江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终5287号
上诉人（原审原告）：徐孝古，男，1951年10月19日生，汉族，住江苏省宝应县。
上诉人（原审原告）：黄志文，男，1978年5月26日生，汉族，住江苏省宝应县。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：王志国，江苏志国律师事务所律师。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：徐正祥，男，1978年11月15日生，汉族，南京市浦口区泰山街道科员，住江苏省南京市浦口区。
上诉人（原审被告）：南京澳林购物广场有限公司，住所地江苏省南京市浦口区浦珠北路126号。
法�代表人：夏怀国，该公司总经理。
委托诉讼代理人：严信益，北京市中银（南京）律师事务所律师。
上诉人徐孝古、黄志文与上诉人南京澳林购物广场有限公司（以下简称澳林公司）因租赁合同纠纷一案，均不服江苏省南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐孝古、黄志文上诉请求：一、撤销一审判决，支持徐孝古、黄志文的一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由澳林公司承担。事实和理由：一、徐孝古、黄志文诉讼主体资格适格。澳林公司认为徐孝古、黄志文不是适格的诉讼主体没有事实和法律依据。徐孝古、黄志文系南京八味锅餐饮管理有限公司（以下简称八味锅公司）的股东，也系“八味锅”注销登记的决定人�八味锅公司注销后法人资格已经灭失，但公司注销时因尚在澳林公司控制下的财产属于无法清算债权，并不因公司债权主体的灭失而灭失。同时依据《最高人民法院关于适用公司法若干问题的规定（二）》第19条的规定，股东在符合上述情形时，依法应当向公司的债权人承担赔偿责任，即可得出股东亦可以以自己的名义向原公司的债务人主张权利。本案中，作为承继八味锅公司的股东，徐孝古、黄志文有权诉讼。二、澳林公司违反了优先租赁权。1、一审法院认为澳林公司明确表示不再与徐孝古、黄志文签合同后，以更高的租金价格与案外人签订租赁合同，并不违反租赁合同优先承租权条款。徐孝古、黄志文认为，双方在合同第二条租赁期限2.2款对优先租赁权已作了明确的约定。双方对此条款的约定不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方具有约束�。澳林公司与案外人以更高租金和长达3-5年的租期签订了租赁合同，违背了优先承租权的约定。同时，依据《民法通则》第62条的规定，民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。优先租赁权作为一种附限制条件的物权，房屋的所有权人出租其房屋，其所有权的行使是受到承租人的限制。澳林公司无视双方的约定和立法原意，采取单方与案外人签订租赁合同的行为是违约也是违法的。2、基于澳林公司严重侵害了徐孝古、黄志文的优先承租权，导致上诉人无法继续经营，根据《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（试行）》第118条的规定“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖�效。”澳林公司从未通知徐孝古、黄志文，并且拒绝徐孝古、黄志文的续签要求。徐孝古、黄志文至今仍然认同澳林公司与案外人签订租赁合同的条件，其此举已经严重损害了徐孝古、黄志文优先租赁的权益。三、澳林公司非法采取清场行为。据《合同法》第六条、第一百一十九条规定，即使徐孝古、黄志文存在违约行为，澳林公司也不能非法清场。澳林公司没有履行注意的义务，造成徐孝古、黄志文财产损失是事实。同时，徐孝古、黄志文作为承租人，所承租房屋内的物品均属于徐孝古、黄志文所有，澳林公司的非法清场行为是对徐孝古、黄志文合法权利的严重侵犯。清场后澳林公司将其所有的物品存放于地下车库中长达三年之久，没有通风，在法院组织的核实清点中，物品已发生霉变，还丢失了很多物品。四、各项损失真实、合法、有据。徐孝古、黄志文主张的各项损失均真实合法有据。对于徐孝古、黄志文化主张的丢失现金32000元以及物品、经营损失、在派出所的出警记录中都有明确记载，且经营损失系澳林公司非法清除物品时致使无法经营，其主张应得到法院支持，而一审法院仅凭酌定未免牵强。一审法院依据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十条的规定对徐孝古、黄志文的相关损失予以折旧，是建立在合法的基础之上，而澳林公司属于非法、野蛮清场。因此，由于澳林公司的行为导致徐孝古、黄志文的损失都应当由澳林公司承担。五、双方应认定为不定期的租赁关系，一审法院认定不构成不定期租赁没有依据。澳林公司的单方解约行为没有通过合理合法的方式。在一审庭审中，上诉人提供的澳林公司经理季一运明确表示同意徐孝古、黄志文续租至2012年1月3日，其作为澳林公司经理，应当认定为是�林公司意思表示，同时也是澳林公司在处理与徐孝古、黄志文纠纷的主要联络人，徐孝古、黄志文有充分的理由和依据相信其可以代表澳林公司。因此在澳林公司经理季一运同意继续租赁至2012年1月3日时，双方已经形成了实际的不定期租赁关系，而澳林公司实际并未通过相关合法手续通知徐孝古、黄志文解除合同。
