江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）连民终字第1845号
上诉人（原审被告）纪某，居民。
上诉人（原审被告）张某，居民。
以上两上诉人的委托代理人顾召营，江苏云台山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）曹某，居民。
被上诉人（原审原告）陈某，居民。
以上两上诉人委托代理人王向前，江苏华德律师事务所律师。
上诉人纪某、张某因与被上诉人曹某、陈某撤销权纠纷一案，不服连云港市新浦区人民法院（2013）新民初字第3590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审中曹某、陈某诉称，2012年8月30日，曹某、陈某经公证向纪某借款25万元，期限6个月，并以位于连云港市新浦区福小巷25-1号房屋作抵押。同时签订了同意抵押意见书、个人财产连带责任承诺书、借款用途说明书、自愿迁出承诺书和委托书。借款合同到期后，在曹某、陈某不知情的情况下，由受托人将抵押房屋以出售方式，过户至张某的名下，属显失公平，侵害了曹某、陈某的合法权益，请求依法撤销曹某、陈某与张某之间的《房地产买卖契约》。
一审中纪某、张某辩称，曹某、陈某借纪某25万元，并以房屋作抵押，手续齐全。还款期限届满后，曹某、陈某无力还款，同意按照约定执行，将抵押房屋办理了过户手续，是曹某、陈某的自愿行为，不同意撤销。
原审法院审理查明，2012年8月30日，曹某、陈某经公证向纪某借款25万元，期限6个月。同时签订了同意抵押意见书、个人财产连带责任承诺书、借款用途说明书、自愿迁出承诺书和授权委托书。约定以位于连云港市新浦区河西街福小巷25-1号房屋作抵押，并办理抵押权登记。借款合同到期后，曹某、陈某未偿还借款，纪某与曹某、陈某的委托代理人张德康，将抵押房屋以280445元的价款出售给纪某之子张某，由张德康与张某于2013年3月6日签订《房地产买卖契约》，并办理了产权过户手续，过户至张某的名下，2013年7月2日，该房屋的土地使用权也过户至张某的名下，过户费用均由张某缴纳。
另查明，曹某与陈某系夫妻关系，纪某与张某系母子关系。本案争议房屋，系两层楼房，一层建筑面积73.77平方米、两间配房建筑面积37.85平方米，登记在曹某名下，与陈某共有，房屋二层的建筑面积与一层基本相同，但没有进行产权登记。该房屋现由曹某的父母等家庭成员共同居住。
上述事实，有当事人双方的当庭陈述及曹某、陈某举证的原房屋所有权证、现房屋所有权证和土地使用权证、自愿书、房地产买卖契约，纪某、张某举证的现房屋所有权证和土地使用权证、借款合同、自愿书、房地产买卖契约、评估报告、完税凭证等在案予以证明。
原审法院认为，当事人双方之间签订的借款合同和房地产抵押合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。但纪某依据其持有曹某、陈某于借款时出具的同意抵押意见书、个人财产连带责任承诺书、自愿迁出承诺书和授权委托书，以其子张某的名义，与曹某、陈某的委托代理人张德康签订房地产买卖契约，违反了《中华人民共和国物权法》规定的抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。且争议房屋系两层楼房，二层的无证房与一层的有证房系不可分割的同一整体，所发生的买卖行为，未对买卖房屋进行全面估价，也无证据证明张某已经支付房屋对价，因此张某与张德康之间签订房地产买卖契约应为无效，曹某、陈某要求撤销张某与张德康之间的《房地产买卖契约》，原审法院予以支持。原审法院遂根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：曹某、陈某与张某之间的《房地产买卖契约》予以撤销。案件受理费用5510元，由曹某、陈某和纪某、张某各负担2755元。
上诉人纪某、张某不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审认定事实错误。首先，张某与张德康签订的房地产买卖契约合法有效，并不存在违反物权法的流质条款情形；其次，被上诉人自愿迁出承诺书不是房地产买卖契约的组成部分，其中只含有被上诉人售房的意思表示而无流质条款的情形；再次，被上诉人出售房屋时已经对一、二层的楼房进行了全面的评估，而非一审判决认定的未进行全面评估；最后，张某已经向被上诉人支付了房屋对价，而且所支付的对价高于被上诉人的报价。2、一审判决适用法律错误。首先，用物权法中的流质条款认定房地产买卖合同无效，明显属于张冠李戴；其次，一审判决违反诚实信用原则。三、一审程序违法。在房屋登记部分没有撤销登记的前提下，不应该受理被上诉人的起诉，应当行政诉讼先置，违反了不告不理的民事诉讼原则。综上，请求撤销一审判决，发回重审或者依法改判。
被上诉人曹某、陈某辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。一、依据物权法相关规定，抵押人和抵押权人之间在债务期满后未履行相关债务，抵押财产归债务人所有是违法的，本案中，双方房屋买卖契约只是实现房屋归抵押权人所有的一个程序，实质是把抵押物直接归抵押权人，该行为违反物权法规定，因此，双方买卖契约是无效的。二、上诉人所称的支付对价，实际没有支付对价的行为，在买卖契约上，买受人是张某，被上诉人从未收到张某的任何款项。三、关于行政诉讼，只有在房屋买卖合同生效之后，行政主管部分拒不撤销房屋登记和土地登记行为之下方可提起行政诉讼，在房屋买卖合同未确认无效或者撤销之前，行政部门是不能够撤销相关产权登记的。上诉人所谓的行政诉讼不告不理的观点是错误的，一审判决没有任何涉及到对行政行为的确认或者认可，没有牵涉行政行为问题。综上，上诉人上诉理由不成立，请求驳回上诉。
