湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终4291号
上诉人（原审被告）：吴和平，男，1957年9月14日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区。
被上诉人（原审原告）：吴鹏，男，1978年5月5日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区。
委托诉讼代理人：吴宏山，系吴鹏之父，男，1951年6月4日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区。
上诉人吴和平因与被上诉人吴鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市新洲区人民法院（2016）鄂0117民初2817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
吴和平上诉请求：1.依法撤销一审判决。2.依法判令驳回吴鹏的全部诉讼请求。3.本案一、二审诉讼费用由吴鹏承担。事实与理由：吴和平与吴鹏签订的房屋买卖协议应属无效合同。第一，吴和平将该房屋卖给吴鹏时，该房屋已经抵押给中国工商银行硚口支行进行贷款，贷款至今未还清。按《担保法》第四十九条、建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十七条、第四十九条的规定，该房屋转让行为无效。第二，虽然涉案房屋是以吴和平的名义登记的，但是行为发生在夫妻关系存续期间，按照《婚姻法》第17条的规定，该房屋为夫妻共有财产，吴和平未经妻子同意处分重大夫妻共同财产构成无权处分。
吴鹏辩称，涉案房屋曾被吴和平抵押，现在涉案房屋已经解除抵押且被一审法院查封，双方的房屋买卖协议合法有效；关于涉案房屋是夫妻财产的说法，吴鹏一家在涉案房屋住了10年，吴和平竟然说出卖涉案房屋其妻子不知道，与常理不符。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
吴鹏向一审法院起诉请求：1.请求依法判令吴和平继续履行房屋买卖协议，将位于新洲区邾城街邾城新区汪胜里121-1号的房屋办理房屋产权过户登记至吴鹏；2.吴和平按约定承担违约责任向吴鹏支付违约金576000元；3.吴和平承担本案诉讼费用。
一审法院查明，2004年9月2日，吴和平将其所有，位于武汉市新洲区邾城街邾城新区汪胜里的一栋房屋（四间三层）设定抵押给中国工商银行硚口支行，约定抵押期限至2007年9月1日。该栋房屋后来又被分割成两栋住宅（各二间三层），新洲区邾城街将该两栋住宅分别编号为邾城新区汪胜里121和121-1号，但吴和平未在房产管理部门进行分割登记，该两栋住宅的房屋所有权证号均登记为200420882。2007年5月1日，吴和平与吴鹏签订《房屋买卖协议书》，吴和平将位于武汉市新洲区邾城街邾城新区汪胜里121-1号的一栋两间三层半房屋出售给吴鹏。合同约定了以下内容：（1）买卖成交房位于武汉市新洲区邾城街汪胜（湾）里，坐北朝南两间三层半房屋（包括左侧双层厨房、院子、房屋前后出进通道，三个山头墙。楼梯间从地到天总面积为双方共有各占50%，以后若一方转卖或拆除必须保障另一方楼梯间不受丝毫损害。院内水井共有）；（2）房屋成交价格128000元，首付购房款110000元，出售方即交付房屋的所有钥匙。余下购房款待买方拿到该房屋的房产证、土地使用证后付清；（3）自首付之日起，该房屋的物权（房产、土地、租赁）归购买方所有。违约一方按总售价每日5%给付另一方违约金；（4）卖方保障用水、用电通畅，出进道路通畅。涉及该房屋的任何纠纷，由卖方承担全部责任；（5）协议自签字之日起生效。吴鹏于合同签订之日向吴和平支付购房款110000元，吴和平出具了购房款收条并交付诉争房屋的所有钥匙。同年9月，吴鹏及其父亲吴宏山对诉争房屋进行了装修并在该房屋生活、居住，吴鹏与吴和平两家即为邻居。吴鹏入住该房屋后，要求办理房屋产权的变更登记手续，吴和平表示待还清贷款后即办理登记变更房屋产权。2009年5月26日，吴和平偿还了借款，诉争房屋的抵押权注销。9月22日，吴和平又将诉争房屋设定抵押给中国农业银行股份有限公司武汉新洲支行，约定抵押期限至2012年9月21日。同年12月3日，吴和平偿还了借款，诉争房屋的抵押权注销。2010年5月9日，当事人双方在武汉市新洲区邾城法律服务所的见证下，签订了《房屋买卖补充协议书》，约定于2013年3月31日前偿还贷款，将房屋产权证、土地使用证交给吴鹏。2014年5月29日，吴和平又将诉争房屋设定抵押给中国农业银行股份有限公司武汉新洲支行，约定抵押期限至2017年11月28日。2016年6月7日吴和平偿还了借款，与中国农业银行股份有限公司武汉新洲支行解除了诉争房屋的抵押。由于吴和平不履行合同约定的办理诉争房屋产权变更登记的义务，导致吴鹏无法取得标的房屋的产权，故吴鹏诉请法院依法判令吴和平继续履行房屋买卖协议，将房屋办理产权过户登记至吴鹏。
另查明，2006年4月10日，吴和平与案外人黄汉华签订了诉争房屋买卖合同，黄汉华于2015年10月12日提起民事诉讼，诉请判令吴和平履行办理房屋产权变更登记的义务。一审法院以吴和平已向吴鹏交付房屋，吴鹏已依据合同支付了大部分房款并实际合法占有、使用诉争房屋，于2015年12月30日依法作出（2015）鄂新洲邾民商初字第00072号判决，驳回黄汉华的诉讼请求。
