广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤53民终1061号
上诉人（原审被告）：谭进文，男，1985年1月28日出生，汉族，住罗定市。
委托代理人：沈小杰，男，1975年9月15日出生，汉族，住罗定市。
被上诉人（原审原告）：罗定市龙宇置业发展有限公司。住所地：罗定市。
法定代表人：陈灿光，该公司总经理。
委托代理人：阮永成，男，汉族，1978年6月18日出生，住肇庆市。
委托代理人：陈波，男，汉族，1973年2月24日出生，住罗定市。
上诉人谭进文因与被上诉人罗定市龙宇置业发展有限公司（以下简称“龙宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2017）粤5381民初1675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
谭进文上诉请求：1、撤销一审判决，改判无需上诉人支付面积差异房款。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：一、涉案房屋的总价已得到国家相关部门确认。
根据罗定市不动产登记局颁发的上诉人涉案房屋不动产权证书“粤（2017）罗定市不动产权第200XXXX号”记载，该套商品房的价格为50万元，纳税金额为7500元，上诉人已经按该证号记载向被上诉人支付全部购房款，并以该金额为基准向税务部门缴纳契税，有完税凭证为证据，所以上诉人无须补交面积差异款项。
二、被上诉人所承诺的赠送面积并未兑现。
上诉人在购买被上诉人开发的罗定市附城街道XXXX商住小区的商品房时，被上诉人通过其售楼人员向包括上诉人在内的数百户购房者承诺该小区商品房的入户花园、室内花园等面积赠送一半，该承诺对上诉人及其业主是否决定购买起着重大影响。《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”，由此可见，该承诺虽然为口头承诺并未写进购房合同，但依法合法有效，被上诉人应履行其承诺不得向上诉人收取面积差异房款。
综上所述，上诉人认为一审法院认定事实错误，应依法予以撤销，并依法改判。
龙宇公司辩称：1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，符合法定程序，判决结果公正合理。2.上诉人的上诉理据不成立，应予驳回。
龙宇公司向一审法院起诉请求：一、请求法院判令谭进文补缴购房款8941元给龙宇公司。二、诉讼费用由谭进文承担。
一审法院认定事实：龙宇公司是位于罗定市XX街道XX区XX路XXXX商住小区的房地产开发商。2013年6月23日，龙宇公司作为出卖人与谭进文作为买受人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人所购买商品房的基本情况：买受人购买的商品房为预售商品房，为XXXX商住小区第X号楼XX层XX号房，用途为住宅，层高为3米。合同约定建筑面积共105.97平方米，其中，套内建筑面积83.32平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.65平方米。第四条约定计价方式与价款：该商品房属预售，按【套】出售，按【套内】建筑面积计算，单价为每平方米6000.96元，总金额为500000元。第五条约定面积确认及面积差异处理：该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%以上(不含本数)的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退房日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积-
合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%。
上述房屋于2017年1月22日办理了产权登记，不动产权证书证号为粤（2017）罗定市不动产权第200XXXX号，据不动产权证书记载，上述房屋建筑面积108.6平方米，房屋专有建筑面积为84.81平方米，分摊建筑面积为23.79平方米。此后，双方因不动产权证书登记的房屋的专有面积与《广东省商品房销售合同》约定的套内建筑面积不符而产生纠纷，龙宇公司遂向一审法院提起诉讼。
一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。龙宇公司、谭进文于2013年6月23日签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是有效合同，对当事人具有法律效力，双方均应依约履行自己的义务。根据双方的诉辩，本案争议的焦点是：一、案涉商品房是否按套计价出售？二、对于案涉商品房产权登记的专有建筑面积与合同约定套内建筑面积发生差异时，谭进文是否需要补缴房款，补缴金额如何计算？
一、关于案涉商品房是否按套计价出售问题。根据《商品房销售管理办法》第十八条的规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。本案中双方所签订的《广东省商品房买卖合同》第四条约定“该商品房属预售，按【套】出售，按【套内】建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6000.96元，总金额为500000元”，首先，条款中仅载有“按套出售”，而并没有谭进文所称的按套计价的约定，根据《商品房销售管理办法》第十二条的规定“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售”之规定，商品房理应按套销售；其次，条款中已明确约定案涉商品房按套内建筑面积计价出售，非按套计价出售。综上，谭进文认为该商品房按套计价出售的主张，没有事实依据，不予采纳。
