宁夏回族自治区灵武市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁0181民初4211号
原告（反诉被告）：孙淑花，女，1964年8月15日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区灵武市。
委托诉讼代理人：白银河，男，1964年3月17日出生，汉族，住宁夏回族自治区灵武市。（原告孙淑花丈夫）
委托诉讼代理人：白文，男，1987年2月27日出生，汉族，住宁夏回族自治区灵武市。（原告孙淑花儿子）
被告（反诉原告）：宁夏鑫顺达房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区灵武市灵州花园10#营业房，组织机构代码证。
法定代表人：吴学清，公司总经理。
委托诉讼代理人：黄党权，公司副总经理。
第三人：灵武市住房和城乡建设局，住所地宁夏回族自治区灵武市灵州大道西侧，组织机构代码01014886-9。
法定代表人：高永明，局长。
委托诉讼代理人：马玉明，办公室主任。
原告（反诉被告）孙淑花与被告（反诉原告）宁夏鑫顺达房地产开发有限公司（以下简称鑫顺达公司）、第三人灵武市住房和城乡建设局（以下简称住建局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年11月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙淑花委托诉讼代理人白银河、白文，被告鑫顺达公司法定代表人吴学清、委托诉讼代理人黄党权、第三人住建局委托诉讼代理人马玉明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙淑花向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2011年5月20日至2012年9月10日期间超期安置双倍安置费11152元（176.67平米×4元×12个月÷365天×480天=11152元）；2.被告向原告支付自2012年9月11日至2013年10月10日期间四倍安置费18373.68元（176.67平米×8元×13个月=18373.68元）；3.被告向原告支付超期安置违约金14868.36元（76248×0.0005×390天=14868.36元）；4.被告向原告返还收取的房屋差价45923.64元（砖混结构房屋与框剪结构房屋差价为300元每平方米，被告按775.4每平方米收取差价）；以上合计90317.68元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年11月20日，原、被告及第三人签订《房屋拆迁补偿安置协议》，约定：原告将其所有的位于灵武市人民街176.67平方米的砖木结构住宅及0.2751平方米土地转让给被告用于城市建设，所拆迁的房屋折合人民币76248元，被告给原告安置106平方米砖混结构多层楼房一套，价值274816元（每平方米2592.6元）。后因被告原因未能给原告安置砖混结构楼房，2011年5月17日，被告又于原告签订了《协议书》一份，约定被告给原告调换玫瑰园4号楼6单元602室96.6平方米框剪结构高层住宅一套，价值325348.8元（每平方米3368元），并按照每平方米775.4元的差额向原告收取房屋差价50530元，但根据我区建筑行业规定砖混结构与框剪结构每平方米的差额为300元，被告多向原告收取房屋差价45925.64元。因被告未按期给原告安置，根据灵武市人民政府灵政发（2009）64号文件的规定，被拆迁房屋的过渡期为18个月，超过18个月的，自超出之日起加倍支付临时安置补助费，被告与第三人签订协议，约定玫瑰园4号楼必须于2012年9月10日前完成竣工验收并向安置户进行分配，如不能按期安置，超期的临时安置补助费以4倍的标准向拆迁安置户支付。被告实际对原告进行安置的时间为2013年10月10日，逾期安置13个月，应当按照四倍的标准向原告支付在此期间的超期安置费，自逾期安置之日起每日按拆迁户补偿总额万分之五的标准向拆迁户支付违约金，被告应向原告支付违约金14868.36元。为此，原告提起诉讼。
被告鑫顺达公司辩称,2009年11月20日，原告与我公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定拆迁面积为176.67平米，协议安置面积为106平方米，安置房为多层砖混结构，安置价格为274816元，原告当时提出多层更换为高层框剪结构，房号为4号楼3单元602室，该房屋建筑面积为96.6平方米，单价为3368元每平方米，共计325348.8元，2011年5月17日我公司与原告达成协议，协议中明确约定废除2009年签订的安置协议，原告承担房屋差价50530元（暂测算为建筑面积）工程竣工验收后按照实际测算面积结算，多退少补。房屋经测绘实际面积为103.84平方米，原告还应当向被告支付面积差价24384元。原告提出的超期安置无事实依据，我公司于2013年10月10日已经对原告进行房屋安置，安置期限至今3年多，安置期间原告一直未提出异议，现在提出异议不合理，原告的诉请不能成立，应当予以驳回。
第三人住建局述称，负责拆迁的单位是灵武市国土资源局，不是我单位负责，原告的诉请与我单位无关，我单位不承担任何责任。
