江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏09民终615号上诉人（原审原告）:许罗毅，男，1990年8月23日生，汉族，居民，住福建省南平市政和县。上诉人（原审原告）:袁晓敏，女，1983年9月23日生，汉族，居民，住福建省南平市政和县。两上诉人共同委托诉讼代理人：许天镇，男，1962年2月26日生，汉族，居民，住福建省南平市政和县西大街***号。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈有梁，福建南平市政和县法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）:江苏东台农村商业银行股份有限公司，住所地在东台市望海西路166号。法定代表人：江志刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗益彪，该公司员工。委托诉讼代理人：田洪群，江苏一正律师事务所律师。第三人(被执行人)：陈明钿，男，1964年12月7日生，汉族，住福建省政和县。上诉人许罗毅、袁晓敏因与被上诉人江苏东台农村商业银行股份有限公司（下称东台农商行）、第三人陈明钿执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2017）苏0981民初329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。许罗毅、袁晓敏上诉请求：撤销一审法院判决发回重审。事实和理由：1、一审法院认定许罗毅、袁晓敏与陈明钿没有及时进行房屋产权变更登记系许罗毅、袁晓敏过错造成的与事实不符。许罗毅、袁晓敏在2008年开始就要求陈明钿进行房屋产权变更登记，但由于陈明钿长期在外地做生意，许罗毅、袁晓敏无法联系，因此一拖再拖。2、一审法院认定许罗毅、袁晓敏提供的证据不足以证明付清全部购房款也是错误的。许罗毅、袁晓敏按双方当时签订的房屋买卖合同已经将全部购房款付清给了陈明钿，有银行流水、售房人陈明钿的收款凭条、许罗毅、袁晓敏接受保管房屋两证和当时实际搬迁入住等大量事实证明。且关于是否付清全部房款，陈明钿是直接当事人，一审法院应当责令其出庭证明，但一审法院在关键第三人缺席的情况下审理该案不利于查清事实。3、本案许罗毅、袁晓敏所购买的房屋，虽未办理过户登记，但从双方当事人签订合同，按合同付清购房款之日起，合同即已生效并已全部履行，许罗毅、袁晓敏应该享有该房屋的产权。东台农商行辩称，1、许罗毅、袁晓敏在一审中，曾经先拿出买卖合同，之后又拿出一份合同。后根据诉讼需要，又拿出两份收据，后自认为假的。二审中许罗毅、袁晓敏对资金给付叙述和一审又不一致，所以许罗毅、袁晓敏的陈述存在虚假陈述。2、许罗毅、袁晓敏没有证据证明其已经根据合同约定支付了购房款。许罗毅、袁晓敏向法庭提供的证据仅仅说明了有部分银行资金的往来情况，而不能证明资金用于购房。3、假设许罗毅、袁晓敏与陈明钿存在购房合同关系，但是从2004年开始，法院采取执行措施期间相隔了10年。上诉人陈述陈明钿也是在近两年才经济形势不好，而在这么长时间内许罗毅、袁晓敏一直不办理房产证，于情于理不符。许罗毅、袁晓敏向一审法院起诉请求：1、依法确认登记在陈明钿名下的位于福建省政和县西大街158号（原为福建省政和县二级路茶亭垅6号）房产为许罗毅、袁晓敏所有；2、依法解除对房产证号为城房字第0××号房屋、土地使用证号为政国用字第20195号国有土地使用权的查封措施，停止对上述房产的执行。一审法院认定的事实：2000年12月，陈明钿购买位于福建省政和县二级路茶亭垅6号的房产，并办理房屋所有权变更登记，取得该房屋所有权证书及土地使用权证书。2004年9月16日，陈明钿将上述房屋抵押给中国农业银行股份有限公司，权利价值180000元，2004年10月27日注销该抵押权。