上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初40374号原告：新工(厦门)物业管理服务有限公司上海分公司，住所地上海市浦东新区川沙路XXX号XXX幢XXX-XXX室。主要负责人：王建勇，总经理。委托诉讼代理人：庄昱峰，上海秦雷律师事务所律师。被告：国英，女，1957年2月25日出生，汉族，住上海市浦东新区新场镇新环西路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人章国(系被告国英的儿子)，住同被告国英。原告新工(厦门)物业管理服务有限公司上海分公司与被告国英物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新工(厦门)物业管理服务有限公司上海分公司的委托诉讼代理人庄昱峰、被告国英的委托诉讼代理人章国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新工(厦门)物业管理服务有限公司上海分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2014年6月至2016年6月的物业服务费人民币5,343.62元；2.判令被告支付滞纳金1,603.09元。事实和理由：原告系上海市浦东新区新场镇新环西路1000弄“汇锦城3#地块”的前期物业管理服务企业，被告系“汇锦城3#地块”XXX号XXX室业主。被告拖欠2015年1月至2016年6月(含依据业主临时规约应预缴的3个月物业服务费)的物业服务费。原告提供了上海市房地产登记簿、前期物业服务合同、补充协议、业主临时管理规约、交房通知书、交房物品签收单、承诺书、催款律师函及邮寄清单。被告国英辩称，对原告诉称的其拖欠物业费的时间段及金额无异议。交纳物业费是每个业主应尽的义务，但原告提供的服务难以达到5级或超5级的标准，原告没有履行与开发商签订的服务合同，权利义务失衡，违反了合同法公平原则。小区垃圾堆积，环境恶化，管理混乱，车辆随意进出。业主一直与原告沟通，要求原告提高服务标准，但原告没有作出任何改善，业主作为弱势群体，只能以拒交物业费的形式以维护权利。原告的物业服务只能达到3级的标准，其只能按照这个标准交纳物业费。原告整改达到5级标准后，其愿意按3.30元/月*平方米的标准交纳物业费。被告提供了1.照片1张，证明小区垃圾成堆；2.照片1张，证明小区管理不善，外来车辆胡乱停放，压坏道路没有维修；3.视频资料1份，证明业主与物业多次沟通；4.其他业主录制的录音资料1份，证明物业只在8小时内受理报修，未达标。5.视频资料1份，证明业主与物业人员沟通的情况，按照5级标准，物业每年至少一次公布年度预算及收支情况，但原告在被告入住两年后的2014年年底才开始公布；6.照片3张，证明小区环境非常糟糕，楼道长期无人打扫；7.照片5张，证明物业没有按保养要求对电梯进行消毒，出现严重损毁不及时去修；8.照片8张，证明公共区域如网球场长期未打扫，绿化不维护；9.照片2张，证明小区水景从未开放过，非常脏，未及时打扫；10.照片2张，证明垃圾从未分类，且收费标准同万科小区，但是管理水平远远不如万科；11.照片3张，证明安保方面的问题，小区门禁不提供双人立岗，进出不询问，电动车随意进出，小偷在小区内行窃被警察抓住，保安上班时间不穿制服，做与工作无关的事，不符合五级标准；12.照片3张，证明保安将车辆随意停放，不进行管理；13.照片2张，证明公共区域绿化养护不达标；14.照片5张，证明灌木丛不养护，反而直接砍伐；15.照片3张，证明楼道内墙面脱落，地面严重破坏没有及时维护；16.照片2张，证明道路场地破坏，雨天积水不及时维护；17.照片4张，证明小区凉亭座椅、玻璃等损坏长期不维护，且未设置警示标语；18.照片2张，证明户外休闲及健身设施污损，物业不维护；19.其他业主拍摄的两组视频，证明当时门禁损坏没有及时维修；20.照片2张，证明消防栓严重老化，水压为零，从不维修；21.照片1张，证明5号楼9层楼道内的灯损坏没有修复；22.照片4张，证明会所健身设施损坏严重，地板污迹斑斑；23.视频资料1份，证明原告违反国家法律、将物业费与停车费捆绑收取，要求业主必须把所有物业费交清才可以租车位；24.电梯维护保养信息表照片1张，质疑原告2016年2月8日即大年初一进行电梯保养的真实性。根据原告、被告当庭陈述及举证、质证情况，本院确认如下事实：2011年1月21日，原告与建设单位上海虹大房地产有限公司(下称虹大房产)签订前期物业服务合同，约定原告为虹大房产开发建设的上海市浦东新区新场镇新环西路1000弄“汇锦城3#地块”进行前期物业管理服务，合同约定的物业管理期限为自物业的首套房屋交付之日起至满两年之日止，收费标准为3.30元/月*平方米。2014年3月1日，原告与虹大房产签订补充协议，约定物业管理期限变更为自物业首套房屋交付之日起至业主委员会成立并与新物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时止。被告系“汇锦城3#地块”5号404室业主，其房屋建筑面积89.96平方米。因被告拖欠2015年1月至2016年6月的物业服务费人民币5,343.62元，故原告诉来本院。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中建设单位虹大房产与原告签订的关于“汇锦城3#地块”的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告作为物业管理单位，为包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务后，理应按照合同约定交纳物业服务费，故对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。被告在审理中辩解原告的物业服务存在严重瑕疵等问题而要求降低物业收费标准，由于该问题涉及小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定，故本案被告以此作为其一户要求降低物业服务费的理由缺乏依据，本院难以采纳。当然，原告作为物业管理服务企业，应当在日常的物业管理服务中，认真听取业主的意见，积极整改存在的问题，努力提高物业服务质量。对于原告要求被告支付滞纳金的诉求，考虑到被告未按约支付物业服务费系不满原告的服务质量，并非恶意拖欠，故本院对原告的该项诉求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第(七)项、第二款，《物业管理条例》第七条第(五)项，《最高人民法院》第一条的规定，判决如下：一、被告国英于本判决生效之日起十日内支付原告新工(厦门)物业管理服务有限公司上海分公司自2015年1月至2016年6月的物业服务费5,343.62元；二、驳回原告新工(厦门)物业管理服务有限公司上海分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告国英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 王 金二〇一六年八月三十日书记员 叶子晖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬。二、《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……；（五）按时交纳物业服务费用；……。四、《最高人民法院%26lt;关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释%26gt;》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。