广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第2398号
上诉人（原审原告）：张军威。
委托代理人：曾繁军，广东法尔律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李强。
被上诉人（原审第三人）：庄艳云。
原审第三人：中国农业银行股份有限公司深圳罗湖支行。
法定代表人：杨东照。
上诉人张军威因与被上诉人李强、庄艳云、原审第三人中国农业银行股份有限公司深圳罗湖支行房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第970号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，一、涉案房产位于深圳市罗湖区xx路xx苑x栋A2，登记在李强名下，该涉案房产系2005年12月21日购买。李强与庄艳云于2005年1月25日登记结婚。张军威主张涉案房产并非夫妻双方共同财产，但未提交证据证明。
二、张军威与李强于2015年5月12日签订了《二手房买卖合同》约定，李强将涉案房产转让给张军威，转让成交价为人民币2150000元；张军威应在合同签订当日向李强支付定金人民币30000元；张军威应在2015年6月20前支付首期款人民币620000元并到银行办理资金监管，李强应在接到张军威通知后积极配合办理，并签订相关协议；张军威应于2015年6月20日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续；涉案房产处于抵押状态，张军威同意李强委托担保公司担保融资赎楼，李强须于签署合同之日起十日内出具委托书给替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方及担保公司指定人员，同时张军威须协助李强办理赎楼手续并配合签署一切文件。上述合同第十一条约定，如李强未按照本合同约定的期限履行义务，张军威有权要求李强以转让成交价为基数按万分之五支付违约金并继续履行合同。
三、张军威于2015年5月12日向李强支付定金人民币30000元。截至庭审时，李强未向任何担保公司出具委托书。
四、张军威具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，并在庭审中承诺一次性付清剩余购房款。
以上事实有房产证、结婚证、《二手房买卖合同》、定金收据、客户通知书及当事人的庭审陈述等为证，原审法院予以确认。
张军威的原审诉讼请求为：一、继续履行与张军威签订的《二手房买卖合同》，积极配合张军威按照双方签订《二手房买卖合同》约定完成本次二手房交易；二、承担本案的诉讼费、财产保全费、保全担保费、律师费等全部费用。张军威于举证期内增加诉讼请求，请求判令：李强向张军威支付违约金，以转让成交价人民币2150000元为基数，按日万分之五计算，以2015年5月21日为起始日暂计算至2015年7月14日，违约金共人民币59125元，截至李强继续履行与张军威签署的《二手房买卖合同》。庭审中张军威对第一项诉讼请求进行补充：在李强不配合赎楼的情况下，由张军威自行赎楼，赎楼的相关费用从房款总价扣除。
原审法院认为，张军威与李强的争议焦点为李强是否应该继续履行同张军威签订的《二手房买卖合同》。张军威、李强签订的《二手房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。《二手房买卖合同》虽为有效合同，但依《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，应归夫妻共同所有，另有规定的除外。涉案房产为李强与庄艳云婚姻期间购得的房产，依上述规定应属李强与庄艳云共同财产，庄艳云为涉案房产的共有人。本案张军威并无证据证明李强向张军威转让涉案房产事前已经取得庄艳云授权或事后得到庄艳云追认，张军威、李强之间的《二手房买卖合同》效力不及于庄艳云。因《二手房买卖合同》的履行必然侵害到庄艳云对涉案房产的所有权，为此，张军威要求继续履行《二手房买卖合同》的诉讼请求，原审法院不予支持。《二手房买卖合同》约定，如李强未按照本合同约定的期限履行义务，张军威有权要求李强以转让成交价为基数按万分之五支付违约金并继续履行合同。由于张军威要求继续履行合同的诉讼请求未获支持，张军威主张李强应向其支付迟延履行违约金人民币59125元的诉讼请求无事实和法律依据，原审法院依法不予支持。因张军威其他诉讼请求未获支持，张军威主张李强应向其支付律师费的诉讼请求，原审法院依法不予支持。因保全担保费不属于为诉讼所支出的必要费用，张军威主张李强应向其支付保全担保费的诉讼请求，原审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十七条之规定，判决：驳回张军威的诉讼请求。本案适用简易程序，应减半收取案件受理费人民币12639元，由张军威负担，原审法院已收取人民币13278元，还应向张军威退回人民币639元；保全费人民币1406元，由张军威负担。
