广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第216号
原告广州市越秀区蔬菜食品公司，住所地，安乐道22号首层自编N。
法定代表人刘秀兵，经理。
委托代理人孙云波，广东广大律师事务所律师。
委托代理人杨练飚，广东广大律师事务所律师助理。
被告林继春，男，1972年4月26日出生，汉族，身份证地址广东省陆丰市，现住广州市越秀区。
委托代理人王清红、陈海涛，广东新正律师事务所律师。
原告广州市越秀区蔬菜食品公司诉被告林继春房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赖丽恂独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙云波、杨练飚，被告委托代理人林继春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，广州市越秀区应元路20号地下商铺系原告向广州市越秀区第一土地房屋管理所承租之物业。被告林继春自2009年7月16日起租用上述物业，并于2012年8月参加原告组织的公开招租并中标。依越秀区房管所的要求，涉案商铺需要以合作经营的方式签订合同方可出具场地证明，故在被告中标后，原、被告在2012年10月15日签订了《合作经营合同》。合同签订后，原告依约将场地交给被告使用。2013年9月25日，因被告拖欠缴付合作经营利润，原告向被告发出《缴纳欠费告知书》，要求被告在收到该告知书起3日内缴清费用，并告知拒交费用的后果。但被告至今仍不缴纳，并占用上述商铺。被告至起诉之日共拖欠租金61622.5元。原告认为双方之间虽然签订的是《合作经营合同》，但依据合同约定及实际履行情况，原、被告之间应认定为“名为合作，实为租赁”的法律关系。为维护原告之合法权益，特起诉请求判令：1、解除原、被告于2012年10月15日所签订的《合作经营合同》；2、被告将承租的广州市越秀区应元路20号地下物业交还给原告；3、被告向原告支付拖欠的租金（2013年8月份欠4796.5元；从2013年9-12月份，每月14206.5元；2014年1月至被告交还场地之日的租金，按合同的标准执行）；4、被告向原告支付违约金278449.5元（从2014年1月1日计�2015年7月31日止，其中2014年1月1日至2014年7月31日，按每月14206.5元计算，从2014年8月1日至2015年7月31日，按每月14917元计算）。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。我方在今年1月24日已通过银行转帐的方式支付了租金62000元给原告。《合作经营合同》至今仍在履行中，不存在解除合同的问题。另外，原告所提出的违约金没有法律依据，我方对原告提出的违约金标准有异议，违约金标准过高，存在不合理，而且《合作经营合同》第六条并不是对违约责任的约定。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告向广州市越秀区第一土地房屋管理所承租广州市应元路20号地下北边房屋作商业场地使用。
2009年5月19日，原、被告签订《广州市房屋租赁合同》及《租赁补充协议》，约定原告将越秀区应元路20号右地下的房地产出租给被告作商业使用，建筑（或使用�面积11.94平方米，租赁期限自2009年7月16日起至2012年7月31日止等。
2012年8月13日，广州市越秀国有资产经营有限公司发出《越秀区小北路57号地下等25个物业公开招经营者告知书》，其中订明：标的物业产权属越秀区房管局；标的物业经营期3年，投标者中标后，根据标的物业的实际情况，接我司（或下属企业）通知后签订合作合同；经营期内，无论经营企业是否盈利或亏损，经营者每月均要定额向我司缴交不少于《越秀区小北路57号地下等25个物业公开招经营者公告附表》所列示的合作费用，如遇产权人调升租金，自调升之日起中标经营者应按调升后的租金，相应增加应缴付给我司的经营利润等。同日，被告签收上述告知书，并提交竞投应元路20号地下物业经营者的申请。同月15日，原告向被告发出《中标确认书》，确定被告为获得应元路20号地下物业的合作经营权的�标人，中标价为月合作费13530元，第二年起每年环比递增5%，期限为三年等。
