福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0104民初5893号原告：林杰，男，1988年11月17日出生，汉族，住福州市仓山区。委托诉讼代理人：肖伟、高建峰，福建韦达律师事务所律师。被告：福建省华隆置业发展有限公司，住所地福州市仓山区。法定代表人：许连捷，董事长。委托诉讼代理人：范曦文、李君铮，公司职员。原告林杰与被告福建省华隆置业发展有限公司（以下简称华隆公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林杰的委托诉讼代理人肖伟、高建峰、被告华隆公司的委托诉讼代理人范曦文、李君铮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告协助原告办理座落于福州市仓山区螺州镇杜园路10号海峡西岸国际物流商贸城（二期）×幢××单元的《不动产权证》；2.被告支付原告违约金至《不动产权证》办理完毕之日止（从2015年4月30日起，按照原告已付款金额每日万分之一计至2016年12月7日）；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告放弃第一项诉讼请求。事实和理由：2012年1月31日，原告同被告签署了《商品房买卖合同》，第十四条约定：“双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按照出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”另合同补充协议约定：“买受人同意对本合同第十四条款规定时间再延续6个月，买受人不追究出卖人责任。”原告共计向被告支付购房款807935元并于2013年10月30日交接房屋。但时至今日被告仍无法提供办理《不动产权证》的材料。依据上述合同约定被告应当自逾期之日起每日按照原告已付款的0.01%向原告支付违约金至《不动产权证》办理完毕之日止。被告辩称，一、被告已按约定为原告办理房屋权属登记证书，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议中，并没有关于土地使用权证的办理期限的相关约定，被告不存在违约行为。《商品房买卖合同》第十四条及补充协议第六条中均明确约定是向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，而不是向国土部门办理土地使用证，合同及补充协议全文均未约定土地使用证的办理期限。被告已于2015年4月7日取得房屋产权初始登记证书，已按合同及补充协议约定时间办理产权预告登记，且已协助为原告办理了房屋所有权登记证书。基于以上，被告不存在违约行为，无需承担违约责任。二、即使土地使用权证逾期办理，被告也不应承担违约责任。依据双方签订的合同及补充协议第六条约定，“或因出卖人原因，（买受人）不能在房屋交付使用后365日内取得房屋权属证书的。买受人同意对本合同第十四条条款规定时间再延续6个月，买受人不追究出卖人责任”。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第1款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。该条规定“由于出卖人的原因”导致逾期办理产权证的，出卖人应当承担违约责任，即出卖人主观上存在过错是其承担法律责任的基础，如果因第三人或者不可抗力造成的延误，出卖人不承担违约责任。根据被告提交的证据可以看出，由于国土局土地证面积误差导致本案讼争房产项目的土地使用权证至2016年12月7日才具备土地证分户条件，并不是因被告原因，所以被告不应承担违约责任。虽然合同及补充协议中均未约定土地使用证的办理期限，但被告在商品房买卖合同履行过程中仍积极履行协助义务，争取在合理期限内办理土地证分户条件。且被告为能尽快办理完毕，被告还主动放弃要求市政府返还8.2亩土地款的请求，已于2016年12月7日具备了办理土地证分户条件。综上，被告已按合同约定完全履行办理房屋权属登记相关手续的义务，不需要承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告对原告提交的福建省12345政务服务平台（福州市国土资源局回复件）真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。2.