广东省佛山市三水区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0607民初2543号
原告：王某1，男，2000年11月22日出生，汉族，住广东省广州市天河区，
法定代理人：王某2，男，1975年1月2日出生，汉族，住广东省广州市天河区，系原告父亲。
被告：刘孟辉，女，1975年2月24日出生，汉族，住广东省佛山市三水区，
被告：丘海桥，男，1981年6月6日出生，汉族，住广东省阳山县，
委托诉讼代理人：蔡奋峰，广东匡鼎律师事务所律师。
被告：杜结瑜，女，1985年11月29日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
委托诉讼代理人：蔡奋峰，广东匡鼎律师事务所律师。
被告：佛山市三水区西南街宝彤房屋中介服务部，住所地广东省佛山市三水区西南街月桂二路30号首层104，营业执照号码：440683600259929。
经营者：何伟棠。
委托诉讼代理人：张思平，广东华生律师事务所律师。
原告王某1与被告刘孟辉、丘海桥、佛山市三水区西南街宝彤房屋中介服务部（以下简称宝彤服务部）确认合同无效纠纷一案，本院于2017年6月12日立案后，根据原告申请追加了杜结瑜为本案共同被告参加诉讼。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的法定代理人王某2，被告刘孟辉，被告丘海桥、杜结瑜的委托诉讼代理人蔡奋峰，被告宝彤服务部的委托诉讼代理人张思平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、确认四被告于2017年1月7日签订的关于佛山市三水区西南街道高丰路3号御景华庭1区2座702号房屋的物业买卖协议无效；2、本案诉讼费用由被告刘孟辉承担。事实及理由：2004年，王某2与刘孟辉经法院调解离婚，调解书确认：位于佛山市三水区西南街道高丰路3号御景华庭1区2座702号房屋归刘孟辉及两人的婚生儿子王某1共同所有，王某1由刘孟辉抚养。之后经三水区人民法院作出的（2009）三法民壹初字第599号民事调解书确认，变更王某1由王某2直接抚养。2017年1月7日，刘孟辉未征得王某1和王某2同意，直接将佛山市三水区西南街道高丰路3号御景华庭1区2座702号房屋出售给丘海桥、杜结瑜，并签订了房屋买卖合同。刘孟辉转让房屋的行为损害了王某1的合法权益。2017年4月，王某2告知四被告不同意出售房屋，四被告协商无果。由于讼争房屋由刘孟辉与王某1共有，刘孟辉未征得王某1及其法定代理人王某2同意，擅自处分涉案房屋，且王某1及王某2亦拒绝追认该处分行为，则涉案房屋买卖合同应属无效合同。
被告刘孟辉辩称：2017年1月7日，答辩人与丘海桥、杜结瑜、宝彤服务部签订了关于出售佛山市三水区西南街道高丰路3号御景华庭1区2座702号房屋的买卖协议。合同签订时，由于答辩人法律意识不强，没有知会王某1及王某2，也没有征得他们同意。在签订房屋买卖合同期间，宝彤服务部只要求答辩人提供房产证和答辩人离婚的民事调解书等资料，但未提出需要征得原告的同意，也未提出原告也要签订该买卖合同。出于对房屋中介机构的信赖，答辩人也认为无需知会并征得原告同意。后来王某1及王某2获悉涉案房屋售买，王某2通过短信通知答辩人及中介机构，其不同意出售房产，才导致涉案房屋未能办理过户手续。综上意见，答辩人并非存心欺骗买方，完全是不清楚出售涉案房屋需要征得原告同意。答辩人一直愿意出售涉案房产，也同意按照合同约定积极办理过户手续，且出售该房屋后，答辩人也愿意分一半的房款给原告。如果本案因为法律问题被认定合同无效，则宝彤服务部未能正确指引买卖双方签订有效合同存在过错，其无权收取中介费用，且还需承担答辩人的相应损失。另本案不应按财产标准收取诉讼费用，应按非财产案件标准收取诉讼费50元。
被告丘海桥、杜结瑜辩称：1、答辩人与刘孟辉签订的房屋买卖合同形式合法，是双方的真实意思表示，合同签订后，答辩人已办好相关的搬迁手续、贷款手续和完税程序等，只欠过户手续未办。本案实质是刘孟辉认为涉案房屋售价过低，籍此理由反悔，刘孟辉的行为完全是不诚信行为。2、答辩人一直不清楚原告的抚养权变更的情况，直至收到本案的应诉材料后，才知道原告的监护权人变更为王某2，答辩人一直没有看到（2009）三法民壹初字第599号民事调解书。3、原告请求确认本案合同无效没有法律依据。认定本案买卖合同的效力应适用最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，故涉案合同应认定有效。
