河南省长葛市人民法院民 事 判 决 书（2014）长民初字第01882号原告韩永纪，男。委托代理人董鑫，河南世纪风律师事务所律师。被告贺喜平，女。委托代理人许限芙，河南葛天律师事务所律师。被告宋英娜，女。韩永纪与贺喜平排除妨害纠纷一案，原告韩永纪于2014年7月4日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年8月20日公开开庭审理了本案。原告韩永纪的委托代理人董鑫、被告贺喜平的委托代理人许限芙、被告宋英娜等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩永纪诉称：1999年6月，原告韩永纪把自己所有的位于长葛市八一路中段建设银行家属院北楼二单元102室的房屋借给被告贺喜平居住。其间贺喜平提出要购买该房屋，被韩永纪拒绝。2014年1月韩永纪要求归还房屋时，贺喜平称已将该房屋转卖给被告宋英娜。该房屋现由宋英娜居住。该房屋是韩永纪的合法房产，贺喜平借住转卖属无权处分；宋英娜明知贺喜平无法提供房产证及任何购房凭证情况下仍然购买该房屋，属恶意取得。二被告拒绝归还该房屋于法无据。现韩永纪主张排除妨碍，请求法院依法判决宋英娜立即归还房屋。被告贺喜平辩称：本案原、被告不全适格，原告起诉定性错误。本案所涉房屋业已买卖成立，房、款两清，原告韩永纪诉请既无事实根据，也无法律依据。法院应依法驳回其诉请。被告宋英娜辩称：该房屋是自己2012年1月4日从被告贺喜平手中购得，支付了购房款。贺喜平说的家属院的房子都没房产证，放心住吧，房屋不是恶意取得。请求法院驳回原告韩永纪的诉请。原告韩永纪为支持其主张，向本院举证有：1、2005年7月26日长葛市房权证长字第000081**号房屋所有权证、韩永纪与李根梅的结婚证、李根梅于1999年4月30日向长葛市建行财务交北院房款12000元交款收据各一份，证明坐落于长葛市市兴街北段东侧建行家属院北楼二单元102室的成套住宅所有权人是韩永纪。建筑面积92.27平方米，于1997年集资建房取得。有限产权。2、韩永纪、李根梅与贺喜平电话通话录音光盘及录音整理文字材料。双方在通话中提及贺喜平将向韩永纪借住的房屋给卖了。贺喜平在通话中提及在知道韩永纪将该住房办了房产证后，曾去找过李根梅，“我去的意思就是给你说给你拿2万块钱，你把房产证给我就妥了。恁两个不是不愿意？你当时不是说不中？我说不中就算了，我回家肯定还得住。我说这两三年，我手里真的没钱，2万块钱去恁家我还是借的。”被告贺喜平为支持其主张，向本院举证有：1、收条一份。内容为：收条今收到贺喜平房款（叁万元正，30000.—）李根梅99.1.25；李根梅1999年4月30日向长葛市建行财务交北院房款12000元交款收据一份。证明李根梅于1999年1月25日收到贺喜平购房款30000元，房屋买卖行为业已完全履行，房、款两清。2、结婚证一份，证明贺喜平与何志红是夫妻关系。3、2001年至2011年的电费、视听费、物业费部分收据共10份，证明本案所涉房屋系贺喜平与何志红购买房屋入住，何志红以户主身份交纳有关费用。4、证人何爱梅、许庆吾、侯定军、付建庄、郭五妮联名“证明”，证明本案所涉住房“原属建行职工李根梅、韩永纪所分配集资房，该房1999年由李根梅、韩永纪夫妻转卖给贺喜平、何志红夫妻居住。证明四邻均知贺喜平、何志红夫妻卖房居住。被告宋英娜为支持其主张，向本院举证有：1、收到条一份。内容为：收到条今收到杨建磊现金壹拾万零柒仟元整。￥10700.—注：建行家属院北楼一楼西单元西户，面积大约90㎡，房转让手续以齐。何志红2012.元.4.2、宋英娜与杨建磊结婚证一份。证明本案所涉住房其已从贺喜平处购买。经庭审质证，被告贺喜平对原告韩永纪所举证的质证意见是：对证据1无异议，建行收据证明了交款人是李根梅，收据的复印件韩永纪曾给了贺喜平一份；保留对办房产证合法性存疑。证上是集资建房，为什么会办到韩永纪名下？房产证贺喜平不曾见过，听说有证后想以二万换到贺喜平名下，但被韩永纪拒绝。对证据2的质证意见是：贺喜平当时有房，且与韩永纪是30多年的朋友。韩永纪当时是一万二买的房，贺喜平是三万元从其手中买的，其从中赚了不少钱。录音是在贺喜平不知情的情况下，故意向对其有利的方向诱，将事实买房变为借房。每个对话都是故意设计的。当时打的是买房的收据，不是借条，因是老同学才没有写正式的协议。双方谈的是否符合当年的事实，不能断章取义，通篇是在制造证据。对被告宋英娜所举证无异议。被告宋英娜以自己不懂，对原告韩永纪所举证不作质证。对被告贺喜平所举证，原告韩永纪的质证意见是：对证据1，本身无异议，对证明的内容有异议。只能证明原告韩永纪收到了钱，收的是押金。贺喜平与何志红离婚时，何志红曾提出要分这3万元钱，要是房款怎么会分？对证据2以是复印件不予质证。