江苏省高级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）苏行终1397号
上诉人（原审原告）吕海陵，男，1944年1月27日生，汉族，住句容市。
被上诉人（原审被告）句容市人民政府,住所地句容市人民路70号。
法定代表人潘群，句容市人民政府市长。
委托代理人杨海平，句容市人民政府法制办公室工作人员。
委托代理人刘桂生，江苏刘桂生律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）镇江市人民政府,住所地镇江市南徐大道68号。
法定代表人张ＸＸ，镇江市人民政府市长。
委托代理人曾建平，镇江市人民政府法制办公室工作人员。
委托代理人林莉，镇江市人民政府法制办公室工作人员。
上诉人吕海陵因诉句容市人民政府（以下简称句容市政府）房屋征收补偿决定及镇江市人民政府（以下简称镇江市政府）行政复议决定一案，不服江苏省镇江市中级人民法院(2015)镇行初字第00087号行政判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人吕海陵，被上诉人句容市政府的委托代理人杨海平、刘桂生，被上诉人镇江市政府的委托代理人曾建平、林莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2014年1月10日，句容市第十五届人民代表大会第三次会议关于2013年国民经济社会发展计划执行情况和2014年计划的决议（以下简称2014年句容市人大会议决议），决定批准《句容市2013年国民经济社会发展计划执行情况和2014年计划草案报告》，上述计划将句容市南大街、东门汽车站即甲城（长途汽车站）等片区纳入城市改造范围。2014年3月20日，句容市城市管理局对甲城（长途汽车站）片区改造项目拟征收房屋的面积进行调查，并将调查情况在拟征收片区进行公示。2014年4月8日，句容市发展改革和经济信息化委员会、句容市国土资源局、句容市规划局分别作出甲城（长途汽车站）片区改造项目符合句容市国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划和专项规划的《国有土地上房屋征收审核表》。2014年5月5日，句容市住房和城乡建设局（以下简称句容市住建局）作出《甲城村（长途汽车站）片区房屋征收与补偿实施方案（征求意见稿》），并于当日在征收现场多处公告。2014年5月16日，句容市政府召开常务会议，讨论了涉案征收与补偿实施方案，要求句容市住建局综合修改意见，对方案进行补充和完善。2014年5月18日，句容市城市管理局经评估作出甲城社区（长途汽车站）片区改造项目属于低风险级别的江苏省社会稳定风险评估评审表，同日，句容市维护稳定工作领导小组予以备案。2014年6月6日，句容市住建局结合征求意见情况，作出《甲城社区（长途汽车站）片区房屋征收与补偿方案（征求意见后修改稿）》，并于同日在征收现场多处公告。2014年6月10日，句容市财政局出具证明，已经落实一亿元资金用于该片区改造工程，并负责该项目实施过程中涉及的启动资金、土地收益、拆迁款、拆迁工作经费等全部资金的管理使用。
2014年6月18日，句容市政府作出句政发[2014]105号《关于对甲城（长途汽车站）片区房屋实施征收的决定》（以下简称105号《征收决定》），对位于句容市甲城（长途汽车站）片区，东起句容河、南至河滨北路、西至宁杭南路、北至东大街及东门桥之间的连接线范围内的房屋实施征收。房屋征收部门为句容市住建局，房屋征收实施单位为句容市城市管理局，评估机构是通过公开抽签摇号方式产生的江苏苏信房地产评估咨询有限公司（以下简称苏信评估公司）。句容市政府于2014年6月23日将征收决定、征收部门、征收实施单位、征收范围（规划红线图）、征收实施期限、征收补偿方案以及申请复议、起诉权限等在征收现场多处公告。同日，句容市城市管理局将房屋征收通知、房屋征收选择评估机构通知书、选择评估机构意见表（该意见表中列明五个评估机构名称）送达给片区被征收户。2014年6月24日，句容市住建局对评估机构的选择方式、程序作出通知并在该片区内进行公示。2014年7月1日，在公证部门的全程监督下，开箱验票，因各评估机构得票均未超过半数，经抽签，确定苏信评估公司为该项目的房地产价格评估机构。同日，句容市住建局在项目片区内进行公示。
