广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民一终字第388号
上诉人（一审被告）：朱贵帅。
委托代理人：陈丽萍，广西桂三力律师事务所北海分所律师。
委托代理人：李小芳，广西桂三力律师事务所实习人员。
被上诉人（一审原告）：北海华庭物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区北海市北京路西侧鸿苑别墅8号1楼。
法定代表人：黄川庭，该总经理。
被上诉人（一审被告）：张文瑞。
委托代理人：王熙聪，广西嘉友律师事务所律师。
上诉人朱贵帅因与被上诉人北海华庭物业服务有限公司（下称华庭物业公司）、张文瑞物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2014）海民一初字第599号民事判决，向本院提出上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱贵帅的二委托代理人陈丽萍、李小芳，被上诉人物业公司的法定代表人黄川庭、被上诉人张文瑞的委托代理人王熙聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审判决查明：2008年7月20日，华庭物业公司与北海金碧房地产有限公司签订《前期物业服务委托合同》，约定华庭物业公司为北海城市购物广场主楼、商业裙楼一楼西面自营部分提供物业管理服务以及双方的权利义务等条款，其中合同第五条约定了物业服务收费标准：1、住宅按建筑面积l元每平方米月的标准计收；2、商业、办公用房按建筑面积1.2元每平方米月的标准计收；3、电梯使用维护费：纯居住30元每户月，办公用房50元每户月，商业经营根据经营的项目另行确定；4、公共用电（如公共照明、楼道灯等）、公共用水（如绿化、卫生用水等）、电梯用电等公用水电，以实际用量按每户的建筑面积进行分摊；5、垃圾处理费按8.8元每户月的标准收取；6、物业管理费按月收取，交纳的时间为每月的5号前，逾期按每日l％的比例收取滞纳金……。8、闲置、空置房屋的物业服务费按正常标准计收；9、小区内出租物业的，物业管理费用由出租方承担连带责任……。ll、物业服务费用标准按市物价局的标准进行调整；……。合同签订后，华庭物业公司即进驻该小区进行物业管理。朱贵帅是位于北海市北海大道交北京路北海城市购物广场（大润发）五楼套内面积976.19平方米、建筑面积ll45.02平方米房屋的业主，其于2008年9月1曰起将上述场所租赁给张文瑞经大型游艺娱乐场所。张文瑞经营的娱乐场所从2011年3月31日起停止营业，物业服务费等交至2011年3月份。
另查明：涉案场所安装有两台观光电梯，2011年之前由张文瑞经营的娱乐场与另一个用户在使用。2012年起，其中有一个观光电梯增加了一个使用用户。2010年1月1日至2011年12月31日的电梯维护费为每台每月400元，2012年1月1日至2014年1月1日的电梯维护费为每台每月600元。2009年1月1日，北海市环境卫生管理处中区管理处委托华庭物业公司代收垃圾费，其中餐饮娱乐业的垃圾费为每筐3.5元。水费及电费也是由华庭物业公司代收代缴。2010年的物业管理等费用张文瑞每月按物业费1374元、电梯费600元、垃圾费320元、公摊水电费115元的标准向华庭物业公司交纳。另华庭物业公司称观光电梯的使用每月均产生数量不等的电费，观光电梯专门安装有单独的分表，根据每月的计量算出涉案房屋2011年4月至2014年2月应分摊的观光电梯电费为l2777元（其中2011年4月至2011年7月分摊的电费为1000元，2011年8月2012年4月为2041元，2012年5月至2013年11月为8483元，2013年12月至2014年2月为1253元），并向本院提交一份观光电梯用电核计明细予以说明。现华庭物业公司因张文瑞、朱贵帅未按时交纳物业管理等费用，提出本案诉讼。
