浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙绍民终字第460号
上诉人（原审原告）王甲。
被上诉人（原审被告）新昌县××地××司（以下简称
万家公××），住所地浙江省××县城××镇××北路××号
，组织代码：730301198。
法定代表人潘某某。
委托代理人（特别授权代理）周某某。
上诉人王甲因商品房买卖合同纠纷一案，不服浙江省嵊
州市人民法院（2009）绍嵊民初字第2357号民事判决，向本院
提起上诉。本院于2010年3月2日立案受理并依法组成合议庭，
于2010年3月22日公开开庭进行了审理。上诉人王甲、被上诉
人新昌县××地××司的委托代理代理人周某某到庭参加诉讼
。本案现已审理终结。
原审判决查某：2006年6月16日，原告之子王乙与被告签
订商品房买卖合同一份，以350443元的价款向被告购买被告开
发的位于嵊州市××号的万某某苑第九幢二单元102室房屋（
包括附房）一套。合同第八条约定，被告应于2007年4月30日
前将验收合格的商品房交付王乙，如遭遇不可抗力，除双方协
商同意解除或变更合同外，被告可据实予以延期；第九条约定
，除第八条规定的特殊情况即遭遇不可抗力外，被告如未按规
定期限交付商品房，按逾期时间的不同，分别处理，逾期不超过30日，被告应按日向王乙支付已交付房款万分之二的违约金
，合同继续履行，对逾期超过30日的处理方式未作具体约定；
第十一条约定，交接时，被告应提供商品房验收合格的依据及
住宅质量保证书和住宅使用说明书，否则，王乙有权拒绝交接
，由此产生的延期交房责任由被告承担。后原告与被告商定，
将原购房人王乙变更为原告，王乙的权利和义务由原告承受，
原告与被告重新签订了落款日期为2006年6月16日的商品房买
卖合同一份，预付房款收据上交款人的姓名亦由王乙变更王甲
。截至2006年7月30日，原告已向被告支付了购房款计32万元
。2007年5月30日，被告曾通知王乙交房，但因被告不能提供
住宅质量保证书和住宅使用说明书，王乙拒绝交接。2009年4
月26日，原告从被告处接收了房屋，并于2009年4月27日支付
了购房余款30443元，但被告仍未能向原告提供住宅质量保证
书和住宅使用说明书，未将办理权属登记所需的资料报产权登
记机关备案。另查某，2006年3月16日，嵊州市建筑业管理局
向被告发出暂停施工通知书，因被告开发的“万某某苑”工程
所处地段为地质灾害易发区，并已出现山体部分整体滑移，要
求被告暂停施工，待对该地段地质灾害提出补救方案、报经有
关部门批准后，方可复工。同年3月20日，嵊州市人民政府在
《今日嵊州》报上发布公告，禁止在上述地段某某工程甲设等
活动。同年10月28日，嵊州市越乡工程甲设监理有限公司出具
监理评估报告，对万某某苑9号楼的质量综合评价为合格。200
7年7月10日，嵊州市人民政府就滑坡治理召开协调会议，会议
明确要求在7月22日前由国土局组织对万某某苑地段某某滑坡治理验收。2007年7月18日，相关单位完成对万某某苑9号楼的
单位工程乙工验收，结论为合格。2008年8月29日，在被告向
嵊州市质监站要求出具工程丙监督报告时，该站表示须待滑坡
治理验收后方可。2009年5月11日，嵊州市质监站出具了工程
丙监督报告，结论为合格。2009年5月20日，嵊州市人民政府
发布公告，撤销禁令。2009年6月1日，嵊州市建管局同意被告
的万某某苑工程乙工验收备案。2009年11月4日，被告办理了
万某某苑第九幢二单元102室的产权证书。
以上事实，由双方当事人诉讼中陈述、原、被告于2006
年6月16日签订的商品房买卖合同一份、被告出具给原告的收
据五份、2006年3月20日发布在《今日嵊州》报上的嵊州市人
民政府公告复印件一份、嵊州市越乡工程甲设监理有限公司于
2006年10月28日出具的工程丙监理评估报告复印件一份、由建
设、监理、设计、勘察、施工及质监站等单位派员组成的验收
组于2007年7月18日出具的单位工程乙工验收意见书复印件一
份、嵊州市人民政府办公室于2007年7月15日发出的（2007）1
4号嵊州市人民政府专题会议纪要复印件一份、嵊州市建筑工
程丙监督站于2008年8月29日出具的《关于未提供万某某苑工
程丙监督报告情况说明》一份、嵊州市建筑工程丙监督站于20
09年5月11日出具的工程丙监督报告一份、嵊州市房屋建筑工
程乙工验收备案表一份、浙嵊房权证嵊字××号一份等
证据所证实。
原审判决认为：原告经被告和原合同当事人王乙的同意
，受让王乙的合同权利，与被告重新签订的商品房买卖合同，合法有效，王乙在合同转让前所为之合同行为可视为原告所为
。依照合同约定，被告应于2007年4月30日前将验收合格的商
品房交付原告。被告虽曾于2007年5月30日通知原告交房，但
因被告不能提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，原告以不
符合合同约定的交房条件为由拒绝交接，系行使合同权利，并
无不当。2009年4月26日，原告在被告仍未能向原告提供住宅
