贵州省六盘水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔六中民终字第376号
上诉人（原审被告）六盘水源丰房地产开发有限公司
被上诉人（原审原告）中国工商银行股份有限公司六盘水广场支行
原审被告李XX。
上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司因与被上诉人中国工商银行股份有限公司六盘水广场支行、原审被告李xx借款合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院作出的（2013）黔钟民初字第1412号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审判决认定，2001年6月6日，被告李xx因购买被告六盘水源丰房地产开发有限公司的房屋，与原告中国工商银行六盘水市广场支行（原中国工商银行六盘水分行钟山办事处，于2004年8月23日经批准更名）签订了一份《个人购房借款合同》，约定被告李xx向中国工商银行六盘水分行钟山办事处贷款440000元用于购买位于xxx商业用房，贷款期限为10年，李xx用其购买的位于该商业用房作抵押，被告六盘水源丰房地产开发有限公司作为保证人在合同上签字并加盖公章。合同第三十六条约定“保证担保期限为本合同借款人不履行债务之日起两年。如保证人为售房人的，其保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。如贷款人依据本合同的约定提前收回贷款，则保证担保履行期限相应提前”。合同签订后，原告于2001年6月21日向李xx发放贷款440000元，贷款凭证写明贷款到期日为2011年6月21日。现还款期限已届满，李xx未按期偿还贷款，故原告诉至一审法院。
一审法院认为，李xx向原告借款，有双方签订的借款合同、贷款凭证等证据为证，贷款事实清楚，证据充分，双方应按照合同约定履行各自义务。现原告已按约定将借款付给李xx，且贷款期限已经届满，但李xx未按约定履行还款义务，故对原告请求被告李xx偿还借款本金185709.68元及利息85566.72元（利息算至2013年3月18日止，2013年3月18日之后至本判决确定的履行期限届满之日的利息按双方合同约定另行计算）的诉讼请求，一审法院予以支持。因双方签订的《个人购房借款合同》已在原告起诉之前履行期限就已届满，故对原告请求解除《个人购房借款合同》的诉讼请求，一审法院不予支持。被告六盘水源丰房地产开发有限公司系借款合同的保证人，根据借款合同第三十六条的约定：“保证担保期限为本合同借款人不履行债务之日起两年。如果保证人为售房人的，其保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止”，现被告六盘水源丰房地产开发有限公司虽辩称其保证责任已过保证期间，但根据借款合同约定，保证期限为借款人不履行债务之日起两年，而被告李xx的合同履行期限为2011年6月21日，现原告于2013年5月21日便向法院主张权利，被告六盘水源丰房地产开发有限公司的保证期间并未届满，故对其辩称理由不予采信。同时，虽合同中约定了用被告李xx购买的商业用房作为抵押，但被告六盘水源丰房地产开发有限公司未提交被告李xx用于抵押的商业用房已办理正式抵押登记手续的证据，故被告六盘水源丰房地产开发有限公司称自己已免除保证责任的辩称理由也不能成立。被告六盘水源丰房地产开发有限公司应对被告李xx所欠原告借款及利息承担连带清偿责任（在承担清偿责任后，可就代为清偿的款项向被告李xx追偿）。因原告也未能提交借款合同中约定的抵押物已办理抵押登记的证据，故对其请求就抵押物优先受偿的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告李xx于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司六盘水市广场支行借款本金185709.68元，利息85566.72元（利息算至2013年3月18日止，2013年3月18日之后至本判决确定的履行期限届满之日的利息按双方合同约定另行计算）；二、被告六盘水源丰房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任（在承担清偿责任后，有权就已清偿的款项向被告李xx追偿）；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告中国工商银行股份有限公司六盘水市广场支行的其他诉讼请求。案件受理费5370元，公告费600元，共计5970元，由被告李xx承担，被告六盘水源丰房地产开发有限公司承担连带返还责任（原告已自愿预交，由被告连同上述款项一并返还给原告）。
