广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4285号
上诉人（原审被告）：广州利合房地产开发有限公司，住所地。
法定代表人：李思廉，董事长。
委托代理人：黄威、兰小铃，均系北京市中伦（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：涂娟，女，汉族，1976年10月23日出生，住广州市海珠区。
被上诉人（原审原告）：黄健华，男，汉族，1977年12月19日出生，住所。
委托代理人：涂娟，即上列被上诉人。
上诉人广州利合房地产开发有限公司（下简称利合公司）因与被上诉人涂娟、黄健华房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2012）穗番法楼民初字第120号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：利合公司是一具备房地产开发资质的企业法人。2010年9月26日，涂娟、黄健华（认购方）与利合公司（出售方）签订《亚运城认购书》，其中第二条第6项约定，认购方已清楚了解并认可出售方已公示的商品房买卖合同示范文本及补充协议，该物业一户一图及法律法规规定应明示的其它文件、证书等，双方同意按上述公示的合同及补充协议范本签署《商品房买卖合同》及补充协议。2010年10月9日，涂娟、黄健华（乙方）与利合公司（甲方）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定涂娟、黄健华购买利合公司建造的广州市番禺区亚运城媒体南村13座1404号商品房（以下简称“涉案房屋”），建筑面积为72.7503平方米，按套内面积计算房价，总金额818490元。其中该合同第十二条交付条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条房屋交付约定：甲方应当在2011年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。合同第十四条延期交房的违约责任约定：甲方无正当理由未能按期交付该商品房的，自本合同第十三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付该商品房价款总金额0.01%的违约金，合同继续履行。合同第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此残生的逾期交付责任由甲方承担。合同第二十一定产权登记条约定：甲乙双方应在该商品房交付之日起详见补充协议第十一条个工作日内（不超过180个工作日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。合同第二十三条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定：甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照本合同附件七《补充协议书》第十二条约定方式处理。该合同附件三为甲方针对该商品房所作具体的说明（含广告）：1、甲方针对该商品房及其所在楼宇、项目、红线规划范围内所做的广告宣传资料（包括不限于售楼书、户型册、建筑规划模型、户型模型、媒体广告、宣传册等）以及双方在交易过程中口头表达的意向和信息，仅供乙方购房时参考，均不视为要约之内容，甲方不因上述广告、宣传资料而承担任何义务，甲、乙双方所有的权利义务以本合同及其补充协议的约定为准。该合同附件六为装饰、设备标准，其中门扇为木饰面实心入户门配门锁；灯具为客厅、卧室、餐厅、厨房、阳台配吸顶灯……关于设备、设施标准的补充内容：1、该商品房交付时，若其装饰、设备与合同附件六《装饰、设备标准》约定的标准存在差异的，甲方承担保修义务，但属下列特别情形的除外：（2）因该商品房项目由广州市政府投资建设，若该商品房交付时其装饰、设备的数量除合同附件六《装饰、设备标准》的约定外，还附着其他装饰、设备的，乙方同意按该附着的实际现状一并接收。（3）因该商品房项目由广州市政府投资建设，若该商品房设施、设备的材料、款式等较合同附件六《装饰、设备标准》的约定标准有一定调整的，交付时则以实际现状为准。该合同附件七为本合同补充协议，其中第七条对合同第十二条、第十五条关于房屋交付时提交有关资料的约定变更如下：2、若由于行政主管部门等原因，甲方无法取得上述相关报告或资料，导致（一）至（六）项文件资料不齐全的，但该商品房交付时甲方已取得《竣工验收备案表》并提供《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》的，则视为该商品房达到交付条件，乙方同意办理收楼手续，甲方不承担预期交楼的违约责任。
