浙江省桐庐县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0122民初2972号
原告：洪爱芳,女,1975年12月1日出生,汉族，住桐庐县。
委托诉讼代理人：胡忠斌，浙江恒哲律师事务所律师。
被告：滕雪平，男，1954年10月26日出生，汉族，住桐庐县。
委托诉讼代理人：彭红，浙江春江明珠律师事务所律师。
委托诉讼代理人：倪英华，浙江凯运律师事务所律师。
原告洪爱芳与被告滕雪平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月22日立案受理，依法由审判员叶明锋于2016年7月13日适用简易程序进行审理。因案情复杂，本院于2016年9月13日依法裁定将本案转为普通程序审理，后组成合议庭于2016年12月21日，2017年6月14日公开开庭进行了审理。第一、二次庭审中，原告委托诉讼代理人胡忠斌，被告及其委托诉讼代理人彭红到庭参加诉讼；第三次庭审中，原告及其委托诉讼代理人胡忠斌，被告及其委托诉讼代理人倪英华到庭参加诉讼。证人倪某在第一次、第三次庭审中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洪爱芳起诉称：2012年6月3日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将其所有的位于桐庐县城南街道滨江路759号房屋租赁给被告使用，租赁期限自2012年8月3日起至2017年8月3日止，第一年租金为145000元每年，次年起，每年递增6%，租金每年支付一次，先付后用。租赁期间，被告支付了2015年8月以前的租金，2015年8月3日起至2016年8月3日的租金172697元一直未付，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼,诉讼请求：1、依法判令被告支付2015年8月3日起至2016年8月3日的租金172697元；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告申请追加诉讼请求并将第1项诉讼请求变更为：依法判令被告支付2015年8月3日起至2017年8月3日的租金355755.82元。
原告洪爱芳举证如下：
1、房屋租赁协议一份，证明原告将其所有的位于桐庐县城南街道滨江路759号房屋租赁给被告使用的事实；
2、工商登记材料一份，证明倪某在办理和悦楼火锅店工商登记时提交的资料与倪某在庭审作证时陈述的内容不一致的事实；
3、电费清单一份，证明案涉租赁房屋在2016年1月份用电量和4月份用电量相当，2016年5月份仍有674千瓦时的用电量，以此证明案涉租赁房屋在2016年5月份前仍在使用的事实。
被告滕雪平答辩称：原告向法庭的陈述不是事实，被告滕雪平已将案涉租赁房屋内的装潢、动产以360000元的价格转让给倪某，倪某于2013年12月5日注册登记了个体工商户“和悦楼火锅店”。嗣后，原告一直向倪某收取租金，原告与倪某之间形成了新的租赁关系，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告滕雪平为支持其答辩意见，申请证人倪某出庭作证，并在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1、证人倪某证实：倪某原系农村宴席厨师，与被告滕雪平系在一次农村喜宴中认识。案涉桐庐县城南街道滨江路759号租赁房屋原系被告滕雪平于2012年向原告租赁后用于经营饭店，雇佣倪某掌勺并管理厨房。因生意一般，被告滕雪平于2013年5月份将饭店装潢及动产租赁合同项下的权利、义务以360000元的价格转让给倪某。倪某于2013年12月5日持原、被告之间签订的房屋租赁合同、倪某与被告签订的转租合同以及由原告亲自提供的门牌证号、房产证复印件向桐庐县工商登记管理部门注册登记了个体工商户“和悦楼火锅店”。2013年度及2014年度的租金均由倪某支付给原告，其中100000元系银行汇款，余款由原告直接到柜台上支取。2016年1月15日，原告到店里催讨租金未果，就将火锅店大门上锁，2016年4月份，原告通知供电部门对案涉租赁房屋停止供电，致使店内无法经营。
2、餐饮服务许可证一份，证明案涉桐庐县城南街道滨江路759号房屋由倪某于2013年12月5日开办“和悦楼火锅店”的事实；
3、银行个人汇款凭证一份，证明倪某于2013年8月27日向洪爱芳支付房租100000元的事实；
4、桐庐县供电公司开发区供电所出具的证明一份，证明供电部门应原告洪爱芳的要求，于2016年4月19日对案涉桐庐县城南街道滨江路759号房屋停止供电的事实；
5、照片打印件一份，证明原告于2016年1月15日将案涉租赁房屋上锁的事实；
6、浙江成城物业服务有限公司收款收据一份，证明倪某于2015年4月18日交纳2014年9月-12月的物业费的事实；
7、手机短信内容一份，证明2015年11月23日原告向倪某催讨房租的事实。
经质证，对原告洪爱芳提供的证据，被告滕雪平发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，但该份租赁合同已终止，原告已与倪某形成了新的租赁关系；被告滕雪平将经营的饭店转让给倪某后，由倪某持原告交付的房产证复印件办理工商登记，工商登记资料中的房屋租赁协议系原告直接交付给倪某的，故对证据2的真实性无异议；对证据3的真实性无异议，原告将案涉租赁房屋锁门后，火锅店内冰柜等厨房电器仍在运作，故仍有部分电费产生，但远远少于正常经营时的电费，故该证据不具有证明案涉租赁房屋仍正常使用的证明效力。
