新疆生产建设兵团第八师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）兵08民终822号
上诉人（原审被告）：李秋姣，女，1967年10月12日出生，住石河子市。
上诉人（原审被告）：仇继胜，男，1970年12月26日出生，住址同上。
委托诉讼代理人：吴军寿，新疆君正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告)：王旭东，男，1970年2月11日出生，住石河子市。
委托诉讼代理人：程建江，男，1977年10月27日出生，住石河子市。
委托诉讼代理人：王军，石河子市司法局红山法律服务所法律工作者。
上诉人李秋姣、仇继胜因与被上诉人王旭东房屋租赁合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2017）兵9001民初3680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月28日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李秋姣、仇继胜及其委托诉讼代理人吴军寿、被上诉人王旭东的委托诉讼代理人程建江、王军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李秋姣、仇继胜上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；二、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人虽约定的解除合同条件已成就，但根据合同法第九十六条的规定，解除合同自通知到达对方时解除，被上诉人至始从未通知上诉人解除合同，故被上诉人要求确认解除合同的通知有效，显然不能成立。二、被上诉人严重违约，致使上诉人无法正常开业。1、被上诉人在装修时，私自违法，在没有建设施工许可、建筑规划许可、消防许可的情况下，在上诉人承租的三层楼上加盖了四层、五层钢结构构和土建相结合的经营用房。在加盖时，从三楼楼顶往下打洞30余个，该工程延续两个多月。在打洞期及修补期，上诉人根本无法正常使用三楼并进行正常经营。2、九胜酒店整体消防包括三楼消防不能使用，上诉人在明知消防不合格、不验收的情况下继续经营，严重违反了法律强制性规定，造成上诉人停业，该期间的租金应由被上诉人承担。三、一审判决上诉人支付被上诉人房屋空置费错误。既然已经解除合同，那么解除合同以后却由被上诉人及时对外承租或者安排使用，不应该由上诉人承担六个月的房屋空置费。2017年4月解除合同到2017年7月法院开庭，才三个月时间，就算上诉人承担空置费，也没有六个月的空置。上诉人即便要承担损失，也应该是未交租金的利息损失，也不应该按空置费来计算损失。四、因被上诉人的原因，致使上诉人无法经营。上诉人的三楼经营场所一直处于无人状况，经营场所的保安及楼外停车场均没有得到被上诉人的管理，何来管理费。
王旭东辩称，一、被上诉人与上诉人解除合同的通知书以口头方式发出过，不存在上诉人所说的没有通知。二、被上诉人对房屋进行改建及装修，装修期间的损失应自行承担。三、上诉人承租的房屋消防是合格的，并不是消防问题致使上诉人不能营业，而是上诉人没有资金导致其不能营业。四、房屋空置费是协议约定的。五、被上诉人尽到了管理义务，被上诉人收取管理费合理合法，上诉人应向被上诉人交纳管理费。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。
王旭东向一审法院起诉请求：一、确认双方解除房屋租赁合同；二、被告给付租金217257.20元；三、被告赔偿原告损失（六个月房屋空置费）275000元；四、被告支付采暖费35958.15元、管理费9000元、水费11070元；五、案件受理费及送达费、诉讼代理费由被告承担。
