天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨汉民初字第3242号
原告邰元坤。
委托代理人崔洪凤。
被告天津津滨雅都置业发展有限公司
委托代理人彭德正，北京君泽君（天津）律师事务所律师。
委托代理人谭小双，北京君泽君（天津）律师事务所律师。
原告邰元坤诉被告天津津滨雅都置业发展有限公司（以下简称津滨雅都公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月1日立案受理后，依法由审判员李朋林适用简易程序，于2015年6月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人崔洪凤，被告委托代理人彭德正、谭小双到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告系汉沽天润新苑小区14号楼业主，被告系该住宅楼的开发建设单位。原告自入住后发现14号楼的楼宇门对讲系统、防盗系统不能正常使用，入住不到两年时间，楼宇门就腐蚀烂掉。自房屋交付后，该住宅楼地下负一层人行通道处长期渗水，应是施工时防水工程质量问题所致。该住宅楼的高度已经达到安装航空障碍灯的标准，但被告未按标准建设安装。2015年2月28日，汉沽刮大风将该住宅楼的楼宇门外檐防高空坠物罩刮掉。原告认为上述问题均属于被告建筑质量不合格问题，原告等业主多次与被告联系维修未果，故此诉至法院，请求判令被告：1.更换不合格的楼宇门；2.安装航空障碍灯；3.更换防雨防高空坠物罩；4.修复地下负一层渗水墙体。
被告辩称，被告开发建设的汉沽天润新苑小区已经竣工验收合格，楼宇门及防雨罩均不存在质量问题，楼宇门损坏是业主不当使用所致。上述问题均已超出被告的保修期限，原告起诉也超出诉讼时效。原告要求安装航空障碍灯没有法律依据。被告系该住宅楼地下负一层产权人，原告无权就地下墙体渗漏问题起诉。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告邰元坤为汉沽天润新苑小区14号楼1603室产权人。该房屋原产权人为案外人王书焕、李亮宽。2014年11月28日，原告与案外人王书焕、李亮宽签订《天津市房产买卖协议》，原告依据该协议取得该房屋产权。
被告于2009年12月取得汉沽天润新苑14号住宅楼竣工验收合格备案书，2010年4月取得《准许交付使用证》，此后按照合同约定向原告交付房屋。
房屋交付后，天润新苑业主委员会原主任宋兵等人曾多次向有关部门反映住宅楼存在的质量问题。其书面反映材料（《就天润新苑小区物业状况的报告》）中记载：“天润新苑小区自业主入住以来，楼宇的对讲门、防盗门一直没有投入使用，在短短不到两年时间里，27个楼门没有一个能够正常使用，甚至有的楼门在不到两年时间里连门带框都锈蚀烂掉了。自第一批业主入住开始，就一直不断有业主通过物业公司向开发商反映，但开发商和物业公司一直以业主装修不慎损坏为借口不予维修，过了两年质保期之后又以此为由拒绝修复……14号楼地下墙体渗漏问题已经三年，这三年里虽然开发商安排了两次维修，但问题依然没有解决。”2014年4月，汉沽天润新苑小区的物业服务公司（天津市博大物业管理有限公司）将被告诉至本院，在其起诉书中亦载明该住宅小区存在楼宇门无法使用、14号楼地下车库渗水等质量问题。
2015年4月7日，寨上街德阳里居委会出具证明一份：“兹证明天津市滨海新区汉沽寨上街天润新苑小区业主委员会，于2012年11月5日一行三人，由宋兵主任带领到我社区投诉该小区商品房楼宇门、多功能防雨棚、14号楼地下渗水、航空障碍警示灯、消防管道爆裂等质量问题。”
2013年2月，汉沽天润新苑小区的设计单位天津市天元建筑设计有限公司出具《关于天润新苑航空障碍灯设计问题回复》：“本项目于2007年10月设计完成，按照《民用建筑电气设计规范》第11.3.4条规定：航空障碍标志灯的装设应根据地区航空部门的要求决定，本项目设计时航空部门没有对此提出要求，故未设计此部分。”
据被告提供的房地产权证所载，被告系包含14号楼地下负一层在内的“天润新苑北区地下室负101-负109”房屋所有权人。
另据原告提供的照片及本院现场勘验所见，天润新苑14号楼的楼宇门及防雨罩现已严重破损，基本丧失使用功能。地下负一层车库入口台阶处墙壁局部存在渗漏现象。
以上事实有书证及当事人陈述予以证实。
