广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第70号
上诉人（原审被告）：深圳市久美图书销售有限公司。
法定代表人：冯小辉，执行董事。
委托代理人：陈健，广东君言律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市恩特美容美发管理有限公司。
法定代表人：朱国杰，董事长。
委托代理人：孙霄阳，广东万乘律师事务所律师。
委托代理人：何杰，广东万乘律师事务所实习律师。
上诉人深圳市久美图书销售有限公司因租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第200号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，涉案房地产福田区华强北赛格科技工业园X栋X层A－D轴与7-9号轴的所有权人为案外人中X信息服务有限公司（以下简称中X公司）。2008年12月5日，中X公司与案外人深圳市易XX实业有限公司（以下简称易XX公司）就涉案房地产签订租赁合同，合同约定房屋建筑面积为261.47平方米，租赁期限自2008年10月3日起至2011年10月2日止。2008年9月28日，易XX公司与深圳市久美图书销售有限公司（以下简称久美图书公司）就涉案房地产签订租赁合同，租赁地址表述为赛格科技工业园X栋7-9号轴首层，建筑面积为261.47平方米，租赁期限自2008年11月1日起至2011年10月31日止。
2009年5月18日，久美图书公司（甲方）与案外人朱某某（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定的租赁地址是赛格科技园4号楼7-9号轴首层，建筑面积为180平方米，租赁期限自2009年6月11日至2014年6月10日，月租金为59000元，租赁按金118000元。合同第10条约定，如甲方原因导致乙方无法正常营业，乙方有权选择要求甲方继续全面履行本合同，并承担损失赔偿责任。但乙方也有权单方解除合同，甲方应当双倍返还租赁按金并承担经济损失的赔偿责任（含装修及未履行期间的经营损失）。
合同签订的当天，案外人深圳市罗湖区X顿发型美容脚部按摩中心（以下简称X顿公司）向久美图书公司支付租赁按金118000元，合同履行过程中的租金均由X顿公司支付。2011年10月4日，双方签订《补充协议》，就提高月租金事项进行了约定。
同年10月9日，中X公司向易XX公司发出《租赁合同到期通知书》，通知书称双方签订租赁合同期限已届满，现因我公司发展需要，决定合同期满收回该物业自用。现通知你公司于10月10日前搬出该物业。
同年11月10日，朱某某与中X公司签订《房屋租赁合同》，租赁物地址为赛格科技工业园X栋X层A－D轴与7-9号轴A室，建筑面积为143.8平方米，每平方米租金为600元，月租金为86280元。租赁期限自2011年10月10日起至2014年10月9日止。
2012年2月24日，中X公司出具一份《说明》，称久美图书公司出租给深圳市恩特美容美发管理有限公司（以下简称恩特美容美发公司）的物业与其出租给恩特美容美发公司的物业系同一物业，该物业面积为143.8平方米。2月27日，涉案房地产物业管理人赛格科技工业园管理处出具一份《说明》，称恩特美容美发公司自2009年7月6日至今在其管理的物业从事经营活动，经营地址及面积从未发生改变，每月固定交纳物业管理费862.84元。
另查明，朱某某为恩特美容美发公司股东，出资比例为51%。朱某某为X顿公司的投资人。2012年1月9日，恩特美容美发公司及案外人朱某某联名出具一份《说明》，称朱某某为恩特美容美发公司的法定代表人，其于2009年5月18日与久美图书公司签订《商铺租赁合同》的行为代表恩特美容美发公司的职务行为。其于2011年11月10日与中X公司签订《房屋租赁合同》的行为代表恩特美容美发公司的职务行为。同日，X顿公司出具一份《说明》，称自双方签订《商铺租赁合同》以来，所有租金及水电费都是其代为支付的。
再查明，恩特美容美发公司提供一份深圳市久美文化发展有限公司（以下简称久美文化公司）2006年7月20日注册登记变更事项查询单，显示变更后法定代表人为案外人朱锡武。恩特美容美发公司提供一份久美图书公司2011年11月28日注册登记变更事项查询单，显示变更前法定代表人为朱锡武。恩特美容美发公司以此证明久美图书公司与久美文化公司为关联公司。恩特美容美发公司提供一份久美文化公司的组织机构代码证，显示该公司的地址为赛格科技工业园X栋首层A－D轴。恩特美容美发公司据此认为久美文化公司为涉案房地产所有权人，并以此证明其已尽合同注意义务。
