重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）渝05执异1063号
案外人：蓝侨，男，1987年1月30日出生，汉族，住重庆市荣昌区。
委托诉讼代理人：郑国均，男，1968年7月25日出生，汉族，住重庆市荣昌区。
案外人：晏生平，女，1963年3月29日出生，汉族，住重庆市荣昌区。
委托诉讼代理人：郑国均，男，1968年7月25日出生，汉族，住重庆市荣昌区。
申请执行人：重庆市巴南区诚通小额贷款股份有限公司，住所地重庆市巴南区龙洲新区龙海大道3号龙海港湾小区F211-16号。
法定代表人：明朝勇，董事长。
委托诉讼代理人：王洪，重庆比君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邢德周，重庆比君律师事务所律师。
申请执行人：朱军，女，1964年8月18日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。
委托诉讼代理人：王洪，重庆比君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邢德周，重庆比君律师事务所律师。
申请执行人：蔡云，男，1963年5月22日出生，汉族，住重庆市江北区。
委托诉讼代理人：王洪，重庆比君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邢德周，重庆比君律师事务所律师。
被执行人：重庆诚全置业（集团）有限公司，住所地重庆市北部新区人和大道8号耀文大厦24楼。
法定代表人：吴成全。
被执行人：吴成全，男，1953年8月22日出生，汉族，住重庆市渝北区。
被执行人：吴超，男，1980年11月10日出生，汉族，住重庆市渝北区。
被执行人：重庆市渝北区益华建筑工程有限公司，住所地：重庆市渝北区双龙大道11号。
法定代表人：吴超。
本院在执行重庆市巴南区诚通小额贷款股份有限公司（以下简称诚通公司）、朱军、蔡云申请执行重庆诚全置业（集团）有限公司（以下简称诚全公司）、吴成全、吴超、重庆市渝北区益华建筑工程有限公司（以下简称益华公司）公证债权文书一案中，案外人蓝侨、晏生平对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人蓝侨、晏生平称，2014年7月16日，案外人与诚全公司签订商品房买卖合同，约定由案外人购买诚全公司座落于重庆市荣昌区某号某小区2栋23-3号房屋，建筑面积120.63平方米。当日，案外人向诚全公司支付了购房款、大修基金、契税共计424864元。案外人购买的是现房，购买后装修入住，但都是春节回来住，春节后都在外地上班。诚全公司向案外人承诺在签订合同后三个月内办理过户登记手续，并承诺可先装修入住。2014年10月后，案外人找到诚全公司办理过户手续，诚全公司谎称办理过户要延期。后案外人多次与诚全公司联系，但该公司以各种理由推诿。2016年5月16日，案外人从外地回来，看到法院的封条，才知道该房屋被查封，之后知道该房屋抵押给别人的事实。综上，案外人认为，案外人购买诚全公司的房屋系双方真实意思表示，合法有效，请求解除对涉案房屋的查封。
本院查明，2012年5月26日，借款人诚全公司（甲方）与担保人益华公司、吴成全、吴超（乙方），贷款人诚通公司、蔡云、朱军（丙方）签订《还款协议》，约定：鉴于甲、丙双方于2009年10月30日签订了3000万元借款合同，期限7个月，双方确认：甲方应于2010年6月4日还清本息，截止本协议签订之日，甲方累计归还借款本金700万元，尚欠2300万元本金，利息尚欠529.23万元。基于以上所述，甲、乙、丙三方达成如下协议：1、丙方同意甲方在2012年8月4日前归还借款2300万元；2、甲方的借款在本协议签订之日起到借款归还前继续按照年利率21.24%计算利息；3、在借款本息未归还前，甲方、乙方的抵押、保证担保继续有效。根据三方申请，重庆市大渡口公证处出具（2012）渝渡证字第3560号《具强制执行效力的债权文书公证书》，赋予上述《还款协议》强制执行效力。2014年1月16日，重庆市大渡口公证处出具（2014）渝渡证字第494号《执行证书》，载明：申请执行人：诚通公司、蔡云、朱军，被执行人：诚全公司、吴成全、吴超、益华公司，执行标的：本金人民币2300万元，利息1335.2880万元及从2014年1月10日起以本金2300万元为基数按年利率21.24%计算利息至债务全部清偿完毕之日止和因实现债权所发生的所有费用。因诚全公司、益华公司、吴成全、吴超未履行上述义务，诚通公司、蔡云、朱军向本院申请强制执行。
