广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗云法花民四初字第39号
原告广州新机场穗和建设开发有限公司，住所地。
法定代表人吴乾水，董事长。
委托代理人孟万军，男，1983年2月16日出生，汉族，该司职员。
委托代理人刘秀伟，男，1984年8月3日出生，汉族，该司职员。
被告曾纪派，男，1954年4月16日出生，汉族。
委托代理人曾广海，男，1986年7月21日出生，汉族，身份证住址同上。
原告广州新机场穗和建设开发有限公司与被告曾纪派商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年7月1日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州新机场穗和建设开发有限公司委托代理人孟万军、刘秀伟，被告曾纪派委托代理人曾广海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州新机场穗和建设开发有限公司诉称，2012年6月1日，原、被告签订了编号201206104938号商品房买卖预售合同及补充协议，约定被告购买原告开发的“穗和名庭”商品房C栋805房（以下简称涉案房屋），根据买卖合同及补充协议约定，被告同意在预售合同网签之日支付首期款共计600000元，剩余房款490000元采用按揭贷款方式付款，若被告提出的银行按揭申请未获银行批准或银行批准贷款金额低于被告申请的贷款金额，被告应在原告要求的期限内选择一次性付款或者补足全部房价余款给原告，否则视为被告违约，原告有权解除合同，并要求被告支付总房价款的30%作为违约金。截止2013年6月，原告仅收到被告支付的定金及首期购房款600000元，剩余房款490000元一直未付。被告委托银行及律所办理剩余房款490000元银行按揭手续，并非系由原告代为办理，且办理未果原因并不在原告方，系因被告个人诚信存在不良记录故导致办理不成。原告于2012年11月17日向被告发出敦促被告按约交纳剩余房款的函件，被告收到后一直未按约缴纳。2013年8月14日，原告收到被告支票，同日原告前往银行提现，但于8月16日收到银行退票理由书，退票理由为日期不规范。后经原告多次催促被告交款未果，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付房屋总价款的30%即327000元违约金；2、解除原、被告于2012年6月1日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》；3、本案受理费由被告承担。
被告曾纪派辩称，我方提交分三期缴纳尾款的申请后，一直未收到原告同意申请的回复，故未按申请书缴纳尾款。确认我方地址为EMS单中地址，但我方未收到原告寄出的敦促函。原告收取我方按揭款但未为我方办理银行按揭，我方开具编号10304430金额为490000元的中国农业银行支票于2013年8月14日前往原告财务处缴纳尾款，但原告财务称不收取支票只收取现金，故我方返回将现金取出，此时原告财务人员又前往银行承兑支票，故银行以空头支票跳票并对我方进行罚款，故尾款缴纳不成功原因不在我方，我方不同意解除合同。即使解除合同，我方认为违约金过高，仅同意按照银行利率计付。
经审理查明，2012年6月1日，原、被告签订编号201206104938号《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告以出让方式取得位于广州市白云区人和镇华侨医院西南面地段编号为2的地块的土地使用权，规划用途为商服用地，原告经相关行政部门批准，在该地块上投资建设穗和名庭商品房，该项目已取得穗房预（网）字第201000266号《商品房预售许可证》。被告向原告购买穗和名庭C栋805号房，建筑面积为121.76平方米，其中套内建筑面积89.4平方米，共有分摊面积约32.36平方米。该房屋每平方米建筑面积单价为人民币12192.39元，总价人民币1090000元。被告自该合同网上签订之日支付全部房价款的55.5%即600000元为首付款，剩余房款490000元于2012年6月1日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十条约定：“……2、分期付款的，如果乙方（被告）未能按照本合同第八条的约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方（原告）有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。3、按揭付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同……原告要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付房价款退还乙方。”合同中被告通讯地址写明为“广州花都区兰花路雅苑A栋106房”。
同日，原、被告签署合同附件七补充协议，该协议第一条第1款约定：“乙方明白，买卖合同与乙方将来签订的抵押借款（按揭）供楼合同是两个独立的法律关系，两者的成立与否互不作为条件。按揭机构最终批准给乙方的贷款额度和期限与甲方无关，若乙方提出的银行按揭申请未获银行批准或银行批准贷款金额低于乙方申请贷款金额，乙方应在甲方要求的期限内选择一次性付款或者补足全部房价余款给甲方，否则视为乙方违约，甲方有权解除合同，并要求乙方支付总房价款的30%作为违约金。”第十一条第1点约定：“甲乙双方来往函件按照买卖合同写明的通讯地址以邮寄方式（挂号信或EMS）送达对方”，第十八条约定：“本补充协议与买卖合同具有同等法律效力。买卖合同条款与本补充协议条款有冲突的，以本补充协议条款为准。”
