呼和浩特市赛罕区人民法院民 事 判 决 书（2016）内0105民初2548号原告：张胜，呼和浩特铁路局职工，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张文彪，呼和浩特市”148”协调指挥中心第三法律服务所法律工作者。被告：内蒙古金汉房地产有限公司。法定代表人：孙晓江，董事长。委托诉讼代理人：贾志敏，内蒙古启安律师事务所律师。委托诉讼代理人：石敏，内蒙古启安律师事务所律师。原告张胜与被告内蒙古金汉房地产有限公司（以下简称金汉房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案后。依法适用普通程序，于2016年6月8日公开开庭进行了审理。原告张胜及其委托诉讼代理人张文彪，被告金汉房地产的委托诉讼代理人贾志敏、石敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张胜向本院提出诉讼请求：1.判令被告交付金汉御园7号楼2单元2101号房屋（代码504056）；2.判令被告给付原告违约金人民币125029.29元；3.判令被告给原告办理金汉御园7号楼2单元2101号房屋所有权证书；4.判令被告给付原告延迟办理房屋所有权证书违约金人民币68.5元。事实和理由：2011年2月22日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同编号YS（2011）00038247，房屋代码504056。该合同约定：被告给原告出售位于呼市××区号房屋，预测建筑面积136.12平方米，房屋总价685092元，并约定了房屋交付时间为2011年10月31日前，还约定被告应在房屋交付使用后720日内给原告办理房屋所有权证书，以及约定了被告延迟交房和延迟办理房屋所有权证书的违约责任。但原告如约履行交付房款义务后，被告却未能按约定交付房屋，也未能给原告办理房屋所有权证书，形成违约，据此诉至法院，请求判如所请。金汉房地产辩称，一、针对原告的第一项诉讼请求，被告早就向原告发出了交房通知，不存在向原告拒绝交付房屋的情况，因此原告请求法院判令被告交付房屋，缺乏事实与法律依据。二、对于原告的第二项诉讼请求违约金，被告不同意给付，理由为首先被告承认确实存在延期交房，向原告晚交了一年房屋，但在2012年10月30日，被告已经具备了交付7号楼的条件，且向原告发出了交房通知，但原告在漫长的三年半时间里，不来答辩人处办理收房手续，是基于原告自己的行为给自己造成的损失，该损失与被告无关。且依照双方买卖合同约定，原告在收到通知后至今未办理入住手续，应视为房屋已交付。被告为原告的房屋承担的费用也应当由原告自己承担。因此原告起诉要求答辩人承担5年的延期交房违约金，缺乏事实和法律依据。其次，如果原告主张的是被告自2011年10月31日至2012年10月31日之间延期交房的违约金，被告认为根据法律规定，原告的主张已经超过法定的两年诉讼时效，原告的主张也不应获得支持。三、针对原告的第三项诉讼请求，被告的义务是协助办理房本，但前提是原告得配合，原告不配合，被告无法协助原告办理。四、针对原告的第四项诉讼请求，要求被告承担延期办理房本的违约金。对于该诉讼请求，被告认可。无论何种原因，被告确实给原告晚办了房本，尽管不是被告的过错，但被告愿意承担该违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2011年2月22日，原告张胜（买受人）与被告金汉房地产（出卖人）签订《商品房买卖合同》，由原告购买位于呼和浩特市××区号房，房屋代码504056。合同约定，该商品房预测建筑面积共136.12平方米，房屋总价685092元。付款方式为按揭贷款买受人于合同签订时缴纳首付款485092元，剩余房款200000元采取银行按揭方式。房屋交付期限为：出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，且买受人交清购房款，贷款到账以及缴清相关费用后，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任：除合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人逾期30日内不办理交付手续，视为已办理交付手续，交付发生的费用（如物业、水、电、暖等费用）由买受人承担。关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约交付被告购房款。2011年10月12日，被告金汉房地产以邮寄方式向原告张胜发出延期交房通知函，载明：”......根据您和我司签订的购房合同的约定，我司应当在2011年10月31日将符合条件的商品房交付给您。目前该房屋已经基本竣工，但因市政管网系统无法进入，导致该房屋暂不能交付使用。特此非常遗憾的通知您，我司将会延期交房，预计交房时间为2012年10月31日。同时，我司将按照《购房合同》的规定承担相应的逾期交房的责任......”另查明，金汉御园7号楼已取得《商品房预售许可证》等证件。编号为（2014）62号的建设工程档案合格证表明金汉御园7号楼开工日期为2009年10月28日竣工日期为2012年10月30日，该工程已经过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位的审核验收。又查明，涉案房屋至今未办理房屋产权登记。还查明，经被告金汉房地产申请，本院至顺丰速运调取运单号为471021624110号快递的签收情况。经本院调查了解，被告金汉房地产于2012年10月25日以邮寄方式向原告张胜发出办理入住通知书、办理入住手续须知等，通知原告张胜于2012年11月10日前办理入住手续，该快递已经寄送至原告处。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案中，双方争议在于涉案房屋是否具备交付条件，是否构成逾期交付，如逾期交付，被告是否应承担及如何承担违约责任。关于涉案房屋是否具备交付条件，本院认为，合同就房屋交付条件约定”该商品房经验收合格，且买受人交清购房款，贷款到账以及缴清相关费用后及所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”原告认为因现在消防没有验收，且被告不能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》所以未达到交付条件。被告认为工程通过建设、施工、监理、勘察、设计单位的验收，且《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》根据规定应由房地产开发企业自行印制，涉案房屋已经达到交付条件。对此争议，本院结合相关法律、行政法规的规定和双方当事人的诉辩意见评析如下：根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定：”建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”依照该规定，”商品房经验收合格”应理解为建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。另根据建设部《关于印发的通知》第三条规定《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》由房地产开发企业自行印制。故本院据此对被告的主张予以采纳，即本院认定本案所涉房屋已经符合交付条件。关于涉案房屋是否构成逾期交付，如逾期交付，被告是否应承担及如何承担违约责任，本院认为，根据双方约定出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，虽然原告表明未收到被告寄送的交房通知，但根据本院调取的证据及双方提交的证据，表明原告已经收到该通知，故对于原告主张的2012年12月10日之后逾期交房违约金的诉讼请求本院依法不予支持。对于原告主张的2011年11月1日至2012年12月10日逾期交房违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：”向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，原告的该项诉讼请求已经超过法定诉讼时效，故对于该期间内原告主张违约金的诉讼请求本院依法不予支持。关于原告要求被告办理涉案房屋所有权证书的诉讼请求，根据双方签订的《商品房买卖合同》中关于产权登记的约定及法律规定，办理房屋所有权证书的主体为不动产登记机构，被告负有协助办理的义务，故对于原告要求被告办理涉案房屋所有权证书的诉讼请求本院依法不予支持。关于原告要求被告支付迟延办理房屋所有权证书违约金的诉讼请求，根据合同约定被告负有在合同约定期限内将相关资料报送产权登记机关备案的义务，现被告未按照合同约定履行义务，故该诉讼请求本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告内蒙古金汉房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告张胜交付金汉御园7号楼2单元2101号房屋（代码504056）；二、被告内蒙古金汉房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告张胜支付违约金68.5元；三、驳回原告张胜的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11902元，由原告张胜负担11000元，由被告内蒙古金汉房地产有限公司负担902元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 范 虹人民陪审员 金 鹏人民陪审员 高 飞二〇一六年十二月三十日书 记 员 吴天驹