重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝04民终1713号
上诉人（原审原告）：朱岳渝，男，汉族，1952年3月9日出生，住重庆市江北区。
委托诉讼代理人：刘曾，重庆潜卫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：ＸＸＸ，男，土家族，1965年4月14日出生，住重庆市石柱土家族自治县。
委托诉讼代理人：陈江碧，重庆律缘律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：向天淮，女，土家族，1964年3月28日出生，住重庆市石柱土家族自治县。
委托诉讼代理人：陈江碧，重庆律缘律师事务所律师。
上诉人朱岳渝因与被上诉人ＸＸＸ、向天淮房屋买卖合同纠纷一案，不服石柱土家族自治县人民法院2016年9月29日作出的（2016）渝0240民初2493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月28日受理后，依法组成合议庭，于2016年12月7日公开开庭进行了审理。上诉人朱岳渝的委托诉讼代理人刘曾，被上诉人ＸＸＸ、向天淮及共同委托诉讼代理人陈江碧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱岳渝上诉请求：撤销原判二、三项，改判支持其一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费由ＸＸＸ、向天淮负担。事实及理由：1.合同中“房屋产权手续由甲方代为办理，乙方自行承担一切税费”的约定，是指与朱岳渝相关的一切税费，并非双方的全部税费。因该条款属于免除ＸＸＸ、向天淮责任的格式条款，ＸＸＸ、向天淮未采取任何方式提请朱岳渝注意，该条款对朱岳渝无约束力；且即使该条款约定不明，ＸＸＸ、向天淮亦应当依照法律规定承担相应税费交纳义务。故原审认定除土地增值税以外的其他所有税费由朱岳渝承担系事实认定错误。2.根据最高法院关于商品房买卖合同纠纷案件司法解释第十八条之规定，朱岳渝按照同期借款标准主张违约金于法有据。3.违约责任是违反合同义务产生的法律责任，依附于合同义务，除非单独主张违约金，不应单独起算诉讼时效；而本案ＸＸＸ、向天淮的违约行为一直持续，当于违约行为终了时起算违约金的诉讼时效，且在双方未约定违约金的支付时间的情况下，当从要求支付之日起诉，而未履行合同义务情况下要求履行义务是常理，单独主张违约金有违此常理。原审从违约之日单独起算违约金诉讼时效并认定超过诉讼错误。
ＸＸＸ、向天淮辩称：合同关于“乙方自行承担一切税费”的约定内容明确没有歧义，不是格式条款，原审对此认定正确；而诉讼时效当从知道或应当知道权利受侵害之日起算，本案是固定违约金，且约定了违约金的支付时间即违约发生时，原审认定超过诉讼时效正确。
朱岳渝向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《房屋买卖合同》有效，并判令ＸＸＸ、向天淮协助办理该不动产的过户登记；2、判令ＸＸＸ、向天淮连带支付违约金51900.00元，并赔偿损失（以交付购房款170000.00元为基数，按年利率6%支付利息从2013年8月28日起至该不动产办理物权过户登记时止）。
一审法院审理查明：2011年8月28日，朱岳渝（乙方）与ＸＸＸ、向天淮（甲方）签订了《房屋买卖合同》，约定ＸＸＸ、向天淮将自己位于石柱土家族自治县黄水镇川鄂街的房屋A栋五楼5-5户型的套房（装修房）出售给朱岳渝。房屋建筑面积约为58平方米，户型为二室一厅一厨一卫，该房屋总价款为173000.00元。《房屋买卖合同》约定：“一、……余款3000元待甲方向乙方交付房屋产权证（办理房屋产权证时间为两年之内）时一次性付清。……二、房屋产权手续由甲方代为办理，乙方自行承担一切税费，其款项由乙方先预交后结算（办理产权时由甲方通知乙方交款），以相关发票、单据结清帐。……六、甲乙双方除不可抗力外，均不得违反本合同约定的内容。若一方违约，违约方应向对方支付总房价款的30%的违约金，并赔偿相应的损失”。合同签订后，朱岳渝按照协议约定分三次向ＸＸＸ、向天淮转账共计170000.00元。2011年8月29日，ＸＸＸ、向天淮向朱岳渝出具收条，载明收到朱岳渝购房款170000.00元。2012年7月，朱岳渝入住了ＸＸＸ、向天淮装修好的涉案房屋。2012年9月27日，ＸＸＸ、向天淮向石柱土家族自治县黄水镇政府补缴了涉案房屋的配套费98591.85元。2015年8月28日，黄水镇政府出具证明称“兹证明ＸＸＸ于2007年在位于黄水镇川鄂街修建砖混结构住宅房两幢：其中第1幢4楼1底，占地面积201.27平方米，建筑面积1030.22平方米，第2幢5楼1底占地面积201.27平方米、建筑面积1217.49平方米。