贵州省岑巩县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔2626民初47号原告：中国农业银行股份有限公司岑巩县支行（以下简称“岑巩县农行”），住所地岑巩县新兴振兴大道中段政府路口。负责人：吴建华，该支行负责人。委托代理人：杨军，该支行副行长。委托代理人：张先荣，该支行客户部职工。被告：张才海，男，1970年7月19日出生，土家族，本科文化，居民，贵州省岑巩县人，身份证住址岑巩县天马镇，现具体住址不祥。被告：杨元香，女，1972年8月28日出生，侗族，初中文化，务农，贵州省岑巩县人，身份证住址岑巩县天马镇，现具体住址不祥。被告：黔东南州通顺房地产开发有限责任公司（以下简称“岑巩县通顺房产公司”），地址岑巩县新兴舞水路1号。法定代表人：吴通顺，该公司经理。委托代理人：吴跃，贵州七律律师事务所律师。原告岑巩县农行诉被告张才海、杨元香、岑巩通顺房产公司金融借款合同纠纷一案，本院案受理后，依法适用普通程序，于2016年7月4日公开开庭进行了审理，原告岑巩县农行委托代理人杨军、张先荣，被告通顺房产公司法定代表人吴通顺及其委托代理人吴跃到庭参加诉讼，被告张才海、杨元香经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岑巩县农行向本院提出诉讼请求：要求判决解除原告与被告签订的借款合同，并由三被告承担连带责任归还贷款本金62，222.40元及利息30，617.62元（计算至2016年1月20日），本息合计92，840.02元，并承担本案诉讼费用。事实和理由：2004年7月28日，被告张才海向原告贷款7万元，用于购买岑巩县新兴银海雅苑C幢三单元602号房屋一套，借款期限30年，并用其所购上述房屋作抵押和家庭收入还贷，该贷款于2034年7月28日到期。该户此笔贷款现已连续拖欠98个月本息未还，经其多次向借款人和担保人催收未果，被告长时间未履行按月还本付息义务已构成违约，对其贷款造成了严重风险，为此，特提起诉讼。被告张才海、杨元香经公告送应诉手续和开庭传票，未到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据材料。被告岑巩通顺房产公司辩称，1、通顺房产公司对被告张才海在原告处所贷款项，按原告与被告张才海所签订的《个人住房按揭合同》第十一条有关丙方的义务规定，是阶段性和附解除条件的保证担保，其保证期间限于贷款合同签订至张才海取得房产证书，办妥抵押登记并将有关抵押文件交原告收执之日止。因原告与被告张才海就该贷款已办理房屋他项权抵押登记，并获得了相关登记文件，因而我公司的担保责任已解除，不再对被告张才海的贷款承担连带担保责任。2、岑巩县通顺房产公司是原岑巩县文发房地产开发有限公司转让过来后成立的，根据双方的转让协议，岑巩通顺房产公司不承担原岑巩县文发房地产开发有限公司转让前的债权债务，而原岑巩县文发房地产开发有限公司对张才海在岑巩县农行的贷款担保发生在公司转让前，因而我公司不应对该笔贷款承担偿还责任。原告岑巩县农行及被告岑巩通顺房产公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对到庭当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据1、《贵州省房屋他项权登记申请审批表》。本院认为，该审批表虽然系原、被告在房产管理局进行的登记，但登记时该房屋为在建商品房，原告未取得房屋所有权证，该登记为商品房预告登记，该预告登记并未使被告岑巩县农行获得现实抵押权。2、《企业名称预先核准通知书》、《准予变更登记通知书》、吴通顺身份证复印件、岑巩县文发房地产开发有限责任公司《抵押担保承诺书》。本院认为，该组证据虽能证明岑巩县文发房地产公司为被告张才海的借款提供了担保，但该公司已于2010年7月6日变更为岑巩县通顺房产公司，因该变更系两公司的内部约定，所以岑巩通顺房产公司不能当然解除对原告的担保责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年7月28日，被告张才海向原告岑巩县农行贷款7万元，用于购买原岑巩文发房地产开发有限责任公司开发在建的县岑巩县新兴振兴大道中段银海雅苑C幢3单元602号商品房一套，被告张才海与原告岑巩县农行签订了《个人住房按揭合同》。