江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣01民终1517号
上诉人（原审原告）：刘福江，男，1928年6月26日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。
上诉人（原审原告）：肖萍玲，女，1966年1月23日生，汉族，住址同上。
上诉人（原审原告）：刘鑫凯，男，1995年1月21日生，汉族，住址同上。
上列上诉人委托诉讼代理人：郭丽卿，江西洪城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖雯栅，江西洪城律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：江西木材厂，住所地：江西省南昌市西湖区。
法定代表人：罗贤权，该公司总经理。
委托诉讼代理人：龚毅铭，江西豫章律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋芳，江西豫章律师事务所律师。
上诉人刘福江、肖萍玲、刘鑫凯因与上诉人江西木材厂房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院（2016）赣0103民初62号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月19日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人肖萍玲及上诉人刘福江、肖萍玲、刘鑫凯的委托诉讼代理人郭丽卿、上诉人江西木材厂的委托诉讼代理人龚毅铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘福江、肖萍玲、刘鑫凯的上诉请求为：1、在原审判决第二项的基础上，增加判决被上诉人向上诉人支付违约赔偿金950000元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、原审在认定被上诉人根本违约的情况下，判决被上诉人承担违约赔偿431963.9元远远低于双方租赁合同的约定，合同约定因企业改制或其他原回被上诉人提前终止合同，应按上诉人投资的四倍赔偿损失，上诉人的投资为48万元，原审判决认定该部分的损失赔偿为31万元，原审未按合同约定在低于投资额17万元之下判决赔偿损失明显不当；2、原审判决没有对上诉人的可得利益损失进行认定与法院规定相悖，被上诉人强行终止合同时，健身馆留有客户预交的充值余额247203.6元应予返还，此预收款属于合同履行后的可得利益，原审判决没有给予客观考虑有失公允；本案的租赁期限为14年，至合同终止时仅履行了5年，上诉人的损失应包括上述可得利益的损失，原审判决以私营单位就业人员平均工资数额以6个月时间认定合同终止后的损失为33329元明显不当。
江西木材厂的上诉请求为：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉及答辩的事实及理由：1、原审法院认定上诉人根本违约，属于认定事实不清。从上诉人提交的涉案房屋房产证来看，涉案房屋确实存在两个楼梯通道，上诉人拆除其中一个楼梯根本不会影响被上诉人的正常经营。2、原审法院在损失认定上存在瑕疵，原审法院未对被上诉人提交的转让费的真实性、合理性进行审查；原审法院在对被上诉人提交的跑步机、窗帘、ＰＶＣ塑胶地板价值认定时未进行真实性审查，也未对上述物品进行合理的折旧认定；原审法院认定盈利损失期间过长。
刘福江、肖萍玲、刘鑫凯答辩称：1、从刘风亮向曹旻受让球馆经营权与江西木材厂签订为期14年的房屋租赁合同并开始经营至2015年11月江西木材厂擅自终止合同止，球馆一直仅有唯一的通道，这一事实已有球馆转让人曹旻的证言予以证实，如果有其他的通道，刘风亮没必要向派出所等相关部门报警投诉并通过江西省电视台现场报道，江西木材厂既拆除了球馆的通道，其后又拆除了球馆的全部装修，砸坏了球馆设施，迫使球馆停止经营，江西木材厂所谓的球馆还有通道，拆除楼梯不会影响经营，纯属自欺欺人；2、原审判决对转让费、跑步机、窗帘塑胶地板价值的认定客观公正，刘风亮与曹旻签订的经营权转让合同明确约定，转让费48万元，转让的资产包括经营的场地与相应的配套设施，答辩人向法庭出具的转款凭证证实，刘风亮支付曹旻转让费现金32万元，剩余16万元是以球馆会员消费相抵，出让人曹旻证实了这一真实性，故48万元转让费的认定真实客观；其次，跑步机、窗帘、塑胶地板均系刘风亮在经营中添置，且已提供票据佐证，原审对其金额的认定并无不当；此外，上诉人关于原审认定盈利损失期间过长无合法依据。综上，要求驳回江西木材厂的上诉。
