浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙02民终2259号
上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州新香园酒店管理有限公司。住所地：杭州市德胜路*号东方假日宾馆***室。
法定代表人：钱皓群，该公司董事长。
委托诉讼代理人：魏飞舟，浙江六和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈希，浙江六和律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：宁波华尔特大厦管理有限公司。住所地：宁波市鄞州区嵩江中路***号。
法定代表人：华长永，该公司董事长。
委托诉讼代理人：岳振宏，浙江波宁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何卓君，浙江波宁律师事务所律师。
上诉人杭州新香园酒店管理有限公司（以下简称新香园公司）与上诉人宁波华尔特大厦管理有限公司（以下简称华尔特公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服宁波市鄞州区人民法院于2017年5月23日作出的（2016）浙0212民初7146号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2017年7月6日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人新香园公司上诉请求：撤销一审判决第三、四项内容，依法改判支持上诉人新香园公司在一审的全部诉讼请求，驳回华尔特公司在一审的全部反诉请求。事实与理由：一、一审认定华尔特公司未在2012年6月1日交付房屋不构成违约，系认定事实错误。二、一审认定上诉人未履行水电预埋的配合义务，从而导致涉案房屋无法交付使用，应承担合同无法继续履行的违约责任，系认定事实错误。三、一审判决要求上诉人按三个月租金标准承担违约金，于法无据。
华尔特公司答辩称：1.新香园公司第一点上诉理由，与事实不符。虽然最早双方签订的租赁合同约定房屋交付时间是2012年6月1日，但是双方在2012年10月31日为了继续履行涉案的租赁合同又签订了《补充协议（2）》，所以签订补充协议的时间已经在原合同2012年6月1日交房之后，双方仍然签订了补充协议，有继续履行的意愿，上诉人在上诉状中认为华尔特公司的交房义务在2012年6月1日完成与事实不符。一审认定的交房时间已经进行了变更，是符合事实的。2.一审认定新香园公司未完成水电预埋的任务，符合事实且有证据支持。双方签订的《补充协议（1）》上的条款明确写明乙方（新香园公司）委托省设计院进行施工图的设计，后交由华尔特公司做墙体隔断。约定新香园公司做施工图的设计，是因为涉案房屋是一整幢做五星级酒店，所以涉案房屋在综合验收前就是量身订作，按照新香园公司针对水电等要求作出特殊设计，区别于普通的房屋租赁合同。新香园公司确实违约，华尔特公司再三催促新香园公司完成其应当完成的义务，但是新香园公司一直没有履约，其违约事实确实存在。3.新香园公司陈述原审支持三个月租金标准于法无据，华尔特公司认为支持三个月租金还是少了。既然一审已经判决了，华尔特公司也不再赘述。
上诉人华尔特公司上诉请求：撤销一审判决第五项内容，依法改判支持华尔特公司在一审中的反诉请求。事实与理由：一、涉案房屋的租金应自2016年2月1日起计算至合同解除日止。二、关于违约金，一审法院对于华尔特公司主张的设计费、施工费损失不予支持是完全错误的。
新香园公司答辩称：1.华尔特公司主张的租金，缺乏事实与法律依据，应当予以驳回。原审认定涉案房屋尚未交付，对方也未书面通知新香园公司交付房屋，本案中涉案房屋直至现在都未通过竣工验收，根本不具备交付条件，对方无权主张房屋租金。2.华尔特公司系导致涉案房屋租赁合同无法履行的违约方，其无权主张违约金。3.华尔特公司主张的违约金的组成缺乏事实与法律依据，不应当予以支持。其主张的违约金实为损失，但是其损失部分其并未提供证据加以证明。
