重庆市涪陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）涪法民初字第02399号
原告重庆农村商业银行股份有限公司涪陵支行，住所地重庆市涪陵区兴华中路55号，组织机构代码67613892-3。
负责人荣增富，该支行行长。
委托代理人李顺义，男，1965年12月29日出生，汉族，重庆农村商业银行股份有限公司涪陵支行职工，住重庆市涪陵区。
被告彭九林，男，1989年12月10日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。
被告重庆展居置业有限公司,住所地重庆市涪陵区稻香路38号。
法定代表人舒成胜，该公司总经理。
原告重庆农村商业银行股份有限公司涪陵支行与被告彭九林、重庆展居置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年4月17日立案受理后，依法由审判员陆友林担任审判长，与人民陪审员陈开会、陈文盛组成合议庭，于2015年5月14日适用普通程序公开开庭进行了缺席审理。原告重庆农村商业银行股份有限公司涪陵支行的委托代理人李顺义到庭参加了诉讼，被告彭九林、重庆展居置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆农村商业银行股份有限公司涪陵支行诉称，2013年3月25日，被告彭九林以购房需要资金为由，向原告申请贷款34万元，贷款期限20年,并自愿以其所有的位于重庆市涪陵区顺江大道展居东紫苑B栋1-14-6号房屋1套作为该笔借款的抵押担保，被告重庆展居置业有限公司自愿为该笔借款提供阶段性担保,即原告按揭贷款发放后到被告彭九林取得房屋产权证书、办妥抵押登记手续并交原告保管之前由被告重庆展居置业有限公司承担连带保证责任。原告按约定向被告彭九林发放贷款后，被告彭九林却未按约定履行还款义务，经原告多次催收无果。请求人民法院依法判决二被告立即归还原告尚欠借款本金327002.91元及利息[从2014年11月17日起至付清之日止按年利率9.825%（6.55%+6.55%×50%）计算]；原告对被告彭九林所有的位于重庆市涪陵区顺江大道展居东紫苑B栋1-14-6号房屋1套享有优先受偿权。
被告彭九林、重庆展居置业有限公司未作答辩。
经审理查明，2013年3月25日，被告彭九林向原告申请贷款34万元，贷款期限20年,并承诺自愿用其所有的位于重庆市涪陵区顺江大道展居·紫御江山1栋14-6号房屋1套提供抵押担保，承担连带清偿贷款本息的责任；当不能按期还款,原告实现抵押权时,自愿将处置款优先偿还贷款本息。同日，被告彭九林因购买被告重庆展居置业有限公司开发的位于重庆市涪陵区顺江大道展居东紫苑(紫御江山)1-14-6号房屋1套，被告重庆展居置业有限公司自愿为被告彭九林向原告借款提供阶段性担保,即原告按揭贷款发放后到被告彭九林取得房屋产权证书、办妥抵押登记手续并交原告保管之前由被告重庆展居置业有限公司承担连带保证责任。2013年3月27日，原告与被告彭九林、重庆展居置业有限公司签订《个人房屋按揭贷款合同》约定，被告彭九林向原告贷款34万元，用于购买被告重庆展居置业有限公司开发的位于重庆市涪陵区顺江大道展居东紫苑B栋1-14-6号房屋1套；贷款期限为240个月，即自2013年3月27日起至2033年3月26日止，实际贷款上帐日和到期日以贷款凭证记载为准，如贷款分期归还的，分期还款时间(最后一次还款日除外)以合同的约定为准,贷款支用有效期间自2013年3月27日起至2013年9月26日止;在贷款期限内,如遇基准利率调整,贷款利率于次年的1月1日调整;被告彭九林在原告指定机构即重庆农村商业银行涪陵支行开立个人结算账户，用于原告向被告彭九林发放贷款和被告彭九林向原告偿还贷款，被告彭九林授权原告将全部贷款转入被告重庆展居置业有限公司账户内；办理房屋抵押登记并交原告后发放贷款;被告彭九林按月以相等的金额偿还贷款本息;被告彭九林未按本合同约定期限归还贷款的罚息利率为在贷款利率上加收50%，该罚息利率随本合同约定贷款利率的调整而调整;抵押物、保证作为被告彭九林偿还原告贷款的担保，其担保责任包括贷款本金及利息（包括罚息及复利）；被告彭九林未按本合同约定归还任一期贷款本息或支付相关费用为违约，为此，原告有权宣布本合同项下贷款立即到期，要求被告彭九林立即归还贷款本息及相关费用，行使担保权利，收取逾期和挪用贷款的罚息。原告又与被告彭九林、重庆展居置业有限公司签订《涪陵区预购（购买）商品房抵押贷款合同》约定，被告彭九林向原告贷款34万元，贷款期限从2013年3月27日起至2033年3月26日止，贷款利息按年利率6.55%执行，按贷款实际发生之日起计息,计息按贷款余额计算,分240期归还，首期还款日为2013年4月27日,还款金额为2545元,剩余款项分239期，每期于每月26日前偿还，并用位于重庆市涪陵区顺江大道49号1幢14-6号房屋抵押担保。2013年4月8日，原告与被告彭九林在重庆市涪陵区土地房屋登记部门将被告彭九林所有的位于重庆市涪陵区荔枝街道办事处顺江三组展居·东紫苑B（紫御江山）1号楼14-6号房屋办理了抵押登记。2013年4月16日，原告将贷款34万元汇入被告彭九林在原告开设的账户内;原告与被告彭九林约定将贷款期限变更为从2013年4月16日起至2033年3月26日止，被告彭九林在借款借据上签字认可，被告重庆展居置业有限公司未在该借款借据上签字盖章。同日，原告根据被告彭九林授权将该笔贷款全部转入被告重庆展居置业有限公司账户内。截止2015年5月14日，被告彭九林归还借款本金12997.09元，欠缴借款本金4741.53元和利息10220.34元。以上欠款经原告多次催收未果，遂诉至本院。
