北京市密云区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0118民初841号
原告（反诉被告）：北京齐乐天天儿童乐园，住所地北京市密云区鼓楼南大街**号（瑞嘉商场*层）。
投资人：钟红玲，总经理
委托诉讼代理人：张志强，北京市易行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯伯军，北京市中通策成律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京瑞嘉鞋服有限公司，住所地北京市密云区鼓楼南大街10号。
法定代表人：陈治理，总经理。
委托诉讼代理人：赵冬凤，女，1971年1月17日出生，满族，北京瑞嘉鞋服有限公司员工。
委托诉讼代理人：张策，北京君宪律师事务所律师
原告（反诉被告）北京齐乐天天儿童乐园（以下简称齐乐天天儿童乐园）与被告（反诉原告）北京瑞嘉鞋服有限公司（以下简称瑞嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。齐乐天天儿童乐园之委托诉讼代理人张志强、冯伯军、瑞嘉公司之委托诉讼代理人赵冬凤、张策到庭参加诉讼。
齐乐天天儿童乐园向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除齐乐天天儿童乐园与瑞嘉公司签订的《北京瑞嘉鞋服有限公司场地租赁合同》及补充协议；2、请求判决瑞嘉公司向齐乐天天儿童乐园返还保证金8000元、35天的租金61945.21元及未使用期限的装修费10万元；3、请求判决瑞嘉公司向齐乐天天儿童乐园赔偿设备折价款843200元；4、请求判令瑞嘉公司向齐乐天天儿童乐园赔偿合同履行后的可得利益4820219.18元；5、瑞嘉公司承担诉讼费用。事实和理由：2014年3月15日，齐乐天天儿童乐园向瑞嘉公司租赁了面积约885平方米的场地并签订了《北京瑞嘉鞋服有限公司场地租赁合同》，合同约定：甲方（瑞嘉公司）将坐落在密云区鼓楼南大街瑞嘉商场四层西部部位的场地，面积约885平方米有偿租赁给乙方（齐乐天天儿童乐园）经营使用，租赁期限自2014年12月25日起至2018年12月24日止，年租金为646000元，合同签约之日乙方向甲方交纳租金161500元，以后乙方每三个月向甲方交纳租金161500元；乙方在租赁场地准许经营：淘气堡、乐翻天、碰碰车、儿童电玩、捞鱼、DIY手工系列；甲方对整体和本层进行装修时，乙方必须无条件配合工作，甲方不收取在停业装修期间的租金，但不赔偿装修期间任何损失；乙方按时向甲方交纳租金，乙方享有对租赁场地的自主经营权、自负盈亏权、管理权；乙方需向甲方申报租赁场地的货架柜台装修装饰的设计效果图，经甲方同意后，按其图纸进行施工，费用由乙方承担。
合同签订后，齐乐天天儿童乐园向瑞嘉公司支付装修费15万元和保证金8000元，瑞嘉公司对齐乐天天儿童乐园承租的场地进行了装修。齐乐天天儿童乐园购置了游乐设备价值992000元，设备安装完毕后一直正常经营并按时交纳租金，租金交至2016年5月10日。
2016年4月5日，瑞嘉公司通知齐乐天天儿童乐园暂停经营，并决定在商场三层为齐乐天天儿童乐园安排400平方米的场地，租金按四层的租金标准计算，瑞嘉公司将为齐乐天天儿童乐园调整后的场地免费装饰装修，暂停经营的期间不计入租期。2016年9月20日，瑞嘉公司通知齐乐天天儿童乐园重新签订将场地调整为商场三层的租赁合同并将起草好的合同让齐乐天天儿童乐园签署，齐乐天天儿童乐园查阅合同条款发现，瑞嘉公司只提供商场三层西部面积约为238平方米的场地。因238平方米的场地不能满足正常使用，齐乐天天儿童乐园要求增加场地面积，且瑞嘉公司的三层场地完全可以满足原合同885平方米的要求，但瑞嘉公司不仅拒绝按原合同的885平方米调整，而且也拒绝按之前承诺的400平方米调整，齐乐天天儿童乐园至今无法重新经营。
