四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）川民提字第126号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：曾玉书，女。
委托代理人：雷拥军，四川时代永嘉律师事务所律师。
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：高其云，男。
委托代理人：雷拥军，四川时代永嘉律师事务所律师。
被申请人（一审被告，二审被上诉人）：泸县实验学校。住所地：四川省泸县福集镇和平街***号。
法定代表人：黄绍华，校长。
委托代理人：刘春玉，四川京泸律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王良才，男。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：曾发超，男。
申请再审人高其云、曾玉书因与被申请人泸县实验学校、曾发超、王良才买卖合同纠纷一案，不服四川省泸州市中级人民法院（2012）泸民终字第163号民事判决，向本院申请再审。本院于2012年11月22日作出（2012）川民申字第1466号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2013年3月21日公开开庭审理了本案。申请再审人高其云、曾玉书及委托代理人雷拥军，被申请人泸县实验学校法定代表人黄绍华及委托代理人刘春玉、被申请人王良才、曾发超均已到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2011年9月18日，曾玉书、高其云向泸县人民法院提起诉讼称，二人系夫妻关系，在泸县福集镇和平街有砖混结构的成套住房一栋（两层）系夫妻共同财产。因另购房产后此房闲置，故口头委托其兄弟曾发超看管。2011年9月，才得知曾发超与王良才串通，将其夫妻二人所有的产权房出售给泸县实验学校，并签订了《购房协议》。曾发超、王良才对此房无处分权，其行为严重损害了原告的合法权益，请求依法确认案涉《购房协议》无效。曾发超辩称，房屋买卖系王良才与泸县实验学校交涉，当时曾发超不同意，后经王良才劝说，说是为了支持教育，卖给学校办聋哑班，三兄妹的房产证均由我保管，卖房时没有告知二原告。王良才辩称，房屋买卖系王良才与泸县实验学校交涉，没告知二原告，在购房协议上有王良才的签名。泸县实验学校辩称，曾发超、曾玉书及曾发琼系三兄妹，在与该校相邻处有一幢二层房屋。2002年底，曾家三兄妹委托王良才到学校交涉，希望学校购买后盖房，学校领导请示教育局领导后，决定购买该房用作特殊教育教室。经反复协商，双方于2003年7月3日签订《购房协议》，以13.3万元成交，之后学校按约付清了价款，并于2003年11月、2007年7月分别进行了维修和改建。买卖价格符合当时市场行情，系善意取得，且原房屋已不复存在，请求确认案涉《购房协议》有效，并驳回原告的诉讼请求。
一审法院审理查明，曾玉书、曾发超、王良才之妻曾发琼是同胞兄妹，高其云、曾玉书系夫妻。曾家有一祖业两层住宅楼一幢与泸县实验学校相邻，曾玉书继承分得107.39㎡，于1997年7月登记确权。泸县县城迁至福集后，曾家三兄妹相继购置新房搬离，该楼已被闲置。
2002年初，高其云、曾玉书离开福集前往江油市女儿处居住，偶尔回福集探亲。期间口头委托曾发超对该房屋进行日常看管，如出租，其收益归曾发超所有。三兄妹的房屋“两证”均由曾发超保管。2003年7月23日，王良才、曾发超与泸县实验学校签订《购房协议》，约定将曾发超、曾发琼、曾玉书三家共同所有的住房一幢卖给泸县实验学校，总价为13.3万元，卖方签名人有王良才、曾发超，买方有泸县实验学校盖章及法定代表人黄绍华签名。之后，泸县实验学校按约付清了购房款。2003年7月4日由曾发琼、曾发超、曾玉书出具收到65000元收条一张，2003年12月24日由沈才玉（曾发超之妻）出具收到50000元收条一张，2004年3月8日由沈才玉出具收到18000元收条一张，曾发超将曾发超、曾玉书、曾发琼的“两证”交给王良才，王良才又交给了泸县实验学校，但至今未办理产权过户登记。泸县实验学校分别于2003年11月、2007年7月对该幢楼房进行了维修和改建。目前，原告的原房屋已不复存在。
