广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0111民初2437号原告：曹云云，女，1985年3月4日出生，汉族，住安徽省芜湖市无为县，委托诉讼代理人：蒋超（男，系其配偶）。被告：广东元邦房地产开发有限公司，住所地广州市白云区黄石西路599号元邦大厦九楼。法定代表人：林叶菊，执行董事。委托诉讼代理人：黄志斌（男，系该公司工作人员）。原告曹云云与被告广东元邦房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蒋超、被告的委托诉讼代理人黄志斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告退还被告多收取的契税费用（人民币）31525.49元及资金占用利息（利息以31525.49元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从起诉之日起计至实际清偿之日止）；2.被告向原告退还多交的购房款（人民币）8523.96元并支付资金占用利息（利息以8523.96元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从起诉之日起计至实际清偿之日止）；3.被告向原告支付逾期办证违约金（人民币）227411.24元（以2013392元为本金，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率的标准（同类同期贷款利率上浮40%），从2015年5月6日计至2016年12月26日）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：曹云云（原告，买方，乙方）与广东元邦房地产开发有限公司（以下简称元邦公司）（被告，卖方，甲方）于2012年8月25日签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》），约定：原告购买被告位于白云区××路的元邦明月金岸房屋*栋*层*号房一套，套内建筑面积为127.55平方米（以下简称涉案房屋）。《买卖合同》第七条约定：“该商品房以套出售，按套内面积计算房价，单价为每平方米15785.12元（人民币），总金额2013392元（人民币）”。《买卖合同》附件七《本合同补充协议》（以下简称补充协议）第七条约定：“套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款”。第九条约定：“双方同意选择以下方式为乙方办理《房地产权证》：乙方委托甲方办理，甲方应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方”。第十条约定：“乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同补充协议第九条约定期限办妥《房地产权证》的，甲方应自逾期次日开始按以下方式处理：……(3)逾期超过365日，不超过730日的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行……”。合同签订后，原告依购房合同约定支付了所有房款并按被告要求向被告交纳契税61599元，被告于2013年5月5日向原告交付了涉案房屋。2016年11月4日，被告在为原告办理产权证过程中实际产生的税费30073.51元。原告在收到被告发出的《领取的通知》后于2016年12月26日领取了《不动产权证》。该《不动产权证书》显示该房屋实测套内面积为127.01平方米。以上事实，有买卖合同、补充协议、发票、收款收据、住宅及设施验收交接书、不动产权证书、领取《不动产权证》的通知等证据证实。依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款之规定，被告应向原告退还被告多收取的契税费用（人民币）31525.49元及资金占用利息。依据《买卖合同》第七条和补充协议第七条约定，被告应退还多交的购房款8523.96元并支付资金占用利息。依据《中华人民共和国合同法》第五条之规定并参考广东省广州市中级人民法院及白云区人民法院同类案件判决书，合同补充协议约定的元邦公司逾期办理不动产权证书的违约金标准明显过低，应调整为以购房款总额为本金，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率的标准（同类同期贷款利率上浮40%），从2015年5月6日计至2016年12月26日，被告应向原告支付违约金共227411.24元。原告为维护其合法权益，现特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定提起诉讼，请准予所诉。被告辩称：一、原告主张的逾期办理房地产权证的违约金，不符合双方约定。1、原告所主张的计算标准亦不符合合同约定。根据《购房合同》补充协议第九条、第十条约定，我司应在房屋交付之日起500个工作日内办妥产权登记。逾期不超过180日的，每日按总房价款的0.003%支付违约金。而原告诉请要求同类同期贷款利率上浮40%计算标准并不符合约定，我司不予认可。2、原告主张从2015年5月6日计至2016年12月26日的逾期办证期间，我司不予认可，根据《购房合同》补充协议第五条第3款的约定，涉案房屋计算基点应以2013年12月31日起计算，并非以收楼时间作为计算基点。二、原告要求返还契税并支付资金占用利息的主张，不仅不合理，而且缺乏依据。涉案房屋己办妥不动产权证，但在办证过程中已实际产生四项办证费用，分别是预告登记费、抵押预告登记费、产权登记费、抵押权登记费。根据房管部门相关收费指引，该四项费用应由原告（业主）承担，故被告认为返还剩余税费时应扣减上述四项办证费用共计260元。三、鉴于涉案小区现已向市测绘院申请重新测绘，重测数据与原测数据可能存在较大差异，暂时无法确定面积差异的情况。被告认为应待权属登记部门确认重测数据及启动更正程序后再处理。综上所述，原告部分诉讼请求不合理、部分诉讼请求明显缺乏合同和事实依据。请求人民法院对于原告不合理的诉讼请求，全部予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月25日，原告（买方，乙方）与被告（卖方，甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》），约定：第四条乙方所购商品房为明月金岸花园自编A、B、C、D、E、F、G、H环洲四路*号*栋6层*号房，房屋地址：白云区××路*号*房（以下简称涉案房屋）。该商品房合同约定建筑面积为161.54平方米。第七条该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额（人民币）2013392元。