上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终345号
上诉人（原审被告）上海兰城房地产开发有限公司，住所地上海市闸北区。
法定代表人左盛祥，董事长。
委托代理人甄涛，上海甄涛律师事务所律师。
委托代理人卫始宇，上海甄涛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄春燕，女，1977年6月28日出生，汉族，住浙江省温岭市。
委托代理人阮週，上海市志源律师事务所律师。
上诉人上海兰城房地产开发有限公司（以下简称“兰城公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2015）闸民三（民）初字第1383号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人兰城公司的委托代理人卫始宇到庭参加诉讼。被上诉人黄春燕经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：黄春燕、兰城公司于2009年12月28日签订《订铺协议书》，约定黄春燕向兰城公司订购上海市闸北区七浦兰城商厦二层75号商铺（现在地址为上海市闸北区七浦路XXX弄XXX号XXX室商铺，以下简称“系争商铺”），建筑面积暂定为18.34平方米，每平方米单价人民币65，000元（以下币种均为人民币），总价为1，192，100元（签订预售合同时建筑面积单价不变，总价根据测绘机构的实际面积多退少补）；签订协议书时付商铺预定保证金100，000元，签署合同时付足总价款的50%计496，050元，余款通过银行按揭贷款支付或一次性支付；商铺交付日期以预售合同确定的交付条件及日期为准；双方同意，在项目取得预售许可证后，自兰城公司发出书面通知给黄春燕十日内，签署预售合同并正式确立商铺买卖关系；兰城公司承诺，签订预售合同时，商铺价格上涨，兰城公司仍执行本协议的价格；协议签订后，双方均有义务在兰城公司取得预售许可证后签署预售合同，届时任何一方拒签合同（出现第六条及第九条约定的除外），应支付给对方违约金100，000元等内容。
《订铺协议书》签订后，黄春燕即向兰城公司支付100，000元，此后，黄春燕于2009年12月30日向兰城公司支付房款500，000元，于2009年12月31日又向被兰城公司付房款496，050元，兰城公司分别向黄春燕出具了100，000元的收据（编号为007519）、500，000元的收据（编号为025884）和496，050元的收据（编号为025886）各一张，收据均加盖兰城公司财务专用章。
2010年3月11日，兰城公司在《新闻晨报》刊登声明称，兰城公司遗失企业收据两本编号为025801-025850，025851-025900，声明作废。
2012年1月13日，兰城公司（甲方、卖方）与案外人何某某、郭某甲、郭乙（乙方、买方）就系争商铺签订《上海市商品房出售合同》，约定：兰城公司将系争商铺出售给乙方，房屋建筑面积18.03平方米，每平方米单价98，889元，总价为1，782，970元。2012年8月27日，系争商铺被登记至案外人何某某、郭某甲、郭乙名下。
2012年6月25日，兰城公司在《台州日报》刊登公告称，凡已订铺七浦兰城商厦的客户，请在本公告30天内（2012.7.25止）到上海市塘沽路XXX号七浦兰城商厦办理房产买卖合同及小产证手续。逾期视作放弃该商铺的购买权，我司将退还商铺订金（预付款），该铺我司将自行处置。
此后，兰城公司在取得七浦兰城商厦项目的预售许可证及大产证后，陆续与部分签订《订铺协议书》的业主签订了预售合同并协助相关业主办理了小产证。
2015年6月，黄春燕起诉至原审法院，请求判令兰城公司：1、返还房款1，096，050元；2、支付上述房款的利息（以1，096，050元为本金，自2014年1月1日起至实际返还之日止，按照银行同期贷款利率计算）；3、支付违约金100，000元；4、支付赔偿金300，000元。原审中，黄春燕增加诉讼请求，要求解除双方就系争商铺签订的《订铺协议书》。
原审中，双方确认黄春燕订购的商铺现产权登记地址为七浦路XXX弄XXX号XXX号商铺。
兰城公司在审理中称，兰城公司曾与案外人林某某签订参建合同，同意林某某参建部分楼层房屋，兰城公司授权林某某对外签约并给了林某某一些加盖了兰城公司公章的空白协议书，协议书两页间都加盖了骑缝章，还给了林某某几本收据（包括兰城公司事后已挂失的收据），黄春燕系与林某某签约，林某某未将全部房款支付给兰城公司。兰城公司已经发函与林某某解除了合作关系。黄春燕现出示的协议书没有骑缝章，故兰城公司对该协议书第一页内容不认可。
