广东省深圳市中级人民法院	民 事 判 决 书	（2017）粤03民终1745号	上诉人（原审原告）：陈俊飞	委托诉讼代理人：刘亚娟，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。	委托诉讼代理人：张彩容，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。	被上诉人（原审被告）：陆雅莲	原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）	法定代表人：李耀智，董事长。	委托诉讼代理人：王娇红，女，系该司员工。	原审第三人：深圳中信航城房地产有限公司	法定代表人：谭燕波。	上诉人陈俊飞因与被上诉人陆雅莲、原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原公司）、深圳中信航城房地产有限公司（以下简称中信航城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院(2015)深宝法民三初字第1725号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。	陈俊飞的上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判为陆雅莲支付违约金473000元以及另行增加支付违约金120万元（共计支付1673000元）；2、本案一、二审诉讼费用由陆雅莲承担。上诉事实与理由：一、原审法院认定陈俊飞因陆雅莲恶意违约所遭受损失的依据错误。原审法院按照陆雅莲二次出售房产所多获得的利益核算陈俊飞所受损失是正确的，但由于陆雅莲拒不提交二次出售涉案房产的买卖合同及收款银行流水，法院依据陆雅莲二次出售房产的登记价格2884378元来核算却是错误的。依据二手房交易的惯例，二次出售房产的登记价格并非合同真实的成交价格或市场价格，成交价格或市场价格一般会远远高于登记价格，按照登记价格计算陆雅莲违约多获得的利益明显错误，对陈俊飞也是不公平的，本案登记价格不能作为计算陈俊飞实际损失的依据。二、核算陆雅莲违约多获得的利益应当依据涉案房产的市场价格进行计算。首先，陈俊飞于一审委托深圳市国咨土地房地产评估有限公司（具有壹级资质且在深圳市中级法院指定的评估公司名册内）对涉案房产的市场价格进行了评估并提交了房屋评估报告，评估报告对涉案房产于2016年4月11日（即陆雅莲二次出售房产的时间点）的市场价值评估为4824960元，而陆雅莲却未提交房产出售的合同及相关证据来证明其二次出售房产的价格，那么此种情况下其应当承担举证不能的不利后果，从而应当参考陈俊飞提交的房产评估报告来认定当时的售价。其次，当事人订立合同的目的就在于获得预期的履行利益，履行利益赔偿的结果是让信守合同约定的债权人处于如同债务被履行的状态。因此，继续履行最能够保护守约方的履行利益。然而，本案中，正是因为陆雅莲在诉讼过程中恶意将房产另行出售导致合同无法继续履行，陈俊飞另行购买同类房产需要按照市场价来支付购房款项，因此，应当按照评估价与原合同价之间的差额来赔偿守约方的损失。再次，法院若按照评估价格核算陆雅莲违约多获得的利益，即4824960元（二次出售时的市场评估价）-2365000元（本案合同价）=2459960元（陆雅莲违约多获得的利益，该差额即可作为陈俊飞另行购买房产须额外支付费用的参考），陈俊飞于原审诉请陆雅莲支付违约金473000元以及另行增加支付的违约金120万元（共计1673000元）并未超过陆雅莲违约多获得的利益，因此，其诉求完全合理合法，法院应予支持。	被上诉人陆雅莲、原审第三人中信航城公司未到庭未答辩。	原审第三人中原公司辩称：一审法院关于陆雅莲在涉案房屋买卖合同中违约的事实，认定清楚正确，中原公司已履行了相关居间义务，不存在过错。中原公司托管的交易定金11万元，愿意根据法院的判决处置。	