四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川民终112号
上诉人（原审原告）：宜宾中祥置业有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区天柏组团科贸路西侧C4-2-06地块翠柏商贸城6栋1单元6层1-11号。
法定代表人：刘福国，董事长。
委托诉讼代理人：赵峰，泰和泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨梦麟，泰和泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宜宾市外贸粮油肉类食品（集团）有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区外南街63号。
诉讼代表人：朱关成，经理。
委托诉讼代理人：罗雪松，四川法光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘晓玲，四川法光律师事务所律师。
被告：宜宾市外贸粮油肉类食品（集团）有限公司破产管理人。
负责人：李筱。
委托诉讼代理人：罗雪松，四川法光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘晓玲，四川法光律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：四川宏盛拍卖有限公司，住所地四川省成都市武侯区武侯新城管委会武兴二路17号力德时代13号楼a座7层2号。
法定代表人：罗小林，负责人。
委托诉讼代理人：周涛，女，1970年4月2日出生，汉族，住四川省成都市武侯区，系四川宏盛拍卖有限公司员工。
上诉人宜宾中祥置业有限公司（以下简称中祥公司）因与被上诉人宜宾市外贸粮油肉类食品（集团）有限公司（以下简称粮油公司）、宜宾市外贸粮油肉类食品（集团）有限公司破产管理人（以下简称粮油公司破产管理人）、四川宏盛拍卖有限公司（以下简称宏盛公司）拍卖合同纠纷一案，不服四川省宜宾市中级人民法院（2015）宜民初字第212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中祥公司的委托诉讼代理人杨梦麟、赵峰，被上诉人粮油公司及粮油公司破产管理人的共同委托诉讼代理人罗雪松、刘晓玲，被上诉人宏盛公司的委托诉讼代理人周涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中祥公司上诉请求：撤销原判第二项，依法改判：一、粮油公司、粮油公司破产管理人向中祥公司赔偿未完整移交拍卖资产而给中祥公司造成的资金占用费19070250元（1.第一笔款项1000万元，按照中国人民银行同期贷款利率上浮20%的标准自2013年4月11日起暂计算至2015年11月20日；2.第二笔款项1000万元，按照中国人民银行同期贷款利率上浮20%的标准自2013年11月18日起暂计算至2015年11月20日；3.第三笔款项3200万元，按照年利率24%的标准自2013年11月18日起暂计算至2015年11月20日）；二、粮油公司、粮油公司破产管理人、宏盛公司赔偿中祥公司土地差异面积损失9697404.75元（中祥公司实得土地面积比拍得土地面积少5889.29平方米，应得土地赔偿为土地拍卖单价乘以土地差异面积）；三、宏盛公司向中祥公司退还对支付的拍卖佣金288041.73元（以拍卖佣金总额除以拍得土地所得单价，再乘以土地差异面积）。其事实和理由：一、一审法院认定事实不清。（一）原审法院认定粮油公司、粮油公司破产管理人与中祥公司就拍卖款缴纳和资产移交多次进行往来函件协商，粮油公司、粮油破产管理人对资产移交不及时无过错，属于事实认定错误。事实上粮油公司及粮油公司破产管理人在处置破产资产过程中，委托拍卖其无权处分的财产，且未按照约定移交拍卖标的物，给中祥公司造成巨大经济损失；（二）原审法院仅通过粮油公司破产管理人单方回函即认定宏盛公司履行了告知竞买资产全部情况的义务错误。事实上，中祥公司仅凭凭借宏盛公司提供的《资产评估报告书》、《拍卖公告》等资料判断拍卖标的的实际情况。粮油公司、粮油公司破产管理人、宏盛公司在明知拍卖标的存在部分标的物系破产管理人无权处分的财产、因承租人长期强占拍卖标的且拒不交付等重大问题，却未向中祥公司进行任何说明。二、一审法院适用法律错误。（一）一审法院认为中祥公司应当根据物权法相关规定请求保护物权，故对中祥公司请求粮油公司、粮油公司破产管理人继续履行合同的诉讼请求不予支持，属于适用法律错误。本案是拍卖合同纠纷而非物权纠纷，且一审法院做出的裁定书不能产生物权变动的效果，一审法院超出中祥公司诉讼请求做出确认物权归属的判决错误。粮油公司及粮油公司破产管理人未移交资产，给中祥公司造成了资金损失，未移交资产的原因系竞买资产未达到移交条件。在一审庭审中及往来函件中，粮油公司及粮油公司破产管理人对此对该事实进行自认。粮油公司及粮油公司破产管理人未按约移交竞买资产，应对迟延履行合同义务所造成的损失承担责任。一审法院根据物权法的规定不支持中祥公司要求粮油公司及粮油公司管理人履行合同义务的诉讼请求错误。（二）宏盛公司以“现状拍卖”的格式条款免除己方如实向中祥公司陈述、释明拍卖财产的实际情况的法定责任不应得到支持。中祥公司在缺乏宏盛公司如实陈述、释明的情况下，无法自行了解拍卖财产的实际面积、债权债务关系等严重影响拍卖财产价格的情况。