2012年10月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《合作经营合同》，其中约定：由甲方提供经营场所越秀区应元路20号地下房屋面积138.35平方米作为合作条件，乙方提供资金、设备、人力等合作条件，合作期限为三年，自2012年8月1日至2015年7月31日，合作企业由乙方统一管理、独立经营、统一核算、自负盈亏、并承担合作企业经营期间的一切法律责任；乙方应于每月10日前向甲方交付合作经营利润，其中2012年8月1日至2013年7月31日为13530元／月，2013年8月1日至2014年7月31日为14206.5元／月，2014年8月1日至2015年7月31日为14917元／月；乙方在签订本合同的当天，应向甲方交付经营保证金40590元，合同期满后，乙方结清所有经营税费及其他费用，甲方则收回经营场地，并确认经营场地内原有和附属的设�设施无损，且乙方不存在违约情况下，甲方将经营保证金无息退还乙方；如乙方在合作经营期间拖欠应缴付给甲方的合作经营利润，不缴付税费、水费、电费、通讯费或物业管理费等费用超过30天的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求乙方赔偿损失；合同期满或因乙方过错导致合同提前解除或按本合同第四条第2、3、4点及第五条第3点解除合同时，乙方应缴清应付给甲方的合作经营利润及相关费用，并于合同期满前、甲方发出解除合同通知之日起7天内搬走房内物品并交还经营场地，房屋内一切镶嵌于建筑物结构的装修物无偿归属甲方，甲方无需对乙方装修及其它对经营场地的投入进行补偿；乙方逾期不搬迁的，乙方除须支付给甲方两倍合作经营利润的逾期搬迁违约金外［此处违约金不能使用房屋占用费的说法，且标准未统一（两倍或叁倍）］，因此而造成甲方的�切损失由乙方负责赔偿并承担一切经济和法律责任，同时甲方有权采取适当措施收回房屋并处置房屋内物品设施等。
2013年9月25日，原告向被告发出《缴纳欠费告知书》，告知被告拖欠缴纳租金共49003元（其中2013年6月欠7060元、7月欠13530元、8-9月欠28413元），要求被告收到告知书之日起3天内缴清所欠款项，否则将依法解除上述合同并追究被告的违约责任等。
2013年12月31日，原告向本院提起本案诉讼。
庭审中，原、被告均确认上述《合作经营合同》的性质实际为房屋租赁合同。租赁期间原告向被告开具租金发票。根据原告于2013年11月22日出具的发票记载，被告补交了2013年6月租金差额7060元及支付2013年7月租金、8月部分租金，其中8月还欠租4796.5元。
本案诉讼过程中，被告于2014年1月24日向原告支付拖欠的租金共62000元（其中2013年8月租金4796.5元，2013年9月至12月租金，每月14206.5元，2014年1月租金377.5元）。
本院认为，原、被告就涉案房屋签订的《合作经营合同》是双方当事人的真实意思表示，双方均确认该合同名为“合作经营合同”，实为“房屋租赁合同”。依约支付租金，是被告作为承租人最重要的一项合同义务。但被告拖欠原告自2013年6月起的租金，直至原告发出书面催缴通知后的合理期限内，也未能足额清偿所欠租金，已构成根本性违约，根据合同的约定，原告有权解除上述租赁合同。虽然被告在本案诉讼过程中再次补缴了欠租，但不能改变被告违约行为的性质。故原告要求解除双方的租赁合同关系及要求被告交还房屋、清偿欠租和支付违约金的诉讼请求依据充分，本院予以支持。关于违约金标准的问题，合同约定不明确，且原告亦未提供证据证实其除利息损失之外的其他损失，现被告提出原告诉请的违约金标准过高，�院依法酌情调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案系因被告的违约行为而引起的诉讼，故案件受理费应由被告负担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、原告广州市越秀区蔬菜食品公司与被告林继春于2012年10月15日签订的《合作经营合同》自本判决发生法律效力之日起予以解除。
二、被告林继春在本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市越秀区应元路20号地下房屋腾空交还给原告广州市越秀区蔬菜食品公司。
三、被告林继春在本判决发生法律效力之日起七日内，向原告广州市越秀区蔬菜食品公司支付从2014年1月起至本判决发生法律效力之日止的租金（其中2014年1月租金为13829元；2014年2月至2014年7月，每月租金为14206.5元；2014年8�至2015年7月，每月租金为14917元）。本判决发生法律效力之次日起至被告实际交还房屋给原告之日的房屋使用费，由被告按上述标准逐月支付给原告。
四、被告林继春在本判决发生法律效力之日起七日内，向原告广州市越秀区蔬菜食品公司支付从2014年1月1日起至实际付清所欠租金之日止的违约金（每日以同期所欠租金额为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。
五、驳回原告广州市越秀区蔬菜食品公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2738元，由被告林继春负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。
审判员 赖丽恂
二〇一四年三月五日
书记员 梁启志