山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鲁民提字第652号
再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：蓬莱市蓬达房地产开发有限公司，住所地蓬莱市。
法定代表人：孙典明，总经理。
委托诉讼代理人：刘永福，山东蓬祥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张文娟，女，1974年4月17日出生，汉族，系该公司职工，住蓬莱市。
被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：李嗣强，男，1966年11月4日出生，汉族，居民，住蓬莱市。
再审申请人蓬莱市蓬达房地产开发有限公司（以下简称蓬达公司）因与被申请人李嗣强商品房销售合同纠纷一案，不服山东省烟台市中级人民法院（2014）烟民一终字第84号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年12月23日作出（2015）鲁民提字第652号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人蓬达公司的委托诉讼代理人张文娟到庭参加诉讼；被申请人李嗣强经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蓬达公司申请再审称，其再审请求：1.撤销一、二审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费由李嗣强承担。
事实和理由：（一）原判决认定的基本事实缺乏证据证明。1.李嗣强未领取房产证，是因为其未交齐购房款，一审法院认定是由于蓬达公司未缴纳契税及办证费用确属错误。2002年6月24日，蓬达公司与李嗣强签订《商品房预（销）售合同》，约定李嗣强向蓬达公司购买位于蓬达商城的两处房产，面积均为114.192平方米，房款总额为1233273元。第一条约定：暂测面积与房地产产权登记机关实际测定面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积为准，并结清差价。
2004年12月，蓬达商城测绘报告出具后，李嗣强所购的两处房产实测面积均为130.29平方米，李嗣强须依据合同再缴纳差额房款额为173858元。蓬达公司及时将这一消息通知李嗣强，并告知李嗣强只要按照原合同的单价补齐房款差额后，就可以办理房产证。李嗣强一直不肯补齐房款。此后，蓬达公司多次采用口头、书面等各种形式通知李嗣强要求其尽快补齐房款差额，但一直未见行动。同时，蓬达商城测绘报告牵涉实测面积增加的业主很多，其他业主都及时到蓬达公司缴纳了差额房款，并拿到了房产证，只有李嗣强和另一业主王某某因未交齐房款而没有拿到房产证。可见李嗣强未领取房产证，是因为其未交齐购房款，一审法院认定是由于蓬达公司未缴纳契税及办证费用错误。
2.2008年10月27日，李嗣强的房产证就办理完毕，一审法院根据2010年12月10日蓬达公司向王某某出具的《证明》认定彼时李嗣强房产证仍在办理中确属错误。蓬达公司在《证明》上加盖公章，仅是用于王某某办理营业执照，与实际情况不符，并不能证明李嗣强的房产证未办理。
3.一审判决认定2011年4月23日前蓬达公司未告知李嗣强房产证已填发错误。2004年12月，房产的测绘报告已经出具，由于李嗣强的房产实测面积与合同面积不同，蓬达公司及时告知李嗣强需要按照合同约定补齐房产的差价，李嗣强理应知道只要补齐房款后就可以办理房产证。根据2008年7月23日李嗣强向蓬莱市住房和规划建设管理局提交的有其签名的《房屋所有权登记申请书》中明确载明房屋的位置、面积等信息。因此，自2008年7月23日起，李嗣强就知晓两处房产的实际面积均为130.29平方米。
（二）原判决适用法律错误。1.李嗣强是办理房产证的义务主体，一审法院认定蓬达公司是办理房产证的义务主体确属错误。蓬达公司与李嗣强签订《商品房预（销）售合同》，第八条约定：“在该商品房交付使用时，填写《商品房购销合同》、《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》后，甲方（蓬达公司）协助乙方（李嗣强）到房地产产权登记机关办理产权证。交易费、工本费、契税、评估费、物业管理公共基金等国家政策性收费由乙方承担，甲方负责提供办证时所需的有关材料。”依照双方的约定，在房产证办理过程中，义务主体是李嗣强，蓬达公司仅起到协助义务，即提供办证时所需的有关材料。办理房产证需要向蓬莱市住房和规划建设管理局提交《房屋所有权登记申请书》及相关的办证材料。申请书需有房屋业主在蓬达公司签字，住房和规划建设管理局据此认定该申请人为房屋的产权人。2008年7月23日，李嗣强向住房和规划建设管理局提交有其本人签字的申请，2008年10月27日，李嗣强的房产证办理完毕。李嗣强提交办证申请后3个月内房产证就办理完毕，足可见办证的义务人并不是蓬达公司，而是李嗣强。
