北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第22051号
原告程xx（曾用名程xx，反诉被告），男。
身份证号：×××。
委托代理人王蔓亭，北京市汉华律师事务所律师。
被告侯x（反诉原告），女。
身份证号：×××。
委托代理人董xx，男，无业。
原告（反诉被告）程xx与被告（反诉原告）侯x房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）程xx及其委托代理人王蔓亭与被告（反诉原告）侯x及其委托代理人董xx到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
程xx诉称，自2009年9月20日起，我每年都承租侯x位于北京市海淀区xx门102室房屋（以下简称102室房屋），并且每年都预先支付下一年的房屋租金。2012年8月31日，我一次性向侯x支付了1年租金9万元，双方形成了房屋租赁关系。由此，我享有2012年9月20日至2013年9月20日使用承租房屋的权利。2012年12月左右，侯x告诉我要卖房，并提出以总价750万元的价格出售房屋，我明确告诉侯x，我愿意以每平方米6.8万元的价格购买此房，如果别人高于我出的价格购房，则我要在此房屋内居住到2013年9月20日，之后才能搬出。侯x对此均表示同意。2013年初，侯x在我不知情下，为规避国家政策，将102室房屋出售并于2013年2月28日与房屋买受人办理了房屋过户手续。同时，侯x还擅自与买受人约定在签署房屋买卖合同后15日交房，否则其将每天承担成交总价万分之五的违约金。在此情况下，侯x放弃与我继续履行租赁房屋的约定，连同买受人一起要求我搬出房屋。在我拒绝搬出的情况下，我住的房屋门锁多次被人破坏。2013年4月15日，买受人伙同他人到我住处，以威胁手段与我签署《和解协议》。依据协议，我承诺于4月19日搬出房屋，并按照每月12000元的价格重新支付买房人2月28日至4月18日的房租，共计19200元。之后，我找到侯x，要求侯x退还已付房租并赔偿重新租房的房租差价等损失，但一直未果。由于侯x以低于双方约定的价格出售房屋，侵害了我的优先购买权，侯x应予赔偿。此外，侯x严重违反租赁关系中出租人的义务，过错明显，有违诚信和公平原则，理应承担相应的法律后果。为维护我的合法权益，现起诉要求法院判决：1、侯x赔偿侵害房屋优先购买权损失125345.4元。2、侯x退还房租款42750元。3、侯x赔偿其他损失59508元（包括2013年2月28日至2013年4月18日重新租赁房屋差价损失7500元，2013年4月19日重新租房差价损失20133元、误工损失17815元、中介找房佣金11500元、修锁费用1160元、搬家费1400元）。本案诉讼费由侯x负担。
侯x辩称，程xx要求赔偿侵害其优先购买权损失之请求，没有事实依据。程xx早就知道我要卖房，但其并没有做出愿意购买房屋的意思表示，整个房屋买卖过程，程xx都是在明知的情况下参与其中，并且积极配合我出售房屋，故我并未侵犯程xx优先购买房屋的权利。现我愿意退还程xx剩余租金，但应先抵扣其未支付的电话费及有线电视费，并且程xx应向我赔礼道歉，否则，我不同意退还其剩余租金。而且，按照每月12000元的市场标准，扣除我已替程xx交付的7500元押金，我只需返还程xx19300元。程xx主张赔偿其他损失之请求，亦无事实依据。据此，请求法院驳回程xx的诉讼请求。由于程xx在履行租赁合同期间，未按约定交纳有线电视费和电话费，且在双方发生纠纷后，其带领其母到我单位告状，歪曲事实真相，给我的名誉造成了极坏的影响。为此，我反诉请求法院判决：1、程xx补交使用期间的有线电视费774元和电话费1177元，共计1951元。2、程xx赔偿我误工费2998.8元。3、程xx写出书面道歉信并赔偿我名誉损失费1万元。
针对侯x的反诉请求程xx辩称，同意侯x第一项反诉请求，不同意侯x其他反诉请求。
经审理查明，侯x原系102室房屋业主。2009年9月20日，侯x（甲方，出租人）与程xx（乙方，承租人）签订《个人房屋租赁协议》，双方就租赁102室房屋达成协议。协议第二条约定：租赁期为1年，即自2009年9月20日起至2010年9月20日止。期满租赁关系自然取消，甲方无需另行通知。协议第四条约定：年底乙方如需要续租，应提前一个月通知甲方，并续签协议书后付款。如到期未付款，甲方即视为乙方退租，双方租赁关系自然取消，乙方应按期搬出所租住房。协议第五条约定：根据‘谁使用谁缴费’的原则，租赁期间本房屋内所使用的电费、燃气费、自来水费、热水费、有线电视收视费、卫生保洁费和车位租赁费等自入住之日起至租赁期满迁出之日止，均由乙方负担。应每次按时交纳。乙方应妥善使用房屋及室内设备，未经甲方同意，乙方不得擅自改动；如属人为破坏行为，则由乙方负全部责任，并负责按原价赔偿。协议签订后，侯x将102室房屋交付程xx使用，程xx按协议约定支付了房屋租金。协议期满后，程xx仍继续使用承租房屋，侯x未持异议。此后，双方未再签订新的房屋租赁协议。2012年8月31日，程xx按照与侯x商定的租金标准向侯x预付了2012年9月20日至2013年9月20日期间的房屋租金9万元。
