浙江省永嘉县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温永瓯民初字第205号
原告：周杰封。
原告：卢纯微。
两原告的共同委托代理人（特别授权）：潘晓峰、陈晓东。
被告：陈济楠。
第三人：招商银行股份有限公司温州永嘉支行。
负责人：叶丐达。
第三人：郑臣波。
原告周杰封、卢纯微为与被告陈济楠、第三人招商银行股份有限公司温州永嘉支行、郑臣波房屋买卖合同纠纷一案，于2014年5月14日向本院起诉。本院立案受理后，后依法适用简易程序于同年6月5日第一次公开开庭进行了审理。原告周杰封及两原告的共同委托代理人陈晓东、被告陈济楠到庭参加第一次庭审活动，第三人招商银行股份有限公司温州永嘉支行（以下简称为招商银行永嘉支行）经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。第一次庭审活动结束后，两原告与其共同委托代理人潘晓峰、陈晓东解除了委托代理合同关系。后两原告向本院申请撤回对第三人招商银行永嘉支行的起诉；对两原告该申请，本院已口头裁定予以准许，制作笔录在案并不再另行制作书面裁定书。后因两原告的申请，本院依法追加郑臣波为本案第三人。本案因案情复杂，依法转为适用普通程序，经本院院长批准，延长审限六个月，并组成合议庭于同年11月26日第二次公开开庭进行了审理。两原告及被告陈济楠到庭参加诉讼，第三人郑臣波经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告周杰封、卢纯微共同诉称：两原告系夫妻关系。2000年12月13日，两原告向被告购置瓯北镇罗中南路7幢302室带店面房屋一套。双方于当日签订《商品房（预售）合同》一份。该合同约定总房款为242000元，由原告一次性首付15万元房款，其余房款待交房产权证时同时付清。后按实际测定建筑面积结算，总房价为251639元。原告支付了前期购房款207000元后，被告出具了收据一份。2002年被告将房屋交付给原告使用至今。被告因图个人私利，利用该房产用于个人抵押贷款之用，常年怠于履行房产及土地过户义务；始终没有要求第三人郑臣波协助办理土地使用权的过户手续，遂至双方发生纠纷。现原告诉请法院依法判决：一、被告协助原告办理本案争议房屋的房产过户手续；二、被告立即解除设立在本案争议房屋上的抵押权人为第三人招商银行永嘉支行的房产抵押权登记；三、本案诉讼费由被告负担。
在审理过程中，两原告以本案争议房屋的抵押登记已实际注销，第三人招商银行永嘉支行与本案不再具有利害关系为由，申请撤回对该第三人的起诉；又以本案争议房屋系拆迁安置房，原产权人为罗浮村村民郑臣波，且2004年1月13日郑臣波已将该房产权属过户至被告名下为由，申请追加郑臣波为第三人，并变更诉讼请求为：一、第三人郑臣波协助原告办理本案争议房屋的土地使用权的过户手续；二、被告协助原告办理本案争议房屋的房产所有权及土地使用权的过户手续。
被告陈济楠答辩称：一、原、被告于2000年12月13日签订的房屋买卖合同实际履行不能。根据被告与案外人张光荣、林云签订的《宅基地使用权转让协议书》和张光荣宅基地使用权转让费收据，可以看出被告有权处分的只能是张光荣安置所分配的房屋，故根据《罗浮村罗中路7号楼拆迁房分户析产和地下室搭配情况说明》所示，原、被告签订的房屋买卖合同中所涉标的实际应为现今标注为303室的房屋。由于当时门牌号并未确定，签订合同时被告误将现今标注为303室的房屋标注为302室，是故签订了302室的房屋买卖合同。但从合同上看，其地下室车库从8平方米，调整为20平方米，更符合303室的事实现状。被告系于2004年1月7日才从案外人郑臣波处购得本案所涉的现今标注为302室的房屋，而该时间远远晚于原、被告签订房屋买卖合同的时间。这也能够从侧面证明被告于2000年12月13日所签订的房屋买卖合同中所涉及的房屋不可能是现今标注为302室的房屋。