广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤07民终885号上诉人（原审被告、反诉原告）：钟宏辉，男，汉族，1990年8月23日出生，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：林胜强，广东焯群律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁永锋，广东焯群律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨沃华，男，汉族，1970年6月9日出生，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：杜福香，广东福香律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭恺健，广东福香律师事务所实习律师。上诉人钟宏辉因与被上诉人杨沃华房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2016）粤0705民初1836号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钟宏辉上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、杨沃华向钟宏辉返还多支付的房屋占用费及垃圾清理费10万元；3、杨沃华向钟宏辉返还保证金42630元；4、杨沃华向钟宏辉支付装修损失21000元；5、本案两审的诉讼费由杨沃华负担。事实和理由：一、一审法院认定交付时间错误。1、钟宏辉从2016年4月30日开始就没有继续占用涉案房屋，将房屋移交给杨沃华。在钟宏辉收到法院转交来杨沃华提起本案诉讼的材料时，钟宏辉也明确说明已于2016年4月30日搬出涉案房屋，并交付给杨沃华。在2016年6月13日的庭审中，也明确钟宏辉已经于2016年4月30日搬出涉案房屋的意思表示。杨沃华作为出租方以及管理者，其也清楚知道钟宏辉自2016年4月30日后没有到涉案房屋进行使用，因为杨沃华上述日期后没有向钟宏辉追讨涉案房屋的水电费，在本案也没有主张水电费。钟宏辉在2016年4月30日后是否使用涉案房屋的举证责任应由杨沃华承担。因此，钟宏辉交付涉案房屋的时间应为2016年4月30日。2、退一步说，交付时间最迟也应认定为2016年6月29日。因钟宏辉在2016年6月13日庭审中已明确搬出涉案房屋的意思表示。即双方针对返还涉案房屋达成合意。二、一审法院认定租金金额错误。1、涉案合同自2012年8月23日后为无效合同，租金应按杨沃华与江门市新会区会城某甲房地产开发公司签订的《商铺租赁合同》约定的租金为准。2、即使按约定的租金标准支付房屋占有使用费，也应按合同有效的租金约定。三、杨沃华返还多支付的租金。在杨沃华违法的情况下，其不应得到利益，从本案反映，杨沃华多收钟宏辉的房屋占有费248754元。多收部分应返还。杨沃华辩称，一、一审法院认定交付时间正确。钟宏辉主张其于2016年4月30日已交还商铺，应承担举证责任，但其并没有提供实质的证据。另外其主张交付时间最迟为2016年6月29日也不成立，由于钟宏辉拒不交还商铺，因而杨沃华于2016年6月29日变更诉讼请求，不存在双方达成合意的说法，而且在2016年8月份法庭组织查勘现场，法官在现场问过钟宏辉是否要将交还商铺，钟宏辉是明确拒绝。事实上商铺移交钟宏辉使用后，钟宏辉一直占有使用，直到2016年12月14日经一审法院敦促，双方在庭审中才真正达成合意。即在此日为止，钟宏辉也在实际占有使用商铺。二、一审法院认定的租金标准正确。一审认定涉案合同自2012年8月23日后为无效合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，一审法院参照双方签订的合同约定租金标准计算占有使用费合法、合理。一审法院对钟宏辉已支付的保证金42630元和按责认定的装修损失21000元已作相应的扣减，并不存在钟宏辉多支付租金情况。综上，一审判决认定事实清楚，证据充足，适用法律正确，请二审法院予以维持。杨沃华向一审法院起诉请求：1、钟宏辉立即支付拖欠杨沃华的2015年12月8日至2016年6月7日的应付租金、垃圾清运费合计98154元，并按月息2%自2016年12月8日起计付利息给杨沃华至前述欠款清偿日止；2、钟宏辉承担诉讼费用。在一审诉讼中，杨沃华变更诉讼请求为：1、钟宏辉立即将会城某一路9号F101商铺交还给杨沃华，支付2015年12月8日至2016年6月7日的实际使用费、垃圾清运费合计98154元给杨沃华，并自2016年6月8日起按每月16359元计付实际使用费和垃圾清运费给杨沃华至上述场地实际交还日止，并按中国人民银行逾期贷款利率自2015年12月8日起计付利息给杨沃华至前述费用清偿日止。