江西省赣州市中级人民法院行 政 判 决 书（2018）赣07行终86号上诉人（原审原告）姚智鑫，男，1975年4月26日出生，汉族，住兴国县。委托诉讼代理人付年海，江西伦诚律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）安远县房地产管理局，住所地安远县欣山镇青年路。法定代表人：薛开良，系该局局长。委托诉讼代理人李瑞斌，男，系该局开发管理股股长，特别授权代理。委托诉讼代理人黄蕾芳，江西法之行律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人安远国兴汽车博览城有限公司。法定代表人欧阳文龙，该公司总经理。委托诉讼代理人王世进，江西理公律师事务所兼职律师，特别授权代理。委托诉讼代理人张莉，江西理公律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人杜素芳，女，1967年11月8日生，汉族，住安远县。原审第三人肖兴旺，男，1965年3月4日生，汉族，住安远县。上诉人姚智鑫、安远县房产管理局因房屋行政登记一案，不服江西省龙南县人民法院（2017）赣0727行初5号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审审理查明：2015年1月11日，原告姚智鑫作为买受人，分别与第三人安远国兴汽车博览城有限公司签订《赣州市商品房买卖合同》，约定由原告购买安远国兴汽车博览城有限公司开发的安远国兴汽车博览城1-103、1-104号商品房，合同备案编号分别为xxxx、xxxx。合同第二条约定，买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房于2015年1月4日经安远县房地产管理局批准预售。与此同时，原告还与安远国兴汽车博览城有限公司就购买安远国兴汽车博览城2-1001商品房签订了《赣州市商品房买卖合同》，合同备案编号xxxx，该合同因保管不善的原因遗失。上述三份合同均在安远县房地产管理局办理了备案。合同签订后，原告以上述商品房为抵押向赣州银行安远支行办理贷款，并于2015年2月6日分别办理了安房预欣字第xxxx号、第xxxx号、第xxxx号预购商品房抵押权预告登记。2015年12月24日，原告姚智鑫及安远国兴汽车博览城有限公司向安远县房地产管理局提交《申请》，申请对以下商铺办理撤销及解除相关预告抵押登记手续，其中包含原告购买的合同编号为xxxx、xxxx的1-103、1-104号商品房。同时，原告姚智鑫在《商品房预售合同撤销申请表》“买受人意见”栏签字确认，分别申请撤销1-103、1-104号商品房买卖合同备案。2016年6月13日，赣州银行安远支行出具《证明》，证明姚智鑫2015年2月6日在该行申请的贷款已于2016年6月8日结清，房屋地址：安远国兴汽车博览城1-103、1-104。2015年7月21日，安远县房地产管理局在网上平台撤销了编号为xxxx商品房买卖合同登记备案；2016年6月14日在网上平台撤销了编号为xxxx、xxxx商品房买卖合同登记备案。另查明，商品房买卖合同登记备案撤销后，安远国兴汽车博览城2-1001号商品房已经销售给第三人肖兴旺、杜素芳，并办理了不动产权登记；1-103、1-104号商品房至今未销售。原审法院认为：本案原告的诉讼请求“确认被告撤销原告所购三套商品房备案登记的行政行为违法”，该诉求明确指向撤销原告商品房买卖合同登记备案行为，而不包括抵押权预告登记行为，如原告对抵押权预告登记行为不服，应当另行提起诉讼。《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款规定：房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。《城市商品房预售管理办法》第十条规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。由此可见，办理商品房预售合同登记备案手续是房地产管理部门的法定职责。虽然相关的法律、法规未对已登记备案的商品房预售买卖合同撤销登记备案的办理作出相关规定，但应认为商品房预售合同登记备案包括撤销登记备案，其职权亦由房地产管理部门行使。