广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗花法民二初字第1600号
原告：广州农村商业银行股份有限公司花都支行，住所地广州市花都区。
负责人：凌游，该行行长。
委托代理人：张运锐，该行职员。
被告：徐强，住福建省连江县。
被告：广州市花都南华房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：刘炳荣。
原告广州农村商业银行股份有限公司花都支行（以下简称农商行花都支行）诉被告徐强、广州市花都南华房地产开发有限公司（以下简称南华公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年8月28日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2016年2月6日公开开庭进行审理。原告农商行花都支行的委托代理人张运锐到庭参加诉讼，被告徐强、南华公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年10月15日，农商行花都支行与徐强签订《楼宇按揭合同》（合同编号：0809004201200810）。合同约定，农商行花都支行向徐强发放楼宇按揭贷款72万元，期限自2012年11月5日至2032年11月5日止，利率按月息4.6396‰计算（如遇到利率调整，则按中国人民银行规定的利率计算），以徐强购买的位于广州市花都区新华街工业大道18号华翠园（自编时代城）41-1栋2503房作抵押。在2009年12月15日，南华公司与原广州市农村信用合作联社花都信用社（现广州农村商业银行股份有限公司花都支行）签订楼宇按揭合作协议，该协议第四条第二项约定：南华公司在为购房人办妥原告作为抵押权人的他项权证之前，对原告向所有购买南华公司开发的位于广州市花都区新华街工业大道18号华某（自编时代城）发放的按揭贷款，提供无条件、不可撤销的连带责任保证。在2012年11月5日，原告向被告徐强发放贷款72万元。截至2015年7月20日徐强违反合同约定，欠供6期，其中拖欠本金11226.47元及利息19556.74元未偿还，被告南华公司也未履行保证责任代为清偿债务。基于被告违约，为维护原告的合法权益，根据有关法律规定，特具本状，请求法院判令：1.解除原告与被告徐强签订的《楼宇按揭合同》（合同编号：0809004201200810），被告徐强偿还拖欠原告的借款本金674798.92元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利暂计至2015年7月20日共计19556.74元，实际按合同约定计至结清之日止）；2.被告徐强用于抵押的房地产经折价或拍卖、变卖所得的价款，原告享有优先受偿权；3.被告南华公司对被告徐强的借款本息承担连带清偿责任；4.二被告承担实现本案债权全部费用，包括诉讼费和公告费260元。
原告为证明其主张成立，向本院提交了以下证据：
1、楼宇按揭合同，证明原告与被告徐强签订借款合同；；
2、借款借据，证明原告依约向被告徐强发放贷款；
3、借款数据，证明至2015年7月20日被告徐强欠款；
4、预售备案、按揭备案，证明用于抵押的房产已办理房产抵押（预告）登记；
6、楼宇按揭合作协议，证明被告南华公司对被告徐强的借款承担连带清偿责任；
被告徐强、南华公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩和证据。
原告所举证据和所作陈述，因无相反的证据反驳，也无影响证明效力的因素，且原告保证真实，本院经审查核证后，确认如下事实：
2009年12月15日，广州市农村信用合作联社花都信用社作为乙方、被告南华公司作为甲方签订《楼宇按揭合作协议》，约定：甲、乙双方就甲方开发建设并依法销售的位于广州市花都区新华街工业大道18号的经批准命名为华翠园（自编时代城）的商品楼宇进行按揭合作。对购买按揭楼宇的购房人，甲方有权推荐其向乙方申请借款，乙方对甲方推荐申请按揭借款的购房人，经审查，决定是否发放贷款。……（一）保证责任：甲方同意在楼宇销售期间内，对乙方向所有购买该楼宇的购房人发放的每一笔购房贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证责任，甲方的保证责任不因借款合同的无效或解除而免除。（二）保证期限：甲方对每笔贷款的连带保证责任的期限为自乙方依其与购房人签订的《楼宇按揭合同》将贷予购房者的款项划入购房人的账户之日起，至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日（以《房地产他项权证》上注明的登记日期为准）。在上述担保期内，如借款人不按期偿还贷款，或由于非乙方原因造成的自发放贷款之日起六个月内未办妥抵押权预告登记手续的，甲方愿意履行连带保证责任。……（三）保证范围：甲方的保证范围包括贷款本金、利息、罚息、违约金和实现债权的费用（即诉讼费、律师费、差旅费、评估费等为实现债权而发生的费用）。乙方可以请求甲方先对全额债务承担保证责任，承担了保证责任后，甲方可以向债务人追偿。
2009年12月21日，广州市农村信用合作联社花都信用社经核准改制为其他股份有限公司分公司，改制后名称为广州农村商业银行股份有限公司花都支行。
2012年10月15日，原告与被告徐强签订《楼宇按揭合同》（合同编号：0809004201200810）。合同约定原告向被告徐强发放楼宇按揭贷款72万元，期限自2012年11月5日至2032年11月5日止，还款方式为按月等额归还借款本息，还款日为每月20日，月利率为4.6396%，实际贷款发放时或发放后，如遇中国人民银行调整贷款基准利率，相应调整利率。以徐强所购的广州市花都区新华街工业大道18号华翠园自编时代城（自编41-1）2503房作抵押，作为上述贷款的担保。该合同第13条约定：“甲方（即徐强）若在还款期内连续三期（即三个月）或累计六期不按时供款或全部借款到期三个月仍未清偿的，乙方（即农商行花都支行）即可以合法的方式对抵押房产进行处分以实现债权。甲方任意一期供款的违约，即为对乙方全部借款的违约，乙方可采取相应的方式实现全部债权。”合同第22条约定：“本合同项下贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次基准利率下浮15%执行，贷款利息按月计收。实际贷款发放时或发放后，如遇中国人民银行调整贷款基准利率，乙方有权直接执行中国人民银行有关规定，相应调整利率，不再另行通知甲方。甲方未按本合同约定期限归还贷款本息的，乙方有权对逾期未还的本息按逾期天数计收逾期罚息，逾期罚息利率为本合同约定的贷款利率基础上加收50%，罚息计算期间自逾期之日起至应付本息实际清偿之日止。本合同项下贷款利息按月计收，如遇贷款利息或罚息按实际发生天数逐日计息的情形，一年以360天计。”
