深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深宝法民三初字第971号
原告张某园。
委托代理人周某敏，广东X鹏律师事务所律师。
被告刘某。
委托代理人田某，广东X公律师事务所律师。
第三人中X地产代理（深圳）有限公司。
法定代表人赖某强，董事长。
委托代理人高某丽。
原告张某园诉被告刘某及第三人中X地产代理（深圳）有限公司房屋买卖纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，依法由审判员洪胜元独任审理，于2010年8月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人周某敏，被告委托代理人田某，第三人委托代理人高某丽已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2010年3月17日通过第三人中X地产代理（深圳）有限公司签订了《二手房买卖合同》，买卖位于深圳市宝安区龙华街道梅龙南路东侧X境X号房产。合同签订后，原告依据合同约定于签订合同当天向被告支付定金人民币50000元，于2010年3月30日向中国建设银行股份有限公司深圳市分行（以下简称“银行”）做首期款资金监管以及申请涉案房产的按揭贷款申请，银行于2010年4月6日出具了《住房转按揭贷款担保介绍函》，承诺涉案房产贷款金额为人民币960000元，但是银行在出具承诺函之后却因为国家出台相关政策拒绝按照《住房转按揭贷款担保介绍函》的规定发放贷款，从而导致涉案房产交易合同无法继续履行。依据《二手房买卖合同》第15条备注第2项约定：若因国家政策原因导致贷款有变，买卖双方终止合同相关事宜。合同无法继续履行后，原告多次找被告协商，但是被告均予以拒绝。原告认为，《二手房买卖合同》是原、被告之间真实意思的表示，原、被告均应当按照合同的约定履行，在合同无法继续履行的情况下，原告依据合同约定，解除与被告之间的《二手房买卖合同》，并要求被告返还原告支付的定金人民币50000元。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、解除原告与被告之间的《二手房买卖合同》；2、被告返还原告定金人民币50000元；3、被告承担本案诉讼费用。
被告答辩称，请求法院驳回被答辩人的诉请。理由如下：1、从原告提交的证据材料中，并没有看到原告所指的国家政策；即使有国家政策的出台，原告也没有证明由于国家政策的原因已经实际影响到了原、被告双方的房产交易。据中介方中某地产称：“原告是首套房”。且交易房产的总面积仅为八十多平方米，并不在政策的调控范围之内。2、本案的事实是，原告没有足额支付首期款，导致合同履行中止，经中介方中X地产代理（深圳）有限公司及被告催告后，原告仍不配合，甚至将已监管的款项自行从银行取出，导致合同履行终止。因此，本案并不适用《二手房买卖合同》第15条备注2项的约定。请求法庭依法驳回原告的诉请。
第三人答辩称，一、原被告双方签署《二手房买卖合同》及与第三人签订的资金托管协议符合法律规定，合法有效。原告按照合同约定支付定金5万元给被告，并根据资金托管协议的约定将该笔定金托管于第三人处。第三人根据《资金托管协议》的约定及被告方所提交的情况说明定金5万元已经放款支付给被告。二、原告按照合同约定已经于2010年3月30日向中国建设银行申请按揭贷款，但由于银行政策发生调整，造成银行拒绝向原告方批复贷款，最后双方因此产生争议。
经审理查明，2010年3月17日，原告与被告签订了一份《二手房买卖合同》，双方约定原告购买被告所有的位于深圳市宝安区龙华街道梅龙南路东侧X境某号房产，房屋建筑面积为88.83平方米，转让成交价为人民币110万元，成交价包含该合同附件清单所列物品价值。原告于合同生效当日向被告支付定金50000元，定金交由双方所约定第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，原告将定金支付给监管方或打入被告已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为被告已收讫定金。原告须将首期款于2010年4月17日之前支付至指定的监管银行的监管账号或其它第三方的监管账号中，原告所付的首期款为转让成交价减去定金后的楼款中非由银行承诺以贷款形式支付之楼款（即：首期款=转让成交价-
定金-