经质证，对被告滕雪平提供的证据，原告洪爱芳发表如下质证意见：对证据1的真实性有异议，倪某在庭审作证时称，“2013年12月5日办理营业执照向工商登记部门提交的资料包括原、被告之间签订的房屋租赁合同、倪某与被告签订的转租合同以及由原告亲自提供的门牌证号、房产证复印件”，但原告从工商登记机关调取的登记资料中却是一份倪某与原告洪爱芳的房屋租赁合同，而这份合同落款处的签名“洪爱芳”并非洪爱芳本人书写。从倪某当庭抄写的笔迹看，该合同手写部分的内容明显与倪某书写笔迹相同，故倪某向法庭陈述的证言与事实不符，不具有证明案件事实的效力；对证据2、3的真实性均无异议，但该二份证据仅能证明现租赁房屋的使用者是倪某经营的“和悦楼火锅店”及证明原告收到100000元房租，不具有证明原告与被告之间的租赁合同关系终止的证明效力；对证据4的真实性无异议，原告确实通知了供电部门对案涉租赁房屋停止供电，但只为了督促被告交纳房租，而非为了收回租赁房屋；对证据5的真实性有异议，原告确实因催讨房租锁过“和悦楼火锅店”大门，但不是照片中的锁具，事实上案涉租赁房屋事后仍继续经营；对证据6的真实性无异议，该证据只能证明倪某系经营“和悦楼火锅店”的业主，不具有证明倪某与原告之间存在直接租赁关系的效力；对证据7的真实性无异议，该证据只有倪某单方面要求暂时迟延支付房租的意思表示，并不能证明原告与倪某之间有存在租赁关系。
本院对原告洪爱芳提交的证据认证认为：对证据1的真实性予以认定；倪某系“和悦楼火锅店”工商登记的具体经办人，其在法庭上陈述向工商部门提交的登记资料与实际提交的登记资料不符，另倪某当庭对工商登记备案的房屋租赁合同手书部分的抄写笔迹与该房屋租赁合同书写笔迹基本相似，这与倪某在庭审中关于该份房屋租赁合同除倪某本人签名外其他手书内容均非其书写的陈述相矛盾，故本院认定证据2具有证明倪某证言不实的证明效力；对证据3的真实性予以认定。
本院对被告滕雪平提交的证据认证认为：倪某陈述的证言与本院查明的事实不符，又未能提供其他证据予以佐证，故对证据1的真实性不予认定；对证据2、3、4、5、6、7的真实性予以认定；对证据2、3、6、7是否具有证明倪某与洪爱芳之间已形成新的租赁关系的证明效力，在本院认为部分予以分析认定；对证据4是否具有证明原告行使了收回房屋的合同权利，在本院认为部分予以分析认定。
根据上述有效证据及当事人的陈述，本院认定本案的事实如下：2012年6月3日，以原告洪爱芳为甲方，被告滕雪平为乙方，双方签订房屋租赁合同一份，合同约定，甲方将其所有的位于桐庐县城南街道滨江路759号房屋租赁给乙方使用，租赁期限自2012年8月3日起至2017年8月3日止，第一年租金为145000元每年，次年起，每年递增6%，租金每年支付一次。合同另约定，乙方如违反合同任一条款的，经甲方提出后仍不按要求改正的，甲方有权在租赁期内采取有效措施立即收回房屋。房屋租赁期间，被告支付了2012年8月3日-2013年8月2日期间的租金。2013年8月3日-2015年8月2日期间的租金由倪某支付，其中100000元系倪某于2013年8月27日通过银行汇付，余款由原告到“和悦楼火锅店”柜台支取。
另查明：1、倪某于2013年12月5日在案涉桐庐县城南街道滨江路759号房屋在工商部门登记注册了个体工商户“和悦楼火锅店”并一直经营至2016日4月19日；2、2016年4月19日原告洪爱芳通知供电部门对案涉桐庐县城南街道滨江路759号租赁房屋停止供电，桐庐县供电局开发区供电所于当日对该房屋采取了断电措施。
本院认为，原告洪爱芳与被告滕雪平于2012年6月3日签订的房屋租赁协议系其双方对案涉租赁房屋作出的真实意思表示，被告滕雪平系该房屋的合法承租人。被告提交的各组证据仅能证明案涉租赁房屋自2013年12月5日起的实际使用人系倪某，而倪某关于被告滕雪平将案涉租赁房屋内的装潢、动产及租赁协议项下的权利转让给倪某及倪某与原告形成新的租赁关系的证言与本院查明的事实不符，不能作为认定案件事实的依据，另被告未能提供其他证据对倪某与原告形成新的房屋租赁关系的答辩意见予以证明，应承担举证不能的法律后果。故原告有权向承租人滕雪平主张案涉房屋租赁协议项下的权利。原告与被告签订的房屋租赁协议第十二条作出约定“乙方如违反合同任一条款的，经甲方提出后仍不按要求改正的，甲方有权在租赁期内采取有效措施立即收回房屋”，该约定的法律含义系原告在被告违约情况下，有权解除合同，收回租赁房屋。原告在2016年4月19日通知供电部门对案涉租赁房屋停止供电的行为可视为原告收回房屋的实际措施，即意味着原告将解除合同的意思表示通知了承租人，房屋租赁协议自通知之日起解除。故本院对原告要求被告支付2016年4月19日之后租金的诉讼请求不予支持。综上，本院对原告洪爱芳诉讼请求的合理部分予以支持。依照《中华人民共和国侵权合同法》第九十三条、第九十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告滕雪平支付原告洪爱芳房屋租金122327元，于本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回原告洪爱芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。
案件受理费6636元，由原告洪爱芳承担4424元，被告滕雪平承担2212元。
原告洪爱芳于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告滕雪平于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 叶明锋
人民陪审员 黄玉林
人民陪审员 许智斌
二〇一七年七月二十一日
书 记 员 毛宇斐
附法律条文：
《中华人民共和国侵权合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。