湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终7516号
上诉人（原审原告）：李国胜,男,1955年4月7日出生,汉族，住武汉市江岸区，
委托诉讼代理人：王立丹，湖北华忠律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘浩，男，1988年11月4日出生，汉族，住武汉市汉阳区新五里***号，身份证号码：4201051988********。
委托代诉讼理人：黄玲，湖北国森律师事务所律师。
原审第三人：梅双武，男，1977年11月28日出生，汉族，住武汉市江汉区，
上诉人李国胜因与被上诉人刘浩、原审第三人梅双武案外人执行异议纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初3249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案受理后，依法组成合议庭，因一审判决认定事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
李国胜的上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持李国胜的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费均由刘浩承担。事实和理由:从《有关后湖竹叶苑小区房屋处置办法备忘录》内容来看，李国胜与第三人通过协商，已将原民间借贷法律关系转化为房屋买卖合同关系，双方签订的上述备忘录实为合法有效的书面买卖合同。李国胜与梅双武约定的过户条件尚未成就，李国胜对房屋未过户不存在过错。现有证据足以证明李国胜对涉案房屋享有权利、能够排除执行。
刘浩辩称，依据物权法及相关规定，不动产物权的设立、变更以登记发生法律效力，刘浩依据民事诉讼法的规定诉前保全案涉房屋，采取查封保全措施符合法律规定。李国胜与梅双武签订的备忘录属民间借贷的以物抵债的法律关系，而不是房屋买卖法律关系，本案情形不适用最高人民法院关于查封、扣押、冻结的规定，不足以排除合法有效的强制执行措施，且李国胜明知案涉房屋设立了抵押，其签订备忘录后没有积极代为清偿债务以消灭抵押权，变更抵押登记，其行为不符合积极期待。一审法院查明事实清楚，适用法律正确。程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
梅双武述称，我与李国胜的借款、房屋买卖的事实和备忘录真实，不存在刘浩所说的不积极清偿债务，同意李国胜的上诉理由。
2017年3月30日，李国胜向一审法院提起诉讼，请求判令：1、撤销（2017）鄂0102执异26号《执行裁定书》，判决不得执行位于武汉市江岸区东方恒星园竹叶苑小区A区5栋2单元3-4层2室房屋。2、诉讼费用由刘浩承担。
一审法院认定事实：2015年11月23日，武汉市江岸区人民法院依据刘浩的诉前保全申请，作出(2015)鄂江岸保字第00598号民事裁定，查封了竹叶苑房屋。嗣后，刘浩以梅双文、梅双武、张瑶、武汉传奇时代户外传媒有限公司、武汉诺道科技发展有限公司为被告向该院提起民间借贷纠纷一案，该院审理后于2016年8月1日作出(2015)鄂江岸民商初字第01940号民事判决书，判令：梅双文向刘浩偿还借款本金1,621,700元及逾期利息；梅双武、张瑶、武汉传奇时代户外传媒有限公司、武汉诺道科技发展有限公司对上述还款义务承担连带清偿责任。上述判决书发生法律效力后，该院依刘浩的申请，于2016年11月8日受理(2016)鄂0102执1976号执行案件。执行中，李国胜作为案外人对执行标的提出书面异议，该院受理后，依法作出(2017)鄂0102执异26号执行裁定，驳回了李国胜的异议申请。李国胜据此提起本案诉讼。
一审法院另查明：2014年6月5日，李国胜向梅双文(案外人)帐户内转款1,500,000元。2015年1月13日，李国胜与梅双武签订备忘录，载明：梅双武于2014年6月5日所购竹叶苑房屋购房资金合计1,500,000元，由李国胜全额垫付；梅双武同意欠款期间按月息1.2%支付利息；因梅双武原因，所购房屋一直闲置，也未偿还李国胜所垫付购房款及利息，从即日起，梅双武无条件将竹叶苑房屋产权交李国胜处置；梅双武在向李国胜交付房屋权属证书及钥匙后，李国胜即日免除梅双武应承担的借款利息；因竹叶苑房屋存有抵押，故抵押注销前无法办理产权人名称变更，梅双武承诺抵押期满后，无条件协助李国胜办理注销抵押及房产过户手续。2015年11月3日，黄惠珠(案外人，李国胜之妻)与森安公司签订《房地产租赁合同》，黄惠珠作为出租方将竹叶苑房屋租赁给森安公司，租期从2015年12月1日起至2017年12月1日止。
一审法院又查明：梅双武将竹叶苑房屋抵押给富登小额贷款(湖北)有限公司，于2014年6月24日办理了最高额抵押核准登记，履行债务期限为2014年6月20日至2019年6月19日。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”此后实施的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述法律规定后者是对前者的细化。李国胜根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定对竹叶苑房屋享有足以排除强制执行的民事权益。对于备忘录的形成，李国胜在庭审中陈述：梅双武购买竹叶苑房屋时因资金不足向李国胜借款，双方拟定购房后将房屋抵押贷款，再以所贷款项用于偿还李国胜借款，但几个月后梅双武仍未还款，在此情况下双方签订备忘录。从备忘录记载的内容来看，因梅双武未能偿还借款本息，故将竹叶苑房屋交由李国胜处置。上述证据均证明了李国胜与梅双武之间属民间借贷的法律关系，梅双武虽将竹叶苑房屋交给李国胜占用，但实际上是以物抵债的行为，双方在竹叶苑房屋查封前未签订合法有效的书面买卖合同。另外，李国胜明知竹叶苑房屋已设立了抵押，其与梅双武签订备忘录后，未积极代为清偿债务消灭抵押权，以求尽快通过变更登记取得房屋的所有权，而是等待抵押期限自然届满，不符合购房人对物权的积极期待。综上，李国胜认为其与梅双武通过备忘录已将原民间借贷法律关系转换为房屋买卖合同关系，备忘录实为合法有效的买卖合同的诉讼观点于法无据，其主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故李国胜对竹叶苑房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第(二)项、第一百四十四条的规定，判决：驳回李国胜的诉讼请求。案件受理费9,150元、邮寄费40元，共计9,190元，由李国胜负担。
二审期间各方当事人均无新证据。
二审经审理查明：各方当事人对一审法院审理查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，2015年1月13日，李国胜与梅双武签订涉案房屋的备忘录，从该备忘录的内容及李国胜诉讼过程中的陈述来看，该备忘录系对李国胜与梅双武之间的民间借贷法律关系履行过程中，因梅双武无力偿还借款而以诉争房屋以物抵债的行为，上述行为并非房屋买卖法律关系，且李国胜与梅双武签订备忘录后，在李国胜明知案涉房屋的抵押权的情形下，未积极采取代为清偿债务以消灭抵押权，以实现物权的变更登记，故李国胜的上述行为符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及此后实施的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的对涉案房屋阻却刘浩执行的情形。
综上，李国胜的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9150元，由李国胜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丰 伟
审 判 员 申 斌
审 判 员 张文霞
二〇一七年十二月二十日
法官助理 严 洁
书 记 员 陈佳佳