山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第505号
上诉人（原审被告）青岛芬得标签制品有限公司。
法定代表人王国峰，总经理。
委托代理人王银成，男，1950年9月12日出生，汉族，系青岛芬得标签制品有限公司经理。
被上诉人（原审原告）青岛攀升国际贸易有限公司。
法定代表人王宁，总经理。
委托代理人张国祥，山东森嵘律师事务所律师。
上诉人青岛芬得标签制品有限公司（以下简称芬得公司）因与被上诉人青岛攀升国际贸易有限公司（以下简称攀升公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2011）黄民初字第2776号民事判决，于2014年3月14日向本院提起上诉。本院于2014年3月14日受理后，依法组成由审判员赵建担任审判长、代理审判员徐镜圆主审本案、代理审判员迟金铜参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年3月31日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人芬得公司的委托代理人王银成，被上诉人攀升公司的法定代表人王宁及委托代理人张国祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
攀升公司在原审中诉称，攀升公司与芬得公司于2011年7月1日签订了《房屋租赁合同》，合同约定攀升公司租赁芬得公司位于青岛开发区富源工业园6号路以北房屋1号楼的一层，2号楼的一层，租期三年，自2011年7月20日至2014年7月20日，并约定芬得公司于2011年7月20日将上述房屋交付攀升公司使用，双方还约定了违约金。攀升公司于合同签订的当天向芬得公司支付租房定金5万元。后因芬得公司到期不能腾空房屋，致使攀升公司租房的目的不能实现，于2011年7月27日解除租赁合同。综上，因芬得公司的违约，应承担退还攀升公司定金并支付违约金的责任，故攀升公司诉至法，请求判令：1、芬得公司返还房租定金5万元；2、芬得公司向攀升公司支付违约金84972.5元；3、本案诉讼费由芬得公司承担。
芬得公司在原审中辩称，芬得公司没有违约，并履行了合同义务，是攀升公司的违约行为导致合同无法履行，芬得公司同意解除合同。
原审查明，攀升公司与芬得公司于2011年7月1日签订了《房屋租赁合同》，该合同第一条约定：攀升公司租赁芬得公司所有的坐落于青岛开发区富源工业园6号路以北1号楼的一层、2号楼的一层的全部建筑面积，共计2832.43平方米；第二条约定：房屋租期三年，出租方从2011年7月20日起将出租房屋交付承租方使用，至2014年7月20日收回；第三条约定：租金339880元，承租期内每年的8月20日前交纳；第七条约定违约责任：1、出租方未按前述合同条款的规定向承租人交付合乎要求的房屋的，负责赔偿三个月房租及承租方的所有装修费用。2、出租方未按时交付出租房给承租方使用的，负责赔偿违约金同第七条第一项。合同签订后，攀升公司支付芬得公司房租定金50000元。
2011年7月27日，攀升公司向芬得公司发出书面《解除房屋租赁合同通知书》，内容为：“2011年7月1日，贵公司与我公司签订了《房屋租赁合同》，我公司租赁贵公司位于青岛开发区富源工业园6号路以北（大殷村）东南的房屋，合同约定贵公司应于2011年7月20日将房屋交付给我公司使用，至2011年7月24日，该房屋存有大量货物无法交付。由于贵公司的违约行为致使我公司与日方企业签订的合同无法履行，给公司造成巨大的损失。现我公司通知贵公司，即日起与贵公司解除《房屋租赁合同》。因贵公司违约，应退还房屋定金、支付违约金并赔偿损失。否则我公司将通过司法途径解决。”收到攀升公司的上述通知书后，芬得公司于2011年7月29日向芬得公司发出《公函》，内容为：“我公司于2011年7月1日与贵公司签订了房屋租赁合同，使用期限为2011年7月20日至2014年7月20日，合同签订后口头针对某些特殊情况双方进行了约定。随后我公司立即进行了厂房装修以及货物的搬倒，在2011年7月10日完成装修，除了部分当时口头约定的特殊货物暂存外，其余货物已清理完毕。现承租方提出解除房屋租赁合同，给我公司造成了经济损失，现我公司要求承租方赔偿厂房装修费和货物搬倒费。我公司态度一直是友好协商解决。”。
另查明，攀升公司提供一宗照片，该照片显示出版时间为2011年7月24日的“半岛都市报”及攀升公司与芬得公司双方约定租赁的房屋内存有部分货物。
庭审中，芬得公司称攀升公司提交的照片为双方签订合同时的照片。其提供一宗照片，该照片显示的拍摄时间为2011年7月19日，证明双方约定出租的房屋经腾空，并装修完毕，芬得公司可以交付房屋供攀升公司使用。
原审认为，本案当事人争议的焦点是：芬得公司是否存在违约行为。结合案情及经庭审质证的证据，原审分析判定如下：
