江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏02民终5257号上诉人（原审被告）：无锡市恒达中环房产有限公司，组织机构代码57948657-1，住所地江苏省无锡市惠山区钱桥街道钱威路29号。法定代表人：陆宝林，该公司总经理。委托诉讼代理人：瞿建洋、钱琳，江苏金汇人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐忠，男，1978年7月13日生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：韩永志，江苏海辉律师事务所律师。上诉人无锡市恒达中环房产有限公司（以下简称恒达房产公司）因与被上诉人徐忠房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2015）惠阳民初字第00110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。恒达房产公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、七项，依法改判驳回徐忠一审诉讼请求，支持其一审反诉请求。事实和理由：一审错误的认定了其承担根本违约的责任，扩大了其应承担的出租人义务，导致认定事实和适用法律有误。徐忠二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。徐忠一审诉请：1、确认恒达房产公司与徐忠于2013年4月12日签订的合同编号为WXZH-023的《恒泰商业广场租赁合同（A）》于2015年2月4日解除；2、恒达房产公司赔偿徐忠损失923698元，其中超市装饰装修费用损失675188元，开设超市购买设备、货架等物损失为248510元（已扣除残值和折旧）；3、恒达房产公司双倍返还徐忠履约保证金60000元。事实和理由：恒达房产公司将恒泰商业广场1西地下室1900平方米出租给徐忠经营超市时，故意隐瞒该租赁面积构成、用途及产权归属，后承租人在经营中发现该1900平方米中仅有878.57平方米为合法经营超市的面积，其余为不属恒达房产公司所有地下自行车库、配电间等公建配套，恒达房产公司为了将房屋整体出租，擅自改变公建配套房屋用途，拆除超市与地下自行车库间防火隔墙，违反双方所签合同约定，未能给承租人合法经营超市提供保障，使徐忠实现不了双方所签租赁合同的目的，恒达房产公司系根本性违约。恒达房产公司对此辩称：双方所签租赁合同附件中附有租赁房屋示意图，出租1900平方米中含有公建配套，承租人徐忠应该是明知的，恒达房产公司作为恒泰商业广场的开发商，拥有该广场产权总面积的65%左右，有权整体规划使用整个商场，将公建配套出租虽未得到全体业主明确授权，但不影响双方所签合同的效力，如有业主认为侵权，应由业主另行主张。关于租赁合同解除唯一原因，系徐忠违约即未按合同约定交付租金，而恒达房产�司不存在违约，故徐忠交纳欠缴租金并按合同约定承担违约责任，履约保证金30000元予以没收，提出的请求应予驳回。另外，徐忠在如海超市关闭后，已将开设如海超市设备、货架等物全部取回，现再对该部份主张损失缺乏依据。恒达房产公司一审反诉请求：1、徐忠支付房屋租金276061.64元（2014年7月1日至2015年2月11日）；2、徐忠支付房屋滞纳金142676.92元（计算至2017年6月30日止，以欠交金额每日已万分之计算）；3、徐忠支付房屋占用费408200元，其中2015年2月11日2015年4月13日占用费为148200元，占用面积按1900平方米计算，按双倍租金计算；堆放开设超市所购设备、货架等为260000元（自2015年4月14日至2016年5月17日，占用面积按500平方米，按双倍租金计算）；4、徐忠支付免租期的租金和相应滞纳金194448、24元，其中免租期租金为135924.66元（2013年9月12日至2013年12月31�）、免租期租金滞纳金58523.58元（2015年2月12日至2017年6月30日，每日按欠交金额的万分之计算）；5、徐忠支付承租房屋水电能源费2046元。