山东省邹城市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）邹商初字第347号
原告颜朋，居民，住…。
委托代理人谭振旺、ＸＸＸ（特别授权）。
被告张庆旗，居民，住…。
委托代理人王晓峰（特别授权）。
第三人邹城市千泉街道办事处小西苇社区村委会。
法人代表罗洪刚，主任。
委托代理人李峰（特别授权），山东法至上律师事务律师。
原告颜朋与被告张庆旗和第三人邹城市千泉街道办事处小西苇社区村委会（以下简称小西村）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告颜朋及其委托代理人谭振旺、ＸＸＸ，被告张庆旗及其委托代理人王晓峰，第三人小西村的法定代表人的委托代理人李峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告颜朋诉称，2013年4月3日，原告加盟北京市优胜教育集团，为招商办学，原告租用被告门头房。双方签订房屋租赁合同，租期5年，从2013年4月3日到2018年4月2日止，年租金80000元。合同签订后，原告交给被告租金6万元后开始装修。但房主第三人小西村阻挠原告装修，被告张庆旗以协调关系为名，于2013年5月2日从原告手中拿走门头钥匙至今未还，被告行为严重影响了原告合法权益，给原告造成经济损失，为维护原告合法权益，请求依法判令1、解除原被告签订的门头房租赁合同。2被告退回房租46666元，赔偿原告各项损失3万元。3、诉讼费由被告承担。
被告张庆旗辩称，原告所述与事实不符，原告私自将租赁的房屋墙体拆除，给整个楼层带来了危害，为避免房屋使用的危险，第三人责令原告排除危害，恢复原状。因此，原告的停止施工不是我方造成的而是原告自己造成的，我方不同意解除合同要求继续履行合同，并给付剩余租金2万元，不同意赔偿原告的经济损失。庭审后，被告表示同意与原告解除合同。
第三人小西村辩称，涉诉房屋系第三人所有，第三人将该房屋租赁给被告张庆旗时，双方的合同约定：如果在租赁期间装修必须经过所有权人同意或认可的情况下才能进行。而被告将该房屋转租给了原告，原告在装修的时候未经第三人的同意将房屋的承重墙体拆除，第三人发现后制止了原告，要求原被告将房屋恢复原状。但原被告至今也没能有修复。为此，第三人另案起诉要求与被告张庆旗解除合同并要求原被告返还房屋并将房屋修复原状或折价赔偿。
原告为支持其主张提交证据如下：
1、门头房租赁合同一份，证明原、被告双方自愿签订了房屋租赁合同并证明原告的主体资格；
2、被告出具的房租收到条2份，证明被告收到原告的租金3万元；
3、照片三张，证明原告装修砸墙的现场情况。
4、图纸一份，来自邹城市建筑设计院，证明原告所拆墙体并非被告所说的主体结构的承重墙；
5、原告与北京优胜教育签订的加盟合同，证明原告要在10个月内完成装修，如果违约原告将赔偿不少于10万元的违约金。
6、录音证据一份，证明被告及其家属收到了原告租金共6万元和原告装修拆墙是经被告同意的；
7、原告与优胜教育签订的办学选址并支付3万元，证明原告所花费的费用，该损失应由被告承担；
8、原告为装修施工花费的费用清单一份，证明原告租房造成的损失。
被告质证认为，对证据1的真实性无异议，该合同第6条有约定在装修时不能改变房屋的主体和年租金为8万元，原告只给了6万元仍欠2万元；对证据2的真实性无异议，其中一张是订金并不是原告说的租金；对证据3无异议，该照片能够证明原告所拆除的墙体为承重墙；对证据4，不能证明原告拆除的墙不是承重墙，该图纸的结构说明第四项第十条说明该墙体未经技术鉴定或设计许可不得改变结构的用途和使用环境。对证据5与我方没有任何关系；对证据6中证实收到了6万元的租金无异议，但原告证明其拆墙是经被告同意有异议。对证据7与本案无关系，且未体现出来原告选址所花费的费用；对证据8的真实性有异议，该两份收据形式不合法，且与本案的被告无关系，不予认可。
第三人质证认为，对照片的真实性无异议，能够反映出来第三人的房屋是原告造成的，对其他的证据不再发表质证意见。
被告为支持其抗辩提交证据如下：
1、照片一组，证明原告当时拆除房屋的现场。
2、证人证言，证实钥匙不是张庆旗要走的，而是第三人要走的，原告不能使用房屋，被告不应承担责任。
