天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初字第4518号
原告天津鑫茂科技园有限公司，住所地天津市华苑产业区鑫茂科技园综合楼四层405室，组织机构代码74669944-4。
法定代表人杜克玉，总经理。
委托代理人刘更瑞，国浩律师（天津）事务所律师。
委托代理人杨金梅，该公司职工。
被告强伟，男，1968年6月13日出生，汉族，天津市卡瑞斯电力设备技术有限公司总经理，住天津市和平区新文化花园新典居1-4-502，公民身份号码1201011968********。
原告天津鑫茂科技园有限公司与被告强伟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由助理审判员范凌云独任审判，公开开庭进行了审理。原告天津鑫茂科技园有限公司的委托代理人刘更瑞、杨金梅，被告强伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津鑫茂科技园有限公司诉称，2004年9月12日原、被告签订《天津市房产买卖合同》，约定由被告向原告购买位于天津市南开区华苑产业区鑫茂科技园AB座四层G单元房屋，房款为2674836元，同时约定被告应于签约当日支付购房款1344836元，余款133000元以按揭方式向原告支付。同日，双方签订《补充协议》约定购房首付款1344836元经原告同意由被告所生产之等额配电设备充抵，抵款期限自本协议签订之日起至2005年8月31日，如被告所提供产品不能满足要求或其他不可抗力原因致使原告不能以其产品抵款，被告须于抵款期限截止之日即2005年8月31日起12个月内付清房款，否则被告须承担违约责任。双方合同约定，如逾期付款在30日以上，被告应支付逾期付款利息，利息自合同约定被告应付款之日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，被告还应每日按房屋价款的万分之五向原告支付违约金。合同生效后，原告如约向被告交付了房屋，并办理房屋产权证，但被告并未按合同约定履行付款义务，经原告多次催要，自2005年8月起被告才陆续交纳部分购房款，至今尚欠790234.58元未付，被告的行为已经构成严重违约，侵犯了原告的合法权益，故起诉请求依法判令：1、被告向原告支付购房款790234.58元；2、被告向原告支付逾期付款利息836847.98元及违约金679409.36元；3、诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉请，向本院提交证据如下：1、《天津市房地产买卖合同》（G单元）及《补充协议》；2、付款记账凭证、进账单、收据；3、转账凭证1份、增值税发票14张、以货抵债申请表1份；4、《催收函》，快递单，快递查询单；5、《天津市房地产买卖合同》（H单元）及《补充协议》；6、《天津市房地产开发企业销售专用发票》；7、中信实业银行《客户回单》；8、天津市卡瑞斯电力设备技术有限公司向原告出具的收据、《以房抵债申请表》、《抵债协议》、《声明》；9、支付房款账目明细表；10、催收函；11、H单元的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》（原始）；12、天津市房屋权属登记证件收据（包括房屋他项权登记申请书、房屋他项权登记审核表、身份证明、个人住房抵押贷款合同）；13、天津市房屋权属登记证件收据、房屋权属登记申请书、被告身份证复印件；14、G单元首付款1344836元房款专用收据（共三联）原件及请示。
