四川省峨眉山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）峨眉民初字第2360号
原告：刘高华,男,生于1962年12月16日,汉族,居民,住峨眉山市。
委托代理人：张志，四川智力律师事务所律师。
委托代理人：周仁贵，四川智力律师事务所律师。
原告：丁幼华，女，生于1965年3月25日，汉族，居民，住峨眉山市。
委托代理人：张志，四川智力律师事务所律师。
委托代理人：周仁贵，四川智力律师事务所律师。
被告：峨眉山宏成旅游经济开发有限公司，有限责任公司，住所地：峨眉山市。
法定代表人：杨莲芳，总经理。
委托代理人：汪坤，四川迪泰律师事务所律师。
委托代理人：王慧，四川迪泰律师事务所律师。
罗平等57户峨眉山市名山休闲广场业主（诉讼代表人为车恒芳、黄雪芳、刘高华）诉被告峨眉山宏成旅游经济开发有限公司（以下简称“峨眉宏成公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月26日受理后，经审查发现遗漏原告当事人，本院依法对原告释明后，依当事人申请追加了宋成湘等人为该案原告参加诉讼，该案于2015年4月18日重新计算审限。2015年6月18日，适用简易程序对该案进行了公开开庭审理。因该案案情复杂，于2015年7月14日裁定该案适用普通程序进行审理。2015年8月25日，本院组织双方当事人进行了庭前质证，且双方质证完毕后申请庭外和解两个月。之后，本院依法对上述案件进行了分案形成本案，并于2015年12月29日进行了公开开庭审理。原告刘高华、丁幼华及其诉讼代表人黄雪芳、车恒芳，委托代理人周仁贵，被告的委托代理人汪坤、王慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘高华、丁幼华诉称：2007年，被告以出让方式取得位于峨眉山市绥山镇书院街13366.95平方米国有土地。2007年8月6日，峨眉山市住房和城乡规划建设局以峨规工（2007）43号《建设工程规划许可证》许可被告对该宗土地冠“名山花园休闲广场”建设项目名称进行房产开发。根据规划许可要求，“名山花园休闲广场”商住楼的建设规模为77086平方米（其中地上63858平方米），所附竣工图载明开发的楼房为两幢，一幢17层，一幢20层，其余面积为小区绿化。此后，被告对该宗土地进行建设，并对外宣传预售。2009年3月10日，原告根据被告宣传及规划许可与被告订立《商品房买卖合同》。后被告在建设中，擅自改变原有的规划设计，将原规划为17层的楼房建成19层，规划为20层的楼房建成21层或22层，同时将原有规划的绿地进行削减。最终，原告购置的房屋变成小区占地面积“缩水”，建筑面积增加的密集型住宅。被告违法改变土地的容积率和其他的规划，直接影响到原告认购房屋时的生活期待，原告于2011年5月21日以书面形式要求峨眉山市政府管理部门对被告的违法行为进行处理，包括对建筑质量不合格的安装问题做出整改。2013年9月13日，峨眉山市政府管理部门向原告作出书面告知：经其调查，被告的建设比审批面积增加4170.46平方米，违规修建增加了容积率。被告对违法建筑办理了规划变更。对于被告的违法行为，原告除了向政府部门投诉举报外，对于给原告造成的财产损失，原告从不间断地向峨眉山市政府职能部门提出责令被告作出赔偿的要求。直至2014年4月24日，被告仍拒不对其违法行为承担赔偿责任，原告诉来法院请求依法判令：1、超容积率建设造成的损失273956元[计算方式为：16058619（被告加层的违法获利）×109.2平方米（原告购房总面积）÷63800㎡（宗地拍卖时约定的建筑面积）]；2、公共绿化面积减少给原告房屋造成预期贬值1814元[计算方式为：1060000（政府削减土地后对被告给予的补偿数额）×109.2平方米（本案原告购房总面积）÷63800㎡（宗地拍卖时约定的建筑面积）]；3、承担逾期交房的违约金26613元（违约责任自2010年7月1日计算至2012年4月5日，其中前60日按照每日万分之0.5的房价款计算违约金，超过60日的部分按照每日万分之1的房价款计算违约金）；4、赔偿逾期办理房屋所有权证造成原告物权受损损失120元；5、赔偿原告约定层高不足（净高不足2.95米）所带来的财产损害34944元；6、被告承担本案诉讼费用。
原告向本院提交如下证据证明其主张：
一、商品房买卖合同，以证明原、被告双方的权利义务；
二、（2012）峨眉行初字第2号、（2012）乐行终字第92号行政判决书，以证明被告对涉案房屋存在违法加层的问题；
三、峨眉山市住房和城乡规划建设局于2013年9月13日出具的《关于名山花园休闲广场相关情况的说明》，以证明被告增加面积和增加容积率的情况；
