广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初8016号
原告：东亚银行（中国）有限公司珠海分行，住所地广东省珠海市香洲区海滨南路90号商铺、海滨南路88号202号商铺、1401室、1403室、1501-1504室，组织机构代码X1750229-3。
主要负责人：赵凌，该行行长。
委托诉讼代理人：陈琦，广东正日律师事务所律师。
被告：凌嘉煌，男，1971年12月28日出生，香港特别行政区居民，香港住址香港湾仔，内地住址广东省中山市，
被告：周伟邦，男，1966年1月2日出生，香港特别行政区居民，香港住址香港湾仔，内地住址广东省中山市，
原告东亚银行（中国）有限公司珠海分行(以下简称东亚银行珠海分行)诉被告凌嘉煌、周伟邦金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月20日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东亚银行珠海分行的委托诉讼代理人陈琦到庭参加诉讼，被告凌嘉煌、周伟邦经本院公告传唤，期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东亚银行珠海分行诉称，珠海南通银行与两被告于2002年8月4日签订了一份房地产抵押贷款合同书，约定由由珠海南通银行提供港币158000元的贷款给两被告用于购买位于广东省××乡镇××大道雅居乐花园××房，借款期限为300个月，贷款利率按浮动利率计算，即为港元最优惠贷款利率减1%（合同签订时对应贷款年利率为年息4.125%）。合同第十二条约定如借款人未按合同规定的期限归还任何一期贷款本息，视为违约，抵押权人有权要求借款人清还全部欠款，依法行使抵押权。两被告提供其购买的上述房产作为贷款的抵押物。合同签订后，珠海南通银行依约放款，并和两被告办理了抵押登记手续。2007年5月14日，经中国银行业监督管理委员会批准，珠海南通银行变更为摩根士丹利国际银行（中国）有限公司（以下简称摩根银行）。2009年9月11日，摩根银行（转让方）与原告（受让方）签订了按揭资产包转让协议，将摩根银行对两被告享有的房地产抵押贷款合同书项下的所有权利、利益转让给原告，双方一并向两被告发出了转让通知。但两被告没有按约履行还款义务，连续断供，截至2016年3月16日，两被告共累计拖欠5期。为维护合法权益，原告特诉请法院判令：1.解除珠海南通银行与两被告于2002年8月4日签订的房地产抵押贷款合同书；2.两被告立即向原告偿还贷款本金港币99021.72元、利息及逾期利息（利息、逾期利息暂计至2016年3月16日分别为港币1624.14元、港币62.91元，从2016年3月17日起至清还之日止，按合同约定的逾期贷款利率计付利息）；3.原告对两被告名下的抵押物处理价款享有优先受偿权；4.两被告承担本案律师代理费7500元。庭审时，原告明确其第二项诉讼请求为请求两被告立即归还贷款本金港币99021.72元及利息（包括正常利息和逾期利息，计至2017年2月13日分别为港币5576.41元、港币1060.14元，从2017年2月14日起至清偿之日止，以尚欠的全部本金额为基数，按年息24%的标准计算利息）。
就其陈述的事实，原告东亚银行珠海分行在举证期限内提供的主要证据有：1.房地产抵押贷款合同书；2.转账付出传票；3.房地产他项权证；4.按揭资产包转让协议及转让通知；5.欠款清单；6.委托代理合同及律师费发票。
被告凌嘉煌、周伟邦未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见和证据。
在案件审理过程中，原告东亚银行珠海分行于2016年4月21日向本院提出财产保全的申请，要求查封被告凌嘉煌、周伟邦所有的价值相当于92080元的财产，并由原告出具保函作为担保。本院根据原告的申请，作出（2016）粤2071民初8016号之一号民事裁定，查封了被告凌嘉煌、周伟邦所有的位于广东省××乡镇××大道雅居乐花园××房的房地产【房地产权证号为粤房地证字第××\\\0956998号，土地使用证号为中府国用（2006）易311311号】价值相当于92080元的产权份额。
