湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0102民初1854号
原告（反诉被告）：李炳霖，男，1985年4月23日出生，汉族，天风证券股份有限公司员工，住武汉市江汉区，
委托诉讼代理人：韩星（一般授权代理），北京天达共和（武汉）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李林林（一般授权代理），北京天达共和（武汉）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王敏，女，1977年12月13日出生，汉族，住武汉市江岸区，
委托诉讼代理人：李斌（一般授权代理），湖北诚明律师事务所律师。
被告（反诉原告）：毛小青，男，1974年12月4日出生，汉族，住武汉市硚口区，
委托诉讼代理人：李斌（一般授权代理），湖北诚明律师事务所律师。
第三人：武汉链家宏业房地产经纪有限公司，住所地武汉市江汉区中央商务区泛海国际SOHO城（一期）第7幢32层4号。
法定代表人：单一刚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘容（特别授权代理），女，武汉链家宏业房地产经纪有限公司员工，住武汉市新洲区，
委托诉讼代理人：黄立方（特别授权代理），男，武汉链家宏业房地产经纪有限公司员工，住武汉市江汉区，
原告李炳霖诉被告王敏、毛小青及第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月10日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员李颖文担任审判长和人民陪审员宋汉仙、周玲莉参加的合议庭进行审理。审理中，被告王敏、毛小青提出反诉，本院依法予以受理并与本诉合并审理。本院于2017年4月10日公开开庭审理了此案。原告（反诉被告）李炳霖及其委托代理人韩星、李林林，被告（反诉原告）王敏及被告（反诉原告）王敏、毛小青的共同委托代理人李斌，第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司的委托代理人刘容、黄立方到庭参加诉讼。审理中，因案情复杂，经本院院长审批，本案延长审理期限3个月。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李炳霖诉称，我与被告王敏于2016年9月25日签订了《武汉市存量房买卖合同》，约定我向被告王敏购买位于武汉市江岸区塔子湖东路18号越秀星汇君泊一期10栋1单元31层3室的房屋，房屋价格为2,100,000元，该合同签署时我需向被告王敏支付定金100,000元。被告王敏应在签订本合同后7日内向原按揭银行申请提前还款，并办理房屋抵押注销，双方应予房产注销抵押登记后45个工作日办理房屋过户手续。逾期交房超过15天的，被告王敏应当按照我全部已付款的20%支付违约金。合同签订后，我依约于2016年9月25日将定金100,000元存入监管账户，被告王敏办理了房产抵押注销。在此期间，武汉市人民政府办公厅临时于2016年11月14日颁布了限购政策（《市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的意见》），该文件中明确规定本市户籍居民在本市拥有2套及以上住房的，暂停在限购区域购买住房。根据该政策，我不再具有购房人的资格。后经第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司询问房产部门得知，该政策可延续到2016年11月30日，即如被告王敏配合，我可至迟于2016年11月30日完成此交易。为保证此交易顺利进行，我及第三人多次催促被告王敏履行过户义务。尽管合同条款约定原、被告双方应于房产注销抵押登记后45个工作日内办理房屋过户手续，但由于订立合同时的客观情况发生变化，基于情势变更原则，双方亦通过微信、短信等方式对过户时间作出了变更，然而被告并未能依约履行过户义务，构成违约。根据《武汉市存量房买卖合同》第五条、第九条约定，被告王敏需向我返还双倍定金200,000元，并向我支付违约金20,000元。故诉至法院，请求判令：1、解除编号为100000367387号《武汉市存量房买卖合同》；2、被告王敏、毛小青立即双倍返还原告房屋定金200,000元；3、被告王敏、毛小青支付违约金20,000元；4、被告王敏、毛小青承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）王敏、毛小青辩称，李炳霖于2016年12月6日单方发函，要求解除买卖合同，是单方的违约行为，根据合同规定，过户期限为45天内，截止时间是2017年1月11日，根据武汉市的限购政策，截止的日期为2017年3月31日，之前是可以过户的。李炳霖的诉讼请求第2、3、4项，无事实和法律依据，请求予以驳回，李炳霖诉称2016年11月30日是最后过户期限，其因此而丧失购房资格，是李炳霖自己的主观意识判断错误，应该承担责任。我方同意解除合同。
第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司辩称，我公司履行了相应的义务，尽职尽责，不存在错误，不应该承担责任，我公司尊重法院的判决。
