广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终18617号上诉人（原审被告）：潘绮丽，香港永久性居民身份证号码：R37782()。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区城市管理局保洁服务保障中心，住所地广州市海珠区，组织结构代码：06818855-6。法定代表人：刘志兰，主任。委托代理人：朱奕锋、罗国蔚，均为北京大成（广州）律师事务所律师。原审第三人：钟援民，住所地广州市荔湾区。原审第三人：陈雄斌。上诉人潘绮丽因与被上诉人广州市海珠区城市管理局保洁服务保障中心（以下简称海珠区保洁服务中心）、原审第三人钟援民、陈雄斌房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第714号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人潘绮丽上诉请求：1、撤销一审判决，驳回海珠区保洁服务中心的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由海珠区保洁服务中心负担。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足。潘绮丽的母亲梁某是广州市海珠区市容环境卫生局的职工。1999年梁某在职期间单位将坐落在海珠区同福西路215号后座203房以单位福利分房的性质给予职工梁某居住。但由于该单位并没有此房屋的产权而不能与其他有产权的房屋一同办理房改分房政策，因此单位以十分低廉的价格象征式收取租金。后来单位认为涉案房屋最终都是归潘绮丽母亲所有，而潘绮丽的母亲年纪老迈不便前往签署合同。因此在潘绮丽母亲在生的情况下以潘绮丽的名义承租涉案房屋，而实际是潘绮丽母亲的单位福利分房。海珠区保洁服务中心在一审庭上已承认这个事实。而根据法律规定，单位分房不属于法院的受理管辖范围，请法院驳回海珠区保洁服务中心的诉讼请求。另外，涉案房屋一直没有产权，若享有产权能符合条件办理房改手续，涉案房屋早已归属职工梁某所有，而不是以租赁形式发放职工福利。海珠区保洁服务中心一直没有取得涉案房屋的产权，并不是所有权人。海珠区保洁服务中心在不是产权人的情况下理应无权与潘绮丽签订房屋租赁合同，据此，双方签订的租赁合同是无效的。海珠区保洁服务中心不是产权人，没有适格的主体身份处分涉案房屋，不能起诉要求潘绮丽迁出房屋。综上，一审法院认定事实不清，请求二审法院依法查明事实，驳回海珠区保洁服务中心的诉讼请求。被上诉人海珠区保洁服务中心二审辩称：双方在合同中约定租赁期间，如果我方发现潘绮丽擅自改变房屋结构用途的，我方可以依据合同收回房屋。潘绮丽上诉提到涉案房屋一直没有产权，我方认为涉案房屋的管理权已经属于我方的管辖范围，来源已经在我方一审的证据中列明清楚，故我方与潘绮丽签订租赁合同以及形式租赁方的权利是合法的。潘绮丽提到涉案房屋为其母亲的福利分房的问题，由于潘绮丽没有提供证据证明，我方对此不予认可。综上，我方同意原审判决，不同意潘绮丽的上诉请求，请求法院驳回上诉，维持原判。原审第三人钟援民二审辩称：同意潘绮丽的上诉请求与理由，涉案房屋为潘绮丽母亲单位的福利房。房产证是房子的证明，海珠区保洁服务中心不能提供房产证，不能证明房子属于海珠区保洁服务中心，一审也没有对于涉案房屋的权属作出认定。原审第三人陈雄斌二审未答辩。海珠区保洁服务中心向一审法院起诉请求：1、判令解除海珠区保洁服务中心与潘绮丽之间的《局属职工租用单位住房合同》；2、判令潘绮丽归还海珠区同福西路215号后座107房（11号房）；3、判令潘绮丽和陈雄斌向海珠区保洁服务中心支付占用海珠区同福西路215号后座107房（11号房）的占有使用费人民币6063.82元（暂计至2014年12月31日，实际应以每月840元为计算标准，自2014年3月1日计至上述房屋实际归还之日，同时应扣除潘绮丽已支付的2336.18元）；4、本案诉讼费由潘绮丽承担。