温州市鹿城区人民法院行 政 判 决 书（2016）浙0302行初193号原告赖瑞松，男，1969年7月7日出生，汉族，住浙江省青田县，委托代理人严恒系（特别授权），浙江光正大律师事务所律师。被告温州市国土资源局，住所地浙江省温州市鹿城区学院西路5号。法定代表人陈景宝，局长。委托代理人李文锦（一般授权），浙江联英律师事务所律师。委托代理人庄乐跃（一般授权），温州市不动产登记服务中心工作人员。第三人浙江温州鹿城农村商业银行股份有限公司南汇支行，住所地浙江省温州市鹿城区车站大道547号信合大厦A幢。负责人邱光建，行长。委托代理人鲍愉敏（特别授权），该行工作人员。第三人胡方文，男，1956年1月25日出生，汉族，户籍所在地浙江省温州市鹿城区，现无固定住所，原告赖瑞松诉被告温州市住房和城乡建设委员会（以下简称温州市住建委）房屋行政登记一案，本院于2016年5月11日作出（2015）温鹿行初字第324号行政判决。因原告不服提起上诉，温州市中级人民法院于2016年9月5日作出（2016）浙03行终213号行政裁定，撤销本院上述行政判决，发回本院重审。本院于2016年10月8日重新立案后，依法另行组成合议庭公开进行审理。审理中，本院依法变更被告为温州市国土资源局（以下简称温州市国土局），并追加第三人胡方文参加诉讼，于2016年11月24日公开开庭进行了审理。原告赖瑞松及其委托代理人严恒系，被告温州市国土局的负责人戴明德及委托代理人李文锦、庄乐跃，第三人浙江温州鹿城农村商业银行股份有限公司南汇支行（以下简称鹿城农商银行南汇支行）的委托代理人鲍愉敏、第三人胡方文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2010年9月30日，原温州市房产管理局（以下简称原温州市房管局）对坐落于仰义街道仰新居民区D2幢1××号的房屋（以下简称涉案房屋，登记房屋所有权人为胡方文、房屋所有权证号为××）进行最高额抵押设立登记（以下简称被诉抵押登记），登记借款人为胡方文，抵押权人为浙江温州鹿城农村合作银行南郊支行，权利价值为840000元，约定期限始为2010年9月30日，期限止为2012年9月29日；同日原温州市房管局核准颁发证号为8069671的房屋他项权证。原告赖瑞松诉称，2002年5月23日，胡方文将坐落于温州市鹿城区仰义街道仰新居民区D2幢1××号的宅基地转让给叶虎、黄杏珍，后该宅基地被转让给潘国光，并由潘国光在宅基地上建房，最终由原告于2002年9月5日购买并增建使用至今。2010年4月6日，胡方文领取了上述房屋的房产证（所有权证号××，地号1-××-53-11），在明知房产已出售给他人的情况下，不仅不按约协助办理产权过户手续，反而隐瞒上述事实，利用上述房产与第三人鹿城农商银行南汇支行（原浙江温州鹿城农村合作银行南郊支行）签订《个人借款合同》和《最高额抵押合同》，向银行骗取抵押贷款。2012年7月18日，原告就诉争房屋起诉胡方文和潘国光，后鹿城区人民法院作出（2012）温鹿藤民初字第66号民事裁定，认为胡方文的行为明显涉嫌犯罪，裁定驳回原告的起诉，移送公安机关侦查。2014年12月24日，胡方文被温州市鹿城区人民检察院以涉嫌骗取贷款罪提起公诉，2015年3月20日，鹿城区人民法院作出(2015)温鹿刑初字第70号刑事判决，认定胡方文犯骗取贷款罪。后原告基于本案事实及上述刑事判决书要求被告撤销房屋抵押他项权登记，但被告一直不予理睬。综上，原告认为：一、首先，原告购得争议房产并进行增建，虽未办理物权转移登记，但长期占有、使用、收益，故原告与被诉行政行为有法律上的利害关系，具备原告诉讼主体资格。