云浮市云城区人民法院民 事 裁 定 书（2017）粤5302民初1799号原告：刘丽云，女，汉族，1991年9月14日出生，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人:曾锐，国信信扬律师事务所执业律师。被告：云浮泓泰投资置业有限公司，地址：云浮市市区。法定代表人：罗永贵。委托诉讼代理人:李仲明，广东翔浩律师事务所执业律师。委托诉讼代理人:余巧怡，广东翔浩律师事务所执业律师。原告刘丽云诉被告云浮泓泰投资置业有限公司（以下简称：泓泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案后，依法适用简易程序由审判员张来喜独任审判。于2017年11月20日公开开庭进行了审理，原告刘丽云的委托诉讼代理人曾锐，被告泓泰公司的委托诉讼代理人（由曹培杰、郑彬彬变更为李仲明、余巧怡）郑彬彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘丽云向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行《商品房买卖合同（现售)》，办理过户手续；2、判令被告承担本案的诉讼费用及相关费用。事实及理由：2015年6月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同（现售)》，约定原告购买云浮市云城区思劳镇圆周山国际石材产业城XX号楼（以下简称“XX号楼”)，商品房屋产权权属证书号为00000106XX,规划用途为商业，实测建筑面积共3029.33平方米，商品房单价为每平米7300元，总价款为22114109元（贰仟贰佰壹拾壹万肆仟壹佰零玖元)。被告承诺2015年12月31日前向原告交付XX号楼，并于XX号楼交付之日起90日内办理房屋所有权转移登记，原告取得商品房的房屋所有权证书。目前，原告已与被告结算完毕XX号楼的商品房全部价款，并已缴纳完毕相应的税费。截止起诉之日，经原告多次催告，被告仍未办理XX号楼的房屋所有权转移登记，原告未取得XX号楼的房屋所有权证书。综上所述，被告违反《商品房买卖合同（现售)》约定，已经给原告带来巨大经济损失。因此，原告恳请贵院在查明事实的基础上，支持原告的诉讼请求，依法维护原告的合法权益。泓泰公司答辩称：我方同意原告方的诉讼请求，我方确实与原告签订了《商品房买卖合同（现售)》，原告方也实际交付了购房款22114109元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年6月26日，刘丽云与泓泰公司签订《商品房买卖合同（现售)》，约定原告购买云浮市云城区思劳镇圆周山国际石材产业城XX号楼，该地块国有土地使用证号为（2011）03XX号，实测建筑面积共3029.33平方米，商品房单价为每平米7300元，总价款为22114109元。另查明：关于原告广西壮族自治区冶金建设公司（以下简称：“冶金公司”）与被告泓泰公司建设工程施工合同纠纷一案[案号（2015）云城法民二初字第460号]，本院依法作出（2015）云城法民二初字第460号民事判决书，该案已进入执行程序，至今尚未执结完毕。关于原告冶金公司与被告泓泰公司建设工程施工合同纠纷一案[案号（2016）粤5302民初90号]，本院依法作出（2016）粤5302民初90号民事判决书，该案已进入执行程序，至今尚未执结完毕。关于申请执行人广州白云天骏国际传媒有限公司（以下简称：“天骏公司”）与被执行人泓泰公司合同纠纷一案，本院于2016年10月26日作出（2015）云城法执字第1148－3号执行裁定书，裁定“……。五、对登记在被执行人泓泰投公司名下位于云浮市区思劳镇圆周山的商业用地土地使用权[云府国用（2011）第03XX号]予以轮候查封。”该案至今仍未执结完毕。