北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第08412号
原告（反诉被告）汪强，男，1992年11月22日出生。
原告汪明钢，男，1989年10月21日出生。
二原告共同委托代理人薛鹏，北京薛鹏律师事务所律师。
被告卫彩云（反诉原告），女，1954年9月12日出生。
被告行东睿（反诉原告），男，1982年5月1日出生。
二被告共同委托代理人李兰明，北京市炜衡律师事务所律师。
原告汪强、汪明钢（以下简称二原告）与被告卫彩云、行东睿（以下简称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周婷独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告汪明钢及原告汪明钢、汪强共同的委托代理人薛鹏，被告卫彩云、行东睿共同的委托代理人李兰明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告诉称，2014年10月31日，二原告与二被告签订《转租协议》，约定二被告将位于北京市通州区北苑杨庄路西果园小区甲2号院xx号楼xx号房屋转租给二原告。协议约定房屋面积61.2平方米，租金每年11万元，租期一年半，自2014年10月31日至2016年4月20日。《转租协议》第二条中被告承诺：“甲方（即二被告）保证与房屋所有人签署租赁合同中赋予甲方可以转租的权利”。《转租协议》签订后，二原告按约定当即给付二被告至2015年4月20日的租金5.5万元。在签订《转租协议》的前提下，当天二原告与二被告又签订《转让协议》，约定二被告将自身原在租赁房屋内的装修、装饰及其他设备转让给二原告，作价15万元。上述价款二原告亦于当天给付二被告。上述两个协议签订后，二原告即开始安装抽烟管道，购进冰箱、桌椅、餐具、高压锅、鱼头锅、菜墩、汤锅、木桶等数十件餐饮用具，准备兴办餐饮业，总计花费23218元。但二原告刚刚兴业不久，就遭到房东张莉的驱赶和阻拦，弄得原告一天也没有营业。原来二被告把房屋转租给二原告，根本没有得到房东的准许和认可，属于非法转租。在得知真相后，二原告只好打消从事餐饮业的念头，变卖已经安装和购置的物品，把房屋交还给房东张莉。光此一项原告就损失17718元。二原告认为，二被告在《转租协议》和《转让协议》中存在明显的欺诈行为，应属可撤销。二被告应返还因此已取得的钱款，并赔偿二原告因此造成的损失，包括为兴办餐饮业置办的物品损失和半年来的误工损失。故诉至法院，请求判令：1、撤销二原告与二被告于2014年10月31日签订的《转租协议》和《转让协议》；2、二被告返还转让费15万元以及2014年10月31日至2015年4月20日期间的租金5.5万元；3、被告赔偿餐饮设备损失17718元、违约损失3.6万元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告卫彩云辩称，被告卫彩云与二原告的转租协议及转让协议合法有效，不存在被撤销情形。被告卫彩云与二原告签订的《转租协议》及《转让协议》系双方在自愿平等基础上签订的合同，并不存在任何可撤销情形。在本案中，二原告以二被告未告知不可转租为由，认为二被告构成欺诈，主张撤销合同的事实及法律理由错误：1、被告卫彩云已通过合同文本等如实进行了披露。根据《转租协议》最后一条，卫彩云已将王宏伟与房东的《房屋租赁协议》、被告卫彩云与王宏伟的《转租协议》及《转让协议》都交付给二原告。卫彩云已将租赁房屋的事实情况（包括《房屋租赁协议》中并未明确约定承租人可以转租等）全面告之二原告，不存在隐瞒租赁房屋任何信息的行为。同时，退一步讲，二原告作为理性第三人，花费如此高的费用在租赁非产权人房屋时，也有相应的注意义务。理应注意到《房屋租赁协议》中并未明确约定承租人可以转租。而且，签约前被告就将房东的电话告知了原告，原告一个电话就可以验证被告是否真正具有转租权利，而不应该是半年后才以不知道被告没有转租权利为由撤销合同。