南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终148号
上诉人（一审被告）：南宁嘉士城物业投资有限公司，住所地南宁市秀灵路15号综合楼二层。
法定代表人：梁伟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：蓝思云，广西广合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜晓玉，广西广合律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：南宁市金广园房地产开发有限责任公司，住所地南宁市青秀区鲤湾路10号柳沙大厦六层。
法定代表人：滕冠宇，该公司经理。
委托诉讼代理人：文仁振，广西八桂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢明威，广西八桂律师事务所律师。
上诉人南宁嘉士城物业投资有限公司（以下简称嘉士城公司）因与被上诉人南宁市金广园房地产开发有限责任公司（以下简称金广园公司）关于房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2015)南铁民初字第553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月30日公开开庭审理了本案，上诉人嘉士城公司委托诉讼代理人蓝思云，被上诉人金广园公司委托诉讼代理人文仁振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
嘉士城公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
金广园公司答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉状陈述没有任何事实和法律依据，请求驳回上诉人的诉请。
金广园公司向一审法院起诉请求：1.判决令嘉士城公司支付金广园公司租金1648457元及逾期支付租金违约金（违约金以每季拖欠租金金额为本金，按每日千分之五的标准，从每期租金应支付之日起计付至清偿之日止）；2.诉讼费用由嘉士城公司承担。
一审法院认定事实：2006年9月30日，金广园公司与嘉士城公司签订《房产抵债合同》，双方约定嘉士城公司以其拥有所有权的位于南宁市面积255.04平方米、总价款3274203.52元的商铺冲抵欠金广园公司的合作开发土地权益300万元，自合同签订之日起，嘉士城公司按抵债房产现状交付给金广园公司接管。同日，双方签订了《商品房买卖合同》，约定金广园公司以300万元的价格向嘉士城公司购买涉案商铺。同日，嘉士城公司还委托嘉士金元公司与金广园公司签订了《房屋租赁合同》，约定：金广园公司将建筑面积255.04平方米的涉案商铺出租给嘉士城公司从事经营活动或售楼办公使用，暂定租赁期限为2年，即自2006年10月1日至2008年9月30日，2006年10月1日起至2007年1月31日止共4个月为免租期，之后租金每月每平方米按65元计，即月租金为16577.6元，季租金为49732.8元，先付租金后使用，租金按季度提前5日交纳，嘉士城公司在《房产抵债合同》中冲抵债务后的余额274203.52元用于冲抵应向金广园公司交纳的租金，逾期支付租金的，每逾期一日，按未付租金额的千分之五支付违约金。合同签订后，嘉士城公司将涉案铺面转租给了星光动力公司。在合同履行过程中，因嘉士城公司拖欠租金未付，金广园公司授权南宁市柳沙企业有限公司于2014年10月11日向其公司工商注册地址邮寄《关于催交铺面租金的函》，但未签收。2015年8月27日，金广园公司向嘉士城公司工商注册地址及星光动力公司邮寄《关于催款及终止租赁关系的通知》、《关于搬离及归还房屋的通知》，但未签收。2015年8月28日，金广园公司在《南国早报》刊登《关于追索权益的通知》，要求嘉士城公司及时为其办理房屋产权证等相关事宜，要求嘉士城公司、嘉士金元公司及时支付租金及违约金等，自2015年8月26日起解除与嘉士城公司、嘉士金元公司的租赁关系，要求嘉士城公司、嘉士金元公司、星光动力公司立即搬离上述房屋并将房屋归还，并保留进一步追究嘉士城公司、嘉士金元公司、星光动力公司等相关法律责任的权利。2015年4月30日，嘉士城公司以1275200元的价格将涉案商铺卖给案外人韦伟博、陈佳慧，并于2015年5月14日办理了房屋所有权证。金广园公司认为，尽管嘉士城公司擅自将交付的房屋转让给了第三方，但由于其已支付完购房款且房屋已交付使用，嘉士城公司应支付其自2007年2月1日起至2015年5月14日的租金1648457元，遂向一审法院提起诉讼，提出前述诉讼请求。
一审法院认为，金广园公司与嘉士城公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人在协商一致的基础上自愿达成的协议，意思表示真实，内容没有违反法律法规的强制性规定，合同有效，双方均应恪守履行。按照合同法第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。合同于2008年9月30日期限届满后，嘉士城公司继续使用涉案铺面，金广园公司未提异议，双方已构成不定期租赁合同关系。对于嘉士城公司提出金广园公司起诉已过诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为1年，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。2015年4月30日，被告嘉士城公司将涉案房屋卖给案外人，并于2015年5月14日办理了房屋所有权证，之后，原告在查档时才发现被告嘉士城公司已将涉案铺面卖给案外人，故原告主张至2015年5月14日止的租金，至2015年9月25日原告向本院提起诉讼，未超过1年的诉讼时效，嘉士城公司关于案件已过诉讼时效的抗辩意见不予采信。关于租金及违约金问题。根据合同约定，每月租金为16577.6元，自2007年2月1日起支付，至2015年5月14日的租金为1648918.61元，扣除应抵作租金的274203.52元，嘉士城公司尚欠租金1374715.09元。同时，根据合同约定，逾期支付租金，每逾期一日，按未付租金额的千分之五支付违约金，嘉士城公司的行为已构成违约，应当支付逾期付款违约金。按照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定:当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。合同约定的“每逾期一日，按未付租金额的千分之五支付违约金”过分高于实际损失，应以拖欠的租金数额为基数，自应付租金之日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，判决：一、被告南宁嘉士城物业投资有限公司向原告南宁市金广园房地产开发有限责任公司支付租金1374715.09元及逾期支付租金违约金（违约金计算方式：1.以24193.28为基数，自2008年1月27日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；2.