河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀10民终2593号
上诉人（原审原告）：邵丽丽，女，1966年9月9日出生，汉族，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：谢朝晖，男，1965年3月19日出生，汉族，住北京市顺义区，系邵丽丽之夫。
上诉人（原审被告）：陈金女，1969年1月17日出生，汉族，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：陈艳芳，北京京翔律师事务所律师。
原审第三人：固安县泊尊房地产经纪有限公司。
住所地：固安县京开路西二号路北侧、孔雀城荣园。
法定代表人：张皎龙，系该公司总经理。
原审第三人：赵君，女，1975年2月22日出生，满族，住承德市宽城满族自治县。
委托诉讼代理人：张成，北京市现代律师事务所律师。
上诉人邵丽丽、陈金女因与原审第三人固安县泊尊房地产经纪有限公司、赵君房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2016）冀1022民初3525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邵丽丽及其委托代理人谢朝晖，上诉人陈金女委托代理人陈艳芳，原审被告赵君委托代理人张成到庭参加诉讼。原审被告固安县泊尊房地产经纪有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邵丽丽上诉请求：一、依法撤销固安县人民法院(2016)冀1022民初3525号民事判决第三项，变更为：判令被上诉人陈金女赔偿上诉人邵丽丽律师咨询费、误工费和交通费3万元，民事司法保险费7000元。二、本案一、二审案件受理费均由被上诉人陈金女负担。事实和理由：一、一审判决认定案件基本事实清楚，但适用法律错误。二、上诉人主张的律师咨询费，有明确的法律依据。三、被上诉人应当赔偿上诉人民事司法保险费7000元。四、被上诉人的违约给上诉人造成的损失远大于上诉人主张的赔偿数额，上诉人的诉求合情合理。
陈金女辩称，请求依法驳回上诉人的全部上诉请求。一、上诉人主张的律师咨询费、误工费和交通费3万元没有事实及法律依据，一审庭审中邵丽丽仅提供了一张律师咨询费的收据，并未提供正式的发票。对于误工费和交通费也没有提供实际支出的相应票据，一审法院予以驳回是正确的。二、关于民事司法保险费7000元，该项主张在一审中并非其诉讼请求，是在本案二审中新增加的诉讼请求，因此不应予以审查。
赵君辩称，上诉人上诉请求与我方无关，我方不同意上诉人的上诉请求。
原审第三人固安县泊尊房地产经纪有限公司经本院依法传唤未到庭应诉，未发表答辩意见。
陈金女上诉请求：1、请求依法撤销河北省固安县人民法院(2016)冀1022民初字第3525号民事判决书，发回重审或依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求。2、一审、二审诉讼费及保全费由被上诉人邵丽丽承担。事实和理由：一、上诉人陈金女出售涉案房屋未经共有权人朱维朋同意，其与被上诉人签订的《房屋居间买卖合同》应为无效合同。二、一审法院认定陈金女将钥匙给付邵丽丽与事实不符。三、涉案房屋自2016年7月12日始交付赵君，并由其占有使用至今。四、一审法院严重违反法定程序。本案二审审理过程中，上诉人陈金女又补充上诉理由如下：一、一审法院在审理本案时没有查明邵丽丽是否具有在固安县购买房屋的资格，固安县现出台了限购政策。二、一审法院的判决事项违反民事诉讼法不告不理的基本原则，一审审理中邵丽丽的诉讼请求是要求继续履行双方之间的买卖合同，而一审法院的判决事项有两项分别是支付房款和协助过户，在一审庭审中邵丽丽并没有变更诉讼请求，而法院据此进行判决。三、我方认为一审法院漏列当事人，涉案房屋系陈金女与案外人朱维朋的夫妻共同财产，而本案陈金女以其个人名义出售房屋，其处分行为是否符合合同法第51条规定，是否有权处分，且本案审理结果与朱维朋具有直接的利害关系，根据《民事诉讼法》第123条规定应当追加朱维朋参加本案诉讼，且现一审法院判令房屋过户，而要求过户的房屋虽然登记在陈金女名下，但朱维朋也是共有权人之一，故仅判令陈金女一方协助过户没有夫妻另一方的协助该判决书也无法执行。