综上所述，徐孝古、黄志文主体资格适格，澳林公司严重侵害了徐孝古、黄志文的优先租赁权，其野蛮清场给徐孝古、黄志文造成了无法挽回的经济损失，恳请二审法院撤销一审判决，依法改判。
澳林公司辩称，其答辩意见同上诉意见。
澳林公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判，驳回徐孝古、黄志文的诉讼请求；2、本案诉讼费用由徐孝古、黄志文承担。一、徐孝古、黄志文诉讼主体不适格。徐孝古与澳林公司的租赁�同已被八味锅公司与澳林公司的租赁合同所替代，徐孝古与澳林公司的租赁合同已经终止。本案租赁合同的相对方为八味锅公司，该公司办理注销登记后，其主体资格终止。二、徐孝古、黄志文作为该公司股东即清算组成员，不是租赁合同的相对方，无权主张优先租赁权和赔偿损失。三、2013年9月4日，徐孝古、黄志文作为清算组成员办理该公司注销手续，该公司的债权债务已清理完毕。四、一审判决认定澳林公司具有重大过失，显失公平。根据租赁合同13.3条中明确约定“合同终止后，乙方未按时腾空并归还场地的，超过上述期限三日的，甲方有权采取必要措施对租赁场地进行清理，收回租赁场地。对于乙方遗留在租赁场地的所有物品甲方将按照废弃物进行清理，甲方不承担责任”，但一审法院却认为“保存涉案房屋中的物品，非系租赁合同的标的物，对案涉物品�有明确”。五、一审法院认为物品损坏严重，属认定事实错误。八味锅公司作为餐饮行业其厨房用具、桌椅等物品在经营过程中附着大量油脂、食物残留以及污渍，这些污渍在长时间存放之后，在器物表面必然产生大量的有机物霉菌，并非人为损坏。一审法院认定物品严重损坏没有事实依据。六、一审法院认为物品不具备返还条件，判决澳林公司承担赔偿责任，适用法律错误。一审法院认为“物品损坏严重，已不具备返还条件”，事实是物品实际并未损坏，而是部分物品表面产生霉菌，徐孝古、黄志文屡次拒绝取走物品的目的显而易见，其已经没有经营场地，不打算继续从事餐饮行业，对于徐孝古、黄志文而言，这些物品已经没有使用价值。如果可能得到赔偿，所得的利益将远远大于取走物品的利益，这就是徐孝古、黄志文有时间进行拍照取证，却不取走物品的�实原因。一审法院无视澳林公司屡次要求徐孝古、黄志文取走物品的事实，将“物品损坏严重，已不具备返还条件”全部归责于澳林公司。即便有部分物品表明产生霉菌，而其他部分物品有瓷器、不锈钢制品等并不能产生霉菌，一审法院认为全部物品都不具有返还的条件，无事实和法律依据。七、一审法院认定物品损失计算错误。1、一审判决赔偿清单中，既然已经计算了双眼炒灶、双眼低汤灶（清单第2项）的价格，却又判决澳林公司赔偿改造灶芯费用6000元（清单第7项）。一审法院要求澳林公司对两次都进行赔偿明显不合理。2、徐孝古、黄志文举证自开业起多次购买餐具的费用合计4670元（清单第9项），众所周知，餐饮行业餐具是易耗品，若之前购买的没有损耗，就不会再次购买补充。而一审法院将多次购买餐具的所有费用都要求澳林公司进行赔偿明显不合理。�外，双方在清点中有餐具若干（因数量多，双方未进行具体清点），瓷器餐具并不能产生霉菌，一审法院也要求澳林公司折价赔偿不合理。3、一审法院考虑到点钞机、计算器购买时间在2011年10月，按照9.5折进行计价，但物品中四台空调只有2台空调有发票证明购买时间，其中一台的购买时间证明是2005年1月，使用年限已经达到了7年，残值为零。另外2台空调没有发票，不能证明购买时间。4、一审法院酌定徐孝古、黄志文的字画损失2400元没有依据，徐孝古、黄志文在2012年1月12日取走了大米、油，接线板、煤气罐等物品，却放弃取走珍贵的名家字画，明显违背常理，由此可见其所谓名家字画的价值。八、一审法院拒绝受理澳林公司反诉于法无据。一审期间，澳林公司对徐孝古、黄志文就八味锅公司物品的仓库占用费依法提起反诉，一审法院在收到上诉人反诉状后，对澳林公司的反诉未做任何处理，也未就反诉请求交付澳林公司任何法律文书，在一审判决书中更无任何记载。其行为严重损害了澳林公司的诉讼权利。综上，澳林公司认为徐孝古、黄志文的上诉请求没有事实依据和法律依据。
