江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏08民终716号
上诉人（原审原告）：江苏栋梁置业有限公司,住所地淮安市清河新区河畔路28号。
法定代表人：杜国梁，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：李冬，江苏尚淮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：岁红俊，江苏尚淮律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴大荣,男,1954年10月26日出生，汉族,住淮安市淮阴区。
被上诉人（原审被告）：顾士焱,女,1966年8月18日出生，汉族,住淮安市淮阴区。
上诉人江苏栋梁置业有限公司因与被上诉人吴大荣、顾士焱案外人执行异议之诉一案，不服淮安市淮阴区人民法院（以下简称淮阴区法院）作出的（2015）淮小民初字第00478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
江苏栋梁置业有限公司（以下至判决主文前简称栋梁公司）上诉请求：撤销原审判决，并判决停止对位于淮安市清河新区河畔路北侧、广州路南侧的淮安市长岛花园10号楼15室房屋的执行，解除对该房屋的查封。事实和理由：
一、原审判决将涉案房屋所有权认定为顾士焱的理由不符合事实和有关法律规定。1.以按揭贷款支付购房款与购房人直接向卖房人付清购房款在性质上并不相同。本案中，顾士焱是以按揭贷款方式购买涉案房屋，在顾士焱办妥抵押登记手续且贷款人收到涉案房屋他项权证之前，上诉人要对顾士焱的按揭贷款承担连带责任保证。在购房人直接向开发商付清购房款的情况下，开发商当然负有按约定期限和方式交房的义务；但在按揭贷款支付购房款的情况下，由于购房人实际上仅支付了首付款，其余房款系以房屋开发商承担连带责任保证为前提条件向银行贷款，故即使商品房买卖合同中约定了交房期限，如果购房人不及时偿还银行贷款，房屋开发商都会按约定拒绝交房甚至解除商品房买卖合同。本案中的情况就是如此。2.卖房人没有按照合同约定的时间交房不等于房屋物权归买房人所有。原审判决混淆了不动产物权归属和作为不动产物权登记基础的买卖合同的关系。物权法第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，涉案房屋系上诉人开发建设，即使顾士焱有权要求上诉人将涉案房屋不动产权转移登记到其名下，按照建设部《房屋登记办法》第三十一条等有关规定，也要先办理房屋不动产权初始登记，然后才能按照与顾士焱在《商品房买卖合同》中约定的期限和方式配合其办理房屋不动产权转移登记。在涉案房屋不动产权转移登记到被上诉人顾士焱名下之前，涉案房屋不动产权当然归上诉人所有。如果顾士焱认定上诉人拒绝交房和拒绝配合办理涉案房屋不动产权转移登记构成违约，其应通过诉讼途径请求法院判决上诉人履行合同义务，然后凭生效法律文书办理涉案房屋不动产权转移登记。在没有生效法律文书确定上诉人应当向顾士焱交付涉案房屋及配合其办理不动产权转移登记的情况下，任何单位、任何人都不应当认定涉案房屋的不动产权归顾士焱所有，更不应当将涉案房屋作为顾士焱的财产予以执行。
二、原审判决中关于上诉人未在合同约定交付以及房屋产权转移前通过合法途径与顾士焱解除合同,不产生解除合同的法律效力的观点违反了合同法的规定。1.现行法律并没有规定商品房开发商必须在合同约定交付房屋以及房屋产权转移前通过合法途径与购房人解除合同才有效。2.合同法第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”。由合同法上述规定可知，原审判决中关于上诉人未在合同约定交付以及房屋产权转移前通过合法途径与顾士焱解除合同，不产生解除合同的法律效力的观点是违反合同法规定的，限制了合同当事人的约定解除权和法定解除权的行使。顾士焱不归还银行按揭贷款，上诉人按照补充协议的约定行使解除权，应当得到法院的认可。
三、淮安市公安局淮阴分局新渡派出所出具的关于顾士焱户籍信息的《情况说明》与事实不符，且形式上不符合民事诉讼法的有关规定，原审法院不应采信。2017年10月19日，淮安市公安局新渡派出所向法院出具《情况说明》，内容为：“顾士焱，女，身份证号码为,户籍地址在新渡乡××佟庄，因与身份证号码的户籍信息相重，于2014年1月11日被认定为重户口予以删除，特此说明！”上诉人认为，公民的出生时间及其他户籍信息都是经由村委会或居委会逐户调查登记后上报到公安机关的，且全国范围内每个公民只有一个公民身份证号码，故同一个人被公安机关登记成两个出生年月日完全不同的身份证号码是不可能的事情，同一个人用公安机关登记的两个身份证号码及对应的两个身份证办理结婚登记更是不可能的事情！更何况，上述两个身份证号码的顾士焱的家庭住址和子女出生情况也不同。此外，该《情况说明》上没有单位负责人和经办人签名，不符合民事诉讼法司法解释中关于单位出具证明的形式要求。因此，该《情况说明》与事实不符，不能否定两个居民身份证号码的顾士焱并非同一人的事实。