上述《商品房预售合同及补充协议》签订后，涂娟、黄健华依约向利合公司支付总房款818490元。利合公司于2011年6月21日通过EMS向涂娟、黄健华发出收楼通知，要求涂娟、黄健华于2011年6月23日去验收楼房。涂娟、黄健华于当日验楼后向利合公司提出异议。后涂娟、黄健华认为与利合公司签订《商品房预售合同》时没有经过平等协商，合同附件的部分条款属于利合公司故意免除责任，加重对方责任的显失公平的不合理格式条款，且利合公司迟延交楼属于违约，又不履行广告宣传中的承诺，遂起诉至原审法院，请求判令：一、依法撤销本争诉合同及补充协议中部分条款、依法变更部分条款。具体如下：（一）撤销合同附件三。（二）撤销合同附件六的关于设施、设备标准的补充内容第1条中的第（1）（3）小项及第2、3条格式条款。（三）撤销合同附件七中：特别提示；第一条；第三条第一项；第五条第1、3项；第六条；第七条；第八条第1项；第九条第2、3项；第十条；第十一条；第十二条第1项中的第（1）（3）小项及第2项；第十三条；第十五条；第十六条第3小项；第十七条第2小项、第3小项、第4小项；第十九条格式条款。（四）撤销主合同中第十四条第2款；同时请求法院变更主合同中第十四条按第1种方式内容处理（按预期时间，分别处理（不错累加）：1、逾期不超过30日的，甲方（利合公司）应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方（涂娟、黄健华）支付违约金，本合同继续履行。2、逾期超过30日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同时，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起10日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利息计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金。违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿器差额。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方（利合公司）应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方（涂娟、黄健华）支付违约金。）（五）涂娟、黄健华请求法院变更主合同中第二十一条产权登记第1小项内容为：甲乙双方应当在该商品房约定交付期限届满之日起（从2011年7月1日起）90日（不超过180个工作日）内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。（六）涂娟、黄健华请求法院变更主合同中第二十三条按第1种方式内容处理（甲方赔偿双倍的装饰、设备差价）。（七）涂娟、黄健华请求法院变更主合同中第二十四条按第1种方式内容处理（乙方按照本合同第十四条的约定主张权利）。（八）涂娟、黄健华请求法院变更合同附件七第十七条第1小项的内容，在内容中加入：乙方依法定或约定解除合同的，甲方应在10日内退还乙方全部购房款，同时甲方还应支付乙方因购房所产生的利息损失（利息从乙方付款之日起至甲方退款之日止，按照中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），甲方还应按该商品房总价款的10%向乙方支付惩罚性违约金，甲方还应赔偿乙方的全部损失（包括但不限于由此支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费、办理撤销或注销合同备案、预告登记、抵押登记手续费等各项费用），违约金不足以补偿乙方实际损失的甲方应补偿其差额（合同及附件对惩罚性违约金额另有约定的，按相应约定处理）。二、请求法院判定利合公司支付迟延交楼违约金。计算公式为：逾期天数＊总房款＊0.05%，从2011年7月1日起计至符合交楼标准之日止；暂计至2012年9月24日为184979元。三、利合公司退还多收的三台空调款1500。四、利合公司赔偿未装吸顶灯的损失1000元。五、本案诉讼费用及律师费由利合公司承担。
