江苏省徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0303民初2272号
原告:江苏国润环保科技发展有限公司，住所地徐州市淮海东路155号408室。
法定代表人：王海峰，该公司总经理。
委托诉讼代理人:张明，江苏东恒（徐州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙军，男，1977年1月12日生，汉族，该公司办公室主任，住徐州市云龙区。
被告:ＸＸ，男，1978年10月11日生，汉族，住徐州市泉山区。
被告：狄娟（ＸＸ之妻），女，1983年7月25日生，汉族，住址。
委托诉讼代理人：ＸＸ，自然情况。
被告：徐州翔鹭企业管理有限公司，住所地徐州市云龙区苏园小区。
法定代表人：王雪峰，该公司总经理。
委托诉讼代理人:陈安文，江苏京楚律师事务所律师。
原告江苏国润环保科技发展有限公司（以下简称国润公司）与被告ＸＸ、狄娟、徐州翔鹭企业管理有限公司（以下简称翔鹭公司）排除妨碍纠纷一案，本院于2017年4月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告国润公司的委托诉讼代理人张明及孙军、被告ＸＸ并作为狄娟的委托诉讼代理人、被告翔鹭公司委托诉讼代理人陈安文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告国润公司向本院提出诉讼请求：一、被告翔鹭公司将案涉房屋腾空并向原告交付；二、被告ＸＸ、狄娟与翔鹭公司共同向原告支付案涉房屋的损失（参照2016年徐州市主城区房屋租赁指导价格，自原告起诉之日至实际交付之日，每日每平方米1.08元计算，计4109.69平方米）。本案诉讼费、保全费等实现权利的费用由被告承担。
事实与理由：2012年6月28日，江苏银行博爱支行与徐州德隆金属材料贸易有限公司（以下简称德隆公司）签订2500万元的《最高额综合授信合同》，与ＸＸ、狄娟签订《最高额抵押合同》，ＸＸ、狄娟自愿以其位于徐州市云龙区苏园小区43号的房地产（权证号：徐土国用2012第07200号、第07201号；徐房权证云龙第11××32号，200.39平方米；第11××33号，3909.3平方米）对上述《最高额综合授信合同》项下的全部债务提供抵押担保。双方当事人并于2012年6月29日办理了抵押物登记手续。同日，德隆公司向江苏银行博爱支行借款2500万元。江苏银行博爱支行于2013年3月将德隆公司、ＸＸ、狄娟诉至法院。2014年5月，江苏银行博爱支行将上述债权转让给东方资产公司南京办事处，2016年7月29日，东方资产公司南京办事处又将上述债权转让给原告。在执行中，我司以2180万元取得ＸＸ、狄娟用于抵押的上述房地产。2012年9月4日，被告ＸＸ、狄娟与被告翔鹭公司在明知上述房地产存在抵押登记的情况下，未征得抵押权人的同意就上述房地产签订了房屋租赁合同，侵害了原告的合法权益，根据法律规定应为无效合同。
被告ＸＸ、狄娟辩称：不认可原告的诉讼主体资格，我的房产于2017年3月19日经徐州中级人民法院通过淘宝网二拍成功，成交人为杜玉钢（竞拍号D5738），成交价格为2180万元，此款杜玉钢已经全额交清并作为本抵押物的执行款；2、本人房产于2012年6月1日已经出租，不应侵犯他人的权益，房产出租后我给德隆公司做的担保，租赁在先借款在后，银行知道这个情况，银行的代表孙海洋和我在产权处登记、备案他项权证时已经注明有租赁，因此银行是认可该租赁的。中级人民法院在拍卖我的产房时已经调查审核过并注明有租赁；3、原告认可本房产带有租赁，法院拍卖该房产的时候也已经注明，2180万元的价格就是带有租约的价格。本人在2011年底通过公开竞拍取得诉争房产时成交价为3000万元，在银行做担保物抵押时银行贷款2500万元。这几年徐州房产都是涨价的情况，本房产对面正在建设地铁2号线。徐州市中级人民法院给我的答复就是带有20年的租约只能拍出2180万元的价格；4、本人对欠银行贷款的事实无异议，但半年后第二次贷款的时候此房产只有1600万元的抵押，1600万元以上部分楼房的拍卖款应按照法定顺序依法执行；5、对方在执行中通过巧取豪夺方式取得房产我不认可。