综上所述，原审判决认定事实有误，适用法律不当，请求二审法院依法予以撤销，并判决停止对位于淮安市清河新区河畔路北侧、广州路南侧的淮安市长岛花园10号楼15室房屋的执行，解除对该房屋的查封。
被上诉人吴大荣辩称，本人于2013年1月16日经朋友介绍借款150万元给周从喜、顾士焱夫妻用于银行还款，周从喜、顾士焱夫妻承诺15天内还清借款。因到期未还款，本人立即申请法院保全顾士焱购买的长岛花园爱柏丽岛10号15室房屋，并诉讼于淮阴区法院。顾士焱购买的长岛花园爱柏丽岛10号15室房屋已经付清全款，栋梁公司开具了购房发票，购房契税已经缴纳。淮阴区法院于2013年2月6日作出（2013)淮小民初字第390号民事判决书，判决周从喜、顾士焱二被告在判决生效后三个月内偿还吴大荣150万元的借款，并承担案件受理、公告、保全费用等共计23900元。在此案件发生同时，栋梁公司也轮候查封长岛花园爱柏丽岛10号15室房屋，并诉讼至淮阴区法院，要求被告顾士焱偿还在上海浦东发展银行股份有限公司淮安分行（以下简称浦发银行）反担保代为偿还按揭部分款项1465613.79元。淮阴区法院于2013年10月18日作出（2013）淮商初字0280号民事判决书,要求被告顾士焱归还栋梁公司代偿款1465613.79元及其逾期利息。淮阴区法院按法定程序将保全的标的物进行公告、评估、拍卖，于2015年7月15日在司法拍卖网络平台变卖成交，由刘广前以1811700元的价格竞买成功。后淮阴区法院下达（2013）淮执2322-1号执行裁定书予以确认。在执行过程中，栋梁公司以物权没有转移为由向淮安市清河区人民法院、淮阴区法院诉讼阻止执行。2016年6月23日，淮安市清河区人民法院下达（2015）河民初字第1194号民事判决书，判决驳回原告栋粱公司的诉讼请求。栋梁公司不服该判决，向淮安中院上诉，淮安中院判决驳回上诉，维持原判。请求二审法院判决驳回栋梁公司的上诉。
原告栋梁公司向一审法院起诉请求：停止对位于淮安市清河新区河畔路北侧、广州路南侧的淮安市长岛花园10号楼15室房屋的执行，并解除对该房屋的查封。事实和理由：2011年1月27日，被告顾士焱与原告签订《商品房买卖合同》，约定：被告向原告购买位于淮安市清河新区河畔路北侧、广州路南侧的淮安市长岛花园10号15室房屋，合同总价款为2132741元，首付款为642741元，贷款149万元。合同签订后，由于被告顾士焱没有按照合同约定向银行偿还贷款等原因，原告一直未向被告交付房屋，也没有办理房屋所有权转移登记，目前正在依法办理解除合同手续。2015年8月17日，淮阴区法院查封该房屋，并对其进行拍卖、变卖。原告以案外人身份于2015年8月21日向该院提出执行异议，请求停止对该房屋的执行，并解除查封。同年10月21日，原告收到淮阴区法院（2015）淮执异字第0030号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。原告认为，淮阴区法院的执行行为侵害了原告的合法权益，理由如下：1.原告尚未将房屋交付给被告顾士焱。按照合同约定，鉴于被告顾士焱没有偿还银行按揭贷款本息且未另行提供担保，原告已经确定解除与被告顾士焱签订的《商品房买卖合同》及补充协议，原告不负有将该房屋交付给被告顾士焱的义务。2.该房屋登记在原告名下，属于原告财产。虽然原告与顾士焱就该房屋办理了预告登记，但预告登记并不发生物权变更、转让的效力，只是限制了异议人在商品房买卖合同效力存续期间另行出售该房屋的权利。3.淮阴区法院（2015）淮执异字第0030号执行裁定书，列明的被执行人顾士焱，其出生年月日、身份证号码和住址与向原告购买房屋的顾士焱均不同，应该不是同一人，淮阴区法院确定的被执行人可能有误。综上，淮阴区法院执行的财产不是被执行人顾士焱的财产，而是原告的财产。
