山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终6641号
上诉人（原审被告）：王艳，女，1979年10月24日出生，汉族，住青岛市李沧区。
委托诉讼代理人：徐志远，山东春泽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陶希涛，男，1974年10月4日出生，汉族，住青岛市李沧区。
委托诉讼代理人：江雨，青岛李沧联兴法律服务所法律工作者。
上诉人王艳因与被上诉人陶希涛房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2016）鲁0213民初4530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王燕上诉请求：1、撤销一审判决第一项王燕支付13250.00元违约金的判决；2、撤销一审判决第二项王燕支付963.00元物业费的判决；2、一、二审诉讼费由陶希涛负担。事实与理由：一、一审认定双方2016年10月2日办理了交接手续解除了租赁合同，却判决王燕13250元的违约责任是错误的。一审判决依据合同法第44条、第97条判决王燕承担该违约金，纯属适用法律错误。该二条法律规定与违约行为及违约金没有任何联系。双方协商一致解除合同，陶希涛无需退还王燕保证金3000元，双方于2016年10月2日交接了租赁房屋，双方都没有违约，这是本案的基本事实。二、陶希涛提骄傲的所谓物业公司的证据不是合法有效证据，王燕不予认可并提出质疑，不能证明陶希涛缴纳了963元物业费。
陶希涛辩称：王燕的上诉请求于法无据，不应得到支持。
陶希涛向一审法院起诉请求：1、依法判令王燕支付陶希涛合同违约金64800元[（53000元/年×2年+55000元/年×2年）×0.3]；2、依法判令王燕支付陶希涛物业费963元[107㎡×1元/㎡×9个月]；3、依法判令王燕将租赁房屋恢复原状；4、依法判令王燕支付陶希涛欠缴电费464元；5、本案诉讼及相关费用由王燕承担。庭审中，陶希涛放弃诉讼请求第3项。
一审法院对当事人无异议的证据和事实认定如下：
青岛市李沧区升平路6-5号房屋登记于陶希涛之妻王梅燕名下。2009年8月25日，陶希涛作为甲方、出租方，王燕作为乙方、承租方，签订《房屋租赁合同》一份，内容为：甲方将自有的6-5号甲户约107平方米网点房出租给乙方经营美容使用，租期自2009年8月25日至2014年10月15日共5年，前三年租金每年40000元，第四年租金46000元，第五年租金48000元，乙方于合同签订当日支付甲方第一年租金，自第二年起租赁期满前一个月支付当年租金，每逾期一日按照日租金的200%支付违约金；租赁期间产生的水、电、煤气、物业管理等费用由乙方承担，物业管理费按照每平方米1元的标准由升平新城的物业收取；租赁期间，非本合同约定情形，乙方中途擅自退租的，应按提前退租天数租金的三倍支付甲方违约金；租赁期间，经甲方书面同意，乙方可以对承租房屋进行装修和添加设备，但不得改变房屋的主体结构，租赁期满或合同提前终止的，乙方在不损坏房屋结构和墙体设施的情况下，对能搬走的设备应及时搬走，乙方进行装修的不能拆下搬走的部分，直接由甲方无偿取得；乙方在签订合同当时应当支付甲方履约保证金3000元，乙方如约履行合同义务，租赁期满后甲方应当退还保证金，如果乙方在租赁期间有违约行为，则履约保证金不予退还。上述合同签订后，陶希涛如约交付房屋，王燕依约支付租金、履约保证金，使用房屋至合同期满。