山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民再终字第45号
上诉人（一审原告）：王富锋。
委托代理人：况宗昕，山东康耀律师事务所律师。
上诉人（一审原告）：王清香。
委托代理人：况宗昕，山东康耀律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：李霞。
被上诉人（一审被告）：青岛泛华置业发展有限公司。
法定代表人：任洪莉，董事长。
委托代理人：李亭，山东亚和太律师事务所律师。
委托代理人：江梦洁，山东亚和太律师事务所律师。
上诉人王富锋、王清香因与被上诉人李霞、青岛泛华置业发展有限公司（以下简称泛华置业）承租人优先购买权纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2014）黄民再重字第1号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年3月31日受理本案后，依法组成合议庭，于2015年4月21日前向各方当事人送达开庭传票，于2015年5月8日公开开庭审理本案。上诉人王富锋、王清香及其共同委托代理人况宗昕，被上诉人李霞，被上诉人泛华置业的委托代理人李亭、江梦洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年8月2日，王富锋、王清香诉至法院称，其不定期租赁的辛河商业街813号与808号实际是同一套房屋，泛华置业接收该房产后，将该房产出售给李霞，未通知其行使优先购买权，给其造成了24万元的损失，应当赔偿。
青岛市黄岛区人民法院一审查明，2002年7月1日，王富锋与青岛辛河田物业发展公司（以下简称辛河田物业）签订《租赁合同》约定，王富锋租用辛河田物业位于胶南辛河商业街813号房屋，租期自2002年7月1日至2003年6月30日，年租金10000元。合同第3条规定：“租赁期间，水电等附属设备损坏应由承租方自费维修”；第11条规定：承租方在租赁合同有效期间，如出租方将此房外销时，出租方应按年租赁费的20%给予承租方补偿；第12条规定：租期已满，双方未续签合同，出租方外销此房，不给承租方任何补偿，但要提前一个月通知承租方，及时迁出。若承租方不能如期迁出，而给出租方造成损失，由承租方负责赔偿。双方签订的该房屋租赁合同未作登记备案。
合同签订后，辛河田物业将房屋交付王富锋使用，王富锋也支付了2002年7月1日至2003年6月30日的租金。之后，王富锋与辛河田物业没有续签《租赁合同》，但王富锋继续租赁该房屋，并按照原租赁合同交付租金。
2004年1月，辛河田物业将涉案房产转让给泛华置业。2004年12月1日，泛华置业以243104.8元将涉案房产转让给李霞。李霞于2005年4月22日取得了房屋所有权证。此后，王富锋按时向李霞夫妇交纳房租，并将2009年7月29日、2011年3月22日对租赁房屋进行线路、户表改造的花费单据提交给李霞负担。
青岛市中级人民法院（2012）青民一终字第164号民事判决，依法解除了李霞和王富锋、王清香的租赁合同，且根据王富锋、王清香与李霞签署的执行和解协议，王富锋、王清香于2013年3月10日搬离了讼争房屋。
另查明，胶南辛河商业街813号房屋与胶南辛河商业街808号房屋系同一房屋。辛河田物业驻胶南办事处于2001年11月7日因未年检被工商局吊销营业执照。
一审法院根据王富锋的申请，委托青岛青房房地产评估事务所有限公司对原胶南市辛河商业街813号网点房以2005年1月17日为评估日期进行价值评估。2012年9月20日，青岛青房房地产评估事务所有限公司出具房地产评估报告书，鉴定结论为：估价对象房地产在估价时间的现值估价结果为人民币395446元。经质证，王富锋对报告书的真实性无异议，但是认为评估价格过低，王富锋对此没有提供反驳证据证明其主张。王富锋为本次鉴定支出鉴定费3950元。泛华置业、李霞认为该评估报告与其无关。
黄岛区人民法院一审认为：本案争议的焦点是王富锋、王清香所主张的优先购买权是否成立。
王富锋与辛河田物业签订的《租赁合同》，租赁期限一年。租期已满，双方未续签合同，也未备案。后泛华置业与辛河田物业签订协议取得了包括讼争房屋在内的21套商业网点，并登报公告出售，而截至起诉之日，王富锋从未向泛华置业提出过任何主张。后通过公开、公平、对价，李霞购买了讼争房屋，并办理了房屋产权证。王富锋每年按时向李霞交纳房租，并向李霞提交房屋维修等发票要求报销。由此可以认定王富锋与李霞重新缔结了新的租赁合同，双方形成了新的租赁关系。王富锋对讼争房屋的出售已经默认，其优先购买权已自动放弃。法律规定，第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买权，人民法院不予支持。本案李霞购买讼争房屋时，对王富锋是否被通知讼争房屋要出售的事实并不知情，且对价购买了租赁房屋，并已经办理了产权登记手续，应确认为善意取得。故即使王富锋具有优先购买权，也不能对抗善意第三人李霞。
