广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终1270号
上诉人（一审被告）：欧淑华，女，1965年4月11日出生，汉族，广州市番禺区。
委托诉讼代理人：李遥约、尤玲，广东安国律师事务所律师、实习律师。
被上诉人（一审原告）：广州凯安物业管理有限公司，住所地广州市海珠区江南大道中宝树新街13号1栋四层4147房。
法定代表人：陈马权，经理。
委托诉讼代理人：王志健、黄雪莹，广东法制盛邦律师事务所律师。
原审第三人：广州联众房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区东风东路836号东峻广场2座1603房。
法定代表人：陈凌，总经理。
委托诉讼代理人：何丽敏，该司职员。
上诉人欧淑华因与被上诉人广州凯安物业管理有限公司（以下简称凯安公司）、原审第三人广州联众房地产代理有限公司（以下简称联众公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初2909号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院认为：凯安公司是倾城汇业委会通过问卷调查表的形式征求业主意见最终形成结果选聘而来的物业管理公司，倾城汇业委会可以根据该投票结果与凯安公司签订物业服务合同，倾城汇业委会作出选聘凯安公司的决定对业主具有法律约束力。欧淑华的物业位于倾城汇婚庆广场内，故《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》对欧淑华具有法律约束力。凯安公司向欧淑华提供了物业服务，欧淑华应支付相应对价。欧淑华辩称凯安公司和联众公司是关联公司且凯安公司和联众公司均承诺欧淑华不需缴纳物业管理费和公摊水电费，凯安公司和联众公司对此予以否认，欧淑华提交的证据亦不能证明该事实，故对欧淑华该抗辩意见，一审法院不予采信。
《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》约定，商铺的物业管理收费标准为48元/平方米/月（按建筑面积收费）。诉讼中，凯安公司表示对欧淑华的涉案物业按每月25元/平方米×11.33平方米标准计算从2015年5月1日起至2017年1月31日止的物业管理费，并无不妥，一审法院予以采纳。欧淑华是倾城汇婚庆广场范围内商铺的业主，对合理发生的公摊水电费用理应予以缴交。根据凯安公司发出的《通告》和水电费发票，对凯安公司要求从2015年5月1日起至2017年1月31日止，每月按10.8元/平方米×11.33平方米标准计付公摊水电费的请求，一审法院予以采纳。根据合同约定：物业管理费按月支付，逾期交纳物业管理费的，应当按照从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一交纳滞纳金。故凯安公司要求欧淑华支付延付物业管理费的违约金请求，一审法院予以支持，但应从2015年6月1日起计至本判决确定还款期限届满之日止为宜，并以欧淑华所欠物业管理费本金为限。对凯安公司要求从2015年5月1日起计算延付物业管理费违约金的请求，一审法院不予采纳。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，于2017年11月10日作出如下判决：一、欧淑华在本判决生效之日起10日内支付从2015年5月1日起至2017年1月31日止的物业管理费（每月按25元/平方米×11.33平方米的标准计）及支付延付2015年5月1日至2017年1月31日期间物业管理费的违约金（从2015年6月1日起计至本判决确定还款期限届满之日止，按每日应交物业管理费的千分之一标准计，以欧淑华所欠物业管理费本金为限）给广州凯安物业管理有限公司；二、欧淑华在本判决生效之日起10日内支付从2015年5月1日起至2017年1月31日止的公摊水电费（每月按10.8元/平方米×11.33平方米的标准计）给广州凯安物业管理有限公司；三、驳回广州凯安物业管理有限公司的其它诉讼请求。本案受理费75元，由欧淑华承担。上述受理费已由广州凯安物业管理有限公司预交，广州凯安物业管理有限公司同意由欧淑华在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给广州凯安物业管理有限公司。
