江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第1376号
原告周金阳。
原告黄海娟。
委托代理人朱江（受周金阳、黄海娟共同授权委托）。
委托代理人唐梨芳（受周金阳、黄海娟共同授权委托）。
被告杨秀红。
被告无锡双虞房产财务信息咨询服务有限公司。
法定代表人虞晨运。
第三人郑传云。
原告周金阳、黄海娟与被告杨秀红、无锡双虞房产财务信息咨询服务有限公司（以下简称双虞公司）、第三人郑传云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月4日受理后，于2014年8月14日适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2014年10月21日、2015年3月9日公开开庭进行了审理。原告周金阳、黄海娟及其共同的委托代理人朱江，被告杨秀红，被告双虞公司法定代表人虞晨运到庭参加诉讼，第三人郑传云经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告周金阳、黄海娟诉称：周金阳于2013年7月7日与杨秀红、双虞公司签订了《房屋买卖合同》，约定由杨秀红将郑传云所有的无锡市新区万科金域缇香“金色家园31-1204”房产出售给周金阳，合同价款为1290000元，后周金阳、黄海娟于2013年7月7日、7月15日分别支付10000元、40000元给杨秀红，并于2013年8月7日汇款640254元至双虞公司账户，2013年8月18日其二人入住上述房产后缴纳了前期拖欠的物业费、水电费等3200元。后因杨秀红未及时履行过户义务，故其二人与杨秀红、双虞公司于2013年12月23日又签订了《房屋买卖补充协议》，约定如未按约履行过户义务，杨秀红需退还其二人购房款，并承担相应的违约责任，因杨秀红、双虞公司未按约履行，故诉至法院，要求杨秀红返还购房款626000元，赔偿损失159000元，赔偿物业费、水电费等损失3200元，返还其支付的中介费、评估费20254元，并要求双虞公司返还其购房款44000元，诉讼费用由两被告承担。
被告杨秀红辩称：因郑传云欠其债务未予归还，郑传云遂将产权证及钥匙交给其，由其代为处理出售房屋的相关事宜。后经由双虞公司业务员周依阳经办，其与周金阳、黄海娟签订了《房屋买卖合同》，并直接从周金阳、黄海娟处取得购房款50000元，从周依阳处取得购房款576000元。后因郑传云的房屋被查封，无法正常办理过户手续，故双方签订了补充协议。因未能按照补充协议的约定履行，合同无法正常履行，故现其确认《房屋买卖合同》解除，购房款亦应当予以返还，但其认为应当返还周金阳、黄海娟50000元，其余的576000元因系从周依阳处取得，故应当返还给周依阳；另外，出现无法过户的情形并非其造成，故不同意承担违约责任；水电费、物业费、中介费等费用均不应由其来支付；周金阳、黄海娟主张的损失金额过高，仅愿意补偿周金阳、黄海娟30000元。
被告双虞公司辩称：其公司仅是提供买房卖房信息，对于双方的合同无法正常履行不存在过错，故不同意承担任何责任；其公司代收的购房款620000元，已全数交付给杨秀红，故不同意再行返还44000元。
第三人郑传云未在法定期限内陈述意见。
经审理查明：2013年7月7日，周金阳、杨秀红与中介方双虞公司签订《房屋买卖合同》1份，约定：由杨秀红将郑传云所有的位于无锡市新区金色家园31号1204室房屋（以下简称涉案房屋）出售给周金阳，成交价格为1290000元，分别于2013年7月7日交付定金10000元，于2013年7月31日交付房款660000元，剩余房款620000元周金阳委托双虞公司代办25年期商业贷款，周金阳按约定交清全款后（首付款），杨秀红、周金阳按双虞公司要求在证件齐全3日内开始办理该房屋的评估、贷款、过户手续；签订合同时，周金阳需支付双虞公司信息服务费10000元；杨秀红承诺于2013年7月31日前腾空该房屋，并将该房屋（钥匙）交付于周金阳；杨秀红保证此房屋权属清楚，保证对该房屋具有所有权，如果发生房屋产权纠纷，全部由杨秀红负责，由此给周金阳造成的经济损失，由杨秀红负责全额赔偿，如导致合同无法履行或周金阳无法取得产权证，杨秀红应于十日内退还周金阳已支付杨秀红的全部购房款并承担一切后果及违约责任；如杨秀红或周金阳任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付合同确定的房款总额的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且双虞公司所收取的信息服务费不予退还。合同签订当日周金阳支付给杨秀红10000元定金，2013年7月15日周金阳支付给杨秀红首期购房款40000元，2013年8月7日周金阳支付至双虞公司购房款620000元、中介费10000元、评估费10254元，共计640254元。2013年8月8日双虞公司通过法定代表人虞晨运的账户开具本票支付给杨秀红576000元。