浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖安梅民初字第14号
原告：饶××。
委托代理人：应忠平，安吉县灵峰法律服务所法律工作者。
被告：袁如松。
被告：丁建琴。
被告：胡安瑞。
委托代理人：朱春旭，浙江建银律师事务所律师。
原告饶××与被告袁如松、丁建琴、胡安瑞确认合同无效纠纷一案，本院于2015年1月6日立案受理，依法适用简易程序，由审判员彭瑞森独任审判，于2015年3月25日、4月17日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告饶××及其委托代理人应忠平、被告胡安瑞及其委托代理人朱春旭到庭参加诉讼；第二次庭审，原告饶××及其委托代理人应忠平、被告胡安瑞的委托代理人朱春旭到庭参加诉讼；被告袁如松、丁建琴经本院合法传唤无正当理由均拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告饶××诉称：原告与被告袁如松、丁建琴于2010年1月24日签订房屋买卖合同，约定该两被告将共有的座落于安吉县递铺镇昌硕西路××号的房屋阁楼转让给原告，转让款23万元，双方另就付款时间、方式及搬离过户变更手续等作了约定。原告按约支付了转让款，被告袁如松、丁建琴却迟迟不履行办理房屋过户的相关义务，原告多次催告无效，为此诉至法院请求判令该两被告履行办理过户变更义务。法院受理后，经调解双方达成协议，但到约定期限2014年10月底，在原告一再催促下方知房屋已转让给被告胡安瑞。原告系诉争房屋实际所有人，故诉请判令确认三被告有关安吉县递铺镇昌硕西路××号阁楼的房屋买卖合同无效。
被告袁如松、丁建琴未作答辩。
被告胡安瑞辩称：三被告之间的转让协议合法有效，被告胡安瑞对于原告与袁如松、丁建琴间的房屋转让及民事调解书并不知情。
原告为证明其主张，向本院提供如下证据：
证据1.《房屋买卖合同》复印件，以证明原告于2010年1月24日与被告袁如松、丁建琴签订涉案房屋买卖合同，房屋已交付，但未办理过户手续。
证据2.房产证（安递铺字第××号）复印件，以证明涉案房屋原所有人系被告袁如松、丁建琴，该房屋产权证上有两层，原告所购买的阁楼在该证下登记。
被告胡安瑞质证称证据1因原告未提供原件，被告对该份证据有异议；对证据2无异议。原告庭后提交证据1原件。
证据3.（2014）湖安梅民初字第158号民事调解书，以证明原告与被告袁如松、丁建琴经法院调解达成协议，确认涉案房屋转让给原告且原告已履行付款义务，并就办理过户手续的时间达成一致。
被告胡安瑞质证无异议。
证据4.房产证（安吉字第××号）复印件，以证明涉案房屋现登记于被告胡安瑞名下。
被告胡安瑞质证无异议。
证据5.《房屋转让协议》（落款时间2014年10月22日）两份，以证明被告袁如松将名下坐落于递铺镇昌硕西路××号的房屋又转让给被告胡安瑞的事实。
证据6.委托书，以证明被告袁如松转让房产过程系委托胡某乙办理，非袁如松本人。
被告胡安瑞质证无异议。
证据7.《抵押借款协议书》、债权文书公证书，以证明被告袁如松、丁建琴向案外人唐某甲借款并办理过抵押借款公证的事实。
被告胡安瑞质证认为与本案没有关联，对于借款的事实其在过户的时候才知道。
被告胡安瑞向本院提交如下证据：
证据8.房屋所有权证、土地使用权证，以证明原告所诉房屋已进行房产登记并办理相关权证，该房屋已合法过户到被告胡安瑞处。
原告饶××质证对证据无异议，对其证明目的有异议。
证据9.《房屋转让协议》（落款时间2014年10月21日）、收条、转账凭证，以证明被告胡安瑞与被告袁如松、丁建琴委托的胡某乙签订房屋转让协议，并将价款交付胡某乙的事实。
