北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第01278号
上诉人（原审被告、反诉原告）田伟，男，1982年1月15日出生。
委托代理人王炳燕，男，1955年8月29日出生，北京市东城区安定门街道法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）岳富钢，男，1958年7月12日出生。
委托代理人施国森，北京市焱杰律师事务所律师。
原审被告安晓颖，女，1975年3月20日出生。
委托代理人王炳燕，男，1955年8月29日出生，北京市东城区安定门街道法律服务所法律工作者。
上诉人田伟因租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第5723号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年4月，岳富钢诉至原审法院称：2002年2月15日，岳富钢与案外人王作彭签订租房协议书，王作彭将位于北京市大兴区金星乡人民政府西侧即大兴区西红门镇金星红绿灯西侧北京麦迪海药业有限责任公司对面的12间房屋租赁给岳富钢使用。2005年3月1日，岳富钢与王作彭签订补充协议，协议约定岳富钢有权与他人合作、出租、转让收取收益。2004年12月22日，岳富钢与王伟签订联营合作协议，但实际上房屋由田伟使用，岳富钢不参与经营，仅收取房租。2006年2月24日，岳富钢与田伟签订补充协议，约定上述房屋由田伟使用，每年给付租金20000元，每年2月25日给付10000元，8月31日给付10000元，如延迟按日支付1%的滞纳金。另外，每年2月25日再支付给原房主13000元，由岳富钢转交，如延迟按日支付1%滞纳金。上述合同由安晓颖进行担保。合同签订后，岳富钢一直按照合同约定履行义务，但田伟经常迟延给付租金。2013年2月25日，田伟应给付租金，但经岳富钢及其妻子多次催促，田伟均未按照合同约定履行义务，故诉至法院，请求判令：1、解除岳富钢与田伟签订的联营合作协议和补充协议；2、田伟给付尚欠租金23000元及滞纳金（自2013年2月26日起，至实际给付之日止，按每日230元标准计算），安晓颖承担连带保证责任；3、田伟给付拖欠的10000元租金及滞纳金（自2013年9月1日起至实际给付之日止，按每日100元标准计算），安晓颖承担连带保证责任；4、诉讼费由田伟、安晓颖承担。
田伟辩称：不同意岳富钢的诉讼请求，认可岳富钢所述房屋来源及签合同的过程，田伟已交纳租金至2013年2月24日，共计交纳租金235000元，但2013年4月12日，北京市利发军达物业管理有限责任公司张贴公告，要求土地承租人凭原租赁合同于2013年5月31日到物业公司进行登记，逾期将收回土地使用权。2013年5月8日，物业公司又通知田伟，原土地承租人未交纳2004年7月20日至2013年5月8日的土地使用费，并决定于2013年6月15日停水、停电，此行为导致田伟无法经营，因此，岳富钢不具备房屋使用和出租的主体资格，且滞纳金过高，故提起反诉，反诉要求：1、确认岳富钢与田伟签订的联营合作协议和补充协议无效；2、岳富钢返还田伟支付的租金235000元；3、诉讼费由岳富钢负担。
岳富钢针对田伟的反诉辩称：田伟所述的北京市利发军达物业管理有限责任公司并非土地使用权人，其无权作出决定。在与田伟签订合同时田伟已知道土地使用费的事情，且在补充协议中对各项费用的负担作出了约定，合同一直履行至今，田伟所述理由不成立，故不同意田伟的反诉诉讼请求。
安晓颖未到庭参加诉讼，但针对本诉书面答辩称：安晓颖在岳富钢与田伟签订房屋租赁合同补充协议时作为田伟的担保人，但田伟从未拖欠过租金，2013年租金未给付的原因系物业公司停水停电，安晓颖不应成为被告。安晓颖对反诉未答辩。