2016年10月初，经多次交涉，瑞嘉公司均拒绝为齐乐天天儿童乐园提供合适的场地，而且齐乐天天儿童乐园得知瑞嘉公司在三层自行开设了儿童游乐场并将三层多余场地租赁给了他人经营，因此，齐乐天天儿童乐园请求解除合同并要求瑞嘉公司承担违约责任。瑞嘉公司应当返还原告保证金8000元、35天租金61945.21元及未使用期限的装修费10万元；瑞嘉公司的违约行为给齐乐天天儿童乐园造成了巨大损失，设备已被瑞嘉公司擅自拆除且无法使用，设备折旧至85%的价值损失843200元；合同履行后（2016年4月5日至2018年12月24日期间）可以获得的利益损失4820219.18元。对于齐乐天天儿童乐园的损失，瑞嘉公司拒绝赔偿，故齐乐天天儿童乐园诉至法院。
瑞嘉公司答辩并反诉称，齐乐天天儿童乐园陈述的签订租赁合同情况属实。2016年3月30日，北京市密云区公安消防支队向瑞嘉公司发出密公消封字（2016）第0025号临时查封决定书，要求瑞嘉公司不得在四层开设儿童娱乐场所。为了避免双方损失，瑞嘉公司积极协调三层场地，齐乐天天儿童乐园可以按四层原租金价格搬到三层继续进行经营，而且装修期间可免除租金，但齐乐天天儿童乐园最终决定不再继续经营，因其在经营期间发放了大量的预付费消费卡，导致顾客到瑞嘉公司处投诉，给瑞嘉公司的正常经营造成重大不利影响，经工商、商委、消协等多部门协调，瑞嘉公司先行垫付预付费消费卡金额，并对场地内齐乐天天儿童乐园的设备进行了公证保全，涉案的游乐设备并未损害。导致双方租赁关系终止的原因并不在瑞嘉公司，而是由于消防部门的查封决定。
综上，瑞嘉公司同意解除双方之间的租赁合同，同意退还8000元保证金及35天的租金，不同意退还装修费10万元，不同意支付设备折价款。齐乐天天儿童乐园的第四项诉讼请求，属于间接经济损失，并没有实际发生，具有很大的不确定性，所以不应当得到支持。
瑞嘉公司基于上述事实，提出如下反诉请求：1、要求齐乐天天儿童乐园赔偿瑞嘉公司各项经济损失824590元。2、反诉费由齐乐天天儿童乐园负担。经济损失包括两部分，其一为原告停止经营之后，瑞嘉公司为其发放预付卡的顾客换卡及垫付的费用截至2017年1月24日共计759651元；其二为齐乐天天儿童乐园2016年5月7日至8月31日期间的场地占用费64939元。
齐乐天天儿童乐园针对瑞嘉公司的反诉答辩称，双方已经签订关于会员卡预留问题的协议，根据协议，瑞嘉公司系对齐乐天天儿童乐园发放预付卡的无偿接收，故瑞嘉公司不应当要求齐乐天天儿童乐园进行返还。瑞嘉公司提供的三层场地系为了处理预付卡问题，并不是齐乐天天儿童乐园使用该场地进行经营，故瑞嘉公司亦不应当要求给付三层场地的使用费。综上，齐乐天天儿童乐园不同意瑞嘉公司的反诉请求。
根据双方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年11月9日，瑞嘉公司（甲方）与钟红玲（乙方）签订《北京瑞嘉鞋服有限公司场地租赁合同》，合同约定甲方将坐落在密云县鼓楼南大街瑞嘉商场四层西部部位的场地面积约700平方米有偿租赁给乙方经营使用。租赁期限为5年，自2009年12月1日起至2014年11月30日止，年租金为33万元。租赁用途为：1、乙方在承租场地内限准许经营淘气堡、枪炮城、沙滩、电动乐园、小电子游戏、小飞机、DIY，儿童娱乐和儿童用品。因为瑞嘉商场四层基本上经营儿童娱乐和儿童用品系列，所以甲方有权经营儿童娱乐和儿童用品系列，但是不与乙方经营相同项目娱乐设施。2、乙方不得经营其他任何商品。乙方确需要变更租赁用途，必须得到甲方的同意，否则视同乙方违约，甲方有权解除合同。
2010年4月26日，齐乐天天儿童乐园注册成立，类型为个人独资企业，投资人为钟红玲，经营范围为儿童游乐园经营；销售玩具。
