湖南省通道侗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1230民初618号原告：汤恒琼，女，1980年9月18日出生，汉族，住湖南省怀化市。委托诉讼代理人：汤大坤（汤恒琼的父亲），男，1955年1月16日出生，住址湖南省怀化市，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：杨廉，湖南鹤州律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：朱寿伟（又名朱红伟），男，1970年8月5日出生，住址广东省廉江市，现住湖南省通道侗族自治县。被告：通道侗族自治县福乐多购物广场商贸店，住所地通道侗族自治县双江镇长征中路商贸广场。经营者：朱寿伟。被告共同委托诉讼代理人：杨杰、洪建军，湖南诚怀律师事务所律师，代理权限为一般代理。第三人：怀化市廉新贸易有限公司，住所地怀化市鹤城区河西家电城11栋15号。法定代表人：朱红伟（朱寿伟），该公司负责人。原告汤恒琼与被告朱寿伟、通道侗族自治县福乐多购物广场商贸店、第三人怀化市廉新贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月21日立案后，依法适用普通程序，于2017年5月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人汤大坤、杨廉，被告朱寿伟与被告通道侗族自治县福乐多购物广场商贸店的共同委托诉讼代理人杨杰、洪建军，第三人怀化市廉新贸易有限公司法定代表人朱红伟（朱寿伟）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤恒琼向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即腾空并移交通道侗族自治县福乐多购物广场商贸店租用的所有房屋【房产证号：通房权证（2005）字第****号，建筑面积1769.14平方米】及消防楼梯，所腾空房屋不得拆除装修，破坏主体结构和配套设施；2.判决被告按每月46667元的�准支付给原告房屋占有使用费（自2015年10月1日起计算至被告腾空并移交承租的原告房屋之日止，扣除已付房屋占有使用费36万元）；3.判令被告向原告支付违约金3万元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：怀化宝鑫房地产开发有限公司于2004年4月17日与赵忠平签订了《门面租赁合同》，将位于通道县商贸广场某栋门面面积472.96㎡和某栋二层大厅1296.18㎡共计1769.14㎡的房屋出租给赵忠平，用于创办通道福润家购物中心，租期20年，每年租金36万元，合同还就租赁标的物的装修、租金支付时间、违约责任、违约金等内容进行了约定。2004年11月怀化宝鑫房地产开发有限公司将上述门面卖给了原告汤恒琼，并将房屋权属证书办理登记至汤恒琼名下。原告从2004年11月起享有了怀化宝鑫房地产开发有限公司与赵忠平签订的《门面租赁合同》约定的出租人的权利、义务。2004年12月19日通道福润家购物中心赵忠平将其所租的房屋门面转租给朱寿伟，朱寿伟以其任法定代表人的靖州福乐多购物广场的名义与通道福润家购物中心签订了《卖场转让合同》，但该转让合同原告汤恒琼未签字，转租双方亦未将《卖场转让合同》交给原告存档，而是由原承租人赵忠平电话告知原告的代理人汤大坤房屋已转租，今后由朱寿伟直接缴纳房屋租金。朱寿伟以靖州福乐多购物广场名义承租房屋后，开设了“通道侗族自治县福乐多购物广场商贸店”，办理了个体工商户登记。2007年2月26日靖州福乐多购物广场的母公司怀化市廉新贸易有限公司（第三人）被吊销营业执照，不能对外开展经营活动，2008年7月4日靖州福乐多购物广场办理了工商注销手续。而原承租人赵忠平承租的房屋自转租后，房屋租金均由朱寿伟个人直接向原告缴纳。由于被告朱寿伟在2014年9月1日前未按合同约定交纳房屋租金，构成违约，且被告涉嫌非法吸收公众存款以及对外负有巨额债务，已经被人民法院列入失信人员名单，根据《门面租赁合同》的第三条、第九条、第十二条的规定，原告委托其父亲汤大坤于2015年2月2日将《解除合同书》送达给被告朱寿伟的妻子手中，送达后三个月内，被告及其近亲属均未对解除合同提出异议，因此原、被告的租赁合同关系已经解除。