山东省枣庄市薛城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0403民初1268号
原告（反诉被告）：郭士成，男，1972年6月20日出生，汉族，住枣庄市薛城区。
委托诉讼代理人：赵超，山东邦齐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许锋，山东邦齐律师事务所律师。
被告（反诉原告）：枣庄德圣房地产开发有限公司，住所地：枣庄市薛城区民生路659号嘉汇大厦6楼C区。统一社会信用代码：91370400778417165Q。
法定代表人：蒋戈，总经理。
委托诉讼代理人：刘存文，山东金罡律师事务所律师。
原告（反诉被告）郭士成诉被告（反诉原告）枣庄德圣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭士成的委托诉讼代理人赵超、许锋，被告枣庄德圣房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘存文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭士成向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金71,483元（以购房款489,615元为基数，从2012年9月1日起至2016年8月31日止，按日万分之一计算违约金）；2、判令被告支付基础设施、公共配套设施未达标违约金35,741元（以购房款489,615元为基数，从2012年9月1日起至2016年8月31日止，按日万分之零点五计算违约金）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年9月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发销售的新大都花园小区7幢1单元11层04号商品房一套，总价款489,615元。双方约定，被告应于2012年8月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用。被告未按约定交房的，应按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。同时还约定，基础设施、公共配套建筑应于2012年8月31日前达到设计使用标准。在约定期限内未达到设计使用标准，被告按日向原告支付已付购房款万分之零点五的违约金。合同签订后，原告向被告支付了房款，但被告至今未按法律规定和合同约定履行义务。为维护其合法权益，特诉至法院，请求依法判令支持其诉请。
被告枣庄德圣房地产开发有限公司辩称，一、根据原、被告双方事后达成的补充协议涉案房屋应当于2013年8月31日交付，被告早于2013年6月2日将房屋交付原告实际使用，因此，被告不应承担延迟交房的违约责任；二、原告计算相关违约金缺乏事实依据，根据被告提交的证据可以证明原告实际接收房屋的时间是2013年6月2日，暖气配套设施于2015年11月2日达标交付使用；三、原告提供的宣传册属于广告性质并非合同约定内容，不属于双方合同约定的违约事项;四、按照合同约定原告应当按照房屋实测面积结算房款，原告拖欠被告房款的情况下，被告享有抗辩权；五、原告上述诉请已过诉讼时效，丧失胜诉权，应依法予以驳回。
反诉原告枣庄德圣房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告补交房屋面积差补款20,055元；2、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2011年9月26日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》，反诉被告购买反诉原告开发的新大都花园7幢1单元11层04号住房一套。合同在第七条“面积确认及面积差异处理”中约定商品房实际销售面积以枣庄高新区房地产测绘队实测面积为准，经实际测量反诉被告购买的房屋面积比合同约定面积多出5.73平方米，多出部分的房款为20,055元，反诉被告未依据合同约定补交。综上，反诉被告购买的房屋实际面积大于合同约定面积应依法补足差额款。为维护自身合法权益，反诉原告特提起反诉，请求法院依法支持反诉原告的反诉请求。
反诉被告郭士成辩称，一、基于反诉原告存在未按照合同约定交付房屋及基础配套设施的违约行为，反诉原告无权要求反诉被告支付房屋面积差款；二、即便反诉原告要求反诉被告支付房屋面积差款成立，也已经超过两年的诉讼时效，其诉请不应予以支持。
