贵州省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔高民提字第15号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：苑林星月湾业主委员会，住所地：贵州省贵阳市南明区花溪大道北段186号苑林星月湾小区内。
负责人：李忠明，该业主委员会主任。
委托代理人：梅应学，男，汉族，1946年9月28日出生，住贵州省贵阳市南明区第六居委会二十一组解放西路**号*单元**号。
委托代理人：陈义生，男，汉族，1962年5月13日出生，住贵州省贵阳市南明区花溪大道北段***号*栋*单元附*号。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：贵州省机电设备总公司，住所地：贵州省贵阳市花溪大道北段13号。
法定代表人：高飞，该公司经理。
委托代理人：王德毅，贵州慧原律师事务所律师。
委托代理人：宋明礼，男，汉族，1965年11月1日生，住贵州省贵阳市南明区花溪大道北段***号*单元附**号。
申请再审人苑林星月湾业主委员会（以下简称星月湾业委会）因与被申请人贵州省机电设备总公司（以下简称机电总公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市中级人民法院（2013）筑民商终字第202号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年8月12日作出（2014）黔高民申字第375号民事裁定，裁定提审本案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人星月湾业委会负责人李忠明及其委托代理人梅应学、陈义生，被申请人机电总公司的委托代理人王德毅、宋明礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
星月湾业委会向贵州省贵阳市南明区人民法院诉称：其系业主选举，并经政府备案合法成立。根据业主的投票意见，该小区自2012年7月1日起，由业主自行管理物业，但机电总公司一直未向星月湾业委会交纳其自有商场（一层3734.30平方米，二层3852.26平方米）的物业费，经与机电总公司协商未果，遂诉至法院，请求：一、判令机电总公司向星月湾业委会交纳2012年下半年自有商场7586．56平方米的物业管理费182077．44元（4元／平方米／月）。二、诉讼费由机电总公司承担。
机电总公司辩称：苑林星月湾小区系贵阳苑林房地产开发有限公司（以下简称苑林房开公司）与其共同开发建设，双方签订了《联建协议》及《补充协议》，其中约定：甲方（机电总公司）提供位于贵阳市花溪大道北段194号10223．67平方米沙坡仓库库区，用于建设商场、仓库（或产权车库）、住宅、办公楼。其中，商场建筑面积不得低于7000平方米，全部归甲方所有。另外，无论星月湾业委会出于何种原因管理苑林星月湾小区，其对机电总公司所有的自有商场没有提供过任何服务。同时，星月湾业委会2012年公告的收费属于其自行收费，未经备案，星月湾业委会的收费不符合法律的规定，故该业委会无权向机电总公司收取任何物业服务费用，请求驳回星月湾业委会的全部诉请。
贵州省贵阳市南明区人民法院一审查明：2002年5月17日，机电总公司与苑林房开公司签订《联建协议》，约定：一、甲方（机电总公司）提供位于贵阳市花溪大道北段194号10223.67平方米沙坡仓库库区，用于建设商场、仓库（或产权车库）、住宅、办公楼……六、工程竣工验收合格后，甲乙双方按以下方式分成：……（二）具体建筑面积分成顺序：1、商场建筑面积不得低于7000平方米，全部归甲方所有；2、仓库（或产权车库）建筑面积的70%归甲方所有，30％归乙方所有。2003年10月23日，贵阳市人民政府筑地字（2003）166号贵阳市人民政府关于苑林房开公司、机电总公司申请用地的批复：一、同意将位于花果园、沙坡路2002-161号地块如附图所示红线范围内壹万零陆佰肆拾肆点玖平方米（10644.9平方米）土地中的叁仟叁佰捌拾柒点零柒平方米（3387.07平方米）土地出让给机电总公司作建商场、办公、住宅用地，剩余的柒仟贰佰伍拾柒点捌叁平方米（7257.83平方米）土地使用权出让给苑林房开公司作建商场、办公、住宅用地。2011年10月28日，贵阳市住房和城乡建设局下发筑通（2011）197号“关于同意成立业主委员备案的通知”明确：“苑林·星月湾”小区成立业主委员会备案资料符合相关规定，同意备案。2012年7月1日后，苑林星月湾小区开始实行业主自行管理。在此之前，该业委会两次发出公告向全体业主公示物业费的收费标准。
