广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终19658号上诉人（原审被告）：蔡志刚,住广州市白云区。委托诉讼代理人：付小承，广州金鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李镇江,住广州市白云区。委托诉讼代理人：欧阳如松，广东林德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李苏梅，与李镇江为母子关系。上诉人蔡志刚与被上诉人李镇江因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初2755号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。蔡志刚代理人付小承、李镇江代理人欧阳如松、李苏梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡志刚上诉请求：1.撤销一审判决，驳回李镇江一审的全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由李镇江承担。事实与理由：1.关于房屋交付的时间，一审判决认定2016年10月13日为李镇江的收楼时间，与客观事实相悖。虽然合同约定2016年8月31日交楼，但经双方协商变更为2017年9月1日。而且2017年9月1日当天，蔡志刚告知李镇江其已将涉案房屋钥匙放在门口脚垫下，让李镇江自己开门进去。对此事实，一审判决已认定。事实上，李镇江就是在2016年9月1日已经实际进入了本案交易的房屋内。一审认定的房屋交付时间与事实不符。李镇江在（2017）粤0111民初2764号案中甚至承认：“涉案房屋于8月31日交付，实际使用时间为10月份”。对此，蔡志刚认为不动产交付与动产交付不同，房屋交付以权利人对房屋实际占有为准，而判断占有房屋的标准之一是掌控自由进出的钥匙。既然李镇江9月1日便实际掌控并享有对房屋的占有和使用权，实现了法律意义上的交付。至于李镇江认为涉案房屋中家居物品等存在更换或损毁，则属于侵权赔偿范畴，与房屋的交付属于不同法律关系。房屋买卖合同的核心内容是房屋所有权的转移，不能以偏概全，即使双方对家具物品存在异议，但不能否认蔡志刚已于9月1日完成对房屋交付的事实。蔡志刚不存在逾期交付房屋的情形，一审判决第一项没有事实法律依据。2.李镇江对家电家具是否进行更换或装修，一审没有查明相关事实，也没有证据进行佐证。一审未对涉案房屋家私家电核实是否存在更换或毁损的情况下，且未经评估，简单认定蔡志刚承担赔偿额，此举没有法律依据。对于上述情况，依法应由李镇江承担举证责任。然而一审判决却认为蔡志刚应当为此承担举证不能的法律后果，明显违反民事诉讼法的相关规定。李镇江二审答辩称：同意一审判决，不同意蔡志刚的上诉请求。事实和理由：1.根据本案合同约定及实际收楼事实，李镇江收楼时间应当确定为2017年10月13日。蔡志刚认为李镇江在2016年9月1日拿到钥匙进入房屋就认为完成了交接，理由不能成立，李镇江不仅在9月1日就进入了房屋，在买房时李镇江也进入了房屋，进入房屋不能算交付房屋，而且钥匙是蔡志刚放在地毯下面的，拿到钥匙不属于交付房屋。第一，双方合同约定，交楼收楼时间为李镇江付清全部购房款项之日即2016年9月1日，且甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用完成。事实证明。李镇江完成付款义务的时间为2017年8月27日，但在双方约定的2017年9月1日交楼日，蔡志刚却无正当理由不与李镇江和中介到涉案房屋现场查验房屋和办理交接手续，在中介公司经理的电话责问后，蔡志刚才在短信中称房屋钥匙在门口地垫下面。中介公司经理获知钥匙所在后，开门进入房屋，发现屋内放着破损废空调和被置换了的旧家具，与协议约定的收楼标准天差地别，根本无法收楼。9月1日蔡志刚没有在场，虽然告知了李镇江钥匙放在了哪里，但因其没有在场，所以就无法进行查验房屋，更不可能签署交接确认书，该行为不符合合同约定，后来李镇江迫不得已就申请第三方公证机关进行证据保全，从而完成房屋现状的查验，公证机关是在10月12日进入涉案房屋进行拍照验收，故一审判决认定是在10月13日完成查验李镇江予以认可，一审判决认定蔡志刚违反合同约定，确认交楼时间为2016年10月13日，认定事实清楚，适用法律正确。2.蔡志刚不按照房屋买卖合同中约定的家电家具清单交付李镇江使用，恶意损毁破坏家电家具，更令人愤怒的是，蔡志刚在搬走能正常运行使用的空调并破坏空调管线后，竟然又拉来废旧空调放置在房屋内滥竽充数，同时还用残旧家具置换原有的好家具，恶意侵占了依法依理都已经属于李镇江的家电家具，甚至连马桶、洗手盆、地拖池、推拉纱门等常规用品，蔡志刚也恶意拆走。对于这一事实，李镇江已经提交蔡志刚在售卖房屋时公示的照片、以及购置新家电家具的发票作为佐证，仅家电家具的直接损失即达人民币10万元，且不说李镇江为修复损坏房屋所付出的大量时间和精力。蔡志刚应当对其违约违法行为承担责任，赔偿李镇江因其违约行为所造成的一切损失。因大床、餐椅、沙发、电视柜、大小茶几等家具被蔡志刚侵占后，李镇江并未重置，故没有提供相应的重置发票。一审法院认定的损失低于李镇江的实际损失，实际损失是98495.71元，且李镇江提交了发票等证据证明。关于侵权的问题，李镇江只是追究蔡志刚的违约责任，并要求其赔偿损失。关于评估的问题，李镇江认为无需再评估了，实际损失远远超过法院认定的酌定损失。李镇江向一审法院提出诉讼请求：1.判令蔡志刚支付迟延交楼违约金人民币164260元（违约金每天按合同成交金额的0.1%计算，从2016年9月1日起计算至2016年10月13日）；2.判令蔡志刚支付因其认为损毀和以劣质报废家具置换原有家具电器给李镇江造成的损失人民币106894.68元；3.