吕海陵房屋坐落在句容市华阳镇建设村61号，房屋产权证面积为240.61平方米，经测绘建筑面积为247.52平方米，登记的房屋用途为住宅。未经登记建筑面积为48.90平方米。经句容市住建局的委托，苏信评估公司对房地产价值内涵包含土地、房产以及与房地产不可分割的满足其使用功能的供水、供电、排水等相关配套实施的市场价值予以评估，评估基准日为2014年6月23日。评估部门通过现场勘查、对照相关证件材料，采用市场比较法、重置成本法进行评估，该房屋评估价格为人民币1620429.00元，附属设施及装潢补偿款人民币98835.00元，合计人民币1719264.00元。评估报告中明确，吕海陵如对评估结论有异议，在规定期限内可以向评估部门申请复核，对复核意见不服，可向房地产评估专家委员会申请鉴定。该评估报告送达后，在规定期限内，吕海陵未向评估部门申请复核，也未向房地产评估专家委员会申请鉴定。经多次协商，吕海陵与房屋征收部门未在规定的签约期限内达成补偿协议。根据房屋征收部门的申请，句容市政府于2015年7月17日作出句房征补字[2015]1号《房屋征收补偿决定书》（以下简称1号《补偿决定》），并在征收片区进行了公告。补偿决定的主要内容为：1、被征收人选择货币补偿的：根据苏信评估公司评估和《甲城社区（长途汽车站）片区房屋征收与补偿实施方案》（以下简称《甲城社区征补实施方案》），对被征收人给予的货币补偿金额为：房屋补偿款1620429.00元、附属设施及装潢补偿款98835.00元，货币安置政策性补助171926.40元，搬迁费2970.24元，临时安置费17821.44元，共计人民币1911982.08元。2、被征收人选择产权调换方式的：根据《甲城社区征补实施方案》，将位于句容市碧桂园时代新城安置房5栋A5室（安置面积为104.3平方米）、5栋B13室（安置面积为72.59平方米）和5栋C27室（安置面积为94.94平方米），合计安置面积为271.83平方米的三套房屋作为产权调换房。同时征收人应付给被征收人房屋征收补偿差价人民币335552.44元。3、被征收人在收到本决定书之日起15日内选择上述补偿方式之一，并在此期间内搬迁完毕交付房屋，于交付房屋后5日内到句容市城市管理局结清相关费用。被征收人如不服本补偿决定的，可以在本决定书送达之日起60日内向镇江市政府申请行政复议，也可以在本决定书送达之日起六个月内向人民法院提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，征收人句容市政府将依法申请句容市人民法院强制执行。吕海陵对上述补偿决定不服，申请复议，镇江市政府经审理后，于2015年11月5日作出（2015）镇行复第69号《行政复议决定书》（以下简称69号《复议决定》），决定维持句容市政府作出的补偿决定。吕海陵不服，提起本案诉讼，请求撤销句容市政府7号《补偿决定》、撤销镇江市政府69号《复议决定》、重新对吕海陵作出补偿决定。
原审法院认为，2014年句容市人大会议决议批准将句容市南大街、东门汽车站即甲城（长途汽车站）等片区纳入城市改造范围。句容市发展改革和经济信息化委员会、句容市国土资源局、句容市规划局分别作出甲城（长途汽车站）片区改造项目《国有土地上房屋征收审核表》。证明甲城（长途汽车站）改造项目符合句容市国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划和专项规划。句容市城市管理局对甲城（长途汽车站）片区改造项目拟征收房屋的面积进行调查并将调查情况，在拟征收片区进行公示。句容市住建局作出《甲城村（长途汽车站）片区房屋征收与补偿实施方案（征求意见稿）》，并在征收现场多处公告。句容市政府召开常务会议，讨论了涉案征收与补偿实施方案，要求句容市住建局综合修改意见，对方案进行补充和完善。