绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍柯民初字第2835号
原告：绍兴县腾达轮胎机械模具厂。
诉讼代表人：王华庆。
委托代理人：魏德祥。
委托代理人：王超。
被告：浙江来福模具有限公司。
法定代表人：潘伟润。
委托代理人：赵捷、陈达。
被告：卢付叶。
原告绍兴县腾达轮胎机械模具厂（以下简称腾达厂）诉被告浙江来福模具有限公司（以下简称来福公司）、袁相威物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员黄关水独任审判，公开开庭进行了审理。后本院依法追加卢付叶为本案的共同被告参加诉讼，并组成由审判员黄关水担任审判长，人民陪审员马学凯、朱先淼参加评议的合议庭，两次公开开庭进行了审理。原告腾达厂的委托代理人魏德祥、王超，被告来福公司的委托代理人赵捷，被告卢付叶（第二次庭审）到庭参加诉讼。后原告申请撤回对被告袁相威的起诉，本院已裁定予以准许。审理期间，原、被告曾申请庭外和解但未成。经本院院长批准，本案延长审理期限六个月。本案现已审理终结。
原告腾达厂诉称：原告系村办集体企业，于1996年7月22日由绍兴县柯桥镇梅墅村民委员会设立，设立时任命潘伟润为法定代表人。1997年8月22日，原告通过与绍兴小小企业总公司订立资产转让协议书，以150万元的对价取得位于柯岩梅墅村原绍兴市铝合金型材厂全部厂房、建筑物、附属设施的所有权和相应的集体土地使用权。自2000年上半年起，原告法定代表人潘伟润未经上级主管部门同意，擅自将其私营家族企业绍兴县轮胎模具有限公司从柯桥柯华桥迁入原告厂内。后原告未按时参加1999年度的年检，于2000年8月31日被吊销企业法人营业执照。2006年1月5日，绍兴县轮胎模具有限公司更名为来福公司。2010年被告来福公司迁入其位于路南工业集聚区的新建厂区。嗣后潘伟润陆续以来福公司的名义，将原告的厂房（含土地）分割对外出租并收取租金。根据相关租赁协议记载，其中1号车间的323平方米厂房（含土地）于2012年10月2日起出租给袁相威，每年收取租金75905元，后房屋由被告卢付叶租赁使用。2013年11月25日，柯桥区柯岩街道梅墅村民委员会根据相关法律和上级政府关于加强农村集体“三资”管理文件精神，免去潘伟润原告法定代表人职务，并于同年12月11日成立清算组，任命王华庆为清算组负责人。同年12月17日，原告清算组在《绍兴晚报》上登载解散清算公告。次日，原告清算组向袁相威发出通知，告知其所租用的厂房归原告所有，其它任何单位无权对外出租，并限其在15个工作日内腾退房屋，但袁相威未履行腾退义务，被告卢付叶仍使用房屋。原告认为，两被告之间的租赁标的物归原告所有，未经原告清算组同意，两被告之间擅自订立的租赁协议无效，承租方应当将房屋（含土地）腾退给原告，出租方应当向原告移交已收租金。为维护集体经济利益，故现原告诉请：1、确认被告来福公司与被告卢付叶之间关于租赁原告1号车间323平方米厂房的房屋租赁关系无效；2、被告卢付叶应于判决生效后一个月内将上述租赁房屋腾退给原告；3、被告来福公司应于判决生效后十日内将已收取的2012年10月2日至2014年10月1日止的二年租金共计151810元移交给原告；4、本案诉讼费用由被告来福公司承担（变更后）。
被告来福公司辩称：原告所主张的厂房一直由被告或其前身绍兴县轮胎模具有限公司占有、管理、使用、收益，且涉案厂房是被告自己建造的，实际系被告所有,故被告对房屋进行了出租。根据原告提供的证据来看，涉案厂房并不在原告所主张的厂房范围内，故原告无权主张，且原告在没有确认厂房土地是其所有的情况下无权提起诉讼请求。原告的企业性质是明为集体，实为潘伟润个人。故要求法院驳回原告对被告的诉讼请求。
