广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终8481号
上诉人（原审被告）：邹某，身份证住址江西省丰城市。
委托代理人：邹某1，身份证住址江西省丰城市。
被上诉人（原审原告）：广州xx五金材料市场经营管理有限公司，住所地广东省广州市xx区。
法定代表人：刘映辉，经理。
委托代理人：王帅，广东百科律师事务所律师。
上诉人邹某因与被上诉人广州铭湖五金材料市场经营管理有限公司（以下简称xx公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市xx区人民法院（2015）穗云法民四初字第1421号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年7月29日，邹某（承租方、乙方）与xx公司（出租方、甲方）签订《场地租赁合同》，甲乙双方约定：一、出租场地情况。甲方同意将位于广州市xx区xx大道256号首层自编A08铺(以下简称“08号铺”)租给乙方，建筑面积33.2平方米。乙方租期为自2014年8月1日起至2019年7月31日止。二，租金及其他费用缴纳规定。1、2014年8月1日起至2015年7月31日，乙方每月应缴纳场地租金12800元。首年享受租金五折优惠；2015年8月1日起至2016年7月31日，乙方每月应缴纳场地租金10240元；2016年8月1日起至2017年7月31日，乙方每月应缴纳场地租金13440元；2017年8月1日起至2018年7月31日，乙方每月应缴纳场地租金14112元；2018年8月1日起至2019年7月31日，乙方每月应缴纳场地租金14817元。2、双方签订合同时，乙方须向甲方一次性缴纳合同押金人民币38400元，合同押金在合同期满清算后，凭票据30日内无息退还余额，合同期满后，在同等条件下乙方享有优先续租权。4、乙方保证于每月5号前向甲方全部交清当月上述租金，如遇法定节假日可予以顺延。逾期不缴纳租金则每日计收3%滞纳金，逾期10日的，甲方有权终止合同。5、乙方租用场地所用公共用水、电、空调、货电梯用电按面积所占比例分摊计算（代收代缴）。乙方保证于每月10日前向甲方全部交清上月电、水、空调、电讯及其他应分摊费用。三、甲乙的权利义务。甲方负责出租上述编号的场地给乙方经营使用，负责场地正常的供水、供电和空调供应。甲方拥有场地的管理权。有权制定对乙方经营场所卫生、秩序、货运、搬运、营运时间要求等有关管理规定和消防工作的监督、检查规定。甲方有按时收取场地租金、电、水、空调、电讯等费用的权利，若乙方不按时交清当期租金及其他费用，在尚未构成根本违约被解除合同的条件下，乙方同意甲方酌情采取停水、停电、停空调、封闭场地、收取滞纳金等处罚措施。甲方负责协助乙方办理承租场地内的经营及装修工程报批手续，费用由乙方自理。四、违约处理。甲乙双方发生违约行为，另一方有权即时解除合同，并有权要求违约赔偿已造成的直接经济损失和间接损失。赔偿没违约方双倍合同押金。合同执行期间，若乙方中途退出或因根本违约被甲方收回场地，乙方同意无条件将场地内的装修及固定设施完好的移交给甲方，乙方同意无条件放弃场地装修费设施设备补偿费的追索权等等。
同日，邹某（承租方、乙方）与xx公司（出租方、甲方）签订另一份《场地租赁合同》，甲乙双方约定：一、出租场地情况。甲方同意将位于广州市xx区xx大道256号首层自编A10铺（以下简称“10号铺”）租给乙方，建筑面积23平方米。乙方租期为2014年8月1日起至2019年7月31日止。二、租金及其他费用缴纳规定。1、2014年8月1日起至2015年7月31日，乙方每月应缴纳场地租金6800元。首年享受租金五折优惠；2015年8月1日起至2016年7月31日，乙方每月应缴纳场地租金5440元；2016年8月1日起至2017年7月31日，乙方每月应缴纳场地租金7140元；2017年8月1日起至2018年7月31日，乙方每月应缴纳场地租金7497元；2018年8月1日起至2019年7月31日，乙方每月应缴纳场地租金7871元。2、双方签订合同时，乙方须向甲方一次性缴纳合同押金人民币20400元，合同押金在合同期满清算后，凭票据30日内无息退还余额，合同期满后，在同等条件下乙方享有优先续租权。4、乙方保证于每月5号前向甲方全部交清当月上述租金，如遇法定节假日可予以顺延。