福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第667号
上诉人（原审原告）刘锐洪，男，1956年6月9日出生，汉族，住福安市。
委托代理人缪銮生，福建人文律师事务所律师。
上诉人（原审被告）福安市人民政府，住所地福安市人民政府大院内。
法定代表人林小楠，福安市市长。
委托代理人毛坤强，福建正联律师事务所律师。
上诉人刘锐洪、福安市人民政府因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服福鼎市人民法院（2013）鼎民初字第372号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年6月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年6月25日公开开庭审理了本案。上诉人刘锐洪的委托代理人缪銮生、上诉人福安市人民政府的委托代理人毛坤强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告刘锐洪向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除尚未履行的产权置换部分的合同内容；2、原审被告支付原审原告置换房的房价款2260408元（即236㎡＊9578）及赔偿损失2260408元；3、原审被告支付原审原告逾期安置利息（自1998年12月25日起计算至原审被告实际还款之日止，以合同约定的110318.2元为基数，年利率12.06%计算）。
原审判决认定：1991年原告购置一幢持有双证的房屋，座落于福安市城关街尾184号（原177号）。1996年被告福安市人民政府授权福安市群益大桥建设工程指挥部负责实施群益大桥建设工程、安置、补偿等工作。福安市群益大桥建设工程指挥部又委托福安市商品房开发公司为拆迁单位。1996年12月12日，福安市商品房开发公司与原告签订拆迁补偿安置协议书，约定：原告房屋中的116.98平方米作价补偿；236平方米作为产权调换，原告可在规划公寓住宅楼设计方案中任选两套相应面积的安置房；新旧房调换差价款补偿款的计算，被告偿还给原告新建安置房建筑安装造价按每平方米505元计算，原告被拆迁房屋重置补偿价每平方米305元计算，其新旧房差价为每平方米200元计，偿还新安置房236平方米计47200元整；原告居住周转房至1998年12月24日止两年内回迁安置房；如逾期，则从逾期之日起以110318.20元为基数按银行存款年利率计算，至兑现安置房等。嗣后，原告房屋被拆，并居住周转房至今。现已无安置房提供给原告。经鉴定，原告被拆迁房屋的旧址同地段、现行市场、新房产均价估价为每平方米8164元。
原审判决认为：依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告授权委托的拆迁单位签订的拆迁补偿安置协议系双方的真实意思表示，对双方均有约束力。依协议约定的产权调换，拆迁单位应该提供安置房交付给原告。在安置房建成后至今，拆迁单位没有依约且客观上也无安置房可提供给被告，依法承担相应的违约赔偿责任。原告有权要求优先取得补偿的安置房，也有权选择解除有关产权调换部分的协议内容，并要求支付原告本可得的安置房房价款损失及违约金。原告要求被告支付按被拆迁房屋的旧址同地段、现行市场、新房产均价计算的房价款予以支持，均价估价按鉴定的单价每平方米8164元计算。原告主张违约金要求被告承担不超过一倍的赔偿责任及逾期安置利息，但综合考虑原告现在已经以现行市场、新房产均价获得补救，兼顾实际损失，合同的履行情况等综合因素，一倍赔偿属过分高于造成的损失，本院认为违约金应为新房产总价的百分之三十为宜。故被告应支付原告安置房的房价款1926704元及违约金578011.2元。逾期安置利息依合同以110318.2元为基数，自1998年12月25日起计至实际付款之日，按同期中国人民银行公布的存款年利率计付。被告主张扣除原告应偿还的新旧房差价补偿款，应予以支持，金额按现行均价比例计算，即200÷505×8164×236≈763051元。故被告应支付款项为1926704＋578011.2-763051=1741664.2元。
原审依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、六十三条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、解除《关于建设福安市群益大桥东桥台拆迁民房补偿安置协议书》中产权置换部分的合同内容；二、被告福安市人民政府应于本判决生效之日起七日内支付原告刘锐洪安置房的房价款、赔偿损失合计1741664.2元；三、被告福安市人民政府应于本判决生效之日起七日内支付原告刘锐洪逾期安置利息（以110318.2元为基数，自1998年12月25日起计至实际付款之日，按同期中国人民银行公布的存款年利率计付）；四、驳回原告刘锐洪的其他诉讼请求。
宣判后，刘锐洪、福安市人民政府均不服，向本院提出上诉。
