江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0508民初5378号原告：日活企业有限公司（UVDENTERPRISELIMTED）法定代表人：张轲军。委托诉讼代理人：蔡克亮，北京大成（上海）律师事务所律师。被告：苏州恒融商业经营管理有限公司法定代表人：徐旻。被告：苏州嘉和欣实业有限公司法定代表人：徐旻，董事长。委托诉讼代理人：吴泓斌（两被告共同委托），江苏智择律师事务所律师。委托诉讼代理人：何亚兵（两被告共同委托），江苏智择律师事务所律师。原告日活企业有限公司（以下简称“日活公司”）与被告苏州恒融商业经营管理有限公司（以下简称“恒融公司”）、苏州嘉和欣实业有限公司（以下简称“嘉和欣公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月19日立案后，依法组成合议庭，分别于2016年9月22日、11月28日公开开庭进行了审理，原告日活公司的委托诉讼代理人蔡克亮、被告恒融公司及嘉和欣公司的共同委托诉讼代理人吴宏斌、何亚兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告日活公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2.判令被告双倍返还原告保证金200万元，两被告对此承担连带责任。事实与理由：苏州市人民路239号的苏州苏纶场商业广场项目系被告嘉和欣公司开发的房地产项目。2010年7月28日，被告恒融公司与原告的关联公司CJCGVHoldingLimited（希杰星汇控股有限公司）签订《苏纶场项目房屋预租赁协议书》，其前言部分明确约定恒融公司系受嘉和欣公司委托全权负责苏纶场项目的招商和项目运营管理，该协议书约定原告承租苏纶场项目3-4层局部以及首层局部区域、四层放映层以及售票房用于经营电影院，租赁期限20年，保证金100万元。该协议书还约定将来由希杰星汇控股有限公司与中国内资企业成立合资公司作为上述房屋的承租方及电影院的经营主体。2010年8月5日，因合资公司尚未成立，希杰星汇控股有限公司及其关联公司上海希杰星汇影视文化咨询公司、被告恒融公司共同签订《保证金垫付补充协议》，约定由上海希杰星汇影视文化咨询公司代希杰星汇控股有限公司垫付100万元保证金，上海希杰星汇影视文化咨询有限公司于同年8月25日向恒融公司支付100万元，恒融公司于2011年1月20日出具收据予以确认。2012年5月21日，原告、恒融公司、希杰星汇控股有限公司、韩国CJCGV株式会社上海代表处签订《补充协议》，明确上述两份协议书项下的希杰星汇控股有限公司的全部权利义务由原告继受，由原告作为承租人与恒融公司签订正式《房屋租赁合同》。2012年5月21日，原告与恒融公司签订《房屋租赁合同》，合同明确恒融公司是受嘉和欣公司委托对苏纶场项目进行招商和营运管理，并约定出租房应于2014年10月1日交付房屋，租赁期限20年，保证金100万元（恒融公司已经收到），合同还约定如出租房未如期交付房屋且超过6个月的，应双倍返还保证金。合同签订后，恒融公司未能如期交付房屋，并于2014年11月20日致函原告称房屋预计于2017年年底交付，后又于2015年5月5日致函原告称苏纶场项目无法正常开发建设，要求单方终止《房屋租赁合同》；2015年5月15日，原告回函告知恒融公司不同意终止合同，要求继续履行。2016年4月18日，恒融公司再次致函原告表示愿意退还100万元保证金并按照年利率24%赔偿该保证金自2014年12月31日至2015年5月5日的利息损失，原告于次日回函表示不同意该方案，并要求继续履行合同或者双倍返还保证金。此后，原、被告双方未再协商，合同继续履行已无现实可能。另外，恒融公司系受嘉和欣公司委托出租、管理苏纶场项目，且两公司具有相同股东、法定代表人、人格混同，故嘉和欣公司应承担连带责任。为维护原告合法权益，请求法院支持原告诉讼请求。案件受理后，本院于2016年8月25日向两被告送达了起诉状副本等材料。