吉林省白山市浑江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浑民二初字第72号
原告白山市浑江区农村信用合作联社。
法定代表人王淑娟，系该单位理事长。
委托代理人刘玉珍，系该单位职工。
委托代理人陈旭，吉林荆卫华律师事务所律师。
被告隋春艳，女，1968年11月19日生，汉族，北京幸福泉幼儿园白山分园园长，住浑江区。
第三人张宇，男，1982年8月23日生，汉族，轴承鸳鸯火锅店负责人，住浑江区。
原告白山市浑江区农村信用合作联社诉被告隋春艳、第三人张宇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员于青平独任审判，公开开庭进行了审理，原告白山市浑江区农村信用合作联社委托代理人刘玉珍、陈旭、被告隋春艳和第三人张宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2011年12月1日，第三人张宇未经原告同意，通过与被告签订协议将原告办公楼后两侧门市，面积为85.5平方米的营业房用作经营火锅店。后原告于2013年10月9日向第三人张宇经营的鸳鸯火锅店发出收回该房屋通知，并交纳该房屋2013年度取暖费3163.5元。但第三人至今未腾迁，也未向原告支付房屋使用费和取暖费。故原告诉至法院，要求解除原、被告之间的房屋租赁合同、被告和第三人立即腾迁出原告房屋，第三人按照每月1500元给付从2012年12月2日至第三人腾迁之日止的房屋使用费和2013年的取暖费3163.5元。
被告辩称：我方与原告及第三人的合同均已解除。
第三人辩称：不同意腾迁房屋，不同意给付房屋使用费，因为我方未与原告签订协议。原告的起诉存在勒索行为，因为取暖费我方已交给被告。被告出租房屋时存在欺骗行为，因为被告明知房屋会被收回，却隐瞒事实将房屋兑给我方，给我方造成近15万元的经济损失。
法庭审理过程中，原告为证明其事实主张，举证如下：
1．协议书复印件1份，证明原告于1995年4月10日将包括第三人张宇使用的房屋从农业银行手中买下，原告对该房屋享有所有权；
2．2011年12月1日的门市房租赁合同复印件1份，证明被告与第三人之间约定的月租金为1500元，租赁期到2012年11月30日止，这是原告向第三人主张房屋使用费的依据，我方主张的使用费是从该合同到期时开始；
3．浑江区农村信用合作联社关于租户搬迁的通知1份，证明被告承认转租部分房屋给第三人；
4．浑江区农村信用合作联社关于搬迁的通知1份（包括照片2张），证明原告分别于2013年10月9日、2013年11月1日督促第三人张宇搬迁，但其拒不腾退原告房屋，侵害原告的所有权；
5．白山华生热力发票复印件1张，证明原告为第三人支付取暖费3163.50元；
6.协议书复印件2份，证明原告与被告是租赁关系，协议书中约定的房屋包括第三人经营的店铺，但该协议已经到期。
被告质证：对原告提供的证据均无异议。
第三人质证：对证据1、2、3、4均无异议；对证据5的真实性无异议，但是我方已经将取暖费交付给被告；对证据6真实性无异议，但该证据能够证明被告是在超过租赁期限后将房屋租给我方使用的。
被告提供如下证据：
收据1份，证明第三人按照60平方米向被告交纳的2280元取暖费。
原告质证：对证据真实性无异议，但这只是被告向第三人出具的收据，并非取暖费的真实数额，供热公司核定供热面积为85.5平方米，我方是按照85.5平方米交纳的取暖费。
第三人质证：对该证据无异议。
第三人提供如下证据：
1．租赁合同1份，证明我方与被告签订的租赁合同所承租的房屋的面积为60平方米，证明年租金1.8万元中含取暖费；
2．收条1份，证明我方从陈丽梅处兑餐厅花费49500元，陈丽梅是前一承租人；
3．收据1份，证明我方已经向被告交纳取暖费。
原告质证：对证据1真实性无异议，但房屋的实际面积应当为85.5平方米；对证据2有异议，不能证明是哪一餐厅，且与本案无关；对证据3无异议。
被告质证：对证据1无异议；对证据2有异议，与本案无关；对证据3无异议。
关于本案证据，本院认证如下：
对于原告提供的证据1、2、3、4、6，被告和第三人均无异议，且其证明的内容与本案具有关联性，故本院均予以采信；对于证据5，虽被告对其无异议，第三人对其真实性也无异议，但是从该书证所载内容来看，在无其他证据相佐证的情况下，无法确定该取暖费收取的对象是本案争议的房屋，因此，其与本案的关联性无法确定，故本院不予采信。
对于被告提供的证据，被告对其真实性无异议，第三人对其也无异议，且其证明的内容与本案具有关联性，故本院予以采信。
对于第三人提供的证据1，原告对其真实性无异议，被告对其无异议，且其证明的内容与本案具有关联性，故本院予以采信；对于证据2，原告和被告均对其有异议，且该书证所载内容在无其他证据相佐证的情况下，无法确定其与本案的关联性，故本院不予采信；对于证据3，原、被告均无异议，且其证明的内容与本案具有关联性，故本院予以采信。
根据当事人的起诉、答辩、举证、质证、认证和辩论，本院对以下案件事实予以确认：原、被告分别于2007年9月3日和2008年6月20日签订协议，约定被告承租原告所有的位于浑江大街30号轴承道口附近原招待所楼（包括白山市永兴医药有限公司及部分闲置房屋）及白山市浑江区农村信用合作联社办公楼东侧二、三层，该承租范围包括本案争议所涉及的轴承鸳鸯火锅店使用的房屋，租赁期限从2007年9月3日至2012年9月3日。被告与第三人于2011年12月1日签订门市房屋租赁合同，被告将自己承租原告房屋的一部分，即白山市浑江区农村信用合作联社后西侧一门市转租给第三人，约定该房屋面积60平方米，租金为每月1500元，租赁期限为2011年12月1日至2012年11月30日，租期内取暖费由第三人承担。第三人用该房屋经营轴承鸳鸯火锅店。原告与被告的租赁合同和被告与第三人的转租合同到期后均未继续签订合同，但被告和第三人均继续使用房屋。第三人从2012年12月1日起未再支付租金，但第三人于2013年9月27日将按照房屋面积60平方米计算的2013年度的取暖费2280元支付给被告。原告于2013年9月3日向被告做出关于租户搬迁的通知，于2013年10月9日向第三人做出关于搬迁的通知，并于2013年11月1日在第三人经营的店铺门口张贴搬迁的通知。被告及第三人至今未腾出承租房屋。
