山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）威民四终字第72号
上诉人（原审被告）：张喜先。
委托代理人：宋立清。
委托代理人：安玉斌，山东华夏明德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：山东北方渔市股份有限公司。住所地：荣成市石岛北方渔市。
法定代表人：邹乐平，董事长。
委托代理人：蒋红林，公司办公室主任。
委托代理人：丛宵飞，山东润洲律师事务所律师。
上诉人张喜先因与被上诉人山东北方渔市股份有限公司（以下简称北方渔市公司）租赁合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2013）荣石商初字第153号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定，2009年6月11日原、被告订立房屋租赁协议，约定：一、原告（甲方）同意将北方渔市石头楼（原水产局石头楼），总面积3500平方米房屋出租给被告（乙方）使用。二、该房屋租期15年，自2010年1月1日至2025年12月30日。三、租赁价格：年租金三十五万元整。首期租金在协议签订之日20日内，被告缴纳三年租金（100万元）；第二次租金在2009年12月31日前再缴纳租金不低于10万元（预付第四年租金）；三年后租金每年一次交纳给原告，在到期前三十日内缴纳。…五、原告负责该房屋的水、电（包括三相电）供应至出租屋外墙，其出租房屋的修缮、出租房屋内部的水、电等设施改造、安装、装潢，全部由被告负责投资解决，原告积极配合。…六、被告租赁原告的房屋必须符合以下要求：1、在装修和改建过程中，不能破坏原有的房屋结构，租期到期日或退租时，必须保证租赁房屋及设施完好能正常使用。2、不能私自连接公用水电设施，对房屋、水、电等设施的改建必须征得原告的同意，因改建及被告在租赁范围内新建的房屋设施所发生的相关责任全部由被告负责。…七、被告如违反第六款中的任一规定，原告有权终止本协议并按照《北方渔市物业管理规定》予以处罚，同时按每违反一项扣罚年房屋租金总额5%-20%并赔偿因此给原告造成的经济损失。…十一、双方在接到对方停租通知后十五天内向对方作出书面答复，逾期不答复的视为默认，遭受损失的，由责任方赔偿。十二、如被告逾期交付租金，原告有权随时单方停止向被告出租并不退还已缴租金，同时可按每拖延一日按房屋年租金总额1%的标准由被告向原告交逾期罚金。…十九、上述条款如有未尽事宜，应以书面形式补充，作为附件。原、被告分别在协议上盖章签名。
租赁协议签订当日，被告交付租金30万元，原告将涉案房屋钥匙交付被告。之后，被告对承租房屋进行改建。2009年9月29日被告交付原告租金20万元，2009年10月25日被告交付租金10万元。
2010年2月24日原告向被告发出书面通知一份，“…对房屋结构进行了改造破坏，严重违反了双方签订的协议书，请立即停止继续装修”，对该通知被告表示当时即收到，收到后即停工，2012年6月6日在通知上补签了字。2012年5月25日原告再次向被告发出书面通知，“…你方严重违反了双方签订的协议。公司曾多次以书面、电话通知的方式，向你方下发了停工通知，但至今未果。根据公司规划的需要，限你在2012年5月31日前，将石头楼内遗留的建筑材料、建筑工具和物品等全部清理干净。限期不清理，公司视为你方自动放弃处理”，2012年6月6日被告签字收到。2012年4月1日，山东剑琴律师事务所刘晓林律师向被告发送律师函一份，提出“…您没有在规定的期限内履行交付租金义务并在未征得北方渔市同意的情况下私自对所租赁的房产进行了改建，违反了诚实信用的合同原则，属于违约方。…北方渔市现委托本律师向您提出，提前终止双方租赁合同，并由您按协议书的约定承担相应的违约责任”。2012年6月6日被告签字注明收到律师函。
