文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终5202号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市罗湖区惠新开来服装商行。经营者：蔡杰明。委托诉讼代理人：肖万青，广东正大元律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市金一佳实业有限公司。法定代表人：李存，董事长。委托诉讼代理人：李俊林，系该公司员工。委托诉讼代理人：顾延敏，广东济诚律师事务所律师。上诉人深圳市罗湖区惠新开来服装商行（以下简称惠新开来服装商行）与上诉人深圳市金一佳实业有限公司（以下简称金一佳公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初1861号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。惠新开来服装商行上诉请求：撤销一审判决，改判金一佳公司赔偿惠新开来服装商行加盟费损失20万元、铺位装修款1800元、设备与用具损失8585元、因停电造成的损失21308.43元。事实和理由：一、惠新开来服装商行（以经营者蔡杰明名义）于2015年9月1日与金一佳公司签订了一份《商铺租赁合同书》，并依约于同年9月9日向金一佳公司缴交了相当于两个月租金总额的租赁保证金60800元。而后，惠新开来服装商行将租来的铺位发包给向水洲进行简单装修，支付装修款1800元。同时，为生产经营需要加盟福建泉州市惠新实业有限公司（深圳分公司），支付加盟费20万元，还购置了用于经营的部分设备与用具（花费8585元）。上述租赁合同在履行过程中的2015年11月20日至11月28日，由于金一佳公司的上一手业主即深圳市众力一投资有限公司（以下简称x公司）与深圳深业物流集团股份有限公司（以下简称x公司）存在经济纠葛，x公司对包括惠新开来服装商行在内的xx楼商户强行停水停电，给惠新开来服装商行造成经济损失21308.43元。x公司先是要求惠新开来服装商行向其缴交水电费、物业管理费，后又强迫惠新开来服装商行与其签订租赁合同向其交租。惠新开来服装商行不从，才被x公司强行停水停电、撬锁封门。2016年2月初，惠新开来服装商行对租赁商铺就已失去了控制，惠新开来服装商行向金一佳公司已交租到2016年2月。二、惠新开来服装商行提交了收款收据、加盟协议、电脑小票等证据用以证明所主张的损失。金一佳公司不认可惠新开来服装商行的上述损失，并于庭审后向一审法院提交书面申请，要求对惠新开来服装商行的装修项目进行价格鉴定即对装修部分进行评估。按理，在双方当事人对装修价格存在争议但都同意评估的情况下，作为裁判机关理当许可并委托评估机构对装修项目进行估值。但遗憾的是，一审法院对金一佳公司提出的评估申请不置可否，并在没有评估的状态下径行判决，既剥夺了金一佳公司要求评估的权利，也剥夺了惠新开来服装商行就铺位装修及设备用具损失索赔的权利，且对驳回惠新开来服装商行要求索赔加盟费损失及停电损失的诉讼请求不予说理，给不出正当的理由。金一佳公司辩称，惠新开来服装商行主张的损失是因x公司和x公司发生土地权属纠纷导致，与金一佳公司毫无关系，金一佳公司也是受害者、损失方。金一佳公司上诉请求：判令惠新开来服装商行向金一佳公司支付场地占用费212800元、管理费6650元、违约金128850元，合计348300元，暂计至2016年6月30日，要求计算至搬离之日。事实与理由：一审法院认定双方签订的租赁合同无效，根据合同法的规定，在合同无效的情况下，双方应承担各自返还的责任，已经履行的部分，应按公平、诚信的原则支付相应的对价。本案中惠新开来服装商行在己实际使用租赁场地的情况下，向出租人支付相应的场地占用费是符合合同法规定的。一审法院以案外人的因素导致租赁合同无法履行而不予支持金一佳公司的反诉请求是不公平和违反逻辑的。根据庭审调查，案外人与出租人既没有合同关系也没有其他法律关系，其强行占有商铺并阻碍商户从事经营活动，没有任何合同或法律依据，与金一佳公司无关。一审法院不支持金一佳公司的反诉请求，不符合法律规定，希望二审法院予以纠正。惠新开来服装商行辩称，纠纷发生后，涉案商铺由x公司强行占有，金一佳公司没有提供合法的租赁场所，违约在先，其要求惠新开来服装商行支付占有使用费、物业管理费、违约金缺乏依据。惠新开来服装商行向一审法院起诉请求：一、依法确认惠新开来服装商行（经营者蔡杰明）与金一佳公司于2015年9月1日签订的《租赁合同》无效，判令终止履行；二、金一佳公司退还惠新开来服装商行（经营者蔡杰明）租赁保证金60800元；三、金一佳公司赔偿惠新开来服装商行（经营者蔡杰明）加盟费损失200000元；四、金一佳公司赔偿惠新开来服装商行（经营者蔡杰明）铺位装修款1800元、设备与用具损失8585元及停电造成的损失21308.84元；五、诉讼费、评估费由金一佳公司承担。