江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第3174号
上诉人（原审被告）徐州市云龙区黄山街道办事处黄山垄社区居民委员会，住所地徐州市云龙区黄山街道办事处黄山垄村。
法定代表人张启洪，该居委会主任。
委托代理人孟伟，江苏金合律师事务所律师。
被上诉人（原审张万宝）张万宝，男，1954年1月24日生，居民身份证号码3203031954********，汉族，本市云龙区苏园里*号。
委托代理人朱友金，江苏彭城律师事务所律师。
委托代理人王锁成，江苏彭城律师事务所律师。
上诉人徐州市云龙区黄山街道办事处黄山垄居民委员会（以下简称黄山垄居委会）因与被上诉人张万宝租赁合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2013）云民初字第1909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月29日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，涉案场地原系案外人孙美娟从黄山垄居委会处租赁。孙美娟在2008年为经营需要在涉案场地内建造了三处简易房（面积分别为96.75m2、24.79m2、74.4m2）、一处平房（面积32m2），场地内的烤漆房、检修台、大棚、水池、大棚内部分水泥地坪、烤漆房下水泥地坪、抽风机等也系孙美娟所修建或购买。2009年10月，孙美娟将上述设备、建筑等以14万元转让给张万宝，张万宝继续进行经营。
2009年9月20日，张万宝与黄山垄居委会重新签订租赁合同，约定张万宝（乙方）租赁黄山垄居委会（甲方）位于庆丰路西侧久隆集团2#厂地（总占地面积3738m2，其中房屋面积65m2、场地面积5.5亩）用于经营汽车修理业务，租赁期限自2009年10月1日至2012年9月30日止共计三年，年租金41600元（租期开始时付清当年租金）。合同第八条约定，乙方在租赁期间不准乱拆、不准在租赁场院内建永久性房屋及棚等附着物。如生产经营需要承建房屋、建棚，必须向被告提交书面申请，由甲方承建，按承建额的30%增加乙方租金。合同第十条约定，如国家、集体占用，乙方应无条件服从并做自动解除合同处理，乙方应付清承租期间的一切费用。第十三条约定：以上协议内容甲乙双方应严格遵守，不能违约，如有违约，违约方应付给对方全年总租金的15%作为违约金赔偿。2010年11月8日，张万宝向黄山垄居委会缴纳了下一年度的租金41600元。
2010年12月8日，徐州市云龙区招商局（甲方）与黄山垄居委会（乙方）签订《原大开发地块征地补偿包干协议》，内容为：为加快原大开发地块市场运作，市国土局拟根据《中华人民共和国土地管理法》、徐政发（2004）84号文件的规定，征用该宗地块，并委托我区实施。现根据市国土局与区政府签订的《征地补偿包干协议》要求，双方就征地补偿事宜达成协议如下：一、地块范围、面积：该宗地块位于黄山大道东延以北、庆丰路以西、民祥路以东。原大开发地块征地范围内，地块面积为58054.4m2土地（折合87.082亩）。土地四至与范围以市国土局勘测界定图为准。二、征地补偿费用1、征地补偿费用：甲方按11.6万元／亩（含土地补偿费用、安置补偿费及青苗补偿费等）的标准向乙方支付征地补偿费，共计1010.1512万元。2、地上建筑物、附着物补偿费用：甲方向乙方支付地上建筑物、附着物补偿打包总费用335万元。两项费用合计1345.1512万元，由乙方负责包干使用，今后不再旁生任何其他补偿费用。地面建筑物、附着物由甲方负责拆除，双方互不产生费用。三、付款方式：协议签订后7日内，甲方先行支付征地补偿费845.1512万元，余款500万元待乙方向甲方移交土地后30内一次付清。四、乙方自本协议签订之日起70个工作日内将该宗土地范围内所有的地上建筑物、附着物内设备搬迁清空，并经甲方验收确认后办理被拆迁物交接手续。