重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0112民初6675号
原告：重庆市永恒物业管理有限公司，住所地重庆市江北区杨河二村5号2-3，统一社会信用代码915001057500963553。
法定代表人：陈以忠，经理。
委托诉讼代理人：邓良强，男，系该公司员工。
委托诉讼代理人：曹廷婷，重庆百君律师事务所律师。
被告：重庆金岛置业有限公司，住所地重庆市南岸区经济开发区四小区标准厂房4-2号，注册号企合总字第90122号。
法定代表人：孙飚，董事长。
委托诉讼代理人：王颖，女，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：王胜银，重庆市渝北区人和法律服务所法律工作者。
原告重庆市永恒物业管理有限公司（以下简称重庆永恒物业）与被告重庆金岛置业有限公司（以下简称重庆金岛置业）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月4日立案，被告重庆金岛置业在法定期限内提出管辖权异议申请。本案于2016年4月28日作出了（2016）渝0112民初6675号民事裁定书，裁定驳回被告重庆金岛置业管辖异议申请。后该案依法适用简易程序，于2016年6月16日公开开庭进行了审理。原告重庆永恒物业委托诉讼代理人曹廷婷到庭参加了诉讼，被告重庆金岛置业经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序，于2016年8月25日公开开庭审理。原告重庆永恒物业委托诉讼代理人曹廷婷、被告重庆金岛置业的委托诉讼代理人王胜银、王颖到庭参加诉讼。因被告重庆金岛置业于2016年9月23日向本院起诉重庆永恒物业、重庆市渝北区XX业主委员会要求确认合同无效纠纷，因本案应以（2016）渝0112民初20163号一案的审理结果为依据，本院于2016年9月27日作出（2016）渝0112民初6675号之二民事裁定书，裁定本案中止诉讼。后该案以撤诉方式结案。因重庆金岛置业撤诉后再次向本院起诉重庆永恒物业、重庆市渝北区XX业主委员会要求确认合同无效，本案继续中止审理。后该案按撤诉处理，本案恢复审理。后本案继续适用普通程序，于2017年6月21日公开开庭审理。原告重庆永恒物业委托诉讼代理人曹廷婷、邓良强，被告重庆金岛置业的委托诉讼代理人王胜银到庭参加诉讼。后该案再次适用普通程序，于2017年6月28日公开开庭审理。原告重庆永恒物业委托诉讼代理人曹廷婷、被告重庆金岛置业的委托诉讼代理人王胜银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆永恒物业向本院提起诉讼请求：判令被告立即支付拖欠原告的物业服务费193042.5元（暂计至2016年2月，共计35个月），并从2013年5月到全部结清之日止按照日千分之三支付违约金。庭审中，原告将诉讼请求变更为：判令被告立即支付拖欠原告的物业服务费56572.26元（暂计算至2016年2月，共计34个月），并从2013年5月到全部结清之日止按照日千分之三支付违约金。事实和理由：2013年4月至今，原告为重庆市渝北区XX小区提供物业服务。被告重庆金岛置业系XX负一楼房屋业主，经重庆市国土资源和房屋管理局不动产登记中心回函，该涉案房屋的面积为544.63平方米。按照原告与重庆市渝北区XX业主委员会签订的物业服务合同中的约定，该房屋的物业服务标准为每月每平方米3元。如业主或者承租人未按期支付物业费，将按照每日千分之三标准支付违约金。
被告重庆金岛置业辩称，XX大厦属于在建工程，且未移交给XX小区业委会，不属于原告的管理范围。原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据。因此，请求依法驳回原告的诉讼请求。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系具有物业服务资质的企业。被告重庆金岛置业系XX楼房屋业主。
2013年3月27日，以重庆市渝北区XX业主委员会为甲方，原告为乙方，双方签订了《XX物业服务合同》一份，该合同约定，由原告为XX小区提供物业服务。该合同第六条约定：本物业管理区域的物业服务收费选择以下方式：包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅步行楼：0.65元/月·平方米；住宅电梯楼：0.95元/月·平方米；（含电梯费）；XX:1元/月·平方米（含电梯费）。商务楼：0.95元/月·平方米（含电梯费）。商业门面：2元/月·平方米；医院：3元/月·平方米；（2）车库车位物业：50元/月·车位。该合同第七条约定：共用的专项设备运行的能源消耗（公摊），暂按10元/月·户进行定额收取。该合同第八条约定：业主应于每月15-25日之间交纳当月物业服务费及相关费用。已纳入管理费服务范围的，开发建设单位未出售或未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用及相关费用由开发建设单位全额交纳；业主的空置房（经乙方与业主双方认定，其水、电、气表起止数均未走动的），其物业服务费用由业主按50%的比例交纳，其他费用（公摊费）按全额缴纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用及相关费用的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起书面告知乙方。该合同第十八条约定：本合同期限为半年，自2013年4月1日起至2013年9月30日止。合同期限届满本合同终止。该合同第二十五条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费及相关费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同第三十五条约定：本合同自合同约定日期起生效。该合同还对物业服务事项、双方的权利义务、物业管理用房等事项进行了约定。
