湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）岳民初字第00960号
原告金瑞新材料科技股份有限公司，住所地长沙市岳麓区麓山南路966号。
法定代表人朱希英，董事长。
委托代理人舒适，湖南路虎律师事务所律师。
委托代理人周佳佳，女，1990年1月15日出生，汉族。
被告湖南晟通天力汽车有限公司，住所地长沙高新开发区麓天路2号五强科技园909号房。
法定代表人张云建，董事长。
委托代理人陈继班，男，1983年2月4日出生，汉族。
委托代理人周园，女，1987年1月19日出生，汉族。
原告金瑞新材料科技股份有限公司（以下简称“金瑞公司”）诉被告湖南晟通天力汽车有限公司（以下简称“天力公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后原适用简易程序审理，后因案情复杂转为普通程序，依法由审判员周赞担任审判长，与审判员姚俊、人民陪审员孙新容组成合议庭公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告金瑞公司的委托代理人舒适、被告天力公司的委托代理人陈继班、周园到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告金瑞公司诉称：原、被告于2013年1月8日签订《房屋租赁合同》，约定：原告将面积11242平方米的装备一车间及附属设施出租给被告进行生产经营，租赁期限三年（2013年1月1日起至2015年12月31日），第一年每月每平方米租金20元（不含物管费），每季度租金为674520元，在首次支付租金时须一并支付履约保证金600000元。租金每季度结算一次，履约保证金和首次租金支付时间为2013年1月20日前。合同同时约定被告逾期支付租金和履约保证金的违约金按逾期金额的千分之一每日计算。合同签订后，原告按期履行了出租方义务，但被告未履行1274520元付款义务，逾期一月有余。原告曾于2013年1月30日发函催促被告履行付款义务，但被告仍未付款。原告诉请法院判令：一、被告天力公司给付原告房屋租金674520元（2013年1月1日至2013年3月31日租金）；二、被告天力公司支付原告履行保证金600000元；三、被告天力公司承担逾期付款违约金47157.24元（暂计算至2013年2月26日）；四、被告天力公司承担诉讼费用。后被告天力公司明确表示不再租赁原告房屋，经本院释明后，原告于2013年7月3日将诉讼请求变更为：一、解除原、被告双方于2013年1月8日签订的《房屋租赁合同》；二、被告给付原告租金1349040元（暂计算至2013年6月30日，此后按合同约定继续计算至被告实际搬离之日止；三、被告天力公司承担违约金176724.24元（暂计算至2013年6月30日，此后按欠款额千分之一每日继续计算至欠款清偿之日）；四、被告天力公司赔偿原告经济损失674520元（按三个月租金计算）；五、被告承担诉讼费用。
被告天力公司答辩称：一、《房屋租赁合同》实为案外人金能科技股份有限公司利用其撑管被告天力公司印章之便私自与原告金瑞公司签订，该合同损害了天力公司合法权益，应认定为无效合同；二、被告天力公司已于2013年4月25日前搬离租赁房屋并发函告知原告。现厂房内存放的设备系金能公司向联琦公司所购，与被告无关。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据一、《房屋租赁合同》，拟证明原、被告之间存在租赁合同关系，另证明合同关于履约保证金、租金、违约金的相关约定；
证据二、催告函及邮件送达回执，拟证明原告已发函催告被告履行付款义务；
证据三、《装备一车间租赁合同》，拟证明原告与被告之前即存在租赁合同关系，新合同系在原合同基础上的续签，租赁物早已交付；
证据四、厂房实景照片，拟证明租赁房屋内仍堆放大量设备；
证据五、调查笔录，拟证明被告没有和物业公司办理交接；
证据六、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证，拟证明原告有权出租本案租赁房产；
证据七、施工合同文件、基建工程竣工结算送审表，拟证明原告房屋经竣工验收。
被告天力公司提出如下质证意见：
对证据一真实性、合法性均有异议，2013年1月8日被告公章由股东金能公司保管，被告对该合同并不知情；
对证据二、三无异议；
对证据四真实性无异议，但物品为金能公司所留，非被告所有；
对证据五真实性无异议，但被告无义务和物业公司交接；
对证据六、七无异议。
被告天力公司为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：