陈俊飞向一审法院起诉请求：1、判令陆雅莲继续履行《二手房买卖合同》，即：陆雅莲应立即办理深圳市xx区xx街道xx大道x侧xxxx花园xx栋X单元xxxx号房产的房产证，中信航城公司应予以协助；陆雅莲于房产证办出后十日内协助陈俊飞办理首期款监管及申请按揭贷款手续，并履行后续房产交付义务等；2、陆雅莲向陈俊飞支付逾期履行的违约金（每逾期一日以房产转让成交价为基数按日万分之五支付与其履行违约金，从2015年5月13日起算直至陆雅莲履行时止，暂计为人民币100000元）；3、办理声明书公证的费用折合人民币2000元由陆雅莲承担，由于该笔费用已由陈俊飞垫付，故请求判令陆雅莲直接向陈俊飞支付该笔费用；4、本案诉讼费用由陆雅莲承担（含受理费、保全费等）。庭审后，经原审法院释明，陈俊飞书面向原审法院申请变更诉讼请求，将诉讼请求变更为：1、判令解除《二手房买卖合同》；2、判令陆雅莲向陈俊飞返还定金11万元；3、判令陆雅莲向陈俊飞支付违约金473000元；4、请求陆雅莲另行增加支付违约金120万元；5、判令办理声明书公证的费用折合人民币2000元由陆雅莲承担，由于该笔费用已由陈俊飞垫付，故请求判令由陆雅莲直接向陈俊飞支付该笔费用；6、本案诉讼费用由陆雅莲承担（含受理费、保全费等）。	一审法院认定事实：2015年3月28日，陈俊飞（买方）与陆雅莲（卖方）经中原公司居间服务签订了一份《二手房买卖合同》，约定陆雅莲将其位于深圳市xx区xx街道xx大道x侧xxxx花园xx栋xx层xx单位房产转让予买方，转让成交价为2365000元；买方同意在本合同生效之日起当日内向卖方支付定金50000元整，在本合同生效后两日内再向卖方支付定金60000元整，本条所约定的定金交由双方所约定第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效；买方向银行按揭贷款支付本条约定楼款；在买方将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于赎出房产证原件并注销完毕五日内，在收文回执载明答复日期届满之日起两个工作日内，买卖双方须办理交纳税费的手续，该房地产证由买方配合领取，买方负有抵押义务的，买方须在领取新房地产证当天办理抵押登记手续，该房地产证由买方配合领取，买方负有抵押义务的，买方须在领取新房地产证当天办理抵押登记手续；该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起30日（含当日）内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理，卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后三日内将红本房地产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司；涉案交易所产生的税费，除涉外合同公证费以外，均由买方承担；卖方应当于收到全部房款（不含交楼押金）五日内将该物业交付予买方，并履行下列手续：买卖双方共同对该物业及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数、并办理交接手续，移交该房屋钥匙，买卖双方应在交楼清单上对上述情况签名确认，双方协商同意在定金或首期款中预留10000元作为交楼押金，此款在卖方实际交付该物业时进行结算，买卖双方约定交楼押金交由第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，卖方在交房前，应将附随于该物业的水费、电费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费、煤气费、电话费等费用结清，结清单据须交买方确认，否则，买方有权要求交楼押金的监管方从交楼押金中抵扣上述欠费；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可以解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同备注栏注明：1、双方协商同意在卖方房产证办理出来后十日申请买方银行按揭贷款；2、卖方承诺房产证在签署合同生效即日起约一个半月的时间内办出房产证；3、陆雅莲实收人民币2365000元整，自己承担涉外合同公证费。	合同签订后，陈俊飞于2015年3月28日支付了定金5万元，2015年3月29日，陈俊飞又支付定金6万元。