福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0203民初6346号原告（反诉被告）：陈春秀，女，1967年9月5日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。委托诉讼代理人:张鸿江，福建力衡律师事务所律师。被告（反诉原告）:赖碧君，女，1984年5月29日出生，汉族，住福建省平和县。被告（反诉原告）:林耀炳，男，1979年6月15日出生，汉族，住福建省平和县。上列被告共同委托诉讼代理人：胡溪泉，福建元光律师事务所律师。第三人：张金龙，男，1972年9月20日出生，汉族，住福建省平和县。原告（反诉被告）陈春秀与被告（反诉原告）赖碧君、林耀炳、第三人张金龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈春秀的委托诉讼代理人张鸿江，被告赖碧君、林耀炳及其共同委托诉讼代理人胡溪泉以及第三人张金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈春秀向本院提出诉讼请求：1.赖碧君、林耀炳继续履行2017年2月20日签订的《房产买卖协议》，并协助将厦门市思明区嘉禾路351号2918室房屋产权过户登记至张金龙名下；2.赖碧君、林耀炳立即向陈春秀支付逾期办理过户手续违约金（以308万元为本金，每日以0.3%的标准进行计算，自2017年4月11日起计至实际办理过户手续之日止）；3.赖碧君、林耀炳立即向陈春秀支付中介费77000元。事实和理由：陈春秀与赖碧君、林耀炳于2017年2月20日签订《房产买卖协议》，约定陈春秀以308万元向赖碧君、林耀炳购买思明区厦禾路351号2918室房产，面积为47.16平方米，总价款为308万元，于2017年2月20日支付20万元定金，于2017年3月13日支付128万元用于办理银行解押，于2017年4月10日前到房管局办理二手房收件过户手续，付清余款160万元，否则视为违约，每逾期一日，由违约方向守约方支付购房款0.3%作为违约金。合同还约定任何一方违约，违约方须承担中介费。合同还约定陈春秀有权指定第三方过户。合同签订后，陈春秀按照约定在约定期限内支付20万元定金及128万元首付款，但赖碧君、林耀炳拒不配合办理过户手续，故提起本案诉讼。赖碧君、林耀炳辩称，本案实际违约方为陈春秀，赖碧君、林耀炳有权根据合同约定，要求解除讼争合同以及没收陈春秀已经支付的定金，陈春秀无权要求继续履行合同及赔偿违约金、中介费。合同签订后，赖碧君、林耀炳已经办理解押手续，可以办理过户登记。双方曾于2017年3月20日、21日及4月10日前往土房局产权籍交易中心办理交易过户登记手续，但均因陈春秀一方的原因导致无法办理过户，其中3月20日过户时指定的第三人不具有购房资格，3月21日过户时指定的范贝妮具备购房资格，双方已经成功送件，但因范贝妮存在贷款问题，故予以退件；4月10日陈春秀又指定张金龙办理过户手续，赖碧君、林耀炳在当天已经到市政服务中心办理手续，但因张金龙医社保材料缺失，一直等到下班也未能成功送件；而陈春秀未按约定在2017年4月10日支付全部购房款，致使合同目的无法实现，赖碧君、林耀炳有权解除合同。赖碧君、林耀炳向本院提出反诉请求：1.解除双方于2017年2月20日签订的《房产买卖协议》；2.陈春秀向赖碧君、林耀炳支付的定金20万元不予返还。事实和理由如前述答辩意见。陈春秀对赖碧君、林耀炳的反诉辩称，陈春秀不存在任何违约情形，赖碧君、林耀炳解除合同的主张无任何事实、法律依据，依法应当予以驳回。陈春秀曾指定将讼争房屋过户至案外人范贝妮名下，范贝妮具有购房资格，因其贷款资格问题，之后双方共同申请撤回了该过户，张金龙也具有购房资格，4月10日下午张金龙已经备齐购房资料，但因林耀炳延迟到达市政服务中心，致使当日未排上号，未能成功送件，陈春秀在4月11日催促再次办理过户手续，但赖碧君、林耀炳予以拒绝，并要求加价；因4月10日并未送件成功，故陈春秀支付剩余购房款的条件尚未成就，本案违约方系赖碧君、林耀炳。张金龙述称，其与陈春秀系亲属关系，在厦门并无房产，同意将讼争房屋登记在其名下。