广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）贵民一终字第171号
上诉人（一审被告）梁扬光
委托代理人罗敏
被上诉人（一审原告）陈麦艺
委托代理人张成
上诉人梁扬光因与被上诉人陈麦艺财产损害赔偿纠纷一案，不服桂平市人民法院（2012）浔民初字第519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年6月13日立案受理后，依法组成由审判员施军勇担任审判长，代理审判员黄奔、易锋参加的合议庭，于2013年7月8日公开开庭进行了审理。书记员陈丽红担任庭审记录。上诉人梁扬光的委托代理人罗敏、被上诉人陈麦艺的委托代理人张成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明，桂平市生物技术开发公司因拖欠广西银雪粮油批发市场有限公司债务，经广西银雪粮油批发市场有限公司向南宁市中级人民法院提起民事诉讼。南宁市中级人民法院于1996年10月18日作出（1996）南市经初字第291号民事调解书。（1996）南市经初字笫291号民事调解书生效后，广西银雪粮油批发市场有限公司向南宁市中级人民法院申请执行。南宁市中级人民法院于2010年1月11日作出（2010）南市执恢字第2号民事裁定：查封桂平市生物技术开发公司位于桂平市西山镇岭头村12队横山垌6412.72平方米土地及地上附着物。2011年12月30日，经南宁市中级人民法院委托，广西三益拍卖有限责任公司拍卖上述查封的土地及地上附着物。2012年2月9日陈麦艺在拍卖会上以1660万元竞买取得。南宁市中级人民法院于2012年3月20日作出（2010）南市执恢字第2号执行裁定书，裁定：位于桂平市西山镇岭头村12队横山垌，土地证号为浔国用（1995）2304150**号的土地使用权及土地上原有两栋房的所有权及相应的其他权利归买受人陈麦艺所有；上述权属自裁定送达给买受人陈麦艺时转移。陈麦艺竞买取得上述土地及地上附着物后，要求梁扬光停止占用其买受的土地，梁扬光以其租赁为由拒绝搬出，双方纠纷成讼。2013年元月22日陈麦艺诉至法院，以梁扬光占用其竞买所得土地部分场地，致使其未能行使经营管理权，造成经济损失为由，要求梁扬光停止侵占，并参照竞买物每月租金5000元计算，赔偿其自2012年2月9日至2012年11月9日期间未能使用竞买物的损失45000元。被告梁扬光则抗辩经营的场地是桂平市阳光维修厂租赁的，其作为被告主体资格不适格；同时认为陈麦艺买受该土地前，桂平市阳光汽车维修厂已承租且租赁期限未到，根据“买卖不破租赁”原则，原告陈麦艺的诉请无法律依据，依法应予驳回。
一审另查明，桂平市生物技术开发公司因与桂平市西山信用合作社借款合同纠纷一案，1995年11月15日玉林市中级人民法院根据桂平市西山信用合作社的申请，作出（1995）玉地法经初字第136-1号民事裁定书，裁定对桂平市生物技术开发公司的全部土地使用权及厂房、机械设备等（包括本案涉讼土地）进行查封、冻结。至（1996）南市经初字第291号民事案件执行拍卖时尚未裁定解除查封、冻结。2009年10月25日桂平市生物技术开发公司的法定代表人陈冠成与桂平市阳光维修厂的梁扬光签订一份《经营场地租赁合同书》，约定生物公司将其上述房地产部分租赁给阳光维修厂作为汽车维修车间和办公室之用。分两期租赁：第一期从2009年12月1日至2014年12月31日，第二期至2016年12月31日止。2010年7月29日、2010年11月20日梁扬光以其及桂平市阳光汽车维修厂的名义与案外人陈麦文签订两份《租赁合同书》，将其租赁的上述房地产一部分出租给陈麦文，一份租期从2010年8月1日至2014年10月31日，另一份租期从2010年10月20日至2014年10月31日）。现桂平市阳光汽车维修厂的登记经营者为黄奇辉。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前己设立抵押权，因抵押实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”本案原告陈麦艺通过合法拍卖，己依法取得现被告梁扬光租赁的桂平市生物技术开发公司的土地及地上附着物的所有权，有权行使占有、使用、收益和处分的权利。被告梁扬光租赁上述土地及房屋前，租赁物己被人民法院查封、冻结，该租赁行为未经所查封、冻结的人民法院许可，是无效的民事行为，不得对抗陈麦艺的使用权和所有权。至于租赁合同所造成的后果，不属本案处理范畴，应另行处理。梁扬光在现属陈麦艺的土地场所及房屋进行租赁经营活动，构成对陈麦艺使用权和所有权的侵权。陈麦艺要求梁扬光停止侵占理由充分，依法予以支持。陈麦艺的损失参照梁扬光租赁上述场所及房屋的租金每天137元计算，从南宁市中级人民法院于2012年3月20日作出（2010）南市执恢字第2号执行裁定书至2012年11月9日止共229天，共31373元。因租赁合同的签订是梁扬光，实际使用人也是梁扬光，故被告梁扬光诉讼主体适格。梁扬光辩称在租赁合同到期前任何人都无权主ＸＸ光维修厂搬出。因其租赁合同不具合法性，该抗辩意见与法律规定不符，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款，参照《最高人民法院关于审理城房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条判决：一、被告梁扬光停止侵占原告通过竞买取得位于广西桂平市西山镇岭头村12队横山垌6412.72平方米土地使用权及该土地上建筑物；二、被告梁扬光赔偿原告经济损失31373元给原告陈麦艺；三、驳回原告陈麦艺的诉讼请求。案件受理费488元，由原告陈麦艺负担100元，被告梁扬光负担388元。
