广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终19568号
上诉人（原审被告）：姚瑞强
被上诉人（原审原告）：苏慧慧
上诉人姚瑞强因与被上诉人苏慧慧房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院(2017)粤0304民初14826号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
姚瑞强的上诉请求：1、撤销一审判决，驳回苏慧慧的诉讼请求；2、由苏慧慧承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。（一）苏慧慧一审中并未请求确认《租赁合同书》无效，可一审法院在苏慧慧方未曾增加诉讼请求的情形下，擅自判令确认合同无效是严重错误的，并依此判令姚瑞强承担不利的法律后果，处理错误。（二）苏慧慧一审中并未向法院提交确实充分的证据证明其所承租的六层房屋为违法建筑，然而仅以几张75号楼照片（复印件）便倾向性的认为此楼为违法建筑，颠倒举证规则让姚瑞强当庭提交合法报建资料，庭审次日便以姚瑞强未能提交合法报建材料和依据不知所谓的司法解释规定，作出《租赁合同书》无效的判决。（三）姚瑞强出租涉案房屋系经过合法审批取得的农村宅基地上的建筑物，宅基地使用权人及宅基地上建筑物所有权人黄瑞珍（姚瑞强承租其所建房屋）每年均按照深证市福田区房屋租赁管理局确认的合同面积500平方米缴纳建设租金，每年均向深证市福田区地方税务局缴纳个人房屋出租房产税、个人出租房屋所得个人所得税，且涉案房屋及同层所有房屋的承租人均可前往深圳市福田区房屋租赁管局办理《房屋租赁合同》备案，足以证实其自建楼及房屋的合法合规性。（四）姚瑞强与苏慧慧于2017年4月9日签订的《房屋租赁合同》及2017年4月28日在深圳市公安局梅林派出所达成的《补充协议》均是经过双方平等协商，在真实、充分地表达各自意愿的基础上，根据合同法的规定，达成的《房屋租赁合同》和《补充协议》均是合法有效的。二、一审法院认定：“考虑到苏慧慧提起本案诉讼必然会发生一定的交通费、电话费，本院酌情确定该部分费用为500元”，缺乏事实和法律依据。苏慧慧主张赔偿因提起诉讼而产生律师费、交通费、电话费等的请求，不应得到支持。姚瑞强与苏慧慧签订的《房屋租赁合同》不但没有约定，而且非法律、司法解释明确规定的由败诉方承担的案件，更没有充分的证据证明所谓的“损失”，一审法院据此裁决，有失公正。
苏慧慧辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。
苏慧慧向一审法院起诉请求：1、姚瑞强退还苏慧慧押金5330元；2、姚瑞强支付苏慧慧违约金，相当于一个月租金2450元；3、姚瑞强赔偿苏慧慧因提起诉讼而产生的一切损失，包括律师咨询费、诉讼费、交通费、电话费、误工费等2000元；4、姚瑞强赔偿苏慧慧2017年4月9日至30日接受租赁服务的三倍1796.6×3=5389.8元；5、姚瑞强向苏慧慧作出赔礼道歉；6、姚瑞强承担本案全部诉讼费用。
一审法院经审理查明：2017年4月9日，苏慧慧（乙方）与姚瑞强（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将某房出租给乙方；房屋租赁期限自2017年4月9日至2017年10月8日，租期六个月；租金每月2400元，房屋押金4800元，水电押金500元，钥匙押金1把30元；租金按房屋租赁市场价执行，合同期不满押金不退；租赁期间，乙方因正常生活之需要的水电费、有线电视费、网费、管理费30元/月、卫生费20元/月、污水处理费13.5元/月均由乙方承担。在该合同设施表格栏的右边手写注明：空调遥控器1个、厕所门1个洞、厨房门1个洞。时间为2017年4月15日。签订合同当日，苏慧慧向姚瑞强支付押金5330元及截止2017年4月30日的租金1796.6元。入住涉案物业后，苏慧慧向姚瑞强发出微信称要求姚瑞强将洗衣机和床头柜装好，但是姚瑞强员工一直没有装好；周六周日装修人员八点就开始施工影响苏慧慧睡眠；热水器漏水、水龙头损坏、灯和窗都是坏的。
