成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）高新民初字第3484号
原告廖维然，男，1989年1月25日出生，汉族。
委托代理人张艳。
被告鲁光，男，1974年12月4日出生，汉族。
被告黄艳，女，1975年9月2日出生，汉族。
两被告共同委托代理人黄春雨，国浩律师（成都）事务所律师。特别授权代理人。
第三人鲁冰，男，1978年1月16日出生，汉族。
委托代理人黄春雨。
第三人成都柏信房地产经纪有限责任公司。住所地：成都高新区天府三街**号*栋**层****号。
法定代表人黄诗鹭。
委托代理人杨建超，男，1985年9月6日出生，汉族。
原告廖维然诉被告鲁光、黄艳、第三人鲁冰、柏信公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月6日立案受理后，依法由本院代理审判员徐毅于2013年11月7日、2014年3月19日、2014年5月15日公开开庭进行了审理。原告廖维然及其委托代理人张艳，被告鲁光、黄艳及第三人鲁冰的委托代理人黄春雨，第三人柏信公司的委托代理人杨建超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告廖维然诉称，2013年4月4日，经第三人成都柏信房地产有限责任公司居间服务，原告作为乙方就购买被告所有的成都市天府大道**号房产，与被告的代理人鲁冰签订了《房产买卖合同》。合同约定“第二条房产交易价格、交易费用承担、居间服务费1、上述房产的交易总价为7600000元……3、甲方应向丙方支付居间服务佣金4000元。第三条付款期限与交易流程1、本协议签订当日，乙方向甲方支付购房定金50000元，甲方将收到的购房定金交丙方监管。与此同时，乙方向丙方支付居间服务报酬2000元。2、待甲方成功领取产权后10个工作日内，甲方自行去银行申请办理银行结案等相关事宜。在银行通知时间内由甲方将银行剩余尾款350000元还清。甲方还清银行剩余尾款（含定金）由乙方代为支付（该款型作为乙方支付给甲方的购房首付款，不得另作他用，否则视为违约），此过程由丙方协助……”合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房定金50000元，向第三人支付了2000元居间服务费；随后，原告向第三人支付了9720元的商业贷款手续费，并在第三人的协助下逐步地办理银行按揭贷款申请；2013年6月，原告的360000元购房首付款准备到位，但被告未通知原告支付购房首付款以帮助其结清按揭贷款；2013年7月20日左右，银行通知原告按揭贷款申请审批通过，可以办理抵押借款。原告通知被告到房管局办理房产过户手续，以方便原告用该房屋的房产证设置抵押，支付购房尾款，但被告的代理人以各种理由拒绝履行合同，经去房管局核实，被告已将该房产出卖给他人。故诉讼请求判决：一、解除原、被告双方签订的《房产买卖合同》；二、被告退还原告支付的定金50000元；三、被告向原告支付违约金152000元；四、被告赔偿原告中介费2000元、商业贷款手续费9720元、律师代理费10000元，中国邮政储蓄银行开卡手续费5元、共计21725元。
被告鲁光、黄艳辩称，被告必须将在银行的贷款结清后才能解除所卖房屋的抵押，才能使原告用所购房屋去其他银行抵押贷款，双方合同第二款约定了被告去办理结案手续的还款实际是原告应当支付给被告的首付款，该首付款的付款时间应当是被告领取房产证后十日内，原告未按时支付首付款，是原告违约，被告自己借款结清贷款后催促原告及时支付，但原告拒绝支付，被告借款产生高额利息只好将房屋卖给他人。故被告没有违约行为，应当驳回原告的诉讼请求。
