江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民终字第02442号
上诉人（原审被告）沭阳县宜和房地产开发有限公司，住所地沭阳县明珠路东方锦城售楼处。
法定代表人李国庆，该公司执行董事。
委托代理人周东升，江苏名典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）汪金华。
上诉人沭阳县宜和房地产开发有限公司（以下简称宜和房地产公司）因与被上诉人汪金华商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2014）沭开民初字第1015号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
汪金华原审诉称：汪金华于2011年6月1日一次性付清总房款146610元（及相关所有费用），购买宜和房地产公司东方锦城5B幢2单元101室及28号车库，合同约定宜和房地产公司于2012年12月26日前交付房屋。汪金华于2013年4月23日收房。汪金华在交付定金前，要求看合同，宜和房地产公司未让汪金华看到合同，汪金华在签订合同前发现合同内容与之前宜和房地产公司承诺差距很大，本不同意签订合同，宜和房地产公司称要扣定金，汪金华于是签订了合同，宜和房地产公司存在欺诈行为。因宜和房地产公司逾期交房，且未到产权登记机关办理初始登记，造成汪金华未取得房产权属证书，不能利用产权证做抵押贷款或出售房屋而使用高息借款，造成汪金华巨大利息损失。请求判决：1、宜和房地产公司支付逾期交房违约金3460.674元；2、宜和房地产公司支付逾期将办理权属登记的资料报产权登记机关备案的违约金（从2013年4月23日起计算至宣判之日止）；3、宜和房地产公司协助汪金华办理房产权属证书，如果办不成房产证，则由宜和房地产公司赔偿100000元损失；4、宜和房地产公司支付档案查询费25元；5、宜和房地产公司承担本案诉讼费用。
宜和房地产公司原审辩称：对汪金华与宜和房地产公司签订商品房买卖合同的事实没有异议。双方签订合同是建立在合意的基础上，宜和房地产公司不存在欺诈行为。宜和房地产公司通知汪金华接收房屋的时间是2013年1月23日，因汪金华所留地址不详，邮政部门无法送达交房通知，责任不在宜和房地产公司，应当以2013年1月24日为实际交房时间，汪金华主张的违约金计算没有事实和法律依据。逾期将办理权属登记的资料报产权登记机关备案违约金应从买受人实际使用房屋90天后开始计算。汪金华要求赔偿损失10万元无事实和法律依据。合同约定的逾期将办理权属登记的资料报产权登记机关备案的违约金就是赔偿损失的标准，请求驳回汪金华该项诉讼请求。不同意承担汪金华主张的调查费用。宜和房地产公司已经将相关手续提供给房屋登记部门，相关部门正在审查，宜和房地产公司开发的房屋所有手续合法，办证只是时间问题，并不影响涉案房屋能够取得产权登记的结果。宜和房地产公司愿意协助汪金华办理产权登记，如果不能办证，宜和房地产公司愿意按照法律规定承担责任。
原审法院经审理查明：2011年6月8日，汪金华、宜和房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定汪金华购买宜和房地产公司东方锦城5B幢2单元101号商品房，汪金华于2011年6月1日一次性付清总房款146610元，房屋交付期限为2012年12月26日前。逾期交房超过60日，汪金华要求继续履行合同的，合同继续履行，宜和房地产公司自约定最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已交付房款万分之二的违约金。合同还约定宜和房地产公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由宜和房地产公司提供的资料报产权登记机关备案。如因宜和房地产公司的责任，汪金华不能在规定期限内取得房产权属证书且不退房的，双方同意宜和房地产公司按超出日期5元／日支付违约金。汪金华已于2011年6月1日一次性付清总房款146610元及5B-28号车库款20552元。宜和房地产公司于2013年4月23日向汪金华交付房屋。汪金华于2013年4月22日向宜和房地产公司交纳代办两证费用、维修基金等费用，后宜和房地产公司将维修基金1210元退还汪金华，汪金华交至主管部门后又将正式票据交至宜和房地产公司。宜和房地产公司至今未能履行将办理权属登记的资料报产权登记机关备案的义务。汪金华诉至法院，要求支持其上述诉请。
