上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终2831号
上诉人(原审被告，住所地上海市。
法定代表人：时玮康，董事长。
委托诉讼代理人：孙琳。
委托诉讼代理人：卢晓，上海邑鼎律师事务所律师。
被上诉人(原审原告，住所地上海市。
法定代表人：樊丽明，校长。
委托诉讼代理人：温会会，上海胜康律师事务所律师。
原审被告(反诉被告)：励泓，男，1974年6月6日出生，汉族，户籍地浙江省象山县茅洋乡台头村*组**号。
委托诉讼代理人：张黎光。
上诉人上海好德便利有限公司(以下简称“好德公司”)因与被上诉人上海财经大学(以下简称“财经大学”)、原审被告励泓房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初17856号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
好德公司上诉请求：撤销一审法院判决第三、五项，改判好德公司向财经大学支付2015年10月1日起至2016年6月23日期间的房屋使用费合计人民币(以下币种均为人民币)36,820元，财经大学赔偿违法出租房屋和停水、停电导致的经济损失336,078.41元。事实和理由，财经大学自2016年5月27日开始禁止好德公司送货车辆进入校区，自2016年6月23日开始停水、停电，故6月24日之后的房屋使用费不应当由好德公司承担。财经大学出租的房屋没有产权证明，系违法出租，应当赔偿好德公司经济损失336,078.41元。
财经大学答辩称，财经大学与励泓签订的租赁合同中约定不得转租，且租赁期限也已经届满。好德公司占有房屋理应支付房屋使用费。好德公司要求赔偿的损失没有法律依据和合同依据，故不同意好德公司的上诉请求，一审法院判决正确，请求二审予以维持。
励泓答辩称，励泓委托陈某代为经营管理，陈某将房屋短期转租给好德公司，好德公司的租期已于2015年8月24日到期。励泓与财经大学的租期届满后，已经退出，之后是财经大学直接与好德公司进行的交涉。一审法院判决正确，请求二审予以维持。
财经大学向一审法院提起诉讼，要求判令：一、确认财经大学与励泓于2014年6月19日签订的上海市杨浦区校区商铺1号(以下简称“系争房屋”)的租赁合同无效；二、要求好德公司将系争房屋返还财经大学；三、要求判令好德公司和励泓以租赁合同约定的月租金4,200元的标准计算自2015年10月1日起至2016年1月31日止的房屋占有使用费，扣除保证金3,237元后应向财经大学支付13,563元；四、要求判令好德公司和励泓按租赁合同约定的每天每平方6元计算方式，即每月12,600元的标准，共同向财经大学支付从2016年2月1日起至判决生效之日的逾期退房占有使用费。
好德公司提起反诉，要求判令财经大学赔偿好德公司自2016年6月24日起系争房屋停水停电造成的各项损失共计336,078.41元。
一审法院认定事实，系争房屋由财经大学建造，是未经批准建设的临时建筑。
系争房屋经财经大学办理出租手续后租赁给励泓用于对外经营。励泓于2011年5月21日出具一份《委托书》，将系争房屋租赁事宜委托案外人陈某代为经营管理。2013年3月，案外人陈某作为出租方，与作为承租方的好德公司签订一份《房屋租赁合同》，约定将系争房屋出租给好德公司经营便利店，使用期限为1年，自2013年2月25日至2014年2月24日止。
2014年6月19日，财经大学作为出租方(甲方)与励泓承租方(乙方)签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将建筑面积为70平方米的系争房屋出租给乙方，房屋用途为商业用房，乙方向甲方承诺，租赁房屋作为经营便利店使用，房屋租赁期限自2014年1月1日起至2014年9月30日止，该房屋每日每平方米建筑面积租金为2元，月租金总计为4,200元；甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为3,237元；房屋返还时的状态条款中约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满后的三日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按6元/平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费。