刘锐洪上诉称：一、一审认定“2013年11月22日《资产评估报告书》是在2013年9月6日《房地产估价结果报告》的基础上而第二次的鉴定，其结论相对而言更客观、更合理，且具有合法性、关联性。因此，单价每平方米8164元可以作为本案的依据”存在明显认定事实错误。1、《房地产估价结果报告》系双方在法院的主持下共同选定的评估机构所出具的，该报告中对估价对象以采集三个新开发的商品房现行市场新房价均价所作出的估价报告，认定估价对象的均价为9578元／平的结论，具有合法、关联、客观性，应予采信；2、相反，《资产评估报告书》结论不客观、不合理且严重违背了法院的委评事项，不能予以采信。法院委评事项为：“旧址同地段现行市场新房产均价”。但《资产评估报告书》并没有在福安城区现有可售新建住宅中选择价格参考比较，参考对象竟是上世纪90年代建造的安居小区的旧房，与法院委评事项不符。而且，安居小区的房产性质、房屋建安结构、所处地理位置、周边基础设施等均无法与评估对象相比。综上，新房产均价应以《房地产估价结果报告》所认定的9578元／平作为本案依据。二、一审认定“被告主张扣除原告应偿还的新旧房差价补偿款，应予以支持，金额按现行均价比例计算，即200÷505×8164×236≈763051元”亦存在认定事实错误和程序违法。1、福安市人民政府并没有就“新旧房差价补偿”提出反诉，而且原审庭审归纳的争议焦点也不涉及补差价问题，因此，原审判决新旧房差价补偿违反程序；2、本案关于产权置换的合同内容已被解除，福安市人民政府并没有安置房屋给刘锐洪，即如此，并不存在新旧房差价补偿问题；3、即使要差价补偿，也只能按照拆迁补偿安置协议书约定的200元进行计算。本案系福安市人民政府违约，导致无法安置房屋，根据《合同法》第六十三条的规定，逾期交付标的物的，遇到价格上涨时，按照原价格执行。三、原审仅判决支持以新房产价值总额的30%赔偿损失不当。拆迁安置补偿协议签订后，拆迁人又将安置房屋另行出卖给第三者的行为，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，刘锐洪有权要求福安市人民政府承担一倍已付购房款的赔偿责任。四、逾期安置利息应按年利率12.06%计算，而原审仅按同期存款利率计算，属不当认定。综上所述，请求依法改判，支持刘锐洪如上诉讼请求。
福安市人民政府上诉称：其应承担的违约金数额应以刘锐洪“已付购房款部分所计算出新房产的价格”的30%计算，而不能以新房产总价的30%计算。违约金数额为305／505＊8164＊236＊30%=349095.9元，而不是原审认定的578011.2元。因此，请求撤销原审判决第二项，改判上诉人福安市人民政府支付被上诉人安置房的房价款、赔偿损失（违约金）合计1512748.9元。
福安市人民政府答辩称：1、对原审计算违约金方式有异议外，对其他的认定事项没有异议，我方认为原审对其他事项认定清楚，适用法律正确；2、2013年9月6日《房地产估价结果报告》只有结论，没有分析，不符合估价的方法、结果及确定的事项，同时无法体现运用市场比较法的规定，造成评估过程缺乏依据，不符合房地产估价规范。因此，原审时重新鉴定后，双方共同委托，形成2013年11月22日《资产评估报告书》，该鉴定书修复了原报告的不足，符合房地产估价的规范，原审采信此鉴定书是公正、合法的；3、关于新旧房价补偿款的问题，系我方的抗辩权，新旧房价款补偿款应当扣除，我方行使抗辩权，进行抵消，依法有据。上诉人刘锐洪在起诉时没有实际占有补偿款，此时我方提起反诉没有法律依据。关于新旧房价是否扣除问题，考虑居住年限等原因，对刘锐洪的新房进行评估时，应当扣除差价，系合同的约定，也是双方的真实意思表示；4、关于逾期安置利息问题，我方认为安置协议书的第四页的违约责任已经明确约定。原审关于此问题的认定符合安置协议书的约定；5、关于违约金问题，刘锐洪的损失已经获得补救，并在违约责任上明确记载，已经支付其安置利息，足以弥补损失，就不应支付其余的违约金。刘锐洪提出的其余违约金没有法律依据；6、关于法律适用问题，原审原告援引的商品房买卖解释于本案不适用。
刘锐洪答辩称：福安市人民政府没有依约交付安置房的违约行为，其主张按照已付款的比例计算没有依据。我方要求按照一倍安置房价款进行赔偿是有法律依据的，一审按照新房价30%的款项是不合理的。
经审理查明：双方当事人对一审判决查明认定的事实，除对诉争地段新房产市场均价为8164元有异议外，其余事实没有异议。本院对没有争议的事实予以确认。
双方当事人争议焦点为：1、本案新房价应如何认定；2、刘锐洪是否应当补偿新旧房差价及如何计算差价；3、赔偿金应如何计算；4、原审认定逾期安置的利息是否合理。对此，本院分析、认定如下：
一、本案新房均价应如何认定
本院认为，《房地产估价规范》第8．0．4条规定估价报告事项应记载：“估价技术路线、方法和测算过程”、“估价结果及其确定的理由”。而《房地产估价结果报告》确认其估价结果，却未阐述其估价技术路线和测算过程，亦未阐明其确定价格的理由，有违《房地产估价规范》该条规定；且其估价方法表明系采用市场估价法，对此其在估价时应将估价对象与参照对象进行比较，但从该报告内容来看，并未有参照对象的表述。因此，可知《房地产估价结果报告》的估价结论明显缺乏依据，不应采信。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条关于鉴定结论明显依据不足的，应准予重新鉴定申请的规定，原审据此准予重新鉴定并无不当。