邵丽丽辩称，一、答辩人、陈金女及第三人泊尊公司签订的《房屋居间买卖合同》合法、有效，陈金女的该项上诉理由不成立。2016年3月7日，答辩人欲购涉诉房屋时，陈金女出示了其与开发商签订的《购房合同》。《购房合同》显示，卖方陈金女。答辩人与陈金女根本不认识，因此答辩人有理由相信涉诉房屋系陈金女的个人财产，陈金女有完整的处分权。退一步讲，既使涉诉房屋是陈金女夫妻的共同财产，签订合同时，陈金女丈夫在场，明知而不反对，也应视为默认。陈金女称其丈夫不知情，系虚假陈述，第三人泊尊公司的陈述可以还原签订合同时的客观事实。一审判决认定《房屋居间买卖合同》合法、有效，证据充分、事实清楚。二、一审判决认定陈金女将钥匙交付答辩人符合事实，该事实的认定与第三人泊尊公司的陈述一致。2016年3月中旬，第三人泊尊公司将一把涉案房屋的钥匙交给答辩人，这是事实，泊尊公司称其交付钥匙的行为系受陈金女的委托。陈金女否认该事实但未提交其他反证予以印证，不足以证明其陈述的真实性。相反，泊尊公司是房屋买卖关系的中介方，地位超脱，其陈述更加客观，具有更强的证明力，故一审法院对该事实的认定符合《民事诉讼证据规则》的规定。三、一审判决认定涉案房屋处于空置状态与客观表象一致，但从法律上应认定涉案房屋实际由答辩人占有。一审中，虽然陈金女提交了其与第三人赵君签订约《房屋买卖合同》，但该合同没有房产中介作为第三方见证。陈金女、赵君陈述双方通过房产中介交易与《房屋买卖合同》载明的双方交易不一致，因此答辩人有理由相信陈金女与赵君系朋友关系，双方签订的《房屋买卖合同》系虚假合同，其目的是为陈金女的违约行为寻找借口，以便获取更高的房价款。庭审中，陈金女与赵君均称双方通过房产中介交易并提交了3000元收费凭证，但此房产中介的收费标准远远低于二手房市场行情。由此，可以进一步印证答辩人判断的正确性。房屋的交付以交“钥匙”为标准，2016年3月中旬，陈金女委托泊尊公司将涉案房屋钥匙交给答辩人，即表明了答辩人已实际占有了涉案房屋。由于涉案房屋为毛坏房，尚不具备居住条件，所以暂时空置，但是这并不意味答辩人没有对涉案房屋的实际占有。退一步讲，不论陈金女与赵君是否存在真实的房屋买卖关系，也不论赵君支付的款项是不是房款，在答辩人已实际占有涉案房屋的情况下，陈金女将涉案房屋钥匙交给赵君的行为都是对答辩人占有权的侵犯。况且陈金女的陈述没有第三方印证，无法证明其陈述的真实性。众所周知，买卖房屋并不需要出卖人将自己购买房屋的合同原件资料交给买受人，只需买卖双方办理更名手续即可。陈金女将其购买涉案房屋的合同原件交给赵君，更加证明其欲盖弥彰，暴露他们之间根本不存在真实的房屋买卖关系。房屋交付与办理过户登记是两个不同的法律行为。二手房交易过程中，买受人支付部分房款后，出卖人将房屋交付买受人不违反法律的禁止性规定，也常见于房屋的交易习惯中。网签备案是房屋管理部门的一种行政管理手段。即使陈金女与赵君办理了网签手续，也并不代表赵君是涉案房屋的所有权人。目前，涉案房屋仍然登记在陈金女名下，陈金女是涉案房屋的所有权人。答辩人与陈金女签订合同在先、履约在先、交付占有在先。答辩人、陈金女及泊尊公司签订的《房屋居间合同》理应继续履行。陈金女的上诉理由不成立，于法无据，违反了民法的诚信原则，理应不予支持。四、本案事实清楚、证据充分，案情简单。一审法院适用简易程序审理本案并无不当。虽然超过了三个月审限要求，但一审判决认定案件事实基本清楚，陈金女要求发回重审，属于滥用诉权，意图混淆视听、损害答辩人的合法权益。另固安县是2016年4月起出台的限购政策，而房屋居间合同是2016年3月7日签署的，签署时并未受限购政策影响，我方在2016年4月份已经在固安县房屋产权产籍监理所办理了固安县存量住房准购证明，完全符合在固安县购房的资质条件。
赵君辩称，我方认可陈金女的上诉请求及理由，我方与陈金女已经在2016年7月14日到物业公司办理了业主更名手续，在2016年11月20日我方和陈金女之间办理了网签备案合同，在2016年11月28日就涉案房屋的水电和装修的手续我方已经办理完毕，准备装修。在2016年12月1日网签合同通过，且我方已经支付了房款的90%，我方认为我方的合同应优先于上诉人的合同来履行，故我方要求继续履行我方与陈金女的合同，邵丽丽与陈金女的房屋买卖合同纠纷应另行解决。
原审第三人固安县泊尊房地产经纪有限公司经本院依法传唤未到庭应诉，未发表答辩意见。
邵丽丽向一审法院起诉请求：一、请求依法判令被告继续履行原被告双方于2016年3月7日签订的《房屋居间合同》并赔偿原告律师咨询费、误工费、交通费3万元，二、诉讼费、保全费及保全的保险费由被告承担。