判后，上诉人欧淑华不服上诉称：一、请求依法撤销一审判决第一、二项判决，改判驳回凯安公司的全部诉讼请求；二、本案的一、二审全部诉讼费由凯安公司承担。事实和理由：一、一审法院认为“被告辩称原告和第三人是关联公司且原告和第三人均承诺被告不需缴纳物业管理费和公摊水电费，原告和第三人对此予以否认，被告提交的证据亦不能证明该事实，故对被告该抗辩意见，本院不予采信。”是错误的。（一）一审法院不予认可凯安公司是联众公司专门为倾城汇婚庆广场成立的物业管理公司，凯安公司和联众公司存在关联性是错误的。凯安公司和联众公司是关联公司，欧淑华在一审时，提交了大量的证据予以证实：1、欧淑华一审提交《2013年5月10日电子邮件（倾城汇物业管理合同及服务方案）》、《业委会2013年5月10日至7月1日电子邮件列表》、《物业管理合同及宣传推广及管理服务协议修改版130808》、《凯安执照2》，该四组证据是联众公司经理郑文华、范楚红发邮件给倾城汇广场业主委员会（以下简称倾城汇业委会），郑文华、范楚红所使用的邮箱是联众公司的公司邮箱，邮件正文均表明两人是联众公司的职员，该事实已得到联众公司的承认。往来的邮件是联众公司对倾城汇的物业管理合同及服务方案进行报送方案及价格，倾城汇业委会和联众公司就物业管理合同、服务进行前期洽谈，而欧淑华和凯安公司之间签订的《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》签订时间是2013年8月15日，远晚于双方洽谈合同方案、服务的时间。该组证据证明联众公司和凯安公司是关联公司，如不是关联公司，联众公司不可能和倾城汇业委会长时间就签订《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》的事宜进行洽谈的。凯安公司、联众公司以该电子邮件没有经过公证而否认其真实性、合法性。从2013年到目前为止，欧淑华接收联众公司的邮件都是通过该邮箱，三方目前还就倾城汇的相关事宜发送相关邮件。因此，在签订《倾城汇婚庆广场物业管理合同》之前，联众公司直接有权代表凯安公司和倾城汇业委会洽谈相应物业管理方案、服务的事实是不容置疑的。2、在欧淑华和联众公司、倾城汇业委会签订《倾城汇婚庆广场商铺营运管理及租赁委托合同》的过程中，联众公司向欧淑华出具《承诺书》，承诺其不需要业主缴交当中的23元／㎡物业管理费，该部分物业管理费由凯安公司和联众公司协商处理。现凯安公司起诉欧淑华等业主，仅仅要求25元/㎡的管理费，如不是关联公司，则联众公司不会做出承诺，凯安公司也不可能同意该承诺并且起诉仅仅以25元/㎡计算。3、本案是在凯安公司起诉欧淑华等一百多人系列案件中一件，在本案开庭之前的其他系列案件中，凯安公司对于凯安公司和联众公司的关联性坚决予以否认。而在本案，欧淑华一审时提交《倾城汇婚庆广场管理委托合同及附件》，该份证据附件《倾城汇婚庆广场物业管理服务方案》第三部分载明“广州凯安物业管理有限公司是广州联众房地产有限公司针对倾城汇婚庆广场专门开设的一家专业的物业管理公司，对倾城汇婚庆广场进行专业的公共秩序维护、消防安全、公共设施设备方的维修及保养、清洁绿化、客户服务等工作。”，该份证据作为合同的附件由凯安公司和倾城汇业委会盖章确认。4、一审法院在审理此案并没有详细查看往来邮件，对于凯安公司在该附件盖章确认两公司为关联公司的情况，在一审判决书中也没有详细说明为何不予采信两公司具有关联性的说法。欧淑华提交的往来邮件和经过凯安公司盖章确认的合同附件，足以认定凯安公司是联众公司为倾城汇婚庆广场专门成立的物业管理公司，双方存在关联性。请求二审法院在庭审的过程，能对双方的往来邮件详细予以查看，查清凯安公司成为倾城汇婚庆广场的物业管理公司的详细过程，采纳欧淑华对于此事实的认定。（二）一审法院对于欧淑华所提出的凯安公司和联众公司共同承诺欧淑华不须缴交物业管理费和公摊水电费抗辩不予采信是错误的。倾城汇业委会根据投票的结果与凯安公司签订物业服务合同，凯安公司为倾城汇提供物业服务，如果倾城汇婚庆广场没有被联众公司进行统一经营，也不存在联众公司和凯安公司免于业主缴纳部分物业管理费的承诺，正常缴纳物业管理费确实是欧淑华的义务，但正是因为双方存在这种情况，欧淑华和广大业主才不须缴纳管理费。