广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法张民一初字第1374号
原告（反诉被告）：中山森泰机电有限公司，住所地广东省中山市南朗镇大车村第六工业区东方，组织机构代码××。
法定代表人：李娟仙，该公司总经理。
委托代理人：刘海星、郑雅铟，分别、律师助理。
被告（反诉原告）：吴丹，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××5473。
委托代理人：熊更新，系广东鹏星律师事务所律师。
第三人：蒋菊如，男，汉族，住江苏省泰兴市泰兴，公民身份号码×××7433。
委托代理人：廖卫根，系江苏福坤律师事务所律师。
原告中山森泰机电有限公司（以下简称森泰公司）诉被告吴丹租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月19日立案受理后，依法追加蒋菊如为本案第三人参加诉讼。被告吴丹在法庭期间内依法提起反诉，本院对本诉、反诉一并审理。本案依法由审判员陆招胜适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告森泰公司委托代理人刘海星、郑雅铟，被告吴丹，第三人蒋菊如及其委托代理人廖卫根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告森泰公司诉称：原、被告于2011年1月16日签订《厂房租赁合同书》，双方约定被告将其所有的位于中山市火炬开发区沙边村三冲围的厂房出租给原告。原告已按照合同约定将200000元履约保证金支付给被告，后涉案租赁物因至今未取得建设工程规划许可证，属违章建筑，故原、被告签订的《厂房租赁合同书》违反法律强制性规定而无效。由于合同无效，原告应将涉案租赁物返还给被告。但被告一直未与原告办理厂房交接手续，且未向原告返还《厂房租赁合同书》中约定的履约保证金200000元。据此，原告请求法院判令：1.被告立即与原告办理厂房交接手续；2.被告立即向原告返还履约保证金200000元；3.被告承担本案的诉讼费。诉讼期间，原告增加1项诉请，要求被告返还2014年5月到10月的占用费132840元（2050元／平方米×10.8元／平方米×6个月），理由为原告依据中山市中级人民法院（2015）中中法民一终字第352号终审判决，向被告支付涉案厂房2014年5月至同年10月份占有使用费346500元。现被告在反诉中承认，自2014年5月份起，涉案厂房的部分面积由被告出租给中山市兴邦建筑安装工程有限公司（以下简称兴邦公司）使用。据此，由兴邦公司占用的该部分厂房面积则不用原告承担，申请人仅需承担除兴邦公司占用的部分剩余厂房面积的占有使用费。根据被告提供被告与兴邦公司的租赁合同可知租赁面积为2050平方米。因此申请人仅需承担4700平方米占用费。
原告森泰公司提供的证据有：1.《厂房租赁合同书》；2.中山市中级人民法院（2015）中中法民一终字第352号民事判决书；3.收款收据；4.1.网上银行电子回单；5.收据。
被告吴丹辩称：1.原告提供的《厂房租赁合同书》约定履约保证金实际交付是以被告开具的收据为准，在原告提交的证据材料中，被告没有看到原告所提交的收据。时间过去太久，而且第三人蒋菊如交付的租金和押金也不是一次性交付，被告收取之后才会开收据，如果原告可以提供收据，被告就承认，如果原告提供不了，被告就不承认。2.至今都没有办理交接手续，但是被告同意与原告办理交接手续。3.对原告主张2014年5月到10月的占用费，被告实际收取6月到10月的占用费，被告没有收取兴邦公司5月份的费用，而且金额按照租金的标准和租赁面积计算，应该是2014年6月到10月，一共110700元（2050元／平方米×10.8元／平方米×5个月）。
被告吴丹提供的证据有：1.《厂房租赁合同书》；2.中山市中级人民法院（2015）中中法民一终字第352号民事判决书；3.证明、营业执照；4.《土地使用权租赁合同》。
第三人蒋菊如述称：原、被告之间签订的厂房租赁合同是事实，但本案涉及到202500元的履约保证金是由第三人蒋菊如自有资金缴纳的，并且根据蒋菊如与原告的现任股东签订的股权转让协议约定，公司一切债权债务由蒋菊如承受，本案涉及的202500元的保证金由蒋菊如享有独立的请求权，请求法庭依法驳回原告的200000元的，判决202500元的履约金支付给蒋菊如。第三人蒋菊如为将其主张作为独立的诉讼请求向本院主张。
第三人蒋菊如提供的证据有：1.收据；2.《股权转让协议书》。
