福建省晋江市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）晋民初字第3379号
原告中国农业银行股份有限公司晋江市支行，
法定代表人张伟昆，该行行长。
委托代理人郑秋红。
委托代理人林文龙。
被告詹小红，住晋江市。
晋江市明鑫房地产开发有限公司，
法定代表人林荣峰，该公司总经理。
委托代理人高翔。
委托代理人周定国。
原告中国农业银行股份有限公司晋江市支行（以下简称农行晋江支行）与被告詹小红、晋江市明鑫房地产开发有限公司（以下简称明鑫房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年4月22日立案受理，依法由代理审判员黄飞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑秋红及被告明鑫房产公司委托代理人高翔、周定国到庭参加诉讼，被告詹小红经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行晋江支行诉称，2009年6月20日，原告与二被告签订《个人购房担保借款合同》，约定原告借给被告詹小红20万元，用于购买晋江市明鑫广场B3幢202号房产并以该房产对借款进行抵押担保，借款期限自2009年6月20日起至2024年6月19日，借款利率按浮动利率执行，按月还本付息。被告詹小红以前述房产提供抵押担保，被告明鑫房产公司承担阶段性连带保证责任。贷款发放后，被告詹小红未按约如期偿付本息，故请求判令：1.被告詹小红立即偿还借款本金172916.65元及相应的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按照合同约定执行，自借款欠息日起计至原告实际收回全部债权之日止）；2.原告对被告詹小红提供的抵押物位于晋江市明鑫广场B3幢202号房产依法折价或拍卖、变卖所得价款有优先受偿权；3.被告明鑫房产公司对上述借款所涉及的全部债务承担阶段性连带保证担保责任。
被告詹小红未作答辩。
被告明鑫房产公司辩称，担保属实，但其承担保证责任的阶段是对该笔贷款自发放之日起至上述商品房办理抵押完整登记权证之日止，现该房房屋产权凭证已经办理完毕，依据《个人购房担保借款合同》的补充条款担保承诺函的约定，其不应当继续承担连带保证担保责任。
在本院审理过程中，原告提供的证据有：1.原告营业执照副本及组织机构代码证，证明原告诉讼主体资格；2.被告詹小红身份证复印件，证明被告的主体资格；3.被告明鑫房产公司营业执照副本及组织机构代码证复印件，证明被告明鑫房产公司诉讼主体资格；4.《个人购�担保借款合同》，证明原告与二被告间的借款、抵押及保证法律关系；5.《同意抵押承诺书》，证明被告詹小红自愿为其的借款所涉及全部债务承担连带保证责任；6.《商品房买卖合同》，证明被告詹小红与被告明鑫房产公司关于晋江市明鑫广场B3幢202号房产的买卖情况；7.晋江市房地产按揭登记证，证明抵押房产办理合法抵押登记，原告系抵押权人；8.个人贷款凭证，证明原告履行发放贷款的义务；9.实还清单及超期清单，证明被告还款记录及尚欠本金、利息的情况。
被告明鑫房产公司质证称，对上述证据的真实性均无异议。被告明鑫房产公司为证明自己的主张，向本院提供以下证据：房权证号为晋房权证青阳字第××号房屋所有权证，证明被告明鑫房产公司已经为被告詹小红办理了房屋产权证，已经履行了阶段性担保责任，现不应继续承担连带担保责任�
原告农行晋江支行质证称，对该证据的真实性无异议。
原告农行晋江支行认为，被告明鑫房产公司应当承担连带担保责任。
被告明鑫房产公司认为，抵押物的价值足以清偿原告的贷款金额及相关利息，且依据《阶段性担保函》及该房屋的产权证书，已保证担保的合同义务已经履行完毕，不应当再承担担保责任。
本院认为，因被告詹小红未到庭参加诉讼，未对原告所提供的证据提出反对、反驳的意见，也未提供证据对此予以反驳，视为放弃其相应的诉讼权利。原告提供的证据1、2、3为有关职能部门出具，可以证明原、被告的身份情况及主体资格，对其证明效力，本院予以确认。证据4《个人购房担保借款合同》，其上加盖有原告印章及被告詹小红、明鑫房产公司的签章，结合证据5《同意抵押承诺书》本院予以认定，可以证明�、被告之间的借款合同约定及担保约定。证据6《商品房买卖合同》，经建设行政管理部门核对无异，可以证明被告詹小红与被告明鑫房产公司之间关于晋江市明鑫广场B3幢202号房产的买卖合同约定。证据7晋江市房地产按揭登记证加盖有建设行政部门的公章，对其真实性本院予以认定，可以证明被告詹小红已就晋江市明鑫广场B3幢202号向建设行政管理部门进行抵押登记的事实，原告为该房产的抵押权人。