上海市第二中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）沪02执异96号
案外人：大工科技(上海)有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：梁兆明，执行董事。
委托诉讼代理人：邓雄仔，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘森，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。
申请执行人：中国建设银行股份有限公司上海市分行，地址上海市。
负责人：段超良，行长。
委托诉讼代理人：朱剑，中豪律师集团(上海)事务所律师。
被执行人：上海君蕾汽车配件有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：黎娟芬，执行董事。
被执行人：上海茗圣贸易有�公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：黎娟芬，执行董事。
被执行人：上海永圣建设有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：徐永灿，执行董事。
被执行人：徐永灿，男，1970年3月24日出生，汉族，户籍地浙江省上虞市。
被执行人：徐琪胜，男，1994年6月19日出生，汉族，户籍地浙江省上虞市。
被执行人：黎娟芬，女，1967年1月21日出生，汉族，户籍地浙江省上虞市。
第三人：丰骅军，男，1975年3月30日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：龙珑，上海市海华永泰律师事务所律师。
本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司上海市分行(以下简称建行上海分行)与被执行人上海君蕾汽车配件有限公司(以下简称君蕾公司)、徐永灿、黎娟芬、徐琪�、上海茗圣贸易有限公司(以下简称茗圣公司)、上海永圣建设有限公司(以下简称永圣公司)金融借款合同纠纷一案中，案外人大工科技(上海)有限公司(以下简称大工公司)对本院执行君蕾公司名下的位于上海市松江区鼎盛路XXX号XXX幢、XXX幢房地产(以下简称系争厂房)不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人大工公司称，1、其与君蕾公司于2013年11月15日签订《厂房订购协议》，后于2013年12月5日签订《上海市房地产买卖合同》以及于2014年5月26日签订《补充协议书》，购买系争厂房，按约定支付购房款人民币1,715万元(以下币种相同)，并愿意按照法院的要求将剩余房款3,185万元交至法院指定账户。2、2014年12月10日，大工公司通过其下属公司与君蕾公司办理系争厂房的交接手续，实际使用系争厂房。3、2015年8月4日，君蕾公司取得上海市松江区鼎盛路XXX号1至10幢房地产(以下简称鼎盛路厂房)产权证。大工公司一直催促君蕾公司办理系争厂房变更过户手续，至今未能办理系争厂房变更登记并非大工公司过错。综上，系争厂房买卖合同有效，大工公司对未办理系争厂房过户无过错，故请求中止对系争厂房的执行，申请解除查封。
申请执行人建行上海分行称，1、大工公司对无法办理系争厂房产权证有过错。上海市人民政府相关文件明确规定工业用地标准厂房类，其建设用地使用权不得整体或分割转让，宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让，鼎盛路厂房属于工业用地厂房，故该建设用地使用权不得分割转让，该厂房亦不得分幢转让。2、大工公司未能证明其与君蕾公司合法交付系争厂房。2015年5月29日，系争厂房土建工程由总承包方移交至君蕾公司。上海市松江区建设和交通委员会于2015年7月28日向君蕾公司颁发系争厂房竣工验收备案书。大工公司称其于2014年12月10日与君蕾公司办理系争厂房交接手续，与事实不符。3、大工公司提供的银行贷记凭证用途注明为工程款，并不能证明汇款性质是房款支付。4、建行上海分行已于2014年4月30日办理系争厂房的在建工程抵押登记，并于2015年8月4日转为新建房屋抵押登记，其对系争厂房自2014年4月30日起享有担保物权。根据法律规定，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。系争厂房的转让并未征得建行上海分行同意，君蕾公司无权转让鼎盛路厂房。综上，大工公司主张系争厂房的所有权，缺乏事实和法律依据，请求驳回大工公司的异议申请。
