黑龙江省大兴安岭地区中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2017）黑27行再1号
再审申请人（一审第三人、二审上诉人）谢姝，女，汉族，1967年9月27日出生，中国建设银行股份有限公司塔河支行职工，住塔河县塔河镇。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）塔河县住房和城乡建设局，住所地塔河县塔河镇。
法定代表人盛之英，该局局长。
委托代理人司世江，该局法律顾问。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）中国工商银行股份有限公司塔河支行，住所地塔河县塔河镇。
法定代表人王清林，该支行行长。
委托代理人牛小芳，该支行法律顾问。
被申请人（一审第三人，二审被上诉人）邵长权，男，汉族，1968年6月30日出生，无职业，住塔河县塔河镇。
再审申请人谢姝、塔河县住房城乡建设局（以下简称塔河县住建局）因与被申请人中国工商银行股份有限公司塔河支行（以下简称塔河支行）、邵长权房屋行政登记一案，不服本院（2016）黑27行终20号行政判决，向黑龙江省高级人民法院申请再审。黑龙江省高级人民法院于2017年6月16日作出（2017）黑行申260号行政裁定书，指令本院对本案再审。本院于2017年7月20日立案，并依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人谢姝、塔河县住建局委托代理人司世江，被申请人塔河塔河支行委托代理人牛小芳到庭参加诉讼，被申请人邵长权经合法传唤未到庭亦未委托代理人。本案现已审理终结。
谢姝申请再审称，1.一审和二审法院判决认定事实不清。塔河支行是否具有有效抵押权的事实不清。依据《黑龙江省<城市房地产抵押管理办法>实施细则》第三十条规定“依法取得房屋所有权证书的房地产抵押，登记机关应当在原房屋所有权证”上做�项权利记载后，向抵押权人签发《房屋他项权利证》的规定，涉案房屋所有权证原件上记载了每次抵押的情况，该房证原件上清晰记载了塔河县农村信用联社是唯一的抵押权人，该房产自2001年9月18日开始抵押登记，直到2013年11月14日为止，始终抵押给了塔河县农村信用联社，共计9笔抵押记录，每笔抵押记录之间时间是连续的，抵押额度都是全部，除此之外，没有任何银行抵押信息记录。房产部门在2010年6月为塔河塔河支行办理了抵押他项权利证，而涉案房屋房产证原件及房产部门的登记簿显示自2001年9月18日开始直到2013年11月14日期间，已经被塔河县农村信用联社取得了全部抵押权，所以不可能再作为其他银行贷款抵押物进行抵押登记。因此塔河支行自身过错导致持有的他项权利证根本就没有进行有效的抵押登记。二审法院在已经调取了涉案房屋房产证原件及房产�门登记簿信息的情况下，片面认定塔河县农村信用联社的抵押登记行为与本案无关，不予支持是错误的。2.不认定超过诉讼时效错误。塔河支行在2014年6月17日就已经知道或者应当知道了涉案房屋已经解除抵押并又过户给他人的具体行政行为了，起诉时限就应当从6月17日开始计算。3.适用法律错误。（1）两审法院没有适用超过诉讼时效的规定错误。（2）撤销塔河县住建局为邵长权、谢姝房屋买卖所有权过户登记的判决属于适用法律错误。我与邵长权达成买卖房屋意向后，到塔河县住建局对该房产权属及抵押等情况进行了查询，确认了该房产的抵押权人仅为塔河县农村信用联社。于是我于11月14日在塔河县农村信用联社替邵长权还清了贷款，从塔河县农村信用联社拿到了被抵押的涉案房产的房产证、土地使用证和他项权利证原件，房产证上记载的抵押信息与我在塔河县�建局查询的信息一致。当日我和邵长权及塔河县农村信用联社信贷员三人共同到塔河县住建局办理了撤销抵押登记手续，并办理了房产过户登记手续，都亲自签名、按的手印，房产部门依法为我颁发了房屋所有权证书。塔河县住建局对这一事实的合法性给予了证实。（3）我是善意取得的第三人，依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，原审撤销我的产权登记是适用法律错误。
