浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0104民初4108号
原告（反诉被告）孙某，女，1938年3月16日出生，汉族，住址杭州市下城区。
委托代理人宋国义，身份同下。
原告（反诉被告）宋国义，男，1963年7月1日出生，汉族，住址杭州市上城区。
原告（反诉被告）宋某1，女，1967年3月4日出生，汉族，住址杭州市下城区。
被告（反诉原告）宋某2，男，1965年2月15日出生，汉族，住址杭州市江干区。
委托代理人吕虹，浙江京衡律师事务所律师。
原告孙某、宋国义、宋某1为与被告宋某2法定继承纠纷一案，于2017年6月13日向本院起诉，反诉原告宋某2于2017年8月1日提起反诉。本院受理后，依法由审判员叶文军独任审判，于2017年8月22日、10月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宋国义（暨孙某委托代理人）、宋某1、被告（反诉原告）宋某2委托代理人吕虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙某、宋某3、宋某1诉称，孙某与被继承人宋子芳于××××年××月××日登记结婚，生育了儿子宋某3、宋某2、女儿宋某1。孙某与宋子芳婚姻关系存续期间，宋子芳于1989年由单位分得江干区采荷清泰门化建宿舍1单元401室房屋，2005年宋子芳以房改房性质购入该房，房屋所有权状况为宋子芳和孙某共同所有。××××年宋某2结婚时居住在该房屋，1997年宋某2搬离该房屋，将该房屋出租，并收取租金至今。2005年12月19日宋子芳去世，该房屋一半为宋子芳遗产，当时没有继承分割。现在孙某年事已高，想在生前处分自己的财产，但各继承人达不成一致的分割意见。根据法律规定，孙某主ＸＸ均分割夫妻共有财产，剩余二分之一为宋子芳遗产，由孙某、宋某3、宋某1、宋某2平均分割继承。原告孙某、宋某3、宋某1提出以下诉讼请求：
判决依法分割被继承人宋子芳位于杭州市江干区采荷清泰门化建宿舍1单元401室的遗产。
被告宋某2辩称，一、涉案房屋虽登记在宋子芳名下，但实际产权应归属于宋某2所有，不应作为遗产被分割。涉案房屋原系公租房，自1991年6月起即由宋子芳承租。××××年起，因宋某2结婚时无房，孙某、宋子芳明确表示将该房赠与宋某2，并交付给宋某2。此后涉案房屋一直由宋某2占有、使用，宋某2夫妇在该房中结婚生子并长期生活，其间与该房屋有关的所有费用如房租、水电等也均由宋某2缴纳。2005年年底,当涉案房屋符合《杭州市市区出售公有住房管理办法》的条件后，孙某还催促宋某2赶紧去办理房改房的购入手续。2005年12月宋某2夫妻以“宋子芳”之名与住房出售单位签订了公有住房买卖协议书，宋某2夫妇还举债近10万元用于实际支付购房款全款及相关税费。虽然根据房改政策规定，当时涉案房屋的产权只能登记在宋子芳名下，但涉案房屋的产权三证、购房合同、发票等所有原件均由宋某2夫妇保留，且此后长达十多年宋某2夫妇一直实际享有涉案房屋的所有权、使用权，孙某、宋某3、宋国青及宋子芳从未提出过任何异议。因此，涉案房屋其本质为宋某2借宋子芳名义购买的房屋，其真实的产权人为宋某2，不应作为遗产被分割。二、退一步讲，即使涉案房屋被法院认定为遗产，也应根据涉案房屋购买时的不同性质区别对待，宋某2作为涉案房屋的全资出资人，应分得大部分份额。涉案房屋面积为59.1平方米，其中仅有16.65平方米系按房改房成本价购入，其余42.45平方米并未享受房改政策，系按当时商品房市场价购买。正是在孙某、宋子芳明确涉案房屋产权归属于宋某2的意思表示下，宋某2夫妇才举债购买，而2005年的10万元对于不富裕的宋某2夫妇来讲，也不是一笔小数目。如没有宋某2夫妇当年的出资购买行为，便不存在今日诉争的所谓遗产。