沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0102民初3167号原告：沈阳久盛房地产开发有限公司（组织机构代码：74274867-5），住所地辽宁省沈阳市和平区同泽南街151号。法定代表人：张广，该公司经理。委托诉讼代理人：王宇，北京大成（沈阳）律师事务所律师。被告：宋雪良，男，1977年11月22日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：刘晓东，辽宁成功金盟律师事务所律师。被告：宋丽华，女，1976年5月13日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。被告：李明先，男，1972年3月13日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：刘晓东，辽宁成功金盟律师事务所律师。被告：刘欣，男，1973年5月6日出生，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：佟金玲，北京中喆（沈阳）律师事务所律师。被告：沈阳桃花源游泳健身有限公司（原沈阳正大游泳健身有限公司，统一社会信用代码：912101120968480804，已于2016年6月24日注销），住所地沈阳市东陵区银卡东路1-38号。法定代表人：李磊，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔博文，辽宁正直律师事务所律师。被告：王颖韬，男，1982年11月20日出生，住内蒙古自治区根河市。被告：周阳，男，1988年1月16日出生，住辽宁省朝阳县。原告沈阳久盛房地产开发有限公司（以下简称久盛公司）与被告宋雪良、被告宋丽华、被告刘欣、被告沈阳桃花源游泳健身有限公司（以下简称桃花源公司）合同纠纷一案，本院于2016年3月11日立案后，依原告申请追加李明先作为本案被告参加诉讼。并依法适用普通程序，于2016年5月31日、2016年6月8日、2016年7月13日公开开庭进行了审理。原告久盛公司委托诉讼代理人王宇、被告宋雪良及被告李明先共同委托诉讼代理人刘晓东、被告李明先、被告刘欣委托诉讼代理人佟金玲、被告桃花源公司委托诉讼代理人崔博文到庭参加诉讼。被告宋丽华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。因被告桃花源公司注销，本院依原告申请追加王颖韬、被告周阳参加诉讼作为本案被告参加诉讼。原告于2016年11月16日申请撤回对被告刘欣、被告桃花源公司、被告王颖韬、被告周阳的起诉。后本院于2017年1月11日、2017年2月9日公开开庭进行了审理。原告久盛公司委托诉讼代理人王宇、被告宋雪良及被告李明先共同委托诉讼代理人刘晓东、被告宋丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告久盛公司向本院提出诉讼请求：诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告宋雪良、宋丽华签订的商品房定购合同；2、请求判令被告返还占有原告所开发的房屋；3、请求判令被告赔偿原告房屋占用费1000000元（暂定）；4、诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：请求判令解除原告于2013年6月4日与被告宋丽华形成的久盛家园商品房定购单，以及2013年7月17日与被告宋雪良形成的久盛家园商品房定购单；变更第二项诉讼请求为：请求判令被告李明先返还占有原告所开发的位于沈阳市和平区砂南路1号久盛家园4、5、6号网点的二层，7号网点一、二层的房屋；原告变更第三项诉讼请求为：请求判令被告李明先赔偿原告房屋占用费1764946.8元（暂计至2016年12月31日），具体计算标准为根据沈阳市房产局沈价发（2013）70号文件，按每平方米60元,占用面积865.17平方米计算，自2014年3月1日至实际腾房之日止。事实与理由：2007年3月，原告开发坐落于沈阳市和平区砂南路1号久盛家园项目，2013年6月4日及2013年7月17日与被告签订了“久盛家园商品房订购单”，但被告未按照约定的房屋价款向原告支付购房款，故相关定购合同未能履行。同一合同标的内容，原告已经接受案外人张秀菊、张实的付款。