重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝四中法民终字第00504号
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：李建，男，土家族。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：马瑛，女，土家族。
委托代理人：何小明，重庆星兴律师事务所律师。
上诉人李建与被上诉人马瑛租赁合同纠纷一案，彭水苗族土家族自治县人民法院于2014年4月20日作出（2013）彭法民初字第03167号民事判决，李建不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
彭水苗族土家族自治县人民法院审理查明：2009年12月19日，马瑛作为甲方与李建作为乙方签订《门面出租合同》。该合同主要约定内容有：1.甲方马瑛将自有位于重庆市石柱土家族自治县南宾镇观音街外贸11号（产权登记的地址为南宾镇观音街27号）出租给乙方李建用于开理发店；2.租赁期限为2009年12月19日起至2014年12月19日止，租金按市场行情一年一付；3.在租赁期内，因租赁门面所产生的各种税、水、电、卫生费由乙方自行承担；4.在租赁期间乙方李建承租的门面被征收、征用或被拆迁的，双方均可变更或解除合同；5.合同内容双方均应共同遵守，如违约应向对方支付违约金1万元。2012年12月27日，李建向马瑛支付2012年12月20日至2013年12月19日的房屋租金30000元，马瑛只收取半年的租金15000元。马瑛出具收条载明：“今收到外贸家属院底楼11号门面房租15000元正（大写壹万伍仟元正），时间为2012年12月19日至2013年6月19日。另：如此房拆建，则乙方经营到拆迁为止，房租费多退少补，赔偿装修费为共同所有，即各一半，拆建方对乙方造成的营业损失费与甲方无关。甲方收款人：马瑛。乙方：李建。2012年12月27日”。2013年5月14日，石柱土家族自治县人民政府作出“关于棉花坝藏经寺民族体育场片区旧城改造项目国有土地上房屋征收的决定”即“石柱府发（2013）39号”文件，根据该文件的规定，马瑛出租给李建的房屋属于被征收的范围。2013年5月20日，石柱土家族自治县房屋征收与补偿事务中心发出通知，马瑛的房屋拆迁协议签约期限为2013年6月3日至2013年8月1日。签约时间越早，房屋征收所获补偿费用及奖励标准越高。2013年6月20日，马瑛与李建就门面租赁的争议在石柱土家族自治县南宾镇红卫居民委员会人民调解委员会进行调解，因双方分歧较大，未能达成一致意见。马瑛在调解中明确要求李建于2013年6月22日前搬出所承租的房屋，否则将进行停水停电。2013年6月3日石柱土家族自治县房屋征收与补偿事务中心作出书面通知，分别要求石柱土家族自治县供水公司及石柱土家族自治县电力公司对马瑛的门面房因征收进行停水停电。截止2013年6月24日，李建所承租的门面房欠付的水费为136.9元，欠付电费128元。李建在马瑛的房屋确定被征收后依然占有该房屋，持有房屋门锁的钥匙，截止本案诉讼时该状态一直持续。李建在门面显著位置告示新店地址及联系电话，告知顾客新店于2013年8月1日开业。
马瑛作为本诉的原告在一审中诉称：坐落在石柱土家族自治县南宾镇观音街外贸11号的门面房属其所有。2009年12月19日，马瑛与李建经协商一致签订《门面出租合同》，约定：由马瑛将门面房出租李建用于开理发店，期限为5年，租金给付方式为按照市场行情一年一付。到目前为止，李建给付了2013年6月19日前的租金。2013年5月15日，石柱土家族自治县人民政府作出“石柱府通（2013）6号”文件，决定对棉花坝、藏经寺、民族体育场国有土地上的房屋予以征收。马瑛租给李建的门面房属于征收范围。马瑛知道此情况后，找李建商量，要求按照《门面出租合同》第六条（在租赁期间，乙方承租的门面被征收、征用或被拆迁的，双方均可变更或解除合同）的约定解除合同，收回门面。李建不同意解除合同，并拒绝交还房屋，后经相关部门调解无果。请求人民法院依法判令：1.解除马瑛与李建于2009年12月19日签订的《门面出租合同》；2.李建立即将所租赁的位于石柱土家族自治县南宾镇观音街外贸11号门面房腾还给马瑛，并从2013年6月20日起每日支付马瑛房屋租金80元至李建交房日止；3.李建支付马瑛违约金1万元；4.李建向马瑛支付租赁使用该门面房期间的水费136.9元、电费128元；5.本案诉讼费由李建承担。
