广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终5861号
上诉人（原审被告）林斌，住所地福建省福清市。
被上诉人（原审原告）深圳市志健物业管理有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区。
法定代表人郑健明，系该公司董事长。
委托代理人陈乾文，住所地广东省惠州市惠城区，系该公司法务。
委托代理人黄雅萍，住所地福建省顺昌县，系该公司员工。
上诉人林斌因与被上诉人深圳市志健物业管理有限公司（以下简称志健公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法横民初字第2619号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：林斌系深圳市龙岗区横岗街道茂盛路1号志健时代广场C单元xx室业主，该房屋建筑面积为122.87平方米。2009年5月25日，志健公司与林斌签订了一份《志健时代广场前期物业服务协议》，约定由志健公司为林斌所在物业提供物业管理服务。志健公司根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，其中住宅为2.5元/月.平方米。物业本体维修基金的收取标准为0.25元元/月.平方米。该协议还约定业主或者物业使用人不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，志健公司有权要求补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，连续六个月未交纳，有权通过法律途径强制追缴，每逾期一日，应按欠费总额的万分之五支付违约金。双方确认自2013年1月开始，林斌没有向志健公司交纳物业管理费及本体维修基金，截止2015年10月15日，林斌累计欠物业管理费10443.95元（122.87平方米*2.5元/月.平方米*34个月）、本体维修基金1044.4元（122.87平方米*0.25元/月.平方米*34个月）。
林斌主张涉案物业渗水发霉严重，原审法院在双方当事人均在场的情况下经现场勘察，确定房屋现状如下：主卧飘窗两边有渗水、墙皮脱落及发霉；次卧空调孔下方墙面发霉、墙皮脱落，有渗水现象；客卧飘窗右下方墙面有进水导致墙皮脱落，飘窗左墙角墙面发霉。
上述事实，由前期物业服务协议、房产证明、现场勘察笔录及照片、庭审笔录等证据证实，足以认定。
志健公司在原审中诉请：1、林斌履行协议，按约定向志健公司支付管理费、本体金、水费等各项费用；2、林斌支付欠付的物业服务费10444.12元、本体金1044.48元和逾期违约金2716.02元（暂计至2015年10月15日，实际应计算至林斌向志健公司支付所有欠费之日）；3、林斌承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，林斌、志健公司双方签订的《志健时代广场前期物业服务协议》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。在志健公司提供了物业管理服务的前提下，林斌应支付2013年1月至2015年10月期间的物业管理费10443.95元及本体维修基金1044.4元，志健公司的诉请有理，原审法院予以支持。林斌以志健公司未履行或不完全履行物业服务合同确定的维修、养护义务导致其物业渗水发霉作为抗辩理由，原审法院不予支持，但如若志健公司的不作为行为导致林斌财产损失，林斌可另循法律途径主张志健公司采取补救措施或承担损害赔偿责任。关于违约金，虽然林斌欠交相关的物业管理费用，但根据原审法院现场勘察结果，涉案物业确有渗水发霉事实，双方也一直就此问题存在争议，物业费用欠交的违约责任不能完全归咎于林斌，故志健公司主张林斌支付违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依照《广东省物业管理条例》第四十七条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条的规定，判决,一、林斌应当于判决生效之日起三日内支付志健公司2013年1月至2015年10月期间的物业管理服务费10443.95元及本体维修基金1044.4元；二、驳回志健公司的其他诉讼请求。本案受理费77元（志健公司已预缴），由志健公司负担15元，林斌负担62元。
上诉人林斌不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令，1、撤销原判，改判志健公司因其物业服务不作为造成房屋渗水严重给林斌造成很大损失，因此要求减收林斌物业服务费，减收幅度为40%；2、本案一、二审案件受理费由志健公司承担。
上诉事实与理由：一、物业服务不作为是减收物业费的依据，符合相关法律规定。林斌与志健公司于2009年5月25日双方签订了《志健时代广场前期物业服务协议》（以下称协议），协议约定志健公司向林斌提供物业管理服务，林斌向志健公司支付物业服务费用。协议签订后林斌正常交费到2012年12月31日。但是林斌从2009年10月入住之后，发现三个房间从仅有轻微渗水到现在的非常严重（原审已现场查看并确认房间渗水严重墙壁发霉），现已经无法入住并严重影响我家人的身体健康（见三个房间8张相片及家人病历报告两份复印件）。之前林斌每月正常交物业管理费曾多次当面告知物业报修一直无人理会。自2013年开始只能每个月去物业交停车费和水费，暂缓交物业管理费和本体维修金并当面催促物业维修，但到现在为止都没有来维修。根据《志健时代广场前期物业服务协议》第十一条违约责任：一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。二、根据《关于住宅（房屋）本体维修金问题的通知》（深物价【1998】136号）第四条的规定，志健公司从发展商2007年移交首期本体维修金后一直未交挪用，按规定业主可以拒缴。志健公司也从未按照第三条第二款的规定在小区显著位置公示过本体基金的收支项目情况。（附深圳市龙岗区住房和建设局关于2015年6月16日志健公司有关问题的通报1份和深圳市物业专项维修资金管理中心官网查询志健公司自2007年8月15日后未向政府移交本体维修金1份）。
被上诉人志健公司当庭答辩称，一、林斌称志健公司给其造成了很大的损失，但其未提供相关的证据证明及损失的金额，林斌要求减收物业服务费于法无据，也没有相关的事实依据。二、林斌上诉理由第二点中提到关于本体维修基金依据是深物价1998年（136号）文，这个通知并不属于法律法规，不能作为本案定案的依据。根据物业管理条例及实施细则的相关规定，业主向物业公司缴纳物业管理服务费及本体维修基金属于法定的义务。林斌应该依照相关的法律法规向我司缴纳相关的费用。综上，请求驳回林斌的上诉请求，维持原判。
原审判决查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，林斌与志健公司签订的《志健时代广场前期物业服务协议》合法有效，林斌应按照合同约定向志健公司支付物业服务费及本体维修金。林斌上诉认为志健公司不作为导致其损失，应降低物业服务费。对此，本院认为，小区业主缴纳的物业管理费是对物业服务公司提供服务的对价和物质基础，若部分业主认为物业企业的服务存在不当不支付或少支付物业服务费，则对已支付物业服务费的其他业主相对不公平，且可能会影响小区的整体服务。而缴纳的本体维修金则仍是属于小区全体业主共有，用于整个物业的维修，业主均有义务缴纳。因此，虽然志健公司存在服务不到位的情形，但因业主建筑物区分所有权中共有部分的不可分性，业主所享有的抗辩权应受到相应的限制，故对林斌以存在损失为由降低物业服务费的请求，本院不予支持。若确实因志健公司未履行维修义务对林斌造成了损失，林斌可另循法律途径解决。对于林斌提出的志健公司可能存在违反行政管理法规的情形，可依法向相关行政主管机构投诉。此外，本案二审庭审中，志健公司也确认涉案房产的外墙存在漏水情况，并一再表示涉案小区物业包括涉案房产的维修工作已经在开展，本院认为，根据《志健时代广场前期物业服务协议》约定，对房屋共用部位的维护和管理是志健公司的服务内容，志健公司作为物业服务企业也应按照服务协议的约定积极履行自身义务、提高服务质量。
综上所述，林斌的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费77元，由林斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一六年五月四日
书 记 员 张东阳（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。