江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终1395号上诉人（原审原告、反诉被告)：张望。上诉人（原审原告、反诉被告)：王纯玉。委托诉讼代理人：王晓义，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师，代理上列两上诉人。上诉人（原审被告、反诉原告）：苏州东方威尼斯置业有限公司。委托诉讼代理人：姚升传，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律所。委托诉讼代理人：赵艺，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律所。上诉人张望、王纯玉、苏州东方威尼斯置业有限公司（以下简称威尼斯公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初13078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人张望、王纯玉上诉请求：1.判令威尼斯公司支付张望、王纯玉一审判决未支持的违约金差额（以购房款本金为基数，按每日万分之三计算，扣除一审已支持的以中国人民银行同期同档贷款利率计算的违约金后的差额为标准），并改判威尼斯公司赔偿自2017年2月10日至实际交房之日止的违约金（以购房款本金为基数，按每日万分之三�准计算）；2.本案一、二审诉讼费用由威尼斯公司承担。事实与理由：一、关于违约金的计算标准。首先，合同约定的逾期付款违约金与逾期交房违约金标准明显不对等，应当将逾期交房违约金调整至与逾期付款违约金一样的约定标准。其次，威尼斯公司迟延交房长达六、七年的时间，通知交房时设置种种障碍，主观恶意明显，对小业主的经济、心理等都造成极大的压力。大部分小业主本想购买房屋自住并将其原有的上海房屋出租，因迟延交房，导致小业主无法搬迁产生上海房屋的租金损失。另外，因迟延交房还导致房屋装修成本大幅上涨，综合上述因素，小业主要求以购房款本金为基数，按每日万分之三标准计算违约金符合情理。二、小业主按照威尼斯公司通知要求于2017年2月9日前去收房，但办理交接手续时，威尼斯公司要求须签订放弃追究威尼斯公司逾期交房违约责任的条款书才能交付房屋，小业主不同意，为此双方未能交接房屋，这有录音以及后期的催交房函件、报警记录可以证明，因此未交房责任不在于小业主方。但一审法院认定小业主方未能证明房屋未交付的责任在于威尼斯公司，并以此为由仅判决威尼斯公司支付违约金至2017年2月9日，显属不当。三、威尼斯公司提起反诉时间超过法律规定的举证期限，一审法院受理其反诉违反法律规定。上诉人威尼斯公司上诉请求：1.请求依法改判驳回张望、王纯玉的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由张望、王纯玉承担。事实与理由：一、双方当事人签订的商品房购销合同补充协议第二条约定“买受人在出卖人发出交付通知书后30日内到出卖人要求的地点办理交房手续，交房标准为买受人领取房屋钥匙，逾期不办理的，出卖人有权解除合同…”。威尼斯公司已通�张望、王纯玉于2017年2月9日办理交房手续，但张望、王纯玉未予办理，威尼斯公司依据上述约定享有合同解除权。后威尼斯公司向张望、王纯玉发送解除合同通知函，张望、王纯玉亦已收到该函件，故涉案合同解除。虽然威尼斯公司存在迟延交房的违约行为，但该违约行为并不当然导致威尼斯公司丧失合同解除权。一审法院认定威尼斯公司是在张望、王纯玉提出要求交付房屋的诉请后才要求解除合同是错误的。事实上，张望、王纯玉在提起本案诉讼时其诉请中并不包含要求交付房屋，直至其收到威尼斯公司解除合同通知函时才向一审法院提出增加交付房屋的诉请。二、一审判决对于逾期交房违约金的适用标准错误。首先，合同明确约定逾期交房违约金标准为每逾期一日，按已付购房款价款的万分之0.1计算，该约定系双方真实意思表示，应当适用。