原审法院另查明：广东电网公司广州番禺供电局与广州市重点公共建设项目管理办公室于2009年8月28日就亚运城媒体村、运动员村签订《供用电方案协议》，分别于2010年8月26日和9月14日签订《供用电合同》，用电性质为永久性、电价分类为非工业、住宅。广州市番禺水务股份有限公司与利合公司于2011年1月31日就亚运城媒体村、运动员村签订《广州市番禺区供用水合同》，用水性质为居民用水（高质水）、执行居民供水价格。2011年6月29日，广州燃气集团有限公司与利合公司于2011年6月29日就亚运城小区签订《管道燃气开户合同》，用气性质为永久用气。亚运城运动员村、媒体村通气点火时间为2011年7月～2011年9月。2011年12月31日，广州市番禺区邮政局报刊投递中心与广州利合物业管理有限公司于2011年12月31日签订《定位妥投协议书》，根据协议内容，该中心石楼投递站将广州利合物业管理有限公司未办理投递登记手续的广州亚运城住址及单位的报刊、邮件投送给广州市番禺区清河东路亚运城运动员村客户服务中心首层前台的广州利合物业管理有限公司指定人员负责接收，协议书有效期为2012年1月1日至2012年3月31日。2012年4月5日，利合公司以具备通邮条件为由向广州市番禺区邮政局就亚运城兴亚三路等楼房共86栋8078户提交《住宅楼房申请投递表》和《通邮申报表》，申请该局验收并安排投递，广州市番禺区邮政局受理后于2012年4月29日作出符合通邮条件、可予通邮的意见，投递日期2012年5月1日。原审庭审中，利合公司向法庭提供《亚运城国有土地使用权出让合同（摘要）及三大村报箱移交标准》以及《关于请求尽快完善亚运城项目移交后后续事宜的函》，以证明利合公司与作为房地产主管部门的土地出让方房管局在出让合同上有关信箱移交标准的约定，但是由于出让方未履行合同约定，导致信箱未移交给涂娟、黄健华，利合公司催促让出让方完成信箱建设工程。
广州市城乡建设委员会就涉案房屋工程的竣工验收备案文件（包括建设工程竣工验收报告、单位工程质量综合验收文件、规划公共消防环保部人防部门出具的认可文件或者准许使用文件、施工单位签署的工程质量保修书、商品住宅的住宅质量保证书和住宅使用说明书及法规、规章、规定必须提供的其他文件等等）于2011年6月9日已收讫并确认文件齐全，同意该工程予以备案（建设单位为广州市重点公共建设项目管理办公室）。
涂娟、黄健华确认因案涉房屋至今未达交付条件而一直拒绝收楼。
以上事实，有双方当事人提交的《商品房预售合同及补充协议》、《亚运城国有土地使用权出让合同（摘要）及三大村报箱移交标准》、《关于请求尽快完善亚运城项目移交后后续事宜的函》和原审法院调查取证的《定位妥投协议书》、《住宅楼房申请投递表》、《通邮申报表》、《广州燃气集团有限公司复函》、《广州市番禺区供用水合同》、《供用电合同》以及原审法院庭审笔录等予以证实。
原审法院认为：涂娟、黄健华（买方、乙方）和利合公司（卖方、甲方）签订的《商品房预售合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。涂娟、黄健华与利合公司之间的争议焦点在于：一、双方签订的《商品房买卖合同》及附件内容中的部分格式条款是否无效或可撤销；二、利合公司是否构成延迟交楼。关于部分格式条款是否无效或可撤销问题。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，免责条款是否可撤销，关键在于制定免责条款的一方是否采取了合理的方式引起对方注意和免除的责任是否为合同基本义务以外的责任。经查，涂娟、黄健华与利合公司之间签订的《认购书》第二条第6项、《商品房预售合同》说明第1条及合同附件七《补充协议》的“特别提示”，均已提示上述合同以及补充协议是在双方自愿、平等的基础上签订，其中免责或限制利合公司责任的条款，利合公司已尽合理说明及尽到提示义务，涂娟、黄健华亦充分理解并接受。涉案《商品房买卖合同》中，利合公司的基本义务应当为按时提供符合约定质量的房屋，相应涂娟、黄健华的基本义务则为按时支付约定的房款。附件三为利合公司对其广告、宣传以及样板房的解释说明，并无免除其基本义务，故其内容继续有效。附件六是房屋的装饰、设备标准，其补充协议对利合公司的保修义务进行了一定程度的限制，但其内容并未排除利合公司的维修责任，属于合理分担风险，不违反公平原则。合同附件七补充协议，是对《广州市商品房买卖合同》相关条款做出的补充和变更，其特别提示可视为利合公司对自己已经就附件七中的免责条款向涂娟、黄健华进行了合理地提示和说明的证明，利合公司已就当中的免责条款向涂娟、黄健华进行了合理告知和说明，认定双方是在平等、自愿协商的基础上做出的变更，因此对涂娟、黄健华关于撤销附件七部分内容的请求不予支持。另外，涂娟、黄健华请求撤销主合同第十四条第二项的主张均缺乏事实和法律依据，均不予支持。从整体上看，涂娟、黄健华与利合公司签订的《广州市商品房买卖合同》（包括附件在内）虽然当中包含了事先未与涂娟、黄健华协商的格式条款，但其具体内容并未免除利合公司的基本合同义务，其体现的还是双方真实的意思表示，故对涂娟、黄健华要求撤销合同附件及补充协议中部分条款的请求均不予支持。