第三人柏信公司述称，2013年4月4日，原、被告在第三人办公室签订了《房产买卖合同》。合同签订后，廖维然按照合同约定支付了定金，因当时该房屋的权属证明只有购房合同，还未办理产权证，为了双方交易安全，原告缴纳的定金由被告监管，存于银行。2013年5月份左右，鲁冰告知第三人已经将按揭款结清。因签订合同是的委托书没有公证，鲁冰又叫鲁光、黄艳从深圳做了公证委托再邮寄回成都来，此时距签订合同约2个月。拿到公证委托书后，鲁冰要求廖维然支付首付款，廖维然考虑到产权证没有办下赖没有同意。经协商，鲁冰同意在房管局递交过户手续成功后，廖维然才支付首付款。2013年6月底，双方到中国银行签订借款合同未果，又由第三人联系到中信银行，三方共同到中信银行签订了借款合同，等待银行审批。鲁冰认为等待的时间久，需要支付给别人很高的利息，又要求廖维然提前支付首付款，廖维然坚持要递交过户手续成功后才付款。银行审批半个月后尚未通过，等待审批通过时鲁冰已经将房屋卖给他人。
第三人鲁冰述称自己的意见与被告鲁光、黄艳相同。
经审理查明，2013年4月4日，鲁冰作为出卖方甲方鲁光、黄艳的代理人，廖维然作为买受方乙方，柏信公司作为居间方丙方，就买卖鲁光、黄艳所有位于成都市天府大道**号房产共同签订了《房产买卖合同》，分别为该合同的甲、乙、丙方。该合同约定，出卖方及出卖方代理人保证与承诺：有权或已获得其他共有权人的授权签订本《房产买卖合同》，若因此导致合同不能履行的或无效，由出卖方承担违约责任或全部的赔偿责任。该合同约定的房产交易总价为760000元，出卖方应向居间方支付的服务佣金为5000元，买受方应向居间方支付的服务佣金为4000元；约定的付款期限与交易流程为：“1、本协议签订当日，乙方向甲方支付购房定金50000元，甲方将收到的购房定金交丙方监管。与此同时，乙方向丙方支付居间服务报酬2000元。2、待甲方成功领取产权后10个工作日内，甲方自行去银行申请办理银行结案等相关事宜。在银行通知时间内由甲方将银行剩余尾款350000元还清。甲方还清银行剩余尾款（含定金）由乙方代为支付（该款项作为乙方支付给甲方的购房首付款，不得另作它用，否则视为违约）。此过程由丙方协助。3、待甲方成功注销该房产他项权证后5个工作日内，乙方将按揭所需的材料（户口薄、身份证、婚姻状况证明、收入证明及银行流水）递交到银行进行按揭审查，待审批通过后甲乙双方到银行前定借款合同。确定具体的贷款金额以及指定支付至甲方的账号。4、待银行审批通过并确定乙方具体的贷款金额后三个工作日内（具体由丙方予以协调），甲、乙、丙三方去房地产管理局办理上述房产的过户手续。当取得受理单时，乙方支付甲方购房款110000元。同时，甲方向丙方支付居间服务费5000元。5、递件成功后，由丙方陪甲乙双方去物业中心，由甲方结清前期所产生的水、电、气物管等费用……6、按取件单的时间三方到交易中心取件，如有问题不能领取产权，按各自的责任协商并追究法律责任。取件成功当日内，由丙方陪同乙方到房产抵押科进行抵押登记，抵押成功后，由银行将乙方购房尾款300000元直接支付到甲方指定收款帐户……”合同约定的甲方不愿意出售或乙方不愿意购买，均应向对方按总房价款的20%支付违约金，同时，违约方除支付居间服务费外需向丙方支付按总房价款3%的违约金。因解除合同而引起的费用由违约方承担（如法院诉讼费、律师费、查档费等）。约定若甲方未按约定交付办理产权过户及房屋交付，乙方有权解除合同。同时，乙丙方有权要求甲方承担违约责任。
该合同签订后，廖维然于2013年4月4日支付鲁冰定金50000元，该笔定金实际在第三人柏信公司处监管，并存于银行，庭审中第三人柏信公司表示愿意返还原告定金及利息。鲁冰于2013年5月10日还清成都银行股份有限公司华兴支行其20年期限的按揭贷款本息共计436000元，其中2013年5月10日一次性还款364258.69元，于2013年5月22日领取了房屋所有权证书，同日发短信告知柏信公司工作人员，房产证已邮寄出去办公证。2013年5月31日，鲁光、黄艳出具委托书，委托鲁冰办理卖房等相关共10项授权，该委托书经广东省深圳市公证处公证。2013年6月1日，鲁冰短信告知柏信公司工作人员其委托交易公证书明天能到，并催促何时能收到首付款。2013年6月3日，鲁冰短信告知柏信公司工作人员“定金没问题。