广东省广州市海珠区人民法院执 行 裁 定 书（2018）粤0105执异28号异议人（利害关系人）：陈楚生，男，1976年5月30日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托代理人：方鸿源，广东汇俊律师事务所律师。申请执行人：中国银行股份有限公司广州越秀支行，住所地广州市越秀区环市东路339号首层。负责人：韦海铭，行长。委托代理人：戴海婷，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：冯燕娣，广东广信君达律师事务所律师助理。被执行人：黎伟连，女，1967年1月6日出生，汉族，住广州市荔湾区。被执行人：梁汝坚（曾用名：梁国坚），男，1979年6月17日出生，汉族，住广州市荔湾区。被执行人：广州市万机贸易有限公司，住所地广州市海珠区金纺路2号广州国际轻纺城内自编F5057、F5058号。法定代表人：黎伟连。申请执行人中国银行股份有限公司广州越秀支行依据已经发生法律效力的中国广州仲裁委员会作出的（2016）穗仲案字第123号裁决书申请执行被执行人黎伟连、梁汝坚、广州市万机贸易有限公司金融借款合同纠纷一案，广州市中级人民法院指定本院执行，本院已立案执行，案号为（2016）粤0105执6319号。该案在诉讼保全过程中，本院依法查封了被执行人黎伟连所有的位于广州市海珠区工业大道华榕街12号2403房的房屋产权，后转为执行案件的正式查封。因被执行人并未履行义务，本院已作出（2016）粤0105执6319号执行裁定书裁定拍卖上述涉案房屋，并以（2016）粤0105执6319号通知书涤除租赁权。现异议人陈楚生提出书面异议，要求法院在拍卖程序中如实披露及备注涉案房屋已存在租赁事实等情况。对异议人提出的异议，本院依法组成合议庭，进行了书面审查。本案现已审查终结。异议人陈楚生认为：异议人与黎伟连民间借贷一案业经广州市白云区人民法院作出（2017）粤0111民初5035号民事调解书且已经发生法律效力，但发现黎伟连早已出租给异议人的房屋（即广州市海珠区工业大道华榕街12号2403房）已被法院查封并已进入拍卖程序，但法院并未如实披露及备注异议人依法享有的租赁权利。现异议人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，对法院在执行程序当中存在的不当情况提出异议，要求法院在该拍卖程序当中依法披露及备注异议人依法享有的租赁权利及异议人已在该房屋居住等客观事实。异议人为证明其主张提交了以下证据：1.（2016）粤0105执6319号执行裁定书。2.黎伟连与陈楚生于2017年9月19日签订的广州市房屋租赁合同，载明：租赁期限自2015年4月1日至2025年3月30日，租赁地址为广州市海珠区工业大道华榕街12号2403房。3.编号为穗租备2017B0501001446号房屋租赁登记备案证明。4.税收缴款书3份。5.（2017）粤0111民初5035号民事调解书。申请执行人中国银行股份有限公司广州越秀支行答辩意见认为：1.申请执行人对黎伟连的债权以及对抵押房产的抵押权经广州仲裁委员会开庭审理，已作出生效的裁决书，申请执行人作为合法的债权人及抵押权人，对处置抵押房产所得有优先受偿权，故法院依生效法律文书处置抵押房产的执行行为并无不当。2.抵押在前，租赁在后，异议人所主张的租赁关系不得对抗申请执行人的抵押权。本案中，申请执行人与黎伟连于2014年9月22日办理抵押房产的抵押登记手续，且该抵押情况也能在房管部门得以查询，其后黎伟连在没有通知并征得申请执行人同意的情况下将抵押房产私自出租，其行为已构成违约，异议人陈楚生在应当知道或明知租赁物存在抵押的情况下仍然承租抵押房产，其自身也存在过错。根据《中华人民共和国物权法》第190条规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权；《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第66条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。在申请执行人抵押权在先的情况下，异议人所主张的租赁关系不得对抗申请执行人的抵押权，同时异议人对处置抵押房产也不具有优先购买权，且原租赁合同对抵押财产受让人也不具有约束力。因此，异议人提出的执行异议没有任何事实和法律依据，法院依生效法律文书处置抵押房产的执行行为并无不当，另外异议人于2017年9月也曾就同一事由向法院提出执行异议，且已被法院依法驳回，现异议人再次提出执行异议，实属无理及浪费诉讼资源，请求法院驳回异议人的异议请求，尽快处置抵押房产，保障申请执行人的合法权益。被执行人黎伟连、梁汝坚、广州市万机贸易有限公司均没有提交答辩意见。经审查查明：关于申请人中国银行股份有限公司广州越秀支行申请仲裁被申请人黎伟连、梁汝坚、广州市万机贸易有限公司金融借款合同纠纷一案，中国广州仲裁委员会于2016年3月31日作出的（2016）穗仲案字第123号裁决书裁决内容第二项为：申请人对第一被申请人黎伟连所有的位于广州市海珠区工业大道华榕街12号2403房（编号：粤房地他项权证穗字第1050079515号）拍卖、变卖所得价款在本案债权范围内优先受偿。该裁决书已于2016年4月12日发生法律效力。因以上被申请人并未主动履行义务，申请人中国银行股份有限公司广州越秀支行据此向广州市中级人民法院申请执行，后指定本院执行，本院已立案执行，案号为（2016）粤0105执6319号。该案在诉讼保全过程中，本院以（2016）粤0105财保37号依法查封了被执行人黎伟连所有的位于广州市海珠区工业大道华榕街12号2403房的房屋产权，后转为执行案件的正式查封。因被执行人并未履行义务，本院已对上述涉案房屋进行评估，并于2017年9月29日发出（2016）粤0105执6319号执行裁定书，裁定拍卖上述涉案房屋。另查，异议人曾向本院主张是上述涉案房屋的承租人，主张对该房屋享有租赁权利。对此，本院已于2017年10月25日向陈楚生发出（2016）粤0105执6319号通知书，告知其所提出的主张本院不予确认，并对该房屋的租赁关系予以涤除后进行拍卖、变卖或以物抵债处理。异议人对此遂向本院提出执行异议。据查册时间为2017年3月7日的广州市不动产登记查册表显示，广州市海珠区工业大道华榕街12号2403房登记在被执行人黎伟连名下；建筑面积为110.8562平方米；规划用途为住宅；登记时间为2010年6月22日；占有部分为全部（权属人）；抵押权人为中国银行股份有限公司广州越秀支行；登记时间为2014年9月22日。本院认为：首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条的规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。故本院依法对被执行人名下的房产予以查封拍卖于法有据，并无不当。其次，根据异议人所提交的房屋租赁合同的签订时间在2017年9月19日，租赁期限从2015年4月1日至2025年3月30日，故该租赁合同是在上述涉案房屋办理抵押登记之后才签订的，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。以及根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。异议人主张的10年租赁合同将对涉案房屋的价值有极大的贬损，甚至可能导致涉案房屋流拍，从而影响抵押权的实现，且涉案房屋抵押权登记先于异议人主张的租赁权，即便异议人主张的租赁权成立，本院将涉案房屋上的租赁权涤除也并未违反法律规定。故异议人的异议理由不成立，对其提出的异议请求，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项、第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，裁定如下：驳回异议人陈楚生提出的执行异议。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内向广州市中级人民法院申请复议。审判长  张法能审判员  李晓阳审判员  林少宁二〇一八年二月十二日书记员  潘丽文