上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终3536号
上诉人（原审原告）：陈金全，男，1957年8月15日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。
委托诉讼代理人：薛丽，上海闰德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李泽山，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海红霏建材有限公司，住所地上海市闵行区虹梅南路3003弄18号595座。
法定代表人：郑金华，总经理。
委托诉讼代理人：何芬，上海市福隆律师事务所律师。
上诉人陈金全因与被上诉人上海红霏建材有限公司（以下简称红霏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案受理后，依法组成合议庭,于2017年4月11日公开开庭进行了审理。上诉人陈金全及其委托诉讼代理人李泽山、被上诉人红霏公司的委托诉讼代理人何芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈金全上诉请求：撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：原审认定事实不清，适用法律错误。本案涉及的房屋是陈金全建造的，一审认定房屋是红霏公司建造的，属于认定事实错误。一审审理本案期限太长，未追加涉案房屋所在的村民委员会作为第三人，也违反了相关法律的规定。
被上诉人红霏公司辩称，不同意陈金全的上诉请求，原审认定事实清楚，适用法律正确。
陈金全向一审法院起诉请求：1、确认其与红霏公司签订的《场地房屋租赁合同》无效；2、判令红霏公司向其赔偿（或补偿）红霏公司就系争租赁场地已获得或将来确定获得的补偿款按70%计算的金额；3、判令红霏公司赔偿陈金全机器调试费、拆装费、搬迁运输费等7,000元（人民币，币种下同）；4、判令红霏公司赔偿陈金全雇员损失8,484元；5、判令红霏公司赔偿陈金全营业损失21,000元；6、判令红霏公司退还多收的水电费1,475.50元；7、判令红霏公司退还陈金全多收的2015年12月份租金4,000元。
一审法院认定的事实：2012年1月1日，红霏公司作为甲方与陈乌九（陈金全的曾用名）作为乙方签订《场地房屋租赁合同》一份，约定：甲乙双方就场地、房屋租赁事宜经协商一致，订立协议。甲方拥有出租权的场地坐落于上海市闵行区XX镇XX村XX路XX号院内，甲方出租给乙方使用的土地面积共0.6535亩，房屋为42号。乙方向甲方承诺，租赁场地仅作为建材经营使用，租赁期限内，未事先征得甲方书面同意，乙方不得擅自改变场地的使用用途。租赁期限自2012年1月1日起至甲方通知搬迁为止，乙方必须无条件配合，场地每年租金以甲方通知为准。该场地以亩为单位计算，每亩每年的租金为46,000元，租金以年为单位支付，应于每年1月10日前一次性付清。乙方在租赁期限内，使用水和电，进户线路与水装置由甲方统一安装，一户一表（费用由乙方承担），水电费按照自来水公司和XX公司收费价格结算，费款乙方应于自来水公司及XX公司规定的缴费最后期限的十日前交给甲方，由甲方统一收取后交给有关单位。未经甲方书面同意，乙方不得将承租的场地转租给他人。乙方承租的房屋及水电等其他附属设施的维修义务和费用均由乙方自行承担。租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得建造新的建筑物和构筑物（包括房屋和大棚等），否则甲方有权强行拆除，未能拆除的，其所有权自建造之日起归甲方所有。本合同签订时已经存在的房屋和大棚，在本合同签订后全部归甲方所有。经甲方书面同意的，乙方可以对房屋进行装修；合同期满或提前解除的，有关装修乙方不得拆除，甲方对乙方的装修不承担任何补偿责任。因不可抗力因素导致合同无法履行，以及由于政府及市场规划和动拆迁需要，导致合同无法继续履行的，合同解除，甲方应提前三个月通知乙方搬迁并退还剩余租金，但有关要求拆迁安置的权利及拆迁补偿费用均归属甲方，乙方承诺不就上述权利和费用向甲方及有关单位和个人提出要求。
2015年11月10日，闵行区梅陇镇综合整治办公室向包括陈金全在内的租赁户发出《告知书》，告知根据市、区两级政府关于拆违和环境整治要求，许泾村辖区范围内整治工作已开始进行，各业主（租赁户）应在2015年12月15日前自行搬离所租赁的违法建筑（简易窝棚），不予配合的将依法强制清退；根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》及《上海市拆除违法建筑若干规定》等法律法规规定，未经规划及相关部门批准建设的建筑物、构筑物均属违法建筑，依法应予拆除。存有违法建筑的单位、村民（租赁户）应在2015年12月30日前清退违法建筑中的租赁单位和相关租赁人员并自行拆除违法建筑。
2015年12月9日，红霏公司向包括陈金全在内的承租户发出《告知书》，承诺对在2015年12月30日前搬离的租户退还本年度3个月租金作为补偿，逾期未搬离的租户不对其进行补偿。
2015年12月25日，上海市闵行区规划和土地管理局就陈金全所在场地房屋作出《责令停止土地违法行为通知书》，认为该处建造房屋建筑物和其他设施的行为违反土地管理法的相关规定，依法责令立即停止土地违法行为。
2016年1月6日，红霏公司再次向相关承租户发出《告知书（二）》，重申前述梅陇镇综治办及红霏公司所作的告知书的有关内容，并告知：2016年1月8日下午起，红霏公司将对案涉场地房屋停止供水、供电；2016年1月11日起，政府部门将对违法建筑开始实施拆除；红霏公司对在规定期限日之前搬离的租户补偿5个月租金，对于逾期未搬离的承租户，红霏公司不再进行补偿。
一审庭审中，陈金全、红霏公司双方一致确认租金已交至2015年12月底。陈金全表示：2015年11月起至2016年1月期间陆续搬离案涉场地和房屋；至政府相关部门进行强制拆违，场地和房屋内的人员先搬走，之后再陆续搬走木材等货物。