根据《房屋登记办法》第七十条第一款第（三）项的规定，申请预购商品房预告登记，应当提交已登记备案的商品房预售合同。因此，合同登记备案是办理商品房预告登记的前提，而商品房预告登记，能够保障将来物权的实现，故合同登记备案行为对商品房买受人可期待物权的设定、消灭或变更会产生一定的影响，属于可诉的具体行政行为。现行法律、法规虽对撤销商品房买卖合同登记备案的相关程序未作明确具体的规定，但根据赣州市房地产管理局于2013年6月28日作出的《关于进一步规范赣州新建商品房退房及退房再销售行为的通知》的规定，已签订新建商品房买卖合同，买卖双方同意解除合同的，双方应持以下材料到项目所在地房管部门办理退房手续，且购房人须本人到场并签字确认：1、赣州市商品房买卖合同撤销申请表；2、买卖双方签订的退房协议。3、身份证明；4、已签订的所有合同和认购协议（原件）；5、人民银行出具的《个人信用报告》（只签订了认购协议而未签订《赣州市商品房买卖合同》的无需提供）；6、当地房管部门认为需要提供的其他资料。该通知要求不违反法律规定，房地产管理部门在登记备案确需撤销的情况下，应认真审查申请人提供的材料，严格谨慎地作出具体行政行为。本案中，被告安远县房地产管理局未提供证据证明原告本人到现场签字确认，也未提供证据证明原告与第三人安远国兴汽车博览城有限公司签订了退房协议，未尽严格审核义务。同时，上述商品房均办理了抵押权预告登记，虽然抵押权人出具了还款证明，但被告在没有证据证明抵押权预告登记已被撤销的情况，即作出了撤销合同登记备案行为。对此，应当认定被告安远县房地产管理局撤销商品房买卖合同登记备案行为的主要证据不足。鉴于安远国兴汽车博览城2-1001商品房已销售给第三人肖兴旺、杜素芳，并办理了不动产权登记，已不具有可撤销内容，且原告诉求仅要求确认被告行为违法，故应确认被告安远县房地产管理局撤销原告商品房买卖合同登记备案的行为违法。至于原告要求赔偿损失的问題。虽然本案被告安远县房地产管理局未尽严格审核义务，作出撤销商品房买卖合同登记备案的主要证据不足，但被告提交的《申请》、《申请书》、《商品房预售合同撤销申请表》等，有原告签名确认，撤销商品房买卖合同登记备案是原告的真实意思表示。被告是依原告及第三人安远国兴汽车博览城有限公司的共同申请而办理的撤销登记备案。且在本案中，原告亦没有提供任何证据证明因被告的违法行为而对其造成的实际损失。根据《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十二条的规定，原告在行政赔偿诉讼中对自己的主张承担举证责任。因本案原告未能提供证据证明被告的行为造成了原告的实际损失，故其要求被告赔偿损失460万的主张缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款、《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决如下：一、确认被告安远县房地产管理局撤销原告姚智鑫商品房买卖合同(合同编号xxxx、xxxx、xxxx)登记备案的行为违法。二、驳回原告姚智鑫的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告安远县房地产管理局承担。上诉人姚智鑫不服，上诉称：一、上诉人对被上诉人安远县房产管理局在2016年6月撤销其商品房买卖合同并不知情，当时也没有签署任何申请书。上诉人直到2017年7月前往被上诉人处办理注销抵押预告登记时，才知道其备案登记的商品房买卖合同已被撤销。被上诉人在一审时向法院提交的多份证据均为复印件，没有交原件，且签有上诉人名字的证据落款时间为2015年。上诉人不否认其在2015年12月确实向被上诉人提出过撤销申请，但因涉案房产均办理了抵押预告登记，当时被上诉人己明确答复无法办理撤销，故上诉人该次申请行为己经终结。2016年6月，被上诉人在上诉人没有提出申请也没有到场的情况下，滥用职权将上诉人的商品房买卖合同备案登记予以撤销是典型的违法行为，一审认为“撤销商品房买卖合同登记备案是上诉人的真实意思表示。被上诉人是依上诉人及第三人安远国兴汽车博览城有限公司的共同申请，而办理的撤销登记备案”是事实认定错误。二、一审认为上诉人没有提供任何证据证明因被上诉人的违法行为而对其造成的实际损失，是没有依据的错误认定。