山西省忻州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋09民终743号上诉人（原审被告）忻府区秀容办事处东街村村民委员会。法定代表人ＸＸ，职务主任。委托诉讼代理人张俊青，男，1963年2月15日生，汉族，住山西省忻州市。系该村委法律顾问。上诉人（原审被告）王天仓，男，1970年2月25日出生，汉族，忻州市人。上诉人（原审被告）杨续根，男，1979年4月21日出生，汉族，忻州市人。上诉人（原审被告）焦文利，男，1970年4月5日出生，汉族，忻州市人。上诉人（原审被告）卢志强，男，1970年9月1日出生，汉族，忻州市人。上诉人（原审被告）董林枝，女，1957年1月28日出生，汉族，忻州市人。上诉人（原审被告）张秀娟，女，1970年3月15日出生，汉族，忻州市人。上诉人（原审被告）邢雪东，男，1981年10月21日出生．汉族，忻州市人。上诉人（原审被告）杨天良，男，1963年7月25日出生，汉族，忻州市人。上诉人（原审被告）王明意，男，1968年7月14日出生，汉族，忻州市人。上诉人（原审被告）刘胜，男，1967年5月4日出生，汉族，忻州市人。上诉人（原审被告）张秀山，男，1961年5月18日出生，汉族，忻州市人。上诉人（原审被告）王二霞，女，成年，汉族，忻州市人。上诉人（原审被告）张桂香，女，成年，汉族，忻州市人。上诉人（原审被告）寇继明，男，1969年4月6日出生，汉族，忻州市人。被上诉人（原审原告）徐丑香，女，1974年9月22日出生，汉族，山西省忻州市忻府区北义井乡北胡村人，住本村委托代理人李心宽，男，1963年9月19日生，汉族，住山西省忻州市忻府区利民东街*号*单元*层西。上诉人忻府区秀容办事处东街村村民委员会（以下简称”忻府区东街村委”），上诉人王天仓、杨续根、焦文利、卢志强、董林枝、张秀娟、邢雪东、王明意、杨天良、刘胜、张秀山、王二霞、张桂香、寇继明因与被上诉人徐丑香房屋买卖合同纠纷一案，不服忻府区人民法院（2015）忻商初字第433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人忻府区东街村委的委托诉讼代理人张俊青，上诉人焦文利、卢志强、董林枝、杨天良、王明意、寇继明，被上诉人徐丑香及委托诉讼代理人李心宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人忻府区东街村委及杨续根等人上诉请求：撤销一审判决，发还一审法院重审，或依法予以改判；诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由，1、一审判决违反法定程序，应予撤销。被上诉人的诉讼请求为解除合同，返还财产，并未主张合同无效。一审判决超出诉讼请求裁判应当予以撤销；2、一审判决侵犯了上诉人等人的诉权，未追加其他股东参加诉讼，存在不当；3、一审判决认定事实错误，东街村委并不是本案的建设主体，不应当承担任何退款责任；4、一审认定的欠款数额的利息及违约金计算错误，请求二审法院予以纠正；5、一审判决适用法律错误，本案诉争的房产并不是商品房，不适用城市商品房预售管理的规定。综上，一审认定事实错误，程序不当，请求二审法院支持上诉请求。被上诉人徐丑香答辩称，2012年忻府区东街村委和其他（股东）决定开发云路巷（原粮食局多维挂面厂原址上）的城中村棚户区改造楼房后，于2012年7月向社会预售房屋。被上诉人了解情况后，于2012年7月25日按照现场销售人员张晶的指意，将197200元购房款一次性转到帐号为的张晶邮政储蓄卡上，张晶给被上诉人出具了收款人为杨续根的收据一支，并于7月26日与杨续根签订了《云路小区股份售房合同》一份，合同约定房屋交付期限为2013年9月30日，可过了交房期，工程还未开工。2013年11月16日上午，东街村支部书记兼村长王未双在东街村委办公室召集购房户开会，会上王未双向购房户解释，房子未建成的原因是系忻府区政府对旧城如何改造进行重新评估、论证，导致没有按时开工，现政府已有定论，批准该项目开工已不成问题，保证大家在2014年底一定住进新房。到了2014年底，所建房屋还是没有开工，被上诉人向王未双追问原因时才得知，忻府区东街村委是在没有取得建房相关审批手续和房屋销售许可证的情况下，就向社会预售房。因忻府区东街村委无钱建房，于是本村其他被告入股出资共同建房，并规定所收购房款均由其他被告股东管理和运作。2015年1月10日，在东街村委主任王未双的主持下，ＸＸ与被上诉人签订了担保人为王未双的《退款协议书》，协议约定，上诉人方于2015年5月30日前一次性退还原告本金197200元，利息47328元，如有违约再支付合同总额的5%的违约金。后经长期追要，至今没有归还被上诉人本息。