卢氏县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）卢民一初字第519号
原告孟宪民，男，1975生，汉族，卢氏县医药公司职工，住卢氏县城关镇。
委托代理人任铁拴，卢氏县城关镇法律服务所法律工作者。特别授权：具有代为承认、放弃、变更诉讼请求的权利；具有代为出庭陈述、举证、质证、辩论的权利；具有代为申请调解、与对方当事人和解、提出反诉、提起上诉、申请执行、代领法律文书等诉讼权利。
被告郭强，男，1989年生，汉族，司机，住卢氏县文峪乡。
被告王娟，女，1982年生，汉族，市民，住卢氏县城关镇。
共同委托代理人任留智，河南宇萃律师事务所律师。特别授权：具有代为承认、放弃、变更诉讼请求的权利；具有代为出庭陈述、举证、质证、辩论的权利；具有代为申请调解、与对方当事人和解、提出反诉、提起上诉、申请执行、代领法律文书等诉讼权利。
第三人张永亮，男，1976生，汉族，无业，住卢氏县城关镇。
委托代理人张永辉，男，1980生，汉族，无业，住卢氏县城关镇。一般代理。
原告孟宪民诉被告郭强、王娟、第三人张永亮案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年8月31日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月10日公开开庭进行了审理。原告孟宪民及其委托代理人任铁拴、被告郭强、王娟及二人委托代理人任留智、第三人张永亮委托代理人张永辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孟宪民诉称：2013年4月份，张永亮名下公司资金周转困难，急需资金。我分三次借给张永亮50万元，张永亮于2013年4月20日给我出具借条一张。使用半年，到期后，我多次找张永亮催要，但分文未还，经张永亮与耿丽雅同意，将他们共有的位于卢氏县靖华东路聚贤花苑1号楼二单元12楼东户房产一套（已装修）作价50万元，抵债卖给我所有，并于2015年1月23日签订房屋买卖协议，经卢氏县城关镇法律服务所见证，将房屋钥匙交付给我，我已实际占有该房产。
2014年9月27日，因张永亮借王娟30万元未还，2014年6月25日张永亮借郭强30万元，还10万，剩余20万元未还。两案起诉至法院，2015年2月21日两案调解结案，后郭强、王娟向法院申请执行两案，法院受理。
2015年5月20日，卢氏县人民法院作出（2015）卢法执字第439-1、440-1号执行裁定书，查封了卢氏县靖华东路聚贤花苑1号楼二单元12楼东户房产。2015年7月21日，我向法院提出执行异议，（2015）卢法执异字第11号执行裁定书驳回了我的异议。我认为，该裁定认定事实错误，错误认定我没有实际占有，并未办理产权转移手续，实际上我已实际占有该房产，将房屋钥匙更换。另外，聚贤花苑全部没有办理产权证，我是以合理的价格购买，是善意取得的该房产，应受到法律保护。综上，原告起诉至法院，请求法院判令：撤销卢氏县人民法院（2015）卢法执异字第11号执行裁定书，判决确认被查封的聚贤花苑1号楼二单元12楼东户房产一套归原告所有，并且不得执行，并由被告承担本案全部诉讼费用。
被告郭强辩称：原告于2013年4月20日借给张永亮50万元，张永亮又于2014年6月25日借郭强20万元，2014年9月27日借王娟30万元。后向张永亮索要欠款时，他一拖再拖，多次承诺无法兑现。无奈于临近春节前郭强、王娟与张永亮到法院达成调解协议，张永亮自愿于2015年2月底前还清欠款，但到期后仍是一拖再拖，郭强、王娟无奈向法院申请执行，在执行过程中查封了张永亮名下的房屋和车辆。另外，即便原告和张永亮达成的房屋转让协议属实，也应该到房屋登记管理部门办理房产过户手续，根据相关法律规定，不动产权属以登记为准，故原告提供的协议不能对抗法院的查封。从原告提交的证据来看，其与张永亮签订的房屋转让协议实际上是一份抵债协议，即债务人张永亮将其房屋作价50万元抵顶给债权人孟宪民以清偿债务，根据法律规定，原告与债务人的这种行为不受法律保护。
被告王娟的答辩意见同上。
第三人辩称：原告与我哥张永亮之间的债务关系我知道，也知道说要把房子抵给原告的事情，但是其他的债务情况我不是很清楚。
原告孟宪民向本院提交证据材料有：1、（2015）卢法执字第439-1、440-1号执行裁定书复印件一份，目的证实卢氏县人民法院于2015年5月20日查封靖华东路聚贤花苑1号楼2单元12层1202号房屋一套的事实；2、（2015）卢法执异字第11号执行裁定书复印件一份，目的证实原告对法院查封房产提出执行异议的事实；3、张永亮、耿丽雅与原告孟宪民签订的房屋买卖协议复印件一份，目的证实原告购买张永亮聚贤花苑1号楼2单元12层1202号房屋的事实；4、商品房买卖合同复印件一份，目的证实张永亮、耿丽雅将商品房买卖合同书全部交付给原告的事实；5、房屋钥匙复印件一份，目的证实原告已经实际占有聚贤花苑1号楼2单元12层1202号房屋的事实。
被告郭强、王娟未向本院提交证据材料。
第三人张永亮未向本院提交证据材料。