被告卢付叶辩称：1、对于原告的企业性质、设立情况、潘伟润被免去原告法定代表人职务等情况我不清楚；对于原告与小小公司转让情况、被告来福公司的变迁、更名等情况和1号车间出租给袁相威的情况我也不清楚。2、我是2013年3月15日开始使用1号车间，这是我向袁相威转让过来的，一直使用到现在为止。3、我是不同意腾退房屋的，因为我与被告来福公司签订的租房合同还没有到期。故请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。
原告腾达厂为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：
1、企业法人申请开业登记注册书1份、资信证明1份，证明原告性质为梅墅村办集体企业的事实。
2、资产转让协议书复印件1份（含平面示意图、转让资产清单、补充资料）、收据复印件1份，经原告申请，本院向吴朱根所作的询问笔录1份，证明原告厂房的权属来源情况。
3、厂区平面示意图1份、测绘图1份、施工设计图1份，证明涉案厂房、土地权属归原告享有的事实。
4、原告企业基本情况表1份、工商企案字（2000）第695号行政处罚决定书1份，证明原告在2000年被吊销企业营业执照的事实。
5、柯梅委（2013）06号文件1份，证明梅墅村委免去潘伟润的原告法定代表人的职务，任命王华庆为原告法定代表人的事实。
6、柯梅委（2013）07号文件1份，证明原告成立清算组，任命王华庆为负责人的事实。
7、解散清算公告1份，证明原告已依法进入清算程序的事实。
8、房屋租赁协议复印件1份，证明被告来福公司与袁相威之间租赁关系的基本情况。
9、通知1份、邮政详情单1份，证明原告已函告被告腾退的事实。
10、个体工商户登记情况表1份，证明被告来福公司将涉案厂房出租给袁相威的事实。
11、变更登记情况1份，证明绍兴县轮胎模具有限公司变更为被告来福公司，该公司系潘伟润个人设立的私营企业的事实。
12、审计报告1份，证明被告来福公司对涉案厂房不享有所有权的事实。
13、情况说明1份，证明涉案厂房及土地的历史沿革情况。
14、绍兴市社、队建设用地申请审批表1份，证明梅市纺织厂因迁建新厂，首次申请用地6.38亩的事实。
15、（87）146号农村集体建设用地申请表1份，证明梅市纺织厂第二次申请用地1.9亩，位置即现腾达模具厂文明路沿线部分用地的事实。
16、绍县土管建（1992）第346号关于征（使）用土地的批复1份、绍县使字（92）225号乡（镇）村集体建设用地呈报表1份，证明梅市纺织厂第三次申请用地6.48亩，位置即现腾达模具厂涉案房屋用地的事实。
17、基本情况及企业开业登记申请书、行政处罚决定书各1份，证明梅市纺织厂由梅市大队（梅墅村委前身）于1980年开办，企业状态为“吊销未注销”的事实。
18、基本情况1份、开业登记材料1组、企业法人申请变更登记注册书1份，证明1992年12月梅市纺织厂利用其厂房投资开办绍兴市铝合金型材厂，企业状态为“吊销未注销”的事实。
19、资产转让合同1份、平面示意图1份、资产转让合同补充协议书1份、镇经总（96）6号关于梅市纺织厂资产结算的决定1份，证明经柯桥镇人民政府同意，柯桥镇经济实业总公司确认，梅墅村委将绍兴市铝合金型材厂厂房、用地及相应债务转让给小小企业公司的事实。
被告来福公司为证明自己的抗辩主张，向本院提交了以下证据：
20、柯政基字（1998）第65号审批单1份，证明现有的厂房不是原来的厂房，是被告经过相关部门的审批后建造的事实。
