上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1670号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海拓邃贸易有限公司。
法定代表人刘殿益。
委托代理人宋富清。
委托代理人尹琼雪，上海昌申律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张国林。
委托代理人薛丽，上海智岳信文律师事务所律师。
上诉人上海拓邃贸易有限公司（以下简称拓邃公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2013）青民三（民）初字第3356号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年3月1日，张国林（乙方）与拓邃公司（甲方）签订《厂房租赁标准合同书》，约定甲方将青浦区田山庄村XXX号厂房及部分场地（以下简称系争房屋）租赁给乙方使用，用途为生产，租赁物采取包租方式，由乙方自行管理，维修由乙方自行解决。租赁期限为3年，日期见附件。本出租合同生效之日，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，乙方同意按租赁物及设施现状承租。乙方不得拖欠租金，拖欠3个月以上为违约，甲方可取消合约。违约方需向对方赔偿违约金6个月的房租，向对方支付6个月的违约金后双方不再追究其他任何赔偿。由于甲方房屋无法使用，且不安全，由乙方对该房屋进行修理及增加附属设施，并修建到能安全合法使用，费用由乙方自行负责。乙方在租赁期内，自行按要求交纳水电费。本合同与附件有矛盾，以附件为准。合同附件约定，场地用途为木制品和家具加工，租赁期限为五年，从2010年6月1日起至2015年5月31日止。交房时间为2010年5月1日，免租期为1个月。厂房租金每年人民币（以下币种均为人民币）125，000元。租金支付方式：合同签订后支付定金3万，交房时付3个月房租，第一年分3次付清，第2年后每年付一次，提前3个月付清，先付后用。地面和墙面修旧如新，房屋漏水由甲方修理。
2010年3月4日，张国林、拓邃公司签订补充协议，其中约定甲方将厂房修好并能正常使用，正常损坏由甲方维修。2011年10月21日，张国林、拓邃公司签订补充协议，其中约定租赁时间从2010年10月25日起至2015年5月31日止，交房时间为2010年10月25日，免租期1个月，房屋租金从2010年11月25日起算，租金每年115，522元。房顶天沟漏水由甲方负责维修，排水设施由甲方负责处理畅通。乙方在安装设备进行地面及墙打洞时，工厂搬出时需要恢复。
2010年3月4日，张国林支付拓邃公司定金3万元。2011年4月，张国林支付拓邃公司水电费押金3，000元。2012年9月，张国林支付拓邃公司保险费6，800元，之后拓邃公司未办理保险。
2011年9月，张国林、拓邃公司就房租支付事宜达成协议，其中约定：张国林应支付2011年10月25日至2012年10月24日租金115，522元和上年份欠款5，898元。拓邃公司应支付张国林装修风机等三项贴补7，000元、油漆费700元、因房屋漏水赔偿款5，000元。综上张国林2011年10月10日应支付拓邃公司28，717元。拓邃公司在2011年国庆假期结束后7天时间遵照维修方案把房屋漏水问题修好，如厂房未按期修好，张国林有权把房屋维修款扣下。张国林如未能按照约定时间支付房租，应按照合同第十二条承担违约责任。
2012年10月24日之前的租金张国林尚有18，522元未支付，2012年10月25日之后张国林未再支付过租金。张国林承租期间的水电费已经结清。
2012年8月8日，案外人汪国松报警称，系争房屋因此次台风缘故，造成屋顶一块彩钢板顶棚被吹掉，屋顶漏水，厂房内的木器家具被淋湿，损失在40万元左右。
