江西省南昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第843号
原告：明纲，男，1976年2月27日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。
委托代理人：刘省辉，江西朗秋律师事务所律师。执业证号：13601201110843101。
委托代理人：姚招良，江西朗秋律师事务所律师。执业证号：13601201410604487。
被告：赖政兵，男，1972年11月8日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。
委托代理人：邓乐，江西秦风律师事务所律师。执业证号：13601201310921476。
被告：明炼，女，1973年6月11日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。
原告明纲诉被告赖政兵（以下简称为赖政兵）共有物分割纠纷一案，本院于2015年6月3日立案受理后，原告明纲于2015年7月14日申请追加明炼为本案的共同被告并得到本院的准许。本院依法组成合议庭，适用普通程序分别于2015年8月20日、2016年3月30日二次公开开庭进行了审理。原告明纲及其委托代理人刘省辉、姚招良，被告赖政兵及其委托代理人邓乐，被告明炼二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告明纲诉称：2007年10月31日，原、被告共同与南昌小商品城有限公司签订了《南昌小商品城商铺订购单》，定购南昌小商品城E区1栋10#、301#商铺（后登记为南昌商品城33栋三单元102、301室），当天原告支付了60000元定金给南昌小商品城有限公司。2007年12月7日，原、被告共同与南昌小商品城有限公司签订了《南昌县商品房买卖合同》及附件，合同约定房屋总价为463919元整。原、被告于合同签订当日支付首付款233919元，剩余230000元款项通过银行按揭贷款支付。购房合同生效后，原告个人支付的60000元定金转为首付款，被告支付了首付款173919元、契税18557元及维修基金9279元，共计201755元。2007年12月22日原告个人与交通银行签订了《个人住房抵押贷款合同》，贷款230000元，并以购买的商铺办理了房屋他项权登记。截至到2015年5月5日，原告已经还清全部贷款本息，共计316013.68元。据此计算，本案诉争商铺价款总额577768.68元，其中原告出资共计376013.68元，占比65.08%，被告出资201755元，占比34.92%。2010年12月4日，南昌小商品城有限公司支付了诉争商铺三年的返租租金19000元给被告。但是，被告却一直未按上述出资比例支付相应部分租金收益给原告。现被告赖政兵、明炼经法院判决离婚，原、被告之间的姻亲关系消灭，共有权的基础不复存在，且被告未按出资比例支付相应的租金收益给原告。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求：1、依法分割原、被告共有的南昌县东新乡八月湖路2888号南昌商品城33栋三单元102、301室商铺（价值463919元），请求判决该商铺给原告，并判令被告配合原告办理过户手续，原告同意补偿被告赖政兵人民币100877.5元、补偿被告明炼人民币100877.5元；2、依法分割原、被告共有的商铺租金19000元，判给原告12365.2元。本案的诉讼费、保全费由被告承担。
被告赖政兵辩称：1、被答辩人主张分割其与答辩人共同购买的南昌县东新乡八月湖路2888号南昌商品城33栋三单元102、301室商铺比例不合理，应按首付款出资比例确定各自份额。2007年12月7日，答辩人与被答辩人共同购买上述商铺时，双方共同支付首付款233919元，其中答辩人出资173919元，被答辩人仅出资60000元，并且办理商铺产权证所需的契税（18557元）、维修基金（9279元）及物管费、工本费、有线电视初装费、门牌××.8元）均由答辩人缴纳，故在购买商铺时，答辩人的贡献远大于被答辩人，没有答辩人缴纳的首付款，双方就无法购买本案所涉商铺。此后双方以被答辩人的名义就剩余230000元购房款通过银行按揭方式支付。本案讼争商铺在办理完成银行贷款手续后即完成产权转移，成为双方共同财产、应按份共有，其中首付款233919元为共同出资，产权比例应为答辩人的出资173919元（74.35%）、被答辩人的出资60000元（25.65%）。而230000元按揭贷款为双方共同向银行承担的连带债务，与商铺产权无关。