被告恒融公司辩称，涉案房屋租赁合同所附证件与涉案租赁房屋无关，涉案租赁房屋尚未建设完成，故房屋租赁合同应属无效合同，恒融公司同意返还保证金100万元，但不同意双倍返还，原告的其他诉请不予认可，请求法院依法裁判。被告嘉和欣公司辩称，同意恒融公司的观点，无论合同效力如何，原告非常清楚涉案合同相对方是恒融公司，其清楚知晓涉案房屋租赁管理事宜的一切权利义务均由恒融公司承担，因此即便需要返回100万元保证金，也与我公司无关，应当驳回原告对我公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的房屋预租赁协议书及附件（苏州市人民路239号剩余土地国有土地使用权证、苏州市人民路239号建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）、保证金垫付补充协议、保证金电汇凭证及收据、补充协议、房屋租赁合同、恒融公司发出的工作联系函三份、日活公司回复函两份，本院予以确认并在卷佐证，据此本院认定如下事实：2010年7月28日，恒融公司（甲方）与希杰星汇控股有限公司（CJCGVHoldingLimited、乙方）签订《苏纶场项目房屋预租赁协议书》一份，协议载明甲方系与土地所有方嘉和欣公司完全相同的股东以及股权结构投资设立的有限责任公司，嘉和欣公司全权委托甲方负责对本合同项下的租赁房屋所在的商业物业进行全面招商和运营管理。双方约定甲方将苏州市人民路239号苏纶场商业广场三期商业物业的第3-4层以及首层局部区域（预测面积5137平方米）、四层放映层（1290平方米）以及位于项目步行街或其他位置首层及下沉式中央广场的售票房（13平方米）的房屋出租给乙方用于从事电影放映及电影附设配套的卖品部，租赁期限自营业开业之日起至经营满20年之日止。协议第5.5条约定，乙方应向甲方支付100万元保证金，该保证金将自动转为双方《房屋租赁合同》保证金；协议书第8.1条约定甲方承诺交房日期为2013年12月31日前，且无论如何交付日不得晚于2014年6月30日。该协议书第十二条还约定此协议系《房屋租赁合同》的意向合同，在双方签订《房屋租赁合同》之后，本协议自动终止；第十三条载明有关建筑物的合法批准建设文件见合同附件一，甲方有权作为出租方向乙方出租建筑物内的租赁房屋。2010年8月5日，恒融公司、希杰星汇控股有限公司、上海希杰星汇影视文化咨询有限公司签订《保证金垫付补充协议》一份，约定由上海希杰星汇影视文化咨询有限公司代为履行上述预租赁协议中希杰星汇控股有限公司支付100万元保证金的合同义务。该补充协议签订后，上海希杰星汇影视文化咨询有限公司于2010年8月25日向恒融公司支付100万元保证金。恒融公司于2011年1月20日出具收据予以确认。2012年5月21日，恒融公司、希杰星汇控股有限公司、韩国CJCGV株式会社上海代表处、日活公司签订《补充协议》一份，约定由日活公司继受上述预租协议书及保证金垫付补充协议中希杰星汇控股有限公司的全部权利义务，由日活公司与恒融公司签订正式的《房屋租赁合同》，日活公司将独自设立或与第三方合资/合作设立影院公司实际运营合同项下租赁物业。同日，恒融公司（甲方）与日活公司（乙方）签订《苏纶场项目房屋租赁合同》，约定恒融公司受嘉和欣公司全权委托，负责对租赁房屋所在商业物业进行全面招商与运营管理，并将租赁房屋（三层5150平方米、放映夹层1200平方米、一层售票房10平方米）出租给日活公司从事电影放映及卖品经营。双方在合同第4-1条约定甲方应于2014年10月1日前交付租赁房屋，如交付日延误或提前，则免租装修期和开业时间相应顺延或提前，甲方应提前三个月将最终交付日通知乙方，且交付日不得晚于2014年12月31日。合同第17-5条约定，如甲方未依约向乙方交付租赁房屋且超过宽限期六个月，乙方有权提前终止本合同，且甲方应返还乙方已支付的双倍保证金。合同附有苏州苏纶场商业广场招商和管理授权书，载明恒融公司与嘉和欣公司的关系，并表明嘉和欣公司全权委托恒融公司负责对苏州苏纶场商业广场的全面招商和运营管理，该商业广场在租赁管理中发生的一切权利和义务均由恒融公司享受和承担。