上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终1498号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈传贵，男，1966年12月23日出生，汉族，�籍地河南省商城县。
委托诉讼代理人：黄东，上海筑业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ，上海筑业律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海迪亚零售有限公司，住所地上海市普陀区金达路428号1幢1层。
法定代表人：FRANCISCOJAVIERLACALLEVILLALON，董事长。
委托诉讼代理人：王浩，该公司员工。
上诉人陈传贵与被上诉人上海迪亚零售有限公司（以下简称“迪亚公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初21772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人陈传贵上诉请求：撤销一审判决主文第一、二、三、五项，改判确认讼争双方签订的《租赁合同》于2017年3月10日解�、驳回被上诉人在一审中的其余诉讼请求、支持上诉人的反诉请求。
事实和理由：上诉人从未收到过被上诉人寄送的解约通知，只在2017年2月9日收到被上诉人工作人员以短信方式发送的解约通知，而根据合同约定，解约应提前一个月通知，故实际解约日期应为2017年3月10日；一审法院未曾以邮寄方式送达开庭传票等诉讼材料，上诉人是接到法院电话后，亲自前往一审法院领取诉讼材料的，原判记载法院根据上海市XX路XX号之地址邮寄送达了诉讼材料，进而据此推定被上诉人邮寄的解约通知已有效送达，实无事实依据；双方在2017年2月14日只是确认了水表、电表等公用设施的读数，并非交接房屋，一审认定双方在该日办理了房屋交接手续，与事实不符；被上诉人在搬离前已将装修破坏，上诉人不应再返还装修费；被上诉人搬离后，上诉人曾将房屋另行出租给他�经营；另一审判决结果超出了被上诉人诉讼请求的金额，显属错误。
被上诉人迪亚公司辩称，其早在2016年12月就以邮寄方式送达了解约通知，经查确已签收，且被上诉人邮寄的地址就是上诉人提供的，故上诉人显然早已收到了书面解约通知，而被上诉人的解约也符合“提前一个月通知”的约定；双方在2017年2月14日不仅确认了公用设施的读数，还交接了钥匙，显然办妥了房屋交接手续；被上诉人并未破坏房屋结构，搬离时拆除部分设施亦属合理，故上诉人应按约返还部分装修费用；被上诉人的一审诉请以诉状金额为准；综上，一审判决正确，二审应予维持。
迪亚公司诉至一审法院，请求判令：1.双方签署的《租赁合同》于2017年2月9日解除；2.陈传贵向迪亚公司退还依照《租赁合同》约定应予退还的款项人民币172,924元（以下币种均为人民币）；3.�传贵承担案件诉讼费。
陈传贵提起反诉，请求判令：1.迪亚公司支付2015年11月11日至2015年12月10日租金35,021元。2.迪亚公司支付违约金105,063元。
一审法院认定事实：上海市闵行区XX路XX号、XX号、XX号房屋的产权人为吴某、陈某。2015年11月10日，吴某、陈某出具证明，表示同意陈传贵将上海市闵行区XX路XX号、XX号、XX号底层面积为200.78平方米的房屋（以下简称“系争房屋”）出租给迪亚公司。
