福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民再终字第12号
申请再审人（一审原告，二审被上诉人）厦门夏商集团有限公司（以下简称夏商公司）。
法定代理�陈希方，董事长。
委托代理人孙扬锋、伍毓锟，福建天衡联合律师事务所律师。
被申请人（一审被告，二审上诉人）厦门市农业机械公司（以下简称农机公司）。
法定代表人林振毅，总经理。
委托代理人林德成，男，1964年3月14日出生，汉族。
申请再审人夏商公司因与被申请人农机公司房屋租赁合同纠纷一案，不服本院于2012年11月9日作出的（2012）厦民终字第2505号民事判决，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2014年1月16日作出（2013）闽民申字第1004民事裁定，指令本院对该案进行再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人夏商公司的委托代理人伍毓锟，被申请人农机公司的法定代表人林振毅、委托代理人林德成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告夏商公司起诉称：其与农机公司于2010年8月2日签订《租赁�同》，约定由农机公司向夏商公司承租思明区金榜路22号201室房屋，租赁期从2010年10月1日起至2011年9月30日止，月租金1800元。合同还约定农机公司应在租赁期满时将房屋腾空退还给夏商公司，逾期归还的，应按原日租金标准的三倍支付自合同终止之日起至腾退返还租赁物之日止的违约金。讼争租赁合同的期限早已届满，但农机公司继续占用讼争房屋。夏商公司请求判令：1、农机公司立即向夏商公司腾空退还思明区金榜路22号201室房产；2、农机公司立即向夏商公司支付租赁物占有使用费（按每月人民币1800元的标准，自2011年10月1日起计算至农机公司实际腾空退还讼争房屋之日止，暂计至2012年3月14日为人民币9900元）；3、农机公司立即向夏商公司支付违约金（按每月人民币5400元的标准，自2011年10月1日起计算至农机公司实际腾空退还讼争房屋之日止，暂计至2012年3月14日�29700元）。
原审被告农机公司答辩称：农机公司占有、使用讼争房屋有其权属的历史来源及合法依据。农机公司原住所地于2002年被拆迁，被安置在厦门市思明金榜路22号101、201室（本案的讼争房）。上述两房屋原系厦门物资集团有限公司的子公司厦门物资房地产开发有限公司所有，后又变更为厦门物资集团有限公司另一子公司厦门市金属材料总公司所有。2004年7月，经上级机关批准，厦门物资集团有限公司的资产包括上述两套讼争房变更到厦门商业集团有限公司名下，2005年11月，厦门商业集团公司更名为“厦门夏商集团有限公司”。厦门商业集团公司和相关受让人于2005年5月20日签订的厦门物资集团有限公司改制股权转让补充协议第三条第1项约定：“本股权转让协议未予载明的2004年8月31日前的事项产生的债权债务由转让方享有或承担”。依该协议，夏商公司有继�承担农机公司占有、使用讼争房屋的义务。夏商公司违背该协议约定，割裂农机公司占有使用讼争房屋的历史权源，与农机公司签订一年的房屋租赁协议，严重侵犯农机公司的正当利益。即使双方房屋租赁合同有效，违约金的标准也约定过高，请法庭予以酌定。
原一审判决查明：位于厦门市思明区金榜路22号201室房屋由厦门市国土资源与房产管理局于2006年4月3日颁发土地房屋权证确认为夏商公司所有。2010年8月2日，夏商公司与农机公司签订租赁合同，约定由农机公司向夏商公司承租厦门市思明区金榜路22号201室房屋，租赁期限为2010年10月1日起至2011年9月30日止，月租金1800元。租赁合同第十条第一款约定，租赁期满本合同即终止，农机公司应在租赁期满时将讼争房屋腾空退还给夏商公司。第十三条第三款约定，租赁期满，农机公司应如期交还该房屋，若农机公司逾期归还的，应按每逾期一日，向夏商公司加付原日租金三倍的房屋占用费。在该合同履行中，农机公司依约缴清了从2010年10月1日起至2011年9月30日止的租金。租赁期限届满后，农机公司仍居住使用该讼争房。