2014年6月19日，励泓收到财经大学的一份《告知书》，《告知书》上载明：根据教育部相关规定，为加强国有资产管理，规范房屋出租出借行为，学校目前正在拟定国有资产管理办法。新办法将对学校出租出借房屋的用途、租金标准、租赁期限等进行重新确认，并实行公开招租方式确定承租单位。
2014年7月8日，案外人陈某与好德公司签订一份《房屋租赁补充合同》，约定系争房屋续租，续约日期自2014年2月25日起至2014年8月24日止。2015年5月26日，案外人陈某与好德公司签订一份《续约协议》，约定系争房屋续租，续约日期自2014年8月25日起至2015年2月24日止。此后，案外人陈某与好德公司再次签订一份《续约协议》，约定系争房屋续租，续约日期自2015年2月25日起至2015年8月24日止。
2016年1月20日，励泓收到财经大学的一份《通知》，《通知》上明确：根据《上海财经大学房产出租出借管理细则(试行)》(校发【2015】27号)规定，2015年12月，学校对武东路校区临时商铺1号进行公开招标。近日，接学校招标办通知，确定上海教育超市连锁有限公司为武东路校区临时商铺1号出租项目的中标单位。请您作为该房产承租方做好腾退工作，及时将所承租的房屋按目前房屋现状返还给学校，并结清房租、水电费等相关费用。
2016年4月15日，财经大学向好德公司发出一份《清退房屋通知》，言明：自2012年10月1日起，我校将上海财经大学校区内商铺1号房屋租赁给励泓，并依法签订了《房屋租赁合同》。合同到期后励泓仍按租赁合同约定履行合同义务，按期支付租金至2015年9月底。2015年5月，我校加强国有资产管理，对出租房屋以招标方式进行公开招租，最终由第三方在2016年1月份中标。此后，我校书面通知励泓要求其将承租房屋返还给学校，励泓回复称其在第一次签订租赁合同后即将房屋转给贵司承租使用至今，其虽有意返还房屋但贵司不予配合。我校在知晓房屋被转租后，于2016年3月初召集贵司、励泓及中标的第三方召开房屋清退协调会议，但贵司在无合同及法律依据的情况下对我校招标工作提出了异议，并表示在回去汇报公司后于3月中旬回复我校。但至今日，我校仍未收到贵司口头或书面的任何答复。贵司占有并使用我校的房屋并无合法依据。现我校通知贵司在收到本函后7日内搬离上海财经大学校区商铺1号房屋。
2016年4月21日，好德公司向财经大学发出一份《关于要求清退房屋通知的回复函》，载明：贵校的“清退房屋通知”我司已于2016年4月20日下午收到，我司在贵校开设“可的”、“好德”先后近九年时光，与贵校各个相关部门协作至今。我司作为实际承租人，却未得到任何招标通知。我司将积极向贵校上级部门反映此实际情况，希望能够得到一个明确的一次性的解决方案。
2016年5月18日，财经大学向励泓和好德公司发出《通知》，言明：我方与励泓关于上海财经大学校区商铺1号房屋的租赁早已解除合同关系，经我方与贵方多次沟通，要求清退该房屋，但时至今日，好德公司作为实际经营人仍占用该房屋。为此，我方要求贵方自即日起停止送货，做好腾退工作，尽快将上海财经大学校区商铺1号房屋返还给我方，并支付房屋占有使用费、未付的水电等费用。自2016年5月27日起，我方将采取禁止贵方送货车辆进校园和停水停电的措施，请贵方予以配合。如贵方在收到通知后逾期不予清退而产生其他任何经济损失的，我校概不承担责任。
2016年6月21日，财经大学在向励泓和好德公司发出的《通知》上言明：我方与励泓关于财经大学商铺1号房屋的租赁早已解除合同关系，经我方与贵方多次沟通，要求清退该房屋，但时至今日，好德公司作为实际经营人仍占用该房屋。为此，我方要求贵方务必于2016年6月23日前办理退房手续，并支付房屋占有使用费、未付的水电等费用。我方原定自2016年5月27日起采取停水停电的措施，考虑到贵方销售存货等因素，决定延期至2016年6月24日开始停水停电，请贵方予以配合。如贵方在收到通知后逾期不予清退而产生其他任何经济损失的，我校概不承担责任。
