济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历城民初字第2031号
原告（反诉被告）济南印通广告传媒有限公司，住所地济南市。
法定代表人李士江，经理。
委托代理人王凤丽，山东文康（济南）律师事务所律师。
委托代理人迟宁，山东文康（济南）律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）济南市历城区百货公司，住所地济南市。
法定代表人娄焕新，经理。
委托代理人张猛，山东康桥律师事务所律师。
委托代理人周兵，山东康桥律师事务所律师。
原告济南印通广告传媒有限公司（以下简称印通广告公司）与被告济南市历城区百货公司（以下简称历城百货公司）租赁合同纠纷一案，原告于2015年6月24日提起本案诉讼，本院于当日立案受理，依法适用普通程序，组成合议庭，于2015年11月5日、2015年12月30日两次公开开庭进行了审理，原告印通广告公司的委托代理人王凤丽、迟宁，被告历城百货公司的委托代理人张猛、周兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告印通广告公司诉称，原被告于2012年3月21日签订了广告位租赁合同，租赁日期为2012年5月1日至2018年4月30日，同日为了明确双方签订租赁合同上所约定广告位的具体位置，又签订了另一份合同，两份合同均约定广告牌及广告位照明设施由原告出资安装，在租赁期间归我公司所有。合同已经履行完毕一半，历城百货公司从未提出异议，但自2015年4月12日起，被告历城百货公司不依照合同约定继续履行合同，并采取措施对我公司的广告牌加以损害，给广告位停电、覆盖和撕毁画面等。历城百货公司的行为损害了我公司的合法权益，我公司多次给其发函交涉未果，请求法院依法确认原被告签订的租赁合同合法有效，并判令被告历城百货公司继续履行合同；判决历城百货公司停止侵权，不再对印通广告公司的广告牌及广告位的照明设施进行破坏；历城百货公司赔偿前期侵权行为给印通广告公司造成的经济损失5万元。
原告印通广告公司在审理中申请追加诉讼请求，要求历城百货公司赔偿经济损失562518.5元，因未按照本院的要求补交案件受理费用，对其追加的请求不予处理。
被告历城百货公司辩称，印通广告公司所述事实与法律依据均不充分，其在履行租赁合同的过程中，一直未按照合同的约定按期交纳租赁费用，我公司依据合同第四条的约定行使约定解除权有事实和法律依据，本案租赁合同已经解除。印通广告公司所称我公司存在侵权行为无任何事实依据，另外本案系租赁合同纠纷，印通广告公司主张的停止侵权与本案不属于同一法律关系，其无权在本案中就侵权行为向我公司主张权利。印通广告公司所称的因我公司侵权行为造成其损失无任何证据进行证实，综上请求法院依法驳回原告印通广告公司的诉讼请求。
反诉原告历城百货公司诉称，第一，印通广告公司严重违约，依据合同约定，我公司已经行使了租赁合同中的约定解除权，双方的租赁合同已经解除，印通广告公司应当承担违约责任。双方于2012年3月21日签订租赁合同，约定：印通广告公司租赁我公司营业楼主楼南墙、西墙发布广告，租期自2012年5月1日-2018年4月30日，租金为一年一付，印通广告公司需提前一个月交纳下年度租金，即应于每年的4月1日前付清下年度租金，但其于2012年4月1日只交清下年度租金145000元，余款125000元至2012年11月14日付清；2013年5月1日-2014年4月30日的租金为300000元，印通广告公司于2013年10月22日支付150000元、2014年4月17日支付150000元。2014年5月1日-2015年4月30日的租金35万元，分别于2014年4月30日支付175000元，2014年10月20日支付175000元；2015年5月1日-2016年4月30日的租金375000元，其只在2015年4月14日支付187500元，余款187500元经我公司催促后一直拒绝支付。