上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终14329号
上诉人（原审原告、反诉被告）：孙立干，男，1974年2月19日出生，汉族，户籍地江苏省沭阳县，现住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：郑健，上海敏诚善律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈连喜，上海敏诚善律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈穗华，女，1981年6月17日生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：肖咏萍，上海市捷华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王曼婷，上海市捷华律师事务所律师。
上诉人孙立干因与被上诉人陈穗华房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初16984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人孙立干上诉请求：1、维持原判第一项；2、撤销原判第二、三、四、五、六、七项；3、判令被上诉人陈穗华将上海市闵行区XX路XX弄XX道XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）过户登记至孙立干名下；4、判决驳回陈穗华的一审全部反诉诉请。事实和理由：一、本案不应适用2016年3月颁布的《上海市人民政府办公厅转发市住房城乡建设管理委等四部门关于进一步完善本市住房市场体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》第三条的规定（以下简称325新政）。孙立干与陈穗华之间合同编号2207196的《上海市房地产买卖合同》系于2015年3月17日签订，即在325新政施行之前，故本案不应受325新政约束。主管部门负责人对325新政细节答疑时强调，新政即日起执行，已经在进行交易的，以网签时间为准。根据该精神，325新政适用的对象应为2016年3月25日起网签的购房者，孙立干不在此范围内，故应适用325新政之前的购房政策（以下简称旧购房政策）。根据旧购房政策的规定，孙立干已具备购房资格，陈穗华应于2016年6月1日之前配合孙立干办理涉案房屋的过户手续。二、一审法院判决解除买卖合同无事实和法律依据。1、涉案房屋买卖合同及《补偿协议》系双方真实意思表示，且未违反法律与行政法规的强制性规定，一审法院亦对此予以了合法有效的认定，故陈穗华应积极履行合同。2、孙立干已经按照合同约定全面履行了所负义务，无任何违约行为，陈穗华根据约定不享有合同解除权。3、陈穗华行使法定解除权没有任何依据。陈穗华未提供并证明因涉案房屋未过户导致其名下拥有两套房屋无法另行购房，从而对其购房资格产生不利影响的任何证据，故陈穗华无法定解除权。一审法院违背“谁主张谁举证”的规则，在陈穗华无任何证据证明其合同目的无法实现的情况下，主动进行认定并依此解除合同，违背公平公正居中裁判的原则，对孙立干不公。此外，陈穗华行使合同解除权亦未在一审提起反诉前向孙立干发出过解除合同的通知，此应视为其放弃法定通知解除的权利。4、基于涉案房屋买卖合同合法有效，孙立干根据合同约定要求陈穗华办理涉案房屋过户手续具有合同依据。孙立干在2016年6月1日之前曾通知陈穗华办理涉案房屋过户手续，但陈穗华不予配合已构成根本违约。此外，陈穗华在2016年10月12日的庭审中明确表示其愿意配合过户，此系陈穗华的真实意思表示，一审法院应尊重当事人的意思自治，支持孙立干要求陈穗华配合过户的诉请。5、涉案房屋买卖合同的主要条款已履行完毕，陈穗华出售涉案房屋的目的也已达到，解除合同会导致孙立干遭受巨大损失，既违背诚实信用原则又不利于市场正常交易秩序。综上所述，请求二审法院依法支持孙立干的上诉诉请。
被上诉人陈穗华辩称：1、孙立干一审庭审中要求在2019年4月30日之前过户与双方合同约定的2016年6月1日之前过户存在矛盾。2、涉案房屋买卖合同解除的依据是情势变更原则。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。
孙立干向一审法院起诉请求：1、判决确认双方于2015年3月17日就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》有效；2、判令上述合同继续履行，陈穗华于2019年4月30日前将涉案房屋过户登记至孙立干名下。
陈穗华向一审法院提起反诉请求：1、解除双方就涉案房屋签订的买卖合同及《补偿协议》；2、判令孙立干办理撤销抵押手续；3、判令孙立干向陈穗华返还涉案房屋。
一审法院认定事实如下：涉案房屋的产权人为陈穗华。
2015年3月17日，陈穗华（卖售人、甲方）与孙立干（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》1份（合同编号：2207196），约定：甲乙双方通过中介上海XX有限公司七宝四店公司居间介绍，由乙方受让甲方名下的涉案房屋，建筑面积138.56平方米，转让价款共计人民币（下同）2,300,000元。甲方于2015年6月1日前将房屋交付乙方。甲、乙双方确认，在2016年6月1日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同另对房款的支付方式、双方的违约责任等均作了约定。
同日，双方另签订《补偿协议》1份，约定关于涉案房屋、维园道12号地下1层车位（人防）338室之房产的《上海市房地产买卖合同》约定成交价为2,300,000元，车位合同约定的成交价为10,000元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备。现乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方120,000元，并于2015年3月18日之前支付甲方。
2015年3月30日，孙立干作为抵押权人在涉案房屋上设立债权数额为2,430,000元的抵押登记。
签约后，陈穗华于2015年7月8日将涉案房屋交付孙立干，孙立干共向陈穗华支付房款2,300,000元。
另查明，至2016年3月孙立干的社保已累计缴满24个月。
2016年8月12日庭审中，孙立干称其接收涉案房屋后对房屋进行装修花费200,000元。陈穗华认为装修没有200,000元这么多，但为节省司法资源，如最终法院判决合同解除，其愿意赔偿孙立干房屋装修损失200,000元。
