安徽省宣城市宣州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1802民初512号
原告：中国建设银行股份有限公司宣城市分行。
法定代表人：史志高。
委托代理人：卢丽雯。
委托代理人：惠伟光。
被告：程XX。
法定代理人：徐XX。
被告：刘晓梅。
被告：程义平。
委托代理人：程宗柱。
原告中国建设银行股份有限公司宣城市分行（以下简称为建行宣城分行）诉被告程悦、刘晓梅、程义平金融借款合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月11日公开开庭进行了审理。原告建行宣城分行的委托代理人卢丽雯、惠伟光、被告程悦的法定代理人徐XX、被告刘晓梅、被告程义平及其委托代理人程宗柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行宣城分行诉称：2012年10月29日，程宗琴与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向原告借款26万元，期限为240个月。借款年利率为基准利率，逾期罚息上浮50%并计收复利。程宗琴以其所有的位于宣城市XX房产进行抵押担保，并办理抵押登记。2012年12月21日，原告依约发放贷款。2013年4月21日，程宗琴逾期多期未按时还款。2013年5月3日，程宗琴去世，其法定继承人为程悦、刘晓梅、程义平。嗣后，原告多次向三被告催要未果。现请求判令：1、三被告在继承程宗琴财产范围内偿还原告借款本金244664.35元及利息（截止2016年1月20日利息为12440.81元，此后至实际给付之日止按合同约定计算）；2、原告有权以房地产他证宣州他字第XX号项下的房产折价或者以拍卖、变卖所得价款，在上述债权范围内享有优先受偿权；3、本案诉讼费由被告承担。
被告程悦辩称：对程宗琴的借款不清楚，没有还款能力，放弃继承程宗琴的遗产。
被告刘晓梅辩称：对程宗琴的借款不清楚，放弃继承程宗琴的遗产。
被告程义平辩称：没有还款能力，不放弃继承权。
原告建行宣城分行为证明自己的主张，向本院提交以下证据：
1、原告营业执照、组织机构代码证、单位负责人身份证明复印件各一份，证明原告的主体资格；
2、程宗琴的身份证复印件和死亡证明书各一份，证明借款人程宗琴死亡的事实；
3、被告程悦户口本复印件一份，证明被告程悦系借款人程宗琴的继承人；
4、借款合同一份，证明原告与借款人之间存在借款关系，其中约定借款本金26万元，贷款利率为基准利率，罚息利率上浮50%及违约条款等；
5、个人放贷支付凭证一份，证明原告实际发放贷款的事实；
6、他项权证一份，证明原告享有相应抵押权的事实。
被告程悦、刘晓梅、程义平均未向本院递交证据。
经庭审质证，三被告对上述证据的“三性”均没有异议，但认为不应当有罚息。
经审查，本院认为建行宣城分行所举证据内容真实，来源合法，与本案具有关联，本院予以认定。
根据上述认定的证据，结合当事人的当庭陈述，本院查明事实如下：
2012年10月29日，程宗琴与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：程宗琴为购房向原告借款26万元，期限240个月。合同项下利率为年利率，执行利率为浮动利率，即自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率，每年1月1日为利率调整日。逾期罚息利率为贷款利率上浮50%。担保方式为抵押担保。还款方法为等额本息还款法，还款日为借款期限起始日在每月的对日。借款人不按合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求其立即清偿借款本息及相关费用。未按约定按期足额还款，造成逾期的，自约定还款日次日开始计收逾期罚息和复利。2012年12月12日，双方办理抵押登记。2012年12月21日，原告将借款划入程宗琴指定账户。2015年4月21日，程宗琴未依约按期归还借款本息。2015年5月13日，程宗琴死亡。被告程悦、刘晓梅、程义平为程宗琴的第一顺位继承人。原告向三被告催讨未果。
另，被告刘晓梅于庭后向本院递交承诺书，承诺自愿放弃对程宗琴遗产的继承。
本院认为：原告与程宗琴签订的借款合同合法有效，受法律保护，双方当事人应当按照约定履行合同义务。合同订立后，原告已依约向程宗琴发放贷款。程宗琴死亡后，其借款本息未按约足额归还，原告有权按照合同约定主张贷款本息。程悦、刘晓梅、程义平作为程宗琴的第一顺序法定继承人，应当在继承程宗琴遗产实际价值内清偿债务。程悦的法定代理人徐XX当庭表示放弃程悦的继承权，违反法律规定，其代理行为无效。刘晓梅系完全民事行为能力人，其自愿放弃对程宗琴遗产的继承，本院予以确认。综上，本院对原告要求程悦、程义平在遗产继承范围内清偿借款本息，及行使抵押权的诉讼请求予以支持，对其他诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条，《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》第8条之规定，判决如下：
一、被告程悦、程义平于本判决生效之日起十日内在继承被继承人程宗琴的遗产实际价值内归还原告中国建设银行股份有限公司宣城市分行借款本金244664.35元及及按合同约定发生的利息；
二、如被告程悦、程义平未履行还款义务，原告中国建设银行股份有限公司宣城市分行有权对位于宣城市XXX房产行使抵押权，以抵押物折价，或以拍卖、变卖所得价款优先受偿；
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司宣城市分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5157元，由被告程悦、程义平在继承程宗琴遗产范围内负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审 判 长 赵 慧
人民陪审员 张娟丽
人民陪审员 张云南
二〇一六年六月八日
书 记 员 程 静
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国继承法》
第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。
第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。
《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》
第8条法定代理人代理被代理人行使继承权、受遗赠权，不得损害被代理人的利益。法定代理人一般不能代理被代理人放弃继承权，受遗赠权。明显损害被代理人利益的，应认定其代理行为无效。