福建省南平市建阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0703民初3132号原告：王光寿，男，1970年5月14日出生，汉族，农民，住南平市建阳区。委托诉讼代理人：王玲，福建心至律师事务所律师。被告：陈庸杰，男，1982年7月16日出生，汉族，万辉车业业主，住南平市建阳区。委托诉讼代理人：张亭，南平市建阳区麻沙中心法律服务所法律工作者。原告王光寿与被告陈庸杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告王光寿的委托诉讼代理人王玲、被告陈庸杰及其委托诉讼代理人张亭到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院裁定转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王光寿及其委托诉讼代理人王玲到庭参加诉讼，被告陈庸杰及其委托诉讼代理人张亭经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王光寿向本院提出诉讼请求：判令陈庸杰支付店面租金12500元，并承担违约金2500元（计算至10月20日）、律师费2000元，之后按每日125元支付违约金至全部清偿为止。事实与理由：王光寿与陈庸杰于2016年7月1日签订《店面租赁合同》，陈庸杰租赁王光寿所有的位于南平市××××号店面，合同约定租期五年，自2016年7月1日至2021年6月30日止；租金每年50000元，租金按季度交纳，在每季首月一日交纳，如拖延五天以内，承租方向出租方按所拖欠的租金额1%日支付违约金；合同同时约定，为保证合同的履行，承租方向出租方交纳租房保证金5000元；如承租方在租赁期间违约，违约金先从保证金中扣除，但应当在违约事实发生的十日内补足；如出租方提前解除合同，应当提前30天通知承租方，退还多收的租金，并赔偿因此造成的经济损失；如承租方提前解除合同，保证金和预收的租金不退等等。合同经双方签字盖章后生效，合同生效后双方履行，陈庸杰于2016年7月1日向王光寿交纳了7月1日至9月30日的租金12500元和保证金5000元，王光寿向陈庸杰交付了店面供其经营万辉车业。2016年10月1日是第二季租金交纳的时间，因陈庸杰没有交纳，王光寿于10月5日向陈庸杰催讨，陈庸杰要提前解除合同，要王光寿在5000元保证金中扣除租金，王光寿要求按合同约定，承租方提前解除合同，保证金不退，且合同约定是先交租金后用店面，要求陈庸杰按合同履行，陈庸杰对此置之不理。陈庸杰辩称，王光寿诉请无事实及法律依据，依法应当驳回。2016年7月1日王光寿与陈庸杰签订《店面租赁合同》，陈庸杰承租王光寿位于南平市××××号店面，用于经营车辆销售。合同签订后，陈庸杰依约支付给王光寿第一季度租金12500元和保证金5000元。租赁期间，陈庸杰发现遇下雨店面就会进水，淹及车辆，考虑到建阳雨季较长，店面内摆放的车辆进水后无法销售，后又因华润公司铺设燃气管道，导致店面前销售的车辆无法摆放，综合以上因素，该店面不能达到使用目的，故在2016年10月2日王光寿以短信方式通知陈庸杰交纳第二季度租金时，陈庸杰通过电话告知王光寿解除合同，并与王光寿达成口头协议，即陈庸杰同意再租一个月于10月31日将店面还给王光寿，保证金作为10月份的租金无需返还，王光寿在此期间可在店面门口张贴招租公告。10月7日左右王光寿在店面门口张贴招租公告，陈庸杰也履行了口头协议于10月31日将店面交还给王光寿，不存在违约行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对以下证据无异议：店面租赁合同、房屋所有权证、律师代理费发票、交易明细查询记录，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：福建增值税普通发票，与本案无关联性，不予采信。本院经审理认定事实如下：2016年7月1日，王光寿将位于南平市××××号店面租赁给陈庸杰，经双方协商签订《店面租赁合同》，合同约定：租期五年，自2016年7月1日至2021年6月30日止；租金每年50000元，租金每季度交纳一次，承租方拖延租金5天以上，承租方按1%（日）的比例向出租方支付违约金，拖欠超过5日，出租方有权收回店面，保证金不退；承租方在合同签订时，向出租方交纳5000元保证金，作为守约保证，租赁期满返还，如承租方在租赁期间应当承担的违约金可先从保证金中扣除，但承租方应当在违约事实发生的10日内补足保证金并继续履行合同；在租赁期间如出租方不租，应提前30天通知承租方，并返还承租方的保证金和多收的租金，同时赔偿承租方的经济损失。如承租方中途退租，保证金和预收的租金不退，同时赔偿出租方经济损失；因诉讼发生的全部费用（包括律师代理费）由败诉方承担等条款。合同经双方签字盖章生效。当日，陈庸杰向王光寿交纳了7月1日至9月30日的租金12500元和保证金5000元，王光寿向陈庸杰交付店面供其使用。10月2日，王光寿通过以短信方式通知陈庸杰交纳第二季度租金。同月14日，王光寿到其店铺向陈庸杰催收第二季度店面租金，被告知次月不租，王光寿表示同意并要其给付当月店面租金，陈庸杰要其将店面保证金抵当月店面租金，王光寿不同意，双方发生争执诉至本院。另查明，同月31日，陈庸杰将店面腾空，王光寿收回店面钥匙。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。结合本案王光寿与陈庸杰订立的《店面租赁合同》系双方真实意思表示，且内容合法，属有效合同。合同订立后，王光寿与陈庸杰互为履行约定的权利义务。在合同履行期间陈庸杰无正当理由未支付租金，使王光寿收取租金的合同目的不能实现，陈庸杰的行为违反合同的约定和法律的规定，为此应承担相应的违约责任，故对王光寿要求陈庸杰支付店面租金、违约金、律师费的诉请于法有据，予以支持。鉴于王光寿已于2016年10月31日将腾空的店面钥匙收回，合同效力已终止，再行主张之后月份的店面租金、违约金已无事实依据，故本院对其诉请（店面租金、违约金），予以部分支持。庭审中陈庸杰以下雨店面进水淹及车辆无法销售，后又因案外人华润公司铺设燃气管道，导致店面前销售的车辆无法摆放属不可抗力要求解除合同为由进行抗辩，因该事由不属于不可抗力解除合同的法定事由，对其辩解理由不予支持。陈庸杰以10月7日王光寿在店门口张贴招租公告，属王光寿同意解除合同不存在违约行为相辩解，但未提供证据加以证明，且王光寿予以否认，故陈庸杰应承担举证不能的法律后果。陈庸杰经本院传票传唤未到庭，本案依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(35339,0)?)》第八条、第四十四条第一款、第六十条(?javascript:SLC(35339,32)?)第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、陈庸杰应在本判决生效七日内给付王光寿10月份店面租金4166.67元，违约金1250元，律师费2000元，合计7416.67元。二、驳回王光寿的其它诉讼请求。如果陈庸杰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费225元，由陈庸杰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审 判 长  刘晓华人民陪审员  施 红人民陪审员  张晓清二〇一七年四月十八日书 记 员  黄 艳本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法(?javascript:SLC(6384,0)?)》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的时间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。