中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）最高法民申689号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：济南瑞丰投资有限公司。
法定代表人：张瑞庆，该公司董事长。
委托代理人：吕合强，山东智富律师事务所律师。
委托代理人：曲俊国，山东智富律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：济南市机关事务管理局（原名济南市市级机关事务管理局），。
法定代表人：朱传东，该局局长。
委托代理人：王淑华，山东睿扬律师事务所律师。
委托代理人：李鸿艳，山东睿扬律师事务所律师。
一审被告：济南市历下区人民政府。
法定代表人：宋永祥，该区区长。
委托代理人：范作民，山东众英律师事务所律师。
委托代理人：马腾，山东众英律师事务所律师。
一审第三人：山东省省级机关事务管理局房产服务中心。
法定代表人：李普生，该中心主任。
再审申请人济南瑞丰投资有限公司（以下简称瑞丰公司）与被申请人济南市机关事务管理局（以下简称市机关事务管理局）、一审被告济南市历下区人民政府（以下简称历下区政府）、一审第三人山东省省级机关事务管理局房产服务中心（以下简称房产服务中心）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省高级人民法院于2015年12月7日作出的（2014）鲁民一终字第281号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
瑞丰公司申请再审称，（一）瑞丰公司逾期交房是市机关事务管理局的原因造成，瑞丰公司不应承担违约责任。1.回迁房屋延期交付系市机关事务管理局迟延搬迁所致。2.2012年6月11日，涉案房屋已符合《房屋回迁补偿合同》第七条约定的交房条件，市机关事务管理局所述取得验收证明并非交房条件。3.市机关事务管理局未按照《房屋回迁补偿合同》的约定及时向瑞丰公司支付房屋价款。(二)二审判决认定的违约金标准明显过高，且缺乏事实和法律依据。1.二审判决认定的7元/平方米/日的标准明显高于该地段房屋同期租金，瑞丰公司委托评估机构作出的评估报告显示该地段房屋同期租金为3元/平方米/日。2.如果按7元/平方米/天计算，五年租金即收回购房价款，违背经济规律。如果按2元/平方米/天计算，需要16.43年收回购房价款，符合经济规律。3.原审法院违反法定程序，对瑞丰公司提交的济南搜房网网页及商铺租赁合同未组织质证，程序违法。(三)瑞丰公司无义务交付413、414室，房产服务中心已经合法占有并使用413、414室。瑞丰公司按照与房产服务中心签订的《房屋回迁补偿合同》及《补充协议》的约定向房产服务中心交付413、414室，有事实和法律依据。最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》第三大项第16条规定：“数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。”合法占有房屋的效力高于合同效力。案涉房屋一直未办理所有权变更登记是历下区政府的原因，与瑞丰公司无关。综上，瑞丰公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项规定申请再审。
市机关事务管理局答辩称，（一）市机关事务管理局未迟延搬迁，亦未导致瑞丰公司逾期交付回迁房。1.市机关事务管理局按照《房屋回迁补偿合同》约定于2010年5月30日前移交了房屋，并未迟延。市机关事务管理局系通过产权置换成为回迁单位，房屋移交系由原产权人与瑞丰公司完成。2.2012年7月10日，瑞丰公司通知市机关事务管理局收房，但是未提供商品房预售许可证及竣工验收备案表等法定交房文件，房屋面积不足，瑞丰公司未按照双方约定整改。3.市机关事务管理局未支付多余面积的房款，系因付款条件不成就，缺少商品房预售许可证，413、414室未交付。（二）二审判决认定的违约金标准适当。