2015年11月10日，陈传贵（出租方、签约甲方）与迪亚公司（承租方、签约乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方同意将系争房屋出租给乙方使用，房产使用范围以附件一房产平面图红线圈定部分为准；甲方同意乙方将承租房产用于开设超市及相关经营活动，甲方须配合乙方办理相关手续，乙方在使用期内依法经营不受甲方干预；乙方同意一次性支付�甲方该承租房产装修费20万元，若本合同第三条第1款约定的租赁期间提前解除或终止的，甲方将根据剩余租赁期限与完整租赁期限的比例向乙方退还相应比例的装修费；本合同期限约为5年，自2015年11月11日至2020年12月10日止，其中2015年11月11日至2015年12月10日为乙方装修免租期；在租期届满六个月内（含第六个月），乙方可通过书面通知向甲方提出续租要求，在同等条件下，乙方享有优先续租权；第一年年租金为41万元，租金每年分4期支付，乙方应在支付期前10天以银行转账方式将租金汇往甲方账户；乙方应在签订本合同后的五个工作日内向甲方支付定金34,167元，甲方应在乙方支付定金前三天提供该定金的收据给乙方，合同开始履行后，定金转为押金，甲方须在合同终止时在扣除应由乙方承担的水电、租金等费用后将押金无息返还乙方，乙方应在合同签订后的五个工作日内向甲方支付首期3个月租金，甲方需提前3天提供合法有效租金发票；甲方同意自2015年11月11日至2015年12月10日为装修免租期，为乙方装修期间，装修期间免租金，但于此期间发生的乙方施工实耗水电费用、租赁区域的垃圾清运费用由乙方承担；乙方应正常使用并爱护承租房产及甲方提供的各项设施，防止不正常损坏，因乙方使用不当，房产或设施出现损坏或发生故障，乙方应负责及时维修或赔偿；甲乙双方同意乙方有权在任何时间提前给予甲方一个月的书面通知后，终止履行本合同，并由乙方向甲方偿付相当于一个月租金的违约金；为更好地履行本合同，现甲方确认授权以下员工为执行本合同的紧急联络人，负责处理本合同履行过程中相关紧急突发情况的接洽与协调，如甲方联系人发生变更，则应在该变更发生前三日向乙方提供新联络人的联系方式；甲方联络人陈先生，XX路XX号等。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，陈传贵应迪亚公司的要求对系争房屋进行了装修，迪亚公司支付了装修费20万元及押金34,167元，此后在该房屋内经营，并支付了至2017年3月10日止的租金。
2016年12月16日，迪亚公司向陈传贵邮寄《关于提前解除租赁合同的知会函》，表示：贵我双方于2015年11月通过签署《房屋租赁合同》就我司承租贵司位于XX路XX、XX、XX号的房屋开设迪亚天天超市一事达成一致。然而由于运营需要，我司决定提前解除《房屋租赁合同》。我司非常遗憾作出该决定，希望与贵司就租赁合同解除及后续事宜作出进一步沟通。迪亚公司向上海市闵行区XX路XX号邮寄该函件，载明陈先生收，该函件于次日被签收。
2017年1月23日，迪亚公司向陈传贵邮寄《终止协议》，迪亚公司向上海市闵行区XX路XX号邮寄该函件�载明陈先生收，该函件于2017年2月4日被签收。
2017年2月14日，陈传贵与迪亚公司办理了系争房屋的交接手续，双方对水、电表读数予以确认，迪亚公司将系争房屋钥匙交还陈传贵。
一审另查明，迪亚公司起诉于法院后，法院依法向上海市闵行区XX路XX号送达了传票、诉状及应诉材料，陈传贵于2017年7月24日签收。
一审中，陈传贵为证明迪亚公司在搬离时损坏了系争房屋内的装修，向法院提交了视频及照片一组，迪亚公司对该组证据的真实性予以认可，但对于拍摄时间不予确认，并认为不能证明给陈传贵造成的损失。