如张望、王纯玉认为该违约金低于其因逾期交房产生的实际损失，应承担相应的举证责任；其次，即便法院需要调整违约金，亦应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，按照同地段同类房屋租金标准予以调整。在张望、王纯玉未就其损失举证的情况下，威尼斯公司已经在一审中委托相关评估机构对上述租金标准作出了评估，但一审法院仍以同期银行贷款利率计算违约金，实属错误。原审原告张望、王纯玉起诉请求：1.请求判决威尼斯公司支付逾期交房违约金（以购房款本金1224775元为基数，以中国人民银行同期同档贷款利率为标准，自2011年5月29日起计算至实际交房之日止）。2.诉讼费用由威尼斯公司承担。审理中，原审原告张望、王纯玉增加要求威尼斯公司交付房屋的诉请，同时变更逾期交房违约金计算标准为：�购房本金为基数，自合同约定的交房次日2011年5月29日起，计算至实际交房之日止，按照每日万分之三的标准计算。原审被告威尼斯公司反诉请求：1.请求判决解除双方签订的《商品房购销合同》。2.反诉费用由张望、王纯玉承担。一审法院认定事实：2009年11月14日，原审原、被告签订《昆山市商品房购销合同》一份。该合同约定：原审原告购买原审被告开发的位于昆山市××镇××东侧××水乡××庄园××房，房屋总价1224775元；出卖人应当在2011年5月28日前，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款的万分之0.1的违约金；商品房�到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交房的，出卖人不承担逾期交房的违约责任。合同还对付款期限及方式进行了约定，同时约定买受人逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之5的违约金。另，该《商品房购销合同》附件四《补充协议》约定：第1条，买受人应确保通讯方式、通讯地址准确无误，如有更改，应在三日内通知出卖人，否则出卖人不承担任何违约责任；第2条，买受人应在出卖人发出交付通知书后30天内到出卖人要求的地点办理交房手续，交房标准为买受人领取房屋钥匙，逾期不办理的，出卖人有权解除合同；第3条，如买受人未按照本合同约定的期限以及通知中交付的要求办理该商品房的交接手续，则自房屋交付通知中的交付期限届满之日起，视为该房屋已实际交付；第5条，出卖人所做的售楼广告、售楼书、售楼处模型、沙盘等物业销售之推广材料不作为合同附件，也不作为出卖人向买受人交付的商品房现状的依据；第10条，在出卖人按照买受人在合同中所留地址或买受人通知更改的地址投递邮件的情况下，若出现邮件被退回、拒收或任何第三方代收的，均视为该邮件已送达另一方。上述《昆山市商品房购销合同》及附件四《补充协议》签订后，原审原告按照合同约定支付了全部购房款。2017年1月20日涉案商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书。随后原审被告威尼斯公司向原审原告寄送入伙通知书，通知原审原告于2017年2月10日办理交房手续。原审原告陈述，原审原告收到通知后按照通知要求到原审被告处要求交房，但原审被告要求原审原告放弃逾期交房违约金，否则不肯交房，导致双方产生矛盾，后原审原告委托律师多次与原审被告联系，但原审被告方王经理一直未能答复同意交房。原审被告威尼斯公司则陈述，原审被告系在取得昆山市商品房屋交付使用备案证书之后依法通知原审原告交房，原审原告拒收房屋没有合同依据，原审被告在交房时也并未要求原审原告放弃违约金才肯交房，而是原审原告要求提高违约金并且先兑现才肯收房，同时原审原告还提出了其他要求。案件审理中，原审被告威尼斯公司向一审法院提供2017年2月9日小业主现场声明一份及信访接待记录一份，欲证明小业主不收房的原因系认为房屋存在质量、绿化等问题，不具备交房条件。2017年8月4号原审被告威尼斯公司向原审原告寄送《解除合同通知函》一份，告知原审原告由于原审原告未能按通知要求前来办理交房手续，故通知原审原告解除双方签订的《商品房购销合同》，并要求原审原告前来办理解除合同相关手续。原审原告认可收到该通知函，但认为原审原告在此之前已提起诉讼要求原审被告交房。