一审宣判后梁扬光不服，向本院提起上诉称：1、本案涉讼的桂平市生物技术开发公司出租的有关场地是桂平市阳光汽车维修厂租赁的，上诉人不是桂平市阳光汽车维修厂的法定代表人或负责人，只是该厂的员工，因此一审法院将上诉人列为被告是错误的。2、桂平市阳光汽车维修厂与桂平市生物技术开发公司的租赁合同到2016年11月30日才终止。承租人桂平阳光汽车维修厂每年按时缴纳租金，没有违约行为，按照“买卖不破租赁”原则，该租赁合同对新的权属人即被上诉人陈麦艺也是有约束力的。3、南宁市中级人民法院拍卖文书及拍卖公告已清楚告知了各竞买人拍卖标的物上有权利负担，本案涉讼土地的租赁期限到2016年11月30日止，被上诉人对此是了解并接受的，即使是拍卖所得，被上诉人亦只能向南宁市中级人民法院要求交付房地，无权要求租赁使用人交付房地。4、作为执行机构的南宁市中级人民法院的拍卖文书及拍卖公告均确认桂平市阳光汽车维修厂作为承租人的合法身份，而桂平市人民法院却认为租赁无效。基层法院无权否认中级法院确认的事实。5、一审法院认为阳光汽车维修厂与桂平生物技术公司的租赁合同是在玉林市中级人民法院1995年查封该土地之后才签订的合同，认定租赁合同在土地查封期限内签订，属无效民事行为，并据此认定上诉人构成侵权，但依照有关法律规定查封不动产期限为两年，两年后自动解除查封，一审法院认定上诉人侵权无事实和法律依据。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律及判决错误，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求。
被上诉人陈麦艺辩称：1、关于上诉人梁扬光是不是本案适格当事人问题。首先，一审时上诉人梁扬光提供的与陈冠成于2009年10月25日签订的《经营场地租赁合同书》证实上诉人就是涉案房地产的承租人；其次，南宁中级人民法院执行局法官到桂平市阳光汽车维修厂执行调查过程中，上诉人梁扬光也自述是该厂实际经营者，是该厂法定代表人；最后，2010年11月20日的《租赁合同书》也是上诉人梁扬光签订的。因此梁扬光作为涉案房地产的承租人和实际使用人，当然是本案适格的当事人。2、早在2004年7月1日桂平市生物技术开发公司已将本案涉案房地产抵押给广西银雪粮油批发市场有限公司，并办理了抵押登记手续。该抵押关系一直持续到2012年2月被南宁市中级人民法院依法拍卖。而上诉人与陈冠成签订的《经营场地租赁合同书》是在涉案房地产抵押期间，根据《物权法》第一百九十条规定以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，上述租赁合同对通过拍卖取得涉案房地产的被上诉人没有约束力。3、被上诉人通过竞买取得涉案的房地产后，已告知上诉人及时搬出并交还场地。同时，南宁市中级人民法院也已将拍卖结果告知上诉人，但上诉人在无合同依据的情况下继续恶意占用被上诉人的场地，其行为已构成侵权。综上所述，一审判决认定事实清楚，判决正确，请求二审法院依法予以维持。
二审中上诉人梁扬光向本院提交《个体工商户营业执照》一份，证实桂平市阳光汽车维修厂2010年之前经营者为蔡荣坤。
被上诉人陈麦艺提出如下质证意见：桂平市阳光汽车维修厂自成立伊始其负责人或经营者就是上诉人梁扬光，后负责人虽先后变更为蔡荣坤和黄奇辉，但该厂实际负责人就是梁扬光，本案系列合同都是梁扬光签订就是证明。
二审中被上诉人陈麦艺向本院提交的证据有：《土地登记申请书、审批表》、《土地他项权利证明书》以及桂平市生物技术开发公司与广西银雪粮油批发市场有限公司于2004年6月30日签订的《延长抵押协议书》等材料，证实涉讼房地产在租赁前已设立抵押并登记。
上诉人梁扬光对上述证据提出如下质证意见：对抵押登记有关材料真实性没有异议，但抵押期限至2007年6月30日已截止，上诉人租赁时已过了抵押期限，被上诉人称抵押在前租赁在后与事实不符。
本院经审理查明，1995年2月11日桂平市生物技术开发公司向广西银雪粮油批发市场有限公司（原广西南宁粮油批发市场管理处）借款115万元，借款期限为一年，桂平市生物技术开发公司以其位于桂平市西山镇岭头村12队横山垌（浔国用［1995］字第230415003号国有土地使用证）作抵押担保。后双方因上述借款发生纠纷，南宁市中级人民法院于1996年10月18日作出（1996）南市经初字第291号民事调解书。2001年6月双方就上述土地办理了抵押登记手续，2004年6月30日双方又签订一份《延长抵押协议书》，将上述房地产抵押期延至2007年6月30日，并办理了抵押登记手续。其余事实与一审法院查明的事实相同。
