福建省闽侯县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0121民初400号
原告：福建伯恩物业管理股份有限公司【原名称：伯恩（福建）物业管理有限公司】，住所地福建省福州市晋安区新店镇满洋路128号家天下A（二期）B（一期）32栋02店面。
法定代表人：林荣滨，董事长。
委托诉讼代理人：林民全、邱渠，北京中银（福州）律师事务所专职律师。
被告：张延清，男，汉族，1965年3月23日出生，住福州市仓山区。
原告福建伯恩物业管理股份有限公司与被告张延清物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福建伯恩物业管理股份有限公司委托代理人邱渠、被告张延清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
福建伯恩物业管理股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业费7421.1元及自欠缴之日起按日千分之五计算至清偿之日止的违约金（现暂计至2016年8月6日止的违约金为16697.5元）；2、判令被告向原告支付拖欠的水电公摊费1806.7元；3、判令被告承担原告为实现权利而支出的律师代理费人民700元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由:被告张延清为福州市闽侯县南屿镇乌龙江南大道33号三盛南香湖（三盛托斯卡纳）94号楼503单元房的业主。2011年11月24日，被告与原告签订《前期物业服务协议》，协议约定：原告为三盛南香湖小区（三盛托斯卡纳）及被告提供物业服务，物业服务费按产权面积每月每平米1.85元收取，被告应于每月5日前向原告缴纳上月度物业服务费。如被告逾期缴纳物业费的，每逾期一日，每天应按欠缴总额的千分之五缴纳违约金。被告房屋的产权面积为138.34平方米，每月5日前应向原告缴纳的物业服务费为255.9元。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务至今，但被告自2014年4月开始拒绝缴纳物业服务费，至2016年8月，被告共拖欠的物业服务费计7421.1元，2014年4月开始拒绝缴纳水电公摊费，至2016年8月，被告共拖欠的水电公摊费共计1806.7元，原告多次致电并书面催缴，被告拒不缴纳上述费用。有鉴于此，被告的行为已经构成违约并侵害了原告的合法权益，现原告提出诉请，望法院判如所请！
张延清辩称，1、原告的主体不适格，法院应当驳回原告的起诉。原告与被告签订的《前期物业服务合同》原告未签字盖章，未生效。2、答辩人未收到开发商的交房通知。3、违约金的计算没有依据。4、水电公摊费也没有计算依据。5、律师代理费应由委托人支付。
福建伯恩物业管理股份有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据认定如下：对《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《福州市前期物业服务合同》、《房屋交付使用通知书》、《催办房屋交接手续通知函》、《律师催款函》、《委托代理协议》等证据的真实性予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张延清为福州市闽侯县乌龙江南大道33号三盛南香湖（三盛托斯卡纳）94#楼503单元的业主，其与原告签订《前期物业服务合同》，合同约定：原告为福州市乌龙江南大道33号三盛南香湖（三盛托斯卡纳）小区及被告提供物业服务，物业服务费按产权面积每月每平方米1.85元收取，被告应于每月5日前向原告缴纳物业服务费；如被告逾期缴纳物业费的，应按所欠费用5‰每日计收违约金。被告房屋每月物业费为255.9元。自2014年4月起截止至2016年8月，被告共拖欠物业费7421.1元。截止至2016年8月，拖欠公摊水电费1806.7元。因催讨物业费，原告于2017年1月11日诉至本院，为此支出律师费700元。
本院认为，《商品房买卖合同》第18条、第19条已对物业服务管理作了约定，讼争《前期物业服务合同》系《商品房买卖合同》的附件，系原、被告双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效。原告主张其已于2014年3月向被告发出房屋交付使用通知书，但被告主张并不知晓交付一事，原告也未能向本院提交寄出的EMS快递凭证及快递运单详情，故本院无法认定原告是否已于2014年3月将房屋交付使用通知书寄出，根据原告向被告寄送的催办房屋交接手续通知函，本院认为应认定原告已于2014年12月告知了被告房屋交付事宜，由于催办房屋交接手续通知函中通知被告于7日内办理房屋交接手续，而物业费为每月5日前向原告缴纳，故被告的物业费应从2015年1月开始缴纳，计至2016年8月共计5118元，被告欠缴物业费并拖欠至今，应承担缴纳物业费支付违约金的责任。原告主张被告应支付违约金为截止至2016年8月为16697.5元，之后按5‰/日计收，本院认为原告未能举证证明其实际损失，且该违约金及计算标准偏高，本院依据公平原则调整违约金计算标准为年利率24%计。原告主张律师费700元，有事实与法律依据，本院予以支持。原告主张被告支付水电公摊1806.7元，但原告未能向法庭提交水电公摊1806.7元的计算依据和明细，故本院对原告的该项诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、张延清应在本判决生效之日起十日内向福建伯恩物业管理股份有限公司支付2015年1月至2016年8月的物业费5118元及违约金（违约金截止至2016年8月为875.2元，之后以5118元为本金，按年利率24%计付至款项实际还清之日止）；
二、张延清应在本判决生效之日起十日内向福建伯恩物业管理股份有限公司支付律师费700元；
三、驳回福建伯恩物业管理股份有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费466元，减半收取计233元，由张延清负担59元，由福建伯恩物业管理股份有限公司负担174元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判员 林 妍
二〇一七年五月十二日
书记员 黄镔彬
本案适用的主要法律条文和申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。