综上，原审法院认定事实和适用法律存在严重错误，再审请求：1、依法撤销大兴安岭地区中级人民法院（2016）黑27行终20号行政判决；2、撤销塔河县人民法院（2016）黑2722行初2号行政判决；3、判决驳回被申请人塔河支行的诉讼请求，并承担全部案件诉讼费用及律师代理费33650.00元。
塔河县住建局申请再审称，1.原审判决认定事实错误。
本案已超过起诉期限的事实不予认定，属于认定事实错误。2.适用法律错误。（1）《行政诉讼法》第四十六条规定公民、法人或者其他组织自知道或者应、当知道作出行政行为之日起六个月内提出诉讼。塔河支行间隔两年时间起诉，超过了法定期限，应依法驳回其诉讼请求。（2）判决撤销塔河县住建局为邵长权、谢姝房屋买卖所有权过户登记的判决属于适用法律错误。塔河县住建局是以当事人的申请，按照法定程序为邵长权和谢姝办理房屋产权过户登记行为，完全符合法律规定，不存在违反法律的情形，原审撤销此次登记行为，实属没有法律依据，属于适用法律错误。3.谢姝作为购买房屋的当事人，支付了房屋价款，依法也申请并给予办理了房屋产权过户登记，属于善意取�的第三人，原审如此判决也损害了善意取得第三人的合法权益，与法律规定不符。
综上，原审判决认定的事实和适用法律均存在严重错误，再审请求撤销一审、二审行政判决，驳回被申请人塔河支行的诉讼请求，并承担全部诉讼费用。
原审原告塔河支行向一审法院起诉请求：1、撤销被告为第三人邵长权与谢姝办理的房屋所有权转移登记；2、由被告赔偿原告损失人民币1001553.88元；3、确认被告于2010年12月9日为塔河县农村信用合作社联合社办理的抵押登记违法，并承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年6月12日，第三人邵长权在原告处贷款人民币300万元，被告为该房产办理了抵押登记及发给他项权利证书，证书号为20100600263。2014年9月初，由于邵长权不�正常还款，原告提起民事诉讼，在诉讼期间得知被告为第三人邵长权将抵押房产办理了过户登记。
另查明，2010年12月9日，第三人邵长权在塔河县农村信用联社贷款时，将该房产办理了抵押登记。2013年11月14日，邵长权清偿了贷款，塔河县农村信用联社注销了抵押登记。同日，被告为第三人邵长权将抵押房屋办理了过户登记，房屋所有人变更为谢姝。
一审法院认为，被告在没有征得原告同意的情况下，擅自为抵押房屋办理过户登记，其行为侵犯了原告的合法权益。原告要求撤销被告该过户登记行政行为的请求合理，应予支持。原告要求被告赔偿损失人民币1001553.88元的诉请，由于被告的行为尚未给原告造成实际经济损失，故不予支持。被告辩称抵押登记已经撤销，但由于不能提供证据，其辩解意�不予采纳。原告要求确认塔河县农村信用联社办理的抵押登记违法的请求与本案无关，不予支持。
一审法院判决：撤销被告塔河县住房和城乡建设局于2013年11月14日为第三人邵长权，第三人谢姝因买卖房屋做出的产权证过户登记的行政行为。
塔河县住建局的上诉请求：撤销一审行政判决，依法驳回原审原告的起诉。主要理由：塔河支行的起诉已过诉讼时效。
谢姝的上诉请求：撤销一审行政判决，改判驳回原审原告的起诉。主要理由：1、塔河支行的起诉已过诉讼时效。2、房证一直在塔河县农村信用联社抵押，因此被上诉人不可能为邵长权办理抵押贷款。
二审法院认定的事实：二审与一审认定的事实一致。
另查明，塔河支行于2016年7月20日向原审法院提起行政诉讼。
二审法院认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。谢姝上诉称邵长权的房证在塔河县农村信用联社，被上诉人不可能给邵长权贷款的上诉理由不能成立。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
再审期间，塔河县住建局向法庭提交下列证据：
