甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘01民终3715号
上诉人（原审原告、反诉被告）赵连文，男，1956年7月10日出生，汉族，住兰州市城关区。
委托诉讼代理人：石怀珊，甘肃得舍律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）王君凯，男，1977年5月2日出生，汉族，住兰州市城关区。
委托诉讼代理人：冯国旭，甘肃正天合律师事务所律师。
上诉人赵连文因与被上诉人王君凯返还原物纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2017）甘0102民初4041号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
赵连文上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判或发回重审；二、诉讼费用由王君凯负担。事实和理由：一、王君凯承租涉案房屋时，赵连文已向其告知了房屋存在下水不通畅和轻微渗水的问题，并告知其要小心使用。王君凯当时并没提出异议。且在租赁刚开始时赵连文也帮其通过几次马桶，马桶的具体使用人为王君凯一家，疏通马桶系家庭日常生活的正常开支，应由使用人自行承担。且王君凯主张疏通下水费用的证据均是白条，疏通人员出证作证时，并未说明马桶堵塞的原因，且其没有相应的技术资质，故原审采信上述证据判决赵连文承担疏通费错误；王君凯维修防水并未征得赵连文同意，且维修费明显高于市场价格，且其主张该项费用的证据是白条并非正规票据，其也无法说明维修防水所使用的具体材料及工序、工艺等实际情况，且市场防水维修费为每平米500元至800元，涉案房屋的卫生间只有2平方米，故共防水维修最多不超过1500元，但一审却支持了8600元，明显不公。二、承租期满承租人应当返还房屋，承租人是否搬离、在他处是否有住房与其是否履行了交房义务并无必然关系，原审以王君凯以另有住房和搬离为依据认定其履行了交房义务错误，事实上截止现在赵连文仍未收到房屋钥匙也未办理费用结算。三、赵连文所提交的照片清楚的可看出房屋设施损坏，双方合同约定损坏押金不退，但原审却支持其该项诉请，这有违双方约定及法律规定。四、王君凯所谓的”维修”实际是一种”改善和改良”，且该行为并未获得赵连文的同意，赵连文要求恢复原状和赔偿损失符合法律规定，一审却未予支持。五、原审审理期限超过法定期限，属程序违法。
王君凯辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
赵连文向一审法院起诉请求：一、判令王君凯腾房并交出钥匙；二、判令王君凯支付赵连文房租租赁费14400元；三、判令王君凯支付赵连文资金占用费及违约金21600元；四、判令王君凯将赵连文房屋恢复原状或赔偿损失2600元，燃气费107.1元及暖气费1518.5元；五、判令王君凯承担邻居财产损失1500元；六、判令租金及违约金计算至王君凯实际腾房之日；七、本案诉讼费由王君凯承担。
王君凯向一审法院反诉请求：一、请求判令赵连文支付疏通下水费用共计1200元；二、请求判令赵连文支付卫生间维修改造费用共计8600元；三、请求判令赵连文退还房屋押金1300元；四、案件受理费由被反诉人承担。
一审法院认定事实：2011年3月12日，赵连文与王君凯签订了《房屋租赁协议》，约定赵连文将其位于兰州市城关区河水道13区室房租给王君凯使用，租期为24个月，租金为1300元/月，每提前30天付下一次租金，一次付6个月，房屋设施有水、电、暖、天然气、有线、防盗门、封闭阳台、地砖，双方签订合同之日起，赵连文将房屋交付乙方之前把所有的水、电、暖、天然气、有线、物业费等费用交清，之后的一切费用由乙方承担。首付租金7800元（2011年3月12日至2011年9月11日），水电暖、家具、钥匙、天然气、机顶盒等押金1300元，承租期满后，无人为损坏的，赵连文必须退还王君凯押金，如有损坏的、照价赔偿。王君凯必须按照合同所约定日期按时交纳房租，如不按时交纳房租，每超出一日加收合同标的当月租金5%的滞纳金。在承租期内赵连文不得单方面提高房租，王君凯不得中途终止合同，如有特殊情况，需提前30日通知对方，并征得对方同意，否则押金不予退还。王君凯在承租期内，不能在所租房屋内从事违法活动，不能有扰乱民众生活的行为，否则，由此引起的一切后果，由王君凯承担，赵连文概不负责。在租赁期内，王君凯对所租房屋的安全负责，对屋内设施及物品应正确使用和爱护使用，严禁在墙壁上乱涂乱画，因使用不当造成损失（如：出门时忘关水龙头、门窗因操作引起路线短路或着火等等）负责赔偿责任，赵连文应保证所承诺的屋内设施正常使用。如一方违约，应按协议标的总额的10%向对方支付违约金。该合同尾部空白处手写”天然气余63方”。合同期满后，双方口头达成协议该房屋仍然由王君凯承租，但双方未签订书面的合同，房屋租金从2014年度上涨为1600元。2016年9月11日租期届满后，双方协商腾退房屋，赵连文从2016年9月15日起，多次短信通知王君凯腾房，直至2016年12月13日，王君凯将涉案房屋内的物品搬离。另查，2012年至2016年王君凯为疏通下水，支付给工人魏周贵维修费用1200元。2016年王君凯维修涉案房屋卫生间，支付维修费用为8600元。2017年2月20日，甘肃省粮油食品进出口公司小北街供热站开具取暖费发票，该票据上记载，名称为：谈萍华，数量：60.74㎡，金额1518.05元。
