浙江省桐庐县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0122民初91号原告：桐庐品尚娱乐文化有限公司,住所地：桐庐县城南街道迎春南路69号1至6楼。法定代表人：李芬，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨献艺，浙江海浩律师事务所律师。被告：桐庐君杰置业有限公司,住所地：桐庐县桐君街道春江路1108号。法定代表人：徐耀庚，董事长。委托诉讼代理人：丁华强，桐庐县分水法律服务所法律工作者。被告：桐庐川垚农业开发有限公司,住所地：桐庐县分水镇分水太阳湾。法定代表人：陆一峰，执行董事。原告桐庐品尚娱乐文化有限公司诉被告桐庐君杰置业有限公司、桐庐川垚农业开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案受理，依法由审判员游荣华适用简易程序，于2月27日公开开庭进行了审理。3月23日，裁定本案转入普通程序，依法组成合议庭于4月19日第二次公开开庭进行了审理。原告桐庐品尚娱乐文化有限公司委托诉讼代理人杨献艺，被告桐庐君杰置业有限公司委托诉讼代理人丁华强及被告桐庐川垚农业开发有限公司到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告桐庐品尚娱乐文化有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告有权行使承租人优先购买权；2、判令被告桐庐君杰置业有限公司按照与被告桐庐川垚农业开发有限公司签订的桐庐县房屋转让合同约定的同等条件与原告签订房屋买卖合同；3、判令撤销二被告之间就桐庐县县城迎春南路69号华光国际大厦301室房屋所作的所有权转移登记；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告桐庐君杰置业有限公司于2010年9月2日签订华光大厦租赁合同，约定由原告向其承租桐庐县迎春南路华光大厦1至6层及部分地下车位和三楼顶面，租期为10年，租金每年300万元。租赁合同第5—4条约定：租赁期内，被告桐庐君杰置业有限公司如出售部分或全部租赁物，需在出售之前60天给予原告书面通知，通知包括购买人的姓名、住址、出售价格等内容，原告在同等条件下享有优先购买权。原告于2016年12月27日收到法院传票及民事起诉状副本、证据材料，才得知所承租的华光大厦第三层已经转让。被告桐庐川垚农业开发有限公司在民事起诉状称2015年12月18日房产所有权发生变动，但提供的房屋所有权证却显示物权变动时间在2014年1月22日。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《浙江省房屋租赁管理条例》第二十七条的规定及租赁合同第5—4条约定，被告桐庐君杰置业有限公司在出售租赁房屋之前60日应当书面通知原告，原告在同等条件下享有优先购买权。可是被告桐庐君杰置业有限公司却未履行合同约定的通知义务，其行为已明显侵犯了原告的承租人优先购买权。虽然二被告就桐庐县县城迎春南路69号华光国际大厦301室房屋办理了所有权转移登记，但是由于被告桐庐川垚农业开发有限公司并非善意而属于恶意第三人依法不能取得该房屋的所有权，二被告间的房屋所有权转移登记依法应予撤销。以下事实充分证明被告桐庐川垚农业开发有限公司属于恶意第三人。第一、被告桐庐川垚农业开发有限公司明知其受让房屋存在租赁关系，而且明知承租人就是原告并享有优先购买权。租赁合同上，被告桐庐川垚农业开发有限公司的法定代表人陆一峰作为代表人签字，该公司股东只有陆一峰和其女儿陆川，属于陆一峰个人实际控制公司。陆一峰一直代被告桐庐君杰置业有限公司向原告收取租金；第二、二被告于2014年1月22日签订的桐庐县房屋转让合同第二条约定房屋转让价格总金额为10089216元，大写却为壹千零拾捌万玖千壹佰陆拾元。其中第三条约定本合同签字之日起7天内，被告桐庐川垚农业开发有限公司一次性将房款支付给被告桐庐君杰置业有限公司。被告桐庐川垚农业开发有限公司未按期支付房款；第三、被告桐庐川垚农业开发有限公司系杭州和顺实业有限公司股东，持有15%股份，杭州和顺实业有限公司又系被告桐庐君杰置业有限公司股东，持有49%股份，故二被告系关联公司，所作的房屋转让行为系关联交易；第四、二被告于2014年1月22日签订的桐庐县房屋转让合同显示，陆一峰为双方的委托代理人，属于法律禁止的双方代理行为，主观恶意非常明显。陆一峰的双方代理行为侵犯了双方当事人的合法权益其中当然也包括原告的合法权益，同时也说明陆一峰不仅系被告桐庐川垚农业开发有限公司的实际控制人，也实际控制着被告桐庐君杰置业有限公司特别是代表公司作出法律行为的公章。