山西省晋中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋07民终2622号
上诉人（原审第三人）：中国工商银行股份有限公司介休支行，住所：介休市北坛中路80号。
负责人：刘铸，职务：行长。
委托诉讼代理人：孙宏涛，男，1971年10月16日生，汉族，系上诉人副行长。
委托诉讼代理人：张晓玲，北京华贸硅谷（太原）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：冀爱玉，女，1967年2月3日生，汉族，现住介休市。
被上诉人（原审原告）：朱春生，男，1965年4月10日生，汉族，现住介休市。
被上诉人冀爱玉、朱春生共同委托诉讼代理人：王晓斌，北京市华城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：介休市正达房地产开发有限公司，住所：介休市北坛中路（检察院东侧、劳动局西侧）。
法定代表人：剌亿正，职务：董事长。
委托诉讼代理人：陈建敏，山西润瑾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：剌军，山西润瑾律师事务所实习律师。
原审被告：温颢，女，1972年9月3日生，汉族，现住介休市。
上诉人中国工商银行股份有限公司介休支行（以下简称工行介休支行）因与被上诉人冀爱玉、朱春生、介休市正达房地产开发有限公司（以下简称正达公司）及原审被告温灏买卖合同纠纷一案，不服山西省介休市人民法院（2016）晋0781民初1899号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
工行介休支行上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项中“解除《个人购房借款／担保合同》”的部分，即对该部分依法改判为被上诉人冀爱玉、朱春生、正达公司继续履行与上诉人签订的《个人购房借款／担保合同》；2、依法撤销一审判决第四项；3、依法判令被上诉人冀爱玉、朱春生、正达公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决确认冀爱玉、朱春生“担保贷款合同的目的无法实现”与客观事实明显相悖。如果上诉人还未依据《个人购房借款／担保合同》将借款支付时，就出现了解除《商品房买卖合同》的事实，才属于“担保贷款合同目的无法实现”，倘若如此，一审判决解除《个人购房借款／担保合同》也还行得通，但是，本案经历次庭审，均查明涉案《个人购房借款／担保合同》已经实际履行，上诉人已经依约履行了全部付款义务，且被上诉人冀爱玉、朱春生也已经实际购买涉案商品房，只不过被上诉人冀爱玉、朱春生和正达公司是在履行《商品房买卖合同》中因被上诉人正达公司未按期交房出现了争议而已，但是绝不能因此否认冀爱玉、朱春生“担保贷款合同目的已经实现”的客观事实。二、一审判决明显适用法律错误。（一）一审判决解除合同的依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”但是，本案中不存在“贷款合同目的无法实现”的事实，相反，恰恰是上诉人已经按约实际履行全部合同义务，被上诉人冀爱玉、朱春生也用该款项实际购房，故第二十四条不适用本案。（二）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”之规定，商品房买卖合同被解除，并不当然解除担保贷款合同，在该法条的表述中，明显看出“担保贷款合同”与“被解除”之间，加入一个字“也”，无疑，该“也”字的出现，就是明确表明“商品房买卖合同被解除，并不当然解除担保贷款合同”，而只是在担保贷款合同出现“也被解除”的情形时，才有之后的出卖人返还一说。但是，本案中，基于涉案《个人购房借款／担保合同》已经实际履行的客观事实，不存在“也被解除”的情形，故第二十五条同样不适用本案。三、一审判决在上诉人已经全部履行合同义务的前提下判决解除《个人购房借款／担保合同》，不仅违反该合同签订时双方当事人的本意，而且违反公平原则，进而违法。（一）早在《个人购房借款／担保合同》签订前五个月，上诉人就给被上诉人冀爱玉、朱春生发送《客户须知》，该客户须知中明确“贷款发放后，与售房方…发生的任何纠纷，均与我行无关，您须按《借款合同》约定履行还款义务”，给足了被上诉人冀爱玉、朱春生考虑的时间，被上诉人冀爱玉、朱春生茬五个月后仍选择与上诉人签订《个人购房借款／担保合同》，且合同中明确约定：贷款发放后，借款人与售房人发生任何纠纷，均不减少或免除借款人的还款责任，本合同正常履行。该约定既不违法也不损害任何人的合法权益，更主要的是，完全符合合同签订时合同当事人的真实意思表示，应依法予以确认。（二）本案所涉贷款是上诉人贷给被上诉人冀爱玉、朱春生的，上诉人对外贷款时，进行资信调查的对象是借款人冀爱玉和朱春生，冀爱玉和朱春生有能力还款，才发生该笔贷款，一审法院在上诉人没有任何违约的前提下，判令解除《个人购房借款／担保合同》，明显违反公平原则。（三）被上诉人冀爱玉、朱春生的合法权益有救济途径，完全可以要求真正违约方正达公司向其返还全部款项，一审法院明显是让上诉人无辜承担了正达公司的违约责任，且将《个人购房借款／担保合同》中上诉人的合同相对方直接偷换为正达公司，明显对上诉人有违公平。（四）一审判决解除《个人购房借款／担保合同》，既无约定解除事项的出现，也无法定解除的情形出现，明显违法。