本院经审理认定事实如下：2011年9月26日，原告郭士成与被告枣庄德圣房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的新大都花园7幢1单元11层04号住房一套。该合同中约定，诉争住房设计建筑面积为139.89平方米，单价为每平方米3,500元，总金额489,615元整；被告应于2012年8月31日前向原告交付该商品房。被告逾期超过30日后交房的，应按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金;与商品房正常使用直接关联的基础设施（包括上水、下水、供电、供暖、燃气等）应于2012年8月31日达到设计使用标准。在约定的期限内未达到上述交付条件的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金。同时合同还约定，双方以枣庄高新区房地产测绘队测绘面积为准结算房价；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；双方进行验收交接时，被告应出示房地产开发项目竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明，具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积实测技术报告书，被告还需提供《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；验收交接后，双方应当签署商品房交接单等内容。合同签订之日，原告即已向被告交纳房款489,615元。
2013年1月，枣庄高新区房地产测绘队出具了新大都花园1-9号楼的测绘报告，经其测绘原告购买的涉案房屋建筑面积为145.62平方米。2013年6月2日，原告与被告签订补充协议，约定：被告同意原告在2013年8月31日正式交房时以房管局测绘部门最终测绘的面积为准一次性结算差价补齐房款。如原告在正式交房时未缴纳或拒绝缴纳面积差额，被告有权对其所购房屋停止供水供电及办理产权登记手续等内容。当日，原、被告办理了房屋移交手续，原告领取了涉案住房钥匙。
另查明，新大都花园小区暖气达标使用日期为2015年11月2日。
上述事实由原告提交的商品房买卖合同、收据等证据及被告提交的房产测绘报告、上房通知领取明细表等证据，并结合原、被告当庭陈述及质证意见予以证实。
本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。按照合同约定，被告应于2012年8月31日前交房，但是被告于2013年6月2日才将涉案房屋交付原告使用，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。但是由于原告未提供有效证据证明其在被告违约行为终止之日即2013年6月2日起两年内向被告主张过权利，被告关于原告该项诉请已过诉讼时效的抗辩本院予以采纳，对原告要求被告支付逾期交房违约金的请求本院依法不予支持。
关于原告主张的基础设施、公共配套建筑未达标的违约金问题，本院认为，与该房屋直接关联的暖气等基础配套设施于2015年11月2日才达标使用，而原、被告在合同中约定的相关基础设施、公共配套设施应于2012年8月31日达到设计使用标准，且原、被告双方对基础设施、公共配套设施未达标亦单独约定了违约责任及违约金的计算方法。故被告应对其此项违约行为承担违约责任。原告关于涉案楼房水、电、暖、燃气尚未实现被告在宣传册中载明的实现智能卡和远程计量，应为配套设施未达到设计使用标准的主张，本院认为，被告在宣传册宣传的上述内容对原告购买涉案房屋不具有决定性作用，上述内容不应当视为合同内容，故原告的该项主张不能成立。而被告关于原告主张支付基础设施、公共配套建筑未达标违约金已过诉讼时效的抗辩亦依法不能成立。现原告要求被告支付该项违约金的诉请，合法有据，但原告要求被告支付该项违约金的数额本院依法调整为28,348.7元（以房价款489,615元为基数，自2012年9月1日起至2015年11月2日止，按日万分之零点五计算违约金）。
反诉原告提交了枣庄高新区房地产测绘队的测绘报告以证明诉争房屋的实际面积，反诉被告虽提出异议，但未提交充分有效的证据予以反驳，本院认为以该测绘报告中载明的房屋面积结算房价并无不当；反诉原告与反诉被告于2013年6月2日签订了补充协议，反诉原告同意反诉被告于2013年8月31日正式交房时一次性结算差价补齐房款，反诉原告未提交证据证明其在之后两年内向反诉被告要求其支付剩余面积差款的事实，反诉被告关于反诉原告该项诉请已过诉讼时效的抗辩本院予以采纳，对反诉原告要求反诉被告支付面积差款的请求本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告枣庄德圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告郭士成基础设施、公共配套建筑未达标违约金28,348.7元；
二、驳回原告郭士成的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告枣庄德圣房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2,444元，减半收取1,222元,由原告郭士成负担318元，被告枣庄德圣房地产开发有限公司负担904元，于本判决生效后七日内交纳；反诉费301元，减半收取151元，由反诉原告枣庄德圣房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审判员 张 琪
二〇一七年八月二十二日
书记员 胡安敏