一审法院认为，本案双方当事人签订的《房屋租赁协议》系双方的真实意思表示，合法有效，双方应该按照合同约定全面履行自己的义务，双方约定的租期为两年，2013年3月11日期满后，王君凯依然承租赵连文的房屋，缴纳租金，但双方没有签订书面的续租合同，应视为不定期租赁，双方应按原合同履行各自的义务，2016年9月11日期满后，赵连文多次短信通知王君凯予以腾房，后王君凯于2016年12月13日涉案房屋内的物品搬离予以腾房并交还了钥匙，王君凯已经完成了腾房义务，故对赵连文要求王君凯腾房及交还钥匙的的诉请不予支持，对赵连文要求王君凯支付2016年9月15日至2017年6月15日租金共计14400元，故支持2016年9月15日至2016年12月13日的租金4693元（1600元/月÷30天×88天=4693元），对于其诉请超出的部分，不予支持，2016年12月13日之后王君凯并未继续使用该房屋，故对其要求王君凯支付2016年9月11日至2017年6月11日的资金占用费及违约金，不符合法律规定，不予支持，对于赵连文诉请的暖气费1518.5元，支持从2016年11月1日至2016年12月13日期间的暖气费435.30元（5元/每平方米×60.74㎡÷30天×43天≈435.30元）。对于赵连文要求王君凯支付燃气费107.1元的诉请，因双方签订的《房屋租赁协议》中写明”天然气余63方”，故赵连文诉请符合法律规定，计算依据准确，对其该诉请予以支持。对于赵连文诉称王君凯在租住期间，擅自损坏赵连文厨房洗菜池及卫生间坐便器等其他物品，因王君凯使用卫生间不当漏水导致楼下住户财产损失，现要求王君凯将房屋恢复原状或赔偿损失及王君凯承担邻居财产损失1500元，因赵连文并未提供证据证明也无计算依据，故该诉请因证据不足，不予支持。
关于王君凯的反诉请求，《合同法》规定”出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。”本案中赵连文应当履行涉案房屋的维修义务，王君凯为疏通下水及维修涉案房屋卫生间，支付维修费用应当由赵连文负担，故对王君凯诉请疏通下水费用1200元及卫生间维修改造费用8600元，予以支持。因王君凯已于2016年12月13日将涉案房屋内的物品搬离予以腾房，根据合同规定”水电暖、家具、钥匙、天然气、机顶盒等押金1300元，承租期满后，无人为损坏的，赵连文必须退还王君凯押金，”现赵连文也未举证其上述设施存在人为损坏，故王君凯要求退还其房屋押金的诉请，符合法律规定，予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告王君凯向原告赵连文支付兰州市城关区河水道省人大家属院1单元201室房屋租金4693元，支付暖气费435.30元，支付燃气费107.1元；二、原告赵连文向被告王君凯支付兰州市城关区河水道省人大家属院1单元201室房屋疏通下水费用1200元，支付卫生间维修改造费用8600元；三、原告赵连文向被告王君凯退还兰州市城关区河水道省人大家属院1单元201室房屋押金1300元；上述由原告赵连文向被告王君凯共计支付11100元，由被告王君凯向原告赵连文共计支付5235.4元，折抵后原告赵连文应向被告王君凯支付5864.6元，于判决生效后10日内付清；四、驳回原告赵连文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费806元，原告赵连文负担645元，被告王君凯负担161元。反诉费39元，由原告赵连文负担。
经本院二审审理查明，原审判决查明的本案基本事实清楚，予以确认。
本院认为，本案双方当事人并未就房屋如何交付作明确约定，在此情形下，原审判决依据王君凯所提交的腾房照片以及公租房入住等证据对于王君凯腾房时间的认定并无不当。且赵连文并无证据能够证明在原审判决所认定的腾房时间后其对涉案房屋行使权利存在障碍，其亦认可在原审判决所认定的腾房时间后涉案房屋内再未发生燃气、水、电费用，故对于赵连文主张原审对于腾房时间认定错误的理由本院不予采信。《合同法》第二百二十条规定：”出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”第二百二十一条规定：”承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”就本案而言，虽赵连文主张在出租房屋时就房屋存在马桶易发生填堵塞和卫生间防水存在问题的情况向王君凯进行了告知，但其并无证据能够证明双方就上述问题的处理另有约定，故赵连文作为出租人对涉案房屋负有维修义务。对于马桶的疏通作业并无强行资质要求，原审依据证人证言及相关费用证据对下水疏通费用的认定正确。在维修防水前，王君凯已向赵连文进行了告知，且由于渗水问题，房屋所在小区物业拆卸了水表，已影响到了房屋的使用，在此情形下，王君凯对防水进行维修并无不当。赵连文虽主张维修价格过高，但并无证据予以佐证。
综上所述，上诉人赵连文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1368元，由上诉人赵连文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张建军
审 判 员 冯 诚
代理审判员 邵云和
二〇一八年三月九日
书 记 员 岳媛媛
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