上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1151号
上诉人（原审被告）时召洋。
被上诉人（原审原告）上海申东木材有限公司。
法定代表人谭存阳。
委托代理人邬华良，上海市李国机律师事务所律师。
委托代理人陈路，上海市李国机律师事务所律师。
上诉人时召洋因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2014）杨民四（民）初字第968号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人时召洋、被上诉人上海申东木�有限公司（以下简称“申东公司”）的委托代理人陈路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年1月1日，申东公司（签约甲方）与时召洋（签约乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将本市长阳路XXX号东方市场内大厅三区7号房屋（以下简称“系争房屋”）租给乙方使用，承租建筑面积33.6平方米，乙方依法承租房屋仅用作建材；租期2013年1月1日起至2013年12月31日止，租赁期满，合同到期自然终止，甲方收回全部租赁物，乙方应如期交还，乙方若有意续租，则须在租赁期满2个月前向甲方提出书面需求，在同等条件下乙方有优先承租权，经甲方同意后，重新签订租赁合同；年租金人民币（以下币种均为人民币）24，120元，租金按月支付，租赁押金1，900元，租金先付后租，签约时乙方向甲方支付当月租金及押金，以后每次在当月前20天前�甲方支付下月租金2，010元；租赁物的租金、各项押金、其他费用，乙方可由现金、银行转账等方式支付给甲方，甲方提供合法收据，甲乙方各自承担国家所规定的税金；租赁期间乙方发生的水、电、煤、通讯费等费用由乙方承担并支付，租赁期满，乙方按时搬出，经甲方验收租赁物原有设施完好，并结清水电煤、通讯等费用后3日内由甲方无息返还给乙方押金；乙方若需重新装修须向甲方提交图纸方案并征得甲方的书面同意，因甲方违约使合同提前终止，对乙方装修投入，甲方按未履行合同剩余时间占合同约定期限的比例进行补偿，但装修投入的金额须事先经甲方同意，决算金额经具有审价资质的专业机构审价，所出具的审价报告复印件加盖乙方公章后报甲方备案；租赁期届满或乙方原因提前合同终止的，乙方投资的装修物中乙方不得拆除，除可移动设备外，均归�方所有，甲方无需对乙方作补偿；租赁期间租赁物若遇政府市政动迁、房地产收储、开发项目拆迁或甲方上级部门需要经营开发，甲乙双方无条件提前终止租赁，合同自行终止，双方互不承担责任，乙方应按甲方要求日期及时搬迁，同时甲方对乙方不作任何经济赔偿……。合同其他约定中载明，到2013年11月10日止，已付租金20，770元，11月11日起至12月31日止，只需付3，350元整。
2012年10月29日，申东公司向时召洋开具押金1，900元的收据一份，并载明装修期10天。2012年11月1日，申东公司向时召洋开具2012年11月10日起至2013年11月10日的租金收据1份，金额24，120元。原审审理中，申东公司、时召洋一致确认，申东公司曾退还时召洋2013年7月之后的租金，包括租房押金在内，时召洋支付租金至2013年6月30日止。
2013年9月2日，上海东方建材市场经营管理有限公司向上海东方建材市场全体租赁户发出《上海东方建材市场清理歇业告示》一份，载明：“上海东方建材市场开业经营已十余年，本市场系利用原生产车间厂房及简易建筑改建而成。经长期使用相应设施已陈旧老化明显，存在严重安全隐患。近年来，虽经市场和租赁户们不断整修维护，但仍难以达到现行安全标准。鉴于目前市场建筑设施状况，按照政府及有关部门对建材市场经营设施安全标准的基本要求，市场已不具备继续经营的条件。现经市场投资方研究决定，上海东方建材市场将于2014年1月1日歇业，在此之前数月间，作为清理限租时期，各承租户应早作准备，妥善安排，及时搬清。”2013年9月30日，上海东方建材市场经营管理有限公司将上述《告示》张贴在市场内。
2014年3月31日，时召洋与其他市场业主向申东公司提交《诉求书》一份，载明：“合同期为2013年年底，但贵公司在�年9月30日已给各进场租赁户发了通知的前提下又在大门入口处张贴告示，直接阻碍客户进场购物，给商户造成了巨大的经济损失，在此提出经济赔偿；进场租户子女在没有转学的情况下强制外迁不合情理；由于市场年久失修，汛期到处漏水，给许多商户的商品造成损害，我们要求进行赔偿，在没有赔偿之前不作搬离。”
2014年4月，申东公司以合同签订后，时召洋前几个月支付正常，自2013年7月起未支付租金，也不愿意搬离，其行为违反房屋租赁合同为由，起诉至原审法院，请求判令：1、时召洋搬离上海市杨浦区长阳路XXX号东方建材市场；2、时召洋支付申东公司自2013年7月起至2013年12月止拖欠的租金12，060元，并支付违约金按月租金每日千分之三计算至判决生效之日止；3、时召洋支付申东公司自2014年1月1日起至判决生效之日止，按月租金2，010元标准计算的房屋使用�。
原审另查明，上海市杨浦区长阳路XXX号房屋产权人为百联集团有限公司。百联集团有限公司同意将上述房屋由上海森联木业发展有限公司经营管理（含对外出租等）。2011年1月1日，上海森联木业发展有限公司出具委托书，委托申东公司使用上述房屋，负责经营管理对外出租。
原审审理中，申东公司陈述，2014年春节过后，由于申东公司已决定关闭市场，且早已通知时召洋，因此申东公司才撤销市场保洁员，并非在租赁合同期限内撤销保洁员，并未构成违约；2014年3月，申东公司确有停电行为，但仅持续24小时，并非一直停电，租赁合同到期，申东公司没有义务为时召洋继续供电，时召洋支付足额租金后，申东公司可向时召洋出具租金发票。
