广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0115民初3637号
原告:广东和丰物业服务有限公司广州分公司，住所地广州市南沙区。
负责人：黄逢裕，职务主管。
委托代理人：颜智鹏，广东金轮律师事务所律师。
被告：邵翠芳，女，1977年7月2日出生，汉族，住广东省电白县。
原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司诉被告邵翠芳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司的委托代理人颜智鹏到庭参加诉讼。被告邵翠芳经本院合法送达，没有依时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司诉称：原告为南沙创鸿嘉园的物业管理公司，与广州市合富投资有限公司（以下简称合富公司）签订了《前期物业服务合同》，并经过广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局备案。2012年11月26日，被告与合富公司签订《商品房预售合同》，向其购买南沙创鸿嘉园自编*栋*房（现裕丽街*号*房，以下统称涉案房屋），该合同附件5即为《前期物业服务合同》。2014年8月7日，合富公司书面通知被告于2014年8月14日收楼，但被告一直未办理收楼手续。《前期物业服务合同》约定由原告对创鸿嘉园提供前期物业管理服务，原告按酬金制方式收取物业服务费，物业服务费的标准为住宅2.1元／平方米，办公楼及公寓3.8元/平方米，商业物业3.8元/平方米，原告每月按应收的物业服务费总额的10%计取服务酬金，预收物业服务费用按月交纳，被告应在每月5日前交纳，公共水电费分摊按广东省、广州市物价局相关文件执行。同时，《前期物业服务合同》第21条第4款约定，因乙方原因出现空置房（包括未按时办理交房手续、办妥后未进行装修及居住后出现空置的），其物业管理服务费用按全额收取；《前期物业服务合同》第21条第8款又约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，每逾期一日，须按应付金额的0.3%向原告支付违约金。被告至今拒绝交纳2014年8月14日至2017年6月30日的物业管理服务费，2014年8月14日至2017年4月3日的公摊费用，经原告多次催促，被告至今仍拒不交纳。为此，原告特向法院提起诉讼，请依法判令：一、被告支付2014年8月14日至2017年6月30日的物业管理服务费9036.26元；2014年8月14日至2017年4月3日公摊费用713.56元，并分别以每月欠款数为本金，从应缴之日的次日起，按每日万分之五的标准向原告支付违约金，直至还清欠款之日止；二、被告承担本案所有诉讼费用。
被告邵翠芳书面答辩称：原告所述与事实不符，被告从未收到合富公司的收楼通知，其与合富公司之间的诉讼案件也一直没有得到执行，导致双方对收楼时间的理解有争议。《商品房买卖合同》第五条和《前期物业服务合同》第十八条约定，从业主收楼之日起按月缴纳物业费，被告是在2017年6月29日办理收楼的，故物业费应当从2017年6月29日开始起算。原告从未履行物业管理服务，被告从未收到原告发出的催交物业费的通知，被告直到收楼时原告的工作人员才告诉被告需要缴纳物业费。
经审理查明：被告为涉案房屋的产权人。2012年5月17日，广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局向合富公司发出前期物业管理中标备案书，对合富公司报送的位于广州市南沙区祈福酒店南侧的南沙创鸿嘉园项目前期物业管理中标材料给予备案。2012年11月26日，合富公司（甲方、卖方）与被告（乙方、买方，通讯地址：广州市海珠区工业大道*号第三*花园*栋**房）签订《广州市商品房买卖合同(预售)》，合同约定被告购买合富公司开发建设的涉案房屋（商品房用途为办公，建筑面积67.57平方米）。合同另约定：物业服务费为每月每平方米建筑面积3.8元，由被告自收楼之日起按月按时交纳。合富公司应当在2013年12月31日前将上述房屋交付被告使用。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如乙方在收到甲方按其提供的通讯地址、联系方式发出的该商品房交付使用通知书之日起7天内仍未办理收楼手续的，则视为甲方已实际将该商品房交付乙方使用。