湖南省株洲市荷塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0202民初1109号
原告肖艳，女，1972年8月10日出生，汉族，住湖南省株洲县。
委托代理人吴豫湘，湖南天桥律师事务所律师，代理权限：特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉，签收法律文书等）。
被告株洲雅丰贸易有限公司，住所地湖南省株洲市荷塘区合泰大街129号东湖绿洲301号。
法定代表人黄杰锋，该公司执行经理。
委托代理人李卫兵，湖南弘一（株洲）律师事务所律师，代理权限：一般代理。
委托代理人陈红梅，女，1970年10月28日出生，土家族，住湖南省怀化市鹤城区，该公司员工，代理权限：一般代理。
原告肖艳与被告株洲雅丰贸易有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案受理，依法由审判员游艳适用简易程序公开开庭进行了审理。书记员周源担任庭审记录。原告肖艳的委托代理人吴豫湘，被告株洲雅丰贸易有限公司的委托代理人李卫兵、陈红梅均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告肖艳诉称，2015年5月1日，原、被告签订了《株洲市XXX大市场三楼商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”），合同约定，被告承租原告位于株洲市荷塘区XX街XXX号XXXXXX贸易大市场三楼301号商铺，用于仓库经营，商务办公，承租期限叁年，即自2015年5月1日至2018年4月30日止。商铺面积为306.84㎡，每月租金为18.5元/㎡(不含税)，租金支付方式为每季度支付一次，被告向原告支付5000元作为押金。合同同时约定被告应按时交纳房租、物业管理费、水电费等，被告如有不按时交纳租金的行为，视为违约，被告缴纳押金作为违约金，不予退还，被告还应承担原告催收租金所发生的一切费用。被告未按时向原告缴纳租金，或未按时向市场物业管理方缴纳物业管理服务费和水、电费的，甲方将另按每天月租金5‰的标准收取被告滞纳金。被告未按时向原告缴纳租金、未按时向市场物业管理方缴纳物业管理服务费和公摊水电费等费用而逾期15天以上的，原告有权单方解除合同，收回商铺使用权，被告已交租金和押金不予退还，并有权要求被告支付实际发生的应缴费用并承担违约责任。合同签订后，原告如约将房屋交付给被告使用，被告应于2016年2月支付当季度门面租金，但被告一直拖延未付，原告多次向被告催交租金未果后，为了维护自己的合法权益，原告于2017年5月22日向被告发出《催收函》，要被告于2017年5月25日前缴纳欠交的租金、物业费及滞纳金等费用。直至2017年5月26日被告仍未交纳任何费用，原告于2017年5月26日又向被告发出《解除合同通知》，解除原、被告签订的合同并要求被告于2017年5月31日前腾空商铺，交清所有费用及滞纳金。但是，至今原告也未交纳任何费用及办理相关退租手续。原告认为，被告应当依据合同约定及时向原告支付门面租金、物业费及逾期支付租金、物业费的滞纳金并且支付给原告造成的损失，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，遂诉至本院，要求法院判令：1、判令被告向原告支付自2016年2月1日起至2017年5月26日止的门面租金90825元,并按约定向原告支付自2016年2月1日起的逾期支付租金的违约金13725.5元（暂计至2017年6月1日止，要求计算至租金全部付清之日止）；2、判令被告向原告支付自2016年3月1日至2017年5月31日期间的门面物业费9205元，并按约定向原告支付逾期支付物业费的违约金12735元（暂计算至2017年5月31日，要求计算至物业费全部付清之日止）；3、确认原、被告双方2015年5月1日签订的《株洲市XXXX大市场三楼租赁合同》已于2017年5月26日解除；4、判令被告立即腾空承租门面并将其交付给原告；5、判令被告向原告支付2017年6月1日至2018年4月30日的损失62442元；6、判令被告向原告支付催收租金所产生的费用律师费10000元；7、由被告承担本案的诉讼费用。
