贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔03民再51号
再审申请人（一审被告）：遵义市牟君（集团）出租汽车有限责任公司，地址：遵义市汇川区天津路49号（湛江路口）。
法定代表人牟明雎，该公司总经理。
委托代理人何思远，贵州舸林律师事务所律师。
被申请人（一审原告）：遵义市川香私房菜馆，经营场所：汇川区汇川大道区政府旁龙城国际**号门面。
经营者黄利，女，1985年6月25日出生，汉族，四川省邻水县人，住贵州省遵义市汇川区。
再审申请人遵义市牟君（集团）出租汽车有限责任公司（以下简称“牟君公司”）因与被申请人遵义市川香私房菜馆（以下简称“川香私房菜馆”）房屋租赁合同纠纷一案，不服汇川区人民法院（2016）黔0303民初1867号民事判决书，向本院申请再审。本院于2017年2月23日作出（2017）黔03民申12号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人牟君公司的委托代理人何思远、被申请人川香私房菜馆的经营者黄利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
牟君公司申请再审称，申请人与被申请人川香私房菜馆的租赁合同已于2016年3月14日到期，原租赁合同已经履行完毕且无争议，合同是否有效与被申请人的损失并无关联。原生效判决适用法律错误，请求依法再审。
川香私房菜馆辩称，申请人出租的房屋是违法建筑，被申请人是受害者，原审判决申请人赔偿损失是正确的。请求人民法院驳回申请人的再审请求，依法判决。
川香私房菜馆向一审法院起诉请求：1、川香私房菜馆与牟君公司所签房屋租赁合同无效；2、牟君公司承担川香私房菜馆因履行该无效租赁合同所导致的损失127,858.70元（其中房屋租金81,000.00元，出租屋装修费30,858.70元，保证金6,000.00元，因被强拆所损坏的物件等导致的经济损失10,000.00元）；3、本案诉讼费由牟君公司承担。
一审法院认定事实：2011年5月28日，牟君公司与遵义市汇川区城市建设投资经营有限公司签订《租赁合同》，约定“甲方（汇川城投公司）将位于遵义市汇川区汇川大道右旁的约15.2亩两块土地的使用权（地块为4-17、4-2）租赁给乙方（牟君公司）使用”，“乙方（牟君公司）自行完成报建、审批等手续”，“租赁期限从2011年10月1日至2016年10月1日止”。2011年7月6日，遵义市汇川区人民政府作出汇府复〔2011〕54号文件，批复同意牟君公司在汇川大道旁（地块为04-17、04-18）临时修建交通施救办公场地。2011年7月7日，牟君公司取得“汇川大队事故科和牟君公司办公室”项目的临时建设工程规划许可证，载明许可建筑层数为3层，建筑面积为2449.5平方米，使用期限为2年，该许可证注明“凡未取得本证或不按本证规定进行建设，均属违法建筑；使用期限到期时，若需继续使用，应重新申报。当国家建设需要时，临时设施应无条件拆除”。
2016年3月22日，遵义市汇川区人民政府作出汇政强执决字2016第222号决定书，载明因牟君公司在未取得建设工程规划许可证（或未按照建设工程规划许可证的规定进行建设）的情况下，违法在汇川大道建设建筑物，建筑物面积7010.3平方米，或未在批准期限内拆除临时建筑物、构筑物，该行为已违反了相关法律规定，政府将限期对所建违法建筑物执行强制拆除。川香私房菜馆与牟君公司均认可在政府强制拆除建筑物前已知晓该决定书内容。2016年3月29日，涉案门面被政府相关部门以违法建筑强制拆除。
川香私房菜馆的经营者黄利与冯东系夫妻关系。2014年2月7日，牟君公司（甲方：出租方）与冯东（乙方：承租方）签订了《门面租赁合同》，约定租赁物为汇川大道办公楼17-18号门面，租金每月3000元，在签订合同时一次性支付一年租金36,000.00元，租赁期间自2014年2月15日至2015年2月14日。同日，冯东向牟君公司交纳了2014年2月15日至2015年2月14日的租金36,000.00元。
