四川省新津县人民法院民 事 判 决 书（2016）川0132民初229号原告：张苏川委托诉讼代理人：黄继萍委托诉讼代理人：冯明超被告：成都龙湖物业服务有限公司法定代表人：张艳委托诉讼代理人：李丽委托诉讼代理人：邢珊珊被告成都龙湖锦城置业有限公司法定代表人：王光建委托诉讼代理人：冯思然原告张苏川与被告成都龙湖物业服务有限公司（以下简称龙湖物业）、成都龙湖锦城置业有限公司（以下简称龙湖锦城）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月19日受理后，依法适用简易程序于2016年3月11日公开开庭进行了审理；审理过程中因案情复杂转为普通程序，于2016年5月26日、2016年11月23日、2016年12月2日公开开庭进行了审理。原告张苏川的委托诉讼代理人黄继萍、冯明超，被告龙湖物业的委托诉讼代理人李丽、邢珊珊，被告龙湖锦城的委托诉讼代理人冯思然均到庭参加诉讼。2016年6月8日，本案因出现《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的情形，依法中止审理。本案现已审理终结。2016年1月19日，原告张苏川向本院提起诉讼请求：判令二被告共同赔偿原告多付的物业服务费损失、二被告继续按《前期物业服务合同》及相关物业管理规定履行物业共用部位、共用设施设备的承接查验义务。审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令二被告按照会所施工图设计文件（备案号2007-58《成都市建设工程施工图审查通知书》）、《龙湖长桥郡临时管理规约》及《物业承接查验办法》等国家相关规定，对会所继续履行承接查验义务；2、判令二被告共同赔偿原告物业服务费损失（计算方法：按1元/m²月计，从2011年11月1日交付物业服务费之日起至判决生效之日止，及判决生效之日起到二被告按照备案号2007-058的《成都市建设工程施工图审查通知书》施工图设计文件要求对会所履行承接查验并签订物业承接查验协议之日止）；3承担本案诉讼费。事实与理由：2008年10月18日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告在新津县XX镇开发的龙湖长桥郡1XX1号房屋，建筑面积398.11㎡，总价款3062400元。合同第二十二条约定，前期物业公司为龙湖物业公司，前期物业服务费4.6元/m²，价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护等；签订购房合同时，原告签订了《前期物业服务合同》和《临时管理规约》。《临时管理规约》第三章对公共区域、公共设施进行了定义。其中，公共区域是“指为该小区业主及用户而设，并供其共同使用的公共地方”，包括会所、游泳池等地方。售房时，被告承诺“3000余平米纯私人俱乐部式高档会所，由全球知名华人建筑设计大师梁志天担纲设计，抬高3-4米依山傍水，全欧式内装、瀑布、栈道，红酒餐吧、恒温游泳池、壁球馆、乒乓球馆、有氧健身房等众多功能设施”。2010年10月30日交房期满后，原告一直按4.6元/m²物业服务标准向龙湖物业交付物业服务费，但交房后，会所、游泳池等共用设施设备一直空置，完全不符合售房时承诺的使用功能条件，龙湖物业公司未提供相应物业服务。后获悉被告将会所、游泳池已被二被告连同会所一层的大部分物管用房一并卖给了案外人。原告认为，导致会所、游泳池、物管用房被卖的根本原因，是龙湖物业公司未按《前期物业服务合同》及相关法律规定履行物业承接查验义务，致使会所、游泳池权属不清，严重损害了原告及其他业主共同利益。而《前期物业服务合同》约定物业服务费4.6元/m²的价格构成，包括会所、游泳池等共用设施设备的保洁维护管理。龙湖物业未对会所、游泳池等共用设施设备提供相应物业服务，造成原告多付物业服务费损失。按照《物业承接查验办法》等相关规定，二被告应共同对原告损失承担赔偿责任，应继续按《前期物业服务合同》及相关物业管理规定履行物业共用部位、共用设施设备的承接查验义务，直至移交会所、游泳池、物管用房并达到使用条件。