金一佳公司反诉请求：一、惠新开来服装商行立即搬离深圳市罗湖区xxx路xxxx广场x楼xxx铺位；二、惠新开来服装商行支付拖欠的场地占用费212800元、管理费6650元、违约金128850元，合计348300元（暂计至2016年6月30日），要求计算至搬离之日。一审法院认定事实：一、2015年9月1日，惠新开来服装商行（经营者蔡杰明）与金一佳公司签订一份《商铺租赁合同书》，约定：金一佳公司将其承租的xx楼xxxx广场x层XXX号铺位（建筑面积95平方米）租给惠新开来服装商行（经营者蔡杰明），用于经营校服商品；租期2年，即从2015年9月1日起至2017年8月31日止；月租金总额30400元；管理费（电梯使用费、公共用电、用水费）按照建筑面积每月每平方米10元计算，空调费每月为950元，租赁保证金为2个月租金总额即60800元；租赁保证金、管理费保证金在主合同及其附件终止，且惠新开来服装商行无违约并结清所有费用后30天内退还；期间因装修、改建产生的任何费用、责任均由惠新开来服装商行负担；因金一佳公司根本违约导致合同被解除或者金一佳公司违约解除合同的，金一佳公司承担的违约及赔偿责任以2个月租金总额为限；合同免租期10天即2015年9月1日至2015年9月10日。合同还约定了双方的其他权利义务。二、上述合同签订后，惠新开来服装商行的经营者蔡杰明依约于2015年9月9日向金一佳公司缴交相当于2个月租金总额的租赁保证金60800元。惠新开来服装商行称其入场后进行了装修，支付了装修费，并为生产经营而加盟福建泉州市惠新实业有限公司深圳分公司，支付加盟费20万元，还购置了用于经营的部分设备与用具花费8585元。三、惠新开来服装商行庭审中称：1、上述合同在履行过程中的2015年11月20日至11月28日遭遇停电，给惠新开来服装商行（经营者蔡杰明）造成经济损失21308.43元；2、金一佳公司主张的场地占用费、管理费、水电费等，惠新开来服装商行都被迫支付给了x公司，具体从2015年11月份开始一直到庭审之日即2016年7月13日惠新开来服装商行还在经营，但是被迫两边都在交费用，因为装修花了很多钱，不得不经营，被迫向深业物流交管理费、租赁费、保证金等；3、在2016年2月份的时候，惠新开来服装商行不同意两边交租金，所以被深业物流的人强行赶出来，把涉案房屋里面的东西丢出来，导致惠新开来服装商行无法经营；惠新开来服装商行早在2016年2月份就没有实际经营了，2016年2月份惠新开来服装商行也是向x公司交的租金，即惠新开来服装商行租金交到2016年2月底，2月底之前的租金交给金一佳公司了，2月底之后被赶出来之后就没有在向任何一方交租，水电和物业管理费在2015年10月至2016年1月交给了深业物流。四、金一佳公司庭审后于2016年8月25日向该院提交的书面申请中称：x公司于2015年11月28日上午派人强占xx楼，阻挠金一佳公司的租户向金一佳公司缴纳租金和管理费，对商户停水停电，强迫商户与深圳xx楼物业有限公司签订租赁合同并向其缴纳管理费、押金和租金。金一佳公司还申请对装修项目进行价格鉴定。五、庭审中，金一佳公司确认，涉案xx楼至今没有办理产权手续，金一佳公司是从x公司承租的涉案xx楼，然后金一佳公司又将其分别转租给惠新开来服装商行等；至庭审之日租赁场所由x公司实际掌控。一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。争议租赁场地未办理有关报批手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，该院认定惠新开来服装商行与金一佳公司于2015年9月1日签订的《商铺租赁合同书》属于无效合同。且上述租赁房屋目前因案外人的纠纷导致惠新开来服装商行无法正常继续经营，现实中该租赁合同已经无法继续履行，故惠新开来服装商行要求确认租赁合同无效并要求终止履行该合同，该院予以支持。鉴于合同无效，且惠新开来服装商行并无故意拖欠租金行为，故惠新开来服装商行要求金一佳公司退还租赁保证金60800元，该院予以支持。惠新开来服装商行主张的其他损失，属于正常的投资商业风险，责任均应由惠新开来服装商行自担。合同终止履行后，惠新开来服装商行应立即搬离租赁房屋。金一佳公司反诉要求的场地占用费、管理费、违约金，理据不足，该院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认惠新开来服装商行（经营者蔡杰明）与金一佳公司于2015年9月1日签订的《商铺租赁合同书》无效，双方应于该判决生效之日起立即停止履行该合同。二、金一佳公司应于该判决生效之日起十日内向惠新开来服装商行（经营者蔡杰明）退还租赁保证金60800元。三、驳回惠新开来服装商行的其他本诉诉讼请求。四、惠新开来服装商行应于该判决生效之日起立即搬离位于深圳市罗湖区xxx路xx楼xxxx广场x楼XXX号铺位，并与金一佳公司办理撤场交接手续。五、驳回金一佳公司的其他反诉诉讼请求。如果金一佳公司未在该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5688元，由惠新开来服装商行负担4506元、金一佳公司负担1182元。