北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0112民初16633号
原告（反诉被告）：北京拓普建材有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路xx号。
法定代表人：张冬明，董事长。
委托诉讼代理人：王志刚，北京xx律师事务所律师。
委托诉讼代理人：毛亚斌，北京xx律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京湘兆丰商贸中心，住所地北京市丰台区岳各庄**号院内。
法定代表人：郑洁，经理。
委托诉讼代理人：张金澎，北京市xx律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京拓普兆丰装饰材料有限公司，住所地北京市通州区永乐店镇永乐大街xx号。
法定代表人：郑洁，经理。
委托诉讼代理人：张金澎，北京市xx律师事务所律师。
原告北京拓普建材有限公司（以下简称建材公司）与被告北京湘兆丰商贸中心（以下简称商贸中心）、北京拓普兆丰装饰材料有限公司（以下简称装饰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案原告建材公司委托诉讼代理人毛亚斌，被告商贸中心、装饰公司法定代表人郑洁及其共同委托诉讼代理人张金澎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建材公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《租赁协议》及《补充协议》；2、判令二被告支付原告租金427969元；3、二被告支付原告违约金856635元；4、二被告赔偿原告经济损失230000元；5、二被告赔偿原告垫付的电费46555．56元；6、判令二被告返还原告电脑5台；7、二被告承担诉讼费。事实与理由：原告建材公司与被告商贸中心于2014年1月26日签订《租赁协议》，被告商贸中心租赁原告建材公司位于北京市通州区马驹桥镇xx村xx号院子、房屋及拓普所有生产设备（包括朴总喷涂车间所有设备）等附着物；租赁期限为五年，自2014年1月26日至2019年2月26日止，租赁价格及支付期限为每年120万，先付后用，第一年租金分三次付清，签订合同时付10万元，在原告将租赁物交给被告能正常使用时付50万元，9月8日前支付60万元为下半年租金，以后每年的120万元租金在承租使用期届满前一个月一次性支付；租金支付到原告法人张冬明账户；被告投资的可以移动的、拆除后不影响原有使用价值的设备设施归被告所有，其他所有房屋附属设施归原告所有；如被告未按约定期限交付租金超过30天的，原告有权解除合同；非违约方解除合同时，违约方应按租金的2倍支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失。2014年10月27日，原告与二被告的法人郑洁签订《补充协议》：被告商贸中心因业务发展需要在2014年7月成立被告装饰公司，原告与二被告同意原租赁合同对被告装饰公司具有同等效力；原告为被告装饰公司无偿提供原告原有的电话号码、工程案例、图片、资料等进行印刷和开展业务。原告签订合同及补充协议后按约定将北京市通州区马驹桥镇xx村xx号院子、房屋及拓普所有生产设备（包括朴总喷涂车间所有设备）等附着物交付二被告使用，但二被告只交付了1622931元房租（2014年2月26日至2015年10月15日，共计20．5个月），尚欠427969元房租未付。2015年9月10日，二被告违反约定，未提前通知原告擅自搬离上述承租场地。在二被告撤出上述承租场地后原告发现二被告2015年尚欠房租未支付，将原告电脑搬走并未支付电费。二被告在拆除设备搬离场地时，严重破坏了原告的房屋及生产设备，原告为修复二被告破坏的房屋及生产设备支出了巨额修复费用，在修复期间原告无法继续出租上述房屋及生产设备。二被告的拆除行为给原告造成了严重的经济损失。原告多次向二被告提出支付拖欠的租金、违约金，并赔偿原告经济损失，被告都予以拒绝。