其次，胡方文隐瞒房屋已经出卖的事实非法骗取银行贷款的行为经法院刑事判决确定为犯罪行为，根据《合同法》第五十二条第（三）、（五）项的规定，其与第三人签订的《个人借款合同》和《最高额抵押合同》应属无效合同，被告根据无效合同进行的房屋登记，不符合《房屋登记办法》第八十一条的规定，应予撤销。二、第三人鹿城农商银行南汇支行不能适用善意取得的规定依法取得抵押权。首先，基于胡方文的犯罪行为，其与鹿城农商银行南汇支行签订的抵押合同为无效合同，在合同无效的情况下，鹿城农商银行南汇支行不应适用善意取得制度而获得抵押权。其次，第三人鹿城农商银行南汇支行未对抵押物进行实地调查，未尽到审慎审查义务，客观上存在过失或过错，亦不能适用善意取得制度而获得抵押权。三、第三人鹿城农商银行南汇支行在庭审中提供的民事判决已被之后生效的刑事判决所否定，其作为刑事案件的被害单位可通过刑事执行程序追回所遭受的财产损失，若继续享有争议房产的抵押权并得以行使，与刑事定性相悖，更可能导致双重赔偿。为此，请求法院依法撤销被诉抵押登记行为。原告在举证期限内提交了如下证据:1.身份证，证明原告的身份信息。2.工商企业基本登记情况查询证明，证明第三人鹿城农商银行南汇支行的主体资格及名称变更情况。3.宅基地转让契约、扣款凭证、房屋转让契约，证明诉争房屋为原告所有。4.民事裁定书、刑事判决书、房屋权属登记信息查询证明，证明第三人胡方文隐瞒涉案房屋已出卖的事实并利用涉案房屋进行抵押骗取银行贷款。被告温州市国土局辩称，1.本案不属于法院受案范围，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。本案中被诉行政登记行为主要依据系涉案的《最高额抵押合同》，原告应当先行通过民事诉讼确认该抵押合同效力后，再提起行政诉讼，或者直接凭民事判决书要求职能部门履行相关职责。2.原告起诉理由不成立。原告提供的证据证明了胡方文行为已认定为骗取贷款罪，但同时也证明了鹿城农商银行南汇支行系善意第三人。原告不能仅依据刑事判决书撤销涉案房屋的他项权登记，况且即使不能确认鹿城农商银行南汇支行系善意，也应参照上述第一点意见先经民事诉讼确认。3.被诉抵押登记行为事实清楚，程序合法，适用法律正确。2010年9月30日，两第三人持申请书、身份证、国有土地使用权证、最高额抵押合同和借款合同等向房屋登记中心申请办理涉案房屋的最高额抵押登记。房屋登记中心经审查后认为申请人提供的材料齐全，符合《房屋登记办法》第五十一条的相关规定，故于同日受理，并根据《房屋登记办法》第十八条、第二十条的规定，就申请事项是否双方真实意思表示等进行了询问，予以核准登记及颁发了他项权利证书。第三人胡方文持有的涉案房屋房地产权利证书在未经司法机关否决效力前均为合法有效，故原温州市房管局已经尽到审慎审查义务。综上，请求依法驳回原告的起诉。被告温州市国土局在举证期限内向本院提供如下证据、依据：1.抵押登记审批表，证明涉案行政行为的内容。2.房屋所有权登记申请书；3.办件流程；4.询问笔录。证据2-4证明被诉抵押登记行为程序合法。5.身份证；6.国有土地使用权证；7.最高额抵押合同；8.借款合同。证据5-8证明胡方文申请涉案房屋最高额抵押登记时提供的材料。9.授权委托备案表；10.身份证；11.营业执照；12.组织机构代码证。证据9-12证明原浙江温州鹿城农村合作银行南郊支行在登记机关处备案的身份材料及委托书。13.《房屋登记办法》第七条、第八条、第十一条、第十二条、第十三条、第十五条、第十八条、第二十条、第二十三条、第四十四条、第五十条、第五十一条，系被诉抵押登记行为合法有效的依据。第三人鹿城农商银行南汇支行述称：1.原告不具有诉讼主体资格，涉案房屋原始产权人系胡方文，其转让的凭证尚未经过公证机关公示，真实性、合法性有待确认，该房屋的所有权人现尚未确定，原告凭其本人与潘国光签订的合同，不能证明其具有诉讼主体资格。2.