广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终13693号
上诉人（原审被告）：钟瑞连
委托代理人：张峥嵘，广东众诚律师事务所律师。
委托代理人：黄俊涛，广东众诚律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：徐曼缓
委托代理人：赵佩，广东君纳律师事务所律师。
原审第三人：深圳链家房地产经纪有限公司（曾用名：深圳市中联地产置业顾问有限公司），
法定代表人：杜欣，董事长。
委托代理人：宋增智，系该司员工。
上诉人钟瑞连与被上诉人徐曼缓及原审第三人深圳链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1041号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
钟瑞连的上诉请求：一、撤销原审判决第四项。二、判令徐曼缓承担本案一审、二审全部诉讼费用。上诉事实与理由：一、原审判决钟瑞连向徐曼缓赔偿损失人民币21.9万元，适用法律错误。根据《合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”和双方签订的《房产买卖合同》第十二条约定“如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之十违约金。”徐曼缓提起诉讼时明确选择适用定金条款的违约处理方式。钟瑞连在一审收到徐曼缓起诉状时，予以书面答辩，同意解除合同和双倍返还定金，也即是双方对《房产买卖合同》的解除及解除后违约责任的处理已经达成合意，人民法院应当尊重当事人意思自治的原则。根据《合同法》第一百一十四条规定，当约定的违约金低于损失时，当事人可以请求人民法院予以增加。但并没有法律规定当约定的定金过低时，可以请求人民法院予以调整。根据双方《房产买卖合同》的履行情况和约定，定金为5万元，违约金为26.9万元，而徐曼缓起诉时，其完全可以选择适用违约金26.9万元的违约处理方式，或者甚至在其认为26.9万元违约金不足以弥补损失的情况下要求调整违约金。但徐曼缓选择定金条款，也即徐曼缓放弃选择调整违约金数额以弥补损失的机会。而原审判决却作出支持其赔偿损失的判决，没有法律依据，适用法律错误。二、原审判决认定钟瑞连双倍返还定金人民币10万元显然不足以弥补徐曼缓的损失，没有证据证明，认定事实错误。根据《民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”规定，徐曼缓应对其主张的实际损失承担举证责任，而徐曼缓在原审中未提交任何证据证明其存在损失和损失的金额，其应承担举证不能的后果。原审判决在徐曼缓没有任何举证的情况下，认定双倍返还定金不足以弥补徐曼缓的损失，证据不足，造成认定事实错误，二审法院应当查明事实，予以纠正。三、原审判决酌定钟瑞连赔偿徐曼缓损失21.9万元，没有证据证明，明显不当，显失公平。徐曼缓仅支付定金5万元，在没有办理资金监管之前，钟瑞连即通知徐曼缓解除合同。徐曼缓获知钟瑞连解除合同后，应及时采取适当措施防止损失的扩大，因此，徐曼缓因钟瑞连原因造成的实际损失完全没有超过定金5万元的数额。
徐曼缓辩称：钟瑞连上诉理由不成立，因钟瑞连违约致使徐曼缓购房目的无法实现，同时加之今年深圳市房价上涨的事实，钟瑞连违约行为给徐曼缓造成的损失仅以定金双方赔偿无法弥补徐曼缓的经济损失，在一审法院审理期间，徐曼缓向法院申请对涉案房产因房价上涨给徐曼缓造成的实际损失进行鉴定，但一审法院依法判令钟瑞连赔偿双倍定金及部分违约金对徐曼缓进行补偿，徐曼缓认为一审法院该处理方式基本恰当，请求二审法院依法予以维持。
原审第三人链家公司述称：涉案物业买卖合同的签订，是徐曼缓、钟瑞连双方的真实意思表示，徐曼缓、钟瑞连双方应该积极履行合同约定的义务，链家公司已完全履行了自己的居间义务，徐曼缓、钟瑞连双方的纠纷与链家公司无关，徐曼缓、钟瑞连双方托管了链家公司的5000元交房保证金，链家公司会按照法院的判决处理。