粮油公司、粮油公司破产管理人辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿。一、粮油公司、粮油公司破产管理人在移交资产过程中无过错，造成中祥公司竞买所得资产未如期完整移交的原因系中祥公司迟延履行合同，未按照合同约定支付拍卖价款。《竞买协议书》第四条约定，买受人须在拍卖成交后20个工作日内（2013年5月10日）将拍卖价款汇入粮油公司破产管理人指定的账户；《竞买协议书》第五条约定，买受人付清请款后，拍卖人随时通知粮油公司破产管理人汇通买受人开始办理过户和拍卖品移交等相关手续。直至2013年11月26日，中祥公司才付清全部款项，在此之前，粮油公司及粮油公司破产管理人享有抗辩权。二、粮油公司及粮油公司破产管理人并未隐瞒冻兔厂出租，拍卖时尚未腾空的事实。《资产评估报告书》第20页明确载明：“由于委估资产大部分处于使用中（承租方经营），评估人员无法对部分存放于室内（如冻库肉）的资产进行逐一清点”，且中祥公司在竞买前进行了实地查看，清楚拍卖标的的真实情况。三、原承租人的原因致使部分资产移交缓慢。中祥公司付清款项后，粮油公司及粮油公司破产管理人向中祥公司移交了吊黄楼资产。冻兔厂生产区资产系因原承租人原因导致移交进度受到影响。但粮油公司及粮油公司破产管理人采取了积极有效的措施。2012年4月23日，粮油公司及粮油公司破产管理人书面通知原承租人终止《租赁协议》，2013年7月22日，粮油公司及粮油公司破产管理人向法院起诉，请求法院判令承租人退回相关资产。2014年6月12日，四川省高级人民法院做出终审判决，判令承租人腾空并退回资产。2014年10月13日，四川省宜宾市中级人民法院执行庭召集中祥公司、粮油公司、粮油公司破产管理人及原承租人就资产交付执行事项进行了座谈协商。最终达成一致。原承租人随时可以向中祥公司移交全部占用资产。其中冷库部分资产临时占用到2014年年底。随即中祥公司接收了除冷库以外的所有冻兔厂生产区资产。四、关于土地面积差异的问题。中祥公司明知冻兔厂土地面积包括生产区和生活区。根据国有资产拍卖相关法律法规，中祥公司只能购买经营性资产。拍卖公告发布后，中祥公司在展示公告期内有权了解拍卖标的的情况，进行实体查看，对拍卖标的的质量外观等状况作出明确的判断。拍卖前已经明确拍卖为“现状”整体拍卖，冻兔厂划分为生产区和生活区是拍卖之前形成的既定现状。拍卖前宏盛公司展示的拍卖目录中的拍卖名称为“粮油公司破产清算整体资产”，该目录备注载明的内容为：“现状整体拍卖。房屋建筑物、构筑物及土地的实际面积最终以国家产权部门确认的面积为准”。综上，粮油公司、粮油公司破产管理人委托宏盛公司拍卖的标的只是破产企业生产性清算资产，经四川省宜宾市地籍测绘中心测量，生产区面积为16892.25平方米，此即为中祥公司通过拍卖所购买的冻兔厂土地面积。拍卖完成后，生产区面积并未减少。2014年6月11日，中祥公司签字确认了关于冻兔厂测绘图的测绘面积。故中祥公司提出的差异面积赔偿的诉讼请求不成立。
宏盛公司的答辩意见与粮油公司的答辩意见一致。
中祥公司向一审法院起诉请求判令：1.粮油公司、粮油公司破产管理人向中祥公司移交竞买资产；2.粮油公司、粮油公司破产管理人赔偿因竞买资产未完整移交给中祥公司造成的经济损失，共计19070250元（暂时计算至2015年11月20日，至付清为止）；3.粮油公司、粮油公司破产管理人、宏盛公司赔偿中祥公司因土地面积差异造成的经济损失，共计9697404.75元；4.宏盛公司向中祥公司退还多支付的拍卖佣金288041.73元；5.粮油公司、粮油公司破产管理人、宏盛公司承担本案诉讼费、鉴定费等全部费用。
一审法院认定事实：2003年1月13日，粮油公司经四川省宜宾市中级人民法院裁定宣告破产。
2013年3月20日，宏盛公司发布拍卖公告称，宏盛公司将于2013年4月11日下午三时对以下标的进行公开拍卖：粮油公司破产清算整体资产（包括吊黄楼仓库、原宜宾冻兔厂）。
2013年4月10日，中祥公司经办人与宏盛公司签订《竞买协议书》，其中载明：“买受人须在拍卖成交后20个工作日内支付全部拍卖价款。买受人付清全款后，拍卖人随即通知委托人会同买受人开始办理过户和拍品移交等相关手续”。
