福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2014）台民初字第2052号原告：詹玮，男，1983年8月20日出生，汉族，住福建省永安市，委托诉讼代理人：方苗、兰永华，福建亚太天正律师事务所执业律师。被告：福州鸿业房地产有限公司，住所地福州市马尾区亭江怡山院1号,组织机构代码证代码61130212-0。法定代表人：黄一语，董事长。委托诉讼代理人：徐宇丹，北京德恒（福州）事务所执业律师。原告詹玮与被告福州鸿业房地产有限公司（以下简称鸿业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月10日立案。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告詹玮的委托诉讼代理人方苗，被告鸿业公司的法定代表人黄一语及委托诉讼代理人徐宇丹到庭参加诉讼。后2014年9月11日，本院作出(2014)台民初字第2052-1号民事裁定书，裁定中止诉讼。2016年10月24日，本院决定恢复审理。本案现已审理终结。原告詹玮向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2008年7月17日签订的《商品房销售合同》；2、判令被告向原告返还预付款250000元，并支付违约金135900元；3、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2008年7月17日，原告与被告签订《商品房销售合同》。合同载明原告所预购的商品房基本情况为：位于福州市（套内建筑面积85.6平方米）。计价方式与价款约定：按建筑面积计算该商品房的单价为每平方米5850元人民币，总金额伍拾万零柒佰陆拾元整。付款方式及期限约定：双方签订本合同之日，原告即预付给被告房款计人民币贰拾伍万元整，余款待出卖人的该商品房开盘时，双方签订正式合同后，原告以办理按揭贷款的方式给付或一次性付清余款。交付期限约定：被告应当在2010年6月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；但如遇下列特殊原因，除双方同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起六十日内告知原告；2、若遇非常事件在2010年6月31日前尚无法交房，在超出三个月（即至2010年9月30日）后，应退还预定金，可解除合同。被告逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的时间内交房，原告要求退房的，在超出三个月后每月以1.2%付息。2008年7月23日，原告向被告支付预付款25万元整。但被迟迟未与原告签订正式合同，现原告得知被告至今未取得房屋预售许可证。鉴于此，原告认为被告已无法履行合同，原告有权解除房屋买卖合同，被告应当返还购房款25万元并支付违约金，（从2010年9月30日起至2014年7月10日止违约金为元，其计算方式为250000元*1.2%*45.3月=135900元，并从2014年7月11日起以25万元为基数按月利率1.2%标准计付至被告实际付款之日止）。原告向被告多次催讨以上款项，被告均拒绝履行。为维护原告的合法权益，故提出上述诉讼请求。被告鸿业公司辩称，一、本案所涉及的《商品房销售合同》及《收款收据》上的公章是伪造的，与公章备档的印鉴式样明显不符，为此向法院申请鉴定。二、本案所涉及的《商品房销售合同》是无效合同。原告的诉请于法无据。三、从本案的支付款项的凭证足以看出该款项并未汇到公司账户，而是汇到官贤镶的个人账户，在没有合法授权的情况下其是不能代表公司收取款项的。鉴于官贤镶存在伪造公章并移送经侦的情况，并且本案的款项都由其个人收取，所以该案与鸿业公司无关，严格区分个人债务与公司债务因此该款项汇入个人账户，与公司无关。综上请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人的法庭质证意见及陈述，本院认定如下事实：2008年7月17日，原告詹玮与时任被告鸿业公司副董事长的官贤镶签订一份《商品房销售合同》，约定：买受人向出卖人预购由其开发建设的位于福州市六一路东侧福州鸿业中心大厦十四层03单元（套内建筑面积85.6平方米）；按建筑面积计算该商品房的单价为每平方米5850元人民币，总金额500760元；双方签订本合同之日，买受人即预付给出卖人房款计250000元整，余款待出卖人的该商品房开盘时，双方签订正式合同后，买受人以办理按揭贷款的方式给付或一次性付清余款；买受人必须在该楼盘开盘后15日内签订正式合同，逾期60日视为弃权购买，解除本合同，违约金按预订款总额每月1.2%扣除后余款退还；出卖人应当在2010年6月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起六十日内告知买受人的；2、若遇非常事件在2010年6月31日前尚无法交房，在超出三个月（即至2010年9月30日）后，应退还预定金，可解除合同；除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的时间内交房，买受人要求退房的，在超出三个月后每月以1.2%付息；合同还约定其他事项。