景德镇市昌江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0202民初311号
原告威时（景德镇）房地产开发有限公司，地址：江西省景德镇市昌江区瓷都大道（人民公园）旁，统一社会信用代码：9136020078972729X5。
法定代表人谢乐农，系该公司经理。
委托代理人黄经明，江西景鉴律师事务所律师。
被告蔡仁明，男，汉族，1963年5月28日出生，住址：福建莆田市城厢区，
委托代理人戴志军、董小燕，福建侬来律师事务所律师。
原告威时（景德镇）房地产开发有限公司诉被告蔡仁明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月27日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告威时（景德镇）房地产开发有限公司委托代理人黄经明，被告蔡仁明及其委托代理人戴志军、董小燕到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告威时（景德镇）房地产开发有限公司诉称：2015年9月21日，原告以提供自己所开发的11套商品房给被告，折抵尚欠被告蔡仁明的6699310元债务余额，并签订了以房抵债合同，合同所附表格中有对抵债商品房套数、栋号、房号、单房面积、单价、原总价、抵债单价、单房抵债总价，以及各单项的分别合计、全部抵债商品房打折后实际抵债总额等均作了明确约定。合同“表格”之下又有文字进一步确定了如下事实：一、合同签订之日威时（景德镇）房地产开发有限公司尚欠蔡仁明的债务本息总金额；二、威时（景德镇）房地产开发有限公司一合同所列表11套商品房对应抵消蔡仁明全部债务；三、威时（景德镇）房地产开发有限公司承诺一个月后可以为蔡仁明办理合同所涉11套商品房办理“网签”手续。四、威时（景德镇）房地产开发有限公司同日通知销售部门，确认该11套房已售。合同签订后，原告与被告双方原债权债务关系已变更为商品房买卖合同关系，即以房抵债的法律关系，被告蔡仁明对原告的之前债权事实上转化为对合同所涉11套商品房的一次性购房款，此后原告依据合同的约定履行了合同义务，如配合“网签”、出具售房发票、对售出的商品房履行保养义务等。事实上被告选择了自行出售变现，合同签订后一个月，被告蔡仁明即在“景德镇58同城网”上挂出对该批商品房的降价出售信息，稍后的10月份，被告将其中的D5-1703号商品房委托他人以56万元的价格出售，并折抵原告的债务647520元，由于本市的房地产市场低迷，被告遂中断履行买卖合同，被告既不依约来原告处办理“网签”，也未将剩余的房屋继续出售，更是违反承诺，拒绝将原告在原借贷关系中所出具的借条退回原告，原告认为被告的行为严重的侵害了原告的合法权益，经反复与之交涉无果，原告依法起诉，请求人民法院判决:1、确认双方所签“以房抵债”合同为“商品房买卖合同”性质并已实际部分履行，合同合法有效；2、责令被告蔡仁明继续履行合同，并承担不履行合同所造成的一切法律后果；3、本案诉讼费和相关的费用由被告承担。
原告举证如下：1、原告营业执照、法人代表证明各一份，证明原告为合法的诉讼主体；2、2015年9月21日签订的《商品房抵债合同》一份，证明原告共计欠被告6231963元，双方所签合同是双方意思真实的表示，合同依法成立，双方的民间借贷关系已经转化为房屋买卖关系；3、商品房抵债合同中D5-1703号房出售签订的《商品房买卖合同》，证明原告与被告双方所签的《商品房抵债合同》已部分履行；4、D5-1703号商品房买主江新华的证明，证明该房出卖人为被告，是被告对涉案商品房行使处分权的证据；5、卖方委托经办人朱某的证明一份，证明该房的出卖人为被告，是被告对该房行使处分权的证据，（证人朱某当庭接受了询问）；6、朱某通过网银向蔡仁明之妻陈丽英账户转汇江新华购买D5-1703号商品房的三张汇款凭单，证明出卖人为被告，是被告行使处分权的证据；7、朱某收到被告方的数则信息及QQ信息截屏，证明被告在网上出售抵债商品房的事实；8、朱某、江新华身份证复印件，证明两证人的身份信息；9、景德镇玺睿实业投资有限公司证明一份及二则信息内容，证明被告蔡仁明为抵债房的实际所有人和卖主，其售房行为与原告无关；10、被告在福建起诉原告的起诉书，证明被告承认自己说的收了D5-1703号商品房的售房款；11、房屋记录检查表、住户入住情况表、入住资料单，证明被告蔡仁明的家庭成员及收到购房款的事实。
