浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙03民终5802号
上诉人（原审被告）：温州市龙野房地产开发有限公司，住所地：温州市蒲源路香舍苑14幢102室。
法定代表人：周英雪，董事长。
被上诉人（原审原告）：邹文平，男,1975年5月6日出生，汉族，住温州市鹿城区，
委托诉讼代理人：朱小勇，浙江蓝汇律师事务所律师。
上诉人温州市龙野房地产开发有限公司（以下简称龙野房开公司）因与被上诉人邹文平商品房销售合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2017）浙0302民初58号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
龙野房开公司上诉请求：撤销一审判决，改判合同无效，各自返还财务。事实和理由：一、双方所交易的房屋土地系三产用地。双方在签订商品房买卖合同时，龙野房开公司没有亦无法取得商品房预售许可证。按照法律规定，出卖人没有取得商品房预售许可证的，与买受人所签订的预售合同，应当认定无效。二、一审认定逾期交房期限错误。1、应当扣除台风造成的停工共64天。2、应当扣除因蒲州村委会要求增加小区面积，修改图纸并经审批等长�一年时间。三、邹文平逾期付款，应当按照合同约定支付违约金。四、龙野房开公司在2016年11月8日已经具备交付条件，并发出通知让住户接受房屋，但是邹文平没有过来办理交接。至2016年12月16日，邹文平从物业公司领取了房子的钥匙并占有使用涉案房屋至今。
邹文平辩称，双方于2014年3月17日签订的合同是双方真实意思表示，应为合法有效的。一、涉案合同的标的物不是普通的商品房，属于三产安置房，龙野房开公司的土地挂在蒲州村村委会名下，系合作建房的法律关系，三产安置房初始登记人是蒲州村村委会，不属于相关法律规定的未取得商品房预售许可证，双方签订的合同属于无效的情形。法律法规都没有禁止三产安置房买卖的情形，故涉案合同合法、有效。二、龙野房开公司认为延期交付时间应扣除，但其在一审未提供�关证据，根据最高院的证据规则，应视为放弃该项权利。三、涉案房屋现在验收仍然没有合格，也未向法院提交证据证明，因此说明逾期交房违约行为依然在持续。四、邹文平迟延支付购房款时龙野房开公司没有主张其责任，其迟延支付行为是得到龙野房开公司默许的，龙野房开公司在一审中也并未提出，已经超过诉讼时效。若龙野房开公司认为存在抵销的情形，应另案起诉。龙野房开公司提出邹文平违约等的前提是合同有效，与其在上诉状中主张合同无效是相互矛盾的。请求维持一审判决。
邹文平向一审法院起诉请求：1.判令龙野房开公司向邹文平支付逾期交房违约金1329135元（违约金按照已支付购房款日万分之五，从2014年12月31日起计算至房屋实际交付之日止，暂算至2016年12月30日）；2.本案诉讼费用由龙野房开公司承担。
一审法院认定事实：2014年3月17日，邹文平与龙野房开公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：邹文平向龙野房开公司购买其开发建设的坐落于温州市鹿城区黎明街道蒲州村蒲州街北侧的香舍苑楼盘第20幢5层04号房，建筑面积为164.03平方米，总价款为3641466元。合同第七条约定，出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第八条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用的，按逾期时间，分别处理：（1）……；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受�要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之五的违约金。合同签订后，邹文平已按约支付购房款3641466元，但龙野房开公司未向邹文平交付涉案房屋。
一审法院认为，邹文平与龙野房开公司于2014年3月17日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规强制性规定，依法应确认有效。龙野房开公司辩解双方签订的《商品房买卖合同》无效，应就取得的财物予以返还，缺乏事实与法律依据，不予采纳。根据合同约定，龙野房开公司应于2014年12月30日前将符合约定条件的商品房交付邹文平，但龙野房开公司至今未交付，故邹文平诉请要求龙野房开公司支付逾期交房违约金，于法有据，予以支持。邹文平主张违�金自双方约定的最后交付期限的第二天即2014年12月31日起开始计算，符合合同约定，予以支持。但邹文平主张按总房价款的日万分之五计算偏高，酌情调整为按总房价款的日万分之二计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决：一、龙野房开公司于本判决生效之日起十五日内支付邹文平逾期交房违约金（以总房款3641466元为基数，自2014年12月31日起至本判决确定的履行之日止，按日万分之二的标准计算）；二、驳回邹文平的其他诉讼请求。若当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16762元，由邹文平负担8381元，龙野房开公司负担8381元。
本院二审期间，邹文平没有提交证据。龙野房开公司提交了证据1、人民防空工程竣工验收备案表，以证明工程已经在2016年11月8日通过验收，已经具备交付条件。证据2、我爱我家物管理公司于2018年2月5日出具的证明一份、统一收款收据二份，以证明邹文平已经于2016年12月29日已经从我爱我家物业管理公司将钥匙拿走，并交纳了物业费，办理了入住手续。本院组织当事人进行证据交换和质证。本院认为证据1系人民防空工程专项验收材料，并非工程竣工验收报告，不能证明涉案项目已竣工验收合格，对该份证据不予采信。证据2的内容与邹文平在二审中关于其确实已经收取钥匙并交纳物业费的陈述一致。
经审核当事人向一、二审法院提供的证据，本院认定，邹文平于2016年12月29日收取涉案房屋并支付相应物业管理费。同时，依法对一审法院认定的其他事实予以确认。
本院认为，尽管双方签订的合同名为商品房买卖合同，但涉案房屋买卖不同于商品房买卖。涉案《商品房买卖合同》第一条即约定，“出卖人以挂靠蒲州村的出让方式取得位于……”。该房产系蒲州村涂田三产用地建造村民安置房。在该项目建设过程中并不需要办理商品房预售许可证。双方在庭审亦均认可涉案房屋系三产安置房。本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定。龙野房开公司以上述规定主张合同无效，于法无据，本院不予支持。
根据涉案《商品房买卖合同》的约定，龙野房开公司应于2014年12月30日前交付涉案房屋。龙野房开公司以台风、规划变更等为由主张免责。温州地处沿海，台风多发。龙野房开公司在建设涉案项目时应当预见到施工期间存在台风影响的可能。且龙野房开公司亦未提供证据证明在施工期间因台风或规划变更等造成涉案项目施工进度严重拖延的情况。对其上述主张，本院不予采信。但邹文平已在2016年12月29日收取了涉案房屋并支付相应的物业管理费。邹文平在取得涉案房屋后继续向龙野房开公司主张逾期交房违约金，无事实依据。故龙野房开公司应支付2014年12月31日至2016年12月29日期间的逾期交房违约金。鉴于双方对一审法院调整违约金标准为总价款的日万分之二均无异议，本院对该标准不再处理。至于龙野房开公司主张邹文平的逾期付款违约金的�题，因其未明确具体的违约情形以及具体的违约金数额，本院无法进行审查，亦无法予以抵扣。龙野房开公司可另行主张。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
一、维持温州市鹿城区人民法院（2017）浙0302民初58号民事判决第二项及诉讼费负担部分；
二、变更温州市鹿城区人民法院（2017）浙0302民初58号民事判决第一项为温州市龙野房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付邹文平逾期交房违约金（以总房款3641466元为基数，自2014年12月31日起至2016年12月29日止，按日万分之二的标准计算）。
若当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三�之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费9117元，由温州市龙野房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹启东
审 判 员 杨宗波
审 判 员 刘宏杰
二〇一八年三月九日
法官助理 陈黛锦
代书记员 蔡瑞洁