四、峨眉山市建设工程规划核实合格证即峨住建规划核字第（2012）08号，以证明房屋必须进行竣工验收合格才能进行交付和被告存在逾期交房、逾期办证的事实；
五、峨眉山市城管局的处罚告知函，以证明城管局对被告擅自改变规划进行建设的违法行为进行了处罚；
六、调解协议书，以证明被告自认违约的事实；
被告峨眉宏成公司辩称：一、2011年3月30日，我公司已通知原告交房，原告请求逾期交房的计算时间不正确，且逾期交房的违约责任应该按照合同约定计算，原告主张的房租损失不符合法律规定，我方在进行房屋初始登记时就已经具备了交房条件；二、逾期办证的违约金，我方同意按照定额120元计算；三、对于加层，我们对容积率并未进行约定，原告的主张不符合事实和法律依据，我方不予认可；四、对于绿地面积的减少，合同中没有约定绿化面积，规划许可证也没有进行规定，原告的主张缺乏事实依据，且本案中是因市政工程建设减少了供地，政府是补偿了我方106万元，但原告在买房时是已经知道市政工程建设的问题的，现原告事后要求补偿不符合规定；五、对于层高的问题，双方均确认层高达到了2.95米，而且合同中对于层高和净高没有勾选，意味着房屋符合规划要求就不存在违约。
被告向本院提交如下证据证明其主张：
一、公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明等，以证明被告主体身份情况；
二、商品房买卖合同，以证明原、被告双方的权利义务约定；
三、土地拍卖成交书，以证明涉案房屋的土地成交价格；
四、名山休闲广场规划许可证、施工许可证，以证明本项目系合法开发，具备开发建设条件；
五、峨眉山市国土资源局于2009年10月19日出具的《说明》、峨眉山市人民政府于2009年12月31日出具的《关于峨眉河整治工程占用宏成公司土地问题的决定》，以证明本项目开发中，由于政府原因占用项目绿化用地，导致项目绿化减少，容积率增加，不是被告恶意占用土地导致；
六、峨城管（2010）罚规字2-311号《行政处罚决定书》、峨城管（2011）罚规字2-2003号《行政处罚事先告知书》，以证明该项目已接受处罚补交土地出让金，现已符合规划验收条件；
七、峨城管函【2011】16号《处罚告知函》、2010年10月27日缴款单、2010年12月27日缴款单、2011年5月6日土地出让金专用票据、2012年1月13日土地出让金专用票据、2012年1月16日《关于休闲广场项目超容积率补缴土地出让金情况的函》，以证明被告已经按照政府处罚文件缴清相应罚款，并补缴土地出让金，符合规划验收条件；
八、2001年5月《关于名山花园休闲广场建设工程竣工验收的申请》和初始登记证，以证明峨眉山市房地产管理局于2011年10月28日向被告办理初始登记证书；
九、电表开户和记录情况，以证明原告已经实际受领房屋，在正常使用房屋；
十、2012年2月28日，业主出具《关于峨眉山宏成旅游经济开发有限公司虚伪通知办理产权登记的回函》，以证明被告于2012年2月27日向业主发出办理产权分户登记的通知，被告不存在逾期办证的情况；
十一、峨房字（009）1509号产权证（户名：杨爱平），以证明被告逾期办证的时间为2012年3月至2012年6月。
十二、被告公司出具的《关于名山花园休闲广场项目建筑层高的情况说明》和名山花园休闲广场立面图，以证明涉案房屋的层高状况；
为查明本案事实，本院依职权调取以下证据：
国家统计局峨眉山调查队出具的《峨眉山市住房平均
租金》；
峨眉山市园林管理局出具的《关于名山花园休闲广场
项目绿地规划问题的回复》；
国网峨眉山市供电公司出具的《情况说明》。
对原告提交的证据，被告发表质证意见：对原告提交的证
据的真实性、合法性均无异议，但对关联性均有异议。对被告提交的证据，原告发表质证意见：对证据一、二、三、四、五、六、七、十、十二的真实性和合法性无异议，证据八、九、十一的真实性、合法性有异议。对本院依职权调取的证据，双方当事人对于真实性无异议，但原告认为住房平均租金标准不合理，不应作为本案计算依据。
本院对上述证据，经审查评析认证如下：对原告提交的证据，因被告对真实性、合法性均无异议，本院依法纳入作为确认本案事实的证据范畴；对于被告提交的证据，原告对于证据八、九、十一的真实性有异议，本院认为证据八客观反映了初始登记的时间，证据九也能反映业主已实际入住的情况，证据十一不能完全证明被告逾期办证的时间，对于被告提交的证据，也应作为确认本案事实的证据范畴；对于本院依职权提取的证据，鉴于双方对真实性无异议，应予采信。