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋时，人民法院不予支持……（四）第三人善意购买承租房屋并已经办理登记手续的。根据该规定，只有被告桐庐川垚农业开发有限公司系善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，原告主张优先购买房屋的，人民法院才不予支持。上述已经说明被告桐庐川垚农业开发有限公司仅仅是办理了登记手续，而且系通过违法手段取得，更重要是其非善意第三人，故原告有权行使优先购买权。原告桐庐品尚娱乐文化有限公司为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：证据1、传票及起诉状，证明原告知道承租房屋被出售的事实；证据2、华光大厦租赁合同及补充协议，证明原告和被告桐庐君杰置业有限公司之间的权利义务关系，合同第5—4条约定原告有承租人的优先购买权，而且明确约定被告桐庐君杰置业有限公司出售部分或全部租赁物的须在出售60天内书面通知原告；证据3、房屋所有权证，证明案涉房屋目前的状态；证据4、桐庐县房屋转让合同及相关档案，证明二被告房屋转让的条件以及相关的情况。被告桐庐君杰置业有限公司口头答辩称，1、本案不存在优先购买权的问题。关于案涉房屋名义上是转让，其实是公司内部的财产分配。沈益群既是原告的股东，也是被告桐庐君杰置业有限公司的股东，在公司每次作出决定时都签字确认。沈益群的家人及亲戚也办理了内部财产的分割，并且原告和被告桐庐君杰置业有限公司签订协议，约定租赁合同名下的租金按照分割后的股东直接支付，且该房屋政府是禁止对外转让；2、即使原告享有优先购买权，原告也早已自动放弃了该权利。被告桐庐川垚农业开发有限公司口头答辩称，在被告桐庐君杰置业有限公司答辩意见的基础上，针对恶意取得房产的问题再补充一点，被告桐庐川垚农业开发有限公司不存在恶意取得。原告公司的股东沈益群，其也是杭州和顺实业有限公司的股东，对于该事实予以确认，并没有提出异议。购房款早已交在桐庐县住房和城乡建设局，用于支付农民工工资，而且以合法的手段取得了产权证，属于善意取得第三人。被告桐庐君杰置业有限公司、桐庐川垚农业开发有限公司为支持其答辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：证据1、桐庐君杰置业有限公司变更登记情况，证明杭州和顺实业有限公司系被告桐庐君杰置业有限公司的股东；证据2、杭州和顺实业有限公司的公司章程，证明被告桐庐君杰置业有限公司系该公司股东，沈益群也是该公司的股东。杭州和顺实业有限公司已经注销，被告桐庐君杰置业有限公司的股东系被告桐庐川垚农业开发有限公司和沈益群；证据3、桐庐川垚农业开发有限公司章程，证明陆一峰系该公司法定代表人；证据4、原告企业信息公司报告，证明自然人股东沈益群，职务是监事。沈益群既是被告桐庐君杰置业有限公司的股东，又是原告公司的股东；证据5、华光大厦部分产权内部协商认购决议及华光大厦部分产权内部认购决议，2011年12月22日内部协商认购决议上有沈益群的签字。根据2013年12月16日的内部认购决议，进一步确认了房屋面积和应支付的款项，上面有股东签字，其中也有沈益群的签字同意。这两份决议表明早在2011年、2013年原告就已经知道房产分割事宜；证据6、2013年12月18日协议书，证明沈科佑是沈益群的侄儿。沈科佑也是被告桐庐君杰置业有限公司的股东，因房屋转移，原租赁合同继续履行，租金调整为向沈科佑直接交纳，原告也盖章确认，由沈益群代理。宋政磊是沈益群的儿子，协议上原告也盖章确认，进一步证明原告知道这不是对外出售，是对内的一个分割。即使有优先购买权，原告也自动放弃。也进一步证明沈益群是代理原告的；证据7、2013年12月18日内部备忘录，证明被告桐庐君杰置业有限公司房产按照原始股东进行了分割，并且明确每位股东名下的房产租金计算方式，并且约定由原告直接支付给房产所有人，该备忘录上面有沈益群的签字确认；证据8、告知函及EMS面单，证明租金数额以告知函的形式告知了原告，并由原告公司的员工姜金予以签收。原告也是按照该租金数额支付了沈益群所有的2楼及6楼的租金；证据9、房屋出租租金结算说明，证明租金的数额及支付，进一步证明原告放弃优先购买权；证据10、桐庐县人民法院执行笔录、协助执行通知书及执行裁定书，证明原告法定代表人李芬陈述2016年的租金已经全部支付，印证了告知函内容。2016年的租金其他人的已经全部支付，但是被告桐庐川垚农业开发有限公司没有收到原告的租金；证据11、银行汇款单，证明被告桐庐川垚农业开发有限公司已付款1400万元。