浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙绍民终字第538号
上诉人（原审原告）绍兴市××龙××科技有限公司。
住所：绍兴市××城区马山镇。
法定代表人郑某。
委托代理人（特别授权）蔡某。
上诉人（原审被告）绍兴市××家××有限公司。住所
：绍兴市××路××号。
法定代表人胡某某。
委托代理人（特别授权）邓某。
上诉人绍兴市××龙××科技有限公司（下称耀龙××
）、绍兴市××家××有限公司（下称艾斯克××）因房屋租
赁合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2009）绍越民
初字第4857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年3月1
7日立案受理，并依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结
。
原审法院审理查明，2007年12月30日，原、被告签订厂
房租赁合同一份，约定原告将座落于马山镇海南路的闲置厂房
内的车间二幢、宿舍楼（北）一幢，按新建的现状房屋租赁给
被告使用，年租金95万元，租赁期限5年，从2007年12月30日
起至2012年12月30日止。合同对双方的权利义务作了明确约定
。合同签订后，被告按约付清了首年租金95万元，原告将厂房交付给被告使用。被告对厂房进行了装修后开始正常生产。20
08年6月23日，因原告及其关联企业濒临破产，绍兴市人民政
府召集袍江新区管委会、人行绍兴市中心支行等部门召开协调
会，就案外人绍兴方诚精密机械有限公司并购原告及其关联企
业的有关问题进行专题协调。会议决定，对原告厂区88.1亩的
工业用地，在政府收储后将土地性质变更为商业、办公和居住
用地；今后土地按规范程序公开出让，出让收益除上缴国家、
省有关某某后，地方所得部分的75%，由政府支持并购企业。
会议并对其他内容进行了确认。同日，绍兴方诚精密机械有限
公司与原告及其关联企业签订并购协议书。2008年10月8日，
绍兴方诚精密机械有限公司发函给被告，要求被告尽快做好搬
迁准备或者与其重新签订租房协议。如该地块商住用地实施时
，要求被告无条件搬迁。同月27日，原告致函被告称，由于出
租厂房的土地性质变更，原工业厂房需拆除，租赁合同无法继
续履行，故要求立即终止双方于2007年12月30日签订的厂房租
赁合同，并要求被告于2009年1月15日前腾空厂房，将租赁厂
房归还被告。2008年11月24日，被告通过浙江大公律师事务所
向原告回函，要求继续履行合同，不同意腾退厂房。此后，原
告曾数次切断被告厂房的供水，并因各种原因，被告无法继续
正常生产，于2009年4月被迫离开租赁厂房。2009年3月24日，
被告绍兴市××家××有限公司向本院起诉，要求解除租赁合
同，判令绍兴市××龙××科技有限公司支付违约金、赔偿装
修损失、搬迁费用、停工停产损失等。在该案诉讼中，本院根
据被告绍兴市××家××有限公司申请，对租赁厂房的装修、新增设施价值及搬迁费用进行评估，在评估基准日即2009年7
月30日，从评估机构拍摄的照片来看，租赁厂房内的门窗以及
基本设施等完好。现原告以被告未支付2008年下半年以及2009
年全年租金，以及租赁厂房设施毁损为由提起诉讼，要求解决
。
以上事实由原、被告提供的厂房租赁合同复印件、原告
提供的照片，被告提供支付租费凭证及（2009）绍越民初字第
2806号民事判决书定、并购协议书、绍兴市人民政府专题会议
纪要、方某某司函、耀龙××函、（2009）绍越民初字第1672
号民事判决书、评估报告书、租赁合同及支票存根、民事诉状
及笔录，法院向绍兴市袍江新区管委会经发局相关领导调查所
作的调查笔录，及当事人的陈述证实。
原审法院认为，原、被告之间的租赁合同关系，双方当
事人意思表示真实，内容合法，不违反相关法律法规的强制性
规定，应认定合法有效。从被告提供的证据来看，被告已经支
付给原告2008年全年租金95万元事实清楚，因此原告要求被告
支付2008年下半年的租金缺乏事实依据，不予支持。对原告主
张要求被告支付2009年全年租金及逾期支付利息的请求分析如
下：原告在2008年10月27日已函告被告，要求终止双方的租赁
合同，并要求被告于2009年1月15日前腾空租赁厂房。在双方
就腾空问题未能协商一致的情况下，原告还数次切断被告租赁
厂房的供水。被告因无法继续正常使用租赁厂房，只能另行租
赁厂房并进行搬迁。被告主张其搬迁的时间是2009年3月份，
但并未提供证据，根据（2009）绍越民初字第1672号生效判决书认定的事实，被告系在2009年4月搬迁，对此事实予以认定
。同时被告在参加该案第一次庭审时，也提出其已经搬迁的情
况，因此原告对被告于2009年4月腾空租赁厂房的事实应当了
解。因双方租赁合同并非期限届满终止或者协商一致解除，而
是在原告一再要求并且采取断水等措施后，被告才无奈回应原
告的要求，腾空搬迁厂房。在此情况下，原告应及时收回租赁
厂房，并且不得收取此后的租金。同时，因原告在要求被告腾
空租赁厂房的过程中，数次切断被告的供水，致使被告无法正
常使用租赁标的，因此，对被告应支付的租赁费用本院酌情予
以核减，依法确认被告应支付给原告4个月租费的90%计285000
元。对原告要求被告支付逾期付款利息损失的意见，因合同第
一年的租费被告已经在2008年2月3日前分期全部支付完毕，原
告要求支付自2009年1月1日起的逾期付款利息没有依据，本院
