湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潭中民一终字第156号
上诉人（原审被告）宋志平。
委托代理人凌跃进，湖南湘剑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）长沙市芙蓉区美麟企业咨询管理有限公司。
法定代表人李岳燕，董事长。
委托代理人申勇，湖南闻胜律师事务所律师。
上诉人宋志平与被上诉人长沙市芙蓉区美麟企业咨询管理有限公司（以下简称美麟公司）返还原物纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2013）岳民初字第111号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，由审判员朱卫平担任审判长，审判员唐逊、李强华参加评议，书记员周尧担任记录，于2014年6月9日公开开庭进行了审理。上诉人宋志平及其委托代理人凌跃进，被上诉人美麟公司的法定代表人李岳燕、委托代理人申勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2004年4月13日，被告宋志平与中国工商银行株洲市车站路支行签订《房屋租赁合同》一份，中国工商银行株洲市车站路支行将其通过司法途径取得的位于湘潭市岳塘区易家湾街道原“黑山羊食府”围墙内房屋及土地全部出租给被告宋志平使用，双方商定不定租赁期限，出租方有权随时解除合同。经工商银行车站路支行领导同意，被告宋志平在“黑山羊食府”院内的空坪处搭建临时仓库，占据“黑山羊食府”红线范围内面积1643.07平方米。但该临时仓库至原告起诉之日止一直没有取得合法的产权手续。2008年1月，中国工商银行株洲市车站路支行将该房屋及土地转让给湖南纵横投资管理有限公司。2008年1月10日，湖南纵横投资管理有限公司与被告宋志平签订《黑山羊食府整体房产租赁协议书》一份，被告宋志平继续承租“黑山羊食府”整体房产，双方约定租期暂定一年，自2008年1月10日起至2009年1月9日止，租金为18000元／年，承租期间水电及其他费用一律由被告宋志平承担。房产及其它设施若有损坏，相关维修费用一律由被告宋志平承担。被告宋志平在租赁期间所产生的经济或法律责任一律由被告宋志平自行承担。双方还约定如湖南纵横投资管理有限公司在对该整体房产进行资产处置时，对被告在红线范围以内修建的仓库纳入拍卖之内。2009年8月15日，原告美麟公司与湖南纵横投资管理有限公司签订《债权转让合同》一份，湖南纵横投资管理有限公司将“黑山羊食府”整体房产及土地（土地总面积4107.5平方米，地号：2-18-2-11，地上合法建筑面积602.27平方米）以265万元的价格转让给原告美麟公司。2012年4月10日，“黑山羊食府”的土地使用权人变更为原告美麟公司（土地使用权证号为潭国用（2012）第29S04072号）。鉴于被告与湖南纵横投资管理有限公司签订的原租赁合同已经于2009年1月9日到期，原告准备对该房地产进行开发利用，原告多次要求被告腾出房屋和土地，交还原告。但被告一直拒不搬出，也未向原告支付任何租赁费用。原、被告双方协商不成，原告遂于2013年3月5日向法院起诉。本案在审理过程中，原告于2013年9月5日申请法院对被告搭建的仓库的现有价值进行评估鉴定。本院依法委托湖南锦程司法鉴定中心进行鉴定，2013年11月19日，湖南锦程司法鉴定中心作出锦程司鉴中心（2013）鉴字第88号《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：“黑山羊食府”红线内仓库成本价值402552元（红线内建筑面积1643.07平方米），红线外仓库成本价值8859元（红线外建筑面积36.16平方米）。被告对该鉴定报告不服，重新单方委托湖南锦程司法鉴定中心对仓库重建价格进行评估鉴定。2013年12月9日，湖南锦程司法鉴定中心作出锦程司鉴中心（2013）鉴字第103号《司法鉴定意见书》，结论为仓库重建价格为1091499.5元（单价650元／平方米，含红线内外建筑面积1679.23平方米）。
另查明，2013年11月16日，原告美麟公司单方委托湘潭市锦程价格评估事务所对“黑山羊食府”房屋及土地的租赁价格进行评估鉴定。2013年11月20日，湘潭市锦程价格评估事务所作出潭锦所评（2013）第65号《价格评估报告书》，结论为房屋及土地在价格评估基准日2013年11月16日的租赁价格为119元／平方米／年，其中土地占租赁价格的1／3，即39.66元／平方米／年。2012年12月30日，被告与徐某、姚某某签订《仓库租赁合同书》，被告将其搭建在“黑山羊食府”范围内的仓库出租给徐某、姚某某做摩托车仓库，租赁期限2年，至2014年12月31日止，租金为4.5元／平方米／月。
