福建省永安市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0481民初2385号原告：厦门圣博楼宇经营管理有限公司永安分公司，住所地永安市五洲第一城六号楼架空层。统一社会信用代码：91350481789010889C。法定代表人：杨毓波，总经理。委托诉讼代理人：邓秀丽，公司职员。委托诉讼代理人：凌彩琴，公司职员。被告：林云，男，1965年7月2日出生，汉族，身份证住址永安市，现住永安市（五洲二期小区二车岗边食杂店）。原告厦门圣博楼宇经营管理有限公司永安分公司(以下简称圣博楼宇永安公司)与被告林云物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。圣博楼宇永安公司的委托诉讼代理人邓秀丽、凌彩琴到庭参加诉讼，被告林云经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。圣博楼宇永安公司向本院提出诉讼请求：1.判令林云立即支付物业管理费2358元（自2014年1月1日起至2016年10月31日止）、违约金3427元，合计5785元；2.判令林云承担诉讼费用。事实与理由：圣博楼宇永安公司于2004年11月8日与三明环球房地产发展有限公司签订《前期物业管理服务委托协议》，于2009年6月30日、2010年7月1日、2012年6月30日、2014年6月30日与永安市五洲小区A1、A2期业主委员会签订《物业服务合同》，接管了永安市五洲小区A1、A2期物业，双方在《物业服务合同》中约定：圣博楼宇永安公司按有关法规规定提供各项物业管理服务，业主按建筑面积每月每平方米0.55元交纳物业管理服务费，如果业主拖欠物业管理费，应按每日3‰加收违约金。签订合同后，圣博楼宇永安公司完全履行了该合同约定的管理服务事项和义务，林云作为永安市五洲小区13幢1-301室的业主享受了圣博楼宇永安公司提供的各种物业服务，但林云却从2014年1月1日起至2016年10月31日止不交物业服务费，共欠物业服务费2358元，违约金5785元。圣博楼宇永安公司曾多次派物业管理人员上门催收，电话催收、快递发函催收均未果。林云未作答辩。圣博楼宇永安公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.营业执照（复印件）及法定代表人身份证明；2.林云公民身份证（复印件）；3.《前期物业管理服务委托协议》、《五洲小区物业服务合同》、《物业服务补充合同》（复印件）；4.永安市房产信息查询结果证明；5.《催款通知》和快递单据（复印件）等证据。林云未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。本院依法进行审查，对圣博楼宇永安公司所提供的上述证据及陈述的真实性、合法性、关联性均予以认定，并对圣博楼宇永安公司所主张的上述事实，予以认定。本院经审理认定事实如下：圣博楼宇永安公司于2004年11月8日与三明环球房地产发展有限公司签订《前期物业管理服务委托协议》，并分别于2009年6月30日、2010年7月1日、2012年6月30日、2014年6月30日与永安市五洲小区A1、A2期业主委员会签订《物业服务合同》、《续聘协议》、《物业服务补充合同》，实际接管了永安市五洲小区A1、A2期。其中，双方在2014年6月30日签订的《物业服务合同》中约定：由圣博楼宇永安公司按有关法律规定提供物业管理服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅每月每平方米0.55元，业主应每半年缴纳一次物业服务费，对逾期欠交物业服务费的业主，每日加收3‰违约金，合同期限三年，自2014年7月1日起至2017年6月30日止。签订合同后，圣博楼宇永安公司履行该合同约定的管理服务事项和义务。林云在2008年7月8日至2016年8月17日期间，系永安市五洲小区13幢1-301室房屋的业主，该套房屋建筑面积为126.21平方米，每半年应缴纳的物业服务费为416元。自2014午1月1日起林云未向圣博楼宇永安公司交纳物业费。圣博楼宇永安公司多次催收未果，遂引发本案诉讼。本院认为，圣博楼宇永安公司作为物业服务单位与永安市五洲小区A1、A2期业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，对小区全体业主均具有约束力。圣博楼宇永安公司为包括林云在内永安市五洲小区A1、A2期业主提供了物业服务，林云应按照《物业服务合同》的约定交纳物业费。圣博楼宇永安公司主张林云支付自2014年1月1日起至2016年10月31日止的物业服务费2358元，因该房屋产权已于2016年8月18日过户给他人，故林云尚欠圣博楼宇永安公司的应为自2014年1月1日起至2016年8月17日止的物业服务费2187元（126.21平方米×0.55元×31.5个月）。因此，对圣博楼宇永安公司要求林云支付的物业服务费，本院在2187元范围内予以支持，超出部分不予支持。圣博楼宇永安公司要求林云按每日3‰支付违约金3427元，明显过高，依法应予调整。本院根据林云逾期付款情况，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算违约金：2014年1月至2014年6月期间欠交物业服务费的违约金为105元（416元×6.15%÷12×1.3×38个月）；2014年7月至2014年12月期间欠交物业服务费的违约金为87元（416元×6.15%÷12×1.3×32个月）；2015年1月至2015年6月期间欠交物业服务费的违约金为72元（416元×6.15%÷12×1.3×26个月）；2015年7月至2015年12月期间欠交物业服务费的违约金为55元（416元×6.15%÷12×1.3×20个月）；2016年1月至2016年6月期间欠交物业服务费的违约金为39元（416元×6.15%÷12×1.3×14个月）；2016年7月至2016年8月18日期间欠交物业服务费的违约金为22元（107元×6.15%÷12×1.3×8个月）。以上违约金合计380元。林云经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,107)?)、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告林云应于本判决生效后十日内支付原告厦门圣博楼宇经营管理有限公司永安分公司物业服务费2187元及违约金380元，合计2567元。二、驳回原告厦门圣博楼宇经营管理有限公司永安分公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由林云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员 陈 峰二〇一七年九月四日书记员 杜真真附本案适用的主要法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享有或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。