山东省枣庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）枣民五终字第275号
上诉人（原审原告）林洪友，中国农业发展银行枣庄市分行职工。
委托代理人：刘凯，山东信雅律师事务所律师。
上诉人（原审被告）宋均建，个体户。
委托代理人蒋平，山东金尊律师事务所律师。
原审被告：孟庆美，枣庄煤矿退休职工。
原审被告：宋建丽，中国工商银行枣庄市市中区中心街支行职工。
原审被告：韩伟，山东泉头集团金桥水泥公司职工。
原审被告：宋均环，无职业。
上诉人林洪友因与上诉人宋均建、原审被告孟庆美、宋建丽、韩伟、宋均环购房指标转让合同纠纷一案，不服枣庄市市中区人民法院（2012）市中民初字第1120号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2010年12月8日，原告林洪友与被告宋均建签订书面合同一份，合同约定：宋均建等五人购买林洪友薛城区土管局在建宿舍（锦绣长江小区）四号楼东单元一至五层住房五套，每平方米3000元，五个车库每平方米2200元，五层楼另算。其中的购房成本由林洪友承担，宋均建在确认办理购房手续后，支付原告订金10万元，剩余款项为减去成本后的利润部分，由宋均建等五人马上办理住房贷款，贷款下来后直接支付给林洪友（大约需一个月时间）。合同签订后，原告林洪友负责办理了由薛城区土管局给枣庄市宝兴房地产开发有限公司出具的将约定的五套住房户名直接确定为五被告，并由五被告直接交款的公函。被告宋均建按照合同约定向原告林洪友交付了订金10万元，并接收了全部房产。被告此后仅支付原告10万元，余款一直未付。2010年12月15日，被告宋均建给原告写下欠条，内容为欠林洪友住房利润款（已付10万元）尚欠剩余部分未付（去除购房成本后的利润）。2010年12月28日，被告宋均建对欠款事实又进行了书面说明，内容为：林洪友将锦绣长江小区（薛城区土管局宿舍）房子指标出售给宋均建，已付林洪友现金20万元，待房产手续办齐后再行计算购房成本，及合同约定的相关事宜后付余款。2011年3月2日，被告宋均建给原告林洪友提供一份计算清单，证明林洪友应得利润222916.31元。被告现已将其中的一、二、四层房产出售给他人。2012年10月17日，法院对原告提交的枣庄市宝兴房地产开发有限公司二张转账凭证进行调查，枣庄市宝兴房地产开发有限公司为此出具书面证明，证明共收五被告住户及附属设施（含车库）款1942554.48元，其中：房款1001715.05元，利息；601234.83元，预收车库及配套款：339604.6元。该公司的证明与法院调查的二张转账凭证记载的内容除每户增加了预收2万元配套费共计10万元外，其他内容一致。
原审法院认为：案件争议焦点有三个方面，一是合同效力认定问题；二是利润（转让费）的计算问题；三是违约责任承担问题。一、关于合同效力问题。原告林洪友与被告宋均建之间存在合同签订和履行的事实，被告孟庆美、宋建丽、韩伟、宋均环虽然以自己的名义购买了涉诉的房产，但对被告宋均建与原告签订合同无授权或事后追认的表示，被告宋均建当庭表示系其本人同原告之间发生的法律关系，并愿由其本人承担与原告之间产生的民事责任，原告林洪友对上述事实及被告宋均建的表述予以认可，因此，法律责任由被告宋均建一人承担。原告林洪友与宋均建签订的书面合同，实质是原告对其购房资格权利的转让，是一种预期民事权利的转让，合同性质应为购房指标转让契约，合同中约定被告支付原告的购房“利润”，实质就是购房指标的转让费。我国法律、行政法规未明确禁止该权利转让，双方当事人平等协商签订的协议，不违反法律强制性规定，是双方真实意思的表示，且合同已实际履行，故双方签订的购房指标转让合同合法有效，双方均应按合同履行义务。二、关于利润（转让费）的计算问题。双方对合同约定的原告所获利润（转让费）为合同约定价格减去购房成本是无异议的。被告将房屋总价款交给原告，原告再将应承担的成本交给开发企业，与被告直接向开发商交纳成本，而把利润部分向原告支付，结果是一致的，无论采用哪种方式支付均是履行合同约定的行为表示。合同对房产总价款的约定是购买一至五层五套，每平方米3000元，但又约定五层楼另算。事后双方对五层楼的价格没有达成新的协议，因合同约定的3000元／㎡是包括一至五层五套的平均价格，因此，认定第五层的房屋约定价值也应当按3000元／㎡的价格计算，一至五层房产约定总价值为2569610元。［149.08㎡×3000元／㎡×5（住房金额）151.55㎡×2200元／㎡（车库金额）］。关于购房成本的确定。合同未明确购房成本的范围，结合合同订立时楼房已建成，开发企业收取的出售价格已确定等因素综合分析，合同约定的“购房成本”是指合同签订时开发企业收取的建设销售成本。枣庄市宝兴房地产开发有限公司给法院出具的书面证明，证明该公司收取被告房款及附属设施等款共计1942554.48元，与被告对一至四层约定的总价计算及交纳的一至五层购买成本数额能够印证一致，由此计算原告在本案合同中应得利润（转让费）为727055.52元（2569610元-1942554.48元］，扣除被告已支付20万元，尚欠427055.52元。三、关于违约责任问题。合同对付款期限的约定为在被告办理住房贷款后（大约需一个月的时间）支付原告，具体付款期限未确定，亦未约定逾期支付的违约责任承担方式。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。原告主张参照民间借贷的标准以同期银行贷款利率四倍计算利息，不予支持，确定自原告起诉之日以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准计算逾期付款利息。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：一、被告宋均建支付原告林洪友房屋购买指标转让款427055元及利息（2012年4月26日至判决生效之日按同期人民银行贷款利率计算），于判决生效后十日内付清；二、驳回原告林洪友对被告孟庆美、宋建丽、韩伟、宋均环的诉讼请求。案件受理费9070元，原告林洪友负担1800元，被告宋均建负担7270元。
