四川省荣县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0321民初27号
原告余美海（反诉被告），男，1970年4月3日出生。汉族，住四川省荣县。
委托代理人周学强，荣县附城法律服务所法律工作者。
被告陈林峰（反诉原告），男，1978年2月1日出生，汉族，住浙江省文成县。
委托代理人陈一男，四川蜀南律师事务律师。
原告余美海诉被告陈林峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2016年8月2日作出（2016）川0321民初477号民事判决，被告陈林峰不服提起上诉，四川省自贡市中级人民法院于2016年10月26日作出（2016）川03民终834号民事裁定，发回本院重审。本院于2017年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告余美海及委托诉讼代理人周学强与被告陈林峰及委托诉讼代理人陈一男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告继续履行合同；2.判决被告支付原告尚欠合同租金500000元及违约金200000元，并承担本案全部诉讼费。诉讼中原告变更诉讼请求为：原租赁合同无效，被告赔偿原告损失1149209.6元。事实和理由：原、被告于2015年5、6月达成关于被告向原告租赁位于荣县留佳镇农副食品市场近邻门面意向性协议，并于2015年8月23日签订《店面租赁合同》。约定原告将其购买的位于四川省荣县留佳镇农贸市场留佳食品组的全部房屋拆除，并在两月内重建完工，原告将重建后的一、二楼面积约650平方米房屋经地面回填、墙面抹灰粗装修工程后出租给被告用于商业性经营项目，由被告自行按需装修，费用由被告自行负责；租赁期限为2016年2月1日至2029年2月1日，租金总计为1000000元，被告进场装修支付总租金50%即500000元，被告装修竣工支付总租金30%即300000元，被告营业一周时间后支付总租金20%即200000元。原告按约拆除房屋重建，修建了四层1391.39平方米，其中一二层商业用房面积689平方米，三四层住宅面积702.39平方米，花费修建费用1566000元［其中旧房拆除费用5000元，地基工程300000元，主体工程修建费1261000元（其中一、二层修建费用757900元，三、四层修建费用491673元，前坝砼6000元，梯步砖装饰2500元，计时工1000元，水沟材料2000元）］，原告将一、二层房屋租赁给被告使用，三、四层房屋留作自用。原告为修建房屋，通过民间借贷借用资金和邮政贷款125万元（其中民间借贷1000000元，邮政借款250000元）。在房屋修建过程中被告陈林峰分四次向原告余美海支付了第一期租金500000元。2015年10月，原告将主体修建完工的租赁房屋交被告陈林峰进行了部分装修，原告屡次催促被告支付第二期租赁费300000元，被告以各种理由拒付房租并在电话中向原告明示不再租赁房屋。原告为维护其合法权益，故诉请法院支持其诉求。
被告陈林峰辩称：原、被告之间签订店面租赁合同属实，被告也对租赁房屋进行了部分装修，但原告在未取得建筑规划许可证、施工许可证等相关审批手续情况下擅自建造房屋，违反了国家强制性规定，因被告担心产权问题影响被告以后的正常经营，多次与原告协商均未达成一致意见，致被告撤离。造成合同无效的主要原因是原告造成的，其损失与被告无关。
被告陈林峰向本院提出反诉请求：1.依法确认原被告之间签订的《店面租赁合同》无效；2.判决原告返还被告已支付的房屋租金500000元；3.判决原告赔偿被告装修费用31590元。事实和理由：原被告之间签订店面租赁合同属实，被告也对租赁房屋进行装修，花费地面装修费用31590元，房屋吊顶20000多元。但原告在尚未取得建筑规划许可证、施工许可证等相关批准文件的情况下擅自建造房屋，违反强制性规定，被告要求原告提供国有土地使用证、规划许可证、建筑规划许可证等合法证件，原告均不能提供。因被告担心产权问题影响被告以后的正常经营，多次与原告商议未能达成一致意见，故诉请法院支持其反诉请求。
原告余美海对原告陈林峰的反诉诉求其认为，被告找到其租赁13年的房屋，其不会将租赁房屋撤除后重建，租赁房屋修建结构是严格按照被告的要求进行修建，被告也给付了500000元的租金，现修建完工后，因为历史原因自己未建筑规划许可证、施工许可证，而被告不再租赁租赁房屋，给自己造成了重大损失，被告应赔偿损失。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告余明海向本院提交了证据，原、被告对下列证据无异议，予以确认并在卷佐证：1.原、被告身份证复印件；2.店面租赁合同原件；3.原告修建房屋现场照片（存于U盘）17张，4.声明书原件一份；5.房屋买卖（赠与）契约复印件、6.荣县房产管业证复印件、国有土地使用证（荣国用（1991）字第×××××号）复印件、国有土地使用证（荣国用（2002）字第×××××号）复印件；7.四川省农村信用合作社业务凭证复印件四份。
被告对原告提供的下列证据持有异议：1.荣县房屋安全鉴定办公室文件（荣房鉴发（2007）20号）关于四川省荣县食品公司荣县留佳镇水莲花池房屋安全鉴定的报告，被告认为该文件中只明确了房屋系危房，需拆除，未说明重建；2.荣县留佳镇政府和荣县经济商务和信息化局出具的关于先建后补办所涉房屋建设手续的情况说明，被告认为其出具证明的主体应为建设部门。3.余美海建房收方结算清单复印件一份，被告对该证据真实性持异议；4.对证人胡明科关于危房拆除和基础工程建设费用305000元，被告对其真实性持异议；5.余斌借款500000元的证言，余华伟借款500000元的书证，被告对其真实性和关联性持异议；6.余美海在中国邮政荣县支行的贷款、付息明细，被告认为与本案无关联；7.证人胡同根、朱军能的书证，被告对真实性持异议；8.四川玖大建筑工程有限公司关于租赁房屋改造预算和四川省留佳社区居委会关于房屋租金单价的证明，被告认为对真实性持异议，同时认为出具证明的主体应为鉴定和物价部门。
