安徽省五河县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）五民一初字第01286号
原告：李兰凤，女，1976年9月11日出生，汉族，住安徽省五河县，现住五河县。
原告：仲某某，男，2009年4月24日出生，汉族，住安徽省五河县。
法定代理人：仲从严，系原告仲某某父亲。
法定代理人：李凤芹，系原告仲某某母亲。
两原告共同委托代理人：张先庭，五河县城关镇法律服务所法律工作者。
被告：闻春亮，男，1985年5月27日出生，汉族，住安徽省五河县，五河县车来车往汽车装饰中心业主。
委托代理人：邓庆华，安徽淮光律师事务所律师。
原告李兰凤、仲某某诉被告闻春亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月29日立案受理。依法由审判员陈慧琴适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李兰凤，原告仲某某的法定代理人李凤芹及两原告的共同委托代理人张先庭，被告闻春亮及其委托代理人邓庆华等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年4月17日，原告将自己所有的亿豪泊景城×区×商-×#--×西××号、××号门面上下四间出租给被告经营。合同期间为5年，第一年房租为6.5万元，以后每年在上一年的基础上上浮2400元；房租在上年度的4月份一次性付清。被告租赁该房后，对第一、二年的租赁费正常支付，但未支付物业费和电费；对第三年的租赁费、物业费和水电费等费用，过了约定的支付期和原告给被告的宽限期，被告仍未支付。为此，原告垫付了物业费和水电费，并向被告张贴和邮寄了告知书，但被告仍未履行义务。鉴于被告严重违约且无主动履行合同义务的意思表示，被告决定解除合同。为此，特提起诉讼，请求法院依法判决：1、解除原被告的门面房租赁合同；2、（被告）支付（原告）垫付的物业费3816元和占用费10000元（具体数额以被告腾空该房时间为止）；3、恢复交付时原房屋结构；4、诉讼费由被告承担。
原告针对其诉讼请求及陈述的事实和理由，提交以下证据：
1、仲某某的《房地产权证》一份，李兰凤的购房《发票》一张，证明两原告的主体适格。
2、《门面房租赁合同》一份，证明原被告签订租房合同的时间、租赁期限、证明租金和支付方式；物业费和垃圾费由被告承担，同时证明房屋的原状。
3、《照片》一组，《告知书》一份，《邮寄结账联》一份，证明房屋到期后被告未能及时支付房租费和相关的物业、水电费，原告于5月2日以张贴告知书和邮寄的方式要求被告支付房屋租赁费等各种费用。
4、《照片》一张，手机发送《短信照片》一张，证明原告在张贴告知书后被告仍占有该房屋。
5、五河县亿豪物业管理有限公司客服部出具的《证明》一份，证明被告一直未交物业管理费。
被告闻春亮辩称，1、原、被告之间签订租赁合同是事实，虽签订的期限是5年，但原、被告在合同履行到第三年时，双方已经解除了合同。解除合同行为是双方口头约定，是对原合同的有效变更，且变更的协议已经履行完毕，租赁房屋于5月1日就已经实际交付给原告，交付时里面仅存有一台废弃的空调。对此，原告是认可的，否则原告也不会接收该房钥匙。至此，双方的所有权利义务完全履行完毕，（合同的）权利义务就此终止。2、因原告要的房屋租赁费过高而使房屋租不出去，其损失应由原告自己承担。原告在庭审中陈述被告阻挠其对外租赁房屋，无任何事实根据，且其主张的占用费也无相关计算标准。3、关于物业费，原告没有实际垫付物业费，所以其主张物业费垫付问题没有事实和法律依据。4、原告主张被告恢复交付时原房屋结构，没有任何道理，因为被告租赁该房屋时是毛坯房，被告为该房支付了6万元的装修费，被告将继续诉讼，要求原告支付装修费用，且被告在装修时并没有对原告的房屋结构做大的改动，原告在装修方面是纯受益方，因此，对原告的该项请求法院应不予支持。5、本案中原告应承担举证不能的责任，因此，诉讼费应该由原告自己承担。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告就其抗辩理由及陈述的事实提供以下证据：
1、《房屋租赁合同》，证明被告持有的租赁合同与原告持有的合同有出入之处，因被告持有的租赁合同中甲方的签名不是本案原告任何一人的签名，从而证明原告方主体不适格。
2、《照片》一组，证明被告租赁房屋时对房屋进行过装修，且现房屋已经腾空交付给原告方。
3、证人黄某、陈某的证人证言，证明在4月30日之前，除了舍弃的空调外，租赁房屋时的其他东西被告都已经腾空，在被告搬东西时证人均参与搬运。
