湖南省津市市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0781民初611号
原告：徐化峰，女，1967年1月13日出生，住湖南省津市市。
原告：赵清洁，女，1981年1月1日出生，住湖南省津市市。
委托诉讼代理人：明文富，湖南秦明律师事务所律师。
被告：吴泽年，男，1956年2月11日出生，住湖南省津市市。
原告徐化峰、赵清洁诉被告吴泽年房屋买卖合同纠纷一案，于2016年8月3日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法组成由审判员江海兵担任审判长，人民陪审员毛娟、人民陪审员贺道长参加的合议庭进行审理，后依法变更为由审判员江海兵担任审判长，审判员刘津津、人民陪审员毛娟参加的合议庭于2016年10月26日、2017年5月17日公开开庭进行了审理。原告徐化峰、赵清洁（以下简称二原告）委托诉讼代理人明文富、被告吴泽年两次均到庭参加诉讼。原告徐化峰第二次开庭到庭参加诉讼。本案现在审理终结。
二原告向本院提出诉讼请求：判令吴泽年将本案诉争房屋立即交付、腾退给二原告；吴泽年向二原告支付2013年10月16日至2015年4月20日期间房屋租金3.5万元；二原告放弃对吴泽年追讨2015年4月20日后的房屋租金。事实与理由：2011年4月20日，案外人董建荣与吴泽年签订了一份《门面租赁合同》，租赁期间为2011年4月20日至2015年4月20日。2013年6月8日，二原告与董建荣签订了一份《购房协议书》。双方约定，董建荣将位于津市市城隍庙步行街金都6号组团二楼及通道门面2间、面积为477.42平方米的房屋以每平方米2000元价格出卖给二原告，约定购房款总金额为95.484万元。2013年7月5日，董建荣将本案诉争房屋过户登记给二原告。2013年9月13日，董建荣又与二原告签订了一份《补充协议书》。双方约定：董建荣应该在2013年10月15日前交付房屋；特殊情况不能交付，董建荣必须及时通过人民法院诉讼，按人民法院的法律文书确定的交付时间交付二原告；2013年10月15日前不能交付房屋，董建荣应该按照合同收取的门面租金全部交给二原告。此后，董建荣未按照约定向二原告交付本案诉争房屋。房屋租赁合同到期后，吴泽年亦未向二原告交付房屋。该房屋一直由吴泽年实际占用、使用、控制。吴泽年一直未向二原告给付从2013年10月16日至2015年4月20日期间的房屋租金3.5万元。
吴泽年辩称，吴泽年作为本案被告主体不适格。吴泽年作为房屋的承租人，只与房屋所有权人董依晨（董建荣之女）之间存在房屋租赁关系。二原告没有取得本案诉争房屋产权。二原告与董建荣签订的《购房协议书》，不能对抗第三人。根据合同相对性，吴泽年与二原告之间不产生法律关系。二原告起诉吴泽年属于起诉主体不适格。二原告与董建荣签订的《购房协议书》，侵害了承租人的优先购买权，购房协议程序违法。二原告与董建荣签订的《补充协议》内容违法，侵害了第三人利益。综上，吴泽年请求驳回对吴泽年的起诉或诉讼请求。
为支持其诉讼主张，二原告向本院提交了如下证据：
1、董依晨的身份证明及浙江省瑞安市公证处公证书；
2、2013年6月8日二原告与董建荣签订的《购房协议书》；
3、2013年9月13日二原告与董建荣签订的《补充协议书》及同日二原告向董建荣出具的欠条；
4、二原告之一徐化峰与案外人彭希很签订的《门面出租协议书》及银行转账回单、收条；
5、2011年4月20日董建荣与吴泽年签订的《门面租赁合同》。
6、津房权证城北字第0074**号房产证；
7、津房权证城北字第0074**号房产证；
吴泽年为支持其抗辩主张，向本院提交了常德市中级人民法院（2015）常民一终字第299号民事判决书。
本院依法组织当事人进行了庭审质证。本院对证据认证如下：
一、对二原告提交的证据1，吴泽年质证后表示对该证据不知情，也不认可该证据。本院经过审核认为该证据与本案无关联，本院不予采信。
二、对二原告提交的证据2、3，吴泽年质证后表示对该证据不知情，也不认可该证据。本院经过审核认为具有客观真实性，故本院均依法予以采信。
三、对二原告提交的证据4，吴泽年质证后表示对该证据不知情，也不认可该证据。本院审核后认为，该证据涉及案外人彭希很，且案外人未到庭作证，本院无法核实证据真实性，故对该证据不予采信。
四、对二原告提交的证据5，吴泽年质证后无异议。本院经过审核认为具有客观真实性，故本院依法予以采信。
五、对二原告提交的证据6、7，吴泽年质证后无异议。本院经过审核认为具有客观真实性，故本院依法予以采信。
六、对吴泽年提交的证据，二原告质证后不予认可。本院经过审核认为，该证据系生效法律文书，本院对该证据真实性予以采信。
根据当事人陈述与经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年4月20日，案外人董建荣与吴泽年签订了一份《门面租赁合同》。该合同约定：董建荣将位于津市市步行街6号组团2楼综合楼租赁给吴泽年，租赁期间为2011年4月20日至2015年4月20日，第一年为零租金，第二年租金为2万元，第三年租金为2.2万元，第四年租金为2.4万元；合同期满，吴泽年应按期腾退房屋，有意续租，应提前三月书面通知董建荣，双方就续租事宜另行签定合同，双方权利、义务以所签合同为准。
