江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终3814号
上诉人（原审被告）昆山格林菲尔有限公司，住所地江苏省昆山开发区震川东路。
法定代表人廖振梁，该公司总经理。
委托代理人侯秉，江苏六典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘振棋。
被上诉人（原审原告）罗鸣。
上诉人昆山格林菲尔有限公司（以下简称格林菲尔公司）因与被上诉人刘振棋、罗鸣房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆民初字第1059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年3月27日，刘振棋、罗鸣与格林菲尔公司签订商品房购销合同一份，约定购买由格林菲尔公司开发的昆山市震川东路868号1单元1314室；出卖人应在2008年12月15日前交付涉案房产，并于交付后30日内将产权登记资料备案；出卖人有权在楼屋顶部设立广告；装饰、设备标准符合附件三，如达不到约定标准的，“买受人可以要求出卖人赔偿双倍装饰、设备差价”或“双方同意以附件三所列明的材料、设备标准装修房屋，当实际施工时发生缺货、断货情况，出卖人承诺将选用同等价位，同等品质的产品予以更换”；双方还就其他事项进行了约定。
格林菲尔公司向刘振棋、罗鸣发放的业主生活手册载明该处设有高尔夫球场。格林菲尔公司另承诺每年送100盒高尔夫球供业主练习，期限为五年。之后，格林菲尔公司依约提供了二年的高尔夫球各100盒供刘振棋、罗鸣使用，后三年改为按照1000元/年的标准向刘振棋、罗鸣卡内充值。刘振棋、罗鸣使用高尔夫球一年，第二年因高尔夫球场拆除而未使用，实际使用上述高尔夫球补偿款1000元。
2009年8月11日，刘振棋、罗鸣取得了涉案房屋的房屋所有权登记。
2010年3月20日，刘振棋、罗鸣与昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店签订租赁合同一份，将上述房屋出租给昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店；租期从2008年12月16日至2013年12月15日等。之后，双方按照该协议履行完毕。
原审另查明：格林菲尔公司在宣传中，对其开发的房屋投资收益前景、景观、配套设施、装饰装修设施、日常经营的管理方进行了描述，其中涉及高尔夫球场。涉案高尔夫球场位于格林菲尔公司建筑红线图以外。格林菲尔公司在宣传销售其开发的昆山市震川东路868号房产时，该高尔夫球场已经建成，且投入使用。2012年12月21日，昆山市国土资源局将位于开发区震川路北侧、金鸡河东侧土地使用权进行挂牌出让，包括该高尔夫球场用地。现该处已经用于建造商业房产。
原审又查明：昆山开发区震川东路868号区域内共有商业营业用房两栋，其中一栋为格林菲尔公司自有，另一栋对外出售给各业主。昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店与购买昆山开发区震川东路868号区域内的业主签订的租赁合同总计约为400户，包括5年期、10年，现10年期合同尚未到期，仍在正常经营。
经刘振棋、罗鸣申请，原审法院委托苏州市价格认定局对高尔夫球的使用价值进行评估。2015年10月30日苏州市价格认定局作出终止价格鉴证通知书，认为高尔夫球场地不同、会员交费情况不同，每盒球收费也不同，一般市场价格为每盒15-50元不等，会员可优惠，无法得出准确价格，无法继续鉴定。
上述事实有商品房购销合同、房产证、土地使用权证、租赁合同、前期物业服务协议、鉴定回函、判决书及当事人陈述予以证实。
原审原告刘振棋、罗鸣的诉讼请求为：1、格林菲尔公司支付刘振棋、罗鸣400盒高尔夫球补偿款12000元；2、判令格林菲尔公司就擅自拆除高尔夫球场改作他用赔偿150000元；3、判令格林菲尔公司按照商品房购销合同及附件三的装饰、设备标准向刘振棋、罗鸣履行交房义务；4、判令格林菲尔公司赔偿因交付房屋的装饰、设备标准与商品房购销合同要求不符造成的物业费、水电费、电视月租费等损失5000元；5、判令格林菲尔公司赔偿刘振棋、罗鸣房屋未交付期间的房租损失60000元；6、本案诉讼费用由格林菲尔公司负担。