福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终5515号
上诉人（原审原告）：郑海宝，男，1955年5月10日出生，汉族，住福州市台江区。
委托诉讼代理人：刘学铨，福建东岸律师事务所执业律师。
被上诉人（原审被告）：福州和平房地产开发有限公司，住所地福州市台江区五一南路188号嘉澄小区3号楼。
法定代表人：陈建彬。
上诉人郑海宝因与被上诉人福州和平房地产开发有限公司（以下简称和平地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2016）闽0103民初2841号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
郑海宝上诉请求：1.请求依法撤销原判并改判确认双方关于诉争屋福州市台江区后洲街道五一南路188号“嘉澄小区”3#4#5#楼连接体1层73号店面的买卖行为有效、和平地产公司与郑海宝签订正式买卖合同、提供购房发票等相关办证材料、并配合郑海宝办理讼争房屋的过户手续；2.本案一、二审诉讼费用由和平地产公司承担。事实与理由：一审判决事实不清、证据不足、适用法律错误。1.双方合同的性质不应单凭合同名称认定，应考察合同的具体内容。一审查明了双方不仅签订了《经营场所租赁合同》，在此之后还签订了《补充条款》对买卖的性质加以固定。结合（2015）榕执异字第84号执行裁定书中和平地产公司对讼争屋买卖行为的认可，可见双方系房屋买卖合同关系。一审判决简单地按照合同名称认定合同性质属于误判。2.从合同的履行情况也可以看出，双方实际上系商品房买卖而非租赁关系。和平地产公司作为房地产开发商于1999年取得预售许可证，其并非业主，不可能将其开发的物业出租。同时一次性缴纳全部租金而未明确租期亦与常理不符。和平地产公司立即交付了讼争屋，在郑海宝提出执行异议时，亦明确承认双方为买卖关系，印证了双方在《补充协议》中的转为出售合同的约定。3.一审以双方未另行签订买卖合同为由对买卖关系不予认定明显不符合事实。（1）郑海宝向法院提起买卖确认之诉正是因为未签订买卖合同，一审以此为由认定买卖关系不成立，本末倒置。（2）未另行签订买卖合同的理由是和平地产公司提出待产权总登可以办理时再行签订，现在讼争屋的产权仍未能办理。一审法院对生效的执行异议裁定书中和平地产公司明确承认买卖的事实视而不见，属于证据认定不足。4.讼争屋被司法查封，并非不予认定买卖的依据。
和平地产公司未作答辩。
郑海宝向原审法院起诉请求：1.确认郑海宝、和平地产公司双方关于讼争屋福州市台江区后洲街道五一南路188号“嘉澄小区”3#4#5#楼连接体1层73号店面的买卖行为有效；2.和平地产公司与郑海宝签订正式买卖合同、提供购房发票等相关办证材料，并配合郑海宝办理讼争屋的过户手续。
一审法院认定事实：2001年3月5日，以和平地产公司为出租方、郑海宝为承租方，双方签订了一份《经营场所租赁合同》，约定“根据《中华人民共和国经济合同法》及有关规定，为明确出租方与承租方权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。经营场所位置：和平农贸市场5#楼一层156#店面（暂定）详见附图，经营场所面积：7.56㎡（6.3×1.2），租赁用途：经营水产、食品类。租赁期共35年零5月，出租方从2001年3月5日起将经营场所（含附属设施等财产，下同）交付承租方使用，至2036年8月19日前收回。租金标准：人民币叁拾贰万元正，租金缴纳期限：租金按标准以现金支付方式，于签订合同之日先缴人民币叁万元，余款于合同签订之日起30日内一次性付清。经营场所由承租方负责维修保养。承租方拆改经营场所，事先应征得出租方的同意，并承担相关费用。经营场所交还时的质量要求：恢复原状……租赁期满或合同终止后15天内，承租方应搬离经营场所并将租用财产交还出租方，逾期搬离或者不交还租用财产，除补交租金外，还应支付违约金/元/日。承租方交还的租用财产不符合本合同要求质量的，应付赔偿金。……”同日，双方签订一份《补充条款》，约定：“1、出租方提供该出租场地，承租方自行负责装修店面，一边靠墙另三边允许乙方装卷帘门。2、承租方经营期间服从工商、物业管理，缴纳除租金外其他一切费用。3、倘若将来该场地能办产权时，出租方同意将租赁合同改为出售合同，价款不变并按有关规定办理该场地产权证。”该合同签订后，郑海宝分别于2001年3月5日、2001年7月6日向和平地产公司支付了30000元及290000元。和平地产公司于2001年3月5日将讼争店面交付郑海宝使用，后郑海宝又另行转租他人至今。2015年10月17日，郑海宝于讼争屋所在市场内看到福州市中级人民法院张贴的查封公告方知晓讼争屋已被冻结，其遂于2015年10月份向福州市中级人民法院提出执行异议要求终止执行讼争房屋，福州市中级人民法院认为异议理由不成立驳回其诉请，郑海宝遂于2016年8月11日诉至一审法院。