更何况其中的42.45平方米系按当时商品房市场价购买，与宋子芳的工龄、福利无关。因此退一步讲，如果部分涉案房屋存在遗产争议的话，也仅限于以房改价购入的16.65平方米，而42.45平方米房屋的份额所对应的房屋以及增值收益应全部归属于宋某2所有。三、本案既然是遗产继承纠纷，而登记在宋子芳名下的房屋并非仅涉案房屋，遗产的范围应包括杭州市混堂桥5号3单元505室房屋，面积75.13平方米。在被继承人宋子芳未留下书面遗嘱的情况下，该套房屋应作为遗产，按法定继承进行遗产分割。四、宋某2夫妇收入十分微薄，除涉案房屋外并无其他可供居住的自有房屋。宋某2当年借款买下了涉案房屋，多年来无经济实力也无必要再购入其他房屋，现在一家三口居住于涉案房屋中，涉案房屋是宋某2一家唯一的居住场所。无论是从法理上讲还是从情理上讲，也无论涉案房屋是属于可分割的遗产还是不属于遗产，涉案房屋产权都应判归宋某2夫妇所有。
反诉原告宋某2诉称，孙某与宋子芳于××××年××月××日登记结婚，育有2子1女分别为宋某3、宋某2与宋某1。2005年12月19日宋子芳去世，其名下有2套房屋，其中1套为江干区采荷清泰门化建宿舍1单元401室，孙某、宋某3、宋某1已起诉要求将该房屋作为遗产分割；另1套为杭州市混堂桥5号3单元505室，系宋子芳与孙某的夫妻共同财产，该房屋作为遗产一直未予以分割。在宋子芳未留下书面遗嘱的情况下，该套房屋中属于宋子芳的份额应作为遗产，按法定继承进行遗产分割。反诉原告宋某2提出以下反诉诉讼请求：
判决依法分割杭州市混堂桥5号3单元505室房屋。
反诉被告孙某、宋某3、宋某1辩称，不同意分割，孙某现在还住在混堂桥的房子里。
经审理本案事实认定如下：
孙某与宋子芳系夫妻，育有2子1女，分别为宋某3、宋某2、宋某1。宋子芳于2005年12月19日去世，其父母已早于宋子芳去世。宋子芳生前未立有遗嘱。
杭州市江干区采荷清泰门化建宿舍1单元401室房屋建筑面积59.10平方米，现登记的所有权人为孙某、宋子芳。该房屋原系宋子芳的公房，××××年宋某2结婚时孙某、宋子芳将该房屋交由宋某2居住使用，此后公房租金一直由宋某2支付。1997年宋某2搬迁至他处居住，该房屋由宋某2出租至今，租金由宋某2收取，其中2000年左右孙某、宋子芳因混堂桥的房屋装修曾至此短暂居住。2005年12月宋子芳通过房改购买了该房屋，其中成本价16.65平方米（236.88元/平方米）、商品价42.45平方米（1829.52元/平方米），购房款加共用部位维修基金计82139.07元、所有权登记费20元、契税1389.72元，该些款项由宋某2支付，产权登记手续由宋某2妻子办理。
杭州市下城区混堂桥5号3单元505室房屋建筑面积75.13平方米，现登记的所有权人为宋子芳。该房屋宋子芳系通过房改购买。
本案审理中本院委托就涉案2套房屋的价值进行评估，估价结果为，江干区采荷清泰门化建宿舍1单元401室房屋价值224万元，混堂桥5号3单元505室房屋价值324万元，共计548万元。孙某、宋某3、宋某1支付了评估费7850元，宋某2支付了评估费7850元。
另查明，宋某2夫妻在杭州市区无自有住房。
上述事实，有孙某、宋某3、宋某1提交的房屋产权信息查询记录、常住人口登记表、公有住房买卖协议书、杭州市区公有住房出售价格审批表、购房票据、宋某2提交的租金收据、公有住房买卖协议书、购房票据、杭州市房产交易产权登记申请表、杭州市区公有住房出售价格审批表、房屋所有权证、国有土地使用证、公房房改信息查询记录、杭州市区住房情况查询记录、房地产估价报告、评估费发票、本案庭审笔录证实。
本院认为，被继承人宋子芳生前未立有遗嘱，宋子芳去世后其遗产应由其继承人孙某、宋某3、宋某1、宋某2按法定继承办理，各继承人份额均等。
混堂桥5号3单元505室房屋由宋子芳通过房改购入，为孙某、宋子芳的夫妻共同财产，宋子芳去世后该房屋的一半份额为宋子芳遗产。
