湖南省东安县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1122民初1212号
原告：张毅明，男，1960年3月28日出生，汉族，湖南省东安县人，居民，住湖南省东安县。
被告：何顺喜，男，1963年6月2日出生，汉族，湖南省东安县人，居民，住湖南省东安县。
第三人：中国电信股份有限公司东安分公司，住所地湖南省东安县白牙市镇龙溪路476号。
法定代表人：叶劲松，系该公司经理。
委托诉讼代理人（特别授权）：易学辉，男，1963年3月5日出生，汉族，湖南省东安县人，该公司办公室主任，住湖南省东安县。
委托诉讼代理人（一般授权）：周雄燕，男，1964年1月21日出生，汉族，湖南省东安县人，该公司法律顾问，住湖南省东安县。
原告张毅明与被告何顺喜、第三人中国电信股份有限公司东安分公司（以下简称电信东安分公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张毅明，被告何顺喜及第三人电信东安分公司的特别授权委托诉讼代理人易学辉及一般授权委托诉讼代理人周雄燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张毅明向本院提出诉讼请求：１、判令被告支付原告门面租赁费60480元（从2013年6月1日至2016年5月31日止）；2、判令被告从2016年6月1日起按每月租金1680元支付租金8400元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：第三人所属营业厅右边的门面一间，一直由原告承租。期间，原告在原门面的基础上搭建了部分空间，增加了第三人门面使用范围。2011年3月23日原告将自己承租的门面转租给被告，约定年租金为28000元，原告占10000元，第三人占18000元。2012年原告与第三人续签了合同，第三人将原来的18000元/年提高到20160元/年。为此，原告与被告口头协商，第三人提高的部分租赁费由被告支付，原告收取被告租赁费10000元/年不变。尔后，因被告在租赁门面期间，第三人水管漏水造成了被告财产损失，为此，被告拒绝支付应付给第三人的房租费。无奈，第三人于2016年5月13日将原告列为被告，起诉到人民法院，东安县人民法院已下达（2016）湘1122民初587号民事判决书，要求原告支付第三人房屋租赁费。为此，原告只好行使追偿权，维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法处理。
被告何顺喜辩称，一、被告在2013年5月30日前以现金方式支付了原告2013年6月1日至2014年5月31日的门面房租费28000元；二、原告至今历经四年多无异议，已过诉讼时效；三、2013年9月份，第三人房屋及消防水管改造，不慎打破地下主进水管道，导致被告门面大量进水，造成了被告的损失。经原、被告口头协商门面租金降至10000元/年。被告于2014年12月11日支付租金10000元，租期2014年5月31日至2015年5月31日；2015年5月29日支付租金10000元，租期2015年6月1日至2016年5月31日；2016年5月20日支付租金10000元，租期2016年5月31日至2017年6月1日；四、从2013年9月门面进水到2016年8月，原、被告及第三人多次协商经济赔偿及物品损失善后处理问题，至今未果，被告准备另案起诉；五、原告与第三人历年来签订房屋租赁合同以及租金支付方式，被告均不知情；六、原告及第三人要求被告退还门面时，原告应退还（到期日：2017年6月1日）剩余房租费、违约金。综上所述，为维护公民合法权益，请求法院依法判处。
第三人电信东安分公司辩称，一、第三人不是本案的适格主体，将电信东安分公司列为第三人是错误的；二、水管漏水不在本案审理的范围之内，与本案无关。
本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实本院予以确认，即：第三人将位于白牙市镇建设路自有物业门面租赁给了原告。2011年3月23日，原告将第三人租赁给其的门面转租给被告，原、被告之间签订了《门面承租协议》，约定：“…承租时间为2011年6月1日起至2013年5月31日止，租期二年，年租金28000元，其中电信门面租金18000元/年…。”2011年6月1日至2013年5月31日的两年时间内，被告均按合同支付了相应的租金，即28000元/年。2013年，被告以第三人房屋及消防水管改造，不慎打破地下主进水管道，导致被告门面进水，造成被告损失为由，先后找到第三人及原告进行协商均未果。2014年6月1日至2017年5月31日这三年期间，被告每年向原告支付了10000元的租金，合计30000元。目前，被告继续租赁该门面，尚未搬离。
原、被告及第三人对事实部分有以下争议：
一、原、被告之间于2011年3月23日签订的《门面承租协议》是否仍然有效？
