云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终1348号
上诉人（原审被告、反诉原告）：何成江，男，汉族，1978年11月16日出生，住云南省昆明市五华区，
上诉人（原审被告、反诉原告）：李季，女，回族，住云南省昆明市五华区，
委托诉讼代理人：何金，云南何国辉律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：薛秀丽，男，汉族，1983年8月7日出生，住云南省昆明市五华区，
委托诉讼代理人：徐甲欣，与薛秀丽系夫妻关系，特别授权代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐甲欣，女，汉族，1984年9月10日出生，住云南省昆明市五华区，
上诉人何成江、李季与被上诉人薛秀丽、徐甲欣房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初8190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
何成江、李季上诉请求：撤销昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初8190号民事判决，改判驳回薛秀丽、徐甲欣的本诉请求，支持上诉人的反诉请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、在涉案房屋买卖过程中，交易价格作过变更是不争的事实，交易价格应认定为103万元。1、从本案所签的三份合同的时间看，应以时间在后的合同内容约定为准；2、从形式看，各份合同的公信力不一样，最先签的《昆明市存量房屋买卖居间合同》仅有当事人双方的签字及中介方的印章，且该合同的内容重点是“居间”，而非买卖。而之后签订的《房屋转让预约协议》和《房屋买卖合同》，不但有双方的签字，还进行了公证，根据法律规定，经公证的合同，人民法院应当作为认定事实的根据，一审法院在没有相反证据足以推翻公证合同的情况下，不认可公证合同的内容，违反了法律规定；3、从税收缴款书、云南增值税普通发票等其他辅助证据，房屋价款是103万元；4、当事人对于以哪份合同为准是有约定的，《房屋转让预约协议》第十条明确约定，若其他合同约定与该协议冲突的，以该协议记载为准，之后正式签订的《房屋买卖合同》也延续了该房价的约定，法院应当依据意思自治的原则，尊重当事人的真实意思表示；二、一审法院以上诉人曾经出具过26万的收据为由，确定上诉人对此应当承担法律后果，据此认定房价为97万元，属于逻辑混乱，被上诉人承认只付给上诉人20万元。
薛秀丽、徐甲欣答辩：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，并请求法院就一审判决第二条由何成江、李季支付违约金3万元予以增加。一、因上诉人不履行合同，导致被上诉人长期在外租房居住，产生租金9600元的租金损失，请求法院判令增加违约金；上诉人严重违背诚实信用原则，不顾双方真实意思的表达，将后续为了贷款和过户的非真实意思的格式合同作为要挟条件，采用不文明语言和恐吓方式，提出了让被上诉人补充其2万元或带起缴纳拖欠五年的物业费8000多元再给其现金12000元的要求；其承诺缴纳拖欠的五年物业费一致处于拖欠状态；上诉人在诉讼过程中出尔反尔，拖延诉讼。居于上述原因请求法院按照合同约定的20%违约金对上诉人予以惩戒。二、上诉人的上诉不能成立，理由如下：1、真实意思表达的居间合同价格从未作过变更，一直是首付款20万，按揭贷款77万，总计97万，而预约公证合同和公证合同中的103万只是为了确保77万元的按揭贷款顺利进行，办理公证是，由中介提出为了保证77万元的按揭贷款，需将20万元首付款虚构为26万元，当日双方向中介提出疑问后，双方默认了中介贷款请求的虚构行为，并且在2016年5月16日，上诉人就上诉虚构行为出具了26万元首付款收据用于合同公证、过户和按揭贷款，并且在2016年4月29日被上诉人支付给上诉人20万首付款用于赎回抵押房产证，时间节点是在4月22日之后；2、合同成立的第一要义在于意思的真实表达，而对于贷款为目的虚构合同，损害第三方利益的合同是法定的无效合同，这种虚构由上诉人出具的26万元首付款收据可以证明；3、虽然经过公证，但虚构的内容从来不具有公信力，26万元的收据已经证明了公证合同的无效性。
