湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂民再243号
抗诉机关：湖北省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审上诉人）：潜江市房地产综合开发总公司。住所地：湖北省潜江市园林办事处潜阳东路**号。
法定代表人：王琼，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨俊，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：张新龙，湖北江汉律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审上诉人）：中国工商银行股份有限公司潜江支行。住所地：湖北省潜江市园林办事处章华中路**号。
主要负责人：胡秋波，该支行行长。
委托诉讼代理人：杨欣，中国工商银行股份有限公司湖北分行职员。
委托诉讼代理人：樊哲愚，湖北楚天律师事务所律师。
一审被告、二审被上诉人：王植凤，女，汉族，1961年7月14日出生，住湖北省武汉市洪山区。
委托诉讼代理人：王祖华，湖北江汉律师事务所律师。
申诉人潜江市房地产综合开发总公司（以下简称潜江房产公司）因与被申诉人中国工商银行股份有限公司潜江支行（以下简称工行潜江支行）及一审被告、二审被上诉人姜书义（已故）、王植凤借款及担保合同纠纷一案，不服湖北省汉江中级人民法院（2013）鄂汉江中民二终字第00066号民事判决，向湖北省人民检察院申诉。湖北省人民检察院于2016年3月24日作出鄂检民（行）监[2015]42000000176号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2016年5月30日作出（2016）鄂民抗30号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2017年7月24日公开开庭审理了本案。湖北省人民检察院指派检察员黄炎子、邓莹出庭。申诉人潜江房产公司的委托诉讼代理人杨俊、张新龙，被申诉人工行潜江支行的委托诉讼代理人樊哲愚，一审被告、二审被上诉人王植凤及其委托诉讼代理人王祖华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
湖北省人民检察院抗诉认为，（一）一、二审判决已查明姜书义未与潜江房产公司签订涉案商铺的预售商品房买卖合同，该商铺的购房预登记及抵押预登记失去存在基础，但二审判决仍然认定姜书义、王植凤将其“按揭购买的商铺为借款进行抵押，并在房地产管理部门办理预购商品房抵押权预告登记，该登记合法有效，应产生相应效力”，该项认定与已查明的事实自相矛盾；（二）预购商品房抵押权预告登记并非设立担保物权的行为，所保护的是抵押权登记顺位，登记权利人获得的是优先于他人设立抵押权并进行登记的权利，即登记权利人享有当抵押条件成就或约定期限届满对抵押物办理抵押权登记的请求权，预购商品房抵押权预告登记只有转化为抵押登记，才发生抵押效力，二审法院认为涉案商铺办理了预购商品房抵押权预告登记即产生抵押效力并据此判决工行潜江支行对该16间商铺享有优先受偿权，适用法律明显错误；（三）姜书义并未与潜江房产公司签订预售商品房买卖合同，抵押合同缺乏成立的基础事实；双方的借款/担保合同仅加盖“潜江房产公司泰丰苑工程项目部”印章，该合同的担保条款为无效条款；工行潜江支行提交姜书义、胡尔雄、何雄春三人关于泰丰苑小区商铺的分配协议系复印件，且没有证据佐证该协议是否履行，该证据不能证明姜书义、王植凤对该商铺具有所有权和处分权，二审釆信该证据并认定抵押条款有效，缺乏证据证明。