2013年4月11日，宏盛公司拍卖了粮油公司的下列破产资产：“吊黄楼仓库（权证编号190**）、改造吊黄楼仓库（权证编号190**）、吊黄楼仓库（权证编号190**）、吊黄楼仓库（权证编号190**）、水厂水泵房（权证编号192**）、简易车库（权证编号192**）、车队油库（权证编号190**）、三废处理土建（权证编号192**）、车库招待所、新办公大楼（权证编号192**）、旧办公楼及仓库（权证编号190**）、浴室及锅炉房（权证编号19080、19082）、兔圈（权证编号192**）、宰羊车间（权证编号192**）、机修及仓库（权证编号192**）、冷库机房等（权证编号19250、10007）、兔车间及主库土建（权证编号190**）、兔急宰车间（权证编号192**）、单身宿舍（权证编号192**）、化验室、宰牛车间（权证编号192**）、食堂及厨房（权证编号192**）、厂大门值班室（权证编号192**）、机房水泵房（权证编号192**）、水厂宿舍（权证编号192**）、原三车间厕所（权证编号192**）、牛圈、发动机房、水厂水泵房、销售门市及自行车棚、变压器房、货源收购处房、围墙及大门、厂区道路、车队围墙、生活区道路、厂区供排水、厂区供电、厂外（生活区供排水）、厂外（生活区供电）、立式搅拌机、氨压机、三菱空调、搅拌架、电梯2台、变压器、仪表盘7个、配电柜、电控照明其他设备、金属探测器、大转盘、高温蒸汽电脑杀菌锅、宰杀作业线、上海真空机、兔车间提升机、更衣柜、输送机、配电屏、风机、过边称、电脑打印机、办公用电脑、日立空调、传真机、施乐复印机、三菱空调、水厂深井、水厂提升机、电机、水泵、化验室窗式空调、储水缺罐、天然气工程、水球、车队接触氧化塔2个、管道500米、水泵、电动计量加油机、控制柜、打气泵、容器罐、刮沙机、冷库80型润滑油再生机组、自动测温仪及配电设备、冷却塔2个、循环用水管、蒸发排水管、分冷却塔、布分器、氨压机及配件6台、氨泵、冷凝器、融冰槽、制冰机、原宜宾冻兔厂主厂区用地、车队处用地【权证编号：宜宾市国用（2001）字第8199号】、取水泵房处用地【权证编号：宜宾市国用（2001）字第8198号】、仓库用地【权证编号：宜宾市国用（2001）字第8192号】、仓库用地【权证编号：宜宾市国用（2001）字第8193号】、仓库用地【权证编号：宜宾市国用（2001）字第8194号】、仓库用地【权证编号：宜宾市国用（2001）字第8195号】”。同日，中祥公司交纳竞拍保证金1000万元，并通过公开竞买以5050万元的价格依法拍得粮油公司的上列破产资产。同日，中祥公司与宏盛公司签订了《拍卖成交确认书》，其中载明：“买受人在付清全部款项后即可向委托方提取成交的拍卖物”。
2013年11月18日中祥公司支付了拍卖余款4050万元及拍卖佣金150万元。
2013年12月9日，四川省宜宾市中级人民法院做出（2003）宜民破字第5-18号民事裁定，裁定宏盛公司对粮油公司的破产资产整体拍卖成交结果有效，买受人为中祥公司，成交价为5050万元；中祥公司可持该裁定到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。
此后粮油公司破产管理人向中祥公司移交了除原宜宾冻兔厂国有土地使用证总证（包含原宜宾冻兔厂生产区土地和生活区土地）即宜宾市国用（2000）字第1395号土地使用证外的拍卖成交资产涉及的所有《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，但由于双方产生争议，时至今日除了吊黄楼的土地及地上房屋建筑物、构筑物，原宜宾冻兔厂车队处用地及地上房屋建筑物、构筑物中祥公司已实际使用外，拍卖成交资产涉及的所有房屋及土地均没有过户给中祥公司，所有的机器设备及其它财产也均没有移交给中祥公司。
2014年6月24日，中祥公司向粮油公司破产管理人出具关于原宜宾冻兔厂主厂区土地面积差异有关事宜的函，中祥公司提出拍卖成交后发现在竞买资产中，主厂区仓储性质划拨用地土地使用权面积应为22881.54平方米，但经实地测量仅为16892.25平方米，较《资产评估报告书》载明的面积少了5989.29平方米。对此，请求粮油公司破产管理人予以赔偿。
2014年7月1日，粮油公司破产管理人向中祥公司出具回复函，该函载明：“登记在宜市国用【2000】字第1395号土地证上的面积22881.54平方米是原宜宾冻兔厂全部土地面积，其中包括了生活区职工宿舍及后勤剥离资产占地以及公摊占地部分，而拍卖的生产区占地面积具体是多少，以国土部门测绘后的数字确定。拍卖前四川宏盛拍卖有限公司展示的案涉拍品目录的“拍品名称”载明的是粮油公司破产清算整体资产，而生活区职工宿舍及后勤剥离部分不属于清算资产。该目录备注栏载明：现状整体拍卖。房屋建筑物、构筑物及土地的实际面积最终以国家产权部门确定面积为准。拍卖的资产是生产区部分是明确的。同时，四川宏盛拍卖有限公司拍卖规则明确规定，一旦参加竞买，即视为已认可拍卖标的的一切现状及对本公司提供的资料均无异议，并承担一切责任。故不存在土地面积差异问题及赔偿问题”。
