江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终1884号
上诉人（原审原告）徐州市统合玻璃制品厂，住所地徐州市铜山区柳新镇孙庄村。
法定代表人孙统合，该公司厂长。
委托代理人刘奎，江苏金朝阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐州众联玻璃有限公司，住所地徐州市铜山区柳新镇魏庄村。
法定代表人吴成才，该公司经理。
委托代理人姜天美，江苏禾嘉律师事务所律师。
委托代理人周灿灿，江苏禾嘉律师事务所实习律师。
上诉人徐州市统合玻璃制品厂（以下简称统合玻璃厂）因与被上诉人徐州众联玻璃有限公司（以下简称众联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2015）铜民初字第3253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月28日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人统合玻璃厂的法定代表人孙统合及其委托代理人刘奎，被上诉人众联公司的委托代理人姜天美、周灿灿到庭接受询问。本案现已审理终结。
一审法院查明：2015年4月1日，统合玻璃厂（作为合同甲方，下同）与众联公司（作为合同乙方，下同）签订租赁合同一份，内容如下：为了发展众联公司，甲方自愿将统合玻璃厂西边一条生产线承包给乙方，为了明确双方的权利、义务，经双方平等协商自愿达成以下协议；承包期为五年至七年；承包起始日为甲方资产移交给乙方，乙方签字确认之日至期满为止（考虑到场内设备改造时间较长，从2015年4月6日至2015年6月1日起算租金，期间窑炉大修应顺延2个月不算租金）；承包金一年50万元；甲方对目前企业内所有现有固定资产附件（包括企业内所有机器设备、设施、设备资料、备品部件、办公用品、注册商标、注册商标证）进行登记造册，经乙方签字确认后，移交给乙方，甲方对登记造册的设备、设施及物品等应保证资产权属无争议，自移交之日起至15日内能正常运转和使用；甲方对现有的玻璃成品进行登记并归甲方所有，甲方有权处理该物品，原固定资产所有权属甲方所有，乙方具有使用权，合同期满后，乙方无条件归甲方，如有丢失，乙方将按评估价赔偿；本合同未尽事宜协商后以补充合同形式确定，补充合同与本合同具有同等法律效力；备注：两年从大门东口至南20－40米向东（老车间），如甲方不发展由乙方暂时使用。
合同签订后，双方将厂区内的所有机器设备、办公用品等动产进行清点并制作财产登记表，统合玻璃厂将登记表中的租赁物品全部移交给众联公司使用。同时，统合玻璃厂也将厂区内绝大部分厂房、办公房屋交由众联公司使用。移交的租赁物中包括了大门以东的部分办公房屋及内设办公用品。后众联公司使用了该厂区内的绝大部分房屋、设备、场地等进行生产经营，并对大门以东的部分房屋进行了装修，另在大门以东的场地范围内新建了部分房屋等设施。统合玻璃厂称其现在因自身发展需使用涉案范围的场地等，要求众联公司返还，双方协商未果引发本案诉讼。
经现场勘查，统合玻璃厂的大门朝北，大门东西两侧均有一排房屋，其中大门东侧房屋中的（从大门开始数）前三间房屋系统合玻璃厂建设、众联公司装修后现仍在使用，其余房屋系由众联公司新建。院东墙处有一排房屋（蓝色房顶的房屋系由众联公司新建，一间红色房顶的旧房屋系由统合玻璃厂建设）。院内靠近东南角的位置有一间车间（现无人使用），院南墙处设有棚，院西侧有一处车间（现由众联公司使用），其余为空地，大部分地面由众联公司打成水泥平地，现用于放置成品玻璃瓶。
一审法院认为，双方签订的租赁合同内容系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行相应义务。统合玻璃厂主张众联公司归还占用场地及房屋（即大门东口至东50米、至南120米的原老车间生产线场地范围内，包括大门以东的房屋），无合同及事实依据，理由如下：1、租赁合同中约定众联公司承包统合玻璃厂西边一条生产线，并约定众联公司对目前统合玻璃厂厂内所有现有固定资产附件（包括厂内所有机器设备、设施、办公用品等）、原固定资产均有使用权，另备注：两年从大门东口至南20－40米向东（老车间），如甲方不发展由乙方暂时使用。从上述内容可以确定，双方在确定租赁范围时未将厂区划分为东西两个生产场地，更未提出东西生产线的概念，况且统合玻璃厂也同意大门东口至南20－40米向东（老车间）的范围暂时由众联公司使用。统合玻璃厂陈述其厂区内有东西两个生产线的场地，也只将西场地范围内的房屋等租赁给众联公司，东场地范围内的房屋及场地并未租赁给众联公司。统合玻璃厂该陈述无合同依据，不予采信；2、在合同履行过程中，统合玻璃厂已将大门以东的部分房屋及场地交由众联公司使用，且统合玻璃厂对众联公司的装修行为及新建房屋的事实应是明知的，可以确认统合玻璃厂已将合同中涉及的全部租赁范围，包括备注中的范围交付给众联公司，众联公司依约使用涉案场地并无不当；3、统合玻璃厂主张其现在要使用涉案场地，要求众联公司返还。而合同中与统合玻璃厂该主张有关的主要是“备注：两年从大门东口至南20－40米向东（老车间），如甲方不发展由乙方暂时使用”，一审法院认为该备注所要表达的内容不清，存在歧义。双方也对备注中所涉及的范围存在争议：统合玻璃厂认为是指从大门东口至东至南的范围都属于老车间；众联公司则认为是指现在处于院东南角附近的老车间厂房，其余场地均应由众联公司使用。双方的两种意见均未提供其他佐证，一审法院对备注所指具体范围暂无法确定。另外，备注中涉及的范围是从大门东口至南20－40米向东，与原告所主张范围的表述不完全相同。即使备注中所指范围明确，“不发展”或是“发展”的具体标准、“暂时”所指的具体时间均无法明确。故对统合玻璃厂上述诉求，不予以支持。双方对于合同约定中的未尽事宜，可以继续协商确定。另外，统合玻璃厂主张的损失无事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回统合玻璃厂的诉讼请求。案件受理费减半收取65元，由统合玻璃厂负担。