采荷清泰门化建宿舍1单元401室房屋，宋某2主张该房屋应归其所有，不属于遗产。本院认为，虽然××××年时孙某、宋子芳已将采荷清泰门化建宿舍1单元401室房屋交由宋某2居住使用，房改时购买该房屋的款项也由宋某2支付，但该房屋所有权登记在孙某、宋子芳名下，宋某2主张孙某、宋子芳将该房屋赠与给其也没有证据证明，宋某2主张该房屋归其所有缺乏依据。采荷清泰门化建宿舍1单元401室房屋房改购买时其中16.65平方米的面积按成本价计算、42.45平方米的面积按商品价计算，但房改购房时的商品价并非真正的市场价格，依然带有福利性质，应属房改房购买人所有，虽然宋某2支付了购房款，但其主张按商品价计算的42.45平方米房屋归其所有没有依据。因此，采荷清泰门化建宿舍1单元401室房屋由宋子芳通过房改购入，为孙某、宋子芳的夫妻共同财产，宋子芳去世后该房屋的一半份额为宋子芳遗产。
关于宋某2支付的采荷清泰门化建宿舍1单元401室房屋的购房款，孙某、宋某3、宋某1主张因为该房屋由宋某2在出租，租金由宋某2收取，所以购房款不完全是宋某2出资的，里面有租金收入，对此宋某2予以否认。本院认为，本案审理中并无证据证明孙某、宋子芳与宋某2有以租金收入支付购房款的约定，本院询问孙某、宋某3、宋某1为何1997年宋某2从上述房屋搬走后孙某、宋子芳没有收回房屋而是一直让宋某2出租收取租金时，孙某、宋某3、宋某1称是考虑宋某2经济困难所以一直让宋某2使用，并未表示双方有代为出租的约定，因此孙某、宋某3、宋某1主张以租金支付购房款缺乏依据。宋某2支付的房改购房款，孙某、宋子芳应予补偿。虽然宋某2未能证明孙某、宋子芳将采荷清泰门化建宿舍1单元401室房屋赠与给其，但该房屋××××年以后一直由宋某2居住、出租，房改购房款亦由宋某2支付，因此确定补偿金额时应考虑宋某2购房机会丧失的损失。孙某、宋子芳应补偿的金额本院酌情确定为40万元。
涉案2套房屋价值共计548万元，扣除上述补偿款40万元后价值为508万元，其中一半为孙某的财产，剩余254万元作为宋子芳的遗产由孙某、宋某3、宋某1、宋某2平均继承，每人63.50万元。考虑2套房屋的实际居住使用情况，本院决定采荷清泰门化建宿舍1单元401室房屋由宋某2所有，混堂桥5号3单元505室房屋由孙某所有；孙某应向宋某3、宋某1各支付折价款32500元，宋某2应向宋某3、宋某1各支付折价款602500元。
据此，依照《中华人民共和国继承法》第三条第（二）项、第五条、第十条、第二十六条第一款、第二十九条之规定，判决如下：
一、杭州市江干区采荷清泰门化建宿舍1单元401室房屋由被告宋某2所有。
二、被告宋某2向原告宋某3、宋某1各支付折价款人民币602500元，于本判决生效后三十日内付清。
三、杭州市下城区混堂桥5号3单元505室房屋由原告孙某所有。
四、原告孙某向原告宋某3、宋某1各支付折价款人民币32500元，于本判决生效后三十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉、反诉案件受理费共计人民币25080元，由原告孙某、宋某3、宋某1负担人民币21945元，由被告宋某2负担人民币3135元；鉴定费人民币15700元，由原告孙某、宋某3、宋某1负担人民币11775元，由被告宋某2负担人民币3925元。
被告宋某2于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；原告孙某、宋某3、宋某1于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的案件受理费。
原告孙某、宋某3、宋某1于本判决生效后十日内迳付被告宋某2鉴定费人民币3925元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 叶文军
二〇一七年十月二十五日
代书记员 叶苏卫