2013年7月18日，原告诉至原审法院称，原告将石头楼出租给被告使用，但被告未按合同约定的时间和数额支付租金，并擅自改变了原有的房屋结构，原告于2012年曾以律师函的形式书面通知被告，要求其交回房产补齐租金，但被告没有答应。被告的行为严重违反合同约定，请求判令被告支付拖欠的租金60万元及延期付款滞纳金；请求判令解除原被告之间的租赁合同；对被告擅自改造的部分恢复原样或赔偿损失约45万元；诉讼费由被告承担。被告辩称，1、对被告交付的租金数额双方有争议，被告未按合同约定时间交纳是行使先履行抗辩权，因原告未提供出租房屋的水电而造成，被告不构成违约；2、被告对租赁房屋的改建并未破坏房屋的结构，对房屋的可靠性、安全性没有影响，被告亦不构成违约；3、被告2012年6月收到的律师函虽然写明受原告委托，通知提前终止合同，但没有原告单位的公章及委托书，无法确定是否原告的意思表示，不发生解除合同的效力。被告要求继续履行合同。2013年11月18日，原告变更诉讼请求，要求：1、解除原被告间租赁合同，确认2012年6月6日被告签收的律师函及通知发生解除合同的效力；2、被告支付欠付租金14.5万元（至2012年6月6日）及逾期付款违约金24.3万元（以35万元按照银行同期贷款利率的4倍计算自2009年7月1日至2012年6月6日止）；3、被告赔偿原告房屋占用费35万元（自2012年6月至起诉时2013年6月），之后的按每年35万元的标准计算至被告返还租赁房屋止；4、被告将擅自改造的房屋部分恢复原状。
庭审中原告提交照片一宗，证明被告对涉案房屋部分主体结构和承重墙进行了破坏，被告对此辩称，签订租赁协议时原告法定代表人邹乐平明确表示石头楼外墙不能改变，内部随便拆，只要不影响安全，到期能正常交房就行。被告申请签订合同时在场的两名证人出庭证实当时与原告法定代表人邹乐平协商的过程。原审法院根据被告的陈述，要求原告法定代表人邹乐平出庭质证，但邹乐平以出差为由未到庭。被告提供的两名证人李某、许某到庭证实，签订租赁合同当日，与被告一起到原告在威海的公司时，邹乐平明确表示只要外墙不动，里面不拆塌了就行。
根据原告的申请，原审法院委托烟台大学建筑工程司法鉴定中心鉴定被告是否对承租的石头楼房屋主体结构和承重墙造成破坏。2014年7月18日烟台大学建筑工程司法鉴定中心作出鉴定意见，意见中经现场调查，涉案房屋大厅区域一层顶楼板已拆除，一层、二层承重墙体已拆除…，最后的鉴定意见为：1、已完工混凝土构件施工质量满足《建筑结构加固工程施工质量验收规范》（GB50550-2010）要求；2、在改造施工图及后续改造施工质量满足规范要求的情况下，该建筑房屋改造对结构安全性及正常使用性无影响。原告预支鉴定费4万元。原、被告对该鉴定意见均无异议。
2013年11月18日，原审法院对涉案房屋进行了现场勘查，并制作笔录。经现场勘查，涉案房屋原告未供给水电（三相电）。原告提出2009年交付房屋的时候有水有电，2013年现场勘查时已时隔多年，情况已发生变化。
另查，对前述被告交付给原告的60万元，双方均无异议，被告提交了原告出具的收据原件。另外，原告诉状及前三次庭审均自认，除前述给被告出具收据的60万元外，还收取被告租金20万元，这20万元是通过银行转账支付的，没有凭证。但第四次庭审时，原告提出被告实际支付的租金总数是70万元，之前是财务计算失误造成，又提供出其开具的10万元的收据。被告不予认可，认为应按原告自认的80万元计算。庭审后期，被告又提供了一张原告于2009年6月20日出具的收租金70万元的收据，证明被告又交付租金70万元。原告质证后提出该70万元并非被告的真实付款，并提交被告的声明书一份、欠条一张用以证明。声明书载明“我本人张喜先于2009年7月3日向贵公司索要的70万元的收款收据仅作为本人向银行贷款所用，此收据不具有其他任何证据法律效力”。欠条载明“今欠北方渔市股份有限公司人民币柒拾万元正（700000）”。被告质证后否认声明书及欠条的签名系其本人所签。经原告申请笔迹鉴定，2014年10月24日，山东永鼎司法鉴定中心出具鉴定意见书，鉴定意见为：声明书、欠条中的张喜先签名字迹是张喜先本人所写。原告对此支付鉴定费6000元。被告对鉴定意见有异议，认为字迹是模仿的，但未提供证据证实。
涉案房屋现处于闲置状态，原、被告均表示未保管。被告也无证据证明将房屋交付原告。
