文书内容江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1282民初6072号原告：南通百乐物业管理有限公司靖江分公司，统一社会信用代码9132128279109492X9，住所地靖江市西环南路55号。负责人：王剑，经理。委托诉讼代理人：宁永勇，江苏山水律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚根香，公司员工。被告：徐秋平，男，1965年9月30日生，汉族，住靖江市。原告南通百乐物业管理有限公司靖江分公司（以下简称百乐物业公司）与被告徐秋平为物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月8日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告百乐物业公司委托诉讼代理人宁永勇、姚根香，被告徐秋平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百乐物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即给付物业服务费42160元、滞纳金19417元，合计61577元。事实和理由：2008年8月1日，原告与地中海小区开发商靖江新江海房地产开发有限公司（以下简称新江海房地产公司）签订了前期物业服务合同，约定由原告为靖江市地中海小区提供物业服务，合同期限为两年，还约定业主应在交费存续期前一个月交纳物业服务费，逾期交纳的，每逾期一日应交纳欠费总额的万分之五作为滞纳金。被告系该小区枫林苑5-102联体别墅业主，房屋面积410.02㎡。2010年5月29日，原、被告签订了物业管理服务合同，约定物业管理服务费标准为联体别墅1.3元/㎡月，并约定了逾期交纳物业费的，自逾期之日起按每日千分之一计收滞纳金。被告向原告交纳了装修押金3000元。前期物业合同到期后，原告与新江海房地产公司续签订了两次合同，期限延长至2017年12月31日。原告按约提供物业服务至2017年12月31日，但被告仅交纳了2011年5月29日前的物业费，此后的物业费被告一直拖欠，经原告多次书面发函催要未果。原告认为，根据法律规定，前期物业服务合同对业主具有约束力。原告为包括被告在内的地中海小区业主提供了物业服务，被告应当按约向原告交纳物业费。前期物业服务合同和物业管理服务合同均约定物业费按年交纳，业主或物业使用人应在交费存续期前一个月内履行交纳义务。根据前期物业服务合同无论被告是否收到原告的催交通知，均已构成违约，应承担相应的滞纳金，自欠费年度次年的1月1日起计算至2017年8月31日止。根据有关规定，原告要求被告给付物业服务费用的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，因此原告起诉并未超过诉讼时效期间。对于被告的装修保证金3000元，同意抵扣物业服务费。徐秋平辩称，对于原告所述被告系地中海小区枫林苑5-102联体别墅业主、房屋面积为410.02㎡、原告与开发商签订了前期物业服务合同及补充协议、原告与被告签订了物业管理服务合同、被告交纳了3000元装修押金、被告未交纳2011年5月29日起的物业服务费等事实无异议。但原告未按约提供物业服务，特别是未能解决违章搭建、社区归属、成立业主委员会等问题，仅提供了保洁服务。原告未向被告书面催要过物业服务费，故被告不应承担滞纳金。对于原告与开发商续签合同，被告未签字，该合同应为无效合同。被告认为，2015年7月前的物业服务费已超过诉讼时效，仅同意交纳2015年7月以后或者2012年12月30日之前的物业服务费。装修押金应予抵扣物业服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的原告是否按约向被告提供了物业服务及相关证据，本院认定如下：1、原告提供了保安值班、保洁、绿化、维修，原告向靖江市市政府报告要求督促落实成立业主委员会和违章执法的报告、保安值班记录、消防监控记录、保安行岗班长记录、来客记录、维修记录、监控值班记录、交接班记录、车辆登记记录等证据。被告质证认为，原告提供的证据都是表面文章，但服务实际未做好。业主曾要求成立业主委员会，但是政府领导没有批示。怀疑保安值班记录、消防监控记录等记录的真实性。本院认为，被告对其中部分证据予以否认，应结合本院调查的情况审查认定。对于其余证据，被告虽存在质疑，但未提供相反证据证明，本院对其质证意见不予采信。2、被告提供了要求地中海物业整改的函（地中海小区归属问题、成立业主委员会、整顿小区整体环境等）、要求拆除电梯刷卡的申请等证据。原告质证认为，整改函中要求的事项基本属于政府部门应当作出的行为并非原告的管理范围。电梯刷卡是出于安全考虑，开发商交付时已经存在的，业主提出意见后现在已经全部不刷卡了。本院认为，对于被告提供的证据中的整改函，应结合其中要求整改的事项与物业公司服务的范围来确定是否属于物业公司服务的范围并结合本院调查的情况进行确定。对于电梯不刷卡申请，因现已整改为不刷卡，与本案不再具有关联性。本院经审理认定事实如下：2008年8月1日，原告与靖江市地中海花园小区开发商靖江新江海房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同一份，约定：新江海房地产公司选聘百乐物业公司对地中海花园（别墅、花园洋房、商业街、会所、幼儿园及配套）提供前期物业管理服务。