广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民二终字第1263号
上诉人（原审原告）：东莞市昭懿实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市茶山镇下朗村茶园三路**号*楼。
法定代表人：李常建，该公司经理。
委托代理人：李晓燕，广东林德律师事务所律师。
委托代理人：朱锦民，广东林德律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：东莞市银冠旅行用品有限公司。住所地：广东省东莞市茶山镇南社工业区。
法定代表人：赖良东，该公司经理。
委托代理人：麦荣福，广东盈隆律师事务所律师。
上诉人东莞市昭懿实业投资有限公司（以下简称昭懿公司）因与被上诉人东莞市银冠旅行用品有限公司（以下简称银冠公司）服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法茶民二初字第58号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
昭懿公司向原审法院诉称：昭懿公司是一家房地产中介服务公司，银冠公司因经营急需厂房，要求昭懿公司向其提供茶山当地的厂房信息，双方也因此于2014年10月27日签订了《房地产中介服务协议书（客户用）》，该协议约定：昭懿公司促成银冠公司承租该物业的，银冠公司免付佣金，该物业业主应自该租赁合同签订之日起7日内按该物业第一个月租金（共一个月）支付昭懿公司佣金。同时，银冠公司也约定了违约责任，即“若银冠公司以本人或者以他人名义与昭懿公司介绍的业主私下签订该物业的租赁或转让合同的，昭懿公司有权要求银冠公司支付佣金，并有权要求银冠公司支付违约金人民币贰拾万元”。协议签订后，昭懿公司于2014年10月27日带领银冠公司参观该厂房物业后，即将物业业主东莞市利得丰商业有限公司（以下简称利得丰公司）介绍给银冠公司。但令昭懿公司意想不到的是银冠公司竟不遵守约定，私底下与利得丰公司签订合同金额为93000元的租赁合同。昭懿公司曾多次要求其与利得丰公司协商支付佣金一事，银冠公司均不予理睬，后昭懿公司委托律师向银冠公司出具《律师催告函》，至今无任何消息。昭懿公司认为，双方的服务合同关系明确，昭懿公司提供了房屋中介服务，银冠公司却在私底下与物业业主利得丰公司签订租赁合同。银冠公司的上述违约行为严重损害了昭懿公司的权利，更是损害了中介服务的市场规则。因此，昭懿公司为维护合法权益，诉至法院，请求判令：1.银冠公司向昭懿公司支付中介佣金93000元、违约金200000元，以上两项共计293000元；2.本案诉讼费由银冠公司承担。
银冠公司向原审法院答辩称：一、昭懿公司未按合同约定履行促成银冠公司与业主签订厂房租赁或转让合同，昭懿公司无权向银冠公司主张佣金。银冠公司对于与昭懿公司提供的《房地产中介服务协议书（客户用）》上赖良东的签名予以承认，并说明是昭懿公司以留联系方式的名义让赖良东签署的，且违约金是昭懿公司后来填写的。昭懿公司提了“客户用”一联证明其没有给银冠公司一份，两份合同都在银冠公司手中，客观上为其擅自补充协议内容提供了条件。该合同约定昭懿公司给银冠公司提供承租或受让厂房的中介服务，同时对佣金的收取按照合同第二款1种方式支付“乙方促成甲方承租该物业的，甲方免付佣金，该物业业主因自该物业租赁合同签订之日起7日内按该物业第一个租金（共一个月）支付乙方佣金”。合同签订后，昭懿公司只提供一处物业供银冠公司查看，但昭懿公司并未促成银冠公司与业主签订租赁或转让合同。根据双方签订的合同约定昭懿公司无权要求业主及银冠公司支付佣金。从情理上讲，银冠公司根本不需要违约，即使在昭懿公司促成签订合同是佣金亦无需银冠公司支付。守约的成本比违约低的情况下银冠公司再去违约是不符合常理、更不符合逻辑。