原审原告新香园公司向一审法院起诉请求：1.解除原审原、被告于2011年12月2日签订的《房屋租赁合同》及补充合同；2.原审被告退还原审原告保证金100万元，并赔偿原审原告自2011年12月12日起至款清之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息损失（暂算至起诉日为322000元）；3.原审被告赔偿原审原告实际损失及违约金共计220万元（包括装修设计费损失104万元、员工工资损失1076994.58元）。
原审被告华尔特公司反诉请求：1.解除原审原、被告双方签订的《房屋租赁合同》、《补充合同》、《补充合同（1）》、《补充合同（2）》；2.原审原告支付原审被告自2016年2月1日起至判决确定合同解除日止的租金（以28900元/日计算），暂计算至2016年8月19日为5808900元；3.原审原告支付原审被告违约金6880336元（包含设计费50万元、原审被告委托第三方做的墙体工程预算费3776366元、3个月的租金损失2601000元）。
一审法院认定事实：2011年12月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告将位于宁波市文华路的华尔特文体大厦出租给原告，租赁范围以租赁场地总平面图中红线划出范围为准，房屋租赁面积（1楼至21楼）约为34000平方米（以竣工后相关部门实测备案的面积为准），原告所租赁的房屋为开设宾馆（包括餐饮、娱乐、客房、服装、百货、写字楼）经营用房；4.1，被告以书面方式通知原告进场装修之日为交付之日，交付房屋时间为2012年6月1日，如被告延迟交付超过10天的，则每逾期交付一天，应承担第一期应收合同金额千分之一的违约金，被告延迟交付超过90天的，除由被告补足已产生的滞纳金外，原告有权选择解除合同（交付时房屋主体必须符合国家标准验收合格，交付以原、被告双方签字的确认书为准）；4.2，被告应在不迟于租赁房屋交付7日前将“交付通知”以书面方式送达原告，原告收到“交付通知”后3日内协同被告进场验收，如原告在该期间未协同被告验收的，视为验收合格，验收合格3日内双方必须签订《租赁房屋交付确认书》；4.3，租赁房屋的实际交付日为双方签署的《租赁房屋交付确认书》中确定的日期，由于原告原因逾期签订《租赁房屋交付确认书》的，视为已交付；4.4，租赁房屋具备了交付条件，但原告拒绝进行验收，未按4.2条的约定签署《租赁房屋交付确认书》，视为原告单方面解除合同，构成违约；4.5，租赁房屋的验收标准，以国家验收合格的前提下，以是否可能影响原告进场装修为交付标准，不影响装修的，应视为合格（包括按原告要求进行平面布置）；双方确认的房屋交付标准为：1.按原告提供的装修施工图（原告应在本合同签订之日起10天内交付给被告，原告逾期交付施工图超过7天的，按逾期时间计算房屋租金，被告交房时间可以顺延，被告也可以选择解除合同）进行轻质墙分隔及完成抹灰施工；2.供电、设备管线铺设到每个楼层总箱；3.消防系统、供水设备管线铺设到每个楼层总阀门；4.中央空调、弱电、煤气总管线铺设至每层管道井；5.四楼酒店电梯安装到位，二次装修由承租方完成；5.1，租赁期限为15年，初步暂定为自2012年6月1日至2027年6月1日止，如实际交付日与本合同约定的交付日不一致的，实际交付日的次日为租赁期限开始之日；5.2，因原告装修需要，双方商定自租赁房屋交付之日的次日起算免收10个月的租金，第一年只收取后两个月租金；6.1，合同期内，前三年租赁房屋的租金标准为0.85元/平方米/天，第四至七年为1.06元/平方米/天，依此类推，后每四年实行一次递增，递增幅度为6%；6.3，合同签订后原告应向被告支付500万元作为租赁保证金，同时支付前搬迁房租500万元，租赁保证金500万元可以冲抵第一年房租；8.6，被告交付给原告的房屋主体结构必须按照国家标准验收合格；11.1，原告单方面终止合同履行的或原告违反本合同任何一条约定的，被告有权解除合同，并要求原告承担500万元的违约金，无偿取得原告的固定装修及固定设施；11.2，在原告通知被告交房后，被告延迟交房超过90天的（交房日为2012年6月1日），原告有权解除合同，被告应向原告支付违约金500万元并赔偿原告的装修损失及实际费用的损失（以实际评估为准）。同日，原、被告签订《补充合同》一份，约定：被告同意借款1000万元给原告用于投资大堂装饰装修，在原告委托的装修大堂的施工单位进场后分批出借，租期开始后第一个年组的租金中的前1000万元原告可暂不支付，视为被告出借给原告的另1000万元；主合同6.3条规定的原告应付保证金，实际只需支付100万元，原告在起租日起三年内挂牌五星级酒店的，至挂牌之日起30天内退还。