张渝与唐金华、马艳辉房屋租赁合同纠纷再审民事判决书
湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湘高法民再终字第179号
抗诉机关：湖南省人民检察院。
申诉人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：张渝。
委托代理人：张庆隆，系申诉人张渝之父。
被申诉人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：唐金华。
委托代理人：赵继芳，湘潭市雨湖区激扬法律服务所法律工作者。
被申诉人（原审第三人）：马艳辉。
申诉人张渝与被申诉人唐金华、被申诉人马艳辉房屋租赁合同纠纷一案，湘潭市雨湖区人民法院于2004年2月10日作出（2003）雨民二初字第216号民事判决。张渝不服，提出上诉。湘潭市中级人民法院于2004年8月11日作出（2004）潭中民一终字第104号民事判决，已经发生法律效力。张渝仍不服，向本院申请再审。本院于2009年1月19日作出（2008）湘高法民监字第131号民事裁定，指令湘潭市中级人民法院再审。该院于2009年7月30日作出（2009）潭中再字第27号民事裁定，发回湘潭市雨湖区人民法院重审。2011年12月8日，湘潭市雨湖区人民法院作出（2009）雨法民一初字第795号民事判决。张渝不服，提出上诉。湘潭市中级人民法院于2012年6月27日作出（2012）潭中再字第1号民事判决，已经发生法律效力。张渝不服，申请再审。本院于2013年5月24日以（2013）湘高法民申再字第121号民事裁定予以驳回。张渝向检察机关申诉。湖南省人民检察院于2014年2月11日作出湘检民抗（2014）5号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2014年4月8日作出（2014）湘高法民抗字第6号民事裁定，裁定由本院提审。本院依法组成合议庭，于2014年9月17日对该案进行了公开开庭审理。湖南省人民检察院指派代理检察员姚红、钟孝明出庭支持抗诉。申诉人张渝的委托代理人张庆隆、被申诉人唐金华及其委托代理人赵继芳到庭参加诉讼，被申诉人马艳辉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
2003年3月24日，原审原告（反诉被告）唐金华向湘潭市雨湖区人民法院起诉，请求：1、确认湘潭天隆实业股份有限公司（简称天隆公司）与被告张渝于2001年5月31日签订的房屋租赁合同，从该房屋所有权转移至原告之日起无效；2、返还48000元房租款；3、承担本案诉讼费。原审被告（反诉原告）张渝提出反诉，请求：1、解除《租赁合同》；2、判令唐金华承担侵权和违约造成的损害赔偿80.75万元；3、由反诉被告承担全部诉讼费用；4、依法成立的《转租合同》应受法律保护。唐金华在湘潭市雨湖区人民法院重审时，变更诉讼请求为：确认天隆公司与张渝于2001年5月31日签订的房屋租赁合同，从该房屋所有权转移至原告之日起无效；解除张渝与天隆公司及张渝与马艳辉所签的房屋租赁合同；返还所欠房屋租金21000元；由张渝承担本案诉讼费用。张渝反诉变更诉讼请求为：1、依法判决驳回唐金华的诉讼请求；2、《租赁合同》和《转租合同》合法有效，判决继续履行《租赁合同》到期满；3、判决唐金华承担因违法、侵权已造成的损害赔偿501917.70元；4、判决马艳辉依约给付转租金210000元；5、判决唐金华承担全部诉讼费用。第三人马艳辉口头答辩称，从租房到现在没有欠出租人一分钱，按合同办事，且一直配合执行法院，请求保护第三人的利益。