即使视为合同内容发生了变更，蓬达公司有办理房产证的义务，在李嗣强未交齐房款之前，蓬达公司取得抗辩权。就本案而言，双方当事人互负义务且有先后履行顺序。李嗣强应先交齐房款及办证费用，其后蓬达公司才能递交办理房产证的手续等文件。而李嗣强未交齐房款，蓬达公司依据法律规定取得抗辩权，蓬达公司不去办理房产证合法。
2.一、二审判决均认为李嗣强需要支付差额房款，只是差额房款的数额应双方协商确定，这个认定错误。首先，蓬达公司与李嗣强双方签订的《预售合同》第一条约定：暂测面积与房地产产权登记机关实际测定面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积为准，并结清差价。由此可见当实测面积多于合同面积时，李嗣强理应及时按照合同约定补齐差价款。其次，在房屋测绘报告出具后，蓬达公司多次通知李嗣强及时按照合同约定补齐房款，李嗣强理应知道需要补交的差额房款的方式为按照原合同的单价补齐差额面积即可，并不存在协商的情形和必要。在2011年4月的《通知》中，蓬达公司再一次告知李嗣强按照差额面积补交房款，而蓬达公司法定代表人的书写内容再一次证实未补齐差额房款不能“拿”房产证。
3.一审法院认定蓬达公司以李嗣强未补齐房款而未交付房产证的抗辩事由起始时间应从2011年4月23日计算确属错误。首先，测绘报告在2004年12月就已作出，同时作出的测绘报告还有同一项目中的住宅项目，而住宅项目部分业主早己补齐差价，可见对于面积差额的变化，李嗣强明确知晓。其次，蓬达公司多次采取口头通知和书面通知的形式告知李嗣强及时补齐房款。2011年4月1日，蓬达公司向李嗣强出具通知，通知中载明：“房产证早已办好……我们曾通过不同形式通知，按实测面积补款拿证，但一直未见行动。……请接通知后，来我公司办理产权的交接手续。”可见在2011年4月之前，蓬达公司就多次用各种不同形式通知李嗣强补齐差价就可拿证，而李嗣强从未要求拿证；同时2012年2月16日，蓬达公司再次书面通知：“此前，我公司曾多次通过不同形式通知业主，按实测面积补款办证，但一直未见行为。请接通知后，于7日内速来我公司补齐差额房款，我公司将在您补齐差额房款后，按房产部门的实测面积为您办理产权证。”这次通知也证实蓬达公司通过多种形式通知李嗣强补款拿证。因此，李嗣强未补齐房款差价款的违约金起算时间应为2008年。
李嗣强经公告送达，未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
李嗣强向一审法院起诉请求：蓬达公司按照已付购房款总额，自2004年2月24日起至2012年2月23日止参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准按照日万分之二点一计算逾期办理房产证的违约金754000元，并判令蓬达公司办理房产证并交付给李嗣强。
蓬达公司向一审法院反诉请求：判令李嗣强向蓬达公司支付购房款173858元，并承担自2008年7月起至2012年12月31日止按未付房款总额银行同期贷款利率两倍的违约金70065元。
一审法院认定事实：蓬达公司与李嗣强于2002年6月24日签订商品房预（销）售合同一份，约定“甲方：蓬达公司，乙方：李嗣强，一、乙方向甲方购买位于蓬莱市蓬达商城6125号、6126号临街门市两栋，其中6125号门市的建筑面积、单价、金额分别为114.192平方米、5000元/平方米、570960元；6126号门市的建筑面积、单价、金额分别为114.192平方米、5800元/平方米、662313元，购房款总价1233273元。上述商品房面积为甲方暂测面积。房屋竣工后，如暂测面积与房地产产权登记机关实际测定面积有差别的，以房地产产权登记机关实际测定面积为准，并结清差价。六、甲方于2003年6月30日将上述商品房交付乙方使用。七、违约责任：1.乙方若未按合同规定交纳购房价款时，甲方有权单方面解除本合同（即本合同自动失效），甲方同意退还乙方已支付房价款，但乙方必须向甲方支付违约金：乙方主动要求退房，须向甲方支付累计应付款的百分之二的违约金；乙方逾期交付购房款逾期部分应向甲方支付每日万分之一的违约金。