广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第2100号
原告伍陈钢，男，汉族，1981年5月5日出生，身份证住址湖北省潜江市。
原告伍蓬霞，女，汉族，1985年12月15日出生，身份证住址湖北省仙桃市。
原告陆间芬，女，汉族，1978年1月1日出生，身份证住址广西桂平市。
三原告共同委托代理人田胜超，广东广和律师事务所律师。
被告韩萌，男，汉族，1988年6月1日出生，身份证住址深圳市宝安区。
委托代理人赖昕平、王海荣，广东广深律师事务所律师。
第三人深圳市中诚致信融资担保有限公司，住所地深圳市福田区深南大道与泰然九路交界东南金润大厦13E(仅限办公)，组织机构代码799201259。
法定代表人杜欣。
第三人深圳市中联地产置业顾问有限公司，住所地深圳市福田区深南大道金润大厦14A，组织机构代码741247182。
法定代表人杜欣。
原告伍陈钢、伍蓬霞、陆间芬与被告韩萌、第三人深圳市中诚致信融资担保有限公司（以下简称中诚致信担保公司）、深圳市中联地产置业顾问股份有限公司（以下简称中联地产公司）房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告伍陈钢、伍蓬霞及三原告共同委托代理人田胜超，被告韩萌委托代理人赖昕平、王海荣到庭参加了诉讼，第三人中诚致信担保公司、中联地产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年4月13日，原告伍陈钢与被告签订《房产买卖合同》(编号N0．2015003685-2)，双方约定由原告伍陈钢以95万元的价格购买被告位于深圳市宝安区西乡街道兴业路碧海富通城6栋904的商品房一套，房产证号为深房地字第××，房屋买卖合同由第三人中联地产公司提供中介服务，约定由被告委托担保公司办理公证并赎楼，另外，原告伍陈钢、被告和中介工作人员三方口头达成一致，由原告伍蓬霞、陆间芬与被告办理银行资金监管手续并申请银行按揭贷款，同时房屋最终过户到原告伍蓬霞、陆间芬名下。合同签订后，原告伍陈钢、陆间芬依照合同约定分两次向被告支付购房定金5万元，被告收款后，委托第三人中诚致信担保公司作为担保人进行赎楼，原告伍蓬霞、陆间芬与被告、第三人中诚致信担保公司三方签订了《二手楼赎楼担保服务合同》，同时，被告全权委托第三人中诚致信担保公司员工张艳等办理银行按揭和赎楼，并办理了《委托书》公证手续。后原告方于2015年5月7日在中国银行深圳前进支行办理了资金监管，银行资金监管金额为22万元。2015年6月15日，原告伍蓬霞、陆间芬获得中国银行宝安支行出具的《个人二手住房按揭贷款承诺书》。后第三人中诚致信担保公司工作人员办理赎楼过程中因公证《委托书》文件中有一处笔误无法赎楼，工作人员联系被告重新办理公证被告找各种借口推诿，后明确表示，房价上涨不想继续履行合同。综上所述，被告违反合同约定，拒不履行合同，已经严重违约，且该房屋价格已经上涨60万元，原告再行购买房屋将损失60余万，原告现依据双方的合同约定和《合同法》等法律规定，请求法院依法判决：一、三原告解除与被告签订的《二手房买卖合同》、《二手楼赎楼担保服务合同》；二、被告向三原告支付违约金人民币600,000元；三、被告向三原告返还定金50,000元；四、被告承担本案律师费19,000元；五、被告承担本案全部诉讼费用；以上合计人民币669,000元。庭审中，三原告变更第一项诉讼请求为三原告解除与被告签订的《二手房买卖合同》。
被告答辩称：一、请依法驳回原告伍蓬霞、陆间芬的起诉，原告伍陈钢与被告签订房产买卖合同，该合同明确约定原告伍陈钢作为买方，被告作为卖方交易的房产过户至原告伍陈钢名下，根据合同相对性原则该合同项下的权利义务只能赋予该合同的当事人，即原告伍陈钢与被告，原告伍蓬霞、陆间芬与该合同没有任何关系，因此请依法驳回；二、同意解除原告伍陈钢与被告签订房产买卖合同，被告于2015年3月委托第三人中联地产公司卖房，并同时委托第三人中联地产公司帮其留意合适的房源，被告卖房的目的是要更换一套大一点的房子，第三人中联地产公司的工作人员4月份告知被告帮其找到合适的买家及合适的房源，并称该涉案房屋变卖后5月份可以拿到房款，原告伍陈钢至今尚未履行其与被告签订的房产买卖合同的主要义务包括原告伍陈钢未按期预付首期购房款及办理该款项的资金监管，亦未取得贷款银行向其出具贷款承诺函，原告伍陈钢已构成违约，使被告卖房目的不能实现，因此同意解除该房产买卖合同；三、被告无需向原告支付违约金及返还定金，如前所述原告伍陈钢未履行其与被告签订房产买卖合同，原告伍陈钢未按期预付首期购房款及办理该款项的资金监管，亦未取得贷款银行向其出具贷款承诺函，应由原告伍陈钢向被告承担违约责任，因此被告无需支付违约金及返还定金而被告保留其追究原告伍陈钢违约责任的权利；四、原告请求支付律师费于法无据，一方面本案的发生是由原告伍陈钢违约造成，另一方面原告伍陈钢与被告亦未在房产买卖合同中对律师费进行约定，因此不应支持其主张的律师费；五、原告诉称预期收益于法无据，由于原告和第三人中联地产公司联手进行炒房，采用没有履行能力人原告伍陈钢制造虚假的购买合同，导致被告无法换房，更要承受换房的预期支出。综上所述，请依法驳回原告伍蓬霞、陆间芬的起诉，驳回原告伍陈钢的诉讼请求。
