黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0104民初4339号
原告：哈尔滨市新东光玻璃制品有限责任公司，住所地哈尔滨市道里区乡政街35号。
法定代表人：刘东光，职务总经理。
被告：哈尔滨市制冷机厂，住所地哈尔滨市道外区北树街**号。
法定代表人：张国庆，职务厂长。
委托代理人：蔺丽秋，黑龙江国脉汇通律师事务所律师。
被告：哈尔滨鑫庭基房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市道外区平湖小区3栋3单元5层3号。
法定代表人：金鑫，职务经理。
委托代理人：郭洁，黑龙江国脉汇通律师事务所律师。
原告哈尔滨市新东光玻璃制品有限责任公司（以下简称新东光）与被告哈尔滨市制冷机厂（以下简称制冷机厂）、哈尔滨鑫庭基房地产开发有限公司（以下简称鑫庭基）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新东光的法定代表人刘东光，被告制冷机厂的委托代理人蔺丽秋，被告鑫庭基的委托代理人郭洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新东光向本院提出诉讼请求：1.判令被告将位于道外区（××区）××号房屋（产权证号：太字第××号）更名过户给原告；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：1996年6月14日新东光与制冷机厂签订借款协议，双方约定如借款期满后，制冷机厂未将欠款返还新东光，将其位于道外区北树街19号房屋（产权证号太字第××号）房屋归新东光所有，借款期限届满后制冷剂厂未归还欠款，新东光多次要求办理相关手续，制冷剂厂以各种理由推诿，2008年1月25日经相关部门批准制冷机厂整体产权转让给鑫庭基，制冷机厂、鑫庭基签订转让协议，制冷机厂债权、债务均由鑫庭基承担，故新东光诉至法院。
制冷剂厂辩称，1.驳回原告的诉讼请求；2.由原告自行承担诉讼费用。制冷机厂认为新东光的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法驳回，具体理由如下：一、新东光举示的“借款协议”、“抵押贷款协议”属无效合同。新东光的借款协议中因违反法律禁止性规定而无效。新东光举示的借款协议签订于1996年，当时适用法律是《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》，按其规定，企业之间的借贷行为是违法的。因此，新东光公司作为非金融机构，其向制冷机厂发放贷款的行为因违反法律规定而无效。新东光公司与制冷机厂之间的“借款协议”并不因经过公证而合法。2.新东光的抵押贷款协议中因违反法律禁止性规定而无效。《中华人民共和国担保法》第40条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。此法律条款实质是表明法律禁止绝押合同。绝押合同是指当事人双方在设立抵押权时，约定当事人不履行债务时，债权人即取得抵押标的物所有权的合同。因为抵押权是一种变价受偿权，抵押物没有经过折价或变价，就预先约定转给抵押权人所有，违背了抵押权的价值权属性，对利益受损一方当事人不公平，违反了等价有偿原则。本案中，双方签订的借款协议中约定，制冷机厂如到期不能偿还借款，制冷机厂的房产就归新东光公司所有。该条款就是法律禁止约定的绝押合同条款。依照法律规定，违反法律禁止规定的条款无效，法律不予保护。即使公证，亦不能产生法律效力。所以，新东光公司无权要求法院将该抵押物判归其所有。3.抵押合同因未办理抵押登记而无效。新东光未举证双方涉及的抵押合同进行了抵押登记。根据《担保法》第四十一条规定，当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。