上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第1439号
上诉人（原审被告）胡俊林。
委托代理人张晓，上海环绮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘立林。
委托代理人汤景林，上海市广庭律师事务所律师。
上诉人胡俊林因土地租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第2324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月27日立案受理后依法组成合议庭，于同年6月9日公开开庭进行了审理。上诉人胡俊林的委托代理人张晓，被上诉人刘立林及其委托代理人汤景林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2011年3月24日，刘立林、胡俊林签订租赁协议一份，约定刘立林将河北场地一块（即上海市闵行区场地）出租给胡俊林，租期自2011年1月至2011年12月30日止，租用费用为50，000元（人民币，下同）；村里房子与胡俊林无关、由刘立林使用、卫生费由胡俊林支付；刘立林无权终止胡俊林使用，直至国家征用；村里上涨租金同。
该协议签订后，刘立林、胡俊林按约履行，胡俊林向刘立林支付了2011年全年租金50，000元。
2011年12月30日以后，胡俊林继续使用该场地，但刘立林、胡俊林双方未再签订有关该场地租赁的协议。
2014年10月，刘立林起诉至原审法院，要求判令：1、胡俊林搬离位于上海市闵行区场地（面积约为0.82亩）；2、胡俊林向刘立林支付拖欠的2012年至2013年期间的租金51，000元（2012年期间胡俊林拖欠租金17，000元、2013年期间胡俊林拖欠租金34，000元）；3、胡俊林按每月4，166.66元的标准向刘立林支付自2014年1月1日起至实际搬离涉案场地之日止的场地使用费。
本案审理过程中，刘立林变更第2项诉讼请求为要求胡俊林向刘立林支付拖欠的2012年至2013年期间的租金41，414.14元（2012年期间胡俊林拖欠租金17，000元、2013年期间胡俊林拖欠租金25，414.14元），并变更第3项诉讼请求为要求胡俊林按每月3，451.18元的标准向刘立林支付自2014年1月1日起至实际搬离涉案场地之日止的场地使用费。
庭审中，刘立林、胡俊林确认2013年1月1日起，刘立林出租给胡俊林使用的场地面积缩减到0.82亩。现该场地仍由胡俊林使用至今。
原审另查明，胡俊林向刘立林支付了2012年期间的租金33，000元及2013年期间的租金16，000元。自2014年1月1日起，胡俊林未再支付过租金。
原审再查明，2010年12月30日，案外人刘某（承租方，乙方）与案外人A公司（出租方，甲方）签订《场地租赁协议》，约定甲方将块场地租赁给乙方，总面积0.99亩，租期自2011年1月1日至2011年12月31日止；场地年租金按场地面积，每年每亩30，000元，共计29，700元等内容。租赁期满后，双方于2011年11月30日续签《场地租赁协议》一份，约定租赁面积为0.99亩，租期自2012年1月1日至2012年12月31日止；场地年租金按场地面积，每年每亩33，000元，共计32，670元等内容。双方又于2012年12月30日续签《场地租赁协议》，约定租赁面积为0.82亩，租期自2013年1月1日至2013年12月31日止；场地年租金按场地面积，每年每亩33，000元，共计37，060元等内容。后，刘某（乙方）与村民委员会（甲方）签订《土地租赁协议书》，约定甲方将面积为0.82亩的土地租赁给乙方，租期自2014年1月1日至2014年12月31日止；土地租赁单价为35，000元／亩／年，年租金为28，700元等内容。2014年12月29日，刘某又与村民委员会续签《土地租赁协议书》，约定出租的土地面积为0.82亩，租期自2015年1月1日至2015年12月31日止；土地租赁单价为36，000元／亩／年，年租金为29，520元等内容。为此，刘某向村民委员会支付合同约定的租金等费用。
刘某与刘立林系父子关系。
本案审理过程中，法院于2015年1月19日组织双方当事人至现场进行勘查，双方当事人对涉案的0.82亩场地的边界进行了确认。
