上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）静民一（民）初字第1739号
原告（反诉被告）上海金鹰天地实业有限公司。
法定代表人王恒。
委托代理人古锐，上海市协力律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海意廊美发有限公司。
法定代表人常玉标。
原告上海金鹰天地实业有限公司（以下简称原告）诉被告上海意廊美发有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同以及被告反诉原告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘志宏独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人古锐、被告的法定代表人常玉标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年4月，原告与上海杰惠美发有限公司（以下简称杰惠公司）签订了《租赁合同》，约定，原告将坐落于上海市陕西北路XXX号XXX楼B4-1的房屋（以下简称系争房屋）出租给杰惠公司，杰惠公司支付了租赁押金人民币104，147元（以下币种均为人民币）。2012年5月18日，原、被告及杰惠公司签订了《合同转让协议》，约定，杰惠公司将其在《租赁合同》项下的权利义务全部转让给被告，由被告作为新的承租方向原告支付租金。同日，原、被告签订了《租赁合同》，约定，被告租赁系争房屋（建筑面积164平方米）用于开办意廊美发；租赁期限自2010年4月10日至2015年4月9日，其中2010年4月10日至2012年4月9日期间的租金为8元／天／平方米或12%营业抽成（两者取高），2012年4月10日至2014年4月9日期间的租金为9元／天／平方米或13%营业抽成（两者取高），2014年4月10日至2015年4月9日期间的租金为10元／天／平方米或14%营业抽成（两者取高）；租金先付后用，每季一缴，应于当季租赁期开始前15天支付，物业管理费为每月40元／平方米，公共管理费为每月30元／平方米，每两月一缴，水、电、煤气费被告应按照原告开具的付款通知书据实支付；若被告逾期不付租金或物业费等超过10天，则原告有权解除合同，有权扣留押金并要求被告按照剩余租期内租金的30%支付违约金。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用。自2013年3月起，被告不再支付物业管理费，自2013年10月起不再支付租金。经多次催缴无果，原告于2014年3月21日发函被告，告知双方之间的租赁合同于2014年3月27日提前解除，但被告却于2014年3月28日中午纠集十余名员工在商场正门口打出横幅“无良商家、违反合同、恶意强拆”，给原告声誉造成极坏影响。2014年5月4日，原告收回了房屋。因被告拖欠租金、物业管理费、水电费等费用未付，原告遂诉至法院，请求法院判令：1、原、被告签订的《租赁合同》于2014年3月27日解除；2、被告支付原告欠租264，327元（2013年10月1日-2014年3月27日）、物业管理费147，950.47元（2013年3月1日-2014年3月27日）、水费1，485元（2014年1月1日-2014年3月27日）、电费10，261.62元（2014年1月1日-2014年3月27日），合计424，024.09元；3、被告向原告支付上述费用自应付之日起至判决生效之日止按照同期金融机构贷款利率计算的逾期付款利息，暂计算至2014年5月31日为14，745.91元；4、被告支付原告解约违约金184，893.60元；5、被告支付原告2014年4月25日至2014年5月4日的场地占用使用费29，520元；6、被告向原告登报赔礼道歉，消除影响。
被告辩称及反诉称，因原告电梯整改，给被告的营业造成损失，被告要求原告减免租金，双方就此进行了协商，原告同意被告暂缓支付租金、物业管理费，并非是被告故意违约；之后，由于原告自身规划调整，需对商场进行整体重新装修，原告希望清退包括被告在内的现有租户，被告要求予以赔偿，双方曾多次协商，在未达成一致意见的情况下，原告反而以被告违约为由提前解除合同，给被告造成严重的经济损失，故不同意原告的诉讼请求，并反诉要求法院判令：1、原告向被告支付经济损失费719，225元；2、归还被告店内所有物品；3、归还被告租赁押金104，147元。
原告针对被告的反诉称，不存在原告对商场重新整体装修的事实；整个商场有4部垂直电梯和16部手扶电梯，原告只是对其中的2部观光电梯进行升级改造，对被告经营并不影响，不存在可以减免租金的情节，故不同意被告的反诉请求。
