中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2017）最高法民申691号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：成都国权锦城房地产开发有限公司。法定代表人：兰学军，该公司董事长。委托代理人：宋友庆，四川海德律师事务所律师。委托代理人：许仙友，四川海德律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：成都市青羊区房产管理局。法定代表人：吴浩，该局局长。委托代理人：雷大宁，四川世正律师事务所律师。委托代理人：陈世通，四川世正律师事务所律师。一审被告：王炯敏，男，汉族。再审申请人成都国权锦城房地产开发有限公司（以下简称国权公司）因与被申请人成都市青羊区房产管理局（以下简称青羊房管局）、一审被告王炯敏物权确认纠纷一案，不服四川省高级人民法院（以下简称四川高院）(2015)川民终字第549号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。再审申请人国权公司申请再审称,一、一审判决将合同效力和物权变动的效力相混淆，错误地将债权法律关系认定为物权法律关系。1.青羊房管局据以起诉的是其与国权公司之间的《拆迁房屋产权调换协议》，一审已查明讼争房屋既未交付给青羊房管局，也未办理权属转移登记。二审对一审查明的该事实予以了再次确认。在此事实基础上，根据《物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”、第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”和第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定，案涉房屋物权没有变动到青羊房管局一方。2.一审判决错误适用《物权法》第十五条。《物权法》第十五条规定了关于不动产物权设立、变更、转让和消灭的合同效力（不动产物权变动的原因）。一审判决将设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同生效认定为发生不动产物权的变动，违背了物权法的基本原则。3.虽然国权公司与青羊房管局间签订了生效的产权调换协议。但一、二审均查明确认了案涉房屋从未交付给青羊房管局的基本事实。案涉房屋所有权一直登记在国权公司名下，且一直由国权公司管理、控制、持有，在既未向青羊房管局交付又未办理公示登记的情况下，对案涉房屋的物权依法进行确认，只能确定该房屋物权属于国权公司。二、青羊房管局的诉讼时效早已超过，一审判决判令国权公司“返还”未曾交付的房屋，二审判决将请求权认定为形成权错误。1.青羊房管局一审诉讼请求为确认讼争房产归其所有，如果不能判决归其所有，则由国权公司进行赔偿。显然，青羊房管局的诉请名为确权，实为给付。2.二审判决认为青羊房管局因国权公司将争议房屋转让给王炯敏，导致其不能最终办理房屋所有权证，起诉请求确认争议房屋的归属，为形成权。国权公司认为二审判决的该认定错误。3.由于一审、二审判决的以上错误，两审判决均在诉讼时效的法律适用上错误。三、一审判决基本事实认定不清，应该扣减的房屋面积未予扣减。具体是：1.国权公司已出资委托成都市拆迁服务公司偿还的拆迁前青羊房管局作为住宅出租的提督街17号三义庙厢房400平方米住宅折算的非住宅143.9平米。2.协议范围内被拆迁房屋中，提督街41号成都担担面出资自建房屋144.4平方米、提督街23号成都市百货（集团）股份有限公司（第二百货商场）出资自建房屋60平方米和提督街33—37号成都市交电公司出资自建房屋134平方米。这些使用人自建房屋共338.4平方米，该部分房屋实无产权，不应计入产权调换面积，故依法应从1996平方米中扣除。3.协议范围内，成都市百货（集团）股份有限公司（第二百货商场）和成都市交电公司拒绝安置至锦城大厦，提督街23号成都市百货（集团）股份有限公司（第二百货商场）所使用房屋中270平方米和提督街33—37号成都市交电公司所使用房屋中311平方米（共581平方米）房屋由国权公司出资对使用人进行了拆迁使用权终结补偿。依据成都市拆迁中拆迁人对使用人予以终结使用权补偿后按6-7折向产权人偿还产权的政策、惯例，国权公司对青羊房管局作终结使用权后的偿还面积按35%的比例扣减（0.35系取6-7折补偿返还的扣减中间值）。