湖北省黄冈市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂11民终2349号
上诉人（原审被告）：程丽文，女，1977年5月1日出生，汉族，住湖北省浠水县。
被上诉人（原审原告）：王志文，男，1960年4月7日出生，汉族，住湖北省罗田县。
委托诉讼代理人：廖家富，湖北胜智律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告）：中国联合网络通信有限公司罗田县分公司。住所地：湖北省黄冈市罗田县义水北路。
公司负责人：叶芊，该公司总经理。
上诉人程丽文因与被上诉人王志文、中国联合网络通信有限公司罗田县分公司租赁合同纠纷一案，不服湖北省罗田县人民法院（2017）鄂1123民初1155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
程丽文上诉请求：撤销湖北省罗田县人民法院（2017）鄂1123民初1155号民事判决，驳回王志文要求程丽文支付96192租金的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审程序违法。一审法院在开庭前只向上诉人送达一次民事诉讼，收到诉状后，上诉人与立案庭人员联系并告知因在外地出差没有时间回来，立案庭的人联系说先写一份材料说明情况，再看是延期还是说明情况通知上诉人，但上诉人未接到后期通知。原审后没有通知程丽文到庭应诉，只是在开庭当天电话通知开庭，然后以缺席为由开庭审理本案。剥夺了程丽文的诉讼权利，程序严重违法；二、一审法院认定程丽文与王志文之间的租赁合同有效以及超期97天的租金计算没有法律依据，认定事实错误。王志文与程丽文签订租赁合同时，没有提供城建许可、规划许可、产权证等相关文件，一审法院径直认定租赁合同有效，没有法律依据。程丽文于2016年7月28日已将租赁房屋返还给中国联合网络通信有限公司罗田县分公司，程丽文实际占用租赁房屋的时间应算至2016年7月28日。且程丽文是代表中国联合网络通信有限公司罗田县分公司对外经营，是履行职务行为，所产生的法律后果应由中国联合网络通信有限公司罗田县分公司承担。
王志文向一审法院起诉请求：判令程丽文、中国联合网络通信有限公司罗田县分公司支付下欠王志文租金96192元及滞纳金，并支付下欠水费1272.71元。
一审法院认定事实：2015年7月20日，王志文与程丽文签订《房屋租赁合同》，将其购买的位于罗田县凤山镇前进街房屋一楼（原联通手机城）租给程丽文经营中国联合网络通信有限公司罗田县分公司话费及手机业务。该合同约定：租赁期为五年，自2015年8月11日起至2020年8月10日止。房屋第一年租金为34万元，从第二年起至第五年度的租金在前一年租金基础上每年增长5％，租金交纳期限为：第一年度在合同签订当日一次交清，从第二年度起租金按年度交纳，在前一年度期满前一个月之内交清，如未按期交纳则由程丽文每日向王志文交纳滞纳金800元。程丽文租赁期内水电费由其负责缴费等。合同签订后，程丽文按约定付清了第一年度的租金，第一年租期期满后，由于程丽文工作调动，无法继续经营，在未与王志文协商的情况下，停止了经营。王志文于2016年10月18日将房屋租与他人，2016年11月18日才对外收取租金。现王志文请求两被告支付2016年8月11日至2016年11月18日下欠租金96192元及经营期间下欠水费1272．71元。王志文提供的证据不能证明中国联合网络通信有限公司罗田县分公司为程丽文提供担保。
一审法院认为，王志文与程丽文签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，为有效合同。程丽文称其将钥匙交还中国联合网络通信有限公司并通知王志文，该行为不是约定的合同解除方式，也不符合法定合同解除的情形。故在王志文将该房屋出租给他人之前，王志文与程丽文签订的房屋租赁合同仍然有效，程丽文应当按照合同约定支付租金（340000元＋340000元x5％）÷360天x97天=96192元。王志文要求支付水费及中国联合网络通信有限公司罗田县分公司承担担保责任，一审不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、程丽文于本判决书生效后10日内支付王志文租金96192元；二、驳回王志文其他的诉讼请求。