句容市维护稳定工作领导小组对句容市城市管理局经评估作出甲城社区（长途汽车站）片区改造项目属于低风险级别的江苏省社会稳定风险评估评审表予以备案。句容市住建局结合征求意见情况，作出《甲城社区（长途汽车站）片区房屋征收与补偿方案（征求意见后修改稿）》，并在征收现场多处公告。句容市财政局出具证明，已经落实一亿元资金用于该片区改造工程，并负责该项目实施过程中涉及的启动资金、土地收益、拆迁款、拆迁工作经费等全部资金的管理使用，证明资金落实到位。句容市政府就房屋所在地块作出的105号《征收决定》，并予公告，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）的规定。因105号《征收决定》已发生法律效力，房屋征收部门与吕海陵在《甲城社区征补实施方案》确定的签约期限内，经多次协商未能达成补偿安置协议，经句容市住建局申请，句容市政府根据《征补条例》第二十六条第一款规定，有权作出补偿决定。
本案中，句容市住建局对评估机构的选择方式及程序作出通知并在该片区内进行公示。在公证部门的全程监督下，开箱验票，因各评估机构得票均未超过半数，经抽签，确定苏信评估公司为该项目的房地产价格评估机构，句容市住建局在项目片区内进行公示，评估机构的选择符合《征补条例》第十九条第一款、第二十条等规定。苏信评估公司以2014年6月23日为评估基准日，对吕海陵的房地产价值内涵包含土地、房产以及不可分割的满足其使用功能的供水、供电、排水等相关配套实施的市场价值，通过现场勘查、对照相关证件材料，采用市场比较法、重置成本法进行了评估。评估报告中明确告知吕海陵对被评估的房屋价值有异议的应当向房地产价格评估机构申请复核评估，对复核结果有异议的，应当向房地产价格评估专家委员会申请鉴定的权利，该评估合法有据。本案中，因吕海陵未选择补偿安置方式，句容市政府作出的补偿决定中，明确吕海陵可以选择货币补偿或房屋产权调换两种方案。该补偿决定还载明了产权调换的房屋为就近地段的句容市碧桂园时代新城安置房以及搬迁费、临时安置费和政策性补助费等，符合《征补条例》第二十一条、第二十二条等规定。镇江市政府收到吕海陵提出的行政复议申请后，依法受理，经审查后根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第一项之规定作出69号《复议决定》，并送达给申请人（吕海陵）和被申请人（句容市政府），程序合法、适用法律正确。吕海陵的诉讼请求无事实根据和法律依据。原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回吕海陵的诉讼请求。
上诉人吕海陵上诉称，105号《征收决定》并非基于公共利益作出，且征收补偿资金亦未足额到位，因此，该征收决定不能作为被上诉人作出7号《补偿决定》的根据。同时，涉案评估报告未依法作出，且对上诉人经法定登记之外的面积不予补偿等违反公平补偿原则。原审判决认定事实不清、适用法律错误。请求本院撤销原审判决，撤销7号《补偿决定》，本案发回重审或提审。
被上诉人句容市政府答辩称，句容市政府依法作出105号《征收决定》并予公告，被上诉人征收补偿资金全部足额到位，被征收片区756户，除8户尚未签定补偿协议外，其他被征收户均已签订补偿协议且补偿资金已支付完毕。因105号《征收决定》载明了征收补偿方案及相关复议、诉讼等救济权利，而上诉人并未对105号《征收决定》申请复议及提起诉讼，故被上诉人根据该征收决定作出的7号《补偿决定》符合法律规定。因涉案评估机构的选择经公证机构公证产生，涉案房屋的评估报告亦已依法送达上诉人，故被上诉人根据涉案评估报告作出7号《补偿决定》并无不当。请求本院驳回上诉，维持原判。