被告卢付叶为证明自己的抗辩主张，向本院提交了以下证据：
21、协议书1份，证明袁相威将厂房及设备转让给他的事实。
本院为查清本案有关事实，依法取得了证据22：调查追记1份、现场勘验笔录1份、现场照片1组。
上述证据，经当事人质证，本院认证如下：
1、对证据1，被告来福公司对真实性无异议，但认为梅墅村委没有出资208万元；被告卢付叶认为其不清楚；本院认为，对该组证据的真实性予以认定。
2、对证据2，被告来福公司认为，对于转让协议书，虽加盖了人民政府的公章，但还是复印件；对于示意图上的厂房和转让时的厂房现状没有异议，但本案讼争的厂房不在原告主张的房屋范围内；对于收据，被告来福公司认为上面写的很清楚钱是潘伟润个人交纳的，并不是原告交的；对于询问笔录，被告来福公司认为真实性无异议，但只能证明签字的过程，不能说明真正的款项是谁支付的；被告卢付叶认为其不清楚；本院认为，该组证据能相互印证，故予以认定。
3、对证据3，被告来福公司认为示意图不是原件；对于图纸，不能证明权属问题；被告卢付叶认为其不清楚；本院认为，该组证据应结合其他证据才能作出认定。
4、对证据4，被告来福公司认为无异议，被告卢付叶认为其不清楚；本院认为，对该组证据的真实性予以认定。
5、对证据5，被告来福公司认为梅墅村委关于职务任命是无效的行为；被告卢付叶认为其不清楚；本院认为，对该证据的真实性予以认定。
6、对证据6，被告来福公司认为无异议，被告卢付叶认为其不清楚；本院认为，对该证据的真实性予以认定。
7、对证据7，被告来福公司认为真实性无异议，但与其无关；被告卢付叶认为其不清楚；本院认为，对该证据的真实性予以认定。
8、对证据8，被告来福公司认为系复印件，不予质证，被告卢付叶认为其不清楚；本院认为，结合证据21，对该证据的真实性予以认定。
9、对证据9，被告来福公司认为真实性无异议，但原告是单方邮寄的，而且不是邮寄给他的；被告卢付叶认为其不清楚；本院认为，对该证据的真实性予以认定。
10、对证据10，被告来福公司认为与其无关，被告卢付叶认为其不清楚；本院认为，对该证据的真实性予以认定。
11、对证据11，被告来福公司认为无异议，被告卢付叶认为其不清楚；本院认为，对该证据的真实性予以认定。
12、对证据12，被告来福公司认为有异议，审计报告没有明确固定资产就是厂房，而且梅墅村委没有出过一分钱；被告卢付叶认为其不清楚；本院认为，对该证据的真实性予以认定。
13、对证据13-19，被告来福公司认为与其无关，而且土地是集体所有的，根据图纸及现场勘验，本案中并没有争议的房屋；被告卢付叶未到庭质证，视为放弃质证的权利；本院认为，对这些证据的真实性予以认定。
14、对证据20，原告认为该证据中被告只是申请人，并不能证明其取得了审批单中相关建筑物的事实，审批单上同意建造的综合办公楼与本案没有关联性；被告卢付叶认为其不清楚；本院认为，根据原、被告的陈述，该证据缺乏与本案的关联性，不能作为本案的定案依据。
15、对证据21，原告及被告来福公司认为对真实性无异议；本院认为，对该证据的真实性予以认定。
16、对证据22，原告认为现场勘验笔录和照片无异议；对于调查追记的部分表述有异议：①、原告确实没有征用手续，但梅墅村委在举办铝合金型材厂时是有征用手续的；②、对在图纸上土管所盖章的法律问题，盖章就已确认土地所有权是梅墅村，使用权是原告；两被告认为无异议；本院认为，该组证据的真实性予以认定。
根据上述证据和原、被告的的陈述，经审理本院认定以下事实：
