宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁01民终303号
上诉人（原审原告）吉园丽，女，1972年1月11日出生，汉族，个体工商户，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人杨柯飞，男，1970年9月20日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。
被上诉人（原审被告）宁夏宁得酒店管理有限公司，住所地宁夏宁东镇宁源北路。
法定代表人游海军，该公司总经理。
委托代理人王一迪，宁夏方和圆律师事务所律师。
上诉人吉园丽因房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区灵武市人民法院（2015）灵民初字第2427号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。上诉人吉园丽委托代理人杨柯飞，被上诉人宁夏宁得酒店管理有限公司（以下简称宁得酒店）委托代理人王一迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，游海军系被告法定代表人。2015年7月17日,原告吉园丽与被告宁得酒店法定代表人游海军签订租赁合同。约定，宁得酒店将其合法持有的位于灵武市宁东镇东龙商业中心1号楼出租给原告吉园丽及案外人冯宁成、徐志功。房产面积12868.14平房米，房产证号为灵武市房权证市区字第000279**号、土地证号：灵国用（2012）第02**号，出租房产包含但不限于房产内全部经营资产及办公设施。租赁期限：2015年7月17至2035年7月16日，租期20年，租金4000万元、租赁押金200万元，两项合计4200万元；原告一次性支付给宁得酒店20年租金及租赁押金，共计4200万元。被告宁得酒店、原告吉园丽同意应付租金直接抵顶游海军拖欠案外人冯宁成、徐志功、原告吉园丽4200万元的到期债务，三方另行签订顶账协议；本合同签订后三个工作日内，宁得酒店交付租赁房产给原告。
2015年7月17日，冯宁成、徐志功、吉园丽、游海军、宁夏宁得酒店管理有限公司（未盖章）签订顶账协议。约定，截止2015年7月15日，经债权人冯宁成、徐志功、原告吉园丽及债务人游海军核算确认，游海军拖欠债务总额为4200万元。宁得酒店将其持有的位于灵武市宁东镇东龙商业中心1号楼房产出租给冯宁成、徐志功、原告吉园丽；租期二十年，租金4000万元，租赁押金200万元，共计4200万元。另冯宁成、徐志功、原告吉园丽三方同意共同委托吉园丽以个人名义与宁得酒店签订租赁合同，法律后果由三人按各自债权份额承担。协议三方一致同意宁得酒店将房产租赁合同项下应收徐志功、冯宁成、原告吉园丽4000万元租金及200万元租赁押金直接抵顶游海军拖欠徐志功、冯宁成、原告吉园丽的4200万元债务。本协议签订后，徐志功、冯宁成、原告吉园丽与游海军的债权、债务消灭。宁得酒店管理有限公司收到冯宁成、徐志功、吉园丽交付的4200万元房产租金及租赁押金。后被告未履行协议，原告提起诉讼，请求判令：1.原、被告签订的租赁合同合法有效；2.诉讼费由被告承担
原审法院另查明，被告宁得酒店未交付原告吉园丽经营。被告宁得酒店未收到房屋租金及租赁押金。原告吉园丽诉至原审法院请求判令：1.原、被告签订的租赁合同合法有效；2.本案的诉讼费由被告承担。被告宁得酒店为有限责任公司（自然人投资或控股），股东为宁夏新都文化科技实业发展有限公司（出资额900万元，出资比例90%）、朱超峰（出资额100万元，出资比例10%）。冯宁成、徐志功与游海军的借贷关系，均以游海军个人名义签署借条，并打入游海军个人账户。
原审法院认为，法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。游海军代表公司和吉园丽签订租赁合同，行为后果是将公司利益转移个人，具有明显的超越代表权的外观。《公司法》第一百四十七条规定“董事、监事、高级管理人员应当遵守法律、行政法规和公司章程，对公司负有忠实义务和勤勉义务。董事、监事、高级管理人员不得侵占公司的财产。”法定代表人不得利用职权，以公司财产为个人偿还债务，是公司法规定的忠实义务的基本要求，不论公司章程是否作出特别规定。游海军以公司财产偿还其个人债务，属于违反法定忠实义务的无权代表行为。原告吉园丽根据租赁合同理应知道游海军的行为不是为宁夏宁得酒店管理有限公司经营活动所从事的职务行为，而是违反公司强制性规定侵占公司财产的行为。综合交易过程和事实，原告吉园丽应当知道游海军的签约超越代表权限，原告吉园丽不属于《合同法》第五十条保护的善意相对人。故此，对于原告请求确认原、被告签订的租赁合同有效的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十条、第五十一条，《中华人民共和国公司法》第一百四十七条之规定，判决驳回原告吉园丽的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告吉园丽负担。
宣判后，吉园丽不服提起上诉称，一、游海军是被上诉人执行董事及法定代表人，被上诉人的股东是宁夏新都文化科技实业有限发展有限公司（以下简称新都公司）和朱超峰，新都公司占90%的股份，而新都公司的股东则是游海军和朱超峰，法定代表人也是游海军，游海军占新都公司98.74%的股份，游海军和朱超峰是夫妻关系。也就是说，虽然游海军不是被上诉人公司的股东，但他作为被上诉人公司控股股东新都公司的控股股东，是能够实际支配被上诉人公司行为的人，游海军与被上诉人是浑然一体的。一审判决对此所做的认定与客观事实严重不符。二、由于游海军是被上诉人的法定代表人，也是被上诉人的实际控制人，游海军与被上诉人之间又存在资金混同的现象，上诉人完全有理由相信涉案4200万元的债权存在于上诉人、案外人与被上诉人之间，因此，退一步讲，即使游海军的签约行为属于超越代表权限，上诉人也根本不可能知道。一审判决认定上诉人应当知道游海军的签约超越代表权限，没有任何事实依据和法律依据不能成立。故请求二审法院查明事实，依法改判，确认上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》合法有效。