原审法院经审理后认为：当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，安晓颖经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案争议的焦点之一为岳富钢与田伟签订的联营合作协议和补充协议是否有效；岳富钢自王作彭处租赁房屋及院落并进行转租，符合岳富钢与王作彭的约定，田伟称岳富钢非土地使用权人无权出租房屋及土地而主张签订的联营合作协议和补充协议无效的意见，没有法律依据，岳富钢与田伟签订的联营合作协议和补充协议未违反法律、法规强制性规定，应属有效；岳富钢与田伟签订的联营合作协议在签订补充协议后已经不再履行，因此联营合作协议已经终止，无需再另行解除。按照补充协议约定，田伟应向岳富钢交纳租金，田伟未按期交纳租金，经岳富钢催要后，田伟仍未交纳，故对岳富钢要求解除与田伟签订补充协议的诉讼请求，予以支持。补充协议约定，一切费用均由田伟负担，田伟不应以岳富钢或其他案外人未交纳相关费用为由拒绝支付租金，故对岳富钢要求田伟按照补充协议约定给付租金的诉讼请求，予以支持。岳富钢主张的违约金过高，酌情予以降低。安晓颖在保人处签字，应承担连带保证责任。田伟与岳富钢签订补充协议后，田伟一直实际使用租赁房屋，对已交纳的房屋租金，岳富钢无需退回。据此，于2013年11月判决：一、解除岳富钢与田伟、安晓颖签订的补充协议；二、判决生效后十日内，田伟给付岳富钢自二〇一三年三月起至二〇一三年十月止的租金二万二千元，安晓颖承担连带保证责任；三、判决生效后十日内，田伟给付岳富钢违约金四千四百元，安晓颖承担连带保证责任；四、驳回岳富钢本诉的其他诉讼请求；五、驳回田伟反诉的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，田伟不服，向本院提起上诉。田伟认为“原房主”现在是否具有民事行为能力未查清，其支付的房租岳富钢是否给付了“原房主”王作彭并未查清，王作彭与岳富钢签订的房屋租赁合同是否有效也应进一步查清，故田伟与岳富钢签订的联营协议及补充协议应为无效，请求二审法院查明事实，支持田伟的反诉请求。岳富钢同意原判。
经审理查明：2002年2月15日，案外人王作彭与岳富钢签订租房协议书，王作彭将位于北京市大兴区金星乡人民政府西侧（现地址为北京市大兴区西红门镇金星红绿灯西侧北京麦迪海药业有限责任公司对面）的12间房屋（全部房屋及院落）租赁给岳富钢使用，使用期限自2003年3月1日起至2018年6月17日止，年租金为13000元。2005年3月1日，王作彭与岳富钢在原2002年2月15日签订的租房协议书基础上，签订租房协议补充协议书，协议约定：年租金为16000元，岳富钢承租后有权独立进行经营，有权与他人合作、出租、转让收取收益。2004年12月22日，岳富钢与田伟签订联营合作协议，协议约定双方合作期限自2004年9月8日起至2018年6月17日止，双方共同投资经营北京金兴馨绿洲汽车装饰服务部，双方共同享有经营权，合作期间共同投资、风险共担、利益共享。双方共同承担房屋租金每年13000元（无递增），由岳富钢和田伟各负担50%，租金按年支付；双方共同投资，双方各自承担投资金额的50%；双方各按利润的50%分配，利润分配按月计算，每月5日为分配日期。联营合作协议下方注明已知岳富钢与王作彭判决书。2006年2月24日，岳富钢与田伟就北京市大兴区西红门镇金星红绿灯西侧北京麦迪海药业有限责任公司对面的房屋（12间）土地共同开发、投资一事签订补充协议，协议约定：1、岳富钢不再享有该处房屋的使用权及居住权，田伟在合同期内每年向岳富钢支付20000元，每年分两次付清，每年2月25日、8月31日支付房租，如迟延按日支付1%滞纳金；2、田伟经营期间，风险自担，与岳富钢无关；3、岳富钢负责与房主的协调工作，保证合同期间该房屋的正常使用，如有损坏田伟负责维修，承担费用，每年2月25日田伟支付原房主租金13000元，无递增，由岳富钢转交，如迟延按日支付1%滞纳金；4、田伟有权出租该处房屋，但第三方无权转租；5、如遇拆迁、自然灾害等不可抗力情况，双方均不承担违约责任；6、该合同如有与原合同矛盾之处，以此合同为准；7、在合同期内，田伟保证合法经营、安全生产，如发生责任事故，由田伟承担责任；8、在合同期内，一切费用支出由田伟负担；9、双方如有异议，协商无效后由法院裁决；10、该协议有效期自2006年3月1日起至2018年6月17日止。安晓颖作为保人于2007年3月2日在补充协议上签字。
