河北省香河县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀1024民初2442号
原告（反诉被告）：顾耀辉，男，1990年8月23日出生，满族，辽宁省辽阳市人，住北京市通州区。
委托代理人：李宏宇，北京市两高律师事务所律师。
被告（反诉原告）：许艳红，女，1979年11月29日出生，汉族，河北省香河县人，住香河县。
委托代理人：艾金钟，香河县县城鸿鹄法律服务所法律工作者。
第三人：香河兴达恒远房地产经纪有限公司。
住所：香河县新华大街北侧五一路东侧香城郦舍*号楼*单元**号房屋。
法定代表人：闫雪梅，经理。
委托代理人：张小兰，该公司销售经理。
委托代理人：刘孟，该公司销售经理。
原告顾耀辉（反诉被告）与被告许艳红（反诉原告）及第三人香河兴达恒远房地产经纪有限公司（以下简称恒远公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案受理，依法由审判员祁振宇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告顾耀辉及其委托代理人李宏宇、被告许艳红委托代理人艾金钟、第三人恒远公司委托代理人张小兰、刘孟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告顾耀辉诉称，2016年5月26日被告许艳红委托其弟弟许长友，经第三人恒远公司提供居间服务，与我签订了《房屋买卖合同》，约定由我购买被告许艳红所有的位于香河县香城××区××楼××单元××号楼房及地下室一处，房屋建筑面积61.86平方米，总房款为630000元。合同签订后，我向被告支付了定金30000元，被告开始办理房产证等相关手续。后被告在房屋涨价的情况下违约，不予协助我办理银行贷款、面签及办理产权过户手续。无奈之下，我于2016年11月20日起诉至香河县人民法院，要求确认买卖合同效力以及要求被告履行合同。经廊坊市中级人民法院最终判决，确认双方订立的买卖合同有效，并且认定：“对于该合同今后的处理方式，双方当事人可另行解决”。针对于此，我虽然对二审查明的事实有异议（认为合同的履行是被告违约，不予履行），但从解决问题的角度出发（放弃追究被告的违约责任自2016年11月至2017年5月18日），愿意以此为前提解决双方的争议，我愿意将合同中自己的履行义务提前，以保证合同的正常履行，我向被告提前支付剩余购房款600000元。我自己以及通过代理人，三次向被告发函，向被告表达上述意见，被告及其代理人许长友接收函件后不予理会，后直接拒收履行合同催告函，被告的行为已经违反了合同约定，构成违约。特起诉至法院，1、请求判令被告继续履行双方所签订的《房屋买卖合同》，协助原告办理产权过户手续，并将房屋及地下室交付原告。2、被告支付迟延履行合同的违约金，从2017年5月19日起至房屋实际交付之日，以房屋总价款630000元为基数，按照合同约定的日千分之三的标准支付。3、诉讼费及其他费用由被告负担。
被告许艳红辩称，我不同意原告的诉讼请求，依法提起反诉。根据现行政策，涉案房产原告不具有购买资格，所以该买卖合同是不具备履行条件的，现在外地人要在香河县××三年以上的社保才可以购买。
第三人恒远公司述称，我公司认可原告观点，认为应继续履行合同。
反诉原告许艳红诉称，2016年5月26日，我与反诉被告顾耀辉签订《房屋买卖合同》，顾耀辉以630000元价款购买我位于香河县香城××区××楼××单元××号楼房及地下室一处，该房屋建筑面积61.86平方米。合同签订后顾耀辉已向我支付定金30000元。依照合同约定，顾耀辉除支付定金外，还应在合同签订15日后向我支付购房预付款，数额按香河当地政策为准，但顾耀辉一直拒不给付购房预付款，其行为已构成违约。为此，我已明确告知顾耀辉不再卖涉案房屋，解除双方所签订的房屋买卖合同。依照合同约定，顾耀辉作为违约方，还应按总房款20%数额支付我违约金126000元。因顾耀辉违约造成的居间服务费等各项费用损失也应由其承担。综上，我提出反诉，1、请求判令解除反诉原告与反诉被告顾耀辉签订的《房屋买卖合同》。2、反诉被告已支付的30000元定金不予退还。3、反诉被告给付反诉原告违约金126000元。4、居间服务费、诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告顾耀辉辩称，我不同意解除合同。《合同法》第93、94条规定，解除合同一种是约定解除，一种是法定解除。反诉原告的情形不属于上述任何一条规定，尤其是法定解除，是以违约方为前提，守约方催告程序。我不存在违约情形，同时反诉原告也并未催告我履行合同。现在是反诉原告违约，我守约，因此不应支持解除合同，应支持履行合同。廊坊中院判决确定了双方履行过程中都未违约，双方都应找对方来协商履行合同，反诉原告没有做履行合同的工作，反而想解除合同，这种情形与廊坊中院确定的事实是相违背的。我在积极履行合同，也尽到了自己的义务。我通过EMS邮寄给对方的信息可以在网上查到，包括双方约定的地址及人员均与合同相符，对方称没有收到，我方不认可。即使对方没收到，我也是在积极履行。
