上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五（民）初字第182号
原告上海华宝实业有限公司，住所地上海市闵行区。
负责人王学林，总经理。
委托代理人沙佳伟，上海合勤律师事务所律师。
委托代理人金玲，上海合勤律师事务所律师。
被告上海宇润汽车修理有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人阮菊芳，董事长。
委托代理人张临军，上海市祥华律师事务所律师。
委托代理人张慧婧，上海市祥华律师事务所律师。
原告上海华宝实业有限公司（以下简称华宝公司）与被告上海宇润汽车修理有限公司（以下简称宇润公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月8日立案受理，先适用简易程序审理，后因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2015年6月16日公开开庭进行了审理。诉讼中，原告华宝公司的委托代理人沙佳伟、金玲，被告宇润公司的委托代理人张临军、张慧婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华宝公司诉称，原告与案外人刘某某于2006年6月23日签订《租赁合同》，合同约定由刘某某向原告承租位于上海市闵行区七宝镇XX路XXX号内坐落于外环线东、XX路北950平方米房屋及相关场地664平方米（以下统称系争房屋及场地），租赁期限自2006年7月1日至2008年6月30日止，租金每年18万元，用于汽车修理，刘某某系上海驰宇汽车修理有限公司法定代表人。后经核准，上海驰宇汽车修理有限公司名称变更为上海宇润汽车修理有限公司。合同期满后，被告继续使用上述场地并支付租金至2013年12月31日，但被告在使用上述房屋及场地期间，未经原告同意，不仅改建、扩建和搭建，还擅自对外转租。2014年3月28日，原告发函通知被告不再签订租赁合同，并要求被告于2014年6月30日前搬离上述房屋及场地，但被告置若罔闻，至今仍非法占用上述房屋及场地。
原告华宝公司认为，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，故原告起诉至法院，要求法院判令：1、被告立即搬离并向原告返还其承租的位于上海市闵行区七宝镇XX路XXX号内的房屋（950平方米）及场地（664平方米）；2、被告向原告支付自2014年1月1日起至被告实际搬离并返还上述房屋及场地之日止，按照每年18万元（人民币，下同）为标准计算的实际占有使用费，暂计算至2014年12月31日为18万元。
被告宇润公司辩称，系争房屋及场地在2007年时已经列入动迁范围，故本案应属动迁案件，原告不具备主体资格，被告也不应再支付使用费。如原告给予被告动迁补偿，被告愿意搬离系争房屋及场地。另，2014年之前，被告为保留动迁资格，始终按照每年18万元的租金标准向原告支付使用费。2014年之后，因动迁问题，被告未再支付使用费。目前，系争房屋及场地处于半停业状态，被告留下一部分人员看管场地，同时做部分汽车保养业务，未有其他人使用。综上，被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2006年6月23日，原告华宝公司（出租方、甲方）与案外人刘某某（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于上海市闵行区外环线东、XX路北950平方米房屋及相关场地664平方米（暨本案系争房屋及场地）出租给乙方作其生产场所；租赁期限为2年，自2006年7月1日至2008年6月30日；年租金18万元。第十条第3款约定，租赁期间，租赁所在场所若遇政府征用，甲、乙双方均应服从，由此而发生的补偿，甲方应优先考虑乙方。该合同还对当事人的其他权利义务作出了约定。合同签订后，原告向案外人刘某某交付了系争房屋及场地，由案外人刘某某经营使用。
该时，案外人刘某某为案外人上海驰宇汽车修理有限公司的法定代表人。后，案外人上海驰宇汽车修理有限公司经工商行政管理部门核准，其企业名称变更为上海宇润汽车修理有限公司（暨本案被告），公司法定代表人变更为阮菊芳。
2014年3月28日，原告及案外人上海市闵行区七宝镇XX村民委员会共同向被告及其法定代表人发函，该函件主要内容为告知被告双方的租赁合同关系已经于2013年12月31日终止，要求被告于2014年6月30日前完成搬离事项并办理交接手续。被告法定代表人阮菊芳于2014年4月10日签收了上述函件。