原审法院另查明：为取得起诉所需材料，汪金华诉前至沭阳县市场服务中心调取宜和房地产公司工商登记信息时支出档案查询费用25元。宜和房地产公司于2011年5月20日取得涉案商品房预售许可证。涉案商品房5B幢楼于2012年2月28日经单位工程质量竣工验收合格，但至今未通过综合验收。
原审过程中，汪金华以合同约定的逾期将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的违约金计算标准过低为由，要求对该违约金计算标准进行调整。
原审法院认为，汪金华与宜和房地产公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应全面履行合同义务。由于宜和房地产公司原因导致逾期交付房屋、汪金华至今不能办理房屋产权证书，汪金华要求宜和房地产公司承担继续履行、赔偿损失等违约责任于法有据，应予以支持。汪金华主张宜和房地产公司在签订合同时有欺诈行为，宜和房地产公司不予认可，汪金华未提供证据予以证明，对汪金华此主张不予支持。
关于汪金华主张的逾期交房违约金。宜和房地产公司辩称于2013年1月23日通知汪金华交房，其仅提供2013年1月23日的快递单寄件人联，不证明实际向汪金华寄送，不能达到其证明目的，对宜和房地产公司此辩解理由不予支持。宜和房地产公司辩称其在2013年1月23日之前一直联系不到汪金华，汪金华不予认可，宜和房地产公司未提供证据予以证明，对宜和房地产公司此辩解亦不予支持。根据汪金华提供的交房联系单，房屋交付时间应确认为2013年4月23日。宜和房地产公司向汪金华支付的逾期交房违约金应按合同约定标准从约定交房日期即2012年12月26日的次日起计算至2013年4月23日。
关于汪金华主张要求宜和房地产公司协助办理房产权属证书的诉讼请求，宜和房地产公司辩解其已经向产权登记机关提交了办理权属登记需由宜和房地产公司提供的资料，履行了协助办证的义务，但未在规定的期限内提供证据予以证明，且涉案商品房至今未经综合验收合格，对宜和房地产公司的辩解不予支持，汪金华此项诉讼请求成立，依法予以支持。
关于汪金华主张的逾期将办理权属登记的资料报产权登记机关备案违约金，应按合同约定的起始时间从商品房交付使用后90日的次日即2013年7月22日起计算至汪金华主张的判决之日止，对汪金华要求从2013年4月23日开始计算的主张不予支持。汪金华与宜和房地产公司签订的合同约定的逾期将办理权属登记的资料报产权登记机关备案违约金，具有补偿汪金华因宜和房地产公司逾期将办理权属登记的资料报产权登记机关备案造成的损失的性质。但违约金以补偿性为主，兼具惩罚性。宜和房地产公司在交付房屋后，至今未将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，导致汪金华无法办理房屋产权证，必然影响汪金华对涉案房屋正常使用、收益和处分。在此情况下，如果宜和房地产公司仅按合同约定支付汪金华每日5元的违约金，无法弥补汪金华的损失，也达不到督促宜和房地产公司积极履行合同约定义务的目的。汪金华以合同约定的违约金计算标准过低为由，要求对该违约金计算标准进行调整，该项请求成立。对逾期将办理权属登记的资料报产权登记机关备案违约金的数额确定为：按汪金华已付购房款146610元为基数，参照中国人民银行公布的同期银行贷款利率，自2013年7月22日起计算至判决之日止。
关于汪金华主张如果办不成房产证则由宜和房地产公司赔偿100000元损失的诉讼请求，汪金华提供的证据均不能充分证明其实际发生的损失及其具体的损失数额，对汪金华要求宜和房地产公司赔偿100000元损失的诉讼请求不予支持。
关于汪金华要求宜和房地产公司支付档案查询费25元的诉讼请求，因宜和房地产公司违约导致汪金华通过诉讼维护其合法权益，汪金华为取得起诉所需材料支出的档案查询费用亦属汪金华客观存在的损失，依法应由宜和房地产公司承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、沭阳县宜和房地产开发有限公司于判决生效后十日内协助汪金华办理房屋产权登记手续；二、沭阳县宜和房地产开发有限公司于判决生效后十日内向汪金华支付逾期交付房屋的违约金（按汪金华已付购房款146610元为基数，按日万分之二的标准从2012年12月27日起计算至2013年4月23日止）；三、沭阳县宜和房地产开发有限公司于判决生效后十日内向汪金华支付逾期将办理权属登记的资料报产权登记机关备案的违约金（按汪金华已付购房款146610元为基数，参照中国人民银行公布的同期银行贷款利率，自2013年7月22日起计算至判决之日止）；四、沭阳县宜和房地产开发有限公司于判决生效后十日内向汪金华支付档案查询费25元；五、驳回汪金华其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由汪金华负担1300元，沭阳县宜和房地产开发有限公司负担1000元。