一审法院认定事实：2013年1月16日，周从喜、顾士焱（居民身份证号码）向吴大荣借款150万元，后因俩人未及时还款，吴大荣遂诉讼至法院，要求还款。2013年7月6日，该院作出（2013）淮小民初字第0390号民事判决：顾士焱、周从喜共同偿还吴大荣借款150万元。2015年7月31日，该院依据已经发生法律效力的（2013）淮小民初字第0390号民事判决书，于2015年7月15日在淘宝网司法拍卖网络平台上变卖被执行人周从喜（居民身份证号码）、顾士焱（居民身份证号码）财产，作出（2013）淮执字第2322－1号执行裁定：1.位于淮安市××花园××楼××室房屋的所有权及相应的其他权利归买受人刘广前所有。所有权自本裁定书送达时转移给买受人刘广前；2.买受人可持本裁定书到房屋登记管理部门办理相关产权过户登记手续。执行过程中，栋梁公司提出执行异议，认为涉案房屋现登记在栋梁公司名下，属于栋梁公司所有，请求法院解除对涉案房屋的查封，并撤销对该房屋的拍卖、变卖措施。该院经审查，作出（2015）淮执异字第0030号执行裁定，驳回案外人栋梁公司的异议申请。
2011年1月27日，栋梁公司（出卖人）与顾士焱（买受人，居民身份证号码）签订《商品房买卖合同》，合同主要内容为：1.栋梁公司将其位于淮安市河畔路北侧、广州路南侧长岛花园10号楼15室房屋出卖给顾士焱，该房屋建筑面积为286.09平方米。2.价款总额为2132741元，签订本合同时，买受人支付首期房款642741元，余款149万元，买受人自本合同签订之日起二十日内以贷款或现金的形式付清。3.房屋交付期限：出卖人应当在2011年12月30日前，将具备商品房验收合格条件的商品房交付买受人使用。4.关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。4.附件四：合同补充协议（一）第3款约定：因买受人的原因，在产权抵押登记前未按金融机构要求偿还贷款本息的，出卖人可以要求买受人另行提供双方认可的其他担保方式，作为出卖人对买受人所购物业阶段性连带担保责任的反担保，直至买受人所购物业的金融机构要求办理抵押登记手续完毕为止。买受人无法提供反担保手续的，视为买受人违约，出卖人可以解除商品房买卖合同，由出卖人直接从买受人已交房款中归还其所购物业的金融机构贷款本息。
2011年4月28日，顾士焱与浦发银行签订了《个人购房担保借款合同》，约定顾士焱向浦发银行申请贷款149万元，贷款期限为2011年4月28日起至2031年4月28日，由栋梁公司提供阶段性连带责任保证，即借款人已办妥抵押担保登记手续并且贷款人已收到他项权证正本的，保证人的保证责任解除，对于在解除日之前已到期的借款人债务以及借款人的违约而引起的合同项下的责任，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任。2013年2月起，顾士焱未能按约向浦发银行归还贷款，浦发银行多次与顾士焱联系未果，遂要求栋梁公司承担担保责任，代偿贷款本息。2013年10月18日，该院作出（2013）淮商初字第0280号民事判决：顾士焱于判决生效后十日内归还栋梁公司代偿款1465613.79元，并承担逾期付款利息（以21353.49元为基数自2013年3月26日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至判决确定给付之日，以11769.09元为基数自2013年4月23日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至判决确定给付之日，以11781.33元为基数自2013年5月27日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至判决确定给付之日，以1420709.9元为基数自2013年5月30日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至判决确定给付之日）。2013年12月12日，原告将本案涉案房屋所有权登记在其名下（产权证号码为淮房权证清河字第××号）。
一审法院另查明，2009年3月2日，顾士焱以居民身份证号码为的身份与周从喜办理结婚登记，于2011年3月30日经该院调解离婚。2011年3月28日，顾士焱以居民身份证号码为的身份与周从来办理结婚登记。顾士焱的居民身份证号码为，户籍地址在新渡乡××佟庄，因与居民身份证号码为的户籍信息相重，于2014年1月11日被淮安市公安局淮阴分局认定为重户口予以删除。
