广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第3549号
上诉人（原审原告）李艳，女，1978年11月14日出生，汉族，身份证住址：湖南省汉寿县龙阳镇体育路*号。
委托代理人邓汝松、杨枝锟，均系广东海智律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）邬学农，男，1969年2月13日出生，汉族，身份证住址：广州市天河区林和街***号****房。
被上诉人（原审被告）赵莉莉，女，1969年4月19日出生，汉族，身份证住址同上。
两被上诉人共同委托代理人甘健志，广东南国德赛律师事务所律师。
上诉人李艳因与被上诉人邬学农、赵莉莉房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1447号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市越秀区东泰路80号504房，建筑面积143.5426平方米，原是登记在邬学农、赵莉莉名下的房产。
2010年9月22日，李艳（买方）与邬学农、赵莉莉（卖方）、广州市享宇地产代理有限公司（中介方）签订《房屋买卖合同》，其中约定：买卖双方经协商按以下条款通过中介方出售及购入广州市越秀区东泰路80号504房，建筑面积143.54平方米，该物业成交价为2410000元；买卖双方同意一次性付款完成该物业交易，于签订本合同时支付100000元作为定金，首期楼款（含定金）750000元须在签订《广州市房地产买卖合同》时付清，房管局买卖合同双方约定于2010年10月30日之前签妥，余款1660000元须在房管局交易过户当天付清，如因房管局原因导致交易延迟时间相应顺延；卖方收取定金后不能按本合同约定将该物业售予买方，应向买方退还双倍定金；八、买方交付定金后不按合同约定买入该物业，卖方有权没收买方已付的定金，买方逾期支付楼款，从逾期之日起，应按日计算，向卖方支付应付款额千分之一的违约金，逾期七日，卖方除有权按本合同约定向买方收取违约金外并有权解除本合同，没收买方已支付的定金与中介方均分，不向买方出售该物业，以及提出要求买方赔偿相应损失；此合同一经签署，如有一方违约不卖或不履行合同以上义务，违约方必须向守约方支付楼价总额百分之十的违约金及双倍的定金，现签署合同现买家只支付定金50000元，剩余50000元需在2010年10月10日前补齐，否则视为违约，按以上合同执行等。同日，李艳向邬学农、赵莉莉支付了定金50000元，剩余定金50000元李艳没有支付。
据广州市房地产档案馆于2011年1月24日出具的《房地产登记簿查册表》记载，涉案房屋的产权人现为ＸＸ，登记时间2010年10月26日，所有权取得方式购买。
李艳于2013年5月13日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、解除李艳与邬学农、赵莉莉于2010年9月22日签订的编号为NO：0000425的《房屋买卖合同》；二、邬学农、赵莉莉返还李艳双倍定金100000元。
邬学农、赵莉莉在原审中共同辩称：一、李艳超过诉讼时效起诉，其请求应予驳回；二、李艳在实际履行合同时存在不依约足额支付定金的违约行为，邬学农、赵莉莉依据合同有权解除合同，所以双方的合同已经解除，不存在李艳诉请的双倍返还定金的问题。邬学农、赵莉莉也不同意向李艳返还定金，因为根据合同约定，邬学农、赵莉莉有权没收定金。
原审过程中，李艳称：李艳没有支付定金余额50000元，因为在2010年9月出台了新的购房政策，李艳属于外地人无法办理按揭贷款，如果要办理网签必须一次性付款，当时李艳还与邬学农、赵莉莉口头约定，定金余额改在办理网签时支付；后来李艳想与邬学农、赵莉莉办理网签手续时，邬学农、赵莉莉却不配合。邬学农、赵莉莉否认双方口头约定定金余额在办理网签时支付。李艳对此无提供证据予以证实。