经庭审举证，（一）被告对原告所举1-5号证据发表以下质证意见：对1号证据无异议。对2号证据的真实性无异议，但该合同已经经过原被告的协议予以解除，被告已将租赁房屋腾空并返还给原告；被告在装修时并未改动房屋的结构，所有的装修都是经过原告方认可的；该合同属于无效合同，甲方的签名均不是本人所签；同时该证据达不到原告的证明目的。对3号证据被告提出异议，被告并未收到原告邮寄的快递，只看到了张贴的《告知书》；另外，该组证据达不到原告的证明目的，在原告张贴《公告》之前，原、被告双方已经终止了房屋租赁合同，且被告已将房屋腾空交付给原告，因此不存在拖欠物业费等各项费用。对4号证据中的《照片》的真实性无异议，照片上的空调是被告在搬家时舍弃的，从照片上可以反映出来租赁房屋的其他地方都是空的，仅剩一台空调，说明该房屋已经腾空；对于《短信》，被告并未收到，且该短信说明不了任何问题，达不到原告的证明目的。对于5号证据即物业部门出具的《证明》，对其三性均有异议，具体物业费应按照业主占有的房屋面积计算，且原告没有提供缴费发票和相关物业收费标准，另外，该《证明》上盖的公章是客服部的公章，不是物业公司的公章，该《证明》不具有证明效力。（二）原告对被告所举1-3号证据发表以下质证意见：对1号证据的三性均无异议。对2号证据的真实性无异议，但认为该证据达不到原告的证明目的，首先，原告对被告装修租赁房屋的事实无异议，但被告违约造成合同无法履行，因此该装修相关费用应该由被告承担，原告不应承担装修费用；其次，从《照片》上看不出拍照的具体时间，无法反映出房屋腾空的具体日期；第三，原告和被告之间不存在协商解除合同一事，被告腾空房屋时并没有讲明与原告解除合同，同时在后期被告也阻止原告将房屋对外转租。原告对3号证据中黄某的证人证言有异议，该证人当时不是以员工的身份对原、被告的争议进行调解；对陈某的证人证言无异议。
经庭审举证、质证，本院对原、被告所举证据认证如下：（一）对原告所举1号、5号证据的证明力予以认定。2号证据系书证，虽然在“甲方”一栏是两原告的亲属董子恒以两原告的名义签字，但董子恒是原告李兰凤的丈夫，受两原告及其家人的委托代理两原告与被告签订合同，两原告对董子恒签订合同的行为是认可的，且所签合同已经实际履行，故被告关于合同上“甲方”的签名不是本人所签、属于无效合同的质证意见本院不予采信，对该证据的证明力予以认定。原告提供的3号证据，被告在庭审中认可看到了张贴的《告知书》，故该证据仅仅能够证明原告在租赁的门面房大门上张贴了《告知书》。4号证据达不到原告的证明目的，对其证明力不予认定。（二）被告所举1号证据达不到被告的证明目的，对其证明力不予认定。被告所举2号证据，因庭审中原告对被告装修租赁房屋以及被告解除合同时向原告交还房屋钥匙一事予以认可，故对该证据的证明力予以认定。3号证据与2号证据能够相互印证，对其证明力予以认定。
根据以上认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：原告仲某某系不满10周岁的未成年人，与原告李兰凤是亲戚关系，是李兰凤的外甥；亿豪泊景城×区×商-×#--×西××号、××号门面房（含上下两层）分别属于李兰凤、仲某某所有。2013年4月17日，李兰凤的丈夫董子恒代表两原告（作为甲方）与被告闻春亮（作为乙方）签订了《门面房租赁合同》，将两原告名下的39号、40号门面房（毛坯房）租赁给被告使用，租赁期间为5年，从2013年5月1日起至2018年5月1日止；第一年的房租费用为65000元，以后每年递增1200元；同时双方约定在租赁期内，物业、水、电、垃圾等一切费用由乙方承担，乙方不得随意改变房屋结构，确需改动的部分，必须由甲方同意，但在租赁期内恢复原样……董子恒在合同的“甲方”一栏签上李兰凤、仲某某及仲从严（仲某某的父亲）的名字，被告闻春亮也在乙方一栏签名。合同签订后，被告对租赁的房屋装修完毕，便开始从事汽车美容、租赁等业务。第一、第二年的房租闻春亮也通过董子恒如数交给两原告。2015年5月1日，被告将租赁的房屋腾空（仅留一台柜式空调），并将房屋大门的钥匙交给了董子恒。次日，原告在门面房的卷闸门上张贴了给被告的《告知书》，主要内容为通知被告在15日内付清拖欠的物业费、水电费及今年的房租，逾期解除租赁合同。被告在路过此处时也看到了该告知书。
另查，被告在租赁原告房屋期间，没有到物业部门缴纳物业费用。
本院认为，（一）原告李兰凤、仲某某与被告闻春亮签订的《门面房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，属于有效合同，对双方当事人均具有拘束力。2015年5月1日，在合同履行两年后，被告将租赁房屋返还给原告，原告也接受了房屋，可视为双方当事人就合同解除协商一致，从被告返还租赁物之日起，租赁合同已经解除，双方的权利义务终止。因合同已经解除，故原告现起诉要求解除原被告的门面房租赁合同已无实际意义。（二）对于原告要求被告支付原告垫付的物业费3816元的诉讼请求，在庭审中，原告并没有提供证据证明其为被告垫付了3816元物业费，故原告该项诉讼请求无事实根据，本院对此不予支持。由于原、被告在《租赁合同》中明确约定物业费由被告承担，故被告应到物业部门缴纳承租期间的物业费用。（三）因原、被告在2015年5月1日已经解除租赁合同，被告已于当日将租赁房屋返还给原告，被告无继续占用租赁房屋的事实，原告向被告主张占用费10000元无事实根据，本院不予支持。（四）原告向被告提供的租赁房屋是毛坯房，被告对房屋进行装修，是实现合同目的的需要，同时也是每个房屋使用人必须做的基础工程，而且原告在被告对房屋进行装修时以及返还租赁物时均未提出异议，故原告主张被告恢复交付时原房屋结构无事实根据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告李兰凤、仲某某的诉讼请求。
案件受理费226元，采用简易程序减半收取113元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于蚌埠市中级人民法院。
审判员 陈慧琴
二〇一五年八月二十五日
书记员 陈梦华
附相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。