江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2015)西民初字第1353号原告：魏春华，男，1936年3月21日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托代理人：魏俊立，男，1970年10月27日生，汉族，住江西省南昌市西湖区，系原告魏春华儿子。委托代理人：曹建国，江西华赣律师事务所律师，执业证号：13601198910605463。原告：魏紫华,男，1938年11月21日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托代理人：熊淑芳，女，1944年12月22日生，汉族，住江西省南昌市西湖区，系原告魏紫华妻子。委托代理人：张嫣玫，江西华赣律师事务所实习律师，执业证号：36001505210022。被告：魏棣华，男，1932年11月21日生，汉族，住江西省宜春市袁州区。委托代理人：魏黎明，男，1960年4月19日生，住江西省宜春市袁州区，系被告魏棣华儿子。委托代理人：王林春，北京大成（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601200110320464。被告：魏荆华,男，1944年8月9日生，汉族，住上海市徐汇区。委托代理人：陈星如，北京大成（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201411539162。原告魏春华、魏紫华诉被告魏棣华、魏荆华析产纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告魏春华及其委托代理人魏俊立、曹建国，原告魏紫华委托代理人熊淑芳、张嫣玫，被告魏棣华委托代理人魏黎明、王林春，被告魏荆华及其委托代理人陈星如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏春华、魏紫华诉称：原、被告四人系亲兄弟关系。被告魏棣华在兄弟排行老大，原告魏春华在兄弟排行老二，原告魏紫华在兄弟排行老三，被告魏荆华在兄弟排行老四。1984年，因父亲落实政策，由政府返还位于南昌市西湖区十字街418号（现640号）板木房产一栋，面积103.25平方米，并于1984年7月25日由房产局颁发编号000675房产证，但该房产证仅以魏春华等一人的名义登记，并未注明登记为原、被告四人共同共有。1984年12月29日，经原、被告四人共同协商，达成了两被告将其所占份额的房产让售给两原告所有的《协议书》1份。该协议书第二条约定：“父亲魏文焕，有座落在十字街418号后进房屋一幢，面积131.9平方米，由兄弟四人分四股平均分配”；第三条约定“鉴于魏春华和魏紫华人口多，住房较紧，本着兄弟互相照顾的原则，魏棣华和魏荆华即本案两被告同意将自己各自分得的房屋以每份2000元的低廉价格，分别让售给魏春华和魏紫华即本案两原告，让售的房款限期在一年内分期付清，即自85年元月一日起至86年元月一日止，以收据为凭，在付款期内，各自仍保留原房屋权，期满后，应立即迁出，不得借故拖延”。尔后，原、被告四人口头约定分别由魏春华向魏棣华、魏紫华向魏荆华支付房款。1986年元月2日，魏荆华收到魏紫华房款，并出具收条，魏荆华即按约搬出，将房屋交付给了原告。时至1988年底，两原告之间因住房产生矛盾，又因房产证上只有魏春华一人的名字，故而担忧自己的一半房产没有保障，因此，在征得原、被告四人同意的情况下，魏紫华主动邀请兄弟四人，在一份由兄弟四人表明共同共有的协议书上签名并加盖各自单位的公章，此协议由魏紫华交付给房产局存档备案，在换取的房产局收件收据中，因而注明了该房产系魏春华（四人共有）的文字依据。尔后，魏紫华仍然将房产证收据原件交由魏春华保管，由此保障了其一半房产的权益。时至1989年元月4日，魏棣华在收到魏春华的房屋款后出具了收条，并另书信表示你向外人四处借贷还清老兄的债，深感歉意。据此，魏春华因家境困难，延迟付房款得到了魏棣华的谅解。魏棣华并将收据及由其一直保管的原协议书寄给了魏春华。近30年来，该房屋一直由原告兄弟两人共同居住至今。2015年，因政府实行棚户区拆迁改造工程，两被告未能按约协助两原告办理拆迁手续，故原告特具状人民法院，要求1、依法确认原、被告于1984年12月29日签订的房产让售《协议书》合法有效，确认南昌市西湖区十字街640号（原418号）房产归两原告所有；2、本案诉讼费由两被告承担。原告魏春华、魏紫华提交了如下证据：证据一、原、被告身份证，证明原、被告诉讼主体资格。证据二、1984年7月25日颁发的编号000675房产证二张。证明：房产证只以魏春华一人的名义登记，并未注明原、被告四人共同共有。