一、企业基本情况。1、绍兴县梅市纺织厂由绍兴县柯岩人民公社梅市大队管理委员会于1980年申请开办，企业性质为集体，法定代表人祁云明，企业坐落于梅墅村浦里岸头。因该厂未参加1999年度年检，2000年8月被绍兴县工商行政管理局吊销营业执照。2、绍兴县柯桥镇经济实业总公司于1992年11月13日申请开办绍兴市铝合金型材厂，同年11月19日，绍兴稽山会计师事务所出具注册资金验证报告，证明该厂固定资金200万元，流动资金100万元，合计300万元，均由绍兴县梅市纺织厂投入。同年12月9日绍兴市铝合金型材厂经绍兴市工商行政管理局批准设立，法定代表人祁云明，企业性质为集体，坐落于梅墅村。因该企业未参加2000年度年检，2001年12月被绍兴县工商行政管理局吊销营业执照。3、绍兴县柯桥镇梅墅村民委员会于1996年7月申请开办腾达厂，企业经济性质为集体，法定代表人潘伟润，注册资金208万元，生产经营场地面积10005平方米，坐落于梅墅村（道口南侧）。绍兴县审计事务所验资确认出资单位为柯桥镇梅墅村委，对所需出资208万元已经落实。2013年11月25日，绍兴县柯岩街道梅墅村民委员会决定，免去潘伟润的腾达厂法定代表人职务，任命王华庆为腾达厂法定代表人。同年12月11日，该村委鉴于腾达厂因未按时年检，已被工商局吊销营业执照，决定成立腾达厂清算组，任命王华庆为组长。
二、涉案财产的来源情况。1984年，绍兴县梅市纺织厂因建造厂房经营需要审批土地6.38亩（坐落于梅墅村浦里岸头）。1987年3月，绍兴县梅市纺织厂因扩建厂房需要审批土地1.9亩（坐落于梅墅村，北至本厂厂房）。1992年，该厂又因扩建厂房（力织车间）需要在厂址南面审批土地6.48亩（坐落于梅墅村鲍家溇底）。1994年8月3日，柯桥镇梅墅村民委员会与绍兴县小小企业股份有限公司房地产开发公司签订资产转让合同1份，载明：柯桥镇梅墅村民委员会为甲方，绍兴县小小企业股份有限公司房地产开发公司为乙方。根据企业转换经营机制需要，经柯桥镇政府协调，征得有关金融单位同意，甲方决定将所属企业绍兴市铝合金型材厂的全部资产及有关债务转让给乙方。一、转让资产及价金。甲方决定将下列资产计总值7524978.58元全部转让给乙方，具体为：1、固定资产合计价值5789802.57元；2、流动资产合计价值1735176.01元。二、付款方式：1、乙方从接收之日起负担下列债务，具体为：柯桥信用社贷款417万元，其中短期借款282万元，设备贷款135万元，其余3354978.58元，乙方欠甲方所属企业梅市纺织厂，该欠款待双方有条件时，由绍兴县信用联社划贷解决，划贷前由乙方按信用社贷款利率付给梅市纺织厂利息，付息时间也按信用社规定。乙方按期付息时，不承担由甲方原因引起的逾期利息。2、交接方式：甲、乙双方在本合同上签字，即为资产及债务交接。三、原企业所用土地12.9亩（所处位置及四周范围详见地形图）甲方转让给乙方，长期使用权（产权）为乙方所有，土地价格每亩4万元，合计51.6万元。根据厂区平面示意图，厂区内标有1-8号房屋。该资产转让合同同时分别由绍兴县柯桥镇人民政府和绍兴县小小企业股份有限公司盖章确认。1995年5月28日，双方又签订资产转让合同补充协议书1份，载明：鉴于94年8月3日甲乙双方签订的资产转让合同、价金和市评估中心评估的资产和价金有出入，特签订以下补充协议：一、原协议书第三条型材厂所用土地计12.9亩，作价伍拾壹万陆仟元补偿给乙方资产不足部分，本协议生效开始长期使用权为乙方所有。二、原协议书第三条中第1至3项停止执行。三、乙方向甲方无偿借用三楼办公楼一层，成品仓库、模具车间各一个，借用时间约定二年。------。1996年4月26日，柯桥镇经济实业总公司向梅墅村、梅市纺织厂发出关于梅市纺织厂资产结算的决定，载明：根据镇党委（96）16号文件精神，从一九九六年三月六日起，梅市纺织厂由村办集体企业转为镇办集体企业。