一审庭审中，刘振棋、罗鸣就其诉请明确为：1、高尔夫球补偿款系高尔夫球以及练习使用的综合价，具体计算为100盒*3000元*4年；2、高尔夫球场系房屋配套设施，因高尔夫球场改作他用导致配套设施降低，引起房屋价值贬损，估计为150000元；3、该项诉请中的装饰、设备标准具体是指商品房购销合同附件三中的第2-8项及第10项中的家具、电器；4、该项诉请中的损失项目包含物业费、电梯水泵运行费、汽车室内车库使用费、水电费、电视月租费，其中物业费3元/月·平方米、电梯水泵运行费0.5元/月·平方米、汽车室内车库使用费300元/月·一个车库、水电费按实结算、电视月租费1500元/年；5、该项诉请的从租赁合同届满之日开始计算，按照租赁合同约定的租金标准，计算至判决生效之日；6、诉讼费由格林菲尔公司承担；7、增加诉请要求格林菲尔公司支付屋顶广告（华美达大酒店及RAMADA）使用费，从租赁期限届满后按照2500元/年计算至本判决生效之日，依据为合同第17条第5项，未提到免费，而该部分属于业主共有。
原审法院认为：刘振棋、罗鸣与格林菲尔公司签订的商品房购销合同及附属协议系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，当事人均应信守。
（一）高尔夫球补偿款。
双方在商品房购销合同签订之时，就格林菲尔公司每年赠送刘振棋、罗鸣100盒高尔夫球用于练习达成一致，该协议附属于商品房购销合同。现格林菲尔公司仅为刘振棋、罗鸣提供一年的高尔夫球供其使用，尚欠付4年*100盒未提供，构成违约。因格林菲尔公司提供高尔夫球的义务具有连续性，截止期限为2013年年底，刘振棋、罗鸣于2015年3月提起诉讼，尚未超过诉讼时效，原审法院予以支持。关于未提供高尔夫球的违约责任，因高尔夫球场地不同、会员交费情况不同而无法通过鉴定方式明确刘振棋、罗鸣的具体损失，原审法院参照鉴定机构的意见酌情按25元/盒计算，即总损失为25元/盒*400盒=10000元。刘振棋、罗鸣已经使用的高尔夫球补偿款1000元应从中予以扣除，即格林菲尔公司还应支付赔偿金为9000元。
（二）擅自拆除高尔夫球场导致房屋贬值损失的诉请。
从规划红线图来看，涉案高尔夫球场位于格林菲尔公司开发的昆山开发区震川东路868号房产的红线图之外，属于周边配套设施，而非该物业范围内全体业主共有的公共设施；格林菲尔公司在房屋销售时对高尔夫球场进行了宣传，亦与销售时的实际相符；涉案高尔夫球场土地用于商业房产的开发，亦经过土地使用权的公开拍卖继而开展，与刘振棋、罗鸣主张的格林菲尔公司“擅自拆除”的事实不符，因此，作为周边设施的高尔夫球场的拆除不可归责于格林菲尔公司，刘振棋、罗鸣就此主张格林菲尔公司承担违约责任无事实和法律依据。
（三）按照商品房购销合同附件三的标准交付房屋的诉请。
刘振棋、罗鸣于2009年8月11日取得了涉案房屋的房屋所有权登记，于2010年3月20日与昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店签订租赁合同一份约定租期从2008年12月16日至2013年12月15日，双方业已实际履行该租赁合同。根据上述事实可以认定，刘振棋、罗鸣与格林菲尔公司在2009年8月份左右已经完成了房屋交接，且出租该房屋至2013年12月15日，其陈述在5年租赁期满才发现装饰装修、设备不符合约定，明显违背常理。即便如刘振棋、罗鸣陈述系于2013年12月发现格林菲尔公司的违约行为，因其主张的装饰装修、设备非属隐蔽性工程，可以现场查看确认，其怠于进行交房验收，所涉不利后果亦应自负。因此，格林菲尔公司关于时效的抗辩，原审法院予以支持。
（四）物业费、水电费、电视月租费等损失。
刘振棋、罗鸣将房屋已出租给昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店长达五年，其主张物业费、水电费、电视月租费损失无事实依据，原审法院不予支持。
（五）租金损失的诉请。
刘振棋、罗鸣已将房屋出租给昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店，合同到期后应与承租人交接，其要求格林菲尔公司交接房屋，无事实和法律依据，原审法院不予支持。
（六）支付屋顶广告（华美达大酒店及RAMADA）使用费的诉请。
根据合同约定，格林菲尔公司可以在屋顶设立广告，合同中亦未约定需支付使用费，故该主张无事实依据。现大部分业主的房屋仍用于华美达酒店的经营，该“华美达大酒店、RAMADA”的广告招牌的设立符合大部分业主的利益，亦未损害刘振棋、罗鸣的权益，故该项主张原审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、昆山格林菲尔有限公司于判决生效后十日内支付刘振棋、罗鸣高尔夫球赔偿款9000元。二、驳回刘振棋、罗鸣的其他诉讼请求。案件受理费4830元，由昆山格林菲尔有限公司负担1000元，刘振棋、罗鸣负担3830元。