第三人恒远公司述称，一审、二审都认为合同有效，我公司认为应继续履行合同。
经审理本院查明如下事实：2011年4月12日被告许艳红（买受人）与荣盛房地产发展股份有限公司（出卖人，以下简称荣盛公司）签订了《商品房买卖合同》，约定：许艳红购买荣盛公司开发的香河县香城××区××楼××单元××室楼房，建筑面积为61.86平方米，总价款为395162元，买受人付清首付款125162元，银行按揭贷款270000元，等等。被告许艳红与荣盛公司曾于2011年3月31日签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定：买受人自愿有偿使用出卖人地下储藏间，位于香河县香城××区××楼××单元××室地下储藏间，面积为10.74平方米，总金额为8415元，买受人应当于签约当日向出卖人付清储藏间款项，等等。后被告许艳红付清了全部购房款。
2016年5月26日被告许艳红（出售方，甲方）委托其弟弟许长友与原告顾耀辉（买受方，乙方）及第三人恒远公司（居间方，丙方）签订了《房屋买卖合同》，约定：乙方购买甲方所有的位于香河县香城××区××楼××单元××号楼房，包含地下室一个，房屋建筑面积61.86平方米，总价款为630000元；甲方确认其以第A种方式向开发建设单位付清购房款，A为全款方式（包括虽已贷款但贷款已还清之情形），B为贷款方式；该房屋状况为已竣工，且开发建设单位已将其实际交付甲方，房屋目前尚未取得房屋所有权证，待房屋取得所有权证后，甲乙双方可就该房屋办理房屋权属转移登记；签订本合同时乙方支付甲方购房定金30000元；乙方为表履约诚意，除定金外，按照B方式向甲方支付购房预付款，按香河当地政策为准，待房屋过户后，由丙方将购房款转交甲方，A为甲方如为全款购房乙方在签订本合同＿日内需支付购房预付款，B为甲方还清此套房屋银行贷款，乙方收到还款证明后15日内需支付购房预付款；乙方购房为贷款客户，甲方取得该房屋所有权证书之日，乙方依本合同支付的定金和购房预付款自动转化为购房首付款，乙方需在交付首付款30日内向银行申办抵押贷款，若银行批贷额度与预计贷款额有差异时，如首付款不足银行规定首付比例的，乙方需在3日内补齐首付款，其余购房款待银行放款之日由银行打入甲方指定账户；甲方承担产权变更前缴纳的相关税费及公共维修基金，乙方承担房屋交易过程中产生的一切税费；甲方应于产权变更之后业主收到尾款之前，将此房屋腾空交付给乙方使用；违约责任：1、逾期交房每逾期一日，甲方应支付乙方千分之三的违约金，逾期超过20日的乙方有权选择解除合同，甲方应向乙方支付总房款20%的违约金，并退还乙方已付的全部购房款；2、甲乙双方如未按照约定期限履行付款义务，每逾期一日付款应向收款方支付逾期款项千分之三的违约金，并应继续履行应付款义务，若连续逾期20日的，守约方有权解除本房屋买卖合同，违约方按总房款20%数额支付违约金；3、除本合同已约定违约条款外，甲乙双方任何一方违反本合同约定，收受定金方双倍返还定金，支付定金方无权要求返还定金，守约方有权向违约方追偿超出定金部分的损失；等等。签订合同当日，原告支付被告购房定金30000元。
另查明，因双方就履行合同发生争议，原告曾于2016年11月24日诉至本院，请求判令确认原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，被告继续履行合同，协助原告办理产权过户手续，并将房屋及地下室交付原告，诉讼费及其他费用由被告负担。本院于2017年2月20日作出（2016）冀1024民初4333号民事判决书，认定原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》，系三方的真实意思表示，客观真实，合法有效。原告在未向被告许艳红支付购房预付款的情况下起诉到本院，主张被告继续履行合同，协助原告办理产权过户手续，并将房屋及地下室交付原告的诉讼请求，不符合法律规定，故不予支持。判决：一、确认原告顾耀辉与被告许艳红、第三人香河兴达恒远房地产经纪有限公司之间签订的《房屋买卖合同》有效。二、驳回原告的其他诉讼请求。原告不服该判决，向廊坊市中级人民法院提出上诉。廊坊市中级人民法院于2017年4月19日作出（2017）冀10民终2058号民事判决书，认定原审判决确认双方买卖合同有效，对该确认内容双方当事人均无异议。在合同履行过程中，顾耀辉给付许艳红30000元定金之后双方发生争议，合同未再履行。在一审时，顾耀辉请求继续履行合同，许艳红反诉主张解除合同，原审法院未受理反诉请求，对合同是否能够继续履行，抑或解除合同、解除合同的处理没有作出判决。对于该合同今后的处理方式，双方当事人可另行解决。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。判决：驳回上诉，维持原判。
