商洛市商州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）商州民初字第00769号
原告徐雪娥，女，汉族。
委托代理人王魁，男，汉族。
被告雷吉权，男，汉族，。
原告徐雪娥与被告雷吉权房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月26日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐雪娥、委托代理人王魁与被告雷吉权均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原被告于2011年7月28日签订了房屋租赁合同，合同约定，甲方（原告）将位于商洛市商州区州城路东段北临街的一至四楼房屋出租给乙方（被告）使用，租赁期限自2011年8月16日至2021年8月16日，租金前五年（2011年8月16日至2016年8月16日）每年115000元，后五年（2016年8月16日至2021年8月16日）每年在上一年租金的基础上上浮10%。租金一年一付，乙方必须在合同签订月份前一月底前将年租金一次性向甲方交清，否则每月加收滞纳金3%。在合同履行期间甲乙双方不能随意终止合同，如有一方在合同未到期前自行终止合同的，应向对方赔偿房屋租赁合同到期之日当年租金基数的30%的经济损失。合同签订后，被告支付了2011年8月16日至2014年8月16日的租金，从2014年8月16日至今未付租金，经原告多次催要均未果，请求判令：1、解除原被告签订的房屋租赁合同；2、被告按合同租金标准支付原告自2014年8月16日至房屋返还之日的房屋租金及相应的利息，利率按年利率2.925%计算。3、被告支付原告迟延支付租金的违约金34500元（115000×30%）。4、被告支付按每月3450元标准从2014年7月26日至实际给付之日的迟延支付租金的滞纳金。5、案件受理费由被告承担。
被告辩称，一是2013年8月17日之后原告把房就转租给郭永涛了，且合同中约定三个月之内仍未交清租金的，原告有权终止本合同，本案所涉案房屋从2014年8月17日之后就没有交纳房租了，故原被告之间的合同就早已经解除。二是2013年8月17日以后，经原告同意，被告已将涉案房屋转给了郭永涛，原告也直接收取了郭永涛向其交付的2013年8月17日至2014年8月17日的房租及迟延支付房租的违约金12万元，故被告不是承租人，承租人是郭永涛。原告应向郭永涛追要2014年至2015年度的房屋租金及相应的利息，因原告已主张利息损失，其实际损失已全额得到赔偿，故原告要求违约金及滞纳金不应予以支持。
经审理查明，2011年7月28日原告（甲方）与被告（乙方）签订了房屋租赁合同，合同中约定：甲方现有自建房屋七层，坐落在商州区州城路东段路北处，临街面商用房，甲方愿将一至四层租给乙方使用。一、租赁期限为十年，即从2011年8月16日起至2021年8月16日止。二、房屋租金：前五年（2011年8月16日至2016年8月16日）每年115000元，后五年（2016年8月16日至2021年8月16日）在上年度的租金基础上每年上浮10%。三、付款方式：合同签订乙方一次性首付第一年租金为115000元，房租交纳为一年一付，乙方必须在合同签订月份前一月底前将年租金一次性向甲方交清，否则每月加收滞纳金3%，三个月之内仍未交清，甲方有权终止本合同，同时以房内有价商品抵扣。四、合同履行情况：1、在合同履行期间甲乙双方不能随意终止合同，如有一方在合同未到期前自行终止合同的，应向对方赔偿房屋租赁合同到期之日当年年租金基数30%的经济损失。五、相关事宜：1、对承租范围内的房屋，如乙方无力继续经营，在不影响甲方利益的情况下，经双方协商可转租他人。2、乙方在合同期间要求转让部分楼层房屋，如乙方还在经营过程中，第三方可与乙方签订合同；如合同未到期乙方停止不再经营，第三方不能与乙方签订合同，第三方应与甲方签订合同。若乙方全部转租承租的房屋需征得甲方同意，从乙方转让之日起，转让合同由第三方和甲方签订，不能与乙方签订。合同签订后，被告按合同约定向原告交纳了2011年8月16日至2013年8月15日的租金。2013年下半年，被告将房屋整体转租给郭永涛，郭永涛又将房屋分层转租给他人。郭永涛将2013年8月16日至2014年8月15日的租金给付雷吉权，雷吉权交给原告。2014年8月16日以后再未向原告交付租金。
