安徽省亳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）亳民一初字第00022号
原告：亳州新港康乐有限公司，住所地安徽省亳州市谯城区人民东路古井药都大厦。
法定代表人：林硕翔，该公司董事长。
委托代理人：宋辉，安徽公德律师事务所律师。
被告：安徽古井房地产集团有限责任公司，住所地安徽省亳州市谯城区新华北路与古泉路交叉口。
法定代表人：王敬新，该公司董事长。
委托代理人：杨尘，安徽香樟律师事务所律师。
被告：安徽立功坊商业经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市新站区临泉路长春都市豪庭A幢1001号。
法定代表人：孙军，该公司总经理。
委托代理人：刘理，该公司员工。
第三人：亳州市祥联商贸有限公司，住所地安徽省亳州市谯城区人民东路古井药都大厦。
法定代表人：姚惊涛，该公司董事长。
委托代理人：程亚涛，该公司员工。
原告亳州新港康乐有限公司（以下简称新港康乐公司）为与被告安徽古井房地产集团有限责任公司（以下简称古井房地产公司）、安徽立功坊商业经营管理有限公司（以下简称立功坊商业公司）租赁合同纠纷一案，于2010年7月30日向本院提起诉讼。本院于同年8月5日立案受理，诉讼中，新港康乐公司提出鉴定申请，本院于2010年10月27日因鉴定中止本案诉讼。根据新港康乐公司的申请，本院依法通知亳州市祥联商贸有限公司（以下简称祥联商贸公司）作为第三人参加本案诉讼。本院依法组成合议庭，于2014年7月4日公开开庭审理了本案。原告新港康乐公司的委托代理人宋辉、被告古井房地产公司的委托代理人杨尘、被告立功坊商业公司的委托代理人刘理、第三人祥联商贸公司的委托代理人程亚涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新港康乐公司诉称：2006年12月23日亳州古井物业管理有限责任公司与其公司签订了为期三年的“新港康乐公司租赁合同”，由其公司租赁药都大厦九楼KTV包厢、十楼歌舞厅。2008年7月28日被告古井房地产公司以其2008年3月17日与立功坊商业公司签订“项目合作协议”，发生产权变更为由迫使其公司与古井房地产公司签订“合同终止协议书”。同日其公司与被告立功坊商业公司签订了“协议书”，意定其公司继续租用药都大厦9层、10层并将租期延长至2010年12月31日，2009年元月1日前交付其公司使用。但自2008年7月开始中断营业，至今仍无法恢复营业，给其公司造成极大损失，对此两被告均有过错，故起诉，请求确认其2008年7月28日与古井房地产公司签订的“合同终止协议书”和与立功坊商业公司签订的“协议书”无效；并判令两被告古井房地产公司、立功坊商业公司连带赔偿其公司各项经济损失401971.52元；诉讼费用由被告承担。
被告古井房地产公司答辩称：1、“合同终止协议书”是新港康乐公司与其公司在平等协商的基础上签订的，其签订的情形不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的五种无效情形的任何一种，且其公司与新港康乐公司所商定终止租赁合同的条件是免除新港康乐公司应缴纳的两个月租金，因此，新港康乐公司现要求确认该“合同终止协议书”无效，没有法律和事实依据。2、2008年7月28日其公司与新港康乐公司在平等协商的基础上就如何解除“新港康乐公司租赁合同”达成一致协议，已经解除了该租赁合同。双方在“合同终止协议书”中约定，自签订终止协议之日起即终止履行双方于2006年12月30日签订的“新港康乐公司租赁合同”，同时，双方还在协议中约定，为弥补新港康乐公司在经营中的损失，其公司同意免收新港康乐公司4月份、5月份两个月的租金。双方签订的“合同终止协议书”是双方当事人真实意思表示，应受法律约束。况且，其公司也已经免收了新港康乐公司两个月租金，履行完“合同终止协议书”中约定由其公司应尽的义务。因此，其公司没有义务赔偿新港康乐公司所诉求的款项。