山东省青州市人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）鲁0781民特331号
申请人刘春华。
委托诉讼代理人：王树伟，山东国曜律师事务所。
被申请人：潍坊天利福泉经贸有限公司，住所地：山东省潍坊市奎文区胜利大街117号，组织机构代码：72329914-9。
法定代表人：刘建政，该公司执行董事。
申请人刘春华与被申请人潍坊天利福泉经贸有限公司（以下至裁定主文前简称天利福泉公司）申请实现担保物权一案，本院于2017年11月22日立案后，依法适用特别程序进行了审查，现已审查终结。
申请人刘春华称：请求法院依法裁定对被申请人天利福泉公司抵押的青房权证益都字第20100****号、青房权证云门山字第20100****号、第20100****号、第20100****号、第20100****号、第20100****号、第20100****号、第20100****号、第20100****号、第20100****号、第20100****号、第20100****号、20100****号房屋所有权证项下的房产及其占用范围内的国有土地使用权准许采取折价或拍卖、变卖等方式依法变价，对变价后所得款项，申请人刘春华在被申请人潍坊天利福泉经贸有限公司所欠其借款本金300万元及利息（利息的计算：以本金300万元为基数，自2011年7月22日至实际付清之日，按照月利率2%的标准计算）范围内优先受偿。事实和理由：2011年7月20日，申请人与被申请人签订房地产抵押借款合同一份，双方约定，被申请人向申请人借款300万元，借款期限2个月，自2011年7月20日至2011年9月20日，月利率2.5%；被申请人以其自有的位于青州市公路客运站北区的青房权证益都字第20100****号、青房权证云门山字第20100****号、第20100****号、第20100****号、第20100****号、第20100****号、第20100****号、第20100****号、第20100****号、第20100****号、第20100****号、第20100****号、20100****号房屋所有权证项下的房产为上述借款提供抵押担保，并依法办理了抵押登记手续，申请人取得了抵押登记机关颁发的青房他证云门山字第201116**号房屋他项权证，潍坊市昌潍公证处对上述事实进行了公证，并出具（2011）潍昌潍证民字第2729号公证书。此后，申请人于2011年7月22日出借款项300万元给被申请人天利福泉公司，但被申请人到期未依约偿还借款本息，申请人刘春华在潍坊市潍城区人民法院、山东省潍坊市中级人民法院的执行案件中，先后于2012年9月3日、2015年7月10日向上述两法院提出优先受偿的申请，现均无结果。为此向青州市人民法院提出申请实现担保物权的请求，请求法院依法裁定。
被申请人天利福泉公司未到庭进行陈述，也未提交书面意见。
本院审查查明：2011年7月20日，申请人刘春华（乙方）与被申请人天利福泉公司（甲方）签订房地产抵押借款合同一份。合同约定，甲方从乙方处借款300万元，借款期限两个月，自2011年7月20日至同年9月20日；甲方以其所有的位于山东省青州市公路客运站北区的青房权证益都字第20100****号、青房权证云门山字第20100****号、第20100****号、第20100****号、第20100****号、第20100****号、第20100****号、第20100****号、第20100****号、第20100****号、第20100****号、第20100****号、20100****号房屋所有权证项下的房产、土地使用权（商住）646.45平方米作为抵押，向乙方提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）和因债务人违约而给申请人造成的损失及其他所有应付费用，甲方无论何种原因未按本合同约定履行到期应付债务，乙方均有权按照本合同约定以抵押财产优先受偿。双方另就其他事项进行了约定。同日，潍坊市昌潍公证处出具（2011）潍昌潍证民字第2729号公证书，对上述合同签订情况进行了公证。
上述合同签订后，双方到青州市房地产管理局申请办理抵押登记手续，乙方取得了抵押登记机关颁发的青房他证云门山字第201116**号房屋他项权证，但抵押登记内容未包括上述房产占用范围内的土地使用权。2011年7月22日，乙方向甲方汇付300万元，履行了出借资金义务。此后，被申请人未按合同约定及时偿还借款本息。
2011年11月16日，潍坊市潍城区人民法院受理了周红亮诉刘建政、李启贵、潍坊欧伦科技保鲜有限公司、潍坊天利福泉经贸有限公司、山东北方佳汾酒业有限公司民间借贷纠纷一案，该案诉讼期间，根据周红亮的申请，该院制发财产保全裁定，于2011年11月10日查封了包括本案所涉抵押房产在内的天利福泉公司的43套房产。2012年4月1日，该法院作出（2011）潍城民初字第1269号民事判决，判决：1、刘建政于该判决生效之日起十日内偿还周红亮借款本金150万元，并按银行同类贷款利率的四倍承担借款50万元自2010年5月6日起计算至2011年8月3日的利息，自2011年8月4日始按借款150万元计算至该判决确定的履行之日的利息；2、李启贵、潍坊欧伦科技保鲜有限公司、潍坊天利福泉经贸有限公司、山东北方佳汾酒业有限公司对上述债务承担连带偿还责任，且该四被告之间互负连带责任。