2012年5月，原、被告签订《补充合同（1）》一份，约定：1.原合同中的交房标准第1条更改为双方委托浙江省建筑设计研究院对原告的酒店概念设计所提供的酒店租赁面积范围内的墙体隔断进行优化设计，墙体材料满足五星级酒店评定标准，三方确认后交由被告进行砌体隔断及抹灰施工，被告施工过程中以书面形式通知原告配合完成大楼竣工验收前的水电预埋工作，如因原告原因影响被告竣工验收的，一切后果均由原告承担，因酒店去墙体隔断与原大楼的隔断位置变化所引起的标准层（6-21层）结构加固施工费用，双方各承担50%；2.因建筑使用功能的改动影响大楼各专业各分部需重新设计，明确双方所需承担的设计内容及费用，甲方承担的设计费用有：所有中央空调设计及暖通设计，因建筑使用功能改动引起的消防整体设计，水电总管设计，因建筑使用功能改动引起的标准层结构加固设计；乙方承担的设计费用有：酒店平面图功能设计，墙体定位施工图，因原告原因引起的裙房（1-5层）及地下室部分修改的建筑设计及结构设计，从总管至末端的电气及给排水设计；3.明确双方针对大楼综合验收前后的工作内容，验收前被告工作：按原设计图纸完成幕墙施工，完成由三方确认的酒店租赁面积范围的砌体隔断及抹灰施工，按重新设计的施工图完成水泵房、配电房和消防、水电、中央空调总管的施工，完成大楼符合竣工验收标准的消防施工，完成竣工验收必需的市政、绿化施工及原设计中的5台电梯的安装；验收前原告工作：在原告委托省设计院进行施工图设计的前提下，按省院设计的各专业施工图，配合被告完成竣工验收必需的标准层及裙房水电施工，完成因原告原因引起的裙房及地下室改造前的结构加固，土工每层水、点负荷表数据，交省设计院出水电设计图；……5.双方约定将工程竣工验收合格（以被告书面通知原告可进场全面装修为准）起定为免租期起算日。2012年10月31日，原、被告又签订《补充合同（2）》一份，约定：1.主合同3.1.2规定的租赁房屋范围由大楼1层至21层更改为1层至19层及25层，1层至19层的租金按主合同不作调整，第25层前三年租金标准定为1.1元/平方米/天，租金的递增比例及祝福方式按主合同规定等。2011年12月12日，原告向被告支付保证金100万元。
2010年12月29日，涉案宁波华尔特文体大厦工程的地基与基础工程分部工程验收合格。2011年8月3日，涉案工程的主体结构部分工程验收合格。2014年3月21日，被告与浙江省建筑设计研究院签订《设计费补充协议》及《设计加班费补充协议》各一份，约定：被告委托浙江省建筑设计研究院根据重新定为的酒店功能作出最合理优化的大楼改造设计，包括在酒店提供的平面布置图的基础上给出最合理化的平面调整意见、墙体定位施工图、架构加固施工图、建筑施工图、暖通等各专业施工图及综合管线、绿化、市政道路等满足规划报验面积内综合验收的其他图纸，被告支付设计费30万元及加班费20万元。2014年5月30日，被告向原告发送工作联系函，要求原告于6月5日前进场安装墙内水电管线及开关盒等水电预埋，被告于6月10日开始做墙面粉刷。2014年7月2日，被告再次发函要求原告进场进行墙内管线安装。原告收函后均未作回复。2014年8月1日，被告又向原告发送律师催告函一份，再次要求原告在收函后七日内配合完成水电预埋工作，原告既不配合水电预埋又没有提出使原告认可的合理解决方案的，视为原告以自己的行为表明不履行《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》自贵公司收到本函后第八天时解除。原告于2014年8月13日向被告发送回复函一份，确认律师催告函于2014年8月13日收到，并认为涉案房屋并不具备交付条件。2014年10月29日、2015年1月6日，原告分别又向被告发送工作函，要求被告按照合同4.5条交付标准尽快交房。被告收函后未作回复。
一审另查明，被告在租赁房屋内进行了砌墙。