薛秀丽、徐甲欣一审诉讼请求：1、何成江、李季按合同约定向薛秀丽、徐甲欣交付房屋；2、何成江、李季交清涉案房屋的物业服务费8243元；3、何成江、李季按每日300元的标准向薛秀丽、徐甲欣支付逾期金；4、何成江、李季向薛秀丽、徐甲欣支付租房损失45169.6元（房租9600元／半年，物业服务费2584.8元／年，中介费1600元）；5、何成江、李季向薛秀丽、徐甲欣支付7个月的银行贷款25931.57元（按每月3704.51元计算）；6、何成江、李季向薛秀丽、徐甲欣支付违约金19.4万元；7、何成江、李季承担本案诉讼费。
何成江、李季一审反诉请求：1、薛秀丽、徐甲欣向何成江、李季支付剩余购房款6万元；2、薛秀丽、徐甲欣向何成江、李季支付违约金10.3万元；3、薛秀丽、徐甲欣承担本诉及反诉的案件受理费。
一审法院认定事实如下：2016年4月6日，薛秀丽与何成江、李季和昆明房天下经纪有限公司签订《昆明市存量房屋买卖居间合同》，约定薛秀丽向何成江、李季购买601号房屋，购房款为97万元，首付20万元，余款77万元通过贷款支付。款清2日内交房，除不可抗力外因素外，违约方必须赔偿守约方该房价的20%作为违约金。出卖人不能按时向买受人交付房屋的，每逾期一日，需向买受人支付300元，超过10日则视为违约。合同签订后，薛秀丽向昆明房天下经纪有限公司支付了中介费9700元。2016年4月22日，薛秀丽与何成江、李季签订了经公证的《房屋转让预约协议》，确定房屋转让价款为103万元，首付26万元。2016年4月29日，何成江出具的收款收据载明收到薛秀丽支付的购房款20万元。2016年5月16日，薛秀丽、徐甲欣与何成江、李季签订了经公证的《房产买卖合同》，约定房屋成交价为103万元，首付26万元，余款77万元通过贷款支付。同日，何成江出具的《房屋买卖首付款收条》载明收到薛秀丽支付的首付款26万元。庭审中何成江、李季认可收到薛秀丽通过银行按揭支付的购房款77万元，其中公积金贷款40万元的放贷时间为2016年9月21日，建设银行商业贷款37万元的放贷时间为2016年10月9日。2016年5月18日，昆明市住房和城乡建设局对601号房屋进行了所有权登记，登记的所有权人为薛秀丽、徐甲欣。
一审法院认为，本案争议焦点为601号房屋的成交价款究竟是97万元还是103万元。首先，本案出现了3份房屋买卖合同，成交价款有2个，合同的签订时间也较为接近，虽然房屋成交价格会跟随市场变化而波动，但本案房屋成交金额巨大，双方在达成合意之前一定存在多次磋商，在合同签订后的短时间内以房价上涨为由提高房屋成交价的可能性不大。其次，从何成江、李季出具的两份收据及当事人陈述来看，三份合同中按揭贷款的金额均为77万元，只是房屋首付款由20万元变更为26万元，薛秀丽陈述其仅支付了20万元的首付款，何成江也认可收到的首付款只是20万元。假如何成江的抗辩理由成立，何成江为何会在收到20万元的情况下再次出具金额为26万元的首付款收据？虽然何成江在庭审中陈述出具26万元收据的原因是为了配合薛秀丽办理贷款，但何成江作为完全民事行为能力人，能够意识到该行为的法律后果，且该辩解亦没有其他证据予以佐证。综合以上两点理由，结合司法实践中对交易习惯中“阴阳合同”效力的认定和日常生活经验法则，本院确认601号房屋的交易价格为97万元。合同履行过程中，薛秀丽已全部履行了约定的付款义务，且601号房屋所有权已登记于薛秀丽名下，故何成江、李季至今未交付房屋的行为已构成违约，应按照合同约定或者法律规定承担违约责任、支付违约金。根据法律对违约金的规定，结合合同约定、合同履行情况、房屋成交金额和违约方抗辩违约金过高的理由，一审法院酌情保护违约金3万元。对于薛秀丽主张的物业服务费，因薛秀丽不是该费用的收取主体，故一审法院对薛秀丽的该项诉请不予支持，何成江、李季有义务在交付房屋时结清以上费用，否则薛秀丽有权在代偿后向其追偿。对于薛秀丽主张的每月支付的银行贷款，因该款项是薛秀丽为支付购房款而负担的债务，属于履约成本，应自行承担，且其因出卖人逾期交付房屋的损失已经通过违约金填补，故一审法院对该项诉请不予支持。对于本诉薛秀丽主张的预期金、租房损失，亦已有违约金填补，一审法院亦不支持。应当说明的是，关于徐甲欣在本案中的权利，一审法院已确定601号房屋的真实成交价款为97万元，故双方履行的是2016年4月6日房屋买卖合同，而该合同的买受人仅是薛秀丽，徐甲欣并非该合同的当事人，不享有该合同约定的权利，故一审法院对徐甲欣要求何成江、李季支付违约金的诉讼请求不予支持。601号房屋已登记于本诉原告薛秀丽、徐甲欣名下，徐甲欣要求本诉何成江、李季向其交付房屋于法有据，一审法院予以支持。综上所述，谢秀丽、徐甲欣的部分诉讼请求于法有据，一审法院予以支持何成江、李季的诉讼请求无事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，判决：一、由何成江、李季于判决生效后三日内将昆明市江东书香门第3幢2单元601号房屋交付给薛秀丽、徐甲欣；二、由何成江、李季于判决生效后三日向薛秀丽支付违约金3万元；三、驳回本诉薛秀丽、徐甲欣的其他诉讼请求；四、驳回何成江、李季的反诉请求。本诉案件受理费5453元，由本诉原告薛秀丽、徐甲欣负担4903元，由本诉被告何成江、李季负担550元。反诉案件受理费1780元（已减半收取），由反诉原告何成江、李季负担。
