湖南省茶陵县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）茶法民一初字第734号
原告茶陵县朝阳房地产开发有限公司，住所地茶陵县云阳街道办事处朝阳街1栋。
法定代表人王凯武，该公司经理。
委托代理人廖文娟，女，1982年1月3日出生，汉族，茶陵县人，住茶陵县，该公司职工，代理权限为特别授权，即代为诉讼、参与调解、放弃、变更诉讼请求、领取法律文书等法律赋予特别委托代理人的相关权利。
委托代理人陈翔宇，湖南挚友律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告陈国华，男，1980年10月13日出生，汉族，茶陵县人，住茶陵县。
委托代理人陈清义，男，1953年10月14日出生，汉族，茶陵县人，住茶陵县，系被告父亲，代理权限为特别授权，即参与诉讼、承认变更诉讼请求，进行和解、领取法律文书等。
原告茶陵县朝阳房地产开发有限公司（以下简称朝阳公司）与被告陈国华商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月1日受理后，依法组成合议庭，由代理审判员周静担任审判长与人民陪审员潘志林、李兰组成合议庭，于2015年7月23日公开开庭进行了审理。原告朝阳公司代理人廖文娟、陈翔宇，被告陈国华代理人陈清义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朝阳公司诉称，原告朝阳公司系茶陵县朝阳新城项目的开发商。2012年5月13日，原告与被告签订了一份《朝阳新城认购意向书》，被告于同日及6月26日两次向原告交纳购房诚意定金500000元。2013年1月20日，被告与原告签订了一份《朝阳新城选房协议书》，选择购买茶陵朝阳新城A期2栋15-1号楼房，现房号为2栋18号楼房。同时，将其所交纳的购房诚意金500000元转为购房款。2013年1月23日，原告与被告签订了一份《商品房定购协议书》，协议对认购房屋的价款、付款方式、定金设置、优惠方式、《商品房买卖合同》的签订等事项进行了约定。被告购买的房屋价款为2072800元，被告按定购协议约定交纳了50%的购房首付款。被告选择的付款方式为银行按揭付款。定购协议签订后，原告多次通知被告前来原告处签订《商品房买卖合同》、提供相关贷款资料并办理银行按揭手续，但被告始终以朝阳街中间不应该设置绿化带影响经营为由，一直未履行协议义务，而被告定购的房屋早已竣工验收合格。现原告认为，被告的行为已构成违约，特诉至法院请求判令被告按购房总价款的20%比例所计算的购房定金414560元不予返还，并由被告承担诉讼费用。庭审中原告补充说明请求定金不予返还系在解除双方签订的《商品房定购协议书》的基础上。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
1.企业法人营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明书、王凯武身份证复印件、房地产开发企业资质证书各一份，证明：原告朝阳公司是合法的房地产开发商，依法具有房地产开发资质且资质等级为三级，王凯武的基本身份情况及其是茶陵县朝阳房地产开发有限公司的法定代表人。被告质证无异议。
2.陈国华身份证复印件一份，证明陈国华的基本身份信息。被告质证无异议。
3.建设工程竣工验收备案表、房地产项目竣工综合验收证各一份，证明：朝阳新城2号楼工程验收合格。被告质证对验收合格证的真实性无异议。
4.《朝阳新城认购意向书》、《朝阳新城选房协议》、《商品房定购协议书》、承诺书各一份、收据两份、通知一份，证明：1）被告意向购买原告房屋；2）被告选购了原告的A期2栋15-1号房屋；3）被告陈甲某与原告签订了一份《商品房定购协议》，协议对认购房屋（朝阳新城A期2栋15-1号商住门面楼房）、房屋价款（2072800元）、付款方式、购房定金（已付500000元购房定金）、优惠方式、物业管理、商品房买卖合同的签订、房屋交付、装修标准、定金处理作了约定，被告总计向原告支付了1042800元购房款（协议第四条约定被告不按约定签订《商品房买卖合同》及交纳房款，办理按揭手续，原告有权解除认购合同，定金不予退还）等相关事宜进行约定；4）2014年9月15日原告书面要求被告履行定购协议义务，要求被告在7日内与原告签订正式的买卖合同，如果逾期未办理，原告方有权解除订购协议，并将被告方支付定金作为违约金处理。被告质证对于前述几份证据无异议，但是通知被告没有收到，当时收到的通知并无原告现在说的这些内容，只有简单的要求被告与原告签订购房合同的内容。