关于利合公司是否构成延迟交楼。利合公司作为涉案房屋出卖方负有向作为买受人的涂娟、黄健华交付约定商品房的义务，涂娟、黄健华负有向利合公司履行支付对价款的义务。本案中，从双方履行合同过程的情况看，结合已查明的事实可知，涂娟、黄健华已按约定期限向利合公司支付了商品房价款，但利合公司却未按约定标准交付涉案房屋，故应承担相应的违约责任。涂娟、黄健华与利合公司双方签订的《商品房预售合同》第十二条、第十五条及《补充协议》第七条约定，交房条件为取得《建设工程竣工备案表》及满足永久供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。利合公司虽于2011年6月9日已取得涉案房屋工程的《竣工验收备案表》，但涉及必要居住条件的永久供水、供气、供电及通邮尚未在合同约定的交付期限即2011年6月30日前取得公共服务单位出具的证明文件。原审庭审时，利合公司抗辩依据合同补充协议第七条第2项规定，若由于行政主管部门原因，未能取得有关文件，但取得《竣工验收备案表》的，也不应由利合公司承担责任，况且利合公司已经提供房屋质量保证书、使用说明书的，不视为利合公司违约，认为其符合免责条件。结合上述本案查明的事实可知，作为交楼条件中涉及必要居住要件之一的永久通邮，利合公司提出申报时间为2012年4月5日，同年5月1日才获得相关单位正式通邮，晚于交付房屋日期，此不属于合同规定的“由于行政主管部门等原因”，是利合公司自身原因所致。至于利合公司主张相关行政主管部门作为土地出让方，未履行有关信箱移交标准的约定，导致信箱未移交给利合公司，此属于利合公司与案外人的转让合同的权利义务履行情况，不能以此作为对涂娟、黄健华免责的抗辩理由，因此原审法院不予支持。因为利合公司未达到合同约定的交房条件，故承担延期交房的违约责任。依据涂娟、黄健华与利合公司双方所签合同第十四条延期交房违约责任约定“甲方无正当理由未能按期交付该商品房的，自本合同第十三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付该商品房价款总金额0.01%的违约金”。作为涉案交楼条件中涉及必要居住要件之一的永久通邮，利合公司于2012年5月1日才取得相关公共服务单位核准，故利合公司应承担自2011年7月1日至实际达到合同约定的全部交房条件（即2012年5月1日前）按商品房价款总金额（即818490元）0.01%的标准支付违约金。涂娟、黄健华认为案涉房屋至今未达到交楼条件而要求利合公司一直支付违约金的诉求，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持并予以驳回。关于空调款问题。涂娟、黄健华主张根据合同补充协议的约定，空调作为附着物原告有权一并接收，利合公司不应收取涂娟、黄健华两台空调款。根据合同补充协议，空调不属于装饰、设备标准的范围内，不能认定空调为附着其他装饰、设备，故涂娟、黄健华的主张原审法院不予支持。关于灯具问题，涂娟、黄健华主张利合公司交付的房屋没有按合同补充协议的约定提供相应的灯具。根据合同补充协议关于设备、设施标准的补充内容，如该商品房设施、设备的材料、款式等较合同附件六《装饰、设备标准》的约定标准有一定调整的，交付时则以实际现状为准，故对涂娟、黄健华的该主张，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条、第三十九条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，于2014年5月13日作出如下判决：一、广州利合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向涂娟、黄健华支付迟延交楼违约金24882.09元；二、驳回涂娟、黄健华的其他诉讼请求。一审案件受理费2025元，由涂娟、黄健华与利合公司各承担一半（该款项涂娟、黄健华已向原审法院预交）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人广州利合房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院对利合公司与涂娟、黄健华约定的涉案房屋交付条件事实查明不清，对利合公司应依约享有的免责情形事实查明错误。