2016年3月31日，双方续签房屋租赁合同一份，约定王燕继续承租使用6-5号网点房甲户，期限自2015年10月1日至2020年10月1日共五年，前三年租金每年53000元，第四、五年租金每年55000元；每年租金的支付时间、水、电费、物业管理费的计算和负担、履约保证金的支付金额、退还条件、装饰装修等的约定与前份2009年8月25日合同内容一致；另约定，租赁期满前乙方擅自退租的违约责任为应按提前退租天数租金的五倍支付甲方违约金；还约定，租赁期满，乙方若不续租，应在租赁期满前三个月向甲方提出，并应将所有费用交齐后与甲方交接。双方一致确认，涉案房屋截至2016年10月1日前的租金已经全部结清，双方不存在争议。本案陶希涛于2016年9月23日通过电话向王燕催缴下一年度房租，王燕在电话中提出不再租用涉案房屋，理由为租用的店面太小，不利企业发展，并要求当月月底与陶希涛交接。2016年10月2日，双方办理交接手续，解除了租赁合同。现涉案房屋陶希涛已经另行出租。另查明，王燕于2016年2、3月份支付陶希涛物业费5000元，尚欠陶希涛电费464元。
一审法院对双方有争议的证据和事实认定如下：
1、关于双方解除租赁合同的原因，双方存在争议。陶希涛主张王燕在租赁期满前擅自退租，应当承担违约责任；王燕主张其对所承租房屋第二次装修后，陶希涛经常骚扰王燕的正常经营，并曾经流露出让王燕搬走、解除合同的意思，后双方协商一致解除了合同，王燕支付的履约保证金陶希涛不再退还、进行的装修和相关设备不再拆除、搬走。王燕并提交双方往来短信、2016年10月2日双方交接时电话录音证明上述事实。经质证，陶希涛对上述证据真实性没有异议，但认为上述证据不能证明王燕的主张。2、有关物业费，原王燕存在争议。陶希涛主张，物业费计算方式为每平方米每月1元，涉案的房屋一共107平方米，每年的物业费为1284元（107×1元×12个月），从2009年8月25日至2015年12月31日的物业费远超5000元，陶希涛在缴费时物业公司给打了折扣，折后物业费共5000元。王燕支付的5000元物业费陶希涛已经交给了物业公司。现物业公司已经催缴2016年1-9月份物业费963元，该款原王燕并未缴纳。陶希涛提交青岛东洲物业管理有限公司对升平新城6-5网点缴费通知、升平新城业主临时公约、升平新城前期物业服务合同、青岛市物业服务合同备案表、青岛东洲物业管理有限公司证明、东洲物业管理有限公司向陶希涛出具的收款收据予以证明。3双方对于陶希涛另行出租涉案房屋的时间陈述不一致，陶希涛自认2016年12月15日另行出租、签订合同，王燕陈述陶希涛于2016年10月份另行出租，上述主张双方均未提交证据。经庭审质证，王燕对陶希涛提交证据的真实性均有异议，认为缴费通知是后补的，该份缴费通知单陶希涛从来没有交给王燕，青岛东洲物业管理有限公司是否存在值得怀疑，现在正规公司公章都有编码，该缴费通知上加盖的公章不正规；青岛东洲物业管理有限公司的证明是自己证明有管理权，两份物业服务合同和证明自相矛盾，且是另一个单位嘉丰投资公司的物业合同复印件；升平新城业主临时公约是嘉丰投资公司自定的，不是升平业主签字同意的，对业主没有任何约束力，且与本案无关；收取5000元物业费的收据不是正规票据，所谓东洲物业管理有限公司以及其财务专用章真实性没有证据证明。上述证据均不能证明王燕欠陶希涛的物业费，更不能证明欠根本不存在的公司所谓的物业费。
一审法院认为，陶希涛对王燕提交的短信、录音证据的真实性不持异议，上述证据能够反映双方履行合同、解除合同过程中部分事项，对于上述证据一审法院确认为有效证据。陶希涛提交的升平新城业主临时公约、升平新城前期物业服务合同、青岛市物业服务合同备案表、青岛东洲物业管理有限公司证明、催交通知、收款收据，虽王燕对真实性提出异议，但未提交相反证据，上述证据真实、合法，与本案有关联，一审法院确认为有效证据。双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，双方均应遵照执行。合同约定的租赁期限至2020年10月1日止，并约定了承租人擅自退租的违约责任。