原告于2015年5月9日将房屋租赁给了周艳华，年租金为56万元，并收取了32万元的合同定金。但被告却拒绝搬迁，至今占用原告房屋，给原告造成了巨大的经济损失。经多次协商未果，原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼。原告汤恒琼围绕诉讼请求提交了下列证据：1、原告汤恒琼的身份证复印件、被告朱寿伟的身份证复印件、被告通道侗族自治县福乐多购物广场商贸店的全国企业信用公示信息、第三人怀化市廉新贸易有限公司的全国企业信用公示信息,拟证明原、被告及第三人的基本情况是本案适格主体。2、《门面租赁合同》，拟证明怀化宝鑫房地产开发有限公司与赵忠平、高劲松签订《门面租赁合同》，合同约定了相关内容。3、房产证和国有土地使用证复印件，拟证明原告是出租标的“通道县商贸广场某栋门面面积472.96㎡和某栋二层大厅1296.18㎡”的产权人，享有出租人的权利义务。4、《卖场转让合同》、高劲松和赵忠平书面内容，拟证明原门面租赁合同乙方（承租人）的权利义务已由赵忠平、高劲松转让给了朱寿伟。5、《解除合同书》，拟证明原告将《解除合同书》于2015年2月2日送给被告（朱红伟）朱寿伟的妻子柯海雁。解释一点：当时的本案被告朱寿伟被羁押于看守所，他所有的经营业务都是他妻子在处理，他妻子全权代理他的所有事务，所以才将《解除合同书》送达给他妻子。且从2015年2月2日至今已经有两年时间，被告一直未提出异议。6、怀化市鹤城区人民法院作出的（2016）湘1202民初2115号民事裁定书，拟证明柯海燕、朱寿伟共同在通道福乐多购物广场商贸店经营。7、怀化市鹤城区人民法院作出的（2015）怀鹤执字第750号执行裁定书、最高人民法院失信被执行人名单，拟证明被告朱寿伟已经被列入失信被执行人员名单、无财产可供执行，朱寿伟没有履行合同的能力。8、《房屋租赁合同》、《中国建设银行转账凭条》复印件各1份，拟证明在柯海燕签收解除合同书后，原告与案外人签订租赁合同，将涉案房产租赁给了案外人，收取了32万元的定金的事实。被告朱寿伟、通道侗族自治县福乐多购物广场商贸店辩称，1、本案列朱寿伟为被告不符合最高法司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息……”。本案通道侗族自治县福乐多购物广场商贸店系有字号的个体工商户，应当以字号为当事人，并注明朱寿伟为该字号的经营者即可，而不应将朱寿伟列为当事人，因此朱寿伟不是本案的适格被告。2、被告不存在违约情形。本案租赁关系明了，原告为出租人，被告二为承租人，本案的《门面租赁合同》约定租赁期限为20年，从2004年10月1日至2024年9月30日止，目前尚处于租赁期内。自2004年合同签订以来，双方以履行的方式对合同租金支付时间和支付方式进行了变更，双方多年来均予以认可，被告一直全面地、适当地履行合同，至今未欠租金。原告诉称《门面租赁合同》已经解除，这一说法于法无据。其一、被告没有收到原告称的“解除合同书”；其二，即便如原告所说送给了被告朱寿伟的妻子，商事代理与家事代理有明显区别，其妻子无权代理通道侗族自治县福乐多购物广场商贸店接受“解除合同书”的文书。其三、原告不享有合同解除权，租赁房屋2014年10月1日至2015年9月30日的租金已由被告通道侗族自治县福乐多购物广场商贸店分别于2014年10月8日向作为原告代理人的原告父亲汤大坤支付租金10万元、于2014年11月30日支付租金10万元、2014年12月4日支付租金5万元、2014年12月15日支付租金12万元，合计支付了37万元（实际多支付了1万元租金），且原告接受了该年度的租金，足以证明其同意继续履行租赁合同，原告即丧失了合同解除权，其后再于2015年2月2日主张解除合同，没有事实依据也没有法律依据。原、被告一直在履行租赁合同，房屋租金被告均已支付，且已经支付至2017年9月30日，原告也已经受领，被告并不存在违约情形。因此，原告的诉讼请求理由不能成立，请依法予以驳回。