成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金牛民初字第1915号
原告（反诉被告）杨清平。
委托代理人吕鹏，四川中正律师事务所律师。
被告（反诉原告）李玲。
委托代理人陈劲，四川谦信律师事务所律师。
原告杨清平与被告李玲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，李玲向本院提出了反诉请求，本院予以准许。本案依法适用简易程序，由审判员程曼独任审判，于2013年5月6日对本、反诉案件公开开庭合并进行审理。原告杨清平及其委托代理人吕鹏，被告李玲及其委托代理人陈劲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告本诉诉称，成都市金牛区银沙路＊-＊号九间商铺的经营管理权和独立收益权归原告所有。2011年11月28日，原被告签订《商铺合同经营协议》，约定将其中＊号商铺租赁给被告李玲。租期一年即2012年11月30日届满。租赁合同到期后，除被告外其余8家都和原告按统一的租金标准续签了下一年的商铺租赁合同，被告不愿续签下年合同。原告鉴于上述情况，分别于2012年11月30日、2012年12月4日告知被告撤场，但被告仍拒不撤场。原告认为被告既不愿续签下年合同又继续占铺经营，于法无据。故提起诉讼，请求法院判令1、被告立即搬出成都市金牛区银沙路＊号商铺；2、被告向原告支付4个半月租金13500元；3、被告赔偿原告新装卷帘门费900元；4、被告赔偿因其拒不搬迁导致原告向他人支付的违约金10万元。
被告本诉辩称并反诉诉称，原被告签订的租赁合同合法有效，期满后双方未就续租问题达成一致意见的情况下，原告未通过法定程序解决，而是未经任何交接手续强行对被告断电，而后又强行焊上卷帘门，导致双方均无法使用该商铺，故原告的损失系原告自己造成，与被告无关。法院应当依法驳回原告的诉讼请求。相反，被告的货物一直被扣留在内，诉讼阶段在法院主持下才将货物搬出。给被告造成了严重损失。故提起反诉，请求法院判令原告赔偿被告直接损失15000元，并返还履约保证金2000元。
反诉被告杨清平针对反诉原告李玲的反诉辩称，李玲合同到期后既不续签合同又经多次通知不愿搬离，杨清平才焊的门。杨清平多次短信通知李玲搬东西，李玲都拒不到场，因此物品即使有损失也是其自己造成，何况李玲并没有证据证明有损失。至于履约保证金，根据合同约定所有费用结清后就退，至今李玲并未将所有费用结清，因此不应退还。
经审理查明，2011年11月8日，西南交通大学附属中学（甲方）与青羊区杨你和我饰品店（乙方系个体工商户，负责人系原告杨清平）签订《银沙路商铺合作管理协议书》，约定甲方将其享有的成都市金牛区银沙路＊-＊号九间商铺的经营管理权和收益权交归乙方经营，合同明确了双方权利义务。2011年11月28日，杨清平和被告李玲签订《商铺合同经营协议》，约定将其中＊号商铺租赁给被告李玲经营。租期一年即从2011年11月29日起至2012年11月30日届满。合同约定月租金1150元；李玲向杨清平缴纳保证金2000元，合同期满后，经验收设备无损坏及欠缴水电费与管理费后十天内返还。还约定，合同期满，如李玲仍继续租赁该商铺，同等条件下，李玲享有优先权。但费用需由杨清平根据市场价格进行调整等。2012年11月30日租赁合同到期后，杨清平和李玲未能就次年的租赁合同达成一致意见。杨清平鉴于上述权利，分别于2012年11月30日、2012年12月4日告知李玲撤场，李玲未同意。杨清平遂于2012年12月1日对商铺拉闸断电，2012年12月15日将正在经营的商铺卷帘门拉下并用电焊焊接，双方发生纠纷，李玲多次向营门口派出所报警均未能解决。杨清平诉讼来院，诉讼中经本院调解，杨清平打开其焊接的卷帘门，李玲于2013年4月15日将货物搬离。庭审中杨清平申请撤销其要求李玲搬出成都市金牛区银沙路＊号商铺的诉讼请求，本院当庭口头裁定予以准许。但双方均主张有其它损失要求对方赔偿，致本案调解未果。
同时查明，杨清平为证实其主张，提供了给李玲发送的十四条短信，证明自己多次催促李玲搬离。李玲以自己手机有故障大部分短信未收到为由未认可。庭审中，杨清平申请证人李某某到庭接受庭审质询，证人证实杨清平在合同到期之前通知所有商铺，次年租金上涨了10%，李玲对此未接受等事实。
