江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第02963号
上诉人（原审原告）苏州工业园区欧源精密机械有限公司
被上诉人（原审被告）仲玉英（暨仲昱昊、仲思敏法定代理人）。
被上诉人（原审被告）仲昱昊。
被上诉人（原审被告）仲思敏。
被上诉人（原审被告）梁巧荣。
被上诉人（原审被告）顾桂宝。
上诉人苏州工业园区欧源精密机械有限公司因与被上诉人仲玉英、仲昱昊、仲思敏、梁巧荣、顾桂宝房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2013）吴甪民初字第0312号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年8月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2003年6月1日，梁冬泉与苏州市吴中区甪直镇农林服务中心签订土地使用协议书一份，约定，梁冬泉使用位于苏州市吴中区陆巷湾住宅区西面土地4.20亩，使用期限至2012年12月31日止；梁冬泉每年交纳土地费，若其在租用土地上所建房屋遇到动迁，由苏州市吴中区甪直镇农林服务中心协助赔偿处理。协议签订后，梁冬泉未依法办理相关批准手续在其使用的土地上建设厂房三层及周围房屋，面积合计5084.37平方米。2009年3月1日，梁冬泉将所建厂房第一层（面积为1360平方米）及周围房屋（面积为60平方米）出租给苏州工业园区欧源精密机械有限公司，并签订厂房出租合同一份，约定，租期5年，至2014年2月28日止；租赁期间，如市政动迁赔偿，根据赔偿条款应赔偿给梁冬泉由梁冬泉所得，应赔偿给苏州工业园区欧源精密机械有限公司由其所得；租赁期间，苏州工业园区欧源精密机械有限公司根据自己的经营特点进行装修，应事先征得梁冬泉同意，装修费用由苏州工业园区欧源精密机械有限公司自负，租赁期满后，如苏州工业园区欧源精密机械有限公司不再承租，梁冬泉不作任何补偿；租赁期满，梁冬泉有权收回出租房屋，苏州工业园区欧源精密机械有限公司应如期归还并搬迁，苏州工业园区欧源精密机械有限公司需继续承租的，应于租赁期满前三个月向梁冬泉提出，经梁冬泉同意后重新签订租赁合同。合同签订后，苏州工业园区欧源精密机械有限公司迁入承租房屋，安装了木隔板、彩钢夹芯隔断等装饰装修物。
2011年6月11日，梁冬泉死亡。2012年12月31日，苏州市吴中区甪直镇农林服务中心与梁冬泉的法定继承人仲玉英续签土地使用协议，约定土地使用期限至2017年12月31日止。2013年9月26日，该中心以苏州市吴中区陆巷湾地块全面规划、改造为由，与仲玉英就清理补偿事宜达成协议，明确，仲玉英原租赁集体土地现有无证房屋面积5084.37平方米，及装饰设备等一系列附着物配套设施，苏州市吴中区甪直镇农林服务中心给予仲玉英清理补偿总额人民币7834904元。协议还对付款方式、腾空搬迁、其他约定作了规定。协议签订后，仲玉英陆续领取补偿款，而苏州工业园区欧源精密机械有限公司认为房屋由其实际承租经营，即向仲玉英要求支付房屋装修设备及附着物补偿款、搬迁补助款及停产停业损失补偿款，遭仲玉英拒绝而提起诉讼。
另查，梁冬泉与仲玉英于1996年1月登记结婚，仲昱昊、仲思敏系二人子女，梁巧荣、顾桂宝系梁冬泉父母，上述原审被告系梁冬泉的第一顺序继承人。
审理中，原审法院经向苏州市吴中区甪直镇农林服务中心调查，该中心表示，本案所涉位于苏州市吴中区甪直镇陆巷湾的土地属于农村集体所有的土地；其给付的清理补偿总额人民币7834904元中包含了对苏州工业园区欧源精密机械有限公司安装的木隔板、彩钢夹芯隔断等单价、数量及成新率评估确定的装饰评估补偿款人民币45316元；对苏州工业园区欧源精密机械有限公司拆卸、安装调试、移机费用及不可搬迁资产回购费用评估确定的设备清场补助款人民币58714.58元；其按梁冬泉生前所建房屋面积支付停产损失补偿款，但该款系租地合同解除后，对其在土地使用期限届满前返还土地并腾空地上房屋及附着物的补偿，不应补偿给承租房屋的苏州工业园区欧源精密机械有限公司，双方可就此自行协商。对上述情况，仲玉英予以认可；苏州工业园区欧源精密机械有限公司表示得知拆迁事宜后，其一直在经营，直至2014年3月中下旬才迁出，其有权依上述评估金额取得房屋装修设备及附着物补偿款、搬迁补助款，依承租房屋的面积取得停产停业损失补偿款。
上述事实，有土地使用协议书、厂房出租合同、协议书、评估明细表、补偿汇总表、法院调查笔录、当事人陈述等证据在卷作证。