原审法院认为，原、被告订立的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照执行。本案争议的焦点是：1、被告实际支付的租金数额是多少。2、原、被告是否存在逾期付款、未供应水电的违约行为，是否影响合同效力。3、被告改建行为是否构成违约。4、原告2012年6月6日送达给被告的律师函是否发生解除合同的效力。
1、关于被告实际支付租金数额的问题。从证据规则上说，交付租金的举证责任在被告，被告现已提供了原告出具的60万元的收据。原告诉状中及前三次庭审均自认收到被告租金80万元，且原告庭审中陈述有20万元系转账，没有凭证，原告的陈述清晰完整，故再要求被告举证证实付款80万元，不合常理。虽然原告后期又提供了其为被告出具的10万元收据，但该收据系原告单方开具，不足以改变其自认的事实，故应认定被告实际支付租金80万元。关于被告后来提交的70万元收据一节，原告以被告出具的声明书及欠条反驳，且被告的签名经鉴定确为本人所写，足以说明被告并未实际付款。综合以上，被告支付原告租金的数额为80万元。
2、关于原、被告是否存在逾期付款、未供应水电的违约行为，是否影响合同效力的问题。按租赁合同第三条约定，首期租金在协议签订之日20日内，缴纳三年租金100万元，故被告在履行协议时存在未按期足额交付租金的情形。租赁协议第五条约定原告负责租赁房屋的水电（包括三相电）供应至出租房屋外墙，协议中未约定具体时间。从租赁房屋钥匙在签订协议当日即交付被告的事实来看，交付时或交付后短期内原告即应保证水电供应，但至2013年11月原审法院进行现场勘查时，原告也未供给水电，在双方互负履行义务的情况下，被告享有同时履行抗辩权，被告以此抗辩拖延租金，理由正当，故被告未按期支付租金的行为并不构成违约，原告以违反租赁协议第十二条的约定要求解除合同，理由不当，不予支持。
3、关于被告改建行为是否构成违约的问题。租赁协议中第六条明确约定，在装修和改建过程中，不能破坏原有的房屋结构，根据烟台大学建筑工程司法鉴定中心的鉴定意见明确表述，房屋大厅区域一层顶楼板已拆除，一层、二层承重墙体已拆除，应认定确实对原有的房屋结构造成破坏。原告方否认法人代表与被告就改建另有约定，租赁协议的十九条规定，如有未尽事宜，应以书面形式补充，而事实上原、被告并未形成补充协议，故不能仅依据被告提供的两证人证言而改变合同的约定。另外从时间上看，原告在合同履行之初（2010年2月），即向被告发出因破坏房屋结构要求停止装修的通知，2012年4月的律师函、5月的停工通知，更进一步说明了原告并未就合同第六条的实际执行有任何改变，故而双方仍应遵守合同的约定。协议第七条约定如违反规定，原告有权终止协议。故原告以此要求解除合同，理由正当，应予支持。至于鉴定意见第2点提到的：在改造施工图及后续改造施工质量满足规范要求的情况下，该建筑房屋改造对结构安全性及正常使用性无影响，属于对被告在改建中破坏原有房屋结构进一步引申的安全性的考量，不能以此认定被告未对房屋结构造成破坏。被告以该鉴定意见作为抗辩事由，理由不当，不予支持。
4、关于原告2012年6月6日送达给被告的律师函是否发生解除合同的效力的问题。根据合同法第九十四条、第九十六条的规定，原告可以以被告违约而通知解除合同，合同自通知到达对方时解除。2012年6月6日被告收到原告方的律师函，应视为通知已送达被告，即发生解除合同的效力。租赁合同于2012年6月6日解除，那么被告租赁房屋的期限、租金计算的期限也截止到此时。按合同约定前三年租金100万元，则自2010年1月1日至2012年6月6日租金应为810122元，被告现已交付80万元，尚欠10122元被告理应支付。被告未按时支付租金系行使同时履行抗辩权，故被告不需支付逾期付款违约金。自解除合同通知送达被告后，原告未主动接收房屋，也未及时采取适当措施解决，致涉案房屋处于闲置状态，故原告主张自2012年6月6日之后的房屋占用费，理由不当，不予支持。