一审另查明，福州市房地产管理局于1999年6月30日就和平地产公司开发的福州市台江区后洲街道五一南路188号嘉澄小区1#楼-7#楼颁发了《商品房预售许可证》【（99）榕房许字第791号】。福州市房地产交易登记中心于2008年5月21日发出《预先登记通知书》（NO：20080079）批准该小区1#-7#楼房屋产权商品房拆迁房初始登记。
一审再查明，福州市中级人民法院于2003年查封了福州和平房地产开发有限公司位于福州市台江区“嘉澄小区”全部未预售的房产，即1#2#楼连接体1层64、78、79、80、82号店面及2层08号店面，3#4#5#楼连接体1层01-03、07、27、41、43、50-73、89号店面及2层01-03、05-07号店面；6#7#楼连接体1层01、07、08、11、12、16、23、29、30、31、86、90、91号店面及2层01-03号店面的房产及土地使用权；并于2015年6月26日作出了续封裁定。
诉讼中，郑海宝确认和平农贸市场5#楼一层156#店面即福州市台江区后洲街道五一南路188号“嘉澄小区”3#4#5#楼连接体1层73号店面。
一审法院认为，本案争议焦点在于郑海宝与和平地产公司就讼争店面签订的《经营场所租赁合同》及《补充条款》是否可认定为有效的房屋买卖行为。郑海宝认为其系出于购买讼争屋的目的，但和平地产公司以讼争屋《预售许可证》尚未办理为由，以《经营场所租赁合同》及《补充条款》替代签署买卖合同，《补充条款》中“倘若将来该场地能办产权时，出租方同意将租赁合同改为出售合同，价款不变并按有关规定办理该场地产权证”的约定即可视为双方对买卖行为的明确，且其已支付了320000元的价款并占用了房屋，故其诉请要求确认双方买卖行为有效。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”，据此，房地产转让合同系不动产权属的转让，且一般标的较大，为要式合同，买卖过程中出让方和受让方的权利义务关系多而复杂，应当以书面形式予以明确、固定，以便权利的行使和义务的履行。郑海宝与和平地产公司签订的系《经营场所租赁合同》，合同内约定的均为出租人与承租人的权利义务，并明确约定了租赁期限、租金及讼争屋返还时的质量要求。虽然双方在《补充条款》中约定了租赁合同转为出售合同的条款，但实际上双方并未就此另行签订买卖合同，且其支付的款项系合同约定的租金，故郑海宝请求确认双方关于福州市台江区后洲街道五一南路嘉澄小区3#4#5#楼连接体1层73号店面的买卖行为有效的诉请，一审法院不予支持。讼争屋于2003年起即被司法冻结，事实上已无法出售，故郑海宝要求和平地产公司与其签订正式买卖合同、提供购房发票等相关办证材料，并配合办理讼争屋的过户手续的诉请，一审法院不予支持。和平地产公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为自愿放弃举证、质证等诉讼权利，一审法院依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回郑海宝的诉讼请求。案件受理费6100元，由郑海宝负担。
二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。郑海宝与和平地产公司签订的《经营场所租赁合同》中，对租赁场所的位置、面积、用途、租赁期限、租金标准及支付期限和方式、租赁场所的维修保养、经营场所交还时质量要求等作了详细约定，符合租赁合同的特征。郑海宝主张涉案合同名为租赁实为买卖，但双方签订的《补充条款》约定，倘若将来该场地能办产权时，出租方同意将租赁合同改为出售合同，价款不变并按有关规定办理该场地产权证，讼争房屋至今未能办理产权证，故租赁合同改为出售合同的条件尚未成就，而在长达十四年的时间内，郑海宝与和平地产公司亦未另行签订房屋买卖合同。综上，郑海宝诉请确认其与和平地产公司间的买卖行为有效，没有事实和法律依据，本院不予支持。因讼争房屋于2003年起即被司法冻结，导致该房屋事实上已无法出售，故一审法院不予支持郑海宝关于签订正式买卖合同、提供购房发票等相关办证材料，并配合办理讼争屋的过户手续的诉请，处理正确。
综上，郑海宝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6100元，由郑海宝负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴一萍
审 判 员 陈雁兰
审 判 员 李 杰
二〇一七年十一月一日
法官助理 张力群
书 记 员 吴 超