辽宁省法库县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0124民初2469号
原告（案外人）：姜大勇，男，汉族，无业，住辽宁省。
被告（申请执行人）：张书荣，女，汉族，无业，住辽宁省。
委托诉讼代理人：郝龙（系被告张书荣女婿），男，汉族，无业，住辽宁省。
委托诉讼代理人：张守宽，系辽宁鸿鹤鸣律师事务所律师。
被告（被执行人）：周松，男，汉族，退休干部，住辽宁省。
原告姜大勇与被告张书荣、周松执行异议之诉一案，本院于2017年9月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜大勇、被告张书荣的委托诉讼代理人郝龙、张守宽、被告周松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姜大勇向本院提出诉讼请求：1.原告要求立即停止对位于法库县晓东街、沈房权证法库字第0032**号门市房强制执行，并解除查封扣押；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年8月29日，原告与被告周松签订房屋买卖协议，被告周松将位于法库镇晓东街门市楼（房屋所有权证为沈房权证法库字第0032**、房屋结构为混合、层数为2层、建筑面积为120.50平方米）以总价款570，000.00元出卖给原告，合同签订后原告支付购房款，被告周松将诉争房产交付给原告占有，原告将门市租赁给付华萍使用。根据《合同法》第130条、60条及《物权法》第15条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的规定。原告已取得房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，被告周权应配合原告办理过户手续。被告张书荣系执行案件的申请人，被告周松系执行案件的被申请人，在执行程序中被告张书荣作为申请人向法院申请对原告具有所有权的房产（沈房权证法库字第0032**）申请执行，原告对贵院的执行提出案外人异议，贵院于2017年9月22日作出（2017）辽0124执异28号执行裁定书，裁定驳回原告异议申请。依据《民事诉讼法》第227条及119条，请法院依法支持原告的诉讼请求。
张书荣辩称，不同意原告的诉讼请求，本案涉讼的房产登记在被告周松的名下，根据《物权法》规定，周松仍然是该房屋的所有权人，与原告没有任何关系。
周松辩称，我在2013年8月份把房屋卖给原告了，是570，000.00元卖给原告的，我们之间签订了书面买卖合同，卖给原告后就把房屋将交付给原告了，交付完后原告使用了房屋，原告身体不好一直住院，我在大孤家子不在法库，过户的事一直没有办。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2016年4月5日，本院立案受理原告张书荣与被告沈阳金鼎铸造有限公司、周松买卖合同纠纷一案。2016年5月9日，原告张书荣申请对被告沈阳金鼎铸造有限公司、周松的房产进行财产保全。2016年5月9日，本院作出（2016）辽0124民初792-1号民事裁定书裁定：一、查封周松所有的位于沈阳市法库县法库镇晓东街砖13-5-3205号混门市一幢（2层），建筑面积120.5平方米，产权档案卷号15-2-0014273（13-5-3205）；二、查封期限为2年，自查封之日起查封物不得变卖及变更所有权人。本院于2016年7月1日作出（2016）辽0124民初792号民事判决书，判决结果：“一、被告周松给付原告张书荣拖欠的赊购废铁货款25，600.00元及利息；二、被告周松给付原告张书荣拖欠的赊购废铁货款960，000.00元及利息。”
（2016）辽0124民初792号民事判决书发生法律效力后，张书荣向本院申请强制执行，2017年6月7日，本院作出（2016）辽0124执926号执行（民事）裁定书裁定：一、查封被执行人周松所有的位于沈阳市法库县法库镇晓东街13-5-3205号砖混门市一幢（2层），建筑面积120.5平方米，产权档案卷号15-2-0014273（13-5-3205）；二、查封期间由被执行人周松负责保管，但不得变卖毁损被查封财产，如因特殊情况转移、变卖需经法院准许；三、查封期限为3年（即2017年6月7日至2020年6月6日止）。
案外人姜大勇于2017年9月18日对本院作出的（2016）辽0124民初792-1号民事裁定书、（2016）辽0124执926号执行（民事）裁定书不服，向本院提出执行异议申请。异议请求：中止执行沈房权证法库字第0032**号房产。本院于2017年9月22日作出（2017）辽0124执异28号执行裁定书：驳回案外人姜大勇的异议请求。
案外人姜大通不服本院作出的（2017）辽0124执异28号执行裁定书，于2017年9月27日向本院提起执行异议之诉。
另查明，2006年3月7日，沈房权证法库字第0032**号房屋所有权证记载：房屋所有权人周松；房屋座落法库县法库镇晓东街；幢号1353；房号西1号；结构砖混；总层数2层；建筑面积120.50平方米，登记卷号13-5-3205。
