吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉01民终1502号上诉人（原审被告）：王健，个体户，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：刘晓龙，吉林刘文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长春市宏广比尔森餐饮服务有限公司，住所地：长春市南关区解放大路1019号金碧阁大厦2403号。法定代表人：于宏广，董事长。委托诉讼代理人：陶传彬，吉林法序律师事务所律师。上诉人王健因与被上诉人长春市宏广比尔森餐饮服务有限公司（以下简称比尔森公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院作出的（2017）吉0104民初2565号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。王健提出上诉请求：撤销（2017）吉0104民初2565号民事判决，依法改判驳回比尔森公司的诉讼请求。一、二审诉讼费由比尔森公司承担。事实和理由：1.一审判决认定双方签订的房屋租赁合同有效错误，案涉房屋未经消防验收，根据消防法的规定，租赁合同因违反国家法律强制性规定而无效。王健在使用的三年期间一直无法办理二次消防验收，无法实现正常经营；2.一审判决认定“交付房屋面积符合合同约定”错误，案涉房屋面积存在争议，合同约定是1130平方米，签订合同时是比尔森公司单方标注的面积，王健并未对面积进行确认。一审中，王健申请鉴定，选定的鉴定机构出具的《鉴定报告》认定面积为800余平方米，但庭审中不知何种原因一审法院终止了本次鉴定；3.一审判决认定的“违约金及赔偿损失”错误。首先，案涉合同因违反消防法强制性规定而无效，不存在违约金及赔偿损失。根据合同法第九十四条、第二百一十六条的规定，因比尔森公司的原因而导致王健租用房屋无消防疏散通道、无门可用可通行，还不能及时办理消防许可，租赁目的不能实现。王健提出解除合同符合法律规定。王健在履行合同过程中不存在违约行为，故应驳回比尔森公司的诉讼请求。比尔森公司二审答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确应予维持。首先，该房屋承租时双方约定是整体承租，且房屋面积通过调取房屋档案中的测绘报告及法院实际测量均符合合同约定，所谓的没有消防通道、无门可走、无门可用根本不存在；其次，该出租房屋现能作为商业经营场所，说明消防设施已经通过验收，该房屋承建于九十年代，2003年消防进行验收，当时消防部门出具的消防验收报告即能证明该房屋通过了消防验收，退一步讲即使房屋没有通过消防验收，王健占用并实际使用了该房屋也理应缴纳租金及实际占用造成的损失。比尔森公司向一审法院起诉请求：1、判令王健支付自2016年11月1日至2017年3月1日的租金198,666.67元、水电费6,423.80元；2、判令王健赔偿损失301,665.00元租金；3、判令王健支付违约金242,000.00元。一审法院认定事实：本案涉诉房屋位于长春市朝阳区湖西路阳光景都（现称长影商务景都）二期二层，所有权人系长春市宇华房地产开发建设有限责任公司（以下简称宇华公司）。2013年6月3日，宇华公司作为出租人，长春市朝阳区比尔森烤肉红旗街店作为承租人，双方签订《房屋租赁合同》，约定比尔森红旗街店承租宇华公司所有的位于长影商务景都二层建筑面积为4938.46平方米的商业用房用于经营，租期为5年，自2013年11月1日起至2018年10月30日止。比尔森公司经宇华公司同意，将承租的部分面积转租给王健。