辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈河民二初字第455号
原告：初信玲，无职业。
委托代理人：李琦，辽宁瀛沈律师事务所律师。
被告：沈阳新拓置业发展有限公司，住所地沈阳市沈河区青年大街55号。
法定代表人：方德弟。
被告：盛京银行股份有限公司沈阳市沈河支行，住所地沈阳市沈河区中街路2号。
负责人：梁艳丽，该支行行长。
委托代理人：白哲，北京市中伦律师事务所律师。
原告初信玲与被告沈阳新拓置业发展有限公司、盛京银行股份有限公司沈阳市沈河支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月19日受理后，依法由审判员杨晓霞适用简易程序，于2015年7月31日公开开庭进行了审理。原告初信玲及委托代理人李琦，被告盛京银行股份有限公司沈阳市沈河支行的委托代理人白哲到庭参加诉讼。被告沈阳新拓置业发展有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告初信玲诉称，2007年10月14日，原告与第一被告签订了编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定原告支付人民币408425元，购得位于沈阳市沈河区青年大街57号F座12层12号建筑面积为46.27平方米的商品房一套。原告按照合同约定分别于2007年10月和2008年1月付清了全部房款，并履行了其他合同义务。合同第八条约定，第一被告“应当在2008年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经验收合格后，将符合合同约定的商品房交付”原告使用。合同第九条约定，“出卖人如未按本合同约定的期限将该商品放交付买受人使用，出卖人将按买受人累计已付房款总额的千分之三向买受人支付违约金。买受人不退房，合同继续履行。”合同第二十四条约定“商品房预设的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向沈阳市房产局申请登记备案。”原告于合同签订生效后即要求第一被告办理合同登记备案手续，但因第一被告法定代表人携款潜逃公司财产被冻结导致合同登记备案手续至今上未办理，房屋至今也尚未交付原告与其他购房者曾多次向第一被告主张权利，也曾通过上访等其他途径向相关部门反映情况，但都没有得到任何的明确答复。原告得知，第一被告以在建工程抵押取得了第二被告的贷款后，又与原告签订了房屋买卖合同。目前，第一被告已完全不能偿还第二被告的贷款，第二被告随时可以向人民法院请求行使抵押权，届时原告的合法权利将势必受到损害。鉴于上述事实，原告认为，第一被告应为原告办理合同登记备案手续，并应承担违约责任，原告的住房保障权应优先于第二被告的抵押权受到保护。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百八十六条等相条款，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，特诉请法院，请求：1、请求法院判令第一被告为原告办理商品房预售合同登记备案手续；2、请求法院判令第一被告向原告支付迟延履行违约金人民币1225.30元；3、请求法院确认原告购买房屋的权利优先于第二被告的抵押权。
被告沈阳新拓置业发展有限公司未到庭答辩，亦未提供书面答辩意见。
被告盛京银行股份有限公司沈阳市沈河支行辩称，一、我们认为原告的诉讼请求已超过诉讼时效，原告是2007年与沈阳新拓公司签订了购房合同，根据合同第24条自合同生效之日起30日内由出卖人向沈阳市房产局申请登记备案，期限届满后沈阳新拓未申请登记备案，原告直到2015年才向法院起诉要求办理备案，已经明确超过诉讼时效。二、原告所诉请的争议标的是在我方申请辽宁省高级人民法院执行沈阳新拓的财产范围内，执行案号（2014）辽执二字第45号，根据民事诉讼法第227条的规定，在执行过程中案外人如有异议，应当通过提交执行异议的方式，而不能另行起诉，否则民事诉讼法中的执行异议程序将形同虚设。三、我方在本案中的诉讼地位不应该是被告，因为我方与原告之间没有任何法律，在本案中的地位最多是有独立请求权的第三人，原告对选择起诉对象有明显错误。四、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条之规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第29条也有明确的限制，而我方对争议标的享有合法有效的抵押权，应当受到法律保护。五、退一步讲，即使本案支持原告第一项诉讼请求，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条的规定，金钱债权执行中案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案法律文书，提出排除执行异议的，人民法院不予支持。非金钱债权中，案外人依据另案法律文书，提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审，或者通过其他程序解决。因此，原告不能取得优先于我方的权利。综上，原告与沈阳新拓所签订的房屋买卖合同未经合法有效的备案，其权利不能优先于我方已经登记的合法有效的抵押权，应当驳回其诉讼请求。
经审理查明，2007年10月24日，原告初信玲（买受人）与被告（出卖人）沈阳新拓置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告初信玲购买被告沈阳新拓置业发展有限公司开发的位于沈阳市沈河区青年大街57号F座12层12号建筑面积为46.27平方米的商品房一处，房屋总价款分别为人民币408425元。合同第六条均约定一次性付款。合同第八条交付期限约定出卖人的交房期限为2008年12月31日前，合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，出卖人将按买受人累计已付房款总额的千分之三向买受人支付违约金，买受人不退房，合同继续履行。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金等约定。
2008年1月17日，被告沈阳新拓置业发展有限公司向原告初信玲出具购房款收款收据金额为人民币408425元。
现原告以要求被告承担逾期交房违约金及办理房屋所有权权属备案登记等为由起诉来院。
另查明，诉争房屋现已被被告盛京银行股份有限公司沈阳市沈河支行起诉被告沈阳新拓置业发展有限公司实现在建工程抵押和司法查封的执行阶段。
上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、收款收据等证据，经当庭质证认证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。
原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。原告作为买受人已向被告支付了全部购房款，被告应当按照合同约定在2008年12月31日前向原告交付诉争房屋，后被告未能按期交付房屋，被告至今未交付房屋，构成违约，按合同约定被告应按原告已付房款总额的千分之三向原告支付违约金即人民币408425元×3‰=1225.3元。
关于原告要求被告履行办理商品房预售合同登记备案手续的问题，因双方《商品房买卖合同》第十五条规定出卖人应当在商品房交付使用后360日内方可办理备案登记及产权证书，因本案诉争房屋尚未交付，故该项义务尚不符合履行条件，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。
关于原告要求法院确认原告购买房屋的权利优先于被告盛京银行股份有限公司沈阳市沈河支行的抵押权问题，因该问题属于对被告盛京银行股份有限公司沈阳市沈河支行的执行异议问题，与本案不是同一法律关系，不予合并审理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告沈阳新拓置业发展有限公司于本判决发生法律效力后10日内，一次性支付原告初信玲的逾期交房违约金人民币1225.3元；
二、驳回原告初信玲的其他诉讼请求。
如果被告沈阳新拓置业发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1050元，减半收取人民币525元，由被告沈阳新拓置业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 杨晓霞
二〇一五年八月三日
书记员 张 博
本判决所依照的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。