由此产生的一切费用（包括但不限于物业管理费、公摊水、电费等）、风险及法律责任概由乙方承担。该合同附件五即为合富公司和原告签订的《前期物业服务合同》，约定：合富公司（甲方）委托原告（乙方）对创鸿嘉园小区提供前期物业服务管理，物业服务期限暂定为三年，自合同签订日起满叁年止或本物业成立业主委员会并选聘新物业服务公司止，以两者中条件先满足者为准。物业管理服务费收取标准为办公物业每平方米建筑面积收费标准为3.8元/月。空置房物业服务费:纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（维修资金）由甲方全额交纳。因业主自身原因导致空置的，由业主承担。本物业服务费及其他相关费用、代收水电费等费用每月5日前交纳，每次交纳时间为每月25日前。业主和物业使用人逾期交纳前述费用的，自逾期之日起，乙方有权按日加收应交费用的千分之三的滞纳金；超过3个月仍不予缴纳的，乙方有权诉诸法律进行追缴等。空置房是指纳入物业管理范围内的、未按规定时间办理入伙手续或虽办理入伙手续但未实际入住的房屋。依据上述合同约定的物业服务费标准，涉案房屋每月物业服务费为256.77元；另依据广州市南沙区房地产交易中心于2017年8月18日出具的《产权情况表》，涉案房屋于2016年6月21日确权登记，登记建筑面积为70.3225平方米，即从2016年6月21日起，涉案房屋每月物业服务费267.23元。根据原告提供的欠费清单，物业服务费的交纳时间为每月25日前。
根据原告提供的欠费清单，电梯、梯灯、地下室照明、水泵、路灯、消防等公摊费用从2014年8月14日起至2017年4月3日止共计713.56元，其中，2015年1月25日前应缴交的公摊费为115.76元，2015年3月25日前应缴交的公摊费为39.3元，2015年4月25日前应缴交的公摊费为17元，2015年5月25日前应缴交的公摊费为26.1元，2015年6月25日前应缴交的公摊费为17.1元，2015年7月25日前应缴交的公摊费为23.9元，2015年8月25日前应缴交的公摊费为20.8元，2015年9月25日前应缴交的公摊费为28.8元，2015年10月25日前应缴交的公摊费为20.7元，2015年11月25日前应缴交的公摊费为28元，2015年12月25日前应缴交的公摊费为21.6元，2016年1月25日前应缴交的公摊费为27.1元，2016年3月25日前应缴交的公摊费为40.7元，2016年5月25日前应缴交的公摊费为40.5元，2016年7月25日前应缴交的公摊费为31.5元，2016年9月25日前应缴交的公摊费为24.2元，2016年11月25日前应缴交的公摊费为33.9元，2017年1月25日前应缴交的公摊费为31.2元，2017年3月25日前应缴交的公摊费为33.9元，2017年5月25日前应缴交的公摊费为91.5元。根据上述欠费清单，公摊费用的交纳时间为次月25日前。另根据原告提供的发票，原告已将涉案房屋所在小区2017年4月3日之前的全部公摊费用缴纳完毕。
2014年8月7日，合富公司按照《广州市商品房买卖合同(预售)》中被告提供的通讯地址，通过单号为1002335567306的邮政快递向被告发出收楼通知书，通知被告在2014年8月14日收楼。根据原告提供的妥投情况汇总表，该邮件已于2014年8月8日签收。2017年6月29日，被告办理收楼手续。
原告为证明曾向被告催收物业服务费，提供2015年5月22日的《国内挂号信函收据》一份，收据上记载的内容为“寄达地：海珠区、收件人姓名：邵翠芳6-304”，没有显示其他内容。原告另于2016年11月14日，按照《广州市商品房买卖合同(预售)》中被告提供的通讯地址，通过单号为1027323553219的邮政快递向被告发出《催费律师函》，根据原告提供的妥投情况汇总表，该邮件已于2016年11月15日签收。
