湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终2917号
上诉人（原审被告）：陈小明，男，瑶族，1981年8月20日出生，住湖南省衡阳市石鼓区。
被上诉人（原审原告）：长沙潜润物业管理有限公司，住所地湖南省长沙县星沙街道开元路58号楚天家园B栋18楼。
法定代表人：龚玉文。
委托诉讼代理人：范胤卓，湖南君卓律师事务所律师。
上诉人陈小明因与被上诉人长沙潜润物业管理有限公司（以下简称潜润公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院(2015)长县民初字第04474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月4日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，双方均没有提出新的事实和理由，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。
上诉人陈小明上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：1、一审判决认定潜润公司与湖南楚天房地产开发有限公司（以下简称楚天公司）签订的物业服务合同系《物业管理条例》规定的前期物业服务合同，事实认定错误，法律适用错误。被上诉人与深圳市开元国际物业管理有限公司长沙分公司（以下简称开元物业）签订了前期物业服务合同，但被上诉人在本案中提交了与楚天公司签订的前期物业服务代管合同，并声称这就是《物业管理条例》中规定的前期物业服务合同。《物业管理条例》从未规定，开发商可以不经业主或者业委会同意，提前解除物业服务合同，再次签订代管合同。2、一审判决认定上诉人与被上诉人之间成立了物业服务合同，认定事实错误。上诉人决定购买楚天公司的房屋，有部分因素是楚天公司的对外宣传中，物业公司系开元物业，现在为上诉人提供服务的是被上诉人，显然不符合事实和法律规定。《物业管理条例》对物业公司的更换有严格的规定，开元物业的退出和被上诉人的介入均不符合《物业管理条例》的规定。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销一审判决，发回重审。
被上诉人潜润公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人潜润公司向一审法院起诉请求：请求判令陈小明向潜润公司支付2012年1月1日至2015年9月30日间的物业费5710元及违约金2628元。
一审法院认定事实：根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，该院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实。2010年12月，陈小明购买了楚天公司建设的位于长沙县××大道与××路交汇处东南角“楚天世纪城”7栋305号房，房屋建筑面积为90.22㎡，该房屋已经交付入住。陈小明未交纳2012年1月1日至2015年9月30日期间的物业费。”楚天世纪城”小区至今未成立业主委员会。二、双方当事人有争议的事实。（一）潜润公司与陈小明之间是否存在物业服务合同。潜润公司认为，该公司已与建设单位签订了物业服务合同，并提供了事实的物业服务，是当然的物业服务合同相对方，潜润公司对此提交了《楚天世纪城前期物业服务代管合同》（以下简称《前期物业代管合同》）予以证明。陈小明认为，其购房合同中原本约定由潜润公司提供物业服务，但收房时选定的是开元物业作为物业服务提供方，购房合同中物业公司的约定已被更改，其与潜润公司之间不存在物业服务合同，陈小明对此提交了《长沙县商品房买卖合同》、《入伙通知书》、开元物业的《前期物业服务协议》和《客户手册》等予以证明。该院认为，双方提交的证据均具有真实性、合法性，可以作为认定案件事实的依据，陈小明收房时，的确选定了开元物业作为物业服务提供方，但2011年7月，潜润公司与楚天公司签订了《前期物业代管合同》，并与开元物业办理了交接手续，此后“楚天世纪城”的物业服务提供方已变更为了潜润公司，潜润公司入场后，也一直为“楚天世纪城”的业主提供了物业服务，在“楚天世纪城”的业主委员会尚未成立的情况下，建设单位楚天公司与物业服务企业潜润公司签订的《前期物业代管合同》，对业主具有约束力，该院对陈小明提出非合同当事人的抗辩主张不予支持，应认定潜润公司与陈小明之间存在物业服务合同关系。（二）潜润公司是否完全履行了物业服务义务。潜润公司认为，该公司已完全履行了物业服务义务，对此提交了《示范住宅小区》牌匾、奖牌、锦旗等予以证明。陈小明认为，潜润公司提供的物业服务达不到相关标准，存在安保措施不到位、垃圾清运不及时等问题，在陈小明家中失窃及房屋质量问题上存在管理失职及沟通不到位，且未经业主同意将负一、二楼对外出租经营，侵害了业主的利益，对此提交了《受案回执》、《长沙县楚天世纪城7栋检测鉴定方案》和相关照片予以证明。该院认为，业主交纳物业费，即有权享受相应的物业服务，若物业服务企业提供的服务不符合约定或未达到合理标准，业主可以要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任，但与个体之间的服务合同不同，物业服务企业的受众广泛，表现出公共性、持续性、无形化的特点，个人感受存在差异，服务质量评判主观性强，因此不宜以单个业主的主观感受或某个服务项目的短期瑕疵来认定物业服务企业是否完全履行了服务义务，就本案而言，潜润公司的物业服务项目在《前期物业代管合同》中进行了约定，合同第四十七条写明“管理服务水平参照市优小区考评标准规定的管理服务标准执行”，而潜润公司所获得的“二0一四年度长沙市物业管理示范住宅小区”的荣誉，已间接证实了潜润公司的物业工作达到了合同所约定的标准，陈小明提出的安保措施不到位、垃圾清运不及时等问题，无法确定是属于个别偶发事件还是属于普遍现状，其家中被盗及房屋质量问题，均无证据证明与潜润公司存在直接的关联性，不能以此来否认物业服务的整体水平，而“楚天世纪城”负一、二楼的产权并非业主共有，其对外出租，也无需经得业主同意。