湘潭市雨湖区人民法院重一审判决认定，2001年5月31日，张渝（乙方）与原天隆公司（甲方）签订了租赁合同。合同约定：“甲方同意将自有的民主西路天隆公司家电维修分公司场地（产权登记房屋坐落为湘潭市雨湖区中山路街道解放南路197号），两层计使用面积约240平方米，整体出租给乙方使用。租期10年，从2001年7月1日起至2011年6月30日止。合同签订时，乙方向甲方交纳押金20000元，押金不计息，合同到期时退还。租金：每月7000元，按月于每月10日内交付给甲方。水电费由乙方自理，乙方可直接与水电部门发生关系，合同期内，乙方必须结清水电费用。甲乙双方不得无故提前终止合同。合同期内，乙方如需转租，须事先到甲方备案。本合同对转租方同样具有法律效力。一方违反本合同，另一方有权终止合同，违约方并须承担违约责任”等内容。该合同上有张渝及其委托代理人张庆隆、天隆公司和天隆公司委托代理人的签名、盖章。合同签订后，双方已按合同履行。同年6月9日，张渝（甲方）与马艳辉（乙方）签订转租合同。约定：“甲方将所租赁的民主西路天隆公司家电维修分公司门面及二楼办公室转租乙方，总面积约280㎡。租赁期为6年，自2001年6月20日起至2007年6月19日止。合同签订时，乙方向甲方交纳押金10000元，不计息，到期还本。租金每月10000元，按月于每月5日之内交付给甲方。水电费由乙方承担，甲方按水电费凭证代收，或由乙方直接交权属单位，期满时凭据结清，乙方必须在约定时间内按时足额交纳租金，如逾期未交，每逾期一天增加100元，逾期超过15天未交房租，甲方有权无条件提前终止合同，不退押金，没有补偿。合同期满后，在同等条件下，乙方有优先续租权”等内容。合同签订后，张渝于2001年6月20日向天隆公司提交了备案书，并在备案书中写明“乙方（指张渝）转租后与甲方的合同性质不变，乙方仍将信守履约，按时交租”。转租合同签订后，马艳辉利用所租房屋开办了大世界美容美发连锁机构。
因天隆公司未按（2001）潭中民初字第002号民事判决履行，湘潭县新华建筑工程公司向湘潭市中级人民法院申请执行。该院委托湘潭拍卖总公司对天隆公司坐落在湘潭市雨湖区中山路街道解放南路197号房屋进行拍卖。2002年1月25日，湘潭拍卖总公司（甲方）与冯伟云、冯娟（乙方）签订了门面产权转让（拍卖）合同。合同约定：“甲方同意将天隆公司门面转让（拍卖）给乙方。甲方负责其转让（拍卖）门面的所有债权债务，乙方概不负责。天隆公司与大世界美容美发连锁机构签订的门面租赁合同应由法院协助乙方与大世界美容美发连锁机构共同办理签订门面租赁转租合同，其门面租金由乙方收取”等内容。2002年5月30日，湘潭市房地产管理局发给了冯伟云、冯娟潭房权证字第0529**号房屋所有权证。同年9月4日，冯伟云、冯娟（甲方）与唐金华（乙方）签订房屋转让协议。协议约定：“甲方同意转让湘潭市解放南路197号天隆公司所属门面房屋（现为大世界美容美发连锁机构）转让给乙方”等内容。2002年9月8日，冯伟云、冯娟与唐金华又签订了补充协议。协议约定：“出让方从取得所出让房屋产权之日起，因该房屋而产生的债权债务一并由受让方承担和享有。”同年10月24日，湘潭市房地产管理局发给唐金华潭房权证字第0636**号房屋所有权证。
从2001年7月至2002年5月，马艳辉每月交纳租金1万元给张渝，张渝也每月向天隆公司交纳租金7000元，张渝自己每月收取转租金3000元。2002年6月6日，马艳辉向张渝交纳租金1万元，张渝未向天隆公司交纳6月份租金，也未向冯伟云、冯娟交纳租金。湘潭市自来水公司于2002年6月3日和同年7月12日两次向天隆公司发出《欠费停水通知单》，要求房屋所有权人向自来水公司交纳积欠水费、滞纳金合计11815.90元。张渝要求天隆公司处理未果，亦未收到执行法院或产权变更后产权人的通知，遂于2002年7月12日在欠费停水通知单上签字同意由马艳辉垫付，从房租费扣除。