原告饶××质证认为，被告胡安瑞提供的转让协议与房地产管理中心留存的两份转让协议价格有差额，一个是90万元，一个是110万元，故被告是为了掩盖某些事实而刻意所为，经办人都是胡某乙，没有被告袁如松、丁建琴签字；另从案件事实及侧面了解，该房屋转让有抵偿借款的可能；对收条真实性有异议，看不出胡某乙是否实际收到，也没有看出被告袁如松、丁建琴收到了胡某乙转交的款项。
本院调取证据10.《房屋抵押权注销登记申请书》及附件，载明唐某甲于2014年10月23日申请办理涉案房屋抵押权注销登记，自述原因为“借款人袁如松已于2014年10月22日没有能力还清贷款（借款），办理转让过户，申请注销。特此证明。”原告饶××质证无异议，认为该证据进一步证明了原告主张，所谓被告间的房屋买卖合同是假的，是唐某甲一手操作的以物抵债，无论从担保法规定还是从买卖合同订立过程，该合同都是无效的；被告袁如松质证对真实性无异议，认为唐某甲直接办理过户，意思就是抵偿借款，其对此不同意，由此更明显看出唐某甲、胡某乙、胡安瑞是一伙的，房屋过户是他们串通的；被告胡安瑞质证对证据真实性无异议，称对此并不知情。
本院认为，证据1-10，其真实性均足以认定，结合双方无异议之陈述，本院认定如下事实：
2010年1月24日，原告饶××与被告袁如松、丁建琴签订《房屋买卖居间合同》，约定被告袁如松、丁建琴将坐落于安吉县递铺镇昌硕西路××号的房屋阁楼计116.64平方米出售给原告饶××，售价23万元；合同签订时该房产就安吉工商银行贷款设定有抵押权；双方约定房屋于2010年2月28日前交付原告饶××使用，于2011年12月30日前办理产权过户登记。
2013年6月9日，因被告袁如松、丁建琴未按期协助办理产权过户，原告向本院提起诉讼；原告未按期缴纳诉讼费，本院裁定该案按撤诉处理。后因被告袁如松、丁建琴仍未协助办理产权过户，原告申请诉前财产保全，本院依法裁定准予保全并查封了涉案房产；2014年3月11日，原告向本院提起诉讼，本院予以受理。2014年3月12日，被告袁如松、丁建琴与原告饶××达成调解，承诺于2014年10月31日前协助原告办理涉案房屋阁楼的产权过户手续；原告饶××当日申请解除保全，本院同日对涉案房屋予以解封。
同为2014年3月11日，案外人唐某甲与被告袁如松、丁建琴签订《抵押借款协议书》，约定袁如松、丁建琴向唐某甲借款105万元，借期6个月，自2014年3月11日至9月10日，并以安吉县递铺镇昌硕西路××号1幢的房屋（5楼及阁楼）及相应国有土地使用权提供担保；双方在接受安吉县公证处询问时，对双方关系情况回答为“我们是通过朋友才认识的，都不太了解的。”安吉县公证处就上述事项出具（2014）浙安证内字第XX号公证书。被告袁如松、丁建琴当日另与胡某乙办理委托书并公证，载明“委托人袁如松与丁建琴系夫妻关系，共同拥有位于递铺镇昌硕西路××号1幢（5层及阁楼）的房屋一套［……］。现委托人欲将上述房屋及其使用范围内的土地使用权转让给他人，因委托人不便亲自前往相关部门办理房屋转让的相关手续，故委托胡某乙全权办理如下事项：一、受托人有权代表委托人还贷后到抵押物登记部门办理上述抵押房产的注销抵押登记手续。二、受托人有权代表委托人将该房屋对外转让，包括与受让方协商、签订合同、收取售房款等；三、受托人有权代表委托人就上述房屋的转让、变卖等到房管及土地管理部门和税务部门办理上述房屋所有权、土地使用权过户登记及缴纳税、费等相关手续；四、受托人有权代表委托人就上述房屋水、电、煤气、数字电视的转户办理相关手续。”袁如松、丁建琴在回答公证处询问时，对办理公证的目的、用途回答为“……为保证向唐某甲借款105万元的安全，止借款到期时，我们还是不能归还105万元借款的，委托办理上述房屋转让的相关事宜，故委托受托人胡某乙处理房屋转让事宜。”