其逾期支付租金的行为严重违约，根据《租赁合同》第四条的约定，我公司有权行使解除权，在我公司行使约定的解除权后，双方合同已经解除，印通广告公司应当按照合同约定支付违约金。第二，印通广告公司的实际使用范围已经超出了合同约定的租赁范围，应当支付超出部分相应的使用费。按照租赁合同的约定，印通广告公司租用历城百货公司营业楼主楼的南墙（含圆弧）、西墙，而印通广告公司实际占用了南墙（含圆弧）、西墙和东墙，超出合同约定的租赁范围多占用了东墙，其应当支付该部分的使用费。请求法院确认历城百货公司与印通广告公司签订的租赁合同已经解除，印通广告公司将广告幕布拆除；印通广告公司支付2012年5月1日-2015年4月30日逾期支付租金的违约金共计103251元；支付2015年5月1日-2015年6月18日期间逾期支付租金的违约金共计9813元；支付印通广告公司超出合同约定的租赁范围使用反诉人墙体（东墙）的使用费284363元。
反诉被告印通广告公司辩称，双方签订的租赁合同合法有效，历城百货公司收取我公司租金的期限也已经到达2015年的10月份，现合同正在履行期间，历城百货公司主张的合同解除条件未成就，其诉讼请求无事实和法律依据。双方的租金支付方式已经进行变更，历城百货公司也以三年来默认的行为确认了双方租金支付方式变更的事实。依照民法诚实信用原则历城百货公司不应当以自己已经默认的行为作为追究我公司违约责任的依据，退一步讲我方认为如果按照历城百货公司所述我公司一直处于延期支付租金的状态之中，对方也应当遵循延期支付或拒付租金为权利人知道其权利受到侵害之日起一年的诉讼时效，也就是说其2012年至2014年租金违约金的请求权已过诉讼时效。2015年5月1日至2015年6月18日，不存在违约金，我方已按照变更后的租金交付方式于2015年4月14日交付完毕上半年租金。我方与对方确实签订了广告位总长度为97米的合同，且本诉当中有一份证据对方也认可我方承租的广告位为东墙南墙和弧度，如果合同约定的广告位置不包括东墙，我方不可能把其转租给他人，而对方三年来一直无异议，因此我方不存在超范围使用墙体的问题，其要求支付超范围使用费的请求无依据。我方最后提交的录音材料当中双方也对租赁位置的具体情况进行了确认。请求驳回历城百货公司的诉讼请求。
经审理本院认定，2012年3月21日，原告印通广告公司作为甲方，与被告历城百货公司作为乙方签订一份《租赁合同》，历城百货公司将其位于济南市的营业楼主楼楼顶出租给印通广告公司，由印通广告公司设立广告位对外经营。合同内容为：一、乙方租用甲方营业楼主楼南墙、西墙发布广告。二、租期：六年。2012.5.1-2018.4.30。三、租金：第一年27万元，第二年30万元，第三年35万元，第四年起每年比上一年递增2.5万元。四、租金支付方式：一年一付。本着先交钱后使用的原则，乙方提前一个月交纳下年度租金。乙方应按时交纳，逾期乙方每日按年租金的1%向甲方交纳违约金，逾期15天，甲方有权解除合同，并追究乙方的违约责任。……六、广告牌及广告位的照明设施均由乙方出资安装和维护，但应在甲方的指导下施工，并应符合政府职能部门的规划要求。……。原被告对此合同均无异议。
原被告签订合同后，双方开始履行，印通广告公司在历城百货公司营业楼的楼顶设立了广告牌，占用了历城百货公司营业楼楼顶的东墙、南墙、连接东墙与南墙的弧度、及西墙部分。印通广告公司未完全按照双方合同约定的支付方式支付租金，存在一年两付的情况。2015年5月起，双方因为合同的履行发生争议。
原被告争议的焦点有二：一是双方租赁合同确定的楼顶设立广告牌的范围。二是双方约定的租金交纳方式，印通广告公司是否存在延付租金行为、是否构成违约。印通广告公司认为自己承租范围是整个营业楼的楼顶，双方也已经口头变更了合同中约定的租金支付方式为半年一付，在合同履行期间历城百货公司存在违约行为，致使印通广告公司不能正常使用广告牌。历城百货公司认为根据合同的约定，印通广告公司只能使用楼顶的南墙、西墙，且根据合同约定，租金应当一年一付，印通广告公司没有按照约定支付租金，且逾期已经达到了合同约定的解除条件，历城百货公司享有合同解除权，并已经向印通广告公司发出解约通知，合同已经解除。