一审法院认定事实：原告王旭东系石河子市城区北四292-82号房屋的所有权人，其在该房产经营石河子市九胜酒店。两被告原系夫妻关系。2015年4月10日，原告作为甲方，两被告作为乙方，签订房屋租赁合同一份，约定被告租赁原告位于石河子市40小区北西路292号第三层房屋经营足浴，租赁期限为五年，自2015年6月1日至2020年6月1日（2015年5月1日至2015年5月31日为优惠装修期）；第一年租金500000元，以后每年租金以50000元递增；被告须于合同签订之日一次性支付第一年租金，此后每年5月1日前支付下一年度租金；被告承担租赁房屋期间所产生的水、电、暖、物业费、房产租赁税等相关费用；被告按该租赁房屋与该栋楼房的比例承担门前三包责任，车场管理、电梯等公用部分，被告分摊并交纳费用；被告必须在原告指定的位置悬挂广告或广告牌；如被告逾期交纳各项费用，已经给原告造成严重损害的或者拖欠房租累计一个月以上，原告有权解除合同；违约责任：1、原告不能依约交付租赁房屋给被告使用，每延迟一日赔偿被告1000元违约金。2、被告未依约支付房屋租赁费用，每延迟一日赔偿原告1000元违约金……5、由于双方不履行合同内容视为违约，违约赔偿200000元并承担对方相应损失。2016年5月31日，应被告要求，原、被告签订变更补充协议，约定将房屋租赁合同中约定的“以后每年5月1日前支付下一年度租金”变更为“2016年度房屋租金分两次支付，2016年6月1日前支付200000元，2016年9月1日前支付350000元”，剩余租赁期限内房屋租金数额及支付期限仍按原房屋租赁合同执行；被告每月10日前向原告支付1000元日常管理费，每逾期一日，被告惩罚性支付原告赔偿金100元；原告拟定于2016年对石河子市40小区北四路292号房屋改造升级装修，被告应配合对其租赁部分装饰装修；原告应于装修日前30内将整栋楼房的装饰装修方案以书面形式告知被告，被告在此基础上提供其租赁部分装修方案，经原告同意后与原告同时装修；被告租赁部分装饰装修费用由被告自行承担，与原告无关；双方装饰装修期间造成的停业损失由各自承担；被告为了经营便利需要和装修要求，将其租赁部分房屋交还原告，原告为被告提供相同面积房屋供被告租赁使用，所调换房屋具体位置见附件图纸所示，调换时间与本协议第三条约定的房屋装饰装修同步进行；双方应恪守承诺，及时全面履行合同义务，被告未能按期支付原告房屋租赁及相关费用，每延迟支付一日，被告惩罚性赔偿原告资金占用利息损失1000元，超过30日仍未全部支付的，原告有权单方解除《房屋租赁合同》及补充协议，被告应在3日内及将租赁房屋内动产清理出租赁房屋；被告无故不清理的，由原告自行清理并做留置，清理、留置及实现留置权所需一切费用由被告承担，被告逾期拒不撤出搬走的，则每逾期一天，应向原告支付每日3000元的违约金；原告因此单方解除合同的，被告应赔偿原告六个月的房屋空置费；房屋租赁合同及补充协议履行中遇有纠纷，任何一方均可向石河子市人民法院诉讼解决，败诉方需承担胜诉方诉讼费、送达费、律师费、取证费。该变更补充协议签订后，被告陆续支付原告房屋租金200000元。经原告多次催要租金，2016年9月24日，被告仇继胜出具承诺书，内容为：本人仇继胜租赁石河子市九胜酒店三楼，经营大世界足浴，因资金不到位拖欠房租，现就2016年9月1日至2017年5月31日的房租，交付时间与金额做以下承诺;2016年10月8日付房租10万元;2016年10月30日如付房租10万元;2016年11月30日付房租15万元。以上交房租时间和金额，我做出以下承诺：如不按时交付，以违约论处，自动放弃承租，并按合同约定缴纳违约金，特此承诺。原告依照双方变更补充协议的约定，欲对其经营的九胜酒店进行装修，装修前向被告送达了“关于九胜酒店重新进行装修的告知函”，告知函的内容为：“石河子市九胜酒店为对应餐饮市场的变化和开拓更多的业务范围，提升酒店整体商业氛围，需对酒店进行全方位改造和升级，根据你我双方签订的协议（含变更补充协议）约定，特书面告知我方装饰装修方案如下：1、对酒店正立面和门头部分进行重新装修；2、一、二层布置做小的调整，餐饮性质不变；3、三、四层将做较大的调整，拟建成宾馆、婚宴大厅等多种服务性质用房。（下附装修施工图、效果图）以上改造方案，可能对我们双方之前约定的租赁范围等内容有小的调整，同时房屋的上下水，暖气等施工需你方配合。接此函后请速将你方租赁部分的装修方案报于我方审核，并与我方接洽，协商相关事宜。”原告提供2017年2月18日，原告及其委托诉讼代理人和被告仇继胜的录音一份，原告欲证实在该录份录音中，原告告知被告仇继胜如在2017年2月23日前不交租金，原告将解除租赁合同，被告未提及房屋漏水、消防等问题。被告对录音的真实性认可，称仇继胜并未同意解除租赁合同，被告未提及房屋漏水、消防等问题，不代表该问题不存在。