黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑10民终329号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李志刚，男，1978年1月11日出生，汉族，住牡丹江市西安区。
委托诉讼代理人：刘冬梅，黑龙江大正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：栗凤琴，女，1944年9月2日出生，回族，住牡丹江市西安区。
委托诉讼代理人：吕文芳，黑龙江张艳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨鹏飞，男，1976年1月27日出生，回族，住牡丹江市西安区。
委托诉讼代理人：吕文芳，黑龙江张艳律师事务所律师。
上诉人李志刚因与被上诉人栗风琴、杨鹏飞房屋租赁合同纠纷一案，不服牡丹江市西安区人民法院（2016）黑1005民初663号民事判决。向本院提起上诉。本院于2017年2月24日立案后，依法组成合议庭，审理了本案，本案现已审理终结。
李志刚上诉请求：1.要求撤销黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2016）黑1005民初字663号民事判决书，发回重审或者依法改判;2.判令被上诉人承担本案一、二诉讼费用。事实及理由：1.上诉人认为一审法院认定：“原告杨鹏飞与被告李志刚签订的《房屋出租》合同无效。”是不正确的。2.一审法院认定“本院组织原、被告进行现场勘验，......除去房屋所占面积，院子的面积为380平方米。”的事实错误。3.一审法院认定上诉人要求被上诉人给付投资款6万元的主张不成立是错误的。4.一审法院认定，上诉人应向被上诉人支付拖欠的1.8万元房租错误。被上诉人起诉时止上诉人不欠房租。5.上诉人因房屋租赁合同无效受到了巨大损失，会产生停产停业损失、搬迁费用，应由被上诉人承担赔偿损失是正确的，一审法院对上诉人的这一主张予以驳回是错误的。
栗凤琴、杨鹏飞答辩称：原审认定事实及适用法律正确，应驳回上诉维持原判。
栗凤琴、杨鹏飞向一审法院起诉请求：1.判决确认原告与被告的房屋租赁合同无效，被告返还房屋；2.被告比照合同租金标准支付给原告房屋占有使用费20000元；3.确认动力电表归原告所有，并要求被告协助办理过户手续。
李志刚向一审法院反诉请求：二原告赔偿被告房屋投资款60000元、动力电设施19800元、搬迁费用14400元、停产停业损失43200元，共计137400元。
一审法院认定事实：杨鹏飞与李志刚早年相识，2008年6、7月份，李志刚向杨鹏飞提出打算承租原告的房屋，用于开补胎部。看过房屋后，李志刚表示房屋面积不够大，提出在院子内建房的建议，杨鹏飞表示没钱建房，双方最后决定在该院子南端建房，杨鹏飞购买建房的各种材料，雇佣杨春个人施工队施工。2008年7月9日至8月10日期间，李志刚陆续交给杨鹏飞12次款，合计57000元，杨鹏飞给李志刚出具的收条上均未体现用途。李志刚提出证据还有杨春收条体现2008年7月12日至8月6日收四笔施工款合计13000元。杨鹏飞建造的房屋近200平方米，其中建在院子外面部分有30多平方米，此部分未交给原告使用，因此，杨鹏飞给李志刚退回10000元。2008年11月，李志刚将其经营的补胎部搬入新建的房屋和临街72平方米房屋中的36平方米房屋，原因是原承租人占有使用其它房屋未搬走。2009年5月后，李志刚使用该院落内全部房屋。原、被告认可双方从2008年7月建立房屋租赁关系，口头约定年租金20000元一直未变。杨鹏飞与李志刚于2013年1月1日签订一份名称为《房屋出租》协议。主要内容为：“甲方为杨鹏飞,乙方为李志刚。