黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终6679号
上诉人（一审原告）：哈尔滨弘民物业管理有限公司，住所地哈尔滨利民开发区南京路北常青小区。
法定代表人：纪伟章，经理。
委托诉讼代理人：鞠宏毅，黑龙江思普瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李蕊彤，黑龙江思普瑞律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：黑龙江省ＸＸ房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市松北区万宝镇万宝街380号。
法定代表人：商艳，经理。
委托诉讼代理人：闫玉香，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。
一审第三人：李宏波，女，汉族，1977年8月22日出生，无固定职业，现住哈尔滨市道外区。
上诉人哈尔滨弘民物业管理有限公司（以下简称弘民公司）因与被上诉人黑龙江省ＸＸ房地产开发有限公司（以下简称ＸＸ公司）、一审第三人李宏波房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2017）黑0104民初2106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案后，依法组成合议对本案进行了审理。上诉人弘民公司委托诉讼代理人鞠弘毅、李蕊彤，被上诉人ＸＸ公司委托诉讼代理人闫玉香，一审第三人李宏波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
弘民公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判ＸＸ公司向弘民公司交付福宏名城位于道外区南极街和景阳街交口处的2号楼2单元18层1802房。事实及理由：1.一审法院认定事实存在问题，适用法律错误，李宏波与诉争房屋之间的关系不应适用被拆迁人优先取得补偿安置房屋的司法解释的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的适用有两个限制性前提，一是在签订《房屋拆迁补偿协议》时“明确约定了以位置、用途特定的房屋”对被拆迁人予以补偿，二是将该特定的房屋确定为补偿房屋后，“另行出卖给第三人”。本案中，李宏波与ＸＸ公司前后分别签订两份《房屋拆迁补偿协议》，前份协议应已被后签订的协议所取代，双方于2013年12月17日就房屋产权调换达成一致，而不是一审法院认定内容基本一致就说明2010年11月10日双方已就此达成一致。即使两份协议具有并列的同等效力，这两份协议也未明确约定位置，用于特定的本案诉争房屋作为产权调换对象，此时针对李宏波的补偿房屋仅是众多可以用来进行拆迁安置补偿房屋中的一套，是种类物，不是特定物。2013年9月28日，弘民公司与ＸＸ公司签订《商品房买卖合同》。2013年10月24日，对该合同进行预告登记，弘民公司买房在先，不符合上述司法解释的适用前提，ＸＸ公司与李宏波签订的补充协议处分的是弘民公司的财产，且存在恶意串通，是无效的。2.根据《中华人民共和国物权法》第二十条，ＸＸ公司与李宏波签订的协议属不应发生物权效力的情形。一审法院仅根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定，认定预告登记不发生阻止其他利害关系人主张权利的效力的说法，有违该司法解释的本意，剥夺了弘民公司的合法权益。该司法解释的规定应当是针对于认为原因登记错误或登记情况在事实情况发生变更后未及时进行登记变更所导致的不符情况的规定，与本案事实不符。
ＸＸ公司辩称，对一审判决认定的事实不认可，但认可驳回弘民公司的诉请，案涉房产是给付李宏波的不是给付弘民公司的。ＸＸ公司与弘民公司签订的合同不是实际意义的商品房合同。
