大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0211民初8807号
原告马广智（反诉被告），男。
委托代理人赵影，系辽宁斐然律师事务所律师。
被告大连保利红旗房地产开发有限公司（反诉原告）。
法定代表人王健。
委托代理人康何，女。
被告保利（大连）物业管理有限公司。
法定代表人彭景。
委托代理人任众，男。
原告马广智与被告大连保利红旗房地产开发有限公司（以下简称“保利地产”）、保利（大连）物业管理有限公司（以下简称“保利物业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由宋笑彦担任审判长，与人民陪审员张淑华、王莹组成合议庭，按普通程序公开开庭进行了审理。原告马广智及其委托代理人赵影，被告保利地产的委托代理人康何、被告保利物业委托代理人任众到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告马广智诉称，2013年11月25日原告与保利地产签订《商品房买卖合同》，约定原告购买保利地产开发的房屋，房屋建筑面积104.9平方米，总房款2,220,014.00元，合同约定交房日期为2014年10月31日，交房条件是该商品房所在楼宇经验收合格，延期交房的违约金按已交付房款的日万分之二计算。合同签订后，原告按照约定履行了支付全部房款的义务，然而，在2014年10月31日大连市甘井子区建筑工程质量监督站下发整改通知，明确要求未整改完成不得投入使用，表明在合同约定的交房日期被告所开发的案涉房屋仍存在质量问题，不具备交房条件。2014年11月21日原告以保利地产未能在合同约定的交房日期前交付符合法定条件及合同约定条件的房屋为由，向保利地产下发了《拒绝收房通知函》。直至2015年11月5日原告收房，保利地产没有依据合同的约定向原告提供案涉房屋所在楼宇经验收合格的相关证明文件，因此，原告请求保利地产支付自2014年11月1日起至2015年11月5日止的逾期交房违约金。依据2014年9月29日《大连市人民政府关于促进物业服务行业发展的实施意见》的规定“前期物业服务项目的物业服务费用，在项目取得房屋竣工验收备案证书并交付业主使用后，由业主承担；在交付业主前，由建设单位承担”2015年11月5日原告才收房，保利地产委托的物业公司即保利物业无权收取在2014年12月15日至2015年11月5日止的物业费以及2014年12月15日至2015年4月5日的采暖费，该部分费用应当由保利地产自行承担，保利地产无权转嫁给原告。依照原告与保利地产签订《商品房买卖合同》的补充协议，物业费按2.6/㎡/月（含电梯费）收取，电梯费是包含在物业费中并不是单独收取，而原告购买的是一楼且没有私家车，原告不存在使用电梯的情况，因此，保利地产委托的保利物业收取的物业费包含电梯费是没有法律依据的，应当扣除电梯费，保利地产开发的同一小区没有电梯的住宅，物业费按2.3/㎡/月收取，因此保利物业应返还多收取的物业费，并且以后按2.3/㎡/月收取物业费。依据保利地产销售时所作的宣传和广告，案涉房屋所在小区应配备东侧北位入区大门和自动扶梯、中心景观大道、法式园林、权属为保利地产的足球公园、双语幼儿园，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，保利地产违反承诺构成违约，应当依法承担违约责任。故诉至法院，请求判令：1.保利地产支付逾期交房违约金163,837.00元（自2014年11月1日起至2015年11月5日止，共369天）；2.保利物业返还物业费2,918.34元（自2014年11月5日至2015年11月5日止）；3.保利物业返还多收的物业费435.34元（自2015年11月5日至2016年12月31日止，物业费应按2.3/㎡/月计算）；4.保利物业应按2.3/㎡/月标准收取物业费；5.保利物业返还采暖费2,109.00元（自2014年12月15日至2015年4月5日）；6.保利地产承担违约赔偿金50,000.00元；7.诉讼费由二被告承担。
被告保利地产辩称，不同意原告的诉讼请求。1.原、被告在《商品房买卖合同》中明确约定，商品房交付的条件是该商品房所在楼宇经验收合格，该商品房于2014年10月20日经验收合格，被告于2014年10月30日前依约定向原告发出收楼通知,根据合同约定，国内邮件寄出三日后视为送达，买受人未在约定时间内或出卖人通知的时间内办理交接手续的，视为出卖人已经按期交付，买受人承担自合同约定的交付期限届满之日起该商品房毁损、灭失的风险。2.