贵州省贵阳市南明区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0102民初85号
原告：谭云鹏，男，汉族，1989年2月27日出生，住贵阳市云岩区。
委托代理人：朱小波、杨雪（实习），贵州中创联律师事务所律师，特别代理。
被告：荣俐，女，汉族，1979年2月23日出生，住贵阳市金阳新区。
委托代理人：金家特，贵州慎行律师事务所律师，特别代理。
第三人：贵阳宏益房地产开发有限公司，地址：贵阳市南明区花果园大街1号。
法定代表人：肖春红，该公司董事长。
委托代理人：徐伟贻，男，汉族，1987年12月5日出生，住贵阳市云岩区。该公司员工，一般代理。
第三人：贵州恒祥置业管理有限公司，地址：贵阳市南明区花果园大街1号。
法定代表人：彭家恒，该公司经理。
委托代理人：胡静、吕宏，该公司员工，一般代理。
原告谭云鹏诉被告荣俐、第三人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）、第三人贵州恒祥置业管理有限公司（以下简称恒祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈应贵适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭云鹏的委托代理人朱小波、杨雪，被告荣俐的委托代理人金家特，第三人宏益公司的委托代理人徐伟贻，第三人恒祥公司的委托代理人胡静、吕宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谭云鹏诉称：2014年10月25日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定将原告所有的位于贵阳市南明区花果园R2区3栋1单元43层22、23号房屋租赁给被告使用，租期为10年。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用，已履行自已的义务。被告按约应向原告支付租金。但经原告多次催告后被告拖欠原告六个月租金17638元尚未支付，明显违反合同约定，应承担违约责任。现原告诉至本院，请求：一、判令被告支付原告所欠租金17638元；二、判令被告支付违约金1887元（2016年4月1日起暂计算至2016年10月31日），其余违约金自2016年11月1日起计算至本期所欠租金付清为止；三、一切诉讼费用由被告承担。
被告荣俐辩称：一、荣俐并未与原告签订房屋租赁合同，原告所提供的房屋租赁合同并不是荣俐本人签字，该租赁合同对被告荣俐并无法律约束力。原告主张的租金及违约金的依据就是原告与荣俐之间的租赁合同，恒祥公司已经确认该合同并非荣俐本人所签，也没有委托手续证明荣俐委托他人代签，原告主张的租金和违约金没有事实和法律依据。二、被告并没有与原告办理过任何房屋移交手续，所租赁的房屋系被告从第三人宏益公司租赁的，该租赁关系系被告与第三人宏益公司形成的租赁关系，与原告无关，故原告请求计算租金的起算点没有事实依据。三、根据荣俐与宏益公司签订的房屋租赁合同，涉案房屋系荣俐从宏益公司取得，双方未就该租赁合同解除并另行与原告完善租赁手续，故原告没有权利向被告主张支付租金。四、涉案房屋的租金牵涉到租金的起算日期，根据消防法的规定，消防验收是房屋验收交付的法定前置条件，被告方认为应当以消防验收合格作为房屋交付的日期。原告提出的“买卖不破租赁”原则不能对抗被告与宏益公司之间租赁关系仍然存在的事实。综上，请求驳回原告的诉请。
