柳州铁路运输法院民 事 判 决 书（2017）桂7101民初93号原告：刘盛珍，女，1949年7月9日出生，汉族，住广西柳州市柳北区。原告：谭凯元，女，1977年12月31日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。二原告共同委托诉讼代理人：周梁，广西鹏名律师事务所律师。被告：柳州市龙泉房地产开发有限公司，住所地柳州市航生路柳邕农贸综合市场内，统一社会信用代码9145020072305562XC。被告：柳州市柳南区龙福居幼儿园，住所地柳州市柳南区航岭路7号龙福居小区，办学许可证号：教民***************号。委托诉讼代理人：曾隽媛，广西银正（三江）律师事务所律师。原告刘盛珍、谭凯元与被告柳州市龙泉房地产开发有限公司（以下简称龙泉房地产公司）、柳州市柳南区龙福居幼儿园（以下简称龙福居幼儿园）租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用简易程序于2017年8月10日公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人周梁、被告龙福居幼儿园的委托诉讼代理人曾隽媛到庭参加诉讼。被告龙泉房地产公司经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告刘盛珍、谭凯元向本院提出诉讼请求：1.解除二被告签订的龙福居幼儿园租赁协议；2.二被告向原告支付租金80000元和滞纳金4800元，两项合计84800元连带支付给原告；3.诉讼费由二被告共同承担。事实和理由：2014年5月12日，二原告与被告龙泉房地产公司签订了房屋买卖合同，合同约定被告龙泉房地产公司自愿将座落在柳州市航岭路7号金岭商埠19栋1-1，1-2，1-3房卖给原告，二原告于2015年8月7日取得了房产证，房产证分别为桂（2016）柳州市不动产权第00237**号，第0023754号、第0023445号。原告于2014年7月21日又与被告龙泉房地产公司签订补充协议。原告已按约定向被告龙泉房地产公司付清全部购房款给，并在补充协议第三条约定自签订本补充协议起，从2014年7月由原告收取被告龙福居幼儿园每月租金5000元，此后每月23日之前将该租金存入原告的银行账号，第四条约定，产权过户后被告龙泉房地产公司有义务告知被告龙福居幼儿园的经营方，在合同期满后原告收回幼儿园，幼儿园原有设施不得破坏。该补充协议签订后，二被告按时交租金给原告。但从2016年3月起二被告就未向原告支付租金了，现按补充协议第三条约定和二被告签订的龙福居幼儿园租赁协议第十条的约计算至2017年6月底，二被告共欠原告租金80000元和滞纳金4800元两项合计为84800元。被告龙福居幼儿园辩称，不同意原告的诉讼请求。本院作出的（2017）桂7101民初5号民事判决书已对本案的事实进行认定，原告就同一事由再次起诉，属于重复起诉，违反了民事诉讼法的规定，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告龙泉房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，未向法庭提交书面答辩意见和与本案有关的证据。本案的争议焦点有二：一是本案是否属于重复起诉；二是原告要求解除二被告签订的租赁合同是否有事实依据和法律依据；三是原告要求二被告支付租金和滞纳金共计84800元是否得以支持。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认定如下：对于原告提交的房屋买卖合同和补充协议，本院予以认定。对于原告提交的兴安县明园物业服务公司柳州分公司与钟丽君签订的龙福居幼儿园租赁协议，该租赁协议系复印件，对该证据的真实性难以认定，本院不予采信。对于被告龙福居幼儿园提交的被告龙泉房地产公司与钟丽君签订的龙福居幼儿园租赁合同，该份证据与生效裁判文书（2017）桂7101民初5号民事判决书中已认定的《补充协议书》和《收条》形成证据链，故本院对该证据的真实性予以确认。