河北省兴隆县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀0822民初2895号
原告史剑峰，住北京市密云县，身份证号码********，联系电话151X****。
委托代理人张志芳，河北瑞峰律师事务所律师。
被告任铁虎，住河北省兴隆县，身份证号码********，联系电话138X****。
被告王银，住址同上，身份证号码********，联系电话189X****。
二被告委托代理人贾怀志，河北东庆律师事务所律师。
原告史剑峰与被告任铁虎、王银房屋买卖合同纠纷一案，原告于2017年8月10日诉来本院，本院依法适用简易程序，于2017年8月29日公开开庭进行了审理。原告史剑峰及其委托代理人张志芳、被告任铁虎、王银及其委托代理人贾怀志到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告史剑峰诉称，2017年4月1日，我和二被告签订房屋买卖合同一份，合同约定我以总价款94万元购买二被告所有的位于兴隆镇秀水小区6号楼1单元202室住宅一套。合同签订当日我付被告定金10,000.00元，2017年4月13日我付被告房款38万元，被告任铁虎为我出具收到房款39万元收据一份。依据合同约定其余房款我通过贷款方式交付，但因为政府出台了限购政策，因我非兴隆县居民导致我无法办理所购买房屋的所有权过户手续致使贷款不能办理从而不能实现合同目的，我于2017年5月23日和二被告协商达成协议，约定被告将本案争议房屋在两个月之内另行出售他人返还我房款39万元。但被告在两个月内没有给付我房款，因此我诉至法院要求依法解除我和二被告于2017年4月1日达成的房屋买卖合同并要求二被告退还我房款39万元。
被告任铁虎、王银辩称，我们确实在2017年4月1日和原告签订了房屋买卖合同一份，购房款39万元我们已经收取。因为原告没有及时办理过户手续拖延至政府出台了限购政策导致合同不能履行完毕。2017年5月23日我们和原告达成的协议只是约定将房屋出售他人后再退还原告房款，没有约定解除买卖合同，因为原告的违约行为导致如今房屋降价8万元，属于原告给我们造成的损失，应由原告赔偿我们，要求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告为支持自己的主张向本院提交证据如下：
1号证，原、被告签订的房屋买卖合同、原告银行卡交易明细、被告任铁虎出具的收到房款的收据各一份。证明原、被告双方签订了原告购买本案涉案房屋的买卖合同，原告支付了39万元购房款，其余房款双方约定以贷款方式支付。
2号证，所有权人为被告任铁虎的房屋产权登记证复印件一份。证明被告所售的房屋登记时间是2016年2月24日。
3号证，贷款审批通知书一份。证明原告依据合同申请了房屋贷款，但因政府出台限购政策，导致所购房屋不能办理过户手续，导致银行不能发放贷款。
4号证，原告的身份证及户籍登记信息各一份。证明原告非兴隆县居民。
5号证，原告的社会保险缴费证明一份和缴纳信息明细表两份及社保卡复印件一份。证明原告在北京市已缴纳了社会保险，因此不可能在兴隆县再行办理社会保险手续。
6号证，兴隆县人民政府颁布的兴政字（2017）第16号文件复印件一份。证明被告转让给原告的房屋不动产登记不满2年，不能转让。
7号证，承德市人民政府颁布的2017第40号文件。证明2017年5月14日，承德市人民政府颁布限购政策，依据该文件规定兴隆县也在限购之列。原告作为非兴隆县户籍人员，不能购买兴隆县内的房屋。
二被告对原告提交的1号证真实性没有异议。对2号证真实性没有异议，但认为达不到原告的证明目的。对3号证真实性没有异议，认为达不到原告的证明目的。贷款审批通知单记载的审批时间是2017年4月24日，此时还未出台限购政策，如果原告及时办理是可以完成交易的。对4号证真实性没有异议，但按照政府的限购政策也不一定是外地户籍不能购买。对5号证认为达不到原告的证明目的。对6号证2017年4月13日出台的限购政策是许可非本市户籍购买一套住房。对7号证认为达不到原告的证明目的。
二被告为了支持自己的主张向本院提交如下证据：
1号证，原、被告签订的房屋买卖合同复印件一份。证明合同的内容及合同签订的时间。
2号证，被告持有房屋的房产权证及土地使用证复印件各一份。证明被告出售的房屋具有合法手续。
3号证，2017年5月23日原、被告达成的补充协议复印件一份。证明按照协议约定，双方同意将房屋另行挂牌出售后，被告退还原告房款，如果2个月内不能出售，双方再另行协商。
