辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽07民终1216号
上诉人（原审被告）：张玉军。
上诉人（原审被告）：朱秀娟。
二上诉人共同委托诉讼代理人：韩书珍。
被上诉人（原审原告）：徐放。
委托诉讼代理人：徐伟刚。
被上诉人（原审被告）：辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人。
委托诉讼代理人：魏保证。
委托诉讼代理人：马书航。
上诉人张玉军、朱秀娟因与被上诉人徐放、辽宁恒缘房地产开发有限公司所有权确认纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2016）辽0791民初544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张玉军及张玉军、朱秀娟的委托诉讼代理人韩书珍，被上诉人徐放的委托诉讼代理人徐伟刚，被上诉人辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人的委托诉讼代理人魏保证、马书航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人张玉军、朱秀娟上诉请求：1、请求依法撤销辽宁省锦州市太和区人民法院（2016）辽0791民初544号民事判决书；2、请求中法改判对坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区6-27号房屋归徐放所有的民事判决。请求依法判令涉案抵押登记房屋担保物权主体权利归上诉人所有；3、请求中法依法改判原审对徐放购买诉争房屋的权利优先于上诉人在该房屋设定的抵押权。请求依据破产清算程序判令上诉人享有诉争房屋优先受偿的权利；4、请求改判第三人应协助徐放办理诉争房屋所有权登记手续。请求依法判令第三人协助上诉人优先清偿诉争房屋债务；5、由被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：沈阳市中法在执行程序中上诉人接到贵院转来的终止履行程序通知书（2014）锦民一破字第00001-3号民事裁定书，上诉人依法向恒缘公司管理人处申报了债权，并提交了由锦州市房屋产权监理处核发的在建工程抵押登记证明及沈阳市中法查封变现房屋证据，恒缘公司管理人下达了债权确认通知书，确认了债权金额，依法上诉人享有优先受偿在恒缘公司破产宣告前成立的有财产担保的债权。原判决认定事实错误，适用法律错误，致使判决结果错误，请求中法依法改判，变更理由如下：一、原判决将上诉人担保物权的逸海蓝湾小区案涉房屋判归被上诉人所有，原审判决不公平，依法无据，理由不成立。请求锦州中法依法改判，依法驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人在破产程序中主张对购买涉案房屋的确权诉讼，原判决认定被上诉人与恒缘公司签订了团购期房协议，交了款，办理了入住。上诉人认为，被上诉人与恒缘公司签订的商品房买卖合同并未依买卖合同第24条约定主张权利申请登记备案，未按合同第15条约定主张办理产权登记，未在法定期限内办理权属转移登记，应以买卖合同第12条约定由恒缘公司承担责任。依据最高人民法院关于审理企业破产法案件若干问题的规定第55条第11款规定，债务人在破产宣告前，因侵权违约给他人造成财产损失产生的赔偿责任为破产债权，请求中院依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。原判决突破了破产法规定的有担保的债权优先的原则请求依法改判。被上诉人诉称，办理了入住，取得了房屋钥匙，实际占有该房屋与事实不符，2012年5月，上诉人带人到逸海蓝湾小区验房时是售楼员打开的房屋门，是清水房，证明房屋未出售。故上诉人与恒缘公司签订了商品房买卖合同、借款合同，在锦州市房地产交易处取得了在建工程抵押登记证明。上诉人支付对价，上诉人与恒缘公司交易真实且不违反国家法律等禁止性规定，抵押登记证明合法有效，是法律保护登记人预期实现债权的保护措施，对处分行为有对抗效力。原判决判恒缘公司管理人协助被上诉人办理涉案房屋所有权登记手续，上诉人取得了抵押登记证证明，请求法院依法改判，辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人依法清偿在破产前成立的债务。因恒缘公司未履行已发生法律效力的（2012）沈民三初字第145号调解书所确定的给付义务，沈阳中院执行查封涉案房屋，并在该房门贴了封条，被执行人并未依法提出执行异议，故在拍卖程序中锦州中级人民法院通过终止执行的，上诉人依法申报了债权，并在恒缘公司管理人处取得了债权确认通知书。该债权是有担保的债权法院依法查封，在破产程序中应优先取得全额赔偿的权益，综上所述，被执行人在破产程序中提出的诉讼请求，原法院未依据破产法规定审判本案，致使判决结果错误，请求中法依据破产法相关法律规定在辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人清偿其他费用之前协助上诉人优先清偿有担保物的债权，上诉费用由被上诉人承担，请求法院维护上诉人的合法权益。