逾期不缴纳租金则每日计收3%滞纳金，逾期10日的，甲方有权终止合同。5、乙方租用场地所用公共用水、电、空调、货电梯用电按面积所占比例分摊计算（代收代缴）。乙方保证于每月10日前向甲方全部交清上月电、水、空调、电讯及其他应分摊费用。三、甲乙的权利义务。甲方负责出租上述编号的场地给乙方经营使用，负责场地正常的供水、供电和空调供应。甲方拥有场地的管理权。有权制定对乙方经营场所卫生、秩序、货运、搬运、营运时间要求等有关管理规定和消防工作的监督、检查规定。甲方有按时收取场地租金、电、水、空调、电讯等费用的权利，若乙方不按时交清当期租金及其他费用，在尚未构成根本违约被解除合同的条件下，乙方同意甲方酌情采取停水、停电、停空调、封闭场地、收取滞纳金等处罚措施。甲方负责协助乙方办理承租场地内的经营及装修工程报批手续，费用由乙方自理。四、违约处理。甲乙双方发生违约行为，另一方有权即时解除合同，并有权要求违约赔偿已造成的直接经济损失和间接损失。赔偿没违约方双倍合同押金。合同执行期间，若乙方中途退出或因根本违约被甲方收回场地，乙方同意无条件将场地内的装修及固定设施完好的移交给甲方，乙方同意无条件放弃场地装修费设施设备补偿费的追索权等等。
上述合同签订后，邹某陈述其于2014年9月下旬接收涉案商铺，xx公司则主张是即签约即交铺。
邹某向某公司交纳了押金及08号铺2015年1月租金1920元，2015年3月租金3840元，2015年4月租金1280元，2015年5、6月租金2304元，2015年7月租金2304元；10号铺2015年1月租金1020元，2015年3月租金2040元，2015年4月租金680元，2015年5、6月租金1224元，2015年7月租金1224元。
邹某未交08号铺、10号铺2014年8月，2015年8、9月的管理费共计1686元；2015年5、6月的公摊电费共计2080元。
xx公司于2015年11月3日向原审法院提起本案诉讼，请求法院依法判令：1、邹某支付我司自2014年8月起至2015年9月止的租金及滞纳金（A08号铺自2014年8月至2015年7月的租金标准为6400元/月，自2015年8月至2015年9月的租金标准为10240元/月；A10号铺自2014年8月至2015年7月的租金标准为3400元/月，自2015年8月至2015年9月的租金标准为5440元/月，当月欠缴滞纳金以当月欠缴租金为本金，按照每日3%的标准，自当月5日起计至起诉之日止，并以本金为限）。2、邹某支付我司自2014年8月至2015年9月的管理费1686元，按照10元/月/平方米的标准计算。3、邹某支付我司自2014年9月至2015年9月的代收代缴公摊电费2080元（按照邹某商铺的面积占整个商场的比例，以整个商场的总电量进行分摊）。4、本案诉讼费由邹某承担。
邹某辩称：我不同意xx公司的所有诉求。理由如下：1、涉案场地无建设工程规划许可证，我与xx公司签订的租赁合同应为无效，该场地建筑、消防均未得到有效的管理验收，根本不具备开设商铺的条件。2、合同无效后，双方应当相互返还财物，因此，xx公司应当返还我缴纳的一切费用。3、我不同意按照商铺租金标准支付场地的使用费用及占用费用，相关证人已经能够证实商场无法正常营业的情况及租金标准，商场不开空调、不给供电，根本无法经营。4、xx公司就违章建筑出租给我存在重大过错，由此产生的责任应当由xx公司承担。
经原审法院释明租赁合同的效力，xx公司表示坚持原诉讼请求。
xx公司向原审法院提交照片、缴费通知单、电话催费沟通记录表等证据，拟证明向邹某催租及相关费用的事实。邹某表示未有收到上述催缴通知。
xx公司向原审法院提交管理费、公摊电费收据以及发票若干，拟证明管理费的标准为10元/月/平方米及xx公司代邹某缴纳公摊电费的事实。xx公司同时提出公摊电费是按照商铺面积占整个市场面积的比例，以整个市场的总电费量进行分摊。xx公司为代收代缴。邹某认为xx公司无收取物业管理费的资质、公摊电费的计算标准亦不合理。
关于不交租金的原因，邹某解释如下：铭湖市场曾关闭中央空调、停电，导致涉案商铺无法继续营业。对此，xx公司确认曾因租户交租问题关闭中央空调两次，每次两个小时。
关于租金的起算时间及交租方式，xx公司、邹某双方存在争议如下：xx公司主张租金的起算时间及交租方式均按照合同约定。邹某主张2014年8月至2014年12月为免租，2015年1月按照租赁合同的约定打5折后再3折，2015年2月免租，2015年3月至4月为按照租赁合同的约定打2折，2015年5月以后按照租赁合同的约定打1.8折。
