湖北省荆门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂08民终834号
上诉人（原审被告）：刘玉秀，女，1956年7月7日出生，汉族，住荆门市漳河新区。
上诉人（原审被告）：张作香，男，1956年5月20日出生，汉族，住荆门市漳河�区，系刘玉秀之夫。
两上诉人共同委托诉讼代理人：何德明，湖北法之星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：荆门惠民农贸有限公司，住所地荆门掇刀惠民市场内1-3门面。
法定代表人：徐兴泽，董事长。
委托诉讼代理人：刘建生，湖北京中金律师事务所律师。
上诉人刘玉秀、张作香与被上诉人荆门惠民农贸有限公司（以下简称惠民公司）租赁合同纠纷一案，不服荆门市东宝区人民法院（2016）鄂0802民初1812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘玉秀、张作香的共同委托诉讼代理人何德明，被上诉人惠民公司的委托诉讼代理人刘建生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘玉秀、张作香上诉请求：1、依法撤销原判，改判驳回惠民公�的诉讼请求或对违约金进行改判；2、判令惠民公司承担一审、二审案件诉讼费用。事实和理由：1、原判认定刘玉秀、张作香违约的证据不足；2、原审判决由张作香、刘玉秀共同承担违约金10万元无事实及法律依据。
惠民公司辩称，1、原判认定案涉门面租期为3年，事实清楚、证据充分。2、原审判令刘玉秀、张作香向惠民公司支付10万元违约金的事实清楚，证据充足，适用法律正确。二审法院应驳回上诉、维持原判。
惠民公司向一审法院起诉请求：1、判令张作香、刘玉秀共同支付惠民公司违约金人民币10万元；2、本案诉讼费由张作香、刘玉秀承担。
一审法院认定事实：2014年5月23日，惠民公司（甲方）与刘玉秀（乙方）签订一份《租赁协议》，约定甲方将惠民水果批发市场内的132号门面出租给乙方经营，经营期限为三年，从2014年11月1�至2017年10月30日止，租金缴费时间以原双方签订的租赁合同约定的支付时间为准。还约定在合同期内，甲方保证在新市场未建好之前不搬迁该水果市场。甲方如果搬迁，则向乙方支付10万元违约金。在合同期内，乙方保证不擅自离开或者在市内别的地方开分店（包含自己的亲属在内）从事相同的经营项目。否则，向甲方支付10万元违约金。本合同未有约定的，以双方原签订的租赁合同为准等等。2014年10月20日，惠民公司与张作香签订《荆门惠民农贸有限公司摊位租赁经营合同书》，约定惠民公司为张作香提供惠民水果批发市场132号摊位，摊位租金4000元/年，从2014年10月30日至2015年10月30日止。另查明，张作香以个体工商户的名义在惠民水果批发市场从事水果批发经营，经营方式为家庭经营。2015年11月27日，刘玉秀、张作香搬至荆门市多辉农产品交易中心从事水果批发经�业务。
一审法院认为，本案的主要争议焦点是：1、《荆门惠民农贸有限公司摊位租赁经营合同书》是否对《租赁协议》关于租赁期间做了变更；2、若刘玉秀、张作香需承担违约责任，违约金是否过高。
关于第一个争议焦点，首先，《租赁协议》及《荆门惠民农贸有限公司摊位租赁经营合同书》均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。其次，《荆门惠民农贸有限公司摊位租赁经营合同书》中约定的“乙方摊位租金为4000元/年，从2014年10月30日至2015年10月30日止”，该约定只是对摊位租金数额及租金对应期限的约定，即《荆门惠民农贸有限公司摊位租赁经营合同书》并未对《租赁协议》约定的租赁期限进行变更，案涉惠民水果批发市场的132号门面的租赁期限应为三年，即从2014年11月1日至2017年10月30日。故2015年11月刘玉秀、张作香搬至荆门市多辉农产品交易中心从事水果批发经营业务的行为，既违背了诚实信用原则，也违反了双方签订的《租赁协议》的约定，应当承担违约责任。