被告签合同时能够预期拥有所有权的房屋为现今标注为303室的房屋。被告且只能对现今标注为303室的房屋进行处分。在涉案合同中把303室误写成302室纯属对当时所应取得的房屋门牌号产生认知错误的结果。因被告与两原告签订房屋买卖合同时对302室房屋并不具有所有权或处分权，是故该房屋买卖合同违反了我国《城市房地产转让管理规定》和《城市房地产转让管理办法》中关于未经依法登记领取权属证书的房屋不得转让的相关规定，属无效合同，已经实际履行不能。二、被告将2000年12月13日签订的房屋买卖合同中所涉及现今标注为302室的房屋另行登记在被告名下是由于两原告违约行为所致。被告之所以将出卖给两原告的303室房屋与案外人陈明烈调换302室，是因为有便于楼层分配。在303室和302室房屋均可办理产权过户手续时，被告要求两原告根据约定支付全部房款，并办理过户手续。合同约定两原告“一次性首付壹拾伍万元正，其余房款待交房产权（手续）同时付清”，之后因涉及303室调换302室的面积变化，双方口头约定增加预付5.7万元，但在两原告到瓯北房管所办理房屋转让手续时，没有履行303室与302室调换追加的5万元首付和7千元相关费用预付款，并拒绝在结算欠款上签字。为防止调换房屋产权产生的法律风险，被告被迫首先把调换后的302室和114号车库登记在自己名下。现本案合同的无法履行，两原告应承担全部过错责任。三、本案争议房屋属拆迁安置房屋，其土地使用权属无偿划拨取得，并采取合作建房，说明该房屋明显有别于向社会公众出售的商品房。根据《商品房合同解释》和《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六条及2005年5月9日国务院规定，禁止商品房预购人将未竣工的预售商品房再行转让。在被告与案外人陈明烈、张光荣办理房产土地使用权证时，因张光荣的原安置拆迁用地存在违章，而且至今尚未处理，导致302室和303室等多套房屋的土地使用权证无法办理。同时鉴于国家政策调整，根据温房字（2008）129号《关于进一步加强房屋土地登记工作的通知》，以及原安置拆迁房在规划和土地审批上均为单间建筑，未经有关部门批准，已无法办理套间房屋土地所有权证和房屋转让手续。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，因原、被告所签订的房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，故丧失了继续履行的法律依据和支持基础。四、被告对两原告不当占有被告所有的302室房屋行为，保留追索其侵权责任和请求排除妨害的诉权。综上，请求法院依法驳回两原告的诉讼请求。
第三人招商银行永嘉支行书面陈述称：第三人招商银行永嘉支行系被告于2013年1月24日贷款一事中的抵押权利人。只有在被告还清该贷款的前提下，被告才有权要求第三人为其注销权属登记；且该权利不属于原告，故请求法院依法驳回原告该相应诉讼请求。
第三人郑臣波未作陈述，亦未在举证期限内向本院提供证据。
第三人招商银行永嘉支行未在举证期限内向本院提供证据。
为证明起诉的事实，两原告在举证期限内向本院提供了下列证据：
1、两原告的身份证，以证明两原告的身份情况；
2、两原告的结婚证，以证明两原告系夫妻关系的事实；
3、被告的户籍证明，以证明被告的身份情况；
4、第三人招商银行永嘉支行的登记基本情况，以证明第三人招商银行永嘉支行的身份情况；
5、商品房预售合同，以证明原、被告之间存在商品房买卖合同法律关系的事实；
6、收据，以证明被告已向原告收取前期购房款207000元的事实；
7、房产信息查询证明房屋抵押权情况，以证明诉争房屋登记在被告名下并将房屋抵押给第三人的事实；
8、银行贷款基本信息查询证明，以证明被告设立在诉争房屋上的抵押权的主债权已经因债务清偿而消灭的事实；
9、第三人郑臣波的身份查询证明，以证明第三人郑臣波的身份情况。
