内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）包开民二初字第355号
金长林与包头市锐利宏程房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
原告金长林，男，1964月8月14日出生，汉族，包头市钢铁集团公司职工，住内蒙古自治区包头市。
委托代理人宋安平，内蒙古培隆律师事务所律师。
被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区软件园大厦D-615室。
法定代表人孟江涛，董事长。
委托代理人胡建虹，内蒙古正捷律师事务所律师。
委托代理人韩子明，内蒙古正捷律师事务所律师。
原告金长林诉被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月24日立案受理后，于2014年12月4日依法由审判员王淑娟适用简易程序公开开庭进行审理。原告金长林及其委托代理人宋安平、被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司的委托代理人胡建虹、韩子明到庭参加诉讼。因案情复杂，本案于2014年12月19日由简易程序转为普通程序，并依法组成合议庭，于2015年1月19日公开开庭进行了审理。原告金长林的委托代理人宋安平、被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司的委托代理人胡建虹、韩子明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告金长林诉称，2012年6月4日，我与被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司签订《包头市商品房买卖合同》，我购买了被告开发的位于包头稀土高新技术产业开发区科技路26号的檀香湾小区8-1507号商品房一套，并按合同约定履行了付款义务，交付被告购房款413562元，合同第3条约定，被告于2013年8月31日前将符合合同约定的商品房交付原告，第五条约定，逾期超过120日后，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房的次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，被告还应每日按商品房价款的0.1‰向原告支付违约金，合同第九条对商品房配套设施运行日期作出了约定，出卖人承诺将于2013年8月31日实现上水、下水、供电、燃气运行，并约定，上述配套设施未按约定日期运行，被告应在120日内采取补救措施，并赔偿原告损失，超过上述约定期限的，被告应赔偿损失，并且每项还应每日按商品房价款的0.1‰向原告支付违约金。至起诉之日，被告仍未按合同约定向原告交付具备法定交付条件的商品房，完成上水、燃气配套设施的安装运行以及外墙面的施工，且在未经竣工验收不具备法定交房条件的情况下，向原告发出“入伙通知书”，要求原告于2014年6月22至2014年6月23日交接验收房屋。原告认为被告迟延履行交房义务，违约事实明显，给原告造成了巨大的损失，故诉至法院，请求判令被告向原告支付至2014年6月30日的逾期交房违约金71975.45元，并支付因继续违约至实际交付房屋之日止的违约金。后原告当庭变更诉讼请求为：1、向原告支付因违约产生的利息损失31163.51元，（413562元×6.15%÷365×441天）；逾期交房违约金18244.17元（413562×0.1‰×441天）；配套设施运行违约金54732.51元（包括下水、供电、燃气413562元×0.1‰×441天×3），合计104140.19元，违约时间从2013年8月31日至2014年11月15日计441天；2、向原告支付因继续违约至实际交付房屋之日止的违约金（计算方式同上）；3、本案诉讼费、律师代理费由被告承担。
被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司辩称，一、逾期交付房屋是事实，但造成逾期交付的原因是应由政府承担的供电、排水、燃气的市政配套设施不能在2013年8月31日前按时投入运行致使檀香湾小区的相关设施无法施工，在合同预定的交房时间无法交付，被告早在2012年1月就已向政府全额缴纳了城市基础设施配套费690余万元，但至目前，给檀香湾项目供电的沼潭供电站仍未投入运行，被告补贴电价采用临电系统给小区供电，2011年10月，被告即与包头市燃气公司签订了燃气管道安装合同，并支付了一期安装费用，被告多次催促燃气公司赶施工进度，但燃气公司答复只能按全市工作规划一步步去完成，关于该地块的市政下水管道的铺设也因该地拆迁受阻，被告为解决小区排污问题多次与市政沟通，并出资建临时排污窖井，由于上述政府相关部门的原因导致被告无法按期竣工交房，这不是被告能够左右的，故应减轻被告的违约责任；二、关于原告诉请的违约金，被告认为，1、按逾期交房日期支付已付购房款利息属于对逾期交房损失赔偿额计算方法的约定，同时又约定逾期交房按日0.1‰支付违约金，这种同时采用两种违约责任的方式不符合法律规定；2、被告不同意给付商品房配套设施逾期运行的违约金，因合同约定的配套设施的最终运行时间以市政管网的接通时间为准，且在房屋整体逾期交付的情况下，单独再另外计算配套设施的逾期交付违约责任是对违约金的重复计算，不符合公平原则；3、合同约定的违约金过高，请求降低违约金的比例，原、被告签订的商品房买卖合同是2012年6月签订，一年时间包头市房管局就将此标准下调了10倍，为每日万分之零点一，按原合同约定计算违约金将会显失公平；4、交房时间应以2014年5月31日为准，被告通过补贴电价、建设临时排污井等补救措施，于2014年5月31日该小区已具备基本使用条件，且已有300余户业主接收房屋开始装修，故逾期交房违约金计算的截止日应为2014年5月31日。5、合同第四条约定原告应于2012年6月4日前交清首付款253562元，剩余160000元于2012年6月10日前采用银行按揭或公积金支付，原告实际于2012年6月21日才将全部房款付清。合同第六条约定了原告逾期付款应承担的违约责任。2012年6月4日，原告金长林与被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司签订优惠协议，双方确认买受人即本案原告为按揭贷款，享受原总价款2%的优惠，即实际成交商品房单价每平方米3900元，同时被告退还原告首付款8271元。原告实际交纳被告房款为405291元。
