上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第2570号
原告（反诉被告，以下以原告表述其称谓）上海亚和投资管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人孙艾娜，经理。
委托代理人马涛，上海市锦港律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下以被告表述其称谓）上海金宝贝科教服务有限公司，住所地上海市。
法定代表人高正梅，董事长。
委托代理人何志法，上海市君悦律师事务所。
委托代理人翁祖卿，上海市君悦律师事务所。
原告上海亚和投资管理有限公司诉被告上海金宝贝科教服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案中，原告于2014年9月30日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告上海亚和投资管理有限公司的委托代理人马涛，被告上海金宝贝科教服务有限公司的委托代理人何志法、翁祖卿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上海亚和投资管理有限公司本诉诉称，2013年5月17日，原、被告双方签订了《租赁合同》，合同约定：被告承租原告位于本市XX路XX号XX室房屋，面积为800.04平方米。保底租金：自起租日起计的首24个月每月保底租金为人民币（下同，略）243，345.50元／月。租金先付后租。乙方应于租赁物业实际交付日的前7天内向甲方支付免租装修期（如有）以后第一期租金。本合同第一期租金金额相当于三个月之首年保底租金；第二期租金如遇非完整月的情形，则计租至完整月份的月底；自第二期起，甲方于每个公历月15日向乙方发放下个公历月之付费账单，乙方须于每个公历月25日前支付下个公历月之租金。物业管理费：按营业时间段8：30——20：30标准，为每月60元／平方米，按承租面积800.04平方米计算即每月人民币48，002.40元。公共事业能源费：经甲乙双方确认无异议，购物中心公共事业能源费收费标准如下：电费的收费标准为人民币1.10元／度；水费的收费标准为人民币3.8元／m3，煤气费（或天然气费）的收费标准按煤气公司出账单按实计费。被告按照合同的约定支付第一期租金后，再未支付后续租金并欠付水电费，直至2014年7月21日支付部分租金20万元。原告曾多次向被告催款，被告均不予理会。2014年7月31日，被告单方面发出《解约通知函》，通知原告解除合同。原告认为，被告单方面解除合同的行为没有征得原告的认可，已经构成违约。根据合同第24.3.2条及25.5条约定，原告有权向被告追偿装修期租金及因为其违约所给原告带来的损失折算租金。综上所述，为维护原告的合法权益，故诉至本院，请求判令：1、被告清偿欠付原告的租金人民币1，503，418.50元及相应的利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率计算（自2014年1月1日起至2014年7月31日）；2、被告支付原告2013年12月1日至2014年7月31日的物业管理费人民币384，016元；3、被告支付自2013年12月1日至2014年7月31日使用的水费3，671.40元；4、被告支付自2013年12月1日至2014年7月31日使用的电费22，858.20元；5、被告支付违约金人民币1，460，073元。