乙方必须保证交付的建筑物、构筑物、地面附属物完整，不得私自拆除房屋附属物、门窗和水电设备等，否则，甲方有权按照被搬迁物体的评估价值要求乙方进行加倍赔偿，赔偿金从补偿款中扣除。五、乙方保证交付地块及建筑物、附着物权属清晰无争议。征地、拆除过程中产生的一切纠纷均由乙方负责处理。……”2010年12月21日，黄山垄居委会向相关承租方发出通知，通知内容为：“根据《徐州市城市总体规划》和《徐州市区国有土地储备办法》，市政府决定对黄山垄社区久隆集团工地（馨园小区以北、民祥路以东、庆丰路以西）地块进行收储，并且在近期进行挂牌入市拍卖，现就对承租单位（个人）搬迁事宜通知如下：一、租赁方与承租方的租赁合同已到期（或已终止），被搬迁单位于2010年12月31日至2011年2月15日之前自行搬迁完毕。二、拆迁单位于2010年12月31日对水电设施进行资产迁移，对地面进行挖沟施工和房屋拆迁。届时断水、断电，出租方不再另行通知。三、请你单位（个人）从接到通知之日起，抓紧组织落实搬迁工作。对不按时搬迁的承租单位（个人），一切后果自负。”因张万宝与黄山垄居委会就赔偿事宜协商未果，张万宝未按期搬离。2011年1月黄山垄居委会强行给张万宝修理厂断电，张万宝未能继续经营。张万宝雇佣三名工人看守厂房、设备等，每月支付每人1600元。后张万宝于2012年10月24日搬出。
张万宝申请对涉案的三处简易房、平房、烤漆房、检修台、大棚、水池等司法鉴定价值（现存价值）进行评估，法院委托徐州通联房地产评估事务所进行评估，该事务所出具估价分别为：简易房（96.75m2）58050元、简易房（24.79m2）12395元、简易房（74.4m2）33480元、平房（32m2）14400元、烤漆房（33.3m2）54600元、检修台（31.24m2）10934元、大棚（201.6m2）80640元、水池（29.19m2）5472元、大棚内部分水泥地坪（29.2m2）1460元、烤漆房下水泥地坪（32m2）2400元、抽风机7000元，合计280831元。张万宝支付评估费6800元。
原审法院认为，张万宝与黄山垄居委会签订租赁合同，将涉案土地及房屋租赁给张万宝使用。在此之前，该场地内有孙美娟因经营需要进行扩建的建筑及设备，黄山垄居委会对其扩建明知而未要求其拆除，故应当推定其扩建行为是经过黄山垄居委会同意。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，如办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担，如未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按过错负担。孙美娟虽因经营需要进行扩建，但其扩建未取得合法的建筑手续，在此情况下其仍擅自建筑违法建筑，自身应当承担相应的过错责任。虽该建筑物系违法建筑，但也具有一定的财产价值，且黄山垄居委会已经因拆迁该违法建筑取得利益，应当根据过错责任负担相应的建筑费用。张万宝从孙美娟处购得上述扩建的建筑物等，故其有权要求黄山垄居委会支付相应的费用。综合双方的过错程度及张万宝对争议的建筑已使用一定年限等因素，酌情认定由黄山垄居委会按评估价值的60%予以补偿，即168498.6元。黄山垄居委会未按合同约定履行租赁合同，导致张万宝未能经营，张万宝主张其赔偿这一期间的租金差额损失34670元及违约金10935元，有事实和法律依据，予以支持。因张万宝租赁的场地用于经营，黄山垄居委会还应赔偿张万宝搬迁期间的合理损失。故其主张的工人工资损失按3人计算6个月为28800元，予以支持。张万宝主张的其他损失，因未提供充分证据加以证实，不予支持。黄山垄居委会抗辩合同符合双方约定的解除条件，不存在违约行为，但其提供的证据不足以证实其主张，对其抗辩，不予采信。综上，遂判决：一、徐州市云龙区黄山街道办事处黄山垄社区居民委员会于本判决生效之日起五日内赔偿张万宝租金差额损失34670元、违约金10935元、地上附着物损失168498.6元、工人工资损失28800元。二、驳回张万宝的其他诉讼请求。
