浙江省温岭市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台温民初字第1560号
原告：温岭市太平晨阳小学，住所地：温岭市太平街道山下金村。
法定代表人：洪兵。
委托代理人：林统，浙江利群律师事务所律师。
被告：台州威达电器有限公司，住所地：温岭市太平街道山下金。
法定代表人：金仁春。
委托代理人：罗勤方，浙江明权律师事务所律师。
委托代理人：梁建斌，浙江明权律师事务所律师。
原告温岭市太平晨阳小学为与被告台州威达电器有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年9月30日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理。本案由本院审判员江伟适用简易程序于2015年12月1日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人洪兵及其特别授权委托代理人林统，被告的法定代表人金仁春及特别授权委托代理人罗勤方、梁建斌到庭参加诉讼。审理过程中，双方申请庭外和解一个月，但在期限内未达成和解。本案因案情复杂依法转入普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2016年2月25日进行了第二次公开开庭审理。原告的法定代表人洪兵及其特别授权委托代理人林统，被告的法定代表人金仁春及特别授权委托代理人罗勤方、梁建斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告温岭市太平晨阳小学起诉称：原告为筹建办学租赁被告房屋，于2012年12月13日签订了《厂房租赁合同》一份，合同约定租赁期间为2013年3月1日起至2025年2月28日止，租金为75万元／年，保证金为20万元，水电押金为30000元。合同签订后，原告如约支付相应款项，并以该合同申报批准办学成为民办学校。2013年11月份，政府职能部门在进行涉氨制冷企业执法检查过程中发现相邻的台州市爱德食品有限公司距离原告所租的被告房屋距离违反法定要求，经多次政府部门协调要求原告搬迁不得使用该房屋。原告遂于2015年8月28日前搬迁腾房完毕，并要求与被告解除合同办理交房手续。协商过程中被告同意解除合同的却不愿意归还保证金及合同解除后的租金，也不愿赔偿原告的损失，从而涉讼。现原告起诉请求判令：一、解除原、被告于2012年12月13日签订的厂房租赁合同；二、被告立即归还保证金200000元及自2015年9月1日起至2016年2月28日的预付租金；三、被告赔偿原告被限制办学及装修损失500000元。审理过程中，原告增加要求被告归还水电押金30000元的诉讼请求。
被告台州威达电器有限公司答辩称：原被告于2012年12月13日签订的厂房租赁合同合法有效。原告起诉解除厂房租赁合同没有事实与法律依据，被告不同意解除，要求原告继续履行租赁合同。如原告坚持单方毁约，依法应承担违约法律责任：一、根据合同约定原告缴纳的200000元保证金应予没收，30000元水电押金在合同解除前不予归还；二、原告应支付厂房无法出租、占用期间的租赁费；三、原告应将厂房恢复原状返还被告；四、原告擅自装修的花费费用与被告无关。
原告温岭市太平晨阳小学为了证明其主张的事实，向本院提供了下列证据：
1、厂房租赁合同，用以证明双方合同约定情况。
2、情况汇报复印件及（2015）台温民初字第1090号民事判决书，用以证明原告承租被告的房屋相邻的爱德公司设有氨制冷设备，原告因无法达到法律法规强制性标准而无法使用房屋的事实。
被告台州威达电器有限公司为了证明其主张的事实，向本院提供了下列证据：
1、录像光盘，用以证明2015年11月6日原告还将物品存放在租赁厂房内，并未及时腾空，同时证明租赁厂房租赁之前与现状的区别。
2、录音光盘及书面材料，用以证明原告对厂房进行了部分的改建和装修。
3、光盘（包括录音、图片），用以证明直到2015年12月30日止原告的物品还在被告厂里，2015年12月30日原告方拉走了存放在原租赁厂房的部分物品。
4、电费发票，用以证明虽然原告擅自搬离，但还占用厂房，租赁物产生贴度费用，其中4个月的电费费用为1990.73元。
经庭审，本院认证如下：
原告提供的证据1、证据2中的民事判决书，经被告质证无异议，本院予以认定。证据2的情况汇报，被告对其的真实性、关联性有异议，并认为只是相关部门对原告办学的建议，而不是强制要求办理。本院审查认为，结合证据1生效法律文书查明的事实，可以认定2013年11月温岭市有关职能部门在涉氨执法检查时发现案外人台州爱德食品有限公司涉氨机房与原告办学场所存在重大安全隐患。2015年9月，由于涉氨安全问题，经市有关部门要求，原告停止在上述租赁厂区内办学的事实。