2013年7月3日，有人报警称，系争房屋房东上门打架，十几个人持钢管撬厂门。警察上门处置后得知是租客与房东因租赁合同问题发生的纠纷，告知双方自行协商解决。后张国林短信告知拓邃公司委托代理人宋富清，要求其不要通过暴力解决纠纷，拓邃公司破门而入，抢夺产品，张国林将向拓邃公司索赔。拓邃公司短信回复表示张国林赖账，拓邃公司会按照法律程序收回房产。
2013年9月，张国林向原审法院提起诉讼，称2011年3月起，由于房屋漏水严重，张国林多次要求拓邃公司修缮。2011年9月27日，拓邃公司承诺于2011年国庆假期结束后7天时间遵照维修方案把房屋漏水问题修好，后并未实际修缮房屋，导致2012年8月8日，由于厂房漏水致使收购了在厂房内的木质家具被淋湿，损失454，998元。张国林为漏雨损失事宜与拓邃公司多次协商无果，故诉至法院请求：1、解除双方的房屋租赁关系；2、拓邃公司支付张国林618，798元；本案受理费由拓邃公司承担。在原审审理过程中，张国林变更前两项诉讼请求为：1、判令张国林、拓邃公司之间的租赁合同无效；2、拓邃公司支付张国林778，598元（包含货物损失454，998元，违约金150，000元，油漆房87，000元、搬迁费46，800元，返还定金30，000元，保险金6，800元，电费押金3，000元）。后张国林又变更诉请为：1、解除张国林、拓邃公司之间的租赁关系；2、拓邃公司支付张国林617，474元（包含货物损失308，640元、违约金150，000元，装修损失72，234元，搬迁费46，800元，返还定金30，000元，保险金6，800元，电费押金3，000元）；3、本案受理费及鉴定费由拓邃公司承担。原审审理中，拓邃公司提起反诉，请求法院判令：1、解除张国林、拓邃公司之间于2010年3月1日签订的房屋租赁合同；2、张国林支付房屋租金134，044元（其中2012年10月24日之前租金尚欠18，522元，2012年10月25日至2013年10月24日期间租金115，522元）；3、张国林支付违约金57，761元；4、本案诉讼费由张国林承担。
原审法院另查明，上海市青浦区金泽镇田山庄村XXX号的产权人为拓邃公司，张国林租赁的是其中第八幢厂房的一部分。
原审法院还查明，2011年1月5日上海市公安局青浦分局金泽派出所出具消防监督检查意见通知书，表示田山庄村XXX号内的房屋缺少消防栓，部分灭火器失效，限期整改。
上海市青浦区气象局出具气象资料证明，证明2012年8月7日至8月8日，受台风“海葵”影响，青浦区普降暴雨，并伴随大风。
原审法院再查明，2014年6月，上海达智资产评估有限公司出具鉴定报告，表示青浦区田山庄村XXX号厂房内废弃仓库中的木材、家具半成品的价值在评估基准日2014年2月17日的评估价值为308，640元。该公司评估人员高行安到庭接受质询，其表示系争木材是全新的生产过程中的没有组装的木制品，现场还可以看到有包装，木材受损的原因主要是浸水，还有人为损坏的因素，木材浸水后容易变形，有致命损害，已经没有了原来的利用价值。询价的标准是已经扣除了税金、运费、安装费、销售费等未发生的费用。张国林对鉴定报告无异议，拓邃公司认为评估报告是在假设有这些木制品前提下进行的，实际上这些都是张国林不用的闲置物品。即使法院认定存在木材损失，也是台风不可抗力造成的。
2014年1月，上海联合工程监理造价咨询有限公司出具系争厂房内装修残值的鉴定报告，表示系争厂房油漆房等装修工程和电路、压力气管道安装工程以2010年11月至12月为施工时间，工程造价合计103，192元，折旧率为30%，残值为72，234元。张国林对鉴定报告无异议，并认可风管系拓邃公司以租金抵扣方式出资。拓邃公司认为装修鉴定报告中有部分装修系拓邃公司出资装修，且根据协议约定，张国林搬离时应当拆除恢复原状。该公司鉴定人员范宗乐到庭接受质询，其表示鉴定过程中张国林、拓邃公司未就评估项目提出过异议，评估也涉及拓邃公司提出的支架、地面平整等问题，其余是依照定额套用所产生的费用，拆除装修后价值会受到影响。
