上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0110民初4530号
原�孙旭阳，男，1972年11月15日出生，汉族，住上海市长宁区。委托代理人董玮杰，上海彤泰律师事务所律师。被告赵峰波，男，1982年5月4日出生，汉族，住江苏省张家港市。被告陈静霞，女，1981年11月16日出生，汉族，住址同上。上述两被告之共同委托代理人傅朗，上海博和律师事务所律师。上述两被告之共同委托代理人李玉，上海博和律师事务所律师。原告孙旭阳诉被告赵峰波、陈静霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月15日受理后，依法适用简易程序，由审判员陈晓宇独任审判，于2016年4月11日及2016年4月19日公开开庭进行了审理。原告孙旭阳之委托代理人董玮杰，被告赵峰波、陈静霞之共同委托代理人傅朗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙旭阳诉称，原、被告双方于2015年9月6日在中介就杨浦区政和路XXX弄XXX号XXX室房屋达成买卖意向，并签订了买卖合同�定，房屋总价人民币(以下币种均为人民币)5,100,000元，被告首期支付1,530,000元，在2015年12月6日之前支付3,570,000元，在2015年11月6日之前办理转让过户手续。但被告推拖因为限购等原因，导致交易没有完成。原告先后向被告发出催告，最终在2015年12月6日才办理过户手续，应支付的3,350,000元房款直至2016年1月9日才到账。原告因为被告拖延办理过户手续，导致自己买房办理贷款手续受限，已经造成违约，面临高额的违约金。故起诉来院：请求判令两被告支付原告违约金1,020,000元。被告赵峰波、陈静霞辩称，被告没有违约行为，双方签订买卖合同时对过户时间的约定有冲突，正式合同约定的是2015年12月6日，补充协议约定的是11月6日。该份合同双方是在9月份就已经签订，签订之后为了办理过户手续，所有手续都由中介代为履行。房屋过户之前被告也委托中介公司办理了组合�款，在办理组合贷款的时候也没有出现原告所称因被告限购原因导致交易没有完成的事实。在贷款合同的特别条款中均注明放贷时间为2015年12月4日，以实际放款时间为准，所以在房屋过户之前被告已经履行了相关合同义务，不存在违约。并且，被告认为原告所称的损失没有任何事实根据，原告提供的证据与原告主张的损失没有关联性；如果法院判决被告承担违约责任，希望法院适当调整违约金数额。因此，不同意原告诉请。经审理查明，2015年9月6日，原告孙旭阳(甲方)与被告赵峰波、陈静霞(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》约定，甲乙双方通过上海仁丰房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产座落政和路XXX弄XXX号XXX室，房屋建筑面积106.92平方米。第二条，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价�共计5,100,000元。第四条，甲、乙双方同意，甲方于2016年1月6日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的7日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。第六条，甲、乙双方确认，在2015年12月6日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十一条，经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。房屋买卖合同补充条款：1、甲乙双方经协商一致同意，在双方于2015年9月6日在杨浦区政和路XXX弄XXX号XXX室房地产买卖合同中签字后，于2015年11月6日前双方共同前往上海市杨浦区房地产交易中心办理产权过户手续。2、该房屋若尚有贷款，甲方同意在2015年11月6日前办理好还清贷款和抵押注销手续，乙方如若需商业或组合贷款应在2015年11月6日前办理好贷款手续，甲方同意有义务积极配合乙方办理贷款手续，并提供相关的材料。3、交房：甲方于乙方付清全部房款(包括贷款，不计尾款部分)后5日内将该房屋交付给乙方，若未能按时交房的每逾期一日甲方应当按照房价的万分之三支付给乙方违约金……8、付款方式：A、乙方于甲乙双方签订买卖合同后当日内支付房款150万元，其中含已付的定金5万元。B、甲方同意乙方通过银行申请按揭贷款(组合贷款)的形式支付部分房款金额为357万元，此部分房款在乙方出产证后由贷款银行直接放款给甲方，如乙方贷款数额不够或贷不出或无需贷款，这部分房款将以现金形式在买卖双方共同前往房地产交易中心办理产权过户当日支付……C、尾款3万元……10、如甲乙双方有一方未能按本合同中所约定的条款和补充条款所约定的内容来履行本合同，或有单方提出终止本合同的情况，则属违约。