江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第2189号
上诉人（原审被告、反诉原告）高中桂。
委托代理人梅宝峰，江苏宏锦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）顾峥红。
被上诉人（原审原告、反诉被告）顾志仁。
被上诉人（原审原告、反诉被告）袁菊妹。
被上诉人（原审原告、反诉被告）顾秋红。
被上诉人（原审原告、反诉被告）钱国刚。
五被上诉人共同的委托代理人宋玲丽，江苏常武律师事务所律师。
上诉人高中桂因房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2014）天民初字第914号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审情况：
顾峥红、顾志仁、袁菊妹、顾秋红、钱国刚诉称，顾峥红、高中桂于2010年3月31日签订了《房屋租赁合同》，约定由高中桂承租顾峥红等人所有的坐落于常州市新城逸境园37号的房屋，租赁期限自2010年4月20日起至2015年4月20日止，每年租金80000元，先付后用。但高中桂未按合同约定缴清租金，且自2010年6月1日起拖欠物业费及滞纳金计27538.8元、水电费339.95元。顾峥红等多次催要无果故诉至法院，请求判令：1、解除顾峥红、高中桂于2010年3月31日签订的《房屋租赁合同》，并判令高中桂迁出承租房屋、腾空交付给顾峥红，并支付实际使用费（自2014年5月20日起至实际腾空房屋期间按原租赁合同约定的租金标准计算）；2、判令高中桂向顾峥红、顾志仁、袁菊妹、顾秋红、钱国刚支付所欠租金20000元，并支付逾期付款的滞纳金467元；3、判令高中桂向顾峥红、顾志仁、袁菊妹、顾秋红、钱国刚支付违约金100000元；4、判令高中桂支付拖欠的物业费及滞纳金36981.90元、水电费342.95元；5、本案诉讼费用等由高中桂承担。
高中桂辩称，1、按照合同约定承租人不支付租金达一个月以上，顾峥红才有权解除本合同，本人最迟缴纳租金的时间为2014年5月20日之前，顾峥红等起诉时间为2014年5月14日，在顾峥红等起诉时本人不存在违约的事实；在整个房屋的租赁过程中，本人本着协商的态度多次要求顾峥红解决房屋漏水及相关赔偿的问题，但顾峥红始终未能妥善解决，顾峥红的行为致使本人不能正常营业，已属违约，因此，即使本人存在延迟交付租金的情况，也是由于顾峥红违约在先，情有可原。2、按照合同约定，物业管理费及水电费应当由本人承担，但由于本人并非诉争房屋的业主，物业管理费应由顾峥红向物业公司缴纳后提供相应的票据再向本人收取，而非本人直接缴纳给物业公司，本人对于应交物业费的金额和缴纳的时间均不知情。从2010年4月20日至今，顾峥红包括物业公司都未向本人催要物业费，顾峥红仅是凭水电费的票据向本人收取了水电费，在本人承租诉争房屋四年之久之际，顾峥红才以拖欠物业费为由主张本人违约，不符合常理。综上，请求法院驳回顾峥红等的诉请。
2014年6月5日，高中桂向法院提起反诉，其反诉请求为：1、判令解除双方签订的房屋租赁合同；2、判令被反诉人退还自2013年8月至2014年4月20日间的租金53333.28元；3、判令被反诉人向反诉人支付违约金100000元；4、判令被反诉人支付反诉人的房屋装修费用89406元；5、判令被反诉人承担本案的所有诉讼费用。反诉的理由是：2010年3月31日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，由反诉人承租被反诉人坐落于常州市新城逸境园37号房屋，反诉人按约支付租金，但是由于诉争房屋存在严重质量问题，在反诉人投入数十万元装修后，房屋出现大面积漏水现象，对反诉人的财产造成重大损失。反诉人多次要求被反诉人对房屋进行维修，但被反诉人却推卸责任，不予维修。2013年8月上旬，诉争房屋所在的物业公司在无任何合法理由的情况下，多次断水、断电，导致反诉人无法正常办公。反诉人要求被反诉人尽快解决水电问题，但没有结果，反诉人只好搬迁至别处办公。2014年4月，反诉人要求与被反诉人解除租赁合同，并就赔偿事宜进行协商。在反诉人欲将诉争房屋返还被反诉人之前，被反诉人私下将房屋加锁，阻止反诉人搬迁，直到同年4月20日被反诉人才将私下添加的门锁去除，被反诉人的行为已经违反合同约定。
