湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘10民终2387号
上诉人（原审被告）郴州国富房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区五岭大道36号万华城商业广场E栋302室。
法定代表人：何国富，该公司总经理。
委托诉讼代理人：樊燕，湖南郴华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江阳春，男，1978年8月27日出生，汉族，住湖南省郴州市。
被上诉人（原审原告）：雷金梅，女，1985年10月18日出生，汉族，住湖南省郴州市，系江阳春之妻。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：江新春，湖南奋斗者律师事务所律师。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：肖敏，湖南奋斗者律师事务所律师。
上诉人郴州国富房地产开发有限公司（以下简称国富公司）因与被上诉人江阳春、雷金梅房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院(2017)湘1022民初644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人国富公司的委托诉讼代理人樊燕，被上诉人江阳春、雷金梅的共同委托诉讼代理人江新春、肖敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
国富公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回江阳春、雷金梅的诉讼请求；2.本案二审诉讼费由江阳春、雷金梅负担。事实和理由：1.未办理相关产权登记证书系国家政策调整所致，并非国富公司的原因所致。因政策调整，以前需办理房产所有权证、契证和国有土地使用权登记证书，现是三证合一，办理不动产登记证书即可。而办理不动产登记证书所需条件和资料与以前的不同，国富公司现正与有关职能部门进行沟通、协调，故不存在逾期办证的问题。2.一审判决违约金计算过高，与法律规定不符。根据郴州市中级人民法院以往判例，违约金应按年贷款利率6%计算，江阳春、雷金梅购买该套房屋总价款为424,000元，违约金应为38,194元。根据合同法的相关规定违约金不能超过标的额20%，即不能超过84,000元，故一审法院计算违约金过高。
江阳春、雷金梅辩称：1.国富公司逾期办证，存在违约行为，应承担违约责任。办理房屋权属登记是国富公司的义务，在不动产登记制度之前，国富公司就应该完成该项义务。政策是否变更并不影响国富公司办证。2.一审法院计算违约金标准并不高。双方签订的商品房买卖合同对逾期办证违约金有明确的约定，该合同是国富公司提供的格式条款，是其真实意思表示，国富公司应按合同约定支付逾期办证违约金。一审法院考虑到社会效果已经将合同约定的标准降低，故一审计算违约金标准并不高，未超过法律相关规定。
江阳春、雷金梅向一审法院起诉请求：1.判令国富公司立即完成江阳春、雷金梅所购房屋所在该幢商品房的初始（首次）登记，并提供相关资料协助办理所购房屋（郴州市五岭大道懿德园小区栋单元号房屋）的权属登记；2.判令国富公司支付逾期办证违约金116,176元（424,000元×0.05%×548天），从2015年9月5日计算至2017年3月6日，之后的违约金按上述计算方式计算金额支付至实际办妥房屋权属登记之日止；3.本案的诉讼费用由国富公司承担。
一审法院认定事实：江阳春、雷金梅系夫妻。2012年10月30日，江阳春作为买受人，雷金梅作为共有人与国富公司签订《郴州市商品房买卖合同》，约定江阳春、雷金梅购买国富公司开发的位于郴州市五岭大道“懿德园”栋号商品房，合同约定面积共95.56平方米，单价为人民币每平方米4437元，总金额为424,000元；并约定国富公司应当在2012年11月30日前交付房屋。《郴州市商品房买卖合同》十六条关于产权登记的约定为：“出卖人应在商品房交付使用后30个月内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按第2项处理：……2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之五的违约金……”
合同签订后，江阳春、雷金梅依约向国富公司付清全部购房款424,000元，国富公司于2013年3月4日将房屋交付给江阳春、雷金梅使用。
另查明，双方因所购商品房质量问题，曾于2013年6月8日签订和解协议，国富公司补偿江阳春、雷金梅70,000元并实际履行。
国富公司认为双方约定的违约金过高，申请予以调减。
关于国富公司逾期未完成涉案房屋初始登记的原因。江阳春、雷金梅认为，双方合同约定为自商品房交付使用30个月内完成初始登记，国富公司逾期未完成，应承担相应的违约责任。国富公司则认为，初始登记未完成系受郴州市不动产登记制度实施的影响。郴州市人民政府于2016年5月27日发布的《关于实施不动产统一登记的通告》（郴政通〔2016〕3号文件），载明“自2016年6月20日起，市、区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务；2016年6月24日18:00起停止颁发各类权利证书……”，按照合同约定，国富公司应于2013年3月4日交房后30个月内，即2015年8月21日之前为涉案房屋办理初始登记（实施不动产登记后称首次登记），郴州市实施不动产统一登记制度的时间晚于双方合同约定完成涉案商品房的初始登记的时间。据此，对国富公司主张未办理相关权属证书系国家政策调整所致，属不可抗力的辩解意见不予采信。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。江阳春、雷金梅与国富公司签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定履行各自的义务。本案的焦点问题是：一、国富公司是否有义务为涉案房屋办理房屋首次登记；二、国富公司是否构成违约，是否需向江阳春、雷金梅支付逾期办理房屋首次登记违约金的问题；如需支付，违约金数额的确定问题。下面分述如下：
一、国富公司是否有义务为涉案房屋办理房屋首次登记
