吉林省白城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉08民终915号
上诉人（原审被告）：李晓斌，男，1973年3月24日生，汉族，镇赉县联通公司职工，现住吉林省镇赉县。
委托诉讼代理人：隋星媛，吉林高军律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：冷喜军，男，1971年6月15日生，汉族，镇赉县公安局民警，现住吉林省镇赉县。
委托诉讼代理人：肖英奎，吉林宇中人律师事务所律师。
上诉人李晓斌因与上诉人冷喜军房屋买卖合同纠纷一案，不服镇赉县人民法院（2013）镇民一初字第388号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2016年7月17日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李晓斌委托诉讼代理人隋星媛，被上诉人冷喜军及其委托诉讼代理人肖英奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李晓斌上诉理由归纳如下：1、李晓斌与冷喜军之间存在借贷关系，此事在李晓斌诉冷喜军确认合同效力纠纷一案中已经提供了双方之间的电话录音，该证据足以明确双方之间存在借贷关系；2、涉案房屋合同签订的交易价款为700000元，但是在李晓斌诉冷喜军案件中，经评估，房屋价款在1300000元以上，后又评估，房屋价款达到2000000元以上，双方合同签订价款700000元亦达不到评估价1300000元的70%，这样对于李晓斌来说亦是显失公平的；3、李晓斌并不存在违约行为，因此并不需要承担给付违约金的责任。因为李晓斌与冷喜军所签订的房屋买卖合同中的交易价款明显过低，对李晓斌是显失公平的。为此，李晓斌依法向法院提起了诉讼，一直处于诉讼阶段。因此，李晓斌并不存在违约情况，无须承担给付违约金的责任；4李晓斌对确认买卖合同效力的白城市中级人民法院（2015）白民三终字第178号民事判决案件已提起申诉，吉林省高级人民法院已经作出受案通知。故请求贵院依法撤销镇赉县人民法院(2013)镇民一初字第388号民事判决，并依法改判李晓斌不承担向冷喜军交付坐落在镇赉县新兴街东团结路南区2段266号、建筑面积356.4平方米房屋和给付违约金13630元的义务；一审、二审诉讼费用由冷喜军承担。
冷喜军上诉理由归纳如下：一审判决第二判项结果不公，严重损害了冷喜军的合法财产权益,一审判决认定冷喜军与李晓斌之间签订的《房屋买卖合同》是合法有效的。同时，适用我国《合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条等法律条款作出了判决。既然房屋买卖合同是合法有效的，说明该合同自2012年8月4日起就是有效的。那么，冷喜军和李晓斌依法应全面履行合同约定的权利义务。李晓斌于2013年8月1日到现在没有交付出卖房屋，其行为己构成违约。依据我国《合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，李晓斌依法应该承担交付房屋并承担自2013年8月1日至2016年5月1日期间的违约金即377000元。而一审判决认定这一期间时间过长，应自(2015)白民三终字第178号民事判决书生效之日起计算即自2016年3月15日至2016年4月30日期间的违约金13630元。一审判决认定所谓时间过长是由于李晓斌虚假诉讼造成的。李晓斌自应该交付房屋开始直到今天，一直按每年35000元标准收取房屋租金。故请求依法撤销镇赉县人民法院(2013)镇民一初字第388号民事判决第二判项并予以改判，要求李晓斌承担一、二审案件受理费。
针对李晓斌的上诉请求，冷喜军辩称:1、李晓斌的上诉事实依法不能成立，另案在原审重审和二审诉讼期间，二审法院所认定的事实是客观的，也就是说本案的李晓斌与冷喜军之间不存在借贷关系；2、冷喜军在办理房屋产权登记手续过程中，按照法律规定由第三方房地产评估机构，进行评估房地产市场价格。在申请贷款中，借贷方银行所选择的评估机构所作出的评估价格与确认合同效力案件无任何关联性。双方之间房屋买卖是公平合理的，没有显失公平。
针对冷喜军的上诉请求，李晓斌辩称，答辩意见同上诉意见。