一审法院认定事实：2016年3月7日，原告邵丽丽、被告陈金女及第三人固安县泊尊房地产经纪有限公司签订《房屋居间合同》，出卖人为陈金女，买受人为邵丽丽，合同约定：陈金女所售房屋坐落于固安县××孔雀城××秋月××0511010101，建筑面积250.82平方米（以房产证面积为准）。该房屋成交价为241万元。本合同签订当日，买受人邵丽丽向出卖人陈金女支付人民币75万元，该房屋产权过户当日，申办抵押贷款，邵丽丽向陈金女支付剩余房款人民币166万元。---同时还约定房屋产权及具体状况的承诺、房屋户口迁移、逾期交房及逾期付款的违约责任。《房屋居间合同》签订以后，2016年3月7日原告邵丽丽交付被告陈金女购房款75万元。2016年3月份陈金女将该房屋钥匙交到第三人固安县泊尊房地产经纪有限公司，后该中介公司交与原告邵丽丽。2016年7月2日、7月5日，陈金女以短信方式通知原告邵丽丽，以未能领取该房屋房产证，邵丽丽无法办理贷款、陈金女无法收取剩余房款要求解除房屋买卖合同，原告邵丽丽不同意解除《房屋居间合同》，要求被告陈金女继续履行。2016年9月，被告陈金女向原告邵丽丽发出书面通知，以未能在2016年6月份办理下来房产证，邵丽丽无法办理贷款、无法付清剩余房款为由，通知邵丽丽解除《房屋居间合同》。还查明：2016年7月7日，陈金女与本案第三人赵君签订房屋买卖合同，出卖人陈金女，买受人为赵君，合同约定房屋基本情况：位于固安××吉祥东街东，永定河大堤南侧孔雀城御园二期秋月园0511#010101，房屋建筑面积为247.43平方米，成交价格为300万元整。签定合同当日赵君向陈金女支付定金30万元，后于7月12日支付房款240万元。2016年7月12日陈金女与赵君签订房屋买卖交接书，双方确认，将房屋钥匙交接完毕，将相关费用结清，交付清单为：商品房买卖合同及补充协议，业主临时公约，面积差补充协议，购房发票，物业费发票。第三人赵君于2016年11月28日向幸福基业物业服务有限公司固安分公司交纳了建筑垃圾清运费、装修服务费。2016年11月18日，被告陈金女办理了房屋所有权证书。至此案审理时涉案房屋仍处于未装修空置状态。一审法院认为，原告邵丽丽与被告陈金女签订的《房屋居间合同》及第三人赵君与被告陈金女签订的《房屋买卖合同》均是买卖双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，签订的房屋买卖协议是当事人之间订立转让不动产房屋物权的合同，虽均未在相关部门办理物转移变更登记，并不影响合同效力。两份合同均合法有效。对合同双方当事人均有约束力，应按照约定全面履行自己的义务。被告陈金女提出的被告丈夫对于陈金女与原告邵丽丽签订的房屋买卖合同不知情，故该合同无效的辩解意见，经查，陈金女在签订合同时被告丈夫在场，故其辩解意见不予支持。被告通知原告解除合同并未得到原告的认可，不符合《中华人民共和国合同法》规定的合同解除的条件，故原、被告间的合同并未解除。两份买卖合同中买方均已履行相应的给付首付款的义务，两次买卖均未办理过户登记，涉案房屋所有权仍为出卖人享有，两份合同的买受人均未取得房屋的所有权。原告给付首付款后未办理贷款，给付钥匙未实际占有，对被告享有的权利为债权请求权；被告均已给付房屋钥匙给两买受人，涉案房屋至本案审理时一直处于空置状态，第三人虽然已办理物业交接手续，但并未实际占有房屋、办理变更登记，故其享有的亦为债权请求权。原告与第三人作为合同的买受人均处于平等的债权人地位，均可向被告请求履行债务。被告陈金女违反诚实信用原则将涉案房产先后卖与两个不同的买受人，因涉案房产的唯一性，不能同对两位买受人履行交付行为，涉案房产两位买受人均未实际占有，故买卖合同成立在先的合同予以继续履行。原告请求被告陈金女继续履行合同的请求应予支持。双方约定采取贷款方式交付房款，故酌情给予适当付款准备期间，原告如不能在确定的期限届满前履行付清房款义务，《房屋居间合同》应予以解除。第三人赵君与被告陈金女签订的关于涉案房屋的买卖合同争议，另行解决。原告主张的律师咨询费、误工费及交通费等无相关法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第九十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告邵丽丽于本判决发生法律效力后60日内给付被告陈金女剩余房款1660000元。