针对反诉，顾峥红、顾志仁、袁菊妹、顾秋红、钱国刚答辩认为：高中桂的反诉主张违背事实，不能成立，请求法院驳回其反诉请求。1、高中桂要求退还2013年8月之后的租金，没有事实依据，直至本案诉讼时高中桂仍占有、使用诉争房屋；2、高中桂所称房屋漏水问题与事实严重不符。首先，诉争房屋在出租前以及高中桂承租后均无任何质量问题，且高中桂在承租时也对房屋进行了检查，不存在漏水问题，正如高中桂所称，从高中桂进行装修后房屋才产生了漏水现象，可见出租人对于房屋漏水主观上没有过错；其次，根据法律规定以及双方签订的租赁合同的约定，出租人对诉争房屋有维修义务，但高中桂未将诉争房屋的漏水情况告知出租人，也未要求其予以维修，退一步讲，在高中桂承租的五年内，江苏新城物业服务有限公司新城逸境园物业服务公司仅于2010年7月12日、2013年6月27日接到高中桂的反映，并且物业服务公司也及时予以维修，并登记在案，对于该两次的漏水维修情况，出租人也是事后知晓，由此可见，出租人的维修义务没有履行的前提条件，若承租期间高中桂有维修的要求，出租人肯定会积极履行维修义务；再次，漏水并未导致诉争房屋使用，也未危及高中桂的人身或财产安全，高中桂称房屋大面积漏水明显严重违背了事实，从诉争房屋的检测报告可见，涉案房屋仅存在房屋二楼的西侧和南侧的墙顶梁底渗水，不影响高中桂的实际使用，高中桂承租期限为五年，且实际使用了近五年，若自装修后便开始漏水并影响到高中桂的正常使用，高中桂也应当及时与出租人沟通、协商，但高中桂从未就漏水问题与其协商过，而是一直使用房屋至今；最后，诉争房屋的漏水原因至今未明，常州市建筑科学研究院有限公司的检测报告书仅指出了漏水的部位及表面现象，并未明确漏水的根本原因，诉争房屋在交付后以及出租后直至高中桂大规模装修前均不存在漏水现象，说明诉争房屋的玻璃幕墙顶与屋面梁接缝处原本并不存在不严、防水性差的情况，并且通过调查与诉争房屋一墙之隔的其他房屋至今也未出现类似的漏水情况，高中桂将漏水问题归咎于出租人，显然是撇开自身原因；3、高中桂所称物业公司断水、断电的情况，与事实不符，出租人对于当时停水停电的具体原因至今也不清楚。当时高中桂是自行与物业公司沟通，后在已经恢复用电后才告知出租人；4、高中桂所称出租人加锁阻止搬迁毫无事实依据。2014年4月，出租人发现高中桂已不在诉争房屋办公，却未将房屋交回，加锁的目的是为了防止高中桂私自搬走而无法索要拖欠的租金、物业费及水电费等费用，而且加锁情况也告知了高中桂，并在之后不到一周时间便解锁了，根本未对高中桂产生任何影响。
原审法院经审理查明，坐落于常州市新城逸境园37号的房屋系顾峥红、顾志仁、袁菊妹、顾秋红、钱国刚共同共有。
2010年3月31日，顾峥红（出租人）与高中桂（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定由高中桂承租新城逸境园37号房屋用于经营、办公；租赁期限自2010年4月20日起至2015年4月20日止；月租金6666.66元，年租金为80000元；租金一年一付，先付后用，五年租金为400000元整；承租人负责支付出租房屋的水费、电费、电话费、物业管理费等；房屋结构、漏水等由出租人负责维修并负担费用；装修或使用过程中使房屋主体结构破坏的由承租人负责维修并负担费用；有下列情形之一的，出租人有权解除合同：1、承租人不支付或不按约交付租金达一个月以上；2、承租人所欠各项费用达3000元以上……；有下列情形之一的，承租人有权解除合同：1、出租人延迟交付出租房屋一个月以上；2、出租人违反合同约定，不承担维修责任，使承租人无法继续使用出租房屋；合同期间，双方违约金为拾万元整，出租人未按时或未按要求维修出租房屋造成承租人人身受到伤害或财物损毁的，负责赔偿损失；承租人逾期支付租金的，除因及时如数补交外还应支付滞纳金；其他约定事项：1、如果出租人违约，赔偿承租人违约金拾万元，另赔偿一切装修费用；2、如果承租人违约，赔偿出租人违约金拾万元，装修费不收……，合同还对其他事宜做了约定。合同签订后，高中桂对房屋进行装修后使用，并按约支付了前四年度的租金。2014年4月20日前后，因高中桂未及时支付后一年度的租金，顾峥红等人便在出租房屋大门上加了一把锁，大约一周后又将锁拿掉。2015年4月21日，高中桂将承租房屋交还给顾峥红等人。
案件审理中，根据高中桂的申请，法院委托相关机构对常州市新城逸境园37号房屋的漏水原因以及屋内装修即附属设施进行鉴定、评估。常州市建筑科学研究院股份有限公司出具的检测鉴定报告对涉案房屋渗漏水原因分析及检测结论为：根据现场检测结果分析，该房屋二层西侧、南侧玻璃幕墙顶梁底渗漏水是由于玻璃幕墙顶与屋面梁接缝处密封不严，细部防水性能差，下雨后有水从接缝处渗入室内所致。常州国联资产评估事务所出具的报告书确定涉案房屋内的装修即附属设施的评估价值为89406元。