1、联众公司在2013年初和倾城汇业委会洽谈将倾城汇婚庆广场进行统一经营，后欧淑华等广大业主与联众公司、倾城汇业委会签订《倾城汇婚庆广场商铺营运管理及租赁委托合同》，将商铺移交给联众公司进行管理出租。联众公司是该商铺的实际管理者，其在与广大业主签订《倾城汇婚庆广场商铺营运管理及租赁委托合同》前后，发信息给业主并承诺商场开始统一经营后，商铺将不再缴纳管理费、公摊水电费，且会有租金收入。这个承诺应视为联众公司作为该物业的其他物业使用人与业主约定物业使用人承担物业费和公摊水电费的情形。2、《关于鉴定三方合同致联众的函》第5条明确约定“对于现签订三方合同的业主，签合同后如商铺未出租，则不须缴纳管理费……”该函件，由郑文华签名同意执行。而凯安公司在一审质证过程中陈述，该处管理费应并非指物业管理费而是指《倾城汇婚庆广场商铺营运管理及租赁委托合同》约定的15％营运费。同时郑文华并非是凯安公司的职员，即使是物业管理费郑文华也无权表示凯安公司同意免交管理费。《倾城汇婚庆广场商铺营运管理及租赁委托合同》明确约定该费用名称是运营费或运营管理费，而且该合同中关于运营费的大部分均注明是“15％的运营费”，或“15％的运营管理费”，但该份证据没有“运营”或“15％运营”的字样。《倾城汇婚庆广场商铺营运管理及租赁委托合同》明确约定，商铺只有在出租的情况下才会产生15％的运营费，没有出租则不会产生该费用。倾城汇业委会之所以发函，并非是联众公司违反约定将没有出租的商铺收取了15％的运营费，而是因为其将其他商铺的租金在扣除15％的运营管理费后还扣除其他未出租商铺的物业管理费，故才发函要求予以减免。因此，该函所所说的“管理费”属于物业管理费是完全没有争议的。3、凯安公司陈述郑文华不能代表其公司进行承诺的说法也同样是错误的。凯安公司和联众公司存在关联性，郑文华有权代表凯安公司。2014年1月、2月、3月联众公司工作人员许绍娟发电子邮件《倾城汇物业管理人员组织机构图》给倾城汇业委会时，倾城汇婚庆广场物管人员架构图显示郑文华是营运总监(代)，该图显示郑文华是物管人员现场的总负责人，而在2014年6月、7月的电子邮件显示物业管理最高负责人是换成了施海璐，职务是物业经理。但在2014年8月7日许绍娟发来倾城汇业委会的电子邮件，关于倾城汇婚庆广场物管人员架构图显示，郑文华是物业管理经理(兼)。郑文华签名同意执行的《关于签定三方合同致联众的函》是在2014年8月25日，此时恰恰是他兼任物业管理经理职务的时间，故郑文华也完全有权同意免除未出租的商铺物业管理费。如一审庭审中凯安公司所述，如郑文华不是凯安公司的物业经理，发文时让一个其他公司的人员在公司重要的文件签名显然与常理不符。以上所述及证据，足以证明凯安公司是联众公司专门为倾城汇婚庆广场成立的物业管理公司，凯安公司和联众公司存在关联性。联众公司发给业主的信息应视为一种免于缴纳物业管理费和公摊水电费的承诺，联众公司和凯安公司的经理郑文华，代表联众公司和凯安公司同意未出租的商铺不须缴纳物业管理费也是一种承诺。而这两次承诺符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款，应当认定为物业服务合同的组成部分，足以证明欧淑华提出凯安公司和联众公司承诺欧淑华和其他业主商铺在未出租时是不须交纳物业管理费和公摊水电费的事实。因此，一审法院不予采取欧淑华的抗辩意见是错误的。二、一审法院采纳凯安公司要求欧淑华每月按10.8/平方米计算交纳公摊水电费的主张是错误的。（一）依据上述凯安公司和联众公司的承诺，欧淑华不需要交纳公摊水电费。（二）依据2013年8月15日倾城汇业委会与凯安公司签订的《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》第四条第2项约定，本物业的公共水电费根据建筑面积合理分摊，(每月)向业户收取；公用水电本着公开、透明的原则分摊。根据该条约定，公摊水电费的收取是根据使用多少进行分摊多少，这样才能公开及透明，才能使得公摊水电费不作为凯安公司获利的一种途径。签订合同后，凯安公司也是依据使用多少分摊多少对商户进行收取。但凯安公司在2013年12月24日，向倾城汇商户发出《通告》的方式改变收取公摊水电费的方式。这种擅自改变收取公摊水电费的方式不具有合同效力。