宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民初字第3588号
原告：张建，男，1966年7月18日出生，汉族，住宁夏回族自治区石嘴山市惠农区。
委托诉讼代理人：王梅，女，系原告张建妻子，住宁夏回族自治区石嘴山市惠农区。
被告：甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区广场南路4-6号。
法定代表人：张国芳，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨元昊，甘肃方域西涛律师事务所律师。
被告：宁夏银祥房地产开发集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区玉皇阁南街28号。
法定代表人：王连喜，该公司董事长。
委托诉讼代理人：虎金仓，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：付前亮，宁夏综义律师事务所律师。
原告张建与被告宁夏银祥房地产开发集团有限公司（以下简称银祥房地产公司）、甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司（以下简称国芳工贸公司）合同纠纷一案，本院于2015年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张建的委托诉讼代理人王梅，被告银祥房地产公司的委托代理人虎金仓、付前亮，被告国芳工贸公司的委托诉讼代理人杨元昊到庭参加诉讼。因本案须以另案的审理结果为依据，故中止审理。本案现已审理终结。
张建向本院提出诉讼请求：一、被告银祥房地产公司支付原告托管费5450元（按照每年10901元的标准计算半年）；二、被告国芳工贸公司支付原告自2007年11月1日至2015年4月30日期间房屋使用费156600元（200元/平方米/月×8.7平方米×90个月）；三、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2005年3月15日，原告张建与被告银祥房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定银祥房地产公司将其位于银川市兴庆区原新华商城地下一层富区19号营业房（套内建筑面积为8.7平方米）出售给张建，张建一次性付清房款155730万元。同日，张建与银祥房地产公司签订《协议书》一份，约定张建将涉案的原新华商城地下一层富区19号营业房交由银祥房地产公司自行经营管理，托管期限自2005年5月1日至2010年4月30日，每年托管费用为10901元，银祥房地产公司已经支付了2005年5月1日至2007年4月30日的托管费用，但2007年5月1日之后的托管费用一直未予支付。2007年10月23日，银祥房地产公司将含涉案房屋在内的原新华商城整体出售给被告国芳工贸公司。张建为维护自身权益将二被告起诉至法院，请求确认张建与银祥房地产公司签订的签订《商品房买卖合同》有效，并要求银祥房地产公司为张建办理房屋产权过户。2013年11月1日，银川市兴庆区人民法院作出（2013）兴民初字第3933号民事判决书，判决认定张建与银祥房地产公司签订的签订《商品房买卖合同》有效，并判令银祥房地产公司为张建办理房屋产权过户。因被告国芳工贸公司自2007年11月1日至今占用张建的房屋，应当支付原告张建房屋使用费。
国芳工贸公司辩称，一、张建取得涉案房屋的所有权的时间为2013年11月16日，故张建要求国芳工贸公司从2007年11月1日起支付房屋使用费没有法律依据；二、张建按照200元/平方米/月的标准主张房屋使用费过高，不符合目前银川市同地段商铺的租金价格。
银祥房地产公司辩称，张建主张的房屋使用费的标准过高，该费用计算标准应当以鉴定机构的鉴定结论为准。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年3月15日，张建与银祥房地产公司签订《商品房买卖合同》约定，银祥房地产公司将原新华商城地下一层富区19号商品房（套内建筑面积为8.7平方米）以155730万元的价款出售给张建。同日，张建与银祥房地产公司签订《协议书》一份，约定张建将涉案的原新华商城地下一层富区19号营业房全权托管于银祥房地产公司，由银祥房地产公司自行经营管理，托管期限自2005年5月1日至2010年4月30日，在托管期间银祥房地产公司每年向张建支付托管费10901元。后银祥房地产公司按照每年10901元的标准向张建支付了2005年5月1日至2007年4月30日期间的托管费用。
2007年10月23日，银祥房地产公司在未告知张建的情况下与国芳工贸公司签订《商品房买卖合同》一份，约定银祥房地产公司将包括张建购买的涉案商品房在内的原新华商城地上1-6层、地下一层商品房以2.76亿元的价格整体出售给国芳工贸公司。后国芳公司工贸公司与银祥房地产公司为履行以上合同发生争议，为此，国芳工贸公司将银祥房地产公司诉至法院。银川市中级人民法院于2012年8月22日作出（2011）银民初字第25号民事判决书，判决宁夏银祥房地产开发集团有限公司为甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司办理兴庆区法院对案外人已判决确权以外部分（833.758平方米）原‘新华商场’的房屋产权证书。该案二审法院宁夏回族自治区高级人民法院于2013年3月11日作出（2012）宁民终字第112号民事判决书，该判决审理查明：“在原审法院审理过程中，国芳公司于2012年3月25日向原审法院出具一份《关于妥善解决原‘新华商城’购房户遗留问题的承诺书》，主要内容为……一、本案恢复审理之后，如有其他小业主诉讼并主张对原‘新华商城’房产的所有权，应当在取得法院生效的判决（调解）书之后，我公司保证按照法院判决（调解）书的要求将相应的房屋产权过户登记给小业主，因此产生的费用按相关规定执行……。”法院经审理还认为：“关于银祥公司认为还应当减去88户（833.758平方米）之外的其他小产权户产权面积问题。国芳公司出具的承诺系其真实意思表示，内容不违反法律规定，应予认定……对经法院生效法律文书确认的其他产权的权益问题，国芳公司应按照有关约定及其出具的承诺给予解决。”宁夏回族自治区高级人民法院遂判决驳回上诉，维持原判。2013年8月21日，张建将银祥房地产公司及国芳工贸公司诉到法院，请求依法判令：确认张建与银祥房地产公司签订的《商品房买卖合同》有效，银祥房地产公司为张建办理该房屋的产权证；二、确认银祥房地产公司与国芳工贸公司签订的《商品房买卖合同》中属于张建购买面积无效。本院审理后依法作出（2013）兴民初字第3933号民事判决书，判决：一、确认张建与银祥房地产公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、银祥房地产公司协助张建办理双方在合同中确认的位于银川市兴庆区新华东街国芳百盛地下一层富区19号套内建筑面积为8.7平方米的产权登记……”。
