安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）镜民一初字第02209号
原告（反诉被告）：芜湖华强旅游城商业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市。
法定代表人：胡新安，董事长。
委托代理人：古立平，安徽纬纶律师事务所律师。
委托代理人：杨婧，安徽纬纶律师事务所律师。
被告（反诉原告）：赵金凤，女，1974年2月5日出生。
委托代理人：胡朝晖，安徽深蓝律师事务所律师。
原告（反诉被告）芜湖华强旅游城商业管理有限公司与被告（反诉原告）赵金凤房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，于2013年10月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）芜湖华强旅游城商业管理有限公司（以下简称华强公司）的委托代理人古立平，被告（反诉原告）赵金凤及其委托代理人胡朝辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华强公司诉称：原告与被告于2011年11月2日签订《芜湖华强城市广场租赁合同》，约定被告承租华强城市广场×号房屋（面积198平方米）经营“韩城园烤肉吧”，租期自2011年11月30日起至2016年11月29日止，免租期自2011年11月5日至2011年11月29日，此期间免收租金但需缴纳房屋交付后的水电费、管理费，被告应自2011年11月30日起开始缴纳租金，第一年租金为45元／平方米／月，每年递增5%，第五年递增10%；物业管理费按5元／平方米／月收取，每月共计990元。被告自2012年2月起未再支付租金及物业管理费，原告催要无果故诉请判令：1、解除租赁合同，被告立即交还租赁房屋；2、被告立即支付拖欠的租金（按9356元／月计算至实际返还房屋之日止，暂计算至2013年7月1日为163645.92元）、违约金（暂计算至2013年7月1日为122760.93元）；3、被告立即支付物管费（按990元／月计算至实际返还之日，暂计算至2013年7月1日为17820元）和违约金（暂计算至2013年7月1日为13540.23元）；4、被告支付水电费4018元。
原告华强公司为证明其本诉主张向本院提交以下证据：
1、营业执照、组织机构代码证，证明原告诉讼主体适格；
2、芜湖华强城市广场租赁合同，证明双方签署了合法有效的租赁合同，并约定物管费、水电费的承担及相关违约责任；
3、欠款明细表，证明2012年2月起至起诉之日，被告共欠原告租金、物管费、水电费及违约金321785.08元。被告对该份证据载明的各项金额无异议；
被告赵金凤答辩并反诉称：原告要求解除租赁合同无法律依据，原、被告之间租赁合同合法有效，租赁合同约定租期尚未届满。被告拒付房租及相关费用是行使合同抗辩权，房屋在承租期内出现严重漏水情况，原告未按合同履行维修义务导致原告无法正常经营，店内装潢亦因漏水而损坏，反诉原告多次找反诉被告协调未果，故反诉请求判令：1、反诉被告赔偿反诉原告餐具损失15000元；2、反诉被告赔偿反诉原告房屋装修损失200000元；3、反诉被告返还履约保证金26730元；4、反诉被告赔偿反诉原告经营损失180000元（按10000元／月从2012年2月计算至2013年8月）。
被告赵金凤针对本诉与反诉向本院一并提交以下证据：
1、身份证复印件，证明反诉原告主体适格；
2、租赁合同，证明反诉被告对房屋有维修义务；
3、照片一组，证明房屋严重漏水并且导致无法经营；
4、意见书及申诉书，证明房屋漏水事实及反诉被告在履约过程中有违诚信。
反诉被告华强公司辩称：1、反诉原告所称漏水情况如果存在，也不是房屋质量问题，反诉原告所承租房屋在一楼，二楼经营的是丁哥黑鱼馆，即使漏水也是二楼造成的，反诉原告应向楼上的丁哥黑鱼馆业主主张权利；2、反诉原告请求赔偿的各项损失无任何证据支持。综上，应驳回反诉原告诉讼请求。
