北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终6016号
上诉人（原审原告）：李金宝，男，1983年4月7日出生。
委托诉讼代理人：樊恩鸣（李金宝之姐夫）。
被上诉人（原审被告）：李策，女，1989年1月13日出生。
委托诉讼代理人：曹金发，北京市首信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭金辉，北京市首信律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：杨怡芳，女，该公司职员。
上诉人李金宝因与被上诉人李策、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初12975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李金宝上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实严重错误。我代理人在外地并不影响李策在2016年5月31日前支付首付款55万元，李策可以通过自行支付的方式支付至我的银行卡内或先行存入理房通账户后办手续的方式支付，还可以通过链家公司代收或向我发送履约催告函的方式履约，但李策均未采取，故李策违约在先，且其至今仍未支付首付款，已构成根本违约。2.一审法院采信李策提供的其男友李楠2016年6月13日与我代理人的电话录音证据，是错误的。综上，我在合同履行过程中没有任何违约行为，请求二审法院依法改判。
李策辩称，同意一审判决，不同意李金宝的上诉请求。
链家公司辩称，同意一审判决。
李金宝向一审法院起诉请求：1.解除我、李策于2016年2月19日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及我、李策、链家公司于2016年2月19日签订的《补充协议》；2.李策、链家公司支付我违约金66万元；3.李策、链家公司赔偿我经济损失7万元并承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：位于北京市东城区×××625号房屋（以下简称涉诉房屋）系李金宝所有房屋，该房屋建筑面积为50.9平方米。2011年7月15日，李金宝取得涉诉房屋的所有权。
2016年2月18日，李金宝签署授权委托书，委托樊恩鸣出售涉诉房屋，委托权限为以委托人的名义与居间人就居间事宜进行洽商，签署居间及相关协议、履行居间与相关协议、签署买卖合同及相关协议、收取定金、收取购房款、享有《北京市存量房屋买卖合同》项下的权利。授权委托期限为一年。
2016年2月19日，李金宝（出卖人）与李策（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，出卖人所售房屋为楼房，坐落为东城区×××625号。该房屋所在楼层为9层，建筑面积50.9平方米。该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国农业银行北京宣武支行，抵押登记日期为2013年7月19日。出卖人应于2016年5月31日前办理抵押注销手续。出卖人未将该房屋出租。房屋成交总价为人民币297万元。家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为33万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。买受人向出卖人支付定金66万元，定金支付方式为直接支付给出卖人。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为207万元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。出卖人应当在办理完毕涉诉房屋所有权转移登记手续后，于3个工作日内将涉诉房屋交付给买受人。买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。自合同签订之日起160日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同日，李金宝（甲方，出卖方）与李策（乙方，买受方）、链家公司（丙方，居间方）签订《补充协议》。该协议约定，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计人民币330万元，此价格为甲方净得价，不含税。乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。乙方于2016年2月19日将第一笔定金人民币6万元整自行支付的方式支付甲方；乙方于2016年3月15日前将第二笔定金人民币60万元整以理房通托管方式支付甲方。交易房屋有抵押，甲方应于2016年5月31日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年5月31日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。乙方于2016年5月31日前将第一笔首付款人民币55万元（不包含前期支付的全部定金）以理房通托管方式支付甲方。甲乙双方应于出具评估报告后30个工作日内，共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，在2016年7月31日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任。甲乙双方应当在产权转移登记后三个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。