2004年4月30日，粮油公司破产清算组作为甲方与乙方宜宾市汇宝食品有限公司（以下简称汇宝公司）签订租赁协议，约定：甲方出租粮油公司的原宜宾冻兔厂，乙方整体租用冻兔厂进行屠宰加工生产。租用范围为：冻兔厂生产区全部，甲方将该范围内的全部有形资产和无形资产整体出租给乙方全权管理和使用。租期自2004年5月1日起至产权发生变化时止。……后双方因该协议发生纠纷，被告粮油公司诉至一审法院，一审法院于某13年10月21日作出（2013）宜民初字第80号民事判决书，判决汇宝公司于判决生效之日起十日内腾空退回占用粮油公司的资产。四川省高级人民法院于2014年6月12日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。
一审法院认为，2013年12月9日，四川省宜宾市中级人民法院裁定：宏盛公司对粮油公司的破产资产整体拍卖成交结果有效，买受人为中祥公司，成交价为5050万元；中祥公司可持该裁定到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。拍卖成交后，中祥公司付清了全部成交价款和佣金，粮油公司应向中祥公司移交竞买资产。鉴于吊黄楼的土地及地上房屋建筑物、构筑物，原宜宾冻兔厂车队处用地及地上房屋建筑物、构筑物中祥公司已使用，故对中祥公司诉请粮油公司、粮油公司破产管理人向中祥公司移交竞买资产的请求，一审法院依法支持粮油公司于判决生效之日起三十日内向中祥公司移交其尚未移交的除吊黄楼的土地及地上房屋建筑物、构筑物，原宜宾冻兔厂车队处用地及地上房屋建筑物、构筑物外的所有资产。
中祥公司诉请粮油公司及粮油公司破产管理人赔偿因竞买资产未完整移交给中祥公司造成的资金占用损失。因拍卖后，双方对拍卖款的缴纳和资产移交多次函件往来协商，对于未及时办理移交，粮油公司及粮油公司破产管理人并无过错，且根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第七条关于“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”、第八条关于“依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持”的规定，中祥公司可依法请求保护其物权，故对中祥公司的该项诉请一审法院依法不予支持。
2014年7月1日，粮油公司破产管理人向中祥公司出具的回复函已对中祥公司提出的原宜宾冻兔厂主厂区土地面积差异的有关事宜进行了明确回复，对土地面积问题进行了说明。该回复符合实际情况，一审法院依法予以支持。故对中祥公司提出的宏盛公司赔偿因土地面积差异造成的经济损失及宏盛公司退还多支付的拍卖佣金的诉请，一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，一审法院判决如下：一、粮油公司于判决生效之日起三十日内向中祥公司移交其尚未移交的除吊黄楼的土地及地上房屋建筑物、构筑物，原宜宾冻兔厂车队处用地及地上房屋建筑物、构筑物外的所有拍卖资产（包括：“水厂水泵房（权证编号192**）、新办公大楼（权证编号192**）、旧办公楼及仓库（权证编号190**）、浴室及锅炉房（权证编号19080、19082）、兔圈（权证编号192**）、宰羊车间（权证编号192**）、机修及仓库（权证编号192**）、冷库机房等（权证编号19250、10007）、兔车间及主库土建（权证编号190**）、单身宿舍（权证编号192**）、化验室、宰牛车间（权证编号192**）、食堂及厨房（权证编号192**）、厂大门值班室（权证编号192**）、机房水泵房（权证编号192**）、水厂宿舍（权证编号192**）、牛圈、发动机房、水厂水泵房、销售门市及自行车棚、变压器房、货源收购处房、围墙及大门、厂区道路、车队围墙、生活区道路、厂区供排水、厂区供电、厂外（生活区供排水）、厂外（生活区供电）、立式搅拌机、氨压机、三菱空调、搅拌架、电梯2台、变压器、仪表盘7个、配电柜、电控照明其他设备、金属探测器、大转盘、高温蒸汽电脑杀菌锅、宰杀作业线、上海真空机、兔车间提升机、更衣柜、输送机、配电屏、风机、过边称、电脑打印机、办公用电脑、日立空调、传真机、施乐复印机、三菱空调、水厂深井、水厂提升机、电机、水泵、化验室窗式空调、储水缺罐、天然气工程、水球、车队接触氧化塔2个、管道500米、水泵、电动计量加油机、控制柜、打气泵、容器罐、刮沙机、冷库80型润滑油再生机组、自动测温仪及配电设备、冷却塔2个、循环用水管、蒸发排水管、分冷却塔、布分器、氨压机及配件6台、氨泵、冷凝器、融冰槽、制冰机、原宜宾冻兔厂主厂区用地、取水泵房处用地【权证编号：宜宾市国用（2001）字第8198号】”）；二、驳回中祥公司的其他诉讼请求。案件受理费187078元，由中祥公司负担87000元，由粮油公司、粮油公司破产管理人共同负担100078元。
