上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）徐民四（民）初字第3947号
原告（反诉被告）丁宇晴。
被告（反诉原告）王磊。
委托代理人王越霆，上海都邦律师事务所律师。
原告（反诉被告）丁宇晴与被告（反诉原告）王磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月23日受理后，依法适用简易程序，于2014年2月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）丁宇晴、被告（反诉原告）王磊的委托代理人王越霆到庭参加诉讼。双方一致同意本案继续适用简易程序延长一个月审理。本案现已审理终结。
原告丁宇晴诉称，2013年8月31日，其与王磊签订关于本市某路某弄某号房屋的租赁合同，并按约交付房屋。此后，王磊未经其同意，擅自对房屋进行了破坏性的装修。同年10月3日，王磊应当支付第二个月（2013年10月份）的租金，但直至10月6日，王磊仅支付了部分租金人民币（以下同）10，000元，剩余的17，500元租金王磊即以各种理由拖延，一直未支付。同年10月30日，王磊通过其父亲转达称不再租赁房屋，并于11月2日交还房屋钥匙一副。双方及房屋租赁中介约定于同年11月5日办理房屋交接手续及恢复房屋原状事宜，但该日王磊及其父亲并未到场，此后也再无法取得联系。同年12月中下旬，丁宇晴对房屋进行装修，并于2014年1月1日出租于案外人，月租金28，000元。原告丁宇晴现诉至法院要求判令：1.王磊支付提前解除合同违约金55，000元；2.王磊支付拖欠的2013年10月份租金17，500元；3.王磊支付拖欠的2013年8月31日至11月5日的公共事业费505.65元（电费339.5元、煤气费107.5元、水费58.65元）；4.王磊返还古董铜壁炉铲和雕花门，或赔偿2，600元；5.王磊赔偿房屋恢复原状费用31，150元；6.王磊支付2013年12月份房屋空置损失27，500元。
被告王磊辩称，关于诉请1、2，双方租赁合同的解除并非王磊违约，而是因丁宇晴交付的房屋不符合王磊的要求，故王磊于2013年10月30日通知解除合同、不再租赁房屋，并于11月2日交还房屋钥匙，故王磊不应支付丁宇晴违约金和租金。关于诉请3，王磊愿意支付承租房屋2013年8月31日至10月31日的公共事业费，但需丁宇晴提供相应的票据。关于诉请4，王磊从未拿过也没有看见过所谓的古董铜壁炉铲和雕花门，故不存在返还或赔偿的问题。关于诉请5，王磊对房屋进行装修系经丁宇晴同意，且并未对房屋进行破坏性装修，丁宇晴诉请的恢复原状费用并无依据、也不符合实际情形，王磊同意对房屋恢复原状，因丁宇晴现已重新装修并出租房屋，王磊愿意补偿丁宇晴相应费用3，000元。关于诉请6，因合同解除并非王磊过错，故不同意支付房屋空置损失。
被告王磊反诉称，王磊欲进行商业经营遂通过中介寻找租赁房屋。2013年8月31日，双方经案外人上海华云房地产经纪事务所介绍签订房屋租赁合同，签订合同过程中，王磊明确表示租赁房屋系用于经营服装店和咖啡店，房屋用途需为商用，丁宇晴明确承诺称房屋可用于开店经营，并在租赁合同最后一条写明“商住使用”。签合同当天，王磊支付55000元保证金和9月房租27，500元。王磊又支付部分10月份租金10，000元。合同签订后，王磊为经营服装店、咖啡店开始购置材料、装修房屋、聘请员工等。同年9月，王磊请求丁宇晴协助其办理工商、税务登记等手续，此时王磊经咨询才得知，租赁房屋不能用于商业经营，故王磊租赁房屋的目的不能实现，为房屋投入的全部钱财亦全部白费。此后，王磊与丁宇晴协商赔偿事宜，一直未果，丁宇晴反而催促王磊支付10月剩余房租。王磊于同年10月30日提出解除合同，并于11月2日交还房屋钥匙。丁宇晴在签订合同过程中故意隐瞒房屋类型，做出虚假保证，导致王磊签订合同的目的不能实现，丁宇晴存在严重违约。故王磊诉至法院，要求判令：1.解除双方2013年8月31日签订的房地产租赁合同；2.丁宇晴支付解除合同违约金55，000元；3.丁宇晴退还房屋保证金55，000元；4.丁宇晴退还已收取的房屋租金37，500元。
