广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法张民一初字第444号
原告（反诉被告）：曾明生，男，1963年9月1日出生，汉族，住中山市。
委托代理人：温继华，广东正鸿律师事务所律师。
被告（反诉原告）：黄伟阳，男，1960年8月19日出生，汉族，住中山市。
原告曾明生（反诉被告）诉被告黄伟阳（反诉原告）土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月26日依法受理后，在诉讼过程中被告黄伟阳提起反诉，本院依法合并审理，原由审判员王珊独任审判，后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曾明生委托代理人温继华，被告黄伟阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾明生诉称：曾明生与黄伟阳于2010年11月22日签订一份《土地租赁合同书》，约定黄伟阳将其位于中山港大桥侧自编2号的土地出租给曾明生用于经营汽车销售公司的场所，每月租金为20000元，租赁期限自2010年12月1日至2015年11月30日止。黄伟阳于2010年11月30日收取了原告押金50000元后，曾明生立即投入了资金对租赁地块进行了建设，包括填土及平整场地费用170000元，铺水泥地面、搭建房屋160000元，购买及搭建活动板房60000元，场地围栏30000元，铺设水电管线30000元。曾明生投资经营后，至2013年10月，中山市第一人民法院告知曾明生：因黄伟阳未执行法院生效判决确定的义务，黄伟阳之债权人已经申请强制执行，法院需要对黄伟阳该租赁地块采取执行措施，曾明生不得再继续使用该地块。为此，曾明生只能立即结束销售汽车公司的经营业务，注销公司、腾退租赁地块，使公司因此造成巨大的经济损失。曾明生认为，因黄伟阳不履行法院生效判决，导致土地租赁合同不能继续履行，黄伟阳的行为已构成违约，黄伟阳的违约行为致使曾明生投入租赁地块的建设资金无法收回，经营业务被迫终止，曾明生损失严重，黄伟阳应当承担违约责任。曾明生据此请求法院判令：1.黄伟阳立即向曾明生返还租赁押金50000元及租金60000元；2.黄伟阳赔偿曾明生各项损失450000元；3.黄伟阳承担本案诉讼费。诉讼中，曾明生以黄伟阳出租土地未经共有权人同意且未取得共有权人追认为由增加一项诉讼请求，请求判令双方签订的租赁合同无效。
原告曾明生就其诉讼请求及主张的事实向本院提交的证据材料有：1.土地租赁合同书；2.押金条；3.租金收条3张；4.发票10张、收据1张；5.土地使用权证复印件。
被告黄伟阳答辩、反诉称：2010年11月22日，曾明生和黄伟阳签订了《土地租赁合同书》，曾明生是在对土地权属状况充分了解的基础上才签订合同的，共有权人也曾口头表示同意将土地用于出租，故不存在无效的情形。曾明生租赁土地用于经营中山市曾仓汽车销售有限公司（以下简称曾仓汽车销售公司），该公司系因亏损而倒闭注销，因此产生的各项损失与黄伟阳无关。故，曾明生的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。事实上，在合同履行过程中，是曾明生违约未按时缴纳租金，但黄伟阳基于自身是涉案土地50%份额的按份共有人，故只向曾明生主张50%的租金和相关损失费用。根据合同约定，黄伟阳将位于广东省中山市火炬开发区科技东路中山港大桥侧自编2号土地出租给曾明生供其经营货物运输业务使用，租赁面积为3980平方米，租金为每月每平方米5元，每月租金为20000元。双方还约定每月10日前应交付当月全部租金，如逾期缴纳租金的，每逾期1天，须按逾期未交付的租金的2%缴付违约金；任何一方未能履行本合同约定的条款，另一方有权提前解除合同。其后，曾明生实际租赁并使用黄伟阳出租的土地开设了中山市德力物流有限公司（以下简称德力物流公司）和曾仓汽车销售公司，经营货物运输和汽车销售业务。2013年6月，经黄伟阳委托测量，曾明生实际占用土地为4678.65平方米，超出了合同的约定，故对多占用的土地678.65平方米应向黄伟阳支付使用费，自起诉之日起追溯24个月，每月应向黄伟阳支付土地占用费3390元，合共81360元，按50%份额计算，应支付占用费40680元。此外，自2012年9月起，曾明生已停止向黄伟阳交纳租金。经多次催缴，曾明生至今尚拖欠黄伟阳自2012年9月至2014年6月共计21个月的租金，按合同约定每月20000元租金的一半计算，共欠租金210000元。曾明生欠付租金已经侵害黄伟阳的合法权益，应当承担违约责任。黄伟阳有权提前解除合同，并适当调整违约金标准为每日万分之6.5，由此计算出逾期付款的违约金为45045元，曾明生应予支付。综上，为维护自身的合法权益，黄伟阳依法提起反诉，请求判令：1.曾明生立即连带支付多占用土地部分的占用费（自2012年6月起暂计至起诉之日止）40680元；2.曾明生立即连带支付自2012年9月至实际清场之日止的租金（暂计至起诉之日2014年6月份共21个月租金）共计210000元，及逾期付款滞纳金（暂计至起诉之日止共21个月）共计人民币45045元；3.解除原、被告于2010年11月22日签订的《租赁合同》；4.本案诉讼费由曾明生承担。
