重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0106民初17218号原告：重庆金麟物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天星桥晒光坪70号附1号、附25号324室，统一社会信用代码91500106202828754B。法定代表人：余相伦，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈龙飞,男,重庆金麟物业管理有限公司员工，住重庆市潼南县。委托诉讼代理人：谭丽，女，重庆金麟物业管理有限公司员工，住重庆市沙坪坝区。被告：李兴原，男，1967年5月8日出生，汉族，现住重庆市沙坪坝区。原告重庆金麟物业管理有限公司与被告李兴原物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月26日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆金麟物业管理有限公司的委托诉讼代理人谭丽，被告李兴原到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆金麟物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告李兴原支付原告2012年12月1日至2017年6月30日止的物业管理费3770.80元（0.80元/月/㎡×85.70㎡×55个月）以及2013年4月1日至2017年6月30日的公共能耗费510元（10元/月×51个月）；2、判令被告李兴原支付原告逾期交纳上述费用的滞纳金（以物业管理费68.56元为基数，从逾期之日起按日千分之三的标准收取，计算至缴纳之日止）。事实和理由：原告是重庆市沙坪坝区某某小区的物业服务企业，被告是该小区**号房屋的业主。原、被告签订了《前期物业服务协议》，约定了物业服务费等收费标准，原告按约提供了相应的物业服务，被告应按约交纳物业服务费等费用。被告李兴原辩称，一、被告是重庆市沙坪坝区某某小区**号房屋的业主，该套房屋建筑面积为85.70㎡，确未支付2012年12月1日至2017年6月30日的物业服务费和2013年4月1日至2017年6月30日的公共能耗费。二、未交纳物管费的原因：1、2012年4月被告从开发商处接的是装修完毕的还建房，当时开发商承诺如房屋出现质量问题找原告解决，如果原告解决不了再找开发商解决，接房时物管称未入住时物业服务费减半收取，实际未产生出渣则装修结束后全额退还预交的出渣费，装修结束后原告全额收取了被告的物管费和出渣费。2、接房当天发现室内门无法正常关闭，原告不予解决，被告自行更换。3、接房当天发现厨房地砖不平有破损，原告不予解决，被告自行更换。4、接房不久发现厨房淘菜盆漏水，被告找原告借维修工具，原告不同意借。5、厨房侧面墙砖掉落砸伤被告之妻，原告未予解决，被告自行维修。6.厕所蹲便器无存水弯产生臭味，2014年原告用半月时间更换了蹲便器，但是蹲便器安装太浅致溢水，目前无法正常使用。7、小区未设门禁，外来人员随意进出，安保工作不到位。8、小区乱搭乱建、乱停车、乱摆摊。9、未公示公共收益。三、对物业服务费及公共能耗费的计算方式无异议。四、是原告服务不到位，不存在被告违约，不认可违约金，如果涉及违约金过高，要求法院依法调整。经审理查明，被告李兴原系重庆市沙坪坝区某某小区**号房屋的业主，该套房屋建筑面积为85.70㎡。2011年4月2日，原告重庆金麟物业管理有限公司（乙方）与重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司（甲方）签订了《梨树湾国际温泉城还建房前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对梨树湾国际温泉城还建房实施前期物业管理服务，乙方提供的公共性物业服务内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、协助公共秩序维护、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤。前款约定的事项不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，按合同约定执行。9、物业档案资料管理。10、物业专项维修资金的使用。11、装修管理。12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。13、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。14、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。2012年4月28日，原告重庆金麟物业管理有限公司（甲方）与被告李兴原（乙方）签订了《前期物业服务协议》，约定甲方为乙方所购买的位于重庆市沙坪坝区某某小区**号房屋及所在小区提供物业服务，约定甲方的物业服务内容包括：一、房屋共有部位的维修和管理；二、房屋共有设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、公共秩序和安全防范；五、交通秩序与车辆停放；六、景观绿化管理；七、房屋共有部位、共有设施设备的小修和急修服务。约定住宅物业服务费的收取标准（不含电梯费）为：1.00元/月·㎡×建筑面积，公共能耗费10元/户·月标准计收。物业服务费实行按月计收的方式，乙方每月15日前交纳该月的物业服务费；如乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按日千分之三的标准收取滞纳金。签订上述协议后，原告按约向被告李兴原及所在小区提供了物业服务，但被告李兴原未支付2012年12月1日至2017年6月30日的物业服务费和2013年4月1日至2017年6月30日的公共能耗费。另查明，原告重庆金麟物业管理有限公司于2006年11月9日取得了物业服务企业资质等级为贰级的资质证书。映泉花园小区至今未成立业主委员会。现原告诉至法院，要求判如所请。本院认为，无论原告重庆金麟物业管理有限公司与重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司签订的《梨树湾国际温泉城还建房前期物业服务合同》还是原告重庆金麟物业管理有限公司与被告李兴原签订的《前期物业服务协议》均是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。原告及小区业主、物业使用人应当按照约定全面履行自己的义务。原告举证证明了其在签订物业服务协议后实际提供了相应的物业服务。关于被告提出其未交纳物管费是因室内门无法正常关闭等问题及相应的赔偿问题的辩称，因被告未提供证据证明上述问题属于原告物业服务范围，也未举示证据证明原告存在违反物业合同约定的行为，即使涉案房屋确实存在上述问题，亦属于另一法律关系，被告可依法另案向房屋修建方主张权利，本案原告不属于该法律关系的赔偿义务主体，被告不得以此理由向原告拒交物业服务费和公共能耗费，故被告的该辩称无法律依据，本院不予支持。故被告应当按照合同约定向原告支付物业服务费和公共能耗费。原告只要求被告按照0.8元/月·㎡的标准支付物业服务费系对自身民事权利的处分，本院予以支持。关于原告提出的滞纳金即违约金按照每日千分之三计算的主张，按照《前期物业管理服务协议》约定，被告迟延支付物业服务费，应按约向原告支付违约金，但鉴于该合同约定的违约金过高,依法调整为以被告每月应交纳的物业服务费为基数、从当月16日起、每日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告李兴原在本判决发生法律效力后十日内给付原告重庆金麟物业管理有限公司自2012年12月1日至2017年6月30日期间的物业服务费3770.80元（0.8元/月·㎡×85.70㎡×55个月）、自2013年4月1日至2017年6月30日期间的公共能耗费510元（10元/月×51个月），合计4280.80元。二、被告李兴原在本判决发生法律效力后十日内给付原告重庆金麟物业管理有限公司逾期交纳物业服务费的滞纳金即违约金：以2012年12月至2017年6月期间每月应交物业服务费为基数，从每月第16日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍，计算至物业服务费付清为止。三、驳回原告重庆金麟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告李兴原负担，此款限于本判决发生法律效力后十日内给付原告重庆金麟物业管理有限公司。本判决为终审判决。审判员  任璐二〇一七年八月九日书记员  张琪