江苏省南通经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0691民初807号
原告（反诉被告）：范裕彬。
委托诉讼代理人：倪朔东，北京大成（南通）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杨建中。
委托诉讼代理人：徐海兵、张明华，江苏高仁律师事务所律师。
原告范裕彬与被告杨建中房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案受理后，在诉讼过程中被告杨建中提起反诉。本院依法适用简易程序，于2017年5月25日、6月12日公开开庭进行了审理。后依法适用普通程序，于2017年11月8日公开开庭进行了审理。原告范裕彬及其委托诉讼代理人倪朔东、被告杨建中到庭参加了三次庭审。被告杨建中的委托诉讼代理人徐海兵到庭参加了第一次、第三次庭审，被告杨建中的委托诉讼代理人张明华到庭参加了第二次、第三次庭审。本案现已审理终结。
原告范裕彬向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年8月22日签订的房屋买卖协议；2、被告支付的30000元定金不予退还，并承担双方的中介费13200元；3、诉讼费用由被告承担。后变更诉讼请求为：1、双方签订的房屋买卖协议继续履行，被告向原告支付购房款286000元及车库差价款13216.77元；2、被告向原告支付逾期付款利息10619元（按照银行同期贷款利率4.35%暂算至2017年11月8日，要求计算至实际给付之日）；3、被告向原告支付滞纳金14706元（按照合同约定的万分之一暂算至2017年11月8日，要求计算至实际给付之日）；4、被告向原告支付违约金30000元；5、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月22日，双方在开发区小海街道星尚房产中介服务部（以下简称星尚房产）的居间下，签订了房屋买卖协议，约定原告将南通市开发区海尚家园35幢1104室及配套车库出售给被告，成交总价为516000元。被告需在协议签订之日支付定金30000元，原告在选购安置房之日，被告支付首付款（含定金）230000元，被告取得银行发放贷款之日支付房款236000元，余款50000元在产权交接完毕当日给付。原告在收到被告全部房款后交付钥匙。合同订立后，原告收取定金30000元，在原告选好安置房后经多次催要被告又支付200000元房款。后因被告贷款未成，双方对付款期限重新约定。原告多次催要，被告未能给付。原告认为被告构成根本违约，合同无法履行。为此，原告诉至法院，望判如所请。因被告已经拿钥匙装修，考虑到交易的稳定性，原告牺牲自己的利益，变更诉讼，希望能得到应有的损失赔偿。
被告杨建中辩称：1、协议签订后，被告严格按约履行。合同履行过程中，由于房价上涨，原告要求涨价，被告不认可。原告拒绝接受被告给付房款，系原告违约。2、原告已经向被告交付房屋，被告已对房屋进行了装修，且装修即将结束。同时，合同中约定“如果建筑面积发生变化，成交总价不变”，被告坚持要求按照合同约定支付房屋价款。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告杨建中向本院提出诉讼请求：1、原告接受被告付款286000元并立即协助被告办理产权过户手续；2、原告向被告支付违约金30000元；3、原告赔偿被告律师费20000元；4、反诉费用由原告承担。事实和理由：双方签订协议后，被告一直按约履行，在付款日前被告已准备好当期购房款。由于房价上涨，被告向原告付款，原告不予接受。同时原告还诉至法院要求解除合同，丧失诚信。为此被告提起反诉，望判如所请。
原告范裕彬针对反诉请求辩称：协议约定的车库是8平方米，选安置房时没有8平方米的车库，被告应当就增加的部分另行支付款项。被告始终未能支付车库差价，已经构成违约。被告的反诉请求不能成立。
原告范裕彬围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖协议、商品房买卖合同、购买车库合同、发票，并申请证人黄某出庭作证。被告杨建中提交了房屋买卖协议、收条、银行流水、律师费发票。本院向售楼处了解车库购买情况，形成调查笔录一份，向中介咨询车库价格，形成调查笔录三份。本院组织当事人对上述证据进行了质证。双方对房屋买卖协议、商品房买卖合同、购买车库合同、发票、收条、银行流水、调查笔录的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2016年8月22日，原告范裕彬（甲方、卖方）与被告杨建中（乙方、买方）经由星尚房产（丙方、中介方）签订房屋买卖协议，约定：1、甲方自愿将座落于南通市海尚家园35幢1104室的房屋建筑面积为126平方米，配套车库8平方米出售给乙方（房屋建筑面积以房产交易所重新核定的建筑面积为准，若建筑面积发生变化成交总价不变）；2、上述房产的成交总价款为516000元；3、乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购置上述房产。