四川省南部县人民法院民 事 判 决 书（2016）川1321民初870号原告：四川博美豪房地产开发有限公司。住所地：南部县。法定代表人：黄露，董事长。委托诉讼代理人：蒲江涛，四川建春律师事务所律师。被告：严容，女，1969年10月5日出生，汉族，住四川省南部县。被告：周兵，男，1972年1月16日出生，汉族，住四川省南部县。原告四川博美豪房地产开发有限公司（以下简称博美豪公司）与被告严容、周兵商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告博美豪公司的委托诉讼代理人蒲江涛到庭参加诉讼。被告严容、周兵经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博美豪公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告2013年9月9日签订的《商品房买卖合同》及其相关协议、补充协议，并返还该套商品房给原告；2、被告支付原告为其垫付的被银行扣收的“个人贷款逾期归还”本金、利息、复息、违约金等共计49420.45元，并支付原告因承担保证责任偿还银行的购房按揭贷款345416.19元，共计394836.64元；3、被告按双方所签《银行贷款补充协议》的约定支付给原告替被告偿还逾期按揭贷款违约金（贷款本息每日按照逾期未付款的万分之五计算）；4、被告按双方所签《银行贷款补充协议》的约定按被告在银行贷款总额的5%作为原告承担贷款保证责任的违约金赔偿给原告；5、被告承担本案诉讼费、保全费（包括诉讼保全保险费）、律师代理费、商品房另行销售的税费、评估费、拍卖费。诉讼过程中，博美豪公司变更诉讼请求：诉讼请求第2项变为“判决被告支付原告为其垫付的个人贷款逾期归还利息、复息、违约金等共计35389.76元；”，诉讼请求第3项变为“判决被告支付从原告代被告偿还银行逾期按揭贷款起至开庭之日止日万分之五分笔计算违约金合计41420.69元；”。同时放弃诉讼请求第4项，对第5项请求中“商品房另行销售的税费、评估费、拍卖费”另案主张。事实和理由：2013年9月9日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的位于南部县南隆镇红岩子大道西延线“翔合绿洲”×号楼房屋，总价款520895元。合同签订后，被告交纳了首付款156895元，其余364000元以银行按揭贷款方式支付，原告为被告提供担保。工行南部县支行发放按揭款后，从2014年12月起，被告不按约定支付银行按揭款，致使工行南部县支行从原告公司为被告贷款担保的银行账户扣收担保保证金394836.64元。之后经原告多次联系被告未果。二被告未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，二被告未提交证据。经庭审审查，原告向本院提交的证据，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以认定。本院经审理认定事实如下：被告严容、周兵系夫妻关系。原告博美豪公司通过出让方式取得位于南部县南隆镇红岩子大道西延线AB街交汇处×地块的开发建设用地使用权，并开发建设“翔合绿洲”商住楼。2001年5月31日原告办理了（南部）房预售证《商品房预售许可证》。2013年9月9日，被告严容与原告博美豪公司签订《商品房买卖合同》，主要内容为：“买受人严容，共有人：周兵。所购商品房为‘翔合绿洲’×幢×单元第×层×号，该商品房用途为成套住宅，实测建筑面积共124.84平方米，其中套内建筑面积105.04平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积19.80平方米，单价按照建筑面积计算为每平方米人民币4172.501元，总价款人民币520895元。付款方式及期限的约定见附件五等等”。同日，原、被告签订《“翔合绿洲”商品房买卖合同附件》，其中附件五（一）《付款方式及期限的约定协议》主要内容为：“买受人于《商品房买卖合同》签订的当日内，向出卖人支付按揭购房的首付款156895元人民币；余款人民币364000元，向公积金管理中心或出卖人协作银行办理成年银行按揭贷款，贷款于《商品房买卖合同》签订后三十日内直接由银行转账至出卖人账户，作为买受人支付的购房款余额。……如买受人未按上述《个人住房或商业房贷款借款合同》或《个人公积金贷款合同》、《商品房抵押合同》的约定履行其债务或未能按时办理产权抵押登记手续及出现其他违约行为，导致《个人住房或商业房贷款借款合同》或《个人公积金贷款合同》终止履行，银行将从出卖人保证金账户上扣除买受人所欠本息、违约金及发生的相关费用。如发生上述情况，买受人应承担违约责任，并在三十日内搬出所购商品房，出卖人有权处置该套房屋。买受人应向出卖人支付从出卖人代买受人偿还银行欠款之日起至出卖人收到处置该套房屋所得价款之日止的银行欠款每日万分之五的违约金。