反诉被告华强公司为证明其答辩观点向本院提交华强公司与案外人恽洁签订的租赁合同一份、照片一组，证明赵金凤所在房屋的楼上承租人是恽洁，经营餐饮，赵金凤承租房屋漏水系因二楼造成。
经审理查明：2011年11月2日，原告（反诉被告）华强公司与被告（反诉原告）赵金凤签订《芜湖华强城市广场租赁合同》，约定：1、赵金凤承租华强城市广场×号房屋用作经营“韩城园烤肉吧”餐饮。租赁租期自2011年11月30日起至2016年11月29日止。自2011年11月5日起至2011年11月29日为免租期，此期间租金免收但需缴纳房屋交付后的水电费、管理费，若因承租人违约致合同提前解除的，需补缴免租期租金。承租人应自2011年11月30日起开始缴纳租金，第一至第五年每月租金总额分别为：8910元、9356元、9823元、10314元、11346元。首期租金于合同签订时支付，之后于每月5日前支付当期租金。逾期支付租金的，华强公司有权自当月6日起每日按拖欠租金总额的3‰收取逾期付款违约金。2、合同签订后，赵金凤应支付保证金26730元，若连续三个月未按时缴纳当月租金的，保证金金额增加8910元，拒不缴纳的，则出租人有权解除合同。3、租赁期内管理费按5元／平方米／月收取，即990元每月；水电费按实际使用情况由华强公司收取，赵金凤需于每月五日前向华强公司交纳上月的水电费及当月管理费，逾期不交纳的，按每日拖欠费用总额的3‰收取违约金。4、若赵金凤违反合同的约定，拖欠租金或管理费、水电费等费用达一个月以上（含一个月）的，华强公司有权立即解除合同并要求赵金凤支付所有应付款项，不退还保证金，对店内装修改造等不作任何赔偿或补偿，且赵金凤需在合同解除之日起10日内交还房屋。5、华强公司对房屋所在建筑物的公用部分及公用设施的损坏或故障、在正常使用情形下房屋本体及属于华强公司的附属设施（赵金凤自行的装修或设施的附属设施／设备除外）的损坏有维修和修复义务；赵金凤发现该房屋或附属设施损坏或出现故障而停止使用时，应当采取措施防止损坏或故障扩大，同时通知华强公司或物业管理公司修复；华强公司或物业管理公司应当在接到通知后的五个工作日内进行维修，并自行负担费用／开支。如华强公司未履行应承担的维修义务及保持该房屋所在建筑物主体结构安全的义务，构成违约。如果发生上述违约事件，并且经赵金凤书面通知后一季度内仍未采取任何措施进行改正，致使赵金凤在事实上或法律上无法继续营业时，赵金凤有权解除合同，华强公司需返还租赁保证金，对赵金凤装修房屋不可移动部分的投资费用按照租赁期减去已使用年限的剩余年限进行补偿，计算公式为：（不可移动部分的投资费用／租赁期限）×（租赁期限-
赵金凤交还该房屋前的占有时间）×60%。合同签订后，赵金凤支付首期租金及保证金26730元，对承租店铺进行了装潢并开始经营“韩城园”烧烤吧。自2012年2月起，店铺内开始漏水，原告多次找到被告要求解决问题，双方对此协商不成且均未进行维修，“韩城园”烧烤吧自2013年8月经停止经营，房屋未交付给华强公司。赵金凤自2012年2月起未再交纳过房屋租金、物管费，水电费自2011年11月起未曾交纳。截至2013年7月份，依据合同计算共计拖欠租金163645.92元、物管费17820元、水电费4018元。
另查明：1、被告承租的上述房屋的产权所有人系芜湖市华强旅游城投资开发有限公司。芜湖市华强旅游城投资开发有限公司委托原告华强公司对外出租经营或自营，权利义务均由原告享有和承担；2、原告出租的房屋系二层结构，被告承租的是第一层，第二层被告出租给恽洁作为经营丁哥黑鱼馆所用。被告所承租的房屋虽有渗水，但具体原因不明。
以上事实，有双方当事人提交的芜湖华强城市广场租赁合同、欠款明细单、照片等书面证据及双方当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：依法订立的合同，对当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。华强公司应当提供符合租赁用途的房屋、履行维修义务，赵金凤也应当按照约定支付租金、物业管理费、水电费等相关费用。