广西壮族自治区梧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂04民终22号
上诉人（一审被告）：广西福兴房地产建设有限公司，住所梧州市新兴三路62号三楼。
法定代表人：龙潮福，公司董事长。
委托诉讼代理人：何建平，广西顺景律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：江盈滢，女，1988年7月13日出生，汉族，住梧州市。
委托诉讼代理人：黄超英，女，1958年10月21日出生，汉族，住梧州市。
一审被告：广西玫瑰湖大酒店有限公司，住所梧州市红岭路7号。
法定代表人：胡红，总经理。
上诉人广西福兴房地产建设有限公司（以下称福兴房地产公司）因与被上诉人江盈滢、一审被告广西玫瑰湖大酒店有限公司（以下简称玫瑰湖大酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服梧州市长洲区人民法院（2016）桂0405民初271号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年1月11日立案受理后，依法组成合议庭。本案现已审理终结。
上诉人福兴房地产公司上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回被上诉人对上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、一审法院作出的判决，超出了被上诉人的诉讼请求。2、一审法院开庭时并未查明拖欠什么时候租金的事实，仅是开庭后因租金计算问题通知上诉人的代理人去法院核对。3、上诉人与一审被告是两个不同的主体，一审判决居然同一判决中对两份不同主体的租赁合同作出的判决，明显违反程序。4、一审认定的2008年6月、2009年12月的租金没有支付是没有事实的，就算欠租金也已经过了诉讼时效，法院不应予以支持。
被上诉人江盈滢答辩称：请求二审法院维持一审判决，要求上诉人归还和一审被告玫瑰湖大酒店胡红与其签订的协议书，协议书里写明上诉人已收取一审被告2015年11月、12月的租金，应该返还给被上诉人。
一审被告玫瑰湖大酒店没有提供书面答辩意见。
被上诉人江盈滢向一审法院起诉请求：1、上诉人与一审被告向被上诉人支付至2015年12月止所拖欠10个月租金9047.20元（10×904.72）及违约金24219元（按购房款114426+6669）×20%，共计33266.20元，并承担连带责任；2、诉讼费由上诉人与一审被告负担。
一审法院认定事实，2006年10月31日，原告（甲方）与被告福兴房地产公司（乙方）签订《租赁合同书》，主要约定：1、甲方将坐落于梧州市龙新开发区301号地块（福兴时代商业广场2号楼五层33号房）出租给乙方，期限自2007年4月30日至2017年4月30日止；2、租金每月938.88元，每月缴交一次，在每月25号前交当月租金，并按此时间交纳本合同第九条中应由乙方应交的各种款项。租金从甲方付清总购房款之后第四个月起计算（除装修期三个月）；3、甲方在2007年4月30日前将房屋交付给乙方；4、甲方按有关规定缴交该房屋的物业管理，由乙方从租金中扣减代甲方支付给物业管理公司；5、若甲方不能按时将房屋交付乙方使用，视为违约，每推迟一天，按平均日租金向乙方计付违约金；6、若乙方不按时支付租金，视为违约，并按银行同期利率的三倍计付违约金给甲方；7、若一方违约对另一方造成经济损失，违约方应给予另一方相应的经济赔偿，违约金计算方法以已交房款的20%计算。2010年5月5日，原告（甲方）与福兴大酒店（乙方）签订《租赁合同书》，主要约定：1、甲方将坐落于梧州市红岭路7号（福兴时代商业广场2号楼五层33号房）出租给乙方，期限自2010年5月1日至2017年4月30日止；2、租金每月938.88元，每月缴交一次，在每月25号前交当月租金，并按此时间交纳本合同第九条中应由乙方应交的各种款项。租金从甲方付清总购房款之后第四个月起计算（除装修期三个月）；3、甲方在2010年4月30日前将房屋交付给乙方；4、甲方按有关规定缴交该房屋的物业管理，由乙方从租金中扣减代甲方支付给物业管理公司。其余违约责任等条款与上述相同。2010年10月26日，被告福兴房地产公司（甲方、转让方）与胡红（乙方、受让方）、福兴大酒店（丙方、担保方）签订福兴大酒店股权转让补充协议，主要约定：1、转让股权及经营场地范围，包括原告房屋的经营权，经营时间执行福兴大酒店与业主签订的租赁时间；2、经营期满，2#楼经营场地及附属设备设施等，由福兴大酒店移交各业主。乙方如继续经营，由乙方与各业主协商；3、转让股权包含原告的租金由福兴大酒店承担；4、丙方自愿为乙方履行本补充协议的义务承担连带担保责任。2015年10月27日，被告福兴房地产公司（甲方）与被告玫瑰湖大酒店（乙方）签订协议书，主要内容有：1、根据乙方经营玫瑰湖大酒店拖欠甲方的房屋租金，乙方要求延期到2015年12月28日前支付及有关经营事宜；2、计算至2015年10月31日，乙方共欠甲方租金1116118.58元，限于2015年12月28日前付给甲方；3、乙方同时把4、5、6楼的租用房屋交由甲方统一处理，但甲方必须征得4、5、6楼业主同意之后方可实施，自乙方交付之日起（即2015年11月1日起的租金）由甲方负责，2015年10月31日前的租金由乙方支付。