恩特美容美发公司向原审法院提起本案诉讼，请求：1、久美图书公司向恩特美容美发公司双倍返还租赁按金236000元；2、久美图书公司向恩特美容美发公司支付因违约或合同无效造成的经济损失872960元（前后两份合同的租金差，自2011年11月计至2014年6月止，共计32个月）；3、久美图书公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为，本案的焦点问题有5个，1、涉案租赁合同的承租人；2、涉案房地产房号及建筑面积；3、涉案租赁合同的效力；4、违约责任的承担；5、损失的认定。
关于涉案租赁合同的承租人。依据案外人朱某某的说明，其与久美图书公司及与中X公司签订租赁合同的行为代表恩特美容美发公司的职务行为。因此，原审法院认为，上述两份租赁合同的实际承租人为恩特美容美发公司。久美图书公司抗辩称恩特美容美发公司主体资格不适格，理由不能成立，原审法院不予支持。
关于涉案房地产房号及建筑面积。从涉案房地产所有权人中X公司与久美图书公司及与恩特美容美发公司签订的租赁合同表明的房号为A－D轴与7-9号轴，该物业的建筑面积为261.47平方米。因久美图书公司将其承租的一部分转租给恩特美容美发公司，才导致双方间租赁合同与中X公司与恩特美容美发公司间租赁合同对租赁物名称表述的不一致。从中X公司与物业管理公司的说明可看出，恩特美容美发公司先后承租的是同一物业，房号为A－D轴与7-9号轴的一部分称为A室，建筑面积为143.8平方米。久美图书公司抗辩称其与恩特美容美发公司租赁合同所涉物业与恩特美容美发公司与中X公司租赁合同所涉物业不是同一物业，理由不能成立，原审法院不予支持。
关于涉案租赁合同的效力。涉案房地产所有权人中X公司与易XX公司签订的租赁合同的期限至2011年10月2日止。因此，其后的转租合同的期限均不得超出该日期，超过部分的约定无效。因此，双方的租赁合同自签订之日起至2011年10月2日止为有效合同，2011年10月3日起至2014年6月10日的约定为无效约定。
关于违约责任的承担。依据双方租赁合同的约定，如甲方原因导致乙方无法正常营业，乙方有权单方解除合同，甲方应当双倍返还租赁按金并承担经济损失的赔偿责任。原审法院认为，在合同的有效履行期间，双方均依合同约定履行了合同，均不存在违约行为，因此，不存在违约责任的承担问题。因此，恩特美容美发公司要求久美图书公司依合同约定双倍返还租赁按金的请求不能成立，原审法院不予支持。
关于损失的认定。造成合同自2011年10月3日起至2014年6月10日约定无效的责任承担问题。原审法院认为，久美图书公司作为出租人超出其与易XX公司签订的上一手租赁合同的租赁期限与恩特美容美发公司签订涉案租赁合同，是造成合同部分无效的主要原因，应对合同的无效承担70%的过错责任。恩特美容美发公司作为承租人，其有义务对作为出租人资格的凭证如房地产证书、租赁合同等进行审查。恩特美容美发公司未尽注意义务，对合同的无效应承担30%的过错责任。恩特美容美发公司以久美图书公司提供的案外人久美文化公司的组织机构代码证显示的地址为涉案地址为由证明其已尽合同注意义务，理由不能成立，原审法院不予采信。恩特美容美发公司以前后两份租赁合同的差价，自2011年11月计至2014年6月止为其损失的计算依据，符合事实，原审法院予以支持。因此，久美图书公司应赔偿恩特美容美发公司损失为611072元［（86280元－59000元）×32个月×70%］。根据无效合同的相互返还的处理原则，久美图书公司应将收取的租赁按金118000元返还恩特美容美发公司。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定判决：一、久美图书公司应于本判决生效之日起10日内返还恩特美容美发公司租赁按金118000元；二、久美图书公司应于本判决生效之日起10日内赔偿恩特美容美发公司损失611072元；三、驳回恩特美容美发公司的其他诉讼请求。案件受理费14781元（已由恩特美容美发公司预交），因适用简易程序，减半收取7390.5元，由久美图书公司承担。
上诉人久美图书公司不服一审判决，向本院提起上诉，称：一审判决在事实认定上存在重大错误，一审判决认定了涉案租赁合同从2011年10月3日起至2014年6月10日的租赁期的约定为无效约定，据此认定涉案租赁合同所约定的租金价格与恩特美容美发公司实际承租所约定的租金价格的差价作为合同无效导致的损失，损失金额为（实际租赁价格86280元-涉案合同约定的租赁价格59000元）x32个月=872，960元；并认定久美图书公司对上述损失承担70％的过错责任，据此判决久美图书公司向恩特美容美发公司赔偿损失611，072元。一审判决对于合同无效后损失认定的错误之处在于：
一、涉案合同所约定的租赁价格59000元（从2011年10月3日起至2014年6月10日的租赁期）根据一审判决认定是无效约定，因此不能作为计算损失的价格基础；恩特美容美发公司实际承租价格86280元是一个实际的市场价格，此价格并不是由于涉案合同无效所导致，因此也不能作为计算损失的价格基础。
二、根据法理：因合同无效或者被撤销，一方当事人因此受到损失，另一方当事人对此有过错时，应赔偿受害人的损失，这种赔偿责任是基于缔约过失责任而发生的。这里的“损失”应以实际已经发生的损失为限，不应当赔偿期待利益，因为无效合同的处理以恢复原状为原则。一审判决所认定的未来的租金价差显然属于期待利益，不属于合同无效的损失范围，也不符合合同无效的处理原则。