徐孝古、黄志文辩称，1、徐孝古、黄志文是八味锅公司的两位股东，公司清算后，其权利应该由股东来承继。2、徐孝古、黄志文注销八味锅公司，在工商登记部门必须要写上债权债务已经处理完毕，而财产都在澳林公司控制下，也无法对于财产进行清算。澳林公司认可这些财产是八味锅公司的财产，而八味锅公司的股东只有徐孝古和黄志文两位股东。因此，徐孝古、黄志文作为原告是适格的。3、季一运承诺我们承租到2012年4月3日，4日之后再进行协商。4月4日上午9：00，澳林公司强行停电，徐孝古报警后，派出所进行调解，澳林公司的�一运以及当时的总经理晏平也承诺再给徐孝古、黄志文三个月一签，但下午迟迟都没有答复。本案一审中对方的代理人认可季一运是该公司的经理，也认可季一运的承诺。4、徐孝古、黄志文是经营餐饮，很多的橱柜是专门订制的，需要专人来拆卸，而澳林公司是野蛮清场，导致徐孝古、黄志文的物品损坏，其主张的物品损坏数量是有事实和法律依据的。5、澳林公司要求解除合同，可以通过合法的手段解除。但澳林公司却使用不合法的手段强行进入，将所有的物品扔在南京澳林购物广场，后又转放在该公司的地下三层存放。6、徐孝古、黄志文作为澳林公司第一批招商引资的客户，澳林公司采取极端的手段，暴力清场，并打伤徐孝古。综上，请求二审法院驳回澳林公司的上诉请求。
徐孝古、黄志文向一审法院起诉请求：1、确认澳林公司侵犯徐孝古、黄志文的优先租赁权；2、澳林公司赔偿徐孝古、黄志文损失890264元；3、澳林公司承担本案诉讼费。
一审法院认定的事实：2008年12月12日，徐孝古与澳林公司签订《澳林购物广场租赁合同》一份，约定徐孝古承租澳林公司第一层A区04105106号铺位，建筑面积（含分摊面积）292平方米的营业场地及相关设施；徐孝古在租赁场地所经销的产品为中式餐饮，品牌为八味锅餐饮有限公司，未经澳林公司书面同意不得擅自变更或超越其经营范围；租赁期限为2009年1月1日起至2011年12月31日止。
合同第二条租赁期限2.2款优先承租权规定，徐孝古应在租赁期限届满前，提前三个月书面通知澳林公司是否继续租赁该铺位，徐孝古如决定继续租赁，在同等条件下，徐孝古有优先承租的权利，续租的合同由双方协商后另行签订，如遇商场调整，徐孝古必须服从商场安排。
合同第三条租赁费用及结算方式规定，年租金为127896元，年管理费为85264元，合计213160元，租金和管理费实行先付后租原则；
合同第四条保证金4.1款规定，保证金由合同保证金和物业保证金两部分组成；4.2款规定合同保证金为15000元，不计利息，作为徐孝古履行合同和提供合格商品的担保，合同履行完毕后，双方不再续签合同，徐孝古在办理退场手续完毕后，无遗留问题，且经澳林公司确认没有合同约定的相关问题的，合同保证金在办妥退场手续之日起半年后退还；4.3款规定，物业保证金为15000元，不计利息，作为徐孝古合理正常使用租赁场地，确保租赁场地不被任意毁损的担保，合同履行完毕后，双方不再续签合同，徐孝古在办理退场手续完毕后，无遗留问题，物业保证金经确认后退还。
合同第十一条11.1款规定，双方协商一致，可以变更、终止合同；11.7款规定，租赁期满前，徐孝古应提前三个月书面通知澳林公司是否继续承租该场地，如徐孝古决定继续租用，须双方另行协商，如要享有优先承租权须按合同第2.2条的约定执行，徐孝古在租赁期满前三个月未向澳林公司做出任何书面通知的，视为徐孝古不再续租，澳林公司有权将该商铺另行出租，徐孝古不再续租的，应及时与澳林公司办理退租的相关手续。
合同第十二条违约责任中12.1款规定，在租赁期间，除法律规定和本合同约定的情形外，双方不得单方终止合同，否则违约方应按照合同约定的标准向守约方支付三个月的租赁费用作为违约补偿，保证金和违约补偿可同时适用；12.2款规定，双方应全面适当地履行本合同，除本合同特别约定的违约责任外，如有一方违反本合同的其他约定，违约方应向守约方支付违约金2000元，如因一方的违约行�造成对方损失，且损失大于违约金数额的，违约方应当承担全部赔偿责任。
合同第十三条租赁场地的归还中13.1款规定，徐孝古承诺且同意在租赁期届满或者合同终止当日立即无条件腾空所承租的场地并以良好、适租的状态归还澳林公司，归还时经澳林公司确认如有损坏，徐孝古应承担相应赔偿责任；13.2款规定，合同终止时，徐孝古未按时腾空并归还场地的，则应按日租赁费用三倍向澳林公司支付从归还期届满次日起至场地归还之日（包括归还当日）的租赁费用；13.3款规定，合同终止后，徐孝古未按时腾空并归还场地的，超过上述期限三日的，澳林公司有权采取必要措施对租赁场地进行清理，收回租赁场地，对于徐孝古遗留在租赁场地的所有物品澳林公司将按照废弃物进行清理，澳林公司对此不承担责任。
合同第十四条通知规定，凡是涉及本�同的所有通知均应以书面形式，并以合同载明的地址或者租赁场地的地址送达，如合同中所列的地址变更的，变更一方应在变更之日起三日内书面通知对方，如不通知，则以原地址发出的通知即视为送达。
合同签订后，徐孝古、黄志文交纳了相应的租金和管理费，并交纳了保证金30000元。