该两幢房屋超建部分已由黄水镇人民政府进行了处罚，现该户处罚费用已缴清并符合黄水场镇整体规划和布局。特证明前往黄水国土房管所办理房地产权证”。2015年，ＸＸＸ向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局申请办理房屋权属登记。2015年10月，ＸＸＸ短信通知朱岳渝缴纳买卖税费10000.00元，多退少补。2015年12月22日，涉案房屋办理登记在ＸＸＸ名下。至庭审结束前，朱岳渝未向ＸＸＸ缴纳办理房屋过户登记的税费。另，2010年1月28日，石柱县人民政府发出《关于开展乡级场镇“两证遗留”工作的通知》载明“县政府决定于2010年1月1日起，至2010年12月底止，在全县各乡镇开展一次大规模的两证遗留办理工作”。从2013年11月14日起，黄水镇的个人交易多套普通住房需多征收土地增值税。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、朱岳渝、ＸＸＸ、向天淮签订的房屋买卖合同是否有效？二、ＸＸＸ、向天淮是否有协助办证的义务及税费承担方式？三、ＸＸＸ、向天淮逾期未办证是否有免责事由，是否构成违约？四、朱岳渝主张的损失是否真实存在，违约金及损失是否超过诉讼时效？以下分别进行评析：
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、朱岳渝、ＸＸＸ、向天淮签订的房屋买卖合同是否有效？二、ＸＸＸ、向天淮是否有协助办证的义务及税费承担方式？三、ＸＸＸ、向天淮逾期未办证是否有免责事由，是否构成违约？四、朱岳渝主张的损失是否真实存在，违约金及损失是否超过诉讼时效？以下分别进行评析：
关于焦点一：朱岳渝与ＸＸＸ、向天淮签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，该《房屋买卖合同》没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对朱岳渝要求确认合同有效予以支持。
关于焦点二：根据《房屋买卖合同》第二条“房屋产权手续由甲方代为办理，乙方自行承担一切税费……”之约定,现在涉案房屋的房产证已经办理，只是登记在ＸＸＸ名下，虽然房屋过户的税费有部分税费通常由卖方承担，但合同另有约定的除外。本案中双方特别约定了由买方承担办证的一切税费，一切税费就包含了通常由买方和卖方承担的所有税费，该约定并不违反法律规定，根据当事人意思自治原则，朱岳渝自愿承担办理过户登记的所有买方和卖方需承担的税费，不违反法律规定。但根据《房屋买卖合同》约定ＸＸＸ、向天淮应在2013年11月14日之前办理房产证，因ＸＸＸ、向天淮原因未能及时办理房产证，导致税费增加，其增加的土地增值税部分应由ＸＸＸ、向天淮负担。朱岳渝要求ＸＸＸ、向天淮协助办理过户登记，ＸＸＸ、向天淮也表示完税后同意协助办证，因为《房屋买卖合同》对双方当事人均有约束力，双方当事人应当依约全面履行自己的义务，根据合同约定，朱岳渝先交纳除土地增值税之外的其他所有税费（包含ＸＸＸ、向天淮的税费）之后，ＸＸＸ、向天淮自行缴纳土地增值税并协助朱岳渝办理过户登记。
关于焦点三：ＸＸＸ、向天淮主张其未按时办证是因不可抗力，属合同约定的第六条免责事由，不构成违约。所谓不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，一般包括自然灾害和社会异常事件。本案ＸＸＸ、向天淮在与朱岳渝签订合同之时已知涉案房屋属于两证遗留问题，当时已经可以预见办理产权登记的时间不确定，故ＸＸＸ、向天淮因政府政策问题没能按时办理产权登记不属于不可抗力，并且双方合同也未约定因政府政策问题延迟办证属于免责事由，该辩称不能成立。ＸＸＸ、向天淮未在合同订立后两年内办理产权登记，导致即使朱岳渝预交了相关税费也无法在两年内办理过户登记，且办理产权登记时由ＸＸＸ、向天淮通知朱岳渝交款，ＸＸＸ、向天淮于2015年才申请办证，也于2015年才通知朱岳渝，超过合同约定的两年内，故ＸＸＸ、向天淮构成违约，其通知朱岳渝后，朱岳渝未缴纳税费，构成违约扩大。
关于焦点四：朱岳渝主张ＸＸＸ、向天淮的违约行为给其造成了损失，但其未提供证据证明其有损失存在的事实，朱岳渝也于2012年入住了该房屋，且其自述该损失系期待利益的损失，意思是现在并未实际发生，故朱岳渝主张的损失于法无据，不予支持。根据双方签订的合同第六条约定，违约方需向对方支付总房价款30%的违约金，并赔偿相应损失；故本案中的违约金应是具体的金额,一旦出现逾期办证情况，卖方就需要支付这一确定数额的违约金，对这一违约金的请求给付，叫“一时性债权”；“一时性债权”从知道或应当知道违约之日起算诉讼时效。