经审理查明，2002年8月4日，珠海南通银行（贷款人、抵押权人）与凌嘉煌、周伟邦（借款人、抵押人）在广东省中山市签订了一份房地产抵押贷款合同书（合同编号：南通放字第1883号），主要约定：1.贷款人向借款人提供港币158000元用于购买位于广东省××乡镇××大道雅居乐花园××房的房地产，借款期限为300个月，从贷款之日起计。2.贷款利率为年息4.125%（浮动），即为P-1%p.a.（P为港元最优惠贷款利率），逾期贷款利率为年息24%（含正常贷款利率，差额为罚息利率）。3.借款人采用等额偿还法摊还贷款本息，每期供款金额为港币844.93元（具体以过数日银行正式通知为准），首次供款日及每月还款日贷款人将于贷款提款之日以书面通知借款人，以后借款人应于每月同日缴付。4.借款人于每月到期日未依期归还到期贷款本息的，从该规定的到期日起起计有7天宽限期，在宽限期内补交不计逾期利息；若超过7天宽限期还款付息，则以实际逾期金额按如下规定计算逾期利息：（1）逾期超过7天，但不足15天者，按15天计算；（2）逾期超过15天，但不足1个月，按1个月计算；（3）逾期超过1个月以上按上述规定如此类推。借款人连续出现未按期如数归还贷款本息，贷款人有权提前收回全部到期及未到期贷款；不能及时收回的贷款，借款人有权计收逾期利息，直至清偿为止。5.借款人将其拥有的位于广东省××乡镇××大道雅居乐花园××房的房地产及其有关权益全部抵押予贷款人，作为偿还合同项下借款债项（包括本金、利息、罚息、违约金、从属费用及实现该债权的一切费用）的连带保证责任。6.贷款人因催收本合同项下贷款本息及有关费用或以任何方式处置抵押物而发生的任何费用，包括处理抵押物的各种费用、管理费、律师费、诉讼费、邮电费、差旅费、税项等等概由借款人/抵押人或保证人承担；有关费用若出现抵押人先行垫支，则从该等费用实际垫支之日起，贷款人可对此按逾期利息计收的规定计息至收回此垫款之日为止。7.借款人未能按合同规定的期限归还任何一期贷款本息，贷款人有权收回部分或全部贷款本息，包括有权直接从借款人/抵押人或保证人账户中扣收，账户不足扣还的，贷款人有权依法处分、包括提前处分抵押物；对于合同项下的违约事件，贷款人有权委托律师事务所全权代理处理，律师费用由借款人/抵押人/保证人承担。8.借款人/抵押人、保证人与抵押权人的文件往来及本合同有关通知、要求等，应以书面方式进行，抵押权人给借款人/抵押人、保证人的电传、电报一经发出，信件在投邮7天后，及任何以人手送达的函件一经送出，即视为已送达对方。9.本合同的订立、履行、解释、变更和争议的解决适用中华人民共和国法律并受其制约；合同履行过程中发生的争议，应协商解决，协商不能解决时，任何一方可向中国法院提出诉讼。合同还约定了其他事项。合同签订后，珠海南通银行于2002年8月13日向凌嘉煌、周伟邦发放了贷款港币158000元，并通知凌嘉煌、周伟邦首次供款日为2002年9月13日。涉案房地产于2006年4月12日办妥抵押登记手续，珠海南通银行为抵押权人。在履行合同过程中，凌嘉煌、周伟邦未能按约供款，至2016年4月20日已累计拖欠了5期供款未还，东亚银行珠海分行遂于2016年4月20日诉至本院，主张前述权利。
另查,2007年5月14日，珠海南通银行经中国银行业监督管理委员会批准将其名称变更为摩根银行。2009年9月11日，摩根银行作为转让方，与珠海银行东亚分行签订了按揭资产包装让协议，将摩根银行对凌嘉煌、周伟邦享有的涉案房地产抵押贷款合同书项下的所有权利、利益转让予东亚银行珠海分行。对于该债权转让事项，东亚银行珠海分行称摩根银行曾于2009年底至2010年初以挂号信的形式通知过凌嘉煌、周伟邦，但因相关资料由摩根银行保管，故无法提供该邮寄材料。东亚银行珠海分行并提交了一份其与摩根银行联合向凌嘉煌、周伟邦发出的转让通知，通知的内容为：“我们兹此再次通知贵方，转让方（珠海南通银行）已于2009年10月16日将其在协议项下对贵方持有的所有权利、利益和收益（无论是现时的还是将来的）以及与上述相关的任何其他权利、诉由、利益和资产转让给东亚银行珠海分行。依照中国法律规定，该资产转让无需经贵方同意。在转让日后，受让方拥有资产的所有权并有权行使转让方原先在协议项下与资产有关的一切权利。