对于原告提供的证据，被告质证认为：证据1，真实性没有异议，但不能够证明原告所要证明的事实；证据2，三性没有异议，虽然约定优先购买权，首先房屋不是对外的出售，是内部的分割。其次，被告桐庐君杰置业有限公司早就口头通知原告房屋要内部分割，原告也予以认可。证据3，没有异议。证据4，真实性、合法性没有异议，关联性有异议。房屋转让的性质承诺书上写的很清楚，按照原股东的分房方案进行分割，不是对外的出售。情况说明也表明房屋分割的原因。为此还召开过协调会，根据县领导提出的方案，为解决农民工工资问题，被告桐庐川垚农业开发有限公司将款交到桐庐县住房和城乡建设局。对于被告提供的证据，原告质证认为：证据1，没有异议。证据2，真实性没有异议，但是无法证明该公司已注销的事实。证据3，没有异议。证据4，真实性没有异议，但沈益群仅仅是原告的一个小股东，占20%股份。沈益群确实是公司的监事，但不是原告公司的经理，更不是公司的执行董事或者董事长。沈益群对外不能代表原告作出任何的意思表示，除非原告有另外的书面授权。不管作为小股东的沈益群知道了什么事实，在法律上并不导致原告也知道了该事实。沈益群即使作出了放弃了什么权利的表示，也不能代表原告放弃了优先购买权。证据5，该份决议不管是名称以及内容都违反了公司法规定，公司除非是在依法清算的时候才可以分配公司财产给股东，在公司存续期间，是不能分配财产，此举明显侵犯了公司债权人的权益。沈益群不是被告桐庐君杰置业有限公司的股东，只能是公司股东的股东，沈益群仅仅是原告的小股东，并不能排除和限制他在其他公司成为股东，其在其他公司所作的任何意思表示是代表其他公司，对外不能代表原告作出任何意思表示。证据6，真实性没有异议。原告当时的确盖过章。内部股东的认购或者分割究其实质就是房屋买卖合同关系。该证据不能证明沈益群是代表原告，协议书丙方法定代表人写的是李芬，沈益群并没有作为代表人或者代理人进行签字，仅仅是在协议的最后面写着沈益群要求盖章，责任自负。证明不了沈益群代表原告对外签订协议。与本案也没有关联性。因为原告主张行使优先购买权的标的是华光大厦301室房屋。沈科佑的协议书涉及的是6楼房屋、宋政磊涉及的是2楼房屋。证据7，真实性无法确认，因为原告没有参与。虽然这份备忘录写了承租方，写了法定代表人李芬，这个仅仅是被告自己打印上去。承租方栏并没有原告签字确认，也没有原告法定代表人签字。其实这份备忘录更能说明原告没有放弃对3楼房屋的优先购买权。证据8，告知函落款日期和面单日期相差很长时间，告知函落款时间是2015年12月18日，面单显示是在2016年2月2日邮寄，签收日期是2月3日。没有办法确认邮寄的告知函就是被告向法庭提交的2015年12月18日的告知函。即使发书面通知也必须按照原、被告签订的房屋租赁合同5-4条的约定，但房屋卖给股东的价格等一系列的信息都没有显示，原告无法行使优先购买权。证据9，没有原告盖章，也没有原告法定代表人的签字确认。沈益群是在甲方栏签字，按照被告的逻辑应该是在乙方栏签字，而且这份租金结算说明在法律上也是非常不规范的，不能证明原告已经放弃了优先购买权。证据10，真实性没有异议，无法证明原告法定代表人李芬有放弃优先购买权的意思表示。被告桐庐君杰置业有限公司要求原告怎么支付租金，原告认可。但是如果要将房屋出售，要另行按照合同约定问询原告要不要买，不能证明被告所要证明的事实。证据11，与被告桐庐川垚农业开发有限公司的回答不一致，因为认购协议是在2013年12月16日签订的，汇款是在2014年1月27日。汇款人是徐耀庚，是被告桐庐君杰置业有限公司的法定代表人。本院经庭审审核认为，对上述证据的真实性均予以确认。根据以上有效证据和当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2010年9月2日，原告（承租方、乙方）和被告杭州和顺实业有限公司（出租方、甲方）签订华光大厦租赁合同，合同约定：1、本合同租赁物位于桐庐县××路××大厦××层及部分地下车位和三楼顶面；2、租赁期限10年；3、一层至六层及部分地下车位和三楼顶面共计300万元/年。前三年房租每年房租300万元/年，第四年与第五年按每年5%幅度递增。第六年至第十年按每年10%幅度递增。第一年房租为100万元。房租采取先付后租的方式。一层自华光大厦综合验收之日起12个月为免租期，二至六层自华光大厦综合验收之日起6个月为免租期；4、租赁期内，甲方如出售部分或全部租赁物，甲方需在出售之前60天给予乙方书面通知，通知包括购买人的姓名、住址、出售价格等内容。乙方在同等条件下有优先购买权。若乙方不行使该权利，甲方应告知购买人该租赁物已出租给乙方的事实，并对购买人履行本合同及物管合同项下的义务承担连带责任。甲方如将部分或全部租赁物抵押，有义务在办理抵押时给予乙方书面通知。合同还对其他事项作出了约定。