据了解涉案地址现在的实际租赁者是东莞金尾狐箱包有限公司，法定代表人林路生，股东为林路生以及王丽娜，与银冠公司无关。另外，昭懿公司提供的信息是“东莞市茶山镇伟建工业园金点饰柜厂”，而涉案厂房真正的房东是利得丰公司。所以说，租客不是昭懿公司所谓的“租客”，业主也不是昭懿公司所谓的“房东”。该《房地产中介服务协议书（客户用）》与昭懿公司主张的事实没有关联关系。二、银冠公司不存在与昭懿公司介绍的业主签订租赁或转让合同或介绍他人与业主签订租赁或转让合同的违约行为，昭懿公司无权向银冠公司主张佣金。昭懿公司起诉称银冠公司私下与业主签订金额为93000元的租赁合同毫无事实依据。同时昭懿公司不能阻碍业主的正常交易，业主对自身的物业享有完全处分权。业主的处分权不因其委托昭懿公司代理中介而受到合同外的限制。本案中，如果仅因昭懿公司介绍该物业给银冠公司，而认定业主与银冠公司以外的人员签订租赁或转让合同均是银冠公司介绍或授意明显与常理相悖。昭懿公司并没有促成银冠公司与业主签订租赁或转让协议，据银冠公司了解租赁昭懿公司介绍物业的公司为东莞市金尾狐箱包有限公司。银冠公司并没有介绍该公司与昭懿公司介绍的业主联系，银冠公司也不认识东莞市金尾狐箱包有限公司的人员，昭懿公司起诉称银冠公司私下与业主签订租赁合同纯属无稽之谈。三、合同约定违约金过高，并且银冠公司根本不存在违约行为，更没有给昭懿公司造成任何实际损失，昭懿公司主张的违约金没有事实依据，依法应予驳回。双方合同虽约定由昭懿公司向银冠公司提供中介服务，在昭懿公司促成银冠公司与业主签订租赁或转让协议时方可收取佣金。在本案中，昭懿公司虽履行了向银冠公司介绍物业的义务，但其并未促成银冠公司与业主签订相关协议，银冠公司亦不存在以他人名义或介绍他人与业主签订租赁或转让协议的情形，故昭懿公司要求银冠公司支付违约金20万元没有事实依据。同时，昭懿公司亦没有证据证明其损失20万元。根据《中华人民共和国合同法》的规定，银冠公司不存在违约行为无需支付昭懿公司违约金。四、昭懿公司不能证明其房源信息来源的唯一性。业主的房源信息不是商业秘密，在一定的熟人圈子内是公开的，包括看门的保安、上一手的房客等都知道此处有房出租，最终达成了租赁协议不一定源于昭懿公司的信息。五、按照交易习惯，即使昭懿公司确实促成此次交易，也应由业主支付中介费用。业主支付一个月的租金作为中介费用是本地房地产市场的交易习惯，昭懿公司作为专业单位，不应该不清楚。综上，恳请法院依法查明事实，驳回昭懿公司的全部诉讼请求。
原审法院经审理查明：昭懿公司作为乙方与银冠公司作为甲方于2014年10月27日签订了一份《房地产中介服务协议书》，约定银冠公司委托昭懿公司为其提供承租或受让厂房的中介服务，如银冠公司将该物业介绍给其亲属、朋友，合伙人、同事或者前述人员开办的企业的，均视为乙方提供了中介服务。佣金的支付方式为：乙方促成甲方承租该物业的，甲方免付佣金，该物业业主因自该物业租赁合同签订之日起7日内按该物业第一个月租金（共一个月）支付乙方佣金。违约责任约定甲方以本人或者以他人名义与业主私下签订该物业的租赁或转让合同的，乙方有权要求甲方支付佣金，并有权要求甲方支付违约金人民币贰拾万元。前款所称的“他人”包括但不限于甲方的亲属、朋友、合伙人、同事等利害关系人以及甲方本人或者前述利害关系人所开办的企业。合同注明甲方已察看的物业概况为东莞市茶山镇伟建工业园原金点饰柜厂，面积约7000㎡。昭懿公司主张昭懿公司于2014年10月9日与利得丰公司签订了房地产中介服务协议书后，银冠公司于2014年10月27日向昭懿公司咨询租赁厂房的相关信息，昭懿公司便与银冠公司签订了房地产中介服务协议书（客户用）之后，昭懿公司即带领银冠公司查看了利得丰公司预出租的厂房地址，向银冠公司介绍厂房信息，银冠公司声称对该厂房其非常满意，但需要考虑后再确认是否租赁。银冠公司则表示对案涉厂房进行了查看，但并不是很满意。昭懿公司还提交一份录音资料，主张系利得丰公司负责出租房产的联系人袁剑冰与昭懿公司总经理王崇臣及分行经理尤建勇的对话录音，证明银冠公司避开昭懿公司私下与客户签订租赁合同。银冠公司则对该录音内容不予认可，无法证明通话人员身份。昭懿公司申请调查银冠公司与利得丰公司签订的租赁合同，银冠公司则表示其未与利得丰公司签订租赁合同。
