湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）娄中民二初字第88号
原告（执行案外人）：邹艳英，女，1974年7月7日出生，汉族，住娄底市。
委托诉讼代理人：曾齐明，男，1971年12月30日出生，汉族，住娄底市，系原告邹艳英之夫。
委托诉讼代理人：肖文斌，湖南宇能律师事务所律师。
被告（申请执行人）：湖南省第二建筑工程有限公司，住所地：长沙市天心区跃进路135号。
法定代表人：李永迪，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杜莹，女，住湖南省湘潭市雨湖区，湖南省第二建筑工程有限公司职工。
委托诉讼代理人：朱卫平，男，住娄底市娄星区，湖南省第二建筑工程有限公司职工。
被告（被执行人）：娄底市东桦房地产开发有限公司，住所地：娄底市娄星区贤童街科源大厦4楼。
法定代表人：颜伟平，该公司董事长。
原告邹艳英与被告湖南省第二建筑工程有限公司、娄底市东桦房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2014年11月21日立案后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邹艳英及其委托诉讼代理人曾齐明、肖文斌，被告湖南省第二建筑工程有限公司的委托诉讼代理人杜莹、朱卫平到庭参加诉讼。被告娄底市东桦房地产开发有限公司经本院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院缺席审理。本案现已审理终结。
原告邹艳英向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告娄底市东桦房地产开发有限公司签订的有关壹号公馆1栋3103号住房及1栋102门面的《商品房买卖合同》合法有效，并确认原告对该处房产享有合法权益；二、请求终止因被告湖南省第二建筑工程有限公司诉被告娄底市东桦房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案而查封原告上述房产的执行程序。事实及理由：2012年10月22日，原告通过银行卡刷卡5万元入被告娄底市东桦房地产开发有限公司银行账户作为定金订购壹号公馆1栋3103房。在“五证齐全”的情况下，原告又于2013年6月17日与被告娄底市东桦房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了0001栋3103号房屋，并一次付清全部购房款。后原告又与被告娄底市东桦房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，向被告娄底市东桦房地产开发有限公司购买1-102号门面，并付清了全部购房款。2014年5月14日，被告湖南省第二建筑工程有限公司因建设工程施工合同纠纷向娄底市中级人民法院起诉被告娄底市东桦房地产开发有限公司，娄底市中级人民法院于2014年5月15日向娄底市房地产管理局送达了（2014）娄中执他字第50号执行通知书，将原告的上述房产予以查封。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，且原告已根据合同约定付清了全部购房款。原告买房在前，被告湖南省第二建筑工程有限公司申请查封在后，原告是真实善意的买受人，原告的上述房产应受法律保护。因被告娄底市东桦房地产开发有限公司未按约定在合同生效之日起30日内向娄底市房地产管理局申请登记备案，致使原告的合法权益没有得到保障，原告对此没有任何过错。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，故被告湖南省第二建筑工程有限公司不得申请查封原告的上述房产。再者，壹号公馆类似原告这种一次性付款及分期付款但未在娄底市房地产管理局网签备案的大约有190户，而被告湖南省第二建筑工程有限公司仅申请查封了少量住房和门面，被告湖南省第二建筑工程有限公司的查封申请明显带有选择性，对原告有失公平，给社会造成不稳定因素，于情、于理、于法均说不过去。
被告湖南省第二建筑工程有限公司答辩称：一、被告娄底市东桦房地产开发有限公司欠下巨额债务，产生诸多纠纷。被告娄底市东桦房地产开发有限公司欠被告湖南省第二建筑工程有限公司工程款五千多万元，导致被告湖南省第二建筑工程有限公司拖欠工人工资，被告湖南省第二建筑工程有限公司起诉被告娄底市东桦房地产开发有限公司并申请强制执行，是为维护自己的合法权益。二、被告湖南省第二建筑工程有限公司与原告并不认识，因壹号公馆的很多房子在银行办理了抵押登记，故无法查封，法院只好查封了包括原告购买的房屋在内的部分房屋，被告湖南省第二建筑工程有限公司并不存在选择性查封的行为。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原告邹艳英向本院提交了如下证据：