第三人丰骅军称，同意建行上海分行的意见。
被执行人茗圣公司、永圣公司、徐永灿、徐琪胜、黎娟芬均未到庭发表意见。
本院查明，本院于2015年12月3日作出(2015)沪二中民六(商)初字第125号民事调解书，确认：一、君蕾公司同意于2016年1月8日前支付建行上海分行贷款本金75,000,000元、截至2015年8月14日的贷款利息796,500元、逾期利息21,830元，及自2015年8月15日起至实际清偿之日止的逾期利息(以75,000,000元为本金，根据涉案合同编号为XXXXXXXXXXXXXX《固定资产贷款合同》约定的贷款利率上浮50%为罚息利率计息)；二、徐永灿、黎娟芬、徐琪胜、永圣公司、茗圣公司对君蕾公司的上述债务承担连带清偿责任；三、君蕾公司未按上述约定履行还款义务，建行上海分行可与君蕾公司协商，以君蕾公司名下鼎盛路厂房的抵押房产折价，或者申请以拍卖、变卖该房产所得价款由建行上海分行优先受偿，不足部分由君蕾公司继续清偿；四、君蕾公司未按上述约定履行还款义务，建行上海分行可与徐永�、黎娟芬协商，以徐永灿、黎娟芬名下位于浦东新区永泰路XXX弄XXX号XXX室的抵押房产折价，或者申请以拍卖、变卖该房产所得价款由建行上海分行优先受偿，不足部分由徐永灿、黎娟芬继续清偿；五、案件受理费420,891.65元,减半收取201,445.83元，财产保全费5,000元，共计206,445.83元，由君蕾公司、徐永灿、黎娟芬、徐琪胜、永圣公司、茗圣公司共同负担。六、各方当事人在该案项下无其他争议。因君蕾公司、茗圣公司、永圣公司、徐永灿、徐琪胜、黎娟芬未履行还款义务，权利人建行上海分行向本院申请强制执行。本院于2016年1月21日立案受理，案号为(2016)沪02执74号。2015年9月8日，本院在(2015)沪二中民六(商)初字第125号案件审理过程中，轮候查封鼎盛路厂房。
另查明之一，上海市浦东新区人民法院(以下简称浦东法院)在丰骅军与徐永灿、黎娟芬、君蕾公司、永�公司、上海昆川实业发展有限公司(以下简称昆川公司)、上海恒恩货物运输代理有限公司(以下简称恒恩公司)民间借贷纠纷一案审理过程中，于2015年8月12日正式查封鼎盛路厂房。2016年2月3日，浦东法院作出(2015)浦民一(民)初字第29901号民事调解书，确认徐永灿、黎娟芬应于2016年2月23日前归还丰骅军借款本金400万元及相应的利息、逾期息；君蕾公司、永圣公司、昆川公司、恒恩公司对上述还款义务承担连带责任。因徐永灿、黎娟芬、君蕾公司、永圣公司、昆川公司、恒恩公司未按期履行还款义务，权利人丰骅军向浦东法院申请强制执行。浦东法院于2016年3月7日立案受理，案号为(2016)沪0115执4734号。2016年3月29日，本院作为优先债权执行法院，函请浦东法院将鼎盛路厂房移交本院处置。2016年4月13日，浦东法院出具移送执行函，将鼎盛路厂房交由本院处置。后本院通过上海市高级人民法院委托上海城市房地产估价有限公司对鼎盛路厂房进行评估。上海城市房地产估价有限公司于2016年6月8日出具沪城估(2016)(估)字第01488号房地产估价报告。2017年6月12日，本院作出(2016)沪02执74号之一执行裁定书，裁定拍卖君蕾公司名下的鼎盛路厂房；拍卖徐永灿、黎娟芬名下位于上海市浦东新区永泰路XXX弄XXX号XXX室房产。对此，大工公司不服，向本院提出执行异议。
另查明之二，大工公司与君蕾公司分别于2013年11月8日签订《厂房订购协议》、2013年12月5日签订《上海市房地产买卖合同》，购买上海市松江区鼎盛路XXX号土地上正在开发的1号生产厂房(即鼎盛路XXX号1幢)，总价为2,315万元。2014年5月26日，大工公司与君蕾公司签订《〈厂房订购协议〉之补充协议书》，购买上海市松江区鼎盛路XXX号土地上正在开发的1号、5号生产厂房(即系争厂房)，总价�4,900万元。