现原告因被告未按其要求搬离系争房屋及场地，遂以诉称事由起诉来院。
诉讼中，被告对原告所主张的实际占有使用费的起算时间（即自2014年1月1日起）及计算标准（即每年18万元）均不持异议。
另查明，根据编号为沪闵建XX补号的建设工程规划许可证记载，名称为“上海A高级汽车维修厂”的建设工程项目的建设单位为“七宝镇XX村”，建筑物名称为车间，幢数6幢，面积2，320平方米。该处车间即为原告出租于被告的租赁物。
另据上海市闵行区七宝镇红明村民委员会出具的情况说明，原告华宝公司为七宝镇红明村的实体经济组织，有权经营、管理该村集体所有的土地或房屋。
关于本案系争房屋及场地所在地块的拆迁事项，本院查明，2003年3月18日，上海市闵行区人民政府发布《关于批准闵行区房屋土地管理局为XX镇XX号地块邀请招标项目（一期）征用土地和收回土地使用权的通知》［闵府土XX号］，同意批准上海市闵行区XX镇XX号地块邀请招标项目（一期），实施有偿出让。
2005年11月12日，上海市闵行区规划局颁发了《关于核发XX（暂名）建设用地规划许可证的通知》［闵规建XX号］，同意发给XX（暂名）项目《建设用地规划许可证》，建设用地位置东至XX路，西至XXX，南至XX路，北至XXX。
2007年5月25日，上海市闵行区房屋土地管理局颁发了《关于核发XX（三期）房屋拆迁许可证的通知》［闵房地XX号］，同意XX三期项目自2007年6月1日起至2008年5月31日止进行拆迁工作，拆迁范围东至XXX、西至XXX、南至XXX、北至XXX。房屋拆迁实施方式为“委托上海闵行B房屋拆迁有限公司实施”，房屋拆迁许可证号“闵房地拆许字XX号”。
2007年9月13日，上海市闵行区房屋土地管理局颁发了《关于核发XX二期项目房屋拆迁许可证的通知》［闵房地XX号］，同意XX二期项目自2007年9月15日起至2008年9月14日止进行拆迁工作，拆迁范围东至XX一期、西至XX公路、南至XX路、北至XX三期。房屋拆迁实施方式为“委托上海闵行B房屋拆迁有限公司实施”，房屋拆迁许可证号“闵房地拆许字XX号”。
2007年9月18日，案外人上海市闵行区七宝镇XX村委员会向被告发送《XX二期）基地动迁告知单》，告知根据闵房地拆许字XX号《房屋拆迁许可证》，被告承租的本案系争房屋及场地已列入工程建设范围，要求被告搬离。
2014年2月27日，上海市闵行区住房保障和房屋管理局发布闵房地拆许字XX号延长公告，延长XX（二期）项目的拆迁期限至2015年2月28日止。
以上事实由原告提供的原告与案外人刘某某于2006年6月23日签订的《租赁合同》、案外人上海驰宇汽车修理有限公司的企业法人营业执照、《企业名称变更预先核准通知书》、2009年至2013年期间的租金支付凭证、原告于2014年3月28日向被告发出的《关于终止租赁关系的通知》、2014年4月10日被告法定代表人签收的回执、编号为沪闵建XX补号建设工程规划许可证及附图、七宝镇XX村民委员会出具的情况说明、系争房屋及场地的部分现场照片等，由被告提供的上海市闵行区人民政府发布的《关于批准闵行区房屋土地管理局为XX镇XX号地块邀请招标项目（一期）征用土地和收回土地使用权的通知》［闵府土XX号］、上海市闵行区规划局颁发的《关于核发XX（暂名）建设用地规划许可证的通知》［闵规建XX号］、上海市闵行区房屋土地管理局颁发的《关于核发XX（三期）房屋拆迁许可证的通知》［闵房地XX号］、上海市闵行区房屋土地管理局颁发的《关于核发XX二期项目房屋拆迁许可证的通知》［闵房地XX号］、案外人上海市闵行区XX镇XX村民委员会向被告发送的《XX（二期）基地动迁告知单》、上海市闵行区住房保障和房屋管理局发布的房屋拆迁期限延长公告等，以及双方当事人的当庭陈述等为证。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
另，本案审理期间，本院分别至上海闵行B房屋拆迁有限公司（以下简称B公司）、上海C房地产有限公司（以下简称C公司）进行现场调查。闵一公司拆迁现场负责人称，目前，XX项目实际由B公司履行，其负责拆迁的对象是上海闵行B房屋拆迁有限公司的受托内容，非居的动拆迁不在B公司负责拆迁的范围内。C公司总经理称，系争房屋及场地所涉地块的使用人系C公司，项目一期已经全部拆迁完毕并交付C公司，但二期、三期至今还没有实际交付。按当时的约定，C公司直接取得“毛地”，故对所涉地块具体的动拆迁情况与进展不清楚。本院还电话联系了上海市闵行区XX镇动迁办，询问涉案地块的动拆迁情况，包括评估与动迁实际情况的书面材料，但上海市闵行区XX镇动迁办告知无书面材料提供。