现双方关于房屋交付及违约金支付事宜未能协商一致，故原审原告及同一楼盘其他三十多户小业主均诉至一审法院。原审被告威尼斯公司为证明原审原告逾期交房实际损失，向一审法院提交中证（昆）估字2017第4119号房地产估价报告一份（日期为2017年8月18日），欲证明诉争房屋平均租金单价为0.12元每天每平米。针对该份�估报告，原审原告质证后对其真实性及关联性均不予认可。另外，在一审法院受理的所涉楼盘该批系列案件审理过程中，小业主提出申请，要求对小业主上海房屋不能出租的损失、延期交房造成的装修上涨的差价损失及昆山房屋平均租金等进行评估，原审被告威尼斯公司对此明确表示没有评估必要。关于原审原告未根据原审被告书面通知收房的原因，原审原告陈述，原审原告于2017年2月份到现场要求交房，原审被告在公司门口贴了违约金计算确认书范本（要求按照每日万分之0.1的标准计算逾期交房违约金），要求小业主签字，原审原告询问不签字能否交付，原审被告拒绝。原审原告就其上述陈述提供两段录音。经质证，原审被告威尼斯公司对录音的真实性不予认可，对录音中人物身份亦不认可，同时对证据关联性亦不认可，认为即使证据是真实的，双方�份也明确，该证据也不能证明原审原告的证明目的，理由如下：通话中的人物多次表示能交房，从未表示不放弃违约金就不能交房，放弃违约金才能交房的说法系原审原告方代理人编造；交房都要办手续签署文件，原审被告通知原审原告交房后，原审原告不收房的原因在原审被告提交的信访接待记录及现场声明中均可以证实；通话中的企业方人物并不负责处理相关事宜，且该组证据形成时间是2017年5月4日及6月9日，是在原审原告起诉后形成的，对话双方并非小业主与开发商，而是原审原告代理人，且系偷录，并未征得当事人同意，对证据合法性亦不予认可，对原审原告陈述的未交房原因也不予认可。原审被告威尼斯公司陈述，在2017年2月9日的交房过程中，小业主当事人及其代理人明确不收房的真实原因是房屋存在质量、绿化的问题。另认定：涉案楼盘小�主之一黄娴蔚曾于2013年以威尼斯公司为被告向一审法院提起商品房销售合同纠纷诉讼，请求判决威尼斯公司赔偿逾期交房违约金（以房款为基数，自2011年5月29日计算至判决生效之日，按照同期中国人民银行贷款基准利率计算），后一审法院依法判决予以支持。威尼斯公司对判决不服，向本院提起上诉，但经本院判决维持。以上事实，有《商品房购销合同》、付款凭证、民事判决书、录音整理材料、现场声明、信访接待记录及一审法院庭审笔录所证实。一审法院认为：原审原告与原审被告签订的《昆山市商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行各自义务。现原审原告已依约履行全部付款义务，故原审被告理应按约定于2011年5月28日前将取得昆山市建设局核发的交付备案证书并符合合同约定的商品房交付买受�使用，但诉争房屋于2017年1月20日方取得建设局核发的交付备案证书，原审被告逾期交房的事实应予确认，且原审被告未举证证明存在法定或约定的正当事由，故原审原告主张原审被告支付逾期交房违约金符合法律规定。本案中，双方对逾期交房的事实并无异议，双方争议焦点在于：一、逾期交房违约金计算的截止期限？二、逾期交房违约金的计算标准？针对上述争议焦点一，原审原告认为，原审原告根据原审被告通知于2017年2月10日办理交房手续，但因原审被告以签署原审原告并不认可的逾期交房违约金确认书为交房条件，原审原告不同意，导致未能交房，故未能办理交房手续的过错不在原审原告，逾期交房违约金的计算应截止原审被告实际交房之日。原审被告威尼斯公司则认为，涉案房屋具备交付条件后，原审被告按照合同约定的地址书面通知原审原�办理收房手续，原审原告以房屋存在质量、绿化问题为由拒绝收房，故逾期交房违约金的计算应截止至2017年2月10日。一审法院认为，涉案房屋于2017年1月20日取得交付备案证书具备合同约定的交付条件，原审被告于2017年1月通知原审原告于2017年2月10日办理交房手续，原审原告应依约根据通知要求办理房屋交接手续。