北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终3128号
上诉人（原审被告）：刘有志，男，1954年1月22日出生，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：张凤霞，北京市狄克律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王顺录，男，1962年4月21日出生，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：郑胜男，北京市玖典律师事务所律师。
上诉人刘有志因与被上诉人王顺录合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初8265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘有志及其委托诉讼代理人张凤霞、被上诉人王顺录及其委托诉讼代理人郑胜男到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘有志上诉请求：1.撤销（2016）京0113民初8265号民事判决，依法改判驳回王顺录�一审诉讼请求或者发回重审；2.一、二审诉讼费由王顺录负担。事实和理由：一、本案涉诉房屋系拆迁安置房屋，且刘有志在拆迁时仅回迁安置此一套房屋，该房屋所有权系家庭成员共有，刘有志无权自作主张出售，故刘有志出售房屋行为侵害了家庭成员财产权，该合同应认定为无效合同。二、因涉诉房屋系家庭成员共有，故一审应追加刘有志之家庭成员作为共同被告，一审程序错误，缺乏诉讼主体。三、涉诉房屋的房款系刘有志出资，有发票为证，对此王顺录在法庭调查时语焉不详，有时称是在办理房本时刘有志拿走的发票，有时称是领房屋钥匙时刘有志拿走的发票，这两个时间点相差四年之久。如此重要的票据，产生如此大的差异不符合常理。四、购买房屋不仅交纳房款，还有公共维修基金、税费、房本工本费等一系列款项，王顺录均未交纳。如果王顺录真的购买了涉诉房屋，其应当提供上述单据。五、自刘有志收房后，王顺录就一直居住在涉诉房屋是客观事实，这是因为双方签有房屋买卖协议，且协商王顺录尽快将房款给付刘有志，故一直由王顺录居住。如果房款真的由王顺录支付，王顺录不会拖延八年之久而不要求刘有志过户。六、刘有志在一审庭审中主张租赁关系，是因为刘有志要求王顺录给付房款时，双方协商的租赁，且王顺录当时未带合同，称回去把合同撕毁。王顺录长期居住刘有志所有的房屋却不给付房款或租金，至于双方是何种法律关系，刘有志也说不清。刘有志也是因为人情、好面子且不缺房等原因未进一步采取行动，但却成为一审法院裁量的依据。综上，刘有志认为本案适用法律错误、程序错误，王顺录应当提供证据证明其已履行了购房的相关义务，包括但不限于交纳房款、公共维修基金、税费等相关义务。刘有志在2004年就把全家的户口都登记在涉诉房屋中，户口簿也是由刘有志的妻子保管，对于刘有志出售房屋的情况，其家属均不知情。刘有志的妻子得知此情况，导致脑部动脉破裂，现正在医院治疗。
王顺录辩称，同意一审判决，不同意刘有志的上诉请求。王顺录向刘有志购买购房指标，支付了购房指标款1万元。一审中王顺录提交了充分证据证明房款是其交纳的，但是刘有志一直对此没有提供证据。涉诉房屋竣工后，王顺录就取得了房屋的钥匙，并且一直居住至今，涉诉房屋的相关费用均是王顺录交纳的，对此均有证据和证人证言证明。刘有志在一审中先主张租赁关系，后证人出庭作证，刘有志才称不是租赁关系，事实上刘有志是见到房屋价格上涨，想牟取利益。一审法院也调查了刘有志的妻子是否知情的问题，刘有志也称选房是和其妻子一起去的，又表示家人一直提出异议，但因为刘有志同意，刘有志顶着压力，因此刘有志的家庭成员对此都是知情的。
王顺录向一审法院起诉请求：1.请求判令王顺录与刘有志于2004年2月28日签订的协议书有效；2.判令刘有志配合王顺录办理×家园×1（原房号）×2（现房号）房屋的产权过户登记手续，将房屋过户至王顺录名下；3.诉讼费用由刘有志承担。
一审法院认定事实：2004年2月27日，刘有志作为买受人与出卖人北京×房地产开发有限公司签订《×家园定向优惠购房合同》，约定买受人自愿购买出卖人所有的北京顺义区×大街之“×家园”×组团×号楼×单元×2号×户型房产，建筑面积为131.33㎡，全部为优惠价面积，购房款合计267519元，买受人应于签订本合同三日内将全部购房款存入出卖人指定银行账户，逾期不足额付款，出卖人有权将本合同所载房产�售他人，出卖人指定账户为中国建设银行北京分行天竺支行，账号×××。双方应于房产交用前签订结算合同，并根据有关部门提供的实测面积结算房价款，多退少补。
