上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初8586号原告(反诉被告)：上海市工人文化宫，住所地上海市。法定代表人：段芬芳，该单位书记。委托诉讼代理人：张锴，上海市联合律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海蜃中楼大酒店，住所地上海市。投资人：蔡方英，总经理。被告：蔡方英，女，1965年12月2日生，汉族，住上海市。以上两被告共同委托诉讼代理人：陈韵，上海市远东律师事务所律师。被告：夏平秋，男，1955年8月9日生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：徐秀玉，女，1954年8月4日生，汉族，住上海市中华路***弄***号***室。原告上海市工人文化宫与被告上海蜃中楼大酒店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案后，被告上海蜃中楼大酒店于同年4月21日提起管辖异议，被本院驳回后提起上诉，亦被驳回。同年8月5日，被告上海蜃中楼大酒店提起反诉。原告于同年8月16日追加被告蔡方英，于同年8月23日追加被告夏平秋。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张锴，被告上海蜃中楼大酒店和蔡方英共同委托诉讼代理人陈韵，被告夏平秋委托诉讼代理人徐秀玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市工人文化宫向本院提出诉讼请求：1、被告上海蜃中楼大酒店立即从本市云南中路XXX号房屋(下称涉案房屋)搬离，将房屋返还给原告；2、被告上海蜃中楼大酒店支付原告自2015年4月1日起至实际搬离之日止的租金及房屋占用费(按合同年租金70万元计算)；3、被告上海蜃中楼大酒店支付原告占用房屋期间欠付的水、电费(自2016年1月1日至同年4月30日为20,714.70元，实际要求计算至实际搬离之日止，按单结算)；4、被告蔡方英、夏平秋对上述第2、3项诉请承担补充清偿责任。事实和理由：2010年9月27日，原告与被告上海蜃中楼大酒店签订房屋租赁合同，约定被告上海蜃中楼大酒店承租原告管理的约650平方米的涉案房屋用于经营酒店餐饮，租期3年，自2010年10月16日至2013年10月15日，年租金70万元，水、电、电话费每月按实支付原告。租赁合同到期后，双方未续约，被告上海蜃中楼大酒店继续占用涉案房屋经营，并拖欠房屋占用费。2015年6月起，原告数次要求被告上海蜃中楼大酒店付清欠款、搬离涉案房屋。被告上海蜃中楼大酒店补交部分欠款，但并未搬迁，至今仍强占涉案房屋经营。被告上海蜃中楼大酒店系个人独资企业，被告夏平秋、蔡方英先后为其投资人，根据法律规定，个人独资企业的投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任，企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿，故被告夏平秋、蔡方英应就被告上海蜃中楼大酒店欠付的房屋使用费、水电费承担补充清偿责任。被告上海蜃中楼大酒店和蔡方英辩称：不同意原告诉请。被告已付2015年4月1日至2016年4月1日的房屋使用费，2015年4月5日前的租金的诉讼时效已超过。原告未提供水电费单据与被告结算。被告蔡方英在2015年2月13日成为被告上海蜃中楼大酒店的法人，后未与原告签订租赁合同，不同意承担补充清偿责任。被告夏平秋辩称：自2015年2月起被告上海蜃中楼大酒店的法人变更为被告蔡方英，故原告诉请与被告夏平秋无关。反诉原告上海蜃中楼大酒店提出反诉请求：反诉被告上海市工人文化宫赔偿装修款50万元和2015年7月13日停电营业损失5,576元。事实和理由：上海蜃中楼大酒店的投资人及实际经营人原为被告夏平秋，2006年10月被告蔡方英自夏平秋处受让该酒店的经营权及相关设备，支付85万元转让费，夏平秋称其为上海市工人文化宫工作人员，书面承诺蔡方英该酒店可长期经营。2015年2月，该酒店投资人由被告夏平秋变更为蔡方英，双方约定转让前的债务由夏平秋承担。