湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0202民初2754号原告：湖北联创房地产开发有限公司（以下简称联创公司），住所地湖北省黄石市黄石港区湖滨大道138号。法定代表人：詹右铭，董事长。委托诉讼代理人：李轩，湖北太圣律师事务所律师，代理权限一般代理。委托诉讼代理人：翁武华，清欠办主任，代理权限特别授权。被告：郑辉，男，1989年8月22日出生，汉族，住湖北省黄石市下陆区团城山街道桂林北路*号阳光水岸*栋*单元1504�，公民身份号码4202041989********。委托诉讼代理人：郑勇，代理权限特别授权。委托诉讼代理人：刘明霞，湖北鸣伸律师事务所律师，代理权限特别授权。原告联创公司与被告郑辉商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李轩、翁武华及被告的委托诉讼代理人郑勇、刘明霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。联创公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付购房尾款26万元并承担违约损失191119元（以26万元为基数，按照中国人民银行同期一年期贷款利率4.35%上浮50%再乘以130%为8.4825%，自2009年4月10日起计算至2017年12月10日共计104个月）；2.判令诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2009年4月10日签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：HS09002583），合同约定：被告向原告购买曼晶酒店第1座27单元27011号房屋，建筑面积共64.94平方米，该房总价款523600元；被告应于2009年4月10日向原告支付首期款263600元，余款26万元办理银行按揭。但时至今日，被告购房尾款仍未缴纳，虽经多次催讨无果。郑华辩称，1、被告与原告签订《商品房买卖合同》属实，但是原告所述被告至今未付购房尾款26万元不属实，原告要求被告承担违约损失19119元没有事实及法律依据；2、原告所述被告没有付完尾款造成本次纠纷不属实，本次纠纷是因为原告单方解除产权式酒店委托经营合同而造成，原告首先根本违约，双方账目应计算至2015年4月30日，且原告未按约为被告办理房屋产权证，�告要求原告履行商品房买卖合同为被告办理房屋产权证并赔偿违约损失；3、双方的内部按揭期限截止2019年9月24日，即便对账后被告还有欠款，也应在此日期前付清即可；4、原告主张的违约金过高。根据产权式酒店委托经营合同第六款第一条约定，违约方应赔偿守约方的一切损失，且原告单方解除十年合同，仅实际履行67个月，也造成被告的租金损失，本着公平原则，应按实际履行时间计算贷款利率（2009年五年以上商业贷款年利率5.94%），即截止2015年4月30日被告欠本金26万元、利息66782.67元，共计326782.67元。本院经审理认定事实如下：2009年，联创公司（××）与郑辉（××）于曼晶酒店营销中心签订了《商品房买卖合同》，合同约定：郑辉购买酒店1幢27层27011号房，建筑面积64.94平方米，总价款523600元；××于2009年4月10日支付首付款263600元，余款260000元办理银行按揭；××如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，××有权解除合同。××解除合同的，××按累计应付款的15%向××支付违约金。××愿意继续履行合同的，经××同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之八的违约金。但郑辉并未如约获取银行按揭贷款。郑辉与联创公司另签订了《商品房买卖合同补充协议》，郑辉（委托方）与黄石曼晶酒店管理有限公司（受托方，以下简称曼晶公司）、联创公司（担保方）签订了《产权酒店委托经营合同》，约定：郑辉将涉案房屋委托给曼晶公司用于酒店经营，委托经营期限10年，从2009年3月25日起至2019年3月24日止，每年租金为涉案房屋总值55万元的10%，联创公司为租金回报及回购提供担保。2009年3月25日，郑辉向联创公司支付236100元，双方同意将2009年3月25日至2009年9月24日期间的半年租金收入27500元抵扣首期购房款的余款。2011年8月31日，联创公司（甲方）与郑辉（乙方）签订了《曼晶酒店购房按揭协议》，约定乙方所购曼晶酒店27011号房，总房款550000元，合同金额523600元，合同首付款263600元，贷款260000元，年收益55000元。1、甲方同意乙方实行内部按揭，按揭总额为260000元，按揭日期自2009年9月25日至2019年9月24日；2、乙方内部按揭实行两个利率，自2009年9月25日至2011年9月24日按银行同期商业年利率6.534%执行，每月还款2956.72元，从收益累计补发金额中一次性扣除，自2011年9月25日至2019年9月24日按银行同期商业年利率7.128%执行，每月还款3036.02元，月还款本息从每月收益中扣除，扣除月还款本息后剩余1547.31元，甲方按季度支付乙方税后剩余收益，如遇国家利率调整，该利率还款额不变；3、乙方自愿提早一次性缴付剩余按揭款时，需提前1个月以书面形式通知甲方并经认可，且应给予甲方相应剩余按揭款1个月利息补偿金；4、内部按揭期间，乙方所购房屋抵押给甲方，乙方无权办理房产证或其他个人私下交易；5、本协议作为《商品房买卖合同》的补充，一式两份，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。双方按照该《曼晶酒店购房按揭协议》约定模式执行到2012年10月份止。尔后，曼晶公司向郑辉支付了部分租金91408.75元。2015年4月30日，曼晶公司、联创公司发出公告，要求单方解除《产权酒店委托经营合同》，并承诺所欠租金及其在托管期间产生的债务及供应商欠款和法律责任全部由曼晶酒店、联创公司承担。2015年5月，郑辉与黄石欣曼晶酒店管理有限公司签订了《租赁协议书》，郑辉将其拥有的原曼晶酒店1幢27层27011房出租给黄石欣曼晶酒店管理有限公司经营1年（从2015年5月1日至2016年4月30日）。2016年9月8日，郑辉以曼晶酒店、联创公司拒付租金构成违约为由诉至黄石港区人民法院。黄石港区人民法院作出一审判决后，郑辉不服，上诉至黄石市中级人民法院。黄石市中级人民法院查明以上事实后认为，曼晶酒店应每年按总房款55万元的10%从2009年9月25日至2015年4月30日支付租金共计307847.01元，减去曼晶酒店已经支付租金91408.75元，还应支付216438.26元，并终审判决曼晶酒店、联创公司连带给付郑辉欠付租金216438.26元及�中国人民银行同期一年以内贷款基准利率上浮50%的130%计付逾期支付租金利息。本院认为，被告承认原告提出的给付购房款26万元的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。结合本案，郑辉应按约在合理期限内办理银行按揭，该合理期限，本院酌情确定为6个月，即2009年3月25日至2009年9月24日。郑辉在合理期限内未能办理银行按揭时应及时足额支付购房款。虽然双方曾有将购房款及利息冲抵租金的意向，但郑辉于2016年9月8日起诉要求联创公司支付全部租金并最终得到了法院的支持，可见，双方的债务并未实际抵销。郑辉未及时支付购房尾款，给联创公司造成了利息损失。考虑到合同实际履行情况，本院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，被告郑辉应按中国人民银行同期五年以上贷款基准利率从2009年9月25日起支付利息至2015年4月30日，再按中国人民银行同期一年期贷款基准利率从2015年5月1日起支付利息至原告诉请主张的2017年12月10日止，对超出部分的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一规定，判决如下：一、被告郑辉于本判决生效后十日内给付原告湖北联创房地产开发有限公司购房款26万元及利息（以26万元为基数，按中国人民银行同期五年以上贷款基准利率从2009年9月25日起计算至2015年4月30日止，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率从2015年5月1日起计算至2017年12月10日止）；二、驳回原告湖北联创房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8066元，减半收取计4033元，由原告湖北联创房地产开发有限公司负担733元，被告郑辉负担3300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员 阮 珊二０一八年二月一日书记员 田也塬