为证明上述事实，邹某向原审法院提交以下证据：集体证人证言，证明邹某主张的打折情况属实。另xx公司于2015年9月29日在原审法院起诉铭湖市场其他租户王某、罗某、蒋某、刘某。原审法院以（2015）穗云法民四初字第1338、1339、1341号立案受理（以下简称“1338、1339、1341号案”）。该案中，王某、罗某、蒋某、刘某向原审法院提交了以下证据，原审法院依邹某申请调取了相关开庭笔录：1、B16铺租赁合同、收据，载明2015年1月租金为5折后再3折、3月至4月租金为2折、5月至7月租金为1.8折；2、A17铺租赁合同及交租证明，载明2015年1月租金为5折再3折、3月租金为2折，xx公司收取该铺4月租金为3折、5月租金为2折；3、B13铺租赁合同及收据，载明2015年1月租金为5折再3折、2015年3月至4月租金为2折、2015年5月至6月租金为1.8折；4、B46铺租赁合同及收据，载明2015年1月租金为5折再3折、2015年3月租金为3折、2015年4月租金为1折、2015年5月至7月租金为1.8折；5、A02铺租赁合同及收据证明，载明2015年1月租金为5折再3折、2015年3月至4月的租金为2折、2015年5月至7月租金为1.8折；6、A06铺租赁合同及收据证明，载明2015年1月租金为5折再3折、2015年3月至4月租金为2折、2015年5月至7月租金为1.8折；7、A08铺租赁合同及交租证明，载明2015年1月租金为5折再3折、2015年3月租金为3折、2015年4月租金为1折、2015年5月至7月租金为1.8折。7、落款为铭湖皮料五金批发市场管理处（无盖章），时间为2014年10月11日的《通知》一份，载明：为了互利双赢，凡配合本商场正常营业，进场装修、摆满货物、按营业时间正常营业，做到不迟到不早退，配合商场管理的商户，则免缴3个月租金，自2015年1月1日开始正式缴租金。如没达到以上条件的商户，必须当月开始缴租金。落款为铭湖五金皮料批发市场管理处，时间为2015年3月7日的《收租通知》两份，载明：A08、10档主，2015年3月租金只需交纳原合同三折优惠，如逾期超过2015年3月15日缴纳2015年3月租金，则按租赁合同上的租金金额交纳，下月开始不享受任何优惠。
xx公司对邹某举证的租赁合同及收租证明真实性无异议，但主张上述租赁合同与涉案租赁合同为独立的合同，减租、免租政策也是针对个别业主。该司从未出台适用于所有租户的租金减免政策，特别是没有对邹某实行减租、免租的政策。
原审法院在上述案件中要求xx公司提交市场内其他租户的交租证明及租赁合同。xx公司在举证期限内无提交，并说明：xx公司从未出台相关减租、免租政策，但由于自2014年市场开业后，整个行业萧条，租户反映市场配套设施未完善等，大部分租户统一要求降租，xx公司为挽留租户，未有采取有效措施收取2015年1月前的租金。自2015年1月开始允许租户先交纳部分租金。2015年2月大部分租户均无交纳租金。
xx公司另在本案中提交支付证明单及广州浅水蓝物业管理有限公司出具的收款收据，拟证明其司除自行管理外，还聘请案外公司协助对铭湖市场进行管理的事实。
邹某于2015年11月24日表示同意将08、10号铺钥匙交还xx公司，并放弃上述商铺内自有物品的处分权。原审法院组织xx公司、邹某于2015年11月25日交接了上述商铺。
2015年12月8日，原审法院到08、10号铺现场进行勘查，xx公司法定代表人刘映辉、员工陈某、委托代理人王帅、广州市xx区三元里第一经济合作社（以下简称“三元里一社”）社长李某丙、三元里一社委托代理人解刚在场。经勘查，8、10号铺大部分位于穗集地证字第0072442号《集体土地房产证》后附宗地平面图的B1(7)、A3（6）范围内，小部分位于A3(5)范围。邹某对上述勘验事实无异议。
关于08、10号铺所在建筑的合法性问题，xx公司、邹某双方存在争议：xx公司向原审法院提交穗集地证字第0072442号《集体土地房产证》（后附宗地平面图）、查册表，房产证及查册表载明：位于xx区xx大道246-262号建筑为一座3-1/2结构层数，土地用途为商业、旅业，建基面积为1299.28平方米，总建筑面积为3922.48平方米。宗地平面图显示A3（5）在证载权属范围之内。邹某向原审法院提交广州市规划局作出的穗规函【2015】6169号《依申请公开政府信息决定书》，拟证明08、10号铺所在地块无相关报建及验收信息。