2012年11月5日，原告向徐强发放贷款72万元。
2013年2月27日，广州市国土资源和房屋管理局以徐强为预告登记权利人、南华公司为预告登记义务人为上述《楼宇按揭合同》所载房产办理了预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记；同日，以农商行花都支行为预告登记权利人，徐强为预告登记义务人为《楼宇按揭合同》所载房产办理了预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记。截至法庭辩论终结之前，上述房屋仍未办理房地产权证和他项权证。
贷款发放后，从2015年2月20日起被告徐强开始欠供逾期还款，截止2015年7月20日欠供六期，未还的本金为674798.92元，利息、罚息、复利共计19556.74元。原告因而诉至法院成讼。
本院认为：原告与被告南华公司签订的《楼宇按揭合作协议》、原告与被告徐强签订的《楼宇按揭合同》，系签约各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行相应的义务。
被告徐强未按《楼宇按揭合同》的约定履行还款义务，截止2015年7月20日欠供六期，构成违约，应承担相应的违约责任，上述合同第13条约定：“甲方（即徐强）任意一期供款的违约，即为对乙方（即农商行花都支行）全部借款的违约，乙方可采取相应的方式实现全部债权。”根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”结合上述合同约定及法律规定，徐强的违约行为已经致使原告不能实现及时回收资金、利息的合同目的，故原告诉请解除《楼宇按揭合同》符合法律规定，本院予以支持。
截止2015年7月20日，被告徐强尚未偿还的本金为674798.92元，在合同已被解除的情况下，应偿还拖欠的本金674798.92元。原告诉请徐强支付按涉案的《楼宇按揭合同》计算的利息亦符合合同约定和法律规定，本院予以支持。
根据原告与被告南华公司签订的《楼宇按揭合作协议》的约定，由南华公司对原告向所有购买该楼宇的购房人发放的每一笔购房贷款，提供连带保证责任，保证期限为自原告将贷予购房者的款项划入购房人的账户之日起，至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日。本案涉案房产虽办理了预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记，但尚未办理房地产权证和他项权证，依照上述约定，《楼宇按揭合作协议》约定的保证期间并未届满，原告诉请要求南华公司就上述债务承担连带清偿责任有合同依据和法律依据，本院予以支持。另外，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”根据该法律规定和物权法定原则，在抵押权预告登记未变更为抵押权设立登记之前，抵押权并未设立，故原告主张就涉案房屋经折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权缺乏事实依据，本院不予支持。
被告徐强、南华公司经本院合法传唤无正当理由拒不履行到庭义务，本院依法缺席判决。
为此，依照《中华人民共和国民法通则》一百零八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零一条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告广州农村商业银行股份有限公司花都支行与被告徐强于2012年10月15日签订的《楼宇按揭合同》（编号：0809004201200810）；
二、被告徐强于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州农村商业银行股份有限公司花都支行偿付借款本金674798.92元及利息、罚息、复利（截至2015年7月20日的利息、罚息、复利共计19556.74元，自2015年7月21日起的利息、罚息、复利按上述《楼宇按揭合同》约定计至清偿之日止）；
三、被告广州市花都南华房地产开发有限公司对被告徐强在本判决第二项中的债务承担连带清偿责任；
四、驳回原告广州农村商业银行股份有限公司花都支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付上述欠款，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11000元（原告缓交），公告费260元，由被告徐强负担，被告广州市花都南华房地产开发有限公司连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 璇
人民陪审员 邓燕梅
人民陪审员 黄承裕
二〇一六年二月××日
书 记 员 邓国靖
附本判决相关法律规定
《中华人民共和国民法通则》
第一百零八条债务应当清偿，暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零一条贷款人未按照约定的日期、数额提供借款，造成借款人损失的，应当赔偿损失。
借款人未按照约定的日期、数额收取借款的，应当按照约定的日期、数额支付利息。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。