合同签订后，恒融公司未能在2014年12月31日前交付房屋。2014年11月20日，恒融公司向日活公司发出工作联系函一份，与日活公司商榷交付日期延缓一事，表明预计在2017年年底交房。2015年5月5日，恒融公司再次向日活公司发出工作联系函一份，告知日活公司因多方因素的影响，租赁房屋所在项目已无法正常开发建设，故双方间的房屋租赁合同实际已失去商业可能性，并要求日活公司在收函后10日内与其洽商合同终止事宜。同年5月15日，日活公司向恒融公司回函称双方间的房屋租赁合同合法有效，恒融公司在5月5日发出的工作联系函中未表明终止合同的原因，故不能同意恒融公司终止合同的请求。2016年4月18日，恒融公司再次就终止合同及补偿事宜致函日活公司，对日活公司在2016年4月14日双方见面协商时提出的双倍返还保证金的要求，恒融公司同意返还100万元保证金并适当补偿日活公司的利息损失（按照年利率24%的标准，自最晚交付日即2014年12月31日起计算至恒融公司发出解除合同的工作联系函之日即2015年5月5日）。次日，日活公司回函称，合同并未赋予恒融公司解除权，故其有权要求继续履行，双方间的房屋租赁合同仍然有效；在双倍返还保证金的前提下，其可以考虑解除合同。另查明：上述房屋租赁合同及预租赁协议书均附有苏州苏纶场商业广场招商和管理授权书、租赁房屋平面图、工程交付分工表（明确了租赁房屋土建、机电等方面的建造要求等）、苏州市人民路239号剩余土地国有使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及建筑工程施工许可证。附件中的苏州苏纶场商业广场招商和管理授权书载明恒融公司与嘉和欣公司是由相同的投资人以相同的股权比例成立的有限责任公司，嘉和欣公司全权委托恒融公司，负责对苏州苏纶场商业广场的全面招商与营运管理（包括但不限于招商谈判、签订预约租赁合同、签订正式租赁合同、收取租金及租赁保证金等各具体事项），该商业广场在租赁管理中所发生的一切权利义务均由恒融公司享受和承担。同时，附件中的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及建筑工程施工许可证均系苏州市人民路239号土地的相关证书，而非苏州市人民路239号剩余土地的相关证书。本案争议焦点为涉案房屋租赁合同是否有效。日活公司认为合同经双方签字确认，应为合法有效；恒融公司则认为涉案房屋租赁合同所附的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证并非指向涉案房屋租赁合同载明的租赁房屋所在土地，实际为苏州市人民路239号土地的相关证件，故租赁房屋未取得相关证书，合同应为无效；嘉和欣公司对合同效力不置可否，但认为无论合同效力如何其均无需承担责任。本院认为涉案房屋租赁合同系双方真实意思表示，成立并有效。理由如下：其一、日活公司与恒融公司在签订涉案房屋租赁合同时，均明知租赁房屋尚未开发建设，且合同附有详细的国有土地使用权证及相关房屋平面图和工程分工表，表明了双方对租赁涉案房屋具有相当的诚意和期待，由此可见双方签订的房屋租赁合同系其真实意思表示。其二、开发建设中及尚未开发建设的房屋出租与现房出租不能相提并论，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及第三条对房屋租赁合同所做的效力性规定系针对已经建设完成的现房所做限制，本案房屋租赁合同签订时所涉租赁房屋实际为即将开发建设的房屋，不应受到上述规定的约束；“法无禁止即自由”，涉案房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，在现行法律法规未对当事人就建设开发中的房屋签订租赁合同的情况下，涉案房屋租赁合同应认定为有效。