质量保证书和住宅使用说明书、未将办理权属登记所需的资料
报产权登记机关备案的情况下从被告处接收了房屋，应视为原
告对合同权利的自愿放弃，可认定该日为被告履行交房义务之
日，被告交房逾期天数计726天。当事人可以约定一方违约时
应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约
金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当
减少。商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计
算方法，逾期交付使用房屋的，违约金数额或者损失赔偿额按
照逾期交付房屋使用期间有关主管部门公布或者有资格的房地
产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。被告逾期交
房，必然导致原告的房产使用利益或投资利益受损，被告辩称
逾期交房未给原告造成损失，本院不予采信；双方当事人在合
同中约定逾期不超过30日时，被告应按日向原告支付已交付房
款（32万元）万分之二的违约金，计1920元，该约定违约金未
过分高于造成的损失，应予适用，对被告提出的应予减少的主
张，本院不予支持；双方当事人虽对逾期超过30日的违约金数
额或者损失赔偿额计算方法未作约定，亦未提供前述房屋租金
标准，根据被告使用的格式合同的本义，该项的违约责任不应低于前项的违约责任，原告以前项约定的违约金计算方式计算
该项损失为44544元，并无不当。综上，原告因逾期交房造成
的可计损失为46464元。合同法上的不可抗力，是指不能预见
、不能避免并不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同
的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。根据本案事
实，可以认定被告开发的“万某某苑”工程所处地段发生山体
滑坡的地质灾害是导致该地段需滑坡治理及嵊州市人民政府禁
止在该地段某某工程甲设等活动的直接原因，而政府部门未能
在被告预期的期限内完成滑坡治理验收工作、被告在工程丁后
迟迟不能取得工程丙合格证书是被告不能如约向原告交付房产
的直接原因。地质灾害的发生和政府禁令的公告均在原、被告
签订书面购房合同之前，双方当事人对地质灾害的存在事实已
经明知，被告以地质灾害系不可抗力为由要求依约免除其逾期
交房的违约责任，理由不能成立。滑坡治理验收工作的完成是
政府解除禁令的前提条件，也是相关部门向被告发放工程丙合
格证书的前提条件，而滑坡治理验收工作的进程不是被告所能
预见、该进程延期的事实的发生也不是被告所能避免和克服，
故对被告来说，该因素属不可抗力且是导致被告交房逾期的主
要原因。同时，被告在签订合同时应当预见到交房时间将受滑
坡治理验收工作进程的影响，而由于过于自信，被告在合同中
对交房时间仍作了明确的承诺，被告的这一过失也是导致被告
交房逾期的原因之一。综上，被告逾期交房非因工程逾期、工
程丙等被告工程责任上的原因所致，亦非被告故意，主要系因
存在被告不能克服的客观情况导致被告在工程丁后不能及时取得工程丙合格证书之故，不可抗力对被告的逾期交房有主要影
响，但被告也有订约方面的过失责任，因此，被告的违约责任
依法不能全部免除，本院酌定被告应承担25%的违约责任。综
上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十
一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干
问题的解释》第十六条、第十七条的规定，判决：一、新昌县
××地××司应支付王甲逾期交房违约金11616元，款限于本
判决生效后十日内付清。二、驳回王甲其余诉讼请求。如果未
按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民
共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履
行期间的债务利息。案件受理费962元，减半收取481元，由原
告负担360元，被告负担121元。
上诉人王甲上诉称：一、逾期交房的责任某某在被上诉
人，所谓政府部门的滑坡治理，不构成法律意义上的不可抗力
，不能成为被上诉人减轻违约责任的理由。二、即使存在不可
抗力，也不能成为以牺牲一方的利益，而让另一方得到利益的
借口和理由。从公平的原则考虑，即使存在不可抗力，上诉人
也有足够的理由要求被上诉人返还这726天的银行贷款利息。
综上，请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的全部诉讼请
求，即判令被上诉人支付上诉人逾期交房的违约金46464元。
被上诉人新昌县××地××司答辩称：一、1、逾期交房
责任不在被上诉人，从一审法院审理过程戊对不能按期交付的
事实已经作了查某。被上诉人的房屋应交付的房屋本来可以按期交付，不是因延期完工或质量问题。2、因山体滑坡的地质
