四川省眉山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川14民终526号
上诉人（原审原告）唐燕，女，1977年5月15日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区莱茵河畔。
委托代理人王建松，四川律治律师事务所律师。
委托代理人税飞，四川律治律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）四川青龙工业经济开发有限公司，住所地彭山县经济开发区青龙园区法定代表人王康明，董事长。
委托代理人黄拥军，四川宗正律师事务所律师。
上诉人唐燕为与被上诉人四川青龙工业经济开发有限公司（以下简称四川青龙公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服眉山市彭山区人民法院（2016）川1403民初202号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2016年6月14日公开开庭进行了审理。上诉人唐燕的委托代理人王建松，被上诉人四川青龙公司的委托代理人黄拥军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年7月10日，唐燕与四川青龙公司签订《商品房买卖合同》一份（合同编号D-15-009-07-0025），约定：唐燕购买由四川青龙公司销售位于彭山县青龙经济开发区四方街15区091号商铺，建筑面积60.04平方米，总价168184元。商品房买卖合同（四）商铺交付使用日期为：四川青龙公司须于2009年12月30日前将竣工验收合格的商品房交付唐燕……；（五）商铺产权证办理：唐燕付清购房款，商铺交付使用后，由四川青龙公司受唐燕委托在360日内按管理部门的规定办理商铺产权证书，相关手续费按当地房管部门和国土部门的相关规定缴纳，如因青龙开发公司过失不能在规定期限内办理商铺产权证书，合同继续履行的规定办理商铺产权证书，合同继续履行，四川青龙公司按唐燕已付房款金额、天数，每日万分之三向唐燕支付违约金；……（八）本合同连同附件共四页，一式三份，双方各执一份，当地房管部门留存一份，均具有同等法律效力，从双方签字盖章之日起生效。合同签名处有唐燕有签名及捺印，四川青龙公司及法定代表人王康明加盖印章。
合同签订之日，唐燕向四川青龙公司支付了购房款168184元，四川青龙公司向唐燕出具了专用收据一张，并加盖财务专用章。后四川青龙公司向唐燕交付了商铺。2014年10月15日双方签订了网签备案的《商品房买卖合同》一份，合同签约备案号33097。2014年10月17日，四川青龙公司按商铺的实际产权面积向唐燕出具了“销售不动产统一发票”一张，后唐燕向彭山县地方税务局缴纳了相应的购房税款。2015年5月11日，唐燕所购商铺在眉山市彭山区房产管理局办理了房屋产权证书；2015年7月，唐燕所购商铺在眉山市国土资源局彭山区分局办理国有土地使用权证书。唐燕现已领取了所购商铺的房屋产权证书及国有土地使用权证书。
另查明，2006年4月26日，四川青龙公司与彭山县国土资源局签订《建设用地协议书》一份，协商约定彭山县国土资源局以挂牌方式出让247亩国有土地使用权给青龙开发公司修建“天下粮仓物流区”，土地用途为商业，使用所限40年。2006年9月26日，天下粮仓物流区取得了建设用地规划许可证。2006年11月8日，彭山县国土资源局出具证明一份，证明天下粮仓物流区的用地手续正在办理过程中。2011年6月23日，四川青龙公司向四川彭山经济开发区管委会提出关于请求办理天下粮仓C、D区国有土地使用证的请示一份。2013年6月19日，四川青龙公司向四川彭山经济开发区管委会发出关于办理天下粮仓C、D区国有土地使用证的紧急报告一份。2013年6月26日，四川青龙公司向彭山县国土资源局提出关于办理天下粮仓C、D区国有土地使用证的请示一份。2014年3月3日，四川青龙公司向四川彭山经济开发区管委会提出关于办理青龙物流园天下粮仓C、D区国有土地使用证的请示一份。
再查明，2009年7月10日，唐燕与成都南辉实业股份有限公司签订《天下粮仓四方街商铺经营权转让合同》一份，约定唐燕将所购商铺的经营权转让给该公司，从2009年10月1日起至2014年9月30日止，期限五年。成都南辉实业股份有限公司已向唐燕支付了截止2015年12月31日的商铺经营权转让费。
以上事实，有商品房买卖合同、收据、购房发票、房屋大产权证、重要事项通知书、回复书、房屋所有权证、国有土地使用权证、商铺经营权转让合同、建设用地协议书、建设用地规划许可证、彭山县国土资源局证明、请示、紧急报告以及当事人的陈述等证据为证。
原判认为，商品房买卖合同是房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同；而合同是当事人之间、变更、终止民事关系的协议，依法成立的合同受法律保护；合同当事人均应按照合同约定诚实信用履行义务。本案中，唐燕与青龙开发公司在自愿、平等、有偿、协商一致基础上订立的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，其约定内容不违背国家法律、行政法规禁止性规定。合同签订后，唐燕依约定向四川青龙公司支付全部购房款，四川青龙公司也向唐燕交付了所购商铺。双方在商品房买卖合同中明确约定，唐燕付清购房款，商铺交付使用后，由四川青龙公司受唐燕委托在360日内按管理部门的规定办理商铺产权证书；且该商品房买卖合同从双方签字盖章之日起生效，双方应当按照合同的约定履行义务。