山东省曲阜市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0881民初3388号
原告：董春杰，女，1989年12月10日出生，汉族，户籍地曲阜市。现住曲阜市。
委托诉讼代理人：渠继东，山东众立律师事务所律师，一般代理。
被告：关西强，男，1986年4月21日出生，汉族，住曲阜市。
委托诉讼代理人：贾拥军，曲阜鲁兴法律服务所法律工作者，特别授权。
原告董春杰诉被告关西强商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董春杰及其委托诉讼代理人渠继东，被告关西强及其委托诉讼代理人贾拥军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
董春杰向本院提出的诉讼请求：1、确认原被告签订的《房屋买卖协议书》合法有效，继续履行；2、依法确认曲阜市如意小区某室房屋及储藏室产权归原告所有，责令被告协助原告办理产权过户手续；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年3月24日，我和被告关西强通过中介签订了《房屋买卖协议书》，协议约定被告将其位于曲阜市如意小区某室房屋出卖给我，房屋面积144.19平方米，储藏室8.01平方米，总价款为55.2万元。双方约定，我分两次向被告支付购房款28万元，余款27.2万元办理银行按揭。
协议签订后，我按照约定支付了房款28万元，被告也将房屋交付给我使用至今。被告交付房屋后至今没有给我办理房产过户手续，虽经我不断催促，被告总是以各种理由拖延。综上所述，我和被告是在中介机构的见证下，在平等自愿的基础上签订的买卖协议，该协议合法有效，被告应当继续按照协议书的约定履行。为维护我的合法权益，故诉至法院。
关西强辩称，我与原告签订的买卖合同为无效合同，法院应判决驳回原告的诉讼请求。1、关于程序方面，本案原告漏列诉讼主体，该合同中唐海苓参与了买卖定金合同和附加协议的签订，并支付了部分房款，应为买卖合同的相对人，唐海苓应是本案的诉讼当事人，原告漏列诉讼主体。2、原告诉状中所述不属实，被告于2013年9月份以按揭的方式购买了涉案房产，在中国工商银行办理了抵押登记，被告与原告签订定金合同、补充协议及房屋买卖协议时，没有办理房产登记手续，被告是于2014年9月16日办理了房产登记手续，在买卖过程中，被告未通知中国工商银行，至今也没有告知中国工商银行转让房屋的行为，原告在履行协议过程中没有按照约定的时间支付房款，所以被告不再将房屋出卖给原告，同意退还已收的房款，解除双方的买卖行为。
原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据1、《房屋买卖协议书》约定：1、2014年3月24日，原、被告通过中介方中研二手房屋销售代理中心签订了《房屋买卖协议书》，该协议约定被告关西强将其位于曲阜市如意小区某室房屋出卖给原告，房屋面积为144.19平方米，储藏室8.01平方米，总价款为55.2万元；2、双方约定原告分两次向被告支付购房款28万元，余款27.2万元办理银行按揭；3、根据协议书第九条约定，2014年4月底，双方办理了房屋交接手续，被告已将房屋交付给原告，证明该协议书经双方签字确认，合法有效，被告应当按照协议书的约定继续履行，将房屋过户至原告的名下。证据2、银行转账凭证、中介方出具的《证明》、《收到条》证明：1、2014年3月24日，原告通过工商银行账户向被告关西强支付购房款23万元；2、2014年4月24日，原告通过婆婆唐海苓的银行账户向被告支付购房款37400元；3、交纳房款时关西强应交给中介方的2000元押金，直接从房款中扣下的2000元，此款现在中介公司，还有原告替关西强交的电梯维保费600元；4、被告于2015年3月16日出具的收到28万元的收款条。证据3、《曲阜市如意花园小区物业管理服务协议书》、燃气费缴纳收据、物业费、电梯维保费、暖气费、自来水费单据证明，合同签订后，被告已经将房屋交付给原告，原告和家人实际占有使用该房屋至今并缴纳的相关费用。