安徽省合肥市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）合民一终字第01020号
上诉人（原审原告）：王士武，安徽省科技厅公务员。
被上诉人（原审被告）：合肥城建投资控股有限公司，住所地安徽省合肥市琥珀山庄298幢，组织机构代码73302965-2。
法定代表人：吴晓东，董事长。
委托代理人：孙箫，安徽天禾律师事务所律师。
委托代理人：洪嘉玉，安徽天禾律师事务所律师。
上诉人王士武因与被上诉人合肥城建投资控股有限公司（以下简称城建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服合肥市包河区人民法院（2014）包民一初字第01241号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
王士武原审诉称：2008年，城建公司将其开发的位于合肥市美圣路和美和路交口的望湖嘉苑小区6幢2单元1503号商品房一套预售给王士武。2010年9月2日，王士武与城建公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：王士武购买城建公司位于望湖嘉苑小区6幢2单元1503号商品房一套，价格为3730元／㎡，面积为132.66㎡，房屋总价款为494822元；王士武在付清首付款后，其他款项通过按揭付款方式支付。另外合同对交付期限、交付条件、违约责任、逾期办理房产权属证书等事项作出了具体约定。合同签订后，王士武按约履行了各项义务，交付了房价款。但城建公司在合同约定的期限届满时，未按照合同进行交付，同时也未办理权属证书。城建公司直至2013年3月27日才将涉案房屋交付王士武。王士武认为，城建公司的行为已经构成违约，依法应承担赔偿责任。遂起诉至原审法院，请求判令：1、城建公司向王士武支付逾期交房违约金71749.19元（自2011年4月1日起至2013年3月27日，计725天，每日按已付房款的万分之二计算）；2、城建公司赔偿未为王士武办理房屋权属证书的违约金19792.88元；本案诉讼费全部由城建公司承担。
原审法院审理后认为：王士武系安徽省科学技术厅工作人员。在原审审理过程中，城建公司向提交了该公司与安徽省科学技术厅于2008年7月11日签订的《望湖城C-06地块团购商品房协议书》，以证明王士武所购买的合肥市望湖嘉苑小区6幢2单元1503号房屋系安徽省科学技术厅的团购福利房。本案王士武是基于安徽省科学技术厅工作人员的身份与城建公司之间发生房屋买卖合同关系，王士武所购买的房屋是团购福利房，因此，王士武与城建公司之间的房屋买卖合同关系并非平等主体之间的商品房买卖合同关系，王士武的起诉不属于人民法院受理民事诉讼案件的范围。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项之规定，裁定：驳回王士武的起诉。案件受理费2090元，其他诉讼费100元，合计2190元，退还王士武。
王士武上诉称：一、上诉人与城建公司之间的商品房买卖合同关系事实清楚，原审法院不予认定显属错误。首先，《中华人民共�国民事诉讼法》第一百一十九条明确规定了起诉必须符合的四个条件，本案中所有条件均符合，并不存在上诉人与城建公司之间房屋买卖合同关系并非平等主体之间的事实。涉案房屋的所有款项均由上诉人独立承担并偿还，上诉人与城建公司签订了责任权利明确的商品房买卖合同，与上诉人所在单位无任何关系。上诉人与城建公司之间属平等主体之间的因财产关系引起的纠纷，双方之间无任何行政隶属关系。其次，涉案房屋不能认定为福利房。单从城建公司与安徽省科技厅签订的《望湖城C－06地块团购商品房协议书》的名称来看，就已经体现出该房屋性质是商品房，并非原审法院认定的福利房。从土地来源来看，福利房的土地是国家划拨的，不需要缴纳土地转让金，但该小区的土地是能够通过缴纳土地转让金转让得来的；价格上，该小区当时的购买价高出安徽省�计局发布的包河区商品房屋均价20元／平方米，不符合福利房价格远远低于市场价的特征；从产权上看，福利房的产权在取得之初一般都是由单位所有，需要过五年甚至更长时间才会到职工个人手中，且在进行上市买卖时要补足土地转让金，而该小区已有多套房屋上市交易，并不存在这些问题；从购买人群上来看，并非只有单位职工才能购买，外人同样也能购买。另外，国务院早在1998年7月3日就下发了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，通知中明确提出停止了福利房。再次，团购是市场经济条件下的一种促销，原审以团购房认定为福利房，概念混淆。二、上诉人与城建公司不存在不平等法律关系，原审法院适用法律错误。本案中，城建公司系国有企业，具有独立的企业经营权，不具有行政管理职权，而上诉人是自然人，也不具有行政职权，双方不存在一方是管理者，另一方属于被管理者的情形。即使上诉人所在单位是安徽省科技厅，但是对于城建公司的销售行为，也不存在行政管理职权。原审认定上诉人与城建公司之间为不平等主体之间的法律关系，显属错误。综上，请求撤销一审裁定，改判支持上诉人的原审诉讼请求。