八、在该商品房交付使用时，填写《商品房购销合同》、《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》后，甲方协助乙方到房地产产权登记机关办理产权证。交易费、工本费、契税、评估费、物业管理公共基金等国家政策性收费由乙方承担，甲方负责提供办证时所需的有关材料。”该两栋门市为尚未建成房屋。合同签订后，李嗣强分别于2001年2月28日、2001年3月12日、2002年6月24日、2002年6月27日、2003年5月28日、2003年5月29日给付蓬达公司购房款10万元、20万元、316636.5元、14万元、476636.5元，合计1233273元。2003年5月29日，蓬莱市地方税务局给蓬达公司出具发票一张，载明李嗣强购买两栋门市房6125、6126号总金额为1233273元。2003年11月22日，蓬达公司将上述两栋房屋交付李嗣强，同日蓬达公司给李嗣强出具代收费项目清单一份，载明收取商城门市小区6125、6126号李嗣强业主：1.契税36998元，2.物业管理公共基金3563元、测绘费457元、评估费7400元、交易费2284元，共计代收费50702元。
2008年7月23日，蓬达公司与李嗣强签署房屋所有权登记申请书一份并提交蓬莱市住房和规划建设管理局，该申请书载明李嗣强购买的两栋门市房的面积均为130.29平方米。2008年10月27日，蓬莱市住房和规划建设管理局为李嗣强购买的房屋填发房产证号为蓬房权证登字第××号房产证一份，房屋所有权人为李嗣强，坐落于蓬莱市钟楼东路94号16、17号房屋各一栋，建筑面积均为130.29平方米。因蓬达公司未缴纳相关的契税及办证费用，至今未领取上述房产证。经查，坐落于蓬莱市钟楼东路94号16、17号楼房即李嗣强购买蓬达公司的位于蓬莱市蓬达商城6125号、6126号临街门市两栋。2010年12月10日，蓬达公司给另案王某某出具证明一份，载明：“证明，兹有住户王某某在我公司开发建设蓬达商城购住临街门市6110#面积70平方，产权证正在办理中。特此证明，蓬达公司（加盖蓬达公司公章），2010、12、10”。2011年4月1日，蓬达公司出具通知一份，载明：“通知，各位业主：蓬达商城临街商业房，房产证早已办好，由于面积与房产部门实测面积出现了差异，按合同中第一条款内容中的规定，合同面积为暂测面积，当暂测面积与房产部门实测面积出现差异时，应以房产部门实测面积为准，因此，实测面积就成了办理产权证的法定依据。我们也想根据实际情况进行更改，但是根据房产部门测绘规定，测绘面积已不可更改，这样一来，我们也无法改变。此前，我们曾通过不同形式通知，按实测面积补款拿证，但一直未见行动，现我公司决定将确权后产生的差额面积合成价款，并承担价款的50%。请接通知后，来我公司办理产权的交接手续。特此通知。蓬达公司，2011年4月1日”。李嗣强与王某某、王建华（韩国强）于2011年4月23日在该通知上签名并写明已看不同意。蓬达公司的法定代表人盖其东于2011年5月3日在该通知上签名并写明“同意者拿证，不同意等一等，因为精品屋房面积少了，退款了”。2012年2月16日，蓬达公司给李嗣强下发通知两份，其中一份载明：“通知，蓬达商城临街商业房6125业主：李嗣强，您购买的商业房早已具备办证条件，由于购房合同中的面积为暂测面积，房产部门后来测绘的面积为实测面积，因两者产生了差额，所以根据购房合同第一条中的相关内容规定，如暂测面积与房产部门的实测面积有差异，以房产部门的实测面积为准，并结清差价。因此，实测面积就成为办证的法定依据。此前，我公司曾多次通过不同形式通知业主，按实测面积补款办证，但一直未见行动。现我公司再次通知您，请接通知后，于7日内速来我公司补齐差额房款，我公司将在您补齐差额房款后，按房产部门的实测面积为您办理产权证。特此通知。附：暂测面积：114.192平方米，实测面积：130.29平方米，差额面积：16.098平方米，差额房款：16.098×5000元/平方米=80490元，蓬达公司（加盖印章），2012年2月16日”。另一份通知中除房号为6126、差额房款为16.098×5800元/平方米=93368.4元，其余内容一致。庭审中，蓬达公司主张有李嗣强签名的房屋所有权登记申请书可以证明李嗣强于2008年7月23日已知道所购两处房产的实测面积多于合同面积，因李嗣强未结清购房款，故蓬达公司未交付李嗣强房产证。李嗣强则主张其对于需要补交购房款的知情时间为蓬达公司第二次下发通知的时间即2012年2月16日。
