湖南省张家界市永定区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0802民初1960号
原告:中国银行股份有限公司张家界市武陵源支行，统一社会信用代码：××，住所地张家界市武陵源区武陵大道（亘立酒店一楼门面）。
负责人:雷声，行长。
委托代理人:熊群力，湖南天门律师事务所律师，系原告中国银行股份有限公司张家界市武陵源支行的特别授权代理人。
委托代理人:马岚兰，湖南天门律师事务所律师，系原告中国银行股份有限公司张家界市武陵源支行的特别授权代理人。
被告:胡文化。
被告:侯德从。
共同委托代理人:向阳晖，湖南俊彦律师事务所律师，系被告胡文化、侯德从的特别授权代理人。
被告:张家界德皇房地产开发有限公司，统一社会信用代码：××，住所地张家界市永定区南庄路92号德皇小区A栋202。
委托代理人:王真平，湖南风云律师事务所律师，系被告张家界德皇房地产开发有限公司的特别授权代理人。
委托代理人:邓富文，湖南风云律师事务所律师，系被告张家界德皇房地产开发有限公司的特别授权代理人。
原告中国银行股份有限公司张家界市武陵源支行（以下简称中国银行武陵源支行)与被告胡文化、侯德从、张家界德皇房地产开发有限公司（以下简称张家界德皇房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月26日受理后，依法适用普通程序，于2016年8月22日公开开庭进行了审理。原告中国银行武陵源支行的委托代理人熊群力，被告胡文化、侯德从的共同委托代理人向阳晖，被告张家界德皇房地产公司的委托代理人邓富文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国银行武陵源支行向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与第一被告签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（合同编号为：2010年武中银个借合字03l号）；2.判决第一被告偿还下欠的全部贷款本金2981972.55元及利息和罚息78216.78元，本息合计3060189.33元（利息计算截止到2016年7月12日），2016年7月12日之后利随本清；3.判决第一被告承担本案律师服务费31200元；4.判决第二被告、第三被告对第二项、第三项诉讼请求承担连带责任；5.判决原告对第一被告座落在××市××房号为D栋SP-103、SP-108、SP-109,SP-1010、SP-1011、SP-1012、SP-1013、SP-1014、SP-1016、SP-1017、SP-206、SP-207、SP-208、SP-209、SP-2010、SP-2011、SP-2012、SP-2013、SP-2014、SP-2015、SP-2016、SP-2017的房产享有优先受偿权；6、本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2010年12月3日，原告与第一被告胡文化签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（合同编号：2010年武中银个借合字031号），第一被告胡文化向原告借款5135000元用于购买位于××小区的商铺。合同约定贷款期限为10年，利率按中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率计息，还款方式为按月等额本息还款。《附件一：个人一手住房贷款合同通用条款》第三条约定：若借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权解除合同，宣布合同项下贷款本息全部到期，第七条约定因合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用）由借款人承担。同日，第三被告签署《保证函》，为第一被告的该笔贷款提供连带责任担保，保证范围包括因借款合同而产生的借款本金、利息、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用）。次日，第二被告与原告签订《中国银行股份有限公司个人贷款保证合同》（编号：2010年武中银个借合字031号），为第一被告向原告的借款提供连带责任保证。保证范围包括本金、利息、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用）等。2010年12月6日，原告与第一被告签署22份《抵押合同》，将贷款所购商铺抵押给原告，并在张家界市房地产管理局办理了登记。2010年12月3日，原告依合同约定履行了放款义务，但被告经常不按期履行还款义务。截止2016年7月12日，第一被告已逾期6期未还款，致使原告的合同目的无法实现。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决。