李艳另陈述：李艳主张邬学农、赵莉莉违约是指邬学农、赵莉莉一房二卖，不履行合同将房屋另行售予他人。邬学农、赵莉莉回应称：邬学农、赵莉莉确实在李艳未如约履行合同给付定金义务且通过当时签订合同的中介方多次催促无法联系到李艳的情形下，才通过中介另行寻找买家买下涉案房屋，并于2010年10月26日办理了递件过户手续。
邬学农、赵莉莉称其向李艳主张过解除合同，在李艳没有支付定金余额时其多次通过中介方与李艳沟通，当时电话与李艳沟通时告知李艳如果再不支付定金余额视为李艳“挞定”（即违约），而李艳称不会再给钱了。邬学农、赵莉莉就此无提供相关的证据予以证明。
原审法院认为：李艳与邬学农、赵莉莉签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现李艳没有在2010年10月10日前补齐剩余定金50000元给邬学农、赵莉莉，已构成违约，应承担相应的违约责任。依照合同约定，逾期七日，邬学农、赵莉莉有权解除合同，没收李艳已支付的定金。至于李艳称双方口头约定定金余额改在办理网签时支付，无提供相关证据予以证实，不予采信。鉴于李艳不足额支付定金违约在先，且无证据证实李艳当时要求继续履行合同，邬学农、赵莉莉后将涉案房屋另售他人并于2010年10月26日办理了产权过户手续，其行为不构成违约。综上，李艳要求邬学农、赵莉莉双倍返还定金100000元，理据不足，不予支持。对于上述《房屋买卖合同》的解除，双方均无异议，予以照准。至于邬学农、赵莉莉主张其已行使单方解除权解除了合同，未提供相关证据予以证明，不予采纳。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条的规定，于2013年8月6日作出判决：一、自判决发生法律效力之日起，解除李艳与邬学农、赵莉莉于2010年9月22日签订的《房屋买卖合同》；二、驳回李艳的其他诉讼请求。本案受理费1150元，由李艳负担。
判后，李艳不服原审判决，向本院提起上诉称：一、虽然在李艳没有按合同约定支付余下定金时（因受当时国家对房地产买卖调控的影响而与邬学农、赵莉莉协商所致），邬学农、赵莉莉有权没收定金并通知李艳解除合同或追究李艳其他违约责任，但邬学农、赵莉莉并未因李艳没有支付余下定金而通知李艳解除合同并没收定金。虽然诉讼过程中邬学农、赵莉莉主张行使合同解除权并要求没收李艳所交付之定金，但截止本案一审开庭前，邬学农、赵莉莉并未提供任何证据证明曾经通知过李艳解除合同并没收定金，亦未证明李艳曾经收到过解除合同之类的通知。故在案涉合同并未由邬学农、赵莉莉通知解除的情况下，案涉合同仍然合法有效，双方都应当受其约束并履行该合同项下义务。邬学农、赵莉莉于2010年10月26日前就将2010年9月22日双方签订的合同项下的房屋售与他人属于根本违约，造成李艳合同目的无法实现，己无履行之可能，故案涉合同依法应予解除，邬学农、赵莉莉应当承担违约责任；二、李艳没有按照第一次的约定交齐10万元定金有三个方面的原因：其一，通过中介方的转达，三方达成了口头协议，约定定金在办理网签时支付。其二是政策方面的原因，这是不可抗力的原因。签订涉案买卖合同之后，国务院、广东省人民政府、广州市人民政府均出台相应的限购商品房的政策。根据国务院和广州市相关的政策规定，李艳刚来广州，未能在广州市居住一年以上，未购买社会保险，亦无法提供在广州市纳税一年以上的证明。即是说，依据国务院和广州市的限购商品房的政策，涉案买卖合同无法过户，最少合同签订一年以后才能过户。邬学农、赵莉莉及中介方对此均知情，邬学农、赵莉莉也没有立即要求李艳支付剩余的5万元定金。新政策的实施是签订合同时各方均没有预见到的新情况、新形势，根据情势变更原则，李艳购买房屋目的无法实现，这是不可抗力。第三个原因是，新政策出台后，中介公司与李艳多次进行协商，中介机构当时表态定金缓一缓，其与房管局联系看能否补交社保，并称可以提供虚假的纳税证明或社保证明，保证可以过户，李艳表示置疑。中介机构认为李艳的怀疑符合情理，所以称如果能够过户，定金及房款一起交付，可以在办理过户手续时再支付，如果不能办理过户手续，定金也是需要退的。综上，李艳上诉请求撤销（2013）穗越法民三初字第1447号民事判决第二项，改判邬学农、赵莉莉返还李艳双倍定金100000元，并判令本案一、二审诉讼费用由邬学农、赵莉莉承担。