印通公司提交了如下证据证明自己的主张：
证据一，《租赁合同》彩色复印件两份（为区别前一份合同，以下称为“《租赁合同》（97米）”），房产证复印件一份，历城百货公司证明一份，原历城百货公司法定代表人马冀出具的证明一份。合同中约定的租赁的范围为营业楼的东墙、南墙、西墙。《租赁合同》（97米）与双方均认可的《租赁合同》相比，除了第一条略有不同外，其他约定均一致，第一条的约定为：乙方租用甲方营业楼主楼楼顶（长97米，高7米）发布广告。印通广告公司主张此系签订标明南墙、西墙合同的同时还签订的另一份租赁合同，2013年3月21日双方先签订了《租赁合同》（97米），由于当时历城百货公司提供了楼顶房屋的平面图，显示楼顶东墙加上弧度的一半长度为32.85米，南墙加上一半弧度长为49.10米，两者相加总长为81.95米，约计82米，因历城百货公司陈述西墙总长度为15米，共计长度为97米，故未在《租赁合同》（97米）中再表述东墙、南墙、西墙，而统称为楼顶。签订后，因历城百货公司认为表述不够清晰，且楼顶广告位的东墙、南墙通过弧度相连接，是一个整体广告位，西墙是另一个广告位，故双方又签订了第二份《租赁合同》，除了第一条的表述有不同外，其他均无变化。此《租赁合同》（97米）系历城百货公司交付其留存的原件，具体是打印还是复印的，印通广告公司也不清楚。历城百货公司证明内容为：为亮化美化环境，我单位同意济南印通广告传媒有限公司在济南市历城区洪楼广场西侧百货公司楼顶设立广告牌并进行亮化美化。马冀的证明内容为：本人马冀，在2011年至2013年3月期间任历城百货公司党支部书记、公司副经理，主持全面工作。2012年初，……，该楼顶朝东方向与朝南方向是圆弧形连接，当时是作为一个广告位的，朝西方向与朝南方向是直角连接，所以朝西方向是单独作为一个广告位的。起初合同的描述整个广告位的长为97米左右，我看后要求业务副经理与印通广告公司协商，应把朝西方向在合同中表述出来。该合同签订后，……，同意了印通广告公司在不影响我公司资金周转的情况下，半年交一次租金。
证据二，租赁地点广告牌的照片一组、光盘两张、印通广告公司分别于2015年5月22日、2015年6月12日发给历城百货公司的函，与马冀通话的录音一份及书面材料。照片、光盘显示印通广告公司自2012年起在楼顶上设立的广告牌包括东墙、弧度、南墙，2015年5月以后，其设立的广告牌因历城百货公司侵权行为导致无法正常使用和维护。函、录音显示其中一谈话人（印通广告公司主张系马冀）陈述租赁范围包括东墙，谈话内容标明双方因为租赁范围发生争议。
证据三，双方正常履约期间的照片一组及支付租赁费的单据一组。证明印通广告公司一直正常使用楼顶的东墙、弧度及南墙，并每年两次支付租赁费。
证据四，历城百货公司于2015年6月18日向印通广告公司发出的解除合同通知，历城百货公司与其他公司签订的租赁合同复印件一份。证明历城百货公司在租赁期内将广告位租赁他人，并提出解除合同，构成违约，印通广告公司在法定期间内提起本案诉讼，合同未予解除。
历城百货公司对证据一中的租赁合同不予认可，主张印通广告公司提交的两份合同系彩色复印件，不能证明印通广告公司的主张，且原被告从未签订过此标明“长97米”的合同。历城百货公司的证明是为了印通公司办理审批使用，马冀后来否认了其出具的证明，也没有出庭作证。对证据二、三，认为在合同签订后印通广告公司使用东墙，己方接收租赁费的行为，并不代表合同中约定的租赁范围就包括东墙，也不代表就同意变更合同约定的租金交纳方式，由对方每年2次交纳租金。历城百货公司一直对印通广告公司使用东墙广告位的行为未提出异议，并非是对此认可，何时提出异议是历城百货公司自己的权利，不能因为没有行使而认为权利即已丧失。同理印通广告公司每年分2次交纳租金不符合合同的约定，历城百货公司接受租金也不代表即认可此租金交付方式。马冀应当出庭作证，其也为历城百货公司出具了证明以说明上述证明不符合实际。因为合同中并不包括东墙，即使历城百货公司将东墙对外租赁并无不当。历城百货公司从未对印通广告公司的广告牌实施妨害使用的行为，也从未收到印通广告公司的函件。因其延付租金，构成违约，历城百货公司行使合同解除权，向其发出了解约通知，是依法行使权利的行为。
