福建省福州市台江区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽0103执异33号
案外人：余林海，男，1976年1月2日出生，汉族，现所住福州市鼓楼区。
申请执行人：招商银行股份有限公司福州万达支行，住所地：福建省福州市台江区曙光路147、149、151、153、155、157，统一社会信用代码：91350100581101757D。
主要负责人：章文靖。
委托代理人洪安然、毛艳芳，北京盈科（福州）律师事务所律师。
被执行人：福建盛世经典餐饮管理有限公司，住所地：福建省闽侯县竹岐乡白龙村、春风村。统一社会信用代码：91350121674010563X。
法定代表人：何宗灿。
被执行人：福建迈卓餐饮管理有限公司，住所地：福建省福州市仓山区仓山镇首山路7号第三层74号。
法定代表人：詹邦柱。
被执行人：福建通盛酒店设备有限公司，住所地：福建省闽侯县白中镇白金工业区。统一社会信用代码：91350124680870535Q。
法定代表人：郑秋云。
被执行人：何宗灿，男，1980年2月21日出生，汉族，住所地：福州市晋安区，
被执行人：赵榕，女，1977年1月15日出生，汉族，住所地：福州市晋安区，
本院在执行申请执行人招商银行股份有限公司福州万达支行（以下简称招商银行万达支行）与被执行人福建盛世经典餐饮管理有限公司（以下简称盛世公司）、福建迈卓餐饮管理有限公司（以下简称迈卓公司）、福建通盛酒店设备有限公司（以下简称通盛公司）、何宗灿、赵榕金融借款合同纠纷一案中，案外人余林海对本院查封福州市晋安区金鸡山路68号天水园小区7座307单元房产及6#楼1层02车库不服，向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现本案已审查终结。
案外人余林海称；其于2016年1月30日与被执行人何宗灿签订租赁合同。合同约定：何宗灿将坐落于福州市晋安区金鸡山路68号天水园小区7栋307房产及地下一层车库、仓山区闽江大道117号融侨官邸2期369号车库租给案外人使用，租赁时间2016年2月1日至2026年1月31日止。合同签订后，案外人按照合同将租金48万及押金2万汇到何宗灿指定的银行账户。该房屋和车库一直由其使用，案外人于2017年5月26日接到法院通知，要拍卖上述房产、车库。案外人认为其与何宗灿签订的租赁合同没有违反法律规定，合同有效，法院应保护案外人的租赁权益。
案外人余林海向本院提交如下证据：
1、《租赁合同》：证明案外人与被执行人何宗灿签订了租赁合同。
2、《银行转账记录》：证明案外人按合同将租金及押金50万元支付该被执行人何宗灿。
申请执行人招商银行万达支行辩称；1、案外人主张的租赁关系为虚假的，其目的是阻碍被执行不动产的拍卖处分。2、申请执行人招商银行万达支行对被执行人何宗灿名下位于福州市晋安区金鸡山路68号天水园小区7栋307单元房产享有抵押权，足以对抗租赁关系。
申请执行人招商银行万达支行未向本院提交证据。
被执行人盛世公司、通盛公司、迈卓公司、何宗灿、赵榕均未对案外人余林海提出的书面异议向本院提交答辩意见及证据材料。
本院查明，本院于2016年9月6日作出（2016）闽0103民初816号《民事判决书》，判决确定：“一、被告福建盛世经典餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告招商银行股份有限公司福州万达支行偿还垫付票款750万元及其罚息（其中250万元自2015年11月19日起，500万元自2015年12月10日起，均按日万分之五的标准计至款项还清之日止）；二、被告福建盛世经典餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告招商银行股份有限公司福州万达支行偿还借款本金1000万元及其利息、罚息、复息（利息、罚息、复利按编号为2015年流字第58-0018号《借款合同》约定的标准计至款项还清之日止）；三、被告福建盛世经典餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告招商银行股份有限公司福州万达支行偿还原告为实现债权而支出的律师代理费50000元；四、原告招商银行股份有限公司福州万达支行有权以被告福建盛世经典餐饮管理有限公司开立在原告处的保证金账户（账号：59×××67）中的质押保证金2500000元，优先受偿票据号码为130839102617320150610028369966、票据金额500万元的银行承兑汇票项下的债务；五、原告招商银行股份有限公司福州万达支行有权以被告福建盛世经典餐饮管理有限公司提供的坐落于闽侯县××××、春风村的土地使用权[土地他项权证号：侯他项（2014）第099号]折价、拍卖或者变卖所得的价款，就本判决第一项、第二项、第三项确定的债权优先受偿；六、原告招商银行股份有限公司福州万达支行有权以被告何宗灿提供的坐落于福州市晋安区××小区××＃××单元的房产（房屋他项权证号：榕房他证TR字第××号）折价、拍卖或者变卖所得的价款，就本判决第一项、第二项、第三项确定的债权优先受偿；七、被告福建迈卓餐饮管理有限公司、被告福建通盛酒店设备有限公司、被告何宗灿、被告赵榕就本判决第一项、第二项、第三项确定的债务承担连带清偿责任”。该民事判决现已发生法律效力。后因被告盛世公司、通盛公司、迈卓公司、何宗灿、赵榕未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人招商银行万达支行向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2017年2月27日作出（2017）闽0103执247号执行裁定书，查封了被执行人何宗灿位于福州市晋安区××小区××单元房××及××＃楼××02车库，并通知福州市不动产登记和交易中心协助查封，但上述房产已被福州市中级人民法院先行查封。经本院与福州市中级人民法院协商，福州市中级人民法院于2017年4月24日作出（2015）榕执字第620号《移送执行函》，将其查封的在被执行人何宗灿名下位于福州市晋安区金鸡山路68号天水园小区7栋307单元房产及6#楼1层02车库移送本院执行。2017年5月12日本院依法对上述房产进行实地查封并张贴查封公告。案外人余林海对此不服，遂向本院提交书面异议申请。
另查，被执行人何宗灿（甲方）于2016年1月30日与案外人余林海（乙方）就坐落于福州市晋安区××小区××单元房××及××＃楼××02车库签订《租赁合同》，双方约定租赁期限自2016年2月1日起至2026年1月31日止，月租金人民币4000元，乙方一次性支付租金及押金共计50万元。合同签订后，案外人于2016年2月1日向被执行人何宗灿支付了人民币50万元。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。”本案中，案外人余林海主张其对本院查封冻结的房屋享有承租权而向本院提出书面执行异议申请，应依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定进行审查。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的、原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”本案中，被执行人何宗灿名下的福州市晋安区金鸡山路68号天水园小区7座307单元房产已于2014年9月18日抵押给申请人招商银行万达支行，案外人与被执行人何宗灿的订立《租赁合同》系在其之后，故不得对抗已登记的抵押权。且6#楼1层02车库被福州市中级人民法院于2015年10月8日查封，租赁合同签订在查封之后，不足以排除执行。案外人余林海另主张应保护其仓山区闽江大道117号融侨官邸2期369号车库的租赁权益，经查，该车位不属案外人租赁合同中涉及的租赁标的，不属于本院审查范围。综上，案外人余林海认为其对执行标的享有承租权应予保护的异议申请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：
驳回案外人余林海的执行异议申请。
案外人、当事人如对本裁定不服，可以自本裁定书送达之日起十五日内，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，向本院提起诉讼。
审判长 刘 宏
审判员 黄旭东
审判员 林 赫
二〇一七年十月三十一日
书记员 池京征
附：本案适用的主要法律、司法解释条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的、原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。
人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。
人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。