广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇中法民一终字第89号
上诉人（原审被告、反诉原告）：冯旺娣，男，汉族，住肇庆市端州区
委托代理人：黄炳坚，广东端信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：肇庆市信息中等职业学校。
法定代表人：温丽芬，该校董事。
被上诉人（原审原告）：温丽芬，女，汉族，住肇庆市端州区
被上诉人（原审原告）：陈志丰，男，住广州市
被上诉人（原审原告）：邢嘉妤，女，住香港
被上诉人（原审原告）：李瑞鸣，女，住香港
被上诉人（原审原告）：林淑贞，女，住香港
被上诉人（原审原告）：李树荣，男，住香港
被上诉人（原审原告）：黄灵芝，女，汉族，住广州市被上诉人（原审原告）：覃永安，男，住香港
上列九被上诉人的共同委托代理人：梁伟星、佘小莉，广东端庆律师事务所律师。
原审第三人：高要市南岸街道山口村下龙湾经济合作社。
负责人：伍鉴明。
原审第三人：罗家能，男，汉族，住肇庆市端州区
上诉人冯旺娣与被上诉人肇庆市信息中等职业学校、温丽芬、陈志丰、覃永安、李树荣、林淑贞、邢嘉妤、李瑞鸣、黄灵芝、原审第三人高要市南岸街道山口村下龙湾经济合作社以及罗家能因租赁合同纠纷一案，不服广东省高要市人民法院（2012）肇要法民三初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年4月16日，高要市南岸街道山口村下龙湾经济合作社与肇庆市信息中等职业学校签订《续租下龙湾办学场所合同》，续租时间自2010年至2025年8月31日，肇庆市信息中等职业学校续租高要市南岸街道办山口村委会下龙湾经济合作社辖下的肇庆信息学校，并享有转租权，但转租时须通知高要市南岸街道山口村下龙湾经济合作社；该校时任法定代表人为罗家能。
2007年6月20日，罗家能与陈志丰签订《转让合同》，把该校所有资产与经营权及校舍的租用权转让给陈志丰；同年7月5日，温丽芬、陈志丰、覃永安、李树荣、林淑贞、邢嘉妤、李瑞鸣、黄灵芝八人签订《合作协议（共叁页）》，约定共同投资经营肇庆市信息中等职业学校。10月22日，肇庆市信息中等职业学校的法定代表人变更登记为温丽芬。
2011年5月7日，陈志丰、覃永安、李树荣、林淑贞、邢嘉妤、李瑞鸣、黄灵芝、温丽芬等八人与冯旺娣签订《肇庆市信息中等职业学校校址租用权转让协议书》，陈志丰等八人以3820000元的价格把肇庆市信息中等职业学校校址租用权转让给冯旺娣，该笔转让款分三期支付，最后一期为签约日期起六个月内付清；合同约定陈志丰等八人作为甲方协助冯旺娣与村委沟通有关转让租用合约事宜，成功与否及费用与甲方无关，冯旺娣作为乙方保证已与村委沟通及获村委同意有关转让租用合约事宜；双方还约定冯旺娣如不依时付清所有转让款项，肇庆市信息中等职业学校的八名股东有权追究其法律责任，并将转让租用权收回及取消合约，冯旺娣已付予对方的转让费一概不会退还；肇庆市信息中等职业学校的八名股东如违反或刻意不履行此份协议，其须将冯旺娣已经支付的转让款双倍退还给对方。合同签订后，肇庆市信息中等职业学校分别于2011年5月17日、7月13日出具《收条》，内容为收到冯旺娣交来的人民币1528000元、1146000元，已分别存入了陈志丰等肇庆市信息中等职业学校八位股东的银行账户。2011年10月31日，肇庆市信息中等职业学校与冯旺娣进行了学校主体建筑及相关设施验收交接手续，但是肇庆市信息中等职业学校仍然向高要市南岸街道山口村委会下龙湾经济合作社交纳了2011年未缴足的租金287541元、2012年3月到9月的场地租金200000元、2012年9月余下租金40000元、2013年3月租金160000元，四笔合共687541元。
2011年10月1日、5日，覃永安、李树荣、林淑贞、邢嘉妤、李瑞鸣、黄灵芝、温丽芬出具书面意见，同意以陈志丰董事长的名义承接罗家能与下龙湾村村委签定租用肇庆市信息中等职业学校现校址的租约；2011年10月18日，高要市南岸街道山口村委会下龙湾经济合作社与罗家能、陈志丰三方签订了《办学场地合同经营权转让协议书》，约定高要市南岸街道山口村委会下龙湾经济合作社同意罗家能将《续租下龙湾办学场地合同》项下的下龙湾办学场地经营权转让给陈志丰。
