江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第00849号
上诉人（原审被告）潘红梅。
委托代理人陈雪松。
被上诉人（原审原告）中新苏州和乔物业服务有限公司。
委托代理人王秦益、李东华，上海市建纬（苏州）律师事务所律师。
上诉人潘红梅因与被上诉人中新苏州和乔物业服务有限公司（以下简称和乔物业）物业服务合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2014）园民初字第01490号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年1月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，潘红梅系苏州工业园区城邦花园35幢801室业主，该房屋建筑面积为159.19平方米，建筑用途为成套住宅。2007年1月3日，苏州和乔物业服务有限公司应中新苏州工业园区开发有限公司的选聘与潘红梅（乙方）签订苏州市前期物业管理服务协议，约定前期物业管理费为住宅：2.2元／月·平方米；管理费以半年度为结算周期，甲方于乙方入伙之日一次性预收半年管理费，以后乙方应于每半年之首月末前交纳本结算周期费用。乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。
2009年9月16日，苏州工业园区城邦花园业主委员会（以下简称城邦花园业委会）于苏州工业园区国土房产局进行了相应备案。城邦花园业委会与和乔物业（受委托方、乙方）签订苏州市物业管理委托合同，约定“甲方将城邦花园委托乙方实行物业服务，委托服务期限自2009年10月1日至2012年12月31止。乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，多层住宅1.8元·月／平方米；小高层、高层住宅2.2元·月／平方米。物业服务费按月计算。业主或物业使用人应按以下方式向乙方交纳物业服务费；业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用（千分之三，万分之五）乙方在此同意并确认，无论业主是否实际居住使用，业主自办理入住手续后即应当按本合同约定的标准和期限全额支付物业服务费。在每年1月、7月的1日前向乙方交纳包括本年在内的半年的物业服务费。”合同到期后，双方再次签订苏州市物业管理委托合同，约定委托服务期限自2013年1月1日至2015年12月31日止。其他相关内容均同上述合同内容一致。
另查明，2007年8月19日，潘红梅办理了涉案房屋交接手续。和乔物业原工商登记名称为苏州和乔物业服务有限公司，于2009年9月25日经工商核准变更登记为现名称。
原审原告和乔物业的诉讼请求为：潘红梅立即支付物业管理费18186.82元（暂计至2013年12月31日止，以后按半年2101.31元标准计收物业服务费），迟延支付物业费产生的滞纳金合计44150.32元（暂计至2013年12月31日止，以后按标准支付至实际支付之日止）。一审诉讼中，和乔物业相应诉请金额为：潘红梅支付从2009年9月3日起至2014年12月31日止的物业管理费22389.44元、滞纳金61039.40元。
原审法院认为，潘红梅与小区开发商选聘的物业公司签订的前期物业服务协议合法有效，关于城邦花园业委会与和乔物业签订的物业管理委托合同，城邦花园业委会作为城邦花园业主大会的执行机构，与和乔物业先后两次签订物业管理委托合同，和乔物业并于前期物业服务期限届满后一直为涉案小区提供物业服务至今，未有证据显示合同的签订有违法律、法规规定的情形，依法应认定上述合同合法有效，和乔物业、潘红梅均应按协议或合同约定履行相应义务；即便存在如潘红梅所述的合同因业委会未经小区业主大会的授权而无效之情形，因至今均为和乔物业为涉案小区提供物业服务，和乔物业主张参照合同约定的物业费标准给付相应物业费的请求亦应得到支持。关于潘红梅主张因房屋交房时阳台玻璃需更换、房屋主卧漏水等问题，应属房屋本身质量问题，和乔物业作为物业服务企业对商品房质量瑕疵并不负有赔偿责任；关于潘红梅提交的照片、致函及物业满意度调查表材料表明对门禁系统、绿化养护管理、消防管道漏水等物业服务方面不满意，服务存在瑕疵、财务公布等存在问题，原审法院认为，潘红梅提交的满意度调查表是否为每位业主真实签名无从考证，物业服务合同属于公共服务合同，因此在评判服务质量是否符合合同约定时应根据一般社会公众的评判标准并参考多数业主的意见来进行，单个业主对于物业服务企业的要求应通过适当的程序转化为多数意见之后才能作为公共要求，故潘红梅可采取其他合法途径予以解决，不能据此拒交物业费用。双方合同约定业主在每年1月、7月的1日前向乙方交纳包括本年在内的半年的物业服务费，潘红梅亦对和乔物业主张的2009年9月3日至2014年12月31日期间欠付物业费没有异议，经核算潘红梅所欠物业费为22390.60元（159.19×2.2÷30×28＋159.19×2.2×63），和乔物业主张物业费金额22389.44元符合法律规定，予以支持。对于和乔物业主张的滞纳金，其实质应为潘红梅逾期缴纳物业费而造成的损失，且潘红梅客观上亦因欠费而获益，和乔物业要求滞纳金的诉讼请求应予以支持，但和乔物业要求按每日千分之三的滞纳金标准过高，应参照同期银行贷款利率作为滞纳金的支付标准，据此，原审法院酌定潘红梅向和乔物业支付滞纳金4066元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：潘红梅于判决生效之日起十日内支付和乔物业服务费22389.44元、滞纳金4066元，合计26455.44元。案件受理费1308元，由和乔物业负担750元，潘红梅负担558元。
