甘肃省张掖市甘州区人民法院民 事 判 决 书（2016）甘0702民初8192号原告：甘肃宝隆建筑工程有限责任公司。住所：甘肃省张掖市甘州区西大街（恒基地产大厦）。法定代表人：张学祥，系该公司董事长。委托代理人：曹学志，系该公司项目经理。委托代理人：陈兴国，系甘肃陈兴国律师事务所律师。被告：程虎，男，出生年月不详，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，农民。被告：甘州区大满镇西闸村民委员会。法定代表人：代学金，系该村委会主任。原告甘肃宝隆建筑工程有限责任公司（以下简称：“宝隆建筑公司”）与被告陈虎、甘州区大满镇西闸村民委员会（以下简称“西闸村委会”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月24日立案受理。依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宝隆建筑公司委托代理人陈兴国、被告程虎到庭参加了诉讼，被告西闸村委会经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告宝隆建筑公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付购房款35184.72元，利息8106.56元，合计43291.28元，由甘州区大满镇西闸村民委员会承担连带责任；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年8月3日，原告与被告西闸村委会签订《大满镇西闸村1#、2#住宅楼修建协议》。修建完毕后，原告开始销售房屋，被告所住的五楼楼房为每平方米1240元，地下室按照60%计算。2012年6月，楼房完工并陆续交付使用。被告购买的面积为93.14平方米，地下室面积为22.54平方米。被告只支付了9万元的楼房款。2012年年底，楼房竣工交付后，原告从2013年10月至今一直催要，并且2013年12月原告以公告形式在村委会公告栏和各单元楼门上粘贴公告催要房款，被告拒不交付。由于住户交付房款不及时，也为了解决修建中存在的问题，2015年11月30日，大满镇政府、西闸村、建筑商、社长、住户代表、处理遗留问题代表共同参加，形成了《关于西闸村住宅小区建设遗留问题的协调处理意见》，按出售给住户的面积统一每平方米由建筑商承担40元补偿费。上述意见形成后，被告推诿不交，西闸村委会也推诿扯皮，原告仍无法收回房款，为保护原告合法权益，现提起诉讼。被告程虎未进行书面答辩，在庭审中口头辩称：原告主张的房款35184.72元没有异议。但被告购买的房屋一直漏水，防水问题没有解决，造成房顶墙皮脱落，另外房屋墙体出现裂缝、暖气不热，要求原告将屋面漏水、墙体裂缝、暖气不热问题解决后，同意支付房款。被告西闸村委会经本院依法送达开庭传票未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。经审理查明，2011年8月3日，被告西闸村委会作为甲方，与作为乙方的原告宝隆建筑公司签订《大满镇西闸村1#、2#住宅楼修建协议》一份，协议约定：“一、工程为全垫资修建，不论发生任何情况不得停工。所建房屋由乙方负责出售，但乙方只享受商定价，楼层上浮价归甲方所有……；五、由于以上条款甲乙双方商定，中标价只能作为选择施工单位的依据，不能作为结算依据，结算价定为每平方米1240元，地下室按半面积结算，其中，每平方扣除12元留给甲方使用；实际结算价为每平方米1228元，结算总价按实际建筑面积结算；六、由于该楼房是乙方全垫资修建，考虑到市场价格因素，如当年楼房不能及时销售，跨年度销售，甲、乙双方可商定一个合理价位进行上调，上调价格归乙方所有。……”甲、乙双方在合同中还约定了其他事项。合同签订后，原告即组织人员进行了施工。2013年6月，被告从原告处购买1号楼西单元502室，购买楼房的面积为93.14平方米，同年11月，原告将房屋钥匙交付被告，并由被告一直占有使用至今。期间，被告程虎向原告支付购房款90000元，下欠房款至今未付。另查明，2015年11月30日，被告西闸村委会班子成员、社长、住户代表、处理遗留问题代表及原告宝隆建筑公司委托代理人就该住宅小区建设遗留问题召开协调会议，形成《关于西闸村住宅小区建设遗留问题的协调处理意见》一份，该意见载明，原告所修建的楼房主要存在以下问题：1、楼顶消防通道均未修建；2、框架楼填充材料与设计不一致；3、楼顶花架与设计不一致；4、3#、4#楼安装的窗户与设计不符；5、楼梯扶手安装与设计不符；6、自来水安装材料与设计不符；7、1#、2#楼外墙保温没有做；8、地下室顶子没有做保温处理等问题。