浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭余余民初字第780号
原告：浙江南都物业管理有限公司。
法定代表人：韩芳。
委托代理人：王群超。
委托代理人：杨玲。
被告：何剑仁。
原告浙江南都物业管理有限公司（下称南都物业公司）诉被告何剑仁物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月12日受理后，依法由审判员谈建明独任审判，于2013年11月7日公开开庭进行了审理。南都物业公司的委托代理人王群超、杨玲，被告何剑仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
南都物业公司起诉称：2010年6月28日，何剑仁购买了余杭区绿野春天青云居4幢4单元1101室房屋一套。根据签订的《绿野春天.东区前期物业管理服务协议》约定，南都物业公司与何剑仁建立了物业服务关系。此后，南都物业公司按约定向何剑仁提供了物业服务，但何剑仁拒绝支付自2011年12月1日始至2013年5月31日止的物业服务费5352.48元。经书面催讨，何剑仁仍未支付。何剑仁逾期支付的行为显然违约，应按约承担违约�。现请求判令：1、何剑仁向南都物业公司支付物业服务费5352.48元（计算至2013年5月31日止）。2、何剑仁向南都物业公司支付逾期滞纳金1537.29元（暂计算至2013年5月31日，之后计算至实际支付之日止）；本案诉讼费用由何剑仁负担。
为证明以上事实，南都物业公司向本院提交如下证据：
1、《商品房买卖合同》、《绿野春天.东区业主临时公约》各一份，证明何剑仁于2010年6月28日购买了余杭区绿野春天青云居4幢房屋一套。
2、《绿野春天.东区前期物业管理服务协议》、住户基本情况登记表、验房登记表、交房流程确认单及交房物品发放登记表各一份，证明南都物业公司与何剑仁之间存在物业服务关系，何剑仁在2011年12月1日前已经完成了房屋交付手续，南都物业公司有权向何剑仁收取物业管理服务费的事实。
3、律师函及投递详单各一份，证明南都物业公司向何剑�书面催缴物业服务费的事实。
何剑仁答辩称：一、房屋交付时，业主必须签订物业管理服务协议以及被迫缴纳物业费，南都物业公司收取比杭州主城区高的物业费，非何剑仁主观意愿，且房屋未入住之前南都物业公司已经收取了物业费。二、杭州主城区入住的小区的物业费只有0.3元／平方米，余杭区为1.6元／平方米，收费标准严重违背价值规律，显然属于暴利，应属无效，收取如此高的物业费应当符合相关规定。三、2010年11月28日，何剑仁收房后至今从未入住，南都物业公司应按规定七折收费，此前何剑仁已交纳的物业费应当退还其中的30%。2012年9月，何剑仁告知南都物业公司愿意支付物业费，但未予答复。现何剑仁愿意按相关规定合理支付物业费。
为证明以上辩称事实，何剑仁向本院提交如下证据：
1、浙江波普物业管理有限公司润达花园物管处出具的证明一�，证明西湖区润达花园物业费为每月0.3元／平方米，对比绿野春天青云居所属郊区每月1.6元／平方米物业费，收费明显过高。
2、告知函及邮件详情单各一份，证明何剑仁有意愿支付相应的物业费，并要求南都物业公司给予回复。
3、证明一份，证明何剑仁经济困难，没有能力支付高额物业费。
当事人提供的证据，经庭审质证，本院作如下认证：
何剑仁对南都物业公司提供的证据的质证意见：证据1中的《商品房买卖合同》没有异议，临时公约的真实性没有异议，但不是何剑仁真实愿意，系被迫签订。证据2中的《绿野春天.东区前期物业管理服务协议》与证据1中临时公约的质证意见一致，其余的没有异议。证据3没有异议，但收到该函之前，已经发函要求南都物业公司计算好物业费后告知何剑仁交纳。本院认为，上述证据1-3，符合证据的形式要件，真实合法，确�具有证明力。
南都物业公司对何剑仁提供的证据的的质证意见：证据1的真实性无法确认，与本案无关。证据2的真实性没有异议，收到函件后与何剑仁进行了沟通，但未达成一致意见。对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，上述证据1、3，缺乏与本案的直接关联，不予确认；证据2，确认具有证明力。
根据上述证据及双方庭审陈述，本院认定如下事实：
2010年6月28日，何剑仁购买坐落于余杭区绿野春天青云居4幢4单元1101室房屋一套。根据同期签订的《绿野春天家园.东区前期物业管理服务协议》约定，南都物业公司与何剑仁建立了物业服务关系，由南都物业公司对何剑仁购买的上述房屋提供物业服务管理，物业管理服务费按建筑面积每㎡1.6元／月（含电梯、水泵运行费用）计算；不按期缴纳物业管理服务费的，南都物业公司有权按每逾期一日以应�纳金额的2‰加收滞纳金，另外对相关物业管理服务权利义务等内容也作了约定。2010年11月28日，何剑仁受领了其购买的绿野春天青云居4幢4单元1101室房屋，并全额交纳了至2011年11月底前的物业费5124.84元。此后，南都物业公司提供了相应的物业服务。2012年9月，何剑仁函告南都物业公司表示“其未入住可按七折给付，以前2010年12月1日至2011年11月30日未入住是否也应该按七折算费后退回，按每㎡1.6元／月收费接受不了，其本人现无业状态，支付不起这么贵的物业费，因未入住也不用物业服务，自2012年9月始不用为其服务，之前从2011年12月1日至8月30日的物业费减去2011年整年物业费的七折后多下的物业费且按实际面积计算好后通知其结清物业费”。之后，何剑仁未交纳自2011年12月1日始至2013年5月31日止的物业服务费5352.48元。2013年5月，南都物业公司向何剑仁催讨未果。为�，南都物业公司诉至本院。
本院认为：南都物业公司与何剑仁之间签订的《绿野春天.东区前期物业管理服务协议》是双方自愿、真实的意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。何剑仁辩称相关物业管理服务协议系被迫签订而不是其真实意愿以及南都物业公司违反规定收取过高物业费，但并没有提供相关证据予以证实，故本院不予采信。何剑仁应按协议约定支付物业管理服务费，南都物业公司亦应按约定提供物业管理服务，同时虚心接受业主的意见及建议，与业主及时沟通，不断提高物业服务业务水平。南都物业公司依照协议约定要求支付物业管理服务费，应予支持。因何剑仁未实际入住房屋，此前南都物业公司收取2010年12月1日至2011年11月30日期内的全额物业费不当，应按规定的70%收取，故本院对何剑仁要求南都物业公司退还其中多收的30%物业费的意见，予以采纳。考虑到南都物业公司在物业收费中未及时与何剑仁沟通等不够到位的因素，其要求何剑仁支付违约金（滞纳金），本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告何剑仁支付原告浙江南都物业管理有限公司物业管理服务费5352.48元（2011年12月1日始至2013年5月31日止期内），扣除原告浙江南都物业管理有限公司尚应返还以前（即2010年12月1日至2011年11月30日期内）多收的物业管理服务费1556元，尚余3796.48元，于本判决生效后十日内付清。
三、驳回原告浙江南都物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告何剑仁负担20元，原告杭州南都物业管理有限公司负担5元。于本判决生效后七天内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审判员 谈建明
二〇一三年十一月三十日
书记员 杜 洁