上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1300号
上诉人（原审被告）林少军。
委托代理人林少勉（系林少军之弟）。
被上诉人（原审原告）黄承凯。
委托代理人常敬泉，上海市德尚律师事务所律师。
上诉人林少军因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第2397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月13日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月3日公开开庭审理了本案。上诉人林少军之委托代理人林少勉，被上诉人黄承凯之委托代理人常敬泉到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审经审理查明，黄承凯系＊＊＊＊房屋及X号地下1层车位D028室（以下简称涉案房产）的产权人。
2013年2月26日，黄承凯与林少军通过上海台庆房地产经纪有限公司（以下简称台庆房产）居间介绍，达成系争房产买卖意向。同日，黄承凯作为出售方（甲方）、林少军作为买受方（乙方）、台庆房产作为居间方（丙方），三方签订了《房地产买卖居间定金协议》，约定涉案房产的总价款为人民币（下同）640万元。该协议的第八条“特别约定事项”中约定：“甲乙双方签订本协议当日乙方支付甲方定金人民币伍万元整，乙方应于2013年2月28日补足定金伍万元整，由此共同构成定金部分壹拾万元整。乙方在2013年5月31日支付甲方房款肆拾叁万元整，甲方应于2013年5月31日将该房地产交付于乙方，乙方在2013年6月10日支付甲方房款壹佰万元整，其中壹拾万元整作为房屋尾款暂存台庆房产。乙方贷款申请叁佰伍拾柒万元整，以贷款的形式支付甲方，剩余部分房款壹佰叁拾万元整以家电、装修补偿款的名义支付甲方，并于2013年6月10日支付甲方”。同日，林少军向黄承凯支付购房定金5万元。
2013年2月28日，黄承凯（出售人、甲方）与林少军（买受人、乙方）就龙茗路X弄X号1201室房屋签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：1618546），约定乙方受让甲方的上述房产，房屋建筑面积为220.24平方米，转让价款为510万元。该合同第六条约定，甲乙双方确认在2013年9月30日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；第九条约定，乙方未按合同约定期限付款的，乙方应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款每日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过15日后乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总金额的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付；合同附件三“付款协议”第4条“贷款申请”约定，乙方通过贷款银行申请357万元贷款形式支付第二期房贷款……如乙方之贷款申请未获得贷款银行审批通过或审批通过金额不足，则任何不足部分均由乙方于甲乙双方申请该房产过户交易前支付至台庆房产，待双方办妥过户手续后3个工作日内由台庆房产转付甲方。该合同还对双方其他权利义务作出了约定。双方就X号地下1层车位D028室另行签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号为：1618XXX），约定该车位的转让价为10万元，双方确认于2013年9月30日前办理产权过户手续。合同附件三“付款协议”约定：乙方应于2013年5月31日前支付甲方全额车位款项10万元。
同日，双方签订一份《变更协议》，内容为：双方于2012年2月27日签订关于上海市闵行区龙柏路X弄X号1201室房屋买卖合同，合同约定的成交价为510万元，双方同意将合同中“补充条款”的第一条变更为：一、附赠设备：该房地产内的固定附属设施、设备（含家具家电）的价格均不含在房价款内，乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方人民币120万元，并于2013年6月10日支付甲方；乙方确认其于签订买卖合同前已对房屋进行了验看，双方同意甲方按房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可，但甲方必须保证该房地产内的管道畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用。同日，林少军又支付定金5万元。
黄承凯于庭审中表示，上述《变更协议》中存在两处笔误，一是签订买卖合同时间“2012年2月27日”应为“2013年2月27日”，二是房屋的地址“上海市闵行区龙柏路X弄X号1201室”中的“龙柏路”应为“龙茗路”。
2013年3月3日，黄承凯、林少军重新签订了关于涉案房产的两份《上海市房地产买卖合同》，合同编号及内容与2013年2月28日的买卖合同完全相同。
当日，就上述两份房地产买卖合同，黄承凯、林少军共同向上海市东方公证处申请办理公证，该公证处于2013年3月4日出具了公证书。
