成都市双流区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0116民初1592号原告（反诉被告）：王远辉，男，1959年8月15日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。委托诉讼代理人：刘跃权，四川典章律师事务所律师。委托诉讼代理人：周明辉，四川典章律师事务所律师。反诉被告：王裕盛，男，1988年1月31日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘跃权，四川典章律师事务所律师。委托诉讼代理人：周明辉，四川典章律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈凌云，男，1973年1月15日出生，汉族，住成都市锦江区。委托诉讼代理人：傅孝松，四川方舟达律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊钢燕，四川方舟达律师事务所律师。第三人：成都中置房地产经纪有限公司，住所地成都市武侯区。法定代表人：何付秋。委托诉讼代理人：李汶龙，男，1988年6月28日出生，汉族，住四川省简阳市。原告(反诉被告）王远辉、反诉被告王裕盛、与被告（反诉原告）陈凌云、第三人成都中置房地产经纪有限公司（以下简称“中置公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，王远辉、王远辉及王裕盛的委托诉讼代理人刘跃权、周明辉、陈凌云及其委托诉讼代理人傅孝松、第三人的委托诉讼代理人李汶龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王远辉向本院提出诉讼请求：判令被告立即将位于成都市天府新区房屋过户给原告。事实与理由：原告与被告在第三人的居间介绍下，于2016年10月16日签订房屋买卖合同，约定陈凌云将其所有的位于成都市天府新区房屋以768000元的价格卖给原告。约定合同签订时，王远辉向陈凌云支付了定金100000元，于王远辉借款审批通过后到房产交易中心办理过户当日支付首付款268000元，剩余400000元由贷款银行直接划拨给陈凌云。合同签订时，王远辉向陈凌云支付了100000元定金，向第三人支付了各项费用24750元，但陈凌云迟迟不肯办理过户手续，依据合同约定，特提起诉讼。陈凌云答辩称，原告所说理由不成立，请求驳回原告的诉讼请求。原告未按照合同约定办理完毕贷款审批，没有按照合同约定支付价款，系构成根本违约，被告已经于2017年4月8日通知解除双方签订的《房地产买卖合同》。陈凌云向本院提出反诉请求：判令确认陈凌云与王裕盛（购买方王远辉）于2016年10月14日签订的《房地产买卖合同》于2017年4月8日解除，并不退还定金100000元。事实及理由：2016年10月14日，陈凌云与王裕盛（购买方王远辉）、第三人签订了《房屋买卖合同》，就成都市天府新区美岸路一段66号2栋22楼2203号房屋及负二层621号地下车库进行了约定，并对付款时间、过户时间等记性了约定。签订合同当日陈凌云收取了定金100000元，按照约定购买方应当代出售方在2016年10月31日代为支付车位款，但购买方一直推诿，直至2017年2月24日，陈凌云自行交纳了车位款。陈凌云于2017年1月15日取得了房屋权属证书，但购买方贷款审批至今未通过，已经构成严重违约，陈凌云已经解除合同并不予退还定金100000元。王远辉、王裕盛辩称，被告要求解除合同，没有事实和法律依据，双方在合同第四条约定虽然涉及了车库，但前提是我们买到了这个房子才支付车库的钱。我们确实收到了解除合同通知书，但是陈凌云单方面解除合同，我方不同意。我们要求陈凌云协助过户，但由于房价上涨，陈凌云不愿意卖房子，我们愿意支付全款购买涉案房屋，我方不存在根本违约。陈凌云多次约我方调解，要求加价，违约的是陈凌云。在本合同签订时，涉案房屋还未取得房产证，春节前一天陈凌云通知我方拿到房产证了，我方要求全款支付，陈凌云则要求加价。陈凌云的解除合同通知书，是收到法院的传票后的恶意行为，请求法院驳回陈凌云的全部诉讼请求。第三人述称，合同签订时，房屋没有取得产权证，双方去房产中心办理手续的时候我方没有参与，后双方约在我公司谈价格，但是没有达成一致意见。本院经审理后认定事实如下：2016年10月14日，王远辉（同时作为王裕盛的代理人）与陈凌云签订《房地产买卖合同》，约定王远辉、王裕盛购买陈凌云所有的位于成都市天府新区房屋一套，房屋成交价为768000元，采用商业贷款方式支付房款。