江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏01民终1353号
上诉人（原审原告）：史和军，男，1989年11月20日生，汉族，住南京市玄武区。
委托诉讼代理人：吴声威，上海镇平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔恩娜，上海镇平律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江苏启迪科技园发展有限公司，住所地南京市麒麟科技创新园（生态科技城）东麒路666号。
法定代表人：胡波，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘丹，男，1982年5月11日生，该公司员工，住南京市江宁区。
委托诉讼代理人：王涛，江苏致邦律师事务所律师。
上诉人史和军因与被上诉人江苏启迪科技园发展有限公司（以下简称启迪公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初14970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
史和军上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审；2.被上诉人承担一审、二审诉讼费。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。1.涉案房屋不具备商品房交付条件。双方合同约定，被上诉人应于2015年11月30日向上诉人交付房屋。事实上，被上诉人交付的房屋既不符合商品房交付的法定标准又不符合商品房交付的约定标准。商品房的供配电设施没有在约定的时间前达到开通的条件。虽然被上诉人提供了临时用电，但由于案涉小区的用电管道与燃气管道安装在同一管槽，临时用电的使用具有一定危险。故被上诉人交付房屋的供配电设施不具备交付条件。2.被上诉人强行交房，违反法定交房程序。被上诉人在2015年11月30日通知强行交房时，要求业主先交物业费以及签署商品房交接单，后验房，不符合法律规定，且在交房后并未通知上诉人房屋所存在的不符合法定与约定标准的情况，导致了损失的扩大。3.案涉的《商品房预售合同》及补充协议是格式条款，多处不合理地加重了上诉人的责任，排除了上诉人的主要权利，相应条款应属无效。该合同中的第六条第二款，排除的空白事项，应当解释为未排除附件7中关于配套设施的约定。并且该条款是格式条款，如果该条款免除了被上诉人责任，该条款应属无效。4.双方在合同中的违约金金额过低。由于近年南京房价高速上涨，导致上诉人因被上诉人未能如期交付房屋，影响上诉人入住，应承担上诉人的租金损失。
启迪公司辩称：1.被上诉人按照商品房预售合同第6条的约定，在交付房屋时已经取得了建设工程规划验收合格书，房屋测绘成果，住宅质量保证书以及住宅使用说明书，符合合同约定的交付条件，而附件7并非双方约定的交付条件，根据合同第10条第3款的约定，甲乙双方签订交接单，交接钥匙以后就属于交接，上诉人在收房当天并没有拒绝收房，并且签订了验收房屋确定书并领取钥匙，完成收房手续，被上诉人不应当承担逾期交房的违约；2.上诉人并没有提供被上诉人强行交房的证据，被上诉人不予认可；3.涉案的商品房预售合同系南京市江宁区住房和城乡建设局监制，其中的条款并未加重上诉人责任，并非格式条款。
史和军向一审法院起诉请求：1、启迪公司支付逾期交房违约金13887元；2、赔偿因逾期交房造成的租金损失6000元（自2015年10月1日起至2016年2月1日，月租金1500元/月）；3、承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年12月3日，史和军与启迪公司签订一份南京市商品房预售合同，该合同载明：“预售人（下称“甲方”）：江苏启迪科技园发展有限公司，预购人（下称“乙方”）：史和军。甲方已领取宁江国用2012第17776号《国有土地使用证》，依法享有南京市江宁区麒麟街道东麒路333号地块的国有土地使用权；该宗地块地号为21101101021。甲方获准在上述地块上开发建设的商品房暂定名称为启迪城。甲方已领取宁房销字第2013200123号《南京市商品房预售许可证》，依法可以预售相应商品房。……第一条合同标的基本情况一、甲方预售给乙方的商品房（下称“该商品房”）为上述《南京市商品房预售许可证》证载范围中的江宁区麒麟街道东麒路333号启迪城慧园2幢606室，该房号为工程暂定编号。