原告称2014年10月31日甘井子区质检站下达整改通知书得出不得投入使用的结论，认为案涉房屋存在质量问题，不具备交房条件，这不是事实，被告不予认可;首先，被告于2016年6月12日委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对大连市甘井子区建筑工程质量监督站于2014年10月31日下达的《责令整改通知书》中所列明的13项整改问题时有影响保利西山林语项目房主体结构质量和居住使用进行司法鉴定，根据北京建研院司鉴中心（2016）建鉴字第118号《司法鉴定意见书》的鉴定意见，对所涉委托鉴定内容的结论为不影响房屋的主体结构质量和居住使用，甘井子区建设工程质量监督站于2014年10月31日下发整改通知，得出不得投入使用的结论是对事实错误的认定；其次，《住建部房屋建筑和市政基础设施工程验收规定》并未授权地方政府建设主管部门（包括工程质量监督站）对商品房予以“不得投入使用”的权利，同时，国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第十八条规定的行政主管部门及其他履行监督检查部门的职责中也没有规定以上部门有做出“不得投入使用”的职权范围，因此，大连市甘井子区质监站做出的“整改通知书”中的“不得投入使用”结论自然没有法律效力；再次，原告没有证据证明案涉房屋存在质量问题，保利地产在履行商品房买卖合同中既无违约行为亦无违法行为，已经按商品房买卖合同第八条的约定于2014年10月20日由建设单位组织施工、勘察、监理、设计单位共同完成了竣工验收已经确认案涉房屋为“合格”，并以此形成了《工程竣工报告》、《工程竣工验收报告》、《工程质量评估报告》等文件符合法律规定，且该验收系被告在商品房买卖合同第八条中与原告明确约定的交付条件，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定依然有效，这一民商事法律行为应按照双方意思自治原则来调整，质检站下达整改通知书的行政行为不具有介入调节民商事行为的职能。3.原告称被告销售时所做的宣传广告违反承诺，构成违约，被告不予认可，广告和宣传材料不是合同内容，而是要约邀请。最高院的司法解释也约定了广告和宣传材料不是合同，而原告所引用的司法解释第三条约定的例外情况，必须满足三个条件才能视为合同内容，第一必须是说明和允诺，第二说明和允诺必须具体确定，第三必须对合同的订立和价格的确定有重大影响，如果原告认为宣传中的中心景观大道、法式园林等是选择购买西山林语和签订这个房屋买卖合同中重大影响的因素，没有就不买，那么在签订合同的时候应该把以上因素写进合同里，才能证明主要诉讼请求。
被告保利物业辩称，原告签署了《商品房买卖合同》，合同中约定以收到入住通知单为准，物业是按照入住通知单收取物业费，不存在返还物业费一说。合同中已明确约定物业费为2.6元/平米/月，所以不应按原告主张收取；另外原告在合同中已经选择收取采暖费，被告也是按照大连市相关规定收取相关采暖费，并已将费用缴纳至供暖公司，所以不存在退还一说。综上，请求法庭驳回原告诉请。
反诉原告保利地产诉称，2013年11月25日反诉人与被反诉人签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。《商品房买卖合同》约定，被反诉人购买反诉人开发建设的位于大连市甘井子区红南北园住宅房屋，建筑面积104.9平方米，总房款2,220,014.00元，余款880,000.00元被反诉人申请组合按揭，被反诉人承诺余款于2013年12月2日付清全部房款。《商品房买卖合同》第七条约定：买受人逾期付款的，按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。《合同补充协议》第二条第三款规定：因买受人原因导致按揭贷款无法办理的，买受人须按期支付剩余款项，逾期付款应按《商品房买卖合同》第七条的约定承担违约责任。该《合同补充协议》第二条第一款规定：买受人对任一期房款为按约定时间支付的，出卖人可给予10个日历天的宽限期，如超过限期买受人仍未付款，出卖人可不再另行催告付款而通知解除合同，或要求买受人继续履行合同、承担违约责任，即出卖人对解除合同或要求继续履行合同具有选择权。被反诉人330,000.00元现金，于2014年2月15日到账，逾期52天，逾期付款违约金为3,432.00元，被反诉人43,000.00元现金于2014年3月5日到账，逾期70天，逾期付款违约金为602.00元，被反诉人507,000.00元的公积金贷款于2014年4月10日到账，逾期106天，逾期付款违约金为10,748.00元，逾期付款违约金共计14,748.00元。因此被反诉人在双方规定的履行期及宽限期内没有付清房款。被反诉人认为，反诉人与被反诉人订立的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效，被反诉人的行为违反了合同约定，侵害了反诉人的合法权益，故诉至法院，请求判令：1.被反诉人向反诉人支付自2013年12月25日起至实际给付之日即2014年4月10日的逾期付款违约金，共计14,782.00元；2.被反诉人承担本案诉讼费。
反诉被告马广智辩称，不同意被告的反诉请求，被告的反诉请求已经过了诉讼时效期限，按照合同约定原告付款的最后期限是2013年12月25日，按照两年诉讼时效的规定，被告应在2015年12月25日前针对原告逾期付款提起诉讼，才有可能追究原告逾期付款的违约责任，现被告于2016年10月21日才提起反诉，已经过了诉讼时效，该项反诉请求不应予以支持。
被告保利物业辩称，没有意见。