第三人中诚致信担保公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。
第三人中联地产公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。
经审理查明：2013年7月23日，深圳市房地产权登记中心向被告韩萌颁发了深房地字第××号《房地产证》，被告韩萌系深圳市宝安区西乡街道兴业路西南侧碧海富通城6栋904号房产（以下简称涉案房产）权利人，房产建筑面积40.41平方米，用途为其它，性质为市场商品房。
2015年4月13日，原告伍陈钢作为买方与作为卖方的被告韩萌订立了一份《房产买卖合同》（合同编号2015003685）。合同约定被告将涉案房产转让给原告伍陈钢，该房地产有抵押，卖方应在签订合同后三日内作委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付担保公司用于办理赎楼、过户等；房产的转让价格为95万元，购房定金为5万元，买方在签订合同当日支付定金7,000元，签订合同后7个工作日内，买方补交定金43,000元；买方通过申请按揭贷款的方式支付除购房定金以外的房款，买方须于2015年6月5日之前预付首期购房款（不包括定金）以银行实际贷款为准到买方贷款银行作资金监管，依据监管合同存入监管账户，卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议；买方应在买卖双方办理首期购房款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准；如银行承诺的贷款少于应交房款余额的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内向第三方或监管银行补足首期款，卖方应一同办理首期款监管手续并配合买方办理按揭申请手续，并签署《收款账户确认书》等银行要求签署的相关文件；在买方贷款银行出具贷款承诺书（函）及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记日起三日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续；买方承诺符合现行政策规定的置业条件并已知悉银行相关的贷款规定，否则，因买方原因无法购买的，责任由买方自行承担；任何一方不履行合同约定的义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任；如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金。合同亦对其他相关事宜进行了约定。
合同签订后，被告于2015年4月13日向原告伍陈钢出具了收到定金7,000元的收据，于2015年4月22日向原告伍陈钢出具了收到定金43,000元的收据。
2015年4月13日，原告伍陈钢、被告韩萌与深圳市房贷通置业代理服务有限公司签订《房贷通按揭、权证代办服务合同》，由原告伍陈钢与被告韩萌共同委托深圳市房贷通置业代理服务有限公司提供协助办理按揭、权证手续服务，服务费为1,100元。
2015年4月23日，被告办理了公证授权委托，委托第三人中诚致信担保公司、刘君生、张艳、吕滔滔、项水田作为其代理人，其中第三人中诚致信担保公司、刘君生、张艳、吕滔滔、项水田的代理权限为管理涉案房产、支付与房产有关的各项费用、到相关部门办理涉案房产的房地产证并缴纳相关费用、领取房地产证、办理涉案房产的抵押登记手续并签署价格议价书等相关文件、办理申请赎楼贷款或个人房产转让中转贷款手续、签署银行借款借据、借款合同、抵押合同等、签署涉案房产的房款资金监管协议或首期款资金监管协议，涉案房产的全部或部分售房款、短期赎楼贷款或个人房产转让中转贷款、抵押贷款由第三人中诚致信担保公司或被告代为收取等。但该公证授权委托书正文部分出现笔误，将被告拥有的涉案房产错误的写成了案外人谢秋月拥有的涉案房产。
2015年5月7日，张艳作为被告代理人与原告陆间芬、伍蓬霞、中国银行股份有限公司深圳前进支行三方签署了《二手楼交易资金委托监管协议》，原告陆间芬、伍蓬霞于当日将首期款22万元转至资金监管帐户。后中国银行股份有限公司深圳宝安支行向原告陆间芬、伍蓬霞出具了《个人二手住房按揭贷款承诺书》，承诺向原告陆间芬、伍蓬霞发放金额为68万元的贷款。但该承诺书未填写落款日期。原告称大概是在2015年5月与6月之间取得。
另，被告作为甲方，原告伍蓬霞、陆间芬作为乙方与丙方即本案第三人中诚致信担保公司共同签订《二手楼赎楼担保服务合同》，约定甲方自愿出售涉案房产，并且已与乙方签订相关的房地产买卖合同，乙方为购买涉案房产，已向中国银行深圳市分行宝安支行申请按揭贷款，贷款金额为68万元；丙方为甲方担保的主债权为甲方与赎楼贷款银行订立的借款合同项下赎楼贷款本金59万元，本合同项下的担保费为4,720元，手续费为300元，由乙方负担，合同同时约定了相关各方的其他权利义务。
