四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南中法民终字第1750号
上诉人（原审被告）何纯定。
上诉人（原审被告）何纯秀。
二上诉人委托代理人李朝彬。
被上诉人（原审原告）卓志成。
委托代理人吴洪伟。
被上诉人（原审被告）梁德玉。
被上诉人（原审被告）四川省南部县崚鹰房地产开发有限责任公司。
法定代表人谢咏梅。
委托代理人梁雄。
上诉人何纯秀、何纯定因房屋租赁合同纠纷一案，不服南部县人民法院（2013）南民初字第236号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人何纯秀、何纯定的委托代理人李朝彬，被上诉人卓志成的委托代理人吴洪伟，被上诉人梁德玉，被上诉人四川省南部县崚鹰房地产开发有限责任公司（以下简称崚鹰公司）的委托代理人梁雄到庭参加诉讼。
一审法院经审理查明：2010年2月21日，梁德玉与崚鹰公司签订《商品房买卖预订购合同》，购买了该公司位于南部县南隆镇幸福大道金葫路“金峰园”B幢一楼16号口面营业房。2012年2月20日，梁德玉与卓志成协商一致，将“金峰园”B幢一楼16号口面营业房出租给卓志成使用，并自愿给予三个月装修时间不收租金。协议达成后，梁德玉即将房屋交付卓志成，卓志成遂将房屋进行装修，准备开办医疗场所。2012年6月1日，梁德玉与卓志成补签了《门面出租合同》，合同约定：梁德玉（甲方）将金峰园B幢1楼16号（“金峰园”B幢一楼16号口面营业房）出租给卓志成（乙方），该房屋为清水房，甲方保证水电气三通，租赁期共6年，自2012年6月1日起至2018年6月1日止；该房屋第一年租金为2.6万元，第二年起每年按市场行情进行公平合理递增房屋租金（出具市场行情调查书面说明）；签合同时首付第一年房租，往后每年提前两个月付后一年的房租；租赁期间，乙方拖欠房租累计2个月以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10％向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。租赁期间内，若非乙方过失甲方单方解除本协议需提前收回房屋的，甲方应按一个月租金向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应负责赔偿乙方达到弥补全部损失为止；因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任（不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况……”同日，卓志成向梁德玉交房租2.6万元，梁德玉出具了《收条》。
2012年3月15日，何纯秀、何纯定与崚鹰公司因房屋买卖合同纠纷一案诉至一审法院，一审法院根据何纯秀、何纯定的申请，对“金峰园”B幢一楼16、17、18、19号口面营业房予以了查封（梁德玉为16号口面营业房）。查封期间，因梁德玉与案外人李国林、冯克文、杜春阳提出异议，一审法院进行了听证，并于2012年9月27日作出（2012）南民保字第44-1号民事裁定书，认为位于“金峰园”B幢一楼16-19号口面营业房已于查封前，由崚鹰公司出售给了李国林、杜春阳、冯克文、梁德玉，且四人已实际占有该房屋，因此，案外人所提异议成立，遂裁定解除对四间口面房的查封。该裁定书于2012年12月19日送达给李国林、杜春阳、冯克文、梁德玉、崚鹰公司。
一审法院同时查明，卓志成在庭审中提交其2011年9月至2012年4月期间先后与袁跃明、雍大林、杨万勇等5人签订的门面租赁合同5份；2012年8月至11月其聘用人员《工资发放表》5份。称因梁德玉出租的口面房不能装修，导致租赁的上述房屋不能正常使用，聘用人员不能正常工作，要求赔偿其房租损失26，499.75元及工资损失15，600元。卓志成在庭审中自动放弃了营业损失和装修方面损失的诉讼请求。