原告对被告提交的对土地检查核验合格意见书（榕土核验[2015]013号、060号）、福州市房屋登记中心的初始登记通知书（榕房初FZ字第号）、测绘委托合同、《关于明确福建省华隆置业发展有限公司“海峡西岸国际物流商贸城”项目道路与绿化面积的函》（榕规函[2015]1313号）、《关于修正“海峡西岸国际物流商贸城”项目用地内规划道路面积的报告》、《关于明确福建省华隆置业发展有限公司“海峡西岸国际物流商贸城”项目道路与绿化面积的函》（榕规函[2016]773号）、《关于补发“海峡西岸国际物流商贸城”项目用地内规划道路红线图的报告》、《福州市国有建设用地使用权出让补充合同》、《不动产权籍调查收件单》、《地籍测量报告》、《不动产权籍调查成果确认单》、《土地分割登记通知书》、《福州市不动产登记受理回执单》的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。被告提交了《关于补发“海峡西岸国际物流商贸城”项目用地红线确认函的报告》、《关于申请调整区间规划道路面积的请示》的原件核对，本院对上述证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于福州市仓山区城门镇杜园路东侧海峡西岸国际物流商贸城（二期）7#楼1004单元房，总价款798884元。出卖人应于2013年10月31日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同附件六补充协议第六条约定，因出卖人原因，不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，××同意对本合同第十四条条款规定时间再延续6个月，买受人不追究出卖人责任。合同签订之后，原告依约支付了全部购房款798884元，并于2015年4月14日支付了面积补差款9051元。被告于2013年10月31日将该房屋交付原告使用。福州市国土资源局分别于2015年1月27日、2015年9月1日向被告出具《福州市建设项目（分期）竣工验收土地检查核验合格意见书》（榕土核验[2015]013号、榕土核验[2015]060号），告知被告申报的“海峡西岸国际物流商贸城（二期）4-12#楼及连接体地下室”及“海峡西岸国际物流商贸城（二期）13#、14#、16#、17#”项目已通过规划条件核实，同意通过该部分土地核验。2015年4月7日，福州市房屋登记中心向被告出具《初始登记通知书》（榕房初FZ字第号），告知被告申请的海峡西岸国际物流商贸城（二期）4-12#楼及4#-6#、8#-12#楼地下室房屋房屋产权初始登记（总登记），产权登记总建筑面积108187.95平方米。2015年7月15日，被告向福州市城乡规划局出具《关于补发“海峡西岸国际物流商贸城”项目用地红线确认函的报告》，称被告向市国土局申报“竣工土地面积变更申请”时被告知先前未收到规划局2008年调整总平后的用地红线确认函，请求规划局向市国土局补发确认函及用地红线图。2015年9月28日，被告向福州市人民政府出具《关于申请调整区间规划道路面积的请示》，称被告将其竞得的2004挂-29号地块与2006挂-04号地块整合统一总平规划设计，征用地面积不变，规划道路面积经调整后增加8.2亩，计42.67亩，被告公司实际征用地面积减少8.2亩，故被告向市政府提报调整“海峡西岸国际物流商贸城”项目地块内规划道路面积至42.67亩。2015年12月23日，福州市城乡规划局向市国土局出具《关于明确福建省华隆置业发展有限公司“海峡西岸国际物流商贸城”项目道路与绿化面积的函》（榕规函[2015]1313号），称市规划局于2008年5月函告市国土局“海峡西岸国际物流商贸城”项目规划指标调整情况，用地面积249221平方米（合373.83亩），建筑用地面积220772.8平方米（合331.15亩）。经测算，该项目道路用地及绿化面积28448.2平方米（约42.67亩）。2016年4月6日，被告向福州市城乡规划局出具《关于修正“海峡西岸国际物流商贸城”项目用地内规划道路面积的报告》，称市规划局出具《关于明确福建省华隆置业发展有限公司“海峡西岸国际物流商贸城”项目道路与绿化面积的函》（榕规函[2015]1313号）中28448.2平方米应为规划道路的实际面积，“绿化”一词应为笔误，故请市规划局对榕规函[2015]1313号文函进行修正。2016年8月1日，福州市城乡规划局向市国土局出具《关于明确福建省华隆置业发展有限公司“海峡西岸国际物流商贸城”项目道路面积的函》（榕规函[2016]733号），将榕规函[2015]1313号函件中的“经测算，该项目道路用地及绿化面积28448.2平方米（约42.67亩）”修改为“经测算，该项目内规划道路用地面积28448.2平方米（约42.67亩）”。2016年8月19日，被告向福州市城乡规划局出具《关于补发“海峡西岸国际物流商贸城”项目用地内规划道路红线图的报告》，请规划局将“海峡西岸国际物流商贸城”项目用地内道路用地红线图发函至市国土局。