陕西省高级人民法院
民 事 裁 定 书
2017陕民申1067号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：咸阳宝安物业有限公司。住所地：陕西省咸阳市秦都区人民中路*号。
法定代表人：杨战利，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：张巍宇，陕西宇斌诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：樊芳妮，陕西宇斌诚律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：裴珍（曾用名裴淑珍），女，汉族。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：谭启芳，女，汉族。
委托诉讼代理人：李宏武，陕西润海律师事务所律师。
再审申请人咸阳宝安物业有限公司（以下简称宝安公司）因与被申请人裴珍、谭启芳确认合同效力纠纷一案，不服陕西省咸阳市中级人民法院(2016)陕04民终2002号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
宝安公司申请再审称，一、两被申请人之间恶意串通，损害申请人利益，应认定两被申请人于2012年8月28日签订的《房屋买卖协议》无效。1、裴珍与申请人签订的涉案房产买卖契约和合同已经被生效的民事判决确认无效，其无权处分涉案商铺，其依据上述无效合同申请的房产证应予撤销。但裴珍在上述案件审理中与谭启芳于2012年8月28日签订房屋买卖协议，谭启芳明知涉案商铺存在权属纠纷的情况下，以明显低于市场价格购买涉案商铺并过户至其名下的行为符合合同法第五十二条第（二）项情形，应认定无效。2、谭启芳并非其所称的善意受让人。其在2013年4月18日起诉申请人要求返还A1商铺并赔偿损失一案说明其明知涉案商铺的产权上具有一系列纠纷却仍然购买该商铺，明显属恶意购买人。裴珍担任申请人法定代表人时以233万元价格从田世民等五人处购买涉案商铺，然而其却在2012年8月以140万元价格将商铺出让给谭启芳。属于明显不合理的低价。依据物权法第106条第一款之规定，谭启芳不能取得涉案商铺的所有权。二、二审法院仅判令涉及A1和E1之间的房屋买卖行为无效，即使申请人认可，该判决也无法实际履行，应认定2012年8月28日签订的房屋买卖合同全部无效。由房地产管理部门实际测量、核实面积再予以确认。1、一、二审已经查明两被申请人转让的A1商铺并非原始的A1商铺。裴珍利用担任申请人法定代表人的便利，向房屋管理部门提供虚假的图纸，将A1与E1之间的部分侵占至A1商铺。所以，谭启芳持有的房产证载明的面积94.42平方米不是A1商铺的实际面积。2、A1商铺的实际面积现在已经无法确认清楚，A1和E1之间的房屋面积也无法确定，使申请人无法履行判决。申请人认为现A1商铺的房产证已经侵犯了自己的权益，应认定2012年8月28日的房屋买卖协议全部无效，由房地产部门进行实际测量划分。综上，二审法院认定事实不清，导致判决错误，请求依法撤销本案二审判决，改判两被申请人在2012年8月28日签订的房屋买卖合同无效。
被申请人谭启芳提交意见称：一、宝安公司在2001年已经将涉案的房产出售于他人，此后该房产的买卖与其没有任何关系。1、2001年12月4日，申请人以915840元的价格将涉案房产转给咸阳美蓉日化有限公司（以下简称日化公司），该公司已经支付了80万元，约定余款115840元在办完过户手续后付清。即从2001年12月4日起，涉案房产已经与宝安公司无关了。2、2004年12月30日，日化公司又以50万元的价格将涉案房产转让给田世民等五人，该转让无论内容如何，与宝安公司无关。3、2005年后，宝安公司要给包括涉案房屋在内的房产办理产权证，因为田世民等五人均与裴珍熟悉，且裴珍之夫也是五人之一，五人同意将产权办理在裴珍名下。4、裴珍和宝安公司在2006年3月7签订涉案房屋的买卖契约并非新的商品房买卖合同，而是宝安公司为配合初始买受人进行转让的协助手段，且宝安公司收取了更名费。5、宝安公司已经收取了涉案房屋的全部房款，其权利已经全部实现。6、裴珍对案涉房产的所有权也是经过司法调解的结果，其已经通过秦都区人民法院向田世民等五人支付了233万元房产转让款，并补缴了诉讼费。二、两被申请人之间的房产买卖合同合法有效。1、裴珍是合法的产权人，有权自由处分其合法财产。2、即使裴珍无处分权，谭启芳也属于善意取得。谭启芳购买涉案房产时，了解到产权证、房管部门的登记簿上该房产均登记在裴珍名下，其已经尽了合理注意义务，且支付了合理对价；没有证据证实谭启芳购买涉案房屋时知道存在产权争议。