山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁17民终611号
上诉人（原审被告）：王俊华。
上诉人（原审第三人）：贾双双。
委托代理人：梁伟，山东亘古律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：王喜凤。
被上诉人（原审原告）：刘爱红。
委托代理人：刘兴玉。
原审第三人：贾春勇。
上诉人王俊华、上诉人贾双双、上诉人王喜凤因与被上诉人刘爱红、原审第三人贾春勇申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省鄄城县人民法院（2015）鄄民初字第1011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月29日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告刘爱红诉称，原告在申请执行被执行人贾春勇民间借贷纠纷一案中，申请查封第三人贾春勇、王喜凤夫妻共有房产一套，位于鄄城县阳光名郡9号楼3单元501室。被告王俊华提出异议，鄄城县人民法院审查后作出（2015）鄄执字第149-1号执行裁定书，裁定被告异议成立，中止对涉案房产执行。原告认为被告并未取得涉案楼房的所有权，该执行裁定书事实不清，适用法律错误，损害了原告合法权益。理由如下：一、涉案楼房最初是第三人贾春勇、王喜凤共同以贾双双的名义购买，所有权属于贾春勇和王喜凤，该事实清楚。二、涉案楼房所有权未合法转移给第三人贾双双。原告在（2015）鄄民初字第475号民间借贷案件中，申请对涉案楼房采取保全措施，王喜凤辩称涉案楼房出售给了贾双双，但未提供任何证据证明。贾双双也未对保全提出异议。鉴于贾双双与贾春勇、王喜凤的特殊关系，可以判定王喜凤辩称涉案楼房出售给贾双双是虚假的，目的是为了逃避债务，涉案楼房所有权未转移给贾双双。三、第三人贾双双与被告关于涉案楼房的转让协议无效。根据前述事实，贾双双未取得涉案房产所有权，无权转让涉案楼房，且本次转让发生在查封期间，违背法律的禁止性规定，转让无效。四、被告未合法取得涉案楼房的所有权。因第三人贾双双与被告转让涉案楼房协议无效，且未进行转让登记，不发生物权变动效力。被告不构成对涉案楼房善意取得。原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求依法撤销（2015）鄄执字第149-1号执行裁定书，本案诉讼费由被告负担。
原审被告王俊华辩称，经熟人介绍，被告王俊华买的贾双双的房子，于2014年5月4日支付贾双双房款共430000元。买了房子之后被告就搬进去住了。后来就催促贾双双办理过户手续，但是贾双双一直没有办理，到2015年春节前贾双双才告诉被告房子已被法院查封，贾双双说负责处理，但至今没有处理好。被告从贾双双处买的房子，其他的事情不清楚，被告不同意查封，原告起诉被告没有理由。
原审第三人贾双双述称，一、涉案楼房已由贾春勇、王喜凤于2012年6月2日转让给了贾双双，并签订房屋买卖协议，贾双双支付给贾春勇12万元购房款，并接受了涉案楼房按揭款。此转让行为发生在原告申请对涉案楼房查封之前，没有侵犯他人的权益，事实清楚，转让合法。二、第三人贾双双购买涉案楼房后偿还了近两年的按揭贷款。后于2014年5月4日依法转让给了本案被告王俊华，王俊华已将购房款430000元一次性付清给贾双双及银行。被告王俊华购买房产后，已经对涉案楼房进行装修，并居住至今。贾双双与王俊华之间的买卖客观存在，事实清楚，合法有效，应受法律保护。三、原告诉称涉案楼房的所有权未合法转移给贾双双缺乏事实依据和证据支持。贾春勇、王喜凤将涉案楼房转让给贾双双是在2012年6月2日，在查封之前，此转让不受法律限制。原告申请对涉案楼房查封后，贾双双得知自己楼房被查封，马上委托其父亲向法院提出查封异议，随后第三人贾双双再次到庭说明涉案楼房的买卖情况，并再次提出异议，后法院依法解除查封。贾春勇、王喜凤与贾双双关于涉案楼房的第一次转让及贾双双与王俊华的第二次转让均合法有效，原告提出执行异议理由不成立，请求驳回原告的诉讼请求。
原审第三人贾春勇未到庭。
原审第三人王喜凤述称，其和贾春勇离婚后，贾春勇急用钱，就把涉案楼房卖给了贾双双。
原审法院经审理查明，2011年12月21日第三人贾春勇与其妻王喜凤以按揭方式购买了鄄城县阳光名郡9号楼3单元501室的房产一套，因贾春勇在银行有贷款未还，贾春勇、王喜凤夫妻就以贾春勇侄女即本案第三人贾双双的名义与鄄城县广盛房地产开发经营有限公司签订《商品房买卖合同》，总房款453252元，贾春勇、王喜凤支付首付房款183252元，余款270000元采用银行按揭方式支付。2012年5月22日第三人贾春勇与王喜凤协议离婚，二人在离婚协议中约定：共有阳光名郡9号楼3单元501楼房一套，目前户主是贾双双，三年付清后归贾诗雅所有。该离婚协议中对房产处理的约定并未实际履行。对上述事实，各方当事人均无异议。
