贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）筑民一终字第803号
上诉人（原审原告）吴权英，女，1969年10月17日出生，汉族。
委托代理人张发培，贵阳市白云区艳山红镇法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）黄吉兰，女，1965年11月15日出生，汉族。
上诉人吴权英与上诉人黄吉兰房屋租赁合同纠纷一案，贵州省贵阳市白云区人民法院于2014年11月28日作出(2014)白民初字第1641号民事判决。宣判后，吴权英、黄吉兰对该判决均不服，分别向本院提起上诉。本院于2015年3月18日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原判查明，2010年原、被告双方口头约定，被告黄吉兰把位于贵阳市白云区都拉乡银都路自建房门面两间租给原告吴权英用于经营服装买卖，房屋租金由开始的300元/月陆续增加为500元/月、800元/月等。2011年10月1日，以被告为甲方、原告为乙方签订《房屋租赁合同》，约定“1、甲方愿把位于都拉乡都拉村银都组XXX号自家门面租给乙方，租期10年（2011年10月1日至2021年10月1日）；租金30000元/年，全部付完。2、乙方在经营期间，如不能正常经营须搬走，甲方不退还已交的租金。在合同期间内合同未满时，若国家集体需征占，甲方按已交租金的比例退还乙方租金。3、甲方在乙方经营期间，在合同有效期内，不得以任何理由阻碍乙方经营及增加租金。在合同期内，若国家集体建设需要征占时，门面内外的装修和货物的赔偿及搬迁费用属乙方所有……”。合同签订后，原告吴权英实际使用门面仍为原租赁被告的两间门面。2013年8月2日，因综合保税区二号路项目建设需要，经贵阳市白云区房屋征收管理局与被告黄吉兰签订了《白云区房屋征收货币补偿协议》，被告即获得了商品住宅109.68平方米一次性货币补偿337814.40元，商业面积130.32平方米一次性货币补偿852292.80元，经营面积130.32平方米一次性货币补偿152474.40元，附属设施补偿18590.56元，室内装修94589.43元，独立电表、水表、有线电视、宽带等计1600元、一次搬迁补偿2441.28元、过渡费三个月7323.84元、搬迁奖励5000元，上述合计1472215.71元。另查明，经贵阳综合保税区土地和房屋征收工作现场指挥部筑保税征指专议【2013】10号《专题会议纪要》决定“对在都拉集镇两条主干道银都路、银桥路上的事实性经营门面，由村、乡出具相关证明，对实际经营1年以上门面按1170元/平方米的标准乘以有效经营面积给予一次性经营损失补贴”。
原判认为，相互通谋的虚伪意思表示不应确认其效力。本案中，原、被告存在事实上的租赁关系，原告亦实际经营，双方租赁关系因国家征收不能实现其租赁目的，依法应当退还原告缴纳租金，对经营损失亦应依法享有补偿，故对原告诉请有理部分予以支持。对于双方2011年签订的《房屋租赁合同》效力问题，被告辩称该合同是因可以多获国家征收补偿而签订的虚假合同，经核实，该合同存在多处与事实不符情况，如被告实际门面面积共计130.32平方米，而合同约定面积为240平方米，原告实际租用的门面为2间，而合同约定为4间，此外，其租金约定30000元/年，远高于双方之前实际履行租金和当地当时租金，因此以民法理论及法律规定，该合同部分内容系双方通谋下的虚假意思表示，应属部分无效。对于原告要求被告退还其剩余租金240000元的诉请，从原告所提交证据上看，仅有证人罗远伦的证言，且该证据系传来证据，亦无取款证明、也无原告所称银行贷款手续，更无被告手书收据，不符合大额款项交易和交付常理，不能证明该款项已经实际交付，故对于该诉请不予完全采信，但原、被告间确实存在租赁关系，现因房屋征收，租赁目的不能实现，故被告应当返还原告已经支付租金，综合全案情况以及双方之前实际履行租金金额逐年上加和被告已认可签合同前的租金达800元/月，考虑到发生纠纷时间和地点的综合租金、已租用年限、先交钱后使用门面的租赁习惯，以及双方的虚假行为造成不能判断合同履行与否的过错等因素，对该租金金额酌情按1000元/月支持被告退还1年，即为12000元。对于原告要求被告给付原告因政府征占租赁的门面补偿款282108.51元中经营面积的补偿，系对正在进行的经营活动中断所产生损失的补偿，因原告有实际经营事实，被告将门面出租给原告已收取租金，依据综合保税区补偿规定，实际经营的补偿应当由原告享有，原告实际经营两间门面，被告实际拥有4间门面，故原告应当享有一半的经营补偿即1170元/平方米×130.32平方米÷2=76237.20元。对装修金94578.43元，虽原、被告约定“门面内外的装修和货物的赔偿及搬迁费用属乙方所有”，但从贵阳市白云区房屋征收管理局出具的《室内装修清单补偿表》来看，所补偿的室内装修仅系商品住宅而不含门面的装修补偿，故该费用应当归被告所有；搬迁奖励、过渡费、附属金额、其它补偿系对房屋所有权人的补偿和奖励，原告并无依据享有。对于原告诉请的货物损失，该货物系政府部门依法保全，故要求被告赔偿并无事实依据，不予支持。综上所述，黄吉兰应返还原告吴权英应得款项共计88237.20元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”，《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”，《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，判决：一、被告黄吉兰于本判决生效后十日内给付原告吴权英应得款88237.20元；二、驳回原告吴权英的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9221元，减半收取4611元，由被告黄吉兰负担2300元，原告吴权英负担2311元。