证据一，两份商品房买卖合同。证明目的：原告与东桦公司签订了两份商品房买卖合同，约定原告方购买住房、门面各一套。
证据二，银行付款清单与东桦公司出具的收款收据。证明目的：原告购买的两套房产均已按约付清购房款。
证据三，证人证言两份。证明目的：我方已经按约真实付了房款。
证据四，驳回执行异议裁定书。证明目的：房产被查封后，原告依法提出了执行异议，被裁定驳回后有权提起执行异议之诉。
证据五，工商银行向房管局出具的函件。证明目的：原告买的房子没有产权纠纷。
证据六，2015年2月10日业主代表、被告二、被告一和东桦公司市区工作组四方签署的《“壹号公馆”项目扫尾工作方案》。
证明目的：1、被告二没有将被其申请查封的房产剔除在方案之外，壹号公馆所有房产不论查封与否，均纳入了该方案之内，认可原告被查封的房产属于原告购买，原告可以按照方案执行，且认可该方案签署以后原告能按照方案接收使用该房产。2、该方案对查封的房产和未查封的房产确定了同样的权利和义务。
证据七，2015年3月14日被告一与被告二签订的《壹号公馆建设项目扫尾施工补充协议》。证明目的：被告二同意了被告一支付工程款的方式，并且已经收回了被告一的部分工程款欠款。
证据八，壹号公馆1-3103的不动产发票复印件。证明目的：1、原告为购买该房产已依法纳税，并开处了不动产统一发票。2、上述房产属于原告所有。
证据九，壹号公馆1-102的不动产发票复印件。证明目的：1、原告为购买该房产已依法纳税，并开处了不动产统一发票。2、上述房产属于原告所有。
证据十，原告执行《“壹号公馆”项目扫尾工作方案》的借款凭证。证明目的：被告和东桦公司市区工作组均认可原告被查封的房产纳入了《“壹号公馆”项目扫尾工作方案》，原告享有该方案的权利并履行了该方案的义务，对被告二所查封的房产具有所有权。
证据十一，东桦公司市区工作组对被被告二查封的1-3104房的《壹号公馆房款催缴通知》。证明目的：《“壹号公馆”项目扫尾工作方案》实施的主体是壹号公馆所有房产，不论查封与否，都是方案实施对象，均享有该方案赋予的权利与义务。
证据十二，东桦公司市区工作组和东桦房地产开发有限公司共同出具的证明。证明目的：1、原告是壹号公馆1-3103房、1-102号门面的真实买受人，所签订的《商品房买卖合同》真实有效，原告也履行了《“壹号公馆”项目扫尾工作方案》的相关义务。2、壹号公馆1-3104房产和1-102号门面的实际所有人为原告。
证据十三，《“壹号公馆”项目扫尾工作方案》实施后，被告二领取工程款的部分《工程款支付申请表》和银行付款凭证。证明目的：被告二同意扫尾方案并执行该方案，且收回了一些工程款，也知道该方案实施后原告需要履行的相关义务和可以享受的权利，原告履行相关义务后按照方案对该房屋享有所有权，被告二不应对此有任何异议。
证据十四，壹号公馆1-3103的装修手续凭证。证明目的：上述房产属于原告所有，原告按照《“壹号公馆”项目扫尾工作方案》履行了相关义务，享受相关权利，是按照方案接收的房屋，并且原告已经实际占有。
证据十五，壹号公馆1-3103的自来水开户凭证。证明目的：上述房产属于原告所有，并具有法律效力，并且原告已经实际占有并使用。
证据十六，壹号公馆1-3103煤气的开户凭证。证明目的：上述房产属于原告所有，并且具有法律效力，且原告已经实际占有并使用。
证据十七，壹号公馆1-102的装修手续凭证。证明目的：上述房产属于原告所有，原告按照《“壹号公馆”项目扫尾工作方案》履行了相关义务，享受相关权利，是按照方案接收的房屋，并且原告已经实际占有。
证据十八，壹号公馆1-102的自来水开户凭证。证明目的：上述房产属于原告所有，并具有法律效力，并且原告已经实际占有并使用。
被告湖南省第二建筑工程有限公司对原告邹艳英向本院提交的证据经质证认为：对证据一至证据五的真实性、合法性没有异议，这些证据仅能证明原告与东桦公司之间的债权债务纠纷，但原告方没有登记、也没有网签，二建公司依法申请强制执行东桦公司的财产并无不当。对证据六至证据十八的真实性没有异议，但是不能达到原告的证明目的。
被告湖南省第二建筑工程有限公司向本院提交如下证据：
证据一，我方与东桦公司签订的施工合同。证明目的：我方与东桦公司承建了东桦公司的主体工程。
证据二，我方起诉东桦公司的起诉状、调解书、裁定书。证明目的：我方因东桦公司欠工程款依法起诉，采取了保全措施，在诉讼中达成了调解协议，并申请强制执行。
