新县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第575号
原告（反诉被告）涂庆安，男，汉族，1955年7月27日生，高中文化，无业，住新县。
委托代理人黄祥远，新县司法局法律援助中心法律工作者。
被告（反诉原告）余自远，男，汉族，1977年1月2日生，大专文化，销售员，住新县。
委托代理人匡昭贵，河南义仁律师事务所律师。
原告（反诉被告）涂庆安与被告（反诉原告）余自远房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）涂庆安及其委托代理人黄祥远，被告（反诉原告）余自远及其委托代理人匡昭贵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）涂庆安诉称，2009年10月11日，原、被告签订了《集资建房协议书》，约定原告以25.125万元的价格将改扩建的商住房一套出售给被告，2010年12月31日交付房屋。同时还约定，被告在协议书签订后一星期内必须交齐购房款，逾期不交齐视为违约，原告有权另行处置该房产，并扣除乙方（余自远）所交纳购房定金的20%作为违约金，且由此产生的一切后果由乙方（余自远）承担。协议签订后，被告只交付购房款24万，还下欠1.125万逾期不交。经原告多次催要，被告拒不给付，且明确表示不再要房，并要求退款，致双方协议不能如约如期履行。现请求法院依法解除原、被告签订的《集资建房协议书》，并依照协议的约定，被告承担20%即4.8元的违约金后，由原告退还被告购房款19.2万元。
原告（反诉被告）涂庆安为证明自己的诉讼主张提供如下证据：1、《集资建房协议书》一份及收据两份，证明原、被告之间存在购房合同关系，协议上约定了房屋的位置、价格、付款方式和付款时间；收据还证明了被告分两次共付房款240000元，房款未付清。经被告余自远质证认为，对协议书本身无异议，但协议书第一条明确约定：“由于甲方已收到乙方集资款人民币246000元……”此条约定即是双方签订协议书的前提，也意味着原告方对于被告方已交付房款的自认，起到了收据的作用；协议书第四条也说明被告已交清了购房款；第五条约定了交房时间及逾期交房的责任承担方式；以上说明了被告已经全面履行了支付购房款的义务。2、同期同地点的另外两户孔令彬、徐建军的集资建房协议书两份，证明同期买房人的房屋都已按期交付使用，被告房屋未交付的原因是在被告。经被告余自远质证认为该证据与本案无关，并无法证明被告存在违约行为。3、办理房产证的通知一份和聚福园小区办理房产证的登记表一份，证明自2013年10月31日开始至今在聚福园小区已张贴通知公示一年多，原告尽到了告知义务和房管中心给其他人都办理了房屋产权登记，唯独被告没有前去办理，过错在于被告。经被告余自远质证认为，张贴的通知被告从来没见过，不能证明原告方已经尽到通知义务，并且通知上说相关部门各项工作正在筹备中，说明当时还不具备交房条件，反而证明了原告持续违约到2013年10月31日。房屋产权登记表被告方从来没有见过，也没有被告方当事人的名字，与本案无关。4、新县房管中心出示的名单一份，证明在通知张贴后其他人都来办理了房屋产权登记，只有被告没有来办理。经被告质证认为，证据形式上存在严重瑕疵，从房管所取得证据既没有经办人签名也没有单位公章，不属实。5、孔令彬和徐建军的办证费用、水电入户费用的收据，证明和被告一起买房子的其他人的费用经通知后都按时交了，同时亦通知了被告，被告也没有来交付费用。经被告质证认为与本案无关。6、被告的答辩状一份，内容证明了被告全家外出，通知被告交房，被告不能及时到场，违约原因在被告，不在原告。经被告质证认为，应以最新提交的答辩状为准，答辩状上说明了原告在未告知被告的情况下，将诉争的房屋据为己有，严重违约。7、申庆友的购房合同一份，证明原来调换要卖给被告的房屋已经出售给了申庆友，已经由申庆友装修入住了。经被告质证认为，该证据的证明目的与本案无关，并不能证明原告方履行了合同义务。
被告（反诉原告）余自远答辩并反诉称，1、被告与涂庆安签订的《集资建房协议书》是合法有效的，且从合同内容来看，被告方已全面履行了合同义务，原告无任何单方解除该协议的事实及法律依据。2、合同签订后，被告按约定付清了购房款246000元，此后被告曾多次要求原告按约定交房，但其均以各种理由拒绝，至今仍未向被告履行交房义务，其行为违反了协议书的约定。3、原告起诉书中称合同约定的总购房款为245380元，并非251250元；被告已付购房款的总数为246000元，而非240000元。被告亦从未表示过“不再要房，而要退款”。现提起反诉要求法院依法驳回原告全部诉讼请求，并要求原告及时全面履行合同约定的交房义务，协助办理房屋产权过户手续，并要求原告按照合同约定支付自2010年12月31日至今逾期交房的违约金113160元人民币。
被告（反诉原告）余自远为证明自己的诉讼主张提供如下证据：1、集资建房协议书一份，第二页下面注明了“如二期先建成，楼层由乙方自行选择一、三、四楼。涂庆安”。证明被告已全部履行了合同义务，原告方严重违约。经原告质证认为协议书属实，但证明目的与被告主张相反，房款和车库款一起统称为购房款，实际被告并未交齐购房款，还欠11238元未付。2、收据两份，其中2009年10月15日的收据上有本案原告之女涂新玲注明的“房款已付清”，与协议书第一条呼应，证明被告已付清购房款。经原告质证认为，收据上的“房款已付清”的字样不是原告本人所写，也不知道是否是涂新玲写的。
