贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终464号上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州宏立城物业服务有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区四方河路1号。法定代表人：彭家恒，该公司总经理。委托代理人:王涛，该公司员工。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄徐林，女，汉族，个体工商户。上诉人（原审被告、反诉原告）：ＸＸ，男，汉族，个体工商户。系黄徐林之丈夫。上诉人贵州宏立城物业服务有限公司（以下简称宏立城物业公司）与上诉人黄徐林、ＸＸ物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初4519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月12日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。宏立城物业公司上诉请求：1、依法撤销贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初4517号民事判决的第一、二项，并依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院以支付利息的方式计算被上诉人逾期支付物业管理费违约金没有事实和法律依据，被上诉人应当按照双方约定的违约金计算方式向上诉人支付违约金。黄徐林、ＸＸ辩称：1、宏立城物业公司对小区的管理存在诸多问题，并未按照协议约定提供了完善的物业管理服务，且经业主多次要求其改善服务均无结果，故暂缓缴纳物业费；2、宏立城物业公司在未取得业主同意的情况下，伪造业主同意涨价的签名，擅自将物业服务费从1.2元/月/平方米上涨到1.6元/月/平方米，该私自涨价行为不应得到支持；3、因物业公司管理不善且私自涨价，故应对其所提违约金不予支持；4、鉴于物业公司为小区提供了卫生、绿化等小部分服务，愿意按照原物业服务费价格（1.2元/月/平方米）的三分之一支付物业费；待其全面履行合同义务后，按照原物业服务费价格（1.2元/月/平方米）支付物业服务费。黄徐林、ＸＸ上诉请求：1、依法撤销贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初4517号民事判决的第一、三项，并依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人履行安保义务不尽职，未实施24小时值班、巡逻制度，外来人员、车辆随意进出小区造成安全隐患，车辆随意停放，对公用设施未进行有效维护，在业主共有的电梯等位置放置商业广告收取费用且从未向业主公布相关费用的收支情况；2、被上诉人未经业主同意并伪造业主签名私自提高物业服务费，一审法院未予核实即作出判决，审查证据不全面；3、物业服务费应当按照房屋产权证上的实际建筑面积计算收取，不应按照《前期物业管理服务协议》记载的建筑面积计算；4、原判未考虑本案的社会影响。宏立城物业公司辩称：原判除了违约金计算方式不当外，其余认定事实清楚。物业公司与业主签订的前期物业服务协议系双方真实意思表示，且物业公司已经提供了物业服务，业主应当按照协议约定进行缴费；物业公司进行物业费调整，符合合同约定及法律规定。宏立城物业公司向一审法院起诉请求：一、黄徐林、ＸＸ支付宏立城物业公司2013年7月27日至2016年6月30日的物业管理费5987.94元及违约金9828.87元（暂时计算至2016年6月30日，实际计算至黄徐林、ＸＸ支付宏立城物业公司物业管理费及违约金时止）；二、驳回黄徐林、ＸＸ的反诉请求；三、本案诉讼费、反诉费由黄徐林、ＸＸ承担。黄徐林、ＸＸ向一审法院反诉请求：一、宏立城物业公司与黄徐林、ＸＸ签订《车辆停泊服务协议》，并因此承担违约金15816.81元；二、宏立城物业公司对黄徐林、ＸＸ公示其利用山水黔城物业共用部位经营所得收益及其支出明细，供黄徐林、ＸＸ查阅、复制、摘抄；三、宏立城物业公司对黄徐林、ＸＸ公示其私自上调物管费的依据，供反诉人查阅、复制、摘抄；四、宏立城物业公司提供物业管理档案资料、物业管理服务及财务年度计划、物业区域巡视记录供反诉人查阅、复制、摘抄；五、驳回宏立城物业公司的本诉请求。