夏商公司于2011年9月28日向农机公司发出告知函，告知农机公司合同到期后夏商公司将收回该讼争房屋自用，要求农机公司在2011年9月30日前腾空退还讼争房屋。后因农机公司继续占用讼争房屋，夏商公司遂于2011年10月20日委托律师发函通知农机公司终止合同，并要求农机公司于2011年10月26日前腾退返还讼争房屋。
原一审判决认为：夏商公司取得讼争房土地房屋权证及与农机公司签订房屋租赁合同的时间分别发生于2006年、2010年。而农机公司辩称其占有、使用讼争房屋有其合法依据，双方所签租赁合同与先前厦门商业集团公司与相关受让人所签合同中该公司应尽的义�相冲突、违背，所依据的事实均发生于讼争房土地房屋权证颁发之前，与本案房屋租赁合同纠纷不具有关联性。故其辩解意见不予采纳。农机公司提出双方约定的违约金过高，请求法院予以适当减少，于法有据，予以采纳。夏商公司作为讼争房屋的所有权人，对讼争房依法享有占有、使用、收益和处分的权利。其与农机公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在上述合同履行中，农机公司于租赁合同期满后未依约腾退房屋，已构成违约，应对此承担相应的违约责任。故夏商公司要求农机公司立即将讼争房屋腾空退还，予以支持。其要求农机公司支付租赁物占有使用费，于法有据，亦予以支持。其要求农机公司支付违约金，法院以夏商公司实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将违约金酌定为每日按原日租金的130%即1800÷30×130%=78元予以计算。原一审据此依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出（2012）思民初字第4214号民事判决：一、厦门市农业机械公司于本判决生效之日起十日内将厦门市思明区金榜路22号201室房产腾空退还给厦门夏商集团有限公司；二、厦门市农业机械公司于本判决生效之日起十日内向厦门夏商集团有限公司支付租赁物占有使用费（按每月人民币1800元的标准，自2011年10月1日起计算至农机公司实际腾空退还讼争房屋之日止）；三、厦门市农业机械公司于本判决生效之日起十日内，向厦门夏商集团有限公司支付违约金（按每日78元的标准，自2011年10月1日起计算至厦门市农业机械公司实际腾空退还讼争房屋之日止）；四、驳回厦门夏商集团有限公司的其他诉讼请求。
宣判后，农机公司不服，以与一审答辩相同的理由，向本院提出上诉，请求撤销原审判决。
夏商公司辩称：夏商公司对讼争房屋拥有完整的所有权，农机公司所谓的历史渊源不是法律上对所有权的抗辩事由。讼争房屋租赁期限届满后，农机公司应当依照合同约定，将讼争房屋腾退返还给答辩人。厦门市物资集团及其所属企业改制职工安置方案中未包括住房安置�方式，农机公司主张讼争房屋用于安置没有任何依据。股权转让协议书所涉及的资产并未包括讼争房产，其条款对讼争房产没有任何约束力，夏商公司对农机公司不负所谓安置义务。农机公司的上诉请求于法无据、亦不符合客观事实，依法应予以驳回。
二审经审理查明：双方对原一审判决查明的事实无异议，予以确认。
另查明：二审审理中，农机公司提出：1.租赁合同是格式合同。2.夏商公司于2011年9月28日发出告知函，农机公司有回复要求继续租赁讼争房屋。
农机公司还提交1.厦门市物资集团有限公司出具的《关于夏商集团起诉农机公司等事项的意见》及该公司和农机公司出具的《关于厦市农机机械公司及林振毅使用金榜路22号101号和201室的情况说明》，主张农机公司入住讼争房屋系经厦门市物资集团有限公司同意安置的，夏商公司负有继续履行安置义务。2.厦门金榜阁物业有限公司出具的《入住证明》，主张证明农机公司于2003年起即入住讼争屋。夏商公司认为，农机公司提交的证据不属于新的证据。关于《关于夏商集团起诉农机公司等事项的意见》，物资集团是改制后的私有企业，是作为利害关系人出具的，证明力低下。无法证明物资集团有对这两套房屋进行安置，也无法证明物资集团当时对讼争两套房屋享有处分权。物资集团当时作为国有企业，如果对两套房产进行安置，不仅要有内部文件，也要有行政主管部门的批文。关于情况说明，与本案没有任何关系，而且是由上诉人其中之一农机公司出具的，证明力低下。《入住证明》与本案没有任何关系，本案腾退房屋与其在里面居住多久都没有关系。