福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民终字第663号
上诉人（原审原告）吴敬章，男，1975年8月4日出生，汉族，住福建省南安市。
委托代理人许进益，福建建达（泉州）律师事务所律师。
委托代理人王小英，福建建达（泉州）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）福建聚鑫房地产发展有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区。
法定代表人林若慰，该公司执行董事兼总经理。
委托代理人叶军，该公司员工。
委托代理人吴聪迅，福建协力人律师事务所律师。
上诉人吴敬章与被上诉人福建聚鑫房地产发展有限公司（以下简称聚鑫房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2013）鲤民初字第3790号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决查明，被告聚鑫房地产公司开发泉州市聚鑫商业广场，并于2009年7月29日取得该项目的《商品房预售许可证》。2010年4月22日，原告吴敬章（买受人）与被告聚鑫房地产公司（出卖人）签订2份《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买聚鑫商业广场地下第1层2个商铺（上述2个商铺各自的购房款分别为：221671元、221671元，2个商铺的总购房款共计443342元。）其中，第一个商铺的建筑面积为12.61平方米，套内建筑面积为6.58平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为6.03平方米；第二个商铺的建筑面积为12.61平方米，套内建筑面积为6.58平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为6.03平方米。被告应在2010年10月8日前将原告所购买的商铺交付给原告。如被告未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行。
本案合同的第十三条约定：“出卖人交付使用的商品房的室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理……2、出卖人负责将该套商品房的装饰、设备标准达到合同附件三约定的标准。”本案合同的附件三的第4条约定：“室内分隔部位：水泥混合砂浆粉刷。”第5条约定：“顶棚：吊顶装修（店面为混凝土结构层）。”第6条约定：“楼（地）面：铺地砖（店面为混凝土结构层）……”本案合同的附件六为《聚鑫商业广场商品房买卖合同补充协议》，该协议第十条约定：“双方同意该商品房不适用合同第八条交付条件与期限的约定，出卖人应当在2010年10月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；如果在规定日期内未达到上述条件，买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期……②为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误；③影响施工停止或进展缓慢的气象［累计24小时降雨超过24MM或6级以上（含6级）大风］原因。”该协议第二十五条约定：“购房合同第二十五条补充为‘本合同自双方签订且出卖人全额收到买受人应支付的首期款后生效。’”该协议第二十六条约定：“出卖人向买受人提供的楼盘资料和广告（包括但不限于总平面图、效果图、户型图以及有关文字说明）因未经确定而不作为该商品房状况的依据，样板房仅为空间布局导向、装修装饰和家具摆放指导，不作为交房标准。该商品房及所在楼盘的所有细节应以政府的最后批复及买卖双方的合同约定为准。”该协议第二十七条约定：“以上补充协议条款为购房合同不可分割之组成部分，具有法律效力，如购房合同与本补充协议书相抵触之处，以本补充协议的约定为准。”原告于2012年7月10日提起本案诉讼，请求判令：1.被告支付自2010年11月28日起至原告商铺实际出租之日止的租金损失（暂按每月每间1500元计算，具体以评估为准）；2.被告支付逾期交房40天的违约金（按原告已付房款日万分之五计算）；3.被告就其未对商铺之间的分隔按约定标准进行施工或者折价赔偿原告的损失约6000元（以现有施工材质与合同约定施工标准之间的差价，具体以评估为准）；4.本案诉讼费由被告负担。