1、塔河县人民法院（2017）黑2722刑初13号刑事判决书。
证明两个问题，1证明塔河县住建局工作人员周景瑶在办理塔河支行就本案涉案房屋抵押贷款时存在滥用职权行为，已构成滥用职权罪；2证明塔河工商支行工作人员李继军在办理涉案房屋抵押贷款�，存在不索要邵长权贷款抵押手续，而是复制自存的多年前的抵手续用于抵押贷款，存在串通行为。
塔河支行质证意见：该证据证明住建局工作人员周景瑶明知邵长权名下的房产已经在塔河县农村信用联社办理了抵押贷款，违规将该房产解冻，邵长权以此房产为抵押继续向我行办理重复抵押登记，说明邵长权与住建局工作人员串通，我行没有过错。
申请人谢姝向法庭提交了以下证据：
1、塔河县人民法院（2017）黑2722刑初13号刑事判决书。
证明塔河支行在办理抵押权时没有出示抵押房产的原件，而是拿以前留存的复印件办理抵押，塔河县住建局工作人员周景瑶明知房产已经抵押给塔河县农村信用联社的情况下，重复为塔河支行办理抵押，因此说明重复抵押登记是塔河支行、邵长权与住建局工作人员共同串通，塔河支行的重复抵押应该无效。
塔河支行质证认为：该证据说明塔河县住建局存在过错，重复抵押是塔河县住建局造成的，不能证明申请人的证明目的。
谢姝为证明其购买邵长权的涉案房屋是因为邵长权欠谢姝124万元钱还不上，以房抵债，但该房屋在塔河县农村信用联社有抵押贷款，双方约定，谢姝为邵长权偿还在塔河县农村信用联社贷款，再给邵长权五十多万现金，房屋归谢姝所有。提供下列证据：
1、塔河县农村信用联社贷款还款凭证。证明2013年11月14日，谢姝为邵长权还塔河县农村信用联社贷款本息合计1810858.69元。
2、塔河县农村信�联社证明。证明2013年11月14日，谢姝爱人王福林和邵长权共同在塔河县农村信用联社柜台，王福林通过转账方式偿还邵长权贷款本息合计1810858.69元，邵长权领取了房证原件房证号为200110070号房证，并在出入库登记簿上签名的事实。
3、协议书。证明2013年11月15日，经双方协商，邵长权以伍十万零六千元（现金）将明月泉洗浴卖给谢姝，至此邵长权欠谢姝夫妇的欠款和谢姝替邵长权偿还的塔河县农村信用联社贷款无需偿还。
塔河支行质证意见：该证据不能证明是偿还明月泉洗浴作为抵押的借款，对协议书不认可，该协议是伪造的。
塔河支行向法庭提交一份邵长权的证言。证明谢姝对所购买房产在我行抵押的事实。
谢姝质证意见：对这份证据有异议，邵长权没有出庭，我只知道他在塔河县农村信用联社有贷款，当时我们谈成买卖协议后，一同到房产局查询的抵押情况，房产局工作人员查询后告诉我只有塔河县农村信用联社一笔抵押。我又和邵长权到塔河县农村信用联社查看的房产证原件，只有一笔抵押登记，与房产局查询一致。所以当天我和邵长权共同在塔河县农村信用联社还款、拿到房证，在塔河县农村信用联社人员的陪同下，去解除抵押，共同办理过户手续，过户申请以及一些相关材料需要本人签字的，所以邵长权说这些过户过程他不清楚和他无关，我不认可。他从没说过该房还有抵押，如果存在其他抵押，我也不可能买这个房子。
本院根据当事人的质证意见，对证据材料作如下认证：
1、塔河县人民法院（2017�黑27**刑初13号刑事判决书。该证据已经发生法律效力，证明力本院予以确认。
2、塔河县农村信用联社贷款还款凭证。该证据形式合法、内容真实、与塔河县农村信用联社出具的证明能够相互印证，并且与本院二审调取的邵长权在塔河县农村信用联社贷款情况一致，本院予以确认。
3、《协议书》。该证据是在向房产部门过户时提供的《房屋买卖合同》之后形成的，协议书是过户完成后双方签订的双方债权债务两清的证明，对双方具有约束力。该《协议书》证明邵长权与谢姝之间在签订房屋买卖合同之前邵长权欠谢姝钱。邵长权给塔河支行出具的“房屋买卖情况说明”中邵长权亦自认欠谢姝的钱，而且该证据是塔河支行提供的。协议书的内容与塔河县农村信用联社贷款还款凭、塔河县农村信用联社证明以及过户登记履行事实能互相印证，该协议书本院予以确认。
