湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂05民终585号
上诉人（原审被告）：蔡莲娟，女，汉族，1972年12月15日出生，住所地湖北省宜昌市西陵区。
委托诉讼代理人：杨建巍，湖北建和律师事务所律师，一般授权代理。
被上诉人（原审原告）：宜昌欧亚达市场管理有限公司，住所地宜昌市大连路4号。
法定代表人：徐建刚，该公司董事长。
委托代理人：朱磊，湖北诚业律师事务所专职律师，特别授权代理。
上诉人蔡莲娟因与被上诉人宜昌欧亚达市场管理有限公司（下称“欧亚达公司”）租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市三峡坝区人民法院（2016）鄂0591民初689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成由审判员李鸣担任审判长，审判员李广盛、代理审判员陈震参加的合议庭进行了审理。上诉人蔡莲娟及其委托代理人杨建巍、被上诉人的诉讼代理人朱磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人蔡莲娟请求：1、撤销三峡坝区人民法院（2016）鄂0591民初689号民事判决；2、依法改判驳回被上诉人超过诉讼时效期间部分的诉讼请求；3、依法对原判决“物业费”部分进行改判；4、依法对原判决“违约金”部分进行改判。
上诉人的事实和理由是：2013年11月18日，被上诉人欧亚达公司和上诉人蔡莲娟签订了代理品牌名称“意多”《买场租赁合同>2013<》,该合同第二章第一条约定，租赁期共1年自2013年7月1日起至2014年8月31日止；第三章第一条、第二条约定，上诉人蔡莲娟以一个月为周期按计租面积支付租金、物业服务费。2014年8月31日合同到期后，被上诉人与上诉人未续约该合同。原审判决查明，2013年9月12日，双方签订了代理品牌“德国优客”《买场租赁合同>2015<》，合同租金与物业服务费的支付方式与“意多”《买场租赁合同>2013<》相同。2014年8月31日，双方续订了合同，延续一年，到2015年8月31日为止。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。因此，被上诉人对“意多”的诉讼请求，自2014年7月1日开始至2015年7月1日止，已经全部超过了诉讼时效期间，其诉讼请求不应支持；对“德国优客”的诉讼请求部分超过了诉讼时效期间，超过部分不应支持；另外，原审判决关于“物业费”部分的判决超出了被上诉人的原审诉讼请求，被上诉人在原审期间并未诉请“物业费”。
综上，上诉人认为原审判决适用法律错误，程序不当。请求二审法院依法裁判。
被上诉人辩称：1、关于诉讼时效的问题。上诉人最后一次交纳租金是2015年8月27日，一审法院受理本案是2016年8月4日，因此，诉讼时效产生了中断。同时，《最高人民法院关于诉讼时效司法解释》第4条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。一审中上诉人并未提出诉讼时效的问题。综上所述，上诉人关于诉讼时效的主张不成立。2、关于物业费和租金。一审期间，被上诉人欧亚达公司的请求包含了租金、物业费及违约金，只是用“租金”概括了。
一审法院认定事实：2013年9月12日，原告欧亚达公司与被告蔡莲娟签订代理品牌为“德国优客”的《卖场租赁合同》，合同中主要条款有：第一章租赁铺位情况(1)租赁铺位位置，欧亚达公司将位于欧亚达家居的金东山店内2楼编号为B2-25号铺位租赁给蔡莲娟；(2)计租面积，经双方实地测量，计租面积为218.49平方米。第二章租赁期限，(1)租赁期限，自2013年9月1日起至2014年8月31日止。第三章租金及相关费用的缴付，(1)租金及支付方式，蔡莲娟按每一个月为一个周期按计租面积支付租金10706元，首期租金蔡莲娟应在签订合同的当日向甲方付清，以后各期租金须于当期起始日的5日前将当期租金一次性付清；如蔡莲娟未按时向欧亚达公司缴清租金的，欧亚达公司有权按合同约定追究蔡莲娟的违约责任。（2）物业服务费及支付方式，蔡莲娟每月物业服务费为7866元，服务费的支付方式同租金。（3）履约保证金，为保证合同正常的有效履行，蔡莲娟在签订合同时须向欧亚达公司一次性缴纳履约保证金18572元(按一个月租金和物业服务费合计计算)。(7)电费，电费按本地规定的商业用电收费标准加上分摊后核收，蔡莲娟在经营过程中产生的电费根据实际用电量及现行单价由欧亚达公司代收代付，暂定单价为1.3元/度，蔡莲娟经营过程中产生的电费根据实际用电量及现行单价由欧亚达公司代收代付，蔡莲娟须每月25日前缴纳。第九章违约责任，（1）若蔡莲娟未按时缴纳租金、物业服务费、水费、电费等费用的，每逾一日，欧亚达公司按未缴纳金额的万分之三向蔡莲娟收取违约金并有权暂停向蔡莲娟返还货款；如超过20日仍未缴清，欧亚达公司有权终止合同或停止物业服务。