江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0583民初6152号原告：薛红生，男，汉族，1969年6月25日生，住昆山市。委托诉讼代理人：周彬，上海市金茂（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭宏亮，上海市金茂（昆山）律师事务所实习律师。被告：顾云娣，女，汉族，1942年11月28日生，住昆山市。被告：顾惠明，男，汉族，1968年11月4日生，住江苏省昆山市。被告：姚雅珍，女，汉族，1975年11月11日生，住昆山市。被告：俞保英，女，汉族，1969年5月11日生，住昆山市。委托诉讼代理人：吴晓香，江苏九谷律师事务所律师。（代理上述四被告）原告薛红生与被告顾云娣、顾惠明、姚雅珍、俞保英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案受理后，依法适用简易程序由审判员李加好独任审判，于2017年4月27日公开开庭进行审理。原告薛红生及其委托诉讼代理人周彬、被告顾云娣、顾惠明、姚雅珍、俞保英共同委托诉讼代理人吴晓香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛红生向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除薛红生与顾云娣、顾惠明于2016年9月19日签订的《房屋买卖合同》；2、判令由顾云娣、顾惠明、姚雅珍共同返还薛红生已经支付的购房款600000元及中介费14000元，并按照合同约定承担定金双倍返还的责任，向薛红生赔偿140000元，以上共计754000元；3、请求判令俞保英对顾惠明的上述债务承担连带责任；4、请求判令顾云娣、顾惠明、姚雅珍、俞保英赔偿薛红生支出的律师费20000元；5、本案诉讼费由顾云娣、顾惠明、姚雅珍、俞保英承担。事实与理由：2016年9月薛红生通过昆山永盛房产咨询有限公司获得购房信息。姚雅珍向薛红生出示了其母亲顾凤珍与顾云娣于2016年9月8日签订的《房屋买卖成交合同》，声称其有权出售位于昆山市××城镇××楼××室房屋。姚雅珍的上述行为取得了薛红生的信任，以此向薛红生出售涉案房屋。2016年9月19日姚雅珍取得顾云娣和顾惠明的追认，在其安排下薛红生与顾云娣、顾惠明签订了《房屋买卖成交合同》，约定由薛红生购买涉案房屋，成交价为700000元。签约当日，薛红生按照合同约定及顾云娣、顾惠明的要求支付购房款600000元（通过薛红生之子薛康的账户将购房款支付给姚雅珍的妹妹姚亚芳，抵偿顾云娣、顾惠明对姚雅珍的借款）。合同约定交房时间为政府动迁办交房时间，该小区所有房屋已于2016年12月底前全部交房。后薛红生多次通知顾云娣、顾惠明办理过户登记手续，二人却以种种理由不予办理。现薛红生得知该房屋存在法院查封的权利限制情形。顾云娣、顾惠明和姚雅珍的上述行为已属于严重违约，使薛红生遭受重大经济损失。俞保英与顾惠明系夫妻关系，理应对顾惠明在婚姻关系存续期间产生的债务承担连带责任。综上所述，请求法院判如所请。被告顾云娣、顾惠明共同辩称：涉案房屋系家庭共同财产，顾云娣和顾惠明并不具有单独的处分权。目前涉案房屋被法院查封，并非顾云娣和顾惠明的原因导致合同无法履行，二人不具有违约的故意与过错。中介费系居间合同法律关系所产生，应当由薛红生与居间方协商处理，与本案无关。薛红生实际支付定金为10000元，并不存在140000元定金双倍返还的问题。薛红生要求顾云娣和顾惠明承担律师费没有事实和法律依据。被告姚雅珍辩称：2016年9月8日顾云娣与顾凤珍所签订的房屋买卖合同，系作为顾惠明欠姚雅珍借款的借款担保，并非房屋买卖的真实意思表示。姚雅珍通过帮顾惠明代卖上述房屋，用收到的借款抵偿其欠款。姚雅珍收到该借款后该合同自然作废。该合同姚雅珍从未出示给薛红生，合同上的买受人也不是姚雅珍，是中介操作将房屋直接卖给薛红生，并由薛红生与顾云娣、顾惠明签订房屋买卖合同进行交易，涉案房屋买卖合同的主体是薛红生与顾云娣、顾惠明。薛红生在诉状中的陈述也确认了姚雅珍系顾惠明、顾云娣的代理人，担任代二人出售该房屋的角色，代理的后果应当由顾惠明与顾云娣承担。姚雅珍未和薛红生签订过任何房屋买卖合同，代收房款是薛红生与顾惠明约定好的指定姚雅珍收款，该款项用于抵偿顾惠明对姚雅珍的欠款。薛红生的诉状中也确认了该部分事实，也印证了2016年9月8日签订的房屋买卖合同仅仅为欠款担保的事实。其他答辩意见同顾惠明、顾云娣的答辩意见。综上，薛红生与姚雅珍之间并不存在房屋买卖合同关系，根据合同相对性原则，薛红生要求姚雅珍承担责任没有任何事实和法律依据，请求驳回对姚雅珍的诉请。被告俞保英辩称：房屋买卖合同系薛红生与顾云娣、顾惠明签订。薛红生未提供证据证明俞保英签署了该房屋买卖合同，俞保英对本次房屋买卖合同并不知情，亦不予认可。根据合同相对性原则，本次房屋买卖合同产生的权利和义务应由合同当事人享有与承担，薛红生要求俞保英承担责任没有事实和法律依据。其他答辩意见同顾云娣、顾惠明的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实：顾云娣与顾惠明系母子关系，顾惠明与俞保英系夫妻关系，顾惠明系姚雅珍的姑父，顾凤珍与姚雅珍系母子关系。顾惠明因结欠姚雅珍欠款，2016年9月8日顾惠明代顾云娣与顾凤珍签订《房屋买卖成交合同》，用位于昆山市××城镇××室房屋抵偿姚雅珍的欠款。