重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0110民初6240号
原告：重庆鑫龙物业管理集团有限公司，住所地重庆市渝中区新华路左营街4号10-9，统一社会信用代码91500103733396136XU。
法定代表人：康云，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张胜，男，该公司银海新城项目部客服主管。
被告：李远利，男，1982年10月9日出生，汉族，住重庆市綦江区。
原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司（以下简称“鑫龙物业公司”）诉被告李远利物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2017年9月20日公开开庭进行了审理。原告鑫龙物业公司之委托诉讼代理人张胜、被告李远利到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告鑫龙物业公司向本院提起诉讼请求：1、依法判令被告给付拖欠原告从2014年11月1日至2017年5月31日止，共计31个月物业服务费3151.77元（101.67平方米×1元/平方米×31月）及违约金719.32元（按物业服务合同万分之五计算，详见违约金明细表）；公共能源费2014年11月1日至2017年5月31日止，共计310元（10元/月×31月），以上费用合计4181.09元。2、本案案件受理费由被告负担。事实与理由：被告系原告物业服务区域内的业主，被告拖欠原告从2014年11月1日至2017年5月31日止，共计31个月物业服务费3151.77元（101.67平方米×1元/平方米×31月）及违约金719.32元（按物业服务合同万分之五计算，详见违约金明细表）；公共能源费2014年11月1日至2017年5月31日止，共计310元（10元/月×31月），以上费用合计4181.09元。原告因资金周转并发放员工工资急需收取上述费用，多次找被告催收，被告均以各种借口为由拒绝给付，原告因此十分苦恼。综上所述，被告应与原告物业服务区域内的其他业主一样按时给付物业服务费用，原告收取该费用依据重庆市綦江区发展和改革委员会制定的收费标准和《物业服务合同》。现在被告拖欠原告的上述巨额物业服务费使原告不能正常经营，该费用被告理应及时全额给付；为此，原告依据国务院《物业管理条例》第67条之规定和我国《民事诉讼法》等相关法律、法规的规定，特请贵院依法查明上述事实后，判准原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。
被告李远利辩称，原告主张欠费时间、房屋面积以及所欠物业费的计算标准正确。被告不交物业费的理由如下：第一，原告不按照物业合同的约定提供服务，违约在先。原告主要存在以下违反物业服务合同的行为：一、未履行维护公共设施的义务：1、银海新城10-18-3房屋（清水房）厨房主管道2014年多次漏水，导致银海新城10-16-3与被告的房屋厨房橱柜被水浸泡损坏，被告房屋主水管道外墙石膏渗漏挤出，影响了使用寿命和美观度。2014年初在第一次告知物业未及时处理，2014年末又发生二次厨房主水管泄漏。物业未及时巡查和维护公共设施，且至今未实地查看和补偿被告的损失。2、被告及其他业主信箱被损坏后，长期未维修，导致信件无法投递，给生活带来很大不便，身心俱疲。3、被告所住10栋大厅、电梯、防火门被乱涂乱画严重，物业长期不复原或整改避免被乱涂乱画。二、原告未履行基本的小区公共环境卫生服务：1、10栋楼房外，垃圾未规范收纳，长期污水横流，卫生状况差。2、从小区门口至10栋步行便道上长期垃圾遍地不及时清洁；围墙墙砖不停掉落有安全隐患。第二，被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。1、在原告服务初期，小区卫生状况较好，被告支付物业服务费积极，且多次半年及以上预付。原告在民事诉状中描述多次催收属实，但“被告均以各种借口为由拒绝支付”描述错误，被告一直承诺物业服务费在原告履行物业服务义务后及时缴纳。不知原告为何苦恼被告不缴纳物业服务费，却不查找自身原因积极改进小区物业服务。2、因原告不能适当履行服务义务，给被告生活带来不便，根据合同法有关先履行抗辩权的规定，在原告纠正错误履约行为前，被告有权拒绝支付物业服务费用。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2014年3月1日，重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司为甲方，鑫龙物业公司（2014年10月16日变更登记为“重庆鑫龙物业管理集团股份有限公司”，2015年11月27日又变更登记为“重庆鑫龙物业管理集团有限公司”）为乙方，双方签订了《银海新城前期物业服务合同》，合同约定，甲方通过招标方式选聘乙方，在自愿、平等、协商一致的基础上，就重庆市綦江区沙溪路22号银海新城小区实施本物业区域的物业管理服务的相关事宜，订立本合同。具体内容分为物业管理区域概况、委托服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利和义务、物业管理用房、物业服务合同期限及解除、违约责任、附则等九章。