因被告与市国土局原就仓山区福峡路西侧地块249221平方米（合373.83亩）国有建设用地使用权签订的《福州市国有建设用地使用权出让合同》约定地块内的区间规划道路用地约22994平方米（合34.49亩）作为净地出让，但不计入指标计算，今后可根据规划方案的需要报市城乡规划局批准后进行调整。现由被告申请，并经市城乡规划局同意对原合同约定地块内的区间规划道路用地面积进行调整，故被告与福州市国土资源局于2016年10月10日签订《福州市国有建设用地使用权出让补充合同》，福州市国土资源局同意按照福州市城乡规划局《关于明确福建省华隆置业发展有限公司“海峡西岸国际物流商贸城”项目道路面积的函》（榕规函[2016]733号），对地块内的区间规划道路用地面积进行调整：同意原合同约定的地块内的区间规划道路用地22994平方米（合34.49亩）调整为28448.2平方米（合42.67亩），不计入指标计算。2016年11月11日，福州市国土资源局出具《不动产权籍调查成果确认单》，告知坐落于仓山区福峡路西侧的不动产权籍调查工作已完成，被告可申请办理不动产登记手续。同日，被告向福州市不动产登记和交易中心申请办理坐落于仓山区螺洲镇杜园路10、12、14、18、20路的国有建设用地使用权变更登记。2016年12月7日，福州市不动产登记和交易中心出具《土地分割登记通知书》，告知被告可通知小区业主持相关权属材料办理不动产分割变更登记。庭审中，原告确认自2016年12月7日起可以办理土地使用权登记。本院认为,本案争议焦点主要有两点，一是被告是否存在违约行为；二是若存在违约，违约金的计算标准问题。关于第一个争议，本院认为，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，协助商品房购买人办理房屋所有权及土地使用权登记是房地产开发企业的法定义务，故应当认定原、被告签订的《商品房买卖合同》第十四条“关于产权登记约定”中约定的“房屋权属证书”包括房屋所有权证和土地使用权证。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，出卖人应向买受人支付违约金。被告于2013年10月31日将房屋交付原告使用，但被告迟至2015年1月27日才通过“海峡西岸国际物流商贸城”项目的部分土地验收，又因被告将“海峡西岸国际物流商贸城”项目的两个地块整合统一总平规划设计，将原《福州市国有建设用地使用权出让合同》约定地块内的区间规划道路用地面积进行调整，规划道路面积经调整后增加8.2亩，导致被告未能办理国有土地建设使用权竣工变更登记，造成原告迟延至2016年12月7日才能办理土地分割登记，故被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。无论无法办理土地权属证书是否可以归责于被告，被告均应向原告承担违约责任。故被告以《商品房买卖合同》第十四条约定为依据，主张其无需承担违约责任，本院不予采纳。关于第二个争议，本院认为，《商品房买卖合同》第十四条第二款约定如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。被告抗辩合同补充协议第六条约定，因出卖人原因，不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人同意对本合同第十四条条款规定时间再延续6个月，买受人不追究出卖人责任。本院认为，合同补充协议第六条系被告为重复使用而预先拟定的格式条款，无法证明在订立合同时与原告协商过，且该条款变更了《商品房买卖合同》第十四条第二款的约定，免除了被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利，该格式条款无效，但现原告自愿按《商品房买卖合同》第十四条条款规定时间再延续6个月开始计算违约金，系当事人对自身权利的处分，本院予以准许，故被告应自2015年4月30日起至2016年12月7日，按照《商品房买卖合同》第十四条第二款的约定承担逾期办证违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条规定，判决如下：被告福建省华隆置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内按原告已付购房款807935元的每日0.01%标准向原告林杰支付自2015年4月30日起至2016年12月7日止的逾期办证违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费976元，由被告福建省华隆置业发展有限公司负担。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  吴灵婧人民陪审员  陈贵容人民陪审员  秦 霖二〇一七年三月二十八日书 记 员  林彦琪