长春高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0193民初1577号原告：齐秀华，女，满族，1974年9月26日生，住长春市朝阳区。被告：吉林省佳盛房地产开发有限公司。住所：长春高新技术产业开发区创信路***号。法定代表人：李向昌，经理。委托代理人：杨东升，吉林衡丰律师事务所律师。原告齐秀华与被告吉林省佳盛房地产开发有限公司（下称佳盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告齐秀华、被告佳盛公司的委托代理人杨东升到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。齐秀华诉称：原告2013年11月28日与被告吉林省佳盛房地产开发有限公司签订合同，购买被告所开发的位于高新开发区电台街，购房金额为716899元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条规定，被告应于2014年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定的商品房交付原告使用。同时，合同第九条规定，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起60日内退换全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5违约金。截止起诉日，原告仍未收到被告的延期交房违约金，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因，原告所购房屋于2015年12月31日交付。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。原告现诉至贵院，请求根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及当事人双方签订的合同第八条、第九条之约定，判令：被告向原告支付逾期交房违约金13083元（365天）。佳盛公司辩称：原告的诉讼请求明显不成立，望法院驳回原告的诉讼请求。原告依据《商品房买卖合同》中第八、九条约定主张违约金，然而该合同第八条明确约定了“为配合政府法规或市政配套批准与安装引起的延误和其他非出卖人所能控制的原因而引起”的情形作为工期延长，不为违约行为。双方在履行合同过程中出现了该情形，致使被告建设的房屋施工出现延期，被告根本不构成任何违约。原告在被告处购买的房屋为被告开发的“天盛·名都”小区项目，该项目属于高新区棚户区改造项目，占地总面积31210平方米，被告于2011年通过招标及划拨取得该土地，被告中标后与市国土部门签订土地出让合同，然而市国土及高新管委会因该项目内被拆迁人拒绝拆迁等原因未按合同约定时间将该土地交付被告，最终是在2014年10月份将该土地交付给被告，应从2014年10月份进行开发建设，从该时间点计算被告不存在任何违约交房，是因长春市国土资源局在批准该项目用地的决定书中明确本项目周期为两年，即于2014年4月30日之前开工建设、于2016年4月30日之前竣工，那么从2014年10月计算，被告在2016年10月之前交房都不算逾期。事实上，虽然因未完成拆迁原因政府未将土地交付被告，但被告为配合政府工作及为了照顾购买人的利益，取得了施工许可证，努力进行了开发建设，使住宅小区达到了国家规定的房屋预售状态，取得了预售许可证等证件，在这种环境下，于2013年11月28日与原告签订了《商品房买卖合同》，约定2014年12月31日交房。若无双方合同中约定的非出卖人原因的顺延情形，被告肯定于2014年12月31日顺利交给原告，不会有任何逾期，然而，在此期间出现了合同中约定的非因出卖人原因的顺延情形，即有政府的市政排水改造项目在被告开发的小区进行施工，致使被告开发的小区施工停止。该排水改造项目属长春高新技术产业开发区电台街道路西侧排水改造工程，为市政工程，非被告所能控制。该排水改造项目进行施工，致使被告整个小区全面停工，该排水改造项目是地下工程，又是从被告小区中间移至小区周边，完全影响被告开发的小区的供电系统工程、外网系统工程、消防系统、换热站工程、排水用电系统工程、二次水循环系统。又因被告开发的小区整个污水等都必须进入该市政排水改造项目内。这样，被告开发的小区因该项目必须停工且必须在该项目竣工后才能进行施工。而该项目于2014年5月1日开工，于2015年10月竣工，这样整整影响被告开发的小区建设一年半时间，这样，该一年半时间应从被告与原告合同中约定的交房期间顺延，即顺延一年半时间，即针对本案被告于2016年7月1日前交房，都不算逾期。综上，依据原告与被告签订的商品房买卖合同中第八条“为配合政府法规或市政配套批准与安装引起的延误和其他非出卖人所能控制的原因而引起的情形作为工期延长，不为违约行为”的规定，被告不应承担违约责任。