湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂恩施中民终字第00292号
上诉人（原审原告）胡晓清。
委托代理人（特别授权）谭顺萍，湖北硒都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨斌。
委托代理人（特别授权）郭金刚，湖北领汇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）田世梅。
上诉人胡晓清因与被上诉人杨斌、田世梅房屋买卖合同纠纷一案，不服恩施市人民法院（2014）鄂恩施民初字第02406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
胡晓清在一审中诉称，胡晓清与杨斌于2014年3月14日签订房屋买卖合同，合同约定，杨斌将位于恩施市龙凤镇大市场的房屋出售给胡晓清并办理过户登记手续，任何一方如违反约定则需支付100000.00元违约金，田世梅为合同的担保人。因杨斌建房占用实际面积大于土地使用证登记的面积，办理过户登记手续需补缴土地出让金，而杨斌不愿补缴土地出让金致使房屋过户手续无法办理。胡晓清为该房屋交易已向税务局申报缴纳了各种税费，因交易未成而后又办理退税。胡晓清本在深圳务工，为购房一事耽误了许多时间，也因此辞掉工作，花费不少金钱，杨斌的违约行为给胡晓清造成了较大的损失。综上所述，杨斌违背诚实信用原则，构成根本违约，给胡晓清造成较大的经济损失，胡晓清多次与杨斌交涉赔偿事宜未果，遂提起诉讼请求杨斌、田世梅连带赔偿胡晓清合同违约金100000.00元，并由杨斌、田世梅承担诉讼费。
杨斌在一审中辩称：胡晓清所述与房屋买卖事实相矛盾，胡晓清买房事宜由其胞姐胡玉荣全权代理，杨斌直到2014年8月30日才与胡晓清见面，并不存在耽误胡晓清时间一说；胡晓清所述房屋占地面积超出审批面积而影响房屋过户，并无证据，过户手续未办理成功是因国土局和房产部门的原因。土地出让金应由胡晓清支付。田世梅是作为胡晓清与杨斌购买的中间介绍人，非担保人。杨斌愿意继续履行合同，请求驳回胡晓清的诉讼请求。
田世梅在一审中辩称：田世梅在这次房屋买卖交易中是中间介绍人，因土地出让金支付问题出现分歧，胡晓清的姐姐胡玉荣表示房屋交易取消。
原审查明，胡晓清胞姐系胡玉荣，胡晓清就买房事宜委托胡玉荣全权代为选址、付款及办理相关过户登记手续。2013年农历腊月，经田世梅介绍，胡玉荣与杨斌商议买房事宜，并支付订金10000.00元。2014年3月14日，胡玉荣代胡晓清与杨斌签订《房屋出售协议合同》约定，杨斌将位于恩施市龙凤镇大市场自有房屋其中第三层卖与胡晓清，总价款320000.00元，房屋过户手续费用（如过户费、水电安装费等）一切由胡晓清全部承担。协议自双方签订之日起生效，如一方反悔则需赔偿另一方100000.00元违约金。田世梅作为担保人签字。胡玉荣随后将其中一份《房屋出售协议合同》邮寄给在深圳的胡晓清。杨斌因经济困难，向胡晓清借款120000.00元用于房屋过户等费用支出，杨斌向相关主管部门缴纳了房屋过户所需的各种税费。然在房屋交易过程中，因土地出让金由谁支付问题，双方出现争议，导致交易中止，涉案房屋未交付。
2014年7月7日晚，杨斌、田世梅等人携带130000.00元现金（包括订金10000.00元、杨斌向胡晓清借支120000.00元）到胡玉荣家中商议房屋买卖协议解除事宜；次日，杨斌同胡玉荣到恩施市龙凤邮政储蓄支行将上述130000.00元存入胡晓清的银行账户。因房屋交易未完成，杨斌到相关部门办理了退还已缴纳税款事宜。2014年8月底，胡晓清回到恩施。2014年8月30日，杨斌与胡晓清及其胞姐胡玉荣一同到恩施市龙凤邮政储蓄支行将已退还的相关税款存入胡晓清的银行账户。