2009年1月16日，徐孝古、黄志文投资成立南京八味锅餐饮有限公司。2012年7月11日，南京八味锅餐饮有限公司名称变更为南京八味锅餐饮管理有限公司。2013年9月4日，南京市浦口区工商行政管理局作出八味锅公司准予注销登记通知书。
澳林公司与八味锅公司以同样的合同内容另行签订了一份租赁合同，双方均认可履行的是以八味锅公司签订的租赁合同。
2011年12月10日，澳林公司向徐孝古发出通知，其内容为：您所租赁的南京澳林购物广场有限公司第一层A-04/05/06号铺位，将于2011年12月31日到期，现因您本人于2011年11月15日以书面申请要求续租，经我公司研究决定，同意您继续租赁，并通知您于2011年11月30日前到澳林购物广场签订下一年度合同并交齐所有租金及管理费，截止2011年12月10日您未续签2012合同。根据《租赁合同》第十二条租赁场地的归还12.1、12.2、12.3款的规定。请您在接到通知后于2012年1月1日上午与我司办理房屋交接手续，我司于2011年12月31日晚间营业结束后停止您所租赁铺位水、电的供应。
2012年元月1日，澳林公司发函给八味锅公司（徐孝古），内容如下：贵司于2008年12月12日与我司签订了一份《澳林购物广场租赁合同》，明确了双方之间的权利义务，同时也明确了租赁期（自2009年1月1日起至2011年12月31日止），租赁合同合法有效。现双方之间的房屋租赁合同已到期，合同已经失效，贵�无任何法定理由继续使用我司所有的房屋，亦无权使用我司的水电。现通知贵司，我司将于2012年1月4日对贵司以前所租赁的房屋进行停水、停电（房屋所有者行使自己的水、电权利）。特此函告。
2012年1月4日晚，澳林公司将涉案商铺内徐孝古、黄志文的物品搬出，徐孝古、黄志文遂向公安机关报警。南京市公安局浦口分局泰山新村派出所的接处警工作登记表记载“联系澳林王云霞，王证实东西在澳林处，告诉报警人同澳林协商或通过法院解决”。
2012年2月7日，徐孝古、黄志文委托江苏南京马健律师事务所律师孙来平律师向澳林公司发出律师函，其内容为：根据2008年12月12日徐孝古与贵司签订的澳林购物广场租赁合同的约定、2012年元月1日贵司的函告及徐孝古本人的陈述，徐孝古对其所租赁的房屋使用期应至2012年元月4日，贵司应当在2012年元月5日派人与徐孝古交接退房事宜，但是，贵司不但没有派人接洽处理相关事宜，更是在2012年元月4日晚派人强行撬锁进门，并将饭店（地址：南京市浦口区浦珠北路126号）重要物品搬离，另徐孝古放在里面的3.2万元现金也不翼而飞，本律师认为依据中华人民共和国有关法律规定，个人和公司的合法财产不受他人非法侵害，故本律师致函要求贵司接函后5个工作日内联系徐孝古或本律师，赔偿相关损失，以免引起不必要的诉累。
2012年2月，澳林公司将涉案商铺予以分隔，分别出租给南京联泰通信科技有限公司和南京人民药店连锁有限责任公司。
2015年7月17日，一审承办法官组织徐孝古、黄志文、澳林公司双方到澳林公司仓库对仓库内徐孝古、黄志文物品进行清点。经双方核对无异，且在仓库的具体物品如下：1、10人桌3张；2、15人桌2张；3、6人桌9张；4、4人桌10张；5、2人桌2张；6、椅子160张；7、推车22个；8、空调4台（海尔牌5匹2台、3匹2台）；9、二层插边货架2个；10、三眼水池1个；11、四层货架2个；12、配菜台2个；13、双眼炒灶1个；14、双眼低汤灶1个；15、银都六门冰箱1台；16、不锈钢水池1个；17、切配台2个；18、传媒制作互动灯箱一组；19、点钞机1台；20、计算器2个；21、节能灶芯6个；22、保鲜柜4台；23、电脑1台；24、电视1台；25、功放1组；26、字画两幅（其中一幅只有空框）；27、空酒瓶若干；28、消毒柜1台；29、餐具若干；30、铁锅若干；31、切羊肉机1台。仓库内密封，普遍物品损坏程度严重。
庭审中徐孝古、黄志文提供了2012年1月4日徐孝古之子徐正祥与澳林公司工作人员季一运的谈话录音及书面记录，徐孝古、黄志文认为该证据可证明澳林公司同意徐孝古、黄志文续租至2012年1月3日。澳林公司则�为2012年1月4日之后，实际双方没有任何合同履行，合同约定租赁期限至2011年12月31日止，即使存在1月4日的录音也不能证明双方存在新的租赁合同，且季一运也无权同意续租。
徐孝古、黄志文还提供了2011年10月18日徐孝古、黄志文与其他六家澳林生活广场的承租户共同向澳林生活广场发出的公开信，拟证明徐孝古、黄志文要求继续租赁，对澳林公司提高租金50%-70%且半年一签认为不合理。澳林公司对其真实性不予认可，澳林公司认为其一直与八味锅公司协商续租事宜，由于双方在租金问题上分歧很大，没能达成续租协议。新的承租户也接受了澳林公司的租金要求，故澳林公司决定不再与八味锅公司续租。
