重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0105民初14065号
原告：重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司，住所地重庆市江北区鱼嘴镇永和路39号，统一社会信用代码9150000055900490XR。
委托诉讼代理人：刘宏凯、王麒懿，重庆索通律师事务所律师。
被告：张松桥，男，1972年3月9日出生，汉族，住重庆市江北区。
委托诉讼代理人：李德民，系重庆市江北区华新街街道野水沟社区推荐公民代理人，男，1971年12月5日出生，住重庆市江北区。
原告重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司（下称鱼复公司）与被告张松桥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鱼复公司委托诉讼代理人刘宏凯、王麒懿，被告张松桥及其委托诉讼代理人李德民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鱼复公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告张松桥支付原告租金96148.52元、场地占用费30822.2元以及截至2017年6月8日的逾期付款违约金15949.18元，合计142919.9元，并从2017年6月9日起至被告还清之日止以欠付租金和场地占用费之和126970.72元为基数，按中国人民银行同期贷款利率继续计算逾期付款违约金；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年3月，原告与被告签订《孵化园商业门面房屋租赁合同》，合同约定：（1）原告将位于鱼复工业园孵化园X号楼底楼X-
X商业门面（面积115平方米）出租给被告张松桥；（2）租赁期限为2011年3月1日至2016年2月28日；（3）收费标准为房屋租金每月30元/平方米，按建筑面积计算，房屋租金每半年交一次，租金在起租日前交付，从2012年1月1日起门面租金每年每平方米上浮5%。合同签订后，原告按照合同约定交付出租房屋，但被告并未按时缴纳租金。期间，原告多次向被告发函催告2011年9月1日至2012年2月29日半年的租金、2014年9月1日至2016年9月21日搬离出租房屋期间的租金及场地占用费，但被告均未缴纳。原告遂于2016年4月20日向本院提起诉讼，但由于原告未及时补交本案诉讼费导致法院裁定撤诉。原告认为，双方签订的租赁合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自权利义务。现被告拖欠租金、场地占有费等各项费用，应当承担相应的违约责任。
被告张松桥辩称，原告说的2011年9月1日至2012年2月9日半年租金是因为我们装修完成后试营业，就被派出所强制停业，理由是没有通过消防验收。经过原告主管部门协调，才重新恢复试营业，租金是部门领导同意免缴的。直至今日，被告未收到原告任何函件催告。2014年9月1日至2016年9月21日的租金场地问题，我们是接到两江新区工商局强制要求我们停业，2012年7月10日重庆市工商行政管理局江北区分局强烈要求停业，2013年12月24日重庆市工商行政管理局两江新区分局强烈要求停业，到2014年8月28日两江新区市场质量监督管理局要求我们停业，我们是在2014年9月1日前实际上网吧都处于完全停业状态。2015年3月底将所有电脑变卖减少损失，2015年4月我们到网吧准备搬离剩余物品时，发现门被原告上了锁，在旁边火锅馆借工具将锁撬开进入网吧，原告方派20多人到网吧制止我们搬走物品，并重新将门面上锁，不许我们搬走任何物品。2015年4月到2016年9月21日原告已实际占有收回门面，不存在租金和场地占有费。2016年3月31日原告向法院起诉被告，在2015年3月31日前，原告要求被告所缴的一切费用都超过了追诉时限。
本院经审理认定事实如下：2011年2月，鱼复公司与张松桥签订《孵化园商业门面房屋租赁合同》，主要约定：鱼复公司负责将位于鱼复工业园孵化园X号楼底楼X-