刘福江、肖萍玲、刘鑫凯向一审法院起诉请求：1、确认江西木材厂阻止刘风亮经营及提前终止租赁合同行为的违约；2、江西木材厂赔偿被迫停止经营期间的损失6万元（以实际损失为准）；3、江西木材厂赔偿经营的投资损失192万元；4、诉讼费由江西木材厂承担。
一审法院认定事实：刘风亮为南昌市西湖区新绿源羽毛球健身馆（以下简称“绿源健身馆”）的经营者，肖萍玲为其妻子。刘风亮于2010年10月29日与江西木材厂签订《房屋租赁合同》，约定乙方（绿源健身馆）承租甲方（江西木材厂）绿源会馆3楼约720平方米和夹层约110平方米房屋用地，用于开办健身运动场馆，租赁期为2010年11月1日至2024年12月31日，租金2000元/月，甲方不得因企业改制等其他原因提前终止合同或增加房屋租金，若甲方提前终止合同，需提前一个月以书面形式通知乙方，并按合同投入资金的4倍赔偿乙方的损失。为从前任承租人手中受让该场地及场内设施，刘风亮支付了转让费480000元，其中包含现金320000元及承接的160000元会员消费。《房屋租赁合同》签订之后至2015年11月期间，合同双方均按约履行。为经营所需，刘风亮购置了价值4999元的跑步机、价值7680元的窗帘、价值35820元的PVC塑胶地板，以上共计48499元。关于绿源健身馆的通道情况，江西木材厂提交的房产证显示健身馆所在位置有两个通道，但证人曹某时称在他承租期间，健身馆仅有一个入口，另有一个消防通道，需经由一个幼儿园经过，并通常是锁死的。证人胡某时称，能进绿源健身馆的仅一个通道。2015年11月18日，江西木材厂擅自拆除了作为绿源健身馆对外通道的楼梯，并在此后拆除了绿源健身馆的装修。2016年1月24日，刘风亮以绿源健身馆的名义诉至一审法院，要求江西木材厂将被破坏的通道楼梯恢复原状并赔偿其损失56381元。因双方争议尚在处理期间，刘风亮继续向其员工发放工资至2016年2月，并交纳“企业基本养老保险”及“基本医疗保险”至2016年6月。根据刘风亮提交的工资表显示，2015年11月-2016年2月每月发放工资5800元。根据刘风亮提交的《江西省社会保险费缴款专用收据》显示，绿源健身馆2016年1月-6月的交纳金额共计15075.32元，2015年1月-12月的交纳金额共计31354.56元，月均2612.88元。案件审理过程中，刘风亮去世，肖萍玲作为其继承人及共同经营者、刘福江、刘鑫凯作为其继承人参加诉讼后，变更了诉讼请求。
一审法院认为：江西木材厂与绿源健身馆签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，双方均应恪守履行。肖萍玲作为该个体工商户的共同经营者，在登记经营者刘风亮去世之后，仍继续享有租赁合同的权利义务。而刘福江、肖萍玲、刘鑫凯作为刘风亮的法定继承人，对于损失赔偿请求权这一财产性权益可以依法继承并继续行使。江西木材厂在合同期内将租赁场所的对外通道截断使租赁物不再具备对外经营的条件，并将租赁场地的装修拆除，属根本违约。其对于守约方因该违约行为遭受的损失应进行赔偿。刘福江、肖萍玲、刘鑫凯的直接及间接损失包括以下几个方面：1、部分转让费。刘风亮支付480000元转入费后取得承租绿源会馆3楼约720平方米和夹层约110平方米房屋的权利，租赁期限为14年零2个月，根据已经完成的租赁期间与未完成的租赁期间，转让费损失可计算为310000元。2、争议解决期间支付的人工工资。刘风亮在起诉之初要求江西木材厂继续履行合同，故其在被迫停业初期继续为员工支付工资并交纳保险，亦属合理。虽刘风亮提交的《工资表》系其单方制作，该证据本身证明力有限,但工资数额与其为员工缴纳的养老保险、医疗保险的数额比例适当。且刘风亮在举证证实绿源健身馆盈利能力时也将工资数额计入经营成本，夸大工资数额对证实盈利能力的作用为负，故一审法院有理由相信刘风亮所称的工资数额是真实的。2015年11月18日至2016年2月已支付工资数为20880元（5800元/月*3.6月），已缴纳养老保险及医疗保险19255.93元（2612.88元/月*1.6月+15075.32元），两项共计40135.93元。3、设施设备投入。因出租人违约导致合同解除，承租人有权要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。