李建作为本诉的被告在一审中辩称：1.双方于2009年12月19日签订的租房合同合法有效，应依约履行；2.马瑛的起诉没有法律依据；3.马瑛要求李建支付房租费没有法律和事实依据；4.李建的经营损失应由马瑛承担；5.租赁合同于2013年6月20日已经终止，即日起不存在租金问题，每天80元的计算与事实相违背；6.不存在给马瑛造成经济损失，违约金也是不存在的；7.水费和电费在租赁期间已支付完毕了。
李建在一审中反诉称：2009年12月，马瑛自愿将自己所有的坐落于石柱县南宾镇观音街外贸11号（房产登记证地址南宾镇观音街27号）门面房出租给李建从事理发的经营活动，同年12月19日双方协商一致的基础上签订《门面出租合同》，合同约定：由马瑛将门面房出租给李建从事理发活动，租期5年，即从2009年12月19日起至2014年12月19日止，租金按市场价一年支付一次等内容。合同经双方签字生效后，直至2012年12月19日双方均按合同履行了约定的义务。2012年12月27日李建给马瑛交纳2013年的房屋租金时，马瑛以该房要拆迁为由只收取半年租金15000元，但李建在交纳该租金时双方明确约定：“如此房拆迁，由乙方（李建）经营到拆迁为止，房租费多退少补，赔偿的装修费为共同所有，即各一半，拆迁方对乙方造成的营业损失与甲方无关”。2013年6月，马瑛与石柱土家族自治县房屋征收与收购事务中心签订了拆迁补偿协议，将应归李建享有的装修费、停业损失费据为己有，并于2013年6月3日擅自将门面房的水、电全部断掉，导致李建无法从事经营活动。请求人民法院依法判令：1.马瑛立即支付李建因房屋拆迁其相关部门赔偿的归反诉人享有的停业损失费51358.32元；2.马瑛立即支付李建因房屋拆迁而赔偿的装修费5000元及搬迁费967.2元；3.马瑛赔偿李建因擅自断水、断电造成的经济损失9183.24元；4.反诉费用由马瑛承担。
马瑛在一审中针对李建的反诉辩称：1.李建提起的反诉不属于人民法院受理案件的范围，因租赁物被国家征用后涉及到的各项费用归属而产生的纠纷，应由征收行为实施主体承担责任；2.李建的停业损失不应由马瑛承担赔偿责任；3.对于装修费用的补偿马瑛并不拒绝支付，但马瑛至今未收到任何赔偿款，李建的反诉请求没有达到条件；4.断水、断电所造成的费用不是马瑛造成的，而是拆迁单位造成的，在停水、停电过程中，相关部门已经进行了通知，即使断水、断电给李建造成损失，马瑛也不应当承担责任。请求驳回李建的反诉请求。
石柱土家族自治县人民法院一审认为，本案是一起租赁合同纠纷。双方争议点有：一、马瑛请求解除合同是否需要以法院判决的方式确定；二、马瑛要求被告李建腾退房屋并承担自2013年6月20日起至交房之日止按80元每天的标准计算租金的诉讼请求是否应当支持；三、李建是否应当承担违约责任；四、马瑛请求的水、电费是否应当支持；五、李建的反诉是否属于本案审理范围，其请求是否应当得到支持。（一）马瑛请求解除合同是否需要以法院判决的方式确定。马瑛与李建在双方所签订的《门面出租合同》中明确约定了该房屋被征收、征用或拆迁时，双方均可变更或解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中租赁合同约定的房屋已被征收，马瑛当然有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”马瑛于2013年6月20日与李建在当地居委人民调解委员会进行调解时，已明确要求李建搬出所租赁的房屋，其解除合同的意思表示十分清楚明确。李建未在法定期限内对马瑛的解除通知提起诉讼和仲裁，马瑛的解除通知发生法律效力。即马瑛与李建于2009年12月19日签订的《门面出租合同》已经解除，无需人民法院再行作出判决解除。
（二）关于马瑛要求李建腾还房屋并承担自2013年6月20日起至交房之日止按80元每天的标准计算租金的诉讼请求的处理。双方所签订的《门面出租合同》解除后，李建不再享有继续占有使用该房屋的权利，当然应当将房屋内属于李建的财物清理，并不得再占有该房屋。至于该房屋在被告李建不再占有情况下，如何处置是原告马瑛的自主权利，因该房屋本身产权为马瑛所有，且为不动产，与动产的交付具有区别，李建只要不再占有即可。马瑛请求被告李建承担自2013年6月20日起至交房之日止按80元每天的标准计算租金，因该房屋已属于征收范围，并明确了征收时间，该房屋不能再用于出租，就不能认定存在租金损失，如果该房屋还能用于出租，便不符合解除合同的条件，既然马瑛已认可该房屋符合了征收条件，并以此为由要求解除合同，自然不存在租金损失，则马瑛此项诉讼请求不能支持。