证据三、1984年12月29日协议书一份。证明：1、该房产系原、被告四人共有；2、魏棣华和魏荆华即本案两被告同意将各自分得的房屋以每一份2000元的低廉价格转让出售给魏春华和魏紫华即本案两原告。证据四、1986年元月2日收据一份。证明：魏紫华按协议书约定已经将房款足额支付给了魏荆华。证据五、1988年底兄弟四人的协议书一式三份（一份是魏春华保管，一份是魏棣华保管，一份是魏紫华保管，内容一致）、房管局登记收件收据一份。证明：该房产原属原、被告四兄弟共同共有。证据六、1989年元月4日收据、书信各一份。证明：魏棣华收到魏春华的让售房款后，对魏春华未按约定时间，延迟付款表示谅解，魏棣华和魏春华的让售行为已经履行完毕，再次确认了1984年12月29日协议书的效力。证据七、诉争房屋的房租证。证明：两原告从1984年1月至2002年12月按每年61.92元交纳房租，两原告错误的交了房租，不存在原告收取被告的2000元使用费。证据八、两原告之间签订的协议书。证明：为解决两原告之间的矛盾，两原告签订协议书明确诉争房产证据由魏春华保管，诉争房产系两原告共同。被告魏棣华、魏荆华辩称：本案系房屋买卖合同纠纷，如原告确认买卖合同是否有效，则本案已经过了诉讼时效。原告诉请事实和理由没有法律依据，请求法院依法驳回两原告诉请。1、原、被告双方1984年签订的房产让售协议书没有任何法律效力，诉争房产由原被告四人共同共有，本案应当属于析产纠纷。1989年元月份的协议书明确约定诉争房屋系四人共同共有，原、被告的单位及所在地居委会均对该协议进行了见证，嗣后四方当事人将该协议在在南昌市房管局备案登记，市房管局调查核实后将该房屋登记为四人共有，并颁发了房屋产权证。因此四人上述行为是对1984年12月29日签订的房产让售《协议书》进行了实质性变更；2、1984年协议约定2000元房屋转让款实际上属于该房屋的使用补偿费。因被告家里人口多，住房紧张，经协商一致，被告将诉争房屋自己的住房面积提供给原告居住，原协议的转让款转作房屋长期使用费，所以争议房产多年一直是由两被告居住使用。综上，南昌市十字街418号房产所有权系原、被告共同共有，虽然1984年12月29日签订的房产让售协议书对房屋部分转让做出了相关约定，但是由于双方1989年元月份重新签订协议，对该转让行为做出了实质性变更，且该变更行为已经在南昌市房管局进行了备案，办理了共同共有的房屋产权证，故此双方于1984年12月29日签订的房产让售协议书没有任何法律效力，请求人民法院依法驳回原告诉请。被告魏棣华、魏荆华提交证据如下：证据一、1989年元月5日协议书复印件一份（来源于房管局）。证明：该协议明确约定南昌市十字街418号房产由原、被告双方四人共同共有，并经四人单位及房屋所在地南昌市西湖区十字街街道办事处见证，盖章确认。此协议对1984年12月19日签订的房产让售协议进行了实质性变更，故原被告双方1984年签订的房产让售协议书没有任何法律效力。证据二、南昌市城镇私有房屋登记收件存根一式八份，洪房证收字第006769号收据。证明：南昌市房管局经核实，确认南昌市十字街418号房产由原、被告四人共同共有，并发放产权证书，原告提供的1984年7月25日的房产证也是载明共同共有。证据三、1984年12月29日协议书一份。证明：两原告的诉请已经过了诉讼时效。经审理查明：原、被告四人系兄弟关系。魏棣华是长子，魏春华是次子，魏紫华是三子，魏荆华是幼子。诉争房屋南昌市西湖区十字街418号板木房产是由四兄弟父母在解放前购买。四兄弟从小均在诉争房屋中居住长大。五十年代，魏棣华到江西宜春参加工作，此后未在该房屋居住。其余三兄弟均在该房屋中结婚和养育孩子。因父亲落实政策，1984年7月25日，南昌市人民委员会就该房屋颁发《房产证》，编号000675，载明房屋建筑面积103.25平方米，产权人为魏春华等。1984年12月29日，原、被告四人签订《协议书》一份，约定：我们兄弟四人就父亲房屋遗产有关问题经充分协商，达成以下协议条款共同遵守执行。一、兄弟四人为老大魏棣华，老二魏春华，老三魏紫华，老四魏荆华。以下简称老大、老二、老三、老四；二、父亲魏文焕有坐落在十字街418号后进房屋一幢，面积131.9平方米，由兄弟四人分四股平均分配；三、鉴于老二和老三人口多，住房较紧，本着兄弟互相照顾的原则，老大和老四同意将自己各自分得的房屋以每份2000元的低廉价格，分别让售给老二和老三，让售的房款限期在一年内分期付清，即自85年元月一日起至86年元月一日止，以收据为凭，在付款期内，各自仍保留原房屋权，期满后，应立即迁出，不得借故拖延；四、售房手续清楚后，房屋产权归老二、老三两人所有。两人房屋按西对等分，即自东向西，以房屋中线为界限，并分别建筑墙壁一隔分两，以明确自己产权界限；五、房屋隔开后，老巷子的出路为老二所有。