浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙甬民二终字第24号
上诉人（原审原告）：孙某。
委托代理人：钱某某。
委托代理人：沈某某。
被上诉人（原审被告）：劳某某。
委托代理人：庞某某。
被上诉人（原审被告）：王甲。
被上诉人（原审被告）：赵某某。
上诉人孙某因与被上诉人劳某某、王甲、赵某某房屋买
卖合同纠纷一案，不服浙江省余姚市人民法院2009年9月26日
作出的（2009）甬余民初字第1145号民事判决，向本院提起上
诉。本院于2009年12月24日受理后，依法组成合议庭进行审理
，本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2004年，原审被告劳某某的原有
房屋由余姚市城东经济开发区管委会拆迁，后经安置取得了两
套房屋，其中一套即本案的余姚市城东新区星光××室。经中
介人即原审被告王甲、赵某某介绍，原审被告劳某某与叶某某
就该房买卖进行了口头协商，2005年9月13日，原审被告劳某
某与叶某某签订了房屋买卖协议，协议约定：房屋位于余姚市
城东新区星光××室，包括架空层，总价488670元。协议签订
后，叶某某交付劳某某房款的80%即408670元，余款20%（即80000元）待劳某某向叶某某交房产证时付清。协议并对违约责
任、过户费用等作了约定。签约后，叶某某支付了劳某某部分
房款。又经原审被告王甲、赵某某中介，同年9月15日，叶某
某就该房与原审原告签订了房屋买卖协议，协议载明转让方是
叶某某、购房人是原审原告，中证人是原审被告王甲、赵某某
，总房价508924.5元，协议签订后原审原告支付出卖人总房价
的80%，即408924.5元，余下20%待交付房产证及土地证时付清
；中介费由原审原告负担；此房未转房产证之前，如市场出现
房价浮涨，若一方违约，以房价总额的30%作违约金补偿另一
方，并结清所有经济。另约定劳某某的房屋转让授权协议一份
由中介保存，房产的买卖事宜由劳某某全权委托叶某某办理，
劳某某的委托书1份由原审原告保存，双方商定在5年左右，叶
某某未做出国有房产证、土地证，同意赔偿原审原告自签约日
起每年25000元损失，总赔偿费以年累计，同时叶某某无条件
收回房屋，原审原告归还购房款，叶某某承担上述所有赔偿责
任。余姚经济开发区的证明一份由原审原告保存，劳某某与叶
某某房屋转让协议一份由原审原告保存。协议订立后，原审原
告支付了叶某某房款428924.5元和车库款76627元，并支付了
中介费，取得了房屋钥匙，现该房由原审原告占有。2008年下
半年，劳某某取得了该房屋的所有权证和土地使用权证。双方
曾就房屋过户等进行协商，但未成。2009年4、5月间，原审被
告劳某某以叶某某未支付房款为由，提出与叶某某解除买卖合
同，将该房屋出让给了王乙，王乙已于2009年5月21日将该房
过户至其名下，并已向原审原告提起追索，要求出让该房屋（已另案处理）。
原审原告孙某于2009年6月4日诉至原审法院，请求判令
：三原审被告即时办理余姚市城东新区星光××室的土地使用
权证和房屋所有权证过户手续给原审原告。
原审法院经审理认为：本案争议的焦点是2005年9月15日
签订的房屋买卖协议的出卖方主体是谁。原审原告认为原审被
告劳某某是委托人，叶某某受其委托，代其办理房屋买卖事宜
，通过中介，并依劳某某出具的委托书，与原审原告签订了房
屋买卖协议，该转让是合法有效的。出卖的主体是劳某某。原
审被告劳某某将房屋再出卖给王乙，显然是恶意串通，损害原
审原告的权益，原审原告保留追诉的权利。原审原告以其提交
的委托书和房屋买卖协议予以证明。原审被告劳某某提出此房
屋买卖协议的出卖方主体是叶某某，而非劳某某，因劳某某取
得安置房后，通过王甲、赵某某中介，将房屋转让给了叶某某
，双方通过中介签订了转让协议，叶某某支付了部分房款。至
于原审原告所说的委托书，系在劳某某与叶某某签约前所出具
，目的是为方便叶某某到余姚市经济开发区管委会办理房屋相
关事宜，劳某某与叶某某之间建立的是房屋买卖关系，而不是
委托合同关系，与原审原告建立房屋买卖关系的是叶某某，而
不是劳某某，且由于叶某某未取得房产所有权证，该房屋买卖
协议的效力也是待定的。该院认为，原审原告与叶某某签订的
房屋买卖协议的出卖方主体是谁，关键在于如何看待劳某某出
具的委托书及劳某某与叶某某签订的房屋买卖协议。原审原告
提交的委托书出具时间在2005年8月30日，系在劳某某与叶某某的房屋买卖协议签订之前，该委托书载明，劳某某因经济缘
由，将本案所涉房屋出售，有关房屋经济结算、权证手续全权
委托叶某某办理。之后，劳某某与叶某某签订了房屋买卖协议
，原审被告王甲、赵某某也证实了此事，劳某某解释出具委托
书是为了叶某某到余姚市经济开发区结算、办证等的需要，而
不是让叶某某出卖房屋。从余姚市城东新区拆迁房的实际情况
看，虽房屋拆迁安置，实际房屋所有权证和土地使用权证在交
房之后不能办理，需经过较长一段时间后才能办理，而劳某某
与叶某某之间的房屋买卖协议经过中介方参与，是双方真实意
思的表示，应是合法有效的。而且，在原审原告与叶某某签订
的房屋买卖协议中，协议的一方某某载明是叶某某，而不是劳
某某，同时明确劳某某与叶某某的房屋转让协议由原审原告保
存，对于违约金和无法办理权证等均约定由叶某某承担责任，