2017年4月26日，原告申请依照双方变更补充协议的约定，在被告未按期支付房屋租赁费的情况下，申请新疆君正律师事务所到被告经营的石河子市大世界足浴城太子店对现场物品进行清点，该律师事务所出具见证书一份。原告称对现场物品进行清点时，向被告及其工作人员进行了告知，该见证书中附有照片，照片的第一、二张中拍摄有被告的工作人员，被告不认可其本人收到了被告清点物品的通知，认可照片一、二中是其工作人员。原、被告在2016年底同时进行了装修，原告证人谢×证实其给原告装修九胜酒店第四层的卫生间时，因在卫生间钻孔，致使第三层被告经营的足浴店卫生间房顶破坏，出现渗水，谢军进行了修复。原、被告均认可被告已将2016年6月1日前的房租支付完毕，被告尚欠2016年6月1日至2017年4月26日的租金2127257.20元,计算方式为：497257.20元（550000元÷365×330天，2016年6月1日至2017年4月26日）－已付租金280000元。被告向原告交纳管理费至2016年7月，2016年8月至2017年4月的共计9个月的管理费9000元未交纳。庭审中，原告放弃向被告主张诉讼代理费，对于原告主张的采暖费和水费，未提供证据予以证实。
一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点为：一、房屋租赁合同解除约定或法定条件是否已具备，原告要求确认双方解除租赁合同应否得到支持；二、原告主张的租赁费、房屋空置费损失、采暖费、水费、管理费有无事实和法律依据。
关于焦点一，房屋租赁合同解除约定或法定条件已具备，原告要求确认双方解除租赁合同诉请应当得到支持，理由如下：首先，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案房屋租赁合同已达到约定的解除条件。1、双方于2015年4月10日签订的房屋租赁合同约定，如被告逾期交纳各项费用，已经给原告造成严重损害的或者拖欠房租累计一个月以上，原告有权解除合同，现被告拖欠房租已累计超过一个月以上。2、应被告的要求，双方在2016年5月31日签订了变更补充协议书，约定如被告未能按期支付原告房屋租赁及相关费用，超过30日仍未全部支付的，原告有权单方解除房屋租赁合同及补充协议，被告应在3日内及将租赁房屋内动产清理出租赁房屋，现被告拖欠原告租赁费已超过30日。3、2016年9月24日，被告仇继胜出具的承诺书承诺，如不按时交付房租，以违约论处，其自动放弃承租，根据庭审查明的情况来看，被告并未依照承诺书的内容向原告支付租金。4、2017年2月18日，原告告知被告仇继胜如在2017年2月23日前不交租金，原告将解除租赁合同。双方变更补充协议约定，如被告未能按期支付原告房屋租赁及相关费用，超过30日仍未全部支付的，原告有权单方解除房屋租赁合同及补充协议，被告应在3日内及将租赁房屋内动产清理出租赁房屋；被告无故不清理的，由原告自行清理并做留置，清理、留置及实现留置权所需一切费用由被告承担。2017年4月26日，经原告申请，新疆君正律师事务所到被告经营的石河子市大世界足浴城太子店对现场物品进行清点，并出具见证书一份。原告委托清点物品时，已对其工作人员进行了告知。其次，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项、第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，被告迟延向原告支付租金，在原告多次催促及被告多次承诺后亦未全额支付，房屋租赁合同已达到法定的解除条件。关于焦点二，首先，被告应当支付原告租赁费217257.20元。理由如下：1、根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，双方均应恪守合约，全面履行各自的权利义务。原告将房屋交付被告租赁使用，被告理应支付租赁费。2、被告辩称因原告对九胜酒店进行装修，在其足浴店房顶处钻洞三十余处，致使雨水渗进房屋，原告对此不认可，被告未提供证据证实，该院对该辩解意见不予采信。原、被告双方在变更补充协议中约定原告拟定于2016年对石河子市40小区北四路292号房屋改造升级装修，被告应配合对其租赁部分装饰装修，双方装饰装修期间造成的停业损失由各自承担，因此被告称原告对房屋三层以上的主体维修更换，消防部门没有验收、三层以上处于停业状态，致使其无法营业、无法支付租赁费的辩解意见不予采信。