被告朱寿伟、�道侗族自治县福乐多购物广场商贸店针对其辩称向本院提供了下列证据材料：1、《收款凭证》复印件一份（编号为0008737）、《记账凭证》复印件六份（编号为0183号）（编号为0035号）、（编号为0005号）、（编号为0011号）（编号为0041号）（编号为0011号），拟证明①2007年度租金被告方于2006年9月21日电汇20万元、2016年10月10日电汇12万元、2006年10月19日电汇4万元给怀化宝鑫房地产开发有限公司；②2013年3月12日付2014年度房租16万元；2013年11月2日付2014年度房租10万元；③2014年10月8日付2014年10月1日至2015年9月30日的房租10万元；2014年11月30日付2014年10月11日至2015年9月30日的房租10万元；2014年12月4日付2014年10月至2015年9月30日期间的房租5万元；2014年12月15日付2014年10月1日至2015年9月30日的房租12万元；④双方在履行合同过程中对合同中的租金交付时间进行了变更，即在原合同约定时间前后合理时间内交付房租均视为恰当履行合同。2、中国建设银行转账凭条，拟证明①2015年8月14日付2015年10月1日至2016年9月30日期间的租金36万元；②原告接受并履行合同的事实。3、《中国农业银行转账业务客户回执》，拟证明①2016年12月21日付2016年10月1日至2017年9月30日的租金36万元，租金已交至2017年9月30日；②原告接受并履行合同的事实；③双方在履行合同过程中对合同中的租金交付时间进行了变更，即在原合同约定时间前后合理时间内交付房租均视为恰当履行合同。4、2011年3月2日《转账凭证》一份，拟证明被告支付2010年租金10万元。5、2011年10月1日至2012年9月30日《租金凭条》3份、2012年10月1日至2013年9月30日《租金凭条》3份、2013年10月1日至2014年9月30日《租金凭条》3份，拟证明被告于2011年10月30日付租金10万元、2012年1月1日付16万元、2012年2月21日付10万元、2012年11月8日付10万元、2012年12月16日付10万元、2013年3月12日付16万元、2013年11月2日付10万元、2013年12月12日付26万元，三年中每年支付租金36万元。第三人怀化廉新贸易有限公司未予书面答辩，庭审中称与被告的答辩一致。第三人怀化廉新贸易有限公司未有证据向本院提交。经庭审质证，二被告对原告汤恒琼提交的证据发表了如下质证意见：对第1号证据双方身份信息及企业信息没有异议。对第2号证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，其中约定的租金支付的方式、时间已经在�际履行中有所改变。对第3号证据没有异议。对第4号证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，因为转租是承接初始的租赁合同，但在转租之后，被告与原告之间以多次付款的方式改变了原来约定的付款方式、付款时间，所以原始的门面租赁合同已经有所改变。对第5号证据真实性无异议，对关联性、合法性有异议，解除合同书是一个希望解除合同的通知，前提需要有解除权，本案原告没有解除权。商事代表权与家事代表权，商事表见代理与家事表见代理都是不一样的，配偶不当然享受商事代表权、代理权、表见权。2015年2月2日通知后，被告方并未退出租赁房屋门面，双方继续履行合同，继续存在租赁关系，所以双方之间的租赁合同依然处于一种履行状态而不是终止状态，双方的承租关系应当受到法律的保护。对第6号证据的真实性无异议，对关联性有异议，这�证据假使被认定属实，也不等于柯海燕享受经营决策权，或者享受场地选择权、接受法律文书的权利。该证据能证明的事实与原告诉讼请求需要证明的内容没有关联。对第7号证据的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，原告的诉讼请求不是要求人民法院判决解除合同，原告该证据所要证明的被告没有履约能力不是未来解约理由，更不能成为此前解约理由，与本案诉讼请求无关。原告所提交的裁定书是2016年所作出来的，不能支撑原告在2015年所发出的解约，也就是说原告提出解约的时候并没有发生原告所说的被告朱寿伟无法履约的情形。恰巧相反，本案被告一直在履行合同，至今未欠原告租金。