朱岳渝、ＸＸＸ、向天淮于2011年8月28日订立合同，ＸＸＸ、向天淮应按约定在2013年8月28日前办证，朱岳渝也是从2013年8月29日知道ＸＸＸ、向天淮违约，朱岳渝应在2015年8月28日前主张权利，但朱岳渝于2016年7月才主张权利，超过了两年的诉讼时效，且朱岳渝也没有证据证明期间存在中止、中断的法定情形，故对该违约金和损失的请求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经一审审判委员会讨论决定判决：一、朱岳渝、ＸＸＸ、向天淮签订的《房屋买卖合同》有效；二、ＸＸＸ、向天淮在朱岳渝交纳所购房屋（位于石柱土家族自治县黄水镇川鄂街的A栋五楼5-5户型的套房）除土地增值税之外的其他所有过户登记的税费后，于十日内交纳土地增值税并协助朱岳渝办理该房屋的过户登记；三、驳回朱岳渝的其他诉讼请求。案件受理费减半收取589.00元，由ＸＸＸ、向天淮共同负担40.00元，朱岳渝负担549.00元。
本院二审查明的事实同于一审法院查明的事实。
本院认为，本案系朱岳渝要求确认与ＸＸＸ、向天淮签订的《房屋买卖合同》有效、由ＸＸＸ、向天淮协助办理房产过户登记并支付违约金和赔偿损失而产生的房屋买卖合同纠纷，原审将本案定性为商品房买卖合同纠纷不妥，本院予以纠正。二审中，双方当事人争执的焦点在于办理房产过户登记税费的承担、ＸＸＸ、向天淮应否支付违约金及赔偿损失，现就此分析认定如下：
一、办理房产过户登记税费的承担
因《房屋买卖合同》第二条明确约定“房屋产权手续由甲方代为办理，乙方自行承担一切税费，其款项由乙方先预交后结算（办理产权时由甲方通知乙方交款），以相关发票、单据结清帐”，朱岳渝关于该条款内容不明的理由不能成立，本院不予支持。而格式条款又称标准合同，是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。案涉条款当事人可以协商变更处理，不属于格式条款。本案中，亦无证据反映相同情形下“一切税费”只执行购买人法定税费的事实，且若如朱岳渝主张的理由，案涉合同第二条根本没有约定税费负担及结算之必要。由此，原审基于该约定内容，认定作为购房人的朱岳渝承担办理房屋产权一切税费，包括法定由ＸＸＸ、向天淮及朱岳渝承担的全部税费，并结合本案事实，确定增加的土地增值税部分由ＸＸＸ、向天淮负担并无不当，本院予以确认，朱岳渝关于其仅应当承担法定由其承担税费的该上诉理由不能成立，该上诉请求本院不予支持。
二、ＸＸＸ、向天淮应否支付违约金及赔偿损失
虽然根据《房屋买卖合同》第一条“余款3000元待甲方向乙方交付房屋产权证（办理房屋产权证时间为两年之内）时一次性付清”之约定，结合ＸＸＸ、向天淮于2011年8月28日签订合同，于2015年12月8日将案涉房屋产权办理在自己名下，才为向朱岳渝办理案涉房屋产权提供可能的事实，故ＸＸＸ、向天淮违约客观存在。基于此，根据《房屋买卖合同》第六条“甲乙双方除不可抗力外，均不得违反本合同约定的内容。若一方违约，违约方应向对方支付总房价款的30%的违约金，并赔偿相应的损失”之约定，ＸＸＸ、向天淮应当承担向朱岳渝支付违约金并赔偿损失的责任。但是，一方面，本案中没有证据证明朱岳渝有高于总房款30%的损失，而约定总房款30%的违约金为固定值，与违约时间长短没有关系，朱岳渝关于按日计算违约金及损失的上诉理由无据，不能成立，本院不予支持，原审对此未于支持并无不当，本院予以确认；另一方面，违约责任请求属于债权请求权，适用诉讼时效制度。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算”之规定，结合《房屋买卖合同》第一条约定，朱岳渝于2011年8月28日签订《房屋买卖合同》后，于2013年12月28日未取得产权证时即知道或应当知道ＸＸＸ、向天淮违约，自己的权利受到侵权，朱岳渝关于违约责任请求的诉讼时效应于2013年12月29日起算，至2015年12月28日界满，此期间无诉讼时效中止、中断的情形，原审据此认定朱岳渝关于违约责任请求超过诉讼时效期间正确，本院予以确认。朱岳渝关于当从请求支付违约金之日起算诉讼时效期间的理由不能成立，本院不予支持。基于此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院起诉请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”之规定，原审驳回对朱岳渝支付违约金及赔偿损失的诉讼请求并无不当，本院予以确认。违约责任以违约为前提，非以违约行为终止为条件，违约责任也不是合同附随义务需以合同义务履行为前提，朱岳渝据此主张违约责任的诉讼时效当从合同义务履行之日起算的理由无据，不能成立，相应上诉请求本院不予支持。
综上所述，朱岳渝的上诉请求均不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1178元，由朱岳渝负担。
本判决为终审判决。
审判长 何 玉
审判员 刘文玉
审判员 万永福
二〇一六年十二月八日
书记员 陈桂华