二审期间，双方均没有新证据提交。
上诉人对一审认定薛秀丽与何成江、李季和昆明房天下经纪有限公司签订《昆明市存量房屋买卖居间合同》有异议，认为李季并未签订该合同；对一审认定何成江出具《房屋买卖首付款收条》有异议，认为该收条不是给被上诉人而是给银行的；上诉人还认为一审遗漏认定双方均认可已支付过部分首付款即20万元的事实。被上诉人对一审认定事实没有异议。经审查，李季在《昆明市存量房屋买卖居间合同》并未签字，一审对此认定不正确，本院予以纠正。一审法院确认的案件事实，与本院二审查证事实一致，本院依法予以确认。本院另补充确认：谢秀丽、徐甲欣已支付首付款20万元。
本案争议的焦点是：本案合同效力？房屋价款是97万还是103万元？上诉人是否应当履行房屋交付义务？双方各自主张的违约金是否应当支持？
本院认为，关于被上诉人在二审答辩中提出改判增加违约金等主张，因其未提出上诉，其上述要求不在本案二审审理范围。关于合同效力，本案先后签订的三份合同，双方均未能提交证据证明具备法律规定的合同无效的情形，三份合同均为有效合同。但三份合同对于合同价款的约定存在差异，关于涉案房屋价款是97万元还是103万元，本院认为，双方在《昆明市存量房屋买卖居间合同》中约定的房屋价格为97万元，首付款20万，余款77万元通过贷款支付；2016年4月22日和2016年5月16日双方分别签订的《房屋转让预约协议》和《房产买卖合同》约定的房屋价款变更为103万元，首付款26万元，余款77万元通过贷款支付；2016年4月29日，被上诉人实际支付首付款20万元，上诉人出具了20万元的收款收据；2016年5月16日，何成江出具的《房屋首付款收条》则载明其收到首付款26万元，按照上述合同签订顺序和收据出具顺序，至2016年5月16日，虽然双方合同约定房屋价款为103万元，其中首付款26万元，但上诉人在实际只收取了20万元首付款的情况下，自愿出具26万元的首付款收据，并实际办理了房屋过户手续，其以自己的行为表示了对于首付款已经履行完毕的认可，表明双方已变更首付款的意思表示，本案首付款最终实际履行为20万元，房屋价款则为97万元。一审对房屋价款的处理结果正确，本院予以维持。被上诉人已履行了其合同付款义务，上诉人拒绝履行房屋交付义务的抗辩理由不能成立。关于上诉人主张的违约金，因双方最终履行的房屋价款为97万元，被上诉人对上诉人不存在逾期支付房屋价款的问题，故其主张的违约金不能成立；关于被上诉人主张的违约金，被上诉人当庭陈述其是为了实现能够顺利贷款的目的“虚构”103万房屋价款的合同，其对于本案先后签订多份不同意思表示的合同导致本案纠纷产生，存在过错，对于其主张的违约金本院不予支持，对于一审酌情支持其违约金3万元，本院予以纠正。
综上所述，一审法院认定事实部分清楚，适用法律正确，所作判决部分不当。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初8190号民事判决第一、三、四项，即“一、由何成江、李季于判决生效后三日内将昆明市江东书香门第3幢2单元601号房屋交付给薛秀丽、徐甲欣；三、驳回本诉薛秀丽、徐甲欣的其他诉讼请求；四、驳回何成江、李季的反诉请求”；
二、撤销昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初8190号民事判决第二项，即“二、由何成江、李季于判决生效后三日向薛秀丽支付违约金3万元”。
一审本诉案件受理费5453元，由薛秀丽、徐甲欣负担3903元，由何成江、李季负担1550元，反诉案件受理费1780元（已减半收取），由何成江、李季负担；二审案件受理费5453元，由何成江、李季承担4953元，由薛秀丽、徐甲欣承担500元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即具有法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向一审法院申请执行。
审判长 方云红
审判员 陆有林
审判员 陈 红
二〇一七年五月二十四日
书记员 韩佩君