2015年3月20日，牟君公司与冯东又签订了《门面租赁合同》，约定租赁物为汇川大道办公楼17-18号门面，在签订合同时一次性支付半年租金18,000.00元，租赁期间自2015年2月15日至2015年8月14日。同日，冯东向牟君公司交纳了2015年2月15日至2015年8月14日的租金18,000.00元。
2015年8月10日，牟君公司与冯东再次签订了《门面租赁合同》，约定租赁物为汇川大道办公楼17-18号门面，在签订合同时一次性支付半年租金18,000.00元，租赁期间自2015年8月15日至2016年2月15日。同日，冯东向牟君公司交纳了2015年8月15日至2016年2月15日的租金18,000.00元。
2016年2月29日，牟君公司与冯东最后一次签订《门面租赁合同》，约定租赁物为汇川大道办公楼17-18号门面，在签订合同时一次性支付一个月租金3000元，租赁期间自2016年2月14日至2016年3月14日。同日，冯东向牟君公司交纳了2016年2月14日至2016年3月14日的租金3,000.00元。
第一份《门面租赁合同》还约定合同生效后，乙方在租金以外应向甲方交不计息违约保证金6000元，合同终止时，乙方无违约欠费，甲方应全额返还乙方，川香私房菜馆提供相应保证金票据证明已缴纳了6000元保证金。自2014年2月7日到2016年2月29日，冯东向牟君公司合计缴纳门面租金75,000.00元。
另查，在租赁房屋被强制拆迁后，经牟君公司与川香私房菜馆委托，遵义耕成房地产资产评估有限公司对涉案租赁房屋的装修残值进行了评估，评估意见为总价值为30858.70元。
一审法院认为：关于涉案门面的租赁合同是否有效的问题，本案中，牟君公司于2011年取得的临时建设工程规划许可证，获得许可修建建筑物的面积为2449.5平方米，使用期间为2年，但其实际修建的建筑面积为7010.3平方米，且无使用期间届满后重新申报许可的证据，应认定牟君公司出租给川香私房菜馆的门面系未按照许可规定修建的违法建筑，故牟君公司与黄利分别于2014年2月7日、2015年3月20日、2015年8月10日和2016年2月24日签订的《门面租赁合同》属无效合同。
对川香私房菜馆主张牟君公司赔偿损失的问题，川香私房菜馆从2014年2月15日起实际占有使用出租门面至被强制拆除之日（2016年3月29日）的前一日，这期间应参照合同约定的租金标准由川香私房菜馆支付房屋占有使用费，故其向牟君公司交纳的2014年2月15日至2016年3月14日期间的租金81,000.00元，系牟君公司合法取得，对川香私房菜馆要求返还的诉讼请求，不予支持。双方当事人均认可川香私房菜馆已向牟君公司交纳保证金6000元的事实且牟君公司同意将该款返还给川香私房菜馆，对此予以确认，由牟君公司返还川香私房菜馆保证金6000元。对川香私房菜馆主张牟君公司赔偿出租门面装修费的问题，涉案门面租赁合同因该门面系牟君公司修建的违法建筑而导致无效，而川香私房菜馆在牟君公司只取得2011年临时建设许可证许可使用期为两年、准建面积仅为2449.5平方米的情况下，仍于2014年至2016年连续与牟君公司签订租赁合同，说明川香私房菜馆签订租赁合同时未尽到合理的审查义务，故其主张的租赁门面装修损失应按照双方各自的过错承担，本院酌情确定川香私房菜馆与牟君公司按照1：9的比例承担该损失。根据双方认可的遵义耕成房地产资产评估有限公司于2016年3月31日出具关于涉案租赁门面的装修评估意见中记载，本次装修评估项目对象为租房户（川香私房菜馆）拥有的二次装修，且只对2016年3月27日的装修现值进行评估，说明本次装修评估价值即为租房户（川香私房菜馆）自行装修部分的现值，结合本次装修评估总价值为30,858.70元，故支持牟君公司应向川香私房菜馆赔偿出租门面装修费30,858.70元×90%=27,772.83元。