广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法民三初字第654号
原告梁志沃，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。
原告陈淑玲，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人彭文良，系广东禅都律师事务所律师。
委托代理人郭干林，系广东禅都律师事务所律师。
被告佛山市南海区西樵山江滨花园有限公司，住所地：佛山市南海区。
法定代表人唐志。
委托代理人戴斌，系广东千度律师事务所律师。
委托代理人杨炳光，系广东千度律师事务所律师。
原告梁志沃、陈淑玲诉被告佛山市南海区西樵山江滨花园有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年6月23日受理后，依法适用简易程序，由审判员杨宇鹏独任审判，于2014年7月30日公开开庭进行了审理。原告委托代理人彭文良、郭干林、被告委托代理人戴斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
两原告诉称，2014年3月28日，两原告作为购买方、被告作为出售方签订了《“江滨花园滨城珑湾”认购书》，约定：被告将位于佛山市南海区西樵镇＊＊＊房出售给两原告；认购价为1193923元；签署本认购书时支付定金20000元；2014年4月2日前交付房款1193923元；两原告在签订认购书7日内携同认购书、定金收据、本人身份证原件到江滨花园销售中心签署《商品房买卖合同》。认购书签订后，两原告向被告支付定金20000元，并按约定于2014年4月2日携带相关资料到江滨花园销售中心办理签署《商品房买卖合同》等手续。但在两原告同意合同条款情况下，被告却无故不同意将江滨花园＊＊房出售给两原告，拒绝与两原告签订《商品房买卖合同》。两原告再三请求无果，便致电佛山市南海区西樵镇房产管理所，请求佛山市南海区西樵镇房产管理所协调处理。佛山市南海区西樵镇房产管理所派出工作人员到达江滨花园销售中心并了解情况后，要求被告继续履行认购书内容，但被告依然拒绝执行。两原告认为，认购书是双方真实意思表示，对双方均具约束力。双方应本着诚实信用原则全面履行认购书约定内容，但被告在没有任何不可能履行的情况下，违背契约精神，抛弃商业信誉，拒绝履行与原告之间的认购协议，属于严重违约，侵犯了两原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情况之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，两原告有权要求被告继续按认购书约定履行相应的义务。同时，两原告有权要求被告赔偿两原告由此而造成的损失。请求判令：1、被告继续履行《“江滨花园滨城·珑湾”认购书》，将位于佛山市南海区西樵镇樵高3号“江滨花园滨城”1座1002号房出售予两原告；2、本案的全部诉讼费用由被告承担。庭审中，两原告明确上列第1项诉讼请求是指请求被告按照认购书约定与两原告签订涉讼房屋的商品房买卖合同。
被告辩称，一、两原告与被告所签的是认购书，而非商品房买卖合同。虽然均属与商品房买卖有关的合同，但两者标的明显不同。认购书所形成之民事关系的标的为签约行为，即签订商品房买卖合同的行为。商品房买卖合同所形成的民事关系标的为商品房售买行为。本案是针对预约合同的民事诉讼，而非针对本约合同的诉讼，预约合同的标的与本约合同的标的截然不同。本案所涉的预约合同的标的不是1002房，1002房只是可能签订的商品房买卖合同的标的物，本案标的是针对具体的行为，即签订本约的行为。若两原告认为被告违反双方所签认购书约定，其只能要求被告承担违约责任或要求被告与之签订商品房买卖合同，而不可能在商品房买卖合同未签订的情况下就直接要求被告将江滨花园1座1002房出售给两原告。因此，两原告在民事起诉状中第一项诉讼请求没有事实基础。二、两原告与被告未在认购书所约定时间内签订商品房买卖合同，被告不存在任何过错。按照认购书约定，两原告需在2014年4月2日前交清首期楼款，但两原告在该日前除交了定金外，楼款分文未交，即是两原告未使双方签订商品房买卖合同的条件得到满足，此为其一。