2011年7月25日，原告（承租方、乙方）和被告桐庐君杰置业有限公司（出租方、甲方）签订华光大厦租赁合同补充协议，协议就因施工设计变更增加的面积在租金范围外的补偿等作出约定。2011年12月22日及2013年12月16日，被告桐庐君杰置业有限公司股东分别形成华光大厦部分产权内部协商认购决议和华光大厦部分产权内部认购决议，对华光大厦进行产权分割，原告的股东及监事沈益群及被告桐庐川垚农业开发有限公司法定代表人陆一峰在上签字。12月18日，被告桐庐君杰置业有限公司、华光大厦房屋受让人（包括被告桐庐川垚农业开发有限公司）及原告形成协议书、备忘录，就原告所租赁房屋转移后租金直接交纳给房屋受让人等事项作出约定。原告在房屋受让人为沈科佑、宋政磊的协议书的承租方栏内盖章。同年12月28日，以被告桐庐君杰置业有限公司为甲方，以原告为乙方形成房屋出租租金结算说明，明确应付租金金额及租金支付方式，原告未予签字盖章。2014年1月21日，桐庐县行政服务中心等部门就华光大厦一层、三层分割过户事宜召开过协调会，并提出分割过户方案。次日，二被告就坐落于桐庐县城迎春南路69号华光国际大厦301室的房屋转让签订桐庐县房屋转让合同，转让价10089160元，于合同签字之日起7天内一次性交纳。二被告在合同上盖章，被告桐庐君杰置业有限公司法定代表人徐耀庚签字，被告桐庐川垚农业开发有限公司法定代表人陆一峰作为双方代理人签字。同日，该房屋所有权人变更登记为被告桐庐川垚农业开发有限公司。被告桐庐川垚农业开发有限公司于同年1月27日通过徐耀庚向桐庐县住房和城乡建设局桐庐县城商务区建设项目保证金专户汇款1400万元，用于支付农民工工资。2016年2月2日，被告桐庐君杰置业有限公司向原告邮寄告知函，由原告员工姜金于2016年2月3日予以签收。告知函载明：根据2010年9月2日和贵公司签订的华光大厦租赁合同和2011年7月25日签订的华光大厦租赁合同补充协议的基础上，我公司在不影响贵公司租赁情况下，1楼至6楼在2011年到2013年已经确定房屋产权人，并且房租也做了相应的确定，在贵我双方友好的协商下，2015年12月31日前的租金也明确了贵公司应付的金额，我公司会按比例分配给各产权人的。为了明确各房屋产权人（房东）应收房租的金额，按原合同的约定，我公司将出租方的权利义务转让给以下各房屋产权人。在租金、租期不变的情况下，贵公司每年应分两次把租金支付给各房屋产权人（房东），在续租前一周交清下6个月租金。告知函还明确了被告桐庐川垚农业开发有限公司、沈益群等在内的房屋产权人每年应收取的租金金额。另查明，在本院执行申请执行人浙江圣大建设集团有限公司与被执行人桐庐君杰置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，本院向原告发出协助执行通知书，要求其停止向被告桐庐君杰置业有限公司支付租金，并将租金交付本院，但原告法定代表人李芬在本院对其询问中，陈述2016年租金已支付。本院认为，依据华光大厦租赁合同的约定，原告对承租的案涉房屋虽享有优先购买权，但《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。该解释第二十四条又规定：具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：……（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。本案中，被告桐庐川垚农业开发有限公司依据股东内部认购决议，并按协调会确定的方案，再与被告桐庐君杰置业有限公司签订桐庐县房屋转让合同，并就转让房屋办理了转移登记手续，按约定支付了对价，原告也应该知道所承租房屋的产权分割转让等事宜，应认定被告桐庐川垚农业开发有限公司为善意购买案涉房屋，且原告提供的证据不足以证明被告桐庐川垚农业开发有限公司为恶意第三人。由此，原告诉请享有并行使优先购买权不应得到支持，其要求按桐庐县房屋转让合同约定的同等条件与原告签订房屋买卖合同的诉讼请求亦不应得到支持。关于原告诉请撤销案涉房屋转移登记，本院认为，不动产登记行为属具体行政行为，应在行政诉讼中予以解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告桐庐品尚娱乐文化有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告桐庐品尚娱乐文化有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。审 判 长  游荣华人民陪审员  吴林君人民陪审员  罗 敏二〇一七年六月二十六日书 记 员  赵银娟《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。