青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）青01民终00215号
上诉人（原审原告）青海万通物业发展有限公司
法定代表人张希，董事长。
委托代理人马玉玲，青海松海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张英风
委托代理人王业伟（系张英风丈夫）
委托代理人蒋艳平，青海竞帆律师事务所律师。
上诉人青海万通物业发展有限公司（以下简称万通公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省西宁市城西区人民法院（2015）西民一初字第1799号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月31日公开开庭审理了本案。万通公司的委托代理人马玉玲，张英风的委托代理人王业伟、蒋艳平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明，2004年6月18日，万通公司与张英风签订《商品房买卖合同》，万通公司将其开发的位于西宁市城西区五四大街45号1号楼第一层I164与I165号商铺出售给张英风。合同约定建筑面积为41.10平方米，每平米20000元，总金额为822000元，付款方式采用首期款329000元，余额493000元办理按揭贷款；交房时间为2005年6月30日。合同签订后，张英风向万通公司支付首付款329000元，就剩余款项在西宁市商业银行古城台支行办理了银行按揭贷款，并签订《西宁市商业银行个人住房按揭合同》及《房地产抵押合同》，由万通公司作为保证人提供担保，并以张英风所购买商铺提供抵押担保。《西宁市商业银行个人住房按揭合同》约定，借款金额为人民币肆拾玖万叁仟元（小写：493000元），即张英风所购商品房总价款的60%；贷款期限自2004年7月21日至2014年7月20日；另约定，张英风未能依约履行还款义务，而由万通公司代为清偿张英风欠款后，银行须将抵押物有关的证明文件转交给万通公司处理；张英风连续三个月未偿还借款本息和相关费用的，或未偿还任何一期贷款本息及相关费用逾期超过三个月的，或累计逾期还款超过六期的，银行有权依法处分抵押物并优先受偿，不足部分银行有权继续向张英风追索；张英风未能按本合同规定按时清偿贷款本息及相关费用的，银行直接从万通公司在银行开立的保证金账户中扣收，由万通公司负责向张英风催收，张英风连续三个月或任何一期逾期超过三个月或累计六个月未偿还贷款本息的，银行向万通公司发出履行回购责任通知书，万通公司在接到通知书后七天内回购房产，偿还张英风所欠银行全部到期或未到期债务。《房地产抵押合同》约定，若张英风（购房人）违约，不按期向银行还本付息时，建设单位应协助银行处理抵押房屋，并从转售所得款中直接向银行支付贷款本息；抵押合同期满，张英风若不能清偿债务，银行又不同意延长抵押期限的，银行有权向房地产抵押主管部门或人民法院申请处分抵押房地产。合同签订后，张英风将该商铺返租给万通公司经营，并于2004年6月18日签订《商铺租赁协议》一份，合同约定，租赁期限自签订协议起至2014年7月20日止，租金按每平方米每月150元计算，租金的计算期限为十年，自2004年7月21日至2014年7月20日止；另约定双方签字生效后，万通公司一次性支付三年租金给张英风，该租金只允许张英风按月偿还银行贷款，从第四年起，租金按月支付所获租金收益应由万通公司监督，必须保证银行月供。协议签订后，万通公司一次性支付张英风三年租金后，就剩余租金未予支付，在经营期间万通公司经营不善未支付张英风租金，张英风支付部分贷款后，就剩余贷款亦未予偿还，双方亦未办理房屋所有权证。2011年万通公司将包括张英风商铺在内的全部商铺出售给案外人青海新华百货商业有限公司，并于2012年1月办理了房屋所有权证，并以所得价款偿还了银行剩余贷款。后张英风向西宁市城西区人民法院提起行政诉讼，西宁市城西区人民法院作出（2013）西行初字第9号行政判决书及本院作出（2013）宁行终字第20号行政裁定书裁决：1、撤销西宁市住房保障和房产管理局作出的撤销张英风与青海万通物业发展有限公司签订的GF-2000-0171的《商品房买卖合同》登记备案的具体行政行为；2、撤销西宁市住房保障和房产管理局作出的为案外人青海新华百货商业有限公司办理的宁字第062380号房屋所有权证的具体行政行为；3、责令西宁市住房保障和房产管理局重新作出具体行政行为，并已发生法律效力。后西宁市住房保障和房产管理局就裁决事项予以撤销，现该商铺登记备案人为张英风。