为证明辩称的事实，被告在举证期限内向本院提供了下列证据：
1、张光荣宅基地使用权的转让协议书，以证明被告从张光荣处购买宅基地使用权的约定情况；
2、张光荣出具的收条，以证明被告支付张光荣的宅基地使用权转让费的事实；
3、陈明烈和郑陈（臣）波的安置房使用权转让协议书，以证明陈明烈从郑陈（臣）波处购买宅基地使用权的约定情况；
4、罗浮村关于罗中路7号楼拆迁房分户析产和地下室搭配情况说明，以证明被告从张光荣处购得的房屋是303室、503室、703室，陈明烈从郑陈（臣）波处购得的房屋是302室、502室、702室的事实；
5、永嘉县永土资发（2003）84号文件，以证明本案争议房屋属于拆迁安置房及属于罗浮村的集体土地征用后划拨给拆迁户的事实；
6、商品房预售合同，以证明原、被告所签合同的不同时间段的面积、金额均不同的事实；
7、浙江省房屋产权登记申请书、房产交易审批表、房产移转契税纳税审批表，以证明本案诉争房屋因原告原因导致无法办理过户手续的事实。
为查明案件事实，本院于2014年9月16日向永嘉县国土资源局瓯北分局发《函》，要求确认坐落于永嘉县江北街道（原为瓯北镇）罗中南路7幢302室房屋所对应的土地使用权是否具备土地使用权证的申办条件及该申办权利人的具体身份信息证明，该局于2014年9月16日向本院发《函》表示，经查询可以办理土地使用权证，先由郑臣波转让给陈济楠，再由陈济楠转让给周杰封。该局于2014年11月20日又向本院发《更正函》表示，2014年9月16日致贵法院的函作废，因被误导，现以此函为准；经查询，不能办理分割套房土地使用权证；因没有规划套房审批手续，根据其审批平面图2-5层都为单间。该局于2014年11月24日又向本院发《补充说明》表示，2014年11月20日致贵法院的更正函，再做次补充说明；坐落于永嘉县江北街道罗中南路7幢302室房屋的土地使用权，经查询，不能办理分割套房土地使用权证；因没有规划套房审批手续，根据其审批平面图2-5层都为单间；根据（2005）73号永嘉县人民政府专题会议纪要《城建有关问题专题协调会议纪要》关于若干房地产权属登记问题规定“未经县规划建设部门批准，自行变建成套间的，原则上不以套间形式确权登记。但经县规划建设部门处罚补办变建套间手续的，可以套间形式确权登记，并参照前款规定办理。县规划建设部门批准为单间形式，土地已确权登记为单间，但实际已变建为套间的，须作相应处罚，并经县规划建设、国土资源部门同意补办变建套间手续后，由县房管部门予以房产登记。”。后本院于2014年11月25日向该局工作人员缪建三进行谈话，并制作谈话笔录在案。经谈话，缪建三表示向本院前后发送的《函》、《更正函》、《补充说明》均是由其经办出具的；出具《函》时，经向当事人周杰封初步了解该土地为国有土地，故在当事人周杰封的强烈要求下出具了该《函》；出具《更正函》时，根据当事人陈济楠提供的郑臣波的土地使用权证及规划平面图发现该土地使用权证系单间土地使用权证，而当事人对其上房屋改变了功能，故认为没有规划套房审批手续是不能办理土地使用权变更手续的，并出具了该《更正函》；出具《补充说明》时，系因当事人周杰封过来询问在该房屋土地使用权证是单间的前提下，如何才能办理套房的土地使用权手续，故根据（2005）73号永嘉县人民政府专题会议纪要《城建有关问题专题协调会议纪要》关于若干房地产权属登记问题规定，出具了该《补充说明》。另，2014年11月19日本院依法向陈明烈谈话，并制作谈话笔录在案。经谈话，陈明烈表示其仅于陈济楠就其从郑臣波处购得的1间土地使用权与陈济楠从张光荣处购得的1间土地使用权进行了对换，并未就房屋进行对换；土地对换后，其分得土地原归张光荣使用的303室、503室、703室的房屋，并认为对本案诉争的302室房屋不具有利害关系，不要求参加本案诉讼。
永嘉县国土资源局瓯北分局出具的《函》、《更正函》、《补充说明》及对缪建三、陈明烈的谈话笔录，本院均于第二次庭审过程中予以当庭出示，并交由各方当事人质证。
