杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0191民初503号
原告：杭州经济技术开发区张有瑞经济信息咨询服务部，住所地杭州经济技术开发区白杨街道经四支路138号6C608室，注册号330198600111153。
经营者：张有瑞，男，1948年2月17日出生，汉族，住杭州市江干区。
委托诉讼代理人：江帆，浙江人益律师事务所律师。
被告：李柏洪，男，1969年6月1日出生，汉族，住杭州市江干区。
委托诉讼代理人：黄钊，浙江沁地律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈锡根，浙江沁地律师事务所律师。
原告杭州经济技术开发区张有瑞经济信息咨询服务部（下称张有瑞服务部）与被告李柏洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月7日受理后，依法适用简易程序，于2017年4月11日公开开庭进行审理。原告张有瑞服务部的委托诉讼代理人江帆、被告李柏洪及其委托诉讼代理人黄钊到庭参加诉讼。后因本案案情较为复杂，本院依法转为普通程序分别于2017年6月5日、2017年6月28日两次公开开庭进行审理，原告张有瑞服务部的委托诉讼代理人江帆、被告李柏洪的委托诉讼代理人黄钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2016年4月15日至2017年4月14日的租金764174.25元及滞纳金106983.38（按年利率24%，分别以382087.12元为本金，自2016年4月15日计算至2017年2月15日，自2016年10月15日计算至2017年2月15日）；2.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告提出变更诉讼请求：1.判令被告支付原告2016年4月15日至2017年6月15日的租金891536.62元（2016年4月15日至2017年6月15日）、滞纳金173211.23元（按年利率24%，自2016年4月15日分段计算至2017年6月15日）；2.判令解除原被告于2013年1月1日签订的《店铺商铺租赁合同》，被告支付原告违约金764174.25元；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2012年4月，原告中标下沙街道元成社区经济联合社恒盛大楼商铺租赁权。2013年4月10日，双方正式签订《商铺租赁合同》，原告取得元成恒盛大楼商铺十年租赁权。2013年1月1日，原被告签订《店铺商铺租赁合同》一份，约定被告向原告租赁恒盛大楼商铺4幢附属用房201室、6幢附属用房201室，合计面积1347.75平方米；租赁期为5年，自2013年1月1日至2018年3月31日（前三个月为装修期免租金）；年租金727785元，前三年不变，第四年起增加5%；租金每半年支付一次，先付款后使用。如延迟交纳，每日支付租金5%的滞纳金。合同签订后，双方依约履行。因原告与下沙街道元成社区经济联合社签订的合同晚于原被告签订的合同，故租金起算时间变更为2013年4月15日，前三年均照此履行。2016年4月15日起，被告未再支付租金，被告的行为已构成违约。根据合同约定，被告未按时支付租金的，原告有权解除合同，并要求被告支付一年的租金作为违约金。
被告辩称：一、案涉商铺实际履行的是2013年4月1日由案外人杭州经济技术开发区三吉电脑有限公司（下称三吉电脑公司）与原告签订的《店铺商铺租赁合同》，案涉商铺承租人为三吉电脑公司，原告起诉李柏洪系被告主体不适格。1.从时间顺序上看：同一商铺，三吉电脑公司签订租赁合同的时间为2013年4月1日，李柏洪签订租赁合同的时间为2013年1月1日，应以签订时间较晚的合同为准；原告提供的承诺书仅能证明2013年4月30日的租赁合同无法律效力，并未否定2013年4月1日签订的租赁合同的效力，故2013年4月1日的租赁合同对原告具有约束力。2.从合同履行上看：首先，案涉商铺为三吉电脑公司的办公场所，由三吉电脑公司实际承租使用。其次，三吉电脑公司承租商铺后，将部分商铺转租给案外人杭州东南理工专修学校（下称东南理工学校），转租方为与三吉电脑公司相同股东的杭州经济技术开发区展兴信息技术服务有限公司（下称展兴信息公司）。