肇庆市信息中等职业学校于2012年8月7日向原审法院提起诉讼，请求判决：一、冯旺娣立即支付肇庆市信息中等职业学校土地租赁使用权和建筑物转让款人民币1146000元；二、冯旺娣立即返还肇庆市信息中等职业学校为冯旺娣垫付的2011年9月1日至2012年8月31日的部分租金人民币287541元；三、冯旺娣从2011年11月7日起至还清欠款1146000元日止按银行同期同类贷款利率支付逾期付款利息；四、冯旺娣从2012年5月14日起至还清垫付租金287541元日止按银行同期同类贷款利率支付逾期付款利息；五、冯旺娣承担本案诉讼费用。2012年9月28日变更其诉讼请求为：一、解除双方于2011年5月7日签订的肇庆市信息中等职业学校校址租用权转让协议书；二、冯旺娣承担本案诉讼费用。
诉讼中，冯旺娣提起反诉，请求：1、判令肇庆市信息中等职业学校按照《肇庆市信息中等职业学校校址租用权转让协议书》第一条第十二款的规定，向冯旺娣双倍返还已支付的转让款共计人民币5348000元。2、判令肇庆市信息中等职业学校继续履行《肇庆市信息中等职业学校校址租用权转让协议书》。3、诉讼费由肇庆市信息中等职业学校承担。
原审法院认为：罗家能经该院合法传唤没有正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃答辩、举证等诉讼权利，但不影响该院在查明事实基础上作判决。2007年4月16日，肇庆市信息中等职业学校与高要市南岸街道山口村委会下龙湾经济合作社签订了《续租下龙湾办学场所合同》后，取得了讼争土地使用权的承租权。2007年6月20日，罗家能与陈志丰签订《转让合同》，把该校所有资产与经营权及校舍的租用权转让给陈志丰，该转让行为没有违反法律规定，亦没有违反《续租下龙湾办学场所合同》的约定，并且其时罗家能是肇庆市信息中等职业学校的法定代表人，罗家能该转让行为视为其职务行为，代表肇庆市信息中等职业学校把办学场所转让给陈志丰，陈志丰因此取得了讼争土地使用权的租用权。陈志丰自肇庆市信息各等职业学校处受让了学校所有资产与经营权、校舍租用权后，于同年7月5日与覃永安、李树荣、林淑贞、邢嘉妤、李瑞鸣、黄灵芝、温丽芬签订了合作协议，约定由八人共同经营该学校，该八人共同拥有学校的全部股权，此后，讼争土地使用权的承租权又归于肇庆市信息中等职业学校。2011年10月18日，陈志丰、罗家能与高要市南岸街道山口村委会下龙湾经济合作社签订的《办学场地合同经营权转让协议书》事实是对2007年6月20日罗家能与陈志丰签订《转让合同》的追认。
2011年5月7日，肇庆市信息中等职业学校的八名股东作为甲方与冯旺娣签订的《肇庆市信息中等职业学校学校校址租用权转让协议书（共柒页）》，把讼争土地使用权的承租权转给了冯旺娣，肇庆市信息中等职业学校虽然并非合同相对方，但其在该协议末尾甲方栏上盖章，视肇庆市信息中等职业学校知晓陈志丰等八名股东转让其土地使用权的承租权的行为，并且在庭审过程中，肇庆市信息中等职业学校对陈志丰等八名股东的转让行为进行了追认，故该协议已经发生法律效力，双方应当自觉履行相应义务。但是，协议签订后，乙方即冯旺娣没有依照约定支付全部转让款，并且经对方催告仍拒不履行付款义务，致使用肇庆市信息中等职业学校既不能达到转让土地使用权的承租权而按合同收取转让款的目的，又要继续代其交纳租金，肇庆市信息中等职业学校请求解除合同符合双方关于“……并将转让租用权收回及取消合约”的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定，该院予以支持。冯旺娣抗辩称，2011年10月18日，高要市南岸街道山口村下龙湾经济合作社与罗家能、陈志丰签订了《办学场地合同经营权转让协议书》，把其已受让的承租权转给了陈志丰，才致使其没有继续支付余下转让款。