湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘02民终2123号
上诉人（原审被告）欧欢迎，女，1975年5月15日出生，汉族，湖南省攸县人，农民，住湖南省攸县。
委托诉讼代理人：陶富伯，男，汉族，湖南省攸县人，居民，住湖南省攸县，系被告欧欢迎表哥。代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人：彭新刚，湖南省攸县长安法律服务所法律工作者，代理权限：一般代理。
被上诉人（原审原告）：刘成湘，男，1962年7月4日出生，汉族，湖南省攸县人，农民，住湖南省攸县。
委托诉讼代理人：何其强，攸县长安法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。
原审第三人：攸县亿佳房屋中介所，所在地湖南省攸县联星街道雪花社区大巷路**号。
经营者：李幸勇，男，1984年10月2日出生，汉族，湖南省攸县人，居民，住湖南省攸县。
上诉人欧欢迎因与被上诉人刘成湘、原审第三人攸县亿佳房屋中介所买卖合同纠纷一案，不服湖南省攸县人民法院（2017）湘0223民初751号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
人欧欢迎上诉请求，1、依法改判攸县人民法院（2017）湘0223民初751号民事判决第二项，判决上诉人不予返还被上诉人购房款70000元。2、被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：被上诉人未在合同约定的期限内向上诉人支付房款，在经上诉人多次催收仍然拒不履行合同义务，已构成违约在先，应当依照合同约定承担违约责任。上诉人在被上诉人违约后，已多次通过信息和电话，明确表示了解除合同，依照合同约定上诉人可不予返还购房款。被上诉人超过合同约定的期限，直至起诉时才提出解除合同，一审法院支持其诉求违反法律规定。由于被上诉人违约，导致上诉人将房屋另行低价出售，造成的损失应当从其已交纳的购房款中扣除。被
被上诉人答辩称：1、上诉人所称通过电话信息通知了被上诉人解除合同不属实；2、诉人所称的损失没有证据证实，在这次房屋买卖中没有产生损失；3、由于上诉人的房屋没有办理土地证，违约方是上诉人。
刘成湘一审诉讼请求：1、判令解除原被告之间的《房屋买卖合同》；2、判令被告返还原告支付的购房款90000元，并按银行同期贷款利率支付已付购房款自付款日至实际还款日止的资金占用利息；3、判令被告按房屋价款20%的标准向原告支付违约金。
被告欧欢迎辩称，原被告签订购房合同时，并未就原告以涉案房屋抵押贷款作任何相关约定。原告向被告支付了90000元购房款后，双方约定的付款期限届满，经被告催收，其未支付下差购房款，并拒绝与被告联系，被告在此种情况下，为周转资金，单方终止了合同，将房屋低价另售他人，因此，本案《房屋买卖合同》无法履行系因原告未及时缴纳购房款所致，依据合同约定，原告违约，则已支付的购房款不予返还，且其应赔偿因此对被告造成的损失。
第三人攸县亿佳房屋中介所称，原被告之间签订的《房屋买卖合同》已经解除了。根据合同的违约条款，原告已经支付的房款，被告不予返还。
法院认定，原告刘成湘与被告欧欢迎分别作为乙方、甲方于2015年5月29日签订《房屋买卖合同》1份，双方书面约定：“第一条：本合同买卖的房屋位于：城关镇东街8组3号，所有权号713004963，土地使用权证号﹣﹣﹣﹣﹣，建筑面积：100平方米。房屋详细以房产证为准。该房屋另外包括①现有装修和配套设施；②车库（杂屋）5平方米；③家电（见附件清单）。第二条：房屋总价及付款方式：房屋总价为人民（大写）贰拾陆万捌千元整（小写）￥268000.00。（一）乙方于2015年5月22日支付购房定金（大写）壹元整（￥10000.00元整）给甲方。后可抵作购房款。甲方将房、地产权证原件存于丙方，用于过户。（二）甲、乙双方付款方式和付款时间：乙方以二次付款方式，将购房款付清。第一次，甲、乙双方约定签订本《房屋买卖合同》同时，乙方已向甲方支付购房首付人民币（大写）捌万元整（￥80000.00元），抵作购房款。十天之内付清人民币（柒万捌千）元。第二次，乙方于2015年9月1日，房产局窗口签字受理后以现金方式付给甲方人民币（大写）壹拾万元整（￥100000.00元）同时甲方开始办理房、地产权证过户，水、电过户，且办好房屋交接。第七条：违约责任1、甲、乙双方未按本合同约定及提供资料，或未按时履行付款义务的，或加以双方为按本合同的条款履行其他合同义务的，每逾期一日由违约方向守约定及丙方支付100一日的违约金。如累计超过20天。守约方及丙方有权解除合同。并要求违约方支付违约金。2、由甲方原因不能正常办理《房、地产权证》过户手续，乙方有权解除本合同，并要求甲方支付总房价20%作为违约金。返还乙方已交付款，并支付利息及过户所产生的一切费用。3、乙方自签订房屋买卖合同当天算起，逾期支付房款超过30天，甲方有权解除合同。已支付房款甲方不予返还。”。原告刘成湘于同年5月23日向被告交付房款10000元，于2015年5月29日向被告欧欢迎交付80000元，但下差购房款经被告催收，原告拖延未付。2015年4月左右，被告欧欢迎将涉案房屋另售他人，并办理了房屋过户登记。此后，双方因此发生纠纷，故原告诉至法院。庭
庭审中，原告自愿放弃要求被告支付违约金及已付房款资金占用利息，并仅要求被告返还70000元购房款。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是1、原告要求解除其与被告签订的《房屋买卖合同》是否应该得到支持；2、被告是否应该承担本案的违约责任。
