河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫14民终3130号
上诉人（原审被告）杨敏，女，1966年5月15日出生，汉族，住河南省商丘市。
委托代理人吴峰，河南梁园律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张明祥，男，1965年6月11日出生，汉族，住河南省许昌县。
委托代理人李文威，河南京港律师事务所律师。
上诉人杨敏因与被上诉人张明祥房屋租赁合同纠纷一案，不服商丘市梁园区人民法院（2017）豫1402民初577号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年8月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年8月24日公开开庭审理了本案。上诉人杨敏的委托代理人吴峰，被上诉人张明祥的委托代理人李文威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨敏上诉请求：请求撤销原判，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审程序违法。上诉人并没有阻止被上诉人使用房屋，是王胜阻止其使用房屋，王胜是其不能使用房屋的直接责任人。上诉人一审证据明确证明上诉人在租赁涉案房屋时已明知吴学红夫妇同意上诉人转租。吴学红夫妇也明确说了该用用，有事找他们就行。这说明如涉案房屋有人不让用，是由吴学红夫妇负责解决，跟上诉人没有任何关系。因此，本案应当追加王胜和吴学红为被告或第三人，以查清事实，划清责任。二、一审判决上诉人担责不符合客观事实。上诉人将涉案房屋交给被上诉人使用时，已将租金交至2016年12月31日，且征得了吴学红的同意和承诺。上诉人也从没有要求被上诉人搬出涉案房屋，无任何违约之处。被上诉人称是房东出面索要房租，证据不足，很可能是其生意不好，不想继续使用房屋而自编自导的一场闹剧。退一步讲，假如真有人对被上诉人正常使用的房屋进行了阻扰，也应查清是谁阻扰，如真是房东阻扰，也应查清为什么阻扰，应将其列为本案当事人审查。如果不是房东，就是一个简单的侵权案件，承担责任的应是侵权者本人。一审判决上诉人承担所谓责任，明显事实不清，证据不足。
张明祥辩称，原审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
张明祥向一审法院起诉请求：依法判令杨敏返还其一个月的租金20000元，赔偿其营业损失40000元。
一审法院认定事实：2016年3月8日，张明祥与杨敏签订位于梁园区凯四街××小区××第三间门面房屋转租合同，约定杨敏将该房屋转租于张明祥从事餐饮，租赁期间为2016年3月9日至同年12月31日，租金为210000元。张明祥依约支付了全部租金。张明祥在使用该房屋至当年12月8日时，第三人王胜以房东之名主张权利干涉张明祥对房屋的使用，张明祥将该情况通知杨敏，杨敏未能予以解决，致使张明祥无法在下余租赁期间正常使用房屋经营餐饮，双方形成纠纷。
一审法院认为，张明祥与杨敏之间的房屋租赁合同，首先要判断该合同的效力问题，杨敏虽不是房屋的所有权人，但双方所签房屋租赁合同并不因此而无效，因无权处分的合同且为有效合同，出租比处分的性质更轻，依逻辑上的当然解释其效力更不会受到影响。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定未经出租人（所有人）同意转租，赋予出租人在知道或应当知道6个月内享有认定与承租人再次签订租赁合同的次承租人之间的转租合同无效的权利，该种无效是相对第三人（××）无效，而非在合同当事人之间无效，该种无效合同非绝对无效的合同，因绝对无效的合同是自始、当然、确定无效，是法律因对合同的履行会对国家、社会公共利益造成损害或违反法律的效力性强制性规定而从价值上作出的否定性评价，不会对绝对无效的合同适用除斥期间6个月，本案合同并无其它无效事由，故双方当事人之间签订的房屋租赁合同为有效合同。其次，张明祥因第三人主张权利干涉致其无法使用房屋，杨敏对此是否承担违约责任的问题。合同之债具有相对性，即主体、内容、责任的相对性，因第三人行为所致的违约责任，仍在当事人主体之间发生。本案因第三人主张权利而致张明祥、杨敏之间发生纠纷，此时张明祥和第三人相互之间可能存在侵权、物权、占有保护、不当得利法律关系的存在，而唯独没有合同法律关系的存在；而张明祥、杨敏之间却只存在合同法律关系，而无其它法律关系存在。张明祥依据何种法律关系向谁主张权利最有利，是其选择的权利，而非由他人指定。本案张明祥选择租赁合同法律关系为请求权基础，杨敏作为租赁合同的相对人当然要受到租赁合同权利义务的拘束。杨敏作为出租人在租赁合同中的主义务，除了交付符合约定性质的房屋外，还有房屋权利瑕疵担保义务，即保证该房屋在承租人租赁期间使用时不被第三人追索或主张权利而致承租人无法使用租赁房屋的义务，否则出租人在其对出租的房屋具有权利瑕疵时，仅收取租金，而对此种情况出现导致承租人无法使用房屋以与己无关为由而不去消除该种权利瑕疵情况，将使承租人基于与出租人的租赁合同享有对租赁房屋的正常使用、收益权利无法实现的不公平现象出现，故合同法在租赁合同一章中明确规定因第三人主张权利致租赁物无法使用、收益时，承租人有权不付租金或减收租金。从目的解释上可得出承租人先前已全部支付而未使用期间的租金在此种情况下当然有权要求出租人予以返还，该返还数额实际即是张明祥因杨敏违约所致实际损失。因双方租赁期间非为整月租赁，杨敏返还租金的数额以租期内的租金金额和租赁期间全部天数相除得出每天租金金额，再乘以张明祥未使用、收益天数即为杨敏应返还的租金金额。张明祥诉状中陈述不能使用房屋时间为2016年12月8日，而在庭审中陈述为12月6日，对二者时间不一致以记错时间为理由解释，因自发生不能使用房屋至张明祥起诉状落款时间不足一月，该事实又与张明祥利益密切相关，其以记错而作解释不能获得认可，且杨敏仅认可诉状上的12月8日，据上理由和算法该院确定杨敏因违约应返还张明祥租金数额为16912.75元，超出该金额范围外的诉请金额不予支持。张明祥另诉请杨敏赔偿营业损失40000元的主张，未提供有效证据证明，故对该诉请不予支持。杨敏辩解已履行全部合同义务无违约行为的辩解无事实和法律依据，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十八条之规定，判决：一、被告杨敏返还原告张明祥房屋租金16912.75元。于判决生效之日起10日内履行完毕。二、驳回原告张明祥的其他诉讼请求。一审案件受理费1300元，由被告杨敏负担225元，原告张明祥负担1075元。
根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：一审审理程序是否合法，判令上诉人返还相应租金是否适当。双方当事人对争议焦点均无异议和补充。
二审中，双方当事人均没有提供新的证据材料。
本院经审理查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，因民事合同产生的违约责任纠纷，应当严格遵循合同相对性原则审理，上诉人上诉称应当追加合同外主体的观点，于法无据。本案双方当事人之间的转租合同明确约定租期至2016年12月31日，在被上诉人已履行完租金交付的合同义务后，上诉人作为出租人即应当根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”规定承担确保承租人租期期间正常使用租赁物的义务。现因不可归责于被上诉人的原因，导致其不能使用租赁物，实现租赁目的，上诉人应当承担违约责任。一审判决对证据的分析，事实的认定，未使用期间租金的计算方式，说理充分，充分体现了民事纠纷利益平衡的理念，均无不当。综上所述，杨敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费222元，由上诉人杨敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘一宇
审判员 高纪平
审判员 许长峰
二〇一七年八月三十日
书记员 刘 雪