庭审结束后，刘丽云向法庭提交了案外人冶金公司于2015年6月26日向泓泰公司出具的《关于使用工程款用于刘丽云购买商铺的函》一份，内容为：我司冶金公司承建贵司开发建设的中国·云浮国际石材产业城XX区工程，现我司根据与贵司于6月25日签订的会议纪要内容履行，同意使用从最终工程竣工结算工程款人民币22114109元用于刘丽云购买中国·云浮国际石材产业城XX栋商铺。……。上述款项22114109元，从我司与贵司的最终工程竣工结算款中扣除。”庭审结束后，刘丽云向法庭提交了案外人冶金公司（甲方）与泓泰公司（乙方）于2017年8月2日签订的《确认书》一份，内容为：“2011年11月25日，甲方与乙方签订了《建设工程施工合同》，约定甲方承包乙方的中国·云浮国际石材产业城I区XXX建筑工程。I区已于2013年12月13日竣工。2012年6月28日，甲方与乙方签订了《建设工程施工合同》，约定甲方承包乙方的中国·云浮国际石材产业城N区XX工程。因乙方拖欠工程款，甲方于2014年4月份停止施工，N区工程处于未完工状态。2015年6月24日甲方与乙方签署《会议纪要》，约定I区XX楼折价抵偿给甲方指定的人。此后，甲方指定刘丽云为受让人，与乙方就I区XX楼商铺签订了《商品房买卖合同》，且刘丽云缴纳了相关税费。但是乙方一直未能办妥I区XX楼商铺《房地产权证》给刘丽云。由于乙方一直拖延履行《会议纪要》，甲方于2015年10月和2016年1月，就N区工程和I区工程向云浮市云城区人民法院提起诉讼，现云城法院就N区工程[案号：（2015)云城法民二初字460号】和I区工程[案号：(2016)粤5302民初90号分别作出了判决书。现在甲方与乙方就双方的N区、I区以及其他工程达成如下清偿方案：乙方负责I区XX楼商铺产权人办理至甲方指定的第三人刘丽云名下，并将《不动产权证》交付给刘丽云后，甲方自愿接受I区XX楼商铺作价22114109元，抵扣相关债权债务，具体清偿顺序如下：1、首先清偿I区工程的判决书[案号:(2016)粤5302民初90号]所确认债权债务；2、第二清偿应退回甲方投标I区工程与N区工程的投标保证金；3、第三清偿应退回甲方的I区工程与N区工程的履约保证金；4、第四清偿泓翔大道门楼工程款欠付余额；5、第五清偿N1(售楼部）增加水电项目工程款欠付余额；6、第六清偿N区室外市政工程款；7、最后清偿N区工程的判决书[案号：（2015)云城法民二初字460号]所确认债权债务。以上具体金额以法院生效裁判文书确认的金额和双方对账确认的金额为准。甲乙双方同意：I区XX楼商铺用于抵偿甲方施工的I区和其他工程未付部分的工程款与相关保证金。乙方承诺将I区XX楼商铺办理至刘丽云名下，并协助办理刘丽云I区XX楼商铺《不动产权证》。”庭审结束后，刘丽云向法庭提交了《关于庭审询问相关问题的补充答复》一份，内容为：……。二、关于原告向被告支付XX号楼房款的支付方式。2015年6月24日，案外人冶金公司与被告签署《会议纪要》，其中第3点约定冶金公司可以与被告签订I区XX楼商铺买卖合同(被告可另指定受让人)，总面积3029.33m²单价按7300/m²总价为22114109.00元，该款项只从最终工程竣工结算金额中扣除。在办证过程中需要支付的费用双方按国家规定各自承担各自应该承担的部分。该《会议纪要》经云浮市云城区思劳镇人民调解委员会予以备案确认。2015年6月26日，案外人冶金公司向被告出具了《关于使用工程款用于刘丽云购买商铺的函》，冶金公司承建被告开发建设的中国.云浮国际石材产业城I、N区工程，同意使用从双方最终工程竣工结算工程款中人民币22114109.00元，用于原告购买中国.云浮国际石材产业城XX栋商铺，该商铺面积为3029.33平方米，销售价格为7300元/m²总价为人民币22,114,109元。2015年6月26日，原告刘丽云与被告泓泰公司签订《商品房买卖合同（现售)》，约定原告刘丽云购买云浮市云城区思劳镇圆周山国际石材产业城I区XX楼，实测建筑面积共3029.33平方米，商品房单价为每平米7300元，总价款为22,114,109元。