山西省太原市迎泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋0106民初605号
原告：太原市迎泽区蘑麒食品店，住所地太原市迎泽区柳巷68号铜锣湾广场05区1+*层******号。
经营者：赵耀中。
委托诉讼代理人：赵健民，山西如光律师事务所律师。
被告：山西金宝地物业管理有限公司，住所地太原市迎泽区五一路77号铜锣湾国际公寓A座四层。
法定代表人：王立民，该公司总经理兼执行董事。
委托诉讼代理人：王茜，山西华闻律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王伟，男，该公司工程部副经理。
被告：赵芳玲，女，1975年1月7日出生，汉族，住山西省太原市。
委托诉讼代理人：张燕，山西恒驰律师事务所律师。
原告太原市迎泽区蘑麒食品店与被告山西金宝地物业管理有限公司、赵芳玲财产损害赔偿纠纷一案，本院于2016年3月9日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告太原市迎泽区蘑麒食品店的委托诉讼代理人赵健民，被告山西金宝地物业管理有限公司的委托诉讼代理人王茜、王伟，被告赵芳玲的委托诉讼代理人张燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告太原市迎泽区蘑麒食品店（以下简称”蘑麒食品店”）向本院提出诉讼请求：1、判令二被告共同连带赔偿原告因中央空调漏水事故造成的损失117327元（财物损失73994元、租金损失23333元、鉴定费20000元，合计117327元）。2、判令二被告依法承担本案诉讼费用。事实和理由：原告是领取了营业执照的个体工商户，成立于2011年6月1日。2015年4月3日，原告承租了位于太原市柳巷68号铜锣湾广场步行街05区1+2层A013-1号房从事个体经营。2016年2月27日早上6时许，原告接被告一山西金宝地物业管理有限公司（以下简称金宝地物业）电话通知，称原告店内发生漏水。原告的经营者到达现场后，发现屋内囤积了大量积水，天花板坍塌，屋内设备及货物被浸泡。经金宝地物业工作人员检查，确定系中央空调管道破裂发生漏水所致。由于中央空调属于公共设施，金宝地物业负有维护、维修责任，为此，原告要求其予以维修并承担赔偿责任，被其拒绝。
原告于2017年3月27日追加赵芳玲为被告，事实与理由：申请人与山西金宝地物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷一案贵院已受理。现因被申请人系事发房屋的所有权人，山西金宝地物业管理有限公司提供的证据表明本案房屋内的空调漏水系因空调管道被人为改动所致，可能与被告赵芳玲或前承租人的行为有关。被告赵芳玲作为房屋所有权人，对出租房屋内设施安全负有保障义务，其未尽到义务，导致申请人的财物受损，依法应向申请人承担赔偿责任，为此，原告特依据民事诉讼法的相关规定提出上述申请，请贵院依法支持。
被告山西金宝地物业管理有限公司（以下简称”金宝地公司”）辩称，原告的所遭受的损失是由于房屋加装的空调管道破裂导致的，而加装的空调不属于金宝地物业管理有限公司服务的范围。金宝地物业管理有限公司对此不承担赔偿责任；涉案房屋于2007年即已交付，至原告受损之日已超过房屋设施设备的质保期，我方已不负有保修责任，不应承担赔偿责任；原告的经济损失是由于涉案房屋内加装的空调管道漏水所致，我方并无过错，不应承担赔偿责任。请法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告赵芳玲辩称，1、我方觉得原告的诉讼主体错误，我不是本案的涉案房屋的所有权人；2、我未实施侵权行为；3、本案中原告有过错，应承担相应责任；4、被告一未履行装修后的验收义务，有过错，应承担相应责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1、被告赵芳玲认为被告金宝地公司提交的证据空调示意图没有加盖任何公章，无法证明其真实性、来源。该证据仅是被告金宝地公司对漏水事故发生时空调（包括管线）状况的一个简要说明，来源清楚。至于是否加盖公章，对该说明真实与否没有影响。且对事故最为了解的原告对该说明已予以认可，可以认为该示意图表达的内容是真实的。2、原告对被告赵芳玲的证据物业公司出具的证明的真实性有异议。该证据加盖的公章为山西宝地房地产开发有限公司（以下简称”宝地公司”）并非物业公司，且证明中表述的内容为”李金泽”而非”李金铎”购买房屋一套，故对该证据的证明力本院不予认可。3、原告对被告赵芳玲的证据授权委托书的真实性有异议。被告赵芳玲未提交证据证明该份授权委托书中委托人的签字确为涉案房屋的所有人李金铎，故对该证据的证明力本院不予认可。