海南省三亚市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）琼02民终1号
上诉人（原审被告）王忠良。
委托代理人于桂涛。
被上诉人（原审原告）陆小克。
被上诉人（原审原告）陆小唯。
委托代理人陆小克。
原审第三人三亚市园林环卫管理局。
法定代表人蓝文全。
委托代理人李航燕。
上诉人王忠良因与被上诉人陆小唯、陆小克，原审第三人三亚市园林环卫管理局（简称市园林局）租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2015）城民二重字第18号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王忠良的委托代理人于桂涛，被上诉人陆小唯的委托代理人即被上诉人陆小克，原审第三人市园林局的委托代理人李航燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：陆树仁与黎凤莲系夫妻关系，生有四子：长子陆小华、次子陆小唯、三子陆小哲、四子陆小克。1996年3月15日，市园林局批准同意陆树仁无偿使用三亚湾路32-5号场地（原名称为三亚湾路通海四巷2号）改造培植造成盆景园基地。后陆小克在该空地上建房，并和陆小唯共同出资经营海鸟烧烤园。2011年9月14日补办了个体工商户营业执照，登记的经营者是“陆小克”，经营场所“三亚市三亚湾路通海四巷2号”。该场地上所建房屋未办理合法报建手续。
2009年8月1日，陆小克与雷军签订《承包协议书》，约定：陆小克提供海鸟烧烤园吧台、仓库、卫生间、餐具、桌椅、冷柜和两间140m2房屋供雷军使用，自2009年8月1日至2015年8月1日，月租金1.3万元。2013年6月17日，雷军与王忠良签订《转让合同》，约定：雷军将海鸟烧烤园建筑面积350m2的主体结构、固定财产、烧烤园的经营权、使用权及营业执照等转让给王忠良，转让费33.8万元（已支付）。同日，陆树仁与王忠良签订《租赁合同》，约定：陆树仁提供350m2的场地给王忠良使用，期限5年，自2013年7月1日至2018年6月30日，月租金1.6万元。2013年6月18日，王忠良向陆树仁支付至9月30日的租金4.8万元。2013年9月21日，陆小华、陆小哲、陆小克通知王忠良，决定由陆小克代陆树仁收取海鸟园艺吧的场地租金。2013年10月14日，陆树仁去世。
2014年3月17日，王忠良以涉案场地为经营场所办理了“三亚海天一色海鲜餐厅”个体工商户营业执照。王忠良向陆小克支付租金至2014年10月1日。2014年11月26日，黎凤莲和陆小华向王忠良出具《委托书》，决定由陆小哲替代陆小克全面管理涉案房产和商铺，收取租金入黎凤莲账户。之后，王忠良向陆小华、陆小哲给付租金至2015年7月。
2013年12月陆小克起诉雷军和王忠良，请求确认2009年8月1日陆小克与雷军签订的《承包协议书》无效，王忠良返还占有的海鸟烧烤园及餐厅固有财产。原审法院作出（2014）城民二初字第59号民事判决，判决确认陆小克与雷军于2009年8月1日签订的《承包协议书》为无效合同，对于陆树仁与王忠良签订的《租赁合同》，认为应由陆树仁的继承人主张合同效力。2014年10月，陆树仁的继承人黎凤莲、陆小克、陆小华、陆小唯、陆小哲起诉王忠良，原审法院作出（2014）城民二初字第1093号民事判决后，王忠良不服上诉至本院，本院发回重审，重审过程中，黎凤莲、陆小华、陆小哲撤回起诉。
庭审中，对于陆小克主张的物品，王忠良认为陆小克不能证明是其购买，也无法确定当时交接给雷军的物品清单，且王忠良表示陆小克主张的物品都已损坏不在了，陆小克表示不在可以折价赔偿。