案件受理费19920元，财产保全费5000元，共计24920元，由刘建政、李启贵、潍坊欧伦科技保鲜有限公司、潍坊天利福泉经贸有限公司、山东北方佳汾酒业有限公司负担。该判决送达后，各方均未上诉，该判决已发生法律效力。此后，周红亮向潍坊市潍城区人民法院申请强制执行，该法院以（2012）潍城执字第226号案件立案执行。该案执行期间，本案申请人刘春华于2012年9月3日向潍坊市潍城区人民法院递交优先受偿申请书，未得到该法院的答复。后山东省潍坊市中级人民法院将潍坊市潍城区人民法院的该执行案件提级执行，编立案号为（2012）潍执字第248号。该案执行期间，潍坊市中级人民法院委托山东立德信房地产评估有限公司对包括本案所涉抵押房产在内的43套房产进行评估，刘春华分别于2013年6月5日、7月8日交纳评估费5万元、1.9万元，并在拍卖流拍后于2015年7月10日向山东省潍坊市中级人民法院递交以物抵债申请书，称因包括该宗抵押房产在内的不动产拍卖流拍，请求将本案所涉及的13套抵押房产以物抵债给申请人刘春华，但未得到该法院答复。申请人遂于2017年11月22日向本院递交申请，请求实现担保物权。
本院认为：被申请人天利福泉公司与申请人刘春华签订的房地产抵押借款合同，系双方当事人的真实意思表示，除借款利率的约定因超出中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率的四倍，其超出部分无效之外，其他内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。各方均应按照合同有效约定全面履行自己的义务。被申请人借款后未依约及时偿还借款本息，已构成违约。《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定，担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。第一百七十三条规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。第一百七十九条第一款规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。第一百八十七条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第二百零二条规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间内行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十五条规定，权利人向公安机关、人民检察院、人民法院报案或者控告，请求保护其民事权利的，诉讼时效从其报案或者控告之日起中断。上述机关决定不立案、撤销案件、不起诉的，诉讼时效期间从权利人知道或者应当知道不立案、撤销案件或者不起诉之日起重新计算；刑事案件进入审理阶段，诉讼时效期间从刑事裁判文书生效之日起重新计算。本案中，案涉房产已经抵押登记机关办理抵押登记手续，抵押权已有效设立，虽然上述房产占用范围内的土地使用权未一并办理抵押登记，但根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条的规定，上述房产占用范围内的土地使用权应被视为一并抵押。案涉借款的偿还期限为2011年9月20日，申请人刘春华于2012年9月3日向潍坊市潍城区人民法院递交申请，请求在抵押担保范围内优先受偿，系在法律规定的诉讼时效期间内主张了担保物权，在未得到潍坊市潍城区人民法院答复，且该执行案件被潍坊市中级人民法院提级执行的情况下，积极参与财产评估程序，交纳了相应评估费用，并在拍卖流拍后于2015年7月10日向潍坊市中级人民法院递交申请，要求以物抵债，但未得到该法院答复。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十五条的规定，应当认定其主债权诉讼时效仍处于中断状态，申请人刘春华于2017年11月22日向本院提出申请实现担保物权的请求，符合《中华人民共和国物权法》第二百零二条的规定，应当予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百七十二条第一项的规定，裁定如下：
对潍坊天利福泉经贸有限公司所有的位于山东省青州市公路客运站北区的青房权证益都字第20100****号、青房权证云门山字第20100****号、第20100****号、第20100****号、第20100****号、第20100****号、第20100****号、第20100****号、第20100****号、第20100****号、第20100****号、第20100****号、20100****号房屋所有权证项下的房产及其占用范围内的国有土地使用权折价或者拍卖、变卖等方式依法变价所得款项，申请人刘春华在被申请人潍坊天利福泉经贸有限公司所欠其借款本金300万元及利息（利息的计算：以本金300万元为基数，自2011年7月22日至实际付清之日，按照月利率2%的标准计算）范围内优先受偿。
申请费16200元，由被申请人潍坊天利福泉经贸有限公司负担。
当事人不服本裁定，应当在收到本裁定书之日起十五日内向本院提出异议。
审 判 长 孙 勇
人民陪审员 冀洪昌
人民陪审员 张广利
二〇一八年五月十八日
法官 助理 朱秀明
书 记 员 张鉴峰