一审法院认定的事实：2010年1月19日，广州市海珠区市容环境卫生局物业后勤服务中心（甲方、出租方）与潘绮丽（乙方、潘绮丽）签订《局属职工租用单位住房合同》，约定甲方将海珠区同福西路215号后座107房出租给乙方，面积30平方米；甲方将此房屋租赁给乙方作住宅使用，不得转租、转借、转让和自行调整，不准改变使用性质租与他人；租赁期自2010年2月1日起至下一次主管部门、相关政策规定或变更承租人止，租金暂时参照市房管局穗国房（2000）167号的文件执行计算（甲方有权参照新政策规定或上一级主管部门相关文件作相应的调整），月租金额106.19元，租金按月结算，由乙方在每月的15日前按现金付款方式缴付租金给甲方，先缴后用；租赁期间，乙方未经甲方同意将房屋转租、转借给他人使用、擅自改变房屋结构、用途的，甲方可解除本合同，收回房屋，并要求赔偿损失；等等。2013年12月10日，陈雄斌向海珠区保洁服务中心出具了一份《保证书》，载明：本人陈雄斌（妻潘绮丽）保证在2014年3月1日前将同福西路215号后座11号房的违法部分自行拆除，否则愿承担所有法律责任。2014年9月16日，海珠区保洁服务中心向潘绮丽发出《通知》,表示潘绮丽未经同意在上述物业上加盖一层，经有关部门确定为违法建筑，请于2014年9月30日前自行拆除有关建筑，逾期将采取法律措施，并且解除合同；等等。2014年10月10日，海珠区保洁服务中心委托律师向潘绮丽发出律师函，表示海珠区保洁服务中心已决定收回租赁物业，不再将租赁物业租给潘绮丽，要求潘绮丽在2014年10月30日前退出租赁物业并恢复原状，将租赁物业交付海珠区保洁服务中心……若在上述期限内拒不迁出租赁物业，海珠区保洁服务中心保留根据市场价格追偿潘绮丽违约后长期占用租赁物业产生的场地使用费的权利；等等。2014年12月31日，潘绮丽向海珠区保洁服务中心的银行账户存入1274.28元以作为2015年全年的租金。海珠区保洁服务中心表示潘绮丽强行存入租金，海珠区保洁服务中心无法退回，但不认可其缴纳租金的行为，对租金标准也不认可。另查明：2010年12月23日，广州市海珠区人民政府办公室印发《广州市海珠区城市管理局主要职责内设机构和人员编制规定》，载明：将原区市容环境卫生局的职责划入区城管局……原区市容环境卫生局所属事业单位由区城管局管理；等等。根据广州市海珠区机构编制委员会办公室于2011年7月1日印发的“海机编办〔2011〕8号”文，原广州市海珠区市容环境卫生局物业后勤服务中心更名为广州市海珠区城市管理局物业后勤服务中心。根据广州市海珠区机构编制委员会于2013年1月25日印发的“海机编（〔2013〕7号”文，撤销广州市海珠区城市管理局物业后勤服务中心，广州市海珠区城市管理局物业后勤服务中心“负责局退休人员管理的日常事务”任务划归区城市管理局机关，其他工作任务交由区城市管理局监督检查中心承担。根据广州市海珠区机构编制委员会于2013年3月18日印发的《关于成立广州市海珠区城市管理局保洁服务保障中心的批复》（海机编批〔2013〕12号），将广州市海珠区城市管理局监督检查中心负责的“职（临）工宿舍、办公业务用房的维护管理”任务划转到广州市海珠区城市管理局保洁服务保障中心。一审诉讼中，钟援民表示其与潘绮丽签订书面协议借用涉案房屋二楼部分作放置物品用途，故申请作为第三人参加本案诉讼。海珠区保洁服务中心则要求潘绮丽和钟援民、陈雄斌共同搬离涉案房屋。钟援民为证明其主张提供了一份其（乙方）与潘绮丽（甲方）签订的日期为2013年3月8日的《协议书》，订明上述房屋是甲方承租的，甲方决定加建二层，乙方出资一万元作为加建二层的资金，加建二层后，甲方将一个房间无偿提供给乙方使用；乙方将在上述房间放置古董、茶品等物品；等等。陈雄斌对该证据没有异议。海珠区保洁服务中心对该协议的真实性予以确认，但认为潘绮丽和第三人没有权利加盖二层，加盖部分是违法建筑，该协议无效，钟援民不可以根据该协议占有涉案房屋。海珠区保洁服务中心表示如果潘绮丽在2014年3月1日之前按承诺拆除二层，海珠区保洁服务中心是同意其继续租用涉案房屋，由于潘绮丽迟迟不拆，导致海珠区保洁服务中心管理的其他租户也效仿加建，海珠区保洁服务中心担心无法控制且考虑到后续执行的问题，所以海珠区保洁服务中心要求潘绮丽按现状交回房屋后自行拆除；海珠区保洁服务中心认为2014年3月1日之后合同已实际解除，所以要求2014年3月起按840元/月的标准计算房屋使用费。海珠区保洁服务中心和第三人均确认2014年3月1日后潘绮丽已支付的房屋使用费数额为2336.18元。一审法院认为：潘绮丽违反涉案租赁合同约定擅自在涉案房屋上加建，且陈雄斌和钟援民均确认加建二层的部分房间是交给钟援民使用，潘绮丽的行为违反了合同约定，已构成违约，应承担违约责任。陈雄斌与潘绮丽共同使用涉案房屋，且陈雄斌向海珠区保洁服务中心出具《保证书》，保证在2014年3月1日前将违建部分自行拆除，否则愿意承担所有法律责任。