老三出路在南门小厅子内靠西面拆出四市尺位子划给老三做出路，拆费和做门费由各半负担。新拆的出路由老三在紧靠进出口的东面筑墙壁与房屋中线的墙壁连接起来。墙壁费各自负担。六、老二、老三双方根据需要有权各自拆建或改建自己的房屋，但必须保证对方房屋安全和不倒塌为原则，拆时应锯断梁柱，并砌砖墙顶柱，并先拆建，并先为对方无滴水；七、老二老三的房屋原则上只能自用，不准让售或租让他人，规定只能售给自己的兄弟。任何一方须出售房屋时应在一年前通知对方。如自己的兄弟无意购房，经许诺后方可售给他人。售给自己兄弟的房价，仍按原价购进价不变，购房款应在两年内分期付清给对方；八、老二、老三各自房屋各自维修，涉及共用梁柱损坏，修理费用各半负担。九、本协议一式两份，分别各执一份。本协议自四方签字起生效。”1986年元月2日，魏紫华向魏荆华支付购房款2000元，魏荆华出具了收条，并搬离了诉争房屋。而魏春华因经济困难，一直未向魏棣华支付购房款。1988年12月底，四兄弟共同签订《协议书》一份，载明;”我们父亲有座落于十字街418号后进房屋一幢，面积131.9平方米，由兄弟四人四股分配使用，如今后兄弟间为房产发生纠纷，责任自负。父亲魏文焕共四个儿子，长子魏棣华，次子魏春华，三子魏紫华，幼子魏荆华。”魏棣华的工作单位江西汽车运输公司宜春汽车站，魏春华工作单位南昌市第五医院，魏紫华工作单位江西印刷公司，魏荆华工作单位南昌市联运公司均在该协议书上加盖公章。南昌市西湖区十字街街道办事处居民委员会亦在该协议书上加盖公章。1989年1月20日，魏紫华将诉争房屋的房产证和四兄弟1988年年底签订的协议书原件交至南昌市房管局，南昌市房屋产权监理处出具了006769号收据，并在收据上注明：魏春华、魏棣华、魏紫华、魏荆华4人共有。1989年1月4日，魏春华向魏棣华支付了让售房款2000元。魏棣华出具了收条并向魏春华回函：汇款已收到了。你知道我很穷，逼到你向外人四处借贷来还亲老兄的债，深感歉意。钱既然汇来了，只好按你的吩咐已打收条，现将原协议收条一并寄上，清查收。此后，魏春华、魏紫华继续在诉争房屋内居住。2015年，诉争房屋被政府拆迁。原、被告因房屋的权属发生争议，原告故诉诸法院，提出如前之诉。另查明：在审理中，合议庭认定本案案由为析产纠纷，并向两原告行使释明权，询问原告是否要求变更诉讼请求。原告坚持原诉请。又查明：诉争房屋已被列入拆迁计划，因原、被告因房屋的权属发生争议，未能与拆迁部门达成协议。故本院向拆迁部门调查时，拆迁部门表示不能提供具体的拆迁补偿数额。本院认为：《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立变更转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同的效力。1984年12月29日，原、被告签订《协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，且两原告分别向两被告支付了购房款，协议已履行完毕。因此原、被告于1984年12月签订的房屋转让协议是合法有效的。《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。对于不动产的占有是以登记为合法占用的形式。1988年12月底，原、被告签订的协议书确定诉争房屋是原、被告四人共有，并将该协议书到房管部门登记备案，上述行为是原、被告的真实意思表示，该意思表示应是对1984年12月原、被告房屋转让协议的变更，因此，本院确定诉争房屋是原、被告四人共有。但考虑本案实际情况，即两原告于八十年代分别向两被告已支付了购房款2000元的事实，诉争房屋所有权不应为共同共有，而以按份共有为宜。鉴于诉争房屋已被收储，原、被告应当共同与拆迁部门办理相关手续，互相配合领取补偿款项。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条的规定，判决如下：一、南昌市西湖区十字街418号房产由魏棣华、魏春华、魏紫华、魏荆华按份共有。其中原告魏春华、魏紫华各享有南昌市西湖区十字街418号房产35%份额；被告魏棣华、魏荆华各享有南昌市西湖区十字街418号房产15%份额（原、被告应当共同与拆迁部门办理相关手续，互相配合领取补偿款项，所有款项均按上述确定份额享有）。二、驳回原告魏春华、魏紫华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告预交的案件受理费7340元，由二原告各承担2569元，二被告各承担1101元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。审 判 长  王 奇人民陪审员  谢风军人民陪审员  李慧萍二〇一六年十二月二十一日书 记 员  胡 瑶