被告强伟辩称，双方于2004年9月12日就涉诉G单元房屋签订了房屋买卖合同，约定房款为2674836元，原告所述补充协议中以货抵债的书面约定属实。关于房款的给付，2005年4月被告以现金形式给付原告房款1344836元；2005年8月22日以现金形式给付32004.54元；2005年9月14日天津市卡瑞斯电力设备技术有限公司代被告以货抵款95840.88元；2008年12月16日天津市卡瑞斯电力设备技术有限公司代被告以货抵款902168元；2009年12月30日天津市卡瑞斯电力设备技术有限公司代被告以货抵款101250元；2011年3月30日天津市柳青建筑工程有限公司代被告以货抵款653338元；2013年2月8日天津市卡瑞斯电力设备技术有限公司代被告以货抵款10万元；另，天津市卡瑞斯电力设备技术有限公司代被告以货抵款126400元，且被告2004年10月给付原告43273.12元现金用于办理涉诉G单元房屋贷款手续及产权证，但该笔费用原告未向被告出具收据。综上可知被告并不欠原告房款，被告支付给原告的钱款已经超出涉诉房屋的价款724724.54元，且根据双方补充协议的约定，涉诉房屋产权证现由被告持有，可证明被告已经付清了全部房款。故不同意原告全部诉请。
被告强伟为支持其抗辩，向本院提交证据如下：1、《天津市房地产买卖合同》（H单元）及《补充协议》；2、《天津市房地产买卖合同》（G单元）及《补充协议》；3、G单元首付款1344836元房款专用收据（第二联）复印件；4、客户回单；5、《鑫茂二期工程4#厂房、5#厂房、6#厂房、7#厂房、8#厂房、9#厂房、增项部分电器设备订货合同》；6、《电器设备订货合同》（合同编号KRSSB090815-01、合同编号KRSSB090815-02）；7、《电器设备订货合同》（合同编号KRSSB091203-01）；8、《工矿产品购销合同》及报价清单（军民园13#、14#电器改造、军民园变电室进线柜铜排改造）；9、转账凭证、建设银行转账支票存根、专用收据、农商银行高新支行记账凭证、企业往来收据；10、支付房款明细；11、G单元、H单元房屋产权证原件。
经审理查明，涉诉房屋坐落于天津市南开区华苑产业区鑫茂科技园AB座四层G单元，2004年9月12日原、被告签订《天津市房产买卖合同》，约定由被告向原告购买位于天津市南开区华苑产业区鑫茂科技园AB座四层G单元房屋，产别为股份企业产，建筑面积为990.68平方米，房款为2674836元；被告应于签约日支付购房款1344836元，余款133000元被告以按揭贷款方式向原告付清；原告于2004年9月30日前将房产及相关证明交付被告；合同第五条第二款关于被告逾期付款或不符合付款形式应承担的违约责任，以附件四补充协议的形式进行约定：被告如未按约定日期付款，逾期在30日内的，原告有权追究被告逾期交付的款项及其利息，利息自合同约定被告应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算；如超过上述约定期限，合同继续履行，被告应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定被告应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，被告还应每日按商品房价款的万分之五向原告支付违约金。
同日，双方另签订《补充协议》一份，约定购房首付款1344836元经原告同意由被告所生产之等额配电设备充抵，抵款期限自该补充协议签订之日起至2005年8月31日止；并约定在被告所提供的用以充抵房款的配电产品满足条件的情况下，原告优先选用被告所提供之产品；如被告所提供产品不能满足要求，或其他不可抗力原因致使原告不能以其产品抵款，被告须于抵款期限截止之日即2005年8月31日起12个月内付清房款，否则被告按合同第五条第二款之约定承担违约责任；在被告未付清全部房款前产权证应由原告扣押，待被告付清全部房款后原告将产权证交由被告，……等。后原告向被告交付了涉诉房屋，被告以现金及以货抵款等形式向原告进行了房款给付，但双方对房款给付金额产生争议，故成讼。