被告（反诉原告）鑫顺达公司提出反诉请求：1.反诉被告向反诉原告支付房屋房差价24384元，并按照中国人民银行同期贷款利率计算，支付至实际履行之日期间的利息；2.本案诉讼费反诉被告承担。事实和理由：2009年11月20日，反诉原、被告签订《房屋拆迁安置补偿协议》，约定，反诉被告将其位于灵武市人民街176.67平方米土木结构房屋及0.2751土地转让给反诉原告用于城市建设，反诉原告为反诉被告安置106平方米砖混结构多层楼房一套，价值274816元。后反诉原、被告又于2011年5月17日签订《协议书》一份，约定反诉原告未反诉被告调换位于灵武市××园框剪结构高层住宅一套，建筑面积96.6平方米，价值325348.8元，由反诉被告承担房屋差价50530元，废除反诉原、被告之前签订的《房屋拆迁补偿安置协议》，后反诉原告为反诉被告调换了玫瑰园4号楼3单元602室房屋作为安置房，该房屋实际面积103.84平方米，价值349860元，反诉被告还应向反诉原告支付置换差价24384元。为此，反诉原告提起反诉。
原告（反诉被告）孙淑花对被告（反诉原告）鑫顺达公司的反诉辩称，反诉原、被告于2011年5月7日签订的协议系双方对2009年11月20日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》中房屋面积、价格的变更，合同的其他条款仍然有效。反诉原告未按期对反诉被告进行安置，反诉被告迫于无奈于2011年5月7日与反诉原告签订了《协议书》，并按照协议向反诉原告支付了房屋差价50530元。反诉被告实际入住安置房的时间为2014年4月15日。双方签订的《协议书》约定反诉原告给反诉被告调换玫瑰园4号楼3单元602室96.6平方米框剪结构高层住宅一套，价值325348.8元（每平方米3368元），并按照每平方米775.4元的差额向原告收取房屋差价50530元，但根据我区建筑行业规定砖混结构与框剪结构每平方米的差额为300元，反诉原告多向反诉被告收取房屋差价45925.64元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提交的证据1《房屋拆迁安置补偿协议》、补偿测算表（均为复印件）、证据5收据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据2灵武市人民政府（2009）64号文件《关于印发<灵武市2009年城市房屋拆迁补偿安置标准指导意见>的通知》经本院核实其真实性，能够证实根据灵武市人民政府文件规定，拆迁人如未安排周转用房，过渡期超过18个月的，从超过之日起加倍发放临时安置补助费的事实，予以采信；原告提交的证据3《通知》系复印件，不符合证据的有效形式，不予采信；原告提交的证据4《协议书》结合（2016）宁0181民初990号民事判决书能够证实2012年7月12日，被告与第三人签订协议书，约定被告应在2012年9月10日之前对玫瑰苑4号楼的住户进行安置，如逾期，超期的临时安置补助费以4倍的标准向拆迁安置户支付；同时每日按拆迁户补偿总金额万分之五的标准向拆迁户支付违约金的事实，予以采信；原告提交的证据6承诺书系复印件，不符合证据有效形式，不予采信；原告提交的证据7物业费收据与本案无关，不予采信；原告提交的证据8欠条不能证实被告欠原告超期安置费及面积安置差额25069元的事实，不予采信；被告提交的证据1中《协议书》能够证实2011年5月17日，原、被告重新签订安置协议，约定:经原告需求，为原告更换框剪结构高层住××园的房屋一套作为安置房，建筑面积为96.6平方米，单价3368元每平方米，合计金额325348.8元；原告承担安置楼差价50530元（暂测算为建筑面积），工程竣工验收后，按实际测算面积结算，多退少补；自本协议签约之日起，废除原安置协议，予以采信；证据1中《测绘表》结合庭后为原告制作的询问笔录，能够证实玫瑰园4号楼3单元602室安置房的实际测算面积为103.84平方米的事实，予以采信；被告提交的证据2业主承诺书、入住通知书能够证实原告于2013年10月10日入住安置房的事实，予以采信。
本院经审理认定如下事实：2009年11月20日，原、被告及灵武市土地储备中心签订《房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定由被告对原告所有的位于灵武市人民街东段南侧的砖土木结构主房176.6平方米、土地0.2751平方米及其他地上附着物进行拆迁，实行产权调换的形式予以补偿，以砖土木结构主房屋176.67平方米调换106平方米；搬迁补助费每平方米6元，补助2次，共计2120元；临时安置补助费每平方米2元，补助18个月，共计6360元，两项合计8480元。此款被告已付清。协议还约定如适用拆迁价格补偿标准，则原告的补偿金额为76248元。2011年5月17日，原、被告签订《协议书》一份，约定:经原告需求，为原告更换框剪结构高层住××园一套作为安置房，建筑面积为96.6平方米，单价3368元每平方米，合计金额325348.8元，原告应承担房屋差价50530元（暂测算为建筑面积）；工程竣工验收后，按实际测算面积结算，多退少补；自本协议签约之日起，废除原安置协议。协议签订当天，原告支付了房屋差价50530元。原、被告均认可灵武市玫瑰园4号楼3单元602室房屋的实际测算面积为103.84平方米。2012年7月12日，被告与第三人签订协议书，约定被告应在2012年9月10日之前对玫瑰苑4号楼的住户进行安置，如逾期，超期的临时安置补助费以4倍的标准向拆迁安置户支付；同时每日按拆迁户补偿总金额万分之五的标准向拆迁户支付违约金。2013年10月10日原告入住灵武市××园安置房。