（三）关于李建是否应当承担违约责任的问题。2012年12月27日，马瑛给被告李建出具的收条载明“如此房拆建，则乙方经营到拆迁为止”，该内容可以视为双方对《门面出租合同》内容进行了部分变更。如何理解“到拆迁为止”是双方争议的内容之一，拆迁行为包括了对房屋的统计、丈量、安置补偿协议的签订、具体的拆除行为等，不能仅从字面意义上理解为实施拆除行为的那一时点。因此，自2013年6月20日马瑛明确表示不再出租时，结合政府的征收文件规定，可以认定为双方确定的“到拆迁为止”这一条件已经成就。双方在合同中明确约定了合同解除的条件，李建在合同解除条件成就后拒不履行合同约定，存在违约行为，应当按照合同约定承担违约责任即支付马瑛违约金1万元。
（四）关于马瑛请求的水、电费是否应当支持的问题。供水供电部门于2013年6月24日查明李建所承租的房屋尚欠付水费136.9元，欠付电费128元，在此期间，房屋由李建占有和使用，对其所产生的水电费用当然应当承担支付责任。虽然马瑛在起诉时尚未缴纳，但供水供电的户头均是马瑛，马瑛负有向供水供电部门缴纳该费用的义务。李建在缴纳水电费时也只能以原告马瑛的名义进行，这是双方租赁合同中明确约定的内容。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，马瑛这一诉讼请求依法予以支持。
（五）关于李建的反诉是否属于本案审理范围及其请求是否应当得到支持的问题。李建反诉要求马瑛支付停业损失、装修费、搬迁费、断水断电造成的经济损失等。对于李建因房屋拆迁而造成的停业损失及搬迁费，并不属于本案的审理范围，如果存在停业损失，其责任主体也不是马瑛，原告马瑛也不存在代领的事实。对于装修费双方有明确的约定由双方均分，但李建未举示有效证据证明该笔费用已由马瑛领取，装修费的支付主体并不是马瑛，在马瑛没有代领的情况下，李建要求马瑛直接支付缺乏事实及法律依据。对于断水断电造成的经济损失，因断水断电是拆迁通知已下达的情况下而采取的措施，是否存在给李建造成合法的损失，亦不属于本案的审查范围。因此，对李建的反诉请求，依法均不能支持。因李建的反诉请求不能支持的原因系被告请求的责任主体错误或起诉条件不具备，因此建议当事人选择另案处理，本案中对李建反诉请求的驳回也不影响其另案主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决：一、被告李建自本判决生效之日起不得再占有属于原告马瑛所有的位于重庆市石柱土家族自治县南宾镇观音街外贸11号（产权登记的地址为南宾镇观音街27号）的门面房屋；二、被告李建自本判决生效之日起十日内支付马瑛违约金1万元；三、被告李建自本判决生效之日起十日内支付原告马瑛水费136.9元、电费128元；四、驳回原告马瑛的其他诉讼请求；五、驳回被告李建的全部反诉请求。本诉案件受理费80元（原告马瑛已预交40元），减半收取40元，由被告李建负担。反诉案件受理费1462元，减半收取731元，由被告李建负担。
李建不服彭水苗族土家族自治县人民法院前述判决，向本院提起上诉。请求依法判决撤销原审判决的第二项和第三项，改判上诉人不应支付给被上诉人违约金1万元以及不应给予被上诉人支付水费136.9元、电费128元。主要事实和理由：一、上诉人所租赁的门面属被征收拆迁的范围，被上诉人的而房屋拆迁期限为2013年6月3日至2013年8月1日，上诉人在租赁期间的水电费均已全部付清，不存在尚欠水费136.9元和电费128元的事实。二、一是一审判决上诉人承担违约金1万元系无诉之判，且上诉人也没有违约的事实。首先，被上诉人马瑛在一审诉状、增加诉讼申请书、庭审中均没有请求上诉人支付违约金1万元，即使在庭审中马瑛请求了，也已经超过举证时限，不符合民事诉讼法的规定。二是本案属于政府以及“房屋征收与补偿事务中心”的征收拆迁行为造成双方不能履行合同，不能归责于双方当事人，更不能归责于上诉人。三是水电公司于2013年6月3日已经停水停电，上诉人已经实际无法经营，不存在占有租赁房屋的事实，该房屋实际于2013年12月底拆除，上诉人也没有影响被上诉人的拆迁事宜。四是2012年12月27日，上诉人与被上诉人经协商，对2009年12月19日双方签订的合同进行变更，约定乙方经营至拆迁为止，应理解为是“房屋的实际拆除行为时止”，故上诉人没有违约。综上，请求二审法院依法予以改判。