如果承租人为李柏洪，直接以李柏洪作为转租方即可，并不需要展兴信息公司作为转租主体。再次，原告提交的2016年4月27日的函，发函人为三吉电脑公司，可以证明承租人为三吉电脑公司。最后，原告提交的转租鉴证协议，可以证明案涉商铺履行的合同为2013年4月1日的合同，对此原告在第二次庭审中也予以认可。李柏洪作为三吉电脑公司的股东，对外处理公司事务（包括交纳租金、协商租赁事宜、出具承诺书等）系在履行职务行为，并不能因此证明李柏洪为实际承租人；且原告与三吉电脑公司履行合同过程中，双方均未严格区分公司与股东的主体身份，如原告提交的结账明细，包含张有瑞与李柏洪个人之间的借款，故李柏洪以分红抵扣三吉电脑公司租金的行为符合双方之间的结算习惯。3.从合法性上看：按照《互联网上网服务营业场所管理条例》规定，经营网吧的主体应当为单位。本案以三吉电脑公司作为承租人开办网吧符合法律规定。二、原告违反对三吉电脑公司独家经营权的承诺，构成根本违约，三吉电脑公司有权解除合同。原告在庭审中自认，案外人浙江群桥人力资源开发有限公司（下称群桥人力公司）依双方合同的约定，在2015年初开办网吧，原告违反对三吉电脑公司独家经营权的承诺，构成根本违约，三吉电脑公司依此享有合同解除权。且原告在2016年8月4日收到《解除合同通知书》后，在三个月内未提出异议，法院应当认定合同已实际解除。三、退一步讲，即使三吉电脑公司无合同解除权，但综合整个合同的履行行为也足以证明案涉租赁合同已合意解除，理由如下：1.2015年年初，群桥人力公司开办网吧，致三吉电脑公司与原告产生纠纷，最终三吉电脑公司向原告提出解除合同的意思。2.2016年5月15日，原告负责人张有瑞表示“正当做不下去也没办法”，语意上包含原告同意解除合同的意思，随即三吉电脑公司于当日对商铺进行腾空，并告知原告腾空情况。3.2016年8月3日，三吉电脑公司向原告邮寄送达解除合同通知书，原告在次日收到解除通知书后一直未提出异议。4.2016年9月30日，李柏洪到原告负责人张有瑞家中当面交付商铺钥匙，被告也以接收钥匙的行为追认解除通知书关于解除合同的事实。如果法庭认为接收钥匙不属于原告对2016年8月4日解除合同的追认行为，那也应当属于在接收钥匙当日双方以实际履行行为合意解除租赁合同。四、退一万步讲，即使三吉电脑公司无合同解除权，双方也未合意解除合同，但基于三吉电脑腾退商铺并向原告交付钥匙，自交付钥匙之日起案涉商铺的控制权已转移至原告。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条及《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，原告负有防止损失扩大的义务。本案中，原告存在过错，应承担相应的责任。五、原告诉请的违约金过分高于实际损失，部分不应支持，对诉请滞纳金部分应按银行贷款利率计算。
原告围绕诉讼请求提交的《商铺租赁合同》（复印件）《店铺商铺租赁合同》、承诺书、转租鉴证协议、企业登记信息、收款收据、结账明细（复印件）、函、照片、律师函、邮寄凭证等证据，本院经审查予以确认，并在卷佐证。被告提交的证据，本院在下文中作出认定。
本院根据确认的有效证据及当事人庭审陈述，认定本案事实如下：
2013年1月1日，原被告签订《店铺商铺租赁合同》一份，约定被告向原告租赁元成恒盛公寓商铺二层，面积为1347.75平方米，租金为45元／月／平方；原告同意被告所租商铺作为经营使用，其范围以原告确认的商业业态为准（网吧）。租赁期为5年，自2013年1月1日至2018年3月31日（前三个月为装修期免租金）。年租金727785元，前三年不变，第四年起在前一年基础上增加5%。租金每半年支付一次，先付款后使用，自签订合同之日起被告需在5个工作日内交付首期租金，以后租金每半年一付，被告自第二次付款开始，每次在半年前30天交付。如延迟交纳，每日支付租金5%的滞纳金。合同另约定了双方权利义务及违约责任，其中合同第十四条第三项约定双方不得提前终止合同，若一方违约，则需向另一方支付一年租金作为违约金，若实际损失超过一年租金的按实际损失计算。