原审判决认为：关于主体问题。虽然《租赁合同》是陆树仁与王忠良签订的，但陆树仁已去世，陆小克和陆小唯是陆树仁的法定继承人有权起诉；同时，陆小克和陆小唯也是涉案场地上登记的海鸟园艺烧烤园的经营者，王忠良从雷军处受让取得了烧烤园的经营权并占有使用烧烤园的财产，因涉案场地与场地上所建房屋是不可分割的整体，故陆小克和陆小唯作为原告提起本案诉讼主体适格。
关于租赁合同效力。涉案场地是陆树仁向市园林局申请的公共绿地，1996年批准给其免费使用是用来摆放盆景，并非经营，陆树仁无权将涉案场地对外出租，故陆树仁2013年6月17日将涉案场地出租给王忠良获取利益，违反了其申请用地的用途，故陆树仁与王忠良签订的《租赁合同》应当认定为无效合同。
关于返还财产。法院生效判决已经确认陆小克与雷军签订的《承包协议书》无效，则雷军基于《承包协议书》与王忠良签订的《转让合同》也应当无效，而陆树仁与王忠良签订的《租赁合同》也无效，上述三份合同均无效，故因上述合同取得的财产应予返还。陆小克和陆小唯主张王忠良将涉案场地及房屋返还于法有据，应予支持。其主张返还桌椅等物品，理由是陆小克承包给雷军时有写明陆小克提供餐具、桌椅等物品，而雷军与王忠良签订的《转让合同》中的载明的原有固定财产就是陆小克所有的物品，但在陆小克与雷军的《承包协议书》中并未列明详细物品清单，陆小克承包给雷军之后再转让给王忠良已过去将近四年，当初陆小克转让时的物品有哪些，之后损耗程度如何，是否有添置都无法确认，且王忠良当庭表示这些物品都已经损坏不在了，陆小克又表示可以折价赔偿，但陆小克未提供其购买凭证，亦无法计算折价。故陆小克主张返还物品无证据证明也无现实可能性，对其该项诉讼请求不予支持。
关于租赁物占有使用费。合同虽无效，但王忠良已实际占有使用租赁物至今，故应比照合同约定的租金标准向陆小克、陆小唯支付租赁物占有使用费，因王忠良已支付租金至2015年7月，故应从2015年8月1日起参照每月租金1.6万元计算至其实际返还租赁物之日止。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，遂判决：一、确认2013年6月17日陆树仁与王忠良签订的《租赁合同》无效；二、王忠良于判决生效之日起十日内，将位于三亚市三亚湾路32-5号场地及地上房屋归还陆小克、陆小唯；三、王忠良于判决生效之日起十日内向陆小克、陆小唯给付租赁物占有使用费，该使用费按每月1.6万元，从2015年8月1日计至王忠良实际返还租赁物之日止。
王忠良不服原审判决，上诉称：1、陆小唯、陆小克始终未提交其与陆树仁有父子关系的证据，原审判决认定陆小唯、陆小克是陆树仁的法定继承人无法律依据；2、陆小唯、陆小克不能出示出资建房的原始证据，不能确认房屋是陆小唯、陆小克出资兴建；3、黎凤莲、陆小华、陆小哲是本案原来的原审原告，黎凤莲、陆小华、陆小哲虽然撤诉，但不能证明黎凤莲、陆小华、陆小哲放弃了实体权利，其撤诉行为充分证明了其承认陆树仁与王忠良所签订的《租赁合同》合法有效。黎凤莲、陆小华、陆小哲向法院提交的证据材料证明合同一直履行至今；4、涉案土地是市园林局所有，陆树仁只有使用权，原审判决将陆树仁使用的土地当作遗产认定由陆小唯、陆小克所有错误。黎凤莲、陆小华、陆小哲也是陆树仁的继承人，不能只判给陆小唯、陆小克。且本案尚未查清遗产有哪些；5、市园林局仅仅表示肯定要收回涉案土地，证明陆树仁与王忠良签订的合同是合法的，原审判决认定陆树仁与王忠良签订的合同无效错误；7、王忠良一直在履行合同，从未拖欠租金，不应该再支付租赁物占有使用费。