一审判决上诉人承担退款责任并无不当，数额和利息计算均是符合双方约定的内容。请求二审法院驳回上诉，依法维持原判一审法院认定事实：2012年2月1日，山西省忻州市××区建设局批示同意后，于2012年3月21日决定由被告忻府区东街村委牵头办理有关手续，由被告杨天良、王明意、杨续根等27名股东出资对该项目进行改造建设。2012年5月15日，被告忻府区东街村委与忻府区粮食局后勤管理中心（全称为忻州市忻府区粮油食品总公司后勤管理服务中心）签订了买卖忻府区多维面食厂（原忻府区粮食局直属二库）合同书。约定以450万元一次性购买多维面食厂土地及地上所有附属设施。2012年7月被告即向社会预售房屋02012年7月25日，原告徐丑香按照被告现场销售人员张晶的指意将购房款197200元一次性转到帐号为的张晶邮政储蓄卡上，该张给原告出据了收款人为杨续根，交款单位为今收到云路小区房款首付，收款方式为转账，人民币为壹拾玖万柒仟贰佰元，收款事由为北楼三单元四层西户85.6平方米的收据一支。2012年7月26日，原告与被告杨续根签订了《云路小区股份售房认购合同》，合同主要内容为：乙方（原告）认购甲方住宅为北楼三单元四层西户，建筑面积为85.6平方米（含公摊面积）；乙方认购的住宅楼价格为每平方米人民币2880元，乙方首付购房款80%，该楼建筑主体封顶后将购房款全部结清；房屋交付期限为2013年9月30日前。合同签订后，直到2014年底被告方所建房屋仍未开工建设。后购房户提出退款申请。2014年12月21日，被告方全体股东召开股东会议，应到12人，实到9人，到会股东一致同意由王未双（时任东街村党支部书记兼主任，已亡故）为担保方，并委托被告ＸＸ与购房户签订了退款协议书。该次股东大会形成如下决议：一、在2015年5月31日前，对已交款买房户按整两年月息一分计算补偿利息款，连本带息，一次性退还买房人；二、如到期开工，有愿继续买房子的原购房人，则不对其支付利息，房价按原买房合同的80%结算，其余20%作为对买房户的利息补偿，买房户不再支付购房款；三、同意东街村王未双为担保方，委托ＸＸ与购房户签订退款协议；四、全体股东签字后，同意以上决定，不得反悔。该决议书由到会股东邢雪东、焦文利、杨天良、张秀娟、卢志强、董林枝、刘胜、张秀山签名捺印并承诺”我已认真阅读上述条款，对各项真实合理性负责，愿意对方乙方所有房款及利息承担连带责任”。2015年1月，由云路小区建房股东代表ＸＸ为甲方与原告（乙方）、担保人王未双，签订了《退款协议书》，协议书主要内容为：由于甲方未能按时交工，情愿至2015年5月31日前向乙方补偿利息，甲方向乙方补偿利息，按两年计算，利息为月息一分，补偿47328元；到2015年5月31日，甲方将乙方交付的房款与利息一次性退还给乙方；甲方与乙方结算以本合同约定为准，结算时乙方应将所有凭证交甲方；甲方所有股东（以股东会议决议书签字股东为准）对乙方所有房款及利息承担连带责任；甲方如有违约按本合同总数自愿罚款5%，本合同受法律保护。该协议书签订后，经原告多次催要，被告方至今未履行。另查明，2015年6月27日，被告忻府区东街村委召开由被告建房股东参加的会议，决定云路小区所有未付购房户款，由东街村委负责解决处理，与现留股东无任何瓜葛。再查明，庭审前，2017年1月6日，被告焦文利、卢志强、董林枝向本院提出追加被告申请书，申请追加原建房股东（已退股）罗建文、郝俊红、石美兰、陈建军、刘培清、张苾、任军、王建林、宫惠荣、刘瑞兵、卢永红（又名二刚牛）、石俊伟、李培良、杨三红、张国良为共同被告参加诉讼。庭审中，原告明确表示不同意追加已退股股东参加诉讼，认为已退股股东不是本案必须进行诉讼的当事人。一审法院认为，原告徐丑香与被告杨续根签订的《云路小区股份售房认购合同》属无效合同。造成合同无效的主要责任在于被告。被告忻府区东街村委在未取得建设用地规划许可证，建设工程施工许可证、建设用地使用证、商品房预售许可证的情况下，擅自向社会预售商品房，违反了《城市商品房预售管理办法》第六条”未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”的规定，属严重过错，应承担相应的民事责任。被告杨续根作为被告东街村委确定的云路小区棚户区建设的法人代表在××区委建设用地证照不齐的情况下与原告签订房屋认购合同并收取购房款，属严重过错，亦应承担相应的民事责任。其所代表的被告股东未尽监督之责，应承担连带责任。故原告要求退还房款支付利息的诉讼请求，本院依法予以支持。被告关于主体不适格、谁卖房找谁要钱等辩解与实不符、与法无据、与理不通，本院不予采信。