基于上述转让，我们曾向贵方发送了转让通知，通知和指示贵方配合受让方完成相关供款账户变更等手续以及相关公证和抵押变更手续，但至今未见贵方配合完成该等事宜。兹此我们再次不可撤销地通知和指示贵方，应继续按照协议的条款，向受让方履行贵方在协议项下的义务，包括但不限于：（a）配合受让方就转让完成相关供款账户变更、开立、注销等手续，受让方会就此事宜尽快与贵方联络。（b）配合受让方就转让完成相关公证和抵押登记变更手续，受让方会就此事宜尽快与贵方联络……”东亚银行珠海分行称该转让通知以EMS快递的形式向凌嘉煌、周伟邦在房地产抵押贷款合同书中所留的通信地址邮寄送达，但邮件被退回，未能送达成功。另，东亚银行珠海分行还于2016年2月27日向凌嘉煌、周伟邦邮寄过一份催款函，声称因凌嘉煌、周伟邦二人经多次催收未能偿还贷款利息，东亚银行珠海分行根据贷款合同约定宣布所有贷出款项全部提前到期，要求凌嘉煌、周伟邦立即清偿全部贷款本息及费用，但邮件被退回，未能送达成功。
又查，根据东亚银行珠海分行提供的欠款清单，截至2017年2月13日，凌嘉煌、周伟邦尚欠东亚银行珠海分行贷款本金港币99021.72元、利息港币6636.55元（包括正常利息港币5576.41元、逾期利息1060.14元）。
再查,凌嘉煌、周伟邦以上述借款购买上述房地产后，办理了房地产权属证书【房地产权证号为粤房地证字第××\\\0956××号，土地使用证号为中府国用（2006）易3113××号】，凌嘉煌、周伟邦与珠海南通银行于2006年4月12日办理了上述房地产的抵押登记手续，珠海南通银行领取了房地产他项权证，成为上述房地产的第一顺序抵押权人。
为证明其为本案支付了律师代理费，东亚银行珠海分行提交了东亚银行珠海分行（甲方）与广东正日律师事务所（乙方）于2016年4月1日签订的委托代理合同一份以及广东正日律师事务所于2016年4月20日开具的律师代理费发票一张。其中，委托代理合同约定甲方就其与凌嘉煌、周伟邦金融借款合同纠纷一案，委托乙方律师出庭诉讼，乙方接受委托，指派陈琦律师为代理人，甲方同意在签约后一次性向乙方支付律师代理费7500元；律师代理费发票的面额为7500元。
本院认为：本案属于涉外金融借款合同纠纷。双方签订的房地产抵押贷款合同明确约定合同适用中华人民共和国法律，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十六条第一款的规定，本案应适用中华人民共和国法律作为准据法进行裁决。凌嘉煌、周伟邦经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，并应由其承担相应的诉讼风险。
珠海南通银行与凌嘉煌、周伟邦签订的房地产抵押贷款合同书是双方当事人之间的真实意思表示，其内容没有违反我国法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效的合同，双方当事人均有义务全面履行合同。珠海南通银行于2007年5月14日变更为摩根银行，摩根银行又于2009年9月11日将涉案债权转让给东亚银行珠海分行，摩根银行、东亚银行珠海分行并依法履行了通知手续，邮件虽未送达成功，但摩根银行、东亚银行珠海分行系按照凌嘉煌、周伟邦在合同中所留的通讯地址邮寄，根据合同的约定，邮件视为已送达。且在本案起诉后，本院将应诉材料送达给凌嘉煌、周伟邦，应诉材料中包含了上述债权转让通知，视为凌嘉煌、周伟邦已经收取了上述债权转让通知，故本院对债权转让的事实予以确认，该转让对凌嘉煌、周伟邦发生效力，东亚银行珠海分行有权向凌嘉煌、周伟邦主张涉案债权贷款。贷款发放后，凌嘉煌、周伟邦负有按期偿还借款本息的义务，但其并没有按约还款，多次拖欠贷款本息未还，符合房地产抵押贷款合同书关于“借款人未能按合同规定的期限归还任何一期贷款本息，贷款人有权收回部分或全部贷款本息”的约定，故东亚银行珠海分行有权要求凌嘉煌、周伟邦提前归还全部贷款本息。东亚银行珠海分行已通过向本院提起诉讼的方式表达了提前收回全部借款的意图，本院已将有关诉讼材料送达给凌嘉煌、周伟邦，按照合同的约定全部借款已到期。在合同项下的全部借款被提前收回的情况下，合同的目的也就无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，当事人解除合同的法定事由已经成就，故对于东亚银行珠海分行要求解除合同的诉求本院予以支持。凌嘉煌、周伟邦借款后不完全履行偿还借款本息的义务，已构成违约，应承担偿还全部借款并赔偿利息损失的违约责任。由于我国已自2000年9月21日开始放开了对外币贷款利率的管理，由各商业银行根据市场情况自行决定外币贷款的利率，双方在房地产抵押贷款合同书中约定逾期利息为年息24%，凌嘉煌、周伟邦对该约定是清楚、明知的，且该标准并未违反国家相关规定，本院予以照准。