被上诉人宁得酒店辩称，上诉人与游海军签订的《租赁合同》与《顶账协议》，仅有游海军个人的签名，没有宁德酒店的印章，不是宁得酒店的真实意思表示，对宁得酒店不具有法律约束力，且有损其他债权人的利益，依法不应确认其效力。游海军个人无权代表被上诉人将被上诉人的资产抵顶其他债务。综上，希望二审法院查清本案事实，依法驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人就其主张的事实向法庭提交了档案关系证明，证实游海军和朱超峰系夫妻关系。经质证，被上诉人对其真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。
经审查，该组证据不属于新证据，故不予采信。
二审查明，2014年4月21日，宁夏众立升汽车销售服务有限公司向宁夏黄河农村商业银行股份有限公司借款2500万元，月利率8.2‰，宁得酒店以其公司名下12868.14的房产及相对应的房产及相对应的土地使用权作抵押担保，游海军、朱超峰对借款承担连带保证责任。合同签订后，宁夏黄河农村商业银行股份有限公司按照宁夏众立升汽车销售服务有限公司的申请发放了借款。但借款到期后，宁夏众立升汽车销售服务有限公司清偿了贷款本金840万元，利息10208元，剩余的贷款本金1960万元及利息未还。后宁夏黄河农村商业银行将宁夏众立升汽车销售服务有限公司、宁夏宁得酒店诉至本院。本院于2016年3月18日作出判决：一、解除原告与被告宁夏众立升汽车销售服务有限公司之间签订的《固定资产借款合同》；二、被告宁夏众立升汽车销售服务有限公司于判决生效之日起十日内偿还原告宁夏黄河农村商业银行股份有限公司借款本金1960万元、利息624683.93元（暂计至2015年10月15日）及自2015年10月16日起至判决确定的给付之日止的利息（按月利率12.3‰计算）；三、若被告宁夏众立升汽车销售服务有限公司未按期履行上述债务，则原告宁夏黄河农村商业银行股份有限公司有权对被告宁夏宁得酒店管理有限公司提供抵押的位于灵武市宁东镇中央大道东侧东龙商业中心1#楼（房产证号：灵武市房权证市区字第000279**号，他项权证号：银房他证市区字第0158**号）折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿；四、被告游海军、朱超峰对宁夏众立升汽车销售服务有限公司上述债务承担连带清偿责任。
2014年9月2日，宁夏宁得酒店向宁夏黄河农村商业银行银川胜利支行贷款2800万元，同时约定借款期限二年，2015年9月3日还本金840万元，2016年9月2日归还贷款本金1960万元，并由宁夏宁得酒店以其名下12868㎡的房产和相对应的土地使用权提供抵押担保，后因宁夏宁得酒店未按约定分期偿还借款，宁夏黄河农村商业银行银川胜利支行将宁夏宁得酒店诉至法院，要求偿还贷款本金并实现抵押权。2015年12月25日，经本院主持调解，双方当事人达成调解协议：一、解除原告宁夏黄河农村商业银行股份有限公司与被告宁夏宁得酒店管理有限公司之间签订的《流动资金借款合同》【合同编号：胜利支行2014年流字第1260100117】；二、被告宁夏宁得酒店管理有限公司于2015年12月31日前向原告宁夏黄河农村商业银行股份有限公司偿还借款本金2800万元，利息852105.97元（暂计算至2015年10月15日）及2015年10月16日至实际清偿之日止的利息（利率按本案合同约定执行）；三、若被告宁夏宁得酒店管理有限公司未能履行第二项义务，原告宁夏黄河农村商业银行股份有限公司有权对被告宁夏宁得酒店管理有限公司用于抵押的房屋、土地使用权折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款享有优先受偿【房屋产权证号：灵武市房权证市区字第000279**号，相应的他项权利证书证号：灵房他证市区字第0170**号；土地使用权证号：灵国用2012第0249号，相应的他项权利证书证号：灵他项（2014）第0372号，载明的债权数额为10万】；四、被告游海军、朱超峰对以上债务承担连带清偿责任。
上述案件的判决已生效，且已进入执行程序。
二审查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，《中和人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的，合同无效。本案中，被上诉人及被上诉人的法定代表人游海军与上诉人吉园丽签订租赁协议时，明知被上诉人及被上诉人的法定代表人游海军之前所欠个人及银行债务较多，且部分款项已就宁得酒店名下的房产及土地设定了抵押权的情况下，双方仍就租赁宁得酒店用于清偿吉园丽债务事宜，签订长达20年的租赁协议，侵害了其他债权人的合法权益，属于恶意串通，损害第三人利益的情形，应认定合同无效。故对上诉人要求确认上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》合法有效的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人吉园丽负担。
本判决为终审判决
审 判 长 周景远
代理审判员 任朝霞
代理审判员 徐玉芳
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 刘志云
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。