江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏13民终767号
上诉人（原审原告）:李芳莹，女，1990年6月24日生，汉族，住南京市浦口区。
委托诉讼代理人:刘录，江苏大楚律师事务所律师。
委托诉讼代理人:付作轩，江苏大楚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江苏兴邦建工集团有限公司，住所地宿迁市东海路与微山湖路交叉口。
法定代表人:王百乐，该公司经理。
委托诉讼代理人:张志勇，江苏河滨律师事务所律师。
委托诉讼代理人:王太志，江苏河滨律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宿迁市苏城置业有限公司，住所地宿迁市宿城区上海商城3幢3层301室。
法定代表人：刘素云，该公司总经理。
上诉人李芳莹因与被上诉人江苏兴邦建工集团有限公司（以下简称兴邦公司）、宿迁市苏城置业有限公司（以下简称苏城公司）案外人执行异议之诉一案，不服宿迁市宿城区人民法院（以下简称宿城法院）（2017）苏1302民初4041号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李芳莹上诉请求：撤销一审判决，确认上诉人对宿城区汇金大厦1单元2004室房屋所享有的权利基于建设工程优先权取得，其对涉案房屋所享有的消费者买受人权利能够排除执行，并判决停止对涉案房屋的执行；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：2012年12月10日、2013年3月27日，恒通公司与苏城公司分别签订《建设工程施工合同》及《补充协议》，约定恒通公司承建宿城区汇金大厦道路工程、排水工程以及部分土方工程。工程竣工验收后6个月内，恒通公司主张工程款优先权。2014年7月4日，苏城公司与恒通公司协议将宿城区汇金大厦1单元2004室折价797104元出售给恒通公司该工程的项目负责人李平的女儿李芳莹，并出具不动产发票，以了结苏城公司欠恒通公司的工程款。2015年1月29日，因兴邦公司诉苏城公司建设工程施工合同纠纷一案，涉案房屋被宿迁市中级人民法院查封，后该案指定宿城法院执行。上诉人认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，上诉人作为商品房消费者买受人对涉案房屋享有的权利，能够排除法院执行。首先，上诉人与苏城公司于2014年7月4日签订了合法有效的书面买卖合同，且该合同在法院查封之前已经签订。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第一条规定：当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，苏城公司于2014年7月4日出具优惠单及发票，明确记载合同双方当事人姓名（名称）、明确的房号、面积、单价、总价，具备合同有效要件，优惠单、发票、领条及售房情况表相互印证，证实双方于2014年7月4日签订了购房合同。涉案房屋于2015年1月29日被法院查封，房屋买卖合同成立在此之前。其次，上诉人李芳莹在购买涉案房屋时，名下无其他房屋，购买该房屋也是用于居住。虽然上诉人在外地购买了房屋，但从购买的时间上看，是在购买涉案房屋之后，且用途也不是用于实际居住。最后，上诉人李芳莹在购买涉案房屋时，系其父亲李平代为支付，李平支付购房款系恒通公司在主张工程款优先权时与苏城公司达成以房折价协议，因此，应当视为上诉人李芳莹支付了全部购房款，上诉人在2014年7月4日已经取得消费者优先权。
兴邦公司辩称，根据宿城法院查明的事实，虽然上诉人持有苏城公司出具的购房款发票，但是该发票仅能证实上诉人通过以工程款抵付房款的事实，不能证实已经签订了书面的买卖合同。书面的商品房买卖合同应该是上诉人与开发商签订的，或者是正式的商品房买卖合同。上诉人仅享有要求苏城公司签订书面的买卖合同的权利或者返还购房款的权利，但该两个权利都是债权并非是物权期待权。且上诉人明确认可其已经在外地购买房屋居住，因此，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。
苏城公司未发表答辩意见。
李芳莹向一审法院起诉请求：确认李芳莹对汇金大厦1单元2004室（住宅）享有建设工程优先权和消费者优先权并停止对该房屋的执行。
一审法院认定事实：兴邦公司与苏城公司建设工程施工合同纠纷一案，宿迁市中级人民法院于2015年1月21日立案受理，于2015年1月29日诉讼保全查封了苏城公司所有的位于宿迁市宿城区多套房屋，查封期限为两年。后依法作出判决，苏城公司不服一审判决，上诉至江苏省高级人民法院，在二审过程中，双方达成调解，即（2015）苏民终字第00656号民事调解书，调解内容为：苏城公司应于2016年7月25日前向兴邦公司一次性付清剩余工程款1066万元，如苏城公司未于2016年12月30日前付清，从该日起按月利率2%支付欠付款的利息至付清本息为止；兴邦公司对工程折价或者拍卖的价款在1066万元范围内享有优先受偿权。苏城公司应负担一审案件受理费、保全费123185元，二审案件受理费25829.5元。因苏城公司未在规定的期限内履行义务，兴邦公司申请执行。2016年9月12日，宿迁市中级人民法院裁定该案由宿城执行。该院在执行过程中，对部分房屋进行了续查封（二层楼房：208#、210#、211#、212#、214#、217#、220#、223#、226#、227#、228#、230#、232#；住宅：2004#、1905#、1705#、1602#、1605#、1404#、1405#、1304#、1305#、1105#、1004#；三层楼房：306#、308#、317#、320#）。后李芳莹对法院查封汇金大厦2004号房屋提出异议，主张该房屋系李芳莹所有。2017年5月11日，宿城法院裁定驳回李芳莹的异议请求。同年5月23日，李芳莹提起执行异议之诉。