在原审审理过程中，张国林认为：1、拓邃公司提供的厂房漏水严重，消防不合格，屋顶不安全，存在重大安全隐患，在张国林多次要求下未进行维修，导致张国林无法正常使用系争房屋，故张国林不同意支付剩余租金，如果法院认定张国林应当支付租金，则要求降低租金标准；2、2012年8月8日，由于拓邃公司之前未及时维修房屋，房屋多处漏水，加之台风掀翻部分屋顶，导致张国林加工的木制品家具潮湿受损；3、2012年10月左右，张国林担心屋顶坍塌，加上厂房消防设施不合格，存在安全隐患，张国林将机器设备搬离系争房屋，仅留下受损物品和闲置物品，张国林要求拓邃公司进行维修，维修完毕后再继续使用。张国林搬离没有书面通知拓邃公司，也没有将房屋腾空交付拓邃公司；4、2013年7月3日，拓邃公司带人强行将系争房屋门锁撬开，将张国林存放在系争房屋内的物品强行搬离至小仓库里，在搬运过程中存在踩踏现象导致受潮物品进一步毁损，张国林当时决定不再继续使用系争房屋；5、张国林为使用系争房屋进行了装修，拓邃公司存在违约行为，故应当由拓邃公司赔偿张国林的装修损失。为此，张国林提供了订货合同书、银行交易明细、合同书、收条、并申请证人练某某、李某、徐某某出庭作证。拓邃公司对张国林提供的上述书面证据不予认可，对证人练某某和李某的陈述不予认可，认为证人练某某曾是张国林的员工，证人李某父亲与拓邃公司曾有诉讼，对证人徐某某的陈述无异议，但是与本案无关。
拓邃公司认为：1、拓邃公司提供的厂房不存在严重漏雨等质量问题，且拓邃公司也履行了维修义务，故张国林拖欠租金系违约；2、2012年8月8日，由于台风原因导致系争厂房屋顶被掀翻一块，拓邃公司事后也去现场查看，未发现有张国林所述的物品损失现象。台风系不可抗力，拓邃公司无需承担责任，且台风过后拓邃公司也及时找人进行了维修。张国林系捏造事实，其所述受损物品其实是闲置物品；3、张国林擅自搬离系争房屋未通知拓邃公司，拓邃公司在2013年春节前得知张国林搬走，一直寻找张国林催讨租金，系争房屋内基本没有什么东西，仅剩余废品；4、2013年7月3日，拓邃公司向张国林催讨房租并表示张国林如果不支付拓邃公司要收回房屋。拓邃公司带人至系争房屋内更换门锁，张国林也派人到现场，双方发生争议，并且有人报警，准备租赁系争房屋的案外人将房屋内的物品搬至小库房中。之后系争房屋一直处于空关状态，没有加锁，也没有张国林物品在内；5、根据张国林、拓邃公司补充协议约定，张国林搬离时应当恢复原状，故拓邃公司不同意支付装修损失。为此，拓邃公司申请证人鲍某某出庭作证，证人表示2010年拓邃公司找其重新翻盖系争房屋的屋顶，其当时建议修建圆弧形屋顶，拓邃公司没有采纳。2012年台风导致屋顶被掀翻一块，拓邃公司找其修理，维修费用是张国林支付的，其仅维修过这一次。之后拓邃公司找其在系争房屋内加立柱进行加固。张国林认为证人与拓邃公司有关联性，证人无施工资质，其翻建的厂房屋顶存在安全隐患，台风后屋顶确实是证人维修的。
原审法院经审理后认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张国林、拓邃公司签订的租赁合同及补充协议是双方当事人真实意思的表示，并不违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。
2013年7月3日，拓邃公司将系争房屋内张国林的物品搬离，以自己的行为表示不愿意继续履行租赁合同，张国林表示当时即不再打算继续租赁系争房屋，故张国林、拓邃公司之间的租赁合同实际于2013年7月3日已经解除。
