安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终7550号
上诉人（原审原告、反诉被告）：薛维青，男，1958年4月16日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区，
委托诉讼代理人：张舒霞，安徽金华安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张秀奇，安徽金华安律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：孙大明，男，1977年9月24日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区，
委托诉讼代理人：秦丽丽（系孙大明的妻子），女，1982年9月13日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区，
上诉人薛维青因与上诉人孙大明房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2017）皖0102民初2280号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年11月17日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。现已审理终结。
薛维青的上诉请求为：1、撤销（2017）皖0102民初2280号民事判决第一、二项；2、依法改判孙大明支付薛维青房屋租金20000元；3、依法改判孙大明向薛维青支付房屋占用使用费6667元；4、改判孙大明支付薛维青损失费8500元；5、孙大明承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、根据薛维青和孙大明双方签订的第二份《房屋租赁协议》第二条第一款可知：租赁期限为2013年4月15日起至2017年4月14日止，租期4年，其中前3年年租金为7万元，最后1年租金随行就市，每三个月支付一次租金。后在2016年4月份，也就是前3年租期届满前，孙大明提出有可能不长期承租了，故而双方没有续签书面租赁协议。但孙大明依然继续承租该房屋，并按薛维青的要求以年租金8万元的标准支付了前三个周期的租金。关于这一点有银行流水以及孙大明妻子在2016年10月31日至2016年11月4日与薛维青的短信记录可知：孙大明妻子在2016年10月31日通过支付宝转账1万元给薛维青，后又于2016年11月14日通过建行转账1万元给薛维青；以及在2016年7月31日孙大明通过农行转账2万元给薛维青。种种事实均表明，孙大明对于最后1年，薛维青将租金调至年租金8万元的标准是认可并也是按照这个标准来支付前3个周期租金的。所以一审法院认定年租金为70000万元错误。孙大明额外占用涉案房屋一个月之久，其占用使用费的计算标准也应按年租金8万元计算，即6667元（80000元÷12个月×1个月）。2、根据《合同法》第93条第2款的规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中双方签订的《房屋租赁协议》第二条第五款的约定：承租方无故拖欠房屋租金达二十天的，出租方有权终止合同，收回房屋使用权。按此约定，孙大明拖欠租金到2017年2月3日就已达20天，依据法律规定和双方约定，薛维青在2017年2月4日就可以行使解除权，收回房屋。同时根据《合同法》第96条规定：当事人一方依照本法第93条第2款的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。也就是说，当事人约定的解除合同的条件成就时，不必经对方当事人同意，只需向对方作出解除合同的意思表示，就可以解除合同。从双方短信记录可知：薛维青在多次催要租金无果的情况下，已于2017年2月4日明确告知孙大明2月6日要收回房子，双方的《房屋租赁协议》在2017年2月4日已经解除，孙大明应在2017年2月4日将房屋返还给薛维青。但孙大明没有搬离的迹象，薛维青只好锁门。
孙大明针对薛维青的上诉答辩称：孙大明没有拖欠房租，也没有违约行为。
孙大明的上诉请求为：1、改判薛维青因无故锁门给孙大明造成17天无法经营的房租损失3298元；2、薛维青赔偿孙大明经营损失15000元；3、薛维青赔偿孙大明在锁门期间所支付职工工资9916元；4、薛维青赔偿因锁门给孙大明造成公司声誉损失5000元；5、一、二审诉讼费由薛维青负担。事实和理由：薛维青于2017年2月6日至2月12日、2017年2月25日至3月8日两次锁门达17天，锁门期间，孙大明房租已支付给薛维青，一审法院仅支持6天因锁门的房租损失，且房租计算依据错误，孙大明每年支付的房租是7万元，一审法院没有判决孙大明支付11天的锁门房租，但是在判决支付延后租金时，11天的锁门期间也计算在支付延后租金内。
