广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终14360号
上诉人（原审原告）：杨国荷，女，1980年2月5日出生，汉族，住广东省罗定市。
委托代理人：曾燎原，广东天环律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄演华，男，1956年9月29日出生，汉族，住广东省广州市白云区。
被上诉人（原审被告）：王佩琼，女，1957年11月7日出生，汉族，住广东省广州市白云区。
上述被上诉人的共同委托代理人：徐彬，广东百越律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄浩猷，男，1958年4月3日出生，汉族，住广东省广州市白云区。
被上诉人（原审被告）：胡均栋，男，1953年10月8日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
上诉人杨国荷因与被上诉人黄演华、王佩琼、黄浩猷、胡均栋案外人执行异议之诉一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初14172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨国荷的委托代理人曾燎原、被上诉人黄演华、王佩琼的共同委托代理人徐彬到庭参加了诉讼，被上诉人黄浩猷、胡均栋经本院公告传票传唤逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨国荷上诉请求：请求撤销（2016）粤0111民初14172号民事判决，查清事实后依法改判：1、依法判令立即终止对位于广州市白云区机场路82号601房房产的强制执行，并解除查封等执行措施；2、依法判令广州市白云区机场路82号601房房产所有权归其所有；3、本案所有诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：（2016）粤0111民初14172号民事判决（以下简称一审判决）认定事实不清，适用法律不当。一、一审判决认定事实不清。一审法院没有对其通过借款转化支付了购房款，形成了房屋买卖合同关系，以赠与方式实现了位于广州市白云区机场路82号601房房产(以下简称涉案房屋)的所有权的转移的这一事实进行认定，从而导致错误判决。二、一审判决适用法律错误。(一)根据《中华人民共和国物权法》第15条的规定，合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。其依合同支付全部价款并占有标的物至今，根据《中华人民共和国合同法》第133条“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”的规定其取得标的物(涉案房屋)的所有权，仅因行政管理的障碍未能办理过户登记手续，未登记只是物权未设立。(二)根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。(三)根据2017年中央1号文件精神的相关政策导向，深化农村集体产权制度改革，探索农村集体组织以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地，增加农民财产性收入。而涉案房屋的初始登记权属取得本身就属于“合作建房”。(四)参照《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》(沪高法民—[2004]4号文)“第四、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。”的规定，涉案房屋应继续由其占有、居住、使用。一审法院机械的适用《中华人民共和国土地管理法》第63条等法律规定判决本案，明显属于适用法律错误。
被上诉人黄演华、王佩琼辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人诉讼请求，维持原判。2、请求继续执行涉案房屋，使被上诉人依法受偿。3、诉讼费用由上诉人承担。第一，涉案房屋为胡均栋所有，并依法登记在其名下，被上诉人的债权是依法经过司法程序确认的，申请拍卖涉案房屋是合法合理的，房产证上明确登记为胡均栋所有，根据物权法的规定，物权的设立转让是以登记为生效要件的，并且根据最高院关于当前民事审判工作中的若干具体问题二中关于物权纠纷问题审理：第一、坚决维护登记的严肃性和权威性，要严格适用物权法第19条的规定，对没有登记的不动产的设立转让，依法确定其不具有物权变动的法律效力，可见被上诉人申请法院拍卖的是胡均栋所有的房屋依法受偿是合法合理的，请求法院予以支持。第二、上诉人的权利不能排除对涉案房屋的执行。1、上诉人取得房屋的方式是无偿赠与，并经过司法公证，上诉人是没有支付过对价的，同时房屋也没有经过变更权属登记，上诉人依法不能取得涉案房屋的所有权；2、借款协议存在伪造嫌疑，借款事实不真实，上诉人在一审中提供的借款协议我方对其真实性合法性关联性不予认可，并没有原件。且上诉人在听证程序中的陈述和一审中的陈述是自相矛盾的，更证明双方是为了恶意串通，转移财产，制造借款行为的事实，在听证笔录中明确记载了上诉人称是其本人借款，还说公证后把借条撕掉，现在又拿出借款协议的复印件说是姨妈借款给了胡均栋，上诉人是一个成年人，应当对其所言承担法律责任，自己借钱还是别人借钱，这种基本事实应当不会说错，其自相矛盾的说法更说明借款事实是捏造的。