上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四（民）初字第1279号原告上海香港广场物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人林建岳，该公司董事长。委托代理人夏英，北京市中伦（上海）律师事务所律师。被告刘志德，男，1956年10月22日出生，住址香港特别行政区。委托代理人陈怡，上海宏翰律师事务所律师。委托代理人柯琼，上海宏翰律师事务所律师。原告上海香港广场物业管理有限公司（以下简称“香港广场物业公司”）与被告刘志德物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员常彩玲独任审判，公开开庭进行了审理。原告香港广场物业公司委托代理人夏英，被告刘志德委托代理人柯琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告香港广场物业公司诉称：原告为上海市淮海中路XXX号香港广场南、北座之物业管理公司，被告系香港广场北座2302单元业主。被告拖欠原告2012年8月1日至2015年4月30日的物业管理费人民币119040元（以下币种均为人民币）和电费8732.24元、水费2165.36元。故诉至法院，请求判令：1.被告支付自2012年8月1日起至2015年4月30日止物业管理费119040元及滞纳金29146.20元（以当月所欠物业管理费为本金，自每月10日起计算至2015年4月30日止，以下水费和电费滞纳金的计算方式相同）；2.被告支付自2012年8月1日起至2015年4月30日止水费2165.36元及滞纳金1729.56元；3.被告支付自2012年8月1日起至2015年4月30日止电费8732.24元及滞纳金11305.65元。原告提供下列证据：1.上海市房地产权证；2.《﹤香港广场﹥外销商品房出售合同》；3.《香港广场管理服务合同》、《物业服务合同延期协议》；4.香港广场物业管理费备案材料；5.催款通知及邮寄凭证；6.（2014）沪二中民二（民）终字第1631号民事判决书；7.（2014）黄浦民四（民）初字第1635号民事裁定书。被告刘志德辩称：原、被告之间不存在物业服务合同关系。被告于1998年与上海丽兴房地产有限公司（以下简称“丽兴公司”）签订《外销商品房出售合同》，根据当时有效的《上海市居住物业管理条例》，前期物业管理服务合同、住宅使用公约应当作为住宅转让合同的附件，但被告与丽兴公司签订的房屋买卖合同中并未将前期物业服务合同、管理规约作为附件在合同内明确约定，买卖合同约定由DeltaHotels&Resorts提供酒店式管理服务，原告无权向被告主张物业管理费；原告仅能证明其在2002年与丽兴公司签订了《香港广场管理服务合同》，该签订时间远远滞后于被告购买系争房屋的时间，不应仅根据名称就认定该份合同系前期物业服务合同，且根据当时的《上海市居住物业管理条例》，物业服务合同的期限为两年，超出两年期限的部分不应有效或效力不及于被告等小业主，《物业服务合同延期协议》签订于2012年，原告在之前的纠纷中从未提交，被告认为该份证据系因为本案诉讼而签订，根据《物业管理条例》，丽兴公司应通过招投标方式确定物业服务企业而非自行与原告延长服务期限；《香港广场管理服务合同》、《物业服务合同延期协议》均不是合法有效的前期物业服务合同，效力不应及于被告，原、被告之间不存在合法有效的物业管理服务合同关系。即使《香港广场管理服务合同》、《物业服务合同延期协议》效力及于被告，该两份合同均没有约定物业管理费标准，原告仅凭其向物价局备案申请材料中所列的每月每平方米32元的高标准收费没有法律和合同依据，原告主张的物业管理费标准既未与被告协商，事后也未达成一致，应当参考合理的市场价格确定物业管理费标准。原告主张水、电费及滞纳金，但原告并未提供水表和电表的每月抄表数等证据，该诉请没有事实和法律依据。原告诉请中2012年8月至2013年4月部分的物业管理费及水、电费及滞纳金诉请超过诉讼时效。原告未能提供正常的物业服务，包括但不限于保障门禁卡和电梯服务的正常使用，系争大楼装修导致被告房屋无法出租遭受损失，原告不应向被告收取物业管理费。被告刘志德提供下列证据：1.2012年原告起诉被告的民事起诉状及证据；2.关于香港广场酒店公寓全面升级改造事宜之通知；3.2013沪徐证字第5784号公证书；4.上海市项目建设信息；5.2013沪东证字第15654号公证书；6.关于酒店公寓小业主物业费调整事宜的函；7.《淮海路香港广场变身雅诗阁旗舰店》的报道；8.2012年原告起诉被告案件的补充证据目录；9.《上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法》；10.《上海市居住物业管理条例》（失效）；11.2015年1月16日原告上诉被告案件的证据目录及淮海路沿线周边大楼物业管理费调查表；12.