湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0503民初1174号原告：邵阳市百货公司，住所地：湖南省邵阳市大祥区邵水西路。代表人：宋洪波，邵阳市百货公司解散关闭清算组组长。委托诉讼代理人：邓雄，湖南富强律师事务所律师。被告：陈华，男，1976年6月23日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区拦河坝社区。委托诉讼代理人：肖辉，邵阳市民通法律服务所法律工作者。原告邵阳市百货公司诉被告陈华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邵阳市百货公司的诉讼代理人邓雄，被告陈华及委托诉讼代理人肖辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邵阳市百货公司向本院提出诉讼请求：1、终止原、被告的房屋租赁关系；2、责令被告立即腾空所承租门面，返还给原告；3、判令被告立即支付拖欠的租赁费26400元（从2014年10月15日起至2017年7月15日止，顺延照计）；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年3月2日，原告与被告签订了《房屋租赁协议书》，原告将其所有的位于邵水西路综合楼1号门面租给被告经营，租期一年，租金每月800元。因原告企业改制，随时面临门面所在建筑物整体拍卖出售，原告需终止租赁关系收回门面并移交给购买方的情形，故合同到期后没有签订新的租赁合同，仍继续按原租赁合同的内容履行。同时合同中明确约定，原告企业改制或房屋出售，提前二个月书面通知被告并终止合同，原告不给予任何经济赔偿，被告应无条件服从。被告的租金交至2014年10月15日，此后一直未按时交纳租赁费，原告工作人员多年来多次向被告催收，被告一直拖延。2017年6月5日，原告通知被告综合楼将于2017年6月13日上午整体拍卖，被告可参与报名竞拍，并结清拖欠租金，在接到通知之日起30日内腾空租赁场地，移交给清算组。但被告拒绝在通知上签字，至今也未结清拖欠租赁费，腾空并移交门面。被告陈华辩称，被告房屋租金已支付至2017年6月份。如果未交纳租金，从企业改制至2017年已三年之久，原告不可能不催收租金；原告的工作人员收取租金只开收据，却不加盖公章，是严重失职，原告的管理存在严重问题；相关的收取租金的票据在2017年7月涨洪水时全部被洪水淹没冲走，被告已向社区居委会报告了该情况；因原告与前承租人有纠纷，前承租人把门面前后全部挖烂，导致门面无法出租，被告接手门面时找前承租人把纠纷调解好，原告也知晓。本院经审理认定事实如下：2014年3月2日，原告邵阳市百货公司（甲方）与被告陈华（乙方）签订了《房屋租赁协议书》，约定：甲方将邵水西路综合楼1门面及后面伙房租给乙方经营饮食使用；租期一年，即从2014年3月15日起至2015年3月14日止，合同期满后，如乙方需继续租用，在同等条件下，乙方有优先租赁权；乙方在合同签订后，需交押金1500元，合同终止时还本不计息；租金每季2400元（甲方开具收款收据收取租金），乙方必须在每季的前5号将租金交甲方，乙方每推迟一天交纳租金，甲方按3%收取乙方滞纳金，乙方超过一个月未交租金，甲方有权随时关门，甲方关门后，乙方租赁范围内所有的一切设备、电器、经营设施和用具均归甲方用于抵扣乙方所欠甲方的房租和损失费；乙方租用期间，未经甲方同意，不得改变房屋结构，乙方如需对房屋进行装修、间墙、吊顶及经营设施等，其费用由乙方自负，租用期满后，凡装饰在墙面、顶部上的一切装饰设施和改造的门窗均归甲方所有，乙方不得撤走；因甲方企业改制或房屋出售，甲方提前2个月书面通知乙方并终止合同，甲方不给予任何经济赔偿给乙方，乙方应无条件服从。2014年6月，因原告企业改制成立了邵阳市百货公司解散关闭清算组（以下简称清算组）。合同到期后，被告仍继续使用该门面，但双方未再签订书面租赁合同。被告的门面租金交至2014年10月15日，此后租金一直未予交纳。2017年6月5日，清算组向被告送达通知（被告拒签名），告知被告参加2017年6月13日上午9时30分在邵阳市红旗路湖南鹏飞拍卖公司对该栋综合楼（含涉案门面）的拍卖会，并告知被告结清拖欠的租金，在接到通知后30日内腾空租赁场地，移交给清算组。2017年6月13日，原告位于邵水西路综合楼及仓库房地产整体拍卖成功，但该综合楼尚未移交买受人及办理产权变更登记。以上事实有房屋租赁协议书、通知书、批复、公证书、拍卖成交确认书、当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案是一起房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的房屋租赁协议是双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按协议履行。在协议约定的租赁期间届满后，双方未再签订书面合同，被告继续使用该门面，原告未提出异议，原租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期。2014年6月，因原告企业改制，邵阳市企业改革办公室成立清算组，涉及门面租赁的问题，清算组于2017年6月5日书面向被告告知涉案门面的拍卖处置事项并要求结清拖欠租金，腾空退房。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原租赁合同约定：因原告企业改制或房屋出售，原告提前2个月书面通知被告并终止合同，原告不给予任何经济赔偿给被告，被告应无条件服从。因此，原告于2017年6月5日向被告提出终止租赁合同并给足2个月时间要求被告腾空门面交付房屋的行为，完成了告知义务。被告提出其并未接到原告2017年6月5日的通知，与本案查明的事实不符。退一步讲，即便被告未接到原告通知，原告向本院起诉后，本院于2017年8月18日将原告的起诉状副本等法律文书送达被告，此时原告终止房屋租赁的意思表示到达被告。由于被告未按约定履行支付拖欠租金及腾空并交付房屋，系违约行为，应承担本案全部责任。故对原告请求解除与被告的租赁关系，本院予以支持，但应对被告腾退房屋给予合理的期限。被告未按照协议的约定如期支付租金，拖欠原告自2014年10月15日起至今的租金属于违约，应承担违约责任。故原告要求被告支付拖欠的租金有理本院予以支持。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”及第九十一条规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”。被告提出其租金已全部交清，原告未予认可，而被告虽提供社区证明及洪水时街道现场照片，但该证据并不足以证明被告的主张，故对被告该抗辩主张，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、终止原告邵阳市百货公司与被告陈华就邵阳市大祥区邵水西路邵阳市百货公司综合楼1号门面及后面伙房的房屋租赁合同。二、被告陈华在判决生效后10日内将位于邵阳市大祥区邵水西路邵阳市百货公司综合楼1号门面及后面伙房腾空交还给原告邵阳市百货公司。三、被告陈华在判决生效后10日内支付原告邵阳市百货公司租赁费人民币26400元（自2014年10月15日起按800元／月计算至2017年7月15日止，顺延照计）。如未按期履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费人民币230元，由被告陈华负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  徐 韬二〇一七年十月十九日代理书记员  银梅花附相关法条：《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、承租人无正当理由未支付或者或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条、当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条、租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条、租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条、人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。