一审法院认定事实：被告（反诉原告）黄徐林、ＸＸ系贵阳市南明区山水黔城1组团4栋1单元3005号房屋（建筑面积134.50平方米）的所有权人。2012年5月5日，黄徐林、ＸＸ作为甲方与乙方贵阳山水黔城物业管理有限公司签订了《山水黔城前期物业管理服务协议》，约定该住宅的物业服务费按建筑面积1.2元/月/平方米收取，每三个月交纳一次，先交费后服务。逾期未交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天加收应付金额的千分之三的违约金；物业管理服务费标准按政府相关文件或业主委员会决定或物价指数调整。”该协议还对其他事项进行了约定。2014年8月18日，贵阳山水黔城物业管理有限公司变更登记为宏立城物业公司。由于市场物价的变化，该公司对山水黔城小区部分住户进行了入户调查，取得了部分业主的同意，决定适度提高物业服务费收费标准，并于2015年3月26日在山水黔城小区公示栏张贴了《关于山水黔城小区上调物业服务费的通知》，决定从2016年1月1日起将小区住房的物业服务费调整为1.6元/月/平方米。黄徐林、ＸＸ自2013年7月27日至今未向宏立城物业公司交纳物业服务费。宏立城物业公司向黄徐林、ＸＸ催交未果后，遂向法院起诉，并提出前述诉讼请求。在诉讼过程中，黄徐林、ＸＸ提起反诉，并提出前述反诉请求。一审法院认为，原告（反诉被告）宏立城物业公司与被告（反诉原告）黄徐林、ＸＸ订立的《山水黔城前期物业管理服务协议》，内容合法，系有效合同，对业主黄徐林、ＸＸ具有法律约束力，黄徐林、ＸＸ应当根据协议约定向宏立城物业公司交纳物业管理费。宏立城物业公司根据市场变化，依照协议约定，并经部分业主同意，将物业管理费提高至1.6元/月/平方米收取，具有合同及法律依据。黄徐林、ＸＸ自2013年7月27日以来未交纳物业管理费，其行为已经构成违约，依法应向宏立城物业公司交清物业管理费共计5993.03元。但宏立城物业公司只请求黄徐林、ＸＸ支付5987.94元，视其放弃部分诉讼请求，黄徐林、ＸＸ欠交的物业管理费按5987.94元计算。由于双方约定的违约金明显高于黄徐林、ＸＸ的违约行为给宏立城物业公司造成的损失，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，本案违约金以支付利息的方式计算为宜，故本案违约金合计为2178.93元，并对原告主张的违约金超出此限额部分不予支持。因被告黄徐林、ＸＸ提起的反诉请求不能吞并、抵销、排除原告宏立城物业公司的本诉请求，故对其所提反诉请求不予支持。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条之规定，判决：一、被告（反诉原告）黄徐林、ＸＸ在本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）贵州宏立城物业服务有限公司2013年7月27日至2016年6月30日的物业管理费5987.94元及违约金2178.93元；二、驳回原告（反诉被告）贵州宏立城物业服务有限公司的其余本诉请求；三、驳回被告（反诉原告）黄徐林、ＸＸ的反诉请求。本院二审期间，上诉人宏立城物业公司未提交新证据。上诉人黄徐林、ＸＸ提交了《业主表决书》及涉案小区内部照片、房屋所有权证等证据，证实宏立城物业公司在对涉案小区提供物业服务过程中存在安保工作不尽职、值班岗亭长期无人看守形同虚设、外来人员、车辆随意进出小区形成安全隐患，并导致小区内孩子出事故、小区内车辆随意停放、人车混行、公用设施维护不及时、利用业主共有区域投放商业广告、生活垃圾随意堆放、倾倒未及时清理以及业主为此自发组织维权等情形；同时证明其住房的实际建筑面积为131.97平方米。上诉人宏立城物业公司质证认为《业主表决书》中的业主签名情况不清楚，对其真实性不予认可；提交的照片与本案不具有关联性，达不到证明目的；对房屋所有权证的真实性、合法性予以认可，但认为应当按照合同约定的建筑面积缴纳物业服务费。