X商业门面对乙方出租，面积为115平方米；鱼复公司负责提供商业门面门上钥匙一把，互联网宽带、电视闭路、电话端口已接入孵化园，由乙方向鱼嘴电信公司、闭路有限公司申请开通，费用由张松桥承担；水电一户一表，单独计量；鱼复公司按照国务院《消防安全管理条例》规定，在相关地方均配有消防器材（干粉灭火器、消防水带等）；鱼复公司收取张松桥门面保证金2000元（贰仟元整），张松桥在终止合同前，若门面没有损坏和存在重大安全隐患，鱼复公司退还张松桥保证金。张松桥自觉遵守消防安全管理规定，确保不发生消防安全事故，杜绝在门面内用电热水器烧开水或电磁炉等大功率电器煮饭。否则，由此发生的消防安全事故均由张松桥负责，造成重特大安全事故者，按照国家相关法律法规追究相关责任人的法律责任。房屋租金每月租金30元/平方米，按建筑面积计算，房屋租金每半年交一次，租金在起租日前交付。从2012年1月1日起，门面租金每年每平方米上浮5%。租期2011年3月1日至2016年2月28日止，有效期5年，合同到期后，若张松桥需要续租，在同等条件下，张松桥有优先租赁权，同时应提前30日内通知鱼复公司。张松桥因其他原因或不可抗拒因素，需要终止门面租赁合同关系，要提前30天通知鱼复公司，鱼复公司收到通知后10日内予以回复张松桥，否则张松桥视为鱼复公司同意终止租赁合同。鱼复公司承诺孵化园其他商业门面不得再允许经营网吧行业。合同经双方代表或委托人签字并加盖单位印章或签字后生效。
签订合同后，张松桥接房并开始装修，并于同年7月开始以“皇室德尔堡网吧”的名义对外试营业。
2011年4月18日，江北区文化广电新闻出版局向重庆市江北区紫竹网吧发出一份《关于同意江北区紫竹网吧搬迁的通知》，内容载明：重庆市江北区紫竹网吧，你网吧3月28日递交申请，拟搬迁至江北区鱼复工业园孵化园X号楼底楼X-
X商业门面，经研究决定，同意你网吧搬迁，请注意以下事项：一、请持该通知到同级公安机关申请消防安全审核。二、申请人持公安机关的消防安全标准文件向文化部门申请最终审核。三、文化部门实地检查并审核合格的，换发《重庆市网络文化经营许可证》。四、申请人持《重庆市网络文华经营许可证》到工商行政管理部门办理有关手续。
2011年6月8日，重庆市江北区公安分局鱼嘴派出所向皇室德尔堡网络会所发出编号为【2011】第273号《责令改正通知书》，内容包括：根据《中华人民共和国消防法》第五十三条的规定，我鱼嘴所于2011年6月8日对你单位进行消防监督检查，发现你单位有下列1、2、3、4、14项消防安全违法行为，责令你单位予以改正：1.未制定消防安全制度；2.未组织防火检查；3.未组织消防安全教育培训；4.未组织消防演练；14.无消防验收合格备案。
2011年5月19日，重庆两江新区鱼复工业园管理委员会办公室向区公安消防支队出具一份《证明》，内容载明：区公安消防支队：现有重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司（原重庆鱼嘴开发建设有限公司）所属孵化园标准厂房商铺网吧门面，现已装修完毕，需要在贵支队办理消防手续。由于历史的原因，消防验收手续正在办理之中，请贵支队给予办理为谢！
2011年5月20日，重庆市工商行政管理局江北区分局做出编号为渝名称预核准字【2011】第247680号《名称预先核准通知书》，内容载明：重庆市江北区紫竹网吧（变更）：根据《企业名称登记管理规定》、《企业名称登记管理实施办法》等规定，同意预先核准注册资本（金）或资金数额30万元（人民币），主体类型为个人独资的名称：重庆市江北区皇室德尔堡网吧。投资人（经营者）姓名或名称：李德民。以上预先核准的名称保留期至2011年11月20日，请与保留期内，向江北区工商分局申请登记。在保留期内，名称不得用于经营活动，不得转让。经登记机关核准登记，颁（换）发营业执照后，该名称正式生效。
2011年6月27日，重庆市公安局消防局做出编号为渝公消审【2011】第0275号《建设工程消防设计审核意见书》，《关于同意李德民重庆市江北区皇室德尔堡网吧装修建设工程消防设计的审核意见》，主要内容包括：一、同意该装修工程消防设计，请按照审核批准的消防设计文件进行施工；……五、该工程竣工后，应当向我局申报消防验收，验收合格后方可投入使用。
2012年7月10日，重庆市工商行政管理局江北区分局鱼嘴工商所作出编号为江北工商鱼责改字【2012】002号《责令改正通知书》，内容载明：李德明（民），经查，你（单位）在鱼嘴工业园区孵化园商业门面1-J无照从事互联网上网经营活动，上述行为违反了国务院《无照经营查处取缔办法》第二条的规定，构成了《无照经营查处取缔办法》第四条第一款第（一）项所指的无照经营行为，根据《无照经营查处取缔办法》第九条第（一）项的规定，现责令你（单位）停止相关经营活动。如果对本责令改正通知不服，可以再收到本通知之日起十五日内向重庆市工商行政管理局或者江北区人民政府申请复议；也可以在六十日内依法向人民法院提取诉讼。
