山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁08民终1275号
上诉人（原审被告）：刘贞辉，男，1984年8月28日出生，汉族，居民，住梁山县。
上诉人（原审被告）：刘洋，男，1984年12月6日出生，汉族，居民，住梁山县。
上诉人（原审被告）：杨长服，男，1986年6月5日出生，汉族，农民，住梁山县。
�上诉人共同委托代理人：张洪鲁，山东金正义律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁兆海，男，1975年2月12日出生，汉族，居民，住梁山县。
上诉人刘贞辉、刘洋、杨长服因与被上诉人梁兆海房屋租赁合同纠纷一案，不服梁山县人民法院（2016）鲁0832民初2776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘贞辉、刘洋、杨长服上诉请求：撤销原判决，发回重审。事实和理由：一、一审判决程序错误。被上诉人的诉讼请求是解除双方的房屋租赁合同，支付房屋租赁费及违约金，而一审判决认定房屋租赁合同无效，判决应支付的是房屋占有使用费，二者并非同一法律关系。根据最高人民法院《关�民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”。即当事人主张的法律关系性质或民事行为的效力与人民法院认定的不一致时，应当告知当事人可以变更诉讼请求。本案中，一审法院经审理查明涉案房屋租赁合同无效，上诉人应支付房屋占有使用费，一审法院并没有告知被上诉人变更诉讼请求，被上诉人也未主动变更。原审判决第一、二项明显超过了被上诉人的诉讼请求。二、一审判决认定事实错误且适用法律错误。1、一审判决上诉人给付被上诉人的房屋占有使用费自2016年3月1日计算至2016年11月14日，实际应当为2016年3月1日至2016年4月15日，上诉人于2016年4月15日向被上诉人发出交房通知书，并将该通知书张贴于涉案房屋正门上。上诉人通过法庭向被上诉人转交的交房通知书也能证明上诉人的主张，一审法院在被上诉人没有提供反驳证据的情况下，仅凭被上诉人不予认可为由不予认定，属认定事实错误。2、一审判决认定本案房屋租赁合同无效的原因是被上诉人所建涉案房屋未取得建设规划许可证。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。对于出租人来讲，房屋本身合法与否是明知的，也有义务保证出租房屋系合法有权出租的。出租房屋没有建设工程规划许可证导致房屋租赁合同无效，出租人应当承担全部责任。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条及《�华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被上诉人对租赁合同无效承担全部责任，其应对涉案房屋恢复原状的费用承担全部责任。
梁兆海辩称，房子是我自己建设的，也是经过村里同意的，租赁合同有效，房产与租赁没有牵扯。上诉人使用了房屋就应当支付费用，双方签订合同，应当按照合同履行。2016年4月没有收到上诉人的通知，至今租赁房里还有上诉人的东西。
梁兆海向一审法院起诉请求：判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，给付房屋恢复费用；给付房屋租赁费117964.70元及违约金7077.88元。
一审法院认定事实：2011年1月1日，原告梁兆海与被告刘贞辉、刘洋、杨长服签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于梁山县水泊南路郝山头路段面积为512.89平方米的临街楼房，租赁期限10年（2011年3月1日至2020年3月1日），租金前三年每月每平方米20元，以后每年每平方上浮一元，双方约定租金交付时间是每年度开始前的15天付清下一年度全部租金，逾期按照年度租金总额的0.5％承担违约金，超过20天结不清租金时，原告有权解除合同，并对被告不做任何补偿等内容。2016年3月1日后的租赁费未支付。2016年的租赁费每月每平方23元。2016年11月15日被告将涉案房屋交还给原告。被告在租赁期间对房屋进行了拆改，经济金中评报字[2016]第3088号房屋恢复原状所需费用评估报告书认定,涉案房屋恢复原状修复费用为4457.55元，原告为此支付鉴定费1500元。