经甲乙双方共同协商，达成如下协议：一、甲方将新安街西十条路（警苑小区对过），72平方米门市房，加上后院160平方米，加上36平方米房子租给乙方。房屋设施动力电表一块、民用电表一块。二、租期为2013年1月1日起至动迁止。三、房费为每年贰万元整，每季度交一次房费，如果动迁乙方投资固定设备动迁时损失赔偿，与生产损失归乙方所有，至此合同终止，甲方不做任何赔偿。两年后如不动迁房费随行就市。四、乙方不租应提前一个月告知甲方。五、房屋租赁期间，乙方不可擅自转租他人，如乙方到期不给租金，甲方有权清理乙方，但乙方不到期，甲方不得占用此房。乙方在租赁期间不能占用此房搞违法活动，否则一切刑事责任由乙方负责。六、此协议自签订之日起生效，甲乙双方各自保留一份，望双方按本合同执行。”原、被告对《房屋出租》第一条中“加上后院160平方米、加上36平方米房子”的理解上有分歧。为此，本院组织原、被告进行现场勘验，情况如下：邻新安街房屋72平方米，院中央有一栋36平方米房屋。院子里南侧有一栋东西长16米南北宽10米建筑面积160平方米房屋，借用此房北墙靠东侧建有一栋长宽各3米的小锅炉房，借用此房南墙靠西侧建一东西长2.6米南北宽1.4米建筑面积3.64平方米偏厦。在此房南墙外靠东侧与此房相连建有一栋约30多平方米房屋（此房在该院落外）。整个院落东西最窄处约为20米，南北长33米，面积为660多平方米，除去房屋所占面积，院子的面积为380多平方米。勘验后，关于此处土地面积为何与栗凤琴土地使用权证上的面积不符的问题，杨鹏飞的解释是，土地使用证图示的北界线大约是现在新安街道路的南道牙处。因新安街道路拓宽的原因土地面积减少了。
李志刚为证明其交纳房租金的事实提出杨鹏飞出具的收条二张，一是2012年1月6日收房费3000元，该条注明到2月末；二是2016年5月16日收2000元，无注明事项。李志刚为证明动力电主张提出的证据，一是牡丹江供电公司的动力电信息表，体现；用户名称为洪石补胎部，立户日期为2008年10月30日，运行容量（KVA）36。二是一份被拆迁人侯某某的《征用土地地上附着物拆迁验收单》体现对动力电设施补偿为550元/千瓦。
原、被告双方均认可在2013年1月1日签订《房屋出租》前。双方无未清结的款项。
一审法院认为，原告杨鹏飞与被告李志刚于2013年1月1日签订的《房屋出租》及此前设立房屋租赁的民事行为均为无效。因合同无效，被告依据合同占有使用二原告的房屋应当返还。关于原告提出被告给付一年的房屋占有使用费20000元的诉讼请求，被告提出的证据可以证明其在原告主张的拖欠租金期间已经支付2000元。被告以原告杨鹏飞于2016年5月16日收2000元收条来证明此日期前不欠租金的主张不能成立。被告负有向二原告支付房屋占有使用费18000元的义务。被告要求原告赔偿房屋投资款6万元的主张不成立，一是被告对《房屋租赁》第一条的理解不正确，根据现场勘验情况，确有一栋160平方米房屋，而院子的面积为380多平方米，是160平方米的二倍还多；二是根据日常生活经验可知，通常房屋租赁合同对院落不作表述，是随房屋一同交付给承租人使用的；三是被告李志刚主张的数额与其提出的原告杨鹏飞于2012年1月6日收房费3000元收条，该条注明到2月末收条综合分析，2008年双方确立租赁关系至2011年末的租金数额基本相符，也说明原告主张此为上打房租的理由是成立的。故对李志刚的这一反诉请求，本院不予支持。关于动力电表相关权益的归属问题，本院认为，供电公司的动力电信息表体现用户名称为洪石补胎部，既体现供用电合同关系，也表示供电公司认可的动力电设施相应权利义务人。《房屋出租》中“房屋设施有动力电表一块、民用电表一块。”是表明现有设施的现状，并未明确该设施相关权益的归属。其证明力要弱于供电公司的动力电信息表。故对原告的这一主张不予支持。