经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。本案中，曹某、陈某在借款同时出具同意抵押意见书、个人财产连带责任承诺书、借款用途说明书、自愿迁出承诺书和授权委托书，纪某依据上述的同意抵押意见书、个人财产连带责任承诺书、自愿迁出承诺书和授权委托书，以其子张某的名义，与曹某、陈某的委托代理人张德康签订房地产买卖契约，违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定。并且上诉人纪某、张某未能举证证明已经支付相应对价，双方《房地产买卖契约》，名为房地产买卖，实为以物抵债，并非曹某、陈某的真实意思表示，故该《房地产买卖契约》应为无效合同。原审法院在合同无效的情况下，判决撤销曹某、陈某与张某之间的《房地产买卖契约》，属适用法律不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销连云港市新浦区人民法院（2013）新民初字第3590号民事判决；
二、曹某、陈某与张某签订的《房地产买卖契约》无效。
一审案件受理费5510元，由曹某、陈某与纪某、张某各负担2755元。二审案件受理费5510元，由上诉人纪某、张某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 丹
审 判 员 伏广超
代理审判员 黎乃忠
二〇一四年一月二十六日
书 记 员 朱培培
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
连云港市新浦区人民法院
民事判决书
（2013）新民初字第3590号
原告曹某，男，1967年8月10日生，居民身份证号码320705196708103534，汉族，住连云港市新浦区福小路25-1号。
原告陈某，女，1967年3月30日生，居民身份证号码320705196703303529，住址同上。
委托代理人王向前，江苏华德律师事务所律师。
被告纪某，女，1964年10月7日生，居民身份证号码320704196410072046，汉族，住连云港市新浦区朝阳西路18号楼五单元102室。
委托代理人王光明，男，1961年1月2日生，汉族，住连云港市新浦区朝阳西路41号楼三单元301室。
被告张某，男，1989年3月23日生，居民身份证号码320705198903231039，汉族，住址同上。
委托代理人纪某，自然状况同上。
原告曹某、陈某与被告纪某、张某撤销权纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王崔起适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曹某、陈某的委托代理人王向前，被告纪某及委托代理人王光明，被告张某的委托代理人纪某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审中曹某、陈某诉称，2012年8月30日，二原告经公证向被告纪某借款25万元，期限6个月，并以位于新浦区福小巷25-1号房屋作抵押。同时签订了同意抵押意见书、个人财产连带责任承诺书、借款用途说明书、自愿迁出承诺书和委托书。借款合同到期后，在二原告不知情的情况下，由受托人将抵押房屋以出售方式，过户至被告张某的名下，属显失公平，侵害了原告的合法权益，请求人民法院依法撤销原告与被告张某之间的《房地产买卖契约》。
一审中纪某、张某辩称，二原告借被告25万元，并以房屋作抵押，手续齐全。还款期限届满后，二原告无力还款，同意按照约定执行，将抵押房屋办理了过户手续，是二原告的自愿行为，不同意撤销。
经审理查明，2012年8月30日，二原告经公证向被告纪某借款25万元，期限6个月。同时签订了同意抵押意见书、个人财产连带责任承诺书、借款用途说明书、自愿迁出承诺书和授权委托书。约定以位于新浦区河西街福小巷25-1号房屋作抵押，并办理抵押权登记。借款合同到期后，二原告未偿还借款，被告纪某与二原告的委托代理人张德康，将抵押房屋以280445元的价款出售给被告纪某之子张某，由张德康与张某于2013年3月6日签订《房地产买卖契约》，并办理了产权过户手续，过户至被告张某的名下，2013年7月2日，该房屋的土地使用权也过户至被告张某的名下，过户费用均由被告张某缴纳。
另查明，二原告系夫妻关系，二被告系母子关系。本案争议房屋，系二层楼房，一层建筑面积73.77平方米、二间配房建筑面积37.85平方米，登记在原告曹某名下，与原告陈某共有，房屋二层的建筑面积与一层基本相同，但没有进行产权登记。该房屋现由原告曹某的父母等家庭成员共同居住。
上述事实，有当事人双方的当庭陈述及二原告举证的原房屋所有权证、现房屋所有权证和土地使用权证、自愿书、房地产买卖契约，二被告举证的现房屋所有权证和土地使用权证、借款合同、自愿书、房地产买卖契约、评估报告、完税凭证等在案予以证明。
本院认为，原、被告之间签订的借款合同和房地产抵押合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。但被告纪某依据其持有二原告于借款时出具的同意抵押意见书、个人财产连带责任承诺书、自愿迁出承诺书和授权委托书，以其子张某的名义，与二原告的委托代理人张德康签订房地产买卖契约，违反了《中华人民共和国物权法》规定的抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。且争议房屋系二层楼房，二层的无证房与一层的有证房系不可分割的同一整体，所发生的买卖行为，未对买卖房屋进行全面估价，也无证据证明被告张某已经支付房屋对价，因此被告张某与张德康之间签订房地产买卖契约应为无效，二原告要求撤销被告张某与张德康之间的《房地产买卖契约》，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、之规定，判决如下：
原告曹某、陈某与被告张某之间的《房地产买卖契约》予以撤销。
案件受理费用5510元（原告已预交），由原、被告各负担2755元，被告负担部分于本判决生效后十日内给付二原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费5510元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：440301040009094。
审判员王崔起
二O一三年十月二十二日
书记员段潇潇