大连高新技术产业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0293民初296号
原告：亿达物业管理有限公司，住所地大连高新技术产业园区，统一社会信用代码：91210231723451243K。
法定代表人：于世平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邬大鹏，男，1983年5月18日出生，该公司职员，住大连市中山区。
委托诉讼代理人：董飞，女，1983年10月4日出生，该公司职员，住大连市沙河口区。
被告：吴春景，女，1973年7月19日出生，住大连市高新园区。
委托诉讼代理人：孙乐祥（被告丈夫），1974年9月22日出生，住大连市高新园区。
原告亿达物业管理有限公司（以下简称亿达公司）与被告吴春景物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿达公司的委托诉讼代理人邬大鹏、董飞，被告吴春景及其委托诉讼代理人孙乐祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告亿达公司向本院提出诉讼请求：要求被告支付2013年7月1日至2017年6月30日的物业费21547.97元，并自逾期交费之日起至实际交费之日止支付逾期交费违约金，暂计算至2017年6月15日为4846.27元，共计26394.24元。事实和理由:原告与大连软件园发展有限公司签订了《东方圣克拉（南区）前期物业服务合同》（以下简称合同），约定由原告为东方圣克拉（南区）项目提供物业服务。合同第五条约定，住宅的物业费标准为2.6元/月/平方米（含电梯费）。合同第六条约定，业主应当于其所拥有的本物业交付之日起交纳物业费用，物业服务费应当按季度交纳，业主或者物业使用人应于每自然季度首月10日内向原告交纳当期物业费。逾期未交纳的，业主或物业使用人须承担违约责任。合同第二十三条约定，未按时足额交纳物业服务费的，每逾期一日，按欠费总额的万分之三向乙方支付违约金。被告系上述小区08-2-05-1号房屋业主，住宅面积172.66平方米。按合同约定应向原告交纳2013年7月1日至2017年6月30日的物业费21547.97元，但被告一直拒绝交费，产生违约金4846.27元。合同履行至今，原告按约定为被告所在的小区提供了优质的物业管理服务，但被告在原告多次催缴的情况下拒不履行自己的交费义务，已构成违约。故原告诉至法院，请求法院判如所请。
被告吴春景辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回。理由：1.根据民法通则的规定，原告主张的物业费中2013年7月1日至2015年6月18的物业费已经超过了诉讼时效，不再受法律保护。原告提交的催缴物业费照片没有拍照时间及地点，被告也没有看到过，该证据不具有真实性及法律效力。2.被告不交纳2013年7月1日至2016年6月30日的物业费事出有因，不用承担违约责任。2013年10月28日，被告曾给原告发函，明确说明由于开发商没有兑现学区，导致被告无法入住案涉房屋，故原告应免除被告2013年7月1日至2016年6月30日的物业费。被告为了孩子上学，三年之内无法出卖另一处房屋，房屋贬值直接损失160000元，同时被告的米其林轮胎损坏损失1000元，此为被告的两项直接经济损失，原告应当赔偿。被告要求原告十日内针对上述事宜给予答复，但原告未予答复，故被告并未违约，不应承担违约责任。3.开发商交房手续不合法，先签字收钥匙后验房，掩盖装修质量严重不合格的事实。表面上答应装修问题反映到原告处，报修后也由原告作为代表派人到现场取证，并承诺向开发商反映情况，但至今一直没有结果，原告已成为开发商推卸责任的挡箭牌。案涉房屋存在如下质量问题：地板下地面不平整，厨房、卫生间大面积松动掉落，窗户漏风、理石断裂等，至今无人上门维修。故2013年7月1日至2016年6月30日并非由于被告自身原因无法入住案涉房屋，属于被告对房屋质量及学区问题提出异议期间，该期间内被告不能享受到原告的物业服务，故此期间不交物业费属合理行为，不属于违约，不应承担违约金。4.原告未履行合同义务，未能提供符合合同约定的物业管理服务，故被告可以合理合法的不交纳对应的物业费用。物业服务不到位之处具体表现为：公共电梯间上锁，小区主通道废弃，会所非法出租，园区绿植大量死亡，珍贵树种死亡被砍伐，小区公共区域种菜，一期山体公园存在安全管理漏洞，违法收取小区停车费，物业收支运行情况及广告收入未公示等，在原告未解决上述问题前，属于原告履约不当，被告有权拒绝或暂缓交纳物业费。5.2016年7月以后被告不存在主观拖欠物业费的事实，而是原告拒绝收款。因为被告孩子已初中毕业，虽然装修质量问题至今没有解决，但被告认为可以继续等待。故被告自2016年7月起多次向原告表示可以从即日起开始交物业费，但原告拒收。可见被告自2016年7月以后并无违约行为，也不应承担这一部分的违约金。6.被告房屋装修问题从交房至今长达五年没有解决，开发商、装修公司、原告三家公司同为一家母公司，在解决房屋质量、装修质量、物业服务等方面表面应付好好是是，实则互相推诿，能拖就拖。此次物业服务合同纠纷完全是因为原告的不作为所造成的，其理应承担由此造成的一切后果。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告系东方圣克拉（南区）8-2-5-1号业主，物业的建筑面积为172.66平方米,被告于2012年10月4日接收上述房屋。