本案证据显示，2016年9月23日陶希涛向王燕电话催交下年度房租时，王燕提出因企业经营需要不再承租涉案房屋，双方并于2016年10月2日交接房屋、终止合同履行。王燕未按合同约定的承租期限履行、要求提前解除合同的行为无合同和法律上的依据，属于违约行为，应当承担违约责任。王燕主张陶希涛经常骚扰其正常经营，并曾经流露出让王燕搬走解除合同的意思，后双方协商一致解除了合同，应当提交证据予以证明。王燕提交的短信往来，内容涉及双方就水电费、5000元物业费、履约保证金、交接时间的协商，其中王燕曾经指责陶希涛无故骚扰其正常经营，但陶希涛予以否认，称每次与王燕接触都是为讨要房租、物业费，并非无故骚扰；陶希涛要求王燕拆除装修，并催促交接房屋，称不交接房屋就说明王燕还租用房屋；电话录音涉及双方交接电卡、电费、钥匙的经过，上述证据显示，双方就涉案房屋签订的租赁合同已经合意终止履行，但上述证据不能证明双方已经就合同解除后的法律后果承担达成一致。王燕抗辩理由不成立，一审法院不予支持。涉案租赁合同因王燕违约终止履行后，陶希涛作为守约方有权主张继续适用违约金条款。关于违约责任的承担，一审法院认为，租赁合同约定的按提前退租天数租金的五倍支付甲方违约金、陶希涛主张的按提前退租天数租金的30%作为违约金均过分高于陶希涛的实际损失。结合陶希涛自认的2016年12月15日将涉案房屋另行出租的事实，综合考量本案中王燕的过错及给陶希涛造成的实际房租损失，一审法院对于双方当事人约定的违约金酌减为三个月的租金损失，即王燕应当按照年租金53000元的标准支付陶希涛三个月租金13250元作为提前解除合同的违约金。陶希涛的诉讼请求部分成立，一审法院予以支持。双方签订的租赁合同约定了物业管理费的负担和计收标准，陶希涛提交的升平新城业主临时公约、升平新城前期物业服务合同、青岛市物业服务合同备案表、青岛东洲物业管理有限公司证明、催交通知、收款收据等证据能够形成完整的证据链条，足以证明涉案物业拖欠2016年1-9月份物业费963元的事实，根据双方的约定，王燕应当支付陶希涛物业费963元，电费464元应当一并支付。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、王艳于本判决生效之日起十日内支付陶希涛违约金13250元。二、王艳于本判决生效之日起十日内支付陶希涛物业费963元；三、王艳于本判决生效之日起十日内支付陶希涛电费464元；四、驳回陶希涛的其他诉讼请求。如王燕未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1456元（陶希涛已预缴），减半收取728元，由王燕负担，王燕于本判决生效之日起10日内给付陶希涛728元。
经本院审理查明，一审法院认定的基本事实属实。
本院认为，双方2016年3月31日签订的房屋租赁合同明确约定，乙方在租赁期间中途擅自退租的，应承担违约责任。王燕作为乙方，在合同尚未履行完毕时，以店面小不利企业发展为由，提出不再租赁涉案房屋。因此应当认定王燕在租赁期未满时中途退租，王燕应当承担相应的违约责任。履约保证金不是违约金，合同中均有不同的约定，二者不能混为一谈。王燕上诉所述其不应承担违约责任的理由不成立，没有法律依据，本院不予支持。王燕对陶希涛提交的物业公司证据有异议，但无证据反驳，故该证据本案应予采纳。该证据能够证明涉案房屋欠2016年1-9月的物业费963元的事实。2016年1-9月期间涉案房屋由王燕租赁使用，依照双方签订的房屋租赁合同的约定，该物业费应当由王燕负担。综上所述，王燕的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费155元，由上诉人王燕负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 蕾
审判员 王昌民
审判员 杨保国
二〇一七年十月九日
书记员 王 晶
书记员 于国英