再查明：张文瑞与朱贵帅因租赁合同纠纷经北海市海城区人民法院和北海市中级人民法院分别于2012年7月20日作出（2011）海民初字第1227号和于2013年6月19日作出（2012）北民一终字第414号民事判决书，确认张文瑞经营的场所于2011年3月31日起开始停止营业，并判决张文瑞和朱贵帅签订的《租赁合同》已于2011年8月8日解除；张文瑞支付2011年4月1日至2011年8月8日的租金给朱贵帅；张文瑞于判决发生法律效力之日起十日内付清所欠款项给朱贵帅，并于付清款项十日内将其承租的涉案场地交还朱贵帅；张文瑞支付2012年5月11日起至法院确定的腾退房屋之日止占用费的一半给朱贵帅。张文瑞于2013年12月4日将涉案房屋腾退给朱贵帅。
华庭物业公司的一审诉讼请求为：1、张文瑞支付华庭物业公司物业服务费18778元、水电费11522元、垃圾清运费4373元、电梯维护费10362元及滞纳金17797元，合计62832元（滞纳金自欠缴之日起，按中国人民银行规定同期贷款利率的四倍计算，计至2014年2月28日，以后另计至付清欠缴费用之日止）；2、朱贵帅支付华庭物业公司物业服务费29312元、水电费9976元、垃圾清运费6827元、电梯维护费16678元及滞纳金20275元，合计83008元（滞纳金自欠缴之日起，按中国人民银行规定同期贷款利率的四倍计算，计至2014年2月28日，以后另计至付清欠缴费用之日止）；3、朱贵帅对张文瑞应当支付的上述费用承担连带清偿责任；4、诉讼费用由朱贵帅、张文瑞承担。
一审判决归纳争议焦点为：华庭物业公司的诉讼请求是否有事实依据和法律依据。
一审判决认为：华庭物业公司与北海金碧房地产有限公司签订《前期物业服务委托公司》是合同当事方在平等的基础上签订的，是双方的真实意思表示，是合法有效的合同。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，该合同对业主具有约束力，故朱贵帅作为业主应按合同的约定交纳物业管理等费用。张文瑞作为涉案房屋的承租人，法院另案判决其承担租赁期间以及按50％的比例分摊2011年（笔误，应为2012年）5月11日至法院确定其腾退房屋之日止的占用费，故对华庭物业公司主张张文瑞亦应按该判决确定的时段和比例承担物业等管理费用和由此产生的滞纳金，予以支持。即张文瑞应承担2011年4月l日至2011年8月8日和按50％的比例分摊2012年5月11日至2013年12月4日（张文瑞腾退房屋之日）的物业管理等费用和由此产生的滞纳金。除此外，华庭物业公司主张的其他时间段即2011年8月9日至2012年5月10日、2013年l2月5曰至2014年2月28日的物业管理等费用和2011年4月1日至2011年8月8日的物业管理等费用的50％，以及由此产生的滞纳金由业主即朱贵帅承担。
华庭物业公司主张涉案房屋因物业管理产生的费用有：l、物业管理费每月1374元；2、公摊水电费每月115元；3、垃圾费每月320元；4、2011年12月之前的电梯使用费每月分摊600元，2012年以后每月分摊830元；5、观光梯电费根据每月抄表计算，2011年4月至2011年7月分摊的电费为1000元，2011年8月2012年4月为2041元，2012年5月至2013年11月为8483元，2013年12月至2014年2月为1253元；6、2011年4、5月产生的自用水电费和水加压电费4684元。对于华庭物业公司主张的物业管理费、公摊水电费、垃圾费，因之前张文瑞都是按这一标准交纳，故予认确认。对于观光电梯使用费，华庭物业公司主张2011年12月前为每月600元，因张文瑞之前按该标准交纳并未提异议，也予以确认；由于2012年1月后电梯维护费提高，以及考虑到电梯使用过程中产生年检、更换配件等费用，华庭物业公司经折算后主张按每月830元的标准收取，也予以确认。华庭物业公司主张的观光梯电费，是华庭物业公司根据其每月对观光梯专用电表（分表）的抄表数额进行计算公摊，对其计算出的分摊数额，张文瑞、朱贵帅未能提供相反证据进行反驳，对此亦予以确认。而对于华庭物业公司主张的4、5月份的自用水、电及水加压电费，因张文瑞已于2011年3月31日停止营业，且张文瑞予以否认停业后再使用过水电，故对该费用不予确认。张文瑞、朱贵帅未按时交纳物业管理等费用，其行为已构成违约，按合同约定还应承担滞纳金，但华庭物业公司请求的的滞纳金过高，应依法调整为滞纳金从欠缴之日起按中国人民银行同期贷款利率130％计。