第三，上诉人和胡均栋恶意串通、转移财产，致使被上诉人的债权13年来都未得到偿还，1、公证书中明确写明，赠与双方是亲戚关系；2、该房屋是经过无偿赠与的方式取得的；3、没有原件核对的借款协议是上诉人的姨妈欧某借的钱，全部都是所谓的亲戚，在恶意串通转移房屋的行为。如果双方存在债权债务关系，为何不和被上诉人黄演华、王佩琼一样是经过司法程序来确认债权。而是通过这种不合法的手段变相转移房屋。第四，假设这种借款事实存在，那也只是借款，并不存在买卖房屋的事实，双方协议债务到期履行不能时将涉案房屋转让，是违反法律规定的，根据担保法第40条，以及物权法186条规定，不能约定债务人不履行到期债务时，抵押财产归债务人所有，这种行为是法律明确禁止的行为。借款不能受偿时应当走司法程序，而非协议将胡均栋的房屋据为己有，从上述行为可以看出双方存在恶意转移财产的事实，由此根据最高院办理执行异议和复议问题的规定第28条，上诉人不具有合法有效的书面买卖合同，也没有支付购房价款，没有合法占有房屋，由此可知上诉人根本无权提出排除执行的申请。第四、上诉人不是购房人，仅仅是无偿受赠与人，其占有房屋后并非使用，而是恶意收取租金，这些租金本可以抵偿被上诉人长达13年未能偿付的债权，所以上诉人引用的中央一号文以及上海法院的审理意见，都是不能在本案中适用的。被上诉人保留追加上诉人和胡均栋恶意串通的法律责任。第五、上诉人从执行听证到现在的一审、二审都在为了拖延时间，继续收取租金，请求二审法院维持一审判决，恢复执行。
被上诉人黄浩猷、胡均栋经本院合法传唤没有到庭陈述二审答辩意见。
杨国荷向一审法院起诉请求：1、停止（2014）穗云法执恢字第33号的执行；2、立即终止对位于广州市白云区机场路82号601房房产的强制执行，并解除查封等执行措施；3、判令广州市白云区机场路82号601房房产所有权归原告所有；4、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：位于广州市白云区机场路82号601房（以下简称涉案房产）的房产登记的产权人为胡均栋，建筑面积为66.17平方米，占有部分为全部；房屋所有权性质为私有，土地权属性质为集体所有，所有权来历为1991年合建分割，契证类型为集体土地房产证。
黄演华、王佩琼诉黄浩猷、胡均栋追偿权纠纷一案，一审法院于2004年6月22日以（2004）云法民一初字第2509号立案受理，并于2004年11月10日作出（2004）云法民一初字第2509号民事判决，判令黄浩猷在判决生效之日起五日内偿付黄演华、王佩琼2557**元及利息（从2004年6月22日起，按银行同期同类贷款利率计付到本金还清之日止）；胡均栋对上述判决承担连带清偿责任。该判决生效后，黄演华、王佩琼于2005年2月24日向一审法院申请强制执行，一审法院以（2005）云法民执字第809号立案执行，后因无财产可供执行于同年5月13日裁定中止执行。黄演华、王佩琼于2014年7月1日向一审法院申请恢复执行，一审法院以（2014）穗云法执恢字第33号立案恢复执行，并于2014年9月22日查封胡均栋名下位于广州市白云区机场路82号601房的房产。2014年11月3日，一审法院作出（2014）穗云法执恢字第33号执行裁定书，裁定拍卖上述涉案房屋。2015年8月20日，广州市国土资源和规划委员会向一审法院发出穗国房协查【2015】365号《关于（2014）穗云法执恢字第33号征询意见函的回复函》称：经核查，位于广州市白云区机场路82号601房已办理产权登记（登记号：云统字第65837号），土地性质为集体所有，契证类型集体土地房产证；由于本案房屋的拍卖事项涉及集体土地上房屋所有权的流转，……暂不能办理过户事项；因此，若买受人通过司法拍卖取得该房屋所有权后，暂不能办理房屋过户手续，仅能通过档案注记形式备注法院要求协执过户的信息，以此保障产权人的利益。2016年4月15日，一审法院作出（2014）穗云法执恢字第33号执行裁定书，裁定继续查封涉案房屋。在该案执行过程中，杨国荷向一审法院提出执行异议，要求解封涉案房屋。一审法院于2016年10月27日作出（2016）粤0111执异30号《执行裁定书》，裁定驳回杨国荷的异议请求。杨国荷不服该《执行裁定书》，于2016年11月14日向一审法院递交诉状，提起本案案外人执行异议之诉。经查，杨国荷于2016年11月1日签收（2016）粤0111执异30号《执行裁定书》。
另查明，杨国荷于2004年6月15日与胡均栋、霍见琼签订《赠与合同》，约定胡均栋、霍见琼自愿将以胡均栋名义登记产权、依法是其二人的夫妻共有财产广州市白云区机场路82号601房无偿赠与杨国荷一人，归其个人所有，杨国荷愿意接受，并于同日在广州市公证处办理了公证手续，但至今未办理过户手续。杨国荷主张其是通过借款转化支付了购房款，形成了房屋买卖合同关系，为证实该主张，杨国荷提交《协议》（复印件）一份，该协议贷方为案外人欧某，借方为胡均栋，主要内容为：胡均栋因需资金向欧某借款人民币10万元，时间一年，胡均栋在借款期内将涉案房屋的房产证和房屋有关证件给欧某留用，胡均栋如到期不还清借款时，其愿意将涉案房屋作为还款给欧某的偿还物质，并协助欧某搞好房产过户的一切手续。该协议上杨明作为证人签名，杨国荷主张杨明系其父亲，协议中10万元款项的实际出借人为杨明，因胡均栋到期未归还借款，因此将房屋赠与杨国荷，为证实上述主张，杨国荷申请证人欧某出庭作证，证人欧某在庭上陈述的内容与杨国荷陈述的内容基本一致。黄演华、王佩琼对上述《协议》及证人证言的三性不予确认。
一审审理过程中，杨国荷提交了涉案房屋租赁合同、水电费收据、租金纳税收据等拟证实其占有使用涉案房屋至今的事实。黄演华、王佩琼对上述证据的三性不予确认。
