山东省青岛市李沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）李民初字第2127号
原告：山东省青岛第六十四中学，住所地青岛市李沧区。
法定代表人：王永亮，职务校长。
委托代理人：王涛，山东加舜律师事务所律师。
委托代理人：李琳，山东加舜律师事务所律师。
被告：青岛新振杨加油站有限公司，住所地青岛市李沧区。
法定代表人：胡敏秀，职务经理。
委托代理人：潘江业，山东农康律师事务所律师。
委托代理人：张金华，山东农康律师事务所律师。
原告山东省青岛第六十四中学（以下简称：原告）与被告青岛新振杨加油站有限公司（以下简称：被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年5月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王涛、被告的委托代理人潘江业、张金华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于1997年3月1日签订房屋租赁合同一份，合同约定：原告将其所有的场地及房屋租赁给被告使用，租赁期限为二十年，首期五年自1997年3月1日起至2002年2月28日止，租赁费每年三万元；承租人拖欠租金累计达一个月的，出租人可以终止合同，收回房屋。另约定，在租赁期内，若因国家统一规划或其他不可抗拒因素的影响，只是双方不能履行协议，就以大局为重，服从国家需要。在合同履行过程中，一方面，被告拖欠租金累计达一个月，根据协议的约定，出租人有权终止协议。另一方面，青岛市国土资源和房屋管理局对原告改扩建项目用地现已批复同意。根据本协议之约定，现因原告改扩建项目建设的原因致使合同目的不能实现，当事人可以解除合同。被告经通知后拒绝搬出租赁场地及房屋，严重损害了原告的利益，为维护原告的合法权益，故诉诸法院请求判令：1、解除原、被告之间的租赁合同；2、被告返还租赁场地及房屋；3、被告支付原告自2014年1月1日起至起诉之日止租金，计人民币112230元（按每日183元计算）及利息11560元，以上共计人民币123790元，并判令被告支付原告场地及房屋占有使用费至其实际搬出之日止；4、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、2014年度租金被告已经缴纳，2015年度租金原告故意不收取，故原告以拖欠租金为由要求解除合同依法不能够成立；二、原告以改扩建项目建设为由通知被告随意解除双方租赁合同，构成严重违约。双方租赁合同第五条规定：“在租期内，若因国家统一规划或其他不可抗拒因素的影响，致使双方不能履行协议，就以大局为重，服从国家需要，具体事宜双方协商解决”。原告改扩建项目既然属于国家统一规划，确实需要被告搬迁，双方应就被告经营损失补偿等进行具体协商，原告无权以改扩建项目建设为由随意通知被告解除双方租赁合同。原告随意解除双方租赁合同的行为已经构成严重违约；三、原告应当按照拆迁补偿标准与被告签订拆迁补偿协议，同时其严重违约应当赔偿被告的经济损失。原告对改扩建项目建设范围的被拆迁人均由相关主体与之签订拆迁补偿协议并按照青岛市目前的拆迁标准给予补偿。被告作为承租人，在租赁土地上拥有加油站设施及其他地上附着物，根据国家有关规定原告应对被告的加油站设施及其他地上附着物进行评估补偿，给予搬家补助费和经营补偿费。而且双方签订租赁合同后，被告为原告建设了传达室、茶炉及蓄水池等，原告也应当折价补偿被告。原告为逃避上述拆迁补偿，妄图以拖欠租金为由解除双方的租赁合同，具有主观恶意，原告作为教书育人的学校是不应该的。针对原告的行为，被告有权要求原告按照拆迁补偿标准与被告签订拆迁补偿协议并足额给予被告拆迁补偿。另外，原告以改扩建项目建设为由通知被告随意解除双方租赁合同，致使被告无法正常经营，给被告造成了严重的经济损失，原告应予赔偿，对于赔偿问题，被告待计算出具体的经济损失数额后另行提起诉讼。综上，被告要求解除双方的租赁合同等诉讼请求不能够成立。
经审理查明，本案原告山东省青岛第六十四中学原名李沧四中。被告1998年变更公司名称“青岛振杨商贸有限公司”为“青岛振杨工贸有限公司”，2002年变更公司名称为“青岛新振杨加油站有限公司”。