上诉人潘红梅不服上述民事判决，向本院提出上诉称：1、城邦花园业委会未经小区业主大会授权而与被上诉人签订的物业管理委托合同无效；2、一审判决支持被上诉人参照涉案合同约定的标准收取物业费无事实依据，和乔物业提供的物业服务不到位。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人和乔物业二审答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，潘红梅提交如下证据：
证据1、业委会复函、城邦花园物业联系单，证明业委会和业主对物业公司前期服务不满意，业主代表三分之二未交物业费；
证据2、2009年10月至2010年1月业委会会议记录，证明物业公司的物业服务很差，存在重大问题；
证据3、业委会印章使用登记表，证明业委会复函是真实存在的；
证据4、业委会委员签字的说明，证明物业公司尚未签订新的物业合同；
证据5、2013年4月27日业委会会议记录，证明业委会委员明确提出要降低物业费；
证据6、维修合同，证明门禁系统存在问题；
证据7、行人刷卡使用系统公示，证明门禁系统是安全的保证；
证据8社区盖章的民意活动情况记录，证明全体业主的集体诉求；
证据9、业主大会倡议书、至业委会的函、业委会会议记录及业委会调查表，证明对物业不满意是大多数业主的真实意思表达；
证据10、照片11张，证明物业公司的物业服务比较差，未履行合同义务。
对潘红梅提供的上述证据，和乔物业经质证认为：对证据1中的业委会复函的真实性不予认可，因为是复印件，对联系单的真实性予以认可，但该联系单证明内容是部分业主未缴纳物业费，我方催缴的事实；对证据2真实性不予认可，即使真实，也只能证明业委会的工作内容，不能证明我方未尽义务，会议记录内容中也仅仅提到筹备，没有提到对新合同的签订问题，且这种讨论也不能否认业委会与我方签订物业服务合同的事实；对证据的3真实性不予认可；对证据4的真实性有异议，不能证明就是范寅本人所签，也不能证明该意见所表述内容就是小区大部分居民的意见；对证据5的真实性予以认可，但是不能否认业委会与我方签订的2013年1月1日至2015年12月31日合同的真实性；对证据6的真实性不予认可，因为是复印件，即使是真实的，也只能证明我方在实际履行合同义务；对证据7的真实性予以认可，但该公示证明了恰是我方在履行合同义务；对证据8的真实性予以认可，但不能证明意见表所陈述的具体反映情况是真实的；对证据9的真实性不予认可，即使真实，也只能代表部分业主的意见，而业委会与我方继续签订物业服务合同的事实恰能证明大部分业主还是认可我方的物业服务品质；对证据10的真实性予以认可，但该组照片只能反映该小区部分区域在个别时间的现状，而不能反映我方物业服务的全貌。
本院经审查认为，在没有相反证据的情况下对潘红梅提供的证据真实性予以认定，对于其证明力，将在本院认为部分进行综合认定。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，潘红梅与小区开发商选聘的物业公司签订的前期物业服务协议合法有效，对潘红梅具有约束力。上述前期物业服务合同期限届满后，城邦花园业委会作为城邦花园业主大会的执行机构，与和乔物业先后两次签订物业管理委托合同，为涉案小区提供物业服务至今，上述物业管理委托合同未违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，和乔物业、潘红梅均应按合同约定履行相应义务。和乔物业按照合同为小区的业主提供了物业服务，潘红梅事实上也接受了和乔物业提供的物业服务，故和乔物业与潘红梅之间存在物业服务合同关系，故潘红梅理应按照合同缴纳相应的物业费。关于潘红梅提出和乔物业的物业服务存在诸多问题的上诉意见，本院认为，和乔物业已基本履行了物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护等义务，潘红梅拒付物业服务费并无合法正当的理由。对和乔物业在物业服务中可能存在的瑕疵，潘红梅可以通过提出整改意见或者通过业主大会、业主委员会行使其正当权利。因此，潘红梅二审提供的证据不能证明其拒绝缴纳物业费具有正当性，本院对其证据的证明力不予认定。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1308元，由上诉人潘红梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 红
审判员 任小明
二〇一五年六月二十六日
书记员 杨颖颖