广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终9342号
上诉人（原审被告）：广东华南新城房地产有限公司，住所地广州市番禺区。
法定代表人：谢宝鑫，职务：董事长。
委托代理人：佘泽伟，该司职员。
委托代理人：张昕，该司职员。
被上诉人（原审原告）：冯志强，住广州市番禺区。
被上诉人（原审原告）：韩帼贞，住址同上。
上述两被上诉人共同委托代理人：孙敏，广东非凡律师事务所律师。
上述两被上诉人共同委托代理人：周秋菊，广东非凡律师事务所律师助理。
上诉人广东华南新城房地产有限公司（以下简称华南新城公司）因与被上诉人冯志强、韩帼贞商品房销售合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法石民初字第1173号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年6月18日冯志强、韩帼贞与华南新城公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定：冯志强、韩帼贞向华南新城公司购买广州市番禺区华南新城江山帝景御弘轩1座2802号商品房，该商品房建筑面积312.648平方米，其中套内面积253.29平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积59.358平方米；该商品房属预售，按套内建筑面积计算该商品房单价为每平方米17706.94元，总金额4484990元；公共部位与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价；冯志强、韩帼贞与华南新城公司选择以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定计价面积与实测计价面积有差异的，以实测计价面积为准；商品房交付后，实测计价面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意以下方式进行处理：1、面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，买卖双方按实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实结算；3、面积误差比绝对值超过3%（不含本数）时，买受人有权退房。买受人不退房时，实测计价面积大于合同约定计价面积时，面积误差比3%以内（含本数）部分的房价款由买受人补足；超过3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。实测计价面积小于合同约定计价面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含本数）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；面积误差比=（实测计价面积-
合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%。上述《商品房买卖合同》还对其他事项进行了相关约定。上述《商品房买卖合同》是由广州市国土房管局、广州市工商局监制的示范文本。上述合同签订后，冯志强、韩帼贞实际向华南新城公司共支付了4441077元房款。2011年9月15日广州市国土资源和房屋管理局核发了涉案房屋的房地产权证，该房地产权证载明的房屋坐落为广州市番禺区南村镇兴南大道163号倚山路御和巷23号2802，建筑面积为299.26平方米，套内建筑面积为250.81平方米；华南新城公司替冯志强、韩帼贞办妥涉案房屋产权证书后曾向某强、韩帼贞退还8337元面积差款。
根据《商品房买卖合同》中对公共部位与公用分摊建筑面积的明确约定及冯志强、韩帼贞取得涉案房屋产权证书中载明的建筑面积及套内建筑面积大小，涉案房屋公共部位与公用分摊建筑面积差异为：59.358-（299.26-250.81）=10.908平方米。因冯志强、韩帼贞认为涉案房屋公共部位与与公用分摊建筑面积存在缩水达10.908平方米，故冯志强、韩帼贞要求华南新城公司返还扣除华南新城公司曾退还8337元房款后的公共分摊面积缩水购房款146608元。
冯志强、韩帼贞于2015年11月6日向原审法院提起本案诉讼，以涉案房屋公共部位与与公用分摊建筑面积存在缩水达10.908平方米，华南新城公司应当承担返还购房款为由，请求法院判令：1.华南新城公司向某强、韩帼贞返还公共分摊面积减少部分的购房款146608元；2.华南新城公司承担案件全部诉讼费。