二、关于案涉商品房产权登记的专有建筑面积与合同约定套内建筑面积发生差异时，谭进文是否需要补缴房款，补缴金额如何计算的问题。庭审中，龙宇公司、谭进文均确认《广东省商品房买卖合同》约定的套内面积与产权登记的房屋专有建筑面积存在差异，《广东省商品房买卖合同》约定的套内面积为83.32平方米，不动产权证书上所载的专有建筑面积为84.81平方米，相差1.49平方米，差异值为1.79%。根据《广东省商品房买卖合同》中第五条“该商品房交付使用后，合同约定的产权面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。如有差异(含误差，下同)，双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%以上(不含本数)的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房”的约定，双方对存在面积差异时如何多退少补已经作出明确约定，差异值在三种不同范围内时选择适用其中任一方式处理，案涉房屋差异值为1.79%，属于差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的情形，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。谭进文应以差异面积1.49平方米按套内建筑面积每平方米6000.96元向龙宇公司补缴房款8941元（6000.96元/平方米×1.49平方米）；谭进文提出扣减0.6%的面积差异款不符合合同的约定，也没有事实及法律依据，应予驳回；因此，龙宇公司要求谭进文支付房款8941元的诉讼请求，理据充分，予以支持。
另，对于谭进文提出龙宇公司承诺了入户花园一半的面积、户内花园一半的面积、客厅、主人房、客房窗台面积均为赠送，故龙宇公司无权要求谭进文补偿面积差异以及谭进文在收楼进行装修时发现层高减少，故要求按高度差异比例，按房价款总额进行减少，用以抵扣需要支付面积增大需补缴款项等抗辩主张，只有谭进文的陈述，没有提供足够的证据予以证实，不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：限谭进文于判决发生法律效力之日起十日内向罗定市龙宇置业发展有限公司补缴房款8941元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（罗定市龙宇置业发展有限公司已预交），由谭进文负担。
二审中，谭进文向本院提交以下证据：《补充协议》复印件一份，拟证明双方已达成协议不存在面积差异补缴房款问题。
龙宇公司向本院提交以下证据：《协议书》、调解笔录复印件各一份，拟证明被上诉人与业主达成和解并签订了《协议书》，而补充协议是双方签订和解协议书后，为了办理不动产权证而签订的，本案上诉人与被上诉人签订《补充协议》后，并未与被上诉人签订和解协议书，是上诉人的失信行为，该《补充协议》应属无效。
本院查明的案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。
另查明：2016年12月16日，龙宇公司与谭进文签订《补充协议》，双方约定：1、原合同房屋建筑面积105.97平方米，套内面积83.32平方米。经罗定市房屋测绘所实测，产权登记建筑面积为108.6平方米，套内面积为84.81平方米。2、现经双方协商一致，同意对合同中的面积差异、合同金额等不实行多退少补，也不作任何补偿，双方同意按照测量成果报告书的实测面积办理不动产权证书，并以合同总价500000作为该房完税金额。3、该协议未尽事宜，双方自行协商解决。由此产生的一切经济责任及法律责任由买卖双方自行承担。
本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。龙宇公司与谭进文签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定各自享有权利和履行义务。当事人双方在本案二审程序中的主要争议焦点在于：上诉人应否向被上诉人补缴套内建筑面积差额部分的房款。
涉案商品房经罗定市不动产登记局颁发的不动产权证书确定的套内建筑面积为84.81平方米，与双方合同中约定的套内建筑面积83.32平方米，相差1.49平方米，差异值为1.79%。根据双方合同第五条约定，按套内建筑面积计价的情况下，合同约定的产权面积与产权登记面积存在差异的，以产权登记面积为准，并同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%以上(不含本数)的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。双方当事人签订的《商品房买卖合同》第四条已明确约定涉案商品房的计价方式为按套内建筑面积计算。因此，按照双方合同的上述约定，上诉人应补缴差额面积部分的房款给被上诉人。而双方在2016年12月16日签订了《补充协议》，明确约定：双方协商一致，同意对合同中的面积差异、合同金额等不实行多退少补，也不作任何补偿，双方同意按照测量成果报告书的实测面积办理不动产权证书，并以合同总价500000作为该房完税金额。即双方已对《商品房买卖合同》的面积差异处理约定进行了变更，上诉人无须就涉案房屋的面积差异问题向被上诉人作出补偿。被上诉人认为《补充协议》是被上诉人与业主签订和解协议书后，为了办理不动产权证才签订的，而本案上诉人与被上诉人签订《补充协议》后，并未与被上诉人签订和解协议书，上诉人存在失信行为，因此该协议应属无效。对此，本院认为，上诉人在二审提供的证据未能反映出上诉人与被上诉人之间是基于上述原因签订的《补充协议》，因此，上诉人并未能提供证据证实其与上诉人签订的补充协议存在无效或可撤销的情形，故对其该主张，本院不予采纳。上诉人与被上诉人签订的《补充协议》应是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按协议约定履行义务。因此，现被上诉人提起诉讼要求上诉人履行补缴房款的义务，与双方协议约定不符，本院不予采纳，依法应予驳回。
综上所述，谭进文的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，实体处理错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销罗定市人民法院（2017）粤5381民初1675号民事判决。
二、驳回罗定市龙宇置业发展有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由罗定市龙宇置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
审 判 员 陈 阳
代理审判员 尹 蕾
二〇一七年十二月七日
书 记 员 冯家玲