被告（反诉原告）王敏、毛小青反诉称，王敏与李炳霖于2016年9月25日签订《武汉市存量房买卖合同》，同日下定金100,000元。随后，王敏依约还清全部房贷，2016年11月8日完成抵押注销登记。同年11月8日下午，王敏通知武汉链家宏业房地产经纪有限公司员工伍可，可以完成过户手续，但第三人表示，买方未准备好，改天再约办。同年11月16日，王敏从第三人获悉，由于2016年11月14日国家出台限购限贷政策，买方不具有购房人资格。商议由其他方来顶替买方，我方认为不受合同约束，予以回绝。2016年11月16日至同年11月30日期间，由于毛小青外出，李炳霖通过第三人强迫要求即时办理过户手续，反诉人王敏反复解释原因，请求另约时间被拒，并告知2016年11月25日为最后期限，否则就属王敏违约。2016年12月2日，毛小青归汉后，主动通过第三人邀约李炳霖过户，李炳霖予以拒绝。同年12月6日，李炳霖发函要获取双倍定金200,000万元及420,000元违约金。同年12月8日，我方通过查询房管局证实，截止到2017年3月31日，该诉争房屋都可以过户。于是我方即时通过第三人邀约李炳霖遭拒。2017年1月11日是合同约定房产注销抵押登记后45个工作日内，完成付款过户手续的截止之日，我方再次发函，提示李炳霖依约付款过户再次遭拒。根据以上事实及证据，李炳霖明显违反合同45日付款过户规定，主观臆断，2016年11月25日为最后过户日是单方错误行为，既违反合同约定又存在明显主观过错，应承担民事责任。现反诉至法院，请求判令：1、没收购房定金100,000元；2、支付违约金420,000元；3、本案的诉讼费用全部由李炳霖承担。
原告（反诉被告）李炳霖辩称，根据2016年9月25日签订的《武汉市存量房买卖合同》，我并没有违约。根据买卖合同约定，应该在房屋注销抵押登记后45个工作日内到房产局办理过户手续，截止目前该房屋并没有解除抵押。2016年11月14日，武汉市人民政府颁布了限购政策，因该政策的原因，我已丧失了购房的资格，原、被告通过微信、短信的方式，对过户的时间作出了变更，时间变更至2016年11月25日，但卖方未在该期限内配合原告办理过户手续，被告已构成违约，因此，根据定金罚则需双倍返还定金，由被告承担违约责任。被告的第二、三项诉讼请求，无合同约定和法律依据，我不予认可。
第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司辩称，我公司积极履行了相应的催促、提醒义务，尽职尽责，不应该承担责任，我公司尊重法院的判决。
经审理查明，2016年9月7日，王敏、毛小青取得位于武汉市江岸区塔子湖东路18号越秀星汇君泊一期10栋1单元31层3室房屋的《不动产权证书》。2016年9月25日，李炳霖与王敏签订《武汉市存量房买卖合同》，约定李炳霖向王敏购买位于武汉市江岸区塔子湖东路18号越秀星汇君泊一期10栋1单元31层3室房屋，转让价为2,100,000元；关于付款，定金100,000元为第一部分房款，李炳霖在签署本合同时支付定金100,000元，所约定的定金如部分或全部交由居间方托管的，李炳霖将定金支付给居间方后，视为王敏收讫，发生定金效力；2,000,000元为第二部分房款，李炳霖在过户当日支付首期款（不包括定金）1,000,000元，李炳霖应在首期款支付截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，王敏须配合李炳霖提交银行所需全部资料并按银行规定签署所需法律文书，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，由贷款银行按约定时间支付给卖方，如买方已付首期款金额少于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款之金额，由买方须于银行出具《贷款承诺函》后3日内补足首期款；关于房屋抵押登记，该房屋已经设定抵押，王敏现金赎楼，王敏应在签订本合同后7日内向原按揭银行申请提前还款，在按揭银行批准提前还款的期限内及时还款，并在房产注销抵押登记后将房屋所有权证原件及土地使用权证交付第三方办理过户；关于房产过户，双方应在房产注销抵押登记后45个工作日内到房产管理部门签署《武汉市存量房买卖合同》，交纳过户税费，办理房产过户手续，李炳霖应在领取房屋所有权证及土地使用权证后7个工作日内办理按揭贷款的抵押登记；关于房产交付，王敏收到全部购房款（不含交房保证金）后3个工作日内交付给李炳霖房产；关于逾期交房的违约责任，除不可抗力外，王敏未按照合同约定的期限和条件将房屋交付李炳霖的，1、逾期在15日内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，王敏按日计算向李炳霖支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向李炳霖支信违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日后，李炳霖有权退房，李炳霖退房的，王敏应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照李炳霖已付款的20%向李炳霖支付违约金；关于逾期付款的违约责任，李炳霖未按照补充协议约定的时间付款的，1、逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，李炳霖按日期计算向王敏支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向王敏支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日后，王敏有权解除合同，李炳霖应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向王敏支付违约金，并由王敏退还李炳霖全部已付款；关于不可抗力，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明；王敏承担该房屋办理其名下不动产证相关费用，并且结清该房屋的抵押贷款。