原告具备相关的物业服务资质，被告自2013年7月1日至2017年6月30日未交纳物业费，共计21547.97元。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供的《东方圣克拉（南区）前期物业服务合同》复印件（以下简称合同），被告以开发商未经招投标程序选聘前期物业公司为由对该合同不予认可。但被告认可原告系案涉小区的物业服务企业，原告亦实际为案涉小区提供了物业服务，可见该合同已成立并已实际履行。由于被告未提供相反证据予以反驳，故本院对该合同依法予以采信。据此可认定，2010年4月22日，原告与大连软件园发展有限公司签订《东方圣克拉（南区）前期物业服务合同》，约定由原告为东方圣克拉南区提供物业服务。合同第二条约定，原告的前期物业服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.清洁卫生、垃圾收集和清运、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆行驶及停放秩序维护；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.房屋装饰装修管理服务等。合同第五条约定，本物业管理区域内物业服务收费采用包干制，业主按其拥有的物业的建筑面积交纳物业费，住宅的物业费标准为2.6元/月·平方米（含电梯费）。合同第七条约定，本小区地下停车场车位服务费为90元/月·位。合同第二十三条约定，逾期交纳物业费的，每逾期一日，按欠费总额的万分之三向原告支付违约金。
2.关于《临时管理规约》，被告认可系其本人所签，但对落款日期不予认可。根据商品房销售的通常做法，一般应于签订商品房买卖合同时一并签订《临时管理规约》，故规约的签署时间早于收房时间并不能当然的推断落款日期不具有真实性。因被告认可该规约系其本人所签，亦未提供相反证据对该规约予以反驳，故本院对《临时管理规约》依法予以采信。该规约第十五条约定，业主应按规定交纳停车管理服务费。第二十六条约定，业主应当按照前期物业服务协议的约定按时足额交纳物业费，即每季度首月10日前交纳该季度物业费。第二十九条约定，业主不得以相邻权或房屋质量问题为由拒交物业费；不按时交纳物业费、停车管理服务费的，自逾期之日起，业主应当承担应交费用每日万分之三的滞纳金。
3.原告提供的物业费催缴通知单，可证明原告曾于2015年3月4日向被告催缴过物业费。根据被告自述，此期间内被告并未在案涉房屋居住，故被告仅以其没有见过该催缴单、催缴通知单没有拍摄时间及日期、两份催缴单笔迹一致、无编号、无填写人姓名及职务、无原始凭证为由推断该证据系原告伪造的质证意见，没有证据支持，不足以否定原告曾向被告催缴过物业费的事实，故本院对该催缴通知单依法予以采信。因该催缴通知单原件已贴于门上，故无法按照被告要求对该催缴通知单进行笔迹鉴定，也无需提供原始载体。
4.被告提供的《关于停缴物业费的函》、微信截图及录音资料，该组证据拟证明被告曾向原告发函说明不予交纳物业费的原因，且原告已收到该函。但该函并未有原告的回复或承诺同意免除相应期间被告的物业费，且原告对此不予认可，故该证据不具有相应的证明力，仅以此函不能证明原告交纳物业费的义务已依法免除，本院依法不予采信。
5.被告提供的照片及视频资料，显示的为房屋质量问题，该问题属于商品房买卖合同纠纷，与本案不具有关联性，且原告不予认可，本院依法不予采信。
6.被告提供的微信聊天记录打印件，原告对其真实性予以认可，但对要证明的问题不予认可。第一张打印件的内容仅能看出原告工作人员就被告米其林轮胎一事答应跟开发商客服见面商谈，第二张打印件系被告单方作出的表述，并未有原告工作人员的回复。上述证据不能证明原告承诺解决物业费及装修质量问题，也不能证明轮胎赔偿事宜未解决系原告责任，故该组证据不具有相应的证明力，本院依法不予采信。
7.被告提供的园区公共环境照片，原告对其真实性予以认可，但对要证明的问题不予认可。经审查，该组照片没有其他证据佐证，不足以证明原告违约。理由如下：该照片不能证明封闭的通道系小区主通道，也不能证明上述通道系由原告封闭；根据合同约定，电梯的安装并非原告的合同义务，故2号门没有安装电梯不属于原告违约；关于小区绿化问题，被告提供的照片仅体现了小区部分绿地当时的状况，不足以证明该小区长期、大范围的存在公共绿地被毁、变私家菜园的现象。因物业服务属于连续的过程，绿植的存活不仅受人为因素的影响，还受自然因素的影响，且该组照片中有一张照片显示正有工人对绿植进行修剪，故被告仅以照片为证不能证明原告未履行绿植维护的合同义务；关于会所问题，被告仅以照片为证不能证明会所系由原告关闭，亦不能证明原告违约。综上，本院对该组照片依法不予采信。
8.被告提供的大连市小区停车费收费标准（2016），内容为：“对购买地下车库、室内（地下）车位产权或使用权的用户，经营单位可适当收取服务费，收费标准原则上可按每月每个车库（车位）不超过40元的标准协商议定。”可见该收费标准并非法律规定的强制性标准，其表述为“原则上可按……协商议定”。根据案涉合同及《临时管理规约》，原、被告对小区停车管理费的标准议定为90元/月，该标准系双方当事人真实意思表示，合法有效。该证据不能证明原告存在违法行为，且原告对此不予认可，本院依法不予采信。
9.被告提供的《新商报》及《大连日报》，仅能证明开发商售楼宣传时承诺了设立小区会所及社区一站式金牌教育，是否兑现上述承诺的责任主体系开发商，故该组证据与本案不具有关联性。该组证据不能证明会所系小区的主通道，不能证明原告存在设立会所的法律或合同义务，亦不能证明原告违约，且原告对此不予认可，本院依法不予采信。