另，夏商公司提交《厦门物资集团职工安置的方案》、《厦门市劳动和社会保障局关于厦门市物质集团有限公司改制职工分流方案的复函》，主张证明厦门物资集团职工安置方案中不包含住宅安置的方式，职工安置对象不包括农机公司。农机公司认为，1.物资集团职工安置方案，对真实性、合法性无异议，但与本案的纠纷不具有关联性。该方案是2004年9月10日进行安置的，当时拆迁是2003年，物资集团作了处置，因为拆迁了农机公司办公场所，所以进行安置。如果夏商集团对这个方案有异议，当时应当提出来，应当与物资集团交涉，不能因此否认物资集团安置的事实。2.上述复函合法性、真实性无异议，关联性有异议。安置的规定不一定都集中安置方案，有可能特殊情况下特殊安置，如果夏商公司有异议，当时在整体划转就要向物资集团提出异议，但夏商公司当时并未提出异议。
原二审对上述证据认定如下：农机公司农提交的《关于夏商集团起诉农机公司等事项的意见》及该公司和农�公司出具的《关于厦市农机机械公司及林振毅使用金榜路22号101号和201室的情况说明》系一审判决后出具的新证据，该证据可以证明农机公司入住使用讼争房的时间及有关情况，《入住证明》也补充证明农机公司于2003年即开始使用讼争房。夏商公司提交的证据虽能证明安置方案不包含住宅安置等。但不足以反驳农机公司主张入住使用讼争房的时间和情况。
原二审判决认为：夏商公司因企业改制于2006年取得讼争房产权之前，农机公司于2003年即已使用讼争房，夏商公司也没有提交证据证明农机公司有房源搬迁，双方于2010年8月2日签订租赁合同的租赁期限虽已届满，夏商公司可以终止合同，但鉴于农机公司已入住使讼争房有一定历史原因，现没有房源搬迁，且夏商公司取得讼争房产权时未对农机公司是否退讼争房及有关使用权问题与原产权人（或原管理人）进行妥善�商处理，因此，在农机公司未解决房源搬迁，及夏商公司与原产权人对农机公司的是否退房及何时退房等问题尚未妥善处理之前，夏商公司诉请农机公司立即退还讼争房及支付违约金不妥，原一审判决不当，应予以更正。农机公司使用房屋应当支付房屋使用费。原二审依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项的规定，作出（2012）厦民终字第2505号民事判决：一、维持厦门市思明区人民法院（2012）思民初字第4214号民事判决第四项；二、撤销厦门市思明区人民法院（2012）思民初字第4214号民事判决第一、三项；三、变更厦门市思明区人民法院（2012）思民初字第4214号民事判决第二项为；厦门市农业机械公司每月应向厦门夏商集团有限公司支付房屋使用费（按每月1800元的标准，自2011年10月1日起至本判决生效之日的房屋使用费于本判决生效五�内付清）；四、驳回厦门市农业机械公司的其他上诉请求。
夏商公司申请再审称：原审判决认定事实不清，适用法律错误，将房屋租赁法律关系与其他法律关系混为一谈，侵犯了申请人作为所有权人的合法权益，应当予以撤销，请求改判支持申请人的诉讼请求。理由：申请人对被申请人不负安置义务，申请人无须在取得讼争房产权后对被申请人是否退讼争房及有关使用权问题与厦门物资集团有限公司进行妥善协商处理，申请人系基于《租赁合同》占有讼争房产，而非所谓的“历史原因”，现租赁期限已届满，申请人有权收回讼争房产。原审判决未依据《合同法》第二百三十五条的规定判令被申请人腾退返还房屋，反而以被申请人未解决房源搬迁为由，判令被申请人继续支付房屋使用费，变相强制申请人继续将讼争房屋交由被申请人使用，缺乏法律依据。
被申请�农机公司答辩称，原二审判决依据农机公司提交的证据，客观认定事实，判决农机公司继续使用讼争房是正确的。夏商公司无视历史事实，没有新的证据证明原审判决确有错误，无理缠诉，浪费司法资源，其再审申请应予驳回。
本院经再审查明，原审查明认定的事实，夏商公司除对原审认定农机公司无房源可搬迁及对农机公司使用讼争房屋存在历史原因的提法提出异议外，对其他事实无异议，农机公司则表示对原审认定的事实没有异议。故再审对双方当事人无异议的事实予以确认。
针对农机公司的抗辩主张，结合原审期间双方当事人提供的证据，本院对本案争议焦点作如下分析认定：
一、农机公司使用讼争房屋的缘由：
