河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫03民终5632号
上诉人(一审被告)：洛阳顺兴信息科技园有限公司。住所地：河南省洛阳经济开发区开元大道汇通街与太康路交叉口顺兴产业园办公室。
法定代表人：刘层，该公司总经理。
委托诉讼代理人：韦占京，该公司部门经理。
被上诉人(一审原告)：周文选，男，汉族，1971年4月1日出生，住河南省伊川县。
上诉人洛阳顺兴信息科技园有限公司因与被上诉人周文选房屋买卖合同纠纷一案,不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2016）豫0311民初1706号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人洛阳顺兴信息科技园有限公司的委托诉讼代理人韦占京，被上诉人周文选到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。
洛阳顺兴信息科技园有限公司上诉请求：1、二审法院依法撤销一审判决中返还周文选购房款利息的判决；2、追收周文选占用洛阳顺兴信息科技园有限公司11-1-602物业这两年多期间依法应该付给周文选的房屋占用款，金额从2014年7月至上诉日按每月1200元累计计算；3、本案一、二审诉讼费由周文选承担。事实与理由：一、一审认定上诉人与被上诉人之间签订的《顺兴科技园房产转让协议》全部无效是不妥的。事实与理由：1、洛阳顺兴信息科技园有限公司具有本案争议的建设和验收该栋综合楼的一切资质条件；2、洛阳顺兴信息科技园有限公司能够办理权属登记证，该房产可以依法进行转让，相关法律对公司自有宿舍产权转让并无禁止性规定，因此不能全部否认转让协议的效力；3、双方签订的转让协议明确约定：该房产为工业用地，周文选对房屋状况做了充分的了解，自愿签订。洛阳顺兴信息科技园有限公司是经营顺兴科技园招商租赁的，应政府要求建设的这48套高管宿舍也是为满足来园区投资客商需求，为招商引资服务的；4、洛阳顺兴信息科技园有限公司目前正在办理房屋所有权证，洛阳顺兴信息科技园有限公司同意退给周文选购房款；5、根据《物权法》第15条规定，未办理物权登记的，不影响合同效力，法院不应以没有办理权属登记而判决转让协议全部无效。二、2014年7月以来本案诉争房产一直被周文选所有、占用，该房屋的使用费和房屋自身的使用年限减少导致房产价值降低，应支付给洛阳顺兴信息科技园有限公司房屋占用费，金额比照房屋租金从2014年7月至上诉日按每月1200元计算，或者房屋折旧补偿。三、周文选的房款利息不应得到保护，即使转让协议无效，也是因为造成退房的是周文选，违约和有过错的也是周文选，根据谁过错谁承担责任的原则，其利息损失也应由周文选承担。
周文选答辩称：根据法律规定，洛阳顺兴信息科技园有限公司将工业用地上建设的房屋向周文选进行销售和转让的行为违反了法律规定、行政法规的强制性和禁止性规定，应属于无效合同。洛阳顺兴信息科技园有限公司违反法律规定将在工业用地上建设的未依法登记领取权属证书的高管宿舍转让给周文选的行为，扰乱了房屋交易的经济秩序，存在明显的过错责任，不仅要依法返还周文选的购房款，还要依法赔偿周文选的经济损失，因洛阳顺兴信息科技园有限公司故意隐瞒自己不具备房屋销售的资格条件进行销售的行为，已构成了欺诈销售行为，属于法律规定的过错方，无权主张房屋占用费。洛阳顺兴信息科技园有限公司关于房屋占用费的诉求，并未在二审中提出反诉，不应支持洛阳顺兴信息科技园有限公司的该项诉求。
周文选向一审法院起诉请求：1、依法确认原被告双方签订的《顺兴科技园房产转让协议》为无效合同；2、被告应依法返还原告购房款320700元及利息5万元（利息暂算至起诉之日）；3、要求被告承担原告已付购房款一倍的赔偿责任即320764元（审理中增加的诉求，共计要求被告返还购房款64万元）；4、诉讼费用由被告负担。
一审法院认定事实：被告以出让方式取得位于洛阳市××××号土地的使用权，地类用途为工业用地，政府为其颁发有《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等相关证件。后被告在该地块上除建设厂房设施外，另行建设了多幢高管宿舍楼；2013年6月9日，被告收取原告购房定金30000元，收据载明系交付11#-1-602定金；2013年8月4日，被告收取原告房款130764元，收据载明系交付11#-1-602房款；2013年8月5日，被告作为甲方（转让人）与作为乙方（××）的原告签订《顺兴科技园房产转让协议》一份，约定被告将上述地块上建设的地上18层、地下1层的高管宿舍第11幢1单元602室、建筑面积86.46平方米的房屋以总价320764元转让给原告。该协议第一条中明确载明该房屋地类用途为工业用地。第二条中载明原告对受让的房屋具体状况已充分了解，并自愿买受该房屋。第五条中载明原告在签订协议之日交纳房款160764元，于2013年11月25日交纳房款64000元，于2014年2月25日交纳房款64000元，剩余房款32000元于2014年7月25日付清。第十四条中载明被告承诺于交房后18个月内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，并在取得该房屋的权属证书之日起15个工作日内通知原告。