吉林省白山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉06民终567号
民事判决书
上诉人（原审原告）：白山市德众健康产业连锁有限责任公司。住所地：白山市浑江区绿苑小区*号楼***室。
法定代表人：韩蕊鸿，总经理。
委托诉讼代理人：雷承龙，吉林长白山律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张宝宏，男，1953年3月17日生，汉族，农民，住白山市江源区。
委托诉讼代理人：张业辉（张宝宏之女），女，1979年10月11日生，汉族，无职业，住白山市浑江区。
委托诉讼代理人：张业彬（张宝宏之子），男，1983年10月26日生，汉族，无职业，住白山市浑江区。
上诉人白山市德众健康产业连锁有限责任公司（以下简称德众公司）因与被上诉人张宝宏租赁合同纠纷一案，不服白山市浑江区人民法院（2017）吉0602民初629号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开审理了本案，现已审理终结。
德众公司上诉请求：张宝宏在明知地下室返水的情况下，未履行如实告知义务，导致德众公司存放于地下室的货物和装修受损属于直接损失，张宝宏应承担违约赔偿责任。由于张宝宏出租的房屋未能达到使用的标准，德众公司主张免除12个月租金应予支持。
张宝宏辩称，地下室渗水是开发商建设房时遗留问题，张宝宏做了一个渗水池并已告诉德众必须天天清除水，德众公司从2015年7月1日租赁房屋时就知道该情况，其说不知情不是事实。德众公司既然称房屋漏水不能营业却不退租，属于恶意占有，理应给付租金。德众公司提出赔偿房屋装修费用，但租房装修属于自愿行为，如果德众公司一再要求赔偿房屋装修费用，我方要求德众公司恢复房屋原貌。原审判决正确，望二审法院依法维持原判。
德众公司向一审法院起诉请求：请求依法判令张宝宏免除德众公司12个月的租金1.8万元，并赔偿德众公司装修、停业、商品浸泡毁损损失2万元（最终以评估意见为准），维修地下室达到可正常使用的状态。后明确12个月为从2016年3月至2017年3月。事实与理由：2015年7月1日，德众公司与张宝宏签订房屋租赁协议，张宝宏将其在绿苑小区2号楼117室门市房租给德众公司开办公司使用，约定租赁期限为三年，每月租金1500元，季交。德众公司租赁房屋后，经张宝宏同意将房屋进行了装修。2015年7月6日，德众公司公司成立。双方又于2016年3月25日将租赁协议主体及交费方式进行了变更，其他约定未更改。在房屋租赁期间的2016年3月5日，德众公司发现房屋屋顶漏水，要求修复时张宝宏以种种借口推脱，后经过多次维修，直到2016年5月末才修好屋顶，但租赁房屋的地下室仍然漏水至今未能修好。在此期间给德众公司造成装修、停业、商品浸泡毁损等多项经济损失。德众公司要求张宝宏给予相应赔偿但被拒绝。
张宝宏辩称，不同意免除12个月租金，因为没有道理。张宝宏是低价把房屋租给德众公司，租给德众公司时房屋完好无损。张宝宏不同意德众公司装修，德众公司装修也没告诉过张宝宏，不过德众公司改动原来的装修张宝宏也没表示反对。装修、停业、浸泡损失与张宝宏无关。地下室原来留了出水口，张宝宏装修的时候出水口就封闭不住，年年返水。张宝宏不是第一次出租房屋给别人使用，之前都告诉过每个租户需要往外排水，而且在租赁协议中没有约定地下室租给德众公司使用。2016年3月份德众公司发现房屋漏水后通知了张宝宏，张宝宏就去了。因为当时气温较低没法做防水，德众公司说可以找人做，张宝宏表示同意，约定德众公司找人张宝宏出钱，双方商定按照每平方米120元标准找施工人员。第二天德众公司单位法定代表人打电话给张宝宏说他哥要做，张宝宏也同意了。到现场后商定4800元的价格做好防水，当时张宝宏说没有钱，德众公司说变更合同交租金条款，由季交变成半年交，一次性交给张宝宏9000元租金，双方重新签订了租赁协议，张宝宏还给德众公司打了一个4800元的条，约定做完防水后张宝宏验收付款，德众公司单位法定代表人的哥哥就同意了，一直到5月末德众公司单位法定代表人的哥哥也没做防水，他找的人说当时气温低没法做防水。张宝宏就花了两、三千块另外找人进行了维修，在维修期间德众公司不让进屋去看，张宝宏根据自己的观察让工人对屋面进行了维修，后来德众公司在法庭上告诉张宝宏说屋面不漏了。德众公司从2016年10月就拖欠房租至今，而且未交水费、取暖费，现在房屋由德众公司锁着，张宝宏也进不去。
一审法院认定事实：2015年7月1日，张宝宏（甲方，下同）与德众公司法定代表人韩蕊鸿（乙方，下同）签订了一份《房屋租赁协议》，约定“经甲乙双方协商，达成本租赁协议：一、甲方将绿苑小区2号楼117门市房租赁给乙方使用，每月租金为1500元，租期为叁年。乙方按季交租金（￥4500元）。二、乙方向甲方交纳抵押金壹仟元，交下一个季度租金提前10天内交付。三、房屋在租赁期间内甲乙双方不得以任何借口终止协议，如有一方终止协议，所造成的经济损失由终止方负责赔偿。租期自2015年7月1日至2018年7月1日止。四、在租房期间，所有产生的费用由乙方自己承担。此协议一式两份，甲方双方各执一份，协议自甲乙双方签字之日生效”。签订协议后，乙方对承租房屋进行了装修，经营美容产品和进行美容理疗项目。2016年3月份房屋屋顶开始漏水，张宝宏自认所出租房屋的地下室每年春季均有返水现象，室内和地下室里部分存放物品浸水。后白山市德众健康产业连锁有限责任公司又在邻近地点承租房屋经营前述业务。
