安徽省阜阳市颍泉区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）皖1204执异12号
案外人：郑红梅，女，1974年3月12日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区，
委托诉讼代理人：李俊峰，北京双北律师事务所律师。
申请执行人：邹学林，男，1968年3月4日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区，
委托诉讼代理人：刘理，安徽坤慧律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韦浩，安徽坤慧律师事务所律师。
被执行人：王明团，男，1978年8月10日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区，
本院在执行申请执行人邹学林与被执行人王明团借款合同纠纷一案中，案外人郑红梅于2017年7月10日向本院提出书面异议，本院于2017年7月12日受理后，依法组成合议庭于2017年7月26日组织听证对异议人的异议理由进行了审查，本案现已审查终结。
案外人郑红梅称：2014年案外人与王明团签订房屋租赁合同。合同约定王明团把位于颍州区颍西办事处中南大道7号千百意.依水苑2号酒店201室的房产租赁给案外人，期限为20年，每年租金25万元，共计500万元租金。合同签订当日案外人向王明团支付2万元水电押金，2014年4月16日案外人转账支付500万元租金。王明团将房屋交由案外人占有。按照合同法的规定房屋所有权转移不影响租赁合同的效力，案外人有权主张租赁合同的权利。该房屋的查封是在案外人租赁该房屋之后，法院强制执行不应损害案外人的合法权益，请求依法停止执行移交异议的房屋，依法裁定由案外人继续承租异议房屋。
在本案听证过程中，案外人又变更异议请求为除对执行标的提出上述异议外，对执行行为也同时提出异议。理由如下：法院在拍卖前就知道案外人是涉案房屋的合法租赁人，法院技术室在执行标的拍卖前用手机通知郑红梅有权优先购买的信息，说明法院已经知道并认可郑红梅就是房屋租赁人，法院强制执行行为未通知案外人并征求案外人的同意就将房屋强制执行给申请执行人且未张贴公告就在郑红梅未在场的情况下，强行将案外人租赁的房屋砸开，将房屋换锁交付申请执行人，违反了民事诉讼法第二百五十条的规定。请求人民法院依法支持案外人的异议请求。
申请执行人邹学林称：一、案外人提出执行异议的时间已经超过法定期限，且不存在提起执行异议的事实基础的条件，应依法裁定驳回。按照相关法律规定，利害关系人、案外人对执行标的和执行行为提出执行异议均应在执行终结之前提出，而本案于2017年6月12日经法院裁定转移了所有权，且于2017年6月29日将房屋现场交付申请执行人占有，而案外人提出异议的时间是2017年7月10日，此时案件已经执行终结。二、案外人郑红梅与王明团之间不存在真实的租赁关系。双方所签订的租赁合同有悖常理及日常生活经验。涉案房屋价值仅500万元，而案外人租赁费也高达500万元，且是一次性付清，有悖常理及客观事实。郑红梅与王明团有恶意串通嫌疑。2015年6月3日涉案房屋被王明团抵押给中国建设银行阜阳分行贷款，在合同第七条写明抵押财产即本案涉及房屋不存在租赁等瑕疵或负担，且王明团在此期间因借他人钱款未能如期偿还与多人签订过“租赁合同”冲抵借款。郑红梅仅是王明团办理对外租赁事务的委托人，而非承租人。在本案执行过程中，该房产一直处于空置状态，法院执行并移交申请执行人涉案房屋时，房屋无人占有。三、王明团与郑红梅签订的该租赁合同即便是真实的，也是双方签订的带有担保性质的合同，不存在真实的租赁关系。郑红梅与王明团长期经济往来，且互有借贷关系。王明团与郑红梅签订的该“租赁合同”形成的事实是：王明团借郑红梅500万元，郑红梅担心王明团不能如期还款，才与王明团签订的“租赁合同”。上述事实有王明团与申请执行人的通话录音为证。该租赁合同名为租赁实为担保，不适用“买卖不破租赁”的法律规定。综上，请求法院依法驳回案外人的异议申请。
本院查明，原告邹学林诉被告王明团、阜阳市阜康医疗设备有限公司借款合同纠纷一案,本院于2016年2月28日作出（2016）皖1204民初316号民事判决书，判决被告王明团于判决发生法律效力之日起十日内偿还原告邹学林借款480万元及截至2016年1月20日利息43.2万元，其后利息自2016年1月21日起至本金清偿时止，按年利率24%计算；被告阜阳市阜康医疗设备有限公司承担连带清偿责任。判决生效后，邹学林向本院申请执行，本院于2017年6月12日作出（2016）皖1204执728号之三执行裁定书，裁定：一、将被执行人王明团所有的位于颍泉区依泉庭院4号商住楼1604房屋（证号：2013002301）及颍州区颍西办事处中南大道7号千百意依水苑2号酒店201室房屋（证号：2013026362）的房产作价778.52万元，交付申请执行人邹学林抵偿债务，并由申请执行人邹学林代为偿还在该两处房产所设立抵押权登记所欠债务。该两处房屋所有权自本裁定送达申请执行人邹学林时起转移。二、申请执行人邹学林可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。当日，本院将裁定书送达申请执行人邹学林。2017年6月29日，本院对被执行房屋采取强制执行措施，将中南大道千百意.依水苑2号酒店201室房屋交由申请执行人邹学林占有。案外人郑红梅于2017年7月10日向本院提出书面异议，认为其与王明团签订租赁合同，其拥有执行标的的租赁权，法院的执行行为侵犯其合法权益，对执行标的与执行行为均提出执行异议。
另查明，本院在强制执行过程中，涉案房屋处于无人居住、使用状态。
本院认为：案外人郑红梅既以其对执行标的拥有租赁权的实体权利对执行标的提出排除执行异议，又作为利害关系人提出执行行为异议，按照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款的规定，应依照民事诉讼法第二百二十七条的规定进行审查。
依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定，依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出。而该执行标的所有权于2017年6月12日被本院作出的（2016）皖1204执728号之三执行裁定书裁定自送达申请执行人邹学林时起转移，涉案房屋也于2017年6月29日经本院执行移交申请执行人邹学林占有，案外人异议所指向的执行标的已经执行终结。因案外人2017年7月10日提出执行异议时，已超提出异议的期间，故其异议请求不能成立。案外人可以直接通过诉讼程序解决其实体权利争议。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条，最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条、第八条第一款、第十二条的规定，裁定如下：
驳回案外人的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 于付春
审 判 员 吴雪梅
人民陪审员 白 云
二〇一七年七月二十七日
书 记 员 陈雨卉
附：相关法律法规
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的裁定中止对该标的物的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定部分，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提出诉讼。
《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第六条当事人利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。
案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。
第八条第一款案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。
第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当听证。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。