湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂96民终90号上诉人（原审被告）：韩金枝，女，1958年11月30日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。委托诉讼代理人：杨哲文，上海建纬（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何红霞，上海建纬（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：段兆明，男，1968年9月20日出生，汉族，湖北省天门市人，户籍所在地天门市，现住天门市。委托诉讼代理人：徐丰华，湖北晨睿律师事务所律师。原审被告：肖想松，男，1955年1月21日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。上诉人韩金枝因与被上诉人段兆明、原审被告肖想松房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省天门市人民法院（2017）鄂9006民初1825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人韩金枝及其委托诉讼代理人杨哲文、何红霞，被上诉人段兆明及其委托诉讼代理人徐丰华到庭参加诉讼；原审被告肖想松经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩金枝上诉请求：撤销原判，依法改判驳回段兆明的一审诉讼请求。事实和理由：1.涉案房屋买卖交易的中介人周银华在段兆明、肖想松签订房屋买卖合同时，提示双方房屋过户需韩金枝到场签字。在段兆明明知涉案房屋系肖想松、韩金枝的夫妻共同财产的情况下，段兆明与肖想松均未征求韩金枝的意见，涉案房屋买卖合同对韩金枝不具有法律约束力。2.韩金枝对段兆明与肖想松签订涉案房屋买卖合同的行为不知情，自始至终不具有与段兆明订立房屋买卖合同的意思表示。3.段兆明尚未办理涉案房屋的权属变更登记，且其主观上并非善意，故段兆明的行为不符合善意取得的构成要件。4.涉案房屋已被拆除，韩金枝客观上亦不可能配合段兆明办理该房屋的过户登记手续。段兆明辩称，1.韩金枝未举证证明段兆明主观上存在恶意。2.从另案中韩金枝的起诉状中“直到2017年6月，肖想松通知韩金枝回家办理事情，韩金枝得知肖想松出卖房子事宜后，坚决反对，并从外地赶回与段兆明协商未果”的表述，可以看出韩金枝对肖想松出卖涉案房屋的事实是知晓的。3.涉案房屋虽然已被拆除，但段兆明要求肖想松、韩金枝配合办理房屋过户登记手续的权利还是存在的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。肖想松未陈述意见。段兆明向一审法院起诉请求：判令肖想松、韩金枝配合办理房屋过户登记手续，并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：韩金枝与肖想松系夫妻，于1979年10月4日登记结婚，均系天门市第一机械制造厂退休职工。1994年9月25日，韩金枝与肖想松以集资建房的方式，取得了天门市第一机械制造厂位于天门市竟××人民大道（××单元××楼东侧住房的所有权。2002年7月2日、2004年3月5日，肖想松先后以其名义为该房屋办理了天国用（2002）字第1025号国有土地使用证和天门市房权证竟字第××号房屋所有权证。2014年3月，韩金枝与肖想松搬到天门市汉北桥8号西龙小区内居住，并将该房屋对外出租。2016年12月19日，段兆明经与肖想松协商后，口头达成房屋租赁协议，约定承租期间自2017年1月1日起至2017年6月30日止，租金为2200元。段兆明在支付租金后，搬入该房屋内居住。此间，肖想松以口头方式向外界表达出售该房屋的意愿，亦曾有他人在段兆明租住期间以购买为由察看过房屋。2017年2月8日，韩金枝离开天门市到深圳市照看孙子。同年3月24日，段兆明向肖想松表达购房意向，肖想松同意后，双方在天门市一房屋买卖中介机构的工作人员周银华的见证下，签订《房地产买卖合同》一份，合同约定：肖想松将该房屋以155000元的价格出售给段兆明，段兆明于当日付定金140000元后，肖想松将房屋所有权证、土地使用证及规划许可证交付给段兆明，并在2017年6月底前配合段兆明办理不动产转移应履行的各项签字手续后，段兆明付清余款15000元，过户费用由段兆明承担。此外，合同还对双方的违约行为及责任承担等事项作出了约定。合同签订当日，段兆明即向肖想松支付购房定金140000元。对此，肖想松出具收条予以载明，并依约将房屋所有权证、国有土地使用证予以交付。此后，段兆明继续在该房屋居住。2017年6月26日，天门市人民政府授权天门市文昌阁棚户区改造指挥部发布公告，决定对涉案房屋所在区域实施棚户区综合改造。同年6月29日，韩金枝按肖想松的通知从深圳市返回天门市。同年7月1日，段兆明将所欠房屋余款15000元付给肖想松，并要求其协助办理产权变更登记手续。同年7月13日，韩金枝、肖想松一同找段兆明，要求解除房地产买卖合同并返还房屋产权证书，拒绝协助其办理房屋产权变更登记手续。为此，段兆明诉至一审法院。