福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终1353号
上诉人（一审原告）：正大新景（厦门）投资有限公司，住所地福建省厦门市思明区嘉禾路27号地下一层商场B348单元。
法定代表人：白溢龙，总经理。
委托诉讼代理人：陈永厅，福建九信律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：徐昌龙，男，1976年1月24日出生，汉族，住江西省上饶市广丰县。
委托诉讼代理人：严洪、刘若昀，福建明嘉律师事务所律师。
原审第三人：张小玲，女，1985年10月14日出生，汉族，住福建省安溪县。
上诉人正大新景（厦门）投资有限公司（以下简称正大新景公司）因与被上诉人徐昌龙、原审第三人张小玲房屋租赁合同纠纷一案,不服厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初3286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
正大新景公司上诉请求：依法撤销原审判决，改判支持正大新景公司一审全部诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实错误。首先，徐昌龙于租赁合同期限届满后并未将商铺返还给正大新景公司，不但违反了《合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”，亦违反《商铺租赁合同》第六点第二条约定的“租赁期限内，甲、乙双方如不再续约，乙方必须在本合同终止日前7日内结清一切费用并将租赁场所及时交还甲方，本合同终止。”因此，在徐昌龙未将商铺返还给正大新景公司并留存物品于商铺的前提下，徐昌龙应依法支付相应的占用费用。其次，讼争商铺的自用电情况，相应的证据正大新景公司已提交。另外，商铺依据合同约定应支付公摊水电。再次，正大新景公司已按照合同约定向进行催收相应的款项，且根据相关司法实践，诉讼时效应从返还商铺之日起计算。一审判决对上述费用均未支持，明显错误。
徐昌龙答辩称，一、一审中，徐昌龙主张商铺已转让并由张小玲承租经营，不仅有张小玲到庭陈述，也有证人证明，结合正大新景公司提供的2张缴费通知书上均有张小玲的签字确认，表明徐昌龙与正大新景公司之间的租赁关系已经解除，张小玲与新景公司之间的租赁关系为不定期租赁，徐昌龙无须承担任何民事责任。二、正大新景公司主张占用费没有事实和法律依据。一审中，证人证实到2014年8月，因欠缴房租，正大新景公司就停电，且店面没开后正大新景公司不让撤场。正大新景公司有权依照合同约定随时清场并空置店面，不影响店铺使用或另行出租，一审认定无需支付使用费有事实依据，应予维持。三、因店铺被停电，且自2014年10月起就没有用电量，故正大新景公司主张水电费是实际产生的费用缺乏事实和法律依据。另外，正大新景公司主张的公摊费用，没有相关计算方式及比例，且明显不合理。故一审不予支持是正确的。四、正大新景公司未在时效期间内进行任何催讨，一审认定超过时效有事实及法律依据。
正大新景公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、解除《商铺租赁合同》；2、正大新景公司有权没收履约保证金22460元；3、徐昌龙立即支付租金及占用费269520元（按月11230元，自2014年6月1日起计至2016年5月31日止）、管理费39624元（按月1651元，自2014年6月1日起至2016年5月31日止）、水电费12564元（自2014年3月6日起计至2016年3月5日止），违约金22460元，滞纳金374215元（自2014年6月1日起计至2016年5月31日止，应计至付款之日止）。
一审法院认定事实：2013年5月31日，正大新景公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的徐昌龙签订《商铺租赁合同》一份，约定：1、乙方承租甲方位于厦门市台湾街商业项目“新景建材城”编号为A078-A079的商铺，用于经营或展示整体橱衣柜类别的产品，品牌为“香港美时、FOK”；2、合同期限自2013年6月1日起至2015年5月31日止，租金每月11230元，管理费每月1651元，租金和管理费每两个月支付，首期租金和管理费自2013年6月1日起至2013年7月31日止，乙方应在上一期租金和管理费期满后7日内支付下两个月租金和管理费；3、乙方在支付首期租金和管理费时交纳履约保证金22460元，商铺有关的公共维修金、水、电、通讯、空调、装修垃圾清运费等费用以及与乙方经营有关的其他费用概由乙方承担，水费按商场总营业面积分摊，乙方租赁场地内经营用电采用独立电表计量，甲方每月公布水电量和收费通知，乙方接到通知后7日内到甲方财务部缴纳，由甲方向供水、供电部门统一缴纳。4、乙方逾期支付水电费、租金和管理费等各项费用，按每日3‰乘以逾期支付总金额支付滞纳金，并视为乙方违约。