贵州省贵阳市南明区人民法院认为，法律规定当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，苑林星月湾小区系苑林房开公司与机电总公司联合建设，在双方签订的《联建协议》及《补充协议》中明确约定，商场建筑面积不得低于7000平方米，全部归甲方机电总公司所有。机电总公司作为该小区的业主之一，应该按照法律规定交纳物业管理费，但星月湾业委会向该院提交两份收费公告及部分照片外，未向该院提交其他证据证明其为机电总公司所拥有的自有商场提供了物业服务。该院认为，星月湾提交的上述证据不足以证明其为机电总公司提供了物业服务，故对星月湾业委会要求机电总公司交纳物业服务费的请求不予支持。据此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回星月湾业委会的诉讼请求。案件受理费3942元，由星月湾业委会负担。
星月湾业委会不服一审判决，向贵州省贵阳市中级人民法院提起上诉称：一、一审法院对同样的证据，不同的采信；二、一审法院认为星月湾业委会“未向本院提交其他证据证明其为机电总公司所拥有的自有商场提供了物业服务。”是对物业服务的重大误解。请求：1、依法撤销（2013）南民商初字第72号民事判决，依法改判支持星月湾业委会的一审诉讼请求；2、上诉费由机电总公司承担。
被上诉人机电总公司辩称：一审除认定机电总公司是星月湾业主之一以外，对其他认定的事实都是正确的，适用法律正确，请求依法予以维持，星月湾业委会的上诉请求没有事实依据和法律依据，应依法予以驳回。
二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致。
贵州省贵阳市中级人民法院认为，本案争议焦点在于：机电总公司是否应当交纳商场的物业管理费。星月湾业委会提出机电总公司自行保洁“自有商场”、自行缴纳“自有商场”的电费，不代表星月湾业委会没有提供物业服务；机电总公司使用的排水系统是小区共用的室外下水道排水系统和化粪池；消防设施的维护和管理产生的费用，由业主以“物业费”来共同承担，机电总公司已经享受了星月湾业委会提供的物业服务。机电总公司则认为商场的电费是直接到供电局交纳的，星月湾业委会也没有提交证据证明提供了其所称的物业服务。根据《物业管理条例》之规定，物业服务收费标准，应当与业主协商制定。本案中，星月湾业委会制订了物业管理费用标准，但就商场的物业收费标准未与机电总公司协商，只是进行了公告。另外，商场使用人自行对商场进行了管理，星月湾业委会虽称对商场与小区共用的化粪池、消防设施等进行了维护管理，因此已经为机电总公司提供了物业服务，但未提交证据证明其提供了上述服务，故星月湾业委会的上诉请求证据不足，不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1191元，由星月湾业委会负担。
星月湾业委会申请再审称：1、业主委员会属于群众性组织，一、二审法院将业主委员会与成员（业主）之间的纠纷视为平等民事主体的商事企业与业主之间的纠纷，混淆了业主委员会与业主之间的关系。实际上，本案应为群众性组织内部的物业服务纠纷，机电总公司应当交纳物业费的义务，是基于小区业主大会的决议，而非基于所谓的物业服务，更不是基于星月湾业委会与机电总公司协商而定。2、根据前期物业贵阳精致物业管理有限公司于2013年1月24日致星月湾业委会的函及星月湾业委会缴纳水电费的清单，前期物业公司已将包括诉争商场的物业管理移交至星月湾业委会名下。3、机电总公司享受的小区物业服务包括：用水用电、消防、配电室及变压器的维修维护，下水管道的疏通、化粪池的清理及小区的安保。4、2013年12月15日，星月湾业委会发布《关于公布2013年12月业主大会投票结果的公告》，对包括“物业收费标准”在内的问题进行逐户投票表决。按照投票结果，自2012年7月1日起实施的业主自行管理物业和物业费交纳标准仍然被业主大会认可，机电总公司作为业主之一仍然有义务承担业主的共同义务，其应自2012年7月1日起，按4.00元／平方米／月的标准向业委会交纳物业费。5、根据贵阳市住建局物管处于2014年7月28日作出“关于苑林星月湾业主委员会诉求报告的回复”，本案诉争商场属于小区物业管理范围。6、一、二审判决均认定被申请人系小区业主，商场亦属于小区范围，而机电总公司对此没有提出异议。请求：依法撤销贵州省贵阳市中级人民法院（2013）筑民商终字第202号民事判决，依法改判支持星月湾业委会的一审诉讼请求，由机电总公司承担二审上诉费。