反诉案件受理费3262.5元（该院预收6525元，多收取的3262.5元，退回金一佳公司），由金一佳公司负担。本院查明，除“金一佳公司主张的场地占用费、管理费、水电费等，惠新开来服装商行都被迫支付给了x公司，具体从2015年11月份开始一直到庭审之日即2016年7月13日惠新开来服装商行还在经营，但是被迫两边都在交费用，因为装修花了很多钱，不得不经营，被迫向深业物流交管理费、租赁费、保证金等”外，一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，因涉案物业没有合法的报批报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，惠新开来服装商行与金一佳公司于2015年9月1日就涉案商铺签订的《商铺租赁合同书》应当认定无效。本案二审的争议焦点是:一、惠新开来服装商行主张的加盟损失、铺位装修款、设备与用具损失、停电损失是否应当予以支持；二、金一佳公司主张的场地占有使用费、管理费、违约金是否应当予以支持。关于惠新开来服装商行主张的加盟损失、铺位装修款、设备与用具损失、停电损失是否应当予以支持的问题。首先，惠新开来服装商行称其为了生产经营需要加盟福建泉州市惠新实业有限公司深圳分公司，并支付加盟费20万元。本院认为，惠新开来服装商行搬离涉案商铺后，其可承租其他商铺继续使用该授权进行生产经营，并不会因搬离涉案商铺而导致无法使用该授权，因此，其向要求金一佳公司承担加盟费损失缺乏事实依据，本院不予支持。同理，惠新开来服装商行搬离涉案商铺后，其购置的设备与用具仍可在他处继续使用，因此，该部分损失亦不应予以支持。其次，惠新开来服装商行主张对涉案商铺进行装修花费了1800元，并提交了收据为证。本院认为，因该装修款项较少，且惠新开来服装商行已经搬离涉案商铺导致无法进行鉴定，故本院酌定由金一佳公司承担50%的装修损失900元。再次，根据双方当事人的陈述，案外人x公司于2015年11月20日至11月28日对涉案商铺进行停电，导致惠新开来服装商行无法正常使用。金一佳公司辩称案外人的行为与其无关，但本院认为案外人x公司实施的停电行为系因与案外人x公司之间的纠纷而起，而正是x公司将涉案商铺出租给金一佳公司，因此应认定惠新开来服装商行无法正常使用涉案商铺系因金一佳公司不能正常提供出租商铺导致，金一佳公司应当对惠新开来服装商行的损失承担赔偿责任。惠新开来服装商行主张该部分损失为21308.43元，结合其与金一佳公司约定的月租金为30400元，本院酌定金一佳公司应当赔偿惠新开来服装商行停电损失10654元。关于金一佳公司主张的场地占有使用费、管理费、违约金是否应当予以支持的问题。金一佳公司上诉要求惠新开来服装商行支付2015年12月之后的场地占有使用费、管理费，而其在2015年11月29日后已经失去对涉案商铺的实际控制，已不能向惠新开来服装商行提供涉案商铺，故其主张该两项费用缺乏事实依据，本院不予支持。因双方签订的租赁合同无效，金一佳公司主张违约金缺乏合同依据，且其称惠新开来服装商行已按时支付了2015年11月之前的租金，故本院对其主张的违约金不予支持。此外，惠新开来服装商行已经搬离涉案商铺，一审判决判令惠新开来服装商行立即搬离涉案商铺不当。但因双方当事人对该判项均未提起上诉，故本院对该判项不予处理。综上，惠新开来服装商行的上诉理由部分成立，本院予以支持。金一佳公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初1861号民事判决第一、二、四、五项；二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初1861号民事判决第三项；三、深圳市金一佳实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市罗湖区惠新开来服装商行支付装修损失900元和停电损失10654元；四、驳回深圳市罗湖区惠新开来服装商行的其他诉讼请求。如果深圳市金一佳实业有限公司未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5688元，由深圳市罗湖区惠新开来服装商行负担4281元、深圳市金一佳实业有限公司负担1407元。反诉案件受理费3262.5元（该院预收6525元，多收取的3262.5元，退回深圳市金一佳实业有限公司公司），由深圳市金一佳实业有限公司公司负担。二审案件受理费6525元，由深圳市金一佳实业有限公司负担；二审案件受理费4775元，由深圳市金一佳实业有限公司负担238元，由深圳市罗湖区惠新开来服装商行负担4537元。本判决为终审判决。审 判 长 柯  云  宗审 判 员 张  秀  萍代理审判员 蔡  妍  婷二〇一七年六月二十八日书 记 员 尚宇楠（兼）附法律条文：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。