但首付款的支付时间和协议不符合，如果等递件再转，我的利息支出太高，要付出至少1万5，合同我执行起来就有困难了，对方还是贷款，就算加上对方承诺4000元补偿，相当于房子成交价不到74了。所以，你和对方还是斟酌下。房子我没乱要价，已经很低了。”2013年6月18日，鲁冰与廖维然一起去中信银行办理二手房按揭申请手续，并向该银行出具卖方声明。2013年6月23日鲁冰短信告知柏信公司工作人员“客户走银行贷款流程我等不了了，7月5日前我需要付120万出去，如果拿不到钱我只有把两套房子先抵给对方了。不然得按日息千分之五支付利息。我担不起客户也担不起。所以你还是去重找全款客户好了。或者跟客户想个其他变通方法先去借钱把全款给我，她们慢慢等贷款再去还。”
2013年7月15日，中信银行对原告廖维然的贷款审批基本确定。
2013年7月28日，鲁冰代鲁光、黄艳与杨兴红签订《二手房买卖合同》，出卖位于四川省成都市高新区天府大道**号，建筑面积79.85㎡，产权证号为：成房权证监字第33056**号的房屋，总价款为730000元，但在成都市房产信息档案馆的备案合同成交价格为480000元。
2013年8月，被告鲁光、黄艳将其房屋过户给杨兴红。
另查明，2013年4月4日原、被告签订《房产买卖合同》时，第三人鲁冰所持有的委托书的内容系被告鲁光、黄艳于2013年3月20日委托鲁光与房地产商签订买卖合同及办理相应产权证书等十项事宜。
上述事实，有原、被告及第三人提供的主体身份证明、委托书及其公证书、《房产买卖合同》、《二手房买卖合同》、手机短信、成都银行电子交易凭证、成都银行股份有限公司华兴支行出具的《结清证明》、四川亚美投资有限公司出具的《领证前台资料移交交接表》、成都市房产信息档案馆房产信息摘要以及原、被告及第三人的当庭陈述等证据予以证明。
本院认为，原、被告及第三人柏信公司所签订的《房产买卖合同》不违反法律行政法规的效力性强制规定，系各方当事人的真实意思表示，合法有效，均应履行各自的合同义务。本案争议的焦点在于：1、三方所签订的《房产买卖合同》是否具备法定或者约定的解除条件；2、原、被告双方在合同的履行过程中是否存在违约行为；3、若判决合同解除，被告方是否承担及如何承担违约责任；4、被告是否应当承担原告诉求的损失。5、定金如何返还的问题。
1、关于三方所签订的《房产买卖合同》是否存在法定或者约定的解除条件的问题，本院认为，双方买卖合同所买卖的房屋已经客观上由被告鲁光、黄艳卖与案外人杨兴红，并去房产部门办理了过户手续，而原告与被告所签订的《房产买卖合同》仅履行到交付定金的阶段，故双方的买卖合同关于买卖关系部分已经因买卖标的物卖与他人于客观上而履行不能，应当予以解除，故原告要求解除原、被告双方签订的《房产买卖合同》的诉讼请求，因该合同还存在第三人柏信公司与双方的居间法律关系，故本院予以支持解除《房产买卖合同》关于买卖关系的部分。
2、关于原、被告双方在合同的履行过程中是否存在违约行为的问题。本院认为，双方争议的主要是违约事实包括首付款的支付时间问题，被告认为其于2013年5月22日领取了房产证，按双方合同约定首付款的时间应当于2013年5月22日之后的10个工作日，并提供了2013年6月1日及2013年6月3日、6月23日短信等证据，但其代理人鲁冰又于2013年6月18日去中信银行协助廖维然办理按揭手续，说明同意首付款时间可以顺延到办理银行按揭申请后，故被告主张的首付款时间本院不能支持。原告主张双方将首付款时间变更为递件后，但从鲁冰所发短信显示其并未明确同意，2013年6月23日鲁冰短信也说明其不能等待贷款流程，原告主张双方将首付款时间变更为递件后应当对其主张合同变更的事实承担举证责任，虽然其举出第三人柏信公司工作人员杨建超的陈述，但柏信公司也是居间关系的当事人，与双方均具有利益关系，在没有其他证据相印证的情况下，并考虑到被告卖房也是为及时获取资金，本院亦不能支持原告关于双方付款方式已经变更为递件后再支付首付款的主张。