一审庭审中，曾玉书提出2003年7月4日出具的收条上“曾玉书”三字不是自己书写，并提交笔迹鉴定申请书。经泸州科正司法鉴定中心鉴定，结论是：2003年7月4日出具的收条上“曾玉书”三字签名笔迹与送检样本上书写的“曾玉书”三字签名笔迹相比对不是同一人书写形成的笔迹。
一审法院认为，曾玉书虽未在《购房协议》签名，但三被告之间签订的《购房协议》合法有效。理由如下：一、泸县实验学校购买的房屋是一整体。曾玉书、曾发超及王良才之妻曾发琼系同胞兄妹，共同继承二层住宅楼一幢，与泸县实验学校相邻，按三兄妹协议，原告曾玉书分得107.39㎡，单独办理了产权证，厨房共用，《购房协议》中卖方主体十分明确即曾玉书、曾发超、曾发琼。二、泸县实验学校有理由相信被告王良才、曾发超在卖房过程中有代理权，《购房协议》对二原告有约束力。2002年，曾玉书等三家人相继搬迁，该楼闲置，二原告口头委托被告曾发超进行日常看管。三、泸县实验学校已实际取得该房屋所有权。泸县实验学校购买后用于办特殊教育，在整个买卖房屋活动中，曾发超、王良才具有完全民事行为能力，有义务告知高其云、曾玉书卖房行为，高其云、曾玉书的产权证已由王良才交给泸县实验学校，交易已经完成。四、泸县实验学校购买后于2003年、2007年分别进行了维修和改建，高其云、曾玉书未提出异议。五、泸县实验学校已支付合理的对价。该楼建筑面积298.15㎡，总价为13.3万元，单价已达到446.8元，而当时的市场价在400元左右，不存在恶意串通行为。综上所述，曾玉书虽然没有在《购房协议》及收条上签名，但鉴于高其云、曾玉书与曾发超、王良才特殊的身份关系，高其云、曾玉书长期以来对自己的重要财产不理不闻，且将房产权属证书交与泸县实验学校，并且泸县实验学校在对该房屋进行维修和改建过程中，高其云、曾玉书及曾发超、王良才未提出任何异议和阻止。高其云、曾玉书对曾发超、王良才与泸县实验学校之间的房屋买卖行为应当知情，且予以认同，故曾发超、王良才在房屋买卖过程中对高其云、曾玉书享有相应的代理权。高其云、曾玉书以不知曾发超、王良才与泸县实验学校之间的房屋买卖行为为由，请求确认曾发超、王良才与泸县实验学校之间签订的《购房协议》无效的诉讼请求，不符合市场交易习惯，违背了诚实信用原则，不予支持。据此，为维护市场经济的有序进行，保护合法交易。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款，第六十五条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，泸县人民法院于2012年3月20日作出（2011）泸泸民初字第2239号民事判决，驳回曾玉书、高其云的诉讼请求。案件受理费4300元，由曾玉书、高其云负担。
高其云、曾玉书不服一审判决，向四川省泸州市中级人民法院提起上诉称，一、一审判决认定事实错误。其一，一审判决认定泸县实验学校购买的房屋系一个整体错误。虽然曾玉书、王良才之妻曾发琼、曾发超共同继承了父辈的房产，但该房产由曾玉书、王良才之妻曾发琼、曾发超各自分得107.39平方米、95.38平方米、91.38平方米，房产产权独立，均办理了产权证，故案涉房屋不是共有房产，而是各自拥有独立所有权；其二，一审判决认定泸县实验学校已支付合理对价错误。案涉房屋用地面积为418平方米，建筑面积为231平方米，泸县实验学校提供的《房屋置换土地清单》载明的曾发琼、曾发超、曾玉书的土地证面积却是237.08平方米；且曾玉书未在房款收据上签名，泸县实验学校在所谓“买房过程中”审查不严，没有尽到谨慎的义务，证明了曾发超、王良才与泸县实验学校恶意串通。二、曾发超、王良才与泸县实验学校之间签订的《购房协议》无效。一审判决认为合同有效属适用法律错误。其一，作为房屋所有人的曾玉书未在《购房协议》上签名，因此该合同无效；其二，一审判决认为泸县实验学校有理由相信王良才、曾发超在买房过程中有代理权，《购房协议》对曾玉书与高其云有约束力错误；其三，一审法院认为泸县实验学校已经实际取得该房屋的所有权，交易已经完成错误；其四，一审判决认为曾玉书与高其云请求确认曾发超、王良才与泸县实验学校之间签订的《购房协议》无效不符合交易习惯，违背诚实信用原则错误。三、一审法院审理本案程序违法。本案应当追加曾发超之妻沈才玉和王良才之妻曾发琼作为当事人参加诉讼，曾发琼系《购房协议》约定买卖房屋的产权人，本案的处理结果与其存在法律上的利害关系，一审法院未将沈才玉、曾发琼追加为本案当事人，程序违法。据此请求撤销一审判决，依法确认曾发超、王良才与泸县实验学校之间签订的《购房协议》无效。被上诉人王良才辩称，其房屋处置行为仅代表自己，因未授权故不能代表曾玉书、王良才处置房产，该处置行为无效。被上诉人曾发超辩称，《购房协议》买卖的是三家人的房屋，应当由三家人到场，且房屋系夫妻共有财产，其他共有人亦应在协议上签字。此外，泸县实验学校未按约付款，《购房协议》对房屋面积、地点不具体。虽已签字，但只能代表自己。因此，购房协议是无效的，请求撤销。被上诉人泸县实验学校辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，且审判程序合法，请求维持。