但是，经庭审查明，早在2007年6月20日，罗家能已以肇庆市信息中等职业学校的法定代表人的职务把讼争土地使用权的承租权转让给了陈志丰，罗家能该行为视为履行职务行为，即该转让是肇庆市信息中等职业学校把讼争土地使用权的承租权转让给了陈志丰；罗家能、陈志丰及高要市南岸街道山口村下龙湾经济合作社三方于2011年10月18日签订的《办学场地合同经营权转让协议书》是对罗家能代表肇庆市信息中等职业学校与陈志丰于2007年6月20日所签订的合同的追认，是肇庆市信息中等职业学校履行其“把承租的土地转让给陈志丰时须告知出租方”的义务；并且庭审过程中，高要市南岸街道山口村委会下龙湾经济合作社也表示只要租金正常缴纳，其会配合合同当事人之间的转让行为。因此，冯旺娣以该协议的存在作为其拒绝支付余下转让款的理由明显欠缺诚信。因此，对冯旺娣上述抗辩意见，该院不予采纳。
关于冯旺娣已付的款项是否退还的问题：肇庆市信息中等职业学校认为，冯旺娣未按期支付转让款，依约定对其已付的款项不予退还；而冯旺娣在第三次庭审中称若合同解除，则要求退还其已付的款项。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，肇庆市信息中等职业学校与冯旺娣签订的合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，肇庆市信息中等职业学校与冯旺娣可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因而，冯旺娣已付的款项是否退还应当根据合同的履行情况等确定。
根据肇庆市信息中等职业学校与高要市南岸街道山口村委会下龙湾经济合作社签订的《续租下龙湾办学场所合同》确定其租用期限至2025年8月31日；而肇庆市信息中等职业学校于2011年5月7日与冯旺娣签订转让合同，并于2011年10月31日完成了交接，即自2011年11月开始，讼争土地使用权的承租权由冯旺娣行使，按合同约定，其标的为3820000元、使用期限至2025年8月31日，共13年零9个月，相当于每月转让款约为23152元；由于在场地交接之后，实际承租权人已转为冯旺娣，故其应当把场地交接之后直至双方合同解除当月的转让款支付给肇庆市信息中等职业学校，该款项自2011年11月暂计至2013年10月共23个月为532496元；2013年11月至合同解除当月的转让款依同一方法另行计算。
关于租金问题，自双方于2011年5月7日签订《肇庆市信息中等职业学校校址租用权转让协议书》起至合同解除当月，讼争土地的租金应当由冯旺娣交纳，但至今一直由肇庆市信息中等职业学校缴交，共已交纳了2011年未缴足的租金287541元、2012年3月到9月的场地租金200000元、2012年9月余下租金40000元、2013年3月租金160000元，四笔合共687541元。冯旺娣应当把上述租金返还给肇庆市信息中等职业学校。之后，若肇庆市信息中等职业学校继续代冯旺娣交纳属于合同解除之前的租金的，冯旺娣仍应当返还。关于是否应当计算利息的问题：由于肇庆市信息中等职业学校及其股东已收取了两期转让款共2674000元，上述租金可以在该款项中直接扣减，故不应当计算利息。庭审时陈志丰称其已代缴租金786311.50元，但其提供的单据仅是687541元，故该院认为陈志丰实际交租687541元。
此外，肇庆市信息中等职业学校及其股东未能证明其因冯旺娣的违约而产生的其他损失，故其应当把已收取的2674000元转让款中扣减上述各款项后余下的部分退还给冯旺娣。
双方之间的《肇庆市信息中等职业学校校址租用权转让协议书》解除之后，相应土地使用权的承租权恢复至肇庆市信息中等职业学校所有，冯旺娣应当于双方合同解除之日把讼争土地使用权的承租权交还肇庆市信息中等职业学校。
根据以上论述，冯旺娣要求肇庆市信息中等职业学校双倍返还已支付的转让款欠缺理据，该院予以驳回。