乙方从本协议约定的购房款中留存人民币2万元作为物业交割保证金，该保证金在甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方。甲方确认交易房屋情况为所有权证满五年、交易房屋是甲方家庭名下唯一住房，本次交易所涉及的税费全部由乙方承担。如交易房屋状况不符合《买卖合同》及《补充协议》之约定，导致交易房屋产生其他税费的，全部由甲方承担，并直接向主管机关缴纳。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部购房款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。同日，李金宝与李策签订《放弃办理资金托管声明书》，就本次房屋交易资金中的人民币68万元整，放弃选择办理房屋交易资金托管服务，双方自行交付。李金宝、李策与链家公司签订《居间服务合同》；李金宝、李策与案外人北京中融信担保有限公司签订《房屋交易保障服务合同》对涉诉房屋买卖居间及履约事宜作出约定。
上述合同签订后，李策支付李金宝涉诉房屋定金6万元。2016年3月5日，李金宝（甲方）、李策（乙方）与链家公司（丙方）签订《定金托管协议》。约定甲乙双方同意在理房通开设相应账户，授权由丙方及理房通对托管账户进行管理，并按本协议约定的条件对托管资金进行划转。各方同意，乙方应于本协议签署时将定金60万元存入托管账户，托管资金在托管期间内不计息。乙方选择POS机刷卡方式，托管资金存入如下托管账户，托管账户的账户名称：北京链家房地产经纪有限公司，账号：×××@homelink.com.cn，开户机构：北京理房通支付科技有限公司，备付金存管银行：中国光大银行北京望京支行。甲乙双方共同授权，在托管期间内，托管资金已足额存入托管账户内，丙方收到该房屋核验结果且该核验结果与《买卖定金协议书》一致的，丙方应当在核验结果出具后1个工作日内将全部托管资金划转至甲方在理房通开立的账户。甲方有权选择甲方在理房通开立的收款账户或本人银行卡收取托管资金。甲方选择本人银行卡信息如下：账户名称李金宝，银行卡号×××，开户行中国农业银行北京分行营业部，金额60万元整。2016年3月12日，李策将定金60万元支付到链家公司理房通账户。2016年3月15日，李金宝收到李策支付定金60万元。
2016年3月23日，李金宝向中国农业银行股份有限公司宣武支行提交《个人信贷业务要素变更申请表》，申请提前结清涉诉房屋全部借款本息。2016年4月1日，涉诉房屋的抵押登记注销。
2016年4月中旬，樊恩鸣询问链家公司李策交付首付款的时间。2016年4月21日，涉诉房屋进行了网签。李策到银行办理了贷款面签手续。目前，银行未出具批贷函。2016年5月29日，李策电话联系樊恩鸣要求付款，樊恩鸣答复称其在外地。2016年6月13日，李策委托其男友李楠在北京市方正公证处与樊恩鸣联系，要求支付购房款。樊恩鸣答复称2016年6月17日共同办理理房通付款事宜。2016年6月17日上午7时50分，樊恩鸣给李策发信息，内容为因李策未按照合同（补充协议）第二条乙方于2016年5月31日前支付第一笔首付款人民币55万元，李金宝要求解除合同。2016年6月21日及2016年6月22日，李策回复樊恩鸣，表示不同意解除合同，要求李金宝继续履行合同。后双方分别诉至法院。
2016年7月4日，樊恩鸣作为李金宝的代理人与案外人北京富安小额贷款有限公司（以下简称富安公司）签订《主债权及房屋抵押合同》，将涉诉房屋抵押给富安公司，被担保主债权金额100万元。2016年7月6日，李金宝及富安公司申请对涉诉房屋进行了一般抵押登记。2016年8月19日，北京富安小额贷款有限公司领取不动产证明。
又查，2016年6月28日（一审判决误写为7月1日），李策将李金宝诉至一审法院，要求李金宝及案外人陈丽敏协助办理涉诉房屋所有权转移手续，将涉诉房屋登记至李策名下；要求李金宝及案外人樊恩鸣交付涉诉房屋，并要求李金宝支付违约金66万元。
庭审中，李金宝称，李策未按照补充协议约定在2016年5月31日前支付首付款55万元，故依据补充协议第四条约定，逾期履行补充协议第二条约定的义务超过十五日的，李金宝有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。关于李金宝主张的违约金，李金宝称其依据为《补充协议》第四条第三款约定，李策逾期付款超过十五日，故要求李策按房屋总价款330万元的20%，向李金宝支付违约金66万元。对于李金宝要求的违约金，李策认为违约金标准太高，请求法院予以调整。关于李金宝要求的损失，李金宝称损失系李金宝为偿还银行贷款，解除抵押手续向他人借款产生的还款利息。因借款系案外人樊恩鸣代李金宝向他人借款，故樊恩鸣的借款为李金宝的损失。
在案件审理过程中，法院到北京理房通支付科技有限公司（以下简称理房通公司）就链家公司是否在理房通开设×××@homelink.com.cn的账户、理房通账户是否可以多次使用问题进行调查。理房通公司答复称，2016年3月，链家公司只开设了×××@homelink.com.cn的账户一个账户。根据合同约定，支付方式是付款人需到链家公司门店刷POS机。该账户可以多次使用，付款时，付款人无需经过相对方即收款人的同意。对于理房通公司的答复，李策表示不认可，要求法院再次到理房通公司进行调查。李金宝、陈丽敏、樊恩鸣表示没有意见。链家公司对理房通公司答复的真实性认可，认为理房通的意思为每笔交易都应开立托管账户，开立后账户可多次使用。后法院再次到理房通公司就买卖双方已经签订了定金理房通托管协议在支付首付款时是否需另行签订首付款理房通托管账户协议问题进行调查，理房通公司答复称，定金理房通协议只是定金打入双方约定账户，不代表首付款也能直接打入定金账户；如果双方约定首付款打入理房通账户需要另行签订首付款理房通账户协议，在没有签订首付款理房通协议的情况下，即使将钱打入定金协议约定的理房通账户，也不能视为首付款的交付，理房通公司会查明款项来源的情况下返还打款方或在无法查明时将该笔款放入待处理款项中处理；理房通账户要以签订协议形式订单后才能多次使用。对于理房通公司的该次答复，李策表示认可。李金宝、陈丽敏、樊恩鸣表示不认可，认为理房通公司不是托管协议的签订方，对协议是否应当签订，什么情况下签订不知晓，其答复不具有权威性、官方性及合法性。链家公司表示认可。