3、原告新港康乐公司与立功坊商业公司所签订的“协议书”只能对合同的双方当事人具有约束力，其公司不是该合同的当事人，也不知道该合同的内容，更没有在协议书中签字，该“协议书”对其公司没有约束力。4、从2008年7月28日双方签订“合同终止协议书”到2010年8月11日新港康乐公司向法院起诉，已超过2年的诉讼时效，应依法判决驳回原告新港康乐公司的诉讼请求。5、其公司与新港康乐公司已签订“合同终止协议书”将“新港康乐公司租赁合同”解除，且其公司已明确向新港康乐公司表示，对于其租赁期间所形成的装饰装修物由新港康乐公司拆除，其公司不予利用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，新港康乐公司所主张的装修损失与其公司无关。综上，请求依法驳回原告新港康乐公司对其公司的诉求。
被告立功坊商业公司答辩称：其公司也是受害者，其公司只是在与古井房地产公司签订协议后才与新港康乐公司签订的协议，其公司在本案中无过错，不应承担赔偿责任。
第三人祥联商贸公司陈述称：1、其公司系通过合法途径购买“药都大厦”，并办理了房产证；古井房地产公司对产权附带纠纷负全责。2、其公司没有侵犯他人权利。3、新港康乐公司与古井房地产公司、立功坊商业公司之间的租赁合同纠纷与其公司没有关联和法律上的牵连。
庭审中，原告新港康乐公司举出以下证据，支持其诉讼请求，被告古井房地产公司、立功坊商业公司、第三人祥联商贸公司对原告所举证据发表质证意见：
第一组证据：营业执照和组织机构代码各一份，证明原告的主体资格和基本情况。
第二组证据：
1、2008年7月28日新港康乐公司与古井房地产公司签订的“合同终止协议书”一份；
2、2008年7月28日新港康乐公司与立功坊商业公司签订的“协议书”一份；
3、祥联商贸公司的房产证档案复印件一份。
以上证据1-3，证明：1、两被告恶意串通，隐瞒事实真相，欺诈原告，以产权变更为由使原告与古井房地产公司解除协议，继而又与立功坊商业公司续签协议，涉案房产的产权根本没有变更，立功坊商业公司承诺的2009年1月1日交付使用根本不存在，致使原告权益受到损害。此两份协议应属无效。2、古井房地产公司将涉案房屋出售于祥联商贸公司，未告知原告同样系欺诈行为。
第三组证据：
1、原告于2009年3月17日给古井房地产公司和立功坊商业公司发函一份；
2、立功坊商业公司于2009年3月19日给原告的回复函一份。
以上证据1-3，证明：1、被告立功坊商业公司承诺2009年1月1日开业系虚假。2、原告于2010年7月起诉不超诉讼时效，原告一直在主张权利。
第四组证据：鉴定报告、鉴定费发票各一份，证明原告由于两被告的行为造成装修损失共计401971.52元，原告支付鉴定费用30000元。
被告古井房地产公司对上述证据的质证意见为：
对第一组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。
对第二组证据中的证据1、3的真实性无异议，但对该证据与本案的关联性和证明目的均有异议；对证据2的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。首先，原告是与古井房地产公司在平等协商的基础上签订的“合同终止协议书”，且该“合同终止协议书”已履行完毕，不存在恶意串通、隐瞒事实真相等情形。其次，原告举证其与立功坊商业公司签订的“协议书”不能约束其公司。再次，因原告已经与古井房地产公司解除原租赁合同，其公司是否将房屋转卖他人不需要经过原告的同意。
对第三组证据的真实性有异议，其公司没有收到原告所举证的该证据，且该组证据与其公司没有关联性。
第四组证据中的鉴定报告是原告在经营期间正常的装修费用，在原告与其公司解除原租赁合同时，其公司已明确告知其能能拆除的装修物让其拆除，因此，该组证据与其公司没有关联性。
被告立功坊商业公司对上述证据的质证意见为：
对第一组证据无异议。
