广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1567号
上诉人（原审被告）李xx，住所地福建省南安市。
委托代理人柳兰，广东圳泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）深圳市xx美物业管理有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区中心城清林西xx公寓x号楼三楼xxx号。
法定代表人杜登平，总经理。
委托代理人詹声铭，广东坤龙律师事务所律师。
委托代理人周深根，广东坤龙律师事务所实习律师。
上诉人李xx因与被上诉人深圳市xx美物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法地民初字第1383号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年11月10日，深圳市xx美物业管理有限公司与涉案小区的投资方深圳市xx城投资有限公司签订《物业管理委托合同》，约定深圳市xx美物业管理有限公司对位于深圳市龙岗区坪地街道怡心社区的西湖苑二期实行专业化、一体化的物业管理，合同期限3年，自2008年1月1日至2010年12月31日；管理服务费住宅1.5元／平方米，别墅1.8元／平方，本体维修基金0.25元／平方米，合同注明“鉴于本物业属x湖公司，本合同只具有临时约束力，为前期物业合同”。合同订立后，深圳市xx美物业管理有限公司进驻西湖苑二期物业，并提供物业管理服务。
2008年1月2日，深圳市xx美物业管理有限公司就李xx位于深圳市龙岗区坪地街道怡心社区西湖苑1号楼501号建筑面积126.34平方米的房屋签订《物业管理服务协议》约定，小区物业管理费按每月住宅1.5元／平方米，别墅1.8元／平方，本体维修基金0.25元／平方米，车位及其他有偿服务费用按物价部门批准的公示栏标准执行；每月10日前交费；本协议的管理期限直到深圳市xx美物业管理有限公司聘请到新的物业公司，双方如无异议，本协议自动延续。
深圳市xx美物业管理有限公司主张一直有向李xx催收物业管理费，并提交《电子商务小包详情单》及《查询单》。《电子商务小包详情单》显示深圳市xx美物业管理有限公司于2013年8月10日向李xx投递邮件，地址为深圳市龙岗区坪地水岸香1A802，《查询单》显示深圳市邮政局龙岗分局坪地投递站于2013年8月10日妥投。
深圳市xx美物业管理有限公司提交发证有效期自2014年9月21日至2016年11月30日的《深圳市经营性停车场许可证》证明涉案小区开办经营性停车场系经政府部门批准许可的。
另查，深圳市xx美物业管理有限公司提交水费、电费、电梯维修费、电梯定期检测费、电梯保养费及其他设备购置发票证明其自2007年至今一直在为涉案的小区提供物业管理服务。
深圳市xx美物业管理有限公司在原审中诉请，请求判令：一、李xx支付拖欠的物业服务费14250元及房屋本体维修基金2400元（自2008年1月至2010年12月，2011年7月至2014年9月），共计16650元：二、李xx支付拖欠上述物业服务费及本体维修基金的利息人民币3594.07元（按照中国人民银行同期贷款利率，自2008年1月暂计至2014年10月10日，之后利息依法计算）：三、李xx支付自2013年9月至2014年9月拖欠的停车费1300元；四、李xx承担深圳市xx美物业管理有限公司为本案付出的律师代理费3000元；五、李xx承担本案全部诉讼费。
原审法院认为，双方于2008年1月2日签订的《物业管理服务协议》没有违反法律和行政法规定的强制性的规定，合法有效，双方应遵照履行。深圳市xx美物业管理有限公司依约提供了物业服务，李xx作为业主依法依约支付约定的费用。《物业管理服务协议》约定，小区物业管理费按每月住宅1.5元／平方米，别墅1.8元／平方，本体维修基金0.25元／平方米，李xx住宅面积126.34平方米，故物业管理费每月189元（1.5元／平方米×126.34元），本体维修基金每月32元（0.25元／平方米×126.34平方米），深圳市xx美物业管理有限公司认可李xx已支付2011年1月至6月的物管费和本体维修金，李xx未提交证据证明其已支付的物业管理费，故原审法院采信深圳市xx美物业管理有限公司所主张的自2008年1月至2014年9月李xx仅支付了2011年1月至6月物业管理费及本体维修基金，仍欠2008年1月至2010年12月、2011年7月至2014年9月的物业管理费及本体维修基金，据此根据双方签订的《物业管理服务协议》约定的费用标准核算，李xx应支付深圳市xx美物业管理有限公司2008年1月至2010年12月及2011年7月至2014年9月物业管理费14364元（189元／月×36个月＋189元／月×40个月），本体维修基金2432元（32元／月×36个月＋32元／月×40个月）。
