浙江省海宁市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0481民初2669号原告（反诉被告）：张兆杰，男，1973年1月24日出生，汉族，住上海市金山区。委托诉讼代理人：秦建锋，浙江国翱律师事务所律师。被告（反诉原告）：仲芹，女，1991年9月28日出生，汉族，住江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：徐元宵，浙江潮乡律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴一，浙江潮乡律师事务所律师。原告张兆杰与被告仲芹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月29日立案后，依法适用简易程序，诉讼中，被告仲芹提出反诉，本院予以受理并与本诉一并审理。本案于2017年5月18日、7月27日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张兆杰及其委托诉讼代理人秦建锋，被告（反诉原告）仲芹委托诉讼代理人吴一到庭参加诉讼。经当事人申请，本院准许双方自行和解3个月，本案现已审理终结。张兆杰向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2016年10月5日签订的《房屋买卖·居间代理合同》有效；2.判令由其清偿仲芹在坐落于海宁市房屋上的银行抵押贷款后，仲芹协助张兆杰办理解除房屋的抵押登记涂销手续和过户手续；3.判令张兆杰的应付购房款798000元在扣除张兆杰代付的房屋抵押贷款、双倍定金96000元和实现债权费用43000元及本案诉讼费用后的余额部分，由张兆杰在仲芹履行前述第二项诉请的义务后支付给仲芹。事实和理由：2016年10月5日，经海宁市海洲街道鑫意房地产经纪服务所居间，张兆杰与仲芹签订了《房屋买卖·居间代理合同》，就坐落于海宁市房屋的买卖达成合意，房价798000元，定金48000元，在仲芹办理产权证后五天内，张兆杰支付房款400000元用于协助仲芹还贷，余款350000元张兆杰以房贷支付；首次做证费用由仲芹负担，张兆杰承担过户当天的费用和中介费用。张兆杰在签约后即支付了定金48000元和中介费16000元。2017年1月16日，张兆杰接到中介电话告知准备钱款协助仲芹还贷过户，1月20日，张兆杰告知中介钱已到位，中介表示1月24日还贷过户。1月21日，仲芹向张兆杰发送《解除房屋购买合约通知函》。1月24日，张兆杰去中介处等仲芹办理相关手续，但一直无法联系到仲芹，此后经协商无果。故提起诉讼。仲芹答辩称，双方签订房屋买卖居间合同是事实，在履行过程中，张兆杰违约，未按约定支付房款，仲芹已经提起反诉，要求解除双方的买卖合同。同时，仲芹向本院提出反诉诉讼请求：1、确认解除双方签订的《房屋买卖·居间代理合同》；2、确认张兆杰支付的定金归仲芹所有，另行赔偿仲芹经济损失200000元；3、承担律师费50000元。事实和理由：经第三方居间，张兆杰与仲芹达成了《房屋买卖·居间代理合同》，仲芹将其坐落于海宁市的房屋卖给张兆杰，房价798000元，在仲芹做好产权证后5天内，由张兆杰支付房款400000元。仲芹于2017年1月10日做好了不动产权证，但张兆杰未在约定期限内支付房款。因张兆杰的行为违反了法律规定和合同约定，故提起反诉。张兆杰对仲芹的反诉答辩称,买卖合同签订后，违约方是仲芹，其解除合同的理由不成立，故应当驳回仲芹的全部反诉诉讼请求;张兆杰按照中介通知的合理时间到达中介公司，并准备了款项，协助履行合同约定的还贷义务，由于仲芹的不配合，导致合同未能继续履行，故违约方是仲芹，应当由其承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。张兆杰提交的《房屋买卖·居间代理合同》、购房定金收条、服务费收据、过户通知、2份法律服务委托合同、2份代理费发票、短信聊天截图照片、2017年1月通话记录、银行卡交易明细、结婚证、谈话录音、贷款归还情况，仲芹对真实性无异议，本院予以认定；张兆杰提供的买卖交易纪要，仲芹对证据三性均有异议，认为是张兆杰单方制作，不予认可，本院认为该纪要系张兆杰单方制作，中介作为证明人予以证明，实系当事人的陈述，本院不作证据认定；仲芹提交的其与中介阮某之间的微信聊天记录截图，阮某对真实性无异议，本院对其真实性予以认定；仲芹提交的短信聊天截图、海宁市不动产登记查询证明、委托代理合同、代理费发票，张兆杰对真实性无异议，本院予以认定。张兆杰申请的证人阮某出庭陈述证言：她是仲芹与张兆杰之间房屋买卖房产中介的工作人员，仲芹将要出售房产的信息自行发布在网上，2016年国庆期间，张兆杰到中介寻找房源，对仲芹的房产比较中意，最后双方商定房价798000元，由于当时仲芹的房产尚未办理产权证，她按照仲芹与房地产公司之间的买卖合同确认房产确属仲芹，双方在中介所签订了房屋买卖居间合同。