江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终1163号
上诉人（原审原告）谭承娟。
上诉人（原审原告）朱圣方。
两上诉人共同委托代理人胡志凤，江苏钻石律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）海安县城建开发投资有限责任公司，住所地海安县海安镇中坝南路12号。
法定代表人陆金成，该公司董事长。
委托代理人陆海飞，江苏震阳律师事务所律师。
原审第三人海安县城镇房屋拆迁事务所有限公司，住所地海安县海安镇中坝北路3号405室。
法定代表人孙泽军，该公司总经理。
委托代理人杨海飞，江苏震阳律师事务所律师。
上诉人谭承娟、朱圣方因与被上诉人海安县城建开发投资有限责任公司（以下简称城投公司）、原审第三人海安县城镇拆迁事务所有限公司（以下简称拆迁公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服海安县人民法院（2015）安民初字第00397号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，谭承娟、朱圣方系夫妻关系。2009年，海安县××东大街区域旧城改造，谭承娟所有的位于该区域（海安县××镇××园××－××号）房屋被列入拆迁范围。政府相关部门制定并在上述拆迁区域公示了拆迁安置补偿方案等拆迁文件。谭承娟夫妇及其子朱鹏与城投公司的代理人拆迁公司协商，于2009年8月31日签订房屋拆迁补偿安置协议两份。两份协议中，首部甲方均为城投公司，拆迁公司均表述为城投公司的委托代理人；协议尾部均由拆迁公司加盖印章，城投公司未有经办人签名亦未加盖印章。
第1份协议由朱圣方及其子朱鹏作为被拆迁人代表签字。该协议载明被拆迁人选择了农民安置房安置方式（该协议以下简称农民安置房协议）；被拆迁房屋合法建筑面积为68.32平方米，合法土地使用面积为32.36平方米，拆迁补偿、补助费总额为199418元；因被拆迁人要求产权调换，将补偿总额199418元抵算所调换房屋的房款。后被拆迁人补缴差价后取得了海安县××镇××花苑区域××楼×××室安置房（面积为207.63平方米）。至此，农民安置房协议履行完毕。
另一份协议由朱圣方作为被拆迁人代表签名，该协议载明被拆迁人选择回迁安置房安置方式（该协议以下简称回迁房安置协议）；被拆迁房屋合法建筑面积为206.11平方米，合法土地使用面积为97.64平方米，拆迁补偿、补助费总额为656233元；被拆迁人要求产权调换，将补偿总额656233元抵算所调换房屋的房款。原告交付被拆迁房屋后，于2009年12月1日取得“海安县城东大街旧城改造工程产权调换（回购）顺序号凭证”（系选择具体安置房的资格准入凭证），顺序号为××××号。
2011年12月15日，谭承娟、朱圣方准备凭号选择回购房时，因要向安置房建设单位海安亚伦房地产开发有限公司交付选择具体安置房的顺序号凭证，考虑到其被拆迁房屋中尚有未安置掉的面积恐交回顺序号凭证后空口无凭，遂要求拆迁公司在回迁安置房协议上注明相关未使用拆迁安置面积的内容。拆迁公司法定代表人孙泽军因此在谭承娟、朱圣方持有的回迁房安置协议上加注“××、××××号选房卡（系笔误，二审期间双方共同确认应为××××号），先用106.11平方米孙泽军12.15”等内容。此后，谭承娟、朱圣方选择了位于海安县××镇××街区域××国际××－××－××××号房屋（以下简称××××号回迁房），该房面积为127.81平方米（谭承娟、朱圣方已实际取得该房）。
谭承娟、朱圣方主张城投公司根据回迁房安置协议尚有100平方米未予安置并要求安置，城投公司拒绝。双方为此引起纠纷。谭承娟、朱圣方遂诉至原审法院，请求判决城投公司履行2009年8月31日签订的拆迁补偿安置协议约定的、尚未履行的义务,即在海安县城一类区域内按当时拆迁价给予谭承娟、朱圣方1套130平方米的产权置换房；如城投公司不能履行，则要求城投公司赔偿其损失569400元[计算方式为130平方米*（6900元/平方米-2520元/平方米），按照市场价格减去拆迁优惠价格计算]。
