江西省弋阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣1126民初901号
原告：孙仲土，男，1956年4月21日出生，汉族，浙江省诸暨市人，小学文化，弋阳县磨盘山垦殖场退休职工，现住江西省弋阳县。
被告：江志平，男，1971年7月31日出生，汉族，江西省弋阳县人，弋阳县文广局干部，住江西省弋阳县。
委托诉讼代理人：王基连，江西碧落律师事务所律师，特别授权代理。
原告孙仲土与被告江志平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后，依法适用普通程序，于2018年6月7日公开开庭进行了审理。原告孙仲土与被告的委托诉讼代理人王基连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告所签订的《房屋买卖协议》；2.要求被告偿还原告经济损失计人民币16万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年5月，经熟人饶小平介绍，被告在701棚户区内有一套120平方米的房屋欲出售，每平方米2000元。2013年6月6日，原、被告在饶小平的见证下，签订了《房屋买卖协议》：房屋总价款24万元，原告首付款9万元，合同签订后两个月内再付10万元，余款5万元在房屋建成统一交款时付清；房屋产权证由被告办理，费用由原告承担，如有违约事实，违约方要承担对方违约金2万元，还要赔偿对方经济损失。《协议》签订后，原告按约支付了房款19万元，但被告却违背《协议》约定，既不按时交房，又未办理产权过户手续，严重违约。之后，原、被告一次次的协商签订《承诺书》，但被告均未按承诺的内容履行义务。至2017年11月1日被告出具欠条：欠原告孙仲土退房款人民币35万元，定于2017年11月10日之前先归还20万元，余款15万元于2017年11月30日前一次性归还。被告按约归还了20万元，被告于2017年12月14日向原告出具欠条：欠到孙仲土人民币共计16万元，约定2018年2月15日之前先归还人民币5万元，2018年4月15日还清11万元。但被告未按约履行，故诉至法院请求判如所请。
原告孙仲土围绕诉讼请求依法提交了下列证据：
1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；
2、2013年6月6日原、被告双方签订的《房屋买卖协议》一份，证明该买卖房屋的特性及原、被告违约责任等，该协议是合理合法的；
3、2013年6月6日被告江志平出具的9万元收条一份、2013年8月5日10万元收条一份，原告共向被告支付19万元购房款；
4、2017年2月4日承诺书一份，证明被告江志平承诺若于2017年6月6日前未交房，则归还原告22万元，其中包括3万元违约金补偿款；
5、2017年6月25日承诺书一份，证明被告若未按期还款，双方协商考虑原告损失过大，被告同意偿还原告33万元，其中包括19万元购房款；2017年8月31日被告出具的关于退房款延期付款的承诺书一份，证明被告承诺支付利息及还款事项等；
6、被告出具的欠条一份，证明2017年11月1日原告与三个战友童立斌、徐水旺、江飞力一起到文广局被告的办公室，被告当时出具一份金额为35万元的欠条，并承诺11月10日先支付20万元；
7、被告于2017年12月14日出具的欠条，证明被告11月30日汇款20万元后，自愿出具金额为16万元的欠条系违约赔偿的损失。
被告江志平辩称，1、原、被告签订的房屋买卖合同因涉及的房屋系棚改房，被告不具有出售棚改房的资格，原告也不具有购买棚改房的条件，因此该买卖合同无效。2、除原、被告于2017年2月4日签订的《承诺书》替代《房屋买卖协议》有效外，双方实际已达成解除合同的合意，其他承诺书和欠条都是被告在受胁迫时所签，故原告起诉赔偿16万元的损失不是双方的真实意思表示，请求法院予以驳回。
被告江志平依法向本院提交了如下证据：
11月30日被告通过农行汇款10.8万元的凭证及邮政储蓄汇款9.2万元的凭证，共计转给原告20万元。
经庭审质证,被告对原告提供的证据1、3、4及原告对被告提交的证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对该四组证据予以确认并在卷佐证。被告对原告的证据2的合法性有异议，认为系棚改房，所以合同无效；被告对原告的证据5、6、7的真实性有异议，认为被告系在原告的胁迫下出具的，违约赔偿金过高，不是被告的真实意思表示。本院认为，原告提交的证据2是《房屋买卖协议》；证据5、6、7是原、被告自愿协商解决纠纷的约定，上述证据均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，也不违反公序良俗，符合法律规定，亦符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