被告翔鹭公司辩称：1、本公司虽然设立于2012年9月10日，但本公司股东、发起人杨梅早在2012年6月1日就和ＸＸ签订了涉案房产的租赁合同。杨梅的上述行为是本公司的筹备行为之一，依法由本公司承担，杨梅签订合同后向ＸＸ所付租金和定金，已于本公司设立后计入财务账册。本公司设立后，累计向ＸＸ支付租金390万元，租金计算到2022年3月1日；2、买卖不破租赁是民法的基本原理，涉案房产在设立抵押之前就已经租赁，根据物权法第190条、担保法司法解释65条，抵押前已经发生的租赁应受保护，ＸＸ和本公司签订的房屋租赁合同合法有效；3、即使ＸＸ办理抵押贷款时向银行隐瞒租赁情况，也是ＸＸ向银行承担责任，其法律后果不应涉及翔鹭公司；4、原告不认可翔鹭公司前股东杨梅和ＸＸ签订的租赁合同可以依法申请鉴定，原告提出我公司提交的执行异议陈述有虚假依据不足，根据翔鹭公司提供的完税证明可以说明该租赁合同已经向税务机关提供作为定税依据，应视为备案。关于原告提出租赁价格不合理问题，翔鹭公司认为洽谈租赁价格时杨梅和ＸＸ根据租赁物的情况、装修程度、房龄、租赁期限综合确认得出的，现在宾馆使用的电梯及装修都是翔鹭公司支付的费用，因此双方定出每年60万元的租金是合理的；5、即使按照工商登记中2012年9月4日的租赁合同来确定本案事实，根据最高人民法院2011年民二他字第18号复函规定，原告该情况不应在诉讼阶段解决，应该在执行阶段解决，据此法院应驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年6月28日，江苏银行博爱支行与德隆公司签订2500万元的《最高额综合授信合同》，ＸＸ、狄娟自愿以其位于徐州市云龙区苏园小区43号的房地产（权证号：徐土国用2012第07200号、第07201号；徐房权证云龙第11××32号，200.39平方米；第11××33号，3909.3平方米）对上述《最高额综合授信合同》项下的全部债务提供抵押担保，并于2012年6月29日办理了房地产他项权证。同日，德隆公司向江苏银行博爱支行借款2500万元。由于未按期偿还借款，江苏银行博爱支行于2013年3月将德隆公司、ＸＸ、狄娟等诉至法院，徐州市中级人民法院经审理后作出（2013）徐商初字第0052号民事判决书，判决德隆公司偿还江苏银行博爱支行借款本金8986024.20元及利息；江苏银行博爱支行有权就上述抵押物优先受偿。2014年5月，江苏银行博爱支行将上述债权转让给东方资产公司南京办事处。2015年6月19日，徐州市中级人民法院经审理后作出（2014）徐商初字第00186号民事判决书，判决德隆公司偿还东方资产公司南京办事处借款本金1600万元及利息；东方资产公司南京办事处有权就抵押物优先受偿。2016年7月29日，东方资产公司南京办事处与原告国润公司签订债权转让合同，又将东方资产公司对德隆公司24986024.20元本金及利息的上述债权转让给原告。2016年12月26日，徐州市中级人民法院作出（2016）苏03执恢201号执行裁定书，裁定如下：变更江苏国润环保科技发展有限公司为本案的申请执行人。
徐州市中级人民法院拍卖公告中说明：经申请执行人同意，本次拍卖为带租拍卖，如竞买人或抵债受偿人对租赁关系的真实性及合法性有异议，可在成交或抵偿后另行主张权利。司法拍卖网络竞价成功确认书显示：2017年3月17日，用户姓名杜玉钢通过竞买号D5738在江苏省徐州市中级人民法院于淘宝网司法拍卖网络平台开展的“拍卖位于徐州市云龙区苏园小区的房地产及其附属物”司法拍卖项目公开竞价中，以最高应价胜出。该标的网络拍卖成交价格：21800000元。2017年4月6日，徐州市中级人民法院作出（2016）苏03执恢201号之一、（2016）苏03执612号之一民事裁定书，裁定：一、坐落于徐州市云龙区苏园小区房产证号为11××32、11××33号，土地使用权证号为徐土国用（2012）第07200、07201号房地产的房屋所有权、土地使用权及相应其它权利归买受人江苏国润环保科技发展有限公司享有。该房屋所有权及土地使用权自本裁定送达买受人江苏国润环保科技发展有限公司时起转移。二、买受人江苏国润环保科技发展有限公司可持本裁定书办理相关产权过户登记手续。2017年6月20日，原告取得诉争不动产的权利证书（权证号0047167号，建筑面积200.39平方米；权证号0047162号，建筑面积3909.3平方米）。