以上事实，有集体土地房产证、执行裁定书、送达回证、协议、公证书、收据、租赁合同及当事人陈述等证据证实。
一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条:“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中，杨国荷不服一审法院作出的（2016）粤0111执异30号《执行裁定书》提起诉讼，提出排除对执行标的执行的诉讼请求，故本案应为案外人执行异议之诉，杨国荷作为原告主体适格，黄演华、王佩琼称原告主体不适格的抗辩意见于法无据，一审法院不予采纳。杨国荷同时提出其对涉案房屋享有所有权的诉讼请求，可一并处理。杨国荷另提出要求停止（2014）穗云法执恢字第33号案件的执行的诉讼请求，该项诉讼请求并非针对执行标的，故该项诉讼请求不属于本案执行异议之诉审理的范围，该项起诉予以裁定驳回，一审法院对此不再另行制作裁定书。
根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，故不动产物权的设立采用登记生效的原则，涉案房产现仍登记在胡均栋名下，在此情况下杨国荷要求确认其对涉案房屋享有所有权于法不合，一审法院未予支持。
对于杨国荷是否享有足以排除强制执行的其他民事权益，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。另《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，杨国荷主张其通过借款转化支付了购房款，形成了房屋买卖合同关系，以赠与的方式实现了涉案房屋所有权的转移。对此一审法院认为，涉案房屋坐落的土地权属性质为集体所有，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，杨国荷并非涉案房屋所属的农村集体经济组织成员，依法不能取得集体土地使用权，故杨国荷与胡均栋之间无论是房屋买卖合同关系还是房屋赠与合同关系，双方之间的合同均导致涉案房屋所坐落的土地使用权流转至集体经济组织以外的成员，故双方无论是房屋赠与合同关系还是房屋买卖合同关系，均因为违反了法律的强制性规定而无效。无效的合同不能产生当事人预期的效果。故杨国荷现不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中第（一）项即“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的要求，其对执行标的即涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，杨国荷现要求终止对涉案房屋的强制执行，解除对涉案房屋的执行措施于法无据，一审法院不予支持。被告黄浩猷、胡均栋经一审法院公告传票传唤逾期未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上所述，一审法院判决：驳回原告杨国荷的全部诉讼请求，案件受理费2446元，由杨国荷负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，对一审法院判决查明的事实部分亦无异议，本院予以确认。
本院认为，本案为案外人提起的执行异议之诉，争议的焦点及审查的关键是案外人杨国荷对涉案房产是否享有足以排除执行的实体权利。
根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，集体土地所有权下的宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据“地随房走”的原则，在处分涉案房屋的同时亦处分了相应的集体土地所有权和宅基地使用权，杨国荷并非涉案房屋所在集体经济组织成员，也未取得《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国土地管理法实施细则》规定的集体土地使用权变更登记手续，其与胡均栋、霍见琼签订的有关涉案房屋的合同违反了法律关于禁止集体土地所有权和宅基地使用权违法转让的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应认定为无效合同，一审法院对此认定正确。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项的规定，上诉人与被上诉人胡均栋之间对涉案房屋的处分行为自始无效，不能满足对涉案房屋享有足以排除执行的实体权利的法定条件，因此上诉人要求终止对涉案房屋强制执行的请求，本院不予支持。
同理，上诉人杨国荷与被上诉人胡均栋之间处分涉案房屋的行为无效，且涉案房屋仍登记于胡均栋名下，因此涉案房屋并未发生所有权转移，上诉人杨国荷要求确认对涉案房屋享有所有权的主张，缺乏依据，本院不予确认。
被告黄浩猷、胡均栋经本院公告传票传唤逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，故本院予以维持。上诉人杨国荷上诉理由不充分，本院不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2446元，由上诉人杨国荷负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 彤
审判员 叶洁靖
审判员 黄晓清
二〇一七年十月十七日
书记员 梅书慧