黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）哈民二民终字第891号
上诉人（原审被告）韩广财，男，1966年6月21日生，农民。
委托代理人贾淑芬，黑龙江承旭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴万全，男，1968年6月26日生，蒙古族，农民。
委托代理人刘杰，女，1967年7月26日生，系吴万全妻子。
委托代理人谭洪彬，黑龙江古堡律师事务所律师。
原审被告吴万海，男，1949年7月9日生，蒙古族，农民，系吴万全哥哥，已死亡。
上诉人韩广财因与被上诉人吴万全房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省双城市人民法院（2013）双民初字第1810号民事判决，向本院提起上诉。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人韩广财及其委托代理人贾淑芬，被上诉人吴万全及其委托代理人刘杰、谭洪彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院重审判决认定：吴万全、吴万海、吴淑华、吴万江、吴某甲系兄弟姊妹关系。343号宗地是吴家的老宅基地，吴万海终生未娶，与吴万全共同生活。1996-1997年建房期间，吴万全与吴万海各自称在吴家的老宅基地建造了163平方米的附属门房。2010年3月份，吴万海与韩广财口头协议，吴万海将吴家的老宅基地的163平方米的附属门房出卖给韩广财，2010年3月24日吴万全向黑龙江省双城市人民法院提起诉讼，要求确认吴万海与韩广财之间的房屋买卖合同无效。2010年4月12日吴万海与韩广财签订“房屋买卖协议”约定，“吴万海自愿将座落在新兴乡新胜村十字街西南角的面积为207.5平方米的房屋卖给韩广财；房屋价款为人民币贰拾万元整（￥200，000.00元整），款项笔下交清，并无赊欠”。吴万海给韩广财出具了贰拾万元的收条。经查，新兴乡新胜村十字街西南角并无此建筑面积的房屋。2011年2月28日，吴万海与韩广财又签订了“房屋买卖协议”约定，“吴万海自愿将座落在——房屋建筑面积——平方米，出售给韩广财，韩广财对吴万海出售的房屋做了充分了解，愿意购买该房；此房成交价格为人民币（大写）柒万五仟元，韩广财已将房款于2010年4月12日前全部付清给吴万海”。协议签订后，吴万海与韩广财于2011年3月29日在双城市房产住宅局办理了过户手续，（房屋所有权证号双城房权证新兴乡字第21-B0004**号）并按75，000.00元的交易价款进行了契税，履行了该协议。后双城市房产住宅局又以老三间草房不存在为由撤销了该房权证。吴万海一生未娶，始终与吴万全一居生活；本案争议的163平方米房屋于1996年-1997年在吴家343号宗地（老宅基地）范围内建造。吴万海于2012年3月18日死亡火化，兄弟姊妹吴淑华、吴万江、吴某甲均明确表示对吴万海的遗产放弃继承权。
吴万全诉称：其与吴万海系兄弟关系。2010年3月6日，吴万海擅自将吴万全的门市房卖给韩广财。吴万全多次阻止吴万海与韩广财的买卖行为，二人拒不听劝阻。为此诉至法院，要求确认吴万海与韩广财之间签订的房屋买卖协议无效。