被告宝彤服务部辩称：答辩人在整个合同订立过程中均尽到了谨慎提醒义务，严格遵守职业道德。涉案合同出现纠纷根本原因在于刘孟辉不配合过户造成。1、刘孟辉提供的产权证明材料，以及答辩人到相关部门核实的涉案房屋权属证明，均显示该房屋是刘孟辉个人所有，并不存在共有的情形。因此，答辩人才联系买卖双方签订涉案合同。基于物权法不动产登记的公示公信原则，答辩人完全有理由相信刘孟辉对涉案房屋具有完全的处分权。2、答辩人在审查刘孟辉提供的房产资料时亦多次问及其婚姻状况，而刘孟辉提出其已离婚并提供了离婚调解书一份。答辩人审查离婚调解书的内容时看到刘孟辉是王某1的监护人，涉案房屋由刘孟辉和王某1共有，答辩人因此完全有理由相信刘孟辉可作为王某1的法定代理人签订涉案房屋的买卖合同。至于刘孟辉提供的第二份变更王某1抚养权的调解书，刘孟辉在签订涉案合同期间均没有向答辩人出示，也没有向答辩人提及，因此答辩人不存在过错。由于涉案房屋的买受人已经基本完成交易的全部环节，只差办理房屋过户手续，涉案合同应当被认定为有效合同，并继续履行。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：
刘孟辉与王某2原为夫妻关系。2004年11月24日，佛山市三水区人民法院作出的（2004）三法民叁初字第501号民事调解书确认：刘孟辉与王某2自愿离婚；婚生儿子王某1由刘孟辉抚养；位于佛山市三水区西南镇高丰路3号御景华庭一区二座702号房屋归刘孟辉及王某1共同所有等。2009年3月19日，佛山市三水区人民法院作出的（2009）三法民壹初字第599号民事调解书确认：刘孟辉与王某2的婚生儿子王某1变更为由王某2抚养。
2017年1月7日，刘孟辉（作为甲方）与丘海桥、杜结瑜（作为乙方）、宝彤服务部（作为丙方）签订了《物业买卖协议》，约定：由甲方将其位于佛山市三水区西南街道高丰路3号御景华庭一区二座702号房屋出售给乙方；房屋总售价为人民币450000元；乙方在签订本合同时支付人民币10000元作为购房定金，甲方在收取该定金时向中介方交付5000元作为保证金，待结清物业、水电等费用后再退还；首期房款在乙方的同意贷款书批出当天，乙方在银行取到登记受理回执时向甲方支付房款40000元，尾期房款为乙方在银行方取到新办不动产登记证及他项权证后，余下房款400000元由银行直接划入甲方账户；双方约定收楼时间定于2017年6月30日；甲方保证对该物业享有合法所有权，保证所填写和提供的该房产的产权权属情况真实合法，并获得全体权属人同意后签署本合同等。合同签订当天，丘海桥、杜结瑜向刘孟辉支付了定金10000元。随后，丘海桥、杜结瑜亦办理了涉案房屋交易的完税手续以及银行按揭贷款申请手续。
刘孟辉承认其与丘海桥、杜结瑜签订涉案房屋买卖协议时，没有征得王某1及王某2的同意。2017年4月，王某1和王某2才获悉刘孟辉将涉案房屋出售给丘海桥、杜结瑜，王某2明确表示不同意出售房屋。
本院认为，本案争议焦点问题为：刘孟辉未经讼争房屋的另一共有权人王某1同意，擅自与丘海桥、杜结瑜签订的房屋买卖合同是否合法有效。
原告提供的生效法律文书即（2004）三法民叁初字第501号民事调解书已确认，位于佛山市三水区西南镇高丰路3号御景华庭一区二座702号房屋归刘孟辉及王某1共同共有。现刘孟辉未征得该房屋的共有权人王某1及其法定代理人王某2同意，擅自出卖涉案房屋，事后亦未获得共有权人的追认，故刘孟辉以上行为属于无权处分行为。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。由此可见，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权，并不影响买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取所有权或处分权。因此，涉案房屋买卖合同并不因刘孟辉未取得共有权人同意处分该房屋而无效。而且丘海桥、杜结瑜与刘孟辉订立涉案合同时，刘孟辉只向两人出示了（2004）三法民叁初字第501号民事调解书，并无出示（2009）三法民壹初字第599号民事调解书，丘海桥、杜结瑜并不清楚王某1的抚养权已经变更的事实，亦不知道刘孟辉个人出售涉案房屋属于无权处分行为，因此丘海桥、杜结瑜在缔结本案买卖合同时并无过错，亦不存在导致合同无效的情形。综上分析，刘孟辉与丘海桥、杜结瑜于2017年1月7日订立的《物业买卖协议》是双方真实意思表示，且合同内容也没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认该合同合法有效。原告诉请不符合法律规定，本院不予支持。至于因涉案房屋的共有权人不同意出售房屋，导致合同最终无法继续履行，即该房屋不能办理过户手续，丘海桥、杜结瑜可向刘孟辉另行主张违约责任。另本院依据财产案件标准收取本案受理费并不违反国务院《诉讼费用交纳办法》的相关规定，收费合法。
依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：
驳回原告王某1的诉讼请求。
案件受理费减半收取即4025元，由原告王某1负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 蔡月梅
二〇一七年七月二十六日
书记员 李慧慧