杨秀红将涉案房屋的产权证、土地证及钥匙交与双虞公司。2013年8月18日，周金阳、黄海娟从双虞公司处取得涉案房屋钥匙并居住至今。2013年9月16日，郑传云办理了公证委托，委托当时具体经办周金阳与杨秀红之间购房事宜的双虞公司员工周依阳代理出售房屋一事（包括归还贷款、领取注销他项权证、查询房产档案、预告登记、签订合同、注销合同备案、代收卖房款、办理过户、物业交接等），同时明确周依阳无转委托权，同时还公证了用于购房的身份证及户口簿。2013年10月1日，黄海娟缴纳了涉案房屋拖欠的2013年1月1日至2013年8月30日期间的公共服务费1744.8元、公共电费分摊328元、电梯费用328元、违约金205.7元，截止2013年7月的水费274.3元，合计2880.8元。2013年10月，涉案房屋被法院查封。后虽然周金阳、黄海娟就购房款余款部分申请的贷款已获审批，但因房产未能过户而未实际放款。2013年12月23日，杨秀红、周金阳、黄海娟与双虞公司签订了《房屋买卖补充协议》，约定：因该房产存在产权、债权、债务纠纷等问题，由杨秀红承担全部违约责任，由杨秀红负责、双虞公司从旁协助解决该房产存在的权属、银行抵押、担保、资产冻结等一系列不符合买卖交易的问题，并承诺于2014年4月25日前完成该房产过户给周金阳、黄海娟的所有手续和户口迁移手续，并由杨秀红赔偿周金阳、黄海娟30000元；杨秀红如不能在约定期限内完成过户手续和户口迁移手续，则自本协议约定期限到期之日起，杨秀红（1）在5个工作日内全额退还周金阳、黄海娟已付的定金、首付房款、代收购房款、腾房押金以及先期垫付的该房产的物业管理费、水、电费等所有费用（周金阳、黄海娟使用该房产前拖欠的费用），周金阳、黄海娟已付购房款670000元，每逾期一天由杨秀红按实际收到房款的万分之三比例金额向周金阳、黄海娟赔偿经济损失，（2）在10个工作日内赔偿周金阳、黄海娟违约经济损失129000元，周金阳、黄海娟实际损失超过违约金总额的，杨秀红据实赔偿给周金阳、黄海娟；杨秀红如不能在协议约定期限内完成所有过户手续和户口迁移手续，自本协议约定期限到期之日起5个工作日内杨秀红还需赔偿给双虞公司中介费及已支出费用合计20254元，双虞公司待收到杨秀红的赔偿金后5个工作日内将全额退还周金阳、黄海娟已支付的中介服务费及代收评估费。
上述事实，有周金阳、黄海娟提供的《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》、收条2份、收款收据、银行交易明细、中国银行本票及结算业务申请书、水费票据、物业费票据、房屋登记簿证明，双虞公司提供的房屋产权证、土地证、房屋登记申请书、农业银行担保借款合同、公证书2份及当事人陈述等证据在卷佐证。
诉讼中，周金阳、黄海娟、杨秀红、双虞公司均确认2013年7月7日签订的《房屋买卖协议》于2014年4月26日解除。另杨秀红、双虞公司对于双虞公司转交给杨秀红的购房款数额存有争议，双虞公司称除以本票形式支付的576000元外，另以现金形式支付给杨秀红44000元，但收款凭据已经遗失；杨秀红则表示仅收到576000元。关于涉案房屋的产权证、土地证及钥匙，杨秀红称因郑传云欠其款项未归还，故将权属证书及钥匙交与其，并委托其办理售房事宜，但未能向法庭提供郑传云授权其处理售房事宜的委托材料；对于杨秀红陈述的该情况，郑传云未到庭陈述。杨秀红、双虞公司均确认产权证、土地证系由杨秀红交与双虞公司，诉讼中，双虞公司已将两证交还于杨秀红。杨秀红、双虞公司、周金阳、黄海娟均确认钥匙系由杨秀红交至双虞公司再行转交给周金阳、黄海娟，周金阳、黄海娟表示愿意迁出，钥匙依据法院处理的结果再行予以交还。
本院认为，买卖合同是物权变动的原因，所有权转移是物权变动之结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权，物权变动属于效力待定状态。故而，在出卖他人之物合同中，物权处分行为仅仅涉及合同能否履行以及合同履行后相对人能否取得标的物所有权的问题，而与合同效力无关。合同的效力仅应取决于当事人的意思表示是否真实以及是否满足法定的无效原因。本案中，周金阳与杨秀红签订《房屋买卖协议》之时，虽无证据表明杨秀红对涉案房屋享有处分权，但该协议系双方当事人真实意思表示，且双方在签订之时并不存在法定的无效情形，故该买卖协议应属有效，对合同双方均具有约束力。因双方当事人签订的该买卖协议涉及处分的系郑传云所有的房屋，虽然公证书表明郑传云曾授权给原双虞公司员工周依阳处理售房事宜，但现有证据无法表明郑传云曾对杨秀红与周金阳对该房屋的处分行为进行过追认，故而无法认定杨秀红与周金阳之间处分不动产物权的行为有效。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求解除合同并损害赔偿的，应予以支持。周金阳与杨秀红在签订协议后发现涉案房屋存在查封情形，杨秀红无法按约转移房屋的所有权，故而该买卖协议未能继续履行。