在一审庭审时，上诉人己经向法庭明确提出因被上诉人违法行政行为造成登记在其名下的三套商品房被撤销，且已被重新销售，无法回转，此意味着上诉人支付了几百万元的房产因被上诉人的违法行政行为己被他人合法占有。上诉人是根据2015年1月的三套房屋购房价（商品房买卖合同为证）及三年来房价的涨幅来确定上诉人的损失约为人民币460万元，且在一审时被告未对此提出异议。一审法院判决认定被上诉人的撤销行为违法，那么被上诉人就应对其违法行为承担责任，对造成上诉人的损失就应作出赔偿。综上所述，请求法院判决撤销龙南县人民法院作出的（2017）赣0727行初第5号行政判决第二项，改判被上诉人赔偿上诉人损失计人民币460万元；上诉费由被上诉人承担。上诉人安远县房地产管理局不服，上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律错误。2015年7月16日、2015年12月24日被上诉人与第三人亲自到上诉人办公室递交申请要求撤销2-1001、1-103、1-104号品房买卖合同及解除抵押权预告登记，且提供了赣州银行股份有限公司安远支行的还款证明。一审庭审时，被上诉人对上诉人提供的证明上述事实的证据只是复印件与原件的问题，对其他都没有意见，第三人对此均无异议。以上事实足以证明被上诉人本人及第三人到现场签字确认；被上诉人与第三人亲自到上诉人办公室递交申请要求撤销2-1001、1-103、1-104号商品房买卖合同及解除抵押权预告登记，且被上诉人与第三人告知上诉人双方已经达成口头退房协议；因为上诉人认真审核了上诉人与第三人提交的相关资料，根据双方的申请要求才做出撤销上诉人商品房买卖合同登记备案。上诉人据上述理由做出撤销上诉人商品房买卖合同登记备案行为有事实依据。赣州市房地产管理局于2013年6月28日做出《关于进一步规范赣州新建商品房退房及退房再销售行为的通知》，该通知只是房地产管理局内部的工作规定，目的是为了做好新建商品房退房及退房再销售的工作，并不是法律、法规，原审法院据此做出的判决应当视为没有法律依据。综上，请求法院依法撤销龙南县人民法院（2017）赣0727行初第5号行政判决第一项，改判驳回被上诉人姚智鑫的诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人承担。原审第三人安远国兴汽车博览城有限公司辩称，原审法院认定事实错误，原审法院对证据3因未交原件而不予认定其真实性，与事实不符。另外，原审法院在确认姚智鑫签名盖章的申请书等证据材料后仍以安远县房地产管理局未提供证据证明姚智鑫本人到现场签字确认，也未供证据证明姚智鑫与答辩人签订退房协议，未尽审查义务为由确定安远县房地产管理局撤销商品房买卖合同登记备案违法，明显存在矛盾。从答辩人与姚智鑫出示的证据可知，双方均已到场签字盖章，并作出申请撤销商品房买卖的行为，从申请书可知这是双方的真实意思表示，不违反法律规定。综上，安远县房地产管理局撤销商品房买卖合同登记备案的行为符合法律规定，且不影响姚智鑫与答辩人的房屋买卖合同效力，撤销商品房买卖合同备案登记是姚智鑫真实意思表示，不存在损失一说。原审第三人肖兴旺、杜素芳未提交书面陈述意见。本院查明的事实与原审法院认定的事实基本一致。本院认为，案涉《申请》、《申请书》、《商品房预售合同撤销申请表》等，有上诉人姚智鑫的签名确认，表明撤销商品房买卖合同备案登记是上诉人姚智鑫的真实意思表示。上诉人安远县房地产管理局虽然在没有收到退房协议的情况下办理了撤销商品房买卖合同备案登记，但这并未违反上诉人姚智鑫的意愿，可见，上诉人姚智鑫提交的上述申请材料是造成撤销商品房买卖合同备案登记的原因。即便上诉人姚智鑫在提交上述申请材料后反悔，但因其未及时撤回或销毁，由此造成的后果也应由其自负。因此，上诉人姚智鑫的上诉理由不能成立，予以驳回。上诉人安远县房地产管理局在没有收到退房协议的情况下就办理了撤销商品房买卖合同备案登记，在程序上的确存在轻微违法。因此，上诉人安远县房地产管理局的上诉理由也不能成立，也予以驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审诉讼费用50元，由上诉人姚智鑫、安远县房地产管理局各承担25元。本判决为终审判决。审判长  刘定丰审判员  周洋发审判员  郭海平二〇一八年五月十六日书记员  陈淑花