湖北省武汉市江夏区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江夏民二初字第01136号
原告：齐文新。
委托诉讼代理人：李祥熙，湖北创智律师事务所律师。
被告：武汉市黎明电机电器修造有限公司。
法定代表人：龚艳红，董事长。
委托诉讼代理人：王涛，系该公司员工。
委托诉讼代理人：王德强，湖北正信律师事务所律师。
原告齐文新诉被告武汉市黎明电机电器修造有限公司（以下简称黎明公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月30日立案受理后，依法由审判员陈玲霞适用简易程序于2015年12月23日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，裁定转为普通程序审理，由审判员郑保民、审判员李远全、人民陪审员陆璐组成合议庭，于2016年6月14日公开开庭审理了本案。原告齐文新及其委托诉讼代理人李祥熙、被告黎明公司的委托诉讼代理人王涛、王德强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告齐文新向本院提出诉讼请求：1、责令被告办理原告向其购买的黎明工业园一期2号厂房和综合楼商品房第2幢4单元3层301、302、303、304号房屋所有权证和土地使用权证书（以下简称两证）；2、责令被告承担违约金10万元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年9月9日，原、被告签订了四份《武汉市商品房买卖合同》。原告购买了被告建设并出售的黎明工业园一期2号厂房和综合楼商品房第2幢4单元3层301、302、303、304号房，总价款为3515379元。原告于2012年7月26日交清房款，并于2012年8月24日交纳了物业费办理了收房手续。双方合同第十三条约定：“因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起90天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：3、因出卖人责任，买受人不能在出卖人交付商品房之日起180日内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已付房款价的万分之一向买受人支付违约金……”。现被告逾期未办理房地产权属证书，原告请求被告按照合同约定办理两证，并支付违约金10万元。
原告齐文新为证明其主张提出了双方签订的四份《武汉市商品房买卖合同》及发票等以证明双方的商品房买卖合同法律关系及违约事实。
被告黎明公司对原告齐文新所购买的商品房未办理两证的事实予以认可，但是对违约责任的承担不予认可，理由如下：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，按照相关规定，只要原告按照约定的用途使用房屋，是可以办理两证的；2、被告具备国有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房销售许可证、工程竣工备案证、竣工交付使用备案证，根据这些证件以及房屋登记管理办法，被告的项目符合房屋权属初始登记的条件，已经在江夏区住房保障和房管局办理了房屋权属初始登记，江夏区房管局也按照相关文件规定为部分业主办理了房屋的分割手续及房屋产权证。出卖人把初始登记的材料全部提交相关部门，两证是由政府主管部门颁发，被告只能提供相应材料给政府主管部门，被告已经履行以上义务；3、被告已经为该合同办理了备案登记手续，已经履行了合同义务，且已向政府�主管部门提供了相应的房屋初始登记材料，我们认为目前无法办理两证是江夏区住房保障局和土地规划局不作为导致的，出卖人在履行产权登记义务中没有过错，因此不应当承担违约责任，不应当支付违约金；4、被告不应当承担诉讼费用，请求驳回原告的诉讼请求。
被告黎明公司为证明其辩称意见提出了涉案房屋的国有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房销售许可证、工程竣工备案证、竣工交付使用备案证、房屋权属初始登记证、房屋产权证等证据。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对对方提出的证据均无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月9日，原告齐文新与被告黎明公司签订了四份《商品房买卖合同�，购买了被告黎明公司开发的位于黎明工业园一期2号厂房和综合楼商品房第2幢4单元3层301、302、303、304号房，面积为1067.27平方米，总价款为3515379元。2012年7月26日，原告齐文新付清全部房款，并于同年8月24日办理收房手续，随后进行装修并按工业用途使用至今。
