山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁16民终690号
上诉人（原审原告）：杨增英，女，1967年6月5日生，汉族，居民，住滨州市滨城区。
委托代理人：卜新建，山东昌智律师事务所律师。
委托代理人：刘建军，山东昌智律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：滨州腾宇集团实业有限公司，住所地滨州经济开发区中海西路691号。
法定代表人：吕志亮，该公司经理。
上诉人杨增英因与被上诉人滨州腾宇集团实业有限公司（以下简称腾宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2014）滨杜民初字第269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨增英上诉请求：1.撤销原判，将本案发回重审或者依法改判；2.诉讼费由腾宇公司承担。事实与理由：一、原判认定事实不清，适用法律错误，导致判决错误。本案为确认房屋所有权纠纷。原判另查明部分仅是对腾宇公司向案外人任艳借款将涉案房屋于2013年1月17日在滨州市房地产管理局进行抵押登记这一情况进行了陈述，但是没有对该抵押是否符合法律规定进行查明。我在腾宇公司与任艳办理抵押之前就已经合法购买了涉案房屋并交付全部购房款，腾宇公司在抵押之前也已经将涉案房屋实际交付给我。此后，腾宇公司为借取任艳的高利款项为己所用，任艳为向腾宇公司出借款项牟取高额利息，双方均在明知包括涉案房屋在内的腾宇-
海尔服务中心4号楼、5号楼房产都已经售出的情况下，恶意串通订立了借款抵押合同，并于2013年1月17日在滨州市房地产管理局办理了抵押登记，严重侵害了包括我在内的房产购买人的合法权益。庭审时，腾宇公司法定代表人吕志亮对此没有异议，在腾宇公司及吕志亮的公安卷宗材料中也有对上述有关案件事实情况的笔录。腾宇公司以及任艳通过非法手段对涉案房屋进行抵押的行为违反了《中华人民共和国民法通则》第五十八条第四款以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款的规定，即腾宇公司及任艳恶意串通，损害第三人利益的非法抵押行为自始无效，抵押合同绝对无效。原判并未对我提出的上述腾宇公司与任艳恶意串通、非法抵押情况进行审查和认定，只是对抵押登记进行了陈述，属认定事实不清，有失公平、公正。若依法查明腾宇公司与任艳所签订的抵押合同无效，则我与腾宇公司所签订的房屋买卖合同目的可以实现，故原审判决错误。二、原审遗漏当事人，应当撤销原审判决，将本案发回重审。结合本案事实情况可知，本案与任艳、崔科具有利害关系。若任艳、崔科不参加本案审理，则无法查明本案事实情况。因此，应当撤销原审判决，将本案发回，追加任艳、崔科为本案被告重新审理本案。
腾宇公司未作答辩。
杨增英向一审法院起诉请求：1.确认位于渤海二十四路以东、挺进路以北第4幢13号房、第5幢8、9号房归杨增英所有；2.判令腾宇公司依约为杨增英办理上述房屋的土地使用权证书和房屋所有权证书；3.本案诉讼费等全部费用由腾宇公司承担。
一审法院查明，杨增英与腾宇公司于2010年签订了房屋买卖合同，合同约定杨增英购买了腾宇公司位于滨州经济开发区中海西路691号腾宇－海尔服务中心第C幢13号房。
因房管部门不允许使用字母作为楼号，2012年1月31日，杨增英与腾宇公司重新签订了房屋买卖合同，合同约定杨增英购买了腾宇公司位于滨州经济开发区中海西路691号腾宇－海尔服务中心第4幢13号房（在房管部门登记为第4幢13号房），建筑面积共计36平方米，单价为每平方米2700元，总价款为97200元。杨增英于签订合同当日一次性交清房款97200元。合同第七条约定，出卖人（腾宇公司）应当在2010年10月1日前，将取得质量验收备案证文件并符合本合同约定的商品房交付买受人（杨增英）使用。合同第十四条约定，出卖人（腾宇公司）应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
2012年5月21日，杨增英与腾宇公司签订了房屋买卖合同，合同约定杨增英购买了腾宇公司位于滨州经济开发区中海西路691号腾宇－海尔服务中心第5幢8、9号房（在房管部门登记为5号楼103号房），建筑面积共计183.88平方米，总价款为540000元。杨增英于签订合同当日一次性交清房款540000元。合同第七条约定，出卖人（腾宇公司）应当在2012年10月31日前，将取得质量验收备案证文件并符合本合同约定的商品房交付买受人（杨增英）使用。合同第十四条约定，出卖人（腾宇公司）应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
腾宇公司于2010年11月将第4幢13号房交付杨增英，杨增英于交付同年11月27日将商铺租赁给腾宇公司使用，租赁期限为三年。腾宇公司于2012年底将第5幢8、9号房交付杨增英。
另查明，因腾宇公司向案外人任艳借款，约定将上述房屋作为债务的担保，并于2013年1月17日在滨州市房地产管理局进行了抵押登记。
2013年7月8日，滨州市滨城区人民法院以（2013）滨立保字第394号民事裁定书对上述房屋进行查封，并于2015年7月7日进行续封。2015年5月15日，滨州市滨城区人民法院以（2015）滨执一字第360号民事裁定书对上述房屋进行查封。
一审法院认为，杨增英与腾宇公司签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。但腾宇公司将涉案房屋出卖给杨增英后，又与任艳另行设定了抵押权，在抵押期间，未经抵押权人的同意腾宇公司无权处分抵押财产，导致杨增英签订房屋买卖合同的目的不能实现，故对杨增英要求确认房屋归其所有及要求腾宇公司协助杨增英办理房屋的土地使用权证书和房屋所有权证书的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百七十九条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告杨增英的诉讼请求。案件受理费10172元，由原告杨增英负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，杨增英与腾宇公司签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，对双方具有法律约束力，杨增英有权依照合同约定向腾宇公司主张权利。关于涉案房屋存在的查封问题。经审查，杨增英与腾宇公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，支付全部购房款并合法占有该不动产，未办理过户登记也非买受人自身原因，故买受人对涉案房屋依法享有合法民事权益，足以排除查封。关于涉案房屋抵押权问题。经审查，本案中杨增英不存在过错，其对涉案房屋享有物权期待权，当无过错买受人就涉案房屋享有的物权期待权与崔科、任艳就涉案房屋享有的抵押权发生权利冲突时，应以权利设立的先后顺序判断何种权利更为优先。而本案中，物权期待权的设立早于抵押权，应优先保护杨增英的物权期待权。故腾宇公司应当按照房屋买卖合同约定协助杨增英办理涉案房屋的产权登记手续。
关于杨增英确认对涉案房屋具有所有权的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，杨增英的上诉请求部分成立。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销滨州市滨城区人民法院（2014）滨杜民初字第269号民事判决；
二、滨州腾宇集团实业有限公司于本判决生效之日起十日内协助杨增英办理滨州经济开发区中海西路691号腾宇－海尔服务中心第4幢13号房、5号楼103号房的产权登记手续；
三、驳回杨增英的其它诉讼请求。
一审案件受理费10172元，由滨州腾宇集团实业有限公司负担。二审案件受理费10172元，由滨州腾宇集团实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 崔诗君
审判员 高立俊
审判员 张 珊
二〇一七年九月十五日
书记员 张真真