由此，国权公司应扣减（减少）偿还青羊房管局房屋面积203.35平方米（581×0.35=203.35平方米）。一、二审判决对以上三项错误计算，漏算了应从1996平方米中扣减而未扣减的面积共685.65平方米。一、二审判决均未予认定，显属事实认定不清。四、一、二审判决错误采信《估价报告》，有失公正。青羊房管局提交答辩意见称，一、《产权调换协议》确立的“以物权换物权”拆迁安置关系的本质为物权交换关系，该“以物权换物权”的拆迁安置关系完全有别于普通的商品房交易，青羊房管局基于《产权调换协议》提起的诉讼显属物权确认之诉；二、青羊房管局无论是基于物权法律关系提起的物权确认请求，还是在物权能否最终得到保障的情势明确之前，在本案中递进式提起的赔偿的请求，均不罹于诉讼时效；三、原判决认定事实基本清楚，国权公司一再纠缠被拆迁房屋的实际面积，并无法律意义，被拆迁房屋实际面积的多少与本案不具有关联性；四、《评估报告》不存在任何实体上和程序上的问题。综上，请求驳回国权公司的再审请求。本院经审查认为，一、青羊房管局与国权公司于1996年6月3日签订《拆迁补偿协议》、1996年8月27日签订《017号产权调换协议》、1999年1月20日签订《003号产权调换协议》、《004号产权调换协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第七条关于“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理”的规定，国权公司将补偿安置的房屋另行出售给第三人王炯敏的情况下，相对于第三人王炯敏，被拆迁人青羊房管局有取得该房屋的优先权。同时，该法条还规定被拆迁人青羊房管局既可选择优先取得补偿安置房屋，也可选择请求解除拆迁补偿安置协议，并依照上述《解释》第八条的规定获得赔偿。国权公司在一审法院提出的诉讼请求是：“请求判令确认位于成都市××区××大厦××334.5平方米、第三层整层、第四层涉及400.49平方米，共计约2073.92平方米(该面积为房屋套内面积)的商业房屋归青羊房管局所有(具体位置以平面图载明的为准)；如前述房屋不能判决归青羊房管局所有，请依法判决国权公司对拆迁安置青羊房管局的成都市××区××大厦××334.5平方米、第三层整层、第四层涉及4OO.49平方米，共计约2073.92平方米(该面积为房屋套内面积)的商业房屋按照现行市场价赔偿青羊房管局(房屋价以评估为准)。”故一二审法院判决如国权公司在一审法院确定的履行期限内不能返还上述商业用房，则应向青羊房管局承担赔偿责任并无不当。综上，国权公司再审关于一审判决将合同效力和物权变动的效力相混淆，错误地将债权法律关系认定为物权法律关系的主张，本院不予采信。二、案涉产权调换属于拆迁补偿安置，以产权调换为补偿方式的拆迁补偿安置协议为以物易物的互易合同。案涉《拆迁补偿安置协议》中不仅对房屋的补偿方式、安置房屋面积、过渡期限等一般内容进行约定，而且对协议的标的物即安置用房的位置、用途也作了明确、特别约定的情况下，该标的物具有了特定性。结合拆迁补偿安置协议的特殊性，按照对被拆迁人利益的侧重保护原则，《解释》将此种情况下被拆迁人对该特定房屋的债权视为一种特种债权，赋予物权的优先效力，称为特种债权优先权，也就是债权物权化。根据物权法理论，被拆迁人对拆迁补偿安置房屋所享有的物权优先效力可自由处分，即被拆迁人有权按照其意愿和实际情况，既可请求行使优先权，也可放弃该权利。鉴于本案国权公司已经将房屋交付于王炯敏，王炯敏亦已实现对房屋的占有，青羊房管局请求国权公司赔偿损失具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。故国权公司关于青羊房管局主张权利的诉讼时效已过的请求，本院不予支持。三、国权公司关于应从1996平方米中扣减共685.65平方米面积的请求，本案一二审法院对此认定并无不当，本院予以确认。国权公司的再审请求缺乏依据，本院不予支持。四、国权公司的再审请求虽提出不应采信《评估报告》的结论，但其没有提供足以反驳的相关证据和理由证明其主张，故其该再审理由不成立，其再审请求本院不予支持。综上，国权公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回成都国权锦城房地产开发有限公司的再审申请。审 判 长 何 波代理审判员 宋 冰代理审判员 宁 晟二〇一七年四月十三日书 记 员 席林林