湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘03民终1347号
上诉人（原审被告）：许文英。
委托诉讼代理人：喻刚，湖南众擎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：况琦，湖南众擎律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：贺卫平。
委托诉讼代理人：贺谷怀。
上诉人许文英与被上诉人贺卫平占有排除妨害纠纷一案，贺卫平不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2013）岳民初字第127号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2015年10月15日作出（2015）潭中民一终字第244号民事裁定，裁定撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2013）岳民初字第127号民事判决，发回湖南省湘潭市岳塘区人民法院重审。湖南省湘潭市岳塘区人民法院经审理后，作出（2016）湘0304民初211号民事判决，许文英不服，向本院提起上诉。本院于2016年9月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人许文英上诉请求：撤销原判，判令被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：湘潭市岳塘区人民法院作出的（2013）岳民商初字第357号民事判决已判决“确认原告许文英与被告易志敏的购房协议有效；撤销被告易志敏与被告贺卫平的房屋买卖合同”。贺卫平不服该判决，向湘潭市中级人民法院提起上诉，湘潭市中级人民法院作出（2014）潭中民一终字第200号民事判决，判决内容“维持湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2013）岳民商初字第357号民事判决第一项”。因此，该终审判决确认上诉人与易志敏的购房协议有效，可以证实许文英与易志敏的购房协议合理合法，许文英是诉争房屋的所有人。本案中，湘潭市岳塘区人民法院作出了相反的判决，判令上诉人在判决生效之日起十五日内搬离位于湘潭市岳塘街道新三村50栋20号的房屋，一审判决错误。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人贺卫平答辩称：1.易志敏与贺卫平在湘潭市二手房交易资金监管中心的监管下签订了存量房买卖合同，该合同是双方真实意思表示，贺国平对易志敏的债权已通过双方协议的方式消灭，贺国平支付给易志敏的借款已转为贺卫平的购房款。根据《城市房地产转让管理规定》第三条，“以房地产抵债”的形式转让房产是合法的转让房产方式。被上诉人从房产局档案馆中调取的诉争房屋的所有材料上均无许文英的任何信息，因此，许文英自始至终未取得诉争房屋的所有权，贺卫平合法、善意取得了诉争房屋的所有权。2.《中华人民共和国人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案中，易志敏与许文英的“购房协议”落款日期早于易志敏取得房产证的日期。3.即使湘潭市中级人民法院（2014）潭中民一终字第200号民事判决认定易志敏与许文英的购房协议有效，但合同生效与所有权转让有本质区别。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。《中华人民共和国人民共和国城市房地产管理法》第三十五条的规定，房地产转让、抵押，当事人应当依照该法第五章的规定，办理权属登记才生效。因此，被上诉人是诉争房屋的唯一合法所有权人，上诉人的上诉请求没有依据，请求二审法院予以驳回。
贺卫平向一审法院起诉请求：1.判令被告停止侵害，搬离原告所有的位于湘潭市岳塘街道新三村50栋20号的房屋；2.被告赔偿损失2500元；3.被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：被告许文英与易志敏曾系男女朋友关系，易志敏在与被告许文英分手后，于2005年6月20日将自已购买的曾与被告许文英共同居住的岳塘区岳塘街道新三村50栋20号房屋以20万元的价格转让给被告许文英，易志敏向许文英出具“我易志敏今把新三村50栋20号转卖给许文英（总价值20万元整），立字为证”字据后即搬离该房屋，许文英即占有该房屋并居住至今。易志敏将房屋转让给许文英时，房产尚未过户至易志敏名下，故许文英和易志敏没有办理房产过户手续。岳塘区岳塘街道新三村50栋20号房屋的房产所有权及国有土地使用权分别于2007年10月12日、2009年4月7日登记至易志敏名下。因易志敏在2006年年底入狱服刑，许文英在易志敏服刑期间未要求易志敏配合办理房产过户手续。2010年年底，易志敏在假释出狱后将已登记至自已名下的房产证、国土证原件交由许文英持有，并口头承诺在2012年7月刑满后再办理过户手续，许文英予以同意。但易志敏于2012年2月4日在湘潭日报刊登岳塘区岳塘街道新三村50栋20号房屋的房屋产权证遗失声明并于2012年2月14日补办了房屋产权证；2012年2月16日，易志敏以岳塘区岳塘街道新三村50栋20号房屋作抵押与第三人贺国平签订借款15万元的抵押借款协议，未办理抵押登记；2012年8月11日，又向贺国平借款5万元；2012年8月21日，易志敏向贺国平承诺借款20万元在2012年10月1日前归还，如逾期未还将岳塘区岳塘街道新三村50栋20号房屋抵给案外人贺国平。因易志敏欠案外人贺国平的债务一直未归还，双方决定以房抵债，因案外人贺国平违反计划生育政策，岳塘区岳塘街道新三村50栋20号房产不能顺利过户至案外人贺国平名下，案外人贺国平遂决定将房产过户至哥哥贺卫平名下。为了房产顺利过户，易志敏与原告贺卫平于2012年9月18日在房产部门签订了存量房买卖合同，将上述房屋过户给原告贺卫平，易志敏的房屋抵债价值为20万元，2012年9月24日，房产登记至原告贺卫平名下。易志敏于2012年11月24日以国有土地使用权证遗失为由通过湘潭市国土资源局刊登公告补办相应证件。易志敏名下上述房屋土地使用权于2013年1月10日转移登记到原告贺卫平名下。