对第二组证据的真实性无异议，对其证明目的中认为协议无效无异议，但不存在其公司与古井房地产公司恶意串通，原告的该损失与其公司无关。
对第三组证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，其公司不存在虚假开业，对其他证明目的无异议。
第四组证据与其公司无关。
第三人祥联商贸公司的质证意见为：上述四组证据均与其公司无关。
被告古井房地产公司举出以下证据，支持其主张，并反驳原告的诉讼请求，原告新港康乐公司、被告立功坊商业公司、第三人祥联商贸公司对古井房地产公司所举证据发表质证意见：
第一组证据：
1、企业法人营业执照一份；
2、法定代表人身份证明书一份；
3、组织机构代码证一份。
以上证据1-3，证明其公司具有诉讼主体资格。
第二组证据：
1、2008年7月28日“合同终止协议书”一份；
2、“新港康乐公司租赁合同”一份。
以上证据1、2，证明：1、其公司与原告已经达成终止履行“新港康乐公司租赁合同”，并履行完该“合同终止协议书”中的义务。2、原告所诉求的权利已经超过二年的诉讼时效。
原告新港康乐公司对上述证据的质证意见为：
对第一组证据无异议。
对第二组证据的真实性无异议，但第一份合同系两被告欺诈，且恶意串通应属无效；原告在协议签订后，一直于2009年3月不间断向被告主张权利，因而不存在超诉讼时效。
被告立功坊商业公司对上述证据的质证意见为：上述二组证据均与其公司无关。
第三人祥联商贸公司对上述证据的质证意见为：上述二组证据均与其公司无关。
被告立功坊商业公司举出以下证据，支持其主张，并反驳原告的诉讼请求，原告新港康乐公司、被告古井房地产公司、第三人祥联商贸公司对立功坊商业公司所举证据发表质证意见：
2009年4月13日古井房地产公司关于终止药都大厦合作协议的通知一份，证明药都大厦已于2009年4月15日由古井房地产公司收回。
原告新港康乐公司的质证意见为：对该通知的真实性无异议，但正是因为两被告之间的行为造成了其公司损失。
被告古井房地产公司的质证意见为：对该证据的真实性无异议，但与本案无关联性。
第三人祥联商贸公司的质证意见为：该证据与其公司无关。
第三人祥联商贸公司未举证。
通过庭审举证、质证、辩论及双方当事人的陈述，本院审理查明的事实为：药都大厦原属被告古井房地产公司所有，房屋所有权证号：亳房权证南市区字第××号。古井房地产公司于2006年12月23日委托亳州古井物业管理有限责任公司与原告新港康乐公司签订租期为三年的“新港康乐公司租赁合同”。同年12月31日，亳州古井物业管理有限责任公司（甲方）受古井房地产公司的委托与原告新港康乐公司（乙方）达成“新港康乐公司租赁合同”，该合同的主要内容为：经双方充分协商，乙方自愿租赁九楼KTV包厢、十楼歌舞厅，面积约1200㎡，租金按每月每平方米8元计算，共同商定并对有关事宜达成一致意见。一、租金：乙方应支付甲方全年租金115200元、全年物业费12000元；……。二、租期：自二00七年元月一日至二00九年十二月三十一日止，租期暂定三年，租金及物业费支付方式按第一条款标准执行。若乙方中途提前退房，甲方有权不退相应租金。若甲方在原定的租用期满后，要求继续租赁，应于合同到期前一个月内书面通知乙方，并续签合同，在同等的条件下乙方有优先租赁权。三、甲方将完好的房屋交于乙方使用，甲方保证水、电及大厦公共设备运行畅通，并提供快捷的有偿服务。但乙方应负责每天晚上电梯的环境卫生及电梯的维护，如因乙方管理不当造成电梯内设备损坏，乙方应予以赔偿。……。该协议签订后，新港康乐公司对所租赁的房屋进行了装修，并进行营业。
