湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初2705号原告：怀化市一建房地产开发有限公司。法定代表人：刘勇，该公司经理。委托诉讼代理人(特别授权)：刘生林，男，汉族，系该公司员工。委托诉讼代理人：曾喜生，湖南五溪律师事务所律师。被告：尹长华，男，1976年9月23日出生，汉族。原告怀化市一建房地产开发有限公司与被告尹长华商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘生林、曾喜生到庭参加诉讼，被告尹长华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怀化市一建房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告之间的《商品房买卖合同》；2、判决被告立即将所购原告的都市绿洲2栋8层804号房退还给原告，由原告另行处置，处置所得价款优先用于偿还原告实际代被告支付的银行贷款本息（截止2017年8月为38976.88元）及因此而产生的费用；判决被告装修损失由被告自行承担；3、判决被告支付总房款20%的违约金即80322.4元给原告；4、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2012年7月11日被告（乙方）与原告（甲方）签订《商品房买卖合同》及《按揭贷款补充协议（附件一）》、《补充协议（附件二）》，合同约定被告购买原告开发的都市绿洲2栋8层804号房，总房款401612元，付款方式为签约时首付定金121612元，向银行按揭贷款28万元。合同特别约定：“若贷款到达甲方账户后，乙方必须按银行借款合同约定按时到银行还款，如果连续三期逾期不还，甲方视同乙方发生违约行为，自愿放弃上述房产，乙方自愿承担上述房产总购房金额20%的违约金；如甲方已经交房给乙方，乙方自愿将该房产钥匙交付给甲方，并无条件接受甲方对该房产的处置。甲方处理该房产所得款项，优先用于偿还乙方所欠银行的贷款本息及因此而发生的其他合理费用。”合同还约定被告委托原告办理产权证书，被告应在原告通知交房时将办证所需缴纳的相关税和费一次性向原告交清，否则房屋延期办证的责任由被告自行承担等等。合同签订后，被告交纳了首付款，而后被告、贷款人建设银行怀化府星路支行、原告三方签订借款合同，约定银行向被告贷款28万元，被告将上述房屋抵押给银行，原告为被告偿还银行按揭贷款的保证人。该合同若被告不按时还清任意一期借款本金和利息等，构成违约，银行将计收罚息和复利，并可以采取法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。被告的按揭到账后，原告交房给被告。但从2015年12月起，被告就陆续不按月归还银行按揭贷款。原告不断通知被告按时还款，并自2015年12月起被银行划扣资金代被告归还月供，截止2017年8月共被划扣37113元。被告已经构成严重违约，并导致原告出售商品房收取购房款的合同目的无法实现。根据原、被告之间的合同和法律规定，原告诉请解除原、被告之间的商品房买卖合同，要求被告退回房屋并承担违约金。庭审中，原告撤回第2项诉讼请求中“因此而产生的费用”的主张。被告尹长华未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院已记录在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定：被告购买原告开发的“都市绿洲”项目中第2幢8层804号房，总购房价款401612元，被告于签订合同时付121612元，向银行按揭贷款28万元等相关内容。同日，原、被告又签订《按揭贷款补充协议（附件一）》约定：贷款到达原告账户后，被告必须按银行借款合同约定按时到银行还款，如果连续三期(每月为一期)逾期不还，原告视同被告发生违约行为，自愿放弃上述房产，被告自愿承担上述房产总购房金额20%的违约金；如原告已经交房给被告，被告自愿将该房产钥匙交付给原告，并无条件接受原告对该房产的处置。原告处理该房产所得款项，优先用于偿还被告所欠银行的贷款本息及因此而发生的其他合理费用。合同签订后，被告向原告交付了购房首付款121612元，并在中国建设银行股份有限公司怀化府星路支行按揭贷款28万元支付了购房款(贷款期限20年)。被告付清了约定的购房款，原告交付了被告所购房屋，被告对该房屋装修后已经入住。自2015年12月起，被告违约不偿还银行贷款本息至今,致使银行从2015年12月31日开始按月扣划原告资金而使原告承担被告不按约偿还银行贷款本息的保证责任，至今原告仍在按月承担被告贷款本息偿还的保证责任(至2017年9月原告已替被告偿还贷款本息40638.88元)。本院认为：根据原、被告签订的《按揭贷款补充协议（附件一）》约定，被告如果连续三期逾期不偿还银行贷款本息，视为被告自愿放弃房产，现被告从2015年12月起不按约偿还银行贷款本息，原告据此享有合同约定解除权，本院予以认定。原、被告就合同约定解除权的行使期限没有约定，依法应适用一年除斥期间的法律规定，被告从2015年12月起不按约偿还银行贷款本息，原告也从2015年12月31日开始按月承担了被告不按约偿还银行贷款本息的保证责任，因此，原告从2016年3月1日起即享有合同约定解除权，但原告于2017年9月7日才提起本案诉讼，已经过了法律规定的一年除斥期间，原告的合同约定解除权归于消灭，本院予以认定。被告已交付了原告全部购房款，原告也交付了被告所购房屋，双方就《商品房买卖合同》的主给付义务已基本予以了履行，因此，原告不享有合同法定解除权，本院予以认定。被告不按约偿还银行贷款本息的违约行为，对此享有主张违约责任之民事权利的是贷款人，原告不是该项民事权利人，因此，原告主张被告因不按约偿还银行贷款本息而支付总房款20%的违约金责任没有法律依据，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条,《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《最高人民法院》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告怀化市一建房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费2686元，由原告怀化市一建房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  粟多海人民陪审员  陈珊英人民陪审员  舒友德二〇一七年十月二十六日代理书记员  黄 莉附法律依据：中华人民共和国民法总则第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。中华人民共和国合同法第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。最高人民法院第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。中华人民共和国民事诉讼法第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。