2013年6月5日，重庆市工商行政管理局江北区分局做出编号为渝名称预核准字【2013】渝江第362202号《名称变更核准通知书》，内容载明：重庆市江北区紫竹网吧（变更）：根据《企业名称登记管理规定》、《企业名称登记管理实施办法》等规定，同意预先核准注册资本（金）或资金数额30万元（人民币），主体类型为个人独资的名称：重庆市江北区皇室德尔堡网吧。以上预先核准的名称保留期至2014年6月5日，请于保留期内，向重庆市工商行政管理局江北区分局申请登记。在保留期内，名称不得用于经营活动，不得转让。经登记机关核准登记，颁（换）发营业执照后，该名称正式生效。
2013年12月24日，重庆市工商行政管理局两江新区分居龙盛工商行政管理所作出两江龙盛工商巡查（指导）诫字（2013）第40号《行政告诫书》，内容载明：皇室德尔堡网吧（李德民）：本局（所）在检查中，发现你（单位）存在以下违法行为：从事需要前置许可的网吧行业无照经营活动，属首次违法。因违法情节显著轻微，尚未造成危害后果，为制止违法，保障你（单位）合法经营，特此告诫，请你（单位）即时纠正上述行为。即日起立即停止经营行为，待相关手续完善后方可从事经营活动。
2014年8月25日，重庆两江新区市场和质量监督管理局做出渝两江市监（执二）指诫字（2014）第8-25号《行政指导告诫书》，内容载明：重庆市江北区皇室德尔堡网吧：根据《无照经营取缔办法》和《互联网上网服务经营场所管理条例》的规定，经我局初步调查，发现你（单位）在未变更《工商营业执照》和《重庆市网络文华经营许可证》的情况下，擅自在重庆两江新区鱼复工业园孵化园X号楼X-
X商业门面内从事互联网上网服务经营活动，特责令你（单位）立即停止违法行为，在30日内自行纠正整改，依法规范经营。如果继续实施违法行为，或者在30日内没有自行纠正整改，我局将依法进行查处。
2015年4月27日，鱼复公司取得重庆市东部新城（鱼嘴组团）装备制造业孵化园一期工程建设项目的《建设工程规划许可证》，编号为建字第500105201500017号，该许可证批准的建设工程位于江北区鱼嘴组团C30-1/01地块，栋号包括1、2、3、4、5、6、7、8、9栋，总建筑面积为67819.64平方米（注：本案所涉商业门面即在该工程建设项目范围内）。
2016年4月20日，鱼复公司向江北区人民法院起诉张松桥，要求判令：1.被告张松桥立即腾空并将出租房屋即位于鱼复工业园孵化园X号楼底楼X-
X商业门面交还给原告；2.被告张松桥支付原告租金96148.52元及违约金3557.78元（截止2016年3月31日违约金为3557.78元，自2016年4月1日起至款项付清时止，违约金以96148.52元为本金、按人民银行同期贷款利率计算），场地占用费4403.17元（该费用自2016年3月1日起计算至2016年3月31日，自2016年4月1日起，以每月4403.17元计算，至被告交还房屋时止），电费372元，物业费2775.6元，开锁费50元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。江北区人民法院分别于2016年5月24日及2016年9月20日开庭进行了审理。
2016年9月21日，鱼复公司与张松桥在涉诉房屋鱼复工业园孵化园X号楼X-
X商业门面（即皇室德尔堡网吧）进行房屋交接，双方清点物资后，张松桥搬走屋内物品，并表示对2016年9月21日未搬走的所有物品，张松桥承诺放弃所有权。
庭审中，鱼复公司举示《欠费通知书》五份，系重庆绅帝物业管理有限公司鱼嘴项目分别于2012年3月1日、2013年3月1日、2014年3月1日、2015年3月1日、2016年3月1日向皇室德尔堡网吧发出，内容均为：“接管委会财务通知，贵司于2011.9.1-2012.2.29期间的租金21045元未缴纳，为不影响贵司在我处能正常开展工作，烦请贵司能尽快缴纳欠费，对此造成的不便，敬请谅解！谢谢合作！”，以及一份《关于催收孵化园租金的函》及邮政特快专递回执，拟证明鱼复公司对张松桥欠付的租金进行过催收。张松桥对此不予认可，认为所有欠费通知书系鱼复公司编造，张松桥没有收到任何欠费通知书和租金函告。快递上面写的拒收，地址和张松桥没有任何法律关系和经济往来。
庭审中，鱼复公司举示《开设网吧门面的申请》一份，拟证明向张松桥发出的邮政快递，张松桥是可以收到的。张松桥对此不予认可，认为该份申请系张松桥所写，但是是因为当时鱼复公司需要有一定规模和资质的经营者才能进入孵化园，张松桥在获得信息后就与皇室后花园、皇室e缘、鑫鑫网吧等法人进行协商，一次性给予资金，写他们网吧的名称在申请书上。之后，张松桥与这三家网吧的法人没有任何法律关系和经济往来。
庭审中，张松桥举示照片三张，拟证明鱼复公司将涉诉房屋上锁，将之当仓库使用，堆了很多不属于网吧的东西。鱼复公司对此不予认可，认为没有原始载体，对真实性不予认可，关联性和证明目的也有异议。