原审法院经审理后认为，申东公司与时召洋签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且于法不悖，合法有效。根据租赁合同约定，租赁期间届满，时召洋应当返还租赁房屋，申东公司据此要求时召洋搬离，符合合同约定，应予支持。时召洋装修承租房屋时应当对租赁期限、装修价值、使用年限等有合理的预期，时召洋在租赁合同期满后仍要求申东公司赔偿装修损失，于法无据，故不予支持。关于租金问题，申东公司于租赁合同期内即在市场内张贴《歇业告示》，确对时召洋的经营造成一定的影响，申东公司也实际退还了时召洋2013年7月之后的租金，申东公司以自己的实际行为免收了2013年7月1日起至2013年12月31日止的租金。租赁合同到期后，时召洋理应搬离系争房屋，拒不搬离，应当支付相应的房屋使用费，鉴于申东公司撤离了保洁人员，并有过断电行为等，原审法院对该段时间的房屋使用费酌情予以减少。
原审法院据此作出判决：一、时召洋应自判决生效之日起十日内搬离向�海申东木材有限公司承租的上海市杨浦区长阳路XXX号东方建材市场；二、时召洋应自判决生效之日起十日内支付上海申东木材有限公司自2014年1月1日起至实际搬离之日止，按月租金1，005元标准计算的房屋使用费；三、驳回上海申东木材有限公司其余诉讼请求。
原审判决后，上诉人时召洋不服，向本院提起上诉称：2012年11月1日时召洋进入东方建材市场时，市场招商部说市场三年五载不会搬迁。2013年申东公司与时召洋签订合同，租期自2013年1月1日至2013年12月31日止，然而申东公司在2013年6月份就放出消息要关门歇业，故申东公司已经违反合同约定。2013年9月，上海东方建材市场经营管理有限公司对外张贴“搬迁歇业通知”，影响时召洋的合法经营。时召洋是愿意搬离的，但因为申东公司有三个月的违约，因此申东公司应赔偿时召洋装修损失费23，000元，退还2013年1月�6月的房租，并退还租赁押金1，900元。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法支持时召洋的原审全部反诉请求。二审审理中，时召洋确认其在原审中没有提起反诉。
被上诉人申东公司答辩称：申东公司与时召洋签订的租赁合同期限仅为一年，合同期满，申东公司要求时召洋搬离是合理合法的。此外，1，900元租赁押金确实没有退还时召洋。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审审理中，申东公司表示愿意返还时召洋交付的1，900元租赁押金。
本院经审理查明，原审查明事实中除1，900元租赁押金申东公司未予返还一节外，其余属实，本院予以确认。
本院另查明，2013年1月1日，申东公司（甲方）与时召洋（乙方）签订《补充协议》一份，约定：双方于2013年1月1日签订了一份租赁合同，现就未尽事宜双方协商如下，一、接上级部门通知：自2014年1月1日起，甲�所属的东方建材市场将关闭转型，故合同期满后，甲乙双方不再签订租赁合同；……五、乙方承诺本合同到期后一周内，即自行撤离本市场（长阳路XXX号）……。
本院认为，申东公司与时召洋就系争房屋所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，合法有效，双方均应恪守履行。现双方的合同租赁期已经届满，时召洋应予迁出，返还系争房屋，并承担占用期间的房屋使用费。原审综合考虑申东公司有撤离保洁人员并曾有断电行为等相关因素，酌情对该段期间的房屋使用费予以减少，符合公平原则，本院予以认同。时召洋表示愿意在申东公司赔偿其装修损失并退还2013年1月至6月租金的情况下搬离系争房屋，但时召洋在原审中并未提出返还上述期间租金的请求，双方租赁合同对于租赁期满后时召洋投资的装修物的归属以及申东公司无需对时召洋进行补偿已作明确约定，且时召洋作为承租人对自身经营情况应有合理的预期和投入，其现要求申东公司赔偿装修损失并返还6个月的租金，缺乏相关合同和法律依据，故对时召洋的该上诉意见，本院不予采纳。二审中时召洋要求申东公司返还其交纳的1，900元租赁押金，申东公司表示同意返还，为减少当事人诉累，本院一并予以处理。综上所述，原审所作判决并无不当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条项之规定，判决如下：
一、维持上海市杨浦区人民法院（2014）杨民四（民）初字第968号民事判决；
二、上海申东木材有限公司应于本判决生效之日起十日内返还时召洋租赁押金人民币1，900元。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币506元，减半收取计人民币253元，由上海申东木材有限公司负担人民币181元，时召洋负担人民币72元；二审案件受理费人民币506元，由上诉人时召洋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
代理审判员 姚 跃
代理审判员 俞 璐
二〇一四年七月二十一日
书 记 员 汪汝珏
附：相关法律条文
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《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
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第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适�法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。