由于被告一直拖延履行与案外人冶金公司就N区工程签订的《建设工程施工合同》，案外人冶金公司于2015年10月就N区工程向贵院提起诉讼，贵院已就N区工程[案号：（2015)云城法民二初字460号]作出了判决书。……。由于被告一直拖延履行与案外人冶金公司就I区工程签订的《建设工程施工合同》，案外人冶金公司于2017年1月就I区工程向贵院提起诉讼，贵院已就I区工程案件[案号：（2016)粤5302民初90号]作出判决书。贵院支持了案外人冶金公司对被告就I区工程享有相关工程款本金、利息等债权。2017年，案外人冶金公司与被告签订《确认书》，就双方的N区、I区以及其他工程达成清偿方案，被告负责将I区XX楼商铺产权人办理至案人刘丽云（原告）后，案外人冶金公司自愿接受I区XX楼商铺作价22114109元，抵扣相关债权债务，具体清偿顺序如下：1、首先清偿I区工程的判决书[案号:(2016)粤5302民初90号]所确认债权债务；2、第二清偿应退回甲方投标I区工程与N区工程的投标保证金；3、第三清偿应退回甲方的I区工程与N区工程的履约保证金；4、第四清偿泓翔大道门楼工程款欠付余额；5、第五清偿N1(售楼部）增加水电项目工程款欠付余额；6、第六清偿N区室外市政工程款；7、最后清偿N区工程的判决书[案号：（2015)云城法民二初字460号]所确认债权债务。根据上述情况，案外人冶金公司对被告享有工程款本金、利息等债权，原告对被告负有支付XX号楼房款债务，案外人冶金公司通过债权抵偿债务的方式，代原告履行完毕支付XX号楼房款的义务。与此同时，原告己经自行支付完毕购买XX号楼所需契税、印花税等税费。综上所述，原告己经完全履行完毕作为《商品房买卖合同（现售)》买受人的所有义务和责任，被告应当配合原告办理XX号楼所有权转移登记的过户手续。本院认为：关于冶金公司与泓泰公司建设工程施工合同纠纷两案，本院作出的（2015）云城法民二初字第460号及（2016）粤5302民初90号民事判决，均已生效，该两案已进入执行程序，至今尚未执结完毕。关于申请执行人天骏公司与被执行人泓泰公司合同纠纷一案，本院作出（2015）云城法执字第1148－3号执行裁定书，裁定对案涉标的，即对登记在被执行人云浮泓泰投资置业有限公司名下位于云浮市区思劳镇圆周山的商业用地土地使用权[云府国用（2011）第03XX号]进行轮候查封。”该案至今仍未执结完毕。根据刘丽云向法庭提交的《关于庭审询问相关问题的补充答复》及案外人冶金公司与泓泰公司签订的《确认书》的内容，案外人冶金公司与泓泰公司关于（2015)云城法民二初字460号和(2016)粤5302民初90号及其他工程达成的清偿方案：案外人冶金公司与泓泰公司双方至今并未就I区XX楼商铺作价22114109元的约定实际兑现。双方的该约定有赖于（2015)云城法民二初字460号和(2016)粤5302民初90号两案的执行结果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”案涉I区XX号楼的商铺价款至今未支付完毕，且案涉I区XX号楼已被查封，查封未解除，案涉房屋不能过户。刘丽云认为支付完毕购买XX号楼所需契税、印花税等税费,刘丽云可以主张解除合同、赔偿损失。但刘丽云请求判令泓泰公司在解封前办理过户登记手续，实际上是对查封标的物主张权利。根据特别法优于普通法的法律适用规则，标的物处于执行查封状态的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的特别程序处理，不应再作为普通的民事诉讼受理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回刘丽云的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  张来喜二〇一八年一月五日书记员  黄 淮