2013年4月10日，原告与杭州下沙街道元成社区经济联合社签订《商铺租赁合同》，原告承租案涉商铺在内的房屋。租期为2013年4月15日至2023年4月14日。原被告双方均确认因原告与杭州下沙街道元成社区经济联合社签订的合同晚于原被告签订的合同，故案涉商铺租金起算时间变更为2013年4月15日，前三年均照此履行。
2013年4月1日，案外人三吉电脑公司与原告签订《店铺商铺租赁合同》一份，约定三吉电脑公司向原告租赁松乔街458号元成恒盛大楼4幢附属用房201室、6幢附属用房201室二层商铺，面积为1347.75平方米，租金为45元／月／平方；原告同意三吉电脑公司将商铺作为经营使用，其范围以原告确认的商业业态为准（网吧、教育培训）。租赁期为5年，自2013年1月1日至2018年3月31日（前三个月为装修期免租金）。年租金727785元，前三年不变，第四年起在前一年基础上增加5%。租金每半年支付一次，先付款后使用，自签订合同之日起三吉电脑公司需在5个工作日内交付首期租金，以后租金每半年一付，三吉电脑公司自第二次付款开始，每次在半年前30天交付。如延迟交纳，每日支付租金5%的违约金。合同另约定了双方权利义务及违约责任，其中合同第十四条第三项约定双方不得提前终止合同，若一方违约，则需向另一方支付一年租金作为违约金，若实际损失超过一年租金的按实际损失计算。
2013年4月13日，案外人展兴信息公司与案外人东南理工学校签订《房屋租赁协议》一份，约定展兴信息公司将元成恒盛公寓左侧二楼商铺，即案涉6幢附属用房201室出租给东南理工学校，并对双方权利义务作出约定。
2013年4月30日，三吉电脑公司与原告签订《店铺商铺租赁合同》一份，约定三吉电脑公司向原告租赁元成恒盛大楼4幢附属用房201室二层商铺，面积为787.30平方米，租金为45元／月／平方；原告同意三吉电脑公司所租商铺作为经营使用，其范围以原告确认的商业业态为准（网吧、教育培训）。租赁期为5年，自2013年1月1日至2018年3月31日（前三个月为装修期免租金）。年租金425142元，前三年不变，第四年起在前一年基础上增加5%。租金每半年支付一次，先付款后使用，自签订合同之日起三吉电脑公司需在5个工作日内交付首期租金，以后租金每半年一付，三吉电脑公司自第二次付款开始，每次在半年前30天交付。如延迟交纳，每日支付租金5%的滞纳金。合同另约定了双方权利义务及违约责任，其中合同第十四条第三项约定双方不得提前终止合同，若一方违约，则需向另一方支付一年租金作为违约金，若实际损失超过一年租金的按实际损失计算。
同日，被告李柏洪向原告出具承诺书一份，写明原告与三吉电脑公司于2013年4月30日签订的租房协议仅供李柏洪办理网吧证件之用，不作其他任何依据，并无任何法律效力。
上述合同签订后，被告通过现金、转账及分红抵扣等方式向原告支付案涉商铺前三年租金，部分租金由东南理工学校直接支付给下沙街道元成社区。
2013年4月8日，原告与案外人群桥人力公司签订《店铺商铺租赁合同》一份，约定群桥人力公司向原告租赁元成恒盛公寓商铺444号、436号、434号、432号、430号商铺，建筑面积为714.69平方米。经营范围以原告确认的商业业态为准（快捷酒店、办公、餐饮、娱乐、会所）。合同另对双方相关权利义务作出约定。
2014年11月20日，下沙街道元成社区召开专题协调会议，讨论原告与群桥人力公司签订的合同中所涉商铺租赁事宜，确定群桥人力公司于2015年4月18日终止总租赁面积为714.69平方米的合同。庭审中，被告自认其于2015年4月18日起承租上述商铺，群桥人力公司于2015年5月底退出该商铺。商铺交付后，被告开始装修用于开办杭州漾漾信息服务有限公司。
2016年9月30日，被告将案涉恒盛大楼4幢附属用房201室、6幢附属用房201室二层商铺钥匙交还原告负责人。
2016年11月29日，原告委托律师向被告催收案涉恒盛大楼4幢附属用房201室、6幢附属用房201室商铺一年的租金。
另查明，三吉电脑公司成立于2003年1月20日，被告在该公司担任监事职务。2015年1月28日，被告担任该公司法定代表人。另被告自认其为杭州经济技术开发区展兴信息技术服务有限公司法定代表人。
本院认为，本案争议焦点为：1.案涉商铺承租人如何认定？2.原告是否违反了独家经营权的承诺？三吉电脑公司是否有权解除合同？3.被告违约时，原告是否存在及时止损的义务？4.原告主张的滞纳金、违约金是否过高？