2012年12月，卓志成向一审法院提起诉讼称：2012年6月1日，卓志成与梁德玉签订了门面出租合同，承租16号门面房，期限为6年，从2012年6月1日起至2018年5月31日止，房屋租金为每年2.6万元。2012年3月15日，何纯秀、何纯定与峻鹰房地产公司因房屋买卖问题发生纠纷，申请法院对上述房屋进行了查封，同时何纯秀、何纯定多次到装修现场闹事，不准装修房屋，对正在装修的设施进行破坏。梁德玉向卓志成提供的房屋存在权属争议，以致受到查封、阻挠，给卓志成造成巨大的经济损失。请求法院判令梁德玉：1.继续履行合同，并顺延房屋租赁期限6个月，减少租金1.3万元。2.赔偿房租损失26，499.75元、工资损失15，600元和营业损失至营业日止。3.赔偿装修方面的损失2万元，其他追加的被告也要承担赔偿责任
梁德玉辩称：2012年2月20日，梁德玉与卓志成签订合同，2012年6月1日补的书面合同。由于何纯秀、何纯定与崚鹰公司诉讼，法院于2012年3月15日裁定查封房屋，6月份才知道被查封了，9月27号解除查封，在11月底领到解除裁定，但12月底才解封，造成卓志成的损失与梁德玉无关，损失应由何纯秀、何纯定与崚鹰公司承担，请求追加当事人。
一审法院根据梁德玉的申请，追加了何纯秀、何纯定以及崚鹰公司为被告参加诉讼。
何纯秀、何纯定辩称：案涉口面房是通过房管局查询系崚鹰公司的房产而进行的合法查封，何纯秀、何纯定没有过错，且不是房屋租赁的当事人，追加为被告于法无据，应退出本案诉讼。
崚鹰公司辩称：查封是因何纯秀、何纯定的申请，也是何纯秀、何纯定的阻挠导致无法营业，所以应由其承担损失，崚鹰公司不是租赁合同的相对人，未做出不法行为，不应承担责任。
一审法院经审理认为：合法的租赁关系受法律保护。卓志成与梁德玉签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效。卓志成要求继续履行合同，梁德玉未提出异议，法院予以准许。卓志成与梁德玉在合同履行中，何纯秀、何纯定与崚鹰公司因另案纠纷，法院根据其错误申请而查封了梁德玉购买的口面营业房，导致承租人卓志成承租的口面营业房无法装修使用，过错在于申请人，故卓志成因承租的口面营业房被查封而遭受的损失，应由何纯秀、何纯定负责赔偿。卓志成与梁德玉签订的《房屋租赁合同》虽约定租房时间从2012年6月1日起，但双方约定之前3个月由承租人装修不收租金，该约定应视为合同的一部分，属承租人所享有的权利，现卓志成要求顺延租期3个月，法院予以支持。因此，何纯秀、何纯定应赔偿卓志成2012年6月1日起2012年12月19日止的房租损失14，388.46元（26，000元÷365天=71.23元／天×202天），现自愿只要求赔偿1.3万元的房租损失，系在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，且不损害他人利益，法院予以采纳。卓志成自动放弃了营业损失和装修方面的损失，法院予以准许。卓志成关于租赁他人房屋不能正常使用及聘用人员工资由梁德玉承担损失赔偿的诉讼主张，因其与本案无直接关连，担责的依据不足，法院不予支持。崚鹰公司对何纯秀、何纯定错误查封申请不应承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、卓志成与梁德玉签订的《门面出租合同》合法有效，双方继续履行，在合同期满后顺延租期3个月，由卓志成无偿使用；二、何纯秀、何纯定在判决生效后十日内向卓志成赔偿房租损失人民币1.3万元；三、驳回卓志成的其他诉讼请求。案件受理费300元，由何纯秀、何纯定负担。
何纯秀、何纯定不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判何纯秀、何纯定不承担责任。主要理由：1.一审判决认定事实错误，上诉人不是本案适格主体。被上诉人卓志成根据租赁合同主张权利，案件事实反映上诉人与卓志成无租赁合同关系，一审判决根据租赁合同产生的纠纷判令上诉人承担损失，严重违反法律规定。法律规定出租人应对租赁物承担瑕疵担保责任，承租人在使用承租物期内，遇他人阻碍租赁物的权利行使时，应当向合同相对方主张权利，不能向合同以外的第三人主张。2.上诉人提起诉讼保全完全符合法律规定。上诉人是基于合法、合理的诉讼请求申请诉前保全，行为正确合法。