灾害导致该地段需要进行治理，而因政府部门的原因致使被上
诉人在房屋完工并质量合格的情况下无法向上诉人如期交付。
3、地质灾害的公告是在签订合同之前，双方对不可抗力事件
发生是事先明知的，故双方在合同中对不可抗力作了约定合同
可以变更或者解除。被上诉人不存在过错，不应承担延期交房
的责任。二、山体滑坡是不可抗力的，被上诉人无法预见，被
上诉人合法取得所在土地的使用权，正常进行施工。但是在施
工进行到一半后，出现了山体滑坡的情形，接到的停止施工的
通知。三、被上诉人延期交房本来是在法律允许的范围内，不
需要对上诉人支付违约金，一审认定被上诉人有缔约过失责任
，虽然被上诉人对此不予认可，但是为了息讼，被上诉人也表
示服判未进行上诉。一审判决了被上诉人支付给上诉人25%的
违约金，已经是照顾了上诉人方。且该房价已经上涨，上诉人
并没有损失，就算有损失，损失也没有上诉人所说的那么大。
综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
上诉人在二审中未提供新的证据。
被上诉人在二审中提供以下证据：1、国有土地使用权出
让合同、国有土地使用证；2、嵊州市水利水电局发放的（嵊
水）审字（2004）第（028）号开发建设项目水土保持方案合
格证；3、建设用地规划许可证；4、建设工程规划许可证、建
筑工程己工许可证。提供以上一组证据来证明被上诉人开发的
土地是经过相关部门审查、审批、合法取得该土地，而审查、
审批过程戊不存在山体滑移的不可抗力因素。上诉人认为被上诉人提供的证据，不是二审中的新证据，不同意质证。
本院认为，被上诉人提供的证据，根据最高人民法院《
关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项之规定
，不是二审程序中的新的证据，本院不予采纳。
本院经审理查某的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是：1、逾期交房的责任到底
在被上诉人方还是被上诉人提出的由于政府部门的滑坡治理构
成法律意义上的不可抗力，所以原判免除其部分违约责任，原
判对这一认定是否正确。2、即使存在不可抗力，原判酌情确
定了25%的违约责任，是否正确。
根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条之规
定：“本法所称的‘不可抗力’，是指不能预见、不能避免并
不能克服的客观情况。”以及根据《中华人民共和国合同法》
第一百一十七条第一款之规定：“因不可抗力不能履行合同的
，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有
规定的除外。”结合本案事实，因出现山体滑坡的地质灾害的
自然现象，故原审判决部分免除被上诉人的责任是合理的。据
此，原审判决认定：“根据本案事实，可以认定被告开发的‘
万某某苑’工程所处地段发生山体滑坡的地质灾害是导致该地
段需滑坡治理及嵊州市人民政府禁止在该地段某某工程甲设等
活动的直接原因，而政府部门未能在被告预期的期限内完成滑
坡治理验收工作、被告在工程丁后迟迟不能取得工程丙合格证
书是被告不能如约向原告交付房产的直接原因。地质灾害的发
生和政府禁令的公告均在原、被告签订书面购房合同之前，双方当事人对地质灾害的存在事实已经明知，被告以地质灾害系
不可抗力为由要求依约免除其逾期交房的违约责任，理由不能
成立。滑坡治理验收工作的完成是政府解除禁令的前提条件，
也是相关部门向被告发放工程丙合格证书的前提条件，而滑坡
治理验收工作的进程不是被告所能预见、该进程延期的事实的
发生也不是被告所能避免和克服，故对被告来说，该因素属不
可抗力且是导致被告交房逾期的主要原因。同时，被告在签订
合同时应当预见到交房时间将受滑坡治理验收工作进程的影响
，而由于过于自信，被告在合同中对交房时间仍作了明确的承
诺，被告的这一过失也是导致被告交房逾期的原因之一。综上
，被告逾期交房非因工程逾期、工程丙等被告工程责任上的原
因所致，亦非被告故意，主要系因存在被告不能克服的客观情
况导致被告在工程丁后不能及时取得工程丙合格证书之故，不
可抗力对被告的逾期交房有主要影响，但被告也有订约方面的
过失责任，因此，被告的违约责任依法不能全部免除，本院酌
定被告应承担25%的违约责任”并无不当。
综上所述，上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。原
审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国
民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决
如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1012元，由上诉人王甲负担。
本判决为终审判决。
审判长 章建荣
审判员 毛振宇
审判员 方 艳
二〇一〇年四月二十二日
书记员 李琼珏