江苏省无锡市南长区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南扬民初字第13号
原告杨潇。
原告王妍敏。
委托代理人徐建荣，江苏宇颐律师事务所律师。
委托代理人杨士雄。
被告无锡港龙置业有限公司。
法定代表人周安桥，该公司总经理。
委托代理人陆建栋、孙大骋，均系江苏金易律师事务所律师。
原告杨潇、王妍敏与被告无锡港龙置业有限公司（以下简称港龙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月29日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨潇、王妍敏的委托代理人徐建荣、杨士雄，被告港龙公司的委托代理人孙大骋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨潇、王妍敏诉称：2012年3月××日，杨潇、王妍敏与港龙公司签订《商品房买卖合同》，购买座落于无锡市时代上河苑9幢14单元××02室房屋，总价款为125××516元。合同中约定的房屋交付期限为2012年4月2日前。杨潇、王妍敏于2012年4月27日付清全部购房款，但港龙公司出售的涉案房屋存在质量问题，渗水现象严重，一直未能交付房屋。自港龙公司逾期交房至今，杨潇、王妍敏曾多次前往验收房屋并及时向港龙公司反映渗水现象，但由于港龙公司怠于处理，渗水现象一直未能得到解决。直到2014年5月11日，杨潇、王妍敏再次验房，发现渗水现象仍然严重，拿出相机拍照取证时，港龙公司才重视起来，派人维修查找漏点。2014年××月1××日，杨潇、王妍敏验收房屋时，发现渗水现象大的方面已经解决，但西面卫生间落水管道顶部仍有渗水，杨潇、王妍敏综合考虑实际情况，同意先办理房屋交付手续，但港龙公司及其物业公司却提出无理要求，要求杨潇、王妍敏支付过往2年多的物业费，否则拒绝办理交付手续。2014年11月3日，杨潇、王妍敏向港龙公司发送律师函，港龙公司最终同意于2014年11月5日办理交付手续。房屋交付以后，杨潇、王妍敏于2014年11月5日聘请专业监理工程师携同物业公司人员一起核查房屋，发现涉案房屋存在大量问题和隐患，遂告知港龙公司，港龙公司表示将在1个月内将房屋修复好，但至今仍未完全修复，也不能进行装修。综上，杨潇、王妍敏基于上述原因，诉至法院，请求判令：1、港龙公司支付违约金233077元（以125××516元为基准，自2012年4月23日起至2014年11月5日止，按每日万分之二计算）；2、港龙公司赔偿杨潇、王妍敏维修期间的损失15102元（以125××516元为基准，自2012年11月6日起，暂计2个月，按每日万分之二计算）�3、本案诉讼费由港龙公司承担。
被告港龙公司辩称：港龙公司不存在逾期交房的行为，故杨潇、王妍敏以逾期交房为由，要求港龙公司支付违约金缺乏事实和法律依据。退一步说，由于杨潇、王妍敏未及时向港龙公司交纳涉案房屋的专项维修费，根据《住宅专项维修基金管理办法》第十三条的规定，在杨潇、王妍敏交纳专项维修资金前，港龙公司有权不交付涉案房屋。因此，杨潇、王妍敏的损失系其拖延收房所致，与港龙公司无关。杨潇、王妍敏所主张的损失，未提供相关证据。另外，根据法律相关规定，违约金和损失赔偿不可以同时主张。杨潇、王妍敏所主张的违约金中属于2年前的部分已经超过诉讼时效。
经审理查明：2012年3月××日，杨潇、王妍敏与港龙公司签订《商品房买卖合同》1份，主要约定，杨潇、王妍敏向港龙公司购买时代上河�14门牌××层××02号房屋，建筑面积共143.25平方米，总价款为125××516元，出卖人在2012年4月22日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。该合同对逾期交房的违约责任作了如下约定：1、逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同履行中，杨潇、王妍敏至2012年4月27日付清了全部房款125××516元。
2012年5月，港龙公司向杨潇、王妍敏发出《房屋交付通知书》及《房屋交付指引》，通知杨潇、王妍敏办理房屋交付手续。
2012年7月15日，杨士雄作为杨潇、王妍敏的受托人在《房屋验收单》中载明：“电梯旁飘窗西侧墙体有一处渗水”。
2013年1月，在港龙公司出具的《现场维修接报单》中主要载明：2013年1月6日自查发现涉案房屋存在主次卫落水管根部有水印，于2013年1月11日维修完成。
2013年4月，在港龙公司出具的《现场维修接报单》中主要载明：2013年4月5日自查发现涉案房屋存在主卫落水管上方渗水，于2013年4月6日维修完成。
2013年7月，在港龙公司出具的《现场维修接报单》中主要载明：2013年7月6日自查发现涉案房屋存在东面次卧室、飘窗、西墙1处渗水以及北书房飘窗西侧墙�上方1处渗水，于2013年7月21日维修完成。
2013年7月24日，在港龙公司出具的《现场维修接报单》中主要载明：2013年7月19日自查发现涉案房屋存在主卧室、飘窗东墙体1条裂缝，于2013年7月24日维修完成。