张军威不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院：一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第970号民事判决书，并依法改判，支持张军威的一审诉讼请求。二、判令李强承担二审上诉费、律师费等全部费用。上诉事实和理由：一、一审判决认定事实错误，庄艳云对李强出售涉案房产知情并同意。本案一审中，庄艳云声称，对李强出售涉案房产不知情，也未经其同意，李强与张军威签订涉案合同期间，其与李强夫妻感情不和，于2015年6月6日在广东省婚姻网上预约系统预约于2015年7月1日赴罗湖区婚姻登记处办理离婚登记。此等说辞完全是捏造事实，编造借口。理由：一是张军威于2015年5月12日与李强签订《二手房子买卖合同》，2015年6月1日立案起诉，而庄艳云却声称2015年6月6日预约2015年7月1日办理离婚登记，这种编造事实的借口荒唐至极，时间上的巧合，完全有理由相信庄艳云与李强恶意串通合谋为违约找借口；二是庄艳云一审中并未出示离婚证书等相关证据，实际上，庄艳云与李强2015年7月1日根本没有去也并未办理离婚登记，而且，张军威也调阅了本案一审卷宗，据本案代理审判员张笑然陈述，其已于2015年8月6日开庭后核对了庄艳云的结婚证原件，这也有力证明了庄艳云和李强根本没有办理离婚登记的事实；三是庄艳云一审中没有提供任何证据证明其夫妻感情不和，也没有证据证明李强出售涉案房产未经其同意。综合上述事实，均有力证明了庄艳云声称与感情不合，对李强出售涉案房产不知情，也未经其同意种种说辞，完全是因房价上涨，利益熏心而编造的谎言。一审代理审判员在一审中对庄艳云的上述说辞没有做任何质证，庭后也没有做任何调查取证，就断然认定李强出售涉案房产，庄艳云不知情，也未经其同意，显然一审判决认定事实错误。二、一审判决完全忽视了张军威为“善意第三人”。夫妻一方对于共同财产有平等的处分权，由于夫妻之间特别的身份关系，夫妻一方对共同财产的处分行为对相对人来说，不论从主观还是客观上均无法知道该处分行为是否是个人的意思表示。张军威作为普通自然人无从查证李强的具体的婚姻状态和涉案房产产权状况，包括是否已婚或离婚、涉案房产是否有隐性共同共有人，张军威已尽到一般人应注意的审查义务，且合同购买价格为当时市场公允的市场价格。张军威与李强素不相识，签订合同期间和反复多次沟通中，李强也从未提及其已婚，涉案房产为夫妻共同财产、其配偶不同意卖房等相关情况。退一步讲，即便张军威推测李强已婚，作为夫妻共有的特别共有产权人，按照交易习惯，张军威有理由相信李强处分行为得到了配偶的认可。因此，张军威应认定为善意第三人，有理由相信李强有权单独一人处分，或出售涉案房产是夫妻共同意思表示。一审判决完全忽视了张军威是“善意第三人”的这个客观事实。三、一审判决适用《婚姻法》存在严重断章取义，歪曲理解。一审判决认为，张军威与李强签订的《二手房买卖合同》合法有效，但根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，涉案房产应属李强和庄艳云共同财产，张军威无证据证明李强转让涉案房产前已经取得庄艳云授权或事后追认，因此不支持张军威要求继续履行《二手房买卖合同》的诉讼请求。这种判决是对所引用《婚姻法》的严重断章取义和歪曲理解。理由如下：第一，《中华人民共和国婚姻法》第十七条并无明确规定婚后购买登记在夫妻一方名下的房产就是夫妻共同财产。还有其他例外情形，比如：最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第七条规定“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产”。第二，退一步讲，即便按照《婚姻法》认定涉案房产是夫妻共同财产，但《中华人民共和国婚姻法》第十七条同时明确规定“夫妻对共同所有的财产有平等的处理权”，根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国婚姻法）若干问题的解释（一）》第十七条，应当理解为“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。已经明确从法律上规定：夫妻一方以不同意或不知道的理由不应得到支持。第三，一审判决以张军威无证据证明李强转让涉案房产前已经取得庄艳云授权或事后追认为由，驳回继续履行《二手房买卖合同》的诉讼请求，缺乏法律依据，对举证责任的认定错误。