诉讼期间，原告变更其诉讼请求为：1、请求确认原、被告之间的房屋租赁合同自2014年7月31日解除；2、被告支付2014年1月1日至2014年7月31日的租金共计1，703，419元，扣除已支付的租金20万元，合计1，503，419元；3、被告支付欠付租金的利息，自2014年1月1日起至2014年12月31日止，按照银行贷款利率计算为71，543.60元；4、被告支付以1，503，419元为本金，自2015年1月1日起至判决生效日止的利息，按同期银行贷款利率计算；5、被告支付2014年8月1日至2015年1月28日的房屋占有使用费，按照每月243，345.50元租金标准计算，共计1，443，849.97元；6、被告支付2013年12月1日至2014年7月31日的物业管理费384，016元；7、被告支付2013年12月1日至2014年7月31日的水费3，671.40元；8、被告支付2013年12月1日至2014年7月31日的电费22，858.20元；9、被告支付违约金1，460，073元（6个月租金）。
被告上海金宝贝科教服务有限公司本诉辩称及反诉诉称，被告原租用原告所有的AA广场长达10年，2013年上半年因原告需要重建AA广场，要求被告停止AA广场店铺营业，搬迁至新建的BB广场（即现在的XX广场），被告考虑与原告的良好合作关系，故作出最大让步和妥协，停止AA广场的营业。2013年5月17日，原、被告签订了《上海XX广场购物中心租赁合同》、合同附件及补充条款，根据该合同约定，被告租赁原告所有的位于上海市长宁区XX路XX号XX，面积为800.04平方米的租赁物业，用于提供金宝贝品牌的会员制幼教服务。双方就租赁物业的交付标准、装修期、试营业期、租赁期费用支付方式和金额，交付租赁物业的经营条件、双方的权利义务、违约责任以及合同解除等作了明确约定。2013年6月7日，被告按月向原告支付了租金，物业管理费、租金保证金、物业管理费保证金以及物业审图费合计人民币1，860，092.84元。被告于2013年7月末即完成装修，但因原告未能提供大厦空调系统，加之天气异常炎热，被告根本无法进场开业。在被告停业期间，被告遭遇客户投诉不断且强烈要求尽快恢复营业，被告考虑到现实情况，直至2013年9月10日，被告计划开业经营。但被告开业即发现由于该租赁物业为全部落地玻璃室的封闭型大厦，大厦整体及租赁物业没有一扇窗户，室内温度调节完全依靠冷暖空调，店铺环境十分恶劣，被告因此遭到大量客户的不断投诉，并要求退款。在此期间，被告不断通过书面沟通方式向原告提出尽快提供空调改善环境的诉求，但原告一直未予理会和采取措施，导致被告只能自行购买风扇，制冷机等设施，但这些措施都没能使被告正常经营。2013年12月，承租物业的8-11楼为原告建造的违章建筑，政府明令原告限期拆除，因此不断有大型冲击钻拆除违章部分，持续4个月拆违直至2014年4月，在此期间，被告面临巨大拆楼声响的煎熬，根本无法经营也无法正常办公。另外，被告在2013年9月入驻XX广场时，该广场仍然处于整体建设状态，除被告租用的店铺外，大厦所有楼层均处于施工状态，大厦环境脏乱不堪，生活垃圾也无人清理，致使被告的经营环境十分恶劣，根本无法正常经营。2014年6月初，原告欺骗被告称该月中旬即能提供空调系统，但因原告资金短缺，要求被告支付人民币200，000元后即可开通空调机组，被告相信了原告的承诺，如数支付了费用。2014年6月10日，原告在事先未通知的情况下，竟锁住被告承租店铺大门，导致被告被迫关门，也无法取出教具、电器等物品。基于原告迟迟未能交付符合经营条件的承租物业，被告的经营状况一落千丈，遭到大量客户投诉，被告遭受重大经营收入损失，品牌形象也大打折扣。另外，被告还蒙受了开业装修费损失、员工工资损失以及购买教具、电器等损失。因此，被告除同意支付水电费外，不同意原告的其余全部诉讼请求，但对于截至2014年7月31日止欠付的物业管理费数额予以确认。