综上所述，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，原告和被告之间系租赁合同关系。对于被告和第三人的关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。……”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，被告将承租的房屋出租给第三人，虽然无证据证明其经过原告的同意，但是原告、被告和第三人所使用的房屋均在一座楼，根据常理推断，原告在第三人开始经营火锅店的时候就应当知道该房屋已经被转租，且原告并无证据证明其在六个月内提出过异议，故可以认定被告与第三人之间的转租合同关系成立。本案中原、被告的租赁合同和被告与第三人的转租合同分别在2012年9月3日和2012年11月30日到期，但被告和第三人在合同到期后均继续使用租赁房屋，也无证据证明原告提出过异议，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原、被告之间的租赁合同和被告与第三人之间的转租合同在到期后均变更为不定期租赁合同。
对于原告要求解除与被告之间租赁合同的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，及原告提供的证据3能够证明，原告于2013年9月3日向被告发出关于租户搬迁的通知，要求被告30日内搬迁，由此可以证明原告要求解除与被告之间的租赁合同，并在合理期限之前通知被告，因而，该租赁合同在2013年10月4日便应当解除，故原告要求解除与被告之间的租赁合同是符合法律规定的，本院予以支持。
对于原告要求被告和第三人腾迁出房屋的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原、被告之间的租赁合同在解除后，被告应当返还租赁物，即腾迁出承租的原告的房屋。因原、被告之间的租赁合同被解除，被告便无权将其承租的房屋转租给第三人，因而，第三人承租该房屋的法律基础便不存在，且第三人作为次承租人分别在2013年10月9日和2013年11月1日收到原告做出的关于搬迁的通知时，第三人应当知道原告不再同意其继续使用原告的房屋，第三人便无权占有该房屋，因此，原告基于其对本案争议所涉及的房屋所享有的物权，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，第三人当然要腾迁出其承租的原告的房屋，以防侵犯原告对该房屋所享有的物权。因此，原告的该项诉讼请求本院予以支持。
对于原告要求第三人按照每月1500元的标准给付从2012年12月2日至腾迁之日止的房屋使用费的诉讼请求，虽然第三人使用原告的房屋至今，且从2012年12月1日起至今并未交纳房屋使用费，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，其应当交纳房屋使用费，但是根据合同相对性原理，在不定期的转租合同存续期间，第三人承租房屋所依据的合同的相对人是本案被告，而原告是与被告之间租赁合同的一方当事人，即原告与第三人之间无直接的合同关系，因此，原告主张的要求第三人给付不定期转租合同存续期间的房屋使用费是有违合同相对性的，不利于保护次承租人的利益，因而，对于该部分诉讼请求本院不予支持。但是，如上文所述，原、被告之间的租赁合同于2013年10月4日应当解除，加之原告提供的证据4证明，原告于2013年11月1日最后一次向第三人发出关于搬迁的通知，要求其3日内搬迁，因此，至2013年11月5日起，第三人无权继续占有原告房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，原告该项诉讼请求中要求第三人从2013年11月5日起至腾迁之日止按照1500元每月的标准支付房屋使用费的请求，实质上属于要求第三人支付的逾期腾房使用费，且该1500元每月的房屋使用费是第三人与被告之间的转租合同约定的租金数额，因此该标准合理，故对该部分诉讼请求本院予以支持。
对于原告要求第三人支付2013年度取暖费的诉讼请求，本院经审查认为，原告无证据证明其主张，而被告和第三人提供的收据能够证明第三人已经将2013年度的取暖费交给其合同的相对人，即本案被告，若让第三人再次向原告支付取暖费不利于维护公平正义。故原告的该项诉讼请求本院不予支持。
综上，根据优势证据原则，及依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、第二百二十四条第一款：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”、第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”、第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”、第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”、《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，判决如下：
一、解除原告白山市浑江区农村信用合作联社与被告隋春艳的《租房协议》。
二、被告隋春艳与第三人张宇于本判决生效后十日内腾迁出原告白山市浑江区农村信用合作联社的房屋。
三、第三人张宇于本判决生效后十日内向原告白山市浑江区农村信用合作联社支付从2013年11月5日起至腾迁之日止、按照每月1500元的标准计算的房屋使用费。
四、驳回原告白山市浑江区农村信用合作联社其他诉讼请求。
如果被告和第三人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。
案件受理费406元减半收取，由原告白山市浑江区农村信用合作联社承担178元，第三人张宇承担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于白山市中级人民法院。
代理审判员 于青平
二〇一四年三月十九日
书 记 员 张洪仙