一审法院认为，原、被告签订的涉案《房屋租赁合同》，原告所建房屋未取得《建筑工程规划许可证》，被告辩称《房屋租赁合同》无效的意见符合最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，2011年1月1日，原告梁兆海与被告刘贞辉、刘洋、杨长服签订的《房屋租赁合同》无效。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案具体应用法律若干问题的解释》第五条规定房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到损失的，人民法院依照合同法的有关规定和司法解释第九条、十三条、十四条的规定处理。本案原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因合同无效，不予支持。原告要求被告支付房屋恢复原状的费用，依照司法解释第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意�用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。原告要求被告承担恢复原状费用符合法律规定，合理部分予以支持。予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，判决：一、被告刘贞辉、刘洋、杨长服于判决生效之日起十日内按照每月每平方23元给付原告梁兆海2016年3月1日至2016年11月14日期间房屋占用使用费；二、被告刘贞辉、刘洋、杨长服于判决生效起十日内给付原告梁兆海房屋修复费44572.55元、评估费1500元；三、驳回原告对被告刘贞辉、刘洋、杨长服其他的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三�之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费308元，由被告刘贞辉、刘洋、杨长服负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，本案二审争议的焦点问题是：1、一审判决认定房屋租赁合同无效，是否违反法定程序；2、租赁房屋的交付问题；3、涉案房屋恢复原状所需费用的承担问题。关于焦点1，对于合同纠纷案件，应当首先审查合同效力问题。本案为房屋租赁合同纠纷，应当首先审查双方签订的房屋租赁合同的效力。根据本案查明的事实，由于被上诉人梁兆海对涉案房屋未取得建筑工程规划许可证，一审法院根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释�第五条的规定，认定双方签订的租赁合同无效，符合法律相关规定。无效的合同自始对当事人没有法律约束力，因此，也就不存在解除或者继续履行的问题。一审法院认定合同无效，并不违反民事诉讼的法定程序。房屋承租人基于使用房屋的事实，应当支付涉案房屋的占有使用费用，一审法院判决上诉人支付房屋占有使用费，程序正当，适用法律正确。关于焦点2，对于上诉人提交的2016年4月15日的交房通知，被上诉人不认可接收到该通知，在没有其他证据相印证的情况下，该通知书不能作为认定本案事实的依据。上诉人主张已于2016年4月15日交付房屋，不予采信。关于焦点3，导致双方租赁合同无效的原因是被上诉人梁兆海未能取得对涉案房屋的建筑工程规划许可证，同时上诉人作为承租人亦未能尽到合理审查的义务，双方均有过错，本院酌情认定双方各自承担50%的责任。根据社会常理和日常习惯，承租人租赁房屋后，必然会根据自身经营的需要，对涉案房屋进行装修、改造，且双方于2011年签订房屋租赁合同，直至2016年双方因纠纷诉至梁山县人民法院，可以认定被上诉人梁兆海对上诉人改造涉案房屋是明知且允许的。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款：“已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。故对涉案房屋恢复原状的费用，应当由双方各自承担50%的责任。因此，根据一审查明的房屋修复费及评估费的数额，上诉人应当承担50%即房屋修复费22286.27元、评估费750元。
综上，一审法院认定事实清楚，但法律适用存在不当之处，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条规定，判决如下：
一、维持梁山县人民法院（2016）鲁0832民初2776民事判决第一项；
二、撤销梁山县人民法院（2016）鲁0832民初2776号民事判决第三项；
三、变更梁山县人民法院（2016）鲁0832民初2816号民事判决第二项为：刘贞辉、刘洋、杨长服于本判决生效之日起十日内给付梁兆海房屋修复费22286.27元、评估费750元。
四、驳回梁兆海的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》�二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费308元，由刘贞辉、刘洋、杨长服负担；二审案件受理费616元，由刘贞辉、刘洋、杨长服负担500元，梁兆海负担116元。
本判决为终审判决。
审判长 张 芳
审判员 宋汝庆
审判员 马 斌
二〇一七年五月二十二日
书记员 金广洋