本案当事双方应按照首付款出资比例共同向银行还款，该部分债务不论何时偿还、何方偿还，其性质和金额是不变的，而商铺会随着市场变化而产生价格浮动，如乙方多还按揭款，由于购房行为与偿还贷款行为不属于同一法律关系，故多还乙方应该按照首付款出资比例向少还一方另行追偿。故贷款的偿还情况不能改变以实际出资比例来确定双方所有权比例的事实；2、被答辩人主张以购买商铺时的价款加利息为基础来分割本案讼争商铺产权损害了答辩人的合法权益。答辩人与被答辩人共同购买本案讼争商铺的时间为2007年12月7日，购买价位3518元/㎡，购房至今已近8年时间。而南昌市商铺价格连年上涨，洪城大市场也将整体搬迁至新洪城大市场，由于处于新洪城大市场商圈范围，本案讼争商铺价格已远远超过了购买时的价格，并且该商铺近年已开始产生租金收益。被答辩人故意忽略商铺的升值部分及收益，暴露了其企图独享商铺升值收益、侵害答辩人合法权益的目的。故若要对商铺进行分割，应先进行价值评估，然后以实际价格为基础进行分割；3、根据购房时悬殊的出资比例，本案讼争商铺的所有权应归答辩人所有。被答辩人未经答辩人同意单独提前偿还贷款的行为只是形成了其向答辩人另行追偿按揭款的追偿权，而答辩人购房时首付款出资比例远大于被答辩人，故分割时将讼争商铺判归答辩人所有，再由答辩人对被答辩人进行补偿更为合理。
被告明炼辩称：我对原告提出的诉请没有异议。本案所涉标的是我与被告赖政兵婚姻关系存续期间购买的，属于夫妻共同财产。我与赖政兵已于2012年离婚，我请求法院依法分割我个人的那一部分。
经审理查明：2007年10月31日，原告明纲、被告赖政兵与案外人南昌小商品城有限公司签订《南昌小商品城商铺定购单》一份，约定：明纲、赖政兵购买南昌小商品城E区1栋10#301号店铺一间，建筑面积131.87平方米，单价人民币3518元/平方米，店铺总价为人民币463919元，定金人民币60000元（定金在签订正式购房合约后转为购房款）。同日，原告明纲支付人民币60000元定金。2007年12月7日，原告明纲、被告赖政兵与案外人南昌小商品城有限公司签订编号为2007-132号的《南昌县商品房买卖合同》，合同约定：1、买受人（原告明纲、被告赖政兵）购买南昌小商品城第E1幢3单元1层10号、3层301号房，建筑面积为131.87平方米；2、房屋单价为人民币3518元/平米房，总价为人民币463919元；3、付款方式：买受人于2007年12月7日支付首付房款人民币233919元，于2007年12月16日前签订银行按揭合同，贷款人民币230000元。合同签订后，被告赖政兵支付除去定金60000元后剩余的购房首付款人民币173919元以及契税18557元、维修基金9279元，共计201755元。2007年12月22日，原告明纲与交通银行南昌分行南莲支行（以下简称为交通银行）签订《个人住房抵押贷款合同》一份，原告明纲以涉诉房屋为抵押向交通银行贷款人民币230000元，期限为10年，该笔贷款于2008年1月29日发放。2009年9月22日，南昌小商品城有限公司出具金额为人民币463743元的《销售不动产统一发票（代开）发票联》一份。2010年11月1日。涉诉房屋办理了编号为南房他证东新乡字第××号的《房屋他项权证》一份。2010年12月4日，被告赖政兵自南昌小商品城有限公司领取诉争房屋房产证两份。2015年5月5日，原告明纲提前清偿贷款。贷款期间原告共累计支付贷款利息人民币86018.68元。2015年10月8日，原告明纲申请对诉争房屋价值进行司法评估并得到本院的准许。经江西远东房地产评估咨询顾问有限公司作出的（2016）赣远东房估字第0217号《房地产估价报告》评估确定诉争房屋价值为1193424元。原告于2016年3月30日垫付司法鉴定评估费人民币6000元。
同时查明，被告赖政兵分别于2009年4月26日、2009年10月21日、2009年10月29日、2010年10月9日、2010年11月28日、2010年12月4日、2015年7月18日支付了包含土地证费、门牌××年4月26日至2014年8月31日）、电视新装费等在内共计人民币3523.8元。原告明纲于2015年3月26日交纳了2014年度的物管费791元。2010年12月4日，南昌小商品城有限公司向被告赖政兵支付涉诉商铺（2011年2月1日至2014年1月31日期间）租金人民币19000元。
另查明，涉诉房屋的登记所有权人为被告赖政兵，共有权人为原告明纲，共有情况为共同共有。原告明纲与被告明炼系姐弟关系。被告赖政兵、明炼于2003年5月16日登记结婚，并经南昌市中级人民法院于2012年8月6日作出的（2012）洪民一终字第371号民事判决书判决离婚。
