北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终8355号
上诉人（原审被告）：博创一统（北京）木业有限公司，住所地北京市通州区。
法定代表人：王海珍，总经理。
委托诉讼代理人：赵竹，女，1989年7月28日出生，该公司职员。
委托诉讼代理人：程旭辉，男，1979年8月28日出生，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：吕兴斌，男，1973年9月7日出生，住黑龙江大庆市萨尔图区。
委托诉讼代理人:彭莎，天津知方律师事务所律师。
上诉人博创一统（北京）木业有限公司（以下简称博创公司）因与被上诉人吕兴斌租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初17626号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人博创公司之委托诉讼代理人赵竹，被上诉人吕兴斌之委托诉讼代理人彭莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
博创公司上诉请求：依法撤销一审判决并依法改判驳回吕兴斌的一审诉讼请求，涉诉一、二审费用由吕兴斌承担。事实及理由：一、房屋严重受损，不能正常使用，博创公司不应支付2017年4月1日起房屋占有使用费。二、因吕兴斌加盖违建导致火灾，涉案房屋部分厂房完全烧毁，其他厂房损坏严重，不能正常使用；涉案房屋自2017年4月起因漏雨不能正常使用，9月拆迁办来拆违建，道路完全无法通行；火灾导致博创公司货值1300万元家具被烧毁，吕兴斌应赔偿博创公司损失，赔偿款抵扣房屋占用费。三、博创公司向吕兴斌缴纳了房屋押金162663元，该押金应抵扣房屋占有使用费。四、博创公司不应支付物业费。五、吕兴斌为独占拆迁款，赶走博创公司的行为严重违背诚实信用原则，博创公司不应搬离厂区。
吕兴斌称不同意博创公司的上诉请求，同意一审判决。
吕兴斌向一审法院起诉请求:1.依法判决解除吕兴斌与博创公司于2009年8月25日签署的《房屋租赁合同书》及2014年3月27日的《房屋租赁合同之补充协议》；2.博创公司即刻搬离租赁场地,并迁出其营业执照；3.博创公司支付违约金50万元；4.博创公司支付自2017年4月1日起至搬出日的厂房使用租金及租金滞纳金,按1765.66元/天计算,计至博创公司实际搬出之日止（截至2017年6月7日,租金及租金滞纳金为120064.88元）；5.博创公司支付物业费,按23.07元/天计算,计至博创公司实际搬出之日止(截至2017年6月7日,物业费为1568.76元)；6.本案所产生的诉讼费、公告费、执行费等一切诉讼相关费用均由博创公司承担。
一审法院认定事实：2009年8月25日,吕兴斌（出租方，甲方）与博创公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同书》,约定甲方将位于北京通州区张家湾镇张辛庄村北的厂区厂房一座(建筑面积4608.34平方米)租赁给博创公司使用,租金每日每平方米0.28元，以365天计算。该合同第二条第3项中有“及物业费每年每平方米0.83元”的手写内容。此外，该合同还约定了其他内容。
2014年3月27日，各方（吕兴斌、崇迓公司、北京宏泰正隆投资有限公司、北京鸿泰兴隆投资管理有限公司、博创公司）签署《房屋租赁合同之补充协议》，该协议约定，博创公司承租的吕兴斌、于海龙、吕兴国共计25360平米厂房车间，具体分布可查原签署合同。博创公司从2014年4月1日起租金同意调整为0.36元每平方米每天，且从2015年4月1日起，上涨2%即0.3672元每平方米每天，此后每满一年，均在上一年基础上涨2%，以此类推直到双方合同期满。此外，合同还约定了其他内容。本案审理过程中，吕兴斌向法院提交了其与案外人于海龙、吕兴国、北京鸿泰兴隆投资有限公司、北京崇迓文化咨询有限公司签署的《实际权利人说明》，称于海龙、吕兴国、北京鸿泰兴隆投资有限公司、北京崇迓文化咨询有限公司与博创公司针对位于北京市通州区张家湾�张辛庄村内房屋签署的《房屋租赁合同书》系接受吕兴斌委托以自己的名义所签，实际权利人为吕兴斌。