4、邵长权出具的“房屋买卖情况说明”说谢姝知道该房还有抵押，但没有其他证据佐证，并与事实不符，其证明谢姝知道还有抵押不能成立。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：邵长权自2007年9月至2013年11月14日连续在塔河县农村信用联社贷款，并且以该争议的房产作为抵押物连续办理了抵押登记；2013年11月14日注销抵押登记。该事实有本院二审调取于塔河不动产登记中心的房产登记材料、塔河县农村信用联社证明等证据予以证实。塔河县住建局对此没有异议。
2010年6月，第三人邵长权在向塔河支行贷款时，没有提�房产证，塔河支行负责贷款的工作人员李继军在办理该笔抵押贷款业务时，从邵长权2009年在塔河支行办理抵押贷款时所显示的材料中，直接复制直接使用，并没有对办理贷款抵押证件进行审核。2010年6月11日，邵长权和塔河支行共同向住建局申请办理抵押登记过程中，住建局负责办理房产抵押登记和注销登记的工作人员周景瑶，在明知邵长权名下的房产（塔河镇繁荣街178号的明月泉洗浴中心）已在县塔河县农村信用联社办理了贷款抵押登记，违规将该房产解冻，以此房产为抵押物，为邵长权和塔河工商行办理了贷款抵押登记，之后周景瑶又撤销了该项抵押登记，回复了塔河县农村信用联社的抵押登记。塔河支行的贷款抵押登记没有记载在《不动产登记簿》上。上述事实有塔河县人民法院（2017）黑2722刑初13号刑事判决书认定的事实予以证明，该判决书已经发生法律效力。
2013年11月14日申请人谢姝的爱人王福林在塔河县农村信用联社替邵长权偿还贷款本息合计1810858.69元，邵长权领取了房产证原件，房证号为200110070号房证，并在出入库登记簿上签名。同日，塔河县农村信用联社申请注销了抵押权登记，邵长权与谢姝共同向塔河县住建局提出该房产的转移登记申请，塔河县住建局根据提交的《受理申请登记表》、房屋产权证，房证号为200110070号、国有土地使用证、房屋买卖合同（该协议约定的交易价格为505817.00元）、交易双方身份证等材料，经审查核实，于当日审批同意将邵长权名下位于塔河镇繁荣街178幢1号建筑面积为778.18平方米的房屋（房证号为2001100**号）予以过户登记，并向第三人谢姝颁发了房屋所有权证，证号为20131100052号。塔河县住建局证明该房屋过户登记行为合法有效。上述事实有塔�县农村信用联社出具的证明、塔河县农村信用联社还款凭证、房屋买卖合同等证据予以证实。
由于邵长权还不上谢姝的欠款，2013年11月13日，双方商定：邵长权用涉案房屋抵债，由谢姝替邵长权偿还在塔河县农村信用联社的贷款170万元及利息，合计1810858.69元；再给邵长权50余万元现金，邵长权的涉案房屋归谢姝所有。该事实有协议书、房屋买卖合同、邵长权出具的关于房屋买卖合同的说明予以证实。
再查明，2014年6月17日，塔河支行介绍王军、石梅二人在被告处核对邵长权在塔河支行贷款抵押房产抵押信息情况（后附核对明细中包括涉案房产）。得知塔河支行的抵押没有登记，于是2014年6月18日，介绍王军、石梅二人到被告处，对以下房产持有异议（包括涉案房产），请预冻结，附房产明细。住�局告知没有找到纸质档案，没有得到答复。上述事实有塔河县住建局提供的介绍信以及当事人的陈述予以证实。
本院再审认为，本案争议焦点为：一、塔河支行具是否有诉讼主体资格。
本案塔河支行是否具有对转让房产享有合法抵押权，是其有资格提起诉讼的前提条件。
首先，《物权法》第十六条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿有错误外，以不动产登记簿为准。根据《房屋登记办法》规定，登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。可见物权法和房屋登记办法的规定是一致的。本案中，塔河支行办理的抵押权没有记载于不动产登�簿上，因此该登记没完成，不符合生效的法定要件。根据第二十五条规定，房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。因此塔河支行的他项权利证书不是根据不动产登记簿而发放的，来源依据不合法。刑事判决亦证明了该事实。