被告胡文化辩称，一、被告胡文化与原告签订了编号为(2010)武中银个借字031号《住房贷款合同》及《抵押合同》是事实，但同样不能否认的是：1、该借款发放后，被告胡文化并未得到借款，原告发放的借款实际由第三被告直接拿走了。2、根据被告与第三被告的购房合同，合同签订后被告理应取得对标的房屋的控制权，但实际上本案被告向原告借款购买的房屋一直处于第三被告也即开发商自己的控制之下，由第三被告使用和管理，第三被告从未交付标的房屋给购买人。3、由于第三被告没有交付房屋，所以按本案争议借款合同的约定应按期偿还的房贷实际一直是第三被告在归还，对此情况原告知晓并予以了默认，并一直都是直接找第三被告收取按揭还款，直到第三被告出现不能按期还款为止。基于以上事实，被告认为自己并非《住房贷款合同》的受益人，不应当承担贷款合同约定的还款义务，而应由实际使用借款并受益的第三被告直接承担借款归还义务。二、本案借款合同所设定的抵押担保财产足值，被告同意并请求人民法院直接判令以拍卖或变卖抵押房屋的价款优先偿还原告贷款。三、第三被告不履行交房义务并实际掌控、使用了银行借款，却因此给被告造成了银行不良信用记录，并招致今天的诉讼，第三被告应对由此给被告造成的精神及财产损失（包括由此增加的律师费用）给予赔偿，被告将考虑依法对第三被告进行责任追究。
被告侯德从辩称，与被告胡文化辩称意见一致,并补充两点:1.依法拍卖抵押物，清偿债务；2、给金信公司的信誉造成不良影响,被告胡文化、侯德从保留向第三被告进行索赔的权利。
被告张家界德皇房地产公司辩称，1.对第一项诉讼请求要求解除贷款合同，该项理由不能成立，根据合同约定，这一权利是选择性的权利，不是必然性的权利，选择性的权利必须达到一定的程度，危害性比较大才能解除。双方履约已经5年多，虽然后面有点拖欠，但是因为公司运转出现问题才导致迟延还款，并不导致双方解除合同；2.第二项诉讼请求要求偿还全部贷款本金、利息、罚息，这一请求也不合适，这一请求是基于双方解除合同，既然双方没有解除合同，那么合同应当继续履行，按月支付本息；3.第�项诉讼是基于第一项、第二项诉讼请求，如果前面两项不能成立，第三项诉讼请求中的代理费用就达不到相关标准；4.第二被告、第三被告不应当承担连带责任，第三被告出具的是保证函，双方约定有保证期限，是自交付他项权证开始，保证人已经交付他项权证，因此不再承担保证责任；5.要求优先受偿权，基于第一项、第二项诉讼请求成立才能启动，如果第一项、第二项诉讼请求不成立，第五项诉讼请求是不能得到支持，应当按照原合同继续履行。
原告中国银行武陵源支行围绕诉讼请求依法提交了证据，被告胡文化、侯德从、张家界德皇房地产公司未向本院提交证据材料，本院组织原、被告双方当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合�》复印件1份，被告胡文化、侯德从对其真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，认为该证据不能证明胡文化为实际借款人，真实借款人是被告张家界德皇房地产公司；被告张家界德皇房地产公司也认为不能达到原告的证明目的。本院认为，该份能够证明原告中国银行武陵源支行与被告胡文化借款合同的基本事实，与本案具有关联性，故，对该份证据的关联性予以认定。2.《中国银行股份有限公司个人贷款保证合同》、《保证函》复印件各1份，被告胡文化、侯德从对其真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，认为借款人应当是被告张家界德皇房地产公司，所以被告侯德从为被告胡文化提供的该份担保是无效的；被告张家界德皇房地产公司认为房屋他项权证早已交付银行,所以被告张家界德皇房地产公司不承担保证责任。本院认为，该两份证据能证明保证合同关系的事实，对其关联性予以认定。3.《张家界市房地产抵押合同》、《房屋预告登记证明》复印件各22份，被告胡文化、侯德从、被告张家界德皇房地产公司对其真实性、合法性均没有异议，但被告张家界德皇房地产公司也认为不能达到原告的证明目的。本院认为，该组证据能够证明担保物权设立的事实，对其真实性、合法性、关联性予以认定。4.《逾期未还款查询》打印件1份、《贷款已还款明细单》复印件1份，被告胡文化、侯德从对该组证据的真实性、合法性及关联性均有异议，被告张家界德皇房地产公司对其真实性、合法性有异议。