被申请人机电总公司辩称：1、本案诉争商场属于国有资产保值增值的范畴，不属于房地产开发企业的资产，也不属于商品房性质，更不属于苑林星月湾小区的配套设施。2、之所以未对一、二审关于其系小区业主及诉争商场系小区范围的认定提出异议，是因为一、二审判决没有损害其利益，且均驳回了星月湾业委会的请求。同时，一审判决确认的事实证明其与苑林房开公司的资产相互分离，虽然其也与前期物业签订了物业管理合同，但该合同纯系商业行为，与苑林房开公司的性质不同，该前期物业公司撤走之后，其有权自行处理物业委托行为。3、本案诉争商场在对外出租前是由其自行管理物业，租赁给第三方后，由第三人自行管理物业。变压器的电损费用，机电总公司承担了属于自己的一部分；机电总公司及其商场承租人也对化粪池进行过清理；商场的消防系统是独立运转的，且由机电总公司自行维护；商场的安保、监控都是商场自己承担；配电房及水泵平时也没有进行维护，并不产生维护费。4、其没有参加过业主大会，星月湾业委会也未通知其参加，且未就商场的收费问题与其进行交流和磋商，故星月湾业委会自行发布的物业收费标准对其没有法律约束力。5、精致物业管理有限公司的工作函表明，机电总公司的商业水电与小区物业管理内容是分开的，机电总公司是单独的户头。综上，星月湾业委会的再审请求没有事实和法律依据，请求驳回其再审请求，维持二审判决。
除原审查明的事实外，本院再审查明：1、苑林星月湾小区的前期物业系贵阳精致物业管理有限公司；2012年1月7日，星月湾业委会与贵阳新阳光物业管理有限公司签订物业服务合同，同年6月30日，该公司撤离苑林星月湾小区；自2012年7月1日起，该小区开始实行业主自行管理。2、2012年6月28日，星月湾业委会通告继续执行新阳光物业公司的收费标准，其中商场为5.00元／平方米，优惠后为4.00元／平方米。3、2013年12月15日，星月湾业委会发布《关于公布2013年12月业主大会投票结果的公告》，向全体业主公示包括物业收费标准在内的四个问题的投票情况。4、涉案商场位于苑林星月湾小区二期商住楼J、K栋一、二层，有独立的进出通道，其店面与小区大门均面向临街马路，两者之间相距数十米，内无电梯与小区住宅相通。该商场的安保、监控及物业等均由其自行管理。
根据双方的诉辩意见，结合案件事实，本案的争议焦点为：被申请人机电总公司应否向星月湾业委会交纳商场的物业管理费？
本院认为，被申请人机电总公司不应向星月湾业委会交纳涉案商场的物业管理费。首先，星月湾业委会未与机电总公司就涉案商场的物业收费达成合意。本案中，苑林星月湾小区自2012年7月1日起实行业主自行管理之后，该小区业委会就物业收费问题前后两次向全体业主发出公告，小区多数业主对物业收费不持异议。但是，对涉案商场而言，该投票结果只是小区多数业主就涉案商场的物业收费达成一致的单方意思表示，星月湾业委会作为业主大会的执行机构，虽然将包括涉案商场的物业收费的投票结果进行公示，该公示行为仅系其对机电总公司就物业收费发出的要约意思表示，而机电总公司拒绝交纳物业费的行为应系拒绝承诺的意思表示，即双方未就涉案商场的物业收费达成合意，小区业主关于商场收费的投票结果对机电总公司不具有约束力。因此，星月湾业委会主张按照4.00元／平方米／月收取商场物业管理费无法律依据。其次，星月湾业委会主张其为涉案商场提供了物业服务缺乏事实依据。本案中，涉案商场虽然属于苑林星月湾小区的物业管理区域，但星月湾业委会主张涉案商场缴纳物业管理费的依据应基于其向该商场提供了相应的物业服务。而从实际情况看，该商场处于住宅小区范围之外，也与其所依附的楼房中的其他住宅相互隔离，具有相对独立、封闭的性质和特点，其安保、监控及消防系统、照明、商场内外保洁等均系独立运转，且由机电总公司自行承担维护、管理，星月湾业委会并未提供相应的物业服务。星月湾业委会虽称已经为涉案商场提供了物业服务，但并未提交相应证据予以证明，故星月湾业委会主张其为涉案商场提供了物业服务缺乏事实依据，其以涉案商场属于小区管理范围为由而要求该商场缴纳物业管理费的理由不能成立。综上，星月湾业委会主张涉案商场缴纳物业管理费的请求缺乏事实、法律依据，本院不予支持。
综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持贵州省贵阳市中级人民法院（2013）筑民商终字第202号民事判决。
一审案件受理费3942元，二审案件受理费1191元，共计5133元均由由星月湾业委会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 丽
代理审判员 刘 军
代理审判员 周 映
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 王筱婷