原审另查明，根据新城地产4008系统服务执行反馈单显示，在2010年7月12日和2013年6月27日，江苏新城物业服务有限公司两次就常州市新城逸境园37号房屋二楼幕墙及西南角渗水问题进行维修，已维修好。
案件审理中，法院对涉案房屋进行现场勘察，经查看发现，涉案房屋二楼西南角的房屋顶部有过漏水的痕迹。对此，顾峥红认为房屋漏水是由高中桂在房屋外墙安装广告牌、装修不当所造成，且高中桂只是讲过漏水的事情，但并未要求出租人进行维修，物业公司的维修也是高中桂自己去反映的。高中桂则陈述称，房屋漏水的情况在其承租房屋之初便存在，后来由于漏水导致其无法正常使用，只好在2013年8月份搬离承租房屋。
原审再查明，顾峥红于2010年4月24日出具收条给高中桂，载明：今收到高中桂租新城逸境园37号房租金陆万伍仟陆百陆拾陆元整（65666元）到2011年4月20日。顾峥红已垫付水电费342.95元，但未有垫付物业费的情况。
上述事实有当事人的陈述及《房屋租赁合同》、通知函、说明、新城地产4008系统反馈单、发票、收条、检测鉴定报告、评估报告书等证据证实。
本案的争议焦点是：涉案租赁合同的双方是否存在违约行为；若存在该如何承担违约责任。
原审法院认为：
（一）顾峥红与高中桂签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。按照租赁合同的约定，承租人应在每年4月20日前支付下一年度的租金。现高中桂未按约支付租金的行为已经违反合同约定，应当承担相应的违约责任。法律规定当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。本案中，高中桂对于房屋漏水的具体情况以及漏水是否影响其正常使用等事实，均未能提供证据予以证实，同时，在租赁合同履行的过程中高中桂均按约支付租金直至2014年4月20日，况且即使房屋曾经有漏水现象的发生，新城物业公司也进行维修，因此，高中桂答辩称迟延支付租金是由于出租人未履行维修义务、出租人违约在先的意见，与事实不符，法院不予采纳。高中桂实际占有涉案房屋直至2015年4月21日，其应当按照合同约定支付自2014年4月21日起至2015年4月21日止的房屋使用费，故顾峥红等人要求高中桂支付房屋使用费的请求，法院予以支持。由于租赁合同履行期间存在以下问题：1、首先，根据鉴定机构对涉案房屋的现场查看后发现，该房屋二层的西侧、南侧玻璃幕墙顶梁外半边涂料出现受潮、变色，有明显渗漏水痕迹，屋里梁内侧面及梁顶阴角处表面完好，无渗水迹象。现场对西侧玻璃幕墙顶局部进行淋水后发现，幕墙顶与屋面梁底接缝处出现明显渗水现象。其次，物业公司对涉案房屋的维修记录也可以证实该房屋曾经因为漏水而报修。再次，目前并没有证据证实渗漏水是由于高中桂对外墙装修不当所造成的，因此，涉案房屋存在漏水、有一定的瑕疵是客观存在的事实；2、在2014年4月20日前后，由于高中桂未按照合同约定及时支付租金，顾峥红没有采取正当途径来催要租金，而是采取直接上锁的方式，其行为显属不当，也在一定程度上给高中桂的使用带来不便。因此，对于房屋使用费的支付，法院在综合上述两方面因素的基础上酌情确定由高中桂承担使用费的60%，即80000元*60%=48000元，其余费用由顾铮红等人自理。
关于违约金，综合庭审举证、质证和整个案件情况看，高中桂的违约行为主要在于未能按约定支付租金，而合同对逾期支付租金的违约责任做了明确约定，即承租人逾期支付租金的，除因及时如数补交外还应支付滞纳金。庭审中双方均同意该处滞纳金按同期银行贷款的年利率6％计算，故高中桂应承担的违约金经计算为2880元。因高中桂的违约行为已经按照合同的约定进行处理，在顾峥红等未能举证证明还有其他损失的情况下，对其要求高中桂再承担10万元违约金的诉讼请求，法院不予支持。因顾峥红等人不存在违约行为，故高中桂要求顾峥红等人支付10万元违约金和房屋装修费用的请求，以及退还2013年8月至2014年4月期间租金53333.28元的请求，均不符合合同约定和法律规定，法院不予支持。
(二)关于顾峥红要求高中桂支付所拖欠租金20000元及支付逾期付款滞纳金的问题。庭审中，高中桂提供了顾峥红于2010年4月24日出具的收条，该收条载明内容可以看出，高中桂支付租金所涵盖的租赁期限直到2011年4月20日。虽然双方对在第一年度为何收取租金65666元的说法各执一词，但是双方均未能提供其他证据予以证实，因此，从证据的证明力大小来判定第一年度所付租金应以收条记载的金额为准，故顾峥红要求高中桂支付所欠租金20000元，以及承担逾期付款滞纳金的请求，法院不予支持。