对第8号证据的真实性我方无法考证，对合法性有异议，在原告与被告租赁关系存续期间，原告所签订这份合同即使是真实的也属于无效合同。对关联性有异议，本案被�没有参与到此份合同中来，与本案诉讼请求无关。第三人对原告证据的质证意见为：同意被告的质证意见，与被告的质证意见一致。原告对被告提交的证据发表了如下质证意见：对第1号、第4号、第5号证据的真实性无异议，对被告欲证明的目的有异议，被告提交的这组证据只能证明被告当时已经将房租付清楚了，但是关于付租的时间是被告给原告委托代理人汤大坤打电话说当时经济有点困难，要求缓几天交房租，汤大坤当时因为善良同意了，这不能说明就是同意改变了合同约定的租金交付时间。对第2号、第3号证据的真实性无异议，对证明目的有异议，原告发出通知后，被告妻子签字后，被告应当支付合同违约金和房屋占用费，这只是被告所交的合同违约金和房屋占用费，不是租金，也并不是说原、被告之间通过口头约定改变了租金交纳方式和时间。原告方认为发出通知之后，合同已经解除，如果被告对于解除合同不同意应当提出异议。被告知道原告方的卡号，所以在原告方要被告搬离租赁房时被告才将钱打到原告方的账户，这是被告自己的行为。第三人对被告提交的证据没有异议。本院对原告及被告提供的证据材料认证如下：对原告提交的1号证据被告无异议，本院对1号证据的真实性、合法性、关联性予以确认。原告提供的2号、3号、4号证据能够互相印证，证明本案房屋门面租赁及卖场转让、出租人及承租人变更等相关事实，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。本院对原告提供的5号证据的真实性予以认定，但对原告欲证明的目的不予支持，因为该“�除合同书”是单方的意思表示，不能直接证明“门面租赁合同”已当然解除。原告提供的6号、7号证据，被告对关联性提出了异议，本院支持被告的质证意见，对该证据的关联性不予认定。原告提供的8号证据是原告与周艳华签订的《房屋租赁合同》及付定金的凭条，被告未参与，也不知情，本院对该证据不予认定。对被告提供的1号至5号证据，能够互相印证，证明被告方履行租金的实际情况，且原告对交款的真实性无异议，本院对被告的1至5号证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年4月17日怀化宝鑫房地产开发有限公司与赵忠平签订了《门面租赁合同》�将其位于通道侗族自治县商贸广场某栋门面计453㎡，另加消防楼梯18㎡和某栋二层大厅1295㎡（具体面积以房产证为准），出租给赵忠平用于开办“通道福润家购物中心”，租赁期限为20年，从2004年10月1日起至2024年9月30日止；每年租金36万元整，签订合同时乙方（赵忠平）付定金5万元，在2004年5月17日前再付13万元，第一年租金余款18万元在乙方（赵忠平）商场开业后一天内一次付清；以后每年租金必须提前一个月一次性付清。每次交款均以甲方上门收取并开具收据为准。如乙方未按合同约定付款，甲方有权将房屋另租他人，并要求乙方赔偿损失。合同期内，乙方有权整体或单个自由转租门面，甲方不得干涉……，合同还就租赁物的修缮、装修、违约责任等内容进行了约定。租赁合同签订后，2004年11月份怀化宝鑫房�产开发有限公司将上述房屋门面卖给了原告汤恒琼，并于2004年11月17日将房屋权属证书办理登记至汤恒琼名下，原告汤恒琼享有了怀化宝鑫房地产开发有限公司与赵忠平签订的《门面租赁合同》约定的出租人的权利、义务。2004年12月19日通道福润家购物中心法定代表人赵忠平将该商场整体转让给朱寿伟（朱红伟）任法定代表人的靖州福乐多购物广场商贸店（个体工商户），双方签订了《卖场转让合同》。原承租人赵忠平电话告知原告的委托代理人汤大坤房屋门面已转租给朱寿伟，今后由朱寿伟直接向原告方交纳房屋租金。朱寿伟承租后，开办了“通道侗族自治县福乐多购物广场商贸店”，办理了个体工商户登记，经营者为朱寿伟。此后，原、被告双方在履行租金时没有严格依照租赁合同约定的交付时间和方式进行，双方都是经过电话沟通灵活掌握租金给付时间。2007年2月26日靖州福乐多购物广场商贸店的母公司（第三人）怀化廉新贸易有限公司被吊销营业执照，2008年7月4日靖州福乐多购物广场办理了工商注销手续。