另查明，一至四层房屋均闲置。2015年正月29日，一楼实际承租人张富兴搬离，将房屋钥匙交给原告，原告没有接受。承租人张富兴将钥匙放在原告的电表箱上。二楼、三楼、四楼均有实际承租人的物品，也没有向原告交钥匙。因原被告均主张解除租赁合同，且原告不愿意将屋内的物品折抵房租，故本院在庭审时让郭永涛将房屋立即腾交给原告。2015年9月11日二楼和三楼钥匙均交给了原告，2015年9月14日法院让原告将一楼钥匙从电表箱中取回，2015年9月16日四楼钥匙交给了原告。
本院确认上述事实的证据有原被告陈述及原告提供的房屋租赁合同一份、视频光盘一个和本院与郭永涛的调查笔录两份。以上这些证据已经庭审质证和本院审查，真实合法，可以采信。
本院认为，原被告签订的房屋租赁合同真实、合法、有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原被告对解除合同的意见一致，合同应予解除。原告要求被告支付从2014年8月16日至返还房屋之日的租金，应予支持。因每层交钥匙时间均不同，原告主张以最早交钥匙时间2015年9月11日为计算房租的截止日期，本院予以准许，被告应按每年115000元的标准支付自2014年8月16日起至2015年9月11日房屋租金123506元（115000元+27天×115000元/年÷365天）。原告要求支付房租利息，因合同无约定，故本院对该诉讼请求不予支持。原告主张迟延支付租金的违约金和滞纳金的要求，因双方合同约定支付违约金的前提是一方在合同未到期前自行终止合同的，该案双方均没有自行终止合同，系被告未按合同约定按期交纳房屋租金的行为，应属于合同约定被告支付滞纳金的前提条件。故原告要求被告支付违约金，本院不予支持。但被告应按合同约定支付每月按当年房租115000的3%即3450元从2014年7月1日起至付清之日的滞纳金。原告要求被告支付按每月3450元从2014年7月26日至付清之日的滞纳金应予准许。被告辩称房屋在庭审前就已腾交，一楼钥匙虽然实际承租人于2015年年初交给原告，但原告没有接纳，实际承租人放在原告电表箱上。因该房屋租赁关系是原被告之间的租赁关系，而不是实际承租人与原告之间的租赁关系，且被告转租的行为原告也未同意，腾房交钥匙解除合同应在原被告之间进行，故一楼交钥匙的时间应认定为法院让原告到电表箱上取钥匙的时间。二楼、三楼、四楼钥匙一直在实际承租人手中，可以认定一至四楼钥匙在庭审前均没有交给原告。故对被告该说法不予采信。被告辩称转租给郭永涛，原告是同意的说法，因被告没有相应证据来印证，且合同中明确约定“若被告全部转租承租的房屋需征得原告同意，从被告转让之日起，转让合同由第三方和原告签订，不能与被告签订”，本案中被告转租给郭永涛一事，没有和原告签订合同，明显与合同不符，故对被告该辩称不予采信。被告辩称双方的合同早已解除，但本院认为虽然合同中约定原告有权终止本合同，但原告实际并没有行使终止合同的权力，被告也没有与原告协商终止合同一事，房屋也没有腾交给原告，加之被告转租房屋一事，第三方也未与原告重新签订合同，故对被告该辩称亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告徐雪娥与被告雷吉权签订的房屋租赁合同。
二、被告雷吉权给付原告徐雪娥房屋租金123506元，并按每月3450元支付从2014年7月26日起至房租付清之日的滞纳金。限判决生效之日起30日内履行完毕。
三、驳回原告徐雪娥其它的诉讼请求
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3426元，由原告负担426元，被告负担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。
审 判 长 胡志惠
人民陪审员 常惠香
人民陪审员 喻荆民
二〇一五年十一月九日
书 记 员 李 倩