上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初22943号
原告(反诉被告)：薛飞，男，1982年9月6日出生，汉族，户籍地安徽省。
委托诉讼代理人：侯安军，上海创兆律师事务所律师。(特别授权，到庭)
被告(反诉原告)：吴云峰，男，1987年3月15日出生，汉族，户籍地上海市长宁区，现住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：姚益林(系吴云峰岳父)，男，1955年8月31日出生，汉族，户籍地上海市卢湾区，现住上海市闵行区。
原告(反诉被告)薛飞与被告吴云峰(反诉原告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案后，依法适用简易程序于同年9月13日公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。诉讼中，吴云峰于2017年2月20日向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理，并于2017年2月20日公开开庭审理了本案。薛飞的委托诉讼代理人侯安军，吴云峰的委托诉讼代理人姚益林两次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
薛飞向本院提出诉讼请求，要求判令：1.吴云峰支付薛飞自2016年5月1日起至2016年10月31日的租金27,000元；2.吴云峰支付自2016年5月1日起至2016年10月31日的租金滞纳金2,763元；3.吴云峰支付2015年8月1日至2016年10月31日的物业管理费4,323.75元。
薛飞诉请的事实与理由：2015年7月26日，薛飞与吴云峰签订《房屋租赁合同》，薛飞将上海市闵行区广通路XXX弄XXX号XXX室二楼租赁给吴云峰，租期自2015年8月1日至2017年7月30日，吴云峰支付2015年8月1日至2015年10月31日首期租金后拒付后续租金而涉讼，经闵行法院调解达成协议。2016年4月23日，吴云峰应支付2016年5月1日至2016年7月31日期间的租金；2016年7月24日，应支付2016年8月1日至2016年10月31日期间的租金，但吴云峰至今未付，故提起诉讼。
诉讼中，薛飞变更其诉请，要求判令：1.吴云峰支付2016年5月1日至2017年1月31日期间租金40,500元；2.吴云峰支付自2016年5月1日起至判决生效之日止以应付租金13,500元按日千分之二计算的滞纳金(2016年5月至2016年7月的租金为13,500元，自2016年5月1日起算；2016年8月至2016年10月的租金为13,500元，自2016年7月23日起算；2016年11月至2017年1月的租金为13,500元，自2016年10月23日起算)；3.物业管理费4,612元(2015年8月1日至2016年11月30日)。
吴云峰针对本诉辩称，滞纳金应按月租金4,500元的千分之二逐月计算，而不是按季度租金13,500元的千分之二计算。其对滞纳金的起算日期及计算比例均无异议。对物业管理费的诉请，非其实际使用该房屋，其只是将使用人李修柱给的租金转交给薛飞，不具有营利性质，故其认为不应该承担该物业费。其于2016年3月14日以挂号信形式向薛飞发了告知书，告知其计划于2016年4月底与薛飞解除合同，且其于2016年4月1日就解除涉诉租赁合同事宜与薛飞电话达成口头协议。其不同意薛飞之诉请，并提出反诉请求：要求判令解除其与薛飞签订的房屋租赁合同。其理由是合同约定因经营调整属解除合同的条件。
薛飞针对反诉的答辩意见：不同意反诉请求，理由：1.其没有收到吴云峰的书面通知;2.告知书只是说有一个解除合同的计划，而且告知书上没有任何签名，看不出是谁发的，吴云峰诉李修柱的诉请能否得到法院的支持，其不知；根据合同约定，吴云峰要解除合同应提前一个月通知薛飞，并支付2个月的租金为赔偿金；3.薛飞没有任何违约行为，不存在吴云峰要求解除合同的法定事由。
薛飞提供以下书面证据：
证据1.产权证，证明系争房屋上下两层所有人为林昇璋；
证据2.委托书及房屋租赁合同，证明所有人林昇璋委托代理人庄明达与薛飞签订了租赁合同，薛飞系合法承租该房屋；
证据3.薛飞与吴云峰签订的房屋租赁合同，证明双方就房屋租赁期限、房租支付方式、物业费、违约责任等内容作了约定;
证据4.物业费发票，证明薛飞已向上海绿安物业管理发展有限公司缴纳涉案房屋物业管理费；
证据5.短信记录，证明薛飞向吴云峰催要过房租，但吴云峰未回复，也未提出要求合同解除。
吴云峰质证意见：
证据1无异议；
证据2对委托书不清楚，对租赁合同无异议；
证据3无异议；
证据4对证据本身无异议，但不清楚是否实际已支付，其不清楚物业公司名字；
证据5其未收到过该短信。
吴云峰提供以下书面证据：
证据1.3238号调解书，证明合同解除的条件已做了约定；
证据2.挂号信凭证、告知书各1份，证明其已提前一个月向薛飞发出要求解除合同的书面告知；
证据3.5962号民事判决书，证明2016年4月6日吴云峰和李修柱之间的租赁合同已经解除；
证据4.商铺租赁照片，证明房屋非其实际使用，楼上系李修柱使用，楼下系薛飞使用；
证据5.2016年4月13日转让合同，证明房屋转租产生转让费，其跟薛飞电话约定合同解除后双方互不主张费用。