银行承诺贷款金额）；原告于2010年4月17日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，被告须配合原告申请按揭银行提供所需被告资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件。若银行承诺发放贷款金额加上原告已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则原告应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内补足，如多于本合同转让成交价的，则原告可向监管银行要求将多出部分退回，被告应无条件配合原告办理监管银行要求的手续。该物业处于抵押状态，原告同意被告委托担保公司担保融资赎楼，被告须于签署本合同之日起五日内出具公证委托书给替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方及担保公司指定人员，同时原告须协助被告办理赎楼手续配合签署一切相关文件。被告应于收到全部楼款3日内将涉案物业交付原告。如原告未按照本合同约定的期限履行义务，被告有权要求原告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并履行合同，如原告逾期履行超过五日，被告可解除合同并选择要求原告支付转让成交价百分之二十的违约金或没收原告已支付定金；如被告未按照本合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并履行合同，如被告逾期履行超过五日，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还原告已支付定金。如因国家政策原因导致贷款有变，买卖双方终止合同相关事宜。
合同签订当日，原告向被告支付了定金50000元，被告出具了收款收据。
2010年3月30日，原、被告双方到建设银行深圳龙华支行办理了资金监管手续。2010年3月31日，原告向监管账号中存入人民币190000元。2010年4月6日，中国建设银行股份有限公司深圳市分行向中诚致信担保有限公司出具住房转按揭担保介绍函，载有“我行已受理贷款申请人张某园人民币960000元按揭贷款的申请且正在上报审批之中”。2010年4月17日，国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，规定“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍……人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。”
经向建设银行深圳龙华支行调查，该行工作人员称在原告申请贷款时，已通知原告需增加8万元首付，银行可贷款88万元，原告不同意并申请退回了监管资金19万元。
另查，涉案房产现仍登记在被告名下。
上述事实，有原、被告及第三人当庭陈述，原告提供的二手房买卖合同（NO.039148）、房地产证、收款收据（NO.0370269）、住房转按贷款担保介绍函、律师函（两份）、邮寄详情单（4张）、房易安交易资金到帐回单、房屋交易资金托管业务开户通知／协议书、关于国务院坚决遏制部分城市房价过快增长的通知，被告提供的公证委托书、履约催告函（2010年4月27日，被告发送）、履约催告函（第三人发送给原告），第三人提供的声明、收款收据等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告双方签订的《二手房买卖合同》为双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。上述合同签订后，原告依约履行了支付定金50000元、首期款190000元、与被告共同办理资金监管等义务。本案的争议焦点在于原告未成功申请到银行按揭贷款支付房款是否需承担违约责任。原告认为国家出台了房产调控政策导致其贷款不能，属于《二手房买卖合同》中约定的因国家政策原因导致贷款有变，买卖双方应终止合同相关事宜。对此本院认为，原告向被告支付了定金5万元、向监管账户存入首期款人民币19万元后，向银行申请96万元的按揭贷款，银行已受理并在上报审批中，银行在审批过程中通知原告需增加8万元首付款，可贷款88万元，原告不同意，并申请退回了监管款，原、被告签订的《二手房买卖合同》约定的房屋价款为110万元，银行可贷款金额88万元占合同房价的80%，银行并未要求原告提高首付比例。2010年4月17日国家房产调控政策公布后，原告所购房产建筑面积为88.83平方米，此种房产买卖情况并不在2010年4月17日的国家房产调控范围之内。可见，造成原告最终贷款不成功的原因不是国家政策的变化，而是原告未按银行的要求申请贷款所致。故对原告认为是国家出台房产调控政策导致原告贷款有变、合同应当终止的主张不予采纳。原告未按合同约定支付房款已构成根本违约，依双方合同约定，被告可以没收原告已支付的定金5万元，故对原告要求被告返还5万元定金的诉讼请求，本院不予支持。
因原、被告双方均已无继续履行涉案合同的意愿，故对原告要求解除原、被告签订的《二手房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：
一、解除原告张某园与被告刘某签订的《二手房买卖合同》；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费人民币525元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 洪胜元
二〇一〇年九月二十八日
书记员 吴跃娇
书记员 李燕妮
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