广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中一法三民一初字第977号
原告（反诉被告）：徐洪强，男，1979年7月16日出生，汉族，住黑龙江省虎林市。
委托代理人：王振，系广东卓正律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李爱英，女，1970年7月15日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。
委托代理人：刘瑾玮、陆佩珊，分别系广东皓粤律师事务所律师、律师助理。
原告徐洪强诉被告李爱英房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王振，被告李爱英及其委托代理人刘瑾玮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年9月6日，原、被告双方签订了《物业转让协议》，原告向被告购买位于中山市三乡镇金涌大道雅居乐花园顺景阁＊＊＊＊房，总价280000元，签订上述协议时支付购房定金20000元，于2012年10月30日前办理房屋转让过户手续，办理转让手续后原告支付购房余款260000元。被告保证所售房屋产权无查封、无抵押，否则承担违约责任。其后在应办理房屋转让过户手续时，被告方称房屋有抵押，尚差50000多元按揭贷款未还清，无法办理房屋过户手续，致使原告购房目的无法实现。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求：1、判令被告立即返还购房定金20000元，并按照定金法则另支付定金20000元；2、被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求主，即要求解除双方所签订的物业转让协议。
原告对其诉讼请求及主张提供的主要证据有：1、物业转让协议；2、收款收据；3、情况说明；4、房屋使用情况说明。
被告李爱英辩称：原告的诉求应以双方解除买卖合同的前提下才可以主张，但本案原告没有提出相应要求。原告的诉求没有事实和法律依据，虽然合同有约定2万元的定金，但双方都没有按合同约定履行，且实际支付的是“订金”而非“定金”是预付款而非保证金，不适用保证条款。另原告在被告房屋内居住了6个月，搬出时我们口头约定冲抵租金，只需退回预付款1万元即可。原告陈述与事实不符，依法应予驳回。
被告李爱英反诉称：原、被告确于2012年9月6日签订了《物业转让协议》，反诉人李爱英收到被反诉人徐洪强支付的20000元订金后，于同年9月15日即将房屋交付给被反诉人居住使用。后由于被反诉人在使用房屋过程中要求解除合同，经协商，双方解除了该《物业转让协议》，被反诉人于2013年2月18日搬离该房屋。根据《民法通则》、《合同法》等相关法律规定，反诉人有权要求被反诉人支付房屋使用费用及赔偿反诉人的损失。另反诉人代缴了2013年2月份的物业管理费和水电费，被反诉人应返还给反诉人。故诉至法院，请求：1、判令被反诉人支付2012年9月15日至2013年2月18日期间房屋租金7500元（按每月1500元计算5个月）；2、判令被反诉人支付反诉人代垫付的2013年2月物业管理费234.9元和水、电费100.7元；3、判令被反诉人赔偿反诉人财产损失费6200元（其中浴缸3000元，煤气灶600元，抽油烟机800元，冰箱1200元，洗衣机600元）；4、本案诉讼费由被反诉人承担。
被告就其反诉请求及主张提交的主要证据有：1.《物业转让协议》；2.收款收据；3.装修许可证复印件；4.物品离场登记汇总表复印件；5.来访、施工人员出入登记表复印件。
原告就被告的反诉辩称：要求支付7500元租金没有依据，双方在签订合同后，被告允许原告搬进来住，等待交房。且在合同中也明确约定，若被告不能交房，原告可以继续居住并等待交房。水电杂费可以承担当月一半。原告在居住期间没有造成任何财产损失，被告没有证据证明原告造成了相应损失。
在诉讼过程中，原告以其与案外人戴小红共有的位于中山市三乡镇金涌大道雅居乐花园＊＊幢＊＊＊房作担保，申请查封了被告位于中山市三乡镇金涌大道雅居乐花园顺景阁＊＊＊＊房［土地证号：国（2004）易3137**，房产证号：C28011＊＊］价值相当于40000元的产权份额，本院予以准许。依法裁定查封了被告前述房产份额，查封期限为2013年11月6日至2015年11月5日止。
本院经审理查明：被告李爱英拟出售其名下位于三乡镇金涌大道雅居乐花园顺景阁＊＊＊＊房，原告徐洪强恰有购房需求并前往被告物业所在雅居乐花园小区寻找房源，双方因此偶遇，经协商初步达成了转让房屋意向。为确保交易安全，双方于2012年9月6日共同前往中山市佳利房地产投资有限公司（以下简称佳利公司），委托该公司办理房屋买卖相关事宜。同时，该中介公司为双方起草了物业转让协议，该协议约定：甲方（李爱英）同意以总价28万元转让位于中山市三乡镇金涌大道雅居乐花园顺景阁＊＊＊＊房给乙方（徐洪强）。签订本协议时，乙方向甲方支付转让定金20000元，余下楼款，待中介方通知双方约定在2012年10月30日前往当地指定办理转让之政府机构签署上述房屋转让手续后，以转账方式支付给甲方。甲方收到总楼款28万元后，乙方对该房屋可拥有使用权，以签署收匙之日为准计算管理费、水电费等相关费用。合同第六条明确约定，甲方应保证上述房产产权清晰，无抵押、无查封，否则应承担违约责任，若发生有关的产权纠纷或债权债务，因此给乙方造成的一切损失均由甲方负责赔偿。如甲方违约，须于15天内赔偿双倍转让定金，如甲方拒不赔付，乙方有权将上述房屋使用至甲方付清赔偿款为止，或通过法律途径向甲方追讨；如乙方违约，所付转让定金不予退还......双方还约定了其他事项。原告徐洪强、被告李爱英及中介方佳利公司均在协议上签名（按指模或盖章）。当日，徐洪强向李爱英交付了定金2万元，中介公司作为经手人出具“收款收据”，载明：今收到徐洪强交来购顺景阁＊＊＊＊房订金20000元。被告李爱英在收款处签名按指模。至约定的办理转让过户手续期限前，经中介公司通知，双方于2013年11月初到国土部门办理相应的转让过户手续，被告知该房屋尚有银行按揭贷款50000余元未还清，暂无法办理。被告李爱英同意先返还银行按揭余款，但因为经济困难要求原告徐洪强先行支付部分房款，原告未同意，双方协商未果。后又因被告李爱英返回湖南老家处理事务，办理过户手续等事宜一度搁置。原告因多次联络被告未果，遂诉至法院，提出前述诉讼请求。