原告丁宇晴辩称，同意解除双方签订的房屋租赁合同。合同解除系王磊违约，故不同意支付违约金，亦不同意退还保证金55，000元和已收租金37，500元。
经审理查明，本市某路某弄某号房屋（总层数2层）类型为新式里弄，其中底层南间（含底层北间、走道楼梯10.01平方米建筑面积）、二层北间房屋权利人为案外人张某甲，二中间连卫生间、二南间连阳台（含底层北间及走道楼梯共有10.01平方米建筑面积）房屋权利人为张某乙、张某丙，房屋用途为居住。
2013年8月31日，经案外人上海华云房地产经纪事务所居间，丁宇晴、王磊签订关于本市某路某弄某号房屋（以下简称“系争房屋”）的房地产租赁合同。其中约定：房屋租赁期限为2013年9月10日至2017年9月9日，丁宇晴于2013年8月31日前交付房屋；房屋月租金为27，500元，每月支付一次，应于每次房租到期日前7天支付；承租房屋保证金为55，000元，租赁期满后，王磊交还房屋并结清租金、电话费、水电费、煤气费、有限电视费、宽带费后三天内无息返还给王磊；双方任何一方违约，违约金为55，000元；丁宇晴保证前述房屋产权清楚，并符合出租房屋使用要求；丁宇晴签订本合同后，未经王磊同意，擅自提前解除本合同或其他严重违约致使本合同无法正常履行，丁宇晴需退还保证金，同时将合同约定违约金金额赔偿给王磊，若给王磊造成其他损失的，丁宇晴还应负相应的赔偿责任；王磊应依房屋交接时之现状使用该房屋，如要求重新装修或变更原有设施设备的，应事先征得丁宇晴的书面同意；王磊于签订本合同后，未经丁宇晴同意擅自提前解约或其他严重违约，致使本合同无法正常履行，王磊将之前所交付的保证金作为违约金赔偿给丁宇晴，同时，王磊必须将合同约定的必须承担的公共事业费等费用、房屋租金结清，若造成损失的，还应承担赔偿责任；合同最后“其他约定事项”手写载明：丁宇晴将该房屋出租给王磊商住使用，但如王磊因光声影响邻居产生纠纷由王磊自行解决；丁宇晴不提供租金发票，如王磊需要发票，自行解决；王磊如需对房屋进行简单装修，需事先征得丁宇晴书面同意，且保证合同到期时恢复原况；合同另有其他约定。合同签订当日，双方及居间方工作人员签订房屋交接单，载明煤气度数、房内设备等内容，其中并无丁宇晴诉请所涉“古董铜壁炉铲和雕花门”。同日，王磊支付丁宇晴房屋保证金55，000元，2013年9月10日至10月9日的租金27，500元，由丁宇晴出具收条。
同年9月5日，丁宇晴发送电子邮件给王磊，内容主要为：装修时请注意以下几点……水电隐蔽工程改建时……附件为交房给你的房屋状况照片，请你确认一下。附件为房屋内外状态照片10张（图片显示壁炉旁有壁炉铲一只、房内有雕花门一扇）。同年10月15日，王磊回复电子邮件，写明：原图已做确认，改装的地方我也会注意提示的。庭审中，王磊称照片仅是反映房屋结构、状态等，具体可移动的设备物品应以交房时物品清单为准。
同年10月6日，王磊支付丁宇晴10，000元租金。
同年10月15日，王磊书写“保证”一份，载明：关于系争房屋，因房款这个月已到期，本应（因）付房款给房东（小丁），但由（有）于我承租人王磊碰到一起问题，没支付，现于小丁（厅）商量决定，26号支付给小丁（厅），如到期不付，一切责任有我负责。庭审中，王磊称其中“一起问题”是指系争房屋不能用于商业经营。
同年10月30日，王磊向丁宇晴提出解除租赁合同，不再租赁房屋。
同年11月2日，王磊交还系争房屋钥匙（丁宇晴称王磊仅交还了部分钥匙）。同年11月5日，王磊搬离系争房屋，但双方未进行交接，王磊也未对房屋恢复原状。
现系争房屋已由丁宇晴另行租赁给案外人。
上述事实，除当事人陈述外，另有上海市房地产登记簿、房地产租赁合同、收条、照片等证据证明，本院予以确认。
审理中，丁宇晴提供王磊离开后其拍摄的房屋照片一组，王磊认可照片显示确为其离开时房屋的状态及其房屋装修的情景，但称照片所涉水电煤表读数应以相应票据为准，且从照片不能得出王磊对房屋进行破坏性装修的结论。