一审法院认为，陈穗华与孙立干就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》系双方真实意思表示，并未违反法律与行政法规的禁止性规定，应属合法有效。孙立干为外地户籍，双方当事人于2015年3月17日签约，根据当时上海市的房屋交易政策性规定，外地户籍家庭需能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。如违反限购政策规定购房，则不予办理房地产登记。本案中，在涉案房屋买卖合同签订时，买受人一方尚不满2年个税缴纳记录。根据双方当事人一致确认的事实，出卖人在签约时也知晓该情况，故约定涉案房屋的过户时间为2016年6月1日之前。按照双方当事人签约时的预期判断，在政策不变的情况下，截至2016年6月，买受人一方即可符合购房资格，完成过户登记。然而，325新政第三条提高了非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年以上。根据该规定，买受人至2016年6月1日因个税年限不满5年，仍然不符合购房资格，无法办理涉案房屋的过户登记。
买受人称对其应当适用旧购房政策的规定，但买受人与出卖人于2015年3月17日办理网签时并不具备当时的购房资格限定条件，买受人也没有在325新政出台前，其满2年个税后与出卖人及时办理新的网签手续，因此孙立干的请求不符合相关政策的规定，一审法院对此实难支持。
买受人另称出卖人解除合同无法律依据，即使买受人目前尚不符合购房资格，亦可待买受人符合新政规定的个税年限后再行过户。对此一审认为，首先，根据涉案房屋买卖合同约定，双方确认的过户时间为2016年6月1日之前，现已经超出该时间节点，但系因325新政导致买受人限购而无法履行，未能过户的结果并非出卖人一方恶意违约所致。其次，根据本市的限购政策规定，如果出卖人名下拥有两套房屋，其亦无法另行购房，涉案房屋如不能及时过户，客观上对出卖人的购房资格亦产生不利影响。因此，涉案房屋买卖合同目的无法得以实现，陈穗华要求解除合同，返还房屋的反诉请求理由正当，予以支持。孙立干主张涉案房屋买卖合同不应解除，出卖人应继续履行，配合其办理过户手续，缺乏事实与法律依据，不予支持。
另外，对于陈穗华主张撤销抵押登记手续的反诉请求，现基于合同解除，陈穗华此项请求依法有据，予以支持，同时对陈穗华应向孙立干返还的购房款在本案中亦一并作出处理。
此外，对陈穗华关于如最终法院判决合同解除，其愿意赔偿孙立干房屋装修损失200,000元的意见，于法不悖，予以准许。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十七条之规定，于二○一七年九月二十七日作出判决：一、孙立干与陈穗华于2015年3月17日就位于上海市闵行区XX路XX弄XX道XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》有效；二、解除孙立干与陈穗华于2015年3月17日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》；三、孙立干于判决生效之日起三日内将上述房屋返还给陈穗华；四、孙立干于判决生效之日起三日内协助陈穗华办理上述房屋的抵押登记撤销手续；五、陈穗华于判决生效之日起三日内返还孙立干房款2,300,000元；六、陈穗华于判决生效之日起三日内支付孙立干房屋装修补偿款200,000元；七、驳回孙立干其余本诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费26,240元，由孙立干负担。反诉案件受理费减半收取计13,120元，由孙立干负担。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，孙立干的主要上诉理由系认为，其与陈穗华就涉案房屋于2015年3月17日签订的网签合同不受325新政的影响，根据旧购房政策，现孙立干已经具备购房资格，故涉案房屋买卖合同不应解除。对此，就孙立干关于其与陈穗华所签涉案房屋买卖合同不受325新政约束的观点，本院予以认同。但本案的关键问题在于，根据双方签订上述合同当时的购房政策，孙立干亦不具备购房资格，对此双方均予以确认，故将过户时间约定为2016年6月1日之前。但若要履行上述网签合同，根据房产交易流程，双方必须在孙立干符合旧购房政策规定的购房资格后重新签订网签合同后才能办理过户手续。根据交易部门的规定，购房资格系以网签合同签订时间为标准予以认定。然在孙立干符合旧购房政策规定的购房资格后，双方未能在325新政出台之前及时重新签订网签合同，孙立干亦无证据证明在此期间双方未能重新网签合同系因陈穗华的原因所致，而在325新政出台之后，即便陈穗华配合孙立干重新签订网签合同，根据前述交易部门的认定标准，因孙立干并不符合325新政规定的购房资格，故双方无法按照合同约定在2016年6月1日之前办理涉案房屋的过户手续。孙立干要求判令陈穗华在2019年4月30日之前配合其办理涉案房屋的过户手续，缺乏合同依据。由此，一审法院未予支持孙立干要求继续履行涉案房屋买卖合同的相关诉请，并无不当。孙立干上诉坚持要求继续履行合同，缺乏依据，本院对此不予支持。就孙立干关于陈穗华在一审提起反诉前未履行通知义务故已放弃行使法定合同解除权的主张，缺乏依据，本院对此亦不予采信。就孙立干关于陈穗华行使法定合同解除权无任何依据的主张，因房屋买卖合同中出售房屋并转移房屋产权登记至买受人名下系出售方应追求的合同目的，而在当前政府主管部门对购房人购房资格作出诸多限制性规定的大背景下，转移产权登记因关系到购房资格的认定而涉及出售方重大利益，故因涉案房屋无法在约定期限内转移登记至孙立干名下，陈穗华出售系争房屋的目的无法及时实现，其要求解除涉案房屋买卖合同，依法有据。对孙立干该项主张，本院仍不予采信。一审法院根据合同解除的相关处理原则，判令孙立干返还涉案房屋、孙立干协助陈穗华办理撤销涉案房屋上设定的抵押登记、陈穗华返还孙立干支付的房款并根据孙立干主张的金额支付其装修补偿款，均无不当，本院予以认同。综上所述，孙立干的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币26,240元，由上诉人孙立干负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一八年一月三十日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……