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年11月18日，李金铎向宝地公司购买商品房一套，位于太原市柳巷68号铜锣湾广场步行街05区1+2层A013-1号房，用途为商业用房。原告陈述2011年5月起承租该套房屋一层，2013年4月从被告赵芳玲处加租了二层。2013年3月26日至2015年5月27日，原告的经营者及其员工分三次向被告金宝地公司提出装修申请。在三份《金宝地二次装修申请表》背面暖通专业一栏，被告金宝地公司均建议对涉案房屋内的空调设备进行维护维修。2015年4月3日，原告与被告赵芳玲签订《商铺租赁合同》，约定由原告承租铜锣湾步行街05馆A13-1号房，租期2年，自2015年4月1日起至2017年4月1日止。合同同时约定，出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责。2016年2月27日，被告金宝地物业电话通知赵耀中，称原告店内发生漏水。赵耀中到达现场后发现确如被告金宝地物业所述。诉讼中原告申请对漏水事故造成的财物、房屋受损等各项损失进行鉴定，山西家豪司法鉴定中心出具的《司法鉴定意见书》对现场勘查漏水事故损失情况：”漏水原因为该店二层顶部空调管道PPR管管件崩裂导致供热系统水外漏。”总损失价值73994元。
本院认为，原告蘑麒食品店起诉被告金宝地公司要求金宝地公司承担因金宝地公司没有维护维修中央空调导致其财产损失的侵权责任，应当证明”维护维修中央空调”系被告金宝地公司的义务。涉案中央空调装于原告承租的A013-1号房内，包括空调管线在内平时均由原告独占使用，因此该中央空调包括管线均属于专有设备，业主对其享有专有权。一般情况下，维护维修该专有设备的义务也应由业主承担，与物业服务企业无关。即使按原告所说，空调管线故障只有在被告金宝地公司每年检查时才有可能发现，被告金宝地公司也仅有告知义务而没有维修义务，除非业主通过与物业服务企业签订物业服务合同的方式委托物业服务企业代为维护维修。本案中，根据被告金宝地公司提交的《金宝地二次装修申请表》暖通专业一栏记载的内容，被告金宝地公司已多次提示原告对空调设备维修维护，被告金宝地公司已经履行了告知义务。而原告并未证明业主已将维护维修中央空调的义务委托给了被告金宝地公司，对此应当承担举证不能的法律责任。
诚如上述，区分建筑的专有设备的维护维修义务一般由业主承担，但在业主将房屋出租给他人时情况又有不同。《合同法》第二百二十条：”出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”可见，法律允许作为出租人的业主与承租人约定租赁房屋（包括房屋内的设施设备）的维修义务由承租人承担。原告与被告赵芳玲签订的《商铺租赁合同》第四条约定，对房屋的装修及修缮由承租方负责。被告赵芳玲认为根据该条款的约定，涉案空调管线的维护维修责任应由原告承担，而原告则认为该条款为格式条款，且合同双方对该条款的理解不同，应该对其作不利于格式合同提供方的解释，即涉案房屋室内的空调设备应由出租方维护维修。格式条款具有预先拟定、重复使用、不可变更的特点。原告并未证明上述条款具有以上三个特点，原告认为上述条款为格式条款的意见，本院不予采纳。尽管从《商铺租赁合同》第四条的字面含义上来看，赵耀中与被告赵芳玲仅对房屋本身的维护维修义务做出约定，并未涉及房屋内的专有设施设备。但通常来说，出租人将房屋（包括房屋内的设施设备）出租给承租人并将房屋的维护维修义务转移给承租人承担后，在没有特别约定的情况下并不会特意将房屋内的设施设备的维护维修义务保留给自己。这样做一来与社会一般观念不符，二来合同履行过程中也多有不便。因此，可以认为《商铺租赁合同》第四条中的”房屋”包括了房屋内的专有设施设备，即赵耀中与被告赵芳玲已经约定由原告承担涉案空调（包括管线）的维护维修义务。如原告认为该义务应由出租方承担，也应是在物业公司提醒其维护维修时及时告知出租方，出租方才可履行该义务，本案中，原告并未提交其已告知出租方进行维修的证据。原告对涉案空调（包括管线）依约负有维护维修的义务，在物业公司多次提醒予以维护维修的情况下，原告并未采取任何措施，最终导致管线破裂造成财产损失，应由原告自担其责，故原告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的的规定，判决如下：
驳回原告太原市迎泽区蘑麒食品店的诉讼请求。
案件受理费3843元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 李彩娟
人民陪审员 王 晶
人民陪审员 倪 娜
二〇一七年七月二十六日
书 记 员 谢 茹
书 记 员 申媛芝