其中，甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容：1、物业共有部分的日常维修、养护和管理。物业共用部分具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、公厕。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通秩序与车辆停放的管理。停车场（库）只提供停车位使用及场地清洁和公共设施维护服务，所收的费用不含车辆的保险费和保证费用（业主和使用人有特殊要求的须另以合同约定）。8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务。具体包括：安全监控、巡视、执勤等。建立预防性安全防范体系并设立应急系统，配合公安机关进行安全监控和巡视等安保工作，不含公共区域内及其专有部位的人身财产保险、保证和保卫责任，家庭财产与人身安全保险由业主自行办理。协助公安机关做好本物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，及时采取应急措施，同时向有关行政管理部门报告，保护好现场、协助做好救助工作；乙方物业服务人员在维护本物业管理区域的公共秩序时，要认真履行职责，不得侵害公民合法权益。9、物业档案资料管理。10、物业项目使用专项维修资金的预算和计划。11、装修管理。12、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。13、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。本物业管理区域内的物业服务收费选择包干方式，按月收取，标准如下（人民币，按建筑面积计算）：1、住宅：（1）小高层住宅按1.30元/月·平方米（物业服务费：1.0元/月·平方米，电梯费0.30元/月·平方米，一二层住户不收电梯费。）（2）高层住宅按1.00元/月·平方米（物业服务费：0.65元/月·平方米，电梯费0.35元/月·平方米，一二层住户不收电梯费。）住该非用户按住宅改为办公用，按200%收取；住宅改为商业用途，按300%收取。2、商业物业：1.50元/月·平方米（含幼儿园按1.50元/月·平方米）。业主共用部位、共用设备设施运行的能源消耗，采取独立计量核算，实行定额分摊与据实分摊相结合的方式向产权人或使用人计收。其中楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯等的用电费用未进入物业服务收费成本，按10元/户·月定额由产权人或使用人按月缴纳。乙方利用全体业主所有的停车场，会所及其他共用部位、共有设备设施进行经营（如：设置商业广告招牌），应当征得甲方相关业主的同意，所得收益扣除乙方管理服务成本和佣金后剩余部分的本金和利息全部用于补充乙方管理服务费的不足。关于违约责任，乙方因管理不善造成房屋建筑质量、设施设备质量损害，达不到使用功能和造成重大事故的，由乙方承担相应责任。甲方不履行本合同约定的义务，乙方可要求甲方履行，由此造成的损失，甲方应承担相应的责任。乙方违反合同约定，擅自提高收费标准的，业主、物业使用人有权要求乙方清退，并由乙方按多收费用的3倍标准给予业主或物业使用人赔偿。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。双方约定，以下条件所致的损害，可构成对乙方的免责事由：1、因不可抗力导致的中断服务或物业价值的贬损；2、因物业本身固有的瑕疵造成的损害；3、因维修、养护共用部位、共用设施设备需要而暂时停水、停电或者停止共用设施设备的使用的（除排危抢险情形以外，乙方应事先通知业主及使用人）；4、因非乙方责任造成的供水、供电、供热、供冷、通讯、有线电视及其他共用设施设备的障碍和损失。本合同期限为伍年，自2014年4月1日起至2019年3月31日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。
2015年6月26日，重庆市綦江区银海新城小区业主委员会（以下简称“银海新城业委会”）为甲方，鑫龙物业公司为乙方，双方签订了《银海新城物业服务合同》，具体内容分为物业管理区域概况、委托服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利和义务、物业管理用房、物业服务合同期限及解除、违约责任、附则等九章，与前期物业服务合同大致相同。其中物业服务费用选包干制，按月收取，其收取标准如下（按建筑面积计算）：1、高层住宅物业服务费：1-2层0.65元/月·平方米（建筑面积），3层（含）及以上1.00元/月·平方米（建筑面积，包括电梯使用费用）。2、小高层住宅物业服务费：1-2层1.00元/月·平方米（建筑面积），3层（含）及以上1.30元/月·平方米（建筑面积，包括电梯使用费用）。3、非住宅物业服务费：1.50元/月·平方米（建筑面积）。业主共用部位、共用设备设施运行的能源消耗，采取独立计量核算，实行定额分摊与据实分摊相结合的方式向产权人或使用人计收。其中楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯等的用电费用未进入物业服务收费成本，按10元/户·月定额由产权人或使用人按月缴纳。乙方利用共用部位、共有设施设备进行经营，应当征得甲方同意，所得收入除去经营管理成本后，其余部分按乙方占四成甲方占六成比例进行分配。关于违约责任，乙方违反合同约定，擅自提高收费标准的，业主、物业使用人有权要求乙方清退，并由乙方按多收费用的2倍标准给予业主或物业使用人赔偿。甲方、业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。本合同期限为5年，自2015年7月1日起至2020年6月30日止。2015年7月6日，重庆市綦江区发展和改革委员会对原告鑫龙物业公司的收费标准作出符合物业收费政策的意见。
