湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀鹤民一初字第729号
原告高少峰，男，汉族，1963年11月29日出生。
原告高少山，男，汉族，1968年10月15日出生。
委托代理人杨青松，男，1960年11月24日出生。
被告怀化市鹤城区民族文化艺术学校，机构地址怀化市红星南路423号，组织机构代码：680319778。
法定代表人易瑛，学校校长。
委托代理人钱治安，男，1941年1月8日出生。
本院于2014年8月5日受理原告高少峰、高少山与被告怀化市鹤城区民族文化艺术学校（以下简称民族艺术学校）房屋租赁合同纠纷一案后，依法组成由审判员张磊担任审判长，与人民陪审员丁伟、倪勇参加的合议庭，于2014年9月30日公开开庭进行了审理。代理书记员谭伟担任庭审记录。原告高少峰、高少山及委托代理人杨青松、被告法定代表人易瑛及委托代理人钱治安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高少峰、高少山诉称：2002年11月6日，原告与被告签订了《合作协议》，双方约定：原告将位于怀化市红星南路809号闲置的生产车间厂房房顶整层、大门通道（共用）、大门上临街二楼7间房屋和厂外空坪（球场部分和运动场所），无偿提供给被告开办学校使用。使用期限为11年（从2003年1月1日起到2013年12月31日）。合同期满，被告投资的所用房屋归原告所有。如需继续使用，可按市场价优先租用，租金届时公平另议。合同签订后，原告依约履行义务，可被告在本合同届满前没有向原告缴纳建筑物固定资产保证金10000元。合同届满后，被告没有将使用原告的房屋和场地归还。综上所述，被告的行为违反了法律的相关规定，请求法院判决：1、被告履行合同义务，从鹤城区红星路809号原告所有的房屋内退出，并赔偿超期使用房屋租金100000元（按实际超时使用时间计算）；2、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告民族艺术学校书面答辩称：原告不具有签订合作协议的主体资格，双方签订的合作协议应为无效合同。原告对被告造成的经济损失，应当予以赔偿。
经审理查明：2002年11月6日，原告高少峰与被告民族艺术学校（原怀化市中南民族文化艺术学校）签订了《合作协议》，双方约定：原告将位于怀化市红星南路431号的生产车间厂房房顶整层、大门通道（共用）、大门上临街二楼7间房屋和厂外空坪（球场部分和运动场所），无偿提供给被告开办学校使用。使用期限为11年（从2003年1月1日起到2013年12月31日止）。合同期满，被告投资的所用房屋归原告所有，如需继续使用，可按市场价优先租用，租金届时公平另议。在使用期间，经怀化市鹤城区建设局许可，被告于2003年3月28日在原告所提供的房屋上修建了一层房屋，做教学楼使用。合同届满后，原告多次与被告协商租金事宜，因协商未果，故酿成纠纷，原告诉至本院，被告至今为止未将房屋予以返还给原告。
另查明，原告高少峰与高少山共同享有被告民族艺术学校租赁位于怀化市红星南路431号（现为怀化市鹤城区红星南路809号）房屋的所有权及土地使用权。
上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证并辩论，本院确认，有下列证据予以证实：
1、原告高少峰、高少山的身份证复印件、被告的组织机构代码证复印件，证实原、被告的身份情况。
2、怀房权证字第000116**号、000117**号房产证复印件及怀国用（2003）字第出44号国有土地使用证复印件，证实争议房屋的产权归两原告所有。
3、合作协议复印件，证实原、被告于2003年1月1日签订了合作协议，原告将位于怀化市红星南路431号的生产车间厂房房顶整层、大门通道（共用）、大门上临街二楼7间房屋和厂外空坪（球场部分和运动场所），无偿提供给被告开办学校使用。即从2003年1月1日起至2013年12月31日止，并约定了相关事项。
4、建筑工程施工许可申请表、建筑工程施工许可证复印件各一份，证明被告于2003年3月28日在原告所提供的房屋上修建了一层房屋，做教学楼使用的情况。
5、催告函、通告复印件各一份，证明合同到期后，原告多次与被告协商房屋使用的情况事宜，但未达成一致意见。
6、庭审笔录一份，证实本案的其他情况。
本院认为，原、被告于2002年11月6日签订的合作协议，是以被告使用租赁物，原告收益租赁物为直接目的，双方约定了使用期限（从2003年1月1日起至2013年12月31日止），该合作协议符合租赁合同关系的构成要件，应系房屋租赁合同。在协议中，原、被告双方约定合同期满，被告投资的所用房屋归原告所有。经审理查明，在租赁期内，经怀化市鹤城区建设局许可，被告在原告所提供的房屋上修建了一层房屋。因协议约定的事项系双方真实意思的表示，对原、被告双方具有拘束力，被告应当将修建的房屋一并交付给原告。租赁期满后，原、被告没有再续签书面租赁合同，被告仍继续使用房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，原、被告双方在合同约定的租赁期满后形成了不定期租赁，原告可以随时解除合同，且原告在合理期限之前通知了被告。本院亦专门组织双方进行了调解，但双方未能对续租事宜达成协议。故对于原告要求被告将怀化市鹤城区红星南路809号原告所有的房屋及场地退出的诉讼请求本院予以支持。对于原告要求被告赔偿超期使用房屋租金的诉讼请求，因原告与被告未再约定租金，原告以与他人签订的房屋租赁合同作为被告应支付原告房屋占用费的依据，与本案无关联性，故本院不予支持。至于被告要求原告赔偿相关经济损失，因被告没有按规定提起反诉，本院不作处理。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中原告的房产证及土地使用权证是原告不动产物权已经依法登记的证明，根据不动产登记公示公信原则，此足以证明原告对租赁物享有使用、收益的权利。被告对原告的房产所有权、土地使用权提出质疑，但在原告不动产物权登记被依法程序撤销前，仍为有效，故被告提交的有关不动产物权来由的证据与本案没有关联。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告怀化市鹤城区民族文化艺术学校于本判决生效之日起30日内将承租原告高少峰、高少山位于怀化市鹤城区红星路809号的房屋及被告在原告房屋上修建的的房屋一并腾空并交还给原告高少峰、高少山。
二、驳回原告高少峰、高少山的其他诉讼请求。
本案诉讼费2800元，由原告高少峰、高少山承担2300元，被告怀化市鹤城区民族文化艺术学校承担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 张磊
人民陪审员 丁伟
人民陪审员 倪勇
二〇一四年十一月十六日
代理书记员 谭伟
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。