被告曾明生为支持其辩解及反诉主张，在诉讼中提交的证据有：1．工商机读档案登记资料；2.德力物流公司出具的证明1张；3.照片6张；4.测量报告；5.法院结算发票1张、工业开发公司收据2张；6.授权书1份。
针对被告黄伟阳的反诉，原告曾明生答辩称：黄伟阳认为土地面积为4678平方米，但未附相关图纸，也没有提供其他证据证明曾明生多占用土地。曾明生只在租赁土地上开设了曾仓汽车销售公司，德力物流公司占用的不是涉案土地。故，曾明生未多占用黄伟阳名下的土地。至于租金和违约金，因曾明生主张合同无效，故不存在支付租金和违约金的问题。退一步来说，抛开合同效力问题，黄伟阳在履行租赁合同过程中存在严重过错，因其拒不履行法院生效判决，导致涉案土地被法院强制执行，法院执行局在2013年10月份已经发出通知勒令曾明生搬离，租赁合同根本无法继续履行，黄伟阳还主张租金计算到2014年6月是缺乏事实和法律依据的。虽然工商登记资料显示曾明生开设的公司是在2012年初才注销的，但在2011年底曾明生已经搬离了租赁土地，该土地实际处于闲置状态，即使应当计算租金，也只能计算到2012年初。综上，请求法院驳回黄伟阳的反诉请求。
诉讼期间，本院依职权调取了执行笔录3份、执行和解协议1份、（2011）中一法张民一初字第1475号民事判决书、（2013）中中法民一终字第81号民事裁定书和生效证明。
经审理查明：2002年8月2日，徐之妙、黄伟阳经核准获得位于中山市火炬开发区张家边村土名“下企列”的土地使用权［土地证号：国（2002）1517**；面积：10787.5平方米］，该土地使用权自2004年9月24日起即被法院查封至今。
2010年11月22日，黄伟阳（甲方）与曾明生（乙方）签订土地租赁合同一份，约定：乙方租用甲方土地使用面积为3980平方米，每月每平方米租金为5元，每月租金为20000元；租用时间为2010年12月1日起至2015年11月30日止；乙方在合同生效后7个工作日内向甲方交土地租赁押金40000元，该押金由甲方保管，期间不计利息，在租赁期届满或合法解除合同时，乙方未发生违约责任的，甲方应将租赁押金本金退回乙方或抵偿租金；土地租金按月结算，由乙方在每月的第10日前支付当月租金给甲方，付款方式为转账或现金；合同还约定了其他条款。曾明生于2010年11月30日向黄伟阳交付押金50000元，于2010年11月29日在涉案租赁地块设立曾仓汽车销售公司，并投入一定资金对租赁地块进行了建设。
2011年1月18日，黄伟阳、曾明生和中山火炬高技术产业开发区工业开发有限公司（以下简称“工业开发公司”）达成协议，协议由曾明生直接将土地租金支付给工业开发公司用于抵偿黄伟阳拖欠的购地款和违约金。曾明生自2011年3月起直接向工业开发公司按月交纳租金。
2011年8月29日，本院执行人员告知曾明生涉案土地已依法评估，拟公开拍卖。2012年6月15日，曾仓汽车销售公司注销，工商局的档案登记资料载明注销原因为“股东、股东会、股东大会决议解散，亏损”。
自2012年9月起，曾明生未再向黄伟阳或工业开发公司交纳租金，并于2014年3月26日以黄伟阳未经共有权人徐之妙同意擅自将土地出租为由主张合同无效，又以黄伟阳在履约过程中存在严重违约导致其损失严重为由诉至法院，主张上述实体权利。黄伟阳则以曾明生未按合同约定按时交纳租金为由主张解除合同，在诉讼中提起反诉，主张其反诉实体权利。
另查：曾明生在2013年10月30日的执行笔录中陈述对涉案土地进行了平整硬化，修建了砖混结构的办公室一层，另建有卫生间、活动板房及四周围栏，因黄伟阳不同意退还租赁押金和赔偿损失，故未搬离涉案土地，并派有2人看管上述物品。2013年11月1日的执行笔录载明：执行人员经查看现场，曾明生修筑的房屋只余墙壁，其余均已拆除，活动板房未移走，围栏铁门尚未拆除，限令曾明生于2013年11月11日前将剩余物品和添附设施搬离。2014年9月10日，本院组织双方至现场进行勘察，查实除活动板房外（占地约100平方米），其余建筑和添附设施已拆除完毕。