庭审中，原告陈述，被告欠付租金及场地占用费的组成情况为：2011年9月1日到2012年2月29日，欠缴21045元；2014年9月1日到2016年2月29日，欠缴75103.52元；2016年3月1日到2016年9月21日，欠缴场地占用费以合同约定租金为标准计算，共计欠缴30822.2元，交接清单证明被告在2016年9月21日将物品搬出后才将房屋交还原告，故计费截止时间为实际搬出之日。原告认为，原告在本次庭审前已经取得规划许可证，本案合同合法有效。被告陈述，2011年9月1日至2012年2月9日半年租金是因为我们装修完成后试营业，就被派出所强制停业，理由是没有通过消防验收。经过原告主管部门协调，才重新恢复试营业，上述期间的租金是原告部门领导同意免缴。原告于2015年4月将门面上锁，实际已经收回门面，后网吧就停业，水电也没有用了。被告认为，原告没有取得消防验收就将房屋出租给被告，违背了租赁原则，造成网吧一直未正常合法经营，双方签订租赁合同无效。
上述事实，有《孵化园商业门面房屋租赁合同》、《规划许可证》、《关于催收孵化园租金的函》、《欠费通知书》、邮寄回执、民事起诉状、庭审笔录、《开设网吧门面的申请》、《建设工程消防设计审核意见书》、《名称预先核准通知书》、《关于同意江北区紫竹网吧搬迁的通知》、《责令改正通知书》、《行政告诫书》、《行政指导告诫书》、《名称变更核准通知书》、《交接清单》、《证明》、《建设工程消防验收意见书》、照片及当事人的法庭陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，关于鱼复公司与张松桥房屋租赁合同纠纷案件，本院评析如下：
关于房屋租赁合同效力问题。原告鱼复公司与被告张松桥签订了《孵化园商业门面房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的规定，属有效合同，对双方当事人具有约束力。对于被告张松桥认为原告鱼复公司在未取得消防验收即将该房屋出租给他，造成网吧一直未能正常合法经营，违背了租赁原则，租赁合同无效。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释规定》第二条的规定，是否取得消防验收合格并非判断本案所涉房屋租赁合同法律效力的法定要件，故被告张松桥以合同未经消防验收即出租为由，主张《孵化园商业门面房屋租赁合同》无效的意见不能成立，本院不予采纳。
关于欠付房屋租金的诉讼时效的问题。被告张松桥认为原告鱼复公司于2016年4月20日向法院起诉，故在2015年4月20日之前原告向被告主张的一切费用都已经超过了追诉时效。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行届满之日起计算。双方在租赁合同中关于房屋租金每半年交一次，租金在起租日前交付，租赁期从2011年3月1日至2016年2月28日止的约定，系对租金支付约定了分期履行的方式，尽管分期履行的方式使得各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性，故本案所涉的房屋租金的诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算，故根据合同约定，最后一期租金履行期限于2015年8月31日之前届满，原告鱼复公司于2016年4月20日向本院提起诉讼，其租金主张未超过1年诉讼时效。
关于欠付房屋租金的问题。被告张松桥作为房屋承租人，负有按约定支付租金的合同义务。对于原告鱼复公司主张的2011年9月1日至2012年2月29日期间的租金，根据《租赁合同》的约定，本案房屋租赁期间为2011年3月1日至2016年2月28日，原告主张被告在2011年9月1日至2012年2月29日期间未交纳租金，另在2014年9月1日后未交纳租金，被告抗辩未支付2011年9月1日至2012年2月29日期间系经原告同意免缴，根据被告举示的相关证据，反映在2011年4月至同年7月期间，被告租赁房屋开设的网吧因消防验收等问题被相关部门责令整改，此时租赁房屋并未进行消防验收，且在租赁期间内不支付租期中间部分租金的行为本身并不符合通常的交易习惯，原告对此也未作出合理解释，故被告抗辩相关期间系经原告同意免缴并无不当，本院予以采纳。原告要求被告支付的主张不能成立，本院不予支持。