本院认为，这两份证据能证明被告胡文化未还款违约和尚欠借款本金利息数额的事实，对其真实性、合法性、关联性予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2010年8月20日，被告胡文化与被告张家界德皇房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告胡文化购买被告张家界德皇房地产公司开发的××D栋东七号至东十七号一、二商铺，建筑面积1662.92平方米，每平方米6180元。2010年10月15日，被告胡文化向原告中国银行武陵源支行提出书面申请，称因购买被告张家界德皇房地产公司商铺需要申请贷款513.5万元。2010年12月3日，被告胡文化与原告中国银行武陵源支行签订了一份《个人一手住房贷款合同》，合同编号2010年武中银个借合字31号，约定：贷款金额513.5万元,贷款期限10年，贷款用途支付购房款，贷款利率为浮动利率方式，本合同签订时贷款月利率5.1167‰，浮动周期为一年，每月8日为结息日和付息日，借款人按月等额本息方式还款，共120期，每月8日为还款日，贷款发放至借款人指定的张家界德皇房地产公司账户。合同通用条款约定：借款人未按期归还贷款本息等十一种情形构成违约，贷款人有权宣布借款人在其他合同项下尚未偿还的贷款本息和其他应付款项全部或部分立即到期，终止或解除本合同；除依法另行确定或当事人另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用）由借款人承担。
2011年1月4日，被告侯德从与原告中国银行武陵源支行签订了一份《个人贷款保证合同》，约定被告侯德从为被告胡文化与原告中国银行武陵源支行签订的合同编号2010年武中银个借合字31号《个人一手住房贷款合同》项下的债务提供连带责任保证，主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响债权人本合同项下的任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩债权人。担保的范围为主合同之债务，包括本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、赔偿金、实现债权的费用包括但不限于诉讼费用、公证费用、执行费用等）、因借款人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用。保证期间为主债务的履行期届满之日起两年。若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。
2010年12年3日，被告张家界德皇房地产公司向原告中国银行武陵源支行出具了一份《保证函》，为被告胡文化与原告中国银行武陵源支行签订的合同编号为2010年武中银个借合字31号《个人一手住房贷款合同》项下的债务提供连带责任保证，担保的范围为主合同之债务，包括本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、赔偿金、实现债权的费用包括但不限于诉讼费用、公证费用、执行费用等）、因借款人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用。保证期间从�款合同生效之日开始到借款人办妥所购房产的分户“两证”和《他项权证》并收押至原告行保管止，保证人同意并按住房按揭贷款金额的10%缴纳阶段性保证金，按商铺贷款金额的20%缴纳阶段性保证金。保证人在此承诺，不以债权人首先行使借款合同项下的担保物权作为其履行保证责任的前提。
2010年10月6日，被告胡文化与原告中国银行武陵源支行签订了22份《张家界市房地产抵押合同》，以其购买的××市××房号为D栋SP-103、SP-108、SP-109,SP-1010、SP-1011、SP-1012、SP-1013、SP-1014、SP-1016、SP-1017、SP-206、SP-207、SP-208、SP-209、SP-2010、SP-2011、SP-2012、SP-2013、SP-2014、SP-2015、SP-2016、SP-2017共22间商铺，为其在原告中国银行武陵源支行的513.5万元贷款提供抵押担保。担保范围为主合同中约定的主债权及利息、债务人不按时清偿债务的违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。2010年10月8日，被告胡文化与原告中国银行武陵源支行在张家界市房地产管理局办理了抵押预告登记，原告中国银行武陵源支行取得了张房预××办字第10××32号、第10××34号、第10××35号、第10××37号、第10××40号、第10××41号、第10××44号、第10××54号至第10××66号、第10××69号、第10××71号共计22份预购商品房抵押权预告登记证。