一审法院经审理认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》、《补充合同》、《补充合同（1）》、《补充合同（2）》均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效。本案争议焦点在于系原告违约还是被告违约？原告认为被告未能按合同约定的时间及标准交付房屋，被告构成违约，被告抗辩认为原告未按补充合同约定完成水电预埋义务，导致租赁房屋无法进行下一步施工，原告构成违约。该院认为，首先，合同4.1约定交付时间为2012年6月1日，并以被告书面通知原告进场装修之日为交付之日，补充合同（1）又约定工程竣工验收合格起开始计算装修免租期，结合装修免租期从交付之次日开始计算的约定，应视为补充合同（1）对合同交付时间进行了变更，交付时间变更为工程竣工验收合格之日，故被告未在2012年6月1日交付房屋不构成违约。其次，根据补充合同（1）的约定，大楼综合验收前由被告完成砌体隔断及抹灰施工，原告按省设计院设计的各专业施工图配合被告完成竣工验收必须的标准层及裙房水电施工（即水电预埋工作）；从上述条款的文义理解，原告负有水电预埋的配合工作，同时还需提供相关的专业施工图，实际施工过程中，预埋的水电走向与原告使用涉案房屋有关，如何预埋水电必须由原告提供施工图并予以现场配合，而水电预埋是涉案房屋综合验收（即交付）的前提工作，从现有的证据来看，经被告多次催促，原告仍未履行水电预埋的配合义务，从而导致涉案房屋无法交付使用，应由原告承担合同无法继续履行的违约责任。被告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》及三份补充合同的反诉请求，于法有据，该院予以支持。合同解除后，原告支付的保证金应予以返还，故对原告要求返还保证金100万元的诉讼请求，该院予以支持。原告要求被告赔偿因被告收取保证金所产生的利息损失、实际损失及违约金220万元的诉讼请求，该院认为，导致合同解除的责任在于原告，原告作为违约方，无权主张赔偿损失、违约金等违约责任，该院对原告的上述诉讼请求不予支持。对被告要求原告自2016年2月1日起至合同解除之日止支付租金的反诉请求，原告抗辩认为涉案房屋并未交付，不应计算租金。该院认为，涉案房屋尚未交付，被告也未以书面形式通知原告交付房屋，故涉案房屋的租金尚未发生，被告的该项反诉请求，缺乏依据，该院不予支持。对被告要求原告支付违约金6880336元（包含设计费50万元、施工费3779336元、三个月租金损失2601000元）的反诉请求，该院认为，首先，被告提交的设计合同内容包含了墙体、水电、消防、暖通等施工图设计，墙体设计仅为部分设计内容，且被告也未举证证明设计成果经三方共同确认并已实际支付设计费用，原告要求被告承担设计费50万元，缺乏依据，该院不予支持；其次，原告亦未举证证明墙体施工方案经原告认可并实际支付施工费，故被告主张施工费3779336元缺乏依据，该院不予支持；最后，对于原告主张的三个月租金损失2601000元，该费用系被告按合同约定的租金标准及暂定租赁面积计算，由于原告的原因导致房屋租赁合同无法继续合同，被告另行出租涉案房屋会产生一定期间的空租损失，被告主张三个月租金损失，与其实际损失相符，该院对该项诉讼请求予以支持，故原告应支付被告违约金2601000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百一十三条的规定，判决如下：一、解除原告杭州新香园酒店管理有限公司与被告宁波华尔特大厦管理有限公司于2011年12月2日签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》、2012年5月签订的《补充合同（1）》、2012年10月31日签订的《补充合同（2）》；二、被告宁波华尔特大厦管理有限公司返还原告杭州新香园酒店管理有限公司保证金1000000元；三、原告杭州新香园酒店管理有限公司支付被告宁波华尔特大厦管理有限公司违约金2601000元；上述第二、三项折抵，原告应支付被告1601000元，限于本判决生效后七日内履行完毕；四、驳回原告杭州新香园酒店管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告宁波华尔特大厦管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费34976元，由原告杭州新香园酒店管理有限公司负担21176元，被告宁波华尔特大厦管理有限公司负担13800元；反诉案件受理费减半收取45967.50元，由原告杭州新香园酒店管理有限公司负担13804元，被告宁波华尔特大厦管理有限公司负担32163.50元。
二审期间，双方当事人均未向该院提交新证据。