以上事实有原告明纲向法庭提供的身份证、《南昌小商品城商铺定购单》、特约商户签购单、《南昌县商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票（代开）》、《个人住房抵押贷款合同》、个人贷款借款凭证回单、房屋他项权证、交通银行江西省分行贷款还款明细表、《南昌南莲支行结清单》、贷款详细信息查询表、《房屋抵押登记注销申请（审批）表》、南昌小商品有限公司出具的《情况说明》及《证明》各一份、（2010）东民初字第1471号民事判决书一份、（2012）洪民一终字第371号民事判决书一份、南昌市东湖区人民法院民事案件开庭笔录三份、收款收据一张、司法估价报告一份、鉴定费发票一张，被告赖政兵提供的票据九张等证据予以证实。
本院认为：本案的争议焦点在于各方对于诉争房屋的比例如何确定？诉争房屋如何分割？一、关于诉争房屋比例的确定。原告明纲主张依照各方的出资额比例确定原告与二被告各自所占份额分别为67.3%、16.35%、16.35%，被告赖政兵则主张按照各方在首付款中的出资额比例确定原、被告所占份额分别为25.65%、37.175%、37.175%，对此，本院认为，明纲、赖政兵二人皆未提供任何证据证明双方在购买涉诉房屋之时对各自所拥有的房屋比例进行了约定。依照《中华人民共和国物权法》第一百零四条：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有”的规定，故应以各方的出资额确定各自所占比例，又因赖政兵、明炼于2003年5月16日登记结婚，于2012年8月6日经法院判决离婚，诉争房屋系婚姻关系存续期间购买，故赖政兵所持有的份额应认定为夫妻共同财产。根据庭审已查明的事实，诉争房产的购买总额为463919元，其中明纲支付290000元、赖政兵支付173919元，故本院确定明纲、赖政兵、明炼对诉争房屋所占比例分别为62.5%、18.75%、18.75%。对由于购买诉争房屋所产生的税费等的支出及租金收入，三方亦应按上述比例份额承担责任、享有收益。因租金收入19000元已全部由赖政兵收取，故赖政兵应返还明纲11875元、明炼3562.5元。二、关于诉争房屋的分割。根据鉴定机构所出具的司法鉴定意见，诉争店铺的单价为9050元/㎡、总价值为1193424元。原告明纲及被告明炼同意按照上述鉴定结论确定的房屋价值进行分割，被告赖政兵则认为鉴定结论中的评估价值过低。鉴于原告明纲、被告赖政兵均主张将房屋判归其所有、给予其他方折价补偿，经本院释明，原告明纲明确表示不同意对诉争房屋进行竞价，主张应以鉴定结论确定房屋总价款并分得房屋。因原告明纲不同意开展竞价，被告赖政兵主张房屋作价人民币1200000元并要求分得房屋。对此，本院认为，《中华人民共和国物权法》第九十九条：“···没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割···”，第一百条“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”，由于双方无法就折价及归属等方案协商一致，故根据法律规定，应对涉案房屋折价或拍卖、变卖取得的价款予以分割。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十九条、第一百条第一款、第一百零三条、第一百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
南昌县东新乡八月湖路2888号南昌小商品城33栋三单元102、301室房屋归原告明纲与被告赖政兵、明炼按份共有，由原告明纲占62.5%、由被告赖政兵占18.75%、由被告明炼占18.75%；
二、原告明纲与被告赖政兵、明炼于本判决生效之日起九十日内协商出售南昌县东新乡八月湖路2888号南昌小商品城33栋三单元102、301室房屋，逾期未能出售的，任意一方有权申请拍卖，所得价款按各方当事人所占产权比例分配，所需税、费除应由特定当事人承担的外，由各方当事人按所占产权比例分担；
三、被告赖政兵应在本判决生效后九十日内返还给原告明纲房屋租金人民币11875元；
四、被告赖政兵应在本判决生效后九十日内返还给被告明炼房屋租金人民币3562.5元；
五、驳回原告明纲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。
案件受理费8544元、鉴定费6000元共计14544元由原告明纲承担9090元、被告赖政兵承担2727元、被告明炼承担2727元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 朱 琳
人民陪审员 戴玖红
人民陪审员 姜全秀
二〇一六年九月一日
书 记 员 刘文莉