本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
中祥公司向本院提交了四川省宜宾市合力公证处《公证书》一份，其主要内容为：四川省宜宾市合力公证处公证员于某17年3月17日接受中祥公司委托，前往宜宾冻兔厂查看，该冻兔厂大门标有汇宝公司名称，宜宾冻兔厂内汇宝公司负责人办公室内无人但有灯光照明，后宜宾冻兔厂负责人回到办公室带领公证员人参观厂内实际情况，冻库、屠宰场、仓库、车间处在实际使用状态，生活区和厂区有道路相通但无大门和围墙隔断。拟证明：1.冻兔厂目前被他人整体占用，拍卖资产至今未达到腾空交付的条件；2.冻库、屠宰场附属设施无法独立移交；3.厂区与生活区没有明显界限区隔。
粮油公司、粮油公司破产管理人、宏盛公司质证认为：其对《公证书》的真实性、合法性无异议，但该《公证书》与本案无关联性。冷库正在使用中是事实，但冷库如果停止使用就会面临报废。在一审法院的主持下其与中祥公司达成的意见是：汇宝公司可以配合中祥公司接受冻兔厂，如果中祥公司要求办理交接，汇宝公司可以配合完成交接，但中祥公司并未要求交接。粮油公司和粮油公司破产管理人并未收取冻库使用所产生的费用，冻兔厂的生活区域和厂区界限非常明显。总之冻兔厂是符合接收条件的，是因为中祥公司没有主动接收。
本院认为，上述证据来源合法，内容真实，本院将结合本案其他证据对其证明力予以综合认定。
经本院二审查明，各方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院依法予以确认。
根据一审经各方当事人质证的证据材料及各方当事人在二审庭审中的陈述，本院另认定以下事实：
一、中祥公司在二审庭审中陈述称其在拍卖时知晓案涉资产上存在租赁合同关系。
二、2013年4月10日李祥兵与宏盛公司所签订的《竞买协议书》第四条约定：“……拍卖人按《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中的佣金收取比例上限向买受人收取拍卖佣金……”;2014年4月11日，李祥兵与宏盛公司所签订的《拍卖成交确认书》载明的成交价为5050万元。
三、2013年11月8日粮油公司《资产拍卖后有关事项座谈上谈纪要》载明：“2013年11月8日，宜宾市商务局、粮油公司破产管理人与中祥公司就粮油公司破产资产整体拍卖后款项收取、财产交付以及相关问题进行了协商……初步议定原则如下：一、关于拍卖款项支付问题。中祥公司在下周五（11月15日）前，一次性将拍卖余款4200万元支付给法院指定账户。……五、关于财产移交问题。粮油公司管理人负责该整体资产现有全部租赁关系的解除，并根据产权转移办理情况将资产清理腾空后移交中祥公司。涉及到人民法院判决规定的履行期到期后如原占有人为提起上诉，又不主动退还占用资产，粮油公司管理人将根据相关法律规定及时申请人民法院予以执行，并同时办理移交……”,该纪要尾部加盖了粮油公司破产管理人和中祥公司的印章。
四、2014年6月24日，粮油公司破产管理人《关于土地分割面积确认座谈会备忘录》载明以下内容：“2014年6月11日下午，根据国土局翠屏区分局提议，宜宾市商务局召集粮油公司管理人、中祥公司、翠屏区西郊街道办事处在市商务局9楼召开了破产企业土地分割面积通报及确认会议……国土局翠屏区分局地籍中心刘主任介绍土地分割结果……分割后生活区土地面积5880.20平方米，生产区土地面积16892.25平方米，总面积比原来减少109.09平方米。如果中祥公司和西郊街道办事处对这个划分结果无意间，请在已经打出来的测绘图上面盖章确认……李祥兵（中祥公司）发言说道：我们也承认我们一直知道所拍卖资产是以围墙划分开的生产区资产，但是评估报告显示土地面积是两万多平方米，我们就认为有两万多平方米……”。同日中祥公司、粮油公司破产管理人在《宜宾冻兔厂测绘图》上加盖印章，该测绘图尾部载明：“蓝线部分（生产区部分J1-J45、面积为S2=16892.25平方米）经宜宾市中级人民法院（2013）宜中法技委第04号《委托书》由宏盛公司拍卖。经宏盛公司于2013年4月11日进行公开拍卖，买受人为中祥公司。以上结果准确无误，粮油公司破产管理人对以上结果无异议，同意将蓝线部分面积变更给宜宾中祥置业有限公司”。该测绘图上显示的生产区和生活区所占区域分别为两部分整体集中区域，没有生活区镶嵌在生产区或生产区镶嵌在生活区的情况。
五、2013年4月11日宏盛公司拍品目录（1）中载明的拍品名称为：粮油公司破产清算整体资产（包括吊黄楼仓库、原宜宾冻兔厂）；标的情况及瑕疵说明为：粮油公司破产清算整体资产。包括吊黄楼仓库、原宜宾冻兔厂等，具体明细详见评估报告《川中安资评字04A（2012）-002号》；备注为：现状整体拍卖。房屋建筑物、构筑物及土地的实际面积最终以国家产权部门确定的面积为准。竞买人签字处有李祥兵的签字捺印。