一审法院认为，原告栋梁公司与顾士焱签订的《商品房买卖合同》未违背法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。依照双方合同约定，顾士焱已向原告栋梁公司履行支付全部房屋价款的义务，栋梁公司作为出卖人，根据合同约定，不仅应当在2011年12月30日前向顾士焱交付房屋，还应当在2012年3月31日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。按正常办理权属登记所需的工作时间，本案涉案房屋所有权登记理应在2012年年底前转移到顾士焱名下。而本案原告以顾士焱从2013年2月起未能向浦发银行归还贷款为由，拒绝向顾士焱交付房屋，并于2013年12月12日将涉案房屋所有权登记在其名下。根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，不动产物权证书只是不动产登记薄所记载内容的外在表现形式，并不具有代表不动产物权的功能，在异议方提出异议并提出反证足以推翻权属证书上记载的内容时，法院应当直接根据反证认定争议财产的物权归属。综上，顾士焱履行了合同约定的全部义务，足以推翻淮房权证清河字第××号房屋所有权证书所记载的内容，涉案房屋所有权应认定为顾士焱。
栋梁公司未在合同约定交付以及房屋产权转移前，通过合法途径与顾士焱办理解除合同，不产生解除合同的法律效力。栋梁公司作为保证人，为顾士焱代偿浦发银行贷款的行为，并不能当然产生取得涉案房屋所有权的法律效力，而是有权向顾士焱行使追偿权，客观上，该院已于2013年10月18日作出（2013）淮商初字第0280号民事判决，保护了栋梁公司的追偿权，确定了顾士焱向栋梁公司归还代偿款的义务。如果既要求顾士焱承担代偿款义务，又确认涉案房屋所有权不归顾士焱享有，明显有失公正。
关于（2013）淮小民初字第0390号民事判决书中的顾士焱（居民身份证号码）与涉案房屋买受人顾士焱（居民身份证号码）是否为同一人问题，淮安市公安局淮阴分局已明确认定为同一人，并将居民身份证号码为的户籍信息予以删除，该院予以采信，认定为同一人。
综上所述，淮阴区法院依据已经发生法律效力的（2013）淮小民初字第0390号民事判决书，查封、拍卖应归顾士焱所有的淮安市××花园××楼××室房屋，符合法律规定，对原告的诉讼请求，不予支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十三条、第一百三十七条、《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决驳回原告栋梁公司的诉讼请求。案件受理费23862元，公告费1200元，合计25062元，由原告栋梁公司负担。
经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。
本院另查明，本案所涉的淮安市××花园××楼××室房屋于2011年4月28日办理了预告登记手续，淮阴区法院在审理吴大荣诉周从喜、顾士焱民间借款合同纠纷案中，于2013年2月18日对该房屋进行了预查封。
本院认为，本案争议焦点为：上诉人栋梁公司是否享有足以排除强制执行的民事权益。
关于被执行人顾士焱是否取得涉案房屋所有权问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，被执行人顾士焱虽然从栋梁公司购买了涉案房屋，因其所购房屋尚未办理所有权过户手续，涉案房屋所有权仍登记在上诉人名下，故涉案房屋所有权并未发生转移，顾士焱并未依法取得涉案房屋的所有权。一审判决认定涉案房屋为顾士焱所有不当，本院予以纠正。
关于栋梁公司是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”第十八条规定：“预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。”本案中，涉案房屋虽然系上诉人所建，并办理了涉案房屋权属初始登记，但上诉人栋梁公司已于2011年1月27日将涉案房屋出售给被上诉人顾士焱，购房人已按合同付清了全部房款，并依法办理了商品房预告登记。顾士焱所购的房屋尽管未过户至其名下，人民法院亦可根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第二、三项规定预查封上诉人已出售的商品房。被上诉人顾士焱采取按揭的方法购买涉案房屋时，由上诉人作为担保人，栋梁公司承担保证责任后已依法行使追索权，其可依法申请法院强制执行。上诉人作为开发商以已出售的房屋登记在其名下为由要求排除法院执行无法律依据。
关于涉案房屋是否系被执行人顾士焱问题。本案系案外人执行异议之诉案件，本案只就上诉人对涉案标的有无所有权和其是否有足有排除法院强制执行的民事权益进行审理。上诉人作为案外人，其提出涉案房屋不属被执行人顾士焱所有，该问题不属本案审理范围。
综上所述，栋梁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费23862元，由上诉人江苏栋梁置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 董国华
审判员 孙亚平
审判员 庞海涛
二〇一八年五月二十八日
书记员 程 莹