上诉人统合玻璃厂不服一审民事判决，向本院提起上诉称，1、一审法院认为“双方在确定租赁范围是未将厂区划分为东西两个生产场地，更未提出东西生产线的概念”是错误的，在双方签订的合同开头就明确说明“甲方自愿将统合玻璃厂西边一条生产线承包给乙方”，况且从厂区也可认出存在东西两个车间，中间一条路将厂区分为东西两部分。在交付使用时，也严格按照租赁协议移交的，不存在将整个厂区移交给被上诉人的事实。且被上诉人租金也仅支付了西边一条生产线的租金。2、双方合同内容约定“如甲方不发展由乙方暂时使用”中的“发展”应理解为“使用”，也就是从大门东口至南20-40米向东这一范围为临时借给被上诉人，该范围并不包括在双方协议租赁的范围内。上诉人如需要使用时，可随时通知被上诉人收回。不存在一审法院认定的具体范围无法确定的情况。综上，请求二审法院改判，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人众联公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立，从合同的内容来看被上诉人租赁的房屋不仅为厂区西边的部分，还包括场内所有的相关附属固定资产，移交的资产如老板桌和空调等均在东面的房屋中，足以说明租赁合同中也包括厂区东面的部分。从合同履行中看，被上诉人在租赁期间，在大门东面新建宿舍、厂棚、食堂等投资行为，根据合同约定应为被上诉人所有，如果不是租赁范围是临时使用，上诉人一直住在厂区内，对被上诉人装修建造行为是明知的，从未提出过异议，说明上诉人是认可这部分厂区是租赁范围，从厂区结构分部来看，上诉人以大门分东西两个生产区为主张和租赁合同相违背，被上诉人租赁的目的是生产，如果这样划分，不仅需要车间，还需要产品的存放场地、工人宿舍、产品地区的附属设施，从厂区结构分部看，大门西边仅有一个车间和一排房屋，如果只租赁西边是无法实现租赁合同目的的。
根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：上诉人诉请被上诉人返还的场地及房屋（大门东口至东50米，至南120米原老车间生产线场地范围），包括大门以东房屋，是否属于双方签订的租赁合同范围。
二审期间，上诉人提交了厂区照片及画的厂区图。被上诉人众联公司质证认为，不属于新证据，从照片反映内容可以看出移交给被上诉人使用的空调一直都安装在东边的房屋上，直至现在还是保持现状。从照片也能反映由被上诉人投资的硬化的场地是用于存放产品，如果没有这个场地，被上诉人生产的产品就无法存放，也无法进行生产。
本院认为，二审期间,双方当事人认可争议的内容就是租赁合同的备注内容即“两年从大门东口至南20－40米向东（老车间），如甲方不发展由乙方暂时使用。……”是否属于租赁合同约定的承租范围，对此条款，双方产生争议。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”首先，从备注的内容来看，“从大门东口至南20－40米向东（老车间）”，乙方即被上诉人可以“暂时使用”，但前提是“如甲方不发展”，而且期限是“两年”，显然和租赁合同约定的“西边一条生产线”被上诉人可以自由使用，期限是“五年至七年”，明显不同。故从租赁合同的约定范围来看，租赁合同的备注内容即“两年从大门东口至南20－40米向东（老车间）”不属于被上诉人的承租范围内。其次，从合同的上下文结构来看，租赁合同首部载明“甲方自愿将徐州市统合玻璃制品厂西边一条生产线承包给乙方”，据此约定，徐州市统合玻璃制品厂应当还有东边一条生产线，按照上诉人陈述“一共两条生产线，东边一条老车间，西边一条新车间，中间隔着一条路”，该陈述亦与客观事实相符。上诉人以自身发展需要，要求被上诉人归还争议的“老车间”，不违反双方合同的约定，因双方租赁合同没有约定被上诉人“暂时使用”“老车间”时需要支付使用费，故上诉人要求被上诉人赔偿损失1万元，不予支持。综上，上诉人的上诉理由部分成立，一审判决适用法律不当，导致判决结果错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销徐州市铜山区人民法院（2015）铜民初字第3253号民事判决。
二、徐州众联玻璃有限公司于本判决生效后十日内返还徐州市统合玻璃制品厂位于该厂厂区内“从大门东口至南20－40米向东（老车间）”。
三、驳回徐州市统合玻璃制品厂的其它诉讼请求。
一审案件受理费65元，二审案件受理费130元，均由徐州众联玻璃有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
审 判 员 张 伟
代理审判员 胡元静
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 苗 鑫