广西壮族自治区桂林市七星区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂0305民初52号
原告：李晔，女，1969年4月10日生，汉族，黑龙江省人，大专文化，桂林市利达仁商贸有限公司总经理，住广西桂林市七星区。
被告：关大硕，男，1962年11月17日生，汉族，吉林省永济市人，大专文化，无业，住广西桂林市叠彩区。
第三人：桂林市鑫泰房产中介有限公司，住所地桂林市七星区环城北二路56-3号澳洲花园5栋，统一社会信用代码：91450305315808370L。
法定代表人：蒋本院。
原告李晔诉被告关大硕、第三人桂林市鑫泰房产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案受理后，依职权追加桂林市鑫泰房产中介有限公司作为第三人参加诉讼，依法由审判员秦斌担任审判长，人民陪审员谭继元、卢雪琴组成合议庭，书记员陆君成担任法庭记录，于2018年3月20日公开开庭进行了审理。原告李晔、被告关大硕到庭参加了诉讼，第三人桂林市鑫泰房产中介有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法进行缺席审理，现已审理终结。
原告李晔诉称，原告与被告在2017年9月13日签订房地产买卖合同，原告购买被告位于桂林市七星区的房产，房产证号桂林市房权证七星区字第××号，房产建筑面积157.27平方米，土地证号10××20，双方签订合同时，原告支付了购房定金人民币壹拾万元整给被告。至此原告已完成该合同应尽事项。而被告恶意隐瞒了该房产债权债务纠纷及被法院于2017年125日查封的事实，造成该房产不能在规定时间内办理过户手续属被告违约责任，故原告要求被告退还已支付的定金人民币10万元整，并赔偿原告违约金人民币10万元整，赔偿原告因组织装修该房产而造成的经济损失人民币7.5万元，共27.5万元，同时承担案件受理费和本次各项诉讼费用等。原告诉至本院请求判决：一、解除双方签订的房地产买卖合同；二、原告要求被告退还购房定金人民币10万元，并赔偿原告违约金人民币10万元，共20万元；三、赔偿原告因组织装修该房产而造成的经济损失人民币7.5万元；四、案件受理费由本次各项诉讼费用等由被告承担。
原告对其主张在举证期限内提供的证据有：证据1、房地产买卖合同，证明原被告签订该合同，被告没有按合同执行，告被告恶意欺诈，并要求被告赔偿原告损失。被告违约，退还十万元，双倍赔偿二十万元；证据2、收据，证明原告支付十万元给被告；证据3、（2017）桂0302执76号执行裁定书及送达回证，证明2017年10月25日秀峰法院就查封了被告的房屋，且被告知道该事实，此前被告没有告知原告，被告恶意出售房屋；证据4、（2017）桂0302执76号执行裁定书送达回证，证明被告收到了该裁定，且知道涉案房屋被查封；证据5、原告签署的装饰装修施工合同，证明房屋交付，应立马施工装修。被告知道原告安排装修；证据6，设计公司收款收据，证明设计装修费75000元；证据7、手机微信对话，证明我安排装修，被告知道，且11月8日下午装修公司人员在涉案房屋测量；证据8、装修设计图纸，证明我的装修已经安排。被告对此给原告造成了经济损失；证据9、有中介公司公章的收据，证明我不告第三人。
被告关大硕辩称，本人关大硕与原告确实于2017年9月13日签订房地产买卖合同，并予12月13曰办理完房屋按揭解压手续，于12月23日搬家，12月25日将房屋匙交与中介，本人完全按房屋交易程序进行，不存在违约，以下逐条答辩：1、本人收李晔10万元，已经说明10万元是解压房屋按揭款和房屋交易压金。房屋按揭余款为57825.73元，定金为42174.27元，房屋按揭余款本人将房屋卖后，退还原告，并按银行房屋贷款利息一并退还。于本案胜败诉无关。2、房产被法院查封一事，本人问过法院，法院答复可以自行销售，因此不存在本人恶意之说。此事因为法院协调不果后，不支持原告在房屋合同中的付款方式，原告中断合同才产生本案。3、原告在本案中所提规定时间内一事，是原告根据中介提供的经验之谈口头提出的，实际办事不可能达成。例中介说银行按揭交款七个工作日出报告，我去银行一问结果，银行每周三为交接日其他日不办。9月13日为周三交款办理，当时下午5点以后，无法当天到帐，次日交款算下周业务。由于本人对房产证件不熟，办理完相关手续到市不动产公司办理手续时，又多了一本土地他全证，因此又重新改银行手续又多了十五天。于12月1日将文件交市不动产公司办理手续，12月13日办理完房屋按揭解压手续。合同规定时间内本人没有办完房屋解压手续，本人三个月完成了，不能说成是违约人。4、本案关键点在于原告对本房产交易付款方式，先付10万元，签订房屋交易合同，被告将房屋解冻，递交房屋交易所办理过户手续时，原告付给被告18万元，原告在被告房产过户到原告名下后，到银行贷款60万元交给被告方。法院要求原告六个月内支付60万元房屋余款保证书，原告拒绝，原告在这项回答上法院和本人都不满意，房产转到原告名下后银行如果不能放贷给他，那60万他就无法给被告，原告还不用负任何责任。在签订合同的时候，本人也提出异议，原告说房屋贷款由被告和中介代办，什么时候办好直接打到被告帐户，因为本人不熟政策默认此方法。但法院不认可此付款方式。是被告违约吗？谁来保证被告的利益？5、关于装修款项一事，合同未涉及到，本人也不知道，本人不知如何答复。6、2017年12月29日去法院协调，原告确认买房。2018年1月2日原告确认不买房。7、此案实际上是一件正常房屋交易，原告、被告、法院方都是正常办理该事，不存在恶意为难谁。本人就是经济困难才将住房出售，并承诺在法院拍卖房屋回余款时，本人将原告10万元并按银行房屋贷款利息一并退还。本人无经济收益无法承担本案费用。
