苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）园民初字第00189号
原告（反诉被告）：苏州润建置业有限公司，组织机构代码：79334005-5，住所地苏州工业园区娄葑分区宏业路168号。
法定代表人：陈军，行政总裁。
委托诉讼代理人：李永安、丁彬，北京观韬（苏州）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陆凤宝，女，汉族，1957年10月20日生，住苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：周剑笛、叶双龙，江苏兴苏律师事务所律师。
原告苏州润建置业有限公司（以下简称“润建置业”）与被告陆凤宝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月6日立案受理，依法由审判员杨俊适用简易程序独任审判，后转为适用普通程序审理，分别于2015年3月2日、2016年3月29日、2016年8月1日三次公开开庭审理了本案。被告陆凤宝在审理过程中提起反诉，本院依法受理后，与本诉合并审理。原告润建置业委托代理人李永安、丁彬，被告陆凤宝及其委托代理人周剑笛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告润建置业的诉讼请求为：1、判令被告立即支付购房款人民币2660000元。2、判令被告支付违约金（按照未付房款266万元为基数，从起诉立案的2015年1月6日起计算至被告实际支付之日止，以银行同期同类贷款基准利率为标准）。3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年，就被告购买原告销售的苏州工业园区环球财富广场2幢4608室的房屋事宜，双方签订编号为苏园契201112010020的《存量房买卖契约》，约定房屋总价款为380万元，被告应于2012年1月16日前支付完毕全部房款。截至起诉之日，被告仅支付了房款114万元，尚余266万元未付，原告多次催讨无果。根据购房合同约定，被告逾期支付房款的，每天应按照房屋总价款的万分之五向原告支付自逾期之日至实际付清房款之日的违约金。原告因此诉讼至法院。
被告陆凤宝辩称：我在签约时以为涉案房屋是一手房，但那时双方签订的是存量房买卖协议，签约时该房屋被润建公司办理了抵押，导致我方无法办理贷款，需要润建公司还掉贷款后我才能办贷款。之后原告就一直拖，我一直催对方将贷款还掉，后来他们贷款还掉后我要求他们变更合同重新签，此后苏州市发布限购政策，我因为名下有三、四套房子了所以不能再买房了，办贷款的时间就被拖延了。我方现在需要通过办理贷款的方式支付剩余房款，曾联系过几家银行，但都说明对于环球188项目的贷款不予受理，如果不能贷款，则无法继续履行合同，只能退房。
润建公司对此辩称：双方虽然签订的是存量房合同，但房屋本身不是二手房。即使是二手房，陆凤宝在签订合同时也是明知的。如果因房屋存在抵押权而导致陆凤宝无法办理贷款，也是在陆凤宝可预期的范围内，其有义务在合同约定的最晚付款之前以自有资金付清房款。润建公司坚持要求继续履行合同。
反诉原告陆凤宝的反诉诉请为：1、判令反诉被告承担违约责任，向反诉原告支付违约金人民币872100元。2、判令反诉被告赔偿反诉原告直接经济损失269230元（按照114万元年收益6%计算）。3、本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由：2011年9月1日，反诉原被告双方商定由反诉原告向反诉被告购买其开发的苏州工业园区环球188酒店式公寓4608室，并与当日缴纳房款94万元，随后又缴纳20万元。2011年12月2日，双方签订《存量房买卖契约》，该合同约定由反诉原告在2011年12月7日前付清首付款，剩余房款按照资金托管流程办理银行贷款。后由于反诉被告房屋抵押手续迟迟未能及时解除抵押手续，导致房贷无法及时办理。后反诉被告虽然将买卖的标的房屋解除抵押，但事发时国家、地方对房地产市场逐步加大调控力度，苏州市也出台了限购限贷措施，导致最终无法贷款，因此涉案的买卖合同无法继续履行。反诉原告认为，导致买卖契约不能履行的责任全部应由反诉被告承担，由于不可抗力导致的延误责任不应由反诉原告承担。反诉原告根据公平合理原则，依据双方书面契约中反诉原告逾期付款的违约责任条款中违约金按照日万分之五计算反诉被告应支付违约金。同时，反诉原告认为，在房屋未交付前，反诉被告即将房屋交付第三方经营。因此，反诉被告应按照第三方向其支付的年6%的租金赔偿反诉原告的直接经济损失（从2012年1月2日起算至判决确定之日）。综上，反诉原告为维护自身合法权益提起反诉。
反诉被告润建置业辩称：反诉原告要求反诉被告承担违约责任的诉请没有合同依据，也无法律依据。根据原被告的售后租赁合同，原告有权将房屋交付第三方经营，相关权益依照租赁合同结算，与本案无关，因此该诉请没有依据请求法庭依法驳回。
