广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂12民终310号
上诉人（一审原告）：杨广和，男，1958年12月10日生，汉族，宜州市庆远镇人民政府职员，住所地广西宜州市庆远镇。
委托代理人：杨昌运，河池市中级人民法院退休干部，现居住地广西宜州市庆远镇。与原告系胞弟关系。
上诉人（一审被告）：宜州市正泰房地产有限责任公司，住所地宜州市庆远镇。
法定代表人：莫军，该公司董事长。
委托代理人：邱勇，广西超世纪律师事务所律师。
上诉人杨广和与上诉人宜州市正泰房地产有限责任公司（下称正泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，宜州市人民法院曾于2015年3月6日作出（2015）宜民初字第82号民事判决，杨广和不服上诉，本院2015年10月8日作出（2015）河市民二终字第235号民事裁定发回重审。重审后，杨广和与正泰公司均不服上诉，本院于2016年2月25日受理后，依法组成由审判员李剑峰担任审判长，代理审判员吴利萍、陈一锋参加的合议庭审理本案。经阅卷调查、询问当事人。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2008年9月10日，（甲方）正泰公司与（乙方）杨广和签订了《房屋回建补偿协议书》（下称补偿协议），主要内容为：一、乙方同意甲方按计划对原庆远镇政府大院内房改房进行拆除重建。二、回建房的安置地点：回建房统一安排在庆远镇塘中路27号原庆远镇政府院内。三、回建房的补偿办法：甲方无偿回建房建筑面积为80㎡/套（不含公摊面积）住房给各回迁户，其中含乙方原在庆远镇政府大院内的房改房的面积（以乙方原房产证核定面积为准）在内，超过80㎡/套以上（超80㎡/套的公摊面积部分按比例计算另行计价加费）的面积按市场价9.5折计价。上述超出80㎡/套以上面积的房款乙方须按甲方通知规定交款。四、回建房所在楼层：整个楼盘的设计方案由甲方委托设计院统一设计。九、临时租房租金的补偿办法：甲方给予乙方每个月（不足15天按半个月计，超过15天按满月计）500元作为临时租房租金补偿，由乙方自行临时租房居住。本协议签订之日，甲方预付乙方一个月的临时租房租金500元，待乙方全体回迁户全部搬迁完毕后（即所有住户把大门钥匙全部交给甲方），甲方一次性付给乙方一年的临时租房租金补偿费6000元。一年期满以后，甲方每半年付给乙方一次性临时租房租金3000元（提前一个月付给）。十二、甲方在乙方全部住户搬出该住宅楼之日起争取在两年内建好住房交付给乙方使用。如甲方逾期不能将房屋交付乙方使用，则超过两年后，甲方付给乙方每个月的临时租房租金为600元。十四、甲方违约责任：甲方如违反本协议规定，需付给乙方每户违约金贰万元，并赔偿给乙方各户相应的损失费用。十五、乙方违约责任：乙方要积极配合甲方做好拆迁工作，在签订本协议起60日内搬出该住宅楼。逾期不搬者需给付甲方违约金贰万元。合同签订后，杨广和按照协议约定的时间搬出原住房，正泰公司也按约定的租金标准支付租金到2013年6月30日止。正泰公司按规划建设帝王商贸城，该工程于2009年8月15日开工，2013年5月11日竣工，并由施工单位广西五鸿建设集团有限公司、勘察单位河池市基础工程公司、设计单位深圳市物业国际建筑设计有限公司、监理单位广西隆海建设项目管理有限公司、建设单位正泰公司五个单位联合出具建设工程质量竣工验收意见书，于2013年10月21日，报宜州市住房和城乡建设局备案。2013年6月26日，正泰公司在河池日报刊登交房公告，要求各尚未收房的业主及时到“帝王商贸城”售楼部办理收房相关手续。2013年6月底，正泰公司通知杨广和及全部安置户主抽签选房，杨广和抽得帝王商贸城B单元804号房。抽签选房后，杨广和以正泰公司所交付的房屋未经综合验收，尚不具备交房的法定条件为由拒绝接收房屋，遂引起纠纷。为此，杨广和诉到该院提出上述诉讼主张。在庭审中，正泰公司认为协议约定的违约金数额过高，但经合议庭释明后，其没有申请就违金问题进行司法鉴定，亦没有提供相关证据加以证明其抗辩主张。
一审法院审理认为：杨广和与正泰公司签订的《房屋回建补偿协议书》，是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规以及政策的强制性规定，为有效合同。依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自已的义务。
1、关于安置房的交付问题。本案所涉的安置房与正泰公司开发的帝王商贸城整体建设，帝王商贸城于2013年5月11日经过设计、施工、监理、勘察、建设五家单位验收合格。2013年6月26日,正泰公司公告通知交房，该通知公告虽然不具有公示公信效力，但具有通知效力，且杨广和已参加抽签选房，证明其知道或者应当知道正泰公司已通知交房。因此，应当认定正泰公司具体交付时间为2013年6月26日，杨广和主张未经“综合验收”不具备交付条件的理由不成立。正泰公司通知交房后，杨广和无正当理由拒绝接收，造成安置房不能交付的责任在杨广和方，其请求正泰公司继续支付2013年7月1日以后租房补贴每月600元，该院不予支持。
