重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中区法民初字第02391号
原告赵练达，男，1984年1月10日出生，汉族，住重庆市南岸区。
委托代理人周建明，男，1952年5月19日出生，汉族，四川省建兴工业公司退休干部，住重庆市垫江县。
被告重庆鑫茂源房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区八一路177号雨田大厦21楼，组织机构代码73658952-4。
法定代表人庄声忠，该公司执行董事。
委托代理人蔡亮，重庆文彦律师事务所律师。
原告赵练达与被告重庆鑫茂源房地产开发有限公司（以下简称“鑫茂源公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张海科独任审判，公开开庭进行了审理，书记员袁红燕担任法庭记录。原告赵练达的委托代理人周建明，被告鑫茂源公司的委托代理人蔡亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵练达诉称，原、被告双方于2011年1月12日签订《重庆市商品房�卖合同》，约定由被告将位于重庆市南岸区回龙路68号7幢1单元××号的房屋一套出售给原告。合同签订后，原告依约全面履行了合同义务，被告也在2011年1月30日将房屋交付原告使用，但被告却违反合同约定，直至2013年3月26日才为原告提交办证申请并获受理。被告的逾期办证行为已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。故原告诉至法院，请求判令被告立即向原告支付自2011年5月1日至2013年5月1日止的逾期办证违约金，按已付房款452145元每日万分之二的标准计付。
被告鑫茂源公司辩称，原、被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》属实，但被告不应承担逾期办证的违约责任。由于案涉楼盘系被告与重庆市重点工程建设拆迁开发公司（以下简称“重点工程公司”）联合建设开发，重点工程公司负责地块征用和项目报建，被告负责资金投入和具体开发。而正是由于重点工程公司未与重庆市经开区国土房管局和重庆市南岸区国土房管局办理完毕案涉楼盘的土地结算工作，才致使该楼盘后续办理初始登记和分户产权登记工作拖延，直至超过原告与被告约定的办理权属证书的期限。上述迟延办证的事实不是被告的违约行为造成，而是重点工程公司造成的。根据双方之间签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条的约定，因被告的原因导致原告迟延取得《房地产权证》的，才能视为被告违约，由被告承担相应违约责任。而如果原因不在被告一方，即使有迟延的事实，按照合同约定，不属于被告的违约行为，被告无须承担违约责任。故原告要求被告立即支付逾期办证违约金的诉请应予驳回。
经审理查明，2011年1月12日，鑫茂源公司（合同中称甲方）与赵练达（合同中称乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买重�市经开区回龙路68号7幢1单元××号（现为重庆市南岸区回龙路68号7幢1单元××号）房屋，套内建筑面积105.15平方米，成交金额452145元；甲方应当在2011年1月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。该合同第十三条“关于办理产权登记的约定”中约定：属预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同3日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。因甲方的责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（1）逾期在60日之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之二向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。同日，双方还签订了《商品房买卖合同补充协议书》，其中第七条约定：乙方同意委托甲方代办房产权属登记手续。在本合同签订之日起3日内，乙方提交给甲方房产合同登记、预告登记、权属登记过程中应由乙方提交的资料，配合甲方办理相应登记手续。甲方保证在房屋交付使用后90日内，到产权登记机关办理产权权属分割过户手续。因乙方的原因，甲方不能在规定期限内办理权属登记的，甲方不承担违约责任。
合同签订后，赵练达依约付清了全部购房款，鑫茂源公司亦于2011年1月30日将上述房屋交付赵练达使用。
2013年3月26日，鑫茂源公司向重庆市南岸土地房屋权属登记中心提交了为赵练达办理其所购房屋《房地产�证》的申请并获受理。
上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市南岸区土地房屋权属登记中心业务受理通知书》等证据及双方当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，原告赵练达与被告鑫茂源公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，其合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。
原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条“关于办理产权登记的约定”中约定：在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请；如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。同时，双方在《商品房买卖合同补充协议书》第七条约定：甲方保证在房屋交付使用后90日内，到产权登记机关办理产权权属分割过户手续。本案中，被告已于2011年1月30日将原告所购房屋交付原告使用，被告理应按照合同补充协议约定在房屋交付原告使用后90日内（即2012年4月30日前）到土地房屋权属登记机构为原告办理所购房屋的权属登记手续，而被告迟至2013年3月26日才到土地房屋权属登记机构为原告提交�理权属登记手续的申请并获受理，其理应按合同约定承担2011年5月1日至2013年3月25日期间的逾期办证的违约责任。因被告已于2013年3月26日为原告提交了办证的申请并获受理，被告的办证义务即已完成，故被告不应承担2013年3月26日至2013年5月1日期间的逾期办证违约金，故对原告请求的该期间的逾期办证违约金，本院不予支持。至于被告关于未能及时为原告办理产权登记是因为重点工程公司的过错，被告不应承担责任的主张，这属于被告与重点工程公司之间的合同关系，不能对抗原告。因此，原告要求被告立即支付2011年5月1日至2013年3月25日期间的逾期办证违约金的请求，符合法律规定，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告重庆鑫茂源房地产开发有限公司在本判决生效后立即支付原告赵练达2011年5月1日至2013年3月25日期间的逾期办证违约金，按已付房款452145元每日万分之二的标准计付；
二、驳回原告赵练达的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案减半收取案件受理费726元，由被告重庆鑫茂源房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 张海科
二〇一四年四月十五日
书 记 员 袁红燕