经查阅房产档案，被查封的房屋系崚鹰公司所有，梁德玉购买房屋未在房管部门备案，故对该房屋查封也是正确的，尽管2012年9月27日一审法院作出解除查封裁定，但并非申请错误而解除保全。如果说查封给他人造成损失，也不是上诉人引起，而是由一房多卖的崚鹰公司造成，上诉人与崚鹰公司的另案中，一、二审法院也支持了上诉人的上诉请求，由此可见，诉讼请求的合法性和合理性须通过法院的生效判决来予以确认。3.一审判决认定事实证据不足。一审认定卓志成的损失无证据证实。案涉房屋的诉前保全是在2012年3月15日，保全裁定送达崚鹰公司并张贴在保全房屋外，无论是房屋销售方、买受方和承租方均是明知的，在此期间，均未向法院提出出售和出租的事实，且在第一次开庭时均未提出，充分说明该房屋还未实际出售和出租。事实上，卓志成在法院查封后，依然在使用房屋，法院查封的是不动产，根据法律规定，被查封、扣押物由当事人保管的，其仍然可以使用，只是不得处分。
卓志成辩称，一审判决正确，请求予以维持。主要理由：1.上诉人侵害的是租赁权中占有、使用权，自然应承担赔偿责任。上诉人申请查封的房屋，系卓志成与梁德玉等房屋买受人形成租赁关系已享有合法租赁权的房屋。2.上诉人对房屋的查封申请错误，以及实际阻扰装修和使用房屋的行为，存在主观上和事实上的错误。
崚鹰公司辩称，请求驳回上诉人的上诉请求。主要理由：1.上诉人为本案适格主体。承租人卓志成的用益物权受到上诉人的侵权，上诉人为本案当事人主体适格。2.法院对诉讼保全异议通过听证，已经裁定解封，证明上诉人申请查封案涉房屋错误。同时，法院的查封只是不能处分房屋，而上诉人再三封房、阻扰装修，与本案的损失有直接关系。
梁德玉辩称，上诉人买的是A栋房屋，却申请查封位于B栋的案涉房屋，申请错误，一审判决上诉人承担责任正确。另一审判决梁德玉顺延租期3个月归卓志成无偿使用不当，请求予以撤销。
本院二审查明：何纯秀、何纯定就崚鹰公司商品房买卖合同纠纷一案的诉讼请求是，解除A栋12号、13号口面房（建筑面积均为55.85平方米）的买卖合同，判令崚鹰公司返还购房款638，623元，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付利息，赔偿经济损失30万元，并承担已付12号、13号口面房一倍的赔偿责任即1，277，246元。崚鹰公司同意解除合同，并提起反诉，请求法院判令何纯秀、何纯定支付逾期付款的违约金。2012年12月18日，南部县人民法院作出一审判决，判决解除12号、13号口面房买卖合同，崚鹰公司向何纯秀、何纯定返还房款558，369元，同时赔偿558，369元，驳回何纯秀、何纯定的其他诉讼请求，以及崚鹰公司的反诉请求。判决后，崚鹰公司向本院提起了上诉，二审诉讼中，经本院主持调解，双方当事人达成了调解协议，协议解除12号、13号口面房的买卖合同，由崚鹰公司向何纯秀、何纯定退还购房款558，369元，同时补偿、赔偿利息及各种损失款37.6万元，并承担一、二审诉讼费29，759元。
一审法院对财产保全异议的听证笔录载明：2012年6月14日，房屋买受人和承租人对查封提出异议，同年8月15日法院组织听证，听证中，何纯秀、何纯定主要是对查封房屋被出售和出租的真实性提出了异议，要求对合同及收款收据的形成时间进行鉴定。一审法院并告知，房屋保持现状，暂停装修，待鉴定结论作出后再作处理。2012年9月17日，一审法院作出裁定，以何纯秀、何纯定没有在指定的时间缴纳鉴定费用，而认定案涉房屋在查封前已经出售并交付买受人，故予以解封。同年12月19日，送达解封裁定书。
南部县公安局南城派出所出具书面材料1份，证明：2012年7月16日上午10时许，因现代医院（即卓志成租赁案涉房屋设立的医院）要对医院门诊处进行装修，房东以现代医院进行装修的门市部的所有权存在纠纷而予以阻止，双方发生口角纠纷，派出所出警后了解情况劝双方按照法律程序进行解决。
对案涉小区进行物业服务的南部县康怡物业服务有限公司保安证实，在2012年6月至8月期间，何纯秀、何纯定以房屋已被法院查封为由，曾经四、五次带人阻止卓志成所开立医院底层房屋的装修，医院为此停止装修的时间大约有一个多月，派出所也出过警。其余时间医院并未停止装修。
