河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民三终字第1059号
上诉人（原审被告）河南天达实业发展有限公司。
法定代表人刘柱，总经理。
委托代理人曹峰，男，回族，1980年2月4日出生，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）周剑林，女，汉族，1964年1月5日出生。
委托代理人徐会展，河南鼎荣律师事务所律师。
委托代理人申云欢，河南鼎荣律师事务所实习律师。
上诉人河南天达实业发展有限公司（以下简称天达公司）与被上诉人周剑林合同纠纷一案，周剑林于2014年8月21日向河南省郑州市管城回族区人民法院提起诉讼，请求依法判令天达公司：1、解除与天达公司之间签订的营业房及商铺使用权转让合同；2、返还使用权转让费240000元、水单押金5000元；3、负担本案诉讼费用。河南省郑州市管城回族区人民法院于2014年12月16日作出（2014）管民二初字第1648号民事判决。天达公司不服，向本院提起上诉。本院于2015年6月9日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月2日公开开庭审理了本案。上诉人天达公司的委托代理人曹峰，被上诉人周剑林的委托代理人徐会展到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年4月22日，周剑林（乙方，受让方）与天达公司（甲方，转让方）签订《营业房及商铺使用权转让合同》一份，内容主要约定有：1、甲方将自己所属的光彩市场三层东区2排11号营业房或商铺使用权转让给乙方从事服装、服饰、美容、美甲等经营使用，该营业房或商铺实用面积约13.79㎡。2、营业房或商铺使用权转让期限十年九个月，自2008年6月1日起至2019年2月28日止（含装修期）。3、本营业房、商铺为一房一铺一价，使用权转让费共计240000元。4、乙方接受甲方或甲方指定的代理公司的物业管理，合同签订时，乙方向甲方交付水电和公共设施安全保证金0.5万元，合同期满时，乙方如有应予承担违约责任的行为，或者有拖欠甲方水、电、物业以及造成市场设施损坏应予赔偿等行为的，甲方在扣除有关费用后，余额退还给乙方。5、甲方保证乙方的正常经营秩序，为乙方提供良好的经营环境；甲方负责提供空调、公共空间的卫生、安保等服务；甲方负责对营业房和商铺建筑结构、水、电、空调、电梯及其它附属设施的检查和维修，营业房和商铺的内部装修及设施的检查和维修由乙方负责。
合同签订前，周剑林已于2007年4月向天达公司支付商铺使用权转让费240000元，合同签订当日，周剑林向天达公司支付押金（即保证金）5000元。
原审法院另查明：涉案商铺交付周剑林之后，所在商场不断进行装修改造，也未进行消防验收，天达公司承诺商场开业时间是2008年4月20日，但商场重新招商即2011年11月份部分商户与河南汇基置业有限公司（以下简称汇基公司）签订经营合同后，于2011年12月24日正式开业。但商户称商场仍然断水、断电，封堵步梯、电梯，不具备开业经营条件，同时向多家媒体及所在街道办事处反映情况；河南卫视民生频道视频显示，天达公司于2012年6月将市场三楼封起来，通向三层的楼梯卷闸门关闭，电梯关闭。
原审法院认为：周剑林、天达公司所签《营业房及商铺使用权转让合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。周剑林依约履行了支付商铺使用权转让费240000元及押金5000元的合同义务，虽然天达公司履行了交付商铺的义务，但所在商场不断进行装修改造，也未进行消防验收，没有为周剑林等商户提供良好的经营环境，也不能保证周剑林等商户的正常经营秩序，导致合同无法继续履行，故周剑林依法可予行使解除权。关于解除权的行使，我国法律对解除权人行使解除权规定了通知义务，但对于通知的形式并未限定，这意味着当事人既可在诉讼之外将通知以直接送达方式送达对方，也可以诉的方式向对方充分传达要求解除合同的意思，而人民法院的判决亦仅是对权利人行使权利是否合法予以审查，并非代替当事人行使实体权利。故该院对周剑林主张解除《营业房及商铺使用权转让合同》予以支持。