邵丽丽未能在上述期限内付清房款，《房屋居间合同》予以解除。二、被告陈金女于收取邵丽丽剩余房款后三日内向邵丽丽交付固安县××孔雀城××秋月××0511010101号房屋、协助邵丽丽办理房屋产权变更登记。三、驳回原告邵丽丽的部分诉讼请求。四、第三人固安县泊尊房地产经纪有限公司、赵君在本案中不承担民事责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13160元、保全费5000元，由被告陈金女负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人邵丽丽为证实其主张提交了两份证据。证据一：律师费收据原件，拟证明其花费律师咨询费15000元的真实性。证据二：落款为固安县房屋产权产籍监理所的《存量住房准购证明》打印件一份，拟证明其在固安县有购房资质，符合固安县购房政策的事实。上诉人陈金女的质证意见为：一、一审中已经提交证据一，不属于二审新证据，坚持我方一审质证意见。二、我方对证据二真实性无法确认，该证据没有加盖公章，是否符合限购政策以法院查明为准。原审第三人赵君的质证意见为：一、我方对证据一不予认可，其在诉讼请求中仅仅是律师咨询费，其费用过高，我方不认可，且律师事务所应开具发票，而不是收据。二、我方对证据二的真实性不予认可，该证据没有加盖公章。原审第三人固安县泊尊房地产经纪有限公司未发表质证意见。以上证据经庭审质证本院认证如下：上诉人邵丽丽提交的证据一虽为原件且加盖了律师事务所财务印章，但该证据中注明该笔费用为律师费，而本案一审及二审审理过程中上诉人邵丽丽一方并未有该律师事务所律师出庭提供法律服务，故本院对其真实性难以认可。上诉人邵丽丽虽辩称该笔费用为律师咨询费，但其收据中注明的金额与律师咨询费用的市场行情相差巨大，本院亦难以采信。上诉人邵丽丽提交的证据二为打印件，落款处并未有出具单位印章，不符合单位出具证明的要件形式，故本院对其真实性及证明力亦难以认可。本案二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案双方的争议焦点有两个。第一个争议焦点为，上诉人邵丽丽主张上诉人陈金女在本案中应赔偿其律师咨询费、误工费、交通费、民事司法保险费共计37000元是否于法有据的问题。第二个争议焦点为，一审法院认定上诉人陈金女、邵丽丽及原审第三人固安县泊尊房地产经纪有限公司之间签订的《房屋居间买卖合同》合法有效且应优先继续履行是否合法的问题。关于双方争议的第一个焦点问题，本院认为上诉人邵丽丽虽主张上诉人陈金女应赔偿其律师咨询费、误工费、交通费，但其对其主张并未能提供有效证据予以证实，故本院对其此项主张不予支持。对于上诉人邵丽丽主张的民事司法保险费7000元的问题，本院认为上诉人邵丽丽主张的该项费用并非其参与本案诉讼所必然发生的费用，故其向上诉人陈金女主张则于法无据，本院不予支持。关于双方争议的第二个焦点问题，从本案查清的事实来看，上诉人邵丽丽与上诉人陈金女签订的《房屋居间合同》及原审第三人赵君与上诉人陈金女签订的《房屋买卖合同》均是买卖双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，两份合同均合法有效。但上诉人邵丽丽与上诉人陈金女之间签订的《房屋居间合同》在先，而两位买受人就涉案房产均未实际占有，故一审法院认定买卖合同成立在先的合同应予优先继续履行符合法律规定及交易习惯。上诉人陈金女虽上诉称其出售该房屋时并未经得其丈夫朱维朋同意，现其丈夫对该交易行为也不予追认，故其与邵丽丽签订的《房屋居间买卖合同》应无效，但经一审法院查明，上诉人陈金女在签订合同时，其丈夫朱维朋系在场，其并未提出反对意见，故应认定陈金女的签约行为，系其与家人的共同意思表示，因此本院对其此项抗辩理由不予认可。关于上诉人陈金女主张的其并未将钥匙交付邵丽丽及第三人赵君已对涉案房屋占有使用的问题，本院认为上诉人陈金女的抗辩主张与本院查明事实不符，且其也未能提交充足证据予以证实，因此本院对其此项抗辩理由亦不予认可。
综上，邵丽丽、陈金女的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27045元，由邵丽丽负担725元、陈金女负担26320元。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊清维
审 判 员 李成佳
代理审判员 刘远鸥
二〇一七年六月二十七日
书 记 员 于盟佳