河北省隆化县人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0825民初626号原告承德市腾龙物业服务有限公司，住所地承德市双桥区。法定代表人赵艳婷，总经理。委托代理人仁桂连，女，1963年9月28日出生，汉族，该公司职员，住隆化县。委托代理人于金龙，河北陈华律师事务所律师。执业证号：11308201510380076。被告田海亮，男，1980年5月1日出生，满族，个体工商户，住隆化县。委托代理人王志伟，河北山庄律师事务所隆化分所律师。执业证号：11308200910646205。原告承德市腾龙物业服务有限公司（以下简称腾龙物业公司）因与被告田海亮物业服务合同纠纷一案，于2016年2月1日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年5月12日公开开庭进行了审理，原告腾龙物业公司委托代理人任桂连、于金龙，被告田海亮委托代理人王志伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年7月1日至2014年7月1日，承德嘉鼎都房地产开发有限公司与原告承德腾龙物业服务有限公司的服务协议已经运行了四年，原告完成了第一轮隆化县丽海名园一期物业管理，之后原告提出继续承包该物业申请。2014年7月1日,承德嘉鼎都房地产开发有限公司与原告腾龙物业公司续签了物业管理协议。自2012年7月1日起，原告开始向被告催要物业费，被告拒绝支付，截止到2015年7月1日，被告已经欠了三年的物业费，请求判令被告田海亮支付物业费25250.94元，逾期利息1767元，合计27017元。被告田海亮辩称，原告与被告之间不存在物业服务合同关系，根据《河北省物业服务收费管理实施办法》第七条、第十一条的规定，物业服务费实行政府指导价和市场调节价，非住宅物业服务费实行市场调节价，实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定，原告起诉没有事实及法律依据，应依法驳回原告诉讼请求。原告腾龙物业公司为支持自己的诉讼主张，除当庭陈述外，向本院提交以下证据：证据一、缴费通知单一份，拟证明原告向被告催缴过物业费的事实；证据二、物业管理协议一份，拟证明2014年7月1日原告与承德嘉鼎都房地产有限公司签订物业管理协议；证据三、被告田海亮与承德嘉鼎都房地产有限公司签订的商品房买卖合同一份，第十一条三款中规定，开发商有权指定物业公司，不需要经过被告方同意，拟证明原告方主张的物业费是符合商品房买卖合同的；证据四、隆化县丽海名园小区与被告田海亮相同底商的其他两位业主缴的物业费证明，拟证明该小区其他业主承认该物业公司符合服务条件；证据五、照片六张，拟证明腾龙物业公司为被告田海亮提供物业服务，物业公司履行物业服务，且被告接受该物业服务的事实；证据六、工资表一张，拟证明腾龙物业公司有相关工作人员提供物业服务；证据七、电费收据五张，拟证明原告腾龙物业公司提供了物业服务的事实。被告田海亮对原告提交的证据一不予认可，因是复印件，看不清内容，不能做为证据使用，无法确认真实性；对证据二不予认可，该协议是2014年7月1日承德市嘉鼎都房地产公司与腾龙物业公司签订的，原告起诉被告要求支付物业费是2012年7月1日至2014年7月1日，原告主张交纳物业费时间当时物业公司还没有和房地产公司签订委托协议，与本案无关联性；对证据三真实性无异议，对证明目的不认可，在2012年至2014年期间，被告没有接受和委托原告进行物业管理；对证据四真实性认可，该证据中两个业主刘金龙和李东升，刘金龙于2016年4月3日交纳2016年的物业费，李东升于2015年6月15日交纳2014年8月至2015年7月3日期间的物业费，两笔物业费均是在原告和房地产公司签订物管协议之后才交纳的，不能证明其他业主在2012-2014年期间享受过物业服务，不能证明原告与被告在2012-2014年间存在物业服务合同关系；对证据六工资表不予认可，该工资表是原告方单方制作的，证明不了原告所主张的证明目的；对证据七真实性无异议，但是该五张电费收据中户名是隆化立信物业服务有限公司交纳的丽海名家18层、32层加压的电费，与本案原告腾龙物业公司是两个独立的法人无任何关联性，据此也可证明被告田海亮与原告腾龙物业公司没有合同关系。被告田海亮除当庭陈述外向本庭提交以下证据：证据一、个体工商户营业执照一份，拟证明被告于2012年6月27日取得个体工商户营业执照，在隆化镇××底商从事宜客宜家快捷宾馆服务，具备个体工商户经营资质，证明被告取得了个体工商户经营资格后，以个体工商户名义独立行使相应的服务资格，比如说垃圾清运费、应急电照明费，并有长期从事卫生服务、应急服务及其他和宾馆经营有关的其他服务，他自己具备了资格，有自己的长期从业人员，对于电力维修，物业管理等被告自己就能管理；证据二、房产承包协议一份，拟证明2012年9月1日被告田海亮将隆化县原电影院底商260.48平方米承包给朱艳立，证明宜客宜家快捷宾馆在2012年7月1日还没有开始营业，原告在当时就开始计算物业费，与被告无关。被告对原告提交的证据一经营资格没有异议，但是以个体工商户名义不承担物业服务的项目原告方不予认可，对被告的证明目的不予认可；对证据二真实性、合法性、关联性均不认可，营业执照是2012年6月27日取得的，不能证明原告没有给其提供物业服务。本院对证据的分析与认定：对原告提交的证据一系复印件，不能确定其真实性，对此本院不予采信；证据二、三真实性采信，但是对原告的证明目的不予采信；证据四与本案无关，不予采信；证据五至七不能证明原告的证明目的，本院不予采信。对被告提交的证据一真实性予以采信；对证据二原告对其真实性不予认可，被告又未提交其他证据予以佐证，本院不予采信。经审理查明，2011年9月18日，被告田海亮与承德嘉鼎都房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，约定被告田海亮购买承德嘉鼎都房地产开发有限责任公司开发的位于隆化县兴洲路××海××小区××单元××号房商业××层，建筑面积共467.61㎡，合同第十一条约定买受人在业主委员会成立前同意服从出卖人委托的物业公司管理。2014年7月1日，承德嘉鼎都房地产开发有限责任公司与原告腾龙物业公司签订物业管理协议，协议约定由原告承包隆化县丽海名园小区一期物业管理，商业物业费1.5元/日/平米（最多价格按当地主管部门核定为准）。2012年6月27日，被告田海亮取得个体工商户营业执照，在隆化县××海××小区底商经营隆化县宜客宜家快捷宾馆。本院认为，原告腾龙物业公司未与被告田海亮签订物业管理协议，且原告腾龙物业公司不能证明其实际提供了物业服务，原告与承德嘉鼎都房地产开发有限责任公司签订的物业管理协议中关于商业用房的物业费标准不能约束被告田海亮。原告未与被告田海亮签订物业服务合同，也未对物业服务费进行约定，原告亦未向本院提交其他证据证明原告主张物业费的依据，故原告要求被告支付物业费的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告承德市腾龙物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费476元，由原告承德市腾龙物业服务有限公司负担。如不服从本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审 判 长  苏 颖代理审判员  黄玲玲人民陪审员  王秀山二〇一六年六月二十日书 记 员  王 然附页：一、法律适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、上诉权和上诉期限如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。上诉费用按一审确定的数额预交。如逾期不递交上诉状或者在递交上诉状后七日内未预交上诉费，视为不上诉或者撤回上诉，本判决即发生法律效力。