逾期达15天，甲方有权直接从乙方履约保证金中扣除，并有权采取责令退场、提前解除合同并追究违约责任等措施；5、租赁期限内，乙方出现拖欠租金、管理费、公摊费、市场推广基金、水电费达半个月以上的，甲方有权选择通知甲方解除合同，合同自甲方通知送达乙方之日起解除，同时追究乙方相当于两个月租金的违约金、相关滞纳金和实际损失；6、乙方违反合同导致合同提前终止，甲方有权不退还乙方已交纳的各项款项（租金及管理费、履约保证金等），责令乙方在接到解除通知之日起3日内退场，并有权向乙方追究损失及赔偿，乙方不得拒绝，如乙方未在3日内退场，视为乙方自愿放弃未退场的物品，无偿归甲方所有，甲方有权直接清场并由乙方承担清场费用，而甲方无需承担因此给乙方造成的任何损失；7、租赁期满，双方如不再续约，乙方必须在合同终止日7日内结清一切费用并将租赁场地及时交还甲方，合同如提前终止、解除或届满时，在缴清所欠甲方的一切费用后，乙方应在合同终止后的3日内将其所租赁的商铺归还甲方，并保持商铺及设施、设备的完好状态，不得留存货品或影响商铺的正常使用。超过3日后对未经同意留存的物品，甲方有权按照废弃物品处置，处置费用由乙方承担，乙方不得有任何异议；合同还对双方的其他权利、义务作了相应的约定。
正大新景公司提供的土地房屋权证、《全权委托代理合同》显示案外人孙小华、刘庄分别将名下新景天湖广场地下商A区212、211号店面授权正大新景公司全权代理实施经营管理和招商工作，并由正大新景公司支付相应费用。正大新景公司为证明案涉商铺用电情况提交的户名为吴世安、用户地址为湖里区台湾街141之198号新景天湖广场的历月电费明细显示2014年10月后商铺用电量为“0”。
单元号A078-A079、打单日期日期为2014年5月23日的缴费通知单载明2014年3月6日至2014年5月5日水电费779元、2014年6月1日至2014年7月31日租金22460元、管理费3302元，奖券款2400元、滞纳金2158元。正大新景公司要求各商家在2014年6月7日前到财务部交纳费用，逾期每日按总金额千分之三交纳滞纳金。单元号A078-A079、打单日期日期为2014年7月23日的缴费通知单载明2014年5月6日至2014年7月5日水电费2041元、2014年8月1日至2014年9月30日租金22460元、管理费3302元。加上往期应缴28941元，应缴合计56744元。正大新景公司要求各商家在2014年8月7日前到财务部交纳费用，逾期每日按总金额千分之三交纳滞纳金。两份缴费通知单下方均有张小玲签字确认。
正大新景公司于2016年7月15日向一审法院提交起诉状。
正大新景公司为支持诉讼请求提交了律师函及EMS快递单（复印件）、照片、公摊明细及票据。徐昌龙、张小玲对律师函及EMS快递单的真实性不予确认，徐昌龙、张小玲未收到任何催讨快递；确认照片是现场照片，但对关联性不予确认，根据合同约定，张小玲离开店面时已经将物品进行废弃，正大新景公司不能因此主张占用费；对公摊明细真实性不予确认，认为无法证明案涉商铺分摊的金额，且金额也未得到徐昌龙的确认，张小玲早已退出店面，不可能发生水电费。
徐昌龙提交《店面转让协议》两份、《付款协议》、《欠条》用于证明徐昌龙是从案外人刘亚彬、涂勇张处通过转让取得店面，2014年5月9日张小玲受让店面，应由张小玲承担民事责任。正大新景公司对上述证据真实性不予确认，认为正大新景公司是与徐昌龙签订租赁合同，相应的权利义务应当约束正大新景公司和徐昌龙。
徐昌龙申请出庭的证人张某陈述，其在2004年左右到案涉店里上班，从事现场测量、出图设计工作，直到2014年8月店里没经营才出来。2004年开始到2013年年底是刘亚彬在经营，2013年至2014年是徐昌龙在经营。2014年过年后，徐昌龙称有意向撤出店面，张小玲有经营需要，就于2014年5月左右接手店面，此后是张小玲向正大新景公司缴交租金。2014年8月左右，因房租未交，正大新景公司就停电了，就没有再上班。店面没开后，正大新景公司不让撤场。
一审庭审过程中，正大新景公司确认讼争商铺2014年5月31日前产生的租金等费用已经缴清。张小玲、正大新景公司均确认张小玲未与正大新景公司签订合同，没办理任何手续。
一审法院认为，《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均与法不悖，应认定合法有效。徐昌龙辩称其已将案涉商铺转让给张小玲，但因张小玲未与正大新景公司签订租赁合同，故《商铺租赁合同》仅对正大新景公司和徐昌龙有约束力，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。关于诉讼时效，根据合同约定，租赁期限自2013年12月1日起至2015年5月31日止，承租方应在上一期租金及管理费期满后7日内支付下两个月租金及管理费给甲方，水电费自承租方接到通知后7日内到财务部缴纳，正大新景公司于2016年7月15日向一审法院提交起诉状，根据法律规定，一般诉讼时效为两年，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，因此正大新景公司关于讼争商铺2014年6月1日至2015年7月31日的租金、2014年6月1日至2014年7月31日的管理费、打单日期为2014年5月23日的缴费通知单上载明的水电费779元的主张已经超过诉讼时效，一审法院不予支持。徐昌龙关于诉讼时效的抗辩符合法律规定，一审法院予以采信。