六、《川中安资评字04A（2012）-002号》评估报告第20页载明：“……资产大部分处于使用中（承租方经营）……”该评估报告所附《固定资产-
土地评估明细表》载明了“主厂区用地，面积22881.54平方米”的内容。
七、2014年11月10日，粮油公司破产管理人向中祥公司发出《关于拍卖资产移交事项的函》，其上载明：“中祥公司：贵公司购买的粮油公司资产移交问题，由粮油公司破产管理人申请市中级人民法院正在强制执行中。10月13日，市中院执行庭召集粮油公司破产管理人、汇宝公司负责人、贵公司代表就资产交付执行事项进行了座谈协商……法院同意汇宝公司提出的意见：随时可以向粮油公司破产管理人和贵公司移交全部占用资产，其中冷库部分资产临时占用（使用）到年底，最迟不超过2015年春节，占用期间费用由汇宝公司直接同中祥公司商定。粮油公司管理人同意以上解决意见。法院要求贵公司负责人将上述意见向公司负责人汇报，并尽快向粮油公司破产管理人和法院明确回复是否同意上述解决意见以及明确资产接收时间，以便尽快落实资产交接工作。截至今日，贵公司未向市中院、管理人回复资产接收及确定交接时间的意见，使座谈商定的财产接受移交事项难以落实。根据贵公司要求，为尽快向贵公司交付拍卖资产，请贵公司尽快将资产接收、办理交接手续的时间等意见明确告知市中级人民法院和粮油公司破产管理人，以便落实资产接收、移交手续，使公司能够尽早获得相关资产权益，避免造成不必要的损失”，中祥公司工作人员在其上签字，请确认于2014年11月11日收到上述文件。
八、宏盛公司《拍卖规则》第六条内容为：“按照国际惯例，本公司只对拍卖的标的的现状进行拍卖，不对拍卖标的的品质及瑕疵承担责任。竞买人在拍卖公告规定的展示咨询期间内有权了解拍卖标的的情况，实地查看，对拍卖标的的质量、外观状况等作出明确的判断……”，其上有李祥兵的签字捺印。
根据中祥公司的上诉理由、粮油公司、粮油公司破产管理人和宏盛公司的答辩理由，本案二审争议的主要焦点是：一、粮油公司及粮油公司破产管理人是否应向中祥公司赔偿因竞买资产未交付而造成的损失10970250元；二、粮油公司、粮油公司破产管理人、宏盛公司是否应当就土地面积差异向中祥公司赔偿9697404.75元；三、宏盛公司是否应当退还拍卖佣金288041.73元。
本院认为，案涉粮油公司破产资产的拍卖程序符合法律规定，中祥公司以李祥兵的名义与宏盛拍卖公司所签订的《竞买协议书》、《拍卖成交确认书》合法有效。
一、关于粮油公司及粮油公司破产管理人是否应向中祥公司赔偿因竞买资产未交付而造成的损失10970250元的问题。
本院认为，首先，根据案涉《竞买协议书》关于“买受人须在拍卖成交后20个工作日内支付全部拍卖价款。买受人付清全款后，拍卖人随即通知委托人会同买受人开始办理过户和拍品移交等相关手续”的约定以及《拍卖成交确认书》关于“买受人在付清全部款项后即可向委托方提取成交的拍卖物”的约定，中祥公司付清全部拍卖价款是案涉宜宾冻兔厂破产资产所有权转移至中祥公司名下的前提条件。本案中，中祥公司于2013年11月18日支付了拍卖余款4050万元及拍卖佣金150万元，故2013年11月18日之前，粮油公司及粮油公司破产管理人向中祥公司移交竞买资产的条件不成就，不发生资产迟延移交的情况。
其次，中祥公司与粮油公司及粮油公司破产管理人于2013年11月8日以《资产拍卖后有关事项座谈上谈纪要》的方式明确了资产转移的方案：“……粮油公司管理人负责该整体资产现有全部租赁关系的解除，并根据产权转移办理情况将资产清理腾空后移交中祥公司。涉及到人民法院判决规定的履行期到期后如原占有人未提起上诉，又不主动退还占用资产，粮油公司管理人将根据相关法律规定及时申请人民法院予以执行，并同时办理移交……”，并再次明确了中祥公司支付剩余拍卖价款4200万元的事宜,由此可见，中祥公司至少在2013年11月18日支付4050万元及拍卖佣金150万元的前十日就已经知晓案涉资产上存在租赁关系，且预见了租赁关系可能发生的纠纷，并与粮油公司及粮油公司破产管理人约定，由粮油公司破产管理人负责解除租赁合同及可能引发的诉讼纠纷，并对日后涉及到的人民法院判决强制执行等问题进行了约定，在此情况下，中祥公司不仅再次书面明确了其支付全部拍卖价款和佣金的义务，且实际支付了全部拍卖价款。换言之，中祥公司在支付全部拍卖价款及佣金时，对案涉资产所涉租赁关系纠纷及后续执行移交问题已有清醒认知，其系基于自己的商业判断而决定在未实际接收相关资产的情况下支付全额拍卖价款，案涉资产上所存在的租赁合同纠纷并未影响其对拍卖价款及支付拍卖价款时间的判断。中祥公司以粮油公司、粮油公司破产管理人向其隐瞒案涉资产上存在因租赁合同而发生的重大纠纷导致资产不能按时转移为由，主张粮油公司、粮油公司破产管理人赔偿其资金利息损失缺乏事实依据，本院不予支持。此外，案涉资产拍卖时，系粮油公司合法享有的破产资产，粮油公司及粮油公司破产管理人对案涉资产享有处分权，案涉资产上存在租赁合同关系，并不影响粮油公司及粮油公司破产管理人对案涉资产享有处分权，也不构成其委托宏盛公司对资产进行拍卖的法律障碍，中祥公司所持粮油公司及粮油公司破产管理人在处置破产资产过程中，委托拍卖其无权处分的财产，导致中祥公司经济损失的上诉理由，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
