宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）宁01民终2753号上诉人（原审被告）：宁夏银祥房地产开发集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区玉皇阁南街28号。法定代表人：王连喜，系该公司董事长。委托诉讼代理人:付前亮，宁夏综义律师事务所律师。委托诉讼代理人：虎金仓，男，住宁夏回族自治区银川市。被上诉人（原审被告）：甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区广场南路4-6号。法定代表人：张国芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨元昊，甘肃方域西涛律师事务所律师。原审原告：刘玉佩，女，1958年12月18日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区永宁县。委托诉讼代理人：叶明。上诉人宁夏银祥房地产开发集团有限公司（以下简称银祥公司）因与被上诉人甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司（以下简称甘肃国芳公司）、原审原告刘玉佩商品房买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2015）兴民初字第5673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人银祥公司上诉请求：1.请求撤销原判或变更原审中”在该判决生效之前，被告甘肃国芳公司占有涉案商铺是基于其与被告银祥公司签订的《房屋买卖合同》，被告甘肃国芳公司对此并无过错，而被告银祥公司因一房二卖的过错行为给原告造成经济损失，故2007年11月1日至2014年9月5日期间涉案商铺费用费应当由被告银祥公司支付。”的事实认定；2.判令被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：甘肃国芳公司在与银祥公司签订买卖合同时，明确知道银祥公司已将部分房屋出售给小产权户的事实，还多次配合银祥公司清退小产权户，甘肃国芳公司接受存在一房二卖的事实，说明甘肃国芳公司当时已预测并愿意接受银祥公司一房二卖的行为可能产生的相关后果，在银祥公司一房二卖的问题上不存在谁有过错或无过错问题，或者说银祥公司已无过错所言了；银祥公司一房二卖并没有给他人造成损失；原审判决无限扩大了一房二卖责任承担的对象或范围；一审判决的时间节点分配没有任何法律依据。被上诉人甘肃国芳公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审原告刘玉佩述称，一审判决计算租赁费错误，采用建筑面积单价乘以套内面积错误，应该以建筑面积单价乘以建筑面积计算出买卖房屋的价格，租赁费应该用套内面积单价乘以套内面积得出租赁费；因上诉费太高，故原审原告未上诉，故请求法院查明事实依法判决。刘玉佩向一审法院起诉请求：1.二被告支付原告自2007年11月1日至2015年7月28日期间房屋使用费980900元（360元/平方米/月×29.30平方米×93个月）；2.本案诉讼费由二被告承担。审理过程中，原告将其诉讼主张做如下变化：如果人民法院在审理后认为2007年11月1日之后的使用费有可能由被告银祥公司承担，原告放弃由被告银祥公司承担费用的主张。一审法院认定事实：2006年10月9日，原告与被告银祥公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定：被告银祥公司将位于银川市兴庆区玉皇阁南街原新华商城二层59号（现为银川市兴庆区新华东街国芳百盛地上二层59号）商品房一套出售给原告，套内建筑面积为29.30平方米，总价款为506890元。2014年2月11日，原告将银祥公司及被告诉到法院，请求依法判令：”依法确认原告与被告银祥公司签订的《商品房买卖合同》有效，二被告为原告办理涉案房屋产权证；二、被告银祥公司向原告支付未按期办理产权证的违约金5068.90元；三、诉讼费由二被告承担”。经审理后依法作出（2014）兴民初字第1055号民事判决书，判决：”一、确认原告刘玉佩与被告宁夏银祥房地产开发集团有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告宁夏银祥房地产开发集团有限公司、甘肃国芳工贸集团股份有限公司于判决生效之日起六十日内协助原告刘玉佩办理双方在合同中确认的位于银川市兴庆区新华东街国芳百盛地上二层59号套内建筑面积为29.30平方米的产权登记；三、被告宁夏银祥房地产开发集团有限公司于判决生效之日起十日内支付原告刘玉佩未按期办理产权证的违约金5068.90元。上述判决于2014年9月5日生效后，原、被告就涉案商铺使用费协议未果。故原告诉至法院，请求判如所请。庭审中，被告对原告主张的场地使用费标准有异议，原告申请对涉案房屋2008年度至2015年度租金标准进行评估。一审法院通过银川市中级人民法院委托宁夏力天房地产评估咨询事务所进行评估，该机构于2016年1月25日作出评估报告书，评估新华东街国芳百盛地上二层每年每平方米（建筑面积）租金标准为：2008年度1812元、2009年度1908元、2010年度2004元、2011年度2112元、2012年度2220元、2013年度2340元、2014年度2124元、2015年度1932元。