审理中，原告鑫龙物业公司为证明自己履行了物业服务的义务，向法庭提交了2017年1-6月的物业服务报告、巡查签到表、各类函、温馨提示、倡议书等材料，被告对前述证据的三性均予以认可。为了证明自己的观点，被告举示了五组照片，证明自己房屋因楼上漏水被浸泡、小区卫生环境差、10幢大厅乱涂乱画等问题，原告对照片的真实性均予以认可，称原告也在小区积极改善工作，会加强服务。
前述事实，有前期物业服务合同、物业服务合同、欠费明细、照片、各类函、温馨提示、资质证书、收费登记表、倡议书、巡查签到表、照片、收据等书证及原、被告双方当庭陈述在案为凭，经庭审质证和本院审查属实，足以认定。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约定履行其义务并享有权利。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同和业主委员会依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对物业服务企业和业主具有约束力，当事人应当按照合同的约定诚信全面地履行自己的义务。本案中，重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司与原告签订的前期物业管理服务合同和重庆市綦江区银海新城小区业主委员会与原告签订的物业服务合同，均系双方真实意思，且被告对前述合同没有异议，均应当认定合法有效，对原、被告均具有法律约束力，原、被告均应按合同约定享有权利并履行相应的义务。在原告对该小区提供了相应物业管理服务后，包含被告在内的整个小区业主均应按约定支付原告物业服务费用。被告主张先履行抗辩权，认为自己在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业费。从审理查明的情况看，该小区确实存在卫生清扫、垃圾清运等问题，虽然有些问题存在的原因是多方面的，但也同原告提供的物业管理未到位有关系，对此可以认定原告对该小区的物业服务中有瑕疵，但从整体而言，原告按约定完成了主要的物业管理事务，并确保了大多数管理服务的质量，被告的相应理由还不足以对抗物业服务费用的交纳，本院对被告辩称的先履行抗辩权的说法不予支持。被告对原告主张的费用计算时间、金额均予以认可，本院予以确认。综合前述情况，本院对原告请求被告支付2014年11月1日至2017年5月31日期间的物业服务费3151.77元（101.67平方米×1元/平方米×31月）、公共能源费310元（10元/月×31月）予以支持。关于被告辩称因原告未尽对公共设施设备维修养护义务，致使楼上房屋漏水给被告造成经济损失的问题，被告若认为其损失应当由原告负担，应当自行与原告协商解决或另行采取其他途径维权。对于原告请求的违约金，鉴于原告在之前提供的物业服务中确有瑕疵，本院对此不予支持。虽然本院在本案中支持了原告要求被告支付物业服务费和公共能源费的请求，但原告在之前的物业管理中存在瑕疵是客观的，希望原告对物业管理中已发现的问题，特别是被告方提出的卫生环境差等问题，要高度重视，尽快予以妥善解决，并在今后的物业管理中按法律规定和合同约定全面履行好自己的物管义务，增强员工的服务意识和责任意识，加大与业主的沟通交流，避免类似纠纷的发生。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条，《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告李远利在本判决生效之日起十日内支付原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司2014年11月1日至2017年5月31日期间的物业服务费3151.77元、公共能源费310元，共计3461.77元；
二、驳回原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司的其余诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25元，由被告李远利负担（此费原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司已预交，被告李远利在履行前述付款义务时一并支付给原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司）。
本判决为终审判决。
代理审判员 留微微
二〇一七年九月二十七日
书 记 员 喻 琳