被上诉人冀爱玉、朱春生辩称，一审认定事实清楚，判决解除答辩人与上诉人的借款合同正确。本案解除答辩人与上诉人的借款合同是法定解除，上诉人提供的格式条款约定于法相悖，应是无效条款，购房合同解除，附带的借款合同应当解除。
被上诉人正达公司辩称，同意上诉人不解除借款合同的上诉请求，答辩人也不同意解除商品房买卖合同，希望可以继续履行。
原审被告温颢未提交述称意见。
冀爱玉、朱春生向一审法院起诉请求：1、一并解除原告与被告正达公司的商品房买卖合同并支付违约金（总房款的百分之十）及与第三人工行介休支行的个人购房借款/担保合同；2、被告正达公司返还原告支付的首付款170979元，并将原告支付银行的本金及利息（至履行之日止，数额无法确定）返还原告，将原告贷款24万减去原告已经支付的本金剩余部分由被告正达公司向第三人工行介休支行返还；3、一、二审所有诉讼费用由被告正达公司承担。
工行介休支行向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令二原告继续向第三人还款；2、依法判令原告冀爱玉支付未提前10日告知诉讼解决纠纷的违约金12000元；3、依法判令被告正达公司连带承担涉案的还款责任和违约责任；4、依法判令被告温颢承担与被告正达公司同等的连带责任；5、诉讼费用由原告和被告正达公司、温颢承担。
一审法院认定事实：2011年6月9日，介休市规划局核发介规城地字第140781201100009号建设用地规划许可证，载明用地单位为正达公司，用地项目为兴方舍商品住宅小区项目。2012年10月27日，介休市规划局核发介规城建字第140781201250007建设用地规划许可证，载明建设单位为正达公司，建设项目为兴方舍住宅小区。2013年2月22日，介休市住房保障和城乡建设管理局核发142402201302220101、142402201302220201、142402201302220301号建筑工程施工许可证，载明建设单位为正达公司，工程项目为介休市兴方舍住宅区一、二、三标段。2013年7月19日，晋中市住房保障和城乡建设管理局核发（晋中）晋商房预售字第13－39号商品房预售许可证，载明预售单位为正达公司，项目名称为兴方舍住宅小区，预售房屋为1、2号楼。
2013年3月19日，冀爱玉做为买受人，签订商品房买卖合同一份，购买兴方舍小区房屋，合同载明：出卖人为被告正达公司，总房款为410979元，于2014年9月30日前交付使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同到达通知之日起30天内退还全部已付款，并按累计已付款的10%向买受人支付违约金。该合同尾部出卖人处盖有介休市正达房地产公司兴方舍项目部章，买受人处由冀爱玉签名捺印。同日，冀爱玉交付首付购房款170979元。后就该房屋，正达公司和冀爱玉签订第0000016号商品房买卖合同，合同载明出卖人为正达公司，交付期限为2015年3月31日前，签订日期为2013年10月2日，约定“卖方应按照主合同规定期限将该商品房交付使用，逾期九十天的按日向买方支付已付房款的0.01%作违约金”合同尾部出卖人处盖有正达公司公章。所购房屋，至今未交付。为购买该房屋，冀爱玉为借款人、朱春生为共同借款人，工行介休支行为贷款人，正达公司为保证人，签订《个人购房借款/担保合同》，约定贷款人向借款人发放个人购置住房贷款240000元，一次性划入正达公司帐户。同时约定：“贷款发放后，借款人与售房人就所购房屋质量、权属基其他事宜发生的任何纠纷，均不减少或免除借款人的还款责任……”；“借款人与房屋出卖人协议解除买卖合同或者以仲裁、诉讼方式解除房屋买卖合同纠纷时，借款人应当在得知该情形之日起10个银行工作日内告知贷款人，……如未履行告知义务，贷款人有权按照本笔借款合同金额的5%追究借款人的违约责任。”合同尾部借款人处由冀爱玉、共同借款人朱春生签名捺印，保证人正达公司加盖公章。合同签订后，工行介休支行如约放款至正达公司帐户。
2015年12月，原告以正达公司、工行介休支行为被告具状起诉，审理中，正达公司以温灏与本案有法律上的利害关系为由，请求追加温灏为被告，工行介休支行以有独立请求权第三人身份申请参加诉讼，均依法予以准许。原告请求撤回对工行介休支行为被告的起诉，请求追加其作为第三人诉讼，请求事项不变。庭审中，原告主张生效的合同是盖有介休市正达房地产公司兴方舍项目部章的原始合同，明确要解除的合同是原始合同，并称原始合同解除了，备案自然解除了；正达公司辩称兴方舍小区项目是与温灏共同合作开发的，涉及到具体的开发管理都是由温灏负责办理，原告交付的预付款，正达公司都没有收取过，都是温灏收取的，贷款也转给了温灏，不同意解除合同；温灏称与正达公司接触的真正主体是马应伟，已于2014年8月突发疾病病故，其为马应伟的生活关联人。所收款项均用于兴方舍小区项目建设。其没有能力退还所收款项。工行介休支行称其在履行合同过程中没有任何违约和约定解除的情形，合同应继续履行。截至法庭辩论终结之日，原告依约还款，其所请求的第3项、第4项损失并未实际发生。
原第一次审理判决：“一、解除原告冀爱玉于2013年3月19日签订的出卖人处盖有介休市正达房地产公司兴方舍项目部章的商品房买卖合同；二、被告介休市正达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告冀爱玉购房款170979元，并支付违约金17097.9元，合计188076.9元；三、原告冀爱玉、朱春生于本判决生效后十日内支付第三人中国工商银行股份有限公司介休支行违约金12000元；四、驳回原告冀爱玉、朱春生的其余诉讼请求；五、驳回第三人中国工商银行股份有限公司介休支行的其余诉讼请求。”