本院审查认为，在当事人有争议的证据中，除3、4、6、7除真实性本院无法确认、证据5与本案的关联性本院不予确认证据资格外，其余证据具有证据资格，并能与其他证据相结合而证明相应的案件事实，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2007年5月20日，原告余美海向四川省荣县食品公司购买了位于四川省荣县留佳镇街道食品组的房屋。2007年5月31日，四川省荣县房屋安全鉴定办公室作出荣房鉴发（2007）20号文件出具安全鉴定报告，鉴定结论：根据《危险房屋鉴定标准》JGJ125－99有关现行技术规范，该幢房屋结构承载力不能满足正常使用要求，抗震及耐久性差，承重构件因承载力不足，已出现险情，构成D级危房。处理建议：为确保房屋的使用安全，请接此报告后，应立即停止使用，及时拆除。
2015年5月，被告陈林峰到荣县留佳镇租赁门面，与原告余美海达成房屋租赁意向性协议，要求被告余美海对其拥有的坐落于荣县留佳镇街道的房屋进行改建后租赁给被告陈林峰开超市。随后，原告余美海向四川省荣县留佳镇人民政府申请将自己购买的坐落于四川省荣县留佳镇街道的食品组房屋和其相邻的自有房屋拆除重建。荣县食品公司、荣县城镇房屋建设规划管理局、荣县经贸局也派人实地查看，同意原告按照原址原规模进行拆建，待能过户后补办建设手续。原告余美海得到相关部门的答复后将上述房屋承包给胡明科拆除重建，修建层数为四层，一、二层为商用（具体修建结构、式样由原、被告共同确定），三、四层为住宅，修建期间为两月。2016年5月4日，荣县留佳镇人民政府出具情况说明，原则同意原告按照原址原规模进行拆建，待能过户后补办建设手续，但该房屋至今未办理过户和相关建设审批手续。
2015年8月23日，原、被告正式签订房屋租赁合同，该合同约定：1.原告将其购买的荣县留佳镇农贸市场留佳食品组的全部房屋予以拆除、重建四层房屋，将重建后的一、二楼面积约650平方米出租给被告用于商业性经营项目；2.原告应被告要求，必须负责在两月时间工期内将主体工程完工，由原告负责将地面回填、墙面抹灰粗装修工程后交付被告，由被告自行按需装修，费用由被告自行负责；3.租赁期限为13年，即2016年2月1日至2029年2月1日，13年的店面租金总计为1000000元，租金支付方式为：被告进场装修支付总租金50%即500000元、被告装修竣工支付总租金30%即300000元、被告营业一周时间后支付总租金20%即200000元；4.违约责任：在被告营业前，违约方应支付守约方合同总价款20%的经济损失；被告营业后，违约方向守约方支付13年租赁期间总投资的两倍。
2015年5月至10月，被告陈林峰按合同要求分四次转账支付原告余美海租赁费用500000元。2015年10月房屋修建完工，被告陈林峰对租赁房屋承包给胡明科继续进行房屋装饰装修，支付了地面装修费用31590元，房屋吊顶、梯步费用未结算、未支付，经庭审及胡明科证实为21000元。后因被告不再租赁房屋，引发本案纠纷。
本院认为：原告余美海将其购买的四川省荣县留佳镇农贸市场留佳食品组房屋拆除重建，未取得建设工程规划许可证，双方租赁该建设房屋签订的《店面租赁合同》无效。对于无效合同，应按返还和赔偿的原则处理，原告余美海应当返还被告已支付的房屋租金500000元。原告余美海拆除旧房建设违法建筑，损失有房屋修建费用、资金占用费用和房屋利用损失等。被告陈林峰损失有已支付地面装饰费用31590元和待支付吊顶装饰费21000元。原告余美海对其购买的房屋未取得房屋所有权，拆除重建未办理建筑工程规划许可和开工许可证等相应手续，致租赁房屋为违法建筑和租赁合同无效，造成损失，存在过错。被告陈林峰与原告余美海协议由原告余美海拆除旧房后将建成的新房出租与被告陈林峰营业，并预付房屋租金500000元，被告陈林峰作出较大投资时应当审查原告余美海租赁房屋的合法性而疏于审查，且指示原告建设违法建筑以达到满足其使用的状态，在违法建筑建成（损失客观造成）后，又主张合同无效，引发纠纷，被告也存在过错。综合双方过错程度和过错行为与损失的原因力等因素，本院认为双方过错相当，因原告余美海损失难以精确，酌情确定被告陈林峰赔偿原告余美海损失380000元。被告陈林峰损失52590元（31590元+21000元），由原告余美海赔偿26295元。
综上所述，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告余美海与被告陈林峰于2015年8月23日签订的《店面租赁合同》无效；
二、原告余美海返还被告陈林峰房屋租金500000元；
三、原告余美海赔偿被告陈林峰损失26295元；
四、被告陈林峰赔偿原告余美海损失380000元；
五、驳回双方提出的其他诉讼请求。
以上二至四项限于本判决生效后三十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10800元，反诉费9115.9元，合计19915.9元，由原告余美海负担9958元，被告陈林峰负担9957.90元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。
审 判 长 张雪敏
审 判 员 ＸＸ荣
人民陪审员 吴润英
二〇一七年六月七日
书 记 员 周 玉