翔鹭公司成立于2012年9月10日，注册资金500万元，股东李松出资300万元任法定代表人，股东杨梅出资200万元任职监事。公司经营场所为本案诉争房产，工商登记登记材料中“徐州市房屋租赁合同”签订于2012年9月4日，租期为2012年9月4日至2032年5月31日，租金每月15000元，出租方为ＸＸ、狄娟，承租人为翔鹭公司。2014年10月21日，该公司法定代表人变更为邱帅，2016年3月1日，变更为王雪刚，2016年7月7日，变更为王雪峰。2012年12月28日，翔鹭公司向税务机关缴纳税款14520元，其中“财产租赁合同”项目缴纳12000元税款。2012年12月25日，翔鹭公司与格林豪泰酒店（中国）有限公司签订“特许经营合同”，在案涉房屋开设格林豪泰酒店。
诉讼过程中，原告委托诉讼代理人向本院申请调查令，调取了《徐州市房地产抵押登记申请书》及徐州仲裁委员会（2013）裁字第116号裁决书。徐州市产权处存档的申请日期为2012年6月28日的《徐州市房地产抵押登记申请书》记载，在房屋出租使用情况一栏注明：全部自用。ＸＸ、狄娟签字确认。因装修诉争房产产生纠纷，徐州美竹建筑装饰工程有限公司向徐州仲裁委员会申请仲裁，徐州仲裁委员会（2013）裁字第116号裁决书查明：2012年10月25日，徐州美竹建筑装饰工程有限公司与徐州翔鹭企业管理有限公司、ＸＸ签订了《建筑装饰工程施工合同》，合同约定，工程名称为快捷宾馆装修工程；工程地点为徐州市解放南路43#；开工日期为2012年10月29日，竣工日期为2013年1月27日。ＸＸ当庭承认其虽在甲方签字，但实际上是保证人，并自愿对翔鹭公司支付工程款等合同义务承担担保责任。2014年10月21日，该委裁决，翔鹭公司支付徐州美竹建筑装饰工程有限公司工程款906399.80元，ＸＸ承担连带保证责任。
江苏银行负责办理诉争房屋抵押贷款的经办人孙海洋到庭作证，证明办理诉争房屋抵押登记时，没有租赁情况，房屋是闲置的，并提供当时拍摄的照片予以佐证。翔鹭公司原法定代表人李松到庭作证，证明2012年6月1日签订合同是真实的。
被告翔鹭公司提交一份2012年6月1日被告ＸＸ（甲方）与杨梅（乙方）签订的“房屋租赁合同”及该公司付ＸＸ租金的记账凭证，欲证明被告ＸＸ与翔鹭公司签订合同时，案涉房屋未设定抵押，翔鹭公司已经向ＸＸ支付租金至2022年3月1日。该合同约定，杨梅租赁ＸＸ的诉争房屋（面积4109.69平方米），租期240个月，自2012年6月1日起至2032年5月31日；租金每月5万元，租金总额1200万元；乙方于合同签订之日先交定金20万元，2012年6月1日至2012年9月1日为免租期，免收房租；双方还对其他事宜进行了约定。原告质证后对该合同的真实性不予认可，认为记账凭证记载的支付方式均为现金，无法证明付款时间，2012年9月4日之后的付款与本案无关。法庭辩论结束后，翔鹭公司于10月14日邮寄提交翔鹭公司2012年9月30日记账凭证三份，分别为2012年3月22日租房定金及水电费30950元（附杨梅向ＸＸ银行转账凭证），2012年7月17日付ＸＸ房租20万元（现金），2012年7月24日付ＸＸ房租50万元（附杨梅向ＸＸ银行转账凭证）。后两笔付款均由徐州裕隆商贸有限公司支付给杨梅，由杨梅付给ＸＸ。
另查明：2017年1月22日，案外人张辉在本院起诉本案被告ＸＸ、狄娟（2017苏03**民初546号），主张两被告退还房屋租赁押金5万元及利息。张辉提交双方2014年1月4日签订的“房屋租赁合同”，双方约定，ＸＸ将本案诉争房屋中的200平方米（徐房权证云龙第11××32号）出租给张辉，租期自2014年1月18日至2017年1月17日止，三年租金共计100万元。张辉将100万元付至ＸＸ指定的孟梅银行卡，ＸＸ出具收条确认。ＸＸ对合同及收条的真实性无异议，但认为自己是翔鹭公司的经理，签订合同及收取租金均是代表翔鹭公司的职务行为，应该由翔鹭公司承担退还押金的责任。ＸＸ并提交一份翔鹭公司2017年5月28日出具的证明一份，内容为：“兹证明ＸＸ自2012年10月-2016年10月期间为本公司聘请经理，职责范围：安全保障、外部协调、协助房屋租赁。本公司愿意承担授权ＸＸ工作职责范围内的责任、义务”。本案原告对以上证据的真实性无异议，认为可以进一步证明ＸＸ与翔鹭公司是利益共同体，双方恶意串通以明显低于市场价格的租金损害原告的利益。翔鹭公司对该案的证据真实性无异议，认可ＸＸ在该案中主张的事实。
本院认为：一、原告是否为适格主体问题。根据《物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第八条规定，依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。本案原告依据人民法院的生效裁定书取得诉争房产的物权，且在诉讼过程中已经取得不动产登记证书，原告诉讼主体适格。