另查明：海安县××镇××街××国际用于回迁安置的房源中最大安置房屋套型面积为148.69平方米。海安县人民政府办公室海政办发（2008）86号文件（县政府办公室《关于做好县城旧城和城中村改造拆迁安置工作的通知》，以下简称86号文）第四条规定“关于安置面积：选择产权调换和经济适用房安置的居民被拆迁人，原则上只好选择一套安置房，对拆迁房屋合法建筑面积超过最大安置套型50%的被拆迁户方可选择两套安置房。……原拆迁房屋合法建筑面积50%以内部分、合法建筑面积大于70平方米的被拆迁户购买安置房面积超过原拆迁房屋合法建筑面积30%以内部分执行本意见规定的基准价，超出50%和30%的部分按本意见规定的基准价上浮10%”。海安县海安镇人民政府海镇政[2008]26号文件（《县政府办公室关于做好县城旧城和城中村改造拆迁安置工作的通知》，以下简称26号文）第三条规定，产权调换安置基准价，一类区域2800元/平方米，二类区域2650元/平方米；选择产权调换安置方式的将根据海政办发[2008]41号文件第二章第八条规定给予基准价多层5%、小高层10%的优惠。根据该文件规定，一类区域产权调换安置基准价小高层为2520元/平方米。《县城东大街旧城改造工程拆迁实施计划和补偿安置方案》规定，被拆迁人选择货币安置，拆迁人在按海政办发（2008）41号文件规定补偿的基础上，再按海政办发（2008）86号文件的规定，按被拆迁房屋合法建筑面积给予300元/平方米的奖励；小高层及高层住宅的层次差价为10层（含10层）以下为50元/平方米、10层以上60元/平方米。《县城东大街旧城改造工程拆迁实施计划和补偿安置方案》和海政办发（2008）41号文、海政办发（2008）86号文中，均有与上述基准价相同的规定。
原审法院依谭承娟、朱圣方申请前往海安县房地产监理所随机调取了海安亚伦房地产开发有限公司在××镇××街开发的商住楼2011年年底前后的销售价格，其中2011年12月份销售的××－××××室单价为7328.69元，××－××××室单价为6918.71元，××－×××室单价为6679.80元；层次差[10层含10层以下50元/平方米，10层以上60元/平方米]，上述销售单价均价为6416元。
2014年11月27日，原审法院作出（2013）安民初字第0397号民事裁定，以双方之间的拆迁安置补偿协议并未对具体的安置方式、安置房型、安置房面积及地段等要素协商一致；谭承娟、朱圣方的起诉属于达不成拆迁补偿安置协议而不属于人民法院受理的民事案件范畴为由，裁定驳回谭承娟、朱圣方的起诉。裁定后，谭承娟、朱圣方不服，向江苏省南通市中级人民法院提起上诉。二审法院于2015年9月15日作出（2015）通中民终字第00251号民事裁定，裁定撤销原审法院（2013）安民初字第0397号民事裁定，指令原审法院继续审理。
原审法院认为，旧城改造拆迁，涉及被拆迁区域公众的切身利益，公平、公正地制定并实施拆迁安置政策，确保拆迁政策尺度统一、公平与公开透明，属于社会公众普遍接受的普世价值。作为被拆迁对象，追求拆迁利益最大化本无可厚非，但被拆迁对象在追求自身利益最大化的同时，不能背离民事法律的基本框架与原则。否则，其利益最大化的诉求将不能得到法律的支持。
本案中，城投公司在拆迁区域以公示的方式向社会公众公开拆迁安置政策方案。作为被拆迁对象的谭承娟、朱圣方，应当认定为对于实际的安置补偿政策明知。
城投公司将案涉拆迁区域内的拆迁安置补偿事宜委托第三人拆迁公司实施，对于拆迁公司超出拆迁安置补偿政策或补偿方案与被拆迁对象达成的协议，应当视为超出了委托范围，须经委托人即城投公司承认或同意方为有效。本案中，谭承娟、朱圣方对于100平方米的被拆迁房屋若需要另行安置，不符合公示的拆迁安置补偿政策的规定，系超越委托职权的事项。