原审庭审中，岳富钢与田伟均称，在签订补充协议后，原联营合作协议不再履行。田伟自称自2004年12月22日起至2012年12月22日止，田伟共向岳富钢支付租金235000元。2013年2月25日，田伟应向岳富钢交纳租金10000元及由岳富钢转交给王作彭的13000元租金；2013年8月31日，田伟应向岳富钢交纳租金10000元，田伟未在上述期限交纳相应费用。2013年2月26日，岳富钢妻子打电话给田伟，要求田伟给付租金，后2013年4月9日和11日，岳富钢再次打电话催促田伟给付租金，田伟均以王作彭未交纳地皮费而停水停电为由未给付租金。现租赁房屋由田伟使用。
2013年4月12日，北京市利发军达物业管理有限责任公司发布公告，公告称：北京市利发军达物业管理有限责任公司现对本辖区内的土地使用情况进行清登，请各土地承租人拿着原始承租土地合同于2013年5月31日到物业公司办理登记注册，逾期未办理的，物业公司将采取措施收回承租土地使用权。2013年5月8日，北京市利发军达物业管理有限责任公司发出通知，通知称：由于原土地承租人自2004年7月20日至2013年5月8日的土地使用费至今未交纳，现通知土地使用人于2013年6月1日前到物业办理房屋使用相关事宜，如果未办理相关事宜，物业公司于2013年6月15日对此处用房用地将停止供水、供电。2013年3月5日，田伟向北京市利发军达物业管理有限责任公司交纳土地租用费10000元。
另查，1998年6月18日，王作彭在租赁房屋处申请注册北京市鹏宇电器厂，在住所（经营场所）使用证明中大兴县金星乡住宅合作社证明，房产产权归大兴县金星乡住宅合作社所有，同意将300平方米以无偿方式提供给该企业使用，期限为20年，此房产属1970年建设，无产权证。庭审中，田伟提供国有土地使用证复印件一份，该证载明土地使用者为大兴区西红门镇金星住宅合作社。
2004年，王作彭诉至法院，称岳富钢擅自将房屋转让，要求解除与岳富钢签订的租赁合同，并赔偿财产损失2000元，岳富钢不同意王作彭的诉讼请求并提起反诉，称其代王作彭向土地使用权人大兴区西红门镇金星住宅合作社交纳3000元地皮费，要求王作彭予以返还。2004年3月30日，原审法院作出民事判决书，判决驳回王作彭的诉讼请求，王作彭给付岳富钢土地使用费1500元。后王作彭不服一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院，二审维持原判。判决中经审理查明部分载明：土地使用权人大兴区西红门镇金星住宅合作社对王作彭与岳富钢的房屋租赁行为没有异议。
上述事实，有双方当事人陈述意见、联营合作协议、补充协议、收据、证明、民事判决书等证据材料在案佐证。
本院认为：岳富钢与田伟签订的涉诉房屋的联营协议及补充协议，均不违反岳富钢与案外人签订的涉诉房屋协议的约定，岳富钢与田伟签订补充协议后，亦未影响田伟正常使用涉诉房屋，岳富钢与田伟签订的补充协议，应为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。岳富钢与田伟签订补充协议后，田伟个人对涉诉房屋独立占有、使用、收益，故原审法院认定双方的联营协议自双方签订补充协议之日终止，符合双方之约定，本院亦予以确认。田伟未依约支付岳富钢涉诉房屋的租金系违约，其应承担合同约定的违约责任，岳富钢要求解除与田伟签订的补充协议，并要求田伟承担违约责任，原审法院予以支持，符合双方之约定，本院予以维持。田伟上诉称其与岳富钢签订的补充协议无效，并要求岳富钢返还其已支付的房屋租金，无事实及法律依据，本院不予采信。综上，原判正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费360元，由岳富钢负担120元（已交纳），由田伟、安晓颖负担240元（于本判决生效后7日内交至原审法院），反诉案件受理费2413元，由田伟负担（已交纳）；二审案件受理费2653元，由田伟负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王宗魁
代理审判员 王 朔
代理审判员 陈雨菡
二〇一四年三月二十八日
书 记 员 廖 慧