2012年、2014年，经镇政府、西闸村、建筑商、住户多次协商，逐步达成协议，至目前，建筑商对能整改的已经初步整改，还有部分已无法整改。经2015年11月30日，有村上三委班子成员、社长、住户代表、处理遗留问题代表、建筑商协商达成协议，决定：西闸小区1-4号楼按出售给住户的面积统一每平方米由原告承担40元的整改费用，在住户交房款时扣除，但不得影响村上楼层上浮款和附属工程款的收交，以保证小区的正常运转，屋面、卫生间漏水问题由原告负责统一维修；今后小区住户不得以任何理由就以上存在的问题和村委会、建筑商无理纠缠或拒不交房款，此处理意见为一次性处理。上述事实，有下列经庭审举证、质证的证据予以证实：1．原告宝隆建筑公司委托代理人陈兴国及被告程虎的当庭陈述；2．原告提交的《大满镇西闸村1#、2#住宅楼修建协议》复印件、西闸村委会会议记录复印件、《关于西闸村住宅小区建设遗留问题的协调处理意见》复印件各一份。本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。合法的买卖关系受法律保护。原告与被告程虎之间房屋买卖的行为系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。现被告程虎对拖欠原告房款35184.72元的事实予以认可，但辩称购买房屋屋顶漏水、墙体裂缝、暖气不热，并要求原告予以解决。本院认为，对于暖气问题，原告公司并不承担被告室内的供暖责任，被告程虎亦陈述暖气费一直交付被告西闸村委会，因此，房屋供热问题被告程虎应向被告西闸村委会要求解决处理，原告对此不负有相应。对被告辩称屋顶漏水、墙体裂缝的问题，庭审中，被告程虎辩称对上述问题暂没有证据证明，其后委托相关部门进行鉴定后另行提起诉讼，或与村委会协调处理，在本案中不提出反诉，故对被告程虎辩称的问题在本案中不予涉理，被告程虎可另案主张。关于原告主张的利息，实际上是被告逾期付款的损失。本案原告虽未与被告程虎约定具体的付款时间，但自2013年11月原告就将房屋交付被告程虎使用，被告也应及时向原告交纳相应房款，被告未及时交纳的行为，构成违约，应承担逾期付款责任的违约责任。根据《最高人民法院》第二十四条第四款规定“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，原告主张的利息可按照中国人民银行发布的同期同类贷款年利率6%为基础上浮30%即7.8%即月利率0.65%计算，现原告按月利率0.64%的标准主张至起诉前36个月的利息不违反法律，依法应认定为8106.56元[35184.72元×0.64%×36个月（2013年11月至2016年11月）]，故原告对利息的主张，本院依法予以支持。关于被告大满镇西闸村委会责任承担问题，本院认为，因本案所涉工程系原告全垫资修建，所建楼房由原告负责出售，且由被告程虎直接向原告支付房款，根据合同相对性原则，原告与被告程虎之间存在房屋买卖法律关系，被告西闸村委会并非合同相对人，亦非出售房屋的权利与义务承受主体，故其在本案中不应承担民事责任。被告西闸村委会经本院传票传唤，未到庭应诉、答辩，应视为对法律赋予其在诉讼活动中享有相关权利的主动放弃，依法由其承担相应的法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院》第二十四条四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告程虎支付原告甘肃宝隆建筑工程有限责任公司房款35184.72元，并承担利息8106.56元，合计43291.28元，限于本判决生效之日起三十日内付清；二、被告甘州区大满镇西闸村民委员会在本案中不承担责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费882元，由被告程虎负担。原告已交纳，被告承担的部分直接给付原告，本院收取原告的受理费不再退还。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 长  马进荣代理审判员  孙秀芳代理审判员  徐 毅二〇一六年十二月十六日书 记 员  夏 雪注：本判决书生效后，当事人必须履行，一方逾期不履行的，对方当事人可于本判决书规定的履行期间最后一日起在法定期间内向本院提出执行申请，逾期不提出申请的，视为自动放弃权利。【本案适用的法律法规】《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释>》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。