2013年5月29日，黄承凯将涉案房屋及车位移交给了林少军，林少军实际入住房屋至今。
2013年6月1日，黄承凯向林少军出具两份收据，确认分别收到林少军购买系争房屋所支付的全额首期房款143万元，以及车位的全额转让款10万元。
2013年6月11日，黄承凯向林少军出具收据，确认收到林少军购买涉案房屋的房款120万元，其中10万元作为尾款暂存台庆房产。
2013年9月25日，黄承凯向林少军致函，告知林少军最迟于2013年9月30日过户之前办理好房屋审税及贷款事宜，如届时未办妥贷款手续或审批金额不足，应在过户前将任何不足部分以现金形式补齐，若不能如期过户，将承担违约风险。林少军称，于同年10月初收到上述函件。
2013年10月18日，黄承凯委托律师致函林少军，主要内容是，林少军未能于约定的2013年9月30日过户日期之前将357万元房款支付至台庆房产，已经构成违约，故明确关于系争房产的买卖合同及变更协议将于林少军收到函件后解除，林少军应向黄承凯退还房屋，黄承凯则在扣除违约金后向林少军退还房款。林少军于次日收到上述函件。
2013年11月7日，黄承凯委托律师就系争房屋买卖合同及变更协议的解除及解除后果处理等事宜再次致函林少军。林少军于次日收到上述函件。黄承凯因林少军收到函件后未予答复，遂诉至法院。
黄承凯向原审法院申请证人仇晨杰到庭作证，证人陈述：2013年2月底，黄承凯、林少军到其公司签订房屋买卖合同，约定了房屋转让价为510万元，车位转让价为10万元，房屋装修补偿款为120万元，税费各自承担。但由于房屋尚有贷款，无法办理公证。2013年5月，黄承凯将房屋交付给林少军，林少军将房屋首付款交给黄承凯。后林少军在办理贷款手续时，银行认为林少军收入不稳定，只能贷款100万元。至2013年9月，林少军申请的贷款仍未能获批，其也将该情况反馈给林少军，林少军表示再等等。但最终贷款申请未能获准，林少军也未再有其他音讯。证人为协助林少军申请贷款，一共为林少军找了5家银行。关于《变更协议》上的房屋地址，系笔误。
庭审中，林少军表示其接收房屋后，出资70万元委托民工（非装修公司）进行装修。黄承凯对此不予认可，表示其交付的是装修房，林少军不可能装修，也无须装修。
经原审法院向林少军释明如其对房屋进行装修，在合同不能继续履行的情况下，可能会产生装修损失，征求林少军是否要求对装修进行评估。林少军明确表示不同意评估。
另经原审法院向黄承凯询问其因合同至今未能履行而对其造成的损失，黄承凯表示由于林少军不履行合同，导致其产生交通费、律师费、以及合同公证费的损失。林少军则表示黄承凯主张的赔偿金不合理，明显过高；要求继续履行合同，对于造成黄承凯的实际损失，愿意按实赔偿。
原审审理中，黄承凯起诉要求：1、解除黄承凯、林少军于2013年3月3日签订的上海市闵行区龙茗路X弄X号1201室房屋的《上海市房地产买卖合同》（合同编号分别为：1618546、1618566）、《变更协议》，要求林少军将上述房屋返还黄承凯；2、林少军支付黄承凯逾期付款违约金26，775元及赔偿金100万元；3、林少军支付黄承凯自2013年10月27日起至实际返还房屋之日止，按照每月18，000元租金计算的房屋使用费。
诉讼中，黄承凯变更诉讼请求为：1、要求解除黄承凯、林少军于2013年3月3日就上海市闵行区龙茗路X弄X号1201室房屋、X号地下1层车位D028室而签订的两份《上海市房地产买卖合同》（合同编号分别为：1618546、1618566）以及《变更协议》，要求林少军将上述房屋及车位返还黄承凯；2、要求林少军支付赔偿金100万元。
原审认为，黄承凯、林少军于2013年3月3日签订的两份《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对合同双方均有约束力，双方均应遵照执行。结合黄承凯、林少军以及居间方签订的《房地产买卖居间定金协议》约定房屋及车位的总价款为640万元，可以认定黄承凯、林少军签订的《变更协议》系房地产买卖合同的组成部分，对双方同样具有约束力。林少军虽辩称《变更协议》中所指向的是另一处房屋的买卖，与本案无关，但法院从该协议的行文内容（包括房屋的转让价款、付款时间及最终的签署日期）来看，均与系争房屋的买卖相关联，居间经办人亦作为证人对该协议上的两处笔误（即签约日期及房屋地址）作出了说明，故原审认为该《变更协议》系房屋买卖合同的有效补充，对林少军的此节辩称意见不予采信。
现本案的争议焦点为：系争房屋买卖合同是否应予解除？结合《房地产买卖居间定金协议》、《上海市房地产买卖合同》和《变更协议》，以及证人证言，可以认定系争房屋买卖时，黄承凯、林少军均确认房屋及车位的真实交易价为640万元，其中510万元为合同约定的房屋转让价、10万元为车位转让价格，120万元为房屋装修及设施设备的补偿款。现林少军仅以《上海市房地产买卖合同》中的价格作为房屋交易价格的辩称意见，法院不予采纳。林少军累计支付的装修及设施设备补偿款120万元、车位转让款10万元及房款153万元，共计已付283万元，至今尚未支付购房款357万元。按合同约定，此笔357万元的房款，应是由林少军以贷款方式支付，如未能获得贷款或贷款不足，则应于合同约定的产权过户日即2013年9月30日前由林少军自行支付。然至今林少军未能如期支付，已经逾期超过15日，显属违约，故按合同约定黄承凯有权解除合同。