广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初4484号原告：唐绿竹，女，1989年3月19日出生，汉族，住湖南省祁东县。原告：陈艳武，男，1985年7月5日出生，汉族，住湖南省祁东县。被告：中山市丰盛华府房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东升镇******。法定代表人：梁敏华。原告唐绿竹、陈艳武与被告中山市丰盛华府房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月4日公开开庭进行了审理。原告唐绿竹、陈艳武到庭参加诉讼。被告中山市丰盛华府房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告交付位于中山市××镇××单元××室的钥匙；2.被告支付逾期交楼的违约金102170.23元（自2014年1月6日起计算至2017年4月19日止）；3.被告赔偿物业管理费5129元（2014年1月6日至2017年4月19日）。事实和理由：2015年7月28日，原告到誉东名苑要求收楼交付钥匙，但被告工作人员不交付钥匙。被告的行为导致原告不能使用自己的房屋，造成原告很大的精神压力，同时造成了原告的物业管理费损失。为维护自己的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告提交书面意见辩称，原告分别于2014年、2015年就同样问题向广东省中山市中级人民法院、广东省高级人民法院提出二审和申请再审，相关法院已作出（2014）中中法民一终字第1311号民事判决和（2015）粤高法民一申字第1414号民事裁定予以处理。此后，原告至今未曾与被告联系并解决相关问题，迳行向法院提起本案诉讼，缺乏依据，请求法院予以驳回。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据进行了审查，并在卷佐证。根据原告陈述及其提交的证据，本院认定事实如下：2012年9月4日，原、被告签订了一份商品房买卖合同，约定：由原告向被告购买位于中山市××镇××单元××室的预售商品房（以下涉案房屋），总价为284280元；被告应在2013年8月15日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用，非被告责任导致的延误可予以顺延；被告逾期交付超过90日不满180日的，应按日向原告支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；被告逾期交付超过180日后，原告有权解除合同，原告同意继续履行合同的，合同继续履行，被告应自逾期之日起至实际交付之日止按日向原告支付已付房款万分之三的违约金；合同还对其他事项进行了相关约定。合同签订后，原告向被告支付了购房款284280元，被告向原告开具了相应的发票。上述合同亦已于2012年9月17日办理销售登记备案。2013年12月31日，被告向原告唐绿竹出具了一份商品房交付书，原告唐绿竹在该商品房交付书上签名，该商品房交付书载明涉案房屋“已具备交付条件，予以交付使用，交付时间为2013年12月31日”之内容。同时，原告唐绿竹还在东升誉东名苑物业管理处出具的交楼物品移交清单上签名，该交楼物品移交清单载明了移交的文件名称，但其中的“住户收楼交接验收表”、“大门钥匙”、“IC卡NO：”未移交。2014年5月26日，原告以被告逾期交付涉案房屋且拒绝支付违约金为由诉至本院，诉讼请求被告支付逾期交付房屋的违约金（自2013年8月16日起以已交付房款的每日万分之三计算至房屋交付之日止）。该案经本院一审[（2014）中二法民一初字第757号]及中山市中级人民法院二审终审[（2014）中中法民一终字第1311号]，生效判决认定：涉案房屋在2014年1月6日已达到交付的条件，双方只是因对2013年12月31日原告唐绿竹的收楼行为是否成立存在争议而一直未再次进行交付，故被告只须承担自2013年8月16日起至2014年1月6日止的逾期交付违约责任，并据此判令被告向原告支付逾期交付涉案房屋的违约金8187.26元。此后，原告向广东省高级人民法院申请再审，经该院作出民事裁定驳回。另原告在本案中提交的录音资料反映，原告唐绿竹前往被告处要求收楼、交付钥匙，被告工作人员称须将涉案房屋所欠的物业管理费交纳才能收楼，其仅负责收款，涉案房屋的钥匙不在其处，其无权交付给原告唐绿竹，可以找物业公司收楼；原告唐绿竹又到物业公司要求收楼、交付钥匙，但工作人员称管理人员不在，无法收楼。