同时被告认为原告因自身原因提供的承租物业与被告承租使用目的严重不符，与合同约定的交付标准相去甚远，硬件条件不过关。大厦整体仍处于建设中，没有通过消防验收，物业不适合交付使用。由于原告违反了履行合同的根本目的，造成被告产生巨大经济损失，并严重影响被告商誉和市场口碑，原告理应承担相应的违约责任，退还被告交付的所有费用并赔偿各项损失。故被告特向法院提出反诉请求，请求判令：1、原告返还租金、物业管理费、租金保证金、物业管理费保证金及物业审图费合计2，060，092.84元及以2，060，092.84元为基础，按同期银行贷款利率为标准，自2013年6月7日至判决生效之日止的利息183，545.59元（暂估）；2、原告支付违约金1，460，073元；3、原告承担装修损失954，172.5元；4、原告返还全套教具2套。
诉讼中，被告明确其反诉请求：1、原告退还被告已支付的租金730，036.50元，物业管理费144，007.20元，空调开通费200，000元，装修期的物业管理费72，003.60元，物业审图费3，500元；2、原告返还被告租赁保证金766，538.34元，物业管理费保证金144，007.20元；3、原告支付以上述2，060，092.84元为本金，自2013年6月7日起计算至判决生效日止的利息；4、原告支付违约金1，460，073元；5、原告支付装修损失人民币942，831.50元。
原告反诉辩称，收取被告的上述款项金额是正确的。但20万元是租金而非空调开通费。违约的是被告，不同意被告的全部反诉请求。
经审理查明事实如下：
第一、租赁合同签订的情况。
2013年5月17日，原、被告双方签订了《上海XX广场购物中心租赁合同》，出租方（甲方）：上海亚和投资管理有限公司，将位于上海市XX区XX路XX号XX，面积为800.04平方米的租赁物业，出租给承租方（乙方）：金宝贝科教服务有限公司。承租方按照合同约定向出租方或第三方支付各项费用（包括但不限于租金、宣传推广费、物业管理费以及因乙方使用租赁物业产生的水、电、气、垃圾处理、通讯、停车等各项费用）。起租日：甲方向乙方收取租金的起始日也是租赁期限起始日，在本合同中甲方实际交付之次日至装修免租期90天结束后之次日即为起租日。第4条规定：装修期内乙方的装修工作应遵守物业管理公司制订并不时修改的《XX购物中心装修手册》及相关的各项规定，乙方应当在装修期内按时完成全部装修工作，不得延长。装修期内免交租金和物业管理费、宣传推广费，但公用事业费、《XX购物中心装修手册》中规定的装修期管理费等其他一切费用仍须支付，本合同履行期间，非因甲方原因而造成的合同提前终止，甲方有权要求乙方支付装修期内免除的所有租金。合同第5.2条规定，租赁期限乙方须支付租金、物业管理费、公用事业费、宣传推广费等其他一切费用。租赁期限届满，乙方应按照本合同的相关约定退还租赁物业。第7.1条规定，租金先付后租。乙方应于租赁物业实际交付日的前7天内向甲方支付免租装修期（如有）以后第一期的租金，本合同第一期租金金额相当于三个月之首年保底租金；第二期租金如与非完整月的情形，则及组织完整月份的月底；自第二期起，甲方于每个公历月15日向乙方发放下个公历月之付费账单，乙方须于每个公历月25日之前支付下个公历月之租金。日租金=（月租金×12）／365。第7.2条规定：按照每月保底租金和抽成租金二者取高的方式计算，乙方实际应付租金为当月保底租金和抽成租金中的较高者，租金=保底租金＋抽成租金超过保底租金部分。第7.4条保底租金的计算规定：如租赁期限届满、提前中止月等租期未满一个自然月，则该未满月保底租金=日保底租金×该月实际租赁天数，日保底租金=（月保底租金×12）／365.第十一条中规定按照本合同约定的租赁物业交付期限，甲方应提前七个工作日通知乙方进行租赁物业实物交付，乙方应在甲方通知的日期，前往租赁物业对租赁物业进行交付和验收，验收完成后双方签署《XX购物中心租赁物业交付记录》，即视为甲方向乙方正式交付租赁物业，该《XX购物中心租赁物业交付记录》内容即为交付状态证明，其签署日期即为租赁物业实际交付日。但若交付之物业不符合本合同约定或法律规定，即便乙方有签收，实际交付日以该物业满足本合同约定或法律规定之日为准。