期间，大工公司通过贷记凭证于2013年12月10日向君蕾公司支付工程款200万元，于2013年12月26日向君蕾公司支付工程款230万元，于2014年5月27日向君蕾公司支付工程款365万元，于2014年11月20日向君蕾公司支付工程款200万元，于2014年11月21日向君蕾公司支付工程款400万元，于2014年12月12日向君蕾公司支付工程款320万元。2014年12月10日，君蕾公司分别与缘逸软件(上海)有限公司、翊工动力科技(上海)有限公司签订《房屋交接确认书》一份，载明系争厂房已交付缘逸软件(上海)有限公司、翊工动力科技(上海)有限公司。2016年3月7日，上海市松江区人民法院(以下简称松江法院)受理大工公司房屋买卖合同纠纷一案，大工公司请求君蕾公司支付因其未按照房屋买卖合同约定期限交付系争厂房、办理系争厂房大产证以及未办理系争厂房过户登记的违约金。松江法院于2016年9月26日作出(2016)沪0117民初4836号、(2016)沪0117民初4837号民事判决，驳回大工公司的全部诉讼请求。大工公司不服，就(2016)沪0117民初4836号判决向上海市第一中级人民法院(以下简称一中院)上诉。一中院于2017年5月24日作出(2016)沪01民终11905号民事判决，驳回上诉，维持原判。大工公司就(2016)沪0117民初4837号判决向一中院申请再审。一中院于2017年6月26日作出(2017)沪01民申236号民事裁定书，驳回再审申请。
另查明之三，2014年4月30日，建行上海分行就鼎盛路XXX号房屋建设工程设立抵押。2015年7月28日，上海市松江区建设和交通委员会向君蕾公司颁发鼎盛路XXX号建设工程竣工验收备案证书。2015年8月4日，鼎盛路厂房取得产权证，该产权证记载的产权人为君蕾公司、土地用途为工业用地、房屋用途为厂房。同日，建行上海分行将鼎盛路XXX号房屋建设工程抵押转为新建房屋抵押，并办理抵押登记。
上述事实，有本院(2015)沪二中民六(商)初字第125号民事调解书、(2016)沪02执74号裁定书、一中院(2016)沪01民终11905号民事判决书、一中院(2017)沪01民申236号民事裁定书、松江法院(2016)沪0117民初4836号与(2016)沪0117民初4837号民事判决书、上海市房地产登记证明、《厂房订购协议》、《上海市房地产买卖合同》、《〈厂房订购协议〉之补充协议书》、浦东法院(2016)沪0115执4734号移送执行函、工程款支付贷记凭证、房屋交接单、当事人陈述笔录等证据证实。
本院认为，在金钱债权执行中，案外人对某某在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行，应符合法律规定的情形。本案中，虽然大工公司在浦东法院查封之前已与君蕾公司就系争厂房签订了《厂房订购协议》、《上海市房地产买卖合同》及《〈厂房订购协议〉之补充协议书》，并实际占有使用，但鼎盛路XXX号建设工程竣工验收合格在2015年7月28日。按照法律规定，建设工程竣工经验收合格后方可交付使用；未经验收或者验收不合格的不得交付使用。即大工公司在鼎盛路XXX号建设工程竣工验收之前对系争厂房的占有并非合法占有。而且，鼎盛路厂房系在工业用地上建造的厂房，其建设用地使用权及宗地上房屋的转让受到相关规章的限制。大工公司作为买受人理应在签订买卖合同之时了解相关对工业厂房分割转让的限制性规定。因大工公司未尽到审慎注意义务，导致大工公司购买的系争厂房无法办理过户登记。对此，大工公司具有过错。故大工公司不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，其异议请求不能成立，本院不予支持。现系争厂房登记在君蕾公司名下，本院根据生效判决依法执行君蕾公司的财产，并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
驳回案外人大工科技(上海)有限公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定有错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 张常青
人民陪审员 ＸＸ旦
人民陪审员 王承奇
二〇一七年十月十九日
书 记 员 陶胡萍
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日�审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。