山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋01民再43号
原告（反诉被告）：太原海天云煤焦有限公司，住所地古交屯兰南龙沟村西。
法定代表人：李振东，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李海天，男，该公司董事长。
委托诉讼代理人：滑美燕，山西禹华律师事务所律师。
被告（反诉原告）：山西天宇环保技术有限公司，住所地太原高新区发展路70号。
法定代表人：高靖宇，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘森，女，该公司总经理。
委托诉讼代理人：奈剑平，山西平略律师事务所律师。
原告（反诉被告）太原海天云煤焦有限公司与被告（反诉原告）山西天宇环保技术有限公司合同纠纷一案，本院于2013年5月9日作出（2012）并民初字第362号民事判决。山西天宇环保技术有限公司不服该判决，向山西省高级人民法院提起上诉。山西省高级人民法院于2013年11月7日作出（2013）晋民终字第127号民事判决，已经发生法律效力。山西天宇环保技术有限公司仍不服，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2014年12月16日作出（2014）民申字第1477号民事裁定，指令山西省高级人民法院再审本案。山西省高级人民法院于2016年5月25日作出（2015）晋民再字第12号民事裁定，发回本院重审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）太原海天云煤焦有限公司的委托诉讼代理人李海天、滑美燕和被告（反诉原告）山西天宇环保技术有限公司的委托诉讼代理人刘森、奈剑平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
太原海天云煤焦有限公司（以下简称海天云公司）重审期间的诉讼请求：1．判令由山西天宇环保技术有限公司（以下简称天宇公司）负责将位于太原高新区发展路70号的在建办公楼的相关手续过户移交给我公司；2．判令天宇公司支付欠付我公司费用以及因违约造成的各项损失计人民币272888.73元，并支付该费用、损失在付清前的全部迟延履行利息；3．本案诉讼费用由天宇公司承担。事实和理由：2007年8月2日，我公司与天宇公司签订了《关于太原高新区科研办公楼的合作协议》，协议约定，双方合作开发科研办公楼，建安费用由双方按比例分担，应由天宇公司分担的部分由我公司先行垫付，房屋建设后双方按比例（天宇公司占40%，我公司占60%）对房屋享有所有权。2007年9月3日，双方补充签订了《关于合作新建太原高新区科研办公楼的协议》，协议约定，双方合作新建科研办公大楼，其中西楼建筑面积为3944平方米（占总建筑面积的22.64%），产权归天宇公司所有；北楼建筑面积为13480.1平方米（占总建筑面积的77.36%），产权归我公司所有。另外，双方约定，因我公司实际对科研办公楼享有产权的比例超过了双方原先约定的60%，故我公司一次性支付天宇公司500万元作为补偿金。科研办公楼竣工验收后，按照双方产权归属分别办理土地证及产权证。2008年8月13日，双方又签订了《关于研发大楼股权转让协议书》，协议约定，天宇公司将其对与我公司合作开发的研发大楼享有的25%产权转让给我公司，转让费为600万元。在协议生效后，天宇公司负责将该大楼的相关手续过户移交（因所有手续都是以天宇公司的名义办理的）给我公司。据此，根据以上三份协议的约定，天宇公司实际已将其对与我公司合作开发的科研办公楼享有的全部产权转让给了我公司。至此，该科研办公楼的产权实际上已全部应由我公司享有，天宇公司负有配合将该大楼的相关手续过户及移转给我公司的义务。协议签订后，我公司多次要求天宇公司按协议约定，将科研办公楼的相关手续过户及移交至我公司名下，但天宇公司始终拒绝履行约定义务。我公司认为，合同一经成立即具法律约束力，合同双方应严格遵守并全面履行，任何一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，都应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。为此，我公司依据协议以及相关法律法规之规定，特请求法院依法判允所诉请求。
