天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0104民初3528号原告：梁海霞，女，1972年6月14日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。被告：王明禄，男，1969年4月18日出生，汉族，华宝押运有限公司押运员，住天津市南开区。委托诉讼代理人：张世昌，天津张世昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳东伟，天津森宇律师事务所律师。被告：孔德新，男，1967年9月28日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。第三人：天津市房天下房地产经纪有限公司，住所天津市南开区鞍山西道286号和通大厦1507-1510。法定代表人：徐瑞东，经理。委托诉讼代理人：赵仁山，该公司法务。委托诉讼代理人：ＸＸ，该公司法务。原告梁海霞与被告王明禄、孔德新，第三人天津市房天下房地产经纪有限公司（以下简称房天下公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁海霞，被告王明禄及其委托诉讼代理人张世昌、岳东伟，被告孔德新，第三人房天下公司的委托诉讼代理人赵仁山、ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决二被告赔偿原告违约金120000元；2.判令二被告赔偿原告房屋价格上涨产生的损失300000元；3.二被告返还定金各5000元，共10000元；4.二被告赔偿中介费18000元；5.本案诉讼费用由二被告承担。案件在审理过程中，原告增加要求解除《房产买卖合同》的诉讼请求，自愿放弃第二项以及第四项诉讼请求。事实和理由：2016年11月29日，原告与被告在第三人门店处签订了《房产买卖合同》,约定原告购买被告王明禄、孔德新名下天津市芥园里12号楼2门109-112室房屋，原告给付二被告各5000元定金，现原告积极履行合同，却遭到被告拒绝，且被告明确表示不再履行。被告的行为已经严重违约，应当根据双方合同约定承担相应的违约责任由被告支付原告违约金120000元，其行为对原告造成了巨大的经济损失，故成讼。被告王明禄辩称，1.双方订立的合同对象即诉争房屋是公产房，被告王明禄没有出售权利，是租用该房，无处分权，所以合同无效。因合同自始无效，约定的违约金的条款也无效。合同无效原告也负有责任，且原告无法证明其有房屋差价损失;2.签订合同之后，其积极履行合同，但前期因被告孔德新未按约定时间办理好公证手续，致使过户手续无法办理，后期因其爱人被原告打伤，故将房屋过户向后推迟，但其从未主张解除合同或者不再履行合同，其现在仍愿意履行合同，原告要求解除合同已经构成违约；3.合同约定的违约金过高，应当不予支持或者适当降低。违约金额不应高于30000元。被告孔德新辩称，其签订合同是被中介与原告欺骗的，原告朋友承诺其拿到房款620000元，其才同意签订合同，但始终没有拿到钱，其按照合同约定时间办理了公证手续，并未有任何违约，导致合同无法继续履行的原因系原告与被告王明禄夫妇打架使得其联系不到原告，且打架斗殴造成人身伤害与财产损失，导致合同履行迟延，其现在同意解除合同，退还原告收取的5000元定金。第三人房天下公司述称，签订合同之后，被告没有按照约定时间在2016年12月10日前去办理房款交接及承租人变更手续、物业交接。期间，第三人的经办人员与被告多次协商，要求被告孔德新尽快办理过户手续所需的公证手续，但被告孔德新一直没有明确表示是否办理。经办人员催促被告办理过户，但被告王明禄手机拒接或无人接听，在12月中旬原、被告以及第三人的经办人员曾对合同履行事宜进行协商，被告王明禄以合同有问题为由表示不再继续履行合同，被告孔德新一直没有发言表态。此后，第三人经办人员去找被告王明禄，其再次明确表示不再继续履行，又与被告孔德新沟通，被告孔德新表示其听被告王明禄的，王明禄同意继续履行他就同意继续履行，王明禄不再继续履行他也不再继续履行。经审理查明，天津市芥园里12号楼2门109-112室房屋为单位产，系王明禄、孔德新从天津市房信房产经营有限公司第一经营处承租，该房屋目前为伙单，承租人王明禄、孔德新除各单独承租一件居室外，共用该房屋客厅、厨房以及厕所。2016年11月29日，原、被告签订《房产买卖合同》，约定原告购买被告王明禄、孔德新承租的上述房屋，成交价格为1200000元，原被告双方于2016年12月10日前到相应的产权单位办理相应手续并支付相应房款。合同第八条第四款约定，原、被告双方中的一方因自身原因未按照本合同约定的日期办理房屋交易流程的相应手续的，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价0.1‰作为违约金，若一方逾期超过十五日，视为拒绝履行合同，守约方有权解除房屋买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。合同第八条第五款约定，在合同履行期限届满之前，原、被告任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产，或者出现其他根本性违约情形的，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。当日，原被告另签订补充协议，主要内容为被告孔德新于2016年12月10日去办理置换涉诉房屋需要的公证手续、补充违约责任、拆改费的承担方式、差价给付时间以及房屋腾空时间。原告梁海霞向被告王明禄、孔德新各支付定金5000元，二被告分别为原告出具了收条。2016年12月8日被告孔德新在天津市公证处就涉诉房屋出售相关事宜申请了公证，12月19日，公证处为孔德新出具了《公证书》，后被告王明禄以合同有问题为由明确向原告以及第三人经办人员表示不再出售该房屋，被告孔德新则表示其听王明禄的，王明禄继续履行其也继续履行，王明禄不再继续履行其也不再继续履行，并表示其得知买卖公产房系违法行为后已无法继续出售该房屋。2017年3月5日，原告梁海霞通过EMS快递向二被告发函，要求解除合同，并要求被告承担违约责任。被告孔德新收到邮件之后表示其无法联系原告，被告王明禄拒收。本院认为，原、被告双方就涉诉房屋签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同履行各自的义务。第一次庭审中第三人陈述二被告曾明确表示不再出售该房屋，二被告对此事实表示认可，第二次庭审中二被告反悔，称其从未表示不再继续合同，但并未提交足以推翻前述事实的相关证据，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条相关规定，本院对该事实予以确认。原告梁海霞依约向二被告给付了定金，被告出具收条，认可收到定金。在合同约定的日期，二被告均未到场配合原告到产权单位办理相应手续，并在之后明确表示拒绝继续履行合同，已构成根本违约，原告有权解除合同并要求被告按照合同约定承担相应的违约责任，故，原告要求解除合同以及二被告承担房屋价款10%违约金的主张本院予以支持。被告抗辩合同约定的违约金过高，因双方所签合同对违约金的计算方法已做了明确约定，现原告依合同约定向被告主张违约金，符合合同约定，本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益、市场状况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，认为原告主张违约金金额并无不妥，故被告王明禄该项抗辩理由，本院不予采信。原告自愿撤回要求房屋差价损失以及居间费损失的诉讼请求系其自行处分诉讼权利，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，第七十四条的规定，判决如下：一、解除原告梁海霞与被告王明禄、孔德新签订的关于天津市南开区芥园里12号楼2门109-112室房屋的《房产买卖合同》；二、本判决生效后十五日内，被告王明禄返还原告梁海霞购房定金5000元，被告孔德新返还原告梁海霞购房定金5000元；三、本判决生效后十五日内，被告王明禄、孔德新支付原告梁海霞违约金120000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7600元，减半收取计3800元，由二被告负担2800元，原告负担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员  程宇二〇一七年六月二十三日书 记 员  张晓附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据人民法院应当予以确认。但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。