一审法院认为，蓬达公司与李嗣强争执的焦点问题是：1.办理房屋产权证的义务主体是谁；2.蓬达公司是否存在逾期办证；3.如果蓬达公司存在逾期办证行为，违约责任应如何承担；4.蓬达公司通知李嗣强补齐购房款的起始时间及李嗣强逾期付款违约责任如何承担。
关于第一个与第二个焦点问题。蓬达公司与李嗣强签订的商品房预（销）售合同是双方的真实意思表示，合法有效。在合同履行过程中，蓬达公司代为收取了李嗣强的契税、物业管理公共基金等办证费用，应视为双方对李嗣强合同内容的变更，由蓬达公司履行办证义务。李嗣强按照合同的约定履行了付清购房款的义务，蓬达公司于2003年11月22日将房屋交付李嗣强使用，李嗣强接收房屋的同时就拥有了诉争房屋的完全所有权，而蓬达公司于2008年7月23日才向蓬莱市住房和规划建设管理局提交房屋所有权登记申请书及相关的办证材料，且在行政机关填发房产证后至今未缴纳相关的费用领取房产证交付李嗣强。另通过2010年12月10日蓬达公司给另案王某某出具证明及2011年4月23日蓬达公司给李嗣强下发的通知均可以看出李嗣强在2011年4月23日前对于行政机关已填发争议房屋房产证不知情，而蓬达公司未向李嗣强告知该事实。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房解释）第十八条的规定，双方对办理权属证书期限没有约定的，诉争的商品房为尚未建成房屋的，在房屋交付使用之日2003年11月22日起90日内（即2004年2月20日），由于出卖人即蓬达公司的原因，致使买受人即李嗣强未能取得房屋权属证书的，蓬达公司应当承担违约责任。
关于第三个焦点问题。蓬达公司提交的2008年7月23日有李嗣强签字的房屋所有权登记申请书中，其内容不足以证明李嗣强对于需补交房屋差价及补齐房款后才能领取房产证知情，而2011年4月23日在李嗣强签名的蓬达公司下发的通知中，蓬达公司明确告知李嗣强需按实测面积补款拿证，则蓬达公司以李嗣强未补齐房款而未交付李嗣强房产证的抗辩事由起始时间应从2011年4月23日计算，故蓬达公司对于逾期交付房产证的违约金计算应自2004年2月21日起至2011年4月23日止。商品房解释第十八条规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，李嗣强主张违约金按照已付购房款1233273元的日万分之二点一的标准计算，符合法律规定，则蓬达公司应承担的违约金数额为678321元。
关于第四个焦点问题。商品房解释第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……。本案中，蓬达公司与李嗣强签订的商品房预（销）售合同明确约定“房屋竣工后，如暂测面积与房地产产权登记机关实际测定面积有差别的，以房地产产权登记机关实际测定面积为准，并结清差价”。蓬达公司在2011年4月23日虽通知李嗣强需结清差价，但通过通知的内容及蓬达公司法定代表人盖其东的批复可看出双方对于李嗣强需给付差价的数额处于协商状态。蓬达公司在2012年2月16日给李嗣强下发的两份通知则明确告知李嗣强应给付差价款的数额为173858元并限定李嗣强的给付期限为7天，故李嗣强给付蓬达公司差价款违约金的计算起始时间应从2012年2月24起计算，考虑到蓬达公司逾期办理房产证违约金的计算标准，一审法院认为李嗣强在给付蓬达公司差额款173858元的同时承担自2012年2月24日起至2012年12月31日止日万分之二点一的违约金为宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，商品房解释第十四条、第十八条规定，一审法院判决：一、限蓬达公司于本判决生效后20日内到蓬莱市住房和规划建设管理局缴纳相关费用并领取蓬房权证登字第××号房屋所有权证，并在领取上述证书后的10日内将其交付给李嗣强。二、蓬达公司给付李嗣强自2004年2月21日起至2011年4月23日止逾期办理房产证的违约金678321元。三、李嗣强给付蓬达公司购房款173858元并承担自2012年2月24日起至2012年12月31日止逾期付款的违约金11388元。四、上述二、三项兑除后，蓬达公司给付李嗣强493075元，此款于判决生效后10日内给付。本诉案件受理费11340元，由李嗣强负担1138元，由蓬达公司负担10202元。反诉案件受理费776元，由蓬达公司负担187元，由李嗣强负担589元。
蓬达公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决中第一、二项，并将一审判决第三项更改为：李嗣强给付蓬达公司购房款173858元，并按照日万分之二点一承担自2005年1月1日起至2012年12月31日止逾期付款违约金106682元。