以49732.8元为基数，自2008年4月26日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；3.以49732.8元为基数，自2008年7月27日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；4.以49732.8元为基数，自2008年10月26日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；5.以49732.8元为基数，自2009年1月27日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；6.以49732.8元为基数，自2009年4月26日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；7.以49732.8元为基数，自2009年7月27日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；8.以49732.8元为基数，自2009年10月26日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；9.以49732.8元为基数，自2010年1月27日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；10.以49732.8元为基数，自2010年4月26日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；11.以49732.8元为基数，自2010年7月27日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；12.以49732.8元为基数，自2010年10月26日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；13.以49732.8元为基数，自2011年1月27日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；14.以49732.8元为基数，自2011年4月26日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；15.以49732.8元为基数，自2011年7月27日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；16.以49732.8元为基数，自2011年10月26日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；17.以49732.8元为基数，自2012年1月27日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；18.以49732.8元为基数，自2012年4月26日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；19.以49732.8元为基数，自2012年7月27日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；20.以49732.8元为基数，自2012年10月26日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；21.以49732.8元为基数，自2013年1月27日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；22.以49732.8元为基数，自2013年4月26日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；23.以49732.8元为基数，自2013年7月27日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；24.以49732.8元为基数，自2013年10月26日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；25.以49732.8元为基数，自2014年1月27日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；26.以49732.8元为基数，自2014年4月26日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；27.以49732.8元为基数，自2014年7月27日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；28.以49732.8元为基数，自2014年10月26日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；29.以49732.8元为基数，自2015年1月27日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；30.以7736.21元为基数，自2015年4月26日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算）；二、驳回原告南宁市金广园房地产开发有限责任公司其他的诉讼请求。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费36567元由金广园公司负担6567元，嘉士城公司负担30000元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，且均表示对一审判决认定事实无异议。一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
综合双方诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：一、诉讼时效是否已经过时；二、违约金的计算是否准确；三、上诉人主张的扩大损失部分责任应当如何承担。
关于诉讼时效问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案双方当事人约定的租赁合同履行期限暂定为2年，即自2006年10月1日至2008年9月30日，合同期满后，上诉人继续使用该铺面，被上诉人未提出异议，按照合同法第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方已转为不定期租赁合同关系。被上诉人主张最后一期租金的期限至2015年5月14日，距2015年9月25日提起诉讼，未超过1年的诉讼时效。故一审法院认定本案未超出诉讼时效的意见，有事实和法律的依据，本院予以维持。上诉人提出每一期租金应当分别计算诉讼时效的意见于法无据，本院不予支持。
