深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深宝法民三初字第186号
原告李某英。
被告王某林。
原告李某英诉被告王某林房屋租赁纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，依法由审判员洪胜元独任审理，于2010年1月22日公开开庭进行了审理。原告及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2009年5月28日签订一份租赁合同，合同约定由原告办理营业执照，相应费用由被告承担，但没有约定办理营业执照的期限。2009年6月5日原告在工商局注销了原来的X冰淇淋店，重新申请了被告的X美食店，当天就去办理卫生许可证，但负责人说停办，具体得等通知，这期间原告连续跑了三趟，有证人黄先生、王小姐作证。7月7日因店没有营业执照，冰柜被执法人员拖走，被告说没办法做下去，原因是原告没有及时把营业执照办好，要求原告把押金全额退还给被告，否则原告的店休想租出去，钥匙在被告手中。因拖欠了将近半个月的房租，7月13日原告叫管理处停了被告的水电，7月19日复先生决定租原告的店铺，原告便把锁换了，但被告和其丈夫多般阻挠，要求原告交出钥匙，当时原告也报了警，无奈之下只好把钥匙交给被告，店铺一直都空着，被告的东西都存放在里面，但房租是原告去交的，理应由被告来承担。且营业执照的办理需要一个过程，不是说办就能办好的。为维护原告的合法权益，特向法院起诉请求判令：1、被告支付27843元房租费；2、要求被告承担诉讼费用。
被告答辩称，原告要求被告支付房租费人民币27843元，没有事实和法律依据，被告要求其退还全部押金。理由如下：2009年5月26日，被告与原告签租赁合同时，原告称其营业执照已办好，被告才同意和其签合同，合同生效时间为5月28日，被告将押金人民币7700元交给原告。合同签订后，被告开始试业并装修，期间工商局来查执照，被告致电原告催拿营业执照，原告说正在办理中，可一直到7月份被告正式营业时原告的营业执照并未办理下来，在此期间，被告曾多次要求原告解除合同、退还押金，都被原告拒绝。因原告无能力办营业执照，在7月7日，X执法大队因被告经营的店无照经营，将店里的冰箱及其他设备拖走，当时原告在场。7月10日，被告要求拿回被告的设备再交房租，被原告拒绝，并于同月13日将被告店里的水电停掉，致使被告停业，当时被告再次要求原告解除合同，只退人民币5000元押金，原告不但不退，又于7月19日，在未告知被告的情况下，将被告店门锁撬掉并换了门锁，双方由此引起纠纷，并由X派出所书面调解。在合同的第一项，被告与原告签约四年，而原告与业主只签约二年，在合同第五项，本店的营业执照和税务登记，由甲方负责管理，乙方负责相应费用，但原告无能力办理营业执照而诱骗本人签约，属欺骗行为，根据《合同法》规定，此合同存在两方面的欺骗行为，属无效合同。因是原告的过错行为，因此其应退还给被告全部押金人民币7700元及赔偿开店损失，原告的损失由其本人负责。由于原告的过错行为，其违约在前，因此其应承担诉讼费用。综上所述，请求法院驳回原告的无理诉讼请求。
经审理查明，2008年12月2日，原告（乙方）与深圳市X时代实业有限公司（甲方）签订一份《深圳市房地产租赁合同书》，合同约定，甲方将位于深圳市宝安区宝城25区创业二路X大厦17栋03号商铺首层出租给乙方使用，建筑面积为23平方米，租金每月每平方米人民币15元，月租金为人民币345元；租赁期限从2008年12月2日起至2010年3月15日止；租赁房地产用于商业用途；合同第十六约定，乙方不得将租赁房地产全部或部分转租予他人，但在租赁期间，经甲方书面同意，乙方可凭该同意转租的书面证明到房屋租赁主管机关办理登记手续，但转租期限不得超过本合同约定之租赁期限。同时，双方补充约定：乙方除支付合同约定的租金外，每月还需支付给甲方管理费人民币2000元，折旧费人民币1655元。