二审法院认定事实与一审法院认定事实一致。
二审法院认为，合同履行过程中，蓬达公司代为收取了李嗣强的契税、物业管理公共基金等办证费用，但蓬达公司于2008年7月23日才向蓬莱市住房和规划建设管理局提交房屋所有权登记申请书及相关的办证材料，且在行政机关填发房产证后未缴纳相关费用领取房产证交付李嗣强，致使李嗣强至今未能取得房屋权属证书，蓬达公司应当承担逾期办理房产证的违约责任。根据商品房解释第十八条的规定，双方对办理权属证书期限没有约定，诉争的商品房为尚未建成房屋，办理权属证书的期限应为房屋交付使用之日起90日内。2011年4月23日李嗣强签名的蓬达公司下发的通知中，蓬达公司明确告知了李嗣强需按实测面积补交房屋价款才能取得房产证，此时，蓬达公司以李嗣强未补交房屋差价款对逾期办理房产证进行抗辩成立。蓬达公司主张此前已将该事项告知李嗣强，但未提交证据证明。因此，逾期办理房产证的违约金应自2004年2月10日起计算至2011年4月23日止。蓬达公司在2011年4月23日虽通知李嗣强需结清差价，但通过通知的内容及蓬达公司法定代表人盖其东的批复可看出双方对于李嗣强需给付差价的数额处于协商状态。蓬达公司在2012年2月16日给李嗣强下发的两份通知则明确告知李嗣强应给付差价款的数额为173858元并限定李嗣强的给付期限为7天，故李嗣强给付蓬达公司差价款违约金的起始时间应为2012年2月24日。一审判决正确，应予维持。蓬达公司的上诉理由均不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项及第一百七十五条之规定，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10202元，由蓬达公司负担。
本院再审认定的事实与原审认定的事实一致。
蓬达公司再审开庭时，补充再审请求：首先，逾期办证违约金计算的起止时间应为2004年2月21日至2008年10月27日。李嗣强已经知道测绘面积与合同面积有差额，李嗣强需结清差额再办理房产证。其次，蓬达公司要求李嗣强结清差价的金额原来是半价，现要求全额347716元。因2012年2月16日给李嗣强下发的通知中，李嗣强在七天期限内付清享受半价，超期限应该结清全价。
还查明，2014年8月25日，蓬达公司将房产证一本交给了李嗣强。
本院再审认为，本案争议的焦点问题：1.谁是办理房产证的主体。2.蓬达公司给付李嗣强自2004年2月21日起至2011年4月23日止逾期办理房产证的违约金678321元是否正确。3.李嗣强给付蓬达公司购房款173858元并承担自2012年2月24日起至2012年12月31日止承担逾期付款的违约金11388元是否正确。
（一）关于谁是办理房产权属证书主体的问题。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”根据上述规定，出卖人房地产开发企业为办理房屋权属证书的义务主体。《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”可知办理房屋权属证书的义务主体是买受人，房地产开发企业仅负有协助义务。
但上述对于办理房屋权属证书义务主体的规定并非相互冲突，而是相互补充关系。通常情况下，开发商只要在法定期限内向行政主管部门提交了相关证明文件及资料，期间开发商可要求买受人配合提供相应资料，在完成初始登记并履行告知买受人的义务后，开发商的办证义务已履行完毕。此后买受人可自行申办产权证书，期间亦可要求开发商提供有关材料。开发商的办证义务分为办理大产权证与小产权证两种。“大产权证”是项目整体的初始登记产权，由开发商取得；而“小产权证”是转移登记到购买房者名下的单独房屋产权。办理小产权应当是开发商与购房者合作办理，不是开发商的单方义务。如购房者未及时履行配合义务，则不符合商品房解释中的归责要件：“出卖人原因导致的”。综上，蓬达公司与李嗣强在办理房屋权属证书各自负有义务，均为办理房屋权属证书的主体。
（二）蓬达公司主张的逾期办证违约金计算的起止时间应为2004年2月21日至2008年10月27日。根据商品房解释第十八条的规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”合同双方对办理权属证书期限没有约定的，诉争的商品房为尚未建成房屋的，在房屋交付使用之日2003年11月22日起90日内（即2004年2月20日），蓬达公司没有办好房产证，李嗣强也没有取得房产证。