原审原告苏州工业园区欧源精密机械有限公司的诉讼请求是：梁冬泉的第一顺序继承人返还房屋装修设备及附着物补偿款人民币45316元、搬迁补助款人民币58714元及停产停业损失补偿款人民币443040元。
原审法院认为，梁冬泉就未经批准在农村集体所有的土地上建设的房屋，与苏州工业园区欧源精密机械有限公司订立的租赁合同为无效合同。原审被告方在承租土地上建造的房屋涉及拆迁获得补偿，对该补偿款的分配应遵循公平原则并参照与苏州工业园区欧源精密机械有限公司之间的约定确定。苏州工业园区欧源精密机械有限公司主张的房屋装修设备及附着物补偿款人民币45316元、搬迁补助款人民币58714元，系对其所装饰装修物及所需设备清场费用的补偿，包含在清偿补偿总额人民币7834904元中，当事人对此均未提出异议，予以采信，故上述款项是针对苏州工业园区欧源精密机械有限公司的特定补偿，考虑到原审被告与苏州市吴中区甪直镇农林服务中心协议拆迁发生在苏州工业园区欧源精密机械有限公司租赁期间，故参照双方对租赁期间市政动迁赔偿处理方式的约定，确定上述款项由苏州工业园区欧源精密机械有限公司所得，原审被告予以返还。原审被告仅以苏州工业园区欧源精密机械有限公司于租赁期限届满后迁出为由不予返还，依据不足，不予支持。至于停产停业损失补偿款，结合苏州市吴中区甪直镇农林服务中心对该项补偿的解释，该款可视为“原租地合同自动解除”后，对原审被告无法继续出租房屋造成其可得利益损失的补偿。苏州工业园区欧源精密机械有限公司在房屋租赁期限届满后迁出，故其订立租赁合同的目的应已实现，没有停产停业损失，故其要求返还该款，依据不足，不予支持。遂依据《中华人民共和国合同法》第五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条之规定，判决：一、仲玉英、仲昱昊、仲思敏、梁巧荣、顾桂宝于判决生效之日起十日内给付苏州工业园区欧源精密机械有限公司人民币104030元。二、驳回苏州工业园区欧源精密机械有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币9272元，保全费人民币3290元，合计人民币12562元，由苏州工业园区欧源精密机械有限公司负担人民币10062元，仲玉英、仲昱昊、仲思敏、梁巧荣、顾桂宝共同负担人民币2500元。
上诉人苏州工业园区欧源精密机械有限公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：租赁合同2014年到期，而政府2012年开始就对厂房进行拆迁，且被上诉人已经获得停产停业费，应当返还给上诉人。请求二审法院撤销原判，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人仲玉英、仲昱昊、仲思敏答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。
被上诉人梁巧荣、顾桂宝未作答辩。
本院二审查明的事实与原审判决查明的事实无异，本院予以确认。二审期间双方当事人并未举出新的有效证据。
本院认为，其一，根据上诉人苏州工业园区欧源精密机械有限公司与梁冬泉于2009年3月1日签订的厂房出租合同，约定租期为5年，租赁期限届满应为2014年2月28日。同时该合同约定，租赁期间，如市政动迁赔偿，根据赔偿条款应赔偿给苏州工业园区欧源精密机械有限公司由其所得。合同签订后，双方履行至合同期限届满，未重新续签租赁合同，上诉人并于2014年3月迁出。由此可见，上诉人已实现其合同目的，亦无证据证明其受拆迁影响导致的停产停业损失。其二，据原审法院向苏州市吴中区甪直镇农林服务中心调查情况，该中心支付给被上诉人的清理补偿款中停产损失补偿款，系租地合同解除后，对被上诉人在土地使用期限届满前返还土地并腾空地上房屋及附着物的补偿，而不是补偿给承租房屋的苏州工业园区欧源精密机械有限公司的。因此，上诉人要求被上诉人支付停产停业损失补偿没有事实和法律依据，本院无法支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人苏州工业园区欧源精密机械有限公司的上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9272元，由上诉人苏州工业园区欧源精密机械有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 叶 刚
审判员 任小明
二〇一四年十月十五日
书记员 吉宇璐