（三）关于水电费、物业费的问题。因为租赁合同中约定“承租人负责支付出租房屋的水费、电费、电话费、物业管理费等”，所以高中桂作为承租人应当履行使用房屋期间所产生费用的缴付义务。因顾峥红已提供实际垫付水电费的票据，故其要求高中桂支付该款项的请求，法院予以支持。物业费的收取部门应是江苏新城物业服务有限公司，而非顾峥红个人，况且顾峥红也没有实际支付或垫付这些费用，同时高中桂庭审中陈述存在争执，因此，顾峥红要求高中桂支付物业费的请求，法院在本案中不予处理，其可以通过其他法律途径另行主张。涉案房屋已经实际腾空并交还给出租人，因此，合同双方要求解除租赁合同，以及顾铮红要求高中桂迁出房屋并腾空交付的诉讼请求，已无实际履行的必要，法院不再处理。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十七条、第二百三十一条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，作出如下判决：一、高中桂于本判决发生法律效力之日起十日内支付顾峥红、顾志仁、袁菊妹、顾秋红、钱国刚租金48000元。二、高中桂于本判决发生法律效力之日起十日内支付顾峥红、顾志仁、袁菊妹、顾秋红、钱国刚违约金2880元。三、高中桂于本判决发生法律效力之日起十日内支付顾峥红、顾志仁、袁菊妹、顾秋红、钱国刚水电费342.95元。四、驳回顾峥红、顾志仁、袁菊妹、顾秋红、钱国刚的其他诉讼请求。五、驳回高中桂的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3267元，反诉案件受理费3367元，鉴定费5000元，评估费6000元，共计17634元，由顾峥红、顾志仁、袁菊妹、顾秋红、钱国刚负担6143.45元，由高中桂负担11490.55元。
上诉人高中桂不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实错误，适用法律不当。一、上诉人在原审庭审中提交了多张照片，表明涉案房屋大面积漏水，影响上诉人正常使用，导致上诉人财产损失，且鉴定机构出具的鉴定报告中也有相关照片印证。但原审法院却认定上诉人未能提供证据证明房屋漏水的具体情况以及漏水是否影响正常使用等事实。二、经鉴定，漏水系房屋质量问题导致。按照合同约定，漏水应由被上诉人维修，但是上诉人与被上诉人多次协商要求维修及相关赔偿事宜，却始终未能妥善解决，房屋的质量问题致使上诉人无法正常经营，失去了签订本合同的目的，被上诉人的行为已经属于根本违约。但原审法院却认定房屋漏水仅仅存在一定瑕疵。三、被上诉人在房屋租赁期间私自对出租的房屋进行加锁，该行为直接导致上诉人无法使用该房屋，上诉人认为该行为已经属于根本违约，但是原审法院却仅认定该行为显属不当。综上，请求二审法院撤销原判并依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人顾峥红、顾志仁、袁菊妹、顾秋红、钱国刚答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，各方均未提交新的证据。二审经审理查明的本案事实与原审相一致，本院依法予以确认。
本院认为，一、双方签订的房屋租赁合同系继续性合同，合同期限为五年。在前四年合同期限内，上诉人一直占有、使用被上诉人的房屋，另外，从相关证据看，虽然在此期间租赁房屋有漏水的情况，但是与被上诉人存在物业服务合同关系的第三方已代为履行房屋租赁合同约定的维修义务，应视为被上诉人恰当履行了合同约定的义务，因此，上诉人应向被上诉人支付相应期间的租金。二、关于第五年的租金，由于上诉人既不按照合同约定向被上诉人支付租金又不将租赁房屋返还被上诉人，再考虑到租赁房屋存在漏水、被上诉人曾对租赁房屋加锁等情况，原审法院确定上诉人按照合同约定租金标准的60%向被上诉人支付第五年的租金，并无不当。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3367元，由上诉人高中桂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 飞
代理审判员 张 玺
代理审判员 刘岳庆
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 马筱艳