浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）绍越执异字第12号
异议人（申请执行人）绍兴银行股份有限公司开发区支行。
负责人丁亚芳。
委托代理人（特别授权代理）高玮人。
委托代理人（特�授权代理）陈颖。
申请执行人上海银行股份有限公司绍兴支行。
负责人陈琦。
被执行人浙江高立建筑安装工程有限公司。
法定代表人章建伟。
被执行人浙江金事达食品股份有限公司。
法定代表人金新民。
被执行人金新民。
被执行人张敏。
被执行人章建伟。
被执行人浙江高立实业发展有限公司。
法定代表人章建伟。
被执行人李江红。
案外人浙江安泰交通设施有限公司。
法定代表人俞武军。
委托代理人（特别授权代理）陈波。
本院在执行（2013）绍越执民字第2974号申请执行人上海银行股份有限公司绍兴支行与被执行人浙江高立建筑安装工程有限公司、浙江金事达食品股份有限公司、金新民、张敏、章建伟、浙江高立实业发展有限公司、李江红金融借款合同纠纷案件中，拟拍卖浙江高立实业发展有限公司财产，并通知另一申请执行人绍兴银行股份�限公司开发区支行，拟认定浙江高立实业发展有限公司名下的座落于绍兴市城南高立花园11幢A区1-14层房屋（商业用房1092.89平方米、住宅用房8031.98平方米、电信用房22.04平方米，部分系绍兴银行股份有限公司开发区支行贷款抵押物）中的1层217.5平方米、2-14层4355平方米房屋带租约，租期2012年10月1日至2022年12月31日，租金已全部付清。绍兴银行股份有限公司开发区支行对该执行标的向本院提出异议，认为案外人浙江安泰交通设施有限公司与浙江高立实业发展有限公司就本案争议房屋无租赁关系，要求及时处置抵押物，并请求本院在拍卖本案争议财产时涤除租赁权。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。
经审查查明，本院在执行（2013）绍越执民字第2974号申请执行人上海银行股份有限公司绍兴支行与被执行人浙江高立建筑安装工程有限公司、浙江金事达食品股�有限公司、金新民、张敏、章建伟、浙江高立实业发展有限公司、李江红金融借款合同纠纷案件中，拟拍卖浙江高立实业发展有限公司财产，并通知另一申请执行人绍兴银行股份有限公司开发区支行，拟认定浙江高立实业发展有限公司名下的座落于绍兴市城南高立花园11幢A区1-14层房屋（商业用房1092.89平方米、住宅用房8031.98平方米、电信用房22.04平方米，其中3-14层系绍兴银行股份有限公司开发区支行贷款抵押物）中的1层217.5平方米、2-14层4355平方米房屋带租约，租期2012年10月1日至2022年12月31日，租金已全部付清。申请执行人绍兴银行股份有限公司开发区支行对上述执行标的提出了执行异议。
另查明：本案争议财产绍兴市城南高立花园11幢A区3-14层房屋（房权证绍自始字第××号，面积为4-14层住宅建筑面积7372.6平方米、3层住宅建筑面积659.38平方米、14层电信用房建筑�积22.04平方米，相应国有土地使用权面积1571.86平方米，权证号绍市国用2006第5313号）系被执行人浙江高立实业发展有限公司所有。2011年6月24日，被执行人浙江高立实业发展有限公司与绍兴银行股份有限公司开发区支行签订了最高额抵押合同一份，合同中约定：为确保浙江高立实业发展有限公司在绍兴银行股份有限公司开发区支行贷款债务的履行，借款人自愿以其所有的房地产（房产权证号：绍自始字第××号，抵押物清单载明为4-14层住宅建筑面积7372.6平方米和3层住宅建筑面积659.38平方米；土地证号：绍市国用2006第53**号；他项权证号：绍房他证绍市字第K0000588**号）核定实际最高抵押担保余额为人民币5976万元整，在2011年6月24日起至2013年6月23日止的期间和最高抵押担保余额内为债务人从绍兴银行股份有限公司开发区支行分期分次取得的“贷款”资金提供抵押担保，�时双方对上述抵押物到登记机关办理了登记手续，抵押物即为本案争议财产，并于2011年6月27日办理了抵押物登记手续。