本院认为，案外人王书焕、李亮宽与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告应当按照合同约定及《住宅质量保证书》的约定对房屋质量问题承担保修责任。原告与案外人王剑签订的天津市房产买卖协议亦合法有效。现原告为汉沽天润新苑14号楼1603室房屋产权人，有权就14号楼公共部位财产的相关质量问题提起诉讼。关于楼宇门问题，虽然《商品房合同》中未明确约定楼宇门的质量标准，但楼宇门的使用寿命、耐腐蚀性应当符合一般公众对该产品的合理期待，而据德阳里居委会出具的证明以及天润新苑小区业主向有关部门的反映材料所载，天润新苑14号楼的楼宇门在被告交付不到两年的时间里就严重损坏、丧失使用功能，明显与公众对该产品质量的认知和合理期待不符，故此可以认定该楼宇门存在质量问题。因该质量问题出现在被告交房两年以内，且业主一直向有关部分反映该质量问题，故此被告所持的该问题已经超出保修期限及诉讼时效的抗辩意见不能成立，被告应当承担保修责任。被告主张楼宇门损坏系业主不当使用所致，没有证据佐证，本院不予认定。因该楼宇门已经基本丧失使用功能，故此本院对原告提出更换楼宇门的主张，依法予以支持。
关于防雨罩问题，原告自述该防雨罩于2015年2月被大风刮落，且据原告提供的证据所载，天润新苑小区业主向有关部门反映质量问题时未明确提出防雨罩存在的具体质量问题，故此本院无法认定防雨罩在2015年2月前就已经因质量问题而破损。因原、被告双方未对防雨罩的保修期限做出约定，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百五十八条关于检验期间的规定，确定为两年。原告在房屋交付后两年内未对防雨罩存在的具体质量提出异议并提供相应证据佐证，被告对超出该期限出现的损坏，不负保修责任。
关于地下负一层墙体渗漏问题，虽然地下负一层的产权归属被告，但因地下负一层的用途为供业主使用的地下车库，且渗漏部位位于14号楼业主进入地下车库的通行楼梯处，渗漏的积水影响业主通行，故此原告有权要求被告及时进行维修。本院对原告该项诉讼请求予以支持。
关于防空障碍警示灯问题，因原、被告在《商品房买卖合同》中并未约定该住宅楼需安装航空障碍灯，被告不安装航空障碍灯并不违约；另外，原告未举证证实被告不安装航空障碍灯违反国家强制性规定，故此原告要求被告安装航空障碍灯的诉讼请求于法无据，本院不予支持。
本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十五日内，被告天津津滨雅都置业发展有限公司为原告更换汉沽天润新苑14号楼的楼宇门（需符合一般质量标准及合同约定）；
二、自本判决生效之日起三十日内，被告天津津滨雅都置业发展有限公司对汉沽天润新苑14号楼负一层地下车库入口处渗漏部位进行修复。
三、驳回原告其他诉讼请求。
诉讼费用人民币40元，由原告担负20元，被告承担20元。被告应于本判决生效之日起十日内将诉讼费交至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费。上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李朋林
二〇一五年七月十七日
书记员 李媛媛
附：法律释明
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百五十八条：当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。
当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。
出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。
2.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十七条：人民法院具体认定合同法第一百五十八条第二款规定的“合理期间”时，应当综合当事人之间的交易性质、交易目的、交易方式、交易习惯、标的物的种类、数量、性质、安装和使用情况、瑕疵的性质、买受人应尽的合理注意义务、检验方法和难易程度、买受人或者检验人所处的具体环境、自身技能以及其他合理因素，依据诚实信用原则进行判断。
合同法第一百五十八条第二款规定的“两年”是最长的合理期间。该期间为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。