以上事实，有房地产中介服务协议书（客户用）、录音资料以及本案原审庭审笔录等附卷为证。
原审法院认为：本案系居间合同纠纷，昭懿公司、银冠公司签订的是居间合同，昭懿公司在促成合同成立的情况下才能要求委托人按照合同约定给付报酬。因此，本案争议的焦点在于：银冠公司是否促成了合同成立。首先，昭懿公司提交的通话录音并不能证明对话人的身份情况，即使按照昭懿公司的主张，对话人中也不包含银冠公司员工，因此，对其真实性及关联性，原审法院不予采纳，昭懿公司据此证明合同成立，依据不足。其次，昭懿公司申请原审法院调取银冠公司与利得丰公司签订的租赁合同，经原审法院向银冠公司询问，银冠公司明确表示其未与利得丰公司签订租赁合同。因此，昭懿公司主张银冠公司私下与利得丰公司签订租赁合同，依据不足，原审法院不予采信。昭懿公司虽然向银冠公司介绍了订立合同的机会，并且带银冠公司实地查看了厂房，但其提交的证据不足以证明其已经促成了合同的成立或者银冠公司以本人或者他人名义与业主签订了物业租赁合同，综上，昭懿公司主张银冠公司应当承担违约责任，依据不足，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回昭懿公司的诉讼请求。本案一审受理费2847.5元（昭懿公司已预交），由昭懿公司负担。
上诉人昭懿公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、昭懿公司已经向银冠公司提供了中介服务。银冠公司要求昭懿公司为其介绍出租厂房信息，与昭懿公司签订了《房地产中介服务协议书（客户用）》，约定若昭懿公司向银冠公司介绍业主厂房信息以促成双方签订租赁合同后，由业主向昭懿公司支付佣金，同时双方约定了违约责任，即“若银冠公司以本人或者以他人名义与昭懿公司介绍的业主私下签订该物业的租赁或转让合同的，昭懿公司有权要求银冠公司支付佣金，并有权要求银冠公司支付违约金人民币贰拾万元”。随后，昭懿公司根据银冠公司的要求向其介绍利得丰公司的厂房相关信息，出示了利得丰公司将要出租的厂房平面图及产权证相关文件，且带银冠公司参观业主利得丰公司厂房后，银冠公司便私下与利得丰公司签订了《厂房租赁合同》及《补充协议》，却未告知昭懿公司，导致昭懿公司未能及时向利得丰公司取回相应佣金。昭懿公司一审申请法院调查取证银冠公司与利得丰公司签订的相关租赁合同，庭后利得丰公司向法庭出示了《厂房租赁合同》及《补充协议》，文件显示承租方为“林路生”。但经昭懿公司屡次多方确认，与利得丰公司签署上述文件的乙方承租主体“林路生”是银冠公司的员工，也是银冠公司法定代表人赖良东配偶的弟弟。根据昭懿公司与银冠公司签订的《房地产中介服务协议书（客户用）》第一条“银冠公司委托昭懿公司为银冠公司提供承租或受让此物业厂房的中介服务时，如银冠公司将该物业介绍给亲属、朋友、合伙人、同事或者签署人员开办的企业的，均视为昭懿公司提供了中介服务”，昭懿公司将利得丰公司的厂房情况、相关资料介绍并交给银冠公司的法定代表人赖良东，且带其参观利得丰公司厂房后，赖良东将该信息告知林路生，林路生即与利得丰公司签订了《厂房租赁合同》及《补充协议》，即便林路生签订合同所租赁的厂房是成立“东莞市金尾狐箱包有限公司”，即也属于昭懿公司与银冠公司签署的协议第一条中“银冠公司将该物业介绍给亲属、朋友、合伙人、同事或者签署人员开办的企业的”，银冠公司应当根据协议承担违约责任。二、有关违约金问题。