被告黎明公司于2011年11月21日在房屋产权登记部门为上述合同办理了备案（合同编号：夏113071589、夏113071590、夏113071591、夏113071592）登记手续，并于2013年1月5日为该房办理了武汉市商品房权属证明书（武房商证夏字第2013000164、2013000165、2013000166、2013000167），因一直无法办理房屋产权分割登记手续，被告的委托诉讼代理人就涉诉房产两证办理的问题还专门向房屋产权登记主管部门发咨询函，2016年1月27日，武汉市江夏区住房保障和房屋管理局给湖北正信律师事务所《关于涉诉房产分割办证问题》的回�称：黎明工业园一期、二期厂房具备国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证、工程竣工备案证、竣工交付使用备案证，该项目符合房屋权属初始登记的条件。故受理并办理房屋权属初始登记，并按照武房发（2013）146号文规定，为部分业主办理了房屋产权分割登记手续。武汉市人民政府办公厅于2014年12月24日下发了《市人民政府办公厅关于进一步规范有明确生产用途工业项目分割销售问题的通知》（武政办（2014）208号），2015年7月16日江夏区人民政府办公室印发了《关于进一步规范有明确生产用途工业项目分割销售问题的通知》（夏政办（2015）28），进一步具体明确了工业项目分割销售的条件：仍按武房发（2013）146号文规定执行，除符合商品房销（预）售相关法律、法规的规定外，还必须符合五个条件，其中第五条“区人�政府同意分割销售”，黎明工业园一期、二期厂房后期业主在申办过程中不能通过“区人民政府同意分割销售”的意见及上述规定的要求，故无法为其办理房产分割手续。
另查明，被告黎明公司为开发该项目于2004年8月2日取得建设用地规划许可证，用地项目：电机研究及开发基地；2010年取得国有土地使用证，地类（用途）：工业用地；2010年7月28日取得建设工程规划许可证，建设项目名称：黎明机电产业园一期2#厂房及综合楼，建设规模：总建筑面积37790㎡（其中：1栋6层厂房建筑面积34670㎡，1栋8层综合楼建筑面积3120㎡）；2010年11月16日取得建筑工程施工许可证，工程名称：黎明机电产业园一期2#厂房和综合楼；2011年4月29日，取得武汉市商品房预售许可证，项目名称：黎明机电产业园一期，地类用途：工业用地，综合楼只对购买厂房的客户销售；2012年7月27日，取得黎明工业园一期2#厂房和综合楼的工程竣工验收备案证明书；2012年12月24日取得黎明工业园一期商品房项目竣工交付使用备案证。为规范房地产开发项目管理，武汉江夏经济开发区管理委员会于2013年8月16日下发了《武汉江夏经济开发区管理委员会关于进一步加强工业地产项目管理的意见（试行）》（夏经管（2013）1号）第十条第三项规定“工业地产项目严格按照工业地产要求建设……销售工业地产物业，应取得销售许可证，并严格控制销售对象，销售对象必须是在我区属地注册属地纳税符合我区产业政策的企业……”；武汉市房管局、土地局、发改委、城乡建设局于2013年8月23日联合下发了《关于加强部分房地产开发项目管理有关问题的通知》（武房发（2013）146号）；2014年4月24日湖北省人民政府下发了《关于实行最严格节约集约用地制度的通知》（鄂政发（2014）24号），其中第三条第五款规定“鼓励建设多层标准厂房……鼓励和引导社会投资主体参与多层标准厂房建设经营……多层标准厂房建成后，经所在地市、县人民政府同意，在不改变功能和土地用途的前提下，可对房产、国有建设用地使用权分割转让……”；后武汉市人民政府办公厅于2014年12月29日下发了《市人民政府办公厅关于进一步规范有明确生产用途工业项目分割销售问题的通知》（武政办（2014）208号），其中第二条规定：“武房发（2013）146号文件印发之日后，签订土地出让合同，并缴清土地出让金的，需分层、分套（间）分割销售的，除符合商品房销（预）售相关法律、法规的规定外，还必须符合以下条件：（四）受让人必须是经依法注册登记的工业企业或科技企业……”；2015年7月16日，武汉市江夏区人民政府办公室下发《区政府办公室关于进一步�范有明确生产用途工业项目分割销售问题的通知》（夏政办（2015）28号）文件，其中第一条规定“工业项目分割销售问题……（四）受让人必须是经依法注册登记的工业企业或科技企业……”。2016年4月12日，武汉市江夏区人民政府办公室下发《区政府办公室关于全区工业地产整改工作的意见》（夏政办（2016）8号）文件，其中第三条第（一）项规定：“已预售备案房屋分割办证问题……按照夏政办（2015）28号文件的有关要求和程序组织分割办证资料……”。另外，本院于2016年3月21日向武汉市江夏区国土资源和规划局发出《咨询函》，向其咨询涉诉房屋能否办理房屋产权手续及土地分割手续的相关问题，江夏区国土资源和规划局回函称：武汉市黎明电机电器修造有限公司长咀工业园项目的用地出让、规划建设审批、发改委备案、销售许可等手续均在2013年8月23日（武�发（2013）146号文件下发日）之前办理完结，涉案房屋可依据武汉市江夏区人民政府办公室夏政办（2016）8号文件办理两证。
本院认为，被告黎明公司承认原告齐文新在本案中所主张的房屋逾期未办理权属证书的事实，故对原告齐文新所主张的事实本院予以确认。原告齐文新与被告黎明公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，双方当事人并无异议，应确认为当事人的真实意思表示。双方在合同签订后虽未及时按照有关法律、法规的规定办理房屋产权初始登记手续，但依据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故本院确认原、被告双方签订的合同合法有效。