合同约定：借款期限为30年，自2004年7月28日起至2034年7月28日止，还款方式为“递减金还款法”。以每一个月为一个偿还期，还款日定于每月20日；借款月利率为4.2‰。合同还约定，岑巩县文发房地产开发有限责任公司作为丙方对该笔借款提供连带责任担保，担保时限为“自本合同签订之日起，至乙方取得房产证书，办妥抵押登记并将抵押文件交甲方收执之日止”，担保范围为“全部贷款本金、利息、逾期利息、罚息及其他相关费用”。被告张才海、第二被告杨元香共同与原告签订了《抵押担保承诺书》，用所购在建房屋作为该笔借款的抵押担保，在岑巩县房产管理局（现岑巩县住房和城乡建设局）办理了房屋他项权预告抵押登记，被告杨元香还向原告出具了《共同还款责任书》，承诺承担共同还款责任，直至本息还清为止。同时，岑巩县文发房地产开发有限责任公司向原告出具了《抵押担保承诺书》，以其开发的房产为被告张才海提供连带责任担保。截止2016年1月20日，被告张才海该笔借款仍下欠本金62222.40元，利息30617.62元，并已超期98个月未还，该贷款经岑巩县农行多次催收未果。另查明，被告张才海与被告杨元香于1993年2月按农村习俗举行婚礼，但未办理结婚登记手续，后于2014年10月20日经本院判决离婚。2010年7月6日，岑巩县文发房地产开发有限责任公司更名为被告黔东南州通顺房地产开发有限责任公司，法定代表人变更为吴通顺。本院认为，岑巩县农行与被告张才海签订的《个人住房按揭合同》、《共同还款责任书》、《抵押担保承诺书》，均系双方当事人的真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应当按照约定全面履行合同义务。岑巩县农行按照约定向被告张才海发放了贷款，被告张才海应该按照合同约定的期限偿还借款本息，现逾期还款，其行为构成违约，岑巩县农行要求解除与被告张才海的借款合同，符合法律规定，本院予以支持。对借款的归还，应由三被告按责任承担。对被告张才海与岑巩县农行就张才海所购位于岑巩县振兴大道中段银海雅苑C幢3单元602号在建房在原岑巩县房产管理局办理的在建商品房抵押登记，因被告张才海当时并未实际取得该房屋，其登记应为抵押权预告登记，原告享有的是一种抵押期待权，由于最终并未办理实际抵押，所以原告不享有该抵押房产的优先受偿权；被告杨元香在张才海向原告贷款时，与张才海系夫妻关系，张才海的借款用途为家庭建房，且被告杨元香未举证证明该贷款系被告张才海个人债务，因而该贷款为夫妻共同债务，被告杨元香应承担连带偿还责任；被告通顺房产公司作为岑巩县文发房地产开发有限责任公司变更后的企业担保人，自愿用其开发的房产、地产为原告所贷款项提连带责任供担保，其虽未办理抵押登记，其抵押未设立，但其保证合同仍然有效，应承担企业保证责任，其约定的担保期限为“自本合同签订之日起，至乙方取得房产证书，办妥抵押登记并将抵押文件交甲方收执之日止”的担保期限早于主债务履行期限，按《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条的规定，应视为对保证期没有约定，保证期限为主债务履行期届满之日起六个月，因而应承担该贷款的连带担保责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（四）项、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、被告张才海、杨元香于本判决生效后30日内偿还原告岑巩县农行本金62，222.40元及利息30，617.62元（计算至2016年1月20日），本息合计92，840.02元。二、被告黔东南州通顺房地产开发有限责任公司对上述欠款承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2230.00元，由被告张才海、杨元香承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审 判 长  李培云人民陪审员  肖定银人民陪审员  刘衍鹏二〇一六年八月二十二日书 记 员  陶政巍