河南省新郑市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0184民初256号
原告陈延杰，男，1986年11月11日出生，汉族。
被告武海江，男，1979年12月7日出生，汉族。
第三人交通银行股份有限公司河南省分行。
委托代理人石晓辉，男，1982年6月14日出生，汉族。
原告陈延杰诉被告武海江、第三人交通银行股份有限公司河南省分行(以下简称交通银行)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈延杰，第三人交通银行的委托代理人石晓辉到庭参加诉讼。被告武海江经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告陈延杰向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告履行合同约定，协助原告办理新郑市××镇××西侧××楼××单元××号房屋解除抵押及所有权过户登记手续。2、原告代被告偿还第三人交通银行的涉案房屋按揭贷款。3、第三人交通银行协助原告办理房屋解除抵押登记手续。4、被告按合同约定赔偿原告损失10万元。5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年10月20日，原、被告在见证方新郑市众鑫房地产营销策划部见证下签订新郑市××镇××西侧××楼××单元××号房屋买卖合同（房产证号：新郑房权证字第××号），当日原告向被告交纳房屋定金2万元。合同约定原告于2014年10月21日前向被告支付购房款15万元，被告用于还款解押该房屋，原、被告双方应在签订合同后四十个工作日内到房管部门办理过户登记手续，原、被告任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一天，违约方向守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金。合同签订后，原告按合同约定在2014年10月21日向被告支付房款15万元，被告出具收据一份，后被告将用于支付第三人的解押款挪为他用，经双方协商，原告于2014年11月5日又向被告支付房款7万元，被告出具收据一份。经原告多次催促，被告以种种理由拒不办理此房产的还款解除抵押手续及过户手续。截止目前，被告在第三人处仍有大约12万元房屋按揭贷款未还。故原告起诉至本院。
被告武海江未到庭，也未提交书面答辩状及相关证据。
第三人交通银行陈述，1、交通银行依法享有对被告的合法债权，对涉案房屋享有抵押权，有权就房屋价款优先受偿。2、无论原、被告之间的商品房买卖合同纠纷结果如何，被告应依据合同约定履行还款义务，不得随意解除与交通银行的合同。3、原、被告之间的房屋买卖纠纷，交通银行事先不知晓，且与交通银行无直接关联性。截止2016年1月28日，被告在交通银行尚欠贷款本金12.037982万元，利息以《个人房产抵押贷款合同》第3.1约定的利息标准计算，罚息以《个人房产抵押贷款合同》第17.1（1）约定的罚息标准计算，复利、违约金等费用以《个人房产抵押贷款合同》第9.3条约定为准。4、原告诉请要求交通银行协助解除抵押房产，因该房产抵押在交通银行，贷款尚未结清，贷款结清前，交通银行无义务解除抵押。
当事人围绕诉讼请求已提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月20日，（卖方、甲方）被告武海江与（买方、乙方）原告陈延杰、（见证方、丙方）新郑市众鑫房地产营销策划部（以下简称众鑫策划部）签订《房屋买卖合同》，主要内容为：第一条、房产状况：甲方拥有位于龙湖镇××西侧××楼××单元××号的房产，房屋所有权证号13XX78，房屋建筑面积88.14平方米，乙方自愿购买甲方上述房产。第二条、成交价格：甲乙双方经协商一致，同意本合同第一条所述房产及其配套设施，总价款为40万。第四条、付款方式：甲乙双方同意使用本条的第1种付款方式。1、一次性付款：乙方应在过户立契的当日，向甲方付清全部房款，同时定金冲抵房款并转为物业交割保证金，仍暂由丙方保管，待物业全部及时、完整交割完毕时，甲方凭买卖双方的物业交割清单及有关单据，向丙方领取物业交割保证金。第五条、立契过户时间：甲、乙方双方应在本合同签订之日起四十个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续。第八条、甲、乙双方共同到新郑市房地产交易管理部门办理产权过户手续时，应依国家相关法律法规的规定交纳有关税款及相关费用，甲方负担总税费的50%，乙方负担总税费的50%，丙方的佣金由甲方支付4000元，乙方支付5000元。依据《中华人民共和国合同法》及其他相关法律、法规之规定，在本合同经甲、乙、丙三方签字成立时，甲乙双方应向丙方及时、足额支付佣金。因甲、乙任一方违约，而导致本合同解除、终止履行，丙方收取的佣金不予退还，由违约方承担对方向丙方支付佣金的损失。第十条违约责任5、如乙方未按照本合同第九条的约定及时履行义务，每逾期一日，乙方应当向甲方支付本合同的约定总价款1‰的违约金，并赔偿甲方因此所造成的损失，若逾期30日仍不履行，甲方有权解除合同，乙方应当承担房屋交易过程中所发生的全部费用。第十一条、其他约定事项：此房产由甲方自行解押，签定合同后乙方向甲方支付购房定金贰万元，2014年10月21日乙方向甲方支付购房首付款壹拾伍万元，甲方用于还款解押，同时甲方向乙方交接房屋，如乙方违约甲方有权不退还乙方的购房定金及首付款，如甲方违约需退还乙方的定金及购房款，另补偿乙方损失壹拾万元。合同落款处陈延杰、武海江签名捺印，众鑫策划部加盖合同专用章。