事实和理由：徐忠未按合同约定交付租金，是造成租赁合同解除的唯一原因，故徐忠应支付欠缴租金并按合同约定承担违约责任。徐忠对此辩称：解除合同原因系恒达房产公司根本违约，使徐忠不能实现租赁合同的目的，故恒达房产公司反诉要求徐忠按合同约定承担房租滞纳金、免租期租金及滞纳金不符合法律规定，应予以驳回。关于租赁面积1900平方米，其中商用面积为878.57平方米，该部分具有合法产权，可按双方确认计租日即2014年1月12日开始至2015年4月13日止，按合同约定0.62元/平方米结算，其余部分面积为公建配套，恒达房产公司对该部分不具备产权，无权出租，故无权收取租金。徐忠在返还商铺时与恒达房产公司�管理公司达成协议，将设备、货架等物堆放在原租用场地一角（约占150平方米），由恒达房产公司保管，该协议未约定搬离时间，亦未约定需交付费用，故恒达房产公司反诉要求其交付该占用费的请求亦应予以驳回。一审法院经审理查明：（一）租赁合同约定的事项恒达房产公司（系恒泰商业广场开发商，以下简称甲方）与徐忠（以下简称乙方）于2013年4月12日签订租赁合同（A），合同编号为WXZH-025，该合同主要内容：甲方在恒泰商业广场建设完成后，将其中（负一楼）商铺（具体位置、面积构成等基本情况详见本合同附件）出租给乙方使用，乙方作为（超市及仓库）业态的专业经营者同意承租该房屋；进场日即交铺确认书确认的甲方移交乙方进入该房屋之日；免租期装修期，自进场日至开业前一日的期间；开业日指商业广场整体开�日；计租日指免租装修期届满次日；商业管理公司，是指接受建设单位委托，对包括该房屋在内的商业广场提供统一实施商业运营管理的企业，就本合同而言，是指无锡恒达中泰商业管理有限公司；计租面积按双方认可的营业租赁面积为1900平方米计算；租赁期限为15年，自计租日开始计算，第一期至第三期均为四年，第四期为三年，第一期租金每平方米以0.65元计算，每期递增率为5%，租金以3个月为一个缴租期，乙方应当在每个缴纳期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个缴租期租金；本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币200000元，其中170000元开业时抵作租金；剩余30000元作为租赁合同履约保证金；本合同因乙方违约而提前终止的应双倍返还履行保证金；自进场之日起乙方应当承担并支付该房屋所发生的水电、燃气等能源费用；甲方保证并确认该�屋所有权及相应土地使用权，保证有权按本合同条款将房屋出租给乙方使用；乙方迟延缴纳租金的，则每延迟一日乙方应当支付欠费总额3‰迟延履行违约金；延迟超过15日，甲方有权单方解除合同；如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形）则乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交免租装修期减免的全部租金；租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方，如未按上述期限交付房屋的应当按房屋租金200%向甲方交付占用费直至交还房屋为止；甲方负责一次消防的建设与验收，二次消防的改造、验收等相关审批由乙方完成，甲方予以协助；乙方租赁区域内原有隔墙由甲方负责拆除；该合同共设两个附件，其中附件1商业管理守则，附件2商铺位置示意图等其他内容。�二）租赁合同中租赁面积相关情况甲乙双方签订租赁合同时，恒泰商业广场尚未竣工交付使用，双方所签租赁合同中，甲方未向乙方注明该出租1900平方米的组成，亦未向乙方提供该1900平方米房屋产权、规划、建设的相关资料，仅向乙方提供商铺位置示意图作为合同附件，仅从商铺位置示意图来看，该1900平方米为一个整体，示意图上亦未标出该1900平方米组成，即未标出商业超市、自行车库、配电间的位置，为此引起争议。