仲芹预计是在2017年2月左右办理好她的房产证，所以张兆杰把钱去买了理财，分别是2017年1月18日、26日到期，仲芹也同意在第二年4月份还清贷款。2017年1月16日，仲芹告诉她，证已经拿到了，她联系了张兆杰，告诉他仲芹的房产证已经拿到了，需要提前还贷，希望张兆杰去凑一下钱，张兆杰告诉她最晚20日可以凑到钱，她马上与仲芹联系，仲芹答应等到20日。2017年1月16日晚上，张兆杰打电话给她，说钱已经筹得差不多了，她马上打电话给仲芹，告诉仲芹钱在20日基本上能到位。2017年1月20日，张兆杰电话告诉她钱已经没问题了，并让她联系仲芹和银行，她打了很多电话给仲芹，但是仲芹一直不接；1月21日上午9点多，她又打了电话给仲芹，但是仲芹还是没有接，并把解除合同通知发给了她，也发给了张兆杰，张兆杰接到通知后就马上来中介找她。她们中介必须要见到不动产证，才能确定不动产证已经做好了。协助还贷的方式是：买卖双方和中介一起到银行，由买方把钱直接汇入卖方的还贷账户，而不是把钱直接汇给卖方的私人账户。合同约定的房价是卖方净到手的房款，佣金和交易中产生的其他费用均由买方承担，她们收取张兆杰支付的佣金16000元，视为是双方共同支付的佣金。张兆杰对证人证言无异议，仲芹认为中介公司在整个过程中有意地偏向张兆杰。由于仲芹并未否定证人证言所反映事实的真实性，本院对证人陈述的事实予以认可。结合上述认定的证据和当事人的陈述，本院对以下案件事实予以确认：2016年10月5日，经海宁市海洲街道鑫意房地产经纪服务所居间，仲芹（甲方）与张兆杰（乙方）签订了《房屋买卖·居间代理合同》，约定：甲方将坐落于海宁市房屋卖给乙方，并已收取定金48000元，双方商定成交价格为798000元；乙方支付房款的具体约定为：甲方做好不动产证后5天内，乙方支付房款400000元（协助甲方还贷），350000元以银行放贷日为准。甲方过户当天将房屋及附属物交付乙方；甲方承诺于自己做好不动产证后7日内配合乙方过户，甲方逾期不办理过户手续的，乙方有权单方解除合同，甲方承担双倍返还定金或支付违约金，乙方对逾期过户无异议的，合同继续履行，乙方有权相应顺延支付房款；乙方中途违约，无权要求返还定金并另赔偿甲方经济损失200000元；甲方中途违约，甲方应双倍返还定金给乙方并另赔偿乙方经济损失200000元，如果乙方需继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行；乙方支付居间佣金16000元；甲方做不动产证前的所有费用由甲方承担（包括自己做不动产证的费用、房屋维修基金、物业费等），过户当天费用由乙方承担；合同还约定，一旦产生违约，合同当事人在协商未果的情况下均可向人民法院提起诉讼，由此产生的诉讼费、律师费、执行费、评估费均由违约方承担等。张兆杰在签约当天向仲芹支付了定金48000元、向中介支付了中介费16000元。同时查明，在双方签订《房屋买卖·居间代理合同》时，仲芹尚未取得坐落于海宁市房屋的不动产权证，仲芹自认于2017年1月16日才领到了不动产权证（该证显示的登记时间为2017年1月9日）。王其敏系张兆杰妻子，2017年1月21日，在其农业银行账户中的存款余额超过400000元。2017年1月21日上午，仲芹离开了海宁并分别向张兆杰和房产中介发送了《解除房屋购买合约通知函》。后经中介协调，双方于2017年3月7日就房屋买卖事宜又进行了协商；次日，仲芹发短信给张兆杰表示：由于张兆杰未按合同及时支付首付款导致交易逾期，现继续履行合同，请张兆杰于5日内将400000元首付款及逾期产生的费用（逾期利息2月份1947.97元、3月份1942.64元、物业费1599.70元、物业维修基金3555元、装修垃圾清理费355.50元、水电预交押金200元）转入她的账户。张兆杰回复表示：为免不必要的折腾，同意付以上款项，但钱款交付必须通过中介，必须见到房产证原件。仲芹回复钱到账了会协助过户，不同意张兆杰将钱款交中介。因款项的交付争议，遂酿成本案纠纷。另查，张兆杰为本案诉讼委托律师支付代理费43000元；仲芹为本案诉讼委托律师支付代理费50000元。截止2017年6月20日，本案所涉房屋抵押贷款本金尚余522787.29元，抵押权人为中国农业银行股份有限公司海宁支行。庭审中，张兆杰表示，愿意代为归还仲芹在银行的本案所涉房屋全部抵押贷款。本案的争议焦点在于张兆杰是否存在逾期付款的违约情形以及仲芹是否有权解除双方之间的房屋买卖合同。仲芹认为，合同明确约定，做好产权证后五天内，张兆杰应当支付购房款400000元，仲芹于2017年1月9日办理了产权证，张兆杰最晚应当于2017年1月15日前支付400000元，但未支付。