其次，被告应当支付原告房屋空置费用损失275000元。理由如下：1、被告迟延给付租金，给原告造成了一定的经济损失，被告依法理应赔偿。2、双方签订的变更补充协议约定，如被告逾期支付原告租赁费，原告因此解除租赁合同的，被告应当赔偿原告六个月的房屋空置费。根据2016年双方约定的年租金550000元计算，六个月的房屋空置费如按照六个月的房屋租金计算为275000元。第三，该院对原告主张的采暖费、水费不予支持，被告虽然同意支付实际产生的金额，但原告未提供证据证实具体数额是多少。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，原告应当承担举证不能的法律后果，该院对原告的该项诉请不予支持。第四，被告应当支付原告管理费9000元。根据双方变更补充协议约定，被告每月10日前向原告支付1000元日常管理费，庭审中，原告称其为被告提供了停车位的管理、酒店保安、保洁等服务，双方都认可被告向原告支付管理费至2016年8月，2016年8月至2017年4月共计9个月的管理费9000元未交纳。被告称因其足浴店停业，故不同意支付该费用的辩解意见，该院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条第一款第三项、第四项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：
一、确认原告王旭东与被告李秋姣、仇继胜解除房屋租赁合同；
二、被告李秋姣、仇继胜给付原告王旭东房屋租金损失217257.20元；
三、被告李秋姣、仇继胜赔偿原告王旭东六个月的房屋空置费用损失275000元；
四、被告李秋姣、仇继胜给付原告王旭东管理费9000元；
以上第二、三、四项费用合计501257.20元，被告李秋姣、仇继胜于该判决生效之日起五日内给付原告王旭东。
五、驳回原告王旭东其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费9282元，送达费90元，合计9372元（原告已预交），由原告王旭东自行负担804元，由被告李秋姣、仇继胜承担8568元，与前款同期给付原告王旭东。
上诉人与被上诉人对一审查明的事实均无异议，本院对此予以确认。
另查明：一审中，上诉人提交石河子市公安消防支队2017年7月13日作出的关于九胜酒店有关问题的回复，内容为：1、2017年7月九胜酒店后堂着火，我单位是如何处理，是否要求消防整改，至今是否进行消防整改验收。回复：2017年7月我支队接到九胜酒店报警后，迅速到达现场，现场为浓烟无明火，城区消防大队对该场所负责人王旭东给予口头警告，要求该单位加强自身消防管理，组织消防培训、灭火演练，杜绝火灾事故发生。2、2016年7月九胜酒店三楼以上加盖二层主体，现仍进行室内装修，我单位是否进行消防验收，九胜酒店整体能否营业。回复：该单位内部进行局部维修、更换，由于正处于维修阶段，未改造完毕，未向消防部门申报进行消防验收，酒店应在改造完毕后办理消防验收手续，合格后方可营业。3、九胜酒店三楼消防烟感、喷淋是否联动，是否能够正常使用。回复：该场所地上三层目前处于停业状态，已向我单位申请进行消防设施更换、维护、保养，消防设施正在改造中不能联动。上诉人以此证明九胜酒店消防设施不合格，不能正常营业。
二审中，上诉人提供以下证据：
一、石河子市规划局电视上公布的《八师石河子市群众信访举报转办和边督边改公布情况》的截屏图像，证明：2017年8月8日石河子市规划局针对九胜酒店私自加盖楼层作出了限期拆除违法建设决定书、责令停止违法建设决定书。从而证明九胜加盖的两层均为违法建筑。被上诉人认可该事实，但认为和本案没有关联性。
二、2017年6月26日，被上诉人与新承租人周雪峰签订的房屋租赁合同复印件一份，该合同在石河子市工商行政管理局备案。证明：2017年6月，被上诉人又将房屋出租了，不存在空置费损失。该合同中约定租赁期限为2017年9月1日至2025年8月31日；第一年租金50万元。被上诉人认可合同真实性及在工商机关备案的事实，但称因上诉人阻挠该合同实际未履行，其与周雪峰2017年8月重新签订了房屋租赁合同。
三、证人王××证实：2016年11月仇继胜雇我装修九胜大世界足浴城的墙面和木工，因九胜加建四楼、五楼，把三楼的屋面打了三十多个洞，造成屋面漏水，漏着补着，直到2017年4月份才陆续补好，所以九胜足浴城的装修没能按约完工，也没营业。