因此，被告卫彩云没有，也不可能有“欺诈”行为。2、二原告并未提交任何证据证明房东不同意转租，实际情况是房东并未，也无能力及权利，驱赶与阻拦二原告营业。结合租赁房屋多次转租、被告将租金交给房东、二原告营业达半年之久的事实，说明房东已认可了转租的事实。同时，二原告也未提交任何房东阻止二被告使用租赁房屋的证据。退一步讲，即使房东不认可转租，房东也已丧失了以“未经同意不得转租”为由否认原、被告租赁合同无效的权利。因为根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。根据上述规定及转租事实自2014年3月23日开始至2014年10月31日已超过6个月，房东也已丧失了以“未经同意不得转租”否认二原告与二被告签订的租赁合同无效的权利。再者，即使房东没有丧失上述权利，房东若不同意二被告转租，房东主张权利的方式，可以起诉二被告违约，也可以要求确认二原告与二被告签订的租赁合同无效。若如二原告在起诉状中所称的，因为房东在2014年11月份刚刚开始就不让其营业，二原告在投入这么大的情况下，就这样“毫无抵抗”的放弃租赁房屋，而且是在这么大损失发生半年后才起诉，不符合理性第三人处理涉及自身重大利益的方式。综上，被告卫彩云并无任何欺诈行为，系二原告自己选择放弃继续履行租赁合同，二原告主张撤销租赁合同的理由不成立，亦无权要求被告卫彩云承担违约责任及返还租金。退一万步讲，即使二原告主张成立，由于二原告已占有使用了租赁房屋至2015年4月底，也应该支付占有使用费，占有使用费应参考租金，因此，即使如此，被告卫彩云也不应该返还二原告租金。3、二原告诉请返还转让费无合法理由。依据《转让协议》及二原告提交的《收条》，转让费指的是营业设备（包括厨具设备、大型炉灶2套、空调3台、各种货架6套等）等动产。该《转让协议》为动产买卖协议，已经签订即生效；同时，根据《物权法》的相关规定，动产经交付所有权即发生转移。结合事实情况，二被告已交付房屋及设备，已履行完毕《转让协议》项下所有义务，设备如何处理及以何种价格处理均由所有权人即二原告确定，与被告卫彩云无关。因此，结合上文陈述，二原告无任何合法权利撤销《转让协议》及主张被告卫彩云返还转让费。相反的是，在二原告未完全履行付款义务的情况下，要求解除《转让协议》，二原告的行为属于违约行为，被告卫彩云保留主张追究二原告违约责任的权利。退一万步讲，即使合同应被撤销，也应考虑因合同撤销所导致的后果，即双方返还因合同取得的财产。但是该案中二原告已将《转让协议》中转让给二原告的所有设备转让，装修也已被破坏（目前新的承租方为理发店，与饭店装修完全不一致），将导致二原告无法返还因《转让协议》取得的财产。4、原告主张餐饮设备损失无法律依据。二原告为餐饮设备所有权人，其有权如何处理及以何种价格处理均由其确定。退一万步讲，即使是被告违约二原告需处理设备：首先，二原告所提交购买设备的证据均为收据等，无正规发票，购买原件亦不能据此确定；其次，其处理财产也没有证据证明属于其为经营餐馆而购置的设备；再者，其处理价格与其主张购买价格相比也明显过低，不符合市场价格。况且，被告卫彩云在本案中并无任何违约行为，二原告处理餐饮设备损失应由其自己承担。5、二原告要求违约金的主张与其要求撤销合同的主张相矛盾。如上所述，被告卫彩云并无任何违约行为。退一步讲，即使二被告违约，原告主张撤销合同，根据合同法的相关规定，合同撤销后即视为自始无效，那么对合同无效有过错方，应根据各自过错承担缔约过失责任，而非违约责任。况且，其主张的违约责任为二原告误工损失，二原告并未提交任何证据证明其实际存在误工损失。综上，请求法院驳回二原告的所有诉讼请求。