对两原告提供的证据，第三人因未到庭而不能进行质证，其在法定期限内亦未提出异议，应视为其放弃质证权利。被告经当庭质证表示，对证据1、2、3、4、7、8、9均无异议；对证据5的合法性、真实性、关联性均有异议，认为本案房屋属拆迁安置房不具备预售资格，且该合同所涉的302室房屋实际为303室房屋；对证据6的合法性、真实性、关联性均有异议，认为该证据系被告临时所写，未经原告确认，不能证明待证事实，且原告实际仅支付了被告其中15万元。
对被告提供的证据，第三人因未到庭而不能进行质证，其在法定期限内亦未提出异议，应视为其放弃质证权利。两原告经当庭质证表示，对证据1、2、3的合法性无异议，但对其真实性和关联性有异议；对证据4的合法性、真实性、关联性有异议，认为该证据没有抓阄时间和出处；对证据5的合法性、真实性、关联性无异议，但该证据不能否定本案房屋买卖合同的合法性；对证据6的合法性、真实性、关联性无异议，但认为该证据不能证明其待证事实；对证据7的合法性、真实性无异议，对其关联性有异议，并认为该证据不能证明其待证事实。
对本院依法调取的证据，第三人因未到庭而不能进行质证，其在法定期限内亦未提出异议，应视为其放弃质证权利。两原告经当庭质证表示，对《函》、《补充说明》无异议，但对《更正函》的合法性、真实性、关联性有异议，并认为该组证据可以证明本案诉争房屋的土地使用权是可以办理过户手续的；对缪建三谈话笔录无异议，并认为该证据可以证明本案诉争房屋的土地使用权是可以办理过户手续的；对陈明烈谈话笔录的真实性、合法性无异议，关联性有异议，并认为该证据可以证明被告做虚假陈述。被告经当庭质证表示，对《函》的合法性、真实性、关联性均有异议，并认为其反应的内容不属实；对《更正函》、《补充说明》均无异议，并认为该组证据可以证明本案诉争房屋的土地使用权是以单间形式登记，无法办理套间分割手续。对缪建三谈话笔录无异议，并认为该证据可以证明本案诉争房屋目前不能办理土地过户手续。对陈明烈谈话笔录的合法性、真实性、关联性均无异议，但认为陈明烈反映的内容不属实，其与陈明烈系就303室和302室的房屋进行对换，并非就土地使用权进行对换。
对上述证据，本院做如下分析：
一、对原告的证据。1、经本院审查，尚未发现证据1、2、3、4、7、8、9存有瑕疵和疑点，依法予以认定。2、证据5，原告提供的证据5中“其余房款待交房产权证同时付清”的记载与被告提供的证据6中“其余房款待交房产权同时付清”的记载不一致，对此原告称系被告交给原告房产证时付清余款的意思表示，被告称系双方办理房屋过户手续时付清余款的意思表示。本院经审查发现，该两处记载有一字之差，而“交房产权证”和“办理房屋过户手续”均属惯用的语言搭配，且被告亦承认两份合同的该书写记载均系被告本人所做，故在缺乏其他证据印证的情形下，被告的证据6系遗留“房产权证”的“证”记载的意见较符合常理；原告关于该两份合同记载不一致的解释意见，理由正当，符合情理，本院予以采纳；被告的该相应意见，理由不足，不合情理，且缺乏证据证明，本院不予采纳。除此之外，原告的证据5与被告提供的证据6一致，可以印证证明双方就本案争议房屋买卖的约定事宜，故本院予以认定；对被告提出本案房屋属拆迁安置房不具备预售资格的意见，因我国法律或行政法规并未禁止拆迁安置房转让，亦未规定拆迁安置房须具备预售资格，故被告该质证意见不影响本案合同的合法性，本院不予采纳；对于该合同所涉的302室房屋实际是否为303室房屋的问题，应结合其他证据及合同的实际履行情况予以分析（具体意见详见本院认为部分）。3、证据6，该证据系被告出具，可证明其收到原告周杰封购房款207000元的事实，本院予以认定；对被告提出该收条未经原告确认的意见，不能证明其待证事实，理由不足，本院不予采纳；对被告提出原告仅支付15万元的意见因与该证据所载明的内容不符，且缺乏证据证明，本院不予采纳。