上述事实有原告提交的青教通字【1997】241号《关于原李沧区四所中等学校更改校名的通知》文件、工商登记文件及原、被告陈述笔录在案为凭。
原告为证明其对涉案场地及房屋的所有权提交如下证据：1、青房地权市字第××号房地产权证，载明：房地产权利人山东省青岛第六十四中学、房地座落李沧区九水东路249号、使用权面积19413.70平方米。2、公司住所证明，载明：现申请开办的青岛振杨商贸有限责任公司，住所地设在李沧区李沙路393号……以上营业场所的所有权系青岛六十四中所有。使用单位处有被告公司法定代表人王正清签名并加盖名章，所有权单位处有原告加盖公章。3、公司住所勘查记录，载明：公司名称青岛振杨商贸有限公司、法定代表人王正清，公司住所李沙路393号，房屋产权归属64中学，房屋租期98.1.8至2017.1.7。4、六十四中出具的产权证明。5、青岛第六十四中学青房地权市字第××号土地使用权证档案查询信息。6、鲁（2016）青岛市不动产权第0066217号不动产登记信息，载明：权利人青岛市李沧区教育体育局、坐落李沧区九水东路249号、权利类型国有建设用地使用权、权利性质划拨。土地使用权面积38296.7平方米。7、青岛市李沧区教育体育局关于山东省青岛第六十四中学教学用地及房屋的证明，内容：山东省青岛六十四中学一直系青房地权市字第××号土地使用权人，后由于该中学要进行扩建工程，上述房地产权证已交土地房屋管理部门注销。依照项目要求，李沧区教育体育局系该改造扩建工程项目的建设单位，因为，项目过程中形成的所有建设文件（包括但不限于建设工程规划许可、建设工程用地许可、不动产权证等）均办理在李沧区教育体育局名下，但相关土地及房屋我局仍同意由山东省青岛第六十四中学用作教学使用。
被告对证据2-6的真实性无异议，但是认为不能证明涉案的房地产均属于原告所有，因为双方的租赁合同中规定，原告对被告建设的茶炉等及加油站场地内地上附着物在合同到期前均属于被告所有，在合同到期后才能够属于原告所有。因涉案场地在原告的院墙外面，无法确认涉案场地是属于原告还是属于苏家社区所有，原告提交的证据不能证明本案争议的场地包含在原告提交的证据5、6两个证的面积之内；且上述证据可以证明原属于原告的土地的权利人重新登记为青岛市李沧区教育体育局，涉案场地的使用权人已经不是原告。证据1系复印件，不具有证据的合法性，该证所附图没有标明认可建筑物，反而显示的建筑面积为0，不能证明本案涉案的地上附着物属于原告，也不能证明涉案土地为该证附图中的证载面积。对证据7的真实性有异议，涉案土地已经在青岛市李沧区教育体育局名下，场地上原属于原告的房屋均已拆除，根本不存在原告进行教学使用的情形。且原告和青岛市李沧区教育体育局存在利害关系，故该证据不具有合法性和有效性。
上述事实有原告提交的房地产权证、公司住所证明、公司住所勘查记录、产权证明、土地使用权证档案查询信息、不动产登记信息、证明各一份及原、被告陈述笔录在案为凭。
山东省青岛市六十四中学（即本案原告）作为甲方与乙方青岛振扬工贸有限公司（即本案被告）于1997年3月1日签订《租赁协议》。协议内容如下：经甲乙双方协商，就李沧四中校门以西九水东路以南现有空场地（三亩）及伙房六间、饭店四间租赁一事双方共同达成如下协议：一、租期：租赁期限为二十年，每五年为一段共分四段。二、租赁费：1、首期五年自九七年三月一日其至二〇〇二年二月二十八日止，租赁费每年叁万元人民币。每年分两次付清，第一年：九七年五月一日前交付贰万元；九七年十一月一日前交壹万元，以后每均在五月一日前交贰万元，十一月一日前交壹万元，逾期不交租金，每逾期一个月需交应交租金的5%的滞纳金，若三个月不交租金，甲方有权终止协议，“所欠租金以乙方设施物品等抵押”。2、以后三个租赁段均在第一段租金金额基础上递增30%租金交纳同前段，交纳时间比例每年分两次交清，违约处理同前段。三、建房时，乙方须按甲方要求建好学校传达室，茶炉及蓄水池等，确保学校正常教学秩序，合同期满产权及使用权归甲方……五、乙方对所租场地二十年有使用权。在租期内，若因国家统一规划或其他不可抗拒因素的影响，致使双方不能履行协议，就以大局为重，服从国家需要，具体事宜双方协商解决。六、租赁期满后，协议即行终止，场地内所有不动产归属甲方，设备物品由乙方自行处理……合同落款处甲方有原告加盖山东省青岛第六十四中学印章和法定代表人名章、并有法定代表人签字；乙方有被告加盖青岛振杨工贸有限公司印章和法定代表人名章，并有法定代表人签字。合同落款时间为1997年3月1日。