李宏波述称，本案的诉讼基础事实和法律关系不存在，通过一审庭审可知，弘民公司与ＸＸ公司之间是民间借贷关系，对于诉争之房的预登记，是双方当时为偿还借款设定的“抵押”，该抵押不合法，所以双方又签订的房屋买卖合同，办理预告登记，其实质是以合法形式掩盖非法目的。双方不具有交付房产的权利义务关系，弘民公司不能依据已解除合同来要求履行合同，所以弘民公司基于一份无效、已被解除的合同起诉主张权利没有事实及法律依据，弘民公司不具有诉讼主体地位，没有提起诉讼的资格。关于李宏波的两份拆迁协议。李宏波与ＸＸ公司、拆迁办签订的拆迁安置协议书时间是2010年，拆迁安置协议书上明确设定了安置房屋的地址、面积、回迁时间等，该协议是合法、有效的协议，且时间早于上诉人持有的购房协议三年，由于ＸＸ公司未能按时履约，所以签订补充协议，补充协议是对2010年拆迁安置协议的延续履行的补充，不是新的协议，因此李宏波持有的上述协议合法有效。李宏波是被拆迁人，是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定的优先补偿人。其次，诉争房产是李宏波原位于道外区××区××号建筑面积64.66平米，私产房产拆迁置换安置房屋（超出64.66平米面积部分，李宏波向ＸＸ公司交纳了面积差价购房款购买），系拆迁房产置换所得，所以回迁安置房中的64.66平米所有权是原房直接置换所得，起初64.66平米的部分是李宏波履行交纳购房款义务合法取得。原房产产权能够证明李宏波交纳费用及两份拆迁协议中均明确证实了拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，两份拆迁协议均明确注明了拆迁补偿安置的房屋位置，而拆迁安置协议本身的性质就证明安置之房是回迁补偿房屋的特定用途。2010年协议也明确了补偿房屋的位置，在2010年时，ＸＸ公司就应该履行义务给李宏波安置房产，但ＸＸ公司没有履行，才又有了2013年的补充协议，第二份协议是对第一份协议的补充，而此两份协议都是指同一处应给第三人安置的拆迁回迁补偿房，均是同一个协议的履行、同一个意思表示，并不是两份不同标的的协议、并不是两个意思表示、两个标的，所以李宏波是符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定的“优先补偿”，诉争之房也是应该补偿给李宏波的安置房。李宏波对诉争之房具有所有权。首先，李宏波是被拆迁人被拆迁后合法取得诉争之房，并早于2013年就已实际占有诉争之房，李宏波对房屋进行了装修，交纳物业费用等，从无人无部门提出有人办理产权预登记。其次，李宏波对弘民公司与ＸＸ公司之间的纠纷不知情，李宏波是善意的，按照法律规定李宏波取得诉争之房的所有权。弘民公司与ＸＸ公司签字的证据证实上诉人据以证明其具有权利的合同已解除，不能继续履行。弘民公司无所有权，更不能要求交付房产。因为，弘民公司与ＸＸ公司之间不具有买卖合同关系，其预告登记也是无效的。弘民公司持的预告登记，是一个登记证明，有公示作用，但并不能产生弘民公司就是所有权人的法律效力，尤其在ＸＸ公司未将房产交付给弘民公司时，其预告登记没有效力，因此弘民公司据此提出诉讼主张法律依据不足，并要求弘民公司撤销预告登记，所以弘民公司的起诉是无依据的恶意上诉，侵犯了李宏波的合法权益。弘民公司的主张超过诉讼时效。
弘民公司向一审法院起诉请求：1.ＸＸ公司向弘民公司交付福宏名城位于道外区南极街和景阳街交口处2栋2单元18层1802号房屋；2.ＸＸ公司按购房款0.02‰/日的标准，向弘民公司支付违约金（自2014年5月2日起至ＸＸ公司实际交付房屋之日）。
一审法院认定事实：李宏波系哈尔滨市道外区××区××号一套建筑面积为64.66平方米房屋的所有权人。李宏波与ＸＸ公司先后于2010年11月10日、2013年12月17日签订《房屋拆迁补偿协议》，约定李宏波用哈尔滨市道外区××区××号的房屋与ＸＸ开发公司位于福宏名城小区建筑面积为105.82平方米的房屋进行产权调换。经冲抵房款核算后，李宏波应向ＸＸ公司交纳34,887.2元。2010年11月10日，李宏波原房屋搬迁完毕。2013年12月7日签订《房屋拆迁补偿协议》后，李宏波与ＸＸ公司签订《补充协议》，明确李宏波的调换房屋为福宏名城小区2号楼2单元1802室。2013年9月28日，弘民物业公司与ＸＸ公司签订《商品房买卖合同》，约定弘民物业公司以78万元的价格购买争议房产，同时约定ＸＸ开发公司应于2014年5月1日前将房屋交付给弘民物业公司，如ＸＸ开发公司未按照约定交付房屋，逾期超过180日后，弘民公司要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，ＸＸ公司按日向弘民公司支付已交付房款价万分之0.2的违约金。