当事人围绕诉讼请求依法证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月20日，赖碧君、林耀炳（甲方）与陈春秀（乙方）经厦门市鑫誉房地产代理有限公司（丙方）居间签订了一份编号为0000878的《房产买卖协议》，约定由乙方向甲方购买赖碧君名下位于厦门市思明区嘉禾路351号2918室房产，用途为住宅，建筑面积为47.16平方米；成交总价为308万元，其中于协议签订当日向甲方支付定金20万元，于2017年4月25日前向甲方支付128万元用于解押，乙方向银行申请按揭贷款160万元，该贷款由银行直接转至甲方账户，若贷款银行实际放贷金额小于贷款申请金额，乙方应于银行放贷当日起三天内将差额部分以现金方式支付给甲方。双方应于2017年4月25日前签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续，否则视为一方违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.3%作为违约金，若于2017年4月30日前因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求终止协议，同时要求违约方承担违约责任。合同第十一条约定双方签订本协议时，乙方应向丙方支付中介费77000元。合同第十二条约定双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日退还乙方所支付的购房款，同时向乙方支付双倍定金的违约金；若乙方中途悔约，甲方已收取的定金不予退还，本协议签订后，非因丙方原因造成交易无法进行的，不影响丙方收取中介费的权利，甲乙双方承诺若有其中一方违约，由违约方承担支付给丙方中介费的责任。合同第十三条约定若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.3%并计累计作为违约金。合同第二十条约定乙方有权指定第三方过户。之后，双方又在该合同上方补充约定“甲方保证2017年3月13日到银行解押，2017年3月20日到政务中心办理交易手续，乙方保证甲方于2017年4月10日之前收到全款，在指定时间内乙方未能及时收到全款，则乙方在2017年4月10日一次性付款给甲方”。上述合同签订后，陈春秀依约支付了20万元定金及128万元首付款，赖碧君、林耀炳亦已依约办理了讼争房屋的解押手续。2017年3月21日，赖碧君、林耀炳根据陈春秀的指示，与案外人范贝妮就讼争房屋交易办理了过户交件手续。2017年3月27日，厦门市不动产登记中心出具《不予登记通知》，载明因买卖双方申请撤回房地产登记，现决定不予登记，退回申请，接到通知书后凭收件单据领回申请材料。2017年4月10日，赖碧君、林耀炳再次根据陈春秀的指示，与其指定的第三人张金龙共同至市政服务中心就讼争房屋交易办理过户手续，但最终并未成功送件。2017年4月11日，陈春秀与赖碧君、林耀炳就是否继续办理过户手续发生争议，此后双方未再办理过户手续。另查明，张金龙及其配偶名下在厦门均无房产，张金龙自2013年1月起至2017年5月在厦门有缴交社会保险。厦门商技科技有限公司在2017年4月10日曾出具一份《证明》，载明张金龙系该单位员工，由于公司缺乏资金，该公司账户余额不足存在补缴现象，其中2015年10月费款在2015年11月17日入库，2016年3月费款在2016年4月19日入库。还查明，陈春秀因本案支出保全费5000元，中介费77000元。本案审理中，双方当事人对陈春秀支付剩余购房款的条件存在争议。陈春秀主张认为，其应在讼争房屋过户之后才需支付剩余购房款，根据讼争合同约定，购房尾款需以申请贷款方式进行支付，故尾款支付必须以房屋已经过户为条件。赖碧君、林耀炳主张认为，根据双方补充约定内容，陈春秀在2017年4月10日前即应支付全部购房款，并不以房屋过户为前提条件。根据陈春秀申请，本院传唤证人谢某出庭作证，谢某陈述其系讼争交易的中介，陈春秀曾指定过户至范贝妮名下，已经送件成功，但因范贝妮无法办理贷款，此后双方又办理了撤件手续；撤件之后，陈春秀曾告知其已经备好余款，故曾转告赖碧君保证其在4月10日前可以收到全款；后又约好双方在4月10日13点左右到市政服务中心办理过户手续，林耀炳当天15时左右到达，当日在市政服务中心打印出张金龙的社保记录，发现有断交情况，故在当天下午15时50分左右谢某又与张金龙一起去其公司开具相关证明，16时20分左右回到市政服务中心，后应赖碧君一方要求，陈春秀、张金龙又签署了一份备忘录，内容为保证赖碧君可以在4月10日收到全款，指定过户的第三人为张金龙，此后因市政服务中心已经下班，故未能成功送件，确认其办理送件时无需取号；讼争合同上方的补充内容系其手写，根据交易习惯及流程，如果过户送件成功，尾款必须在4月10日支付，若未能成功，不能支付尾款，但在书写补充内容时双方并未谈及该条件。