证据三，二建公司工人因东桦公司欠工程款向市政府提交的报告。证明目的：工人要求政府解决欠付一号公馆项目农民工工资的问题，政府领导做了相关批示。
证据四，二建公司向市政府、法院提交的报告。证明目的：因一号公馆工程款未及时到位，请求政府、法院依法督促尽快将一号公馆工程款到位。
原告邹艳英对被告湖南省第二建筑工程有限公司向本院提交的证据经质证认为：没有异议。
根据当事人的举证和质证情况，本院对本案的证据认证如下：
原告邹艳英提交的证据一、证据二、证据三、证据四，可以作为证据使用，能够证明原告邹艳英与被告娄底市东桦房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》并交付了全部购房款项，后案涉房屋被查封，原告邹艳英提出执行异议的事实。证据五，可以作为证据使用，能够证明娄底市东桦房地产开发有限公司在中国工商银行娄底市街心支行为其开发建设的壹号公馆商住小区办理了在建工程抵押贷款。证据六、证据八、证据九、证据十、证据十二、证据十四、证据十五、证据十六、证据十七、证据十八，与原告邹艳英提交的原件核对无异，被告湖南省第二建筑工程有限公司对其真实性亦无异议，本院予以确认。证据六，能够证明东桦公司市区工作组曾协调开发商项目部、承建方、业主代表制定“壹号公馆”项目扫尾工作方案。证据八、证据九，能够证明原告邹艳英对案涉房产交纳了税金。证据十，能够证明原告邹艳英按《“壹号公馆”项目扫尾工作方案》的要求，出借款项10000元，由市区工作组出具借据。证据十二，能够证明原告邹艳英系案涉房屋的买受人，已经付清全部购房款。证据七、证据十一、证据十三，与本案无关，不能作为本案证据。证据十四、证据十五、证据十六、证据十七、证据十八相结合，能够证明案涉房屋被查封后，原告邹艳英取得房屋钥匙并对房屋进行了装修。
被告湖南省第二建筑工程有限公司提交的证据一、证据二、证据三、证据四，可以作为证据使用，具有相应的证明效力。
根据双方陈述及对其所提交的相关证据的综合分析、认定，本院认定本案如下基本事实：
2012年11月2日，被告娄底市东桦房地产开发有限公司作为发包人，与被告湖南省第二建筑工程有限公司作为承包人，签订了《建设工程施工合同》，约定被告娄底市东桦房地产开发有限公司将娄底市壹号公馆商住小区项目的基础工程、主体工程及水电安装等工程发包给被告湖南省第二建筑工程有限公司。
2013年6月17日，被告娄底市东桦房地产开发有限公司作为出卖人，与原告邹艳英作为买受人，签订《商品房买卖合同》，将壹号公馆0001号栋的3103号房出卖给原告邹艳英，约定购房款为296413元，原告邹艳英已支付了全部购房款。2013年9月4日，被告娄底市东桦房地产开发有限公司作为出卖人，与原告邹艳英作为买受人，再次签订《商品房买卖合同》，将壹号公馆0001号栋的102号门面出卖给原告邹艳英，约定购房款为873789元，原告邹艳英支付了全部购房款项。
另查明：因被告娄底市东桦房地产开发有限公司欠付工程款，2014年6月6日，被告湖南省第二建筑工程有限公司将被告娄底市东桦房地产开发有限公司诉至娄底市中级人民法院，要求被告娄底市东桦房地产开发有限公司支付工程款并退还履约保证金。2014年6月17日，被告娄底市东桦房地产开发有限公司与被告湖南省第二建筑工程有限公司达成调解协议，内容为：“由被告娄底市东桦房地产开发有限公司在双方签收调解书之次日起三日内支付工程款29554824元，返还履约保证金20000000元，合计49554824元。如上述款项未按期支付，原告有权主张优先受偿并向法院申请强制执行”。同日，娄底市中级人民法院作出（2014）娄中民二初字第43号民事调解书，对前述协议予以确认。
2014年5月14日,经被告湖南省第二建筑工程有限公司申请，娄底市中级人民法院作出（2014）娄中民保字第12号民事裁定书，依法查封了包括原告邹艳英购买的0001幢3103号住宅、102号门面在内的由被告娄底市东桦房地产开发有限公司开发的位于湘中大道与娄星南路交叉路口南角壹号公馆的部分房产。原告邹艳英以前述房产属其所有为由向娄底市中级人民法院提出异议，要求解除查封。娄底市中级人民法院认为，原告邹艳英虽与被告娄底市东桦房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，支付了全部购房款，但其并未对涉案房产实际占有，遂以原告邹艳英要求解除对涉案房屋查封的理据不充分为由，于2014年8月1日作出（2014）娄中执异字第17号执行裁定书，驳回原告邹艳英的异议。原告邹艳英遂向本院提起执行异议之诉。