经审理查明，系争房屋权利人为原告。2012年5月18日，原、被告及杰惠公司签订了一份《合同转让协议》，内容为，原告与杰惠公司已于2010年4月签订了租赁系争房屋的租赁合同，现杰惠公司将该租赁合同项下杰惠公司的权利和义务一并转让给被告，由被告继续履行合同；原、被告及杰惠公司均同意由被告作为承租方享有权利、履行义务。同日，原、被告签订了《租赁合同》，约定，原告将系争房屋（建筑面积164平方米）出租给被告，被告向原告承诺，租赁物业仅作为（意廊Benson品牌）美发美甲经营使用；租赁期限自2010年4月10日起至2015年4月9日止，租金自2010年6月26日起算至2015年4月9日止；2010年4月10日至2012年4月9日期间的租金为8元／天／平方米或12%营业抽成（两者取高），2012年4月10日至2014年4月9日期间的租金为9元／天／平方米13%营业抽成（两者取高），2014年4月10日至2015年4月9日期间的租金为10元／天／平方米14%营业抽成（两者取高）；租金支付遵循先付后用的原则，自租金起算日开始每三个月为一季，被告应在每一季开始前，提前不少于15天全额支付该季的租金；物业管理费为40元／月／平方米、公共能源费为30元／月／平方米（每两个月收取一次），水电费按实际计费；在租赁期满或合同提前解除，且被告全面完成物业交还手续后三个月内，原告在该履约保证金内扣除被告应付而未付之任何款项（包括但不限于租金，使用物业发生的其他费用，违约金，以及任何因被告违约而引致或遭受的任何费用支出、损失或损害赔偿等）后，将履约保证金余额无息退还给被告；除租赁期限届满合同正常终止外，如原告或被告依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其它原因致使本合同提前解除的，则被告应当在合同提前解除或终止之日后5日内交还该物业，该期间，被告应按本合同租金标准支付占有使用费及其他费用；如被告未全面完成合同规定交还手续而逾期交还该物业的，则除应当依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金（占有使用费）、管理费等各项费用外、被告每天还应按照合同最后一个月日基本租金的两倍向原告支付违约金，直至被告交还该物业；被告在收到原告或物业管理公司发出的缴费通知单后，应按缴费通知单中规定的日期及时缴纳各项费用，包括租金、物业费、推广费等相关费用，如发生被告逾期支付上述费用的，则每逾期一天，被告应对所逾期支付的费用，按每日千分之五的标准支付违约金，同时，被告同意，原告有权对被告采取断电、停水、停气、封闭物业入口等措施，因此而造成的一切经济损失均由被告自行承担，被告并放弃减免该期间租金及其他费用的请求；被告应于合同结束（期满终止或者提前解除）依照约定时间交还所租赁物业，并应全面完成交还手续，如逾期交还的，则每逾期一天，被告应按租赁期最后一年日租金的双倍向原告支付违约金；在租赁期内，被告逾期交付租金、物业管理费、运营推广费、水、电、空调或其他费用，逾期达10天以上的，原告有权立即单方面解除本合同，收回该物业，没收履约保证金，同时被告应按照合同未租期租金总额的30%向原告支付违约金，若支付的违约金不足弥补原告损失的，被告还应该承担赔偿责任。合同签订后，原告向被告交付了房屋，杰惠公司已付原告的押金104，147元同时转为被告向原告支付的租金押金。合同履行中，双方约定，被告按照合同约定的日租金标准向原告缴纳租金，租金支付改为每两个月支付一次，每次前一个月的23日前支付。2013年，因原告对商场内的观光电梯进行升级改造，被告认为对其经营造成影响，故从2013年3月1日起未再支付物业管理费，从2013年10月1日起未再支付租金。2013年12月25日，原告向被告发函，内容为，截止2013年12月31日，被告尚欠原告租金134，685元、物业管理费114，800元，合计249，485元；为此，原告通知被告双方签订的《租赁合同》将于2014年2月15日提前解除并停业，要求被告于2014年2月26日撤场，恢复原状后返还租赁场地。该函由被告员工张泽浩于2013年12月26日签收。2014年3月18日，原告又发函被告，内容为，鉴于被告承租原告合法所有的金鹰国际购物广场8F柜位使用至今，就被告拖欠原告租金、物管等费用的结算和双方解除《租赁合同》一事……原告于2013年12月25日向被告出具了《公函》，要求被告于2014年2月15日停业，2月26日撤场，并向原告支付截止2013年12月31日的欠费合计249，485元。但被告在收到原告《公函》后，没有书面回复原告确认，原告仍秉承友好协商解决的宗旨，对被告的持续欠费多次将《催收通知单》送达至金鹰8F柜位予以提醒，但至今未收到被告的任何欠费回缴，原告再次督促被告最迟于2014年3月26日前将累计至2014年3月8日欠费合计480，168.87元（含租金、物管费及水电费）及时缴纳……如被告在2014年3月26日前未能回函确认并足额付清相关费用，则视为被告放弃原告给予被告的所有付费优惠待遇。