原告肖艳为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据1、原告肖艳的身份证复印件，拟证明原告身份及诉讼主体资格；
证据2、株洲雅丰贸易有限公司的工商登记信息，拟证明被告的身份及主体资格；
证据3、《株洲市XXXX大市场三楼商铺租赁合同》、房产证复印件，拟证明1、被告承租原告所有的面积为306.84㎡的店铺，租赁期间为2015年5月1日至2018年4月30日，租金为18.5元/㎡，被告商铺租金押金5000元；2、被告应按时交纳房租、物业管理费、水电费等其他税费，被告如有不按时交纳租金或未经原告同意擅自转租或转借等行为，视为违约，被告所缴纳押金作为违约金，原告不予退还，被告还应承担原告催收租金所发生的一切费用；3、被告未按时向原告缴纳租金，或未按时向市场物业管理方缴纳物业管理服务费和水、电费的，原告将另按每天月租金5‰的标准收取乙方滞纳金；4、被告未按时向原告缴纳租金、未按时向市场物业管理方缴纳物业管理服务费和公摊水电费等费用而逾期15天以上的，原告有权单方解除合同，收回商铺使用权，被告已交租金和押金不予退还，并有权要求被告支付实际发生的应缴费用并承担违约责任。
证据4、《催收函》、《解除合同通知》、EMS快递单、快递单物流截图，拟证明1、原告于2017年5月22日向被告发出《催收函》，要被告于2017年5月25日前缴纳欠交的租金、物业费及滞纳金等费用。直至2017年5月26日被告仍未交纳任何费用；2、原告于2017年5月26日又向被告发出《解除合同通知》，解除原、被告签订的合同并要求被告于2017年5月31日前腾空商铺，交清所有费用及滞纳金；3、被告已经收悉，仍未履行付款义务及办理退租手续。
证据5、《委托代理协议》、收据，拟证明原告为了处理其与株洲雅丰贸易有限公司房屋租赁合同纠纷，聘请了律师处理该纠纷，并支付了10000元律师费。
证据6、原告与被告公司陈会计的QQ聊天截图，拟证明原告一直找被告催要租金。
被告株洲雅丰贸易有限公司辩称，1、被答辩人所述答辩人2016年2月起没有交纳租金等与事实不符。因为自2016年1月31日后双方合同已经解除，答辩人不再需要交纳租金及物业费，所以不存在拖欠租金等问题。被答辩人所称无事实与法律依据；2、双方之间的合同已于2016年元月底正式解除，不再存在租赁合同关系，答辩人因为受经济大环境等特殊原因的影响，从2015年12月28日起就与肖艳进行协商解除合同，被答辩人说要再延至1-2个月，给她去找新的承租人，我方并不同意，后于2016年1月8日在物业办公室协商一次，被答辩人同意双方于2016年1月31日终止租赁合同，我公司也已如期空出铺面，并于2016年1月29日通知被答辩人来验收，但是被答辩人以在乡下为借口未到公司。后我公司于2016年2月28日正式发函通知被答辩人解除合同，被答辩人也已收到，我方已尽到了多次通知的义务，同时我公司与肖艳隔壁租赁的租赁合同解除非常顺利，经过协商已于2月份解除；3、被答辩人的诉讼请求已过诉讼时效。根据《民法通则》、《合同法》相关规定，要求支付租金的诉讼时效为一年，被答辩人所主张的自2016年2月起的租金至起诉讼时止已一年半的时间，明显过了诉讼时效；4、被答辩人主张物业费不具有主体资格。物业费只能由物业公司收取，被答辩人无权收取。综上所述，请求法庭驳回被答辩人的全部诉讼请求。
被告株洲雅丰贸易有限公司为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：
证据1、通话记录，拟证明双方自2015年12月28日起通话协商解除合同；
证据2、关于解除XXXX三楼（301）商铺租赁合同函，拟证明原、被告已经于2016年1月31日解除合同，原告也已经收了通知函；
证据3、三楼市场会议记录、商铺租赁合同及终止协议，拟证明双方在物业公司主持下解除合同，并且隔壁的房东也同意解除合同；
证据4、银行转账凭证，拟证明被告按时交纳租金、物业费至2016年1月底，不存在拖欠租金等情况。
