浙江省天台县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台天民初字第99号
原告：天台县房地产管理处。
法定代表人：许镇威，职务：。
委托代理人（特别授权代理）：谢卫飞，浙江同元律师事务所律师。
被告：叶志惠，居民。
委托代理人（特别授权代理）：陈金炉，浙江天台山律师事务所律师。
原告天台县房地产管理处与被告叶志惠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月5日立案受理后，依法由代理审判员林娴适用简易程序于2015年2月6日第一次公开开庭进行了审理。后因案情较为复杂，本案转为普通程序进行审理，本院依法组成合议庭，于2015年4月9日第二次公开开庭进行了审理。原告天台县房地产管理处的委托代理人谢卫飞，被告叶志惠及其委托代理人陈金炉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天台县房地产管理处诉称：坐落于天台县县前人民东路建筑面积为1127.56平方米，丘（地）号为0420209的房屋系国家所有的公房，均由原告管业，该房中的一间在2010年至2013年期间由丁瑞桃承租。2014年，为执行社会公共资源统一招租的规定，原告委托台州市始丰拍卖有限公司于2014年8月27日对上述房屋的承租权进行公开拍卖。丁瑞桃委托被告叶志惠参与投标并以年租金7.5万元的价格中标。中标后，丁瑞桃未按拍卖文件的约定与原告签订租赁合同。被告叶志惠虽未与原告签订租赁合同，但该房屋自2013年租赁协议到期后至今一直由被告占用经营电器、厨卫、日用百货产品。原告认为，被告无任何理由占据原告管业的商铺用于经营且拒不支付租金，损害了国家的合法权益，为防止国有资产流失，原告起诉至法院要求：一、判令被告立即腾退出屋并支付原告自2014年9月9日起至退出日止的租金（租金按照年租金7.5万元计算至起诉日时为23630元）；二、本案诉讼费、律师费由被告承担。在本案审理过程中，原告将第一项诉讼请求变更为：要求被告立即支付2014年7月1日起至2014年9月9日止按照年租金25600元计算的租金以及2014年9月10日起至被告退出日时按照年租金75000元计算的租金。
被告叶志惠辩称：2010年1月1日，原告天台县房地产管理处与丁瑞桃签订房屋租赁合同一份，约定将坐落于天台县人民东路的一间房屋出租给丁瑞桃，租期自2010年1月1日至2013年12月31日，年租金为人民币25600元。2011年，丁瑞桃将涉案房屋转租给答辩人，答辩人在涉案房屋内开设了天台县国华电器经营部并按合同约定向原告支付租金。2014年1月1日，租赁期限届满后，原告虽未和丁瑞桃或答辩人继续签订书面的租赁合同，但仍在一月份按原租赁合同约定收取了答辩人交付的半年租金，应视为双方按照原有租赁条件继续承租房屋。2014年6月30日，原告又收取了答辩人以丁瑞桃名义支付的房屋租金30000元。2014年8月，原告在没有和答辩人或丁瑞桃办理解除租赁合同的情况下，将涉案房屋的承租权进行拍卖，虽然丁瑞桃以75000元的价格中标，但冷静衡量后认为价格严重偏离市场价格，故放弃以该价格与原告签订租赁合同，拍卖行也按照规定没收了丁瑞桃支付的拍卖保证金。根据以上事实，答辩人认为，原告知晓涉案房屋系答辩人使用并收取答辩人交付的租金，与答辩人形成了事实上的房屋租赁关系，在双方租赁关系尚未解除前，原告只能按照原有合同约定的租金标准要求答辩人支付，至于丁瑞桃参与投标并以75000元的价格中标，系丁瑞桃与原告之间的另一法律关系，75000元的租金标准在本案中不具有参考性。综上，答辩人要求按照年租金25600元的标准计算被告租用期间的费用并给予答辩人必要的时间进行腾空。
经过庭审，综合原、被告及第三人�诉辩主张，各方当事人的主要争议焦点为：
1、原、被告之间的法律关系如何确定？
2、原告所主张的被告对涉案房屋占有使用费的计算标准如何确定？
原告为证实自己的主张，向本院提供的证据有：
1、被告个体工商户登记情况一份，证明被告叶志惠自2011年开始实际占用原告房屋的事实。
2、通知书复印件一份，证明原告在2014年6月20日送达被告通知书一份，并告知被告涉案房屋需收回进行招投标的事实，同时证明原告在2014年6月以通知形式解除了原告与案外人丁瑞桃之间的不定期租赁关系。
3、竞买人报名申请表一份，证明案外人丁瑞桃参加招投标的事实。
4、拍卖文件复印件一份，证明竞买人参与拍卖的相关程序以及中标后违约责任如何承担等事实。
5、委托书复印件一份，证明被告对违法拍卖所应承担的责任知悉的事实。
6、拍卖成交确认书一份，证明被告以年租金7.5万元的价格拍得涉案房屋的租赁权，同时以案外人丁瑞桃的名义与拍卖行签订成交确认书的事实。