因此，即使双方签订的抵押协议不违反法律强制性规定，也因未办理抵押登记而不产生效力。原告依据抵押合同而主张办理更名的诉求没有事实和法律依据，应当依法驳回。二、新东光主体并未存在，原告主体不适格经查询黑龙江省红盾网，哈尔滨新东光玻璃制品有限公司并无任何信息，原告的主体并未存在，也没有注销、更名的信息，因此，本案中，原告存在主体不适格的情形，应依法驳回。三、新东光公司诉讼所依据的借款协议已经超过诉讼时效。对于借款合同中债务的诉讼时效，应适用我国《民法通则》关于普通诉讼时效的规定，期间为2年；未约定还款日期的，从权利人可行使权利之时起算，但从借款之日起超过20年的，不再予以保护。本案中，新东光公司与制冷机厂在借款协议中约定还款日期为1997年6月14日，其于2016年7月21日起诉，已经远远超过2年的诉讼；且双方明确约定还款日期，不属于未约定还款日期的最长诉讼时效20年的情形。尤其是鑫庭基受让制冷机厂的房产及土地，并于2008年哈尔滨市进行产权交易公示。新东光的法定代表人也购买了制冷机厂的房产，应当了解制冷机厂的相关情况，却在近20年的时间里未主张其权利，现在主张已超过诉讼时效期间。新东光提供的“承认书”不具有真实性、合法性，一是其上加盖的印章与制冷机厂掌握的印章不符；二是其表述的内容与事实不符，（2007）外民三初字第606号判决书判令新东光给付制冷机厂所欠租赁费172443元，该诉讼中新东光未以本案16万元债权主张抵销或提起反诉，这明显不符常理。而本案“承认”书仅描述16万债务而不提172443元债权，于情于理都难自圆其说。因此，本案新东光因超过诉讼而丧失胜诉权。四、新东光并未证明其已经履行16万元借款交付义务。退一步讲，即使双方之间的借款协议不违反法律强制性规定，根据《合同法》，非金融机构借款合同属于实践合同，应当自款项交付时生效。新东光未举证其已经履行款项交付的义务，即使双方之间有约定，经过了公证，也不能证明新东光已履行交付，新东光也不能向制冷机厂主张债权。五、该房产已经灭籍，新东光公司诉请的标的物不存在，制冷机厂与鑫庭基公司于2008年1月3日签订《兼并协议书》，根据哈东北估字（2007）第W-23号《房地产估价结果报告》，制冷机厂转让给鑫庭基公司的房产包括产权证号为××号房产，2010年7月5日已将该房产权利人更名至鑫庭基公司名下，变更后产权证号为：哈房权证外二字第××号。2016年1月该房产所在地已被拆迁，该房产已灭籍，新东光公司诉请的标的物已不存在。六、本案送达程序存在瑕疵，请法庭注意的是，制冷机厂自1993年起企业全面停产，职工放假，“哈尔滨市制冷机厂”虽然现在工商系统未注销，但其营业执照上显示的“法定代表人张国庆”已不具有代表制冷机厂行使法人职权的实体权利。因此，由张国庆签收的法律文书只能是张国庆的个人行为，而非职务行为。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
鑫庭基辩称：1.驳回原告的诉讼请求；2.由原告自行承担诉讼费用。鑫庭基与制冷机厂于2008年1月3日签订《兼并协议书》，该协议第三条第1项约定“甲方以1150万元人民币兼并乙方，乙方的房产、土地变更为甲方所有”，第5项“交易成功后，乙方依法注销哈尔滨市制冷机厂”，第8项“乙方于1993年企业全面停产，职工放假、账面所欠的债务及其由此引起的纠纷等一切事务均由乙方自行负责解决处理；除黑新资评报字【2007】第039号《资产评估报告书》以外的债权债务、经济、法律责任均由乙方负全责”；根据约定，鑫庭基公司于1月8日向哈尔滨产权交易中心支付了1150万元，该协议生效。根据哈东北估字（2007）第W-23号《房地产估价结果报告》，制冷机厂转让给鑫庭基的房产包括产权证号为××号房产，2010年7月5日已将该房产权利人更名至鑫庭基名下，变更后产权证号为：哈房权证外二字第××号。2016年1月该房产所在地已被拆迁，该房产已灭籍。