辽宁省抚顺市中级人民法院行 政 裁 定 书（2017）辽04行终1号上诉人（原审原告）抚顺市弘升物业管理有限公司，住所地抚顺市顺城区葛布路21-2号。法定代表人吉瑞杰，系该公司经理。委托代理人张熙陶，系该公司员工。被上诉人（原审被告）抚顺市东洲区住房和城乡建设局，住所地抚顺市东洲区搭连路2号。法定代表人肇瑞，系该局局长。负责人李欣，系该局副局长委托代理人王策，系该局工作人员。委托代理人吕玉蒙，系该局法律顾问。被上诉人（原审被告）抚顺市东洲区人民政府，住所地抚顺市东洲区搭连路2号。法定代表人张玉良，系该区政府区长。委托代理人王涛，系辽宁民威律师事务所律师。原审第三人东洲区富甲之邦二期小区业主委员会，住所地抚顺市东洲区富甲之邦二期四号楼二单元401室。负责人王运生，系该业主委员会主任。上诉人抚顺市弘升物业管理有限公司因与被上诉人抚顺市东洲区住房和城乡建设局、抚顺市东洲区人民政府，原审第三人东洲区富甲之邦二期小区业主委员会业主大会核准书和不服复议决定一案，不服抚顺市新抚区人民法院（2016）辽0402行初39号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2017年3月10日公开开庭审理了本案。上诉人抚顺市弘升物业管理有限公司的委托代理人吉瑞杰、张熙陶，被上诉人抚顺市东洲区住房和城乡建设局负责人李欣、委托代理人王策、吕玉蒙，被上诉人抚顺市东洲区人民政府的委托代理人王涛，原审第三人东洲区富甲之邦二期小区业主委员会负责人张玉良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审根据原、被告的举证并经庭审质证认定，富甲之邦小区共分两期建设，一期位于东洲区绥化路北9#c地块；二期位于东洲区绥化路北8#地块。该小区于2013年交付使用后，建设单位抚顺嘉宸房地产开发有限公司以合同方式委托原告弘升物业公司为富甲之邦小区提供前期物业服务。2015年5月，富甲之邦二期业主向东洲街道办事处提出成立业主委员会的申请，东洲街道办事处及五满意社区工作人员进行了入户调查及走访。2015年6月7日下午4点在富甲之邦二期园区内召开了业主选举大会。2015年6月15日，富甲之邦二期业主委员会向被告提出备案申请，当日被告东洲区住建局，依据《物业管理条例》及《业主大会规程》的规定作出201501《业主大会核准书》，对富甲之邦二期业主委员会进行了备案。原告于2015年11月10日向被告东洲区人民政府申请行政复议，要求撤销被告东洲区住建局对第三人作出的《业主大会核准书》。被告东洲区人民政府于2016年2月5日受理原告弘升物业公司的行政复议申请，2016年7月6日作出东政行复决字（2016）001号行政复议决定，维持被告东洲区住建局对第三人作出的《业主大会核准书》。原告不服，以诉称理由向原审法院提起行政诉讼。审理中，二被告以辩称理由请求法院驳回原告的诉讼请求，第三人同意二被告意见。原审法院认为，依据《国务院物业管理条例》第五条第二款规定“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”，被告东洲区住建局负责其行政区域内物业管理活动的监督管理工作；依据《行政复议法》第十二条第一款“对县级以上地方各级人民政府工作部门的具体行政行为不服的，由申请人选择，可以向该部门的本级人民政府申请行政复议，也可以向上一级主管部门申请行政复议。”被告东洲区人民政府依法受理行政复议，二被告主体均适格。根据《国务院物业管理条例》第十条规定“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会……。”第十六条规定“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”本案中，富甲之邦二期业主向东洲街道办事处提交成立业主大会申请，组织成立业主大会筹备组并在东洲街道办事处及所属五满意社区的指导和参与下召开了业主大会，制定了业主大会议事规则，选举产生了业主委员会，后富甲之邦二期业主委员会持相关材料向被告东洲区住建局办理备案手续，被告东洲区住建局审查后作出《业主大会核准书》，对其申请进行备案，程序符合上述法律规定。关于原告提出富甲之邦小区一期与二期系一个物业管理区域，只能成立一个业主大会及第三人向被告提交的业主委员会成立材料存在造假之嫌一节，根据《国务院物业管理条例》第九条第二款规定“物业管理区域的划分应当考虑物业的共同设施设备、建筑规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”。