根据上述采信的证据以及当事人在庭审中的陈述，本院经审理认定事实如下：2013年5月，原告经熟人饶小平介绍，得知被告在701棚户区内有一套120平方米的房屋欲以每平方米2000元出售。2013年6月6日，原、被告在饶小平的见证下，签订了《房屋买卖协议》：房屋总价款24万元；原告首付款9万元，合同签订后两个月内再付10万元，余款5万元在房屋建成统一交款时付清；交房时间为2014年4月1日前；如被告中途变故违约，被告应赔偿原告损失2万元。《协议》签订后，原告按约支付了购房款19万元，但被告却违背《协议》约定，既不按时交房，又未办理产权过户手续，严重违约。2017年2月4日原、被告协商签订了《承诺书》：被告承诺于2017年6月1日前交房；如违约未交房，原告退出该房屋，被告付3万元给原告作为补偿，返还19万元，共付22万元。被告未按承诺的内容履行义务。2017年6月25日双方签订《承诺书》：被告于2017年8月30日前给原告办理产权证；如不能确定房产证办理事项，由被告一次性付给原告人民币33万元。2017年8月31日双方签订《关于退房款延期付清的承诺》：被告欠原告房款33万元于2017年8月30日到期，被告承诺10月30日前一次性付清，利息可以按实际时间结算；否则，原告要控告或请求政府处理。至2017年11月1日被告出具欠条：欠原告孙仲土退房款人民币35万元，定于2017年11月10日之前先归还20万元，余款15万元于2017年11月30日前一次性归还。被告按约归还了20万元。被告于2017年12月14日向原告出具欠条：欠到孙仲土人民币共计16万元，约定2018年2月15日之前先归还人民币5万元，2018年4月15日还清11万元。期限届满后，被告未按约定履行。
本院认为，本案的争议焦点为：一、《房屋买卖协议》是否有效；二、双方变更《房屋买卖协议》的行为是否有效。
一、关于《房屋买卖协议》是否有效。被告辩称原、被告签订的《房屋买卖协议》的标的物为棚户区改造房屋，被告不具有处分权，原告也无购买权，应认定协议无效。根据《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”及《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，本院认为，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果，出卖人在缔约时对标的物没有处分权或所有权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或处分权。原、被告双方在平等、自愿的基础上签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示。被告虽在与原告签订合同时未取得房屋所有权证，但双方在合同中约定了房屋价款、房屋交付时间、付款方式和时间及被告配合原告办理相关过户手续等条款，具备合同成立的有效要件，且不违反法律法规的强制性规定，原、被告双方签订的房屋买卖合同应为有效合同。对被告主张房屋买卖合同无效的辩解意见本院不予支持。
二、双方变更《房屋买卖协议》的行为是否有效。原、被告订立合同后，物权变动属于效力待定状态，因被告无权处分诉争房屋致使房屋所有权不能转移，原告无法取得该房屋的所有权，原、被告双方经过协商达成一次次的协议，变更后的协议代替原来的协议，最后一次变更的协议（即被告江志平欠到原告孙仲土人民币共计16万元）对当事人具有约束力，是真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，系有效协议，故原来的《房屋买卖协议》已终止，无须解除，故对原告要求解除原、被告的《房屋买卖协议》的诉讼请求不予支持。被告辩称除原、被告于2017年2月4日签订的《承诺书》替代《房屋买卖协议》已达成解除合同的合意，其他承诺书和欠条都是被告在受胁迫时所签。本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本院认为被告辩解意见无证据证明，被告应承担举证不能的责任。因此，本院对原告要求被告赔偿损失16万元的诉讼请求予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、被告江志平在本判决书生效之日起一个月内赔偿原告孙仲土损失十六万元；
二、驳回原告孙仲土的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3500元，由被告江志平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。
审 判 长 汤丽红
人民陪审员 童保花
人民陪审员 方 瑛
二〇一八年六月二十日
书 记 员 童喜英