关于违约金的计算问题。上诉人提出一审法院判令上诉人向被上诉人支付的租金为1374715.09元，但其判决的违约金则是以1424447.89元为本金基数进行计算的，其判决本金数额前后矛盾，属于认定事实不清。经查，一审法院关于违约金的计算方法是正确的，但是计算日期有误，多出的房款274203.52元可折抵5个季度的租金，即自2007年2月1日至2008年4月30日的租金已付清，2008年5月1日至2008年7月31日的租金只付了25539.52元，而原判计算付清租金只到2008年1月，少折抵一个季度，致使违约金计算的本金比欠付租金多49732.8元，计算有误，应予纠正。上诉人的上诉意见成立，本院予以支持。
关于扩大损失部分责任问题。本院认为，租赁合同签订后，涉案铺面一直由嘉士城公司使用，一直在产生收益，而不是空置发生耗损，不适用合同法第一百一十九条减损规则。上诉人所谓的损失扩大，实际是其持续违约累积的后果，违约的后果不能由守约一方承担，而应当适用合同法关于违约责任的条款由违约方承担。因此，上诉人的上诉理由于法无据，本院不予支持。
综上所述，嘉士城公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销南宁铁路运输法院（2015)南铁民初字第553号民事判决第二项；
二、变更南宁铁路运输法院（2015)南铁民初字第553号民事判决第一项为：南宁嘉士城物业投资有限公司向南宁市金广园房地产开发有限责任公司支付租金1374715.09元及逾期支付租金违约金（违约金计算方式：1.以24193.28元为基数，自2008年4月26日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；2.以49732.8元为基数，自2008年7月27日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；3.以49732.8元为基数，自2008年10月26日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；4.以49732.8元为基数，自2009年1月27日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；5.以49732.8元为基数，自2009年4月26日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；6.以49732.8元为基数，自2009年7月27日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；7.以49732.8元为基数，自2009年10月26日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；8.以49732.8元为基数，自2010年1月27日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；9.以49732.8元为基数，自2010年4月26日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；10.以49732.8元为基数，自2010年7月27日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；11.以49732.8元为基数，自2010年10月26日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；12.以49732.8元为基数，自2011年1月27日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；13.以49732.8元为基数，自2011年4月26日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；14.以49732.8元为基数，自2011年7月27日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；15.以49732.8元为基数，自2011年10月26日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；16.以49732.8元为基数，自2012年1月27日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；17.以49732.8元为基数，自2012年4月26日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；18.以49732.8元为基数，自2012年7月27日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；19.以49732.8元为基数，自2012年10月26日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；20.以49732.8元为基数，自2013年1月27日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；21.以49732.8元为基数，自2013年4月26日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；22.以49732.8元为基数，自2013年7月27日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；23.以49732.8元为基数，自2013年10月26日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；24.以49732.8元为基数，自2014年1月27日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；25.以49732.8元为基数，自2014年4月26日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；26.以49732.8元为基数，自2014年7月27日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；27.以49732.8元为基数，自2014年10月26日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；28.以49732.8元为基数，自2015年1月27日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；29.以7736.21元为基数，自2015年4月26日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算）；
三、驳回南宁市金广园房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费36567元（金广园公司已预交），由金广园公司承担6617元，嘉士城公司承担29950元；二审案件受理费19636元（嘉士城公司已预交），由上诉人嘉士城公司负担19624元，被上诉人金广园公司负担12元。
本判决为终审判决。
审判长 林国香
审判员 覃瑞晟
审判员 袁宇飞
appoint
二〇一七年六月三十日
书记员 符贵芳