文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初14035号原告：广州卓著物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区天河路230号1902房，统一社会信用代码91440101567901715R。法定代表人：王德雄，该司董事长。委托代理人：梁纪锋、张旭晨，分别系广东法制盛邦律师事务所律师、实习律师。被告：广州华风汇文化发展有限公司，住所地广东省广州市天河区天河路230号万菱国际中心第49层01-02、07-08单元，统一社会信用代码91440106304473966P。法定代表人：冯逸铭。被告：冯逸铭，男，1973年11月18日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告广州卓著物业管理有限公司（下简称卓著公司）诉被告广州华风汇文化发展有限公司（下简称华风汇公司）、冯逸铭物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卓著公司的委托代理人梁纪锋、张旭晨到庭参加了诉讼；被告华风汇公司、冯逸铭经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卓著公司诉称：原告与被告冯逸铭已签订《物业管理服务协议》，约定原告为被告冯逸铭承租的位于广州市天河路230号万菱国际中心49层01-02、07-08单元提供物业管理服务，计费面积为872.30平方米，每月物业管理服务费（其中包括物业管理费每月每平方米17元与公共能源费每月每平方米13元）为26169元，电费按政府供电部门规定的商业用电费率乘以每月实际耗用度数计收；被告应于每月5日前一次性足额缴纳当月的物业管理服务费、上一月的加班空调电费和上一月物业内电费等各项费用。被告冯逸铭于2014年4月1日实际办理了接收单元手续。2014年5月23日，出租方与被告华风汇公司、被告冯逸铭共同签署了《协议书》，约定被告冯逸铭将其在《万菱国际中心租赁合同》中的一切权利义务一并转让给被告华风汇公司，被告华风汇公司作为承租人继续向出租方承租上述商铺，依照合同约定承担责任和义务。基于被告华风汇公司和被告冯逸铭关联关系，被告冯逸铭愿意对被告华风汇公司的责任和义务承担连带责任。原告接受业主的委托，担任万菱汇项目物业管理企业，根据上述合同文件及《万菱国际中心物业管理规约》的约定，为涉案物业提供了物业管理服务，认真全面地履行了合同义务。然而在租赁期间，被告华风汇公司严重拖欠租金、物业管理费、公共能源费、电费等款项，原告与出租方多次联合发出催缴欠款的通知文件，但被告华风汇公司对此置之不理，仍然拖欠上述款项。此后，《万菱国际中心租赁合同》因被告原因而解除。原告认为，被告华风汇公司作为承租人以及物业使用人，拖欠物业管理费、公共能源费、电费等一切相关费用，构成严重违约，应当承担违约责任。根据《物业管理服务协议》第四条“乙方拖欠一切由甲方收取的费用（包括代收代缴），每逾期一天，按拖欠金额每日千分之一累加计算滞纳金（即违约金）。乙方拖欠费用达10天（含10天），甲方有权停止供水供电，且不需就因此造成的损失承担任何补偿责任；乙方累计拖欠费用时间达一个月（含一个月），并且在接到甲方书面通知5日内仍未足额缴纳的，甲方有权终止对乙方的全部服务。乙方还必须支付物业管理服务费等费用并付清所有的欠费”的约定，鉴于被告的严重违约行为，出租方已依法解除了《万菱国际中心租赁合同》等文件，同时原告作为物业管理方也终止了与被告的物业服务合同关系。原告有权要求被告立即清偿拖欠的物业管理费、公共能源费、电费、供电线损费等一切相关费用，以及按照《物业管理服务协议》约定的每日千分之一计收拖欠款项的违约金。而且，根据2014年5月23日《协议书》的约定，被告冯逸铭应对被告华风汇公司的上述欠缴款项承担连带清偿责任。综上，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：一、被告华风汇公司向原告支付物业管理费29658.2元、公共能源费22679.8元、电费7817.2元、供电线损费625.37元、此前累计未缴违约金10309.79元以及计至还清款项之日止的逾期付款违约金；二、被告冯逸铭对被告华风汇公司的上述债务承担连带清偿责任；三、本案诉讼费用由两被告承担。