上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0112民初2118号
原告：季文琦。
被告：王瑛。
被告：宁乾福。
第三人：中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行。
负责人：周某某，行长。
委托诉讼代理人：汪漪，上海市锦天城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈衍平，上海市锦天城律师事务所律师。
原告季文琦与被告王瑛、宁乾福房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用简易程序审理。期间，因案情需要，本院于2017年2月20日依法追加中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行(以下简称“中行中银支行”)作为本案第三人参加诉讼。后因被告王瑛、宁乾福下落不明，本院以公告形式向其送达起诉状副本等相关法律文书，并依法组成合议庭于2017年6月26日公开开庭进行了审理。原告季文琦，第三人中行中银支行的委托诉讼代理人汪漪到庭参加诉讼。被告王瑛、宁乾福经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告季文琦向本院提出诉讼请求：1.判令两被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，即由两被告立即向第三人还清系争房屋上的银行贷款人民币(下同)94万元；2.判令第三人在收到上述全部贷款后办理注销设定在该房屋上的抵押手续；3.判令两被告协助原告将系争房屋的产权办理过户至原告名下；4.判令两被告支付逾期办理房屋产权过户赔偿金36万元(自2016年7月10日起暂算至2016年12月31日止，按总房价的日万分之五计算)，要求计算至实际办理产权过户之日止。
事实和理由：2015年9月19日，原告经由案外人上海市A房产有限公司(以下简称“A公司”)介绍，与被告王瑛签订了其名下位于上海市闵行区××路×××弄×××号×××室房屋买卖合同，合同金额为315万元整。同时又与被告宁乾福签订补偿协议，金额为73万元整，俩合同签订的房款总计为388万元。原告于合同签订当日，即将定金20万元整交付给被告宁乾福。上述合同约定，若被告未按买卖合同约定的期限将该处房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移给原告，应当向原告支付赔偿金，赔偿金按原告已付款日万分之五计算，补偿协议为买卖合同的有效组成部分，双方同意补偿协议违约责任适用于买卖合同的有关规定。房产合同签订后，原告将房款打入被告宁乾福指定的两被告银行帐户中，其中78万元打入被告王瑛银行帐户中，其余均打入被告宁乾福的帐户中。在合同约定的2016年1月30日前，原告将全部房款付清。后因原告去澳洲处理个人事务，故双方约定，待原告回沪后，办理房屋过户手续。被告宁乾福同意在办理该处房屋过户手续之前先行向原告交付该房屋。原告于2015年12月取得该处房屋钥匙即进行装修，目前该房屋已全部装修完毕。原告于2016年5月回沪后，多次通过A公司要求被告王瑛办理了过户手续。被告王瑛均以各种借口拖延。2016年6月22日，被告王瑛短信通知原告：“你买的我家的房子不卖了”。2016年7月6日，原告通过A公司发函，要求被告王瑛配合办理过户手续，仍遭其拒绝。现查明，原告交付给两被告的388万元全额房款，两被告仅偿还了C商业银行股份有限公司××区支行债权数额为130万元整，其拖欠中行中银支行房屋贷款94万元整至今未还，要求两被告立即还清系争房屋上的银行贷款。被告宁乾福系被告王瑛的丈夫，在该房屋买卖过程中，直接参与签订房屋买卖合同，并由其与原告签订补偿协议，原告支付的房款也是按其要求分别打入两被告银行帐户中，被告王瑛未能履行买卖合同所负的违约责任，应由两被告共同承担。原告为保护其合法权益，特诉诸法院要求判如所请。
诉讼中，因被告王瑛已将结欠中行中银支行的贷款本息全部还清，故原告撤回要求两被告立即向第三人还清系争房屋上的银行贷款94万元之诉请，同时对上述第4项诉请明确表示不要求在本案中进行处理。
被告王瑛、宁乾福未作答辩亦未向本院提供证据。
第三人中行中银支行述称，就涉及抵押权的问题。鉴于被告王瑛已经在2016年1月29日还清了银行贷款本息。第三人愿意根据法院的判决，注销设定在系争房屋上的抵押权。
本院经审理认定事实如下：被告王瑛系位于上海市闵行区××路×××弄×××号×××室房屋的产权人。
2015年9月19日，原告季文琦(作为买受人，签约乙方)与被告王瑛(由被告王瑛丈夫宁乾福代签，作为卖售人，签约甲方)在案外人A公司的居间下，签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定乙方受让甲方上述房屋，总房价款为315万元。乙方于签约当日，支付甲方房款20万元整。乙方于2015年10月1日之前，支付甲方房款97万元整。注：上述款项专项用于提前归还甲方尚欠银行的购房贷款及注销银行对该房地产设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意。甲、乙双方同意按照本买卖合同补充条款第1条约定的方式支付该笔款项。乙方于2015年10月15日之前，支付甲方房款30万元整。乙方于2016年1月30日之前，支付甲方房款160万元整。