天宇公司辩称，第一，本案应属于合作开发房地产合同纠纷，根据相关法律法规，因双方当事人均不具备房地产开发资质，双方签订的协议应属无效；第二，双方在签订第三份协议时，我公司仅对西楼的四层楼享有产权，故协议中的25%应指的是我公司所有的西楼四层楼中的25%，故我公司并未将剩余全部产权转移给海天云公司；第三，涉案大楼原规划建筑面积为19341平方米，而双方约定分配转让的面积仅为17424.1平方米，剩余1916.9平方米未分配，故我公司对该部分应享有部分产权；第四，海天云公司新增规划建筑面积3645平方米，双方对此部分未进行分配，我公司对该部分也应享有部分产权；第五，依据海天云公司的承诺以及双方合同的约定，双方的所有协议已经作废，双方合作已经终止。综上，我公司认为海天云公司的主张不能成立，请求依法驳回其诉讼请求。
天宇公司重审期间的反诉请求：1．请求确认我公司和海天云公司签订的《关于太原高新区科研办公楼的合作协议》《关于合建太原高新区科研办公楼的协议》《关于研发大楼股权转让协议书》无效；2．请求判令海天云公司将位于太原高新区发展路的粉煤洁净成型工程化技术中心研发基地办公楼交付给我公司；3．本案诉讼费用由海天云公司承担。事实和理由：我公司和海天云公司分别于2007年8月2日签订《关于太原高新区科研办公楼的合作协议》、2007年9月3日签订《关于合建太原高新区科研办公楼的协议》、2008年8月13日《关于研发大楼股权转让协议书》，约定双方合作开发我公司拥有土地使用权的位于太原高新区发展路以东的宗地。合作签订后，双方共同投资建设该科研基地。2010年海天云公司给我公司出具承诺书并签订协议，承诺在2011年8月31日前基地具备入驻条件，如果不能按期完工，海天云公司承担由此造成的一切后果，包括由我公司寻求新的合作者，双方的所有合作协议作废。但到了2011年8月31日，由于海天云公司因其自身原因并未完成承诺书承诺的内容，办公楼根本达不到入驻条件。我公司认为，双方签订的协议由于违反了我国法律的禁止性规定，属于无效合同。而且，由于海天云公司不能按照承诺书完成办公楼的建设，双方已经同意合同作废无效。故请求人民法院认定双方签订的协议为无效协议。由于现在办公楼由海天云公司占用，所以我公司同时请求海天云公司将办公楼交付给我公司。
海天云公司辩称，第一，我公司与天宇公司合作建设的科研大楼是自用办公楼，不属于合作开发房地产，因此双方之间的合作关系并不适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，故双方的合作建设合同是有效的；第二，虽然第三份协议中的”25%股权”约定不明，但结合该协议要求我公司为天宇公司提供5年办公场所使用权可以看出，天宇公司已将其所有的大楼全部产权转让给我公司；第三，涉案大楼新增规划建筑面积是我公司在拥有该大楼全部产权后增建的，与天宇公司毫无关系，故其并不能对该部分进行分配；第四，承诺书及第四份协议不能解除前三份协议。首先，承诺书不是我公司的真实意思表示，是高新区政府催促盖楼进度时向高新区政府出具的；其次，此时天宇公司对该楼已不享有产权，故无权要求我公司限期完工。综上所述，天宇公司的反诉请求不能成立，请求驳回其反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2006年11月10日，天宇公司与山西省国土资源厅太原高新技术开发区土地分局（以下简称高新区土地局）签订了编号为并政（高）国让（合）字（2006）第18号《国有土地使用权出让合同》及《国有土地使用权出让合同补充协议》，主要内容：高新区土地局根据法律的授权将太原高新区发展路以东的宗地的土地使用权出让给天宇公司，宗地编号为K-10501030，宗地总面积为8313.6平方米，出让土地面积为6406.1平方米，宗地用途为工业，出让年期为50年，出让金为3728350元；受让人按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让（包括出售、交换和赠与）剩余年期土地使用权时，应当经出让人认定符合按照本合同约定进行投资开发，形成工业用地或其他建设用地条件；土地使用权转让、抵押的双方应当签订书面合同，且不得违反国家法律、法规和本合同的规定；土地使用权转让、出租、抵押，地上建筑物、其他附着物随之转让、出租、抵押；地上建筑物、其他附着物转让、出租、抵押，土地使用权随之转让、出租、抵押；等等。同日，天宇公司缴款4248983元，其中土地出让金3728350元、代征道路款520633元，高新区土地局向天宇公司出具山西省土地出让金专用票据。2006年12月9日，太原市人民政府向天宇公司颁发关于上述宗地的并政开地国用（2006）第00030号国有土地使用证，主要内容：土地使用权人为天宇公司，座落为太原高新技术产业开发区发展路以东，地号10501030，地类（用途）为工业（科研），取得价格为3728350元，使用权类型为出让，终止日期为2056年11月，使用权面积为6406.1平方米。2007年4月16日，天宇公司领取并规高新许字（2007）第008号建设用地规划许可证，主要内容：用地项目名称为粉煤洁净成型工程化技术中试研发基地，总用地面积8313.586平方米，其中净用地7141.591平方米、城市道路用地1171.995平方米。2007年9月3日，天宇公司领取并规高新建证字（2007）第016号建设工程规划许可证，主要内容：建设项目名称为粉煤洁净成型研发楼，总建筑面积19341平方米，地上16642平方米、地下2699平方米，层数12层，高度52.65米，幢数1幢。2008年5月23日，天宇公司领取并高新建施字[2007]156号建设工程施工许可证。
