新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院民 事 判 决 书（2017）新4003民初1326号原告暨反诉被告：马索菲艳，女，1987年9月16日出生，回族，住新疆奎屯市。被告暨反诉原告：程甫榜，男，1938年5月15日出生，汉族，新疆生产建设兵团第七师供销合作总公司退休职工，住新疆奎屯市。被告暨反诉原告：刘慧芳，女，1941年4月4日出生，汉族，住新疆奎屯市。以上二被告暨反诉原告委托诉讼代理人：黄强，新疆燎原律师事务所律师。第三人：奎屯佳帝房地产经纪有限公司，住所地新疆奎屯市3-A区团结西街7-29（飞龙商厦三楼），统一社会信用代码91654003560520426A。法定代表人：张华，该公司董事长。委托诉讼代理人：付金明，该公司店经理。原告暨反诉被告马索菲艳与被告暨反诉原告程甫榜、刘慧芳，第三人奎屯佳帝房地产经纪有限公司（以下简称佳帝公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年7月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告暨反诉被告马索菲艳，被告暨反诉原告程甫榜、刘慧芳的委托诉讼代理人黄强，第三人佳帝公司的委托诉讼代理人付金明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马索菲艳向本院提出诉讼请求:一、判令被告程甫榜、刘慧芳立即双倍返还原告定金10000元；二、案件受理费由被告程甫榜、刘慧芳承担。事实和理由：2016年8月3日，原告和二被告经第三人佳帝公司提供居间服务，三方就原告购买二被告位于奎屯市迎宾园15幢642号房屋事宜签订了《房屋委托转让合同》，标志着该房屋买卖合同已经成立。按照合同约定，原告向二被告支付定金4000元。从该合同签订之日至今，二被告既不依合同履行协议内容，也不返还定金。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。二被告至今拒不按照合同约定履行自己的义务，违反了合同法的上述规定。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条和《中华人民共和国担保法》第八十九条”收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，原告特向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告程甫榜、刘慧芳共同答辩称，对原告陈述的2016年8月3日，原告和二被告经第三人佳帝公司介绍签订了《房屋委托转让合同》的事实没有异议，但原告陈述的我方拒不履行合同义务，以及支付定金的数额均是虚假的。本诉部分第三人佳帝公司辩称，我们是三方共同签订的《房屋委托转让合同》，原告支付的定金数额在合同上有显示，原告向佳帝公司支付了10000元定金，合同约定定金由佳帝公司自行支配，部分作为公司的保证金，部分可充做房款。签订合同当天，二被告拿走了4000元定金。由于二被告不提供交接资料，不配合办理贷款手续的原因，导致三方签订的《房屋委托转让合同》最终无法履行。反诉原告程甫榜、刘慧芳向本院提出诉讼请求:一、判令反诉被告马索菲艳继续履行三方签订的《房屋委托转让合同》；二、判令反诉被告马索菲艳支付反诉原告定金6000元，第三人佳帝公司承担连带责任；三、判令反诉被告马索菲艳赔偿反诉原告逾期支付房款利息15390元、2016年-2017年物业费322元、暖气费1335.84元，共计17047.84元，第三人佳帝公司承担连带责任；四、本案的反诉费用由反诉被告马索菲艳承担。事实和理由：2016年8月3日，反诉原告、被告及第三人佳帝公司签订了《房屋委托转让合同》，反诉原告将其位于奎屯市迎宾园15幢642号房屋一套转让给反诉被告，反诉原告依约履行了合同义务，而反诉被告至今未交付购房款，并造成反诉原告多支付一年的物业费、暖气费，并损失162000元全额房款一年的利息。上述事实有《房屋委托转让合同》、物业费收据、暖气费收据等证据在案为证。为维护反诉原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，特提起反诉，请依法裁决。反诉被告马索菲艳辩称，反诉原告主张的这些费用，我一律不承担。我现在要求拿回我的4000元定金就行了，中间我花的钱，包括我在外面租房子的费用我都不要了。反诉部分第三人佳帝公司辩称，反诉原告的各项反诉请求均不成立。本案中，是反诉原告不提供办理房屋按揭贷款的相关资料，最终造成合同无法履行，反诉原告主张的各项费用均不成立。