浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙03民终1747号
上诉人（原审原告）：傅志灶，男，1992年12月8日出生，汉族，住浙江省苍南县。
委托诉讼代理人：郭炳彪，浙江泽瓯律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：董少秋，女，1969年7月31日出生，汉族，住浙江省平阳县。
委托诉讼代理人：高云，浙江人民联合律师事务所律师。
上诉人傅志灶因与被上诉人董少秋房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省平阳县人民法院（2016）浙0326民初7381号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案经院长批准延长审限三个月。本案现已审理终结。
傅志灶上诉请求：1、请求撤销原审判决，发回重审或者依法改判支持上诉人一审的诉讼请求；2、一、二诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院未对上诉人及被上诉人的举证进行评析和认定，未能查明诉争房屋系违法建筑，导致认定事实错误。首先，一审法院对上诉认所举证据既无评析也无认定，仅轻描淡写认为房屋是否属于违法建筑应由相关行政主管部门进行界定，不属于法院审理范围，对本案争议焦点“诉争房屋是否系违法建筑”置之不顾，而转向审理农村房屋的买卖合法性问题。其次，结合《土地、房屋征收公告》及被上诉人陈述，一审法院已经认定该房屋被拆除，但是没有查清房屋被拆除的事由。原审法院未让被上诉人对诉争房屋系合法建筑进行举证，且在未能查清事实的情况下，就仓促下判，损害了上诉人利益。再次，根据《房屋卖尽契》中“待卖方房产证、土地证办好后并无偿配合买方办妥过户签字手续。”表明该房屋是可以办理产权证的，是合法建筑。上诉人也是认为该房屋是合法建筑，不会被强拆才购买的。一审法院混淆了“尚未取得房产证”和“不能办理房产证”。二、一审法院在认定事实不清的情况下，错误适用《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条的规定，认定该房屋买卖契约合法有效，作出错误判决。假设该房屋买卖契约合法有效，受法律保护，那么平阳县鳌江镇人民政府强制拆除该房屋，并不予赔偿，属于行政行为违法。
董少秋辩称，一、一审法院认定事实清楚，判决正确。从目前证据来看，上诉人凭房屋没有产权证及审批手续认定涉案房屋为违法建筑，是不合理的，应由行政主管部门来鉴定。房屋还没有权属证书，不代表是违法建筑。现实中很多房屋可以通过补办手续或补缴费用来确认房屋合法性。二、上诉人实际对房屋无权属证书是明知的。1、从当时房屋交易的价格可以看出，当时是以低价转让给上诉人，被上诉人从上家买过来精装修40万元，面积从112平米改造成跃层200平方米。2、签订合同后上诉人就付清全部房款，按照交易习惯来看，一般应留部分房款待房屋办理过户手续时交付。三、双方签订的房屋买卖协议是有效的。上诉人在房屋买过去并入住后，因政府拆迁，拆迁的补偿款达不到预期才提起诉讼，上诉人的行为违反了合同法所确立的诚实信用的基本原则。
傅志灶向一审法院起诉请求：1、确认傅志灶与董少秋之间签订的《房屋卖尽契约》无效；2、判令董少秋返还购房款312000元及赔偿利息损失（按人民银行同期贷款基准利率从2015年10月4日起算至判决确定偿还之日止）；3、本案诉讼费用由董少秋承担。
一审法院认定事实：2015年9月10日，傅志灶经其舅舅陈吉木介绍，向董少秋购买坐落于平阳县××下埕村李家地段聂家路88-89号联建房四楼套房一套。当日，双方签订《房地产交易预付定金协议书》，傅志灶交付定金50000元。2015年10月4日，双方签订了一份《房屋卖尽契约》，契约载明：立卖尽契约人董少秋，自有联建房四楼坐落在鳌江镇××埕村李家地段聂家路88-89号，建筑面积112平方米。今因卖房另择他业，经合家协商一致同意，愿将此卖尽给傅志灶为实业。经三方议定时价为人民币叁拾壹万贰仟元整。水电开户费由买方自负。立契之后，其产权即永属买方所有。如有枝节不清或亲属异议之处，概由卖方自行理清，不涉买方之事。双方签订协议后，傅志灶即全部付清购房款，董少秋向傅志灶交付房屋。傅志灶购得房屋后占有并使用，双方均无异议。2016年10月13日，鳌江镇人民政府为了进一步加快下埕村城中村改造，根据县府文件精神，推行“大拆大整”的政策，涉案房屋系拆除之列。
另查，涉案房屋系董少秋向案外人何肖文购买，而何肖文亦从他人转让所得。现该涉案房屋已被拆除。