潜江房产公司再审请求：1.撤销二审判决，撤销一审判决主文第三项；2.驳回工行潜江支行对潜江房产公司的诉讼请求，改判潜江房产公司不承担本案任何法律责任。事实与理由：（一）一、二审程序违法。1.工行潜江支行提交的《商品房买卖合同》《承诺函》《个人购房借款/担保合同》《担保函》等相关证据上加盖的潜江房产公司的行政公章及泰丰苑工程项目部的印章均系伪造，潜江房产公司向一、二审法院申请鉴定，一、二审法院未置可否，但在判决书中对前述印章的真实性予以认定，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条的规定；2.潜江房产公司向一、二审法院申请调取泰丰苑工程项目部在工行潜江支行开立银行账户的相关资料原件及预留印鉴等原始资料，调取潜江市房地产管理局办理涉案商铺商品房预购登记和预购商品房抵押预告登记的全部资料，一、二审法院对申请未置可否，却采信以上资料，违反了相关程序法律规定；3.工行潜江支行应对其提交证据的真实性承担举证责任，一、二审判决以姜书义、王植凤和潜江房产公司未举证证明前述印章系伪造为由采信相关证据，举证责任分配不当。（二）一、二审判决对证据采信错误。1.一、二审判决既然认定姜书义未签订涉案商品房买卖合同，姜书义就无权利对该商品房进行抵押，但一、二审判决仍采信该房屋抵押权预告登记相关证据，对证据的采信自相矛盾；2.一、二审判决对于证据真实性、合法性及及对于当事人质证意见的认定存在多处错误。（三）潜江房产公司从未向工行潜江支行出具过《承诺书》，未在该行开立过泰丰苑工程项目部结算账户，未将涉案商铺出售给姜书义，也未收到过姜书义的所谓“首付款”；潜江房产公司的项目部从未给工行潜江支行出具过《担保函》，也未向该行出具过《承诺书》，一、二审判决对多项事实认定错误。（四）潜江房产公司并未将涉案16间商铺出售给姜书义，对该商铺的预购商品房抵押权预告登记违法且该预告登记早已失效，一审判决工行潜江支行对该商铺具有有限受偿权错误；本案涉及刑事犯罪，姜书义、王植凤夫妻对本案450万元贷款不应承担偿还责任，一、二审判决实体处理不公。
工行潜江支行辩称，其在一、二审提交的涉案16间商铺的商品房买卖合同是客观真实的，姜书义虽然不承认是其签字，但没有提交反证。即便该商品房买卖合同及其抵押权预告登记存在争议，工行潜江支行在与姜书义建立借款合同关系时是与其签订了担保合同的，潜江房产公司泰丰苑项目部也在担保人一栏加盖了公章，潜江房产公司应承担担保责任。潜江房产公司主张工行潜江支行在办理抵押权预告登记方面存在瑕疵，系其主观臆断，没有任何证据支持，请求再审法院维持二审判决。
王植凤述称，姜书义在办理本案贷款手续期间发现存在风险，曾多次要求工行潜江支行取消贷款，但该行一直推脱，并以胁迫手段让姜书义签署了后续的贷款手续，该行所称支付的贷款姜书义也未收到。因此，本案借款合同无效，担保合同也无效。
本案原由工行潜江支行于2012年7月6日向湖北省潜江市人民法院提起诉讼，请求：1.解除工行潜江支行与姜书义、王植凤签订的个人购房借款/担保合同；2.判令姜书义、王植凤清偿贷款本金3756241.01元，并按合同约定方式支付至贷款清偿完毕之日的利息；3.判令姜书义、王植凤按照合同约定支付诉讼费、财产保全费和律师代理费等债权清收费用；4.判令潜江市房地产综合开发总公司对上述第2、3项诉讼请求承担连带责任；5.确认工行潜江支行享有姜书义、王植凤预设抵押权的泰丰路教师新村南1-13号和北13-15号共16间两层商铺的优先受偿权。
湖北省潜江市人民法院一审认定事实如下：2009年6月20日，潜江房产公司向工行潜江支行出具承诺函，承诺其所属的房地产开发项目泰丰苑小区的所有购房资金及首付购房款和银行按揭贷款的资金,均通过其开户行工行潜江东风路支行（实际是潜江支行东风路分理处,系一审判决笔误，下同）设立的账户结算。2009年6月25日，姜书义将其自筹的用于购置潜江房产公司开发的泰丰路教师新村南1-13号和北13-15号共16间两层商铺的首付款4515200元，以转账方式转入潜江房产公司泰丰苑工程项目部在工行潜江东风路支行的账户上（账号为18×××23）。泰丰苑工程项目部收到上述款项后，给姜书义出具了收款收据、给工行潜江支行出具了收款证明。同日，泰丰苑工程项目部还给工行潜江支行出具了一份担保函，载明：本担保函的担保期限为工行潜江支行与姜书义、王植凤签订的个人购房借款合同[编号为（2009）商房贷0000165号]项下贷款发放之日起至该合同项下抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权证移交工行潜江支行之日止，保证期间为上述借款合同确定的每期还款日之次日起两年，担保范围为上述借款合同项下贷款本金、利息、逾期罚息、复息、违约金、赔偿金和实现债权所需费用，担保方式为保证金担保和连带责任保证担保。同日，姜书义、王植凤以购置商品房为由，向工行潜江支行提出借款450万元的申请，王植凤作为共同还款人向工行潜江支行出具了共同还款的承诺书。工行潜江支行按照行业规定与姜书义、王植凤就借款事宜进行了商谈，姜书义向工行潜江支行出具了委托转账付款授权书，授权工行潜江支行将贷款资金一次性转入售房单位的专户。