乙方于甲乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方房款8万元整。该合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理。(三)乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同……。甲、乙双方确认，在2016年1月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。该合同第十条约定，甲方未按本合同约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列第(三)款内容处理。(三)甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同……。该合同补充条款(一)约定：1.本次交易,根据上海市房地产登记薄显示，该房产存在抵押信息：抵押权人为中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行，债权数额为94万元，抵押权人为C商业银行股份有限公司××区支行，债权数额为130万元。乙方对此知晓，并同意购买该房产。甲方应于签订本合同15个工作日内前与贷款银行申请预约还贷，并将贷款银行确定的还贷日期通知乙方，甲、乙双方应于确定的还贷日期同时前往贷款银行办理还款手续，乙方将还贷款项直接转入贷款银行指定的甲方还款账户，若乙方还贷款项不足归还甲方银行贷款的，甲方应于还款当日自行补足不足部分至还款账户。如甲方提前归还银行贷款，需要支付银行违约金，则该违约金由甲方自行承担。甲方应于办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续。2.甲、乙双方应于甲方办妥抵押登记注销手续后15个工作日内，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续。3.甲方于甲、乙双方至房地产交易中心办理产权过户手续当日，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方。并对物业管理费、水、电、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算。4.甲、乙双方约定，该房地产的维修基金余额及甲方已支付的相关进户费用已计入房地产总价，甲方与乙方不再另行结算。5.6.7.8(省略)9.甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则甲方应参照本合同第十条之约定向乙方承担违约责任。乙方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则乙方应参照本合同第九条之约定向甲方承担违约责任。
同日，原告季文琦(作为买受人，签约乙方)与被告王瑛(由宁乾福代签，作为卖售人，签约甲方)还签订《补偿协议》1份，约定：1.乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方73万元整，并于2015年10月1日支付甲方。注：该笔款项专项用于提前归还甲方尚欠银行的购房贷款及注销银行对该地产设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意。甲、乙双方同意按照本买卖合同补充条款第1条约定的支付该笔款项。本条所述款项请与买卖合同登记的所有房款分开转账，以便提供银行办理贷款所需凭证。2.本次交易，甲、乙双方按国家规定及交易中心核定的应缴纳的所有税费均由乙方承担并支付。3.乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看。双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可，但是甲方必须保证该房地产内的管道畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用。
同日，原告季文琦(作为签约乙方)与被告宁乾福(作为签约甲方)另签订《协议》1份，约定甲乙双方于2015年9月19日签订位于上海市××路×××弄×××号×××室之房地产的《上海市房地产买卖合同》，约定的成交价为315万元，设备补偿款为73万元。签订买卖合同时，该房屋产权人王瑛未到场签约，现经甲乙双方协商一致达成如下协议：1.甲方承诺已取得该房屋产权人王瑛关于按买卖合同约定的交易条件出售该房屋并代为签订买卖合同的同意。2.甲方承诺该房屋产权人王瑛于2015年9月21日之前补签订买卖合同。3.若该房屋产权人王瑛未在上述期限补签订买卖合同，则甲方按本次交易约定的总价的20%赔偿乙方，并按本次交易总价的2%赔偿中介方A公司。4.若乙方在上述期限反悔不购买该房屋，则乙方应按本次交易的总价的20%赔偿产权人，并按本次交易总价的2%赔偿中介方A公司。5.本协议独立于买卖合同，是买卖合同得以全面履行的前提条件，即使买卖合同无效或尚未发生效力，本协议仍对甲乙双方发生效力。
2015年9月19日晚，原告与被告王瑛本人补签了上述《上海市房地产买卖合同》。