经审理查明，2011年被告取得檀香湾小区建设土地的开发使用权，并于2012年11月4日向包头稀土高新技术产业开发区财政局缴纳了城市基础设施配套费6912414元，2012年3月13日，被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司取得了由包头市房管局颁发的（2012）包房字第00**号包头市商品房预（销）售许可证，允许其对檀香湾小区5-8号商品楼进行预售，2012年6月4日，原告金长林与被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司签订合同编号为2012-0001676的《包头市商品房买卖合同》，原告（以下简称乙方）购买了被告（以下简称甲方）开发的位于包头稀土高新技术产业开发区科技路26号檀香湾小区8-1507号住宅，建筑面积103.91平米，每平米单价3980元，房屋总价款为413562元，合同第三条约定“……甲方即被告于2013年8月31日将商品房交付乙方……”第四条约定乙方（买受人）于2012年6月4日前交清首付款253562元，剩余160000元于2012年6月10日前采用银行按揭或公积金支付。原告金长林于2012年6月4日交清首付款253562元，于2012年6月21日以银行按揭贷款的形式交清剩余房款160000元。合同第五条对甲方逾期交付商品房的违约责任进行约定，“除遇不可抗力外，甲方如未按合同第三条约定日期交付商品房，逾期在120日内的，乙方有权向甲方追偿已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房的次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，超过上述约定期限的，乙方有权按照下述的第一种约定，追究甲方违约责任，1、合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，甲方还应每日按商品房价款的0.1‰向乙方支付违约金……”。第六条约定：乙方逾期付款的违约责任，“乙方如未按本合同第四条约定的日期付款，逾期在120日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。超过上述约定期限的，甲方有权按照下述的第1种约定，追究乙方的违约责任：1、合同继续履行。乙方应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，乙方还应每日按商品房价款的0.1‰向甲方支付违约金……”。合同第九条对商品房配套设施运行也进行了约定“……下水、供电、燃气2013-8-31最终运行时间以市政管网的接通时间为准，上述配套设施未按约定日期运行，甲方应在120日内采取补救措施，并赔偿乙方损失，超过上述约定期限的，甲方应赔偿损失，且每项还应每日按商品房价款的0.1‰向乙方支付违约金，合同第十一条对商品房的交接也作了约定等，原告金长林签名捺印，被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司加盖公司合同专用章及法定代表人孟江涛印签，双方并于同日签署了附件五补充协议，该补充协议第四条关于房屋交付进行了补充约定，“1、本合同约定的交付期限是最后期限，出卖人在已经具备交付条件时有权在此前交付，具体以出卖人发出的《入住通知书》载明的交付时间为准（不迟于合同交房时间），买受人对此没有异议，并予以接受，双方的交接过程按照本合同约定办理……；2、买受人逾期未办理入住手续的或因买受人原因造成房屋未能按期交付的，视为自《入住通知书》规定的入住截止之日起已经将该房屋交付予买受人，买受人应承担该房屋的一切责任与风险……。2014年5月31日，被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司通过邮寄方式向原告发出“入伙通知书”，告知原告2014年6月22日至2014年6月23日为集中交接验收日期，原告金长林认可已收到此通知，但未领取房屋钥匙。2012年6月4日，原告金长林与被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司签订优惠协议，双方确认买受人即本案原告为按揭贷款，享受原总价款2%的优惠，即实际成交商品房单价每平方米3900元，同时被告退还原告首付款8271元。原告实际交纳被告房款为405291元，原告变更诉讼请求要求：被告支付利息损失311571元，逾期交房违约金18240.2元、配套设施违约金54720.6元，合计104117.8元。