证据4、《购房合同补充协议》证明：2015年3月16日，原告委托婆婆唐海苓与被告交涉房屋过户和二手房屋贷款问题，被告关西强承诺2015年12月份前将该房屋银行按揭贷款结清、解押并积极配合原告办理房屋过户和二手房贷款手续。补充协议签订后，被告并未遵照履行，在此保留追究被告因逾期办理过户手续造成损失的权利。证据5、《结婚证》、《家庭关系证明》、《情况说明》证明：1、原告董春杰和岳康系夫妻关系；2、唐海苓系原告的婆婆；3、唐海苓在处理与本案房屋相关的支付房款、签字行为系董春杰授权，代表董春杰行使相关权利。证据6、唐海苓的证言，证明其育有一子一女，其女已出嫁，现随其子及儿媳生活。原告是其的儿媳，该房屋是其子及儿媳出资购买，因其子及儿媳均上班，其子及儿媳委托其办理了缴纳定金、给付房款、签订补充协议等购房事项。
经质证，被告关西强对证据1的真实性无异议，但该协议第2条第2项付款方式约定，原告应于2014年4月23日前应支付房款4万元，但是原告没有按照约定履行，而是迟延交纳了房款，所以被告决定不卖给原告。对证据2的真实性有异议，但是证明了唐海苓是房屋购买人之一；对证据2中的中介方出具的证明有异议，因双方约定该房款是应由原告直接支付给被告，没有约定该房款经中介转交，原告以中介扣收房款2000元，没有约定上的根据，被告不认可，该2000元至今没有交付给被告；对于电梯维护费600元，是因为原告使用房屋过程中应该支付的费用，不应记在被告的名下。对证据3的真实性有异议，并且交款人也不是本案被告，认为与本案无关，但是对于房屋现在由原告占有使用没有异议。对证据4的真实性无异议。对证据5的真实性无异议，对证据5中的情况说明有异议，因被告认为唐海苓应为本案当事人，其情况说明仅能作为个人陈述，不能作为证据使用。对证据6，证人的证言真实性有异议，证人与原告是亲属关系，证人的证言与证人签署的三个关于房屋买卖的手续不一致，三个房屋买卖的手续上并没有注明证人为原告的代理人，而是以买方的身份签署，所以证人是本案合同的相对人。
被告关西强为证明其的主张提交了以下证据：证据1、被告与唐海苓签订的涉案房屋买卖定金合同和附加协议一份，证明唐海苓为买卖合同中的买方，证明本案漏列诉讼主体。证据2、中国工商银行曲阜支行的关西强借记卡明细清单一份，证明原告未按照合同约定支付房款。证据3、中国工商银行与被告签订的借款担保合同一份、他权证复印件一份，证明涉案房屋在房地产交易中心办理了房屋抵押登记，抵押权人为中国工商银行曲阜支行，所以双方的买卖行为应是无效。
经质证，原告董春杰对证据1的真实性无异议；对被告的证明内容有异议，该定金合同和附加协议是原告全权委托唐海苓代原告履行的合同行为，产生的相关权利义务由原告享有和承担。定金合同第7条约定的应由被告缴纳2000元押金，与原告提交的证据1和证据2关于押金的主张更能相互印证，通过附加协议和原告提交的证据4，能证实被告存在严重的违约行为。根据原告提交的证据1能证实房屋买卖的真正买方为本案原告，而不是委托代理人唐海苓。对证据2的真实性无异议，对其证明内容有异议。该证据不能证明原告存在未及时付款的行为。对证据3的真实性无异议，该证据与原告提交的证据一相互印证，充分证明了原告出示的证据一的证明内容。
根据当事人提交的证据及当庭陈述，本院经审理认定事实如下：2014年3月24日，原告董春杰与被告关西强通过中介方中研二手房屋销售代理中心签订了《房屋买卖协议书》，该协议书约定：原、被告经协商，被告将其位于曲阜市如意小区某室房产出售给原告，房屋建筑面积144.19平方米，储藏室8.01平方米。该房产成交价款为55.2万元，原告先交付定金10000元；付款方式为，2014年3月24日原告支付被告房款24万元（含定金10000元），2014年4月23日前原告支付被告房款4万元，两次给付购房款计28万元，剩余房款27.2万元原告办理银行按揭后支付。同时约定，双方于2014年3月24日交接涉案房产，由中介方暂押被告2000元作为土地证过户押金，并约定了产权保证、违约责任、税费等条款。该协议签订后，原告按照约定当日给付被告24万元（含定金10000元）购房款，2014年4月24日原告给付被告购房款37400元，其中原告为顺利接房代被告支付给曲阜市如意小区物业600元电梯前期维保费，另被告应支付中介方2000元的押金，被告未支付，原告代被告支付中介方2000元押金，后被告于2015年3月16日向原告的婆婆出具28万元的收到条。原告于2014年4月24日给付被告第二笔购房款后，经被告同意，原告携《房屋买卖协议书》在曲阜市如意小区物业处领取涉案房产的钥匙，后原告于2015年5月份居住至今。
