常州市钟楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）钟民初字第1745号
原告中国xx银行股份有限公司常州支行。
负责人徐xx，该支行行长。
委托代理人宋xx，江苏xx律师事务所律师。
被告常州市xx城商业管理有限公司。
法定代表人朱xx，该公司董事长。
委托代理人张xx，江苏x**律师事务所律师。
原告中国xx银行股份有限公司常州支行（以下简称为“xx银行常州支行”）诉被告常州市xx城商业管理有限公司（以下简称为“xx城管理公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月28日立案受理后，先由代理审判员许雯雯适用简易程序，于2014年8月26日公开开庭进行了审理；后依法组成合议庭，于2015年5月12日公开开庭进行了审理。两次庭审，原告xx银行常州支行的委托代理人宋xx、被告xx城管理公司的委托代理人张xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告xx银行常州支行诉称，2013年5月，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将位于常州市新北区某某购物广场一层某号房屋（建筑面积61㎡）租赁给原告用于设立自助服务区，租赁期限为5年。合同签订后，原告按约向被告交付一年租金并着手对该房屋进行装修。装修期间，因租赁房屋存在权属争议，原告被相关部门责令停工。鉴于以上事由，致使原告无法实现合同目的，且已装修部分产生损失。原告就该赔偿事宜多次与被告协商，但未能达成一致意见。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告立即返还原告房屋租金99900元；2、被告支付违约金49950元，并赔偿损失104129.18元；3、诉讼费用由被告承担。
被告xx城管理公司辩称，原、被告之间的房屋租赁关系合法有效，该房屋不存在原告所述的权属争议问题。原告要求解除合同的真实原因为被银监会叫停社区金融模式，并不符合法律�定的解除情形。
经审理查明，原告作为乙方与被告作为甲方签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于常州市新北区某某购物广场一层某房屋租赁给乙方（建筑面积61㎡）。租赁期限为5年，自2013年6月1日至2018年5月31日。乙方承租该房屋用于设立二十四小时自助服务区。第一年和第二年含税年租金均为99900元，第三年含税年租金105000元，第四年含税年租金110000元，第五年含税年租金110000元，甲方从2013年6月1日起开始计收租金。甲方应在2013年5月15日前将房屋交付给乙方。甲方应保证乙方在合同期限内对该房屋拥有完全的使用权，在签订合同时向乙方出示该房产的所有权证明文件原件、土地使用权证明文件原件及产权人的身份证明原件，并提供给乙方相应的复印件一份，如因第三方就租赁房屋向乙方主张权利而给乙方造成损失，甲方应承担赔偿责任。在合同存续期间内，因房屋产权纠纷、抵押或甲方造成的其他原因，致使乙方无法正常使用房屋，每延迟交付房屋或造成正常业务停止一日，甲方每日应按全年房租的千分之五向乙方支付违约金，并赔偿乙方由此造成的经济损失。延期超过一个月或累积造成停业一个月以上的，乙方有权解除合同，甲方赔偿由此造成的一切损失并支付50%年租金的违约金。
《房屋租赁合同》签订前，原告的工作人员到租赁房屋进行现场查验，被告未能提供租赁房屋的产权证件，仅提供了xx城未出售房屋的大产权证。《房屋租赁合同》签订后，原告依约支付了第一年的房屋租金99900元，被告将租赁房屋交付原告。
原告对租赁房屋进行装修期间，于2013年8月27日收到了新北区城市管理行政执法局发出的《责令整改通知书》，载明因在xx城南侧非机动车地下停车场入口处施工建设未取得建设工程规划许可证违法，要求原告收到《责令整改通知书》之日起立即停止施工行为。经本院向新北区城市管理行政执法局调查查明，涉诉的租赁房屋系占用公共通道搭建而成，未有规划许可证或建设工程许可证，《责令整改通知书》系要求整改占用公共通道的行为。
原告于2013年9月5日向被告发送《解除房屋租赁合同通知书》，告知租赁房屋系公共面积被责令停工，因此权属问题致使合同目的不能实现，故要求即日起解除《房屋租赁合同》，并要求被告与原告就损失问题进行协商。
又查明，原告将租赁房屋的内部装修工程发包给江苏x**建筑装饰有限公司（以下简称为“xxx公司”），至原告收到《责令整改通知书》并停工之日，装修工程已完成了部分，原告主张已完成工程产生的费用为104129.18元。被告对该费用不予认可，并申请对完工部分的工程造价进行鉴定。本院于2015年1月4日依法委托常州某投资咨询有限公司（以下简称为“某公司”）对租赁房屋已装修部分的工程造价进行鉴定，某公司于2015年3月9日出具了常永瑞鉴（2015）第01号《工程造价鉴定报告书》，审定造价为63978.66元。被告支付鉴定费用3000元。
原告对该《工程造价鉴定报告书》中未进行评估的“自助银行肯德基单开门、VTM自助柜员机门、防盗卷帘门、防盗门、600*600米白色地砖”提出异议，要求进行补充鉴定。本院为此于2015年5月20日向某公司发函咨询，某公司当日给予本院书面答复，称现场查看时未发现原告提出异议的该五项内容，经询问鉴定到场的原告工作人员以及xxx公司工作人员，xxx公司仅答复600*600米白色地砖已定货未到现场，其他四项材料未予答复。原告后放弃补充鉴定的要求。
上述事实有原、被告庭审陈述、原告提供的《房屋租赁合同》、《发票》、《解除房屋租赁合同通知书》、装修合同及已完成工程费用表、《责令整改通知书》、常永瑞鉴（2015）第01号《工程造价鉴定报告书》、调查笔录等证据予以证明。
本院认为，原、被告双方就xx城南侧非机动车地下停车场入口处房屋签订《房屋租赁合同》，但因该租赁部分系占用公共通道搭建而成，实际属公共面积，被告并不享有产权。被告将此部分用于出租、收取利益，侵犯了其他业主的公共利益。因此，原、被告订立的《房屋租赁合同》违反《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告在签订《房屋租赁合同》前应当就租赁房屋的权属进行了解核实，但原告工作人员经现场查看后未能对租赁房屋所在xx城非机动车地下停车场入口处的特殊位置引起警惕，且在被告未提供租赁房屋对应产权证件的情况下与被告建立了房屋租赁关系，具有过错。被告作为出租方，应当十分清楚租赁房屋的真实产权情况，在其明知出租房屋系占用公共过道搭建而成的情况下仍用于对外出租赢利，具有更大的过错。据此，本院确定原、被告承担损失的比例为40%、60%。综上，被告应当返还原告房屋租金99900元，并赔偿原告房屋装修损失38387.2元。因调解无效，根据《中华人民共和国劳动合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告常州市xx城商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告中国xx银行股份有限公司常州支行租金99900元；
二、被告常州市xx城商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国xx银行股份有限公司常州支行装修损失38387.2元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5110元（原告已预交）、鉴定费3000元（被告已预交），共计8110元，由原告承担4660元，被告承担3450元，被告承担部分（扣除其已预交的3000元）并于本判决生效之日起十日内直接交付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。
审 判 长 许雯�
人民陪审员 曹 佳 义
人民陪审员 张 晓 琳
二〇一五年五月二十六日
书 记 员 杨 汶 旭