一审法院认为，农村房屋是否属违法建筑依法应由相关行政主管部门进行界定，不属于法院审理范围，现傅志灶仅凭涉案房屋没有产权证和审批手续，尚不能证实涉案房屋属违法建筑。目前作出禁止农村房屋买卖的规定只是一些政策性的文件，并不具有行政法规效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，违反法律、行政法规的“强制性规定”是指效力强制性规定。现行法律、行政法规对农村房屋买卖没有禁止性强制规范，双方买卖不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该房屋买卖契约系当事人的真实意思表示，应认定有效。傅志灶在购房时就知晓该房屋尚未取得产权证书，现又就此主张涉案房屋买卖无效，显然有违合同法规定的诚信原则，对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决：驳回傅志灶的诉讼请求。案件受理费6025元，减半收取3012.50元，由傅志灶负担。
本院二审期间，被上诉人未提供新的证据。上诉人提供了一份由鳌江新区管委会征地拆迁办公室出具的证明，拟证明涉案房屋属于违法建筑。经质证，上诉人认为房屋是否属于违法建筑应由房管部门认定，而不是拆迁部门，且证明的内容也没有明确指出是违法建筑的情况。本院对该证据的认证将在后文一并阐述。
本院依职权向鳌江新区管委会征地拆迁办公室副主任吴洁做了谈话笔录，吴洁陈述上诉人二审中提供的“证明”系其作为经办人出具，涉案房屋属于2007年1月1日后建造，属于违法建筑。经质证，上诉人认为该谈话笔录真实反映了涉案房屋是违法建筑的事实，该谈话笔录可信。被上诉人认为房屋是否属于违法建筑应由房管局出具的文件为准，而不是拆迁部门。拆迁部门无法认定房屋的性质。事实上很多房屋通过罚款取得房产证。本院认为，结合鳌江新区管委会征地拆迁办公室出具的证明及对鳌江新区管委会征地拆迁办公室副主任吴洁所作的谈话笔录，可以认定涉案房屋系违法建筑的事实。
本院经过阅卷、调查和询问当事人，依法对原审认定的事实予以确认。
二审另查明，涉案房屋因属于违法建筑被鳌江镇人民政府列入拆除之列，现已被强制拆除。
本院认为，涉案房屋至起诉前一直没有取得合法手续且已被相关部门强制拆除，根据上述事实，足以确认政府职能部门已将该房屋认定为违法建筑。双方交易的对象是违法建筑，属于法律禁止买卖物，故应认定双方签订的《房屋卖尽契约》属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的无效情形。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，若出租的房屋在出租后被政府职能部门认定为违法建筑而拆除的，则出租人与承租人订立的房屋租赁合同无效。比较房屋租赁合同和房屋买卖合同，前一合同标的为房屋的占有使用权，后者标的却是包括房屋占有使用权能在内的房屋所有权，“举轻以明重”，既然上述情形下的房屋租赁合同无效，那么上述情形下的房屋买卖合同也应当无效。鉴于双方对房屋被政府拆除后没有给予安置补偿的情形未作约定，依《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。首先，双方因无效合同取得的财产，应互为返还。上诉人因合同取得的房屋，因系违章建筑而被拆除，故已无返还的必要和可能。其次，上诉人因使用涉案房屋，取得了一定的占有使用利益，应当向对方折价补偿；其三，在涉案房屋被政府部门依法拆除前，该房屋由上诉人占有使用，其对政府部门责令限期拆除该房屋是明知的，但其不予积极配合，任由政府部门强行拆除，从而扩大了因拆除所造成的损失，其对拆除损失的扩大具有过错，对损失扩大部分应当负责赔偿。对于折价补偿和损失扩大的数额，本院酌情认定为购房款的30%，对被上诉人应返还的购房款与上诉人应补偿和赔偿的数额进行折抵，由被上诉人返还上诉人购房款218400元（312000元×70%）。
综上，上诉人的上诉请求部分成立，予以支持；对其上诉人请求的其余部分，均予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销浙江省平阳县人民法院（2016）浙0326民初7381号民事判决；
二、董少秋于本判决生效之日起三十日内返还傅志灶218400元；
三、驳回傅志灶的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6025元，减半收取3012.50元，由傅志灶负担903.75元，由董少秋负担2108.75元。二审案件受理费6025元，由傅志灶负担1807.5元，由董少秋负担4217.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘伟达
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一七年八月二十三日
代书 记员 蔡瑞洁