经询问，双方均确认涉案租赁标的物的租金已经支付至2017年3月31日。关于物业费的问题，吕兴斌称双方约定物业费为0.83元每年每平方米，并向法院提交了“吕兴斌房租租金交付情况表（季租）”。博创公司对此不予认可，称仅在其与于海龙签署的《房屋租赁合同书》中对物业费进行过约定。
庭审过程中，博创公司提交了（2017）京国立内证字第8645号公证书（以下简称8645号公证书），用以证明租赁的库房屋顶损坏严重，雨水从每层钢铝板缝隙流到一层，导致地面积水，因为火灾仓库被烧毁，地面铺满剩余家具碎片，仓库无法正常使用；博创公司提交了（2017）京国立内证字第9286号公证书（以下简称9286号公证书），用以证明2017年9月张辛庄村开�拆迁，库房被拆，道路堆满了拆除的建筑垃圾无法过车，电表也被拆走，整个厂房区域停水停电，仓库无法正常使用；博创公司提交了（2017）京国立内证字第9758号公证书（以下简称9758号公证书），用以证明库房漏雨严重，地面都是积水，仓库无法正常使用。吕兴斌对上述公证书的真实性认可，但对证明的问题不予认可。根据8645号公证书显示，该公证事项为证据保全，博创公司申请对涉案场地及其他库房、办公区域等的现状进行保全，保全时间为2017年8月14日，根据该公证书中现场照片显示，库房1-库房13内有博创公司的货物、原材料或设备等物品，库房2和库房3内部分地面有湿水，库房12和库房13，天花板存在部分破损。根据9286号公证书显示，该公证事项为证据保全，博创公司申请对涉案场地及其他库房、办公区域等的现状进行保全，保全时间为2017年9月20日，根据该公证书中现场录像及照片显示，涉案场地正在进行拆违，厂区内停电，现场混乱，被拆后的大量的建筑垃圾堆放在厂区道路上，部分库房的大门被建筑垃圾堵上。根据9758号公证书显示，该公证事项为证据保全，博创公司申请对涉案场地及其他库房、办公区域等的现状进行保全，保全时间为2017年10月10日，根据该公证书中现场录像及照片显示，库房2和库房3屋顶漏水严重，库房5存在漏水情形。
本案审理过程中，法院于2018年3月5日到涉案场地进行查勘。经核实，本案租赁标的物主要包括库房7、库房10、库房11及配电室、厕所等其他建筑物。博创公司租赁上述标的物时，库房7、10和11均为一层，后吕兴斌未加盖。经询问，吕兴斌称涉案租赁物未取得建设工程规划许可证，涉案场地因为政府征地拆迁，已经于2018年3月进行了测绘评估工作，拆迁补偿协议的签署正�进一步协商中。庭审过程中，双方均确认涉案租赁标的物的租金已经支付至2017年3月31日。
另查，2017年1月11日，北京市通州区公安消防支队作出通公消火认字[2017]第0002号火灾事故认定书，该认定书载明：2016年11月24日21时14分（接警时间），位于北京市通州区张家湾镇张辛庄村村委会西北1600米的博创一统（北京）木业有限公司库房发生火灾，火灾造成出租方北京鸿泰兴隆投资管理有限公司正在施工的建筑部分受损，承租方博创一统（北京）木业有限公司存放于库房内的物品受损，着火库房北部程德栋的部分建筑及建筑内部北京东×××，着火库房上部北京东×××受损，火灾未造成人员伤亡。经调查，对起火原因认定如下：此起火部位位于博创一统（北京）木业有限公司库房东南部；起火原因排除电气故障、雷击、小孩玩火等因素，不排除外来火源引发火灾；分析起火事件为2016年11月24日21时许。庭审过程中，经双方确认，着火库房系库房4。
一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。同时规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该解释处理。因涉案租赁物系未取得建设工程规划许可证的建筑物，故双方签署的《房屋租赁合同书》及后来形成的《房屋租赁合同之补充协议》应为无效。现吕兴斌要求解除上述《房屋租赁合同书》及《房屋租赁合同之补充协议》的诉求，依据不足，法院不予支持。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故吕兴斌要求博创公司搬离涉案场地的诉求合理，法院予以支持。虽然涉案租赁合同及补充协议无效，但博创公司确占有使用了涉案场地，故应支付一定的占有使用费。关于占有使用费的具体数额，根据查明的事实，涉案租赁物上加盖的建筑物于2017年9月被政府拆除之前，博创公司正常使用了涉案租赁物，博创公司称火灾导致库房受损不能正常使用，但未能提交有效证据予以证明。故法院认为2017年4月1日至2017年9月1日期间的占有使用费，参考双方约定的租金标准计算为宜，即0.382元每平米每天，经核算，上述期间的占有使用费为265798.65元。2017年9月1日以后的占有使用费，综合考虑8645号公证书及9758号公证书反映的涉案租赁物及相关场地的实际情况，确存在影响涉案标的物�常使用的情形，故法院对此期间的占有使用费予以酌减，具体标准确定为0.22元每平米每天。