综上事实，请求驳回原告的诉讼请求，具体理由如下：1、鑫庭基与制冷机厂是买卖合同关系，制冷机厂是独立的法人主体，根据双方之间的协议约定，鑫庭基公司对制冷机厂不承担连带责任；2、制冷机厂转让给鑫庭基公司的房产及土地均在制冷机厂名下，且均包含在评估范围内。原告提交的公证书证明该房产已抵押原告方，对鑫庭基公司而言不具有约束力，因公证书没有对外公示效力。3、根据原告举证该房产是抵押物，依据法律规定原告无权将直接将抵押物据为己有，即使公证了，仍不能产生法律效力。4、根据原告举证，原告与制冷机厂债权债务关系产生的时间为1996年6月，而鑫庭基公司受让制冷机厂的房产及土地，并于2008年哈尔滨市进行产权交易公示。原告也购买了制冷机厂的房产，了解制冷机厂的相关情况，确在近20年的时间里未能主张其权利，现在主张已超过诉讼时效期间。5、现该房产已灭籍，原告请求的标的物已不存在了。
新东光为证明自己的主张，提供了如下证据：
证据一，抵押贷款协议书、借据、公证书各一份，证明1996年6月13日制冷厂向原告玻璃厂借款16万元，制冷机厂没有还款，制冷机厂将226.3平方米的招待所办公室抵账给玻璃厂。
证据二，制冷机厂于2016年4月16日出具的承认，证明制冷机厂向原告借款属实。
制冷机厂为证明自己的主张，提供了如下证据：
证据一，《兼并协议书》（原）及2008年1月8日中国工商银行进账单（复）；证明：1、鑫庭基公司与制冷机厂于2008年1月3日签订《兼并协议书》，是有条件承受制冷机厂的资产，包括房产及土地，不对制冷机厂承担连带责任；2、制冷机厂是独立的法人主体，合同约定自行承担并处理评估范围外的债务及经济纠纷；3、鑫庭基公司于2008年1月8日向哈尔滨市产权交易中心付款1150万元，合同生效，鑫庭基公司对制冷机厂不存在未履行的义务。
证据二，2007年4月6日《资产评估报告》（复）及2007年3月30日《报告书》（复）；证明：1、鑫庭基公司与制冷机厂签订协议前，依法履行了相关程序，包括进行资产评估；2、制冷机厂出售的资产中包括产权证为01092房产（钣金车间），证明该房产2007年评估时仍属于制冷机厂的房产，原告公证的借款合同效力不能抗辩产权证所记载权利人的权利，也不能对抗制冷机厂将其转让给鑫庭基公司的事实。
证据三，哈房权证外二字第××号（复印件）、01092号房产权（复印件）、哈尔滨市制冷机厂房屋评估明细表（原）各一份；证明：1、鑫庭基公司将受让的01092号房产更名，产权证号为哈房权证外二字第××号，鑫庭基公司对该房产享有所有人的权利，具有排任何第三方的权利，任何人无权主张权利。因房屋拆迁，房产权被拆迁办收回。
鑫庭基为证明自己的主张，提供了如下证据：
证据一、《兼并协议书》（原）及2008年1月8日中国工商银行进账单（复）；证明：1、鑫庭基公司与制冷机厂于2008年1月3日签订《兼并协议书》，是有条件承债受让制冷机厂的资产，包括房产及土地，不对制冷机厂承担连带责任；2、制冷机厂是独立的法人主体，合同约定自行承担并处理评估范围外的债务及经济纠纷；3、鑫庭基公司于2008年1月8日向哈尔滨市产权交易中心付款1150万元，合同生效，鑫庭基公司对制冷机厂未有未履行的义务。
证据二、2007年4月6日《资产评估报告》（复）及2007年3月30日《报告书》（复）各一份；证明：1、鑫庭基公司与制冷机厂签订协议前，依法履行了相关程序，包括进行资产评估；2、制冷机厂出售的资产中包括产权证为01092房产（钣金车间），证明该房产2007年评估时仍属于制冷机厂的房产，原告公证的借款合同效力不能抗辩产权证所记载权利人的权利；3、原告认为其享有制冷机厂名下的01092号房产所有权不能对抗鑫庭基公司已受让的事实。
证据三，哈房权证外二字第××号（复印件）；证明：1、鑫庭基公司将受让的01092号房产更名，产权证号为哈房权证外二字第××号，鑫庭基公司对该房产享有所有人的权利，具有排任何第三方的权利；2、原告无权向鑫庭基公司主张该房产。
