四川省郫县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成郫民初字第1256号
原告曾建国，男，汉族，1970年11月12日出生，住成都市武侯区。
委托代理人田才先，四川嘉冠律师事务所律师。
被告四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司，住所地：四川省遂宁市。
法定代表人罗启明，该公司董事长。
委托代理人张永友，男，汉族，该公司员工。
委托代理人张祖国，男，汉族，该公司员工。
原告曾建国与被告四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司（以下简称欣茂公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月18日受理后，依法适用简易程序，由本院审判员徐晓莉独任审判，于2015年4月28日、5月28日、6月9日、9月7日公开开庭进行了审理，原告曾建国及其特别授权委托代理人田才先、被告欣茂公司的一般授权委托代理人张永友（代理期限截止2015年9月6日）与张祖国（代理期限从2015年9月6日至本案一审结束）到庭参加诉讼。本院现已审理终结。
原告曾建国诉称，2008年2月25日，原、被告先后签订《西郡兰庭房屋投资合同》和《西郡兰庭房屋投资合同补充协议》。主合同第二条和第三条约定，原告投资分配的房屋位于“西郡兰庭”A区4栋2单元12层6号，合同中约定的区号、幢号、单元号、楼层号、房号为自编号，最终门牌号以公安行政管理部门核定的为准。合同第四条投资计价方式与价款中明确约定“甲方与乙方约定按建筑面积计算，乙方所分配房屋的价款，该房屋建筑面积投资单价为每平方米3304元，总投资金额464972元。”第六条付款方式及期限中约定“乙方按下列方式按期付款：在2008年3月30日前在华贯工程中扣清。”同时，主合同还对交房期限、逾期交房的违约责任、关于产权登记以及逾期登记的违约责任作了明确约定。前述合同及补充协议签订后，原告按照合同约定向被告发包施工的实际施工人王天成支付投资款464972元。被告随后亦按主合同第六条约定的付款方式及期限扣收了实际施工人王天成应收工程款464972元，并于此后完备了房地产开发土地出让手续，理应依照合同约定的期限向原告交房。但被告至今未向原告交付房屋。期间，原告曾多次找到工程实际施工人王天成和被告交房，但王天成以其与被告之间的建设工程合同案尚未了结为由拖延至今。被告上列行为，不仅严重违约，且已给原告造成巨额损失。2015年2月16日，四川省高级人民法院作出（2013）川民终字第606号民事判决，认定被告已扣收实际施工人王天成工程款1403219元（含原告交付的464972元），王天成与本案无关。为维护原告合法权益，原告诉至本院，请求判决：被告按照主合同第九条第三款第1项、第十五条第二款第2项约定向原告支付违约金301069.37元；被告向原告交付房屋，并为原告办理相应房屋的产权证及土地使用权证。诉讼过程中，原告明确其请求的房屋为郫县犀浦镇校园路129号“西郡兰庭”3栋1单元12楼6号房屋，并将违约金调整为500元。
被告欣茂公司辩称，原、被告签订的投资分房协议未实际履行，原告未按照约定时间即2008年3月30日前在华贯公司工程款中扣清，也未将房款交给我公司，而且，双方明确约定房屋产权办理前需要对房屋进行补差，原告至今未履行相应义务。因此，原告的诉讼请求不应予以支持。
经审理查明，被告是“西郡兰庭新居工程”项目的开发商。被告作为甲方、四川华贯建设工程有限公司（以下简称华贯公司）作为乙方共同于2007年5月11日签订《“西郡兰庭”项目建筑施工协议》，该协议约定被告将上述工程的土建、水、电等各部分工程（不包括消防、电梯工程）发包给华贯公司承建。
华贯公司作为甲方、王天成和谢华富作为乙方共同于2007年6月12日签订《项目工程承包经营协议书》，该协议书约定乙方以甲方名义承担上述工程，并向甲方支付管理费；乙方作为甲方上述工程项目的代理人，对相应项目施工全过程全方位负责。
