山东省日照市东港区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民一初字第853号
原告：马宗绪。
委托代理人：张玉庆，山东玉庆律师事务所律师。
被告：山东海纳房地产股份有限公司。
法定代表人：郭苏泉，董事长。
委托代理人：王伯钊，山东锐境律师事务所律师。
委托代理人：李健，山东锐境律师事务所律师。
被告：日照观海苑置业有限公司。
法定代表人：张丽芳，总经理。
委托代理人：王新明，山东宝元律师事务所律师。
原告马宗绪与被告山东海纳房地产股份有限公司（以下简称“海纳公司”至判决主文前）、被告日照观海苑置业有限公司（以下简称“观海苑公司”至判决主文前）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马宗绪及其委托代理人张玉庆、被告海纳公司的委托代理人李健、被告观海苑公司的委托代理人王新明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马宗绪诉称：原告有一处位于日照市海滨五路西、黄海二路北，观海苑小区步行街D段4号、面积为129.807平方米的二层营业房，该房屋产权证件齐全，房屋所有权证号为日房字第××号。2008年3月，第一被告要在原告房屋位置周围进行观海苑家居城建设项目开发，需要拆除原告以上房屋，经原被告协商，于2008年3月25日双方达成房屋拆迁协议，该协议约定：补偿方式为产权调换。补偿安置费用共计133166.66元，其中安置期限18个月，即2008年3月25日至2009年9月25日，补偿额为46730.52元。若延期交房，延期部分按4000元／套，按月计。拆迁人提供的置换房地点位于还建后的观海苑装饰家居城A区西部西朝向的一二层4号房，即自南向北数第4户。拆迁人提供的置换用房必须符合国家安全标准，并提供质量保证书、房屋使用说明书。置换楼房框架结构，水电齐全，涉及建筑面积、附属设施、装修标准不低于被拆迁房屋原设计标准。补充条款规定原告原购房时已交费用项目不再重复交纳。违约责任条款规定，本协议订立后，一方反悔或拒不履行本协议，另一方当事人可以申请仲裁或直接向人民法院起诉。
以上协议签订后，第一被告告知原告观海苑家居城建设项目已整体转让给第二被告，为落实和补充以上协议，两被告和原告共同协商，于2008年3月27日签订了如下备忘录：1、乙方还建房1、2层与商场1、2层等层高；2、还建房在第一层合适位置预留隔层预埋件；3、卫生间下水孔预留；4、水电按国家标准要求，可考虑乙方的实际使用；5、还建房阳台按全面积计；6、乙方还建房1、2层与商场1、2层连通，但乙方必须服从商场统一化管理且内部商铺必须外部隔开；7、本备忘录乙方不得再提其他额外要求。
以上协议和备忘录签订后，被告支付了18个月临时安置费和其他5项补偿费用，原告按约交付房屋，被告对原告房屋进行了拆除。18个月安置期限到期后，被告未交付还建房构成违约。时至今日被告的开发项目已经建成（包括原告的还建房），经原告多次交涉，要求被告按照房屋拆迁协议和备忘录的约定全面履行合同，被告总是以各种理由拒绝交付，原告请求判令两被告按房屋拆迁协议和备忘录的约定全面履行合同，并交付还建安置房；被告延期交房构成违约，要求被告赔偿延期交房的费用60000元（该费用计算到2012年12月25日，调解或者判决时应交至安置房屋正式交付之日）。
被告海纳公司辩称：被告与原告签订房屋拆迁协议属实，在该协议签订后，建设项目已经整体转让给第二被告观海苑公司，对于第二被告观海苑公司与原告以后的后续工作第一被告海纳公司不清楚，应该由第二被告观海苑与原告处理相关事务，与第一被告海纳公司无关。
