广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第615号
上诉人（原审被告、反诉原告）：盈联多科技企业（深圳）有限公司。
法定代表人：洪新发，职务：总经理。
委托代理人：侯彦娥，广东启源律师事务所律师。
委托代理人：钟宇明，广东启源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州联鸿实业投资有限公司。
法定代表人：张少玲，职务：总经理。
委托代理人：陈青苗，公司职员。
委托代理人：李观敏，公司职员。
上诉人盈联多科技企业（深圳）有限公司（以下简称盈联多公司）与被上诉人广州联鸿实业投资有限公司（以下简称联鸿公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2012）穗荔法民三初字第2001号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市荔湾区站前路42号2楼是盈联多公司的物业，房屋建筑面积1101.8072平方米。盈联多公司属台港澳法人独资的有限公司，在深圳市龙岗区注册设立，注册登记日期为1994年3月21日。2012年6月7日联鸿公司与盈联多公司签订《存量房买卖合同》约定：联鸿公司出资16527108元购买盈联多公司上述物业。付款方式：签订本合同时支付1600000元作为购房定金；双方应在合同签订之日起30个工作日内，并于联鸿公司约定的时间（联鸿公司需提前5个工作日通知盈联多公司）共同到房管部门办理交易过户递件手续。首期楼款8263554元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付；交易过户完成当天付清楼价余款8263554元。交易过户手续于20l2年7月31日前完成。联鸿公司与盈联多公司双方同意该房地产交付使用的时间为盈联多公司收齐房款当天。税费按政府规定各付各税，税费最终以相关政府部门的确认数额为准。签订本合同后，如遇政府及有关部门调整税费，对于调整部分按联鸿公司、盈联多公司双方各自承担。盈联多公司不能按本合同约定将该房地产出售给联鸿公司，应当向联鸿公司支付违约金，违约金为该房地产成交价的10％，并退回联鸿公司已付的全部费用。联鸿公司不能按本合同约定买入该房地产的，应当向盈联多公司支付违约金，违约金为该房地产成交价的10％。盈联多公司如未能按本合同规定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按总房款0.05％的标准向联鸿公司支付违约金。逾期超过30日仍未交房的，联鸿公司有权解除合同。如果联鸿公司要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，盈联多公司每日按总房款0.05％的标准向联鸿公司支付违约金。由于联鸿公司原因，导致未能按期交付的，视作盈联多公司已履行交房义务，一切责任由联鸿公司自行承担。联鸿公司未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05％的标准向盈联多公司支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，盈联多公司有权解除合同。盈联多公司要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达联鸿公司之日起10日内，将联鸿公司已支付的房款退还给联鸿公司。如因其中一方当事人原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的违约方按逾期天数，每逾期一天，按总房款0.05％支付违约金。联鸿公司与盈联多公司双方同意委托广东中原地产代理有限公司办理网签手续，双方保证按规定办妥网签手续并提供相关资料，签署相关合同文件，以顺利完成交易。如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按本合同第二条约定总成交价之10％赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任。合同签订后，联鸿公司于2012年6月7日按合同约定向盈联多公司支付定金1600000元。