根据原告、被告的陈述，和双方提交的证据，本院对原告提供的证据确认如下：
对原告提交的证据1-2，经被告质证无异议，对证据3真实性无异议，但对合同中约定违约责任过高，滞纳金、所发生的费用等均有异议，缴纳5000元押金无异议，对证明内容的第一点无异议，但是租赁关系已经解除，其他的证明目的都有异议，房产证无异议，缴纳租金的银行流水无异议，租金已经交到了2016年的1月份。物业公司出具的证明三性均有异议，因为被告已经没有使用该物业，已经没有义务缴纳物业管理费，证据4书面材料我公司收到了，但是有异议，三性均有异议，内容都不是真实性的，合同已经解除了，所以没有理会，不能证明原告所要证明的事实，证据5、真实性无异议，合法性关联性有异议，租赁合同并非强制律师代理，当事人可以自己答辩。证据6、XXX当时已经被解除劳动合同，已经不是公司员工了，对证明目的有异议，不能证明是一直在催缴租金，只能证明原告不同意解除合同，聊天记录是真实性的，但是内容不全，同时证明已经向原告致函解除合同。
对被告提交的证据，经质证原告认为证据1、三性均有异议，无法证实是谁的通话记录和通话内容；对证据2解除合同的函和快递单均有异议，认为被告不享有合同解除权；对证据3会议纪要，三性均有异议，会议记录中没有被告的盖章及相关人员的签字，并且涉及到合同解除问题，也仅是另一位房东同意解除合同，与原告无关，被告与XXX的租赁合同和终止合同协议真实性无异议，关联性有异议，双方是不定期租赁，并且XXX与被告是在协商一致的情况下解除的合同，而原告与被告签订了租期为3年的租赁合同，原告并没有解除合同的意思；证据4真实性合法性无异议，关联性有异议，证明目的有异议，该证据能证明了原被告的租金是按季度缴纳，并且证明被告拖欠租金至今。
对原告提交的以上证据，被告经质证对证据1、2无异议，本院予以采信，对证据3、5、6的真实性没有异议，本院对其真实性予以认定，对证据4有异议，本院认为，原告向被告发出的催收函、解除合同通知、快递单及物流截图真实存在，可以认定；对被告提交证据1，经质证原告有异议，本院认为不符合证据三性，故不予认定，对于证据2、3，根据原告的陈述和举证，可以认定其真实性，对证据4没有异议，本院予以采信。
综上采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下：
自2011年9月起，被告株洲雅丰贸易有限公司分别租赁原告肖艳所有位于株洲市荷塘区XXX街XXX号XXXX三楼XXX商铺（306.084平方米）和XXX所有位于同一楼层的XXX-
XXX商铺（1673.15平方米）经营服装、仓储、办公等。2015年5月1日，原、被告重新签订《株洲市XXXX大市场三楼商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于株洲市荷塘区XX街XXX号XXXXXX贸易大市场三楼XXX号商铺，承租期限叁年（自2015年5月1日至2018年4月30日止）。商铺面积为306.84㎡，每月租金为18.5元/㎡(不含税)，租金支付方式为每季度支付一次，被告向原告支付5000元作为押金。合同同时约定被告应按时交纳房租、物业管理费、水电费等，被告如有不按时交纳租金的行为，视为违约，被告缴纳押金作为违约金，不予退还，被告还应承担原告催收租金所发生的一切费用。被告未按时向原告缴纳租金，或未按时向市场物业管理方缴纳物业管理服务费和水、电费的，甲方将另按每天月租金5‰的标准收取被告滞纳金。被告未按时向原告缴纳租金、未按时向市场物业管理方缴纳物业管理服务费和公摊水电费等费用而逾期15天以上的，原告有权单方解除合同，收回商铺使用权，被告已交租金和押金不予退还，并有权要求被告支付实际发生的应缴费用并承担违约责任。合同签订后，原告如约将房屋交付给被告使用。至2015年底，因经济大环境的影响，被告株洲雅丰贸易有限公司经营受阻，向原告肖艳提出解除租赁合同的要求。2016年2月27日，被告公司会计XXX、原告肖艳、另一出租人XXX的委托代理人XXX以及物业公司的人就租赁合同的解除事宜一起商量，XXX与被告因是不定期租赁，双方协商解除了合同。