第三人宏益公司述称：一、被告荣俐认可与宏益公司签订的房屋租赁合同，双方的租赁关系成立。通过庭审、举证质证环节，恒祥公司提交了其与荣俐签订的房屋租赁委托服务协议及收款收据，证明荣俐于2014年10月8日委托恒祥公司寻找房源。同时，宏益公司也委托恒祥公司将本案涉案房屋出租，从而促成了宏益公司与荣俐签订租赁协议，随后荣俐支付了154658元居间服务费给恒祥公司。被告荣俐认可与宏益公司之间的房屋租赁合同及与恒祥公司之间的房屋租赁委托服务协议。二、宏益公司于2014年11月4日将涉案的两套房屋出售给原告谭云鹏，根据合同法第229条及民通意见第119条的规定，原告谭云鹏已依法享有涉案两套房屋的所有权。被告荣俐租赁原告的房屋并使用，原告谭云鹏当然享有向被告荣俐主张租金的权利。三、关于租金的起算时间问题，宏益公司认为应当从实际交付房屋之日起计算。根据宏益公司与荣俐签订的房屋租赁合同的约定，宏益公司于2015年5月20日将涉案房屋交付被告使用，被告对该时间节点也签字予以确认。故本案租金的起算时间应为2015年5月20日。综上，宏益公司认为无论原被告之间的房屋租赁合同是否成立，根据“买卖不破租赁”原则，原告当然享有对涉案房屋的租金向被告主张的权利；本案涉案的两套房屋，已于2015年5月20日实际交付给被告使用，应当由被告向原告支付合同约定的租金。
第三人恒祥公司述称：一、原告与荣俐之间的房屋租赁合同是在被告荣俐的授权下签订，对合同双方具有约束力。2014年10月8日恒祥公司接受宏益公司及荣俐的委托，分别为双方寻找租户及房源，并于当日由恒祥公司促成了宏益公司与荣俐签订了房屋租赁合同。之后宏益公司将所涉案114套房屋出售给不特定的业主，包括本案的原告。为完善业主与荣俐的租赁合同，恒祥公司通知荣俐及业主签订新的租赁合同，因份数较多，荣俐安排人员现场签订。本案原告与荣俐签订的房屋租赁合同确实并非荣俐本人所签，但荣俐对于合同内容是清楚的。二、即使原告与荣俐之间的房屋租赁合同不是荣俐本人所签，根据“买卖不破租赁”原则，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故原告当然享有宏益公司与荣俐所签的房屋租赁合同项下的所有权利，包括收取租金的权利。三、关于租金的起算和期限，恒祥公司认为应当以实际交付房屋的日期及租赁合同的约定支付租金。被告荣俐的代理人在庭审中陈述的租金起算时间应以消防验收为准及免租期等情况，被告方也没有提交任何证据予以支撑其主张，不应得到法院的支持。综上，恒祥公司作为中介人的义务已经履行完毕，被告荣俐租赁原告的房屋是事实，应当依法履行自己的义务。请求法院依法判决。
本院经审理认定：2014年10月8日，恒祥公司与荣俐签订《房屋租赁委托服务协议》一份，约定荣俐委托恒祥公司代为寻找贵阳市花果园R2区3栋40、42、43层的房源信息。在恒祥公司的居间介绍下，第三人宏益公司与荣俐签订房屋租赁合同一份（签约时间未明确记载），约定由荣俐租赁宏益公司所有的位于贵阳市南明区花果园大街1号花果园项目R区3栋40、42、43层1-38号共计114间房屋，建筑面积5255.26平方米，租赁期限为十年，房屋租赁期起算时间以实际接房交付时间为准。合同第三条约定“三、租金及押金：（一）第一年租金30元/月/平方米，第二年租金35元/月平方米，第三年租金40元/月/平方米，第四年和第五年在第三年租金标准的基础上递增5%（此两年递增比例一致），以后每隔两年均在前两年租金基础上递增5%（按建筑面积计）。支付方式：半年支付。房屋租金从房屋实际交付完成起算，乙方须提前15日向甲方支付半年的房租。（二）本合同签订之日，乙方应向甲方交纳履行该合同的定金（相当于3个月租金人民币463973元整）”。合同第四条约定“乙方无条件同意甲方处分该房屋产权，甲方与房屋买受人签订《商品房买卖合同》同时，乙方应与买受人签订租赁合同，并诚信履约”。合同第五条约定“……3、乙方应按时向甲方缴纳租金，每逾期一天，乙方按月租金的千分之三向甲方支付违约金”。合同第七条约定“其他约定事项：1、租金起算时间以实际交房日期为准。2、本合同无免租期。3、本合同租金单价不含税费，涉及租赁税金由乙方支付。”上述合同签订后，荣俐支付恒祥公司居间服务费154658元。2014年10月25日，宏益公司与原告谭云鹏签订《商品房买卖合同》两份，约定宏益公司将其开发的位于贵阳市南明区花果园项目R2区3栋43层22、23号房屋出售给原告谭云鹏，房屋售价分别为194032元、192238元，价款共计为人民币386270元。原告谭云鹏于2014年10月25日付清全部购房款386270元。2015年2月13日，宏益公司在贵州都市报刊登交房公告，告知业主花果园R2区3栋已具备交房条件，可以交房。2015年10月8日，贵阳市公安消防支队出具筑公消验字[2015]第0464号建设工程消防验收意见书，确认花果园项目R2区3号楼已经消防验收合格。2016年4月8日，宏益公司与荣俐签订房屋交付验收表一份，双方确认自2015年5月20日起，花果园R2区3栋40-43层房屋已交付荣俐使用。
