河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫15民终1688号
上诉人（原审被告）：祝庆学，男，1983年4月21日生，汉族，住安徽省濉溪县。
委托代理人王志强，河南成盛律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：周道兵，男，1978年11月10日生，汉族，住信阳市浉河区。
被上诉人（原审原告）：李新华，女，1967年3月26日生，汉族，住光山县。
委托代理人：张应荣，河南人天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：胡宗新，男，1969年2月25日生，汉族，住光山县。
上诉人祝庆学、周道兵与被上诉人李新华、胡宗新房屋买卖合同纠纷一案，不服光山县民法院（2016）豫1522民初2554号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
祝庆学的上诉请求：1、依法改判上诉人祝庆学不承担退还李新华房款3万元及利息的责任。2、本案诉讼费由被上诉人周道兵承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。本案被上诉人周道兵一审提交的《房屋转让协议》，内容是其后来填写制作的伪证；上诉人祝庆学与被上诉人周道兵不存在房屋买卖关系。经一审第一次庭审时已经查明，周道兵一审当庭提交的《房屋转让协的内议》与被上诉人李新华提交的不一致。当庭查明合容和日期是周道兵后来填写的，是伪证，不能作为证据采纳。二、一审适用法律错误，2013年11月6日，祝庆学与周道兵之间签订了委托书，双方是委托人与受托人的关系；依照合同法第二十一章的规定，受托人祝庆学按照合同取得的购房款，已经交付给委托人周道兵，委托人应当支付报酬；该合同直接约束委托人周道兵与第三方李新华。本案没有任何证据证明该委托书存在瑕疵，祝庆学与周道兵之间的委托有效。三、一审判决判令上诉人退还三万元房款及利息，该判决是超李新华诉讼请求的。本案导致合同不能履行的重大过错在于周道兵，返还全部购房款和利息的责任全部应由周道兵承担！
周道兵的上诉请求：1、撤销光山县人民法院（2016)豫1522民初2554号民事判决，依法查清事实重新审核。2、一二审案件诉讼费用由被上诉人李新华承担。3、判令祝庆学或李新华承担违约责任，赔付周道兵因防止损失扩大而支付给胡宗新的1.5万元追回房屋的费用。4、判令胡宗新赔付周道兵(5楼调4楼)折价损失1.16万元（楼层差价80元/平）。事实和理由：第一，一审判决对原告李新华合同目的不能实现的原因没有查清、事实认定错误。原告李新华合同目的不能实现的原因有两个方面：一方面，是因为李新华拒不履行与祝庆学签定的协议条款，单方毁约违约在先所致。另一方面，是因为李新华拒不接受县武装部领导为其解决问题的诚恳建议，二次放弃购房机会所致。（即：让祝庆学把私自倒卖涉案房屋所得钱款退还给李新华，周道兵追回的房子按内部人员定价3300元/平加14万元转让费直接转让给李新华，李新华补齐剩余房款，胡宗新随即为其办理购房手续），李新华仍以内部房价过高为由再次拒缴剩余房款，坚定表示房子内部价加转让费不超过3500元/平勉强能接受，超过3500元/平自己不会要房子。第二，一审判决对被告祝庆学共计汇款给被告周道兵32万元事实认定缺少法律依据。根据《民事诉讼法》“谁主张谁举证”的原则，祝庆学主张多次共支付给周道兵32万元购房款，必须由祝庆学提供周道兵为其出具的收款收据为证，口说无凭、银行账户出不符和其他与祝庆学本人付款无关的非法证据，法院有权依法进行排除。第三，一审对开发商一房二卖行为没有划定责任有失司法公平。周道兵在胡宗新还未将订购房屋售给第三方期间，积极主动要求交纳房款，却遭到胡宗新严词拒绝，让其找武装部屠部长解决，属于故意而为之，应当承担相应责任。经过一年多的不停交涉，虽然后经县人武领导协调，胡宗新为周道兵调换了房屋，周道兵额外支付胡宗新1.5万元费用。需要指出的是，被告胡宗新将涉案房屋出售，加剧了周道兵、祝庆学、李新华三方损失持续扩大，为实现合同目的人为制造了障碍，应依法承担间接赔偿责任。第四，一审判决的文字表述存有较大歧义，导致最终判决与事实不符。最后，需要说明的是，一审2017年4月19日下午14时30分开庭，2017年4月19日上午9时才接到开庭通知，程序也不合法。
李新华答辩称，一、2014年2月21日，祝庆学与周道兵签订的《房屋转让协议书》是真实的。2104年2月21日，祝庆学与周道兵签订的《房屋转协议书》首页有祝庆学的签名和身份证号的填写，尾页有祝庆学的签名，一审之中，祝庆学对以上内容都未提出异议，上诉时，对自己的签名真实性再次认可。对协打印的内容未提出异议，只是对手写的内容提出异议，说明祝庆学对2014年2月21日他与周道兵签订的《房屋转让协议书》打印的内容予以认可。二、周道兵有授权行为，祝庆学未实施代理行为。2014年1月21日，祝庆学与李新华签订的《房屋转让协议书》只字未提周道兵，若是代理行为，该合同签订后，应将该合同交付给周道兵。从周道兵的授权委托书内容上来看，该代理为无偿代理。祝庆学为了非法占有李新华的3万元，强词夺理。三、一审法院判决祝庆学承担3万元及利息，并无不当之处。四、答辩人李新华2014年2月24日出了35万元购买房子，现在是她没有买到预期价位的房子。而她付出的35万元是上诉人周道兵得32万，上诉人祝庆学得了3万。合同目的不能实现，侬据《合同法》第94条规定，合同应当解除。答辩人李新华起诉要求解除合同，并要求得款人周道兵和祝庆学退还已付款并承担同期银行贷款利息，及租房费用，房价上涨的差价等经济损失，是完全合法的。五、答辩人李新华向上诉人周道兵买房子，上诉人也承诺按武装部内部人员的价位，但结果是上诉人违约，导致答辩人李新华合同目的不能实现，至今未买到。六、答辩人李新华损失客观存在，35万现金被二上诉人长期占有使用，答辩人不能按期购房，产生了租房费用，现在房价上升，这损失是二上诉人的行为导致的应由他二人承担。二上诉人的上诉理由不能成立，应该维持一审判决。
