浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬象民初字第535号
原告（反诉被告）：宋贞乐。
原告（反诉被告）：陈晓笑。
两原告共同委托代理人：李先泉。
被告（反诉原告）：吴爱敏。
委托代理人：程显成。
委托代理人：徐成威。
原告宋贞乐、陈晓笑与被告吴爱敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月27日立案受理后，依法由代理审判员张文芝适用简易程序独任审判，于2013年4月17日、4月27日两次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序并组成合议庭，于2013年7月23日再次公开开庭进行了审理。原告宋贞乐、陈晓笑的共同委托代理人李先泉、被告吴爱敏及其委托代理人程显成、徐成威均到庭参加诉讼。审理中，原告于2013年6月18日向本院提出保全申请，要求冻结被告在象山县拆迁办公室尚未领取的310000元款项，本院于同日依法予以冻结，对该款项予以冻结。本案现已审理终结。
原告宋贞乐、陈晓笑起诉称：2012年3月30日，原、被告商签一份“房屋租赁协议”，协议约定：由原告承租被告所有的坐落在象山县象山港路439号一套三层住宅，期限为一年，自公历2012年3月30日起至2013年4月6日止。租赁期限内如遇地方政策法规规定或规划，不能再继续租赁，乙方自动出屋，甲方不负责装饰费用等一切责任，租金按实际使用天数计算，已付的多余租金退还乙方（具体见“房屋租赁协议”附后）。协议签订后，原告按约支付给被告全额租金并雇佣人员对租赁房屋进行装饰。装饰期间，被告以原告的装饰对其有损害为由，于2012年6月12日向象山法院提起诉讼，案经象山法院调解，双方达成和解协议，由原告支付被告装饰补偿款48000元而结案。2013年1月份，原告正在营业时，县拆迁部门在原告经营场所处张贴一限期拆迁公告，始知被告租赁给原告的房屋早在2012年9月份就被象山县人民政府列入拆迁范围，且租赁房屋已被相关部门进行了拆迁评估，但被告却从未告知原告上述事实，后原告到拆迁部门进行了解，得知被告房屋的拆迁补偿款已基本到位，同时原告装饰部分评估约有320000元左右，原告即向拆迁部门说明原告尚有租赁事实，鉴于此，拆迁部门没有允许被告领取涉及装饰部分的补偿款，其余款项已全部被被告领取。原告认为，原告依法取得被告房屋租赁权，并进行装饰后，拆迁部门针对装饰部分所补偿款应归原告所有，请求判令被告立即返还应属原告装饰拆迁赔偿款320000元。
原告宋贞乐、陈晓笑为证明其主张，向本院提供的证据有：
1.房屋租赁协议复印件一份，证明原、被告双方存在租赁关系及权利义务约定的事实；
2.象山县人民法院民事裁定书及和解协议复印件各一份，证明双方争议诉至法院后撤诉，原告向被告支付48000元装饰补偿款、今后拆迁装饰费的归属问题的事实；
3.象山县人民政府会议纪要复印件一份，证明被告房屋被列入拆迁范围，被告房产证、土地证由拆迁部门统一注销的事实；
4.录音笔录一份，证明如果租赁房屋进行政府拆迁，涉及装饰拆迁部分的费用归原告所有的事实。
被告吴爱敏答辩并反诉称：原告的诉讼请求没有事实依据。双方之间的租赁合同没有约定租赁合同终止须补偿承租人装饰费用，相反，倒约定了答辩人无须补偿装饰费用。原告的诉请无法律依据。即除了当事人约定外，法律也没有本案情形需出租人赔偿承租人装饰费用的规定，相反倒是有承租人提出该请求的，除合同另有约定外不予支持的规定。原告的诉请无程序依据，原告现在仍然占有使用该房屋，尚未实际终止合同，腾还房屋，而请求补偿装饰费用是应当以租赁合同终止为前提的。现原告未提出终止合同，则该请求缺乏前提在程序上尚不成立。按照合同约定，租赁期限截止之日为2013年4月6日，但被告逾期未腾房，仍然占有使用该房屋。因此，原告应当支付自4月7日起的租金，请求法院驳回原告的诉讼请求，并判令原告支付逾期占用房屋的租金暂计3050.5元（4月17日之后另算）；判令原告支付擅自拆走的防盗门等物品价值合计28000元。
为印证上述答辩及反诉主张成立，被告在本院指定的举证期限内，向本院提供如下证据予以佐证：
1.房屋租赁协议复印件一份，证明被告无需赔偿装饰费的事实；
2.照片34张，证明原告拆走被告所有装修物品的事实。
两原告就被告的上述反诉主张答辩称：被告的反诉不能成立，现在房屋的占有已经和被告无关，拆迁部门明确告知除了装饰费用，其余的部分已经与被告了结。损失的产生没有依据，要求驳回原告的诉讼请求。
原告提供的证据，经质证，本院认证如下：对证据1，被告对真实性无异议，但也证明了被告无需赔偿装饰费的事实。本院对该份证据予以认定。对证据2，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为上次撤诉双方并未对装饰拆迁补偿款达成协议。本院对该份证据真实性予以认定，对证明目的将结合其他证据予以综合认定。对证据3，被告对真实性无异议，但该会议纪要并未对房子如何处分进行约定。本院对该份证据予以认定。对证据4，被告对该录音以及笔录部分真实性有异议，认为原告对录音内容的摘入有取舍，与录音本身不同；对原告的证明目的有异议，不能证明双方已经变更了租赁合同及被告同意向原告补偿装饰款，这并不是补充合同。本院认为，在录音中，被告仅对原告向政府主张的款项表示不予干涉，但并未明确是装饰补偿款，对该份录音真实性予以认定，对其证明目的将结合其他证据予以综合认定。
