福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第2489号
原告中国工商银行股份有限公司福州东街口支行，住所地福州市鼓楼区东街43号。
负责人林威，行长。
委托代理人薛玢页，国浩律师（福州）事务所律师。
委托代理人陈文婷，该银行职员。
被告宋雄，男，汉族，1987年10月26日出生，住福建省平潭县。
被告福州东兴龙居房地产有限公司，住所地福建省平潭县潭城镇九一六西侧建行大厦七层。
法定代表人卓新荣，董事长
委托代理人金麟、李茜（实习），北京大成（福州）律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司福州东街口支行诉被告宋雄、福州东兴龙居房地产有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人薛玢页，被告福州东兴龙居房地产有限公司（以下简称东兴龙居公司）委托代理人金麟、李茜到庭参加诉讼，被告宋雄经本院公告传唤，公告期届满未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2011年8月8日，原告与被告宋雄、被告东兴龙居公司签署《个人购房借款／担保合同》（A［闽］字营业部东街口支行2011年一手房贷0339号），约定原告向被告宋雄提供贷款50万元，贷款期限为20年，实际放款日与到款期限以借款凭证为准，还款方式为按月等额返还本息。同时该《合同》约定：“借款人（即被告宋雄）未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人（即原告）有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按本合同约定的利率基础上加收50%确定。”“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并解除本合同”。此外还约定：“由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担”。
为担保《个人购房借款／担保合同》的履行，被告东兴龙居公司自愿向原告提供连带责任保证。合同约定：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。
为担保上述《个人购房借款／担保合同》的履行，被告宋雄以其平潭某房产（商品房买卖合同编号：MF××××819）为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的费用和被告宋雄所有其他应付费用提供抵押担保，并于2011年8月16日办理了抵押权登记手续。
上述合同签订后，原告依约于2011年9月15日发放了贷款50万元，借款到期日为2031年9月15日，贷款利率为年利率7.05﹪。
但被告宋雄违反合同约定，连续三次未按时足额偿还贷款本息，经催收仍不偿还，被告东兴龙居公司亦未履行担保责任，已构成违约，故原告诉至法院，请求：1.判令解除原告与被告宋雄签订的编号为A［闽］字营业部东街口支行2011年一手房贷0339号《个人购房借款／担保合同》；2.判令被告宋雄立即向原告偿还全部借款本金456948.29元；3.判令被告宋雄支付借款利息、罚息、复息至其还清全部借款本金之日止；4.判令被告东兴龙居公司对被告宋雄的上述债务承担连带保证责任；5.判令原告有权以被告宋雄提供的抵押物（平潭某房产）折价或以拍卖、变卖的价款优先受偿。
被告宋雄未答辩。
被告东兴龙居公司辩称，原告应当先就涉案抵押房产实现债权。根据《个人购房借款／担保合同》之约定，被告宋雄为本案债权提供了涉案房产抵押担保。根据《物权法》第176条：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”之规定，本案债务人被告宋雄已提供了物的担保的，原告应当先就该物的担保实现债权，原告直接起诉东兴龙居公司在法律程序上是错误的。东兴龙居公司不应对本案债权全额承担担保责任。况且，根据《担保法》第28条：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任”，东兴龙居公司承担保证责任的范围为涉案房产以外的债权，而不对债权全额承担担保责任。综上所述，原告应先就涉案抵押房产实现债权，且东兴龙居公司不应对本案债权全额承担担保责任，应依法驳回原告的诉讼请求。
在审理过程中，原告向本院提交下列证明资料：
A1.《个人购房借款／担保合同》编号：A［闽］字营业部东街口支行2011年一手房贷0339号），证明原告与被告宋雄、被告东兴龙居公司于2011年8月8日签订《个人借款／担保合同》，成立借款合同法律关系；