上诉人黄山垄居委会不服上述民事判决，向本院提起上诉称：
一、原审判决认定被上诉人张万宝从孙美娟处接手设备和建筑后继续进行经营，认定事实错误。被上诉人张万宝主张自己接手后继续从事汽车修理经营，但直至庭审结束未能提供任何经营方面的证据。其没有办理营业执照，不具备经营资格，不可能经营，也不可能有经营损失。
二、原审判决认定上诉人黄山垄居委会采取强行断水断电的行为构成违约，不符合客观实际。双方租赁合同第十条约定，如国家、集体占用，乙方（被上诉人张万宝）应无条件服从并作自动解除合同处理。2010年12月8日，徐州市云龙区招商局与上诉人黄山垄居委会签订《原大开发地块征地补偿包干协议》，该协议约定上诉人黄山垄居委会应自本协议签订之日起70个工作日内将该宗土地范围内所有的地上建筑物、附着物内设备搬迁清空，并经验收确认后办理被拆迁物交接手续。协议签订后，为不影响征地工作进行，上诉人黄山垄居委会及时通知被上诉人张万宝搬迁，并于2010年12月21日发出书面通知，告知其搬迁时间和水电设施迁移及断水断电时间。上诉人黄山垄居委会事前已经尽到通知义务，但被上诉人张万宝拒不按租赁合同和通知要求履行义务，本案违约方应是被上诉人张万宝。
三、本案鉴定机构超越鉴定资质、虚构评估对象，评估程序及方法存在重大瑕疵，评估结论不正确，不应予以认定。
四、对违章建筑不予补偿是法定的基本原则，原审判决认定上诉人黄山垄居委会因拆迁涉案违章建筑取得利益，没有事实和法律依据。
五、原审判决推定孙美娟的扩建行为经过上诉人黄山垄居委会同意没有事实和法律依据。上诉人黄山垄居委会与孙美娟的租赁合同约定非常清楚，未经上诉人黄山垄居委会同意不得擅自新建、扩建任何建筑物。孙美娟扩建房屋从未向上诉人黄山垄居委会请示，上诉人黄山垄居委会也从未明示或默许其扩建行为，并且上诉人黄山垄居委会不是执法机构，无权拆除违章建筑。
六、被上诉人张万宝在合同解除后没有按时搬迁，还占用场地作停车场使用近2年之久，其应当按租金标准支付场地使用费，期间发生费用也应当由被上诉人张万宝自己承担。原审判决上诉人黄山垄居委会承担被上诉人张万宝拒不搬迁期间的工人工资，实属不当。
七、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》针对的是城镇房屋租赁，即城市、镇规划区内的房屋租赁行为，而本案的租赁标的物是场地，租赁时唯一一处房屋也是张万宝的自有房屋，与本案纠纷无任何关系。司法解释第14条针对的是对租赁房屋的扩建行为，而本案争议的是新建违章建筑的问题，两者无任何联系。原审判决适用该解释第14条之规定，适用法律不当。
综上，请求二审撤销原判，依法改判驳回被上诉人张万宝的诉讼请求。
被上诉人张万宝辩称，被上诉人张万宝从孙美娟手里接过场地之后从事了汽车维修业务，后来由于上诉人黄山垄居委会的断电行为导致其无法继续经营。评估报告也是经法院委托的有资质的机构按照法定程序进行评估的，虽然上诉人黄山垄居委会提出评估的费用过高，但是没有证据证实。一审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本案的争议焦点为：一、上诉人黄山垄居委会是否存在违约行为，是否应当承担违约责任；二、原审判决认定的被上诉人张万宝的经营损失有无事实和法律依据；三、通联房地产评估事务所的评估报告是否可以作为定案依据。
二审期间，上诉人黄山垄居委会提交了拆迁现场实物照片4张，证明涉案场地原有围墙、水泥地坪，被上诉人张万宝所搭建的拆钢棚和靠东墙做建筑的简易房均是依靠上诉人黄山垄居委会原有的围墙和地坪，其成本非常低廉。被上诉人张万宝从孙美娟处接手的简易房，房顶用的是简易板，而不是水泥板。两者价格相差较大。通联公司将简易板改成水泥板没有任何事实依据，评估报告存在重大瑕疵，不应作为定案依据。
被上诉人张万宝经质证认为，真实性无异议，但是不能证明上诉人黄山垄居委会想要证明的对象。鉴定评估是一审通过合法程序委托并经有鉴定资质的鉴定事务所进行评估的。评估结果符合事实，不存在重大瑕疵。
