江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第2304号
上诉人（原审原告）魏光辉，男，1972年12月16日生，汉族。
委托代理人杨学斌，江苏益邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京大道房地产开发有限公司，住所地南京市高淳区淳溪镇镇兴路288号。
法定代表人吴宗强，该公司执行董事。
委托代理人沈炜，男，1985年3月30日生，该公司综合部职工。
委托代理人洪良友，江苏高的律师事务所律师。
上诉人魏光辉因与被上诉人南京大道房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服南京市高淳区人民法院（2014）高民初字第1136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
魏光辉原审诉称，双方于2011年11月8日签订商品房预售合同二份，合同约定魏光辉购买南京大道房地产开发有限公司开发的位于南京市高淳区淳溪镇湖滨一品苑某幢2单元101室房屋及某幢3室地下室，双方就买卖的标的、价款、房屋交付时间及条件、违约金等作了全面约定。合同签订后，魏光辉依约支付房款共计1062776元，但南京大道房地产开发有限公司并未按照合同约定时间交付房屋，也未将有关证明材料向魏光辉出示。南京大道房地产开发有限公司为推脱责任于2014年1月9日书面通知魏光辉于2014年1月20日前收房，但收房时并未提交消防验收合格证书等验收备案资料，也未达到合同附件7约定的条件，房屋存在多处瑕疵，导致房屋至今未交接，南京大道房地产开发有限公司的行为已经构成违约。故诉至法院，要求南京大道房地产开发有限公司支付魏光辉逾期交房违约金116374元（自2013年6月9日起按日万分之三暂计算一年）；赔偿魏光辉房屋损失30000元；并承担诉讼费。
南京大道房地产开发有限公司原审辩称：1.魏光辉主张的违约金计算标准过高，应当按照南京市高淳区租房标准计算，且即使要计算违约金也应当计算至2013年8月7日；2.南京大道房地产开发有限公司出售的房屋已于2013年8月7日满足合同约定的交付条件，且南京大道房地产开发有限公司多次以电话形式催促魏光辉收房，已经尽到通知义务，且魏光辉至今尚欠房屋面积补差款34952元，根据双方签订的合同，南京大道房地产开发有限公司有不交房的权利；3.魏光辉要求南京大道房地产开发有限公司赔偿房屋损失30000元无事实依据。
原审法院经审理查明，2011年11月8日，双方签订商品房预售合同两份，合同约定：魏光辉购买南京大道房地产开发有限公司开发的位于南京市高淳区淳溪镇湖滨一品苑某幢2单元101室房屋及某幢3室地下室，房屋建筑面积分别为125.47平方米、37.04平方米，单价分别为7260元、4100元，总价款为1062776元。房屋交付时间为2013年6月8日前。
合同订立后，魏光辉按约向南京大道房地产开发有限公司支付了商品房及储藏室房款共计1062776元，双方至今仍未办理房屋交接手续。
合同履行过程中，南京大道房地产开发有限公司于2013年5月24日取得本案所涉房屋面积实测成果报告，于2013年7月26日取得房屋建筑工程竣工验收备案证书，于2013年8月7日取得建设工程规划验收合格证书。2013年6月3日、2014年1月9日南京大道房地产开发有限公司以邮寄挂号信形式书面通知魏光辉办理收房手续。
以上事实，有商品房预售合同2份、发票2份、贷款清单1份、挂号信回执2份及当事人陈述在卷佐证。
本案的争议焦点为：南京大道房地产开发有限公司是否应当承担逾期交房的违约责任；如果承担，违约金应如何计算？
魏光辉认为，南京大道房地产开发有限公司至魏光辉起诉前，尚不具备合同约定的房屋交付条件，其行为构成违约，应当承担迟延交付的违约责任，违约金期限应当自2013年6月9日起计算至实际交付之日止。关于违约金比例双方签订合同中有明确约定，应当按照合同约定的日万分之三计算。
南京大道房地产开发有限公司认为，2013年8月7日涉案房屋已经符合合同约定交付条件，且南京大道房地产开发有限公司也以电话等形式多次催促魏光辉收房，故即使需要支付违约金，违约期限也应当自2013年6月9日起计算至2013年8月7日，且合同约定违约金比例过高，应当按照高淳区同地段房租价格进行计算。
原审法院认为，双方签订的商品房预售合同主体适格、不违反国家法律、行政法规的强制性规定，意思表示真实，具有法律约束力。魏光辉已按约定支付了合同约定的购房款，已经依约履行合同义务，但南京大道房地产开发有限公司在双方约定的交付时间，尚不具备交付条件，其行为构成违约，应当承担违约责任。双方合同中对房屋交付时间及条件作出了约定，南京大道房地产开发有限公司于2013年8月7日取得建设工程规划验收合格证书。故南京大道房地产开发有限公司于2013年8月7日已具备房屋交付条件，南京大道房地产开发有限公司的违约期限应当自2013年6月9日起计算至2013年8月7日止。双方在合同中对违约金作出明确约定，且日万分之三计算违约金并不过高，故违约金数额应按双方约定的计算标准确定。
魏光辉主张南京大道房地产开发有限公司赔偿其房屋损失30000元的诉讼请求，但未举证证明其损失情况，亦无证据证明其具体损失数额，故对该诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、南京大道房地产开发有限公司支付魏光辉逾期交房违约金18811元（以1062776为基数，按万分之三／天，从2013年6月9日起至2013年8月7日止），限于判决生效之日起5日内给付；二、驳回魏光辉的其他诉讼请求。原审案件受理费3228元，由南京大道房地产开发有限公司负担500元，魏光辉负担2728元。
上诉人魏光辉不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、原审法院未查明南京大道房地产开发有限公司通知魏光辉交付房屋的时间，未查明涉诉房屋具备交付条件的时间。直至2014年1月20日，南京大道房地产开发公司才通知上诉人交房，故被上诉人逾期交房的违约状态一直持续，逾期交房违约金也应一直计算。2、被上诉人未向上诉人出具房屋已具备交付条件的证明文件，也未向上诉人实际交付房屋，且违反了作为出卖人的通知义务。3、被上诉人已自认房屋质量存在不符合约定的情形，并承诺给予整改，但未提出整改方案，原审法院以魏光辉未举证证明其损失不当。综上，请求依法撤销原审判决，并依法改判，被上诉人负担诉讼费用。
被上诉人南京大道房地产开发有限公司答辩称，原审法院认定事实清楚，被上诉人已经口头和电话多次通知上诉人，同期房屋的业主也陆续于2013年8月入住，上诉人理应知晓。
本院二审经审理查明的事实与原审一致。
本院认为，南京大道房地产开发有限公司与魏光辉签订的商品房预售合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，南京大道房地产开发有限公司未在约定的时间内向魏光辉交付房屋，应当承担相应的违约责任。双方合同中对房屋交付时间作出了约定，南京大道房地产开发有限公司于2013年6月3日以邮寄挂号信形式书面通知魏光辉办理收房手续，但涉诉房屋于2013年8月7日才具备房屋交付条件，故南京大道房地产开发有限公司的违约期限应当自2013年6月9日起计算至2013年8月6日止，该期间违约金经计算为18811元，原审法院对违约金的计算总额正确。关于魏光辉认为涉诉房屋存在多处瑕疵，该房屋瑕疵属于整改范围，并不构成魏光辉迟延收房的理由。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3228元，由上诉人魏光辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 付 双
二〇一五年六月四日
书 记 员 张 毅