成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武侯民初字第7610号
原告罗茸，女，汉族，1988年10月13日出生，住四川省万源市。
委托代理人何青超，四川英冠律师事务所律师。
被告许明，男，汉族，1965年6月28日出生，住成都市金牛区。
被告白林，女，汉族，1966年3月6日出生，住成都市金牛区。
委托代理人许明，男，汉族，1965年6月28日出生，住成都市金牛区，系白林丈夫。
被告王志军，男，汉族，1985年2月4日出生，住四川省江油市。
第三人成都富房不动产房屋经纪连锁有限公司。住所地：成都市。
法定代表人张熙宗，经理。
委托代理人陈军才，男，汉族，1975年7月5日出生，住湖北省鄂州市鄂城区，系公司工作人员。
原告罗茸与被告许明、白林、王志军及第三人成都富房不动产房屋经纪连锁有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月27日受理后，依法由审判员林娜适用简易程序独任审判，于2015年10月20日公开开庭进行了审理，原告罗茸的委托代理人何青超，被告许明、王志军，第三人成都富房不动产房屋经纪连锁有限公司的委托代理人陈军才均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告罗茸诉称，2015年5月31日，原告罗茸与被告许明、白林、第三人达成《房屋买卖合同》，被告公证委托王志军代理签署合同、办理过户等事宜。合同约定原告购买被告所有的位于成都市武侯区大华街10号6幢1单元10楼2号房屋，约定成交价88.5万元，如一方违约，违约方应按房屋成交价的5%作为违约金支付给守约方。原告向被告许明支付定金3万元，其代理人王志军代为收取并出具收条。合同签订后，原告随即向银行申请贷款，贷款审批通过后，第三人却告知原告，因被告不符合经济适用房购买资格，合同所涉房屋已被房管局查封，合同无法继续履行。被告隐瞒客观事实，导致合同不能继续履行，并给原告造成损失，故请求法院判决一、确认解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；二、3被告连带返还原告定金3万元、支付原告违约金44250元并赔偿原告损失18500元（后变更为要求被告许明、白林连带返还原告定金3万元、支付原告违约金44250元并赔偿原告损失18500元）。
被告许明、白林辩称，房屋已经出售给被告王志军，后来一切都是由王志军在操作，与许明、白林无关。请求驳回原告对被告许明、白林的诉讼请求。
被告王志军辩称，房屋是已出售给王志军了，但未办理过户手续。王志军之前就收到房管部门发的补缴经济适用房价款的函，以为可以随时交故没有及时补款。后来签订房屋买卖合同，准备过户时才得知缴不进去，必须等房管部门发新的通知才能凭此缴款。需要补缴款项之事也告知了原告，不存在恶意隐瞒。现在王志军已经去补缴款项，房屋各项证照齐全，可以办理过户手续，要求继续履行合同。被告无违约行为，如果原告坚持要解除合同也可以，但不同意支付违约金及赔偿损失。即使被告方有违约行为，原告方主张的违约金过高，远远超过其实际损失，请求予以调整。
第三人成都富房不动产房屋经纪连锁有限公司述称，第三人作为中介方促成原被告的房屋交易，签订合同当天并不知道因通知单过期不能及时缴纳经济适用房补缴款一事，但要补交经济适用房的钱这个事情买卖双方都是清楚的。房屋买卖合同签订后，第三人按流程向房管局进行递件。2015年7月31日卖方就应按约将房屋交付给买方。7月初的时候王志军告诉第三人，补缴款需要新的函发下来才能缴纳，所以当时就没有办法缴款，不具备办理过户的条件。此事第三人告诉了原告。后来被告补交房款后，原告就不愿意再买，但被告想要继续履行合同，第三人也组织了双方进行协商，但未达成一致意见。现第三人同意解除合同。
经审理查明，位于成都市武侯区大华街10号6幢1单元10层2号房屋（权1257088，建筑面积102.07平方米）系经济适用房，由被告许明于2005年7月19日申购，2007年7月产权登记在许明名下。被告白林与许明系夫妻关系。2014年12月24日，成都住房委员会向许明发送1份《告知函》，内容：“经查档复核，你于2005年7月19日申购经济适用住房时，不符合…规定的经济适用房申购条件，请你接此通知后带上相关资料和证件，于30日内到成都市人民中路一段28号房产大厦1502号办公室作进一步核实”。被告方收到此函件后未前去办理，亦未补缴费用。
2015年2月3日，许明、白林办理公证委托被告王志军代为出售上述房屋、并收取售房款、支付房屋买卖过户相关税费、代为到房屋管理部门协助买方办理上述房屋产权过户、领取产权证等相关手续等。
