广西壮族自治区北海市海城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）海民初字第1037号
原告：邓××。
委托代理人：满耀志，广西海鑫律师事务所律师。
委托代理人：梅娒，广西海鑫律师事务所实习人员。
被告：北海××开发有限公司。
法定代表人：张××，董事长。
委托代理人：黄川庭，男，1966年4月5日出生，汉族，住北海市润发大厦*楼。
原告邓××诉被告北海××开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓××的委托代理人满耀志、梅娒到庭参加诉讼。被告北海××开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告邓××诉称：2002年原告向被告购买位于北海市外沙海鲜岛西1栋房地产，双方于2002年5月2日签订了《房地产买卖契约》以及相关《补充协议》、《备忘录》。按双方签订的合同约定，原告以总价格人民币7795548元购得该外沙海鲜岛西1栋房产，被告应于2002年5月15日将房产交付给原告使用，并于签约之日起90天内为原告办理所购房产的土地使用权证和房屋权属证书。合同签订后，被告即将房产交付给原告使用，原告也如约以现金支付和银行按揭贷款的形式向被告付清了全部购房款7795548元。房款付清后原告不断地催促被告办证，然而被告并未按双方约定的期限为原告办理所购房产的土地和房屋产权证书，使原告至今仍未取得所购房地产的权属证书。原告认为，被告逾期办证的行为已构成违约，被告应向原告支付逾期办证的违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应按原告已付购房款总额以金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告计付违约金。经原告核算，被告应向原告支付自2005年5月26日起计至2012年5月1日止的违约金人民币4397885.04元。由于原告考虑到被告的债务履行能力有限以及案件受理费过高的原因，原告仅主张要求被告支付违约金2300000元。为此，原告特向法院提请诉讼，请求判决：1、确认原告与被告签订的就位于北海市外沙海鲜岛西1栋房屋的《房地产买卖契约》、《补充协议》、《备忘录》合法有效；2、被告向原告支付逾期办理房屋所有权证和土地使用权证的违约金2300000元。
原告对其主张在举证期限提交的证据有：1、《房地产买卖契约》，证明原、被告就购买涉案房屋达成的合同关系；2、《补充协议》，证明原、被告双方将涉案房屋的成交价格调整为8000694元、以及约定被告为原告办理房屋权属证书的期限为签约之日起90天；3、《备忘录》，证明经协商原、被告将涉案房屋的成交价格确定为7795548元；4、借款抵押合同，证明原告向中国银行按揭贷款7100000元向被告支付购房款的事实；5、要求办证和支付违约金的函，证明原告除了口头催促外海多次以书面形式向被告致函催促办理房地产权属证书的事实；6、资金来往专用凭证、收据，证明原告已付清全部购房款7795548元等事实；7、房产证，证明原告所购房产符合城市建设规划、房产证已办理到被告名下、具备向原告过户条件等事实；8、国有土地使用权证，证明原告所购房地产符合城市建设规划、已取得国有土地使用权证、具备向原告过户条件等事实；9、逾期办证违约金计算清单以及依据，证明按相关规定和约定被告应向原告支付逾期办证违约金4350760.95元；10、土地登记资料，证明涉案房屋座落的土地已办理土地使用权书、土地证号为10018**号等事实；11、业主公约，证明原、被告双方于2002年签订房屋买卖合同及相关协议后被告即向原告交付房屋等事实；12、外沙三本海鲜工商登记查询单，证明原告自2002年起使用房屋开办餐饮企业等事实；13、申请房地产权属登记材料接收单，证明交易中心已受理涉案房屋权属转移登记申请，没有查封、抵押的情况。
被告北海××开发有限公司未作书面答辩、也未到庭参加诉讼。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告北海××开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩及质证的权利。原告邓××提交的证据符合法律规定，本院予以采信。