本院在执行过程中，于2015年1月22日以（2015）渝五中法公执字第00023号执行裁定书，查封了被执行人诚全公司所有的位于重庆市荣昌区某号某小区2-23-3号等房屋。
另查明，2014年7月16日，诚全公司（甲方）与晏生平、蓝侨（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买座落于重庆市荣昌区某号某小区2幢23-3号房屋，房屋建筑面积120.63平方米，总成交金额为410142元；乙方于合同签订当日付清房款410142元。同日，晏生平按照合同约定向诚全公司支付了购房款410142元，诚全公司向晏生平开具《发票》，载明：收到晏生平2-23-3购房款410142元。
再查明，2009年11月3日，诚全公司（甲方）与诚通公司、蔡云、朱军（乙方）签订《重庆市房地产抵押合同》，约定：甲方以其位于重庆市荣昌区某小区包括2-23-3号房屋在内的共计86套房屋设定抵押权作为诚全公司向乙方履行债务的担保。双方同时办理了抵押登记。
本院审查过程中，案外人向本院提交了如下证据：1、《重庆市商品房买卖合同》1份，拟证明蓝侨、晏生平于2014年7月16日与诚全公司签订涉案房屋的买卖合同。2、诚全公司出具的《收据》6张，拟证明蓝侨、晏生平于2014年7月15日交纳涉案房屋的大修基金2413元、契税12309元，于7月17日交纳涉案房屋的能源公摊费60元、除渣费362元、物业服务费2027元。3、诚全公司于2014年7月23日开具的《销售不动产统一发票》1份，拟证明晏生平于2014年7月23日交纳涉案房屋的购房款410142元。4、《百安星城置业预算书》1份，拟证明蓝侨、晏生平购买涉案房屋的情况。5、《百安星城临时管理规约》1份。6、重庆市荣昌区土地房屋档案室2016年9月8日出具的《房屋信息查询证明》1份，拟证明晏生平、蓝侨在荣昌区某号2幢23-3有商品房网签房一套，其他无城镇房屋产权信息记录。7、中国银行重庆荣昌海棠大道支行出具的《存款历史交易明细清单》1份，拟证明晏生平于2014年7月15日从该行6275****3950的银行账户上取款537027元。
针对案外人举示的证据，申请执行人发表如下质证意见：1、对买卖合同的真实性、合法性、关联性均有异议，无法核实其真实性；2、涉案房屋在2009年已抵押给申请执行人；3、对6张收据的真实性、合法性、关联性有异议；4、对发票的真实性无异议，但案外人还应提供支付房款的方式；5、预算书是复印件，对其真实性、合法性、关联性均有异议；6、对《临时管理规约》的真实性、合法性、关联性均有异议；7、对《房屋信息查询证明》的真实性无异议，对关联性有异议，该证据仅能证明晏生平在荣昌区无其他住房，并不能证明涉案房屋系唯一住房；8、对《交易明细清单》的真实性无异议，对关联性有异议，该证据仅能证明晏生平在2014年7月15日有537027元的交易，但不能证明该笔款项就用于支付本案的房款。
申请执行人向本院提交了《重庆市房地产抵押合同》1份，拟证明涉案房屋在2009年已抵押给申请执行人。案外人对该证据未提出异议。
本院认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先权问题的批复》规定：一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。参照该规定，当购房消费者利益和抵押权人利益出现冲突时，人民法院应优先保护购房消费者的利息。本案中，案外人晏生平、蓝侨购房是为生活需要而不是为经营需要，已支付了全部购房款，购房过程中没有证据证明案外人存在恶意损害抵押权人利益的行为，案外人符合购房消费者的条件，其作为购房消费者的利益应优先于作为抵押权人的申请执行人的利益予以保护。此外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人晏生平、蓝侨在本院查封前已就涉案房屋与被执行人诚全公司签订了房屋买卖合同，并支付了全部价款，所购房屋系用于居住且其在涉案房屋所在地并无其他用于居住的房屋。因此，案外人晏生平、蓝侨对涉案房屋享有排除执行的实体权利，其请求中止执行的异议理由成立。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：
中止对重庆市荣昌区某号某小区2-23-3号房屋的执行。
如不服本裁定，申请执行人可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起申请执行人执行异议之诉。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 胡 蓉
审 判 员 刘用辉
代理审判员 蒋晓亮
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 谭 锋