1、倾城汇业委会通过业主大会投票选聘的方式代表业主和凯安公司签订物业管理合同，合同条款改变必须经过业主大会投票通过才能改变，凯安公司在一审时并没有提供证据证明改变收费方式是否经过业委会或业主大会投票同意。2、凯安公司发出《通告》的接受者是承租的商户而非业主本人，也并未提交证据证明倾城汇业委会或联众公司有权代为收取凯安公司的通知。因此，凯安公司改变公摊水电费的收费方式没有合同约定的依据，一审法院不应该采纳凯安公司的意见。三、一审法院支持凯安公司要求欧淑华支付延付物业管理费的违约金请求是错误的。（一）欧淑华认为依据凯安公司和联众公司的承诺不须交纳管理费和公摊水电费，既然不须交纳则不存在逾期交纳的情形。（二）依据《倾城汇婚庆广坊物业管理委托合同》第四条第1项约定，物业管理费是按月支付，但整个合同并没有明确约定按月是指哪一个月，既然约定不明就无法计算逾期的天数，故应从起诉之日的第二个月计算。（三）倾城汇婚庆广场已经移交给联众公司进行经营管理，联众公司和凯安公司均承诺不予交纳管理费，即使该承诺不被一审法院采纳，但能证明双方就交纳管理费的事宜存在争议；对于双方存在的争议显然不应该简单认定为逾期交纳，因此即使一审法院支持的违约金也应该从起诉之日计起。四、本案是群体性案件，凯安公司起诉欧淑华等其他业主共一百四十多件诉请缴纳物业管理费等费用。因该系列案件具有相同性，本案被一审法院作为系列性案件示范性案例进行先前判决，其他案件暂缓判决。恳请二审法院重视本案，认真查清案件的全部事实，支持欧淑华等人的上诉请求，以便妥善解决广大业主的纠纷。综上所述，凯安公司是联众公司专门为倾城汇婚庆广场成立的物业管理公司，凯安公司和联众公司存在关联性。联众公司和凯安公司对业主免于缴纳物业管理费和公摊水电费的承诺和书面同意函，足以证明欧淑华不须缴交物业管理费和公摊水电费的事实。而凯安公司擅自改变公摊水电费的计算方式、计算滞纳金的起止时间并没有依据，一审法院的认定是错误的。为此，现依法提起上诉，请求法院在查清事实的基础上，依据相关法律、法规予以改判，支持欧淑华的全部上诉请求。
凯安公司答辩称，请求依法判决驳回欧淑华的全部上诉请求，维持原判。事实和理由如下：一、凯安公司和联众公司这两家公司并不是法律上的关联公司。根据联众公司和业主还有业委会之间的三方合同，联众公司有权利及义务选聘物业管理公司、向业委会提出意见，并代为进行沟通。不能因联众公司履行合同义务就认为联众公司和凯安公司有关联。二、关于部分业主认为物业转交给联众公司，联众公司即享有完整的出租权和收益权。根据当事人之间的三方合同，业主拿租金收益其中的85%，不存在收益都是让联众公司拿，但费用都让业主来担的情况。以凯安公司所知，根据三方合同，联众公司和业主之间只有一个委托合同法律关系。联众公司受业主的委托，代为招商、策划和出租，其作用就相当于中介。三、关于业委会给联众公司的函件。该函是业委会出具给联众公司的，所提及到的管理费是当事人之间三方合同所说的营运管理费而并非物业管理费。结合整个函件的内容，所谓的管理费是跟租金相挂钩的，没有产生租金就没有产生管理费。营运管理费就是从租金收益按比例来提取的，但物业管理费是不以租金为前提的。该函件的名称也很明确是关于签订三方合同而并非物管合同，且这个是给联众公司的函，与凯安公司无关。联众公司也无权代表凯安公司就物业管理费的收取作出任何的承诺。四、关于违约金的问题。违约金的起算时间，物业管理合同没有明确约定物管费的缴纳时间，但是明确约定了物管费按月收取。所以一审法院从第二个月的第一天来算前一个月的物业管理费所产生的违约金有合同依据。五、公摊水电费的标准之前还没统一，基本上每个月的单价大概是每平方米12到13块。那时候业委会说标准比较高，所以主动要求调整。经过业委会的确认才调整为涉案的10.8元每平方米，这个费用得到之前的生效判决确定。费用是公摊的，是整个商场对外运营所产生的电费，由全体业主来承担。一审的时候凯安公司已经提交相应电费单和发票证实已替业主垫付了这笔费用。