综合全案证据，本院确认案件法律事实如下：2002年5月2日，原、被告签订《房地产买卖契约》一份，约定：被告将座落北海市外沙海鲜岛西1栋房屋转让给原告，转让价格为11898468元；被告于2002年5月15日将上述房屋交付原告；合同签订五日内原告付首期房款（含定金）4768468元给被告，余款由被告协助原告以办理银行按揭的方式支付。同日，原、被告签订《补充协议》一份，约定：因交房标准的调整，被告同意向原告转让的上述房屋价格下调，调整后的总价为8000694元；被告应在签约之日起90天内，将原告所购房屋的土地使用权证和房产证办到原告名下。其后，也在2002年5月2日当天，原、被告签订了一份《备忘录》，内容为：经被告与原告协商一致，确认被告售给原告的位于北海市外沙海鲜岛西1栋行政楼销售单价为3800／平方米，销售总价为7795548元，其中首付款为695548元；该房地产买卖事宜之其他条款，仍按原“房地产买卖契约”及其补充协议执行。上述《房地产买卖契约》、《补充协议》、《备忘录》签订后，原告于2002年5月9日向被告支付了购房首付款695548元，被告于2002年5月15日向原告交付了涉案房屋。2002年6月21日，原告与中国银行北海分行签订了《抵押合同》及《中国银行个人商业用房借款合同》，约定原告以涉案房屋作抵押向中国银行北海分行借款7100000元，用作支付向被告购买涉案房屋的剩余购房款。2002年6月25日，中国银行北海分行将原告按揭款项7100000元付给了被告。至此，原告已向被告付清了全部购房款。2004年11月10日，被告领取了涉案房屋的《房屋所有权证》［北房权证（2004）字第000609**号］。
2005年4月26日，原告向被告发出《关于请依法办理房地产权属证书并承担违约责任的函》，要求被告将涉案房屋权属证书办理给原告，并向被告主张违约金。2005年10月27日，原告再向被告发出《关于请尽快办理房地产权属证书的函》，再次要求被告尽快将涉案房屋权属证书办理给原告。被告在收到原告的上述函件后，没有协助原告办理涉案房屋的权属证书，也未对函件作出答复。直至2012年6月12日，被告才协助原告在北海市房地产交易中心办理涉案房屋的权属转移登记。
案件在审理过程中，原告确认其所主张违约金的计算方法为：以已付购房款7795548元为本金，按中国人民银行规定的同期贷款利率，从2005年5月26日起计算至2012年5月1日止。
涉案房屋现一直由原告占有、使用，无抵押、查封等情形。
本院认为：原、被告双方针对本案涉案房屋所签订的《房地产买卖契约》、《补充协议》、《备忘录》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。原告已按约定向被告全额支付了购房款，但被告未在约定的期限内协助将涉案房屋的权属证书办理至原告名下，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。原告要求被告支付迟延办理房屋权属证书违约金的请求，合法有据，本院予以支持。本案中，被告在2004年11月10日领取了涉案房屋的《房屋所有权证》，涉案房屋在此时起已具备办理房屋权属登记转移手续的条件；原告在2005年4月26日已向被告发函要求被告协助办理涉案房屋权属证书，直至2012年6月12日被告才协助原告在北海市房地产交易中心办理涉案房屋的权属转移登记，故原告要求“以已付购房款7795548元为本金，按中国人民银行规定的同期贷款利率，从2005年5月26日起计算至2012年5月1日止”的违约金计算方法，符合法律规定，本院予以确认。据此，原告要求被告支付的违约金2300000元的请求，合理有据，本院予以支持。为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题意见》第十八条的规定，判决如下：
一、原告邓××与被告北海××开发有限公司关于座落北海市外沙海鲜岛西1栋房屋，于2002年5月2日签订的《房地产买卖契约》、《补充协议》、《备忘录》合法有效；
二、被告北海××开发有限公司支付迟延办理房屋权属证书违约金2300000元给原告邓××。
案件受理费25200元，由被告负担（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项给原告时一并付还给原告）。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上诉于北海市中级人民法院。
审 判 员 苏 海
代理审判员 韦圆圆
人民陪审员 曾广萍
二〇一二年九月二十六日
书 记 员 蒋 萍