关于被告主张的动力电设施补偿、搬迁费用、停产停业损失的问题，本院认为，被告以原告申请法院确认合同无效给被告造成的为理由提出的诉讼请求不成立，当事人双方民事行为的效力，是依据法律做出的判断，在本院依法释明后，原告有权变更其诉讼请求。此行为与被告主张的动力电设施补偿、拆迁费用、停产停业损失无因果关系。且原告并未获得被告主张的这些损失的补偿。被告如认为享有征收补偿的权利，可在此地被实际征收后，按照有关规定，另行主张权利。故对被告的这一主张予以驳回。故判决如下：1.原告杨鹏飞与被告李志刚签订的《房屋出租》合同无效。被告李志刚于本判决生效后二十日内从占有使用原告房屋（含院子）中搬出，返还给原告栗凤琴、杨鹏飞。2.被告李志刚应付给原告栗凤琴、杨鹏飞房屋占有使用费18000元。此款于本判决生效后十日内一次性支付。3.驳回原告栗凤琴、杨鹏飞的其他诉讼请求。4.驳回反诉原告李志刚的诉讼请求。案件受理费减半收取175元，由被告李志刚负担125元，由原告栗凤琴、杨鹏飞负担50元。反诉案件受理费1524元，由反诉原告李志刚负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，围绕上诉请求对当事人二审争议的事实，并根据双方当事人的陈述，结合一审、二审质证双方当事人的证据，本院二审认定的事实与一审认定的事实相符。
本院认为，上诉人承租被上诉人的房屋用于补胎经营，因被上诉人出租的房屋面积小，双方约定在被上诉人的院子内进行建房，口头约定年租金为2万元，其在2013年1月1日签订了《房屋出租》合同。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，上诉人与被上诉人约定的房屋与及此前的房屋没有取得建设工程规划许可证及经主管部门批准建设租赁房屋，违反了法律法规的强行性规定，上诉人与被上诉人口头约定及所签订的房屋租赁合同为无效合同，上诉人使用被上诉人的房屋应予返还。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故原审法院按双方约定月租金2万元标准计算使用费不违反法律规定，本院予以准予。关于上诉人提出原审认定上诉人与被上诉人签订的《房屋出租》合同无效是不正确的问题，本院已阐述，不再赘述;关于上诉人提出原审认定房屋所占面积为380平方米事实错误的问题。原审法院对双方争议的问题进行了现场勘验，双方在现场勘验笔录上签字，原审法院按双方现场勘验笔录确认院子的面积并无不当，上诉人提出院子的面积为380平方米是错误的事实没有依据，本院不予支持;关于上诉人提出被上诉人应赔偿上诉人投资款6万元原审不予保护是错误的问题。因上诉人虽然进行了投资6万元用于进建房，但其没有给付房屋使用费，被上诉人将上诉人投资的6万元作为房屋租赁费不违反法律规定，原审为此不予保护其投资款6万元是正确的，其上诉理由也不能成立，本院也不予支持;关于上诉人提出原审法院判决其向被上诉人给付拖欠的1.8万元房屋租赁费错误的问题。因到原审法院判决为止，上诉人没有向被上诉人支付房屋使用费，原审法院为此予以判决是正确的，其上诉称不欠房屋租赁费没有法律依据本院亦不予以支持。关于上诉人提出其主张的动力电设施补偿、搬迁费用、停产停业损失的问题。因被上诉人并未获得上诉人提出的损失，且上诉人如认为应享有该损失的权利，其可另行主张，原审法院已给付了上诉人的诉权。原审法院判决上诉人从被上诉人房屋中搬出返还被上诉人栗凤琴、杨鹏飞及给付房屋使用费并无不当。
综上，李志刚的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3298元，由上诉人李志刚负担。
本判决为终审判决。
审判长 周晓光
审判员 原金宝
审判员 李冬梅
二〇一七年三月二十日
书记员 赵 萱