2、关于正泰公司是否违约问题。双方于2008年9月10日签订《房屋回建补偿协议书》，依照该协议第十二条的约定，正泰公司应当于2010年9月10日前交付房屋，然而正泰公司于2013年6月才通知交付，其行为明显违约，依法应当承担违约责任。依照该协议第十四条的约定，违约方应当支付对方20000元的违约金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条第一款以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：1、正泰公司支付杨广和违约金20000元；2、驳回杨广和的其他诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由杨广和负担。
杨广和不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销一审判决第二项，判令正泰公司自2013年7月1日起至实际交房之日止，支付杨广和每月租房补贴费600元。事实和理由：1、一审判决认定“2013年6月底，正泰公司通知杨广和及全部安置户主抽签选房……”事实错误。2、正泰公司建设和交付给杨广和的标的物是商品房，依法应当适用《城市房地产管理法》及其相关法律法规调整双方当事人之间的民事关系和民事争议。一审判决确认“帝王商贸城于2013年5月11日经过设计、施工、监理、勘察、建设五家单位验收合格”符合法定交房条件，不知其法律依据何在？3、履行合同的行为依据，无疑就是双方合同的约定。一审判决认定正泰公司的交房公告“具有通知效力”，不知有什么合同依据或是法律依据。4、一审判决认定“本案所涉的安置房已经交付。”同时，又认为“造成安置房不能交付的责任在杨广和方”，令杨广和不知所云。事实上，杨广和在本案诉讼期间，曾多次跟正泰公司接收房屋而被拒绝。综上所述，正泰公司于2013年6月公告交房的行为，违反了合同适当履行的原则，且依照合同的约定和《城市房地产管理法》及其相关法律法规的规定，其交付的房屋不具备交付条件，应当承担房屋不能交付的违约责任。上诉人请求自2013年7月1日起至实际交房之日止，每月继续支付租房补贴费600元。具有充分的事实和法律依据，依法应当得到支持。并且，杨广和将视所受损失的不断扩大，保留追索增加的经济损失的权利。
正泰公司亦不服一审判决，上诉请求撤销一审判决，改判驳回杨广和的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定正泰公司在本案中构成违约缺乏事实和法律依据。一审判决认定：“双方签订《房屋回建补偿协议书》第十二条约定，正泰公司应当于2010年9月10日前交付房屋，然而其于2013年6月才通知交付，已经超过约定交房时间长达两年多时间，已经构成违约。”这一认定是对协议书内容的错误理解，是不能成立的。协议书第十二条约定：“甲方在乙方全部住户搬出该住宅楼之日起争取在两年内建好住房交付给乙方使用，如甲方逾期不能将房屋交付乙方使用，则超过两年后，甲方付给乙方每个月临时租金为600元。”这一约定，其实是甲、乙方就房屋交付和责任承担作出的一项特别约定。从这条特别约定可以看出：第一、双方没有明确确定交房的具体时间，只是约定“争取在两年内建好住房”。而“争取”一词的基本释义，是力求获得或实现。“争取在两年内建好住房”，它不是一种已经确定的状态，它与“要在两年内建好住房”有着本质的区别。把“争取在两年内建好住房”理解为“要在两年内建好住房”，这实际上是混淆了两个不同性质的概念，是错误的。第二、双方在约定“争取在两年内建好住房”的同时，还约定了超过两年不能交房的解决办法（或者说责任承担方式），那就是如果甲方未能在两年内建好住房交付使用，每个月就要多付100元临时租金，使每个月的临时租金增加至600元。这一约定，说明双方虽然都希望在两年内建好住房交付使用，但如果经过“争取”仍未能实现，就要延长期限，但延长期间甲方要多付租金，将临时租金总额增至600元。这是甲，乙方双方在“争取两年内建好住房交付给乙方使用”不能成就后的另一种选择，这种选择是签约时双方对交易风险等进行评估后共同作出，是双方协商一致的结果。只要当事人履行了这一义务，就不存在违约行为。第三、协议第十二条主要是确定甲方交付义务的协议。这条协议，实际上是给甲方两个选项：第一个选项是“争取在两年内建好房屋交付给乙方使用”，第二个选项是“逾期不能将房屋交付乙方使用，则超过两年后，甲方付给乙方每个月临时租金为600元。”这两个选项，是一种递进式的关系。即第一个选项不可能后，就可以进行第二个选项。所以，从这条协议的约定来看，如果甲方在两年内建好住房交付给乙方使用，是不违约的；如果甲方在两年内未能建好房屋交付使用，但只要给乙方的临时租金增加到每个月600元，也不违约。因为是否违约主要是看有没有违反合同约定，如果当事人按约履行了义务，自然就不存在违约行为。结合本案实际，甲方在经过两年努力也未能建好并交付房屋后，已按约付足临时租金，因此，甲方并不存在违约行为。第四、正泰公司的行为没有违约已经司法确认。与杨广和同为安置户的还有罗生等23户。杨广和与正泰公司所签协议和罗生等人与正泰公司所签协议，内容是一样的。罗生曾以正泰公司违约等理由，向宜州法院起诉。宜州法院于2014年5月29日以(2014)宜民初字第4号判决，认定正泰公司没有违约，判决驳回了罗生的诉讼请求。河池中院二审维持了该判决。经过司法确认的行为，现在又作出相反的判决，这是不妥的。可见，一审判决认定正泰公司在本案中构成违法是错误的，应予纠正。2、一审判决适用法律错误。前面已经阐述，正泰公司并不存在违约行为，认定正泰公司违约并判决由其承担违约责任错误，这是正泰公司始终坚持的一个观点。退一万步说，本案就算正泰公司存在违约行为，一审判决也是错误的。一是违反了特别约定优先原则。协议书第十二条是专门就房屋交付和责任承担作出的特别约定，如果说违约，也应优先适用第十二条进行处理，而不应适用第十四条，但一审判决却适用协议第十四条进行处理。二是合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，两者只能选其一。本案中，双方已在协议书第12条中约定损失赔偿额的计算方法，即每月增加100元的租金，并已实际履行，就不能再按协议书第十四条请求支付违约金20000元，但一审判决还是支持杨广和的诉讼请求，这是错误的。三是协议书第十四条约定的违约金显然过高，但是一审法院仍然支持杨广和的诉讼请求于法无据。