2004年10月28日，陈明钿（甲方）与许罗毅、袁晓敏（乙方）签订《房屋买卖协议书》（以下简称《协议A》）一份，约定：1、甲方将房屋坐落于二级路茶亭垅6号的房产（建筑面积353.55平方米）出售给乙方；2、经甲乙双方协商同意房价为160600元；3、付款方式，由乙方一次性付清购房款，甲方出具收条，并移交房契、地契、水、电等相关手续给乙方；4、房产过户，公证等相关手续由乙方负责办理，甲方有责任和义务全力协助乙方办理相关手续。5、双方经签字即生效，双方不得反悔。当日，双方又另行签订《房屋买卖协议书》（以下简称《协议B》）一份，该协议第2条约定经甲乙双方协商同意房价为80600元成交，其余内容与《协议B》的内容一致。关于购房款的给付情况，许罗毅、袁晓敏陈述：“2004年10月23日，给付10000元定金；2004年10月27日袁晓敏取出90000元，给付90000元现金；2004年10月28日，给付余款60600元。”2004年11月1日，陈明钿出具收条一份，载明：“今收到茶亭垅房产售房款计人民币捌万零陆佰元正。此据。陈明钿。2004、11、1”。为何双方签订两份协议，许罗毅、袁晓敏解释：“陈明钿根据许天镇的要求，为以后办理过户避税签订的阴阳合同。双方是按《协议A》的约定履行。陈明钿出具80600元的收条亦是为了办理过户（时使用）。”后政和县二级路茶亭垅6号地址变更为政和县熊山西大街158号。2006年12月，许罗毅、袁晓敏的父亲许天镇将户口迁至政和县熊山西大街158号所属政和县熊山街道西门社区居委会。2007年8月，许天镇居民身份证住址变更为福建省政和县熊山西大街158号。2010年4月，许罗毅、袁晓敏的母亲袁美珍社会保险材料中的退休后居住地登记为政和县熊山西大街158号。2016年10月13日，政和县房产交易管理局出具《证明》一份，载明“城房（茶亭垅）字第0××号房产证原登记的房屋所有权人为陈明钿一人，由于赖月秀与陈明钿系夫妻关系，为该房产的隐性共有人，我单位在完善电子档案登记簿时，根据城房（茶亭垅）字第0××号房产登记材料将赖月秀登记记录为该房产的共有人”。一审另查明，2013年5月21日，东台农商行因金融借款纠纷将东台明月辉公司、陈明钿、陈辉诉至江苏省盐城市中级人民法院。2013年5月29日，江苏省盐城市中级人民法院作出（2013）盐商初字第0126号民事裁定书，裁定冻结明月辉公司、陈明钿、陈辉银行账户存款人民币420万元或查封、扣押其他等值财产。2013年7月9日，江苏省盐城市中级人民法院向福建省政和县房产管理局发出《协助执行通知书》，查封了陈明钿名下位于福建省政和县熊山镇二级路的房地产。2013年10月29日，江苏省盐城市中级人民法院作出（2013）盐商初字第0126号民事判决书，判令明月辉公司于判决生效十日内偿还东台农商行贷款本金290万元及相应利息。陈明钿、陈辉对上述债务承担连带偿还责任。2014年5月26日，江苏省盐城市中级人民法院作出（2014）盐执字第0188号执行裁定书，指定（2013）盐商初字第0126号民事判决书由一审法院执行。2014年8月6日，一审法院立案执行东台农商行与东台明月辉公司、陈明钿、陈辉金融借款合同纠纷一案。2015年6月29日，一审法院续查封陈明钿名下位于福建省政和县熊山镇二级路的房地产，该房地产所有权人登记为陈明钿、赖月秀。2016年12月5日，袁晓敏、许罗毅对执行陈明钿名下案涉房屋提出书面异议。一审法院于2016年12月27日作出（2016）苏0981执异36号民事裁定书，裁定驳回许罗毅、袁晓敏的异议请求。袁晓敏、许罗毅不服该裁定，向一审法院提起本案执行异议之诉。一审审理中，许罗毅、袁晓敏解释为何未办理房屋过户登记，其陈述：“2004年购房后，许罗毅、袁晓敏的经济一直比较困难，之后几年一直没有过户，并且和第三人签订了阴阳合同。2008年之后，许罗毅、袁晓敏想去过户的时候，却一直未能联系到第三人。”此外，在（2016）苏0981民初5865号案件中，许天镇、许罗毅、袁晓敏向一审法院提交的《民事起诉状》中，亦载明“限于经济上的困难，许罗毅、袁晓敏购买房地产后到今没有办理转让房地产产权人的变更登记”。一审法院认为，本案系案外人许罗毅、袁晓敏在法院执行陈明钿财产时，对执行标的（案涉房产）提起执行异议之诉，请求确认房屋所有权以及排除对案涉房屋的执行，本案案由为案外人执行异议之诉。