2012年7月14日联鸿公司与盈联多公司双方通过广东中原地产代理有限公司签订合同编号：穗存量房合字12070042526号《广州市存量房买卖合同》，约定：双方以1000万元交易讼争房屋。付款方式：签订本合同时支付1600000元作为购房定金；其余款项分两期付清。第一期联鸿公司应于取得房地产交易中心收缴证件收据当天向盈联多公司支付房款500万元；第二期联鸿公司应于交易过户完成当天向盈联多公司支付房款500万元。联鸿公司与盈联多公司双方同意该房地产交付使用的时间为盈联多公司收齐房款当天。税费按政府规定各付各税，税费最终以相关政府部门的确认数额为准。签订本合同后，如遇政府及有关部门调整税费，对于调整部分按联鸿公司与盈联多公司双方各自承担。盈联多公司不能按本合同约定将该房地产出售给联鸿公司，应当向联鸿公司支付违约金，违约金为该房地产成交价的l0％，并退回联鸿公司已付的全部费用。联鸿公司不能按本合同约定买入该房地产的，应当向盈联多公司支付违约金，违约金为该房地产成交价的10％。盈联多公司如未能按本合同规定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按总房款0.05％的标准向联鸿公司支付违约金。逾期超过30日仍未交房的，联鸿公司有权解除合同。如果联鸿公司要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，盈联多公司每日按总房款0.05％的标准向联鸿公司支付违约金。由于联鸿公司原因，导致未能按期交付的，视作盈联多公司已履行交房义务，一切责任由联鸿公司自行承担。联鸿公司未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05％的标准向盈联多公司支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，盈联多公司有权解除合同。盈联多公司要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达联鸿公司之日起10日内，将联鸿公司已支付的房款退还给联鸿公司。如因其中一方当事人原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，违约方按逾期天数，每逾期一天，按总房款0.05％支付违约金。如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按本合同第二条约定总成交价之10％赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任。三方在合同上签字盖章，并在房管部门的网站上办理了网签手续。在2012年7月17日联鸿公司向盈联多公司支付购房款6663554元。同日联鸿公司与盈联多公司双方到广州市荔湾区房地产交易所办理转移或交换讼争房屋（登记字号：12登记06008676）的缴交资料手续。
2012年7月31日联鸿公司与盈联多公司双方签订《存量房买卖合同》补充协议约定：依据双方于2012年6月7日签订的《存量房买卖合同》，联鸿公司向盈联多公司购买讼争房屋。现讼争房屋于2012年7月17日取得了《荔湾区房地产登记交易所收件收据》（登记字号：12登记06008676），因对房管、税务部门以22000元／平方米进行计税存在异议，需延后交易时间，以便向税务部门申请重新核准计税基价。同意将讼争房屋的交易过户手续完成期限变更至2012年9月30日前。后盈联多公司对缴交税款存在异议，没有继续为联鸿公司到广州市荔湾区房地产交易所办理讼争房屋产权过户手续。联鸿公司经催告未果，遂向原审法院提起本案诉讼，请求：1、盈联多公司继续履行联鸿公司与盈联多公司于2012年6月7日签订的《存量房买卖合同》，并到房管登记部门将广州市荔湾区站前路421号二楼的产权交易过户到联鸿公司名下，并于联鸿公司支付剩余房款当天按合同约定交付房屋；2、盈联多公司向联鸿公司支付违约金人民币231379.40元（从2012年10月9日起计算，暂计至2012年11月5日）；3、撤销联鸿公司、盈联多公司双方在房管局备案的涉案房屋的《存量房买卖合同》；4、盈联多公司承担本案的诉讼费用。盈联多公司反诉请求：1、解除盈联多公司与联鸿公司于2012年6月7日签订的《存量房买卖合同》；2、本案的诉讼费用由联鸿公司承担。
本案在原审审理过程中，联鸿公司提供在平安银行广州分行营业部出具的存款余额证明，证明联鸿公司有能力及诚意继续履行合同，并愿意继续支付剩余的房款。盈联多公司对该证据的真实性没有异议，认为与本案无关。盈联多公司提供广州中联会计师事务所有限公司于2013年5月6日作出穗中联审字（2013）第10048号《盈联多公司科技企业（深圳）公司专项审计报告》，证实讼争房屋按15000元／m。出售需缴税合计4934974.82元；若讼争房屋按22000元／㎡出售需缴税合计8829797.75元。联鸿公司认为报告书最后的结论现实以15000元／平方米和以22000元／平方米为基准计算差额与本案无关。盈联多公司以这份报告书内容主张其显失公平，无法显示合同目的是没有事实和法律依据。盈联多公司与联鸿公司2012年6月7日签署存量房买卖合同时应该也明确了解税费负担的问题，而且6月7日签订的存量房买卖合同也明确约定税费承担的问题，往后合同成立后合同也没有发生可观情况的变化。盈联多公司以该报告书证明其合同目的没有实现也站不住脚，一个正常的交易主要在其交易前就应预测到其可获得的利益和承受的商业风险，这个报告书是在盈联多公司与联鸿公司签定合同后的行为。