另查明，灵武市人民政府（2009）64号文件《关于印发<灵武市2009年城市房屋拆迁补偿安置标准指导意见>的通知》规定，2009年灵武市城市房屋拆迁临时安置补助费为2元每平方米每月，拆迁人如未安排周转用房的，过渡期超过18个月的，从超过之日起加倍发放临时安置补助费。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，关于原、被及第三签订的协议效力问题。因原、被告于2011年5月17日签订的《协议书》约定协议签订后原安置协议废除，该协议系双方当事人真实的意思表示，合法、有效，故原、被告及灵武市土地储备中心签订的《房屋拆迁补偿安置协议》已无效，原、被告应按照2011年5月17日签订的《协议书》约定行使权力，履行义务。被告与第三人于2012年7月20日达成的《协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，属有效协议。
关于原告的诉讼请求。原、被告签订的《协议书》虽未对安置期限或过渡期进行约定，但根据灵武市人民政府（2009）64号文件《关于印发<灵武市2009年城市房屋拆迁补偿安置标准指导意见>的通知》的规定，过渡期超过18个月，从超过之日起加倍发放临时安置补助费。原、被告于2009年11月20日签订《房屋拆迁补偿安置协议》，据此可以认定原告房屋被拆迁的时间为2009年11月20日，依据前述政府文件规定，被告应当自逾期安置之日即2011年5月20日起按照双倍临时安置补助费的标准即4每平方米每月的标准向原告发放临时安置补助费；被告与第三人达成的《协议书》约定，被告应当于2012年9月10日之前对原告完成安置，如不能安置，则超期安置补助费自逾期之日以安置补助费4倍的标准支付，同时每日按拆迁户补偿总金额万分之五的标准向拆迁户支付违约金，故2012年9月10日之后至实际安置之日即2013年10月10日期间被告应按照四倍临时安置费的标准即8元每平方米每月的标准向原告发放临时安置补助费。综上，本院对安置费核算如下：1.2011年5月20日至2012年9月10日期间安置费为11152元（176.67平方米×4元/平方米/月×12个月÷365天×480天＝11152元）；2.2012年9月11日至2013年10月10日（实际安置日）期间安置费为18373.68元（176.67平方米×8元/平方米/月×13个月＝18373.68元），两项合计29525.68元。关于原告主张的逾期安置违约金，被告与第三人在《协议书》中约定，如被告未在2012年9月10日前对原告进行安置，还需按照补偿总金额每日万分之五的标准向原告支付违约金。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的\'过分高于造成的损失\'”的规定，原告主张被告支付2012年9月11日至实际交房之日即2013年10月10日的违约金14868.36元，超过了安置费总金额29525.68元的30%，故本院以安置费总金额29525.68元的30%即8857元予以支持。原告主张被告退还多收取的房屋差价45923.64元无事实及法律依据，本院不予支持。
关于被告的反诉请求。原、被告签订的××园安置房建筑面积为96.6平方米，单价3368元每平方米，合计金额325348.8元，原告应承担安置楼差价50530元（暂测算为建筑面积）；工程竣工验收后，按实际测算面积结算，多退少补。经双方认可，房屋实际测算面积为103.84平方米，原告应向被告支付房屋差价24384元【（103.84平方米-96.6平方米）×3368元每平方米】=24384元，故对被告主张原告支付其房屋差价24384元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告主张原告按照中国人民银行同期贷款利率支付至实际履行之日期间的利息不符合法律规定，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下:
一、被告（反诉原告）宁夏鑫顺达房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告（反诉被告）孙淑花支付安置费29525.68元，逾期交房违约金8857元，两项合计38382.68元；
二、原告（反诉被告）孙淑花于本判决生效后五日内被告（反诉原告）宁夏鑫顺达房地产开发有限公司支付房屋差价24384元；
三、上述一、二项折抵后，由被告（反诉原告）宁夏鑫顺达房地产开发有限公司向原告（反诉被告）孙淑花支付各项费用13998.68元，于本判决生效后五日内支付；
四、驳回原告（反诉被告）孙淑花的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）宁夏鑫顺达房地产开发有限公司的其他反诉请求。
本诉案件受理费2058元，由原告（反诉被告）孙淑花负担1183元，由被告（反诉原告）被告（反诉原告）宁夏鑫顺达房地产开发有限公司负担875元；反诉案件受理费410元，减半收取205元，由原告（反诉被告）孙淑花负担。
如未按上述指定的期间履行清偿义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 马 燕
人民陪审员 李占栋
人民陪审员 彭 玉
二〇一七年七月二十日
书 记 员 杨晓帆