原审期间，夏商公司提供的证据材料有《土地房屋权证》、夏商公司与农机公司签订的房屋租赁合同、律师函等。农机公司对该部分证据无异议。
农机公司主张其使用讼争房屋，系基于厦门市物资集团有限公司安置。农机公司在一、二审期间提供的主要证据除土地房屋权证证明讼争房屋权属变更过程及涉及企业改制的相关文件外，还有以下部分：
1、厦门市计划委员会厦计投资（1999）109号《厦门市计委关于同意“金辉园”商品房项目调整农机公司自用办公房建筑面积的批复》。
其中内容：……农机公司自用办公用房建筑面积为6500平方米。该项目建筑性质为多层住宅楼、中高层办公、公寓楼等综合商厦。……
2、农机公司于2002年给厦门物资集团有限公司《关于安置厦门市农业机械公司办公场所和职工住宅的请示》：……拆迁期限在即，且拆迁安置款又尚无着落……请求集团给予安置。
3、2003年3月，农机公司与厦门市物资房地产开发公司物业部签订租赁讼争房屋的合同。
4、厦门市发展计划委员会厦�服务（2003）22号《厦门市计委关于同意变更农机公司拆迁安置地点的批复》（2003年9月10日）
厦门物资集团有限公司、厦门物资房地产开发公司：……根据消防部门的意见及地块无法分开单独设计的实际，经研究，同意你司变更对农机公司的安置地点，将市财政返还的建安造价1042万元异地购买办公楼。
5、厦门市财政局厦财企（2003）136号《关于对变更农机公司办公安置地点的函复》（2003年9月16日）
厦门市财政局根据厦门物资集团有限公司的请示报告，函复称：原则上同意你司变更对农机公司拆迁安置地点。购置办公楼金额应控制在市财政返还的建安造价1042万元扣除改制时应付职工经济补偿金的余额内。
6、2004年2月10日，厦门市国土资源与房产管理局与厦门物资房地产开发公司签订的《（2002）厦地合字协（46）号出让合同书之补充合同2》：……（一）原合同第十一条厦门市农业机械公司自用办公房6500平方米变更为厦门物资房地产开发公司商品房。
7、厦门市财政局厦财企2005年8月4日（2005）106号文件《厦门市财政局关于厦门商业集团有限公司所属企业职工住房划转的批复》：厦门商业集团有限公司：……金属材料总公司位于金榜路12号701室、22号101室、22号201室、26号302室四套职工住房现已闲置。为理顺产权关系，确保职工利益，经研究，同意将上述四套房子划转给你司。请接文后，抓紧办理资产划转和产权变更等相关手续，并做好相应的财务处理。
8、2010年8月2日，农机公司与夏商公司签订讼争房屋《租赁合同》。
9、2012年7月9日（二审期间），厦门物资集团有限公司出具《关于夏商集团起诉农机公司等事项的意见》，说明“2002年底，我集团下属企业厦门市农业机械公司坐落在厦门市湖滨南路332号因遇房地产开发拆迁�又考虑该公司法定代表人林振毅为了公司改制，顾全大局，失去两次公司分房机会。我集团经研究，于2003年1月将厦门市农业机械公司和林振毅安置在金榜路22号101室、201室……”。
根据当事人陈述及原审期间双方当事人提供的材料体现，农机公司原办公地点位于本市湖滨南路332号。1999年起，因开发建设“金辉园”，对农机公司的办公用房进行调整，原计划安置在建成后的“金辉园”内，后因建造设计、企业改制等相关原因，对农机公司的安置问题几经变更，但最终未明确落实。讼争房屋即位于厦门市思明区金榜路22号101室、201室房屋原由农机公司于2003年3月向厦门市物资房地产开发公司物业部承租。讼争房屋的产权几经变更，于2005年因企业改制，“资产划转”归厦门市商业集团有限公司（后更名为厦门夏商集团有限公司），厦门市国土资源与房产管理局于2006年4�3日颁发土地房屋权证确认为夏商公司所有，农机公司于2010年向夏商公司承租，并签订房屋租赁合同。
厦门市物资集团有限公司与农机公司在二审期间出具的关于农机公司林振毅使用讼争房屋的说明，只能证明农机公司（林振毅）在夏商公司取得讼争房屋所有权之前入住使用讼争房的时间和情况，该“说明”称农机公司（林振毅）使用讼争房屋系物资集团于2003年1月安置，与农机公司提供的系列文件材料体现内容不相符。农机公司主张其使用讼争房屋系厦门市物资集团有限公司安置缺乏明确依据。
二、夏商公司是否对农机公司负有安置义务。