2013年8月29日，原告姜大勇与被告周松签订《协议书》，内容：周松将公安局对过西数第十五户门市楼（种籽市场）以570，000.00元出售给姜大勇。一、该楼在法库镇信用社贷款450，000.00元。售给姜大勇后，从2013年8月20日以后利息，由姜大勇负责，与周松无关。二、570，000.00元售楼款扣掉450，000.00元，由姜大勇实际支付给周松120，000.00元，一次付清。三、待办过户手续时，周松随叫随办。四、银行450，000.00元贷款由姜大勇从签订合同后负责该贷款。立据钱已付清。姜大勇、周松在《协议书》上签字确认。
2016年10月27日，原告姜大勇（甲方）与付华萍（乙方）签订《房屋租赁契约》，主要内容：甲方将位于法库县法库镇晓东街佳帝华城门市（大门西数第九个）自有房屋租给乙方使用。租期12个月，自2016年10月27日至2017年10月27日，租金全年28，000.00元，于签合同时交齐房租。原告姜大勇、付华萍在《房屋租赁契约》上签字确认。“大门”是指佳帝华城南门。
2017年11月22日法库县农村信用合作联社法库镇信用社出具的结清证明，内容：借款人周松于2012年8月31日在法库县农村信用合作联社法库镇信用社贷款450，000.00元，抵押人为周松，2015年7月20日到期。由原告姜大勇侄子姜添贺于2014年10月22日全部结清。
《协议书》中的公安局对过西数第十五户门市楼（种籽市场）及《房屋租赁契约》中的法库县法库镇晓东街佳帝华城门市（大门西数第九个），根据平面图、照片及费影芝询问笔录、证人付华萍证言，均是指（2016）辽0124民初792-1号民事裁定书、（2016）辽0124执926号执行（民事）裁定书查封的周松所有的位于沈阳市法库县法库镇晓东街13-5-3205号砖混门市一幢（2层），建筑面积120.5平方米，产权档案卷号15-2-0014273（13-5-3205）。以下称异议房屋。
本院认为，原告姜大勇与被告周松签订的《协议书》约定了买卖标的、价格、付款方式等相关权利义务，双方均按约定履行了交付房屋、给付购房款义务，该《协议书》是双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”审理本案的关键是1.是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.是否已支付全部价款；4.是否因买受人自身原因未办理过户登记。关于1.是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2013年9月29日，原告姜大勇与被告周松签订买卖异议房屋的《协议书》，（2016）辽0124民初792-1号民事裁定书、（2016）辽0124执926号执行（民事）裁定书对异议房屋查封是在《协议书》签订之后，故本院认定本案属在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同情形。关于2.是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产。2013年9月29日《协议书》签订后，被告周松向原告姜大勇交付了异议房屋，证人付华萍出庭作证的证人证言及对费影芝询问笔录亦能够证明几年来，原告姜大勇将异议房屋出租给付华萍销售种子至今，原告姜大勇已于《协议书》签订后实际占有异议房屋，（2016）辽0124民初792-1号民事裁定书、（2016）辽0124执926号执行（民事）裁定书对异议房屋查封是在2016年、2017年开始即在原告姜大勇实际占有异议房屋之后，故本院认定本案属在人民法院查封之前已合法占有该不动产情形。关于3.是否已支付全部价款。《协议书》约定房款570，000.00元，其中房款120，000.00元交付给被告周松；房款450，000.00元以原告姜大勇偿还被告周松信用社贷款450，000.00元及利息方式给付。《协议书》签订后，原告姜大勇向被告周松交付了房款120，000.00元，并于2014年10月22日将周松在法库县农村信用合作联社法库镇信用社贷款450，000.00元全部结清，故本院认定本案属已支付全部价款情形。关于4.是否因买受人自身原因未办理过户登记。因被告张书荣未提供证据证明原告姜大勇对异议房屋未办理过户登记存在过错，故本院认定本案属非因买受人自身原因未办理过户登记情形。综上，本院认定原告姜大勇对异议房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第一项规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”故原告姜大勇对异议房屋提起的执行异议之诉，本院应判决不得执行异议房屋。原告姜大勇要求立即停止对异议房屋的强制执行并解除查封扣押的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
一、不得执行座落于法库县法库镇晓东街的砖混门市一幢（2层）（房屋所有权证号沈房权证法库字第0032**号，房屋所有权人周松，幢号1353，房号西1号，建筑面积120.5平方米，登记卷号13-5-3205）；
二、驳回原告姜大勇的其他诉讼请求。
案件受理费9，500.00元，由被告张书荣负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 冯 羽
人民陪审员 蒋兴利
人民陪审员 刘 哲
二〇一七年十二月十八日
书 记 员 高 源
本判决所适用的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。