历城百货公司为证明自己的主张提交了如下证据：
证据一，中国工商银行进账单6份，业务回单1份，证明印通广告公司实际支付2012年5月1日至2016年4月30日的租金时均未按照合同的约定进行支付已经构成违约，其中2012年5月至2013年4月30日期间，逾期支付的金额为12.5万元，逾期225天，2013年5月1日至2014年4月30日期间，逾期支付金额为30万元，逾期202天，逾期支付金额为15万元，逾期天数为177天等。
证据二，印通广告公司《关于2015年楼顶广告位下半年租金缓交纳申请》一份，证明印通广告公司认可前三年租金其半年一交是历城百货公司的照顾，并不是同意其半年一交。历城百货公司2015年开始对于2015年5月1日至2016年4月30日的租金已要求印通广告公司按照合同约定一年一付，其已经知晓此要求，但其未按照合同约定按期交纳。
证据三，EMS存根、解除合同通知函、EMS网站查询单各一份，证明印通广告公司存在逾期缴纳租金的违约行为，逾期的天数已经超过了合同约定的15天，历城百货公司行使约定解除权，印通广告公司已经收到了解除通知。
证据四，马冀在2015年9月7日出具的情况说明一份，证明马冀就本案所涉的租赁合同的签订履行等同一案件事实前后作出了两种内容相差甚远的证词，印通广告公司有关证人陈述的合同签订履行过程及租金半年一交的主张不能成立。内容为：2015年6、7月间，印通广告公司多次找到我本人，……，我碍于面子就凭着自己的记忆写了一份证明，……，当初历城百货公司与印通广告公司之间的业务，从协商到租赁合同的起草，并非我本人亲自所为，再加上我本人脑子记性不好，时间又过去了好几年，仅凭个人记忆难免有不实之处。……。
证据五，历城百货公司营业楼主楼平面图一份，证明西墙的长度为22米，南墙的长度为48米，东墙的长度为22.5米，圆弧的长度为12.5米，整个主楼楼顶的长度为108米，该平面图进一步证实反诉被告在本诉中提交的由其持有的97米长的租赁合同不应包括东墙。
印通广告公司对证据一、二、三本身无异议，但认为不能证明历城百货公司的主张，双方租金的交纳是在实际履行过程中进行了口头变更的，历城百货公司在接到2015年上半年租金后，口头要求再次将租金支付方式变更为一年一付，属于对合同履行的实质性变更，为了双方能够继续友好合作，故出具了缓交申请，并不代表印通广告公司认可此交纳方式。对于证据四，认为马冀作为历城百货公司的前任负责人，其为历城百货公司出具的证明效力较低，不能对抗印通广告公司提交的证明。对于证据五，认为是历城百货公司自行绘制，与事实不符。
原被告双方建立租赁关系的主楼系4层建筑，东墙与南墙之间以弧度相连，根据房产证后附图纸显示，其楼顶的东墙与弧度的一半长度为32.85米，南墙与弧度的一半长度为49.1米，西墙长度没有标注，原告陈述20多米，被告陈述22米。
关于焦点一，印通广告公司提交的《租赁合同》（97米）系彩色影印件，历城百货公司也对此予以否认，本院对该份证据不予采信。但根据双方均认可的合同第六条的约定“广告牌及广告位的照明设施均由乙方出资安装和维护，但应在甲方的指导下施工，并应符合政府职能部门的规划要求”，及双方在合同履行初始，就由印通广告公司在楼顶加设包含东墙的广告牌的实际情况，且在开始履行后的约3年的时间中，历城百货公司一直未对此提出异议，能够确定原被告约定的租赁范围应当包括东墙。
关于焦点二，根据历城百货公司提交的进账单，能够证明印通广告公司在履行合同期间，确实存在延期支付租金的违约行为。虽印通广告公司辩称是双方口头变更了合同约定的租金缴纳方式，但未提交证据证实，历城百货公司也予以否认，历城百货公司接收了延付的租金，并不能证明历城百货公司同意印通广告公司违约，并放弃追究其违约责任的权利。印通广告公司在合同履行期间多次逾期支付租金的行为不符合双方合同的约定，构成违约。印通广告公司在2015年4月1日前即应当将2015年5月-2016年4月的租金付清，其未按约定缴纳，且逾期天数超过15天，达到了合同约定的解除条件，历城百货公司于2015年6月18日向印通广告公司发送的解除合同通知自2015年6月19日到达该公司时发生法律效力，原被告的租赁合同自2015年6月19日起解除。
