广西壮族自治区桂林市七星区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0305民初1664号
原告：桂林富鑫物业服务有限公司，住所地：桂林市七星区七星路30号东方大厦4-7号。
法定代表人：刘红灵。
委托代理人：李仁彬，该公司员工。
被告：秦奉臻，男，1961年5月9日生，汉族，住桂林市七星区，
原告桂林富鑫物业服务有限公司（以下简称富鑫物业公司）诉被告秦奉臻物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告富鑫物业公司的委托代理人李仁彬，被告秦奉臻到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告是七星区鸾西一区业主，原告与鸾西一区业委会于2014年12月31日签订《物业服务委托合同》，合同第十八条约定：住宅区按建筑面积0.3元/月/平方米，商铺按建筑面积1元/月/平方米收取。公共场地停车位60元/月/个。合同第十九条约定：各业主必须于每月10日前缴纳当月费用。合同第二十五条约定：如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交费，还要承担逾期之日起每天按欠交费的千分之三交滞纳金。从2015年7月1日至2017年3月31日，原告在鸾西一区履行了物业服务的义务。被告房屋面积为68.04平方米，从2015年7月1日至2017年3月31日共21个月欠物业费428.6元，滞纳金暂计算至2017年5月31日为495.1元（计算至实际支付之日止）。经原告书面催交，被告仍拒不交费。为此，原告诉至法院，请求法院判令：1、被告支付原告2015年7月1日至2017年3月31日物业费428.6元、滞纳金暂计至2017年5月31日为495.1元（实际计算自其应支付之日起至实际给付之日止），以上费用合计923.6元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，1、2015年8月18日，由于原告未履行物业委托合同的基本义务，业主委员会已通知原告解除了双方签订的物业服务合同，故原告无权收取物业服务费和滞纳金。2、原告未履行物业服务合同中约定的保洁、公共秩序维护、公共绿化养护、车辆停放管理等义务。3、原告违反《物业管理条例》中关于收费管理的规定，未向业主公布物业服务资金年度预决算及收支情况，侵犯了被告的知情权。综上，原告要求被告支付物业费及滞纳金没有任何依据，请法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告是桂林市七星区毅峰路18号鸾西一区3栋1-1-1号房屋的业主，该房屋建筑面积为68.04平方米。2014年12月31日，原告（乙方）与桂林市七星区业委会（甲方）签订《物业服务委托合同》一份，约定：物业座落于桂林市七星区，物业类型为住宅小区，总建筑面积约37000平方米，乙方提供管理的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，甲方与本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理期从2014年12月31日起至2017年3月31日止。委托服务事项包括：房屋建筑公用部位的维修、养护和管理；公共设施、设备的维修、养护和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共花木等的养护和管理；小区交通与车辆停放秩序的管理等。物业管理费用按以下规定收取：住宅区按建筑面积0.3元/月/平方米收取；公共场地停车位费60元/月/个。物业管理费每月10日前交，逾期交纳相关物业管理费的，从逾期之日起每天按欠交管理费的千分之三交纳滞纳金。
合同签订后，原告于2015年7月1日进驻鸾西一区提供物业服务。2015年8月17日，桂林市鸾西一区业委会制作《告知函》一份，载明：桂林富鑫物业服务有限公司：经鸾西一区全体业主对你公司“满意度评测调查”，有60%以上业主对你公司的服务不满意。经研究决定，请贵公司于2015年8月18日零时终止对鸾西一区全部的物业管理服务工作。“赖记林”在该《告知函》上签字已收到。2015年9月8日，鸾西一区业委会制作《告知函》一份，载明：桂林富鑫物业服务有限公司：贵公司从2015年7月1日进入小区物业服务以来，存在以下几个问题：1、进入小区服务人员只有经理1人、保安2人、保洁员1人、水电工1人，无法为小区提供正常服务；2、车辆管理不到位；3、保洁工作不到位；4、保安人员只有3人，出现无人巡逻、严重脱岗、小区治安混乱、偷盗事件频繁；5、未经业委会同意擅自收取车位费及物业管理费。业委会组织业主对贵公司服务进行评测，评测结果有60%以上业主不满意贵公司服务，要求贵公司终止对小区的一切服务。“刘述杰”在该《告知函》上签字已收。2017年7月3日，桂林市七星区毅峰社区出具《证明》一份，载明：从2008年至今，我社区有三名保洁员在鸾西一区负责保洁工作。2017年3月31日，原告退出鸾西一区小区。
本院认为，原告与鸾西一区小区业委会于2014年12月31日签订的《物业服务委托合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。该合同约定：物业座落于桂林市七星区，原告提供管理的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，鸾西一区小区业委会与本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。涉诉房屋位于桂林市七星区，属于鸾西一区小区，在原告的物业服务范围之内。原告从2015年7月1日起至2017年3月31日为鸾西一区提供了物业服务。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”从鸾西一区全体业主对原告公司提供物业服务的满意度评测调查来看，有60%以上业主对原告提供的物业服务不满意，主要表现为1、进入小区服务人员不足，无法为小区提供正常服务；2、车辆管理不到位；3、保洁工作不到位；4、无人巡逻、保安人员严重脱岗、小区治安混乱、偷盗事件频繁。虽然原告提供了主要的物业服务，但其并未完全按《物业服务委托合同》的约定提供完善的物业服务，存在服务瑕疵，其行为已违约，本院对物业服务费予以酌情减扣，被告按应交物业服务费的60%比例向原告交纳物业服务费，即257.2元（计算方法：0.3元/月/平方米×68.04平方米×21个月×60%）。被告辩称鸾西一区业委会已于2015年8月18日通知原告解除了《物业服务委托合同》，原告无权向其收取物业管理费及滞纳金。从鸾西一区业委会分别于2015年8月17日、2015年9月8日向原告发出的两份《告知函》来看，虽然“赖记林”及“刘述杰”分别在上述两份《告知函》上签收，但并不能证明“赖记林”及“刘述杰”系原告公司员工，鸾西一区业委会也没有提供证据证明其已用其他的方式将《告知函》送达原告，被告应承担举证不能的责任，故对被告的该项辩解，本院不予采信。关于滞纳金问题，因原告提供的物业服务存在瑕疵，原、被告双方对于交纳物业费一直存在争议，因此，对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
告秦奉臻支付原告桂林富鑫物业服务有限公司2015年7月1日起至2017年3月31日止的物业服务费257.2元。二、
二、驳回原告桂林富鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。
本案收取案件受理费50元，由于适用简易程序，减半收取案件受理费25元（原告已预付本院），由被告秦奉臻负担。
上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元『收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行』，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判员 朱 捷
二〇一七年八月四日
书记员 何晨舒