华南新城公司在原审辩称：不同意冯志强、韩帼贞的全部诉讼请求，请法院依法予以全部驳回。具体答辩如下：（一）冯志强、韩帼贞与华南新城公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，是合法有效的合同，双方应遵守。该合同是由广州市国土房管局、广州市工商局监制的，是政府部门出具的合同版本，其条款不能修改。根据该合同第四、第五条约定，涉案房屋按套内建筑面积计算房价款，并以套内建筑面积为依据进行面积确认和面积差异处理，这是双方达成的合意，应以遵守，本案有退套内面积差的情况，但华南新城公司已经将面积差退回给冯志强、韩帼贞，现冯志强、韩帼贞再行要求华南新城公司返还购房款没有事实依据。（二）依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，房屋套内建筑面积或建筑面积与约定不符的，合同有约定的，按约定处理。本案中双方签订的《商品房买卖合同》有明确约定的处理方法，应按合同的约定处理。冯志强、韩帼贞引用的广州中院的指导意见与最高院的解释是不相符的，应以最高院的解释为准，因此冯志强、韩帼贞诉请无法律上的依据。（三）退一步而言，冯志强、韩帼贞的诉请已过诉讼时效，应驳回其诉请。双方因签署《商品房买卖合同》产生买卖合同关系，冯志强、韩帼贞的诉请属债权请求权，应适用诉讼时效的相关规定。涉案房屋登记时间为2011年9月15日，也就是说，在房产证登记时冯志强、韩帼贞已知晓涉案房产的实测面积包括公共分摊面积，但未向华南新城公司主张，实际上冯志强、韩帼贞已默认了公摊面积存在差异这一事实。而冯志强、韩帼贞于2015年11月6日才向原审法院提起诉讼，已过法律规定的诉讼时效。综上，华南新城公司不同意冯志强、韩帼贞的全部诉讼请求，请法院予以驳回。
原审法院认为：冯志强、韩帼贞与华南新城公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。通过冯志强、韩帼贞与华南新城公司双方的诉辩及庭审查明的事实可知，案件争议的焦点在于公共部位与公用房屋分摊建筑面积缩水相应违约责任问题。冯志强、韩帼贞与华南新城公司签订的《商品房买卖合同》中约定冯志强、韩帼贞所购商品房总价款的计价方式为按套内建筑面积计算。同时《商品房买卖合同》亦约定“公共部位与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价”，由此可见，在合同约定的房屋价款中显然包含了公摊面积的价值。通过产权证书核准的面积与合同约定的公共部位与公用分摊建筑面积比较，涉案房屋的公共部位与公用分摊建筑面积缩水10.908平方米。上述合同中关于以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理的约定显然不能弥补冯志强、韩帼贞的实际损失。现华南新城公司交付给冯志强、韩帼贞的房屋公共部位与公用分摊建筑面积大幅减少，且华南新城公司亦未能举证证实其就此存在合理免责事由，华南新城公司实际交付的合同标的物不符合合同约定，已构成违约。应承担赔偿责任。冯志强、韩帼贞要求华南新城公司按实际总房价÷（套内建筑面积＋分摊面积）×“缩水”面积的标准赔偿面积减少损失，符合公平合理原则、市场交易常理及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，应予支持。即华南新城公司应当向某强、韩帼贞返还公共部位与公用分摊建筑面积减少部分的购房款为4441077/(253.29+59.358)×10.908=154945元。因华南新城公司曾向某强、韩帼贞退还了8337元面积差款，故华南新城公司还应当向某强、韩帼贞返还146608元。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，于2016年2月2日作出如下判决：华南新城公司应于判决发生法律效力之日起七日内向某强、韩帼贞返还公共部位与公用分摊建筑面积减少部分的购房款146608元。一审案件受理费1616元，由华南新城公司负担（冯志强、韩帼贞已垫付受理费1616元，不予退还，由华南新城公司在履行判决时迳付给冯志强、韩帼贞）。