根据三方签订的《房屋委托转让合同》第三条的约定，定金是三方在签订合同时买方交给佳帝公司的，定金由佳帝公司自行支配，一部分作为公司保证金，一部分可以充做房款，并不是说10000元定金必须全部交给卖方。经审理查明：2016年8月3日，程甫榜、刘慧芳（卖方）、马索菲艳（买方）、佳帝公司（经纪方）三方共同签订了《房屋委托转让合同》，三方并在合同背面对其它补充事项作出了约定。程甫榜、刘慧芳由其代理人ＸＸ代为签订该合同，对ＸＸ代理行为的效力，三方均不持异议。三方约定，买卖双方通过经纪方出售及购买位于奎屯市迎宾园小区15幢642号房屋，建筑面积为70.76平方米。该房产转让成交最终价为人民币162000元。三方在合同第三条约定，买方在签订委托合同同时（今日）支付定金10000元，定金由佳帝公司自行支配，部分作为佳帝公司保证金（部分定金也可充做房款）。三方在合同第四条约定，买方以银行按揭付款的方式支付房款，即根据中国邮政储蓄银行信贷部有关文件规定卖方须提供有力证明，该房产是该房主的，买方必须提供身份证、户口簿（主副页）、结婚证、半年流水账、外地一年以上社会保险及收入证明，经贷款机构查明无不良记录方可录入机内，贷款金额由买方向佳帝公司打欠条（贷款下来后，买方收回欠条），通知过户，如果买方征信不良，后果自行负责（卖方等待银行房款），随合同附买卖双方身份证复印件各一份，房产证一份。马索菲艳拟向邮政储蓄银行贷款150000元，贷款期限20年。三方同时在合同背面在其它补充事项第六条作出约定，如果因房子超年限贷不下款，三方免责，卖方将定金退还买方。三方在《房屋委托转让合同》第八条约定，为买卖方节约宝贵时间，本公司代办代收费用如下：......（4）个人房屋保险费：15万×20年×0.0006＝1800元；......。三方在《房屋委托转让合同》第十一条约定，买卖双方签订本合同后，买方违约致使合同无法履行，买方所交的定金不予退还；卖方违约致使合同无法履行，卖方应双倍返还定金。买卖双方承诺，签订本合同是其真实意见表示，如以代理人（受委托人）身份证签订本合同，按照合同约定承担全部责任。马索菲艳于8月3日即三方签订合同的当日向佳帝公司交付10000元，作为马索菲艳购买奎屯市迎宾园15幢642号房屋的定金。三方签订合同当日，程甫榜、刘慧芳收到佳帝公司转交的房屋定金4000元，ＸＸ代程甫榜、刘慧芳给佳帝公司出具了收条一张，收条内容为:”今收到佳帝房地产经纪有限公司房屋（定金）款4000元整肆仟元整，房屋地址迎宾园15-642”，ＸＸ代程甫榜进行了签字捺印，佳帝公司认可该4000元实际是马索菲艳预先交付给佳帝公司10000元定金的一部分。合同签订后，2016年9月18日，程甫榜在中国邮政储蓄银行奎屯市北京西路支行开户办理了一张邮政储蓄银行卡，卡号为×××。三方共同去中国邮政储蓄银行奎屯市北京西路支行办理按揭贷款，在按该行要求提供了所需资料后，邮政储蓄银行办理此项业务的工作人员口头告知，奎屯市迎宾园15幢642号房屋已经超过了银行贷款期限规定的房龄，不符合办理按揭贷款的要求，无法为马索菲艳购买程甫榜、刘慧芳的房屋办理按揭贷款，并将三方提供的资料全部退回，但邮政储蓄银行未向办理按揭贷款的申请方出具书面的通知书。三方经过进一步协商，未能达成一致。程甫榜、刘慧芳不愿协助马索菲艳再去其他银行办理房屋按揭贷款手续，最终三方签订的《房屋委托转让合同》无法履行。奎屯市迎宾园15幢642号房屋的所有权属于程甫榜、刘慧芳共同所有，2001年9月23日奎屯市房地产管理事业局向其颁发了《房屋所有权证》。该房屋占用范围内的土地系国有土地，批准用途为住宅用地，土地使用权起始日期1992年9月2日，终止日期2042年9月1日。程甫榜、刘慧芳对ＸＸ代其签字签订《房屋委托转让合同》并收到4000元定金的行为予以认可。另查明，《中国邮政储蓄银行个人房屋贷款业务管理办法（2014年版）》第十五条规定，贷款期限应同时满足下列条件：......（四）住房贷款期限与抵押房产房龄之和，直辖市、计划单列市、省会城市不超过50年；最近一期总行认可的中国城市综合经济竞争力排名前150位城市名单中的其他城市，不超过45年；其他地区不超过40年。房龄是指房屋建成年份距贷款申请年份的年数。第二十三条规定抵押房产应同时符合如下基本条件：......（三）住宅房龄年限，直辖市、计划单列市和省会城市不超过30年；最近一期总行认可的中国城市综合竞争力排名前150位城市名单中的其他城市，不超过25年；其他地区不超过20年。......。该管理办法自2014年3月1日起施行。