依据合同约定，华强公司对房屋主体结构部分及属于华强公司所有的附属设施部分漏水负有维修义务，因房屋漏水导致租赁双方产生矛盾，被告于房屋漏水后已经积极与华强公司沟通要求维修，在华强公司不予配合的情况下，被告赵金凤作为承租人完全可以自行组织维修以维持正常营业、减少装潢受损加剧，再于维修后向华强公司主张赔偿维修费用及相关营业、装潢损失。故赵金凤辩称漏水后继续占用房屋却未再缴纳任何费用系行使合同抗辩权，本院对此不予采纳。华强公司主张店铺漏水系因二楼造成，赵金凤应向侵权人主张权利，但其提供的证据不足以证明上述观点，故本院对此不予采纳。现合同双方均存在违反合同之情形，双方均有权要求解除合同。华强公司以赵金凤长期不支付房租及相关费用为由主张解除合同符合法律规定，本院予以支持。被告赵金凤占有使用该房屋至今，理应支付租金及物管费、水电费等。依据合同计算，截至2013年7月1日，被告共计应交纳租金163646元、物管费17820元、水电费4018元，合计185484元。关于租金与管理费逾期支付产生的违约金，合同虽有明确约定，但日3‰标准过高，本院认为违约金应当以弥补损失为宗旨，故酌情调整为日0.6‰，依据合同约定，租金和管理费每月一付，逾期付款违约金自当月6日起计算，故租金的违约金应自2012年2月6日起（第一年每月租金8910元、第二年每月租金9356元）按日0.6‰计算至原告起诉之日（2013年7月1日）止，共计2748元；管理费的违约金以每月990元按日0.6‰计算至原告起诉之日止，共计300元。两项违约金共计3048元。依据合同约定，当乙方（赵金凤）出现违约时，甲方（华强公司）有权从保证金中扣收违约金或损失。故合同解除时，原告有权以保证金折抵被告应支付的款项。反诉原告赵金凤主张因漏水导致店内经营惨淡，直到后期完全歇业，装潢也被损坏，由此产生的损失应由出租人赔偿。本院对该项主张予以认可。但赵金凤对自身的损失未提交证据证明，故本院无法确定赵金凤因房屋漏水导致的损失金额，反诉原告可待证据充分以后再行主张。房屋漏水并不必然导致餐具损失，故本院对该诉请亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
原告芜湖华强旅游城商业管理有限公司与被告赵金凤于2011年11月2日签订的《芜湖华强城市广场租赁合同》自本判决生效之日起解除；
被告赵金凤于本判决生效之日起十日内将其承租的芜湖华强城市广场F105、F106号房屋腾空交付给原告芜湖华强旅游城商业管理有限公司；
三、被告赵金凤于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖华强旅游城商业管理有限公司租金163646元、违约金3048元，合计166694元。并支付自2013年7月2日起至实际返还房屋之日止，按9356元／月计算的租金和按日0.6‰计算的违约金；
四、被告赵金凤于判决生效之日起十日内支付原告芜湖华强旅游城商业管理有限公司物管费17820元、违约金300元，合计18120元，并支付自2013年7月2日起至实际返还房屋之日止，按990元／月计算的物管费和按日0.6‰计算的违约金；
五、被告赵金凤于判决生效之日起十日内支付原告芜湖华强旅游城商业管理有限公司水电费4018元；
六、原告芜湖华强旅游城商业管理有限公司收取被告赵金凤保证金26730元，于前述款项中折抵，不再另行返还；
七、驳回反诉原告赵金凤的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费16686元，由原告芜湖华强旅游城商业管理有限公司负担8346元，被告赵金凤负担8340元；反诉案件受理费减半收取3800元，由反诉原告赵金凤负担。（本诉案件受理费芜湖华强旅游城商业管理有限公司已经预交，赵金凤在给付上述款项时一并给付。反诉案件受理费尚未交纳，赵金凤于判决生效后十日内交至本院）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审 判 长 秦山成
代理审判员 丁丽珺
人民陪审员 许云峰
二〇一三年十二月十二日
书 记 员 吴 蓓
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。