2008年2月26日，被告作为甲方、华贯公司作为乙方共同签订《投资分房协议》，该合同约定：甲方就其所投资的“西郡兰庭”新居工程项目与乙方合作建设……一、乙方投资所分配的新居工程房屋在“西郡兰庭”A区一幢1、2单元、二幢2单元、四幢2单元、五幢1单元现存房源中选择。若A区现存房源不足时，可在B区一幢1单元选择。二、乙方投资所分配新居工程房屋的配套费、土地出让金及按国家和政府相关部门规定应缴纳的各项税、费由乙方承担……六、乙方投资分房价格，甲方以“西郡兰庭”项目A、B区全部住宅按2850元/平方米的均价确定每套房屋价格（不包括平台及花园）和乙方结算……。
2008年2月26日，被告欣茂公司作为甲方、原告曾建国作为乙方共同签订《西郡兰庭房屋投资合同》，该合同约定：……第一条乙方在熟知该项目的情况下，自愿投资该项目。在签订投资合同后，甲方不支付现金给乙方，而分配等值的房屋作为乙方的投资及回报……第三条房屋投资分配依据（1）乙方投资的房屋为期房。（2）乙方投资所分配等值的房屋（……本合同中约定的区号、幢号、单元号、楼层号、房号为自编号，最终门牌事情以公安行政管理部门核定的为准，房屋平面图及在整个楼栋中的位置图见本合同附件一，有关共用部位与共有房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）为：第A区4幢2单元12层6号房。（3）该房屋……测绘建筑面积共140.73平方米（为预测绘面积，最终建筑面积以房屋交验后房屋测给机构实测面积为准）……（4）该房屋所在楼栋的主体建筑结构:框架、剪力墙，建筑层数为地上17+1层，地下-1层。（5）该房屋阳台是非封闭式。第四条投资计价方式与价款按建筑面积计算乙方所分配房屋的价款，该房屋建筑面积投资单位为每平方米3304元，总投资金额464972元……第五条面积确认及面积差异处理……实测面积与合同约定的面积有差异，双方按本协议投资单价计算多退少补具实结算。第六第付款方式及期限乙方按下列方式按期付款在2008年3月30日前在华贯工程款中扣清……第八条施工及交附期限……甲方应当在2009的3月26日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将工程竣工验收合格的房屋交付乙方……第九条……1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付的第二天起至实际交付日止，甲方按日向乙方支付已缴付投资金额万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的30%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已缴付总投资款万分之十的违约金……第十五条关于产权登记的约定甲方在房屋交付使用叁年内，在乙方办理完面积补差、按有关规定交纳每平方米分摊的土地出让金、规费、税费及房屋专项维修基金后，按照政府相关文件及协议将办理权属登记所需资料报有关部门备案，乙方应积极配合甲方办理权属登记并按照甲方的要求，提供相关证件及资料……第十九条乙方的房屋仅作住宅使用……
2008年2月26日，华贯公司向被告欣茂公司出具《欠条》，其载明华贯公司欠付曾建国的上述房款464972元以及第三人张某的房款464972元，华贯公司承诺其于2008年3月30日向被告欣茂公司付清。2008年7月18，华贯公司按140.73平方米的面积、3304元的单价收取了曾建国的上述房款464972元。
2009年3月16日，欣茂公司出具《西郡兰庭.延期交房通知书》，该通知书载明,因2008年5月12日汶川大地震，按照相关部门的要求，“西郡兰庭”工程已于地震当日全部停工；因政府相关部门检测以及余震造成不断的间隙性短期停工，加上大量人离开项目到重灾区修建临时安置房，导致该项目在2009年3月26日无法具备房屋投资合同约定的交付使用条件，其将推迟在2009的10月底前交付使用。
本案所涉工于2009年4月13日取得建设工程规划许可证，规划A区为1-3#、B区为4#、5#及A、B区地下室，且相应建设中的房屋事后取得商品房预售许可；原告曾建国所主张的房屋建筑面积为141.01平方米，现为可销售房屋。
庭审中，原告自愿将违约金调整为500元。
以上事实，有原告曾建国的身份证、被告欣基公司的营业执照和组织机构代码证、《西郡兰庭房屋投资合同》及其附件一、附件二、附件三、附件四、《投资分房协议》、《欠条》、《收条》、《西郡兰庭.延期交房通知书》、建设工程规划许可证、测绘总平图、“西郡兰庭”3号楼A区3幢1单元跃层上下层图、房屋信息表、图纸、房屋照片、庭审笔录、判决书以及当事人的一致陈述予以佐证。