2014年，以重庆市渝北区XX业主委员会为甲方，原告为乙方，双方又签订了《XX项目物业服务合同》一份，该合同于2014年10月8日在重庆市渝北区房屋管理局进行备案。该合同约定，由原告为XX小区提供物业服务。该合同第六条约定：本物业管理区域的物业服务收费选择以下方式：包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业管理服务费用按月收取，其收取的标准如下：1、住宅步行楼：0.65元/月·平方米；住宅电梯楼：0.95元/月·平方米（含电梯费）；XX:1元/月·平方米（含电梯费）；商务楼：0.95元/月·平方米（含电梯费）；商业门面：2元/月·平方米；医院：3元/月·平方米（均按建筑面积计算）；2、车库车位物业：50元/月·车位。该合同第七条约定：根据重庆市物价局【2004】778号文件第六条规定，业主共用部位、共用设施设备运行的能源消耗（公摊），按10元/月·户的表收取。该合同第八条约定：业主及使用人应于每月15-25日之间交纳当月物业服务费及相关费用。已纳入管理费服务范围的，开发建设单位未出售或未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用及相关费用由开发建设单位全额交纳；业主的空置房（经乙方与业主双方认定，其水、电、气表起止数均未走动的），其物业服务费用由业主按50%的比例交纳，其他费用（公摊费）按全额缴纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用及相关费用的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起书面告知乙方。该合同第十八条约定：本合同期限为两年，自2013年10月1日起至2015年9月30日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。该合同第二十五条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费及相关费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同第三十四条约定：本合同自合同约定日期起生效。该合同还对物业服务事项、双方的权利义务、物业管理用房等事项进行了约定。
2015年9月22日，以重庆市渝北区XX业主委员会为甲方，原告为乙方，双方再次签订了《XX项目物业服务合同》一份，该合同于2015年11月23日在重庆市渝北区房屋管理局进行备案。该合同约定，由原告为XX小区提供物业服务。该合同第六条约定：本物业管理区域的物业服务收费选择以下方式：包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下：1、住宅步行楼：0.65元/月·平方米；住宅电梯楼：0.95元/月·平方米；（含电梯费）；XX:1元/月·平方米（含电梯费）；商务楼：0.95元/月·平方米（含电梯费）；商业门面：2元/月·平方米；医院：3元/月·平方米（均按建筑面积计算）；2、室内车库车位物业管理服务费按50元/月·车位收取。该合同第七条约定：业主共用部位、共用设施设备运行的能源消耗（公摊），按10元/月·户进行定额收取。该合同第八条约定：业主及使用人应于每月15-25日之间交纳当月物业服务费及相关费用。已纳入管理费服务范围的，开发建设单位未出售或未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用及相关费用由开发建设单位全额交纳；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用及相关费用的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起书面告知乙方。该合同第十八条约定：本合同期限为叁年，自2015年10月1日起至2018年9月30日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。该合同第二十五条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费及相关费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同第三十四条约定：本合同自合同约定日期起生效。该合同还对物业服务事项、双方的权利义务、物业管理用房等事项进行了约定。
以上物业服务合同签订后，原告为XX小区提供了物业服务。被告在原告为该小区提供物业服务期间未向原告足额交纳物业服务费。
2013年5月22日，渝北区龙山街道办事处、渝北区房管局、渝北区经信委、渝北区市政局等单位组织XX业主委员会、重庆都市俪人医院、重庆金岛物业管理有限公司及原告等召开联席会议，并形成《关于XX小区管理问题的物业联席会议纪要》，其中明确：“一、都市俪人医院的电费、物业管理费缴纳问题。会议决定，4月1日后都市俪人医院的电费、物业管理费不得向金岛置业或金岛物业缴纳。一是电费可直接向供电单位缴纳，也可由现物业公司（永恒物业公司）代缴，但必须向物业公司缴纳应承担的公摊电费；可申请专电改造，实施前应告知物业、公司业委会，以便重新申请原专用变压器用电量。二是业主大会决定4月1日开始更换新的物业公司，而都市俪人医院4月至6月的物业管理费已向金岛物业公司缴纳，由都市俪人医院与永恒物业公司、金岛物业（置业）公司进行协商处理，以后的物业费按物业服务合同约定标准向永恒物业公司缴纳。三是因医院的特殊性和引进医院时的约定，医院使用专用电梯按约定保持现状。四是楼顶广告费用事宜由都市俪人医院与业委会、永恒物业公司三方进行协商解决。二、……。”
