重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第01326号
上诉人（原审被告）重庆恩鸿塑胶制品有限公司，住所地重庆市江北区小苑三村29号6-1号。
法定代表人廖志鹏，总经理。
委托代理人黄泽伟，重庆资川律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆乙嘉房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区建新东路8号建东大厦9楼。
法定代表人徐伟胜，总经理。
委托代理人李贵志、朱映，重庆法缘律师事务所律师。
原审被告廖志鹏。
上诉人重庆恩鸿塑胶制品有限公司（以下简称“恩鸿公司”）与被上诉人重庆乙嘉房地产开发有限公司（以下简称“乙嘉公司”）、原审被告廖志鹏房屋租赁合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2013年1月31日作出（2012）江法民初字第07124号民事判决，恩鸿公司对该判决不服，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理，于2013年2月26日对本案进行了询问。上诉人恩鸿公司法定代表人廖志鹏（又系本案原审被告）及其委托代理人黄泽伟，被上诉人乙嘉公司的委托代理人李贵志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2007年8月6日，廖志鹏（乙方）与重庆家用化学品厂签订（甲方）《房屋租赁合同》，租用重庆家用化学品厂180平方米的库房，合同约定：租期5年，2007年9月1日至2012年8月31日止，到期续租。如遇战争、自然灾害、国家政策法令等不可抗拒的因素影响本合同继续实施，合同自行终止；月租金900元，按季度提前支付；乙方只能在库房内使用，不准乱搭乱建、改变结构；乙方租赁场地所用水、电、气等规费当月交清；如遇国家（开发商）征用自建房，属开发商补偿拆迁费按乙方40%、甲方60%进行补偿分配。
廖志鹏系恩鸿公司的法定代表人，上述库房实际是恩鸿公司作为经营场地进行使用，租金及水电费均由恩鸿公司交纳。
2011年3月，重庆家用化学品厂向廖志鹏发出通知，强调因停产多年，厂方准备解体，为确保职工安置工作的顺利进行，要求廖志鹏于2011年5月7日前搬出租赁房屋，结清相关费用。廖志鹏于3月8日收到此通知。自2011年3月起，恩鸿公司或廖志鹏均未再支付租金，也没有搬离。
另查，上述租赁房屋原系重庆油脂化学厂房产。2006年8月23日，重庆油脂化学厂破产清算组、江北国资经营公司签订《重庆油脂化学厂房产及其他建筑物转让合同》，重庆油脂化学厂破产清算组将其所有的房产及建筑物有偿转让给江北国资经营公司。2008年1月2日，江北国资经营公司、重庆鑫信房地产开发有限公司签订《产权油脂化学厂房地产转让协议》，江北国资经营公司将其收购取得的重庆油脂化学厂的部分房地产有偿转让给重庆鑫信房地产开发有限公司，其中包括上述租赁房屋。2008年8月，重庆鑫信房地产开发有限公司取得转让房屋的《房地产权证》，建筑物坐落为：重庆市江北区建新西路22号。2012年重庆鑫信房地产开发有限公司变更企业名称为乙嘉公司即本案原告。
本案诉讼中，重庆油脂化学厂破产清算组出具“情况说明”，表示上述廖志鹏与重庆家用化学品厂签订的《房屋租赁合同》系重庆油脂化学厂委托重庆家用化学品厂代为出租。
庭审中，廖志鹏申请了证人倪某、李某出庭作证，拟证明重庆家用化学品厂拒收房租的事实。证人李某到庭陈述：我只在恩鸿公司上班1个月（2011年2月份），大概2011年3月份我领工资时碰到倪某，我和她一起去交租金，碰到一个老头，他说现在不收房租费。证人倪某到庭陈述：我是出纳，于2011年3月7日去交租金，但重庆家用化学品厂罗厂长不收。乙嘉公司质证表示：证人与廖志鹏、恩鸿公司存在利害关系，对证人证言不认可。
本案起诉时，乙嘉公司主张了“解除双方租赁合同”的诉讼请求。庭审中，乙嘉公司以双方租赁合同已到期终止为由，放弃了此项诉讼请求。当事人放弃诉讼请求是行使诉讼权利的行为，一审法院予以准许。
乙嘉公司一审诉称，2007年8月6日，被告廖志鹏与重庆家用化学品厂签订《房屋租赁合同》，租用重庆家用化学品厂180平方米的库房，合同于2012年8月31日到期。该租赁房屋系重庆油脂化学厂房产，2006年8月23日重庆油脂化学厂破产清算组将此房产转让给了重庆市江北区国有资产经营管理有限责任公司（下称江北国资经营公司）。2008年初，重庆市江北区国有资产经营管理有限责任公司将此房产转让给了原告。2008年8月原告取得房屋权属证书。被告廖志鹏租用库房是由被告恩鸿公司实际使用。自2011年3月起廖志鹏未支付租金，已违反了合同约定。现签订合同时所依据的客观情况已发生重大变化，原告多次向被告提出解除合同，但双方未达成一致。现租赁合同已到期，二被告应当搬离。请求：判令二被告搬出租赁的场所；判令二被告交纳拖欠的2011年3月至2012年7月期间的租金27540元。诉讼费由被告承担。
廖志鹏一审辩称，我是恩鸿公司的法定代表人，租赁合同是我代表恩鸿公司签订的。公司是租赁房屋的实际承租者，租赁合同的责任应当由公司承担。原告要求支付租金的诉讼请求已超过诉讼时效。请求依法处理。
恩鸿公司一审辩称，廖志鹏是代表恩鸿公司签订的租赁合同，恩鸿公司是承租人。公司没有拒付租金，是原告拒收租金。重庆家用化学品厂发出的搬迁通知是收到了的，其单方解除合同于法无据。原告于2008年接手地块的行为属房地产开发，原告应当补偿相关费用。另，原告要求支付租金的诉讼请求已超过诉讼时效。请求按照合同约定搬离。