被上诉人马瑛答辩称：1.上诉人存在违约行为，双方在订立合同的时候，约定了合同的解除条件。李建于2012年12月27日自己书写收条，由马瑛签字确认。因为刚好在5月份就要开始拆迁，所以房租只收半年。该收条约定了上诉人经营到拆迁为止，但是直到房屋被拆之时李建都没有交还房屋。上诉人的行为致使被上诉人现在都还不能和拆迁方签订合同，丧失了优先选房的机会。因此，上诉人应当要承担相应的违约责任。2.一审的诉状和庭审笔录中都明确列明了被上诉人在一审起诉的时候就已经要求上诉人承担违约金1万元，不存在一审法院作出无诉之判。3.上诉人说不应当承担水电费。房子是上诉人在使用，对于136.9元的水费和128元的电费是上诉人应当予以支付，虽然马瑛也没有实际交纳这笔费用，但是马瑛要去重新上户就必须将所欠的水电费支付完毕，故应当由上诉人予以承担。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。
本院二审查明：2009年12月19日，上诉人李建作为乙方方与被上诉人马瑛作为甲方签订的《门面出租合同》第六条第3款约定：“在租赁期限内，有下列情况之一的，双方均可变更或解除合同：……（3）在租赁期间，乙方承租的门面被征收、征用或被拆迁的。”
本院查明的其他事实与一审查明事实相同。
本院认为，本案争议的焦点有以下几点：一、上诉人李建是否应当承担违约责任并支付1万元违约金；二、上诉人李建是否应当向马瑛支付水费136.9元和电费128元；三、上诉人李建主张一审判决其承担1万元的违约金是否系无诉之判。
一、关于上诉人李建是否应当承担违约责任并支付1万元违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人李建和被上诉人马瑛于2012年12月27日所写的收条中约定“另：如此房拆建，则乙方经营到拆迁为止”，虽然该内容写在收条之中，但应当视为该内容是对双方签订的《门面出租合同》的补充约定。石柱县人民政府已经于2013年5月14日作出“关于棉花坝藏经寺民族体育场片区旧城改造项目国有土地上房屋征收的决定”，上诉人就应当知道自己所租赁的房屋在拆迁征收的范围之内，根据《门面出租合同》第六条第3款的约定，在租赁期间，乙方承租的门面被征收、征用或被拆迁的，属双方均可变更或解除合同的情形，故讼争房屋出现被征收、征用或被拆迁的情形时，马瑛有权解除合同。结合李建只缴纳至2013年6月19日的租金这一事实以及2013年6月20日李建与马瑛在人民调解委员会进行调解时，马瑛要求李建搬出其房屋的意思表示，可以认定双方之间的《门面租赁合同》已经解除，上诉人在合同解除之后仍然占据该房屋拒不搬出，存在违约行为，应当承担违约责任并支付相应的违约金。
二、关于上诉人李建是否应当向马瑛支付水费136.9元和电费128元的问题。本案争议的房屋自上诉人与被上诉人签订《门面出租合同》之后就一直由上诉人占据和使用，根据该《门面出租合同》第三条的规定，因租赁门面所产生的各种税（包括门面出租税）、水、电、卫生费由乙方即李建自行承担。因此，对李建搬出房屋之前的水电费应当由其予以支付。对于上诉人主张其不应当承担水电费的理由不成立，本院不予支持。
三、关于被上诉人请求上诉人支付1万元违约金是否属于无诉之判的问题。根据被上诉人马瑛一审中的民事起诉状第三项请求载明“判令被告李建支付原告违约金1万元”，一审判决由李建向马瑛支付1万元违约金不属于无诉之判，上诉人的该项主张，本院不予支持。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人马建的上诉事实和理由均不成立，其相应的上诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人李建负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张泽端
代理审判员 王 宏
代理审判员 段成一
二〇一四年七月一日
书 记 员 侯 睿