宣判后，六盘水源丰房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判第二项，改判上诉人不承担责任，一二审案件受理费由被上诉人和李xx承担。事实及理由：一审判决上诉人承担连带清偿责任明显错误。一、涉案房屋已设立抵押的事实不容否认。从《个人住房贷款申请审批表》记载内容看，李xx贷款44万元所提供的担保方式为房屋抵押，而从《个人购房借款合同》第5条约定内容看，只有在担保生效后贷款人方能划款至售房人。上述两份书证充分证明房屋抵押生效是贷款人放款的必备前提条件，且所有商业银行在从事按揭贷款业务中的商业惯例也是如此，抵押生效才能放贷，不生效不可能放贷。结合本案被上诉人已放贷和被上诉人持有的《他项权证》已被借出的客观事实，充分证明涉案房屋早已设立了抵押的不争事实。工行自己出示的证据也证明抵押登记已办理，且依法办理了《他项权证》，只是证件被借出无法出示而已。从张奎斌的《情况说明》也可证实，涉案房屋已办理了抵押登记。二、本案遗漏相关当事人，致使核心事实不能查明。上诉人一审申请追加六盘水市房地产产权监理处作为第三人参加诉讼，以便查明李xx户房屋他项权证去向，但一审法院不置可否，致使案件事实无法查清，从而错误判决上诉人承担连带还款责任。三、上诉人提供的保证担保期限已过，依法不再承担保证责任。《借款合同》第三十六条中约定“保证期限为本合同借款人不履行债务之日起两年。如果保证人为售房人的，其保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋使用权证》办理正式抵押登记手续之日止”，上诉人是该条所说的售房人，涉案房屋所有权于2008年3月11日已办理，按照该条约定保证期间应自2008年3月11日，该期间早于主债务履行期限的2011年5月13日，故保证期间依法应认定为主债务履行期限届满后六个月，即至2011年11月13日，依据担保法第二十六条第二款规定，作为保证人的上诉人依法已免除了保证责任。综上，请求二审法院查清事实依法改判或发回重审。
被上诉人中国工商银行股份有限公司六盘水市广场支行及原审被告李xx二审均未作书面答辩。
本案二审中，上诉人申请证人张奎斌出庭作证，用以证明当时证人在工行曾经拿李xx的房屋他项权证书到相关部门办理抵押变更登记手续，该房屋的他项权证是办理了的。被上诉人质证意见是房屋当时办理的是预登记，张奎斌借出他项权证是去办理房屋正式抵押登记，至今并没有正式登记，上诉人造成了该抵押物灭失，应承担连带责任。李xx质证认为：我只知道当时办的是按揭，公司办的他项权证，2009年之前该签的字我是签的，时间长了我也记不清楚了。
本院经审查认为，对张奎斌证言，其证实本案涉案房屋办理了他项权证，结合被上诉人提交的“重要物品交接登记簿”内容，可以相互印证该事实，本院予以确认，但对其陈述房屋他项权证被产权处人员收走及当时告知了工行工作人员等内容，因没有证据予以证明，本院不予采信。
本院经审理对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点是：1、上诉人的保证责任是否免除？2、本案是否遗漏当事人？
关于上诉人的保证责任是否解除，首先要看当事人对保证期限的约定。从上诉人与被上诉人及李xx三方共同签订的《个人购房借款合同》第三十六条明确约定“保证担保期限为本合同借款人不履行债务之日起两年。如果保证人为售房人的，其保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止”，本案中上诉人系售房人，因此按照约定其保证期限是“自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止”。其次，应审查本案涉案房屋是否办理了“正式抵押登记手续”。本案虽然从相关书证及证人证言可以认定涉案房屋办理了房屋他项权证，但各方当事人均没有向本院提交该证据，本院不能确认该证据内容，不能确认是属于正式的抵押登记还是办理预购商品房抵押权预告登记，且上诉人也认可该证据是其员工张奎斌从被上诉人处借走，该证据已由上诉人所持有，但其未向本院提交，另对于该房屋他项权证是否属于合同约定的“办理正式抵押登记”，从六盘水市房地产产权监理处出具的涉案房屋“房屋信息摘要”看，该房并无进行抵押登记内容，故本院依据上诉人及被上诉人提交的证据可以确认该房并未进行正式的抵押登记，因此上诉人的保证责任依据合同约定并未免除，其应当依据合同约定承担保证责任，本院对其该项上诉请求不予支持。
本案系借款合同纠纷，合同的当事人系贷款人（本案被上诉人）、借款人（李xx）和保证人（本案上诉人），因此上诉人主张遗漏相关当事人六盘水市房地产产权监理处的上诉请求没有法律依据，本院对上诉人该上诉请求亦不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5370元，由上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 敏
代理审判员 杨 梅
代理审判员 谭茶芬
二〇一四年六月十三日
书 记 员 赵 英