第12.4条规定：甲方应保证乙方试营业期间所交付的物业符合经营条件，包含并不限于水、电、空调、电梯等正常供应及使用。第12.5条规定：若起租日开始但甲方租赁物业尚未符合乙方经营条件，包含并不限于水、电、空调、电梯等正常供应及使用的，乙方的起租日顺延，直致符合乙方经营条件。第12.6条规定：甲方承诺，乙方在试营业期间，甲方保证该租赁物内包含并不限于其他租户，不存在噪音装修及其他气味，影响到乙方正常营业。第十条四规定：若甲方因乙方使用品牌、商号或标识造成对任何第三方的侵权而发生的任何行动、诉讼、索赔、罚款、损失、损害赔偿和费用，致使甲方遭受任何损害或损失包括但不限于赔偿金、诉讼费、律师费、罚金、滞纳金等，甲方有权要求乙方予以弥补和赔偿。第22.3条规定，甲方有义务按照约定将租赁物业交付乙方，并在租赁期限内保持租赁物业处于可正常使用的状态。第24.2.1条规定在乙方完全履约的情况下，甲方未按双方约定的实际交付日向乙方交付租赁物业，每逾期一日，按乙方已付款项之千分之三向乙方支付违约金，逾期超过三十日，乙方有权解除合同并有权要求甲方赔偿实际损失。因租赁物业存在权利瑕疵导致第三人对租赁物业提出任何权利要求或甲方原因致使乙方无法营业超过三十日的，乙方可解除合同，甲方按照本合约承担违约责任。24.3.2乙方未按合同约定的方式和时间向甲方支付所有合同内约定的应付款项，每逾期一日，按应交款项之千分之三向甲方或其委托方支付违约金；逾期超过三十个工作日，甲方有权解除本合同并按照第25.5款约定处理。第25.1条款约定除合同约定的合同解除情形外，任何一方严重违反本合同有关条款的行为（作为或不作为），导致合同目的无法实现的，经守约方书面通知要求改正后十五日内仍未得到纠正的，守约方有权解除本合同。第25.5条款约定，本合同因乙方原因解除时，甲方有权单方面采取下列行动：25.5.1：没收乙方的合同保证金并要求乙方补足合同保证金的差额，补缴装修期的租金25.5.2：按本合同第二十条约定收回租赁物业；25.5.3：已交租金不予退还；25.5.4：向乙方追偿合同第四条约定的装修期租金以及因其违约所给甲方带来的损失折算租金为6个月（包括但不限于违约金、赔偿金、诉讼费、律师费、罚金、滞纳金等）。附件一第一部分规定：装修免租期：装修期自实际交付日开始起计【90】天，装修期内无需交付保底租金及物业管理费，但应缴纳应由乙方缴交的其他费用包括但不限于公共事业费、装修管理费等。第二部分的保底租金规定为：自起租日起计的首24个月每月保底租金为人民币【243，345.50】元；自起租日起计的第25个月至48个月每月保底租金为人民币【255，512.78】元；自起租日起计的第49个月至第72个月每月保底租金为人民币【267，680.05】元。附件二第一部分的物业管理费（含中央空调能源费）规定为：按营业时间段08：30am——8：30pm标准，每月人民币【60】元／平方米，按承租面积【800.04】平方米计算即每月人民币【48，002.40】元。超出标准营业时间段的要支付超时中央空调能源费。第三部分的合同保证金规定：合同保证金包括租赁保证金和物业管理费保证金，相当于三个月的保底租金计人民币【766，538.34】元和三个月的物业管理费之金额计人民币【144，007.20】元。共计人民币【910，545.54】元，乙方应于签署本合同之日起五日内交清，本合同方可生效。
第二、租赁合同实际履行的情况。
原、被告确认，合同履行期间被告已向原告支付租赁保证金766，538.34元及物业管理费保证金144，007.20元；支付租金（截止2013年12月31日）730，036.50元，物业管理费（截止2013年12月31日）144，007.20元，装修免租期的物业管理费72，003.60元，物业审图费3，500元；