本院查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，一、关于是否存在违约的问题。本案为租赁合同纠纷，双方之间签订的租赁合同为双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，对双方当事人均具有约束力，应当作为处理本案纠纷的基本依据。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方之间签订的租赁合同第十条约定，如国家、集体占用，乙方应无条件服从并做自动解除合同处理，乙方应付清承租期间的一切费用。根据该约定，国家、集体占用为双方之间租赁合同约定的解除合同的条件，当出现国家、集体占用的法律事实时，上诉人黄山垄居委会即有权解除本案租赁合同。2010年12月8日徐州市云龙区招商局与上诉人黄山垄居委会签订《原大开发地块征地补偿包干协议》表明，为加快原大开发地块市场运作，市国土局拟根据《中华人民共和国土地管理法》、徐政发（2004）84号文件的规定，征用位于黄山大道东延以北、庆丰路以西、民祥路以东的地块，并委托徐州市云龙区实施。本案租赁标的为位于庆丰路西侧的久隆集团2#厂地，位于上述征用地块范围内。因此，本案租赁标的出现了国家征用，也即租赁合同约定的国家占用的法律事实。根据双方之间租赁合同的上述约定，本案约定的租赁合同的解除条件已经成就，上诉人黄山垄居委会有权解除本案租赁合同。在一审2012年7月9日的询问笔录和2013年11月21日的开庭笔录中，被上诉人张万宝主张国家或集体使用应为建学校、医院等为公共利益需要使用，而不应是用于商业开发；若是建学校、医院，可以按照合同约定无偿撤出；租赁场地用于商业开发，上诉人黄山垄居委会没有理由要求其退出。被上诉人张万宝的该主张在一定程度上为本案纠纷产生的原因。从上述租赁合同第十条的约定来看，合同解除的条件为国家、集体占用，而未约定国家、集体占用租赁场地的具体理由，即被上诉人张万宝主张的用于建学校、医院等并非租赁合同约定的国家、集体占用这一解除合同条件的限制条件。且国家占用土地具有较强的行政属性，占用的具体理由亦非上诉人黄山垄居委会所能控制。被上诉人张万宝的该主张与合同约定不符，不能成为否定上诉人黄山垄居委会享有解除本案租赁合同权利的依据。
二、关于合同解除的时点问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，上诉人黄山垄居委会于2010年12月21日向相关承租方发出通知，通知相关承租方市政府决定对黄山垄社区久隆集团工地（馨园小区以北、民祥路以东、庆丰路以西）地块进行收储，上诉人黄山垄居委会与相关承诺人租赁合同终止，将对水电设施进行资产迁移，对地面进行挖沟施工和房屋拆迁，以及要求相关承租人自行搬迁等事宜。根据上述规定，上诉人黄山垄居委会于2010年12月21日向被上诉人张万宝履行解除合同的通知义务时，本案租赁合同即解除。
三、租赁合同解除后清算问题。
（一）关于租金的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案租赁合同解除后，原有关出租人、承租人的权利义务条款终止履行。因此，自前述租赁合同解除日起，上诉人黄山垄居委会无需再向被上诉人张万宝履行出租人的义务，被上诉人张万宝亦无需再向上诉人黄山垄居委会履行承租人的支付租金的义务。被上诉人张万宝关于上诉人黄山垄居委会2011年1月强行断电，构成违约，应承担违约责任的主张，与上述规定不符，依法不应予以支持。被上诉人张万宝已于2010年11月8日向上诉人黄山垄居委会支付了下一年度的租金41600元，根据上述规定，自租赁合同解除之日起的租金，上诉人黄山垄居委会不再具有收取的合同依据，该部分租金即32356元依法应予返还。