自2012年11月24日起，侯x开始委托北京链家房地产经纪公司负责联系出售102号房屋事宜。在此期间，侯x将准备出售房屋的情况告知了程xx，并请求程xx配合中介公司工作，程xx对此未持异议。在侯x出售102号房屋过程中，程xx未向侯x明确提出愿意优先购买102号房屋。在程xx的配合下，侯x与购房人签订了102号房屋买卖合同，并于2013年2月28日办理了102号房屋产权变更过户手续。之后，侯x、购房人与程xx因腾退102号房屋问题产生纠纷。
2013年4月9日，侯x与购房人签订《个人房屋交接协议书》。协议约定：2013年2月28日，甲方侯x将玉渊潭南路xx门102室出售给乙方张x，双方已经办理完毕该房屋的过户手续，现张x收到该房屋（2013年2月28日
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2013年3月30日）的房屋押金柒千伍佰元整。甲乙双方于2013年4月9日共同去玉渊潭南路x号院物业管理公司办理房屋更名交接登记手续，关于房屋内部水、电、燃气、有线（限）电视等一切费用双方再另行协商。关于属于该房屋附属配套地下室甲方于2013年6月份再交付给乙方。
2013年4月16日，经羊坊店派出所见证调解，程xx与赵x签订《和（合）解协议》，协议内容：今在110及羊坊店派出所的调解和见证下，程xx与赵x就海淀区xx门102房屋纠纷事宜自愿达成如下和（合）解协议：1、程xx承诺于2013年4月19日（周五）中午12：00前腾退此房屋。如逾期不搬，视程xx丢弃房屋内所有物品，业主有权自行清理。程xx按照每月12000元向赵x支付2月28日至4月18日的租金，共计19200元（壹万玖仟贰佰元整），于交房时以现金方式支付给赵x，赵x向程xx出具收据。2、交房时赵x对房屋进行验收，程xx交付电卡、结清网费、电话费、机顶盒及其他一切有关房屋的手续，且房屋没有人为破坏，赵x向程xx退还房屋押金7500元（柒仟伍佰元整）。3、本协议经羊坊店派出所现场见证。
2013年4月19日，程xx与购房人、侯x共同办理了102号房屋交接手续。程xx向赵x出具一张《收据》，注明：“本人于2013年4月19日收到赵x交来玉渊潭南路xx门102房屋押金7500元整。特此证明”。赵x向程xx出具一张《收据》，注明：“本人于2013年4月19日收到程xx交来玉渊潭南路xx门102房屋2月28日
---4月18日租金共计19200元，水电及其它杂费已结清，赵x，2013.4.19”。
庭审中，程xx就诉讼请求及对反诉答辩意见提交《个人房屋租赁协议》、银行汇款记录单、《和（合）解协议》、《房屋租赁合同》及银行付款记录、中介费票据、照片、修锁费收据、搬家费收据、误工费证明、房屋买卖交易价格数据、信函、短信记录照片等予以证明。侯x对《个人房屋租赁协议》、银行汇款记录单、信函、短信记录照片等证据的真实性没有异议，但对程xx所要证明的内容不予认可，否认同意程xx继续租赁使用房屋至2010年9月20日。对《和（合）解协议》不发表质证意见。对《房屋租赁合同》及银行付款记录的真实性没有异议，但对该份证据与本案的关联性提出异议，不予认可。对照片、修锁费收据的真实性及关联性均不予认可。对搬家费收据、误工费证明、房屋买卖交易价格数据与本案的关联性不予认可。侯x就答辩意见及反诉请求提交链家地产看房记录表和挂牌销售栏目表、102号房屋所有权证、《个人房屋租赁协议》、胡xx证言及2012年租房合同、赵x收到转交7500元押金收据、程xx收据、《和（合）解协议》、代缴有线电视费银行扣款记录、代交电话费银行发票和扣款明细单、请假证明及2013年1月到7月工资表等予以证明。程xx对提交链家地产看房记录表和挂牌销售栏目表、102号房屋所有权证、《个人房屋租赁协议》、代缴有线电视费银行扣款记录、代交电话费银行发票和扣款明细单等证据的真实性予以认可。对胡xx证言及2012年租房合同均不予认可。对赵x收到转交7500元押金收据、本人收据、《和（合）解协议》的真实性予以认可。对请假证明及2013年1月到7月工资表的证明效力不予认可。经释明，程xx、侯x当庭未提供其他证据。