为解决充分保障已履行合同当事人的合同权利，原告向被告催告后，公告解除与被告的定购合同。但经案外人张秀菊、张实反映，现房屋已被被告于2014年3月强行占用。被告占有标的房屋没有事实和法律依据，故应当停止侵害他人合法财产权利，并赔偿原告房屋占用费。被告宋雪良、被告李明先辩称，1、原告诉讼请求没有事实及法律依据，应当予以驳回。被告宋雪良是基于抵债的方式合法取得本案诉争房屋，并非买卖。原告以被告宋雪良未支付房屋借款为由解除商品房定购合同没有事实及法律依据。原告因为开发房屋拖欠建筑商赵国林的工程款，而赵国林因为向被告宋雪良借款无力偿还，所以三方协商原告将本案争议的4、5、6号房屋的二层以抵债的方式抵给被告宋雪良，三方债权债务抵消。为此，原告不仅与被告宋雪良签订了房屋认购单，也向被告宋雪良开具了收款收据。该事实充分说明被告宋雪良已经合法取得本案诉争房屋。故原告以被告宋雪良未按照约定的房屋价款付款为由解除订购合同没有事实依据。再者，原告及其股东在另案中自始至终认为原告与被告宋雪良之间是债务的担保关系。而在本案中，原告却认为是买卖关系，原告之前的陈述与本案大相径庭。换而言之，如果按照原告之前陈述是担保关系的话，在被告宋雪良没有向原告主张担保权利时，原告作为义务人是没有权利解除担保合同的。所以原告属于恶意诉讼，唯一的解释就是原告与其股东张秀菊、张实之间恶意串通损害被告宋雪良的合法权益；2、被告李明先是善意取得的第三人，属于合法取得本案争议房屋。被告宋雪良基于合法的债权从久盛公司取得房屋所有权，之后又将房屋出让，以180万元的价格转让给被告李明先，被告李明先支付了价款并占有房屋。所以，被告李明先是善意取得的第三人，属于合法取得。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据应当予以驳回。被告宋丽华于2017年1月11日庭审中辩称，原告与我签订的商品房订购单不应解除，订购单所涉及的房屋是我支付100万元从任新彦处购买的，诉争房屋原是任新彦购买，任新彦于2013年6月4日带我去原告处做变更转让手续，原告将任新彦的认购书作废，重新与我签订认购书。原告工作人员还在认购书上书注明转让给我，并开具收据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的“《2004-143号砂南路1号地块挂牌交易成交确认书》”证据及“沈城行执和平罚字[2007]368号《行政处罚决定书》、建设项目配套费收缴工作联系单、非税收入一般缴款单、罚没款收据”证据。原告拟证明诉争房屋即“久盛家园”的4#、5#、6#网点二层、7#网点一、二层由原告开发建设、原告享有对诉争房屋“占有、使用、收益、处分”的法定权利。被告宋雪良及被告李明先对该组证据的真实性、合法性无异议，但抗辩该组证据仅能够证明诉争房屋是由原告开发，不能证明原告有权处置诉争房屋，因原告已将本案诉争房屋抵债给赵国林。鉴于被告宋雪良、被告李明先对该组证据的真实性均无异议，而被告宋丽华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对该组证据质证的权利，故本院对该组证据的真实性予以认定。2.原告提交的“2013年7月17日与被告宋雪良签订的《久盛家园商品房定购单》、2013年6月4日与被告宋丽华签订的《久盛家园商品房定购单》、2014年2月27日辽沈晚报C05版公告、本院（2015）沈和民二初字第2243号案件庭审笔录”证据。原告拟证明其与被告宋雪良、被告宋丽华签订《久盛家园商品房定购单》，但其已通过登报公告通知被告解除定购单、根据庭审笔录第9页的内容，原告在庭审中已向被告宋雪良、被告宋丽华通知解除《久盛家园商品房定购单》，被告占有原告开发的涉案房屋没有事实和法律依据。被告宋雪良、被告李明先对该组证据的真实性无异议，但抗辩原告根据《久盛家园商品房定购单》认为双方为买卖关系没有依据，按照原告在之前案件所述的其与被告宋雪良之间是担保关系，根据法律规定，被告宋雪良有权对其提起担保权利，原告作为担保人无权解除合同，而原告根据辽沈晚报C05版公告主张以被告没有付款为由解除，但实际上双方并非买卖关系，即使按照原告所述是担保关系、根据《合同法》关于合同解除的法律规定，原告对作主解除合同前，必须向合同的相对人发出履行和义务的通知，之后才可以行使合同的解除权。鉴于被告宋雪良、被告李明先对该组证据真实性的均无异议，而被告宋丽华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对该组证据质证的权利，故本院对该组证据的真实性予以认定。