杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭余良商初字第180号
原告：中国建设银行股份有限公司杭州余杭支行。
负责人：姜莉菁。
委托代理人：李平。
被告：蒋文祥。
被告：覃贤冉。
被告：杭州郡原居里房产开发有限公司。
法定代表人：王志泉。
委托代理人：王景。
原告中国建设银行股份有限公司杭州余杭支行诉被告蒋文祥、覃贤冉、杭州郡原居里房产开发有限公司（以下简称“郡原公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2012年3月1日按简易程序立案受理，依法由代理审判员朱艳独任审判，于2012年4月1日、2012年4月17日两次公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告的委托代理人李平，被告郡原公司的委托代理人王景均到庭参加诉讼，被告蒋文祥、覃贤冉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。
原告起诉称，2011年11月2日，原告与蒋文祥、覃贤冉签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定：原告向蒋文祥提供160万元贷款，借款期限自2011年11月2日至2036年11月2日。该借款由蒋文祥以其名下位于杭州市余杭区良渚街道九衡公寓4幢1单元201室的房屋提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押预告登记，且由郡原公司提供连带责任保证。原告依约于2011年11月2日向蒋文祥发放贷款160万元，但蒋文祥未按期支付借款，致使借款逾期。因借款发生在被告蒋文祥、覃贤冉婚姻关系存续期间，该债务属于被告蒋文祥、覃贤冉的夫妻共同债务。现起诉要求：一、被告蒋文祥、覃贤冉归还借款本金1600000元及支付利息23527.97元、罚息226.09元（利息、罚息从2011年11月2日起暂计至2012年2月9日止，2012年2月10日至本息结清之日止的利息、罚息按合同约定另行计算）；二、被告蒋文祥、覃贤冉支付律师费81950元；三、被告郡原公司对上述第一、二项款项承担连带责任；四、如被告蒋文祥、覃贤冉未按期归还上述款项，则原告对位于杭州市余杭区良渚街道九衡公寓4幢1单元201室房屋变卖或拍卖所得价款享有优先受偿权。
为证明所述事实，原告向本院提交：
1、个人住房（商业用房）借款合同1份，用以证明原、被告对借款金额、借款期限及抵押物、保证人等进行约定的事实。
2、中国建设银行个人贷款支付凭证1份，用以证明原告依约发放借款的事实。
3、房屋预告登记证明、商品房买卖合同各1份，用以证明蒋文祥以房屋作为借款抵押物并已办理抵押权预告登记的事实。
4、结婚登记申请书、审查处理结果及结婚证各1份，用以证明蒋文祥、覃贤冉在借款发生时系夫妻关系的事实。
5、中国建设银行对帐单及结清试算单各1份，用以证明蒋文祥、覃贤冉拖欠的借款本金、利息及罚息数额，已构成违约的事实。
6、委托代理合同及发票各1份，用以证明原告为实现债权支出律师代理费的事实。
被告郡原公司答辩称：被告为原告与蒋文祥、覃贤冉借款提供的担保是阶段性担保，并非永久性担保，在房屋他项权证办出后被告的担保责任就终止了。本案中既有物的担保也有人的保证，应以物的抵押优先，优先处置抵押的商品房。被告对本案的借款本金和利息承担连带责任，对其他费用不应承担连带责任，且原告主张的罚息计算标准过高，要求予以调整。
对所述事项，被告郡原公司未向本院提交证据。
被告蒋文祥、覃贤冉未作答辩也未提交证据。
经审理，原告提供的证据，被告郡原公司没有异议。被告蒋文祥、覃贤冉在收到本院送达的起诉状、证据副本后未在答辩期内提出异议。对原告提供的证据，本院予以认定。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定事实如下：2011年11月2日，原告与三被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份。合同约定：蒋文祥向原告借款1600000元用于购买位于杭州市余杭区良渚街道九衡公寓4-1-201商品房一套；借款期限自2011年11月2日至2036年11月2日，借款利率为月利率及浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%；约定还款日为借款期限起始日在每月的对日；还款方式为等额本息，在合同签订时的借款利率水平下，每1个月归还本息金额为12090.51元。