判后，上诉人华南新城公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）依据《商品房屋买卖合同》第四、五条，该商品房属预售，按套内建筑面积计算，面积确认及面积差异处理以套内建筑面积计算，故冯志强、韩帼贞要求华南新城公司支付公共分摊面积的赔偿金缺乏依据。（二）房管局与工商局监制的商品房买卖合同版本关于计价方式与面积差异处理办法曾有不同规定，即规定以建筑面积计价和处理面积差异。因为套内面积才是购房者实际使用到的面积，后出于公平原则和保护购房者的原因合同条款修改为按套内面积计算。由此可见，按套内面积计算是行政单位经过反复实践后确认的有利于保护购房者的最有效方式，合情合理具有公某，法院应予支持。（三）依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，房屋套内建筑面积或建筑面积与约定不符的，合同有约定的按约定处理。本案中合同明确有约定处理办法，应按合同约定处理。（四）退一步讲，即使二审法院认定华南新城公司存在违约情形，需退补相应的面积差款项，关于如何计算退补金额也应以《商品房买卖合同》第四条关于计价方式的约定为准。根据该条约定，公摊面积价款仅为建设费用而非商品房单价。经核实，涉案房屋公摊部分建设费用为2638.12元/平方米，故华南新城公司仅需向某强、韩帼贞退还27246.5元公摊面积差价款。为此上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回冯志强、韩帼贞的全部诉讼请求；2.一、二审受理费用由冯志强、韩帼贞承担。
被上诉人冯志强、韩帼贞答辩称：华南新城公司的上诉理由无事实及法律依据，应予驳回。涉案合同并未就公摊建筑面积差异如何处理作出明确约定。华南新城公司所引用司法解释指向的是面积差异有约定从约定，无约定由法院根据公平原则裁量。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》，只在第四条约定“公共部位与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价”。该条款反映了公摊建筑面积价值包含在套内建筑面积中，一起打包出售给买房人；合同没有约定公摊建筑面积出现差异时的处理情况，属于约定不明；买房人未同意对公摊建筑面积的差异参照套内建筑面积处理或不再补差价，并未承诺放弃公摊建筑面积差异的索赔权。因此，法院在公平原则指导下根据当地当时的具体情况进行判决合法合理。广东省高级人民法院《会议纪要》和广州市中级人民法院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》对开发商和业主签订的合同未约定公摊建筑面积产生差异如何处理的情形给出了相对公平的处理意见，即公共分摊面积不足的原因应由出卖人举证证明，如果出卖人不能证明其免责，应承担违约责任。因此，原审法院在公平原则指导下，结合华南新城公司无法提供充分证据免责等具体案情作出的判决合法合情合理，请求二审法院驳回华南新城公司的上诉请求。
上诉人华南新城公司与被上诉人冯志强、韩帼贞对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题是：华南新城公司应否返还公用分摊建筑面积减少的购房款。
华南新城公司与冯志强、韩帼贞签订的《商品房买卖合同》约定涉案房屋的公用分摊建筑面积为59.358平方米，但房产证上记载的公用分摊建筑面积为48.45平方米，冯志强、韩帼贞按照合同约定的价款支付了购房款，最终取得的房屋公用分摊建筑面积却比合同约定的缺少了10.908平方米，华南新城公司此行为违反了合同的约定。根据公平合理原则，华南新城公司应对涉案房屋公用分摊建筑面积的减少予以补偿。至于华南新城公司上诉称涉案商品房买卖合同为行政机关单位提供的版本，有利于保护购房者的合法权益且更具公某等问题，因双方合同对涉案房屋交付面积作出明确约定，华南新城公司未交付符合合同约定的标的物，理应承担相应责任，原审处理与合同条款并无冲突，法院亦未否认双方合同效力。华南新城公司以此为由主张不应返还公用分摊建筑面积减少的购房款缺乏依据，本院不予支持。
另外，对于公摊面积减少房款的计算问题，原审法院根据公平原则，按总价款÷（套内面积+分摊面积）×缩减面积的计算公式确定华南新城公司应返还给冯志强、韩帼贞的购房款，并无不当，本院予以维持。华南新城公司上诉主张应按房屋公摊部分建设费用每平方米2638.12元的标准计算面积差价款，但未提供任何证据予以证明，亦未举证推翻原审上述认定，故华南新城公司该项上诉主张缺乏理据，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人华南新城公司的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1616元，由上诉人广东华南新城房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 李 焕
二〇一六年八月十九日
书 记 员 张永亮
原炜