本案审理过程中，因被告娄底市东桦房地产开发有限公司所涉法律纠纷较多，市区政府成立了东桦公司市区工作组进行整体处置。处置工作组制定了《“壹号公馆”项目扫尾工作方案》，决定设立由市区政府工作组、购房业主、项目部代表组成的项目扫尾事务组，收缴业主尾款，共同监管。2015年3月3日，经本院审判委员会研究决定，以案涉纠纷需等待有关部门整体处置为由裁定本案中止诉讼。
2015年1月30日，原告邹艳英按前述方案的要求向东桦公司市区工作组出借资金10000元，并由工作组出具借据。
2015年5月31日，原告邹艳英取得了案涉房屋的钥匙。此后，原告邹艳英对案涉房屋进行了装修。2016年4月，原告邹艳英为案涉不动产缴纳税金共计109000元，
再查明：因娄底市壹号公馆商住小区项目尚未整体完工，案涉房屋在房地产管理部门的产权档案资料中均登记在被告娄底市东桦房地产开发有限公司名下。
目前，原告邹艳英与其配偶曾齐明名下共同共有一套住房，坐落于娄星××××道旁（君临天厦）0006幢a2404。
本案双方的争议焦点为：原告提出的异议能否排除执行的问题。原告邹艳英称，其已支付了全部房款并已实际占有所购房屋，其权利能够排除执行。被告湖南省第二建筑工程有限公司则称，其对工程款享有优先受偿权，原告购买房屋但未办理登记手续，其尚未取得房屋所有权，原告提出的异议不能排除执行。
本院认为：本案中，原告邹艳英与被告娄底市东桦房地产开发有限公司分别于2013年6月17日、2013年9月4日签订的两份《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条及《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，该合同自成立时生效，双方虽未办理物权登记，但不影响房房屋买卖合同的效力，故该合同对原告邹艳英与被告娄底市东桦房地产开发有限公司具有法律约束力。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第二款的规定，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。因此，对原告邹艳英要求确认其与被告娄底市东桦房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效的诉请，本院予以支持。本案中，被告湖南省第二建筑工程有限公司在东桦公司市区工作组制定的《“壹号公馆”项目扫尾工作方案》中签署“积极配合工作组依法开展扫尾工作”的意见，而前述扫尾工作方案对“房屋交付”的条件与日期作出了规定，由此可见，被告湖南省第二建筑工程有限公司已对被告娄底市东桦房地产开发有限公司向原告邹艳英交付案涉房屋的行为系明知且认可的。现原告邹艳英已经支付了全部购房款，已取得房屋钥匙并办理物业入住手续，对案涉房屋取得事实上的管理和支配权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据前述规定，被告湖南省第二建筑工程有限公司虽对案涉商品房享有工程价款优先受偿权，但原告邹艳英已经交付了全部购房款项，被告湖南省第二建筑工程有限公司享有的优先受偿权不得对抗原告邹艳英。加之，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”如前所述，原告邹艳英已经支付全部价款并实际占有案涉房屋，房屋系因被告娄底市东桦房地产开发有限公司欠付工程款导致工程未能整体完工而无法办理房屋登记手续，原告邹艳英对此并无过错。因此，对原告邹艳英以其已支付房屋价款并实际占有案涉房屋为由主张排除执行的诉讼请求，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，并经本院审判委员会研究决定，判决如下：
一、确认原告邹艳英与被告娄底市东桦房地产开发有限公司分别于2013年6月17日、2013年9月4日签订的两份《商品房买卖合同》有效；
二、不得执行壹号公馆0001幢3103号房屋及0001幢102号门面。
本院（2014）娄中执异字第17号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
本案案件受理费15332元，由被告娄底市东桦房地产开发有限公司、湖南省第二建筑工程有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。
审 判 长 陈和发
审 判 员 高益中
审 判 员 周 怡
二〇一七年一月四日
代理书记员 杨佳宜
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》
第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。