关于东亚银行珠海分行对抵押的房地产主张优先受偿权的问题。因房地产抵押贷款合同约定将凌嘉煌、周伟邦所有的位广东省××乡镇××大道雅居乐花园××房房的房地产作为借款的抵押物，该房地产已办理了抵押登记手续，珠海南通银行是该房地产的第一顺序抵押权人，东亚银行珠海分行现已受让了该债权，依照《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款的规定，东亚银行珠海分行在凌嘉煌、周伟邦不履行还款义务时，对该抵押房地产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
关于东亚银行珠海分行主张的律师代理费7500元的问题。原告主张其为本案诉讼支出了7500元律师费，并提供了委托代理合同、律师费发票佐证，该费用标准符合相关部门关于律师收费的相关规定，根据房地产抵押贷款合同书的约定，该律师费应由凌嘉煌、周伟邦负担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百二十六条第一款、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条、第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百六十七条的规定，缺席判决如下：
一、解除珠海南通银行与被告凌嘉煌、周伟邦于2002年8月4日签订的房地产抵押贷款合同书（合同编号：南通放字第1883号）；
二、被告凌嘉煌、周伟邦于本判决发生法律效力之日起七日内向原告东亚银行（中国）有限公司珠海分行清偿借款本金港币99021.72元及利息（利息计算方法：含逾期罚息，计至2017年2月13日的利息为港币6636.55元；从2017年2月14日起至清付之日止，以尚欠本金额按年息24%的标准计付），上述款项可按照支付当日中国人民银行授权的中国外汇交易中心公布的港币对人民币的现钞汇率基准价折算成人民币支付；
三、被告凌嘉煌、周伟邦于本判决发生法律效力之日起七日内向原告东亚银行（中国）有限公司珠海分行支付律师费7500元；
四、如被告凌嘉煌、周伟邦不履行本案债务，原告东亚银行（中国）有限公司珠海分行对被告凌嘉煌、周伟邦所有的位于广东省中山市三乡镇金涌大道雅居乐花园景湖居D幢903房的房地产【房地产权证号粤房地证字第××4\\\0956××号，土地使用证号为中府国用（2006）易3113××号】折价或者拍卖、变卖所得价款在本案债权范围内享有优先受偿权；抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告凌嘉煌、周伟邦所有。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2102元，财产保全费941元，合计3043元【原告东亚银行（中国）有限公司珠海分行已预交】，由被告凌嘉煌、周伟邦负担(于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳)。如需以公告形式向被告凌嘉煌、周伟邦送达诉讼文书的，由此产生的公告费用先由原告预付，然后由被告凌嘉煌、周伟邦在本判决发生法律效力之日起七日内按原告实际支付的金额返还给原告。
如不服本判决，原告东亚银行（中国）有限公司珠海分行可在判决书送达之日起十五日内，被告凌嘉煌、周伟邦可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 曹慧星
人民陪审员 黄丹民
人民陪审员 李福大
二〇一七年二月二十一日
书 记 员 冯瀚杰