重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终4942号
上诉人（原审被告）：张海龙，男，1987年3月20日出生，汉族，住重庆市合川区，
被上诉人（原审原告）：张红梅，女，1975年11月23日出生，汉族，住重庆市北碚区，
委托诉讼代理人：万科，重庆孟源律师事务所律师。
上诉人张海龙因与被上诉人张红梅租赁合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2017）渝0109民初3589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，于2017年8月3日进行了询问。上诉人张海龙、被上诉人张红梅的委托诉讼代理人万科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张海龙上诉请求：撤销一审判决，依法改判。本案诉讼费用由被上诉人承担。其理由：1、2013年5月22日被上诉人与李强签订的房屋租赁合同于2016年5月22日到期，之后上诉人没有再使用该房屋，房屋租赁合同终止时间为2016年5月22日，一审判决被上诉人与李强签订的房屋租赁合同于2017年3月22日解除是错误的。2、该房屋系李强和上诉人共同租赁，被上诉人明知该事实，房屋租金应由李强和上诉人共同承担。2016年8月11日，上诉人与被上诉人经协商口头达成一致意见，由上诉人支付被上诉人房屋租金2万元，上诉人出具欠条一张给被上诉人，并实际支付了7000元租金，故现在上诉人应支付被上诉人租金应为13000元。
张红梅辩称，1、租赁合同到期后，上诉人未向被上诉人办理房屋交接手续，应视为不定期租赁关系。2、上诉人与李强是否合伙租赁是其内部的问题，不能对抗被上诉人。3、2万元欠条是上诉人单方出具，不代表被上诉人认可该金额，最终应根据租赁实际情况计算租金。
张红梅向一审法院起诉请求：1、要求解除原、被告双方于2013年5月22日签订的《房屋租赁合同》，并腾空返还涉案房屋，解除时间为2017年3月22日；2、要求被告支付2014年3月22日至2017年3月22日期间的租金40360元（1280元/月×37个月－7000元），并以40360元为本金，从2017年3月22日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算资金占用损失至本金付清之日止；3、以1280元/月为标准计算至实际腾空返还房屋之日止的房屋损失。本案诉讼费由被告承担。
一审法院审理查明，2013年5月22日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告将位于重庆市××新村××号及65号附28号两房屋出租给被告使用，租赁期限为3年，自2013年5月22日至2016年5月22日止。租金每月1280元，按季度结算，由乙方提前5天支付给甲方。该合同第五条第（一）款还约定，任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方租赁法的相关法规，另一方有权解除本合同，所造成的损失由责任方承担。该合同还对双方的义务及责任、争议解决方法、水电费等的交纳等事项作了详细的约定。落款处甲方签名为张红梅，乙方签名为张海龙，并注明代理人为李强。合同签订后，双方依约履行。但被告从2014年2月22日至今未支付涉案房屋租金。2016年8月11日，被告向原告出具《欠条》一张，载明：“于2016年9月15日之前支付张红梅房租2万元正（贰万元正），身份证”。落款处注明欠款人：张海龙身份证（）。之后，被告支付了原告租金7000元。另查明，租赁合同到期后，原、被告未办理交接手续、也未续签或另行签订租赁合同，涉案房屋现仍由被告占用。还查明，涉案位于重庆市××新村××号的房屋（房地证号为107房地证2006字第××号，建筑面积为44.81平方米）房地证载明的权利人为张红梅、胡龙雨；涉案位于重庆市××新村××号的房屋（房地证号为107房地证2006字第××号，建筑面积为44.81平方米）房地证载明的权利人为胡安。胡龙雨为张红梅的女儿，现尚未成年。胡安为张红梅的儿子，涉案房屋的租赁经营、收取租金等事宜已授权张红梅负责处理。对此，被告表示认同。经一审法院主持调解，原、被告双方就租金支付金额仍未达成一致意见。一审法院认为，原、被告双方于2013年5月22日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效的合同，原、被告双方形成租赁合同法律关系。双方当事人均应依此行使权利、履行义务。根据庭审查明的情况，本案当事人争议的焦点在于：一、原、被告之间签订的租赁合同是否可以解除及被告是否应腾空返还涉案房屋；二、被告是否应支付原告租金及利息；三、被告是否应支付原告后续租金损失。对此，一审法院分别评判如下：一、关于原、被告之间签订的租赁合同是否可以解除及被告是否应腾空返还涉案房屋问题。