根据利合公司与涂娟、黄健华签署的《商品房买卖合同》补充协议第七条第2项规定：“若由于行政主管部门等原因甲方无法取得上述相关报告或者资料，导致第（一）至第（六）项文件资料不齐全的，但该商品房交付时已经取得《竣工验收备案表》、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》的，视为房屋达到交付条件，甲方不承担逾期违约责任”，该规定实际上是对交楼时利合公司应提供资料的特别约定，是对《商品房买卖合同》第12条、15条所约定的交房条件进行变更的约定。其一，对该特别约定应作如下理解：该条款的核心内容是强调房屋交付时甲方（利合公司）必须取得《竣工验收备案表》及《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》（下简称“一表两书”）。开发商在交房时提供“一表两书”并且讼争房屋符合使用条件（即不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵）是确定交楼标准的法定基本条件。本案中，涉案房屋完全满足此交楼的法定基本条件。其二，对于“若由于行政主管部门等原因，导致甲方无法取得全部资料文件”的理解，该约定的真实意思应该是：由于他人并不可归责于甲方自身过错等因素的发生，包括政府行政主管部门不作为、其他相关方怠于履行义务等，导致甲方（利合公司）无法取得全部文件资料。即强调如果利合公司无法取得相关的交楼资料（除一表两书外）是由于他人原因并不可归责于利合公司造成的，视为符合交楼条件，利合公司不承担逾期交楼的违约责任。本案中，一审法院认为利合公司在涉案房屋交楼之日不符合“永久通邮”的交楼条件的约定并不享有合同约定的免责事由是与事实、约定严重不符的。2009年12月22日，利合公司股东与广州市国土资源与房屋管理局签署的《广州市国有建设用地出让合同（亚运城整体项目补充合同-
含已建成物业》及《三大村报箱移交标准》关于三大村移交标准中明确约定：住宅首层均设有各户专用不锈钢信箱。而实际上，政府主管部门在亚运城项目整体移交时却怠于履行合同约定的安装信箱的义务，并在之后一直未配合利合公司安装。2011年3月4日，由于政府主管部门一直怠于履行安装、移交信箱的义务，利合公司向该项目的政府主管部门广州市重点公共建设项目管理办公室发出《关于请求尽快完善亚运城整体项目移交后后续事宜的函》，请求相关政府部门按照合同履行安装信箱的义务，但相关政府行政部门一直怠于履行合同义务，并未配合我方按照要求安装信箱。由于相关政府主管部门的不作为、不配合，迫于无奈之下，利合公司只得自行聘请第三方安装，并采取赶工措施于房屋交付前安装完毕。2011年5月，利合公司与广州市番禺区邮政局签署了《通邮投递服务协议书》，对通邮相关事宜进行了约定。综上，利合公司上诉请求撤销原审判决第一项，改判驳回涂娟、黄健华的全部诉讼请求。
被上诉人涂娟、黄健华辩称：原审查明事实中对竣工验收时间认定有误，对通邮时间认定也是错误的。对于原审法院认定2012年5月1日符合交楼条件，我对此没有异议。请求驳回利合公司的上诉请求。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明案件事实。
本院认为：依据双方在《商品房买卖合同（预售）》第十五条中的约定，双方进行房屋验收交接时，利合公司应当向涂娟、黄健华提供齐全包括通邮的永久使用证明材料在内的资料，否则视为不符合交付标准，涂娟、黄健华有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由利合公司承担。而依据已查明的事实，涉案房屋所属楼宇的永久通邮直至2012年5月1日才取得相关公共服务单位的核准，故原审判决利合公司向涂娟、黄健华支付自合同约定的交付期限届满次日即2011年7月1日起至涉案房屋具备合同约定的交楼条件之日止的延期交楼违约金并无不当，应予维持。利合公司以补充协议第七条第2项约定的“若由于行政主管部门等原因甲方（利合公司）无法取得上述相关报告或者资料，导致第（一）至第（六）项文件不齐全的……视为房屋达到交付条件，甲方不承担逾期违约责任”主张免责，但利合公司提交的《广州市国有建设用地出让合同（亚运城整体项目补充合同-
含已建成物业）》及《三大村报箱移交标准》并不足以充分证明其所主张的“因政府主管部门怠于履行合同约定的安装信箱的义务”的事实，且安装、移交信箱与取得通邮的永久使用证明资料并不能等同，故利合公司上诉认为相关政府部门怠于安装、移交信箱导致其无法取得通邮的永久使用证明资料，并据此主张依据补充协议第七条第2项免除其向涂娟、黄健华承担的延期交楼违约金，理据不足，本院不予采纳。
综上，上诉人广州利合房地产开发有限公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费422元，由广州利合房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 阮志雄
陈迪