被告行东睿辩称，被告行东睿在原、被告租赁关系中，负责全权处理二原告与被告卫彩云之间的租赁合同签订及履行等，为被告卫彩云的代理人。根据被告卫彩云与案外人王宏伟于2014年3月25日签订的转租协议及转让协议，明确约定被告卫彩云为转租的承租方，为租赁房屋中所有设备的所有权人，被告行东睿并无任何权利与义务处置租赁房屋及租赁房屋中的设备。并且前述协议也已交付给二原告，对被告行东睿并非租赁房屋的承租方及设备所有权人是知悉的。在被告卫彩云将租赁房屋再次转租时，被告行东睿仅作为被告卫彩云的代理人，所有实体权利义务由被告卫彩云享受与承担。因此，在本案中不应将被告行东睿作为被告，法院应驳回对被告行东睿的起诉。
被告卫彩云、行东睿共同反诉称，2014年10月31日，二原告与二被告签订《转租协议》及《转让协议》，约定转让费20.5万元，租赁费每年5.5万元，前述两项费用共计26万元。二原告仅支付了二被告15万元转让费及5.5万元的租赁费，尚有5.5万元转让费未支付。经二被告多次催告，二原告仍拒绝支付。为维护二被告的合法权益，故提起反诉，要求判令二原告支付剩余转让费5.5万元并承担反诉案件诉讼费。
原告汪强、汪明钢就反诉辩称：第一，《转租协议》及《转让协议》二原告均是在二被告的欺诈行为下形成的。依据合同法的规定，存在欺诈行为的合同属于可撤销的合同，被撤销的合同应当返还因合同取得的财产，所以二被告的反诉不符合法律规定。第二，在签署两份合同时，二原告存有误解，转租合同约定转租费为5.5万元，转让费写的是20.5万元，在收取费用的时候，被告行东睿给二原告打了收条，写的是收到转租费5.5万元，转让费15万元，两项加起来是20.5万元，打条的时候二被告也没有提到拖欠5.5万元的事实，原告认为转让费和转租费均已经给齐，二被告也从未要过。综上，不同意二被告的反诉请求，请求法院予以驳回。
经审理查明：2014年10月初，二原告通过二被告张贴的转租广告得知二被告转租房屋，经洽谈，二原告于2014年10月25日向被告行东睿支付定金1万元，被告行东睿向二原告出具收条，记载称：“今日收到汪明钢交来店铺转让定金壹万元（￥10000元）约定2014年11月1日签约付剩余转让费及房款，双方均不得反悔，任何一方违约双倍返还对方定金。房租到2015年4月20日55000元（伍万伍千整），转让费150000元（拾伍万整）。行东睿，2014年10月25日”。2014年10月31日，被告卫彩云、行东睿（转租方，甲方）与原告汪强、汪明钢（顶租方，乙方）签订《转租协议》，约定甲方将位于北京市通州区北苑杨庄路西果园小区甲2号院xx号楼xx号（面积为61.2平方米，以下简称211号）转租给乙方使用，甲方与房屋所有人签订合同期为三年，至2016年4月20日止；房屋押金为3000元，年租金为11万元，租金为每半年交付一次，并于约定日期提前两个月交至房屋所有人指定账户，甲方保证与房屋所有人签署租赁合同中赋予甲方可以转租权利；乙方支付甲方剩余2015年4月20日止房租5.5万元；店铺转租给乙方后，甲方保证乙方同等享有甲方在原房屋租赁合同中所享有的权利与义务，乙方同意每年按合同定期交纳房费、水、电费及其它各项费用；甲方在2014年10月31日前向乙方滕让门面并交付钥匙，乙方在2014年10月31日前向甲方支付剩余2015年4月20日止的房费为5.5万元，房屋押金为3000元，此外甲方不得再向乙方索取其它任何费用；甲方需提供附件：房屋所有权证复印件、房屋所有人身份证复印件、甲方与房屋所有人签署的房屋租赁合同、甲方身份证复印件（甲方保证以上附件真实有效）。协议还对其他事项进行了约定。同日，被告卫彩云、行东睿（转让方，甲方）与原告汪强、汪明钢（顶让方，乙方）签订《转让协议》，约定甲方将211号转让给乙方使用，乙方支付甲方转让费20.5万元，甲方保证乙方同等享有甲方在原租赁合同中所享有的权利与义务，转让后店铺现有的装修、装饰及其它所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归房屋所有人所有，营业设备等动产归乙方，乙方在接收该门面后，有权根据经营需要，在保证房屋安全使用的情况下进行装修；甲方在2014年10月31日前向乙方滕让门面并交付钥匙，乙方在2014年10月31日前向甲方支付转让费共计20.5万元，上述费用已包括装修、装饰、设备及其它相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何费用。协议还对其他事项进行了约定。上述两份协议签订后，原告汪明钢向二被告支付钱款19.5万元。协议签订当日，二被告将211号房屋交付二原告用于经营餐饮。2015年4月17日，原告从211号房屋搬离。现该房屋由他人经营理发店。