2013年6月8日，二原告与董建荣签订了一份《购房协议书》。该协议书载明：二原告购买董建荣位于津市市城隍庙步行街金都6号组团二楼及通道门面2间，面积为477.42平方米，单价每平方米2000元，总金额95.484万元。因（当时）房产证、土地使用证尚未办理，二原告先付15万元，余款80.484万元在三个月内向董建荣付清，董建荣负责配合二原告办理过户手续。
2013年7月5日，董建荣与二原告办理了本案诉争房屋的所有权变更登记手续。该房产证载明，本案诉争房屋系二原告共同共有。
2013年9月13日，二原告与董建荣签订了一份《补充协议书》。该协议书载明：原约定的付款时间变更为2013年9月13日二原告给付董建荣40.484万元，其余40万元在董建荣交付标的房屋时全部付清；董建荣原则上应在2013年10月15日前交付房屋，若因特殊情况不能按时交付，董建荣必须及时通过人民法院诉讼，按人民法院的法律文书确定的交付时间执行完毕交付二原告，但向人民法院提起对第三人的诉讼，必须由董建荣进行，二原告不承担任何责任；董建荣如因租赁等问题不能在2013年10月15日前不能交付房屋，保证在半个月内提起诉讼，积极请求人民法院尽快做出处理，减少双方损失；董建荣超过2013年10月15日不能交付房屋，则董建荣应按照合同收取的门面租金全部交给二原告，其他问题全部按照法律规定执行。之后，董建荣未按约将诉争房屋交付给二原告。本案诉争房屋现在一直由吴泽年实际占用、使用和控制。
2014年吴泽年诉董建荣房屋租赁合同纠纷一案，经本院判决“一、驳回吴泽年要求董建荣支付房屋维修费26000元的诉讼请求；二、驳回吴泽年要求董建荣赔偿经营损失52160.99元的诉讼请求；三、驳回吴泽年要求董建荣赔偿侵害优先购买权损失费470258元的诉讼请求”。吴泽年对上述判决不服，上诉至常德市中级人民法院。2015年7月16日，常德市中级人民法院判决驳回吴泽年的上诉，维持原判。
截止2015年4月20日，吴泽年尚欠二原告房屋租金2.4万元。
因对诉争房屋使用、租金等产生争议，二原告向本院提起诉讼，遂成本案。
本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。二原告与董建荣签订了《购房协议书》，合法有效，本院予以认可。2013年7月，董建荣将本案诉争房屋转让给二原告，并办理了所有权变更登记手续。此后，本案诉争房屋所有权人即为二原告。董建荣与吴泽年签订的房屋租赁合同在先，董建荣与二原告房屋买卖合同在后，且诉争房产产权变更时间处在房屋租赁期间。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，本案诉争房屋的所有权发生变动后，其设定在该房屋上的租赁合同仍然存在；受让人二原告在受让诉争房屋所有权时与承租人吴泽年产生了租赁合同关系，继承原出租人董建荣的权利和义务。根据董建荣与吴泽年签订《门面租赁合同》第九条“合同期满，吴泽年应按期腾退房屋，有意续租，应提前三月书面通知董建荣，双方就续租事宜另行签定合同，双方权利、义务以所签合同为准”规定，从租赁合同期满之日（即2015年4月20日）后，在双方未另行签订诉争房屋续租合同的情形下，吴泽年应该腾退租赁房屋，返还给二原告。故本院对二原告要求吴泽年将诉争房屋腾退交付给二原告的诉讼请求予以支持。
根据庭审查明，吴泽年已向董建荣给付了第三年房屋租金，第四年房屋租金2.4万元尚未给付。二原告要求吴泽年另行交付第三年的一半租金（1.1万元），无法律依据，本院不予支持。二原告对第三年的一半租金（1.1万元）可以另行向董建荣方主张权利。故本院对二原告要求吴泽年给付房屋租金3.5万元的诉讼请求部分予以支持。
对二原告放弃对吴泽年追讨2015年4月20日后的房屋租金的诉讼请求，本院认为，该意思表示系二原告对自身民事权利的自愿处分，不违背法律、法规，不损害第三人利益，故本院予以认可。
对吴泽年提出“被告吴泽年主体不适格”的抗辩主张，本院认为，虽然二原告不是《门面租赁合同》的签订人，但诉争房屋所有权人变更为二原告后，二原告就概括承受房屋租赁合同期间享有的权利和承担的义务，故本院对吴泽年该抗辩主张不予认可。
对吴泽年提出“侵害了承租人（即吴泽年）的优先购买权，购房协议程序违法。”“《补充协议》内容违法，侵害了第三人利益”的抗辩主张，本院认为，在吴泽年向本院提交的证据“常德市中级人民法院（2015）常民一终字第299号民事判决书”中，已经明确认定未侵犯吴泽年租赁房屋的优先购买权，该判决书系生效法律文书，故本院对吴泽年的该抗辩主张不予认可。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十五条规定，判决如下：
一、吴泽年于本判决生效之日起十日内将位于湖南省津市市城隍庙步行街金都6号组团二楼及通道的承租房屋腾退，并将上述房屋返还给徐化峰、赵清洁；
二、吴泽年于本判决生效之日起十日内向徐化峰、赵清洁给付房屋租金2.4万元；
三、驳回徐化峰、赵清洁的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费8733元，由徐化峰、赵清洁负担1747元，吴泽年负担6986元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
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审 判 长 江海兵
审 判 员 刘津津
人民陪审员 毛 娟
二〇一七年六月五日
书 记 员 韩昌鹏
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。