综合本案双方的诉辩主张，本院归纳本案双方当事人争议的焦点：一、上诉人梁扬光是否为本案适格当事人？二、梁扬光与桂平市生物技术开发公司签订的《经营场地租赁合同书》是否对该土地的买受人陈麦艺具有约束力？三、陈麦艺买受涉讼的土地后，梁扬光在租赁场地上经营的行为是否构成侵权，应否承担赔偿责任？
本院认为，上诉人梁扬光系本案讼争土地及房屋最早的租赁合同签订者，也是后两次转租合同签订者。南宁市中级人民法院在该土地的执行案件询问笔录中，亦是由梁扬光来处理与陈麦艺纠纷的相关事宜。尽管桂平市阳光维修厂几次变更登记负责人或经营者，但结合本案证据，可以认定梁扬光就是桂平市阳光汽车维修厂的实际经营者，因此是本案适格当事人。上诉人梁扬光否认自己不是桂平阳光维修厂的实际经营者，仅是该厂的普通员工，本院不予采信。
关于梁扬光与桂平市生物技术开发公司签订的《经营场地租赁合同书》是否对该土地的买受人陈麦艺具有约束力问题。本案涉讼的6412.72㎡土地于2001年6月27日已设立抵押并登记，之后又办理了延长抵押登记。上诉人梁扬光与桂平市生物技术开发公司签订的《经营场地租赁合同书》是2009年10月25日签订的。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国担保法>；若干问题的解释》第六十六条规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。根据上述法律规定，本案不适用“买卖不破租赁”之规则，上诉人梁扬光与桂平市生物技术开发公司之间的租赁合同对抵押物的受让人陈麦艺不具有约束力，也就是说陈麦艺有权对其通过合法竞买取得房地产行使占有、使用、收益、处分等权利。上诉人梁扬光称涉讼土地抵押期到2007年6月30日已到期，在其租赁前抵押权已消灭，不属租赁物出租前已设立有抵押权的情形。对此，本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第五十二条规定，抵押权与其担保的债权同时存在。因此办理抵押登记的部门规定的抵押期限对抵押权的效力不发生影响。上诉人的上述上诉意见，本院不予采纳。上诉人又称南宁市中级人民法院在拍卖抵押物时通知上诉人行使优先购买权，表明已确认租赁合同的效力，被上诉人无权要求上诉人搬离租赁场地。本院认为，南宁市中级人民法院在对抵押物进行拍卖时，只是对抵押物上负担的权利进行形式审查，通知承租人行使优先购买权是基于拍卖标的物上负担有租赁权的事实，但该租赁合同是否对买受人产生法律约束力需要通过诉讼予以确认，因此上诉人的上述上诉意见，本院亦不予采纳。
关于陈麦艺受让涉讼土地后，梁扬光仍在涉讼土地上经营的行为是否构成侵权，应否赔偿损失问题。本案涉讼房地产被上诉人陈麦艺买受后南宁市中级人民法院已裁定确认（1995）230415003号的土地使用权及地上附着物的所有权归陈麦艺所有，上诉人梁扬光在上述土地上进行经营活动，构成侵权。由于上诉人占有使用被上诉人买受的房地产，致使被上诉人不能完全行使其对受让标的物占有、使用、处分、收益权利造成一定的经济损失，一审判决参照上诉人租赁上述涉讼房地产的租金确认被上诉人的损失数额为31373元，合法合理，本院予以维持。
综上所述，因本案不适用“买卖不破租赁”之规则，上诉人上诉理由不成立。本案所涉房地产于1995年被玉林市中级人民法院查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十九条规定人民法院查封不动产期限不得超过二年；第三十条规定查封期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封的效力消灭。因此一审判决认定上诉人在租赁涉讼土地前租赁物已被法院查封，属认定事实错误，本院予以纠正。租赁合同是否有效应根据《中华人民共和国民法通则》第五十六条关于民事法律行为有效性的规定和《中华人民共和国合同法》关于合同效力的规定来确定，将查封的财产出租并不必然导致租赁合同无效，因此一审法院认定上诉人租赁行为无效理由不当，本院亦予以纠正。虽然一审判决理由不当，但一审判决结果第一、第二项正确，本院予维持。一审判决主文第三项存在笔误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国担保法》第五十二条、《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国担保法>；若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持桂平市人民法院（2012）浔民初字第519号民事判决主文第一项、第二项及诉讼费负担部分；
二、变更桂平市人民法院（2012）浔民初字第519号民事判决主文第三项为：驳回被上诉人陈麦艺一审其他诉讼请求。
二审案件受理费584元，由上诉人梁扬光负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 施军勇
代理审判员 易 锋
代理审判员 黄 奔
二〇一三年九月十日
书 记 员 陈丽红