马艳辉于2002年7月17日代缴水费8000元。从2002年7月至同年12月，马艳辉按法院协助执行通知书向法院执行局交纳租金共计52000元（其中8月份只交纳租金2000元），该部分租金已由唐金华领取42000元，张渝领取1万元。从2003年1月至2004年2月，马艳辉按每月3000元向张渝交纳租金。2004年3月1日以后，马艳辉再未向张渝交纳租金。从2003年1月至2004年3月，马艳辉直接向唐金华交纳房屋租金9万元。从2002年7月至2004年10月31日，由于所租门面受到执行、拍卖及诉讼的影响，马艳辉未按时向唐金华、张渝交纳租金。2004年11月1日，唐金华（甲方）与马艳辉（乙方）签订了和解协议。协议约定：“至2004年10月31日止，甲方对乙方享有房屋租金及诉讼费人民币72065元的权利。甲方自愿放弃12065元，只要求乙方履行6万元整”等内容。此后，马艳辉按与唐金华达成的和解协议已全部履行，唐金华表示认可。同日，唐金华与马艳辉签订租赁合同，合同约定：“租赁地址：湘潭市解放南路197号（现大世界美容美发连锁机构）。租赁期限自2004年11月1日起至2012年10月31日止，租赁期为8年。签字日起每年租金12万元”等内容。从2004年11月1日起至再审后开庭时，马艳辉已按与唐金华签订的租赁合同每年12万元全面履行，唐金华表示认可。
湘潭市雨湖区人民法院重一审判决认为，张渝与天隆公司所签订的《租赁合同》和张渝与马艳辉所签订的《转租合同》以及《备案书》是当事人意思的真实表示，合法有效。唐金华经合法途径取得了湘潭市解放南路197号房屋的所有权，并依照转让协议和补充协议享有收取租金等权利。但张渝未按租赁合同全面履行交纳租金的义务，马艳辉也未按转租合同及时交纳租金，行为均构成违约，应当承担违约责任。唐金华在起诉时要求解除张渝与原天隆公司签订的租赁合同及与马艳辉签订的转租合同理由充分，该院予以支持。但张渝与原天隆公司的租赁合同及与马艳辉的转租合同的租赁期限现已届满，不需再作判决解除。唐金华要求返还房屋租金，马艳辉在诉讼过程中依照和解协议已全部支付，对该请求不予支持。张渝反诉提出要求马艳辉支付从2004年2月1日起至合同届满时止的租金及唐金华赔偿违法、侵权造成的损失的理由不成立，不予支持。据此，于2011年12月28日作出（2009）雨法民一初字第795号民事判决，驳回唐金华返还房租的诉讼请求和张渝的反诉请求。
张渝上诉称，原审判决认定部分事实错误，适用法律不当。上诉人在履行合同过程中没有任何过错和违约行为。请求依法改判，确认租赁合同和转租合同合法有效并继续履行，判决唐金华赔偿违约造成的损失即转租期内的转租金11.89万元、转租到期后至租赁合同期满期间的收入53万元、其它损失52496元、精神损失1000元、利息199122.21元，合计89.14万元。唐金华答辩称，原审认定事实准确，处理正确，请求维持原判。马艳辉辩称，本人一直按合同履行了交纳房租的义务，上诉人与被上诉人的争议与本人无关。
湘潭市中级人民法院二审对重一审认定的事实予以确认。另认定，该院在执行（2001）潭中民初字第2号民事判决天隆公司与湘潭县新华建筑公司工程款纠纷一案中，于2002年7月25日作出（2002）潭中执字第36-2号民事裁定，并发出协助执行通知书，提取马艳辉每月应支付的房租1万元。2003年6月，该院将收取的2002年7月至2002年12月的租金52000元，付给唐金华42000元、张渝1万元。2006年3月28日，湖南省高级人民法院作出（2003）湘高法执确申字第4号裁定书，确认湘潭市中级法院作出的（2002）潭中执字第36-2号民事裁定违法。2006年12月8日，张渝与湘潭市中级人民法院达成《协议书》，对张渝垫付的1000元水费执行回转，张渝向湖南省高级人民法院撤回赔偿申请。