3.原告提交的调取自沈阳市苏家屯区人民法院（2013）苏民三初字第776号案件中的“起诉状、借款协议、沈阳市苏家屯区人民法院（2013）苏民三初字第776号民事调解书、久盛家园商品房定购单”证据。原告拟证明本案被告宋雪良诉案外人赵国林借款合同一案中，本案被告宋雪良明确本案诉争房屋4#、5#、6#二层商品房网点是原告为案外人赵国林提供担保、提供的定购单与本案原告提供的定购单是同一份，在结案时本案被告宋雪良放弃了对原告的诉讼请求，所以原告、案外人赵国林与本案被告宋雪良之间不存在抵账关系。该案已经进入执行程序，苏家屯法院也没有以三方的抵债协议对该执行案件进行结案。被告宋雪良、被告李明先对该组证据的真实性无异议，但抗辩该借款协议是宋雪良和赵国林之间的纠纷，该组证据证明本案争议房屋原告已经抵顶给了赵国林，赵国林对本案争议房屋是有权处置的，被告宋雪良在起诉当时是考虑到本案诉争房屋没有办理相关的法律手续，为了便于日后能够顺利的将本案诉争房屋过户到被告宋雪良名下，故将抵债协议以这种方式在苏家屯法院起诉，该份证据不能证明被告宋雪良放弃了担保权利，根据担保法的法律规定，担保权人主张担保权利时，是在诉讼时效届满之日两年之内行使，截至今日，该案仍在担保的诉讼时效中。鉴于被告宋雪良、被告李明先对该组证据的真实性均无异议，而被告宋丽华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对该组证据质证的权利，故本院对该组证据的真实性予以认定。4.原告提交的“沈阳市苏家屯区人民法院[2013]苏民三初字第658号民事调解书、沈法（2013）沈执字第1308号执行通知书、沈法（2013）沈执字第1308号查封财产清单、被告宋丽华与李明先借款合同四份”证据。原告拟证明被告宋丽华向被告李明先提供借款、被告李明先将借来的钱又借给辽宁建设实业集团成业房地产开发有限公司（法定代表人为案外人赵国林）、该案已进入执行阶段，沈阳市苏家屯区人民法院查封了辽宁建设实业集团成业房地产开发有限公司的在建工程、被告宋丽华与案外人赵国林之间没有借贷关系，被告宋丽华也不存在实际付款行为，原告、被告宋丽华以及案外人赵国林之间未形成《顶账协议》。被告宋雪良抗辩该组证据与其无关。被告李明先抗辩该组证据是其与赵国林之间的借款纠纷，与本案无关。鉴于被告宋雪良、被告李明先未对该组证据的真实性提出异议，而被告宋丽华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对该组证据质证的权利，故本院对该组证据的真实性予以认定。5.原告提交的调取至本院（2015）沈和民二初字第1718号案件的“询问笔录”。原告拟证明被告李明先抗辩的抵债关系不存在。被告宋雪良、被告李明先对该组证据的真实性无异议，但抗辩该证据可以证明案外人刘欣是从被告李明先处租赁房屋，且7号网点房屋是被告宋丽华的、被告宋丽华书面授权被告李明先代表被告宋丽华出租房屋。鉴于被告宋雪良、被告李明先对该组证据的真实性均无异议，而被告宋丽华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对该组证据质证的权利，故本院对该证据的真实性予以认定。6.被告宋雪良提交的“久盛家园商品房定购单、收据”证据。被告宋雪良拟证明其合法取得并占有房屋。原告对该组证据的真实性无异议，但主张因被告宋雪良未实际付款，原告通过2014年2月27日的登报及2015年8月31日庭审期间的通知，解除了其与被告宋雪良的定购单、被告宋雪良也未在法定期限内提起诉讼，根据合同法解释二的规定，已经发生解除的法律效力。被告李明先对该组证据无异议。鉴于原告、被告李明先对该组证据的真实性均无异议，而被告宋丽华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对该组证据质证的权利，故本院对该组证据的真实性予以认定。7.被告宋雪良提交的“房屋买卖协议、银行转款对账单”证据。被告宋雪良拟证明被告李明先向其支付房屋价款120万元、被告李明先合法取得久盛家园4、5、6网点的二层。原告对该组证据的真实性无异议，但主张被告宋雪良未履行付款义务，且原告与被告宋雪良签订的是定购单，所以其无权转让尚未取得、履行的合同权利、被告宋雪良与被告李明先存在其他债权债务关系、银行帐单不能证明被告李明先向被告宋雪良付房款，故被告宋雪良与被告李明先的转让行为无效，不能对抗原告。