上述合同签订当日，原告向被告王瑛支付首期房款20万元，由被告宁乾福代为收取并出具了相关收款收据。2015年9月28日，原告又通过银行转帐的方式支付房款200万元，由被告宁乾福收取并出具了相关收款收据。2015年12月8日，原告通过银行转帐的方式支付房款50万元。2016年1月7日，原告通过银行转帐的方式支付房款40万元。该两笔款项由被告宁乾福代为收取并出具了相关收款收据。2016年1月19日，原告通过银行转帐的方式向被告王瑛支付房款78万元。至此，原告已向被告王瑛付清上述全部房款。
2015年12月，原告从被告处取得了涉案房屋的钥匙入住进行装修并居住至今。期间，原告因个人事务原因需要去澳洲进行处理，故双方约定，待原告回沪后，办理上述房屋的产权过户手续。后原告于2016年5月回沪后，多次通过A公司要求被告王瑛办理房屋产权过户手续，但被告王瑛均以种种借口予以拖延。2016年6月22日，被告王瑛发送短信通知原告：“季小姐，你买的我家的房子我不卖了”。
2016年7月6日，原告通过A公司向被告王瑛发送《催告函》，要求被告王瑛及时配合原告办理房屋交易等相关事宜，并于收到该函后起之3个工作日内与原告及中介公司联系办理房屋交易等相关事宜。否则，原告有权按约追究被告王瑛违约责任，由此引起的一切法律后果将由被告王瑛承担。但被告王瑛仍拒绝配合原告办理房屋交易过户手续，遂成讼。
另查明，2016年1月29日，被告王瑛已将结欠中行中银支行的贷款本息全部还清。
上述事实，由原告提供的1．原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》2份(以此证明两被告系夫妻，都与原告签订过买卖合同)。2.原、被告签订的《补充协议》及《协议》各1份。3.A公司向被告王瑛发送的《催告函》及快递凭证各1份。4.银行卡(复印件)1份(以此证明原告有几笔钱款划入被告宁乾福提供的此张银行卡内)。5.收据及付款凭证1组(以此证明原告有部分钱款打给了被告宁乾福，部分钱款打给了被告王瑛)。6.银行转账凭证1组(以此证明原告已经将房款全部付清)。7.双方间的短信往来记录(以此证明被告王瑛反悔不卖房屋了)。第三人中行中银支行提供的贷款还款明细清单1份，以此证明被告已经在2016年1月已经还清所有银行贷款。
经庭审质证，第三人中行中银支行对原告提供证据的真实性均表示无异议。
经庭审质证，原告对第三人中行中银支行提供证据的真实性亦表示无异议。
被告王瑛、宁乾福经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃质证的权利。
上述证据真实、合法，且能反映案件事实，具有证据效力，本院均予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案所涉的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》等，系签约当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人均应信守并依约履行。本案中，被告王瑛作为房屋出卖方，负有向买入方即原告按约交付房屋和转移所有权的义务。根据上述买卖合同约定，甲方(即被告王瑛)在办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续。然被告王瑛虽然于2016年1月29日已办妥银行还款手续，但至今未办理抵押登记注销手续，致使原告无法将涉案房屋的产权办理过户至原告名下，被告王瑛已构成违约。鉴于被告王瑛已向第三人中行中银支行还清涉案贷款本息，第三人在收到全部贷款本息后有义务涤除设定在该房屋的他项权利(抵押)，故原告要求第三人在收到上述全部贷款后办理注销设定在该房屋上的抵押手续之诉请，本院予以支持。另原告已向被告王瑛支付了涉案全部房价款，并已于2015年12月实际取得涉案房屋居住至今，故原告要求将系争房屋的产权办理过户之诉请，本院予以支持。但考虑到涉案房屋的产权人仅登记在被告王瑛一人名下，故本院判令由被告王瑛协助原告将系争房屋的产权办理过户至原告名下。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条规定，判决如下：
一、原告季文琦与被告王瑛于2015年9月19日就上海市闵行区××路×××弄×××号×××室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》继续履行。
二、第三人中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行于本判决生效之日起十日内注销设定在上海市闵行区××路×××弄×××号×××室房屋上的他项权利(抵押)。
三、被告王瑛于第三人中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行办理完毕上述房屋他项权利(抵押)登记涤除后三日内已办理完设定在上述房屋上的他项权利(抵押)手续涂除之日起三日内协助原告季文琦将上述房屋的产权办理过户至原告季文琦名下，过户期间发生的相关税费等费用，由原告季文琦负担。
四、驳回原告季文琦的其余诉讼请求。
案件受理费80元，财产保全费5,000元，合计5,080元，由被告王瑛负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陈春芳
人民陪审员 石定伟
人民陪审员 曹文进
二〇一七年七月十日
书 记 员 周 燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的物单证，并转移标的物所有权的义务。