同时，蔡莲娟未按时缴纳电费逾期超过20日的，欧亚达公司有权暂停蔡莲娟用电，由此造成的损失由蔡莲娟自行承担。（2）欧亚达公司未按约定日期向蔡莲娟交付租赁铺位的，每逾期一日，向蔡莲娟支付1000元违约金。（3）欧亚达公司无故扣除蔡莲娟相关费用或拖欠返款的，应按扣除费或拖欠款的万分之三向蔡莲娟支付违约金。合同签订后，欧亚达公司向蔡莲娟交付了出租商铺，蔡莲娟交纳了保证金6847.83元。在合同履行过程中，蔡莲娟自2014年1月开始拖欠租金。2014年8月31日，合同到期后，双方续签了合同，租期自2014年9月1日至2015年8月31日止，其月租金调整为12891元，物业管理费为8521元，合计21412元，因蔡莲娟系老租户，因此租金和物业欧亚达公司实际按每月19913元收取。期间蔡莲娟于2014年10月26日交纳了租金12000元，2014年11月12日交纳租金18000元，2015年5月29日交纳租金19800元，2015年8月27日交纳租金10000元，合计59800元，截止2015年8月31日，蔡莲娟拖欠租金及管理费合计327732元（已扣除蔡莲娟交纳的59800元），另因合同到期后双方未续签订合同，蔡莲娟实际经营至2015年9月，故该月租金比照上年度标准计算为19913元，蔡莲娟欠租金合计347645元，蔡莲娟另拖欠电费4959.50元，其他费用1696元。因蔡莲娟未于2013年12月底交纳次月的租金，因此欧亚达公司停止返还蔡莲娟货款，截止2015年7月，欧亚达公司共停止返还蔡莲娟货款283134.69元（扣除刷卡费用后）。因蔡莲娟拖欠租金及相关费用，因此欧亚达公司于2015年10月14日对蔡莲娟所承租的“优客”商铺进行了清场。从蔡莲娟拖欠租金和物业服务费开始至2015年9月30日，按合同约定日万分之三计算，蔡莲娟欠费违约金为35057.25元。
2011年底，欧亚达公司与蔡莲娟签订了代理品牌为“意多”的《卖场租赁合同》。2013年11月18日原蔡莲娟双方续签了《卖场租赁合同》。合同约定：欧亚达公司将位于欧亚达家居的金东山店内2楼编号为A2-10号铺位租赁给蔡莲娟，租赁期限为2013年9月1日起至2014年8月31日止。计租面积为103.01平方米，每月租金为4120元，蔡莲娟应在签订租赁合同的当日向欧亚达公司支付首期租金，以后的各期租金蔡莲娟应于当期起始日的5日前将当期租金一次性付清。每月物业服务费为2678元。为保证合同正常的有效履行，蔡莲娟在签订合同时向欧亚达公司一次性缴纳履约保证金6798元。蔡莲娟在经营过程中产生的电费按本地规定的商业用电标准加上电损分摊后核收，根据现行标准，现暂定单价为1.3元/度，蔡莲娟须每月25日前缴纳。双方约定若蔡莲娟未按时缴纳租金、物业服务费、税费、电费等费用的，每逾期一日，欧亚达公司按未缴纳金额的万分之三向蔡莲娟收取违约金并有权暂停向蔡莲娟返款；如超过20日仍未缴清，欧亚达公司有权终止本合同和/或停止物业服务。同时，蔡莲娟未按时缴纳电费逾期超过20日的，欧亚达公司有权暂停蔡莲娟用电，由此造成的损失由蔡莲娟自行承担。合同签订后，蔡莲娟交纳了押金9888元。履约过程中，蔡莲娟自2013年5月即开始拖欠租金。2014年7月22日，蔡莲娟以“意多”铺位较偏为由提出在公共区域进行填场营销，时间一个月，双方约定交纳管理费500元。截止2014年8月31日，扣除蔡莲娟交纳租金20200元，实拖欠租金75983.12元，仓库租金6000元，电费3181.10元，活动费及其他费用325元。“意多”商铺到期后，双方未续签租赁合同。因蔡莲娟拖欠租金，欧亚达公司依合同约定停止支付蔡莲娟货款27935.88元（扣刷卡手续费后）。从蔡莲娟欠交租金和物业服务费开始至2014年8月31日，按合同约定的日万分之三计算违约金为3466.50元。
一审法院认为：欧亚达公司、蔡莲娟之间签订的卖场租赁合同系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。欧亚达公司依约将租赁铺位交与蔡莲娟使用，蔡莲娟未依约及时足额缴纳租金和物业管理费应承担相应违约责任。蔡莲娟租赁“优客”、“意多”铺位共欠租金和服务费429628.12元，扣除未返还货款311070.57元及保证金16735.83元，蔡莲娟尚应支付租金101821.72元并依约承担逾期支付租金和物业费的违约金38523.75元（以欧亚达公司主张的截止日前为准），电费8140.60元，其它费用2021元。因双方租赁合同第九章违约责任第一条约定，蔡莲娟未按时缴纳租金、物业服务费、税费、电费等费用时，每逾一日，欧亚达公司可按未缴纳金额的万分之三向蔡莲娟收取违约金并有权暂停向蔡莲娟返款，该条款是违约金和暂停返款并用，因此蔡莲娟称在期间有货款未予返还因此不应当计算违约金的意见，本院不予采纳。蔡莲娟辩称，“优客”店旁“舒达”店做活动期间致其高档圆桌一张被他人损坏，但此种情形并不导致蔡莲娟不能持续正常经营，且该损坏系第三方所为，故蔡莲娟辩解不应交纳此期间租金的意见本院不予采纳。蔡莲娟称在2014年2月双方协商由蔡莲娟交纳1.97万元后一次性了结此前欠款，但蔡莲娟未就此举证，欧亚达公司亦予以否认，因此本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、蔡莲娟支付欧亚达公司租金和物业费101821.72元、电费8140.60元，其他费用2021元，合计111983.32元。