被告李明先对该组证据无异议。鉴于原告、被告李明先对该组证据的真实性均无异议，而被告宋丽华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对该组证据质证的权利，故本院对该组证据的真实性予以认定。8.被告宋雪良提交的两份“租赁合同”证据。被告宋雪良拟证明被告李明先占有房屋并出租。原告对该组证据的真实性无异议，但主张被告李明先对诉争房屋是非法占有，侵害原告权利。被告李明先对该组证据无异议。鉴于原告、被告李明先对该组证据的真实性均无异议，而被告宋丽华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对该组证据质证的权利，故本院对该组证据的真实性予以认定。9.被告宋雪良提交的“工商查询记录”证据。被告宋雪良拟证明张实、张秀菊是原告股东、原告已被吊销。原告对该证据的真实性无异议，但主张自2009年起张秀菊已经不是其股东，张实仅持有5%的股权，不影响原告对本案的诉讼、其因未参加年检而被吊销而不是注销，仍处于经营状态，且具备诉讼主体资格。被告李明先、被告宋丽华对该证据无异议。鉴于原告、被告李明先、被告宋丽华对该证据的真实性均无异议，故本院对该证据的真实性予以认定。10.被告宋雪良提交的“询问笔录”证据。被告宋雪良拟证明原告向其开具的定购单、收据是买卖行为而非担保行为、原告制造虚假证据进行诉讼实系原告及其股东恶意串通，损害被告合法权益。原告对该证据的真实性无异议，但主张根据笔录内容，原告法定代表人为张广、张实不参与公司经营管理，其对公司的经营内容及相关的具体买卖合同，包括担保合同并不知情、其作为报案人在公安机关的陈述仅代表其个人，不能代表原告公司，故不能以此来确定是原告认可为买卖合同。被告李明先、被告宋丽华对该证据无异议。鉴于原告、被告李明先、被告宋丽华对该证据的真实性均无异议，故本院对该证据的真实性予以认定。11.被告宋雪良提交的“房屋定购单及出租协议”证据。被告宋雪良拟证明被告李明先对原告开发的9号网点也是通过抵债方式取得、原告同样向其出具定购单及付款收据、被告李明先自2010年至今合法占有该房屋并出租、被告李明先善意取得本案诉争房屋。原告对该组证据的真实性无异议，但主张9号网点房屋不是本案诉争房屋，与本案无关，不能以此类推、被告提供的定购单所涉房屋是原告对其付款行为的认可，且被告李明先也实际付款、但对诉争房屋被告未付款。被告李明先、被告宋丽华对该组证据无异议。鉴于原告、被告李明先、被告宋丽华对该组证据的真实性均无异议，故本院对该组证据的真实性予以认定。12.被告宋雪良提交的“本院（2015）沈和民二初字第1718号民事裁定书、（2015）沈和民二初字第2241号民事裁定书、（2015）沈和民二初字第2242号民事裁定书、（2015）沈和民二初字第2243号民事裁定书”证据。被告宋雪良拟证明原告及其股东恶意串通损害被告李明先合法权益、原告作为本案主体不适格，无权向被告主张赔偿损失。原告对该组证据的真实性无异议，但主张诉争房屋是由其开发，目前其尚未取得商品房预售许可证，在法律上属于在建工程、其对诉争房屋享有作为在建工程的物权，享有占有、使用、收益处分的权利，具有主张解除合同及收回被侵占房屋的诉讼权利。被告李明先、被告宋丽华对该证据无异议。鉴于原告、被告李明先、被告宋丽华对该组证据的真实性均无异议，故本院对该组证据的真实性予以认定。13.被告宋丽华提交的“久盛家园商品房定购单、收款收据”证据。被告宋丽华拟证明其自案外人任新彦处购买诉争房屋。原告对该组证据的真实性无异议，但主张根据被告宋丽华陈述，其已自认未向原告付款、其称向任新彦付款100万元，但收据中记载为2209340元，同样不能证明原告付款的事实，故原告可以主张解除相关定购单、被告宋丽华购买的不是房屋，而是任新彦与赵国林的债权，原告系担保人。被告李明先、被告宋雪良对该组证据无异议。鉴于原告、被告宋雪良、被告李明先对该组证据的真实性均无异议，故本院对该组证据的真实性予以认定。14.被告宋丽华提交的调取自本院（2015）沈和民二初字第2241号案卷内的“久盛家园认购书”证据。被告宋丽华拟证明原告认可向其转让诉争房屋的事实。原告对该证据的真实性无异议，但主张该转让系合同权利的转让，而非房屋的转让。被告李明先、被告宋雪良对该证据无异议。鉴于原告、被告宋雪良、被告李明先对该证据的真实性均无异议，故本院对该证据的真实性予以认定。