广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）中中法民一终字第343号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：孙通文，该公司董事长。委托代理人：王翠琴，女，1984年11月23日出生，汉族，住广东省中山市。该公司法务。被上诉人（原审原告）：蓝兴松，男，1978年4月4日出生，畲族，住福建省上杭县。被上诉人（原审原告）：陈玉燕，女，1984年3月27日出生，汉族，住广东省茂名市。上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人蓝兴松、陈玉燕商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2013）中二法黄民一初字第613号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2008年8月8日，蓝兴松、陈玉燕与通大公司签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定由蓝兴松、陈玉燕购买通大公司所有的位于中山市三角镇旭日御华庭10幢301房，房屋单价为按套内建筑面积计算每平方米3731.68元，房屋总价为245022元。第八条交付期限约定：“出卖人应当在2009年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房经建设工程质量验收自检合格”。第十四条关于产权登记的约定第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：4.买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之贰的违约金。如因买受人的原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任”。商品房买卖合同签订后，买受人已经向通大公司支付了房价款245022元。2013年3月13日，蓝兴松、陈玉燕与通大公司签订一份购房补充协议，约定根据商品房买卖合同第五条规定，买受人应补5373.62元给出卖人，该商品房价款变更后为250396元。同日，蓝兴松、陈玉燕向通大公司交纳了面积差异款5374元，通大公司开具了金额为250396元的发票给蓝兴松、陈玉燕。2009年10月5日，蓝兴松、陈玉燕在通大公司办理了收楼手续。2013年6月19日，通大公司持办理权属登记需要提供的资料到产权登记机关备案。同日，本案所涉商品房办理了产权权属证书，房地产权利人为蓝兴松、陈玉燕，土地证号为国（2013）易04005**，房产证号为02130435220213043523。2013年10月30日，蓝兴松、陈玉燕诉至原审法院，称：2008年8月8日，蓝兴松、陈玉燕与通大公司签订商品房买卖合同，约定由蓝兴松、陈玉燕向通大公司购买位于中山市三角镇旭日御华庭10幢301房的商品房，房价款为245022元。后因面积差异蓝兴松、陈玉燕于2013年3月13日向通大公司补交面积差异款5374元，即总房价款为250396元。另外，合同约定通大公司应当于商品房交付使用后540个工作日内，持办理权属登记资料到产权登记机关备案，保证蓝兴松、陈玉燕在规定期限内取得房地产权属证书。然而，经查询得知，蓝兴松、陈玉燕的房地产权属证书于2013年6月19日才得以办理完成，且通大公司一直迟迟未将权属证书交付给蓝兴松、陈玉燕。因此，蓝兴松、陈玉燕请求法院判令：1.通大公司立即向蓝兴松、陈玉燕交付房地产权属证书；2.通大公司支付逾期办理房地产权属证书的违约金（从通大公司违约之日起计至2013年6月19日的违约金数额为27941元）；3.本案诉讼费由通大公司负担。原审庭审中，蓝兴松、陈玉燕与通大公司均确认实际收楼时间为2009年10月5日，违约金计算的截止时间为2013年6月19日。原审法院认为：蓝兴松、陈玉燕与通大公司签订的《中山市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律的规定，应受法律保护，对双方均有法律约束力。根据商品房买卖合同第八条的约定，通大公司应于商品房交付使用后540个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，本案中通大公司确认于2013年6月19日才持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，显然属于通大公司违约，应承担相应的违约责任。关于通大公司辩称违约金计算基数应以商品房买卖合同约定的房价款245022元计算，蓝兴松、陈玉燕对此不确认，认为应该以实际缴纳的房价款为基数计算。原审法院认为根据商品房买卖合同第八条的约定“出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之二的违约金”，显然违约金的基数应为蓝兴松、陈玉燕已付房价款，即蓝兴松、陈玉燕实际缴纳的房价款，2013年3月13日（不包含该日）前以245022元为基数，之后按250396元为基数。关于违约金的起算时间，由于双方确认实际收楼时间为2009年10月5日，约定的办证时间应为2009年10月6日往后计算540个工作日至2011年12月1日，故违约金应从2011年12月2日开始计算。关于违约金计算的截止时间，由于双方确认为2013年6月19日，原审法院予以确认。由此计算出通大公司应支付蓝兴松、陈玉燕违约金为27794元（245022元×2／10000×466天＋250396元×2／10000×99天）。关于诉请通大公司交付房地产权属证书，由于本案所涉房地产权属证书已经出具，且通大公司确认保存在通大公司处，故通大公司应向蓝兴松、陈玉燕交付，蓝兴松、陈玉燕的该项诉求理据充分，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、通大公司于原审判决生效之日立即向蓝兴松、陈玉燕交付房地产权属证书［土地证号为：国（2013）易04005**，房产证号为：02130435220213043523）；二、通大公司于原审判决生效之日起三日内向蓝兴松、陈玉燕支付逾期办证违约金27794元。如果通大公司未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费498元，减半收取249元，由通大公司负担。宣判后，上诉人通大公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、通大公司不应向蓝兴松、陈玉燕支付违约金。通大公司已将商品房交付给蓝兴松、陈玉燕，不影响蓝兴松、陈玉燕占有、使用或处分房屋。二、原审认定的违约金标准过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，通大公司请求法院适当减少其应承担的违约金数额。因此，通大公司请求二审法院判令：1．撤销原审判决，依法改判；2．本案诉讼费由通大公司与蓝兴松、陈玉燕共同承担。被上诉人蓝兴松、陈玉燕辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。综合双方诉辩意见，本院作如下分析：关于违约责任的问题。原审庭审中，蓝兴松、陈玉燕与通大公司均确认实际收楼时间为2009年10月5日，原审认定办证时间应为2009年10月6日往后计算540个工作日至2011年12月1日，双方当事人均未针对此问题提起上诉，故本院对该事实不作审查。根据双方当事人签订的商品房买卖合同第十四条第二款“出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案…..”的约定，通大公司应该于2011年12月1日前将涉案房地产办理权属登记需由通大公司提供的资料到产权登记机关备案，但直至2013年6月19日，通大公司才持办理权属登记需要提供的资料到产权登记机关备案，通大公司的上述行为显然违反了合同的上述约定，原审法院认定通大公司构成违约应承担违约责任并无不当。关于约定违约金是否过高的问题。双方当事人已在合同中明确约定违约金的计算方法，且该约定与中国人民银行同期同类贷款利率相近，不属于违约金过高情形。既然违约金条款是双方当事人自愿协商确定，即对双方具有约束力，原审据此认定违约金计算标准并无不妥。另外，对当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，上诉人通大公司的上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费498元，由上诉人中山市通大房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄岳文审 判 员  曾 玲代理审判员  赖晓筠二〇一四年五月十三日书 记 员  钱绮丽