2014年10月20日，武海江收到购房定金20000元，并出具收条。2014年10月21日，武海江收到购房款150000元，并出具收条。2014年11月5日，武海江收到购房款70000元，并出具收条。
关于涉案房产，（甲方）被告武海江与（乙方）第三人交通银行、（丙方）郑州安联瑞丰置业有限公司（以下简称安联公司）签订《个人房产抵押贷款合同》，主要内容为：第一条、房屋：甲方购买并用于向乙方提供抵押的房屋的具体情况：坐落：龙湖中山路西侧安联11公里9号楼2单元1层102号，购房总价：19.2477元，购房合同编号：09xxxx01。第二条、贷款：2.1金额：人民币壹拾肆万玖仟元整。2.2贷款期限为2010年2月8日－2030年2月8日，自放款日起计。第三条、利率及调整：3.1本合同项下贷款利率：4.158%（年利率），该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率下浮3%。3.2本合同项下，甲方以月为一期，按期还款，首期自放款日起计算。计算一期的正常利息采用期利率，本合同项下的期利率为月利率＝年利率/12。3.4（2）按以下第②种方式确定本合同利率调整日。自合同利率调整日起，按合同利率调整日相应利率档次执行调整后的利率，利率浮动水平按第3.1条约定执行。②以次年1月1日为合同利率调整日。贷款发放后，如遇人民银行调整后的基准利率为浮动利率或取消基准利率的，甲乙双方就贷款利率另行协商调整，但调整后利率不低于当时适用的利率，自人民银行调整日起超过壹月，双方仍未就调整后利率达成一致，乙方有权宣布本合同项下贷款全部提前到期。第五条、还款：5.1甲方先择下述第（3）“等额本息还款法”还款，即贷款期限内每期以相等的额度偿还贷款本息。第八条、8.1丙方为本合同项下贷款提供连带责任保证。第九条、9.1本合同项下抵押物为第一条约定的房屋。9.4共有人均同意以第一条约定的房屋为乙方在本合同项下债权提供抵押物担保。共有人王海叶签字。
2009年12月9日，被告武海江与郑州安联瑞丰置业有限公司签订编号为09xxxx01号的《商品房买卖合同》，约定武海江购买位于新郑市××镇××楼××单元××号的房屋，房屋总价款为192477元，被告应于2009年12月9日前支付首付款43477元，下余149000元以商业贷款方式付款。2010年3月19日，交通银行向武海江提供房屋贷款149000元。
庭审中，原告同意代替被告还清涉案房产在交通银行的贷款本金、利息、罚息等各项费用，并同意在交通银行协助办理涉案房产的变更房屋所有权登记手续。
上述事实，有当事人的陈述，《房屋买卖合同》、收条、房屋所有权证书、《个人住房抵押贷款合同》、《商品房买卖合同》、《借款凭证》、交通银行个人按揭审批放款事宜的承诺函及本案庭审笔录等证据证明。
本院认为，原告陈延杰与被告武海江签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告已按照合同第十一条约定的时间、金额于2014年10月20日、10月21日、11月5日分别向被告支付购房定金20000元、房款150000元、70000元，共计240000元，原告已尽到其合同义务，故被告应当遵循诚实信用原则办理涉案房产的解除抵押登记手续。庭审中，原告同意代替被告还清涉案房产在交通银行的贷款本金、利息、罚息等各项费用，并同意在交通银行协助办理涉案房产的房屋所有权变更登记手续，本院认为原告的该项请求不违反法律规定，本院予以照准。原告代替被告向交通银行还款的费用应以交通银行与被告之间《个人住房抵押贷款合同》约定的贷款数额、利息、罚息计算标准为准。
因被告至今仍未履约办理房产解除抵押登记手续，被告存在违约行为，根据《房屋买卖合同》第十一条约定的“如甲方违约需退还乙方的定金及购房款，另补偿乙方损失壹拾万元”，原告要求被告赔偿损失100000元，该约定未超出法律规定，本院予以照准。
被告武海江经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告陈延杰于本判决生效后十日内偿还被告武海江在第三人交通银行股份有限公司河南省分行的房屋贷款本金及利息、罚息（房屋贷款本金及利息、罚息数额以2010年2月8日武海江与交通银行股份有限公司河南省分行之间的《个人住房抵押贷款合同》约定为准，自逾期之日起至还清之日止）。
二、第三人交通银行股份有限公司河南省分行于原告陈延杰履行完毕本判决第一项内容之日起十日内协助原告陈延杰办理位于新郑市龙湖镇中山路西侧安联11公里9号楼2单元1层102号房屋的解除抵押登记手续。
三、被告武海江于第三人交通交通银行股份有限公司河南省分行协助原告陈延杰办理完毕本判决第二项内容之日起十日内，协助原告陈延杰办理位于新郑市龙湖镇中山路西侧安联11公里9号楼2单元1层102号房屋的所有权变更登记手续。
四、被告武海江于本判决生效后十日内赔偿原告陈延杰损失100000元。
案件受理费7300元，保全费2520元，公告费560元，由被告武海江负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 徐亚磊
审 判 员 许俊峰
人民陪审员 万亚娟
二〇一六年十一月二十四日
代理书记员 郭闽然