第二，在本案中，争议的房产已经抵押给塔河县农村信用联社，邵长权和塔河支行申请抵押登记时隐瞒真实情况，提供虚假材料，没有提供房屋所有权证。塔河县住建局为邵长权和塔河工商行办理的贷款抵押登，显然违反了《房屋登记办法》的相关规定。登记机构应当不予登记。塔河县住建局工作人员在为邵长权和塔河支行办理贷款抵押登记过程中存在违规解冻，重复登记，登记之后又撤销了该项抵押登记等滥用职权行为，因此塔河县住建局的登记行政行为明显违法，塔河支行获得的抵押登记是无效的。又根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力。……。本案中，塔河支行的抵押权是经违法登记获得的，故塔河支行的抵押权亦是无效的。
根据《房屋登记办法》第八十一条规定，司法机关…发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。由此可见，塔河支行非法获取的房屋抵押登记不受法律保护。
综上，塔河支行违法取取的房屋抵押登记是无效的。塔河支行违法登记获取的抵押权亦无效。因此塔河支行，�塔河县住建局为第三人办理房产过户登记的行政行为，不具有行政法上的利害关系，故塔河支行诉讼主体不适格。
第三人谢姝是否属于善意取得。
本案中，塔河支行办理的抵押登记是违法取得，不具有法律效力，涉案房屋是没有限制的物权，因此邵长权有权自由处分，谢姝与邵长权之间的房屋过户依法进行了登记，应当受到法律保护。即使邵长权没权处分涉案房屋，谢姝亦符合善意取得的法定情形。
根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合�的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。据此，善意取得需要符合以下四个条件，即无权处分、买受人善意、买受人支付了合理的对价、办理了不动产变更登记。本案中，1.没有充分的证据证明谢姝在购买争议的房产时是知情的，法律规定推定买受人是善意的，因此认定买受人是善意。2.关于双方交易的价格是否合理问题。谢姝提供的证据证明2013年11月14日，谢姝为邵长权偿还塔河县农村信用联社贷款本息合计1810858.69元，2013年11月15日谢姝又给邵长权506000.00元现金，谢姝实际支付给邵长权购房款现金230多万元，邵长权还有欠款，而该房屋塔河工行与邵长权协议价是260万元，因此转让价格合理。3.转让的不动产依法变更登记。因此，受让人谢姝符合善意取得的法定要件，依法取得该房屋所有权，受�律保护。
综上所述，再审申请人塔河县住建局在为被申请人塔河支行、邵长权办理房产抵押登记过程中存在严重违法行为，该房屋抵押登记无效，塔河支行对该房屋的抵押权亦是无效的。因此邵长权对涉案房屋有权自由处分，房屋登记部门为再审申请人谢姝与被申请人邵长权之间办理房屋过户登记，亦无需经过塔河支行的同意。塔河支行，与塔河县住建局为第三人办理房产过户登记的行政行为，不具有行政诉讼法上的利害关系，塔河支行没有资格对该房屋过户登记行政行为起诉撤销，故塔河支行的诉讼主体不适格，依法应予驳回。再审申请人的再审理由成立，本院予以支持。关于塔河支行起诉由塔河县住建局赔偿其损失，塔河支行有新的证据则可以另诉。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项、《最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十四条第一款（二）之规定、第七十九条第（一）项的规定，裁定如下：
撤销本院（2016）黑27行终20号行政判决;
撤销塔河县人民法院（2016）黑2722行初2号行政判决；
驳回中国工商银行股份有限公司塔河支行的起诉。
一、二审案件受理费，均退还给各预交当事人。
本裁定为终审裁定。
审判长 谢显才
审判员 柳宗良
审判员 郭志川
二〇一七年十一月二十三日
书记员 郭 尧