证据8个人贷款凭证，被告未予否认，可以证明原告已向被告詹小红指定账户发放贷款的事实。证据9实还清单及超期清单，是原告自行出具，是原告对于被告詹小红已还款事实的自认，本院予以认定。房权证号为晋房权证青阳字第××号房屋所有权证为市建设行政管理部门依职权出具，原告对此亦无异议，对其真实性本院予以确认。结合《阶段性担保函》中第二款“我公司承诺，对该笔住房或者商业用房按揭贷款自贷款发放之日起，至上述商品房办理抵押完整登记权证之日止，向贵行对上述债务承担连带担保责任。”，被告明鑫房产公司已经履行了其阶段性担保的合同义务，现该房产房权凭证已经办理完毕，故原告主张要求被告明鑫房产公司继续承担担保责任没有合同依据，本院不予支持。
经庭审举证及本院认证，对本案主要事实作如下认定：
2009年5月26日，被告詹小红向被告明鑫房产公司购买晋江市明鑫广场B3幢202号房产。2009年6月20日，原告与二被告签订《个人购房担保借款合同》，约定原告借给被告詹小红20万元用于支付购房款，借款期限从2009年6月20日起至2024年6月19日止共计15年，借款利率按浮动利率执行，采用等额本息偿还法，按月还本付息等，被告詹小红同意以该房产提供抵押担保。贷款发放后，被�詹小红未按约偿付本息，现尚欠本金172916.65元。
本院认为，原告与两被告间的个人购房担保借款合同内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，意思表示真实，系合法、有效。原告依约提供贷款，而被告詹小红未按期付息，应承担违约责任，即被告詹小红应支付所欠贷款本金及逾期付款利息。合同法规定的违约金是赔偿性而非惩罚性的。逾期罚息实质上作为对借款人逾期归还贷款所应给予出借人的违约金，具有补偿性质，如果再对罚息计算复利，实际上是给予出借人双倍损失补偿。因此，既收罚息再计算复利无异于对违约的借款人施以双重处罚，不但违反我国合同法的规定，对借款人也不公平，故本院对原告计收复利的主张不予支持。因现该房产房权凭证已经办理完毕，被告明鑫房产公司期阶段性保证担保义务已履行完毕，不再承担连带担保责任。被告詹小红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第（四）项、第二百零六条、第二百零五条、第二百零七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告詹小红应于本判决生效之日起10日内支付给原告中国农业银行股份有限公司晋江市支行借款172916.65元及自欠息之日起至本判决确定的还款之日止按双方《个人购房担保借款合同》约定计算的利息、罚息；
二、原告中国农业银行股份有限公司晋江市支行对被告詹小红提供的抵押物即址在晋江市明鑫广场B3幢202号房享有优先受偿权；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司晋江市支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3758元，因适用简易程序减半收取1879元，由被告詹小红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
代理审判员 黄 飞
二〇一四年六月二十三日
书 记 员 钟娴英
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目�；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零五条借款人应当借按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时�付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的�或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
法官提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条规定：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题�解释
第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。
第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。
第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。