1、原被告自愿于2015年5月29日签订《房屋买卖合同》，就涉案房屋的买卖事宜作出书面约定，上述行为系双方的真实意思表示，原被告之间形成了房屋买卖合同关系，双方应切实依据合同的约定履行相关的义务。根据合同约定，涉案房屋的总价款为26.8万元，该款应由原告于2015年5月22日支付10000元，于2015年5月29日支付80000元，于2015年6月9日前支付78000元，于房产局办理房屋过户的同时交付下差的100000元购房款。但原告于2015年5月22日向被告支付购房款10000元，于2015年5月29日向被告付款80000元后，下差房款支付期限届满，经被告多次催收，未予支付，构成违约，且被告据此获得合同约定的单方解除权。2016年4月，被告在合同未解除的情况下，将涉案房屋另售他人，并办理了房屋过户手续，亦构成违约。被告辩称其在向原告催收购房款未果后，依据双方合同的约定，已行使约定解除权，口头通知原告解除合同。本院认为，被告在答辩状中自认其无法联系原告，并因此单方终止合同，且其就行使该权利或其解除合同的通知到达原告缺乏有效证据予以证实，故对被告该辩称意见，本院不予采纳。现涉案房屋已由被告另售他人，并办理了房屋过户手续，本案《房屋买卖合同》已经失去继续履行的可能性，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。
原被告双方签订的《房屋买卖合同》解除后，依据法律规定，被告应该返还原告已经支付的购房款90000元。庭审中，原告自愿放弃要求被告支付违约金及资金占用期间的利息，并仅要求被告返还70000元购房款，系原告对自身权益的处分行为，无损于被告的利益，本院对此予以认可。被告辩称根据双方合同第七条第三款的约定，原告逾期履行合同义务，其已经支付的购房款可不予返还。本院认为，该条约定不予返还已支付购房款的前提条件是被告依约行使了约定解除权，但本案中，被告未能证明其通知原告解除了合同，且在此前提下，将该房屋另售他人，即被告不予返还已支付购房款的条件并未成就，故本院对被告该辩称意见不予支持。关于被告要求原告赔偿损失的意见，本院认为系其向原告提出反诉的请求内容，但在庭审中，被告已明确放弃在本案中提起反诉，故本院对此不予处理。
综上所述，原告刘成湘要求解除与被告欧欢迎签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持，被告欧欢迎应该返还原告购房款70000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告刘成湘与被告欧欢迎于2015年5月29日签订的《房屋买卖合同》；二、限被告欧欢迎在本判决生效后十日内返还原告刘成湘购房款70000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3460元，由被告欧欢迎负担1700元，由原告刘成湘负担1760元。
二审期间，上诉人提交与被上诉人短信往来，拟证明上诉人通过短信向被上诉人催收购房款并明确告知合同即将到期被告将行使合同解除权。被上诉人质证认为其未收到上诉人所述的短信，其次短信内容不能证明上诉人已经履行了合同解除告知义务。本院认证认为短信系上诉人向被上诉人手机号码所发，且短信数量较多，被上诉人陈述其没收到其中任何短信与事实逻辑不符，本院对上诉人向被上诉人发送短信催收交付剩余购房款的事实予以确认，但是对于短信能否证明上诉人向被上诉人发出了解除合同通知，本院综合确认。本院经审理查明，一审法院认定事实属实。另查明，2016年4月上诉人以24.8万元价格将涉案房屋另行出售给案外人欧阳文姑。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方当事人所签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，是合法有效的。虽然被上诉人在签订合同后，未按合同约定的付款期限付款，构成违约，但是上诉人与被上诉人合同约定部分内容相互矛盾，如涉案房屋不存在土地使用权证，双方却又在合同中多次约定地产权证交付和过户内容，特别是付款期限中也约定了地产权证的办理，合同约定的矛盾导致被上诉人对其付款条件理解产生歧义有一定的合理性；其次上诉人短信联系被上诉人时是催告被上诉人尽快支付剩余购房款，以及告知被上诉人不付款将面临合同解除的风险，但并未明确表达解除双方房屋买卖合同，故上诉人在未明确告知被上诉人解除涉案房屋买卖合同情况下，将涉案房屋出售给他人亦有一定的责任。综合上诉人和被上诉人本案过错程度，以及考虑上诉人两次房屋出售的价格差异损失，一审法院在被上诉人已付购房款中核减20000元，既是考虑对上诉人损失的弥补，也与双方约定定金10000元的罚则相符，其处理是恰当的，本院予以确认。至于其它预付购房款，双方在合同中虽然约定了违约不退，但是该款从性质上既非定金，也非履约保证金，且其金额已明显超过上诉人的实际损失，故对上诉人不予还的主张，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。据此，依照依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1550元，由上诉人欧欢迎承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 石安旭
审 判 员 陈 蓉
审 判 员 梁雄文
二〇一八年一月二十六日
法官助理 谢晓红
书 记 员 文 宇