第三人贾春勇于2011年7月前后向原告刘爱红借款230000元未还，原告于2013年以贾春勇、王喜凤为被告提起民间借贷诉讼。在审理过程中，原告申请对鄄城县阳光名郡9号楼3单元501室的房产进行保全，原审法院于2013年3月13日作出（2013）鄄民初字第475-1号民事裁定书，将该处房产予以查封。因该房产尚未办理房产登记手续，原审法院依法向该楼房的开发商送达了查封裁定及协助执行手续。查封后，贾双双委托其父亲贾进显到庭反映情况，称被查封楼房已经被贾双双购买。原审法院于2014年5月21日作出（2013）鄄民初字第475-2号民事裁定书，对该处房产解除查封。后经原审法院审查，因贾双双本人未到庭，解除查封有误，2014年11月10日原审法院作出（2013）鄄民初字第475-3号民事裁定书，对该处房产重新查封。关于原告诉贾春勇、王喜凤民间借贷纠纷一案，原审法院作出（2013）鄄民初字第475号民事判决书，判决贾春勇偿还原告借款230000元及相应利息，王喜凤不承担清偿责任。后该民事判决生效，原告作为申请执行人申请强制执行被执行人贾春勇的财产，该案进入执行程序。在执行过程中，被告王俊华作为案外人向原审法院提出执行异议，称其与贾双双已达成房屋买卖协议，并且楼房已经交付使用，现在涉案楼房归其所有，并提供证明房款交付的证据。原审法院认为王俊华异议理由成立，并于2015年5月5日作出（2015）鄄执字第149-1号执行裁定书，裁定中止对涉案楼房的执行。原告刘爱红对该中止执行裁定不服，于2015年5月21日向原审法院提起申请执行人执行异议之诉，请求撤销（2015）鄄执字第149-1号执行裁定书。
对于涉案楼房购买之初属贾春勇、王喜凤共同共有房产这一事实，当事人均无异议。本案当事人争执的关键是涉案楼房的所有权是否发生了转移。第三人贾双双述称，因贾春勇急需用钱，涉案楼房已由贾春勇出卖给自己，并支付合理价款，进而证明贾双双再次转让给王俊华亦符合法律规定。为证明其述称的事实，贾双双提供落款日期为2012年6月2日的《房屋买卖协议书》一份，系其与贾春勇签订，显示房屋出售价格为120000元，从出售之日起每年的房贷由贾双双支付，第三人王喜凤在协议上签字同意。经质证，被告王俊华对此协议书没有异议。原告刘爱红对此协议提出异议，理由是贾春勇与贾双双系叔叔和侄女关系，2011年贾春勇购买楼房时已支付首付款183252元，到2012年6月已付部分按揭款，房产现金价值近200000元，贾双双购买款仅120000元，且没有提供交付房款的凭证及款项来源的证据，故原告认为该买卖协议明显虚假，目的是转移财产，逃避债务。第三人贾双双解释称，因贾春勇急需用钱，且其是贾春勇的亲侄女，加上购买房产时其是名义购买人，省去过户费用，所以房款价格较低。贾双双还称，其购买后还了近两年的房贷，都是其家人帮助偿还，对于还房贷的具体金额其表示记不清了。被告王俊华辩称，贾双双已将涉案楼房转让归其所有，并提供2014年5月4日贾双双出具的收到房款160000元的收据一份及当天在鄄城县信用社向贾双双汇款270000元的电子汇款凭证一份。第三人贾双双、王喜凤对此均无异议。原告对收款收据及汇款凭证的真实性没有异议，但对与本案的关联性提出异议，认为汇款凭证仅显示王俊华向贾双双转账，无法证明此款系王俊华的资金。王俊华对支付房款来源解释称，因其做生意，所以账户上经常有流水资金。被告王俊华与第三人贾双双未签订书面房屋买卖合同，双方买卖涉案楼房时，房产尚在查封期间。房款支付后，被告王俊华及第三人贾双双未向楼房开发商变更购房合同或提交房屋买卖材料，亦未向房产管理部门办理备案登记手续。
原审法院认为，本案的争议焦点为：关于涉案房产的两次转让是否合法有效，涉案房产的所有权是否转移。原审法院认为，涉案楼房购买之初虽以贾双双名义签订购买合同，实际房产系第三人贾春勇、王喜凤共同购买，故涉案房产属贾春勇、王喜凤共同共有。第三人贾双双虽辩称，涉案楼房已由贾春勇转让给自己，对此贾双双提供的唯一证据是一份《房屋买卖协议》，协议约定购房款是120000元，而涉案楼房在2011年12月21日购买之初首付款是183252元，至2012年6月已偿还近半年房贷，房屋的价值有所增加，以120000元的价格出售明显过低。况且对于房款是否实际交付贾双双并未提供证据证明。贾双双还主张其购买后还了近两年的房贷，但其本人并未实际参与还贷，对于每月偿还房贷的金额及具体情况其并不清楚。房产被查封对房产所有人来说严重影响其财产权益，但在原审法院对涉案房产查封后，贾双双本人却一直没有到庭提出书面异议，仅是委托其父亲到庭反映情况，这点也不符合情理。加上贾双双与贾春勇的特殊关系，且贾双双本身就是涉案房产名义购买人，在贾春勇对外负有大量债务的情况下转让房产确有转移财产以逃避债务之嫌。综合考虑以上情况，原审法院认为，贾双双提供的现有证据不足以证明其与贾春勇之间的房屋买卖真实有效，故贾双双主张其取得涉案房产的所有权依据不足，原审法院不予采信，第三人贾双双不享有对涉案房产的所有权，因此，第三人贾双双将涉案房产出卖给被告王俊华属无权处分。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，除法律另有规定外，只有符合下列情形，受让人才取得所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人。