2011年3月9日，原告出具收据写明收到被告交付的涉案房屋的定金50000元；2012年5月26日，原告再次出具收据写明收到被告支付的涉案房屋房款550000元。2012年6月1日，案外人广东拓孚创展律师事务所向被告出具收据5张，分别写明“今收到曾纪派（C-805）交来按揭服务费350元”、“今收到代公证处收取办理委托授权公证的公证费用，委托人：曾纪派（C-805）300元”、“今收到曾纪派（C-805）交来签约服务费350元”、“今收到代房管局收取抵押登记费550元，委托人：曾纪派（C-805）”、“今收到代房管局收取买卖合同登记费550元，委托人：曾纪派（C-805）”。2012年10月28日，被告向原告出具申请书，写明被告因办理银行按揭贷款未成功，现向原告申请分期交付房款，剩余490000元分三个月付清，具体时间为10月份付200000元，11月份付250000元，12月份付240000元。2012年11月17日，原告向被告出具《关于敦促立即按约支付剩余购房款的函》（以下简称敦促函），写明被告仍未支付剩余购房款，现敦促被告于2012年11月21日前与原告联系并一次性补足全部房价款，原告保留解除合同和追究被告违约责任的权利。原告出示编号为EA905212973CS的国内特快专递邮件详情单主张已将上述敦促函寄送至被告通讯地址。2013年6月8日，广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具邮件查询结果，写明上述邮件于2012年11月19日由被告本人签收。
2013年8月13日，被告出具编号1030443019456346号中国农业银行支票，金额为490000元。次日，被告将支票送至原告处，原告随后将支票送至银行提现，2013年8月16日，银行以日期不规范为由退票。庭审中，被告表示，按揭办理不成功后未向受委托方广东拓孚创展律师事务所主张要求赔偿相关损失。
诉讼中，经本院释明，被告坚持要求继续履行合同，不同意解除合同亦不主张要求原告退还已交付的首期房款600000元，并表示清楚知晓若法院判决合同解除被告需另行向原告主张返还首期房款等事宜。
以上事实有《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件、收据、申请书、收据、退票理由书、《关于敦促立即按约支付剩余购房款的函》、国内特快专递邮件详情单、邮件查询结果及当事人陈述等证据证实。
本院认为，原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，当事人应恪守履行。被告主张按揭办理不成功系因原告未为其办理，但被告所提交的收据显示按揭手续均系由被告委托案外人广东拓孚创展律师事务所代为办理，故本院对被告上述主张不予采信，确认被告按揭办理不成功过错不在原告。被告主张向原告提交分三期支付剩余房款的申请后未获原告同意的通知，原告亦未能提交证据证实已就被告的上述申请有过书面同意的材料送达至被告，故本院对被告主张以未获书面同意通知而未按申请书缴纳剩余房款的理由予以采信，故被告未按申请书缴纳剩余房款过错不在被告。被告确认EMS单中所写地址为被告通讯地址，且经本院于2014年1月23日前往被告通讯地址核实被告确居住于此，现被告主张未收到原告以EMS寄送的敦促函但未能提供证据对EMS单据及查询结果予以反驳，故本院对被告主张不予采信，确认被告于2012年11月19日收到敦促函，及原告于2013年11月19日催告被告缴纳剩余房款。被告主张系因原告要收取现金故将款项取出导致支票空头而被银行罚款，但未能提供证据证实其收到银行罚款，且银行出具的退票理由书写明退票理由为日期不规范，故本院对被告主张的退票理由不予采信，认定支票退票导致剩余房款未缴纳过错在被告方。支票退票后，被告至今仍未支付剩余房款。根据涉案合同第十条第2款及第3款的约定，即经原告催告被告逾期超过30日仍未支付房款时原告有权解除合同，现因被告自收到敦促函后超过30日未缴纳购房尾款，故原告有权于2013年12月19日解除涉案合同。2013年8月13日被告向原告交付剩余房款支票，原告接收并进行提现，应视为原、被告于该日合意继续履行涉案合同。2013年8月16日支票遭银行退票，支付尾款不成功后被告未采用其他方式支付尾款。原告于2013年6月20日向本院提起诉讼要求解除合同，本院于2014年1月23日向被告送达起诉书及证据副本、开庭传票等诉讼材料，故自原、被告再次合意继续履行合同未果后本院送达起诉书及证据副本之日应视为原告再次催告之日。被告虽不同意解除合同，但在催告后超过30日至今尚未支付房屋余款，依据合同约定，被告上述行为已构成违约，现原告要求解除合同合理合法，本院应予准许，故涉案合同应于2014年2月23日解除。
关于违约金，因被告行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据涉案合同第十条第2款、第3款及合同附件七补充协议第一条第1款、第十八条的约定，被告应承担总房价1090000元的30%违约金即327000元。但因原告未能提供证据证实其存在利息损失以外的其他经济损失，且涉案合同签订时被告处于相对弱势的合同地位，现违约金约定过分高于原告的实际损失；且被告亦抗辩违约金标准过高，故应当予以调整，本院酌定违约金比例为15%，故被告应向原告支付违约金163500元。对于合同解除后被告已支付的房款返还等事宜，被告已清楚可另案向原告主张权利要求返还，本院不作处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法﹤javascript：SLC（2780，0）﹥》第八条﹤javascript：SLC（2780，5）﹥、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、原告广州新机场穗和建设开发有限公司与被告曾纪派于2012年6月1日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》于2014年2月23日解除；
二、在本判决生效之日起三日内，被告曾纪派向原告广州新机场穗和建设开发有限公司支付违约金163500元；
三、驳回原告广州新机场穗和建设开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6205元，由原告负担3102元，被告曾纪派负担3103元。被告曾纪派负担的受理费应在本民事判决确定的履行期限内向原告广州新机场穗和建设开发有限公司支付。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 林艾婧
人民陪审员 谢兰英
人民陪审员 聂清玉
二〇一四年四月四日
书 记 员 陈月明