根据上述标准，据此计算出以下时段的费用：l、2011年4月1日至2011年8月8日的物业管理费、电梯费、垃圾费、公摊水电费、观光梯分摊电费共10636元，产生的滞纳金至2014年2月28日止为2303元（2014年3月1日以后的滞纳金以10636元为基数，按中国人民银行同期贷款利率130％计至判决确定付款之日止）；2、2011年8月9日至2012年5月10日的物业管理费、电梯费、垃圾费、公摊水电费、观光梯分摊电费共24642元，产生的滞纳金至2014年2月28日止为4250元（2014年3月1日以后的滞纳金以24642元为基数按中国人民银行同期贷款利率130％计至判决确定付款之日止）；3、2012年5月11日至2013年12月4日的物业管理费、电梯费、垃圾费、公摊水电费、观光梯分摊电费共58624元，产生的滞纳金至2014年2月28日止为4698元（2014年3月1日以后的滞纳金以58624元为基数，按中国人民银行同期贷款利率130％计至判决确定付款之日止）；4、2013年12月5日至2014年2月28日的物业管理费、电梯费、垃圾费、公摊水电费、观光梯分摊电费共9170元，产生的滞纳金至2014年2月28日止为61元（2014年3月1日以后的滞纳金以9170元为基数，按中国人民银行同期贷款利率130％计至判决确定付款之日止）。
综上，张文瑞应承担的物业管理费、电梯费、垃圾费、公摊水电费、观光梯分摊电费为l0636＋58624×50％=39948元，滞纳金为2303＋4698×50％=3501元（滞纳金计至2014年2月28日止，2014年3月1日以后的滞纳金以39948元为基数，按中国人民银行同期贷款利率130％计至判决确定付款之日止）；朱贵帅应承担的物业管理费、电梯费、垃圾费、公摊水电费、观光梯分摊电费为24642＋58624×50％＋9170=63124元，滞纳金为4250＋4698×50％＋61=4535元（滞纳金计至2014年2月28日止，2014年3月1日以后的滞纳金以63124元为基数，按中国人民银行同期贷款利率130％计至判决确定付款之日止）。根据合同的约定，朱贵帅作为业主须对承租人即张文瑞负担的物业管理等费用承担连带支付责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决：一、张文瑞支付给华庭物业公司物业管理费、电梯费、垃圾费、公摊水电费、观光梯分摊电费共39948元及滞纳金3501元（滞纳金计至2014年2月28日止，2014年3月1日以后的滞纳金以39948元为基数，按中国人民银行同期贷款利率130％计至判决确定付款之日止）；二、朱贵帅支付给华庭物业公司物业管理费、电梯费、垃圾费、公摊水电费、观光梯分摊电费共63124元及滞纳金4535元（滞纳金计至2014年2月28日止，2014年3月1日以后的滞纳金以63124元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的130％计至判决确定付款之日止）；三、朱贵帅对张文瑞上述负担的物业管理费、电梯费、垃圾费、公摊水电费、观光梯电费分摊及滞纳金承担连带清偿责任；四、驳回华庭物业公司的其他诉讼请求。案件受理费3216元，由张文瑞负担1266元，朱贵帅负担l950元（该费用华庭物业公司已向预交，张文瑞、朱贵帅在给付上述款项时将其负担部分一并返还给华庭物业公司）。上述义务，义务人应于判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，否则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审判决宣判后，上诉人朱贵帅不服，向本院提出上诉称：一审判决认定事实错误。一、一审判决认定“两台观光电梯2011年前由张文瑞与另一用户在使用，2012年起其中一个观光电梯增加了一个使用用户”存在错误。一审判决已经查明，张文瑞经营的娱乐场所自2011年3月31日起就已停业，营业场所处于关闭状态，不再有人员出入该场所。故自2011年4月1日起，张文瑞就不再使用该电梯。在此情况下，一审判决朱贵帅、张文瑞支付2011年4月1日起的电梯使用费、观光梯电费没有事实和法律依据。二、一审判决朱贵帅、张文瑞支付华庭物业公司自2011年4月1日起的垃圾费、公摊水电费没有事实和法律依据。（一）如前所述，张文瑞已于2011年3月31日停止营业，涉案房屋自2011年4月1日起即为空置房屋。