本院认为，原被告双方就历城百货公司主营业楼楼顶的广告位形成的租赁合同，是当事人真实意思的表示，无违背法律法规的行为，属于合法有效的合同，双方均应当按照合同的约定履行自己的义务，现印通广告公司逾期交付租金达到合同解除的条件，导致历城百货公司行使合同解除权解除合同，对印通广告公司要求历城百货公司继续履行合同的请求不予支持。印通广告公司主张历城百货公司对其广告位进行破坏，提交了照片和录像，显示在2015年6月9日、6月10日曾经被部分覆盖，但在2015年6月19日状况正常，不能证实此行为系历城百货公司实施，也不能证明损失的数额，对其要求历城百货公司赔偿损失的请求不予支持。历城百货公司要求确认双方租赁合同已经解除，印通广告公司将广告幕布拆除的请求有事实和法律依据，本院予以支持。历城百货公司要求印通广告公司支付2012年5月1日-2015年4月30日逾期支付租金的违约金，印通广告公司确实存在逾期支付租金的行为，且依照合同应当支付违约金，印通广告公司以诉讼时效提出抗辩，根据法律规定，延付或拒付租金的，诉讼时效期间为一年，印通广告公司的该抗辩理由成立，历城百货公司于2015年9月10日提起反诉，其要求支付2014年之前应支付租金违约金的请求均已经超出诉讼时效，本院不予支持。印通广告公司应当在2014年4月1日前支付2014年5月1日至2015年4月30日的租金，其在2014年4月30日支付175000元，2014年10月20日支付175000元，至2014年10月20日才付清此期租金，故历城百货公司对该期租金主张的违约金请求不超出诉讼时效，历城百货公司主张的该期租金违约金26810元不超出合同约定与法律规定，本院予以支持。印通广告公司应当在2015年4月1日前支付2015年5月1日至2016年4月30日的租金，其在2015年4月16日支付187500元，余款一直未付，印通广告公司也应当支付此期租金的逾期违约金至2015年6月19日合同解除之日，历城百货公司主张的该期租金违约金9813元不超出合同约定与法律规定，本院予以支持。历城百货公司要求印通广告公司支付东墙使用费，因双方租赁的范围包括东墙，其再要求没有事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告济南印通广告传媒有限公司与被告济南市历城区百货公司于2012年3月21日签订的《租赁合同》（租赁标的为南墙、西墙）合法有效。
二、驳回原告济南印通广告传媒有限公司其他诉讼请求。
三、反诉原告济南市历城区百货公司与反诉被告济南印通广告传媒有限公司于2012年3月21日签订的租赁合同于2015年6月19日起解除。
四、反诉被告济南印通广告传媒有限公司于本判决生效之日起十日内，将其在反诉原告济南市历城区百货公司主营业楼楼顶设立的广告幕布拆除。
五、反诉被告济南印通广告传媒有限公司支付反诉原告济南市历城区百货公司逾期支付租金的违约金共计36623元，于本判决生效之日起十日内付清。
六、驳回反诉原告济南市历城区百货公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本诉案件受理费1250元，由原告济南印通广告传媒有限公司负担1150元，由被告济南市历城区百货公司负担100元。反诉案件受理费减半收取3680元，由反诉原告济南市历城区百货公司负担3272元，反诉被告济南印通广告传媒有限公司负担408元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 马悦静
人民陪审员 吕春华
人民陪审员 朱翠荣
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 刘亚楠