浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终8953号
上诉人（原审原告）：姜樟芳，女，1973年12月8日出生，汉族，住浙江省龙游县。
委托诉讼代理人：季建刚，上海圣瑞敕（杭州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：方小平，男，1969年8月17日出生，汉族，住浙江省安吉县。
委托诉讼代理人：陈波，浙江万高律师事务所律师。
上诉人姜樟芳因与被上诉人方小平房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106民初10057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月13日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
一审判决认定：2014年3月18日，姜樟芳与方小平签订一份《转让协议》，约定：方小平将翠苑三区11幢边饭店（竹乡山里灶头饭店）整体转让给姜樟芳经营（不包括房产）。店内所有设施、设备、装修都归姜樟芳所有。方小平将配合姜樟芳做好所有证照的过户手续，在没有完成过户手续的期间，原有的证照归姜樟芳使用。转让金250000元于签字当日一次性付清，方小平在收到转让金当日将店铺交给姜樟芳经营。
2014年3月30日，方小平（甲方、出租方）与姜樟芳（乙方、承租方）签订一份《租房协议》，约定：方小平将位于翠苑三区11幢边房屋出租给姜樟芳使用，租期三年，自2014年4月1日至2017年3月31日止，年租金150000元等内容。在该《租房协议》有手写的补充内容，载明：“2014年房租应付清”、“2015年房租应付清”、“合同期间同意转让”、“合同期满同意已方续签，租金待定”。
上述协议签订后，方小平依约将翠苑三区11幢边房屋（包含设备、装修等）交付给姜樟芳使用。2016年1月9日，杭州竹乡山里灶头餐饮有限公司的股东由方小平、毛丽丽变更为戴敦红、姜樟芳。
2016年10月28日，姜樟芳向方小平邮寄一份《律师函》，载明：因姜樟芳在店面转让过程中被告知不得转让，现要求方小平在收到函件后确保姜樟芳获得合法有效的转让授权，若无法出具有效的转让授权，2日内与姜樟芳协商解决，逾期姜樟芳要求解除双方之间的租赁合同，退还转让费及租金等费用。2016年11月9日，姜樟芳诉至一审法院，请求判令：1.解除姜樟芳与方小平签订的《租房协议》；2.方小平退还转让费250000元；3.诉讼费用由方小平负担。一审庭审中，姜樟芳变更诉讼请求为：1.方小平退还转让费250000元；2.诉讼费用由方小平负担。
一审法院认为，本案争议的焦点系方小平是否应退还姜樟芳转让费250000元。本案中，姜樟芳主张因方小平阻挠其对外转让案涉店面，导致其无法从他人处收取店面转让费，故要求方小平退还转让费。对此，一审法院认为，首先，案涉的转让费系姜樟芳依照《转让协议》支付给姜樟芳饭店经营权、设备、装修而支付的对价款，该《转让协议》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，且该协议已履行完毕，现姜樟芳未提供证据证明该协议存在无效或可解除的情形。其次，姜樟芳提出因存在方小平未履行《租房协议》中约定的续签义务、租赁房屋第二层被拆除、《租房协议》应属无效等问题，导致其无法将饭店经营权转让，但姜樟芳未提供证据证明其无法对外转让系因前述问题造成，亦未提供证据证明其对外转让可得的转让费。且，前述问题均系双方在履行《租房协议》中产生的问题，而《租房协议》与《转让协议》是姜樟芳与方小平就不同的民事权利义务达成的合意，故即使姜樟芳认为方小平在履行《租房协议》中存在过错造成其损失，姜樟芳也不能据此要求方小平退还转让费。综上，姜樟芳要求方小平退还转让费250000元，依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回姜樟芳的诉讼请求。案件受理费5050元，由姜樟芳负担。