2015年5月31日，原告罗茸（乙方、买方）、被告王志军（甲方、卖方）、第三人成都富房不动产房屋经纪连锁有限公司（丙方、经纪机构）签订1份《房屋买卖合同书》，约定乙方以88.5万元的价格购买甲方位于成都市武侯区大华街10号6幢1单元10楼2号房屋，在合同签订当日，乙方向甲方交付定金3万元，办理过户递件时，乙方支付首付款20万元，剩余房款64.5万元由放贷银行直接支付给甲方，若银行实际贷款额不够支付房款，则由乙方在支付首付款时补足；乙方在签订合同当日向丙方支付佣金7000元；因不可抗力原因或者法律法规和相关政策变动致使本合同不能正常履行的，甲、乙、丙三方均不承担责任，其他违约行为致使合同无法履行或合同解除的，违约方应按照房屋成交价的5%作为违约金支付给守约方，同时违约方支付双方应当支付给丙方的佣金，并支付本次交易已发生的所有费用；乙方在购房首付款当中暂扣1万元作为交房保证金，交房当日，甲方负责结清前期所有费用后由乙方当月支付；甲方保证房屋无任何债务纠纷，并负责缴纳经济适用房上市交易差额款；乙方首付款以银行审核为准；乙方银行贷款审核通过后，甲方在2015年7月30日将此房交付乙方；甲乙双方在2015年8月7日后过户。原告罗茸在“乙方”处签名，王志军在甲方处签“王志军代许明”，第三人亦加盖公章。
合同签订后，原告罗茸于2015年5月31日、6月2日分两次向被告王志军支付了3万元定金，被告王志军向罗茸出具收条，1份署名“收款人：王志军代许明”，1份署名王志军。2015年6月10日，原告方为办理购房按揭手续向成都玖融鑫投资管理有限公司交付“贷款评估费、抵押登记费、服务费、公证费”等共计11500元，随后罗茸夫妻与中国建设银行股份有限公司成都第三支行签订了个人住房公积金及商业用房借款合同，向银行以按揭还款方式借款61万元。因被告方未向成都市住房委员会缴纳经济适用房补缴款，不能上市交易，王志军于2015年7月21日向原告及第三人发送短信及函件，表示“相关政策出台，现跟成都市住房委员会办公室确认《合同》中的房屋不能实行交易，现正式通知买方及中介方解除《合同》，并在解除合同通知书送至买方及中介方当天，办理合同解除手续。就买方已经缴纳购房定金3万元的返还事宜，买方愿意与买方及中介方友好协商”。原告方收到短信通知及函件后，要求被告方支付违约金并赔偿损失，双方未能达成一致意见，原告方遂诉至本院。本案在审理过程中，被告方于2015年9月28日补缴了155043.93元的政策优惠价款，并取得了国土使用证。同日，成都市住房委员会办公室通知成都市房管部门案涉房屋准予上市交易。
上述事实，有《房屋买卖合同书》、公证书、委托书、房产证、房屋信息摘要、收条、告知函、通知单、短信、邮件查询单、借款合同、收款凭证，各方当事人陈述笔录等收集在案，予以佐证。
本院认为，原告罗茸与被告王志军、第三人成都富房不动产房屋经纪连锁有限公司签订的《房屋买卖合同书》是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效，对各方当事人均有约束力。《房屋买卖合同书》约定原告方支付定金后办理贷款，待审核通过后被告于2015年7月30日前将房屋交付给原告，双方再于2015年8月7日后办理房屋过户手续。原告罗茸按约支付了定金并办理银行贷款手续，并因此支付了1万余元的相关费用，而被告方因自身原因不能办理过户手续，王志军于2015年7月21日向原告及第三人发送短信函件，明确表示不能办理房屋过户手续，要求解除房屋买卖合同。现原告及第三人也同意解除合同，故对原告罗茸要求确认《房屋买卖合同书》于2015年7月21日解除的诉讼请求，本院予以支持。被告方的行为已构成违约，应退还定金并支付违约金。双方在合同中虽约定违约金为房屋总价款的5%，原告要求被告按此约定支付违约金，被告方认为原告主张的违约金明显超过其实际损失，请求予以调整，综合全案案情，根据诚实信用及公平原则，本院调整违约金金额为3万元，对于原告罗茸主张的超出部分，不予支持。原告罗茸还主张被告方赔偿损失18500元，原告罗茸因履行合同向担保公司缴纳了各项费用11500元，此为原告的直接损失，而前述违约金已足以弥补其损失，故对该项诉讼请求，本院亦不予支持。
被告许明、白林认为，房屋已出售给王志军，一切都是王志军在操作，本案与己无关，因不动产的变更依法登记方发生效力，房屋现登记在许明名下，且许明、白林办理公证委托，委托王志军代为出售案涉房屋及收取房款，而王志军在签订合同及收取定金时均以代理人的名义，王志军在代理权限内以许明、白林的名义实施的代理行为，应由许明、白林承担民事责任。因此，王志军作为代理人，在本案中不承担责任。
对于被告王志军认为，房屋现已具备过户条件，要求继续履行合同，因被告方未在约定的期限内交付房屋，且明确向原告表示房屋无法过户，要求解除房屋买卖合同，原告方也予以同意。被告违约在先，即使现在具备房屋过户条件，但在原告方不愿意再购买房屋之情形下，其无权要求继续履行合同。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：
一、确认原告罗茸与被告王志军以被告许明的名义、第三人成都富房不动产房屋经纪连锁有限公司于2015年5月31日签订的《房屋买卖合同书》已于2015年7月21日解除；
二、被告许明、白林于本判决生效之日起三日内退还原告罗茸定金3万元；
三、被告许明、白林于本判决生效之日起三日内向原告罗茸支付违约金3万元；
四、驳回原告罗茸对被告王志军的诉讼请求；
五、驳回原告罗茸的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费2115元，因简易程序减半收取1057.50元，由原告罗茸负担390元，被告许明、白林负担667.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 林娜
二〇一五年十一月十二日
书记员 岳静