本院认为，讼争合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，属合法有效，双方均应依约履行。纵观本案，讼争合同系因约定不明导致无法继续履行。首先，双方在对以范贝妮名义进行的过户申请办理撤件时，并未就之后如何继续办理过户、支付购房款等讼争合同的具体履行事项重新达成合意，而此次申请于2017年3月27日撤回时，已经超过双方补充约定的过户期限，而双方对此后应于何时办理过户并未达成合意，因此在之后的合同履行中产生争议。其次，双方虽又于2017年4月10日再次至市政服务中心办理过户手续，但双方均未能举证证明此次过户未能成功办理系对方过错所致。林耀炳虽于当日15时才到达，但谢某亦作证证明其与张金龙在当日下午补充开具相关证明后，直至16时20分左右才重返市政服务中心，可见林耀炳的到达时间并未影响当日送件；而赖碧君、林耀炳提交的证据中也确有厦门商技科技有限公司在2017年4月10日出具的《证明》，故对其主张当日系因张金龙社保资料不全导致未能过户的主张，亦不可采信，故双方均未能举证证明2017年4月10日未能成功送件系对方过错所致。在该日送件未成功后，双方也未就讼争合同继续履行达成相关合意，导致双方此后关于过户、款项支付等事项仍存在争议。再次，双方当事人在讼争合同签订后，就讼争房屋解押、过户及尾款支付进行补充约定，具体约定内容为：“甲方保证2017年3月13日到银行解押，2017年3月20日到政务中心办理交易手续，乙方保证甲方于2017年4月10日之前收到全款，在指定时间内乙方未能及时收到全款，则乙方在2017年4月10日一次性付款给甲方”，现双方就该补充约定中尾款支付是否以成功过户为条件存在争议，因讼争合同确约定购房尾款系以贷款方式支付，而贷款须以过户为条件，故尾款支付应以过户为前提条件，但补充内容中并未明确是否变更该项约定，谢某亦作证证明书写补充内容时未谈及支付尾款的条件，故双方现对付款条件问题存在争议系约定不明所导致。综上所述，陈春秀虽未在2017年4月10日支付购房尾款，但因双方就尾款支付条件约定不明，不可认定陈春秀构成违约；赖碧君、林耀炳虽未将讼争房屋成功过户至陈春秀指定的第三人名下，但已根据陈春秀指示办理过户至范贝妮名下的相关手续，双方合意撤件后也未就过户期限达成重新合意，且此后在2017年4月10日未能过户至张金龙名下，也非赖碧君、林耀炳过错所致，故亦不可认定系赖碧君、林耀炳违约。因双方对讼争合同继续履行中的款项支付、过户时间等约定不明，且无法重新达成合意，故讼争合同已无法继续履行，对陈春秀要求继续履行合同及要求过户等诉求，本院不予支持，对赖碧君、林耀炳要求解除讼争合同之诉求，本院予以支持。鉴于讼争合同系因约定不明导致解除，故对陈春秀要求支付逾期过户违约金、赔偿中介费的诉求，对赖碧君、林耀炳要求没收20万元定金的诉求，本院均不予支持。讼争合同解除后，双方就相关款项的返还，可另行协商处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除赖碧君、林耀炳与陈春秀于2017年2月20日签订的编号为0000878的《房产买卖协议》；二、驳回陈春秀的诉讼请求；三、驳回赖碧君、林耀炳的其他反诉请求。本诉案件受理费15720元、财产保全费5000元，由陈春秀负担；反诉受理费15720元，由赖碧君、林耀炳负担；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 （王瑛）二〇一七年六月二十六日代书记员（ 周月娜）附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(7672,0)?)》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。