韩广财辩称：一、吴万海于2012年3月16日病故，生前无子女，只有一个姐姐三个弟弟。2012年10月，法院再审开庭时，其姐姐吴淑华、弟弟吴万江、吴某甲递交了放弃继承权声明，只有吴万全没有表明态度。吴万全仍以原来的案由房屋买卖合同纠纷，以一审原告的身份申请再审，违背了《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一项“一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的”的规定，本案中止诉讼的原因没有消除，不应当恢复诉讼，而应当驳回吴万全的再审申请。二、本案争议门房是吴万海个人合法财产，而不是与吴万全共有。吴万海与吴万全系同胞兄弟。吴万全一岁丧父，吴万海将吴万全、吴某甲、吴万江三个弟弟抚养大。直到1981年分家另过，吴万全由吴某甲抚养，吴万海一直单独居住。自1983年开始吴万全无业可就，经常去哈尔滨盗窃，先后被教养两次。第一次，从1989年8月29日至1992年8月28日，第二次教养从1993年4月5日至1995年4月4日。其解教后无家可归，将户口落在吴万海户口上。吴万全解教后身患重病瘫痪卧床不能行走，村委会为照顾其生活困难分给他1.7亩承包地。吴万海自1992年买下佟春友在吴万海宅基地内建的房子，又于1993年开始建门房，正是吴万全被教养及患病期间，吴万全一没有出资金，二没有出劳务，不存在与吴万海共同共有。因为共同共有的财产不单纯属同一户口，还必须是共有人共同劳动、共同投资建造，而吴万全13岁分家后与吴某甲共同居住，解教后仅分得1.7亩地，患重病无经济收入。吴万海自己建门房，吴万全分文没有投入，不具备共同共有的要件。吴万海建房对外出租，2005年3月1日至2010年3月1日一直出租给韩广财。有租房协议和收取租金收条为证。2010年4月12日吴万海因患癌症急需治疗，便将门房以20万元卖给韩广财。卖房之前，吴万全多次要低价购房想捡便宜未果，便以共同共有为由，起诉要求确认吴万海与韩广财买卖房屋协议无效。一审法院以吴万海与吴万全同一户口为由，判决争议门房是吴万海与吴万全共同共有，认定吴万海与韩广财房屋买卖协议无效。吴万海与韩广财上诉后提交了哈尔滨市万家劳教所出具的两份证明吴万全被教养的证明；新胜村村委会证明吴万全只有1.7亩承包地；还有证人原任新胜村支部书记刘崇山、弟弟吴万发、弟媳白淑华出庭作证，均证明吴万海所建门房是在吴万全教养期间的1993年所建，吴万全对建门房没有资金和劳务投入，因此法院撤销一审判决，驳回了吴万全的诉讼请求。在法院再审时，吴某甲、佟春友、韩品清、刘岩峰、佟庆昌、那国祥等与白淑华、刘崇山的证言一致。经过三级法院四次庭审，吴万全没有证据证明争议的门房与吴万海共同共有。三、吴万海与善意第三人韩广财签订的房屋买卖协议有效。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条和最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题意见》第五十六条规定，吴万海与韩广财房屋买卖协议不违背法律的强制性规定，买卖双方自愿，立有契约，买方交付房款，并实际占有使用。买方韩广财是善意第三人，无论吴万海在批准的343号土地使用权上所建房屋是否有规划批件及产权证明，都不影响房屋买卖协议的效力。吴万海的门房是历史遗留的产权，任何人都无法否认。足以证明吴万海与韩广财签订的房屋买卖协议合法有效。综上，吴万海长兄如父，把三个弟弟扶养大，而自己劳累一生无儿无女，身患重病癌症无钱医治，卖掉自己所建门房。四级残疾人韩广财用终生积蓄及高利抬款，购买吴万海的门房。现吴万海已病故，无承担义务的继承人。为维护残疾人的合法权益，请人民法院依法审理。
原审判决认为：吴万海与吴万全始终共同生活，在吴家的老宅基地建造的163平方米附属门房应属兄弟二人共有财产。根据法律规定，共同共有人处分共有的不动产或动产应经全体共同共有人同意。没有得到共有人吴万全的同意及追认，吴万海私自将共有财产出卖他人无效。因此吴万海与韩广财于2010年4月12日签订的“房屋买卖协议”和2011年2月28日签订的“房屋买卖协议”均为无效协议。据此判决：一、吴万海与韩广财于2010年4月12日签订“房屋买卖协议”和于2011年2月28日签订了“房屋买卖协议”均无效。
