青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第10667号
原告焦艳。
委托代理人王增慧，山东正航律师事务所律师。
委托代理人唐贝贝，山东正航律师事务所律师。
被告青岛开发投资有限公司。
法定代表人张镇安，职务董事长。
委托代理人孙玙，山东百佳信律师事务所律师。
原告焦艳诉被告青岛开发投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告焦艳及其委托代理人王增慧、唐贝贝，被告委托代理人孙玙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告焦艳诉称，原、被告于2009年9月13日签订了购房买卖合同，原告交清500170元总房款，于2009年11月16日办理了入住手续。购房合同第十条第八款：甲方在该房交付使用365日内，为乙方办理房产证。被告在约定时间内没有为原告办理房产证。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，《2003》7号第十八条规定，向被告主张违约金，故原告起诉，请求：1、依法判令被告支付原告违约金71144.18元；2、诉讼费由被告承担。
被告青岛开发投资有限公司辩称，原告于2013年3月7日与被告协商一致，变更了原《房屋买卖合同》，重新签订了《青岛市商品房出售合同》。合同第三条约定了房屋的总房价款，第十九条约定了在2013年3月27日前由原告向青岛市房地产登记中心办理过户申请手续，申领房产证。合同签订时已在青岛市房地产登记中心办理了备案手续，被告已将办理房地产权证应由被告出具的材料提供给原告用于办证，原告未能取得房地产权证的责任不在被告。且原告房屋在2013年1月14日具备房地产登记条件，已可以办理房地产权证，原告于2015年5月起诉已超过法定诉讼时效。综上所述，原告已与被告签订了新的《青岛市商品房出售合同》，不应再以原合同要求被告承担违约责任，且原告的起诉已超过诉讼时效，请法院依法驳回原告诉讼请求。
经审理查明，原告焦艳在青岛市市南区云南路XXX号X户原有房屋一处，建筑面积20.60平方米。2007年3月22日，原告焦艳作为被拆迁人（乙方）与青岛市市南区城市建设发展中心（甲方）签订《住宅房屋拆迁就地房屋补偿协议》，协议约定，甲方按房屋补偿方式对乙方进行补偿。
2009年9月13日，原告焦艳作为乙方与被告青岛开发投资有限公司（甲方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：乙方向甲方购买市南区寿张路XX号（原X号楼X单元）XXXX户房屋，乙方购买该房屋的总房价款及购房单价，均以乙方与拆迁人青岛市市南区城市建设发展中心签订的拆迁就地补偿房屋定位结算协议约定的总房价款和购房单价为准。甲方在该房屋交付使用后365日内，为乙方办妥房地产权证，但乙方有协助办证的义务。如因乙方原因未能在上述时限内办妥，甲方不承担违约责任。2009年11月16日，原告焦艳开始入住并使用涉案房屋。原告焦艳向被告支付购房差价款220170元。
2013年1月4日，被告青岛开发投资有限公司开发的涉案房屋具备房地产登记条件。
2013年3月7日，原告焦艳与被告青岛开发投资有限公司签订《青岛市商品房出售合同》，合同约定乙方向甲方购买青岛市市南区寿张路XX号XXXX户房屋，单价2946.21元每平方米，总房价款220170元。甲乙双方商定，2013年3月27日前由乙方向青岛市房地产登记中心办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证。因甲方原因，乙方无法在2013年6月7日前取得房地产权证，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款1%。补充条款约定：主合同第三条填写的“乙方购买该房屋每平方米房屋建筑面积单价”和“乙方购买该房屋的总房价款”仅是为了办理主合同网签需要而填写。甲乙双方签订的主合同及补充条款是确认甲乙双方权利义务的依据。