对冯旺娣反诉关于继续履行双方合同的请求，该院予以驳回。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》九十四条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、自该判决发生法律效力之日起，肇庆市信息中等职业学校与冯旺娣双方签订的《肇庆市信息中等职业学校学校校址租用权转让协议书（共柒页）》解除。二、肇庆市信息中等职业学校在该判决发生法律效力之日起，在其已收取的冯旺娣支付的2674000元转让款中扣减了部分转让款532496元（2013年11月至合同解除前的转让款依同样方法另行计算）以及租金687541元（2013年4月至合同解除前的租金另计）后，把余下的款项退还给冯旺娣。三、冯旺娣在该判决发生法律效力之日起7日内按《肇庆市信息中等职业学校学校校址租用权转让协议书（共柒页）》的内容将涉案土地使用权的租用权交还给肇庆市信息中等职业学校。四、驳回冯旺娣要求肇庆市信息中等职业学校双倍返还其已支付的转让款共5348000元的请求。五、驳回冯旺娣继续履行合同的请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费17702元，反诉受理费49236元，合共66938元，肇庆市信息中等职业学校负担17702元，冯旺娣负担49236元。
上诉人冯旺娣不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定的主体错误。涉案的《肇庆市信息中等职业学校校址租用权转让协议书》是冯旺娣与陈志丰等八名股东签订的，学校虽然在协议上盖章，并不是协议的当事人，因此，一审判决将协议签订主体认定为肇庆市信息中等职业学校，并判令解除，显然是错误的。另外，一审法院后来追加的学校其他股东，庭审时一直未出现，无法核实其真伪，这些股东是否知道本案诉讼，是否愿意向冯旺娣主张权利，一审法院都未予查明。二、从一审证据可知，直至2011年10月18日前，涉案土地的承租人仍是罗家能，罗家能转让学校资产及租用权给陈志丰，并未告知出租方，因此，转租行为未生效，陈志丰未能取得承租权。2011年10月18日，罗家能、陈志丰与村委会三方签订了《办学场地合同经营权转让协议书》，才合法将承租权转让到陈志丰名下。但在签订《肇庆市信息中等职业学校校址租用权转让协议书》时，陈志丰是没有承租权的，就没有依据将承租权转让给冯旺娣。三、2011年5月7日，冯旺娣与陈志丰等签订《肇庆市信息中等职业学校校址租用权转让协议书》，就要求得到出租方同意转租证明，但陈志丰等一直未予配合。2011年10月18日，三方签订了《办学场地合同经营权转让协议书》，使得承租权转到了陈志丰名下，导致承租权不能转到冯旺娣名下，冯旺娣不能合法使用土地，可见，违约责任在于陈志丰一方，冯旺娣以此为由抗辩不支付余下转让款，是符合法律规定的。四、陈志丰实际取得土地租赁权期间，他是土地承租人，应该履行交租的义务，冯旺娣不能合法占有承租土地，自然没有交租的义务，因此，一审判决陈志丰代交的租金由冯旺娣承担没有依据。五、由于陈志丰等股东隐瞒其没有土地承租权的事实，事后又故意将承租权转到陈志丰名下，影响冯旺娣取得承租权，已违反了双方协议约定，应按照协议约定双倍返还已支付的转让款。综上所述，一审判决认定事实不清，请求撤销一审判决，驳回肇庆市信息中等职业学校等的诉讼请求，并支持冯旺娣的诉讼请求。
被上诉人肇庆市信息中等职业学校等答辩称：一、主体问题，合同中已经清楚写明是学校的租用权转让协议，八名股东是代表学校签订合同的，主体适格。二、冯旺娣还拖欠一百多万转让款未支付。罗家能、陈志丰与村委会三方签订的《办学场地合同经营权转让协议书》，是为了配合冯旺娣的要求，冯旺娣有派职员参与整个过程及作见证，在整个运作中，学校股东都没有参与管理，都是由冯旺娣管理的，在催交第三期款时，六个月内冯旺娣都没有要求转名。因此，冯旺娣以此抗辩是没有道理的。三、由于土地已经转交冯旺娣，但冯旺娣没有按时交纳转让金，因此，租金应由冯旺娣承担。一审判决正确，请求予以维持。
原审第三人高要市南岸街道山口村龙湾经济合作社、罗家能没有到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
本院经审理查明，原审法院查明的事实基本正确，本院予以确认。
本院认为，本案是租赁合同纠纷。原审追加陈志丰为原告，又追加为第三人，处理不当。经征询陈志丰意见，其同意以原告身份参加原审诉讼。根据当事人的上诉和答辩，本案二审争议焦点是：1、关于《肇庆市信息中等职业学校校址租用权转让协议书》主体的问题；2、关于《肇庆市信息中等职业学校校址租用权转让协议书》是否应予解除的问题；3、关于冯旺娣已经支付的转让款如何处理的问题。