上述事实，有原告暨反诉被告马索菲艳，被告暨反诉原告程甫榜、刘慧芳，第三人佳帝公司当庭陈述；2016年8月3日，程甫榜、刘慧芳（卖方）、马索菲艳（买方）、佳帝公司（经纪方）三方签订的《房屋委托转让合同》及《三方约定其它补充事项》；2016年8月3日ＸＸ代程甫榜给佳帝公司出具的《收条》一张；程甫榜、刘慧芳共同所有的10-D区迎宾园15-642号《房屋所有权证》（奎屯市房权证字第XX**号）；程甫榜在中国邮政储蓄银行奎屯市北京西路支行办理的一张邮政储蓄银行卡（卡号为×××）等经过庭审质证的证据在卷佐证。本院认为，三方签订《房屋委托转让合同》后，共同到中国邮政储蓄银行奎屯市北京西路支行办理按揭贷款，在按银行要求提供了所需资料后，邮政储蓄银行办理此项业务的工作人员口头告知，迎宾园15幢642号房屋已经超过了银行贷款期限规定的房龄，不符合办理按揭贷款的要求，并将三方提供的资料全部退回。三方经过进一步协商，未能达成一致。程甫榜、刘慧芳不愿协助马索菲艳再去其他银行办理房屋按揭贷款手续，最终三方签订的《房屋委托转让合同》无法履行。三方在签订《房屋委托转让合同》时在合同背面其它补充事项第六条作出约定，如果因房子超年限贷不下款，三方免责，卖方将定金退还买方。三方在合同背面其它补充事项第六条作出的约定，属于合同的补充条款，是对房屋按揭贷款办不下来，合同无法履行的情况下如何解决争议所做的补充规定，相对于《房屋委托转让合同》而言，具有一定的独立性，不因《房屋委托转让合同》无法履行而当然无效。本案中符合《房屋委托转让合同》后附《三方约定其它补充事项》第六条约定的情形，可以适用该条款的约定。因为邮政储蓄银行的按揭贷款无法办理，致使该《房屋委托转让合同》无法履行，该合同应予解除。反诉原告程甫榜、刘慧芳提出反诉，主张反诉被告马索菲艳继续履行三方签订的《房屋委托转让合同》，但按照三方合同中的约定，邮政储蓄银行无法办理该房屋按揭贷款手续，而程甫榜、刘慧芳不愿协助马索菲艳再去其他银行办理房屋按揭贷款手续，该合同已无法实际履行，反诉原告程甫榜、刘慧芳的该项主张，不应得到支持。该《房屋委托转让合同》应予解除。合同解除后，合同涉及的三方免责，但卖方程甫榜、刘慧芳应按照《三方约定其它补充事项》第六条的约定，将其收到的4000元定金退还买方马索菲艳。原告马索菲艳主张二被告双倍返还其定金10000元，对二被告已经收到的4000元定金，二被告应当返还给原告，其余部分，没有事实及法律依据，本院不予支持。反诉原告程甫榜、刘慧芳主张反诉被告马索菲艳支付其定金6000元，佳帝公司承担连带责任。三方在合同第三条约定，买方在签订委托合同同时支付定金10000元，定金由佳帝公司自行支配，部分作为佳帝公司保证金（部分定金也可充做房款）。三方并未在合同中约定买方需向卖方交付10000元定金，也未约定佳帝公司要将其收到的10000元定金全部转交给卖方。现该合同因无法实际履行，应予解除，对反诉原告程甫榜、刘慧芳的该项反诉请求，本院不予支持。反诉原告程甫榜、刘慧芳主张反诉被告马索菲艳赔偿其逾期支付房款利息15390元、2016年-2017年物业费322元、暖气费1335.84元，第三人佳帝公司承担连带责任。本案中，因为房屋超年限邮政储蓄银行的按揭贷款无法办理，致使三方签订的《房屋委托转让合同》无法履行，按照补充事项第六条的约定，三方免责，反诉原告程甫榜、刘慧芳的房屋因房屋超年限贷不下款未售出，反诉被告马索菲艳、第三人佳帝公司应予免责，不承担责任，对反诉原告程甫榜、刘慧芳的该项反诉请求，本院不予支持。综上所述，对原告马索菲艳主张二被告程甫榜、刘慧芳返还其已收到的房屋定金4000元的诉讼请求，本院予以支持。反诉原告程甫榜、刘慧芳主张的各项反诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第六十四条、第五十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告程甫榜、刘慧芳于本判决生效后十日内返还原告马索菲艳房屋定金4000元；二、驳回原告马索菲艳的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告程甫榜、刘慧芳的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费50元，由原告马索菲艳负担30元，被告程甫榜、刘慧芳负担20元；反诉部分案件受理费188元，由反诉原告程甫榜、刘慧芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。当事人上诉的，上诉期满后七日内未缴纳上诉费的，视为放弃上诉权。审 判 长  张长胜人民陪审员  何玲玲人民陪审员  彭 丽二〇一七年十一月十三日书 记 员  李 雷