根据华庭物业公司一审举证的《前期物业服务委托合同》第五条第8点的约定：“闲置、空置房屋的物业服务费按正常标准计收”，涉案房屋自2011年4月1日起，应收取的费用仅限于物业服务费。同时，华庭物业公司一审举证的北海市物价局2006年11月24日下发《关于空置物业服务收费问题的补充通知》“北价格字（2006）105号”文件，亦明确规定“空置物业的物业管理公共性服务费”按非空置物业收费标准收费，也仅限于“物业管理公共性服务费”。本案中，一审判决朱贵帅承担的垃圾费、公摊水电费、电梯维护费、观光梯电费等费用，均是因使用电梯、水电而实际发生的相关费用，并非物业管理公共性服务费用。而涉案房屋2011年4月1日起就因张文瑞停业而不再使用，朱贵帅和张文瑞均未使用该物业，所发生的费用自然与朱贵帅、张文瑞无关，一审仍判决朱贵帅向华庭物业公司支付以上费用，既与合同约定及上述规定不符，也违反合理公平。（二）华庭物业公司提交的证据不能证实公摊水电费、垃圾费、电梯维护费、观光梯电费的实际发生情况，更不能证明朱贵帅应承担上述费用的金额。一审判决认定物业服务费、垃圾费、公摊水电费、电梯维护费、观光梯电费共计103072元事实不清、证据不足。1、华庭物业公司一审提交的水费、电费发票、电费通知单等证据只能证明华庭物业公司向有关部门缴纳过水电费，无法证明该费用产生于何处物业，费用发生是否与涉案房屋有关，更不能证明公摊情况，一审判决公摊水电费、观光梯电费缺乏事实依据。2、关于电梯维护费，《前期物业服务委托合同》对电梯维护费收取标准并未作出约定，双方亦未就这一事项达成一致。故一审法院判令朱贵帅、张文瑞向其支付电梯维护费没有事实依据。3、关于垃圾清运费。《前期物业服务委托合同》约定垃圾清运费为每户每月8.8元。华庭物业公司原提交的收费证已经过期，华庭物业公司主张垃圾费没有事实依据。4、一审法院在作出上述费用的判决和认定时，未详细列明每一项费用的具体金额及依据的证据、计算的依据，只认定以上几项费用的总额，明显事实不清。综上，朱贵帅认为，不管是朱贵帅还是张文瑞，自2011年4月1日起，基于涉案房屋应承担的费用仅为物业管理费一项，其他费用均不应支付，一审判决承担公摊水电费、垃圾费、电梯维护费、观光梯电费存在错误。三、张文瑞应承担2011年4月1至2013年12月4日。一审判决其分段承担，并判决自2011年5月11日至2013年12月4日其只承担50％没有事实和法律依据。一审已查明，张文瑞至2013年12月4日才将房屋腾退给朱贵帅。尽管法院判令合同自2011年8月8日就已解除。但合同解除后，因张文瑞的设备存放于涉案房屋，张文瑞未将房屋腾退给朱贵帅，朱贵帅实际仍无法对该房屋使用或收益。同时，涉案房屋原租赁合同纠纷及本案纠纷均是由张文瑞根本违约导致，其违约本身已给朱贵帅造成损失。现一审法院判令朱贵帅承担这一期间的物业费用，并判令朱贵帅对张文瑞应承担费用承担连带责任，没有事实和法律依据，有失公平。据此请求：1、撤销原判，并依法改判朱贵帅只需承担物业管理费；2、一、二审诉讼费由华庭物业公司和张文瑞承担。
被上诉人华庭物业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
被上诉人张文瑞答辩称：其不应当支付任何物业费、管理费、垃圾费、公摊水电费、观光电梯电费、电梯维护费及滞纳金等。张文瑞租赁经营娱乐场所已于2011年3月31日起停业处于关闭状态，自此不再使用租赁场地。2011年8月8日海城区人民法院判决解除朱贵帅与张文瑞之间的租赁关系，故本案判决张文瑞支付前述有关费用没有事实依据。虽然北海市中级人民法院（2012）北民一终字第414号民事判决由张文瑞支付房屋占用费按房租的50%计算，但该案系因补偿装修费用所致纠纷，并非张文瑞正常使用租赁房屋产生的费用。故张文瑞不应承担2012年5月11日至2013年12月4日期间的物业相关费用和滞纳金。
在二审指定的举证期限内，各方当事人均未提交新证据。
二审经开庭审理及查阅一审卷宗材料，查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院予以确认。
本院归纳争议焦点为：1、华庭物业公司请求朱贵帅和张文瑞承担垃圾清运费、公摊水电费、电梯维护费、观光电梯电费有无事实和法律依据。2、朱贵帅和张文瑞应当如何对华庭物业公司承担责任。