在双方当事人的主张均不能成立的情况下，本院根据合同约定的付款方式表述及之后双方为交易所作的工作分析，认为原告合理地支付被告首付款的时间应至迟于2013年6月下旬，事实上原告廖维然陈述首付款存入中信银行后第二日就可以取出，就算贷款还存在问题银行贷款审批完毕后也应支付被告方，原告至2013年7月15日还未支付被告首付款，确实违反了双方的约定，但原告要求迟延履行也并非仅仅是其主观过错，也有客观上银行审批程序的不确定性所致，其主观上还是愿意购买被告房屋，只是要求迟延一段时间履行付款义务，故其违约行为尚未构成根本违约。从被告与他人签订的合同来分析，虽然看不出其买卖价格是否高于原、被告之间的买卖价格，但买方杨兴红是全款支付，付款条件上优于原告，且从2013年6月23日被告发给第三人柏信公司的短信来看，其于2013年7月5日前是急需资金120万，这个价格也是远高于原告的首付款36万的，被告于2013年6月23日时已有另找买家之意，之后又实施了卖房于全款买家杨兴红的行为，被告另外与他人签订买卖合同的行为的实施虽然有原告方违约在先的事实和过错，但原告的违约行为尚不构成根本违约，而被告将房屋另卖他人的行为使得原告不再可能获得买受的房屋，构成了根本违约，故被告违约程度较原告严重，违约过错较大。
3、关于合同解除后，被告如何应当承担违约责任的问题。本院认为，被告的违约行为的引起原因之一是原告要求迟延付款的违约行为在先，原告未在合理时间内支付被告首付款等导致双方的付款方式及流程不能顺利按照合同履行，加之被告急需资金，原告的迟延支付加剧了被告的心理上的急迫性，故在遇到全款买家后卖房与他人也在一定程度上可以从情理上予以理解。故原告要求被告按照合同约定支付房款总额20%的违约金152000元与合同履行过程中发生的违约事实的过错程度不相符合，原告虽然举出同地段房屋的网上参考卖价，但没有证据显示被告卖房与杨兴红后可比卖房与原告获得更多的收益，更不能说明被告就是按照网上的参考价格卖房与杨兴红。故本院综合考虑本案案件事实、原、被告合同履行过程中的过错程度、合同实际履行程度、原告为履行合同支出的费用和律师费（中介费2000元、商业贷款手续费9720元、律师代理费10000元、中国邮政储蓄银行开卡手续费5元）、被告所获利益等情况，酌情确定被告应当支付给原告的违约金为25000元。
4、关于被告是否应当承担原告诉求的损失问题。本院认为，在衡量被告应当支付给原告违约金25000元时，已经考虑了原告支出的费用问题，且这些费用的产生也并非全因被告过错所致，故不再支持原告要求被告支付损失21725元的诉讼请求。
5、关于定金如何返还的问题。由于原告所交定金实际上现还在第三人柏信公司处，并且定金存于银行产生的孳息应当归于原告。故实际应当由第三人柏信公司返还原告定金50000元，并自2013日4月4日起按中国人民银行同期同类银行存款利率计算支付利息至返还之日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百三十条、第一百六十一条、《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起即解除原告廖维然、被告鲁光黄艳及第三人柏信公司签订的《房产买卖合同》的买卖关系部分。
二、第三人成都柏信房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告廖维然返还定金50000元，并自2013年4月4日起按中国人民银行同期同类银行存款利率计算支付利息至还清之日止。
三、被告鲁光、黄艳于本判决生效之日起十日内支付原告廖维然违约金25000元。
四、驳回原告廖维然的其他诉讼请求。
本案案件受理费减半收取2253元，由原告廖维然负担1753元，被告鲁光、黄艳负担500元（该款原告已预交，被告鲁光、黄艳在履行上述判决义务时一并向原告支付）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 徐毅
二〇一四年五月十五日
书 记 员 姚倩