被告商贸中心、装饰公司辩称，原告的全部诉讼请求没有事实与法律依据，双方所签《租赁协议》及《补充协议》依法应当被认定为无效合同，被告已按实际占用期间超额支付完毕费用，不存在所谓拖欠租金和违约金的事实和情形，相反原告应返还被告不当得利共计35．8466万元，被告不需要再支付原告任何费用。2014年1月26日，商贸中心与原告签订《租赁协议》，约定租期为五年，起止时间计算为五年零一个月，租金是按年支付，多出的一个月是为了租赁搬家的免租期，即第一个月是不用交租金的。《租赁协议》的租赁标的是房屋及相关的机器设备及所有附属物，《租赁协议》明确了其中的机器设备包括朴总（朴京浩，北京翰宇慧丰新材料有限公司）的机器设备，即该房及机器设备原由朴总租赁使用再一起租赁给被告，故被告在履行协议的过程中向朴总的付款行为也是支付相应租金的行为。这也是二被告与朴总各方确认的，但原告起诉时故意隐瞒这一事实，并且朴总的机器设备是被告直接从朴总手中交接的。双方签订合同日期虽是2014年1月26日，但由于原告的机器设备损坏、缺少部件而无法使用，直至2014年4月15日原告才将部分设备维修好并向被告交接，此时仍有部分设备无法使用，原告的维修设备款是被告为原告垫付的，付款时间在原告交接机器设备之前，修理费是折抵租金的，由于双方在2014年4月15日完成租赁协议项下租赁标的的交接，而依双方租赁协议的约定，原告应当在2014年1月26日后35日内交接完毕即2014年3月1日前，原告违约，双方的租金起算时间应为交付租赁标的次日即2014年4月16日。交接后，被告陆续支付租金。期间原告因其他案件欠款，通州法院下发查封原告机器设备通知。2014年8月通州区公安消防支队对原告的房屋进行消防安全检查，发现该房未通过消防验收不合格，需要对房屋进行消防改造，为此被告为原告垫付消防改造费用43196元，双方约定此款抵房租，对此有原告股东钟为民签字确认。2014年12月10日，因原告欠村委会该房的土地租赁费，被告为其向村委会代交土地租赁费33800元，该款双方约定抵房租。为此截至2014年底，被告陆续支付租金已达999800元，加上其他代原告付款抵租金的款项331496元，总计已达1331296元，而此时被告使用租赁标的的有效时间仅为八个半月，多付租金481296元，根本不欠任何租金，还多付近50万元。2015年9月10日，被告因经营需要，从租赁地拉出一台自己购买的折弯机到另一场所，此行为被原告解读为不再租赁，原告找人封堵大门，强行将被告的所有人员轰走，强行终止合同，致使被告无法经营，甚至被告办公用品、员工生活用品及仓库中的原材料原告都扣住不给，并扣留被告法人名下车辆至今。经被告核算，被告不欠原告租金，而且截止到2015年9月10日，被告还多付租金358466元，原告应当返还。原、被告双方所签《租赁协议》及《补充协议》为无效合同，原告故意隐瞒了租赁标的未取得建设工程规划许可证的事实，被告在不知情的情况下与之签订了《租赁协议》，原告起诉后被告才得知原告并未取得租赁标的的建设工程规划许可证，后续的《补充协议》作为《租赁协议》的附属协议当然无效，故原告诉求的解除《租赁协议》及《补充协议》毫无意义，被告认为二者应依法被认定为无效合同。被告并未拖欠原告所谓“租金”、“违约金”，相反原告需返还被告不当得利35．8466万元。关于租金的问题，根据相关法律规定，房屋租赁合同无效，承租方要求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院应予支持。这就涉及到被告实际占有房屋的期间计算问题，根据原告2014年4月15日出具的北京拓普建材有限公司清单和原告起诉状所载的内容，证明被告实际占用租赁物期间是从2014年4月15日至2015年9月10日共计16个月零25天，参照协议第四项关于租金的约定是每年120万元，即每月10万元，每天约3333．