宣判后，姜樟芳不服，向本院提起上诉称：一、一审法院事实认定不清，本案中租赁合同的签订与履行系双方真实意思表示，转让金25万也明确是整体转让，且后签的《租房协议》有方小平一再保证的转让权。方小平签订的租赁合同中并未获得房东的转租授权，而在与姜樟芳签订的2014年3月30日《租房协议》中方小平及其妻子毛丽丽均口头及书面确认，转租给姜樟芳经营的店面是保证享有转让权的。即使是一审前，方小平委托律师给姜樟芳的回函里面也称保障姜樟芳的转让权。根据《合同法》及《解释》的精神，基于次承租人对房屋的实际添附，其有权在转租时对其添附部分在次承租人受益时要求支付一定费用。方小平向姜樟芳收取的房屋租金之中已包含了该项费用（本案已经存在较大的租金差）。对于方小平基于租赁权而收取25万元店面转让金，姜樟芳认为并无依据。双方约定的转让金是以保证姜樟芳享有转让权为前提的。本案方小平在未获得出租人同意的情况下对姜樟芳作出了有转让权的承诺，导致姜樟芳的转让权受到了原出租人的限制。
二、姜樟芳的转让权受到出租人及施天华（二房东）的限制，且施天华是明确反对姜樟芳转租行为的，使姜樟芳面临巨大经济损失。《解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。姜樟芳在店面转让过程中，遭到施天华的阻止，无法进行转让谈判。且从施天华处获悉，其与方小平的房屋租赁合同是每年签署的。方小平在明知剩余租赁期限不足的情况下，与姜樟芳签订3年的租赁合同，存在欺诈行为。三、姜樟芳已经支付合理租金，转让金为转让权的价值，方小平存在欺诈行为不能兑现转让权，应全额退还转让金。方小平将店面转让给姜樟芳后，一直隐瞒该店面二楼为违章建筑，即使收到违章拆除告知书后，方小平仍然谎称可以不拆除。该二楼为饭店的包厢区域，是饭店的最重要收入来源。2016年11月9日拆除二楼包厢区域，饭店营业额下降巨大。方小平应承担姜樟芳承租的营业面积缩小部分的租金损失。方小平自2014年3月18日收到转让款，拖延到2016年4月15日才协助办理工商变更登记，一直怠于履行相关义务，应承担对应的违约损失。方小平一直隐瞒没有转租权这一事实，股权变更后，姜樟芳才从工商局档案信息中发现，方小平是转租施天华的，而施天华是从杭州西湖区翠苑街道资产经营管理办公室的，原协议就明确确定施天华不具有直接的房屋转租权，而施天华与方小平的租赁协议中更是明确房屋仅出租给方小平，并不存在转租权。综上，请求判令：1.撤销一审判决，改判支持姜樟芳的一审全部诉讼请求；2.一二审诉讼费由方小平承担。
被上诉人方小平答辩称：转让协议和租赁协议，是两个不同的法律关系。转让协议已经于签订当日2014年3月18日履行完毕。转让金指的是饭店的经营权、店铺的设施设备以及装修的对价。因此，跟租赁协议是没有关系的。综上，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审期间，被上诉人方小平未向本院提交新的证据，上诉人姜樟芳向本院提交了（2017）浙0106民初11523号判决，欲证明方小平刻意隐瞒了没有转租权的相关事实，属于一种欺诈行为，姜樟芳的25万转让费，不应该支付，应该返还。
对上诉人姜樟芳提交的证据材料，被上诉人方小平认为：对真实性无异议，第一，方小平已经上诉，判决未生效，第二，该判决针对的是双方的租赁协议，跟转让协议无关，另外，该判决中也没有提到关于转租权的问题。本院认为，该证据的真实性本院予以确认，但该证据不能达到姜樟芳的证明目的。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，姜樟芳与方小平签订的《转让协议》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。该协议约定转让店内所有设施、设备、装修等，双方均确认不包括房屋，二审期间姜樟芳认可该《转让协议》已经履行完毕。根据合同法的规定，合同解除有约定解除和法定解除。本案显然不属于约定解除的情形，姜樟芳的解除合同请求若要成立，其必须举证证明存在《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的情形之一。姜樟芳主张其将房屋转租遭到阻拦以及租赁房屋部分违章建筑被拆除等请求解除转让协议。该解除理由均不属于前述法律规定可解除合同事由，姜樟芳主张解除合同返还转让费的请求没有事实与法律依据。综上所述，姜樟芳的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5050元，由姜樟芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 盛 峰
审判员 徐 丹
审判员 陈 艳
二〇一八年五月二十二日
书记员 朱创威