又查：双方签订物业转让协议后，即2012年9月16日经被告同意，原告及家人搬入所涉房屋居住，至2013年2月18日原告搬离该房屋。
另查：本案所涉房屋房地产权证为粤房地产权证字第C28011**号，登记在被告李爱英一人名下，房屋建筑面积83.89平方米，发证日期2004年7月1日，抵押登记在中国银行中山分行，抵押金额174000元，他项登记字号为中商他项（2004）易1800号，被告李爱英与原告徐洪强签订物业转让协议时，该房屋尚有银行按揭款未还清，至2013年11月4日亦未解除抵押。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，被告李爱英与原告徐洪强签订的物业转让协议，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，该协议合法有效，当事人应恪守履行。徐洪强按协议约定向李爱英支付购房定金20000元，并且合同条款也明确了双方违约的责任和后果。虽然开具的收款收据记载该金额为“订金”而非“定金”，但此处的文字笔误并不能推翻合同基于“定金”的真实意思表求和明确表述的定金罚责。故对被告李爱英关于20000元为预付款而非定金的辩解，本院不予以支持。本案的争议焦点为：被告是否违约及违约责任？具体分析如下：
双方虽然在物业转让协议第六条明确约定，卖方应保证房产产权清晰、无抵押、无查封，否则应承担违约责任。此处约定的合同目的是要求卖方人真实告知房屋的产权状况，确保交易的无障碍履行。被告辩称已经口头告知了房屋抵押在银行尚有按揭贷款未结清的状况，但未提交证据。且无论当时出于交易习惯亦或中介公司要求在物业转让协议中作了此项约定，被告应清楚该约定的后果，或应在办理正式过户手续前通过提前返还按揭贷款解除抵押等方式，保障交易正常进行，否则应承担相应的违约责任。但从合同签订后，被告善意并积极将房屋提前交付原告使用等行为分析，若被告关于因回老家处理事务、发生经济困难无力返还贷款等陈述和辩解属实，确情有可原，亦或说明被告并无不履行合同的恶意或违约的主观故意，但无相应证据且并非阻碍合同履行的不可抗力因素，因此不能作为其可以违约或免除违约责任的理由。原告于2013年2月18日搬离涉案房屋，且经被告签名放行，之后被告未积极筹款返还银行按揭贷款，也当庭表示不想再继续履行，因此足以认定该物业转让协议无法继续履行。故原告关于解除房屋转让协议的诉求本院予以支持。如前分析，被告的行为已表现出违约的后果，无论主观过错与否，均不能免除其基于合同义务上的违约责任。被告关于原告搬离房屋时双方已经口头达成退款10000元协议的辩解，因无相应凭据且未得到原告追认，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，双方约定了定金罚责的，收受定金一方不履行约定的，应当双倍返还定金。故被告李爱英应返还原告购房定金40000元。
关于被告的反诉请求，根据本诉查明的事实，原告在签订转让协议后确实提前搬进了被告房屋居住。显然，基于合同约定，在原告未交付房屋余款（26万元）前，被告无需交付房屋，因此，在原告仅支付2万元定金的条件下，被告将房屋交付原告足以证明其基于交易的真实意思及合同履行目的。现双方虽因被告违约导致合同未能顺利履行，中途解除合同，不能因此而推定被告同意将该房屋无偿提供给原告使用居住。因此，无论从诚实信用原则、等价有偿亦或不当得利原则，被告请求原告支付居住期间的租金费用，于法有据亦合情合理，本院予以支持。原告关于其可以合法占有使用该房屋的辩解无相应理据，本院不予以支持。但关于租金费用标准，鉴于诉讼成本及生活常识考虑，本院认为无须委托中介机构出具评估报告，结合所在地段同类房屋的租金水平，本院酌定按1000元每月核算，即2012年9月16日至2013年2月18日共5个月，核计5000元。同理，关于2013年2月的物业管理费、水电费，原告居住至该月18日，应承担该费用一半，对该金额被告虽未提交书面证据，但原告予以确认，本院亦予认可，即一半物业管理费为117.45元，水电费为50.35元，两项共计167.8元。至于被告诉称的其他财产损失，因未提交相应证据，本院不予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
解除原告徐洪强与被告李爱英于2012年9月6日签订的关于买卖中山市三乡镇金涌大道雅居乐花园顺景阁＊＊＊＊房的物业转让协议；
被告李爱英应于本判决发生法律效力之日起七日内双倍返还原告购房款定金共40000元；
原告徐洪强应于本判决发生法律效力之日起七日内向被告支付房屋占用租金损失5000元；
原告徐洪强应于本判决发生法律效力之日起七日内向被告李爱英返还垫付的2013年2月份物业管理费及水电费损失共167.8元；
对比，即被告李爱英尚需返还原告徐洪强购房定金款34832.2元；
驳回被告李爱英的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费800元，诉讼保全费420元，共计1220元（该款原告已交）由被告李爱英负担；反诉受理费76元（该款被告已交）由原告徐洪强负担。该款原、被被告应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。
审 判 长 伍青花
审 判 员 吴立和
代理审判员 唐 群
二〇一四年四月二十三日
书 记 员 王莉森