湘潭市中级人民法院二审判决认为，1、租赁合同履行过程中谁违约。根据《拍卖合同》、《房屋转让协议》及补充协议，唐金华承让了天隆公司的有关房产及相关租赁合同的权利义务，有权收取相应的租金。张渝主张原审认定的唐金华已取得相应租金收益权的事实错误的主张不能成立。在租赁合同及转租合同履行过程中，自来水公司2002年6月3日向马艳辉发出停水通知，要求清偿1996年开始的累积欠费及滞纳金11840元，张渝在与天隆公司和正在就房产进行拍卖的法院商议未果后，将马艳辉于2002年6月6日交纳的应交出租方的7000元租金未交给出租方并向马艳辉签字“同意垫付，从租金中扣除”后，马艳辉向自来水公司支付水费8000元，该8000元后于2002年9月2日从8月份的租金中扣除。由此分析，本案争议的起因是所涉房产在拍卖转让过程中出租方对累欠水费问题未积极处理，张渝遂将应缴出租方的2002年6月份租金7000元未交纳。张渝不及时交纳租金的行为，虽事出有因但仍构成违约。
2、唐金华是否应承担清偿押金的责任。根据2001年5月31日天隆公司与张渝签订的租赁合同约定，合同签订时，张渝交纳押金2万元，押金不计息，合同到期时退还。2001年6月9日张渝与马艳辉签订的转租合同约定，马艳辉向张渝交纳押金1万元，不计息，到期还本。同时，根据湘潭市拍卖总公司与冯伟云、冯娟签订的《拍卖合同》和冯伟云、冯娟与唐金华签订的《房屋转让协议》及补充协议的约定，租赁合同及转租合同终止后，天隆公司应退2万元押金给张渝，张渝应退1万元押金给马艳辉，列抵后，张渝还应收回1万元押金。唐金华作为天隆公司房屋产权的取得人，应退给张渝押金1万元。
3、张渝主张的有关损失。鉴于张渝未按时交纳2002年6月份的租金，已构成违约，自其违约行为发生且对方要求其承担违约责任后的相应损失，应由其本人承担。因此，上诉人张渝所主张的有关损失均不能成立，依法不能认定。
综上，本案所涉合同均合法有效。唐金华依据有关拍卖合同及转让协议，取得了租赁房产的所有权及相关租金收取权利后，张渝应依照租赁合同的约定履行交纳租金的义务。2002年6月，张渝未依约按时交纳租金，马艳辉也有未按时交纳租金的情形，均已构成违约，应承担违约责任。依据租赁合同的约定及有关法律规定，唐金华要求解除租赁合同、转租合同的理由，依法成立。现双方的合同事实上已终止，不须要再判决解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。因此，当事人应就租赁、转租的押金进行结算。唐金华与马艳辉之间已就租金达成和解，但对张渝的押金部分未作处理，不妥。张渝要求唐金华清偿押金的理由成立。张渝有关本案事实及法律适用的其余上诉主张均不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十七条、第二百二十九条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项之规定，经审判委员会讨论决定，于2012年6月27日作出（2012）潭中再字第1号民事判决：一、维持湘潭市雨湖区人民法院（2009）雨法民一初字第795号民事判决第一项；二、变更湘潭市雨湖区人民法院（2009）雨法民一初字第795号民事判决第二项为：由唐金华返还张渝租赁合同押金10000元，限在本判决生效之日起5日内履行完毕，驳回张渝的其他反诉请求。