另查明，一、被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司通过招拍挂方式取得了檀香湾小区建设土地的使用权，该地块在开发前未具备“三通一平”条件，该地块的市政配套管网建设因拆迁问题受阻；二、所诉争房屋已办理网签备案；三、2014年5月31日被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司向檀香湾一期各业主发出《入伙通知书》时，所售商品房的下水、供电、燃气尚未并入市政管网，给檀香湾项目供电的沼潭变电站尚未投入运行，居民用电采用临电系统供电，市政下水管网因无法确定标高而一再延期，被告修建了临时排污井（现已并入市政管网），檀香湾一期项目燃气室内表已安装完毕，当时市燃气管网尚未接通入户（现已接通）；四、被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司开发的檀香湾一期尚未进行竣工验收。
再查明：一、檀香湾一期项目5-8号楼有业主600余户，已接收领取钥匙的业主有300余户；二、被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司通过“宅急送”将《入伙通知书》邮寄至原告金长林住所，原告认可已收到该通知书，但未领取房屋钥匙。
以上事实，有商品房买卖合同及补充协议、包头市规划局（2014）0418号文件、檀香湾住宅小区消防工程施工合同、情况说明、入伙通知书、评估报告等证据经庭审质证认证后在案作证。
本院认为，原告金长林与被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同有效。原告金长林已交付房款，被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司却未按合同约定于2013年8月31日前将房屋交付原告，已构成违约。原告的起诉有事实及合同约定，本院应予以支持。被告在取得土地开发权后，政府相关部门并未做到“三通一平”，致使诉争房屋配套设施至合同约定的交房日前仍无法并入市政管网，已竣工房屋无法进行综合验收。在政府基础配套工程未接入诉争小区的情况下，被告自建了临时排污井，接入了临时用电系统（费用由被告补贴），导致逾期交房非被告主观恶意违约，是被告在缔结合同时所无法预见的非市场系统的固有风险，可依情势变更原则予以处理，酌情减轻被告责任。合同第五条明确约定了甲方违约责任，根据该条约定，被告逾期在120日内的，需要承担原告已付购房款利息，超过120日的，被告还应每日按商品房价款的0.1‰向原告支付违约金。补充协议第4条对房屋交付进行了补充约定，应视为对原合同条款的变更和细化，被告给原告发出的入伙通知书上载明房屋交接验收日期为2014年6月22日至6月23日，原告认可已收到该通知书，故本院将应收房时间明确为2014年6月23日。原告未按约定期限向被告交纳购房款已构成违约，依据合同约定原告亦应承担逾期付款的违约责任。因银行按揭贷款由被告代为办理，原告提供所需材料，导致逾期付款非原告主观原因，故应适当酌减原告的违约责任。原告请求被告支付已购房款利息并承担违约金，因合同中既有违约金的约定，又有利息的约定，违约金约定是对被告违约行为的惩罚性约定，而利息损失为原告的实际损失，原告起诉时未提供其他实际损失证据，故本院依据公平原则对原告主张的违约金予以适当酌减。关于原告主张的下水、供电、燃气配套设施违约金，属交房后单项违约责任的约定，现房屋尚未进行交接，且合同约定配套设施以市政管网接通时间为准，故原告的该项请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，被告因逾期交房应向原告支付利息20281.76元（405291元×6.15﹪÷365天×297天=20281.76元），酌减后被告应支付违约金2152.1元（405291元×0.1‰×177天×30%=2152.1元）；原告金长林因逾期交纳购房款应向被告支付逾期利息296.55元（160000元×6.15﹪÷365天×11天=296.55元），原告逾期付款尚未超过120日，故不计算原告的违约金；两项折抵后，被告还应向原告支付逾期交房的利息19985.21元，违约金2152.1元。根据本案实际，依照公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同的履行程度、当事人的过错、预期利益等各项因素，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第十六条之规定，判决如下：
一、被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告金长林逾期交房利息19985.21元。
二、被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告金长林逾期交房违约金2152.1元。
三、驳回原告金长林其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中户人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2384元（原告已预交1192元），由原告金长林负担1877元，被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司负担507元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。
审 判 长 王淑娟
审 判 员 刘晓燕
人民陪审员 庄荣飞
二〇一五年三月十八日
书 记 员 武晓霞
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等生效条件的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实性用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。