A2《商品房买卖合同》（合同编号MF××××819）、《预购商品房贷款抵押登记证明书》，证明被告宋雄以其所有的平潭某房产（商品房买卖合同编号：MF××××819）为上述《个人购房借款／担保合同》提供抵押担保并已于2011年8月16日办理了抵押登记手续；
A3.借款凭证，证明原告依约于2011年9月15日发放了贷款50万元，借款到期日为2031年9月15日，贷款利率为年利率7.05﹪；
A4.工商银行东街口支行主机查询信息表，证明暂计至2014年12月31日，被告尚欠本金456948.29元。
被告龙兴龙居公司对原告提交的A1-A3真实性没有异议，但认为应判决原告就涉案房产享有优先受偿权，原告应当先就该物的担保实现债权。对A4认为是原告单方制作的证据，对其真实性不予认可对拖欠贷款本息的数额无法确认。
被告宋雄未提交证明资料。
被告东兴龙居公司向本院提交下列证明资料：
B1.《接楼通知单》、《入伙会签单》、《业主入住文表、材料签收清单》、《业主交房验收表》、《业主（住户）基本情况登记表》，证明2012年9月16日，被告东兴龙居公司通知被告宋雄于收到通知十日内前往被告东兴龙居公司办理交房手续，2012年9月16日，被告宋雄对涉案房屋的门窗系列、土建系列、水电系列、可视对讲系统等进行验收，并验收合格，被告宋雄在交房验收表中签字同意交房，被告宋雄已确认收到《业主手册》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等材料；
B2.中国工商银行凭证，证明工行东街口支行向被告宋雄发放贷款后，由于被告宋雄未按期归还工行东街口支行的贷款本息，原告依约扣划了被告东兴龙居公司银行账户内的相应款项，截至2015年4月30日扣款金额合计人民币62818.65元。
原告对被告东兴龙居公司提交的B1真实性无法确认，认为与本案无关；B2真实性无异议。
经认证，被告龙兴龙居公司对原告提交的A1-A3真实性无异议，原告对被告东兴龙居公司提交的B2真实性无异议，本院均予以确认。被告宋雄经本院公告传唤，公告期届满未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。原告提交的A4被告东兴龙居公司提交的B1均与被告宋雄有关，对其真实性本院均予以确认。
根据本案现有证据，本院确认原告所述属实。截止至2015年4月30日，被告东兴龙居代被告宋雄支付欠款62818.65元。庭审中，原告确认至2015年8月20日，讼争合同项下贷款本金余额为446342.32元，未欠息。
本院认为，原告与被告宋雄、被告东兴龙居签订的《个人购房借款担保合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。原告履行了借款发放义务，被告宋雄逾期还款，已构成违约。原告有权根据借款合同约定解除与借款人的借贷关系，合同解除后，被告宋雄应清偿全部借款本金及相应利息。被告宋雄自愿以位于福建省平潭某房产房产为上述债务提供担保，并经有关房地产交易管理部门登记，该抵押合法有效。故原告有权在被告不履行还款义务时，以被告抵押的房产折价或以拍卖、变卖的价款优先受偿。被告东兴龙居公司自愿为被告宋雄的债务承担连带保证责任，原告有权要求被告东兴龙居公司对上述债务承担连带清偿责任；被告东兴龙居公司承担保证责任后，有权向被告宋雄追偿。
被告宋雄经本院公告传唤，公告期届满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条之规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司福州东街口支行与被告宋雄、被告福州东兴龙居房地产有限公司于2011年8月8日签订的《个人购房借款担保合同》；
二、被告宋雄于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司福州东街口支行借款本金人民币446342.32元及利息、罚息（自2015年8月21日起按合同约定标准计付至实际清偿之日止）；
三、被告福州东兴龙居房地产有限公司对被告宋雄的上述债务承担连带清偿责任；
四、原告中国工商银行股份有限公司福州东街口支行有权对被告宋雄提供的位于福建省平潭某房产房产折价或者拍卖、变卖后的价款优先受偿。
如果两被告未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费8154元，由两被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判长 林 方
审判员 蔡华峻
审判员 林小芬
二〇一六年三月十七日
书记员 林 舒