诉讼中合同各方当事人均确认该协议于2014年4月26日解除，本院对此予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于周金阳、黄海娟支付的购房款，应当予以返还。现有证据可以证明周金阳、黄海娟支付了共计670000元的购房款，其中50000元直接支付给杨秀红，其余620000元支付至双虞公司，现双虞公司提供了证据证明已将其中的576000元交付给了杨秀红，但并未有证据证明其交付了剩余的44000元，且杨秀红对此亦不予认可，故对于双虞公司的抗辩意见不予采信，双虞公司应当将该44000元购房款返还给周金阳、黄海娟，而杨秀红则应当将其收到的626000元购房款返还给周金阳、黄海娟。现双方当事人在《房屋买卖补充协议》中就合同无法按期履行的后续处理事宜进行了约定，并对相关违约责任进行了约定，对双方当事人具有约束力。周金阳、黄海娟依据补充协议中关于违约金的计算方式主张的损失159000元，因杨秀红主张该数额过高，且周金阳、黄海娟并未提供充分证据证明其实际损失，故本院依法进行调整，确认杨秀红应赔偿周金阳、黄海娟按已付购房款依照中国人民银行同期同档贷款利率的130%计算的利息损失。而周金阳、黄海娟依据该补充协议主张杨秀红向其直接支付中介费、评估费20254元，虽然补充协议中约定的支付方式是由杨秀红向双虞公司支付后再由双虞公司支付给周金阳、黄海娟，但杨秀红作为该笔费用的最终承担方，并未依约将该费用支付给双虞公司，双虞公司亦未采取有效的方式向杨秀红予以主张，现周金阳、黄海娟在本案中直接主张杨秀红予以支付，并无不妥，本院对此予以支持。周金阳、黄海娟依据该补充协议主张杨秀红将已垫付的入住前产生的水费、物业费予以退还的请求，符合双方的约定，经核算，杨秀红应当返还周金阳、黄海娟垫付的水费、物业费（截至2013年8月18日前）共计2750.76元。关于涉案房屋，现周金阳、黄海娟仍居住在内，因《房屋买卖协议》已经解除，周金阳、黄海娟理应从涉案房屋中迁出。至于在履行该买卖协议过程中周金阳、黄海娟取得的产权证、土地证及房屋钥匙，因杨秀红、双虞公司均确认在签订合同之时系由杨秀红持有，而郑传云对于杨秀红陈述的取得两证及钥匙的方式以及《房屋买卖协议》解除后前述物品的返还方式并未到庭陈述意见，故在买卖协议解除后，由周金阳、黄海娟、双虞公司将从杨秀红处取得相应物品返还于杨秀红。双虞公司与杨秀红就两证已经完成了交接，不再重复处理。周金阳、黄海娟在迁出房屋时应将房屋的钥匙交还于杨秀红。至于涉案房屋所有权人郑传云的相关权利，因其并未到庭陈述意见，故而本案中不予理涉，其可另行向相关义务人主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、杨秀红于本判决发生法律效力之日起五日内返还周金阳、黄海娟购房款626000元，并赔偿相应的利息损失（其中的10000元自2013年7月7日起至实际支付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率的130%计算，其中的40000元自2013年7月15日起至实际支付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率的130%计算，其中的576000元自2013年8月7日起至实际支付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率的130%计算）。
二、杨秀红于本判决发生法律效力之日起五日内返还周金阳、黄海娟垫付的2013年8月18日前产生的水费、物业费共计2750.76元，并支付周金阳、黄海娟中介费、评估费共计20254元。
三、双虞公司于本判决发生法律效力之日起五日内返还周金阳、黄海娟购房款44000元。
四、周金阳、黄海娟于本判决发生法律效力之日起五日内自无锡市新区金色家园31号1204室房屋中迁出，并将该房屋钥匙交还给杨秀红。
五、驳回周金阳、黄海娟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12325元，公告费600元，共计13925元（此款已由周金阳、黄海娟预交），由周金阳、黄海娟负担1998元，由杨秀红负担11209元，由双虞公司负担718元（周金阳、黄海娟同意其预交的费用中的剩余部分11927元由杨秀红、双虞公司向其直接支付，本院不再退还，由杨秀红、双虞公司在本判决发生法律效力之日起五日内向周金阳、黄海娟支付各自应承担的部分）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本四份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05）。
审 判 长 王莉娜
代理审判员 郭莹华
人民陪审员 秦迪光
二〇一五年三月九日
书 记 员 狄春欢
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》：
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。