天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0110民初4996号原告：天津市滨海华明开发建设有限公司，统一社会信用代码911201106818768244，住所地天津市东丽区华明高新技术产业区华丰路6号E座1-4149室。法定代表人：刘杰，经理。委托诉讼代理人：孙国宾，天津张盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊伟娜，天津张盈律师事务所律师。被告：天津圣智达科技发展有限公司，统一社会信用代码91120101773629687N，住所地天津市和平区贵州路2号310室。法定代表人：李光寅，总经理。委托诉讼代理人：张颖颢，天津耀达律师事务所律师。委托诉讼代理人：屈金城，男，该公司办公室主任。原告天津市滨海华明开发建设有限公司与被告天津圣智达科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月23日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月26日公开开庭进行了审理，原告天津市滨海华明开发建设有限公司的委托诉讼代理人孙国宾、熊伟娜，被告天津圣智达科技发展有限公司的法定代表人李光寅及其委托诉讼代理人张颖颢、屈金城到庭参加诉讼。后于2017年8月22日再次公开开庭进行了审理，原告天津市滨海华明开发建设有限公司的委托诉讼代理人孙国宾、熊伟娜，被告天津圣智达科技发展有限公司的法定代表人李光寅及其委托诉讼代理人屈金城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津市滨海华明开发建设有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告欠付租金965945.85元；2、判令被告支付原告违约金71885.4元，以上共计1037831.25元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年5月,原、被告签订了《协议书》，原告将天津市东丽区华明工业园区低碳产业基地F2厂房第一层（1198.09平方米）出租给被告使用。协议约定租赁期限3年，自2011年5月1日至2014年4月30日。协议书第二条第二款约定：甲方租金按税收贡献实行优惠，乙方年纳税不低于400元/平方米/年，基准租金200元/平方米/年，结算租金实际按上缴税金每增加10元/平方米/年，厂房租金优惠2.5元/平方米/年；乙方年纳税达到800元/平方米/年以上时，按上缴税金每增加10元/平方米/年，厂房租金优惠4元/平方米/年；乙方年纳税低于400元/平方米/年，高于200元/平方米/年，上缴税金每降低10元/平方米/年，厂房租金增加5元/平方米/年；乙方年纳税低于200元/平方米/年，上缴税金每降低10元/平方米/年，厂房租金增加8元/平方米/年，且一年后解除合同。协议书第二条第三款约定：甲方给乙方预留F2厂房二层、三层12个月，基准租金为200元/平方米/年，即时使用、即时计租，12个月后甲乙双方如未签订协议，甲方有权出租，同时一层不享受优惠政策，基准租金调整为240元/平方米/年。协议书第四条约定：自签订协议后履行协议期间，乙方在约定计租日前终止协议，乙方则支付一季度租金作为违约金；如甲方提前终止协议时，甲方支付一季度租金作为违约金。协议书履行过程中，原告依约交付厂房给被告使用，但被告未按照协议约定的时间及标准向原告支付租金，故原告起诉。被告天津圣智达科技发展有限公司辩称，1、原告起诉已经超过诉讼时效；2、原告在履行租金合同过程中存在违约在先的情形。合同约定2011年5月1日被告进驻，但原告交付的房屋配套设施不完善，现场没有水、电设施，道路也没有铺设，原告单位领导承诺租金减免，并顺延起租日期至2011年10月1日；3、被告进驻后进行了装修并安装了中央空调，被告实际经营了一年，因经营状况不好，被告于2012年10月31日将房屋腾空搬离园区，并将钥匙交还原告。当时双方口头约定被告对房屋的装修及安装的中央空调归原告所有，原告不再向被告主张租金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告提供邮箱截图及终止房屋租赁协议的通知各一份，原告对证据的真实性不予认可，经审查，通知书系复印件，对其真实性本院不予确认。而原告提供的邮箱截图系原告员工给其法定代表人发送的邮件，系原告公司内部邮件，本院不予采信。当事人对对方提供的其他证据的真实性均无异议，本院予以确认并记录在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》，甲方将其开发建设的位于华明工业园区的F2一层厂房出租给被告，用于生产经营，建筑面积1198.09平方米，租赁期限三年，自2011年5月1日起至2014年4月30日止。协议书第二条第二款约定：甲方租金按税收贡献实行优惠，乙方年纳税不低于400元/平方米/年，基准租金200元/平方米/年，结算租金实际按上缴税金每增加10元/平方米/年，厂房租金优惠2.5元/平方米/年；乙方年纳税达到800元/平方米/年以上时，按上缴税金每增加10元/平方米/年，厂房租金优惠4元/平方米/年；乙方年纳税低于400元/平方米/年，高于200元/平方米/年，上缴税金每降低10元/平方米/年，厂房租金增加5元/平方米/年；乙方年纳税低于200元/平方米/年，上缴税金每降低10元/平方米/年，厂房租金增加8元/平方米/年，且一年后解除合同。第三款约定：甲方给乙方预留F2厂房二层、三层12个月，基准租金为200元/平方米/年，即时使用、即时计租，12个月后甲乙双方如未签订协议，甲方有权出租，同时一层不享受优惠政策，基准租金调整为240元/平方米/年。第四款约定：乙方自入驻之日起，每季度按基准租金上打租形式支付租金59904.9元，租期满一年时，视乙方纳税情况，根据本协议第二款第二项优惠方法核算年租金，多退少补。第四条违约责任约定：自签订协议后履行协议期间，乙方在约定计租日前终止协议，乙方则支付一季度租金作为违约金；如甲方提前终止协议时，甲方支付一季度租金作为违约金。协议签订后，被告对厂房进行了装修。2012年7月12日，被告交纳租金60417.75元，之后未再交费。2012年10月底，因经营状况不良，被告向原告提出终止合同。2012年11月1日，被告从厂房搬离并将房屋钥匙交还原告。本院认为，原告与被告签订的《协议书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同履行过程中，被告自2011年5月1日至2012年11月1日租赁原告的厂房，应缴纳该期间的房屋租金。因被告已于2012年11月1日将房屋腾空并将钥匙交还原告，被告自此不再占有使用厂房，原告要求被告缴纳租金至2014年4月30日，没有依据，本院不予支持。关于原告起诉是否超过诉讼时效的问题。当事人请求法院保护其合法权利的，应在合理期限内提出，否则将丧失获得法律强制力保护的权利。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年。诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。本案中，原告于2017年6月22日起诉要求被告支付租金及违约金，原告未能举证证明本案诉讼时效存在中断的情形，其主张已超过诉讼时效，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条第（三）项，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告天津市滨海华明开发建设有限公司的全部诉讼请求。案件受理费14140元，减半收取计7070元，由原告天津市滨海华明开发建设有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员  侯静二〇一七年八月二十八日书 记 员  王静本判决所依据的相关法律、法规一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项：下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的；三、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。