现有证据表明，拆迁公司承诺谭承娟、朱圣方尚有100平方米被拆迁房屋未安置，没有得到城投公司的同意或承认，该部分协议内容对于城投公司没有约束力。该部分协议内容的义务主体是受托人即拆迁公司而非城投公司。谭承娟、朱圣方在明知拆迁公司超越委托权限的情况下与之就100平方米的被拆迁房屋的拆迁安置事宜缔约，其意思表示存在瑕疵，不存在基于因授权不明即可以任意选择委托人城投公司及受托人即拆迁公司主张权利并主张连带责任之问题，谭承娟、朱圣方无权就此向城投公司主张权利。现谭承娟、朱圣方坚持不向拆迁公司主张权利，系其对自身权利的处分，其诉讼请求依法应当予以驳回。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十八条第一款、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回谭承娟、朱圣方的诉讼请求。案件受理费7350元，由谭承娟、朱圣方负担。
宣判后，谭承娟、朱圣方不服，向本院提起上诉称，1、被上诉人及第三人并未向法庭提交公示海安县人民政府办公室发布的海政办发[2008]86号（《县政府办公室关于做好县城旧城和城中村改造拆迁安置工作的通知》）文件的证据，没有任何证据能够证明上诉人知晓该文件。即便公示了该文件，也不能必然约束上诉人。一审法院认为房屋拆迁征收不需要协商签订拆迁安置补偿协议，而是直接按照政府的拆迁方案办理，显然违反了《城市房屋拆迁管理条例》第十三条的规定。房屋拆迁安置补偿的权利义务是由拆迁人与被拆迁人以协议的形式明确的。2、双方签订的拆迁安置补偿协议并未将政府文件或者拆迁安置补偿政策作为协议的附件，也没有只能选择一套安置房的约定。拆迁公司法定代表人是在双方履行拆迁安置补偿协议过程中在协议上添加相关内容明确上诉人已经实际置换的房屋产权面积，该添加并没有违反协议约定。3、拆迁公司基于被上诉人的授权参与案涉房屋的拆迁，上诉人并未看到具体的授权委托书。原审法院根据拆迁安置补偿政策来确定拆迁公司行使职权的范围没有事实和法律依据。即便拆迁公司的行为超出了其获得授权的范围，上诉人本着基于“拆一还一”的拆迁预期与对政府的信赖签订协议，有理由相信拆迁公司具有代理权。4、原审法院适用合同法第四十八条存在错误，因合同文本系由被上诉人提供，合同中就补偿安置有明确约定，即便存在理解争议，也应当作出有利于上诉人的解释。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人城投公司答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。合同文本是我们提供的，但是合同的相关内容是由双方协商好以后填上去的，即便存在一定的争议，也不应当按照合同法的规定做出有利于上诉人的解释。请求二审法院驳回上诉、维持原判。
原审第三人拆迁公司述称，拆迁公司接受被上诉人的委托从事拆迁事项，在拆迁过程中严格按照合同约定，执行各项工作，没有滥用职权或超越职权的行为。孙泽军在协议上说明用掉106个平方的表述，是对上诉人安置事实的确认，上诉人也确实还有100个平方的面积没有处理。至于最终如何处理，应当按照法律和相关政策由被上诉人处理，与第三人无关。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
另查明，城投公司与拆迁公司签订的《房屋拆迁委托合同》第三条第3款规定，乙方（拆迁公司）在拆迁主管部门的指导和工程指挥部的领导下，在规定的拆迁期限内依法对该地段房屋实施拆迁，完成下列拆迁工作任务：……（11）组织签订房屋拆迁补偿安置协议，交验房，计算补偿款等工作，协助甲方组织安置房的选房工作。
本院认为，本案的争议焦点是：1、拆迁公司法定代表人孙泽军在案涉拆迁安置补偿协议上书写的“××××号先（选）房卡先用106.11㎡”的行为是否超出了其职权范围？2、上诉人剩余的100㎡的拆迁安置权益应当如何处置？