2008年7月23日，蓬达公司与李嗣强签署房屋所有权登记申请书一份并提交给蓬莱市住房和规划建设管理局，该申请书载明李嗣强购买的两栋门市房的面积均为130.29平方米。2008年10月27日，蓬莱市住房和规划建设管理局为李嗣强购买的房屋填发房产证号为蓬房权证登字第××号房产证一份，房屋所有权人为李嗣强，坐落于蓬莱市钟楼东路94号16、17号房屋各一栋，建筑面积均为130.29平方米。
房产证办好后，两套房屋均存在面积差16.098平方米，面积差价款客观存在，双方没有解决好补交面积差价数额的问题，李嗣强拒绝交付。2008年10月27日，蓬达公司已经为李嗣强办好了房产证，之后李嗣强没有及时领取，是因为没有向蓬达公司补交面积差价款。其他大部分的购房者在2008年底前，均领到了房产证。因此，从2008年10月27日办好房产证到李嗣强未完全补交面积差价款期间，蓬达公司没有向李嗣强交付房产证，不是基于蓬达公司一方的过错，不应当适用商品房解释第十八条。原判决关于蓬达公司逾期交付房产证的违约金计算应自2004年2月21日起至2011年4月23日止的结论不当，应予纠正。
蓬达公司主张的逾期办证违约金计算的起止期间应为自2004年2月21日起至2008年10月27日止合理，本院予以支持。李嗣强主张违约金按照已付购房款1233273元的日万分之二点一的标准计算，符合有关法律规定。蓬达公司给付李嗣强自2004年2月21日起至2008年10月27日止逾期办理房产证应承担的违约金数额为443149元[（其中2004年的天数为315天，2005年至2007年为1095天（365×3），2008年的天数为301天，总共1711天；每天的违约金数额为259元，共计443149元）]。
（三）李嗣强给付蓬达公司购房款173858元，并承担自2012年2月24日起至2012年12月31日止承担逾期付款的违约金11388元正确。蓬达公司与李嗣强签订的商品房预（销）售合同明确约定“房屋竣工后，如暂测面积与房地产产权登记机关实际测定面积有差别的，以房地产产权登记机关实际测定面积为准，并结清差价”。蓬达公司在2011年4月23日虽通知李嗣强需结清差价，但通过通知的内容及蓬达公司法定代表人盖其东的批复可看出双方对于李嗣强需给付差价的数额处于协商状态。蓬达公司在2012年2月16日给李嗣强下发的两份通知则明确告知李嗣强应给付差价款的数额为173858元并限定李嗣强的给付期限为7天，故李嗣强给付蓬达公司差价款违约金的计算起始时间应从2012年2月24起计算。
另外，蓬达公司再审中主张：结清差价的金额原来是半价，现要求全额347716元。因2012年2月16日给李嗣强下发的通知中，李嗣强在七天期限内付清享受半价，超期限应该结清全价。因不符合法律的规定，本院不予支持。
综上所述，蓬达公司申请再审的部分理由成立，本院予以支持。原一、二审判决认定部分事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、撤销山东省烟台市中级人民法院（2014）烟民一终字第84号民事判决；
二、维持山东省蓬莱市人民法院(2012)蓬登民初字第857号民事判决第一项、第三项；
三、变更山东省蓬莱市人民法院(2012)蓬登民初字第857号民事判决第二项“蓬达公司给付李嗣强自2004年2月21日起至2011年4月23日止逾期办理房产证的违约金678321元”为蓬达公司给付李嗣强自2004年2月21日起至2008年10月27日止逾期办理房产证的违约金443149元；
四、变更山东省蓬莱市人民法院(2012)蓬登民初字第857号民事判决第四项“上述二、三项兑除后，蓬达公司给付李嗣强493075元，此款于判决生效后10日内给付”为上述二、三项兑除后，蓬达公司给付李嗣强257903元（443149元-173858元-11388元），此款于判决生效后10日内给付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费11340元，由李嗣强负担5670元，由蓬达公司负担5670元。反诉案件受理费776元，由蓬达公司负担388元，由李嗣强负担388元。二审案件受理费10202元，由李嗣强负担5101元，由蓬达公司负担5101元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李加付
代理审判员 王立泽
代理审判员 苏 瑁
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 田晓菲