文书内容四川省内江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川10民终715号上诉人（原审原告）：黄雨贵，男，1977年4月25日出生，汉族，住四川省荣县。委托诉讼代理人：谢维森，男，住四川省荣县，由荣县雨贵农牧开发有限公司推荐。委托诉讼代理人：罗燕，女，住四川省荣县，由荣县雨贵农牧开发有限公司推荐。上诉人（原审被告）：邹春树，男，1968年12月1日出生，汉族，住四川省威远县。委托诉讼代理人：邹春凤（邹春树之姐），住四川省成都市成华区。上诉人黄雨贵因与上诉人邹春树农村房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省威远县人民法院（2017）川1024民初88号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄雨贵及其委托诉讼代理人谢维森、罗燕，上诉人邹春树及其委托诉讼代理人邹春凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄雨贵上诉请求：1.请求依法改判支持黄雨贵一审诉讼请求；2.本案案件受理费均由邹春树承担。事实和理由：2001年3月25日，双方签订房屋买卖协议，邹春树自愿将案涉房屋以17,512元卖给黄雨贵，2002年1月16日，邹春树向黄雨贵出具收到17,512元的收条两张。2013年8月9日，威远县严陵镇人民政府作为甲方与乙方邹春树签订了房屋拆迁安置补偿协议，协议载明“乙方房屋面积140.77㎡，补偿金额15,409元，房屋前后零星附着物及附属设施补偿费5,617元，共计21,026元，不付现金，待安置房时换算补差。甲方提供一套建筑80㎡的安置房屋，在规定期限搬迁，一次性支付搬家费1,000元，一次性奖励2,000元。在协议签订后30日内腾空，交出房屋产权手续，每月给付过渡费150元。”2015年3月3日，威远县严陵镇人民政府将争议房屋拆除，造成黄雨贵财产损失和精神损害，引起诉讼。邹春树辩称，黄雨贵的上诉理由不成立。黄雨贵主张的拆迁过程中的财产损失部分，一审法院认定因拆迁行为与邹春树无直接因果关系，不予支持黄雨贵的此项诉讼请求，事实清楚，裁判公正，应予以维持。本案合同无效双方都有责任，不是哪一方故意造成的，黄雨贵有房款的利息损失，但住了十多年房屋，给邹春树也造成了损失，双方应各自承担自己的损失。邹春树上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项中的“赔偿损失2万元”；2.本案诉讼费用由黄雨贵承担。事实和理由：1.一审判决邹春树在房屋买卖合同无效中具有主要过错系认定错误。房屋买卖系双方的自愿行为，是双方真实意思的表示，并且是黄雨贵主动找到邹春树购买房屋，邹春树并没有隐瞒房屋的真实情况，双方应具有同等责任。2.一审法院只认定了黄雨贵的损失，而未认定邹春树的损失错误。邹春树在一审开庭中已提出应计算自己的房屋损失，即参考房租计算。因合同签订后，黄雨贵就入住案涉房屋，从2001年3月居住到了2015年5月。既然合同无效，那邹春树房屋的损失也应一并计算进行品迭，否则显失公平。黄雨贵辩称，邹春树违背公序良俗，其让予住房给黄雨贵世代占有使用居住应当受到法律保护。但是邹春树却背地里与政府签订房屋拆迁补偿协议，领取补偿款和相关利益，违背了良心、善良美德，应当承担全部责任。黄雨贵向一审法院起诉请求：1.邹春树返还黄雨贵购房款17,512元，并赔偿损失8万元；2.邹春树承担诉讼费用。一审法院认定事实：黄雨贵系荣县高山镇村民，邹春树系威远县严陵镇村民。2001年3月25日，甲方邹春树与乙方黄雨贵签订房屋买卖协议，协议载明：甲方将自己所有的座落在威远县严陵镇的砖木结构43.78㎡的底楼房屋卖给乙方，每平方米400元，合计金额17,512元。2002年1月16日，邹春树向黄雨贵出具收到17,512元的收条一张。2013年8月9日，拆迁人威远县严陵镇人民政府作为甲方与被拆迁人邹春树作为乙方签订了房屋拆迁安置补偿协议，协议载明“乙方房屋面积140.77㎡，补偿金额15,409元，房前屋后零星附着物及附属设施补偿费5,617元，共计21,026元，不付现金，待安置房屋时换算补差。甲方提供一套建筑面积80㎡的安置房屋，在规定期限内搬迁，一次性支付搬家费1,000元，一次性奖励2,000元，在协议签定后10日内腾空，交出房屋产权手续，每月给付过渡费150元。”2015年5月13日,威远县严陵镇人民政府将争议房屋拆除。2016年3月14日黄雨贵以邹春树及威远县严陵镇人民政府的拆迁行为侵害其财产权利为由诉至一审法院，要求邹春树赔偿黄雨贵财产损失，威远县严陵镇人民政府承担连带责任。一审法院于2016年5月9日作出(2016)川1024民初536号民事判决，判决：驳回黄雨贵的诉讼请求。黄雨贵对一审法院作出(2016)川1024民初536号民事判决不服，向本院提出上诉，本院于2016年11月15日作出（2016）川10民终1009号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。2017年1月5日，黄雨贵再次以农村房屋买卖合同纠纷起诉至一审法院，请求判决邹春树返还黄雨贵购房款17,512元，并赔偿损失8万元。