鉴于涉案《房屋租赁合同书》及《房屋租赁合同之补充协议》无效，故吕兴斌关于违约金及租金滞纳金的诉求，依据不足，法院不予支持。关于吕兴斌要求博创公司将营业执照迁出涉案场地的诉求，依据不足，法院亦不予支持。
关于物业费，根据查明的事实，针对涉案租赁物，确存在博创公司定期交纳物业费的情形。综合考虑到涉案场地上吕兴斌加盖的建筑物于2017年9月被拆除的事实及法院2018年3月5日到涉案场地查勘了解到的场地具体情况。法院认为物业费计算至2017年9月1日为宜，以每平米每年0.83元为标准计算，经核算物业费数额为1593.70元。吕兴斌关于2017年9月1日以后物业费的诉求，依据不足，法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、博创一统（北京）木业有限公司搬离位于北京通州区张家湾镇张辛庄村北的涉案厂区厂房，于判决生效之日起十五日内执行清；二、博创一统（北京）木业有限公司支付吕兴斌场地占有使用费，自2017年4月1日起至2017年9月1日止的占有使用费为265798.65元，自2017年9月2日起至博创一统（北京）木业有限公司实际搬离涉案场地之日止，以4608.34平方米为计算基数，以0.22元每平米每天标准计算，于判决生效之日起七日内付清；
三、博创一统（北京）木业有限公司支付吕兴斌自2017年4月1日至2017年9月1日期间的物业费1593.70元，于判决生效之日起七日�付清；四、驳回吕兴斌其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5008元，由吕兴斌负担2352元（已交纳），由博创一统（北京）木业有限公司负担2656元，于判决生效之日起七日内交纳。
本院二审中，双方均未提交新证据。本院经审理查明的其他事实与一审查明一致，本院予以确认。
上述事实，有双方提交的上述证据及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为，本案二审争议的焦点在于涉案合同效力及其后续问题处理。本案中，由于涉案租赁物系未取得建设工程规划许可证的建筑物，一审法院依法认定合同无效，具有相应事实和法律依据。同时还要看到，上述涉案合同虽然无效，但博创公司一直使用且目前还一直占有涉案租赁物，故吕兴斌有权要求其搬离并支付一定的占有使用费用。博创公司上诉主张涉案租赁物由于遭火烧、漏雨导致不能正常使用，经查明，本案博创公司与吕兴斌所签《房屋租赁合同》项下的租赁物并不存在遭火烧或漏雨的情形，故该项上诉主张不能成立，本院不予采纳。一审法院判决博创公司按双方约定的租金标准向吕兴斌支付占有使用费并无不当，本院予以维持。对于博创公司提出的押金问题，鉴于押金涉及三个租赁合同，博创公司亦无法区分每个租赁合同项下押金的具体数额，在本案中无法处理，博创公司可另案解决。关于博创公司所提吕兴斌加盖违建导致火灾的上诉主张，博创公司就此未提交证据予以证明，本院亦不予采纳。关于博创公司所提不应支付物业费的主张，据已查明事实，双方履约过程中，博创公司确存在定期交纳物业费的�形。2017年4月1日之后，博创公司一直占有涉案租赁物，亦应支付相应的物业费。一审法院将物业费以每平米每年0.83元为标准计算至2017年9月1日，并无不当，本院予以维持。博创公司该项上诉主张，无事实及法律依据，本院亦不予采纳。
综上，博创公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5312元，由博创一统（北京）木业有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 林 存 义
审 判 员 杨 路
审 判 员 薛 妍
二〇一八年七月六日
法官助理 眭 立
法官助理 李 越
书 记 员 陆�阳