二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人新香园公司与上诉人华尔特公司签订的《房屋租赁合同》、《补充合同》、《补充合同（1）》、《补充合同（2）》均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按约履行。
关于上诉人新香园公司是否存在违约行为的问题，本院经审查认为，《房屋租赁合同》4.1约定交付时间为2012年6月1日，并以华尔特公司书面通知新香园公司进场装修之日为交付之日，《补充合同（1）》又约定工程竣工验收合格起开始计算装修免租期，结合装修免租期从交付之次日开始计算的约定，据此应认定《补充合同（1）》对合同交付时间进行了变更，交付时间变更为工程竣工验收合格之日，故华尔特公司未在2012年6月1日交付房屋不构成违约。同时，根据双方签订的《补充合同（1）》第3条的约定，明确双方针对大楼综合验收前后的工作内容，验收前华尔特公司工作：按原设计图纸完成幕墙施工，完成由三方确认的酒店租赁面积范围的砌体隔断及抹灰施工，按重新设计的施工图完成水泵房、配电房和消防、水电、中央空调总管的施工，完成大楼符合竣工验收标准的消防施工，完成竣工验收必需的市政、绿化施工及原设计中的5台电梯的安装；验收前新香园公司工作：在新香园公司委托省设计院进行施工图设计的前提下，按省院设计的各专业施工图，配合华尔特公司完成竣工验收必需的标准层及裙房水电施工，完成因新香园公司原因引起的裙房及地下室改造前的结构加固，土工每层水、点负荷表数据，交省设计院出水电设计图。从上述条款的文义理解，新香园公司负有委托设计各专业施工图并提交水电设计图的义务，并配合华尔特公司完成水电施工、结构加固相关数据等工作，华尔特公司负有按原设计图纸完成幕墙施工、砌体隔断及抹灰施工及按重新设计的施工图完成水电、消防等施工的义务。但在合同实际履行过程中，新香园公司并没有委托设计相关施工图，也没有提交水电设计图，而水电的设计与预埋是涉案房屋综合验收（即交付）的前提工作，从现有的证据来看，经华尔特公司多次催促，新香园公司仍未履行相关义务，从而导致涉案房屋无法进行综合验收及交付使用，理应由新香园公司承担合同无法继续履行的违约责任。华尔特公司据此要求解除双方签订的《房屋租赁合同》及三份补充合同的反诉请求，于法有据，本院予以支持。合同解除后，新香园公司支付的保证金应予以返还，故对新香园公司要求返还保证金100万元的诉讼请求，本院予以支持。
鉴于导致合同解除的责任在于新香园公司，新香园公司作为违约方，无权主张赔偿损失、违约金等违约责任，故对于新香园公司要求华尔特公司赔偿因华尔特公司收取保证金所产生的利息损失、实际损失及违约金220万元的诉讼请求，一审判决不予支持，并无不当。
对于华尔特公司要求新香园公司自2016年2月1日起至合同解除之日止支付租金的反诉请求，因涉案房屋尚未竣工验收，且实际也未办理交付手续，故华尔特公司的该项反诉请求，缺乏依据，应不予支持。
对于华尔特公司要求新香园公司支付违约金6880336元（包含设计费50万元、施工费3779336元、三个月租金损失2601000元）的反诉请求，首先，华尔特公司提交的设计合同内容包含了墙体、水电、消防、暖通等施工图设计，墙体设计仅为部分设计内容，且华尔特公司也未举证证明设计成果经三方共同确认并已实际支付设计费用，新香园公司要求华尔特公司承担设计费50万元的诉请，缺乏依据，不予支持；其次，新香园公司亦未举证证明墙体施工方案经新香园公司认可并实际支付施工费，故华尔特公司主张施工费3779336元的诉请缺乏依据，不予支持；最后，对于新香园公司主张的三个月租金损失2601000元，该费用系华尔特公司按合同约定的租金标准及暂定租赁面积计算，由于上诉人新香园公司的原因导致房屋租赁合同无法继续履行，且因上诉人新香园公司的违约行为导致房屋无法按约进行综合验收及交付使用，致使华尔特公司产生一定期间的租金损失，故华尔特公司主张三个月租金损失，与其实际损失相符，且理由正当，应予支持。据此，新香园公司应支付华尔特公司违约金2601000元。
综上，上诉人新香园公司与上诉人华尔特公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费126911元，由上诉人杭州新香园酒店管理有限公司负担48784元，上诉人宁波华尔特大厦管理有限公司负担78127元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马金平
审 判 员 赵保法
代理审判员 郑 辉
二〇一七年九月二十六日
书 记 员 潘芬芬