贵州省黎平县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黎民初字第358号
原告姜昌银，男。
委托代理人龙泽，男，贵州全红律师事务所律师。
被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司
法定代表人彭章龙，男，该公司总经理。
委托代理人宋元庆，男，该公司会计。
原告姜昌银诉被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司商品房预售合同纠纷一案，原告姜昌银于2014年4月16日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员葛登琴独任审判，于2014年5月21日公开开庭进行了审理。原告姜昌银的委托代理人龙泽、被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司委托代理人宋元庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年12月17日，原告与被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定：被告将港澳新区A8幢（栋）2单元XXX号商品房卖给原告；房价242243.00元，分期付款，交房条件为“经验收合格”，交房时间为2011年8月30日，逾期交房按已交付房价款的日万分之八支付违约金。合同签订后，原告已付清了首付款77243.00元，余款也由原告向银行按揭贷款一次付清。可被告直到2012年8月7日方交付房屋给原告，但却仍未为原告办理交付房屋手续。为维护原告合法权益，特向人民法院起诉，请求：1、判决被告立即将验收合格且符合交付条件的商品房交付给原告；2、判决被告按合同约定赔偿原告逾期交房违约金人民币65308.7元和11个月的房屋租金11000元，共计76308.7；3、为原告办理《土地使用权证》变更登记和《房屋所有权证》登记手续；4、本案诉讼费由被告承担。
被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司辩称：我们签订《商品房买卖合同》是合法有效的，答辩人修建的房屋于2011年12月竣工，因水电�装等诸多原因导致不能按期交房，答辩人存在违约是事实。2012年8月7日我公司将房屋钥匙交给原告，原告接收了房屋并装修入住，现原告起诉要求被告承担逾期交房违约金，原告的诉讼已超过诉讼时效，即从2011年8月31日至2013年8月31日止，交房违约的违约时间不存在法律规定的中止或中断的情形，原告自己丧失了权利，法院应依法驳回原告的诉讼请求。
原告在举证期限内向本院提交以下证据：
1、姜昌银的户籍证明，证明原告的个人基本情况。
2、商品房买卖合同（编号20100024），证明被告违反了合同相关规定，应承担逾期交房违约金的事实。
3、被告出具的收据两张，证明原告支付购买被告开发的港澳新区A8幢二单元XXX号房，并已经付清了全部购房款。
4、个人贷款支付凭证，证明原告支付了首付款后，通过在建设银行办理贷款，付清了全部房款。
6、收据二张，证明在2012年8月7日被告通知原告来领取钥匙，并收取相关费用，但是该房屋没有通过验收，并没有符合法定和约定的交房条件。
经庭审质证，被告对原告提交的上述证据没有异议，本院予以确认。
除了上述证据，原告还向本院申请证人出庭作证，证人姜某证实曾陪同原告到被告售楼部找过被告售楼经理，但具体谈什么证人不清楚；证人吴某证实其陪同原告到被告售楼部找过被告售楼经理就逾期交房违约的事情交涉过。被告对两位证人的证词有异议，认为该公司售楼经理没有权利处理违约的事情，且原告没有文字依据和录音等相关证据证实双方就逾期交房违约之事交涉过。
被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司在举证期限内向本院提交以下证据：
1、贵州省建设工程竣工验收备案表，证明被告开发的港澳新区A－8栋房屋建设合格并完工。
2、黎平�字第201300931号房权证，证明港澳新区A－8栋房屋产权属于被告。
3、领条，证明房屋已交付使用。
经庭审质证，原告对被告提交的第1份证据认为没有原件，但证据本身说明竣工验收合格比约定交房时间滞后。对第2、3份证据没有异议。以上三份证据可以作为认定本案事实的依据。
经审理查明：被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司在黎平县港澳新区修建商品房出售，并办有商品房预售许可证（证号为2010007）。2010年12月17日原、被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于港澳新区A8幢2单元XXX号商品房一套。《商品房买卖合同》第三条约定商品房建筑面积为126.30平方米；第四条约定了房屋总价款为242243.00元；第八条约定出卖人应当在2011年8月30日前将验收合格的商品房交付买受人使用，如遭遇不可抗力、国家政策、建筑设计等原因，出卖人在发�之日起30日内告知买受人的，可据实予以延期；第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之八的违约金。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋价款242243.00元。但被告未按合同约定的期限将验收合格的商品房交付给原告，直到2012年8月7日被告才通知原告接收房屋，原告接收了房屋并入住至今，但认为被告至今未能为原告办理房屋交付手续，故向人民法院起诉，请求：1、判决被告立即将验收合格且符合交付条件的商品房交付给原告；2、判决被告按合同约定赔偿违约金人民币65308.7元和11个月的房屋租金11000元，共计76308.7元；3、为原告办理《土地使用权证》变更登记和《房屋所有权证》登记�续；4、本案诉讼费由被告承担。被告认为自己已将房屋交付给了原告，原告的违约金起诉已超过诉讼时效，对于办理《土地使用权证》变更登记和《房屋所有权证》登记手续，只要原告按照合同补充协议第2条约定交纳了《房屋产权证》初始登记费和契税，立即协助原告办理相关手续。
以上事实，有原、被告当庭陈述、当事人双方签订的《商品房买卖合同》、原告出具的收款收据等证据在卷证实，并经庭审举证、质证，本院予以确认。
本院认为：原、被告于2010年12月17日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规强制性规定，属有效合同。原告提出要求被告将验收合格且符合交付条件的商品房交付给原告的这一诉讼请求，庭审中原告对被告提交的建设工程竣工验收备案表未提出异议，证明该房屋系合格的商品房，被告于2012年8月7日将房屋交给了原告，原告已实际接收该房屋并已入住，故对原告这一请求本院不予支持。关于原告要求被告赔偿违约金人民币65308.7元和11个月的房屋租金11000元，共计76308.7的诉讼请求，被告未在合同约定期限内将房屋交付给原告，违约事实存在，依合同约定被告应当赔偿原告违约金，对此，被告提出原告这一诉讼请求已超过诉讼时效，依合同约定被告应当在2011年8月30日前将商品房交付给原告，被告未按合同约定的期限交付商品房，而是在2012年8月7日将商品房交付给原告，原告对被告延期交房这一违约事实应当知道，对此，原告向本院申请证人姜某、吴某出庭作证，证明原告就延期交房的违约事宜与被告进行协商，因证人姜某、吴某与原告有利害关系，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，两位证人的证言不能作为认定本案事实的依据。因此，�照民法通则的相关规定，原告主张权利应当在知道或者应当知道其权利被侵害之日起两年内行使诉讼权利，按合同约定2011年8月30日起计算，原告的起诉之日2014年4月16日已超过两年的诉讼时效，因此，被告的辩解意见本院予以采信，本院对原告这一诉讼请求亦不予支持。关于办理《土地使用权证》变更登记和《房屋所有权证》登记手续的诉讼请求，庭审中被告表示在原告缴纳办证相关费用后，即协助原告办理《土地使用权证》变更登记和《房屋所有权证》登记，本院认为符合法律规定，应予准许。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：
一、被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司在本判决生效后一个月内协助原告办理《土地使用权证》变更登�和《房屋所有权证》登记。
二、驳回原告姜昌银的其他诉讼请求。
案件受理费1712.00元，减半收取856.00元，由原告姜昌银负担456.00元，被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司负担400.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。
审判员 葛登琴
二〇一四年六月三日
书记员 聂晓彬