2007年11月21日，被告福兴房地产公司作为承租方与部分业主签订《租赁合同书》，合同书上乙方（承租方）处写为“广西福兴房地产建设有限公司（福兴大酒店）”，在合同尾部乙方处加盖有被告福兴房地产公司的公章。原告与被告福兴房地产公司签订《租赁合同书》后，除2008年6月、2009年12月没有向原告支付租金外，其余时间均已支付完租金给原告；原告与被告玫瑰湖大酒店（原福兴大酒店）签订《租赁合同书》后，2013年12月前的租金均已支付完给原告。2014年被告玫瑰湖大酒店支付给原告的租金如下：7月2日支付4523.60元、9月5日支付1809.44元、10月14日支付904.72元、11月12日支付904.72元、12月3日支付1809.44元；2015年被告玫瑰湖大酒店支付给原告的租金如下：2月16日支付1809.44元、6月11日支付1089.44元、8月20日支付904.72元。以每月904.72元（按合同规定扣除被告代原告缴交的物管费后）计算，2014年被告玫瑰湖大酒店支付给原告的租金共11个月，2015年共5个月。被告福兴房地产公司与胡红、福兴大酒店签订福兴大酒店股权转让补充协议后，福兴大酒店变更为被告玫瑰湖大酒店。梧州市红岭路7号（福兴时代商业广场2号楼五层33号房为原告所有，购买价格为121095元（含税6669元）。被告福兴房地产公司与被告玫瑰湖大酒店承租的房屋均为上述房屋。
一审法院审理认为，原告江盈滢与被告福兴房地产公司、玫瑰湖大酒店（原福兴大酒店）签订的《租赁合同书》，是当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的，双方应当按照约定履行自己的义务。根据被告福兴房地产公司、福兴大酒店与原告签订的《租赁合同书》，被告福兴房地产公司尚欠原告2个月租金共1809.44元，福兴大酒店尚欠原告8个月租金共7237.76元。被告福兴房地产公司与福兴大酒店没有依约将上述租金支付给原告，已构成违约，应承担相应的违约责任。《租赁合同书》中约定不按时支付租金按银行同期利率的三倍计付违约金给原告，按照本案实情及审判实践，这里的“银行同期利率的三倍”应认定为“银行同期贷款利率的三倍”，故被告福兴房地产公司、福兴大酒店应从原告主张权利之日，即从2016年2月15日起按银行同期贷款利率的三倍计付利息给原告。因福兴大酒店变更为被告玫瑰湖大酒店，故其欠原告的上述债务依法应由被告玫瑰湖大酒店承担。原告以合同中“若一方违约对另一方造成经济损失，违约方应给予另一方相应的经济赔偿，违约金计算方法以已交房款的20%计算”，要求被告支付违约金24219元。因该条款中的“违约金计算方法以已交房款的20%计算”与前面的“若一方违约对另一方造成经济损失，违约方应给予另一方相应的经济赔偿”相互矛盾，且是造成经济损失的合同条款，故该院对原告该项主张不予支持。关于被告福兴房地产公司是否要对被告玫瑰湖大酒店欠原告的上述债务承担连带责任的问题，原告分别与被告福兴房地产公司、被告玫瑰湖大酒店（原福兴大酒店）签订《租赁合同书》，两被告均具有独立承担民事责任的法人单位，两被告之间签订的协议及相关债权债务是另一法律关系，故原告要求被告福兴房地产公司对被告玫瑰湖大酒店欠原告的上述债务承担连带责任的请求于法无据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告广西福兴房地产建设有限公司应向原告江盈滢支付租金1809.44元，并支付违约金（违约金以1809.44元为基数，按银行同期贷款利率的三倍计算，从2016年2月15日起计至生效判决规定的履行期限最后一日止）；二、被告广西玫瑰湖大酒店有限公司应向原告江盈滢支付租金7237.76元，并支付违约金（违约金以7237.76元为基数，按银行同期贷款利率的三倍计算，从2016年2月15日起计至生效判决规定的履行期限最后一日止）。案件受理费994元，由原告江盈滢负担714元，被告广西福兴房地产建设有限公司负担80元，被告广西玫瑰湖大酒店有限公司负担200元。
二审中，双方当事人均没有提供新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，证据充分，本院予以确认。
本院认为：上诉人认为一审法院超出起诉状的诉讼请求判决是没有依据的。被上诉人一审提交的起诉状载明，计至2015年12月止，上诉人与一审被告所拖欠的租金及违约金。一审据此判决上诉人支付拖欠的2008年6月、2009年12月的租金并无不当，本院予以维持。上诉人认为该两个月的租金已经超过诉讼时效的理由也不成立。因为诉讼时效是从当事人知道或应当知道之日起计算，本案中上诉人与被上诉人没有结算租金，被上诉人起诉时才知道，因此应当从起诉时计算诉讼时效，本案没有超过诉讼时效。被上诉人因同一个租赁物起诉了上诉人与一审被告，一审时上诉人与一审被告已经进行了答辩，为了避免讼累，本案维持一审判决。
综上所述，上诉人广西福兴房地产建设有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费994元，由上诉人广西福兴房地产建设有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 超
审判员 蒋鸣平
审判员 莫 芮
二〇一七年三月二十二日
书记员 梁 洋
附法律条文如下：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。