反诉原告吴丹反诉称：反诉原告与反诉被告于2011年1月16日签订了《厂房租赁合同书》，该合同书第三条第1款第（1）项约定：厂房租金：按每平方米10元每月计算，每三年递增8%。合同签署后履行过程中，因租金缴纳问题双方发生纷争诉至法院，2015年6月24日，中山市中级人民法院作出（2015）中中法民一终字第352号民事判决书，该判决书认定“对于自2014年11月起该部分厂房的占用费用，应由诚越公司、柏裕公司直接向吴丹支付。对于剩余的涉案厂房部分（面积为4350平方米，含案外人兴邦公司现实际使用的部分厂房）。在森泰公司与吴丹办理交接手续之前，该部分厂房占用费应由森泰公司直接支付给吴丹。”2014年5月份起，反诉原告将前述剩余的涉案4350平方米厂房中的2050平方米出租给兴邦公司使用，其余的2300平方米厂房直至2015年3月份，才出租给中山市晨创五金有限公司（以下简称晨创公司）使用。对该剩余的2300平方米厂房自2014年11月份至2015年2月份的占用费用共计99360元，反诉被告至今都没有缴纳。为此，反诉请求法院判令：1.反诉被告支付给反诉原告厂房占用费用99360元［计算方法：（剩余厂房4350平方米-
兴邦租用的2050平方米）×每月10.8元每平方米×2014年11月至2015年2月共4个月］；2.反诉被告承担反诉案件的全部诉讼费用。诉讼期间，反诉原告增加1项诉请，要求反诉被告向反诉原告支付厂房占用费用4320元（50平方米×每月10.8元／平方米×8个月），理由是晨创公司租赁的是2250平方米，实际上那块土地有2300平方米，有50平方米是空的，主张期限是2015年3月至同年10月。
反诉原告吴丹就反诉部分提供的证据与本诉一致。
反诉被告辩称：反诉被告认为反诉原告与兴邦公司于2015年1月签订租赁合同时已经将厂房交付给兴邦公司使用。反诉被告认为涉案厂房是整体的，既然反诉原告在2015年1月将厂房交付给案外人使用，本案晨创五金厂房在2015年1月也已经被被告占用，也可以交付给案外人使用。反诉被告认为是否支付占用费取决于被告何时占用厂房，从反诉原告租给兴邦公司的时间点和收取租金的时间点，可以反映被告从2015年11月被告实际上已经占用厂房并交付给案外人出租，因此反诉被告不同意支付被告厂房占用费99360元。
反诉被告森泰公司就反诉提供的证据与本诉一致。
经审理查明：森泰公司原名森泰电梯公司，于2014年4月21日变更现名。2011年1月26日，森泰公司与吴丹签订《厂房租赁合同书》，约定：吴丹将位于火炬区沙边村三冲围面积为6750平方米的厂房出租给森泰公司使用，租期12年，自2011年3月10日起至2022年3月9日止；租金标准为每平方米10元，每月67500元，每三年递增8%，森泰公司于每月15日前交纳当月租金及其他费用；森泰公司于合同签订之日向吴丹支付履约保证金202500元。合同签订后，森泰公司向吴丹交付履行保证金202500元。2012年12月26日，蒋菊如、张红与翁悦飞、李娟仙签订《股权转让合同》一份，约定：蒋菊如、张红将其所有的森泰公司100%的股权全部转让给翁悦飞、李娟仙；股权转让款165万元；蒋菊如、张红如实向翁悦飞、李娟仙提供2012年度财务报表及账务资料，股权转让前森泰公司的一切债权债务均由蒋菊如、张红承受及负担。2014年4月16日，吴丹另案［案号：（2014）中一法张民一初字第491号］将森泰公司诉至本院，要求森泰公司支付2014年1月至同年4月期间租金及违约金。该案经本院主持调解，双方自愿达成协议，由森泰公司于2014年6月16日前向吴丹支付2014年1月至同年5月期间租金318600元及逾期付款违约金20000元。2014年6月14日，森泰公司向吴丹转账支付338600元。2014年8月5日，吴丹再次另案将森泰公司诉至本院，要求森泰公司向其支付2014年6月至同年10月厂房占有使用费437400元及逾期付款损失192456元。本院经审查后依法追加柏裕公司、诚越公司作为第三人参加诉讼，于2014年12月12日作出（2014）中一法张民一初字第828号民事判决。吴丹、森泰公司均不服一审判决，上诉至中山市中级人民院。2015年6月24日，中山市中级人民法院作出（2015）中中法民一终字第352号终审判决，判决森泰公司向吴丹支付2014年6月至同年10月期间占有使用费364500元。2015年9月10日，森泰公司向吴丹支付占有使用费364500元。（2015）中中法民一终字第352号民事判决认定：《厂房租赁合同书》无效；蒋菊如退出森泰公司经营后，其处理涉案厂房事宜的行为构成表见代理；森泰公司应将面积为6750平方米的案涉厂房返还给吴丹；自2014年11月起，诚越公司使用的涉案厂房部分（900平方米）以及柏裕公司使用的涉案厂房部分（面积1500平方米）的占用费用，由诚越公司、柏裕公司直接向吴丹支付，剩余的涉案厂房部分（面积为4350平方米，含案外人兴邦公司现实际使用的部分厂房）的占用费，在森泰公司与吴丹办理交接手续之前，应由森泰公司直接支付给吴丹；兴邦公司与森泰公司之间责任负担，因涉及安外第三人兴邦公司的权利义务，应由当事人另行主张。
另查：本院在审理（2014）中一法张民二初字第423号森泰公司诉蒋菊如、张红财产损害赔偿纠纷案件中，曾组织双方至租赁物现场勘验，查实：诚越公司、柏裕公司仍在原址继续经营；森泰公司原使用厂房之一部分现由案外人兴邦公司使用；兴邦公司工作人员述称听说公司在2014年5月对该办公场所进行装修。
