四川省绵阳市涪城区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0703民初247号原告：蒋富顺，男，1964年4月26日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。原告：邱兴蓉，女，1969年2月17日出生，汉族，住址同上，系原告蒋富顺之妻。二原告的共同委托诉讼代理人：赵燕，四川临龙律师事务所律师。二原告的共同委托诉讼代理人：蔡平，四川临龙律师事务所律师。被告：四川海珂实业有限公司，住所地：绵阳市涪城区剑门路西段42号海珂三千城1栋1层1号。法定代表人：周健。委托诉讼代理人：陈勇，四川道融民舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓君强，四川道融民舟律师事务所律师。原告蒋富顺、邱兴蓉与被告四川海珂实业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案受理后，依法由代理审判员杨佳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒋富顺、邱兴蓉及其共同委托诉讼代理人蔡平到庭参加了诉讼，被告四川海珂实业有限公司的委托诉讼代理人邓君强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2011年12月26日在被告处购得商品房一套，并付清全部购房款及其他相关办证费用；双方亦签订书面购房合同。根据合同约定被告应于2013年3月28日前为原告办理房屋所有权证书，逾期按日向原告支付以已付房款万分之二的违约金。现因被告的原因，原告至今未取得房屋所有权证书。原告多次要求被告及时办理房屋所有权证书未果，故起诉来院，请求判决：1、被告立即为原告办理房屋产权登记；2、被告承担逾期办证（转移登记、小证）的违约金，计算方式为：从2013年7月1日起，以原告已付房款420439元为基数，按每天万分之二的标准直至原告取得权属证明之日止；3、本案诉讼费由被告承担。本案宣判前，原告蒋富顺、邱兴蓉自愿撤回第一项诉讼请求。被告辩称：1、原告的诉请已过时效，不受法律保护。原告购买的房屋已经于2014年3月3日取得竣工验收备案证书，按照合同约定，被告应在取得竣工验收备案证书90日内，最迟应于2014年6月1日取得该栋楼的权属证明（“大证”、“初始登记”），因此逾期办理大证的时效，应从2016年6月1日起算2年，本案诉讼时效已过。实际上，被告取得大证的时间是2014年9月19日，按照合同约定，被告最迟应在2014年12月18日取得房屋产权证书（“小证”、“转移登记”）。因此办理小证的诉讼时效应从2014年12月29日起算2年，目前也超过诉讼时效。2、办理两证是原告的义务，被告只有协助义务。合同约定的办证条件，应当理解为具备分户办证的条件，并向买受人发出办证的通知。被告2014年9月19日取得大证，20日发出公告通知买受人提交办证资料，被告不存在违约行为。就本案而言，原告提前还清银行按揭贷款，按照不动产管理中心的要求，该类买受人在提交办证资料时，必须提交银行出具的结清证明才能办证，被告之前多次催促原告要求提交证明，但原告至今未提交，不仅影响了原告办证的进度，也导致了与原告打捆交件的其他业主办证的进度。原告至今没有办理产权证是原告造成的，并非被告造成的。经审理查明：原告蒋富顺、邱兴蓉系夫妻关系。2011年12月26日，二原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告建设的建筑面积为87.21平方米的钢混结构住宅一套，总价420439元等，还约定：“第五条付款方式及期限买受人采取下列第3钟方式付款：贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的40.54%，其余价款可以向中国农业银行股份有限公司绵阳涪城支行银行或者住房公积金管理机构借款支付。买受人所支付的预收首付房款已经缴存到指定的银行监控账户内”，“第十二条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：2、买受人不退房，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付全部房款万分之二的违约金”，“第十九条产权登记（一）初始登记出卖人应当在取得竣工验收备案证书后90日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、买受人不退房，出卖人从应该取得该商品房所在楼栋的权属证书期限届满之日次日起至实际取得权属证明之日止按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起并取得该商品房所在楼栋的权属证明之日90日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）出卖人从应该取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金”，但未对被告逾期办理转移登记承担的违约责任作出约定。二原告按约支付了购房款。2014年3月3日，海珂·三千城3#、4#、5#、2#地下室取得了竣工验收备案证书。同年9月19日，被告取得了海珂·三千城的房屋所有权证书。次日，被告向海珂·三千城的业主发布《关于办理房屋产权证相关事项的公告》，其主要内容为海珂·三千城房屋产权分户登记工作将开始办理，业主需要提交的办证资料、办理地点、办理阶段等，其上载明案涉房屋所在的3幢办理时间为2014年12月9日——2015年1月29日，未载明需要业主提供《贷款结清证明》原件，。因未向不动产管理中心提交《贷款结清证明》原件，案涉房屋至今未办理产权转移登记。