贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔01民终249号
上诉人（原审被告）：余昱霖，女，1972年3月26日出生，蒙古族，住贵州省贵阳市南明区。
委托诉讼代理人：付阳，男，1968年9月3日出生，汉族，系余昱霖表哥,住贵州省贵阳市南明区。
被上诉人（原审原告）：刘鹏，男，1976年4月23日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。
被上诉人（原审原告）：王劲松，男，1971年2月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
被上诉人（原审原告）：银艳，女，1976年3月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
委托诉讼代理人：刘鹏，男，1976年4月23日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。
原审第三人：余凌燕，女，1976年2月21日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
上诉人余昱霖因与被上诉人刘鹏、王劲松、银艳及原审第三人余凌燕房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2016）黔0112民初393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人余昱霖的委托诉讼代理人付阳、被上诉人刘鹏、王劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
余昱霖上诉请求：一、撤销贵阳市乌当区人民法院（2016）黔0112民初393号民事判决书第一、二、三项判决，并依法改判；二、一二审案件受理费由上诉人、被上诉人按比例承担。事实及理由：一、其从2015年10月开始没有交房租，确实构成违约，对原审判决的违约金予以认可；二、双方从2015年10月份开始协商解除合同，被上诉人也同意其搬离并结清租金，故双方签订的《商铺租赁合同》已经合意解除。后因为其他原因，其在2015年12月份准备从租赁商铺搬离时遭到了物管工作人员阻拦，才导致无法全部搬离。因其已经未再使用涉案商铺，被上诉人已经实际控制涉案商铺，故被上诉人无权再要求上诉人继续支付2015年12月之后的租金。
刘鹏、王劲松、银艳辩称：一、双方的租赁合同并未解除，且合同还在有效期内，在上诉人出现违约情形后，被上诉人才向法院起诉主张解除该份租赁合同；二、在合同履行期间，上诉人没有按照合同约定交纳足额租金，存在违约情形，故应当结清欠付租金并承担违约责任。
刘鹏、王劲松、银艳向一审法院起诉请求：一、判决解除原、被告于2015年5月24日签订的房屋租赁合同，立即无条件将租赁场地交付给原告，并支付拖欠租金人民币95000元及逾期付款违约金至拖欠租金支付完毕时止（按欠款总额每日1%承担逾期违约金，从2015年11月1日暂算至2016年2月29日的违约金为114950元）给原告；二、判决被告承担逾期支付物业管理费，给原告造成的经济损失至租赁场地返还时止（暂算至2016年2月29日为34648.40元）；三、判决被告承担因此给原告造成的律师费经济损失人民币43207元；四、案件受理费由被告负担。
一审法院认定的事实：2014年3月6日，原告刘鹏、王劲松、银艳与第三人余凌燕签订了商铺租赁合同，合同约定，三原告将其所有的位于贵阳市乌当区春天大道第8B栋负3层13号商铺（一楼一底，建筑面积约380平方米）出租给被告经营茶庄，租期为三年，自2014年3月6日至2017年3月31日止，租金按完税价格计算，其中2014年3月6日至2015年3月31日的月租金按每平方米60元计算为22800元（其中2014年3月31日前为免租期，不计租金），2015年4月1日至2016年3月31日的月租金按每平方米65元计算为24700元，2016年4月1日至2017年3月31日的月租金按每平方米70元计算为26600元。