在案件审理过程中，法院就涉诉房屋抵押情况向富安公司进行了询问。该公司工作人员回复称，富安公司与李金宝于2016年7月5日签订借款合同，于2016年7月4日签订《主债权及房屋抵押合同》，并办理了抵押登记手续；目前，富安公司已取得他项权利证书；李金宝向富安公司借款100万元整，已经偿还10万元，现还款期限届满，富安公司给李金宝延期了6个月，因涉诉房屋被查封，故富安公司无法处置涉诉房屋。如果需要代还款，富安公司需由李金宝、代还款人及其公司三方签署协议；如果李金宝或买房人任何一方不同意，款项就无法打入，不符合相关机构的监管要求。经询，李金宝明确表示不同意与李策、富安公司签署代还款的三方协议。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同当事人协商一致或者存在法律规定解除合同的情形，当事人可以解除合同。本案中，李金宝与李策签订的《北京市存量房屋买卖合同》及李金宝、李策及链家公司签订的《补充协议》系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照约定履行自己的义务。李金宝、李策双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》后，李策按照合同约定支付李金宝定金66万元，李金宝按约定解除了涉诉房屋的抵押登记。虽然李策确实未按照合同约定于2016年5月31日支付涉诉房屋首付款55万元，但根据合同约定，首付款55万元需以理房通托管方式支付，在2016年5月31日之前，李策联系李金宝的代理人要求支付首付款，但李金宝的代理人称其在外地。后李策又于2016年6月13日电话联系李金宝的代理人，双方约定于2016年6月17日共同办理理房通手续。上述履行过程表明，至2016年6月13日，李金宝亦同意继续履行合同，李策没有不支付首付款的意思表示，李策的行为亦未构成合同约定的解除条件。而李金宝在双方约定办理理房通手续的2016年6月17日早上7时50分发出解除合同通知，明确表示不再继续履行合同，又于双方就合同履行问题发生纠纷后将涉诉房屋抵押给案外人富安公司，造成合同无法继续履行。李金宝的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任。现李金宝要求解除李金宝与李策于2016年2月19日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及李金宝、李策、链家公司于2016年2月19日签订的《补充协议》，不符合双方的合同约定及法律规定，法院不予支持。关于李金宝主张的违约金及损失，李金宝在同意2016年6月17日办理理房通手续后，又要求解除合同并将涉诉房屋抵押，已不符合合同约定的行使解除权的条件，故李金宝要求李策支付违约金及赔偿损失的诉讼请求，没有事实及合同依据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回李金宝的全部诉讼请求。
二审中，李金宝提交录音光盘一张，内含其与链家公司工作人员的通话录音，欲证明其曾要求李策支付首付款以及链家公司曾答应其垫付解押款的事实。李策认为上述证据不属于新证据，且不能证明李策违约。本院经审理查明：一审法院对富安公司的询问笔录中记载，富安公司对于代还款没有意见，但怕李金宝与买房人之间不能达成一致；如果李金宝或买房人任何一方不同意，款项就无法正常打入，不符合相关机构的监管要求。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。
本院认为，根据双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题是李策未在《补充协议》约定的2016年5月31日前以理房通托管的方式支付李金宝首付款55万元，是否构成根本违约。本案，根据李金宝提供的证据，可以确认其在2016年4月要求李策支付首付款，但此时尚未至双方合同约定的最后支付首付款的期限，故此时李策未支付首付款，不构成违约。李金宝虽称双方当时商定的是2016年4月31日前支付首付款，但其提供的现有证据不足以推翻合同的记载，本院不予采信。李金宝在2016年6月17日早上7时50分以李策未在补充协议约定的2016年5月31日前支付首付款为由向李策发出解除合同通知。而根据李策提供的证据，可以确认2016年5月31日前，李策曾要求向李金宝支付首付款，但李金宝的代理人称有事需要过几天才能办理，后李策又于2016年6月13日电话联系李金宝的代理人，双方约定于2016年6月17日共同办理理房通手续。可见，在李金宝发出解除通知前李策在积极履行支付首付款的义务，且李金宝亦表示同意配合李策继续履行合同。在此情况下，本院难以认定李策的行为构成根本违约，一审法院认定李金宝解除合同的理由不成立并判决驳回李金宝有关解除合同及支付违约金的诉讼请求，正确，本院予以确认。关于李金宝所述要求李策赔偿经济损失的诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持；关于其要求链家公司赔偿经济损失的诉讼请求，根据其理由可知，与本案不属于同一法律关系，本案不予处理，与此主张相关的证据，本院亦不予认定，其可另行解决。综上所述，李金宝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费33200元，由李金宝负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王艳芳
审判员 顾国增
审判员 刘丽杰
二〇一七年七月二十八日
书记员 李 丽