本院认为，本案的争议焦点是原、被告所签订的《西郡兰庭房屋投资合同》是什么性质；原告是否履行了《西郡兰庭房屋投资合同》中约定的付款义务；被告是否应当履行交房义务以及原告主张变更房屋是否恰当；逾期交房以及是否应付逾期交房违约金金；被告是否违约；原告是否应对房屋进行补差。
关于原、被告所签订的《西郡兰庭房屋投资合同》性质的问题。原、被告在上述合同中约定，原告作为投资方，其交纳投资款，并不参与项目利益分配及风险承担，仅为取得合同所确定的房屋。结合《最高人民法院<关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释>》有关：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”的规定，该合同应认定为房屋买卖合同。上述合同是原、被告的真实意思表示，且相应房屋事后取得商品房预售许可，结合《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》的相应规定，该合同为有效。
关于原告是否履行了《西郡兰庭房屋投资合同》中约定的付款义务的问题。原、被告在上述合同中约定“乙方按下列方式按期付款：在2008年3月30日前在华贯工程款中扣清。”尽管该约定中没明确由谁负责扣款，但从被告是涉案项目的开发商，其将涉案项目发包给华贯公司，以及原、被告的合同来看，应确定本合同中的扣款主体为被告。因此，只要原告向华贯公司履行了付款义务，应视为原告已经完成了该合同约定的付款义务。
关于被告是否应当向原告履行交房义务以及原告主张变更房屋是否恰当的问题。按照合同约定，原告完成了付款义务之后，被告就应向其交付房屋。原、被告约定应交付房屋为相应项目所在A区第4幢2单元12层6号，建筑面积为140.73平方米，但相应项目建成后，A区无第4幢房屋，且被告未提供证据证明合同约定的房屋现实存在，不能证明房屋仅编号发生变化的情况，基于被告在案涉项目中尚有房屋处于未售状态，原告也接受以其他房屋替代履行，且原告主张替代的房屋面积与约定房屋面积相当、楼层相当，现为可售，本院认为原告主张替代履行，符合情理，也不违反法律规定，本院予以确认。
关于被告是否违约的问题。被告应于2009年3月26日前向原告将付房屋，因地震原因,被告提出将交房时间推迟在2009年10月底，但直至现在，被告仍然未向原告交房，被告的行为构成违约。按照双方约定，被告应于逾期次日起按日向原告支付已缴付总投资款万分之十的违约金。原告自愿将相应违约金调整为500元，其不违反法律及行政法规的相关规定，本院予以确认。
关于原告是否应对房屋进行补差的问题。原、被告约定，原告应在被告交付房屋后三年办理完面积补差及支付相关费用。由于被告至今尚未交付房屋，原告是否补差与本案原告的主张没有关联，本案不作处理，原、被告可另案处理。同时，鉴于本案有关补差的问题尚未解决，原告主张被告协助其办理房屋所有权属证及土地使用权证的请求，本院不予支持，待相应条件具备后，原告可另案主张。
据此，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司应于本判决生效之日起二十日内向原告曾建国交付位于四川省郫县犀浦镇华都大道76号西郡兰庭A区3栋1单元12楼6号房屋。
二、被告四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告曾建国违约金500元。
三、驳回原告曾建国的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序减半后收取受理费5370元、保全费4770元，共计10140元，由被告四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司负担。该款原告曾建国已经预缴，被告四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付给原告曾建国。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 徐晓莉
二〇一五年九月七日
书记员 罗 乐