证据四、鑫庭基公司与哈尔滨市道外区人民政府房屋征收办公室签订的《房屋征收补偿协议》第2页（原）证明：该房产已被灭籍，原告请求的标的物已不存在，应依法驳回其诉讼请求。
证据五、（2007）外民三初606判决一份，证明哈尔滨百事兴经贸公司称原告于1998年注销，本案原告主体不存在，主体不适格，百事兴经贸公司法人刘东光向制冷机厂出具还款计划，确认对制冷机厂附有172443元债务，但该案中被告并没有以本案涉及借款抗辩或提前反诉，或主张抵消，因此本案中所涉及的借款及抵押不能确认是否真实存在。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.新东光提交的证据一，制冷机厂、鑫庭基对真实性无异议，能够1996年6月13日制冷机厂向新东光借款160000元，新东光与制冷机厂签订《抵押贷款协议书》，借款协议经过哈尔滨市太平区公证处公证，故对该证据的证明效力予以采信。2.新东光提交的证据二，新东光没有其他证据佐证，不能证明承认中东光玻璃制镜厂与本案新东光同一，故对该证据的证明效力不予采信。3.制冷机厂、鑫庭基提交的证据一、证据二、证据三，新东光虽有异议，但未举示证据予以证明，上述证据能够证明制冷机厂、鑫庭基所要证明的问题，故对上述证据的证明效力予以采信。4.鑫庭基举示的证据四，加开有道外区征收办档案管理专用章，该证据来源合法，内容客观真实，能够证明案涉房屋已拆迁，故对该证据的证明效力予以采信。5.鑫庭基举示的证据五，仅能证明新东光废业，不能证明不具有原告主体资格，故对该证据的证明效力本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1996年6月13日，制冷机厂给新东光出具16万元借据。新东光与制冷机厂签订《抵押贷款协议书》，双方约定：制冷机厂向新东光借款16万元，期限为1年，自1996年6月14日至1997年6月14日，制冷机厂将面积为226.30平方米的办公用房（房证号：太字第××号）抵押给新东光，如到期后制冷机厂未将所借款还清，制冷机厂自愿无条件将所抵押的办公用房产权和使用权，通过有效的法律手续移交给新东光，所有产权办完后新东光将不去向制冷机厂清讨欠款。1996年6月14日，哈尔滨市太平区公证处对新东光与制冷机厂的借款协议进行公证。
2008年1月3日，制冷机厂与鑫庭基签订《兼并协议书》，制冷机厂名下产权证编号为××号的钣金车间变更为鑫庭基所有。2010年7月5日，鑫庭基取得道外区北树街19号6栋1层建筑面积226.30的房屋的房屋所有权证，编号为哈房权证外二字第××号。2016年1月30日，哈尔滨市道外区人民政府房屋征收办公室与鑫庭基签订房屋征收补偿协议，案涉房屋被征收，产权证被收回。现房屋已拆除。
本院认为，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。本案中，新东光与制冷机厂签订的借款协议约定制冷机厂将面积226.30平方米的房屋抵押给新东光，如借款期满后，制冷机厂未将借款16万元还给新东光，涉案房产产权和使用权无条件归甲方所有。故新东光与制冷机厂约定的该部分内容无效。且本案中，涉案房屋已拆迁净地，房屋所有权证被哈尔滨市道外区人民政府房屋征收办公室收回，故新东光主张被告将位于道外区（××区）××号房屋（产权证号：太字第××号）更名过户给原告的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和担保法》第四十条的规定，判决如下：
驳回哈尔滨市新东光玻璃制品有限责任公司的诉讼请求。
案件受理费100元（哈尔滨市新东光玻璃制品有限责任公司已预交），由哈尔滨市新东光玻璃制品有限责任公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 刘来军
审 判 员 张梦瑜
人民陪审员 徐 旭
二〇一七年四月二十五日
书 记 员 付百万