同时约定：“第四条产权交易及付款时间1.支付定金：乙方（即王远辉）在2016年10月14日支付定金人民币100000元给甲方（陈凌云）。2.支付首付款：甲、乙双方约定于乙方借款合同审批通过后到房地产交易中心办理过户手续当日，乙方支付人民币268000元给甲方。3.支付尾款：乙方通过银行贷款审批后，在房地产交易中心领取新产权证并在贷款银行办理抵押登记手续后，由贷款银行划付房款人民币400000元。4.甲、乙双方一致同意，乙方代甲方付车位费用58000元；甲乙双方一致同意待甲方车位产权下发后过车位产权当日乙方支付甲方车位费用12000元；车位号为中信城左岸-2层621号；5.过户时间：甲乙双方约定于乙方借款合同审批通过后与丙方共同前往房地产交易中心办理相关产权过户手续，为保证房屋交易的顺利进行，甲、乙双方在签订本合同后7个工作日向丙方交齐过户及需要办理贷款的全部真实、合法、有效资料……第十条……乙方同意，在甲方拿到产权后1个月内借款合同审批通过。”合同签订后，王远辉当日向陈凌云支付了定金100000元，陈凌云出具收条一张，载明：“今收到王远辉房屋定金100000元，大写壹拾万元整，房屋位置：天府新区房。”同日，第三人开具收款收据一张，载明收到王远辉现金24750元，用于支付房屋及负二楼车库的佣金、代收贷款费。合同签订后，因陈凌云未能提交有关资料，故王远辉未向银行申请办理贷款。另查明，陈凌云于2017年1月25日取得了涉案房屋的不动产权证书。本案在审理过程中，王裕盛向本院提交情况说明一份，载明：“本人王裕盛，身份证号，我父亲王远辉与陈凌云的房屋买卖事宜，本人对此并不知情，也未授权我父亲代为购买陈凌云的房子。现双方就此合同发生的纠纷与我无关，我也不参与此事。”本案在审理过程中，原告自愿将余下购房款一次性支付给被告。以上事实，有原、被告、第三人三方陈述、《房地产买卖合同》、收据等证据在卷予以佐证，本院予以采信。本院认为，陈凌云与王远辉签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。虽然在签订《房地产买卖合同》时，王远辉作为王裕盛的代理人在乙方（购买方）处签字，但签订合同时王远辉并未取得王裕盛的授权，且王裕盛明确表示不予追认，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”之规定，故在王裕盛拒绝追认的情况下，该合同对被告王裕盛不发生效力。王远辉依约履行了支付定金的义务，陈凌云应当按照约定协助王远辉办理房屋过户手续，在案件审理过程中，原告表示自愿将剩余房款一次性支付给被告，本院予以确认，陈凌云应在收到房款后立即协助王远辉将房屋过户至王远辉名下。合同签订时，成都市关于二手房买卖的限购政策尚未出台，双方的真实交易发生在限购政策出台前，故陈凌云对王远辉不具有购房资格的抗辩意见，本院不予采纳。虽然双方约定王远辉应在涉案房屋产权证取得后一个月内借款合同审批通过，但因借款合同审批需要买卖双方共同配合才能办理，陈凌云未提交办理按揭贷款审批的相关材料，故王远辉的借款合同在一个月内未能审批通过的责任不能归结于王远辉。关于陈凌云主张确认合同已经解除并由不退还定金100000元的问题。虽然王远辉、陈凌云在合同中约定由王远辉代为支付车位费，且王远辉至今未代陈凌云向开发商支付车位费，但本案中原、被告双方签订合同的主要目的是陈凌云取得房屋的对价、王远辉取得合同约定的房产，王远辉代为支付车位费并非合同的主要目的，陈凌云也未举证证明王远辉存在其他违约行为，故陈凌云并不享有合同约定或法定的解除权，无权解除该合同。陈凌云的主张无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王远辉于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）陈凌云支付剩余购房款668000元；二、被告（反诉原告）陈凌云于收到上述第一项房款后立即协助原告（反诉被告）王远辉办理位于成都市天府新区房屋的过户手续，将房屋过户至原告（反诉被告）王远辉名下；三、驳回被告（反诉原告）陈凌云的反诉请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，反诉案件受理费1150元，诉讼保全费4360元，由被告（反诉原告）陈凌云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 员 邱盛林二〇一七年十二月一日法官助理 王 静书 记 员 向兰新