上诉人黄徐林、ＸＸ还提交了部分业主的《声明书》以及通知证人陈某1、罗某、朱某、陈某2、何某、程某、王某、郑某、向某等出庭作证，证明宏立城物业公司在业主不知情的情况下，伪造业主同意涨价的签名，私自将物业服务费从原定的1.2元/月/平方米上调到1.6元/月/平方米以及涉案小区物业管理混乱，存在业主被盗等情形。上诉人宏立城物业公司质证认为前述《声明书》中的业主签名情况不清楚，对其真实性不予认可；对于出庭作证的证人证言，仅能证实该证人的签名不是其本人所签，不能证明其他业主同意涨价的签名也是伪造的，证人证言仅能代表其个人意见。除一审认定事实外，另查明：上诉人黄徐林、ＸＸ系贵阳市南明区山水黔城1组团4栋1单元3005号房屋的所有权人，该房屋在《商品房买卖合同》以及《山水黔城前期物业管理服务协议》中约定的建筑面积均为134.50平方米，但在房屋所有权证中登记的实际建筑面积为131.97平方米。上诉人宏立城物业公司在公示上调物业服务费收费标准过程中，确实存在部分业主同意涨价的签名不是本人所签的情形。且在为涉案小区提供物业服务过程中，存在履行安保义务不尽完善、车辆停放管理不到位、生活垃圾未及时清理等服务瑕疵。再查明，在一审庭审中，宏立城物业公司提交了山水黔城物业费收据，证明已有8655户业主按照调价后的标准（1.6元/月/平方米）支付了物业费，黄徐林、ＸＸ在一审庭审中对该组证据的真实性无异议，认可确实系业主交纳，但认为交费不代表交费业主同意上涨物业管理费，且也存在不按1.6元/月/平方米交纳的情形。本院认为，当事人对自己主张的事实有责任提供证据，没有证据或者提供证据不足以证实其主张的，应自行承担举证不能的法律后果。关于上诉人黄徐林、ＸＸ所提”被上诉人履行安保义务不尽职，未实施24小时值班、巡逻制度，外来人员、车辆随意进出小区造成安全隐患，车辆随意停放，对公用设施未进行有效维护，在业主共有的电梯等位置放置商业广告收取费用且从未向业主公布相关费用的收支情况。”的上诉理由，经查：上诉人黄徐林、ＸＸ在二审期间提交的涉案小区内部照片以及当庭出庭作证的证人证言均证实宏立城物业公司在为涉案小区提供物业服务过程中，确实存在履行安保义务不尽完善、车辆停放管理不到位、生活垃圾未及时清理等服务瑕疵。故上述上诉理由与本案查明的事实一致，本院依法予以支持。关于上诉人黄徐林、ＸＸ所提”被上诉人未经业主同意并伪造业主签名私自提高物业服务费，一审法院未予核实即作出判决，审查证据不全面。”的上诉理由，经查：在上诉人黄徐林、ＸＸ与宏立城物业公司签订的《山水黔城前期物业管理服务协议》中，约定了”物业管理服务费标准按政府相关文件或业主委员会决定或物价指数调整。”等相应内容。宏立城物业公司在提供物业服务过程中，由于市场物价的变化，该公司在对山水黔城小区部分住户进行调查并取得了部分业主的同意后，决定适度提高物业服务费收费标准，并于2015年3月26日在山水黔城小区公示栏张贴了《关于山水黔城小区上调物业服务费的通知》，决定从2016年1月1日起将小区住房的物业服务费调整为1.6元/月/平方米。虽然在同意调整物业服务费的签名中有部分并非业主本人所签，但现大部分业主已按照调整后的标准交纳了物业服务费，说明大部分业主对于调整物业服务费收费标准是认可的，故原判认定宏立城物业公司上调物业服务费系依照合同约定并经部分业主同意，具有合同及法律依据并无不当。上诉人黄徐林、ＸＸ所提前述上诉理由不能成立，本院依法不予支持。关于上诉人黄徐林、ＸＸ所提”物业服务费应当按照房屋产权证上的实际建筑面积计算收取，不应按照《前期物业管理服务协议》记载的建筑面积计算。”的上诉理由，经查：上诉人黄徐林、ＸＸ提交的房屋所有权证证明其住房的实际建筑面积为131.97平方米，上诉人宏立城物业公司实际上亦是为该131.97平方米的住房提供物业服务，并非是为合同约定的134.50平方米住房提供物业服务，故物业服务费应当按照房屋所有权证登记的实际建筑面积计算收取。上诉人黄徐林、ＸＸ所提该项上诉理由成立，本院依法予以支持。关于上诉人黄徐林、ＸＸ所提”原判未考虑本案的社会影响。”的上诉理由，经查，本案属于平等民事主体之间的物业服务合同纠纷，并未涉及社会公共利益，且上诉人黄徐林、ＸＸ亦未提交相应证据证实本案的审理已对社会公共利益造成不良影响。故上诉人黄徐林、ＸＸ所提该项上诉理由不能成立，本院依法不予支持。关于上诉人黄徐林、ＸＸ所提”鉴于物业公司为小区提供了卫生、绿化等小部分服务，愿意按照原物业服务费价格（1.2元/月/平方米）的三分之一支付物业费；待其全面履行合同义务后，按照原物业服务费价格（1.2元/月/平方米）支付物业服务费。”