2008年3月17日古井房地产公司与立功坊商业公司签订转让药都大厦的“项目合作协议”。同年7月28日，被告古井房地产公司（甲方）与原告新港康乐公司（乙方）签订“合同终止协议书”，其主要内容为：甲方于2006年12月23日委托古井物业管理有限责任公司与乙方签订的，租期为三年的“新港康乐公司租赁合同”，目前因药都大厦产权发生变更，致使该合同无法继续履行，现经甲乙双方协商达成以下意见:1、甲乙双方于签订本协议书时起终止原租赁关系，即“新港康乐公司租赁合同”终止履行。2、乙方欠甲方的2008年第一季度租金8800元，应于本协议签订时支付给甲方。3、甲方不再负责九楼楼顶渗漏的维修，由乙方自行维修。4、药都大厦资产处置协议于2008年3月17日签订，之前甲方对药都大厦经营户进行了清场，之后合作方对药都大厦进行了改造装修，使乙方的经营受到了影响。为此，甲方同意免收乙方4月份和5月份的租金。……。同日，被告立功坊商业公司（甲方）与原告新港康乐公司（乙方）签订“协议书”，其主要内容为：甲方在购买古井药都大厦后，将大厦9层、10层租赁给乙方使用，双方经协商达成如下共识，并签订条款内容如下：一、甲方同意乙方继续租用该楼层，并将租期延长至2010年12月31日。二、在租赁期间，租金按乙方与古井签订的租赁协议价格，即每月9600元。三、药都大厦装修期间，甲方不再收取乙方2008年6月1日起至交付使用前同期租金；在大厦装修完成具备营业条件、乙方进场营业后，甲方给予乙方4个月的租金减免。四、甲方应尽量加快装修工程进度，确保项目的早日开业。若自本协议签订后施工期超过6个月，甲方应在租金租期方面给予乙方适当补偿。五、乙方应积极配合药都大厦改造，协助甲方拆除原霓虹灯，并协助甲方对9、10楼的电路、水路及通讯设备进行改造，……。六、本协议签订后3日内，乙方必须停业以配合甲方的装修工程。……。七、乙方租赁期限结束后，在同等条件下，拥有对该物业的优先租赁权。八、改造装修交付使用前10日，双方在本协议基础上再行签订正式的租赁协议。……。
新港康乐公司经营至2008年7月31日后停业，此后一直未能恢复营业。2009年3月17日，新港康乐公司向古井房地产公司和立功坊商业公司发函，其主要内容为：因“古井房地产公司”将古井药都大厦整体产权转让给“立功坊公司”，立功坊公司从2008年7月份开始对古井药都大厦进行整体改造，导致我公司租用古井药都大厦9、10楼的营业场所，2008年7月份开始中断营业。2008年7月28日我公司与贵两公司签属协议书时，贵两公司承诺古井药都大厦将于2009年元月一日重新开业。但时至今日，古井药都大厦扔未能开业，导致我公司在9、10楼的营业场所无法开业经营，对我公司造成极大损失。请书面回复开业时间，并对我公司的损失予以赔偿。同年3月19日，立功坊商业公司回函，其主要内容为：由于金融危机的影响给我公司旗下的药都大厦项目的销售造成巨大影响，因此原有改造装修和原暂定于2009年元月1日的开业计划无法实现，给本项目投资和租户也造成一些影响，我公司深表歉意。对于贵公司在函中提出的要求由于我公司正在处于招商和装修前期准备阶段，最终的计划还没有出来因此无法正面作出答复，待我公司最近把整体计划推出后再给予正面的回复。我公司争取在4月5日前告知该公司商场具体装修计划和开业时间，并对该公司提出的要求再进一步协商，请该公司给予理解和支持。
2009年4月13日，古井房地产公司给立功坊商业公司发出“关于终止药都大厦合作协议的通知”，其内容为：鉴于贵公司严重违反“项目合作协议”的有关规定，未能按期支付药都大厦买断费用、未能按期完成药都大厦的改造装修，已给我公司造成了严重损失。依照双方2008年3月17日签订的“项目合作协议”，现正式通知贵公司：终止药都大厦项目合作，停止一切以贵公司或我公司名义进行的有关药都大厦宣传、销售活动，限贵公司在2009年4月15日17时前撤出药都大厦工地，并赔偿给我公司造成的一切损失。2010年1月6日，古井房地产公司（甲方）与第三人祥联商贸公司（乙方）签订“房地产转让协议书”，将药都大厦产权转让给了祥联商贸公司，双方在该协议书第六条第（二）项其它约定中约定：药都大厦一楼中国农业银行与九楼新港康乐公司所租赁事宜，由甲乙双方协调处理。后因新港康乐公司无法恢复营业，其于2010年7月30日向本院起诉，请求被告古井房地产公司、立功坊商业公司连带赔偿其公司各项经济损失。在本案诉讼期间，根据新港康乐公司的申请，经本院委托，安徽华信工程咨询有限公司作出华信鉴字【2011】006号关于亳州药都大厦9层歌舞厅装饰安装工程鉴定意见书，其鉴定结论为：亳州药都大厦9层歌舞厅装饰安装工程造价合计401971.52元，其中装饰部分350267.82元，安装部分51703.7元。为此，新港康乐公司支付鉴定费30000元。