被告提供的证据1，原告认为其所反映的内容确实是现实情况，可以看出被告已经挂出厂房出租的横幅，可以证明厂房已被被告接收，原告无法拿回物品。证据2，被告质证认为无法确认其真实性，但认可拆除及改建的事实，并认为已经过被告股东即被告法定代表人的配偶孙妙青的同意。证据3，原告认为视听资料应该提供原始载体，且该录音资料内容模糊，内容不详，原告的管理者、法定代表人不知道对话的人是谁，且也无授权陈畅去搬离物品，也并不清楚搬物品的事实。证据4，真实性无异议，关联性有异议，认为已付费至2015年8月，原告搬离以后被告方已经更换门锁、保安进行接管，因此自2015年9月开始相关水电费用就不应由原告负担。本院经审查对于证据1的真实性予以认定，可以证明原告有相当数量的物品存放在租赁场地内的事实；证据2待证事项经被告质证无异议，本院对于无异议部分予以认定；证据3，与本案缺乏直接关联性，本院不予认定；证据4的真实性本院予以认定。
本案经审理，本院认定案件事实如下：
原告在筹备阶段于2012年12月19日与被告签订了厂房租赁合同，约定被告将坐落于温岭市太平街道南泉二期工业区的、建筑面积为2900平方米、土地使用面积为5557.9平方米的厂房出租给原告；被告于2012年12月19日签订合同之日向原告交付厂房，租赁日起自2013年3月1日起至2025年2月28日止，租赁期为12年；租金为每年75万，以后每三年递增5%；合同签订后原告向被告支付一年的租金、保证金及押金；原告于每年2月1日前向被告支付一年租金。保证金为200000元，租金期满，被告收取的厂房租赁保证金除用以抵充合同约定由原告承担的费用外，剩余部分无息退还；如原告单方面提前终止合同，保证金归被告所有；如果甲方当方面提前终止合同，保证金双倍退还给乙方；如政府统一组织拆迁、临近厂房统一开发等，被告只需无息退还保证金。如遇到不可抗力事件而终止合同的，双方协商解决。被告收原告租赁水电费押金3万元，待合同期满结清费用后无息归还。双方还在合同中明确了该厂房土地为国有工业用地，房屋为原温岭县抽纱绣品厂，根据其当时的需要而设计建造，如原告需改变使用功能，须经被告同意，因改变功能所需办理的全部手续由原告按政府的有关规定申报，因改变适用功能所应缴纳的全部费用由原告自行承担；租赁期内，原告必须对租赁屋内生活、工作、学习的人员上保险（如人身意外保险等），若原告未购买保险，由此所产生的所有赔偿及责任由原告承担。若原告未征得被告书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求，擅自改变房建筑结构，违反有关技术标准和消防安全规定，进行电力线等装修工程，改变技术工艺或产生设施的，被告有权要求原告恢复厂房和有关设施设备原状以及赔偿损失。合同签订后，原告支付了租金、保证金及押金，并对租赁厂房、场地进行了一定的改建和装修。后原告取得《民办非企业单位登记证书》、《民办学校办学许可证》等，开始在上述租赁场地内办学。原告已支付前期租金，支付了保证金200000元及水电保证金30000元，并已支付2015年3月至2016年2月租金750000元。
上述租赁场地与案外人台州爱德食品有限公司厂区相邻。该公司成立于1994年10月10日，经营范围是现场制售、卤味烤禽、预包装食品兼散装食品零售。2008年初，被告为经营所需在位于太平街道南泉工业区（山下金村石夫人路1938号）的厂区安装了氨制冷设备，其中JY-325集油器、YF-100B氨油分离器、ZA-2.5贮氨器、ZQ-50中间冷却器、DXZ-2.5循环桶压力容器于2008年2月20日取得压力容器使用登记证；压力管道经台州市特种设备监督检验中心于2008年3月5日至2009年3月27日进行监督检验，并于2009年3月27日出具安装安全质量监督检验结论为II级。
2013年11月，温岭市有关职能部门在涉氨执法检查时发现案外人台州爱德食品有限公司涉氨机房与原告办学场所存在重大安全隐患。2015年9月，由于涉氨安全问题，经市有关部门要求，原告停止在上述租赁厂区内办学。同月，原、被告曾协商解除厂房租赁合同事宜，但并未达成一致意见。原告尚有相当数量的教学设施留在租赁场地内。
本院认为，本案主要的争议焦点在于原告是否能解除合同。对此，原告认为涉案房屋在检查中发现不符合法律的强制性规定，政府部门要求原告搬离，导致原告无法使用，原告行使的是法定解除权，而非违约单方解除。被告则认为合同中已约定原告自行办理相关手续，被告没有任何欺瞒，也没有违反相关法律强制性规定，合同应该继续履行；政府并未强制要求原告搬迁，只是建议，原告因选址错误被要求搬离，被告对此也没有过错，如果原告继续单方解除合同应当承担相应的违约责任；原告承租房屋若不是用于教学，则就不会出现无法使用的情况。本院认为，本案中不管是原告抑或是被告均无单方提前解除合同的动机及目的，从合同签订至今发生纠纷前，双方均追求合同的继续履行。但原告办学场所属人员密集场所，合同履行过程中发现涉案租赁物与相邻厂房涉氨机房的安全距离不够，故经政府有关职能部门要求，原告不得在上述租赁场所办学。这是双方当事人在订立合同时难以预见的。虽然合同并未直接约定系用于办学，但原告法定代表人以“太平晨阳小学（筹）”与被告签订租赁合同，合同内容也有“租赁屋内生活、工作、学习的人员”的表述，且从合同签订后原告改建装修时被告股东亦有时在场等实际过程看，被告主张其不清楚原告租赁为何用、原告租赁也可不用于教学的理由难以成立。原告从客观上已难以利用租赁物，原告租赁房屋的目的已无法实现。若强行令原告继续履行合同，而一直不得解除合同，势必物不能得到最大利用，也有违公平原则，且本案中被告亦已对该厂房发布了招租信息，并在二次开庭时表示接收租赁物。故综合本案实际，本院对于原告要求解除合同的诉请，予以支持。