被告在租赁期间对涉案房屋的原有结构进行了破坏，租赁合同解除后被告应恢复原状，原告此项诉请，理由正当，应予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百一十九条第一款、第二百一十九条、第二百二十六条之规定，判决：一、原、被告于2009年6月11日订立的租赁北方渔市石头楼协议于2012年6月6日解除。二、被告于判决生效之日起十日内付给原告尚欠租金10122元（至2012年6月6日）。三、被告于判决生效之日起六十日内将承租房屋改建部分恢复原状。四、驳回原告要求被告支付逾期付款违约金及房屋占用费的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14250元，原告负担14100元，被告负担150元。鉴定费46000元，原告负担20000元，被告负担26000元。
上诉人张喜先不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，继续履行合同。理由：1、原审认定上诉人的改建行为对原有的房屋结构造成了破坏，是错误的。双方在合同中明确约定可以改建，改建是否对房屋结构构成破坏，在合同中也有明确标准，即合同第六条第一项：“租期到期日或退租时，必须保证租赁房屋及设施完好能正常使用”。经原审法院委托鉴定，结论中明确写明，上诉人的改建对房屋结构安全性和正常使用性无影响，也就是没有破坏原房屋结构。原审判决以“一层顶楼板已拆除、一、二层承重墙体已拆除，应认定对原有房屋结构造成破坏”，忽略了上诉人在拆除一层顶楼板及承重墙体后，又新建了支撑柱和横梁，使得主体和承重结构更安全，更有效。这种改建只是对原有房屋结构的改变，并不是破坏。而部分承重墙在改建时拆除，凭肉眼就能看到，何必鉴定。因此原审判决依据原承重墙拆除认定对房屋结构进行了破坏，是错误的。2、被上诉人通知解除合同的理由不存在，解除合同违反法律规定，应继续履行合同。合同约定，只要不属于不可抗力和政府行为，合同均应履行，否则不得终止合同，原审判决也违背了情势变更原则，显失公平。上诉人租赁的房屋必须进行改建，否则无法达到经营目的，合同也允许改建，不属于违约行为。3、上诉人在第一次接到被上诉人的通知即2010年2月就停止了装修施工，后仅在2012年6月继续施工了两天，就被被上诉人派人强行阻止，不存在装修三年之久的情形。
被上诉人北方渔市公司答辩称，同意原审判决。双方严格履行协议的基础是遵守各自义务，上诉人违背合同约定擅自改造破坏房屋结构，导致被上诉人对房屋的使用受到巨大影响，被上诉人有理由解除合同。被上诉人法定代表人没有以任何形式同意上诉人进行该种形式的改造，在开始履行合同后，被上诉人就书面通知上诉人停止对房屋结构进行破坏，希望其尽早停工。由于上诉人的行为，原有房屋结构已经破坏，上诉人的行为已经违反了合同约定，违反了合同的本意。2010年被上诉人仅在通知中要求上诉人停止施工，停止对房屋结构进行破坏，直至2012年才要求解除合同，故原审认定2012年6月解除合同正确。
二审中，经本院要求鉴定机构烟台大学建筑工程司法鉴定中心到庭接受询问，该鉴定中心工作人员陈述，在该鉴定中心出具的鉴定意见中“在改造施工图及后续改造施工质量满足规范要求的情况下，该建筑房屋改造对结构安全性及正常使用性无影响”，是预设了两个前提，一是施工图满足规范要求，二是后续改造施工质量也满足施工要求，但鉴定机构没有测算和论证施工图是否满足规范要求；只要（施工改建）动了就是改变原来的房屋结构，但要看改变的程度及其采取的措施；对于上诉人、被上诉人对改建如何约定，鉴定机构不清楚；诉争房屋是砌体结构房屋，除外墙是石头所砌，其余为砖混结构。在砌体结构房屋中，承重墙和楼板属于房屋结构中很重要的部分，房屋结构是房屋的承重骨架，就是结构的受力构件，砌体结构房屋中起受力作用的是承重墙和楼板。经质证，上诉人、被上诉人对上述调查笔录均无异议，本院予以采信。
