浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙11民终1349号
上诉人（一审原告）：陶伟强，男，1978年11月19日出生，汉族，农民，住缙云县。
委托诉讼代理人：何晓慧，女，1976年7月29日出生，汉族，农民，住缙云县，系上诉人姐姐。
委托诉讼代理人：陈炳军，浙江丽阳律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：缙云县鸿鑫房地产开发有限公司，住所地：缙云县新碧街道黄碧街村碧街自然村新华西路南1号。
法定代表人：章常义，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李效，浙江海昌律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨萌阳，浙江海昌律师事务所律师。
上诉人陶伟强、缙云县鸿鑫房地产开发有限公司（以下简称鸿鑫公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服浙江省缙云县人民法院（2017）浙1122民初1832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人陶伟强上诉请求：依法撤销浙江省缙云县人民法院（2017）浙1122民初1832号民事判决，发回一审法院重审。事实和理由：一审法院判决遗漏当事人，致本案认定事实不清。上诉人于2014年2月19日与被上诉人签订《商品房买卖合同》后，仅支付了首付款148632元，剩余330000元采取向银行按揭贷款的方式支付。因而在2014年8月18日，上诉人作为借款人、被上诉人作为保证人，与中国农业银行缙云县支行签订了《个人购房担保借款合同》。上诉人的商品房买卖不仅与被上诉人有关系，与中国农业银行缙云县支行也存在直接关系。中国农业银行缙云县支行是基于上诉人与被上诉人的商品房买卖关系而产生借款关系。既然上诉人与被上诉人的《商品房买卖合同》已经解除，上诉人不再享有《商品房买卖合同》中所确定的尚品壹号7幢303室房屋的所有权，上诉人无权以该房屋为物抵押物进行按揭贷款，该房屋继续抵押也已经无效。另外，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》解除后，案涉房屋的所有权已经属于被上诉人，若上诉人不再继续支付按揭贷款，中国农业银行缙云县支行势必以《个人购房担保借款合同》为依据主张该商品房的抵押权担保成立，并要求以该商品房的拍卖、变卖价款优先受偿贷款及利息，这样会损害到被上诉人的合法权益。因此，本案中上诉人和被上诉人与中国农业银行缙云县支行签订的《个人购房担保借款合同》必须予以解除，否则将造成一系列后果，也就是说本案必须追加中国农业银行缙云县支行作为共同被告或者第三人参加诉讼。一审法院对《商品房买卖合同》解除后产生的后果没有认定，导致事实认定不清。综上，上诉人认为本案的处理结果与中国农业银行缙云县支行有直接的利害关系，有必要将中国农业银行缙云县支行列为共同被告或第三人参与诉讼，但一审法院遗漏当事人，故提起上诉，应依法支持上诉人的上诉请求。
针对上诉人陶伟强的上诉，上诉人鸿鑫公司辩称，一、上诉人陶伟强在一审起诉时并未将中国农业银行缙云县支行列为被告，是符合民诉法规定的。法院所审理的范围应当是当事人诉讼请求的范围，上诉人认为遗漏当事人依据不足。二、中国农业银行缙云县支行并非本案必要共同被告，本案并非必要共同诉讼，上诉人与中国农业银行缙云县支行的纠纷应另案处理。上诉人的上诉理由不能成立。
上诉人鸿鑫公司上诉请求：一、依法撤销浙江省缙云县人民法院（2017）浙1122民初1832号民事判决，改判驳回陶伟强的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由陶伟强承担。事实和理由：案涉商品房的延期交付并非鸿鑫公司方违约所导致，陶伟强要求解除合同并承担违约责任的诉讼请求不能成立，一审法院认定证据与事实存在错误，导致责任判定错误，依法应予纠正。鸿鑫公司在一审中已经提供充分的证据，且证据之间能够互相印证，足以证明案涉商品房的延期交付并非鸿鑫公司违约所致，而系政府政策处理不到位而导致开发期延长。鸿鑫公司一直在以各种方式向缙云县政府、各有关政府部门申请解决政策处理问题，包括诉讼的方式，以推进尽快交付。经过鸿鑫公司的多方努力，持续性的积极与有关政府部门沟通协调，政府部门才以特事特办的方式办理了相关竣工验收备案手续，陶伟强认购的房屋才具备交房条件。鸿鑫公司第一时间通知陶伟强办理收房入户手续，但陶伟强未予办理，并非鸿鑫公司未予交房。根据双方的约定，由于政府部门等特殊原因造成的延期，交房时间可据实予以延长，本案不存在依法依约予以解除的情形，陶伟强要求按照商品房买卖合同解除合同并承担违约金的诉讼请求不能成立。一审法院对证据及待证事实不予认定，导致判决错误，应予以纠正。
针对上诉人鸿鑫公司的上诉，上诉人陶伟强辩称，一、鸿鑫公司并没有提交政府政策处理不到位的相关证据，其主张不能成立。鸿鑫公司在一审中提交的处理报告和情况说明是其单方意思表示，并没有县政府的明确答复，不能确定系政府政策处理不到位所导致的。另，其提交的会议纪要也没有提到是因为政府政策处理不到位导致鸿鑫公司不能按时交房。二、本案不存在合同第九条约定的相关情形。三、即使土地管理部门有违约行为，也与本案没有关系，不影响鸿鑫公司交付房屋。有关土地管理部门违约的情况，鸿鑫公司可以以诉讼或其他程序得到相关救济，不能以此为理由推翻其所应承担的责任。
上诉人陶伟强向一审法院起诉请求：1、依法解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、鸿鑫公司返还陶伟强已付购房款478632元、利息48052.66元；3、鸿鑫公司从违约之日起按约定2%支付违约金到付清房款日止，本案诉讼费用由鸿鑫公司承担。