经审理查明：2006年4月28日，被告通过竞拍以2750万元取得位于峨眉山市书院街的宗地，规划用地面积为13991.68㎡，容积率为≤4.27，规划建筑面积为63800㎡，土地用途为商业、居住用地。2007年8月6日，被告取得编号为峨规工（2007）43号的《建设工程规划许可证》，该证载明：“建设项目名称为名山花园休闲广场；建设规模为77086㎡（其中地上63858㎡、地下13228㎡）”。2007年11月15日，被告取得编号为5111812007111552的《建筑工程施工许可证》，该证载明：“工程名称为名山花园休闲广场；建设规模为77086㎡；合同价格为8496.9万元；合同开工日期为2007年11月；合同竣工日期为2009年11月”。随后，被告组织进行了工程建设，在取得峨规建（2008）房预售证第023号《商品房预售许可证》后，与原告于2009年3月10日订立了《商品房买卖合同》，主要约定为：“（1）预测建筑面积共109.2平方米，单价按建筑面积计算为每平方米2885元，总价为315042元；（2）【层高】【净高】2.95米；（3）出卖人应当在2010年6月30日前向买受人交付，商品房交房条件为取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及商品房面积实测技术报告书；（4）公共绿地2010年12月30日达到规划要求；（5）规划变更的，出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准，因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿；（6）除不可抗力外，出卖人未在2010年6月30日前交付房屋的，逾期在60日内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付已交付房款万分之0.5的违约金；（7）对于实测面积与预测面积发生误差的，双方同意按照以产权证面积为准，据实结算房价款；（8）对于产权转移登记的办理，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用300元，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意出卖人向买受人支付已交房款的银行同期活期存款利息。”原告刘高华于2011年5月24日在被告处领取房屋钥匙，办理了交房手续。
名山花园休闲广场项目在建设期间，因峨眉河整治工程占用了建设用地1.56亩。同时，被告公司未经规划变更，擅自加层修建房屋，于2011年3月31日竣工，其最终实际总建筑面积为81256.46平方米（其中地上73214.78平方米、地下8041.68平方米）。
2009年12月31日，经峨眉山市人民政府常务会议决定：一、因河堤宽度不够，向宏成公司供地减少，景观效果变差，补偿宏成公司106万元；二、宏成公司超规划建筑面积按500元/平方米补缴土地出让金。
2010年12月11日，峨眉山市城市管理行政执法局作出峨城管（2010）罚规字2-311号《行政处罚决定书》，对被告的上述未按规划条件和内容修建的行为罚款1554706元。2011年4月7日，该局作出峨城管（2011）罚规字2-003号《行政处罚事先告知书》，认定被告在涉案项目中超面积4738.03平方米，峨眉山市2008-2010年高层建筑的市场平均价为3248元/平方米，工程造价1024元/平方米，土地出让金500元/平方米，被告的违法收益为4458837元。
2010年12月27日，被告向峨眉山市财政局缴清罚款1554706元。2012年1月16日，峨眉山市国土资源局向峨眉山市住房和城乡规划建设局发出《函》，载明：被告开发的名山休闲广场项目已竣工。该项目拍卖时约定的建筑面积为63800平方米，实际竣工建筑面积为73835.97平方米，超建筑面积10035.97平方米，应补缴土地出让金501.7985万元，已于2012年1月12日缴清；请予以办理该项目竣工验收相关手续。
本案中，被告自述其通知交房的时间为2011年3月30日。
2011年10月28日，被告取得该项目房屋的初始登记产权证书，并于2012年2月27日向名山花园休闲广场业主发出要求提交资料，办理房屋产权证书的通知。2012年4月5日，被告取得峨住建规核字第（2012）08号《峨眉山市建设工程规划核实合格证》，该证认定名山花园休闲广场建设工程符合城乡规划要求，准予组织竣工验收和办理房屋产权登记等有关事宜。