被告华风汇公司、冯逸铭未答辩。经审理查明：华风汇公司原名称为广州鼎荣文化发展有限公司（下简称鼎荣公司），2015年9月6日经广州市工商行政管理局天河分局变更为现名称。2014年3月27日，冯逸铭（乙方/承租方）与案外人广州市金才市场经营管理有限公司（甲方/出租方，下简称金才公司）签订了《万菱国际中心租赁合同》（合同编号2014-149001-01，下简称《租赁合同》），约定乙方承租甲方位于中国广东省广州市天河路230号万菱国际中心的部分物业，租赁单元位于上述大厦第49层01-02、07-08单元（以下简称案涉房产）；案涉房产的建筑面积共872.3平方米；租赁年限共3年，即从2014年4月1日至2017年3月31日止等。另，冯逸铭（乙方）与卓著公司（甲方）签订了《物业管理服务协议》，约定甲方接受万菱实业（广东）有限公司（下简称万菱公司）的委托为位于广州市天河路230号万菱国际中心提供物业管理服务，乙方向金才公司（出租方）承租万菱国际中心物业；甲乙双方经友好协商，现就物业管理服务具体事宜达成协议；物业位置为案涉房产，物业面积（即计费面积）为872.30平方米；物业管理服务费由物业管理费和公共能源费组成，物业管理费每月每平方米17元，公共能源费每月每平方米13元，即乙方案涉房产每月物业管理服务费为每月每平方米30元，合计为26169元；在物业管理服务有效期限内，乙方自行承担案涉房产内的用电费用，电费按政府供电部门规定的商业用电费率乘以每月实际耗用度数（电表度数+线损度数）计收，用电线路损耗费用按案涉房产每月电表度数的8%计算；乙方应于每月的5日前（节假日顺延）一次性足额缴纳当月的物业管理服务费、上一月的加班空调电费和上一月物业内电费等各项费用；乙方拖欠任何由甲方收取的费用（包括代收代缴），视为乙方违约；乙方须在签署本协议后7个工作日内向甲方支付首月物业管理服务费及相当于两个月物业管理服务费的履约保证金，具体款项包括首月物业管理服务费共计26169元，物业管理服务费保证金共计52338元；乙方应于当月5日前到大厦物业服务中心缴清上述费用；如果乙方在任何应付款项到期后的10个工作日内还没有支付该款项，收款方有权就延迟付款收取违约金，违约金自该款项应付期限届满之日起按每日应交纳费用总额的1‰计算；乙方拖欠一切由甲方收取的费用（包括代收代缴），每逾期一天，按拖欠金额的每日千分之一累加计算滞纳金，乙方拖欠费用时间达10天（含10天），甲方有权停止供水供电，且不需就因此造成的损失承担任何补偿责任;乙方累计拖欠费用时间达壹个月（含壹个月），并且在接到甲方书面通知5天内仍未足额缴纳的，甲方有权终止对乙方的全部服务，乙方还必须支付物业管理服务费等费用并付清所有的欠费；本合同自签署之日起生效，至乙方与出租方签订的租赁合同终止时失效，合同终止时，甲方有权终止对乙方的全部服务，乙方需向甲方缴清所有欠费等。2014年4月1日，冯逸铭签署了《万菱国际中心租户接收单元确认书》，确认已按交付标准收到案涉房产，并确认案涉房产内的设施设备完好，承诺按期缴纳一切相关费用。2014年5月23日，金才公司（甲方）、冯逸铭（乙方）与鼎荣公司（丙方）签订了《协议书》，约定甲、乙双方已签署《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同》以及相关文件，约定由乙方承租案涉房产，甲、乙、丙三方经过友好协商，达成协议；自本协议签署之日，甲方同意乙方将《广州市房屋租赁合同》、《万菱国际中心补充租赁合同》以及相关文件中的权利义务一并转让给丙方，丙方作为承租人继续向甲方承租以上物业，依照合同约定承担责任和义务，基于乙方和丙方的关联关系，乙方愿意对丙方的上述责任和义务承担连带责任；乙方已向甲方支付的租赁保证金287860元，向物业管理公司支付的物业管理服务费保证金52338元、水电周转金20062.9元，该等款项自本协议签署之日起自动转为丙方承租物业应缴纳的租赁保证金、物业管理服务费保证金和水电周转金，乙方和丙方负责内部结算该等款项，甲方及物业管理公司无需再向乙方返还任何款项，但可以根据需要配合办理收款收据变更手续等。