庭审中，双方均认可未严格按照《补充协议》约定的以货抵款期限严格履行，亦未约定新的抵款期限。双方对部分房款的给付金额和时间无争议，包括：2005年8月22日被告以现金形式给付32004.54元；2005年9月14日天津市卡瑞斯电力设备技术有限公司以进账单形式为被告抵款95840.88元；2008年12月16日天津市卡瑞斯电力设备技术有限公司为被告以货抵款902168元；2009年12月30日天津市卡瑞斯电力设备技术有限公司以进账单形式为被告抵款101250元；2011年3月30日天津市柳青建筑工程有限公司以进账单形式为被告抵款653338元；2013年2月8日天津市卡瑞斯电力设备技术有限公司以进账单形式为被告抵款100000元。双方对下列两笔款项各执一词：1、房屋首付款是否给付；2、天津市卡瑞斯电力设备技术有限公司代被告以货抵款126400元。
关于涉诉G单元房屋首付款，原告出示了该公司装订成册的财务账目，其中包括涉诉G单元房屋首付款的专用收据共三联原件（含存根联、收据交付款人联、记账凭证联），其中第二联与被告庭审中所提交专用收据复印件一致。原告另提交招商部于2005年5月13日出具的请示一份，载明：“集团领导：客户强伟购买华苑产业区鑫茂科技园AB座四层G单元厂房（首付款采用抵款方式），总房款2674836元整，首付款1344836元整。现在中国银行办理按揭贷款需要出具首付款证明。请财务协助办理，用后归还。”被告则提交上述专用收据中交付款人持有一联的复印件，主张G单元和H单元两套房屋的贷款均由原告办理，被告从未持有过该联原件，被告持有的复印件系原告工作人员提供，被告在支付首付款后由原告持该联原件用于办理房屋贷款，在办完之后应将原件给付被告，但G单元房屋未办成贷款，被告一直在向原告索要该联原件未果。另，2005年4月30日，被告与案外人中国银行天津西青支行就G单元房屋签订个人住房抵押贷款合同，向银行借款133万元，并于2005年6月18日向房管部门申请他项权登记，后他项权登记未能通过审核，贷款未能取得，银行亦未在涉诉G单元房屋上设立他项权。2005年6月18日，被告就G单元房屋同时向房管部门申请房屋权属登记，并于2005年8月22日领取了权属证书。
关于被告所主张以货抵款126400元，被告提交天津市卡瑞斯电力设备技术有限公司与案外人天津市荣罡机电设备安装工程有限公司于2010年6月17日就军民园13#、14#电器改造签订的《工矿产品购销合同》及报价清单各一份，合同金额为75400元；被告天津市卡瑞斯电力设备技术有限公司与原告于2010年6月17日就军民园变电室进线柜铜排改造签订的《工矿产品购销合同》及报价清单各一份，合同金额为51000元。被告主张上述合同均已经实际履行，应将合同价款折抵本案讼争房屋的房款。原告则主张被告应提供合同确已履行的证明，否则不予认可。
另查，2011年8月26日原告向被告送达催收函，在该催收函回执部分载明：“天津鑫茂科技园有限公司：本人强伟向贵公司购买的华苑产业区科技园AB座四层G单元房屋所欠购房款￥763834.58元，本人同意按《补充协议》的约定向鑫茂集团提供配电设备付清剩余房款。”被告在购房人一栏签名。其中该回执上“按《补充协议》的约定向鑫茂集团提供配电设备付清剩余房款”部分及签名均为被告书写，且被告在房款金额前标示“￥”。对此被告认可上述手写部分及签名均为被告所写，但主张书写原因是意识到房款付多了，书写内容是证明房款已经付清；原告则主张手写部分是被告对之后的给付所作的说明。原告庭审中另主张曾于2014年4月22日向被告寄达《催收函》，被告否认收到该函件。
再查，现涉诉G单元房屋房地产权证书中权利人为被告强伟，产别为私产。现涉诉G单元房屋房地产权证原件由被告持有。
又查，2004年9月12日，原、被告另签有《天津市房产买卖合同》，约定由被告向原告购买位于天津市南开区华苑产业区鑫茂科技园AB座四层H单元房屋一套，产别为股份企业产，建筑面积为951.56平方米，房款为2569212元，该房屋付款方式与涉诉G单元相同，该房屋房款已付清。现H单元房屋的房地产权证书中权利人为被告强伟，产别为私产,现H单元房屋的原始房屋权属证件原件由原告持有。后经被告声明遗失H单元房屋所有权证，被告补办了该房屋的房地产权证后自行持有。
以上事实，有双方当事人当庭陈述及相关证据佐证在案。
本院认为，原、被告就涉诉G单元房屋所签购房协议，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，本院依法予以确认，合同双方均应按照合同约定履行义务。