二原告为此起诉来院，请求判如所请。还查明：2013年3月14日，中国农业银行股份有限公司绵阳涪城支行出具《贷款结清证明》，载明：“借款人蒋富顺在我行办理的个人住房贷款25万元。贷款期限：2012年5月15日至2024年5月14日……该笔贷款于2013年3月5日已结清全部本息，同意借款人持房产证及我行开具的收贷凭证来你局办理解除抵押手续”。次日，原告向被告提交了《贷款结清证明》原件。同月30日，二原告缴纳了办理房屋所有权证书所需的费用。2015年1月8日，被告向原告蒋富顺出具收条一份，载明：“今收到蒋富顺房号3栋2单元9楼5号《商品房买卖合同》原件壹份，用于办理该房屋产权登记手续，待该套房屋产权证办理完毕后随产权证一起返还。”庭审中，二原告陈述案涉房屋交房时间是2013年3月28日。被告方称不清楚交房时间。庭审中，被告陈述二原告2013年3月15日提交的《贷款结清证明》原件已经被住建局封存，不动产管理中心于2016年成立，该中心成立以后要求提供结清证明原件，故被告要求原告再次提交结清证明。二原告陈述于2017年5月12日才收到被告的通知，尚未向被告提交结清证明原件。以上事实，有原、被告的陈述，《商品房买卖合同》、收据、竣工验收备案证书、房屋所有权证书、公告、收条、《贷款结清证明》等证据经庭审质证，在卷佐证。本院认为：本案的争议焦点之一是案涉房屋应当在何时办理转移登记？原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。案涉合同的约定：“（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起并取得该商品房所在楼栋的权属证明之日90日内取得房屋所有权证书的……”。原告陈述案涉房屋于2013年3月28日交房，被告称不清楚交房时间，但未在法庭指定的期限内作出说明，应自行承担举证不力的后果，故本院采信原告的陈述，认定交房时间为2013年3月28日。被告于2014年3月3日取得案涉房屋所在楼栋权属证明。故原、被告应当在2014年3月3日起算的90日内(2014年6月1日)共同申请办理转移登记。本案的争议焦点之二是在办理转移登记的过程中被告是否违约？本院认为，结合案涉合同第十九条（二）项1条的约定，以及办理转移登记的手续收集的实际情况、办理产权分户的房屋数量较多的实际情况，且被告为原告办理房屋所有权证书不仅仅系被告的义务，同时也需要原告的积极配合，即需要原告提供办理房屋所有权证书所需的资料。故该约定应当理解为被告具备分户办证的条件并向原告发出办理证件的通知。被告于2014年9月20日通知了原告办证时间为2014年12月9日—2015年1月29日，本院认为应当申请办理转移登记之日（2014年6月1日）至被告通知之日（2014年9月20日）期间，未办理转移登记系被告的责任，被告应当承担违约责任。此后，是否能顺利办理转移登记、取得房屋所有权证书需要原、被告双方的配合才能完成。原告于2013年3月15日向被告提交了《贷款结清证明》原件，同月30日缴纳了办理房屋所有权证书相应的费用，2015年1月8日向被告提交了《商品房买卖合同》原件，原告已初步完成其配合义务。此后，被告称为办理转移登记通知原告补交《贷款结清证明》原件，但对通知时间未提供证据予以证明，故本院采信原告的陈述，即被告于2017年5月12日通知原告补交。本院认为2015年1月29日至2017年5月12日期间，被告应当按照交易习惯及诚实信用原则履行通知义务，其未尽通知义务，应当承担违约责任。本案的争议焦点之三是本案是否已过诉讼时效？原告主张被告承担2013年7月1日起逾期办理转移登记的违约责任，被告辩称本案已过诉讼时效，本案于2017年1月9日立案受理，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，法院仅保护原告2015年1月10日之后的权利。原告未举证证明本案存在诉讼时效中断、中止的事由，应当自行承担举证不力的后果，故本院认为本案的诉讼时效未中断或者中止。综上，对原告主张的2015年1月29日至2017年5月12日期间的违约金，本院予以支持；对原告超过诉讼时效的请求，本院依法予以驳回。本案的争议焦点之三是被告承担何种违约责任？原告主张被告承担合同约定的逾期交房、逾期办理初始登记的违约责任，即承担按已付房款420439元为基数，按每天万分之二的标准违约金。案涉合同中未对被告逾期办理初始登记违约责任进行约定，原告的该主张于法无据，本院不予支持。但依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％……”之规定，结合本案被告逾期办理转移登记的起始时间（2015年1月29日至2017年5月12日）和期限（共834日），同期贷款利息应为4.75%/年，故利息的标准应为0.016918%/日（4.75%/年×130%÷365天）。综上，本院认为被告应支付的违约金为59322.31元（420439元×834日×0.016918%/日），原告超过该部分的诉请，本院依法予以驳回。综上，为维护当事人的方法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条之规定，判决如下：一、被告四川海珂实业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告支付逾期办理转移登记的违约金59322.31元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计1231元，由被告四川海珂实业有限公司负担641元，由原告蒋富顺、邱兴蓉负担590元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至四川省绵阳市中级人民法院。代理审判员  杨佳二〇一七年六月十四日书 记 员  吴尧