2、钟宏辉承担诉讼费用。钟宏辉向一审法院提起反诉请求：1、确认2011年1月13日签订的《商铺租赁合同》无效；2、杨沃华向钟宏辉退回履约保证金42630元；3、杨沃华向钟宏辉退还租金10万元（暂计10万元，以评估价值为准）；4、杨沃华向钟宏辉赔偿装修损失10万元（暂计10万元，以评估价值为准）；5、本案的本诉及反诉费用由杨沃华承担。一审法院认定事实：2010年10月28日，江门市新会区某甲实业发展公司与杨沃华签订一份《商铺租赁合同》，约定了由江门市新会区某甲实业发展公司将坐落于江门市新会区会城某一路9号的商铺出租给杨沃华使用等内容。《商铺租赁合同》签订后，杨沃华将从江门市新会区某甲实业发展公司处租得的商铺再行分开出租。2015年8月3日，杨沃华与钟宏辉签订《商铺租赁合同》，约定由钟宏辉向杨沃华租用坐落于江门市新会区会城某一路9号F101商铺，租期8年，起始计算日为商铺正式收取租金的第一日；从商铺正式移交使用之日起头一个月为装修期，免收租金；第一年每月租金14210元，从第二年起至合同期满，每年租金以上一年度的年租金为基数递增3%。从商铺移交使用之日第二个月开始收垃圾清运费，第一年每月垃圾清运费为325元，从第二年起至合同期满，每年垃圾清运费以上一年度的垃圾清运费为基数递增3%。支付租金以“先交款后使用，每三个月为一交费期”的原则，须在签约后两天内一次性交履约保证金42630元，预付一期租金42630元及垃圾清运费975元共86235元，并从第二期开始，于每期第一个月的5号前交付本期租金和垃圾清运费；钟宏辉必须按时向杨沃华交付租金和垃圾清运费，若超时缴交款项则按月息20厘计滞纳金给杨沃华，累计欠款时间达5天的，视钟宏辉违约处理，杨沃华有权自行清场，在清场期间带来钟宏辉财物损失由钟宏辉独自承担等。杨沃华、钟宏辉签订《商铺租赁合同》后，杨沃华于2011年4月8日将涉案商铺交给钟宏辉使用，双方确定2011年4月8日至2011年6月7日为免租装修期，第二期租金、垃圾清运费自2011年9月8日起计，但自2015年12月起，钟宏辉没有再向杨沃华支付租金及垃圾清运费，杨沃华经催讨无果，遂诉至一审法院，由此成讼。钟宏辉在诉讼中申请对涉案商铺的装修价值及同类建筑物租金价值进行评估，一审法院于2016年8月26日依法委托江门市诺诚工程咨询有限公司对江门市新会区会城某一路9号F101商铺的装修价值进行评估，因钟宏辉无法提供装修施工图纸和工程做法等资料，导致无法评估。因双方对钟宏辉是否交还商铺存在争议，而一审法院在现场勘查时发现涉案商铺没有上锁，存在无人使用、管理的现状，为免损失继续扩大，一审法院在最后一次庭审中责令杨沃华自行收回商铺使用，杨沃华对此没有异议，但不同意使用铺内装修，钟宏辉亦拒绝拆除及取回装饰物。另查明，涉案会城某一路9号F101商铺属临时建筑，临时建设工程规划许可证有效期是2010年8月23日至2012年8月23日，至一审法庭辩论终结前，杨沃华没有向一审法院提交经主管部门批准延长使用期限的相关证据。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。对于杨沃华与钟宏辉于2011年1月13日签订的《商铺租赁合同》效力的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二款关于“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”、第三条关于“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期限有效”的规定，涉案商铺为临时建设工程，其临时建筑规划许可证于2012年8月23日有效期满后并无办理续期手续，故双方签订的《商铺租赁合同》在2012年8月23日后依法无效。对于杨沃华主张钟宏辉交还涉案商铺的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条关于“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”、第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因租赁合同于2012年8月24日以后无效，钟宏辉应在此租赁期限后将商铺退还给杨沃华。钟宏辉主张已于2016年4月30日已将涉案商铺及钥匙交还杨沃华，但未能提供有关交接的证据，杨沃华亦不予确认，故一审法院对其辩解不予采信。钟宏辉返还涉案商铺日期应以一审法院在最后一次庭审即2016年12月14日敦促杨沃华自行收回商铺使用权之日为准。