2009年7月10日，姜书义和王植凤作为抵押人、工行潜江支行作为抵押权人，共同向潜江市房地产管理局提出申请，要求对姜书义、王植凤预购的泰丰路教师新村南1-13号和北13-15号共16间两层商铺办理预购商品房抵押权预告登记。潜江市房地产管理局经审核后，于2009年7月14日为上述房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，该登记证明中载明的预告登记权利人为工行潜江支行，义务人为姜书义、王植凤。后因姜书义、王植凤与潜江房产公司为上述预告登记的商铺发生争议，至工行潜江支行一直未能取得上述商铺的抵押登记权利。2009年7月31日，泰丰苑工程项目部向工行潜江支行出具一份承诺书，载明：泰丰苑工程项目部作为姜书义的借款保证人，为姜书义用于购买16间商铺的借款450万元提供担保，保证金额不少于贷款金额的10%。
2009年8月4日，工行潜江支行与姜书义、王植凤、潜江房产公司签订了一份个人购房借款/担保合同，合同约定由姜书义、王植风向工行潜江支行借款450万元用于购置泰丰路教师新村南1-13号和北13-15号共16间两层商铺，借款期限为120个月，借款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%的，据此确定年利率为6.534%，并按月利率=年利率/12、日利率=年利率/360进行换算。贷款发放前，基准利率调整并适用于本合同项下贷款的，适用新的基准利率并按前款约定重新确定贷款利率。贷款利率按以下方式处理：贷款期限在一年以下（含一年）的，执行本合同利率，不分阶段计息，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及前款约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款转入账户为姜书义、王植凤及潜江房产公司指定的泰丰苑工程项目部工行潜江支行东风路分理处账户（账号为18×××23）；还款方式为按月等额本息还款法；还款账户为姜书义设立在工行潜江支行东风路分理处的个人结算账户；违约责任为姜书义、王植凤连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息或发生其他违约情形的，工行潜江支行有权宣布贷款提前到期，要求姜书义、王植凤提前清偿全部或部分贷款及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。因姜书义、王植凤未按合同履行义务，工行潜江支行为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由姜书义、王植凤承担。借款抵押物为姜书义、王植凤购置的泰丰路教师新村南1-13号和北13-15号共16间两层商铺；在姜书义、王植凤未取得正式抵押登记之前，潜江房产公司自愿向工行潜江支行承担连带任保证。合同签订后，工行潜江支行当即按约将450万元贷款转入泰丰苑工程项目部在工行潜江支行东风路分理处的账户内。姜书义、王植凤未按合同约定及时足额偿还借款本金和利息，截止2012年6月21日，仅偿还借款本金743755.99元，支付借款利息616244.01元，下欠借款本息经工行潜江支行多次催讨未果，工行潜江支行遂提起本案诉讼。
一审法院另查明，2007年5月29日，潜江房产公司成立泰丰苑工程项目部，并委托姜书义为该项目部经理。该项目部由潜江房产公司开发办垂直管理，项目完工后项目部即撤销。一审还查明：2011年12月16日，工行潜江支行与湖北楚天律师事务所签订一份代理合同。合同约定，工行潜江支行将其与姜书义、王植凤和潜江房产公司借款合同一案的诉讼及申请执行事宜全部委托给湖北楚天律师事务所，该所完成代理事项后，工行潜江支行支付该所代理费10万元。2012年9月3日，工行潜江支行向该所支付律师代理费10万元。