关于被告提交的（2017）桂7101民初5号民事判决书，该裁判文书已经发生法律效力，本院对该判决已查明与本案有关的事实予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2014年5月12日，原告刘盛珍、谭凯元与被告龙泉房地产公司签订《房屋买卖合同》一份，合同约定，被告龙泉房地产公司将其位于柳州市柳南区金岭商埠19栋1-1（房屋建筑面积35.76平方米）、1-2（房屋建筑面积75.53平方米）和1-3（房屋建筑面积516.37平方米）的房产出售给二原告，总价款为160万元。合同签订时上述房产已出租给被告龙福居幼儿园，租赁期限从2012年2月1日至2029年9月30日止，用于开办幼儿园。同年7月21日，被告龙泉房地产公司为甲方与原告为乙方签订补偿协议一份，合同约定从2014年7月由乙方收取幼儿园每月租金5000元，此后每月23日之前将该租金存入乙方银行账户。产权过户后甲方有义务告知幼儿园经营方，合同期届满后，乙方有权收回该幼儿园经营权，幼儿园原有设施不得破坏。甲方代表黄锦强、熊仕良签字，乙方代表谭凯元签字。原告付清房款后，于2016年9月23日取得上述房产的产权证书。2014年7月开始，甲方代表黄锦强每月向原告指定银行账户转入租金5000元，直至2016年2月为止。此后，被告龙泉房地产公司再未向原告支付过租金。针对本案的第一个争议焦点，本院认为，在（2017）桂7101民初5号民事判决书中，本案原告作为该案原告起诉被告龙福居幼儿园解除租赁协议以及支付拖欠租金和滞纳金的诉讼请求，该判决书已经予以驳回，双方当事人均未提起上诉，裁判文书已经生效。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。在本案中，原告对被告龙福居幼儿园的诉讼与（2017）桂7101民初5号民事案件中对被告龙福居幼儿园的诉讼双方的诉讼地位相同，诉讼标的相同，诉讼请求虽然数额上有所区别，但实质上是否定生效裁判结果，因此，原告在本案中对被告龙福居幼儿园的诉讼请求构成了重复起诉，本院依法予以驳回。针对本案的第二个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。在被告龙福居幼儿园租赁涉案房屋的期间内，原告已经取得上述房产的所有权，其取代被告龙泉房地产公司取得出租人的权利，原告有权收取涉案房屋的租金。但从原告取得并管理涉案房屋来看，原告取得的租金是由被告龙泉房地产公司向其支付，依据的是原告与被告龙泉房地产公司签订的补充协议约定内容，被告龙福居幼儿园并不是该补充协议的相对方。且，被告龙福居幼儿园在原告取得涉案房屋所有权之前已经与被告龙泉房地产公司形成租赁关系，被告龙福居幼儿园已向被告龙泉房地产公司支付从2013年8月1日至2025年7月31日的租金共计70万元，其已经履行支付租金的义务。本院认为，二被告的租赁合同关系真实有效，双方均履行合同义务，原告要求解除二被告的租赁合同关系于法无据，本院不予支持。针对本案的第三个争议焦点，本院认为，原告作为涉案房屋的所有权人，在与原所有权人被告龙泉房地产公司有约定的情况下，有权取得从2014年7月开始的涉案房屋租金。经查明，承租人被告龙福居幼儿园已向被告龙泉房地产公司支付租金，其已经履行合同义务。被告龙泉房地产公司在已收取租金的情况下，应当向原告返还租金。依照双方的补充协议约定，原告每月可取得幼儿园租金5000元，则从2016年3月开始至2017年6月期间产生的租金为5000元×16个月=80000元。由于被告龙泉房地产公司未按时向原告支付租金产生的违约金，被告龙泉房地产公司应按照约定从违约之日起向原告支付违约金每天10元，则从2016年3月1日起至2017年6月30日该期间产生的违约金为4800元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告柳州市龙泉房地产开发有限公司向原告刘盛珍和谭凯元支付租金80000元和滞纳金4800元；二、驳回原告刘盛珍和谭凯元的其他诉讼请求。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。案件受理费减半收取计1010元（原告已预交），由被告柳州市龙泉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审判员  易娈二〇一七年八月二十五日书记员  黄妍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。