福建省福鼎市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼎民初字第2289号
原告林玲，女，1958年6月2日出生，汉族，银行退休职员，住福鼎市。
委托代理人廖云坚，福建惠尔律师事务所律师。
被告王敏，女，1962年12月11日出生，汉族，户籍地浙江省苍南县，现住浙江。
被告卓可礼，男，1986年6月6日出生，汉族，务工，户籍地福鼎市，现住福鼎市。
被告刘海容，男，1976年8月19日出生，汉族，个体工商户，住福鼎市。
原告林玲与被告王敏、卓可礼、刘海容房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告林玲、委托代理人廖云坚、被告卓可礼、刘海容到庭参加诉讼。被告王敏经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告林玲诉称，2010年3月1日，原告林玲与被告王敏签订《房屋租赁合同》。合同约定：被告王敏向原告租赁福鼎市江滨中路116号店铺用于酒类批发，租期10年（即从2010年3月1日起至2020年2月28日止），年租金21000元，每年递增10%，被告王敏另交年租金10%作为押金；被告不得擅自改变房屋结构及用途，也不得擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或利用房屋进行非法活动等，否则原告有权收回房屋。2010年10月1日，原告林玲与被告王敏又签订《房屋租赁协议》，原告将福鼎市江滨中路116号地下室出租给被告王敏使用，合同约定被告王敏若需对室内进行改造或装修，需征得业主同意方可进行操作。被告王敏在装修期间，未经过原告同意，就把与117号房屋之间的墙体打通两个门。被告王敏向原告租用地下室后又擅自把地下室打通一个小门。2012年，被告王敏未经原告同意在原告房屋二层的外墙上安装了广告灯箱。原告曾多次与其交涉，被告王敏虽然口头上答应支付使用费，但一直没有兑现。
2012年12月21日，根据被告王敏的要求，原告与被告王敏、卓可礼签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：原定10年租期改为6年9个月20天（即从2012年3月1日起至2016年12月21日），店铺（除地下室由原告收回外）转租给被告卓可礼经营工艺品零售生意；被告卓可礼在经营过程中也要遵守原租赁合同的各种条款。同日，被告王敏将其租用的与原告相毗邻的江滨中路117号房屋一并转租给卓可礼。2013年4月3日，被告卓可礼未经原告同意，擅自将原告店铺及江滨中路117号房屋再转租给被告刘海容经营手机生意。被告刘海容又未经原告同意，擅自将原告房屋与115号房屋之间墙体打通开设小门。被告王敏已经超过两个月没有支付租金给原告。原告已经收取到2014年3月1日止的房屋租金和到2013年10月1日止的地下室部分的租金。
原告认为，原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议合法有效，三方均应依法信守。原告与被告王敏、卓可礼签订的补充协议明确约定，被告卓可礼在经营过程中除应履行补充协议约定的义务外，还要遵守原租赁合同的各种条款（包括不得再转租义务）。因此，被告卓可礼再转租等行为，未经原告（出租人）的同意，原告依法有权解除合同。依《合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给被告刘海容。承租人转租的，承租人与出租人之间的合同继续有效，刘海容对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。由于房屋转租后，原告与被告王敏之间租赁关系的依然存在，仍应当承担租赁合同的权利义务。无论是否得到被告王敏的同意，被告王敏均应对被告卓可礼的再转租行为承担后果。被告王敏、刘海容，未经原告同意擅自打通原告房屋墙体，开设门户，依照我国《合同法》第二百二十三条第二款的规定，应当承担恢复原状或赔偿损失的责任。被告王敏在房屋外墙上设置广告灯箱，既非租赁合同约定的内容，也未经原告的同意，其行为已构成侵权，依法应当予以拆除。为此，请求依法判令：1、解除原告与被告王敏签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁协议》。2、解除原告与被告王敏、卓可礼签订的《租赁合同补充协议》。3、被告卓可礼补足自2012年12月21日起两次房屋租金的差价至刘海容迁出店铺之日止（按每年21000元计算）。4、被告王敏拆除设置在116号房屋外墙的广告灯箱。
被告卓可礼辩称，房屋是被告卓可礼从被告王敏处租来，当时原告是知道的该事实，并签订了合同。被告卓可礼已经支付了到2013年12月21日的租金。在2013年4月份，被告卓可礼将房屋转给了被告刘海容。转让的时候，被告卓可礼、刘海容之间的租金已经结清。
被告刘海容辩称，房屋是从被告卓可礼处租来，租期3年，每年租金是42500元，没有按照每年10%递增。现在租金已经支付到2013年12月21日。在租房屋的时候，被告刘海容试图联系原告，但没有找到原告。被告刘海容也有跟原告王敏说过这个事情好几次。被告刘海容是将租金直接支付给被告卓可礼，被告卓可礼把租金转给被告王敏。被告刘海容愿将来与原告继续按与被告卓可礼签订的合同继续履行。
被告王敏未作书面答辩。