宜和房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：请求对宜和房地产公司逾期交付房屋和逾期协助办证违约金的数额予以改判，并驳回汪金华要求宜和房地产公司承担查档费用的请求。其上诉理由是：1、宜和房地产公司通知汪金华接收房屋的时间为2013年1月23日，逾期交房违约金应计算至2013年1月23日。2、原审法院调整合同约定的逾期办证违约金计算标准错误，逾期办证违约金应按合同约定标准计算。3、原审法院判决宜和房地产公司承担25元查档费没有法律依据。
汪金华答辩称：1、宜和房地产公司没有通过任何方式通知汪金华交房。2、原审法院按中国人民银行贷款利率计算逾期办证的违约金不合理，逾期办证违约金应按民间借贷利率计算，并计算至实际办证之日。3、汪金华无法通过公开的信息确认宜和房地产公司信息，25元档案查询费由宜和房地产公司负担合理合法。4、请求二审法院判决宜和房地产公司赔偿因不及时办产权证给汪金华造成的经济损失10万元。
汪金华在二审中提交了落款日期为2015年6月7日的汪某的书面证言，以证明宜和房地产公司在与汪金华签订合同的时候存在欺诈行为，逾期交房违约金应当从合同订立之日起计算；汪金华另提供了落款日期为2015年6月7日的张某的书面证言，以证明汪金华向张某借款，存在利息损失，逾期办证违约金应当按照银行贷款利率四倍计算。
宜和房地产公司对上述证据质证意见为：对两份证据的真实性不予认可，购房人的资金来源与合同的履行没有必然的关联性，该两份证据与本案没有关联性，该组证据不能证明汪金华的主张。
本院对上述证据的认证意见为：证人汪某、张某二人无正当理由未出庭作证，且汪某、张某系汪金华亲戚，与汪金华存在利害关系，该组证据不能单独作为认定案件事实的依据，本院不予采信。
二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本案二审争议焦点为：1、宜和房地产公司是否于2013年1月23日通知汪金华接收房屋，宜和房地产公司应当支付的逾期交房违约金截止日期应当如何确定。2、宜和房地产公司应向汪金华支付的逾期办证违约金应当按照什么标准确定。3、原审判决宜和房地产公司承担查档费用是否正确。
本院认为，宜和房地产公司主张其2013年1月23日向汪金华邮寄了接收房屋通知，但宜和房地产公司提供的邮件详情单无邮政部门签章，也无证据证明汪金华收到该通知，宜和房地产公司主张已于2013年1月23日通知汪金华接收房屋证据不足。原审判决确定逾期交房违约金计算至宜和房地产公司实际交付房屋之日并无不当。
宜和房地产公司至今未将办理产权登记所需资料报产权登记机关备案，导致汪金华对涉案房屋无法正常使用、收益和处分，客观上给汪金华造成了损失。双方签订的合同约定，逾期将办理产权登记的资料报产权登记机关备案按每日5元计付违约金，不足以弥补汪金华的损失，也不利于督促宜和房地产公司积极履行办证义务。原审判决按中国人民银行同期贷款利率计算该违约金，符合法律规定。汪金华在原审中明确要求对逾期将办理产权登记的资料报产权登记机关备案的违约金计算至原审判决止，其在二审中要求计算至实际办证之日止，不符合法律规定，依法不予支持。汪金华未对原审判决提起上诉，也未提供充分的证据证实其因逾期办证损失10万元，汪金华在二审中要求宜和房地产公司赔偿因办理房产证不及时造成的经济损失10万元，没有事实和法律依据，依法不予支持。
因宜和房地产公司违约，汪金华为起诉而查询相关档案，属宜和房地产公司违约导致汪金华所产生的损失，原审法院判决宜和房地产公司承担该费用并无不当。
综上，宜和房地产公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费230元，由沭阳县宜和房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃卫东
代理审判员 徐金鸽
代理审判员 吴振环
二〇一五年七月十七日
书 记 员 冯 邻
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