联众公司发表意见称，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求维持一审判决，驳回欧淑华的上诉请求。事实和理由：一、本案案由是物业服务合同纠纷，依据《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》及现有的法律法规，联众公司与本案纠纷无关。二、联众公司从未承诺代替欧淑华承担本案所涉及的物业管理费用及其他相关费用。三、联众公司无权代表也从未代表凯安公司承诺免除欧淑华物业管理费用。四、关于合理性的讨论。从权利义务对等上论述，欧淑华依据《委托合同》向联众公司支付租金15％作为委托代理事务的报酬。欧淑华依据《委托合同》就管理涉案物业代为收取租金收益的85％。欧淑华作为涉案商铺的所有权人，实际上又获得该商铺所产生的绝大多数收益，依法律及客观合理性判断，其都是本案所涉缴纳物业管理费的适合主体。自联众公司进驻倾城汇广场后一个月内，商场租赁率已有大幅度的提升，该期间凯安公司并非商场的物业管理方。可见联众公司的勤勉任职行为与凯安公司是否能作为商场物业管理方无任何关系。欧淑华在本案中的主张是企图转移自身责任的一种轻信重利的行为，该行为严重挫伤了联众公司作为正常商业行为里委托代理商铺营运业务方面的基本商业信仰以及颠覆了商业市场对于商铺运营业务的行为准则。
经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。
本院认为，本案各方争议的焦点问题是：本案各方争议的焦点问题是：凯安公司是否有权要求涉案商铺的业主欧淑华支付2015年5月1日至2017年1月31日的物业管理费及逾期付款违约金、公摊水电费。对此，本院分析如下：
凯安公司与倾城汇业委会于2013年8月15日签订的《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》合法有效，而涉案商铺位于倾城汇婚庆广场内，故该合同对作为涉案商铺业主的欧淑华具有法律约束力。凯安公司已经为涉案商铺提供了物业服务，欧淑华作为涉案商铺的业主理应支付相应的对价。该合同明确约定商铺的物业管理收费标准为48元/平方米/月（按建筑面积收费），该物业管理收费标准不包含公用水电费分摊，物业管理区域内走廊、楼灯、空调公共设施水电费用和路灯用电费用以及电梯根据建筑面积合理分摊（每月）向业户收取；公用水电本着公开、透明的原则分摊；业主/用户逾期交纳物业管理费的，应当按照从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一向乙方交纳滞纳金。2013年7月13日联众公司出具的《承诺书》明确表示业主只需每月缴交25元/㎡的物业管理费，业主不需缴交的23元/㎡物业管理费由该公司与凯安公司协商处理。欧淑华并未向凯安公司缴纳涉案商铺自2015年5月1日至2017年1月31日的物业管理费，现凯安公司要求欧淑华以每月25元/平方米的标准支付该时间段的物业管理费及延付期间的违约金，并未违反《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》中所约定的标准，原审法院判令欧淑华按此标准向凯安公司支付物业管理费及相应的违约金，于法有据，本院予以维持。
欧淑华上诉主张凯安公司和联众公司是关联公司且凯安公司和联众公司均承诺欧淑华不需缴纳物业管理费，但凯安公司和联众公司对此予以否认，欧淑华所提交的电子邮件及结构图等证据并不足以证明凯安公司和联众公司系关联公司，欧淑华以郑文华签字同意的2014年7月29日倾城汇业委会向联众公司所发的《关于签定三方合同致联众的函》中第5条的约定“对于现签订三方合同的业主，签合同后如商铺未出租，则不须缴纳管理费……”为依据主张其不需向凯安公司缴纳物业管理费，但该函件系倾城汇业委会向联众公司所发函件，凯安公司并非该函件的相对方，其亦未在该函件上加盖公章，而郑文华系联众公司工作人员，其当时并未就物业管理费问题取得凯安公司授权，该函件所做约定并不能约束凯安公司，欧淑华亦未能举证证明凯安公司同意对涉案商铺的物业管理费的收费标准进行调整，故欧淑华该上诉主张，并无事实及法律依据，本院不予采纳。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；欧淑华的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费75元，由上诉人欧淑华负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 焕
审判员 梁淑敏
审判员 梁燕梅
二〇一八年四月四日
书记员 毕晓蕾
吴桐