陆雅莲于2015年3月28日出具收据称收到陈俊飞交来定金11万元。	2015年5月29日，陆雅莲出具公证《声明书》称其为香港居民，未婚，未在深圳市、广州市的任何地方购买、拥有过任何不动产。陈俊飞为该声明向廖陈林律师事务所支付了公证费港币2500元。	2015年6月4日，陆雅莲向深圳市房地产权登记中心递交了一手商品房转移登记（xxxx花园xx栋X单元xxxx）的申请材料，深圳市房地产权登记中心出具了业务受理通知书。	2015年6月12日，陈俊飞单方向中国建设银行申请贷款，并签署了按揭贷款的相关文件。	2015年6月16日，陈俊飞向陆雅莲发出履约催告函，要求陆雅莲于2015年6月22日之前与陈俊飞或经纪方联系并继续履行合同义务。	2015年7月29日，陈俊飞委托律师向陆雅莲发出律师函，督促陆雅莲配合陈俊飞完成后续申请资金监管、按揭贷款等手续。	另查，陈俊飞家庭具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。	再查，涉案房产已由陆雅莲另售他人，并于2016年4月11日，由陆雅莲名下转移登记至案外人林xx名下，登记过户价格为2884378元。	一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。	有关合同效力。陈俊飞、陆雅莲签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，各方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。	合同签订后，陈俊飞依照合同约定支付了定金11万元。陆雅莲在办理出一手房产证后拒绝配合陈俊飞办理按揭贷款手续，并于2016年4月将涉案房产另售他人，构成根本违约。陈俊飞有权依据合同约定解除合同并要求陆雅莲承担违约责任。	有关合同的解除。由于在合同履行过程中，陆雅莲的行为构成根本违约。陈俊飞有权解除涉案合同。结合本案变更诉讼请求申请书副本的送达时间，一审法院确认陈俊飞与陆雅莲签订的《房地产买卖合同》于2016年6月17日解除。	有关定金。由于涉案合同已合法解除，定金应当返还。庭审中，中原公司确认定金11万元托管于中原公司处，并表示愿意按照法院判决处理上述托管定金。故中原公司应当将定金11万元返还给陈俊飞。对陈俊飞请求返还定金11万元的诉讼请求，一审法院予以支持。	关于违约责任，陆雅莲拒绝履行合同，并在诉讼过程中将涉案房产转售他人，属于恶意违约，应当承担相应的违约责任。陈俊飞有权依照合同约定，要求陆雅莲支付转让成交价20%（47.3万元）的违约金。陈俊飞主张陆雅莲于2015年6月22日再次挂牌出售涉案房产的挂牌价为370万元至380万元，比陈俊飞、陆雅莲约定的成交价至少高出1345000元，已造成陈俊飞巨大的损失，请求法院依法调高违约金。陆雅莲主张合同约定的违约金过高，且陈俊飞并没有遭受过多的实际损失，请求法院适当调低违约金。经审查，一审法院认为，陆雅莲在诉讼过程中另行出售房产给案外人，属于恶意违约。在陈俊飞不能明确主张自己的具体损失的情况下，可以按照陆雅莲二次出售房产所多获得的利益核算陈俊飞所受的损失。本案中陆雅莲拒不提交二次出售涉案房产的买卖合同，应当承担举证不能导致的不利后果，一审法院依照陆雅莲二次出售房产的登记价格2884378元核算陆雅莲违约多获得的利益。经核算，陆雅莲因违约多获取的利益为519378元。因合同约定的违约金低于陈俊飞因陆雅莲违约遭受的损失，故一审法院将本案违约金酌情上调为519378元。	关于陈俊飞由陆雅莲向陈俊飞支付陈俊飞已经垫付的声明书的公证费折合人民币2000元，陆雅莲当庭表示愿意承担。经审查，涉案合同亦约定上述费用由陆雅莲承担，故该笔公证费用应当由陆雅莲承担。鉴于陈俊飞支付的公证费用为港币2500元，陆雅莲亦应当支付港币2500元予陈俊飞。故对陈俊飞的该项诉讼请求，一审法院予以部分支持。	