安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0111民初3992号
原告：卓国栋，男，1975年5月20日，汉族，住福建省南安市，
委托代理人：李毅刚，北京中银（合肥）律师事务所律师。
委托代理人：黄鸣，北京中银（合肥）律师事务所律师。
被告：合肥大摩商业经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区庐州大道56号，统一社会信用代码913401005986763388。
法定代表人：钱映澄，该公司总经理。
委托代理人：舒勇，系该公司法务部经理。
委托代理人：樊明宝，安徽众城高昕律师事务所律师。
原告卓国栋诉被告合肥大摩商业经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卓国栋的委托代理人李毅刚，被告大摩公司的委托代理人舒勇、樊明宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卓国栋向本院提出诉讼请求：1、判令被告大摩公司支付租金损失4320642元（以购房款15047079元为基数，按年利率6%自2014年7月1日起计算至2017年4月30日止；以购房款9143091元为基数，按年利率6%自2014年7月1日起计算至2015年6月30日止；以购房款7141583元为基数，按年利率6%自2014年7月1日起计算至2017年4月30日止），之后租金计算至大摩公司放弃使用卓国栋房屋并房屋实际归还之日止；2、本案诉讼费用及鉴定费用由被告承担。
事实与理由：卓国栋于2014年5月购买了合肥骅晋达置业有限公司（以下简称“骅晋达公司”）开发建设的合肥市包河区庐州大道56号吉瑞泰盛广场B商103/103上、105、104号三处房产（其中104号房产卓国栋已于2015年7月转让）。后骅晋达公司将包含案涉房屋整体出租给大摩公司经营使用，并于2014年11月20日向卓国栋出具承诺书，承诺：给予卓国栋年利率6%的回报，由大摩公司进行支付。卓国栋、骅晋达公司、大摩公司于2014年11月25日拟定的《三方协议》中约定：卓国栋将B商103/103上、105号物业出租给大摩公司，大摩公司支付自2014年7月1日起的租金。虽然大摩公司未能在《三方协议》中签章确认，但其一直实际占用卓国栋上述房产，由于其始终未向卓国栋支付房屋租金，故诉至人民法院。
被告大摩公司辩称：1、其与骅晋达公司间签订的租赁合同中租赁物包含案涉房屋，由于租赁后骅晋达公司将案涉房屋出售给卓国栋，根据买卖不破租赁的原则，大摩公司与骅晋达公司间签订的租赁合同对买受人卓国栋继续有效，双方仍应按原租赁合同约定继续履行，租赁合同约定前三年属于市场培育期，租金系按大摩公司实际收到的租金按一定比例进行分配，但案涉房屋至今没有对外出租出去，按原合同约定满三年后租金系按30元/每平方米每月；2、卓国栋提交的《三方协议》，因无大摩公司签字盖章确认，故对卓国栋依据《三方协议》约定的租金标准主张租金，大摩公司不予认可。
经审理查明：2012年5月8日，骅晋达公司(甲方)与厦门大摩商业投资控股有限公司（乙方）签订《大摩广场租赁合同》，约定:乙方承租甲方位于合肥市机场路和祁门路交叉口的吉瑞泰国际生活广场三期(现称合肥华尔街国际生活广场)之商业及其附属部分物业（主要由商场、停车位及车库、办公室、仓库、室内公共区域、附属设施及红线图内的全部户外公共区域等），乙方可规划为商场、大卖场、百货、商铺等用途进行经营、出租或转租物业，租赁标的占地面积24028平方米，规划商场的总建筑面积64567.62平方米，共六层（其中地下一层、地上五层），主合同租赁期为15年，合同租金按计租面积，采用保底租金+约定分成的方式计算，其中：第1-3年为项目培育期，此期间租金不设保底租金，第一年如有租金收入，甲乙双方按各占50%比例对实际收到的租金进行分成，第二至第三年，实际租金低于30元/平方米每月的，实际租金归甲方所有，实际租金超过30元/平方米每月的，超过部分双方各半分成；第四年起至第十二年前为正常经营期间，此期间按保底租金加分成的方式支付租金，其中第四年开始保底租金为30元/平方米每月等。同年7月8日，骅晋达公司、厦门大摩商业投资控股有限公司与被告大摩公司签订《大摩广场租赁合同转让协议》，约定：根据上述大摩广场租赁合同的约定，骅晋达公司同意厦门大摩商业投资控股有限公司将合同项下的全部权利义务转让于为经营合同标的物而在合肥成立的大摩公司。2014年6月，骅晋达公司将包括原告卓国栋房屋在内的大摩华尔街广场房屋整体交付大摩公司，大摩公司自2014年7月1日起租赁经营大摩华尔街生活广场。此后，大摩公司未与卓国栋签订房屋租赁合同，也未向卓国栋支付租金。
另查明：合肥市包河区庐州大道56号吉瑞泰盛广场A、B、C、D区B商103/103上（建筑面积513.74平方米）、105（建筑面积164.89平方米）、104（建筑面积220.98平方米）三处房产的房地产权利人为卓国栋，登记时间为2015年1月4日，其中，庐州大道56号吉瑞泰盛广场A、B、C、D区B商104号房产于2015年7月8日由卓国栋转让给案外人吴信港。
