浙江省绍兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2009）绍商初字第1937号
原告：中国工商银行股份有限公司绍兴支行。
负责人：俞美霞。
委托代理人：洪建明、陈汉磊。
被告：刘思祺。
被告：胡洪伟。
被告：万国地产有限公司。
法定代表人：缪明锋。
委托代理人：汪文峰。
原告中国工商银行股份有限公司绍兴支行为与被告刘思祺、胡洪伟、万国地产有限公司金融借款合同纠纷一案，于2009年10月13日起诉来院。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员陈维独任审判，于2009年11月6日公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司绍兴支行的委托代理人洪建明、陈汉磊，被告刘思祺、被告万国地产有限公司的委托代理人汪文峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司绍兴支行诉称，2007年7月5日，原告与被告刘思祺签订《个人房屋担保借款合同》一份，约定自2007年7月5日至2017年7月5日止由原告向被告刘思祺提供借款额度为25万元的个人商用房按揭贷款，用于其购买座落于万国中心A幢3A层3A158号的商用房之用。被告胡洪伟与被告刘思祺系夫妻关系，承诺作为共同还款人参与还款。被告刘思祺、胡洪伟将其共有的位于万国中心A幢3A层3A158号商用房作为贷款的抵押担保。被告万国地产有限公司与原告签订最高额保证合同为被告刘思祺的贷款提供连带责任保证。合同签订后，原告依约于2007年7月5日向被告刘思祺发放贷款25万元，约定期限120个月、执行利率为6.48％、还款方式为等额本息还款法。被告刘思祺于2009年7月15日起，未按约每期归还本息已连续三期，累计逾期期数为12期，截止2009年9月21日仍欠原告贷款本金213，151.39元，积欠利息1，938.53元。故起诉要求判令：一、被告刘思祺、胡洪伟偿还原告全部贷款本金213，151.39元，利息1，938.53元，合计215，089.92元（利息算至2009年9月21日止，此后至实际付款日止的利息按照合同规定计算）；二、如第一、第二被告不履行上述义务，则原告对抵押物（柯桥万国中心A幢3A层3A158号的商用房）在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权；三、被告万国地产有限公司承担连带清偿责任；四、本案诉讼费由三被告承担。在案件审理过程中原告增加一项诉讼请求：要求解除原告与被告刘思祺签订的个人房屋担保借款合同。
被告刘思祺、胡洪伟在本案答辩期间未提出书面答辩，但在庭审中口头答辩认为对原告的起诉无异议。
被告万国地产有限公司在本案答辩期间未提出书面答辩，但在庭审中口头辩称，被告万国地产有限公司仅在抵押物依法定程序清偿后的不足部分债务范围内承担连带清偿责任。
原告为证明其请求主张，向本院提交以下证据材料：
1、2007年7月5日原告与被告刘思祺签订的《个人房屋担保借款合同》1份附《绍兴县预购商品房抵押（按揭）登记申请表》1份，以证明被告刘思祺向原告贷款人民币25万元，贷款用途是借款人用于购买万国中心A幢3A层3A158号的商用房，贷款利率按照中国人民银行同期同档次的贷款利率下浮10%，贷款期限为120个月，具体期限从2007年7月5日到2017年7月5日，贷款放款方式一次性划付万国地产有限公司，另外对贷款还款方式、借款人、保证人、抵押人作了明确约定，该房屋抵押已向绍兴县房地产交易中心进行抵押预登记的事实；
2、2007年7月5日借款人刘思祺出具的《中国工商银行个人贷款借款凭证》1份，以证明原告已向被告刘思祺发放贷款，金额为25万元，贷款期限与方式均按照合同约定的方式的事实；
3、由被告胡洪伟出具的《共同参与还款人承诺书》1份，以证明被告胡洪伟对被告刘思祺向原告的借款共同参与还款的事实；
4、由被告胡洪伟出具的《共有权人同意书》1份，以证明被告胡洪伟作为万国中心A幢3A层3A158号的营业房的共有权人同意以该处房产的全部权益为原告与被告刘思祺签订的《个人房屋担保借款合同》提供抵押担保的事实
5、原告与被告万国地产有限公司签订的《中国工商银行（个人住房贷款）最高额保证合同》及被告万国地产有限公司《董事会决议》各1份附《绍兴县华泰房地产开发有限公司章程》、《绍兴县华泰房地产开发有限公司章程修正案》、《变更登记情况》复印件各1份，以证明绍兴县华泰房地产开发有限公司于2006年3月31日变更名称为万国地产有限公司被告万国地产有限公司对被告刘思祺的借款提供连带责任保证，保证的范围就是借款的本金、利息及债务人应当支付的违约金、罚息，并且还包括律师费等的事实；
6、被告万国地产有限公司于2007年6月7日出具的《商务办公房按揭贷款联系函》1份，以证明被告万国地产有限公司已明确刘思祺在该公司购买A幢3A层3A158号的营业房，被告万国地产有限公司为被告刘思祺的贷款提供连带责任保证的事实；
7、利息计算表2份，以证明被告刘思祺应归还本金及利息的情况。
8、2009年9月28日《个人贷款逾期催收函（借款人）》1份，以证明原告向被告刘思祺催讨借款的事实；
10、2009年9月28日原告发给被告万国地产有限公司的《个人贷款提前到期通知函（担保人）》附邮寄清单1份、《个人贷款提前到期通知函（借款人）》1份，以证明原告已经向借款人和保证人要求提前偿还全部借款及相应利息的事实。
三被告均未提交相关证据材料。