本案审理过程中，因国芳工贸公司与银祥房地产公司均对张建主张的房屋使用费标准（200元/平方米/月）有异议，张建申请对涉案房屋2007年11月至2015年度租金标准进行评估。本院依法委托宁夏博源卓越房地产评估咨询有限公司进行评估，该公司于2015年12月30日作出评估报告书，评估意见：新华东街国芳百盛（原新华商城）地下一层富区19号营业房每年每平方米（建筑面积）租金标准为：2007年度1608元、2008年度1692元、2009年度1776元、2010年度1860元、2011年度1968元、2012年度2088元、2013年度2208元、2014年度2340元、2015年度2436元。被告国芳工贸公司认为评估的租金过高。被告银祥房地产对该鉴定意见无异议。原告张建同意法院参照同地段商铺租金标准对评估的租金予以调整。
本院认为，本院的（2013）兴民初字第3933号民事判决书已经判令银祥房地产公司协助张建办理双方在合同中确认的位于银川市兴庆区新华东街国芳百盛（原新华商城）地下一层富区19号套内建筑面积为8.7平方米的产权登记，故本院据此认定张建自购买涉案商铺之日（即2005年3月15日）起对该商铺享有产权，同时对该商铺享有占有、使用及收益的权利。在该判决生效之前，国芳工贸公司占有涉案商铺是基于其与银祥房地产公司签订的《房屋买卖合同》，而被告银祥公司一房二卖的行为不但给原告张建造成经济损失,也同时使得张建与银祥房地产公司签订的《协议书》无法继续履行，故2007年11月1日至2013年11月22日期间涉案商铺使用费应当由被告银祥公司向张建支付；自2007年5月1日至2007年10月31日期间的未付托管费用5450元（按照每年10901元的标准计算6个月），银祥房地产公司也应当支付。2013年11月23日之后的商铺使用费应当由国芳工贸公司承担。
综上所述，因原告实际出资购买涉案商铺套内面积为8.7平方米，故二被告应当参照评估机构评估的租金标准，以套内面积为基础支付涉案商铺使用费，其中2007年11月1日至2007年12月31日期间商铺使用费2331.60元（1608元/平方米/年÷12个月×2个月×8.7平方米）；2008年度商铺使用费14720.40元（1692元/平方米/年×1年×8.7平方米）；2009年度商铺使用费15451.20元（1776元/平方米/年×1年×8.7平方米）；2010年度商铺使用费16182元（1860元/平方米/年×1年×8.7平方米）；2011年度商铺使用费17121.60元（1968元/平方米/年×1年×8.7平方米）；2012年度商铺使用费18165.60元（2088元/平方米/年×1年×8.7平方米）；2013年1月1日至2013年11月22日期间的商铺使费17157.07元（2208元/平方米/年÷365天×326天×8.7平方米）。上述商铺使用费共计101129.47元，应由被告银祥房地产公司支付。2013年11月23日至2013年12月31日期间的商铺使用费2052.53元（2208元/平方米/年÷365天×39天×8.7平方米）；2014年度商铺使用费20358元（2340元/平方米/年×1年×8.7平方米）；2015年1月1日至2015年4月30日期间商铺租赁费7064.40元（2436元/平方米/年÷12个月×4个月×8.7平方米）；上述商铺使用费共计29474.93元，应由被告国芳公司工贸公司支付。因被告国芳工贸公司认为鉴定报告中租金标准过高，且原告张建同意人民法院依职权予以调整，故本院参照同类型其他案件同地段商铺租金标准，酌情调整被告国芳工贸公司支付原告张建商铺使用费25000元，被告银祥房地产公司支付原告张建商铺使用费95000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下：
一、被告宁夏银祥房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张建2007年5月1日至2007年10月31日商铺托管费用共计5540元
二、被告宁夏银祥房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张建2007年11月1日至2013年11月22日期间商铺使用费共计95000元；
三、被告甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张建2013年11月23日至2015年4月30日期间商铺使用费共计25000元。
如果被告宁夏银祥房地产开发集团有限公司、甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务。应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3542元，原告张建负担579元，被告宁夏银祥房地产开发集团有限公司、甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司负担2963元；鉴定费3000元由被告宁夏银祥房地产开发集团有限公司、甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 马 云
代理审判员 蒋维国
代理审判员 龙文臣
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 杨 媛
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。