湖北省潜江市人民法院一审认为，工行潜江支行与姜书义、王植凤和泰丰苑工程项目部签订的个人购房借款/担保合同除泰丰苑工程项目部作为保证人的内容违反《中华人民共和国担保法》第十条的规定外，其他内容均合法、有效，工行潜江支行按约履行借款义务后，姜书义、王植凤违反约定拖欠借款本息，应承担民事责任。该院于2013年6月17日作出（2012）鄂潜江民初字第03060号民事判决：一、解除工行潜江支行与姜书义、王植凤签订的个人购房借款/担保合同；二、姜书义、王植凤于判决生效后十日内向工行潜江支行偿还借款本金3756244.01元，支付借款利息195266.14元，并按双方约定的利率标准向工行潜江支行支付剩余时段的利息，从2012年6月22日起至判决确定的借款本金偿还完毕之日止；三、工行潜江支行对姜书义、王植凤预设抵押权的泰丰路教师新村南1-13号和北13-15号共16间两层商铺享有优先受偿权；四、驳回工行潜江支行其他诉讼请求。案件受理费39200元，财产保全费5000元，共计44200元，由工行潜江支行负担5300元，姜书义、王植凤负担38900元。
工行潜江支行不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第四项，判令姜书义、王植凤给付工行潜江支行应支付的律师代理费10万元；2.判令潜江房产公司对姜书义、王植凤应付债务承担连带清偿责任。其上诉称，工行潜江支行与姜书义、王植凤及潜江房产公司在合同中明确约定，因借款人、担保人违约，贷款人为实现债权而产生的律师费等费用都由借款人承担，一审判决驳回工行潜江支行关于律师费的诉讼请求错误；潜江房产公司泰丰苑工程项目部是该公司设立的内部机构，该公司应对其担保行为向工行潜江支行承担民事责任，连带清偿姜书义、王植凤所负债务。
潜江房产公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，驳回工行潜江支行的全部诉讼请求，并将本案移送检察机关或公安机关立案查处。其上诉理由与前述再审请求理由基本一致。
湖北省汉江中级人民法院二审认定事实如下：一审查明的事实除工行潜江支行于2012年9月3日支付湖北楚天律师事务所10万元代理费的事实不实外，其他事实属实，二审予以确认。
二审另查明，涉案房屋的房地产项目由潜江房产公司提供土地使用权，与姜书义、胡尔雄、何雄春三人联合开发，并签订“联合开发协议书”，双方约定合作形式为：甲方（潜江房产公司）作为项目法人，主要以项目作为投入，负责相关事务的协调配合，乙方（姜书义、胡尔雄、何雄春）作为项目实施者，主要以资金作为投入，作为投资方参与项目合作，乙方向甲方缴纳商定的费用后，该项目所产生的投资收益归乙方所有。另外，该项建设所产生的应缴相关税、费全部由乙方承担，双方还对权利义务、违约责任等作了约定。
2009年5月20日，姜书义、胡尔雄、何雄春三人对开发的泰丰苑小区商铺签订分配协议，约定：姜书义、胡尔雄、何雄春每人分得相关商铺，此外各方对股权及现金补偿调整、商铺分配后的管理等进行了约定。
2011年12月16日，工行潜江支行与湖北楚天律师事务所签订代理合同，约定本案的代理费为10万元，支付时间为本案执行完毕。工行潜江支行尚未支付代理费。
湖北省汉江中级人民法院二审认为，工行潜江支行与姜书义、王植凤签订的借款/担保合同是系双方真实意思表示，合同内容中除潜江房产公司泰丰苑工程项目部作为保证人担保违反《中华人民共和国担保法》第十条的规定外，其他内容合法有效。工行潜江支行按约履行了借款义务，姜书义、王植凤未按约履行还款义务，工行潜江支行要求解除合同有事实和法律依据，予以支持。合同解除后，姜书义、王植凤应按合同约定承担民事责任。因泰丰苑工程项目部系潜江房产公司的职能部门，不具有法人资格，其作为保证人担保没有企业法人的书面授权，工行潜江支行应当知道该事实仍同意其担保，保证合同无效，潜江房产公司无过错，不应承担民事责任。工行潜江支行与姜书义、王植凤在签订借款/担保合同时，双方约定姜书义、王植凤将其按揭购买的商铺为借款进行抵押，并在房地产管理部门办理预购商品房抵押权预告登记，该登记合法有效，应产生相应的效力。