原告另提交变更协议、建设项目选址意见书、上报分管局长签批项目、答复意见书、信访事项转送单、会议记录及情况说明、照片各一份，主张被告擅自变更国有土地使用权出让合同，将原土地出让合同约定的建筑面积35272.4平方米变更为53520.81平方米，至实际改造项目超出原土地出让合同的建筑面积13411.3平方米，青岛市国土资源和房屋管理局要求被告于2010年7月底补缴因增加开发强度的土地出让金，而被告直至2012年10月12日也未按要求将该土地出让金和利息补缴到位；同时，被告擅自变更规划方案，将容积率由3.0扩大到5.28，较批准的建筑方案增加4200平方米，7号楼和8号楼楼层擅自加高一层，11、12、13号楼地块内变电站由地下变更为半地上，东平路向南拓宽3.5米；由于被告未及时办理房产证，原告等人一直向被告及相关单位反映有关情况。被告质证后对证据的真实性无异议，但对证明事项有异议。被告认为通过原告的证据可知，超出建筑面积是国土部门认可的，是经过规划批准的，不能证明被告擅自变更出让合同，且证明本案原告损失是由政府原因造成，被告方无过错。通过原告提交答复意见书可以证明办理土地出让手续复杂，被告一直积极办理，原告损失是由政府原因造成，被告无过错；信访材料反映的是回迁安置问题与本案无关。会议记录是原告起诉后于2015年6月24日出具的，不能证明原告主张。
被告提交青岛市国土资源和房屋管理局文件（青土资房发[2012]433号）、领导同志批示事项转阅通知单各一份，主张逾期未能办理房地产权证是由政府原因造成的，并非被告单方原因造成，被告不应承担违约责任。原告质证后对证据的真实性无异议，但对证明内容有异议。原告认为通过原告提交的证据四、五足以显示被告在开发建设中擅自变更原规划，所以国土资源和房屋管理局对其变更行为限期于2010年7月底补交土地出让金和利息，所以造成涉案房屋房产证逾期办理的原因是被告单方面造成，而非政府责任，被告应按照合同约定向原告支付违约金。
另查明，原告于2013年3月15日办理了涉案房屋房地产权证书。
上述事实，有《房屋买卖合同》、房屋查验单、入住承诺书、装修管理服务协议、收款收据、《住宅房屋拆迁就地房屋补偿协议》、房款结算单、税收通用缴款书、变更协议、建设项目选址意见书、上报分管局长签批项目、答复意见书、信访事项转送单、会议记录及情况说明、照片、《青岛市商品房出售合同》、房地产登记明细、青岛市国土资源和房屋管理局文件（青土资房发[2012]433号）、领导同志批示事项转阅通知单及当事人当庭陈述为凭，且已经过本院质证及审查。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，因原告在青岛市市南区云南路片区原有房屋一处，后因拆迁安置补偿，原告与青岛市市南区城市建设发展中心签订《住宅房屋拆迁就地房屋补偿协议》，协议约定，甲方按房屋补偿方式对乙方进行补偿。2009年9月13日，原告与被告青岛开发投资有限公司签订《房屋买卖合同》，合同约定原告向被告购买市南区寿张路XX号（原X号楼X单元）XXXX户房屋。后原、被告于2013年3月7日重新签订《青岛市商品房出售合同》一份，该合同约定原告向被告购买青岛市市南区寿张路XX号XXXX户房屋；2013年3月27日前由原告向青岛市房地产登记中心办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证。因甲方原因，乙方无法在2013年6月7日前取得房地产权证，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款1%。后原告于2013年3月15日办理了涉案房屋房地产权证书。
现原告起诉要求被告支付逾期办证违约金，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原被告分别于2009年、2013年签订房屋买卖合同，但在2013年的买卖合同中明确约定“甲乙双方签订的主合同及补充条款是确认甲乙双方权利义务的依据”，因此，双方应当按照2013年签订的合同履行各自的权利义务。在2013年签订的合同中约定2013年3月27日前由原告向青岛市房地产登记中心办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证。因被告原因，原告无法在2013年6月7日前取得房地产权证，被告应承担违约责任，违约金为总房价款1%，但本案原告于2013年3月15日已经办理了涉案房屋的房地产权证书，因此，被告并不存在逾期办证的违约行为，故原告起诉要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告焦艳的诉讼请求。
案件受理费1579元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 辛双武
人民陪审员 蒋 苓
人民陪审员 王晓菊
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 王琛慧