福建省漳州市芗城区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0602民初9765号原告：厦门世家物业管理服务有限公司漳州分公司，住所地漳州市芗城区。负责人：郑青松，主任。委托诉讼代理人：吴振华，福建泾渭明律师事务所律师。被告：戴木龙，男，1981年5月6日出生，汉族，住福建省漳浦县，现住漳州市芗城区。原告厦门世家物业管理服务有限公司漳州分公司（以下简称“厦门世家”）与被告戴木龙物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月22日受理后，依法由审判员陈志荣适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告厦门世家物业管理服务有限公司漳州分公司的委托诉讼代理人吴振华与被告戴木龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告厦门世家向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告物业管理服务费、水电公摊费用合计9219.1元及违约金8661元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：漳州天泉房地产开发有限公司与原告厦门世家签订《前期物业服务合同》，选聘原告对延安广场小区提供前期物业服务，该合同约定了物业管理服务费、公共费用分摊办法、逾期支付物业费的违约责任等事项。被告戴木龙系延安广场雅苑（建筑面积131.87平方米）的业主，其于2010年10月6日与原告签订《延安广场物业管理服务合同》，合同约定物业管理服务费收费标准按1元每平方米每月计算等事项，但被告未能及时向原告交纳物业管理费及公摊等费用，给原告经营造成困难。2016年11月21日，原告会同延安北社区居委会工作人员再次向被告送达《交费通知书》，告知其欠费情况，并限期缴交，但被告至今仍未交纳。截止2016年12月30日，被告总欠缴物业管理服务费、水电公摊等费用合计9219.1元〔包括：物业管理服务费7914元、电梯公摊885.1元（截止2016年9月30日）、水公摊180元、电公摊240元，计9219.1元〕。为维护原告合法权益，请求支持原告诉讼请求。被告戴木龙辩称，一、被告不是无故不交物业费的，是物业公司一直没有解决原告反映的油烟问题。被告楼下的新华福海鲜饭店没有设置专业的排油烟管道，从管道直接向上排油烟，导致油烟从业主的厨房和卫生间冒出来，且饭店厨房有一台养鱼的压缩机声响十分大，店面上面的露台没有铺砖灰尘很多。被告有缴纳了一年的物业费，后来因原告没有解决油烟问题才没有交纳物业费的。被告不是不缴纳公摊费用，而是物业公司说要和物业费一起缴纳，物业公司不单独收取公摊费用。二、原告服务不到位，公共收益未公示。小区出口经常堵车，电梯经常坏且总是在下班时间坏；楼梯经常不打扫；保安没有尽到安保义务，经常打瞌睡。物业的广告收入情况都没有公示；原告还将公共设施出租，所得收益也没有公示。三、被告质疑原告物业公司的合法性，根据购房合同，前期物业服务期限为2年，而原告提供的与开发商签订的合同服务期限为4年，若没有业主授权，原告是不合法的物业。综上，原告没有服务好小区业主，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告系芗城区延安广场的物业服务公司，被告系芗城区延安广场雅苑房屋的业主，该房屋所在的单元为带电梯的高层住宅，建筑面积为131.87平方米。2009年6月20日，原告与漳州天泉房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定（摘要）：漳州天泉房地产开发有限公司选聘厦门世家对延安广场雅苑提供前期物业服务，物业服务费的收取标准为高层住宅1.00元/月·平方米；业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日总额的1‰的标准向厦门世家支付违约金。合同签订后，原告为被告所居住的延安广场雅苑提供了物业服务。被告从2012年1月份开始没有交纳物业费。另查明，原告厦门世家曾于2017年11月2日起诉过被告戴木龙物业合同纠纷一案，本院立案后，向被告戴木龙送达了起诉材料，后原告向本院申请撤回起诉，本院于2017年11月22日作出（2017）闽0602民初9129号民事裁定书，准予原告撤回起诉。本院认为：原告作为延安广场雅苑的物业公司，应按《前期物业服务合同》的规定，履行相关合同义务，为业主提供管理服务。被告作为延安广场雅苑的业主（住户），则应遵守小区业主公约和小区所有的物业管理规定，并作为延安广场雅苑小区的业主享受原告物业提供的服务，按规定履行相应的交费义务。被告主张其楼下饭店排放油烟严重影响其生活，物业未能解决油烟问题，物业服务企业在被告反映油烟问题后有进行了协商调解，未能凑效，客观上影响了业主的生活品质。受损业主与侵权业主之间是侵权法律关系，受损业主可以另行主张权利，被告以此为由拒交物业管理服务费，于法无据，本院不予支持。被告辩称原告提供的物业服务不到位，存在诸多问题，其有权拒绝支付物业服务费。根据现已查明的事实，虽原告提供的物业服务存在缺陷，但被告据此拒绝缴纳物业服务费，于法无据，本院依据公平原则对被告应承担的物业服务费酌情予以减少，故被告应向原告补缴自2012年1月起至2016年12月止的物业服务费6330元。原告要求被告支付其代缴的电梯公摊885.1元、公摊水费180元、公摊电费240元，合法有据，本院予以支持。对于原告所主张的滞纳金8661元，因原告提供物业服务确实存在缺陷，双方就物业服务费用的具体交纳情况存在争议，故对于原告所主张的滞纳金，本院不予支持。对于物业使用过程中遇到的问题，业主应及时向物业服务企业反映，对于业主所反映的有关物业服务不到位的情况，物业服务企业亦应充分重视、积极沟通，有则改之，无则加勉，只有业主与物业服务企业之间形成良好沟通和互动配合，才能共同营造和谐的小区氛围。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告戴木龙应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告厦门世家物业管理服务有限公司漳州分公司2012年1月至2016年12月的物业管理费6330元、截止2016年6月30日的公摊电费240元、公摊水费180元、电梯公摊885.1元，以上共计7635.1元。二、驳回原告厦门世家物业管理服务有限公司漳州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告戴木龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员  陈志荣二〇一七年十二月二十五日书记员  王小玲附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。