经审理查明，2011年12月2日，润建公司（出卖方）与陆凤宝（买受方）签订《存量房买卖契约》，买卖房屋位置为苏州工业园区苏惠路88号环球财富广场2幢4608室，建筑面积为124.6平方米，房屋所有权证编号为00372894。合同第二条中约定，该房屋在本契约签订之前已经设定抵押权，出卖方承诺在申请办理房屋权属转移登记前解除该抵押，并注销相应的抵押登记，相关费用由出卖方承担。第三条约定房屋的价款为380万元。第四条约定房款支付方式为贷款支付：2011年12月7日之前付清首付款，剩余房款按照资金托管流程办理银行贷款。第五条第一项约定，买受方未能按照本契约第四条约定向出卖方支付相应房屋价款的，按逾期时间，分别作如下处理：逾期超过90天后，出卖方有权解除契约，自出卖方解除契约通知书到达之日起15天内，买受方将房屋退还给卖方，并按本契约第三条约定房款价款的10%向出卖方支付违约金。买受方要求继续履行契约的，经出卖方同意，自本契约第四条约定的相应房屋价款应付期限之第二天起，至出卖方实际收到逾期相应房屋价款之日，每逾期一天，买受方按天向出卖方支付本契约第三条约定房屋价款万分之五的违约金，契约继续履行。第五条第二项约定，在2011年12月31日前，若因银行或者住房公积金管理机构不同意买受方购房贷款申请，导致买受方无法按本契约第四条约定的相应期限支付相应房屋价款的，买卖双方同意解除本契约，退房退款，撤销该房屋权属转移登记申请和土地使用权变更登记申请，并按下列第二项方式处理，第二项为见附件补充协议。该《存量房买卖契约》的首部买受方声明：买受方家庭（含本人、配偶、未成年子女，下同）有本市户籍，目前在本市市区拥有0套住房。
上述《存量房买卖协议》之《补充协议》中第一条买受方声明中约定：1、买受方知悉并承诺遵守本契约签订时国家与地方关于限购的规定，若买受方暂不符合在本市购房的条件，买受方自愿承担因此暂不办理买卖契约备案、房屋产权转移登记的后果，无权因此解除契约或主张撤销契约。在具备备案条件或政府相关主管部门同意受理产权转移登记后，双方将按契约约定的条件办理相应备案或转移登记，届时若需重新签订相应契约的，则双方同意按照与本契约相同的条件签订相应的契约或文件，如一方不配合导致相关备案或转移登记不能办理的，应承担契约约定的违约责任，且另一方无需承担任何责任。2、双方一致同意，若买受方于本契约签订时不符合在本市购房的条件，因此咱不能办理产权转移登记的，本契约第十二条关于办理产权转移登记的期限自具备产权转移登记条件、政府相关主管部门同意受理产权转移登记申请之日起计算。《补充协议》第四条款项支付约定：2、双方一致同意，对契约正文第五条第二项作如下修改：（1）如果指定贷款银行或公积金管理中心审核认定买受方不符合贷款要求而拒绝放贷或减少放贷，或要求买受方按购买第二套房或以上支付利息而买受方不愿意贷款的，出卖方同意买受方在约定付款日期届满后15日内，以自有资金或其他方式支付。若买受方仍不能支付，出卖方有权要求买受方按合同第五条第一项承担违约责任。
2011年12月2日，陆凤宝（出租方，甲方）与苏州盛高物业服务有限公司（承租方，乙方）签订《酒店式公寓售后租赁合同》，租赁房屋为苏州工业园区苏惠路88号4608室，租赁期限从2011年7月1日至2021年6月30日止，合同第5.3条约定：若因甲方支付苏州润建全部房款（含银行按揭贷款）的时间晚于第4.1条约定的委托租赁起始日的，甲方付清房款之日前的租金回报归苏州润建所有，付清房款之日后的租金回报所得归甲方所有。
在签订上述《存量房买卖协议》之前的2011年9月1日，陆凤宝已支付了94万元房款及20万元定金，合计支付114万元，余款266万元未付。2012年5月16日，润建置业(出卖方)与买受方（陆凤宝）、承租方（苏州盛高物业服务有限公司）签订了《关于环球财富广场2幢4608室房屋买卖及租赁之补充协议》，鉴于买受方于2011年12月1日与出卖方签署《存量房买卖契约》，向出卖方购买苏州工业园区环球财富广场2幢4608室商品房，合同约定买受方需于2011年12月7日前付清首付款，剩余房款按照资金托管流程办理银行贷款。同时，买受方与承租方签订《房屋租赁协议》，约定该房屋出租给承租方经营，买受方付清全部房款前的租金回报归出卖方，付清全部房款后的租金回报归买受方。因买受方原因，截至上述付款期限届满之日，该房屋首付款仍未付清，导致银行贷款暂时无法办理，买方最终付清上述首付款在2011年9月1日，但因该房屋抵押尚未撤销，故三方经协商，就该房屋买卖及出租事宜补充约定如下：1、三方确认：该房屋首付款对应的租金回报（按年6%计算），从2012年1月2日起归买受方所有，剩余租金回报在出卖方收到银行贷款之日的第二日起转归买受方所有，承租方将按照上述原则向买受方结算租金回报。2、买受人承诺：在该房屋抵押撤销后将积极办理银行贷款的相关手续，确保出卖方及时取得后续的房款。若因买受方原因，导致出卖方在抵押撤销后30日内仍未能取得银行贷款的，视为买受方违约，本协议第一条所述的房屋租金回报仍属出卖方所有，买受方已收取的，应返还给出卖方。同时，买受方应按照《存量房买卖契约》的约定承担逾期付款的违约责任。3、买受方承诺：本协议签订后，其不再以该房屋抵押撤销、产权过户延误等事宜要求退房及/或向出卖方另行要求赔偿、补偿等。另查，苏州工业园区苏惠路88号环球财富广场2幢4608室房产于2011年4月6日登记于润建置业名下，为酒店式公寓，该房屋曾办理抵押登记。润建置业说明该房屋的抵押权登记在2012年解除，但未核实具体时间。陆凤宝在第一次开庭时陈述，润建置业大约在2013年年底称已经解除抵押并通知了陆凤宝。