望法院驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权利。经审理查明：齐秀华与佳盛公司于2013年11月28日签订《商品房买卖合同》（下称合同），约定齐秀华购买佳盛公司开发建设的坐落于高新开发区电台街天盛·名都第11幢2单元1004号房，建筑面积97.25平方米，房屋总价款为716899元。合同第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2014年12月31日前……将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期……3.为配合政府法规或市政配套的批准与安装引致的延误和其他非出卖人所能控制的原因而引起。”第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“……（2）逾期超过180天后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同签订后，佳盛公司于2015年12月31日向齐秀华交付案涉房屋。现齐秀华以佳盛公司迟延交付房屋为由诉至法院，请求保护其合法权益。另查明，2013年11月7日，佳盛公司取得天盛·名都第10,11栋的商品房销（预）售许可证。2014年1月25日，佳盛公司取得天盛·名都第4栋的商品房销（预）售许可证。2014年5月12日，佳盛公司取得天盛·名都第1,2,3,5,6栋的商品房销（预）售许可证。2015年10月29日，佳盛公司取得天盛·名都第7,8,9栋的商品房销（预）售许可证。又查明，佳盛公司与长春市国土资源局签订编号为20110125的《国有建设用地使用权出让合同》，约定佳盛公司受让坐落于高新区电台街、编号为91-16-1的宗地，交付时间为2011年9月22日。2014年4月3日，长春高新技术产业开发区房屋征收综合管理办公室出具《情况说明》一份，载明佳盛公司开发的天盛•名都小区项目用地内有一户企业至今尚未拆迁，致使该项目用地部分区域始终无法进行施工。2016年11月24日，长春高新技术产业开发区房屋征收综合管理办公室出具《情况说明》一份，载明佳盛公司开发的天盛•名都小区项目用地内有一户企业征收补偿一直无法协商一致，致使该部分区域直到2014年10月交付净地。再查明，2015年10月15日，吉林安装集团股份有限公司出具的《竣工报告》记载，电台街道路西侧排水改造工程实际开工日期2014年5月1日，实际竣工日期2015年10月15日。2015年4月21日，长春高新技术产业开发区住房保障和城乡建设委员会出具《情况说明》一份，载明佳盛公司开发的天盛•名都小区项目有一处排水改造项目正在进行施工，该排水改造项目完成施工后，本地块才能达到净地标准，天盛•名都项目才能正常进行施工建设。本院认为：齐秀华与佳盛公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且佳盛公司已经取得案涉房屋的商品房预售许可证，该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行自己的义务。关于佳盛公司是否存在迟延交付房屋的违约行为的问题，根据合同约定，佳盛公司应当于2014年12月31日向齐秀华交付案涉房屋，而佳盛公司的实际交房时间为2015年12月31日，故佳盛公司存在逾期交付房屋的事实，但根据合同第八条“……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期……3.为配合政府法规或市政配套的批准与安装引致的延误和其他非出卖人所能控制的原因而引起”的约定，佳盛公司在上述特殊情形发生时可以延期交付房屋。佳盛公司与长春市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定的交付土地时间是2011年9月22日，而根据长春高新技术产业开发区房屋征收综合管理办公室出具的《情况说明》证明，因拆迁原因天盛•名都项目用地直到2014年10月才交付净地，影响天盛•名都项目部分区域施工；佳盛公司提供的长春高新技术产业开发区住房保障和城乡建设委员会于2015年4月21日出具的《情况说明》证明长春高新技术产业开发区南区电台街道路西侧排水改造工程项目影响天盛•名都项目施工，该排水改造项目完成施工后，天盛•名都项目才能正常施工。从上述事实可以确定，佳盛公司逾期交付房屋并非是其自身所能控制的原因所致，符合合同第八条中约定的可以延期交房的情形，佳盛公司不应承担迟延交付房屋的违约责任，故齐秀华要求佳盛公司按照合同第九条约定承担迟延交付房屋的违约责任的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告齐秀华的诉讼请求。案件受理费25元，由原告齐秀华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  闫春林代理审判员  杨 鹤代理审判员  郭鹏飞二〇一六年十二月二十二日书 记 员