关于第二个争议焦点，刘玉秀、张作香认为，案涉门面的租金仅为4000元/年，要求刘玉秀、张作香支付10万元违约金，该金额为合同标的的25倍，违约金过高。一审法院认为，首先，《租赁协议》约定：“在合同期内，乙方保证不擅自离开或者在市内别的地方开分店（包含自己的亲属在内）从事相同的经营项目。否则，向甲方支付10万元违约金”，该约定并非约束刘玉秀、张作香不支付租金的行为，而是约束刘玉秀、张作香在惠民水果市场之外的地方开店的行为，故不能用租金来衡量违约金的高低，对刘玉秀、张作香的该辩论意见不予采纳。其次，惠民公司因市场搬迁而花巨资修建新市场，为了稳定客户资源，与惠民水果批发市场的商户签订了为期三年的租赁合同。对于惠民公司来讲，商户的稳定是正常经营及有序竞争的核心。如果商户流失，不仅会导致其市场竞争力下降，更直接影响新市场的正常运营，导致惠民公司的投资失败。故双方约定了10万元的违约金，该10万元违约金相对于惠民公司的经营风险来说并不畸高。第三，《租赁协议》约定：“在合同期内，甲方（原告）保证在新市场未建好之前不搬迁该水果市场。甲方如果搬迁，则向乙方（被告）支付10万元违约金；在合同期内，乙方保证不得擅自离开或者在市内别的地方开分店（包含自己的亲属在内）从事相同的经营项目。否则，向甲方支付10万元违约金”。该两条约定是基于双方的真实意思表示，且该约定约束的是双方，即双方的权利义务是对等的，故双�都应该按照合同的约定履行义务。现刘玉秀、张作香违约，应该按约支付惠民公司10万元违约金。另由于刘玉秀、张作香系夫妻关系，且其经营方式为家庭经营，故对上述违约之债应由刘玉秀、张作香共同承担。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：刘玉秀、张作香于判决生效之日起十日内支付荆门惠民农贸有限公司违约金10万元。案件受理费2300元，由刘玉秀、张作香负担。
二审中，刘玉秀、张作香当庭提交一份荆门市人民检察院荆检民（行）监[2017]42080000041号《通知书》，拟证实经本院审结并已生效的（2016）鄂08民终502号[该案当事人为邓玉芹、张德贵与惠民公司]，已被荆门市人民检察院列入检察监督案，故本案应中止审理。惠民公司质证认为，对《通知书》真实性无异议，但对举证目的不�认可，并认为以该通知书为由中止审理本案无法律依据。本院经审核认为，该《通知书》系荆门市人民检察院将（2016）鄂08民终502号案列入检察监督案，并非正式对该案提出了抗诉，且该案已经过了申诉程序处理，湖北省高级人民法院已以（2017）鄂民申274号民事裁定将申诉人邓玉芹、张德贵的再审申请依法予以驳回。同时，该另案的事实与本案并不完全相同，其后续处理与本案的审理亦无法律上的利害关系，故无法达到举证方要求中止本案审理的证明目的，本院对该证据不予采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案上诉争议的焦点有：1、2014年10月20日的《摊位租赁经营合同书》是否已将2014年5月23日的《租赁协议》中约定的3年租赁期限进行了变更？2、刘玉秀、张作香是否应支付10万元违约金的问题。
关于争议焦点1，�中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”本案中，刘玉秀、张作香上诉主张，2014年10月20日的《摊位租赁经营合同书》已将2014年5月23日的《租赁协议》中约定的3年租赁期限变更为1年，但从《摊位租赁经营合同书》第二条约定“摊位租金为4000元/年，从2014年10月30日至2015年10月30日止”的内容看，该条款仅约定了租金标准及4000元租金对应的租赁时间，双方当事人并未就将2014年5月23日《租赁协议》约定的3年租期变更为1年达成合意，且《摊位租赁经营合同书》的乙方（承租方）为刘玉秀，而《租赁协议》的乙方（承租方）为张作香，刘玉秀、张作香在法律上均系独立的民事主体，在无有效证据证实刘玉秀明确授权张作香变更合同租期的情况下，不能当然认定张作香签订的《摊位租赁经营合同书》已将刘玉秀签订的《租赁协议》的租期进行了实质性变更。故上诉人刘玉秀、张作香的该项上诉主张无事实及法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”刘玉秀、张作香认为，惠民公司的实际损失应仅为租金损失，一审判决支持10万元违约金畸高。本院认为，双方当事人已在合同中约定违约金为10万元，对双方当事人均适用。约定违约金的目的意在制约在合同期内擅自离开或至它处从事相同经营项目，以及合同期内未建好新市场前即搬迁等违约行为，是一种惩罚性的制裁，不是对逾期不交租金的违约行为的补偿，并未超出刘玉秀、张作香签订合同时可以预见到可能造成的损失。同时，刘玉秀、张作香的违约行为已影响了惠民公司的正常经营秩序，且刘玉秀、张作香要求按租金确定违约金数额的理由与双方设定违约金的目的不符。本院对刘玉秀、张作香要求调减违约金的上诉请求不予支持。
综上所述，刘玉秀、张作香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人刘玉秀、张作香负担。
本判决为终审判决。
审判长 向华波
审判员 杨红艳
审判员 刘永清
二〇一七年七月二十二日
书记员 陈锦书