一审法院认为，段兆明与肖想松均系完全民事行为能力人，签订房屋买卖合同属双方真实意思表示，讼争房屋虽系韩金枝、肖想松的夫妻共同财产，但根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条的规定，肖想松对该房屋享有平等的处理权。肖想松在将该房屋出租给段兆明居住时，已向外界表达了售房意愿，韩金枝对此未持反对意见，应视为其同意出售该房屋。在段兆明与肖想松签订的房屋买卖合同所约定的协助办理产权变更登记的期限临近前，肖想松通知韩金枝从深圳市返回天门市后，其应当知晓肖想松已将该房屋予以出售的事实，但其并未阻止肖想松于2017年7月1日收取段兆明所支付的购房尾欠款15000元，应视为其同意将该房屋予以出售。因此，应推定该售房行为系韩金枝、肖想松的共同意思表示。综上，本案段兆明与肖想松在签订房屋买卖合同后，已按合同约定履行了给付定金140000元及支付余款15000元的义务，并实际占有、使用该房屋，肖想松亦将房屋所有权证、国有土地使用证予以交付，根据权利义务对等及诚实信用原则，该院认定段兆明与肖想松签订的房屋买卖合同合法有效，依法受法律保护。韩金枝、肖想松应依照合同约定继续履行合同义务，协助段兆明办理相关产权变更登记手续，故对段兆明的诉讼请求，该院依法予以支持。诉讼中，韩金枝以肖想松出售房屋的行为系无权处分的抗辩理由，于法相悖，该院不予采纳；其还以段兆明与肖想松恶意串通侵害其合法权利，不构成善意取得为由，主张该房屋买卖合同无效的抗辩理由，因未举证，且与该院查明的事实不符，依法不予采纳。视此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、段兆明与肖想松签订的房屋买卖合同有效；二、韩金枝、肖想松在该判决生效后十日内协助段兆明办理坐落于天门市竟××人民大道（××单元××楼东侧（天门市房权证竟字第××号）房屋的变更登记手续。案件受理费500元，由韩金枝、肖想松负担。二审中，韩金枝围绕上诉请求依法提交了证据，段兆明、肖想松未提交证据。本院认为，韩金枝提交的照片打印件虽未注明拍摄时间，但段兆明对该照片反映的涉案房屋已被拆除的事实无异议，本院依法予以采信。一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。二审查明，1.段兆明在与肖想松协商房屋买卖事宜过程中，向肖想松提出其出卖房屋应与其妻子、儿子商量。2.段兆明与肖想松签订涉案房屋买卖合同时，中介人员周银华提示双方，办理房屋产权变更登记时需肖想松的妻子签字。3.至二审庭审前，涉案房屋已被拆除，段兆明与案外人签订了相关拆迁补偿协议。本院认为，本案二审的争议焦点是：段兆明要求韩金枝、肖想松协助其办理涉案房屋权属变更登记手续的请求有无事实与法律依据。针对上述争议焦点，分析评判如下：段兆明与肖想松在案外人周银华的见证下签订的《房地产买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，合法、有效，应受法律保护。涉案房屋系韩金枝与肖想松的夫妻共同财产，段兆明在与肖想松签订涉案房屋买卖合同时亦知晓该事实。肖想松未经其他共同共有人即韩金枝同意，自行与段兆明签订《房地产买卖合同》，且肖想松的行为未得到韩金枝的事后追认，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条有关“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”之规定，肖想松的行为属无权处分，其与段兆明签订的《房地产买卖合同》对韩金枝不产生法律效力，故段兆明要求韩金枝协助其办理涉案房屋权属变更登记手续的诉讼请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。肖想松虽依约对段兆明负有协助其办理涉案房屋权属变更登记手续的义务，但因韩金枝不同意出卖涉案房屋，明确表示不予协助办理该房屋的权属变更登记手续，且涉案房屋已被拆除，肖想松事实上不能履行该项义务，故对段兆明要求肖想松协助其办理涉案房屋权属变更登记手续的诉讼请求，本院亦不予支持。如段兆明认为因肖想松的违约行为导致其不能取得涉案房屋所有权而存在损失，可依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款有关“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，另行向房屋出卖人肖想松主张权利。因段兆明一审起诉时未提出要求确认涉案房屋买卖合同有效的诉讼请求，在此情况下，法院虽然应当主动审查涉案房屋买卖合同是否合法有效，但一审法院超出当事人的诉讼请求，作出确认该房屋买卖合同有效的判项，仍属不当，本院予以纠正。综上所述，韩金枝的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省天门市人民法院（2017）鄂9006民初1825号民事判决；二、驳回段兆明的诉讼请求。一审案件受理费500元，由段兆明负担；二审案件受理费500元，由韩金枝负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 勇审 判 员  丁 盼审 判 员  赵湘湘二〇一八年二月五日法官助理  张 茂书 记 员  唐 文