原告当庭述称，前案作出裁决后，其曾向被告要求收楼、交付钥匙，其中一次即为录音资料显示的2015年7月28日，其还向公安机关报案；2013年12月31日其交纳了3个月的物业管理费，2015年8月21日物业管理公司也从其银行账户里扣了一次物业管理费693.68元。对原告主张的其于2015年7月28日到被告及物业管理公司处要求收楼、交付钥匙，但被告及物业管理公司工作人员以各种理由未予办理的待证事实，原告已提交录音资料为证。故在被告未到庭对该证据提出相反的质证意见，且原告当庭保证所作陈述及提交证据真实性的情况下，本院经审查后予以确认。但对原告主张的交纳物业管理费的待证事实，因原告未提交任何证据予以证实，故本院不予认定。本院认为，本案中，原告向被告购买涉案房屋后，因被告存在逾期交付涉案房屋的违约行为，前案生效判决认定被告应承担逾期交付的违约责任，但前案生效判决已同时认定涉案房屋在2014年1月6日已达到交付的条件，双方只是因对2013年12月31日原告唐绿竹的收楼行为是否成立存在争议而一直未再次进行交付，故被告只须承担自2013年8月16日（逾期之日）起至2014年1月6日止的逾期交付违约责任。由此，应认为在2014年1月6日后，被告可随时再行组织交付，原告亦可随时主动要求交付，被告无须承担2014年1月6日之后的逾期交付违约责任。但因如本院上述认定事实，在原告于2015年7月28日主动要求交付的情况下，被告及物业管理公司工作人员以各种理由未予办理，亦未就交付事宜作出适当的安排、指引，导致原告一直无法行使对涉案房屋的权利，故应认定被告拒绝交付，其该行为构成违约。至于被告书面辩称原告在前案判决后未曾与被告联系并解决相关问题，与本院上述认定事实不符，本院不予采纳。被告（工作人员）以原告欠缴物业管理费为由要求先缴费再交付依法不能成立，以钥匙不在其处、其无权交付为由将交付责任推到物业管理公司处，却未对物业管理公司作出明确的交付指示、督促物业管理公司及时交付，亦应视为拒绝交付的意思表示。因此，被告应承担自2015年7月28日起至实际交付之日止的逾期交付违约责任。综上所述，原告诉讼请求被告交付涉案房屋（钥匙）、支付自2015年7月28日起至2017年4月19日止的逾期交付违约金（按合同约定，以已付购房款284280元为基数，按每日万分之三计算631天，为35876.14元）有理，本院予以支持；原告诉讼请求被告支付自2014年1月6日起至2015年7月27日止的逾期交付违约金无理，本院不予支持。至于原告诉讼请求的物业管理费，因被告无须承担2014年1月6日至2015年7月27日期间的逾期交付违约责任，故原告诉讼请求被告赔偿该期间的物业管理费无理，本院不予支持；而虽然被告应承担2015年7月28日至2017年4月19日期间的逾期交付违约责任，原告主张被告赔偿该期间的物业管理费（在确已交纳、存在损失的场合）有理，但因原告未举证证实其已交纳该期间的物业管理费，故其现诉讼请求被告赔偿该期间的物业管理费缺乏事实依据，本院亦不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果应由其自己承担。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、被告中山市丰盛华府房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日立即向原告唐绿竹、陈艳武交付位于中山市东升镇东成路98号誉东名苑1幢3单元803室的预售商品房（钥匙）；二、被告中山市丰盛华府房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日立即向原告唐绿竹、陈艳武支付逾期交付违约金35876.14元；三、驳回原告唐绿竹、陈艳武的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2446元，由原告唐绿竹、陈艳武负担1749元（已付2446元），被告中山市丰盛华府房地产开发有限公司负担697元（该款已由原告唐绿竹、陈艳武垫付，被告中山市丰盛华府房地产开发有限公司应在判决生效之日一并迳付给原告唐绿竹、陈艳武，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  张庆争审判员  邝 羽审判员  林钰琼二〇一七年十一月三十日书记员  何尧敏书记员  王翠婷