广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）中一法三民一初字第552号原告：廖俊宁，男，1961年6月9日出生，香港居民，住香港，原告：萧耀珍，女，1951年12月16日出生，香港居民，住广东省中山市，上述两原告共同委托代理人：潘军颜、卫如燕，系广东华安联合律师事务所律师。被告：中山市东方幕墙工程有限公司，住所地广东省中山市三乡镇文昌路，组织机构代码61808442-9。法定代表人：陆建新，董事长。委托代理人：黄浩、许亮，系广东广大律师事务所律师。第三人：李永诚，男，1969年2月3日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，原告廖俊宁、萧耀珍诉被告中山市东方幕墙工程有限公司（以下简称东方公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2014年6月11日受理后，根据被告东方公司申请，依法追加李永诚为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告廖俊宁、萧耀珍委托代理人潘军颜、卫如燕，被告东方公司委托代理人黄浩、许亮到庭参加诉讼。第三人李永诚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖俊宁、萧耀珍诉称：2010年4月10日，原告作为受让方、被告作为转让方共同签订《土地使用权转让协议》，约定被告向原告转让位于中山市××乡镇××布村“东安队”土地，土地证号为中府国用（2008）第3106**号，用途为商业住宅，土地面积为25.87亩。协议对双方权利义务作了明确约定：原告按约定向被告支付各期土地转让款项并配合办理转让手续；被告承诺该土地权属清晰完整，负责办理和提供土地过户应由其履行的全部手续及资料，并向原告交付原告名下的土地使用权证；如因被告原因导致该土地无法办理过户，被告应向原告支付违约金并退还已支付的全部定金和转让款。合同签订后，原告分多次向陆瑞娟账户转账共人民币930万元，用以支付土地转让款及股权转让款。2010年5月24日，被告向原告出具《收款收据》，确认收到原告土地转让款600万元。在合同签订前后及履行过程中，为确认被告土地权属完整清晰且具备土地使用权转让条件，原告多次要求被告提供该转让土地的土地使用权出让合同、土地权属证书和证明开发投入情况的全部资料，但被告未能依约主动提交相关土地材料给原告。被告作为土地出让方，依法负有如实告知原告该土地现状及是否符合法定转让条件等真实情况的合同义务。因被告违约在先，原告无奈之下只能停止向被告支付转让款项。《中华人民共和国房地产管理法》第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。该法第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批；有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。根据上述土地管理法律规定，无论被告采取何种方式取得土地使用权，其签订土地使用权转让协议转让土地之前，依法应符合法律规定的必备条件方能对外转让。确保土地符合转让条件是被告不可推卸的合同责任及义务。如果被告转让的土地使用权既不符合《房地产管理法》第三十九条、第四十条规定的合法转让条件，同时又违反了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中规定的土地使用权转让要求，则被告无权将合同约定的土地使用权转让给原告。如前所述,双方签订的土地使用权转让协议至今并未生效，被告无权要求原告按约定继续支付土地转让款，并应将原告已付的土地转让款返还给原告。在合同签订过程中，被告隐瞒土地真实状况，未及时向原告确认该土地是否符合转让条件，利用原告不熟悉国内有关法律规定、意图通过未生效的合同约束原告并占有原告支付的转让款。另外，合同约定该协议自双方签字、盖章后生效，原告各方均已签字，但合同被告签章处只有陆建新签字，被告一直未在合同签章处加盖公章，故该协议因欠缺该项生效要件而未生效。因为合同签订后并未生效，被告应及时无条件返还原告支付的土地转让款项。但是，经原告多次催还款项，被告对此均置之不理。综上所述,被告行为有违诚实信用、公平合理的法律原则。