由此，鉴于被告欠费情况严重，已违反《租赁合同》的约定，则双方的《租赁合同》即于2014年3月27日解除，届时被告应立即停业并迁出租赁的8F柜位，原告亦将根据《租赁合同》约定的付费标准向被告追索欠款及滞纳金，同时采取合理合法强制措施（包括并不限于停水停电）并通过法律途径维护原告的合法权益。被告称未收到该份函件。2014年3月21日，原告再次发函被告，内容为，被告拖欠原告租金、物业管理费、能源费及水电费，截止2014年3月8日累计欠费480，168.87元……再次郑重告知双方的《租赁合同》于2014年3月27日解除，原告将于2014年3月27日22：00后停止向被告供水、电等公共能源。该函件由被告员工付长春（英文名Sean）于2014年3月25日签收。另，上海市公安局静安分局南京西路派出所分别于2014年3月28日和2014年4月2日接到报警，内容为，因房屋租赁纠纷，有人在陕西北路XXX号门口拉横幅、贴标语，影响正常经营。民警接报后，到现场进行了处理。2014年5月4日，原告自行收回了系争房屋。因被告未付清欠款，原告遂诉至法院，请求法院判如诉请。
又查，原告商场共有4部垂直电梯，15部手扶电梯。2012年8月，原告对4部垂直电梯中的2部进行改造，其余电梯均能正常使用。
另查，双方于庭审中对账，确认被告自2013年10月1日起未支付租金，自2013年3月1日起未支付物业管理费，被告欠付原告2014年1月1日至2014年3月27日的水费1，485元、2014年1月1日至2014年3月27日的电费10，261.62元。同时，原告要求被告自2014年3月25日起按中国人民银行贷款利率支付欠付租金、物业管理费的逾期付款违约金，自2014年4月24日起按中国人民银行贷款利率支付水电费的逾期付款违约金。
以上事实，由原告提供的《上海市房地产权证》、《合同转让协议》、《租赁合同》、收费通知单、催收通知单、公函、律师函、接报基本信息、照片，本院调取（2014）静民一（民）初字第2556号民事判决书以及双方当事人的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，原、被告及杰惠公司签订的《合同转让协议》以及原、被告签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据三方签订的《合同转让协议》的约定，杰惠公司将其在租赁合同中项下的承租人的合同权利义务转让给被告，由此，原、被告之间形成了租赁合同的法律关系。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。支付租金是承租人基本的合同义务。根据合同约定，被告逾期不支付租金累计超过十日，已构成根本性违约，原告作为出租人有权解除租赁关系。原告对商场内4部垂直电梯中的2部进行改造，可能会对被告经营便利带来一定影响，但应当看到被告作为服务性企业，其盈利依赖于自身运营成本、服务质量等等，客人到达美发美甲店的便利程度对客源的整体数量并无实质性的影响，如被告在此阶段出现经营性亏损，亦非原告改造电梯之过，原告行为未构成根本违约，故电梯改造不能成为被告拒付租金、物业管理费的抗辩理由。被告还辩称原告同意被告缓交租金、物业管理费，但对此未能提供证据予以佐证，本院亦不予采信。原告解除租赁关系的，应当通知被告。租赁合同自通知到达对方时解除。原告于2013年12月26日向被告送达了解除合同的通知，但双方之后又再次进行了协商，原告同意给予被告继续履行合同的宽限期，由于被告在宽限期内仍未履行付款义务，原告于2014年3月25日再次向被告送达了解除合同的通知，解除合同的通知于2014年3月25日送达被告，故租赁合同自2014年3月25日解除。被告未按合同约定支付租金及物业管理费，原告据此主张，本院予以支持。在此同时，本院亦注意到商业物业服务应包含清洁、安保、绿化、公共设施维护、能源费用等，2012年8月至双方合同解除期间，原告减少电梯运营，其收取的物业管理费（含公共能源费）应适当减少。考虑到原告物业服务的总体成本，减少电梯运营可能对被告经营的影响，本院对原告自2012年8月1日起应收取的物业管理总费用酌情按照95%予以计算。被告应按合同约定支付原告2013年10月1日至2014年3月25日的租金259，776元（9元×164平方米×176天）以及2013年3月1日-2014年3月25日的物业管理费139，835.80元［（70元×164×12＋70×164×12／365×25）×0.95］。