15.本院依职权调取的沈阳市苏家屯区人民法院（2013）沈苏民三初字第776号案卷内的起诉状、借款协议、银行账户明细、调解笔录、调解协议，沈阳市苏家屯区人民法院（2013）沈苏民三初字第658号案卷内的起诉状、借款合同、借款合同书、借条、银行账户明细、询问笔录、调解协议，沈阳市苏家屯区人民法院（2013）沈苏执字第1308号案卷内的执行申请书、询问笔录，沈阳市苏家屯区人民法院（2014）沈苏执字第74号案卷内的执行申请书。原告对该组证据的真实性均无异议，主张在（2013）沈苏民三初字第776号案件中被告宋雪良明确撤回对本案原告的诉讼请求，只要求债务人赵国林承担还款义务，并且在起诉状中明确本案原告是担保行为、在（2014）沈苏执字第74号案件的询问笔录中赵国林也对上述事实予以认可、该案处于终结状态，故被告宋雪良无权占有诉争房屋，被告李明先占有诉争房屋更没有事实和法律依据、在（2013）沈苏民三初字第658号案件中，被告宋丽华、被告李明先均承认双方存在200万元借款的事实，后被告李明先将此200万元借给赵国林，所以被告宋丽华称其向任新彦提供100万元借款购买涉案房屋不属实、且（2013）沈苏民三初字第658号也已经处于执行状态，未将本案原告列为被告、同时该案查封了赵国林所在公司辽宁建设实业集团成业房地产开发有限公司位于东陵区深井子街19-2号的在建工程，故被告宋丽华、被告李明先占有原告房屋没有事实和法律依据。被告宋雪良对该组证据的真实性均无异议，但抗辩其起诉赵国林是为通过生效判决将本案诉争房屋执行到其名下，但因房屋销售手续不齐全，故在起诉时不能将本案原告作为被告、但如按照原告陈述，其对该笔债权是担保关系，因该笔债权仍然在担保期间，原告没有权利解除该担保合同、且在被告宋雪良向赵国林提供借款时，原告开具订购单和收款收据的目的就是如果赵国林无法归还欠款，该笔欠款作为4、5、6号网点的二层房屋购房款。被告宋丽华对该组证据的真实性均无异议，但抗辩其与被告李明先的借款与本案无关，其是将房款支付给任新彦后，任新彦带其去原告处变更的合同。被告李明先对该组证据的真实性均无异议，但抗辩（2013）沈苏民三初字第658号、（2013）沈苏执字第1308号两个案件与本案无关。鉴于原告、被告宋雪良、被告宋丽华、被告李明先对上述证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以认定。16.本院依职权调取的本院（2015）沈和民二初字第2241号案卷内案外人任新彦、案外人赵国林与本案原告法定代表人张广签订的《担保合同》、本案原告与案外人任新彦就久盛家园7#网点签订的《久盛家园认购书》及本案原告为案外人任新彦开具的收款收据。原告对该组证据的真实性均无异议，主张该组证据证明其对任新彦是一种担保行为，任新彦与被告宋丽华是债权转让，且被告宋丽华也没有提供任何证据向任新彦付款的事实。被告宋雪良对该组证据均无异议。被告宋丽华对该组证据的真实性未提出异议，但抗辩因其向任新彦出借借款，任新彦才将房屋变更到其名下、其购买的是房屋并不是债权。被告李明先对该组证据的真实性均无异议，但抗辩其与被告宋丽华的借款与本案无关。鉴于原告、被告宋雪良、被告宋丽华、被告李明先对上述证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.诉争房屋位于沈阳市和平区砂南路1号久盛家园的4号网点第二层、5号网点第二层、6号网点第二层及7号网点，由原告开发建设。被告李明先现占有使用4号网点第二层、5号网点第二层、6号网点第二层（以下简称4、5、6号网点、建筑面积共计622平方米）及7号网点第一层南侧部分、第二层（以下简称7号网点、建筑面积共计243.17平方米）。2.2013年6月4日，原告（开发商）与被告宋丽华××人）就久盛家园的7号网点签订《久盛家园商品房定购单》（以下简称2013年6月4日定购单）一份，约××人认购的房屋建筑面积为315.62平方米，单价为7000元/平方米，总房款为2209340元……但双方未就房款支付的时间予以约定。定购单签订当日，原告为被告宋丽华开具房屋价款为2209340元的收款收据。定购单签订后，被告宋丽华开始占有使用7号网点，并将该房屋委托被告李明先出租。被告李明先曾将该房屋出租给案外人使用。庭审中，原告主张未将7号网点交付被告宋丽华，被告宋丽华虽抗辩原告已向其交付房屋钥匙，但原告对此不予认可，而被告宋丽华就此未能提供证据加以证明。