2014年10月22日，胡某乙代为被告袁如松、丁建琴与胡安瑞签订两份《房屋转让协议》，分别为涉案房屋阁楼20万元、5楼70万元。双方就涉案房屋另签订有《房屋转让协议》一份，载明价款110万元，落款时间2014年10月21日。
2014年10月23日，唐某甲申请房屋抵押权注销登记，自述理由为“借款人袁如松已于2014年10月22日没有能力还清贷款（借款），办理转让过户，申请注销。”
2014年10月27日，被告胡安瑞办理完结涉案房屋产权登记，5楼与阁楼产权登记分别独立办理。
2015年3月18日，胡安瑞委托曹浪平等找人至涉案房屋开锁；原因是房屋过户后被告袁如松未搬离，被告胡安瑞要求唐某甲、胡某乙帮助处理。
另，被告胡安瑞自认其与胡某乙系同一家族的发小，与唐某甲认识、是见面朋友、交情不深，胡某乙与唐某甲相识。袁如松陈述：之前因经济困难于2014年3月11日向唐某甲借款105万元，唐某甲要求其用昌硕西路××号房屋作抵押，其告知阁楼卖掉了，但唐某甲要求阁楼要一并抵押，双方就签订了抵押借款协议书，而且唐某甲要求其委托胡某乙全权办理房屋抵押、转让的相关手续；因急着用钱，在唐某甲拿出做好的委托书时其夫妻俩就签了；因饶××之前诉讼有财保，抵押登记没法办理，所以急急忙忙找到饶××12日进行调解，在饶××上午申请解封后，其与唐某甲下午去办理的抵押，借款在傍晚4点10分、15分分两笔才汇到其账上；借款期限届满，唐某甲催讨，其说暂时没有钱，唐某甲说如果没有，就要把抵押的房屋处理了，其表示会想办法凑钱还，之后唐某甲就没联系过了；到了2014年底，其从外地回来听说房屋已过户到别人名下，去办证中心核实是胡安瑞；其不认识胡安瑞，之后饶××、胡安瑞分别起诉；之后唐某甲没有再催讨借款，但在2015年3月19日左右，其在家睡觉，唐某甲把门撬了，说是受胡安瑞委托来换锁芯的，后来其报警，唐某甲就走了；是唐某甲要求出具委托胡某乙的委托书，办理抵押登记是其本人去的，根本没必要委托胡某乙，他们是为日后办理过户做好准备。
本院认为，纵观本案之事实经过，袁如松对与己并无关系反为出借人唐某甲朋友的胡某乙出具重大财产全权处置的委托书，唐某甲在借款未获清偿时办理抵押权注销登记并自述系袁如松无力还清借款而办理转让过户故申请注销，胡安瑞与胡某乙系发小而无确凿证据证实胡某乙系善意处分袁如松财产，胡安瑞是否真实地履行了支付购房款义务亦无法证实，另结合袁如松、唐某甲、胡安瑞所作陈述，唐某甲、胡某乙、胡安瑞显然为利益共同体，系为保障唐某甲名义出借款债权而分别充当了出借人、受托人、房产受让人角色。涉案借款发生时间、借款期限、房产抵押与涉案房屋之前诉讼及当事人调解时间、解封时间、履行期限等时间节点存在重叠或邻近。综上，原告饶××系坐落于安吉县递铺镇昌硕西路××号1幢房屋阁楼（原登记于袁如松名下，证号为“安递铺字第××号”；现登记于胡安瑞名下，证号为“安房权证安吉字第××号”）的实际所有权人，被告胡安瑞对此应知或明知，非法律意义上的善意第三人，胡某乙代为与胡安瑞签订的房屋买卖合同应属无效。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
确认被告袁如松、丁建琴与被告胡安瑞间就坐落于安吉县递铺镇昌硕西路××号1幢的房产形成的房屋买卖合同无效。
本案受理费40元（已减半），由被告袁如松、丁建琴、胡安瑞负担，限于本判决生效之日起十日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判员 彭瑞森
二〇一五年四月二十八日
书记员 曾英英