再查：涉案厂房未领取建设工程规划许可证。为证实涉案厂房的现状，吴丹提供有证明、《土地使用权租赁合同》，前者由案外人晨创公司出具，内容主要为晨创公司自2015年3月起租用涉案厂房之1卡，其中锌铁棚面积为2250平方米，后者由吴丹与兴邦公司于2015年1月10日签订，内容主要为兴邦公司于2015年1月1日起向吴丹租赁涉案厂房所占用之面积约2400平方的土地。森泰公司提供的收据记载吴丹分别于2014年12月29日、2015年2月11日向兴邦公司收取2014年5月至同年12月期间租金165366元、2015年1月至同年12月期间租金242000元。吴丹确认收据的真实性。
诉讼期间，森泰公司与吴丹共同向本院申请三个月时间庭后调解，该期限已届满，双方仍未调解成功。依森泰公司的申请，本院依法查封了吴丹的部分财产。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。中山市中级人民法院（2015）中中法民一终字第352号民事判决为生效判决，所认定的事实与法律关系，本院予以确认。关于履约保证金的返还问题。涉案《厂房租赁合同书》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”的规定，吴丹因该合同收取的履约保证金202500元应返还给森泰公司。森泰公司主张返还履约保证金20万元，是其民事权利的合法处分，本院予以支持。至于蒋菊如提出的履约保证金实际由其本人以自有财产交纳的主张，即便该事实成立，对外而言，履约保证金以森泰公司名义支出，理所当然应返还给森泰公司，若蒋菊如认为其与森泰公司构成借款或不当得利等其他法律关系，应通过另案主张。
关于占有使用费的返还问题。吴丹于2014年5月将案涉厂房之2050平方米部分出租给兴邦公司，并向兴邦公司收取自该月起的租金。然而同时，吴丹却又通过诉讼向森泰公司足额收取涉案6750平方米厂房自2014年1月至同年10月期间的占用使用费。吴丹就同一租赁物分别收取两次租金，显属不当，其应将自森泰公司处收取占用使用费中关于兴邦公司使用之2050平方米自2014年5月至同年10月期间的部分132840元（2050平方米×10元／平方米×108%×6个月），返还给森泰公司。吴丹辩称向兴邦公司收取租金的起算时间为2015年6月，但其开具的收据记载计租时间为2015年5月，且该时间与其自认出租给兴邦公司的时间相一致，故其抗辩主张，本院不予采信。此外，吴丹向兴邦公司收取多少租金，是其民事权利的处分范围，不能对抗森泰公司，不影响森泰公司要求吴丹返还的数额。
关于占有使用费的支付问题。中山市中级人民法院（2015）中中法民一终字第352号民事判决认定，涉案厂房之4350平方米部分（含兴邦公司使用的部分）的占有使用费，在森泰公司与吴丹办理交接手续之前，由森泰公司继续向吴丹支付。因森泰公司在提起本案诉讼之前并未与吴丹办理结交手续，故而森泰公司应当继续向吴丹支付自2014年11月起计付的租金，但吴丹自行出租给兴邦公司之2050平方米部分应予扣除，费用亦应计算至吴丹将厂房出租给晨创公司前。据此，森泰公司应继续向吴丹支付占有使用费99360元［（4350平方米-2050平方米）×10元／平方米×108%×4个月）］。至于吴丹主张的4350平方米扣除出租给新邦公司的2050平方米、晨创公司的2250平方米后所剩余的50平方米空地所产生的占用使用费，因吴丹主张的该50平方米空地为推算之面积，而吴丹亦未能提供出租给新邦公司、晨创公司土地面积数据之充足证据，因此存在一定的误差也属正常，同时吴丹也未能提供客观证据证明该50平方米空地确实存在，故其该部分主张，没有事实依据，本院不予支持。
至于森泰公司诉请的办理案涉厂房之交接手续，因本院已在庭审中组织双方办理了相关手续，故而该部分主张，应予驳回。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告吴丹于本判决生效之日起七日内向原告中山森泰机电有限公司返还履约保证金200000元及占有使用费132840元；
二、反诉被告中山森泰机电有限公司于本判决生效之日起七日内向反诉原告吴丹支付2014年11月至2015年2月期间占有使用费99360元；
三、驳回原告中山森泰机电有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告吴丹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5790元，减半收取2895元，诉讼保全费1520元，共计4415元（原告已预付），由被告吴丹负担（该款被告吴丹于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）；反诉案件受理费1187元（反诉原告已预付），由反诉原告吴丹负担49元，反诉被告中山森泰机电有限公司负担1138元（该款反诉被告中山森泰机电有限公司于本判决生效之日七日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 陆招胜
二〇一六年二月十九日
书记员 陈炜宁
阮妙珍
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