被告蔡方英自经营该酒店起，按时向夏平秋支付租金及公用事业费，从未拖延，一直经营至2015年年底上海市工人文化宫发函要求收回涉案房屋。由于该酒店年久失修，且黄浦分局多次上门检查发现涉案房屋存在安全隐患要求整改，为维持正常经营需要，被告蔡方英在夏平秋的同意下，自2006年11月30日起陆续对涉案房屋各部位进行分别装修并添置经营所需物品，截至2016年2月1日共计花费166万余元。在该酒店近十年的装修过程中，上海市工人文化宫从未提出书面异议或要求停止装修。上海市工人文化宫提供的租赁合同系被告夏平秋与其所签，被告蔡方英对该合同的约定并不知情，更不知道合同终止期限。如上海市工人文化宫在2013年合同到期时即发函上海蜃中楼大酒店要求立即搬离，被告蔡方英则不会继续出资装修涉案房屋，对此上海市工人文化宫存在过错。2015年7月13日，由于上海市工人文化宫未提前通知即停电，当日消费者无法继续就餐、未付费，直接导致上海蜃中楼大酒店损失5,576元，该损失应由上海市工人文化宫赔偿。反诉被告上海市工人文化宫对反诉的答辩意见同本诉诉称。经审理查明，上海市工人文化宫(原名称为上海市总工会工人文化宫)系本市云南中路XXX号(即北海路XXX号)房屋产权人。2010年9月27日，上海市工人文化宫(甲方)与上海蜃中楼大酒店(乙方)签订房屋租赁合同书，约定：上海蜃中楼大酒店承租涉案房屋用于经营餐饮，租期3年，自2010年10月16日至2013年10月15日；年租金70万元，按季缴纳，每季末月25日前付清下季租金；押金6万元，本合同签订当日支付，合同期满乙方付清所有费用，双方办妥移交手续后，甲方3日内退还乙方押金6万元；水、电、电话费乙方应每月按实支付甲方，电费加价费由甲方按5%收取，空调加价费由甲方代供电部门收取。租赁合同到期后，双方未续约，上海蜃中楼大酒店继续占用涉案房屋经营至今。上海蜃中楼大酒店自2014年10月1日起拖欠租金(2014年10月1日至2015年3月31日为35万元，2015年4月1日至2016年4月30日为758,333.33元)、自2014年5月1日起拖欠水电费(2014年5月1日至6月30日为28,198.5元，7月1日至12月31日为82,350.6元，2015年1月1日至3月31日为32,908.2元，4月1日至12月31日为121,162.3元，2016年1月1日至4月30日为49,293.6元)。被告蔡方英于2015年6月23日支付203,198.5元、8月6日支付10万元、10月21日支付20万元、12月9日支付7万元、2016年2月25日支付7万元。2015年11月18日，上海市工人文化宫送达上海蜃中楼大酒店律师函，要求后者于收函后10日内搬离涉案房屋、支付房屋占用费和水电费。再查明，上海蜃中楼大酒店系个人独资企业，设立时的投资人为被告夏平秋。2006年10月2日，被告夏平秋向蔡方英出具收条“收到蔡方英上海蜃中楼大酒店设备及经营权转让费85万元，同时承诺该大酒店可长期经营。”2015年1月29日，被告夏平秋(出让方)、蔡方英(受让方)签订上海蜃中楼大酒店转让协议，约定：“上海蜃中楼大酒店由夏平秋投资5万元设立。根据有关法律、法规规定，经转让双方友好协商，达成条款如下：一、出让方将上海蜃中楼大酒店作价1万元转让给受让方。二、受让方应于本协议签订之日起10日内，向出让方付清全部转让价款。三、转让前债权债务由出让方承担，转让后债权债务由受让方承担。……”2015年2月13日，上海市黄浦区市场监督管理局准予上海蜃中楼大酒店经营范围出资情况变更登记，投资人变更为被告蔡方英。审理中，上海市工人文化宫确认收取上海蜃中楼大酒店支付押金6万元。以上事实，由原告提供的房地产权证、房屋租赁合同、清算情况表、律师函及邮寄凭证，被告蔡方英提供的收条、转让协议、准予变更登记通知书、招商银行历史交易明细表，被告夏平秋提供的准予变更登记通知书、转让协议、档案登记材料，以及当事人的庭审陈述等证据予以证明。本院认为，上海市工人文化宫与上海蜃中楼大酒店签订的房屋租赁合同书于2013年10月15日到期后，上海蜃中楼大酒店继续使用涉案房屋经营，上海市工人文化宫未提异议，该合同继续有效，但租赁期限为不定期。