合同履行过程中，2013年6月被告开始进场装修，并于2013年9月入驻经营。但被告入驻进场后即投诉大厦没有空调，天气炎热无法正常经营，至同年12月顶楼拆违更造成噪音困扰。被告于2014年起拒绝支付租金，遂引发纠纷。2014年6月10日，原告将租赁场地锁止。庭审中，原、被告同意双方所签订之租赁合同于2014年7月31日解除。
2014年6月，被告曾再次向原告支付20万元人民币。原告于2014年7月21日出具发票注明为2013年12月8日至2014年1月7日的租金。被告签收注明“已收发票原件。但对租期及内容不认可。”被告主张，上述费用为“空调开通费”。
第三、现场勘查的情况。
2015年1月28日，本案合议庭成员会同双方当事人查看了涉案房屋现场。本案涉案的“XX中心”，当时仍处于大面积的装修状态中，一至三层位于公共走道内的自动扶梯尚未开启；直达电梯也未开启，开启的货梯内多有建筑工人出入。涉案房屋所在的三层，尚无任何一家商户开业，整体均处于装修状态。涉案房屋内的装潢已由原告进行了拆除，现场不具备进行装潢价值评估的条件。
2015年3月10日，本案合议庭成员再次会同双方当事人查看了涉案房屋现场并制作了调查笔录：经勘查，三楼原金宝贝经营场所，内部装修已拆空，现改租为“愤怒的小鸟”，装修正在进行中，尚未装修完毕。现场目前正在营业的有健身房、优衣库、星巴克等，多数商铺均未开张。经实地勘查，健身房内空调开启正常，自动扶梯尚在检测，未开通，垂直梯正常运营，大厅、走廊未开启空调。
第四、关于被告所主张的涉讼房屋不符合经营条件的事实。
1、空调
证人汪仁志到庭作证，其为负责被告装修的供应商，装修自2013年6月开始至7月结束。内部装修完毕后商场还在装修，电梯没有开通。事后因漏水问题去过一次现场，九月份开业仍很闷热，没有空调，不能开窗。
另，被告提交上海市长宁区消保委投诉登记信息及被告公司内部退款单数份。证明，消费者因涉讼房屋装修及没有空调进行投诉并退款的事实。
基于上述基础事实，法庭于2015年2月16日庭审中要求原告提交大厦空调系统可正常使用的证明。2015年3月10日庭审中，法庭再次询问原告有无大厦空调系统竣工的证据。原告依旧表态仍在查找证据，庭审中无法提供。至法庭辩论及最后陈述结束，原告依旧未提交相应证据。在本案宣判前，原告补充提交了《A区空调安装竣工资料-
D册质量验收资料》复印件一册。为查明本案事实，法庭于2015年6月2日再次开庭恢复事实调查。庭审质证中，原告不能提交上述空调质量验收资料的原件。而该组复印件亦不完整，“工程质量验收资料目录”中所载明的“质量整改报告及复查意见”“施工单位工程质量竣工报告”“建设工程竣工验收报告”等材料均未包含在复印证据中。
2、装修
另案原告上海派路索那餐饮管理有限公司诉上海亚和投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷，即生效民事判决书查明：该案原告向被告租赁的涉讼大厦9楼租赁场地用于经营。2014年2月23日，该案原告发现该9楼楼层整幢被拆除。
2014年1月22日，上海市徐汇区公证处拍摄照片，证实2014年1月20日涉讼的XX广场八楼、顶楼处于大面积拆违状态。
3、消防
2014年11月12日，上海市消防局下发沪消函XX号文，针对涉讼XX大厦的消防建设提出“一、该项目由海南（上海）建设设计研究院有限公司设计，消防设计按商业建筑的相关技术标准执行，并由上海中建工程管理有限公司审查，结论为合格。经对设计图纸抽查，基本符合国家现行相关消防规范、标准要求。二、该项目由南通四建集团有限公司施工总承包、上海建通工程建设有限公司监理，你单位已组织设计、施工、监理等单位进行了竣工验收，且建筑消防设施已经上海贝弘消防安全咨询有限公司检测合格。经对现场抽查，该工程建筑平面布置、消防设施安装已基本按图纸完成，消防水系统、火灾报警系统、防排烟系统功能基本正常。三、检查中也发现部分楼梯间防火门未安装、A区1层及1夹层的安全疏散和防火分隔未按图纸施工等问题，建议你单位抓紧按施工图纸整改完善，整改应符合相关技术标准的要求。根据《消防法》的有关规定，工程如用作对外营业的商场、公共娱乐场所等公众聚集场所，应向当地公安消防机构申请办理内装修工程的审核、验收并在投入使用、营业前申请消防安全检查。”