二、对被告的证据。1、经本院审查发现，证据1、2、3涉及宅基地使用权的转让，因宅基地属农民集体所有的土地，故该组证据内容违反我国《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，不具有合法性，本院不予认定。2、证据4，其中关于郑臣（陈）波分得302室的内容可与原告的证据7中关于瓯北镇罗中南路7幢302室原产权人为郑臣波的房屋权属登记信息相印证，本院予以认定；对该证据的其他内容因涂改较多，且与本案不具有关联性，本院不予认定。3、证据5，该证据属地方政府文件，具有较高的证明效力，可证明其待证事实，且原告对其合法性、真实性、关联性均无异议，故本院予以认定；但该证据不属我国《合同法》第五十二条规定的法律、行政法规，故不能以此否定本案合同的合法性。4、证据6，按照上述对原告证据5的分析意见，予以认定。5、证据7，从证据形式上看仅能证明原告周杰封曾准备以其为瓯北镇罗中南路7幢302室的买受人身份向税务部门申报纳税、向房管部门申请房产所有权登记的情况，对此，原告并无异议，本院予以认定；但该证据并不能证明之后该房产所有权未能登记至原告名下的具体原因，故对原告提出该证据不能证明其待证事实的意见，本院予以采纳。
三、对本院依法调取的证据。1、《函》、《更正函》、《补充说明》及缪建三谈话笔录，该组证据中，涉及本案登记在被告陈济楠名下的坐落于江北街道（原为瓯北镇）罗中南路7幢302室的房屋是否符合规划的问题，该问题应由规划部门予以确认，故本院于第二次庭审结束后向永嘉县住房和城乡规划建设局发函核实该问题。后该局于2014年12月17日复函表示，经查，永嘉县江北街道（原为瓯北镇）罗中南路7幢302室的房屋符合规划。故《更正函》、《补充说明》及缪建三谈话笔录中关于本案诉争房屋未经规划审批的相应内容不符合本案实际情况，以此为由而认为该房屋所对应土地不能办理套间分割手续的意见，不能成立。对《更正函》、《补充说明》及缪建三谈话笔录因与事实不符，本院不予认定；对《函》因符合事实，本院予以认定。2、陈明烈谈话笔录，该证据反映的内容与被告在第一次庭审过程中陈述，现登记于其名下的永嘉县江北街道（原为瓯北镇）罗中南路7幢302室房屋系其与陈明烈置换而得的意见相矛盾，而根据原告提供的证据7房屋登记情况来看，该302室房屋的原产权人为郑臣波，现产权人为被告陈济楠，并未出现陈明烈，故被告陈济楠的该相应意见，与登记事实不符，且未得到陈明烈的承认或其他证据的充分印证，本院不予采纳；对该证据中关于陈明烈并未与陈济楠进行房屋对换的内容，因符合登记事实，本院予以认定，但对其余内容因缺乏证据印证，本院在本案中不予认定。
根据以上已认定的证据，结合原、被告在庭审中的陈述，本院认定以下事实：两原告系夫妻关系。2000年12月13日，两原告与被告签订以被告为甲方，以两原告为乙方的《商品房（预售）合同》一份。该合同约定：甲方开发瓯北镇政府后罗浮中路横街第一幢带店面7号楼，有偿出让商品房；乙方向甲方定购的商品房为302房，建筑面积110平方米，每平方米房价1636元，计金额180000元；地面车库4号计面积8平方米，每平方米单价1500元，计12000元。后因房屋实际面积与合同约定有差异，故双方在该合同上补充约定：店面4号20平方米，每平方米房价2500元，计50000元，超出部分纳入车库1500元／平方米计算；一次性首付款壹拾万元正；其余房款待交房产权证同时付清；水电立户费由甲方负担，存款部分由乙方承担，房产权证过户费由甲方负担。合同签订后，原告周杰封支付被告购房款207000元。被告于2003年12月23日向原告出具收据一份。该收据载明：今收到周杰封购房款207000元（贰拾万零柒仟元正）（原收据作废）总房价251639元，欠44639元（肆万肆仟陆佰叁拾玖元正），收款人陈济楠，2003.12.23。2003年12月25日被告陈济楠向永嘉县房屋管理局（现为永嘉县住房和城乡规划建设局）申请产权登记，后经该局于2004年1月13日核准将坐落于瓯北镇罗中南路7幢302室的房屋（所有权证号02036034）登记在被告陈济楠名下。经登记，该房屋非居住建筑面积为31.77平方米、住宅建筑面积为112.46平方米，登记种类为转移登记（交易），原产权人为第三人郑臣波，现产权人为被告陈济楠。