一审法院认定事实：2014年2月19日，双方签订了《商品房买卖合同》，从鸿鑫公司处购买尚品壹号商品房7幢303室商品房一套。合同约定房屋总价款为478632元，首付款148632元，剩余330000元采取银行贷款方式支付。该合同第九条约定，鸿鑫公司应当在2016年3月30日前将符合条件的房屋交付陶伟强使用。该条同时约定，如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件及政府政策和法律法规的改变等政府行为；3、县（市）级以上规划、文物、环保等行政主管部门根据法律、法规的规定，采取的某项行政措施或遇到重大技术问题而致开发建设期延长的（但最长不超过6个月）；4、交房期限届满，买受人银行按揭款未到出卖人银行账户或未付清房款及其他应付款项，本合同继续履行，交付日期相应顺延至买受人付清相应款项后7天内，届时出卖人不再另行通知买受人，顺延期限不视为交付逾期。合同第十条约定了出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。后陶伟强向鸿鑫公司支付购房首付款148632元。2014年8月18日，陶伟强作为借款人、鸿鑫公司作为保证人与中国农业银行股份有限公司缙云县支行签订《个人购房担保借款合同》，合同约定贷款金额为330000元，借款期限288个月，自2014年8月18日起至2038年8月17日止。借款人以前述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。合同签订后，中国农业银行股份有限公司缙云县支行依约向陶伟强发放贷款，陶伟强于2014年9月20日开始逐月向该行归还贷款本息。鸿鑫公司曾于2016年4月向青田县人民法院提起行政诉讼，起诉缙云县国土资源局，后撤回起诉。截至本案开庭时，案涉房屋所在的尚品壹号商品房二期工程尚未交付。
一审法院认为，关于本案商品房买卖合同是否应解除。双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思之表示，未违反法律强制性规定，为有效合同，对双方当事人均具有约束力，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。陶伟强已按照合同约定履行付款义务，鸿鑫公司应按合同约定在相应时间将符合要求的房屋交付陶伟强。根据合同约定，鸿鑫公司应在2016年3月30日前将房屋交付陶伟强使用，合同同时约定，逾期超过60日后，买受人即陶伟强有权解除合同。而案涉房屋至本案开庭时仍未交付，逾期交房显已超过60日。鸿鑫公司虽主张逾期交房是由于政府政策处理不到位等原因导致，但未提供充分证据证明其主张。且根据合同约定，即使存在鸿鑫公司主张的政府政策和法律法规的改变等政府行为的不可抗力情形可据实予以延期，鸿鑫公司也应在发生之日起30日内告知买受人，鸿鑫公司亦无相应证据证明其已就存在不可抗力的情形在发生之日起30日内告知过陶伟强。故对陶伟强要求解除商品房买卖合同的诉请，予以支持。双方签订的商品房买卖合同中明确约定了开发商逾期交房超过60日后的违约责任，现因鸿鑫公司违约逾期交房致案涉商品房买卖合同解除，故鸿鑫公司应返还陶伟强已支付的购房款共478632元，并支付陶伟强按上述款项即累计已付购房款的2%计算的违约金计9572.64元。合同中已约定了鸿鑫公司方逾期交房支付违约金的条款，故对陶伟强要求鸿鑫公司就同一违约行为另行支付利息的请求不再支持。陶伟强要求鸿鑫公司从违约之日起按2%支付违约金至付清房款日的主张依据不足，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条及第一百一十四条之规定判决：一、解除陶伟强与缙云县鸿鑫房地产开发有限公司于2014年2月19日签订的《商品房买卖合同》；二、缙云县鸿鑫房地产开发有限公司返还陶伟强已付购房款478632元，并支付陶伟强违约金9572.64元；三、驳回陶伟强的其他诉讼请求。上述款项于本判决生效后十五日内交本院代转。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9067元，减半收取4533.5元，由陶伟强负担933.5元，缙云县鸿鑫房地产开发有限公司负担3600元。
二审期间，双方当事人均未提交证据。
经审理，本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，陶伟强与鸿鑫公司所签订的《商品房买卖合同》明确约定了出卖人应当在2016年3月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用，而鸿鑫公司未在约定期限内交付房屋。现鸿鑫公司主张逾期交房并非其自身原因，系政府政策处理问题，但从合同条款及鸿鑫公司提交的证据来看，鸿鑫公司提出的政府未完成政策处理及政府未及时办理用地手续等问题并不属于合同第九条约定的可据实予以延期的情形，且即使属于不可抗力的情形，鸿鑫公司作为出卖人也未在发生之日起30日内告知陶伟强。故原审认定案涉《商品房买卖合同》解除并由鸿鑫公司返还陶伟强购房款及违约金，并无不当，本院予以维持。因陶伟强所诉请的提前还贷所产生的费用及所支付银行利息尚未确定，原审予以驳回亦无不当。本案陶伟强起诉鸿鑫公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求鸿鑫公司支付购房款、利息、违约金，中国农业银行缙云县支行并非案涉《商品房买卖合同》的相对方，也非其诉请款项的支付主体，故中国农业银行缙云县支行并非必须共同进行诉讼的当事人，原审不存在遗漏当事人的程序违法情形，陶伟强的上诉理由依据不足，本院不予支持。综上所述，两上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9067元，由上诉人陶伟强负担4755元，由上诉人缙云县鸿鑫房地产开发有限公司负担4312元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕 湘
审 判 员 汤丽军
审 判 员 聂伟杰
二〇一七年十二月二十日
代书记员 应煜丽