原审法院认为：联鸿公司与盈联多公司为买卖讼争房屋先后于2012年6月7日和2012年7月14日签订两份《存量房买卖合同》。两份买卖合同除购房价款及分期给付价款的标准不一致外，其他内容相同。经过庭审质证调查及结合双方于2012年7月31日签订《存量房买卖合同补充协议》可以确认，6月7日《存量房买卖合同》订明的购房价款是双方的真实意思表示；7月14日（（存量房买卖合同》所订的购房价款是双方为了避减税而为，该项约定既有违双方的购房定价的真实意思，也违反国家有关房地产管理法和税法的规定，因此该合同中的虚假订价条款应属无效。据此，联鸿公司、盈联多公司的房屋买卖行为应按双方签订的6月7日《存量房买卖合同》执行。鉴于7月14日《存量房买卖合同》中除虚假订价条款无效外，其他部分并无不当；根据我国《合同法》关于“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，对联鸿公司要求撤销7月14日签订的《存量房买卖合同》的诉讼请求不予支持。关于盈联多公司反诉要求解除与联鸿公司于2012年6月7日签订的《存量房买卖合同》的诉讼请求，盈联多公司为此提出“其是香港居民，对内地行情不了解，合同现在无法履行是因为无法多承担400多万税金；对于多承担的税费，双方没有在合同内约定。若合同继续履行，对盈联多公司来说，非常不公平，违背合同法的公平原则”。盈联多公司虽然是香港居民投资设立的独资有限责任公司，但自其于1994年3月21日在深圳市注册设立时起，该公司即为国内法人单位，其一切经营均应依国内法而为；以公司名义进行房地产交易是公司的一项重要经营业务，对于何谓合法交易、应如何依法完税等均属于其应有之注意义务，应审慎作为。从双方在两份合同中均明确“税费按政府规定各付各税，税费最终以相关政府部门的确认数额为准。签定合同后，如遇政府及有关部门调整税费，对于调整部分按联鸿公司与盈联多公司双方各自承担”等可见，合同双方对房屋交易税费负担是清晰明确的，不存在歧义和对哪一方不公平问题。鉴于联鸿公司已按6月7日签订的《存量房买卖合同》约定支付定金及部分购房款给盈联多公司，双方亦到房管部门办理了网签手续和交易登记手续，且该《存量房买卖合同》仍属于具备可完全履行条件的有效合同，因此对其该项请求不予支持。
联鸿公司提出的要求盈联多公司继续履行2012年6月7日签订的《存量房买卖合同》，并到房管登记部门将广州市荔湾区站前路42号二楼的产权交易过户到联鸿公司名下的诉讼请求理由充分，予以支持。鉴于联鸿公司当庭表示愿意按合同约定向盈联多公司继续支付剩余房款8263554元，盈联多公司应在收到联鸿公司支付剩余房款之日，将讼争房屋交付给联鸿公司管业。由于盈联多公司没有按2012年6月7日签订的《存量房买卖合同》及补充协议约定，为联鸿公司履行办理产权登记手续。对于联鸿公司要求盈联多公司支付迟延办理讼争房屋产权过户登记手续违约金。因联鸿公司按《存量房买卖合同》只支付了房款8263554元，故联鸿公司要求按《存量房买卖合同》总购房款支付迟延办理讼争房屋产权过户登记手续违约金缺乏法律依据，不予采纳。由于盈联多公司已收取联鸿公司房款8263554元，违约金应以房款8263554元为本金，按每日0.05％标准计算给联鸿公司。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，第五十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，于2013年11月17日作出如下判决：一、联鸿公司与盈联多公司于2012年6月7日签订的《存量房买卖合同》和2012年7月14日签订的《存量房买卖合同》（除第二条和第三条条款外）有效；二、盈联多公司于本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市荔湾区站前路42号2楼房屋产权登记过户给联鸿公司；三、盈联多公司于本判决发生法律效力之日起三十日内，向联鸿公司支付从2012年10月9日起至联鸿公司取得广州市荔湾区站前路42号2楼房屋房产证之日止的逾期办证违约金（违约金以房款人民币8263554元为本金，按每日0.05％标准计算，违约金总额以不超过房款8263554元为限）；四、联鸿公司于本判决发生法律效力之日起三十日内，向盈联多公司支付剩余购房款8263554元；五、盈联多公司于本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市荔湾区站前路42号2楼房屋交付给联鸿公司；六、驳回联鸿公司的其他诉讼请求；七、驳回盈联多公司的反诉请求。本案本诉受理费73614元，由联鸿公司负担2485元，盈联多公司负担71129元；诉讼保全费5000元及公告费1000元由盈联多公司负担；反诉受理费100元，由盈联多公司负担。