逾期收益补偿协议中仅仅提到租金收益纠纷，属于债权，并不属于物权纠纷；宝安公司也认可裴珍是通过支付233万元对价形式获得涉案房屋的产权。其和谭启芳的交易价格高低与宝安公司无关，何况谭启芳另外还支付了160万元的收益补偿。三、关于A1商铺和E1的问题。A1商铺四至明确，是房地部门测量后明确的，根本不存在无法执行的问题。E1房屋根本就不属规划范畴，属于宝安公司加建的，因无房产证，涉案房屋产权证所载面积仅为A1的面积，根本不含E1。何况，2007年11月，宝安公司又以93474元的价格将E1的使用权转给裴珍，这也正是两被申请人之间的买卖协议未涉及E1，而租金补偿协议涉及E1的原因。至于A1商铺和E1之间的所谓通道，申请人至今都说不清楚具体的位置、面积。综上，申请人的再审理由不成立，应予驳回。
本院经审查认为，本案争议的焦点是两被申请人于2012年8月28日签订的商铺买卖合同是否全部无效。
2001年12月，宝安公司将位于咸阳市人民中路6号的咸阳宝安商厦第一层的A1铺位（原A1铺位，当时尚未办理产权证）的经营权和房产权以915840元的价格出售给日化公司，日化公司已经付款80万元，约定余款在办理过户手续后付清，双方还约定A1铺位与E1之间的位置在宝安公司不需用的情况下日化公司可以使用。2004年12月30日日化公司又将A1商铺转让给田世民等五人（包含裴珍的丈夫李欣），双方签订有《铺位转让协议书》，协议中明确约定日化公司将其与宝安公司签订的关于涉案商铺的房屋购销合同书的权利义务全部转让于田世民等5人，约定的转让费50万元在日化公司2005年6月3日返还铺位之日一次性支付，日化公司作为鉴证方在该转让协议上签章，并收取了1000元的更名费。因此，田世民等五人合法受让了日化公司与宝安公司签订的商铺购销合同的全部权利与义务。申请人再审主张田世民等五人只是受让了商铺的经营权与事实不符，依法不应予以采信。
田世民等五人在2005年4月28日与宝安购物广场签订了一份《返租协议》，约定宝安购物广场租赁诉争商铺，租期五年，2010年6月3日到期。2006年3月，裴珍与申请人宝安公司签订了购买A1铺位的房屋买卖合同，根据该商铺初始登记的面积补缴了余款96000余元，将房产证过户至裴珍名下。对此行为，被申请人谭启芳称，田世民等五人协商同意商铺过户在裴珍名下，裴珍和申请人之间签订的买卖合同是为了办理房产证。申请人主张是裴珍利用职务之便弄虚作假签订合同并办理的房产证，且人民法院的生效判决已经确认申请人与裴珍之间的合同和契约均无效，因此裴珍无权处分涉案商铺。但查明的事实是2010年田世民等五人以申请人宝安公司和其时任负责人裴珍恶意串通，非法订立涉案铺位的买卖合同并将铺位过户登记在裴珍名下侵害其利益为由诉至咸阳市秦都区人民法院，请求确认裴珍与申请人之间的买卖行为无效，确认田世民等五人对商铺A1有所有权。诉讼中宝安公司认可其与裴珍签订买卖合同是为了办理房产证而签订，该案结果是田世民等五人与裴珍达成和解协议后撤诉。和解协议约定田世民等五人以233万元价格将涉案的A1铺位转让给裴珍，所涉款项是通过秦都区人民法院支付的。
综上所述，虽然诉争商铺几经转手，尤其是2006年裴珍受让该商铺最初程序上存在瑕疵，但是，通过其与上手买受人田世民等五人协商达成转让协议并已经履行完毕，并按商铺的实际面积向宝安公司补缴了余款，申请人宝安公司已经足额收取转让款，审查中也承认对于其与日化公司买卖合同最初约定的原A1商铺的过户转让并无异议，只是认为现在的A1商铺（即两被申请人转让的商铺）包含了原A1商铺与E1之间的房屋，商铺的买受人对该部位只享有使用权，而裴珍将只享有使用权的部位出让给谭启芳不当。二审查证认为属实，并基于此确认合同中关于原A1商铺与E1之间的房屋买卖行为无效，其余买卖行为有效并无不当。申请人以2016年本案二审期间两被申请人的上诉状内容一致为由主张二人2012年8月买卖商铺时恶意串通证据不足，依法不予采信。因此，申请人主张两被申请人签订的买卖合同全部无效的理由不成立。
另外，由于本案是确认合同效力纠纷，并不涉及合同的履行问题，判决主文不存在履行内容。事实上，为了方便现在的A1商铺临街经营，申请人在收取了9万余元后已经将E1的使用权转让于裴珍。因此，申请人以原A1商铺与E1之间的部位无法划分为由主张两被申请人之间的买卖合同全部无效的理由混淆了合同效力确认和合同履行纠纷的内涵，故本院对其该部分理由依法不予采信。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回咸阳宝安物业有限公司的再审申请。
审 判 长 王西京
代理审判员 路亚红
代理审判员 成 芳
二〇一七年七月三十一日
书 记 员 郭雨晗