被告朱寿伟的通道侗族自治县福乐多购物广场商贸店一直向原告的委托代理人汤大坤履行房屋租金给付，到应向原告方交纳2014年10月1日至2015年9月30日期间的租金时，被告通道侗族自治县福乐多购物广场商贸店分别于2014年10月8日付租金10万元、2014年11月30日支付租金10万元、2014年12月4日支付租金5万元、2014年12月15日支付租金12万元，共计支付了租金37万元（多支付租金1万元）。原告方接收了该租期的租金后，以被告未能及时按合同交付租金，已构成违约为由，决定解除双方的租赁合同，并于2015年2月2日将《解除合同书》送给被告朱寿伟的老婆柯海雁，要求被告在2015年9月30日前清退租赁的房屋�面。被告方认为其未违约，原、被告双方在实际履行租金的过程中已经改变了合同约定的租金支付时间和方式，双方多年来均予以认可，2014年10月1日至2015年9月30日期间的租金交付时间是参照历年来交付租金的时间进行支付的，是在合理期限内支付租金，被告方不构成违约；原告接受该期租金后又主张解除合同，显然其理由不能成立。被告方遂拒绝清退门面，继续履行租赁合同，并于2015年8月14日支付了2015年10月1日至2016年9月30日期间的租金36万元，2016年12月21日支付了2016年10月1日至2017年9月30日期间的租金36万元，被告至今未欠付原告房屋门面租金。原告认为其已向被告方送达了《解除合同书》，双方的《门面租赁合同》已经解除。被告方于2014年10月8日之后交付给原告方的租金，原告是作为被告占用原告房屋门面所收取的门面占用费及违约金。2016年12月21日原告以被�未退还原告门面为由，提起诉讼，请求依法解决。本院认为，关于原、被告之间的租赁关系是否解除。自原告、被告继受取得通道侗族自治县福乐多购物广场商贸店房屋门面的所有权及承租权，成为该房屋门面的出租人和承租人，一直以来都是由被告向原告银行账户打款直接进行租金交付，原告与被告均没有异议，双方已然形成租赁关系。经过历年来被告向原告支付租金的方式及时间，双方在实践履行租金的过程中已改变了原合同中约定的租金支付方式及时间，多年来原告对被告的支付方式是认可的。2014年10月1日至2015年9月30日期间的租金交付时间，被告是参照历年来交付租金的时间进行支付的，比较之前的交租时间属在正常合理期限内交付租金，且被告至今未欠原告租金，被告已适当的履行了合同，没有违约，原告以被告该期�金未按租赁合同约定的时间交付租金为由，提出解除租赁合同，其理由不能成立，本院不予认可，故原告与被告之间的租赁关系继续有效。关于原告要求被告腾空并移交通道侗族自治县福乐多购物广场商贸店房屋门面的诉讼请求。因原告与被告之间的租赁关系合法有效，双方的租期为2004年10月1日至2024年9月30日，且被告已向原告支付租金至2017年9月30日，被告未存在违约情形，故原告该请求本院不予支持。关于原告要求被告按每月46667元的标准支付占用费以及支付违约金3万元的诉讼请求。因原告与被告是合法有效的租赁关系，被告对通道侗族自治县福乐多购物广场商贸店的房屋门面占有是合法有效的。本案中被告未存在违约情形，故对原告的该请求本院不予支持。关于被告朱寿伟是否具有主体资格。被告辩称朱寿伟不是本案适格主体，本院认为，本案所涉房屋门面是朱寿伟以其个人经营的靖州福乐多购物广场商贸店的名义与原承租人赵忠平签订《卖场转让合同》，从赵忠平处受让而得的租赁经营权，签约的靖州福乐多购物广场商贸店已于2008年7月4日办理了工商注销手续，经营者理应对其债权、债务承担责任，故原告将其经营者朱寿伟列为被告并无不当。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告汤恒琼的诉讼请求。案件受理费6850元，由�告汤恒琼负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  李 平审 判 员  杨 蓉人民陪审员  蒋思芳二〇一七年八月十五日书 记 员  方 艺附件：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成�的合同，受法律保护。《中华人共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。