湖南省人民检察院抗诉认为，原审判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。1、关于8000元水费的债务主体、马艳辉代房屋产权人缴纳积欠水费的法律后果以及承租人张渝是否有违约行为的认定。根据《拍卖合同》、《房屋转让协议》和《补充协议》以及《中华人民共和国合同法》的相关规定，冯伟云、冯娟受让涉案房产时可以以出租人身份收取租金，也需承担房屋客观存在的“负担”如租赁合同期满退还押金、保证出租房屋处于适租状态；唐金华取得该房屋产权之日起，因该房屋而产生的债权债务也一并由其享有和承担。本案自来水公司要求缴纳的积欠水费系张渝承租之前原房屋所有权人天隆公司欠交的水费，应由天隆公司承担。但发出欠费通知时该房屋产权已登记在冯伟云、冯娟名下。唐金华受让该房产时已约定因房屋而产生的债权债务一并由其享有和承担。因此，应向自来水公司缴纳8000元的积欠水费的债务主体经过产权两次变更最终由现在的房屋所有权人唐金华承担。张渝在自来水公司欠费通知单上签字“同意垫付，从房租费扣除”的行为，实际上就是承诺应由出租方支出的该笔费用由张渝自己先行承担，由她与房屋所有权人结算。马艳辉代付8000元水费后在下一个月交纳的房租中也予以了扣除。张渝因马艳辉垫付水费的无因管理行为而取得对房屋所有权人8000元的债权，该债权对继受的房屋所有权人唐金华仍然有效。在法律后果上，其中的7000元债权抵销了房屋所有权人对张渝6月份7000元房租的债权。张渝未交付6月份租金并同意由马艳辉垫付水费的行为，是基于原出租人天隆公司此时不再是房屋所有权人而执行法院或者新的房屋所有权人亦未通知或告知承租人房屋产权变更的情况下，为避免停水给次承租人造成经营损失而采取的自力救济措施，具有正当理由，依法享有《合同法》规定的同时履行抗辩权。故张渝的行为不构成违约。2、关于唐金华作为房屋出租人是否有权单方解除合同的问题。因本案不存在承租人张渝无正当理由欠付6月份房租或者迟延支付6月份房租的行为，也不存在在出租人通知的合理期限内仍逾期不支付的行为，《中华人民共和国合同法》第227条规定的出租人有权单方解除租赁合同的条件未成就，故唐金华作为继受的出租人，无权单方解除合同。3、关于张渝转租收益损失的认定。由于张渝未及时交纳6月份房租的行为不构成违约，且事实上已于2002年7月17日与房屋产权人应缴纳的8000元积欠水费相互抵销，唐金华无权要求解除租赁合同，双方应继续履行。但本案重审时，张渝与原天隆公司所签《租赁合同》已于2011年6月30日到期，双方的租赁合同关系至该日已终止。张渝因合同未履行产生的每月3000元转租收益的损失，依法应受保护。
张渝提出申诉称，天隆公司与张渝签订的《房屋租赁合同》和张渝与马艳辉签订的《转租合同》依法成立。因天隆公司积欠水费，自来水公司两次向次承租人马艳辉送达停水通知，在面临因停水而导致马艳辉可能经营停业，又在多次与出租人天隆公司和拍卖法院协商无果后，张渝才签署“同意垫付，从租金中扣除”的意见，委托马艳辉以房屋租金代出租方缴纳累积欠交的水费。这符合《合同法》第119条的规定，应当得到支持。因此，张渝未交6月份房租的行为不构成违约。同意湖南省人民检察院的抗诉意见。同时，要求对转租合同期满后自主经营期的收益予以保护。因被申诉人恶意地违法、违约、侵权，给申诉人造成的巨大精神损害也理应得到赔偿。
被申诉人唐金华口头答辩称，原审判决认定事实基本准确，处理正确。请求在查明案件事实的基础上，依法驳回申诉人的再审申请。
被申诉人马艳辉未予答辩。
本院再审庭审中，申诉人张渝提交了4份证据：1、2004年湘潭市雨湖区人民法院对其违法确认申请的答复，拟证明该院的执行是因唐金华的多次申请作出的而不是依职权作出的；2、从互联网上下载的有关唐金华身份的证据，拟证明唐金华仍然是新华建筑公司的法定代表人；3、法院判后答疑的谈话笔录一份，拟证明当时法官处理本案时是持不同态度的；4、湘潭市中级人民法院作出（2012）潭中再字第1号民事判决后，申诉人有关诉讼费用的发票，拟证明其损失情况。被申诉人唐金华质证认为，对证据一的真实性没有异议，但与本案没有关联性；对证据二的真实性有异议，且与本案没有关联性；证据三没有任何签名也没有印章，对其真实性持异议，与本案也没有关联性；证据四与本案无关联性。被申诉人没有提交新的证据。本院经审查认为，申诉人张渝提交的4份证据均与本案无关联性，不予采信。