从张国林、拓邃公司之间的补充协议看，系争房屋的维修义务应当由拓邃公司承担。从2011年9月张国林、拓邃公司结算租金的协议中可以看出，系争房屋确实存在漏水问题，且拓邃公司应当及时进行维修。但是拓邃公司未能提供证据证明已经按照该协议约定及时进行了维修，且其申请出庭的证人也表述仅在2012年台风后维修过一次，故法院认定拓邃公司未及时履行维修义务。原、拓邃公司发生争议后拓邃公司又强行将张国林物品搬离，综上，拓邃公司要求张国林支付违约金的请求法院，不予支持。
就是否存在木材受损事宜，从鉴定机构的意见中可以看出，堆放在小仓库中的木制品确实是全新的生产过程中没有组装的木制品家具，受损原因是浸水加上人为因素。结合张国林提供的报警记录和拓邃公司的撬锁和搬运行为，法院认可货物受损有拓邃公司未及时维修房屋和不当搬运的因素，拓邃公司应当承担赔偿责任。张国林、拓邃公司均认可2012年8月8日当天有台风，将屋顶掀翻一块，故货物受潮也不排除台风的因素，在台风来临前，张国林、拓邃公司均应当做好防范措施。法院综合考虑上述因素，结合张国林、拓邃公司的过错程度，酌情认定拓邃公司应当赔偿张国林货物损失246，912元。从张国林提供的订货单和银行交易明细中无法看出此笔交易明细系违约金，张国林也无其他证据予以佐证，故对其主张的15万元违约金，法院难以支持。
对于系争房屋的装修，从2011年9月结算租金的协议中可以看出，拓邃公司贴补了7，700元，此款应在装修总价中予以扣除，结合张国林实际占用系争房屋的期间等因素，法院酌情认定拓邃公司应当支付张国林装修损失47，746元。
对于房租，2013年7月3日之前，张国林并未将系争房屋腾空交付给拓邃公司，系争房屋实际仍在张国林的控制之下，故张国林理应支付该期间内的租金。系争房屋之前确实存在漏雨等问题，拓邃公司未履行维修义务，对张国林的生产有一定的影响，且张国林搬走生产设备后系争房屋实际处于有争议的闲置状态，对此拓邃公司存在一定的过错，故法院综合上述因素，酌情认定张国林应当支付欠付租金78，483元。2013年7月3日，拓邃公司将张国林物品搬出系争房屋，故对拓邃公司要求张国林支付2013年7月4日之后的租金请求，法院不予支持。
张国林未与拓邃公司协商一致就自行搬离系争房屋，并且拒付租金，也存在一定的过错。其解除合同后也必然需要搬离系争房屋，故其主张的搬迁费法院不予支持。张国林、拓邃公司一致确认张国林已经结清水电费，故拓邃公司理应退还水电费押金3，000元。拓邃公司认可保险金和定金应当返还，抵扣租金，法院予以准许。
原审法院据此作出判决：一、张国林与上海拓邃贸易有限公司在2010年3月1日签订的《厂房租赁标准合同书》于2013年7月3日解除；二、上海拓邃贸易有限公司应于判决生效之日起十日内支付张国林货物损失赔偿款人民币246，912元；三、上海拓邃贸易有限公司应于判决生效之日起十日内支付张国林装修补偿款人民币47，746元；四、上海拓邃贸易有限公司应于判决生效之日起十日内返还张国林定金人民币30，000元、保险金人民币6，800元、水电费押金人民币3，000元；五、张国林应于判决生效之日起十日内支付上海拓邃贸易有限公司房屋租金人民币78，483元；六、张国林的其余诉讼请求不予支持，上海拓邃贸易有限公司的其余诉讼请求不予支持。
原审判决后，上诉人拓邃公司不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实有误。1、由于张国林拖欠部分租金未付，故拓邃公司有理由认为根据相关协议约定该款项已经作为维修费用扣除，故相应房屋维修责任在于张国林方。此外，张国林所称因屋顶破损所造成的财产损失，系台风引起，属不可抗力。2、张国林对其所主张的财产损失所提供的依据与原审鉴定的货物不符，故张国林并不存在财产损失。3、原审所涉定金30，000元已在相关租金中扣除，不应返还。4、根据双方约定，张国林在返还系争房屋时应当拆除搭建，且相关搭建拓邃公司无法继续使用，拓邃公司不应承担装修补偿责任。张国林拖欠租金构成违约，故请求撤销原审判决主文第二至六项，改判张国林向拓邃公司支付租金78，483元及违约金57，761元，拓邃公司向张国林返还保险金6，800元。