第三，虽然案涉冻兔厂资产未发生实际移交，但是2013年12月9日，四川省宜宾市中级人民法院即做出（2003）宜民破字第5-18号民事裁定，裁定宏盛公司对粮油公司的破产资产整体拍卖成交结果有效，买受人为中祥公司，成交价为5050万元；中祥公司可持该裁定到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，该裁定送达中祥公司时，中祥公司即享有案涉拍卖资产的所有权，此时向中祥公司负有返还资产义务的是占有资产的承租人汇宝公司。而案涉《竞买协议书》、《拍卖成交确认书》并未对资产移交的时间进行明确约定。即使根据中祥公司与粮油公司及粮油公司破产管理人于2013年11月8日在《资产拍卖后有关事项座谈上谈纪要》关于“……粮油公司管理人负责该整体资产现有全部租赁关系的解除，并根据产权转移办理情况将资产清理腾空后移交中祥公司。涉及到人民法院判决规定的履行期又到期后如原占有人提起上诉，又不主动退还占用资产，粮油公司管理人将根据相关法律规定及时申请人民法院予以执行，并同时办理移交……”的约定，双方也仅是明确了案涉冻兔厂的资产移交的条件是冻兔厂上的租赁关系解除，甚至是承租人汇宝公司拒不退还资产导致法院强制执行后。中祥公司与粮油公司、粮油公司破产管理人仅就资产移交的条件作出了框架性的约定，并未就资产具体移交时间进行明确约定。粮油公司及粮油公司破产管理人在此过程中负有的主要义务是：负责案涉资产上全部租赁关系的解除，并在承租人不主动退还资产时申请人民法院强制执行，并根据产权转移办理情况将资产清理腾空后移交中祥公司。本案中，四川省高级人民法院于2014年6月12日，就案涉资产上的租赁合同纠纷作出终审判决，判决承租人汇宝公司于判决生效之日起十日内腾空退回占用资产。2014年11月10日粮油公司破产管理人向中祥公司发出《关于拍卖资产移交事项的函》，告知了中祥公司涉及本案资产的租赁合同纠纷进入强制执行阶段，且承租人汇宝公司做出了其随时可以向中祥公司移交全部占用资产的意思表示的情况，并要求中祥公司尽快明确并告知资产接收、办理交接手续的时间等意见。中祥公司于2014年11月11日收到上述函件。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条关于“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的约定，中祥公司作为案涉资产的所有权人，在知晓案涉资产所涉租赁合同纠纷已经进入强制执行阶段，且汇宝公司同意随时向其返还案涉资产，各方就资产移交时间进行协商并达成一致条件已经具备时，应当及时与汇宝公司协商，明确资产接收的时间，并积极向汇宝公司主张权利。但就本案现有证据显示，中祥公司作为拍卖资产的所有权人，并未明确资产接收、办理交接手续的时间，也未向汇宝公司主张权利，要求汇宝公司及时返还资产。而在促成明确资产移交的具体时间的过程中，粮油公司及粮油公司破产管理人已经按照2013年11月8日《资产拍卖后有关事项座谈上谈纪要》的约定，通过诉讼方式解除了案涉资产上的租赁合同关系，并申请法院强制执行，并将强制执行过程中汇宝公司同意向中祥公司移交资产的情况及时告知中祥公司，提示要求中祥公司及时明确资产移交时间和相关事宜。由此可见案涉拍卖资产未能及时移交的系因中祥公司怠于行使其自身权利所致，而非因粮油公司及粮油公司破产管理人过错所致，中祥公司以粮油公司及粮油公司破产管理人在资产移交过程中存在过错，未按合同约定向中祥公司移交资产为由，请求粮油公司及粮油公司破产管理人赔偿其资金利息损失缺乏事实依据，本院不予支持。
二、关于粮油公司、粮油公司破产管理人、宏盛公司是否应当就土地面积差异向中祥公司赔偿9697404.75元的问题。
