7月3日，资产公司委托柳州市华盛房地产开发有限公司、柳州市华粮商贸有限公司向徐红作出停止使用租赁房屋的通知，并要求在2014年7月31日前自行搬离租住的房屋，但至今徐红仍未搬离租住的房屋。上述事实有资产公司营业执照、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明，徐红身份证复印件、柳房权证字第××号房屋产权证、柳国用（2001）公字第02253号土地使用证、柳房鉴字（2014）第146、147、148号房屋安全鉴定报告书、柳国资委字[2001]4号、柳国资[2010]14号文件、企业变更登记通知书、证明、委托书、关于危房立即停止使用等维修的通知等证据及当事人陈述予以证实。一审法院认为，民事活动中当事人地位平等，应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案的争议焦点在于：一、资产公司与徐红是否存在房屋租赁关系；二、资产公司要求徐红补交房租并搬离房屋是否有事实和法律依据。对于争议焦点一：粮油公司与徐红存在合法有效的房屋租赁合同关系，该公司为资产公司下属国有独资企业，于2011年因改制被撤销后，其权利义务已依法由资产公司继受，由资产公司对授权范围内原属于粮油公司的国有资产全面行使资产收益等出资者权利，因此，资产公司概括承受了粮油公司租赁合同的权利义务，资产公司与徐红之间存在房屋租赁关系。对于争议焦点二：首先，徐红作为房屋承租人，应当按时缴纳租金，但徐红自2009年1月起长期未按时足额交纳约定的租金，其行为已构成严重违约；其次，经鉴定，资产公司租赁给徐红的房屋已属危房，继续居住可能发生安全事故，已不具备正常使用功能和条件，租赁的合同目的已无法实现，因此，资产公司要求解除资产公司与徐红的租赁关系，要求徐红搬离该房屋具有法律和事实依据，该院予以支持。对于资产公司主张的房屋租金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效为一年，资产公司主张2014年6月之前的租金已经超过诉讼时效，故对徐红的时效抗辩该院予以支持。对资产公司当庭追加的主张2014年7月至徐红搬离房屋期间房租的诉讼请求，该院认为，首先，资产公司在向徐红等租户所作的通知中，已明确表示从2014年7月1日起免收租金，该意思表示真实有效，对资产公司具有约束力；其次，租赁的房屋经鉴定已属危房，依法已无法使用，租赁合同目的已无法实现，资产公司继续主张租金没有事实和法律依据，故该院对资产公司的此部分主张亦不予支持。此外，对徐红答辩中提出的要求资产公司对其进行住房安置、补偿的问题，该院认为，就本案法律关系而言，资产公司与徐红间是租赁合同关系，徐红要求住房安置和补偿没有事实和法律依据，该院依法不予支持。考虑到徐红系资产公司原下属国有企业的改制下岗职工，生活可能存在困难，建议资产公司可以在符合国家政策法规的前提下，通过协助徐红申请廉租房等方式，向徐红提供必要的便利与救助。对保证金问题，因徐红长期不按时足额交纳租金，已构成严重违约，依合同约定资产公司有权不予退还。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第九十条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除资产公司与徐红之间关于广西壮族自治区柳州市柳北区商业住宅楼2楼1号房屋的租赁合同关系；二、徐红搬离广西壮族自治区柳州市柳北区商业住宅楼2楼1号房屋；三、驳回资产公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元（资产公司已预交），减半收取，退回资产公司25元，由徐红负担25元。本院二审期间，上诉人徐红围绕上诉请求依法提交了如下证据：柳政办[2002]137号文件复印件一份，拟证明根据该文件第五条规定，资产公司应解决徐红优先购买经济适用房或者申请廉租住房的问题。被上诉人资产公司未提交新证据。上诉人徐红对于一审查明的事实提出如下异议：一审判决书第三页第二段认定“柳州市粮油贸易有限责任公司于2011年因改制被撤销”没有依据，徐红对于柳州市粮油贸易有限责任公司何时撤销的并不知情。被上诉人资产公司对于一审查明的事实无异。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、对于上诉人徐红提交的柳政办[2002]137号文件，与本案审理的其与资产公司之间的租赁关系并不具有关联性，故本院对该份证据不予认定，不作为本案定案依据。2、对于徐红对一审查明的事实提出的异议，并没有任何证据证实，且与法院查明的事实不相符，故本院对其异议不予采纳。据此，一审法院认定的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，资产公司与徐红争议的房屋在性质上是属于企业职工住房，资产公司要求解除与徐红之间的租赁关系及要求徐红搬离原居住的企业职工住房而与徐红发生的纠纷，不属于民法所调整的平等民事主体间的纠纷，不应通过民事诉讼程序解决，而应由管理企业职工住房的有关行政管理机关予以处理。资产公司与徐红之间的纠纷不属法院民事诉讼管辖范围，对于资产公司的起诉依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2016）桂0205民初350号民事判决；二、驳回被上诉人（原审原告）柳州市资产经营有限公司的起诉。一审案件受理费50元，退还被上诉人（原审原告）柳州市资产经营有限公司；上诉人徐红预交的二审案件受理费50元予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长 江 侦代理审判员 彭 霞代理审判员 陈俊宇二〇一六年十二月二十八日书 记 员 梁耀尹