为了查明案情，法院根据徐忠的申请，向规划、房管、建设等相关部门调查，现查明甲方出租给乙方恒泰商业广场1西地下室靠南1900平方米，根据房产测绘登记资料反映，共有三个部分组成：其中靠北超市面积为878.57平方米，规划用途为商业，产权在2017年8月7日前为恒达房产公司，2017年8月8日已转让给苏州沃得博格资产经营管理公司；靠南部分与超市相邻为非机动车库，面积为845.07平方米，未明确产权归属，规划用途为公建配套；南面靠西配电间，面积为175.71平方米，未明确产权归属，规划用途为公建配套。超市与自行车库原有隔墙，隔墙性质为防火墙，该隔墙在恒泰商业广场一次消防验收后向乙方交付商铺前由甲方擅自拆除。（三）租赁合同的履行相关情况根据双方所签合同规定，乙方应于签署当日向甲方交付200000元，但当日乙方仅向甲方支付了30000元履约保证金，抵作开业房租的170000元于2013年8月18日向甲方交付完毕。2013年6月26日，甲方申报的恒达中环国际商业综合楼建设工程消防验收合格。2013年9月11日，甲方将恒泰商业广场（西地下室1900平方米）的商铺交付乙方，并明确2014年1月1日为商业广场整体开业日，要求乙方按照合同规定抓紧装饰、装修，如期开业。乙方接收商铺后，按开设超市的用途进行设计装饰、装修方案，并进行施工。2013年10月28日，乙方开设的惠山区钱桥钱威路如海超市加盟店（以下简称如海超市），经无锡市惠山区工商行政管理局核准成立。2014年1月1日，乙方开设的如海超市按恒泰商业广场要求正式开业并对外经营。2014年1月24日，惠山公安消防大队对如海超市未经消防安全检查擅自营业作出停产停业并处罚款30000元的行政处罚决定，如海超市接受该处罚并向指定银行缴纳了30000元罚款，未停止继续经营，采用边经营边办理消防设计备案检查，试图达到合法经营。2014年11月14日，如海超市所申报内部装修建设工程消防设计备案检查被惠山区公安消防大队定为不合格。2015年1月22日，乙方委托律师发函给甲方，该函主要内容：甲方所出租的房屋不是全部商业用房，其中相当部分是自行车库等，不能作为商业用途使用，无法通过消防验收，要求甲方接函后30日内交付符合规划用途的面积，否则将解除合同并赔偿损失。2015年1月25日甲方回函给乙方，回函主要内容：认为乙方未按合同规定缴纳租金已严重违约，根据合同约定，双方所签租赁合同在回函送达后自动解除等内容。乙方确认该回函于2015年2月4日收到。2015年3月2日，徐忠向法院提起诉讼。2015年4月9日，恒达房产公司对本案提起反诉。2015年4月13日，甲、乙双方经协商，由乙方将所承租的房屋返还给甲方，开设如海超市所用设备、货架等物暂时不能搬离，堆积在场地的一角，由甲方管理公司保管，后该设备、货架等物由乙方于2016年5月17日将该设备、货架等物全部搬离甲方场地。另查明，甲、乙双方确认交铺日期为2013年9月11日，根据原来合同约定，免租期现为四个月，第一次开庭时，双方委托诉讼代理人均同意计租期�2014年1月12日开始。如海超市自2014年元月1日开业后，乙方仅向甲方支付了两个季度的租金，交纳租金的来源，除先期交纳的170000元外，乙方还另行支付了55000元，共计225000元，由甲方向乙方开具了相应交纳租金的发票。自2014年7月1日起至2015年4月13日，乙方未向甲方支付过租金，乙方至搬离时尚欠甲方水电能源费2046元。（四）涉案资产鉴定、评估情况2015年12月，法院根据徐忠的申请对开设如海超市的装饰、装修工程造价以及购置设备、货架价值分别进行造价鉴定和评估，无锡中天造价事务所有限公司接受法院委托于2016年7月15日出具锡造所（2016）118号鉴定报告，该报告中鉴定结果为：涉案房屋装饰装修费用为675188元；无锡东圣资产评估事务所有限公司接受法院委托于2016年7月6日出具锡东评报字（2016）第022号评估报告，该报告评估结论中明确，法�委托对徐忠购置的设备、货架在基准日2014年1月31日的市场价值为304360元，在2015年12月23日（该日期为现场勘察日期）的残值为17805元。庭审中，双方当事人对上述鉴定报告、评估报告的结论均无异议。以上事实，由双方当事人向法院提交的租赁合同、无锡市建设工程设计审查中心房屋建筑工程施工图（恒泰商业广场地下室平面图）、交铺确认书、增值税发票、消防验收、处罚决定书、涉案资产鉴定评估报告以及法院调查材料、当事人陈述笔录等在卷佐证。