另查明，永嘉县江北街道（原为瓯北镇）罗中南路7幢302室的房屋符合规划。
本院认为：两原告与被告陈济楠自愿签订《商品房（预售）合同》的事实清楚，证据确凿，本院予以认定。该合同自双方签字时已成立。现本案的主要争议焦点在于本案《商品房（预售）合同》是否有效。两原告主张该合同有效；被告主张其无权处分该合同中302室房屋，其根据与他人签订的《宅基地使用权转让协议书》，实际可享有处分权的房屋为303室，且该合同违反《城市房地产转让管理规定》和《城市房地产转让管理办法》中关于未经依法登记领取权属证书的房屋不得转让的相关规定，属无效合同。对此，本院做如下分析：
一、本案合同中所载明出售的坐落于瓯北镇政府后罗浮中路横街第一幢带店面7号楼302室的房屋与现登记在被告陈济楠名下的坐落于瓯北镇罗中南路7幢302室的房屋，虽两处房屋所指向的街路不同，但现登记在被告名下的该房屋非居住建筑面积为31.77平方米、住宅建筑面积为112.46平方米。结合本案合同关于房屋购房款的计算标准约定，按登记在被告名下的该房屋的面积计算，该房屋的总购房款为251639.56元［店面20平方米×2500元／平方米（店面计算标准）＋（31.77平方米-20平方米）×1500元／平方米（车库计算标准）＋112.46平方米×1636元／平方米（住宅房屋计算标准）］。此与被告于2003年12月23日出具的收据中载明的总房价251639元仅有0.56元的差距，且被告系于收据出具后的第三日即2003年12月25日向永嘉县房屋管理局提出坐落于瓯北镇罗中南路7幢302室房屋的产权登记申请，而罗浮中路横街与罗中南路同处于永嘉县江北街道（原为瓯北镇）罗浮村，现并无证据表明该地段同时出现了两处类似本案诉争的房屋，同时原、被告对此并未提出异议，故本院认定本案合同中所载明的瓯北镇政府后罗浮中路横街第一幢带店面7号楼302室的房屋即为现登记在被告陈济楠名下的瓯北镇罗中南路7幢302室的房屋。
二、商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。正如被告所辩称，本案房屋属集资建造的安置房，不存在房地产开发企业，故不属商品房，其相应的房屋买卖合同纠纷应适用我国《合同法》、《城市房地产管理法》等相关法律及其解释的规定，不适用我国有关商品房买卖合同的法律及其解释的规定。
三、对被告以其签订合同时，对该合同中所载明的房屋并不具有处分权，故认为本案合同无效的意见，本院认为，我国《合同法》第五十二条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”，虽本案合同签订时，被告对本案争议房屋不具有处分权，但后该房屋产权已于2004年1月13日登记于被告名下，故本案合同因订立后被告已取得合同标的物的处分权，属有效合同，被告该意见与法律规定不符，本院不予采纳。
四、虽我国《城市房地产管理法》第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该规定属管理性规定，不属强制性规定，并不影响房屋买卖合同的效力。现本院尚未发现本案合同存在违反我国法律、行政法规的强制性规定情形，故本案合同应属有效合同。