现原审原告未办理收房手续，而原审原告提供的现有证据不能充分证实双方未能完成房屋交接手续的责任在于原审被告，故原审原告主张原审被告支付2017年2月10日以后的逾期交房违约金无事实依据，也缺乏法律及合约依据，一审法院依法仅支持2011年5月29日（合同约定应交房日期的次日）至2017年2月10日的逾期交房违约金。针对争议焦点二，逾期交房违约金的计算标准，原审原告认为合同约定的逾期交房违约金计算标准畸低，故起诉要求按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，审理中又变更为按照购房款每日万分之三的标准计算。原审被告对原审原告主张的上述逾期交房违约金计算标准不予认可，并提出应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，认为双方签订的《商品房购销合同》约定的逾期交房违约金计算标准与实际损失一致，应尊重契约，按合同约定的违约金标准或同地段同类房屋租金标准计算。一审法院认为，关于双方争议的逾期交房违约金计算标准，一是，同一份《商品房购销合同》，对原审原告作为购房人的逾期付款违约责任约定为已付房款的每日万分之5，对原审被告作为出卖方的逾期交房违约责任约定为购房款的每日万分之0.1，合同对于双方违约责任的约定显失公平，且有悖常理，原审原告主张调高逾期交房违约金标准，应属合理。二是，逾期交房违约金调高至何标准，结合原审被告延期交房的时间长度及涉案楼盘于2017年1月方具备交付条件及所涉小业主人数众多的事实，足以认定原审被告违约情节严重，同时结合同一楼盘其他小业主先期生效判决、合同约定的购房人逾期付款违约金标准及原审原告起诉时主张的标准等因素，一审法院认为，按同期中国人民银行贷款基准利率计算较为合理，故原审被告应依法支付原审原告逾期交房违约金为：以房款1224775元为基数，自2011年5月29日起计算至2017年2月10日止，按照同期中国人民银行贷款基准利率计算。关于原审原告要求原审被告交付房屋的诉讼请求，一审法院认为原审原告已按约支付全部购房款，故原审被告依约负有交付房屋的义务，对于原审原告该诉请，一审法院依法予以支持。关于原审被告威尼斯公司反诉要求解除合同的�张，一审法院认为，双方因房屋交付及违约金事宜未能协商一致后，原审原告已诉请一审法院要求交付房屋，故原审被告再单方通知原审原告要求解除《商品房购销合同》缺乏充分的事实及法律依据，一审法院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、苏州东方威尼斯置业有限公司于判决生效后十五日内向张望、王纯玉交付昆山市周庄镇水乡明珠庄园11幢077号房屋。二、苏州东方威尼斯置业有限公司于判决生效后十五日内向张望、王纯玉支付逾期交房违约金（以房款1224775元为基数，自2011年5月29日起计算至2017年2月10日止，按照同期中国人民银行贷款基准利率�算）。三、驳回苏州东方威尼斯置业有限公司的反诉请求。本诉案件受理费2300元，减半收取1150元，由苏州东方威尼斯置业有限公司负担。反诉案件受理费7911元，由苏州东方威尼斯置业有限公司负担。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。二审中，张望、王纯玉称，一审法院未查明其向威尼斯公司发送律师函要求交房的事实；威尼斯公司称，一审法院未对其要求对房屋租金标准进行鉴定的要求予以回应，二审中其再次申请鉴定。二审中，张望、王纯玉提交2017年5月6日录音光盘及相应文字整理稿，显示录音对象是张望、王纯玉代理人王晓义律师与威尼斯公司王姓经理，欲证明张望、王纯玉要求威尼斯公司交房并提出违约金另行处理，但威尼斯公司工作人员表示如不签字确认放弃对于违约金的主张，则其需要请示公司负责人才能�定，无法交房。另，张望、王纯玉还提交2018年1月2日、2017年8月5日、2017年8月16日律师函及邮寄凭证，欲证明其三次发函给威尼斯公司，要求交房，但均遭到拒绝。对于2017年5月6日的交房现场录音及文字稿，威尼斯公司经质证认为，该录音及文字稿不真实，无法查明录音是否经过剪辑，且该录音系偷录，录音时对通话对方进行了诱导，合法性亦不予认可；即便该份录音真实、通话双方身份明确，从通话内容来看，通话对方亦多次表示能交房，其仅系协助管理，无权处理相关事宜，从未表达过小业主不放弃违约金主张则公司不交房的意思。