一审法院认为，徐忠与恒达房产公司于2013年4月12日所签的租赁合同系双方当事人真实意思表示，应认定为有效合同。该合同签订后，双方当事人亦按合同的约定进行履行，但不久双方即发生纠纷，各自均认为对方违约，均要求解除合同。通过本案审理确定本案争议焦点有三项：一、解除合同的�因；二、徐忠本诉请求能否成立；三、恒达房产公司反诉请求能否成立。上述争议焦点，根据当事人的诉请，结合举证、质证和查明的事实，分别进行认定。本案争议焦点一：解除合同的原因。综合本案查明的事实，可以认定租赁合同解除的原因，系恒达房产公司根本违约，理由如下：1、恒达房产公司作为恒达商业广场开发商，对所出租房屋的结构、产权、用途应该是明知的，但签约时未予以明确，亦未向承租人释明，更未向承租人交付有关租赁房屋产权、规划、建设等相关资料，仅提供了商铺位置示意图；2、商铺位置示意图是一张1900平方米平面图，从该平面图上看不出商业用途超市部分与公建配套自行车库等部位的划分，恒达房产公司为了整体租赁，在消防验收一次后未经消防部门批准的情况下，将超市与自行车库间防火隔墙擅自拆除后再向承租人交付商铺；3、恒达房产公司将1900平方米房屋整体出租存在严重瑕疵，1900平方米中有产权并经规划批准可开设超市商用面积仅为878.57平方米，其余部分为公建配套的自行车库、配电间，该部分恒达房产公司不具有产权，无权出租，且按照相关法律规定未经规划部门批准不得擅自改变公建配套房屋的用途；4、恒达房产公司提供租赁房屋在权属、规划用途等存在瑕疵，且擅自拆除防火墙，使徐忠开设如海超市无法通过消防验收。本案争议焦点二：徐忠本诉请求能否成立。1、关于确认解除合同的请求。恒达房产公司交付的租赁房屋，承租人徐忠无法按照约定正常使用开设超市，导致承租人合同的目的无法实现。徐忠要求确认与恒达房产公司解除租赁合同的诉讼请求予以支持。2、关于赔偿损失。徐忠要求恒达房产公司赔偿损失共有两项：一是超市装饰、装修费�损失，根据法律规定，因出租人违约导致合同解除，承租人只能请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰、装修残值损失，故徐忠要求恒达房产公司赔偿装饰、装修费用675188元应扣除租赁期内（自2014年1月1日至2015年4月13日）分摊装饰装修的费用57714.49元，实际赔偿数额应认定为617473.51元；二是为开设超市购买设备、货架等物损失248510元，鉴于该设备等物在超市关闭后已由徐忠取回，尚有利用价值，其提出损失缺乏依据，故对徐忠该部分赔偿请求不予支持。3、关于双倍返还履约保证金。合同约定的履约保证金适用法则为承租方违约而提前终止合同的，出租方有权没收履约保证金；出租方违约而提前终止的，出租方应当双倍返还履约保证金，现合同提前终止的原因系恒达房产公司根本违约，故徐忠要求恒达房产公司双倍返还60000元的诉讼请求予以支持。本案争议焦点三：恒达房产公司反诉请求能否成立。1、关于反诉房租滞纳金及支付免租期房租和滞纳金的请求。房租滞纳金、免租期房租和滞纳金的支付均属双方合同约定的违约责任，应由违约方承担，而本案中恒达房产公司根本违约，导致合同解除，徐忠不存在违约，故恒达房产公司该部分反诉请求不能成立应予以驳回。2、关于反诉租金及房屋使用费的请求。现双方对计租日确定及计租面积的确定发生争议，法院要分别予以确定后再计算租金和使用费。（一）计租日的确定。徐忠要求按第一次庭审时双方同意的日期，即2014年1月12日为计租日。恒达房产公司认为第一次庭审时对计租日确定有误解，嗣后即向法院提出要求按合同确定开业之日为计租日，即2014年1月1日。法院认为，计租日合同有约定，应充分尊重当事人意思表示，允许恒达房产公司反悔，计租日按开业日确定即�2014年1月1日。（二）计租面积的确定。本案中涉及公建配套的自行车库、配电间，因恒达房产公司不是该房屋的产权人，亦不是该公建配套唯一处置权利人，根据法律规定其无权支配、无权收益，故徐忠不同意向恒达房产公司支付该部分费用的抗辩意见，法院予以采纳，但该公建配套面积徐忠已实际使用，如符合法律规定权利人主张该部分使用费的应另案起诉。