2007年8月2日，天宇公司与海天云公司签订了《关于太原高新区科研办公楼的合作协议》，主要内容：天宇公司用其名下的位于太原高新区发展路以东的土地与海天云公司合作开发科研办公楼，科研办公楼的建筑、装修等各项费用由双方按4：6的比例共同分担；土地征用费共计450万元，由天宇公司负担40%为180万元、海天云公司负担60%为270万元；建筑过程中所发生的各项资金由海天云公司先行垫付，楼房建成后根据双方所占比例分摊。2007年8月4日，天宇公司收到海天云公司用于购买太原高新区土地款的270万元，并出具收据。2007年9月3日，天宇公司与海天云公司签订《关于合作新建太原高新区科研办公楼的协议》，主要内容：科研办公楼竣工验收后，建筑面积为3944平方米的西楼1~4层产权归天宇公司所有，建筑面积为13480.1平方米的北楼1~12层产权归海天云公司所有，双方按照产权归属分别办理土地证及产权证，办理过程中涉及费用按照出资比例各自分摊；天宇公司应在大楼竣工验收后一年内归还海天云公司先行垫付的资金，否则天宇公司可将其按照本协议中新建的西楼1~4层抵给海天云公司；在原商定科研办公楼天宇公司40%、海天云公司60%产权的基础上，海天云公司一次性支付天宇公司500万元，作为海天云公司出资建设并享有产权的科研办公楼（北楼1~12层）超建筑总面积60%以上部分对天宇公司的补偿金。2007年9月21日，天宇公司收到海天云公司价值500万元的银行承兑汇票，并出具收条。2008年8月13日，天宇公司与海天云公司签订《关于研发大楼股权转让协议书》，主要内容：天宇公司位于太原市高新技术开发区正在筹建中的研发大楼（主楼12层，已建至8层，副楼4层已完工），拟转让25%股权给海天云公司，转让费为600万元；研发大楼完工后，海天云公司保证天宇公司使用部分作为办公、研发场地，由海天云公司负责装修，使用期限5年；本协议签订生效后，天宇公司负责移交有关该大楼的相关手续予海天云公司保存；天宇公司有义务协助海天云公司完善该大楼的后续手续。此协议签订后，海天云公司支付了天宇公司600万元的转让费。同日，海天云公司与天宇公司共同出具对帐说明，主要内容：截止2008年8月13日资金情况，实际天宇公司应付海天云公司272888.73元。2009年2月11日，海天云公司以天宇公司名义领取并规高新建证字（2008）第059号建设工程规划许可证，主要内容：建设项目名称为粉煤洁净成型研发楼，建设规模为加层面积3645平方米，加第13~14层，高度59.7米，幢数1幢。
2010年10月15日，海天云公司出具承诺书，主要内容：海天云公司向天宇公司承诺，2011年8月31日前基地具备入驻条件，如不能按期完工，海天云公司承担由此造成的一切后果，包括由天宇公司另找合作者。之后天宇公司与海天云公司签订协议（此协议未署日期），主要内容：海天云公司保证在2011年8月31日前粉煤洁净成型工程化技术中试研发基地具备入驻条件；如海天云公司不能按期完工，双方中止合作，以前签订的所有协议作废；天宇公司退还海天云公司前期支付的工程款项及相应的财务费用。海天云公司主张此承诺书及协议的内容不是其真实意思表示，是高新区政府催工程进度时天宇公司让其写的，而天宇公司主张此承诺书及协议的内容系海天云公司的真实意思表示。
另查明，在原审诉讼期间，本院于2013年4月23日组织双方进行过调解并制作了询问调解笔录，天宇公司原法定代表人高利生到庭接受询问、参与调解，主要内容：”审判员问：\'\'今天把双方叫过来做一下调解工作，双方合作的楼各投入了什么？\'\'海天云公司委托诉讼代理人说：\'\'建设楼的钱都是我们出的，证据里买地的钱也是我们出的。\'\'天宇公司委托诉讼代理人说：\'\'买地、办手续。\'\'审判员问：\'\'盖楼投入了多少钱？\'\'海天云公司委托诉讼代理人说：\'\'所有的投资都是我公司出的，土地180万元是天宇公司出的，我们把天宇公司出的钱已经返给天宇公司了。\'\'审判员问：\'\'签两份转让协议是什么情况？\'\'高利生说：\'\'我们倒贷款给李海天借钱，用于还银行的贷款。\'\'审判员问：\'\'600万元、500万元李海天借给你的钱都是你还贷款了？\'\'天宇公司委托诉讼代理人说：\'\'是的，还银行贷款。