2004年2月28日，王顺录与刘有志签订《购房协议》，约定：刘有志自愿将“×家园”×组团×号楼×单元×2号×户型房产，建筑面积131.33㎡，按优惠价267519元转让给王顺录，王顺录负责以刘有志名义去银行缴款，并承担因买房而产生的其他应缴款（含房屋过户费、房屋维修押金等），刘有志协助王顺录办齐房屋相关手续。王顺录给刘有志1万元转让费。双方签字有效。王顺录、刘有志及中证人冯某1在该协议上签字。
王顺录通过中证人冯某1交付刘有志转让费1万元，刘有志于2004年3月2日出具收条。
2004年12月22日，刘有志与出卖人北京×房地产开发有限公司签订《×家园定向优惠购�结算书》，约定房屋面积经实测后买受人应向出卖人补交购房款1670元。
2004年12月28日，出卖人将涉诉房屋交付刘有志。刘有志将该房屋交付王顺录，王顺录家庭在该房屋内居住至今。《×家园定向优惠购房合同》、《×家园定向优惠购房结算书》原件现均在王顺录手中。王顺录称，购房款全部是其交的，购房发票原也在其手中，但办理房本时由刘有志拿走此后未再归还，王顺录后又称领房屋钥匙时刘有志将发票拿走后未再给王顺录。刘有志称购房手续是双方共同办理的，当时想着把房卖给王顺录，所以《×家园定向优惠购房合同》、《×家园定向优惠购房结算书》原件给了王顺录，但购房款是刘有志出的，购房发票原件在刘有志手中。后来双方协商由买卖改为租赁后，刘有志只是要求将购房协议撕毁，没有额外要求王顺录将《×家园定向优惠购房合同》、《×家园定向优惠购房结算书》原件还给他。
关于购房款的具体支付方式，王顺录陈述：其向冯某1的母亲周某借了15万元，直接从周某的建设银行的存折中取了15万元，再加上王顺录向其妹妹借的6万元以及其他款项，到建设银行天竺分行办理的购房款交款事宜。2005年4月2日，王顺录将借周某的15万元还给了周某。为证明上述事实，王顺录提交周某的存折明细，显示上述两笔款项的交易。另申请冯某1出庭作证，冯某1称：2004年拆迁后，王顺录跟证人说想买×小区的房子，后证人见到刘有志，说有人想以1万元的价格买购房指标，刘有志同意卖他的指标。后三方在一起签了一个协议，第二天双方到开发商处办理了购房手续，交房款时王顺录提出向证人借钱，证人于是问了弟弟冯某2是否同意，冯某2表示同意。后冯某2的爱人拿着周某的存折带着王顺录到银行划款。没�多久，王顺录就把钱还了，冯某2告诉了证人。2008年办完房本后，王顺录找过证人说过要求刘有志办过户的事，最后一次，刘有志说过户也行，但王顺录要给刘有志100万元，就是谁要房谁出100万元给对方。2005年底三方没有将房屋买卖改为租赁的约定。
刘有志陈述：所有购房款以现金方式交纳，交到出卖人设在机场×宾馆旁边的建设银行专门办理购房款交款手续的窗口。
涉诉房屋于2008年4月23日登记在刘有志名下，房屋坐落在顺义区×家园×号楼×单元×2。王顺录不认可双方将买卖关系变为租赁关系，也未向刘有志交纳过租金。房本办下来之后，王顺录曾通过冯某1向刘有志表示过将房本过户至王顺录名下，但刘有志提出要多加点钱，拒绝协助王顺录办理过户手续。
后刘有志不再主张双方将房屋买卖变更为房屋租赁的意见，但称购房款是刘�志交的，不同意将房屋过户给王顺录。
一审法院认为：刘有志作为买受人购买位于×家园×组团×号楼×单元×2号×户型回迁房，其与出卖人签订定向优惠购房合同后，与王顺录就上述房屋的转让签订《购房协议》。该协议明确约定刘有志按优惠价267519元将上述房屋转让给王顺录，系王顺录、刘有志双方就涉诉房屋的买卖达成的一致意思表示，“王顺录负责以刘有志名义去银行缴款”，系双方就购房款的具体支付方式进行的约定，刘有志于本案审理过程中亦认可双方曾就涉诉房屋买卖达成一致意见，故上述协议内容是双方真实意思表示，且不违反法律法规的约定，属合法有效。刘有志虽辩称双方于2005年底将买卖关系变更为租赁关系，但未对此举证证明，王顺录亦不予认可，刘有志后放弃该项主张，该院对刘有志的此项抗辩意见不予采信。