对证据3、4认为仅能证明贺喜平夫妇是居住，不能证明所有权。证明房产的证据是房产证，而不是邻居说什么。被告宋英娜对被告贺喜平所举证无异议，称住房处九成四邻不认识韩永纪，但认识贺喜平。对被告宋英娜所举证，原告韩永纪认为被告宋英娜以均价每平米1100元左右购得房屋，恰恰证明其以低于市场价购得，属恶意取得。被告贺喜平对被告宋英娜所举证无异议，认为卖房人是何志红而非贺喜平，买房人是杨建磊。贺喜平把自己的房卖给了宋英娜两口，当时买卖双方双方是投心的，不存在恶意问题。当时因宋英娜家庭困难还照顾了3000元，反对明显低于市场价的说法。综上原告韩永纪、被告贺喜平、宋英娜举证及双方质证意见，本院认为：1、能够证明本案所涉房屋是原告韩永纪及其妻李根梅作为长葛市建行职工集资所得，所有权是登记在原告韩永纪名下，房屋产权系“有限产权”，并非可自由买卖的完全产权。2、双方举证不足以证明本案所涉房屋是交押金借住还是房屋买卖已成立，但从该房屋所有权证系原告韩永纪所办理并持有，被告贺喜平得知原告韩永纪办理了所有权证后还欲以20000元取得所有权证，被李根梅及原告韩永纪拒绝，能够证明被告贺喜平在向原告韩永纪支付30000元后取得了该房屋的居住权，不能证明被告贺喜平已获得本案所涉房屋的所有权及处分权，双方即便系房屋买卖关系也应属房屋买卖尚未成立。有关单位收取费用是针对谁是用户及服务对象而收取、邻居们认为谁是所有人只是各自的看法，并不能直接证明谁是房屋所有权人。3、能够证明本案所涉房屋系何志红、被告贺喜平夫妇以10700元的价格卖给了杨建磊、被告宋英娜夫妇。未办理过户登记，被告宋英娜目前占有该房屋。根据双方当事人的陈述及上述证据能够证明的事实，本院确认本案如下事实：1997年，长葛市建行在长葛市市兴街北段东侧建行家属院建职工集资住宅楼一栋，后长葛市建行将该楼二单元102室分配给原告韩永纪及李根梅夫妇。1999年1月25日，被告贺喜平向原告韩永纪之妻李根梅支付30000元欲入住该房屋，李根梅收款并出具“收条”一份。1999年4月30日，李根梅向长葛市建行交房款12000元后，将房屋交付被告贺喜平居住。2005年7月26日，原告韩永纪对该房屋进行产权登记，办理了长葛市房权证长字第000081**号房屋所有权证，被告贺喜平得知后曾找到李根梅欲以20000元取得房屋所有权证，但被李根梅及原告韩永纪拒绝。2012年1月4日，被告贺喜平在未告知原告韩永纪的情况下，将该房屋以107000元价格卖给了被告宋英娜，被告贺喜平之夫何志红给被告宋英娜之夫杨建磊出具了“收到条”一份。被告宋英娜及其家人即入住该房屋，未办理房屋所有权证过户登记。2014年1月，原告得知被告贺喜平已将该房屋卖给了被告宋英娜，于2014年7月3日诉于本院。本院认为：公民的合法权益受法律保护。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”原告韩永纪作为本案争议房屋的所有权人，对自己的财产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告贺喜平支付了30000元后取得了本案争议房屋的使用权，但对再支付20000元、变更房屋所有权证等未与原告韩永纪达成意见一致并履行，依法不能认为双方房屋买卖合同已经成立并生效。因此，其曾享有该房屋的使用权而未取得所有权及处分权。在其终止使用时，未经所有权人同意将房屋出售，侵害了原告韩永纪的合法权益，依法应当承担侵权责任。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”被告宋英娜取得本案争议房屋与出售人达成一致意见、支付了价款并已经占有使用，但未进行转让登记，依法不能认为其已经取得所有权。因此，其占有本案争议的房屋是对原告韩永纪的合法权益的侵害，依法应当承担侵权责任。《中华人民共和国侵权责任法》第八条规定：“二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。”第十三条规定：“法律规定承担连带责任的，被侵权人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。”《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”原告韩永纪请求被告贺喜平、宋英娜排除妨害返还房屋符合法律规定，本院依法予以支持。本院依照上述法律规定。判决如下：被告宋英娜及被告贺喜平于本判决生效之日起十日内将长葛市八一路中段建设银行家属院北楼二单元102室房屋归还原告韩永纪。本案诉讼费50元由被告贺喜平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判长  申凤香审判员  薛云霞审判员  郑曦东二〇一四年十月二十四日书记员  程东波