一审法院认为：陈传贵、迪亚公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。关于合同解除权，双方于合同中约定迪亚公司可提前一个月通知而行使合同解除权。虽迪亚公司并未按照合同约定的地址邮寄函件，陈传贵亦认为并未收悉该两份函件，但该两份函件确有人签收，法院于立案后亦向该地址邮寄案件传票及应诉材料，陈传贵收悉后出庭应诉，该地址系有效送达地址，故法院确认陈传贵已收悉迪亚公司之函件。在该租赁合同履行过程中，迪亚公司按约于2016年12月16日邮寄书面通知函，要求行使解除权，并在一个月期满后再次发函确认解除事宜，并未违反双方合同约定。另收悉函件后双方并未及时办理房屋交接手续，至2017年2月14日双方才交接房屋，迪亚公司将该房屋返还陈传贵，故法院确认双方之租赁合同于2017年2月14日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。迪亚公司已支付了至2017年3月10日�租金，陈传贵已于2月14日收回房屋，自2017年2月15日起至3月10日止的租金28,290.41元应予以返还。关于迪亚公司主张的装修款，陈传贵认为迪亚公司搬离时破坏了原有装修，故不应返还装修费用。法院认为，陈传贵提交装修损坏的照片及视频，难以确定形成时间。且双方于2017年2月14日交接房屋时，已对相应的水电度数进行确认，实际已至房屋现场内，可对房屋现状进行查看，但双方签订交接书中陈传贵并未提及装修问题，陈传贵陈述的房屋装修损坏难以认定。依据双方于合同中约定根据剩余租赁期限与完整租赁期限的比例退还相应比例的装修费，现迪亚公司于2月14日交还房屋，剩余期间对应比例的装修费150,457元陈传贵应予以返还。
关于陈传贵主张的免租期租金，合同中并未约定该期间租金的处理方式，且迪亚公司依约提前告知解除合同，双方此后协商交接�房屋，陈传贵的该主张并无依据，法院难以支持。关于陈传贵主张迪亚公司支付违约金的诉讼请求，如前所述双方合同约定迪亚公司可提前一个月告知解除合同，并赔偿一个月金额的违约金。迪亚公司于2016年12月16日寄送解除函件，陈传贵一方于次日收悉。陈传贵在迪亚公司明确表示终止租赁后，应及时处理应对，避免损失之扩大。自发函至双方交接房屋已近两个月，陈传贵足以做好准备进行房屋接收并再次出租，现迪亚公司依据合同约定愿支付一个月租金数额的违约金并无不当，陈传贵的该诉讼请求法院不予支持。又迪亚公司支付的押金仍在陈传贵处，迪亚公司主张以该押金作为违约金，抵消相互债务并无不当，法院予以支持。
一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定,于二〇一七年十月二十七日作出判决，判决如下：一、确认迪亚公司与陈传贵签订的《租赁合同》于2017年2月14日解除；二、陈传贵于判决生效之日起十日内向迪亚公司返还租金28,290.41元；三、陈传贵于判决生效之日起十日内向迪亚公司返还装修费150,457元；四、迪亚公司支付的押金34,167元由陈传贵予以没收；五、驳回陈传贵的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取计1,879.24元，反诉案件受理费减半收取计1,550.84元，均由陈传贵负担。
二审中，上诉人提供其手机通话详单一份，欲证明其于2017年7月19日接到一审法院通知领取诉讼材料的电话。被上诉人对该证据的真实性无异议，但认为仅能证明上诉人接到过一�法院的电话，不能证明具体通话内容，故不足以否定一审判决记载的诉讼材料送达经过。被上诉人提供其员工周某向上诉人发送短信的截屏照片2张，欲证明被上诉人以多种方式向上诉人送达了解约通知。上诉人确认收到该些短信，但被上诉人需要以短信方式送达解约通知，恰恰说明被上诉人的邮寄送达未能成功。本院经审查后认为，上诉人提供的手机通话详单无法反映具体通话内容，被上诉人提供的短信照片无法据以确定或否定被上诉人邮寄解约通知的送达情况，故本院对双方在二审中提供的上述证据均不能采信.