庭审时，原、被告确认合同签订后原告依约履行了缴纳全部购房款的义务。2010年9月8日聚鑫商业广场工程经消防验收合格，2010年9月12日聚鑫商业广场工程通过勘察、设计、施工、监理和有关专业工程主管部门验收合格，于2010年9月30日通过泉州市建设工程竣工验收备案，由泉州市建设局出具了竣工验收备案证明书。2010年11月28日被告将原告买受的商铺交付给原告使用。自本案合同签订日起至2010年11月28日被告将商铺交付给原告时止，有大雨天气（合计雨量≧25毫米）14天，有8级以上大风天气（已扣除与大雨天气重复的天数）1天。
另查明，2011年5月6日，泉州市公安消防支队就其对聚鑫商业广场商场装修工程的消防验收出具了意见书，认定被告申报的聚鑫商业广场商场装修工程的消防验收不合格，存在以下问题：1.商场的中庭和走廊未设置排烟设施；2.西北面一部楼梯的前室不具备自然排烟设施未设置机械排烟设施；3.东北面一部楼梯的楼梯间内设置空调管道影响疏散；4.东北面一部楼梯的楼梯间门没有向疏散方向开启；5.末端试水设置位置不便于检查；6.部分走道顶棚没有喷淋头；7.火灾自动报警联动无法强切非消防电源；8.负一层天棚装修材料有部分为易燃材料；9.喷淋管道没有水无法进行测试。2012年8月3日，泉州市公安消防支队再次出具了意见书，认定被告申报的聚鑫商业广场商场装修工程的消防验收不合格，存在以下问题：1.商场的中庭仅设置排烟机，其他排烟系统功能未具备，走廊未设置排烟设施；2.西北面一部楼梯的前室的机械排烟设施无法启动；3.东北面一部楼梯的楼梯间内设置空调管道影响疏散；4.东北面一部楼梯的楼梯间门没有向疏散方向开启；5.末端试水设置位置不便于检查；6.部分走道顶棚没有喷淋头；7.火灾自动报警联动无法强切非消防电源；8.自动喷水灭火系统瘫痪，无法使用。2012年12月12日，泉州市公安消防支队出具意见书，认定被告申报的聚鑫商业广场商场装修工程的消防验收合格。
上述事实，有原告提供的身份证、企业登记基本情况表、组织机构代码证、商品房买卖合同、宣传单、录像资料、被告提供的商品房预售许可证、照片、天气证明、百源社区居委会证明、泉建建（2008）37号文、合同补充协议、泉州市房产测绘报告书、泉州市建设工程竣工验收备案证明书、泉州市建设工程竣工档案备案证明书、福建省房屋建筑工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、关于办结商品房房屋所有权证项目总登记的通知、原审法院依原告申请调查取得的泉州市公安消防支队建设工程消防验收意见书、平面图、现场勘查笔录、现场照片等证据予以证实，予以认定。
原审判决认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合同成立有效。关于被告应否向原告支付其所主张的租金损失问题。因双方未在主合同中就有关售楼宣传中的“统一招商、统一管理、统一运营”在时间、方式、规模等方面及双方的权利、义务作出具体明确的约定，而合同附件六《合同补充协议》第二十六条则向原告释明了被告楼盘资料和广告因未经确定而不作为该商品房状况的依据，故原告主张被告负有统一招商、招租的合同义务缺乏合同依据，不予采纳。原告主张楼盘公共配套设施未到位导致其无法使用商铺，根据合同附件六《合同补充协议》第十条约定，双方同意该商品房不适用主合同第八条交付条件与期限的约定，并在补充协议中重新约定的交付条件中取消了有关“小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。”的交付条件，且原告未提供足以证实的相应证据，故其上述主张缺乏证据，也与合同约定不符，不予采纳。据此，原告主张要求被告向其支付租金损失缺乏依据，不予采纳。至于二次消防验收（即商场装修工程的消防验收）不合格问题，因双方合同中并未对商场装修工程消防验收申报、办理责任作出明确约定，故商场装修工程消防验收责任应由谁承担依法属于原告与被告之间的另一法律关系，双方应另行解决。关于原告要求被告应就商铺间的分隔问题折价赔偿其损失问题。因相应的规划平面图就商铺之间的分隔标示为虚线，没有体现商铺之间需要有“水泥混合砂浆粉刷”分隔物。