北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终3226号
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘明，男，1970年10月2日出生，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：孙锁堂，北京市天沐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张涛，北京市天沐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：李永娟，女，1984年10月6日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：袁志兵（李永娟配偶），男，1983年9月2日出生，住京市朝阳区。
被上诉人（原审被告）：国家林业局机关服务中心（国家林业局机关服务局），住所地北京市东城区和平里东街18号。
法定代理人：周瑄，局长。
委托诉讼代理人：刘顺义，北京大成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗玲，北京大成律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：北京弘圣汇通文化传播有限公司，住所地北京市朝阳区阜通东大街1号院6号楼1层（01）2108。
法定代表人：袁志兵。
上诉人刘明因与被上诉人李永娟、国家林业局机关服务中心（国家林业局机关服务局）（以下简称服务中心）、北京弘圣汇通文化传播有限公司（以下简称弘圣公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初67641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人刘明的委托诉讼代理人张涛，被上诉人服务中心的委托诉讼代理人罗玲，被上诉人李永娟的委托诉讼代理人袁志兵兼被上诉人弘圣公司的法定代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘明上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1.确认服务中心与弘圣公司签订的租赁合同无效；2.判令李永娟给付刘明2016年上半年租金58710元及自2016年1月4日起至实际支付之日期间的逾期利息（按中国人民银行同期贷款利率标准支付计算）；3.驳回李永娟关于解除租赁合同及给付租金、押金的反诉请求。事实和理由：1.一审法院对于刘明关于确认服务中心与弘圣公司之间合同无效的诉讼请求，既存在口头不予受理裁定，又从实体上判决驳回该诉讼请求，一审法院的做法互相矛盾，严重违反法定程序；2.一审判决书未写明第三人弘圣公司的意见，随意性较大；3.一审法院将服务中心追加为被告，将弘圣公司追加为第三人，逻辑上存在混乱；4.服务中心及李永娟、袁志兵明知涉案房屋已经出租给刘明，仍分别与弘圣公司签订租赁合同，足以证明服务中心与弘圣公司恶意串通，损害刘明利益的事实。一审法院未能查明该事实，未据此确认服务中心与弘圣公司所签合同无效错误；5.涉案房屋所有权变动前，刘明为实际承租人，李永娟并非实际承租人。涉案房屋所有权变动后，服务中心既没有通知刘明解除租赁合同，也没有向法院起诉解除该合同，生效于所有权变动前的租赁合同仍有效。一审法院判决解除该合同，判令刘明返还租金、押金缺乏依据。
李永娟、服务中心、弘圣公司均同意一审法院判决，答辩请求驳回刘明的上诉请求。
刘明向一审法院提出诉讼请求：1、要求李永娟支付2016年上半年的租金58710元以及逾期利息，自2016年1月4日起至实际支付之日止按照中国人民银行贷款利率计算。2、要求确认服务中心与弘圣公司之间的租赁合同无效。
李永娟向一审法院提出反诉请求：1、要求解除与刘明之间的租赁合同。2、要求刘明返还房屋押金1万元。3、要求刘明返还2015年11月16日至2015年12月31日房屋租金14367.12元。
一审法院认定事实：2013年12月30日，刘明（乙方）与北京宏坤基业建设项目管理有限公司（以下简称宏坤公司）（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋坐落于北京市朝阳区安慧北里×号，建筑面积188.68平方米，房屋权属状况为甲方所有；房屋租赁期限自2014年1月1日至2028年12月31日，共计180个月；租金为28万元人民币/年，每5年递增3%。
2015年1月1日，刘明（甲方）与李永娟（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：李永娟承租涉案房屋；房屋租赁期限自2015年1月1日至2018年12月30日；甲方应于2015年1月1日前将房屋按约定条件交付给乙方，甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及后视为交付完成。2015年底递增3%，以后每2年递增3%；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；租金每年11.4万元，支付方式为本协议签订之日一次付6个月押金1万元，本合同到期后，如乙方无拖欠水电费等情况，甲方无息退还押金；乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期返还一日按三倍日租金向甲方支付违约金。
此后，刘明将涉案房屋交付给李永娟使用。李永娟向刘明支付了1万元押金，房租支付至2015年12月31日。
2014年，服务中心将宏坤公司诉至一审法院，要求确认北京市朝阳区安慧北里×号车库用房（含涉案房屋）的所有权归服务中心并办理所有权人及土地使用权人的转移登记、解除双方签订的协议书，并将诉争车库交付给服务中心、按每年10万元的标准支付2009年8月28日至实际交还车库之日止的租金。2015年1月，一审法院作出（2014）朝民初字第11564号民事判决，判决：“一、北京宏坤基业项目管理有限公司于判决书生效之日起十五日内协助国家林业局机关服务中心办理北京市朝阳区安慧北里×号车库用房的所有权人以及土地使用权人的变更登记手续，将上述车库的所有权人以及土地使用权人变更登记至国家林业局机关服务中心名下；过户登记时，如需向有关部门交纳费用，则均由国家林业局机关服务中心负担。二、北京宏坤基业项目管理有限公司于判决书生效之日起十五日将北京市朝阳区安慧北里×号车库用房交还国家林业局机关服务中心。三、驳回国家林业局机关服务中心的其他诉讼请求。”宏坤公司对一审判决不服，上诉至本院。本院于2015年5月做出（2015）三中民终字第4945号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
