江苏省灌南县人民法院民 事 判 决 书(2015)南民初字第00302号原告中国邮政集团公司连云港市分公司。住所地连云港市海州区南极南路西侧。负责人万培军，该公司总经理。委托代理人胡长春，该公司职工。委托代理人马晋桥，江苏和济律师事务所律师。被告杨兆林，居民。被告胡建兵，居民。被告灌南县同杰汽车销售有限公司。住所地灌南县新东南路***号。法定代表人张开广，该公司经理。委托代理人杨威，灌南县东方法律服务所法律工作者。原告中国邮政集团公司连云港市分公司（以下简称邮政公司）与被告杨兆林、胡建兵、灌南县同杰汽车销售有限公司（以下简称同杰汽车公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月2日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告邮政公司的委托代理人胡长春、马晋桥，被告同杰汽车公司的委托代理人杨威到庭参加诉讼，被告杨兆林、胡建兵经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邮政公司诉称，2013年1月，被告杨兆林承租原告房屋和场地，双方签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限从2013年1月1日至2013年12月31日，年租金64000元，被告不得转租、分租等，如有违反，原告有权责令改正并解除合同。2014年9月，原告需收回房屋自用才发现被告杨兆林将房屋转租给胡建兵、同杰汽车公司使用。原告明确告知被告解除租赁合同收回房屋，但被告均不予理睬。故原告具状要求依法判令解除租赁合同、返还租赁物，连带支付租金及违反金10万元，并承担诉讼费用。被告杨兆林未作答辩。被告胡建兵未作答辩。被告同杰汽车公司辩称，原告与被告没有任何关系，涉案房屋被告于2012年从杨兆林处承租并使用，因为涉案房屋一直由杨兆林使用，被告认为该房屋系杨兆林所有。即使不是杨兆林所有，杨兆林是原告公司的员工，杨兆林履行的是职务行为。如原告确有证据证实房屋产权是其所有，被告同意搬出。被告保留与杨兆林之间的诉讼权利，被告不承担诉讼费和其他费用。经审理查明，2011年至2013年，原告将其所有的位于灌南县新东南路原邮电局家属区内房屋，面积约272平方米，场地2420平方米租赁给被告杨兆林使用，双方逐年签订《房屋租赁合同》。其中2013年双方合同约定，租赁期限从2013年1月1日至2013年12月31日止，年租金64000元，杨兆林向原告交纳保证金5000元，租赁期满后退还杨兆林。合同还约定杨兆林擅自转租房屋，原告有权解除合同并要求被告支付违约金，违约金的计算方式为转租房屋的天数乘以年租金的1%。合同签订后，杨兆林使用房屋及场地，2013年之前的租金，被告杨兆林均按双方合同约定支付。2014年，被告杨兆林继续使用租赁房屋及场地，双方未签订书面的租赁合同，杨兆林也未支付2014年的房屋租金。2014年11月5日，原告向被告杨兆林公告，要求其于2014年11月30日前自行搬离，将房屋交回原告并结清拖欠费用。另查明，被告杨兆林将其租赁的北侧房屋转租给被告胡建兵使用，现被告胡建兵已经搬出房屋。2012年1月，杨兆林将南侧房屋转租给被告同杰汽车公司使用，双方无书面的租赁合同，至本院诉讼时南侧房屋仍由同杰汽车公司使用，同杰汽车公司已给付杨兆林房屋租金至2014年年底。还查明，2015年4月9日，江苏省邮政公司连云港市分公司更名为中国邮政集团公司连云港市分公司。本案在审理过程中，被告同杰汽车公司称其已给付杨兆林2015年租金5万元，并提供2013年11月21日，被告杨兆林向其出具的借条。上述事实，有当事人陈述，房屋租赁合同、照片、收条等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原告与被告杨兆林签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。双方签订的房屋租赁合同期满后，被告杨兆林继续使用租赁物，原告没有提出异议，视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原告随时可以提出解除合同，原告应当在合理期限之前通知承租人。因原告已于2014年11月5日向被告杨兆林公告，故对原告要求与被告杨兆林解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。关于租金及违约金100000元，即2014年租金64000元、2015年1月至7月租金37000元（6.4万元/年÷12月×7月），违约金10000元，再扣除杨兆林已交保证金5000元，原告只要求被告给付租金及违约金计100000元，因被告杨兆林从2014年至今未给付租金，故原告要求给付租金，本院予以支持。因双方合同约定被告擅自转租房屋的，应承担转租房屋的天数乘以年租金1%的违约金。被告杨兆林2012年即将房屋转租他人，原告主张违约金10000元，符合法律规定，本院予以支持。被告杨兆林已给付原告保证金5000元，故原告要求扣除保证金5000元后，被告杨兆林再支付租金及违约金共计100000元，本院予以支持。关于原告要求被告胡建兵、同杰汽车公司承担连带支付租金及违约金100000元，根据法律规定，房屋租赁合同解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。原告未提供证据证实被告胡建兵欠付杨兆林租金，且胡建兵现也未实际占用房屋，故对原告要求胡建兵承担连带给付租金及违约金，本院不予支持。同杰汽车公司已经给付杨兆林租金至2014年年底，2015年租金，被告同杰汽车公司提供由杨兆林出具的借条证实租金已经冲抵，因被告杨兆林未到庭，被告同杰汽车公司与杨兆林之间2015年租金是否结清，本院无法查实。原告也未提供证据证实被告同杰汽车公司欠付杨兆林租金，故对原告要求被告同杰汽车公司承担连带给付租金及违约金，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第十八条之规定，判决如下：一、解除原告中国邮政集团公司连云港市分公司与被告杨兆林签订的房屋租赁合同。二、被告杨兆林于本判决生效之日起十五日将涉案房屋（位于灌南县新东南路原邮电局家属区内房屋，面积约272平方米，场地2420平方米）返还给原告。被告灌南县同杰汽车销售有限公司在其使用范围内负有返还责任。三、被告杨兆林于本判决生效之日起十日给付原告中国邮政集团公司连云港市分公司房屋租金及违约金共计100000元。四、驳回原告中国邮政集团公司连云港市分公司其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，公告费600元，合计2900元，由被告杨兆林负担。原告已预交，被告杨兆林在给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费2300元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地的法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  屠维维人民陪审员  高维香人民陪审员  杨成芳二〇一五年十二月十七日书 记 员  朱 婷法律条文及上诉须知附录一、法律条文[一]、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。[二]、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。[三]、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。