该土地使用权转让协议未发生法律效力，被告无权据此占有原告支付的任何土地转让款项。起诉要求：1.判决确认原、被告签订的《土地使用权转让协议》未生效；2.判决被告立即返还原告支付的土地转让款人民币600万元整；3.判决被告承担本案全部诉讼费用。原告廖俊宁、萧耀珍提供了如下证据：1.土地使用权转让协议；2.收款收据；3.付款凭证；4.（2012）中中法民四初字第6号民事判决书；5.（2013）粤高法民四终字第145号民事调解书。被告东方公司辩称：一、涉案《土地使用权转让协议》（以下称《转让协议》）是被告与原告、第三人协商一致、自愿签署，且不违反任何效力性强制性规定，合法、有效。（一）虽然《转让协议》是由被告法定代表人陆建新签署，但根据《民法通则》第43条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第58条，参照《合同法》第402条，法定代表人有权代表法人对外从事业务，其对外的职务行为即法人行为，行为后果由法人承担。原告及第三人在签署《转让协议》时明知陆建新为被告的法定代表人，签署《转让协议》后向被告支付部分转让款，且在收款收据上加盖有被告财务公章，在原告及第三人违约后，亦是由被告委托律师发函催告并解除《转让协议》。可见，原告及第三人是明知且认可《转让协议》是与被告签署及履行的，被告系涉案合同当事人当无疑义。（二）“确认土地使用权符合转让条件”既不是《转让协议》约定也不是法定的合同生效要件，原告以此为由主张《转让协议》未生效没有依据。况且在被告依法解除《转让协议》后，涉讼地块的土地使用权已经顺利、无障碍地转让给第三方，可见涉讼地块不存在原告在起诉状中假设的瑕疵，完全符合转让条件。二、涉案《转让协议》由于原告及第三人严重违约，已被依法解除。根据《转让协议》第2条约定，原告及第三人应在《转让协议》签署21日内，分四期向被告付款合计至2806.3万元后，被告才应在收齐上述转让款后3个工作日内与原告及第三人共同前往国土部门办理相关手续。但原告及第三人并未按约定履行付款义务（仅仅支付600万元），导致《转让协议》无法履行。经书面催告无果，被告依照法律规定及合同约定（《转让协议》第9条）于2010年5月29日委托律师发函向原告及第三人告知解除《转让协议》。鉴于原告及第三人并未在法律规定期限内（《合同法》解释二第24条规定应在收到合同解除通知后三个月内）提起诉讼，因此，《转让协议》已确定解除。三、原告无权要求返还已支付的600万元转让款。（一）原告的诉请已经超过诉讼时效。本案所涉的《转让协议》，由于原告及第三人严重违约，被告已于2010年5月29日依法解除，且在解除《转让协议》的粤卓律函字（2010）第87号《律师函》中明确告知原告及第三人，由于其违约，应承担违约责任，已收取的款项不予退回，故原告的诉讼时效起算日期应为2010年5月29日。而原告于2014年6月11日才提起本案诉讼，且在此之前从未就返还土地转让款向被告提出任何形式的要求或主张，依法应驳回原告的诉请。（二）原告及第三人应赔偿被告的违约损失金额远远超过其已支付的600万元。《转让协议》第9条第1款约定：如乙方（即原告及第三人）不按约定支付转让款或支付相应税费，甲方（即被告）有权解除转让合同并可要求乙方承担甲方的全部损失，乙方支付甲方本转让总款的30%（1202.7万元）作为违约金。另外，在依法解除《转让协议》后，由于市场变化，被告被迫以人民币2328.3万元向第三方转让本案所涉土地，远低于《转让协议》约定的4009万元，原告及第三人的违约行为已经造成被告1600余万元的实际损失，原告及第三人支付的600万元当然无需返还。综上，原告要求被告返还土地转让款￥600万元的诉请无事实和法律依据，要求驳回原告的全部诉讼请求。审理过程中，被告补充答辩意见称：一、根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）第三条规定，中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地利用、开发、经营。由此可见，廖俊宁、萧耀珍作为港籍人士有权在我国境内取得土地使用权，并用以房地产开发、经营，我国法律、法规对此并无限制。二、根据商务部、国家外汇管理局《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》（商资函［2007］50号，2007年5月23日实施）的规定：1.