办理房屋所有权登记、交付产权证书是履行商品房买卖合同的重要内容之一。四川青龙公司在2006提至2014年期间，通过多种形式，一直在积极的为办理所售商铺产权证所努力，直至2015年5月11日获得产权证书，使唐燕不能办理房屋所有权登记的情形消失，对此四川青龙公司尽到了积极勤勉的合同义务；且唐燕与成都南辉实业股份有限公司通过签订商铺经营权转让合同的形式已获取收益。双方在合同中所约定的违约金的性质是基于合同行为而产生的普通债权，普通债权应当适用两年诉讼时效的法律规定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于四川青龙公司在2011年12月30日前没有为唐燕办理房屋权属证书时，唐燕已明知其权利受到侵害，其就应当及时主张权利，即唐燕应当从四川青龙公司违约之日起两年时间内追究四川青龙公司的违约责任。一审庭审中，唐燕未提出确凿的证据证明诉讼时效有中止、中断的法定情形，也未提出确凿的证据证明其损失的实际发生。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，因唐燕提出的诉讼请求已超过两年诉讼时效期间和未能提供确凿的证据证明其主张，应当承担举证不能的法律后果，故对唐燕提出的请求四川青龙公司给付违约金和逾期付款利息的主张，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回唐燕的诉讼请求。诉讼费960元，由唐燕负担。
唐燕上诉称，1.四川青龙公司逾期办证的行为给上诉人造成了实际损失，应当按照违约金条款支付违约金。2.原判认定四川青龙公司已尽到了积极勤勉的合同义务与客观事实不符；3.四川青龙公司存在持续性违约行为，诉讼时效应从违约行为终止之日起算；即便四川青龙公司不构成持续性违约，双方约定的违约金属于分期履行的债务，诉讼时效也应从最后一期履行期限届满之日起算；4.上诉人多次向有关部门反映四川青龙公司逾期办证的情况，构成诉讼时效的中断。综上请求二审法院撤销原判，依法改判。
四川青龙公司辩称，1.本案虽存在逾期办证的客观事实，但原因系彭山经济开发区管委会政策调整所致，被上诉人一直积极向有关部门反映办证的相关事宜，积极配合有关部门履行办证义务。被上诉人对此没有过失，依照双方约定，不构成违约；2.上诉人对于本案的起诉已经超过诉讼时效。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本案二审查明事实，与原审法院查明的基本事实一致，本院予以确认。
二审另查明，双方在二审庭审中一致认可，四川青龙公司按照合同约定已于2009年12月30日将案涉房屋进行了交付。唐燕在本案中主张，四川青龙公司应于2010年12月30日前履行办证手续，否则应从2010年12月31日起，按已付购房款万分之三的标准计算违约金至实际办证之日。
本院认为，结合双方在二审中的诉辩意见，本案的争议焦点在于：1.基于逾期办证的客观事实，四川青龙公司是否应当向唐燕支付违约金；2.在前一争议焦点的基础上，唐燕的起诉是否已过诉讼时效。
根据查明的案件事实，双方在合同中明确约定：“如因四川青龙公司过失不能在规定期限内办理商铺产权证书，合同继续履行，四川青龙公司按已付房款金额、天数，每日万分之三向唐燕支付违约金”，即双方有关逾期办证违约金条款适用的前提系因四川青龙公司的过失而导致规定期限内不能办理产权证书。而依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定的外，出卖人应当承担违约责任……”。现四川青龙公司辩称，由于逾期办证的有关事由不能归结于公司自身因素，在公司能够举证证明其主观上并无过失的情况下，根据双方的特别约定，四川青龙公司不应当承担违约责任。对此，本院认为，在商品房购销关系当中，一方当事人因违约而产生的责任属于合同责任的认定范畴，合同责任的归责认定标准通常情况下适用严格责任原则，不以一方是否存在过错为基础前提。但是，对于法律除外规定的情形应单独予以适用。本案中，双方依照前述法律规定，将违约事实的发生与违约方主观上存在过失，二者之间具有因果关系单独作为违约方支付违约金的判断标准。对此，结合四川青龙公司在原审提交的多份证据材料，四川青龙公司在2006年至2014年期间，多次就办理案涉房屋产权证及土地证的相关事宜向彭山区（原彭山县）政府及有关部门进行反映，积极履行其作为房产开发商应尽的合同义务。现没有证据表明，本案违约事实的发生，系四川青龙公司消极、怠于履行其办证义务，在客观上阻碍了办证条件的成就或故意拖延办证时间，导致唐燕未在合同约定的办证期限内领取相应的房屋权属证书。并且依照双方合同约定，唐燕亦未举证证明四川青龙公司就其办证时间的迟延履行，在主观上具有故意或过失。在此情况下，唐燕以四川青龙公司存在逾期办证的事实，主张逾期办证违约金的理由不符合法律规定及双方合同约定，本院不予支持。
至于双方对唐燕的起诉是否已过诉讼时效产生的争议，因唐燕主张违约金所产生的债权请求权缺乏事实依据，其在本案中诉请的违约金数额是否超过诉讼时效已丧失认定的前提基础，对此本院就其该上诉理由不予支持。
综上，唐燕的上诉理由不能成立，原判认定基本事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1917元，由上诉人唐燕负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈晓华
审判员 李 迪
审判员 唐 部
二〇一六年六月二十七日
书记员 杨 可