一审法院另查明，2007年10月23日，被告银祥公司与被告甘肃国芳公司签订《商品房买卖合同》约定，被告银祥公司将包括涉案房屋在内的原新华商城地上1-6层、地下一层商品房以2.76亿元的价款整体出售给被告甘肃国芳公司。被告甘肃国芳公司与被告银祥公司为履行合同涉诉，银川市中级人民法院于2012年8月22日作出（2011）银民初字第25号民事判决书，判决：”一、被告宁夏银祥房地产开发集团有限公司于判决生效之日起十五日内为原告甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司办理兴庆区法院对案外人已判决确权以外部分（833.758平方米）原''新华商场''的房屋产权证书；办理该产权证书的费用按照相关规定各自承担...”判决后，被告甘肃国芳公司与被告银祥公司均不服该判决提起上诉。2013年3月11日，宁夏回族自治区高级人民法院作出（2012）宁民终字第112号民事判决书，该判决审理查明：”在原审法院审理过程中，国芳公司于2012年3月25日向原审法院出具一份《关于妥善解决原''新华商城''购房户遗留问题的承诺书》，主要内容为......一、本案恢复审理之后，如有其他小业主诉讼并主张对原''新华商城''房产的所有权，应当在取得法院生效的判决（调解）书之后，我公司保证按照法院判决（调解）书的要求将相应的房屋产权过户登记给小业主，因此产生的费用按相关规定执行。二、我公司目前尚有......。”法院经审理认为：”关于银祥公司认为还应当减去88户（833.758平方米）之外的其他小产权户产权面积问题。国芳公司出具的承诺系其真实意思表示，内容不违反法律规定，应予认定......对经法院生效法律文书确认的其他产权的权益问题，国芳公司应按照有关约定及其出具的承诺给予解决。”宁夏回族自治区高级人民法院遂判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，一审法院于2014年8月19日作出的（2014）兴民初字第1055号民事判决书，已判决被告银祥公司协助原告办理双方在合同中确认的位于银川市兴庆区新华东街国芳百盛地上二层59套内建筑面积为29.30平方米的产权登记，据此认定原告自购买涉案商铺之日2006年10月9日起对该商铺享有物权，对该商铺享有占有、使用及收益的权利。在该判决生效之前，被告甘肃国芳公司占有涉案商铺是基于其与被告银祥公司签订的《房屋买卖合同》，被告甘肃国芳公司对此并无过错，而被告银祥公司因一房二卖的过错行为给原告造成经济损失,故2007年11月1日至2014年9月5日期间涉案商铺使用费应当由被告银祥公司支付。鉴于原告自愿放弃对被告银祥公司主张上述期间的使用费，对该部分损失不再予以处理。2014年9月6日之后，原告的商铺权属已经法院判决认定，被告甘肃国芳公司因继续使用原告商铺，应当支付原告2014年9月6日至2015年7月28日期间商铺使用费。原告购买涉案商铺套内面积为29.30平方米，评估机构作出的租金标准为建筑面积租金，商铺使用费如何计算？因原告出资购买涉案商铺套内面积为29.30平方米，故被告应当参照评估机构评估的租金标准支付涉案商铺使用费。2014年9月6日至2014年12月31日商铺使用费19607.72元（2124元/平方米/年÷365天×115天×29.30平方米）；2015年1月1日至7月28日的商铺使用费32103.48元（1932元/平方米/年÷365天×207天×29.30平方米），上述商铺使用费共计51711.20元，由被告甘肃国芳公司支付。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条之规定，判决：被告甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司于判决生效之日起七日内支付原告刘玉佩2014年9月6日至2015年7月28日期间商铺使用费共计51711.20元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务。应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13610元，评估费2000元，共计15610元，原告刘玉佩负担12788元，被告甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司负担822元。经二审查明的事实与一审一致，对一审认定的事实予以确认。本院认为，银祥公司主张其在本案中不应承担责任，因本案纠纷的起因系银祥公司一房二卖，向刘玉佩收取涉案商铺的购房款，又把整栋楼出售给甘肃国芳公司。银祥公司的该种行为存在过错，直接导致刘玉佩虽然与银祥公司签订了涉案商铺的买卖合同并交付房款但针对涉案商铺的物权无法实现及甘肃国芳公司在办理整栋楼的产权证时出现障碍，银祥公司应当为其过错行为承担责任。原审判决以刘玉佩针对涉案商铺物权的确定之日之前的房屋使用费由银祥公司负担，之后的房屋使用费由房屋实际占有人甘肃国芳公司负担合法合理，亦公平。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12788元，由上诉人宁夏银祥房地产开发集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵和平审 判 员  赵来珍代理审判员  杨璐璐二〇一七年三月二十四日书 记 员  王丽娟