另，被告宋丽华抗辩该房屋系其自案外人任新彦处购买，房屋价款由其出借给案外人任新彦借款100万元抵顶，但被告宋丽华就此未能提供证据加以证明。2013年7月17日，原告（开发商）与被告宋雪良××人）就久盛家园的4号、5号、6号网点的第二层签订《久盛家园商品房定购单》（以下简称2013年7月17日定购单）一份，约××人认购的房屋建筑面积为622平方米，单价为6000元/平方米，总房款为3732000元……但双方未就房款支付的时间予以约定。定购单签订当日，原告为被告宋雪良开具房屋价款为3732000元的收款收据，但被告宋雪良未实际支付房屋价款。庭审中，原告及被告宋雪良均自认该定购单系作为案外人赵国林借款的担保。原告主张未将4、5、6号网点交付被告宋雪良，被告宋雪良虽抗辩原告已向其交付房屋钥匙，但原告对此不予认可，而被告宋雪良就此未能提供证据加以证明。2014年2月18日，被告宋雪良（甲方）与被告李明先（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将4、5、6号网点转让给乙方，房屋转让价格为1800000元，乙方应于2012年2月18日向甲方支付首付款100000元，4月30日支付房款1200000元，乙方保证办理更名手续后付清余款500000元……。合同签订当日，被告李明先占有使用4、5、6号网点。被告李明先曾将该房屋出租给案外人使用。3.本案被告宋雪良曾以案外人赵国林、本案原告为被告诉至沈阳市苏家屯区人民法院，要求案外人赵国林偿还借款1500000元、本案原告对抵押物承担连带偿还责任。在该案审理过程中，经沈阳市苏家屯区人民法院主持调解，本案被告宋雪良与案外人赵国林达成如下协议：“被告赵国林偿还原告宋雪良借款本金人民币150万元，此款于2013年12月20日前一次性付清。”另，本案被告宋雪良在该案中明确表示撤回对本案原告的起诉，只要求该案被告赵国林承担偿还借款的义务。沈阳市苏家屯区人民法院为此于2013年12月10日作出[2013]苏民三初字第776号民事调解对上述协议予以确认。本案被告宋雪良已就该民事调解申请执行。4.案外人张秀菊曾以本案原告、本案被告宋雪良、宋丽华、李明先、刘欣、桃花源公司为被告诉至本院，要求确认本案原告与本案被告宋丽华签订的商品房定购单无效、该案被告刘欣、桃花源公司立即腾出坐落于和平区砂南路1号久盛家园1栋7号房屋交还原告、该案五被告赔偿装修损失10万元。在该案庭审中，本案原告提交“案外人任新彦、案外人赵国林与本案原告法定代表人张广签订的《担保合同》、本案原告与案外人任新彦就久盛家园7#网点签订的《久盛家园认购书》及本案原告为案外人任新彦开具的收款收据”证据（即本院（2015）沈和民二初字第2241号案卷内的《担保合同》、《久盛家园认购书》）。《担保合同》约定，案外人赵国林（乙方）向案外人任新彦（甲方）借款100万元，如到期未还款，丙方（本案原告）无条件将和平区砂南路1号久盛家园1栋7号网点（建筑面积315.62平方米，成交总房款2209340元）以100万元价格转让给甲方……，但该合同未约定还款日期。《担保合同》签订当日，本案原告与案外人任新彦就久盛家园1栋7号网点签订《久盛家园认购书》,约定成交总房款为2209340元。该认购书尾部手书有“于2013年6月4日转让宋丽华”字样。5.经本院释明，原告主张如经本院审查2013年6月4日定购单及2013年7月17日定购单为无效合同，其变更第一项诉讼请求为请求确认该两份定购单无效。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，原告与被告宋雪良签订的2013年7月17日定购单系作为案外人赵国林借款的担保，现被告宋雪良抗辩因案外人赵国林未偿还该笔借款，故4、5、6号网点应抵顶该笔借款归其所有，但依照《中华人民共和国担保法》第四十条：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”及《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第一百八十六条：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定，因2013年7月17日定购单具备让与担保的性质，违反前述法律关于禁止流押的规定，故依照合同法第五十二条第五项规定，应属无效合同；而2013年6月4日定购单，系基于原告与案外人任新彦签订的担保合同及《久盛家园认购书》，但根据担保合同中“借款到期不偿还房屋归案外人任新彦所有的”约定并结合前述法律规定，原告与案外人任新彦签订的《久盛家园认购书》亦应属无效合同。