诉讼中，应卓国栋申请并根据双方当事人的择定，本院依法委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对位于庐州大道56号吉瑞泰盛广场A、B、C、D区B商103/103上、105号两处房产在同地段同类房屋在2014年7月1日起至2017年4月30日期间的租金标准进行价格评估鉴定，2017年10月25日，该评估机构作出皖中信房估字〔2017〕AS-185号《房地产估价报告》，估价结果为：“估价对象商103/103上，2014年7月1日-2015年4月17日月租金为22.86元/平方米，2015年4月18日-2016年4月17日月租金22.86元/平方米，2016年4月18日-2017年4月17日月租金33.83平方米，2017年4月17日-同年4月30日月租金42.63元/平方米；估价对象商105，2014年7月1日-2015年4月17日月租金为31.15元/平方米，2015年4月18日-2016年4月17日月租金31.15元/平方米，2016年4月18日-2017年4月17日月租金47.66平方米，2017年4月17日-同年4月30日月租金62.91元/平方米。卓国栋花费评估费14000元。此外，针对案涉商104房屋在2014年7月1日起至2017年4月30日期间的租金标准，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司于2017年10月25日作出的皖中信房估字〔2017〕AS-186号《房地产估价报告》中载明：“估价对象商104，2014年7月1日-2015年4月17日月租金为30.48元/平方米，2015年4月18日-2016年4月17日月租金30.48元/平方米，2016年4月18日-2017年4月17日月租金45.11平方米，2017年4月17日-同年4月30日月租金56.84元/平方米。
上述事实，有原告卓国栋提供的《房地产权证》、购房发票、《房地产估价报告》、评估费发票，被告大摩公司提供的《大摩广场租赁合同》、《大摩广场租赁合同转让协议》及双方当事人陈述等证据在卷证明。
本院认为：骅晋达公司与厦门大摩商业投资控股有限公司签订《大摩广场租赁合同》及骅晋达公司、厦门大摩商业投资控股有限公司与大摩公司签订《大摩广场租赁合同转让协议》，系各方在平等自愿、协商一致的基础上订立，合同内容不违背法律法规禁止性规定，应系合法有效。在上述租赁合同履行中，因骅晋达公司将包含在吉瑞泰盛广场（又××广场）××、××、××、××区××商××、××、××号三处房产于2015年1月4日转让给原告卓国栋，依据我国《合同法》关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，卓国栋自该日起依据前述《大摩广场租赁合同》及转让协议取得向大摩公司主张案涉房产的租金收益的权利，原租赁合同对卓国栋继续有效。由于《大摩广场租赁合同》中约定在前三年租赁中系属于市场培育期而对租赁价格未进行明确约定，并结合前三年根据大摩公司招商租赁租金收益的各方分成方式约定，卓国栋亦未提供证据证明大摩公司在上述租赁中存在除保底租金30元/平方米外的分成收益，故本院对案涉房屋商103/103上、商105室的前三年租赁价格依法参照评估机构对案涉房产同时期同地段同类房屋租金评估标准酌情认定第一、二年的月租金价格分别为22.86元/平方米、30元/平方米，第三年月租金价格为30元/平方米，商104室在被卓国栋于2015年7月8日转让给吴信港前期间月租金价格为30元/平方米。因《大摩广场租赁合同》中约定：自第四年起至第十二年前为正常经营期间，此期间按保底租金加分成的方式支付租金，其中第四年开始保底租金为30元/平方米每月，而卓国栋未提供证据证明大摩公司在上述租赁中存在除保底租金外的分成收益，故本院自第四年起按月租金30元/平方米予以支持。卓国栋提供的《承诺书》与本案诉争缺乏关联性，本院不予认定。对其提供的《三方协议》，因该协议虽署名为三方协议，但大摩公司并未在协议上签字盖章确认，该三方协议实际并未生效，故对此协议的证明力，本院不予认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告合肥大摩商业经营管理有限公司支付原告卓国栋租金（商103/103上租金：自2015年1月4日起至2016年6月30日止，按月租金22.86元/平方米计，自2016年7月1日起至2017年6月30日止，按月租金30元/平方米计，自2017年7月1日起至判决生效之日止，按月租金30元/平方米计，以上均以建筑面积513.74平方米为基数；商104租金：自2015年1月4日起至2015年7月7日止，按月租金30元/平方米计，以建筑面积220.98平方米为基数；商105租金：自2015年1月4日起至判决生效之日止，按月租金30元/平方米计，以建筑面积164.89平方米为基数），于本判决生效之日起十五日内一次付清；
二、驳回原告卓国栋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费41366元，原告卓国栋负担15000元，被告合肥大摩商业经营管理有限公司负担26366元；评估费14000元，原告卓国栋负担5000元，被告合肥大摩商业经营管理有限公司负担9000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 姜文强
人民陪审员 张 俊
人民陪审员 张 瑞
二〇一七年十一月十六日
书 记 员 谢璟璟
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。