二审法院查明的案件事实与一审查明的事实一致。
二审法院认为，一、关于本案事实认定方面的问题。虽案涉房屋登记的产权人为曾玉书、曾发超、曾发琼，但该房屋为一幢两层住宅楼的事实有双方当事人签订的《购房协议》等证据证明，一审判决认定案涉房屋为一个整体并无不当。根据《购房协议》约定，该房屋的面积为298.15平方米，合同约定的总价款为13.30万元，据此计算该房屋的每平方米单价为446.80元，而当时的市场价在每平方米400.00元左右，故一审判决认定泸县实验学校购买该房屋支付了相应对价并无不当。
二、关于《购房协议》的效力问题。1.该协议对曾发超、曾发琼而言合法有效。2.该协议对曾玉书的效力问题。《购房协议》虽没有曾玉书签名，但由于曾发超及另一产权人曾发琼与曾玉书系姊妹关系，且三姊妹的房屋为一幢二层住宅楼，为一整体。曾发超将曾玉书的房屋产权证、土地使用权证交给了泸县实验学校，故泸县实验学校有理由相信王良才、曾发超对出卖该房屋有代理权，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该行为有效”的规定，该《购房协议》对曾玉书合法有效。
三、关于本案程序问题。本案系曾玉书、高其云请求确认《购房协议》无效的房屋买卖合同纠纷，案外人沈才玉、曾发琼并非本案必要诉讼当事人，故一审法院未追加其参加诉讼并无不当。
综上，二审法院认为，曾玉书、高其云的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，四川省泸州市中级人民法院于2012年5月22日作出（2012）泸民终字第163号民事判决，驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人曾玉书、高其云负担。
高其云、曾玉书申请再审称，一、二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。案涉房屋已经分割为具有独立产权的房屋，并非一个整体，二审判决认定案涉房屋为一个整体，缺乏依据。二、二审法院适用法律错误。高其云、曾玉书仅仅通过口头方式委托曾发超对房屋进行日常管理，并未授权其买卖，且曾发超并未以曾玉书的名义买卖房屋，故二审判决以曾玉书与曾发超系兄妹关系，且曾发超已将曾玉书的房屋产权证交与泸县实验学校为由认定泸县实验学校有理由相信曾发超具有买卖房屋的代理权，进而适用《中华人民共和国合同法》第四十九条关于表见代理的规定，认定案涉《购房协议》有效属于适用法律错误。三、二审审理程序违法。《购房协议》所涉房产包括了曾发琼、沈才玉夫妻共有的房屋，故曾发琼、沈才玉是本案必须进行共同诉讼的当事人，在二审中，曾发琼与沈才玉书面提交了《第三人参加诉讼申请书》要求参加诉讼，二审法院应当裁定发回重审。综上，二审认定事实缺乏证据证明、适用法律错误、审理程序违法，请求依法改判。
泸县实验中学辩称：一、案涉房屋系一个整体是客观事实。虽然案涉房屋分别办理了产权登记，但《购房协议》明确约定卖方为曾发超、曾发琼、曾玉书三人，所购房屋为“曾发超等三户住房一幢”，故案涉房屋应为特定的、明确的一幢楼。二、泸县实验中学有理由相信曾发超、王良才有代理权买卖案涉房屋。曾玉书、曾发琼、曾发超系三兄妹，且曾玉书确将房屋交与曾发超管理，曾发超之妻沈才玉自认其代曾玉书在《购房协议》签字，以及卖方将房屋钥匙与房屋产权证、土地使用权证原件交与泸县实验中学的事实足以使泸县实验中学相信曾发超、王良才具有代理权；且泸县实验中学支付了合理对价。三、泸县实验中学分别于2003年、2007年对案涉房屋拆建两次，原房屋早已灭失，泸县实验中学为公办学校，案涉房屋未办理过户登记不影响《购房协议》的效力。四、沈才玉、曾发琼并非案件必要的诉讼当事人，二审审理程序合法。综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回高其云、曾玉书的再审申请。曾发超未提交书面的答辩意见在庭审中辩称，其未与泸县实验学校洽谈过卖房事宜，请求确认协议无效。王良才未作答辩，亦未提交书面的答辩意见。