关于焦点1，本院认为，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证的当事人承担不利后果。本案中，原告依据原被告于2013年1月1日签订的租赁合同及相关证据，要求被告支付租金；被告依据案外人三吉电脑公司与原告于2013年4月1日签订的租赁合同辩称本案被告主体不适格，案涉商铺承租人为三吉电脑公司，非本案被告李柏洪。本院认为，原告提交的证据足以证明原被告之间存在房屋租赁合同关系，被告李柏洪为案涉商铺承租人。第一，双方于2013年1月1日签订的合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的有关规定，应认定为合法有效。合同对双方当事人均有约束力，双方当事人应按照合同约定履行相关义务。房屋租赁合同中承租人的主要义务是向出租人支付租金。本案中，被告李柏洪自认案涉商铺前三年的租金是由其通过现金、银行转账及分红抵扣等方式向原告支付，原告亦提交结账明细等证据予以证明。第二，原告提交的由被告李柏洪送达给原告的关于要求降价租赁案涉恒盛公寓4幢附属用房201室租金的函中写明：“本人2013年1月1日租用的恒盛公寓4号楼附属用房201室、6幢附属用房201室合集1347平方米核准用于网吧和办公用房……”。从函件内容来看，落款处虽打印李柏洪名字并加盖三吉电脑公司公章，但该函以“本人”名义出具，而非“本公司”，且明确写明案涉商铺租赁时间为2013年1月1日，租赁面积为1347平方米，该函载明的内容与原告提交的与被告签订的租赁合同内容相吻合。第三，三吉电脑公司成立于2003年1月20日，直至2015年1月27日，被告在该公司担任监事职务。原被告之间的租赁合同签订于2013年1月1日。被告辩称李柏洪代表公司签订合同、交纳租金、协商租赁事宜、出具承诺书等系履行职务行为。但根据被告提交的《杭州经济技术开发区三吉电脑有限公司章程》第二十一条的规定：“监事对股东负责，依法行使《公司法》第五十三条规定的第1至6项职权。”由此看出，被告并非是在监事的职权范围内履行上述行为。第四，案涉商铺包括两部分，一部分为恒盛公寓4幢附属用房201室，一部分为6幢附属用房201室。4幢附属用房201室由三吉电脑公司开办网吧，6幢附属用房201室以展兴信息公司的名义出租给东南理工学校。若案涉商铺如被告辩称由三吉电脑公司承租，那么，6幢附属用房201室应以三吉电脑公司名义出租给东南理工学校，但案涉该处商铺却是以被告李柏洪为法定代表人的展兴信息公司作为出租人出租给东南理工学校，与常理明显不符。综上，原被告之间存在房屋租赁合同关系，被告为案涉商铺承租人。被告提交的原告与案外人三吉电脑公司签订的租赁合同、三吉电脑公司章程、展兴公司章程等证据，本院对真实性予以确认，但无法达到被告的证明目的，且不足以反驳原告所主张的事实。综上，本院对被告该辩称不予采纳。
关于焦点2，原告认可其承诺被告在恒盛公寓范围内享有网吧独家经营权，但并未违反该承诺，被告无权据此要求解除合同；被告辩称原告承诺三吉电脑公司在该范围内享有网吧独家经营权，但因原告认可群桥人力公司开办网吧而构成根本违约，三吉电脑公司有权行使合同解除权。关于原告独家经营权承诺对象的问题，本院认为，本案商铺承租人为被告个人，双方签订的租赁合同中明确案涉商铺经营业态为网吧。而根据有关法律规定，个人不能经营网吧。原告对被告独家经营权的承诺，应视为对被告及被告在案涉商铺所开办公司的承诺。关于原告是否违反独家经营权承诺的辩称，本院认为，被告提交的录音（录制于2016年6月2日）、原告与群桥人力公司签订的租赁合同、2015年5月5日原告致群桥人力公司的函、下沙街道元成社区出具的情况说明、群桥人力公司出具的情况说明等证据，并不能达到被告的证明目的。原告与群桥人力公司签订的租赁合同，确认的业态范围为快捷酒店、办公、餐饮、娱乐、会所，但“娱乐”一词并不能表明群桥人力公司已在该范围内开办了网吧；原告送达给群桥人力公司的函，系告知群桥人力公司的经营业态必须符合原租赁合同要求（不得经营网吧）；下沙街道出具的情况说明，该说明仅表明原由群桥人力公司租赁的商铺后由被告获得经营权。群桥人力公司出具的情况说明，仅显示群桥人力公司筹办网吧之时，遭到原告拒绝，并未表明群桥人力已开办网吧。被告提交的上述证据并不能证明原告违反独家经营权的承诺。被告李柏洪无权据此解除合同。且本院在阐述焦点1时，已明确本案房屋租赁合同的双方当事人为原被告双方。因此，三吉电脑公司亦无权据此解除合同。被告提交的解除合同通知书、快递回单等证据与本案无关联性，本院对该部分证据不予认定。综上，本院对被告该辩称不予采纳。