同日，ＸＸ公司向弘民公司出具78万元的收据。2013年10月24日弘民公司就争议房产办理《预购商品房预告登记证明》。后弘民公司与ＸＸ公司签订《解除协议书》，《解除协议书》第一条约定：“双方一致同意解除双方于2013年9月28日签订的《商品房买卖合同书》”，第六条约定：“如甲方（ＸＸ公司）未能在本协议第二条第3项约定的宽限期内向乙方（弘民公司）返还购房款及违约金的，则本协议自动终止，甲方需继续按双方签订《商品房买卖合同书》履行交付房产的义务，并承担相应的违约责任。”2014年4月24日李宏波占用争议房产，并使用至今。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”本案中，虽然李宏波与ＸＸ公司先后于2010年11月10日、2013年12月17日签订《房屋拆迁补偿协议》，约定房屋产权调换事宜，但两份《房屋拆迁补偿协议》的内容基本一致，说明自2010年11月10日双方就房屋产权调换已经达成一致。并且2010年11月10日，李宏波原房屋搬迁完毕，2014年4月24日李宏波占用争议房产，并使用至今，故一审法院认为虽然弘民公司于2013年与ＸＸ公司签订《商品房买卖合同》，但被拆迁人李宏波对安置房屋享有优先取得权，故ＸＸ开发公司无法继续向弘民公司交付本案争议房屋，一审法院对弘民公司主张交付争议房屋的诉讼请求不予支持。关于弘民公司主张已经办理预告登记，未经其同意不发生物权变动效力的问题，一审法院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”这说明我国不动产登记仅为形式审查，无法排除其他利害关系人的存在，只要其他利害关系人能够举示充足的证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，法院应根据实际情况确认真实物权人。故预告登记不发生阻止其他利害关系人主张物权的效力。弘民公司与ＸＸ公司签订的《商品房买卖合同》合法、有效，但客观履行不能，弘民公司可向ＸＸ公司主张违约责任。因合同中明确约定逾期交房利息计算标准，故本院对弘民公司请求ＸＸ公司支付违约金的诉讼请求予以支持。判决：一、ＸＸ公司于本判决生效之日起立即以78万元为基数，按照0.02‰/日的标准向弘民公司支付违约金（自2014年5月2日起至实际给付之日止）；二、驳回弘民公司其他诉讼请求。案件受理费100元，由弘民公司负担。
本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，ＸＸ公司与李宏波于2013年12月17日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》虽在弘民公司与ＸＸ公司签订的《商品房买卖合同》之后，但其内容系对2010年11月10日签订《房屋拆迁安置补偿协议》第二条的进一步明确，系对2010年11月10日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》的补充，李宏波依据与ＸＸ公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》入住案涉房屋，合法有据。虽弘民公司主张已将与ＸＸ公司签订的《商品房买卖合同》办理预告登记，但ＸＸ公司未按约定履行向弘民公司交付房屋的义务，而以房屋拆迁安置的形式将案涉房屋交付李宏波。李宏波自2014年4月24日占有使用案涉房屋，已居住多年，现案涉房屋不具备向弘民物业交付的客观条件。故一审判决对弘民公司主张ＸＸ公司交付房屋的请求未予支持，符合相关法律规定。双方针对案涉房屋的其他相关争议，不属于本案审查范畴，均可另行主张。
综上所述，弘民公司的上诉不能成立，应予驳回。一审法院判决结果正确，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人哈尔滨弘民物业管理公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许思东
审 判 员 梁红玉
审 判 员 宋 凯
二〇一七年十一月二十九日
法官助理 白恩奇
书 记 员 周小倩