（三）租金及使用费的计算。徐忠实际使用房屋期限为2014年1月1日（计租日）至2015年4月13日止（返还房屋日）共468天，租金标准为每天每平方米以0.65元计算，计租面积为878.57平方米，租金使用费应为468*0.65*878.57=267260.99元，扣除徐忠已支付225000元，尚欠42260.99元。综上，恒达房产公司反诉租金及房屋使用费请求中只有42260.99元应予以支持，其他部分请求应予以驳回。3、关于反诉支付超市设备、货架堆放占用费的请求。根据查明的事实，在返还房屋时双方对于超市设备、货架等物暂时堆放在甲方场地一角已达成一致意见，且未约定搬离时间，亦未约定费用，由恒达房产管理公司代为保管，现该设备等物已全部搬离完毕，恒达房产公司反诉要求支付堆放占用费缺乏依据应予以驳回。综上所述，本案争议焦点事实已查明，且对争议焦点逐一作出了认定，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第一款第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款第二项、第三项、第十一条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出判决：一、确认恒达房产公司与徐忠于2013年4月12日签�的合同编号为WXZH-025的《恒泰商业广场租赁合同（A）》解除。二、恒达房产公司赔偿徐忠超市装饰、装修费用损失617473.51元，于判决生效后十日内支付。三、恒达房产公司双倍返还徐忠履约保证金60000元，于判决生效后十日内支付。四、徐忠结欠恒达房产公司租金、房屋使用费42260.99元，于判决生效后十日内支付。五、徐忠结欠恒达房产公司水电能源费2046元，于判决生效后十日内支付。六、驳回徐忠其他诉讼请求。七、驳回恒达房产公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13640元，保全费4020元，鉴定费10000元，评估费4450元，诉讼费用合计32110元，由徐忠承担9996元，恒达房产公司承担22114元，该款已由徐忠垫付，恒达房产公司�承担部分于判决生效后十日内支付给徐忠。反诉案件受理费14010元、减半收取计7005元，由恒达房产公司承担6700元，徐忠承担305元，该款已由恒达房产公司垫付，徐忠应承担部分于判决生效后十日内支付给恒达房产公司。二审中，双方对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。另恒达房产公司申请法院向无锡市公安消防支队惠山大队（以下简称惠山大队）调查徐忠是否依法办理施工许可证、是否在取得施工许可证后7日内将消防设计文件报消防部门备案。经本院向惠山大队核实，因消防设计备案检查不合格，相关材料均已退还给了当事人。恒达房产公司在庭后还申请证人殷某出庭作证，因超出了二审的举证期限，本院不予准许。本案二审的争议焦点为：合同解除的原因及违约责任如何认定。本院认为：根据租赁合同约定，�达房产公司需将1900平方米的房屋出租给徐忠经营。但实际出租的房屋中仅有878.57平方米符合商业规划，其余均为车库、配电间等公建配套，恒达房产公司依法无权出租经营。虽然租赁合同中将商铺位置示意图作为附件，但无法从该图中看出商业用途与公建配套的部位划分，恒达房产公司也无充分证据证明在出租时就房屋位置的构成及性质向徐忠进行了明示和告知。鉴于恒达房产公司提供的房屋存在权属、规划上的瑕疵，再加上防火墙的拆除影响了消防验收，导致徐忠无法经营使用和实现合同目的，构成根本违约，也致使租赁合同解除，故恒达房产公司应承担相应的违约责任，一审对此认定并无不当。综上，恒达房产公司的上诉意见缺乏依据，本院不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20645元，由上诉人恒达房产公司负担。本判决为终审判决。审判长  吕杰明审判员  王静静审判员  景 鑫二〇一八年三月五日书记员  程夫栎