胡宗新答辩称：对原审判决无意见，第一套房子卖后，我们在光山县武装部屠部长的协调下又给周道兵协调了一套房子用于解决纠纷，只是该房子已经被周道兵卖于他人。
李新华向一审法院起诉请求判令：要求解除与被告祝庆学签订的《房屋转让协议书》，并返还原告已支付的35万元房款及赔偿相应损失。
一审法院认定事实：光山县人武部广场公寓系由被告胡宗新进行市场化运作开发建设，被告周道兵作为人武部在职人员，享有优先购房权利，并先行支付18万元预购款订购了二号楼五层西户（面积约为148平方米）房屋。被告周道兵预定房屋后，将该房屋转让给被告祝庆学并签订房屋转让协议，双方约定转让价格按照内部人员统一定价基础上加价14万元，被告祝庆学支付被告周道兵房屋转让费及房屋预购款共计32万元，其余房款按照武装部内部人员缴款方式缴纳。后被告祝庆学又将该房屋转让给原告李新华并签订房屋转让协议，双方约定房价按照内部人员定价，在前期支付房款18万元的基础上加上转让费共计35万元，其余房款按照武装部内部人员缴款方式缴纳。又查明，被告祝庆学分别于2014年1月24日、2014年2月23日、2014年2月24日收到原告李新华转款共计35万元。被告周道兵截止2014年3月6号共收到被告祝庆学汇款共计32万元。上述合同履行期间，涉案房屋尚未交付，被告周道兵、祝庆学未取得房屋实际控制权，原、被告进行房屋转让时均未在房产部门及开发商处进行房屋买卖变更登记。再查明，因涉案的2号楼5层西的房屋购房款迟迟未到位，被告胡宗新已将该房屋出售。为解决原、被告之间的纠纷，经光山县人武部领导协调，被告胡宗新将3号楼（南楼）4楼东一套房屋出售于被告周道兵，以解决与原告之间的纠纷，后此房亦被被告周道兵出售他人。
一审法院认为，房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。进行房屋买卖应当履行房屋买卖变更登记等法律手续。本案中，被告周道兵将该房屋转让给被告祝庆学以及祝庆学将该房屋转让给原告李新华前，涉案房屋均未实际交付，房屋单价及总价款未确定，该房屋应属期房性质，对原、被告之间对未取得所有权的期房进行交易的行为，本院不予支持。应当明确的是，被告周道兵、祝庆学明知自己尚未取得房屋所有权而对该房屋进行出售，主观上具有过错。鉴于目前涉案房屋已被出售，合同目的难以实现，对原告要求解除合同的诉求，本院予以支持。被告周道兵、祝庆学应向原告李新华退还所收款项，并赔偿相应损失，但原告的损失范围应限于支付被告房款所造成的利息损失，利息标准本院酌定按同期商业银行贷款利率计算。对于原告要求的房差价及房租费属于间接损失，该请求无法律依据，本院不予以支持。被告祝庆学辩称其与被告周道兵之间系委托关系的意见，本院不予采纳，理由是虽然二人签有委托书，但综合全案审查，其二人间行为名为委托，实质上属房屋买卖合同性质。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十四条第一款第（四）项、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告李新华与被告祝庆学签订的《房屋转让协议书》以及被告周道兵与被告祝庆学之间的《房屋转让协议书》；二、被告周道兵退还原告李新华房款32万元及利息（自2014年3月6日起按同期商业银行贷款利率计算至付齐时止），此款于本判决生效后十日内交本院转付原告李新华；三、被告祝庆学退还原告李新华房款3万元及利息（自2014年2月24日起按同期商业银行贷款利率计算至付齐时止），此款于本判决生效后十日内交本院转付原告李新华；四、驳回原告李新华其他诉讼请求。
二审查明的事实和一审认定的事实基本一致。
本院认为，本案被上诉人李新华与上诉人祝庆学在2014年1月21日签订《房屋转让协议书》欲购买上诉人周道兵在光山县人武部广场公寓订购的二号楼五层西户房屋，并支付先期购房款35万元。后各方未能进行及时有效沟通，造成各方未能实现合同目的。因被上诉人李新华未能取得所购房屋，其所支付的购房款35万理应得到退还。上诉人祝庆学认可其收到了被上诉人李新华所支付的购房款35万，其中32万交给了上诉人周道兵，剩余3万元系其应得的报酬，但未能提供证据予以证明该3万元系其应得报酬。上诉人周道兵认为其没有收到上诉人祝庆学给付的购房款32万元，但其原审第一次开庭时认可了已经收到32万，故原审法院判决二上诉人分别退还被上诉人李新华的购房款并支付相应利息并无不当，本院予以维持。
综上所述，二上诉人祝庆学、周道兵的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7735元，由上诉人祝庆学承担550元，上诉人周道兵承担7185元。
本判决为终审判决。
审判长 徐 宏
审判员 余多成
审判员 任明乐
二〇一七年十一月十日
书记员 张 静