广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤07民终2551号
上诉人（原审原告）：邝树培，男，1969年3月10日出生，香港居民，现住香港。
被上诉人（原审被告）：甄静宜，女，1973年2月8日出生，汉族，住广东省台山市。
上诉人邝树培因与被上诉人甄静宜房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2015）江台法民一初字第308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
邝树培上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持邝树培原审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由甄静宜承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，导致判决错误。1、一审判决认为2015年7月7日邝树培回复甄静宜的信息是双方都达成解除合同的合意是错误的。首先，邝树培并未在该信息中明确表示同意解除租赁合同。其次，该信息不构成对甄静宜要求解除租赁合同的承诺。由于甄静宜在信息中并未明确提出合同的具体终止时间以及单方解约的违约责任等相关法律后果，邝树培回复信息也没有对合同的终止时间及违约责任等相应法律后果作出意思表示。因此，两者的行为不构成要约与承诺，双方并未对解除租赁合同达成一致意见。再者，邝树培在信息中也进一步提出以签订书面协议作为终止租赁合同的要件。在本案中，对于哪一方存在单方解约行为、合同终止时间、房屋交接、解除合同的违约责任、合同终止的其他善后事宜等都必须通过书面协议进行约定。2、一审判决认定邝树培于2015年7月份存在更换涉案铺位门锁的行为没有事实依据。2015年8月份，邝树培为了配合有关部门对涉案房屋进行消防安全检查，邝树培确实拆除了甄静宜在涉案铺位的门锁，但此后并未上锁。由于整栋楼房的走火通道需要经过涉案店铺，房屋租赁合同也明确要求涉案店铺必须保证正常营业时间走火通道畅通，因此邝树培不可能对涉案铺位上锁。而且甄静宜也没有直接证据证实邝树培于2015年7月份存在更换涉案铺位门锁的事实。
甄静宜辩称，一审中甄静宜提供的证据是真实有效的，双方之前已经口头协商于2015年6月30日解除涉案合同，并将按金抵扣了电费。另外，邝树培2015年7月份更换涉案店铺的门锁也是有证据证明的。
邝树培向一审法院起诉请求：一、甄静宜向邝树培支付2015年7、8、9、10月份的房屋租金60840元、电表行码由20355度计至25797度的电费5714.1元，共66554.1元；二、甄静宜补缴履约保证金55200元，并判令其中27600元履约保证金归邝树培所有；三、本案一切诉讼费用由甄静宜负担。
一审法院认定事实：2012年11月1日，邝树培与甄静宜签订《房地产租赁契约》及其附件一、附件二、附件三，约定由甄静宜承租坐落于台山市台城镇革新路6和8号的房屋，租赁期限为2012年11月1日起至2017年12月31日止。双方还约定2012年11月至2013年每月租金为13800元，2014年每月租金为14490元，2015年每月租金为15210元，2016年每月租金为15970元，2017年每月租金为16700元，如需按日租来计算租金时，均以月天数为三十天计算，即2015年每天租金为507元。同年11月5日，甄静宜向邝树培支付2012年11月1日至2017年10月30日的履约保证金27600元，该履约保证金现已扣除甄静宜在2014年5月27日前租赁案涉房屋期间产生的相应电费。2015年6月1日，甄静宜通过黄卫雄的账户向邝树培支付6月份租金15210元。2015年7月7日，邝树培以短信方式告知甄静宜：“因你提出提前解除租赁合同，现我特通知你，请清拆和清理打扫干净所租的‘台城镇革新路6和8号房’（雅兰床上用品），什么时候清理干净，什么时候通知我方，同时，你方要准备好所欠的2015年4月9日至6月5日的电费3692.85元，6月5日至你退场所产生的电费，及2015年7月1日至你退场的租金，以现金结付，然后双方签订自愿终止租赁合同的文件”。2015年7月中旬，邝树培更换涉案铺位的门锁。庭审中，甄静宜确认2015年6月5日用电的起算度数为20355度，其也承认在2015年7月初仍在涉案房屋对关于搬迁经营的广告牌进行用电。
一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。邝树培与甄静宜签订《房地产租赁契约》及其附件一、附件二、附件三合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，邝树培于2015年7月7日确认甄静宜提出提前解除合同，并以短信的方式告知甄静宜需支付相关租金及电费，并签订自愿终止租赁合同等解除合同的相关后续事宜。因此，该短信内容应为双方达成解除合同的合意，而签订终止租赁合同仅是解除合同的其中一种形式，至于是否签订终止租赁合同，并不影响双方已经协商一致解除合同的事实。另外，甄静宜没有提供证据证明租赁合同于2015年6月30日解除，对其该主张不予采纳。因此，《房地产租赁契约》及其附件一、附件二、附件三于2015年7月7日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，邝树培请求甄静宜按照合同约定补缴履约保证金55200元并请求判令其中27600元履约保证金归邝树培所有，没有事实根据和法律依据，不予支持。