另查明，2012年7月6日起中国人民银行规定的五年以上基准贷款年利率为6.55%，2014年11月22日起中国人民银行规定的五年以上基准贷款年利率为6.15%，2015年3月1日起中国人民银行规定的五年以上基准贷款年利率为5.90%。
本院所确认的上述事实，有庭审中原告的陈述，原告提供的承诺书、个人房屋按揭贷款合同、涪陵区预购（购买）商品房抵押贷款合同、他项权证、借款借据、特殊业务凭条、贷款户基本信息查询等证据在卷佐证，且经开庭审理质证和审查，可以采信。
本院认为，原告与二被告共同或分别签订的《个人房屋按揭贷款合同》、《涪陵区预购（购买）商品房抵押贷款合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告按约定向被告彭九林发放了贷款，被告彭九林在借款后未按合同约定按期偿还原告借款本息，已构成违约，原告有权按照合同约定要求被告彭九林提前归还借款本息，故原告要求被告彭九林提前归还尚欠的借款本金327002.91元及其利息的诉讼请求成立，本院予以支持。被告彭九林至2015年5月14日累计欠缴原告借款本息为14961.87元（被告彭九林每期还款为2545元,用累计欠缴本息14961.87元÷每期还款2545元=5.88期，可推定被告彭九林至少有六期未足额还款，因被告彭九林收到原告的贷款是2013年4月16日，即首期还款日为16日，故被告彭九林至少从2014年11月16日起未足额还款），故原告主张利息从2014年11月17日起计算，本院予以支持。原告与二被告之间的约定贷款利率随中国人民银行规定的基准利率调整而于次年的1月1日调整，以及违约应承担罚息为中国人民银行规定的基准利率的50%，且罚息利率随本合同约定贷款利率的调整而调整，故被告彭九林应支付原告的利息为中国人民银行上一年度最后一次规定的基准贷款年利率的150%。被告彭九林自愿用其所有的房屋提供抵押担保，并在土地房屋登记部门办理了抵押登记手续，在被告彭九林不能清偿债务时，原告对该抵押物享有优先受偿权。被告重庆展居置业有限公司在原告与被告彭九林由原贷款期限从2013年3月27日起至2033年3月26日止变更为从2013年4月16日起至2033年3月26日止，该期间仍在原合同范围内，且未超过贷款支用有效期间（2013年3月27日起至2013年9月26日止），并接收了该款，故被告重庆展居置业有限公司对上述债务仍应承担约定的阶段性担保责任，即原告按揭贷款发放后到被告彭九林取得房屋产权证书、办妥抵押登记手续并交原告保管之前由被告重庆展居置业有限公司承担连带保证责任；但对于原告既要求被告重庆展居置业有限公司承担偿还贷款责任，实为连带保证责任，又要求实现担保物权的诉讼请求，本院认为，本案被担保的债权既有物的担保又有人的担保，在债务人不履行到期债务时，债权人应当按照约定实现债权，没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当首先就该物的担保实现债权，故本案原告应当先就被告彭九林提供其所有的位于重庆市涪陵区顺江大道展居东紫苑B栋1-14-6号房屋1套优先受偿后不足部分借款本息，由被告重庆展居置业有限公司承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告彭九林在本判决生效后10日内归还原告重庆农村商业银行股份有限公司涪陵支行借款本金327002.91元，并支付该款从2014年11月17日起至付清时止按中国人民银行上一年度最后一次规定的同期同类贷款年利率的150%计算的利息。
二、原告重庆农村商业银行股份有限公司涪陵支行对被告彭九林所有的位于重庆市涪陵区顺江大道展居东紫苑B栋1-14-6号房屋1套享有优先受偿权。
三、原告重庆农村商业银行股份有限公司涪陵支行就被告彭九林所有的上述房屋优先受偿后的不足部分借款本息，由被告重庆展居置业有限公司承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6200元，由被告彭九林负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉至重庆市第三中级人民法院。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以申请强制执行，申请执行的期限为二年。该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 陆友林
人民陪审员 陈开会
人民陪审员 陈文盛
二〇一五年六月十八日
书 记 员 杨 林