福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0203民初5164号
原告：袁小明，男，1969年12月28日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，
委托诉讼代理人：徐大庆，福建知圆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡可旺，福建知圆律师事务所律师。
被告：李雅红，女，1987年6月29日出生，汉族，住福建省厦门市同安区，
委托诉讼代理人：蔡明，福建均融律师事务所律师
委托诉讼代理人：陈秀红，福建均融律师事务所律师。
被告：林妍茹，女，1987年6月9日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，
原告袁小明与被告李雅红、林妍茹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。袁小明的委托诉讼代理人徐大庆、胡可旺及李雅红的委托诉讼代理人蔡明、陈秀红到庭参加诉讼。林妍茹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。
袁小明向本院提出诉讼请求：1.确认李雅红、林妍茹签订的以买卖厦门市思明区为标的的《存量房买卖合同》无效；2.林妍茹协助袁小明将厦门市思明区房屋的权属恢复登记至袁小明名下；3.李雅红、林妍茹承担本案全部诉讼费用。
事实和理由：2014年11月20日，袁小明委托李雅红销售其拥有的位于厦门市思明区（建筑面积26.44平方米，房屋所有权证：厦国土房证第00873162号）的房产，并于次日在厦门市公证处办理公证。李雅红于2016年5月6日将该房产以20万元的成交价出售给林妍茹，并签订《存量房买卖合同》，该房价不到正常市场价格的20%，严重损害袁小明的利益，且李雅红收到林妍茹的购房款后，拒绝向袁小明支付。李雅红、林妍茹恶意串通，严重损害袁小明的利益，该《存量房买卖合同》属无效合同。
李雅红辩称，首先、袁小明起诉的是委托合同关系，李雅红是按照袁小明明确的公证委托授权且依法履行委托权限范围内出售房产的权限，代为销售讼争房产，并且是按照正常价格，并非远低于市场价值，卖房款也已经垫付了袁小明在思明法院执行案件的款项，避免了袁小明更大的债务损失；其次、在第一次袁小明起诉李雅红【（2016）闽0203民初10860号案件】时，通过庭审调查，李雅红才知道，讼争房产在袁小明公证委托给李雅红出售时已经被法院查封，所以袁小明在做公证委托时是存在主观恶意和过错的，袁小明清楚知道讼争房屋被查封不得出售，即使出售，房产价格也不同于市场价格。袁小明授权李雅红的公证委托书至今未被撤销，李雅红代为出售的行为也是合法有效的。在（2016）闽0203民初10860号案件中，袁小明的诉讼请求是要求李雅红支付售房款20万元，袁小明已经通过诉讼行为认可卖房行为有效。现在讼争房屋的价格日益上涨，袁小明才起诉要求确认合同无效。袁小明在（2016）闽0203民初10860号案件中已经以自己的行为认可《存量房买卖合同》有效。
林妍茹提交书面答辩状辩称，李雅红持有的袁小明公证授权委托书，是有权代理人，林妍茹与袁小明的代理人李雅红签订的房屋买卖合同是有效的；林妍茹早在2015年就已经购买了讼争房屋，在办理过户手续时发现房屋被查封不能完成过户。故签约时间虽为2016年5月6日，但买卖房屋是发生在2015年。林妍茹为购买讼争房屋直接就支付了291569元，购房价格在2015年是合理的，林妍茹支付购房款后才由李雅红办理了解除房屋上的查封从而完成了房屋过户。林妍茹曾经接收了房产，并换了一把锁，但因为林妍茹买房不久就有了双胞胎宝宝，再加上要照顾一个2岁多的大儿子，并没有时间管理房产，房屋被袁小明乘虚占房，林妍茹保留诉讼袁小明的权利。
当事人围绕诉讼请求依法提交了《存量房买卖合同》、（2016）闽0203民初10860号案件材料、（2014）厦证经字第20610号公证书、《查封、扣押、冻结情况告知书》【（2013）思执行字第4324号】、协助执行通知书【（2013）思执行字第4324号】、银行转账付款凭据、《厦门市土地房屋权证》（厦国土房证第00873162号）等证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