原审法院就上述商铺所在建筑的合法性问题向广州市xx区国土资源和规划局调查询问，该局于2015年12月14日函复原审法院：穗集地证字第0072442号《集体土地房产证》为经罚款处理后直接办理确权，未办理规划报建。该《集体土地房产证》的建筑用地属村历史留用地，由广州市xx区三元里经济联合社（原三元里乡政府）1984年经市规划局（89）116号文，房管局（89）226号文批准使用至今。该社于1983年在该用地范围内兴建1栋3层半旅业楼，于1986年由市清理办罚款处理。后由三元里经济联合社划拨给三元里村第一经济合作社，经公告无异议。根据广州市人民政府2001年第七号令《广州市农村房地产权登记规定》，同意按实测面积以广州市xx区三元里村第一经济合作联合社名义核发上述《集体土地房产证》。
2016年1月12日，广州市xx区国土资源和规划局作出复函如下：经核查，A3（6）地块不在0072442号《集体土地房产证》载明的权属登记范围之内。
原审法院认为：涉案商铺大部分均无位于穗集地证字第0072442号《集体土地房产证》所涉建筑权属范围内，双方当事人均无法提交涉案商铺其他的合法的规划报建手续，涉案商铺又作整体使用，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，涉案两份租赁合同应为无效。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”邹某应向某公司支付房屋使用费。关于房屋使用费标准，应参照双方实际交租的情况支付。邹某向原审法院提交证据证明涉案商铺所在铭湖市场存在租金打折的情况，xx公司对此提出反驳意见，根据谁主张谁举证的原则，应就其反驳意见向原审法院提交证据证实。但xx公司在原审法院指定的举证期限内无提交相关证据证明涉案市场存在按约正常收租的情况，xx公司解释鉴于经营状况萧条，故对于市场内租户无交纳2014年租金、2015年2月租金及少缴其他月租金的行为未予采取有效措施。xx公司陈述恰印证了由于市场内经营状况萧条而少收租户租金的事实。故综合双方当事人的举证情况，邹某向原审法院提交了充分证据证明其主张，xx公司提出异议，但无法就其异议提交证据证实，应承担举证不能的法律后果。原审法院对于邹某主张的实际租金标准：2014年8月至12月免租，2015年1月按照租赁合同的约定打5折后再3折，2015年2月免租，2015年3月至4月为按照租赁合同的约定打2折，2015年5月以后按照租赁合同的约定打1.8折予以采纳。双方当事人于2015年11月25日实际交接了涉案商铺，原审法院对于双方交接商铺的时间予以确认。邹某已举证证明其按照上述标准缴纳了2015年1月，2015年3月至7月的租金，故邹某仍需向某公司交纳2015年8、9月的房屋使用费即可，房屋使用费标准按照租金标准的1.8折计算，即（10240元/月×2个月×0.18折+5440元/月×2个月×0.18折）=5644.8元。合同无效，xx公司主张征收滞纳金无事实与法律依据，原审法院不予支持。
关于xx公司主张的管理费，xx公司作为铭湖市场的出租方及管理方，对场地实际进行了管理；xx公司也提交了收款收据、支付证明单等证据，证明外聘公司协助对场地进行管理的事实，邹某事实上享受了xx公司提供的管理服务，即应支付对价。原审法院对xx公司主张收取涉案商铺管理费予以确认。管理费的标准参照邹某曾支付的标准计算。经计算，邹某应付xx公司2014年8月，2015年8、9月的管理费共计1686元。
邹某实际使用涉案商铺，应交纳实际使用涉案商铺期间的公摊电费。xx公司已举证证明代邹某缴纳上述期间的公摊电费，邹某应当将xx公司代缴的费用返还xx公司，对于xx公司主张邹某支付涉案商铺2015年5、6月的欠缴公摊电费2080元的诉讼请求，原审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，原审法院于2016年3月16日作出判决:一、本判决生效之日起十日内，被告邹某支付原告广州铭湖五金材料市场经营管理有限公司2015年8月至2015年9月的房屋使用费5644.8元；二、本判决生效之日起十日内，被告邹某支付原告广州铭湖五金材料市场经营管理有限公司2014年8月，2015年8、9月的管理费共计1686元；三、本判决生效之日起十日内，被告邹某支付原告广州铭湖五金材料市场经营管理有限公司2015年5、6月的欠缴公摊电费2080元；四、驳回广州铭湖五金材料市场经营管理有限公司其他的诉讼请求。本案受理费5184元，由原告广州铭湖五金材料市场经营管理有限公司负担5084元，由被告邹某负担100元。