对被告提供的证据，经质证，本院认定如下：对证据1，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，原告要求返还的是装饰费用而不是要求被告赔偿；拆迁办的要求原告会随时配合。本院对真实性予以认定。对证据2，原告对真实性和关联性均不确定。本院认为，被告提供的照片已能明确清晰地反映出原告在退租时房屋所被带走的物品，故对其真实性予以认定。
案经审理，本院认定本案事实如下：2012年3月30日，原告与被告签订房屋租赁协议一份，协议约定：原告租赁被告坐落于象山县丹西街道象山港路439号自有住宅一套；租赁期限为一年，自公历2012年3月30日至2013年4月6日止；租赁期限内如遇地方政策法规规定或规划，不能再继续租赁，乙方自动出屋，甲方不负装饰费用等一切责任。原告签订协议后，已全额支付租赁费。因原告将被告原有的装饰大部分铲除，仅保留房屋主要墙体及部分窗户，对房屋进行重新装饰。双方就此发生矛盾，被告于2012年6月12日向本院提起诉讼，要求解除双方之间的租赁合同，后在本院主持下达成和解，和解内容为：“被告宋贞乐、陈晓笑支付原告补偿款48000元，二被告于2012年11月25日退还原告原装修中的厨房煤气灶一套、脱牌油烟机一台；原、被告双方租赁期限延长至双方诉争房屋拆迁时止，租金按照原租赁协议执行，如被告在公司经营中涉及到工商手续变更需原告协助的原告应予以配合；原告应当就双方诉争房屋为被告接通电源，分户电表由被告自行安装，关于电费押金及电费事宜另行协商”，被告因此撤诉。和解过程中，原告与被告在租赁房屋响铃洗车店办公室就房屋租赁的补充协议条款进行商谈，协商中被告对房屋装饰拆迁补偿款的态度为其不干涉原告向政府主张就拆迁其所遭受的装潢的损失，但原告不能向被告主张装饰拆迁补偿款，该谈话并未形成书面的内容。2012年7月31日、9月10日，县府办召集其他单位就案涉房屋的拆迁、规划问题达成一致协议。
案涉房屋的装饰经象山腾正房地产估价有限公司评估，该装饰属于中档装饰（低档为400元每平方，中档为800元每平方，高档为1200元每平方），以800元每平方进行补偿，合计288744元，对有线电视补偿费、电话移机费、化粪池、围墙、空调拆装补偿费、水泥道地、大门的零星装饰价格评估为17633.90元。案涉房屋的土地证、房产证均已被注销。象山县拆迁办以800元每平方对被告的装饰装修进行补偿，被告目前已将拆迁补偿款全部领走，尚余300000元腾空奖被法院查封。被告吴爱敏之前的装饰经象山腾正房地产估价有限公司工作人员初步估计，在400元每平方以上。
原告放弃对零星装饰补偿款的请求。
本院认为：原告对案涉房屋的彻底性装饰，致装饰装修物与租赁房结合在一起，形成事实上的附合。对于空调等可移动电器，因本身未在象山县拆迁办的评估范围之内，且原告也已拆走，与本案无关联。原告向被告承租该房屋时，即已向被告说明其承租的目的系用于开设咖啡馆，且前案诉讼时，双方对装饰已达成合意，可认定装饰已获出租人同意。因此，本案所涉装饰不存在恶意增添情事。并且根据该份和解协议，租赁合同转化为附解除条件的合同。现因解除条件即拆迁事由的出现，该合同解除，该事由系不可归责于双方的事由，并非原、被告双方的过错。原、被告未对装饰装修物的残值补偿进行书面约定，考虑到案涉房屋租赁之前租赁原有的装饰情况，结合被告装修物残值损失补偿，结合象山滕正房地产估价有限公司对案涉房屋的装饰评估价
288744元，本院依据公平原则，确定原告享有86623.2元，被告享有173246.4元。
现案涉房屋的土地证、房产证已经注销，被告也已收到相关的拆迁补偿款。该房屋租期到期后，是否需要继续支付房租，应系国家相关部门的权利，与被告无关，故对被告的反诉主张不能予以支持。同理，被告主张要求原告支付擅自拆走的防盗门等合计28000元，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下：
一、被告吴爱敏给付原告宋贞乐、陈晓笑装饰补偿款86623.2元，款定于本判决生效后十日内付清；
二、驳回原告宋贞乐、陈晓笑的其他诉讼请求；
三、驳回被告吴爱敏的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6100元，减半收取3050元，反诉受理费25元，保全申请费2070元，合计5145元，由原告宋贞乐、吴晓笑负担3584元，由被告吴爱敏负担1561元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为376658348992，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人应在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可直接交付权利人，也可联系承办法官交付至象山县人民法院执行款专户，账号：574903946010901，开户银行：招商银行宁波象山支行。如义务人拒不履行，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
审 判 长 张文芝
人民陪审员 何志奇
人民陪审员 郑存祥
二〇一三年九月四日
代书 记员 杨森涛