该合同落款处“买受人”一栏中由原告签名，“出卖人”一栏中由官贤镶签名，并加盖“福州鸿业房地产有限公司”的圆形公章，并有官贤镶书写“预订房款汇至官贤镶银行账户，汇入后该协议生效”的备注。合同签订后，原告向官贤镶交付30000元，而后由其母亲孙雪钗账户于2008年7月23日转给官贤镶个人账户220000元。2008年7月23日，官贤镶向原告出具一份《收款收据》，该收款收据上载明交款单位为原告，交款项目为“收预订鸿业中心大厦1402房预付款”，金额为250000元，收款人一栏中有官贤镶的签名，并加盖“福州鸿业房地产有限公司财务专用章（1）”。2012年5月11日，原告詹玮以被告鸿业公司未按约定交付鸿业中心大厦十四层03单元为由，诉至本院，要求判令被告承担逾期交房违约金46200元，本院于2013年2月18日作出（2012）台民初字第1103号民事判决书，以双方签订的《商品房销售合同》属商品房买卖预约合同，原告在双方未签订正式合同的情形下，要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，没有事实依据，判决驳回原告诉讼请求。另查明，被告鸿业公司于1988年12月29日设立，原系中外合资企业。福建省高级人民法院已生效的（2009）闽民申字第424号民事裁定认定如下事实：1998年10月1日，被告的外资股东壮昌发展有限公司（以下简称壮昌公司）与案外人叶依光签订协议，约定壮昌公司将持有的鸿业公司30%股权以260万元的对价转让给叶依光。1999年9月10日，松竹梅公司与福州顺融贸易有限公司（以下简称顺融公司）签订协议，约定松竹梅公司将在鸿业公司持有的70%的股权转让给顺融公司。但上述股份转让均未办理变更登记手续。顺融公司是省财贸工会下属的企业，其股东为叶依光（70%股权）和官贤镶（30%股权）。1999年9月11日至12日，顺融公司、财贸工会等方签订承诺书，确认叶依光享有鸿业公司70%股权，官贤镶享有鸿业公司30%股权。2001年4月28日，鸿业公司出具的委托书中，确认福州房地产开发总公司和松竹梅公司持有的鸿业公司股权已全部转让给叶依光，鸿业公司董事会决议该公司的董事长变更为叶依光。2005年3月17日、4月30日，叶依光两次将自己持有的鸿业公司股权各转让5％给董家焜，鸿业公司均作为合同的一方当事人签订了相关股权转让协议，并确认减持后叶依光持有鸿业公司60%股权。2006年9月28日，福州市对外贸易经济合作局审核同意壮昌公司持有的鸿业公司30%股权以260万元的价格转让给叶依光。同年12月5日，叶依光从壮昌公司受让的股权办理了工商登记变更手续。此时，工商登记显示该公司的股东为福州市房地产开发总公司（35%股权）、松竹梅公司（35%股权）、叶依光（30%股权）。2007年9月29日，松竹梅公司、福州市房地产开发总公司分别与叶依光签订《股权转让协议》，将各自持有的鸿业公司35%股权转让给叶依光，并于当日办理了股权转让的工商变更登记手续。同日，叶依光又分别与官贤镶、案外人郑海容签订《股权转让协议》，将其对鸿业公司的股权分别转让30%、10%给前述二人，并办理了工商登记变更手续。股权变更后，鸿业公司的股东为叶依光（60%股权）、官贤镶（30%股权）、郑海容（10%股权）。另，根据工商登记情况，叶依光自2007年9月29日至2011年3月8日期间担任被告鸿业公司董事长；官贤镶自2007年9月29日至2011年4月20日期间担任被告副董事长。鸿业中心大厦系被告鸿业公司开发建设的房地产项目。该房地产项目于1992年立项，1997年获得预售许可。2005年12月，经规划部门重新审批调整，鸿业中心大厦规划用途变更为商住楼，其中：地面1-4层为商业用房；5-25层为住宅，但被告未重新办理《商品房预售许可证》。该大厦在建设过程中，因资金不足多次停工，且被司法查封，成为烂尾楼。2012年3月22日，福州市人民政府李月健副秘书长召集市建委、规划局等部门，专题研究了鸿业中心大厦复工续建等问题。2012年6月12日，福州市人民政府办公厅发出GZ2012B0888CJ0363号《文件办理告知单》，通知市建委、市国土局、市规划局、市房地产交易登记中心等部门办理将鸿业中心大厦5-25层原住宅规划变更为写字楼，大楼使用功能由商住楼变更为综合商业楼的相关手续。2013年9月24日，福州市城乡规划局向被告颁发建字第350101201310100号《建设工程规划许可证》，准许鸿业中心大厦的使用功能由商住楼变更为商业及办公楼，其中，地面1-4层的规划用途不变，5-25层用途由住宅变更为办公。