双方签订协议第三条约定的违约责任的构成是由佣金及人民币贰拾万元共同组成，此处的佣金不再属于合同标的价格，而是属于违约金的组成部分。故，即使利得丰公司向昭懿公司承担违约责任后（利得丰公司的违约责任也是佣金＋佣金及人民币贰拾万元），并不排斥银冠公司向昭懿公司承担违约责任，共向昭懿公司支付293000元的违约金。三、在整个中介服务市场交易过程中，中介服务公司向客户及业主提供了双方信息后，业主为了逃避向中介机构支付佣金、客户为了得到租金的折扣而常常私下签订合同，致使很多中介服务机构经常出现亏损。这种情况很不利于市场中介服务的发展。本案银冠公司的行为损害了作为中介方的昭懿公司的利益。综上，昭懿公司请求二审判令：1.撤销原审判决，判令银冠公司向昭懿公司支付违约金293000元；2.银冠公司承担一审、二审诉讼费。
被上诉人银冠公司向本院口头答辩称：一、昭懿公司在签订案涉协议时没有中介服务资质，该合同无效。根据昭懿公司工商资料显示，昭懿公司是2014年12月8日核准经营范围，在核准经营范围前昭懿公司与银冠公司签订案涉房地产中介协议书，该合同是无效合同，昭懿公司不因该合同获得利益。二、昭懿公司未向银冠公司提供中介服务，昭懿公司只是在合同签订后，向银冠公司提供一处房源信息，银冠公司对该房不满意，昭懿公司未继续向银冠公司提供房源信息以及促成房屋签订，故昭懿公司未完成其合同义务，其无权向银冠公司主张权利。三、昭懿公司存在强迫交易的嫌疑。双方仅签订房地产中介协议书，该协议书并不排除其他客户租赁该物业，同时该协议书也并不要求银冠公司一定要接受昭懿公司的中介服务。如果案外人与业主签订租赁协议的情况下，仅因昭懿公司与银冠公司签订过房地产中介协议书而认定银冠公司违约且需支付中介费及违约金，是不符合常理的。四、昭懿公司没有证据证明已签订房屋租赁合同的信息是其提供的。综上，昭懿公司的上诉请求没有事实依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
本院经审理对原审法院查明的事实予以确认。二审另查明：二审第一次庭审中，银冠公司否认林路生系其公司员工。二审第一次庭审后，依昭懿公司的申请，本院依法到东莞市社会保险基金管理中心调取林路生的参保情况。东莞市社会保险基金管理中心出具的《参保人险种缴费明细表》显示，林路生2014年3月至2015年11月期间均在银冠公司参保。经质证，昭懿公司确认上述明细表真实性、合法性、关联性，并认为林路生系银冠公司的员工，根据案涉协议书约定，银冠公司应当向昭懿公司支付违约金和佣金。银冠公司确认上述明细表真实性、合法性，不确认关联性，并认为依据法律规定，认定存在劳动关系不能单凭一个社保证明，该社保证明仅能证明林路生由银冠公司购买社保，昭懿公司并无证据证明银冠公司将案涉物业介绍给林路生，昭懿公司隐瞒了其没有对该物业代理权限的事实，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，昭懿公司无权主张佣金以及违约金。
二审第二次庭审之后，银冠公司向本院提交个人陈述、社保挂靠协议、员工离职申请表、收款收据，拟证明林路生并非从银冠公司处得知利得丰公司有厂房出租信息的事实以及林路生的社保记录是基于社保挂靠协议的事实。林路生并未出庭作证。个人陈述显示为林路生出具，记载内容大致为：林路生于2014年9月从银冠公司离职，社保一直挂靠在银冠公司处，由其个人支付社保费用，林路生在一家洗车场洗车时得知利得丰公司有厂房出租，上门与利得丰公司负责人联系了解厂房情况，并于2014年11月与利得丰公司签订租赁合同。员工离职申请表显示林路生于2014年8月从银冠公司离职。经质证，昭懿公司对上述证据真实性、合法性、关联性均不确认，认为上述证据不属于新证据，林路生没有到庭，对林路生的个人陈述不予确认，并主张林路生系银冠公司的员工，林路生与银冠公司不属于挂靠关系。
