湖南省永州市零陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1102民初342号
原告：中国农业银行股份有限公司永州零陵支行，住所地：湖南省永州市零陵区黄古山中路20号，统一社会信用代码：914311028883789882。
主要负责人：张翔，系该行行长。
委托诉讼代理人：邓明远，系该行客户经理（特别授权）。
被告：唐兰，女，1987年7月22日出生，汉族，农民，住湖南省永州市零陵区。
被告：程予谈（系被告唐兰之女），女，2011年7月21日出生，汉族，学生，住湖南省永州市零陵区。
法定代理人：唐兰（系被告程予谈之母），基本情况同前。
被告：黄小英（系被告程予谈奶奶），女，1952年4月24日出生，汉族，农民，户籍地：湖南省永州市零陵区。
被告：程柯（系被告黄小英孙女），女，2007年2月18日出生，汉族，学生，现住湖南省永州市零陵区。
法定代理人谷初艳（系被告程柯之母），女，1984年11月30日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。
原告中国农业银行股份有限公司永州零陵支行与被告唐兰、程予谈、黄小英、程柯金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人邓明远到庭参加诉讼，被告唐兰、程予谈、黄小英、程柯经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除他行与程海荣于2010年4月27日签订的《个人购房担保借款合同》；2.判决被告偿还他行贷款本金145770.50元及利息15810.91元（利息暂计至2016年11月2日，之后的利息应从2016年11月3日计算至贷款实际偿还之日止）；3.依法处置抵押物优先偿还他行贷款本息；4.本案的所有诉讼费用及一切实际费用由被告承担。事实及理由：程海荣于2010年3月30日在永州市云天房地产开发有限公司订购住房一套，面积为133.59平方米，总价为33.4万元，首付款为10.4万元，遂于2010年4月27日在他行借个人住房贷款23万元，期限10年，贷款到期日为2020年4月26日，贷款还款方式为按月等额本息还款法。该笔贷款由被告所购永州市云天房地产开发有限公司开发的楼房，即云天芙蓉广场A栋2单元4层01号住房做抵押担保，并于2012年7月23日在永州市零陵区房产局已办理房产正式抵押登记手续，房屋他项权证为永房他证零陵字第号；2012年12月6日在永州市零陵区国土局已办理土地正式抵押登记手续，土地他项权证明书为零他项号。被告贷款后，未按借款合同之约定按月还款，最后一次还款日为2014年9月7日，至2016年11月2日逾期786天，累计欠款68596.49元，已连续26个月没有还款，形成逾期，被告已严重违约，截止2016年11月2日止被告程海荣欠他行本金145770.50元及利息15810.91元，按《个人购房担保借款合同》12.2.2条约定：借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。该笔贷款经他行多次催收无果，他行于2016年将程海荣诉讼到永州市零陵区人民法院，在诉讼过程中，因程海荣已于2016年3月5日死亡，导致无法开庭，根据相关法律规定，他行对程海荣之法定继承人直系亲属：妻子：唐兰，女儿：程予谈、程柯，母亲黄小英依法提起诉讼。
被告唐兰、程予谈、程柯、黄小英未作书面或口头答辩。
经审理查明的事实与原告诉称的事实基本一致，对原告诉称的事实本院予以确认。另查明：被告黄小英系程海荣的母亲，被告程柯系程海荣与谷初艳于2007年2月18日所生，程海荣与谷初艳于2010年3月24日离婚，程海荣与被告唐兰于2011年4月7日登记结婚，被告程予谈系两人于2011年7月21日所生的女儿；四被告对程海荣的遗产未明确表示放弃。
上述事实，有原告的陈述及其提交的民事裁定书、程海荣的身份信息资料、商品房买卖合同、首付款收据、商品房贷款抵押登记申请表、承诺书、谈话笔录、贷款申请表、个人购房担保借款合同、放款凭证、划款扣款委托书、房地产抵押申请登记表、他项权证等证据予以证实，可以认定。
本院认为，被告近亲属程海荣与原告自愿签订的个人购房担保借款合同是双方真实意思的表示，不违反法律法规的禁止性规定，应是合法有效的，应受法律保护，双方应严格依约享受权利、履行义务。合同签订后，原告依约履行了自己应尽的义务，而程海荣在履行一段时间的义务后，从2014年9月7日后未再履行还款义务，迄今已二年余，严重违反了双方合同的约定，已符合提前解除合同的条件，故对原告要求解除与程海荣签订的该合同的诉请，本院予以支持。程海荣于2010年3月30日签订合同购买抵押房屋，2010年4月1日支付首付款，2010年4月27日签订借款合同贷款23万元，2011年4月7日才与被告唐兰登记结婚，因此抵押房屋应属于程海荣婚前个人财产，现程海荣已死亡，其法定继承人四被告又未明确表示放弃继承程海荣的遗产，因此应在继承遗产的实际价值限额范围内偿还债务。程海荣因购房而向原告借款，借款后又用所购房进行抵押以偿还借款，同时又办理了房屋和土地的抵押登记手续，故在债务如果不能偿还拍卖、变卖抵押物时原告有权优先受偿，故对原告的该项诉请，本院亦予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条、《中华人民共和国继承法》第十条、第二十五条、第三十三条和《中华人共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司永州零陵支行与程海荣于2010年4月27日签订的《个人购房担保借款合同》；
二、由被告唐兰、程予谈、黄小英、程柯在继承程海荣的遗产实际价值限额范围内对程海荣下欠原告中国农业银行股份有限公司永州零陵支行的贷款本金145770.50元及利息（暂算至2016年11月2日的利息为15810.91元，此后利息按双方合同约定算至贷款还清之日止）承担偿还责任；
三、原告中国农业银行股份有限公司永州零陵支行对拍卖、变卖抵押物所得价款享有优先受偿权；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司永州零陵支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3532元，减半收取1766元，由被告唐兰、程予谈、黄小英、程柯负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年。该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。
审判员 李少阳
二〇一七年三月二十四日
书记员 张凌萍
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付;借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还;贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国继承法》
第十条遗产按照下列顺序继承：
第一顺序：配偶、子女、父母。
第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。
本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。
本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。
第二十五条继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。
受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。
第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。