本院二审期间，各方当事人没有提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。
另查明，2011年8月10日，王志文与程丽文签订租赁合同，约定将罗田县凤山镇前进街的房屋一层出租给程丽文，承租期限为2011年8月11日至2015年8月10日止。中国联合网络通信有限公司罗田分公司同时出具担保函，承诺如程丽文不能履行合同条款或有违约行为，由该公司负责并承担连带责任。2012年7月5日，罗田县房屋租赁管理所颁发房屋租赁证。2015年7月20日，双方对上述合同进行了续签，租期自2015年8月11日至2020年8月10日止，该合同约定，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2个月书面通知对方，经双方协商同意后签订终止协议。若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金并赔偿所造成的经济损失。2016年10月18日，王志文与郭培德签订房屋租赁合同，合同约定将涉案出租房屋交由郭培德承租使用，租赁期限自2016年11月18日至2024年11月17日。
本院认为，本案争议焦点为：
一、原审缺席审理审理程序是否合法？根据在卷材料显示，原审法院于2017年8月12日向程丽文送达诉状、开庭传票等法律文书，程丽文在上诉状中亦予以陈述收到诉状，且根据程丽文上诉状中陈述“自己在外地出差没有时间回来”予以证实当时即向程丽文送达了开庭传票确定开庭时间，程丽文虽与原审法院立案庭联系被告知写一份材料说明情况，但程丽文向原审法院提交的材料中只是对案件事实进行了说明，并未要求申请延期或不能到庭的事实说明，在确定的开庭时间程丽文未参加诉讼，原审按送达时确定的开庭时间开庭并缺席审理此案，程序合法，程丽文上诉主张不能成立，不予支持。
二、双方签订的房屋租赁合同是否有效？
王志文与程丽文签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且没有违反法律强制性规定，该租赁合同合法有效。原审中，王志文向法院提交了2012年7月5日罗田县房屋租赁管理所颁发的房屋租赁证，予以证实出租房屋符合法律规定的出租条件，故程丽文上诉提出出租人未提交城建许可、规划许可等相关文件，双方租赁合同无效的主张，不能成立，本院不予支持。
三、程丽文是否应承担支付租金的责任？
王志文与程丽文间房屋租赁合同成立有效，双方应按合同约定全面实际履行合同。根据查明事实，王志文按合同约定将房屋交付程丽文租赁使用，程丽文亦按合同约定支付了一年租赁费用。现程丽文认为，其于2016年7月28日将房屋钥匙退给中国联合网络通信有限公司罗田县分公司，双方租赁合同于2016年7月28日已解除，不应再承担给付租金义务。对此，本院认为，双方房屋租赁合同约定：“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2个月书面通知对方，经双方协商同意后签订终止协议。若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金并赔偿所造成的经济损失”。依据合同此约定，程丽文要求解除合同应提前2个月书面通知王志文并双方签订终止协议，但程丽文无证据证实其与王志文间于2016年7月28日就房屋租赁合同解除达成合意，故双方租赁合同在王志文将房屋出租给他人之前，仍有效成立。王志文于2016年10月18日与他人签订租赁合同，但租赁期限自2016年11月18日起计算，故王志文要求支付租金计算至2016年11月18日的主张，符合合同约定及法律规定，程丽文的上诉主张不能成立，不予支持。程丽文上诉主张，其与中国联合网络通信有限公司罗田县分公司间系职务行为，应由公司承担责任。对此主张，本院认为，合同系程丽文与王志文间签订，其上未加盖中国联合网络通信有限公司罗田县分公司公章，且程丽文无证据证实其系单位职工，亦无法证实其与中国联合网络通信有限公司罗田县分公司间存在代理或职务关系，故对其上诉主张，不予支持。
综上所述，程丽文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2236元，由上诉人程丽文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱爱兵
审 判 员 饶桂芳
审 判 员 易 俊
二〇一七年十二月二十五日
法官助理 陈新明
书 记 员 彭 聪