原审法院认为，原告美麟公司与湖南纵横投资管理有限公司签订《债权转让合同》，原告依法取得了“黑山羊食府”的整体房产及土地使用权（土地总面积4107.5平方米，地号：2-18-2-11，地上合法建筑面积602.27平方米）。2012年4月10日，“黑山羊食府”的土地使用权证书正式变更到原告美麟公司名下，原告是原黑山羊食府不动产的合法所有权人及土地使用权人。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。被告与湖南纵横投资管理有限公司签订的租赁合同于2009年1月9日到期后，没有与湖南纵横投资管理有限公司续签合同。2009年8月15日以后，被告亦没有与原告签订租赁合同，被告宋志平的租赁期间已经届满，被告继续占用原黑山羊食府房产及土地的行为没有法律依据，侵犯了原告依法享有的不动产物权，原告要求被告返还位于湘潭市岳塘区易家湾街道昭山开发区内原黑山羊食府房屋及土地并拆除其搭建的临时建筑仓库的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。被告辩称所修建的临时仓库不是在原告领到产权证后所建，但原告于2009年8月15日获得了原黑山羊食府的土地使用权，未经原告同意，被告继续占用土地没有法律依据，对被告该辩解意见，不予采信。原告于2009年8月15日受让上述房地产后，被告在未与原告续签租赁合同的情况下继续占用原告的土地搭建仓库用于对外出租，故被告应向原告支付占用原告土地期间的土地占用费，原告诉称的租金损失实际应为土地占用费，原告要求被告支付土地占用费的诉讼请求合理合法，予以支持，但数额应据实计算。因原告未提供证据证实原告要求被告搬迁的具体时间，故酌情认定被告支付土地占用费的期限从原告起诉之日2013年3月5日计算至被告将“黑山羊食府”整体房产及土地返还原告之日止，土地占用费根据潭锦所评（2013）第65号《价格评估报告书》鉴定的标准计算（按被告所占“黑山羊食府”红线内建筑面积1643.07平方米计算，租金计算标准为39.66元／平方米／年，租金总金额不超过原告的诉讼请求69000元）。被告辩称纵横公司决定免收被告的租金，所以被告未交租金合理的辩解意见，没有法律依据，对该辩解意见，不予采信。被告辩称原告应对院内被告所修建的仓库及设施进行经济补偿，属于租赁合同纠纷处理的范畴。因被告是和原土地所有人湖南纵横投资管理有限公司签订的租赁合同，被告与原告没有签订租赁协议，被告与原告没有构成租赁合同关系。被告的请求与本案返还原物纠纷无关，并且也未向法院提起反诉，被告可另案起诉。对被告该辩解意见，不予审理。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，遂判决如下：一、被告宋志平在本判决生效之日起十五日内拆除其搭建在湘潭市昭山示范区易家湾街道原“黑山羊食府”土地红线范围内的临时建筑（具体拆除范围以地号为2-18-2-11的宗地图为准）；并向原告长沙市芙蓉区美麟企业咨询管理有限公司返还原“黑山羊食府”土地红线范围内的房屋及土地；二、被告宋志平在本判决书生效之日起十日内向原告长沙市芙蓉区美麟企业咨询管理有限公司支付从2012年11月5日至被告将“黑山羊食府”整体房产及土地返还原告之日止土地租金损失（按被告所占“黑山羊食府”红线内建筑面积1643.07平方米计算，租金计算标准为39.66元／平方米／年，租金总金额不超过69000元）；三、驳回原告长沙市芙蓉区美麟企业咨询管理有限公司的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由被告宋志平负担。
宣判后，宋志平不服，上诉称：一、一审认定事实不清。1、2009年8月15日，湖南纵横投资管理有限公司将“黑山羊食府”的房屋及土地转让给被上诉人，之后，湖南纵横投资管理有限公司与被上诉人并未书面告知上诉人转让和交接事宜，故上诉人仍然租赁湖南纵横投资管理有限公司的房屋及土地，因湖南纵横投资管理有限公司从未催交过租金和续签租赁合同。上诉人认为对该租赁房屋的现状是不定期租赁，而不是租赁期已满。一审认定租赁期满错误。2、一审法院认定被上诉人多次要求上诉人腾出房屋和土地，交还被上诉人错误。上诉人从未收到过被上诉人要求腾出租赁物的通知，直至2013年3月中旬上诉人收到法院受理通知书后才知道被上诉人要求上诉人整体搬出，但是被上诉人没有给予搬出的准备时间也没有给予相应补偿。