原告质证认为，对证据1，其中有几张照片是租赁房屋前原来人家开饭店时垒的隔断，与本案无关，其他拆除现场照片无异议。对证据2，证人说是被告让其从我方拿走的钥匙认可，对其说记不清具体日期，认为证人没能如实陈述。
第三人对被告证据的真实性无异议。
本院认定，对原告证据1-6被告对其真实性无异议，且具有合法性，与本案有关联，认定为有效证据，予以采信。对原告证据7，原告未能证实其与本案具有关联性、证据8原告未能证实其的真实性，不予采信。对被告证据1，原告和第三人无异议，为有效证据采信。被告证据2为证人证言，该证人出庭作证并接受当事人质询，该证言形式合法为有效证据，予以采信。
根据当事人举证质证和法院认定的证据，本院认定事实：2013年3月27日，原、被告协商租房事宜，原告向被告交纳2万元租房订金。2013年4月3日，原、被告签订门头房租赁合同（原告为乙方、被告为甲方），载明：一、甲方将坐落于新一中南大门路南的二层九间一层半间，面积为280平方米的临街门面租赁给乙方，作辅导班使用。二、租期从2013年4月3日起至2018年4月2日止（即5年）。三、年租金8万元整，乙方于每年2月份一次性向甲方交清当年的租金。…。四、门头租赁合同生效后，乙方应向甲方交付10000元押金（不计利息），合同期满押金退回。五、乙方必须依法交付租金，如有拖欠，按拖欠额每日收取0.5%的违约金。六、承租期内乙方在不改变和影响门头整体结构的前提下，可进行装饰。其装修材料由乙方自行处理。若拆除，其费用由乙方自理并回复原貌。合同签订当日，原告交纳租金10000元。之后，原告又向被告交纳租金3万元。至起诉原告共向被告交纳租金6万元。
合同签订后，原告对租赁房屋进行装修，将租赁的二层九间房屋正面墙及钢筋水泥柱和房间的山墙拆除。第三人得知后责令原告停工，并于5月初让被告从原告处拿回房屋钥匙。嗣后，第三人要求原、被告将房屋恢复原状，三方协商多次未果，酿成纷争。2013年12月9日，原告诉至本院要求与被告解除门头房租赁合同，返还租金并赔偿损失。2014年1月7日，第三人另案起诉要求与被告解除合同，要求原、被告返还房屋并将房屋恢复原状或折价赔偿。
本院认为，原、被告在自愿、公平的基础上签订的门头房租赁合同，其内容不违反法律规定，为有效合同。在合同履行之初，由于原告装修将二层九间房屋墙体拆除形成一大间，第三人发现后责令其停工并收缴房屋钥匙，原、被告及第三人就房屋装修出现纷争一直协商未果，原告不能使用房屋，致使原告租赁被告房屋合同目的无法实现。原告主张提前解除租赁合同，于法有据，且被告同意解除合同，本院予以确认。原告主张被告退还租金，理由正当，予以支持，但数额不当予以调整。因原、被告对合同不能履行都负有责任，原告将租赁房屋二层九间房的山墙墙体和正面墙和每间带有钢筋的立柱全部拆除，改变了房屋整体结构违反合同约定，构成违约应承担责任。而被告在原告询问时只是简单表示可以拆墙，并未向原告阐述清楚且未告知原告要征得第三人同意，致使原告产生误解，实施违约行为，被告对此应付一定的责任。故根据合同约定年租金8万元计每天219元，原告交纳6万元系274天的租金，而原告于2013年12月9日提出解除合同之诉，明确了其对租房的纷争意见，原告应承担提出解除合同之前（246天）的租金，被告应返还2013年12月9日之后（28天）的租金。原告主张被告赔偿因装修造成的损失，证据不足，不予支持。被告辩称不应退还租金，且要求原告补齐未交2万元租金，理由不当，不予采信。被告辩称不应承担原告主张的装修损失，理由正当，予以采信。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：
一、解除原告颜明与被告张庆旗签订的门头房租赁合同。
二、被告张庆旗返还原告颜明房屋租赁费6132元（年租金80000元每天219元／天×28天）。限于本判决生效后15日内付清。
三、驳回原告颜明其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费967元，原告颜明承担840元，被告张庆旗承担127元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判长 许 敏
审判员 吕 洁
审判员 张苗苗
二〇一四年六月六日
书记员 张灿苹