证人李××证实：我是九胜足浴城装修的监工，负责和九胜酒店沟通，九胜酒店整体装修时私自加盖四楼、五楼，我和九胜沟通，九胜酒店说如果打洞，他们负责修复，洞打到10月份才不打了，但是因为屋面总是漏水，我们的装修一直没有完工。
证人祁×证实：我是九胜足浴城的经理，7月份九胜酒店开始装修影响我们的生意，7月底他们开始加建四楼、五楼，把我们的天花板打穿很多洞，造成屋面漏水，8月5日足浴城就停业了，我就离开了。
证人海××证实：2016年12月份，我给九胜足浴城刷墙，一直干到2017年4月，楼上一起装修打洞，造成屋面漏水，我们的装修也没法交工。
对上述证人证言，被上诉人均不认可，并称上诉人与被上诉人在变更补充协议中约定双方各自装修，装修期间的停业损失各自承担，故上诉人以此要求扣减租赁费没有依据。
二审中，被上诉人提供证据如下：
一、2017年8月12日，被上诉人与周雪峰签订的房屋租赁合同，证实：租赁期限为2017年10月15日至2015年10月14日；第一年租金50万。该合同也在工商机关备案，由石河子市工商行政公里局在合同上加盖印章为证。
二、证人周××证实：第一份合同签订后，我开始准备装修，没干几天，派出所就来人将装修工人带走、装修工具收走，要求停止装修，理由是上诉人与被上诉人尚有纠纷未处理完。直到8月份他们双方的案件一审判决书出来后，我才又开始装修，重新签订了合同，因为双方约定要给我两个月的装修时间，所以租赁期限从2017年10月15日开始计算。
周雪峰除到庭作证外，还提供2017年10月先后两次交纳租赁费计20万元的中国农业银行石河子兵团分行营业部打款凭单两张，证明租赁费是从2017年10月开始交的。
上诉人对房屋租赁合同及打款凭单真实性无异议，但认为后一份合同不影响前份合同的效力，仍应以前份合同为准。
本院认为，根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：一、双方的房屋租赁合同是否已解除；二、上诉人是否应给付被上诉人租金217257.20元、房屋空置费275000元、管理费9000元。
关于焦点一，双方签订的房屋租赁合同及补充协议合法有效，对双方具有约束力。双方在房屋租赁合同及补充协议中约定了解除合同的条件，即：上诉人未按约支付租金，被上诉人有权解除合同。2016年9月24日，上诉人仇继胜出具的承诺书中亦明确如不按约支付租金，自愿放弃承租。上述证据足以证明上诉人未按约支付租金，被上诉人即享有合同解除权。2017年2月18日的录音证据中，被上诉人通知上诉人如在2017年2月23日前不交租金，即解除租赁合同。该内容证明：一、上诉人最晚付款时间为2017年2月23日；二、被上诉人作出了上诉人逾期未付款则解除合同的意思表示。因此，该录音证据足以证明被上诉人履行了解除合同的通知义务，房屋租赁合同于2017年2月24日解除。
关于焦点二，变更补充协议第一条约定了2016年度租金的支付时间，第三条约定上诉人配合被上诉人对其租赁部分装修装饰，双方装饰装修费用自行承担、双方装饰装修期间造成的停业损失由各自承担。该内容证明：一、上诉人配合被上诉人装修并不因此减免租金；二、双方装修期间对自行装修行为以及对方装修行为造成的停业损失，均各自承担。因此，上诉人以被上诉人加建三、四层造成其天花板漏水停业、消防不合格无法营业为由作为不支付租金的上诉理由不能成立。
关于空置费，变更补充协议第六条约定因上诉人未按约交付租金，被上诉人单方解除合同的，上诉人应赔偿6个月房屋空置费，故被上诉人主张空置费损失合法有据。被上诉人虽然与周雪峰签订了两份房屋租赁合同，但从证人周××的证言及支付租赁费凭据看，双方实际履行的是后一份租赁合同，实际租赁期应从2017年10月15日起算。因该条款的性质属于违约条款，亦即违约金的约定，故一审认定6个月空置费并无不当。
关于管理费，双方在变更补充协议有约定，且已实际履行至2016年8月，一审认定上诉人应付管理费9000元并无不当。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8813元（上诉人已预交），由上诉人李秋姣、仇继胜负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙铭徽
审判员 刘宁之
审判员 胡春红
二〇一七年十月二十九日
书记员 杨 欢