原审认为，刘立林、胡俊林就位于上海市闵行区场地签订的租赁协议系双方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方本应严格按约履行。
现本案的争议焦点为2011年刘立林出租给胡俊林的场地具体面积以及刘立林出租给胡俊林使用的期限。
关于2011年刘立林出租给胡俊林的场地具体面积，因双方签订的租赁协议就场地的具体面积未作约定，现刘立林认为其出租的场地面积为0.99亩，即上海永业实业公司出租给刘立林的儿子刘某使用的场地面积，为此提供刘某与上海永业实业公司的租赁合同为证，而胡俊林认为刘立林出租给其的场地面积共计1.69亩，但胡俊林未向法院提供相应的证据予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，故胡俊林应当对自己举证不能承担相应责任，因此，对于胡俊林的抗辩意见，法院难以采信。故法院认为，2011年刘立林出租给胡俊林的场地具体面积为0.99亩。
关于刘立林出租给胡俊林使用的期限，刘立林认为双方签订的协议第2条约定租期自2011年1月至2011年12月30日止，现租期已至。但胡俊林认为根据该协议第7条约定刘立林无权终止乙方使用、直至国家征用。法院认为，涉案场地系由刘立林向上海永义实业公司承租而来，再由刘立林转租给胡俊林使用，根据刘立林与上海永义实业公司就涉案场地签订的数份协议内容来看，均是一年一签订，对此签约习惯，胡俊林在庭审陈述时表示均是知情的，胡俊林亦表示就其承租的土地，其与上海永义实业公司也是一年一签订合同，因此胡俊林认为应当无视协议第2条的约定，主张刘立林、胡俊林之间的租期至国家征用涉案土地止的意见，显然不合理，亦不符合有关租期的法律规定。现纵观刘立林、胡俊林就涉案场地签署的协议内容，对协议第2、7条的约定的理解为租期自2011年1月至2011年12月30日止，该期间内刘立林无权终止胡俊林使用、除非国家征用则更为合理。
鉴于双方之间的租期届满，胡俊林仍继续使用场地，刘立林亦收取了部分租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，因此刘立林、胡俊林之间形成不定期租赁关系。刘立林可随时要求解除租赁关系，要求胡俊林搬离涉案场地。因此，刘立林要求胡俊林搬离涉案场地，于法有据，法院予以支持。至于胡俊林使用涉案场地期间的租金，胡俊林应当支付。对于刘立林主张的胡俊林拖欠2012年期间的租金17，000元，胡俊林表示其已全额支付，但未向法院提供相应证据予以证明，故法院对胡俊林的抗辩意见不予采纳，因此，胡俊林应向刘立林支付拖欠的2012年租金17，000元。对于刘立林主张的胡俊林拖欠2013年期间的租金25，414.14元，法院认为，因2013年1月1日起，刘立林出租给胡俊林使用的场地面积从2011年的0.99亩减少到0.82亩，故场地的租金应当做相应调整，才属合理，比较2011年刘立林出租给胡俊林使用的场地面积0.99亩及收取的年租金50，000元，现刘立林自愿将2013年1月1日起涉案场地的年租金调整为41，414.14元，该金额尚属合理，法院予以采纳，故2013年全年租金应为41，414.14元，虽然胡俊林抗辩表示其已支付了27，060元，但胡俊林未向法院提供相应证据予以证明，故对胡俊林的抗辩意见，法院不予采信，现刘立林认可胡俊林已付该年租金16，000元，故扣除胡俊林已支付的2013年租金16，000元，胡俊林尚需向刘立林支付拖欠的2013年租金25，414.14元。综上，胡俊林应向刘立林支付拖欠的截止至2013年12月31日止的租金42，414.14元。至于2014年1月1日起至胡俊林实际搬离之日止的租金及使用费，如前所述，胡俊林应当按照3，451.18元／月的标准向刘立林支付。至于胡俊林提出的补偿意见，因刘立林、胡俊林之间的租期已届满，胡俊林的租赁目的亦已实现，故胡俊林提出的补偿意见无事实和法律依据，法院不予采纳。