不予支持。对2009年1月至4月应付租金，因合同约定“第二年
起的租赁费半年一付，即此后每年均按6个月付一半的年租金
额支付房租费”，结合双方第一年租金支付时间，可以认定双
方之间系先付后租，故该段时间的租金应当在2009年1月1日前
支付，被告逾期未付的，应当支付自2009年1月1日起至判决确
定履行日止的逾期付款利息，具体可按照依照中国人民银行同
期同类贷款基准利率计算。关于原告要求被告将租赁厂房、宿
舍楼的门窗玻璃及设施、围墙等恢复原状的请求，因被告已于
2009年4月份，应原告要求腾空并搬离了租赁厂房，且原告对
此明知，因此原告对该厂房负有受领和管理义务，同时在2009
年7月30日，评估机构对租赁标的的装修价值等进行评估时，所拍摄的照片表明，租赁标的的门窗等设施基本完好，因此即
使目前厂房门窗玻璃设施及围墙等存在毁损情况，其责任也应
当由原告自行承担，对原告要求被告恢复原状的诉讼请求，不
予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二
十六条之规定，判决：一、被告绍兴市××家××有限公司应
支付给原告绍兴市××龙××科技有限公司租费人民币285000
元，并按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付自2009年1
月1日起至本判决生效日止的逾期付款利息，于本判决生效之
日起三十日内履行。二、驳回原告绍兴市××龙××科技有限
公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取8812.5元，财
产保全费5000元，合计人民币13812.5元，由原告负担11050元
，由被告负担2762.5元。该款在本判决生效之日起三十日内付
清。
耀龙××不服原判，提起上诉称，一审法院认定并判决
艾斯克××只需支付耀龙××2009年1-
4月的租金，并核减了10%的租金，缺乏事实和法律依据，因艾
斯克××未在2009年将租赁的厂房交还给耀龙××，仍应支付
合同约定的年租金95万元；艾斯克××租用厂房期间厂房门窗
等设施大面积毁损，这是客观存在的事实，但一审法院认为20
09年7月30日评估机构所拍照片时厂房门窗等基本完好，错误
判决驳回耀龙××要求艾斯克××恢复被毁设施的原状的请求
。据此，请求二审法院撤销原判，在查明事实后依法改判。
艾斯克××不服原判，提起上诉称，一审判决艾斯克×
×支付给耀龙××2009年1-4月90%的租金及利息无事实与法律依据。因艾斯克××在租用
耀龙××厂房期间，耀龙××以不断停水逼迫，已于2009年4
月搬迁他处，实际艾斯克××可在2009年1月搬迁到新租厂房
，拖到4月份纯粹为了解决要求耀龙××赔偿事宜，不是正常
租用耀龙××厂房，且本案审理期间（2009）绍越民初字第16
72号生效，该判决解除了双方签订厂房租赁合同、耀龙××赔
偿艾斯克××因搬迁造成的损失，故不再存在支付房租费及利
息的法律事实。据此，请求二审法院腑法撤销原判，改判驳回
耀龙××的全部诉讼请求。
本院查明的事实与一审认定的事实基本一致。
本院根据双方签订的厂房租赁合同补充以下事实，该合
同第三项中载明：交付租赁物时双方对基础设施的状况以交接
单的形式签字确认，并可附照片，对分期交付的，分期确认。
本院认为，本案双方在履行房租赁合同过程中，耀龙×
×以出租厂房的土地性质变更，原工业厂房需拆除，租赁合同
无法继续履行，要求终止双方于2007年12月30日签订的厂房租
赁合同，并要求艾斯克××于2009年1月15日前腾空厂房，将
租赁厂房归还耀龙××。2008年11月24日，艾斯克××通过浙
江大公律师事务所向耀龙××回函，要求继续履行合同，不同
意腾退厂房。此后，耀龙××曾数次切断出租厂房的供水，并
因各种原因，艾斯克××无法继续正常生产，于2009年4月被
迫离开租赁厂房。2009年3月24日艾斯克××起诉，要求解除
房租赁合同，赔偿因搬迁造成的损失，同年9月5日绍兴市越城
区人民法院作出（2009）绍越民初字第1672号判决，判决解除了双方签订厂房租赁合同、耀龙××赔偿艾斯克××因搬迁造
成的损失，本案审理期间（2009）绍越民初字第1672号生效。
依据前述事实，本案由租赁使用厂房转为占有使用厂房，耀龙
××要求艾斯克××按厂房租赁合同的支付租费的请求权基础
转化。因本案不存在无偿使用厂房的事实，2009年1-
4月艾斯克××占有使用耀龙××的厂房，应当支付厂房使用
费，使用费可参照约定的租费支付，一审判决的艾斯克××应
支付给耀龙租费人民币285000元，并按中国人民银行同期同类
贷款基准利率支付自2009年1月1日起至本判决生效日止的逾期
付款利息可按使用费对待，且艾斯克××因搬迁造成的损失已
得到赔偿。耀龙××要求艾斯克××恢复租用厂房期间厂房门
窗等设施大面积毁损的原状，因厂房等设施交付时双方未依据
厂房租赁合同以交接单的形式签字确认，致耀龙××诉称的所
谓毁损缺乏依据，不予认定。据此，两上诉人的上诉理由均不
能成立，本院不予支持；。依照《中华人民共和国民事诉讼法
》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费8812.5元，由绍兴市××龙××科技有
限公司、绍兴市××家××有限公司各4406.25元负担。
本判决为终审判决。
审判长 高 伯 军
审判员 冯勤伟代理审判员丁林阳
二〇一〇年六月十日
书记员 卢 雅 娟