吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉02民初14号原告：迟文民，男，汉族，1971年8月15日生，住吉林省吉林市昌邑区。被告：邱丽新，男，汉族，1966年11月23日生，住吉林省吉林市昌邑区，现住吉林省吉林市船营区。委托代理人：李全胜，吉林江城律师事务所律师。被告：吉林森东电力设备股份有限公司。住所：吉林省吉林市昌邑区。法定代表人：邱丽新，该公司总经理。委托代理人：李全胜，吉林江城律师事务所律师。原告迟文民因与被告邱丽新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月25日受理，依法组成合议庭，2016年3月21日公开开庭进行了审理。原告迟文民，被告邱丽新的委托代理人李全胜，被告吉林森东电力设备股份有限公司的委托代理人李全胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。迟文民诉称：2015年6月15日，迟文民与邱丽新经平等协商，签订门市房买卖合同。约定迟文民自愿将从开发企业获得的三套门市房出售给邱丽新，该三套门市房未在房管部门办理登记。邱丽新已经充分了解该房屋状况，并自愿购买该三套门市房。吉林森东电力设备股份有限公司自愿为邱丽新支付房款承担连带保证责任。三套门市房是鸿博颐景花园小区N号楼3号、5号、6号网点，合计建筑面积为815.62平方米。邱丽新以三套门市房作为抵押向银行贷款，将从银行实际贷得金额的一半以现金方式支付给迟文民；邱丽新在本协议签订之日起，四个月内将剩余房款支付给迟文民。合同签订后至今，经迟文民多次催要，邱丽新及吉林森东电力设备股份有限公司分文未付。现依法提起诉讼，请求判令邱丽新履行合同义务，支付购房款人民币1000万元；并支付自2015年10月16日至购房款全部付清日止的违约金（按照总价30%计算），合计人民币300万元。吉林森东电力设备股份有限公司承担连带给付责任。全部诉讼费用由邱丽新与吉林森东电力设备股份有限公司承担。邱丽新辩称：迟文民的诉讼主张不应得到支持。第一，双方当事人之间签订的门市房买卖合同的意思表示不真实，不具有法律效力。合同当中的交易房屋的顶账价格为560万元，合同约定的价格为1000万元，这明显不符合交易的常识和惯例。本案的真实情况是迟文民在金融机构有逾期还贷行为，不能以其个人名义申请银行贷款，但其经营上需要资金，因为邱丽新和迟文民系多年的邻居，关系很好，彼此互相信任，双方约定用迟文民的三处顶账门市房，以邱丽新的名义向银行申请贷款，贷款双方各使用一半。当时的拟贷款额度是800万元以上，但是实际贷款500万元，因为没有实现双方的目的，在分配贷款的时候产生了严重的分歧。因为签订该合同的意思表示不真实，邱丽新已经另案诉讼，主张撤销该合同。另外，迟文民诉请的违约金过高，应当予以调整。吉林森东电力设备股份有限公司的答辩意见与邱丽新一致。迟文民为证明其诉讼主张向本院提交如下证据：1.门市房买卖合同（原件）；2.2015年7月15日邱丽新签字的1000万元欠据一份（原件）；3.吉林市房屋查档记录三份（原件）；4.迟文民与邱丽新的通话录音及整理版两份。证明：证据1证明门市房买卖的约定内容；证据2证明欠购房款的数额；证据3证明诉争房屋已经办理了产权手续并办理了抵押贷款；证据4证明迟文民向邱丽新索要购房款1000万元，以及购房款发票的由来和合同签订过程。邱丽新、吉林森东电力设备股份有限公司质证认为：对证据1-4的真实性没有异议，对证明问题有异议。证据1-3都是为了办理贷款而签订的。证据4并不能证明迟文民所要证明的问题，而是反证了邱丽新的主张。邱丽新在录音中说如果对迟文民没有信任，就不会和迟文民签订合同。这反映出两个问题：第一，双方签订合同的时候，明确知道房屋的实际价格为560万元，与合同约定的1000万元是不相符的；第二，签订这份合同的真实目的是办理贷款。邱丽新、吉林森东电力设备股份有限公司未向本院提交证据。本院经审查认为：因双方当事人对证据1-4的真实性均无异议，本院对以上四份证据的真实性予以确认。