其二，2012年3月29日，原告梁志沃及原告父母梁某能、梁某分别与被告签订了购买1座2107、2106房的认购书，并签订了商品房买卖合同，且收楼、装修并入住，但后来原告及其父母以质量为借口（实嫌楼价过高）多次闹事而干扰被告正常经营活动，并最终达成退房目的。2014年3月6日，原告父母又与被告签订了认购1座＊＊房的认购书，但后来再次退订。原告一家人的多次反复不仅给被告正常销售造成不应有影响，且增加了被告售房成本。在此情况下，两原告在此购房，被告理应慎之又慎，以求商品房买卖合同各条款的订立能免除被告不安。为此，双方就合同条款难以协商一致，最终导致缔约不成。这一过程中，被告显然毫无过错可言。最后，众所周知，今年的房屋销售压力非常大，能将房屋出售显然是被告求之不得的事。在被告未将1002房售予他人或未准备售予他人的情况下，被告未与两原告签约，若说被告违约显然不合常理。三、两原告与被告之间已不具备签约条件。认购书对双方签订合同已约定了一定条件，如原告必须支付定金，在2014年4月2日之前必须支付首期楼款、签约时间须在2014年4月2日前。但时下这些条件均不具备。被告已退回了定金，两原告至今未支付首期楼款，现在已早过了2014年4月2日。在签约所需基本条件早已不具备的情况下，强令签约，显然属强买强卖行为。四、本案所涉及的是非金钱债务，且这种非金钱债务不适于强制执行。换言之，若法院判令被告必须与两原告签订商品房买卖合同，被告就是不签则法院不可能通过执行程序强制被告签订此类合同。反之亦然，若法院判令两原告必须与被告签订商品房买卖合同，而两原告就是不签，则法院不可能通过强制来要求两原告与被告签订此类合同。
诉讼中，两原告举证如下：
1、两原告身份证（1份，复印件），证明两原告的主体资格。
2、企业机读档案登记资料（1份，打印件，加盖佛山市工商行政管理局政府信息公开专用章），证明被告的主体资格。
3、［江滨花园滨城·珑湾］认购书（1份，原件），证明两原告与被告于2014年3月28日签订涉讼房屋认购书，明确约定商品房的具体位置、建筑面积、价款、付款方式，而且在双方申明中明确其他事项按照被告公示的商品房买卖合同、前期物业管理服务协议执行，该认购书中双方已经对涉讼房屋购买达成一致，具备了商品房买卖合同的条款。
4、佛山市东建集团公司收据（1份，原件），证明被告已经收取两原告20000元定金，根据认购书第一条的约定，该款项属于购房款。
5、关于江滨花园滨城1座1002房购房事宜问题的答复（1份，原件），证明2014年4月2日两原告按照认购书约定日期及条件到被告处签订正式商品房买卖合同，被告无故拒绝签订。两原告请求相关部门出面调解，但协调无果。可以证明双方无法签订商品房买卖合同的原因在被告。
6、佛山市禅城区房地产登记信息查询结果（1份，打印件，加盖佛山市禅城区房地产档案馆业务专用章）、佛山市（南海区）房产查询证明（4份，打印件，加盖佛山市南海区国土城建和水务局房产管理业务收件专用章），证明原告具有购房资格，涉讼房屋交易可以继续进行。
经质证，被告对两原告出示的证据1、2没有异议。对证据3的真实性、合法性没有异议，对证明内容有异议，认为该证据只是商品房认购合同，而非商品房买卖合同，若两原告主张认购书就是商品房买卖合同或具备商品房买卖合同条款，诉讼请求不应该是要求被告与之签订商品房买卖合同。两原告主张的证明内容与其诉讼请求相矛盾。对证据4的真实性、合法性没有异议，对其证明内容有异议，认为该20000元是认购书中约定的定金，在双方没有签订商品房买卖合同之前，20000元不可能由定金转化为购房款。对证据5的真实性没有异议，对合法性有异议，认为政府职能部门参与民间商事活动属于非法行政，性质不明。若为证言，出具主体应当庭接受质询。对其证明内容有异议，认为2014年4月2日两原告确实到被告处签合同，但双方在签订合同过程中协商无法达成一致。对证据6的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，认为两原告是否有购房资格不是本案争议焦点。
诉讼中，被告举证如下：
1、被告企业法人营业执照、组织机构代码证（1份，复印件），证明被告的主体资格。