被告陈国华辩称，本人于2013年1月20日与原告签订了一份《朝阳新城认购意向书》，并于同日向原告交纳购房定金500000元整，第一意向为3#C栋33.34.35号，第二意向为3#C栋38.39.40号，但公司没能按意向给予本人，却另外把不是本人意向的A期2栋15-1号搪塞给本人，并诱使本人于2013年元月23日签订了《朝阳新城商品房定购协议（商业）》，同时并补交纳购房订金542800元整，之所以没有与原告签订合同，是因为原告没有履行与本人签订的意向与定购协议的义务，而且不符合验收条件，有商业欺诈现象，原告在施工和销售过程中存在几下严重违约行为：1.定购协议当初约定原告将引进大型购物中心入驻本楼盘，并承诺不引进则减免房价30%，截止到目前连商场的工地还没有动工，当初的承诺遥遥无期；2.在楼盘开盘销售之时，原告向国家相关部门的预售备案中和其售楼工作人员面谈，并在售楼部展示的沙盘模型、广告宣传、样板房与实际楼盘不一致，街道中隔离带对商业交通带来不便，影响发展；3.门面1、2、3、4楼两厢只设置了一个房间，没有卫生间、厨房、窗户、隔墙，内部设计严重不合理，不适合居住；4.由于原告工作不到位，没及时解决业主反馈的问题，直接导致本人等相关业主没能及时享受到政府和公司的房交会优惠政策，该损失理应由原告承担；5.商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等，与商品房配套建设的各项基本设施，包括供水、电、气、通讯、有线电视、安监系统等，开通到户建设的所有费用（俗称“开通费”）按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，但朝阳房地产公司依然向业主收取了上述费用，另商铺应该取消物业管理费。综上，原告在销售房产中存在很多不合理不合法之处，本人与原告公司人员多次交涉无果，现要求原告答应赔付的60000元基础上补偿陈甲某与陈金生合户的隔墙与卫生间费用50000元，在交付余款中扣除总金额的30%，合计621840元，在原告引了品牌大商家后付清。庭审中被告表明针对该两项要求在本案中不提起反诉。
被告陈国华为支持其抗辩，向本院提交了以下证据材料：
1.商品房订购协议一份，证明原告违反协议第7条（一）项引进大商家的约定。原告质证对真实性无异议，但对证明目的有异议，条款确实存在，但引进大商家并未约定具体时间，故原告不存在违约情况，被告应该按照协议约定与原告签订正式购房合同，否则应承担相应违约责任。
2.宣传单一份，证明被告应该享受的购房政策未得到实现。原告质证房交会优惠政策是政府行为，且有时间限制，被告未在优惠期间内与原告签订正式购房合同，导致没有享受到房交会优惠政策是由其自身造成，与原告无关。
根据原、被告提交的证据材料，结合双方当事人的质证意见以及庭审中的陈述，本院对双方当事人提交的证据作如下分析认证：
对原告提交的证据1、2、3、4被告质证无异议的，本院予以采信，被告质证称证据4中的通知与其收到的通知不一致，其收到的通知仅有通知其签订购房合同的内容，因被告未提供其收到的通知，无法核对两份通知的差别，故本院对原告通知被告签订购房合同这一事实予以认定。对被告提交的证据，原告对真实性无异议，但称引进商家的时间并未确定且被告未在房交会期间签订购房合同符合定购协议约定及实际情况，本院对原告的质证意见予以采信。
根据原、被告提交的证据和质证意见，结合双方当事人的陈述以及对证据的认定，本院确认本案如下基本事实：
原告朝阳公司系茶陵县城朝阳街朝阳新城项目的开发商，在茶陵县城朝阳街朝阳新城进行房地产项目开发，具备三级开发资质，于2015年2月27日取得茶陵县朝阳街朝阳新城1期（2、3、4、5、6号楼）的综合验收合格证。2012年5月13日，被告陈国华与原告朝阳公司签订《朝阳新城房屋认购意向书》，约定陈国华有购买朝阳新城A期房屋的意向，并可享受VIP客户待遇，陈甲某依此认购意向书办理了VIP卡，并于2012年5月13日、2012年6月26日共向原告交纳了意向购房定金500000元。2013年1月20日，被告与原告签订《朝阳新城商品房选房协议书》，约定陈国华选择朝阳新城项目第A期2栋15-1号门面，预测建筑面积271.92平方米，折前总价为2240000元，选择银行按揭付款方式，同时协议第五条第3项约定，选择银行按揭付款方式的，买方承诺签订本协议后2013年1月25日之前签署《商品房定购协议》，同时交纳总房款的30%（含定金）作为购房定金，协议第八条约定，所交纳的购房意愿定金自本协议签订之日起自动转为购房定金，适用定金法则。2013年1月23日，被告陈国华依约与原告朝阳公司签订了《商品房定购协议书（商业）》，约定陈国华自愿定购茶陵朝阳新城A期2栋15-1号商住门面楼，建筑面积约271.92平方米，该面积最终以茶陵县房产局实际测量面积为准，定购商品房总价款为2072800元，协议约定按购房总价款30%设定定金，并约定了有关优惠方式、物业管理等费用及交纳期限、《商品房买卖合同》签订、房屋交付时间等内容。其中优惠方式第（3）项之约定“选择银行按揭的，在签订本协议之日交清购房总价款的50%，余款以银行按揭的方式交纳，乙方接到甲方通知后七天之内能签订正式购房合同、并交清所有代收、代缴等费用、办理好按揭手续的可享受3%优惠”，第（4）项约定“在签订本协议之日交清购房总价款30%，接甲方通知七天期限内能签订正式购房合同、交纳20%的购房款、并交清所有代收、代缴等费用、办好按揭手续的，可享受2%的优惠”，同时协议第四条约定“双方在六个月之内签订《商品房买卖合同》，具体时间以甲方通知为准。