本案第二个争议焦点在于合同解除后，200000元保证金是否应退还原告及2015年9月至2016年2月的预付租金如何处理。本院认为，由于相邻厂房的涉氨机房已在合同签订前已存在，对此原、被告均难以预见。原告已经审批获得了开办学校的资格，也未有证据证明被告出租的场所本身有违反法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定。本案租赁合同的解除不能归责于原、被告双方，故不能认定系原告单方违约解除合同，也不能认定系被告过错导致合同解除。因此，本案合同的解除并不符合双方在合同中约定的“单方面提前终止合同”的约定，200000元保证金应退还原告。至于预付租金的问题，原告认为被告接管了租赁物，更换门卫、挂牌出租，因此被告已收回租赁物，原告无法取回设施、设备，故被告应返还已预付的2015年9月至2016年2月的租金。被告则认为是原告停止办学后，每个教学房屋内都带电，还有大量教学设备存放，整个厂房处于无人看管的状态，其是迫于无奈才找了一个门卫，之后原告还陆陆续续搬了部分教学设施、开走了停在租赁场地内的汽车，不存在原告主张的无法搬离的事项；至于悬挂横幅出租，原告撤离现场已经是事实，被告为了减少因原告违约造成的损失而作出的救济措施，这是符合合同法的规定，并不能因此认为原告已经将房屋交还给了被告，双方关于解除合同根本未达成一致意见，且原告在与第三人台州爱德食品有限公司诉讼时也表示二年后将搬回至租赁场所，故合同一直未解除，不应返还租金。本院认为，租赁合同第7.1约定，无论因合同履行期限届满、被告收回房屋或者原告违约被告解除合同并要求乙方腾退房屋，在租用房屋交接手续完成之前，原告仍应负担实际占用期间的房租、公共设施管理以及合同载明的其他费用。原、被告虽曾协商过解除合同的事项，但双方无法达成一致意见，原告虽搬离了部分物品，但双方并未办理任何交接手续，相反原告仍有相当数量的教学设施遗留在租赁场地内，直至2016年2月25日第二次开庭，原告才明确表示不再取回剩余物品。原告关于因被告接管而无法拿回物品的主张与其关于当时协商时已表示不再取回剩余物品的主张相矛盾，也与其认可的之后搬回部分物品的陈述相矛盾，且未提供任何证据；在被告未允诺的情况下，原告亦未尽腾退义务，亦未采取其他积极措施，故本院认为不能认定租赁合同在双方协商时已解除。结合被告清理场地所需、租赁物至今仍未出租并综合全案考虑，原告要求返还2015年9月至2016年2月租金的诉请，本院不予支持。至于水电押金，被告应予返还。被告提供了4个月的电费发票，金额为1990.73元，结合工业用电损耗等事实，被告主张4个月的电费基本合理，应在水电押金30000元中抵扣，故被告应返还水电押金28009.27元。
至于原告要求被告赔偿原告被限制办学及装修损失500000元的诉请，未提供任何证据，本院不予支持。被告辩称要求原告拆除房屋内的隔墙，因隔墙已与租赁物形成附合，也未有证据显示隔墙未经过被告同意，被告也未提起反诉，本院不予支持。综上，对于原告合理的诉请，本院予以支持；不合理的诉请，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十二条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告温岭市太平晨阳小学与被告台州威达电器有限公司于2012年12月19日签订的厂房租赁合同。
二、被告台州威达电器有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还原告温岭市太平晨阳小学保证金200000元。
三、被告台州威达电器有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还原告温岭市太平晨阳小学水电保证金28009.27元。
四、驳回原告温岭市太平晨阳小学的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10800元，由原告温岭市太平晨阳小学负担6200元，被告台州威达电器有限公司负担4600元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一份，并按对方人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院（上诉案件受理费10800元在提交上诉状时预交，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001）。
审 判 长 江 伟
人民陪审员 杨晓芳
人民陪审员 尤冠华
二〇一六年三月十七日
代书 记员 胡 鑫