第二次鉴定的《资产评估报告书》，其报告内容，对估价对象与参考实例进行分析，且对二者之间区位状况等差异因素进行比对并调整差异值，详细阐述其测算过程，符合《房地产估价规范》要求，其估价结论具有充分的论证依据，具有客观性，应予采信。据此，可认定本案新房均价应按8164元／M2计算。原审对此认定并无不当，应予维持。刘锐洪对此上诉无理，不予支持。
二、关于刘锐洪是否应当补偿新旧房差价及如何计算差价问题
本院认为，正因为未给刘锐洪安置房屋，原审才根据新房价的价值判决福安市人民政府赔偿房价款，该款系安置房的对价，属替代补偿款。因此，赔偿房价款，等同于安置房屋，补足差价款的事实基础仍存在。故，原审认定需补足差价款并无不当。但原审按现行均价比例计算差价款不当。安置补偿协议书约定，刘锐洪取得安置房时，才支付新旧房差价款47200元，但因福安市人民政府未按约定安置房屋，导致刘锐洪未支付差价款。目前房价上涨，此系因福安市人民政府的过错，故损失亦应由其自行承担。根据《合同法》第六十三条关于“逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执行”的规定，新旧房差价款仍应按47200元确定。且原审时，福安市人民政府亦主张扣除差价补偿款47200元。综上，差价补偿款应按47200元认定。刘锐洪关于其不应支付差价款的上诉理由不成立，不予支持；但其认为即使补偿差价亦仅按47200元计算的理由成立，予以支持。
三、关于赔偿金应如何计算问题
本院认为，因福安市人民政府未安置房屋给刘锐洪，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七、八条的规定，刘锐洪有权解除补偿安置协议中有关产权置换部分的合同内容，并有权要求福安市人民政府承担“不超过”已付购房款一倍的赔偿责任。该条的赔偿责任比例系规定“不超过”一倍，而非固定一倍。具体比例如何，应依个案而定。原审综合考虑刘锐洪获得新房产价款、市场情况及其损失等因素，确定赔偿责任比例为30%，符合该条规定，并无不当。对此，刘锐洪认为应按一倍已付购房款计算的主张，系对该条规定的误解，不予支持。
该条明确规定，赔偿责任系按“已付购房款”为基础计算。本案系拆迁安置补偿纠纷，对于涉案房屋刘锐洪选择产权调换，故其并未以现金方式支付购房款，系以被拆迁房屋为代价换取安置房屋，故已付购房款可按其被拆迁房屋价值确定。双方在补偿协议中约定被拆迁房屋均价为305元，而安置房均价为505元，故已付购房款应按此比例计算，即305／505元＊8164元／M2＊236M2＊30%=349095.9元。对此，福安市人民政府上诉有理，予以支持。
四、关于原审认定逾期安置的利息是否合理问题
本院认为，补偿协议书约定，福安市人民政府自逾期安置之日起以110318.20元为基数按银行存款年利率计算逾期安置利息。据此，原审判定以110318.2元为基数，按同期中国人民银行公布的存款年利率计付逾期安置利息，与双方约定相符，并无不当。刘锐洪认为应按年利息12.06%计息的主张，与该约定不符，不予支持。
综上所述，本院认为，刘锐洪关于新旧房差价款的上诉理由有理，应予支持，其余上诉理由无理，不予支持；福安市人民政府上诉有理，予以支持。福安市人民政府应支付给刘锐洪的款项有：房价款1926704元、违约赔偿损失349095.9元及逾期安置利息；刘锐洪需支付给福安市人民政府新旧房差价款47200元。对此该差价款在福安市人民政府支付给刘锐洪的款项中予以扣减，即福安市人民政府应支付的款项为2228599.9元，及逾期安置利息。据此，原审判决第二项有误，属事实认定错误，应予改判；其余判决内容并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持原审判决第一、三、四项；
二、变更原审判决第二项为：上诉人福安市人民政府应于本判决生效之日起七日内支付上诉人刘锐洪安置房的房价款、赔偿损失合计2228599.9元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费42966元，由上诉人福安市人民政府、上诉人刘锐洪各负担一半；二审案件受理费22928元，由上诉人刘锐洪负担17196元，上诉人福安市人民政府负担5732元。
本判决为终审判决。
审 判 长 余梓安
审 判 员 黄建方
代理审判员 陈光华
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 叶婷婷
附主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十三条【交付期限与价格执行】执行政府定价或者政府指导价的，在合同约定的交付期限内政府价格调整时，按照交付时的价格计价。逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执行；价格下降时，按照新价格执行。逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按照新价格执行；价格下降时，按照原价格执行。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人肖云端负担。
本判决为终审判决。
审判长余梓安
审判员黄建方
审判员高树惠
二〇〇九年九月二十五日
书记员陈富强
附主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；