利得丰公司与林路生于2014年11月28日签订《厂房租赁合同》、《补充协议》。林路生与王丽娜于2015年3月5日成立了东莞金尾狐箱包有限公司。
以上另查明的事实，有《厂房租赁合同》、《补充协议》、个人陈述、社保挂靠协议、员工离职申请表、收款收据、《参保人险种缴费明细表》，以及二审庭审笔录、法庭调查笔录等附卷为证。
本院认为：本案为服务合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对上诉人昭懿公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案二审的争议焦点在于：银冠公司应否向昭懿公司支付违约金293000元。本院作如下分析：
案涉《房地产中介服务协议书（客户用）》系赖良东代表银冠公司与昭懿公司签订，为双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照执行。银冠公司主张协议书中违约金是昭懿公司事后填写，但未能提交任何证据予以证明，本院对银冠公司该项主张不予采纳。昭懿公司主张，银冠公司违反了《房地产中介服务协议书（客户用）》第三条的约定，应当向昭懿公司支付佣金93000元和违约金20万元。经查，《房地产中介服务协议书（客户用）》第三条违约责任约定，银冠公司以本人或者他人名义与业主私下签订该物业的租赁或转让合同的，昭懿公司有权要求银冠公司支付佣金，并有权要求银冠公司支付违约金20万元。前款所称“他人”包括但不限于银冠公司的亲属、朋友、合伙人、同事等利害关系人以及银冠公司本人或者前述利害关系人所开办的企业。依据上述条款可知，昭懿公司有权要求银冠公司支付佣金和违约金的前提是“银冠公司或银冠公司以他人的名义与利得丰公司签订厂房租赁或转让合同”。本案中，利得丰公司与林路生于2014年11月28日签订《厂房租赁合同》、《补充协议》，约定案涉厂房租赁给林路生使用。目前尚无证据表明利得丰公司与林路生签订的《厂房租赁合同》、《补充协议》系银冠公司以林路生的名义与利得丰公司所签订，即与利得丰公司签订《厂房租赁合同》、《补充协议》的合同相对方实际为银冠公司。昭懿公司依据《房地产中介服务协议书（客户用）》第三条要求银冠公司支付相应的佣金以及违约金共计293000元缺乏依据。即使林路生为银冠公司的员工，按照《房地产中介服务协议书（客户用）》第三条约定，银冠公司将物业介绍给林路生，可视为昭懿公司为银冠公司提供了中介服务。但昭懿公司为银冠公司提供了中介服务，不当然有权要求银冠公司支付佣金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”第五条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。”昭懿公司上诉主张银冠公司私下与利得丰公司签订租赁合同并请求改判银冠公司向昭懿公司支付中介佣金93000元及违约金200000元，但未提供确实充分的证据予以证明，依法应当承担不利后果。昭懿公司诉求银冠公司支付佣金93000元以及违约金20万元缺乏事实与法律依据，原审法院对昭懿公司诉讼请求予以驳回并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人昭懿公司的上诉请求依据不足，本院予以驳回。原审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5695元，由上诉人东莞市昭懿实业投资有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡晓婷
审 判 员 邓潮辉
代理审判员 邹凤丹
二〇一六年一月二十二日
书 记 员 谭震聪
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。