被告蔡仁明依次质证：1、三性无异议；2、真实性、合法性无异议，关联性有异议，协议只是一个附条件的生效条款，并不能以为是商品房买卖合同，该协议里有约定威时房地产开发有限公司承诺双方签字一个月后办理相关的手续，但是原告并没有办理网签在被告的名下，该协议证明原告违反了房款协议，原告未履行协议，原告证据3和证据2的证据名称不实，不是商品房，证据名称应该是《房款抵债协议》对该房款抵债协议真实性有异议，该合同并非一次性所书写，是事后添加的，序号和备注的内容是事后原告添加的，证据的证明对象也有异议，该份证据“房款抵债”并不能证实被告将D5-1703号房擅自出售，该证据缺乏关联性，是附生效条件的条款，一个月后办理网签，但是协议签字后原告并没有办理网签；3、真实性无异议，但是关联性有异议，原告说是被告出售的房屋合同中出售人是原告，并不是被告，该份证据可以证明原告并没有按房款抵债协议履行而是自行将协议的房屋出售给其他人，收款人也是原告,不是被告,该证据证明D5-1703号房是原告出售给他人，而不是被告出售的；4、三性均有异议，作为证人证言，证人需要出庭作证，不能作为证据使用；5、三性均有异议，朱某说是受被告所托出售房屋，但是发票等材料证明是原告出售房屋的，原告的证明与事实不符，该份证据不能作为证据使用；6、证人均不是本案的当事人，转账凭证与本案无关；7、短信信息截屏没有原件，不予质证；8、无异议；9、三性有异议，原告单方出具的，不能作为证据使用，与本案无关；10、真实性、合法性无异议，但是关联性有异议，不能证明1703号房屋是被告出售的；11、物业公司的真实性无法证实，陈丽英与蔡仁明之间是否存在关系，需要户籍管理机构的证明，该物业公司没有资质，该份证据来源有异议，管理表是真实的。
被告蔡仁明答辩称：1、我与原告之间的关系是民间借贷关系，不是商品房买卖关系，依法应该受到法律的保护，原告多次向被告借款，共计900多万元，有银行的转账凭证，借款真实、合法有效；2、我与原告之间不是商品房买卖关系，双方经过协商以八套商品房进行抵债552万元，2015年9月21日原告以其11套房子作为抵债及利息，不能当然的以为是商品房买卖关系，本案是民间借贷关系，以房抵债，偿还借款本息，基础法律关系是民间借贷关系，不是商品房买卖关系，原告的《房款抵债协议》并没有实际履行，该合同并未涉及商品房买卖关系，该协议有担保性质，在尚未办理物权转移时，法院应该驳回原告的诉讼请求，在签订《房款抵债协议》以后原告并没有办理相关的过户手续，且该协议现已无法履行；3、原告说的部分不是事实，原告共计欠我950万元及利息，原告说我方中断履行协议不是事实，房屋出售后低于市场价格不是事实，双方约定2015年10月21日之前过户到我方，但是原告并没有履行自己的义务，原告没有给我方办理网签，而且还将房屋出售给了其他人,是原告的责任，我方怀疑原告方有欺诈嫌疑，答辩人与原告之间是民间借贷关系，不是商品房买卖关系，答辩人于2016年2月23日已经向福建省莆田市城厢区法院提起了民间借贷诉讼，我方已向法院提交了相关的材料；抵债协议属于附条件生效的条款，双方基础法律关系是民间借贷关系，关于抵债协议是债务履行的一种变更，而且该协议无法履行，原告没有在规定的期限内办理过户至被告的网签手续，因此，我方认为，应驳回原告的诉讼请求将本案一并移送至福建省莆田市城厢区法院处理。