2015年11月2日，涉案房屋的所有权人由原先的宏坤公司变更为服务中心。
2015年11月11日，国家林业局机关服务中心将涉案房屋委托给北京中林物业管理有限公司（以下简称中林公司）进行管理并租赁经营。
2015年11月16日，中林公司与弘圣公司签订《房屋租赁合同》，约定：由弘圣公司承租面积为40平方米的涉案房屋；租期为2015年11月16日至2016年11月15日；租金为每年9.5万元，押金为8000元；租金按半年付款，第一期租金支付时间为2015年11月16日，第二期租金支付时间为2016年5月15日，押金支付与第一期租金一并缴纳。上述合同签订后，弘圣公司向中林公司支付了2015年11月16日至2016年5月15日的房租、物业费及押金。
服务中心称，我们是中林公司的上级主管单位，我方委托中林公司出租涉案房屋，合同的主体权利由我方承受，在本案中不需要追加中林公司，本案中其他当事人对此均予以认可，不申请追加中林公司。
一审法院认为：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即所有权变动不破租赁原则。该原则旨在通过租赁合同效力的维持来保证承租人对租赁物实际占有的合法性，保护承租人的租赁需求、实现对物的价值的充分利用。
本案中，涉案房屋的所有权在2015年11月2日通过法院强制执行变更至服务中心名下，2015年11月16日，服务中心委托中林公司与弘圣公司签订《房屋租赁合同》，该份合同系服务中心与弘圣公司之间的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。刘明称该合同系服务中心与弘圣公司恶意串通，损害其利益，服务中心与弘圣公司对此均不予认可，刘明未向一审法院提交证据证明其主张。故对刘明并要求确认无效的诉讼请求一审法院不予支持。
在涉案房屋所有权发生转移之后，服务中心径行与弘圣公司签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给弘圣公司，表明服务中心不认可原刘明与宏坤公司之间的租赁关系。故而，刘明作为转租人，已丧失了对涉案房屋的处分权，刘明与李永娟之间的租赁合同客观上已履行不能。该房屋现实际由弘圣公司实际承租并使用，故李永娟要求解除其与刘明之间租赁合同的反诉请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故李永娟要求刘明退还押金及租金的反诉请求一审法院予以支持，但李永娟主张的租金数额有误，一审法院依法予以调整。刘明要求李永娟支付2016年上半年的租金及利息的诉讼请求一审法院不予支持。
综上判决：一、解除刘明与李永娟于二○一五年一月一日签订的《房屋租赁合同》。二、刘明于判决生效后七日内返还李永娟押金一万元、租金一万四千二百五十元。三、驳回刘明的全部诉讼请求。四、驳回李永娟的其他反诉请求。
二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案中刘明起诉既依据其与李永娟之间的租赁合同请求李永娟给付租金及利息，又请求确认服务中心与弘圣公司之间的租赁合同无效，该起诉涉及两个相互独立的租赁合同关系，本应分别予以立案审理。为提升司法效率，根本解决当事人之间的纠纷，法院根据刘明的起诉，将两起租赁合同关系在本案中一并予以审理。刘明上诉提出一审法院将服务中心追加为被告，将弘圣公司追加为第三人，在逻辑上存在混乱。本案审理范围包括两个租赁合同法律关系，一审法院根据刘明起诉情况，追加服务中心为被告并无不妥。因刘明起诉请求法院确认服务中心与弘圣公司所签租赁合同无效，本案中应列弘圣公司为被告。一审法院追加弘圣公司为第三人不当，本院予以纠正。一审判决书未写明弘圣公司的意见不当，本院予以纠正。上述程序问题不影响案件处理结果，不足以导致发回重审或改判的后果，本院对刘明的上诉意见予以确认，对其基于以上程序问题请求改判的上诉主张不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，对于不符合起诉条件的，法院应当作出裁定书不予受理。根据该规定，不存在法院以口头方式驳回起诉的情形。刘明上诉主张一审法院既口头驳回其起诉，又从实体上判决驳回该诉讼请求的做法互相矛盾，严重违反法定程序。该主张并无依据。一审案件审理结果应以法院出具的判决书为准。
已生效的民事判决在变更涉案房屋所有权的同时，明确判令宏坤公司于判决生效15日内将涉案房屋交还服务中心。该生效判决的履行，不仅产生涉案房屋所有权的实际变更，同时发生涉案房屋占有状态的实际变化。刘明虽并非该案当事人，但其作为该案涉案房屋的承租人，该生效判决的履行或执行，必然导致其丧失实际占有涉案房屋的合法性。根据合同法相关规定，租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。对租赁物的合法占有权利及对占有利益的合法处分权利，是出租人履行合同的根本前提。因生效判决不仅变更了涉案房屋所有权，同时变更了涉案房屋的占有，刘明与李永娟之间的租赁合同因生效判决内容已无法继续履行。李永娟在本案中反诉请求解除该租赁合同，判令刘明返还房屋押金及相应租金，与法有据。一审法院判决解除支持李永娟的反诉请求并无不当。
刘明上诉坚持认为服务中心与弘圣公司恶意串通损害其利益，主张确认服务中心与弘圣公司所签租赁合同无效，但不能举证证明。根据生效判决内容，服务中心取得涉案房屋的所有权及占有、使用权益。在刘明根据生效判决内容已经无权占有涉案房屋的情况下，服务中心与弘圣公司签订租赁合同不涉及刘明利益。刘明所提实体上诉意见是对法律误解所致，本院对刘明的上诉请求不予支持。
综上，刘明的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费634元，由刘明负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 谷绍勇
审 判 员 王 朔
审 判 员 贾 旭
二〇一八年三月二十日
法官助理 魏 举
书 记 员 武原野