原告提交山东省青岛六十四中学（即本案原告）作为出租方与承租方青岛振扬商贸有限公司（即本案被告）于1998年1月18日签订《房屋租赁合同》复印件一份。合同落款处出租方法定代表人处有王广炜的签名、承租方书写有青岛振杨商贸有限公司名称，法定代表人处加盖王正清的名章，签约时间1998年1月18日。
原告称，该份合同系调取自工商部门，证明1、原被告于1998年1月18日就租赁房屋签订补充合同；2、合同变更房屋租赁期限为自1998年1月18日起至2017年1月17日止；3、合同变更解除条款为“承租人拖欠租金累计达一个月的”，出租人可以终止合同，收回房屋；4、房屋如因不可抗力原因导致毁损和造成承租人损失的，双方互不承担责任。
被告称，对该份《房屋租赁合同》来源于工商登记真实性无异议，对证明事项有异议。该合同签约时间显示1998年1月18日，加盖是青岛振杨商贸有限公司公章，说明这份合同是在公司成立注册时在工商机关现场签写，原告提交的1997年3月1日签订的《租赁协议》加盖的青岛振杨工贸有限公司公章，可以证明《房屋租赁合同》的形成时间早于《租赁协议》的形成时间。因此，原告所称的《房屋租赁合同》是《租赁协议》的补充合同不成立。双方租赁合同的租赁期限应当以1997年3月1日签订的《租赁协议》为准，也就是本案的租赁合同关系应当完全按照1997年3月1日签订的《租赁协议》来履行，不应按照1998年的《房屋租赁合同》来执行。
原告对被告主张的《房屋租赁合同》是在公司成立注册时在工商机关现场签写，双方的租赁合同关系应当完全按照1997年3月1日签订的《租赁协议》来履行认可，无异议。
对两份协议本院认定：原、被告双方之间的租赁合同关系以1997年3月1日签订的《租赁协议》为准。
上述事实有原告提交的《租赁协议》、《房屋租赁合同》各一份及原、被告陈述笔录在案为凭。
关于租赁费用，原告提交租赁费收费凭证6份，主张被告支付租赁费至2013年。租赁费单据中显示2013、2014年度的付款凭证实际上是分别支付2012及2013年度的租赁费。编号为120004528785号的山东省非税收入缴款书显示2010年4月6日原告收到被告支付的租金19000元；编号为120004528787号的山东省非税收入缴款书显示2010年7月2日原告收到被告支付的租金20000元；编号为120004528791号的山东省非税收入缴款书显示2011年4月13日原告收到被告支付的租金39000元；编号为120004528793号的山东省非税收入缴款书显示2013年3月20日原告收到被告支付的租金19000元；编号为120004528794号的山东省非税收入缴款书显示2013年3月20日原告收到被告支付的租金20000元；编号为120004528785号的山东省非税收入缴款书显示2014年3月5日原告收到被告支付的租金39000元。
被告称，对租赁费收费凭证的真实性无异议，但是对证明事项不予认可。被告在2013年3月20日向原告交纳了2013年度的租金39000元，2014年3月5日被告向原告交纳2014年的租金39000元，该2次交纳房屋的时间都是2013年和2014年5月之前交纳的，符合之前交纳当年租金的惯例，不能将2013年租金视为交纳2012年的租金及不能将2014年交纳的租金当做2013年的租金。2013年的租金及之前的租金不属于原告在本案的诉讼请求的范围，如果请求的话也超过诉讼时效。2、根据被告提交的2013、2014年度交纳数额均是39000元说明双方后3段的租金是按照每年39000元来履行。
上述事实有原告提交的赁费收费凭证6份及原、被告陈述笔录在案为凭。
青岛市李沧区教育体育局于2014年5月23日取得地字第370200201404020号建设用地规划许可证，证内载明：用地项目名称为李沧区六十四中学建设项目、用地位置为青岛市李沧区九水东路以南、武川路以西。本证书有效期限为一年。青岛市规划局于2015年5月13日同意将地字第370200201404020号《建设用地规划许可证》有效期由2015年5月23日延长至2015年11月22日。