农机公司称，根据物资集团有限公司将全部资产移交给市商业集团时签订的协议书及补充协议中约定：“……本股权转让协议未予载明的物资集团2004年8月31日之前的事项产生的债权债务（含或有债务）由转让方享有或承担”，（租赁）合同无视历史事实，所约定的腾退条款违背改制时股权转让协议所承诺的义务。并以厦门商业集团有限公司与相关受让人（自然人）于2005年5月20日签订的厦门物资集团有限公司改制股权转让协议及补充协议等材料为依据，以此证明其提出的夏商公司有继续承担农机公司占有、使用讼争房屋义务的主张。
经查，在农机公司所提供的厦门商业集团有限公司与相关受让人于2005年5月20日签订的《厦门物资集团有限公司改制股权转让协议》中，载明“物资集团在进行有关资产和负债剥离后，拟改制为内部职工全额持股的有限责任公司……转让方同意将其持有的经资产剥离后的物资集团全部股权转让给受让方”，除了约定转让价格及付款方式，在约定转让方的权利义务中还载明“……本股权转让协议未予载明的物资集团2004年8月31日之前的事项产生的债权债务（含�有债务）由转让方享有或承担。上述文件载明的或有事项，由转让方、受让方另行签订补充协议具体约定”。在农机公司所提供的厦门商业集团有限公司与相关受让人同时签订的《厦门物资集团有限公司改制股权转让补充协议》中，确定“本补充协议所指或有事项包括（1）厦门市物资房地产开发有限公司所涉及的相关诉讼案件；（2）厦门市农业机械公司为厦门市金属材料总公司担保的或有债务”。
在上述协议及补充协议内容中，并未体现夏商公司与农机公司之间存在权利义务关系，在所载明的“或有事项”中亦有明确指向，并未体现夏商公司负有其他义务。农机公司以此主张夏商公司对其负有安置义务依据不足。
本院再审认为，农机公司入住使用讼争房虽有一定历史原因，但农机公司主张其入住讼争房屋系经厦门市物资集团同意安置，农机公司与夏商公司所签租赁合同与先前厦门商业集团公司与相关受让人所签合同中该公司应尽的义务相冲突、违背，因缺乏相关依据，再审不予采信。农机公司使用讼争房屋的依据系承租。房屋所有权人已于2006年4月3日被确认为夏商公司。而农机公司也于2010年8月2日与夏商公司签订租赁合同，确定双方的租赁关系，并约定租赁期限为2010年10月1日起至2011年9月30日止。租赁期限届满后，房屋所有权人依法有权要求终止合同，原二审对此认定是正确的。
由于夏商公司取得讼争房屋所有权时，并未被设定负有其他义务或附带其他条件，故原二审要求夏商公司与原产权人对农机公司的是否退房及何时退房等问题商谈解决农机公司的搬迁房源问题缺乏依据。
根据《合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。夏商公司作为讼争房屋的所有权人，其与农机公司签订的房屋租赁合同期限届满后，要求收回讼争房屋于法有据，农机公司未依据合同约定履行义务，夏商公司要求农机公司支付房屋使用费及违约金的诉讼请求应予支持。
综上所述，农机公司主张夏商公司对其负有安置义务，要求继续使用讼争房屋依据不足。夏商公司要求农机公司腾退讼争房屋理由成立，应予支持。原二审判决不当，应予纠正。原一审判决于法有据，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十七条的规定，判决如下：
一、撤销本院（2012）厦民终字第2505号民事判决；
二、维持厦门市思明区人民法院（2012）思民初字第4214号民事判决。
本案一审案件受理费人民币395元，由厦门夏商集团有限公司负担98元，厦门�农业机械公司负担297元。二审案件受理费人民币790元，由厦门夏商集团有限公司负担198元，厦门市农业机械公司负担592元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 琦
审 判 员 黄翠青
代理审判员 郑阿寒
二〇一四年十月××日
书 记 员 林淑娴
附：审理本案适用的法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》
第三十七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定在认定事实、适用法律、阐述理由方面虽有瑕疵，但裁判结果正确的，人民法院应在再审判决、裁定中纠正上述瑕疵后予以维持。