湖南省双峰县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）双民二初字第1040号
原告双峰县华建盛置业发展有限公司，住所地双峰县永丰镇和森大道。
法定代表人张兴高，该公司经理。
委托代理人李富强，湖南国藩律师事务所律师。
被告贺向前，男，1983年3月9日生，汉族，双峰县人，住本县。
被告王满意（被告贺向前之妻），女，1985年11月26日生，汉族，双峰县人，住双峰县。
委托代理人胡永红，湖南国藩律师事务所律师。
原告双峰县华建盛置业发展有限公司（以下简称华建盛公司）与被告贺向前、王满意商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月9日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员贺志伟担任审判长，与人民陪审员彭志春、贺素平组成合议庭，代理书记员龚露芳担任记录，于2016年1月22日、5月24日公开开庭审理，原告华建盛公司委托代理人李富强、被告贺向前及被告贺向前、王满意委托代理人胡永红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告华建盛公司诉称，原告系中伟世纪城开发商，2014年2月10日，原告与被告贺向前、王满意订立商品房买卖合同，约定被告购买原告开发的中伟世纪城南区2栋1、2层101、201号商铺，商铺总房价为2721920元，被告在合同签订后已支付购房款1641920元，对剩余款项108万元，被告选择的付款方式为按揭贷款，被告应在合同签订后及时办理好银行按揭手续，否则应按每日万分之三支付违约金，原告多次催告，被告以各种理由拖延，原告于2015年2月4日要求被告在2015年2月9日前交清余款，被告至今尚未履行，请求判令被告迅速支付所欠购房款108万元及至2015年10月10日止的违约金194400元，后续违约金按324元/天的标准支付至本判决所确定的支付之日止。
原告华建盛公司为支持其诉讼请求，在举证期限内提交了如下证据：
1、原告的营业执照及组织机构代码证复印件，用以证明原告的诉讼主体资格。
2、原告与被告贺向前、王满意所订的商品房买卖合同书，用以证明:①被告尚欠原告购房款108万元，②余款合同约定按揭贷款，如果不能获得按揭贷款或少于欠款金额，应由被告自有资金支付，③合同书对违约责任及相关费用进行了约定的事实。
被告贺向前、王满意辩称，原告已将按揭费用、办理产权费用174740元计入被告的购房款之中，因原告并未为被告办理银行按揭手续，对于174740元的费用应冲抵被告所欠房款。由于原告没有及时为被告办理银行按揭贷款，后又因被告在广东存在经济纠纷，被台山市广海信用社录入信用不良记录，导致被告无法办理银行按揭贷款，被告要求原告退款，原告不同意，并将房屋钥匙交给了被告，为被告开通了水、电，导致被告为门店装饰花费160余万元，被告在门店营业中发现，原告房屋存在严重质量问题，每当下雨，三楼就漏水，把被告店内装饰全搞坏了，被告要求原告处理，原告不予理睬，现要求解除与原告的商品房买卖合同，并要求原告将所收被告的购房款本金1641920元及利息和银行按揭手续费、办理产权费用174740元及利息返还给被告，并由原告赔偿被告装饰费160万元。
被告贺向前、王满意为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
3、被告贺向前、王满意的身份证复印件，用以证明被告贺向前、王满意的诉讼主体资格。
4、中伟世纪城商铺价格计算书，用以证明：①被告贺向前、王满意购买中伟世纪城南区2栋101号、201号商铺，商铺总价为2721920元，②首付六成，计1641920元，贷款四成，计108万元，③付银行按揭费用及办理产权费用174740元。
5、收据2张，用以证明被告贺向前、王满意向原告华建盛公司交了商铺购房款1641920元，另外，原告华建盛公司代收其他费用174740元的事实；
6、协议书及个人信用报告，用以证明被告贺向前因与广东省台山市广海信用社存在经济纠纷，已产生信用不良记录，导致被告贺向前无法到银行办理按揭手续的事实；
7、相片4张，用以证明商铺三楼存在质量问题，每当下雨，三楼漏水，把装饰全部搞坏了的事实。
经审理查明，原告华建盛公司经双峰县工商行政管理局于2008年1月11日登记成立，公司类型为有限责任公司，经营范围房地产开发、建筑材料销售，地处双峰县永丰镇上新街的中伟世纪城系该公司的房地产开发项目。被告贺向前与被告王满意系夫妻，2013年11月9日，被告贺向前与原告华建盛公司签订中伟世纪城商铺价格计算书，约定房屋位置中伟世纪城南区2栋101商铺，总价2721920元，首付6成1641920元，货款4成1080000元；按揭费用:抵押费5444元，预告登记费3300元，评估费13610元，测绘成果费40元；办理产权费用:契税108877元，房屋公共维修基金27219元，房屋交易费13610元，产权登记费1100元，印花税10元，办理国土证的费用:发证费130元，测绘费200元，地产交易费800元，评估费400元，费用合计174740元。当日，被告贺向前交商铺房款1641920元给原告华建盛公司，付原告华建盛公司所代收的费用174740元，原告华建盛公司分别开具了收据给被告贺向前。2014年2月10日，原告华建盛公司作为出卖人，被告贺向前作为买受人，被告王满意作为共有人签订商品房买卖合同，合同约定，第三条买受人所购商品房基本情况:中伟世纪城南区第2幢1、2层101、201号房，该商品房的用途为商铺，该商品房建筑面积共85.06/92.53平方米，套内建筑面积79.92/86.94平方米，公共部分及公用房屋分摊面积5.14/5.59平方米，商品房合同约定第一层建筑面积85.06平方米，商品房合同约定第二层建筑面积92.53平方米。第四条计价方式及价款:按建筑面积计算，该商品房单价壹层为人民币每平方米16000元，该商品房单价贰层为每平方米14708.31元，总金额2721920元，乙方应交纳的各种税、费及维修基金，乙方委托华建盛公司代收代缴，并在签订合同时一次性交清。第五条付款方式及期限:银行按揭贷款，买受人以按揭方式付款的，应于本合同签订之日起向出卖人交付首期房款1641920元，余款108万元以按揭方式支付，买受人应在签订本合同之日起7日内，将申请办理银行按揭所需的资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第六条处理，因买受人的原因导致买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到通知之日起7日内，以自有资金支付，并不承担本合同第六条约定的违约责任，逾期出卖人有权在7日内解除合同，并在合同解除30日内无息退还已付款。