另查明，陆凤宝在与润建置业签订涉案《存量房买卖协议》之前，在苏州市已经至少拥有位于苏州工业园区泾园二村82幢404室、苏州市吴中区东苑新村6幢106室、苏州市吴中区吴中西路666号11幢303室三套住宅类房产，并至少拥有两套非居住用房。根据2010年11月2日发布的的苏府（2010）146号文件第三部分，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。根据2011年3月3日施行的苏州市限购细则：对在市区已拥有2套以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反限购规定购房的，不予办理产权登记手续，并由其承担相应的经济和法律责任。陆凤宝在庭审中说明，其在签订涉案《存量房买卖契约》时，属于限购对象，不能购买涉案房屋，也不能申请贷款，并认为导致合同不能履行的原因应由润建公司承担。
以上事实，有润建置业提交的《存量房买卖契约》及《补充协议》，陆凤宝提交的收据、《酒店式公寓售后租赁合同》、《补充协议》、房产证等证据，以及双方庭审陈述予以证实。
本院认为，润建公司与陆凤宝签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，本院依法认定该合同有效，双方应诚实信用履行合同权利、义务。涉案的《存量房买卖协议》中说明了该房屋在签约时已经设定了抵押权，并承诺在房屋权属登记转移之前解除抵押权，陆凤宝对签约时涉案房屋已经设定抵押的事实应当明知。根据陆凤宝的举证及其自认，其在与润建公司签订《存量房买卖协议》已经在苏州有三套住房，当时相关的限购和限贷政策均在签约前已经公布，陆凤宝对自身属于限购、限贷的范围应当明知。但陆凤宝在《存量房买卖契约》中买受方声明中表示，其家庭目前在本市无住房，承诺遵守签约时的国家与地方的限购政策，并自愿承担相应法律后果。陆凤宝应对其作出的不实陈述承担法律责任。按照签约时陆凤宝的实际状况，其属于限购范围，且不能以申请贷款方式支付剩余房款，应以自有资金支付全部剩余房款。涉案房屋虽然在签约时被润建公司设定抵押权，亦对陆凤宝办理贷款构成障碍，但在抵押权注销后，陆凤宝因自身限购、限贷原因不能办理贷款、支付尾款的，应当自担风险，以自有资金付清剩余房款。陆凤宝存在逾期付款事实，润建公司要求陆凤宝支付剩余购房款266万元，并从起诉之日按照银行同期贷款基准利率主张逾期付款违约金，有事实及法律依据，本院予以支持。陆凤宝在签约时明知其限购、限贷而甘冒风险签订购房合同，系其不能以贷款方式支付房款的根本原因。在2014年限购、限贷政策取消后，房屋抵押权注销后，陆凤宝仍未能及时办理贷款、支付尾款，其行为明显已经构成违约，应对涉案房屋买卖合同未继续履行的后果承担违约责任。陆凤宝提起反诉，要求润建公司赔偿违约金，本院不予支持。按照双方于2012年5月16日签订的《补充协议》，陆凤宝在房屋抵消撤销后30日内未能取得银行贷款的，涉案房屋的租金回报应归润建公司所有，陆凤宝按照租赁合同约定主张的租金损失，也缺乏事实依据，本院一并予以驳回。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、本诉被告陆凤宝应于本判决生效之日起七日内支付本诉原告苏州润建置业有限公司购房款2660000元；
二、本诉被告陆凤宝应于本判决生效之日起七日内赔偿本诉原告苏州润建置业有限公司违约金（违约金计算方式为：以266万元为本金，从2015年1月6日起计算至被告陆凤宝实际付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；
三、驳回反诉原告陆凤宝的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费收取43462元，由被告陆凤宝负担。该款项已由原告苏州润建置业有限公司预交，本院不再退还，被告陆凤宝应于本判决生效之日起七日内支付原告。反诉案件受理费减半收取7536元，由反诉原告陆凤宝负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。
审 判 长 杨 俊
人民陪审员 蔡 勇
人民陪审员 蔡培建
二〇一六年十一月二日
书 记 员 韦 玮
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