攀升公司与芬得公司双方签订了《房屋租赁合同》，约定了芬得公司租赁房屋、租金数额及支付方式、违约责任等事项，该合同从形式到内容均未违反法律的强制性规定，是合法有效的合同。双方应按照该合同约定履行各自的义务。根据攀升公司与芬得公司双方签订的《房屋租赁合同》，攀升公司租赁芬得公司所有的坐落于青岛开发区富源工业园6号路以北1号楼的一层、2号楼的一层房屋，租期自2011年7月20日至2014年7月20日。芬得公司应于2011年7月20日起将出租房屋交付攀升公司使用。攀升公司主张芬得公司不能于2011年7月20日交付上述房屋，已构成违约，并提交以2011年7月24日出版的“半岛都市报”为时间标示的照片，证实约定房屋内有货物。芬得公司辩称该照片系攀升公司与芬得公司双方签订合同时的照片，因双方签订合同时间为2011年7月20日，攀升公司提交的照片中“半岛都市报”的时间为2011年7月24日，故芬得公司的辩解与常理不相符，原审对芬得公司的辩解不予采信。芬得公司不能提交证据证明其按照合同约定于2011年7月20日前已清空涉案房屋，并交付攀升公司使用，芬得公司的行为构成违约。因芬得公司违约，攀升公司可以行使合同解除权，而芬得公司亦表示同意解除双方的租赁合同，原审确认攀升公司与芬得公司的房屋租赁合同已经解除，解除后芬得公司应当返还定金并承担违约责任。因此，攀升公司要求芬得公司返还定金5万元的诉讼请求，合法有据，原审予以支持。
攀升公司主张芬得公司应按照《房屋租赁合同》约定的违约条款支付违约金，即该房屋三个月的租金，但芬得公司辩解称其并未违约，不应支付违约金。原审认为双方虽然约定了违约条款，因该《房屋租赁合同》并未实际履行，未给攀升公司造成直接的经济损失，对攀升公司主张的违约金可适当予以调减，芬得公司支付攀升公司违约金1万元为宜。综上，原审依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、芬得公司于判决生效后十日内返还攀升公司定金5万元；二、芬得公司于判决生效后十日内支付攀升公司违约金1万元。案件受理费2999元，由芬得公司承担。
宣判后，芬得公司不服原审判决，上诉至本院。上诉人芬得公司上诉称，一、原审判决认定事实不清，证据不足。攀升公司违约在先，芬得公司不应返还其定金及支付其违约金。原审判令芬得公司返还定金及支付违约金无事实和法律依据；二、原审程序违法，芬得公司在原审中提出的反诉未予处理。综上，请求法院依法判决：一、撤销原审判决，改判驳回攀升公司的诉讼请求；二、一、二审案件受理费均由攀升公司承担。
被上诉人攀升公司辩称，芬得公司的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回，原审判决正确，应予维持。
二审经审理查明，原审中，芬得公司未交纳反诉费。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本案经调解，双方未能达成协议。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：一、芬得公司是否存在违约行为；二、原审程序是否合法。
关于第一个焦点问题。本院认为，攀升公司与芬得公司于2011年7月1日签订了《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。合同签订后，攀升公司依约给付芬得公司定金50000元，芬得公司也应依约于2011年7月20日将涉案房屋交付攀升公司。但直至2011年7月24日，涉案房屋内仍存有货物，致使攀升公司难以实现合同目的。芬得公司虽主张其已按约定履行义务，并多次催促攀升公司接收涉案房屋，但其未提交充分证据予以证实。对芬得公司的该主张，本院不予采信，本院确认芬得公司存在违约行为。原审中，双方均同意解除涉案租赁合同，在芬得公司违约的情形下，其应将攀升公司交付的定金50000元予以返还。合同第七条约定：“1、出租方未按前述合同条款的规定向承租人交付合乎要求的房屋的，负责赔偿三个月房租及承租方的所有装修费用。2、出租方未按时交付出租房给承租方使用的，负责赔偿违约金同第七条第一项。”据此，原审判令芬得公司给付攀升公司违约金10000元，并无不妥。
关于第二个焦点问题。原审中，芬得公司虽提起反诉，但其并未依法交纳反诉费，故，原审对其反诉请求不予处理并无不妥。芬得公司主张的其他程序违法问题，经本院审查均不成立。
综上，上诉人芬得公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2999元，由上诉人青岛芬得标签制品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 建
代理审判员 徐镜圆
代理审判员 迟金铜
二〇一四年四月十五日
书 记 员 张 燕