2017年4月28日苏慧慧与姚瑞强委托人闫义山前往深圳市公安局梅林派出所进行调解。在梅林派出所出具的来访人员登记表备注栏内备注：2017年4月28日10时，在梅华路某办公室，双方因住房押金退还问题发生争执，到派出所后，由于双方分歧大，不能达成一致意见。再次协商，双方达成如下协议：“1、5月1日之前，如果房屋租出去则押金全额退还。4月28日-30日前租出去，则提前一天退一天的租金。水电按4月28日当天结算；2、如5月1日之后租出，每延迟一天，按每月2400元的租金除以30天，从押金中扣除，水电仍按4月28日结算；3、房东将此房出租的当天必须以电话、短信及微信通知苏小姐，并立即退还剩余全部房款，以微信转账方式或银行账号转账。”苏慧慧和闫义山在该登记表下方签字确认。
对于上述登记表的由来，苏慧慧当庭解释称苏慧慧提前退租的原因是4月26日晚上20点左右姚瑞强手下的修理工闫义山，以让苏慧慧帮他看其与姚瑞强签订的劳动协议是否合法为由，将苏慧慧骗至中康公园，并在回程途中欲行不轨、动手动脚。闫义山的不轨意图及行为已对苏慧慧造成人身安全的实质威胁和伤害，其本人对苏慧慧说每晚都会看苏慧慧房间的灯亮了没有，闫义山的住所在75栋斜对面。4月27日，苏慧慧数次拨打姚瑞强电话，准备投诉闫义山对苏慧慧的骚扰行为和不轨举动，姚瑞强拒不接听电话，且无任何回复，4月28日交涉无果后就搬离了。并且姚瑞强提供的房屋与姚瑞强出租前口头向苏慧慧承诺的不一致。未按合同约定提供洗衣机、电视机、空调（只有遥控器，没有空调），且姚瑞强口头承诺房屋有高档家私家电、豪华装修、原木地板。但实际只是普通的木床、塑胶木纹地板、夹板衣柜、冒牌冰箱、山寨洗衣机。签订合同时姚瑞强带苏慧慧到豪派公寓（另外一栋楼）看过，姚瑞强承诺会给苏慧慧配备该类型的洗衣机，但姚瑞强实际提供的洗衣机与该洗衣机完全不符。提供的桌子价值几十元，还有塑胶凳子，不是签订合同时所承诺的桌椅。并且直至苏慧慧搬离时，仍未配齐签订合同时所承诺的电视、网线、沙发等，姚瑞强提供的服务与事实及合同约定完全不符。
姚瑞强解释称：其他房屋是没有配备床头柜的，苏慧慧是经朋友介绍来租赁房屋的，所以姚瑞强才提供床头柜。关于热水器漏水，苏慧慧已提出后，姚瑞强马上进行了维修。空调是成批到货的，在空调没有装好的情况下，姚瑞强不可能将遥控器单独交给苏慧慧。目前房屋内的热水器、空调、冰箱、床都有。且姚瑞强向苏慧慧出租涉案房屋之前并未向苏慧慧做出苏慧慧所称的上述承诺。至于在派出所做的调解，苏慧慧已经签字同意。上面写的是房屋出租出去就可以退押金，但直至今天房屋仍未出租出去。姚瑞强的员工平时就住在涉案这栋楼内，一旦有人上门要租房屋就可以立即看房签订合同，上梅林和下梅林所有的宣传栏内都粘贴有姚瑞强豪派公寓的出租广告。苏慧慧自己也可以转租涉案房屋，姚瑞强口头已同意苏慧慧转租，并告诉苏慧慧可以上网发布转租信息或者找中介帮忙转租，但苏慧慧拒绝自行转租。
一审法院认为：本案涉案房产系农村宅基地上建筑物，姚瑞强未能在本案中提交合法报建资料，参照司法解释的规定，苏慧慧与姚瑞强签订的《租赁合同书》无效。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，姚瑞强因《租赁合同书》而取得的押金5300元，应当返还给苏慧慧。因此，苏慧慧要求返还押金4800元及水电押金500元的请求，一审法院予以支持。姚瑞强虽称苏慧慧并未结清拖欠的水电费用，但至庭审之日止，姚瑞强仍未举证证明苏慧慧应支付的水电费用金额，也未主张抵扣或提出反诉。姚瑞强可另寻途径要求苏慧慧支付。钥匙押金30元，双方确认苏慧慧至今未向姚瑞强返还房屋钥匙，但姚瑞强未举证证明要求苏慧慧返还遭到苏慧慧拒绝，姚瑞强应向苏慧慧返还钥匙押金30元。