……三、该商品房设计用途为一般住宅……四、该商品房的建筑面积87.79平方米，其中套内建筑面积65.58平方米，共有共用分摊建筑面积22.21平方米。计入上述共用分摊面积的建筑部位见附件3。……六、该商品房占用范围内的国有土地使用权，其土地使用权面积在乙方办理国有土地使用权登记时，由政府主管部门核定。该商品房的土地用途为城镇混合住宅用地，土地使用年限自2012年7月31日起至2082年7月30日止。……第三条定金及处理办法乙方应于2013年11月29日前向甲方支付定金（大写伍万元整）（小写50000元）……第四条计价方式与价款乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价为12757.46元/平方米，总价款合计（大写）壹佰壹拾壹万玖仟玖佰柒拾柒元整，（小写）1119977，币种为人民币。该总价款由下列款项构成：房价款：单价12757.46元/平方米，合计1119977元。……第五条付款方式、时间和迟延付款的责任一、乙方应按下列方式和时间向甲方支付合同价款：……分期付款：第一期：应于2013-12-3前支付（小写）359977元。预购商品房抵押贷款：商业性贷款：（小写）460000元。公积金贷款300000元……第六条房屋交付时间一、甲方应于2015-9-30前向乙方交付该商品房。二、该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划验收核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》双方按补充协议相关条款执行。……三、甲方迟延交付该商品房的，应承担下列违约责任；但乙方解除本合同的除外：按照已收价款的万分之1/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金。双方按补充协议相关条款执行。……第七条配套基础设施和其他设施一、甲方对配套基础设施及其它设施的承诺见附件7。二、附件7中的设施迟延达到甲方承诺条件的，甲方承担下列违约责任，但乙方解除本合同的除外：在90天内采取补救措施达到约定标准。本款约定的违约责任不与第六条约定的迟延交付违约责任累加适用。三、该商品房交付后，附件7中第1、2、3项设施达到甲方承诺条件，经乙方催告后90日内仍未达到的，乙方有权解除本合同，并按下列方式处理：1、因政府原因导致延误的，据实予以延期。2、确属于甲方原因的，甲方自违约之日起按日支付总房款万分之一的违约金，违约金最高额不超过人民币2000元。……第十条房屋交付和接收手续……三、甲、乙双方签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付。……附件7、配套基础设施及其它设施1、上水、下水设施2015年9月30日前达到具备开通条件；2、供配电设施2015年9月30日前达到具备开通条件；3、燃气供应设施2015年9月30日前达到具备开通条件……”双方还签订一份甲、乙双方的其它约定，该约定载明：“……五、对房屋交付时间、条件的补充：1、本合同第六条约定的该房屋的交付时间为2015年9月30日前，具体时间以甲方发放《入住通知书》载明的交房时间为准（不迟于前述交房日期），乙方对此无异议……六、关于迟延交付房屋的补充：1、除本协议第五条的约定的不可抗力外，甲方未按照本合同约定的期限和条件将该商品房交付乙方的，按照合同第六条的约定处理。2、乙方迟延办理房屋交付手续，或因乙方原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一天，乙方应向甲方支付购房款总额的万分之壹作为违约金，且视为甲方在《入住通知书》确定的交房期限届满第二天已经将该房屋交付乙方（视为交付）。自交付（包括视为交付）之日起，甲方除根据合同规定依法承担保修责任外，该房屋的损毁、灭失的风险均由乙方承担。该房屋产生的物业服务费及其他费用均自交付之日起计算并由乙方承担。房屋的保修期自交付（包括视为交付）之日起计算。……”合同并对其他事项进行了约定。合同签订后，史和军支付了全部购房款1119977元。2015年10月6日，史和军签署了启迪城验收房屋确认书及钥匙、资料签收表。此后，经该小区其他业主查询，该小区的正式通电时间为2016年2月1日。