被告焦文利、卢志强、董林枝关于追加罗建文等十五人为共同被告参加诉讼的请求，依据《中华人民共和国诉讼法》第五十二条”当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类，人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼”之规定，因原告徐丑香不同意追加，且因本案任何一个被告均负有对原告承担全部责任的义务，被告申请追加承担连带责任的被告而原告不同意，并不影响已经参加诉讼的被告负有的对原告应当承担的全部责任，故本院可不予追加被告申请追加的被告参加诉讼。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国民法通则》第三十五条、第八十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第八十四条、第一百一十三条、第一百二十一条，《最高人民法院关于执行若干问题的意见>第47条、48条之规定，判决：一、被告杨续根、焦文利、卢志强、董林枝、张秀娟、邢雪东、王明意、杨天良、刘胜、张秀山、王二霞、张桂香、寇继明在判决生效后十日内退还原告徐丑香购房款197200元并支付该款从2012年7月26日起至执行完毕止的利息及违约金（利息利率按月利率l%计，违约金按5%计算）。二、被告忻府区秀容办事处东街村村民委员会对上述款项承担连带清偿责任。如被告未按判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5371元，由被告负担。二审中当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，2015年8月份，忻府区东街村委主任ＸＸ支付徐丑香购房款利息20000元。本院认为，本案的争议焦点为，1、上诉人杨续根等人应否承担退款责任；2、忻府区东街村委应否承担连带退款责任；3、一审判决对于利息和违约金的认定是否正确。关于第一个争议焦点。杨续根作为东街村委确定的云路小区棚户区建设的法人代表在××区委建设用地证照不齐的情况下与徐丑香签订房屋认购合同并收取购房款197200元，存在过错，应承担退款责任。其所代表的股东未尽监督之责，应承担连带责任。一审判决杨续根等十三人返还徐丑香购房款197200元，并承担利息和违约金并无不当，本院予以认可。上诉人杨续根等人上诉主张不承担退款责任的请求依据不足，不予支持。关于忻府区东街村委是否应当承担连带责任的问题。因忻府区东街村委属于云路小区棚户区建设项目的牵头人、合伙人和管理人，一审判决忻府区东街村委承担连带退款责任并无不当。忻府区东街村委上诉主张不承担连带责任的请求依据不足，不予支持。关于利息和违约金的计算问题，上诉人杨续根等人以及东街村委与徐丑香于2015年1月份达成的退款协议书明确约定了购房款月息为1%；并约定至2015年5月31日，上诉人一次性退还被上诉人购房款及利息，如有违约，按退款合同总数的5%计算违约金。对此约定，因不违反法律禁止性规定，本院予以认可。但上诉人已经支付徐丑香利息20000元，该款应当在总计利息中予以扣除。一审未在判决中明确扣除已支付的20000元利息，存在不当，本院予以纠正。因截止2015年5月31日上诉人仍未将购房款及利息退还被上诉人徐丑香，故上诉人行为构成违约，违约金从2015年6月1日起至执行完毕止按退款合同总数的年5%计算；一审判决对于违约金的认定不明确，本院予以纠正。综上所述，上诉人忻府区东街村委与上诉人杨续根等人关于利息和违约金的上诉请求部分成立，予以部分支持；其他上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决关于利息和违约金的认定不明确，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、维持忻府区人民法院（2015）忻商初字第433号民事判决第二项；二、变更忻府区人民法院（2015）忻商初字第433号民事判决第一项为：杨续根、焦文利、卢志强、董林枝、张秀娟、邢雪东、王明意、杨天良、刘胜、张秀山、王二霞、张桂香、寇继明于本判决生效后十日内退还徐丑香购房款197200元，利息从2012年7月26日起至本案执行完毕止按购房款月利率的l%计算（已经支付的20000元利息在总利息中予以扣除）；违约金从2015年6月1日起至本案执行完毕止按退款合同总数的年5%计算；三、驳回上诉人忻府区东街村委与上诉人杨续根等人的其他上诉请求。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费5372元，由上诉人忻府区秀容办事处东街村村民委员会及杨续根等人共同负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  连林梅审判员  杨 剑审判员  张 亮二〇一七年六月二十六日书记员  焦媛媛