7、天城律师事务所的律师函一份，证明原告已多次催促被告履行，被告不履行付款义务所应承担的违约责任。
8、公证书、邮寄材料各一份，证明拍卖公司已通知案外人丁瑞桃取消其作为买受人资格等事实。
对原告提供的证据，经庭审质证，被告对原告提供的1、3号证据没有异议；对2号证据，认为并非原件，证据形式不合法，对其“三性”均不认可；对4、5、6、7号证据的真实性、合法性均认可，但认为缺乏关联性；对8号证据，认为不能证明案外人丁瑞桃已经签收邮件的事实。
被告为证实自己的主张，向本院提供的证据有：
1、结算票据、存款凭证各一份，证明被告向原告支付房屋租金42800元以及被告一直按照原有合同的约定继续履行的事实。
2、押�发票一张，证明被告支付给案外人丁瑞桃房屋押金5000元的事实。
对被告提供的证据，经庭审质证，原告对证据1中的12800元现金存款凭证无异议，但对30000元的结算票据不认可，原告认为30000元系押金，并非交付的租金；对证据2，被告认为与本案缺乏关联性。
为查明本案相关事实，本院依职权对案外人曹国强（系案外人丁瑞桃丈夫）做了一份谈话笔录，同时向天台宏峰房产及我爱我家房地产经纪公司做了两份调查笔录。
对本院依职权所做的三份笔录，经质证，原告对案外人曹国强谈话笔录的真实性、合法性、关联性均有异议，对天台宏峰房产及我爱我家房地产经纪公司的两份调查笔录的真实性、合法性没有异议，对关联性存在异议，原告认为房屋租金系招投标所确定的，应按招投标的价格计算。被告对本院依职权所做的三份笔录的真实性、合法性、关联性均无异议。
本院经审查认为：原告提交的证据1、3，被告无异议，本院予以认定；原告提交的证据2可以证明原告在2014年6月20日送达丁瑞桃通知书一份，该份通知书由被告叶志惠代为签收的事实，对该部分证据的证明效力予以认定；原告提交的证据4可以证明竞买人参与招投标的相关程序以及违约责任如何承担等事实，对该证据的证明效力予以认定；原告提交的证据5、6，可以证明案外人丁瑞桃委托被告参与投标，最终以年租金75000元的价款中得讼争房屋租赁权的事实，对证据5、6的证明效力予以认定；原告提交的证据7可以证明因案外人丁瑞桃拍得讼争房屋租赁权后逾期未履行付款义务，原告方向案外人丁瑞桃发送律师函的事实，但不能证明原告已多次催促本案被告履行付款义务的事实，该份证据与证明对象缺乏关联性，本院不予认定；原告提交的证据8可以证明原告已向案�人丁瑞桃送达公证书，告知其取消买受人资格等相关情况，故对该证据的证明效力予以认定。对被告提供的证据1，可以证明原告曾收到以案外人丁瑞桃名义交付的租金12800元及房租预付款30000元，对该部分证据的证明效力予以确认；对被告提供的证据2，系被告与案外人丁瑞桃之间关于押金的结算，与本案缺乏关联性，本院不予认定。对本院依职权对案外人曹国强所作的谈话笔录，可以证明案外人丁瑞桃将讼争房屋转租给被告叶志惠的事实，对该部分证据的证明效力予以认定；对本院依职权对天台宏峰房产及我爱我家房地产经纪公司所做的两份调查笔录，相互印证，可以证明讼争房屋目前的租金金额，对上述两份调查笔录的证明效力予以认定。
根据上述证据的分析和认定，结合庭审中双方当事人一致事实的陈述，本院认定事实如下：
坐落于天台县赤城街道县前人民东路建筑面积为1127.56平方米【丘（地）号为0420209】的房屋系国家所有的公房并由原告管业，讼争房屋系上述公房中的一间。2010年1月1日，原告与案外人丁瑞桃签订房屋租赁合同一份，双方约定由案外人丁瑞桃承租讼争房屋用于商业经营，租赁期限自2010年1月1日至2013年12月31日，年租金为人民币25600元，租金按年度分两次付清，第一次在一月份支付年租金的50%，第二次在六月份付清全年租金；合同还约定了其他权利义务。2011年，案外人丁瑞桃将讼争房屋转租给被告叶志惠用于经营电器用品。自2013年度的租赁期限届满后，原告与案外人丁瑞桃未继续签订书面的租赁合同。2014年3月26日，原告收到以案外人丁瑞桃名义交付的房租12800元。2014年6月20日，原告向案外人丁瑞桃送达通知一份，告知承租人讼争房屋需收回进行公开招租，如继续使用讼争房屋并参加公开招租的，�2014年6月27日前预缴每间店铺押金人民币30000元，此后在2014年6月30日，原告收到以案外人丁瑞桃名义交付的房租预付款人民币30000元。2014年8月27日，被告叶志惠受案外人丁瑞桃委托参加讼争房屋租赁权的公开拍卖会，最终以年租金75000元的价格中标，根据租赁权拍卖须知的约定，讼争房屋的租赁期限为五年，从2014年9月10日开始计算，租金一年一付，每年租金按照拍卖成交价不再递增。案外人丁瑞桃中得讼争房屋五年租赁权后，逾期未履行相应的付款义务，台州市始丰拍卖有限公司于2014年9月17日对案外人丁瑞桃作出了关于取消买受人资格的通知书，并于2014年9月23日通过邮寄方式向案外人丁瑞桃送达通知书，案外人丁瑞桃于2014年9月24日收到该份通知书。2014年11月3日，案外人丁瑞桃因病去世。2015年1月5日，原告起诉至本院要求被告叶志惠立即腾退出屋并支付占用期间的相应租金，同年4月30日，被告叶志惠实际腾空出屋。