邝树培提供的《防火安全告知书》与《小档口、小作坊、小娱乐场所防火安全告知书签收表》显示的日期均为2015年8月，该两项证据与邝树培于同年7月中旬更换涉案铺位门锁的时间相矛盾，因此其关于因消防安全问题而更换门锁的主张，不予采纳。另外，甄静宜提供的《聊天记录》及微信网上宣传广告资料不足以证明其于2015年6月30日离场的事实，对其关于2015年6月30日离场的主张，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，邝树培对涉案铺位更换门锁的行为应视为邝树培已取回对涉案房屋实际占有的权利，甄静宜应参照合同约定向邝树培支付租金至更换门锁日期止。因双方均不确定邝树培更换门锁的具体时间，原审法院酌情确定为2015年7月15日，参照合同在2015年每天租金507元的约定，甄静宜应向邝树培支付2015年7月1日至同年7月15日期间的租金为7605元。邝树培请求甄静宜支付2015年7月至10月的租金共60840元，超出部分，不予支持。关于电费的计算问题，邝树培提供的电表行码照片不能证明所显示的电量读数是否甄静宜在经营期间实际产生，但因甄静宜确认2015年6月5日用电的起算度数为20355度，其也承认在2015年7月初仍在涉案房屋前对关于搬迁经营的广告牌进行用电，原审法院参照由甄静宜员工甄伟业确认的2014年5月27日至2015年4月9日的商铺电表读数记录表，酌情支持电费4000元，超出部分，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，于2016年9月8日作出如下判决：一、甄静宜应自本判决生效之日起七日内向邝树培支付租金7605元及电费4000元。二、驳回邝树培的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2735元，由邝树培负担2474元，甄静宜负担261元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。邝树培与甄静宜签订《房地产租赁契约》及其附件一、附件二、附件三是双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律法规的相关规定，合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据本案双方当事人在二审中的上诉以及答辩意见，本案二审争议焦点是：一、涉案租赁合同何时解除？二、甄静宜是否应承担违约责任？
关于第一个争议焦点。双方当事人在庭审中均同意解除涉案合同，但对于解除合同的时间各持己见。本院认为，根据双方当事人的陈述以及提供的证据，本院分析如下：从双方当事人均确认的信息往来记录可知，甄静宜和邝树培从2015年5月份开始一直就解除涉案商铺事宜进行协商，截至2015年7月18日，双方因协商不成引起矛盾。但从记录内容中可清晰反映甄静宜从2015年5月已向邝树培明确表示不再租赁涉案商铺，2015年6月30日将退场。甄静宜在2015年7月7日前一直要求邝树培当面结算相关费用及办理交接事宜，但邝树培均以各种理由未与甄静宜进行交接。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……。”由于甄静宜已明确向邝树培表示不再租赁涉案商铺,邝树培也清晰知道甄静宜在2015年7月7日不再租赁涉案商铺并要求办理交接事宜,双方的行为符合上述法律规定合同法定解除的情形，因此，邝树培与甄静宜解除涉案租赁合同的时间为2015年7月7日。由于在甄静宜多次要求办理商铺交接手续的情况下，邝树培均无正当理由拒绝与其进行交接，应认定涉案商铺的交接时间为2015年7月7日。原审法院以邝树培7月7日的短信回复为依据认定双方当事人已协商解除租赁合同，并根据本案相关事实酌情认定邝树培于2015年7月15日收回涉案商铺，处理不当，但基于甄静宜对于原审法院判令其向邝树培支付2015年7月1日至2015年7月15日期间租金及相关电费未提出上诉，本院对判项不予调整。邝树培上诉主张涉案租赁合同在未签订解除合同书前未解除，依据不足，本院不予采纳。
关于第二个争议焦点。如上所述，甄静宜在租赁合同履行期限届满前提出与邝树培解除合同，根据双方签订的附件二《补充协议书》第7点约定“如乙方要求提前解除合约，应提前三个月通知甲方，乙方要赔偿甲方经济损失，并需继续缴交租金直至乙方全部退出，并把上述房屋完整交回甲方为止，且履约保证金不退回”，按照上述约定，虽然双方当事人之前已协商将涉案履约保证金抵扣往年的电费，履约保证金已不存在，但该抵扣行为并不能免除甄静宜提前解约的违约责任，参照双方关于提前解除合同履约保证金不退回的约定，邝树培主张要求甄静宜支付违约损失27600元，合情合理，本院予以支持。原审法院驳回邝树培要求甄静宜支付违约金27600元不当，本院予以纠正。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律有误，处理不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省台山市人民法院（2015）江台法民一初字第308号民事判决第一项；
二、撤销广东省台山市人民法院（2015）江台法民一初字第308号民事判决第二项，
三、甄静宜应于本判决发生法律效力之日起十日内向邝树培支付违约金27600元；
四、驳回邝树培的其他诉讼请求。
一审案件受理费2735元,由邝树培负担1939元，由甄静宜负担796元；二审案件受理费2735元，由邝树培负担1939元，由甄静宜负担796元。
本判决为终审判决。
审判长 梅晓凌
审判员 陈雪娟
审判员 陈史豪
二〇一七年一月十一日
书记员 谢惠英