对于原告齐文新要�被告黎明公司办理两证的诉求，被告黎明公司提交的土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、房屋竣工验收备案证，竣工交付使用备案证，商品房预售许可证、商品房权属证明书、部分购房人的产权证等证据证明，涉诉房产具备房屋权属初始登记的条件。被告黎明公司于2011年11月21日在房屋产权登记部门为该合同办理了备案登记手续，以上文件证明原告齐文新所购买的房产初步具备办理两证的基本条件，其只需按照“夏政办（2016）8号文件”、“夏政办（2015）28号文件”规定的程序备齐相关资料后向房屋产权登记部门申请办理产权登记手续就可以办理产权分割手续，诉讼中由于原告齐文新没有提交“夏政办（2016）8号文件”、“夏政办（2015）28号文件”要求的可以办理分割办证的资料，故该房产暂时无法办理产权分割手续。�据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款的规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外（一）法律上或者事实上不能履行……”。故对于原告齐文新要求办证的诉求，本院不予支持，待原告齐文新按照文件规定，备齐相关资料后，向法院另行主张权利。
关于违约责任的承担问题，被告黎明公司辩称目前无法办理两证是江夏区住房保障局和土地规划局不作为导致的，出卖人在两证的办理过程中没有过错，因此不应当承担违约责任，不应当支付违约金。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任（一）�品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记期限的……”该规定确定了当事人除特殊约定外，买受人没有及时办理权属证书的违约责任主体为被告。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定：“当事人一方因第三方的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。”故被告黎明公司应依据合同第十三条约定：“因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”向原告齐文新承担违约责任，被告黎明公司的该辩称意见本院不予认可。由于原告齐文新是在2013年8月23日武房发（2013）146号文件下发日以前签订的合同，对买受人的身份没有书面限定。武汉市人民政府办公厅于2014年12月29日下发（武政办（2014）208号）文件，明确规定：“受让人必须是经依法注册登记的工业企业或科技企业……”，至此原告齐文新应当知晓买受人的身份已经限定，2016年4月12日下发（夏政办（2016）8号）已经明确规定涉诉房产办理两证的相关程序，原告齐文新没有按文件规定提交相关办证资料，其对于无法办理产权分割手续应承担相应的责任，故被告黎明公司承担违约金的时间应从实际交房之日起经过180日计算至2014年12月29日下发（武政办（2014）208号）止，之后由于已明确办证程序，原告齐文新只需备齐资料后，即可以办理两证，被告黎明公司无需继续承担不能办证的违约责任。关于违约金的计算，原告齐文新实际收房的日期为2012年8月24日，故约定的办证日期应当从次日起算，经过180日，违约时间从2013年2月25日起算至“武政办（2014）208号”文下发之日止的2014年12月29日，计236233元（3515379×0.0001×672）。原告齐文新要求的违约金为10万元并未超出双方约定，是当事人对自己民事权益的处分，本院予以认可。综上所述，原告齐文新与被告黎明公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，原、被告应该按照合同的约定，履行自己的义务，因被告黎明公司的原因致使原告齐文新所购房产不能在约定期限内办理两证，应当按照合同约定承担违约责任。依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款、第一百一十四条、第一百二十条、第一百二十一条的规定，判决如下：
一、由被告武汉市黎明电机电器修造有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告齐文新违约金100000元。
二、驳回原告齐文新的其他诉讼请求。
如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费2300元，由被告武汉市黎明电机电器修造有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 郑保民
审 判 员 李远全
人民陪审员 陆 璐
二〇一六年八月十八日
书 记 员 邓 莉