许罗毅、袁晓敏应提供证据证明其对案涉房产享有实体权利，并能够阻却强制执行，否则应由其承担不利的法律后果。关于许罗毅、袁晓敏要求确认案涉房屋为其所有的问题。根据物权法的相关规定，不动产物权的变动，必须进行不动产物权的公示即登记才发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案许罗毅、袁晓敏认为，其于2004年与陈明钿签订房屋买卖合同，交付了房款并居住在该房屋，其应享有案涉房屋的所有权。对此一审法院认为，2004年许罗毅、袁晓敏与陈明钿签订案涉房屋的买卖合同，双方形成债权法上的权利义务关系。但有效的房屋买卖合同并不必然发生房屋物权变动的效力，只有双方在办理房屋所有权变更登记后，才产生物权变动效力。因案涉房屋仍登记在陈明钿及赖月秀名下，尚未办理房屋所有权变更登记，故许罗毅、袁晓敏要求确认其享有房屋所有权，依据不足，不予支持。关于许罗毅、袁晓敏要求排除对案涉房屋执行的问题。本案中，出卖人陈明钿与许罗毅、袁晓敏签订《协议B》用于办理过户登记，且出具金额80600元的收条，可认定合同签订时双方是明确知道要进行不动产变更登记的，出卖人陈明钿亦是愿意积极配合办理房屋变更登记的。许罗毅、袁晓敏陈述系自身经济原因未办理房屋过户登记，亦未提供证据证明存在非出卖人不予协助、办理登记存在客观障碍等情形，故应认定许罗毅、袁晓敏系自身原因未办理过户登记，其对未办理过户登记存在过错。此外，许罗毅、袁晓敏提供的证据不足以证明其已支付全部的160600元购房款。因此，许罗毅、袁晓敏基于购房协议产生的债权不足以排除执行，对许罗毅、袁晓敏要求解除案涉房产的查封措施、排除对案涉房屋执行的诉讼请求不予支持。综上，因案涉房屋仍登记在陈明钿及赖月秀名下，尚未办理所有权为许罗毅、袁晓敏的变更登记，且因许罗毅、袁晓敏自身原因未办理过户登记，许罗毅、袁晓敏要求确认其享有房屋所有权、解除案涉房产的查封措施、排除对案涉房屋执行的诉讼请求不予支持。遂判决：驳回许罗毅、袁晓敏要求确认登记在第三人陈明钿名下的位于福建省政和县西大街158号房产为其所有、解除对该房产的查封措施并停止执行的诉讼请求。案件受理费3512元，公告费700元，合计4212元，由许罗毅、袁晓敏负担。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。本院认为，关于许罗毅、袁晓敏要求确认案涉房屋为其所有的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，许罗毅、袁晓敏虽提供了其与陈明钿于2004年签订了房屋买卖合同，并主张其已向陈明钿交付了房款且已实际居住在该房屋，但上述证据和事实只能证明上诉人许罗毅、袁晓敏与陈明钿之间存在房屋买卖合同关系，因案涉房屋现仍登记在陈明钿及赖月秀名下，尚未办理过户登记，许罗毅、袁晓敏依据买卖合同仅享有要求陈明钿履行合同的权利，其并未取得诉争房屋的所有权。故其主张享有案涉房屋的所有权缺乏法律依据，本院不予采纳。关于许罗毅、袁晓敏要求排除对案涉房屋执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，许罗毅、袁晓敏提供了与陈明钿在2004年10月28日签订的两份房屋买卖协议，并陈述其中《协议B》是用于办理过户登记，这充分说明许罗毅、袁晓敏已明知在买卖房屋时需办理房屋过户登记的必要性，同时也可看出双方已充分做好了办理房屋过户登记的准备，但许罗毅、袁晓敏在庭审中却陈述，该案涉房屋当时因自身经济的原因而未能办理房屋过户登记，显然不符合常理。故一审法院认定案涉房屋未办理过户登记系许罗毅、袁晓敏自身原因，且存在过错并无不当。许罗毅、袁晓敏以“双方签订房屋买卖合同且实际居住”为由要求排除对案涉房屋的执行不符合上述法律的规定，本院不予支持。综上，许罗毅、袁晓敏的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3512元，由上诉人许罗毅、袁晓敏负担。本判决为终审判决。审判长  徐士平审判员  李汉林审判员  惠 玲二〇一八年五月三日书记员  李晨琛