再查明，二审后，原告（由巴焱代发）于2017年4月29、5月9日、5月18日分别向被告许艳红发出履行合同催告函。原告委托代理人李宏宇于2017年4月28日、5月11日、5月18日向被告发出履行合同催告函。前两次催告函主要内容为：顾耀辉从解决问题的角度出发，愿意以此为前提解决双方的争议，将合同中自已的履行义务提前，以保证合同的正常履行，即现在向你提前支付剩余房款600000元。为此，请收到本函件后选择接受房款的方式，是当面付款，还是通过银行卡付款。如果是当面付款，请书面告知付款时间。如果是通过银行卡汇款，请书面告知银行卡卡号、开户行及名字或者名称。对上述意见请在10内以书面形式回复，回函地址：北京市通州区玉带河东街338号，收件人：顾耀辉，电话：159××××4647。最后一次催收函主要内容为：我已经两次发函，要求你接受房款，但你不予理睬，为此，我再次去函，要求你履行我们双方于2016年5月26日订立得房屋买卖合同，接受我给你的剩余房款600000元，并协助我办理位于香河县香城××区××楼××单元××号房屋产权过户手续，并将房屋及地下室交付给我。请收到本函件后3日内联系我，电话及书面形式均可。原告及委托代理人前两次所发的催告函，一部分由被告单位及弟弟许长友签收，一部分拒收，最后一次发出的催告函被告拒收。被告收到催告函后，对原告无任何回复。第三人恒远公司也曾四次向被告发出履行合同催告函，内容与原告所发催告函基本一致，被告均拒收。
涉案房屋不动产权证书载明：证号为冀（2016）香河县不动产权第0007179号，权利人为许艳红，坐落于五一路东新华大街北侧香城郦舍小区8号楼3单元2303室，实勘面积为61.81平方米。
上述事实有（2016）冀1024民初4333号民事判决书、（2017）冀10民终2058号民事判决书、房屋买卖合同、收款收据、履行合同催告函、EMS特快专递投递联、查询单、不动产权证书及原、被告、第三人当庭陈述等证据予以佐证。
本院认为，廊坊市中级人民法院（2017）冀10民终2058号民事判决书已发生法律效力，该判决认定，在合同履行过程中，顾耀辉给付许艳红30000元定金之后双方发生争议，合同未再履行。在一审时，顾耀辉请求继续履行合同，许艳红反诉主张解除合同，原审法院未受理反诉请求，对合同是否能够继续履行，抑或解除合同、解除合同的处理没有作出判决。对于该合同今后的处理方式，双方当事人可另行解决。原二审判决后，原告及委托代理人多次向被告发出履行合同催告函，明确继续履行合同，愿意提前履行剩余房款600000元，并询问了具体付款方式。被告收到催收函后，未进行回复，亦未明确表示解除合同，直至原告本次起诉后提出反诉，要求解除合同。本院认为，原告明确表示愿意提前支付剩余房款600000元，其履行的义务已经超出原一审判决认定的应支付购房预付款的义务，对被告并无不利情形。被告收到催告函后未回复原告，亦未提出任何异议，且原告在原一审时已将剩余房款600000元汇入本院账户，其能够完全履行该合同约定义务。原一审判决已确认《房屋买卖合同》合法有效，原、被告均应按照合同约定全面履行自己的义务，现原告主张双方继续履行合同，并无损害被告利益之情形，故本院予以支持。同时，被告应协助原告办理涉案房屋的产权过户手续，并将房屋及地下室交付原告，过户费由原告承担。原告另主张被告支付迟延履行合同的违约金，从2017年5月19日起至房屋实际交付之日，以房屋总价630000元为基数，按照合同约定的日千分之三的标准支付。本院认为，原告支付被告剩余房款与被告向原告交付房屋应同时履行，原告虽然向被告发出了履行合同催告函，愿意提前履行剩余房款义务，但因被告未回复，该义务原告并未实际履行，故被告在未收到原告剩余房款的情况下，原告主张被告给付迟延交付房屋违约金，本院不予支持。被告辩称根据现行政策，原告不具有购买房屋资格。经审查，《房屋买卖合同》签订时间为2016年5月26日，在本县需缴纳三年社保的限购政策出台之前，且原告已经实际履行了给付定金的义务，故被告抗辩理由本院不予采信。反诉原告主张解除双方签订的《房屋买卖合同》，无合同依据及法律依据，故本院不予支持。对反诉原告主张反诉被告给付违约金126000元及反诉被告已支付的定金不予退还的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告顾耀辉与被告许艳红继续履行原、被告及第三人香河兴达恒远房地产经纪有限公司之间签订的《房屋买卖合同》，被告于判决生效后十日内协助原告办理位于香河县五一路东新华大街北侧香城郦舍小区8号楼3单元2303室房屋的产权过户手续，相关过户费用由原告负担，并将房屋及地下室交付原告，同时，原告给付被告购房余款600000元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告许艳红的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费本诉5100元，反诉1760元，均已减半收取，本诉案件保全费3670元，均由被告负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本,上诉于廊坊市中级人民法院。
审判员 祁振宇
二〇一七年八月一日
书记员 杨 波