被告称，对建设规划许可证的有效期限有异议，许可证虽然经过延期，但延期至2015年11月22日也是过期。不具有法律效力，在有效期内没有办理完毕土地证、土地划拨手续，因此本案涉案土地已不属于原告所有，因此原告没有权利主张本案的权利。
原告称建设用地规划许可证系办理不动产权证的前期手续材料，改扩建已在建设用地规划许可证有效期内提出了办理涉案土地不动产权证的申请，并已成功办理了不动产权证。
上述事实有原告提交的建设用地规划许可证、不动产登记信息各一份及原、被告陈述笔录在案为凭。
青岛市国土资源和房屋管理局2014年2月14日作出的青土资房审发（预字）【2014】15号文件中对关于李沧区第六十四中学改扩建项目用地预审意见作出复函：一、根据青岛市李沧区发展和改革局《关于李沧区第六十四中学改扩建工程立项的复函》（李沧发改【2014】3号），拟对位于李沧区九水东路以南、武川路以西第六十四中学进行改扩建。该建设项目经李沧国土资源分局审核，新增用地拟占用李沧区九水路街道办事处庄子社区、苏家社区原集体土地约22907.5平方米……该项目用地符合青岛市中心城区土地利用总体规划。二、建设项目符合国家和省有关供地政策……
青岛市李沧区发展和改革局的李沧发改2014年11月22日作出的李沧发改【2014】202号文件中对关于调整青岛第六十四中学改扩建工程建设规模作出复函：一、项目名称：李沧区第六十四中学改扩建工程。二、建设单位：李沧区教育体育局。三、项目地址：李沧区九水东路以南、武川路以西。四、建设内容：项目用地面积3.77万平方米，暂定改建后学校规划地上总建筑面积约2.8万平方米……五、项目总投资不超过1.8亿元，资金来源为区财政……
青岛市李沧区发展和改革局的李沧发改2015年3月11日作出的李沧发改【2015】44号文件中对关于调整青岛第六十四中学改扩建工程可行性研究报告作出复函：一、项目名称：李沧区第六十四中学改扩建工程。二、建设单位：李沧区教育体育局。三、项目地址：李沧区九水东路以南、武川路以西。四、建设内容：青岛第六十四中学用地南扩至规划30号线，规划总占地面积38296.7平方米，总建筑面积27460平方米……
青岛市规划局在2015年11月18日青规规审字（管）【2015】61号文件中对青岛市李沧区教育体育局报送的青岛市李沧区九水路以南、武川路以西第六十四中学建设项目管线综合修建性详细规划审批新办作出方案审查意见书。
青岛市李沧区发展和改革局2016年3月24日作出的李沧发改【2016】54号文件中对关于青岛第六十四中学改扩建工程初步设计作出复函：一、项目名称：李沧区第六十四中学改扩建工程。二、建设单位：李沧区教育体育局。三、项目建设地点位于李沧区九水东路以南、武川路以西。四、建设内容：项目建设内容位于李沧区九水东路以南、武川路以西地块，由原青岛第六十四中学用地南扩至规划30号线，规划总占地面积38296.7平方米……
被告称，原告所称是国家的扩建项目，按照国家规定应当对承租人进行拆迁补偿，原告也应按照合同规定，在合同尚未到期之前，原告应当给予被告建设的地上附着物的补偿。原告以扩建为由通知被告解除合同，构成违约。
本院于2016年7月8日下午到涉案工程所在地青岛市李沧区九水东路249-1号新振杨加油站进行现场勘查，勘验情况如下：新振杨加油站现占地约1000平方米，东至原六十四中学西门，北至九水东路，南至、西至与苏家社区龙越湾接壤，地上东南侧及南侧加盖一排房屋。南侧的两层房屋共有三间房，东南侧一排房屋共有7间。原、被告现场一致确认房屋面积约360平方米。经本院询问及原、被告陈述1997年租赁协议中约定的10间房因九水路拓宽被拆除了。加油站现在地上的房屋及设施均为被告建盖，房屋没有产权证明。本院并制作勘查笔录一份。对本院的勘查情况原、被告无异议。
被告主张对原告解除双方租赁合同，给其造成的经济损失的赔偿问题，待计算出具体的经济损失数额后另行提起诉讼。
上述证据，已经原被告开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案土地所有权登记变更是否对原告行使权利产生影响。二、涉案的租赁协议是否应予解除。三、涉案租赁协议若解除，土地及地上附着物的返还问题和所欠租金数额问题。