综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、确认陈俊飞、陆雅莲签订的《二手房买卖合同》于2016年6月17日解除；二、中原公司向陈俊飞退回定金人民币110000元；三、陆雅莲于判决生效之日起三日内向陈俊飞支付违约金人民币519378元；四、陆雅莲于判决生效之日起三日内向陈俊飞支付公证费用港币2500元；五、驳回陈俊飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费19875元，由陆雅莲负担，上述费用陈俊飞已预交。多收取的案件受理费6661元，由一审法院退回陈俊飞。	本院经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。	另查明，（一）根据一审2016年4月7日庭审笔录，陆雅莲及中原公司均对陈俊飞提交的证据15“同类房产市场价”的真实性、合法性、关联性表示认可。该证据显示，同小区81平米三房在2015年9月21日的挂牌价为348万。	（二）陈俊飞于2016年7月12日委托深圳市国咨土地房地产评估有限公司对涉案房产在2016年4月11日的价值进行了评估，评估价值为4824960元（包含地价及转让时应缴纳税费）。深圳市国咨土地房地产评估有限公司具有房地产估价壹级资质，在本院司法委托专业机构名录范围内。	本院认为，陈俊飞、陆雅莲签订的涉案《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。一审关于陆雅莲应承担违约责任，确认双方合同解除，中原公司退回定金的认定，陆雅莲、中原公司并未提起上诉，陈俊飞上诉亦未对此异议，本院予以确认，不再赘述。二审争议的焦点在于违约金的数额问题。	根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。陆雅莲在诉讼过程中将房产另行出售给案外人，导致陈俊飞无法通过履行涉案合同获得涉案房产，其另行购买与涉案房产同等条件的房产需额外支付的费用为陈俊飞因陆雅莲违约所受损失，陆雅莲应当予以赔偿。涉案房产已于2016年4月11日登记至案外人名下，陈俊飞应及时另寻缔约机会，减少损失扩大。陈俊飞主张以该时点的交易价格作为计算其损失的基础，符合法律规定，本院予以采纳，该时点的房产价格可参考陆雅莲二次交易的价格确定。由于房产登记价格低于实际成交价格的情况普遍存在，陆雅莲二次交易的登记价格也明显低于其在2016年4月7日庭审中所认可的同类房产市场价，而陆雅莲拒不提交相关证据证明其二次交易的履行情况，陈俊飞在一审庭审中对二次交易的登记价格是否真实交易价格提出质疑，并表示可申请评估，亦在庭后提交了自行委托的评估报告。在此情况下，一审未对涉案房产的市场价格进一步查明而直接采信陆雅莲二次交易的登记价格作为认定陈俊飞损失的基础，事实依据不足，本院不予认可。陈俊飞提交的评估报告显示，涉案房产在2016年4月11日的评估价值为4824960元（包含地价及转让时应缴纳税费），陆雅莲对此未提出异议，亦未申请评估，其依法应承担举证不能的不利后果，本院对该评估价格予以采信。	陈俊飞请求法院在合同约定的转让成交价20%（47.3万元）的违约金基础上增加120万违约金，合计167.3万元，该请求数额远低于陆雅莲二次出售之日的评估价与涉案合同价格之差额2459960元，未超过其所受损失范围，本院依法予以支持。	综上所述，陈俊飞的上诉理由成立，本院对其上诉请求予以支持。一审判决认定事实不清，处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：	一、维持深圳市xx区人民法院（2015）深宝法民三初字第1725号民事判决第一、二、四项；	二、撤销深圳市xx区人民法院（2015）深宝法民三初字第1725号民事判决第五项；	三、变更深圳市xx区人民法院（2015）深宝法民三初字第1725号民事判决第三项为：陆雅莲于本判决生效之日起三日内向陈俊飞支付违约金人民币167.3万元。	如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	本案一审案件受理费19875元，由陆雅莲负担；多收取的案件受理费6661元，由一审法院退回陈俊飞。二审案件受理费19857元，亦由陆雅莲负担。	本判决为终审判决。	审 判 长 柯  云  宗	审 判 员 张  秀  萍	代理审判员 蔡  妍  婷		二〇一七年六月二十九日	书 记 员 谢文琦（兼）