被上诉人陆小唯、陆小克辩称：陆小唯、陆小克尊重原审判决，但原审判决第三项的租赁物占有使用费应从2014年10月1日起计算。
原审第三人市园林局述称：涉案土地是陆树仁当时向市园林局申请做摆放盆景，并非用于出租，市园林局是要收回涉案土地的。合同是否有效由法院认定，市园林局希望维持原判。
经审理查明：原审判决查明的事实属实，本院予以确认。
另查明：1、陆小华已在（2014）城民二初字第1093号案（本案原一审）的庭审中提交了《亲属关系情况证明（用于继承）》复印件，但未当庭提交原件予以核对，该证据原件于二审庭审中由各方当事人质证。2、王忠良已向黎凤莲、陆小华、陆小哲支付了2014年10月至2016年1月的租金。3、二审庭审中，陆小唯与陆小克自认陆树仁去世后，其母亲与兄弟等5位法定继承人尚未就陆树仁的遗产继承问题达成一致意见。另，陆树仁生前留有遗嘱。4、2016年1月21日，黎凤莲、陆小华、陆小哲向本院提交书面材料，主张其虽然申请撤诉，但未放弃实体权利。
本院认为：陆树仁与王忠良签订的《租赁合同》的租赁范围仅限于陆树仁“提供350平方米场地”给王忠良使用，《租赁合同》双方当事人系陆树仁与王忠良，陆小唯与陆小克并非《租赁合同》的一方当事人，按照合同相对性原则，陆小唯和陆小克无权诉求确认陆树仁与王忠良签订的《租赁合同》无效。涉案土地系公共绿化用地，系陆树仁生前向市园林局申请用于摆放盆景，市园林局也表示肯定要收回，故涉案土地不属于陆树仁的遗产，陆小唯与陆小克亦非合法的土地使用权人，故陆小唯与陆小克亦无权以陆树仁继承人的身份主张《租赁合同》无效。
涉案财产包括土地、房屋和餐具、桌椅等物品。如上所述，涉案土地不属于陆树仁的遗产，陆小唯、陆小克亦非合法的土地使用权人，无权诉求王忠良返还涉案土地；涉案房屋未经规划报建、且在不属于陆树仁的公共绿地上兴建，该房屋不属于可以继承的合法财产。王忠良转让取得涉案土地、房屋和餐具、桌椅等物品后，先后向陆树仁、陆小克、黎凤莲（陆小华、陆小哲）交纳过租金，属于家庭共同收取租金。因涉案房屋在陆树仁申请使用的土地上兴建，陆小克虽然在该地址经工商行政管理部门登记设立个体工商户，经营海鸟烧烤园，但工商登记注册的经营场所不能证明经营者就是物权所有人。王忠良自雷军处转让取得涉案的财物，并支付了相应对价，陆小唯、陆小克提交的证据不足以证明涉案房屋和餐具、桌椅等物品系其个人所有，应承担举证不能的法律责任。因陆树仁生前留有遗嘱，且黎凤莲、陆小华、陆小哲等3人均书面声明未放弃实体权利，陆树仁的遗产尚未分配完毕，陆小唯和陆小克是否是涉案财产的继承人也未明确，故陆小唯和陆小克不是本案适格的原告主体，应驳回其起诉。待陆树仁的遗产分配完毕，如陆小唯和陆小克系涉案《租赁合同》相关财产的合法继承人，陆小唯和陆小克可另行主张权利。
综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
一、撤销三亚市城郊人民法院（2015）城民二重字第18号民事判决；
二、驳回原审原告陆小唯、陆小克的起诉。
案件一审受理费4140元（陆小唯、陆小克已预交），退回陆小唯、陆小克；案件二审受理费4140元（王忠良已预交），退回王忠良。
本判决为终审裁定。
审判长 李柔翰
审判员 袁俊杰
审判员 梁 泽
二〇一六年二月三日
书记员 周海晶
附相关法律条文：
中华人民共和国民事诉讼法
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
……
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……