江苏省徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云民初字第3047号
原告重庆泓山物业管理有限公司徐州分公司，住所地在本市云龙区（新城区）元和路绿地商务城国际花都小区物业服务中心。
负责人杨智强，该分公司总经理。
委托代理人吴新海，江苏茂通律师事务所律师。
委托代理人张志怀，江苏茂通律师事务所实习律师。
被告范乾坤。
原告重庆泓山物业管理有限公司徐州分公司（以下简称泓山公司）诉被告范乾坤物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月17日立案受理。依法由审判员陈涛适用小额诉讼程序独任审判，于同年9月9日公开开庭进行了审理。原告泓山公司的委托代理人吴新海、张志怀、被告范乾坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告泓山公司诉称，2010年9月2日，我公司和上海绿地集团徐州新诚置业有限公司签订了绿地商务城B7-5蓝海项目前期物业服务合同，合同约定我公司为其开发的小区提供前期物业管理服务，期限自开发商公告的交房之日起至业主委员会和物业管理企业签订物业服务合同生效时止，业主应于开发商公告的交房截止之日即2011年3月31日起交纳物业服务费，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，逾期每天应按欠付物业服务费的万分之三支付违约金。被告系翡翠公馆B座618、619室业主，按约定应向我公司交纳自2012年3月5日至2015年7月31日期间的物业服务费，但被告拒绝交纳，其还应支付我公司违约金。现向人民法院提起诉讼，请求法院判决被告支付2012年3月5日至2015年7月31日期间翡翠公馆B座618室的物业服务费2728.64元、违约金489.18元；翡翠公馆B座619室的物业服务费3344.53元、违约金599.43元。
被告范乾坤辩称，我向原告交纳物业费但原告不收。2011年3月5日我办理上房手续后一直未入住使用房屋，当日原告收取水电押金1000元、装修押金1000元，到现在我也没装修房屋，原告应将水电押金、装修押金返还给我。
经审理查明，2010年9月2日，上海绿地集团徐州新诚置业有限公司（已更名为绿地地产集团徐州新诚置业有限公司）（甲方）和重庆泓山物业管理有限公司（乙方）签订绿地商务城B7-5蓝海项目前期物业服务合同，合同约定：甲方委托乙方对绿地商务城B7-5蓝海项目提供前期物业管理服务，期限自开发商公告的交房截止之日起至业主委员会代表全体业主与新的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；乙方提供的其他服务包括无偿服务代送报纸杂志、邮件服务、代订机票等，有偿服务为家政服务，并开展社区文化活动；乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（附件5二级项目内容与标准）；物业服务费由业主按其拥有的建筑面积交纳，LOFT（挑高商办物业）1.50元／月／平方米，OFFICE（办公楼）8元／月／平方米，商业物业2.50元／月／平方米；业主应于开发商公告的交房截止之日起交纳物业服务费，物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在上次服务时间结束前的15日之前履行交纳下一次物业公共服务费义务；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应按欠付物业服务费每天万分之三的标准向乙方支付违约金；乙方违反本合同约定，擅自提高物业服务费标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还；停车场由甲方出租，车位使用人应按露天车位300元／个／月、车库车位300元／个／月的标准向乙方交纳停车费，乙方从停车费中按露天车位20元／个／月、车库车位40元／个／月的标准提取停车管理服务费；停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位300元／个／月、车库车位300元／个／月的标准向乙方交纳停车费，乙方从停车费中按露天车位20元／个／月、车库车位40元／个／月的标准提取停车管理服务费；停车场车位所有权或使用权由业主购置的或甲方约定赠送业主的，车位使用人应按露天车位20元／个／月、车库车位40元／个／月的标准向乙方交纳停车管理服务费；业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合；乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。双方还就物业的承接验收、使用与维护、违约责任等其他事项进行了约定。原告泓山公司自原上海绿地集团徐州新诚置业有限公司交房之日起开始为被告范乾坤提供物业管理服务，被告范乾坤系绿地商务城翡翠公馆B座618室、619室业主，B座618室的建筑面积为44.51平方米，B座619室的建筑面积为54.56平方米，被告范乾坤尚欠原告2012年3月5日至2015年7月31日期间翡翠公馆B座618室的物业服务费44.51平方米×1.50元／月／平方米×（40个月＋27天）≈2731元；翡翠公馆B座619室的物业服务费54.56平方米×1.50元／月／平方米×（40个月＋27天）≈3347元。
另查明，原告泓山公司在为绿地商务城B7-5蓝海项目提供前期物业服务期间未能按照前期物业服务合同附件5即中国物业管理协会中物协（2014）1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）二级项目内容与标准提供服务，基本要求方面未能做到急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场；协助维护公共秩序方面对进出小区的车辆未能进行有效管理，引导车辆有序通行、停放；保洁服务方面生活垃圾未能每天清运1次，按幢设置垃圾桶；绿化养护方面对草坪、花卉、绿篱、树木未能定期进行修剪、养护，定期清除绿地杂草、杂物等。
本院认为，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。2010年9月2日原上海绿地集团徐州新诚置业有限公司和重庆泓山物业管理有限公司签订的本市云龙区（新城区）绿地商务城B7-5蓝海项目前期物业服务合同合法有效，对该小区全体业主均具有约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应履行的法定义务。原告泓山公司为绿地商务城B7-5蓝海项目提供了物业管理服务，被告范乾坤为翡翠公馆B座618室、619室业主，其应及时给付原告物业服务费。根据《物业管理条例》第四十一条、《江苏省物业管理条例》第二十二条的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。因原告泓山公司在为绿地商务城B7-5蓝海项目提供物业服务期间未能按照中物协（2014）1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）二级项目内容与标准提供服务，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，一方当事人履行合同质量不符合约定的，另一方当事人根据标的的性质及损失的大小，可以要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。为积极推进在本市居民小区开展创建幸福家园活动，原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的城市人居环境，本着保障物业公司正常运转、促进服务质量提升、同时保护业主合法权益的原则，本案物业服务费应作相应调整，又因被告未入住使用房屋，根据《江苏省物业收费管理办法》第十三条第三款的规定，本院确定被告应向原告交纳的物业费为（2731元＋3347元）×90%×70%≈3829元。由于原告的物业服务质量存在瑕疵，其无权要求被告支付违约金。被告辩称其上房后未入住使用房屋，也未对房屋进行装修，要求原告返还收取的水电押金1000元、装修押金1000元，被告若有证据证明，其可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告范乾坤应于本判决生效之日起十日内给付原告重庆泓山物业管理有限公司徐州分公司物业服务费3829元。
二、驳回原告重庆泓山物业管理有限公司徐州分公司要求被告范乾坤支付违约金1088.61元的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元，由原告重庆泓山物业管理有限公司徐州分公司负担5元、被告范乾坤负担20元（原告已预交，被告在履行本判决时直接支付给原告）。
本判决为终审判决。
审判员 陈 涛
二〇一五年十月十日
书记员 崔朝宇