冷喜军向一审起诉称，2012年8月4日，冷喜军、李晓斌签订《房屋买卖合同》，按合同约定，李晓斌将其所有的坐落在镇赉县新兴街东团结路南1区2段266号、面积356.4平方米房屋出售给冷喜军，价格70万元（含银行贷款）。签订合同之日交人民币200000元，签合同3日内还银行贷款224600元，剩余楼款在办理房屋过户和房屋验收交接完成后一次性支付。按合同约定，冷喜军给付李晓斌580000元，尚欠120000元。在这期间实际办理了房屋及土地过户手续。按合同约定，李晓斌应当在2013年8月1日前将房屋交给冷喜军，可李晓斌不履行交付房屋义务。冷喜军认为，冷喜军、李晓斌签订合同是双方真实意思表示，并且已实际履行房屋过户，现李晓斌不将房屋交付给冷喜军是不合法的，故诉至法院，要求：1、要求李晓斌交付房屋；2、请求李晓斌给付冷喜军赔偿金377000元（按照冷喜军、李晓斌签订的买卖合同第八条第二项第一目的约定，冷喜军已向李晓斌交付580000元房款，李晓斌自2013年8月1日起至2016年5月1日止已逾期交付房屋1300天，按日万分之五违约金标准计算，580000元X1300天X万分之五，2016年5月1日后违约金自愿放弃）；3、要求李晓斌承担案件受理费。
一审法院审理查明，2012年8月4日，冷喜军、李晓斌签订房屋买卖合同，冷喜军购买李晓斌所有的位于镇赉县新兴街东团结路南1区2段266号房屋（建筑面积356.4平方米）、附属设施及土地，约定房屋总价款700000元，并约定于2013年8月1日前交付。合同签订后，冷喜军已给付李晓斌房屋价款共计580000元，并于2012年8月13日办理房屋过户登记手续,房屋所有人变更为冷喜军及其妻子。李晓斌于2013年提起确认合同效力之诉，经法院审理，最终白城市中级人民法院以（2015）白民三终字第178号民事判决书确认冷喜军、李晓斌之间签订的房屋买卖合同合法有效，该判决于2016年3月15日发生法律效力。
一审法院认为，从冷喜军、李晓斌双方提供的证据及确定的案件事实来看，本案的案由应为房屋买卖合同。冷喜军、李晓斌签订的房屋买卖合同合法有效（已被生效的法律文书确认，在此不再赘述），双方均应按照合同的约定恪守履行。按照双方约定，李晓斌应于2013年8月1日前将楼房交付冷喜军，因对房屋买卖合同效力发生争议，一直在诉讼当中，最终白城市中级人民法院作出（2015）白民三终字第178号民事判决书确认合同合法有效，且该判决已于2016年3月15日发生法律效力。李晓斌虽向吉林省高级人民法院提出申诉，但并不影响判决的效力，故李晓斌应在2016年3月15日立即交付房屋，现李晓斌仍未交付，属违约行为，应承担违约责任。冷喜军请求按照合同约定，责令李晓斌按已交付房款的日万分之五计算违约金，并自愿放弃2016年5月1日之后的违约金，予以支持，但冷喜军要求自约定的交付日期即2013年8月1日起计算违约金，因冷喜军、李晓斌之间的纠纷一直处于诉讼阶段，故冷喜军主张的违约金计算期间过长，不予全部支持，应自（2015）白民三终字第178号民事判决书生效之日计算，即自2016年3月15日计算至2016年4月30日，李晓斌应向冷喜军支付违约金13630元（47天X580000元X万分之五）。关于冷喜军、李晓斌之间的剩余楼款，可另案解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决如下：
一、李晓斌于本判决生效后七日内向冷喜军交付坐落在镇赉县新兴街东团结路南1区2段266号、建筑面积356.4平方米房屋；
二、李晓斌于本判决生效后立即给付冷喜军违约金13630元；
三、驳回冷喜军其他诉讼请求。
案件受理费10800元，由李晓斌负担。
根据上诉人的上诉理由及对方的答辩意见，归纳本案的争议焦点：1、李晓斌是否存在违约行为，应否交付房屋及支付违约金；2、如存在违约行为，违约金数额如何认定。
二审中，李晓斌未向法庭出示证据。
二审中，冷喜军向法庭出示下列证据：
证据一、冷喜军与李晓斌电话录音笔录一份，来源于（2013）镇民一初字第374号案件卷宗；证据二、（2013）镇民一初字第374号民事判决一份；证据三、（2014）镇民重字第13号民事判决书一份。以上三份证据证实：1、冷喜军购买李晓斌的楼房年租金为30000元；2、李晓斌与冷喜军的录音笔录所谈到的事实被（2013）镇民一初字第374号、（2014）镇民重字第13号民事判决予以确认。李晓斌质证认为对镇赉县法院（2013）镇民一初字第374号、（2014）镇民重字第13号民事判决真实性没有异议，但两份判决中关于楼房价款没有明确的判决确认，只是在判决书中有所体现。谈话录音笔录的真实性没有异议，但录音中所说的30000元租金是冷喜军说的，且三份证据中所说的租金30000元与冷喜军主张的35000元是不一致的，同时房屋租金是有变化的，并不是固定不变。对该组证据真实性双方没有异议，本院予以确认。因证据一中30000元系上诉人冷喜军陈述，李晓斌对此并未予以确认，对证明问题不予确认。证据二、三均不是生效判决，故对证明问题本院不予确认。