据上分析，本案合同属有效合同，故双方当事人均应按合同的约定履行相应义务。对被告辩称本案合同房屋实际为303室而非302室的意见，因根据上述争议焦点分析意见中关于房屋总购房款的计算分析，302室所得出的房屋总房款与被告出具的收据中所载明的房屋总房价仅有0.56元差距；而原、被告提供的两份合同及被告提供的证据7浙江省房屋产权登记申请书、房产交易审批表、房产移转契税纳税审批表，均记载为相应的房屋为302室而非303室；且若两原告购买的房屋确为303室，现两原告已占有302室房屋达十年以上，却至今未有当事人向法院或政府部门要求两原告排除妨害，此显然不合常理，故本案合同标的物为302室房屋的意思表示真实，本院予以认定，被告该辩解不合常理，缺乏证据证明，本院不予采纳。
对被告辩称两原告存在违约的意见，本院认为，根据上述证据分析意见，双方合同约定，两原告应一次性支付被告首付款15万元，其余房款待交房产权证同时付清；根据被告出具的收据载明，被告已收取原告周杰封207000元；现被告尚未履行本案房产的过户手续，故在被告向两原告交付相应房产权证之前，两原告未付清余款的行为不构成违约，被告该辩解与事实不符，理由不足，本院不予采纳。
第三人郑臣波作为坐落于永嘉县江北街道（原为瓯北镇）罗中南路7幢302室房屋的原产权人，其转让该房屋给被告陈济楠的交易事实，已经登记公示，且第三人郑臣波未在法定期限内提出异议，本院予以认定。根据我国法律规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记即办理过户登记手续，并向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记即办理过户登记手续。第三人郑臣波转让本案房产给被告陈济楠后，该房产仅经房产管理部门办理过户登记手续，其相应的土地使用权尚未办理过户登记手续，而现相应的土地使用权过户登记手续并不存在不能办理的法定情形，故原告提出第三人郑臣波协助办理本案房产所对应的土地使用权过户至被告陈济楠名下的过户登记手续的诉讼请求，理由正当，于法有据，本院予以支持。同理，被告陈济楠转让本案房产给两原告后，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记即办理过户登记手续，并向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记即办理过户登记手续，但现该相应过户登记手续并不存在不能办理的法定情形，而至今尚未办理，故原告提出被告陈济楠协助办理本案房产所有权及其对应的土地使用权过户至原告名下的过户登记手续的诉讼请求，理由正当，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第六十一条第三款之规定，判决如下：
一、第三人郑臣波于本判决生效之日起二十日内协助被告陈济楠办理坐落于永嘉县江北街道（原为瓯北镇）罗中南路7幢302室的土地使用权过户至被告陈济楠名下的过户登记手续；
二、被告陈济楠于本判决生效之日起四十日内协助原告周杰封、卢纯微办理坐落于永嘉县江北街道（原为瓯北镇）罗中南路7幢302室的房屋所有权、土地使用权过户至两原告名下的过户登记手续；
三、如第三人郑臣波、被告陈济楠未按上述规定期限履行协助办理相关过户登记手续义务，则原告可持本判决书到相关部门依照上述过户顺序直接办理房屋所有权、土地使用权证的过户登记手续。
本案受理费5050元，由被告陈济楠负担2525元，第三人郑臣波负担2525元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉受理费人民币5050元，现金或汇款至温州市中级人民法院，汇款户名：温州市中级人民法院（浙江省省级财政专户结算户分户），开户银行：温州市农行营业部，账号：31×××51，如不按期交纳，按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 吴孙有
人民陪审员 林ＸＸ
人民陪审员 郑志巧
二〇一五年一月二十三日
书 记 员 王剑博
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