2014年3月15日，瑞嘉公司（甲方）与齐乐天天儿童乐园（乙方）签订《北京瑞嘉鞋服有限公司场地租赁合同》，合同约定甲方将座落在密云县鼓楼南大街瑞嘉商场四层西部部位的场地，面积约885平方米，有偿租赁给乙方经营使用。租赁期限自2014年12月25日至2018年12月24日止。年租金为64.6万元，合同签约之日，乙方向甲方交纳租金16.15万元，以后乙方每三个月向甲方交纳租金16.15万元。乙方在租赁场地准许经营淘气堡、乐翻天、碰碰车、儿童电玩、捞鱼、DIY手工系列。经营品牌报甲方楼层经理登记。乙方不得经营其他任何品牌商品，确需要变更租赁用途，必须得到甲方的同意，否则视同乙方违约，甲方有权解除合同。双方对其他的合同权利义务进行了约定。同日，双方签订补充协议，约定乙方需向甲方交纳信誉保证金（以前已交），乙方向甲方交纳吊顶费用15万元，限于2014年4月15日之前一次性交清等内容。钟红雨代表齐乐天天儿童乐园在补充协议上面签字。2014年4月19日，瑞嘉公司出具收据，收到钟红玲所交纳的四层吊顶款15万元。后瑞嘉公司对齐乐天天儿童乐园在四层的经营场地进行了吊顶等装修。经齐乐天天儿童乐园及瑞嘉公司确认，瑞嘉公司收取了齐乐天天儿童乐园信誉保证金8000元，齐乐天天儿童乐园的租金交至2016年5月10日。
2016年3月30日，北京市密云区公安消防支队向瑞嘉公司出具密公消封字[2016]第0025号《临时查封决定书》，认定瑞嘉商场四层违章设置儿童娱乐场所，存在重大火灾隐患，故决定予以临时查封，查封部位、场所的范围为瑞嘉公司四层儿童娱乐场所。查封期限为2016年3月30日至2016年4月30日，并通知瑞嘉公司应当立即整改火灾隐患，整改后经北京市密云区公安消防支队检查合格后方可解除查封。
2016年4月5日，齐乐天天儿童乐园退出四层的经营场地。2016年5月19日，瑞嘉公司出具腾空场地通知函，内容为：致齐乐天天儿童乐园：2014年3月15日，我公司与齐乐天天儿童乐园签订《北京瑞嘉鞋服有限公司场地租赁合同》，约定我公司将位于瑞嘉商场四层西部面积885平方米的场地出租给齐乐天天儿童乐园使用，租金自2014年12月25日至2018年12月24日，租金为64.6万元每年。合同签订后，双方按合同约定履行权利义务。2016年3月30日，密云区消防支队对我公司出具《查封决定书》，要求瑞嘉商场在4月5日四层停止一切儿童娱乐项目，由于密云区消防支队的《查封决定书》，导致齐乐天天儿童乐园停业。为了防止双方损失的扩大，我公司决定在瑞嘉商场三层另行安排一块场地做儿童乐园使用，但由于场地限制，只能向齐乐天天儿童乐园提供400平方米左右场地，租金按四层的租金标准计算，我公司将为儿童乐园调整后的场地免费装饰装修，齐乐天天儿童乐园暂停经营的期间不计入租期。希望齐乐天天儿童乐园接到通知函，一周内腾空四层场地内的所有设施设备。敬请配合。齐乐天天儿童乐园称并未收到该腾空场地通知函。
2016年5月至8月，瑞嘉公司在瑞嘉商场三层提供一块场地，齐乐天天儿童乐园进行了相关的儿童娱乐经营活动。
2016年5月31日，经瑞嘉公司申请，北京市渔阳公证处对齐乐天天儿童乐园的设施进行保全证据，形成照片24张，录像带一盘。
2016年6月3日，瑞嘉公司对齐乐天天儿童乐园的设施进行了拆除，并将拆除的设备存放于他处。
瑞嘉公司与齐乐天天儿童乐园曾就齐乐天天儿童乐园承租瑞嘉商场三层场地继续进行儿童娱乐经营进行过磋商，但双方对于三层的承租事宜未达成一致意见。
2016年10月14日，瑞嘉公司与齐乐天天儿童乐园签订《关于解决原北京齐乐天天儿童乐园会员卡预付费的遗留问题的协议书》（以下简称解决遗留问题的协议书），该协议第一部分列明了原齐乐天天儿童乐园所发放的会员卡的种类、价格及张数等；第二部分约定了原齐乐天天儿童乐园会员卡转换为瑞嘉商场儿童乐园会员卡的具体转换方式；第三部分约定了原齐乐天天儿童乐园会员卡转换为瑞嘉商场儿童乐园会员卡的具体措施；第四部分双方对退卡问题进行了约定：如遇到顾客退卡的，双方共同做好解释工作，自10月15日开始退卡，双方各负50%的退卡金额，一天一清。