因买受人的违约行为导致银行终止与买受人的《借款合同》，出卖人在已承担保证责任情况下，在给买受人发出书面通知7日后、且无需征得买受人同意，有权直接处分买受人所购商品房，所获款项用于支付相关的费用（包括但不限于出卖人代付款项和买受人应支付的违约金、评估费、税费、诉讼费用、公告费用、律师费用、财产和证据保全费用及其他相关费用），如处分买受人所购商品房后仍不足以清偿前述款项，出卖人有权继续向买受人追偿等等”。附件五（二）《银行贷款补充协议》主要内容为：“出卖人（甲方）：四川博美豪房地产开发有限公司。买受人（乙方）：严容。甲方按照乙方与贷款银行签订的借款合同有关约定，同意为乙方就购买本项目房屋向银行申请的贷款提供担保。……在贷款期间，乙方有向发放贷款的银行按时还款的义务。……出卖人在承担担保责任后，有权向买受人追偿。买受人在出卖人发出要求清偿的通知（电话、传真、电子邮件以及信函均为有效通知方式）之日起七日内，应向出卖人清偿由出卖人向银行支付的贷款本息并每日按照逾期未付款的万分之五向出卖人清偿债务并支付违约金。如买受人在出卖人发出要求清偿通知之日起三十日内仍不向出卖人清偿债务并支付违约金，出卖人有权解除双方签订的本项目房屋买卖合同相关的合同，并采取收回房屋另行销售等方式优先弥补因买受人上述行为造成的损失及产生的所有费用。若乙方连续三期或累计六个月不能按时归还按揭银行按揭贷款，造成甲方按银行规定被迫无条件回购乙方抵押给贷款银行的房产或导致银行从甲方账户扣除该笔贷款本息的后果，乙方同意甲方可解除双方所签订的本项目房屋买卖相关的合同，并处理本项目房屋，并用处理后所得款项优先补偿甲方因承担担保责任导致的全部损失等等”。附件八《商品房买卖合同补充协议》主要内容为：“……在本协议签订后，买受人因住所地等通讯联系方式发生变化或电话等通信联系方式发生变化的，均应以书面方式在合同期内及时告知出卖人。否则出卖人因无法尽到通知义务导致的后果应由买受人自行承担，出卖人通知发出之日就视同已通知买受人等等”。2013年11月12日，被告严容、周兵与中国工商银行股份有限公司南部支行及原告博美豪公司共同签订《个人购房借款/担保合同》，约定由中国工商银行股份有限公司南部支行向被告严容、周兵发放贷款364000元，用于被告购买原告开发的位于红岩子大道西延线“翔合绿洲”的房屋。贷款担保方式为抵押、保证。贷款期限为15年，即从2014年5月5日起至2029年5月4日止。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮10%确定。借款人授权贷款人将贷款一次性划入原告指定账户，贷款利息自实际放款日计算。借款人采用按月等额本息还款方法。保证人为原告博美豪公司，保证人承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。保证人对正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的借款人的债务免除保证责任。2013年9月9日，被告严容向原告博美豪公司支付房款156895元。2014年5月4日，中国工商银行股份有限公司南部支行将被告严容办理的364000元个人一手住房购置款打入原告博美豪公司账户。原告博美豪公司所开发的案涉楼盘2013年2月5日竣工验收合格。被告严容2014年6月16日办理《物业交接书》接收房屋，但一直未入住。现该房屋未办理房产证，也未办理正式抵押登记手续。另查明：被告严容办理按揭贷款后，向中国工商银行股份有限公司南部支行共返还贷款本息共计13490.1元。原告博美豪公司代被告严容、周兵偿还案涉房屋按揭贷款利息如下：2014年12月30日支付6386.9元；2015年3月27日支付6261.96元；2015年4月29日支付2008.97元；2015年5月29日支付2001.96元；2015年6月26日支付1992.19元；2015年12月24日支付12215.11元；2016年2月25日支付4522.67元，以上利息合计35389.76元。又查明：2015年7月10日，原告博美豪公司通过邮政特快专递向被告严容邮寄了《关于催告交付逾期银行按揭购房款的通知》。2016年1月13日，四川建春律师事务所受原告博美豪公司委托通过邮政特快专递向被告严容邮寄了《四川建春律师事务所律师函》。以上邮件收件地址均为“南部县×镇××村××组××号”。上述事实有原告提交的并经本院确认的《商品房买卖合同》、《“翔合绿洲”商品房买卖合同附件》、《个人购房借款/担保合同》、《中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收通知书》、《中国工商银行凭证》、《履行保证责任通知书》、《个人贷款结清证明》、《补发婚姻登记证审查处理表》等主要证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》、《“翔合绿洲”商品房买卖合同附件》及被告严容、周兵与中国工商银行股份有限公司南部支行及原告博美豪公司共同签订《个人购房借款/担保合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自义务。