梅市纺织厂应付款中，涉及到应付梅市村经济合作社原铝合金厂的土地款129000元，由于铝合金型材厂已转让给浙江小小企业总公司，但小小公司尚欠梅市纺织厂电费及原材料等款项，考虑到梅市纺织厂的支付能力，梅墅村同意协助纺织厂向小小公司收回，收回后由纺织厂交付。1997年8月22日，绍兴小小企业总公司与腾达厂签订资产转让协议书1份，载明：甲方为绍兴小小企业总公司，乙方为腾达厂；甲方为盘活存量资产，现将位于在柯桥梅墅村的绍兴市铝合金型材厂的全部厂房、附属设施及土地使用权，本着自愿、互利、公平的原则，有偿转让给乙方（地理位置详见厂区平面示意图即附件一）。经双方协商，订立以下条款，共同遵守。一、甲方将原绍兴市铝合金型材厂全部厂房、附属设施、建筑物，以及厂内线路、管道设施和贰台行车，有偿转让给乙方，具体详见清单（附件二）。二、甲方同时有偿转让原绍兴市铝合金型材厂全部土地长期使用权给乙方。厂区总占地面积12.9亩，在转让移交时，甲方可提供原柯岩梅墅村转让给甲方时有关土地转让的资料壹份（附件三）。三、上述二项合计总转让价壹佰伍拾万元整，在达成协议时，乙方一次性以现金付给甲方，由甲方出具收款凭据。四、与梅市纺织厂分隔之围墙两家共同使用、共同维护、共同所有。五、甲方将上述厂房附属设施、土地长期使用权转让给乙方后，如其使用权与第三方发生纠纷时，由甲方负责处理，并承担因此而引起的责任。对以上资产如甲方已设成抵押或担保，由此所引起的法律责任，有甲方承担。根据厂区平面示意图，厂区内标有1-8号房屋。该协议由双方盖章确认，并由双方代表吴朱根和潘伟润盖章、签名。协议签订后原告支付给绍兴小小企业总公司150万元，该公司出具收据1份予以确认。后原告在厂区内2号房屋（车间）北侧建造车间1间即本案讼争财产，该财产原、被告陈述一致为现厂区内标有“春芳轧光”字样的1号车间，但未经相关部门审批。
三、涉案财产的使用情况。2012年10月1日，被告来福公司将1号车间出租给袁相威，约定租期为2012年10月2日起至2013年10月1日止，年租金为75905元，于签订之日一次性付清，该租金被告来福公司已收取。2013年3月9日，被告卢付叶与袁相威签订协议书1份，载明：甲方为卢付叶，乙方为袁相威；经甲乙双方协商，乙方把本厂转让给甲方，价格35万元〈整体转让包括厂内的一切用品和车辆一台〉，甲方已付给乙方定金5万元（有收据为证）。上述财产由被告卢付叶使用至今。2013年12月18日，原告曾向袁相威发出通知，要求其在接到通知后15个工作日内无条件腾退其占用的原告全部土地、厂房等资产。
本院认为，本案的争议焦点是：一、原告的企业性质？二、被告卢付叶是否应予腾退？原告主张的租金被告来福公司是否应支付给原告？三、两被告之间的房屋租赁关系的效力如何认定？
对于第一个焦点问题。被告来福公司认为原告设立时的注册资金是虚假出资，企业经营费用由潘伟润个人投入，企业性质是明为集体，实为潘伟润个人，而原告对此予以否认。本院认为，根据原告提交的工商资料显示，原告是具体独立法人资格的企业，潘伟润只是该企业的法定代表人，企业性质系梅墅村村办集体企业；企业的注册资金由梅墅村委投入，已由绍兴县审计事务所出具的资信证明予以证明，而被告来福公司未能提供相应的证据证明其主张。被告来福公司的这一辩称理据不足，本院对此不予采纳。故应认定原告系梅墅村的村办集体企业。
