江苏省南通市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通余民初字第0999号
原告：南通红跑车纺织品有限公司，住所地江苏省南通市通州区二甲镇袁灶工业园区。
法定代表人陈冲，该公司总经理。
委托诉讼代理人：葛志军，江苏清心律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱建新，江苏清心律师事务所律师。
被告：朱孔琴，男，1967年10月18日生，汉族，住浙江省乐清市。
被告：南通悦唯纺织品有限公司，住所地江苏省南通市通州区川姜镇标准厂房工业区二期9号东。
法定代表人：朱爱�，该公司董事长。
被告：朱玲玲，女，1990年12月14日生，汉族，住浙江省乐清市。
被告：朱爱玉，女，1965年12月15日生，汉族，住浙江省乐清市。
上述四被告共同委托诉讼代理人：施桦，江苏东洲律师事务所律师。
上述四被告共同委托诉讼代理人：沈燕，江苏东洲律师事务所律师。
原告通州区二甲富惠妮卧室用品厂（以下简称富惠妮卧室用品厂）、南通红跑车纺织品有限公司（以下简称红跑车公司）与被告朱孔琴、南通悦唯纺织品有限公司（以下简称悦唯公司）、朱玲玲、朱爱玉租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月20日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。审理过程中，原告富惠妮卧室用品厂确认因涉案火灾造成的损失赔偿权利义务等由作为出租房屋管理人、出租方的原告红跑车公司行使，于2016年7月12日申请退出本案诉讼，本院予以准许。原告红跑车公司法定代表人陈冲及其委托诉讼代理人朱建新、被告朱孔琴均到庭参加了诉讼，被告朱孔琴、悦唯公司、朱玲玲、朱爱玉的委托诉讼代理人施桦到庭参加了第一、二次庭审，另一委托诉讼代理人沈燕到庭参加了第三次庭审。本案现已审理终结。
原告红跑车公司向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令被告方赔偿其因火灾导致的1-3号车间房屋损失2580000元、房屋租赁费损失37000元，诉讼费用、律师费用由被告方承担。审理过程中，原告变更诉讼请求，请求法院判令被告方按鉴定报告赔偿房屋损失896117.5元，并按合同约定的租金标准赔偿自2016年6月1日至2016年8月31日止的租金损失37000元，检测鉴定费22000元，评估费37500元（50000元×3/4）。事实和理由：2010年8月6日，富惠妮卧室用品厂通过法院变卖程序购得位于通州区二甲镇袁南村15组的南通金宝来纺织品有限公司工业房地产。陈冲系富惠妮卧室用品厂经营者，原告红跑车公司系陈冲夫妻成立的公司。2013年6月1日，陈冲以红跑车公司名义将富惠妮卧室用品厂购得的上述厂房中的三排车间租赁给被告朱孔琴办厂。2013年10月24日，被告朱孔琴女儿朱玲玲成立了被告悦唯公司（自然人独资）。该公司的生产车间即是以被告朱孔琴名义承租的三排车间。2015年8月21日1时21分，案涉三排车间失火被完全烧毁。南通市公安消防支队通州区大队对起火原因认定为：起火部位位于悦唯公司2号车间西侧，起火原因为排除雷暴天气、电气线路故障引发火灾，不排除遗留火种引发火灾。2015年9月21日，被�悦唯公司的股东和法定代表人都变更为被告朱爱玉，公司住所变更为南通市通州区川姜镇标准厂房工业区二期9号东。被告悦唯公司是厂房实际使用者，被告朱孔琴是合同签订人，又是公司的实际控制人，被告朱玲玲、朱爱玉是公司股东，公司财产与个人财产无法区分，故要求各被告承担连带责任。审理过程中，原告明确由被告悦唯公司承担合同责任，其他被告承担连带责任。
被告朱孔琴、悦唯公司、朱玲玲、朱爱玉辩称，没有证据证明火灾发生是被告方引起。双方是厂房租赁合同关系，但原告红跑车公司交付的房屋无相应的消防设施，未通过消防验收，房屋结构不合理，故不符合安全生产条件，对房屋毁损而导致的损失原告应承担主要责任。被告朱孔琴是悦唯公司的总经理，租赁房屋系履行职务的行为，不应承担责任。原告要�被告朱孔琴、朱爱玉、朱玲玲共同担责并无依据。关于原告方的损失，因房屋评估值与其本身的市场价值不符，故对资产评估报告所认定的评估额不予认可。原、被告有过承诺，原告清理现场，残值由原告享有，故清理费用不应计算在损失中。租金损失、检测鉴定费、评估费不应由其承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，结合当事人陈述，本院认定事实如下：