《上海市住宅物业服务分等收费标准》；13.（2015）黄浦民四（民）初字第77号民事判决书。经质证，被告刘志德对原告香港广场物业公司提供的证据1无异议；对证据2真实性无异议，但买卖合同应将前期物业服务合同作为附件，原告提交的合同中没有将前期物业服务合同作为附件，也没有约定物业管理费的收费标准，且附件2第二页明确约定提供服务的企业应是上面列明的公司，不是原告；对证据3中2002年签订的物业服务合同真实性无异议，但该合同签订于被告购房后，没有作为房屋买卖合同的附件，不是前期物业服务合同，开发商不是业主代表没有权利签订该合同，且该合同于2012年9月到期，2012年11月签订的延期合同不能排除是为了原、被告之间的纠纷补签的合同；对证据4真实性无异议，但这只是原告自行备案的材料，外销房物业管理费应由代表协商确定；对证据5真实性、关联性都有异议，不能证明被告已经签收催款通知，签收人的身份无法核实，水电费欠款凭证是原告单方制作，不予认可；对证据6真实性无异议，但被告准备对该判决提出申诉；对证据7真实性无异议。原告香港广场物业公司对被告刘志德提供的证据1真实性无异议，证明内容有异议；对证据2真实性有异议；对证据3、4真实性无异议，对证明目的有异议；对证据5认为即使装修导致房屋受损，也与原告无关，原告一直提供公共区域的物业服务；证据6与被告无关；对证据7的真实性无异议，但原告与被报道主体之间提供的服务是不同类型；对证据8、9、10的真实性无异议，证明内容有异议；对证据11的真实性无异议；证据12的真实性无异议，但该标准不适合被告；对证据13真实性无异议，但该判决正在上诉阶段并未生效。经审理查明：1998年5月，被告与丽兴公司签订《香港广场外销商品房出售合同》，约定被告向丽兴公司购买上海市淮海中路XXX号香港广场北座2302室房屋（建筑面积为116.25平方米），被告同意根据在签署出售合同时同时签署的管理公约或有关的承诺书，自系争房屋交接之日起，被告即应该将房屋交丽兴公司指定的物业管理机构统一进行管理、并遵守管理公约。《香港广场外销商品房出售合同》补充条款则约定，《香港广场外销商品房出售合同》及其补充条款中提及的管理公约是指丽兴公司与方黄吉文于1998年5月14日签署的香港广场管理公约，在办理验收交接手续时，被告须支付按管理公约计算的所有有关金额给丽兴公司，包括但不限于三个月的物业管理费，相等于三个月管理费之管理费按金及（如丽兴公司要求）相等于三个月管理费之管理维修基金，丽兴公司指定办理验收交接手续的地点是香港广场管理处。《香港广场外销商品房出售合同》附件则约定，由DeltaHotels&Resorts提供包括清洁打扫、专业洗熨、代订机票等酒店式管理服务；被告确认已详细参阅丽兴公司与方黄吉文于1998年5月14日签署的《中国上海市卢湾区淮海中路XXX号香港广场北座房屋使用、维修、管理公约》，完全明白和同意履行和遵守及促使任何其他有关人士履行和遵守管理公约及管理公约内列明该单元所有权人的所有责任及义务（包括但不限于根据管理公约的条款支付管理费、管理费按金、维修基金、单元装修押金及其它金额）。1999年1月27日，被告取得上海市淮海中路XXX号香港广场北座2302室房屋的产权。原告于1998年1月21日成立，经营范围为物业管理及房地产咨询服务等。1999年12月17日，原告向原上海市卢湾区物价局申请备案，原告称香港广场自从1997年底投入营运以来，原告一直为香港广场提供物业服务，原告参照两年来的成本开支以及相关物业管理法规的要求进行了成本核算，确定香港广场的物业管理费为办公单位和酒店式服务公寓单位每月每平方米32元，商铺单位每月每平方米75元，并提供了香港广场办公楼／商场／公寓物业管理费开支概况作为附件。2000年1月7日，原上海市卢湾区物价局同意备案并加盖了物业收费管理专用章。2002年，原告与丽兴公司签订《香港广场管理服务合同》，丽兴公司聘请原告为香港广场南楼整幢、北楼整幢的经营管理者及租赁代理人，为丽兴公司管理、经营及出租香港广场南楼整幢、北楼整幢，丽兴公司同意并负责在管理公约中明确原告拥有管理上述房屋的权利；物业管理服务事项包括共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新，公共设施的使用管理、维修和更新，电梯、水泵等房屋设备的运行服务，保洁服务，保安服务，香港广场南楼整幢、北楼整幢维修、更新费用的帐务管理，香港广场南楼整幢、北楼整幢档案资料的保管，收取水费、电费、煤气费、电话费、车辆保管费及物业管理费等费用，广场形象推广及宣传，丽兴公司、业主或业主委员会委托的其它物业管理服务事项；物业管理服务收费应当遵循合理、公开与管理服务水平相适应的原则，由丽兴公司和原告协商确定；物业管理费按照各个住户所占单位的建筑面积进行分摊，每月缴纳一次，每月第一日预交该月物业管理费；原告管理香港广场南楼整幢、北楼整幢的期限为十年，自2002年10月1日起至2012年9月30日止；丽兴公司、业主及使用人未按物业管理服务合同缴纳物业管理费，原告可按日加收应缴纳费用千分之三的滞纳金。