对于第二个焦点问题。本院认为，我国《物权法》规定，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。原告认为涉案厂区内的财产包括土地使用权系其购买所得，根据房随地转的原则，事后厂区内形成的讼争财产也系原告所有，而被告来福公司认为涉案厂区内的财产由潘伟润个人出资购买，事后讼争财产由被告建造并占有使用，应属其所有，其有权进行处分。本院认为，根据原告提供的证据来看，涉案厂区内的财产包括土地使用权系原告购买所得，在被告未能提供相应证据证明涉案厂区内的土地上所形成的财产即本案讼争财产系其或他人所建的情况下，应认定系原告所建，相应的财产权益应由原告享有。原告可基于对该财产享有的权益向他人主张权利。虽原告提供的收据上载明“付款单位为腾达厂（潘伟润）”，因当时潘伟润系原告厂法定代表人，且资产转让协议书载明受让方为原告，该收据不足以认定涉案厂区内的财产系潘伟润购买所得，进而证明涉案厂区内形成的财产系被告所有。故被告来福公司的这一辩称，理据不足，本院对此不予采纳。本案讼争财产的权益由原告享有，对财产被告来福公司无权进行处分，且出租行为未经原告同意或者追认，被告卢付叶无权占有租赁物，其应予返还。故现原告要求被告卢付叶腾退，理由正当，本院予以支持。因被告来福公司的出租行为侵害了原告的权利，造成了原告损失，故现原告要求被告来福公司支付给其已收取的租金，理由正当，本院予以支持。对于原告主张自2012年10月2日至2014年10月1日止，被告来福公司收取了二年租金151810元的问题。因原告提供的房屋租赁协议只能证明被告来福公司收取了2012年10月2日起至2013年10月1日止的一年租金75905元。对于原告主张的2013年10月2日至2014年10月1日止一年的租金75095元的问题，因原告未能提供这一年的租赁协议，根据2013年3月9日卢付叶与袁相威签订的协议书和被告卢付叶陈述其也没有支付这一年租金的实际情况，对原告主张的这一年租金难以支持。
对于第三个焦点问题。原告认为两被告之间的房屋租赁关系所涉标的物系原告所有，两被告未经原告同意，擅自订立租赁协议，双方之间的房屋租赁关系应属无效。本院认为，因本案讼争财产未经相关部门审批，两被告之间的房屋租赁关系违反了法律法规的强制性规定，应认定无效。故现原告要求确认两被告之间的房屋租赁关系无效的请求，理由成立，本院予以支持。
综上，对原告合理部分诉讼请求予以支持，不合理部分予以驳回。被告卢付叶第三次庭审经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院对本案的处理。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认被告浙江来福模具有限公司与被告卢付叶之间的房屋租赁关系无效；
二、被告卢付叶应将其所租赁的位于绍兴市柯桥区柯岩街道梅墅村绍兴县腾达轮胎机械模具厂内标有“春芳轧光”字样的1号车间（位于2号车间北侧）限于本判决生效后一个月内腾空并返还给原告绍兴县腾达轮胎机械模具厂；
三、被告浙江来福模具有限公司应将其收取的租金75095元限于本判决生效后十日内支付给原告绍兴县腾达轮胎机械模具厂；
四、驳回原告绍兴县腾达轮胎机械模具厂的其他诉讼请求。
案件受理费3336元，由原告绍兴县腾达轮胎机械模具厂负担1638元，由被告浙江来福模具有限公司负担1698元，其中被告应负担部分限于本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费3336元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理]。
审 判 长 黄关水
人民陪审员 马学凯
人民陪审员 朱先淼
二〇一五年八月十日
书 记 员 陈玉洁