申请设立房地产公司，应先取得土地使用权；2.境外投资者在境内从事房地产开发和经营，应当遵守商业存在原则，依法申请设立外商投资房地产企业。依照该规定，境外人士获得境内土地使用权是没有法律障碍的，只是获得土地使用权后对土地的开发经营必须以设立外商投资房地产开发企业的形式进行，而外商投资企业的成立依法必须报批，获准后方能开展房地产经营业务。因此，境外人士为取得境内土地使用权而签署的合同，依法无需行政机关批准，该合同自成立之时即生效。三、司法实践中，最高法院的态度是境外人士有权无需审批取得中国境内的国有土地使用权。比如，最高人民法院在审理大连羽田钢管有限公司与大连保税区弘丰钢铁工贸有限公司、株式会社羽田钢管制造所、大连高新技术产业园区龙王塘街道办事处物权确认纠纷一案[(2011)民提字第29号]中，明确认定：“根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规的规定，我国土地管理实行的是按用途管制而非按用地主体进行限制，原则上境内外法人均享有相同的待遇，均可依法取得国有土地使用权，进行土地开发利用。除另有特殊规定外，现行土地管理法律法规对境外法人在我国购买、取得国有土地使用权没有禁止性或者限制性规定。因此，羽田制造所受让涉案国有土地使用权并未违反我国现有法律法规的规定，是合法有效的。”综上，廖俊宁、萧耀珍作为港籍人士取得土地使用权无法律限制，且为受让土地使用权签署的转让协议亦无需报批才生效。因此，本案所涉的《土地使用权转让协议》依法成立并生效。被告东方公司提交了如下证据：1.土地使用权转让协议;2.工商登记材料;3.600万元《收款收据》;4.催告《律师函》;5.《特快专递详情单》3份;6.《发票》;7.《特快专递妥投信息》;8.解约《律师函》;9.《特快专递详情单》3份;10.《发票》;11.《特快专递妥投信息》;12.土地登记档案资料;13.《中山市土地使用权转让合同》;14.土地增值税《完税证》;15.土地登记档案资料。第三人李永诚没有到庭应诉，亦没有提交书面陈述意见及证据。经审理查明：2008年5月8日，位于广东省中山市××乡镇××布村东安队的土地使用权登记为东方公司所有，土地证号：国（2008）3106**号，土地使用面积17253.1平方米，土地用途商住，土地使用权类型出让。2010年4月10日，被告东方公司作转让方（甲方），原告廖俊宁、萧耀珍、第三人李永诚作受让方（乙方），签订《土地使用权转让协议》，约定：就甲方向乙方转让土地一事达成如下条款：转让标的：处置项目中山市××乡镇××布村东安队土地，土地证号：中府国用（2008）第3106**号，面积：约17253.1平方米，折合约25.87亩，用途：商业住宅，类型：出让，转让总价款4009万元，签订本合同次日内，乙方向甲方支付200万元，签订合同起4日内，乙方向甲方支付第二笔转让款200万元，签订本合同起14日内，乙方向甲方支付第三笔转让款802.7万元，签订本合同起21日内，乙方向甲方支付第四笔土地转让款1603.6万元，甲方于收到款后三个工作日内与乙方到国土部门签订过户用的土地使用权转让合同及办理相关手续；在新的土地使用权证办好后2个工作日内，乙方将余款1202.7万元支付给甲方，甲方收款后交付乙方新的土地使用权证；税费由乙方负担。如乙方不按约定支付转让款或支付相应税费，甲方有权解除转让合同并可要求乙方承担甲方的全部损失，乙方支付甲方本转让总款的30%即1202.7万元作为违约金。如因甲方原因导致该土地无法办理过户，甲方向乙方支付本转让总款的30%即1202.7万元作为违约金，并退还乙方已支付的全部定金和转让款。合同甲方落款处，打印东方公司名，由陆建新签名，乙方落款处，打印廖俊宁、萧耀珍、李永诚的名字并签署该三人名。同日，陆建新、陈金维作甲方，廖俊宁、萧耀珍、李永诚作乙方，签订《股权转让协议》，约定：中山市金茂房地产开发有限公司系甲方合资出资成立的公司，甲方拥有金茂公司的100%的股权，转让标的，甲方将其拥有的金茂公司100%的股权以人民币2325元转让给乙方。合同还约定了付款方式、交易时间、甲方责任、乙方责任、违约责任等内容。合同签订后，廖俊宁、萧耀珍、李永诚分别于2010年4月14日、4月30日、5月8日通过萧耀珍帐户汇款300万元、300万元、100万元；于2010年4月12日、4月21日各存入100万元至陆瑞娟帐户；于2010年4月21日通过黄艳芳帐户汇款30万元至陆瑞娟帐户。