诉讼费由蔡志刚承担。一审法院查明事实：2016年4月30日，蔡志刚（甲方，卖方）与李镇江（乙方，买方）签订《存量房买卖合同》约定：乙方向甲方购买位于白云区××山××街××房（xx云山x栋x房）；上述房屋建筑面积97.62平方米，价格为382万元；上述房屋以现状出售给乙方，其中的价格包括装修家电；上述房屋的交房时间为甲方收齐房款当天/2016年8月31日前；甲乙双方应当在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；本合同签订后，乙方未能按照本合同约定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应自逾期之日起，每日按该房地产成交价的0.1%向乙方支付违约金直至实际履行之日止，如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同约定的该房地产交付日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按照该房地产成交价的0.1%向乙方支付违约金；……。上述合同还附有家电家具清单一份，注明有沙发1套、茶几1套、餐台1套（1桌4椅）、电脑台1套（3楼固定电脑桌）、床2套、床头柜3套、电视柜1套、衣柜3套、电视柜1套、衣柜3套、全屋窗帘及灯饰4套（所有灯饰装修不带走）、鞋柜2套、空调5台（1台立式、4台挂式）、煤气炉1台、抽油烟机1台、热水器1台。后李镇江双方因车位过户问题（另案处理）发生矛盾，蔡志刚曾在短信中对李镇江进行激烈辱骂。同年9月1日，蔡志刚通知李镇江其将涉案房屋钥匙放在门口脚垫下，让李镇江自己开门进去。当日，李镇江进屋后发现合同附件家电家具清单列举的多件物品被更换为同类残旧物品及涉案房屋的部分装饰装修被损毁，遂未收楼。后李镇江认为涉案房屋的产权转移手续已办妥，不得不（按照现状）收楼，遂其于同年10月13日正式收楼使用。后李镇江另行出资对涉案房屋（包括家电、家具及设施）进行了更换、装修。一审法院认为，李镇江、蔡志刚订立的房屋买卖合同合法有效，双方应恪守履行。蔡志刚未能履行交楼义务，其行为已构成违约。蔡志刚逾期交楼的违约行为从2016年9月1日一直持续至李镇江确认收楼之日即2016年10月13日止。蔡志刚应当为其上述期间逾期交楼的违约行为承担违约责任。因此，对于李镇江的第1项诉讼请求，一审法院予以支持。其中违约金标准系双方约定，不属过高，一审法院不予调整。对于蔡志刚提出李镇江于2016年9月1日接收并入住涉案房屋的抗辩意见，因与事实不符，一审法院不予采纳。对于李镇江的第2项诉讼请求，一审法院认为，首先，根据诚实信用原则以及合同的目的，蔡志刚在涉案房屋中遗留的家电家具和装饰装修不符合当时双方的约定，构成违约，应当赔偿李镇江因此而遭受的损失，但应以实际应当交付的家电家具价值和被损毁前的装饰装修价值作为依据；其次，由于蔡志刚的违约行为，导致现在无法对原家电家具和装饰装修的价值进行精确评估，故蔡志刚应当为此承担举证不能的不利后果；最后，一审法院根据证据及生活经验，酌情确定蔡志刚向李镇江赔偿相应经济损失5万元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，作出如下判决：一、被告蔡志刚于本判决生效之日起5日内向原告李镇江支付迟延交楼违约金164260元；二、被告蔡志刚于本判决生效之日起5日内向原告李镇江赔偿未能交付原家电家具和装饰装修损毁的经济损失5万元；三、驳回原告李镇江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5697元，由原告李镇江负担1533元，由被告蔡志刚负担4164元并于本判决生效之日起5日内向本院交纳。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对蔡志刚的上诉请求与李镇江的答辩意见，分析如下：从李镇江和蔡志刚签订的《存量房买卖合同》以及双方的短信往来记录来看，李镇江和蔡志刚约定涉案房屋交付使用的时间为2016年9月1日，双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用，因此签订房地产交楼确认书是蔡志刚履行交楼义务的标志。对蔡志刚上诉认为其交付锁匙即已履行交楼义务的主张，本院不予采纳。根据本案的证据以及当事人的陈述，在2016年9月1日，蔡志刚并未到场查验房屋和签妥房地产交楼确认书，仅将钥匙放在涉案房屋的门口脚踏垫上，之后亦未再与李镇江签妥该确认书。至2016年10月13日，李镇江到公证处做了涉案房屋的证据保全确认收楼。因此本案蔡志刚未及时履行交楼义务，其行为已构成违约，一审法院认定蔡志刚应当为上述期间逾期交楼的违约行为承担违约责任并无不当，本院予以维持。从李镇江在一审期间提交的家电家具清单以及公证书内容来看，蔡志刚在涉案房屋中遗留的家电家具和装饰装修确实与双方合同约定的不符，蔡志刚二审亦予确认。由于蔡志刚的违约行为以及李镇江在提起本案诉讼前已对部分相关物品重新购置，本案已无法启动相关评估程序，因此，在无法准确认定原家电家具和装饰装修的价值的情况下，一审法院根据本案案情酌情判令蔡志刚向李镇江赔偿维未能交付原家电家具和装饰装修损毁的经济损失合计5万元于法无悖，本院予以维持。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人蔡志刚上诉请求、理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4164元，由蔡志刚负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  张燕宁审判员  谭红玉二〇一七年十一月二十七日书记员  王心怡黄妙丽