本院二审审理查明事实与原审查明事实一致，对于原审查明事实予以确认。
本院认为：
一、关于申请再审是否影响生效判决既判力认定。
冷喜军、李晓斌之间的《房屋买卖合同》已经本院（2015）白民三终字第178号生效民事判决书确认合法有效，并办理了产权过户手续。因现行法律实行的是二审终审制，案件终审后即为最终判决，具有法律效力。现李晓斌向吉林省高级人民法院就（2015）白民三终字第178号民事判决申请再审，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条：“当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行”，本案截止二审判决前，李晓斌并未提供吉林省高级人民法院决定再审裁定书，故（2015）白民三终字第178号民事判决并未中止执行，本案不符合中止审理的法定情形，李晓斌上诉请求没有事实和法律依据，本案应依据现有证据予以裁判。
二、关于李晓斌应否向冷喜军承担逾期交房违约责任。
《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。依法成立并生效的合同对双方当事人具有法律约束力，当事人不得擅自变更或者解除合同，当事人应按合同约定履行其合同义务。本案中，买方冷喜军已依照合同约定履行了交付部分价款的义务，卖方李晓斌未依照合同约定的期限履行实际交房的义务，已构成逾期交房，应承担违约责任。对于冷喜军剩余房款，依照合同约定，冷喜军给付剩余房款应在李晓斌交付房屋之后，即存在先后履行顺序，故本案中对该部分不予裁判。
三、关于违约金起算时间、标准及数额问题。
冷喜军与李晓斌之间的《房屋买卖合同》已经生效判决确认，依据双方之间《房屋买卖合同》：“第六条：房屋的交付和验收。甲方在房屋过户到乙方名下后，于2013年8月1日前将房屋交付乙方”之规定，违约金起算时间应按照合同约定的交付日期即2013年8月2日起计算违约金。关于违约金依据标准问题。经二审庭审询问，李晓斌对于冷喜军主张的违约金计算期间及标准约定没有异议。但抗辩认为不存在违约行为。一审庭审询问如给付违约金，该违约金约定是否合理问题询问李晓斌，李晓斌明确答复如给付违约金，认为约定违约金过高。依据一、二审庭审询问，李晓斌对于冷喜军主张的违约金计算期间及标准约定没有异议，但如支付违约金的情况下，认为李晓斌主张的违约金377000元数额过高。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。双方合同约定的按照已付房款日万分之五支付违约金，明显过高，应当予以调整。对于因李晓斌逾期交房的实际损失，冷喜军主张1分5利息借款购买的房屋，因李晓斌四年没有交房，导致冷喜军一直支付借款利息，损失了几十万，同时现在房屋价格照约定交房时间下跌，但对此主张冷喜军并未提供证据予以支持。李晓斌对于争议房屋一直对外出租，李晓斌一审庭审中自认房屋年租金25000元，冷喜军认为房屋出租租金应为每年35000元，但提供的证据不能证明自己的主张，故对房屋出租租金本院确认为年租金25000元。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，因李晓斌未按照合同约定交付房屋，造成冷喜军未能对争议房屋占有、使用、收益，房屋出租租金可以视为冷喜军的实际损失。因双方之间合同约定的违约金过高，本院将违约金数额以实际损失为基础予以调整。关于违约金计算期间，一审认定从生效判决日期开始计算，没有法律依据，本院予以纠正。违约金计算应从2013年8月2日至2016年5月1日按照年租金25000元的标准计算共计产生租金68681元，按照不超过损失30%计算，违约金调整数额为89285元。
综上，冷喜军上诉部分有理，原审判决认定事实清楚，适用法律不当。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持镇赉县人民法院（2013）镇民一初字第388号民事判决第一项、第三项；
二、变更镇赉县人民法院（2013）镇民一初字第388号民事判决第二项为李晓斌于本判决生效后立即给付冷喜军违约金89285元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10800元，二审案件受理费21600元由李晓斌负担23760元，冷喜军负担8640元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔庆江
代理审判员 曹宝明
代理审判员 倪继迎
二〇一六年九月六日
书 记 员 李春晓