经审理查明，2013年7月17日被告保利地产取得涉案房屋的《商品房预售许可证》。2013年11月25日原告与保利地产签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）及《合同补充协议》（以下简称“协议”），《合同》第三条约定：原告购买被告开发的位于大连市甘井子区红南北园的房屋，建筑面积104.90平方米，总价款2,220,014.00元。第六条约定：首期房款1,340,014.00元于2013年11月24日前交清，余款880,000.00元买受人申请组合按揭，买受人承诺余款与签订本合同后30日内即2013年12月25日全款到账。第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：逾期在60日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。第八条约定：被告应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……5.该商品房所在楼宇经验收并合格。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）：⑴逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条第三款约定：如买受人未按合同约定的交房日期收房或未按出卖人通知规定的交房日期收房，则合同约定的交房日期或出卖人通知规定的交房日期即为房屋交付的日期，视为买受人对该房屋进行了验收、接管和使用，出卖人完成房屋交付，房屋毁损灭失的风险及相关费用由买受人承担，该日期后出卖人不承担逾期交房的责任。《合同补充协议》第六条第一款约定：买受人应按《合同》规定的交房时间到出卖人售楼处或其指定的地点领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知，钥匙交接后视为房屋交付使用；第二款约定：买受人未按《入住通知书》规定的日期前来办理房屋入住手续，自《入住通知书》规定期限届满之日起，即视为出卖人已按期交付房屋；第三款还约有风险承担问题。第十条关于联络方式约定：根据该合同和本补充协议出卖人发出的所有书面通知，以特快专递发送的，国内邮件，在寄出三日后视为送达。
被告提供的由勘察单位辽宁地质海上工程勘察院于2014年9月15日出具的《质量检查报告》中勘察文件内容为符合要求，地基土承载力情况为：符合要求；落款有项目负责人和单位负责人签字及辽宁地质海上工程勘察院的公章。同日，设计单位大连城建设计研究院有限公司出具的《质量检查报告》中设计文件及设计变更内容为符合要求，地基与基础、主体结构和使用功能为符合设计要求，质量事故处理情况和其他均为无；落款有项目负责人和单位负责人签字及大连城建设计研究院有限公司的公章。2014年10月8日由施工单位广州富利建筑安装工程有限公司出具的《工程竣工报告》显示：质量行为情况符合要求，分项、分部（子分部）工程质量验收合格；落款有施工单位项目经理和总监理工程师签字。同日，由监理单位大连宏达建设监理有限公司出具的《工程质量评估报告》显示：地基与基础工程、主体结构工程、建筑装饰装修工程、建筑层面工程、建筑节能工程和建筑给水排水及采暖工程均为质量合格；落款有总监理工程师和单位负责人签字及大连宏达建设监理有限公司公章。勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位和建设单位于2014年10月20日共同签署的《工程竣工验收报告》显示：开工日期是2012年8月30日，竣工日期是2014年10月20日，工程竣工验收意见为工程竣工验收合格；建设单位项目负责人和建设单位负责人签字及大连保利红旗房地产开发有限公司公章。被告保利地产提供的EMS快递单上显示：寄件人为保利地产、收件人为马广智，内件品名是《收楼通知书》，快递单邮戳时间为2014年10月28日。
另查明，原告提供了其于2014年11月21日向被告保利地产投递《宅急送快递》，内物名称为房屋拒收函原件（西山保利林语）一份，寄件人：马广智，收件单位名称：大连保利红旗房地产开发有限公司客户服务部，收货地址：辽宁省大连市中山区万达中心22层客户服务部孔女士收，快递状态为拒收。原告提供的由被告保利地产于2015年8月11日出具的《销售不动产统一发票》显示：付款方名称为马广智，收款方名称为大连保利红旗房地产开发有限公司，销售不动产地址为红南北园，金额为2,220,014.00元。
本院所确认的上述事实，有原、被告提供的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，原告提供的《销售不动产统一发票》、拒绝收房通知函，被告提供的《商品房预售许可证》、《工程竣工报告》、《质量检查报告》、《工程质量评估报告》、《工程竣工验收报告》、邮寄单据，原、被告陈述以及庭审笔录等在案为凭。这些证据经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为,本诉中首先，涉及商品房交付条件的相关规定有（1）国务院于2000年1月30日发布实施的《建设工程质量管理条例》第三条规定：“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。”第十六条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件……建设工程经验收合格，方可交付使用”。第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”。（2）住房和城乡建设部于2010年8月1日发布9月1日起实施的《房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定》（住房和城乡建设部令第5号）第三条规定：“国务院住房和城乡建设主管部门负责全国房屋建筑和市政基础设施工程（以下简称工程）质量监督管理工作。