本院受理（2013）思执行字第4324号执行案件后，于2014年8月14日向案外人蔡丽珠发出《查封、扣押、冻结情况告知书》，告知案外人蔡丽珠，本院已于2013年8月19日冻结了袁小明所有的坐落于厦门市产产权。《厦门市土地房屋权证》（厦国土房证第00873162号）载明，厦门市思明区房产之权利人为袁小明，设定他项权摘要一栏记载，该房屋设定了抵押权，抵押编号：201256045，抵押权登记日期为2012年，权利价值为166.75万元，注销日期一栏空白。
2014年11月20日，袁小明与李雅红签订《委托书》，约定委托人为袁小明，受托人为李雅红，委托事项及权限：在袁小明对登记于其名下的厦门市思明区的房产所拥有的权利范围内，受托人有权代表委托人行使的权限包括：1、全权办理房产交接的全部事宜（包括商品房的交易、面积补差、延期交房及办理退房等事宜）。2、办理和领取产权证书、他项权证等（包括办理一手产权、遗失补证、以及向房管局、银行等相关部门借取房产证、购房合同、发票等相关凭证等，有权领取押金）。3、有权管理、出租并收取租金等与之相关事项。4、代为偿还该房产之相关贷款，办理贷款结清、房产抵押注销等相关手续，代为领回房屋产权证原件等相关房产凭证。5、受托人有权代为抵押借（贷）款手续。6、受托人有权出售该房产，包括：代为与买方商定房产交易价格、签订相关买卖合同及协议（包括价款、支付办法、交房期限、违约责任等法律规定的法定条款）；协助买受人办理银行按揭贷款（或抵押贷款），办理相应手续并代为签署应由售房人签署的相关法律文件，有权开立银行账户，有权收取售房款（包括银行发放的贷款并等），代为办理产权过户登记手续及缴交相应税费；办理交房及水电煤气、有线数字电视、电话、网络等过户手续，有权终止出售手续……。7、如上述房产的相关事项与其他第三人发生纠纷，特别授权代理：作为一审、二审、再审、执行各阶段的代理人，有权提起诉讼，代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、提起反诉或上诉、申请再审、申请强制执行，领取诉讼标的等一切与诉讼相关的事宜。并有权代为聘请律师作为诉讼代理人。8、有权与第三人签订与上述房产相关的赋予强制执行效力的债权文书并办理相关公证等事宜。9、受托人有权代为向房产部门开具相关住房证明。10、其他可代理的与上述房产相关的一切事项。本委托书为全权委托，其委托代理事项应涵盖与上述房产相关的一切事项。本委托书未能穷尽且为办理委托所必需之其他代理权限，应本着促成委托事项之目的，视为已得到委托的充分授权等等。
2014年11月21日，厦门市公证处出具（2014）厦证经字第20610号公证书，证明袁小明在上述《委托书》上签名、捺印。
2015年11月5日，李雅红收到林妍茹支付的转账付款215749元后，同日向本院执行账户转账付款215699元；2016年3月25日，李雅红又向本院执行账户转账付款75870元，上述款项付款合计291569元，均用于支付袁小明应当支付的（2013）思执行字第4324号执行案件项下的执行款为291569元。此后，本院解除了对厦门市思明区房屋的查封、冻结。
2016年5月6日，李雅红持（2014）厦证经字第20610号公证书以袁小明名义与林妍茹签订《存量房买卖合同》，约定，袁小明将厦门市思明区房屋出卖给林妍茹，该房产建筑面积为26.44平方米，房屋所有权证为厦国土房证第00873162号，房产成交价为20万元，包括该房产的附属设施、设备等物品；买方直接向卖方支付定金2万元在合同履行过程中自动转为购房款；合同签订后，买卖双方同意，买方于2016年5月6日前将支付购房款18万元；卖方在买方支付扣除交房保证金外的购房款之日起1日内，将涉案房屋正式交付给买方；自本合同签订之日起90日内，双方共同到房屋登记机构申请办理房屋权属移转登记手续。此外，合同第三条第1款还约定“买方已亲自实地看房，并对该房产的现状及疑虑询问卖方，在明确卖方所告知的事项后自愿签订本合同。买方已亲自审查过该房产产权相关权属信息资料，了解产权相关信息，愿意购买该房产”。《存量房买卖合同》签订后，厦门市思明区房屋权属即转移登记至林妍茹名下。袁小明未就涂销厦门市思明区房屋项下抵押权之款项系其支付提供证据。
在审理中，李雅红称林妍茹在签订《存量房买卖合同》时知悉涉案房屋被查封扣押，并同意购买且向李雅红交付了应向袁小明支付的购房款291569元。