薛维青针对孙大明的上诉的答辩理由与其上诉请求相同。
薛维青向一审法院提出的诉讼请求为：1、解除薛维青和孙大明之间的房屋租赁协议；2、孙大明立即将租赁房屋返还薛维青；3、孙大明支付拖欠的租20000元，并支付薛维青为此损失8500元（包括律师费和处理纠纷产生的交通费），合计28500元；4、孙大明按每季度20000元标准支付自2017年4月15日至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费。
孙大明向一审院提出的反诉请求为：1、薛维青向孙大明开具自2011年4月至2017年4月房屋租金360000元的发票；2、孙大明不支付薛维青两次锁门期间（17天）的房租；3、薛维青赔偿锁门17天造成的不能营业的间接损失和名誉损失合计15000元；4、薛维青赔偿孙大明锁门17天造成的工人和营业员工资损失9916元（按每个员工每月平均工资3500元，5个工人计算17天的损失）；5、由于薛维青锁门的违约行为给孙大明造成公司名誉损失5000元。
一审法院查明：2011年4月15日，薛维青将其所有的坐落于合肥市长江东路淮南新村3号楼103室房屋出租给孙大明，双方签订了房屋租赁协议，约定租赁期限为4年，两年后房价随行就市，甲方同意乙方租用，自2011年4月15日至2013年4月14日止；房屋租金为全年租金60000元；付款方式为按季度付费（每季度15000元，一次性支付），提前十天付款，另付押金5000元；孙大明有下列情形之一的，薛维青可以终止合同、收回房屋使用权，孙大明需承担全部责任，并赔偿薛维青损失，承担违约责任：……（3）乙方无故拖欠房屋租金达二十天……。后双方还签订了落款时间为2013年4月15日的房屋租赁协议一份，约定租用期限为4年，三年后房价随行就市，甲方同意乙方租用，自2013年4月15日至2016年4月14日止；房屋租金为全年租金70000元；付款方式为按季度付费（每季度17500元，一次性支付），提前十天付款，另付押金5000元等。
上述租赁合同签订后，孙大明在案涉房屋经营麻将机生意，并在案涉房屋处注册了合肥瑶海区雀康文体用品店，经营者为其妻子秦丽丽。
2016年4月14日之后，孙大明共支付租金60000元。后双方因租赁事宜发生纠纷，薛维青于2017年2月4日短信通知孙大明搬出案涉房屋，并于2017年2月6日将案涉房屋上锁，直至2017年2月12日。后薛维青又于2017年2月25日再次将案涉房屋上锁，薛维青主张门锁于次日即被剪断，孙大明则称其到2017年3月8日才将门锁打开，双方对此均未提供证据。
2017年3月14日，薛维青与孙大明因租房事宜发生纠纷，薛维青遂向合肥市公安局三里街派出所报警。民警告知薛维青可到法院诉讼。
另外，薛维青提供了委托代理合同及律师服务费发票，证明其因本案诉讼支出了律师费8000元。
庭审后，孙大明于2017年5月15日将案涉房屋钥匙交还给薛维青。之后薛维青向一审法院出具情况说明，言明：双方已就本案第2项诉讼请求达成和解，孙大明已经将其租用的房屋返还给薛维青，薛维青也将原先收取的5000元押金退还给孙大明。
一审法院认为，薛维青与孙大明签订的两份房屋租赁合同系双方在协商一致的基础上达成的，意思表示真实，且未违反相关法律和行政法规的规定，属合法有效。双方均应按照合同约定履行合同义务。双方签订的房屋租赁合同于2016年4月14日到期，后孙大明继续租赁了案涉房屋，但双方没有明确约定租赁期限，应视为不定期租赁。薛维青可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知孙大明。薛维青和孙大明均未提供明确的证据证明双方对2016年4月14日之后的房屋租金是如何约定的，故应当参照2013年4月15日的房屋租赁合同约定的年租金70000元的标准确定房屋租赁费。