本院认为：关于第一个焦点。法律保护合法的物业服务合同关系。作为业主，朱贵帅应当按照物业服务合同向华庭物业公司交付物业管理费及由物业公司收取或代收的其他费用。张文瑞作为涉案场地的承租人，即物业服务的实际受领人，应当在其租赁期间，向物业服务公司缴纳前述物业有关费用。本案中，朱贵帅明确对缴纳物业管理费予以认可，张文瑞亦未就此提出上诉，本院亦予确认。对于朱贵帅上诉提出其与张文瑞均不应当向华庭物业公司承担公摊水电费、电梯维护费、观光电梯电费、垃圾清运费的主张能否获得支持，本院分析如下：1、公摊水电费、观光电梯电费、电梯维护费。涉案楼盘项目的《前期物业服务委托合同》第五条“物业服务收费标准”载明，第3项“电梯使用维护费：纯居住30元／户月；办公用房50元／户月；商业经营根据经营的项目另行确定”，第4项“公共用电（如公共照明、楼道灯等）、公共用水（如绿化、卫生用水等）、电梯用电等公用水电，以实际用量按每户的建筑面积进行分摊”。根据物业合同该条两项约定，朱贵帅作为业主应当承担相应公摊水电费、观光梯电费、电梯维护费，租赁期间该费用由张文瑞承担。朱贵帅上诉主张租赁经营场所于2011年3月31日即停止经营，不再使用电梯等物业服务，故不应担承担该费用，本院认为，对于业主而言，该费用并非仅限于提供物业服务的劳务报酬，还包括保障整个楼盘物业正常运行的必要费用，诸如电梯、公共水电管道线路等公共设施的日常损耗和维护，以及公共照明、公共绿化等产生的费用。因此朱贵帅以其未使用该服务（停止经营未使用电梯等）为由主张免除其上述计费项目的缴费义务，既不符合物业服务合同的约定，也不符合物业服务的现实情况。2、垃圾清运费。因该项费用实属物业服务公司代环卫行政部门收取，而目前尚未有相关法律法规对垃圾清运费争议的处理进行明确规定。就现实而言，商号停止经营、场地空置后，一般不再产生经营垃圾，综观全国各地对有关垃圾清运费争议的处理，一般是在房屋空置后，当事人可通过物业公司或直接向环卫部门报告，申请免除缴纳垃圾清运费。本案中，无论是作为业主朱贵帅还是场地承租人张文瑞，均未向有关部门提出免除缴纳垃圾清运费的申请，而物业公司亦一直向环卫行政部门实际垫付该费用。故已经发生的该垃圾清运费，朱贵帅作为业主或张文瑞作为场地租赁人仍应当承担。故朱贵帅上诉认为其不应缴纳垃圾清理费的理由不能成立，不予支持。此后，朱贵帅仍可通过物业公司或直接向环卫行政部门提交免除缴纳垃圾清运费的申请，是否免除由环卫行政部决定。
关于第二个争议焦点。张文瑞作为涉案场地的承租人，在租赁期内，有义务承担前述物业有关各项费用。另外，本院（2012）北民一终字第414号生效判决确认，朱贵帅与张文瑞之间的租赁合同于2011年8月8日解除，自2012年5月11日起，朱贵帅不再同意以其场地封存保管张文瑞的经营器用（娱乐设备等），并要求其腾退涉案租赁场地。该判决综合考虑案件事实情况并根据公平原则判令张文瑞负担自2012年5月11日起至房屋腾退之日止（腾退房屋的时间为2013年12月4日）的房屋占用费按租金的一半计算。一审据此支持华庭物业公司提出张文瑞还应按前述判决确定的时间段和比例承担有关物业诸项费用和由此产生的滞纳金的诉讼主张，亦属对公平的充分考虑，张文瑞在二审中虽抗辩称其不应承担该时间段内有关费用和滞纳金，但其未就此提出上诉，且本院认为一审出于公平考虑，支持华庭物业公司该诉讼主张，并无不当，本院予以确认。其余时间段内发生的物业诸项费用，应由业主朱贵帅承担。至于朱贵帅上诉认为，华庭物业公司提交的证据不能证实各项费用是否发生以及具体数额。本院经审查认为，华庭物业公司在一审中提交了缴费发票、收据、欠费清单、费用计算说明等等，综合审查其提交的证据，符合涉案物业有关费用产生的实际情况，一审对其提交的有关证据予以采信并据此确认有关费用的具体数额无不妥之处，本院亦予以确认。
综上，上诉人朱贵帅的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3216元，由上诉人朱贵帅承担。
本判决为终审判决。
审判长 董新永
审判员 李雪燕
审判员 杨天隆
二〇一五年十一月五日
书记员 陈永辉
附：本判决引用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）……