关于诉讼时效问题，2004年泛华置业登报公告出售网点。自2005年起王富锋每年按时向李霞交纳租赁费及要求报销房屋维修等费用，之后生效判决依法解除王富锋与李霞的租赁合同，王富锋也已经搬离讼争的房屋，期间王富锋无证据证明曾向泛华置业及李霞主张过优先购买权。以上事实证明王富锋早已知道房屋产权变更给李霞，并与李霞形成了新的租赁关系。即使出租人辛河田物业未履行告知义务，王富锋作为承租方，其请求优先购买权也已归于消灭。
综上，王富锋、王清香诉求无事实及法律依据，法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第二百一十五条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《城市房屋租赁管理办法》第十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项之规定，青岛市黄岛区人民法院于2014年11月10日作出（2014）黄民再重字第1号民事判决：驳回王富锋、王清香的诉讼请求。案件受理费4900元，鉴定费3950元、公告费600元，共计9450元，由王富锋、王清香负担。
王富锋、王清香上诉称，1、其自2002年7月1日开始租用涉案房产至2011年，并如期交纳租金。期间，辛河田物业公司将涉案房产一并抵给泛华置业。上述二公司每次指派工作人员上门收取租金并出具手写白条收据，没有人通知其涉案房产已转让。即使已经转让，其与泛华置业形成租赁合同关系。在租赁期限内，泛华置业称该公司于2004年11月登报转让涉案房产，但未通知王富锋，侵害了其知情权及优先购买权。2、李霞非善意取得涉案房产。李霞在庭审中明确表示未到涉案房屋内进行考察询问，期间无任何人通知王富锋相关转让信息，原审依据向李霞交纳租金及报销维修费用的事实，认定王富锋知道转让的事实，属认定事实错误。自辛河田物业公司开始，泛华置业、李霞及其丈夫安丰刚收取租金未出示正规收据或发票，其有理由相信他们是代表泛华置业收取的租金。3、其直至2011年5月李霞通知其腾房并提起诉讼时，才得知涉案房屋已被转让的事实，并于2011年7月主张权利，本案未过诉讼时效。请求依法改判二被上诉人赔偿经济损失152341.2元。
李霞答辩称，1、其是房产购买人而非出租人，对上诉人不具有通知义务。2、上诉人认可自2005年1月18日之后的房屋租赁费交给李霞及其前夫安丰刚，且上诉人将线路改造费、户表改造费单据交由其负担，上诉人对涉案房产的产权变动是明知的。
泛华置业答辩称，1、该公司与上诉人之间无任凭合同关系，也未收取过租金。2、上诉人自2005年以后向李霞交纳租金，形成租赁合同至2011年，足以证明上诉人已经放弃了优先购买权。且六年内上诉人未向该公司主张优先购买权，已经超过诉讼时效。
本院二审庭审过程中，二上诉人陈述2005至2008年房屋租金由李霞的前夫安丰刚收取。
各方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院二审予以确认。
本院二审认为，本案的争议焦点是：王富锋、王清香优先购买权被侵害为由，要求泛华置业和李霞承担赔偿责任应否得到支持。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……”。本院认为，二上诉人自2005年起将房屋租金交付给李霞的前夫安丰刚，即应当知道房屋已被转让，其关于优先购买权受到侵害的诉讼时效应从该时间点起算。而其主张直至2011年5月李霞通知其腾房并提起诉讼时，才得知涉案房屋已被转让，不合常理，本院不予采信。故其于2011向法院诉请判决泛华置业承担赔偿责任，已超过2年的诉讼时效期间，本院不予支持。泛华置业关于本案已过诉讼时效的抗辩理由成立，本院予以采纳。
王富锋、王清香主张李霞并非善意取得涉案房产，侵害了其优先购买权，也应承担赔偿责任。本院认为，李霞系涉案房屋的买受人，其并非负有通知义务的房屋出租人，故二上诉人向李霞主张赔偿责任无事实及法律依据，二上诉人的该主张不能成立。
一审法院适用《中华人民共和国合同法》第四十条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定作出判决。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十条的规定与本案争议焦点并无直接关联。《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日起施行，而本案中李霞与泛华置业房屋买卖合同签订于2004年，本案不应适用《中华人民共和国物权法》。一审判决适用上述法律条文不当。
综上，王富锋、王清香的上诉理由无事实及法律依据，本院二审不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律有误，但判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条、第二百一十九条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4900元，由上诉人王富锋、王清香负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 锐
代理审判员 刘述明
代理审判员 徐友仁
二〇一五年五月十九日
书 记 员 钟新海
书 记 员 胡晓东