原告肖艳认为双方租赁合同没有到期，明确表示不同意解除合同。2016年3月1日，被告向原告肖艳致函解除租赁合同，告之铺面已经腾空，要求原告前来验收，并申请于2016年3月5日解除双方的租赁合同。被告公司将分别租赁的两部分商铺腾空后将铺面钥匙交予XXX。原告肖艳对被告提出的解除合同一直不予认可，并通过QQ向被告催缴过租金，2017年5月20日，原告肖艳向被告株洲雅丰贸易有限公司发出租金催收函，同年5月26日发出《解除合同函》。2017年7月，原告肖艳将该商铺另行出租给他人。被告株洲雅丰贸易有限公司向原告肖艳缴纳铺面租金和物业等费用至2016年1月底。至2017年5月底，该301号商铺欠缴物业管理费9205.2元。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。原、被告签订的租赁合同，系原、被告双方真实意思的表示，该合同关系依法成立并生效，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。现就本案的焦点分析如下：一、关于对原、被告的租赁合同解除时间的认定。本案中的租赁合同没有约定承租人可以在经营困难的情况下单方解除合同，故因没有法律的规定和双方的约定，被告株洲雅丰贸易有限公司发出的解除合同函没有法律效力。而原告在被告不按时缴纳租金的情况下有权单方面解除合同，故应当认定原、被告租赁合同的解除时间为2017年5月26日；二、原、被告在本案中各自的过错以及被告应承担赔偿责任的损失的确定。被告于2016年3月发出解除合同函，以其行为表明不再履行租赁合同，已经构成违约，对原告造成损失，应当承担主要赔偿责任。根据双方合同约定“被告未按时向原告缴纳租金、未按时向市场物业管理方缴纳物业管理服务费和公摊水电费等费用而逾期15天以上的，原告有权单方解除合同，收回商铺使用权，”在被告明确表示不履行合同后，原告应当采取积极的措施避免损失的扩大，如及时提出解除合同或以其他方式积极招租，致使损失扩大的，应承担相应的过错责任。原告的损失包括铺面空置损失以及应缴纳的物业管理费，即2016年2月至2017年5月26日的租金90067.76元和物业管理费9205元，共计99272.76元。被告株洲雅丰贸易有限公司所交押金5000元，根据合同约定，被告如有不按时交纳租金的行为，视为违约，被告缴纳押金作为违约金，不予退还。原告另行主张的损失24087元没有提交相应的证据予以证实，所主张的律师费没有约定，故不予认定。三、关于本案的诉讼时效。在被告不履行合同后，原告一直通过QQ及信函的方式主张权利，故原告的起诉没有超过诉讼时效。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十九条，之规定，判决如下：
一、确认原告肖艳与被告株洲雅丰贸易有限公司的《株洲市XXXX大市场三楼租赁合同》于2017年5月26日解除；
二、被告株洲雅丰贸易有限公司在本判决发生法律效力后十日内赔偿原告肖艳损失69491元；
三、驳回原告肖艳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3512元，减半收取1756元，由原告肖艳承担987元，被告株洲雅丰贸易有限公司承担768元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向湖南省株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向华融湘江银行株洲金汇支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，收款单位：株洲市财政局非税收入专户，账号：5017330100016。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审判员 游艳
二〇一七年九月十五日
书记员 周源
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。