《辽宁省物业管理条例》第八条规定“物业管理区域由物业所在地县房地产行政主管部门会同街道办事处或者乡镇人民政府根据物业的公用设施设备、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民委员会的意见。分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的区域，其设置的配套设施设备共用的，一般应当划分为一个物业管理区域。但该区域内已自然形成多个相对独立、封闭小区的，可以划分为不同的物业管理区域。”被告审核了富甲之邦二期业主委员会筹备组提交的富甲之邦二期园区图纸，供水、供电、供暖独立运行的系统管网图纸等材料，证实富甲之邦二期基本符合独立物业管理区域的要求，富甲之邦二期业主委员会从筹备、业主意见调查、召开业主大会等行为都是在东洲街道办事处及五满意社区等部门的指导、参与、见证及监督下完成的。被告备案的行政行为事实清楚，程序合法。原告的上述主张并未向法院提交合法有效的证据予以佐证，故原告请求撤销被告对第三人作出的《业主大会核准书》缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于被告东洲区政府作出的东政行复决字[2016]001号行政复议决定，根据《中华人民共和国行政复议法》第三十一条第一款规定“行政复议机关应当自受理申请之日起六十日内作出复议决定……。”被告东洲区政府于2016年2月16日受理原告弘升物业公司的行政复议申请，于2016年7月6日作出复议决定，已超过法律规定的复议期限，被告东洲区政府亦未向法院提交延长复议期限的合法依据，故该行政复议决定程序违法，应予撤销。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十条第四款的规定，判决如下：一、确认被告东洲区政府作出的东政行复决字（2016）001号行政复议决定违法。二、驳回原告弘升物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。上诉人抚顺市弘升物业管理有限公司上诉称，1、原审第三人提交的业主大会签到簿涉嫌造假，请求人民法院依照法定程序进行鉴定。上诉人对该签到簿仔细审查和请教从事文检工作的专业人员进行初步比对，在第三人提交的291人签字的签到簿中，实际签名的不超过12人，即签到簿为相互代签或签名伪造；富甲之邦二期6号楼只有4个单元，有图片为证，签到簿出现6单元明显造假；上诉人从第三人提交的291人签到中找到其中二位，二人证实诶有参加业主大会，不可能在签到簿上签字；上诉人在原审诉讼过程中提交《业主诉求信》其中有500户业主签名，同意由上诉人继续在富甲之邦提供物业管理服务，这与第三人提交的签到簿存在矛盾，原审没有予以排除。2、原审违反法定程序。第三人提交业主大会签到簿格式错误，应当分别有打印或工作人员填写的业主姓名和业主本人的签名的位置；富甲之邦二期入住业主为912户，一般业主为466户，业主大会签到簿是12人签署的，即使按照291人认定也未达到一半人数，不符合物业法的规定；入户统计表上没有成立业主大会征求的字样，根据上诉人的调查，当时让业主签字是为了降低服务费和办理产权证，并没有提及成立业主大会一事。3、根据《抚顺市物业管理条例》第十四条规定，本案建设单位对成立业主大会不知情，建设单位也是反对二期单独成立业主委员会；根据国务院《物业管理条例》第十条规定，本案第三人绕开房地产主管部门成立业主委员会是违反法定程序的；根据《抚顺市物业管理条例》第二十条规定，本案业主委员会没有依法去备案也是违反法定程序的。4、根据《辽宁省物业管理条例》第八条规定，物业管理区域由物业所在地房地产行政主管部门进行划分，应当征求社区意见而非社区进行划分；二审中，电业局出证富甲之邦一期、二期不具备分户条件，希望法院能到市住建委物业指导处进行调查。综上，请求法院撤销原审判决，确认被上诉人抚顺市东洲区住房和建设局作出的《业主大会核准书》违法并予以撤销，请求法院对第三人提供的《业主大会签到簿》业主签名进行笔迹鉴定，确认业主签字的真伪。被上诉人抚顺市东洲区住房和城乡建设局在庭审中辩称，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。1、被上诉人已经向原审法院提交了富甲之邦二期成立业主委员会的民意调查结果和业主委员会筹备小组成立业主签字统计表，来证明业主同意成立业主委员会。