正大新景公司不能证明其提交的律师函发出时间以及已经送达至徐昌龙处，因此不构成诉讼时效中断。正大新景公司主张2014年6月1日起徐昌龙未支付租金、管理费，徐昌龙未举证证明其交付了该期间的管理费，除上述超过诉讼时效的费用外，2014年8月1日至2015年5月31日的管理费1651元/月×10个月=16510元，徐昌龙应予支付。关于水电费，正大新景公司提交的用电明细、证明、公摊明细、发票等无法证明讼争商铺实际发生的水电费，故对正大新景公司主张的除打单日期为2014年7月23日的缴费通知单上载明的2014年5月6日至2014年7月5日的水电费2041元外的水电费一审法院不予支持。正大新景公司主张徐昌龙因拖欠费用应支付滞纳金，该部分即为逾期付款违约金，正大新景公司的该部分主张具有合同依据，但日千分之三的标准过高，一审法院依法调整至月2%，滞纳金自逾期支付管理费、水电费之日起计算。2015年5月31日合同期满后，双方未续签合同，租赁关系已经终止，正大新景公司再要求解除租赁合同已经没有必要，也没有相应的依据，一审法院依法不予支持。根据合同约定承租方违反合同导致合同提前终止，出租方才有权不予退还保证金，现租赁合同并未提前终止，故正大新景公司请求没收徐昌龙缴纳的履约保证金22460元没有合同依据，履约保证金可抵扣徐昌龙应支付的上述费用。正大新景公司主张根据合同约定徐昌龙应支付违约金22460元，在一审法院已经支持正大新景公司上述逾期付款滞纳金的主张后，综合合同的履行情况，正大新景公司约定的22460元违约金已经明显高出自身的损失，一审法院依法不予支持。合同终止后，徐昌龙虽有部分物品存留于讼争商铺，但根据合同约定正大新景公司有权将店内遗留物品处理，并不影响正大新景公司另行使用或出租商铺。结合正大新景公司提交的历月用电明细，徐昌龙在2014年10月后实际已经未经营商铺，故正大新景公司在合同终止后要求徐昌龙支付房屋占有使用费没有相应的合同及法律依据，一审法院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、徐昌龙应于本判决生效之日起十日内向正大新景公司支付2014年8月1日至2015年5月31日的管理费16510元、水电费2041元及逾期付款滞纳金（2014年8月、9月的管理费滞纳金以3302元为基数，自2014年8月8日起计算；2014年10月、11月的管理费滞纳金以3302元为基数，自2015年10月8日起计算；2014年12月、2015年1月的管理费滞纳金以3302元为基数，自2014年12月8日起计算；2015年2月、3月的管理费滞纳金以3302元为基数，自2015年2月8日起计算；2015年4月、5月的管理费滞纳金以3302元为基数，自2015年4月8日起计算；水电费的滞纳金以2041元为基数，自2014年8月8日起计算；均按月2%的标准，计至实际付款之日止。但应扣除徐昌龙已支付的履约保证金22460元）；二、驳回正大新景公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5504元，由正大新景公司负担5372元，由徐昌龙负担132元。
二审经审理查明，正大新景公司对一审判决查明的事实无异议，但认为一审判决遗漏查明：《商铺租赁合同》中第一部分第二条中约定“如乙方在租赁期限期满后，未经甲方的书面同意继续占用租赁场地，其占用不能视为合同延期或续订，在占用期间乙方需支付相当于租金10倍的使用费给甲方。甲方仍然有权依照法律程序索回乙方租赁场所和因上述占用所产生的一切损失及费用，包括但不限于诉讼及律师费等”。徐昌龙对一审判决查明的事实无异议。本院对一审判决查明的事实予以确认。
正大新景公司、徐昌龙于二审中均未提交新证据。
本院认为，围绕正大新景公司的上诉请求，作如下分析：首先，徐昌龙于合同到期前已长期未实际经营商铺，正大新景公司作为商场的经营管理者，从现场管理及水电使用等均可知道或应当知道该情况。合同期满后，在合同约定正大新景公司有权按照废弃物品处置徐昌龙留存于商铺内物品的情况下，正大新景公司未及时接管讼争商铺，对讼争商铺采取适当措施防止损失的扩大，正大新景公司要求徐昌龙承担该扩大部分的损失，即合同期满后的房屋占有使用费，本院不予支持。其次，正大新景公司未提交制作催缴通知单的用水用电明细、支付凭证等，其要求徐昌龙按提交的催缴通知单缴纳水电费及公摊水电费，证据不足，本院不予支持。再次，关于诉讼时效的认定。正大新景公司的缴费通知单经张小玲确认后，直至起诉之日，已超过一年的诉讼时效。正大新景公司未能提交有关催缴的充分证据，其主张时效中断，缺乏事实依据。综上，正大新景公司的上诉请求均缺乏事实与法律依据，不能成立。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费10744元，由正大新景公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘文珍
审 判 员 李向阳
审 判 员 胡林蓉
二〇一七年九月十九日
代书记员 黄亚君
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。