内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内29民终119号
上诉人（原审被告）内蒙古国力房地产开发有限责任公司。住所地内蒙古自治区巴彦淖尔市乌拉特前旗乌拉山镇十三区。
法定代表人张志刚，该公司董事长。
委托代理人张建军，该公司副总经理。
委托代理人任振华，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）孟存斌，男，1993年4月26日出生，汉族。
委托代理人郝君，内蒙古睿华律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）冯富荣，男，1971年2月16日出生，汉族。
原审第三人道尔苏勒，女，1988年12月9日出生，蒙古族。
上诉人内蒙古国力房地产开发有限责任公司（以下简称国力公司）因与被上诉人孟存斌、冯富荣、原审第三人道尔苏勒房屋买卖合同纠纷一案，不服阿拉善左旗人民法院（2015）阿左民一初字第2417号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年3月23日受理后，依法由审判员温美蓉担任审判长，与审判员道日娜、伊丽娜组成合议庭，于2016年4月25日公开开庭审理了本案。上诉人国力公司的委托代理人任振华、张建军，被上诉人孟存斌的委托代理人郝君、原审第三人道尔苏勒到庭参加了诉讼。被上诉人冯富荣经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2010年8月1日国力公司出具授权委托书，委托书声明：我张志刚系国力公司的法定代表人，现授权国力公司的冯富荣为我公司的代理人，以本公司的名誉（义）签署阿盟工商局住宅楼的授权委托代理人，我承认代理人全权代表我所签署一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。该委托书有张志刚的签名及名章，并且加盖了国力公司的公章。2010年8月19日冯富荣代表国力公司与阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司签订了《联合开发协议》，约定：双方在龙泽苑土地上共同开发建设住宅小区及配套设施。其中二分之一土地为工商局职工住宅用地，由国力公司与阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司各承建二分之一的住宅及配套设施。另外二分之一土地由国力公司与阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司联合开发。土地费暂由阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司与冯富荣各支付一半。土地由二人各占二分之一开发、建设、销售。2010年8月19日冯富荣代表国力公司、阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司作为乙方与阿拉善盟工商行政管理局签订了《阿盟工商局（子龙阁）住宅楼开发建设协议》，约定：甲乙双方共同开发位于巴彦浩特东区龙泽园的c-26地块，地块总面积7.8公顷。国力公司于2010年9月11日竞得编号阿储土010号地块的国有土地使用权，冯富荣于当日代表国力公司与内蒙古自治区阿拉善盟国土资源局签订了成交确认书。后冯富荣即组织人员开始建设“XX”住宅小区，该小区共分为A、B、C、D四区，其中A、B区由阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司开发建设。C、D区由国力公司开发建设，共开发建设了183套房产。A、B区与C、D区没有其他关系。国力公司于2011年8月8日取得商品房预销售许可证，国力公司法人授权冯富荣代表国力公司签署该项目一切文件和处理有关一切事务，包括签订合同、独立财务、销售房屋等。冯富荣获得授权后，冯富荣及其授权的的冯志军开始面向社会销售房屋。2015年5月25日因冯富荣开发的“子龙门”项目不能交工，购房人开始向国力公司维权。国力公司与冯富荣达成协议，帮助冯富荣解决该项目存在的问题，国力公司全面接管该项目。国力公司于2015年5月25日向国家工商行政管理局阿拉善盟分局发出通知，通知解除国力公司对原内蒙古阿拉善盟巴彦浩特工商局子龙门项目部负责人冯富荣的全部职务。另委托张建军代表国力公司对外实施与XX小区项目相关的全部事项（包括但不限于签订商品房销售合同，收取房屋预售款、工程价款结算、支付工程款，签订合同，收取其他款项）。并解除了冯富荣XX小区项目经理的职务。国力公司于同日出具授权委托书，该委托书内容与通知的内容基本一致。