因周剑林已向天达公司支付了2008年6月1日至2019年2月28日期间的商铺使用权转让费240000元，天达公司在正式开业即2011年12月24日之前商场未能达到经营条件，所以从商铺使用权转让的起始日即2008年6月1日至商场正式开业日即2011年12月24日期间，天达公司具有完全过错责任，应全额返还此期间的使用权转让费80000元（240000元÷129个月×43个月）。
在商场正式开业之后，由于天达公司有对商场进行培育、完善商场经营环境、广告宣传等诸多方面的责任，同时由于周剑林等商户负有充分考察商场经营环境及配合天达公司对商场经营进行培育的义务，周剑林等商户与天达公司对商场开业后合同未实际履行均存在过错责任，综合考虑双方的过错程度，该院认定天达公司的过错程度大于商户的过错程度，该院酌定天达公司承担60%的责任，应向周剑林返还从商场正式开业日即2011年12月24日至商铺使用权转让的终止日即2019年2月28日期间的使用权转让费的60%即96000元（240000元÷129个月×86个月×60%）。
综上，天达公司应返还周剑林商铺使用权转让费共计176000元。同时，涉案押金5000元是合同履行过程中的水电保证，因合同未实际履行，故该款应全额返还。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条及相关法律之规定，判决如下：一、解除周剑林与河南天达实业发展有限公司于2008年4月22日所签《营业房及商铺使用权转让合同》；二、河南天达实业发展有限公司于判决生效后十日内返还周剑林商铺使用权转让费176000元及押金5000元；三、驳回周剑林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5075元，由河南天达实业发展有限公司负担3800元，周剑林负担1275元。
宣判后，天达公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实和适用法律严重错误，应予纠正。理由如下，一、在房屋租赁合同关系中，交付符合租用目的，能够安全使用的商铺本身，是出租人的主要义务，在此之外，要求出租人承担更多义务，必须基于合同的约定或法律的规定。本案中，天达公司与周剑林双方成立租赁关系，根据合同约定，天达公司已经尽到交付合格的出租商铺，提供水电等适租义务，但一审判决超越租赁关系，在当事人的约定之外，用笼统、模糊的词语认定被出租商铺所在市场“未达到经营条件，未真正开业”，并在没有证据的情况下，认定市场“不断装修改造”持续至“重新招标”，继而根据“过错责任”判定天达公司构成“根本违约”，承担几乎全部责任。一审判决作出如此错误的认定和判决，没有事实依据。天达公司提供的证据能够推翻上述认定，请求二审法院予以纠正。1、涉案光彩市场在2007年就已经开业并正常经营至今，市场因经营活动与外界发生了不计其数的社会关系，根本不存在经营条件不符合约定，迟迟不能开业的情况。商铺交付周剑林后如期开业是基本事实不可否定，一审认定直到2011年12月24日商场“重新招商”才开业违背客观事实。2、天达公司出租给周剑林的商铺，自始符合正常的租赁经营使用要求。一审判决依据所谓“二期装修工程结算表，拆除铺位通知及会议纪要、商场开业活动安排表等”证据，认定商场未达到经营条件，明显错误。天达公司根据合同约定仅负有交付合格商铺、提供水电、空调、电梯等设施，配合国家消防、治安、工商、税收等行政管理的要求，一审无权强加给天达公司更多义务并认定违约构成。二、一审判决错误认定天达公司有若干具体“违约”情形，并无事实依据和有效证据佐证，相关证据几乎均为复印件、打印件，其真实性及关联性根本经不起推敲；判决认定天达公司“对市场负有进行培育、完善经营环境、广告宣传等更多方面的责任”，是对天达公司的不公。而且周剑林已经实际占用商铺经营数年，一审判决全部维护了承租人的利益，让天达公司承担几乎全部责任，缺乏法律依据，显属错误。经营活动中收益与风险并存是亘古不变的真理，根据合同和法律，天达公司并不负担、也无能力保证租户承租的盈利。故提出上诉，请求二审法院：一、依法撤销郑州市管城回族区人民法院（2014）管民二初字第1648号民事判决第一、二项，改判驳回周剑林的诉讼请求，维持原审判决第三项；二、周剑林承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人周剑林答辩称：1.天达公司的上诉没有事实及法律依据。天达公司未按照合同约定向周剑林交付符合经营条件的商铺，违反合同约定，周剑林有权要求解除合同并要求退还相关费用。