本案在审理过程中，齐乐天天儿童乐园申请对其购买的儿童游乐设备资产原值进行评估。经摇号确定，由北京京评价格评估有限公司进行此次评估鉴定。该鉴定公司于2017年8月14日出具价格评估报告书，报告书的评估基准日为游乐设备购置时间，评估对象的原值为890400元。齐乐天天儿童乐园支付鉴定费22800元。齐乐天天儿童乐园另申请对其2014年4月28日至2016年4月4日期间在瑞嘉商场四层经营儿童乐园的经营利润进行司法鉴定。经摇号确定，由北京永拓会计师事务所进行此次鉴定。该会计师事务所受理后经审查认为，因齐乐天天儿童乐园无法提供鉴定所需的财务会计资料，故决定对齐乐天天儿童乐园的申请不予受理，并将相关鉴定资料退回。
另查，齐乐天天儿童乐园并未建立完备的财务制度，没有制作财务报表，亦未有向税务部门纳税的完税证明。其为了证明收入情况，向本院提交了办理各种预付卡的手工记账明细及员工的银行流水。瑞嘉公司认为齐乐天天儿童乐园提供的上述证明营业收入的证据仅为流水账，随意性很大，未能提供完税证明，不能证明其收入情况。
2016年10月左右，瑞嘉公司开始在瑞嘉商场三层经营面积700平方米左右的儿童娱乐项目。
瑞嘉公司为证明其接收齐乐天天儿童乐园预付卡的金额，向本院提供了具体各种预付卡五千多张。齐乐天天儿童乐园认可上述预付卡的真实性，但认为该预付卡系瑞嘉公司按照双方签订的《关于解决原北京齐乐天天儿童乐园会员卡预付费的遗留问题的协议书》的约定自愿接收的，不应当要求齐乐天天儿童乐园予以赔偿。齐乐天天儿童乐园认为该预付卡进一步证明了其提交的收入明细的真实性，证明其2015年全年收入2879257元的真实性。
本案在审理过程中，经本院向北京市密云区公安消防支队核实，消防支队查封瑞嘉商场四层儿童娱乐设施的原因是：根据部门规章《建筑设计防火规范》的规定，在四层及以上的房屋不能设置儿童娱乐场所。
本院认为：合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。齐乐天天儿童乐园与瑞嘉公司签订的租赁合同书系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。因齐乐天天儿童乐园设置在瑞嘉商场的四层，故消防部门根据《建筑设计防火规范》关于在四层及四层以上房屋内不能设立儿童娱乐场所的规定，对瑞嘉商场四层的齐乐天天儿童乐园的娱乐设施进行了查封，要求瑞嘉公司进行整改。故齐乐天天儿童乐园在瑞嘉商场四层进行儿童娱乐经营的合同目的已无法实现，故齐乐天天儿童乐园要求解除双方之间租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。对于合同解除的时间，在消防部门限定的整改期间内，齐乐天天儿童乐园已经于2016年4月5日停止在瑞嘉商场四层的儿童娱乐经营活动，故双方租赁合同解除的时间应为2016年4月5日。合同解除后，瑞嘉公司收取齐乐天天儿童乐园的信誉保证金及多收取的租金应当予以返还，故对于齐乐天天儿童乐园要求瑞嘉公司返还信誉保证金8000元及35天的租金61945.21元的诉讼请求，本院予以支持。瑞嘉公司作为瑞嘉商场四层场地的出租方，应当对四层及以上房屋内不能设立儿童娱乐场所的部门规定有明确的认知，且考虑到瑞嘉公司在租赁合同中明确限定了齐乐天天儿童乐园的经营范围、未经瑞嘉公司同意不得变更租赁用途等内容，以及瑞嘉公司在消防部门查封通知书下达之前将瑞嘉商场四层的经营范围定义为基本经营儿童娱乐及儿童用品系列，故瑞嘉公司应当对双方租赁合同不能实现合同目的而不得不解除承担主要责任，本院酌定为80%。