判后，上诉人邹某不服原审判决，向本院提起上诉称：一、因为xx公司的原因导致我方无法承租商铺，故我方不应缴纳上述费用。二、xx公司与我方的另外一件案已由广州市中级人民法院受理，请求将两案合并审理，进行债务冲抵。三、我方与xx公司签订合同时xx公司还没有成立，故其公章是私自刻印的。公章与合同上名称不一致，且公章上所载公司在工商局查询不到，xx公司属于欺诈。综上，邹某请求法院判决：1、邹某无需支付xx公司使用费5644.8元；2、邹某无需支付xx公司管理费1686元；3、邹某无需支付xx公司公摊电费2080元；4、本案上诉费用由xx公司承担。
xx公司答辩称：关于公章，当时项目在启动时公司在申请营业执照，故最终有差别，我方不构成欺诈。租赁关系是当事人双方签订的，我方也不否认租赁关系，租赁合同也有我方法定代表人的签名，在营业执照下来后其也是法定代表人。租赁合同履行一年多，双方没有异议，不构成欺诈。我方在合同履行中没有过错，涉案商铺配套及位置都是比较好的，由于批发行业萧条，小租户的生意不理想，就把责任归咎于我方，没有道理。关于租赁关系的解除，在一审期间是由邹某提出来的，不是我方原因导致邹某无法承租商铺。关于合同，原审法院认定无效，我方有异议，涉案商铺位置大部分还在权属登记范围内，有产权证，原审法院也去查验过，但只是在外围，没有明确勘查，大部分还是在产权范围内，合同应是有效的。
二审期间，邹某提交工商部门证明和商事登记信息，拟证明xx公司的工商登记名称与合同、公章不符，xx公司成立时间是2014年12月1日。xx公司发表意见称：我方确认邹某提供证据的真实性，但不确认关联性。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，邹某另案提起诉讼，请求判令：1、邹某、xx公司于2014年7月29日签订的两份《场地租赁合同》无效；2、xx公司返还156000元以及利息（从给付之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至还清之日止）。广东省广州市xx区人民法院审理后作出（2015）穗云法民四初字第1265号民事判决：一、确认邹某与xx公司于2014年7月29日签订的涉及位于广州市xx区xx大道256号首层自编A08铺、A10铺的《场地租赁合同》无效。二、于本判决生效之日起三日内，xx公司返还邹某装修费117000元。三、驳回邹某的其他诉讼请求。xx公司不服该判决，向本院提起上诉。
本院认为：关于合同效力。xx公司提交的证据不能证实08、10号商铺取得了合法权属证照或规划许可证，原审法院根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定双方就涉案商铺签订的两份《场地租赁合同》为无效，本院予以维持。
关于xx公司是否构成欺诈。双方对于彼此之间就涉案商铺存在租赁合同关系并无争议，邹某仅以xx公司工商登记名称与合同名称及公章不一致为由主张xx公司构成欺诈，理据不足，本院不予支持。
关于房屋使用费和管理费。租赁合同虽被认定为无效，但邹某已实际接收使用涉案商铺，并实际享受管理服务，即应支付相应对价，原审法院判决邹某支付欠付的房屋使用费、管理费，并无不当。
关于公摊电费。邹某已实际使用涉案商铺，对于使用商铺期间的公摊电费理应缴纳。在xx公司已有证据证实其代邹某缴纳的情况下，原审法院判决邹某支付2015年5、6月欠缴的公摊电费，亦无不当。
关于合并审理。双方各自提起诉讼，原审法院分别受理后作出判决，本案与另案不属于应当合并审理的情形。邹某主张两案合并审理和债务抵扣，本院不予支持。
综上，邹某的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人邹某负担。
本判决为终审判决。
审判长 张燕宁
审判员 李 静
审判员 郑怀勇
二〇一六年九月五日
书记员 李宪琼
黄妙丽