第十三条甲方应当在2013年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第二十一条产权登记乙方委托甲方办理产权证，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后2个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料……。第二十二条乙方委托甲方办理产权登记，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金……。《买卖合同》附件七《本合同补充协议》（以下简称补充协议）第五条约定：合同第十三条规定甲方应当在2013年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，考虑到乙方需进行精装修，故甲方同意于2013年6月30日提前将房屋交付给乙方进行装修……以房屋交付时间为计算基点的项目仍以合同第十三条规定的时间2013年12月31日起计算，包括但不限于……办理产权登记的时间。第九条约定：合同第二十一条变更为：甲方应当在该商品房项目建设工程规划验收合格后一定期限内申请该商品房项目的房地产初始登记，双方同意选择以下方式为乙方办理《房地产权证》：乙方委托甲方办理，甲方应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后2个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。第十条约定：合同第二十二条变更为：1.办理产权登记之前，乙方必须向甲方付清全部房价款及税费、维修资金（包括按合同第十八条约定因面积差异而产生的差价及税费），同时向甲方提供产权登记机关要求乙方提供的证件资料，否则甲方无法为乙方办理房地产权证，应免除甲方延期办证的责任。2.乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同补充协议第九条约定期限办妥《房地产权证》的，甲方应自逾期次日开始按以下方式处理：（1）逾期不超过180日（含）的，甲方每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（3）逾期超过365日，不超过730日（含）的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（4）逾期超过730日的，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内，扣除已发生的费用后将乙方已支付房价款无息退还乙方。乙方要求继续履行的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，合同继续履行。第十八条约定：本补充协议是合同不可分割的一部分，如有与合同不一致的地方，以本补充协议为准。上述合同签订后，原告已向被告付清合同约定的全部房款。原告另提交被告于2012年8月1日向其出具的《收款收据》，内容为收到原告购涉案房屋契税等税费61599元。本案审理过程中，原告主张其从2015年5月6日开始计算逾期办证违约金。后经本院核对，从2013年12月31日起计算500个工作日的最后期限为2015年3月23日，故起算逾期办证违约金之日应为2016年1月5日。另查，根据原告提交的不动产产权证书显示涉案房屋登记在原告名下，房屋登记地址为白云区××路*号601房，登记时间为2016年12月7日。原告提交于2016年11月4日由广州白云地税纳税服务局开具税收交费书证实涉案房屋的办证契税为30073.51元。根据被告提供的签收表显示，原告于2016年12月10日签收上述不动产权证书。庭审中，原告申请撤回第2项诉讼请求，本院予以准许。同时，原告同意向被告支付预告登记费50元、抵押预告费80元、产权登记费50元、抵押权登记费80元，合计260元。本院认为，原告与被告签订的《买卖合同》及其《补充协议》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。关于涉案房屋，被告逾期为原告办理不动产权证书的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。对于原告主张被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持，但计付期间应为2016年1月5日至2016年12月10日。另外，关于原告提出调整逾期办证违约金标准的主张，本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，但从案涉合同对逾期办证违约金以及逾期付款违约金的标准约定来看，逾期办证违约金标准明显过低，应当予以调高，故本院对原告的相应主张予以支持。关于原告主张被告返还税费款及支付利息的诉讼请求，本院认为，关于税费款，根据《补充协议》约定，原告委托被告办理房地产权证，并向被告交纳了契税等税费用于办理产权登记，被告实际履行了办证义务，且原告亦取得案涉房屋的权属证书，因此，被告理应在扣减实际发生的相关费用（包括原告在庭审中确认同意向被告支付的260元费用）后，将剩余费用向原告予以返还。经计算，被告应向原告返还契税款31265.49元。关于利息，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十二条第一款第四项、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百一十六条第二款之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起10日内，被告广东元邦房地产开发有限公司向原告曹云云返还税费款31265.49元及支付利息（利息以31265.49元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利息标准，从2017年2月16日起计至实际清偿之日止）；二、于本判决生效之日起10日内，被告广东元邦房地产开发有限公司向原告曹云云支付逾期办证违约金（以2013392元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利息标准上浮40%的利息标准，从2016年1月5日起计至2016年12月10日止）；三、驳回原告曹云云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5184元，由原告曹云云负担2925元，由被告广东元邦房地产开发有限公司负担2259元并本判决生效之日起10日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 军人民陪审员  陈景荣人民陪审员  林广群二〇一七年八月十五日书 记 员  林嘉仪