关于《肇庆市信息中等职业学校校址租用权转让协议书》主体的问题。涉案的《肇庆市信息中等职业学校校址租用权转让协议书》，签订主体一方为冯旺娣，另一方为肇庆市信息中等职业学校及其八名股东，虽然在协议首部未将肇庆市信息中等职业学校列为一方，但该学校在协议尾部有盖章确认，考虑到陈志丰等八名股东占该学校100%的股权，且原审判决解除肇庆市信息中等职业学校与冯旺娣签订的《肇庆市信息中等职业学校校址租用权转让协议书》，陈志丰等八名股东未提出异议，肇庆市信息中等职业学校也对股东签订协议的行为进行追认，故此，认定《肇庆市信息中等职业学校校址租用权转让协议书》的主体为肇庆市信息中等职业学校与冯旺娣，并无不妥。
关于《肇庆市信息中等职业学校校址租用权转让协议书》是否应予解除的问题。认定涉案协议是否应予解除的关键是冯旺娣是否无故拖欠余下转让款。第一，2007年4月16日，肇庆市信息中等职业学校取得涉案土地使用权的承租权，2007年6月20日，时任学校法定代表人罗家能将肇庆市信息中等职业学校所有资产与经营权及校舍租用权转让给陈志丰，转让主体并非肇庆市信息中等职业学校，而是罗家能与陈志丰，该转让实际是肇庆市信息中等职业学校股东之间的股权转让，涉案土地使用权的承租权一直属于肇庆市信息中等职业学校。2011年10月18日，陈志丰经其他股东授权与罗家能、高要市南岸街道山口村下龙湾经济合作社签订《办学场地合同经营权转让协议书》，从签订内容来看，因陈志丰实际代表肇庆市信息中等职业学校，该合同的签订实际是履行对出租方的告知义务，告知其2007年6月20日的转让行为，并不产生新的租赁关系。第二，从协议约定来看，该协议第一点第10点约定“甲方协助乙方与村委沟通有关转让租用合约事宜，成功与否及费用与甲方无关。”、第二点第2点约定“乙方保证已与村委沟通及获村委同意有关转让租用合约事宜。”，上述乙方指冯旺娣，根据协议约定，与涉案土地出租方即协议中所指“村委”沟通及办理转租事宜是由冯旺娣负责的。综上分析，在高要市南岸街道山口村下龙湾经济合作社同意转租的情况下，冯旺娣取得涉案土地使用权的承租权不存在实际障碍，冯旺娣称因其无法取得承租权而没有支付余下转让款的理由不成立，本院不予支持。冯旺娣无故拖欠余下转让款，已经构成违约，根据《肇庆市信息中等职业学校校址租用权转让协议书》第二点第4点“一方必须依时付清所有转让款项（乙方如不依时富庆所有转让款项，甲方八名股东有权追究其法律责任，并将转让租用权收回及取消此项合约。乙方已付予甲方所有转让费一概不会获退还，乙方不得异议）。”的约定，双方签订的《肇庆市信息中等职业学校校址租用权转让协议书》应予解除。
关于冯旺娣已经支付的转让款如何处理的问题。如前所述，因冯旺娣违约而解除《肇庆市信息中等职业学校校址租用权转让协议书》，根据协议约定，冯旺娣已经支付的转让款应不予退还，原审判决肇庆市信息中等职业学校退还部分款项，因肇庆市信息中等职业学校未提出上诉，视为其服判，对此本院不予干涉，仅就冯旺娣上诉部分予以审理。由于双方在2011年10月31日已经对学校主体建筑及相关设施进行验收交接，涉案土地实际由冯旺娣控制，所产生的租金应由冯旺娣负担。通过上述分析，冯旺娣要求双倍返还已支付转让款并且不负担涉案土地租金的理由不成立，本院不予支持。
至于当事人没有提出上诉和请求的其他事项，本院不予审查。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，程序合法，实体处理部分正确，部分不当，但因肇庆市信息中等职业学校未提出上诉，本院予以维持。上诉人冯旺娣上诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费66938元，由上诉人冯旺娣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 小 冬
审 判 员 蔡 红 茂
代理审判员 张 秀 丽
二〇一四年五月××日
书 记 员 欧阳天波