红霏公司于一审庭审中述称：2016年1月10日采取停水、停电措施后，陈金全始于2016年1月11日陆续搬离；因陈金全未在规定期限内搬离，致相关部门强制拆违，故红霏公司无法按照告知书所作承诺予以租金补贴；红霏公司目前未从相关政府部门或其他单位处取得关于拆违的任何补偿款项。
一审诉讼中，对于陈金全要求退还租赁期间多收的水、电费用1,475.50元，红霏公司表示其收费标准略高于本市供电、供水部门确定的标准，同意予以退还上述款项；对于陈金全主张的退还租金4,000元，红霏公司表示以顾念同乡情谊、化解双方矛盾为虑，亦同意补偿陈金全。
一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规等规定。本案中，陈金全、红霏公司之间的《场地房屋租赁合同》所涉土地属于农村集体所有，土地性质为非建设用地。根据我国土地管理法中农民集体所有土地的使用权不得出让转让或出租用于非农业建设的规定，系争租赁合同当事人擅自改变土地用途，约定将系争场地用作建材经营使用，且该土地上建设的房屋亦未取得相关规划许可，明显违反土地管理法及城乡规划法的禁止性规定，合同当属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应予返还或折价补偿；过错方应赔偿对方因此产生的损失，双方均有过错的，应各自承担相应责任。红霏公司参照合同约定的租金标准计收案涉场地房屋的占用使用费，并无不当。
关于陈金全要求按照红霏公司就案涉租赁场地房屋已获得或将来确定获得的补偿款的70%向陈金全进行赔偿，法院认为，陈金全系向红霏公司租赁使用相关场地及房屋，《场地房屋租赁合同》还特别约定了对于签订时已经存在的房屋和大棚的处理，以及不得新建建筑物和构筑物、经书面许可方可装修等各自权利义务，由此可见，相关房屋应在陈金全承租之前即已存在，陈金全认为相关房屋由其自行建造、搭建的意见，与上述合同内容明显不符，亦无证据佐证，法院难以采信。此外，因承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，可由承租人拆除；已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案陈金全亦未能提供相应证据证明其经由红霏公司同意对所租房屋进行了添附、装修附合。现案涉房屋已作为违法建筑被强制拆除，且红霏公司亦否认已取得任何拆违补偿，陈金全的该项诉请缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
关于陈金全要求红霏公司赔偿的机器调试费、拆装费、搬迁运输费等以及雇员损失、营业损失，法院认为，合同无效的损失赔偿在性质上属于缔约过失责任，在赔偿的对象上，指向信赖利益而非履行利益的损失。陈金全主张的上述损失或费用并非在订立合同时基于对红霏公司方信赖而产生的损失，故陈金全的上述主张，于法无据，法院不予支持。
关于陈金全要求红霏公司退还多收的水电费用及部分租金以4,000元计，现红霏公司自愿予以承担，属自行处分其权利，与法不悖，法院予以准许。
综上，一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、陈金全与上海红霏建材有限公司于2012年1月1日签订的《场地房屋租赁合同》无效；二、上海红霏建材有限公司于判决生效之日起十日内退还原告陈金全多收的水、电费用1,475.50元；三、上海红霏建材有限公司于判决生效之日起十日内退还陈金全场地房屋的占用使用费4,000元；四、驳回陈金全的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费848.99元，由陈金全负担。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，涉案的《场地房屋租赁合同》因合同当事人约定将集体所有的土地用作建材经营使用，改变了土地用途以及土地上的房屋未经依法审批建造，而应认定为无效。关于合同无效的后果的处理，本院认为，陈金全现并未提供充分的证据证明其所主张的涉案场地上的房屋具体哪些部位由其建造，且合同虽然无效，但该合同中存在的清理条款仍然有效：由于政府及市场规划和动拆迁需要，导致合同无法继续履行的，合同解除，甲方应提前三个月通知乙方搬迁并退还剩余租金，但有关要求拆迁安置的权利及拆迁补偿费用均归属甲方，乙方承诺不就上述权利和费用向甲方及有关单位和个人提出要求。因此，在涉案场地上的房屋已被拆除的情况下，根据上述的清理条款的内容，结合现红霏公司也否认已取得任何拆违补偿的情况，一审法院驳回陈金全要求判令红霏公司向其赔偿（或补偿）其就系争租赁场地已获得或将来确定获得的补偿款按70%计算的金额的诉请，当属无误，本院予以确认。陈金全要求红霏公司退还多收的水电费用及部分租金以4,000元计，红霏公司自愿予以承担，一审法院对此予以确认，亦无不当。陈金全的一审其余诉讼请求均缺乏充分的依据，一审予以驳回，也属恰当。
至于陈金全上诉称一审审理本案期限太长，以及未追加涉案房屋所在的村民委员会作为第三人，也违反了相关法律的规定的问题，本院认为，经审查，一审法院审理本案时间较长，是因本案较为复杂，一审法院有相应的依法延长审限的审批手续。涉案房屋所在的村民委员会并非本案必须追加的第三人，故原审未予追加，也无不当。
综上，上诉人陈金全的上诉理由均不成立，其上诉请求，本院难以支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币848.99元，由上诉人陈金全负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金绍奇
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一七年五月二十四日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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