上诉人格林菲尔公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：涉案房屋销售时高尔夫球场在相邻北侧，我公司在楼书中进行相关宣传，与实际相符。我公司承诺业主的相关优惠待遇，包括本案诉争的每年赠送100盒高尔夫球，权益不得转让。交房后第一年，我公司以高尔夫球练习券形式赠送，但实际上打高尔夫球的业主占少数，我公司发现业主有转让练习券的情况，违背业主专属优惠的初衷，故第二年起改为业主卡的形式，每年向卡内充值1006，1000代表100盒球，6代表6次免费入住权益。从实际情况看，业主消费高尔夫球情况确实不多。2012年8月起，高尔夫球场地块因政府重新挂牌招标，故停止运营。为保障业主权益，自2012年8月起业主卡内充值额度变现为相应数额的任意消费金额，可在酒店内任意消费，至优惠期满。我公司已经按约定提供了相应优惠，充分保障了业主权益。刘振棋、罗鸣不打高尔夫，是放弃自身权利，在期满后无理索要有违诚信。综上，请求二审法院撤销原审判决主文第一项，驳回刘振棋、罗鸣相应诉讼请求，本案诉讼费用由刘振棋、罗鸣承担。
被上诉人刘振棋、罗鸣二审辩称：格林菲尔公司为了将其开发的涉案楼盘高价出售，售楼时大肆宣传配套有高尔夫球场、包租经营、向业主提供贵宾卡享受各项权益、租赁期满后继续包租等作为卖点。我方与昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店5年期租赁合同期满后，格林菲尔公司拒绝续租；本案诉讼后经调查才知道高尔夫球场的土地系格林菲尔公司临时租赁，不属于酒店物业范围，不是配套设施，且在酒店经营不到一年后，格林菲尔公司即擅自拆除，后又重新购置该地块改建其他商业设施，以上行为严重侵害业主权益。高尔夫球场拆除后，格林菲尔公司并未告知我方每年送100盒球的权益终止或者变更为任意消费1000元，我方直到租赁合同期满前才知晓这一情况。我方认为，格林菲尔公司提供的贵宾卡中业主可享有的权益是合同不可分割的部分，格林菲尔公司应当履行，因故不能履行，也应当与业主协商，征得业主许可并达成变更协议后才有法律效力，不能以任何借口擅自变更。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判，上诉费用由格林菲尔公司承担。
二审经审理查明，格林菲尔公司就其每年向业主赠送100盒高尔夫球的承诺以高尔夫练习券形式履行了第一年。
二审经审理查明的其他事实与原审查明事实一致。
二审中，格林菲尔公司向本院提供：1、昆山华美达酒店球场明细账一份，证明高尔夫球场经营至2012年7月；2、往来计算卡发行明细表一份，证明其公司2010年向业主发放业主卡，并每年向业主卡内充值1006。刘振棋、罗鸣质证认为上述材料系格林菲尔公司单方制作，不符合证据形式。格林菲尔公司认可刘振棋、罗鸣未使用业主卡内的高尔夫球对应数额。格林菲尔公司认为其公司在2010年发卡时即将相应情况告知业主，但无书面证据提供。刘振棋、罗鸣对此不予认可，认为发卡时仅告知业主每年有6次免费入住的权益，对于100盒高尔夫球对应数额以及可以任意消费的情况并不知情，直到租赁合同到期时其才知道，知情时之前几年的数额已经因过期而无法使用。
本院认为：业主刘振棋、罗鸣购买格林菲尔公司开发的商品房后，格林菲尔公司向业主承诺每年赠送100盒高尔夫球，期限为5年。该承诺虽系格林菲尔公司单方承诺，但一经作出即对格林菲尔公司具有约束力。格林菲尔公司履行了第一年赠送100盒高尔夫球的义务后，未再继续履行，构成违约，应承担相应责任。格林菲尔公司上诉认为从第二年起改变赠送方式，以向业主卡内充值的形式提供优惠，但并无证据证明该变更经过业主同意并告知业主，故即使格林菲尔公司向业主卡内进行了相应充值，刘振棋、罗鸣等业主在不知情的情况下，未能进行消费，未享受到该项优惠权益，格林菲尔公司仍应承担损失赔偿责任。综上，上诉人格林菲尔公司的上诉主张不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人昆山格林菲尔有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一六年六月二十九日
书 记 员 张维雯