2013年9月8日，比尔森公司作为甲方，王健作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定：“甲方将坐落于长春市长影商务景都二层建筑面积1130平方米的商业用房出租给乙方作为营业使用（承租区域平面图见附件二），租赁期间为5年，自2013年11月1日至2018年10月31日；租期中的后三年（即2015年11月1日-2018年10月31日）乙方需每年缴纳租金人民币605,000.00元，每年的10月1日前缴纳下一年租金；租赁期间，乙方承担使用房屋发生的水、电、通讯、设备、采暖费、物业费等费用；乙方不交付或者不按约定交付租金（包括采暖费和物业费）达10日以上，甲方有权解除合同；在租赁期间，如乙方确因特殊情况需要提前退房，需经甲方同意，提前3个月以书面材料通知甲方，并按剩余租期租金的20%向甲方支付违约金；乙方负责其经营场所的消防验收并承担相关费用；租赁期满或合同解除，乙方必须搬出全部物件，搬迁后15日内房屋内如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理；租赁期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁，与甲方发生纠纷，甲方有权封存所租房屋，同时乙方应按当年日租金的二倍向甲方赔偿损失。”合同签订后，比尔森公司将房屋交付王健使用，王健在涉诉房屋经营长春市意诺联创文化传播有限责任公司（以下简称意诺公司）。王健向比尔森公司交纳房租费至2016年10月31日，自2016年11月1日未再交纳租金。2014年1月1日，状元楼老北京火锅店（以下简称火锅店）作为甲方，意诺公司作为乙方，双方签订《租赁合同》，合同约定：“甲方提供状元楼火锅店1-2楼楼梯间租赁给乙方，双方共同使用，租赁时间为2014年1月1日—2019年12月31日，每年使用费用为3万元，乙方使用楼梯间时间需在10点至22点之间。如乙方未能完成上述乙方责任内的任何一个条款或未能在上述租金支付方式内完成租金支付或经营餐饮类项目，则甲方有权收回该租赁楼梯间的使用权利。”从比尔森公司提供其员工与王健之间来往的微信记录和通话记录显示，比尔森公司自2016年10月开始多次向王健催要租金，并告知如不交纳则收回房屋。比尔森公司在诉状中陈述2017年1月12日将涉案房屋上锁。2017年2月1日的通话记录显示比尔森公司已将租赁房屋上锁，王健称室内有桌椅和水，比尔森公司同意王健取走。2017年2月23日20时20分，比尔森公司经理向朝阳区分局长久路派出所报警，称本单位出租给意诺公司的位于商务景都二层的房屋，在房租没有结清的情况下，被该公司工作人员私自将门撬开，将屋内物品搬走，给比尔森公司造成重大经济损失。2016年12月2日，王健向比尔森公司交纳2016年冬季采暖费5万元，实际应交纳47,008.00元。另查明，2003年12月，阳光景都二期1-7号楼取得建设工程竣工验收备案证。2003年10月23日长春市公安局消防处出具长公消验字（2003）第1014号建筑工程消防验收意见书，载明阳光景都二区经消防验收，土建工程合格，消防工程应按原施工方案及保证时限完成，全部竣工后，经消防验收合格后方可投入使用。意诺公司开办的长春市意诺职业技能培训学校向长春市公安局朝阳区分局消防科申报装修工程消防设计图纸，经审核，消防科于2015年1月23日和2015年5月8日分别下发《建设工程消防设计备案复查意见书》，意见书指出：该工程的部分设计不符合规范规定，存在问题，应当停止施工，进行修改后复查。长春市意诺职业技能培训学校申报的建筑面积540平方米的装修工程部分设计不符合规范规定，1到3层未形成原建筑设计的防烟楼梯间。本案在审理过程中，王健认为比尔森公司向其交付使用的租赁房屋面积不足，向本院申请对实际使用的建筑面积进行测绘，本院委托吉林省纵横测绘有限公司，该公司因无法对已经作出产权备案的房屋进行局部测绘，故退回测绘。王健在庭审中向本院提出反诉请求，但未在法庭指定的期限内交纳反诉费，故对其反诉请求不予审理。