原审法院审理后于2015年4月17日作出判决：一、被告胡俊林于判决生效之日起十五日内搬离位于上海市闵行区场地（面积约为0.82亩）；二、被告胡俊林于判决生效之日起十五日内向原告刘立林支付拖欠的截止至2013年12月31日止的租金42，414.14元；三、被告胡俊林于判决生效之日起十五日内按3，451.18元／月的标准向原告刘立林支付自2014年1月1日起至被告胡俊林实际搬离上海市闵行区场地（面积约为0.82亩）之日止的租金及使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费860.35元，由被告胡俊林负担。
判决后，胡俊林不服，上诉至本院称，上诉人胡俊林与被上诉人刘立林于2011年3月24日签订的租赁协议约定的租期并非一年，而是附终止条件的长期租赁。并且，被上诉人不具有一审原告的主体资格和诉讼利益，本案系争土地租赁关系建立于胡俊林与案外人刘某之间，适格的原告主体应当为刘某。系争租赁土地系集体土地，租赁用途为非农业，本案双方租赁协议因违反效力性强制规定而无效。无论如何，上诉人就系争土地向村里支付的2013年度租金1万元也应当视为上诉人已付租金并在一审判决的欠付租金金额中予以扣除。故请求二审撤销原判，并依法改判为驳回被上诉人的原审诉请。
被上诉人刘立林辩称，其不同意上诉人胡俊林的上诉请求。刘某将系争土地给被上诉人，被上诉人以建材经营部的名义出租，目的是为了方便发票、税务问题。被上诉人是适格主体。租赁协议的期限是一年。上诉人提出的1万元，被上诉人不清楚。故请求二审驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
另查，原审中，刘立林曾提供《委托书》一份，上载“本人刘某在2010年12月30日与A公司签订了《场地租赁协议》，租用了场地一块（面积为0.99亩）。为便于出借，特由建材经营部出面对外出租。出租的时间自2011年1月1日至2011年12月31日止。特出！”胡俊林对该证据表示，其不知道是否刘某签字。
本院审理中，被上诉人刘立林提供建材经营部的个体工商户营业执照，上载“经营者姓名刘立林”、“组成形式个人经营”，以证明刘立林以经营部名义订立租赁协议，刘立林是该经营部业主。上诉人胡俊林对该证据的真实性无异议。
本院审理中，向规划和土地管理局发函要求查证涉案场地的土地性质与用途。规划和土地管理局于2015年9月21日出具《关于调取土地性质与用途的复函》，上载“经大机系统查询，该地块土地性质为集体土地，土地利用现状为仓储用地。”本案双方对该证据的真实性均无异议。
本院认为，根据法律规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。本案中，涉案场地由案外人刘某向A公司租赁而来，根据刘某出具的《委托书》，其同意由建材经营部出面对外出租，该经营部与上诉人胡俊林签订租赁协议一份，被上诉人刘立林作为经营部的经营者，其有权以涉案场地出租人的名义提起本案诉讼，并且刘某对此并未提出异议，故上诉人认为被上诉人不具备诉讼主体资格，缺乏依据，本院不予采信。至于涉案场地的租赁期限，一则租赁协议明确约定租期自2011年1月至2011年12月30日止，二则纵观刘某与A公司签订的《场地租赁协议》，均为一年一签，因此，上诉人主张本案租赁协议约定的为附终止条件的长期租赁，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。根据规划和土地管理局出具的《关于调取土地性质与用途的复函》，涉案场地的土地性质为集体土地，土地利用现状为仓储用地，故即便涉案场地实际用于非农业经营，并未违反法律关于土地用途管理的强制性规定，租赁协议合法有效。至于上诉人主张的其向村里支付的2013年度租金1万元的问题，该款系上诉人与案外人之间的法律关系，其可另行主张权利，上诉人要求作为其已付租金从欠付被上诉人的租金中抵扣，缺乏依据，本院难以支持。原审对上诉人欠付被上诉人涉案场地租金与使用费的计算并无不当，本院依法予以维持。综上，上诉人胡俊林的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币860.35元，由上诉人胡俊林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
审 判 员 翟从海
代理审判员 潘俊秀
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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