章建伟、李江红在最高额5500万元内为债务人在贷款人处分期分次所取得的“贷款”提供连带责任保证担保。借款合同签订后，绍兴银行股份有限公司开发区支行依约放贷4980万元划入被告浙江高立实业发展有限公司帐户内。因浙江高立实业发展有限公司涉诉而发生重大变故，绍兴银行股份有限公司开发区支行于2012年11月12日向本院起诉，本院立案受理后，经审理于2013年4月18日作出（2012）绍越商初字第2379号民事判决，主要内容：一、被告浙江高立实业发展有限公司应归还给原告绍兴银行股份有限公司开发区支行借款本金4980万元及利息（截止2012年10月24日的利息为350799.05元，2012年10月25日起至本判决确定履行之日止的利息按中国人民银行有关规定和合同约定计付），于判决生效后十日内履行；二、原告绍兴银行股份有限公司开发区支行对编号为绍房他证绍市字第K0000588**号他项权证中的房产（房产证号：绍自始字第××号、土地证号：绍市国用2006第5313号）在59**万元范围内享有优先受偿权；三、被告章建伟、李江红对上述债务在5500万元范围内承担连带保证责任；案件受理费292554元，财产保全费5000元、公告费400元，合计人民币297954元，由三被告连带承担。判决生效后，绍兴银行股份有限公司开发区支行于2013年8月16日向本院申请强制执行。
因浙江高立建筑安装工程有限公司、浙江金事达食品股份有限公司、金新民、张敏、章建伟、浙江高立实业发展有限公司向上海银行股份有限公司绍兴支行借款不还或未承担相应担保责任，上海银行股份有限公司绍兴支行向法院起诉，后经本院审理后，于2013年6月26日作出（2013）�越商初字第24号民事判决，主要内容：一、被告浙江高立建筑安装工程有限公司应归还给原告上海银行股份有限公司绍兴支行借款本金1200万元，支付利息6.4万元，并支付自2012年10月23日起至判决确定履行日止的利息（含复利、逾期利息，按中国人民银行的有关规定及合同约定计算），于判决生效后十日内履行；二、被告浙江高立建筑安装工程有限公司应支付给原告上海银行股份有限公司绍兴支行律师费10万元，于判决生效后十日内履行；三、被告浙江金事达食品股份有限公司、金新民、张敏、章建伟、浙江高立实业发展有限公司、李江红对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；案件受理费95557元，财产保全费5000元，合计100557元，由七被告负担。公告费650元，由被告张敏、章建伟、李江红负担。判决生效后，各被告均未能自动履行，上海银行股份有限公司绍兴支行�2013年10月24日向本院申请强制执行。
同时查明：2012年9月，案外人浙江安泰交通设施有限公司与浙江高立实业发展有限公司签订房屋租赁合同1份，双方约定：浙江高立实业发展有限公司自2012年10月1日起将1、城南新区高立花园11号楼约8200平方米。2、城南新区高立花园10号楼约1455平方米。上述总面积约9655平方米，其中：11号楼A区一层217.5平方米，二－十四层4355平方米；B区一层大厅约500平方米，二层约420平方米；C区一层1350平方米。10号楼二层840平方米，三层615平方米。另11号楼B区一层大厅公共通道必须保证大楼进出通畅，10号楼底层及加层车库为双方及承租方今后租户的共用区域，共同管理。双方约定租赁期限为十年零三个月，租赁期限自2012年10月1日起至2022年12月31日止，其中2012年10月1日至2012年12月31日为出租方送给租赁方的装璜期，不计租金。房屋租金（含物业�理费）年租金为100万元，十年租金为1000万元，在2012年10月12日前支付100万元为保证金，余款900万元在2012年10月底前交清后，100万元转为租金。出租方同意承租方在租期内因经营需要将自用多余的租赁房屋对外招商摊位或转租。双方还约定了其他事项。合同签订后，案外人浙江安泰交通设施有限公司已分三次付清了房屋租金1000万元，其中10月12日支付100万元、400万元各1次，10月15日支付500万元。案外人浙江安泰交通设施有限公司现已入驻本案争议房屋，并已将上述租赁合同范围内房屋转租给他人。