首先，根据2013年4月11日宏盛公司拍品目录（1）备注栏载明的拍品名称为：粮油公司破产清算整体资产（包括吊黄楼仓库、原宜宾冻兔厂），中祥公司作为参与竞拍国有企业破产资产的理性商事主体，应当知晓破产企业的职工住房、学校、托幼园（所）、医院等福利性设施，通常不计入破产财产破产资产。根据中祥公司于二审中所提交的《公证书》中关于“生活区和厂区有道路相通但无大门和围墙隔断”的描述，可以看出，即使无大门和围墙隔断，作为具有通常判断能力的第三人，依然可以清晰的对生活区和厂区进行区分。根据2013年4月11日宏盛公司拍品目录（1）备注栏载明的“现状整体拍卖”以及宏盛公司《拍卖规则》第六条关于：“竞买人在拍卖公告规定的展示咨询期间内有权了解拍卖标的的情况，实地查看，对拍卖标的的质量、外观状况等作出明确的判断……”的规定，中祥公司作为理性商事主体，有权对拍卖标的的现状事先进行查看和了解，且有能力通过现场查看识别生产区与生活区。即中祥公司在参与竞拍时应当知晓冻兔厂区分为生产区和生活区，且应当知晓其拍得的资产不包括冻兔厂的生活区。虽然《川中安资评字04A（2012）-002号》评估报告所附《土地评估明细表》载明了“主厂区用地为22881.54平方米”，但上述附表并未明确主厂区用地的范围为生产区，作为理性的商事主体，中祥公司在其明知其所竞拍的冻兔厂的面积不包括厂内生活区的情况下，并无合理理由根据该评估报告得出其所竞拍的冻兔厂生产区的面积等同于主厂区用地面积的结论。其次，2013年4月11日宏盛公司拍品目录（1）对前述标的物的备注为：现状整体拍卖。房屋建筑物、构筑物及土地的实际面积最终以国家产权部门确定的面积为准，竞买人签字处有李祥兵的签字捺印。按照一般理性人的通常理解，上述备注的内容意味着评估报告载明的包括土地面积在内的信息具有不确定性，最终将以国家产权部门确定的面积为准，中祥公司应当预见其实际取得的资产面积可能与评估报告不一致的后果，粮油公司、粮油公司破产管理人、宏盛公司已经尽到如实陈述、如实说明拍卖标的物实际情况的法定责任；第三，根据2014年6月24日粮油公司破产管理人《关于土地分割面积确认座谈会备忘录》中关于“国土局翠屏区分局地籍中心刘主任介绍土地分割结果……分割后生活区土地面积5880.20平方米，生产区土地面积16892.25平方米……”的内容，宜宾市国土局翠屏分局经测绘所确定的冻兔厂生产区土地面积为16892.25平方米，同日中祥公司、粮油公司破产管理人在宜宾冻兔厂测绘图上加盖印章，根据该测绘图尾部载明的“蓝线部分（生产区部分J1-J45、面积为S2=16892.25平方米）经宜宾市中级人民法院（2013）宜中法技委第04号《委托书》由宏盛公司拍卖。经宏盛公司于2013年4月11日进行公开拍卖，买受人为中祥公司。以上结果准确无误，粮油公司破产管理人对以上结果无异议，同意将蓝线部分面积变更给宜宾中祥置业有限公司”的内容，中祥公司于拍卖后也实际认可了其竞拍所得的资产实际面积为16892.25平方米。综上粮油公司、粮油公司破产管理人及宏盛公司均尽到了对拍卖品进行如实描述和说明的义务，且中祥公司对其竞拍所得的土地面积已经进行确认，中祥公司以粮油公司、粮油公司破产管理人和宏盛公司未如实陈述拍卖标的实际情况为由，要求粮油公司、粮油公司破产管理人和宏盛公司承担土地面积差异的赔偿，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
三、关于宏盛公司是否应当退还拍卖佣金288041.73元的问题。
首先，本案中，中祥公司不仅在《拍卖成交确认书》、《资产拍卖后有关事项座谈上谈纪要》书面确认了案涉资产的拍卖价格为5050万元，佣金为150万元，且实际支付了全部拍卖价款和佣金。根据案涉《竞买协议书》第四条关于“……拍卖人按《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中的佣金收取比例上限向买受人收取拍卖佣金……”的约定，宏盛公司按照拍卖成交价格，以《竞买协议书》约定的标准收取佣金并无不当；其次，本案中宏盛公司已经履行了拍卖人的说明义务，且根据宏盛公司《拍卖规则》第六条关于“按照国际惯例，本公司只对拍卖标的的现状进行拍卖，不对拍卖标的的品质及瑕疵承担责任。竞买人在拍卖公告规定的展示咨询期间内有权了解拍卖标的的情况，实地查看，对拍卖标的的质量、外观状况等作出明确的判断……”的说明以及李祥兵在《拍卖规则》签字捺印的事实，足以表明拍卖人宏盛公司已经在拍卖前向中祥公司明示其不对拍卖标的的品质及瑕疵承担责任，根据《中华人民共和国拍卖法》第六十一条第二款关于“拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任”的规定，宏盛公司无须就案涉资产向中祥公司承担瑕疵担保责任。中祥公司以宏盛公司为如实陈述案涉资产实际情况为由，请求宏盛公司退还拍卖款的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
综上所述，中祥公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费187078元，由宜宾中祥置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 玥
审判员 周述蓉
审判员 何 杉
二〇一七年五月××日
书记员 王雅婷