广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第939号
上诉人（原审原告）：张连光。
委托代理人：温先洪，广东广信达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄奎英。
被上诉人（原审被告）：杨志林。
上诉人张连光因与被上诉人黄奎英、杨志林房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第771号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，涉案房屋所在的土地位于深圳市宝安区福永街道桥头社区新村路52-1号，土地性质属于宅基地，由案外人林锦凤享有使用权。
2007年9月5日，黄志军、张连光作为甲方和作为乙方的杨志林签订《房屋合作兴建》合同，合同约定甲方同意将位于深圳市福永桥头新村门牌××号地皮一块（面积约160平方米）兴建房屋，并将第九层出让给乙方，房屋竣工并在乙方付清款项后，第九层房产属乙方所有，合同还约定每平方米1，500元。
2007年10月12日，黄志军出具了一份《收据》，杨志林称该收据证实杨志林向黄志军支付了购房定金和款项共计160，000元。
2009年11月12日，张连光接手涉案房屋的建设，黄志军退出涉案房屋的建设。
2010年11月29日，张连光出具收条，注明收到杨志林等五人交来的买楼房款150，000元。2010年12月19日，张连光出具收条，注明收到杨志林等五人交来的买楼房款100，000元。2011年1月25日，张连光出具收条，注明收到杨志林等五人交来的买楼房款155，000元。2011年8月8日，林锦凤出具收据，注明收到桥头社区新村路52-1号楼（3-12层楼）代张连光发放工人工资款人民币145，000元。
张连光提交一份张连光与林锦凤于2011年1月6日签订的《协议书》，该《协议书》约定涉案土地上建成的两栋楼房中九层楼一栋的所有权及地皮使用权归林锦凤所有，另一栋十二层的楼房所有权及地皮使用权归张连光所有。当日，张连光与杨海涛在广东历维永盛律师事务所的见证下签订了一份《房屋转让协议书》（杨海涛处的签名由黄奎英代签），约定张连光将涉案土地上十二层楼房中的第九层转让给杨海涛，转让价格为每平方米2，000元，杨海涛应在张连光交付房屋同时将所有房屋转让款付清给张连光，张连光收到转让款后出具收款收据给杨海涛，协议签订并在杨海涛付清所有房屋转让款后，张连光在2011年3月30日前将该房屋钥匙交给杨海涛，此后该房屋的所有权归杨海涛所有。黄奎英主张上述合同是在被欺骗的情况下签订的，黄奎英系文盲，从始至终根本就没有参与涉案的建设。
庭审中，经查实，黄奎英、杨志林为夫妻关系，杨海涛系黄奎英、杨志林的孙子，尚未成年，黄奎英并非杨海涛的法定代理人，杨海涛的法定代理人未委托黄奎英代签《房屋转让协议书》，杨海涛也未向张连光支付过任何房款。涉案房屋未办理报建手续，也未申报历史遗留问题，张连光于2011年3月30日将涉案房屋第九层交付给杨志林使用出租至今，涉案房屋第九层在交付时已经由张连光装修完毕，装修款由杨志林支付给张连光，包含在支付给张连光购房款中。张连光在起诉状、庭审中均自认收到被告支付的购房款155，000元；杨志林在庭审中坚持自认向黄志军支付了160，000元，向张连光支付了104，000元。
张连光原审诉讼请求为：一、张连光与黄奎英签订的《房屋转让协议书》无效；二、黄奎英、杨志林返还房屋给张连光；三、黄奎英、杨志林承担本案诉讼费用。
原审法院认为，厘清张连光与杨志林、黄奎英间的纠纷需要明确两个买卖合同关系，一个是黄志军、张连光与杨志林之间的合同关系，另一个是张连光与杨海涛签订的房屋买卖合同关系。关于黄志军、张连光与杨志林之间的房屋买卖合同关系，黄志军、张连光与杨志林签订了《房屋合作兴建》合同，杨志林根据合同约定向张连光和案外人黄志军支付了购房款，杨志林也于2011年3月30日取得了合同中约定转让的房屋。关于张连光与杨海涛签订的《房屋转让协议书》，杨海涛不具有民事行为能力，且黄奎英并非杨海涛法定代理人，也没有取得杨海涛法定代理人的委托授权或追认，《房屋转让协议书》并未发生法律效力。根据原审法院查明的事实，杨志林依据《房屋合作兴建》合同的约定支付购房款，并取得涉案房屋，而《房屋转让协议书》签订在杨志林付款之后，且黄奎英和案外人杨海涛均未支付过款项，《房屋转让协议书》实际并未履行，张连光关于《房屋转让协议书》无效，并依据《房屋转让协议书》要求被告返还涉案房屋的诉讼请求没有事实依据，原审法院不予采纳。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回张连光的诉讼请求。本案受理费3，275元，由张连光负担，受理费张连光已预交。
上诉人张连光不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决；2、确认张连光与黄奎英签订的《房屋转让协议书》无效；3、判令杨志林、黄奎英返还涉案房屋给张连光；4、判令杨志林、黄奎英承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：原审判决认定事实错误，且回避了本案核心问题。双方在2011年1月6日签订《房屋转让协议书》，并请了律师见证，足见双方对此合同的重视。黄奎英、杨志林是夫妻，杨志林对此合同也应完全知情。同年1月25日，杨志林继续履行付款义务；同年3月30日，张连光将涉案房屋交付黄奎英、杨志林。由此过程可知，2011年1月6日签订《房屋转让协议书》是对原在2007年9月5日签订的《房屋合作兴建》合同相关内容的确认和变更，两个合同实际为同一法律关系，原审判决关于是两个完全不同的买卖合同关系的认定是错误的。本案的核心问题是：张连光与黄奎英之间的房屋买卖合同是否有效。因涉案房屋是在宅基地上与林锦凤合作建设，此类房产被法律禁止进入市场交易，故双方签订的房屋买卖合同违反法律禁止性规定，是无效的。因合同无效，黄奎英、杨志林应将涉案房屋返还给张连光。
被上诉人黄奎英、杨志林答辩意见同一审答辩意见。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
另查明，因涉案房屋未办理报建手续，依法应由行政主管部门对违法建筑问题先行处理后再确定财产权益关系，本院作出（2014）深中法房终字第939号民事裁定，驳回张连光要求黄奎英、杨志林返还房屋的起诉。
本院认为，因张连光要求黄奎英、杨志林返还房屋的诉讼请求已经本院驳回起诉，本案仅对涉案《房屋转让协议书》的效力问题进行审理。黄奎英并非未成年人杨海涛的法定代理人，其在涉案《房屋转让协议书》上代表杨海涛签字亦未取得杨海涛法定代理人委托授权或追认，其行为构成无权代理，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，由黄奎英承担责任。因涉案房屋建造于宅基地上，双方当事人均非集体组织成员，且涉案房产并未办理报建手续，故涉案的《房屋转让协议书》违反了法律法规的强制性效力性规范，依法应认定无效。
综上，原审判决查明事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第771号民事判决；
二、确认张连光与黄奎英于2011年1月6日签订的《房屋转让协议书》无效。
本案一审案件受理费25元，由黄奎英、杨志林负担，一审多收的3250元，由一审法院退还张连光；二审案件受理费50元，亦由黄奎英、杨志林负担，二审多收的6500元，由本院退还张连光。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱裕华
代理审判员 蔡妍婷
代理审判员 唐 毅
二〇一四年十一月六日
书 记 员 李全慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。