广东省中�市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初26777号
原告：中山市捌零房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇翠景南路18号世纪新城2期2幢24卡，统一社会信用代码9144200008452621XY。
法定代表人：杜连枝，经理。
委托诉讼代理人：梁秋霞，广东邦仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴玉玑，广东邦仁律师事务所律师。
被告：林鸿智，男，1990年11月2日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，
委托诉讼代理人：李彦彬，广东丰邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯仁盼，广东丰邦律师事务所律师助理。
原告中山市捌零房地产经纪有限公司（以下简称捌零公司）诉被告林鸿智居间合同纠纷一案，本院于2016年12月28日立案后，依法由审判员邓树青独任审判，�开开庭进行了审理。原告捌零公司的委托诉讼代理人梁秋霞,被告林鸿智的委托诉讼代理人李彦彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告捌零公司诉称：原告作为中介方受产权人陈乡一的委托，为其出售位于中山市××××号世纪新城3期162幢601房的房产提供中介服务。2016年11月21日，原被告及陈乡一签订合同，约定由被告购买陈乡一的该房产,并就交易价格、价款支付方式、违约责任进行了约定。合同签订后，被告经催促仍拒绝履行合同义务，最终导致合同未履行，且被告拒绝支付中介服务费。依据本合同约定及《合同法》第四百二十六条的规定，被告未按合同约定履行义务并拒绝支付中介费用，故原告有权要求被告支付中介服务费及违约金。原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付中介费34000元及违约金10000元；2.被告承担本案诉�费用。
原告捌零公司在举证期限内提供的证据有：《房地产买卖合同》一份。
被告林鸿智辩称：1.被告是该房地产买卖合同的买方，不是卖方；2.看房时，原告没有详细介绍房屋的真实情况，就劝说被告签字，而且被告也没有收到房地产买卖合同，合同签订是在晚上，原告未在合同上盖章，不是合同的一方当事人；3.该房地产买卖合同是由原告提供的格式合同，当中的第八条是格式条款，但原告对该格式条款未作特别的说明（且字很小），该条款加重的被告一方的责任，免除了原告的合同义务，排除了被告的合理权利，应当无效；4.退一步讲，即使是原告促成合同成立，当事人应当平均负担居间人的报酬，故合同的约定违反了合同法的规定；5.原告主张的居间费用和违约金是重复的诉求，即使被告违约，也只需要承担违约金，而且约定的违约金明显高于原告的合理支出，属于违约金约定高过，依法应予调整，原告没有证明自己的损失，应当承担举证责任；6.根据买卖合同的约定，原告需要为买卖合同提供贷款、解除抵押、协助过户、缴纳税费、代管过户的费用及作房屋的交接等一系列的工作，在判定被告违约的情况下，原告没有做这些工作，原告要求全额支付中介代理服务费，有违损益相敌原则；7.涉案房产的委托人仍然在委托原告放盘，有可能将房屋另外出售而获益，故原告就同一个房产不可能收取两笔居间费用。
被告林鸿智在法定期内没有提供证据。
经审理查明：2016年11月21日，捌零公司作为经纪方与买方林鸿智、卖方陈乡一签订《房地产买卖合同》，约定：买卖双方通过经纪方出售及购入位于中山市××××号世纪新城3期162幢601房之物业；该房地产已办理房地产证，无抵押及其他权利负担，卖方对该房地产享有完整所有权，能完全支配及处理；该房产转让成交价为170万元，买方应于合同签订时支付定金5万元，买方须于2016年12月30日前办妥90万元的银行按揭并向卖方支付，余下75万元于过户当天支付；鉴于经纪方已促成买卖双方之间合同成立，买卖双方应在签订本合同当日向经纪方支付中介代理服务费，中介代理服务费34000元由买方支付，但签署本合同后，若本合同被取消、解除或未实际履行、或买卖双方私下通过其他经纪方成交该房地产，均不影响经纪方收取上述中介代理服务费的权利；无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该房地产，则毁约之一方即时支付经纪方51000元作为违约金，若买卖双方在未得经纪方同意下协议取消本合同，则买卖双方均成为本合同的毁约者而须共同连带支付经纪方违约金各25500元。该合同的最后条款为备注条款，注明：“备注内容与前述条款内容不一致辞的，以备注内容为准。”此外，合同还约定了其他事项。陈乡一、林鸿智分别在该合同的卖方和买方落款处签名、捺印，捌零公司在经纪方落款处加盖了公章。合同签订后，林鸿智未向陈乡一支付购房定金，也没有向捌零公司支付中介服务费。之后，林鸿智通过陈乡一告知捌零公司其不购买涉案房产，故捌零公司以林鸿智在涉案房地产买卖合同中违约为由诉至本院，主张前述实体权利。