判后，上诉人盈联多公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、《存量房买卖合同》签订时各方对存量房屋买卖以何种基数和何种标准计税问题存在重大误解。1、签订合同时，盈联多公司和联鸿公司在中原地产公司指导下，双方于2012年6月7日签订的合同第六条中约定“按政府规定各付各税”是基于合同约定的交易价格即15000.00元／㎡的价格而产生的交易税费。对于约定合同价低于税务部门市场评估价须按评估价计缴税费，完全违背双方当事人订立合同时的初哀，双方当事人在签约时是没有预见的，即当事人对合同应缴税款的计税基数和应缴税款总额产生重大误解。原审认定签约双方不存在歧义的判断是错误的。2、2012年7月开始，从得知须要“按22000.00元每平方米的计价基数纳税”后，盈联多公司就与联鸿公司多次邮件往来协商，并在2012年7月31日与联鸿公司签订补充协议，补充协议明确表示“双方对房管、税务部门以22000.00元／㎡进行计税存在异议”，约定延期完成交易过户手续双方并就此问题继续磋商。由此可见，盈联多公司与联鸿公司没有预见的实际计税基数与合同真实约定之问相差巨大，令双方难以接受，因此才有书面明确“均存在异议”之表述。3、税务部门核定的市场评估价22000元／㎡，并须按此价格计税的结果，足以构成对于盈联多公司的交易决策行为产生重大影响。依据广州中联会计师事务所的审计报告的审计，盈联多公司由此需要多承担人民币3894822.90元的税费。盈联多公司转让涉案房产，总价为人民币16527108.00元，需要多缴纳税款人民币3894822.90元，占此次交易房款总价约23.6％，对交易决策行为足以造成重大影响。4、盈联多公司和联鸿公司在签订合同当时没有预见到预期计税基数（15000.0元／㎡）与税务部门评定的计税基数（22000.0元／㎡）的巨大差额，不可归责与双方当事人。在现实情况下，税务部门对于存量房屋买卖“就高不就低”的计税方式，并不为一般社会公众所知悉，作为来自香港地区居民股东的盈联多公司更无法掌握。二、对2012年6月7日《存量房买卖合同》第六条“税款缴交”约定的理解。《存量房买卖合同》第六条约定“按政府规定各付各税”的基础和前提是合同签订当时盈联多公司和联鸿公司双方合理预见的按照合同约定的15000.0元／㎡的价格计税而产生的交易税费，而非超出合同签订当时双方合理预见的22000.00元／㎡的价格计税而产生的交易税费。《存量房买卖合同》第六条约定“如遇政府及有关部门调整税费由甲乙双方各自承担”的真实意思亦是当事人签订合同当时合理预计的涉及税种和税率的调整，而非计税价格确定政策的调整。三、2012年6月7日《存量房买卖合同》第八条、第十二条赋予合同双方当事人合同解除权。《存量房买卖合同》第八条约定，甲方（盈联多公司）不能按本合同的约定将该房产出售给乙方（联鸿公司）的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房产成交价的10％，并退回乙方已付的全部费用。根据上述合同约定，合同任何一方均在一定情况之下享有合同的解除权，合同解除的代价即为该房产成交价的10％。综上所述，盈联多公司与联鸿公司在房屋买卖合同中，实际的计税结果与合同约定相距甚远，双方对此均表示异议，即合同履行存在重大误解。若按照原审法院的判决，继续履行合同是对低卖房价一方（即盈联多公司）的加重损害，对获得“便宜”一方（联鸿公司）实施追加奖励。这种缺乏“利益平衡”的判决，是显失公平的，有违民法公平原则。据此上诉请求：1、撤销原审判决；解除盈联多公司与联鸿公司于2012年6月7日签订的《存量房买卖合同》；3、案件受理费由联鸿公司负担。
被上诉人联鸿公司答辩认为：一、联鸿公司与盈联多公司2012年6月7日签订《存量房买卖合同》时，对税费承担约定具体明确，不存在重大误解。1、《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定，若税务机关认为计税依据偏低的，其有权核定应纳税额。2010年11月15日，《财政部国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税（2010）105号）规定：各级财税征收机关要应用房地产评估技术建立存量房交易申报价格比对系统，对各类存量房地产进行评估；以评估值的一定比例作为计税参考值；申报价格高于计税参考值的，以申报价格作为计税价格；申报价格低于计税参考值的，如果纳税人不能按要求陈述、举证正当理由，以计税参考值作为计税价格。由此可见，交易双方申报的价格只是税务机关核定纳税额的参考，税务机关对计税价格拥有最终核定权。盈联多公司于1994年3月21日设立，在内地已经营将近20年。既然法律对此已有明确的规定，其作为理性的市场主体对房地产交易的税务操作就具有审慎的认知和判断，且以公司名义进行房地产交易是一项重要经营业务，其不可能不知道税务部门在计税时存在的评估核价、及调整计税价格的相关规定，更不能随意以各种借口来推卸责任和转嫁风险。2、在《存量房买卖合同》签订时，荔湾区地税局二手房计税价格评估管理系统早已上线。