河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）焦民一终字第00041号
上诉人（原审被告）焦作华豫房地产开发有限公司。住所地：温县人民大街南段。
法定代表人邵纯意，总经理。
委托代理人王前进，河南豫城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李迎迎，男，汉族，1984年2月22日出生，住温县。
委托代理人吴邵祎、王湘毅，金研律师事务所律师。
上诉人焦作华豫房地产开发有限公司（下称华豫公司）与被上诉人李迎迎商品房预售合同纠纷一案，温县人民法院于2014年5月26日作出（2014）温民二初字第00053号民事判决，李迎迎不服，上诉至本院。本院于2014年7月29日作出（2014）焦民三终字第00184号民事裁定，撤销判决，发回重审。李迎迎请求判令：华豫公司履行双方签订的《华豫地产商品房认购协议书》，华豫公司协助办理商品房按揭贷款手续，交付李迎迎所购商品房，赔偿李迎迎经济损失14851元，诉讼费由华豫公司承担。温县人民法院于2014年12月10日作出（2014）温民重字第00019号民事判决。华豫公司不服，提起上诉。本院于2015年1月12日受理后，依法组成合议庭，并于2015年1月28日公开开庭进行了审理。上诉人华豫公司的委托代理人王前进，被上诉人李迎迎的委托代理人王湘毅、吴邵祎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2012年5月8日，李迎迎委托其父李小京与华豫公司签订《华豫地产商品房认购协议书》1份，约定李迎迎认购华豫公司开发的“华豫溪谷”楼盘商品房一套，具体位置为该楼盘第16号楼501号房，面积约128.73平方米，每平方米单价2687.80元。双方约定，李迎迎向华豫公司交纳定金20000元，首付款126000元，剩余房款向银行办理按揭贷款。并约定，李迎迎应在华豫公司通知期限内到华豫公司指定地点正式签署《商品房买卖合同》，办理按揭手续。双方还约定，华豫公司为李迎迎保留认购权的期限为自认购协议签订之日起至华豫公司通知李迎迎签约期限后七日内。认购协议签订当日，李迎迎交纳了定金及首付款共计146000元。后双方因正式商品房买卖合同的签订问题产生纠纷，李迎迎诉至法院，要求华豫公司履行《华豫地产商品房认购协议书》，协助办理商品房按揭贷款手续，交付李迎迎所购商品房，赔偿李迎迎经济损失14851元，诉讼费用由华豫公司承担。
原审认为：本案为商品房预售合同纠纷。双方签订了认购协议，李迎迎按照协议约定交纳了定金和首付款，共计146000元，且约定了房屋的座落位置、总面积以及单价。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中双方签订的认购协议具备了商品房买卖合同的主要内容，且华豫公司已收到了李迎迎超过40%的首付款，具备了商品房买卖合同的特征要求，华豫公司应该履行合同，为李迎迎办理按揭贷款手续，交付李迎迎房屋。李迎迎应按按揭房贷程序向华豫公司提供相关征信证明手续。如果由于双方或者第三方的原因，致使按揭贷款未能办理的，根据公平和诚实信用原则，李迎迎应交清下余房款。李迎迎主张华豫公司赔偿差旅费和法律服务费，理由不足，不予支持。
原审判决：一、焦作华豫房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向李迎迎履行协议，协助办理商品房按揭贷款；二、在上述期限内，由于焦作华豫房地产开发有限公司、李迎迎双方或第三方的原因致使按揭贷款未能办理的，李迎迎应按原协议约定的价格向焦作华豫房地产开发有限公司交清房款，焦作华豫房地产开发有限公司将约定的房屋交付李迎迎；三、驳回李迎迎的其它诉讼请求。案件受理费6712元，李迎迎负担1712元，焦作华豫房地产开发有限公司负担5000元。
上诉人华豫公司上诉称：一、原审认定事实不清。华豫公司向法院提供了邮寄给李迎迎的《催告履行义务通知书》和《解除合同通知书》。该两份书证与证人程洪军、杨真真、任爱花的证言相互印证，足以证明双方签订商品房认购协议书后，多次通知李迎迎签订正式的商品房买卖合同，但李迎迎拒绝签订。根据认购协议书的约定，李迎迎已经丧失了约定房产的购买权，故李迎迎要求履行该认购协议的诉讼请求不能成立。送达相关文书只能由华豫公司工作人员来完成，但原审以上述证人系华豫公司工作人员而否定证人证言的效力，原审认定事实不清。二、原审适用法律错误。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所。（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记的有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其它事项。上述规定的十三项内容均属于商品房买卖合同的主要内容，而本案认购协议仅约定了当事人的名称、房屋位置、面积、价款及按揭付款的方式等简单内容，与以上十三项规定还差很多，故不能认为认购协议书具备了商品房买卖合同的主要内容。房屋总价款是34.6万元，华豫公司只收了李迎迎的首付款，银行按揭款能否支付处于待定状态，故不能认定李迎迎依约支付了购房款。综上，本案不适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定。三、原审判决无法实际履行。认购协议书是预约，商品房买卖合同是本约，强制缔约无法律依据，同时侵犯了当事人的意思自治，原审判决将导致因没有商品房买卖合同而无法实际履行的后果。交款时间、交房时间、交房条件、房屋配套设施等内容没有约定，均可能产生争议。请求二审撤销原判，改判驳回李迎迎的诉讼请求。
被上诉人李迎迎答辩称：原审认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。
根据双方当事人的辩诉意见，本院确定案件的争议焦点为：华豫公司的上诉请求有无事实和法律依据。经征求双方意见，均无异议，本院予以确认。
针对争议焦点，华豫公司的意见同其上诉意见。
针对争议焦点，李迎迎认为：华豫公司没有证据证明其向李迎迎送达了《履行义务通知书》和《解除合同通知书》。证人是华豫公司的员工，证人作伪证。华豫公司曲解了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，认为必须具备商品房买卖合同的全部内容和收受全部房款，这是华豫公司对法律的错误理解。签订认购协议书时，李迎迎已经交付了超过40%的总房款，华豫公司承诺为李迎迎办理按揭手续。本案认购协议书不同于普通的认购协议书，已经具备了商品房买卖合同的主要内容。原判完全可以履行。诉争房屋已经建成，可以马上交付使用。
各方在二审期间均未提交新的证据材料。
经庭审，本院所查明的案件事实与原审认定的一致。
本院认为：华豫公司所提供的信件不显示内容，华豫公司提供的证人均系其工作人员，与本案有利害关系，故对以上证据不予采信。本案认购协议书虽然没有包含《商品房销售管理办法》第十六条规定的全部项目，但该认购协议书具备了（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式等核心要件，其它欠缺并不影响合同目的的实现，且李迎迎已经支付了定金、首付款共计146000元，故原审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判令华豫公司履行协议，协助李迎迎办理商品房按揭手续，并无不当。华豫公司主张认购协议书不具备商品房买卖合同的主要内容，其只收了李迎迎的首付款，本案不适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，法律依据不足，本院不予采纳。原审根据本案商品房买卖的实际情况，判令如不能办理按揭，李迎迎按约定的价格向华豫公司交付房款、华豫公司将约定房屋交付李迎迎，合情合理，亦无不当。华豫公司的上诉请求不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6712元，由焦作华豫房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 柳
代审判员 张卫芳
代审判员 原小波
二〇一五年四月二十九日
书 记 员 王永乐