2、富甲之邦二期能够成立独立的物业管理小区，东洲区街道办事处及社区出具的关于富甲之邦二期物业管理划分的说明，配电产权协议书、供电合同、取暖协议，都可证明富甲之邦一、二期管网系统可以独立运行，符合物业管理规定。3、富甲之邦的建设单位及上诉人对于成立业主委员会都是知情的，建设单位也参与了业主大会筹备工作。4、在成立业主大会后，被上诉人根据《抚顺市物业管理条例》第20条的规定，需要备案的材料均由业主委员会向被上诉人提供，备案程序符合法律规定。5、上诉人自2013年开始已经不具备经营物业公司的资格。被上诉人抚顺市东洲区人民政府在庭审中辩称，作为复议机关在复议程序和复议决定做出的时限上符合法律规定，复议决定合法有效。按照富甲之邦二期业主大会备案的相关材料可以看出，业主委员会的筹备组是在东洲区相关部门指导下成立的筹备组，从2015年5月经过相应程序发放了912户业主调查问卷，收回566户，符合业主委员会成立的条件。在区物业行政主管部门指导下，6月15日向东洲区住建局完成了备案的手续，从成立到备案的程序符合法律规定。根据《国务院物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》、《抚顺市物业管理条例》的规定，富甲之邦二期是完全独立的，具备独立成立业主委员会的条件，请求人民法院驳回上诉人的上诉请求。原审第三人东洲区富甲之邦二期小区业主委员会在庭审中辩称，1、成立业主委员会需要的相关材料充分，包括业主签字明细表，筹备组做的入户调查表，供暖、供电的管网图都是独立运行。2、成立业主委员会程序符合法律规定，都是在东洲区政府、街道、住建局监督指导下进行的，有照片可以证明，不存在虚假。3、成立业主委员会符合法律规定，弘升物业与开发商签订的是前期合同，开发商竣工交政府验收后，园区的居住业主人数超过50%，成立业主委员会，当时上诉人对此是知情的，现在又反悔了，成立业主委员会时，弘升物业已经盖章和经理的签字。希望法院维持原判。本院根据有效证据认定的事实与原审法院认定的事实相同。本院认为，根据国务院《物业管理条例》第十条的规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。成立业主大会及业主委员会是业主的法定权利，在成立过程中需要参与的主体为业主及物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，并不包括本案中的上诉人物业管理公司。根据《抚顺市物业管理条例》第二十四条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理，并签订书面前期物业服务合同。前期物业服务合同期限至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止。前期物业服务合同是在业主大会选聘物业服务企业之前由建设单位确定的物业公司提供前期物业管理，在业主成立业主大会并确定物业服务企业后，前期物业服务合同自动终止。本案中，上诉人弘升物业管理有限公司与建设单位所签订的物业服务合同，仅对富甲之邦小区提供前期物业服务，在原审第三人业主委员会成立后，业主委员会有权选择物业服务企业或自行管理，前期物业服务合同与被上诉人作出的业主大会核准行为无法律上的利害关系。被上诉人做出的业主大会核准行为，对上诉人并未设定新的权利义务，对其权利义务并未造成影响。上诉人既不是行政行为相对人，被上诉人作出的核准行为与其也无利害关系，因此上诉人不符合《行政诉讼法》第二十五条第一款规定的条件，不具有提起行政诉讼的主体资格。上诉人提出的复议申请不符合《中华人民共和国行政复议法》第六条的规定的行政复议受案范围，被上诉人东洲区人民政府作出的复议决定违反了上述法律规定，应予以撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条第一款第（一）项、第十条第一款之规定，判决如下：一、撤销抚顺市新抚区人民法院（2016）辽0402行初39号行政判决，二、撤销东洲区人民政府作出的东政行复决字（2016）001号行政复议决定。三、驳回上诉人抚顺市弘升物业管理有限公司的起诉。二审案件受理费50元，由抚顺市弘升物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 昱审判员 刘 岩审判员 柳 红二〇一七年五月十日书记员 段学飞