徐孝古、黄志文认为2012年1月1日至1月4日系不定期租赁，澳林公司于2012年1月4日采取野蛮手段进行清场，造成徐孝古、黄志文损失。徐孝古�黄志文要求澳林公司赔偿其损失如下：1、桌椅及推车37200元；2、空调厨房设备114200元（其中四台空调28000元、厨房设备有货架、配菜台、双眼灶具、刀具、不锈钢水池、6门冰箱、节能灶芯及改造费）、3、羊肉切割机10000元、4、食品损失15682元（包括白糖、豆瓣酱等）、5、装修费516000元（其中2009年3月5日装修39万元、2011年4月25日升级装修126000元）、6、押金30000元（包括物业保证金、合同保证金）、7、2012年2月7日徐孝古、黄志文委托律师发律师函的邮寄费20元、8、丢失的现金32000元、9、保鲜柜8000元、10、显示屏8000元、11、电脑3000元、12、电视2000元、13、功放1000元、14、字画三幅50000元（其中武中奇一幅、黄鸿义二幅）、15、消毒柜620元、16、餐具4670元、17、灶具和锅2050元、18、酒水5822元、19、经营损失50000元，共计890264元。
徐孝古、黄志文为证明其赔偿损失�主张，提供了下列证据：1、收条一张，由潘佩彬于2009年1月5日出具，其内容为“今收到八味锅桌椅合计人民币叁万柒仟贰佰元整。10人桌3张×1000=3000、15人桌2张×1500=3000、6人桌9张×600=5400、4人桌10张×400=4000、2人桌2张×300=600、椅子160张×100=16000、推车26个×200=5200”；2、2011年6月5日购买海尔商用空调的发票（金额为8849元）、苏宁公司出具的购机证明一份（金额为5150元）；3、2008年12月27日的购货清单，该购货清单由南京宇通厨具商场有限责任公司出具，所涉物品包括二层插边货架（2只×360元=720元）、三眼水池（1只×550元=550元）、四层货架（2只×480元=960元）、配菜台（2只×360元=720元）、双眼炒灶（1台×2400元=2400元）、双眼低汤灶（1台×1650元=1650元）、银都六门冰箱（1台×3800元=3800元），物品合计11040元，另运费300元，优惠340元，实收11000元；4、2009年1月2日的保修清单�所涉物品包括刀具（6把×60元=360元）、不锈钢水池1台12**元、切配台2台22**元，合计3760元；5、南京国奥广告传媒有限公司于2009年1月10日出具的收据，拟证明制作互动灯箱费用56000元；6、收据三份、收条一张，拟证明购买、安装窗帘费用8500元、购买点钞机850元（2011年10月15日）、购买计算器90元（2011年10月3日）、改造节能灶芯费用6000元；7、销货清单、收据合计17张，拟证明2012年1月2日、3日购买食品费用15682元；8、2009年3月5日收据一份、收条3份，拟证明装修费用39万元；9、2011年4月7日装修合同一份，拟证明徐孝古、黄志文支付装修款126000元；10、澳林公司出具的收据3张，拟证明徐孝古、黄志文支付保证金30000元；11、2012年3月21日公安机关接处警工作登记表，拟证明澳林公司将涉案商铺内徐孝古、黄志文物品搬出，并导致32000元现金丢失；12、计账凭证15张、票据16张，拟证明消毒柜620元、餐具4670元、灶具和锅2050元；13、助成商贸的进货单，拟证明2011年12月2日至12月31日的酒水5760元；14、2012年1月4日晚的照片48张，拟证明厨房主些设备及装修情况，餐具、食品、厨房用具、酒水、字画、空调等所有物品在店内确实存在，其中大部分照片是在清场之后拍摄的，澳林公司清场主要清理的是桌椅板凳，清场之后有部分还在店里，桌椅板凳、电磁炉在室外，徐孝古、黄志文陈述此后澳林公司又进行了二次清理，将店内所有物品清出场外；15、照片一张，拟证明有显示屏一台。澳林公司认为其在清理过程中放置在仓库的物品应以澳林公司仓库中经清点的物品清单为准，对清单中没有的物品澳林公司不予认可。澳林公司对清单中徐孝古、黄志文主张的物品价值不予认可。
澳林公司认为徐孝古、黄志文已取回了部分物品，提供了2012年1�12日徐孝古、黄志文从澳林公司处拿回物品清单，内容如下：1、餐具若干（水瓶×3、面纸、杯子、吸管、方便袋若干）；2、吧台内现金1020元（发票、收据等）；3、收银台×1、接线板；4、电磁炉×3、椅×2；5、煤气罐×4；6、食用油×3、大米×2；7、古井贡×2瓶。徐孝古在清单上签名。徐孝古、黄志文认为徐孝古、黄志文虽取回部分物品和现金，但徐孝古、黄志文诉讼请求并不包含此部分物品。
一审再查，《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十条规定：“除国务院财产、税务主管部门另有规定外，固定资产计算折旧的最低年限如下：（一）房屋、建筑物，为20年；（二）飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备，为10年；（三）与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，为5年；（四）飞机、火车、轮船以外的运输工具，为4年；（五）电子设备，为3年。