薛飞质证意见：
证据1真实性认可，不同意证据证明目的。吴云峰于2016年1月28日已付清所欠租金，故不存在合同解除；
证据2其未收到过该告知书，从告知书内容看，文中只提到“计划于2016年4月解除”，而没有明确要求解除合同，且不清楚吴云峰与李修柱诉讼结果；
证据3真实性无异议，关联性不认可；
证据4真实性认可，实际使用情况认可，楼下镇江锅盖面店铺是薛飞本人使用，楼上商铺是由吴云峰转租给李修柱使用；
证据5真实性不清楚，关联性不认可，合同系吴云峰与李修柱之间签订，通话内容并非商量解除合同。
经审理查明：上海市闵行区广通路XXX弄XXX号XXX室系案外人林昇璋所有。2015年7月26日，薛飞(出租方“甲方”)与吴云峰(承租方“乙方”)就广通路XXX弄XXX号XXX室面积为45平方米的房屋(二楼)签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2015年8月1日起至2017年7月30日止，月租金为4,500元，合同签署后3日内乙方向甲方支付自2015年8月1日至2015年10月30日的首期租金13,500元；房屋租金付款形式为付三押一，除首期租金外，以后交付租金的具体时间为每周期提前七日(23日)(如遇国家法定节假日则相应顺延)。合同还约定：物业管理费甲、乙双方各半承担；如甲方转让一楼于丙方，需引荐乙方与丙方签订二楼租赁合同。如甲方需提前解除合同，应当支付两个月租金赔偿给乙方。合同解除后，甲方应退还乙方未实际发生的租金(精确至天)、押金及各项费用。如甲方在租赁期限的第一年因自身原因解除本合同的，甲方除应按上述约定向乙方支付赔偿金外，还应向乙方支付其承租使用该租赁房屋的总投入支出，包括但不限于装修款、转让费等前期投入成本(如租赁期限为一年的，仍适用本条约定)。违约责任：本合同履行期间，乙方延迟支付租金的，每延迟一天应按应付租金的千分之二向甲方支付滞纳金。甲、乙双方还约定，由于市场变化或公司经营策略调整，乙方如需提前解除租赁合同的，乙方须提前一个月书面通知甲方，并向甲方支付本合同约定的赔偿金后合同即告解除。
上述租赁合同签订后，涉案房屋由吴云峰承租使用，其向薛飞支付了首期租金和至2016年4月期间的租金。但自2016年5月起至涉讼，吴云峰未支付过涉案房屋的租金。
另查明：薛飞已实际支付自2015年8月至2016年11月期间的物业管理费共计9,224元。
以上事实，本院对薛飞提供的证据予以确认并在卷佐证。
本院认为，薛飞与吴云峰所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违法法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。吴云峰长期拖欠租金和物业管理费，其行为显属违约，其应按约支付所欠租金和应承担50%物业管理费及承担逾期支付租金的违约责任。关于租金滞纳金，合同约定乙方(吴云峰)拖欠租金每延迟一天应按应付租金的千分之二向甲方支付滞纳金，而应付租金为季度租金，故滞纳金的计算以应付季度租金13,500元为基数自2016年5月1日起按日千分之二起算，吴云峰要求以月租金4,500元为基数计算滞纳金之抗辩意见，本院不予采纳。薛飞之诉请，于法有据，本院予以支持。吴云峰要求解除其与薛飞签订的《房屋租赁合同》的反诉请求，本院认为，吴云峰现以经营策略调整为由要求解除涉案合同无事实依据，且吴云峰与案外人李修柱间签订的《租赁合同》所发生的纠纷与本案亦无关联性。故吴云峰之反诉请求，本院不予支持。
据此，综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)吴云峰于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)薛飞2016年5月1日至2017年1月31日期间租金40,500元；
二、被告(反诉原告)吴云峰于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)薛飞以2016年5月至2016年7月的租金13,500元为基数自2016年5月1日起算，以2016年8月至2016年10月的租金13,500元为基数自2016年7月25日起算，以2016年11月至2017年1月的租金13,500元为基数自2016年10月24日起算，均按日千分之二利率计算至本判决生效之日止的滞纳金；
三、被告(反诉原告)吴云峰于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)薛飞2016年8月1日至2016年11月30日期间的物业管理费4,612元；
四、驳回被告(反诉原告)吴云峰的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1,740.50元，由吴云峰负担(该款于本判决生效之日起十日内直接支付给薛飞)；反诉案件受理费减半收取计40元，由反诉原告吴云峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 王静波
审 判 员 由力军
人民陪审员 曹文进
二〇一七年八月十六日
书 记 员 周天娇
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……