原审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且合法有效，双方当事人理应依照合同约定全面履行各自的权利义务。万通公司将该商铺出售给张英风后又承租张英风商铺经营，在经营期间，虽于2011年12月将含张英风商铺在内的所有铺面整体出售给案外人青海新华百货商业有限公司。但经西宁市城西区人民法院（2013）西行初字第9号行政判决书及本院（2013）宁行终字第20号行政判决书判决：1、撤销西宁市住房保障和房产管理局作出的撤销张英风与青海万通物业发展有限公司签订的GF-2000-0171的《商品房买卖合同》登记备案的具体行政行为；2、撤销西宁市住房保障和房产管理局作出的为案外人青海新华百货商业有限公司办理的宁字第062380号房屋所有权证的具体行政行为；3、责令西宁市住房保障和房产管理局重新作出具体行政行为，并已发生法律效力。现该商铺登记备案人为张英风，且张英风签订合同及实际占有在先，并依据合同约定支付了购房款，无违约行为，依据最高人民法院2015年全国民事审判工作会议纪要的记载，审理一房数卖案件纠纷时，按照办理房屋所有权变更登记、合法占有及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，故万通公司主张解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，不予支持。至于万通公司主张张英风办理银行按揭贷款，万通公司对此贷款提供担保。但张英风未按合同约定支付贷款，担保人支付货款后，有权对房屋进行处分的辩称，因与本案《商品房买卖合同》无直接利害关系，属万通公司偿还贷款后追偿权的行使，同时依据双方约定，万通公司未及时支付租金违约在先，故不予采纳。遂判决驳回青海万通物业发展有限公司的诉讼请求。
万通公司上诉称，一审判决认定事实错误，二审应予纠正和改判。2004年6月18日，万通公司与张英风合同约定，付款方式采用首期款329000元，余额493000元办理按揭贷款，万通公司对其贷款予以担保，张英风实际支付了首期款329000元，没有按期履行银行还贷义务，其行为构成违约。一审认定万通公司未及时支付租金违约在先，认定事实错误，将不属于本案审理的另一租赁合同法律关系也一并处理，判决错误。一审认定商铺登记备案人是张英风，且张英风依据合同约定支付购房款，无违约行为，与事实不符，张英风未依据抵押合同向银行履行归还贷款的义务，事实认定错误。张英风商铺登记备案系万通公司出面为其办理，张英风未按时还贷违约，万通公司替其还贷并有权撤销其备案，有权收回房屋自行处分，有权转让于善意第三人，善意第三人已登记过户的行为受法律保护，城西法院的行政判决及西宁市中级人民法院的行政裁定书虽已生效，但在实践中却无法执行，房产局虽已撤销了善意第三人与万通公司的备案登记，再次备案登记为张英风，但登记备案行为不能对抗登记过户产权并实际占有使用房屋的事实。请求撤销一审判决，依法改判解除双方《商品房买卖合同》。
张英风答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审认定双方的关系为商品房买卖合同，已经履行完毕。本案不存在约定解除及法定解除合同的事由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明，双方当事人对原审法院查明事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。双方当事人理应依照合同约定全面履行各自的权利义务。买卖合同与担保合同、租赁合同虽非同一法律关系，但本案中几个法律关系具有相关性，租赁合同的条款对担保合同中租金偿还银行贷款进行了约定，万通公司只支付了前三年租金，未按合同约定及时支付后续租金违约在先。万通公司偿还贷款行为是履行其作为担保人的担保责任，其可以行使债权的追偿权。租赁合同亦可另行主张。万通公司要求解除合同并非是双方合同约定条款，亦不符合法定解除合同的条款内容，故万通公司主张张英风未偿还贷款要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的上诉请求不能成立，一审此节判决正确，应予维持。西宁市城西区人民法院（2013）西行初字第9号行政判决书及本院（2013）宁行终字第20号行政裁定书已发生法律效力，行政裁定书裁决：撤销西宁市住房保障和房产管理局作出的撤销张英风与青海万通物业发展有限公司签订的GF-2000-0171的《商品房买卖合同》登记备案的具体行政行为；撤消西宁市住房保障和房产管理局作出的为案外人青海新华百货商业有限公司办理的宁字第062380号房屋所有权证的具体行政行为；责令西宁市住房保障和房产管理局重新作出具体行政行为，西宁市住房保障和房产管理局已下文就裁决事项予以撤销，现该商铺登记备案人为张英风，张英风签订合同及实际占有在先，故万通公司主张涉案商铺已转让案外第三人，并已办理房产证，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的上诉请求不能成立，一审此节判决正确，应予维持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费50元，由青海万通物业发展有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 赵甲宁
审判员 纳 敏
审判员 李 娟
二〇一六年五月三日
书记员 葛 艳
附：本案所依据的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；