关于利息。原审法院认为，由于李xx未按约定支付物业管理费及本体维修基金，故深圳市xx美物业管理有限公司主张李xx支付利息损失，合理合法，原审法院予以支持。《物业管理服务协议》约定每月的10日前交费。李xx拖欠2008年1月至2010年12月、2011年7月至2014年9月的物业管理费及本体维修基金，故利息应分段计算：2008年1月拖欠的利息，以当月物业管理费及本体维修基金221元（189元＋32元）为基数按中国人民银行同期贷款利率自2008年1月11日计至判决确定的支付之日止；2008年2月利息，以315元为基数按中国人民银行同期贷款利率自2008年2月11日计至判决确定的支付之日，依次以当月所欠物业管理费及本体维修基金合计数即221元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自当月11日起计至判决确定的支付之日止。
关于停车费。深圳市xx美物业管理有限公司主张2013年9月至2014年9月期间李xx按每月100元支付停车费，共计1300元。原审法院认为，由于深圳市xx美物业管理有限公司未能举证证明李xx停车的时间、次数及产生的停车费，也未能举证双方关于停车费的约定，故深圳市xx美物业管理有限公司的该主张缺乏事实依据，原审法院不予支持。
关于律师费3000元，深圳市xx美物业管理有限公司的该主张，合同没有约定，也无法律依据，原审法院不予以支持。
关于李xx辩称深圳市xx美物业管理有限公司提供的服务不合要求，原审法院认为，业主如对物业公司不满意，可依法定程序撤换物业公司，但在撤换之前，原物业公司对物业进行管理是必要的，且深圳市xx美物业管理有限公司、李xx双方于2008年1月2日签订的《物业管理服务协议》亦约定本协议的管理期限直到深圳市xx美物业管理有限公司聘请到新的物业公司，双方如无异议，本协议自动延续，业主如认为物业公司没有尽到管理职责导致其损失，也可另寻途径解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决，一、李xx于判决生效之日起十日内支付深圳市xx美物业管理有限公司2008年1月至2010年12月、2011年7月至2014年9月的管理费人民币14364元、本体维修基金人民币2432元；二、李xx于判决生效之日起十日内支付拖欠深圳市xx美物业管理有限公司上述物业管理费及本体维修基金利息（以221元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2008年1月11日至2009年12月11日、2010年7月11日至2014年9月11日期间，依次于每月11日起计算，分别计至判决确定的支付之日止）；三、驳回深圳市xx美物业管理有限公司的其他诉讼请求。
李xx不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求判令：1、请求撤销深圳市龙岗区人民法院作出的（2014）深龙法地民初字第1383号民事判决的第一、第二项判决，驳回深圳市xx美物业管理有限公司的全部诉讼请求；2、一、二审案件诉讼费用由深圳市xx美物业管理有限公司负担。
上诉事实和理由：一、一审法院认定事实不清，导致判决错误。（一）关于民事判决书中第一项判决错误，李xx无需支付管理费、本体维修基金给深圳市xx美物业管理有限公司。1、深圳市xx美物业管理有限公司不具有诉讼主体资格。李xx与深圳市xx湖房地产开发有限公司（以下称“x湖公司”）签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》（深龙网预买字第（2006）02726号）第十五条明确约定，房地产移交后，在未由业主委员会聘请住宅区管理机构之前交由“x湖公司西湖苑”负责房地产物业管理。故根据合同约定，x湖公司西湖苑才是负责涉案小区房地产的物业管理主体。深圳市xx美物业管理有限公司未经x湖公司西湖苑委托授权或同意，亦未经业主委员会委托及业主大会同意，私自强行与小区业主签订服务协议，在签订协议时有诱导、欺骗之嫌，而后强行对小区业主进行收费，有违小区业主的真实意愿，是无效的，即深圳市xx美物业管理有限公司不具备一审中原告的主体资格。2、深圳市xx美物业管理有限公司服务不合格、不到位，没有尽到应尽的法定以及约定义务。李xx所在小区的物业管理服务很差，安全实施不到位，经常发生被偷盗的情况，门、电梯维护、房屋漏水等相关物业服务不及时，未建立相关的投诉部门，没有监督设置，以至于深圳市xx美物业管理有限公司更加肆无忌惮，强行收取管理费但是无相应的服务，未履行相应的职责，对小区的管理很差。因此，李xx无需支付管理费、本体维修基金给深圳市xx美物业管理有限公司。3、根据《深圳市房屋本体维修基金管理规定》第十五条之规定：物业管理公司及其管理处未按时公布帐目或拒绝查询的，业主可以拒缴本体基金。本案中，深圳市xx美物业管理有限公司从未公布或公示关于小区房屋包括基础、屋盖、梁、柱、墙体、外墙面、楼梯问、公共通道、门厅、公共屋面、排烟道（管）、电梯、机电设备、本体消防设施、公共天线、上下水主管道、共用防盗监控设施等的任何账目给业主，经小区业主核查亦不透明。