双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定：“出卖人应在商品房交付使用后30个月内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。”实施不动产登记统一制度后，办理初始登记的职能部门由房产管理部门转移至不动产登记中心，初始登记亦变更为首次登记，但程序和要求并未改变，因此并不排除国富公司为涉案商品房办理首次登记的义务。据此，国富公司有义务为涉案房屋办理首次登记；首次登记完成后，在江阳春、雷金梅未授权委托国富公司办理权属登记情况下，国富公司负有提供资料等协助江阳春、雷金梅办理权属登记的义务。故，对江阳春、雷金梅诉请国富公司完成其二人所购房屋所在该幢商品房的首次登记，并提供相关资料协助其办理所购房屋（郴州市五岭大道懿德园小区1栋2单元405号房屋）的权属登记予以支持。
二、国富公司是否构成违约，是否需向江阳春、雷金梅支付逾期办理房屋首次登记违约金的问题；如需支付，违约金数额的确定问题
1.国富公司未按合同约定完成涉案房屋首次登记构成违约。双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定：“……出卖人应在商品房交付使用后30个月内，完成该幢商品房的初始登记。……”国富公司实际交付江阳春、雷金梅房屋时间为2013年3月4日，依照该约定国富公司应在交付使用后30个月内即2015年8月21日前办理好该幢商品房的首次登记，而国富公司至一审判决前尚未完成该幢商品房的首次登记，国富公司的行为已经违反该约定，应承担相应的违约责任。
2.违约金数额的确定问题。双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定了逾期办证违约金的计算方式，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止按已付购房款每日万分之五支付逾期违约金。故，违约金的起算应从双方约定办证期限届满次日，即2015年8月22日起算，江阳春、雷金梅诉请从2015年9月5日起算，不违反法律规定，予以支持。双方合同约定的违约金计算标准为以已付购房款为基数按每日万分之五计算，每日万分之五为年利率18%，明显过高，依国富公司申请，将违约金计算标准调减至每日万分之二点五。依此暂计算至2017年3月6日的违约金为58,088元（424,000元×0.025%×548天）。截至一审判决前，国富公司并未完成涉案该幢房屋的首次登记，故违约金的计算截止时间应为国富公司完成涉案该幢商品房的首次登记时止。
双方于2013年6月8日签订和解协议，国富公司支付江阳春、雷金梅70,000元经济补偿系因商品房质量问题所致，与本案逾期办理首次登记违约金并无关联，国富公司辩称违约金总额不能超过总购房款的20%无法律依据，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：“一、被告郴州国富房地产开发有限公司于本判决生效后九十日内为原告江阳春、雷金梅购买的位于郴州市五岭大道懿德园小区栋单元号房屋所在幢办理不动产首次登记；办理完成不动产首次登记后，被告郴州国富房地产开发有限公司应当提供办理房屋权属登记的相关资料，协助原告江阳春、雷金梅办理房屋权属登记；二、被告郴州国富房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江阳春、雷金梅暂计算至2017年3月6日止的逾期办理首次登记违约金58,088元；后续违约金以已付购房款424,000元为基数，按每日万分之二点五标准计算至涉案该幢商品房的首次登记完成时止；三、驳回原告江阳春、雷金梅的其他诉讼请求。如果被告郴州国富房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理2704元，由原告江阳春、雷金梅负担1312元，被告郴州国富房地产开发有限公司负担1392元。”
二审期间，当事人未提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审的争议焦点为：一、国富公司逾期未办证是否构成违约；二、一审违约金计算标准是否过高。
关于焦点一。江阳春、雷金梅与国富公司于2012年10月30日签订的商品房买卖合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据双方签订的商品房买卖合同的约定，国富公司应在该商品房交付使用后30个月内办理好该幢商品房的首次登记。本案中，国富公司实际交付江阳春、雷金梅房屋时间为2013年3月4日，依照合同约定，国富公司应在2015年8月21日前办理好该幢商品房的首次登记，现国富公司未办理好该幢商品房的首次登记，构成违约，应承担相应的违约责任。国富公司上诉称未办理登记是因国家政策的影响所致，属不可抗力，其不构成违约。郴州市人民政府于2016年5月27日发布的《关于实施不动产统一登记的通告》载明“自2016年6月20日起，市、区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务；2016年6月24日18:00起停止颁发各类权利证书……”，郴州市实施不动产统一登记制度的时间明显晚于双方合同约定完成涉案商品房的初始登记的时间，故国富公司该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条对逾期办证违约金的计算方式进行了约定，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止按已付购房款每日万分之五支付逾期违约金。国富公司逾期未为江阳春、雷金梅办理涉案房屋初始登记，按照合同约定应按已付购房款每日万分之五支付逾期违约金，一审法院根据实际情况，已将违约金计算标准予以降低，并未违反法律的规定。
综上所述，国富公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1252元，由郴州国富房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李惠铭
审 判 员 徐作顺
审 判 员 刘殳扬
二〇一八年二月四日
法官助理 郝 敏
书 记 员 陈 诚
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。