海珠区保洁服务中心提交了相关政府文件证明了其主体资格，第三人关于海珠区保洁服务中心主体不适格的意见无理，一审法院不予采纳。海珠区保洁服务中心依据合同约定要求解除涉案《局属职工租用单位住房合同》以及要求潘绮丽和第三人陈雄斌、钟援民共同搬离涉案房屋，由潘绮丽归还房屋，合法合理，一审法院予以支持。关于房屋使用费的问题。海珠区保洁服务中心主张潘绮丽在2014年12月31日按106.19元/月的标准强行存入2015年的“租金”1274.28元，海珠区保洁服务中心对该房屋使用费的标准不予认可。由于海珠区保洁服务中心在2014年已通知潘绮丽解除合同和交还房屋，故2015年起的房屋使用费应按有资质的评估机构评定的涉案房屋市场租金标准计算，但不得超过海珠区保洁服务中心主张的840元/月的标准。至于2015年以前的租金，由于海珠区保洁服务中心已收取，故2015年以前的租金标准仍应按合同约定的106.19元/月的标准计算为宜。海珠区保洁服务中心要求潘绮丽以及第三人陈雄斌共同支付2014年3月1日起至交还房屋之日止的房屋使用费（扣除潘绮丽已支付的2336.18元），对于2015年1月1日起的房屋使用费，一审法院予以支持，但应扣除潘绮丽已支付的1274.28元；对于2014年3月1日至2014年12月31日的房屋使用费请求，由于潘绮丽已付清，故对该部分请求一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，于2015年12月31日作出如下判决：一、解除原告广州市海珠区城市管理局保洁服务保障中心与被告潘绮丽之间的《局属职工租用单位住房合同》。二、被告和第三人陈雄斌、钟援民在本判决生效之日起10日内共同搬离广州市海珠区同福西路215号后座107房（11号房），由被告将上述房屋交还给原告。三、被告和第三人陈雄斌共同向原告支付2015年1月1日起至上述房屋交还之日止的房屋使用费（扣除被告已支付的1274.28元），房屋使用费按有资质的评估机构评定的房屋市场租金标准计算，但不得超过原告主张的840元/月的标准。四、驳回原告的其它诉讼请求。本案一审受理费150元，由被告负担。本案受理费已由原告预交，原告同意被告在履行本判决时将应负担的受理费直接支付给原告。本院二审期间，各方当事人均无新证据提交本院。各方当事人对于某审查明的事实均没有异议，本院予以确认。二审中，潘绮丽称：其他租户都进行加建，其是最后一户加建的，如果要其拆除，除非其他租户一起拆除，否则不公平。海珠区保洁服务中心也没有起诉其他租户，只是起诉自己。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对潘绮丽的上诉理由，本院认为，本案海珠区保洁服务中心提交了相关政府文件，可以证实在原广州市海珠区市容环境卫生局物业后勤服务中心与潘绮丽签订涉案合同后，原广州市海珠区市容环境卫生局物业后勤服务中心对涉案房屋的管理权已由海珠区保洁服务中心继受。因本案系租赁合同纠纷，潘绮丽系因上述合同而入住涉案房屋，故海珠区保洁服务中心依据租赁合同提起本案诉讼，并无不当。涉案合同并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的应当无效的情形，故潘绮丽上诉认为合同无效，不能成立，本院不予采纳。潘绮丽上诉提出涉案房屋系其母亲的福利分房，但未能提供证据证实，故潘绮丽认为本案不属于法院受理范围，缺乏依据，本院不予采纳。根据本案查明的事实，潘绮丽违反涉案合同约定擅自在涉案房屋上加建，且陈雄斌和钟援民均确认加建二层的部分房间是交给钟援民使用，故一审认为潘绮丽的行为违反合同约定，已构成违约，应承担违约责任，并无不当。至于潘绮丽二审提出其他租户亦存在加建的问题，并不能以此证明潘绮丽加建行为的合法性。因此，一审支持海珠区保洁服务中心要求解除合同、收回涉案房屋的请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，潘绮丽的上诉理由缺乏依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由潘绮丽负担。本判决为终审判决。审判长  岳为群审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇一七年四月二十八日书记员  罗 涛黄咏欣