\'\'高利生说：\'\'后面海天云公司写的承诺书，是高新区催我赶快把楼盖完，过了几天又写了一个协议，和承诺书的意思一致。\'\'审判员问：\'\'当时主体和外装做完以后，有无基础验收？\'\'高利生说：\'\'没有验收，外装全部完了以后要申请才能验收，外装完成了90%。\'\'审判员问：\'\'水和电用的是什么？\'\'高利生说：\'\'水和电用的都是临时的。\'\'审判员问：\'\'双方说一下调解方案。\'\'高利生说：\'\'我们的方案第一个是......。\'\'海天云公司委托诉讼代理人说：\'\'我们回去考虑一下。\'\'高利生说：\'\'第二个方案是......。\'\'海天云公司委托诉讼代理人说：\'\'我们回去考虑一下。\'\'”
还查明，在山西省高级人民法院再审期间，海天云公司与天宇公司协议委托山西天量房地产测绘公司对涉案科研办公楼的总建筑面积进行了测量，认定涉案科研办公楼实际总建筑面积为23502.28平方米。本次重审期间，双方对此均无异议。
涉案科研办公楼至今未进行竣工验收。与涉案科研办公楼相关的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等证件原件，现均由海天云公司持有。
本院确认的以上事实，有《国有土地使用权出让合同》、《国有土地使用权出让合同补充协议》、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、《关于太原高新区科研办公楼的合作协议》、《关于合作新建太原高新区科研办公楼的协议》、《关于研发大楼股权转让协议书》、对帐说明、承诺书、协议、收条、收据、承兑汇票、房产测绘和计算的说明、房产测绘计算表、开庭笔录、调解笔录、询问笔录、询问调解笔录等在卷予以佐证。
本院认为，本案主要的争议焦点为：1．前三份协议的性质及效力认定；2．天宇公司是否将其对涉案科研办公楼所有的全部产权转让给了海天云公司；3．承诺书和第四份协议的认定及处理。
一、关于前三份协议的性质及效力认定的问题
天宇公司主张其与海天云公司签订的前三份协议系合作开发房地产合同，但因双方均无房地产开发经营资质而无效。本院认为，合作开发房地产行为属于房地产开发经营行为，根据《城市房地产开发经营管理条例》第二条之规定，房地产开发经营，是指在国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。具体到本案中，第一，涉案土地用途为工业（科研），不能进行房地产开发经营。第二，天宇公司与海天云公司虽然签订的是合作建房合同，但双方合作建设科研办公大楼的目的是为了自用，并不是为了转让房地产开发项目或者销售、出租商品房，故双方所签订的前三份协议并非房地产开发经营合同，也就不可能是合作开发房地产合同，因此也就不应适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》。第三，即使要适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，也应适用该解释第二十四条之规定，即合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。首先，涉案土地不能进行房地产开发经营行为，也就不存在经营风险；其次，天宇公司与海天云公司签订的前三份协议中，天宇公司实际获利9451017元（500万元＋600万元＋270万元－4248983元），但其不参与涉案科研办公楼的建设，反观海天云公司却需承担建设费用筹集、施工进度、安全保障、证照审批等风险，故天宇公司与海天云公司签订的合同应当认定为土地使用权转让合同。因此，天宇公司与海天云公司签订的前三份协议名为合作建房合同，实际为土地使用权转让合同。
前述已经将天宇公司与海天云公司签订的前三份协议认定为土地使用权转让合同，那么就不存在双方当事人是否具有房地产开发经营资质的问题。合同内容均为双方当事人的真实意思表示，也未违反法律、行政法规的强制性规定。双方虽然未到土地管理部门进行变更登记，但并不影响土地使用权转让合同的效力，故此三份协议合法有效，自成立时生效，合作双方应按照约定全面履行自己的义务。因此，天宇公司关于其与海天云公司签订的前三份协议为无效合同的主张，本院不予支持。
二、关于天宇公司是否将其对涉案科研办公楼所有的全部产权转让给了海天云公司的问题