双方约定租金每半年支付一次，由第三人通过银行转账支付到原告刘鹏的银行账户中，其中第三人于合同签订之日向原告全额交纳第一个半年的租金。原告刘鹏作为甲方代表在合同甲方代表处签名捺印，第三人在乙方处签名捺印。合同签订后，第三人向原告刘鹏交纳了租赁涉案商铺的保证金80000元，刘鹏则向第三人出具了收条。2015年5月24日，原告刘鹏作为甲方代表，与第三人在协商一致的基础上，解除了该份租赁合同。同日，原告刘鹏与被告余昱霖就涉案商铺另行签订商铺租赁合同，合同约定，原告经营项目为茶庄，租赁期限为2015年4月1日至2018年3月31日，租金按完税价格计算，其中2015年4月1日至2016年3月31日的月租金按每平方米50元计算为19000元，2016年4月1日至2017年3月31日的月租金按每平方米60元计算为22800元，2017年4月1日至2018年3月31日的月租金按每平方米65元计算为24700元。合同还约定，被告于签订合同之日向原告交纳保证金80000元，租赁期满，如被告无任何违反本合同的行为，则保证金在合同期满后15日内无息退还被告，如被告有违约行为，原告不予退还保证金，且被告还需另外承担因违约给原告造成的损失（包括但不限于空租、空租期间的物管费等损失）。双方还约定，租金每半年支付一次，其中合同签订之日交纳第一个半年的租金，后期租金在每次租期前10日内支付，被告交纳租金，每逾期一天，须向原告支付欠付款项每日1%的逾期付款违约金，逾期10日未缴纳租赁费用，则原告有权通知解除合同、无条件收回商铺、不予退还租赁保证金，并有权扣留或变卖租赁商铺内的被告物品用于抵扣原告全部损失，被告须提前缴纳物业管理费等，并按照物业管理公司要求缴纳，若逾期缴纳此费用，由原告可按照被告逾期交付租金的违约责任适用。租赁期限内，被告如提前退租即为违约，其交纳给原告的租赁保证金作为违约金无条件全额归原告所有。同时被告应于退租60日前向原告提出书面申请，经原告书面同意并协商一致签订书面解除协议后方为正式解除合同，在正式解除合同前被告仍须按租金水平按日支付租金及相关使用费用，如被告未能按约定时限提出退租书面申请，或虽如期提出退租书面申请但未经原告书面同意的，被告仍须履行本合同约定内容并承担相应违约责任。同时还约定，在合同期内，被告在该商铺从事经营活动所产生的所有税费包括国税、地税、水电费、物业管理费等一切费用均由被告承担缴纳。合同解除或期终止后，被告须无条件即时将商铺交还原告，逾期交还，自逾期之日起，被告除须承担占用期间的租金、物业管理费等外，还须按每日1000元向原告支付超期商铺占用费。此外，双方应严格履行合同约定，若有一方违反则视为违约。原告刘鹏在甲方处签名捺印，被告在乙方处签名捺印。原告刘鹏与被告余昱霖签订合同后，原告王劲松、银艳对该合同未提出异议。合同履行过程中，被告除按约定支付了2015年4月1日至同年10月31日的租金外，未再向原告交纳租金。因被告经营原因，2015年10月底，被告撤出经营，但其未将商铺交还给原告。同年11月至12月期间，原告刘鹏与被告通过微信聊天方式就被告是否继续租赁商铺问题不断协商，其中12月6日，被告明确表示无钱支付房租不再租赁商铺，且其转让商铺也无果，物管费和一个月房租可从8万元的押金中扣除，原告刘鹏回复称约定的押金为违约金，物管费和租金必须支付，要求被告要返还商铺就早返还，要租就接着租半年。在此期间，双方还通过手机短信方式进行沟通交流，12月10日，双方在短信中继续就商铺租金事宜进行协商，被告表示若租金能降至每平方米25元，可继续经营，但经营要改为餐饮，并表示如果原告刘鹏不同意降低租金，在原告同意的情况下其不再租赁商铺。但原告刘鹏回复称租金过低，并表示要征求其他合伙人的意见，被告则回复原告刘鹏，表示如果原告刘鹏觉得房租低了，其只有放弃租赁。虽然双方持续不断地协商，但原告的态度很明确，仍然要求被告将物管费交清。12月13日，原告刘鹏发短信给被告，要求被告及时办理商铺的交接和物管费事宜，12月19日，被告告知原告刘鹏，其周一出差回来与原告面谈，但未果，12月26日，原告刘鹏在短信中明确要求被告于12月28日上午10点前将房租、物管费给付完毕，逾期其将按合同约定主张权利，并由被告承担违约责任和全部损失，但被告未对进行回复。此后，因双方就被告是否继续经营商铺协商未果，为此成讼。