本院（2013）渝北法民初字第14314号民事判决书中查明以下事实：2005年12月22日，以重庆金岛置业有限公司、重庆金岛物业管理有限公司为甲方（出租人），被告苏雷为丙方（出租人），以重庆现代女子医院有限责任公司为乙方（承租人），三方签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：房屋位置重庆市渝北区XX路XX号XX大厦1、2、3、4F裙楼，1、2、3F裙楼产权归重庆金岛置业有限公司，委托重庆金岛物业管理有限公司代为出租，4F产权归苏雷；租赁期限2006年1月19日至2021年1月18日；租金及管理费综合单价36元/平方米/月（含物业管理费）；租金第二年起，每三年在上一度租金及管理费的基础上递增5%，均含物业管理费；租金及管理费每6个月支付一次，提前15日支付下一半年租金及管理费。合同签订后，原重庆现代女子医院有限责任公司将承租房屋用于重庆都市俪人医院的经营场所。……重庆现代女子医院投资有限公司由重庆现代女子医院有限责任公司变更而来。
另查明，重庆金岛置业有限公司由重庆金岛房地产开发有限公司变更而来。
2017年5月27日，重庆市国土资源和房屋管理局不动产登记中心向本院回函，载明：“经查，XX楼、二楼、三楼、四楼的房屋情况复杂，未经过正规测绘，无法提供准确面积，在2013年1月至2016年12月期间，产权登记情况，详见附表。……-1楼参考面积：554.63平方米，产权登记在重庆金岛房地产开发有限公司名下。……”
上述事实，有物业服务合同、物业服务合同备案证明、重庆市渝北区人民政府龙山街道办事处会议纪要、（2013）渝北法民初字第14314号民事判决书、重庆市国土资源和房屋管理局不动产登记中心回函、当事人陈述等证据随案佐证，足以认定。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告具有物业服务资质，其与XX小区业主委员会签订的三份《XX项目物业服务合同》，不违反法律、法规关于合同效力的强制性规定，对包括重庆金岛置业有限公司在内的全体业主，均有约束力。在原告提供物业服务合同后，重庆金岛置业有限公司应按合同约定，履行交纳物业服务费的义务。原告称物业服务合同中约定被告房屋的物业服务费的收费标准为3元/月·平方米，但根据原告举示的三份《XX项目物业服务合同》中的约定，XX的物业服务费收费标准为1元/月·平方米，只有医院的物业服务费收费标准为3元/月·平方米。但在（2013）渝北法民初字第14314号民事判决书中查明，XX大厦中仅仅1、2、3、4F裙楼用于经营医院，而原告并未举示证据证明XX楼系用于经营医院，故对于XX负一楼的收费应按照《XX项目物业服务合同》的约定：即1元/月·平方米的标准进行收取。故在2013年5月至2016年2月，被告重庆金岛置业有限公司应向原告交纳的物业服务费为18857.42元（1元/月·平方米×554.63平方米×34个月），对于原告诉讼请求中超过该计算标准的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告主张的违约金。因被告重庆金岛置业未举证证明其逾期缴纳物业服务费具有正当理由，故已构成违约，应承担支付违约金等违约责任。原告要求被告按物业服务合同约定的每日按欠费金额收取千分之三收取违约金，其标准过高，明显有失公平。故本院根据公平原则，将违约金标准酌情调整为以拖欠的物业服务费为基数，从原告起诉之日即2016年3月4日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本清。
被告辩称XX大厦属于在建工程，且未移交给XX小区业委会，不属于原告的管理范围，但其未举示充分的证据予以证明。且（2013）渝北法民初字第14314号民事判决书中查明XX的其他楼层均用于经营都市俪人医院，而重庆市渝北区人民政府XX办事处会议纪要中亦载明都市俪人医院2013年6月份以后的物业服务费按物业服务合同约定标准向原告缴纳。故对被告的该抗辩理由，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告重庆金岛置业有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告重庆市永恒物业管理有限公司2013年5月至2016年2月期间的物业服务费18857.42元；
二、被告重庆金岛置业有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告重庆市永恒物业管理有限公司违约金（以18857.42元为基数，从2016年3月4日起至付清时止按中国人民银行同期贷款利率向原告重庆市永恒物业管理有限公司支付违约金）；
三、驳回原告重庆市永恒物业管理有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1214元（因原告重庆市永恒物业管理有限公司在法庭辩论终结前变更诉讼请求，故原告预交的案件受理费4160元，应退还原告重庆市永恒物业管理有限公司2946元），由原告重庆市永恒物业管理有限公司负担404元，由被告重庆金岛置业有限公司负担810元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人的人数提供副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 邹富奎
代理审判员 王利萍
人民陪审员 晏 平
二〇一七年七月十二日
书 记 员 刘 燕