双方当事人均未在二审提供新证据。
一审认定事实属实，本院予以确认。
综合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点是：1、杨广和要求正泰公司自2013年7月1日起支付每月租房补贴费600元至实际交房之日止是否有事实与法律依据；2、正泰公司是否存在逾期交房的违约行为；3、正泰公司是否应当支付杨广和逾期交房违约金2万元。
本院认为：涉案《房屋回建补偿协议书》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订，意思表示真实，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。
一、关于杨广和要求正泰公司自2013年7月1日起支付每月租房补贴费600元至实际交房之日止是否有事实与法律依据的问题。
（一）交房条件问题。对于涉案房屋应具备的交房条件，双方并无具体的约定，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，一审认定涉案房屋于2013年5月11日经过设计、施工、监理、勘察、建设五家单位验收合格，已经具备交房条件，该认定并无不当，本院予以确认。因综合验收已被2004年5月19日施行的《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》予以取消，故杨广和上诉认为商品房应当经过综合验收才能交房的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
（二）公告通知的效力问题。因双方当事人未在合同中约定交付房屋的通知方式，交房通知一般以书面方式为准，但开发商能提供证据证明已采用登报或其他媒体通知的，亦产生通知的法律效力。因此，一审认定正泰公司于2013年6月26日在《河池日报》的交房公告产生对杨广和通知的法律效力并无不当，本院予以确认。杨广和认为正泰公司的公告通知对其不产生法律效力的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
（三）法律适用问题。由于涉案合同约定的安置补偿方式是无偿给予一定面积的回建房，涉及到回建房的竣工、交房等，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定精神，一审适用商品房销售纠纷方面的法律并无不当，本院予以确认。
因此，正泰公司于2013年6月26日已经通知杨广和接收已具备交房条件的涉案房屋，因杨广和认为不是对其直接进行书面通知而拒绝接收，造成正泰公司不能实际交房的责任在杨广和，因此而产生的租房租金应由杨广和自行承担，其再要求正泰公司自2013年7月1日起支付每月租房补贴费600元的上诉请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。
二、关于正泰公司是否存在逾期交房违约行为的问题。合同约定正泰公司应当于2010年9月10日之前向杨广和交房，但其直到2013年6月26日才公告交房，存在逾期交房的事实，构成违约，应当承担违约责任。正泰公司认为合同并未约定具体明确的交房时间，不存在逾期交房的事实，无需承担违约责任，其该上诉理由不能成立，本院不予采信。
三、关于正泰公司是否应当支付杨广和逾期交房违约金2万元的问题。虽然合同第十二条约定逾期交房期间应支付杨广和的租房租金比按时交房的房租涨100元/月，但这仅是对市场租房租金上涨的预见性补偿，不能体现合同第十四条约定的“如违反本协议规定，正泰公司需支付违约金20000元”的惩罚性，故正泰公司因其逾期交房违约应向杨广和支付违约金。虽然正泰公司认为违约金过高，但其并未提交相关证据佐证其主张，故其认为违约金过高的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，判决并无不当，本院予以维持。正泰公司和杨广和的上诉请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元（正泰公司预交300元、杨广和预交250元），由上诉人杨广和、上诉人宜州市正泰房地产有限责任公司各负担275元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李剑峰
代理审判员 吴利萍
代理审判员 陈一锋
二〇一六年五月十二日
书 记 员 杨艺欣
本案适用法律法规：
1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
3、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。