另查明，原告为诉讼于2016年2月28日与贵州驰宇律师事务所签订委托代理合同，产生律师代理费43207元，在委托代理合同中，律师代理费按合同总租金798000元、违约金114950元、物业管理费34648.40元的累计金额的5%计算，经原告与该律师事务所协商，代理费为43207元。还查明，被告与第三人系亲姐妹关系。
一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告刘鹏与被告余昱霖签订了商铺租赁合同，因商铺系原告刘鹏、王劲松、银艳按份共有，根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。……”、第六十六条“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”的规定，原告王劲松、银艳对原告刘鹏将商铺出租于被告余昱霖的行为未提出异议，故商铺租赁合同的效力及于原告王劲松、银艳。因商铺租赁合同是合同双方的真实意思表示、其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方当事人均应按合同约定严格履行。合同履行过程中，被告在交纳了半年商铺租金后未再向原告交纳租金，且从2015年10月底即未在涉案商铺中经营，虽然原、被告在2015年11月至12月期间就被告是否继续承租商铺不断协商，但一直未果，2015年12月13日、12月26日，原告刘鹏在短信中告知被告，要求其支付租金、物管费，但被告未对此进行明确答复，也未将商铺交还给原告。根据商铺租赁合同约定，被告退租应于退租60日前向原告提出书面申请，经原告书面同意并协商一致签订书面解除协议后方为正式解除合同，在正式解除合同前被告仍须按租金水平按日支付租金及相关使用费用。因合同是双方当事人意思自治的体现，双方关于合同解除的约定对被告具有约束力，由于双方就解除合同并未达成书面协议，故至原告向法院起诉时商铺租赁合同并未解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，原告刘鹏已经对被告是否继续租赁商铺尽到了催告义务，但被告未积极处理，由于合同目的无法实现，三原告诉请解除与被告签订的商铺租赁合同并要求被告交还商铺于法有据，法院予以支持。
关于原告刘鹏、王劲松、银艳主张被告余昱霖支付租金95000元的诉请。庭审中，被告认可租金交至2015年10月，三原告亦未提出异议，虽然原告刘鹏、被告余昱霖在2015年11月至12月期间就被告是否继续承租商铺持续协商，但双方并未达成一致意见，而被告在已经无法经营的情况下，未将商铺交还给原告，且未采取积极有效的措施防止损失扩大，自身亦存在一定过错。而根据合同约定，被告提前退租需书面向原告申请并签订书面解除协议，由于双方协商未果，在原告起诉前合同并未解除，被告理应向原告交纳租金，故原告主张从2015年11月起计算租金有事实依据。本案中，原告于2016年3月7日向法院起诉，考虑到商铺至今一直为被告所控制，原告主张租金从2015年11月1日计算至2016年4月1日,法院予以支持，根据前述法律规定及双方约定，该期间的租金为380平方米×50元/平方米×5个月=95000元，原告诉请被告支付租金95000元，法院予以支持。
对于原告主张被告按欠款总额每日1%承担逾期违约金至拖欠租金支付完毕时止，且从2015年11月1日暂算至2016年2月29日违约金为114950元的请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告逾期交纳租金已经构成违约，理应承担违约责任，原告诉请被告支付违约金于法有据。庭审中，被告主张按合同约定方式计算的违约金过分高于原告的损失，要求予以调减，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，对于原告主张的违约金，法院酌情予以调减，按被告未付租金95000元的20%计算支持19000元。