第五、关于被告装修涉讼房屋的损失。
经两次现场勘查，涉讼房屋原有装修已被原告拆除，经营场地亦另租他人，不具有对装修残值进行评估的条件。
被告为此提供了《室内设计合同》一份、《工程施工合同》四份及《福尔波亚麻地板销售合同》《上海黄成装饰材料有限公司货物购销合同》各一份。针对上述七份合同又提交了原始发票如下：
上海奇皇建设咨询有限公司咨询服务费发票一张64，855元；
上海为光建筑装饰有限公司“古北中心装修工程”发票三张，合计558，000元；
上海华晖消防机电工程有限公司消防工程款发票一张31，000元；
上海毅怡冷气设备工程有限公司空调安装材料消防排烟管发票一张47，190元；
上海锐恋信息科技有限公司转账凭证一份21，000元；
上海众置建材有限公司亚麻地板发票二张，合计16，765.50元；
上海黄成装饰材料有限公司地板发票一张60，754.50元。
以上合计799，565元。
上述事实，有房屋租赁合同、照片、往来函件、证人汪仁志证言、公证书、装修合同及发票一组、上海市消防局沪消函XX号文、民事判决书等证据及当事人的陈述为证，并经庭审质证无误。
本院认为，本案的基础事实是，被告自2014年起未支付涉讼房屋租金及管理费，原告据此提出了解除合同的主张。然被告所主张的原告所交付的租赁房屋不符合租赁合同12.4、12.5、12.6条之约定，不符合起租条件。故本案的涉讼租赁房屋是否符合起租条件，即为本案之争议焦点。
首先，租赁合同对房屋交付的要求及起租条件有明确约定，即“12.4甲方应保证乙方试营业期间所交付的物业符合经营条件，包含并不限于水、电、空调、电梯等正常供应及使用。”“12.5若起租日开始但甲方租赁物业尚未符合乙方经营条件，包含但不限于水、电、空调、电梯等正常供应及使用的，乙方的起租日顺延，直致符合乙方经营条件。”“12.6甲方承诺，乙方在试营业期间，甲方保证该租赁物内包含并不限于其他租户，不存在噪音装修及其他气味，影响到乙方正常经营。”
其次，从本案查证的事实来看，原告在向被告交付租赁场地后长期不具备空调、电梯的正常使用状态，亦存在楼顶拆违整改的事实，交付的房屋存在缺陷尚不具备起租条件。法庭作出上述认定基于：1、被告提交的证人证言、公证书等证据材料已初步证明原告提交的租赁场地具有瑕疵；2、在法庭的释明下，原告完全可以提交空调系统的竣工验收报告对其主张的事实予以证明。但原告不仅在法庭辩论终结前未提交，在法庭辩论终结后补充提交的材料亦非原件并欠缺最重要的“建设工程竣工验收报告”。法庭不得不对涉讼租赁大厦的空调系统是否竣工以及何时竣工存疑。3、本案纠纷进入诉讼后，法庭两次至现场进行了勘查。2015年1月的勘查中，整座大厦仍处于装修之中，自动扶梯及垂直梯均不可使用，仅货梯处于运行状态。2015年3月的勘查中，整幢大厦装修仍在进行中，垂直梯已可使用但自动扶梯仍处于检修状态。部分商家内部有空调，但公共区域没有空调送风。原、被告之间的纠纷发生于2013年底至2014年初，时隔一年之后涉讼大厦的装修仍未全部完工，纠纷发生时的状态可想而知。4、消防及装修等瑕疵不再赘述。2014年11月，上海市消防局的函件中仍表明涉讼大厦的部分消防设施仍需整改。而2013年底至2014年初的楼顶拆违亦被证明为事实。目前虽无法衡量其所产生的噪音困扰的程度。但合议庭亦注意到产生这一噪音的来源是整层拆违而非装修。
综合以上，原告交付被告的房屋尚不具备合同约定的起租条件，其所收取被告的租金730，036.50元，应予退还。被告另行支付的20万元，因原告自认为房屋租金，亦一并予以退还，并自合同解除之次日起偿付上述租金的利息。被告其余主张的物业管理费及物业审图费等，因涉讼房屋已实际交付，虽起租条件未满足，但不影响物业费的支付，该部分请求不予支持。