本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据双方之间对系争房屋及场地的租赁期限的约定，已经于2008年6月30日届满，但其后，被告仍继续使用系争房屋及场地并按照《租赁合同》约定的租金标准向原告支付租金直至2013年12月31日。因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方之间的租赁合同继续有效，已确立了不定期租赁关系。但在不定期租赁关系中，任何一方当事人均享有随时解除合同的权利。本案中，原告于2014年3月28日书面告知被告，双方的租赁合同关系于2013年12月31日终止，并要求被告于2014年6月30日前完成搬离事项并办理交接手续，实则是表达了原告欲解除不定期租赁关系的意思表示，故在原、被告未能重新达成租赁合意的前提下，双方之间的租赁关系解除。故原告要求被告立即搬离本案系争房屋及场地，并将上述房屋及场地返还给原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
关于被告提出的系争房屋及场地在2007年时已经列入动迁范围，故本案应属动迁案件，原告不具备主体资格的抗辩意见，本院认为，双方之间的房屋租赁关系是真实、有效的，该法律关系并不当然因租赁物性质的改变而变化，原告并不因此当然地丧失其诉讼主体资格，故被告就原告诉讼主体资格的抗辩意见，本院不能认同。被告还提出，被告未获得动迁补偿故其拒绝搬离，就此，本院认为，双方约定的租赁期限早于2008年6月30日即已届满，尽管在租赁期间内，系争房屋及场地所处的地块被列入动拆迁范围，但事实上，至今并未开展实质意义上的动拆迁工作，甚至动拆迁工作一度处于停滞状态。而在此期间，被告一直是处于正常的经营状态，至今已近十年时间。故本院认为，该地块被列入动拆迁范围之事实并未对被告造成另其合同目的根本无法实现的、妨害其生产经营正常开展的实质性影响。而从本案查明的事实看，应当说，被告作为经营主体，其租赁系争房屋及场地的经营目的已基本实现。故在双方约定的租赁期限已到期，且不定期租赁关系已解除的情况下，其以未获得动迁补偿为由拒绝迁出并返还系争房屋及场地，缺乏事实与法律依据，本院不能认同。
关于原告要求被告支付自2014年1月1日起至被告实际搬离并返还本案系争房屋及场地之日止的占有使用费，鉴于系争房屋及场地被列入动拆迁范围，对系争房屋及场地的使用可能产生消极的影响，故本院综合考量双方关于租金的约定、房屋及场地的实际使用情况，酌情确定被告按每年12万元的标准计算并支付系争房屋及场地的占有使用费。
关于案件受理费，因被告在双方《租赁合同》期满且不定期租赁关系解除后，未能及时搬离本案系争房屋及场地，侵害了原告之合法权益并引起本案诉讼，应由被告承担由此产生的相应责任，故本案案件受理费由被告负担。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告上海宇润汽车修理有限公司于本判决生效之日起十五日内搬离上海市闵行区七宝镇XX路XXX号内950平方米房屋及664平方米场地，并将上述房屋及场地返还给原告上海华宝实业有限公司；
二、被告上海宇润汽车修理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海华宝实业有限公司支付自2014年1月1日起至被告上海宇润汽车修理有限公司实际搬离并返还上海市闵行区七宝镇XX路XXX号内950平方米房屋及664平方米场地之日止，按每年人民币120，000元标准计算的实际占有使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费计人民币3，900元，由被告上海宇润汽车修理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 林 霞
代理审判员 周 颖
人民陪审员 王建中
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 周佳慧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。