关于薛维青的诉讼请求：1、关于解除薛维青和孙大明之间的房屋租赁协议，因案涉房屋租赁合同已经实际解除，故予以确认，不再另行处理；2、关于返还房屋的诉讼请求，因薛维青在庭后向一审法院说明时称双方已就本案第2项诉讼请求达成和解，且房屋已经实际返还，故不再处理该项诉讼请求；3、关于拖欠的租金，如上所述，租金标准应当按照每年70000元计算，因孙大明在2016年4月14日之后已经支付租金60000元，故截至2017年4月14日，孙大明还需支付租金10000元；4、关于薛维青主张的损失8500元，包括律师代理费和交通费，均系间接损失，没有事实和法律依据，不予支持；5、关于薛维青主张的自2017年4月15日至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费，因孙大明已于2017年5月15日将案涉房屋交还给薛维青，故支持该期间的房屋占有使用费，但薛维青主张按照每季度20000元的标准计算房屋占有使用费，没有事实依据，故参照年租金70000元的标准计算房屋占有使用费为5833元（70000元÷12个月×1个月）。
关于孙大明的反诉请求：1、关于开具发票的诉讼请求，没有合同依据，不予支持。2、关于要求孙大明不支付薛维青两次锁门期间（17天）的房租的主张，孙大明当庭明确该诉讼请求为要求薛维青支付孙大明两次锁门17天造成的房租损失2833元，因薛维青应当给予孙大明合理期限以便其搬离案涉房屋。而根据薛维青与孙大明的短信记录，其在2017年2月4日仅给予孙大明两天时间搬离案涉房屋，随后便于2017年2月6日将案涉房屋上锁，直至2017年2月12日。考虑到孙大明在案涉房屋从事经营活动，两天的期限过短，且薛维青将案涉房屋上锁也妨碍了孙大明搬离。故支持2017年2月6日至2017年2月12日（6天）期间孙大明的房租损失，孙大明按照年租金60000元标准计算锁门期间的租金，未超过合同约定，予以支持，故孙大明的房租损失为60000元÷12月÷30天×6天＝1000元。关于第二次锁门，距离薛维青通知孙大明搬离案涉房屋已经20余天，孙大明此时仍未搬离，已经不尽合理，故此次锁门期间的房租损失不予支持。3、关于锁门17天不能营业的间接损失和名誉损失15000元、工人和营业员工资损失9916元，因这些损失系因薛维青与孙大明就租赁事宜未能达成一致而导致的必然结果，即使薛维青没有锁门，孙大明也会因更换店面而产生相应间接损失、人员工资损失等，故薛维青对此不存在违约行为，孙大明的请求没有事实和法律依据，不予支持。4、关于公司名誉损失5000元，没有法律依据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决：一、孙大明于判决生效之日起十日内向薛维青支付租金10000元；二、孙大明于判决生效之日起十日内向薛维青支付房屋占有使用费为5833元；三、薛维青于判决生效之日起十日内向孙大明支付锁门期间房屋租金损失1000元；四、驳回薛维青的其他诉讼请求；五、驳回孙大明的其他诉讼请求。本诉案件受理费510元，减半收取255元，由薛维青负担155元，孙大明负担100元。反诉案件受理费620元，减半收取310元，由薛维青负担25元，孙大明负担285元。
本案二审期间，当事人没有提交新证据。对于原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为：本案中，薛维青和孙大明均未提供明确的证据证明2016年4月14日之后的房屋租金是如何约定的，故应当参照2013年4月15日的房屋租赁合同约定的年租金70000元的标准确定。因孙大明在2016年4月14日之后已经支付租金60000元，故截至2017年4月14日，孙大明还需支付租金10000元；孙大明已于2017年5月15日将案涉房屋交还给薛维青，故参照年租金70000元的标准计算房屋占有使用费为5833元（70000元÷12个月×1个月）。根据薛维青与孙大明的短信记录，其在2017年2月4日仅给予孙大明两天时间搬离案涉房屋，随后便于2017年2月6日将案涉房屋上锁，直至2017年2月12日。考虑到孙大明在案涉房屋从事经营活动，两天的期限过短，且薛维青将案涉房屋上锁也妨碍了孙大明搬离。一审法院支持2017年2月6日至2017年2月12日（6天）期间孙大明的房租损失60000元÷12月÷30天×6天＝1000元并无不当。第二次锁门距离薛维青通知孙大明搬离案涉房屋已经20余天，孙大明此时仍未搬离，故此次锁门期间的房租损失不予支持。关于锁门17天不能营业的间接损失和名誉损失15000元、工人和营业员工资损失系因薛维青与孙大明就租赁事宜未能达成一致所致，不予支持。上诉人的上诉理由均不能成立，依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1309元，由薛维青负担679元，孙大明负担630元。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一八年二月十四日
书记员 林 森
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。