的辩解理由。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条”物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”、第六条”经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，上诉人黄徐林、ＸＸ所提该项辩解理由与前述法律规定不符，本院依法不予支持。如其认为物业服务企业不履行或者不完全履行约定或者法定义务，可依法另行请求物业服务企业承担相应的违约责任。关于上诉人宏立城物业公司所提”一审法院以支付利息的方式计算被上诉人逾期支付物业管理费违约金没有事实和法律依据，被上诉人应当按照双方约定的违约金计算方式向上诉人支付违约金。”的上诉理由。经查，本案双方当事人虽在物业服务协议中约定了业主逾期未交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并加收违约金。但上诉人宏立城物业公司在为涉案小区提供物业服务过程中，存在履行安保义务不尽完善、车辆停放管理不到位、生活垃圾未及时清理等服务瑕疵，未能完全按照物业服务协议的约定提供相应完善的物业服务。故本院在支持其物业服务费诉讼请求的基础上，对其所提违约金请求不予支持。原判以支付利息的方式计算并支持上诉人宏立城物业公司所提违约金请求不当，本院依法予以纠正，并对上诉人所提该项上诉理由不予支持。关于上诉人黄徐林、ＸＸ所提反诉的处理问题，经查：上诉人宏立城物业公司向一审法院所提本诉请求为请求判令上诉人黄徐林、ＸＸ支付其欠缴的物业服务费及违约金，上诉人黄徐林、ＸＸ所提反诉请求为请求判令宏立城物业公司与其签订《车辆停泊服务协议》以及公示、提供相关财务收支明细、物业管理档案资料、物业费上涨的依据供其查阅、复制、摘抄等。故上述反诉及本诉的诉讼请求并非基于相同的事实或者法律关系，诉讼请求之间不具有牵连关系，反诉请求与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第三款”反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。”的规定，应当对上诉人黄徐林、ＸＸ所提反诉请求裁定不予受理并告知其另行起诉。原判判决驳回上诉人黄徐林、ＸＸ的反诉请求系适用法律错误，本院依法予以纠正。上诉人黄徐林、ＸＸ主张的上述事实及请求，其可另行诉讼解决。综上所述，上诉人黄徐林、ＸＸ所提上诉理由部分成立，本院依法支持其合理部分；上诉人宏立城物业公司所提上诉理由不能成立，本院依法不予支持。上诉人李娟、刘洪应向宏立城物业公司交纳2013年7月27日至2016年6月30日期间的物业服务费为：2015年12月31日前的物业服务费依照协议约定的收费标准并按照房屋产权证载明的实际建筑面积计算为：131.97平方米×1.2元/月/平方米×29月=4592.56元；2016年1月1日至2016年6月30日的物业服务费为131.97平方米×1.6元/月/平方米×6月=1266.92元，合计5859.48元。鉴于上诉人宏立城物业公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，故本院对其所提违约金请求不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第三款的规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初4517号民事判决；二、上诉人黄徐林、ＸＸ于本判决生效之日起十日内支付上诉人贵州宏立城物业服务有限公司2013年7月27日至2016年6月30日期间的物业服务费5859.48元；三、驳回上诉人贵州宏立城物业服务有限公司的其余诉讼请求。一审本诉案件受理费98元，由贵州宏立城物业服务有限公司承担49元，黄徐林、ＸＸ承担49元；反诉案件受理费98元，退还黄徐林、ＸＸ。二审案件受理费共计392元，由贵州宏立城物业服务有限公司承担196元，黄徐林、ＸＸ承担196元。本判决为终审判决。审判长 曾 桢审判员 唐玉平审判员 刘 华二〇一七年四月二十六日书记员 高丽梅