33元，被告应该支付原告占有使用费共计168．333万元。事实上被告陆续支付原告房屋占有使用费和维修费共计204．1796万元。故原告应该返还被告不当得利共计35．8466万元。关于违约金，合同无效，违约条款自始无效，根本不存在支付高额违约金的问题。另外，根据相关法律规定，承租人主张逾期支付租金的违约金数额过高，经审查出租人实际损失无法确定的，一般以欠付租金为基数，以不超过中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准对违约金数额进行相应调整，但事实上被告并未拖欠租金，原告诉求高额违约金属无稽之谈。原告主张赔偿经济损失30万元，毫无事实和法律根据。根据相关法律规定，当事人就房屋租赁合同的履行或解除发生争议，经审查认定租赁合同无效，法院应当释明当事人变更诉讼请求，尽量引导当事人就合同无效的法律后果一并处理，经释明当事人坚持要求不变更的，应当判决确认租赁合同无效，并驳回当事人的全部诉讼请求，同时告知当事人可就房屋腾退、装饰装修损失等争议另行主张。据此被告认为应当依法驳回原告主张被告赔偿经济损失的诉讼请求。
被告商贸中心、装饰公司向本院提出反诉请求：1、确认2014年1月26日签订的《租赁协议》无效；2、判令被反诉人返还多支付的租金358466元；3、判令被反诉人返还反诉人办公用品、电脑及原材料（详见清单）；4、判令反诉人承担诉讼费。事实与理由：2014年1月26日，被告商贸中心与原告建材公司签订了《租赁协议》，后被告装饰公司承担了该《租赁协议》项下的全部权利和义务，实际履行了该协议，该协议约定的租赁标的是位于北京市通州区马驹桥镇xx村xx号院子、房屋及拓普所有生产设备（包括朴总喷涂车间所有设备）等附着物。根据相关法律规定，原告至今未取得租赁标的建设工程规划许可证，该《租赁协议》及《补充协议》应依法被认定为无效合同。被告在履行《租赁协议》期间，自2014年4月16日起至2015年9月10日止，共支付租金204．1796万元，而被告实际使用共计16个月零25天，被告应该支付占有使用费共计168．333万元，多支付的358466元原告应当返还。2015年9月10日原告强行将被告从租赁场地轰走并扣留被告的办公用品、电脑及原材料至今，故提出反诉。
原告建材公司对反诉辩称，不同意反诉人的全部诉讼请求。第一，协议是三方在平等自愿情况下共同达成的，且已经部分履行，因此协议应当有效。厂房是原告租用马驹桥镇的工业用地，现在已经归金桥科技产业基地。厂房建设经过相关部门注册验收，符合规定，协议应当有效。第二，被告没有向原告多支付租金，而是少付了租金。第三，被告走的时候没有留下相关办公用品和电脑在我处，反而带走了我方的电脑等物品，因此不存在返还的问题。对于原材料的问题，经过开庭核实材料已经由被告取走。
本院经审查认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2014年1月26日，建材公司与商贸中心签订《租赁协议》，约定商贸中心租赁通州区马驹桥镇xx村xx号院子、房屋及拓普所有生产设备（包括朴总喷涂车间所有设备）等附着物，租赁期限五年，自2014年1月26日至2019年2月26日，每年租金120万元，先付后用，第一年租金分三次付清，即：签订合同时付10万元，在建材公司将租赁物交付商贸中心能正常使用时付50万元，9月8日前支付60万元为下半年租金，以后每年的120万租金在承租使用期届满前一个月一次性支付。租金支付到张冬明名下的工行银行的卡号为×××银行卡中，租赁期内所产生的水、电、治安费、垃圾清运费、公共设施维修费等相关费用由商贸中心自行承担。协议还约定了其他事项。2014年2月23日，建材公司、商贸中心及北京瀚宇慧丰新材料有限公司负责人朴京浩签订《交接机器设备清单》，载明交接自动喷粉枪8把、手动喷粉枪1把等设备。