审理中黄雨贵对其损失明确为包括利息损失、房租损失和财产损失。诉讼中，邹春树认为买卖合同有效，黄雨贵一直居住在该房中。卖给黄雨贵的房屋，获得政府拆迁补偿费5,254元，现在并未拿到，可由政府直接支付给黄雨贵。黄雨贵因拆迁受到的损失，应由政府承担。一审法院认为，当事人所签订的合同，违反法律、行政法规的强制性规定的，为无效合同。邹春树主张黄雨贵起诉违反了一事不再审原则，因黄雨贵原起诉是向邹春树及原诉第三人主张侵害财产权利，现在是向邹春树主张合同权利，并未违反一事不再审原则。黄雨贵与邹春树所签订的《房屋买卖合同》，将宅基地使用权转让给非同一集体经济组织成员的黄雨贵，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的规定，故应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条:“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方，应当适当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，黄雨贵、邹春树在合同签订过程中，邹春树明知黄雨贵不是本集体经济组织成员，而仍与其签订房屋买卖合同，具有主要过错。邹春树应当向黄雨贵返还购房款并赔偿合理损失，黄雨贵在本案中的合理损失应当包括以中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失和所购房屋被拆迁后合理时间内的房租损失。根据本案的具体情况，一审法院酌情确定为2万元。黄雨贵主张邹春树赔偿在拆迁过程中的财产损失，因其拆迁行为与邹春树无直接因果关系，故对黄雨贵的此项请求不予支持。在双方的买卖过程中，虽黄雨贵亦有一定过错，但黄雨贵所购邹春树的房屋，因邹春树与威远县严陵镇人民政府签订房屋拆迁安置补偿协议而被拆迁，邹春树已享受了拆迁安置补偿款及相关政策，该房屋已实际灭失，故黄雨贵无须再向邹春树返还。一审法院判决：一、被告邹春树返还原告黄雨贵购房款17,512元并赔偿损失20,000元，合计37,512元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告黄雨贵的其他诉讼请求。二审中，黄雨贵向本院提交如下证据：1.郭树英收条一份，拟证明其2017年7月-9月产生租金损失为1,500元；2.2015年8月10日西山村村委会证明一份，拟证明邹春树领取了拆迁补偿的利益；3.庭审笔录一份，拟证明补偿款已经全部支付给了邹春树；4.普通程序庭审笔录一份，拟证明政府已经将相关的拆迁补偿支付给了邹春树；5.答辩状一份，拟证明邹春树将房屋让与黄雨贵占有使用，是其真实的意思表示；6.行政答辩状，拟证明邹春树获得了拆迁补偿；7.房屋拆迁安置补偿协议，拟证明邹春树获得了拆迁补偿；8.照片13张，拟证明黄雨贵现在的居住情况。邹春树的质证意见为：是领取了拆迁补助，但是房屋还没拿到，黄雨贵二审提交的证据都与本案无关。本院的认证意见为：1.证据1、证据8的真实性无法核实，本院依法不予采信；2.证据2-7具有真实性，本院对其真实性予以采信。二审查明的案件事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是黄雨贵主张的损失如何计算以及该损失是否应该由邹春树承担。公民合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。黄雨贵与邹春树并非同一集体经济组织成员，双方所买卖的房屋坐落在集体所有的土地上，双方在处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的利益，是法律明确禁止的，故一审法院认定双方当事人签订的房屋买卖协议为无效合同符合法律规定。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。黄雨贵与邹春树之间的房屋买卖协议无效后，黄雨贵应将房屋返还给邹春树，而邹春树亦应返还购房款，且双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。本案中，黄雨贵在2001年买受讼争房屋后，一直由其居住、使用，对其损失的赔偿，一审法院酌情确定为2万元较为公平、合理。至于邹春树是否领取拆迁补助与黄雨贵的损失没有关联，黄雨贵主张在拆迁过程中的财产损失并非邹春树造成，一审法院对黄雨贵的其他诉讼请求不予支持符合法律规定。关于过错问题，邹春树在2001年出卖讼争房屋后，在此后长达十余年的时间里并未就该房屋主张权利，且黄雨贵基于买卖信任长期居住于该房屋，故邹春树应承担主要过错责任，并赔偿黄雨贵的合理损失。因讼争房屋已被拆迁，邹春树亦享受了拆迁安置补偿款及相关政策，故黄雨贵无须再向邹春树返还房屋。综上所述，黄雨贵、邹春树的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,750元，由上诉人黄雨贵负担2,270元、邹春树负担480元。本判决为终审判决。审判长 何 骏审判员 裘南晶审判员 易小峰二〇一七年八月十八日书记员 钟 凯