2004年，南通金宝来纺织品有限公司在南通市××××组建造厂房及附房，并领有《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，其中2004年3月30日颁发的《房屋所有权证》显示厂房建筑面积为2658.20平方米、办公楼面积为572.24平方米。该公司曾于2004年3月9日就厂房、办公楼向原通州市公安消防大队申报了建筑消防设计防火审核，申报的建筑面积分别为648平方米及280平方米，并于当月25日通过验收。
2010年，富惠妮卧室用品厂通过法院变卖程序购得南通金宝来纺织品有限公司的整体资产，其中包括连体厂房1幢，由南至北共五排，分别为1、2、3、4、5号车间，其中1-4号为有证厂房，5号为无证厂房。2010年8月6日，富惠妮卧室用品厂取得通州房权证二甲字第××号房屋所有权证，证载面积2658.20平方米。后富惠妮卧室用品厂将该幢连体厂房往北进行了扩建，分别为6、7、8、9号车间。
2013年6月1日，原告红跑车公司法定代表人陈冲（陈冲又系富惠妮用品厂经营者）以该公司（甲方）名义与被告朱孔琴（乙方）签订了厂房租赁合同，约定“甲方把公司内厂房约1850平方米（即指上述连体厂房中的1－3号车间）租给乙方，租金每年148000元，租期为3年，即从2013年6月1日起至2016年5月31日止”。合同还约定“乙方在生产期间必须保证生产安全、消防安全，如因乙方管理不到位而造成的一切后果，均由乙方负责”。审理过程中，富惠妮卧室用品厂认可原告红跑车公司受其委托管理并出租上述厂房车间。
合同订立后，该厂房由被告悦唯公司作为生产车间实际占有使用。被告悦唯公司成立于2013年10月24日，经营范围为家用纺织制成品、针织制品、纺织服装生产、加工、销售；纺织品面料、纺织品辅料、凉席销售；上述商品的自营进出口业务。该公司企业类型为自然人独资的有限责任公司，原股东、法定代表人为被告朱玲玲，2015年9月21日均变更为�告朱爱玉。被告朱孔琴与朱玲玲系父女关系，与朱爱玉为姐弟关系。庭审中，被告朱孔琴承认其系被告悦唯公司的实际经营人，对于公司与女儿朱玲玲系共同出资。被告悦唯公司承认其系上述厂房实际承租人。
2015年8月21日1时21分左右，南通市通州区119指挥中心接到报警称，被告悦唯公司发生火灾，后消防部门等到场处置。
2015年10月16日，南通市公安消防支队通州区大队作出通公消火认字〔2015〕第0018号火灾事故认定书，对起火原因认定如下：起火部位位于南通悦唯纺织品有限公司二号车间西侧，起火原因为排除雷暴天气、电气线路故障引发火灾，不排除遗留火种引发火灾。经消防部门现场勘查，火灾现场为，“南通悦唯纺织品有限公司的东侧为多层厂房，南侧为围墙，西侧为厂区�路，北侧紧邻陈雷经营的绣花车间（4号车间）”。“南通悦唯纺织品有限公司有三间车间，呈东西走向且贴邻建造，自南向北分别为一、二、三号车间，三个车间的中部均设有一个门洞连通，其余为窗户连通，每个车间朝西各设有一门通往厂区道路，另一号车间在南墙中部设有一门。除二号车间东墙设有两个窗户外，其他两个车间的东墙均无窗。三个车间东西长约54米，南北宽约36米，屋顶全部坍塌。因灭火救援需要，中间的两个隔墙均已推倒，整个西墙、南墙的西端已推倒，南墙东端基本保持完整。……三号车间的大部分彩钢板屋面坍塌后斜倚在与陈雷经营的绣花车间隔墙上，隔墙上的窗户全部受损。一号车间的东南角处的彩钢板屋面斜倚在南墙”。“火灾导致1－3号车间全部过火、4�车间局部受损”。
2016年4月12日，被告朱孔琴以被告悦唯公司名义向陈冲出具承诺书，同意进行场地清理。