合同签订之日，乙方向甲方支付30000元作为购房定金，由丙方转交给甲方；4、开房子交款（房款）日乙方支付首付款（含定金）230000元；乙方申请银行按揭贷款236000元，于银行放款当日付给甲方；剩余房款50000元于产权交接完毕当日付给甲方；5、如因甲方或乙方原因不能及时过户，每逾期一天由责任方赔偿总成交价的0.01%给对方合同继续履行；6、甲方应于收到乙方全额房款之日拿钥匙将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将（物业费、水、电、煤气、数字电视、宽带费等费用全部结清）；7、甲方违约，除退还乙方所支付的定金外另赔偿30000元，并支付甲乙双方2%的中介服务费；乙方违约，定金不予退还，并支付甲乙双方2%的中介服务费。此后，双方在协议中第十四条甲乙双方另行协商的其他事项中添加“公维基金、物管费、垃圾清运费、有线电视费，甲方凭票向乙方收取票面上的金额。甲乙双方约定于2017年1月1日乙方给甲方贰拾叁万陆千元整。尾款伍万元整约定于1月28之前付清。”
协议签订当日，由星尚房产见证，范裕彬收取杨建中购海尚花园35幢配套号及35幢配套号车库的定金20000元，出具了金额为30000元的收条一张。2016年9月5日，由星尚房产见证，范裕彬收取杨建中购海尚花园35幢1104号及35幢配套号车库的定金10000元及首付款200000元，出具了金额为200000元的收条一张。
另查明，2016年8月23日，原告范裕彬与江苏炜赋集团建设开发有限公司签订购买车库合同，由原告范裕彬购买海尚花园35号楼B110号车库，面积14.66平方米。次日，原告范裕彬与江苏炜赋集团建设开发有限公司签订商品房买卖合同，由原告范裕彬购买海尚家园35幢1104室及35幢B110室车库，其中车库面积为14.66平方米。2016年8月31日，江苏炜赋集团建设开发有限公司向范裕彬开具了海尚家园35幢1104室及35幢B110号车库的发票，发票中已明确了35幢B110车库面积为14.66平方米。经向江苏炜赋集团建设开发有限公司了解，原告购买车库时已经没有10平方米以下的车库。此外，2016年8月31日，江苏炜赋集团建设开发有限公司就案涉房屋开具了公维金5703元收据一张，物业公司就案涉房屋开具了物业费760元、垃圾清运费253元的收据二张。被告陈述前述费用尚未结算，双方一致同意与房款一并结算。
还查明，杨建中提供了张建芳的明细清单，显示张建芳于2016年9月26日南通农村商业银行卡中余额为127010元；于2016年9月28日中国农业银行卡中余额为260020.89元，随即理财购买260000元。双方一致认可法院就车库价格进行询价。经向中介机构咨询，在房屋及车库的交易中，一般车库以一半面积计算房款，即车库价格为房屋价格的一半。
再查明，案涉房屋系原告范裕彬及其家人的拆迁安置房屋，其家人表示同意原告的处分行为，不参与诉讼。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告范裕彬和被告杨建中签订的房屋买卖协议，是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。庭审中，双方均愿意继续履行合同，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、原告是否有权要求被告针对车库面积增加部分另行支付款项；二、合同履行过程中，哪一方存在违约行为，违约责任如何承担。
关于争议焦点一、原告是否有权要求被告针对车库面积增加部分另行支付款项。被告认为合同约定“房屋建筑面积以房产交易所重新核定的建筑面积为准，若建筑面积发生变化成交总价不变”，且原告在收取20万时并未提出异议，因此不应当另行支付款项。本院认为，双方房屋买卖协议中对于房屋建筑面积的大小有明确的记载，即126平方米，括号中所称建筑面积发生变化成交总价不变，按照通常理解应当是针对房屋而不包括车库。虽然，原告在收取首付款时已经明确知晓车库面积增加，但并未明确作出放弃要求被告支付车库差价款的意思表示，而实际上车库面积变大并不影响被告对房屋的居住使用，因此原告有权要求被告支付车库面积差价款。对于车库单价，经测算本案中的房屋单价为3969.23元[516000÷（126+8÷2）]，则车库单价为1984.62元（3969.23÷2）。关于增加的面积，现车库面积为14.66平方米，合同中约定的车库面积为8平方米，增加6.66平方米。相比房屋建筑面积而言，车库面积普遍偏小，而且车库的实际面积在原告选定之前，原、被告双方均无法确定，故本案中以实际增加的面积计算差价为宜，差价款为13217.57元（1984.62×6.66）。原告主张车库差价款13216.77元，本院予以支持。