本案重审过程中，吴鹏变更第二项诉讼请求，请求判令吴和平支付违约金22000元。
2016年11月30日，一审法院依吴鹏申请，将登记在吴和平名下的位于新洲区邾城街邾城新区汪胜里121-1号（房屋所有权证号为200420882）的房屋予以查封。
一审法院认为，吴和平与吴鹏签订的《房屋买卖协议书》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且双方当事人已实际履行了该合同的主要义务，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。吴和平辩称双方签订房屋买卖合同时，该诉争房屋已设定抵押，没有抵押权人同意转让抵押财产的，买卖合同属于无效合同。本案中，吴鹏受让诉争房屋，双方签订合同时，该房屋处于抵押期间，但该房屋抵押权于2009年5月26日注销，在此期间，双方均未主张房屋买卖合同无效，抵押注销时间即应为合同实际生效时间。吴和平应当履行合同义务，故吴和平以买卖诉争房屋，没有取得抵押权人同意，双方签订的买卖合同属于无效合同的抗辩的理由不能成立，一审法院不予采纳。吴和平抗辩诉争房屋是夫妻共同财产，其单方买卖该房屋，其配偶不知情，属于无效买卖行为。一审法院认为，吴和平对共同财产作重要处理决定后对该房屋进行了装修并居住生活，其配偶长期不知情不符常理，且未举证证明。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，该抗辩意见一审法院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。吴鹏与吴和平双方签订房屋买卖合同中约定“……余下购房款待买方拿到该房屋的房产证、土地使用证后付清”，“贷款到期后，由甲方负责偿还贷款，并将房产、土地两证收回交给乙方”。虽没有明确约定吴和平应协助吴鹏办理房屋产权过户登记手续，为实现合同目的，结合交易习惯，吴鹏要求吴和平协助办理房屋产权过户登记手续，符合合同双方当事人约定的本意，该项诉讼请求一审法院予以支持。吴和平违反合同约定，将已出售给吴鹏的房屋反复抵押，未向吴鹏交付产权证、土地使用证致使过户不能，其行为构成违约，又因房屋价格上涨，导致过户费用增加给吴鹏造成了实际损失，结合有关职能部门的相关规定，要求吴和平承担违约金22000元的诉讼请求理由成立，一审法院予以支持。同时原合同中约定“余下购房款待买方拿到该房屋的房产证、土地使用证等物权证后付清”，为减少当事人诉累，应当将购房余款18000元给付吴和平。本案审理过程中，吴鹏自愿承担办理房屋产权过户登记的相关费用，不违反法律规定，一审法院予以认可。综上，经合议庭评议，并经一审法院审判委员会决定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、吴和平于本判决书生效后三十日内，协助吴鹏将现登记为吴和平所有的位于武汉市新洲区邾城街邾城新区汪胜里121-1号房屋产权过户登记至吴鹏名下。办理房屋产权过户登记手续的相关费用由吴鹏承担；二、吴鹏向吴和平支付购房款18000元；三、吴和平支付吴鹏违约金22000元；上述（二）、（三）项限于本判决书生效后三十日内履行；案件受理费3300元、财产保全费1160元由吴和平负担。如果未按判决书指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，吴和平与吴鹏于2007年5月1日签订的《房屋买卖协议书》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且双方当事人已实际履行了该合同的主要义务，该合同合法有效，双方当事人应遵守诚实信用原则，严格履行合同义务。当事人双方签订合同时，该房屋确实处于抵押期间，但该房屋抵押权在2009年5月26日被注销，在此期间，双方均未主张房屋买卖合同无效，抵押注销时间即为房屋买卖合同实际生效时间。至房屋抵押权被注销时，房屋买卖合同的履行条件已具备，吴和平应当讲究诚信，严格履行合同义务。案涉房屋的权属现状为：2016年6月7日吴和平偿还了借款，与中国农业银行股份有限公司武汉新洲支行解除了诉争房屋的抵押。2016年11月30日，一审法院依吴鹏申请，将登记在吴和平名下的位于新洲区邾城街邾城新区汪胜里121-1号（房屋所有权证号为200420882）的房屋予以了查封。因此，吴和平关于买卖诉争房屋没有取得抵押权人同意、双方签订的买卖合同属于无效合同的上诉理由不能成立。
吴和平对作为夫妻共同财产重要组成部分的房产做出了重大处理决定后，买受人吴鹏对该房屋进行了装修并居住生活，吴和平称其配偶长期不知情与常理不符，亦未举证证明其妻子向吴鹏提出过异议。而且《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条明确规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。因此，吴和平上诉主张案涉房屋是其夫妻共同财产，其单方买卖该房屋，其配偶不知情，其与吴鹏间的房屋买卖行为无效的上诉理由，缺乏事实和法律依据。
综上所述，吴和平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由吴和平负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏循平
审判员 王 阳
审判员 陈继红
二〇一七年九月八日
书记员 陈喜兰