卓著公司称其于2016年3月11日向华风汇公司发出《万菱汇租户欠费催缴通知函》，内容为华风汇公司租赁的案涉房产截至通知函发出之日，尚欠管理费29658.2元、违约金459.7元、小计30117.9元，公共能源费22679.8元、违约金351.54元、小计23031.34元，电费4930.14元、违约金89.84元、小计5019.98元，供电线损费394.41元、违约金7.18元、小计401.59元，此前累计未缴违约金2247.98元，以上共计60818.79元，卓著公司要求华风汇公司于2016年3月21日前付清上述欠费。后，华风汇公司签收该函件。现卓著公司以华风汇公司、冯逸铭拖欠物业管理服务费为由向本院提起诉讼。诉讼过程中，卓著公司提交了万菱公司于2016年3月28日出具的《证明》，内容为万菱公司是广东省广州市天河区天河路230、232号万菱汇项目的建设单位及所有权人，自2011年5月1日起至今，万菱公司委托卓著公司作为物业管理企业为万菱汇项目商场物业提供物业管理服务。卓著公司提交了《中国银行支付业务收付款通知书》8张，显示鼎荣公司分别于2015年2月5日、2015年4月8日、2015年4月29日、2015年5月16日、2015年5月21日、2015年11月30日、2015年12月11日、2016年3月24日以银行转账方式向卓著公司支付了物业管理费、电费等款项。卓著公司主张华风汇公司、冯逸铭拖欠租金、物业管理费等费用，然后擅自撤场，金才公司于2016年5月1日收回案涉房产，卓著公司于同日停止提供案涉房产的物业服务。卓著公司主张华风汇公司逾期支付2014年9月至2016年2月期间的物业管理费、公共能源费、电费、供电线损费，要求华风汇公司支付逾期支付2014年9月物业管理费、公共能源费、电费、供电线损费的违约金965.06元，逾期支付2014年10月部分物业管理费的违约金92元，逾期支付2014年10月部分物业管理费、公共能源费、电费、供电线损费的违约金703.82元，逾期支付2015年1月物业管理费、公共能源费、电费、供电线损费的违约金906.3元，逾期支付2015年2月物业管理费、公共能源费、部分电费的违约金1685.49元，逾期支付2015年2月部分电费、供电线损费的违约金205.63元，逾期支付2015年3月物业管理费、公共能源费、电费、供电线损费的违约金1560.36元，逾期支付2015年4月物业管理费、公共能源费、电费、供电线损费的违约金679.63元，逾期支付2015年5月部分物业管理费的违约金74.03元，逾期支付2015年5月部分物业管理费、公共能源费的违约金320元，逾期支付2015年10月物业管理费、公共能源费、电费、供电线损费的违约金797.78元，逾期支付2015年11月物业管理费、公共能源费、电费、供电线损费的违约金720.12元，逾期支付2015年12月物业管理费、公共能源费、电费、供电线损费的违约金179.05元，逾期支付2016年2月物业管理费、公共能源费、电费、供电线损费的违约金1420.52元。上述违约金合计10309.79元。为予证明，卓著公司提交了中国银行的收付款凭证10张作为证据。卓著公司主张华风汇公司、冯逸铭拖欠2016年3月物业管理费14829.1元、2016年4月物业管理费14829.1元，共计29658.2元。卓著公司主张华风汇公司、冯逸铭拖欠2016年3月公共能源费11339.9元、2016年4月公共能源费11339.9元，共计22679.8元。卓著公司主张华风汇公司、冯逸铭拖欠2016年3月电费1758.65元、供电线损费140.69元（上述电费实际计费时段为2016年1月14日至2016年2月12日），2016年4月电费1867.95元、供电线损费149.44元（上述电费实际计费时段为2016年2月13日至2016年3月11日），2016年5月电费2987.18元、供电线损费238.97元（上述电费实际计费时段为2016年3月12日至2016年4月13日），2016年6月电费1203.42元、供电线损费96.27元（上述电费实际计费时段为2016年4月14日至2016年4月30日），共计拖欠电费7817.2元、供电线损费625.37元，并提交如下证据：一、广州供电局开具的电费发票等凭证，显示由卓著公司缴纳2014年9月至2016年6月期间电费，用电地址为天河路230号、232号之一、之二。