三被告对原告提供的证据的真实性均无异议，但被告万国地产有限公司认为根据个人房屋担保借款合同和最高额保证合同，被告万国地产有限公司仅在抵押物依法定程序清偿后的不足部分债务范围内承担连带清偿责任。
本院认证认为，原告所提供的证据来源合法，内容真实，与本案事实相关联，符合有效证据的基本特性，对本案有证明力。
根据上述认定的证据及当事人的陈述，本院认定的事实为：2007年7月5日，原告与被告刘思祺签订个人房屋担保借款合同一份，合同编号2007-1084号，约定由被告刘思祺向原告借款25万元，借款期限自2007年7月5日至2017年7月5日止，借款利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率下浮10％，确定年利率6.48％。利息自贷款发放之日起计算。如遇中国人民银行调整贷款利率，按有关规定执行，贷款人不再另行通知借款人。被告刘思祺采用等额本息还款方式还款，按现行利率，每月归还本息2，836.16元。同时约定如被告刘思祺未按合同约定的时间归还贷款本息，贷款人有权按国家规定对逾期贷款按当期执行利率水平上加收50％罚息，并对逾期未付的利息计收复利。如借款人连续三个月或在本合同期内累计六个月未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布合同提前到期，并通知借款人和保证人，要求借款人和保证人提前清偿全部贷款本息（包括逾期利息），或提前处分抵押物。该合同同时约定被告刘思祺以其所有的座落绍兴县柯桥街道万国中心A幢3A层3A158号商用房作为向原告借款的抵押担保，并向绍兴县房地产交易中心进行了抵押预登记。被告刘思祺与被告胡洪伟系夫妻关系，被告胡洪伟向原告出具共同参与还款人承诺书及共有权人同意书各一份，承诺对被告刘思祺的还本付息义务承担连带责任并同意将其共有的绍兴县柯桥街道万国中心A幢3A层3A158号商用房作贷款抵押。被告万国地产有限公司（原名：绍兴县华泰房地产开发有限公司）与原告签订最高额保证合同一份，承担在6，653万元的额度内，对被告刘思祺的住房贷款提供连带责任保证。2007年7月5日，原告依约向被告刘思祺放贷人民币25万元，被告刘思祺收款后从2009年7月15日起未再履行还款付息义务，至原告起诉日已累计3次未归还贷款本息，被告胡洪伟未履行共同还款责任，万国地产有限公司也未履行保证责任。据此，原告向被告刘思祺、万国地产有限公司发出个人贷款提前到期通知函。
本院认为，原告中国工商银行股份有限公司绍兴支行与被告刘思祺签订的个人房屋担保借款合同、与被告万国地产有限公司间的保证合同以及被告胡洪伟向原告出具的共同参与还款人承诺书、共有权人同意书，均为当事人的真实意思表示，内容合法，应确认有效。依法生效的合同受法律保护，当事人理应按约全面履行。现原告中国工商银行股份有限公司绍兴支行已履行了出借义务，被告刘思祺收款后未按约履行还款付息的义务，被告胡洪伟未承担共同还款责任、万国地产有限公司也未承担连带保证责任，显属违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告刘思祺、胡洪伟还本付息，被告万国地产有限公司承担保证责任的诉讼请求理由正当，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中原告与借款人刘思祺、共同还款人胡洪伟，保证人被告万国地产有限公司未就债务清偿顺序进行约定，债务人刘思祺已提供房产作为抵押，债权人应当先就该房产的担保实现债权。故被告万国地产有限公司认为其仅在抵押物依法定程序清偿后的不足部分债务范围内承担连带清偿责任的辩称，符合法律的相关规定，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十八条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第五十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，判决如下：
一、解除2007年7月5日原告中国工商银行股份有限公司绍兴支行与被告刘思祺签订的编号为2007-1084号个人房屋担保借款合同；
二、被告刘思祺、胡洪伟应归还原告中国工商银行股份有限公司绍兴支行借款人民币213，151.39元，支付至2009年9月21日止的利息1，938.53元，合计人民币215，089.92元，限本判决生效后十日内付清。自2009年9月22日起至实际本息清偿之日的利息按编号为2007-1084号个人房屋担保借款合同约定的有关利息计算方式计算，利随本清；
三、若被告刘思祺、胡洪伟没有以资金清偿上列第二项债务，则原告对被告刘思祺、胡洪伟提供的抵押物（座落于绍兴县柯桥街道万国中心A幢3A层3A158号商用房）依法定程序享有优先受偿权；
四、被告万国地产有限公司应对抵押物清偿不足部分承担连带清偿责任；在被告万国地产有限公司履行保证责任后有权向被告刘思祺、胡洪伟追偿；
五、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费4，526元，减半收取2，263元，由三被告负担，限本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费4，526元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇绍兴市预算外资金财政专户，帐号：09×××27，开户行：绍兴市商业银行业务部。逾期按自动撤回上诉处理］。
代理审判员 陈 维
二〇〇九年十一月九日
书 记 员 傅加勋