第十六条中载明被告转让的房屋仅作宿舍使用，原告不得擅自改变房屋用途；2013年12月21日，被告收取原告房款64000元，收据载明系交付11#-1-602房款；2014年2月28日，被告收取原告房款32000元，收据载明系交付11#-1-602房款；2014年4月30日，被告收取原告房款64000元，收据载明系交付11#-1-602房款；至此，原告将《顺兴科技园房产转让协议》中约定的房款总额320764全部交付完毕；2014年7月份，被告将《顺兴科技园房产转让协议》项下的房屋交付给原告，但至今未能办理房屋所有权证。现原告称其购买被告的房屋因系在工业用地上所建，而不能办理房屋所有权证，及被告在工业工地上建设房屋出售已违反了法律、法规的强制性规定为由，提起本案的诉讼，要求确认与被告签订的《顺兴科技园房产转让协议》无效，并要求返还购房款320700元及利息50000元，及支付购房款一倍的赔偿责任320764元。审理中，因当事人的意见分歧较大，致调解不能。一审法院认为：原被告双方签订《顺兴科技园房产转让协议》，被告将其房屋转让给原告，并已实际交付，及原告已全额支付受让款、现不能办理房屋所有权证的事实，因原被告双方均不持异议，故该院予以确认。被告在其工业用地上建设高管宿舍用于解决公司职员住宿问题，无可非议，但其将未依法登记领取权属证书的、不符合出售条件的高管宿舍有价转让给公司外部人员，虽在协议中载明系用于原告宿舍之用，但综合上述行为的考量，被告构成了销售行为，该行为违反了法律、法规的强制性规定，扰乱了房屋交易的经济秩序，故其与原告签订的《顺兴科技园房产转让协议》依法无效；另因《顺兴科技园房产转让协议》中已载明被告转让房屋的地块系工业用地，并载明原告已对受让房屋具体状况已充分了解，故该院有理由相信原告作为成年人在购买该房屋时已明知该房屋不能交易出售的事实，且该房屋系被告厂区的配套的用于高管居住的设施，不具有上市交易的条件，不存在取得预售许可证问题，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定解决本案的纠纷，故原告主张被告赔偿已付房款一倍的赔偿320764元，该院不予支持。上述，该院确认原被告签订的《顺兴科技园房产转让协议》无效，其效果及于被告将收取原告的房款320764元予以返还，但原告诉求主张返还的购房款为320700元，故按原告的主张予以认定，被告并按每次收取原告房款的时间按中国人民银行同期贷款利率支付原告利息至2016年4月20日原告向该院提起诉讼之日（因原告诉求中载明利息暂算至起诉之日，并未主张后期的利息）。同理，在被告返还原告购房款的同时，原告应返还被告位于关于洛阳市××××号土地上第11幢1单元602室的房屋。原告引用《工业项目建设用地控制指标》的规定，认为被告在工业用地上建设住宅并销售的行为违法问题，因不属本案审理范围，故本案不予处理。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款（六）项和《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项、第五十八条之规定，经合议庭合议，判决：一、依法确认原告周文选与被告洛阳顺兴信息科技园有限公司于2013年8月5日签订的《顺兴科技园房产转让协议》无效。二、被告洛阳顺兴信息科技园有限公司于判决书生效之日起十日内返还原告周文选购房款320700元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，截止日期均为2016年4月20日，分段计算：从2013年6月9日开始计算30000元的利息；从2013年8月4日开始计算130764元的利息；从2013年12月21日开始计算64000元的利息；从2014年2月28日开始计算32000元的利息；从2014年4月30日开始计算64000元的利息）。三、驳回原告周文选的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13920元，原告周文选负担6960元，被告洛阳顺兴信息科技园有限公司负担6960元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人洛阳顺兴信息科技园有限公司以出卖房产为由收取周文选购房款项，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，由于洛阳顺兴信息科技园有限公司并未取得本案所涉房产之土地的合法国有土地使用权，也未取得本案所涉房产的销售许可证照等相关手续，故双方签订的房屋买卖协议属于无效协议，因该无效合同取得的财产应予返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，本案中洛阳顺兴信息科技园有限公司应依法承担相应的民事责任。关于洛阳顺兴信息科技园有限公司上诉提出周文选的损失是其自身原因造成的、洛阳顺兴信息科技园有限公司不应当承担责任问题，鉴于洛阳顺兴信息科技园有限公司在本案诉讼过程中并未提供相应的证据证明其主张，故洛阳顺兴信息科技园有限公司的此项上诉主张，依据不足，本院不予支持。综上，洛阳顺兴信息科技园有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费650元，由洛阳顺兴信息科技园有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘龙杰
审判员 杨元卿
审判员 李 慧
二〇一七年六月二十六日
书记员 侯少祎