上诉人林洪友不服一审判决，上诉称：一、被上诉人交纳的10万元配套费不是合同约定购买成本，一审将该费用认定为转让成本在转让费中扣除是错误的。在被上诉人提交的收条上也是配套费押金，并没有实际结算，因此，该费用是否发生或实际发生结果如何都是不确定的，二、利息计算错误。合同对付款期限的约定是明确的，理应按照该时点开始计算违约金，一审以起诉之日为准显然不当，一审以贷款基准利率计算违约金是错误的。请求二审依法予以改判。
上诉人宋均建答辩称：一、我方认为房屋建设成本包括城市配套费，商品房建设成本包括国家的各种税费，当然包括城市配套费。二、一审法院对违约金的计算无误。
上诉人宋均建不服一审判决，上诉称：一审法院在未查明涉案房屋是否履行了征地手续，建房是否符合规划等事实的情况下就判决购房指标转让行为合法，事实不清，证据不足。被上诉人林洪友没有严格的履行合同，也存在违约行为。上诉人购买的五层楼房屋，因违规建设，阁楼被拆除，因拆除阁楼给上诉人造成的经济损失应由被上诉人林洪友承担。由于该房屋建设手续的不完备，上诉人至今不能办理房产证，所造成的经济损失，也应从转让金中扣除。
上诉人林洪友答辩称：一、双方签订的《合同》有效，本案双方签订的合同性质为：购买房屋指标有偿转让。被答辩人宋均建在上诉状中提出购房资格问题，由于被答辩人宋均建在合同签订之前已对答辩人的购房资格进行了确认，并且合同已经得到实际履行，故其上诉理由不能成立。二、一审对违约责任的认定是正确的。（一）根据合同约定：转让标的为薛城区土管局建设的宿舍四号楼东单元1-5层共5套住房。转让费计算的依据及方法为：转让住房每平米按3000元，车库每平米2200元计算，订立购房合同时的房屋成本由林洪友承担，房价总额减去成本后的利润部分即为原告的转让费。履行上述约定无非存在二个方式：一是宋均建按合同价格向林洪友交付全部价款，再由林洪友向开发商缴纳房屋的建设成本；二是宋均建将按合同约定的房屋全部价款分为两个部分，先把林洪友承担的成本部分直接交给开发商，再把合同约定的转让费支付给林洪友，采用这种方式，即减少了不必要的周转环节，也使购房人宋均建心里更踏实。上述两种方式的结果是一致的，无论选择哪种方式，被答辩人宋均建对交纳合同约定总价款的义务都是不能免除的，是必须履行的合同义务，无论果用哪种履行方式都是符合合同约定的履行行为，一审对此予以认定并无不当。（二）关于房价计算问题，合同约定：房价计算是1-5层五套每平米3000元，每个车库每平米2200元，说明双方是对五套房屋整体转让的，约定的价格也是包括五层在内的整体统一价。不存五层楼执行其他价格的问题，双方对此没有达成新的协议，因此，按照约定的通价计算是公平的。（三）关于阁楼被拆除要求答辩人承担赔偿责任的上诉请求，应订合同时已是现房，合同约定的事项均是针对房屋现思表示，约定内容不包含此项内容，并且被答辩人无实的存在，因此，上诉的该项请求不能成立。（四）关于房屋建设手续不完备，至今未能办理房产证的问题，首先此项内容不是合同约定的内容，答辩人没有义务为被答辩人宋均建办理房产证承担保责任，其次，被答辩人获得购房资格后与房屋出售人签订了《商品房买卖合同》，该合同明确规定了房产证的办理职责，因此，被答辩人作为房屋业主主张该项权利应当向房产的开发建设单位提出，故被答辩人的本项请求不能成立。（五）一审法院已将10万元“城建费”计入购房成本之中。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：上诉人林洪友与宋均建之间签订的关于房屋指标买卖合同系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，应受法律保护。对于房屋转让费暨林洪友报酬的多少，应按双方约定及法律规定进行处理。本案中，林洪友向宋均建提供了房屋信息，并最终促成宋均建与房屋开发商枣庄市宝兴房地产开发有限公司房屋买卖合同的订立，宋均建应当按照双方的约定向林洪友支付报酬。在双方签订的合同中明确约定林洪友所获报酬为合同约定价格减去购房成本，但未明确购房成本的范围，原审法院结合合同订立时楼房已建成，开发企业收取的出售价格已确定等因素综合分析，确定购房成本是指合同签订时开发企业收取的建设销售成本，有事实和法律依据，本院依法予以确认。上诉人林洪友与宋均建对房产总价款的约定是“一至五层五套，每平方米3000元，五层楼另算”，事后双方对五层楼的价格没有达成新的协议，鉴于合同约定的3000元／㎡是包括一至五层五套的平均价格，因此，原审法院认定第五层的房屋约定价值按3000元／㎡的价格计算，并无不当。对于宋均建应承担的逾期付款利息，原审法院确定自原告起诉之日以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准计算，亦无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9070元，由上诉人林洪友承担1814元，上诉人宋均建承担7256元。
本判决为终审判决。
审判长 陈林泰
审判员 孙 晓
审判员 朱海燕
二〇一四年一月三日
书记员 张 婕