2016年6月23日，好德公司向财经大学发出一份《再给财大纪委的函》，载明：我司于2016年6月23日收到财大后勤房管科的通知，告知6月24日开始对我司NO.898财经店开始停电停水，对此我司不予接受。如果贵方强行要停电停水，造成的一切后果应由学校负责。
2016年6月29日，好德公司向财经大学发出一份《回复“通知”的函》，载明：贵方2016年6月27日发的《通知》，我司今日已收悉，对此《通知》我司有以下看法：1、我司于2016年6月24日，已致函给贵校，反映财经大学在招标过程中出现的不公正情况，在贵校领导尚未做出决定的时候，贵方急于发此《通知》，对我司财经店进行清退房屋，我司对此不能接受；2、贵方前期已于2016年5月27日起采取阻扰我物流车送货，在此期间，由此造成的一切损失应予赔偿；3、贵方又于2016年6月24日上午采取了非法的停电停水手段，迫使我司门店无法正常营业至今，由此造成我司财经店一切的损失，依法也将由贵方负法律责任。
一审审理中，法院前往系争房屋实地勘察了现场，系争房屋位于上海市杨浦区号上海财经大学校区内，为一层临时建筑，经营项目为便利店，店名为“好德”，因停电停水，现处于停业状态，大门已上锁，室内货架上摆放有少量日用商品，部分货架空置，室内可见微波炉、立柜空调、冰柜等电器物品。
一审法院认为，未经合法批准建造的房屋用于出租的，所签租赁合同无效。系争房屋系无合法审批手续自行搭建的临时建筑，具有违法性，故财经大学与励泓签订的《房屋租赁协议》无效。租赁合同虽无效，但因财经大学已将系争房屋交付励泓使用，故励泓仍应承担《房屋租赁协议》约定期间的房屋使用费。《房屋租赁协议》约定期间届满后的房屋使用费应由房屋实际使用人负担，好德公司作为房屋的实际使用人，理应承担2015年10月以后实际使用房屋期间产生的房屋使用费和水电费用。财经大学对好德公司水电费用支付情况并无异议，法院予以确认。至于违约金，因租赁合同无效，财经大学主张以6元/平方米/天的标准支付房屋使用费的诉求既无合同依据，也无法律依据，故不予支持。房屋使用费的计算标准仍应参照《房屋租赁协议》约定的每月4,200元的租金标准，在扣除保证金3,237元后予以计算。合同无效后，好德公司应搬离系争房屋。因好德公司并未提供其因财经大学停水停电造成实际损失且其占有使用系争房屋具有合法性的确切依据，故其提出的赔偿损失的反诉请求缺乏事实和法律依据，不予支持。判决：一、上海财经大学与励泓于2014年6月19日就上海市杨浦区校区商铺1号房屋签订的《房屋租赁合同》无效；二、上海好德便利有限公司应于判决生效之日起十日内搬离上海市杨浦区校区商铺1号房屋，该房屋由上海财经大学收回；三、上海好德便利有限公司应于判决生效之日起十日内向上海财经大学支付自2015年10月1日至实际搬离之日止的房屋使用费(扣除保证金3,237元后按照每月4,200元标准计算)；四、上海财经大学的其余诉讼请求，不予支持；五、上海好德便利有限公司要求上海财经大学赔偿经济损失336,078.41元的反诉请求，不予支持。
本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据查明的事实，财经大学将系争房屋出租给励泓，租期至2014年9月30日止。此后，励泓委托陈某经营管理，陈某与好德公司签订的租赁合同至2015年8月24日止。由于系争房屋是无合法审批手续自行搭建的临时建筑，故一审法院判决租赁合同无效，符合法律规定，本院予以维持。虽财经大学与励泓之间的租赁合同无效，陈某与好德公司之间的租赁合同也无效，但财经大学通知好德公司返还系争房屋的时间是在租期届满之后，在财经大学多次通知好德公司搬离的情况下，好德公司拒不搬离，其产生的损失要求财经大学承担，无事实和法律依据。至于房屋使用费，因好德公司至今未将系争房屋返还财经大学，故一审法院判决相应的使用费由好德公司承担，符合法律规定，本院予以维持。综上所述，好德公司的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6,894元，由上诉人上海好德便利有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张志煜
审判员 徐 庆
审判员 王 伟
二〇一七年四月二十八日
书记员 王小玥
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……