本院认为：被告虽然未与原告签订物业服务协议，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……，对业主具有约束力”的规定，原告与合富公司签订的《前期物业服务合同》亦适用于被告，对被告具有约束力。合富公司已于2014年8月7日按照《广州市商品房买卖合同(预售)》上被告提供的通讯地址向被告寄送收楼通知书，该邮件已于2014年8月8日签收。根据《广州市商品房买卖合同(预售)》中“如乙方在收到甲方按其提供的通讯地址、联系方式发出的该商品房交付使用通知书之日起7天内仍未办理收楼手续的，则视为甲方已实际将该商品房交付乙方使用”的约定，应视为合富公司在2014年8月15日已将涉案房屋交付被告使用。被告辩称其未收到收楼通知，应从2017年6月29日，即办理收楼手续之日交纳物业服务费，依据不足，本院不予采纳。原告作为物业服务合同的服务提供方，基于《前期物业服务合同》已为涉案物业提供物业服务，被告应按《前期物业服务合同》的约定向原告支付物业服务费，但应从2014年8月15日开始起算为宜，根据合同约定的物业服务费标准，2014年8月15日至2014年8月31日物业服务费为140.81元（256.77元÷31日×17日）。另外，涉案房屋于2016年6月21日确权登记建筑面积为70.3225平方米，物业服务费按月计收，故从2016年7月1日起，每月物业服务费为267.23元，原告主张按267.2元计收合理，但原告要求从2016年4月1日开始按该标准收取物业服务费，没有依据。综上，从2014年8月15日至2017年6月30日，涉案房屋物业服务费合计8996.15元（140.81元+256.77元×22月+267.2元×12月）。对于原告诉请的物业服务费中超过8996.15元的部分，本院不予支持。合富公司通知被告于2014年8月14日办理收楼手续，而原告已将涉案房屋所在小区2017年4月3日之前的全部公摊费用缴纳完毕，现原告要求被告向其支付从2014年8月14日起至2017年4月3日止的公摊费用713.56元，并无不当，本院予以支持。
被告未按合同及协议的约定交纳物业服务费和公摊费，已构成违约，原告要求其支付相应的违约金，合法有据，本院予以支持。《前期物业服务合同》约定违约金按每日千分之三的标准计算，现原告要求将该标准调整为每日万分之五，属于对自身权利的处分，不违反相关法律规定，本院予以照准。物业服务费的违约金应以每月欠款金额为本金，按每日万分之五的标准自应缴费日之次日起计至实际还清欠款之日止；公摊费用的违约金应以各计费时段欠款金额为本金，按每日万分之五的标准自应缴费日之次日起计至实际还清欠款之日止。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
一、被告邵翠芳应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司支付从2014年8月15日起至2017年6月30日止的物业服务费8996.15元及违约金（违约金的计算方法：2014年8月15日至8月31日，以应交纳物业服务费140.81元为本金，2014年9月1日至2016年6月30日，各以每月应交纳物业服务费256.77元为本金，2016年7月1日至2017年6月30日，各以每月应交纳物业服务费267.2元为本金，按每日万分之五的标准，分别从当月26日起计至实际清偿之日止。每月物业服务费的违约金总额以当月物业服务费金额为限）。
二、被告邵翠芳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司支付从2014年8月14日起至2017年4月3日止的公摊费用713.56元及违约金（违约金的计算方法：各以115.76元、39.3元、17元、26.1元、17.1元、23.9元、20.8元、28.8元、20.7元、28元、21.6元、27.1元、40.7元、40.5元、31.5元、24.2元、33.9元、31.2元、33.9元、91.5元为本金，分别从2015年1月26日、3月26日、4月26日、5月26日、6月26日、7月26日、8月26日、9月26日、10月26日、11月26日、12月26日、2016年1月26日、3月26日、5月26日、7月26日、9月26日、11月26日、2017年1月26日、3月26日、5月26日起，按每日万分之五的标准，计至实际清偿之日止。各计费时段公摊费用的违约金总额以当期公摊费用金额为限）。
三、驳回原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费55.7元，由被告邵翠芳负担。
本判决为终审判决。
代理审判员 李慧娟
二〇一七年十一月十日
书 记 员 黄丹娜