威尼斯公司还认为，该份证据系小业主方起诉后形成，并非交房现场录音，亦非本案双方当事人之间的对话，诱导故意明显，不应予以采信。对于律师函及邮寄凭证，威尼斯公司经质证认为，对于2017年8月15日的律师函真实性认可，其�两份函件真实性不认可，即便上述三份函件都真实，亦与本案无关联性，该律师函未明确具体代表哪些小业主，且威尼斯公司在收到律师函之后已经回函明确其从未拒绝交房。本院认为，张望、王纯玉与威尼斯公司签订的商品房购销合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。双方均认可威尼斯公司逾期交房的事实，但对于逾期交房违约金的计算期间、计算标准以及威尼斯公司是否有权解除涉案合同存在争议。关于逾期交房违约金的计算期间问题，张望、王纯玉上诉称，威尼斯公司虽于2017年2月9日通知交房，但在交房时威尼斯公司明确小业主需签订放弃追究逾期交房违约责任的条款书才能交房，小业主拒绝，故此后房屋未能交付的责任仍在于威尼斯公司，对此张望、王纯玉提供了通话录音、律师函等证据加以证明。本院认为，�据当事人提供的小业主现场声明及通话录音，可以证明双方是因小业主方对于小区绿化、房屋装修、威尼斯公司逾期交房违约赔偿等问题产生争议进而导致房屋未能交付，而交房现场的通话录音中威尼斯公司亦未作出明确的不放弃逾期交房违约金则不予交房的意思表示，故难以认定2017年2月9日双方未能交接房屋的责任在于威尼斯公司。因此，一审法院对张望、王纯玉要求威尼斯公司支付2017年2月9日之后逾期交房违约金的诉请未予支持，并无不当。关于逾期交房违约金的计算标准问题，张望、王纯玉上诉认为，合同约定的逾期交房违约金标准过低，应当调整至以购房款本金为基数，按每日万分之三计算的标准；威尼斯公司上诉认为，即便不按合同约定的违约金标准计算，亦应当按照同地段同类房屋租金标准对违约金予以调整。本院认为，涉案房屋买卖合同约定的以已付购房款为基数，按每日万分之0.1计算的逾期交房违约金标准，明显过低，一审法院根据买方要求对该标准予以调高，符合法律规定。对于违约金调高至何标准，虽然一审中威尼斯公司提供了其单方委托的房屋租金评估报告，但一审法院综合考量威尼斯公司延期交房时间、违约情形及同楼盘其他小业主诉讼的生效判决等因素，酌情将逾期交房违约金调整为以购房款本金为基数，按同期银行贷款基准利率进行计算，属合理裁量，可予维持。关于威尼斯公司是否有权解除涉案合同的问题，威尼斯公司上诉称，因其已经于2017年2月9日通知张望、王纯玉收房，而张望、王纯玉拒绝收房，威尼斯公司有权依据双方签订的补充协议约定解除合同，且威尼斯公司提出解除合同的反诉请求在张望、王纯玉变更诉请要求交房之前，故一审应判决解除涉案合同而非交付房屋。对此，本院认为，威尼斯公司主张解除合同所依据的合同条款为“买受人应在出卖人发出交付通知书后30天内到出卖人要求的地点办理交房手续，交房标准为买受人领取房屋钥匙，逾期不办理的，出卖人有权解除合同”，但根据查明的事实，张望、王纯玉作为买房人已按约至威尼斯公司处办理交房手续，仅因双方对交付标准等问题产生争议导致房屋交接手续未能办理，该情况并不符合上述条款约定的逾期不办理情形，故威尼斯公司以该条款约定的合同解除权已成就为由要求解除合同，不能成立。另，张望、王纯玉上诉认为威尼斯公司提起反诉时间超过法律规定的举证期限，一审法院受理其反诉违反法律规定。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定，被告可以在法庭辩�结束前提起反诉，威尼斯公司于一审法庭辩论结束前提起反诉，一审法院予以受理，符合法律规定。综上，张望、王纯玉、威尼斯公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3350元，由上诉人张望、王纯玉负担1050元、上诉人苏州东方威尼斯置业有限公司负担2300元。本判决为终审判决。审判长 周 红审判员 叶 刚审判员 沈军芳二〇一八年四月二十五日书记员 王文君