2016年9月19日在昆山市永盛房产咨询有限公司居间下，薛红生与顾云娣、顾惠明签订房屋买卖成交合同，约定二人将位于昆山市××城镇××室，建筑面积120.06平方米出售给薛红生，该房屋为期房。成交总价为700000元，本合同签订时支付600000元作为购房定金。顾云娣、顾惠明保证上述房屋权属清楚，自本合同生效之日起，若发生与二人有关的房屋产权纠纷或债权债务纠纷等，概由二人负责清理，并承担民事责任，由此给薛红生造成的经济损失，由顾云娣、顾惠明负责赔偿。合同补充约定，2016年9月19日薛红生支付600000元作为购房定金；待政府交房时，薛红生支付60000元作为购房定金；余款40000元，待房产证过户时付清；本合同签订后，立即生效，否则按违约处理；如产权出现问题，由顾云娣、顾惠明承担一切责任。合同签订后，薛红生通过薛康银行账户按照姚雅珍的指示向姚亚芳账户汇款600000元，姚雅珍向薛红生出具收条，确认收到该600000元。顾惠明、顾云娣出具委托书，委托姚雅珍配偶俞志坚代为收取房款600000元，用于偿还顾惠明结欠俞志坚的欠款。薛红生另外支付中介费14000元。涉案房屋于2015年12月16日因顾云娣、顾惠明的其他债务被本院依法查封。因本案诉讼，薛红生委托上海市金茂（昆山）律师事务所律师作为代理人，并为此支付律师费20000元。本院认为，虽然顾惠明、顾云娣以房屋买卖的形式将涉案房屋以物抵债给姚雅珍，但以物抵债协议系实践性法律行为，在涉案房屋在未进行所有权变更登记的情况下，该以物抵债尚未成立。姚雅珍为实现自己的债权积极运作该房屋的出售事宜，但并未在《房屋买卖成交合同》上签字确认，因此合同主体应当是薛红生与顾云娣、顾惠明。该合同系双方真实意思表示，且并不违反国家法律和行政法规等强制性规定，应当认定真实有效。双方均应恪守。涉案房屋现因顾惠明、顾云娣的其他债务被本院依法予以查封，顾惠明、顾云娣无法按照合同约定向薛红生交付房屋，导致薛红生的合同目的无法实现，已经构成根本性违约。薛红生要求解除与顾云娣、顾惠明于2016年9月19日签订的《房屋买卖成交合同》的诉讼请求。合法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，虽然姚雅珍收取了薛红生支付的600000元，但其并非合同主体，而顾云娣、顾惠明对其代收款项的行为予以认可，故姚雅珍的行为只是代收款项，并不负有向薛红生返还定金的义务。该款项应当由顾云娣、顾惠明返还薛红生。薛红生与顾云娣、顾惠明合同中约定的定金600000元，已经高于合同标的的20%，因此本院按照合同标的的20%确认薛红生的支付的定金金额为140000元。薛红生支付的定金已经在上述600000元中一并处理，顾云娣、顾惠明还应另行返还薛红生140000元。关于薛红生要求顾云娣、顾惠明支付中介费14000元的诉讼请求，本院认为薛红生的损失已经通过双倍返还定金的形式予以了弥补，在其未提供充分证据证明损失超过双倍返还定金的情况下，对该项诉讼请求，本院不予支持。关于薛红生要求顾云娣、顾惠明支付律师费20000元的诉讼请求，缺少事实和法律依据，本院不予支持。俞保英与顾惠明系夫妻关系，合同签订以及履行均在双方夫妻关系存续期间，顾惠明因合同解除而产生的债务应当属于夫妻共同债务，故俞保英应当对顾惠明的上述债务承担共同还款责任。关于薛红生要求姚雅珍承担共同还款及赔偿责任的诉讼请求，本院认为姚雅珍并非双方买卖合同主体，薛红生的该项诉讼请求，缺少事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百五十一条,《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、原告薛红生与被告顾云娣、顾惠明于2016年9月19日签订的《房屋买卖成交合同》解除。二、被告顾云娣、顾惠明、俞保英于本判决生效之日起十日内返还原告薛红生600000元，另行返还原告薛红生定金140000元，以上共计740000元。三、驳回原告薛红生的其他诉讼请求。如果未按照本判决确定的履行期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决指定的期间履行债务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决确定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费11540元，减半收取5770元，财产保全费4390元，以上共计10160元，由被告顾云娣、顾惠明、俞保英负担。该费原告已经预交，本院不再退还，被告顾云娣、顾惠明、俞保英于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行，中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  李加好二〇一七年六月二十六日书记员  王颂淼附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百五十一条买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第一百五十条规定的义务。《中华人民共和国担保法》第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。