原审认为，双方当事人协商一致，可以解除合同。胡晓清与杨斌达成房屋买卖协议，但因土地出让金支付问题导致交易失败，涉案房屋未完成交付，杨斌退还了因房屋交易产生的所有费用，并与胡玉荣一同将该费用存入胡晓清的银行账户，足以证明杨斌与胡晓清受托人胡玉荣就合同解除达成一致意见。受托人依照委托授权所为的民事行为，委托人应当承担民事责任。胡晓清与杨斌已就合同解除协商一致，不存在违约情形，田世梅亦无保证责任可承担，故胡晓清主张杨斌、田世梅承担违约责任的请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回胡晓清的诉讼请求。案件受理费2300元，减半交纳1150元，由胡晓清负担。
上诉人胡晓清不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清。被上诉人欲过户给上诉人的房屋占用的土地面积超过了国家为其颁发的土地使用证记载的面积，其房屋部分属于违法建筑，被上诉人没有处分权处分国家的土地，属于违法行为，也属于严重欺诈上诉人的行为。二、原审适用法律错误。双方签订的房屋买卖合同没有协商一致解除，而是被上诉人单方通知上诉人解除合同，属于被上诉人不履行合同义务，应当承担赔偿损失的违约责任。综上，被上诉人杨斌不诚实守信，不履行生效合同义务，构成根本违约，杨斌的行为给上诉人造成了较大的经济损失，原审法院没有查清事实，适用法律错误，导致判决明显不公。为此，请求撤销一审判决，由杨斌、田世梅连带赔偿上诉人违约金100000.00元，诉讼费由杨斌、田世梅承担。
被上诉人杨斌答辩称，原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。胡晓清购买杨斌的房屋完全是委托其胞姐胡玉荣进行的，双方于2014年3月14日签订的房屋买卖合同对购买房屋的位置、价款及给付方式、过户的费用、合同生效日期及违约责任等进行了约定，双方因土地出让金的问题发生分歧后，杨斌与胡玉荣协商一致解除合同，并于2014年7月8日与胡玉荣一同前往恩施市龙凤邮政储蓄支行将已支付的购房款及定金共计130000.00元存入胡晓清的账户。同年8月30日，杨斌又与胡晓清及胡玉荣一同前往恩施市龙凤邮政储蓄支行将退还的税款存入胡晓清账户。从上述事实看，胡晓清委托其胞姐胡玉荣购房，胡玉荣的行为就是胡晓清的行为，杨斌与胡玉荣签订、解除《房屋出售协议合同》属实，且杨斌将定金10000.00元，借款120000.00元及退税款先后存入胡晓清的账户，胡晓清是知情的且未提出异议，均证明了杨斌与胡晓清是协商一致解除合同的，因此，上诉人的上诉理由不能成立，请求法院驳回上诉，维持原判。
双方在二审中均未提交新的证据。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案双方当事人二审争议的焦点为杨斌与胡晓清签订的《房屋出售协议合同》是否协商一致解除。对此，具体评析如下：
上诉人胡晓清委托其胞姐胡玉荣与杨斌签订的《房屋出售协议合同》不违反法律法规规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同签订后，杨斌积极履行协助过户的义务，但在办理过户手续的过程中，由于涉及到土地出让金的承担问题合同中并无约定，双方由此产生争议，杨斌表示愿意退回已经支付的购房款，并解除合同，经与胡玉荣协商，杨斌将购房款及退税款先后存入胡晓清的银行账户。胡晓清上诉称其胞姐胡玉荣仅有权订立合同而无权处理解除合同的事宜，但从胡晓清与杨斌、胡玉荣一起办理退税事宜的行为可见，胡晓清已认可胡玉荣与杨斌协商退还购房款的行为，即胡晓清与杨斌对房屋买卖合同的解除达成一致的意见。因此，由于双方已经协商一致解除合同，现胡晓清主张杨斌单方解除合同应当承担违约责任，要求杨斌、田世梅连带支付违约金100000.00元，缺乏事实依据，其上诉理由不能成立，一审判决结果正确。经合议庭评议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人胡晓清负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱华忠
审判员 郜帮勇
审判员 杨 芳
二〇一五年五月十四日
书记员 何奕娥