上述购�协议签订后，刘有志将涉诉房屋交付王顺录居住使用至今。关于购房款的交付，双方存有争议。王顺录主张系其交纳，并提交周某的存折明细及冯某1证人证言为证，刘有志亦主张购房款系其交纳，并提交购房发票。从本案来看，王顺录在涉诉房屋内居住已达十余年之久，如果王顺录没有交纳购房款，则刘有志允许王顺录居住至今，且在2015年之前未向王顺录主张过款项便不符合一般常理。根据上述事实，该院认为刘有志应就其支付购房款承担举证责任。但刘有志仅以购房发票在其手中来证明其交纳了购房款，不能达到该项证明目的。故，对刘有志主张涉诉房屋购房款系其支付的意见该院不予采纳。王顺录依照《购房协议》支付了购房款并支付购房指标转让费1万元，则刘有志亦应按照协议约定将涉诉房屋过户至王顺录名下。现涉诉房屋已办理产权登记，已经具备过户转移登记的条件，现王顺录要求刘有志将涉诉房屋转移登记至王顺录名下，具有事实和法律依据，该院予以支持。过户过程中产生的所有费用应由王顺录承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认王顺录与刘有志于2004年2月28日签订的《购房协议》有效；二、刘有志于判决生效之日起十五日内协助王顺录将顺义区×家园×区×号楼×单元×2房屋的产权转移登记至王顺录名下。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了以下证据：1.刘有志户口簿首页及本人页复印件，证明2004年刘有志及其全家户口都迁入了涉诉房屋；2.《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》，证明涉诉房屋是因拆迁取得，包含了家庭成员财产权益，刘有志的儿子�拆迁时不满18周岁，刘有志对其儿子的财产享有监管的权利，刘有志作出的不利于未成年子女的处分行为都是无效的；3.契税核定通知书，证明涉诉房屋的契税并非王顺录交纳，而是由刘有志交纳的；4.诊断证明二份，证明刘有志的妻子不知情，对于一审判决结果不能接受致使生病。本院组织当事人进行了证据交换和质证，王顺录针对刘有志提交的证据发表以下质证意见：对证据1的真实性认可，对证明目的不认可，户口迁到涉诉房屋不能证明房屋系刘有志所有，也不能证明刘有志交纳了房款；对证据2的真实性认可，对证明目的不认可，刘有志在2004年已经将购房指标转让给了王顺录并收取了转让费，刘有志并没有花钱购买涉诉房屋；对证据3的真实性认可，证明目的不认可，该证据反而印证王顺录一审陈述的其仅交纳了房款，未交纳其他费用的事实，因为房屋有减免�策，所以实际上契税并不需要交纳，该份证据上记载实际应征契税0元，这与王顺录的陈述一致；对证据4的真实性认可，关联性不认可，动脉瘤是复杂的疾病，不会在诉讼期间内就形成。因王顺录认可刘有志所提交的四份证据的真实性，故本院对上述证据的真实性予以认定。
本院二审审理补充查明以下事实：刘有志称其享受到的拆迁安置补偿方式为货币补偿以及可以以优惠的价格购买涉诉房屋。2003年11月9日，刘有志作为被拆迁人（乙方）与拆迁人（甲方）×集团公司签订了《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》，约定：甲乙双方经协商，同意实行货币补偿，其中第二条“被拆迁宅基地及其上房屋”约定：“……乙方家庭人口共4人，分别是户主刘有志、之妻王某1、之子刘某1、户主刘某2”。还约定：“甲方应支付乙方拆迁补助款共计人民币861425元，甲方应在乙方完成搬迁后3日内将上述拆迁补偿补助款一次性给付乙方，乙方应在2003年11月13日前完成搬迁……”刘有志称：拆迁时全家4口人共用一个指标，每人45平方米，因此涉案房屋属于拆迁安置房屋，由其家庭成员共有；其女在回迁安置时已经满18周岁，其子在回迁安置时不满18周岁，依法由其对其子所有的财产负有监管的法律义务；2004年7月20日在农转非的过程中，经村里统一安排将刘有志全家的户口都登记在涉诉房屋中，其家人对其出售房屋指标的行为均不知情。
王顺录称，2004年2月27日选房时是刘有志及其妻子一起与王顺录去的。刘有志认可在选房时其妻子在场，但是否认其妻子知道其将涉案房屋的购房指标卖给了王顺录。另，根据一审笔录，“法官问：房交付原告居住，你们家人有无提出异议？刘有志答：一直提异议”，刘有志称其家人不同意�案房屋由王顺录居住，但当时就是这么商量的，所以顶着压力没找王顺录。
关于购房款的支付情况，刘有志称：2004年2月28日下午，其与其公司会计王某2拿着现金去建设银行机场宿舍区的营业网点交纳房款，现该网点已经没有了，购房款来源于家中现金，购房款是刘有志及其妻子共同支付的。王顺录则称：2004年3月1日其与冯某2的妻子带着冯某2母亲的身份证和存折，在建设银行的转账窗口办理的，建设银行的工作人员给了王顺录一张交纳购房款的票，后王顺录将该票及房屋尾款1670元给了刘有志，刘有志把房屋的钥匙和结算书给了王顺录。经询，刘有志称其先交的房款，后与王顺录签订的《购房协议》。