认定上述事实的证据有：《房屋租赁合同》、《租赁合同》、收据、微信截图、通话记录、报警回执、照片、《建设工程消防设计备案复查意见书》、宇华公司出具的证明、商品房屋登记证明、建设工程竣工验收备案证、长公消验字（2003）第1014号建筑工程消防验收意见书、吉林省纵横测绘有限公司退卷说明及庭审笔录在卷佐证。原审法院认为：一、关于租赁合同效力问题。涉诉房屋于2003年12月取得建设工程竣工验收备案证，2003年10月经公安消防机构验收土建工程合格，即初始消防验收合格，因此比尔森公司与王健签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。王健提供的《建设工程消防设计备案复查意见书》是对承租人装修租赁房屋消防工程指出的意见，根据合同第11.2第（5）项约定“王健负责经营场所的消防验收并承担相关费用”，二次消防验收工作应由王健负责，王健以此理由抗辩租赁合同无效不予支持。另根据涉诉房屋所有权人宇华公司出具的证明，可以认定比尔森公司将涉诉房屋转租给王健系经宇华公司同意。二、关于比尔森公司向王健交付的房屋是否符合合同约定。1、关于涉诉房屋的楼梯通道和门的问题。租赁合同附带的平面图已显示涉诉房屋共有3个楼梯通道，王健在签订合同前和装修过程中对3个通道以及通往的方向应当是知情的，但王健仍继续租赁该房屋，应视为对楼梯通道和门的现状表示认可，在租赁期间王健分别与状元楼火锅店和新东方学校达成使用通道的协议，且使用近3年时间，现王健提出房屋无门无通道不符合事实。关于王健提出火锅店限制其使用时间导致其无法使用该通道的问题，王健与火锅店签订的楼梯间租赁合同中已明确约定了使用时间，并非在使用期间火锅店变更了使用时间，因此王健不继续使用与火锅店共用的通道和门是其个人原因导致。2、关于房屋面积的问题。租赁合同约定“王健承租建筑面积1130平方米”，该面积并未经测绘部门测量，是估测的面积，签订合同时，王健对租赁房屋是认可的，双方约定的租金标准为固定数额，比尔森公司依约交付特定房屋，王健在租赁期间从未对面积提出异议，现以比尔森公司交付的房屋面积不足为由抗辩，本院不予支持。三、关于合同解除的时间。租赁合同第10.3条约定“王健不交付或不按约定交付租金（包括采暖费和物业费）达10日以上，比尔森公司有权解除合同”，王健自2016年11月1日开始拖欠租金，比尔森公司虽然于2016年12月22日通过微信的方式通知王健3日内交纳欠款，否则解除合同，但始终未向王健正式发出解除函，而是于2017年1月12日将房屋上锁，强行收回房屋，虽然屋内有王健的物品，但王健已无法继续使用，另王健对比尔森公司收回房屋未提出异议，故认定比尔森公司于2017年1月12日收回房屋，双方之间的租赁合同于2017年1月12日解除。四、关于租金的数额。王健自2016年11月1日开始拖欠租金，2017年1月12日比尔森公司收回房屋，王健应承担上述期间的租金，计算方式为：60.5万元/年÷366天×73天=120,669.40元，王健多交纳3,000.00元采暖费，可冲抵租金，王健还应向比尔森公司交纳租金117,669.40元。另王健虽于2017年2月23日撬门拿走物品，但2017年1月12日至2月23日期间是由于比尔森公司的原因导致王健无法使用房屋，并非王健故意占用，故上述期间的租金不予支持。五、关于水电费的诉请。比尔森公司未提供王健拖欠水电费的相关证据，不予支持。六、关于违约金和赔偿损失的问题。比尔森公司依据合同第11.2条第（3）项约定“在租赁期间，如王健确因特殊情况需要提前退房，需经比尔森公司同意，提前3个月以书面材料通知比尔森公司，并按剩余租期租金的20%向比尔森公司支付违约金”主张违约金，同时又主张3个月的可得利益损失，王健不按时交纳租金，经比尔森公司多次催要仍未交纳，导致合同提前解除，王健的行为构成违约，应承担违约责任。七、关于违约金及赔偿损失的问题。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”王健自2016年11月1日开始拖欠租金，经比尔森公司多次催要后仍未支付，其行为构成违约，应承担违约责任。