关于焦点3，本院认为，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，原告在一定程度上怠于行使权利，导致损失扩大，应负相应的责任。首先，原告负责人张有瑞认可被告提交的录音两份（分别录制于2017年6月18日、2017年6月20日），录音中张有瑞陈述“整串钥匙都在我这张纸包着，日子都写好的，9月30日下午4点30分拿过来的，九只钥匙包在一起，动都不动”。从上述录音看出，被告李柏洪以交还案涉商铺钥匙的行为向原告表明其要求解除合同的意思表示。其次，双方签订的租赁合同约定租金每半年支付一次，先付款后使用。被告自第二次付款起，应在每半年前30天支付。另合同还约定被告未按时支付租金超过15日的，原告有权收回商铺。根据合同约定，被告应在2016年4月15日前支付2016年4月15日至2016年10月14日的租金，于2016年10月15日前支付2016年10月15日至2017年4月14日的租金。至原告2016年11月29日向被告发送律师函之日，被告逾期支付上、下半年租金均已远远超过15日。本院认为，原告在知道被告违约不支付租金并交还钥匙的情况下，应在合理期限内及时行使合同约定的权利，采取适当、积极的措施收回商铺，防止损失扩大。至原告起诉之日止，案涉商铺已空置将近一年。因此，结合本案实际，考虑双方当事人过错程度及商铺所处位置等因素，根据公平原则，本院酌定被告应支付原告六个月的租金，原告主张的其余部分租金不予支持。
关于焦点4，本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，实际上为要求被告支付逾期付款违约金，被告辩称原告的计算标准过高，要求法院调减。本案中，合同约定被告逾期支付租金的，应按日支付所欠租金5%作为违约金，原告自动调减为按照年利率24%计算，并不违反合同约定，本院予以支持，对被告辩称不予采纳。原告要求被告支付解除合同违约金的诉讼请求，被告辩称过分高于实际损失，要求法院调减。本案中，合同约定原被告双方不得提前终止合同，若一方违约，则需向另一方支付一年租金作为违约金，若实际损失超过一年租金的需按实际损失计算。原告未提交证据证明其实际损失，且约定的违约金明显过高，本院对该辩称予以采纳。据此，根据当事人过错程度、合同履行年限、同地段商铺租赁难易程度等因素，酌定被告赔偿原告按合同约定金额六个月的租金作为违约金。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条，＜最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释＞第九十条之规定，判决如下：
一、原告杭州经济技术开发区张有瑞经济信息咨询服务部与被告李柏洪于2013年1月1日签订的《店铺商铺租赁合同》于本判决生效之日解除；
二、被告李柏洪于本判决生效之日起十日内支付原告杭州经济技术开发区张有瑞经济信息咨询服务部租金382087.13元及逾期付款违约金107277.50元（以382087.13元为基数，按年利率24%，自2016年4月15日计算至2017年6月15日）；
三、被告李柏洪于本判决生效之日起十日内支付原告杭州经济技术开发区张有瑞经济信息咨询服务部违约金382087.13元；
四、驳回原告杭州经济技术开发区张有瑞经济信息咨询服务部其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费21260元，保全费4970元，由原告杭州经济技术开发区张有瑞经济信息咨询服务部负担11130元，由被告李柏洪负担15100元。
原告杭州经济技术开发区张有瑞经济信息咨询服务部于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；被告李柏洪于本判决书生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 吕瑜岚
代理审判员 章岳龙
代理审判员 林 晖
二〇一七年七月十九日
书 记 员 汤 斌