而深圳市xx美物业管理有限公司的提交的所有费用发票仅证明其开出过发票的行为，并不能证明实质发生了该笔支出，更不能证明该发票费用用于本小区管理没有挪作他用。因此，李xx作为小区业主可以拒缴本体基金，亦无义务支付本体维修基金给深圳市xx美物业管理有限公司。（二）关于民事判决书中第二项判决错误，李xx无需支付利息给深圳市xx美物业管理有限公司。诚如（一）所述，李xx无需支付管理费、本体维修基金给深圳市xx美物业管理有限公司，更无需支付上述利息，且李xx与深圳市xx美物业管理有限公司之间并未约定任何的利息，所以一审法院支持相关利息没有事实和法律依据。
二、一审法院判决结果超出一审深圳市xx美物业管理有限公司的诉求，没有法律依据。民事案件应遵循“不告不理”的原则，对于本案一审深圳市xx美物业管理有限公司没有主张的那部分权益，一审法院不能依职权去多判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条之规定“当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的：”，深圳市xx美物业管理有限公司一审诉求的物管费金额为14250元、本体维修基金为2400元，而一审法院第一项判决李xx支付的物管费金额为14364元、本体维修金为2432元，超出了深圳市xx美物业管理有限公司的诉求。
原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是上诉人李xx应否向深圳市xx美物业管理有限公司交缴物业管理及相关费用的问题。李xx上诉称，深圳市xx美物业管理有限公司不具原告资格，即深圳市xx美物业管理有限公司无权向其主张物业管理费及相关费用。对此，本院认为，涉案居民小区尚未成立业主委员会，仍处在由开发商签订的前期物业合同期间。该前期物业合同由深圳市xx城投资有限公司与深圳市xx美物业管理有限公司签订，而深圳市xx城投资有限公司则是涉案物业的开发合作方之一，另一合作方为深圳市xx湖房地产开发有限公司。李xx认为其房屋买卖合同是与深圳市xx湖房地产开发有限公司所签，因此，否认深圳市xx城投资有限公司开发商地位，进而否认深圳市xx城投资有限公司与德美物业签订的前期物业合同的理由不成立，本院不予支持。
此外，李xx认为深圳市xx美物业管理有限公司管理不到位，没有提供应有的物业管理服务。但本院认为，因小区业主众多，服务水准的评价不因个别业主的要求不同而成为李xx拒交物业管理及相关费用的理由。因此，各方应在积极履行各自义务的前提下，向对方主张合同权利。在本案中己方未履行合同义务的情况下，要求合同另一方履行义务的请求没有法律依据，该上诉理由亦不成立，应予驳回。房屋本体维修金的缴纳涉及涉案楼宇的安全维护，有明确的法律法规依据，李xx应当缴纳。李xx上诉中提及的原审超出深圳市xx美物业管理有限公司请求的数额判决理由成立，本院予以纠正，此为深圳市xx美物业管理有限公司诉讼时自行处分其权利的范围，应予准许，即李xx须依深圳市xx美物业管理有限公司请求的数额物业服务费14250元和本体维修基金2400元支付及相应利息。据此，原审判决认定事实有误，应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法地民初字第1383号第三项；
二、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法地民初字第1383号第一项为：李xx于本判决生效之日起十日内支付深圳市xx美物业管理有限公司2008年1月至2010年12月、2011年7月至2014年9月的管理费人民币14250元、本体维修基金人民币2400元；
三、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法地民初字第1383号第二项为：李xx于本判决生效之日起十日内支付拖欠深圳市xx美物业管理有限公司物业管理费14250元及本体维修基金2400元利息（以221元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2008年1月11日至2009年12月11日、2010年7月11日至2014年8月11日期间，依次于每月11日起计算，分别计至本判决确定的支付之日止；2014年9月，则以75元为基数自2014年9月11日起计算计至本判决确定的支付之日止）；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审案件受理费414元，由李xx承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 张东阳（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。