收费采取包干制，多层花园洋房为1.1元/月/㎡、高层洋房为1.2元/月/㎡、联体别墅为1.3元/月/㎡、独立别墅为1.6元/月/㎡、商业、办公为2元/月/㎡。物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在交费续存期前一个月内履行交纳义务。逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为滞纳金。首期物业服务费于办理入住手续之日起交纳。本合同期限自2008年8月1日起至2012年12月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满前两个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，新江江房地产公司在本合同期满前选聘新的物业管理企业。后原告在地中海花园小区提供物业服务。2012年11月20日，因上述合同期限将届满，地中海花园小区尚未召开业主大会或成立业主委员会，新江海房地产公司与百乐物业公司签订前期物业服务合同延期协议一份，将前期物业服务合同期限延长至2015年12月31日。2015年12月10日，因地中海花园小区仍未成立业主大会或业主委员会，新江海房地产公司与百乐物业公司再次签订前期物业服务合同延期补充协议一份，约定将物业服务期限再延长至2017年12月31日。原告为地中海花园小区提供物业服务至2017年12月31日。2017年12月29日，新江海房地产公司因选聘新的物业公司无法在12月31日前与百乐物业公司办理交接手续，新江海房地产公司致函原告，要求原告暂缓撤出并继续代管几天。后新江海房地产公司重新选聘了江苏深华时代物业管理有限公司为地中海花园小区继续提供物业服务。原告将有关物业管理服务设施设备资料移交给新江海房地产公司。另查明：被告系该小区枫林苑5-102联体别墅业主，房屋面积410.02㎡。2010年5月29日，原、被告签订了物业管理服务合同一份，约定：物业管理服务费标准为联体别墅1.3元/月/㎡；逾期交纳物业费的，自逾期之日起按每日千分之一计收滞纳金。被告向原告交纳了装修押金3000元。但被告仅交纳了第一年度（2010年5月29日至2011年5月28日）的物业费。此后的物业费经原告多次书面发函向被告催要，被告一直原告拖欠。因原告催要未果，致起讼争。审理中，本院至地中海花园小区实地勘验，确存在景观桥、电梯、信箱、垃圾箱等公用设施部分损坏，存在监控失灵、门卫对进入车辆人员不登记、在楼道内贴有小广告等情况。本院认为，根据新江海公司与原告之间签订的前期物业服务合同及原、被告之间签订的物业服务合同，可以确认原、被告之间成立物业服务合同关系，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应全面履行。物业收费标准系原、被告合同约定且经物价行政部门登记，不违反法律规定，对双方均有约束力。根据原告的陈述和举证，可以认定原告为地中海花园小区提供了物业服务。被告以原告未提供除保洁外的物业服务为由拒交物业费与事实不符，不予采信。原告作为物业服务企业并无执法权，部分业主改、扩建的行为是否构成违法行为，应由有关行政部门依法认定。原告提供的服务基本符合合同约定，虽存有瑕疵，但物业服务合同还涉及全体业主的共同权利义务，现原告根据合同约定，向被告收取物业服务费符合法律规定，应予支持。但考虑到原告已从该小区撤离，对于物业服务中存在的问题客观上已无法弥补，酌情扣减5%的物业服务费。原告同意从中扣减装修押金3000元，本院亦照准。被告未及时交纳物业服务费，已经构成违约，应承担违约责任，具体违约金金额，本院考虑合同约定、实际损失、合同的履行、当事人的过错程度以及预期利益等因素综合确定。至于被告提出的诉讼时效问题，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，本案中原告持续提供物业服务，被告予以接受并未提出异议，也未明示拒付服务费。原告撤出地中海小区前便已提起诉讼，故原告主张2015年7月前的物业费并未超过诉讼时效期间。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款的规定，判决如下：被告徐秋平于判决生效后十日内给付原告南通百乐物业管理有限公司靖江分公司物业服务费37052元、违约金9800元，合计46852元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1286元，由原告负担65元，被告负担1221元（被告应负担部分原告已缴纳，被告在履行判决义务时一并付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费1286元，费用缴纳至江苏省泰州市中级人民法院，开户行：中国银行泰州分行营业部，账号：47×××53，行号：104312800123。审 判 长  凌 达人民陪审员  周富和人民陪审员  曹宇阳二〇一八年三月六日吉国庆书记员刘杰附：法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。