被上诉人张国林辩称：拓邃公司提供的厂房不符合合同约定，且未尽到维修义务，致使相关木材、家具损坏，拓邃公司构成违约，其理应赔偿财产及装修损失。合同解除后，拓邃公司应当将相关定金等返还。此外，原审中评估的相关货物受损原因，除屋顶漏水外还因拓邃公司强行搬运不当所致。故请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本案审理中，拓邃公司表示经其现场清点，本案所涉的受损木材家具在数量、材质、尺寸等方面均与评估报告清单不吻合，故原审评估结果有误，请求重新鉴定。对此，评估单位表示相关数据均系现场清点、丈量并实际取样，双方当事人均派员参加现场清点，并予以确认。张国林表示评估单位所述属实，且拓邃公司在原审中对评估报告结论并未提出异议，二审中提出重新评估不符合法律规定。拓邃公司则称在清单上签名的人员并非公司员工，也未经授权。
本院认为，根据查明的事实，本案中双方当事人所签订的租赁合同及相关补充协议是双方当事人真实意思表示，合法有效。在履行过程中，双方当事人因系争房屋维修事宜发生争议，导致租赁合同最终未能履行完毕。现双方当事人对合同解除均无异议，本院对拓邃公司的上诉请求及理由是否应予支持，分析如下：
首先，关于拓邃公司主张张国林拖欠租金构成违约一节。在审理中，张国林方以拓邃公司未履行维修义务致使其货物受损为由进行抗辩。根据查明的事实，系争房屋确实存在漏水问题，依照约定拓邃公司理应进行维修，但其并未提供证据证明已及时履行了维修义务。二审中，拓邃公司主张因张国林扣留部分租金未付，应视为其扣除了维修费用而免除了拓邃公司的维修义务，该项主张缺乏相应依据，本院不予采纳。鉴此，原审法院对拓邃公司以张国林拖欠租金构成违约为由要求其支付违约金的请求不予支持，并无不妥。
其次，关于定金30，000元是否应当返还一节。根据现有的证据，该30，000元的支付是为租赁合同签订生效所支付，双方对该款项是否抵充租金并无书面约定。拓邃公司在原审庭审中表示可以抵扣租金，后又表示该款项已在张国林应付租金中予以抵扣，但未能提供相应依据予以佐证，故本院对其该项主张，不予采信。
再次，关于拓邃公司主张相关家具半成品评估结果与事实不符，请求重新评估一节。由于该评估程序发生在原审期间，原审法院也按照法定程序向拓邃公司送达了评估报告，故在并无确实证据证明原审评估结果存在错误之处的情况下，对拓邃公司重新评估的请求，本院不予准许。需要说明的是，该批货物一直处于拓邃公司控制之下，而拓邃公司在原审中却未及时提出相关异议，故相应法律后果应由拓邃公司自行承担。
鉴于拓邃公司未及时履行维修义务，故应对租赁合同的解除承担主要过错责任。原审法院根据查明的事实，综合考虑了双方当事人的过错程度，酌情确定了张国林应付租金及拓邃公司对张国林装修损失赔偿的金额，并无不妥，本院予以认同。此外，根据查明的事实，原审评估所涉的半成品家具确系拓邃公司擅自搬运自张国林承租的系争房屋，故在无相反证据证明的情况下，结合已查明的事实及评估报告的结论，可以认定该批货物受损有拓邃公司未及时维修导致浸水及不当搬运的因素在内，拓邃公司亦应予以赔偿。原审法院酌定的赔偿金额，并无不当。综上所述，原审法院在查明事实的基础上，综合考虑了双方当事人在履行租赁合同期间各自的过错责任，所作判决，并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，315.7元，由上诉人上海拓邃贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
代理审判员 徐 江
代理审判员 姚 跃
二〇一四年十一月十二日
书 记 员 何 倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……