本院二审查明的其他事实与原审认定的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人在租赁协议中明确约定，上诉人租赁被上诉人的房屋，在装修和改建过程中，不能破坏原有的房屋结构，租期到期日或退租时，必须保证租赁房屋及设施完好能正常使用。上诉人如违反第六款中的任一规定，被上诉人有权终止租赁协议，并由上诉人承担相应赔偿责任。因此，本案二审双方争议的焦点在于：上诉人所实施的改建是否达到破坏原有房屋结构的程度；上诉人是否违反合同约定，被上诉人解除合同是否有依据。
首先，本案中，上诉人对诉争房屋实施了拆除大厅区域一层顶楼板以及一层、二层承重墙体等改建行为。考量该改建行为是否达到破坏了原有房屋结构的程度，参照中华人民共和国建设部《住宅室内装饰装修管理办法》中对于相关术语的解释，建筑主体是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等，是保证整个建筑物支撑的主架结构。承重结构是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其他连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。上述解释可以说明，楼板及承重墙属于建筑主体和房屋承重结构的重要组成部分。上诉人实施的上述改建造成诉争房屋原有的建筑主体和承重结构变动，原审认为破坏了原有房屋结构，并无不当。二审期间，鉴定机构在接受质询时亦陈述，诉争房屋是砌体结构房屋，除外墙是石头所砌，其余为砖混结构，在砌体结构房屋中，承重墙和楼板属于房屋结构中很重要的部分，房屋结构是房屋的承重骨架，是结构的受力构件，砌体结构房屋中起受力作用的是承重墙和楼板。亦可说明，一、二层楼承重墙和一、二层楼间楼板的拆除，破坏了房屋结构的受力构件和承重骨架，即破坏了原有的房屋结构。
其次，上诉人主张改变并不是破坏，根据鉴定意见提到的：在改造施工图及后续改造施工质量满足规范要求的情况下，该建筑房屋改造对结构安全性及正常使用性无影响，因此其改建不构成破坏，其托换的梁、柱等，进一步加固了房屋，并未影响房屋结构安全，对此本院认为，鉴定意见的该部分表述属于对上诉人在改建中破坏原有房屋结构之后进一步引申的技术性的考量，并未考量上诉人与被上诉人合同约定的内容。上诉人主张被上诉人法定代表人同意其改建“只要不拆塌就行”，对此被上诉人否认法人代表与上诉人就改建的程度另有约定，且租赁协议规定，如有未尽事宜，应以书面形式补充，而事实上上诉人、被上诉人并未形成补充协议。另外从时间上看，被上诉人在合同履行之初（2010年2月），即向上诉人发出因上诉人的改建破坏了房屋结构要求其停止装修的通知，2012年4月被上诉人发出的律师函、5月发出的停工通知等，亦可说明被上诉人并未就租赁协议第六条的约定内容有任何变更，故而双方仍应遵守合同的约定。至于上诉人认为不论如何改建，只要租期到期日或退租时，能够保证租赁房屋及设施完好能正常使用，就不违反合同约定，不符合合同的本意，本院不予支持。
再次，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。上诉人的改建行为违反了合同约定，被上诉人可以以上诉人违约而通知解除合同，合同自通知到达对方时解除。上诉人主张其在第一次接到被上诉人的通知即2010年2月就停止了装修施工，后仅在2012年6月继续施工了两天，被上诉人即派人阻止，并未一直装修至2012年，本案中，因被上诉人于2010年2月向上诉人发出的通知仅为要求其停止装修过程中对房屋结构进行改造破坏的行为，并未要求解除合同，直至2012年4月1日被上诉人发出律师函，明确表明因上诉人的违约行为导致双方无法继续履行合同，提出终止租赁合同，因此，原审认定2012年6月6日上诉人收到被上诉人的律师函，视为通知已送达上诉人，即发生解除合同的效力，租赁合同于2012年6月6日解除，并无不当。
综上，上诉人的上诉理由不当，应予驳回，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人张喜先负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 芳
审 判 员 于 晶
代理审判员 葛俊生
二〇一六年六月十日
书 记 员 李亚男