韩广财不服原审法院重审判决，向我院提起上诉称：1、重审判决认定事实错误。343号宗地虽然写着“吴万和”的名字，但不是吴某甲使用的宅基地，而是吴万海于1981年建54平方米房屋时批准使用的343号宗地。法院再审时，证人吴某甲出庭证实争议门房是吴万海建的，吴万海建房时，吴万全在服刑。343号宗地档案中的名字是吴某甲签的，因吴万海出去溜达，吴某甲签名。以上证言充分证明宗地343号档案使用权人是吴万海，而不是吴家的老宅基地。1981年吴万海分家另过，吴万全与吴某甲共同生活。关于建房时间，吴万全在2011年12月26日提交的《再审申请书》中强调本案争议的门房建造时间是1985年，其代理人在代理词中也予以认可。1985年吴万全年仅17岁未成年，无任何经济来源，不存在于吴万海共同出资出力建造附属门市房的任何条件。2、因吴万海在诉讼过程中死亡，继承人声明放弃继承权，本案应终结审理。3、韩广财系善意第三人，其与吴万海签订的房屋买卖协议有效。吴万海具有完全民事行为能力，有权处分自己的财产，与吴万海签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，不存在胁迫等因素，亦未损害社会公共利益或违反法律、行政法规的强制性规定。
吴万全辩称：1、本案争议门房是吴万全在吴家老宅基地上修建的，始建于1996至1997年期间，该事实从（2010）双民一初字第1008号卷宗第5页吴万海质证意见可以得到印证，吴万海终身未娶，始终与吴万全一居共同生活，直到2012年去世。关于在《再审申请书》中提到的建造时间在1985年指的是佟春友在吴家老宅基地上建造的35平方米房屋，争议门房为163米，于1996至1997年期间建造。2、韩广财主张其与吴万海签订的房屋买卖协议是善意取得合法有效，其主张无事实和法律依据。不动产善意取得中受让人须合法、有偿取得，主观为善意，同时不动产的善意取得还需要办理产权变更登记手续。韩广财与吴万海恶意串通，虚构两份房屋买卖协议侵占他人合法财产，主观存有恶意，更没有及时进行产权变更登记。故韩广财对争议门房的取得不符合善意取得的合法构成要件。
二审中，韩广财向本院举示了两份新证据：
证据一、双城市国土资源局于2013年8月14日出具的《关于双纪信字（2013）39号及吴万全、刘杰上访信有关问题的调查报告》。调查报告对吴万全、刘杰提出的八个疑点予以回应。意在证明：343号吴某甲宗地档案虽有瑕疵但确系历史形成的，不存在造假。现保存在周家土地管理所。
证据二、证人吴某乙的证言。意在证明：吴万海与韩广财签订契约时其在场，20万元房款分两次给付，第一次6万元为定金，第二次给付剩余房款14万元。
吴万全质对上述证据质证认为，对证据一的真实性无异议，343号宗地确实是我父亲遗留下来的。对证据二的真实性有异议，如果吴某乙在场，应该有见证人，20万元房款是虚假的，而且该证据不属于新证据。
二审中，吴万全向本院举示了一份新证据：双城市房产住宅局于2013年12月3日出具的《情况说明》。意在证明：吴万全将老三间泥草房拆除后，在原位置翻建了二层楼。吴万海和韩广财持有的原房产证（21-B0004**号）是已经灭失的三间泥草房房证。附属门市房没有办理过产权证。
韩广财质证认为，关于吴万全在原基础上翻建二楼，房产住宅局证明不属实，拆除的三间草房位置不在吴万全的房屋上，是在房后所建。
本院认证意见如下：韩广财举示的证据一为公文书证，具有真实性，也证实了343号宗地档案虽有瑕疵但确系历史形成的，不存在造假。343号宗地档案载明宗地使用权人为“吴万和”（吴某甲、吴万合），争议的附属门房建在343宗地范围内，但无法证明吴万海单独在该宗地上建造了争议门房。调查报告结论还指出新胜村56号吴万海宗地没有历史档案，属假证。韩广财举示的证据二吴某乙的证人证言，因吴某乙系吴某甲与白淑华夫妻的儿子，与韩广财存在利害关系，且不属于新证据，本院不予采信。吴万全举示的证据系双城市房产住宅局出具的公文书证，本院对其真实性和关联性予以确认，证明了吴万海与韩广财签订协议指向的原房产证（21-B0004**号）是已经灭失的老三间泥草房房证，已被注销，并且证实争议附属门市房没有办理过产权证。