而不是由劳某某负责，如果叶某某是受委托人，劳某某是委托
人，则在合同中应加以明确。同时，原审原告在当时也明知叶
某某与劳某某之间就本套房屋的转让事实，在明知他们两人有
本案所涉房屋的买卖协议，而再接受叶某某系劳某某的受托人
出卖同一套房屋，于情不符，于理不通。再者，在原审原告与
叶某某签订房屋买卖协议之时，劳某某与叶某某的房屋买卖协
议并未解除。鉴于当时房屋的实际情况，劳某某所述的委托书
的意思应是合情合理的，而不是原审原告理解的授权叶某某出
让房屋。当事人应当遵守诚信原则，根据合同的性质、目的和
交易习惯履行通知、协助等义务。原审原告要求三原审被告承
担协助房屋过户的义务，则必须是原审原告与三原审被告之间存在房屋买卖关系，但是本案中，与原审原告签订合同的是叶
某某，原审原告提交的用以证明叶某某系受原审被告劳某某委
托的证据不充分，不能证明劳某某与叶某某之间的委托卖房的
关系；而原审被告赵某某、王甲只是中介人，不是合同的主体
。故原审原告之诉证据不足，该院不予以支持。至于原审被告
劳某某辩称的现房屋已出卖给他人，系另一法律关系，不属本
案处理范畴。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十
四条、第六十条、《最高人民法院关某某事诉讼证据的若干规
定》第二条之规定，作出如下判决：驳回原审原告孙某的诉讼
请求。本案案件受理费160元，由原审原告孙某负担。
宣判后，原审原告孙某不服，上诉至本院，称：1.原判
认定劳某某出具给叶某某的委托书是为结算所用，而非委托叶
某某向上诉人出卖房屋错误。理由：委托书如果是向余姚市经
济开发区出具，应在余姚市经济开发区留存，不应在上诉人处
；委托书内容明确，系劳某某出售房屋给上诉人，委托叶某某
国办理相关手续；两位中介人的陈述，证明委托书是为了让叶
某某办理劳某某的房产出售给上诉人所用。2.叶某某与劳某某
之间的房屋买卖协议，在上诉人持有委托书和签订新的房屋买
卖协议后自动失效，原审认定该协议合法有效，是错误的。综
上，讼争房屋的出卖主体应为被上诉人劳某某，不是案外人叶
某某。被上诉人王甲、赵某某作为中介方应配合办理过户手续
。请求二审法院查某事实，撤销原判，改判支持上诉人的一审
诉讼请求；由被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。被上诉人劳某某答辩称：请求二审法院驳回上诉，维持
原判。理由：其已经把房屋转让给叶某某，无委托出售房屋的
权利。叶某某要求被上诉人出具委托书，办理过户登记等手续
也是合情合理的。在双方没有办理正式过户手续，叶某某没有
取得房屋所有权之前。上诉人向叶某某购买房屋须征得被上诉
人的确认。根据法律规定，一方违约，未付款金额超过房款的
20%，权利人有权解除合同。2009年4月30日之前，被上诉人与
叶某某解除房屋买卖协议，已将房产转让给他人。上诉人要求
依法办理过户登记手续已经不现实。
被上诉人王甲答辩称：2003年余姚市经济开发区管委会
也有证明，房产证等三证还没有办理的情况下，可以上市买卖
。当时叶某某要卖房屋，其不同意，要求叶某某提供劳某某的
委托书。叶某某有劳某某委托书以后，其就协助叶某某办理过
户手续。根据规定只要有当事人的购房发票、身份证及本村、
本乡的证明，就可以办理房产证。
被上诉人赵某某答辩称：同意王甲的意见。
双方在二审期间均未提供新的证据。
本院经审理查某的事实与原审查某的事实一致，故本院
对原审认定的事实予以确认。
本院认为：本案的焦点为讼争房屋的出卖主体是叶某某
还是劳某某。上诉人认为房屋的出卖方为劳某某，叶某某是受
劳某某委托，具体办理房屋买卖事宜，通过中介，与其签订房
屋买卖协议的经办人。被上诉人劳某某认为，其已把房屋卖给
案外人叶某某，其出具给叶某某的委托书，是方便叶某某办理房屋相关事宜所用，其与叶某某系房屋买卖关系，并非委托合
同关系。上诉人提供的委托书明确有关房屋经济结算、权证手
续全权委托本村叶某某办理。并不是委托叶某某出售房屋。其
解释符合余姚市城东新区拆迁房的实际情况。同时，上诉人孙
某与叶某某于2005年9月15日签订的房屋买卖协议明确载明：
转让人为叶某某，购房人为孙某。上诉人把购房款也付给合同
的相对人叶某某，并由叶某某出具相应收据。当时，上诉人也
明知叶某某与劳某某之间就本套房屋的转让事实，在明知他们
两人有本案所涉房屋买卖协议的情形下，上诉人再接受叶某某
系劳某某的受托人出卖同一套房屋，不符合情理及交易习惯。
因此，原审法院认定讼争房屋的出售方主体为叶某某，根据合
同相对性原理，驳回上诉人的诉讼请求，并无不当。综上，原
判认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，判决妥当。
上诉人之上诉理由不足，本院难以支持。依照《中华人民共和
国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五
十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币160元，由上诉人孙某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 亚 君
审 判 员 俞灵波审判员张宏亮
二〇一〇年一月二十五日
代书记员 黄 琼