对高立花园11号楼A区（临镜湖路）住商楼西边单元1-14层建筑面积约4926平方米房屋，浙江高立实业发展有限公司已于2011年5月31日出租给马刚，租期为2011年6月1日至2019年8月31日，对此事实，绍兴银行股份有限公司开发区支行予以认可。
以上事实，由异议人绍兴银行股份有限公司开发区支行、案外人浙江安泰交通设施有限公司向本院提供的房屋租赁合同2份，汇款凭证3份，收款收据复印件4份，争议房屋产权证、土地证、他项权证及房地产抵押清单复印件各1组，本院（2012）绍越商初字第2379号、（2013）绍越商初字第24号民事判决书各1份，（2013）绍越执民字第2974号执行通知书1份，双方当事人当庭陈述等证据所证明。
本院认为，本院（2013）绍越执民字第2974号执行案件处置的绍兴市城南高立花园11幢A区3-14层房屋（房权证绍自始字第××号，面积为4-14层住宅建筑面积7372.6平方米、3层住宅建筑面积659.38平方米、14层电信用房建筑面积22.04平方米，相应国有土地使用权面积1571.86平方米，权证号绍市国用2006第5313号）系被执行人浙江高立实业发展有限公司合法拥有的财产，本院可依法处置。案外人浙江安泰交通设施有限公司与被执行人浙江高立实业发展有限公司关于该争议房屋中部分空余房屋（即11号楼A区二－十四层4355平方米减去二层面积）及其他房屋的租赁合同，双方主体适格，权利义务明确，应认定合法有效。但案外人浙江安泰交通设施有限公司与被执行人浙江高立实业发展有限公司签订合同的时间是2012年9月，支付租赁费是在2012年10月12日及15日，虽已入驻争议房屋，但浙江高立实业发展有限公司与绍兴银行股份有限公司开发区支行办理抵押登记手续时间为2011年6月27日，已办理他项权证，本案争议房屋抵押在前，租赁在后，故案外人浙江安泰交通设施有限公司与被执行人浙江高立实业发展有限公司关于本案争议房屋的租赁合同中与抵押物重叠部分不应妨碍抵押权的实现。对本案争议房屋提前支付的房屋租金不能返还及不能延续租赁期限的违约责任，案外人浙江安泰交通设施有限公司可与被执行人浙江�立实业发展有限公司另行解决。至于案外人浙江安泰交通设施有限公司与被执行人浙江高立实业发展有限公司签订的租赁合同中涉及本案争议标的范围之外的房屋，因与本案无关或涉及他案争议，在本案中不予一并审查。异议人（申请执行人）绍兴银行股份有限公司开发区支行据此提出的执行异议，部分理由成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：
一、异议人（申请执行人）绍兴银行股份有限公司开发区支行的执行异议请求成立，案外人浙江安泰交通设施有限公司与被执行人浙江高立实业发展有限公司关于绍兴市城南高立花园11号楼A区二－十四层4355平方米减去二层部分面积的房屋租赁合同合法有效，但不应妨碍抵押权实现，即在本院对绍兴银行股份有限公司开发区支行享有抵押权部分房屋（房产权证号：绍自始字第00000439**号，抵押物清单载明为4-14层住宅建筑面积7372.6平方米和3层住宅建筑面积659.38平方米；土地证号：绍市国用2006第53**号；他项权证号：绍房他证绍市字第K0000588**号）裁定拍卖后应自动腾退出该部分争议房屋（案外人浙江安泰交通设施有限公司参拍并买受的除外，并可给予案外人浙江安泰交通设施有限公司在本院拍卖时享有行使优先购买权的权利）。
二、驳回异议人（申请执行人）绍兴银行股份有限公司开发区支行认为租赁合同全部无效等其他执行异议请求。
如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 周仕勇
人民陪审员 王 彦
人民陪审员 鲁根森
二〇一四年四月十一日
书 记 员 范海燕