（二）关于地上附着物的问题。根据徐州市云龙区招商局与黄山垄居委会签订《原大开发地块征地补偿包干协议》内容来看。黄山垄居委会以征地补偿费用和地上建筑物、附着物补偿费用合计1345.1512万元，包干拆迁原大开发地块征地范围内地块，被上诉人张万宝承租经营的汽修厂属于包干拆迁范围。故上诉人黄山垄居委会获得的1345.1512万元包干拆迁费用中包括张万宝的拆迁补偿款，对于属于被上诉人张万宝的拆迁补偿款部分，上诉人黄山垄居委会应当予以给付。
1、关于涉案土地附着物补偿费用的问题。本院认为，对于张万宝因拆迁所应获得的拆迁补偿款数额双方未达成一致意见，故本院对于因拆迁行为张万宝所应获得地上附着物的拆迁补偿款进行综合认定。上诉人黄山垄居委会将涉案土地及房屋租赁给张万宝使用。在此之前，该场地内有孙美娟因经营需要进行扩建的建筑及设备，黄山垄居委会对其扩建明知而未要求其拆除，故应当推定其扩建行为是经过黄山垄居委会同意。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，如未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按过错负担。孙美娟虽因经营需要进行扩建，但其扩建未取得合法的建筑手续，在此情况下其仍擅自建筑违法建筑，自身应当承担相应的过错责任。虽该建筑物系违法建筑，但也具有一定的财产价值，且黄山垄居委会已经因拆迁该违法建筑取得利益，应当根据过错责任负担相应的建筑费用。张万宝从孙美娟处购得上述扩建的建筑物等，故其有权要求黄山垄居委会支付相应的费用。原审法院综合双方的过错程度及张万宝对争议的建筑已使用一定年限等因素，酌情认定由黄山垄居委会按评估价值的60%予以补偿，即168498.6元并无不当。
2、关于误工费和违约金是否应当支持的问题。本院认为，本案租赁标的出现了国家征用，也即租赁合同约定的国家占用的法律事实。根据租赁合同的约定，本案约定的租赁合同的解除条件已经成就，上诉人黄山垄居委会并不存在违约，故被上诉人张万宝主张因上诉人违约而应赔偿其误工费、违约金的请求不应得到支持。
3、关于搬迁费用的问题。被上诉人张万宝承租涉案场地并经营汽车维修生意，由于政府拆迁，张万宝必应获得一定数额的搬迁过渡费用。结合张万宝的承租场地、经营状况、停业损失等，本院酌定搬迁费用25000元。
四、关于评估报告的效力问题。为确定涉案土地附着物财产价值，原审法院根据张万宝的申请启动了司法鉴定程序。原审法院根据双方确定的备选评估机构的范围，随机抽取了徐州通联房地产评估事务所进行评估，徐州通联房地产评估事务所具有相应的评估资质；同时，原审法院根据双方当事人确定的评估范围委托评估，徐州通联房地产评估事务所根据法院的委托事项，作出了徐通房估（2012）字第20121025-2号估价报告。本院认为，徐州通联房地产评估事务所作出的徐通房估（2012）字第20121025-2号估价报告鉴定程序合法，评估结论客观、公正，可以作为定案依据。上诉人黄山垄居委会认为徐通房估（2012）字第20121025-2号估价报告不能作为定案依据没有提出有力证据支持，本院不予采信。
综上，上诉人黄山垄居委会的部分上诉有事实和法律依据，一审法院认定部分事实不清，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销徐州市云龙区人民法院（2013）云民初字第1909号民事判决；
二、黄山垄居委会于本判决生效后十日内给付张万宝地上附着物损失168498.6元、搬迁费用25000元，返还张万宝租金32356元；
三、驳回张万宝的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6300元，鉴定费6800元，合计13100元，由张万宝负担3100元，黄山垄居委会负担10000元；二审案件受理费10100元，由张万宝负担2100元，黄山垄居委会负担9000元；以上诉讼费用随本案案款一并支付。
本判决为终审判决。
审 判 长 祝杰
审 判 员 韩军
代理审判员 曹健
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 陈瑶