另查：211号房屋所有人为案外人张莉。2014年3月25日，被告卫彩云（乙方）与案外人王宏伟、案外人张翔（甲方）签订《转租协议》，约定甲方将211号房屋转租给乙方使用，甲方与房屋所有人签订合同期为三年，2013年4月21日至2016年4月20日止；年租金为11万元；甲方保证与房屋所有人签署租赁合同中赋予甲方可以转租权利；店铺转租给乙方后，甲方保证乙方同等享有甲方在原房屋租赁合同中所享有的权利与义务。协议还约定了其他内容。同日，被告卫彩云（乙方）与张翔（甲方）签订《转让协议》，约定张翔将211号转让给被告卫彩云使用，转让费14万元，转让后店铺现有的装修、装饰及其它所有设备全部归被告卫彩云所有。
本案审理过程中，双方对《收条》上“房租到2015年4月20日55000元（伍万伍千整），转让费150000元（拾伍万整）”是否为被告行东睿亲笔书写存有争议，但均认可该收条上的其他内容为被告行东睿亲笔书写。被告行东睿申请对《收条》上“房租到2015年4月20日55000元（伍万伍千整），转让费150000元（拾伍万整）”是否为其亲笔书写进行笔记鉴定，后将鉴定事项变更为：要求对收条中“房租到2015年4月20日55000元（伍万伍千整），转让费150000元（拾伍万整）”与该收条中上面文字“今日收到汪明钢交来店铺转让定金壹万元（￥10000元）约定2014年11月1日签约付剩余转让费及房款，双方均不得反悔，任何一方违约双倍返还对方定金。”是否为同一人所书写进行笔迹鉴定。经北京市高级人民法院随机摇号确定，本院委托北京天平司法鉴定中心（以下简称天平鉴定中心）进行笔迹鉴定。鉴定费3700元，由被告行东睿预付。2015年9月15日，天平鉴定中心出具北天司鉴（2015）文书鉴字第123号鉴定意见书，鉴定意见为：原告汪明钢、汪强向法庭提交的收条中“房租到2015年4月20日55000元（伍万伍千整），转让费150000元（拾伍万整）”与本收条中上面文字“今日收到汪明钢交来店铺转让定金壹万元（￥10000元）约定2014年11月1日签约付剩余转让费及房款，双方均不得反悔，任何一方违约双倍返还对方定金”不是同一人所书写的。二原告及二被告均未对该鉴定意见提出异议。
庭审中，二原告称二被告没有转租权，但向其保证有转租权，导致其被房屋所有人驱赶走，二被告存在欺诈行为，故要求撤销转租协议及转让协议，并称转让费及租金共计20.5万元。此外，二原告还称，签订合同时，二被告亦未向二原告出示甲方与房屋所有人签署的房屋租赁合同。为证明其上述主张，二原告向本院提交手机通话录音、手机短信予以证明，并申请证人朱×出庭作证。证人朱×陈述称其于2014年11月在北京市通州区果园小区23号底商的饭店端菜，房东是东北的，不知道叫什么名字。2014年11月末到12月份期间，饭店刚装修完没多久，房东就几次来饭店骚扰，要求汪明钢等搬走，其干了3、4个月后就走了。二被告对二原告的上述主张不予认可，称其享有相应的转租权，在签订合同时亦向原告提供了被告卫彩云与王宏伟、张翔签订的租赁合同，将211号房屋转租给二原告也是经房屋所有人口头同意的，并不存在欺诈行为，转租协议和转让协议应为有效。在转租协议和转让协议签订后，二被告即从租赁关系中抽离出来，再与其无关，其亦不清楚房屋所有人是否要求二原告搬离及二原告将房屋交还房屋所有人之事。此外，二被告对二原告提交的手机通话录音、手机短信及证人证言均不予认可。二原告未就其上述主张提供其他证据。另，二原告认可签订合同时，二被告已告知房屋所有人的联系方式。