本案在审理过程中，经原告红跑车公司申请，本院委托南通新江海资产评估事务所对本起火灾造成的房屋损失价值进行评估。因本起火灾不仅烧毁了被告悦唯公司使用的1－3号车间，还导致了紧邻的4号车间受损，该车间经南通天平房屋安全司法鉴定所鉴定为危房，无加固修复价值，建议拆除，故南通新江海资产评估事务所对1－4号车间的房屋损失一并进行了评估。评估意见为，1－4号车间房屋重置价值为1943800元，按55%的成新率计算，火灾前评估值为1069090元，场地清理费用230710元，残值为43000元，损失额为1256800元。经该评估单位现场勘察，1－4号车间每间跨度约为12米，长度约为54米，房屋结构及材质基本相同。后经该评估单位区分，1－3号车间的场地清理费用为126550元，残值为32250元。另外，该评估单位根据现场勘察，结合南通天平房屋安全司法鉴定所作出的“房屋结构不合理，屋盖支撑体系缺失，房屋先天不足”的鉴定意见，综合判断确定房屋经济耐用年限为25年。
本院认为，案涉租赁房屋有合法批建手续，原告红跑车公司受富惠妮卧室用品厂委托进行管理、出租，其与被告朱孔琴签订的厂房租赁合同系真实意思表示,合法有效。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”本案中，被告朱孔琴虽系合同签订人，但根据其自认，其对被告悦唯公司有出资，实际亦系公司发起人。被告悦唯公司对合同予以确认，且亦实际占有使用了合同所涉房屋，现原告红跑车公司选择要求被告悦唯公司承担合同责任，于法有据，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。被告悦唯公司作为案涉1-3号车间实际承租人，应当依据法律规定及合同约定履行消防安全职责，确保出租房屋安全。本起火灾源起于其承租的2号车间，起火原因排除雷暴天气、电气线路�障引发火灾，但并不排除遗留火种引发火灾，被告悦唯公司对此疏于管理防范，致使租赁厂房在火灾中毁损，应当对此承担85%的赔偿责任。
《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定,出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第八条规定，实行承包、租赁或委托经营、管理时，产权单位应当提供符合消防安全要求的建筑物。发生火灾的厂房原系南通金宝来纺织品有限公司所有，虽申报过建筑消防设计防火审核，并通过了消防部门的验收，但审核验收时厂房建筑面积与证载厂房建筑面积并不相符，富惠妮卧室用品厂通过拍卖取得该厂房后又进行了扩建，但也并未按要求进行重新申报审核，故原告红跑车公司作为案涉厂房管理人�出租人所交付的出租房屋具有消防安全上的隐患，应承担相应的责任。原告红跑车公司认为在案涉厂房租赁合同中，约定了消防安全责任由承租方承担，故其不应承担赔偿责任。对此，本院认为，合同虽约定在生产期间，因承租方管理不到位而造成的一切后果由承租方负责，但该约定并未免除其作为出租人在履行合同时应交付符合消防安全要求、满足承租方安全生产用途的建筑物的义务。本案中，其未能严格履行合同义务，本身亦应承担相应责任，该责任并不因该合同条款而免除，故原告红跑车公司的这一意见本院不予采纳。被告方认为原告红跑车公司出租的房屋结构体系不合理，原告应承担责任。对此，本院认为，被告方对自己的主张负有举证责任，本案中，对于因案涉1-3号车间房屋结构问题而导致火灾扩大被告方并无证据证明，应承担举证不能的责任。案涉三排车间中间的两堵隔墙及整个西墙、南墙的西端被推倒，系灭火救援需要，而承重墙被推倒必然会导致屋顶坍塌，故对被告方以房屋结构不合理为由要求原告承担责任的意见本院亦不予采纳。综上，本院认为，原告红跑车公司对因房屋在火灾中毁损所致的损失自负15%的责任。
被告悦唯公司系自然人独资的一人有限责任公司，根据《公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，被告朱爱玉作为被告悦唯公司的股东，对公司财产独立于其个人财产负有举证责任。而本案中，被告悦唯公司的2015年度资产负债表、损益表及企业年度审计报告并不足以证明其个人财产与公司财产相独立，故对被告悦唯公司所负债务其应承担连带责任。因案涉债务发生在被告朱玲玲任股东期间，其未能就公司财产与个人财产相独立提供确凿有效的证据，故其应对公司债务承担连带责任。火灾发生后，其股权虽已转让于被告朱爱玉，但此乃法定之债，除非债权人同意，否则其不能以股权已转让而主张免除其对原公司债务的连带责任。被告朱孔琴对被告悦唯公司有出资，又系公司实际控制人，因其亦未能就公司财产与个人财产相独立提供确凿有效的证据，故应对公司债务承担连带责任。