被上诉人邬学农、赵莉莉共同答辩称：原审判决查明事实及适用法律正确、充分，我方坚持一审的答辩意见。李艳所述由于政策变更，导致其丧失购房资格，但自其提起本案诉讼至今长达两年多时间内，李艳从未向我方就迟缓交纳定金及继续购房履行买卖合同进行任何的有证据证明的沟通，故李艳在2010年10月10日前没有将应当缴纳的5万元定金向我方支付，已构成了违约。
二审过程中，李艳向本院提交以下证据：1、广州市越秀区法院于2012年9月18日发出的通知书，证明李艳已于2012年9月22日之前向越秀区法院提起诉讼，诉讼时效中断；2、（2010）越法民三初字第3106号及（2011）穗中法民五终字第622号民事判决书，拟证明：针对中介公司的起诉，李艳要求追加邬学农、赵莉莉在该案中作为共同被告或第三人出庭诉讼，一审法院未准许。邬学农、赵莉莉对此发表如下意见：1、李艳在二审开庭期间提交上述证据，能否作为二审新证据采信由法院依法进行认定；2、对于李艳提交的通知书，在一审过程中我方已发表过质证意见，我方质证意见与一审质证意见一致。该通知只是说明李艳就其与我方之间的民事纠纷曾向越秀区法院主张希望通过诉讼方式解决，越秀区法院出具该通知是为了告知李艳查明我方基本身份情况。该通知并没有明确是双方因何种案由产生纠纷，并不能作为法律意义上构成诉讼时效中断的证据；2、两份民事判决书与本案没有关联性，李艳在另案中要求我方作为第三人参加诉讼，要求继续履行合同，本案中要求我方双倍返还定金，两者自相矛盾。
二审期间，李艳申请本院到广州市社保资金管理中心调取李艳在2010年购买社会保险的相关情况。
经二审审查，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：依据双方在《房屋买卖合同》中的约定，李艳应当在2010年10月10日前向邬学农、赵莉莉交付剩余定金50000元，但李艳并未依约履行该项义务。李艳主张其已与邬学农、赵莉莉口头约定剩余定金改在办理网签手续时支付，但邬学农、赵莉莉对此予以否认，且李艳并未就此充分举证证明。因此，李艳以双方已协议变更剩余定金支付期限为由上诉认为其未付剩余定金不构成违约缺乏事实根据，本院不予采纳。因双方约定的李艳交付剩余定金的期限在广州市限购政策实施之前，且双方已在《房屋买卖合同》中约定以一次性付款方式完成交易，故即使李艳因受限购政策的影响不具备购房资格，亦不必然导致双方签订的《房屋买卖合同》无法履行。因此，李艳以限购政策的实施导致其无法实现合同目的为由上诉认为其未付剩余定金不构成违约缺乏法律依据，本院不予采纳。因李艳未依约支付剩余定金已构成违约，邬学农、赵莉莉没收李艳已付定金并将涉案房屋另行出售符合合同约定。至于邬学农、赵莉莉何时、以何种方式通知李艳解除合同则属于邬学农、赵莉莉行使合同解除权的范畴，与李艳应承担的违约责任无关，且李艳并未举证证明其曾向邬学农、赵莉莉明确作出要求继续履行合同的意思表示，故李艳上诉主张邬学农、赵莉莉在合同未解除的情况下另行出售涉案房屋的行为构成违约亦缺乏法律依据，本院不予采纳。综上，李艳以邬学农、赵莉莉违约为由诉请邬学农、赵莉莉双倍返还定金100000元缺乏法律依据，原审判决驳回李艳的该项诉讼请求并无不当，可予维持。
如前所述，李艳是否受限购政策影响并不影响其未支付剩余定金的违约事实的成立，故本院对李艳要求本院到相关职能部门核实其是否具备购房资格的申请不予接纳。
综上所述，李艳的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费50元，由上诉人李艳负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一四年××月××日
书记员 杨银桃