2010年12月3日，被告胡文化向原告中国银行武陵源支行出具了513.5万元的借据一份。2011年1月6日，原告中国银行武陵源支行将贷款513.5万元发放至被告胡文化指定的被告张家界德皇房地产公司账户。
贷款发放后，被告胡文化按期还款至2016年1月8日，未能再还款，尚欠贷款本金2981972.55元及利息。
2016年7月26日，原告中国银行武陵源支行诉至本院。
本院认为，原告中国银行武陵源支行与被告胡文化签订的�个人一手住房贷款合同》、与被告侯德从的《个人贷款保证合同》，及被告张家界德皇房地产公司向原告中国银行武陵源支行出具的《保证函》，均系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人均应当按照约定全面履行合同义务。
原告中国银行武陵源支行依约履行了发放贷款的义务，被告胡文化未按约定偿还借款本息，其行为已构成违约，现原告中国银行武陵源支行请求解除贷款合同并要求被告胡文化偿还借款本息理由正当，符合合同约定和法律规定，对其诉讼请求本院予以支持。原告中国银行武陵源支行与被告胡文化在《个人一手住房贷款合同》中约定了实现债权的费用（包括律师服务费用）由借款人承担，故被告胡文化应承担由此产生的律师服务费用。由于双方没有约定具体的金额，根据《湖南省�师服务收费管理实施办法》及《湖南省律师服务收费标准》第一条第四款第2项规定的计算标准，本案律师服务费费用标准在45920元与76639元之间，而原告中国银行武陵源支行只请求支付律师费31200元，系当事人对自己民事权利的处分，本院予以支持。
被告侯德从、被告张家界德皇房地产公司为被告胡文化《个人一手住房贷款合同》项下的债务提供了连带责任保证，现被告胡文化违约，原告中国银行武陵源支行要求被告侯德从、被告张家界德皇房地产公司承担连带保证责任，理由正当，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告胡文化以其购买的22间商铺为中国银行武陵源支行设定抵押权，中国银行武陵源支行对此项请求权进行了预告登记，由于被告胡文化对抵押房屋尚未取得产权证并未完成现实物权的本登记，中国银行武陵源支行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对被告胡文化抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对被告胡文化抵押房屋的处分，但并非对被告胡文化抵押房屋已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立。原告中国银行武陵源支行要求对被告胡文化办理抵押权预告登记的房屋行使抵押权的请求，没有法律依据。据此，在抵押权登记完成前，对原告中国银行武陵源支行要求行使抵押权的诉请应当不予支持。
被告胡文化、侯德从、被告张家界德皇房�产公司辩称理由均不成立，本院不予采纳。
综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条，和《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条及《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，判决如下：
一、解除原告中国银行股份有限公司张家界市武陵源支行与被告胡文化2010年12月3日签订的《个人一手住房贷款合同》；
二、被告胡文化于本判决生效之日起七日内偿还原告中国银行股份有限公司张家界市武陵源支行借款本金2981972.55元及相应利息（利息按合同约定的利率计算，自2016年1月8日起算至本判决确定的履行义务期限届满之日止）；
三、被告胡文化于本判决生效之日起七日内支付原告中国银行股份有限公司张家界市武陵源支行律师服务费用31200元；
四、被告侯德从、张家界德皇房地产开发有限公司对上述第二、三项判决所确定的义务承担连带清偿责任；
五、被告侯德从、张家界德皇房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告胡文化追偿；
六、驳回原告中国银行股份有限公司张家界市武陵源支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。
案件受理费31282元，由被告胡文化、侯德从、张家界德皇房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
审 判 长 龚拥军
人民陪审员 吴 士
人民陪审员 陈 浩
二〇一六年九月五日
代理书记员 符娅芳
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为�带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。