晋中市中级人民法院的发还意见为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理”，本案担保权人工行介休支行提出独立诉请，冀爱玉也对担保贷款合同纠纷提出诉请，故应予合并审理，且同一当事人针对相同的房屋签订有两份买卖合同，且两份买卖合同约定的违约条款并不一致，一审应对两份买卖合同的效力进行审查。
一审法院认为，冀爱玉与介休市正达房地产公司兴方舍项目部签订的商品房买卖合同尾部出卖人处虽盖介休市正达房地产公司兴方舍项目部章，但该合同首部载明出卖人为正达公司，且本案兴方舍小区项目的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证等均载明土地使用权人、用地单位、建设单位、预售单位为正达公司，冀爱玉有理由相信合同的对方当事人为正达公司。后冀爱玉又与正达公司签订商品房买卖合同，两份商品房买卖合同内容不尽一致，因2013年10月2日签订的商品房买卖合同签订时间在后且已备案，第二份合同应视为双方协议一致对第一份合同的变更，应以第二份合同确定双方的权利和义务。冀爱玉诉请解除商品房买卖合同，因该商品房已逾期交付超过90日，符合合同约定的解除情形，故应予以解除。因正达公司逾期交付房屋已构成违约，双方合同约定“卖方应按照主合同规定期限将该商品房交付适用，卖方交房时间延期不超过90日的为卖方免责期，逾期90天的卖方按日向买方支付已付房款的0.01%作为违约金，主合同约定的交房期限为2015年3月31日”，故正达公司应自2015年6月30日起按日支付已付房款410979的0.01%作为违约金。正达公司与温颢的合作开发协议，不能约束本案原告，双方可另作处理。冀爱玉诉请解除与工行介休支行的个人购房借款/担保合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，故对该项诉请予以支持，解除冀爱玉与工行介休支行签订的《个人购房借款/担保合同》。因冀爱玉与工行介休支行签订的《个人购房借款/担保合同》中约定，“提前10个银行工作日告知其通过诉讼方式解决与正达公司之间的买卖合同纠纷”，冀爱玉未举证证明其履行了该约定，故冀爱玉应支付工行介休支行违约金12000元。朱春生作为共同借款人对该笔债务承担连带责任，正达公司作为保证人对该债务承担连带责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故合同解除后，正达公司应返还冀爱玉已经交付的购房款170979元及冀爱玉已支付工行介休支行的本金及利息（以履行之日确定的数额为准），返还工行介休支行24万元减去冀爱玉已经支付的本金剩余部分。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决：一、解除原告冀爱玉与介休市正达房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同并支付原告冀爱玉违约金（自2015年6月30日起按日支付已付房款410979的0.01%）。二、解除原告冀爱玉与第三人中国工商银行股份有限公司介休支行的《个人购房借款/担保合同》。原告冀爱玉于本判决生效之日起十日内支付第三人中国工商银行股份有限公司介休支行违约金12000元。原告朱春生对该笔债务承担连带责任。被告介休市正达房地产开发有限公司作为保证人对该债务承担连带责任。三、被告介休市正达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告冀爱玉购房款170979元及原告已支付中国工商银行介休支行的本金及利息（以履行之日确定的数额为准）。四、被告介休市正达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国工商银行股份有限公司介休支行24万元减去原告已经支付的本金剩余部分。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8420元，由被告介休市正达房地产开发有限公司负担。（原告已预交，被告在执行时一并交付原告）
二审中，当事人没有提交新证据。本院认定事实同一审法院认定事实一致。
本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，合同目的不能实现的合同，当事人可以解除，该解除条件属于法定解除条件，不能约定排除适用。因正达公司与冀爱玉、朱春生签订的商品房买卖合同符合双方约定的解除条件，故一审判决解除该合同，随着商品房买卖合同的解除，冀爱玉、朱春生与上诉人签订的《个人购房借款/担保合同》已经不能实现其合同签订的目的，故应予解除，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案冀爱玉、朱春生为购买房屋，由正达公司做保证人，向上诉人贷款，该贷款由担保权人兼出借方上诉人直接支付给了正达公司的账户，故一审判决正达公司返还上诉人剩余本金并无不当。综上所述，工行介休支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4900元，由上诉人中国工商银行股份有限公司介休支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 石秀萍
审判员 杨姣瑞
审判员 王 雪
二〇一七年九月八日
书记员 李海争