经本院审理查明，除“一审法院依法向上海市闵行区XX路XX号送达了传票、诉状及应诉材料，陈传贵于2017年7月24日签收”一节外，一审法院认定的其余法律事实基本无误，本院予以确认。
另查，一审案卷第41页为原审于2017年7月24日向陈传贵送达传票、诉状副本等应诉材料的送达回证，记载的送达地址为“本院”。迪亚公司于2016年12月16日通过“顺丰速运”向陈传贵邮寄解约通知，于2017年1月22日通过“EMS邮政特快专递”再次向陈传贵邮寄解约通知，两次邮寄均书写了陈传贵的手机号码。
再查，一审法院在2017年9月5日的庭审中询问陈传贵：“是否在XX路XX号经营？”陈传贵回答：“我出租给别人经营，自己不在这里，……”二审中，本院询问陈传贵：“XX路XX号店面与你有何关系？”陈传贵回答：“店面是我的，租给别人做棋牌室，棋牌室在过年前就已经关门了。”本院又询问：“2016年12月中下旬距离过年还有一段时间，这么早就关门了吗？”陈传贵回答：“那段时间严打，就关门了。”
以上事实有一审案卷材料、庭审笔录及二审谈话笔录为证，应予认定。
本院认为，民事活动及民事诉讼均应遵循诚实信用原则。本案中，被上诉人迪亚公司在2016年12月中旬至2017年1月下旬期间，两次分别以不同的快递途径向上诉人陈传贵邮寄解约通知，虽非使用《租赁合同》中记载的上诉人方地址，但书写的上诉人手机号码无误，且两次邮寄的结果均为妥投，而根据上诉人在一、二审中的自述，上海市XX路XX号亦属上诉人管理的店面。应当认为，被上诉人以上海市XX路XX号地址邮寄的解约通知送达上诉人，已具备证据之优势盖然性。上诉人主张该处店面因“过年”、“严打”而关门等主张既无实据，又无法解释为何两次投递均获妥投，本院难以采信。一审判决书中有关一审法院以上海市XX路XX号地址邮寄送达应诉材料的记载，与查明事实不符，本院予以纠正，但一审的上述瑕疵并不影响对被上诉人按约提前通知解约之事实认定。上诉人坚称未收到被�诉人寄送的解约通知，进而主张双方《租赁合同》应于2017年3月10日解除，该主张无事实依据，本院不予采信。
关于装修款的返还问题，上诉人虽在一审中提供了相关照片及视频，然此种证据上所显示的日期、时间等信息均易于提前设置，原判认定该些证据的形成客观时间难以确定，并无不妥。即使上诉人主张的拍摄时间属实，但被上诉人在整体搬迁超市门店的过程中，难免会对房屋内的装修、添附设施等造成一定的损坏，而上述照片及视频所显示的系争房屋状况并未超出合理范围，房屋本身亦无结构性损坏，上诉人亦应予以必要的容忍。更何况，系争房屋的装修款本系被上诉人支付，而双方在《租赁合同》中并未就合同终止后房屋装修、添附物的归属问题做出明确约定。上诉人于2017年2月14日签署的交接文件显示，双方不仅确认了水表、电表读数，还移�了钥匙，此等行为应视为双方已完成系争房屋的交接，且上诉人对房屋状况予以接受。综上，上诉人提出无需返还装修款的理由不能成立。
关于上诉人反诉请求部分，一审已作充分阐述，本院予以认可，不再赘述。上诉人在二审中并未提出新的事实和新的证据，本院对其该部上诉请求不予支持。
一审认定讼争双方《租赁合同》于2017年2月14日解除，并在此基础上，结合合同约定，判令上诉人向被上诉人返还2017年2月15日至2017年3月10日止的租金以及剩余未履行租期所对应比例的装修款，应属合法有据；然一审判决主文第二、三项合计金额178,747.41元，已超出被上诉人诉讼请求的金额（172,924元），确有不当，本院予以调整。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市闵�区人民法院（2017）沪0112民初21772号民事判决主文第一、四、五项；
二、撤销上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初21772号民事判决主文第二、三项；
三、陈传贵应于本判决生效之日起十日内返还上海迪亚零售有限公司租金、装修费共计人民币172,824元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币6,082.47元，由上诉人陈传贵负担人民币6,032.47元，被上诉人上海迪亚零售有限公司负担人民币50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 王振伟
审 判 员 刘 佳
二〇一八年三月二十九日
书 记 员 金雯佳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……