二审中，刘有志提交了契税核定通知书，用以证明涉案房屋契税为其缴纳。该通知书载明：顺义区×家园×2房屋计征契税8025.57元。根据《北京市契税管理规定》第七条第（二）项<市政府第100号令>或《关于明确契税政策和执行中有关问题的通知》<京财税【2004】16号>减免税收政策规定，核准减免契税8025.57元；经税务机关核定，实际应征契税0元。
另，经核查房产证，涉案房屋属于普通商品房，且王顺录称其具有购房资格。
对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，王顺录与刘有志签订的《购房协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依照该协议的约定行使权利、履行义务。刘有志主张其出售涉诉房屋的行为侵害了其家庭成员的财产权，故《购房协议》无效的上诉理由，于法无据，本院不予支持。
双方的《购房协议》约定：“刘有志自愿将×家园×组团�号楼×单元×2号×户型房产，建筑面积131.33㎡，按优惠价267519元转让给王顺录，王顺录负责以刘有志名义去银行缴款，并承担因买房而产生的其他应缴款（含房屋过户费、房屋维修押金等），刘有志协助王顺录办齐房屋相关手续。王顺录给刘有志1万元转让费。双方签字有效。”因此，王顺录负有以刘有志名义支付房款并向刘有志支付1万元转让费的义务，刘有志则负有协助王顺录办齐房屋相关手续的义务。现双方均认可王顺录已经按照《购房协议》的约定支付了转让费1万元。故本案的争议焦点在于王顺录是否按照《购房协议》的约定“以刘有志名义去银行缴款”以及刘有志是否应当将涉诉房屋转移登记至王顺录名下。
首先，关于涉诉房屋的购房款系由谁支付的问题。王顺录主张购房款由其支付，并提交了《×家园定向优惠购房合同》原件、《×家园定向优�购房结算书》原件、冯某2之母周某的存折账户明细、证人冯某1的证人证言予以佐证。依据王顺录提交的上述证据，结合王顺录对购房款支付流程的陈述以及王顺录自2004年涉诉房屋交付时起即在涉诉房屋内居住且刘有志并未提出任何异议的事实，王顺录主张的购房款系由其支付具有高度可能性。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”因此，本院认定涉诉房屋的购房款系由王顺录支付。刘有志对王顺录主张的支付购房款的事实予以否认，其应当提供证据予以证明，现刘有志仅凭购房发票，不足以推翻王顺录的主张。且刘有志关于购房款的支付时间以及交纳购房款后签订《购房协议》的陈述与《购房协议》约定的“王顺录负责以刘有志名义去银行缴款”的内容相互矛盾，刘有志对此亦未能做出合理解释。因此，刘有志所主张的购房款系由其支付的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予采信。另，刘有志主张王顺录未交纳公共维修基金、税费、房本工本费等其他款项，现刘有志未能提供证据证明上述费用已实际发生，故刘有志以此为由主张王顺录未实际购买涉诉房屋，本院不予采信。
其次，关于刘有志是否应当将涉诉房屋转移登记至王顺录名下。根据本院认定的事实，王顺录已经按照《购房协议》的约定履行了己方的付款义务，刘有志亦应依约履行协助王顺录办齐房屋相关手续的义务。现涉诉房屋已经办理了产权登记，一审法院判令刘有志将涉诉房屋转移登记至王顺录名下，具有事实和法律依据，本院予�维持。关于过户过程中所产生的费用，应当由王顺录承担。
另，双方当事人均认可2004年2月27日选房并于当日签订《×家园定向优惠购房合同》，选房时刘有志及其妻子、王顺录均在场，据此王顺录有理由相信出售涉诉房屋购房指标系刘有志夫妻双方共同的意思表示；另刘有志称交房后其妻子和家人知道涉诉房屋由王顺录居住，且至今已十余年，据此刘有志主张其妻不知晓也不同意其将购房指标出售给王顺录，与常理不符。刘有志另主张其子刘某1在回迁安置时不满18周岁，其出售购房指标侵害了刘某1的财产权。本院对此认为，未成年人之民事活动由其法定代理人代理，当时刘有志系刘某1的法定监护人，如刘某1认为刘有志侵害了其合法权益，对其造成财产损失，家庭成员之间可依法另行解决。因此，刘有志关于一审法院遗漏共同被告，程序错误的上诉理由�依据不足，本院亦不予采信。
综上所述，刘有志的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由刘有志负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 巴晶焱
审 判 员 曾 彦
代理审判员 王天水
二〇一七年五月十九日
法官 助理 徐 晨
法官 助理 石艳明
书 记 员 胡 潇