10.被告提供的小区业主群的微信聊天记录，没有其他证据佐证，存在的问题均系小区业主们的单方表述，是否存在相关问题无法核实。且该聊天记录系截取，不能完全的反映并评价原告所提供的物业服务，且原告对要证明的问题不予认可，故本院依法不予采信。
本院认为，原告与大连软件园发展有限公司签订的《东方圣克拉（南区）前期物业服务合同》及被告签署的《临时管理规约》合法有效，对原、被告具有法律约束力，双方均应遵照履行。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告以开发商选聘前期物业服务公司未经过招投标程序为由对上述合同不予认可，但未提供相关证据支持该主张。选聘前期物业服务公司是否应当经过招投标程序属于行政法调整范畴，与本案的民事纠纷无关，不因此影响前期物业服务合同的法律效力。故被告的该项答辩意见没有事实及法律依据，本院不予采纳。被告称原告与开发商、装修公司为同一法律主体的答辩意见亦无事实及法律依据，本院不予采纳。原、被告主要争议焦点为：一、2013年7月1日至2015年6月18的物业费是否超过了诉讼时效；二、原告是否存在违约行为；三、被告是否应当交纳物业费；四、被告是否应当承担违约金。
关于第一个争议焦点，根据相关法律规定及案涉合同约定，被告负有按期交纳物业费的合同义务。被告不交物业费系持续性违约行为，原告口头及电话的催缴均于客观上无法举证。将催缴单贴于门上系物业公司催缴物业费的常见方式，被告仅以种种推断不足以否定原告曾向被告催缴过物业费的事实。因原告于2015年3月4日向被告催缴过物业费，故本案的诉讼时效期间自原告催缴时中断，并开始重新计算。故被告主张2013年7月1日至2015年6月18日的物业费已超过诉讼时效的答辩意见没有事实及法律依据，本院不予采纳。
关于第二个争议焦点，因被告提供的证据均不能全面的、持续的反映并评价原告所提供的物业服务，不足以证明原告存在根本性的严重违约行为。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”可见，即便物业服务企业在履行物业服务协议的过程中确实存在履约不符或者违约的情形，法律对其应当向业主承担民事责任的方式也是有明确规定的，作为业主，有权要求选择其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告以此为由主张其可以合理合法的不交物业费的答辩意见没有事实及法律依据，本院不予采纳。
关于被告要求原告对物业收支情况、广告费收入进行公示的答辩意见，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料”的规定，业主对上述事项有法定的知情权。若原告未履行上述法律义务，则应承担继续履行的违约责任，配合被告对上述法律规定的资料进行查阅。关于物业公司运营情况是否应有第三方审计、物业费是否需经物价管理部门审批的问题属行政法调整范畴，与本案的民事纠纷无关，被告以此对物业费的交纳义务及物业费标准提出质疑的答辩意见没有事实及法律依据，本院不予采纳。关于改车牌识别系统的问题，属于原告对小区车牌识别系统的改良，不属于违约。关于学区、会所及被告的房屋质量问题均系被告与开发商之间的法律纠纷，与本案无关，被告以此为由拒绝交纳2013年7月1日至2016年6月30日的物业费的答辩意见没有事实及法律依据，本院不予采纳。综上，原告根据相关法律规定及前期物业服务合同、临时管理规约的约定，要求被告支付2013年7月1日至2017年6月30日的物业费21547.97元的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。
关于违约金的问题，因被告曾主动向原告表示可以交纳物业费，故原告要求被告自逾期交费之日起至实际交费之日止支付逾期交费违约金、暂计算至2017年6月15日为4846.27元的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条、《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第一款之规定，判决如下：
一、被告吴春景于本判决生效之日起十日内支付原告亿达物业管理有限公司2013年7月1日至2017年6月30日的物业费21547.97元；
二、驳回原告亿达物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费460元，减半收取计230元，由原告亿达物业管理有限公司负担30元，由被告吴春景负担200元（此款原告已预交，被告在执行时一并给付)。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员 刘博
二〇一七年九月十三日
书记员 谷郁
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第一百四十条：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第三条第一款：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（五）按时交纳物业服务费用；
……
第四十一条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第九条第一款：下列事实，当事人无需举证证明：
众所周知的事实；
……