本院再审查明的事实与原审查明的一致。
本院再审认为，本案争议的焦点有：1、张渝与马艳辉签订的转租合同是否有效；2、8000元积欠水费依法应由谁承担；3、张渝未交房租的行为是否构成违约，唐金华是否因此享有单方解除合同的权利；4、张渝是否存在转租房屋的收益损失及损失数额。
一、转租合同是否有效的问题。唐金华提出，张渝与马艳辉签订的转租合同未取得原房屋产权人书面同意，应确认为无效。经查，2001年5月31日，张渝与天隆公司签订《租赁合同》。该合同第四部分“违约责任”第一项规定：“合同期内，乙方（即张渝）如需转租，须事先到甲方（即天隆公司）备案。本合同对转租方同样具有法律效力”。2001年6月9日，张渝与马艳辉就上述房屋签订《转租合同》。2001年6月20日，张渝向天隆公司出具《备案书》，告知房屋转租情况，并承诺转租后的租赁合同性质不变。尽管该备案书只有张渝签名，但在双方未就备案形式作出明确约定，且天隆公司应当知晓张渝将租赁房屋转让给马艳辉从事美容美发经营的情形下，唐金华否认张渝就房屋转租已向天隆公司备案，与事实不符。故该转租合同合法有效。
二、8000元积欠水费依法应由谁承担的问题。原审已经查明，在张渝租赁和马艳辉转租期间的水费已按月全部结清，该8000元水费系天隆公司在房屋租赁前积欠。2002年6月3日和7月12日，自来水公司两次向天隆公司发出欠费停水通知单时，该房屋已由法院委托湘潭拍卖总公司拍卖给冯伟云、冯娟并办理了房屋产权过户手续。冯伟云、冯娟在受让该房屋取得收取租金等权利时，也需承担房屋出租方保证承租人正常使用房屋的相应义务，包括清缴该房水费而不得导致停水的义务。2002年9月4日和9月8日，冯伟云、冯娟在与唐金华就该房屋签订的转让合同和补充协议中，明确约定“出让方（即冯伟云、冯娟）从取得所出让房屋产权之日起，因该房屋而产生的债权债务一并由受让方（即唐金华）承担和享有”。据此，8000元积欠水费应由唐金华清缴处理。至于唐金华是否应当最终承担该水费，系唐金华与冯伟云、冯娟以及房屋原产权人天隆公司之间的法律关系。张渝和马艳辉不具有缴纳8000元水费的义务。张渝委托马艳辉从应向其交纳的房屋租金中垫付水费的行为属于无因管理行为，张渝因此而取得要求负有清缴水费义务的唐金华偿付的权利。
三、张渝未交纳2002年6月房租是否构成违约，唐金华是否因此而享有单方解除合同的权利。经查，2001年7月至2002年5月，张渝和马艳辉均依合同约定及时交纳了房租。自来水公司2002年6月3日第一次发出欠费停水通知单后，张渝即多次找原出租人天隆公司要求解决积欠水费的问题，也多次向执行法院反映情况。无果后，为避免停水给次承租人马艳辉经营造成损失，将该月本应向房屋出租人交纳的7000元房租留置，并在马艳辉送来的自来水公司于7月12日发出的第二次欠费停水通知单上签署“同意垫付，从房租中扣除”的意见。湘潭市自来水公司7月17日出具了缴款单位为天隆股份有限公司、积欠水费为8000元的缴款证明单。已有证据证明，此款为马艳辉所交，且马艳辉从应向张渝交纳的房租中予以了抵扣。同时，从2002年7月至2012年12月，根据湘潭市中级人民法院协助执行通知，马艳辉将为期六个月、每月10000元，扣除水费8000元后，共计52000元的房租上交法院。法院执行局也在2002年9月2日出具的《收条》中注明“今收到大世界（即马艳辉）交人民币2000元，剩余8000元整，从张渝房租中扣除”的字样。