徐曼缓向一审法院起诉请求：1、解除徐曼缓与钟瑞连于20l5年3月16日签订的《房产买卖合同》；2、钟瑞连双倍返还定金人民币100,000元并赔偿因房价上涨给徐曼缓造成的实际经济损失暂计人民币600,000元；3、钟瑞连承担本案受理费、公告费、评估费及诉讼保全等因诉讼产生的所有相关费用。
一审法院认定事实：2015年3月16日，徐曼缓作为买方，钟瑞连作为卖方，在深圳市中联地产置业顾问股份有限公司的居间下，签订了一份编号为2015000266号《房产买卖合同》，约定卖方将位于深圳市xx区xx花园x栋xx号物业转让给买方，建筑面积54.78平方米。房产有抵押，卖方以现金赎楼，卖方应在签订合同后向原按揭银行申请提前还款，在按揭银行批准提前还款的期限内及时还款，并在房产注销抵押登记后将房产证原件交付第三方办理过户；房产转让总价款人民币269万元；购房定金人民币50,000元，由买方在签订合同当日支付。双方约定将定金50,000元委托第三方监管，买方按约定将定金转账或交付给第三方后，视为定金交付，发生定金交付法律效力。买方须于2015年4月30日之前预付首期购房款（不包括定金），以银行实际监管为准，到买方贷款银行作资金监管，依据监管合同存入监管账户，钟瑞连应在接到徐曼缓或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议。在买方贷款银行出具贷款承诺书（函）及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记日起3日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续。任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求卖方支付房产转让价百分之十的违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之十的违约金。上述合同中并未约定赎楼期限，徐曼缓主张双方口头约定钟瑞连在徐曼缓交首付款之前完成赎楼；钟瑞连主张双方未明确约定；链家公司主张钟瑞连口头承诺一个月内完成赎楼。
同日，徐曼缓支付定金人民币50,000元，钟瑞连出具了相应的收款收据。钟瑞连确认已收到其中的45,000元，剩余5,000元现仍托管于链家公司处。
2015年4月24日，链家公司向钟瑞连邮寄《履约催促函》，告知钟瑞连，徐曼缓已支付五万定金且已准备好首期款，催促钟瑞连3日内配合徐曼缓到银行申请按揭和首期监管，并在2周内赎出房产证原件，注销抵押登记并办理过户手续。根据徐曼缓提交的邮件查询情况显示，该邮件已妥投；钟瑞连否认收到该邮件，并表示其在2015年4月22日前已告知徐曼缓解除合同。
另查，钟瑞连于庭审中承认因房价上涨，钟瑞连无力购买新的房产，换房目的落空，所以于4月中旬提出解除涉案合同，故后来也没有按照链家公司的通知前往办理资金监管手续。
链家公司称徐曼缓未明确提出要解除合同，但于2015年3月25日即2015年4月15日提出要加价，徐曼缓亦确认链家公司于4月中旬转告钟瑞连要求加价，但没有明确提出要求解除合同。钟瑞连否认其提出过加价要求，只是中介在周旋这件事情的时候提出过，钟瑞连也没有接受。
一审法院认为，徐曼缓与钟瑞连签订的编号为xxxxxxx号《房产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应全面遵照履行。
关于合同不能履行的原因。合同签订后，徐曼缓已依约支付了定金，但钟瑞连未配合办理首期款资金监管，钟瑞连辩称其系因换房目的落空而要求解除合同，并已在链家公司通知办理资金监管手续前已提出解除合同的要求，故未配合办理资金监管。一审法院认为，钟瑞连系因其个人原因而要求解除合同，但在徐曼缓已依约履行了合同义务、无任何违约行为，且徐曼缓、钟瑞连双方亦未协商解除合同的情形下，钟瑞连无权单方解除合同，其不予配合办理资金监管手续的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。徐曼缓诉请解除合同并要求双倍返还定金人民币100,000元，符合合同约定，一审法院予以支持。根据法律规定，当事人一方依法解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方之日解除。故一审法院确认涉案合同于本案起诉状副本送达钟瑞连之日解除。合同解除后，钟瑞连应将收取的定金返还徐曼缓。由于深圳市中联地产置业顾问股份有限公司处尚托管定金人民币5,000元，故该5,000元应由链家公司负责返还徐曼缓，剩余金额人民币95,000元，应由钟瑞连迳付徐曼缓。