如乙方不按本认购合同之约定签订《商品房买卖合同》、交纳购房款、提供相关贷款资料的，甲方有权解除认购合同，按约定比例所计算的购房定金不予退还，乙方所认购的房屋由甲方另行出卖给第三人”等等内容。签订定购协议书后，被告又陆续交纳了部分购房款，截止至起诉前，被告共交纳购房款1042800元。双方签订商品房定购协议后，原告多次联系被告要求被告签订正式购房合同、交纳购房款、办理银行按揭手续，但截止至目前被告仍未按照定购协议书的约定与原告签订正式购房合同及办理相关手续。被告陈国华称其多次与朝阳公司售楼处交涉、反映情况，但朝阳公司置之不理，没有履行定购协议的内容，故至今未与朝阳公司签订《商品房买卖合同》。庭审中，陈国华答辩时称原告存在违约行为，要求原告在已答应赔付60000元的基础上补偿隔墙与卫生间费用50000元，并因原告未引进品牌大商家扣除总房款的30%计621840元，但被告表示在本案中不提起反诉。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。依法订立的协议或合同具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行合同义务。本案中，被告陈国华与原告朝阳公司在签订房屋认购意向书、选房协议书后，又自愿与朝阳公司签订商品房定购协议，系双方真实意思表示，未违反法律规定，对双方均具有约束力。陈甲某作为具有完全民事行为能力的缔约主体，有权利也有义务在全面阅读合同条款并充分理解合同条款的基础上，谨慎地行使合同签订权，其对签订该合同的法律后果应属明知。2013年1月23日，陈国华与朝阳公司签订的《商品房定购协议（商业）》约定：按购房总价款30％设定定金；陈国华自愿选择银行按揭付款方式；如在当日交清购房总价款的50％，在接到朝阳公司通知后7天内签订正式购房合同、并交清所有代收、代缴等费用、办好按揭手续的可享受的3％优惠；如在当日交清购房总价款的30％，在接到朝阳公司通知后7天内签订正式购房合同、交纳20％的购房款、并交清所有代收、代缴等费用、办好按揭手续的可享受2％的优惠。还约定双方在六个月之内签订《商品房买卖合同》，并以朝阳公司通知为准；如陈国华不按约定签订《商品房买卖合同》、交纳购房款、办好按揭手续的，朝阳公司有权解除认购合同，按约定比例所计算的购房定金不予退还。但是，陈国华在收到朝阳公司通知后，没有按双方签订的《商品房定购协议（商业）》履行义务，故此，对原告朝阳公司提出解除双方于2013年1月23日签订的《商品房定购协议（商业）》；按购房总价款的20％比例所计算的购房定金414560元不予返还的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。陈国华辩称原告存在未引进大型购物中心入驻、广告宣传、样板房与实际楼盘不一致，乱收“开通费”、内部设计不合理等违约行为，但根据双方定购协议的约定，并未明确约定引进大型购物中心的时间，同时原告反驳称内部设计并未更改，并不存在乱收费等情况，而陈国华亦未提供相应有效证据佐证其抗辩的内容，本院难以采信。同时陈国华明确在本案中不提起反诉，本院尊重其自愿选择。本案经调解无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十六条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：
一、原告茶陵县朝阳房地产开发有限公司与被告陈国华于2013年1月23日签订的《商品房定购协议（商业）》于本判决生效之日解除；
二、被告陈国华向原告茶陵县朝阳房地产开发有限公司所交纳的按购房总价款的20％比例所计算的购房定金414560元不予返还。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本案案件受理费7518元，由被告陈国华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
附：提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。现金缴纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 周 静
人民陪审员 潘志林
人民陪审员 李 兰
二〇一五年十月十二日
书 记 员 颜雪飞
附相关法律法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、定购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据若干规定﹥》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。