涉案房屋在交易当时不具有所有权证、不属于可转让的房屋，根据移民安置相关文件规定，移民获得的宅基地及所建房屋不能买卖，原告通过私下签署合同的行为属于规避法律，合同的有效性、合法性有待确认。3.被告是根据相关法律规定和程序办理的抵押登记，并不存在违规办理，且刑事判决已确定银行系被第三人胡方文欺骗，属善意第三人。4.即使原告所称土地房屋买卖过程属实，但原告仅签订房屋买卖合同，尚未办理产权过户登记，其取得的只是合同债权而非物权，而银行依据抵押登记取得的是物权，应优于债权。综上，请求驳回原告的诉请。第三人鹿城农商银行南汇支行在举证期限内提交了(2012)温鹿商初字第3349号民事判决书，证明第三人的抵押合同合法有效。第三人胡方文述称：1.本人系珊溪水库枢纽工程移民，持有的涉案房屋所有权证系政府有关部门按照移民政策依法办理，且本人为涉案房屋缴纳城市配套建设费7000多元，故该产权登记合法有效，涉案房屋属本人合法所有。2.根据温移办（1997）48号文件第五点，移民宅基地不能擅自买卖。本人与叶虎签订的契约名为房屋买卖，实际是抵押，且契约中已约定转让土地而非房产。原告称叶虎又转让给潘国光，其从潘国光处受让房产，但无法出具叶虎卖给潘国光的依据，故所述的房屋转让过程不真实，相关证据均系其伪造。原告以伪造的证据指认本人骗取贷款，实际是为了逃避税收。3.本人并不存在骗取贷款的事实，虽然关于骗取贷款的刑事判决已经生效，但目前仍在申诉中。综上，请求依法作出公正、合理的判决。第三人胡方文在举证期限内向本院提供如下证据：1.温州市移民安置办公室温移办（1998）48号《关于泰顺县移民办在动迁安置过程中提出几个问题的答复》；2.温州市鹿城区人民政府（2005）3号区长办公会议纪要；3.温州市移民安置办公室温移办（1997）48号《关于移民安置点建设有关问题的通知》；4.宅基地买卖介绍人出具的证明一份；5.同村其他人的房屋买卖契约一份。证据1-5均为复印件，证明第三人系珊溪水库移民，按照有关规定移民宅基地不能买卖，该宅基地是第三人经夏邦操介绍卖给文成人，再经文成人卖给叶虎。审理中，第三人胡方文申请本院调取（2015）温鹿刑初字第70号案件中原告赖瑞松出庭作证的证词，以证明原告所称涉案房屋系胡方文转让给他及胡方文要求其额外支付20万元等均非事实。此外，第三人胡方文还申请本院向温州市公安局鹿城区分局调取原告提交公安机关的“胡方文与ＸＸ红仰新居民区D2幢1××号宅基地买卖契约一份”。经查阅上述刑事案卷及询问公安机关经办人，均没有该份材料，故无法调取。经庭审质证，1.被告温州市国土局对原告赖瑞松提供的证据1、2没有异议；对证据3的真实性有异议，认为原告与涉案具体行政行为无关，并可以证明原告没有主体资格；证据4中刑事判决书不能证明第三人鹿城农商银行南汇支行非善意第三人。对第三人鹿城农商银行南汇支行提供的证据没有异议。对第三人胡方文提供的证据及原告在刑事案件中的证词认为与本案无关。2.原告对被告提供的证据1-12没有异议，但认为被告法律适用错误。对第三人鹿城农商银行南汇支行提供的民事判决书真实性没有异议，但认为此后生效的刑事判决已经否定了该民事判决认定的事实。对第三人胡方文提供的证据1-3认为系地方规范性文件或会议纪要，不能证明涉案房屋买卖违法，其余证据及原告在刑事案件中的证词均系用于证明涉案宅基地及房屋买卖经过，应以生效刑事判决中的认定为准。3.第三人鹿城农商银行南汇支行对原告提供的证据1、2没有异议，对证据3的真实性、合法性、关联性有异议，认为宅基地转让契约违反相关法律规定，不能显示房屋交易的资金情况，且该证据与本案无关；证据4不能证明涉案抵押登记无效。对被告提供的证据没有异议。对第三人胡方文提供的证据及原告在刑事案件中的证词认为与本案无关。4、第三人胡方文对被告及第三人鹿城农商银行南汇支行提供的证据均无异议。