违约方将支付给守约方相当于上述房价20%金额的违约金，同时违约方将另支付给居间方相当于上述房价2%金额的违约金。附件三付款协议：乙方于2015年9月6日前支付153万元；乙方于2015年12月6日前支付357万元。2015年8月11日，原告孙旭阳(买方)与案外人华东中建地产有限公司(卖方)签订《中建大公馆商品房认购协议》约定，买方自愿认购卖方中建府邸(政和路538弄)项目的商品住宅的218号102室，该物业总成交价为1,409万元。签订本认购协议时，买方应向卖方支付定金50万元。如乙方能按照本协议约定时间至售楼处付三成首付，即可享受总房款1,250万元(包含2个车位)，另约定于2015年10月30日支付总房款。2015年8月30日前，双方于本项目售楼处签订正式《商品房买卖�同》，并按约定流程结清余款、办妥手续。另查明，2015年11月30日，原告孙旭阳向被告赵峰波、陈静霞发出《催告函》，根据合同补充条款，你方应于2015年11月6日前与我前去房产交易中心办理过户手续并办理好贷款手续，根据附件(三)约定，应于2015年12月6日前支付357万元。因你方原因，银行贷款手续迟迟未能完成，导致双方至今仍无法去交易中心办理过户手续，按照正常周期，2015年12月6日前银行已无法放款。……故正式发函催告通知你方，请于收到本函的七日内，尽快前来交易中心配合办理过户。并按合同约定，于2015年12月6日前，付清尚未支付我的房屋余款。否则本人保留通过法律途径，向你们主张违约的责任及赔偿给我造成的所有损失的索赔的权利及解除双方所签订的房屋买卖合同的权利。2015年12月3日，被告赵峰波出具《关于甲方(房主孙旭阳)催告通知的回复�明》，1、乙方(买房人赵峰波)没有主观意愿拖迟付款时间，合同没有实质性的改变，乙方希望房产买卖合同能够继续履行。2、乙方付款逾期的原因是银行机构审批乙方房产贷款时间过长，导致乙方逾期付款，而非乙方主观意愿拖延时间。3、对于甲方提出催告通知，且付款逾期可能导致甲方的经济损失，乙方希望和甲方能够协商解决。2015年12月23日，被告赵峰波、陈静霞登记为系争房屋产权人。审理中，原、被告均确认，被告于2015年9月6日支付原告购房款153万元，于2015年10月21日支付原告购房款8万元，于2015年12月4日支付原告购房款43万元，于2016年1月5日通过银行贷款方式支付原告购房款306万元。原、被告亦确认，双方于2016年1月14日交接房屋。以上事实由原告提供的上海市房地产买卖合同、中建大公馆商品房认购协议、催告函，被告提供的关于甲方(房主孙旭阳)催告�知的回复说明、上海市房地产权证，以及当事人陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告孙旭阳与被告赵峰波、陈静霞签订《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约全面履行。根据合同补充条款的约定，双方应于2015年11月6日之前办理过户手续。虽然合同正文约定双方在2015年12月6日之前办理过户手续，但合同正文亦约定补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准，故应认定双方约定的办理过户手续时间为2015年11月6日。现被告未能按照合同约定的时间办理过户手续，已构成违约。此外，根据合同约定，被告应于2015年12月6日之前支付原告357万元，但被告直至2016年1月5日才付清房款，亦构成违约。此外，针对被告违约行为，原告已发函催告，虽然被告回函主�逾期付款是由于银行审批时间过长导致，但是并不能因此免除被告应向原告承担的违约责任。因被告未按合同约定履行过户及付款义务，原告要求被告支付违约金之诉讼请求，应予支持。至于违约金的金额，虽然合同约定违约金金额为房价款的20%，但是根据原告提供的证据，难以认定原告主张的损失与被告的违约行为之间存在因果关系；被告亦提出违约金过高，故本院综合考量合同约定、双方履行情况以及原告实际损失等因素，酌情确定违约金金额为500,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告赵峰波、陈静霞应于本判决生效之日起十日内支付原告孙旭阳违约金人民币500,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二�五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币6,990元(已减半收取)，由原告孙旭阳负担人民币3,564元，由被告赵峰波、陈静霞负担人民币3,426元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陈晓宇
二〇一六年六月十三日
书记员 陈乃彰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿�失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。