江西木材厂在迫使绿源健身馆停业后，不与经营者交接场内设备及清算装修残值，径直破坏场地原貌，致使在案件审理时，无法通过评估等方式确定以上价值。故一审法院全额采信刘风亮提交的供货合同及收款凭证等证据，将跑步机、窗帘、PVC塑胶地板的价款共计48499元均计入本项损失。4、盈利损失。江西木材厂违约行为做出之前，绿源健身馆处于正常经营状态。由于刘风亮未能提交绿源健身馆的纳税凭证，仅凭其自行制作的账目无法确认健身馆的月均盈利数额。一审法院参考案件受理时上一年度江西省城镇私营单位就业人员平均工资数额，酌情认定刘风亮夫妻二人经营健身馆的年收入。关于计算期限，健身馆被迫停业后，刘风亮作为守约方应积极寻求其他经营场所以尽快恢复经营，避免损失扩大。刘风亮诉请中以租赁合同剩余的全部年限计算盈利总额，于法无据。一审法院认为将恢复经营所需期限认定为6个月。在此期间，刘风亮遭受的停业损失即33329元（平均工资标准33329元/年*6个月*2人）由江西木材厂给予赔偿。除以上项目之外，刘风亮诉请数额中包含一项向充值卡客户退回的卡内余额。对该项赔偿请求，一审法院认为，首先，刘风亮提交的余额清单系其单方制作，而持卡人退款申请亦未经申请人当庭作证，无法确认真实性，故该组证据证明力薄弱。其次，充值卡内余额是刘风亮预收但又尚未提供服务的，未造成其直接损失。在客户消费卡内余额的过程中，刘风亮尚需支出相应成本（包括场地成本、人工成本、设施折旧成本等），故卡内余额亦不直接等同于盈利。而在上述第3项合理期限内的可期待盈利损失已经计算的情况下，不应再重复计算客户消费充值卡过程中刘风亮的盈利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项之规定，判决如下：“一、确认被告江西木材厂提前终止租赁合同行为违约;二、被告江西木材厂在本判决生效之日起十日内向原告刘福江、肖萍玲、刘鑫凯支付违约赔偿金431963.93元；三、驳回原告刘福江、肖萍玲、刘鑫凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22620元，由原告刘福江、肖萍玲、刘鑫凯承担17685元，被告江西木材厂承担4935元。”
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为：刘风亮与江西木材厂签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应切实履行。根据查明的事实，《房屋租赁合同》期限为2010年11月1日至2024年12月31日，但在2015年11月18日，江西木材厂未经刘风亮同意，擅自拆除了租赁场所的对外楼梯，并在此后拆除了租赁场所的装修，造成刘风亮无法经营，已构成根本违约，依法应承担违约责任。关于48万元转让费的问题，刘福江、肖萍玲、刘鑫凯已提供经营权转让协议及收条，转让人曹旻亦到庭说明已收到32万元转让款，另16万元用会员消费折抵的情况，并提供了相应的银行流水，故本院确认刘风亮已支付转让款48万元的事实，虽双方租赁合同约定如江西木材厂提前终止合同，应按合同投入资金的4倍赔偿刘风亮的损失，但该约定的违约金明显过分高于造成的损失，一审判决根据刘风亮实际租赁期间计算刘风亮的转让费损失为310000元并无不当，应予维持。关于跑步机、窗帘、塑胶地板的价款问题，因江西木材厂的违约致使刘风亮无法经营绿源健身馆，且因为江西木材厂已经破坏场地原貌，致使在案件审理时，无法通过评估等方式确定以上价值，故一审判决全额采信刘福江、肖萍玲、刘鑫凯提交的供货合同及收款凭证等证据，将跑步机、窗帘、塑胶地板的价款共计48499元均计入损失，并无不当，应予维持。关于可得利益损失的问题，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，一审判决以私营单位就业人员平均工资数额酌情认定刘风亮、肖萍玲夫妻两人半年的停业损失亦无不当，应予维持；至于客户预交的充值卡247203.6元，持卡人均未到庭说明情况，无法确认其真实性，且该款系刘风亮预收但尚未提供服务的，并未造成刘风亮的直接损失，一审判决对该项诉请不予支持正确，应予维持。
综上所述，上诉人刘福江、肖萍玲、刘鑫凯及上诉人江西木材厂的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21080元，由上诉人刘福江、肖萍玲、刘鑫凯承担13300元，上诉人江西木材厂承担7780元。
本判决为终审判决。
审判长 汪西菲
审判员 刘卫平
审判员 陈大奎
二〇一七年十一月十五日
书记员 应思奇