审理中，丁宇晴称，租赁合同最后条款关于房屋用于“商住使用”是其应王磊母亲要求、为了“帮帮王磊”所写，是指不进行工商注册的居家办公形式商用，王磊承租房屋时称会在二楼进行网络经营销售，一楼为招待朋友、客户的简单餐饮，不对外经营，而其房屋可以满足王磊该要求；王磊称，承租房屋时打算在一楼经营咖啡店、二楼经营服装店，是明确要求可以进行工商注册的商业经营，此均告知丁宇晴，因丁宇晴承诺房屋可用于商业用途，且丁宇晴不是房屋所有权人，故承租时并未查看房产证等信息资料。
审理中，丁宇晴申请证人刘某某到庭作证，证人陈述，其为上海华云房地产经纪事务所工作人员，王磊欲租赁房屋遂通过其进行居间，后其寻找到本案系争房屋，但并未查看房屋产证等其他资料。王磊告知其租赁房屋用途为做网络服装生意、不对外经营，其告知丁宇晴租赁房屋用途为做服装室内办公、不注册挂牌。在查看系争房屋时，其和丁宇晴均告知王磊，该房屋不能注册挂牌。2013年8月31日签订合同时，王磊表示房屋2楼需用来办公，王磊母亲称担心丁宇晴见其生意经营较好后会产生其他问题、且王磊是年轻人创业不容易需要帮帮忙遂要求丁宇晴写明房屋为“商住使用”。双方协商一致同意丁宇晴不提供租金发票。丁宇晴表示房屋可以装修，但涉及承重结构等问题时需通知丁宇晴。同年10月30日，王磊父亲告知丁宇晴资金有问题、不再租赁房屋，要求退房。丁宇晴、王磊对该证人陈述的真实性均予以认可。
审理中，丁宇晴核实租赁期间产生的电费、燃气费、水费金额共计454.40元；王磊表示认可，并同意支付该费用。同时，丁宇晴明确其第一项诉讼请求要求王磊支付的违约金55，000元即是根据双方合同约定将王磊已支付的保证金作为违约金予以没收，不再退还保证金。
本院认为，关于房屋租赁合同的解除。合同存续期间，王磊向丁宇晴提出解除合同、不再租赁房屋，丁宇晴知晓该通知，后亦接收王磊交还的房屋钥匙，并协商房屋交接、恢复原状等事宜，此后，双方均未再履行租赁合同的主要义务。现王磊起诉要求解除房屋租赁合同，丁宇晴亦表示同意，故本院确认双方2013年8月31日签订的房地产租赁合同予以解除，王磊该项诉请本院予以支持。
关于合同解除的违约方。丁宇晴称王磊拖延支付租金，后擅自提前解除合同，故王磊为违约方；王磊称因丁宇晴提供的房屋不符合商业使用的租赁用途，合同目的无法实现，系为丁宇晴违约。本院认为，王磊称其租赁房屋的用途为进行工商注册的商业经营，但是王磊并无证据证明已将需进行“工商注册”的租赁目的告知丁宇晴；双方租赁合同中仅记载“商住使用”“不提供租金发票”，并未明确“工商注册”的特殊目的；根据双方均认可的证人刘某某陈述，丁宇晴在签订租赁合同时已告知王磊该房屋不可进行工商注册；王磊欲从事经营活动但在租赁房屋过程中未查看房屋产权信息，亦未核实房屋用途；而王磊在2013年10月15日书写“保证”时，未付租金的原因为“王磊碰到一起问题”，并未提及丁宇晴在租赁过程中存在问题，且王磊还写明“一切责任有我负责”；综上，王磊现称丁宇晴提供房屋不符合其租赁用途致使合同目的不能实现的观点，依据不充分，本院不予采信。王磊在租赁合同存续期间，既无法定依据、亦无合同约定依据即提出解除合同，实属违约，应当向丁宇晴承担违约责任。但丁宇晴在出租房屋时知晓系争房屋用途为居住，亦知晓王磊租赁房屋系为经营服装，却在合同中书写房屋出租用途为“商住使用”，易引起对方当事人误解，其对于合同解除亦存在过错，应向王磊承担相应的责任。
关于违约责任的承担。根据法律规定，双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。根据本案中双方过错大小及租赁合同约定的违约金金额55，000元，本院酌定丁宇晴承担解除合同违约金16，500元，王磊承担解除合同违约金38，500元。故对于丁宇晴要求王磊承担解除合同违约金55，000元的诉请、王磊要求丁宇晴承担55，000元违约金的诉请，本院均不予支持。
关于丁宇晴要求王磊支付拖欠的2013年10月份（10月10日至11月9日）租金17，500元的问题。王磊搬离房屋后一直未与丁宇晴进行房屋交接，而王磊仅支付10月份租金10，000元，现丁宇晴仅要求王磊支付尚欠的17，500元租金，具有事实和法律依据，本院予以支持。王磊要求丁宇晴退还已支付的租金37，500元，不具有事实和法律依据，本院不予支持。