2014年2月23日，杨潇、王妍敏向港龙公司交纳了维修基金12××93元。
2014年5月22日的《现场维修接报单》中主要载明：杨潇于2014年5月11日反映涉案房屋：1、主卧、飘窗东墙1处渗水，面积约为0.06平方米；2、东南次卧、飘窗西侧墙体上方1处渗水，面积约为0.1平方米，于2014年5月21日维修完成。杨潇于2014年7月3日在该份《现场维修接报单》上签字。
2014年7月2××日，杨士雄在《现场维修接报单》写明：“14-××02漏水现象，大的方面基本解决。今天察看情况：最西卫生间落水管顶部有渗水，请王超察看核实，并核查原因后修理”。
2014年11月3日，江苏宇颐律师事务所受杨潇、王妍敏的委托，就涉案房屋逾期交付问题向港龙公司发《律师函》。
2014年11月5日，杨士雄作为杨潇、王妍敏的受托人在《房屋验收单》上签名，该《房屋验收单》上载明：“内卫污水管处有水痕怀疑渗水”、“因考虑实际情况，同意按现状办理房屋交接手续。”杨士雄并在2012年5月的《房屋交付通知书》上注明：因该房自2012年5月以来，屋面多处渗水质量问题以及港龙公司客服坚持无理主张，导致延期交付，律师介入以后，2014年11月4日，接到地产客服杨丽电话通知，可以来办理交付手续。房主于11月5日下午1：30到九龙仓物业公司前台办理了交付房屋（14-××02室）的相关手续。
审理中，本院查看了涉案房屋现场，涉案房屋内朝南房间有多处明显的维修痕迹。港龙公司表示：涉案房屋是有渗水现象，房屋质量是存在小的瑕疵，但并不是杨潇、王妍敏所称的严重质量问题。
另查明：2011年10月27日，涉案房屋通过竣工验收。杨潇与王妍敏系夫妻关系。
对于违约金，港龙公司表示：港龙公司不存在逾期交房，所以不需要支付违约金。即使构成逾期交房，需要向杨潇、王妍敏支付违约金，但违约金的计算标准也是过高的，应当予以调整。另外，港龙公司认为本案中并没有给杨潇、王妍敏造成损失，所以应按照杨潇、王妍敏未受损失来调整，违约金数额应该是相当低的。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《现场维修接报单》、《房屋验收单》及当事人陈述等证据证实。
本院认为：杨潇、王妍敏与港龙公司签订的《商品房买卖合同》系双方自愿订立，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该合同合法有效，双方当事人均应按照合同的相关约定履行。本案中，涉案房屋虽已通过验收合格，但并不能视为已符合合同约定的交付使用条件。从本案查明的事实来看，涉案房屋确实存在显而易见的质量瑕疵，港龙公司也进行了多次自查及维修，该质量瑕疵直接影响购房人的正常居住使用，故应认定港龙公司违约，杨潇、王妍敏有权拒绝接收涉案房屋，港龙公司抗辩其公司不存在逾期交房的行为，不承担逾期交房违约金以及在杨潇、王妍敏交纳专项维修资金前，港龙公司有权不交付涉案房屋的意见，本院不予采纳。双方在《商品房买卖合同》中约定逾期交房违约金按已交房价款的每日万分之二计算，根据杨潇、王妍敏交付房款的数额、逾期交房的时间以及港龙公司对涉案房屋前后数次的维修记录，本院认为港龙公司在合同履行中缺乏质量意识和责任心，双方在合同中约定的违约金并不过高，故对�港龙公司要求调整和降低违约金的意见，本院不予支持。本案中，杨潇、王妍敏于2012年4月27日交清全部房款，港龙公司于2012年5月通知杨潇、王妍敏办理房屋交付手续，杨潇、王妍敏提供的证据仅能证明其在2012年7月15日向港龙公司提出涉案房屋存在质量问题，故逾期交房违约金应从2012年7月16日起计算。杨潇、王妍敏要求港龙公司赔偿其接收房屋后维修期间损失的诉请，因杨潇、王妍敏未提供证据证明港龙公司拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，也未提供证据证明其实际损失，故本院对此诉讼请求不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、无锡港龙置业有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内支付杨潇、王妍敏自2012年7月16日起至2014年11月5日止的逾期交房违约金（以1258516元为基数，按每日万分之二计算）。
二、驳回杨潇、王妍敏的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5020元（已由杨潇、王妍敏预交），由杨潇、王妍敏负担702元，港龙公司负担4318元。港龙公司于本判决发生法律效力之日起5日内将所承担的案件受理费直接支付给杨潇、王妍敏。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省无锡市中级人民法院开户银行：中国工商银行无锡城�支行，帐号：11×××05）。
审 判 长 薛 耀
人民陪审员 杨士烟
人民陪审员 黄友云
二〇一五年六月四日
书 记 员 许 臻
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。