山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0211民初2283号
原告王俊德，住址青岛市黄岛区。
委托代理人薛建仁，青岛黄岛恒源法律服务所法律工作者。
委托代理人万晓春，青岛黄岛恒源法律服务所法律工作者。
被告李德功，住青岛市黄岛区。
被告宋美贞，住青岛市黄岛区。
被告李松，住青岛市黄岛区。
三被告共同委托代理人夏洪政，山东首辰律师事务所律师。
三被告共同委托代理人张瀚鑫，山东首辰律师事务所实习律师。
原告王俊德与被告李德功、宋美贞、李松民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员薛慧担任审判长，由审判员林海涛担任主审，与审判员孙伟杰共同组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王俊德委托代理人薛建仁、万晓春、被告李松及三被告共同委托代理人夏洪政、张瀚鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2015年6月11日，在原告与被告李德功签订《抵押保证借款合同》，双方约定：被告李德功向原告借款440万元，借款期限自2015年6月11日至2015年7月10日止，如未按照合同约定履行还款义务，应向原告支付贷款金额每日千分之五的利息，并支付贷款本金百分之三十的违约金，借款期间利息按照月息4%计算。被告宋美贞、李松作为担保人为被告李德功向原告的借款提供连带责任担保。双方还约定，因订立和执行本合同及实现债权产生的执行费、律师代理费等费用均由借款人及担保人全部承担。被告自愿以自己的房产为该债务提供抵押担保，双方办理了抵押登记。合同签订后，原告按照约定交付了借款，但被告未按照合同期限偿还借款。经多次催要未果，原告将被告诉至法院，请求法院判令：1、被告连带偿还借款440万元；2、被告连带偿还以本金440万元计算自2015年6月11日至判决生效之日的利息和违约金（按年利率24%计算）；3、被告连带支付代理费143500元；4、被告在借款本金、利息、违约金及实现债权的所有费用等担保金额的范围内承担抵押担保责任，原告对被告提供的青岛开发区九华山路住宅、网点及8栋办公房产享有优先受偿权；5、诉讼费用由被告承担。
三被告共同辩称：1、被告并未足额收到原告所称的借款440万元，与原告另案所诉的50万元借款本金在内，被告只收到4704000元，通过银行转账的440万元并未付到被告，而是付给了原告的亲属。2、本案应当与原告所诉的另50万元借款案件合并审理，便于事实的查清及本案的公正判决，因为从原告转账到被告支付利息，均是两个案件在一超无法分割。3、本案的借款是案外人青岛东骑正建筑有限公司通过被告从原告处借款4704000元，本案的利息也是由该公司支付。
经审理查明：
1、2015年6月11日，被告李德功与原告王俊德签订《抵押、保证借款合同》，合同约定：李德功向原告借款440万元，借款期限为2015年6月11日至2015年7月10日，借款用途为工程款，借款期间按月利息4%计算；借款人不能按照本合同的约定向贷款人履行还款义务的，应当向贷款人支付贷款金额每日千分之五的利息，并应支付贷款本金百分之三十的违约金；被告李德功以其所有的位于青岛经济技术开发区九华山路网点及8栋办公室作为上述借款的抵押，抵押担保的范围：为本合同项下的贷款本金、利息、逾期利息、违约金及实现债权的所有费用（包括但不限于评估、拍卖费、贷款人律师的代理费等）；因订立合执行本合同及实现债权所可能产生的抵押物的评估费、公证费、鉴定费、执行费、贷款人的律师费、拍卖费等费用全部由借款人、抵押人、担保人全部承担，可以要求借款人、抵押人、担保人中任何一方独自承担全部。
同日，原告根据被告李德功和李松的要求，将490万元通过浦发银行转账至苗某某账户上。被告向原告出具两张《借款收据》，一张金额为440万元，一张金额为50万元，被告李德功、宋美贞在《借款收据》的担保人处签名，被告李松在《借款收据》的担保人处签名。
2、青岛经济技术开发区九华山路网点及8栋办公室为被告李德功单独所有。2015年8月13日，被告李德功将位于青岛经济技术开发区九华山路网点及8栋办公室抵押给了原告。
3、2015年6月11日之后，被告共偿还原告利息276000元，其中偿还本案440万元借款的利息为239836元，偿还50万元借款的利息为36164元。原告为本案支出代理费143500元。
上述事实有原告提供的《抵押、保证借款合同》、《借款收据》、浦发银行转账回单、涉案房屋抵押的他项权证、本院（2016）鲁0211民初973号庭审笔录、原告委托代理合同、代理费发票和支付凭证及本院庭审笔录在案为凭，经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原告与被告签署有《抵押、保证借款合同》，被告已按照原告的要求将借款转账至苗某某，被告亦向原告出具了440万元的《借款收据》，原告已完成了其出借款项的义务，被告应当依约偿还借款。2015年6月11日至2015年8月6日共57天，以440万元为本金，按年利率36%计算的利息应为247364元（440万元×36%÷365天×57天），而被告只偿还利息239836元，该利息并未超出法律所规定的年利率36%的上限的，所以该239836元全部应当作为利息处理，在被告应当支付的利息中扣除。《抵押、保证借款合同》已明确约定实现债权费用由被告承担，原告为本案支出代理费143500元，应当由被告承担。
根据《中华人民共和国物权法》第176条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中，被告李德功以其房产为本案借款提供抵押担保，被告宋美贞和李松为本案借款提供了保证担保，但原被告双方并未约定实现担保的顺序，故应当先以抵押房产实现本案债权，不足部分由被告宋美贞和李松承担连带还款责任。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告李德功于本判决生效之日起十日内偿还原告王俊德借款本金440万元及利息（利息以440万元为计算基数，按年利率24%计算，自2015年6月11日计算至本判决生效之日，减去被告已支付的利息239836元）。
二、被告李德功于本判决生效之日起十日内赔偿原告王俊德代理费143500元。
三、若被告李德功未能履行本判决第一、二项给付义务，则原告王俊德有权对被告李德功所有的位于青岛经济技术开发区九华山路8号楼网点及8栋办公室实现抵押权，并以所得价款享有优先受偿权。若抵押财产不足以清偿本判决第一、二项给付义务，被告宋美贞和李松对于不能清偿部分的债务承担连带责任。
四、驳回原告李德功的其他讼诉请求。
案件受理费43148元（原告已预交），由被告李德功、宋美贞、李松共同负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本一份，同时预交上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。逾期未缴纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
权利人申请强制执行的期限为二年。
审判长 薛 慧
审判员 孙伟杰
审判员 林海涛
二〇一六年七月七日
书记员 尹珊珊
附：本判决适用的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
三、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十九条第一款借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。