一审法院另查明，启迪公司于2015年9月6日取得涉案房屋项目建设工程规划核实合格书，2015年9月16日完成竣工验收备案，2015年9月25日取得南京市房屋测绘成果报告。2015年9月30日，涉案地块供电未正式开通，由启迪公司向业主提供免费临时用电；燃气亦尚未开通。2016年2月，电力、燃气正式陆续开通。
一审法院又查明，2017年2月，史和军以南京市规划局为被告、启迪公司为第三人，向南京铁路运输法院(以下简称铁路法院)提起规划行政许可一案。同年7月，铁路法院依法作出(2017)苏8602行初359号行政裁定书，裁定驳回史和军的起诉；同年3月，史和军以南京市城乡建设委员会为被告，向铁路法院提起城建行政许可一案，后其于同年5月申请撤诉；同年7月，史和军以南京市规划局为被告，向铁路法院提起行政诉讼，铁路法院依法作出(2017)苏8602行初1105号行政裁定书，裁定：对史和军的起诉，不予立案；史和军不服该裁定，依法向江苏省南京市中级人民法院(以下简称南京中院)提起上诉，南京中院于2017年8月依法作出(2017)苏01行终694号行政裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定；2017年7月，史和军以南京市城乡建设委员会为被告，向铁路法院提起城乡建设其他行政行为一案，铁路法院于2017年10月依法作出(2017)苏8602行初1122号行政裁定书，裁定驳回史和军的起诉。2017年7月，史和军及其他案外人共同以南京市规划局为被告，向铁路法院提起城市规划管理行政许可一案，后均申请撤诉。
2017年9月，史和军向一审法院提起诉讼，要求启迪公司赔偿违约金及损失。审理中，因双方意见分歧，致调解未成。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。史和军与启迪公司签订的南京市商品房预售合同，系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。双方签订的商品房预售合同中对房屋的交付条件进行了约定，启迪公司在向史和军交付涉案房屋时，已经取得建设工程规划验收核实合格书、房屋建筑工程竣工验收备案证明材料及房屋测绘成果报告，符合合同约定的交付条件。史和军亦办理了房屋的交接手续，虽然涉案房屋在交付时供配电设施等未正式开通，但启迪公司提供了临时免费供电，并在合同约定的合理期限内采取了补救措施，实现了水、电、气的正式开通，且供配电设施、燃气设施等是否正式开通并非合同约定的房屋交付条件。在涉案房屋已符合合同约定的交付条件，且史和军已实际办理了房屋交接手续的情况下，史和军以启迪公司供配电设施未具备开通条件，要求启迪公司赔偿违约金及损失，没有事实及法律依据。故对史和军的诉讼请求，一审法院均不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回史和军的诉讼请求。案件受理费298元，减半收取149元，由史和军负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，被上诉人启迪公司与上诉人史和军在协商一致基础上签订的商品房预售合同，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据合同约定，启迪公司交付房屋时，应当取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》，启迪公司在合同约定的交付期限内通知上诉人收房时，涉案房屋已经符合合同约定的交付条件。上诉人现起诉主张被上诉人在交房时未开通水电气故应当承担延期交房的违约金，对此，本院认为，被上诉人交房时已具备合同约定的交房条件，上诉人要求按照延期交房的约定支付违约金，没有合同依据。虽然被上诉人交房时未能按照合同其他约定按时开通水电气，但被上诉人采取了补救措施提供了免费临时水电供业主使用，上诉人亦办理了房屋交接手续，上诉人未能提供证据证明其因此造成的实际损失，故对其要求被上诉人承担逾期交房违约金的主张，本院不予支持；其据此要求启迪公司支付逾期交房的租金损失，亦无事实和法律依据，本院亦不予支持。
综上所述，史和军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费298元，由上诉人史和军负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 郑 慧
审判员 徐聪萍
二〇一八年四月二十七日
书记员 戴 苗