原告主张，2012年原告与第三人续签租赁合同时，第三人将原来的租金18000元/年提高到了20160元/年，为此，原告与被告口头协商，第三人提高的部分租赁费由被告支付，原告收取被告租赁费10000元/年不变，即被告应向原告支付租金30160元/年。被告辩称，由于2013年9月起租赁的门面进水，造成了被告的损失，于是原、被告重新签订口头协议将原来的租金28000元/年降到10000元/年。本院认为，无论是原告主张的租金由28000元/年涨到30160元/年，还是被告主张的租金由28000元/年降到10000元/年，均未向本院提供相关证据加以证实。本案中，原、被告之间签订的《门面承租协议》实质是门面转租合同，系双方当事人真实意思表示，且进行了部分履行，在不损害第三人利益的基础上，应当认定为仍然有效。
二、2013年6月1日至2014年5月31日期间的房租，被告向原告支付了多少元？
被告称，被告已按照原、被告之间签订的《门面承租协议》向原告支付了2013年6月1日至2014年5月31日的租金28000元，原告当时写了收据给被告，但是目前收据已遗失。原告称，2013年6月1日至2014年5月31日期间的租金，被告仅支付了10000元。本院认为，根据谁主张谁举证的原则，原告向本院提交了《门面承租协议》，证明了被告有向原告支付门面租金的义务，完成了自己的举证责任；而被告主张已按照《门面承租协议》支付了2013年6月1日至2014年5月31日的租金28000元，却未能就该份主张向本院提供证据，因此，被告应承担举证不能的不利后果。本案中，原告认可2013年6月1日至2014年5月31日期间的租金，被告支付了10000元，本院予以确认。
三、第三人是否是本案适格主体？
第三人称，第三人不是本案的适格主体，将电信东安分公司列为第三人是错误的。本院认为，原告租赁给被告的门面其实是原告向第三人租赁的，将电信东安分公司列为第三人有助于查明本案的事实，因此本案中将电信东安分公司列为第三人并无不妥。
四、本案是否已过诉讼时效？
被告称，原告近四年来一直未对已付租金持异议，诉讼时效为两年，本案已过诉讼时效。原告称，被告近几年来每年仅支付了10000元房租，门面进水造成了被告的损失，被告拖欠一部分租金，原告表示理解，但原告也一直在向被告进行催收。本院认为，原、被告之间签订的《门面承租协议》仍然有效，且仍在履行阶段，诉讼时效并未起算，因此，本案并没有超过诉讼时效。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。原、被告之间签订的《门面承租协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规，是合法有效的，对双方当事人均有法律约束力，原、被告均应按约履行各自的义务。合同约定的租赁期限届满后，被告仍继续使用门面，原告对此不持异议，在不损害第三人利益的基础上，应当认定为《门面承租协议》仍然有效。原告的诉讼请求中的第二项“判令被告从2016年6月1日起按每月租金1680元支付租金8400元”，经庭审中与原告确认，原告的第二项诉讼请求是要求被告支付从2016年6月1日起5个月的租金，即期间为2016年6月1日至2016年10月31日。2013年6月1日至2017年5月31日期间连续四年的房租，被告仅按10000元/年的标准向原告支付了40000元，而原、被告签订的《门面承租协议》中约定的房租为28000元/年，因而，被告仍拖欠原告2013年6月1日至2016年5月31日期间的房租54000元（28000元/年×3年-10000元/年×3年）；被告仍拖欠原告2016年6月1日至2016年10月31日期间的房租（28000元-10000元）÷12月×5月=7500元。
综上所述，对于原告要求被告支付门面租赁费60480元（从2013年6月1日至2016年5月31日止）的诉讼请求，本院予以部分支持；对于原告要求被告从2016年6月1日起按每月租金1680元支付租金8400元的诉讼请求，本院予以部分支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告何顺喜于本判决生效之日起十日内给付原告张毅明2013年6月1日至2016年5月31日的门面租赁费54000元；
二、被告何顺喜于本判决生效之日起十日内给付原告张毅明2016年6月1日至2016年10月31日的门面租赁费7500元；
三、驳回原告张毅明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1522元，减半收取计761元，由原告张毅明负担92元，由被告何顺喜负担669元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
代理审判员 唐丽
二〇一七年一月十二日
代理书记员 文娟
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。