一审法院认为，重庆油脂化学厂委托重庆家用化学品厂代为出租其所有的房屋，2007年8月6日重庆家用化学品厂与廖志鹏签订的《房屋租赁合同》不违反法律法规的规定，合法有效。廖志鹏系恩鸿公司的法定代表人，恩鸿公司是租赁房屋的实际承租使用者和租金交付人，廖志鹏签订合同的行为属于公司职务行为，此合同所涉及承租人的权利义务，应当由恩鸿公司承担。乙嘉公司要求廖志鹏承担合同责任的理由不成立，一审法院不予支持。2008年乙嘉公司经合法转让取得该房屋的所有权，依据“买卖不破租赁”的法律规定，乙嘉公司对讼争房屋享有财产权利，即享有和承担讼争房屋出租人的权利、义务。
租赁合同约定，房屋租赁期限为5年，截至2012年8月31日止。现租期已届满，乙嘉公司并无继续出租房屋的意愿，双方的租赁关系因合同期限届满而终止。恩鸿公司继续占有使用该房屋已无合法依据，恩鸿公司应当履行承租人的搬迁义务。
关于诉讼时效抗辩问题。租金属于债权范畴，应受诉讼时效制度的约束。依照我国《民法通则》规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年。乙嘉公司于2012年9月20日诉至一审法院，其主张的2011年9月20日至2012年7月31日期间计10个月零10天的租金9300元应受法律保护。2011年9月20日之前的租金，因乙嘉公司没有举示证据证明已向承租人实施了催收行为，此部分未交付的租金已超过诉讼时效，一审法院不予支持。
关于恩鸿公司提出乙嘉公司接手地块的行为属房地产开发，原告应当补偿相关费用才同意搬迁的辩解。城市房屋拆迁安置补偿纠纷是拆迁人、被拆迁人因房屋拆迁安置补偿发生争议而引起的纠纷，受城市房屋拆迁管理的有关法律法规调整。而恩鸿公司作为承租人，在租赁期间已正常使用了租赁标的物，负有租赁期限届满交还标的物的义务。在租赁期限已届满的情形下，出租人乙嘉公司没有给予承租人恩鸿公司补偿的合同义务和责任。恩鸿公司要求获得补偿才搬离的理由不成立，一审法院对此辩解意见不予采纳。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条及《中华人民共和国民法通则》一百三十六条的规定，判决：一、重庆恩鸿塑胶制品有限公司于本判决生效之日起五日内搬离重庆市江北区建新西路22号库房。二、重庆恩鸿塑胶制品有限公司于本判决生效之日起五日内支付重庆乙嘉房地产开发有限公司租金9300元。三、驳回重庆乙嘉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取284元，由重庆乙嘉房地产开发有限公司负担161元，重庆恩鸿塑胶制品有限公司负担123元（此费已由重庆乙嘉房地产开发有限公司预缴，重庆恩鸿塑胶制品有限公司在履行前述义务时一并支付给重庆乙嘉房地产开发有限公司）。
恩鸿公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审，本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：1.本案所涉房屋租赁合同名为房屋租赁实为土地租赁，地上房屋系恩鸿公司修建；2.合同约定到期续签，恩鸿公司对自建房屋有长期续租权，不得解除；3.依据本案事实和证据，足以证明乙嘉公司是开发拆迁行为，根据合同约定，国家开发征用应分给恩鸿公司40%；4.重庆家用化学品厂将土地转让给乙嘉公司未事先通知恩鸿公司，侵犯了恩鸿公司的权利。
乙嘉公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序得当，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
廖志鹏答辩称，同意恩鸿公司的意见。
本院二审查明事实与一审一致。
经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，本案系乙嘉公司起诉要求恩鸿公司搬迁租赁房屋并支付所欠租金而引发的纠纷，本案所涉房屋租赁合同已经到期，乙嘉公司作为产权人，有权要求使用人恩鸿公司搬离并支付未给的租金。恩鸿公司、廖志鹏虽然提出租赁房屋系自建房应有长期租赁权，但房屋租赁合同约定内容只说到期续租，并未形成内容明确具体的长期租赁合同，恩鸿公司、廖志鹏并未能通过租赁合同取得其所称的长期租赁权。至于恩鸿公司、廖志鹏提出租赁房屋是进行开发拆迁，应给恩鸿公司补偿后方可搬离，本院认为按照租赁合同约定，若租赁房屋系开发拆迁、应给予恩鸿公司或廖志鹏补偿，这是出租方在租赁合同期内，符合约定条件下才应当履行的合同义务，现租赁合同已经到期，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，恩鸿公司应当搬离，恩鸿公司无权要求拆迁补偿后再行搬离。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确、审判程序合法，应予维持。重庆恩鸿塑胶制品有限公司的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费568元，由重庆恩鸿塑胶制品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 王 兵
代理审判员 刘 静
二〇一三年六月十八日
书 记 员 曾 静