上述事实有身份证、营业执照、《银沙路商铺合作管理协议书》、《商铺合同经营协议》、短信记录、派出所出警记录、证人证言及庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为：原告杨清平和被告李玲于2011年11月28日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，应为有效。该合同于2012年12月31日到期后，双方未能就续租达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或租赁物使用后的状态”的规定，双方合同在届满时终止，李玲应当搬离。杨清平在诉讼中主张，李玲应当支付其4个半月租金13500元。本院认为，诉争商铺4个半月的租金损失客观存在，杨清平在李玲拒不搬离的情况下，应当依法维权。杨清平采用拉闸断电、焊接卷帘门等方法解决纠纷，从而造成租金损失。但杨清平在锁门之后多次短信通知李玲要求其搬离，李玲以手机有故障大部分短信未收到为由未认可。李玲在诉讼中并未提供相关证据支持其主张，应当承担举证不利的后果。从以上情形可见，造成此项损失杨清平和李玲均有一定过错，本院确定由杨清平、李玲各承担一半的责任。损失应当按照其它商铺较上年上涨10%后1265元／月的租金标准计算，其租金损失为5692.5元（1265元／月×4.5个月）。李玲应赔偿杨清平的租金损失2846.25元（5692.5元×50%）。
杨清平主张李玲应赔偿新装卷帘门费900元。庭审查明，卷帘门的焊接更换均是杨清平自行所为，造成损失应由其自行承担。杨清平此项诉讼请求，本院不予支持。
杨清平还主张李玲赔偿因其拒不搬迁导致杨清平向他人支付的违约金10万元。本院认为，杨清平明知诉争商铺存在纠纷的情况下，与他人签订违约金高达10万元的租赁合同与常理相悖，其提供的依据真实性本院不予采信，对其主张不予支持。
反诉原告李玲主张反诉被告杨清平赔偿直接损失15000元，包括烟酒过期的损失以及因货物被扣无法经营的租金损失等。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，李玲对自己的主张负有举证责任。李玲仅凭烟草公司的销售单据不能证明烟酒过期的损失客观存在，本院对其主张不予认可。李玲在诉讼中称其货物被扣，导致其另行租赁的商铺无法经营，要求杨清平赔偿租金损失。本院认为，李玲在明知双方发生纠纷的情况下，对另行租赁商铺经营应当慎重，损失即使存在也应由其自行承担责任。鉴于此，李玲要求杨清平赔偿损失15000元的请求，本院不予支持。
反诉原告李玲主张反诉被告杨清平返还履约保证金2000元。杨清平以李玲未结清费用为由未同意。本院认为，诉争商铺已由杨清平收回，杨清平也未能提供此商铺尚欠李玲未缴纳费用的证据。根据双方合同约定，此款应当返还，本院对李玲此项诉讼请求予以支持。
综上，杨清平和李玲相互应支付的款项抵消后，李玲应当向杨清平支付846.25元（2846.25元-2000元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第六十条、第二百三十五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：
一、本诉被告李玲于本判决生效之日起十日内向本诉原告杨清平支付846.25元；
二、驳回本诉原告杨清平的其它诉讼请求；
三、驳回反诉原告李玲的其它反诉请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2358元，反诉案件受理费113元共计2471元，由杨清平负担2226元，李玲负担245元。（上述款项杨清平已垫付2358元；李玲已垫付113元。不足部分李玲在履行上述义务时一并支付给杨清平）
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。
审判员 程 曼
二〇一三年六月二十七日
书记员 郭忱忱