福建省大田县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民初字第1123号
原告方正鑫，男，1988年11月16日出生，汉族，务农，住址大田县。
委托代理人陈敬、吴作哲，福建信得律师事务所律师。
被告大田县隆城房地产开发有限公司，住址大田县。
法定代表人高上梅，执行董事兼总经理。
原告方正鑫诉被告大田县隆城房地产开发有限公司（以下简称“隆城房地产”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李勤模独任审判，公开开庭进行了审理。原告方正鑫的委托代理人吴作哲，被告隆城房地产的法定代表人高上梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方正鑫诉称：2011年10月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买被告开发的位于大田县建设镇香樟嘉园3幢5层06号房。合同签订后，原告按按揭贷款方式已全部支付购房款给被告。合同约定被告应当在2011年11月30日前将该房屋按合同约定的交付条件交付原告使用，虽然有交付行为，但截止起诉日，涉案商品房仍不能办理房屋权属证书且存在着很多质量、规划设计问题，为此被告依法应当承担违约责任。请求法院判令：一、被告立即完备办理房屋权属证书的相关手续并协助原告办理房屋权属证书；二、被告自2012年2月29日起至原告实际取得房屋权属证书之日止，按原告已付购房款中国人民银行规定的银行同期活期存款利率，向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金，暂计至起诉之日，共计违约金3008.95元；三、被告完成商品房买卖合同及宣传资料上约定的小区内部道路按规划设计建设完成；四、被告按照《住房质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在庭审中，原告变更该项诉讼请求为承担房屋渗水的维修责任，费用由被告承担；五、诉讼费由被告承担。
被告隆城房地产辩称：一、房屋权属证书已办好并给原告，因办理两证要成批一起办理，有些业主提供材料不够齐全，而且办理手续没有那么快完成。二、小区内部道路因无法完成征地，才导致无法建设，责任不再被告。
经审理查明：2011年10月6日，原告方正鑫与被告隆城房地产签订《商品房买卖合同》（合同编号：MF-2007-01-NO.0322887），约定：原告方正鑫向被告隆城房地产购买大田县建设镇香樟嘉园3幢5层06号房屋，建筑面积98.113平方米；总金额为280991元，付款方式为按揭付款。被告隆城房地产应当在2011年11月30日前，将商品房交付原告方正鑫使用。《商品房买卖合同》第十四条还约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款利率向买受人支付违约金。同时在附件六：《合同补充协议》第一条第6项约定：有办理按揭贷款的买受人必须委托出卖人代为办理房地产权属登记及证书的手续，相关税、费在交房时应预交给出卖人，办理过程买受人应积极配合，否则由此引起的责任由买受人承担。
另查明：原告方正鑫已于2012年2月29日向被告付清购房
款280661元。2011年11月30日，商品房交付使用。2014年4月24日，原告取得上述房屋的产权证。
还查明：中国人民银行2012年6月8日之前银行同期活期存款年利率为0.5%，2012年6月8日至2012年7月5日的银行同期活期存款年利率为0.4%，2012年7月6日之后的银行同期活期存款年利率为0.35%。
上述事实，有原告提交的并经庭审举证质证的《商品房买卖合同》、购房发票及双方的庭审陈述为凭，本院予以确认。
双方争议的焦点是：
1、被告应否向原告支付逾期办理房屋产权证的违约金。
原告认为，被告未在约定的期限内办理其所购房屋的产权证，依约应承担违约责任，向原告支付违约金。
被告认为，办证迟延系多方面原因，不存在过错，不应向原告支付违约金。
本院认为，依据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条及附件六第一条第6项的约定，原告所购房屋的产权证应由被告隆城房地产办理，被告未能在约定期限内将房屋产权证交由原告，造成逾期的举证责任在于被告。本案中，被告未向本院提交相应的证据，证明办证迟延系因原告的原因导致，故对被告不需支付违约金的辩解意见，本院不予支持。综上，被告应支付逾期办理房屋产权证的违约金，对于违约金的计算，因原告按揭贷款的放款时间为2012年2月29日，以此作为时间节点计算较为合理，计算至取得产权证之日2014年4月24日，故计算违约金的时间为2012年5月30日至2014年4月24日，计695天，违约金应为280991元×（9天×0.5%＋28天×0.4%＋658天×0.35%）÷365天=1893.8元。
2、关于小区内部道路规划建设问题。
原告认为，被告关于小区内部道路在香樟嘉园宣传资料上明确具体，且有规划图相互印证，应视为一种要约，被告应按规划图完成小区内部道路建设，被告若无法按约定完成，应承担违约责任。
被告认为，宣传资料上有明确写明本宣传品所截图文仅供参考，是一种要约邀请，且小区内部道路因征地问题已无法完成。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案中，在原告提交的香樟嘉园宣传资料上只有在首页的图片上稍微体现内部道路的雏形，但在宣传资料背面香樟嘉园的地理位置图上，并没有记载原告所述的道路，且原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》中没有对小区内部道路建设作出约定，至于原告提交的总平面布置图，原告本人也无法确认其所提交的总平面布置图系签订《商品房买卖合同》时所看到的，综上，该宣传资料并未达到明确具体的要求，只能视为一种要约邀请，对原告的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，本院认为原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同的内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人应自觉履行。合同签订后，原告依约支付了购房款，被告按期交付了房屋。因原告在庭审前已取得了房屋产权证，对其第一项诉讼请求，本院不予支持。但被告没有按照合同约定的期间为原告办理房屋产权证，已构成违约，应向原告承担逾期办证的违约责任。对原告要求被告支付逾期办证的违约金，本院予以支持。因被告的宣传资料只是一种要约邀请，原告依此要求被告完成小区内部道路建设的依据不足，本院不予支持。因原告未向本院提交其所购房产存在质量问题的相应证据，对其要求被告承担保修责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告大田县隆城房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起30日内一次性向原告方正鑫支付逾期办理房产证违约金1893.8元。
二、驳回原告方正鑫的其它诉讼请求。
若被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告大田县隆城房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 李勤模
二〇一四年十一月二十六日
书记员 罗建华
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
2、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
3、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
4、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
5、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
6、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
7、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
8、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。