2014年4月15日，建材公司与商贸中心签订《北京拓普建材有限公司清单》，载明交接雕刻机、剪板机、空压泵等设备并标注设备当时情况。2014年10月27日建材公司与商贸中心签订《补充协议》约定,商贸中心根据业务发展需要于2014年7月成立“北京拓普兆丰装饰材料有限公司”因此双方同意原租赁合同与北京拓普兆丰装饰材料有限公司具有同等效力。关于涉案设备交付时间，双方存在争议，建材公司称签订合同时将涉案房屋、院落、设备交付商贸中心，但设备并未实际使用；商贸中心称合同签订时建材公司将房屋、院落交付，2014年2月23日进行了四项设备交付，2014年4月15日交付剩余设备，部分设备无法使用。2015年9月10日，建材公司称商贸中心、装饰公司存在运走、倒卖机械设备（含租赁物）的行为，故封堵院门，阻止其继续运出机械设备，商贸中心、装饰公司则称当日即被强制清走。2018年3月7日，承办法官前往涉诉场地进行现场勘查，经各方确认在涉诉场地应当归属二被告的物品有：总经理办公室办公桌一张、沙发一组（一大两小）、茶几一个、椅子一张，副总办公室办公桌两张、转椅两张、沙发一张、茶几一个，餐厅桌子一张；各方对归属有争议的物品为：会议室长会议桌一张，会计室办公桌和椅子各两张，连体办公桌两组，两个柜式空调、三个挂式空调。被告装饰公司、商贸中心主张建材公司返还的办公用品、电脑及原材料以其提交的清单中列明的物品为准。
经原、被告核对，商贸中心、装饰公司已支付租金中无争议部分为1622031元。租金争议部分：1、2014年10月24日，朴京浩支付张冬明20000元，商贸中心、装饰公司称朴京浩欠其喷涂款，付给建材公司代偿租金，建材公司对此不予认可，朴京浩出庭称系借款；2、商贸中心、装饰公司称于2015年2月17日支付周丽华50000元，系建材公司法人张冬明要求其支付给周丽华，抵充租金，建材公司对此不予认可；3、商贸中心、装饰公司称2015年3月20日周丽华因欠其喷涂款74365元，经与建材公司张冬明协商抵充租金，不再向周丽华主张，建材公司对此不予认可；4、商贸中心、装饰公司称于2015年5月22日将现金20000元存入北京农商银行卡号为×××****3的银行卡以交纳租金，建材公司对此不予认可；5、2014年3月8日至5月20日，商贸中心、装饰公司称共产生七笔设备购买、维修款共计254500元，应抵付租金，建材公司对此不予认可。
另查，涉案房屋并未取得建设工程规划许可证。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。当事人对自己的主张有责任提供证据。根据查明的事实，本案所涉房屋并未取得建设工程规划许可证，故建材公司与商贸中心签订的《租赁协议》及《补充协议》均应无效。
关于租赁物使用时间及应付使用费数额。对于涉案房屋、院落于合同签订时交付双方并无争议，但对设备交付时间双方则持不同意见。依据双方所签订的《租赁协议》可知，生产设备不仅是双方约定的租赁标的的重要组成部分，亦是承租方开展生产经营活动的前提条件，故租赁物使用时间的起点应以生产设备交付完成时间为准。依据2014年4月15日建材公司与商贸中心签订的《北京拓普建材有限公司清单》可以认定双方对于机械设备交付的完成时间，虽有少部分设备未试用或损坏，但所有房屋、院落及绝大部分设备已交付，应视为租赁物使用时间的起算点。2015年9月10日，商贸中心、装饰公司已无法正常使用租赁物，此时应为租赁物使用时间的终点。故商贸中心、装饰公司使用租赁物的时间为2014年4月15日至2015年9月10日，共计一年又148日，依据双方约定的租金计算标准，应付使用费为1686575．34元。