且本案合同第十三条约定如果被告未按约定标准完成商品房的室内分隔、装饰等，应负责将该套商品房的装饰、设备标准达到合同附件三约定的标准。而原告在庭审中，经法院释明要求其明确诉讼请求时，明确要求被告折价赔偿，其请求缺乏合同依据，不予采纳。关于被告逾期交付商铺问题。本案合同中约定，若遇影响施工停止或进展缓慢的气象［累计24小时降雨超过24MM或6级以上（含6级）大风］原因，被告可据实予以延期。天气资料证实，自合同签订日2010年4月22日起至合同约定2010年10月8日被告应交付商铺时止，有大雨天气13天，有8级以上大风天气（已扣除与大雨天气重复的天数）1天，因此根据合同的约定交房期可顺延14天，即可顺延至2010年10月22日。至于原、被告签订合同之前就已发生大雨、大风的天数及2008年被告因农运会而停止施工的期间均发生于原、被告签订合同之前，被告在签订合同时就应当清楚上述事实并可对交付商铺的时间作出相应的调整，被告不得以此作为逾期交付商铺的抗辩理由。故认定被告应于2010年10月22日交付商铺，而被告实际至2010年11月28日交付商铺，因此，被告逾期交付商铺的时间共计37天，被告应按合同约定支付逾期交付商铺的违约金为443342元（已付购房款）×0.00005／天×37天=820.18元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告福建聚鑫房地产发展有限公司应在本判决生效之日起10日内支付逾期交房的违约金人民币820.18元给原告吴敬章。二、驳回原告吴敬章的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1175元，由原告吴敬章负担1125元，由被告福建聚鑫房地产发展有限公司负担50元。
宣判后，原告吴敬章不服，向本院提起上诉。
上诉人吴敬章上诉称，原审法院未依上诉人的申请对涉案商铺的租金标准进行调查取证，也未向上诉人送达通知书，违反法定程序。根据双方《商品房买卖合同》第十三条的约定，被上诉人所交付使用的涉案商铺是具有装修内容的商铺，被上诉人对涉案商铺负有装修义务的，该装修义务是基于商品房买卖合同关系产生的，不属于双方之间的另一法律关系。被上诉人关于商铺统一招商、招租的承诺具体确定，且对双方签订合同即涉案商铺价格的确定明显有重大影响，应视为合同内容。合同附件六《合同补充协议》第二十六条是针对商品房本身的状况作出的补充约定，并没有针对附加在商品房买卖合同之中的统一招商、招租服务，该条款并没有免除被上诉人承诺的统一招商、招租的服务义务。故原审判决关于商场装修工程消防验收责任属另一法律关系和被上诉人不负有统一招商、招租的合同义务的事实认定是错误的。被上诉人在2010年11月28日向上诉人交付的涉案商铺无法使用，且自交付商铺后没有履行统一招商、招租的合同义务，致使商铺至今仍无法投入营业使用，已构成违约，给上诉人造成了损失，虽其应赔偿上诉人涉案商铺的租金损失。根据合同附件三的约定，商铺之间的分割部位属于室内分割部位，对其装饰装修要求也明确约定为“水泥混合砂浆粉刷”，故原审判决认定规划平面图没有体现商铺之间需要有“水泥混合砂浆粉刷”分隔物是错误的。综上，一审判决认定事实错误，程序违法，请求撤销原判，将本案发回重审或者改判支持上诉人的一审诉讼请求，并改判被上诉人赔偿上诉人商铺租金损失48000元，并对商铺之间的分隔按约定标准进行施工或者折价赔偿上诉人损失约6000元（具体以民事起诉状中的诉讼请求为准）。
被上诉人聚鑫公司答辩称，聚鑫商业广场工程已于2010年9月8日通过消防验收，于2010年9月12日通过勘察、设计、施工、监理及有关工程验收，并于2010年11月28日将通过上述验收的商铺交付给上诉人，已经履行完合同义务，不存在违约行为。涉案商铺于2012年12月12日通过的消防验收属二次消防验收，所验收的内容为二次装修，而该二次装修包括的众多项目如广告牌、灯具等均为业主自行安排及施工。双方并未约定被上诉人负有办理二次消防验收手续的义务，上诉人作为商铺业主，其自行施工完商铺的二次装修后应自行办理商铺的二次消防验收手续。鉴于聚鑫商业广场内有数百家店铺，被上诉人处于减轻业主及消防部门负担之善意，帮助上诉人申报二次消防验收，但对于验收能否通过无法控制，不应承担任何责任。上诉人主张涉案商铺交付使用时未经消防验收导致其租金损失缺乏法律和合同依据，依法应予以驳回。