2003年6月，湘潭市中级人民法院将提取的52000元房租付给唐金华42000元、张渝100**元（3000元＊6个月=18000元，减去水费8000元）。因此，张渝未及时交纳2002年6月份房租确系因该房产在转让过程中出租方未积极处理积欠水费所引起。张渝在欠费停水通知单上签字“同意垫付，从房租中扣除”的行为，即为承诺该水费先由其承担，再由她与房屋所有权人进行结算。抗诉机关认为在张渝与房屋产权人之间形成了张渝应向房屋产权人交纳7000元房租和房屋产权人应向张渝返还8000元水费的互负债务的法律关系，享有债务抵销权，张渝的行为不构成违约的理由成立，本院予以采纳。原审认定张渝未及时交纳房租构成违约，进而认定唐金华有权解除租赁合同和转租合同不当。
四、关于张渝转租收益损失的认定问题。由于张渝未交纳2002年6月份房租的行为不构成违约，唐金华无权单方解除依法成立的租赁合同和转租合同。根据“买卖不破租赁”的原则，原租赁合同和转租合同所约定的权利义务仍然对张渝、马艳辉和房屋产权继受人唐金华具有约束力。自2004年3月至2007年6月19日转租合同期满间，马艳辉应向张渝每月交纳房租3000元，合计金额为39个月＊3000元=117000元。在此转租期间内，唐金华收取了马艳辉每月包含应向张渝交纳3000元转租费在内的10000元房租，唐金华应向张渝返还此款。转租合同期满后，尽管马艳辉未与张渝继续签订转租合同，张渝未提出收回该房屋，马艳辉也未明确表示不再承租，而是继续使用该房产，应视为形成了事实上的转租关系。依据租赁合同，张渝的租赁期至2011年6月30日止。因此，该租赁期间，张渝仍享有每月向马艳辉收取3000元转租费的权利。即从2007年6月19日至2011年6月30日，合计金额为49个月×3000元=147000元。该租金已由唐金华向马艳辉收取，唐金华应向张渝返还。张渝提出的在转租合同期满后的4年中，唐金华应按其自主经营每月12000元赔偿其损失的请求，无事实依据和法律根据，本院不予支持。提出的赔偿直接损失的利息的主张，由于自2002年7月以后张渝未履行第一承租人义务，按照权利义务对等原则，本院不予支持。提出的精神损害和其它损失的赔偿，亦无法律根据。原审判决由唐金华返还张渝房屋租赁押金10000元并无不当，本院予以维持。
综上所述，检察机关的抗诉理由成立。原审判决认定的基本事实清楚，但适用法律错误，处理不当，应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十九条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条之规定，判决如下：
一、维持湘潭市中级人民法院（2012）潭中再字第1号民事判决第二项中的由被申诉人唐金华返还申诉人张渝租赁合同押金10000元；
二、撤销湘潭市中级人民法院（2012）潭中再字第1号民事判决第一项和第二项中的“驳回张渝其他反诉请求”以及湘潭市雨湖区人民法院（2009）雨法民一初字第795号民事判决；
三、由被申诉人唐金华返还申诉人张渝房屋转租费264000元；
四、驳回申诉人张渝的其他诉讼请求；
五、驳回被申诉人唐金华的诉讼请求。
上述金钱给付义务，限在本判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费各15420元，由申诉人张渝与被申诉人唐金华各负担15420元。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗重海
审 判 员 朱绍清
代理审判员 刘登辉
二〇一四年十月十三日
代理书记员 王燕琳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。