黄承凯发出的解除合同通知函到达林少军时（即2013年10月19日），双方之间的房屋买卖合同关系即告解除。由于双方所签的《变更协议》为《上海市房地产买卖合同》的有效组成部分，黄承凯也于其解除合同的函件中明确通知林少军要求解除《变更协议》，因此双方之间关于系争房产而签订的《变更协议》亦于2013年10月19日解除。上述合同及协议解除后，黄承凯收取的283万元房款应当返还林少军。而林少军除应向黄承凯返还系争房屋之外，还应向黄承凯支付总房款20%的赔偿金，此赔偿金实为违约金。违约金具有惩罚性和补偿性的双重特性，黄承凯未能充分证明其因合同未能履行所造成的确切损失，故对于林少军主张100万元违约金过高，要求调整的意见，法院予以采纳，酌情确定违约金为40万元。据此，原审法院于二○一四年四月十五日依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、第二款之规定，作出判决：一、黄承凯与林少军于2013年3月3日就上海市闵行区龙茗路X弄X号1201室、X号地下1层车位D028室房地产而签订的合同编号为1618546的《上海市房地产买卖合同》、合同编号为1618566的《上海市房地产买卖合同》以及于2013年2月28日签订的《变更协议》于2013年10月19日解除；二、林少军于判决生效之日起三十日内将上海市闵行区龙茗路X弄X号1201室、X号地下1层车位D028室返还黄承凯；三、黄承凯于判决生效之日起十日内返还林少军购房款、装修及附属设施设备补偿款、车位转让款共计人民币283万元；四、林少军于判决生效之日起十日内支付黄承凯违约金人民币40万元。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币14，526.98元，由林少军负担。
原审判决后，林少军不服，向本院提起上诉，诉称，双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定分别以510万元和10万元购买涉案房屋及车位，合同价款已包含房屋装修费用。上诉人已支付283万元房款，还差237万元房款，而被上诉人起诉称上诉人还差357万元房款，故系被上诉人违约。上诉人收入稳定，贷款问题不是因上诉人原因所造成的，被上诉人直至2013年6月才归还贷款，拖延了上诉人的贷款时间，且中介也有义务和责任为上诉人办理贷款。双方签订的车位转让合同并未违法，且已履行，原审判决解除车位转让合同，适用法律错误。综上，请求撤销原判，改判双方继续履行所签订的两份《上海市房地产买卖合同》。
被上诉人黄承凯辩称，房屋买卖合同及车位转让合同系主从合同关系，房屋买卖合同解除后车位转让合同也应相应解除。上诉人与被上诉人于2013年3月签订房屋及车位买卖合同，约定9月底办理过户手续，上诉人有足够的时间办理相应的贷款手续。虽经中介努力，期间换了几家银行，但上诉人始终未能获得贷款，也未能根据合同约定在2013年9月30日前以现金补足贷款金额，故上诉人已构成根本违约，被上诉人根据法律规定及合同约定有权解除合同。故请求驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审判决查明事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，关于涉案房屋及车位的真实交易价格问题，原审根据双方先后签订的《房地产买卖居间定金协议》、《上海市房地产买卖合同》、《变更协议》以及证人证言，确认涉案房屋及车位的真实交易价包括合同约定的房屋转让价510万元、车位转让价10万元以及房屋装修及设施设备的补偿款120万元，共计640万元，并无不当，本院予以认同。上诉人主张涉案房屋的合同价款510万元已包含房屋装修费用，与在案证据不符，本院不予采信。关于导致涉案房屋买卖合同解除的违约责任问题，根据法律规定，在房屋买卖合同中，房屋买受人的基本合同义务是按约支付房款，而根据双方合同约定，上诉人应于双方申请过户即2013年9月30日前申请357万元贷款支付第二期房款，如上诉人贷款申请未获得银行审批通过或审批通过金额不足，则任何不足部分均由上诉人支付至中介方。然上诉人至今未支付该笔房款，显已构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人称其未能获得银行贷款系由于被上诉人及中介方的原因所造成、被上诉人已构成违约，缺乏依据，本院不予采信。关于车位转让合同应否予以一并解除的问题，根据法律规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，且涉案车位的产权登记附着于涉案房屋的产权登记，故涉案车位的转让依附于涉案房屋的转让，在涉案房屋买卖合同应予解除的情况下，涉案车位转让合同应予一并解除。综上，原审根据本案查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人上诉坚持要求继续履行涉案房屋及车位的买卖合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币14，526.98元，由上诉人林少军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 孙 超
二〇一四年六月十六日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……