本院认为，日活公司继受了希杰星汇控股有限公司在涉案预租赁协议书项下的全部权利义务，并依约与恒融公司签订了房屋租赁合同，该合同系当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立并有效，双方当事人均应依约履行各自义务。日活公司已履行合同约定的支付100万元保证金的义务，恒融公司未能在合同约定的2014年12月31日前交付房屋，亦未能在合同约定的六个月宽限期内即2015年6月30日前交付房屋，且现在涉案房屋仍未开发建设，恒融公司无交付房屋可能性，已构成根本违约，无论根据双方房屋租赁合同第17-5条的约定还是根据合同法关于法定解除权的规定，日活公司均有权解除合同，本院对其要求解除合同的诉讼请求予以支持。同时，日活公司有权依约解除合同，本院认为涉案房屋租赁合同自起诉状副本送达之日即2016年8月25日解除为宜。合同解除后，恒融公司理应退还日活公司已经支付的100万元保证金。关于日活公司要求恒融公司双倍返还100万元保证金的诉讼请求，本院认为双方房屋租赁合同第17-5条约定的双倍返还保证金实际系违约责任的约定，即违约金为100万元。恒融公司未能依约交付房屋构成违约，应依约承担违约责任；对约定违约金是否调整，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则进行考量。恒融公司在双方协商过程中曾表示愿意按照年利率24%的标准承担利息损失，只是其自愿承担利息损失的期间为合同约定的最后交付日起至其发出解除通知之日止，然而恒融公司实际自2010年8月25日即已收到100万元保证金，且其无权单方解除合同，故本院认为恒融公司应负担其占用100万元资金期间（2010年8月25日起至返还定金之日止）的利息损失，再则，从双方预租合同到租赁合同及其附件也可以看出，原告方为缔约所做准备也投入不少人力、物力，对合同继续履行也寄予很大的诚意和期待，现日活公司按照合同约定主张的100万元违约金并非畸高，故本院对合同约定的违约金不作调整。关于日活公司要求嘉和欣公司承担连带责任的诉讼请求，本院认为恒融公司虽受嘉和欣公司委托签订涉案房屋租赁合同，但合同所附管理授权书载明涉案合同所在商业广场在租赁管理中的一切权利义务均由恒融公司享受和承担，故涉案房屋租赁合同仅能约束日活公司及恒融公司，且恒融公司实际收取了100万元保证金。日活公司还认为恒融公司与嘉和欣公司人格混同，故应承担连带责任，但该管理授权书仅表明两公司系相同投资人以相同股权比例设立的公司，日活公司并未提供证据证明两公司在财务及主营业务上存在混同，故对日活公司要求嘉和欣公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第八十八条、第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百零二条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十九条、最高人民法院《关于适用的解释》第五百二十二条、第五百五十一条的规定，判决如下：一、原告日活企业有限公司与被告苏州恒融商业经营管理有限公司于2012年5月21日签订的《苏纶场项目房屋租赁合同》自2016年8月25日起解除；二、被告苏州恒融商业经营管理有限公司于本判决生效之日起10日内向原告日活企业有限公司返还保证金100万元，并支付违约金100万元，合计为200万元；三、驳回原告日活企业有限公司对被告苏州嘉和欣实业有限公司的其他诉讼请求。（以上款项如采用转账方式支付，请汇入对方当事人指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，由被告苏州恒融商业经营管理有限公司负担，于本判决生效之日起10日内向本院交纳。如不服本判决，日活企业有限公司可在判决书送达之日起三十日内，苏州恒融商业经营管理有限公司、苏州嘉和欣实业有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  徐 侃代理审判员  衡晓晴人民陪审员  刘冬梅二〇一七年一月十六日书 记 员  周苏彦