本案争议的焦点有二：一是案外人天津市卡瑞斯电力设备技术有限公司分别与原告及另一案外人天津市荣罡机电设备安装工程有限公司所签两份合同中共计126400元合同金额是否应以货抵款；二是被告是否支付了G单元房屋的首付款，全部购房款是否已经付清。
关于第一个争议焦点，因原告与被告所签补充协议中并未约定许可案外人代被告以货抵款，且庭审中原告亦明确表示不认可该126400元用于抵款，现被告要求抵款之主张，依据不足，本院不予支持。如对上述货款存有争议，应另行解决。
关于第二个争议焦点，对双方庭审中均认可的已支付无争议部分房款1884601.42元，本院予以确认。就G单元首付款，被告虽主张已经以现金形式付清首付款并提交了首付款专用收据的复印件和涉诉G单元的房屋权属证书，但房屋首付款1344836元的金额较大，现金给付不符合生活常理，对此被告亦未提交相关资金流水可予以证明，仅持有该款的专用收据复印件不足以证明其已支付首付款之主张；被告虽持有房屋的权属证书，但结合其于2005年8月22日自房管部门领取该证书的时间，以及之后多次支付房款之事实，被告所述在付清购房款的情况下仍向原告支付房款以致超出724724.54元之抗辩，有悖常理，且2011年8月26日催款函回执中被告书写部分，系被告对剩余房款后继付款方式进行的说明，亦不能证明房款已经付清，故被告所述已付清全部购房款之主张，本院不予采信。针对此争议焦点，原告所提交G单元房屋的权属证书领取记录可证实系被告自行领取了房屋权属证书，同时原告持有房屋首付款专用收据的原件，且被告与中国银行天津西青支行就G单元房屋进行个人住房抵押贷款之事实亦可与原告方提交的请示中所载明的出具首付款收据的原因相互印证，原告所提交之证据可形成完整的证据链，并可合理解释，结合双方均认可的房款支付情况，本院对被告未支付首付款及尚未付清余款之事实予以确认，被告应向原告支付房屋余款790234.58元（2674836元-1884601.42元）。
关于原告所主张的违约金和利息一节，双方对被告逾期付款或不符合付款形式应承担的违约责任在合同进行了明确约定，现被告确有逾期付款的违约行为，结合其逾期付款的时间及欠款金额，本院依法确认被告应给付原告的预期付款利息依次为：以2546990.58元欠款本金按银行同期贷款利率计算自2006年9月1日起至2008年12月16日止；以1644822.58元欠款本金按银行同期贷款利率计算自2008年12月17日起至2009年12月30日止；以1543572.58元欠款本金按银行同期贷款利率计算自2009年12月31日起至2011年3月31日止；以890234.58元欠款本金按银行同期贷款利率计算自2011年4月1日起至2013年2月8日止；以790234.58元欠款本金按银行同期贷款利率计算自2013年2月9日起至2014年6月30日止。另，被告应按房款总金额的日万分之五计算给付原告2013年2月8日至2014年6月30日期间的违约金。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起15日内，被告强伟一次性给付原告天津鑫茂科技园有限公司购房款790234.58元；
二、本判决生效之日起15日内，被告强伟以欠款本金（具体本金及计算期限如本院认为中所述）按照银行同期贷款利率计算一次性给付原告天津鑫茂科技园有限公司逾期付款利息；
三、本判决生效之日起15日内，被告强伟按房款总金额的日万分之五计算给付原告天津鑫茂科技园有限公司2013年2月8日至2014年6月30日期间的逾期付款违约金。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25252元，减半收取12626元，由被告强伟负担，于本判决生效后15日内直接交付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 范凌云
二〇一五年三月九日
书 记 员 李 颖
附：本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。