上述事实，有双方当事人陈述，《个人房屋租赁协议》、《和（合）解协议》、代缴有线电视费银行扣款记录、代交电话费银行发票和扣款明细单等证据在案佐证。
本院认为，合法的民事权益受法律保护。侯x与程xx于2009年9月20日就102号房屋签订的《个人房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方均应遵守履行。尽管程xx作为房屋承租人，其有向侯x提出在同等条件下优先购买102号房屋的权利，但根据查明事实，程xx对侯x出售102号房屋自始就是知情的，而且一直在配合侯x出售102号房屋，如果程xx有意购买102号房屋，其完全有时间和条件行使优先购买权，但本案中，程xx并未提供证据证明其向侯x提出过相关请求，在此情况下，侯x与其他购房人签订房屋买卖合同的行为并未侵害其优先购买权。据此，程xx主张侯x赔偿其优先购买权损失之请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
依据我国合同法相关规定，程xx与侯x所签合同到期后，程xx继续使用租赁房屋，侯x未提出异议，双方签订的原租赁合同继续有效，但租赁期限应为不定期。据此，尽管程xx于2009年8月31日按与侯x约定的月租金标准向侯x预先支付了1年的房屋租金，但因双方并未重新签订书面租赁合同，故程xx主张其有权使用102号房屋至2013年9月20日，缺乏法律依据，本院不予采信。由于程xx与购房人已就2013年2月28日以后102号房屋的房租达成协议，且程xx业已将此期间租金19200元给付购房人，故侯x应将2013年2月28日以后预收的房屋租金5万元退还给程xx，因程xx已从购房人处领取侯x转交7500元，故侯x实际应退还程xx剩余租金42500元。现程xx主张侯x退还42750元，与本院核实的数额不符，本院调整后予以判处。
尽管程xx与侯x之间不存在定期房屋租赁合同关系，但程xx确已向侯x预付了1年的房屋租金，在此情况下，侯x与购房人签订房屋买卖合同时，应当提前将买卖双方可能约定房屋交接的情况通告程xx，并协调好购房人与承租人之间的关系，以便于程xx能在合理的时间内腾退102号房屋，但侯x并未处理好三方之间的关系，导致程xx与购房人就腾房问题直接发生纠纷，侯x对此负有不可推卸的责任。尽管事后程xx与购房人就腾房事宜达成和解协议，但程xx在腾退房屋时仍多支付了房屋租金，侯x应当为此承担赔偿责任。据此，程xx主张侯x赔偿损失59508元中有关2013年2月28日至2013年4月18日重新租赁房屋的差价损失，请求合理，本院予以支持，但程xx主张7500元，计算有误，本院调整后予以判处。
由于侯x已在其责任范围内承担了相应赔偿责任，且程xx主张租赁房屋的期限并无法律依据，故本院对程xx主张侯x赔偿损失59508元中2013年4月19日至2013年9月20日期间房屋租金差价损失及搬家费、中介佣金、误工费等项请求，均不予支持。关于程xx主张侯x赔偿损失59508元中修锁费1160元，因程xx并未提供证据证明其门锁受损与侯x有关，故其相关请求，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。
关于侯x反诉主张程xx给付代缴有线电视费774元和电话费1177元之请求，因程xx同意给付，本院不持异议。关于侯x反诉主张程xx赔偿误工费2998.8元及书面道歉并赔偿名誉损失费1万元之请求，缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、侯x于本判决生效后七日内返还程xx四万二千五百元，并赔偿程xx七千二百元。
二、程xx于本判决生效后七日内给付侯x有线电视费、电话费共计一千九百五十一元。
三、驳回程xx其他诉讼请求。
四、驳回侯x其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费四千七百一十四元，由程xx负担三千零七元，已交纳二千三百五十七元，剩余六百五十元，于本判决生效后七日内交纳；由侯x负担一千七百零七元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费八十七元，由侯x负担六十元，已交纳；由程xx负担二十七元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 林宇军
代理审判员 许 暘
人民陪审员 方 梅
二〇一三年十二月十八日
书 记 员 魏明玮