且从《存量房买卖合同》第六条约定来看，双方对房屋交易税费的负担是清晰明确的，不存在歧义，即不论税费金额如何确定、政策如何调整，买卖双方均各付各税，并各自承担相应风险。对于税务部门核定的计税价格高于实际成交价，这是买卖双方各自应承担的商业风险。3、《﹤存量房买卖合同﹥补充协议》的签订系为盈联多公司申请核价的需要。二、《存量房买卖合同》第八条、第十二条并非赋予盈联多公司任意解除合同的权利，其无权主张解除合同。在合同能继续履行的情况下，盈联多公司应遵守诚实信用原则，积极履行合同。1、“第八条交易不成的违约责任”，旨在约定联鸿公司因盈联多公司违约而解除合同时，盈联多公司应承担的违约责任，并未约定盈联多公司行使解除权的条件，盈联多公司不能据此解除合同。合同解除制度之意旨在于将解除权赋予守约方，有权主张解除合同的当事人只能是守约方，处于违约状态的当事人不享有合同解除权。2、“第十二条单方解除权的行使”，该条约定了有权解除人行使解除权的方式，并未约定一方行使解除权的条件，盈联多公司不能据此解除合同。据此请求驳回上诉，维持原判。
经二审审查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，盈联多公司提交了经过公证的证明文件，是盈联多公司从2002-2012年每年的资产审计报告，证明盈联多公司购买涉案资产的成本价是960万元，如果按照现在税局的评估价交税，盈联多公司亏损近300万元。联鸿公司认为该证据不能证明其购买涉案资产的成本价，只是评估审计价格，与当时的市场购买价格不能等同，且与本案无关。
二审中，盈联多公司表示其一直都愿意缴纳按照每平方15000元的单价计算的税费，但税务部门要求按照每平方米22000元的单价计税，所以目前没有交税，如果按照每平方米15000元的单价计税，其司可以随时交税。
本院认为：本案二审争议的焦点是盈联多公司是否有权解除涉案合同。从盈联多公司的上诉理由来看，盈联多公司对合同履行的各项事宜均没有争议，仅是因为税务部门评定涉案房产的单价高于双方实际交易价格导致其应缴纳税费增多，据此主张显失公平并要求解除涉案合同。由于双方签订的《存量房买卖合同》明确约定“税费按政府规定各付个税，税费最终以相关政府部门的确认数额为准”，从该款文义理解，双方应均能合理预见并接受最终缴纳税费与双方预期有差距该事实；盈联多公司作为一家经营多年的公司，在进行重大资产交易时，应对交易的成本税费进行审慎了解和评估；最后，因盈联多公司对涉案房地产的单价判断不准确，导致涉案房产的成交价低于税务部门的评估价，给其公司造成须缴纳的税费增多的损失属于商业经营风险，应由其自行承担，盈联多公司以此主张显失公平并要求解除合同，缺乏理据，本院不予支持。原审判令盈联多公司将涉案房屋的产权登记过户至联鸿公司名下，并无不当，本院予以维持。
关于联鸿公司主张盈联多公司承担迟延办理产权过户的违约责任问题。按照双方于2012年7月31日签订的《存量房买卖合同》补充协议的内容，因对税局以22000元／平方米进行计税存在异议，需延后交易过户手续的完成时间至9月30日。由此可知，双方均对税局的计税方式有异议，盈联多公司迟延办理产权过户也是对上述计税方式有异议所致，盈联多公司并非恶意违约，且涉案房屋的售价确实低于市场价格，按照合同约定的违约金标准所计算出来的违约金明显高于联鸿公司的实际损失，基于公平合理原则，本院酌情调整为按照联鸿公司已付房款8263554元为基数，以同期银行贷款利率计算违约金，据此，原审判决第三项予以调整。
二审期间，盈联多公司提交的证据并不属于新证据，且与本案处理无关，本院不予审查。
综上所述，原审查明事实清楚，唯处理欠妥，本院予以调整。上诉人盈联多公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市荔湾区人民法院（2012）穗荔法民三初字第2001号民事判决第一、二、四、五、六、七项；
二、变更广州市荔湾区人民法院（2012）穗荔法民三初字第2001号民事判决第三项为：盈联多科技企业（深圳）有限公司于本判决送达之日起三十日内，向广州联鸿实业投资有限公司支付从2012年10月9日起至广州联鸿实业投资有限公司取得广州市荔湾区站前路42号2楼房屋房产证之日止的逾期办证违约金（违约金以房款人民币8263554元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，违约金总额以不超过房款8263554元为限）。
本案一审本诉受理费73614元，由广州联鸿实业投资有限公司负担2685元，盈联多科技企业（深圳）有限公司负担70929元；诉讼保全费5000元及公告费1000元由盈联多科技企业（深圳）有限公司负担；一审反诉受理费100元，由盈联多科技企业（深圳）有限公司负担。本案二审受理费71129元，由广州联鸿实业投资有限公司负担200元，盈联多科技企业（深圳）有限公司公司负担70929元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一四年五月××日
书 记 员 李 焕