对川香私房菜馆主张的因强拆导致的物件经济损失，其未提交证据予以证明，不予支持。判决：一、确认遵义市牟君（集团）出租汽车有限责任公司与黄利分别于2014年2月7日、2015年3月20日、2015年8月10日和2016年2月24日签订的《门面租赁合同》属无效合同；二、遵义市牟君（集团）出租汽车有限责任公司在本判决生效后五日内返还遵义市川香私房菜馆保证金6000元，并赔偿房屋租赁门面装修费27,772.83元，两项合计33,772.83元；三、驳回遵义市川香私房菜馆其余的诉讼请求。本案案件受理费1430元（已减半收取），遵义市川香私房菜馆承担1050元，遵义市牟君（集团）出租汽车有限责任公司承担380元。
再审期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院再审查明：黄利委托其夫冯东与牟君公司分别于2014年2月7日、2015年3月20日、2015年8月10日和2016年2月24日签订的四份《门面租赁合同》中均约定“五、本合同生效后，须经甲方同意允许后乙方方能进行门面装修。装修时不得破坏房屋结构、道路设施，不得租赁交通或影响正常办公。六、乙方终止对该门面的租赁合同时，不得破坏室内设施和随意拆除原装修材料。…十、甲、乙双方因自身原因要求终止合同，应提前一个月通知对方，结清费用乙方才能转移物资离场。否则甲方保卫人员有权干预、阻止”。其余事实与原审判决认定的事实基本一致。
本院认为，原判就涉案租赁合同系属无效及相应的法律后果已作详尽、充分论述，本院对此不再赘述。本案的争议焦点在于川香私房菜馆是否因涉案租赁合同无效而遭受损失。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持”的规定，在租赁期间届满后，对于自身并无过错且效力有效的租赁合同，承租人尚无权主张附合装饰装修损失，结合前述司法解释第九条、十条、十一条规定，应认为承租人只能在出租人未履行自身合同义务时主张装修损失，不能仅仅因合同无效主张装修损失。本案中，冯东与牟君公司签订的四份《门面租赁合同》虽然无效，但双方所签租赁合同已经在事实上履行完毕，川香私房菜馆并未因合同无效遭受任何损失，无权向牟君公司提出赔偿请求。综上，原判适用法律不当，本院依法予以更正。牟君公司所提再审请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下:
一、维持贵州省遵义市汇川区人民法院（2016）黔0303民初1867号民事判决主文第一项，即“确认遵义市牟君（集团）出租汽车有限责任公司与黄利分别于2014年2月7日、2015年3月20日、2015年8月10日和2016年2月24日签订的《门面租赁合同》属无效合同”；
二、撤销贵州省遵义市汇川区人民法院（2016）黔0303民初1867号民事判决主文第二项、第三项，即“二、遵义市牟君（集团）出租汽车有限责任公司在本判决生效后五日内返还遵义市川香私房菜馆保证金6000元，并赔偿房屋租赁门面装修费27,772.83元，两项合计33,772.83元；三、驳回遵义市川香私房菜馆其余的诉讼请求”；
三、遵义市牟君（集团）出租汽车有限责任公司在本判决生效后五日内返还遵义市川香私房菜馆保证金6000元；
四、驳回遵义市川香私房菜馆的其他诉讼请求
一审案件受理费1430元，遵义市川香私房菜馆承担1360元，遵义市牟君（集团）出租汽车有限责任公司承担70元。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐永群
代理审判员 李成波
代理审判员 吴梦吟
二〇一七年八月八日
书 记 员 钱 同