广西壮族自治区平南县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）平民初字第963号
原告平南县平南镇罗合社区周屋队。
法定代表人周国良，该队队长。
委托代理人吴荣强。
被告方广松，居民。
委托代理人周福明，男，1966年7月15日出生，汉族，居民。
原告平南县平南镇罗合社区周屋队与被告方广松租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月14日受理后，依法由审判员黄缓健适用简易程序，于2014年6月24日公开开庭进行了审理。书记员谢邦华担任记录。原告的法定代表人周国良、委托代理人吴荣强、被告方广松的委托代理人周福明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告平南县平南镇罗合社区周屋队诉称，2010年原告将平南镇周屋市场以公开竞标的方式出租，被告交纳10万元竞买风险保证金出具投标并以66万元年租金中标。被告中标后，与原告于2010年9月29日签订了《平南镇周屋市场租赁合同书》，被告将10万元竞买风险保证金转为合同期间履约保证金。后原被告均按合同约定履行了双方的权利义务。到了2013年10月份，被告没有按照合同约定付清租金给原告，原告曾多次电话或书面通知被告，要求被告按约定付清租金，但被告不理不睬。被告经原告多次催促，被告与原告方代表于2014年1月30日签订了《追交市场租金协议书》，被告承诺到2014年2月15日一次性交情租金，但被告至今未付。被告的行为违反了《平南镇周屋市场租赁合同书》及《追交市场租金协议书》的约定，故请求法院判令一、依法解除原、被告双方于2010年9月27日签订的《平南镇周屋市场租赁合同书》，被告交付给原告的100000元保证金归原告所有。二、判令被告支付从2013年10月7日起至2014年10月7日止的租金660000元给原告。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、身份证、证明，证实原告的法定代表人是周国良及周国良的身份；2、《平南镇周屋市场租赁合同书》，证实原告将周屋市场租赁给被告的事实及约定的双方的权利义务、违约责任等情况；3、通知，证实由于被告不按约定付清租金，原告书面催收的情况；4、《追交市场租金协议书》，证实由于被告未能付清租金，原、被告约定被告在2014年2月15日前一次性付清租金等情况。
被告方广松辩称，原告所提出的诉讼请求没有法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。一、被告没有缴纳租金是因为原告未按合同约定将市场全部交付给被告使用，市场内的报刊亭没有拆除，亦没有交付被告使用，并且由于报刊亭的阻碍，致使被告经营的酒店（该酒店亦属于市场的一部分）受到损失。二、租赁合同里面约定，在经营时间内修复、维护由被告负责，2011年有一笔60万元的政策性扶持资金用于维护市场划拨给原告，原告未将该60万元资金交付给被告用于维护市场。假如合同继续履行，并且双方协商处理好报刊亭问题和政策性扶持60万资金问题，被告可以支付租金。假如要求解除合同，违约责任应该由原告承担，原告应返还10万元保证金。从2013年10月7日之后租金不再支付并且要求原告赔偿被告因与他人合同违约造成的经济损失。本案诉讼费应该由原告承担。
被告方广松没有为其辩解提供证据证实。
经过开庭质证，被告方广松对原告提供的证据1、2、3、4的真实性均无异议，原告提供的证据符合法律的规定，本院对原告提供的证据1、2、3、4的真实性予以确认。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：罗合周屋农经社是原告平南县平南镇罗合社区周屋队的前称。2010年原告将属于其生产队集体所有的周屋市场以公开竞标的方式出租，被告中标后，原被告双方于2010年9月29日签订了《平南镇周屋市场租赁合同书》，合同约定原告将该市场出租给被告，租赁期限自2010年10月7日起至2015年10月7日止，租金为66万元一年，支付方式为按年支付，第一年租金在签订合同三日内付清，以后在每年的10月1日前付清下一年度的租金。被告将参加竞标时交纳的竞买风险保证金转为合同期间履约保证金，该款在合同期限届满前七日内经双方清点市场内的设施决定是否退还给被告。合同第十六条还约定了如果被告违反该合同约定的被告应承担的义务的，原告有权终止合同并没收履约保证金。2013年10月被告没有依约向原告支付2014年的租金，2013年12月，被告向原告支付了20万元2014年的租金，余款46万元未支付。2014年1月30日，原告与被告协商并签订了《追交诉称租金协议书》，协议内容为被告尚欠原告租金46万元，被告承诺在2014年2月15日一次性付清给原告，如过时不付，之前所付的租金20万元和合同押金由原告当违约金收取，原告并追收当年的租金66万元，即2013年10月7日至2014年10月7日的租金。