二审另查明：343号宗地档案虽有瑕疵但确系历史形成的，不存在造假。争议门房没有产权证。吴万海与韩广财于2011年2月28日签订的房屋买卖协议的房屋产权证（21-B0004**号）系已经灭失的老三间草房产权证。吴万海和韩广财用已作废的吴家老三间草房的产权证为争议门房取得了产权证，经双城市房产住宅局核查情况属实，现已将争议门房的产权证撤销。庭审中，韩广财承认2011年2月28日签订的房屋买卖协议为虚假合同。
除上述事实外，本院二审认定的其他事实与原审法院重审判决认定的事实相同。
关于争议门房所在的343号宗地是否属于吴家的老宅基地的问题。本院认为，343号宗地档案是双城市房管部门在1989年实地勘察后形成的，该宗地档案载明土地使用权人为“吴万和”，在界址调查表指界人一栏中，盖有“吴某甲”的名章。吴某甲于1992年分家另过，则1989年勘界时吴万海、吴某甲、吴万全在343号宗地共同生活。吴万海于1981年建造的54平方米房屋批准使用的是56号宗地，而双城市国土资源局于2013年8月14日出具的《关于双纪信字（2013）39号及吴万全、刘杰上访信有关问题的调查报告》结论为新胜村56号吴万海宗地没有历史档案，属假证。且吴万全、刘杰与吴万海在同一户籍，亦在同一户合作医疗成员名单中，而1981年分家协议未实际履行，进一步证实吴万全与吴万海在343号宗地上共同生活。故韩广财关于343号宗地不是吴家的老宅基地，吴万海在1981年建房批准使用的是343号宗地的主张不能成立，本院不予支持。
关于争议门房建造时间的问题。本院认为，吴万海在一审中质证意见自认争议门房是在吴万全、刘杰结婚的前三年所建，即在1996年至1997年期间。吴万全在《再审申请书》中提到建造时间为1985年指的是佟春友在吴家老宅基地上建造的35平方米房屋，而争议门房为163米，于1996至1997年期间建造。
关于本案是否应终结审理的问题。本院认为，吴万海于2012年3月18日死亡，生前无第一顺位继承人，其兄弟姐妹吴淑华、吴万江、吴某甲声明放弃继承权，但吴万海对争议门房享有潜在份额，有遗产，故不适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十一条第二项终结诉讼的规定。故韩广财主张本案应当终结审理的理由不能成立，本院不予支持。
关于韩广财能否依据善意取得制度取得争议门房的所有权的问题。本院认为，首先该争议门房建在吴家的老宅基地343号宗地上，没有产权证，吴万海没有证据证明其单独投入劳动、资金建造。吴万全与吴万海在同一户籍，共同生活，二人未明确争议门房的权属，也未分家析产，应认定为吴万海、吴万全二人共同共有。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意。吴万海未经吴万全同意，擅自处分共同共有的争议门房的行为无效。其次，吴万海与韩广财恶意串通签订虚假的第二份协议，违背诚实信用原则，主观存在恶意。再次，不动产的善意取得必须办理了产权变更登记手续，而该争议门房没有产权证，缺少办理产权变更登记手续的条件。故韩广财为善意第三人，韩广财与吴万海签订的房屋买卖协议合法有效的上诉主张不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人韩广财负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙云龙
审 判 员 赵晓波
代理审判员 宋 凯
二〇一四年二月十日
书 记 员 尹红杰