2016年7月1日，袁小明委托厦门银晟土地房地产估价咨询有限公司就涉案房屋作出编号为厦银晟（2016）估字B201607G0083号《房地产估价报告》，该报告对厦门市思明区的估价结果为自2016年7月1日起至2017年6月30日止，上述房产的市场总价值为1032900元。李雅红认为厦银晟（2016）估字B201607G0083号《房地产估价报告》系袁小明单方委托，不具有可信度。
2016年7月11日，袁晓明向本院提起（2016）闽0203民初10860号民事诉讼，诉讼请求为：1、要求李雅红向袁小明支付委托售房款20万元；2、要求李雅红向袁小明支付因其以明显低于市场房价出售房屋给袁小明造成的损失。袁小明在该案的民事起诉状中记载：“……被告于2016年5月6日将该房产以20万元的成交价出售给案外人林妍茹，该房价明显低于正常市场价格，严重损害原告的利益，且被告收到案外人林妍茹的购房款后，拒绝向原告支付。……”2017年3月7日，本院作出（2016）闽0203民初10860号之一民事裁定书，裁定准许袁小明撤诉。2016年3月16日，袁小明提起本案诉讼，并支出财产保全费1520元。
另，经本院释明，袁小明仍坚持以委托合同关系确认《存量房买卖合同》无效。
本院认为，袁小明在审理中明确系依据其与李雅红于2014年11月20日签订的《委托书》提起本案委托合同纠纷诉讼。因此，本案应当围绕委托合同法律关系，并针对委托合同的效力、履行情况、责任负担问题进行审理。袁小明与李雅红双方自愿订立《委托书》，内容合法，应当认定有效，双方之间存在委托合同关系。
李雅红持《委托书》以袁小明的名义向林妍茹出售厦门市思明区房屋，并未违反合同的规定。首先，《委托书》明确李雅红有权代袁小明与买方商定房产交易价格、签订相关买卖合同及协议（包括价款、支付办法、交房期限等），故李雅红有权代表袁小明与林妍茹商定《存量房买卖合同》的购房价格。其次，《委托书》规定，如上述房产的相关事项与其他第三人发生纠纷，袁小明授予李雅红具有执行阶段的代理权。在厦门市思明区被法院查封冻结产权的情况下，李雅红向人民法院交付袁小明应当履行生效裁判所须支付的执行款，系履行委托合同的行为。第三，李雅红将林妍茹支付的购房款用于袁小明应当履行生效裁判文书确定的履行义务所须支付的执行款，应当视为其履行了向袁小明交付购房款的义务。第四，因上述房产在交易时存在被人民法院查封冻结的情形，袁小明提供的《房地产估价报告》所附厦门市思明区房屋权属证书亦登记有2012年设定的抵押权（权利价值为166.75万元），且注销日期一栏空白，故在案证据尚不足以证明李雅红与林妍茹在订立《存量房买卖合同》过程中存在恶意串通行为。
《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”，故委托合同存在于委托人和受托人之间，属于一种对内关系，其内容仅拘束于委托人和受托人之间，与委托人和受托人之外的第三人并无关系；受托人与第三人之间的民事行为属于独立的法律关系，并不属于委托合同法律关系的范畴。同时，《中华人民共和国合同法》第四百零六条亦规定，如果委托人认为受托人在处理委托事务过程中存在过错或重大过失，基于委托合同关系可以要求受托人赔偿损失。因此，现袁小明请求确认受托人李雅红与第三人林妍茹签订的以买卖厦门市思明区为标的的《存量房买卖合同》无效，并不属于本案委托合同纠纷诉讼的审理范围，故对于袁小明的该项诉讼请求，本院不予支持。鉴于袁小明并未提起确认合同无效之诉讼，故《存量房买卖合同》仍具有法律效力；因此，袁小明请求林妍茹协助将厦门市思明区房屋权属恢复登记至袁小明名下，并要求李雅红、林妍茹承担其支付的财产保全费1520元，缺乏事实和法律依据，不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回袁小明的诉讼请求。
本案案件受理费2150元，由袁小明负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 戴卫真
二〇一七年六月十四日
书记员 ＸＸ安
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
法官提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。