原审法院认为，黄春燕、兰城公司签订的《订铺协议书》系双方真实意思表示，并未违反相关法律规定，依法应认定为有效。针对兰城公司在本案所作抗辩，原审法院认为，《订铺协议书》落款处加盖了兰城公司的公章，且协议约定的内容也是黄春燕向兰城公司订购房屋，故协议双方应为黄春燕和兰城公司；兰城公司在审理中对黄春燕出示的协议书上所加盖的兰城公司印章真实性并无异议，该协议书第二页也无骑缝章印迹，协议书第一页所约定的房款又与黄春燕出示的收据相印证，故对于黄春燕所提供的协议书真实性予以认可。兰城公司在事后声明作废收据的行为，并不影响黄春燕提供收据的证明效力。至于兰城公司与案外人林某某所谓的合作关系，与本案黄春燕向兰城公司主张合同权益无涉；兰城公司抗辩系争商铺不属于林某某包销范围，与《参建合同》载明的参建范围为二楼整层相矛盾，故不予采信。现黄春燕、兰城公司虽仅签订了《订铺协议书》，但黄春燕事实上支付了除预定保证金外的大部分房款，虽兰城公司在取得预售许可证后已通过登报公告的形式发出了办理签约的通知，但在此之前兰城公司已将系争商铺出售，导致黄春燕无法取得系争商铺，现黄春燕主张请求解除《订铺协议书》、返还已付购房款以及支付违约金，并无不妥，原审法院予以确认。当事人依据法律规定主张解除合同的，合同自通知到达对方时解除，兰城公司于2015年8月17日庭审中收到黄春燕主张解除合同的诉请，故原审法院依法确认双方签订的《订铺协议书》已于2015年8月17日解除。至于黄春燕主张赔偿金一节，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之相关规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出售他人的，无法取得房屋的买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，虽黄春燕同时主张违约金及赔偿金，但考虑到黄春燕主张的违约金及赔偿金并未超过黄春燕可主张的赔偿金总额，故原审法院予以支持。对于已付购房款之利息，《订铺协议书》并无明确约定，且黄春燕依据《订铺协议书》约定主张的违约金已包含黄春燕的利息损失，故不予支持。据此，原审法院判决如下：一、确认黄春燕与上海兰城房地产开发有限公司于2009年12月28日就上海市闸北区七浦路XXX弄XXX号XXX室商铺签订的《订铺协议书》于2015年8月17日解除；二、上海兰城房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向黄春燕返还购房款1，096，050元；三、上海兰城房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日支付黄春燕违约金100，000元；四、上海兰城房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日支付黄春燕赔偿金300，000元；五、驳回黄春燕其余诉讼请求。
判决后，兰城公司不服，提起上诉称：黄春燕是与包销人林某某签订的房屋预售合同购买系争商铺，该商铺并不在包销的商铺之内。己方将系争房屋出售，事前并不知晓黄春燕与包销人已签订购买合同，也未收到房款，不排除黄春燕与包销人有签订虚假合同的行为。己方无过错，不存在恶意违约和欺诈行为。原审没有通知包销人林某某参加诉讼，导致本案认定事实不清，适用法律不当。原审既判决己方支付违约金，又判决己方支付赔偿金，缺乏法律依据，也有悖法理。据此，请求撤销原判主文第四项。
被上诉人黄春燕书面辩称：己方向兰城公司主张违约金和赔偿金符合双方合同约定及法律规定。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出售他人的，无法取得房屋的买受人可以请求出卖人解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。根据查明的事实，兰城公司将系争房屋另行出售给案外人，致使其与黄春燕之间订立《订铺协议书》无法履行而解除。兰城公司理应返还黄春燕已支付的购房款并支付款项占用期间的利息。按银行同期贷款计算，兰城公司应支付的利息数额已超过协议约定的违约金数额，兰城公司按协议约定支付违约金显然是有利的。兰城公司应充分关注原审判决违约金所包含的实质内容，而非片面狭隘理解相关规定。兰城公司另行出售系争商铺所得价差已近59万余元，可以视为黄春燕的损失。同时，根据前述规定，黄春燕还可以要求兰城公司在已付购房款109万元范围内承担赔偿责任。原审法院根据查明的事实，判决支持黄春燕有关损失赔偿的诉请，符合法律规定，本院予以维持。上诉人兰城公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5，800元，由上诉人上海兰城房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理武博
审判长 彭辰
审判员 姚跃
审判员 彭浩
二〇一六年三月二十八日
书记员 何倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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