被告观海苑公司辩称：本案原告与第一被告海纳公司签订的拆迁协议，他们属于合同双方当事人，第二被告观海苑公司只是与第一被告海纳公司签订项目转让合同，合同明确约定拆迁费由第一被告海纳公司承担，因此，原告的请求只能向第一被告海纳公司主张，第二被告观海苑公司不承担责任；第二被告观海苑公司转让第一被告海纳公司项目后，于2012年4月通知原告接房并办理交接房手续，但原告一直未接房；第二被告观海苑公司已按照约定支付了安置费和房租费，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求，答辩人同意交付安置房，也同意给付延期交房的赔偿费用，但原告要求的延期交房的费用要求计算至2012年4月，其他相关拆迁户都于2012年5月办理了房屋交接手续。
经审理查明：原告马宗绪在日照市海滨五路西、黄海路北观海苑小区步行街D段4号原有二层营业房屋一处，房屋所有权证号为日房字第××号，面积为129.807平方米，阳台面积为6.48平方米。2008年3月25日，原告作为乙方与作为甲方的海纳公司签订房屋拆迁协议，协议主要内容为：一、乙方被拆除二层门面房：位于海滨五路、黄海二路北，观海苑小区步行街D段4号，面积129.807平方米；二、补偿标准，按照国家、省、市拆迁精神，结合拆迁评估价格，在协商一致的基础上制定本标准。三、补偿方式为产权调换；四、补偿费用：1、临时安置费：安置期限18个月，即2008年3月25日至2009年9月25日，补偿额46730.52元。甲方若提前交房，按实际时间计，剩余时间安置费退还甲方；若延期交房，延期部分按4000元／套月计。2、搬迁补助费：20元×129.808平方米=2596.16元。3、停产停业补助：陆仟捌佰肆拾元。1-3项合计56166.66元。4、装饰装修费：22000元；5、房屋租赁补偿15000元；6、奖励：被拆迁人在我公司规定时间内签订拆迁补偿协议并完成房屋腾空及办理完毕房屋交接手续应40000元奖励。以上合计总额133166.66元；五、资金支付方式：甲方自签订协议后，4天内完成房屋腾空并办理完房屋交接手续之日起一次性付清房屋拆迁补偿费；六、拆迁人提供的置换房地点位于还建后的观海苑装饰家居城A区西部西朝向的一、二层4号房，即南数第4户。拆迁人提供的置换用房必须符合国家安全标准，并提供质量保证书、房屋使用说明书。置换楼房框架结构，水电齐全，涉及建筑面积、附属设施、装修标准不低于被拆迁房屋原设计标准；七、补充条款：1、乙方原购房时已交费用项目不再重复交纳。2、临时安置时间自乙方完成房屋腾空并交接房屋钥匙之日起；八、违约责任：本协议订立后，一方反悔或拒不履行本协议，另一方当事人可以申请仲裁或直接向人民法院起诉。该房屋拆迁协议签订后，原告履行了腾空房屋的义务，被告海纳公司履行了支付补偿费用的义务。
在原告与被告海纳公司签订拆迁补偿协议前，二被告就诉争工程于2006年7月3日达成项目转让合同，被告海纳公司作为甲方，被告观海苑公司作为乙方，双方达成项目转让合同主要内容有：一、转让项目基本情况：1、该项目位于日照火车站前，海滨五路以西，黄海二路以北，占地23356.1平方米，土地使用权证号为16-（10）-279-3，用地性质为商住综合，规划容积率为1.5；2、该项目甲方办理了土地使用权证，项目前期规划建设手续已基本完成，项目配套费已由甲方按现行规划建设条件交纳，该项目已达到法定转让条件。二、项目转让方式：该项目所处地理位置及周边环境相对比较独立，甲方以整体项目转让的形式全部转让给乙方，由乙方独立运作。三、付款方式：1、项目转让价为伍仟贰佰万元整。四、双方的权利和义务：3、该项目涉及拆迁事宜和拆迁费用全部由甲方承担，4、项目转让后该项目开发建设和经营及管理工作甲方不干预，也不承担责任；5、乙方在该项目建筑物中为甲方无偿提供建设拆迁还建房2603平米，还建房主体两层，总高度6.6米。