被告严容、周兵依据《个人购房借款/担保合同》取得中国工商银行股份有限公司南部支行发放的贷款后，理应按合同约定按期归还贷款本息，但其未按约定偿付银行按揭，其行为已构成违约。后原告按《个人购房借款/担保合同》约定履行担保义务为被告严容、周兵代其支付银行按揭。至此，原告作为房地产开发商与被告严容、周兵签订《商品房买卖合同》，以达到卖房获取商业利润的合同目的已无法实现。原告依照《“翔合绿洲”商品房买卖合同附件》相关约定，请求解除原、被告于2013年9月9日签订的《商品房买卖合同》及《“翔合绿洲”商品房买卖合同附件》，返还该套商品房及“判决被告支付原告为其垫付的个人贷款逾期归还利息、复息、违约金”，“判决被告支付从原告代被告偿还银行逾期按揭贷款起至开庭之日止日万分之五分笔计算违约金”的诉讼请求，本院予以支持。因本案所涉房产系二被告夫妻共同购买，《个人购房借款/担保合同》二被告也均为借款人，故该债务应为二被告夫妻共同债务，应共同偿还。原告主张为被告垫付的个人贷款利息共计35389.76元，经核对无误，本院予以确认。原告主张被告应承担违约金41420.69元，本院依据合同约定及原告主张计算至本案开庭之日，金额如下：2014年12月30日代还本息9873.96元，违约天数599天，违约金2957.25元（9873.96元×599天×0.0005/天）；2015年3月27日代还本息9903.89元，违约天数512天，违约金2535.40元（9903.89元×512天×0.0005/天）；2015年4月29日代还本息3249.99元，违约天数480天，违约金780元（3249.99元×480天×0.0005/天）；2015年5月29日代还本息3249.97元，违约天数450天，违约金731.24元（3249.97元×450天×0.0005/天）；2015年6月26日代还本息3247.24元，违约天数423天，违约金686.80元（3247.24元×423天×0.0005/天）；2015年12月24日代还本息19895.4元，违约天数245天，违约金2437.19元（19895.4元×245天×0.0005/天）；2016年2月25日代还本息345416.19元，违约天数184天，违约金31778.29元（345416.19元×184天×0.0005/天）。以上违约金共计41906.17元，原告主张41420.69元，本院予以认可。原告主张的诉讼财产保全责任保险保险金3125.37元系因被告违约行为所造成的原告损失，本院予以确认。原告主张的律师法律服务费13000元，因本院支持原告方的诉讼请求为79935.82元（35389.76元+41420.69元+3125.37元），故被告方应承担的律师法律服务费为8000元。综前述，被告已交购房款170385.1元（156895元+13490.1元），扣除原告为被告被告垫付的个人贷款利息35389.76元，承担违约金41420.69元后，扣除律师法律服务费8000元及诉讼财产保全责任保险保险金3125.37元后，余款82449.28元（170385.1元-35389.76元-41420.69元-8000元-3125.37元）应由原告返还给被告。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决”、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，判决如下：一、解除原告四川博美豪房地产开发有限公司与被告严容、周兵于2013年9月9日签订的被告购买“翔合绿洲”×幢×单元第×层×号房屋的《商品房买卖合同》及《“翔合绿洲”商品房买卖合同附件》；二、被告严容、周兵于本判决生效之日起十日内将“翔合绿洲”×号楼×号房屋返还原告四川博美豪房地产开发有限公司；三、被告严容、周兵于本判决生效之日起十日内返还原告四川博美豪房地产开发有限公司代为其支付的的利息35389.76元；四、被告严容、周兵于本判决生效之日起十日内向原告四川博美豪房地产开发有限公司支付违约金41420.69元；五、被告严容、周兵于本判决生效之日起十日内向原告四川博美豪房地产开发有限公司支付律师法律服务费8000元及诉讼财产保全责任保险保险金3125.37元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元、诉讼保全费2020元、公告费350元，合计2870元。由被告严容、周兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审 判 长  何承俊人民陪审员  何 蓉人民陪审员  吕桂花二〇一六年九月十三日书 记 员  向明思