被告宋丽华抗辩基于前述《久盛家园认购书》与原告签订的2013年6月4日定购单亦属无效合同。另，被告宋丽华虽抗辩其与原告为买卖合同关系，但原告对此不予认可，而被告宋丽华就此未能提供证据加以证明，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本院对被告宋丽华该项抗辩，不予支持。关于原告的第二项诉讼请求。因2013年6月4日定购单及2013年7月17日定购单被本院依法确认无效，依照合同法第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告宋雪良、被告宋丽华应返还原告诉争房屋。其中4、5、6号网点，被告李明先虽抗辩其自被告宋雪良处购买，但因原告与被告宋雪良签订的2013年7月17日定购单为无效合同，同时，沈阳市苏家屯区人民法院已调解确认案外人赵国林于2013年12月20日前一次性偿还本案被告宋雪良借款本金150万元，且本案被告宋雪良在该案中明确表示撤回对本案原告的起诉，只要求该案被告赵国林承担偿还借款的义务，故被告宋雪良对该房屋无处分权，因此，被告李明先亦无权占有使用该房屋；而7号网点，被告李明先虽抗辩其受被告宋丽华委托出租该房屋，但因被告宋丽华应返还该房屋，故被告李明先应履行返还该房屋的义务。结合前述，因被告李明先占有使用诉争房屋无合法依据，系无权占有，故本院对原告该项诉讼请求，予以支持。关于原告的第三项诉讼请求。因诉争房屋系由原告开发建设，而被告李明先占有使用诉争房屋无合法依据，依照物权法第二百四十五条：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”的规定，故本院对原告该项诉讼请求，予以支持。关于房屋占用费标准，原告主张参照沈阳市房产局下发的沈价发（2013）70号文件《关于进一步规范住房交易手续费有关问题的通知》规定的诉争房屋所在路段的非居住房屋租金指导价（商业）即60元/月/平方米（建筑面积）计算，本院予以支持，故被告李明先应按每月51910.2元（60元/月/平方米×622平方米+60元/月/平方米×243.17平方米）的标准给付原告自2014年3月1日起至实际腾空诉争房屋之日止的房屋占用费。关于被告李明先提出的追加案外人张秀菊、张实为本案第三人的申请。因该二人与原告系房屋买卖合同关系，与本案当事人之间的纠纷非同一法律关系，且与被告李明先之间无利害关系，故本院对被告李明先该申请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告沈阳久盛房地产开发有限公司与被告宋雪良于2013年7月17日就久盛家园的4号网点第二层、5号网点第二层、6号网点第二层签订的《久盛家园商品房定购单》无效；二、确认原告沈阳久盛房地产开发有限公司与被告宋丽华于2013年6月4日就久盛家园的7号网点签订的《久盛家园商品房定购单》无效；三、被告李明先于本判决生效后十日内将位于沈阳市和平区砂南路1号久盛家园的4号网点第二层、5号网点第二层、6号网点第二层（建筑面积共计622平方米）腾空并交予原告沈阳久盛房地产开发有限公司；四、被告李明先于本判决生效后十日内将位于沈阳市和平区砂南路1号久盛家园的7号网点第一层南侧部分及第二层（建筑面积共计243.17平方米）腾空并交予原告沈阳久盛房地产开发有限公司；五、被告李明先于本判决生效后十日内给付原告沈阳久盛房地产开发有限公司房屋占用费（自2014年3月1日起至实际腾空上述房屋之日止，按每月51910.2元的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费20685元、保全费5000元，均由被告李明先负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  李海鸿审 判 员  聂 雪人民陪审员  刘玉洁二〇一七年二月十日书 记 员  程 慧本案判决所适用的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国担保法》第四十条规定：订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。