根据原、被告双方签订的租赁合同第五条第（一）款的约定，任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方租赁法的相关法规，另一方有权解除本合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。该法第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，原、被告签订的房屋租赁合同虽已于2016年5月22日到期，但合同到期后，原、被告未办理交接手续、也未续签或另行签订租赁合同，涉案房屋现仍由被告占用。则依法原、被告双方继续延用之前的房屋租赁合同，形成不定期租赁关系。依该合同约定，涉案房屋租金为按季度结算，被告应提前5天支付给原告。但时至原告起诉之前（原告于2017年4月起诉），被告仍未全部支付2014年2月22日之后的租金，存在违反合同约定的行为，则原告取得合同约定的解除权。故对于原告要求双方租赁合同于2017年3月22日解除的诉讼请求，一审法院予以支持。二、关于被告是否应支付原告租金及利息问题按照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。扣除被告依2016年8月11日签订欠条后支付的7000元外，被告至今欠付原告2014年2月22日至2017年3月21日期间的租金40360元（1280元/月×37个月－7000元），故对于原告要求被告支付欠付的租金40360元的诉讼请求，一审法院予以支持。被告拖欠原告租金，存在逾期付款的违约行为，故对原告要求被告以40360元为本金，从2017年3月22日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算资金占用损失至本金付清之日止的诉讼请求，一审法院予以支持。三、关于被告是否应支付原告后续租金损失问题。租赁合同解除之后，承租人不再享有占有、使用租赁物的权利，故对于原告要求被告腾空并返还涉案房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。租赁合同解除后，被告占用使用租赁房屋，原告以原租金标准1280元/月计算租金损失即房屋占有使用费，于法有据，故对于原告要求被告支付从解除合同之日起至实际腾空返还房屋之日止，以原租金1280元/月计算租金损失的诉讼请求，一审法院予以支持。据此，依照，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告张红梅与被告张海龙于2013年5月22日所签订的《房屋租赁合同》于2017年3月22日解除；二、由被告张海龙于本判决生效之日起十日内支付欠付原告张红梅的房屋租金40360元，并以40360元为本金，从2017年3月22日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算资金占用损失至本金付清之日止；三、由被告张海龙于本判决生效之日起十日内腾空返还原告涉案位于重庆市××新村××号的房屋（房地证号为107房地证2006字第××号，建筑面积为44.81平方米）及位于重庆市××新村××号的房屋（房地证号为107房地证2006字第××号，建筑面积为44.81平方米）两处房屋，并由被告张海龙从合同解除之日起至实际腾空返还涉案房屋之日止按照1280元/月的标准支付租金损失；四、驳回原告张红梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费810元，减半收取405元，由被告张海龙负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审审理查明的案件事实与一审审理查明事实相同。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，房屋租赁合同乙方系李强以张海龙的名义签订，并注明李强系代理人，张海龙在诉讼中认可租赁房屋的事实，并对租金出具了欠条，也支付了部分租金，同意解除租赁合同，故张红梅有理由相信李强具有代理权，一审认定张红梅与张海龙之间成立租赁合同关系正确。该租赁合同到期后，双方没有另行签订租赁合同，上诉人张海龙辩称没有再使用租赁房屋，与本案查明的事实不符，一审判决认定双方成立不定期租赁关系正确，判决双方于2017年3月22日解除租赁关系正确。上诉人张海龙于2016年8月11日出具了2万元租金的欠条，该欠条上没有张红梅的意思表示，张海龙之后仅支付了7000元，故一审法院从2014年2月22日至2017年3月22日计算下欠租金（扣除张海龙已支付租金7000元）正确。因张海龙在2017年3月22日后仍占有使用租赁房屋，故一审法院判决其承担2017年3月22日后至实际腾空返还房屋止按照租金标准计算的租金损失正确。
综上所述，上诉人张海龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费810元，由上诉人张海龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 泽
审 判 员 闫信良
代理审判员 伏虹瑾
二〇一七年八月十日
书 记 员 梁 麟