二、蔡莲娟支付欧亚达公司逾期交纳费用违约金38523.75元；
上述项款，限于本判决生效后十日内清偿。
三、驳回欧亚达公司的其他诉讼请求。
案件受理费2868元（已减半），由蔡莲娟负担。
本院二审期间，上诉人蔡莲娟与被上诉人欧亚达公司双方均未提交新的证据。一审法院认定的事实，本院予以确认。
针对上诉人的上诉请求及事实和理由，本院认为：
1、关于被上诉人对租金的诉讼请求是否部分或全部超过诉讼时效以及是否应当改判驳回的问题。本院认为，被上诉人关于上诉人最后一次交纳租金的时间是2015年8月27日，法院受理被上诉人起诉的时间是2016年8月4日，没有超过诉讼时效的意见符合本案事实和有关法律规定，应予以采信；同时，对被上诉人关于上诉人在一审期间未对诉讼时效提出抗辩，在二审期间虽对诉讼时效提起抗辩但并非基于新的证据，对上诉人的主张人民法院不应给予支持的观点，本院认为，被上诉人观点符合本案事实，符合《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条关于“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定。因此，本院对上诉人关于被上诉人诉请的租金全部或部分超过诉讼时效，应依法改判驳回的上诉请求不予支持。
2、关于一审法院对“物业费”部分的判决是否超过诉讼请求并是否应予以改判的问题。上诉人认为，被上诉人在一审中起诉的仅为租金，一审法院的判决却包含了“物业费”，超出了被上诉人的诉讼请求。被上诉人辨称，诉请中的“租金”是个概称，“租金”中包着“物业费”。本院经审理认为，一审中被上诉人在诉请中的主张是租金295725.61元，但从所诉请的租金总额构成来看，则由“意多”184988.678元与“优客”110736.93元两笔债款构成，而“意多”与“优客”两笔债款包含了场租、违约金、电费、活动费用、仓租及其他费用，从场租的构成来看，“意多”场租和“优客”场租均由合同约定的租金和物业费两部分构成，且在一审中被上诉人提供的费用明细清单经过双方多次对账，表明被上诉人在起诉状中的租金构成及其总额为295725.61元的请求是明确的，故上诉人认为一审法院违背不告不理原则而超诉请判决的理由不能成立。
3、关于“违约金”部分是否应当改判问题。本院认为，双方在《卖场租赁合同》中对违约责任有明确的约定；上诉人逾期交付租金的行为，属于违约行为，依据约定应当承担违约责任；上诉人认为有货款未予返还可以抵扣逾付租金因此不应当计算违约金、在租赁合同期间存在未实际经营以及一审判决超诉请等理由均不能有效成立。
4、关于租金抵扣账目对账问题。上诉人在二审庭审中提出账目的抵扣存在多扣的情形。经审理查明，被上诉人在一审中对“意多”2014年8月以后的租金表示了放弃，因此，“意多”的租金应算至2014年8月31日。根据双方对账明细，截止到2014年8月31日，上诉人对“意多”的欠款具体明细为：场租76483.12元，违约金3466.5元，电费3181.1元，活动费用75元，其他费用250元，仓租6000元，合计89455.72元；扣减实收场租500元，扣手续费后的货款27935.88元，押金9888元，到2014年8月31日止，上诉人实际欠“意多”51131.84元。到2015年10月，对“优客”欠款具体明细为：场租407445元，违约金35057.25元，电费4959.5元，活动费用1446元，其他费用250元，合计449157.75元，扣减实收场租59800元，扣手续费后的货款283134.69元，押金6847.83元，到2015年10月，上诉人实际欠“优客”99375.23元。因此，“意多”与“优客”两个卖场,上诉人合计欠款150507.07元，与一审判决金额相符，上诉人的该项理由也不能成立。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人蔡莲娟的上诉理由不能成立，其上诉请求不能支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5736元由蔡莲娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 鸣
审 判 员 李广盛
代理审判员 陈 震
二〇一七年七月十二日
法官 助理 叶方莲
书 记 员 魏国君