2、［江滨花园滨城·珑湾］认购书（3份，原件），证明原告及其亲属多次向被告买房，其中2106、2107房已经装修，但在原告纠缠下，被告要么退房、要么退定。
3、中国银行网上银行电子回单（1份，复印件）。
4、中国银行对公客户付款通知单（1份，打印件，加盖中国银行佛山南海西樵支行业务专用章）。
证据3、4证明被告已经退还20000元定金给两原告。
经质证，两原告对被告出示的证据1没有异议。对证据2的真实性没有异议，但认为与本案无关。2012年3月29日两原告曾与被告协商买房，后被告交房，但由于房屋质量有严重问题，所以双方协商解除合同，没有交易成功。三份认购书均没有实际履行。对证据3、4不清楚，认为其可能是其他房屋的退款或补偿。
经审核，两原告出示的证据1-6、被告出示的证据1-2来源合法，内容真实，与本案相关联，且相对方对其真实性不持有异议，故本院予以采信。被告出示的证据3-4能相互印证，两原告虽有异议但无证据推翻，故本院确认其真实性。
根据以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：
2014年3月28日，两原告与被告签订《江滨花园滨城珑湾认购书》（以下简称涉讼认购书），约定：两原告向被告认购佛山市南海区＊＊房（以下简称涉讼房屋）；建筑面积为177.39平方米；认购价为1193923元；定金20000元须于签署本认购书时付清；2014年4月2日前交付房款的100%即1173923元（已扣除定金）；两原告在签订此认购书7日内即2014年4月2日前需向被告缴交首期楼款，并携同此认购书、定金收据、本人身份证原件到江滨花园销售中心签署《商品房买卖合同》；若两原告未能按期支付其中任何一项费用的，被告有权单方取消两原告对该物业认购权，已收定金及其他费用不予退还，并有权将该物业转售而不需另行通知两原告。被告加盖公章中列明被告银行帐号及开户行名称。原告庭审中确认双方约定首期款付至上述合同盖章确认的账户中。
同日，被告收取两原告涉讼房屋购房定金20000元。
2014年5月22日，被告以银行转账汇划方式向原告陈淑玲付款20000元。庭审中，被告主张该款为其退还两原告的定金。
本院认为，涉讼认购书是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。双方均应依其约定全面履行各自义务。
庭审中，两原告明确其第1项诉讼请求是指请求被告按照涉讼认购书约定与两原告签订涉讼房屋的商品房买卖合同。但涉讼认购书的行文显示，双方在约定签署上述合同前明确约定两原告“2014年4月2日前需向被告缴交首期楼款”，因此，两原告该交款义务之履行期限并不晚于上述合同之签订。结合双方另行约定“若两原告未能按期支付其中任何一项费用的，被告有权单方取消两原告对涉讼房屋的认购权”，上述两原告交款义务并不以上述合同签订为前提，相反，未能按期付款构成取消认购权并导致合同不能继续签订、履行的约定事由。同时，涉讼合同中被告公章已列明被告收款帐户，两原告亦确认该帐户为其付款帐户，故付款具有可履行性，且涉讼认购书已明确约定交易标的物、面积、价款、付款方式等，证明双方对交易基本内容已达成合意，故上述商品房买卖合同未签订不影响两原告依据涉讼认购书向被告主张相应的交易权利，故该商品房买卖合同未签订不构成两原告拒付首期款的抗辩事由。但截至本案一审辩论结束前，两原告尚未支付首期楼款，对此，两原告未能提供足够证据证明其逾期支付存在合法合理理由，故两原告主张被告签订上述商品房买卖合同条件未成就，则两原告本案诉讼请求理据不足，本院均不支持。
为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，本案判决如下：
驳回原告梁志沃、陈淑玲的全部诉讼请求。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取7772.65元，财产保全费5000元，合共12772.65元（两原告已预交），由两原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 杨宇鹏
二〇一四年八月十四日
书记员 黄 伟