二、卓著公司自行制作的华风汇公司已缴纳电费及供电线损费的出账明细表，该表注明华风汇公司已缴纳的各月电费、供电线损费及相应的计算方式。另查，因华风汇公司使用案涉房产期间拖欠租金，金才公司向本院提起诉讼，本院作出(2016)粤0106民初12292号民事判决，采信金才公司有关金才公司于2016年5月1收回案涉房产的主张，并判令华风汇公司向金才公司支付案涉房产2016年2月1日至2016年4月30日期间的租金及逾期支付租金的违约金等。现(2016)粤0106民初12292号民事判决已发生法律效力。本院认为：冯逸铭与金才公司签订《租赁合同》而承租了案涉房产后，与卓著公司签订了《物业管理服务协议》，约定由卓著公司为案涉房产提供物业管理服务，该协议是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。其后，冯逸铭、金才公司、鼎荣公司（后更名为华风汇公司）签订了《协议书》，约定各方同意冯逸铭在《租赁合同》中的权利义务一并转让给华风汇公司。之后虽然华风汇公司并未与卓著公司签订《物业管理服务协议》，但根据已查明事实可知华风汇公司在租用案涉房产后亦按照《物业管理服务协议》向卓著公司支付物业管理费等款项，卓著公司亦为华风汇公司提供了物业管理服务，本院确认《物业管理服务协议》中冯逸铭的权利义务亦事实上一并转让给华风汇公司。根据《物业管理服务协议》约定，华风汇公司应按每月每平方米17元的标准向卓著公司支付物业管理费（每月物业管理费为14829.10元）、按每月每平方米13元的标准向卓著公司支付公共能源费（每月公共能源费为11339.90元）、电费按政府供电部门规定的商业用电费率乘以每月实际耗用度数（电表度数+线损度数）计收，且在逾期缴纳费用时按拖欠金额每日1‰的标准向卓著公司支付违约金。根据已查明的事实可知，冯逸铭于2014年4月1日接收了案涉房产，其后将《租赁合同》中的权利义务一并转让给华风汇公司。据已生效的(2016)粤0106民初12292号民事判决认定，华风汇公司自行搬离案涉房产后，金才公司于2016年5月1日收回案涉商铺。故此，华风汇公司应当向卓著公司清偿其使用案涉房产期间的物业管理费、公共能源费、电费及供电线损费等。按照《物业管理服务协议》约定，华风汇公司应于每月的5日前一次性足额缴纳当月的物业管理费、公共能源费，缴清上月电费（包括线损)等各项费用，逾期支付的，每逾期一天，需按拖欠金额每日1‰累加计算滞纳金。卓著公司主张华风汇公司存在多次逾期支付物业管理费、公共能源费等费用的行为，并要求华风汇公司支付逾期支付2014年9月物业管理费、公共能源费、电费、供电线损费的违约金965.06元，逾期支付2014年10月物业管理费的违约金92元，逾期支付2014年10月物业管理费、公共能源费、电费、供电线损费的违约金703.82元，逾期支付2015年1月物业管理费、公共能源费、电费、供电线损费的违约金906.3元，逾期支付2015年2月物业管理费、公共能源费、电费的违约金1685.49元，逾期支付2015年2月电费、供电线损费的违约金205.63元，逾期支付2015年3月物业管理费、公共能源费、电费、供电线损费的违约金1560.36元，逾期支付2015年4月物业管理费、公共能源费、电费、供电线损费的违约金679.63元，逾期支付2015年5月物业管理费的违约金74.03元，逾期支付2015年5月物业管理费、公共能源费的违约金320元，逾期支付2015年10月物业管理费、公共能源费、电费、供电线损费的违约金797.78元，逾期支付2015年11月物业管理费、公共能源费、电费、供电线损费的违约金720.12元，逾期支付2015年12月物业管理费、公共能源费、电费、供电线损费的违约金179.05元，逾期支付2016年2月物业管理费、公共能源费、电费、供电线损费的违约金1420.52元。上述违约金合计10309.79元，卓著公司对此提供了银行收付款凭证等证据予以证明。华风汇公司作为付款义务人，其应举证证明上述款项的支付情况，但其经本院合法传唤未到庭参加诉讼并提供证据予以证据，其依法应承担举证不能的法律责任，故本院对卓著公司的上述主张予以采信，并对卓著公司的上述诉讼请求予以支持。