2012年11月22日，原告与丽兴公司签订《物业服务合同延期协议》，约定《香港广场管理服务合同》续签十年，自2012年10月1日起至2022年9月30日止，其余条款不变，继续执行。2012年7月2日，原告将被告诉至本院［案号为（2012）黄浦民四（民）初字第1509号］，要求被告支付2008年7月至2012年7月的物业管理费、水电费及滞纳金，该案件经过本院和上海市第二中级人民法院一审、二审，上海市第二中级人民法院于2015年6月作出终审判决［案号为（2014）沪二中民二（民）终字第1631号］，确认被告应该按照每月每平方米32元的标准向原告支付物业管理费，被告在诉讼期间也按照该标准支付了2013年1月的物业管理费，原告未能提供水电费的计算依据，因此关于水电费的诉请不予支持。2014年12月29日，被告将原告诉至本院，诉称原告以被告未支付物业管理费为由，在2013年12月拒绝为被告更换门禁卡，导致被告无法通过门禁乘电梯正常进入房屋，要求原告为其更换门禁卡并支付租金损失。诉讼中，原告为被告更换了门禁卡，被告要求原告支付租金损失的诉请未获支持。本院判决后，被告提起上诉，现该案正在二审审理中。另查明，2013年5月20日和2015年4月9日，原告分别向系争房屋和被告香港住址寄送催款通知。2014年7月17日，原告再次将被告诉至本院，要求被告支付2012年8月之后的物业管理费和水电费，因案件处理需等待（2014）沪二中民二（民）终字第1631号案件的判决结果，原告撤回起诉。2015年4月30日，原告向本院提起本次诉讼，请求判如诉请。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。《香港广场管理服务合同》期满后，香港广场业主委员会仍未成立，无法按照正常程序由业主委员会选聘物业服务公司，丽兴公司作为香港广场的开发商和拥有或代管香港广场绝大多数房屋的大业主，在香港广场业主委员会未成立的情况下与原告签订《物业服务合同延期协议》，续聘原告为香港广场提供物业服务并无不妥，被告起诉原告更换门禁卡及赔偿损失的诉讼证明原告至今仍为香港广场提供物业服务，生效判决亦确认被告应该按照每月每平方米32元的标准向原告支付物业管理费，被告再以原、被告之间不存在物业服务合同关系、原告无权向被告主张物业管理费为由拒付物业管理费，本院难以支持。被告辩称香港广场装修导致其房屋无法出租遭受损失，但生效判决确认香港广场装修工程于2011年3月31日竣工，原告在本案中要求被告支付的是2012年8月之后的物业管理费，被告该辩称意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。被告辩称原告诉请中2012年8月至2013年4月的物业管理费及滞纳金诉请超过诉讼时效，但原告提交的证据表明其曾在2013年5月和2015年4月向被告邮寄催款通知，并于2014年7月起诉被告支付物业管理费，构成诉讼时效中断，被告该辩称意见，本院亦不予采纳。故原告要求被告支付2012年8月至2015年4月物业管理费的诉请，本院依法予以支持。鉴于被告存在拖欠物业管理服务费的事实，原告要求被告支付物业管理费滞纳金的诉讼请求理由亦成立，故被告还应按约定支付滞纳金，现原告主张的数额低于合同约定，本院依法予以支持。关于水电费，原告仅提供了自行制作的欠费金额，未提供水表和电表的读数，被告对此不予认可，本院认为，原告未能提供被告拖欠水电费的依据，原告要求被告支付水电费的诉请，本院难以支持，若原告日后寻找到相关证据，可另行主张。原告要求被告支付拖欠的水费、电费滞纳金的诉请，没有法律和合同依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告刘志德应于本判决生效之日起十日内支付原告上海香港广场物业管理有限公司自2012年8月1日起至2015年4月30日止的物业管理费人民币119040元；二、被告刘志德应于本判决生效之日起十日内支付原告上海香港广场物业管理有限公司上述欠款的滞纳金人民币29146.20元；三、原告上海香港广场物业管理有限公司其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3742元（原告已预缴），由原告上海香港广场物业管理有限公司负担人民币480元，被告刘志德负担人民币3262元。如不服本判决，原告上海香港广场物业管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告刘志德可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  常彩玲二〇一五年八月二十一日书记员  王亦男附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。