江西省赣州市章贡区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0702民初2978号
原告：赣州市国有资产投资集团有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区红旗大道46号。
统一社会信用代码：913607007788038918。
法定代表人：陈孝荣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈瞻，北京市中银（赣州）律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：ＸＸ明，北京市中银（赣州）律师事务所律师，特别授权代理。
被告：赣州市米兰春天婚纱摄影有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区红旗大道56号一楼。
统一社会信用代码：91360700772379938W。
法定代表人：卢雪春，系该公司执行董事。
原告赣州市国有资产投资集团有限公司诉被告赣州市米兰春天婚纱摄影有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赣州市国有资产投资集团有限公司的委托诉讼代理人陈瞻、ＸＸ明，被告赣州市米兰春天婚纱摄影有限公司的法定代表人卢雪春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的《赣州市广电综合大楼租赁合同》、《赣州市广电综合大楼租赁合同补充协议》，被告立即搬离租赁场地，返还租赁资产；2、被告立即向原告支付欠缴租金和设备设施折旧费共281666.68元(自2016年1月至2016年6月之间)，从2016年7月份起至被告返还租赁资产之日止，被告按每月48333元标准向原告支付房屋使用费及设备设施折旧费并向原告支付上述期限内所有的水、电费及相关费用；3、被告立即向原告支付违约金14391.96元（暂计至2016年6月30日，违约金以拖欠金额乘以千分之五每日计至被告返还租赁资产之日止）；4、被告缴纳的合同履约保证金人民币100000元归原告所有，不予退还；5、被告立即向原告支付律师费人民币13135元；6、本案的全部诉讼费由被告承担。事实和理由：赣州市文化和广播电影电视局（以下简称文广局）与被告在2012年1月30日签订了《赣州市广电综合大楼租赁合同》（以下简称合同），合同约定：由被告向文广局承租赣州市广电综合大楼（坐落于赣州市××大道××红旗大道与××路交叉口），出租面积约1646平方米，租赁期限为14年，自2010年6月1日起至2024年5月31日止，被告按月向文广局支付租金。后来，原告与文广局又签订《赣州市广电综合大楼租赁合同补充协议》（以下简称补充协议），补充协议约定：被告需按月向文广局预缴设备设施折旧费。2015年12月22日，原告、被告及文广局三方达成一致协议，签订了《关于变更合同主体的通知》（以下简称通知），通知内容为合同和补充协议的出租方主体均变更为原告，租金自2016年1月1日起缴至原告指定账户。但是，从2016年1月份起，被告未向原告支付租金、设备设施折旧费。截止2016年6月30日，被告尚欠原告租金、设备设施折旧费共281666.68元。尽管原告通过电话、律师函向被告催要，但均未果。被告的行为已严重违反合同、补充协议及通知的约定，损害了原告的合法权益。为此，原告诉至法院，要求依法处理。
为了证明自己的主张，原告向本院提交了以下证据：
证据1、营业执照副本、法定代表人证明书、法定代表人身份证、企业法人证明，证明原告诉讼主体适格；
证据2、工商信息卡，证明被告诉讼主体适格；
证据3、租赁合同、补充协议、通知，证明原、被告之间租赁合同关系成立及被告一直迟延支付租金和设备设施折旧费的事实；
证据4、律师函、催款通知三份，证明被告一直迟延支付租金和设备设施折旧费，具有违约的事实；
证据5、律师费发票，证明原告因本案所产生的律师费的事实；
证据6、《关于印发市直行政事业单位首批经营性资产移接交工作实施方案的通知》、《关于将市工商局等市直行政单位经营性资产统一移交至市国有资产投资集团公司经营管理的函》、《移接交文本》，证明文广局与原告之间的关系。
被告赣州市米兰春天婚纱摄影有限公司辩称，因为被答辩人与文广局的主体更改了，所以才引起现在的诉讼。答辩人认为应该把之前的答辩人与文广局之间的争议解决后再来履行与被答辩人的租赁事项。对答辩人所欠租金的事实无异议。另外，在合同履行期限内，因为南门口的修建工程造成答辩人经营困难，答辩人也希望能减免部分租金，或根据市场行情来定，因为其他的租赁物租金标准都在下调。
为了证明自己的答辩理由，被告向本院提交了以下证据：
证据1、起诉状、反诉状、举证通知书、应诉通知书、传票复印件，证明被告与赣州创意大厦文化产业发展有限公司之间就涉案房屋存在租赁纠纷，案件尚未审结。被告希望本案与之前的案件并案处理；
证据2、承包合同，证明文广局与被告之间存在承包合同关系。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证。被告对原告提供的证据1、2、5三性无异议，本院经庭审核实，认为该三组证据内容真实，来源合法，与本案有关联，本院对该三组证据的三性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