至于钥匙，姚瑞强在本案中未提出反诉，姚瑞强可另行向苏慧慧主张返还。关于苏慧慧要求姚瑞强赔偿苏慧慧因提起诉讼而产生的律师咨询费、交通费、电话费、误工费2000元。因姚瑞强向苏慧慧出租的房屋未能取得建设工程规划许可证，姚瑞强为合同无效的过错方。因本案诉讼发生的相关费用，苏慧慧可要求姚瑞强赔偿。苏慧慧未提交律师咨询费的收费凭证及支付凭证，也未提交误工费的相关证明。但考虑到苏慧慧提起本案诉讼必然会发生一定的交通费、电话费，一审法院酌情确定该部分费用为500元。对于苏慧慧该项诉讼请求的超出部分，一审法院不予支持。
关于苏慧慧主张的违约金。如前所述，合同为无效合同。苏慧慧依据合同主张违约责任，没有合同依据。至于认定涉案房屋是否为违建，并非法院的主管范围，苏慧慧可向相关行政部门主张解决。如涉案房屋最终被认定为违法建筑，因苏慧慧主张姚瑞强违法经营、出租违法建筑、欺诈消费者造成苏慧慧人身财产损失，要求赔礼道歉，属于侵权纠纷，并非本案租赁合同纠纷所审理的范围。苏慧慧可另寻途径解决。
苏慧慧主张闫义山存在对苏慧慧人身的侵害，当庭申请调取中康公园路段监控视频，但闫义山对苏慧慧是否实施人身的侵权行为，并非本案房屋租赁合同纠纷审理范围。对于苏慧慧的调查取证申请，一审法院不予准许。苏慧慧如认为闫义山对其存在人身侵害，可另寻法律途径解决。
至于姚瑞强主张双方已就租房押金退还问题达成和解协议，应按照该协议的约定履行相应的义务。但姚瑞强未提交证据证明其已按照该协议的约定履行相应的义务。而姚瑞强也确认苏慧慧已于2017年4月28日搬离，客观上苏慧慧无权亦无法自行将涉案房屋进行转租以减少损失。如依据该协议的约定未能另行出租将每日扣除苏慧慧已支付的租赁保证金，明显有违公平原则。对于姚瑞强的主张，一审法院不予确认。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、姚瑞强应于判决生效之日起十日内向苏慧慧返还房屋押金4800元、水电押金500元、钥匙押金30元；二、姚瑞强应于判决生效之日起十日内向苏慧慧赔偿交通费、电话费500元；三、驳回苏慧慧的其他诉讼请求。如未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费179元，因适用简易程序而由法院收取的89.5元（已由苏慧慧预交），由苏慧慧负担54.5元，姚瑞强负担35元。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在本案中，涉案房屋未取得房屋产权证书，姚瑞强也未提交证据证明涉案房屋取得了建设工程规划许可证。一审法院认定涉案房屋租赁合同无效，符合上述司法解释的规定。因合同效力属于人民法院主动审查的内容，一审法院在双方未主张合同无效的情况下，依法认定合同无效，并不属于超判。
合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。苏慧慧已经交还涉案房屋，姚瑞强应当返还收取的押金4800元、水电押金500元及钥匙押金30元。一审法院判决姚瑞强退还上述款项，并酌情判决姚瑞强赔偿苏慧慧因起诉要求退还上述款项所发生的交通费、电话费500元，并无不当。退一步讲，即使不按照合同无效的处理思路，根据双方2017年4月28日在梅林派出所达成的协议，姚瑞强也已承诺退还上述押金。在姚瑞强并未举证证明其在2017年5月1日之后未能出租涉案房屋的情况下，判决姚瑞强退还上述押金，也符合2017年4月28日协议的约定。
综上所述，姚瑞强的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人姚瑞强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 路 德 虎
代理审判员 周 敏
二〇一七年十二月五日
书 记 员 陈晓莹（兼）