因此，该院认为，潜润公司所提交的证据在证明力上大于陈小明所提交的证据，根据优势证据原则，该院对潜润公司的主张予以支持。（三）物业费和逾期付款违约金的认定标准。潜润公司认为，陈小明居住房屋的物业费为每月1.4元/㎡，逾期交费应按每月2%的标准加收逾期付款违约金，潜润公司对此提交了《前期物业代管合同》和价格登记证予以证明。陈小明认为，潜润公司的收费标准未经审批、公示，且潜润公司提供物业服务的质量达不到约定的标准，物业费和逾期付款违约金的标准过高。该院认为，《前期物业代管合同》关于物业费标准的约定具有约束力，每月1.4元/㎡的收费标准未违反《湖南省物业服务收费管理办法》的规定，且已取得价格主管部门的批准，陈小明应当依照约定的标准交纳物业费；陈小明逾期交费，潜润公司有权依约计收逾期付款违约金，《前期物业代管合同》约定的逾期付款违约金为每日万分之五，陈小明认为该标准约定过高，该院认为，在潜润公司未提交证据证明业主逾期交费给其造成实际损失数额的情况下，按照中国人民银行发布的相应贷款利率标准计算逾期付款违约金符合实际情况，也能补偿潜润公司产生的资金占用利息，因此该院酌情将逾期付款违约金的标准调整为年利率6%。（四）潜润公司的诉求是否超过诉讼时效。潜润公司认为，提供物业服务及欠缴物业费均是一个持续的过程，其从2012年开始即多次在陈小明家门上张贴了交费通知单并寄送了律师函以主张权利，本案诉求未超过诉讼时效，潜润公司对此提交了交费通知单张贴照片、律师函、快递单及查询单予以证明。陈小明认为，从未看到过潜润公司的交费通知单也未收到过律师函，2013年11月之前的物业费主张已过诉讼时效。该院认为，陈小明自2010年12月份收房后一直在涉案房屋内居住，自2012年1月1日起持续欠缴物业费，潜润公司采取上门张贴交费通知单的方式属于合理催缴方式，该院有理由相信陈小明知道或应当知道潜润公司对其催缴了物业费，应认定潜润公司已经对欠缴的物业费进行了及时催缴，其诉求未过诉讼时效。一审法院认为，潜润公司与陈小明之间成立了物业服务合同，陈小明应交纳物业费，若物业公司提供的物业服务与约定不符或存在瑕疵，业主可要求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，合理地维护自己的权益，而不能以此拒交物业费，拒交物业费既对其他已交纳物业费的业主不公平，也不利于物业公司正常运作及小区公共事物的管理，最终会损害全体业主的权益。因此，陈小明应向潜润公司交纳2012年1月1日至2015年9月30日间的物业费5683.86元（1.4元/㎡/月×90.22㎡×45月），还应承担相应的逾期付款违约金653.64元（1.4元/㎡/月×90.22㎡×6%÷12月×（1+45）×45÷2）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、限陈小明于本判决生效后十日内向长沙潜润物业管理有限公司支付拖欠的2012年1月1日至2015年9月30日间的物业费5683.86元及逾期付款违约金653.64元；二、驳回长沙潜润物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，即应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由陈小明负担。
二审中，上诉人陈小明向本院提交了以下证据：1、2014年与2015年的长沙市物业服务企业资质年度报送申请表，拟证明被上诉人潜润公司违规入驻楚天世纪城；2、内资企业登记基本情况表，拟证明被上诉人与开发商是关联企业。
被上诉人潜润公司发表如下质证意见：对证据1的真实性有异议，上面显示的管理层面积与实际面积相差很大，2014年与2015年的人数也相差很大；对证据2无异议。
本院经审查认为，证据1无原件核对，且不能达到上诉人的证明目的，本院不予认定；证据2，被上诉人无异议，本院予以认定。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人陈小明收房时，楚天公司虽委托开元物业进行物业服务，但其后楚天公司与被上诉人潜润公司签订了《前期物业代管合同》，开元物业又与潜润公司办理了交接手续，以及结合潜润公司长期进行物业服务的客观事实，故上诉人与被上诉人之间已经形成了物业服务合同关系，上诉人应当依法交纳物业服务费，被上诉人要求按1.4元/平方米/月的标准交纳较为适宜。上诉人提出其与被上诉人之间无物业服务合同关系的上诉意见，无事实依据，本院不予支持。因被上诉人未与上诉人签订书面前期物业服务合同，以及无证据证明变更服务企业及时通知了上诉人，故对于上诉人未及时交纳物业费，被上诉人自身应当承担相应的责任，一审判决上诉人向被上诉人支付逾期付款违约金欠妥，本院依法予以纠正。
综上所述，上诉人陈小明要求发回重审的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决上诉人向被上诉人支付逾期付款违约金不妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、变更湖南省长沙县人民法院(2015)长县民初字第04474号民事判决第一项为：限陈小明于本判决生效后十日内向长沙潜润物业管理有限公司支付拖欠的2012年1月1日至2015年9月30日间的物业费5683.86元；
二、撤销湖南省长沙县人民法院(2015)长县民初字第04474号民事判决第二项；
三、驳回长沙潜润物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，即应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费25元，二审受理费50元，共计75元，由上诉人陈小明负担50元，由被上诉人长沙潜润物业管理有限公司负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一六年十一月九日
书 记 员 何冰洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。