对于杨沃华主张钟宏辉支付商铺使用费及垃圾清理费的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，因杨沃华与钟宏辉签订的《商铺租赁合同》约定第一年每月租金14210元，垃圾清运费第一年每月325元，租金及垃圾清运费每年递增3%，钟宏辉自2015年12月8日起至2016年12月14日没有支付相应的占有使用费，经核算费用合计为197541.75元。因杨沃华确认钟宏辉在租赁合同签订时交付了履约保证金合42630元，现履约保证金仍由杨沃华持有，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因该合同取得的财产，应当予以返还，杨沃华应退回履约保证金42630元给钟宏辉。抵销履约保证金42630元后，钟宏辉仍应支付154911.75元（197541.75元-42630元）给杨沃华。故钟宏辉主张杨沃华返还履约保证金42630元，一审法院不予支持。对于杨沃华主张钟宏辉支付逾期利息的问题，因双方签订的租赁合同自2012年8月23日起无效，故杨沃华主张钟宏辉支付逾期利息缺乏依据，一审法院不予支持。对于钟宏辉主张杨沃华返还租金的问题。双方签订的租赁合同虽自2012年8月24日起无效，但钟宏辉在此后一直进行正常经营，并没有影响涉案租赁物使用价值，故并不存在高于市场同类租赁物租金的情况，故对钟宏辉申请参照同类建筑物的价值评估涉案租赁物的租金情况一审法院不予准许，因此一审法院认为亦不存在租金损失的问题，故对钟宏辉诉请杨沃华返还租金一审法院不予支持。对于钟宏辉主张杨沃华赔偿装修损失的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条关于“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，双方在《商铺租赁合同》及《商铺移交确认书》中均约定免租装修期，应认定钟宏辉对租赁物进行装修已经杨沃华同意。现杨沃华不同意利用装饰装修物，钟宏辉亦不同意拆除，双方应各自按照导致合同无效的过错分担损失。作为出租方的杨沃华有如实告知的义务，承租方的钟宏辉亦有对租赁物权属情况谨慎注意的义务，因此一审法院认为杨沃华、钟宏辉对《商铺租赁合同》的无效均有过错，鉴于杨沃华作为出租方应对出租物具有更全面的信息掌控性，故其应对本次合同无效所产生的损失承担70%的责任。对于租赁物现存的装修价值，虽钟宏辉申请对装修价值进行评估，但未能提供评估机构所需的装修施工图纸和工程做法等资料，导致无法评估，一审法院对钟宏辉主张的装修损失10万元不予采信。根据现场勘查情况，一审法院酌定装修现值为30000元，杨沃华对此应承担21000元（30000元×70%）的赔偿责任，钟宏辉应向杨沃华支付的占用费进行扣减后，钟宏辉仍需向杨沃华支付占用费133911.75元（154911.75元-21000元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款和第二款、第三条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认杨沃华、钟宏辉于2011年1月13日签订的《商铺租赁合同》自2012年8月24日起无效；二、钟宏辉应于自本判决发生法律效力之日起十日内向杨沃华支付房屋占有使用费及垃圾清理费共133911.75元；三、驳回杨沃华其他诉讼请求；四、驳回钟宏辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费1126.92元、保全费1010元，由钟宏辉负担；一审案件反诉受理费2519.73元，由杨沃华负担567.28元，钟宏辉负担1952.45元。二审中，杨沃华没有提交新证据。钟宏辉提交如下证据：1、《收据》6张，以证明2016年1月至4月钟宏辉在涉案的厂房水电费情况。2、照片2张，以证明钟宏辉在2017年2月18日到涉案厂房的电表进行确认，当时的电表度数是7321。杨沃华质证认为：证据1不是新证据，并且这些电费是钟宏辉使用的，应由其自行负担，与本案的责任分配是没有直接的关联性。对证据2不认可其真实性，且与本案的责任分配是没有直接的关联性。经审查，钟宏辉提供上述证据不属二审程序新的证据，本院不予采纳。钟宏辉向本院申请调查涉案房屋水电费情况，即使能确定水电费情况，该事实不能认定其交付涉案房屋的时间，因此，钟宏辉的申请确无必要，且其没有在一审期间提出申请，因此本院对此不予准许。