关于工行潜江支行上诉认为一审判决实体处理不当，其与湖北楚师事务所约定的本案代理费用10万元应由姜书义、王植凤承担，潜江房产公司承担连带清偿责任的上诉理由，二审认为，工行潜江支行虽然在与姜书义、王植凤签订的借款合同中约定了当借款人和担保人没有按合同约定履行各自的义务时，贷款人为实现债权产生的律师费用、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担，但工行潜江支行仅与相关律师事务所签订了合同，费用还没有实际给付，其请求依据不足，不予支持。关于潜江房产公司上诉认为一审判决程序违法，釆信证据和认定事实及实体处理错误等上诉理由，二审认为，因姜书义、王植凤与工行潜江支行之间签订的借款合同真实，工行潜江支行实际按约发放了贷款，姜书义、王植凤未能按合同履行义务，应承担相应违约责任。同时因潜江房产公司与姜书义等人有合作协议，姜书义作该项目部经理的身份真实，其在工行潜江支行借款过程中是否提供了真实的资料进行开户借款，不影响双方借款合同的效力。同时因泰丰苑工程项目部作为保证人担保无效，一审判决并没有要求潜江房产公司承担赔偿责任。对于预购房屋，因在相关部门办理了预告抵押登记，应产生相应的法律效力。潜江房产公司还认为一审判决实体处理错误，因姜书义、王植凤无力还款，致潜江房产公司的商铺用于抵偿债务，损害了潜江房产公司的利益。二审认为，姜书义、王植凤与工行潜江支行有真实的借款关系，姜书义、王植凤未按约定偿还借款，一审判决姜书义、王植凤承担相应的民事责任并无不当，潜江房产公司认为损害其合法利益依据不足，不予支持。综上所述，工行潜江支行与潜江房产公司的上诉理由均不成立，不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确。二审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，于2013年12月20日作出（2013）鄂汉江中民二终字第00066号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39200元，由工行潜江支行负担19600元，由潜江房产公司负担19600元。
再审期间，各方当事人未提交新的证据。本院将抗诉审查阶段取得的姜书义去世及其诉讼主体承继的相关证据提交各方当事人质证，各方当事人均无异议，本院予以采信并在卷作证。
围绕当事人的再审请求，本院认定事实如下：2009年6月25日，姜书义、王植凤夫妇以购置商品房为由，向工行潜江支行提出借款450万元的申请。姜书义出具了委托转账付款授权书，授权工行潜江支行将贷款资金一次性转入售房单位的专户，王植凤作为共同还款人向工行潜江支行出具了共同还款的承诺书。工行潜江支行与姜书义、王植凤就借款事宜进行了商谈，并收取了姜书义与潜江房产公司签订的泰丰路小区商铺商品房买卖合同、潜江房产公司出具的指定购房首付款及按揭贷款资金结算账户的承诺函、潜江房产公司泰丰苑工程项目部出具的首付款已付证明等相关资料。2009年8月4日，工行潜江支行与姜书义、王植凤、潜江房产公司签订了一份个人购房借款/担保合同，该合同保证人一栏加盖一枚潜江房产公司泰丰苑工程项目部的印章。除“在姜书义、王植凤未取得正式抵押登记之前，潜江房产公司自愿向工行潜江支行承担连带任保证”之外，一审认定的合同其他约定内容、合同履行情况及2009年7月涉案16间商铺办理抵押权预告登记情况属实，本院再审予以确认。
一审诉讼中，工行潜江支行还提交了2009年6月25日、2009年7月31日以潜江房产公司泰丰苑工程项目部名义向该行出具的担保函、承诺函各一份，载明该公司为姜书义的借款保证人。潜江房产公司否认该担保函和承诺函的真实性。
2013年12月28日，姜书义因病去世。姜书义的法定继承人为其妻王植凤，长子姜晓舟（系姜书义与前妻之子），次子姜大宇（系姜书义与王植凤之子）。姜晓舟、姜大宇明确表示放弃对姜书义遗产的继承，不参与本案诉讼；王植凤表示不放弃姜书义的遗产继承。
本院再审认为，根据《中华人民共和国担保法》第十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十七条第一款、第十八条第一款之规定，企业法人的分支机构未经法人书面授权提供保证或者企业法人的职能部门提供保证的，保证合同无效。潜江房产公司泰丰苑工程项目部在2009年6月25日、2009年7月31日出具担保函、承诺函以及在本案《个人购房借款/担保合同》保证人一栏加盖印章，为姜书义、王植凤本案借款向工行潜江支行提供保证，工行潜江支行未能提供证据证明该工程项目部提供保证经过潜江房产公司的授权，该行基于前述担保函、承诺函以及《个人购房借款/担保合同》中的保证条款与潜江房产公司泰丰苑工程项目部形成的保证合同无效。本案《个人购房借款/担保合同》除前述保证条款无效外，其他内容是双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定履行。王植凤称姜书义曾多次要求工行潜江支行取消贷款，但该行一直推脱，并以胁迫手段让姜书义签署了后续的贷款手续，但未提供任何证据，其主张本案借款合同无效没有事实与法律依据，本院不予支持。
