辽宁省北镇市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0782民初1212号
原告：王文亮，男，1946年11月17日生，汉族，退休干部，住辽宁省北镇市。
被告：辽宁万通置业有限公司，住所地辽宁省北镇市。
法定代表人：林希塔，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：骆景宏，系该公司法律顾问。
原告王文亮与被告辽宁万通置业有限公司（以下简称万通公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2017年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王文亮与被告万通公司的委托诉讼代理人骆景宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被签署的产权移协议合法有效；2、被告按协议约定交付房屋。庭审中原告表示放弃第2项诉讼请求。事实和理由：被告因资金周转困难于2013年8月7日与原告签订四份借贷协议，每份借贷协议约定被告向原告借款本金50万元、借款期限为一年、每月利息1.5万元，并分别用万隆购物广场1层第NBM11号（57.0平方米）、第NBM12号(57.0平方米）、第NBM13号（44.531平方米）、第NBM14号（44.531平方米）商铺作抵押。2013年8月28日被告与原告妻子卢殿珍签订借贷协议，约定被告向原告妻子卢殿珍借款10万元，借款期为一年，每月利息为3000元。2014年8月1日被告又向原告借款35万元，月利率2分。此外，原告曾向被告购买商品房，但被告未如约交付房屋，原、被告协商将购房款13万元转为借款借给被告，但未约定利息。合同到期后被告未如约还款，2015年10月20日原、被告签订协议书及认购协议书，约定将借款本金258万元及利息81.62万元转为购房款（包含卢殿珍本金10万元及利息），分别购买万隆购物广场一层建筑面积约45.63平方米的第“中2004”号、建筑面积约49.46平方米的第“中2005”号、建筑面积约15.88平方米的第“南2009”号、建筑面积约43.00平方米的第“南2010”号、建筑面积约34.14平方米的第“南2011”号、建筑面积约43.13平方米的第“中2003”号、建筑面积约32.59平方米的第“南2012”号、建筑面积约30.24平方米的第“中2011”号、建筑面积约34.46平方米的第“中2013”号商铺9个。同时被告为原告开具收款收据。因“中2013”和“南2012”号商铺转给他人，双方于2016年12月21日签订了补充协议，约定用万隆购物广场二层第“西112”（34.37平方米）、“中189”（15.09平方米）、“中193”（11.43平方米）、“中195”（9.89平方米）、“中196”（8.38平方米）、“中197”（8.01平方米）6个商铺与“中2013”和“南2012”两个商铺置换，并同时签订了关于该6个商铺的认购协议书。原告认为，认购协议书签订后，双方关系已由借贷转为买卖，且该协议是双方平等协商后自愿签订的，应当合法有效。
被告万通公司辩称，认可向原告借款本金258万元及原告主张的借款期限、利息及用商铺抵押等事实。借贷协议第5条约定“被告若不能还清贷款，则抵押的门市房归原告所有”，原、被告在签订借贷协议同日签订了第NBM11号、第NBM12号、第NBM13号、第NBM14号四个商铺签的认购协议书。该四份认购协议书是基于借贷协议第5条的流押条款而签订，违反法律规定，应是无效的。2015年10月20日签订的7份及2016年12月21日签订的6份认购协议书也是依据借贷协议第5条而签订的，亦应当无效。此外，该13份认购协议书及收款收据标明13个商铺价值约920万元，原告不可能以258万元本金以及81.62万元利息购买价值920万元的商铺，被告只是将该13个商铺抵押给原告，双方并没有真实的买卖关系。此外，被告已将200万元本金的利息给付至2014年11月6日，10万元本金的利息给付至2014年11月27日，35万元本金的利息给付至2014年8月2日。从2014年11月7日至2015年10月19日，本金200万元按月率3分计算，利息为68.4万元；从2014年11月28日至2015年10月19日，本金10万元按月利率3分计算，利息为3.2万元；从2014年8月3日至2015年10月19日，本金35万元按月利率2分计算，利息为10.02万元。利息合计81.62万元，超出合法利息23.86万元，超出部分不应予以保护。被告认为，双方只有借贷关系及担保关系，并没有真实的买卖关系，且被告已将涉案商铺抵押给锦州银行，应当驳回原告诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2015年10月20日原、被告签订协议书，约定258万元本金用“中2003”号（43.13平方米）、“中2004”号（45.63平方米）、“中2005”（49.46平方米）、“南2009”号（15.88平方米）、“南2010”号（43平方米）、“南2011”号（34.14平方米）、“南2012”号（32.59平方米）七个商铺顶债，被告可以在2016年4月30日前以258万元为本金，以月利率1.5分赎回，逾期不能赎回；利息81.62万元转为借款，月利率1.5分，以万隆购物广场二期工程一楼“中2011”号（30.24平方米）、“中2013”号（34.46平方米）两个商铺抵押，2016年4月30日后如果被告不能还清借款，该两个商铺产权归原告所有。基于协议书，双方于同日签订关于“中2004”号“中2005”、“南2009”号、“南2010”号、“南2011”号五个商铺的认购协议书。2016年12月21日双方签订补充协议，约定鉴于被告将“南2012”号、“中2003”号商铺转给他人，故用万隆购物广场二层“西112”号、“中189”号、“中193”号、“中195”号、“中196”号、“中197”号置换，并于同日签订关于置换的6个商铺的认购协议书。原、被告对协议书、补充协议及认购协议书的真实性均无异议，对以上证据予以采信。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。四份借贷协议第5条的约定虽违反该规定，但“中2004”号、“中2005”号、“南2009”号、“南2010”号、“南2011”号、“西112”号、“中189”号、“中193”号、“中195”号、“中196”号、“中197”号11个商铺的认购协议书并非基于借贷协议，而是基于2015年10月20日签订的协议书中关于258万元本金用以上7个商铺顶债及2016年12月21日签订的补充协议中“南2012”号、“中2003”号用“中189”号、“中193”号、“中195”号、“中196”号、“中197”置换的条款。该协议及补充协议产生于债务履行期限届满后，不违反物权法第一百八十六条的规定。且没有证据证明该协议及补充协议有其他无效情形，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：依法成立的合同，自成立时生效。故应当认定“中2004”号、“中2005”、号“南2009”号、“南2010”号、“南2011”号、“西112”号、“中189”号、“中193”号、“中195”号、“中196”号、“中197”号11个商铺的认购协议书有效。协议书约定利息81.62万元转为借款，月利率1.5分，以万隆购物广场二期工程一楼“中2011”号（30.24平方米）、“中2013”号（34.46平方米）两个商铺抵押，2016年4月30日后如果被告不能还清借款，该两个商铺产权归原告所有，该条款违反物权法第一百八十六条的规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：违反法律的强制性规定的合同无效，而“中2011”号（30.24平方米）、“中2013”号（34.46平方米）商铺的认购协议书系基于该条款而签订，故不应当认定该认购协议书有效。关于利息部分，原告可以依民间借贷纠纷另行主张。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条的规定，判决如下：
一、确认原告王文亮与被告辽宁万通置业有限公司于2015年10月20日签订的万隆购物广场一层“中2004”号、“中2005”、“南2009”号、“南2010”号、“南2011”号及于2016年12月21日签订的万隆购物广场二层“西112”号、“中189”号、“中193”号、“中195”号、“中196”号、“中197”号商铺的十一份认购协议书有效；
二、驳回原告王文亮其它诉讼请求。
案件受理费100元，减半收取50元，由被告辽宁万通置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。
审判员 赵迎欣
二〇一七年七月五日
书记员 董 健