证据一、转让股权挂牌公告，拟证明湖南金能科技股份有限公司公开转让其持有的天力公司100%股权；
证据二、产权交易合同、凭证，拟证明晟通集团以1302万元的价格受让了天力公司全部股权；
证据三、天力公司上交金能公司总部公章、证照、有磁卡清单、天力公司移交清单，拟证明天力公司将公章交由金能公司保管，金能公司于2013年1月13日将其保管的公章交付晟通集团；
证据四、企业注册登记资，拟证明被告公司的股东于2013年1月14日变更为晟通集团；
证据五、金瑞公司催款函、被告致金能公司函、回复，拟证明知晓该合同后立即告知原告《房屋租赁合同》系无效合同；
证据六、原天力公司员工缪利军、郑粟英证词，拟证明原天力公司工章于2013年1月5日左右交给金能公司，金能公司在合同上盖章后于2013年1月10日交付天力公司，2013年2月1日才上交晟通集团；
证据七、《房屋租赁合同》、《装备一车间租赁合同》，拟证明后一个合同明显加重了被告义务，减轻了原告责任；签约时，正好是金能公司保管公章的时期；
证据八、报价单，拟证明涉案合同租赁价格明显高于周边类似厂房租赁价格；
证据九、原告金瑞公司与金能公司企业注册登记信息，拟证明原告与金能公司均属于长沙矿冶研究院下属单位，对金能公司将天力公司股权挂牌转让一事应当明知；
证据十、协助执行通知书、资产买卖合同，拟证明天心区法院要求被告协助查封租赁厂房内属于案外人的财产；
证据十一、钥匙交接清单、告知函、快递单及签收记录，拟证明被告按天心区法院要求上交了钥匙并发函告知原告。
原告金瑞公司提出如下质证意见：
对证据一至三的真实性、合法性无异议，但被告公司内部股东的变化不影响被告作为独立法人对外的民事行为能力；
对证据四、五无异议；
对证据六真实性无法核实，且为被告员工；
对证据七真实性、合法性无异议，对关联性有异议。租赁价格递增符合市场老人规律，不存在加重一方责任；
对证据八的真实性、合法性、关联性均有异议，新合同的租赁金额是双方平等协商的结果；
对证据九的真实性、合法性无异议，对关联性有异议；该证据只能证明原告与金能公司是矿冶院的下属公司，不影响原告与金能公司独立法人身份；
对证据十中协助执行通知书、资产买卖合同、钥匙交接清单的真实性无异议，对钥匙交接清单的合法性、关联性有异议。根据合同相对性原则，被告应当直接向原告交还钥匙并办理交接手续；因被告原因导致租赁房产无法交还原告，被告对此存在过错；对证据十中告知函、快递单及签收记录的三性均有异议，原告并未收到，且该通知方式并不恰当。
对原、被告双方提交的证据，本院认证如下：
对原告提交的证据一，被告对真实性、合法性提出异议。本院认为，该合同为原、被告真实签章订立，被告公司股东是否变更、印章具体由哪个股东保管问题不影响被告对外的民事行为能力，不得以此对抗善意第三人。故对该证据，本院予以采纳；
对证据二、三，被告无异议，本院予以采纳；
对证据四，被告对真实性无异议，租赁厂房内物品虽为案外人所有，但该物品存放经过了被告公司同意，系代存代管物品，对该证据，本院予以采纳；
对证据五、该笔录能证明原告与物业公司交接情况，本院予以采纳；
对证据六、七，被告无异议，本院予以采纳；
对被告提交的证据一至四，该三份证据仅能证明被告公司内部股东变更情况及公章保管情况，不影响被告对外的民事权利能力及行为能力，该证据与本案无关，本院不予采纳；
对证据五，原告无异议，本院予以采纳；
对证据六，证人未出庭作证，真实性无法核实，本院不予采纳；
对证据七，原告对真实性无异议并提供了相同证据，本院予以采纳；
对证据八，该报价单为复印件，无相关依据，本院不予采纳；
对证据九，原告是否为矿冶院下属单位与本案无关，对该证据，本院不予采纳；
对证据十，原告对协助执行通知书、资产买卖合同、钥匙交接清单的真实性无异议，本院予以采纳；对告知函及签收记录，本院予以采纳。
根据上述认定有效的证据及原、被告陈述，本院认定案件事实如下：
2012年2月28日，原告金瑞公司与长沙天力罐车制造有限公司（后于2013年1月14日更名为“湖南晟通天力汽车有限公司”，即本案被告天力公司）签订《装备一车间租赁合同》，约定：金瑞公司将位于长沙市高新区麓枫路69号长沙矿冶院工业园内的装备一车间及附属设施租赁给长沙天力罐车制造有限公司使用，租赁物建筑面积11242平方米，其中装备一车间部分的建筑面积为9072平方米，装备一车间办公用房的建筑面积2170平方米。附属设施主要包括3台行车及1台变压器、1个高压配电柜及4个低压配电柜；租赁时间从2012年3月1日起至2012年12月31日止；天力公司应于2012年9月20日前向金瑞公司支付2012年3月1日至8月31日的租金983300元，于2012年12月20日前支付2012年9月1日至12月31日的租金655500元。合同到期后，被告继续使用该租赁房产，原告未提出异议。