被告关大硕未向本院提交证据。
第三人桂林市鑫泰房地产中介有限公司未到庭，也未向本院提供书面答辩意见。
第三人桂林市鑫泰房地产中介有限公司未向本院提交证据。
经过开庭质证，被告对原告的提交的证据1真实性无异议，我收到28万元才交房，28万元还没有支付，我没有恶意欺诈；对证据2真实性无异议，5万多是银行解押，4万多是定金；对证据3真实性无异议，我没有看裁定内容，不存在恶意欺诈；对证据4不做说明；对证据5，我知道原告装修房屋，但装修合同签订与交钱我不知道，房屋还不是原告的；对证据6不是证据，不做质证；对证据7无异议；对证据8不质证；对证据9不发表意见。第三人未出庭质证，也未提供质证意见，视为放弃举证、质证的权利，本院结合原、被告举证和质证，认证如下：对原告证据的真实性予以确认。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2017年9月13日，原告李晔作为乙方（买方）、被告关大硕作为甲方（卖方）与第三人桂林市鑫泰房产中介有限公司作为丙方（中介方）签订了一份《房地产买卖合同》，各方约定：一、经丙方介绍，甲方自愿将座落在桂林市七星区的房产，房产证号七星区房权证七星区字第××号，房产建筑面积157.27平方米，土地证号10××20，出售给乙方。乙方对该房屋已作充分了解并实地看房对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。甲、乙双方协商后的实际成交价格为人民币(大写)捌拾捌万元整，即￥:880000元，房产现状过户。二、本合同签定时，乙方支付给甲方购房金人民币(大写)壹拾万元整，定金由甲方保管，定金在第壹期付款时冲抵房款等内容。同日，原告将10万元购房定金转入被告指定的桂林银行蒋丽荣账户。由于上述房屋未能办理房产所有权转移手续，原告遂诉至本院，提出前述诉讼请求。庭审中，经本院向原告释明涉诉合同效力因违反法律规定属于无效合同，告知原告可以变更诉讼请求，但原告明确表示坚持认为合同有效，并基于此坚持前述诉讼请求。
另查明，2017年1月25日，桂林市秀峰区人民法院作出（2017）桂0302执76号执行裁定，查封了涉案房屋。查封期限为三年，从2017年1月25日至2020年1月24日止。截止法庭辩论终结时，上述涉案房屋仍被司法查封。
本院认为，缔约上过失责任是指缔约人故意或者过失地违反先合同义务时依法承担的民事责任。而所谓先合同义务是自缔约人双方为签定合同而互相接触磋商开始逐渐产生的注意义务，包括互相协助、互相照顾、互相保护，互相通知、诚实信用等义务。具体到本案，是指原告应当清晰、准确地向被告、第三人介绍交易中己方的条件，被告则应如实反映交易对象的现状，第三人（作为专业的中介机构）应当仔细审核第一被告提供的交易对象的合法性，有关手续、凭证的真实完整性并及时向交易双方提供专业的意见。综合全案的证据以及当事人的陈述，原告在签订合同时并没有审核交易房产的现状，对于交易对象属于房产这类标的额较大的不动产来说，存在一定疏忽；被告没有将交易房产的现状全部反映，则存在重大的过错；第三人在没有认真审核居间介绍的不动产的情形并如实向拟促成交易的双方说明的情况下，就仓卒促成交易双方达成交易，存在较大过错。本案涉及的合同是三方合同，只有合同各方均坦诚相待，合约才能顺利履行。原、被告及第三人签订的《房地产买卖合同》中涉及的房屋已在合同订立之前被有关人民法院查封，其效力至今尚存，即该房屋在查封期间未经有关人民法院许可不得转让，故原、被告及第三人签订的《房地产买卖合同》存在违反法律强制性规定的情形，属于无效合同。在此基础上，本院已向原告进行了释明，但原告坚持未变更其诉讼请求，故原告主张的解除合同、被告赔偿违约金的诉讼请求本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故本院对原告主张被告退还购房定金10万元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告赔偿房屋装修款75000元，因涉诉房屋尚未实际进行装修，且原告与装修工程承包人亦未进行结算，原告没有提供任何证据证实有关的损失已经发生及数额已经确定，故对此诉讼请求，本院亦不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告关大硕返还原告李晔购房定金10万元；
二、驳回原告李晔的其他诉讼请求。
本案收取案件受理费15196元，诉讼保全费2020元，共计17216元（原告已预付本院），由原告李晔负担1315元，被告关大硕负担15901元。
上述义务，义务人应于判决书生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费15196元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：桂林农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 秦 斌
人民陪审员 谭继元
人民陪审员 卢雪琴
二〇一八年三月二十六日
书 记 员 陆君成