原审法院判决与类似20位商户的生效判决判决结果一致。判决结果是依据听证会的意见作出的。听证会是2014年4月份，在郑州市管城区人民法院的会议室举行。参加听证会的有有管城区委还有人大代表、法学教授、政协委员，还有管城法院的庭长、副院长以及郑州市中级人民法院民四庭的承办人和民四庭庭长。天达公司的证据不能证明其主张。其中，天达公司没有提供消防的证据，证明天达公司的消防是不合格。从2006年至今，没有达到相关的标准，现在商铺还是不停的招商，招来的商户也没有使用。2.2011年11月24日以后不经营商铺的原因是：周剑林履行了托管协议书和补充协议书，商铺自2010年起由天达公司强行托管并转租第三方致使周剑林不能经营使用，托管到期后天达公司仍拒不交还商铺，责任在天达公司，故应当全额退还合同的款项。3.周剑林在一审中的举证已经证明自己的主张。天达公司没有提供证据证明其交付的商铺符合经营条件，且天达公司提供的是格式合同，在出现歧义的时候应当作出对其不利的解释。综上，天达公司所称的上诉事实及理由均不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审庭审中，天达公司向本院提交了如下证据：1、（2013）郑民四终字2093号民事判决书及（2014）郑民三终字1651号民事判决书，证明目的：关联案件的两份判决的认定事实与本案不同。证明商场具备经营条件，不存在不具备开业条件的事实。2.三份起诉状（白福龙起诉天达公司合同纠纷一案及任春莉起诉天达公司合同纠纷两案）。证明目的：案外人在诉状中自认商场具备经营条件，不存在不具备开业条件的事实。3.（2015）豫法立二民申00224号民事裁定书，再审申请人是天达公司，被申请人是孟风琴。证明目的：该裁定书裁定关联案件（2014）郑民四终字第182号民事判决中止执行，指令郑州市中级人民法院再审该案。证明（2014）郑民四终字第182号民事判决认定的事实有误。
被上诉人周剑林发表质证意见如下：一、对证据1，真实性无异议，但不能证明其证明目的。（2013）郑民四终字2093号民事判决书是在2013年10月23日下发，听证会举行于2014年4月份。该判决在听证会之前下发的。（2014）郑民三终字1651号民事判决是个案；二、对证据2，真实性无异议，但白福龙、任春莉的在其诉状所称的诉讼理由与事实仅系其个人陈述，不是法院生效判决认定的事实，不能作为认定本案事实的依据；三，对证据3，真实性无异议，关联案件虽指令再审，但并无结论。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方可以解除合同。本案中，天达公司与周剑林自愿签订《营业房及商铺使用权转让合同》及《补充协议书》，由此产生的商铺使用权转让关系合法有效，应受法律保护。依据商业习惯，天达公司作为商铺使用权的转让方，其收取的转让费中，除包括商铺使用所产生的租金外，还包括因商铺所处地段、经营、客源、渠道、宣传等可带来的可期待利润等，而这也正是商铺受让方愿意支付对价的基础所在。因此，在周剑林已经依约支付商铺使用权转让费和押金后，天达公司负有向周剑林交付符合租用目的、并能安全使用的商铺义务。从本案实际履行情况看，天达公司虽然交付了商铺，但是所在商场不断进行装修改造，且未进行消防验收，没有为周剑林等商户提供良好的经营环境，导致商场迟迟不能开业，合同无法履行，对此天达公司负有直接责任。周剑林据此要求解除合同关系，符合法律规定，原审法院支持该诉请妥当。天达公司于二审中新提供的证据，不能有效证明涉案商场已按约定开业并正常经营，关联案外人的起诉状自称陈述及案件的处理结果并非本案的处理依据，其上诉提出已完成提供适租商铺义务的主张，证据不足，且与本案查明的事实不符，本院不予采纳。同时，原审法院区分开业前后的合同履行情况及酌定划分的过错程度认定天达公司应当返还的商铺使用权转让费及押金数额正确妥当。综上所述，天达公司关于撤销原审判决，改判驳回周剑林诉请的上诉请求证据不足，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3800元，由上诉人河南天达实业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 童 铸
审 判 员 刘俊斌
代理审判员 顾立江
二〇一五年七月十七日
书 记 员 刘 盼