二、如何认定被告翔鹭公司与被告ＸＸ、狄娟签订房屋租赁合同的具体时间。原告主张以工商登记档案材料中被告之间在2012年9月4日签订的房屋租赁合同为准，被告主张以杨梅与ＸＸ、狄娟在2012年6月1日签订的合同为准，本院认定2012年9月4日签订的房屋租赁合同证明力大于2012年6月1日签订的租赁合同，为本案确定的租赁合同签订的时间。首先，根据《证据规则》第七十七条的规定，人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：（二）物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言。原告主张的租赁合同经过行政机关的登记备案并保留在登记档案中，被告提交的租赁合同仅存在于被告处，而被告之间存在利害关系。其次，江苏银行经手办理案涉房屋抵押登记手续工作人员孙海洋到庭作证，证明诉争房屋在2012年6月28日办理抵押登记时，尚无人使用并提供照片予以证实。翔鹭公司的原法定代表人李松虽出庭作证，但其并非合同的签订人。再次，案涉房屋在2012年6月28日办理抵押登记手续时，被告ＸＸ及狄娟签字确认案涉房屋“全部自用”，即ＸＸ在此时承认案涉房屋没有租赁。虽然ＸＸ陈述当时已经向银行说明案涉房屋已经租赁，但未提供证据证实。再其次，翔鹭公司自2012年10月-2016年10月期间聘请ＸＸ作为经理，ＸＸ代表翔鹭公司参与案涉房屋的装修及诉讼，ＸＸ在2014年1月4日仍旧将诉争的部分房屋出租给案外人张辉且收取租金（其虽辩称代表翔鹭公司的职务行为，并未提交证据证实）。被告以上行为可以看出，ＸＸ在履行与翔鹭公司租赁合同过程中，既是出租人，有时又代表承租人，双方2012年6月1日签订合同的真实性存疑。
三、被告翔鹭公司与被告ＸＸ、狄娟是否应将诉争房屋交付原告。《物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。第一百九十二条规定，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让。此处的租赁关系不仅指签订了书面租赁合同，还指承租人已经占有了租赁物。翔鹭公司与ＸＸ、狄娟在2012年6月1日签订的租赁合同未向房屋登记管理机关备案登记，被告也未提交证据证明翔鹭公司占有涉案房屋的时间早于抵押权的设立时间。被告翔鹭公司成立于2012年9月10日，其与徐州美竹建筑装饰工程有限公司2012年10月25日签订《建筑装饰工程施工合同》，合同约定开工日期为2012年10月29日，也可以证明案涉房屋的交付时间在抵押权设立之后，故被告之间的租赁关系不得对抗本案原告。原告通过债权转让协议，获得诉争财产的抵押权及所有权。原告要求由被告翔鹭公司交付房屋的请求，本院予以支持。
四、被告翔鹭公司与被告ＸＸ、狄娟应否向原告承担损失。2017年4月6日，徐州市中级人民法院作出民事裁定书，自裁定书送达之日，案涉不动产转移至原告所有，被告翔鹭公司继续使用诉争房屋，给原告造成损失，应予赔偿。原告主张参照同等地段房屋租金标准计算案涉房屋的损失有事实依据，案涉房屋建筑面积4109.69平方米，参考2016年徐州市房屋租赁指导价格及案涉房屋的情况，本院酌定案涉房屋每月租金损失为8万元，由被告翔鹭公司支付给原告，自2017年4月26日起至翔鹭公司实际返还原告之日止。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十五条、第三十七条、第一百九十条、第一百九十二条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，被告徐州翔鹭企业管理有限公司将徐州市云龙区苏园小区房屋（权证号0047167号，建筑面积200.39平方米；权证号0047162号，建筑面积3909.3平方米）腾空并向原告江苏国润环保科技发展有限公司交付。
二、本判决生效之日起十日内，被告徐州翔鹭企业管理有限公司赔偿原告江苏国润环保科技发展有限公司租金损失（从2017年4月26日至被告翔鹭公司实际交付原告之日止，每月按照8万元计算）。
案件受理费8500元，由被告徐州翔鹭企业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 姜方平
人民陪审员 路 伟
人民陪审员 张 惠
二〇一七年十月二十五日
书 记 员 侯亚菲