本院认为，一、关于本案第一个争议焦点即原、被告之间的法律关系应如何确定的问题。根据庭审查明的事实，本案涉及两个租赁关系，一是原告天台县房地产管理处与案外人丁瑞桃之间的租赁关系，二是案外人丁瑞桃与被告叶志惠之间的转租关系。至于原、被告之间是否形成事实上的租赁关系，本院认为，案外人丁瑞桃将讼争房屋转租给被告叶志惠后，实际未退出原租赁关系，租金亦是以案外人丁瑞桃的名义进行交付，即使如被告所述，原告知晓讼争房屋系被告叶志惠实际使用这一情况，其产生的法律效果仅仅是转租合同有效，并非解除了原告与案外人丁瑞桃之间的租赁关系。据此，原、被告之间不构成事实上的租赁关系，双方仅系出租人与次承租人的关系。
二、关于本案第二个争议焦点即原告所主张的占有使用费的计算标准如何确定的问题。根据庭审查明的事实，原告与案外人丁瑞桃之间的租赁合同自2013年12月31日届满后，案外人丁瑞桃仍继续将房屋转租给被告叶志惠使用，原告也未向案外人丁瑞桃提出腾空出屋的要求并且继续收取了以案外人丁瑞桃名义交付的2014年度上半年的租金，因此，自2013年12月31日租赁期限届满后，原告与案外人丁瑞桃之间形成了事实上的不定期租赁关系。此后，被告受案外人丁瑞桃委托于2014年8月27日参与讼争房屋租赁权的公开拍卖，最终以年租金75000元的价格中标，拍卖须知中明确约定租赁期限为五年，租期从2014年9月10日开始计算，应认定原告与案外人丁瑞桃于中标当日达成了新的租赁合同关系。之后，因案外人丁瑞桃不履行拍卖文件约定的付款义务，台州市始丰拍卖有限公司向案外人丁瑞桃发出了取消买受人资格的通知书，据此，应认�原告与案外人丁瑞桃之间的租赁关系自通知收到之日即2014年9月24日解除。综上，根据合同相对性原则，因原告天台县房地产管理处与案外人丁瑞桃在2014年9月24日前存在直接的租赁关系，原告天台县房地产管理处应直接向案外人丁瑞桃追索拖欠的租金，故对原告要求被告支付2014年7月1日至2014年9月24日租金的诉请，本院依法不予支持。对于2014年9月25日至被告腾空出屋期间的占有使用费，因原告与案外人丁瑞桃之间的租赁关系已解除，根据相关法律规定，原告可向被告叶志惠主张上述期间的占有使用费。至于占有使用费的计算标准，原告要求按照招投标确定的年租金75000元计算，本院认为75000元的年租金标准只能约束原告与案外人丁瑞桃之间的租赁关系，并不能直接适用于本案，本案原、被告之间争议的占有使用费应以讼争房屋当前的市场租金标准计算更为合理。结合本院对中介机构所做的调查，本院确定讼争房屋的年租金约为40000元左右。据此，本院酌情确定由被告叶志惠向原告支付的占有使用费为人民币24000元。此外，对于原告收到的以丁瑞桃名义交付的房租预付款30000元及押金5000元能否在本案中进行抵扣的问题。虽案外人丁瑞桃一方认可款项的实际支付人为被告叶志惠，但原告对此不予认可，本院认为，上述款项均是以案外人丁瑞桃的名义支付，在原告与案外人丁瑞桃一方的租赁纠纷尚未妥善解决前，不宜在本案中直接进行抵扣，对该部分款项的争议可另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据规则若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、限被告叶志惠在本判决生效之日起十五日内支付给原告天台县房地产管理处自2014年9月25日至2015年4月30日时止的占有使用费人民币24000元。
二、驳回原告天台县房地产管理处的其他诉讼请求。
如果未按本判决所指定的期间内履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币380元，由原告天台县房地产管理处负担190元，由被告叶志惠负担190元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院（在递交上诉状后七日内，向浙江省台州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币380元，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001）。
义务人未在上述履行期限内自觉履行的，权利人有权在履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 陈中云
代理审判员 林 娴
人民陪审员 戴晓明
二〇一五年七月二十九日
代书 记员 奚冰丽