另查明，被告关西强购买曲阜市如意小区某室房产时于2013年9月13日在中国工商银行曲阜支行办理抵押贷款，并在曲阜市房地产交易登记中心办理预购商品房抵押权预告登记，后于2014年9月16日在曲阜市房地产交易登记中心将该房屋所有权人登记为关西强，该房屋坐落登记为曲阜市如意路1号（如意花园）某楼某号室。
本院认为，原告董春杰与被告关西强通过中介方签订的《房屋买卖协议书》是双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。关于被告主张该房屋买卖是无效行为的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案双方签订的《房屋买卖协议书》是双方当事人真实意思的表示，并不存在合同无效的情形，故被告的辩解不符合法律规定，本院不予采信。关于被告主张唐海苓亦是本案当事人，本案漏列唐海苓为当事人的问题。本案中，《买卖定金合同》是原告的婆婆唐海苓签订，该合同约定，买卖双方于2014年3月24日签订房屋买卖合同，该定金合同还约定该房款包含储藏室等各项开口费用，被告负责提供双证并配合原告办理房产过户手续，由中介方暂押被告该房屋土地证押金2000元，待土地证过户后由中介方返还该押金。附加协议亦是原告的婆婆唐海苓签订，该协议约定的也是关于房屋过户事宜。本院认为，定金合同是合同当事人在订立主合同时，为保障主合同的履行，而签订的从合同，约定一方当事人支付给对方一定数额的货币，主合同履行后定金收回或抵作价款的一种担保合同。而《房屋买卖协议书》是原告与被告签订，买卖定金合同及附加协议均是主合同《房屋买卖协议书》的从合同；唐海苓是原告的婆婆，原告委托唐海苓办理购房的相关事宜，并不违反法律强制性规定，并在买卖定金合同中约定了签订《房屋买卖协议书》的时间，其后被告与原告签订《房屋买卖协议书》时，被告亦与原告签订《房屋买卖协议书》，其表明被告承认购房人是原告，故被告的辩解不符合事实与法律，本院不予采信。关于被告主张原告未按照约定给付房款的问题。本院认为，原、被告约定第二期购房款是于2014年4月23日前给付，原告于2014年4月24日给付被告，被告在收款时并未提出异议，且被告在其后出具收到条亦未有异议，应为被告对原告给付第二笔购房款变更的承认，故被告的辩解本院不予采信。关于被告主张的第二笔购房款，原告给付的不是4万元而是37400元的问题。经查，曲阜市中研房屋销售代理中心出具的证明证实，原告于2014年4月24日给付被告4万元，其中2000元为原告代被告交纳的土地证过户押金；其中600元为原告代被告交纳的交房前的电梯维保费，被告于2015年3月16日在给原告出具的收到条中书写被告收到购房款为28万元，应为被告承认原告的代交行为，故被告的辩解不符合事实，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百六十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第十条、第四十四条、第五十二条、第六十条，第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告关西强与原告董春杰于2014年3月24日签订的《房屋买卖协议书》合法有效，双方应按照合同的约定履行；
二、被告关西强于本判决生效后十五日内协助原告董春杰将坐落于曲阜市如意路1号（如意花园）某楼某号室房屋过户到原告名下；原告未支付给被告的剩余房款及办理产权过户的费用按照双方的约定履行。
案件受理费4660元，财产保全费1870元，计6530元，由被告关西强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判员 宫同科
二〇一八年一月二十四日
书记员 孔春芳