2010年5月20日，广东卓正律师事务所陈从虎律师接受东方公司的委托，向廖俊宁、萧耀珍、李永诚发出《律师函》，内容有：按土地使用权转让协议，阁下应于2010年5月2日前支付东方公司转让款总额的70%，时到今日，阁下支付的款额不足15%，已构成对《转让协议》的严重违约，促请收函后三日内履行付款义务，否则，将支持东方公司对阁下采取进一步的法律行为。2010年5月24日，东方公司开具收款收据，收到廖俊宁、萧耀珍、李永诚土地转让定金600万元。同日，金茂公司开具收据，收到廖俊宁、萧耀珍、李永诚股权转让金330万元。2010年5月29日，广东卓正律师事务所陈从虎律师接受东方公司的委托，向廖俊宁、萧耀珍、李永诚发出《律师函》，内容有：曾向诸君发函催告要求履行付款义务，但诸君接函后还是没有履行义务甚至拒绝收取函件。现郑重通知如下：一、本律师函为解除《土地使用权转让协议》的正式通知；二、《土地使用权转让协议》已解除；三、已收到款项归东方公司所有；四、因诸君违约而给东方公司造成的损失，东方公司保留继续追究的权利。广东卓正律师事务所陈从虎律师通过中国邮件特快专递将该两份函件寄给李永诚作为法定代表人的宝盈建筑材料工程公司、寄给廖俊宁办公的香港创兴银行，均有人签收，寄给萧耀珍的邮件是寄送到廖俊宁在中山市三乡镇雅居乐新城6期D2幢502房，无人签收被退件。2011年1月13日，东方公司作甲方（转让方），中山市上扬房地产开发有限公司作乙方（受让方），签订《中山市土地使用权转让合同》，约定：甲方同意转让以出让方式取得位于三乡镇大布村东安队的土地使用权，成交价款2328.3万元，付款方式为一次性付款。2011年1月19日，上述土地登记为上扬公司所有。2011年2月17日，中山市地方税务局三乡税务分局开具税收转帐专用完税证二份，收取东方公司转让上述土地的土地增值税、营业税等各项税收2572771.5元。2012年，廖俊宁、萧耀珍、李永诚向广东省中山市中级人民法院另案起诉陆建新、陈金维[案号：（2012）中中法民四初字第6号]，请求判令确认双方签订的《股权转让协议》无效，陆建新、陈金维连带返还930万元。后变更诉讼请求为：申请确认《股权转让协议》成立未生效，陆建新、陈金维返还930万元。陆建新、陈金维提出反诉，请求判令廖俊宁、萧耀珍、李永诚赔偿损失330万元，即已占用廖俊宁、萧耀珍、李永诚的330万元不退还。2013年7月30日，中山市中级人民法院作出判决，其中认定：廖俊宁、萧耀珍、李永诚基于《股权转让协议》要求陆建新、陈金维返还支付给东方公司的600万元土地转让款，混淆了两种款项的性质及支付对象，就该部分主张，不予支持。判决：一、陆建新、陈金维返还股权转让款330万元给廖俊宁、萧耀珍、李永诚；二、廖俊宁、萧耀珍、李永诚赔偿损失330万元给陆建新、陈金维，两相冲抵后，陆建新、陈金维已收取廖俊宁、萧耀珍、李永诚330万元不作退还；三、驳回廖俊宁、萧耀珍、李永诚的其他诉讼请求。廖俊宁、萧耀珍不服，上诉到广东省高级人民法院。2013年12月18日，广东省高级人民法院确认廖俊宁、萧耀珍作为甲方与陆建新、陈金维作为乙方达成的和解协议，主要内容为：甲方向乙方支付的股权转让款330万元，在扣除120万元作为乙方的缔约费用后，乙方向甲方退回210万元了结本案纠纷。本院认为：原告、第三人与被告形成建设用地使用权转让合同关系，合同双方应按法律规定和合同约定履行自己的义务。现原、被告在履行合同的过程中产生争议，两原告向本院提起诉讼，而与两原告同为合同受让方（乙方）的第三人李永诚，经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为自愿放弃自己的权利，故认定李永诚为本案无独立请求权的第三人。现原、被告争议的焦点在于：一、原告、第三人与被告签订的《土地使用权转让协议》的效力问题；二、被告解除协议的法律后果问题。关于焦点一。三方签订的《土地使用权转让协议》甲方落款处，打印东方公司名字，已有陆建新在代表签证处签名。陆建新为东方公司法定代表人。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条的规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第58条的规定，企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。法定代表人对外的职务行为即法人行为，行为后果由法人承担。