县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内工程质量监督管理工作。工程质量监督管理的具体工作可以由县级以上地方人民政府建设主管部门委托所属的工程质量监督机构（以下简称监督机构）实施。”（3）住房和城乡建设部于2013年12月2日发布的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条规定：“工程竣工验收由建设单位负责组织实施”；第九条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”（4）2014年《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》第六条规定：“房屋建筑工程竣工验收工作由建设单位负责组织实施，工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。”据此，工程竣工验收系由建设单位组织实施，然后向人民政府建设主管部门备案。
上述法律规定表明，现行法律对建设工程竣工验收实行的是建设工程质量监督管理制度，以建设、施工、监理、勘察、设计五方主体的验收意见作为建设工程竣工验收合格与否的标准；建设工程经五方主体竣工验收合格后，即具备交付使用的条件，建设行政主管部门委托所属的工程质量监督机构（质监站）履行具体的备案职能。
其次，原告与被告保利地产签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定交付房屋的条件为“该商品房所在楼宇经验收合格”。该约定是当事人真实意思表示，符合上述法律规定，属合法有效。被告保利地产按约组织竣工验收，并提交《勘察文件质量检查报告》（2014年9月15日）、《设计文件质量检查报告》（2014年9月15日）、《工程竣工报告》（2014年10月8日）、《工程质量评估报告》（2014年10月8日）和《工程竣工验收报告》（2014年10月20日）均显示了涉案工程经过建设单位、监理单位、施工单位、设计单位盖章及负责人签字确认竣工验收合格；且被告保利地产按合同约定按期交付房屋，并以合同约定的方式通知原告，原告在明知的情况下仍拒绝接收房屋；故原告要求被告保利地产支付逾期交房违约金和违约赔偿金的请求无法律依据，不予支持。
关于原告要求被告保利物业返还物业费一节，本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，合同主体系原告与被告保利地产，被告保利物业并非合同主体，依据合同相对性的原则，原告要求保利物业返还物业费的诉请不应在本案中处理。
关于反诉原告保利地产要求反诉被告马广智支付自2013年12月25日起至2014年4月10日止的逾期付款违约金的请求，本院认为，虽然保利地产和马广智签订的《商品房买卖合同》第六条约定“2013年12月25日全款到账”，但反诉被告马广智在2014年4月10日后所支付的款项中未包含此期间的逾期付款违约金，且在诉讼中抗辩称反诉原告的主张诉讼时效期间已经过，反诉原告保利地产也未提供能够证明其向反诉被告马广智主张过逾期付款违约金致使诉讼时效期间中断或中止的证据，遵循谁主张谁举证的原则，反诉原告应当承担举证不能的法律后果，其主张本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款之规定，判决如下：
驳回原告马广智的诉讼请求；
驳回反诉原告大连保利红旗房地产开发有限公司的诉讼请求。
本诉受理费4,590.00元（原告已预交），由本诉原告马广智负担；反诉受理费85.00元，由反诉原告连保利红旗房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如递交上诉状之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 宋笑彦
人民陪审员 张淑华
人民陪审员 王 莹
二〇一七年九月四日
书 记 员 林雨欣
附相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
《建设工程质量管理条例》第十六条：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格，方可交付使用。
《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条：工程竣工验收由建设单位负责组织实施。第九条：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。
《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》第六条：房屋建筑工程竣工验收工作由建设单位负责组织实施，工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。
《中华人民共和国物权法》
第七十二条第一款业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。