双方确定的合同解除日为2014年7月31日，因双方均确认无异议，本院仅作事实认定，不作判决。但该合同解除非因被告拒付租金所致，系因原告未提交符合经营条件的租赁房屋又强行终止合同所致。故原告要求被告支付剩余租金、使用费及违约金等相关主张本院不予采纳。被告要求原告返还租赁保证金和物业管理费保证金的主张有事实依据，本院予以采纳，亦应从合同解除之次日起计算利息。因租赁合同系原告方违约解除，被告依据合同主张的违约金有事实和法律依据，本院予以支持。并且，从被告的举证来看其装修损失逾七十万元，原告的违约客观上产生了客户退款等间接损失，故对于六个月租金标准的违约金，本院不予调整。但违约金即具有惩罚性又具有补偿性，被告主张的违约金已足以弥补其装修损失，对于其赔偿装修损失的请求本院不予支持。
在合同解除之前，被告所拖欠的水费、电费及物业管理费仍应按实支付。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：
被告（反诉原告）上海金宝贝科教服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海亚和投资管理有限公司本市XX区XX路XX号X室房屋拖欠的水费3，671.40元、电费22，858.20元；
被告（反诉原告）上海金宝贝科教服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海亚和投资管理有限公司本市XX区XX路XX号XX室房屋截止至2014年7月31日欠付的物业管理费人民币384，016元；
驳回原告（反诉被告）上海亚和投资管理有限公司的其余诉讼请求；
原告（反诉被告）上海亚和投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）上海金宝贝科教服务有限公司本市XX区XX路XX号XX室房屋租金人民币930，036.50，并自2014年8月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计息至实际返还上述房屋租金之日止；
原告（反诉被告）上海亚和投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）上海金宝贝科教服务有限公司本市XX区虹桥路XX号XX室房屋租赁保证金人民币766，538.34元，物业管理费保证金人民币144，007.20元，并自2014年8月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计息至实际返还上述保证金之日止；
原告（反诉被告）上海亚和投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）上海金宝贝科教服务有限公司违约金人民币1，460，073元；
驳回被告（反诉原告）上海金宝贝科教服务有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币33，792元，由原告（反诉被告）上海亚和投资管理有限公司负担人民币26，388.89元，被告（反诉原告）上海金宝贝科教服务有限公司负担人民币7，403.11元。
反诉案件受理费人民币22，031.55元，由原告（反诉被告）上海亚和投资管理有限公司负担人民币16，602.62元，被告（反诉原告）上海金宝贝科教服务有限公司负担人民币5，428.93元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 章晨煜
代理审判员 赵芳芳
人民陪审员 牟世荣
二〇一五年六月十九日
书 记 员 范丽娜
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。