关于争议焦点1，孙泽军是拆迁公司的法定代表人，其行为当然代表拆迁公司。拆迁公司作为城投公司的代理人与上诉人签订拆迁安置协议，该行为未超出城投公司的授权范围。城投公司主张因拆迁公司法定代表人在协议上加注的行为违反拆迁政策，故超过了其授权范围，本院认为，首先，从城投公司和拆迁公司签订的《房屋拆迁委托合同》来看，城投公司对拆迁公司的授权是概括授权，签订房屋拆迁补偿安置协议属于城投公司对拆迁公司的授权事项；其次，从孙泽军加注的第七条第5点的内容上来看，是对已安置用掉面积的确认，与合同其余部分的内容并不矛盾，不能得出该内容违反拆迁政策的结论。即便如城投公司所言，拆迁公司加注的内容超过了其接受授权委托的范围，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，上诉人根据拆迁公司此前与上诉人签订合同的行为，完全有理由相信拆迁公司具有代理权限。
关于争议焦点2，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案拆迁补偿安置协议的当事人是上诉人与城投公司，故应当由上诉人与城投公司履行合同义务、行使合同权利。城投公司主张如对上诉人安置两套房，则违反了海安县人民政府办公室发布的海政办发[2008]86号文件（《县政府办公室关于做好县城旧城和城中村改造拆迁安置工作的通知》）。本院认为，双方之间的拆迁补偿安置协议是民事合同，协议双方是平等的民事主体，有关拆迁政策的文件并未写入协议，也未作为协议的附件，故不构成合同的组成部分，城投公司未能举证证明该文件已经向社会公示，故该文件对协议双方没有法律约束力。况且拆迁政策也是逐渐发展和不断进步的，故不能以此否定双方签订的拆迁补偿安置协议的效力。
双方在合同中约定的拆迁安置补偿方式是产权调换，故城投公司应当按照产权调换的方式履行双方协议。但由于双方尚未就这100平方米的产权调换房屋的幢号、室号、套型、面积、价格、交房时间等具体事宜订立协议或者达成一致意见，故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，本院认为为避免双方再起纠纷，城投公司既不同意交付房屋，且上诉人的一审诉请亦同意按照海安亚伦房地产开发有限公司2011年12月销售房屋的合同均价减去安置基准价来计算损失，本案应由城投公司向上诉人承担赔偿损失的违约责任。上诉人被拆迁房屋合法建筑面积为206.11平方米，现双方共同确认已经被安置用掉的产权面积是106.11平方米，还有100平方米的产权面积未予安置。根据原审法院前往海安县房地产监理所调取的海安亚伦房地产开发有限公司开发的海天国际商住楼在2011年12月向社会公开销售的价格，本院计算得出2011年12月海天国际商住楼面向市场销售的底层基准价均价为6432.4元/㎡，而当时该商住楼面向拆迁户销售的底层基准价为2520元/㎡，故上诉人的损失应当确定为（6432.4元/㎡-2520元/㎡）×100㎡＝391240元。上诉人主张应当以130平方米计算其损失，本院认为，由于其并未具体选房，无法确认其实际选房的面积，虽然按照海安县人民政府办公室发布的海政办发[2008]86号文件（《县政府办公室关于做好县城旧城和城中村改造拆迁安置工作的通知》）其未获安置的100平方米最多可以选取130平方米的房子，但是按照该文件其只能选一套房，故其实际损失应当按照未获得安置的100平方米来计算。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销海安县人民法院（2015）安民初字第00397号民事判决。
二、被上诉人城投公司于本判决生效之日起10日内赔偿上诉人谭承娟、朱圣方391240元。
三、驳回上诉人谭承娟、朱圣方的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7350元、二审案件受理费7350元，均由城投公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦昌东
代理审判员 郭相领
代理审判员 高 雁
二〇一六年六月十四日
书 记 员 王 婧