2013年1月8日，原、被告双方就租赁房产续租问题签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限为2013年1月1日至2015年12月31日；租金标准为2013年1月1日起至2013年12月31日，每月租金单价20元／平米（含税），即每季度租金为674520元；从2014年1月1至2015年12月31日租金单位为21元／平米，即每季租金708246元；2013年1月20日前支付首期租金及租赁保证金600000元；其他租金按季度支付，提前10天支付下一季度租金；合同生效前天力公司已实际占有、使用该房产，无需另行办理移交手续；如承租人逾期三个月未付租金，出租人可单方解除合同并收回房产，承租人应承担逾期金额千分之一每日承担的违约金。
合同签订后，被告天力公司未按约定时间支付租金及保证金，经原告发函催告后，被告提出《房屋租赁合同》系无效合同，要求重新协商处理。后双方协商未果，被告拒付租金亦未与原告办理退房交接手续。2013年6月27日，被告天力公司书面表示不再续租原告厂房，经本院释明后，原告于2013年7月2日实际撑控租赁房屋并2013年7月3日变更诉讼请求，要求解除《房屋租赁合同》。本院于2013年7月8日将变更诉讼请求申请书送达被告。
本院认为，本案的争议焦点为：一、《房屋租赁合同》是否有效；二、原告是否有权解除合同；三、合同解除后，租金及违约金计算问题。
一、关于合同效力，被告天力公司提出《房屋租赁合同》系天力公司原控股股东“金能公司”恶意操纵所签，应认定无效。本院认为，被告天力公司系独立企业法人，其内部股东的变更不影响其作为独立民事主体对外法律行为的效力。《房屋租赁合同》签订前，双方原、被告双方已签订《装备一车间租赁合同》，并履行一年之久，合同到期后，双方续签租赁合同并无不当，该合同意思表示真实、不违反法律、法规强制性规定，应认定有效；
二、原告是否有权解除合同。根据《房屋租赁合同》第十一条约定，如承租人逾期三个月以上未支付租金，出租人有权解除合同、收回租赁物。被告天力公司应于2013年1月20日前支付首期租金，但一直未予支付。故对原告要求解除《房屋租赁合同》的诉请，本院予以支持；
三、关于合同解除后租金及违约金承担问题。被告在未与原告办理交接手续的情况下单方面搬离租赁厂房，现租赁房屋内至今仍陈列不明物主的设备，导致出租人无法实际使用、收益该房屋。经本院释明后，原告于2013年7月2日才实际管领、控制该租赁房产，故租金应计算至2013年7月1日（1349040元）；被告逾期支付租金，应承担违约金。根据合同约定，被告应于2013年1月20日前支付首期租金，于2013年3月21日前支付第二季度租金，故被告应分别从2013年1月21日、3月22日开始承担违约金。因《房屋租赁合同》约定的违约金计算标准过高，本院酌情调整为同期同类银行贷款利率的二倍，经计算为53813.8元（674520元×利率0.056×2倍÷365天／年×260天，计算至2013年6月30日）；原告管领租赁房屋后，需要一定合理时间再次出租，该部分损失应由被告天力公司承担。本院酌情确定该期限为一个月，经计算为224840元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告金瑞新材料科技股份有限公司与被告湖南晟通天力汽车有限公司于2013年1月8日签订的《房屋租赁合同》自2013年7月8日解除；
二、限被告湖南晟通天力汽车有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告金瑞新材料科技股份有限公司支付截至2013年7月1日的租金1349040元；
三、限被告湖南晟通天力汽车有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告金瑞新材料科技股份有限公司支付截至2013年6月30日的违约金53813.8元；
四、限被告湖南晟通天力汽车有限公司于本判决生效之日起十五日内赔付原告金瑞新材料科技股份有限公司租金损失224840元；
五、驳回原告其他诉讼请求。
如被告湖南晟通天力汽车有限公司未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费16695元、财产保全费4270元，共计20965元，由被告湖南晟通天力汽车有限公司负担。该款已由原告金瑞新材料科技股份有限公司垫付，限被告在给付案款时一并向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 周 赞
审 判 员 姚 俊
人民陪审员 孙新容
二〇一三年十一月二十二日
书 记 员 罗翠玲
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。