冯富荣于2015年5月25日向国力公司出具承诺书。称自行刻制了“内蒙古国力房地产开发有限责任公司子龙门合同专用章”、“内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿盟分公司子龙门项目部财务专用章”、“内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿拉善盟分公司”、“内蒙古国力公司阿拉善盟龙泽苑子龙门项目部专用章”四枚印章。国力公司于2015年6月利用其他28位人员的信息，虚构购房事实，办理了网签。国力公司于2015年7月20日向阿拉善盟公安局报案，提出冯富荣涉嫌伪造公司印章罪。现原告因为被告未能交房，即诉至法院。
另查明，原告于2014年1月5日从冯富荣处购买了位于XX小区X区X号楼X单元XX室及车库，并签订了《商品房认购书》，约定原告自愿购买被告开发建设的XX小区的房产。同时对房产的房号、建筑面积、认购价格、定金的支付和违约都作出了约定。协议上加盖了内蒙古国力房地产开发有限责任公司子龙门合同专用章。原告交纳了25万元的房款。道尔苏勒于2013年8月27日交纳了购房款，且该房屋现网签在道尔苏勒名下。
再查明，原告在诉讼中将第二项诉讼请求：“被告履行合同，向原告方交付房屋并办理相关产权登记手续。不能履行交付房屋合同并办理登记手续义务，则判令被告返还所交房款，并承担上述房款利息至付清之日止（按照同期人民银行公布贷款利息计算）。”确定为：“解除双方签订的购房协议，被告返还所交房款，并承担上述房款利息至付清之日止（按照同期人民银行公布贷款利息计算）”。
上述事实原审法院依据原、被告及第三人的陈述，《商品房认购书》，收据，承诺书，销控表，房产查询单，认领房屋通知书等证据在卷证明。
原审法院认为，本案的争议焦点首先是，国力公司在本案中是否承担责任。被告国力公司辩称冯富荣的行为系个人行为，未经公司同意，对公司没有约束力等。本案中冯富荣的销售行为发生在2012年至2015年期间，同时冯富荣亦有国力公司的授权委托书，因此被告国力公司的该抗辩理由与事实和法律相悖，对该抗辩理由不予采信。本案涉案小区即XX镇XX小区系国力公司承建。冯富荣系国力公司委派在XX小区的项目负责人。从该小区最初的土地取得都是国力公司授权冯富荣竞拍所得，并且国力公司出具的授权委托书中，也明确表明“我承认代理人全权代表我所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认”。同时国力公司的法定代表人也明确表示授予冯富荣独立财务、销售房屋等权利。由此证明，冯富荣组织人员进行销售房屋的行为是基于国力公司的委托授权，委托合同是指受托人以委托人的名义为委托人办理委托事务，由此产生的法律后果应由委托人承担。本案中冯富荣的行为是基于国力公司的委托，其作为受托人，在委托的权限内按照国力公司的授权进行的行为，等同于国力公司自己的行为，由此产生的法律责任应该由国力公司承担。
其次本案要确定的是涉案《商品房认购书》的法律效力。通常情况下认购书是买卖合同的预约合同，仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不能直接就本约内容请求履行。但是依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状态；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。但并非完全具备上述十三项内容的商品房认购书才能构成商品房买卖合同，只要商品房认购书确定了当事人的名称、姓名、房号和价格确定方法以及可以据此确定面积等事项，就可以确定该认购书已经具备了购房合同的必要条件，但还需要出卖人按照约定收取购房款。本案中，双方所订立的认购书已经就房号、面积、价格以及定金的支付和违约都作出了约定，据此双方订立的《商品房认购书》已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的必要内容，且被告已经收取了原告交纳的房款，故可认定双方所签订的《商品房认购书》为商品房买卖合同，该合同是双方当事人真实意思的表示，依法成立并生效，对当事人双方产生约束力，双方应按照合同的约定，履行各自的权利和义务。现原告购买的涉案房屋早已被被告出售，导致了双方签订合同的目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，该合同解除的条件已经成就，应该予以解除。应确认该合同于原告起诉之日解除。