本院认为：行为人之间可以设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，但不得违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，黄伟阳明知登记在其和徐之妙名下的位于中山市火炬开发区张家边村土名“下企列”的土地被法院查封，仍然在查封期间将该土地之一部分出租给曾明生，违反了相关法律、行政法规的强制性规定。故，黄伟阳与曾明生于2010年11月22日签订的合同属无效合同。黄伟阳主张有将土地被查封的情况告知曾明生，曾明生予以否认，又未有其他证据显示曾明生明知涉案土地被法院查封仍愿意承租，故黄伟阳对合同被确认为无效存在过错，应当赔偿曾明生因此受到的损失。曾明生主张损失450000元，但其提供的证据不足以证明其主张的损失金额；考虑到合同无效确实导致曾明生对涉案土地的占有使用始终处于不稳定状态，必然会对曾仓汽车销售公司的正常运作产生不良影响，故本院酌情支持黄伟阳应赔偿曾明生损失20000元和退还押金50000元。
合同虽然无效，但黄伟阳作为出租人有权要求承租人曾明生按照合同约定的租金标准支付占有使用费，黄伟阳诉请的租金即是该土地的占有使用费。曾明生主张退还已交纳的占用使用费60000元，于法无据，本院予以驳回。关于曾明生实际承租土地的面积问题。黄伟阳主张曾明生实际承租土地面积为4678.65平方米并提交了测绘图纸1张，但该图纸系黄伟阳自行委托中介机构所作出的单方结论，未经曾明生认可，故不能有效证实曾明生实际承租的土地面积超出合同约定。且黄伟阳在曾明生持续交租将近两年的时间内未就该事项提出过异议，也与常理不符，故本院对黄伟阳的上述主张不予采信，认定曾明生实际承租的土地面积为合同约定的3980平方米。
关于曾明生实际占有使用涉案土地的时间截止点以及应否继续支付土地占有使用费问题。黄伟阳主张从2012年9月计算到曾明生实际清场之日止，曾明生则抗辩2011年11月就停止经营曾仓汽车销售公司，未再使用涉案土地，又已交租到2012年8月，故无须继续支付占有使用费。对此，本院认为，根据执行笔录记载，截至2013年11月1日，曾明生仍然占有并派人看管涉案土地，未将土地上的不动产拆除和动产进行搬迁，故应当向黄伟阳支付2012年9月至2013年11月1日的占有使用费278600元（3980平方米×5元／平方米×14个月）。其后，曾明生仍应向黄伟阳支付活动板房2013年11月2日至2014年9月10日的占有使用费5150元（100平方米×5元／平方米×10个月＋100平方米×5元／平方米÷30天×9天），并按每月500元标准一直支付至该板房实际移除为止。上述占有使用费，黄伟阳以其按份占有涉案土地1／2份额为由主张1／2费用，于法不悖，本院予以支持。至于逾期付款滞纳金，因合同无效，故黄伟阳无权依据合同约定主张该损失。综上，曾明生应当向黄伟阳支付占有使用费141875元［（278600元＋5150元）×0.5］，活动板房占有使用费自2014年9月11日起按每月250元标准持续计算到实际移除为止。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告曾明生与被告黄伟阳于2010年11月22日签订的《土地租赁合同书》无效；
二、被告黄伟阳于本判决生效之日起七日内向原告曾明生返还押金50000元和赔偿损失20000元；
三、反诉被告曾明生于本判决生效之日起七日内向反诉原告黄伟阳支付截至2014年9月10日的占有使用费141875元，其后活动板房的占有使用费按每月250元标准持续计算到实际移除为止；
四、驳回原告曾明生的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告黄伟阳的其他诉讼请求。
本诉案件受理费9400元，由原告曾明生负担8225元，被告黄伟阳负担1175元（该款原告已预缴，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）；反诉案件受理费2868元，由反诉原告黄伟阳负担1493元，反诉被告曾明生负担1375元（该款反诉原告黄伟阳缓缴2868元，反诉原告和反诉被告于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 周 逵
审判员 王 珊
审判员 陆招胜
二〇一四年十一月二十日
书记员 何浚欢
詹绮婷
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