一审法院在2012年8月15日组织听证以前，对案涉房屋仅是限制处分，未限制房屋的使用。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：一审法院的解封裁定是生效的法律文书，已经认定案涉房屋在查封前已经出售、出租，应予认定。
关于本案的法律关系。《物权法》第二百四十五条规定，对妨害占有的行为，占有人有权请求返还原物。卓志成与梁德玉之间建立的是房屋租赁合同关系，合同外的第三人侵害债权的，卓志成作为该租赁合同承租人可以向侵害人主张权利。本案中，承租人卓志成最初虽以租赁合同法律关系提起诉讼，但在出租人申请追加崚鹰公司及何纯秀、何纯定为当事人后，同时要求追加的当事人承担责任，故上诉人关于自己不是适格主体的上诉理由不能成立。
关于本案的责任问题。从一审法院对案涉房屋进行解封的裁定看，并不能确认保全申请错误。何纯秀、何纯定应否担责应该从以下几个方面审查，第一，提出保全申请是否正确，要看何纯秀、何纯定在前一案件中所提出诉讼请求的合法性和合理性，需通过法院的生效法律文书来予以确认，前一案件尽管二审是调解结案，但崚鹰公司在诉讼前已将何纯秀、何纯定购买的A栋12号、13号口面房另卖给第三人，双方在一审诉讼中均同意解除该部分的买卖合同，崚鹰公司要返还房款是必然的，故何纯秀、何纯定申请保全并无不当，而作为被申请人的崚鹰公司则要对因合法查封而造成他人的损失承担赔偿责任。第二，申请查封的财产是否错误。查封时房屋登记的所有人是崚鹰公司，有关的买卖合同也没有备案，所以申请查封登记在崚鹰公司名下的涉案房屋也是正确的。第三，一审法院在2012年8月15日前，对案涉房屋仅限制处分，未限制使用，从本案查证的事实看，何纯秀、何纯定在2012年6月至8月期间，数次阻挡承租人卓志成对案涉房屋的装修，造成卓志成停止装修的时间达一个多月，必然包括8月15日之前法院未限制使用的期间，对此期间的损失，何纯秀、何纯定应承担赔偿责任。鉴于卓志成停止装修的时间有部分属2012年8月15日后法院对案涉房屋限制使用的期间，本院酌定租金损失由何纯秀、何纯定与崚鹰公司分担，由何纯秀、何纯定承担60%，崚鹰公司承担40%。
关于损失的确定。证人证实，案涉房屋停止装修的时间有一个多月，无准确的停工时间，鉴于对损失的举证责任在卓志成，卓志成为此又未提供证据予以证实，故本院按证人证实的至少时间即1个月予以确定，1个月的租金为2167元。至于被上诉人梁德玉在二审答辩中请求的顺延租期进行改判，因其未提起上诉，本院对此不作审理。
综上，一审判决部分事实认定不清，适用法律不当。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款关于“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。”以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”和“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下；
一、维持南部县人民法院（2013）南民初字第236号民事判决第一项、第三项；
二、撤销南部县人民法院（2013）南民初字第236号民事判决第二项；
三、何纯秀、何纯定在本判决生效后十日内赔偿卓志成房屋租金损失1，300元；
四、四川省南部县崚鹰房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内赔偿卓志成房屋租金损失867元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费300元，由卓志成负担100元，何纯秀、何纯定负担120元，崚鹰公司负担80元；二审案件受理费525元，由卓志成负担125元，何纯秀、何纯定负担240元，崚鹰公司负担160元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 东
审 判 员 唐晓兰
代理审判员 蒙秀梅
二〇一三年十二月二十七日
书 记 员 彭 宣