关于第一个争议焦点：原告作为出租方与被告签订租赁合同，在签订协议时原告为产权人。被告自1997年起一直向原告交纳租金，合同履行中原、被告互为交易相对人。在合同履行过程中涉案土地产权登记变更为原告主管部门李沧区教育体育局，该主管部门出具书面材料证明原告仍为涉案土地使用权人，为有权出租的出租人，故涉案土地所有权属变更对租赁合同不产生影响，原告有权行使合同权利向被告主张权利。被告对原告提交的公司住所证明、公司住所勘查记录、产权证明的真实性均无异议，该三份证据中均载明被告所租赁场地的所有权人系原告，被告对此亦明知，故对被告无法确认涉案场地是否系原告所有的主张，本院不予采信。综上原、被告之间订立的租赁协议系双方真实意思表示，依法成立，合法有效，双方均应当按照约定行使权利、履行义务、承担责任。
关于第二个争议焦点：原、被告于1997年3月1日签订的租赁协议第五条约定在租期内，若因国家统一规划或其他不可抗拒的因素的影响，致使双方不能履行协议，就以大局为重，服从国家需要。现因山东省青岛第六十四中学改扩建工程系属于政府规划项目，达到了协议第五条约定的条件，故本院认为解除原、被告之间的租赁协议符合双方约定，对原告的此项主张应予支持。
关于第三个争议焦点：原、被告之间的租赁协议解除，被告租赁的场地应予返还，地上的附属设施及建筑，应根据“房地一致”原则，一并返还原告，另外在租赁协议中也约定租赁期满后，协议即行终止，场地内所有不动产归属甲方，设备物品由乙方自行处理，现双方租赁合同解除，场地内的不动产应归属原告，但因此给被告造成的损失被告可向原告主张权利，因在本案中被告表示要另行起诉，故本案不予处理。关于被告所应支付原告租金数额问题，根据原告提交的租赁费收费凭证，显示被告2014年的租金已经缴纳。对于原告主张的2013年、2014年的付款凭证实际实际上是分别支付2012年及2013年度的租赁费，没有证据证明，本院不予采信。故被告应支付原告自2015年1月1日起至起诉之日（2015年9月15日）止租金。对于原告主张的被告支付原告场地及房屋占有使用费从起诉之日起至实际搬出之日，因被告现仍占有使用涉案场地，故本院将该部分费用按照租赁协议中约定的租金标准计算，即被告应支付原告自2015年9月16日起至实际搬出之日止的租金。关于租金计算标准，租赁协议中约定首期五年租金每年为3万元，后三个租赁段均在第一段租金金额基础上递增30%，根据原告提交的2010年、2011年、2013年及2014年租金收费凭证，被告每年向原告缴纳的租金数额为3900元，故对原告主张的首期五年租金每年3万，以后三个租赁段各在前一租赁段租金基础上递增30%，本院不予支持。故被告应支付给原告的租金标准按照每日106.85元（39000元/年÷365天）计算。被告应支付原告自2015年1月1日起至起诉之日（2015年9月15日）止计260天的租金为27781元；支付原告自起诉之日的次日（2015年9月16日）起至实际搬出之日止的租金（每日按照106.85元计算）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之的规定，判决如下：
一、解除原告山东省青岛第六十四中学与被告青岛新振杨加油站有限公司之间的租赁合同。
二、被告青岛新振杨加油站有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告山东省青岛第六十四中学返还租赁的场地及地上附着物。
三、被告青岛新振杨加油站有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告山东省青岛第六十四中学自2015年1月1日起至2015年9月15日止计260天的租金27781元；支付原告山东省青岛第六十四中学自2015年9月16日起至实际搬出之日止的租金（每日按照106.85元计算）。
被告如未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币2776元（原告已预交），由被告负担。被告青岛新振杨加油站有限公司于本判决书生效之日起十日内直接支付给原告山东省青岛第六十四中学2776元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 程 程
人民陪审员 徐红珍
人民陪审员 仇志波
二〇一六年八月十九日
书 记 员 李 俊