首先，我国现行法律中，没有任何一条规定“夫妻一方出售登记在自己名下的共同房产，需要另外一方同意或追认”，更没有规定需要买受人去证明。因此，一审判决缺乏法律依据。其次，一审判决认为张军威无证据证明李强转让涉案房产前已经取得庄艳云授权或事后追认，也就是认定张军威对此负有举证责任，这是完全错误的。“李强出售涉案房产，庄艳云不知情，也未经其同意”，这是一审中具有独立请求权的第三人庄艳云的自己的主张，而不是张军威的主张，按照《民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，负有举证责任的是庄艳云，而不是张军威。因此，对举证责任的认定错误。四、一审判决用《婚姻法》审理并判决房地产买卖合同纠纷案件，完全否定了《物权法》和《合同法》，有失公正性。本案涉案房产登记在李强一人名下，李强是唯一权利人，根据《物权法》、《合同法》的相关规定，李强有权处分涉案房产。（一）根据《合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。夫妻一方处分共有财产，对另一方构成表见代理，应当判决继续履行合同。（二）《物权法》的目的就是明确物的归属，物权法定、一物一权、公示原则是物权法的三项基本原则。《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，产权登记在谁的名下谁就是物的所有人。根据《民法通则》第七十一条规定，“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”。如果以婚姻登记否定物权登记，那就否定了物权公示法律效力，违背了物权法定原则。（三）《婚姻法》在处理婚姻家庭内部财产关系时，比较适用。然而在处理家庭外部纠纷时，如果以婚姻法对抗善意第三人（其实婚姻法司法解释已明确规定不得对抗善意第三人），不利于保护交易安全，也不利于物的流通和商品经济发展，显然是不可取的，也违背了《婚姻法》的立法主旨。处理家庭外部纠纷时适用《物权法》更能凸显民事法律制度，充分尊重和保障民事主体的意见自由，这也是《物权法》的立法主旨。（四）《婚姻法》第十七条是一个普通条款，它是对夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产的归属所作的概括性规定；而《物权法》第十六条是一个特殊条款，在夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产中，只适用于已经办理了产权登记的不动产。根据特别法优先适用于普通法的法理，当夫妻将婚姻关系存续期间取得的不动产登记在一方的名下并办理了产权登记时，就应当根据《物权法》第十六条确定物权的归属。如果没有办理登记的不动产或者是其他动产，仍旧适用《婚姻法》第十七条的规定。其次，《婚姻法》是1980年颁布，而《物权法》是2007年颁布，依据法理，在新法与旧法相抵触时，应当优先适用较新的法律。如果在不动产登记簿上没有登记为共有人，还任由其对该登记物主张共有权，那就意味着违反《物权法》第十六条规定仍然可以取得物权。这就必然使《物权法》第十六条的规定成为一纸空文。这完全背离了有法可依，有法必依，执法必严的基本原则。五、一审程序混乱，主办法官肆意妄为，明显袒护李强。本案一审初始举证期限截止日为2015年6月26日，开庭日期为2015年7月14日，后因张军威增加涉案抵押权人为第三人，举证期限截止日和开庭日期分别延后为2015年8月3日和2015年8月6日。本案一审举证、审理程序混乱，且主办法官张笑然故意为难张军威，袒护李强，导致判决不公，具体如下：（一）在初始举证期限未作改动时，举证期限尚未届满前，李强就已于2015年6月23日拿到张军威起诉证据，而张军威在举证期限届满后，申请交换证据时，却被告知不能交换证据，一直到7月初才拿到李强所提交证据。因此，交换证据程序混乱，明显袒护李强。（二）张军威为向罗湖法院证明具备购买涉案房产资格，曾打电话给主办法官，要求罗湖法院向张军威出具《开立购房资格证明通知书》，遭到主办法官拒绝，回复不需要。直到张军威再次向主办法官说明这是市房屋产权登记部门的硬性要求时，才同意开具。因此，主办法官故意为难张军威，主办法官不应不知道张军威开具购房资格证明的相关要求。（三）2015年8月6日上午9：30，本案一审开庭，然而开庭前半小时，张军威、李强、庄艳云都在庭外等候。在没有说明任何理由的情况下，却将李强单独叫进庭内十几分钟。此种行为明显违反《民事诉讼法》相关规定，张军威也有理由相信此种行为会产生对自己不利的影响。（四）主办法官对张军威有语言攻击行为，当主办法官第一次打电话要求张军威撤诉时，张军威曾咨询主办法官相关法律条文，主办法官直接回复“胡搅蛮缠”。