以上三项条件必须同时具备，受让人才能构成善意取得。具体到本案，被告王俊华称其购买房产时对房产已被查封不知情，亦无证据证明被告王俊华受让时是恶意，王俊华的确已支付相应价款，但欠缺一个要件，即没有办理变更登记手续，不动产物权的设立、变更或转让，经依法登记发生效力。涉案房产虽然未办理房产权证，但贾双双与王俊华达成买卖协议后并未到房产管理部门办理变更房屋交易备案登记手续，亦未到房产开发商处变更购房合同或者提供房屋买卖证据材料以备案，故被告王俊华并未依法取得涉案房产的所有权。况且第三人贾双双将涉案房产转让给被告王俊华发生在涉案房产被查封期间，此时转让查封房产的行为不得对抗申请执行人。因此，被告王俊华与第三人贾双双在涉案房产被查封期间达成的房屋买卖协议即使真实有效，也因欠缺法律规定的要件，而未发生所有权转移，进而不得对抗申请执行人。综上所述，涉案房产的所有权至今仍未发生有效转移，涉案房产仍属于被执行人贾春勇与第三人王喜凤的共同共有财产，被告王俊华对被查封财产不享有足以排除强制执行的民事权益，原审法院裁定中止执行不当。原告提起执行异议理由成立，原审法院依法予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条第（一）项、第三百一十四条第二款之规定，判决如下：撤销鄄城县人民法院（2015）鄄执字第149-1号民事裁定书，对鄄城县阳光名郡小区9号楼3单元501室房产准许执行。案件受理费100元，由被告王俊华负担。
上诉人王俊华不服原审法院上述民事判决向本院上诉称：一、一审法院认定第三人贾双双取得涉案房产所有权的依据不足，属认定事实错误。二、一审法院依据《物权法》第一百零六条规定，认为贾双双对涉案房产不具有所有权，无权处分，属于适用法律错误。请求二审法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人刘爱红的诉请，维持（2015）鄄执字第149-1号裁定。
上诉人贾双双不服原审法院上述民事判决向本院上诉称：一、一审法院认定贾双双取得涉案房产所有权的依据不足，属认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。请求二审法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人刘爱红的诉请，维持（2015）鄄执字第149-1号裁定。
上诉人王喜凤不服原审法院上述民事判决向本院上诉称：一、一审法院认定贾双双取得涉案房产所有权的依据不足，属认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。请求二审法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人刘爱红的诉请，维持（2015）鄄执字第149-1号裁定。
被上诉人刘爱红答辩称：一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。三上诉人上诉理由不能成立，请求依法驳回上诉。
原审第三人贾春勇未陈述意见。
本院经二审审理认定的事实与原判决认定的事实一致。
本院认为，贾春勇、王喜凤以贾双双名义签订购买合同，购买涉案楼房，贾春勇、王喜凤为实际产权人，故涉案房产属贾春勇、王喜凤共同共有。贾双双主张涉案楼房已由贾春勇转让给贾双双，但其举证的《房屋买卖协议》约定的购房款是120000元，该转让价格明显过低，且贾双双对于房款是否实际交付并未提供证据证明。贾双双另主张其还了近两年的房贷，但其本人并未实际参与还贷，对于偿还房贷的具体情况也不清楚。综合考虑本案案情，贾双双所举证据不足以证明其与贾春勇之间的房屋买卖真实有效并实际履行，故贾双双主张其取得涉案房产的所有权，证据不足，本院不予支持。贾双双在对涉案房产不具有所有权的情况下，将涉案房产出卖给上诉人王俊华属无权处分。贾双双与王俊华达成买卖协议后，王俊华并未就涉案房产办理登记变更手续。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，王俊华对涉案房产不构成善意取得，不具有对涉案房产的所有权。另外，贾双双将涉案房产转让给王俊华发生在涉案房产被查封期间，该转让行为不得对抗申请执行人。故涉案房产的所有权至今仍未发生有效转移，涉案房产仍属于贾春勇与王喜凤的共同共有财产，上诉人王俊华对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，原审法院判决准予执行涉案房产并无不当。
综上所述，三上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人王俊华负担33.34元，上诉人贾双双、王喜凤各负担33.33元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 锋
代理审判员 李 兴
代理审判员 张宪明
二〇一六年五月二十日
书 记 员 刘启国