上述事实，有当事人提供的租赁合同、律师函、通知、照片、清点笔录、当事人陈述等证据在卷佐证，一审法院予以认定。
一审法院认为，徐孝古与澳林公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，合法有效。对澳林公司认为本案徐孝古、黄志文主体身份不适格，租赁合同的相对方为八味锅公司，徐孝古、黄志文无权起诉澳林公司的意见，一审法院认为，徐孝古与澳林公司签订的租赁合同约定了经营方式及品牌内容，在此合同履行过程中，八味锅公司成立及与澳林公司签订合同均为履行徐孝古签订的租赁合同。徐孝古、黄志文出资成立八味锅公司，系该企业的股东，在该企业注销后，徐孝古、黄志文起诉主张权利，符合法律规定，故澳林公司有关徐孝古、黄志文主体不适格的意见于法无据，不予采信。对澳林公司认为八味锅公司注销时已经过清算，徐孝古、黄志文无权再就八味锅公司的财产损失主张权利的意见，一审法院认为，八味锅公司在注销时本案正在审理过程中，案涉财产在澳林公司控制期间，澳林公司未能提供证据证明本案涉及财产在清算范围内，故对澳林公司的此点意见不予采纳。
对徐孝古、黄志文认为澳林公司违反租赁合同的优先承租权条款，要求确认澳林公司侵犯徐孝古、黄志文的优先租赁权的诉讼请求，一审法院认为，徐孝古（八味锅公司）与澳林公司之间在租赁合同行将届满之时，虽进行多次磋商，但均未能就租金金额达成一致。澳林公司在明确表示不再与八味锅公司续签合同后，以更高的租金价格与案外人签订租赁合同，并不违反租赁合同的优先承租权条款，故对徐孝古、黄志文的此项主张，不予支持。
对于徐孝古、黄志文关于自2012年1月1日至2012年1月4日双方已形成不定期租赁关系的意见，一审法院认为，徐孝古、黄志文的此项主张没有法律依据，不予支持。
一审法院认为，徐孝古、黄志文、澳林公司因租赁合同发生纠纷后，徐孝古、黄志文虽未及时履行租赁合同约定的归还承租房屋义务，但其保存涉案房屋中的物品，非系租赁合同的标的物，非经法定程序，澳林公司不得擅自处理，仍应尽妥善保管义务。租赁合同虽约定澳林公司有清理的权利，但对案涉物品没有明确，澳林公司对其所清理的物品未进行清点造册、未让徐孝古、黄志文到场或邀请第三方在场公证，未能提供证据证明其所采取的措施系必要措施，故一审法院对澳林公司认为除2015年法院组织的仓库清点清单外对徐孝古、黄志文主张的物品损失均不认可的意见不予采纳。现案涉物品在澳林公司控制期间发生损�，澳林公司具有重大过失，应承担赔偿责任。
对徐孝古、黄志文主张的装修损失诉讼请求，一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。徐孝古、黄志文在租赁合同期限届满后主张装修损失没有法律依据，不予支持。
对徐孝古、黄志文主张现金32000元的诉讼请求，一审法院认为徐孝古、黄志文提供的证据不能证明其主张，不予支持。
对徐孝古、黄志文主张保证金30000元的诉讼请求，一审法院认为澳林公司收到徐孝古、黄志文交纳的保证金，双方租赁合同已到期，应予返还。
对徐孝古、黄志文主张邮寄费20元及经营损失50000元的诉讼请求，一审法院�为徐孝古、黄志文的此项主张没有依据，不予支持。
徐孝古、黄志文主张的物品损失，澳林公司认为应当先采用返还的方式，徐孝古、黄志文拒绝接受返还形式处理，一审法院认为澳林公司仓库中的物品损坏严重，且物品清点清单外的物品不在澳林公司仓库中，已不具备返还的条件，故对澳林公司的此点意见不予采纳。徐孝古、黄志文主张的物品损失可依据购买物品的原始凭证证明其购买价值，并结合物品的使用情况对物品价值进行酌定。一审法院组织的澳林公司仓库物品清点清单能证明徐孝古、黄志文提供的原始凭证所列物品及购买事实的真实性，澳林公司亦未能提供相反的证据证明徐孝古、黄志文主张的物品的价值，故一审法院对徐孝古、黄志文提供的相应收据予以认定，收据上所载明的物品单价足以认定物品的购买价值。
一审法院确认�孝古、黄志文主张下列物品的购买价值如下：1、桌椅3520元（3720元-取回椅子×2×100元）；2、厨房设备（二层插边货架、三眼水池、四层货架、配菜台、双眼炒灶、双眼低汤灶、银都六门冰箱）11000元；3、空调四台279**元（8849元×2台+5150元×2台）；4、保修清单物品3760元（刀具6把、不锈钢水池1台、切配台2台）；5、互动灯箱56000元；6、窗帘8500元；7、改造节能灶芯6000元；8、消毒柜620元；9、餐具4670元；10、灶具和锅2050元；11、保鲜柜8000元。