上海蜃中楼大酒店拖欠租金和水电费，构成违约，应承担继续履行的违约责任。2015年11月18日，上海市工人文化宫要求上海蜃中楼大酒店于收函后10日内搬离涉案房屋、支付拖欠租金标准的房屋占用费和水电费，故涉案合同于2015年11月28日解除，上海市工人文化宫要求上海蜃中楼大酒店支付拖欠租金的诉请，本院予以支持；上海蜃中楼大酒店关于2015年4月5日前租金的诉讼时效已超过的观点，本院不予采纳。被告蔡方英于2015年6月后支付的钱款未明确其支付的是上海蜃中楼大酒店拖欠上海市工人文化宫的哪一项债务，故上海市工人文化宫关于优先抵充已到期租金和水电费的主张，本院予以采纳。上海蜃中楼大酒店应支付2015年4月1日至同年11月28日的租金462,777.78元[35万元+70万元÷12月×(1月+28天÷30天)]。合同解除后，上海蜃中楼大酒店继续占用涉案房屋无合法依据，故上海市工人文化宫要求其搬离涉案房屋、支付房屋占用费(按年租金70万元计)和水电费(2016年1月1日至4月30日为49,293.6元，扣除此前多付28,578.9元，尚欠20,714.7元；2016年5月1日至实际搬离涉案房屋之日止的水电费按单结算)的诉请，本院予以支持。根据法律规定，个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体；个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。因上海蜃中楼大酒店系个人独资企业，2015年2月13日起投资人为被告蔡方英，故上海市工人文化宫要求被告蔡方英对上海蜃中楼大酒店拖欠的租金、房屋占用费和水电费承担补充责任的诉请，本院予以支持。上海蜃中楼大酒店未提供证据证明装修系经上海市工人文化宫同意以及上海市工人文化宫停电导致损失，故本院不予支持其反诉请求。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海蜃中楼大酒店应于本判决生效之日起十日内搬离上海市云南中路XXX号(即北海路XXX号)房屋，将该房屋返还原告(反诉被告)上海市工人文化宫；二、被告(反诉原告)上海蜃中楼大酒店应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海市工人文化宫自2015年4月1日起同年11月28日的租金462,777.78元(抵销其已付押金6万元后，其实际应支付402,777.78元)及2015年11月29日至实际搬离上海市云南中路XXX号房屋之日止的占有使用费(按年租金70万元计)；三、被告(反诉原告)上海蜃中楼大酒店应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海市工人文化宫水、电费(自2016年1月1日至同年4月30日为20,714.7元，2016年5月1日至实际搬离上海市云南中路XXX号房屋之日止的水电费按单结算)；四、被告蔡方英对本判决第二、三项被告(反诉原告)上海蜃中楼大酒店不能清偿部分，应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海市工人文化宫承担补充清偿责任；五、驳回被告(反诉原告)上海蜃中楼大酒店的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,845元，减半收取计5,422.50元，由被告(反诉原告)上海蜃中楼大酒店和被告蔡方英共同负担；反诉案件受理费4,427.50元，由被告(反诉原告)上海蜃中楼大酒店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 宁二〇一七年二月十六日书记员 陈佩华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国个人独资企业法》第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。第三十一条个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。