前述《个人购房借款/担保合同》签订后，工行潜江支行即向姜书义、王植凤在合同中指定的账户转入所借款项，按约履行了借款义务，但姜书义、王植凤未按合同约定及时足额偿还借款本金和利息。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同；合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。工行潜江支行要求解除合同、清偿借款本息，于法有据，本院予以支持。工行潜江支行作为专业金融机构，明知法律禁止企业法人的分支机构在未经法人书面授权的情况下提供保证、禁止企业法人的职能部门提供保证，但其因自身重大过错接受潜江房产公司泰丰苑工程项目部的保证致双方保证合同无效，其诉请潜江房产公司承担本案民事责任，没有事实与法律依据，本院不予支持。
工行潜江支行与姜书义、王植凤在签订本案借款/担保合同时，约定姜书义、王植凤将其按揭购买的商铺为借款进行抵押，但双方并未在登记部门办理房屋抵押权登记，仅办理了预购商品房抵押权预告登记。因此，本案再审争议焦点为工行潜江支行是否对本案已办理抵押权预告登记的16间商铺享有抵押权，即是否有权对该商铺优先受偿。《中华人民共和国物权法》第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”因此，抵押权预告登记的权利人对标的物是否享有优先受偿权，应当根据法律规定确定。根据《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，预告登记的目的是为了保障将来实现物权，其效力仅在于“未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，即预告登记仅在于对抗物权人擅自处分不动产，预告登记本身并不发生设定物权或者物权变动的效力。所以，本案预售商品房抵押权预告登记并不具有设定房屋抵押权的法律效力，预售商品房抵押权预告登记权利人不能仅凭该预告登记对标的物享有优先受偿权，工行潜江支行请求对本案已办理抵押权预告登记的16间商铺优先受偿，没有法律依据，本院不予支持。一、二审判决认定工行潜江支行对本案办理抵押权预告登记的16间两层商铺享有优先受偿权，适用法律错误，本院予以纠正。
至于潜江房产公司主张本案商品房买卖合同是虚假合同，登记部门办理本案预售商品房抵押权预告登记违法，属另一法律关系，与工行潜江支行的诉讼请求及潜江房地产再审请求能否获得支持无关，不属于本案审理范围，本院不予审理。
综上所述，一、二审判决适用法律错误，致实体处理不当，本院再审予以纠正。另外，鉴于姜书义在本案二审判决后去世，其法定继承人仅王植凤一人愿意承继其诉讼地位，本院对本案诉讼主体及法律责任承担主体一并作出变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销湖北省汉江中级人民法院（2013）鄂汉江中民二终字第00066号民事判决；
二、维持湖北省潜江市人民法院（2012）鄂潜江民初字第03060号民事判决主文第一项；
三、撤销湖北省潜江市人民法院（2012）鄂潜江民初字第03060号民事判决主文第三项、第四项；
四、变更湖北省潜江市人民法院（2012）鄂潜江民初字第03060号民事判决主文第二项为：王植凤于本判决生效后十日内向中国工商银行股份有限公司潜江支行偿还借款本金3756244.01元，支付借款利息195266.14元，并按双方约定的利率标准向中国工商银行股份有限公司潜江支行支付剩余时段（从2012年6月22日起至判决确定的借款本金偿还完毕之日止）的利息；
五、驳回中国工商银行股份有限公司潜江支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费39200元，财产保全费5000元，共计44200元，由中国工商银行股份有限公司潜江支公司负担5300元，王植凤负担38900元；二审案件受理费39200元，由中国工商银行股份有限公司潜江支公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 承
审判员 宗澄宇
审判员 高 倩
二〇一七年九月十二日
书记员 徐 铮