关于赔偿损失。根据合同约定，在钟瑞连违约导致合同无法继续履行的情况下，徐曼缓有权选择要求钟瑞连双倍返还定金或支付房产转让价百分之十的违约金。该条款关于违约金数额的约定是双方对损害赔偿总额的预定。由于深圳市于2015年3月30日实施“3·30”政策之后，房价快速大幅度上涨，徐曼缓选择适用定金条款，要求钟瑞连双倍返还定金人民币100,000元显然不足以弥补因其违约行为给徐曼缓造成的损失，故徐曼缓同时诉请钟瑞连赔偿经济损失，一审法院予以支持。鉴于涉案合同仅履行到支付定金但未成功办理资金监管的阶段，钟瑞连在合同签订后约一个月即拒绝继续履行合同，徐曼缓在获知该情形后，有义务采取适当措施防止损失的扩大。综合考虑本案案情，一审法院酌情判令钟瑞连向徐曼缓赔偿经济损失人民币219,000元。对徐曼缓的超额诉讼请求，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审判决：一、确认徐曼缓与钟瑞连签订的编号为xxxx号《房产买卖合同》已解除；二、钟瑞连于判决发生法律效力之日起五日内向徐曼缓支付人民币95,000元；三、深圳市中联地产置业顾问股份有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向徐曼缓返还托管的定金人民币5,000元；四、钟瑞连于判决发生法律效力之日起五日内向徐曼缓赔偿损失人民币219,000元；五、驳回徐曼缓的其他诉讼请求。本案受理费人民币5,400元，保全费人民币4,020元，合计人民币9,420元，由徐曼缓负担人民币5,127元，由钟瑞连负担人民币4,293元。案件受理费及保全费徐曼缓已预交。
本院经审理查明，一审查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，徐曼缓与钟瑞连签订的涉案《房产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，徐曼缓已依约支付了定金，并无违约行为，钟瑞连因己方原因拒绝继续履行，主张解除合同，构成根本违约。现双方对于一审认定钟瑞连违约、确认双方合同解除、判令钟瑞连双倍返还定金并无异议，二审争议的焦点在于：钟瑞连是否应赔偿徐曼缓损失以及赔偿损失金额。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，钟瑞连不履行合同义务，徐曼缓有权要求钟瑞连承担赔偿损失的违约责任。钟瑞连主张依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，徐曼缓在本案选择适用定金条款，便不得再主张赔偿损失。本院认为，该条规定的是“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，双方可以选择适用违约金或者定金条款”，即当事人不得同时适用定金条款及违约金条款，但徐曼缓在本案并未选择适用违约金条款，其选择适用定金罚则，并主张赔偿损失，未违反上述规定。钟瑞连据此主张徐曼缓不得再主张赔偿损失，于法无据，本院不予采纳。
关于赔偿损失金额。深圳市在2015年3月30日实施“3·30”政策之后，房价快速大幅度持续上涨是众所周知的事实，双倍返还定金100000元显然不足以弥补因钟瑞连违约行为给徐曼缓造成的损失，徐曼缓同时诉请钟瑞连赔偿经济损失具有事实依据，一审法院酌情判令钟瑞连向徐曼缓赔偿经济损失人民币219,000元符合客观情况亦未超过双方在订立合同时对于因违反合同可能造成损失的预期，并无明显不当，本院依法予以维持。
综上所述，钟瑞连的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4585元，由钟瑞连负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年十月二十七日
书 记 员 谢文琦（兼）