2016年3月25日，张宝宏（甲方，下同）与德众公司（乙方，下同）就涉案房屋重新签订了一份《房屋租赁协议》，约定“经甲乙双方协商，达成本租赁协议：一、甲方将绿苑小区2号楼117门市房租赁给乙方使用，每月租金为1500元，租期为叁年。乙方按半年交租金（￥9000元）。二、乙方向甲方交纳抵押金伍佰元，交下一个半年租金提前10天内交付。三、房屋在租赁期间内甲乙双方不得以任何借口终止协议，如有一方终止协议，所造成的经济损失由终止方负责赔偿。租期自2015年7月1日至2018年7月1日止。四、在租房期间，所有产生的费用由乙方自己承担。此协议一式两份，甲方双方各执一份，协议自甲乙双方签字之日生效”。同日，张宝宏出具了一份收条，载明“今收到房租9000元，玖仟元整，4-9月房租”。张宝宏收到该9000元房租。也是在当日，张宝宏（甲方，下同）与德众公司（乙方，下同）又达成一份“防水补充协议”，载明“甲方负责房屋防水费用，乙方负责找施工队伍，防水工程结束后，甲方一次性结清施工产生的一切费用。（￥4800元），共计肆仟捌佰元整”。后在2016年5月末张宝宏找人对房屋屋顶进行了防水处理，德众公司从2016年10月起开始拖欠房租。涉案房屋从2016年3月份漏水后未再使用。上述案件事实，有经过庭审质证的《房屋租赁协议》、收条、“防水补充协议”、短信、照片、光碟，以及当事人陈述等证据在卷为凭，经法院审核，足资认定。
一审法院认为，德众公司与张宝宏订立租赁协议后，在无特别约定的情况下，张宝宏应负责对所出租房屋进行维修，保证具备安全使用条件。在张宝宏未能及时维修的情况下，若未解除合同，德众公司可先行维修，由张宝宏承担维修费用。本案中，因自然条件所限，张宝宏在2016年5月才能进行维修，德众公司在2016年3月至2016年5月期间未能经营，德众公司可主张免除该3个月期间的租金4500元，又因张宝宏已实际收取前述费用，应予返还。至于房屋装修、停业、商品浸泡的损失超出张宝宏签订房屋租赁协议时的预见，如有上述损失应由德众公司自行承担，故此项主张不予支持。至于维修地下室的主张，无证据证明张宝宏出租前已告知存在春季返水现象，则须承担责任，予以维修。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修；维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，遂作出判决：“一、被告张宝宏于本判决发生法律效力后立即返还给原告白山市德众健康产业连锁有限责任公司2016年3月至5月的房屋租金4500元；二、被告张宝宏于本判决发生法律效力后立即将涉案房屋地下室维修至可正常使用状态；三、驳回原告白山市德众健康产业连锁有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费750元减半收取，由原告负担330元，由被告负担45元。”
经本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，张宝宏将其自有房屋出租给德众公司并在房屋地下室和屋顶出现渗水后，双方于2016年3月25日经过协商就涉案房屋重新签订了一份《房屋租赁协议》，同时又签订了“防水补充协议”，对涉案房屋及存在问题的处理进行了约定，德众公司依据协议约定亦履行了交纳房租的义务，应视为双方对房屋存在问题进行了处理。由于双方并未就损失问题进行协商，故可认定在2016年3月25日前德众公司并未有损失存在或对损失赔偿问题双方已达成了谅解。德众公司自认在2016年3月份后就搬出涉案房屋，德众公司要求张宝宏赔偿商品浸泡的损失依据不足，本院不予认定。由于双方签订的“防水补充协议”并未约定维修时间，张宝宏在2016年5月进行维修，一审判决免除德众公司2016年3月至2016年5月期间3个月的租金4500元公平合理。由于德众公司并未提供证据予以证明涉案房屋在维修后仍不能达到正常使用条件，德众公司自行不使用租赁房屋，且不退还房屋亦不主张解除租赁协议，故此期间的损失应自行承担。德众公司要求免除一年房屋租金并赔偿停业和装修损失的请求，本院不予支持。
综上所述，德众公司的上诉请求，不能成立，应予驳回；
一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照〈中华人民共和国民事诉讼法〉第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下；
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币750元，由白山市德众健康产业连锁有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 伟
审 判 员 迟吉岩
代理审判员 兆艳红
二〇一七年八月十四日
书 记 员 杨鸿宇