3、湖南纵横投资管理有限公司出卖租赁房屋土地前，未在合理期限内通知上诉人，使上诉人丧失同等条件优先购买的权利。湖南纵横投资管理有限公司与被上诉人的转让行为隐瞒了上诉人，损害了上诉人的优先购买权，应该认定无效。4、一审关于租金的判决起始日期自相矛盾，对租金金额的判决有不确定性。二、一审法院适用法律错误，程序违法。本案不适用《物权法》第34条、37条和《合同法》第35条，应当适用《合同法》第223条、230条236条，认定租赁合同为不定期租赁合同，湖南纵横投资管理有限公司与被上诉人的房屋土地买卖合同无效。2、一审法院没有在举证期限内告知上诉人有反诉权利，属程序违法。故请求二审法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人长沙市芙蓉区美麟企业管理咨询有限公司答辩称：一审法院认定事实清楚、适应法律正确。一、被上诉人依法取得原黑山羊食府不动产的所有权和土地使用权，根据《物权法》的规定，上诉人应当予以返还，否则就是非法占有。二、上诉人的土地及房屋租赁合同已到期限，继续占有的行为侵犯了被上诉人的合法权利。三、上诉人要求被上诉人对其修建的仓库及设施进行经济补偿没有任何法律及事实依据。被上诉人仅向上诉人主张租赁费69000元，租赁价格低于现实价格以及评估价格，是被上诉人放弃了自己的权利。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人与被上诉人均没有向本院提交新的证据。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，2009年8月15日湖南纵横投资管理有限公司将“黑山羊食府”整体房产及土地以265万元的价格转让给美麟公司，美麟公司依法取得“黑山羊食府”整体房产及土地使用权。上诉人宋志平与湖南纵横投资管理有限公司签订的“黑山羊食府”整体房产及土地租赁合同期限至2009年1月9日。之后，上诉人没有与湖南纵横投资管理有限公司续签合同，也没有与被上诉人美麟公司签定租赁合同，上诉人继续占用“黑山羊食府”整体房产及土地缺乏法律依据，应该予以返还。非法占用期间的占用费，上诉人依法应该向被上诉人支付，因被上诉人没有向法庭提供要求上诉人搬离的具体时间，一审法院酌情认定占用费从被上诉人起诉之日即2013年3月5日起计算至返还之日止，占用费依据鉴定的标准39.66元／平方米／年计算，不超过被上诉人的诉讼请求69000元，并无不当，但是在一审判决第二项占用费的起算时间表述为2012年11月5日错误，应予以更正。上诉人要求被上诉人对修建的仓库及设施进行经济补偿，因上诉人没有与被上诉人签订租赁合同，也没有约定补偿事项，故该请求本院不予支持。因上诉人宋志平没有提出反诉，其主张被上诉人与湖南纵横投资管理有限公司签订的“黑山羊食府”房产及土地转让合同侵犯了其优先购买权应认定无效，不属本案审查范围。是否提起反诉不属法院必须释明的问题，上诉人认为没有向其释明，一审程序违法的理由不成立，本院对该上诉请求不予支持。根据法律规定，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。故上诉人应该拆除其搭建在“黑山羊食府”土地红线范围内的临时建筑。
原审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，但判决第二项表述不当，应予更正。依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2013）岳民初字第111号民事判决第一、三项；
二、变更湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2013）岳民初字第111号民事判决第二项为：上诉人宋志平在本判决书生效之日起十日内向被上诉人长沙市芙蓉区美麟企业咨询管理有限公司支付从2013年3月5日至上诉人将“黑山羊食府”整体房产及土地返还被上诉人之日止土地租金损失（按上诉人所占“黑山羊食府”红线内建筑面积1643.07平方米计算，租金计算标准为39.66元／平方米／年，租金总金额不超过69000元）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费4300元，二审案件受理费4300元，共计8600元，由上诉人宋志平负担。
本判决为终审判决。
（本页无正文）
审判长 朱卫平
审判员 唐 逊
审判员 李强华
二〇一四年九月十一日
书记员 周 尧
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。