但双方就王健迟延或拒绝支付租金导致承担违约责任的问题，没有直接、明确的约定，现比尔森公司依据合同第11.2条第（3）项“在租赁期间，如王健确因特殊情况需要提前退房，需经比尔森公司同意，提前3个月以书面材料通知比尔森公司，并按剩余租期租金的20%向比尔森公司支付违约金”的约定主张违约金，但该条款是双方当事人就王健提前退房作出特殊约定的违约责任条款，不能扩大适用为对所有违约责任问题的约定，因此比尔森公司主张适用该条款计算违约金，与双方约定的本意不符，不予支持。但王健的违约行为确系给比尔森公司造成了租金损失，根据《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，合同解除后，比尔森公司可以向王健主张可得利益损失。现比尔森公司依据合同第11.2条第（10）项“租赁期满或合同解除，如王健逾期不搬迁，……，王健应按当年日租金的二倍向比尔森公司赔偿损失”的约定主张3个月的可得利益损失，该条款是双方就王健逾期不搬迁作出的赔偿损失约定，但王健在合同解除后不能及时取走物品，是由于比尔森公司强行锁门导致，不属于王健的过错，因此对依据该条款计算可得利益损失不予支持，本院酌定按照租金的标准计算3个月的可得利益损失，计算方式为：60.5万元/年÷12个月×3个月=151,250.00元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第二百二十四条、第二百二十七条规定，原审法院判决：一、被告王健于本判决生效后立即给付原告长春市宏广比尔森餐饮服务有限公司租金117,669.40元；二、被告王健于本判决生效后立即赔偿原告长春市宏广比尔森餐饮服务有限公司损失151,250.00元；三、驳回原告长春市宏广比尔森餐饮服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,288.00元，由原告长春市宏广比尔森餐饮服务有限公司负担7,233.00元，被告王健负担4,055.00元。本院二审审理查明的案件事实与一审相同。本院认为：一、关于王健与比尔森公司签订的《房屋租赁合同》效力问题。案涉租赁房屋已办理初始消防验收合格手续，且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于使用条件强制性规定的情况的……”，王健与比尔森公司签订的房屋租赁合同并不必然因违反消防法的规定而无效，如果存在导致房屋无法使用的情形当事人可享有解除权。王健与比尔森公司签订合同后，已在案涉房屋经营使用三年之久，现又以双方签订的租赁合同违反消防法的强制性规定而主张合同无效并无法律依据，故其此项上诉请求不应予以支持。二、关于比尔森公司交付的租赁房屋是否符合合同约定的问题。双方签订的房屋租赁合同虽标注了租赁标的物的面积，但根据合同载明，签订合同时比尔森公司出示了“承租区域平面图”，王健亦对该房屋进行了实地踏查，对房屋以固定价格进行整体租赁，且在经营使用期间并未对房屋面积提出异议。故王健以交付面积不足主张相关权利不予支持。一审审理期间，法院根据王健的申请委托对案涉房屋实际使用的建筑面积进行测量，后鉴定机构退回，一审法院终止此次鉴定程序并无不当；三、关于一审判决认定的违约金及赔偿损失是否正确的问题。本案中，王健在承租使用案涉房屋期间，并无证据证明其曾因未能及时办理消防许可证及房屋不符合租赁使用条件向比尔森公司提出解除合同或主张相关权利。从双方信息往来的内容及王健确未在合同约定期限内交付租金的事实可以看出，王健因未按期交付房屋租金构成违约。原审判决据此事实并按照双方约定的租金标准酌定由王健赔偿比尔森公司三个月的租金损失并无不当。综上，王健的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5334元，由上诉人王健负担。本判决为终审判决。审 判 长  绳继萍代理审判员  张新华代理审判员  贺银婷二〇一八年五月四日书 记 员  李佳姝