名山花园休闲广场小区业主多次到相关部门信访,峨眉山市住建局亦多次组织调解未果。2013年9月13日，峨眉山市住建局在对业主的书面回复中载明：涉案项目土地使用权证面积为13366.95㎡，《建设工程规划许可证》批准建筑面积为77086㎡（其中地上63858㎡，地下13228㎡），批准容积率为4.777，竣工建筑面积81256.46㎡（其中地上73214.78㎡，地下8041.68㎡），比审批面积增加4170.46㎡，实际修建容积率为5.478，增加容积0.7。对此，市城管局进行了相关处罚并已结案，我市也已按程序进行了规划核实。
2015年1月26日，原告诉来本院并在诉讼过程中明确其诉讼请求为：1、超容积率建设造成的损失273956元[计算方式为：16058619（被告加层的违法获利）×109.2平方米（原告购房总面积）÷63800㎡（宗地拍卖时约定的建筑面积）]；2、公共绿化面积减少给原告房屋造成预期贬值1814元[计算方式为：1060000元（政府削减土地后对被告给予的补偿数额）×109.2平方米（本案原告购房总面积）÷63800㎡（宗地拍卖时约定的建筑面积）]；3、承担逾期交房的违约金26613元（违约责任自2010年7月1日计算至2012年4月5日，其中前60日按照每日万分之0.5的房价款计算违约金，超过60日的部分按照每日万分之1的房价款计算违约金）；4、赔偿逾期办理房屋所有权证造成原告物权受损损失120元；5、赔偿原告约定层高不足所带来的财产损害34944元；6、被告承担本案诉讼费用。
原告在超过举证期限内增加、变更的诉讼请求为：1、被告承担逾期办理房屋所有权证书造成的损失按照银行同期活期存款利息自2012年5月24日计算至2015年12月29日；2、被告返还赠送的入户花园购房款；3、被告返还维修基金和房屋买卖契税12602元；4、被告将不合国家标准的铝芯布线电路更换为国家规定的铜芯线路；5、被告更换不合格的玻璃安装。
另查明：国家统计局峨眉山调查队出具《峨眉山市住房平均租金》显示“2010年平均租金为5.41元/平方米/月，2011年平均租金无家具的为4.86元/平方米/月，带家具为7.11元/平方米/月”。诉讼过程中，本院释明通知双方当事人有权对同地段同类房屋租金标准进行评估，双方均未提起评估申请。峨眉山市园林管理局出具《关于名山花园休闲广场项目绿地规划问题的回复》载明：自2007年至2015年，峨眉山宏成旅游经济开发有限公司未办理名山花园休闲广场项目绿地指标审核手续。
庭审中，对于政府启动峨眉河整治工程占用了该小区建设用地1.56亩的问题，被告认可其在未销售房屋前就已知晓政府会占用土地。
诉讼中，因原、被告双方分歧较大，致本案调解未果。
本院认为，根据原、被告双方当事人的诉、辩主张，本案的争议焦点在于：
一、被告违规加层导致容积率增加的违约责任问题。
原、被告双方签订的《商品房买卖合同》已将建设工程规划许可的内容纳入到了合同约定，被告就应严格按照合同约定履行义务，但被告在建设过程中，擅自违反规划设定的建设条件，加层建设超面积4170.46㎡，增加了容积率，客观上造成了小区居住人口增加，加重了小区附属设施的使用负担，减少了小区住户人均活动空间，使小区的居住环境质量等方面与业主在购买该小区住房时所企望的小区形态具有较大差异，被告违规加层的行为客观上已构成合同违约，其应承担赔偿原告损失的责任。被告违规加层的行为经相关部门依法进行行政处罚后，虽被告取得了《建设工程规划核实合格证》，但不能因此当然地免除被告对原告等业主应承担的合同责任。就被告加层后给原告造成的损失的确定问题，因双方在合同中仅对依法变更规划的情形作了原则性的约定，对于损失的计算问题并未作明确，故本院综合合同的履行情况、当事人的过错程度、被告违法收益等因素酌情确定损失为5992元。
二、公共绿化面积减少是否构成违约及违约责任的确定。
对于公共绿化面积的减少问题，原告明确该诉讼请求的事
实依据是因政府启动峨眉河整治工程占用了该小区建设用地1.56亩，客观上导致了该小区的绿地面积减少，由此可知原告主张的事实依据实际为供地面积的减少。原、被告双方的合同已将建设工程规划许可的内容纳入到了合同约定，而供地面积的大小亦属规划内容，现供地面积发生变化则意味着被告的履行不符合约定，但不符合约定的原因是政府原因。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规定，本案中出现的政府原因能否当然的成为被告免责的不可抗力，还需考量被告在签订合同时是否对政府原因具有不可预见性，被告在庭审中已明确其在未销售房屋时就知晓了供地面积会减少的客观事实，被告明知供地面积会减少却仍在与原告签订合同时将建设工程规划许可的内容作为合同约定，其对供地面积减少的政府原因具有预见性，该政府原因不能作为被告供地面积减少的免责事由，被告应承担供地面积减少的违约责任。现原告主张被告应就此赔偿损失，虽原、被告双方对于供地面积减少的违约责任没有约定，但考虑到峨眉山市人民政府对减少供地部分已补偿被告106万元，损失数额的确定可以参照该补偿数额予以确定，由小区全体业主按各自所购房屋的面积占小区总建筑面积的比例来进行分摊，被告应赔偿原告1425元【106万×109.2平方米（本案原告购房总面积）÷81256.46㎡（总建筑面积）】。