庭审中，捌零公司述称：其作为中介方已尽合同义务，合同签订前，其有陪同林鸿智看过房三次，期间有明确告知房屋的现状、买房交易的流程、办理按揭所需的材料，还帮林鸿智计算交易所需要的费用；涉案房产现不在捌零公司放盘；涉案合同是林鸿智自愿签字，合同第八条关于中介费的支付条�是可由买卖双方选择费用承担的条款，约定由买方支付是买卖双方协商结果，并不损害任何一方的利益。捌零公司还称，涉案合同是于当时签订好的，但当时捌零公司忘了给林鸿智，后经多次催促，林鸿智都没有捌零公司取回其合同文本。
本院认为：本案系居间合同纠纷。林鸿智、陈乡一与捌零公司签订的《房地产买卖合同》系包括了房屋买卖、居间服务等合同内容的复合同，当中的居间合同条款系各方当事人自愿订立，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当有效。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款规定：居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，林鸿智、陈乡一在《房地产买卖合同》中确认涉案房地产转让合同是由捌零公司提供居间服务所促成，故林鸿智、陈乡一应当依约向捌零公司支付中介服务。合同约定中介服务费为34000元，由买方林鸿智于合同签订时支付，但林鸿智逾期未予支付，故林鸿智的行为构成违约，依法应当承担违约责任。合同约定“无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该房地产，则毁约之一方即时支付经纪方51000元作为违约金，若买卖双方在未得经纪方同意下协议取消本合同，则买卖双方均成为本合同的毁约者而须共同连带支付经纪方违约金各25500元。”该约定所针对的违约行为是买卖双方在房地产买卖合同履行过程中的违约行为，居间方并不是买卖合同中的一方当事人，买卖合同中的一方违约无损居间方的任何利益，故该条约定与违约金的意义不符，捌零公司据此向林鸿智主张10000元的违约金，理据不足，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式�立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”本案中，《房地产买卖合同》有陈乡一、林鸿智分别在该合同的卖方和买方落款处签名、捺印，捌零公司在经纪方落款处加盖了公章，签署的日期为2016年11月21日，故该合同已于2016年11月21日成立，林鸿智在合同签字后未取得该合同的文本，未支付合同定金，对该合同的成立和生效并无影响。虽然合同约定捌零公司有协助办理楼款按揭、房产过户等相关附随义务，但捌零公司未履行该合同义务是由于买卖双方终止涉案房产交易的原因所致，与捌零公司无关，故林鸿智以此抗辩，理由不成立，本院不予采纳。涉案合同式样虽是捌零公司提供，但该合同式样设有备注条款，可以排除预定条款的适用，当中预设的关于中介服务费支付的条款，也是填充式的选择性条款，故该合同及条款并非是格式合同，故林鸿智以格式�同、格式条款作抗辩，不能成立，本院亦不予采纳。综上，捌零公司诉请有理的部分诉求，本院予以支持，无理的部分，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告林鸿智应于本判决生效之日起七日内支付原告中山市捌零房地产经纪有限公司中介服务费34000元；
二、驳回原告中山市捌零房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费900元，减半收取为450元，（该款原告中山市捌零房地产经纪有限公司已预交），由原告中山市捌零房地产经纪有限公司负担102�，由被告林鸿智负担348元并应于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市捌零房地产经纪有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 邓树青
二〇一七年三月二十七日
书记员 郑梅竹
李先萍