经庭审质证，被告对原告提交证据的质证意见为：对证据1、2没有异议，两份裁定书合法有效；对证据3形式上没有异议，但是协议书的签订和公证单位只能证明签订过房屋买卖协议的事实，不能证明该房屋买卖已经履行，房屋买卖必须在房产部门办理房产登记手续；对证据4的出处有异议，不知道该合同的来源，应当有张永亮签字；对证据5有异议，我方不认可该证据，与本案没有关系，且来源不明。
经本院审查认为，原告提交的证据1、2、3、4经核对与原件一致，且形式合法、内容真实，与本案具有关联性，可以作为有效证据使用。原告提交的证据5对本案事实认定即诉争房屋权属的证明没有直接的关系，对该证据不予采用。
根据庭审调查和上述证据，可以认定以下事实：本案原告孟宪民于2010年-2013年之间，分三次借给第三人张永亮50万元，多次催要后，张永亮一直未还。2015年1月23日，张永亮、耿丽雅作为甲方，孟宪民作为乙方，双方签订房屋买卖协议，甲方将自己名下位于靖华东路聚贤花苑一号楼二单元12楼东户的房屋作价50万元（包括已装修），卖给孟宪民，用于抵顶债务，双方签订的房屋买卖协议经卢氏县城关镇法律服务所见证，甲方将该房屋的商品房买卖合同和房屋钥匙交给原告孟宪民。房屋买卖协议签订后，原告孟宪民未立即入住，于2015年6月入住。
本院于2015年2月11日作出（2015）卢民一初字第87号民事调解书，张永亮与本案被告郭强达成调解协议：“张永亮同意于2015年2月25日前偿还郭强二十万元，并从2014年6月25日起按月利率二分计息至还款之日”。本院于2015年2月11日作出（2015）卢民一初字第86号民事调解书，张永亮、常宏伟与本案被告王娟达成调解协议：“张永亮同意于2015年2月28日前偿还王娟三十万元，并从2014年9月27日起按月利率二分计息至还款之日；常宏伟自愿承担连带责任”。两案调解书发生法律效力后，在执行过程中，被执行人张永亮拒不履行生效调解书确定的义务，本案被告郭强、王娟作为债权人向本院申请强制执行，本院依法于2015年5月20日作出（2015）卢法执字第439-1、440-1号执行裁定书，裁定内容如下：“一、查封被执行人张永亮与其妻耿丽雅在夫妻关系存续期间以耿丽雅名义（共有人张永亮）购买的位于卢氏县城关镇靖华东路聚贤花苑1号楼2单元12层1202号房产一套。查封期间被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。二、查封期限为三年。”
（2015）卢法执字第439-1、440-1号执行裁定书下发后，本案原告作为案外人认为上述裁定侵犯了其财产权利，向本院提出执行异议，请求撤销该裁定。本院受理后，于2015年8月18日作出（2015）卢法执异字第11号执行裁定书，驳回异议人孟宪民的执行异议请求。本案原告认为其协议购房在先，且诉争房产属其善意取得，所以诉至法院要求撤销卢氏县人民法院（2015）卢法执异字第11号执行裁定书，判决确认被查封的聚贤花苑1号楼二单元12楼东户房产一套归原告所有，并且不得执行，并由被告承担本案全部诉讼费用。
本院认为：原告主张本案诉争房产是其以合理的价格购买，是善意取得的房产。善意取得是无权处分人将不动产或动产转让给受让人，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，与原告孟宪民签订房屋买卖协议的是张永亮、耿丽雅，二人分别是聚贤花苑1号楼二单元12楼1202号房产的买受人和共有人，所以不存在无权处分的情形，不符合善意取得的前提条件。另外，原告孟宪民与张永亮、耿丽雅签订房屋买卖协议的当场，孟宪民将张永亮欠其50万元的借条原件交付给张永亮，张永亮将聚贤花苑1号楼二单元12楼1202号房产的商品房买卖合同原件、房屋钥匙等交付给孟宪民。所以，该房屋的买卖实际上是张永亮抵顶其所欠原告孟宪民50万元的债务，该行为本质上为代物清偿，而代物清偿为实践性法律行为，对于不动产而言，不仅需要当事人的合意，还必须履行物权转移手续。房产系不动产，《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”所以，不动产的物权变动以登记为生效要件。原告孟宪民与第三人张永亮、耿丽雅签订的房屋买卖协议属于合同，本质上为债权关系，所以房屋买卖协议的效力不能代表物权变动的效力。原告孟宪民与张永亮、耿丽雅签订房屋买卖协议后，并未办理物权转移手续，所以，本案诉争房产聚贤花苑1号楼二单元12楼1202号房屋未发生物权转移的效力，仍属于张永亮与耿丽雅的共有财产。综上，原告孟宪民作为案外人就本案执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第二款、规定，判决如下：
驳回原告孟宪民的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告孟宪民负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。
审 判 长 王彬
代理陪审员 杨倩
人民陪审员 李羚
二〇一六年一月二十日
书 记 员 莫冰