关于商贸中心、装饰公司已付使用费数额。经核实，商贸中心、装饰公司已支付租金中无争议部分为1622031元，对此本院予以确认。关于争议部分：1、2014年10月24日，朴京浩支付张冬明20000元，商贸中心、装饰公司称朴京浩欠其喷涂款，付给建材公司代偿租金，建材公司对此不予认可，朴京浩出庭称系借款，故对于商贸中心、装饰公司的意见，证据不足，本院不予采信；2、商贸中心、装饰公司称于2015年2月17日支付周丽华50000元，系建材公司张冬明要求其支付给周丽华，抵充租金，建材公司对此不予认可，商贸中心、装饰公司对此未提供充分证据予以证实，本院对此不予采信；3、商贸中心、装饰公司称2015年3月20日周丽华欠其喷涂款74365元，经与建材公司张冬明协商抵充租金，不再向周丽华主张，建材公司对此不予认可，商贸中心、装饰公司对此未提供充分证据予以证实，本院对此不予采信；4、商贸中心、装饰公司称于2015年5月22日将现金20000元存入北京农商银行卡号为×××****3的银行卡以交纳租金，建材公司对此不予认可，商贸中心、装饰公司无法对此进一步举证，尚无法证明该笔款项为建材公司收取，故对于商贸中心、装饰公司的意见，本院不予采信；5、2014年3月8日至5月20日，商贸中心、装饰公司称共产生七笔设备购买、维修款共计254500元，应抵付租金，建材公司对此不予认可，依据现有证据尚无法证实商贸中心、装饰公司购买、维修设备前征得建材公司同意，亦无法证实建材公司要求商贸中心、装饰公司购买、维修设备并同意购买、维修款可抵付租金，故对于商贸中心、装饰公司的意见，本院不予采信。
关于建材公司要求商贸中心、装饰公司支付其垫付的电费46555．56元的诉讼请求，商贸中心、装饰公司由于建材公司的行为已于2015年9月10日无法正常经营，故此后产生的电费不应由商贸中心、装饰公司负担，建材公司提交的证据显示2015年9月共产生电费35873．75元，因无法具体区分9月10日前后产生的电费数额，本院以9月份电费的平均数按日计算9月1日至9月9日电费，由商贸中心、装饰公司予以支付。
关于建材公司主张的违约金，因协议无效，违约金条款亦应无效，故对其主张的违约金，本院不予支持。关于建材公司主张的经济损失，证据不足，本院不予支持。关于商贸中心、装饰公司要求建材公司返还电脑、办公用品、原材料的诉讼请求，对经各方确认属于装饰公司、商贸中心所有的物品，建材公司应予返还；对于商贸中心、装饰公司物品返还清单中列明的其它物品，证据不足，本院不予支持。关于建材公司要求商贸中心、装饰公司返还5台电脑的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）北京拓普建材有限公司与被告（反诉原告）北京湘兆丰商贸中心签订的《租赁协议》及《补充协议》无效；
二、被告（反诉原告）北京湘兆丰商贸中心、北京拓普兆丰装饰材料有限公司支付原告（反诉被告）北京拓普建材有限公司租赁物使用费64544．34元，于本判决生效之日起七日内执行清；
三、被告（反诉原告）北京湘兆丰商贸中心、北京拓普兆丰装饰材料有限公司支付原告（反诉被告）北京拓普建材有限公司电费10762．13元，于本判决生效之日起七日内执行清；
四、原告（反诉被告）北京拓普建材有限公司返还被告（反诉原告）北京湘兆丰商贸中心、北京拓普兆丰装饰材料有限公司办公桌三张、沙发四张、茶几两个、椅子三张、餐桌一张；
五、驳回原告（反诉被告）北京拓普建材有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）北京湘兆丰商贸中心、北京拓普兆丰装饰材料有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18847元，由原告（反诉被告）北京拓普建材有限公司负担17164元（已交纳），由被告（反诉原告）北京湘兆丰商贸中心、北京拓普兆丰装饰材料有限公司负担1683元，于本判决生效之日起七日内交纳。
反诉案件受理费3338元，由被告（反诉原告）北京湘兆丰商贸中心、北京拓普兆丰装饰材料有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 曹 越
审 判 员 薛德胜
人民陪审员 翟玉刚
二〇一八年三月十三日
书 记 员 汤 硕