在审理过程中，原告林玲提供以下证据：1身份证复印件，证明原告主体适格。2刘海容、卓可礼户籍证明，证明被告主体适格。3民事裁定书，证明被告王敏主体适格及曾经起诉后又撤诉的事实。4房屋租赁合同，证明2010年3月1日原告林玲与被告王敏签订《房屋租赁合同》的事实。5房屋租赁协议，证明2010年10月1日，原告林玲与被告王敏签订《房屋租赁协议》的事实。6房屋租赁合同补充协议，证明2012年12月21日原告与被告王敏、卓可礼签订《房屋租赁合同补充协议》的事实。7店铺转让协议书，证明2013年4月3日，被告卓可礼未经原告同意，擅自将原告的店铺再转租给被告刘海容经营手机生意并签订《店铺转让协议书》的事实。8照片，证明被告王敏和被告刘海容，未经原告同意擅自打通原告房屋墙体，开设门户，并在房屋外墙上设置广告灯箱的事实。其中第一个门是被告王敏打通，原告是同意的，但第二个门原告是没有同意。
被告卓可礼质证认为，证据1-3三性没有异议。证据4、5被告不知情。证据6的三性没有异议，但被告持有的合同没有写明不得转租。证据7三性没有异议，确实有签订这份合同，当时想要联系原告，但是没有联系到。证据8照片前两张跟现场一致，门不是被告打的。被告不知道地下室出租的事情。
被告刘海容质证认为，证据1-3三性没有异议。证据4-5被告不知情。证据6-7签订合同时，被告看过原合同，前一份有写明不能转，后一份没有写明不能转租。签订该合同的时候被告想要联系原告，但是没有联系到。证据8照片前一张数码墙的门，被告租来时就已经有，第二张里的门是被告打通的。被告不知道地下室出租的事情。
被告卓可礼、刘海容没有提供证据。
对当事人提供的证据，本院分析认证如下：
原告提供的证据1、2证实当事人主体身份情况。证据3民事裁定书，证实曾经起诉后又撤诉的事实。证据4-7签订4份合同的事实。证据8证实转租、打通墙体开设门户、设置广告灯箱等的事实。
经庭审质证并认证，对本案主要事实可作如下认定：
2010年3月1日，原告林玲与被告王敏签订《房屋租赁合同》。合同约定：被告王敏向原告林玲租赁福鼎市江滨中路116号店铺，租期10年，从2010年3月1日起至2020年2月28日止。合同还约定，被告王敏不得擅自改变房屋结构及用途，也不得擅自将房屋转租、分租等，否则原告有权终止合同，收回房屋。
2010年10月1日，原告林玲与被告王敏签订《房屋租赁协议》，原告将福鼎市江滨中路116号地下室出租给被告王敏使用。合同约定，被告王敏若需对室内进行改造或装修，需征得业主同意方可进行操作。约2012年初，被告王敏未经原告同意，在房屋二层的外墙上安装了广告灯箱。
2012年12月21日，原告与被告王敏、卓可礼签订《房屋租赁合同补充协议》。合同约定，原告同意被告王敏将房屋转租给被告卓可礼经营工艺品零售生意；被告卓可礼在经营过程中，也要遵守原告林玲与被告王敏于2010年3月1日签订的《房屋租赁合同》。
2013年4月3日，被告卓可礼店铺转让给被告刘海容时，在未取得原告的同意下，将房屋转租给被告刘海容。之后，被告刘海容未经原告同意，将原告房屋与115号房屋之间墙体打通开设小门。另，原告林玲已经收取到2014年3月1日止的房屋租金，2013年10月1日止的地下室租金。
综上所述，本院认为，附解除条件的合同，自条件成就时失效。被告王敏、卓可礼未取得原告林玲的同意，将房屋转租他人、在外墙设置灯箱、将墙体打通设置门户等行为违反合同约定，是解除合同的条件行为。因此，原告林玲有权要求解除合同。原告林玲要求被告卓可礼补足房屋租金差价问题，因为原告林玲认可了被告王敏转租给被告卓可礼，且房屋的租金已经收取到2014年3月1日，地下室部分的租金已经收取到2013年10月1日，属合同部分已经履行完毕，所以该主张不予支持。被告王敏在外墙设置的灯箱，未取得产权人和出租人原告林玲的同意，也应当予以拆除。被告王敏经本院合法传唤未到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条第一款、第九十一条第（二项）、第九十七条、第二百二十三条、第二百二十四条《中华人民共和国民事诉讼法》、第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告林玲与被告王敏签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁协议》。
二、解除原告林玲与被告王敏、卓可礼签订的《租赁合同补充协议》。
三、被告王敏应于本判决生效之日起十五日内拆除设置在116号房屋外墙的广告灯箱。
四、驳回原告林玲的其他诉讼请求。
本案受理费425元，由原告张秀眉负担325元，被告王敏、卓可礼负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 周友泉
人民陪审员 方守挺
人民陪审员 黄大伟
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 林姗姗
附注
本判决的申请执行期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百零八条最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，应当提出抗诉。
地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，可以向同级人民法院提出检察建议，并报上级人民检察院备案；也可以提请上级人民检察院向同级人民法院提出抗诉。
各级人民检察院对审判监督程序以外的其他审判程序中审判人员的违法行为，有权向同级人民法院提出检察建议。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。