双方合同并未约定被上诉人必须进行统一招商、招租，且补充协议第二十六条明确约定：“出卖人向买受人提供的楼盘资料和广告未经确定而不作为该商品房状况的依据。”未进行统一招商、招租并不意味着商铺无法出租、使用，上诉人应对其主张的未进行统一招商、招租与导致租金损失之间的因果关系承担举证责任，否则应举证不能的责任。故上诉人主张被上诉人应赔偿其未进行统一招商、招租给上诉人造成的损失缺乏合同依据，应予以驳回。被上诉人在原审中提供的规划平面图就商铺之间的分割标识为虚线，并没有体现商铺之间需要有“水泥混合砂浆粉刷”分隔物，且上诉人经法院释明要求其明确诉讼请求时仍要求被上诉人折价赔偿，其主张被上诉人应就商铺分隔问题予以折价赔偿缺乏法律和合同依据，应当予以驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉请求、事实及理由缺乏法律和合同依据，依法不能成立，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
经审理查明，二审双方当事人争议的焦点是：1.被上诉人应否赔偿上诉人所主张的租金损失；2.上诉人要求被上诉人应就商铺间的分隔问题折价赔偿其损失能否成立；3.原审是否存在违反法定程序情形。除上述争议焦点所涉事实外，双方当事人对原判认定的其他事实均无争议，本院对双方无争议的事实予以确认。
二审审理中，被上诉人提供《信访事项处理答复意见书》一份，用以证明被上诉人承诺进行统一招租、招商，并在意见书中明确作出力争在2013年实现统一招商、招租的承诺，及已经制定2013年招商方案。对此，被上诉人质证认为，《信访事项处理答复意见书》无原件，其真实性无法确认，对关联性及合法性均持有异议。经审查，本院认为，上诉人提供的信访答复意见书形式和来源合法，予以确认。被上诉人在该信访事项处理过程中是否作出招商承诺，并不能直接证明其负有该项合同义务，因被上诉人对此亦不予确认，故对上诉人的证明内容不予确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为成立有效。关于被上诉人应否向上诉人支付其所主张的租金损失问题。因双方未在主合同中就有关售楼宣传中的“统一招商、统一管理、统一运营”在时间、方式、规模等方面及双方的权利、义务作出具体明确的约定，而合同附件六《合同补充协议》第二十六条则向上诉人释明了被上诉人楼盘资料和广告因未经确定而不作为该商品房状况的依据，故上诉人主张被上诉人负有统一招商、招租的合同义务缺乏合同依据，不予采纳。据此，上诉人主张要求被上诉人向其支付租金损失缺乏依据，不予采纳。至于二次消防验收（即商场装修工程的消防验收）不合格问题，因双方合同中并未对商场装修工程消防验收申报、办理责任作出明确约定，故商场装修工程消防验收责任应由谁承担依法属于上诉人与被上诉人之间的另一法律关系，双方应另行解决。关于上诉人要求被上诉人应就商铺间的分隔问题折价赔偿其损失问题。根据双方合同第十三条约定，“出卖人关于室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标承诺的违约责任”约定：“出卖人交付使用的商品房的室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：……2.出卖人负责将该套商品房的装饰、设备标准达到合同附件三约定的标准。”因上诉人在原审庭审中经法院释明要求其明确诉讼请求时仍要求被上诉人折价赔偿，其该请求缺乏合同依据，不予采纳。因上诉人关于租金损失的主张未能成立，且原审法院已明确告知上诉人对其申请不予准许，原审程序并无不当，故对上诉人主张原审存在程序违法不予采纳。综上，上诉人的上诉请求缺乏依据，不予支持。原判正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉人吴敬章的上诉，维持原判。
二审受理费人民币1150元，由上诉人吴敬章负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李翔峥
审 判 员 吴梅芳
代理审判员 陈志杰
二〇一四年三月二十日
书 记 员 王莉莉
注：本案适用的主要法条及执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。