四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南中法民终字第143号
上诉人（原审被告、反诉原告）邓全。
上诉人（原审被告、反诉原告）赵洪芳。
委托代理人岳强。
被上诉人（原审原告、反诉被告）贾仕东。
委托代理人冯文彬。
上诉人邓全、赵洪芳因与被上诉人贾仕东相邻建筑物利用纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2013）阆民初字第1995号民事判决，向本院提起上诉。本案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审查明，贾仕东与邓全、赵洪芳分别购买四川阆中云天物业发展有限公司开发的商品房1-2-2-6和1-2-2-1，两套住房之间有约60平方米左右的一楼门面房顶层露台，被告（反诉原告）邓全、赵洪芳入住该房屋后，擅自凿墙开门、除留了1米通道外将其整个露台修建了永久性的花槽、栽了花草树木，傍原告住房边安装了防护栏，并安装了铁门，以避排他人进入，同时原告（反诉被告）贾仕东也在1米排水通道上堆放了一些砖块等建材。同时查明，被告（反诉原告）提供了四川阆中云天物业发展有限公司与其达成的补充协议，协议第二条约定：“在不违反国家相关法律法规，不违反物业管理条例，不影响全体业主共同利益下，乙方（反诉原告）独自管理使用80平方米的露台”。庭审中，二被告反诉还称，因原告的起诉，造成其误工损失300元和律师代理费2，000元，要求反诉被告予以赔偿，但没有提供相关证据佐证。
原审认为，本案双方争议的露台不是特定住房的专有部分，属全体业主的共有财产，因而四川阆中云天物业发展有限公司无权附赠或出售给某一业主，房地产商将其露台协议归被告独自使用是对原告及其他业主权益的侵害，不符合法律规定，不予以认定。就本诉而言，被告在露台上修建永久性的花槽、栽植树木、安装门锁、围建栅栏、擅自提高地平流水坡度，很容易给一楼商户楼顶和本案的原告住房墙体造成渗水等较大安全隐患。庭审中，原告请求被告拆除傍自己住房墙体一边的花槽、围建的栅栏，恢复原状，本院予以支持；至于原告请求被告停止侵害的诉讼请求，本案中被告已经完成了在露台修建花槽等侵害行为，故对原告这一诉讼请求不予支持。就反诉而言，反诉原告称反诉被告堵塞排水通道，请求排除妨害，审理查明反诉被告在其露台上堆放砖块等建筑材料等杂物，容易造成露台的积水排放不畅，应当及时清除，应当保证露台排水随时畅通，对反诉原告这一诉讼请求，本院予以支持；反诉原告请求反诉被告赔偿损失2，300元，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条和《中华人民共和国物权法》第七十条之规定，判决：一、原告（反诉被告）贾仕东在本判决生效后十日内清除露台通道上堆放的建筑材料。二、被告（反诉原告）邓全、赵洪芳在本判决生效后二十日内拆除傍原告住房墙体一边露台上修建的花槽、安装的铁门、不锈钢防护栏并恢复原状。三、驳回原告（反诉被告）贾仕东和被告（反诉原告）邓全、赵洪芳其他诉讼请求。
宣判后，上诉人邓全、赵洪芳不服，向本院提起上诉。请求撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。其理由：1、一审法院认定的事实不清。上诉人未“擅自”凿墙开门，而是按照与开发商签订的合同约定并将合同及附件图报物管公司备案后并与被上诉人的装修代理人协商后实施的，现场没有墙可凿，仅是在露台上安装了不锈钢栏杆及栅栏，目的是防止自家孩子到处乱窜给他人造成不利影响。因此，上诉人的行为是为保护自身安全，并未对被上诉人和其他业主带来不利影响。同时，事实上渗水并非安全隐患而是质量缺陷。上诉人的行为是更好地解决绿化、美化，屋面渗漏水问题，且使用范围未超过合同的约定，而是被上诉人在室外不仅仅堆放了一些建材，其擅自修建花池将原设计屋面池水孔堵塞，致使双方雨水排放不畅，形成更多渗漏点，已经影响到相邻关系，违背《物权法》关于相邻关系的规定。一审法院将被上诉人的行为避而不谈并将责任归咎于上诉人，没有事实依据。2、一审判决适用法律不当，未依法确定上诉人的身份及所有权，也未按《民法通则》认定本案纠纷，被上诉人的请求已超过诉讼时效，不应受到法律保护。云天物业公司并未违规转让，该转让行为符合规划要求，且未影响到公共安全或公众利益系合法行为。上诉人依据购房合同的约定，有权独自使用诉争的80平方米的露台。同时，上诉人系业主身份，露台属于上诉人的专用部分，并非属其他业主的共用部分，在没有对被上诉人的生产生活生产影响的情况下，有权按现状使用。
被上诉人贾仕东辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。其理由：1、被上诉人与上诉人争议的露台使用权系通道，并非上诉人主张的是其专有部分，而是属于全体业主所有的共有部分。上诉人虽与开发商签订了协议，其有权独自使用露台，但该协议违反法律规定，侵犯了所有业主的权利，属违法行为，不应受到法律的保护。2、上诉人私自加载栏杆，修建大门，影响了被上诉人的通行权，且对被上诉人的日照、安全等造成了影响。上诉人未提供证据证明其对露台的改建合法，也未取得物权登记证书，其对露台的改建和占用属于侵权行为，理应排除妨害，恢复原状。
本院二审查明，上诉人与被上诉人争议的露台系底层商住楼的顶部，应属该幢商住楼业主的共用部分。上诉人在使用中，留出了一定的宽度供其他业主通行。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；……”。、第三条第一款第一项“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部”的规定，结合查明的事实，上诉人与被上诉人争议的露台系底层门面房的顶部，也是二楼以上的其他业主共用部分，不具有构造上和利用上的独立性，不能够明确区分，也不能排他使用，故该露台应当属业主共有。上诉人在搭建围栏及修建花槽时，预留了一定的宽度供业主通行，这也证明上诉人明知该露台构造和利用上不具有独立性，不能够明确区分和排他使用。同时，根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”上诉人和被上诉人基于业主身份，作为上述门面房屋顶部露台的共有权人之一，对上述共用部分平等享有共同所有、共同管理的权利。上诉人在该共用部分处搭建围栏、修建花槽和被上诉人堆放建筑材料的行为，导致多处地方渗水，对对方及其他业主造成妨害。开发商亦无权将业主共用部分附赠或对外出售，故上诉人和被上诉人均应当排除妨害，恢复原状。上诉人主张其应当独自使用争议的露台的上诉理由，不能成立，本院不予支持。
上诉人提出诉讼时效抗辩的问题，鉴于上诉人和被上诉人所主张的停止侵害，排除妨害、恢复原状之诉讼请求，系物权请求权，而物权请求权不适用诉讼时效的规定，因此上诉人抗辩诉讼时效已过的理由不能成立，本院不予支持。
综上，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款、《中华人共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回起诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人邓全、赵洪芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨辉
代理审判员 田娟
代理审判员 郭锐
二〇一四年四月二十日
书 记 员 郑宇