徐放辩称：被上诉人认为原审判决事实认定清楚，法律适用准确。上诉人的上诉请求于法无据，请求依法予以驳回。理由如下：一、依据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复（2012）法释16号第一、二条的规定，消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，买受人的请求权可以对抗承包人就该商品房工程价款享有的优先受偿权以及其他债权人就该房屋所享有的抵押权。因此，本案判决结果并无错误。二、最高院（2014）执他字23、24号中强调：在破产程序中，最高人民法院关于《建设工程价款优先受偿权问题的批复》关于优先保护商品房买受人权利的规定也应予以适用。该文件对（2012）法释16号的批复中的内容进一步明确，即买房人的权利优先于抵押权。三、“2015年度全国民事审判工作会议纪要”中第六项第三条继续重申了以上两个司法解释的观点，再次明确买房人购买房屋的权利优先于抵押权，同时明确买房人的权利为住房保障权。四、被上诉人认为上诉人与恒缘房地产开发公司签订的抵押合同取得的抵押权是侵权行为不能依法得到保护。被上诉人与恒缘公司签订团购房合同，并于同年交齐了全部购房款。并办理了入住手续缴纳了入住费用，实际占有该房屋。这种占有是依据买卖合同而取得的合法占有，应取得该房屋的所有权。本案中恒缘公司故意隐瞒涉案房屋已经在先出售的事实，有违诚信，其与天邦公司设定抵押行为属无权处分，侵害了被上诉人的合法权益，故上诉人不应享有对该房屋的抵押权。五、本案的抵押物是在设立抵押权前就已经出卖给被上诉人，而不是抵押权存续期间出卖给被上诉人，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第67条的规定，上诉人不能取得该房屋的抵押权。综上，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人辩称：管理人认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，管理人服从一审判决。
徐放向一审法院起诉请求：1、要求确认原告对其在恒缘公司购买的坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区6—27号房屋享有所有权；2、确认原告购买该房屋的权利优于辽宁天邦投资有限公司对于该房屋所设定的抵押权；3、被告恒缘公司管理人应配合原告办理房屋产权登记。事实及理由：原告于2010年11月10日与原辽宁恒缘房地产开发有限公司（以下简称恒缘公司）签订商品房买卖合同，并进行了网上备案登记，购买了恒缘公司开发的坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区6—27号房屋，向恒缘公司交付购房款总计219307元。但因为原告购买的房屋被恒缘公司抵押给了辽宁天邦投资有限公司，办理了在建工程抵押登记，致使原告无法办理房屋产权证。原告认为，原告购买了房屋，缴纳了全款，并办理了入住，缴纳了水电、煤气、电梯费、物业费等相关费用，取得房屋钥匙，实际占有该房屋，理应是该房屋的合法所有权者。原告购买该房屋是基于生存的需要，恒缘公司与辽宁天邦投资有限公司是因经济往来形成的抵押权，是一种商业行为。原告基于生存需要购买该房屋的权利应高于辽宁天邦投资有限公司基于商业行为对该房屋设定的抵押权。
一审认定的事实，恒缘公司开发建设了坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区，于2010年8月27日取得商品房预售许可证。2010年11月10日，原告徐放购买恒缘公司开发的逸海蓝湾房屋一户，签订商品房买卖合同，对房屋户型、面积、单价、工程质量、工期及双方权利义务做了约定，并办理了商品房买卖合同网上备案。确定房号为6—27号，原告徐放分别于2009年11月19日交付房款10万元，2010年9月17日交付房款116413元，2012年6月11日补交房款2894元。原告徐放于2012年6月11日办理了入住，缴纳了水电、煤气、电梯费、物业费等相关费用，取得房屋钥匙，实际占有该房屋。另查明，2012年5月24日，辽宁天邦投资有限公司作为贷款人，恒缘公司作为借款人签订了借款合同，恒缘公司从辽宁天邦投资有限公司处借款1000万元，恒缘公司用包括原告购买的房屋在内的逸海蓝湾小区64户房屋作抵押，并到锦州市房屋产权监理处办理了房屋在建工程抵押权登记。2012年5月24日，张玉军又与恒缘公司签订一份本案涉及房屋的商品房买卖合同。再查明，申请人刘武向锦州市中级人民法院申请对辽宁恒缘房地产开发有限公司进行破产，锦州市中级人民法院于2013年12月23日作出（2014）锦民一破字第00001号民事裁定书，裁定对刘武提出的破产申请本院予以受理。