对于原告红跑车公司主张的损失本院作如下认定：（1）关于房屋损失，南通新江海资产评估事务所对1－4号车间的房屋损失一并进行了评估，原、被告虽均对评估结论持有异议，但未有证据予以反驳，评估单位对评估过程、结论依据等也作了说明，本院认为评估程序合法、结论客观公正，该�估报告可作为定案证据予以采信，故对其评估的损失额予以认可。被告方虽认为与原告方约定清理费由原告负担，残值归原告所有，但原告对此不予认可，本院认为，双方签订的书面承诺书中并未提及清理费用及残值归属，被告方对自己的主张未能举证证明，故应承担举证不能的不利后果。根据评估单位现场勘察，四间车间大小、建筑材质基本一致，结合评估单位区分认定的清理费及残值，本院认定案涉1－3号车间房屋损失额为896117.5元（火灾前评估值1069090元×3/4+场地清理费126550元－残值32250元）；（2）关于房租损失，本院认为，案涉房屋租期已于2016年5月31日到期，因场地未予清理、房屋也未重建，势必影响原告对该房屋的出租使用。原告红跑车公司受损厂房于2016年9月重建完毕，本院认为，受灾现场清理及厂房重建花费四五个月时间属合理期间,这一期间内原告无法正常使用该房屋或将其出租以取得收益，原告红跑车公司主张从2016年6月1日起至2016年8月31日止按合同约定的标准计算租金损失37000元（148000元/年÷12个月×3个月）于法有据，本院予以支持。综上，本案中，本起火灾致使案涉出租厂房毁损的损失本院认定933117.5元（房屋损失额为896117.5元+租金损失37000元）。另外，原告富惠妮卧室用品厂为确认其受损财物价值而支出评估费50000元，有评估单位的票据为证，本院予以确认，因该费用还涉及4号车间的评估，故本案中支持37500元，可列入诉讼费用项下一并予以处理。检测鉴定费22000元与本案无关联，本院不予支持。原告主张律师费用，于法无据，本院亦不予支持。
综上，原告红跑车公司出租给被告悦唯公司实际使用的1-3号车间厂房在该公司使用管理期间，因发生火灾而毁损，对其损失，被告悦唯公司应赔偿793149.88元（933117.5元×85%），其余损失由原告红跑车公司自行承担。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、二百一十二条、二百一十六条、第二百二十二条，《中华人民共和国公司法》第六十三条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第二条的规定，判决如下：
一、限被告南通悦唯纺织品有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告南通红跑车纺织品有限公司793149.88元；
二、被告朱孔琴、朱玲玲、朱爱玉对被告南通悦唯纺织品有限公司的上述赔偿义务承担连带责任；
三、驳回原告南通红跑车纺织品有限公司的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取13726元，保全费5000元，合计18726元，由原告南通红跑车纺织品有限公司负担3763元，由被告南通悦唯纺织品有限公司、朱孔琴、朱玲玲、朱爱玉负担14963元；评估费37500元，由原告南通红跑车纺织品有限公司负担5625元，由被告南通悦唯纺织品有限公司、朱孔琴、朱玲玲、朱爱玉负担31875元（上述被告方承担的部分原告已垫支，待执行时由被告方一并给付原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该�预交上诉案件受理费13726元(汇款账户户名：江苏省南通市中级人民法院；开户行：中国银行南通市濠南路支行；账号：46×××65)。
审 判 长 吴晓玲
审 判 员 管 中
人民陪审员 罗晓瑾
二〇一七年九月二十九日
书 记 员 周 蓉