原告与被告海纳公司签订拆迁补偿协议后，被告海纳公司告知原告项目转让事宜，原告在海纳公司介绍下与李明于2008年3月27日就原告拆迁房屋签订备忘录，备忘录内容为：1、乙方还建房1、2层与商场1、2层等层高；2、还建房在第一层合适位置预留隔层预埋件；3、卫生间下水孔预留；4、水电按国家标准要求，可考虑乙方的实际使用；5、还建房阳台按全面积计；6、乙方还建房1、2层与商场1、2层连通，但乙方必须服从商场统一化管理且内部商铺必须外部隔开；7、本备忘录乙方不得再提其他额外要求。该备忘录原告主张系被告海纳公司当时该项目负责人介绍与被告观海苑公司该项目负责人李明签订的，被告海纳公司认可原告主张，被告观海苑公司先是否认李明系其公司员工，后又主张李明仅是临时工作人员，无权与原告签订备忘录。李明到庭陈述称：我大约在2006年年底在观海苑公司工作，在公司负责观海苑项目，涉案原告和主父冠川、范丰爱等是最后四个拆迁户，我与他们签订了备忘录，备忘录内容与原告陈述一致，当时签订备忘录时公司开过会，一致决定让我去的。
上述协议签订后，被告观海苑公司对原告拆迁房屋进行了拆除，并开始建设观海苑家居城项目工程，该工程主体于2012年4月通过工程质量验收。观海苑家居城一层高度为5.9米，二层高度为4.5米，三层高度为4.5米。原、被告诉争房屋位于观海苑装饰家居城A区西部西朝向的4号房。商场整体地面高度高于4号房地面高度，诉争4号房与商场一层楼顶水平位置与地面相差6.15米，被告观海苑公司将与商场一层楼顶等高的房屋隔成两层，一层高3.55米，二层高2.6米。被告观海苑公司将隔成两层的房屋欲交给原告，并于2012年4月通知原告接房，原告以观海苑公司所交房屋不符合合同约定拒绝接收房屋。
被告观海苑公司支付延期交房费用至2011年9月23日，被告观海苑公司同意按照每月4000元交付延期费用，但时间应当计算至2012年4月。被告观海苑公司提供了同期拆迁其他户的房屋交接协议，欲证明自己已经履行了交房义务，不接房的原因在原告。
诉讼过程中，原告明确了要求被告全面履行合同的具体内容为：1、被告交付的还建楼应与现在建成的家具城商场一、二层等层等高，由于被告是将一层隔成两层，导致了原告无法接房；2、还建楼房应不低于拆迁前楼房的建筑面积133.04平米，如果小于133.04平米，被告应按现在房屋的市场价格补足其房屋面积差价；3、还建楼的一二层应与商场的一二层联通，一楼内部商铺与外部商铺沿房顶中间的梁砌墙断开；4、合同约定第七条补充条款第一项已交费用项目不再重复交纳，要求被告给原告办理房产证和土地证相关手续；5、提供房屋的质量保证书和房屋的使用说明书及验收合格证明。
上述事实有原、被告陈述及房屋拆迁协议、备忘录、项目转让合同、验收登记表等证据在案佐证，并经质证，足以认定。
本院认为：原、被告争议的焦点问题首先是原告提供的备忘录内容对被告观海苑公司是否具有约束力。
被告海纳公司与被告观海苑公司于2006年7月3日就已经签订项目转让合同，项目转让合同约定拆迁事宜和拆迁费用由海纳公司承担，而被告海纳公司在2008年3月25日始与原告签订房屋拆迁协议，拆迁协议约定还建房为家居城A区西部西朝向一二层4号房；二被告签订的项目转让合同约定观海苑公司在该项目建筑物中为海纳公司无偿提供建设拆迁还建房2603平米，还建房主体两层；备忘录签订时间为2008年3月27日，签字的是李明，而被告观海苑公司认可李明系该单位临时工作人员，该公司对李明有管理义务，且李明作证称其负责观海苑项目，签字系公司一致同意后让他签的。综上，可以认定备忘录中李明签字系履行职务行为，即使李明超越职权与原告签署备忘录，因李明系被告观海苑公司工作人员，且签订备忘录的时间在签订拆迁协议之后房屋拆迁之前，原告有理由相信李明有权与原告签订备忘录，故备忘录系原告与被告观海苑公司签订，产生的后果由原告和被告观海苑公司负担。原告与被告海纳公司签订的房屋拆迁协议、原告与被告观海苑公司签订的备忘录、二被告签订的项目转让合同，上述协议均系各方真实意思表示，不违反法律规定，系合法有效合同，故各方均应诚实的完全履行自己的义务，被告观海苑公司应当向原告交付与商场一二层等层高的A区西部4号房，而不是仅仅交付将与商场一层水平高的房屋隔成二层向原告交付。