三、被告逾期交房的违约责任如何确定。
按照《商品房买卖合同》的约定，被告应于2010年6月30
日前交付房屋，但被告未按合同约定时间如期交房，被告的行为已构成违约，违约责任的起算时间为2010年7月1日。对于违约责任止算时间的问题，虽原告于2011年5月24日在被告处办理交房手续，但被告的房屋符合交房条件应该是在完成初始登记时，故违约责任的止算时间应按照房屋初始登记的时间即2011年10月28日予以确定。
对于违约金的确定，首先，按照《商品房买卖合同》的约定，双方约定逾期交房在60日以内的，被告按日计算向原告支付已交房款万分之0.5的违约金，对于前60日即2010年7月1日应按照该约定计算。对于超过60日的部分，因双方合同无约定，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的的解释》第十七条“逾期交付房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，根据国家统计局峨眉山调查队出具的数据显示“2010年平均租金为5.41元/平方米/月，2011年平均租金无家具的为4.86元/平方米/月，带家具为7.11元/平方米/月”，结合本案买卖的商品房为清水房屋的实际情况，确定按照2010年5.41元/平方米/月和2011年4.86元/平方米/月的标准计算违约金。综上，违约金计算为：2010年7月1日至2010年8月29日（前60日）为315042元×0.00005×60天=945元；2010年8月30日至2010年12月31日（共计123天）为5.41元÷30天×109.2平方米×123天=2422元；2011年1月1日至2011年10月28日（共计300天）为4.86元÷30天×109.2平方米×300天=5307元。
四、被告逾期办证的违约责任如何确定。
被告对于逾期办证的事实无异议，鉴于原、被告双方在庭
审中均确认按照定额120元计算逾期办证的违约责任，本院依法确定为120元。
五、关于原告请求被告赔偿层高不足造成的损失问题。
根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第三条的约定，“【层高】【净高】2.95米”，因层高和净高不可能为同一高度，故该约定不明。结合名山休闲广场立面图，其规划为层高2.95米，原告在庭审中已认可房屋层高达到2.95米，故被告并未构成违约，原告的该项请求依法不予支持。
六、关于原告在超过举证期限内增加、变更的诉讼请求的问题。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。”规定，原告在庭前证据交换过程中已明确其逾期办证违约金为120元，在举证期限届满后又当庭变更逾期办证违约金的计算方式不符合法律规定，本院依法不予准许；对于原告关于被告返还赠送的入户花园购房款、返还维修基金和房屋买卖契税12602元、将不合国家标准的铝芯布线电路更换为国家规定的铜芯线路、更换不合格的玻璃安装的诉讼请求，系原告增加的诉讼请求，均超过举证期限，本案中不予处理，原告可另行起诉。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条、第七十五条之规定，判决如下：
一、被告峨眉山宏成旅游经济开发有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告刘高华、丁幼华因违规加层、绿化面积减少的损失共计7417元；
二、被告峨眉山宏成旅游经济开发有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告刘高华、丁幼华逾期交房、逾期办证的违约金共计8794元；
三、驳回原告刘高华、丁幼华的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1980元，由被告峨眉山宏成旅游经济开发有限公司负担368元，原告刘高华、丁幼华负担1612元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于乐山市中级人民法院。
审 判 长 谭 丽
代理审判员 张 玲
人民陪审员 王树红
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 涂凌丽