同日，李炳霖与王敏及武汉链家宏业房地产经纪有限公司签订《居间服务合同》，约定李炳霖向武汉链家宏业房地产经纪有限公司支付佣金52,500元，李炳霖与王敏双方中任何一方拖廷或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任。
《武汉市存量房买卖合同》签订当日，李炳霖将定金100,000元支付给原、被告双方指定的第三方定金监管专用账户。2016年9月29日，第三方将定金100,000元交付给王敏。嗣后，李炳霖与王敏及武汉链家宏业房地产经纪有限公司多次协商交易房屋的过户时间，但三方未能达成一致意见。同年11月8日，王敏还清银行贷款。同年11月11日，武汉链家宏业房地产经纪有限公司在房管局网站对该房屋进行了房屋过户信息的登记。同年12月6日，李炳霖向王敏发送《函》，认为王敏严重违约，要求解除双方签订的《武汉市存量房买卖合同》，并承担违约责任。2017年1月11日，王敏向李炳霖及武汉链家宏业房地产经纪有限公司发送《函》，通知李炳霖在本函送达之日起7日内，履行双方签订的《武汉市存量房买卖合同》，到房产管理部门办理房产过户手续并交付房款2,000,000元，否则构成违约，应承担违约责任，双方签订的《武汉市存量房买卖合同》自动解除。
另查明，2016年9月12日，王敏、毛小青作为抵押人，中国建设银行股份有限公司湖北省分公司作为抵押权人，为该房屋在房管部门办理了抵押登记。截止至2017年4月7日，王敏、毛小青未到房管部门办理该房屋的房产注销抵押登记手续，该房屋仍处于已抵押状态。
再查明，2016年11月14日，武汉市人民政府办公厅印发《市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的意见》，载明在本市拥有2套及以上住房的，暂停在江岸区等区域向其出售住房，本意见自2016年11月15日起实施。限购前李炳霖已拥有3套住房。审理中，李炳霖明确表示，自愿放弃要求王敏、毛小青支付违约金20,000元的诉讼请求。
以上事实有武汉市存量房买卖合同、定金监管服务协议、微信记录、短信记录、函、不动产权证书、抵押记载信息单、登记信息查询单等证据及原、被告及第三人的当庭陈述在案佐证，并经原、被告及第三人庭审质证属实，本院予以采信。
本院认为，李炳霖与王敏签订的《武汉市存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自项下义务。现李炳霖要求解除双方签订的《武汉市存量房买卖合同》，王敏、毛小青表示同意，本院依法准许。双方合同约定“王敏应在签订本合同后7日内向原按揭银行申请提前还款，在按揭银行批准提前还款的期限内及时还款，并在房产注销抵押登记后将房屋所有权证原件及土地使用权证交付第三方办理过户，双方应在房产注销抵押登记后45个工作日内到房产管理部门签署《武汉市存量房买卖合同》，交纳过户税费，办理房产过户手续”，虽然合同对办理房产注销抵押登记的时间未进行约定，但王敏在2016年11月8日已还清银行贷款，即可办理该房屋的房产注销抵押登记手续情况下，截止至2017年4月7日王敏仍未到房管部门办理该房屋的房产注销抵押登记手续，王敏怠于履行双方合同约定的办理“房产注销抵押登记”义务，致使合同目的无法实现，王敏构成违约，应承担违约责任。李炳霖要求王敏双倍返还房屋定金200,000元的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。因毛小青不是合同的一方当事人，亦未收取房屋定金，故李炳霖要求毛小青双倍返还房屋定金200,000元的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。王敏、毛小青要求没收购房定金100,000元及李炳霖向其支付违约金420,000元的诉讼请求，因王敏、毛小青未提交李炳霖存在违约行为的充足证据，其请求无事实与法律依据，本院不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）李炳霖与被告（反诉原告）王敏签订的《武汉市存量房买卖合同》；
二、被告（反诉原告）王敏于本判决生效之日起5日内向原告（反诉被告）李炳霖双倍返还房屋定金200,000元；
三、驳回原告（反诉被告）李炳霖的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）王敏、毛小青的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费4,450元、反诉受理费9,000元减半收取4,500元及邮寄费60元，共计9,010元由被告（反诉原告）王敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 李颖文
人民陪审员 宋汉仙
人民陪审员 周玲莉
二〇一七年十月三十日
书 记 员 杨敬文