被告对原告提供的证据3中的《赣州市广电综合大楼租赁合同》和《赣州市广电综合大楼租赁合同补充协议》的三性没有异议，本院对该二份证据的三性予以认可。被告对该组证据中通知的三性均有异议，本院经庭审核实，认为该《关于变更合同主体的通知》系原合同当事人文广局与原告共同向被告下发的，被告签收后，未向本院提供证据证明其对合同主体变更事宜提出异议，该行为应视为同意合同主体的变更，故本院对该份通知的三性予以认可。被告对原告提供的证据4的三性均有异议，本院经庭审核实，律师函及缴款通知系原告下发的，由被告的工作人员签收，且被告认可确实是未向原告缴纳租金，故对该组证据的三性本院予以认可。被告对原告提供的证据6的三性没有异议，但对其证明对象有异议，本院经庭审核实，该组证据证明文广局与原告之间进行了国有资产的移交，包括案涉的房屋租赁权益，故本院对该组证据的三性予以确认。
原告对被告提供的证据1的真实性和合法性没有异议，但对其关联性和证明对象有异议，本院经庭审核实，该组证据系原合同当事人文广局与被告之间的民事纠纷，而本案中原告主张的是合同主体变更后的合同关系，故两个案件并不是必要的共同诉讼案件，故对该组证据的关联性和证明对象本院不予认可。原告对被告提供的证据2的三性均有异议，本院经庭审核实，该组证据的认定意见与证据1的意见一致，对其关联性和证明对象不予认可。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：赣州市文化和广播电影电视局与被告在2012年1月30日签订了《赣州市广电综合大楼租赁合同》，合同约定：由被告向文广局承租赣州市广电综合大楼（坐落于赣州市××大道××），楼高6层，出租面积约1646平方米（面积以实际为准），租赁期限为14年，即自2010年6月1日起至2024年5月31日止。被告按月预付租金，2010年起至2012年5月31日止租金为每年240000元，自2012年6月1日起租金每年递增10000元。以此类推。被告逾期未缴纳租金的，文广局有权收取被告的违约金，违约金计算标准为所欠租金的每日5‰计算。被告逾期一个月未缴纳租金的，文广局有权扣除被告的履约保证金100000元。被告超过2个月未足额支付租金或物业管理、大楼及设备设施折旧等费用的，文广局有权提前终止协议，经被告清退出场，且对被告已完成的建设和经营投入不予计价和清偿，不承担任何的赔偿或补偿责任。合同解除或终止的，一方当事人承担的违约赔偿责任应当包括另一方当事人为解决纠纷所支出的律师费用、合理的差旅费等费用，……。后来，文广局与原告又签订《赣州市广电综合大楼租赁合同补充协议》，补充协议约定被告需按月向文广局预缴设备设施折旧费，2010年起至2012年5月31日止大楼及设备设施折旧费为每年240000元，自2012年6月1日起大楼及设备设施折旧费每年递增10000元。以此类推。被告逾期未缴纳大楼及设备设施折旧费的，文广局有权收取扣除被告的履约保证金并要求被告支付违约金，违约金计算标准为所欠大楼及设备设施折旧费的每日5‰计算。被告逾期二个月未缴纳的大楼及设备设施折旧费，文广局有权解除《合同》和本协议。……。上述合同和协议签订后，文广局将案涉房屋交付给被告经营使用。
2015年12月22日，原告及文广局向被告发出了《关于变更合同主体的通知》，通知内容为合同的出租方主体变更为原告，租金自2016年1月1日起缴至原告指定账户。被告在《关于变更合同主体的通知》上签名确认。被告未对该通知提出书面异议。之后，被告一直未履行向原告支付租金、大楼及设备设施折旧费等费用，原告分别于2016年1月19日、2016年3月22日、2016年4月27日向被告发出的《缴款通知》、《限期缴款通知》，2016年6月7日北京市中银（赣州）律师事务所接受原告的委托向被告发出《律师函》。但是被告仍未向原告支付租金。
另查明，赣州市人民政府办公厅下发了《关于印发市直行政事业单位首批经营性资产移接交工作实施方案的通知》、赣州市国有资产监督管理委员会下发了《关于将市工商局等市直行政单位经营性资产统一移交至市国有资产投资集团公司经营管理的函》等文件，要求对市直行政事业单位经营性国有资产实行统一管理改革，即国有资产移交原告统一管理。
再查明，2015年10月，赣州创意大厦文化产业发展有限公司向本院起诉赣州市米兰文化发展有限公司，要求解除双方签订的《创意大厦承包经营合同》并要求赣州市米兰文化发展有限公司支付拖欠的承包金和违约金。赣州市米兰文化发展有限公司提起反诉，要求赣州创意大厦文化产业发展有限公司返还承包经营费、保证金并承担违约责任。该案尚在审理中。