（五）一审开庭时，庄艳云没有提供结婚证原件，当时主办法官说庭后5日到罗湖法院核对原件，然而开庭20天后，张军威问主办法官为什么不组织当事人核对原件，主办法官当即否认要核对庄艳云结婚证原件。后来却说，要重新开庭，还要按照普通程序审理。然而，在没有重新开庭的情况下，直接出判决了。2015年9月21日，张军威也曾再次咨询主办法官为什么不组织当事人核对庄艳云结婚证原件就判了，主办法官回复，已经核对过了，不需要你参与。主办法官这种反反复复，肆意妄为的审理程序，明显不是一个公正严明的法官所为。六、合同继续履行不存在法律和事实障碍。本案一审判决张军威与李强签订的《-手房买卖合同》合法有效，却又驳回张军威继续履行合同的诉讼请求，合同有效却又驳回继续履行，这本身就是相互矛盾的。况且，合同继续履行不存在法律和事实障碍，一是国内现行法律没有规定夫妻一方出售登记在自己名下的房产给善意第三人需要夫妻另一方同意或追认，也没有规定需要买受人去证明；二是张军威具备购买涉案房产资格；二是张军威一审中承诺一次性付清剩余购买涉案房产的款项；三是张军威一审中申请将涉案房产抵押权人列为第三人，并承诺如李强不配合赎楼，由张军威自行赎楼。因此，张军威与李强签订房屋买卖合同是正常的二手房买卖行为，转让价格公平合理，本次交易为善意购买行为，合同合法有效，合同继续履行已不存在实质性的法律障碍和事实障碍，应当继续履行。综上所述，请求二审法院撤销深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第970号民事判决，支持张军威的上诉请求。
被上诉人李强口头答辩称：与一审的答辩意见一致，李强不同意张军威的上诉请求和理由。张军威违反了合同约定的在十日内协助李强办理赎楼的相关手续，张军威没有履行其义务。
被上诉人庄艳云口头答辩称：庄艳云不同意张军威的上诉请求，这是李强与庄艳云的共同财产，是在庄艳云不知情的情况下李强单方签订的合约。张军威上诉第一点认为庄艳云是知情的不是事实，庄艳云当时与李强关系紧张，李强是在其不知情的情况下签订的合约。一审时李强与庄艳云出示了结婚证复印件，张军威是认可的，但其上诉又认为李强与庄艳云没有出示结婚证原件，其逻辑混乱。张军威认为其是善意第三人是不能成立的，张军威是明知这是夫妻共同财产。
原审第三人中国农业银行股份有限公司深圳罗湖支行未到庭应诉答辩。
经本院审理查明：原审法院查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，张军威与李强签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方应严格遵照履行。
根据各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：李强是否应当继续履行其与张军威签订的《二手房买卖合同》。
本院认为，李强与第三人庄艳云于2005年1月25日登记结婚，婚后于2005年12月21日共同购买涉案房产并在其中居住多年，依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，应归夫妻共同所有，另有规定的除外。依据上述规定，涉案房产为李强与庄艳云于婚姻关系存续期间所购买，应认定为夫妻共同财产，庄艳云为共有权人。本案中，张军威并未举证证明其与李强签订《二手房买卖合同》时，李强取得庄艳云授权或事后得到其追认出售涉案房产。因此，张军威如主张继续履行涉案合同，其对李强所享有的债权必然侵害庄艳云的物权，其效力不及于庄艳云之所有权，此时不发生物权变动的效力，因此张军威起诉要求李强继续履行双方签订的《二手房买卖合同》没有法律依据，本院不予支持。关于张军威上诉主张其为善意第三人，应受法律保护的问题。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，善意取得前提是双方已经办理了权属转移登记，涉案房产并未转移登记至张军威名下，其该主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。因张军威主张继续履行合同的诉求未得到支持，其所依据合同主张的延迟履行违约金亦没有事实依据，本院不予支持。原审判决对此处理正确，本院予以维持。张军威可另循法律途径主张其他形式的违约责任。
关于张军威上诉所称的一审诉讼程序违法问题，经查，一审审理程序并无不妥，张军威该上诉理由没有事实依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24000元，由张军威负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年三月十六日
书 记 员 谢文琦（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。