对原告提供的证据3两份转让契约真实性有异议，认为宅基地转让契约中有三种笔迹，交易实际价格与契约约定不符，该两份契约系原告伪造，对扣款凭条真实性无异议；对原告提供的其余证据真实性没有异议，但对刑事判决不服现仍在申诉中。本院对上述证据认证如下：对原告提供的宅基地及房屋转让契约的真实性及来源的合法性，已经生效法律文书判决确认，本院予以采信。原、被告及第三人鹿城农商银行南汇支行提供的其他证据，均来源合法、内容真实，与待证事实有一定的关联性，可以证明本案事实，本院亦予以采信。第三人胡方文提供的证据系用于证实涉案宅基地及房屋买卖情况及其是否合法，与本案被诉的抵押登记行为合法性不具有关联性，且生效刑事判决已对相关事实作出认定，故本院不予采信。经审理查明：2002年5月23日，第三人胡方文将位于本区仰义街道仰新居民区D2幢1××号的宅基地转让给叶虎、黄杏珍夫妇，并约定胡方文在领取产权手续后，应协助办理过户手续。后叶虎、黄杏珍将上述宅基地转让给潘国光，潘国光在宅基地上建房后又转让给原告赖瑞松，原告在该房屋上加层并使用至今。2009年11月16日，温州市人民政府颁发温国用（2009）第144533号国有土地使用权证，确定上述房屋的土地使用权人为胡方文。2010年4月6日，胡方文领取上述房屋的所有权证（房屋所有权证号：××），但未按约定办理过户手续。2010年9月30日，胡方文隐瞒已将上述房屋宅基地转让给他人且由他人建房的事实，与原浙江温州鹿城农村合作银行南郊支行（2013年9月10日更名为鹿城农商银行南汇支行）向原温州市房管局下属温州市房屋登记中心提供温州市房屋抵押登记申请书、申请人身份材料（包括企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证）、委托手续（授权委托备案表、身份证）、温国用（2009）第144533号国有土地使用权证、借款合同、最高额抵押合同等材料，申请对涉案房屋进行最高额抵押登记。登记中心工作人员就抵押登记的相关事宜询问了申请人，并制作了抵押登记询问笔录。经审核后，于同日准予办理最高额抵押登记，并向鹿城农商银行南汇支行颁发了温房他证鹿城区字第××号他项权利证书。2012年4月11日，胡方文向鹿城农商银行南汇支行申请贷款人民币人民币45万元，但仅归还7635.4元。同年10月，鹿城农商银行南汇支行向本院提起诉讼。2012年12月14日，本院作出（2012）温鹿商初字第3349号《民事判决书》，判决胡方文于判决生效之日起三日内偿付鹿城农商银行南汇支行借款本金45万元、利息18360元及逾期利息、复利等；若胡方文未在上述期限内履行债务，则依法拍卖或变卖仰新居民区D2幢1××号房产，所得价款由鹿城农商银行南汇支行优先受偿。该判决现已生效并在执行过程中。2012年7月18日，原告赖瑞松向本院提起诉讼，请求确认其与胡方文、潘国光、黄杏珍之间的《宅基地转让契约》、《房屋转让契约》合法有效；判令胡方文协助原告办理仰新居民区D2幢1××号房产产权证和土地证过户手续。2013年1月17日，本院作出（2012）温鹿藤民初字第66号《民事裁定书》，以胡方文的行为明显涉嫌犯罪为由，驳回赖瑞松的起诉，并移送公安机关侦查。2015年3月20日，本院作出（2015）温鹿刑初字第70号刑事判决，以骗取贷款罪对胡方文的上述行为追究刑事责任。胡方文对该刑事判决不服提起上诉，温州市中级人民法院经审理于2015年6月17日作出（2015）浙温行终字第603号《刑事裁定书》，裁定驳回上诉，维持原判。后原告于2015年12月3日提起本案诉讼。另查明，根据温市编[2015]83号《关于调整市住房和城乡建设委员会主要职责内设机构和人员编制的批复》，原温州市房管局于2015年8月11日被撤销，其职责划入温州市住建委。