本院经审理查明：2015年6月15日，迟文民与邱丽新签订门市房买卖合同，约定迟文民将从开发企业获得的三套门市房出售给邱丽新，该三套门市房未在房管部门办理登记。吉林森东电力设备股份有限公司自愿为邱丽新支付房款承担连带保证责任。三套门市房分别是鸿博颐景花园小区N号楼3号（328.67平方米）、5号（229.51平方米）、6号网点（257.44平方米）。上述房产的交易价格为人民币1000万元。双方约定：该合同签订后迟文民配合邱丽新向开发企业和相关部门办理登记，依法将房屋所有权登记在邱丽新名下，在领取房屋所有权证后，向土地管理部门申请办理该房屋的土地使用权登记手续。邱丽新以三套门市房作为抵押向银行贷款，将从银行实际贷得金额的一半以现金方式支付给迟文民，作为第一笔房款；邱丽新在本协议签订之日起，四个月内将剩余房款支付给迟文民。邱丽新未按合同约定支付房款，每逾期一天，应按未付房款的百分之一支付违约金，违约金总额不超过未付房款的30%。该合同签订后，邱丽新于2015年7月15日出具欠据一份，该欠款系邱丽新向迟文民购买以上房屋的购房款1000万元。该三套门市房的现房屋登记所有权人为邱丽新，并已办理了抵押贷款手续，贷款数额为500万元，该贷款已被邱丽新使用。本院经审理认为：邱丽新与迟文民间签订的门市房买卖合同，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，现迟文民已经履行了交付房屋并协助邱丽新办理产权手续的义务，邱丽新应当按照合同约定履行给付购房款的义务。根据双方约定，邱丽新以三套门市房抵押贷款，将从银行实际贷得金额的一半以现金方式支付给迟文民，作为第一笔房款，并于合同签订之日起（即2015年6月15日），四个月内将剩余房款支付给迟文民，故邱丽新应于2015年10月15日前给付迟文民全部购房款人民币1000万元。现邱丽新主张其与迟文民约定的逾期付款违约金约定过高，经本院审查，迟文民与邱丽新约定每逾期一天，应按未付房款的百分之一支付违约金，违约金总额不超过未付房款的30%的约定过高，应当予以调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，因双方当事人已实际约定了违约金计算方法和数额，尽管该约定过高，但在邱丽新未按照双方的约定履行给付购房款的义务时，应保护守约方（即迟文民）在法律规定范围内能获取的最大利益。迟文民未就损失的具体情况举证说明，应当视为对预期利息的损失。故本院根据当事人的过错程度以及预期利益等综合考量，应当以未付购房款为基数，以迟文民主张的从2015年10月16日起计算，按照年利率24%支付违约金，违约金总额根据双方约定以不超过未付房款的30%即300万元为限。另，因该合同中已明确约定吉林森东电力设备股份有限公司自愿为邱丽新支付房款承担连带保证责任，故迟文民主张吉林森东电力设备股份有限公司对邱丽新未付购房款及违约金承担连带给付责任的诉讼请求，本院予以支持。关于邱丽新提起的撤销合同诉讼，本院（2016）吉02民初26号民事判决驳回了邱丽新的诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告邱丽新应于本判决发生法律效力后立即给付原告迟文民购房款1000万元，并以未付购房款为基数，自2015年10月16日起至购房款全部付清之日止，按照年利率24%支付原告迟文民违约金，支付违约金总额不超过300万元；二、被告吉林森东电力设备股份有限公司对第一项判决内容承担连带给付责任；三、驳回原告迟文民的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费99800元，保全费5000元，由原告迟文民负担5000元，由被告邱丽新、吉林森东电力设备股份有限公司共同负担99800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审 判 长  高忠华审 判 员  毕雪松代理审判员  佟 宁二〇一六年四月七日代理书记员  于 丹