本院认为，原告平南县平南镇罗合社区周屋队与被告方广松签订的《平南镇周屋市场租赁合同书》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，是双方真实意思表示，为有效合同，双方应本着诚实信用原则全面履行合同。原告已依约将周屋市场交付给被告使用，被告亦应当依约向原告支付租金。根据双方签订的《平南镇周屋市场租赁合同书》的约定，被告应当在每年的10月1日前向原告付清下一年度的租金，但被告没有依约向原告支付2014年的租金，在原告的催促下仅于2013年12月向原告支付了20万元的租金，余款46万元至今未付，已构成违约，故原告请求解除原被告于2010年9月27日签订的《平南镇周屋市场租赁合同书》的诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。关于原告“因被告违约，根据合同的约定被告交付给原告的保证金10万元归原告所有”的诉讼请求，根据双方的约定，该10万元履约保证金的性质实为违约金。原被告双方签订的合同期限为五年，被告未按约定交付第四年的租金构成违约，应承担违约责任，但前三年的租金被告已向原告支付，原告亦未提出异议，原告要求没收全部履约保证金共10万元没有法律依据，被告应当按照其违约程度承担违约责任，合同期限共五年，被告尚有两年的合同期限未依约履行，应当承担40%的违约责任，故被告交付的履约保证金10万元中4万元作为违约金归原告所有，余款6万元冲抵租金。关于原告要求被告支付2013年10月7日至2014年10月7日的租金66万元给原告的诉讼请求，因原告解除合同的诉讼请求本院依法予以支持，故被告尚欠原告该年度的租金数额应当以实际租赁的时间计算，该年度实际租赁的时间从2013年10月7日起至合同解除之日止，即至本案判决生效之日止，被告尚欠原告的租金数额计算为：66万元×实际租赁天数÷365天。被告已于2013年12月支付了20万元的租金给原告，该20万元应当相应予以扣减。原告根据双方签订的《追交市场租金协议书》的约定，要求被告支付66万元的租金没有法律依据，本院依法不予支持。关于被告“被告不履行合同是因为原告违约在先，原告未将市场内的报刊亭交付被告使用亦未予以拆除，且该报刊亭影响了被告酒店的经营，原告未将关于市场的政策性扶持资金交付被告用于市场维护，故应当驳回原告的诉讼请求”的辩解，双方签订合同后，原告已将该市场交付被告管理使用，该报刊亭在双方签订合同前已经存在，被告在签订合同时也有充分的时间和能力知悉该情况，合同已履行了三年，被告亦未提出过异议，被告辩称的原告未将该市场政策性扶持资金交付给被告与本案无关，被告据此抗辩以拒绝支付租金，本院不予采纳。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第一款第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条第三款、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、解除原告平南县平南镇罗合社区周屋队与被告方广松于2010年9月29日签订的《平南镇周屋市场租赁合同书》；
二、被告方广松缴付的履约保证金10万元，4万元作为违约金归原告平南县平南镇罗合社区周屋队所有，余款6万元冲抵被告方广松欠原告平南县平南镇罗合社区周屋队的租金；
三、被告方广松按实际租赁天数（即从2013年10月7日起至本案判决生效之日止）支付租金（租金计算：66万元×实际租赁天数÷365天，已缴付的履约保证金6万元、租金20万元相应予以扣减）给原告平南县平南镇罗合社区周屋队。
案件受理费17580元，减半收取8790元，由原告平南县平南镇罗合社区周屋队负担4973元，被告方广松负担3817元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费17580元，汇款至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；帐号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 黄缓健
二〇一四年七月七日
书记员 吴 珍