上述事实，有原被告及第三人的陈述、商品房预售合同、房屋租赁合同、收款收据、房屋租赁委托服务协议、广告宣传单、贵州都市报公告、房屋交接验收表、消防意见书等在卷佐证，并经庭审质证核实，可以认定。
本院认为，合法的民事法律关系受法律保护。本案的焦点问题是原告是否有权向被告主张租金。原告以其与荣俐签订的房屋租赁合同为依据要求被告荣俐支付房屋租金，第三人恒祥公司及被告荣俐均已在庭审中陈述，该份租赁合同中荣俐的签名确实不是荣俐本人签署，故原告以此为依据要求被告荣俐支付房租证据不足，本院不予采信。但被告荣俐、第三人宏益公司均认可双方于2014年10月8日签订的租赁合同的真实性，对双方的租赁关系予以认可，而本案原告所购买的花果园R2区3栋43层22、23号房屋包含在宏益公司与荣俐签订的租赁合同中所约定的花果园项目R2区3栋40层、42层、43层1-38号房屋中，根据荣俐与宏益公司签订的租赁合同第四条的约定，甲方即宏益公司有权处理涉案的房屋。现本案争议两套房屋宏益公司已于2014年10月25日出售给原告谭云鹏，谭云鹏支付了房屋全部价款，依法取得该两套房屋的所有权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，原房屋产权人宏益公司将房屋出售给原告谭云鹏后，宏益公司与荣俐之间的租赁合同继续有效，谭云鹏依法享有宏益公司就本案的两套房屋所享有的权利，包括收取租金的权利。故荣俐作为承租人，理应向原告谭云鹏支付租金。关于租金的起算时间问题，被告荣俐主张应以完成消防验收的2015年10月8日为租金起算时间，本院认为根据荣俐与宏益公司签订的租赁合同来看，双方在合同中明确约定以房屋实际交付之日起算，现荣俐与宏益公司已确认双方于2015年5月20日进行房屋的交接且荣俐已实际使用房屋，故理应以2015年5月20日作为租金的起算时间。被告荣俐主张第一年的租金已支付给宏益房开且应有免租期，故第一年租金应冲抵后来所产生的租金。本院认为荣俐与宏益公司签订的租赁合同第七条第2项明确约定该合同无免租期，故对被告荣俐的该项抗辩理由，本院亦不予采信。对荣俐已支付宏益公司第一年租金的事实，宏益公司予以认可。原告主张的租金根据荣俐与宏益公司租赁合同的约定，第一年为30元/月/平方米，第二年为35元/月/平方米，原告要求被告支付的是2016年4月1日至2016年10月31日为第二年的租金，因荣俐与宏益公司认可房屋交接时间为2015年5月20日，故原告主张的第二年租金应从2015年5月20日计算。按照35元/月/平方米计算，为35元/月/平方米×83.99平方米×6个月（2016年5月20日-2016年11月20日）=17637.9元。原告要求被告荣俐支付违约金1887元，因宏益公司与荣俐签订的租赁合同第五条第三项中有明确约定，为35元/月/平方米×83.99平方米×3‰×184天（2016年5月20日至2016年11月20日）=1622.7元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条之规定，判决如下：
一、被告荣俐于本判决生效之日起三日内支付原告谭云鹏2016年5月20日至2016年11月20日的房屋租金人民币17637.9元。
二、被告荣俐于本判决生效之日起三日内支付原告谭云鹏逾期支付房屋租金的违约金1622.7元。
三、驳回原告谭云鹏的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费250元，减半收取125元，由被告荣俐承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 陈应贵
二〇一七年三月二日
书记员 刘焕花