对于原告起诉的2014年9月1日至2016年9月21日期间的租金，被告张松桥认为其在2012年7月10日、2013年12月24日、2014年8月28日分别接到重庆市工商行政管理局江北区分局、重庆市工商行政管理局两江新区分局龙盛工商行政管理所、重庆市江北区公安分局鱼嘴派出所等部门强烈要求停业的要求，因此在2014年9月1日之前实际上网吧都处于完全停业状态，但其又陈述已经缴纳了2011年3月1日至2014年8月30日的租金。本院认为，尽管被告张松桥举示了相关部门的行政告诫书、行政指导告诫书、责令改正通知书等文书，但并未举示证据证明其没有实际营业，且结合其自认在此期间还在缴纳租金的情况，本院认为，被告张松桥并未举示充分证据证明其没有使用租赁房屋经营网吧，故被告张松桥仍应支付2014年9月1日至2016年2月28日期间的租金。
对于被告张松桥认为其所开办的网吧一直没有通过房屋装修的消防验收，是因为原告未取得该门面的房屋竣工消防验收，对于原告主张的租金，被告认为即使合同有效也应当因此而下调。本院认为，只有整个房屋的消防验收合格，该房屋所经营网吧才能通过相关消防验收，而鱼复公司对孵化园1号楼的消防验收是于2015年9月27日才取得的，故原告鱼复公司对被告张松桥所租赁门面未能取得消防验收备案具有一定过错，而被告张松桥也未举示证据证明其在收到相关职能部门的行政告诫及责令改正通知书后有暂停营业的事实且继续缴纳房屋租金，故对于原告鱼复公司主张的租金，本院支持为双方约定租金标准的70%予以执行。因此，对于原告鱼复公司主张的2014年9月1日至2016年2月28日的租金，本院支持为74959.26元*70%=52471.48元【1.2014年9月1日至2014年12月31日房屋租金：30元/m2*105%*105%*105%*115m2*4=15975.80元；2.2015年1月1日至2015年12月31日房屋租金：30元/m2*105%*105%*105%*105%*115m2*12=50328.60元；3.2016年1月1日至2016年2月28日房屋租金：30元/m2*105%*105%*105%*105%*105%*115m2*1+30元/m2*105%*105%*105%*105%*105%*115m2/29天*28天=8654.86元；4.（15975.80+50328.60+8654.86）*70%=52471.48元】。
关于场地占用费的问题。根据双方当事人签订的《孵化园商业门面房屋租赁合同》的约定，被告张松桥租赁该房屋的期限为2011年3月1日至2016年2月28日，现该期限已届满。被告张松桥认为其在2015年4月1日就没有实际占有房屋，但并未举示证据证明；原告鱼复公司认为被告张松桥举示的交接清单证明了被告实际占有房屋至2016年9月21日，本院予以采信。尽管双方当事人在租赁合同中并未约定场地占用费，但被告张松桥在合同约定期限届满后仍有占用该门面的事实，故对于原告鱼复公司要求被告张松桥以合同约定的租金标准为基数，支付2016年3月1日至2016年9月21日期间的场地占用费，本院支持为：被告张松桥以合同约定的租金标准的70%为基数，支付从2016年3月1日至2016年9月21日期间的场地占用费20651.71元（30*105%*105%*105%*105%*105%*115*6+30*105%*105%*105%*105%*105%/30*21*115*70%）。
关于逾期付款违约金的问题。双方当事人在《租赁合同》中并未约定逾期付款违约金，原告鱼复公司也未举示证据证明其有损失，故对于原告鱼复公司主张的逾期付款违约金，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条，第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：
一、被告张松桥于本判决生效之日起十日内支付原告重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司房屋租金52471.48元；
二、被告张松桥于本判决生效之日起十日内支付原告重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司场地占用费20651.71元；
三、驳回原告重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3158元，减半收取1579元，由被告张松桥负担1105元，由原告重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司负担474元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 肖 瑶
二〇一七年十二月十三日
书记员 杨凌燕