江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2015)浦民初字第3570号原告：刘尊领，男，1976年4月30日生，汉族，住南京市六合区。委托代理人：常璇，江苏金协和律师事务所律师。被告：南京新城允升房地产有限公司，住所地在南京市高新开发区15号楼511室。法定代表人：王振华，总经理。委托代理人：李佳佳，女，1989年2月21日生，汉族，系该公司职员，住南京市玄武区。委托代理人：陶立元，男，1980年4月20日生，汉族，系该公司职员，住上海市普陀区。原告刘尊领诉被告南京新城允升房地产有限公司（以下简称新城允升公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘尊领委托代理人常璇、被告新城允升公司委托代理人李佳佳和陶立元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘尊领诉称，2013年11月26日，原告与被告签订《商品房预售合同》，购买被告开发的新城香溢紫郡35栋3204室房屋一套。2014年12月20日，被告向原告交付房屋，原告验房时发现主卧、次卧、客厅、阁楼等多处漏水，墙纸地板发霉，无法入住。原告多次与被告及物业公司沟通，至今未能解决问题。现请求判令：1、被告修复房屋并赔偿原告损失自2014年12月20日起按每月3500元租金标准支付至房屋修复之日止；2、被告对房屋的保修期从修复之日顺延5年，并支付物业费到房屋修复之日止（每月225.9元)；3、被告承担本案诉讼费。被告新城允升公司辩称，涉案房屋是合格的，原告未能提供证据证明房屋存在严重影响正常居住的情形，不同意支付原告租金。房屋买卖合同中约定不同的保修范围有不同的保修期，原告主张统一至修复之日使用五年，另房屋主体的保修是终身保修的，原告延长维修期5年的要求不符合法律及合同约定。物业费是依据物业服务合同原告应缴纳的，物业费是获得租金的前提条件，且物业费与房屋维修没有关联。被告要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年11月26日，原告刘尊领与被告新城允升公司签订《南京市商品房预售合同》及补充协议，约定原告购买被告开发建设的浦口区学府路香溢紫郡花园35幢2单元3204室（含装修）。合同第十三条商品房质量保证第二项规定，经有市级以上检测资质的省、市建筑工程质量检测机构检测，该商品房主体结构质量确属不合格的，或因该商品房存在重大工程质量问题，严重影响正常使用的，乙方有权解除本合同；第三项规定该商品房的工程质量保修范围和保修期见附件9，保修期自该商品房交付之日计算。补充协议第三条规定房屋交付后，买受人可就不符合精装修约定内容的部分要求出卖人整改或维修。第十三条房屋修复规定在保修期内发生的属于保修范围内的工程质量问题，买受人有权要求出卖人免费修复，但买受人应该给予必要的配合。原告依约定于2014年12月20日接受房屋，发现房屋存在渗水的质量问题，并未实际入住。庭审中，原告提供了照片及2015年8月1日原告刘尊领、物业公司、地产工程签订业主面谈纪要，纪要载明验房当日发现主卧、次卧、客厅、阁楼等多处渗水，墙纸及地板发霉，在此期间多次与营销、项目物业沟通，至今未解决维修问题，导致无法入住，但因原告要求补偿物业费及房租费未能达成一致意见。原告陈述为了便于维修，原告将涉案房屋的钥匙交给了对方，但不能确定是在物业还是在地产。被告对原告提供的业主面谈经要不予认可,陈述没有收到钥匙。在案件审理过程中，被告新城允升公司申请对涉案房屋是否存在严重影响正常居住情形进行鉴定。承办法官于2016年8月1日到涉案房屋现场查看房屋并对房屋现状进行了拍摄，现场多处渗水，客厅的墙纸大面积脱落，其他房屋亦有不同程度因渗水引起的墙纸变色情况，原告代理人和原告之妻在现场，被告因故未到。同时，承办法官还与物业公司的客服做了调查笔录，该客服表示涉案房屋一直没有入住，物业公司只对已入住的业主有登记资料，没有房屋的钥匙，不清楚开发商是否进行维修。在被告新城允升公司代理人的要求下，2016年8月29日承办法官再次到涉案房屋，发现房屋已重新维修过，原告表示不知道是谁对房屋进行维修，也未让第三方进行维修。被告明确表示不是被告维修，并要求进行鉴定。原告不同意鉴定。本院认为，涉案房屋经过维修，不具备鉴定条件，且经本院现场拍摄的视频能反映房屋维修前的状况，不同意被告的鉴定申请。被告提供了原告之妻购买浦口区学府路香溢紫郡32幢1单元102室的《商品房预售合同》、结婚证，拟证明原告不存在经济损失。原告对该证据没有异议，但对被告的证明目的不认可。上述事实，有当事人提供的《南京市商品房预售合同》及补充协议、照片、面谈纪要、本院拍摄的2016年8月1日涉案房屋的视频、调查笔录、当事人当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。原告发现房屋存在质量问题，有权要求被告进行维修。被告应对出售的房屋质量问题承担维修责任。对于原告的要求被告修复房屋的诉讼请求，因在审理过程中涉案房屋已经过维修，维修后原告未再发现所提出质量问题，故对原告的此项主张不予支持。对于原告要求被告赔偿原告损失自2014年12月20日起按每月3500元租金标准及物业费（每月225.9元)支付至房屋修复之日止的诉讼请求，原告提供了365网搜房信息拟证明相同房屋租金约3500元/月；物业合同和付费刷卡单，支付物业费1635元。被告对原告的租金要求不予认可，物业费金额不符且与本案没有关联，认为原告在同一小区另购有房屋不须另租房屋，不同意支付原告的损失。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支付。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。原告房屋的质量问题依照2016年8月1日的视频应当已严重影响原告正常居住使用，被告一直拖延至2016年8月29日房屋质量问题才修复，被告应当赔偿原告的损失。对于被告认为原告在同一小区另购买房屋不存在经济损失的意见，本院不予采纳。本院综合本案实际情况，确定原告的房屋租赁价格为2800元/月。被告应自2014年12月20日起按每月2800元/月的租金价格支付原告至2016年8月28日止，合计56723元。对于原告主张的物业费损失，本院认为原告的此项主张没有依据，不予支持。对于原告要求被告对房屋的保修期从修复之日顺延5年的诉讼请求，本院认为，被告应对涉案房屋渗水质量问题的保修期自2016年8月29日起顺延5年。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告南京新城允升房地产有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告刘尊领56723元；二、被告南京新城允升房地产有限公司对原告刘尊领位于浦口区学府路香溢紫郡花园35幢2单元3204室因房屋渗水质量问题的保修期自2016年8月29日起顺延5年；三、驳回原告刘尊领的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案案件受理费762元，由承担被告南京新城允升房地产有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（账户名称：江苏省南京市中级人民法院，开户行名称：中国工商银行南京市汉口路支行，开户行账号：43×××18,开户行地址：南京市玄武区丹凤街19号）预交上诉案件受理费762元。审 判 长  谢 明人民陪审员  李万斌人民陪审员  李春燕二〇一七年二月四日书 记 员  胡 颖