另查明：上述房屋面积为115.39平，房屋总层数6楼，所在楼层为第4层；该房屋土地使用权为出让方式取得，终止日期为2071年1月1日。原告为维护自身合法权益，故起诉至法院，并提出如诉称所述之请求。
一审法院认为，公民的合法权利应予保护。本案中的涉案房屋在易志敏出售给被告并实际交付房产时未取得房屋产权证，但该房是易志敏通过合法途径购买所得，事后取得了房产证、国土证，易志敏相应财产权属权利已完善。易志敏与被告许文英的购房协议是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。但相关法律规定，不动产的物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，因被告许文英未进行不动产转让登记，该不动产权属并未转移。易志敏在取得了房产证、国土证后，与原告贺卫平签订房屋买卖合同，并办理了过户手续，将房屋和土地使用权登记在原告贺卫平名下。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。原告贺卫平自登记之日起取得了该房产的所有权，被告许文英无权占有该房产且拒绝搬离的行为妨害了原告贺卫平的物权，故原告请求判令被告许文英停止侵害的诉讼请求合法合理，法院予以支持。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求赔偿损失。因被告许文英无权占有本案涉案房产，导致原告无法使用该房产而租赁房屋居住，给原告造成了损害，故原告要求判令被告赔偿租金损失2500元的诉讼请求与本案事实相符，且于法有据，法院予以支持。被告辩称原告与易志敏房屋买卖行为无效，该房屋事实上的所有权人是本案的被告，与本案查明事实不符，且于法无据，对该辩解意见，法院不予以采信。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第三十四条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告许文英在本判决生效之日起十五日内搬离位于湘潭市岳塘区岳塘街道新三村50栋20号房屋；二、被告许文英在本判决生效之日起十日内一次性支付原告贺卫平租金损失2500元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告许文英负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
经审理查明：许文英曾以确认合同无效纠纷为由，向湘潭市岳塘区人民法院提起诉讼，请求确认“原告许文英与被告易志敏的购房协议合法有效，被告贺卫平与被告易志敏的房屋转让行为无效，并判令二被告承担本案诉讼费用”。湘潭市岳塘区人民法院经审理后，作出（2013）年岳民商初字第357号民事判决，判决内容为：“一、确认原告许文英与被告易志敏的购房协议有效；二、撤销被告易志敏与被告贺卫平的房屋买卖合同”。贺卫平对该判决不服，提起上诉。因许文英在该案中并未诉请撤销易志敏与贺卫平签订的房屋买卖合同，故湘潭市岳塘区人民法院（2013）年岳民商初字第357号民事判决中第二项超出了许文英的诉讼请求范围，故本院作出（2014）潭中民一终字第200号民事判决，“一、维持湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2013）年岳民商初字第357号民事判决第一项；二、撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2013）年岳民商初字第357号民事判决第二项；三、驳回被上诉人许文英的其他诉讼请求”。
此外，一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为诉争房屋的所有权归属问题。根据查明的事实可知，湘潭市岳塘区人民法院对许文英提起的确认合同无效之诉作出的（2013）年岳民商初字第357号民事判决和本院作出的（2014）潭中民一终字第200号终审民事判决，虽然确认了许文英与易志敏之间的购房协议有效，但该终审判决同时撤销了（2013）年岳民商初字第357号民事判决第二项，并驳回了许文英的其他诉讼请求，即驳回了许文英请求法院“确认被告贺卫平与被告易志敏的房屋转让行为无效”的诉讼请求。根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力，因此，虽然许文英与易志敏的购房协议有效，但因其未对诉争房屋办理过户登记，故其并未取得诉争房屋的所有权。贺卫平与易志敏签订房屋买卖合同之后，办理了土地和房屋过户登记手续，自登记之日起即取得房屋的所有权，一审据此判决许文英搬离诉争房屋正确。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人许文英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 任 莉
审 判 员 曾波毅
审 判 员 周 尧
二〇一六年十二月一日
代理书记员 陈 石
附本案适用法律条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
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