另查明，根据苏城公司与恒通公司于2012年12月10日签订的《建设工程施工合同》及于2013年3月27日签订的《补充协议》，工程范围为宿迁市汇金大厦道路工程、排水工程、部分土方工程。
2014年7月4日，苏城公司出具优惠单一份，载明：房号2004，买受人：李平，面积：142.34平方米，单价：6308元/平方米，折后价：5600元/平方米，总价797104元。优惠单上有苏城公司领导签字。
2014年12月2日，苏城公司开具购房款发票，载明付款方李芳莹，楼牌号一单元2004室，面积142.34㎡，单价5600元/㎡，金额797104元，款项性质购房款。
2017年3月30日，恒通公司出具证明：……工程竣工结束后，恒通公司在主张工程款优先权时于2014年12月2日与苏城公司达成“以房折价”协议，按照恒通公司指示该协议权利由恒通公司项目负责人李平的女儿李芳莹享有，以了结所欠的工程款（保证金除外）。
再查明，2014年9月4日，涉案工程道路、排水工程验收合格。
还查明，涉案房屋至今空置，李芳莹已经在外地购房、居住。
一审法院认为，案外人提起执行异议之诉的目的是排除法院对特定执行标的的执行。如果案外人对该执行标的享有足以排除执行的民事权益，则不得执行该标的。足以排除执行的民事权益首先应该是实体权益，其次是该实体权益足以排除法院的强制执行。建设工程优先受偿权的本质是以建设工程的交换价值担保工程款债权的实现，也就是说建设工程优先受偿权只是一种顺位权即对工程变价款分配顺位上的优先权，不能达到阻却执行的效果。故李芳莹主张其对涉案房屋享有建设工程优先受偿权并以此为由请求停止强制执行，应不予支持。退一步讲，李平在本案中施工的是道路工程、排水工程以及部分土方工程，其主张对某一特定房屋即涉案房屋享有优先权无事实依据，亦不予支持。
李芳莹主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，本案应该停止执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。即买受人对登记在被执行人名下的商品房主张权利且能够排除执行的，必须同时符合上述三个条件。本案中，在法院查封涉案商品房时，该商品房并未转移登记至李芳莹名下，李芳莹和苏城公司未签订书面买卖合同，根据《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。退一步讲，即便优惠单可以视为合同，涉案房屋至今空置，李芳莹已经在外地购房，显然不符合上述规定，李芳莹的该主张亦不能成立。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条之规定，判决：驳回李芳莹的诉讼请求。
对于一审法院查明的事实，本院依法予以确认。
本案二审争议焦点为：上诉人对涉案房屋享有的权利能否排除法院执行？
本院认为：根据相关司法解释的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。如果被执行人是房地产开发企业的，符合下列情形且买受人的权利能够排除执行的，人民法院也应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，被执行人苏城公司系房地产开发企业，现李芳莹作为案外人主张对涉案房屋停止执行，如果其符合上述二种条件之一的，法院即应停止对涉案房屋的执行。结合本案相关证据，上诉人的上诉请求不应支持，理由如下：
一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。李芳莹主张其与苏城公司已经签订书面买卖合同的证据包括优惠单、发票、领条及售房情况表，但这些证据并未载明《商品房销售管理办法》第十六条规定的诸如商品房基本状况、商品房销售方式、交付使用条件及日期等商品房买卖合同应当载明的主要条款内容，因此，不能认定上诉人在法院查封之前与苏城公司签订合法有效的书面商品房买卖合同。
二、李芳莹认可到目前为止，苏城公司并未将房屋交付给其使用，也认可其在南京工作，并已经在南京购买房屋，因此，上诉人李芳莹不符合在法院查封之前已合法占有该不动产，名下无其他用于居住的房屋的情形。
综上所述，李芳莹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人李芳莹负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐淮成
审判员 陈 鹏
审判员 吴军良
二〇一八年五月二十四日
书记员 蔡雨桐
附录法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。