徐孝古、黄志文购买上述物品大多为2009年初，至2011年12月31日双方租赁合同到期，约3年时间，为便于计算物品的残值，故一审法院酌定上述物品已使用年限统一按3年计算。根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十条第（三）项之规定：与生产经营活动有关的器具、工具、家具等物品的最低折旧年限为5年�结合上述物品的使用情况，一审法院认定上述物品购买价值为132118元，酌定按4折计价为52847元。
徐孝古、黄志文主张的电脑、电视、显示屏、功放等物品应属于电子设备，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十条第（四）项之规定，电子设备的最低折旧年限为三年，故此部分设备已达折旧年限，没有残值。
徐孝古、黄志文主张的点钞机850元、计算器90元，一审法院酌定按9.5折计价为点钞机706元、计算器75元，合计781元。
对徐孝古、黄志文主张食品费用、酒水费的诉讼请求，一审法院认为徐孝古、黄志文在庭审中陈述徐孝古、黄志文在元旦期间生意好，每天的经营额在10000多元，另徐孝古、黄志文已取回了部分酒水，且此部分物品为消耗品，故对徐孝古、黄志文的此项主张不予支持。
对徐孝古、黄志文主张的名人字画三幅50000元的诉讼请求，澳林公司认为应按仿真画的价格确认三幅画的价值，一审法院认为，在物品清点清单中有字画二幅，证明徐孝古、黄志文确实存在字画的损失，徐孝古、黄志文未能提供证据证明字画的真伪及价格，一审法院酌定徐孝古、黄志文字画损失2400元。
对徐孝古、黄志文主张切羊肉机的诉讼请求，徐孝古、黄志文未能提供证据证明此物品的购买时间及价格，一审法院酌定切羊肉机500元。
综上，澳林公司应赔偿徐孝古、黄志文物品损失56528元，返还徐孝古、黄志文保证金30000元。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、南京澳林购物广场有限公司于判决生效后十日内赔偿徐孝古、黄志文物品损失56528元；二、南京澳林购物广场有限公司于判决�效后十日内返还徐孝古、黄志文保证金30000元；三、驳回徐孝古、黄志文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，由徐孝古、黄志文承担6900元，南京澳林购物广场有限公司承担6900元。
本院二审期间，徐孝古、黄志文对一审法院查明的事实无异议。澳林公司对一审法院查明的以下事实有异议。1、“合同签订后，原告交纳了相应的租金和管理费，并交纳了保证金30000元”；2、“2012年1月4日晚，被告澳林公司将涉案商铺内的物品搬出”；3、“仓库内密封，普遍物品损坏严重”；4、“庭审中原告提供了2012年1月4日原告徐孝古之子徐正祥与被告澳林公司工作人员季一运的谈话录音及书面记录”。澳林公司认为，保证金并非徐孝古、黄志文交的，而是八味锅公司交的，商铺内的“财产”应当属八味锅公司法人财产，公司未经法定清算，其财产不应认为是徐孝古、黄志文个人财产。经现场勘察，可以看出相关物品是表面产生霉变，而非物品本身受到损坏，是餐饮行业的物品性质决定容易霉变，与仓储条件无关。而霉变的责任也非澳林公司造成，是由于徐孝古、黄志文长期不取回物品造成的。徐孝古、黄志文在一审中没有提交录音证据，且也未经过质证，只提供了一份书面记录，该书面记录不具有客观性，其内容仅表明徐孝古、黄志文自已的意思表示。
一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审中，徐孝古、黄志文提交收款收据一份，证明原八味锅公司2011年12月13日购买刨羊肉机一台，价值1万元。澳林公司质证认为，该份收据不属新证据，对其真实性不予认可。
本院另查明，2013年7月11日，八味锅公司成立清算组，公司全体股东一致同意，决定注销八味锅公司，全体股东对清算组作的清算报告予以确认，如有任何问题，由全体股东承担。
本案二审争议焦点：一、关于徐孝古、黄志文的诉讼主体资格问题；二、关于徐孝古、黄志文的优先承租权问题；三、双方是否形成不定期租赁关系；四、关于损失的赔偿问题。
本院认为，一审中，双方均确认履行的是原八味锅公司与澳林公司签订的租赁合同。原八味锅公司与澳林公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定享受权利、承担义务。
一、关于徐孝古、黄志文的诉讼主体资格问题。本院认为，公司的财产是在股东出资或者认购股份的基础上形成的，�司与公司股东在法律上虽然是两个独立的民事主体，但因存在投资关系，股东对公司经营成果享有收益权利，并对公司解散负有清算责任。在公司注销登记后对尚未处理的债权，全体股东应当是权利主体。八味锅公司注销后，其法人人格消灭，但公司的债权或财产权益并不因其主体消灭而灭失，八味锅公司的全体股东即徐孝古、黄志文可以债权人的身份主张其权利，且八味锅公司申请注销时，徐孝古、黄志文组成的清算组向工商部门提交的股东会决议承诺如有任何问题，由全体股东承担。本案中，徐孝古、黄志文作为八味锅公司的股东，对八味锅公司尚有的财产权益，可以自己的名义依法提起诉讼，主张权利，其主体资格适格。