法院对证据的分析与认定，除原告涂庆安提供的孔令彬、徐建军的集资建房协议书及相关收据与本案没有关联性，以及原告提供的新县房管中心出示的名单不符合证据规则的规定外，原、被告提供的其他证据均可作为本案证据使用。
结合庭审举证与质证及当事人陈述，可查明以下案件事实：2009年10月11日，原、被告双方签订《集资建房协议书》，双方约定：由被告购买原告在新县城关西山路开发建造的聚福园小区集资房一套；每平方为1498元，预计总金额为196250元；付款方式为分期首付246000元，一个星期内付清剩余金额；2010年12月31日内交付房屋，如逾期交房，则按已付房款的1%按月计算赔偿滞纳金；在协议书的第二页加注：户主购房款包括车库款，车库面积22㎡×2500元=5.5万元，楼层位于二楼东，一次付清优惠6000元；如二期先建成，楼层由乙方自行选择一、三、四楼。合同签订后，被告余自远先后于2009年10月15日、11月4日支付购房款共计24万元，其中2009年10月15日的收据上有涂新玲注明“房款已付清”。庭审中原告只是表示不清楚是否是涂新玲所注明的“房款已付清”，但并没有提供证据证实不是涂新玲所写。2012年房屋建成后，因原告涂庆安违反协议约定，将位于楼房东头的原本应交付给被告余自远的房屋装修入住，后经双方协商一致同意将该栋楼层西头房屋调换给被告余自远。但因房屋设计发生变化，调换后的房屋与合同约定的房屋的面积和布局不一致，双方因房屋差价补偿问题经协商未能达成一致意见。2013年7月10日，原告涂庆安又将调换给被告余自远的该楼层西头的房屋又出售给了申庆友，得款45万元，现在该房屋已由申庆友装修入住。原告未能履行交付房屋的义务。2013年10月31日聚福园售楼部在小区内发布集中办理房产证的通知。现原告涂庆安以被告余自远没有交齐购房款（含购房款和水电入户费、房产证办证费）11238元为由，起诉要求解除集资建房协议书，并由被告余自远支付违约金4.8万元后，同意退回被告余自远购房款192000元。被告余自远提起反诉要求驳回原告全部诉讼请求，并要求原告全面履行《集资建房协议书》约定的交房义务，协助办理房屋产权过户手续，并支付自2010年12月31日至今逾期交房的违约金11.316万元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，并受法律保护。原、被告签订《集资建房协议》系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，当事人应全面正确履行合同义务。协议书签订后，被告已交付购房款240000元，且在其中一张收据上有涂新玲注明“房款已付清”，原告虽主张不清楚是否是涂新玲所作标注，但其未能提供证据证实不是涂新玲所写，即可认定原告已认可被告已交清全部购房款。至于被告应交付的水电入户费和办理房屋产权证的费用，是原告在交付房屋时，被告所应履行的合同附随义务，并不是购房款，因此，原告认为被告未交齐购房款的主张，本院不予支持。原告将合同约定本应交付给被告的房屋装修入住，后来经双方协商将该栋楼同楼层西头的另一套房屋调换给被告，被告口头亦同意接受，但原告在双方因房屋差价补偿等问题未能协商达成一致意见的情况下，不经被告同意擅自将调换后的房屋又出售给申庆友，现在已由申庆友装修入住，原告的行为构成违约，而且致使合同约定的交付房屋的义务无法履行，使被告的购房目的不能实现，当事人可以解除合同，因此原告起诉要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持；同理，被告余自远反诉要求驳回原告涂庆安全部诉讼请求及要求原告履行交付房屋的义务并协助办理房屋过户手续的反诉请求，本院不予支持。原告主张多次通知被告前来接受房屋，被告拒绝接受房屋，要求退还购房款，但未能提供有效证据予以证实，故原告要求被告承担20%即48000元违约金后，退回被告购房款192000元的诉讼请求，本院不予支持。被告主张其已支付购房款246000元，但被告提供有效证据证实其支付的购房款是240000元，因此，原告退回购房款应是240000元。原告未能按约定交付房屋，依据双方签订的《集资建房协议书》的约定应承担违约责任，因此，被告要求原告支付逾期交房的违约金113160元（自2010年12月31日起按已付房款的1%按月计算滞纳金）的反诉请求，并未超过双方的约定标准，亦未违反法律强制性规定，本院予以支持。本案经本院主持调解，双方未能达成一致意见。故，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告涂庆安与被告余自远2009年10月11日签订的集资建房协议书；
二、原告涂庆安退回被告余自远所交购房款240000元；
三、反诉被告涂庆安支付反诉原告余自远违约金113160
元；
四、驳回原告涂庆安其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告余自远其他反诉请求。
上述二、三项于本判决生效后十日内一次性执行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4140元，反诉费6703元，由原告涂庆安负担6703元，被告余自远负担4140元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审 判 长 扶元梅
审 判 员 李福意
人民陪审员 杨裕宏
二〇一四年十二月四日
书 记 员 黄 兴