对于原告诉请被告承担物业管理费至租赁场地返还时止，暂算至2016年2月29日的物业管理费为34648.40元的请求。虽然商铺租赁合同中约定该项费用应由被告承担，但原告在庭审中未提交相关票据证实其已代被告交纳了物业管理费且金额为34648.40元，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，其应承担举证不能的后果，故原告该项请求法院不予支持，原告可在收集到相关证据后，另案主张权利。
对于原告主张的律师代理费43207元，虽然原告提供了委托代理合同及交纳律师代理费的发票，但该费用并不是被告未继续履行合同而导致原告必然产生的直接经济损失，同时，在商铺租赁合同中，双方也未明确约定产生纠纷后造成的律师代理费用应由被告负担，故对原告的该项诉讼请求，法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条、第六十六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告刘鹏、王劲松、银艳与被告余昱霖于2015年5月24日签订的《商铺租赁合同》；二、被告余昱霖于本判决生效之日起十日内将贵阳市乌当区春天大道第8B栋负3层13号商铺归还原告刘鹏、王劲松、银艳；三、被告余昱霖于本判决生效之日起十日内给付原告刘鹏、王劲松、银艳商铺租金95000元、违约金19000元，共计人民币114000元；四、驳回原告刘鹏、王劲松、银艳的其他诉讼请求。案件受理费人民币5620元，由原告刘鹏、王劲松、银艳负担3001元，被告余昱霖负担2619元（此款原告已经预交，被告负担的2619元由被告在履行上述付款义务时一并支付给原告）。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。上诉人余昱霖在二审中自述称其2015年12月底从涉案商铺中搬离时，因物管工作人员称其没有结清物管费，所以对其进行阻拦，导致其至今还有一部分物品遗留在涉案商铺中。
本院认为，上诉人余昱霖与被上诉人刘鹏签订商铺租赁合同，涉案商铺虽系被上诉人刘鹏、王劲松、银艳按份共有，但因王劲松与银艳并未对刘鹏出租涉案商铺的行为提出任何异议，故该份商铺租赁合同的效力及于王劲松及银艳。因余昱霖与刘鹏签订的商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务,上诉人在合同履行期间未按期支付租金已构成违约，应承担相应的违约责任。
本案争议焦点系上诉人余昱霖是否应向三被上诉人支付欠付租金95000元的问题。根据双方租赁合同中约定，上诉人应于退租60日前向被上诉人提出书面申请，经被上诉人书面同意并协商一致签订书面解除协议后方为正式解除合同，在正式解除合同前被告仍须按租金水平按日支付租金及相关使用费用，如被告未能按约定时限提出退租书面申请，或虽如期提出退租书面申请但未经原告书面同意的，被告仍须履行本合同约定内容并承担相应违约责任。本案在合同履行过程中，上诉人与被上诉人刘鹏在2015年11月至12月期间就上诉人是否继续承租涉案商铺不断进行协商，但双方对租赁合同予以解除均未达成一致意见。上诉人虽然主张双方签订的商铺租赁合同已于2015年10月底合意解除，但依据双方往来的短信记录，只能反映出是双方就上诉人是否继续承租进行协商的一个过程，并无双方合意解除租赁合同的明确意思表示，且上诉人也未按照合同约定提出退租的书面申请，因此双方的租赁合同并未解除，故上诉人应继续支付合同履行期间的租金。对于上诉人提出其在2015年12月底就搬离涉案商铺，并未再继续使用涉案商铺的主张，首先，上诉人并未提交证据证实其已经在2015年12月底搬离涉案商铺，并将该商铺返还给被上诉人；其次，即使如上诉人所称，其在2015年12月底搬走未再使用，上诉人也未及时和被上诉人办理房屋交接手续，因上诉人未积极采取有效措施而致使自身损失扩大，其自身具有一定过错，应当对损失结果承担责任，故其主张不能成立，本院不予采信。原审判决对被上诉人要求上诉人支付租金95000元的诉请予以支持并无不当，本院依法予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2619元，由上诉人余昱霖负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 妍
审 判 员 李云鹤
代理审判员 石 敏
二〇一七年三月三日
书 记 员 陶海峰