2009年5月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《租赁合同》，合同约定，甲方向乙方出租宝安区二十五区X大厦十七栋03号店铺，租期分二期，每期二年，第二期开始第一年乙方除了向管理处交纳租金外每月向甲方交纳300元／月，第二年交纳400元／月；乙方向甲方交纳押金3850元，预交租金3850元，合同期满时，在无违约的情况下，甲方应退回给乙方；乙方须按时向该店的管理处交纳租金、管理费和本店开业后的水电费，如逾期不缴纳相应的费用，甲方有权收回该店铺，并扣留所有的押金；本店的营业执照和税务登记，由甲方负责管理，乙方负责相应的费用；本合同从签订之日起生效。双方同时约定，甲方保证乙方两年的租期，如未保证两年的租期，甲方需赔偿乙方两个月的租金，合同到期甲方应退还乙方已缴纳的全部押金。
另查，深圳市工商行政管理局宝安分局X工商所于2009年6月5日发出（2009）第2133688号《字号名称预先核准通知书》，同意预先核准原告拟在深圳市宝安区设立的个体工商户字号名称为“深圳市宝安区宝城X美食店”。2009年7月10日宝城X美食店向宝安区卫生监督所提交卫生许可证申请资料。至本案开庭时，原告并未提交涉案房屋的个体工商户营业执照。
庭审中，原、被告双方确认如下事实：被告仅支付了2009年6月1日至6月30日的租金，自2009年7月1日起未付租金；2009年7月13日原告要求管理处停供涉案房屋的水电，之后被告就未再经营，涉案房屋的钥匙一直在被告手中。同时，双方确认涉案房屋每月租金人民币3850元，原告收取了被告押金人民币7700元。被告认可原告已垫付2009年6月份的水电费人民币398元，2009年7月份的电费人民币270元。另，庭审中被告将涉案房屋钥匙交还给原告。
上述事实，有原、被告的当庭陈述以及原告提交的《深圳市房地产租赁合同书》、租赁合同、房屋租赁合同、字号名称预先核准通知书、宝安区卫生监督所资料接收回执、整改意见、收款收据（2009年7月23日）、收款收据（2009年8月10日），被告提交的收据等证据在卷证实。
本院认为，原告将涉案房屋转租给被告，因双方签订的转租合同期限超出原承租合同约定的期限，故自2010年3月15日起超出期限的部分无效。庭审过程中，被告将涉案房屋的钥匙交还给原告，可认定为原、被告之间的租赁合同已自行解除，合同解除时间为2010年1月22日。
2009年7月1日至2009年7月13日原告要求管理处将涉案房屋的水电停供前这段期间的租金属正常租赁期间产生的，被告应按合同约定向原告全额支付。2009年7月13日以后至合同解除期间，因原告要求管理处将涉案房屋的水电停供后，被告未在涉案房屋内经营，原告未能办理营业执照也是原、被告之间产生纠纷的原因之一，对此，原告存在一定的过错，结合原、被告在本案中的过错及涉案租赁房屋的实际使用情况，该期间的租金应由原、被告共同承担，双方各承担50%。按租赁合同约定的每月人民币3850元的租金标准计算，合同存续期间产生的租金计算如下：2009年7月1日至2009年7月13日共计13天的租金为人民币1668.33元（3850元÷30天×13天）；2009年7月14日至2010年1月22日共计6个月零8天，租金为人民币24126.67元（3850元×6个月＋3850元÷30天×8天），原、被告各负担人民币12063.33元。
对于原告垫付的被告租赁期间产生的2009年6月份的水电费人民币398元、2009年7月份的电费人民币270元，被告应当支付给原告。因原、被告双方签订的租赁合同并未对涉案房屋的物业管理费数额进行约定，故对原告要求被告承担的涉案房屋的物业管理费本院不予支持。原、被告双方并未对合同解除后押金的处理进行约定，原告收取的被告人民币7700元的押金可用于抵扣被告应承担的租金。抵扣后被告仍应向原告支付租金、水电费共计6699.66元。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告王某林应在本判决生效之日起十日内向原告李某英支付租金、水电费共计人民币6699.66元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币248元，由原告负担人民币124元，被告负担人民币124元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 洪胜元
二〇一〇年一月二十五日
书记员 吴跃娇
书记员 王菲菲
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