本案第二个争议焦点问题是原告诉请内容是否符合实际及各项诉请由两被告承担何种责任。
原告要求被告交付的还建楼应与现在建成的观海苑家居城商场一二层等层等高，符合原告与观海苑公司备忘录的约定，被告应当按照协议约定向原告交付与观海苑家居城商场一二层等层等高的还建商品营业房。即观海苑家居城A区西部西朝向的一二层4号房。
原告要求被告交付的还建楼房应不低于拆迁前楼房的建筑面积133.04平米，符合原告与被告观海苑公司备忘录的约定，被告应当向原告交付不低于133.04平方米的还建商品营业房。因被告尚未向原告实际交付，待被告向原告实际交付房屋后，以房产部门测绘的面积为准，如果交付的房屋面积少于133.04平方米，原告可通过另行诉讼的方式向被告行使权利。
原告要求还建楼的一、二层应与商场的一、二层连通，系原告与观海苑公司签订备忘录的内容，具有现实可行性，本院予以支持。但原告亦需按照约定服从商场统一管理且内部商铺必须与外部断开。
原告要求被告办理房产证和土地证相关手续，并由被告缴纳相关费用符合双方约定，本院予以支持。
原告要求被告提供房屋的质量保证书和房屋的使用说明书及验收合格证明，符合法律规定，本院予以支持。
原告要求被告交付延期交房费用自2011年9月23日开始每月按照4000元至实际交房房屋之日至的诉讼请求，因被告观海苑公司未能按照约定及时向原告交付房屋，观海苑公司虽于2012年4月通知原告接房，但欲交付的房屋不符合双方约定，原告有权拒绝接收，故原告要求被告观海苑公司交付延期费用至实际交房之日本院予以支持。
被告海纳公司与原告签订房屋拆迁协议，并将诉争工程转让被告观海苑公司，且在签订拆迁协议后告知了原告项目转让事宜，被告海纳公司在原告与被告观海苑公司签订备忘录时在场，并未提出反对意见，被告海纳公司系向原告履行交付房屋义务的第一义务主体，本应由被告海纳公司将房屋从被告观海苑公司接手后，再向原告交付，由于被告海纳公司将项目整体转让，导致原告拆迁利益迟迟不能兑现，故被告海纳公司应与被告观海苑公司一起共同承担向原告交付房屋等相关义务。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十一条、一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百五十九条、一百六十一条之规定，判决如下：
一、被告日照观海苑置业有限公司、山东海纳房地产股份有限公司于本判决生效后一个月内共同将位于日照市海滨五路西、黄海二路北观海苑家居城A区西部西朝向的与家居城商场一、二层等层等高的4号一、二层还建营业房交付原告马宗绪；交付的商品营业房建筑面积不应低于133.04平米；交付的商品营业房应与商场一、二层连通，一楼内部商铺与外部商铺沿房顶中间的梁砌墙断开；
二、被告日照观海苑置业有限公司、山东海纳房地产股份有限公司交付房屋时向原告提交房屋的质量保证书、房屋的使用说明书及房屋的验收合格证明；
三、被告日照观海苑置业有限公司、山东海纳房地产股份有限公司于本判决生效后三个月内共同协助原告办理还建商品营业房的房产证和土地证，办证费用由二被告共同负担；
四、被告日照观海苑置业有限公司、山东海纳房地产股份有限公司于本判决生效生效之日起10日内共同向原告交付延期交房费用（自2011年9月24日起按照每月4000元向原告交付延期交房费用至实际交房之日）；
五、驳回原告本案其他诉讼请求。
案件受如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9400元，由二被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于日照市中级人民法院。
审 判 长 刘海燕
审 判 员 李治升
人民陪审员 黄 涛
二〇一四年一月三日
书 记 员 秦珍珍