并于同日作出（2014）锦民一破字第00001号决定书，指定成员组成清算组，担任辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人。辽宁天邦投资有限公司已就其本案所涉借款向管理人提出了债权登记申请。再查明，辽宁天邦投资有限公司股东为张玉军、朱秀娟。该公司于2016年6月27日经沈阳市沈河区市场监督管理局核准注销登记。登记备案的清算报告载明：1、公司与清算有关的业务均已清理完毕。2、公司税款已清缴完毕。3、公司债权债务均已清理完毕。4、公司清偿债务后的剩余财产已按《公司法》及公司章程的规定清理完毕。公司注销后若出现债权债务纠纷，由全体股东按照原出资比例承担相应责任。被告张玉军、朱秀娟庭审中表示对本案涉及的与恒缘公司债权未处理。一审法院认为，原告与恒缘公司签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规禁止性规定，亦不违反效力性强制性规定，故该合同合法有效。原告依合同约定支付了全部房款，基于买卖合同应取得该房屋所有权，故其主张案涉房屋的物权，理由正当，应予以支持。关于优先权问题，虽然恒缘公司以包括本案所涉房屋在内的在建工程抵押取得辽宁天邦投资有限公司借款，但原告与恒缘公司签订了房屋买卖合同并进行了网上备案，原告依合同约定已支付了全部房款，办理了入住，取得房屋钥匙，实际占有该房屋。并且房屋买卖合同先于抵押借款合同订立，在基于生存权而形成的购房消费者与抵押权人利益出现冲突时，人民法院应当优先保护购房消费者的利益，房屋买受人的权利优先于抵押权人的抵押权。现原告请求确认其购买房屋的权利优先于辽宁天邦投资有限公司设定的抵押权，应予以支持。关于原告要求被告协助其办理房屋产权登记手续问题，涉及房屋产权登记部门对案涉房屋是否具备办理产权登记条件的依法审查问题，而本案主要解决的是案涉房屋的所有权归属问题，以及原告基于房屋买卖合同的所有权请求权与被告基于抵押合同的抵押权请求权的冲突问题，本着民事裁判不涉及行政机关依法行使行政管理权的原则，对原告要求被告恒缘公司管理人协助办理房屋产权登记手续的诉求在本案中本不应做调整，但为避免当事人的诉累，加之被告恒缘公司管理人对原告该诉求亦无异议，故本院认为在案涉房屋具备产权登记条件时，被告恒缘公司管理人应当协助原告办理房屋所有权登记手续，故对原告的此项请求予以支持。关于被告张玉军认为其与恒缘公司形成商品房买卖合同关系的抗辩理由，因与辽宁天邦投资有限公司与恒缘公司形成借款合同关系且办理在建工程抵押登记这一事实相悖，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条的规定，判决如下：（一）坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区6—27号房屋归原告徐放所有。（二）原告徐放购买坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区6—27号房屋的权利优先于辽宁天邦投资有限公司在该房屋设定的抵押权。（三）辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人应协助原告徐放办理坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区6—27号房屋所有权登记手续。案件受理费100元，由辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人负担。
本院二审期间，当事人没有提交新的证据,本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，被上诉人徐放与恒缘公司签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦不违反效力性强制性规定，原审法院认定该协议书合法有效是正确的。而辽宁天邦投资有限公司与恒缘公司签订的借款合同，也无违反法律规定之处，亦为有效合同。本案的焦点问题在于房屋买受人的权利与抵押权人的权利之间，哪种权利应得到优先保护。本案中，恒缘公司与徐放签订了房屋买卖合同后，又以争议房屋做抵押向辽宁天邦投资有限公司借款，而徐放已经按照房屋买卖合同的约定支付了全部房款，并实际占有了争议房屋。在此情况下，基于生存权而形成的房屋买受人利益与抵押权人利益出现冲突时，应优先保护房屋买受人的利益。一审法院认定被上诉人徐放作为房屋买受人的权利优先于抵押权人的权利是正确的，故对上诉人的该项上诉请求本院不予支持。据此，上诉人的其他上诉请求本院亦不予支持。综上所述，张玉军、朱秀娟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张玉军、朱秀娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 庄 晓
审判员 王 晶
审判员 张楠楠
二〇一七年七月二十日
书记员 董佳什