城建公司辩称：王士武的身份是安徽省科技厅职工，案涉房屋是安徽省科技厅福利房性质，不对外销售，一审认定事实清楚。王士武的起诉不属于人民法院审理范围，一审裁定正确，请求驳回上诉，维持原裁定。
二审期间，王士武提交证据一组：国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知、城建公司信息公示、房地产权证复印件、商品房销售价格表、国有土地使用权批复、建设用地规划许可证、望湖城地形测绘图纸，证明国务院已经明确通知停止福利房政策，案涉房屋的开发销售都是按照正常商业销售模式进行。城建公司认为国务院的通知与案涉团购福利房不是一回事，城建公司的开发资质和案涉土地性质并不影响案涉房屋买卖的性质。对房屋价格表三性有异议，且是合肥市的均价，不能代表当时案涉房屋地块的市场价。上诉人提交的用地审批手续仅是部分，全部手续办完才能对外销售，达不到上诉人的证明目的。
城建公司提交证据一组：2009年11月2日合肥市发展和改革委员会发改备（2009）437号文、2010年12月13日建设用地批准书、合肥市物价局住宅销售价格备案登记表，安徽省科技厅团购房申购职工名单、证明望湖城C-06地块房地产开发项备案自2009年才正式批准，建设用地许可证也是到2010年才批下来，不是按照正常商品房的销售程序办理的，有一定的政策因素影响；且对于团购的房屋和对外销售的房屋在物价部门�备案是不一样的，团购房基本都是3000多元／平方米，其他房屋基本都是6000多元／平方米，可以印证涉案房屋的性质是团购福利房。且王士武作为购房人的资格需经其单位安徽省科技厅申报确认，才能缴纳首付房款和签订房屋买卖合同。王士武对以上证据真实性不持异议，但并不认可城建公司的证明目的。
二审另查明：2008年7月14日，安徽省科学技术厅（乙方）和城建公司（甲方）于签订《望湖城C-06地块团购商品房协议书》，约定乙方集中购买甲方开发建设的望湖城C-06地块的房地产住宅楼总计157套，乙方负责统一从职工处收取购房款，领取建筑工程规划许可证时支付总价款的30%（小套按14万元／套），余款待领取预售许可证后结构封顶时一次性支付或按揭支付；交房时间为2010年6月底，遇不可抗力或者政府审批等因素造成停建或者缓建，甲方不承担任何责任；乙方保证已获得实际购房人即单位职工的授权签订本协议，并保证督促实际购房人及时签订、履行甲方统一确定的《商品房买卖合同》，本协议书的相关内容双方同意写入今后预售人和实际购房人签订的《商品房买卖合同》中。2008年8月8日，安徽省科技厅向城建公司报送该单位参加望湖嘉苑团购房职工名单，请城建公司按该名单核对交款并开具收据，该名单中职工序号第12号为王士武。王士武于2010年9月2日与城建公司签订《商品房买卖合同》。王士武于2008年7月30日缴纳了首付款14万元，2010年10月8日支付房款104821.8元，余款25万元于2011年2月25日通过按揭支付。
本院认为：从案涉望湖城C-06地块团购房项目的立项、运作、销售等情况来看，能够反映涉案项目系安徽省科技厅为解决本单位职工住房问题，委托城建公司开发建设并集中购买，城建公司并未严格按照正常的商品房�售程序办理，交房时间亦受一定的行政因素影响；王士武系安徽省科技厅职工，其购房应是在安徽省科技厅的组织安排下进行的，且购买价也区别于非团购房的购买价，非该单位职工并未有按照该价格购买该房屋的资格。上述情况能够反映王士武本次购房不同于一般意义上的商品房买卖关系。原审法院据此驳回王士武的起诉适当，本院予以维持。王士武的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 张 勇
审 判 员 马枫蔷
代理审判员 余海兰
二〇一五年一月二十九日
书 记 员 朱 敏
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。