2017年3月7日双方面谈后，张兆杰也于3月10日明确表示愿意按照仲芹的方案支付款项，但又以打钱须通过中介为由，并未付款。故张兆杰构成了逾期付款的违约。张兆杰认为，仲芹是在2017年1月16日领取产权证的，在拿到房产证之后，也一直没有向张兆杰出示产权证，张兆杰是在2017年1月24日才第一次看到产权证，当时张兆杰已经准备好了400000元的款项。仲芹并未提交可以按合同法第九十四条第二、三款的规定解除合同的相应证据；仲芹有通知义务，告知已办理好产权证，并将产权证交给房产中介，在仲芹没有履行这两个义务的前提下，张兆杰可以行使拒绝履行权，但实际上张兆杰并没有行使，而是按照房产中介的要求，筹集了相应的款项。故张兆杰不存在逾期付款的违约情形。本院认为，对张兆杰是否构成逾期付款的认定，应当结合合同条文“甲方做好不动产证后5天内，乙方支付房款400000元（协助甲方还贷）”的理解，该条文有两层意思，一是仲芹做好不动产证，二是张兆杰支付房款400000元；于张兆杰而言，认定仲芹已经做好不动产证的依据，是见到仲芹的不动产证，仲芹自认于2017年1月16日领取产权证并告知了房产中介，故张兆杰最迟应于1月21日支付房款，但2017年1月21日上午，仲芹分别向张兆杰和房产中介发送了《解除房屋购买合约通知函》，并离开了海宁，客观上导致张兆杰无法履行付款义务。同时，对张兆杰支付的房款400000元，双方有明确约定的付款方式：协助甲方还贷。根据二手房产交易的通常做法和证人证言，该付款方式应为：由仲芹协调好交易房产抵押贷款银行，将张兆杰支付的400000元房款和其自己补足全部贷款金额的资金，一并用于归还交易房产的抵押贷款，只有消灭了交易房产上的抵押权，才能实现之后的过户。故张兆杰不同意将房款直接打入仲芹账户，并无不当，张兆杰并不构成逾期付款的违约。本院认为，张兆杰、仲芹及海宁市海洲街道鑫意房地产经纪服务所签订的《房屋买卖·居间代理合同》系当事人真实意思表示，依法成立，自成立起生效，本院对张兆杰请求确认合同有效的请求予以支持。生效的合同对合同当事人均具有法律约束力，当事人应按照合同的约定履行各自义务。由于交易房产上尚有抵押权需要在归还贷款后消灭，而张兆杰愿意代仲芹归还交易房产上的全部贷款（用于抵作房款），本院对其自认予以确认；在抵押权消灭后，即可办理房产过户手续。故本院对张兆杰要求仲芹继续履行《房屋买卖·居间代理合同》，协助办理归还抵押贷款、解除交易房产的抵押权并进行过户登记的诉讼请求，予以支持。由于合同继续履行，张兆杰要求仲芹双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。张兆杰与仲芹是因对《房屋买卖·居间代理合同》条文的理解产生分歧才引发了本案纠纷，故本院对张兆杰要求仲芹支付律师费的诉讼请求不予支持。张兆杰自愿要求判令其在过户完成后向仲芹支付剩余房款的请求，并无不当，本院予以支持。仲芹要求确认《房屋买卖·居间代理合同》解除的请求，于法无据，本院不予支持；依附于该请求的其余诉讼请求，亦不予支持。综上所述，对张兆杰诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。对仲芹的反诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）张兆杰与被告（反诉原告）仲芹于2016年10月5日签订的《房屋买卖·居间代理合同》有效。二、原告（反诉被告）张兆杰于本判决生效之日起十五日内代被告（反诉原告）仲芹偿还坐落于海宁市房屋上的银行抵押贷款的全部余额。三、被告（反诉原告）仲芹继续履行《房屋买卖·居间代理合同》约定的合同义务，并在原告（反诉被告）张兆杰代为偿还银行贷款后的十日内，配合原告（反诉被告）张兆杰办理坐落于海宁市房屋的抵押权解除和所有权过户登记手续。四、原告（反诉被告）张兆杰应于办理房产过户的同时，以合同约定的方式（或直接支付）向被告（反诉原告）仲芹支付剩余的房款（总房款798000元-已付定金48000元-垫付的房屋银行贷款）。五、驳回原告（反诉被告）张兆杰的其余诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）仲芹的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13170元，减半收取计6585元，保全费4520元，合计11105元，由张兆杰负担1648元，由仲芹负担9457元。反诉案件受理费5770元，减半收取计2885元，由仲芹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  韩振宇二〇一七年九月二十九日书记员  张 鹯?附页1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。