根据温市编[2015]140号《关于整合不动产登记职责的通知》，市国土资源局负责指导监督全市不动产登记工作，内设不动产登记局，具体承担土地登记、房屋登记等不动产登记工作。据此，本案被告由温州市住建委变更为温州市国土局。本院认为，一、《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”本案原告赖瑞松就涉案房屋与案外人潘国光签订了《房屋转让契约》，并支付了相应的对价，享有要求潘国光将涉案房屋过户到原告名下的合同权利，且实际占有涉案房屋，而被诉抵押登记直接影响该合同权利义务的履行，与原告具有利害关系，故原告有权提起本案诉讼，第三人鹿城农商银行南汇支行主张原告不具有诉讼主体资格与法不符，本院不予支持。二、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”该规定系指涉及房屋登记的行政诉讼中特定民事争议应先行解决，并非指此种情况下不属于人民法院行政诉讼受案范围，故被告以此主张本案不属人民法院受案范围没有依据，本院不予支持。第三人鹿城农商银行南汇支行通过签订抵押合同、办理抵押登记及交付贷款取得涉案房屋抵押权，而抵押权系设立在所有权之外的受法律保护的其他物权之一，其因被担保债权的成立而成立，亦因被担保债权的消灭而消灭。本案中，原告诉请审查的抵押登记行为，其基础民事法律关系为胡方文与鹿城农商银行南汇支行之间签订的《最高额抵押合同》。本院业已生效的（2012）温鹿商初字第3349号民事判决已确认上述合同合法有效，并判令胡方文偿还借款本息。此后的刑事判决虽然确认胡方文隐瞒宅基地已转让且房屋系由他人建造并使用的事实，利用涉案房屋向银行抵押贷款的行为构成骗取贷款罪，但对上述《最高额抵押合同》的效力并未涉及，亦未消灭所涉及的被担保债权。而本案中原告主张该《最高额抵押合同》应属无效，并以此作为要求撤销被诉抵押登记行为的理由之一。据此，应当通过其他法律途径先行解决有关上述合同效力的民事争议。但鉴于本案系重审案件，审理时间已较久，且经本院告知后原告并未确定解决上述民事争议的方式，故本案应继续进行审理并作出裁判。三、根据《房屋登记办法》第五十一条的规定，申请最高额抵押权设立登记，应当提交登记申请书、申请人的身份证明、房屋所有权证书或房地产权证书、最高额抵押合同、一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因证明材料以及其他必要材料。本案中，涉案房屋产权及土地使用权均登记于胡方文名下，胡方文与鹿城农商银行南汇支行签订最高额抵押合同的事实清楚，双方申请办理被诉抵押登记时已提交了符合上述规定的相应材料，登记部门的工作人员亦已进行审核并就被诉抵押登记的相关事项进行询问并制作了询问笔录，故已尽到审慎审查的义务，其给予办理抵押登记，符合法律规定，且程序合法。综上，原告要求撤销被诉抵押登记依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告赖瑞松的诉讼请求。本案受理费50元，由原告赖瑞松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  李 元代理审判员  侯璐琼人民陪审员  李月燕二〇一六年十二月二日书 记 员  戴俊贤附：本判决所依据的法律条文《房屋登记办法》第五十一条申请最高额抵押权设立登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或房地产权证书；（四）最高额抵押合同；（五）一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因证明材料；（六）其他必要材料。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。??-1-?