如蒋文祥不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权宣布借款立即到期，要求蒋文祥立即清偿借款本息及相关费用。蒋文祥、覃贤冉以位于杭州市余杭区良渚街道九衡公寓4幢1单元201室的房产对该笔借款提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记；抵押担保的范围为该合同项下的借款本金、利息（包括复利和罚息）及原告为实现借款债权和行使抵押权的费用（包括律师费等），如蒋文祥未足额履行合同项下到期债务（包括依照合同约定被宣布提前到期的债务）原告有权行使抵押权利。郡原公司自愿为蒋文祥的该笔借款提供连带责任保证，保证期间为该合同项下主债务履行期限届满之后两年，若原告根据合同约定，宣布债务提前到期的，保证期间至原告宣布的债务提前到期日后两年止；保证担保的范围为该合同项下的借款本金、利息（包括复利和罚息）及原告为实现借款债权和行使抵押权的费用（包括律师费等）；如合同项下债务到期或原告根据合同约定宣布债务提前到期，蒋文祥未按时足额履行，郡原公司应在保证范围内承担连带保证责任，无论原告对合同项下的债权是否拥有其他担保，原告均可直接要求郡原公司依照合同约定在其保证范围内承担保证责任。合同签订后，原告按约于2011年11月2日向蒋文祥发放借款1600000元。但被告蒋文祥未按约定履行还款义务，至今分文未还。
另查明，蒋文祥与覃贤冉系夫妻关系，于2003年1月21日登记结婚。原告因本案诉讼支出律师代理费81950元。
本院认为，原告与三被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，本院确认为合法有效。蒋文祥取得借款后，未依约还本付息，构成违约，原告有权按合同约定要求蒋文祥提前返还全部借款本金、支付利息与罚息以及因本案诉讼而支出的律师代理费，并对蒋文祥、覃贤冉抵押的位于杭州市余杭区良渚街道九衡公寓4幢1单元201室房产变卖或拍卖所得价款享有优先受偿权，郡原公司应在约定的保证范围内承担相应的保证责任。同时，该借款发生于被告蒋文祥、覃贤冉婚姻关系存续期间，属夫妻共同债务，应由蒋文祥、覃贤冉共同偿还。被告郡原公司抗辩称其保证责任在抵押房屋他项权证办出后即终止、涉案房屋的抵押担保应优先于保证担保、对借款本金及利息外的费用不承担连带责任以及罚息计算标准过高，本院认为，双方在合同中对保证担保的范围、期限、履行方式及罚息的计算标准均有明确约定，且不违反法律规定，故对郡原公司的抗辩意见不予采纳。综上，原告的诉讼请求理由正当，本院予以支持。被告蒋文祥、覃贤冉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告蒋文祥、覃贤冉于本判决生效后十日内返还原告中国建设银行股份有限公司杭州余杭支行借款1600000元；
二、被告蒋文祥、覃贤冉于本判决生效后十日内支付原告中国建设银行股份有限公司杭州余杭支行利息（含罚息）23754.06元（计算至2012年2月9日，此后至本判决确定履行之日止的利息按合同约定另行计算给付，利随本清）；
三、被告蒋文祥、覃贤冉于本判决生效后十日内支付原告中国建设银行股份有限公司杭州余杭支行因本案诉讼而支出的律师代理费81950元；
四、如被告蒋文祥、覃贤冉未按期履行上述第一、二、三项债务，则原告中国建设银行股份有限公司杭州余杭支行有权以被告蒋文祥、覃贤冉抵押的位于杭州市余杭区良渚街道九衡公寓4幢1单元201室房产变卖、拍卖的价款优先受偿；
五、被告杭州郡原居里房产开发有限公司对上述第一、二、三项债务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费20151元，减半收取10075.5元，由被告蒋文祥、覃贤冉负担，被告杭州郡原居里房产开发有限公司承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本四份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费20151元。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求，由本院书面通知预交。
代理审判员 朱 艳
二〇一二年四月十七日
书 记 员 穆立强