再审查明的案件事实除了与一、二审法院认定的事实基本一致外，另查明，曾发超、王良才向泸县实验中学交付的房产证系编号为泸县房权字第08702号、08701号、08691号、08698号、08699号、087**号《房屋所有权证》共计6份。其中08701号、08702号《房屋所有权证》载明的房屋所有权人为曾发超，所有权性质为私房，合计房屋面积为95.38平方米，房屋坐落为泸县福集镇和平街；08691号、08698号《房屋所有权证》载明的房屋所有权人为曾玉书，所有权性质为私房，合计房屋面积为107.39平方米，房屋坐落为泸县福集镇和平街；08701号、08702号《房屋所有权证》载明的房屋所有权人为曾发琼，所有权性质为私房，合计房屋面积为95.39平方米，房屋坐落为泸县福集镇和平街。所交付的土地使用权证系泸县国用（1997）字第025544号、025749号、025748号、025750号、025561号、025520号、025745号、025746号、025744号《国有土地使用证》共计9份。其中泸县国用（1997）字第025544号、025749号、025748号《国有土地使用证》载明土地使用者为曾发琼，地址为福集镇和平街，用途为住宅；泸县国用（1997）字第025750号、025561号、025520号《国有土地使用证》载明土地使用者为曾发超，地址为福集镇和平街，用途为住宅；泸县国用（1997）字第025745号、025746号、025744号《国有土地使用证》载明土地使用者为曾玉书，地址为福集镇和平街，用途为住宅。
本院认为，本案系房屋买卖纠纷，其争议在于案涉《购房协议》对曾玉书、高其云是否具有效力。对于曾玉书、高其云就讼争房屋在处置前享有独立产权以及在《购房协议》上二人未签字均属事实。对该事实各方不持异议，本院予以确认。
针对本案争议的焦点，曾玉书、高其云再审认为，其一，对讼争房屋享有独立的产权；其二，《购房协议》未签字，且事后亦未追认；其三，讼争房屋仅仅是委托其哥曾发超代管，曾发超对该房屋无处分权，原判认定曾发超的行为构成表见代理，从而认定案涉《购房协议》对曾玉书、高其云有效，属适用法律错误。对此，就曾玉书、高其云申请再审的理由，结合本案查明的客观事实，本院认为曾玉书、高其云申请再审的理由不能成立，应不予支持。其理由如下：首先，虽然曾玉书、高其云对于讼争房屋在处置前享有独立产权以及在《购房协议》上二人未签字均属事实。但鉴于曾玉书与曾发超、王良才之妻曾发琼系亲姊妹关系，且在《购房协议》签订后，泸县实验学校已按协议约定履行了付款义务，且曾发超、王良才将自有房屋和本案讼争房屋及房产证、土地使用权证交付与泸县实验学校，以及泸县实验学校在履行第一笔65000元购房款时，其收据上有曾玉书的签字，虽经事后鉴定其签名非本人书写，但以上事实足以使其泸县实验学校有理由相信，曾发超、王良才的行为能够代表曾玉书。其二，泸县实验学校支付了合理对价，已全面履行了协议约定之义务，亦属善意取得讼争房产。其三，泸县实验学校占有使用讼争房屋已有数年，期间为了教学所需已两次改建，原房屋已不复存在，对此，原房屋所有权人在起诉前均未提出异议。同时，就本案发生交易行为至曾玉书、高其云起诉长达六年之久，作为讼争房屋的产权所有人，不知道该房屋已被处置，亦不符合常理，现主张协议无效有违诚实信用原则。基于以上理由，原判认定案涉《购房协议》对曾玉书、高其云有效，并对其具有约束力正确。就本案程序问题。本案系曾玉书、高其云请求确认《购房协议》无效的房屋买卖合同纠纷，案外人沈才玉、曾发琼并非本案必要诉讼当事人，故曾玉书、高其云请求追加沈才玉、曾发琼为本案当事人的理由，因缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，本院认为，曾玉书、高其云再审认为案涉《购房协议》无效对其不具有效力的再审理由，因依据不充分而不能成立。原判认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
维持四川省泸州市中级人民法院（2012）泸民终字第163号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 钟明昭
审判员 王晓东
审判员 漆光碧
二〇一三年七月二十九日
书记员 刘 磊