本院认为：赣州市文化和广播电影电视局与被告赣州市米兰春天婚纱摄影有限公司签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方应按照约定全面履行义务。而后，根据赣州市人民政府的统一安排，赣州市文化和广播电影电视局将案涉房屋全部移交给原告，由原告享有相关收益权，赣州市文化和广播电影电视局和原告据此共同向被告下发了《关于变更合同主体的通知》，被告在签收后未提出书面异议，故案涉合同及协议中的合同一方当事人已变更为原告。原告具有本案的诉讼主体资格。被告拖欠租金、大楼及设备实施折旧费的行为已构成违约，应承担违约责任。根据原、被告双方合同的约定，被告赣州市米兰春天婚纱摄影有限公司拖欠房屋租金、大楼及设备设施折旧费的行为已经符合原告行使合同单方解除权的条件，故原告要求解除双方签订的合同及协议，和要求被告返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。同时，原告要求被告支付所欠租金、大楼及设备实施折旧费至被告返还租赁房屋之日的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据合同、补充协议的约定，从2016年1月1日起至2016年5月31日，被告应按23333.33元/月向原告支付租金、按23333.33元向原告支付设备设施折旧费；2016年6月1日起租金调整为24166.67元/月、设备设施折旧费调整为24166.67元/月。关于原告要求被告支付使用期间的水、电费及相关费用的问题，由于原告并未提供证据证明被告在使用期间有拖欠上述费用，应承担举证不能的法律责任，故本院不予支持该项诉讼请求。
关于违约责任承担的问题。原告要求没收被告缴纳的履约保证金并支付违约金的主张虽然合同有约定，但履约保证金是《招标投标法》中大型招标项目、工程招标、政府采购项目或者拍卖，为了防止各种不确定性和风险以及考察中标单位有没有实力完成此采购项目的一种程序，我国立法对履约保证金的定性具有惩罚性及赔偿性双重性，即没有损失时具有惩罚性，有损失时具有赔偿性，但以损失赔偿性为原则。合同法及有关房屋租赁合同法律法规中，没有关于房屋租赁合同关系中的履约保证金的规定。本案租赁合同中约定的履约保证金，从性质上看应当属于合同法中规定的约定违约金。原告既主张按合同的约定计算所拖欠租金的逾期违约金，同时又主张支付约定违约金（即没收被告所缴纳的履约保证金）时，作为履约保证金及逾期违约金均是弥补原告损失的方式，不宜重复计算，因而被告承担的违约金中应扣除履约保证金的数额。关于违约金计算的问题，根据原、被告双方的合同约定，每逾期一日则须按应缴租金、大楼及设备实施折旧费的5‰收取违约金，本院认为，该违约金的计算过高，本院应予以调整，酌定为按应缴数额的每日0.5‰计算，即2016年6月30日之后的违约金计算按应缴租金、大楼及设备实施折旧费的0.5‰计算。原告在诉讼请求中自愿下调2016年6月30日之前的违约金标准，即2016年6月30日前违约金为14391.96元，该诉讼请求不违反法律规定，本院予以支持。原告根据合同的约定要求被告承担律师费13135元的主张，在合同有明确约定，不违反法律规定，本院予以支持。
关于被告辩称其与文广局存在承包合同纠纷，应给予并案处理的主张，本院认为，被告与赣州创意大厦文化产业发展有限公司之间存在承包合同关系，该承包关系并不是本案诉争是被告与文广局之间的房屋租赁关系，更不是合同主体变更后的原、被告之间的房屋租赁关系。本案中原告仅仅主张合同主体变更后，即2016年1月1日之后的拖欠租金的民事关系，与之前被告与赣州创意大厦文化产业发展有限公司之间的承包合同关系为两个独立的法律关系，本案也不以另一案的处理结果作定案依据，依法不应当合并审理，故对于被告要求两个案件并案审理的主张，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除赣州市文化和广播电影电视局与被告赣州市米兰春天婚纱摄影有限公司于2012年1月30日签订了《赣州市广电综合大楼租赁合同》和《赣州市广电综合大楼租赁合同补充协议》。
二、被告赣州市米兰春天婚纱摄影有限公司于本判决生效之日起七日内将位于章贡区红旗大道56号的赣州市广电综合大楼腾空并返还给原告赣州市国有资产投资集团有限公司。
三、被告赣州市米兰春天婚纱摄影有限公司于本判决生效之日起七日内向原告赣州市国有资产投资集团有限公司支付从2016年1月1日至被告赣州市米兰春天婚纱摄影有限公司腾房之日止的房屋租金及大楼、设备设施折旧费（计算标准为：自2016年1月1日起至2016年6月30日按每月46666.67元计算；自2016年7月1日起至腾房之日止按每月48333.34元计算）。
四、被告赣州市米兰春天婚纱摄影有限公司于本判决生效之日起七日内向原告赣州市国有资产投资集团有限公司支付上述第三项租金及大楼、设备设施折旧费的违约金（2016年6月30日之前的违约金为14391.96元；从2016年7月1日起至腾房之日止的违约金按所拖欠总额的每日0.5‰计算）。
五、被告赣州市米兰春天婚纱摄影有限公司于本判决生效之日起三日内向原告赣州市国有资产投资集团有限公司支付委托律师代理费13135元。
六、原告赣州市国有资产投资集团有限公司向被告赣州市米兰春天婚纱摄影有限公司退还履约保证金100000元，该款可用于抵扣上述第三、四、五项应付款项。
七、驳回原告赣州市国有资产投资集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7438元，由被告赣州市米兰春天婚纱摄影有限公司承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，并在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 吴菁菁
人民陪审员 江远红
人民陪审员 饶 云
二〇一七年一月九日
书 记 员 刘丽萍