二、关于徐孝古、黄志文的优先承租权问题。本院认为，优先承租权是一种附限制条件的物权，在同等条件下才享有。同等条件内容应当包括租金相同，租金的支付方式与期限相同及其他交易条件的等同。原八味锅公司虽然是原承租人，按照合同约定在同等条件下有优先承租权，续租的合同由双方协商后另行签订。从本案查明的事实看，双方虽进行过磋商，但直到双方签订的租赁合同到期后，均未能就租金的价款等问题达成一致意见。澳林公司在租赁合同到期后以高于原八味锅公司的租金与案外人签订租赁合同，并不违反法律规定和合同约定。且徐孝古、黄志文亦未提供证据证明其在租赁合同到期前同意以澳林公司与案外人签订租赁合同的租金价款及相同的其他条件与澳林公司签订租赁合同，故本案中，徐孝古、黄志文主张优先承租权不能成立，本院不予支持。
三、双方是否形成不定期租赁关系。双方约定的租赁期限至2011年12月31日到期，徐孝古、黄志文称双方形成事实上的不定期租赁关系，应当承担举证责任。且从徐孝古、黄志文提供的录音记录及2012年1月1日澳林公司向原八味锅公司发函的内容看，澳林公司也只是让原八味锅公司经营至2012年1月3日，并表示2012年1月4日对所租赁的房屋进行停水、停电，显然没有同意原八味锅公司继续租赁涉案房屋的意思表示。徐孝古、黄志文双方之间形成不定期租赁关系的主张不能成立，本院不予支持。
四、关于损失的赔偿问题。按照合同约定，合同终止后，乙方未按时腾空并归还场地的，超过上述期限三日的，甲方有权采取必要措施对租赁场地进行清理，收回租赁场地。法律并没有赋予守约方损害违约方合法权益以减少或弥补自身损失的权利，且法律赋予了守约方弥补自身损失的多种救济途径，如主张违约金或定金、要求赔偿可得利益损失等。从本案查明的事实看，澳林公司同意原八味锅�司经营至2012年1月3日，即双方租赁关系至2012年1月3日终止，澳林公司亦表示2012年1月4日再行商谈。按照合同约定原八味锅公司返还租赁房屋至少有3天的准备期，且双方约定了合同终止时，乙方未按时腾空并归还场地的，则应按日租赁费用的三倍向甲方支付从归还期限届满次日起至场地归还之日的租赁费用。若原八味锅公司未按合同约定交还租赁房屋，澳林公司可以按照合同约定寻求法律救济。但澳林公司2012年1月4日晚在未通知原八味锅公司的情况下，采取了不适当的救济方式，擅自带人将原八味锅营业房内的物品搬出，造成徐孝古、黄志文财产损失，应当承担相应责任。一审法院结合物品的购买价格、使用年限，酌定按4折计价并无不妥。但一审法院对部分物品的价格计算有误，桌椅购买价值应为37200元，原八味锅公司取回椅子二张，价值200元，实际应为37000元，一审法院错误计算为3520元，本院予以纠正。点钞机850元、计算器90元，合计940元，按9.5折计算应为893元，一审法院错误计算为781元，本院予以纠正。从二审徐孝古、黄志文提供的购买刨羊肉机时间和价值看，2011年12月13日购买的刨羊肉机，2012年1月4日原八味锅公司已停止营业。澳林公司亦未提供证据予以反驳。综合刨羊肉机的购买时间和购买价值，本院酌定为8000元。澳林公司应赔偿徐孝古、黄志文损失为77532.2元。
另关于澳林公司称其在一审中提起反诉，一审法院未作答复的问题。经核实，一审法院已答复澳林公司不同意其在本案中提起反诉，另案起诉，且在其后的一审庭审中澳林公司均未提及反诉请求。澳林公司认为一审法院审理程序违法，本院不予采信。
综上所述，上诉人澳林公司的上诉请求不能成立，应予驳回。上诉人徐孝古、黄志文的上�请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：
一、维持江苏省南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第414号民事判决第二项；
二、撤销江苏省南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第414号民事判决第一项、第三项；
三、南京澳林购物广场有限公司于本判决生效后十日内赔偿徐孝古、黄志文损失77532.2元；
四、驳回徐孝古、黄志文的其他上诉请求；
五、驳回南京澳林购物广场有限公司的上诉请求。
一审案件受理费13800元，由徐孝古、黄志文承担12133元；南京澳林购物广场有限公司负担1667元；
二审案件受理费13800元，由徐孝古、黄志文承担12133元；南京澳林购物广场有限公司负担1667元。
本判决为终审判决。
审判长 钮丽娜
审判员 曹 艳
审判员 沈萍儿
二〇一七年一月二十四日
书记员 戴 苗