福建省仙游县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）仙民初字第2428号
原告蔡明林，男，1946年10月10日出生，汉族，农民，住仙游县。
委托代理人蔡荔峰，男，1971年4月17日出生，汉族，农民，住仙游县。委托权限特别代理。
被告黄端辉，男，1971年7月26日出生，汉族，农民，住仙游县。
被告陈秀清，女，1969年2月11日出生，汉族，农民，住仙游县。
原告蔡明林与被告黄端辉、陈秀清确认合同无效纠纷一案，本院于2015年5月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月23日公开开庭进行了审理。原告蔡明林到庭参加诉讼，被告黄端辉、陈秀清经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告蔡明林诉称，2013年9月29日，原告与二被告签订�商品房买卖合同》一份，二被告将自己已经建成的座落于仙游县郊尾镇台湾街林角洋的房屋第一层店铺，建筑面积为240平方米，以人民币125万元的价格出卖给原告。合同签订后，原告即付清购房款，二被告向原告出具收据。二被告也已经将该房产交付给原告使用、管理。原告也在第一层店面进行装修，安装铁门等。但二被告没有依法协助原告办理房地产权属变更登记手续。2014年6月23日，仙游县人民法院作出（2014）××执行字第××号执行裁定书，以二被告拖欠薛少贵、黄庆富借款为由裁定查封了原告所购买的房地产。原告不服该裁定，于2014年7月7日向仙游县人民法院提出执行异议，仙游县人民法院于2014年8月22日作出（2014）××执外异字第××号执行裁定书，以�房地产是二被告恶意转移财产、被查封的房产属于“小产权房”为由驳回了原告提出的执行异议，并告知原告可向仙游县人民法院提起诉讼。故请求判令：1、确认原、被告之间签订的《商品房买卖合同》无效；2、二被告退还原告购买商品房支付的购房款人民币125万元并支付利息（利息计算方法：以人民币125万元为基数，自2015年5月15日起按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计至还清购房款之日止）；3、本案诉讼费由二被告承担。
被告黄端辉、陈秀清未作答辩。
经审理查明，2013年9月29日，原告蔡明林作为买受人与被告黄端辉、陈秀清作为卖方签订《商品房买卖合同》一份，内容为：“…一、买卖双方交易的商住房位于福建省仙游县郊尾镇台湾街林角洋（以下简称该商住房）二、商住�性质与用途为楼层总设计为十二层现已建成六层半、其后六层待后建…卖方出售买方的房屋为第壹层店铺房屋…四、出售条件1、出售价格为壹佰贰拾伍万元正（￥1250000元）。2、买卖双方同意在本合同生效之日以卖方借买方借款金额抵债该商住房。五、商住房产权现状：1、商住产权现状为属镇级商住房买卖双方均清楚应商住房的产权状况并同意在此状况下签署本合同如以后，政府需要办证或其它事项，卖方应配合协助办理，所需一切费用均由买方负责。…”。合同签订后，二被告将讼争房产交付给原告蔡明林，同时，被告黄端辉向原告蔡明林出具收据一份，表示收到蔡明林购林角台湾街店铺款264平方米，每平方5000元正，金额共计125万元。2014年6月23日，本院作出（2014）××执行字第××号执行裁定书，以二被告拖欠薛少贵、黄庆富借款为由裁定查封了原告所购买的上述房地产。之后，原告蔡明林以该被查封的房地产已于2013年9月29日由二被告与其签订《商品房买卖合同》后，以人民币125万元卖给原告等为由，于2014年7月7日向本院提出执行异议，要求裁定解除对讼争房地产的查封。本院于2014年8月20日作出（2014）××执外异字第××号执行裁定书，裁定驳回原告蔡明林对本院（2014）××执行字第××号执行裁定书的执行异议。讼争房地产是坐落在仙游县郊尾镇郊尾社区林角洋一幢砖混半框架结构六层房屋的底层。该幢房屋是被告陈秀清于2007年10月20日与仙游县郊尾城镇综合开发公司签订《林角洋小区土地转让协议》，以人�币22万元价格受让290.16平方米的土地上由二被告共同出资建造的，但至今未依法确权登记。原告蔡明林与二被告签订《商品房买卖合同》后也未依法对产权登记转移。
另查明，1993年，经莆田市人民政府批复，同意仙游县土地管理局征用郊尾镇郊尾街居委会耕地，作为开发经营郊尾镇林角洋小区项目建设用地和道路建设项目用地。仙游县土地管理局委托仙游县郊尾城镇综合开发公司对林角洋的土地进行开发。被告黄端辉与陈秀清于1995年7月21办理了结婚登记手续。
上述事实，有原告的陈述及其提供的《商品房买卖合同》、2013年9月29日的收据、《林角洋小区土地转让协议》、销售不动产统一发票、（2014）××执外异字第××号执行裁定书、莆政［××］土××号关于同意仙游县土地局开发经营郊尾林角洋小区项目征用土地的批复、仙政［××］土××号关于市政府批准土地局开发经营郊尾林角洋小区征地的通知、莆政［××］土××号关于同意仙游县郊尾镇人民政府林角洋小区道路建设征用土地的批复、仙政［××］土××号关于市政府批准郊尾林角洋小区道路建设征用土地的通知、二被告的结婚登记申请书、讼争房产的照片等证据予以证实。本院已将民事诉状副本及证据复印件送达二被告，二被告既未到庭参加诉讼，又未提出书面异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。故原告所提供的证据本院可予以采信，所证实的上述事实本院予以确认。
本院认为，依据莆政［××］土××号文件批复，讼争房地产位于仙游县郊尾镇郊尾社区林角洋小区，系政府征用耕地后，作为开发项目建设用地，并以城镇国有土地使用权的方式出让给被告陈秀清作为建设用地，因此讼争房地产的转让必须依据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定进行。因讼争房地产至今未依法登记领取权属证书，依照法律规定，该房地产不得进行转让交易，故原告蔡明林与被告黄端辉、陈秀清签订的《商品房买卖合同》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定，属无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应�各自承担相应的责任。故二被告已经收取的购房款人民币125万元应返还给原告，原告则应将讼争房地产返还给二被告。原告关于要求二被告返还购房款人民币125万元并支付自起诉之日起按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算利息的诉讼请求有理，予以支持。被告黄端辉、陈秀清经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院可依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条、第三十七条、第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告蔡明林与被告黄端辉、陈秀清于2013年9月29日签订的《商品房买卖合同》无效；
二、被告黄端辉、陈秀清应在本判决生效后十日内共同返还给原告蔡明林购房款人民币125万元并支付利息（利息计算方法：以人民币125万元为基数，自2015年5月15日起按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计至实际还清款项之日止）。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币16050元，由被告黄端辉、陈秀清共同负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 林少军
代理审判员 陈益鹏
人民陪审员 严春森
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 王智萍
附：1、引用的主要法律条文内容：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三�以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。
本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
第三十七条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为
第三十八条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
2、执行申请提示
《中国人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。