被上诉人镇江市政府答辩称，镇江市政府作出的69号《复议决定》符合法律规定。请求本院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院另查明，对上诉人进行的产权调换房屋属涉案征收区域就地安置。本院认为，根据《征补条例》第八条第（五）项规定，由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要，确需征收房屋的，属于公共利益需要范围，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。本案中，2014年1月10日，经句容市人大会议决议，批准将句容市南大街、东门汽车站，即甲城（长途汽车站）等片区纳入城市改造范围。据此，句容市政府依据相关文件并在履行了相应程序后，于2014年6月18日作出的105号《征收决定》，符合公共利益的要求，且该征收决定并未经法定程序被确认为违法、无效或被撤销，故被上诉人句容市政府以105号《征收决定》为根据，向上诉人吕海陵作出7号《补偿决定》并无不当。
《国有土地上房屋征收评估办法》第四条、第五条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。本案中，句容市住建局已于2014年6月24日对评估机构的选择方式及程序作出通知并在征收范围内进行公示;经被征收人投票及2014年7月1日开箱验票，各评估机构得票均未超过半数，经抽签，确定苏信评估公司为该项目的房地产价格评估机构，上述开票及抽签情况均经句容市公证处监督确认。句容市住建局在征收范围内亦进行了公示。据此，涉案房屋征收评估机构的选定符合法律规定。
本案中，根据住房和城乡建设部颁发的相关房地产估价机构资质证书及房地产估价师执业资格证书，针对涉案房屋进行评估的苏信评估公司及相关估价师具备相应资质。该评估机构根据房屋征收部门提供的资料，通过相关勘查，在估价报告中说明了评估结论形成的过程和根据，估价行为符合《房地产估价规范》、《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定。涉案房屋评估报告已向吕海陵送达，因吕海陵并未根据《征补条例》第十九条第二款之规定，向房地产价格评估机构申请复核评估及向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。同时，苏信评估公司对涉案被征收房屋的合法面积部分系按大于登记面积的测绘面积进行评估，有利于保障上诉人的合法利益，评估报告亦对吕海陵超过测绘面积部分的房屋及房屋装修、附属物等进行了评估，故句容市政府根据苏信评估公司就涉案房屋作出的估价报告作出7号《补偿决定》并无不当。句容市政府依据涉案房屋估价报告，对于涉案被征收房屋作出的7号《补偿决定》，确定如果吕海陵选择货币安置，包括涉案被征收房屋的补偿款、超过测绘面积部分的房屋及附属设施及装潢补偿款、货币安置政策性补助、搬迁费、临时安置费等共计1911982.08元，吕海陵可以随时领取上述补偿款项。如果吕海陵选择产权调换，句容市政府为其就地安置了句容市碧桂园时代新城安置房5栋A5室（安置面积为104.3平方米）、5栋B13室（安置面积为72.59平方米）和5栋C27室（安置面积为94.94平方米），合计安置面积为271.83平方米的三套房屋作为产权调换房。虽然原地安置的产权调换房屋面积大于原房合法面积，但对产权调换房价格进行结算后，征收人还需付给被征收人房屋征收补偿差价人民币335552.44元。据此，句容市政府作出的7号《补偿决定》中确定给上诉人选择的两种安置补偿方式均保障了上诉人的合法权益。
被上诉人镇江市政府收到吕海陵的行政复议申请后，依照《中华人民共和国行政复议法》的规定，在法定期限内作出69号《复议决定》，维持第7号《补偿决定》，认定事实清楚，适用法律正确，行政程序合法。
综上，上诉人吕海陵的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、审判程序合法、适用法律正确。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人吕海陵负担。
本判决为终审判决。
审判长 齐 鸣
审判员 黄 河
审判员 季 芳
二〇一七年四月十九日
书记员 钱伟红
附：本判决适用的相关法律依据
《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；