除一审查明的“2015年8月3日，杨沃华与钟宏辉签订《商铺租赁合同》”的事实应修正为“2011年1月13日，杨沃华与钟宏辉签订《商铺租赁合同》”的事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案商铺为临时建设工程，其临时建筑规划许可证于2012年8月23日有效期满后并无办理续期手续，故一审法院认定双方签订的《商铺租赁合同》在2012年8月23日后无效，合法有据，本院予以维持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审中仅针对上诉人钟宏辉的上诉主张进行审查。根据双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：一、《商铺租赁合同》自2012年8月23日无效后房屋占有使用费的计算标准；二、钟宏辉应支付的房屋占有使用费的截止日期及所应付的房屋占有使用费、垃圾清运费数额的认定；三、杨沃华与钟宏辉在本案中的实际结算数额。关于第一个争议焦点。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，房屋占有使用费参照该期间所约定的租金标准计算。因此《商铺租赁合同》自2012年8月23日无效后，本案所涉的房屋占有使用费依法参照涉案租赁合同在房屋占有使用期间所约定的租金标准并结合房屋占有使用期间计算。钟宏辉主张房屋占有使用费以本案所涉的租赁合同有效期间时所约定的租金或参照其他租赁合同的租金标准计算，理由不充分，本院不予支持。关于第二个争议焦点。首先，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”和第九十一条关于“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”的规定，钟宏辉主张其在2016年4月30日搬出涉案房屋，并交付给杨沃华，应承担举证责任，否则承担不利的后果。但钟宏辉对此没有提供证据证实，故本院不予支持钟宏辉的主张。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”的规定，《商铺租赁合同》自2012年8月23日无效后，钟宏辉有义务将涉案房屋交回杨沃华占有使用，杨沃华也有义务接收钟宏辉交回的涉案房屋。钟宏辉在一审第一次庭审（2016年6月13日）中主张涉案租赁合同无效，并表明其已没有占有使用涉案房屋，可以交回房屋。一审法院于2016年6月29日释明涉案租赁合同无效，并询问杨沃华是否需变更诉讼请求。杨沃华知悉后表示需变更诉讼请求。在钟宏辉已表明无实际占有涉案房屋并可交回情况下，杨沃华应在一审法院释明次日接收涉案房屋，因此涉案房屋占有使用费截止时间应认定为2016年6月29日。再次，钟宏辉应支付的房屋占有使用费、垃圾清运费，按《商铺租赁合同》约定房屋租金及垃圾清运费的标准，从其没有缴交租金及垃圾清运费之日（即2015年12月8日）起计至2016年6月29日止，两项费用共计110510.67元。关于第三个争议焦点。从上可知，钟宏辉尚欠杨沃华房屋占有使用费和垃圾清运费，本案不存在钟宏辉主张其多支付的房屋占有使用费及垃圾清运费，因此钟宏辉请求杨沃华返还上述费用，缺乏事实依据，本院不予支持。由于涉案租赁合同无效，故杨沃华应返还保证金42630元及装修费21000元，合计为63630元。由于钟宏辉尚欠房屋占有使用费及垃圾清运费共110510.67元，扣减杨沃华应返还的费用后，钟宏辉应向杨沃华支付房屋使用占有费及垃圾清运费为46880.67元（110510.67元-63630元）。综上所述，一审法院认定杨沃华的房屋占有使用费、垃圾清运费的截止日期有误，本院予以改判；钟宏辉部分的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款和第二款、第三条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省江门市新会区人民法院（2016）粤0705民初1836号民事判决第一项、第四项；二、撤销广东省江门市新会区人民法院（2016）粤0705民初1836号民事判决第三项；三、变更广东省江门市新会区人民法院（2016）粤0705民初1836号民事判决第二项为：钟宏辉应于自本判决发生法律效力之日起十日内向杨沃华支付房屋占有使用费及垃圾清理费共46880.67元；四、驳回杨沃华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费1126.92元、反诉受理费2519.73元及保全费1010元，合计4656.65元，由杨沃华负担1697.2元，钟宏辉负担2959.45元；二审案件受理费5763.12元，由杨沃华负担1306.12元，钟宏辉负担4457元。本判决为终审判决。审 判 长 李立辉审 判 员 陈史豪审 判 员 许世清二〇一七年六月十四日法官助理 刘现流书 记 员 梁闪云