故对两原告关于合同未盖章而未生效的主张不予支持。协议并未约定签字盖章二者必须俱全，而合同双方履行合同义务的行为，即原告履行付款义务、被告开具收款收据的行为，足以表明，原告认定该协议已生效。关于陆建新非在原告面前签字，无法确认的主张，除非原告提供了充分有效的证据证实，陆建新的签名非真实。否则，应认定该签名的真实性，对原告关于不能确定陆建新本人的有效签字的主张不予支持。原告、第三人、被告均系完全民事行为能力人，对自己的行为后果有完全的判断能力。《土地使用权转让协议》涉合同金额四千多万元，金额极大，原告、第三人作为在协议签订前握有主动权的一方，必会谨慎注意，极力规避交易风险，在签订合同前，作充分的风险评估与判断，认定安全、稳妥，才会签订合同，履行付款义务，而绝非在要求被告提供相关资料未果的情况下签订协议，更不可能在要求被告提供资料未果的情况下，支付款项。从协议第7条约定，甲方承诺土地权属清晰完整，负责办理和提供土地过户应由甲方履行的全部手续和资料，尽快办理土地使用权转让的相关手续的内容，可以看出，甲方已对乙方能否转让该土地使用权给予了足够的谨慎注意。原告关于在协议签订前、履行付款义务前，多次要求被告提供土地转让资料，被告未能提供的说法，明显与常理不符。被告提供的证据证实，原告、第三人与被告签订协议前后，涉案土地使用权人登记为被告。原告支付600万元的巨额转让款的事实，足以认定，在签订协议前后，原告对被告提供的、转让该土地使用权的资料符合法律规定不持异议。结合被告解除协议后已向他人转让该土地使用权的事实，对原告关于被告从未向原告提交标的土地的基本文件及土地已满足转让条件的相关证明，因而该土地转让协议不能确认已经产生法律效力的主张不予支持。合同义务与生效条件是二个不同的概念。合同义务是合同约定的当事人必须履行的行为，不履行将承担相应的法律后果。而合同约定的生效条件一般是一个标志性法律事件，产生约定的事件则合同生效，不产生该事件则合同不生效。本案中，原告主张的，被告没有提交标的土地的基本文件，及土地已满足转让条件的相关证明，是原告主张的被告的义务，且是合同生效后的义务。而合同约定的生效条件是签字盖章。原告以被告没有提交标的土地的基本文件及土地已满足转让条件的相关证明为由，认定合同未生效，混淆了这两个概念。对原告关于以此为由合同未生效的主张不予支持。原告、第三人与被告签订的《土地使用权转让协议》系双方的真实意思表示，没有违反法律规定或者社会公共利益，无法定无效的情形，合同成立有效。关于焦点二。《土地使用权转让协议》生效后，双方均应按协议的约定履行自己的义务。该协议约定，原告与第三人在合同签订日起21日内即2010年5月2日前支付四笔土地转让款至28063000元。截止2010年5月8日，原告与第三人仅支付6000000元给被告，远远少于2010年5月2日前支付28063000元的约定，违反了合同约定。2010年5月29日，被告向原告发出解除协议的律师函。收到律师函后，二原告及第三人三个月内未提出异议，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，该协议由于被告行使解除权正式解除。根据协议第9条违约责任第①款的约定，如乙方不按约定支付转让款或支付相应税、费，甲方有权解除转让合同，并可要求乙方承担甲方的全部损失，乙方支付甲方转让总款的30%即12027000元作为违约金。原告已付给被告的6000000元远少于该金额，故对原告要求返还该金额的诉讼请求不予支持。被告于2010年5月29日向原告及第三人发出解除合同的通知。收到律师函后，二原告与第三人在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。故对原告的请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第九十七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告廖俊宁、萧耀珍的诉讼请求。案件受理费53800元（原告廖俊宁、萧耀珍已预交），由原告廖俊宁、萧耀珍负担。如不服本判决，原告廖俊宁、萧耀珍可在判决书送达之日起三十日内，被告中山市东方幕墙工程有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  向良平审 判 员  张群立代理审判员  唐 群二〇一四年八月一日书 记 员  杨志伟