此外，因原告减少电梯运营，对被告经营造成影响，原告应退回被告已支付的2012年8月1日至2013年2月28日的物业管理费用4，018元（70×164×7×0.05），扣除该笔物业服务费用，被告还应支付原告物业服务费用135，817.80元。被告逾期支付租金、物业管理费的，应按合同约定，每逾期一天，对逾期支付的费用按每日千分之五的标准支付逾期付款违约金，现原告自愿调整为自2014年3月25日起按中国人民银行贷款利率计算逾期付款违约金，本院予以准许。合同解除后，被告应当及时搬离租赁房屋，并将房屋交还原告。由于被告继续占用系争房屋至2014年5月4日，造成原告经济损失，被告应当支付占用期间的房屋使用费，具体标准为合同约定的日租金的双倍。但原告同意给予被告合理的搬迁时间，不主张2014年3月26日至2014年4月24日被告占用房屋期间的使用费，并无不当，本院予以准许，故被告应支付原告2014年4月25日至2014年5月4日的房屋使用费29，520元（10元×164平方米×2×9天）。被告违约，致合同提前解除，被告应承担提前解约的违约金，违约金为合同约定的未租期租金总额的30%，即原告2014年5月4日收回房屋至合同约定的租赁期满之日2015年4月9日期间的租金总额的30%，为167，280元（340天×10元×164平方米×30%）。租赁期间，被告使用房屋产生的水费1，485元和电费10，261.62元，应由被告承担。被告拖欠不付，原告要求被告自2014年4月24日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息，本院予以支持。杰惠公司支付原告的押金104，147元，由于租赁合同的转让，承租人变更为被告，故该笔租金押金应当抵扣被告欠付的费用。至于原告诉称被告拉横幅、无端诽谤原告，给原告声誉造成影响，要求被告登报赔礼道歉，消除影响，系侵权法律关系之诉，本案系租赁合同的法律关系，两者是不同的法律关系，原告应另案提起诉讼。被告违约导致合同解除，被告反诉要求原告赔偿经济损失，既无合同依据，也无事实依据，本院不予支持。而被告反诉要求原告归还店内物品，也未提供具体的物品名称和物品清单以及遗留在店内的证据，故本院也无法支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、原告上海金鹰天地实业有限公司与被告上海意廊美发有限公司之间的《租赁合同》于2014年3月25日起解除；
二、被告上海意廊美发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海金鹰天地实业有限公司2013年10月1日至2014年3月25日的租金259，776元、2013年3月1日至2014年3月25日的物业管理费135，817.80元（已扣除2012年8月1日至2013年2月28日的物业管理费折扣费用4，018元）以及2014年4月25日至2014年5月4日的房屋使用费29，520元；
三、被告上海意廊美发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海金鹰天地实业有限公司水费1，485元、电费10，261.62元；
四、被告上海意廊美发有限公司应于本判决生效之日起十日内按照中国人民银行同期贷款利率支付原告上海金鹰天地实业有限公司逾期付款违约金，其中，欠付租金259，776元、物业管理费135，817.80元自2014年3月25日起，欠付水费1，485元、电费10，261.62元自2014年4月24日起，均计算至本判决生效之日止；
五、被告上海意廊美发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海金鹰天地实业有限公司解除合同违约金167，280元（租金押金104，147元抵扣后，实际支付63，133元）；
六、原告上海金鹰天地实业有限公司其余的诉讼请求，本院不予支持；
七、被告上海意廊美发有限公司的反诉请求，本院不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费9，290.40元，减半后为4，645.20元，由被告上海意廊美发有限公司承担。
财产保全费3，265.18元，由被告上海意廊美发有限公司承担。
反诉案件受理费5，930.20元，由被告上海意廊美发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 刘志宏
二〇一四年十二月二十九日
书记员 王 梓
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
……
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。