三、一审判决认定涉案租赁合同无效后，除判决恢复原状（即双方之间租赁关系终止，久美图书公司向恩特美容美发公司返还租赁按金），应当按照缔约过失责任判决久美图书公司承担赔偿责任，而非以未来的期待利益作为损失的赔偿标准。
综上，根据上述事实和理由，请求：撤销福田区人民法院（2012）深福法民三初字第200号民事判决第二项，并依法改判或者驳回此项请求。
被上诉人恩特美容美发公司答辩称：鉴于久美图书公司仅对一审判决中就损失确定的问题提出异议，我方对此答辩如下：一审判决所认定的损失的确定完全正确，理由是：一、该损失客观必然的存在并且产生了，恩特美容美发公司是基于对5年期的合同利益的信赖，在2009年5月份与久美图书公司签订了长达5年的租赁合同，自然签订合同时的租金价格是比较2009年5月份的租金行情，谁都无法预料到将来的租金是涨还是跌，但是由于久美图书公司的欺诈行为、隐瞒行为，导致合同无法完全履行，自2011年10月份到2014年6月份部分的合同无效，因恩特美容美发公司在签订合同时对5年期租赁合同的诚信的确认，因此对该经营场所做的充分的装修，进行了大量的广告宣传，也拥有了该地域的稳定客户，恩特美容美发公司为了防止因久美图书公司的欺诈导致合同无效的损失扩大，不得不在原物业场所继续经营，因此导致了2011年10月份的租金价格直线上涨到8万多元／月的标准，因此该损失客观必然存在和产生。二、久美图书公司对该损失是具有完全过错。三、该过错行为与给恩特美容美发公司造成的损失之间是具有直接的因果关系。因此一审判决内容完全正确，恳请二审法院依法维持原判，驳回久美图书公司的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据合同法及相关司法解释的规定，由于涉案房产的转租期限超过了承租人易XX公司的租赁期限，久美图书公司与恩特美容美发公司在《商铺租赁合同》中关于租赁期限的约定部分无效，原审法院认定事实清楚，本院予以确认，久美图书公司应返还租赁按金，并在其过错范围内承担缔约过失责任。关于损失的认定问题，本院认为，恩特美容美发公司在转租合同有效期间届满后，与涉案房产所有权人中X公司另行签订租赁合同，虽然租金有所提高，但由于转租合同超期部分无效，恩特美容美发公司不能基于无效合同对租金标准有所期待，故原审法院直接将本案所涉两份租赁合同的租金差额部分认定为损失，适用法律错误，久美图书公司的上诉理由部分成立，本院予以采纳。但恩特美容美发公司与久美图书公司签订五年的租赁合同，合同仅履行两年半，即因超期部分无效而无法继续履行，恩特美容美发公司的前期投入包括装修面临重大损失，对此久美图书公司应承担赔偿责任。恩特美容美发公司为了保证经营的延续性，以远高于原租金标准的价格与中X公司重新签订租赁合同，虽然不能以两份合同的租金差额作为损失认定依据，但客观上确有损失发生。为维护诚信的交易秩序，根据公平原则，本院认为恩特美容美发公司的损失以三个月租金为参考，酌定177000元（59000元／月×3个月）为宜。久美图书公司作为转租人以超出其与易XX公司签订的租赁合同的租赁期限与恩特美容美发公司签订涉案转租合同，是造成合同部分无效的主要原因，应对合同的无效承担70%的过错责任，故久美图书公司应就其过错比例向恩特美容美发公司赔偿损失123900元，原审法院适用法律错误，本院予以纠正。
综上，原审法院适用法律错误，依法应予改判。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第200号民事判决第一项。
二、撤销深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第200号民事判决第三项。
三、变更深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第200号民事判决第二项为：深圳市久美图书销售有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿深圳市恩特美容美发管理有限公司损失123900元。
四、驳回深圳市恩特美容美发管理有限公司的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费7390.5元，由深圳市恩特美容美发管理有限公司负担5778.5元，深圳市久美图书销售有限公司负担1612元。二审受理费9911元，由深圳市恩特美容美发管理有限公司负担7900元，深圳市久美图书销售有限公司负担2011元。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚 萍
代理审判员 唐 毅
代理审判员 朱 宽
二〇一四年四月十八日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。