湖北省荆州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂10民终1074号
上诉人（原审被告）：许启海，男，1945年5月14日出生，汉族，住荆州市荆州区。
被上诉人（原审原告）:荆州市名居物业管理有限公司，住所地荆州市荆州区北环路（318国道北侧）。
法定代表人：任继茂，董事长。
委托诉讼代理人：ＸＸ，男，该公司法务，住荆州市沙市区。
委托诉讼代理人：刘海斌，湖北利楚律师事务所律师。
上诉人许启海因与被上诉人荆州市名居物业管理有限公司（以下简称“名居物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服荆州市荆州区人民法院(2017)鄂1003民初655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人许启海，被上诉人名居物业公司的委托诉讼代理人ＸＸ、刘海斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
许启海上诉请求：1、撤销荆州市荆州区人民法院(2017)鄂1003民初655号民事判决，发回重审；2、本案二审诉讼费由被上诉人名居物业公司承担。事实和理由：1、一审判决认定的证据未经庭审质证，被上诉人未出庭，由法官代替出示证据质证明显违法，一审判决违反一审普通程序。2、上诉人未入住，未见过被上诉人在小区门口张贴的催交物业费的公告，从未接到被上诉人的书面催交和催告，人民法院不应支持被上诉人主张业主交付物业费的诉求。3、物业服务费应按物业服务合同约定办理入住手续之日起交纳。4、物业服务费交多少应按实际情况确定，依照物业服务合同交纳物业服务费的约定，未办理入住手续，未到约定交纳物业费的时间，应确定一定比例，如果双方协商不成，应依据《合同法》第六十条，驳回起诉。
名居物业公司辩称，1、一审判决符合法定程序，一审适用简易程序审理，其按一审法院要求在规定时间内提交了相应的证据原件，5日后并非上诉人所称的开庭质证，仅是核对证据原件，其并非必须到场。2、公司在起诉前已在小区门口、三监狱单位张贴催款物业费公告，拉横幅、电话催缴等多种形式进行了催缴。3、按《商品房买卖合同》第11条、《荆州市物业管理办法》第45条及《前期物业服务合同》约定，一审法院判定上诉人从交接截止日期次日开始缴纳物业费符合合同约定及法律规定。4、上诉人认为《商品房买卖合同》第11条是“霸王条款”，但该条款是上诉人与开发商之间的买卖合同约定的内容，与上诉人应交的物业服务费无关。
名居物业公司向一审法院起诉请求：1、被告许启海立即向原告荆州市名居物业管理有限公司支付自2013年1月11日至2015年12月31日所欠缴的物业费6484.24元，并支付逾期付款滞纳金；2、被告许启海承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年8月1日，被告许启海与案外人荆州市广厦建设发展有限责任公司签订《商品房买卖合同》。该《商品房买卖合同》第三条约定:该商品房建设面积共139.83平方米。第十一条约定：由于买受人原因，未能按期交付的,双方同意按以下方式处理：以出卖人在荆州晚报刊登的交房公告为准进行交接。由于买受人的原因未能按期交付的，买受人认同已按交房公告要求完成双方交接，相关交接手续买受人之后补办。物业管理费从交接截止日期次日起开始计算。2012年3月12日，原告荆州市名居物业管理有限公司与案外人荆州市广厦建设发展有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，该《前期物业服务合同》第三章第六条约定：业主应于办理入伙手续之日起交纳物业服务费用。经湖北省物价局监审，郢都景苑高层物业综合服务费的收费标准为每月1.3元/m2。2012年12月18日，案外人荆州市广厦建设发展有限责任公司如约在荆州晚报上刊登交房公告，公告载明郢都景苑小区已具备交付使用条件，开始办理交房手续，交房日期为2012年11月18日至2013年1月10日。原告荆州市名居物业管理有限公司按《前期物业服务合同》约定履行了在郢都景苑小区履行物业服务义务。自2013年1月11日起至2015年12月31日止，被告许启海应交物业服务费为6485.4元。一审法院认为，被告许启海与案外人荆州市广厦建设发展有限责任公司签订的《商品房买卖合同》及原告荆州市名居物业管理有限公司与案外人荆州市广厦建设发展有限责任公司签订的《前期物业服务合同》真实、合法、有效，《前期物业服务合同》所约定权利和义务对原告荆州市名居物业管理公司和被告许启海均具有约束力。虽被告许启海认为《前期物业服务合同》约定业主应于办理入住手续之日起交纳物业服务费用，按约定其未入住，不应交纳物业管理费。但从物业服务的项目和范围来分析，物业服务是物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。服务的范围是全体业主所有的公用区域及设施设备，即使业主不在小区居住，相关费用也相应产生，那么业主就有义务按物业服务合同约定交纳物业服务费。从《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》合同约定及房地产行业习惯来分析，虽《前期物业服务合同》约定的“入伙手续之日”与《商品房买卖合同》约定的“交接截止期次日”存在文意差异，但《前期物业服务合同》是开发商在与购房者签订《商品房买卖合同》的基础上与物业服务公司签订的合同，在合同文意存在差异时，应综合合同约定及物业公司提供物业服务的时间来综合进行解释。另，参照房地产行业的习惯，“入伙手续之日”泛指“交房之日”，故“办理入伙手续之日”应为“办理交房手续之日”，故被告许启海交纳物业服务费的时间起算点应为2013年1月11日。综上所述，原告按照《前期物业服务合同》约定履行了物业服务的义务，被告许启海亦应按《前期物业服务合同》交纳2013年1月11日至2015年12月31日的物业服务费用6484.24元。原告荆州市名居物业管理有限公司主张的滞纳金，因合同中未有约定，一审法院不予支持。判决：一、被告许启海在本判决生效之日起十日内给付原告荆州市名居物业管理有限公司物业管理服务费6484.24元；二、驳回原告荆州市名居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由被告许启海负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人许启海为购买位于城南开发区南环路南侧的10幢1单元2层201号的商品房与荆州市广厦建设发展有限责任公司（以下简称“广厦公司”）订立《商品房买卖合同》一份，此后，广厦公司为该商品房所处的“郢都景苑”小区选聘前期物业，与被上诉人名居物业公司订立《前期物业服务合同》一份，上述2份合同合法有效，对上诉人具有约束力。上诉人在上诉状中称，其调查后知道被上诉人曾在小区门口以张贴公告方式催收物业费，故上诉人主张未经书面催收，其不应支付物业费的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人主张物业费应按物业服务合同约定办理入住手续之日起交纳，物业费应按实际情况去确定。对此本院认为，上诉人抗辩其不应交纳物业费和应按实际情况确定物业费是以其未入住无需物业服务、物业费收费过高为由提出异议，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持的规定，以及荆州市物价局对被上诉人物业管理服务收费项目及标准监审后作出的《关于“郢都景苑”住宅小区物业管理服务收费项目及标准的批复》已明确综合服务费每月每平方米1.3元的中准价格，上诉人主张其未入住不应交纳物业费或物业费过高的理由均不能成立，本院不予支持。虽然《关于“郢都景苑”住宅小区物业管理服务收费项目及标准的批复》允许物业公司在1.3元中准价格±20%的幅度内与业主协商制定具体标准，但上诉人并未提交双方协商后另制定的新收费标准，故一审判决上诉人按1.3元标准交纳物业费，具有事实依据。综上，上诉人许启海的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由上诉人许启海负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 静
审判员 陈时中
审判员 陶齐学
二〇一七年十二月二十八日
书记员 邱 爽