关于争议焦点二、合同履行过程中，哪一方存在违约行为，违约责任如何承担。从整个交易过程来看，原、被告签订房屋买卖协议时原告并未取得案涉房屋及车库的处置权，仅载明配套车库8平方，并未明确具体的车库号码。在双方协议签订过程中，原告尚未确定能否购买到8平方米车库，被告亦未审查原告是否有权处分8平方米车库，双方均存在一定的过错。然而，房屋的实际状况并非以原、被告的意志为转移，仍然应当以现状为准。对于房屋买卖合同的履行，原告的主要义务是交付房屋，被告的主要义务是给付购房款。本案中即便车库面积与合同中约定面积存在差异，原告已经向被告交付了房屋，被告也予以接受，原告已经履行了主要的义务，并无实质意义上的违约行为。因此，被告无权要求原告支付违约金并赔偿律师费。按照双方房屋买卖协议的约定，除已付款外，被告应当在2017年1月1日支付原告236000元，尾款50000元于1月28日之前付清。客观上，被告未支付后两笔款项。被告认为双方之间已经形成交易习惯，房款的交付一定要通过中介，被告要求付款而中介不予接受，因此被告不存在违约行为。本院认为，虽然房屋买卖协议中涉及原、被告及中介三方，房屋买卖的交易相对方仍然是原、被告，被告是向原告支付房款，而非向中介，故被告称中介不接受不能成为阻碍被告按期付款的理由，被告可以先行支付合同约定的房款，面积差价款另行协商。同时，被告曾经向原告转账支付购房款，即使中介不接受或者原告未同时出具收条，被告付款亦不存在障碍。因此，本院认定被告未能按期付款应当承担相应的违约责任。关于原告主张的逾期付款利息，本院认为，按照合同约定被告应当在2017年1月1日给付原告236000元、2017年1月28日前给付50000元，因此被告应当支付原告以236000元为本金从2017年1月2日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止的利息以及以50000元为本金从2017年1月29日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止的利息。关于原告主张的逾期过户的滞纳金和违约金，本院认为，并非被告单方原因导致本案纠纷的产生，起因是原告在未确定享有8平方米车库处置权的情况下与被告签订房屋买卖协议，此后双方对于车库差价款未能协商导致纠纷的产生，而且原告自己亦未领取产权证，故对原告主张的逾期过户滞纳金和违约金，本院不予支持。
综上，原、被告之间的房屋买卖协议继续履行，被告向原告支付购房款286000元、车库差价款13216.77元、逾期付款利息，并支付公共维修基金、物业管理费及垃圾清运费合计6716元。如原告已缴纳有线电视费，由双方自行结算。原告在被告支付上述款项的同时，将案涉房屋的产权过户给被告，税费由原、被告各自承担。
据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百七十九条第七项之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）杨建中给付原告（反诉被告）范裕彬购房款286000元；
二、被告（反诉原告）杨建中给付原告（反诉被告）范裕彬车库差价款13216.77元；
三、被告（反诉原告）杨建中给付原告（反诉被告）范裕彬公共维修基金、物业管理费及垃圾清运费合计6716元；
四、原告（反诉被告）范裕彬办理南通市海尚家园35幢1104室及35幢B110号车库的产权登记手续，并同时将产权过户至被告（反诉原告）杨建中名下，产权登记费用由原告（反诉被告）范裕彬承担，产权过户的费用由原、被告各自承担；
上述四项，由原、被告双方于本判决发生法律效力之日起十日内同时履行；
五、被告（反诉原告）杨建中于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）范裕彬逾期付款利息（以236000元为本金从2017年1月2日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止的利息以及以50000元为本金从2017年1月29日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止的利息）；
六、驳回原告（反诉被告）范裕彬的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）杨建中的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9645元，反诉案件受理费4730元，合计14375元，由原告范裕彬负担6375元,由被告杨建中负担8000元（本诉受理费原告已预交，反诉受理费被告已预交，由被告在履行时给付原告3270元）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费9645元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。
审 判 长 曹维维
人民陪审员 顾艳娇
人民陪审员 于 佳
二〇一七年十一月十六日
书 记 员 陈雅雯
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法总则》
第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。
第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：
（七）继续履行；