齐乐天天儿童乐园在签订租赁合同时对承租的场所是否准许用于儿童娱乐经营疏于审查，未尽到必要的注意义务，亦应对租赁合同解除负一定责任，本院酌定为20%。因租赁合同解除，导致齐乐天天儿童乐园不能享用全部租赁期间所投入的吊顶装修费及购买儿童娱乐设备带来的收益，形成相应的损失，对此瑞嘉公司应当对齐乐天天儿童乐园予以赔偿，具体金额由本院根据瑞嘉公司承担租赁合同解除的过错责任、装修费用及儿童娱乐设施的残值予以确定。装修费用的残值，本院根据齐乐天天儿童乐园所投入的15万元吊顶装修费及租赁合同未履行的期间予以确定。儿童娱乐设施的残值，本院根据鉴定公司评估的娱乐设施原值及租赁合同未履行的期间予以确定。对于齐乐天天儿童乐园要求瑞嘉公司赔偿经营损失的诉讼请求，本院认为因租赁合同的解除，造成齐乐天天儿童乐园预期经营损失，瑞嘉公司应当按照其承担的责任予以赔偿，但齐乐天天儿童乐园要求赔偿剩余租赁期间的经营损失，缺乏法律依据，本院酌定经营损失的期间为六个月。经营损失应为营业利润损失，因齐乐天天儿童乐园的营业利润无法通过审计方式予以确定，但其提供的手工记账明细及银行流水在一定程度上能够反映出收入状况，故本院参考其手工记账明细、银行流水及儿童娱乐行业的一般盈利情况酌定齐乐天天儿童乐园的经营损失数额。因瑞嘉公司替齐乐天天儿童乐园接收了部分预付卡，弥补了齐乐天天儿童乐园的部分损失，故本院在酌定齐乐天天儿童乐园预期经营损失数额时，亦考虑到了瑞嘉公司替齐乐天天儿童乐园接收部分预付卡的事实。对于瑞嘉公司的反诉请求，本院认为瑞嘉公司提供三层场地供齐乐天天儿童乐园进行一段时间的经营及接受部分预付卡，本身系为了解决齐乐天天儿童乐园因不能在四层经营而产生的遗留问题，均应为瑞嘉公司的自愿行为，故本院对其反诉请求，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、北京齐乐天天儿童乐园与北京瑞嘉鞋服有限公司所签订的《北京瑞嘉鞋服有限公司场地租赁合同》及补充协议于二○一六年四月五日解除。
二、北京瑞嘉鞋服有限公司于本判决生效之日起七日内退还北京齐乐天天儿童乐园信誉保证金八千元、租金六万一千九百四十五元二角一分。
三、北京瑞嘉鞋服有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿北京齐乐天天儿童乐园吊顶装修损失八万一千六百四十三元。
四、北京瑞嘉鞋服有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿北京齐乐天天儿童乐园儿童娱乐设施投入损失四十八万四千六百三十一元。
五、北京瑞嘉鞋服有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿北京齐乐天天儿童乐园经营损失二十万元。
六、驳回北京齐乐天天儿童乐园的其他诉讼请求。
七、驳回北京瑞嘉鞋服有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费二万二千八百元（系北京齐乐天天儿童乐园垫付），由北京齐乐天天儿童乐园负担四千五百六十元；由被告北京瑞嘉鞋服有限公司负担一万八千二百四十元（于本判决生效之日起七日内给付北京齐乐天天儿童乐园）。
本诉案件受理费五万二千六百三十四元（系北京齐乐天天儿童乐园预交），由北京齐乐天天儿童乐园负担四万零四百七十二元（已交纳），由北京瑞嘉鞋服有限公司负担一万二千一百六十二元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
反诉案件受理费一万二千零四十四元，由北京瑞嘉鞋服有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 吕书义
人民陪审员 张友德
人民陪审员 张淑芹
二〇一八年一月二十五日
法官 助理 唐汉玲
书 记 员 龚满园