被告成都龙湖锦城与龙湖物业辩称，原告不是适格主体，承接查验主体应是地产公司和物业公司；承接查验，属管理性规定，不属于民事诉讼的受案和审理范围；同时，原告作为一个业主，无权代表全体业主主张任何属于全体业主共有的物业的移交，同样也不能基于未向原告移交而主张赔偿；原告所称会所、游泳池属商业部分，不属物业共用或共用设施设备，不是承接查验的内容；案涉房屋是用的市场调节价，原告没有证据证实其有物管费损失，故原告的主张没有依据，应驳回其诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证，本院对双方提交的工商登记信息、身份信息，原告提交的《商品房买卖合同》及补充协议、房款支付票据、前期物业服务合同、临时管理规约、宣传图册、规划许可证、施工许可证、新津县房管局初始登记记录单、被告与第三方签订的《商品房买卖合同》、预售许可证、房屋使用说明书、会所施工图审查报告及分项意见书、会所施工设计图、施工图审查通知书、会所开工报告、房屋功能面积汇总表、会所施工图设计文件审查备案报告、会所施工图等证据，均予以采信；对被告提交的房屋所有权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划验收合格证、商品房预售许可证、商业房产图、新建住宅附属设施设备交付确认表、实物移交清单、业主领用物品登记表及商品房交接清单、房屋信息摘要、会所竣工验收备案书等证据予以采信。根据上述证据，本院依法审理查明如下事实：2008年10月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定由原告购买被告开发的位于新津县XX镇龙湖长桥郡2XXX1幢房屋，建筑面积共398.11平方米，其中套内建筑面积381.5m²，共用部位与共用房屋分摊建筑面积16.61m²，总价款合计3062400元。当日，原告与龙湖物业签订了《前期物业服务合同合同》、《临时管理规约》。《前期物业服务合同》第三条“甲方权利义务和责任”中1.10载明“受所有人委托，对小区配套设施如游泳池、停车场（库）等场所进行管理”；第五条“乙方承担的费用及缴纳”中2.1载明“住宅物业管理服务费按建筑面积4.6元/m²/月计收。合同签订后，原告于2010年10月21日付清房款共计3062400元，并于2010年10月28日收房。案涉房屋所在楼盘取得了《建设工程规划验收合格证》，成都龙湖锦城分别于2009年10月23日、2010年1月15日、2010年10月24日、2010年12月21日、2012年6月27日与龙湖物业就住宅附属设施设备进行了交付确认。2007年9月29日，案涉房屋所在楼盘1-2号楼、会所建设工程施工图设计文件经审查合格，于2007年10月12日进行了审查备案，备案号为2007-058；2007年10月18日开工，2009年11月16日竣工验收；2010年1月4日，竣工验收备案；2012年12月21日，龙湖锦城对上述项目中建筑面积为2673.18m²的部分取得了房屋产权证，规划用途为商业。另查明，《物业承接查验办法》第二条规定“本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。”第五条“国务院住房和城乡建设主管部门负责全国物业承接查验活动的指导和监督工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作。”第四十二条“建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。”本院认为，原告与龙湖锦城签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、与龙湖物业签订的《前期物业服务合同》、《临时管理规约》是各方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。合同双方均应依约履行合同义务。根据《物业承接查验办法》第五条之规定，原告的第一项诉讼请求不属于人民法院民事案件审理范围。同时原告所提交的现有证据不能证实其因承接查验产生了物业服务费损失，原告主张按1元/m²/月计算物业服务费损失，没有事实及法律依据。因此对原告的诉讼请求不予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张苏川的诉讼请求。本案受理费424元，由原告张苏川承担。其中受理费212元，原告张苏川已预交，剩余受理费212元限原告在收到本判决书三日内向本院补交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  蒋慧英代理审判员  唐 毅人民陪审员  何 霞二〇一六年十二月二日书 记 员  李东梅附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。