4号证，兴隆县宏泰仪家地产经纪有限公司出具的证明复印件一份。证明本案涉案房屋在2017年5月23日在该地产公司挂牌出售的事实。证明该房屋还没有售出，且现出售价格比原、被告约定的价格下降了8万元。
5号证，二被告的结婚证复印件一份。证明二被告是夫妻关系，本案涉案房屋是二被告的夫妻共同财产。
6号证，承德市人民政府关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知即承市政字2017第40号文件一份及承德市住房和城乡建设局承市建发2017第82号文件复印件一份。证明承德市政府出台限购政策的时间是2017年5月14日，限购实施时间是2017年5月15日，按照这两个文件，对外地户籍如果在本市有纳税证明或者社保缴纳证明1年以上的限购一套住房。证明如原告创造条件是可以取得一套住房的。文件内容显示是暂时限购，而不是永远限购。
7号证，2017年4月22日，二被告购买其他房屋的首付款的收据复印件一份。证明原、被告签订买卖合同后，被告用原告支付的首付款，在另一处购买了房屋。
原告对被告提交的证据质证认为，对二被告提交的1号证没有异议。对2号证真实性没有异议。可以证明被告房屋登记时间是2016年2月24日，依据限购政策，被告的房屋在2018年2月24日前不能转让。对3号证的补充协议真实性没有异议。能够证实原告同意被告在2个月内将房屋出售，另说明双方有明确解除合同的意向。对4号证真实性没有异议，但达不到被告的证明目的。对于5号证没有异议。对6号证没有异议，但认为达不到被告的证明目的。对7号证认为该证据与本案无关，也达不到被告的证明目的。
经庭审质证，本院对原、被告提交的证据做如下确认，原告提交的1号证被告没有异议，本院予以采信。原告提交的2、3、4号证被告对其真实性没有异议，本院对其真实性均予以采信。5号证的真实性本院予以采信。6、7号证系政府机关文件本院予以采信。被告提交的1、2、3、4、5、6号证的真实性，原告没有异议，本院予以采信。7号证与本案不具有关联性，本院不予采信。
经审理查明，2017年4月1日，原告和二被告签订房屋买卖合同一份，合同约定原告以总价款94万元购买二被告所有的位于兴隆镇秀水小区6号楼1单元202室住宅一套。该房屋系二被告共有，所有权人登记在被告任铁虎名下。合同签订当日原告付被告定金10,000.00元，2017年4月13日原告付被告房款38万元，被告任铁虎为原告出具收到房款39万元收据一份。依据合同约定其余房款原告通过贷款方式交付被告，被告于2017年4月24日取得贷款审批通知书，但因为被告所买房屋于2016年2月24日取得房屋所有权证书，依据兴隆县人民政府颁布的兴政字（2017）第16号文件规定，在两年之内不得转让，不能办理该房屋的过户手续。承德市人民政府于2017年5月14日出台了限购政策，因原告非兴隆县居民也无法办理原告所购买房屋的所有权过户手续，致使贷款不能办理。为此原、被告于2017年5月23日经过协商达成协议，约定被告将本案争议房屋在两个月之内另行出售他人后返还原告房款39万元。但被告在两个月内未能出售该房屋，二被告也没有返还原告房款，因此双方发生纠纷，原告诉至法院，要求依法解除原、被告于2017年4月1日达成的房屋买卖合同并要求二被告返还房款39万元。另查明本案争议房屋现由二被告居住使用。
本院认为，原、被告双方于2017年4月1日达成的买卖合同属于双方的真实意思表示，为有效合同，在该合同的履行过程中因为政策性的原因导致原、被告就该房屋的所有权登记过户手续履行不能，致使合同不能继续履行从而不能实现合同的目的。原、被告之间于2017年4月1日签订的房屋买卖合同应该予以解除。二被告基于合同取得的房款39万元应该返还原告。原、被告之间于2017年5月23日签订的买卖合同的补充协议明确约定二被告可以将本案争议房屋另行出售他人后返还原告已经给付的购房款，原、被告就2017年4月1日达成的买卖合同已经经过协商达成解除合同的合意。综上，原告的诉讼请求本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定判决如下：
一、解除原告史剑峰和被告任铁虎、王银于2017年4月1日签订的商品房买卖合同。
二、被告任铁虎、王银于本判决生效后十日内返还原告史剑峰购房款390,000.00元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7,150.00元，减半收取3,575.00元，由被告任铁虎、王银负担。保全费2,470.00元退还原告史剑峰。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。
审判员 冯静
二〇一七年八月三十日
书记员 韩颖