鸿业中心大厦地面5-25层由原来每层设计12单元变更成每层8单元。2013年12月2日，福州市住房保障和房产管理局颁发〈9704〉榕房许字第0488号《商品房预售许可证（变更）》，批准被告公开预售鸿业中心大厦，该许可证载明鸿业中心大厦的用途为“商业及办公、停车及配套用房”。此后，因被告未能履行承诺，妥善解决其与原购房户之间的纠纷，造成原购房户到各级各部门上访不断，严重影响社会安定稳定，福州市人民政府遂于2015年6月4日召开会议，专题研究鸿业中心大厦后续处置工作，作出[2015]144号《福州市人民政府专题会议纪要》，决定取消鸿业中心大厦已批准的写字楼规划许可，恢复原规划性质。此后，福州市人民政府于2016年8月24日向被告颁发了榕国用（2016）第33034600135号《国有土地使用证》，该证载明鸿业中心大厦建设用地的“地类（用途）”为“住宅、商业”；福州市城乡规划局于2016年9月1日向被告颁发了地字第350101201600148号《建设用地规划许可证》，鸿业中心大厦“用地性质”变更为“二类居住用地（R2）；商业用地（B1）”。福州市中级人民法院在立案执行中建一局集团第六建筑有限公司与被告鸿业公司建设工程施工合同纠纷一案中，福建华兴财政证券公司等多个被告的债权人参与分配，为此，福州市中级人民法院合并执行，并在福州市住房保障和房产管理局颁发〈9704〉榕房许字第0488号《商品房预售许可证（变更）》，批准被告公开预售鸿业中心大厦后，于2014年2月26日至2014年5月4日间作出（2008）榕执行字第340、340-2、340-3、340-4号协助执行通知书和（2008）榕执行字第340-2号执行裁定书，决定以回笼房产销售款返还执行款的方式执行，解除对鸿业中心大厦的四层01单元、五层01-08单元、六层01-08单元、七层01-08单元、十层01-08单元、十二层01单元、十三层01-08单元、十四层01、02单元、十七层06单元、十八层01-08单元、十九层01-08单元、二十层01-02单元及05-08单元、二十一层01-08单元、二十二层01-04单元及06-07单元、二十三层01单元共计82单元房屋的查封，并通知福州房屋登记中心给予王梅玲、马铮铮等22人办理上述82单元房屋预告登记。诉讼中，原告明确其诉请要求被告支付违约金135900元，是根据双方签订的《商品房销售合同》第九条“…出卖人如未按本合同规定的时间内交房，买受人要求退房的，在超出三个月后每月以1.2%付息”的规定，以250000元已付购房款为基数，按每月1.2%的标准，从2010年10月1日开始计算至2014年7月10日。综上事实，本院认为，本案《商品房销售合同》系时任被告鸿业公司副董事长的官贤镶于2008年7月17日同原告詹玮订立的。根据福建省高级人民法院已生效的（2009）闽民申字第424号民事裁定认定的事实，在签订本案《商品房销售合同》时，叶依光、官贤镶对被告享有股东权利，包括按股权比例享有被转让房产的实际收益权。诉讼中，被告提出本案《商品房销售合同》等印章与工商备档印章不一致，但不能排除被告曾经有使用未经工商备案登记印章的事实。《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第五十八条规定，企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任。官贤镶在签订该合同时已是被告股东，亦是实际控制人，有权代表被告对外从事职务行为，其行为应视为代表被告。因此，官贤镶签订本案《商品房销售合同》的行为，对被告具有法律约束力，被告应承担相应的民事责任。从2008年7月17日至今，双方均未签订正式合同，被告鸿业公司也未将讼争屋交付给原告，原告当初签订合同的目的至今都无法实现，现原告诉请要求解除双方签订的《商品房销售合同》、返还250000元预付款以及支付135900元违约金，本院均予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，判决如下：一、原告詹玮与被告福州鸿业房地产有限公司签订的《商品房销售合同》于本判决生效之日解除；二、被告福州鸿业房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告詹玮退还预付款250000元并支付违约金135900元。案件受理费7088元，由被告福州鸿业房地产有限公司负担。如不服本判决，原告詹玮与被告福州鸿业房地产有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  卢美铤人民陪审员  郑昧旦人民陪审员  胡腾鸣二〇一六年十二月六日书 记 员  叶 沛附本案适用的主要法律条款：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；