第六条买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理:1、逾期在30日之内，自本合同规定的当期应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行，2、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。第九条交付期限及条件，出卖人应当在2014年5月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十条房屋交接及违约责任，由于出卖人原因，如未按本合同第九条约定的期限将该商品房交付买受人使用，自本合同第九条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，由于买受人原因，未能按期接受房屋的，双方同意按以下方式处理:1、出卖人按逾期每天10元向买受人收取违约金，该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。2、视为出卖人已按合同约定交房期限将符合本合同约定交房条件的房屋交付给了买受人。在买受人清偿应缴的违约金之前，出卖人有权拒绝办理房屋实际交接手续。合同订立后，被告贺向前未获得银行贷款，并于2015年4月进入所购商铺内，对该商铺进行了装饰、使用，在商铺使用中存在顶层渗水问题。另查明，在被告贺向前的个人信用报告中（报告时间2016年3月18日）记载:“发生过逾期的账户明细如下:2013年8月27日台山市农村信用合作联社发放的490000元农户贷款，2014年1月27日到期。截至2016年1月，余额168000，逾期金额168000。最近5年内有25个月处于逾期状态，其中22个月逾期超过90天。”本院在2016年1月22日开庭审理中，通知被告贺向前、王满意交纳反诉诉讼费用，被告贺向前、王满意至今未交纳。
本案争议的焦点是：一、被告贺向前、王满意是否应当向原告华建盛公司支付未获得的银行贷款1080000元；二、被告贺向前、王满意是否应当向原告华建盛公司支付违约金，违约金如何计算；三、房屋顶层渗水问题如何处理。
关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合用是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。在原、被告的商品房买卖合同关系中，被告贺向前作为买受人，于2013年11月9日在原告的价格计算书上签字确认，当天按该价格计算书将房款首付部分交给了原告，余款约定以贷款方式给付，2014年2月10日与共有人即被告王满意同原告签订了商品房买卖合同，并于2015年4月进入该房内，对该房进行装饰、使用，已完成了标的物的交付，双方买卖合同关系成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。在本案原、被告所订的商品房买卖合同中，约定余款1080000元以银行按揭方式支付，被告在未获得银行贷款的情况下于2015年4月占有、使用该房，现原告要求被告以自有资金支付该按揭贷款，符合合同约定，且不违反法律规定，但在原告所代收的费用174740元中，代收了按揭费用22394元，分别为抵押费5444元，预告登记费3300元，评估费13610元，测绘成果费40元，因被告未获得银行按揭贷款，原告并没有支付按揭费用，该按揭费用22394元应由原告返还给被告，被告贺向前、王满意系夫妻，且被告王满意系被告贺向前所购该房的共有人，理应共同承担支付责任，对于原告要求被告贺向前、王满意支付所欠购房款1080000元的主张，本院予以支持，但原告应将所代收的按揭费用22394元返还给被告，相抵后，被告应付原告购房款1057606元。
关于焦点二，本案被告不能获得银行贷款的主要原因是被告发生过逾期贷款，形成了个人信用不良记录。被告贺向前到原告处购房的时间为2013年11月9日，订立商品房买卖合同时间为2014年2月10日，而被告贺向前形成个人信用不良记录时间为2014年1月27日，正发生在被告在原告处购房过程中，而被告占有、使用该房的时间为2015年4月，现原告主张要求被告按每日万分之三支付所欠房款的违约金，综合双方合同约定和不能办理银行按揭贷款的原因及被告占有使用该房的时间来考虑，从2015年5月1日起按每日万分之三计算违约金为宜，至2015年10月10日止的违约金为:（1080000-22394）×162天×0.3‰=51400元，后段违约金按每日万分之三计算。
关于焦点三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。被告所购商铺在使用中存在顶层渗水问题，原告作为出卖人理应承担修复责任，现原、被告正在诉讼中，且商铺已经交付，以由被告自行或委托他人修复，再由原告承担修复费用及损失的方式为宜，考虑到顶层渗水需对房顶作防水处理，结合原告提交的现场照片及该商铺第二层的建筑面积，认定其费用及损失为10000元。据此,依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，第二十三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题解释（二）》第二十四条之规定,判决如下:
一、被告贺向前、王满意在本判决生效后十日内支付原告双峰县华建盛置业发展有限公司购房款1057606元，至2015年10月10日止的违约金51400元，从2015年10月11日起的违约金按每日万分之三计算至本判决确定的履行期限届满日止。
二、由原告双峰县华建盛置业发展有限公司在本判决生效后十日内赔偿被告贺向前、王满意房屋修缮费用及损失10000元。
三、驳回原告双峰县华建盛置业发展有限公司的其余诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16230元，由原告双峰县华建盛置业发展有限公司承担1230元，被告贺向前、王满意承担15000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向湖南省娄底市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。
审 判 长 贺志伟
人民陪审员 彭志春
人民陪审员 贺素平
二〇一六年七月六日
代理书记员 龚露芳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。