双方主要对第三份协议中”拟转让25%股权”的约定存在争议，从而对第三份协议是否约定天宇公司将涉案大楼的全部产权转让给了海天云公司的认定存在争议。第一，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。股权一般指的是有限责任公司或者股份有限公司的股东对公司享有的人身和财产权益的一种综合性权利，而本案中双方争议的一直是涉案大楼的权属问题，双方签订的前两份协议中也都表述的是”产权”，且根据法律规定及习惯而言，不动产权属对应的一般也是产权或所有权，故认定第三份协议中”25%股权”指的是”25%产权”为宜。因此，第三份协议约定的是天宇公司拟转让25%产权给海天云公司。第二，天宇公司与海天云公司在第二份协议中约定，建筑面积为3944平方米的西楼四层楼的产权归天宇公司所有，建筑面积为13480.1平方米的北楼十二层楼的产权归海天云公司所有，根据当时第一份建设工程规划许可证上所确定的总建筑面积19341平方米计算，双方尚有1916.9平方米未分割。根据第一份协议约定的4：6的比例分配，天宇公司对此部分应享有766.76平方米的产权，加上第二份协议中确定的3944平方米，天宇公司共享有4710.76平方米的产权，约占总建筑面积19341平方米的24.4%，也就是近25%。因此，根据天宇公司与海天云公司签订的前二份协议及当时的规划，天宇公司享有涉案大楼近25%的产权。第三，从第三份协议约定”天宇公司位于太原市高新技术开发区正在筹建中的研发大楼（主楼12层，已建至8层，副楼4层已完工），拟转让25%股权给海天云公司”的内容来看，天宇公司拟转让给海天云公司的应是涉案研发大楼整体的25%产权，而不是其主张的仅是转让了副楼的25%产权，因其在协议中的研发大楼后标注了包括主楼和副楼，且与天宇公司对涉案大楼享有近25%的产权相吻合。第四，结合第三份协议中关于研发大楼完工后海天云公司需保证天宇公司享有5年的办公场地使用权、移交相关手续及协助完善后续手续的约定，可以进一步认定天宇公司是将其对涉案大楼享有的近25%的产权全部转让给了海天云公司。因为天宇公司若还对涉案科研办公楼享有部分产权，则不需有此约定，且天宇公司对此也不能提出合理解释。因此，天宇公司通过前三份协议已陆续将其对涉案科研办公楼享有的产权全部转让给了海天云公司。第五，海天云公司在签订第三份协议后新增建筑面积3645平方米，天宇公司此时已对涉案科研办公楼不享有产权，海天云公司独自对涉案科研办公楼享有全部产权，而其对新增建筑也当然独自享有全部产权，故天宇公司对涉案科研办公楼的新增建筑不享有任何产权。因此，海天云公司关于由天宇公司负责将涉案科研办公楼的相关手续过户移交给其的主张，本院予以支持；天宇公司关于判令海天云公司将涉案科研办公楼交付给其的主张，本院不予支持。
三、关于承诺书和第四份协议认定及处理的问题
首先，海天云公司出具承诺书及与天宇公司签订第四份协议时，海天云公司已对涉案科研大楼享有全部产权，已不再合作建房，故承诺书及第四份协议中的中止合作已经无从谈起，并不能对双方产生任何约束力；其次，虽然天宇公司关于承诺书及第四份协议的产生是为了应对高新区催工程进度的陈述是在原审调解时表述的，但该表述并非是天宇公司为达成调解协议或者和解目的而对案件事实作出的妥协认可，而是其主动对承诺书及第四份协议产生的原因的陈述，可以从侧面印证承诺书及第四份协议并非海天云公司的真实意思表示。因此，承诺书及第四份协议不产生解除前三份协议的后果。
另外，因海天云公司对涉案科研办公楼享有全部产权，其本应对大楼的建设费用全部承担，天宇公司不应承担大楼的建设费用，且海天云公司也不能提供充足的证据证明其与天宇公司往来账目的明细，也不能合理解释天宇公司欠付其272888.73元的情形，故海天云公司关于判令天宇公司支付欠付其费用以及因违约造成的各项损失计272888.73元并支付该费用、损失在付清前的全部迟延履行利息的主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第二条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）山西天宇环保技术有限公司于本判决生效后三十日内负责将位于太原高新区发展路70号的在建办公楼的相关手续过户移交给原告（反诉被告）太原海天云煤焦有限公司；
二、驳回原告（反诉被告）太原海天云煤焦有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）山西天宇环保技术有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费168164元、反诉案件受理费84082元，共计252246元，由原告（反诉被告）太原海天云煤焦有限公司负担5393元，由被告（反诉原告）山西天宇环保技术有限公司负担246853元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。
审 判 长 杨晓宇
代理审判员 郭朝艳
代理审判员 陈 聪
二〇一七年九月六日
书 记 员 徐鲜萍