上述事实，有《转租协议》、《转让协议》、收条、房屋所有权证、北天司鉴（2015）文书鉴字第123号鉴定意见书及各方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人对自己提出的主张有责任提供证据。本案中，二原告主张二被告存在欺诈行为，故而要求撤销转租协议及转让协议，对此，本院认为，欺诈行为是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。本案中，二原告与二被告共同的缔约目的是完成特定房屋租赁交易，二原告取得房屋使用权及设备、装修所有权，而二被告获得相应租赁费及对价款。双方签订的转租协议对二被告与房屋所有人之间的租赁合同期限进行了披露，但并未对双方的租赁期限进行明确约定，仅约定二原告向二被告交纳剩余半年租金，在二原告向二被告交纳半年租金后，二被告亦按照转让协议约定将房屋及装修、设备交付二原告，后二原告实际使用房屋，并于租期届满前三日搬离，双方签订的转租协议及转让协议已履行完毕，现并无证据证明二原告系被房屋所有人驱赶搬离，亦无证据表明房屋所有人对二被告的转租行为提出异议，故二被告将涉案房屋进行转租的行为并无不当，不能认定二被告存在隐瞒不具有转租权的事实；二原告虽称其被房屋所有人驱赶搬离，但其提交的手机电话录音、短信记录不能核实对方身份，对话中亦无驱赶的意思表示；其提供的证人朱×的证人证言部分，该证人原系二原告雇佣的员工，与二原告之间存在利害关系，且该证人证言亦不能与其提供的电话录音、短信记录形成完整的证据链，故本院对二原告提交的证据不予采纳，对其所称被房屋所有人驱赶搬离的意见不予采信。
再有，二被告在与二原告签订合同前，已将其并非房屋所有人的情况及其与上手王宏伟、张翔的转租协议予以披露，并告知二原告房屋所有人的联系方式以及房屋所有人同意转租的情况，合同中也明确约定半年后的租金交纳给房屋所有人；二原告作为承租人在租赁他人转租的房屋时，自身应当尽到审慎的注意义务，在二被告未提交合同约定的其与房屋所有人的签署的房屋租赁合同后，二原告在未向房屋所有人核实的情况下仍与二被告签订合同，应当为自愿订立合同的意思表示。综上所述，因二原告未提交充分、有效的证据证明其与二被告签订转租及转让协议系二被告故意告知其虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使其作出了错误意思表示，故其要求撤销转租协议及转让协议并返还租金、赔偿装修损失及违约损失，即误工损失的诉讼请求，本院不予支持。关于二被告要求二原告给付转让费5.5万元的反诉请求部分，因双方签订的转让协议明确约定转让费为20.5万元，二原告已给付二被告转让费15万元，尚欠5.5万元未付，故二被告的该项反诉请求合理，本院予以支持。二原告所称转让费及租金共计20.5万元的意见，但未提供证据予以反证，故本院对二原告的该意见不予采信。被告行东睿陈述称其系被告卫彩云委托代理人，二原告对其的起诉应予驳回的答辩意见，证据不足，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告汪强、汪明钢于本判决生效之日起七日内给付被告卫彩云、行东睿转让费人民币五万五千元；
二、驳回原告汪强、汪明钢的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费三千七百元，由原告汪强、汪明钢负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
案件受理费二千五百九十元，由原告汪强、汪明钢负担（已交纳）；反诉案件受理费五百八十八元，由原告汪强、汪明钢负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 周 婷
二〇一五年十二月十日
书 记 员 聂培培