襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0606民初4691号原告：李道军，男，1963年10月18日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：黄鹏，湖北百龙律师事务所律师。被告：汪龙，男，1986年3月11日出生，汉族，住襄阳市樊城区。被告：姜凤武，女，1986年3月15日出生，汉族，住襄阳市樊城区。原告李道军与被告汪龙、姜凤武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李道军的委托诉讼代理人黄鹏，被告汪龙到庭参加诉讼，被告姜凤武经本院合法传唤未到庭参加诉讼。诉讼过程中，原告李道军向本院申请财产保全，请求冻结被申请人汪龙、姜凤武名下的银行存款18万元。经审查，依法冻结了被告姜凤武的银行存款6910.28元。本案现已审理终结。原告李道军诉称，2013年12月31日，就被告租赁原告位于柿铺办事处柿铺社区的厂房及门面房事宜，原、被告双方签订房屋租赁合同一份，约定租期五年，即从2014年1月1日起至2019年1月1日止，第一年租金为每月10000元，从2015年以后房租按当地市价确定。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋，被告在租赁前期也按约支付房租。2015年，原、被告根据当地租赁市场价格将租金标准相应调整为每月11000元。2016年，被告欠原告租金8000元，此后直至本案诉讼之时，租金再未支付，经原告多次向被告索要无果，故向法院提起诉讼，请求依法判令：1、解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；2、被告向原告支付至合同解除之日止拖欠的租金85000元（暂计算至2017年7月31日），并赔偿原告租金利息损失（利息按中国人民银行公布的同期贷款利率，分别以8000元为基数自2016年12月1日起，以33000元为基数自2017年4月1日起，以11000元为基数自2017年7月1日起，均计算至付清时止。暂计至2017年7月31日的租金为1575.78元）；3、被告赔偿原告房屋维修费用20000元；4、被告赔偿原告因合同解除的损失60000元；5、诉讼费由被告承担。被告汪龙辩称，1、原告主张被告拖欠租金8000元没有依据，被告不欠原告租金。2、因为租赁的厂房在居民区内，2016年12月15日，市政府、环保局要求不能在生活区生产，我们接到环保局通知，要求搬走，不能再继续生产了，并把电都停了。被告只有搬走另找厂房。当时原告本人也在现场。截止2017年3月，加上被告支付给原告的30000元押金，被告不欠原告的租金，租金已全部结清。3、关于房屋维修费用，在被告搬走之后，原告一直把房屋锁着，被告打原告电话，原告不接，被告无法将场地恢复原状，被告愿意将现场恢复原样。4、关于解除合同的损失60000元，被告不同意赔偿。5、合同上写的租金是每月10000元，原告主张每月11000元没有依据。6、合同是被告与原告签订的，原告不应起诉被告妻子姜凤武，冻结姜凤武的银行账户不合理。经审理查明，2013年12月31日，原告李道军与被告汪龙签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告租赁原告位于柿铺办事处附近临街厂房和门面房，总建筑面积约1550平方米；租期五年，即从2014年1月1日起至2019年1月1日止，每月租金10000元，从2015年以后每月房租按当地市价确定；被告租房前向原告交纳租房押金30000元；被告在法律法规许可范围内自主经营，但不得利用承租的房屋从事违法经营活动，不得在承租房内制造、存放易燃易爆、危险化学药品及对单位和个人人身安全、健康有威胁的物品，不得在承租方内私自乱牵乱搭电路，一经发现和举报，原告有权当即解除租赁合同等内容。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋，被告向原告缴纳押金30000元后开始在出租房屋内从事家具生产。2015年，原、被告根据当地租赁市场价格将租金标准相应调整为每月11000元，并已实际履行。截止到2017年2月，加上30000元押金在内，被告已将租金全部付清。从2017年3月开始，被告没有支付原告租金。对此，原、被告双方均予以认可。另查明，因租赁房屋地处居民区，被告在生产过程中对周围环境产生了污染。2016年10月，樊城区政府作出《关于关闭湖北楚悦龙家具实业有限公司的决定》，要求被告停止生产，被告于2017年2月底搬离租赁房屋，但没有将租赁房屋的大门钥匙交付原告，也没有将房屋恢复原状。原告知道被告搬离出租房屋的原因和时间，但没有及时向被告提出解除租赁合同的要求。直至2017年9月，经原告索要，被告才将租赁房屋的大门钥匙交付原告。从2017年3月至今，该房屋一直空闲。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律法规的规定，系合法有效的合同，对双方当事人均有约束力。本案租赁合同尚未到期，但被告汪龙在使用租赁房屋进行家具生产的过程中，因对周围环境造成了污染，在政府的要求下被告于2017年2月底搬离租赁房屋，在此种情况下，根据合同约定，原告是有权解除合同的，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。但是，要求解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案原告未提供证据证实其在起诉前通知被告解除合同，向被告提出解除合同的意思表示只有在其向本院递交的民事诉状中，而民事诉状送达被告汪龙的日期为2017年9月20日，故本院确认原、被告签订的房屋租赁合同于2017年9月20日解除。被告在搬离租赁房屋后，未将房屋恢复原状，也未将厂房大门钥匙交给原告，视为双方的租赁合同继续有效，被告没有按约定交付租金，系违约行为，对原告从2017年3月以后的租金损失应当承担主要责任。被告在租赁房屋内从事对人健康有威胁的经营活动，经政府作出决定要求被告搬离房屋，原告均知道，但其未及时行使合同解除权，对上述租金损失的扩大应承担相应责任。本案因政策原因及被告的违约行为造成的损失包括从2017年3月起至合同解除之月即2017年9月期间的租金77000元及利息，以及合同解除后的闲置期间租金损失。对被告辩称双方约定的月租金10000元不应按每月11000元计算租金损失的辩称理由，因从2015年1月之后，双方已经实际按月租金11000元履行，故对被告的该辩称理由本院不予采信。原告李道军要求按照每月10000元计算六个月闲置期间租金损失，合计60000元，尚未发生的本院不予支持，已经发生的从合同解除之日起至房屋恢复原状之间的损失，由双方按比例承担。被告姜凤武并非本案租赁合同的当事人，故原告要求姜凤武共同承担支付租金等责任的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。被告姜凤武经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告李道军与被告汪龙签订的《房屋租赁合同》于2017年9月解除，被告汪龙于本判决生效后七日内将房屋恢复原状；二、被告汪龙支付原告李道军2017年3月1日至9月20日，共计7个月的租金的70%，每月按11000元计算为53900元，及以该租金为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息；三、被告汪龙支付原告李道军从2017年9月21日至房屋恢复原状之日止的租金损失的70%，每月按10000元计算；三、驳回原告李道军的其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效之日起十日内付清。逾期支付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。案件受理费3631元，减半收取1815.5元，由被告汪龙负担1000元，原告李道军负担815.5元；保全费1420元，由原告李道军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 员 陈小俐二〇一七年十一月二日法官助理 邢云飞书 记 员 兰 敏