本院认为:被告立功坊商业公司与原告新港康乐公司于2008年7月28日签订的“协议书”系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依法履行协议约定的义务。根据我国《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案被告古井房地产公司与原告新港康乐公司签订的“合同终止协议书”系双方真实意思表示，属有效合同，该合同终止协议约定双方原签订的“新港康乐公司租赁合同”终止履行。当日新港康乐公司又与立功坊商业公司签订“协议书”，立功坊商业公司同意将药都大厦9层、10层继续赁给新港康乐公司使用，并将租期延长至2010年12月31日，因立功坊商业公司不能按照其与新港康乐公司的约定将租赁物交付新港康乐公司使用，且由于其与古井房地产公司之间对房屋转让发生纠纷，致使新港康乐公司一直未能恢复营业，对此，立功坊商业公司构成合同违约，故对新港康乐公司诉求的合理损失，应由立功坊商业公司承担赔偿责任。对于立功坊商业公司和古井房地产公司之间因本案赔偿所产生的纠纷，双方可依照法律规定或者按照约定另行解决。对于新港康乐公司的损失，可根据其与古井房地产公司签订房屋租赁合同后已实际使用时间（自2007年1月1日起至2008年7月31日停业时止）和房屋租赁合同的期限（自2007年1月1日起至2010年12月31日止），并结合新港康乐公司的装饰安装工程造价按比例确定。经安徽华信工程咨询有限公司鉴定，新港康乐公司的装饰安装工程造价为401971.52元，以由立功坊商业公司赔偿新港康乐公司装饰安装工程造价的60%，即241182.9元（401971.52元×60%）为宜。原告新港康乐公司请求赔偿其他经济损失，因其未举证证明，本院不予支持。原告新港康乐公司请求确认其2008年7月28日与古井房地产公司签订的“合同终止协议书”和与立功坊商业公司签订的“协议书”无效，因不符合我国《合同法》第五十二条规定合同无效的法定情形，故对新港康乐公司的该诉讼请求，本院亦不予支持。被告古井房地产公司主张新港康乐公司所诉求的民事权利已超过2年的诉讼时效，因新港康乐公司在与古井房地产公司签订“合同终止协议书”的当日，其又与立功坊商业公司签订“协议书”，新港康乐公司对其是否存在损失当时尚不能确定，且新港康乐公司于2009年3月17日向古井房地产公司和立功坊商业公司发函，要求古井房地产公司和立功坊商业公司赔偿其停业后无法开业经营的损失，故对古井房地产公司的该主张，本院不予支持。综上，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百二十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告安徽立功坊商业经营管理有限公司于本判决生效之日起15日内赔偿原告亳州新港康乐有限公司经济损失人民币241182.9元；
二、驳回原告亳州新港康乐有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7330元，鉴定费30000元，合计37330元，由原告亳州新港康乐有限公司负担14932元、安徽立功坊商业经营管理有限公司负担22398元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审判长 王文伟
审判员 孙 震
审判员 刘长友
二〇一四年七月十五日
书记员 赵昱昱
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。