原告主张被告返还已交房款及支付占用房款期间的违约损失。现涉案房屋网签于第三人道尔苏勒名下，导致了原告的合同目的不能实现。被告的行为属违约行为，应承担相应的违约责任，对于原告诉请返还房款的诉讼请求，依法予以支持。因被告未按时向原告交付房屋，给原告造成了一定的经济损失，故对原告主张被告应赔偿违约损失，予以支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条一款（四）项、第一百一十二条、第三百九十六条、第三百九十七条之规定，判决：一、原告孟存斌与被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司于2014年1月5日签订的《商品房认购书》于2015年11月25日解除；二、被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告孟存斌返还预付购房款250000元；三、被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告孟存斌赔偿损失（损失计算方式：以250000元为本金，按照中国人民银行贷款利率计算，自2014年1月5日计算至本院判决确定的给付日期止）；四、驳回原告孟存斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司负担。
宣判后，原审被告国力公司不服，向本院提出上诉。
一审判决送达后，国力公司提出上诉，认为1、被上诉人起诉上诉人国力公司主体设置错误。2、一审法院判决解除上诉人与被上诉人双方签订的《商品认购书》，缺乏事实及法律依据。3、一审法院判决上诉人赔偿损失缺乏事实及法律依据。现请求二审法院予以撤销一审判决。
二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人国力公司是否为本案适格主体；二、涉案合同是否具备解除条件；三、上诉人应否赔偿被上诉人违约损失。
关于上诉人国力公司是否为本案适格主体问题。2010年8月1日国力公司法定代表人书面授权冯富荣为该公司的全权代理人，并以该公司的名义签署涉案工程住宅楼建设工程一切文件和处理与之有关的一切事务，该授权委托书加盖了法定代表人张志刚及国力公司的公章。同时冯富荣以国力公司的名义承包了阿拉善盟XX镇XX小区（以下简称XX小区）建设工程，冯富荣系XX小区项目负责人，后冯富荣刻制了国力公司项目部印章、合同印章等，并以国力公司名义对外进行施工和楼房的销售。因项目部是根据企业需要临时设立、管理项目工程及具体履行相关施工合同的内部机构，项目部由于没有独立的财产，也不能独立的承担民事法律责任，故不具有独立的民事权利能力，不属于独立承担民事责任的主体，但项目部在具体签署和履行合同时，是企业在具体施工合同项下的代表，其法律后果应当归属施工企业。本案中，由于国力公司项目部是基于国力公司法定代表人授权设立，委托书确定了项目部负责人冯富荣的权限范围，由此，国力公司项目部冯富荣是否超越权限范围签订合同，加盖项目部或合同印章，除相对人知道或有重大过错外，应视为国力公司的意思表示，对国力公司应具有约束力。因此，国力公司应系本案适格主体，也是对外承担民事责任的主体。2015年5月25日基于国力公司解除了子龙门项目部负责人冯富荣的全部职务，故冯富荣在本案中不应该承担民事责任。国力公司在对外承担民事责任后，可以向冯富荣另行主张权利。对国力公司提出对冯富荣刻制的印章申请鉴定的理由，因与本案处理没有直接关系，本院不予准许。
关于涉案合同是否具备解除条件。上诉人系本案的适格主体，是涉案《商品房认购书》的相对方。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。双方在签订合同后，被上诉人依约支付了购房款，经被上诉人催促上诉人未与被上诉人签订《商品房买卖合同》，亦未向被上诉人交付房屋的意思表示，上诉人的上述行为表明其不履行主要义务。被上诉人诉请解除合同，上诉人在接到被上诉人诉状后未表异议，故双方签订的《商品房认购书》具备法定解除条件，一审法院判决解除双方签订的合同，合法有据，本院予以支持。
关于上诉人赔偿被上诉人违约损失的问题。现涉案房屋网签于第三人道尔苏勒名下，导致了被上诉人的合同目的不能实现。上诉人的行为属违约行为，应承担相应的违约责任，因上诉人未按时向被上诉人交付房屋，给被上诉人造成了一定的经济损失，被上诉人主张上诉人赔偿违约损失，本院应予以支持。
综上，原审法院认定事实清楚，证据充分，上诉人国力公司的上诉理由不能成立，本院不予支持，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5050元，由上诉人内蒙古国力房地产开发有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 温美蓉
审判员 道日娜
审判员 伊丽娜
二〇一六年五月十三日
书记员 孙 静