2015年7月2日，第三人中联地产公司向被告发出履约催促函，通知被告于2015年7月15日前将卖方公证书原件交付担保公司用于办理赎楼、过户，继续履行合同。但邮政人员电话联系送达该履约催促函时，被告拒收。
2015年9月2日，三原告与广东广和律师事务所签订委托代理合同，委托广东广和律师事务所代理与被告的房产买卖合同纠纷，三原告支出律师费19,000元。
2015年10月13日，深圳市不动产登记中心向原告伍陈钢出具购房资格证明，经核查，2015年10月13日，原告伍陈钢家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。
庭审后，三原告委托代理人向本院提交了代理词，称在原告伍陈钢与被告韩萌签订的《房产买卖合同》后，由于原告伍陈钢资金不够，与妹妹即原告伍蓬霞凑钱买房，因此，协商将房屋过户到原告伍蓬霞及原告伍陈钢妻子陆间芬名下，被告均予以了认可，本案实际是将买方履行合同主体由原告伍陈钢变更为原告伍蓬霞、陆间芬，被告与原告伍蓬霞、陆间芬签订《二手楼赎楼担保服务合同》也可看出被告对主体变更予以认可，且被告在原告起诉前自始至终未就这一问题找原告方和第三人交涉，一直都是以公证错误为借口拖延时间，要求原告加价20万元就继续履行合同。
上述事实，有经庭审举证、质证的房产买卖合同、收款收据、房地产证复印件、二手房赎楼担保服务合同、个人二手住房按揭贷款承诺书、二手楼交易资金监管协议、履约催告函、委托代理合同、律师费发票、购房资格证明等证据以及当事人庭审陈述笔录相互印证，本院予以认定。
本院认为，原告伍陈钢与被告签订了《房产买卖合同》之后，又以原告伍蓬霞、陆间芬名义与被告签订了《二手楼赎楼担保服务合同》及《二手楼交易资金委托监管协议》，因此应视为原告与被告协商一致将买方主体由原告伍陈钢变更为原告伍蓬霞、陆间芬，涉案《房产买卖合同》由原告伍蓬霞、陆间芬与被告继续履行，原告伍陈钢向被告支付的定金视为原告伍蓬霞、陆间芬向被告支付。
关于涉案合同不能履行的原因。涉案合同不能履行系被告出具的公证委托书内容出现笔误，而被告拒绝配合进行修正，以致无法办理赎楼注销抵押登记手续。而根据双方签订的《房产买卖合同》，被告应在签订合同三日内作委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，因此在公证委托书出现错误时，被告亦有义务在三日内重新出具公证委托书，被告拖延不办，以致赎楼、注销抵押登记手续无法完成，双方交易无法继续进行，被告已构成根本违约，原告伍蓬霞、陆间芬可主张解除《房产买卖合同》、返还定金并要求被告支付违约金。涉案《房产买卖合同》自起诉状副本送达至被告之日即2015年10月8日解除。
关于定金，被告已向原告伍陈钢出具定金收据，确认收到原告定金50,000元，现合同已解除，被告继续占有原告定金已无合法依据，且因合同履行的买方主体已由原告伍陈钢变更为原告伍蓬霞、陆间芬，因此，被告应向原告伍蓬霞、陆间芬退还定金50,000元。
关于违约金的数额。根据涉案合同的约定，任何一方不履行合同约定的义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金。现因被告违约导致涉案合同解除，综合考虑本案案情以及原告的损失，本院认为合同约定的违约金数额不存在过高的情形，故本院判令被告应当向原告伍蓬霞、陆间芬支付违约金人民币19万元（95万元×20%），原告主张违约金60万元，实际上为申请法院调高违约金，对此本院认为，庭审中，原告与被告确认在2015年6月时即已发现委托书出现错误，而被告拒绝修改并重新办理公证，涉案合同履行已出现障碍，此时，原告有义务采取措施及时进行减损，原告未及时减损导致损失的进一步扩大，扩大部分损失，不应由被告承担，因此，对原告主张的违约金超过19万元部分，本院不予支持。
关于原告要求被告承担律师费问题，并无相关合同依据及法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告伍陈钢与被告韩萌2015年4月13日签订的《房产买卖合同》于2015年10月8日解除；
二、被告韩萌于本判决发生法律效力之日起五日内向原告伍蓬霞、陆间芬返还定金人民币50,000元；
三、被告韩萌于本判决发生法律效力之日起五日内向原告伍蓬霞、陆间芬支付违约金人民币190,000元；
四、驳回原告伍陈钢、伍蓬霞、陆间芬其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币5,245元，由原告负担人民币3,363元，由被告负担人民币1,882元。受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 苑广玲
二〇一五年十二月四日
书 记 员 周 爰
书 记 员 黄厚人
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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