关于租赁期间的公共事业费问题。审理中，双方经核对后确认租赁期间产生的公共事业费即电费、燃气费、水费总金额共计454.40元，王磊亦同意支付该费用，故丁宇晴要求王磊支付公共事业费的诉请本院予以支持，金额为454.40元。
关于丁宇晴要求王磊返还古董铜壁炉铲和雕花门或赔偿2，600元的问题。双方租赁开始时签订的房屋交接单中并无古董铜壁炉铲和雕花门，丁宇晴亦无证据证明已将该物交付王磊，王磊亦不予认可，而丁宇晴主张的赔偿金额亦无依据，故丁宇晴该项诉请缺乏证据予以证明，本院不予支持。
关于房屋恢复原状的费用。根据目前证据材料可知，王磊系经丁宇晴同意后对房屋进行装修，现合同因双方过错而解除，则对于装修残值应根据双方过错程度进行分担。现王磊并未提供充分证据证明其装修的价值，而表示同意对房屋恢复原状，并在房屋已重新出租案外人、无法恢复原状的情况下，愿意支付丁宇晴房屋恢复原状的费用3，000元，本院予以认可。丁宇晴称王磊对房屋进行了破坏性装修导致房屋恢复费用为31，150元，并无充分证据予以证明，丁宇晴该项诉请依据不充分，本院不予支持。
关于丁宇晴主张的2013年12月份房屋空置损失27，500元。根据法律规定，在违约责任承担中，当事人可以约定违约金的数额或计算方法，该违约金即是对非违约方因违约所受损失的赔偿，约定的违约金低于造成损失的，当事人可以要求增加。本案中，双方约定了违约金的数额，丁宇晴已向王磊主张解除合同违约金，而并无证据证明丁宇晴所受损失超过了违约金，故丁宇晴在违约金之外另行主张房屋空置损失，于法无据，本院不予支持。
关于王磊主张的保证金退还问题。根据合同约定，保证金室房屋租赁合同履行的担保，在租赁期满，结清租金、公共事业费后应退还王磊。现租赁合同因双方过错而解除，则丁宇晴应当退还王磊55，000元保证金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第一百二十条、第二百一十二条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）丁宇晴与被告（反诉原告）王磊于2013年8月31日签订的房屋租赁合同；
二、被告（反诉原告）王磊于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）丁宇晴解除合同违约金38，500元；
三、被告（反诉原告）王磊于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）丁宇晴2013年10月份租金17，500元；
四、被告（反诉原告）王磊于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）丁宇晴租赁期间的电费、燃气费、水费共计454.40元；
五、被告（反诉原告）王磊于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）丁宇晴房屋恢复原状费用3，000元；
六、原告（反诉被告）丁宇晴于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）王磊解除合同违约金16，500元；
七、原告（反诉被告）丁宇晴于本判决生效之日起十五日内退还被告（反诉原告）王磊房屋保证金55，000元；
八、驳回原告（反诉被告）丁宇晴其余的诉讼请求；
九、驳回被告（反诉原告）王磊其余的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2，986元，减半收取计1，493元，由原告（反诉被告）丁宇晴负担；反诉案件受理费减半收取计1，665元，由被告（反诉原告）王磊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 李理
二〇一四年五月六日
书 记 员 毛成
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。