被告蔡仁明举证如下：1、被告的身份证，证明被告的主体身份；2、借条三份、银行转账凭证、公司证明，证明原告向被告借款950万元的事实，该借款通过银行转账方式转给原告，而非购房款；3、《房款抵债协议》两份，一份是与新日发展莆田有限公司签订的用于抵扣威时房地产借款552万元，一份是与原告签订的，这两份协议证明原告向被告借款的事实；4、不动产登记信息查询结果、最高额抵债合同复印件（原告提供），证明原告在2016年1月1日后仍然将与被告约定将房屋出售给别人，部分房屋抵押给银行，原告没有履行义务，将协议约定的房屋过户给被告，该协议现已无法履行；5、房屋登记本7份，证明新日发展莆田有限公司未按协议将房屋过户给我，该协议无法履行；6、民事诉状、传票及裁定书各一份，证明被告于2016年2月26日已向被告住所地福建省莆田市城厢区法院提起民间借贷诉讼，要求本案移送至城厢区法院合并审理。
原告依次质证如下：1、三性无异议；2、真实性、合法性无异议，关联性有异议，证据是2012年10月18日的房款抵债合同之前的，之前原借贷关系已经消灭，借据应该退还给原告，但是被告没有退还原告，这些借条已经作废了，与本案无关；3、新日发展莆田有限公司的协议有异议，与本案无关，与原告签订的协议与我方提供的是一致的，合法性真实性无异议，但关联性有异议；4、不动产登记查询结果三性均有异议，与我方无关，最高额抵押合同复印件不予质证，三性不予认可；5、与本案无关，三性不予认可；6、本案的管辖景德镇中院已经驳回了，福建的案子与本案无关，福建莆田市城厢区法院立的是民间借贷纠纷案，我们这里是房屋买卖合同纠纷。
证据分析与认定：一、原告提供的证据1-11真实性、证据来源合法性及关联性予以确认。二、被告提供的证据真实性、合法性予以确认，
经审理查明：2011年8月22日至2011年10月18日期间，原告分三次向被告蔡仁明借款950万元，约定月息2.5%，未约定还款期限。2015年1月16日原告威时（景德镇）房地产开发有限公司、被告蔡仁明与新日发展（莆田）有限公司三方协商，以新日发展（莆田)有限公司开发的商品房八套抵扣原告威时（景德镇）房地产开发有限公司所欠被告蔡仁明的欠款552万元，2015年9月22日原告威时（景德镇）房地产开发有限公司与被告蔡仁明结算后，原告威时（景德镇）房地产开发有限公司仍欠被告蔡仁明借款本金及利息合计6699310元，经原、被告双方协商，原告威时（景德镇）房地产开发有限公司将其开发的商品房11套折抵欠款6699310元给被告蔡仁明，双方签订了一份《房款抵债》协议，威时（景德镇）房地产开发有限公司在协议中承诺一个月后可以为蔡仁明办理合同所涉11套商品房的“网签”手续。一个月后被告蔡仁明在景德镇“58同城网”上挂出对该批商品房降价出售的信息。2015年10月份被告蔡仁明通过朱某将金岸名都D5栋1703号商品房出售给江新华，2015年11月29日及2015年11月30日朱某分两次将江新华支付的购房款55万元汇款给被告蔡仁明的妻子陈丽英，江新华后与威时（景德镇）房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同。2016年2月23日被告蔡仁明以民间借贷为由向福建省莆田市城厢区法院起诉，2016年5月27日原告威时（景德镇）房地产开发有限公司向我院起诉，要求确认:1、原、被告之间签订的以房抵债协议合同成为商品房买卖合同性质并部分实际履行，合法有效；2、责令被告继续履行合同，并承担不履行合同所造成的一切法律后果；3、本案诉讼费和相关的费用由被告承担。
本院认为：本案焦点是原、被告之间签订的,《房款抵债协议》是否有效。本案原、被告双方签订的《房款抵债协议》是双方平等协商的情况下订立的协议，依法应确认《房款抵债协议》有效，双方应当共同遵守协议，履行该协议。现原告向我院起诉请求确认该协议有效并要求被告继续履行该协议的诉讼请求本院予以支持。被告提出民间借贷关系，因双方签订的《房款抵债协议》而灭失。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：
一、确认原、被告双方签订的《房款抵债》协议合法，有效；
二、驳回原告其他诉讼请求。
本案受理费58695元，由被告蔡仁明承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。
审 判 长 舒学军
审 判 员 黄 红
人民陪审员 韩初顺
二〇一六年十一月十六日
书 记 员 徐娟娟