上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0101民初18257号原告：肖星洁，女，1956年5月25日出生，汉族，住四川省成都市。委托诉讼代理人：王丽霞，上海融力律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晶磊(系原告肖星洁女儿)，女，1983年5月2日出生，汉族，住上海市宝山区。被告：丁相宝，男，1978年3月7日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：王显清，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告肖星洁与被告丁相宝房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖星洁的委托诉讼代理人王丽霞、张晶磊，被告丁相宝的委托诉讼代理人王显清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖星洁向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告签订的《房地产租赁合同》，判令被告迁出上海市大林路XXX弄XXX号XXX室房屋，被告交回该房屋；2.判令被告支付原告租金及房屋使用费(按照每月8,000元，自2016年7月25日起计算至实际迁出之日止)；3.判令被告支付违约金50,000元。事实和理由：原、被告双方于2016年6月10日签订了《房地产租赁合同》，约定原告将上海市大林路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)租赁给被告使用，第一年和第二年的租金为每月8,000元，以后每年递增400元，租金按季支付。合同签订后，原告按约交付房屋，但被告未按照约定的时间和金额支付租金，经原告屡次催讨，仍然拖欠。被告的行为构成根本违约，原告依据合同十六条第五款追究被告的违约责任，并将违约金调整为5万元。原告有权按照合同约定解除合同，追究被告违约责任，并要求其支付租金及房屋使用费，原告遂起诉至法院。丁相宝辩称，不同意原告的诉讼请求。被告仅拖欠原告租金29,000元，被告因资金周转困难，未按时足额支付租金，但多次与原告沟通缓交租金，原告默认，被告并未根本违约。如被告须承担违约责任，5万元的违约金过高，要求法院予以调整，要求按照中国人民银行年利率的四倍，按照被告所欠的29,000元作为本金计算违约金。如原告同意继续履行合同，被告愿意支付租金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告双方签订于2016年6月10日签订了《房地产租赁合同》，约定原告将系争房屋租赁给被告使用，租赁期限自2016年6月10日起至2020年6月9日止。合同约定免租期45天，第一年和第二年的租金为每月8,000元，以后每年递增400元。合同第三条约定，租金按季支付，被告应在每个付款季30日前足额支付当季租金，每逾期一日，被告按逾期支付金额的20%支付违约金。合同第四条约定，被告应于签订合同当日向原告支付定金3,200元，正式起租后，定金自动转为首付租金的一部分。合同第五条约定押金8,000元，租赁期满后，被告将房屋及附属设施完好交还并结清一切应付款项时，原告应将押金无条件无息返还被告。合同第六条约定，被告应承担租赁期内因房屋及附属设施产生的水、电、通讯、煤气、网络、清洁费等费用。合同第九条约定，被告逾期支付租金超过15日(无论逾期支付的金额多少)，原告有权解除合同，被告应向原告支付违约金8,000元。合同第十六条第五款约定，在此合约期间，双方若有违约，赔偿(4年租期租金的20%)约10万元整，期间若被告有特殊情况造成违约，赔偿10万元整。合同签订后，原告向被告交付房屋，被告以现金方式支付押金8,000元，租金自2016年7月25日开始计算。又查明，原告《个人活期一本通账户明细》显示，被告于2016年7月26日转账12,000元，于同年8月8日转账6,000元，上述共计18,000元。原告女儿张晶磊《中国建设银行个人账户收入交易明细》显示，被告于2017年6月20日存款2,000元，于同年7月5日转账4,000元，于同年7月13日转账10,000元，上述共计16,000元。被告通过银行转账方式共计向原告支付租金34,000元。此外,被告通过微信向原告女儿张晶磊支付租金共计33,000元，支付情况如下：2016年10月17日支付6,000元，2016年12月29日支付2,000元，2016年12月29日支付3,000元，2017年1月26日支付3,000元，2017年2月9日支付2,000元，2017年2月10日支付2,000元，2017年2月11日支付2,000元，2017年2月14日支付4,000元，2017年3月17日支付1,000元，2017年3月17日支付1,000元，2017年3月29日支付1,000元，2017年3月31日支付2,000元，2017年4月27日支付2,000元，2017年6月15日支付2,000元。综上，截至庭审之日，被告共计向原告支付租金67,000元，支付押金8,000元。再查明，原告于2017年7月6日提起本次诉讼，被告于2017年7月14日签收本案起诉状副本等材料。审理中，原告表示押金在被告结清其应付水、电、煤、网络等费用并交付房屋后，愿意返还给被告。本院认为，原、被告双方就系争房屋签订的《房地产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均符合法律规定，故为有效合同，双方均应全面履行。被告称原告同意其缓交租金，但并未提供充分证据予以证明，被告称仅拖欠租金29,000元，但对该金额计算起止期限无法说明，亦未提供其已支付租金的凭证与证据，本院对被告的辩称意见不予采纳。根据本院查明的事实，截至本院2017年10月16日庭审之日，被告共计向原告支付租金67,000元，支付押金8,000元。被告未按约定的付款期限足额支付租金，构成违约。根据合同约定，被告逾期支付租金超过15日(无论逾期支付的金额多少)，原告有权解除租赁合同，对原告要求解除双方签订的《房地产租赁合同》诉讼请求，本院依法予以支持。鉴于原告未提供证据证明其向被告有效送达了解除合同的通知，租赁关系解除日期以被告签收起诉状副本之日为妥。原、被告双方租赁关系解除后，被告没有继续占有使用系争房屋的合法依据，故对原告要求被告迁出系争房屋并支付租金及房屋使用费的诉讼请求，本院亦予以支持。原告愿意在被告结清其应付水、电、煤、网络等费用并交付房屋后，将押金返还给被告，于法无悖，本院予以准许。原告依据合同十六条第五款追究被告的违约责任，并将违约金调整为5万元。被告认为违约金约定过高，要求予以调整，对此辩称意见本院予以采纳，但对被告的计算标准不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十八条、第一百一十四条、第一百二十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、肖星洁与丁相宝签订的关于上海市大林路XXX弄XXX号XXX室房屋的《房地产租赁合同》于2017年7月14日解除；二、丁相宝于本判决生效之日起十日内携其人员和物品迁出上海市大林路XXX弄XXX号XXX室房屋；三、丁相宝于本判决生效之日起十日内支付肖星洁自2017年1月25日起至2017年10月24日止的租金及房屋使用费53,000元；四、丁相宝于本判决生效之日起十日内支付肖星洁自2017年10月25日起至实际迁出之日止的房屋使用费(按每月8,000元的标准计算)；五、丁相宝于本判决生效之日起十日内支付肖星洁违约金24,000元；六、肖星洁于丁相宝迁出上海市大林路XXX弄XXX号XXX室房屋，并结清水、电、通讯、煤气、网络、清洁费等费用当日返还丁相宝押金8,000元；七、驳回肖星洁的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,255元，减半收取计1,127.50元，由肖星洁负担150元，丁相宝负担977.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  冯歆蕊二〇一七年十二月二十一日书记员  蒋 杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。