卓著公司还主张华风汇公司、冯逸铭拖欠2016年3月的物业管理费14829.1元、2016年4月的物业管理费14829.1元，2016年3月的公共能源费11339.9元、2016年4月的公共能源费11339.9元，2016年3月电费1758.65元、供电线损费140.69元（实际计费时段为2016年1月14日至2016年2月12日），2016年4月电费1867.95元、供电线损费149.44元（实际计费时段为2016年2月13日至2016年3月11日），2016年5月电费2987.18元、供电线损费238.97元（实际计费时段为2016年3月12日至2016年4月13日），2016年6月电费1203.42元、供电线损费96.27元（实际计费时段为2016年4月14日至2016年4月30日）。另外，卓著公司还提供证据证明其已按照合同约定缴纳案涉房产所在大楼整栋楼的电费，提交了华风汇公司拖欠相应电费及供电线损费的明细表、华风汇公司已缴纳的各月电费及供电线损费明细表。根据上述证据显示，华风汇公司已缴纳的部分月份的电费、供电线损费与卓著公司主张的华风汇公司每月拖欠的电费、供电线损费的金额大致相符，卓著公司主张的华风汇公司拖欠电费、供电线损费的金额未超出合理范围。华风汇公司作为上述各项费用的付款义务人，其依法应提供证据证明已向卓著公司支付了上述各项费用，但其经本院合法传唤未到庭参加诉讼，其应自行承担举证不能的法律责任，故本院对卓著公司上述主张的事实予以采信。因此，卓著公司要求华风汇公司支付拖欠的上述期间的物业管理费、公共能源费、电费、供电线损费及迟延支付上述欠费的违约金（以各月拖欠的物业管理费、公共能源费、电费、供电线损费为本金，按每日1‰的标准计算，分别自当月6日起计至付清之日止，违约金以本金为限），上述诉讼请求均有事实及法律依据，本院予以支持。《协议书》的签订主体为金才公司与华风汇公司、冯逸铭，卓著公司以此为据要求冯逸铭对华风汇公司的上述各项欠费及违约金承担连带清偿责任，该主张缺乏依据，本院不予支持。华风汇公司、冯逸铭经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法可缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州华风汇文化发展有限公司、冯逸铭向原告广州卓著物业管理有限公司支付违约金10309.79元；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州华风汇文化发展有限公司、冯逸铭向原告广州卓著物业管理有限公司支付2016年3月、2016年4月的物业管理费共计29658.2元及公共能源费共计22679.8元；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州华风汇文化发展有限公司、冯逸铭向原告广州卓著物业管理有限公司支付逾期支付上述物业管理费及公共能源费的违约金（以各月拖欠的物业管理费、公共能源费为本金，按每日千分之一的标准，自当月6日起计至付清之日止，以不超过本金为限）；四、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州华风汇文化发展有限公司、冯逸铭向原告广州卓著物业管理有限公司支付2016年3月至2016年6月期间欠缴的电费共计7817.2元及供电线损费共计625.37元；五、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州华风汇文化发展有限公司、冯逸铭向原告广州卓著物业管理有限公司支付逾期支付上述电费及供电线损费的违约金（以各月拖欠的电费、供电线损费为本金，按每日千分之一的标准，自当月6日起计至付清之日止，以本金为限）；六、驳回原告广州卓著物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费890元，由被告广州华风汇文化发展有限公司、冯逸铭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  李宝玉人民陪审员  刘绮华二〇一七年四月二十五日书 记 员  梁怡筠罗小玲判决书已于年月日送达