瑞丰公司对同地段同类型房屋进行广告招租的价格为7-10元/平方米/日，搜房网公布的房租均价为8元/平方米/日。瑞丰公司在二审终结后单方委托评估的报告，不能作为证据采信。瑞丰公司的主观推算无依据。瑞丰公司提交的租赁合同系在一审辩论结束后提交，在二审中已经质证，不存在程序违法。另，违约金的标准应综合权衡，二审判决认定适当。（三）瑞丰公司应向市机关事务管理局交付413、414室。上述房屋属于市机关事务管理局拆迁补偿安置房屋，不在瑞丰公司对房产服务中心的补偿回迁范围内，瑞丰公司将本应交付市机关事务管理局的房屋交付他人无法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，瑞丰公司应向市机关事务管理局交付案涉争议房屋。请求驳回瑞丰公司的再审申请。
历下区政府答辩称，（一）瑞丰公司在一审中申请追加历下区政府为被告的理由不成立。《房屋回迁补偿合同》的主体是市机关事务管理局与瑞丰公司，历下区政府不应成为交付房屋的责任主体。（二）市机关事务管理局在一、二审中均表示不要求历下区政府承担责任。请求驳回瑞丰公司的再审申请。
房产服务中心提交书面意见称，房产服务中心通过《房屋回迁补偿合同》、《拆迁还建房屋交接协议书》和《补充协议》占有、使用413、414室，合理合法。房产服务中心对瑞丰公司与市机关事务管理局之间的争议并不知情。自案涉争议房屋交付以来，房产服务中心一直占有使用，并要求瑞丰公司尽快办理房地产权证。案涉房屋客观上无法腾退。请求依法裁判。
本院认为，（一）关于市机关事务管理局的行为是否导致瑞丰公司交房逾期问题。瑞丰公司与市机关事务管理局签订的《房屋回迁补偿合同》约定，市机关事务管理局自本合同生效后10日内（至2010年5月30日止）将拆迁房屋交付给甲方，同时约定交房时间为2011年5月1日。市机关事务管理局于2010年5月30日迁出符合上述合同约定。《房屋回迁补偿合同》约定的交房条件是符合入住条件。瑞丰公司于2012年7月5日向市机关事务管理局发出交房通知书，应视为符合入住条件。瑞丰公司主张2012年6月11日即符合交房条件，缺乏依据。市机关事务管理局支付多余面积购房款的条件是在该地块取得房屋预售许可证等“五证”后，支付10%预付款，剩余款项在瑞丰公司交房后十日内付清。瑞丰公司交房之前，市机关事务管理局对于90%的购房款并无支付义务。此外，瑞丰公司尚未交付413、414室，亦未提交证据证明曾催交过购房款，其以市机关事务管理局未交付购房款作为逾期交房的抗辩，不能成立。
（二）关于二审判决认定的违约金标准是否恰当问题。《房屋回迁补偿合同》约定逾期交房违约金计算标准是15元/平方米/天。瑞丰公司认为该约定过高，请求法院予以调整，一审法院查明该地段涉案房屋的同期租赁价格均价在6.5元/平方米/天至8.5元/平方米/天之间，遂酌定按7元/平方米/天的标准计算瑞丰公司支付的违约金，并无不当。瑞丰公司在一审法院指定期限内未申请对同地段房产租金价格进行司法鉴定,其在再审中提交其单方委托评估的报告，本院不予采纳。
（三）关于瑞丰公司应否向市机关事务管理局交付413、414室问题。413、414室包括在市机关事务管理局的回迁补偿范围内，而不在瑞丰公司与房产服务中心签订的《房屋回迁补偿合同》范围内。2011年12月31日瑞丰公司已向市机关事务管理局交付办公楼钥匙33套，包括413、414室的钥匙，只是在二审现场勘验时，413、414室钥匙已无法开启房间。瑞丰公司称将413、414室交付房产服务中心系因设计图纸发生变更，共用的配电室占用了房产服务中心的办公面积，所以将该两室交付房产服务中心。该理由并不能成为其不向市机关事务管理局交付房屋的合法依据。案涉房屋尚未办理房产所有权登记手续，二审判决瑞丰公司向市机关事务管理局履行交付房屋的义务，亦无不当。
综上，本院认为，瑞丰公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项之规定。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回济南瑞丰投资有限公司的再审申请。
审 判 长 张 纯
代理审判员 赵风暴
代理审判员 谢爱梅
二〇一六年五月三日
书 记 员 徐 上