一审宣判后，上诉人吴权英不服，向本院提起上诉称，双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，一审法院认定错误。租赁合同约定4间门面在签合同时是相隔开的4间，后拆除隔墙变为两间，合同约定的240平方米没有实际测量，不能因为面积差异认定合同部分无效。租金300000元已经付清，约定每年30000元是由于考虑到该地段会增值。根据合同约定，租赁房屋被征收应按年限比例返还租金，装修和货物赔偿及搬迁费用应当由我所有。故请求二审法院支持一审诉讼请求，一、二审诉讼费由黄吉兰负担。黄吉兰答辩称，吴权英提供的是一份虚假的房屋租赁合同，该份合同是吴权英为了套取补偿款于2013年3月7日与我签订的。二、该份合同约定的门面面积、租金等都与实际不符，是虚假意思表示，应为无效合同。吴权英实际租用房屋与我口头约定，三年房租共计19200元。三、房屋的征收补偿是针对房屋所有人的，与承租人没有关系，且吴权英对房屋装修并未取得本人同意，对于装修费其无权主张。综上，请求法院驳回吴权英的诉讼请求。
上诉人黄吉兰向本院提起上诉称，2013年吴权英与我商量签订虚假租赁合同，该合同是吴权英为骗取国家补偿而签订。2012年7月双方口头约定租赁合同到期时间为2013年6月30日，房租是每月800元，按季度付。2013年6月房屋到期后，吴权英一直未再交房租给我，至今尚欠1000多元水电费，一审判令退还给吴权英12000元房租错误。根据相关规定，经营损失是补偿给被拆迁人的，不是补给承租人的。请求依法改判或发回重审，一、二审诉讼费由吴权英负担。吴权英答辩称，一、根据专题会议纪要，对房屋的补贴是对实际经营者的补贴，黄吉兰已将房屋出租，就已取得了租金收益和门面的货币的补偿。经营者结束经营后应当得到经营损失的补贴。且如果没有经营者的实际经营，房主也无法取得实际经营的损失补贴。
二审中，上诉人吴权英向法院提交收款收据一张，证明一审中吴权英曾委托李忠华为其做代理人，后由于李忠华将300000元租金来源写错，双方发生争执而解除了委托关系。黄吉兰质证称，对该证据真实性不予认可。吴权英向法院提交中国邮政储蓄存折一份，证明吴权英于2012年8月5日取了330000元交租金。黄吉兰质证称，对真实性无异议，但该330000元并未用于交房租。上诉人黄吉兰向法院提交录音材料，证明双方签订的合同是虚假合同，300000元租金是没有实际支付。吴权英质证称，录音中双方只是在协商，对于收租金以及合同的期限不能体现，且该录音没有法律效力。
二审审理查明的事实与原判查明的事实一致。本案事实有双方当事人的陈述、房屋租赁合同、货物清单、调解证明、证人证言、房屋所有权证、房屋实景图、补偿协议、征收签约计算单、室内装修清单补偿表、附属物清单补偿表、补偿方案、会议纪要等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，关于吴权英与黄吉兰签订的《房屋租赁合同》是否有效的问题，双方合同约定的门面租金为30000元/年，租期10年，该约定远高于双方之前履行的租金及当地租金价格。黄吉兰所有的四间门面共计130.32平方米，吴权英只实际租赁了其中两间，双方合同约定租赁门面的面积为240平方米，与实际租赁面积明显不符。上诉人吴权英主张已将300000元租金全部交予黄吉兰，但其未能提供收据或其他收款凭证，吴权英提交的邮政储蓄银行存折所显示的取款日期为2012年8月5日，与一审中证人证言所称吴权英于2011年10月8日将300000元支付给黄吉兰存在矛盾。故原判认定双方签订的《房屋租赁合同》系双方通谋下的虚假意思表示属部分无效并无不当，本院予以维持。由于吴权英未能提供相应证据证明其已实际支付了300000元租金，且双方签订的租赁合同部分无效，故对吴权英主张对方返还240000元租金的请求不予支持。由于在房屋拆迁前，吴权英实际承租了黄吉兰的门面，双方确实存在租赁关系，但双方均未能提供实际租赁房屋的合同及收取房租的凭证，故原审根据当地租金价格、租用年限、租赁习惯等酌情按照1000元/年的价格判令黄吉兰退还12000元并无不当，本院予以维持。关于黄吉兰是否应当支付吴权英租赁门面的补偿款的问题。由于吴权英在房屋拆迁前实际租用了黄吉兰的房屋从事经营活动，其实际经营门面为两间，黄吉兰所有的四间门面获得的经营损失补贴共计152474.40元，原审认定吴权英应享有一半面积损失补贴76237.20并无不当，应予维持。关于装修费及附属金额，上诉人吴权英未能举证证明其对门面进行装修所花费的费用，亦未举证证明《室内装修清单补偿表》及《附属物清单补偿表》中列明的材料属于其经营门面进行装修的部分，故对其主张支付装修费用及附属金额的诉讼请求不予支持。由于搬家费、搬迁奖励、其他补偿、过渡费均是对房屋所有权人的补贴，原审认定吴权英无权享有并无不当。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费18442元，由上诉人吴权英及上诉人黄吉兰各负担9221元。
本判决为终审判决。
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审 判 长 黄 新
代理审判员 衷进全
代理审判员 王 晨
二〇一五年六月八日
书 记 员 陈子靳