福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽05民终3631号上诉人（原审被告）：泉州市临江房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区西湖小区星湖苑B-803。法定代表人：吴碧霞，该公司经理。委托诉讼代理人：林丽惠，福建瀛莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱小芳，福建瀛莱律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：洪案军，男，1960年11月20日出生，汉族，住福建省南安市。委托诉讼代理人：林福星，福建安凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄昕，福建安凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘俐新，女，1962年5月25日出生，汉族，住福建省南安市。委托诉讼代理人：林福星，福建安凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄昕，福建安凯律师事务所律师。上诉人泉州市临江房地产开发有限公司（以下简称临江公司）因与被上诉人洪案军、潘俐新商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2017）闽0502民初323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人临江公司的委托诉讼代理人邱小芳、被上诉人洪案军、潘俐新的委托诉讼代理人黄昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。临江公司上诉请求：1.撤销原判第一项；2.改判临江公司承担逾期协助办理不动产登记违约责任自2015年6月19日起至诉争小区新配电室通过规划审批为止的期间从逾期办证期间中扣除；3.改判由洪案军、潘俐新承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、根据本案事实及相关法律法规，诉争小区原规划批准的配电室不符合新规范要求，需要变更，该事实清楚，证据充分，一审判决认定泉州市城乡规划局未要求临江公司进行配电室规划设计变更，系认定事实错误。二、因业主阻挠，导致配电室变更方案至今未通过规划局审批。因业主阻挠配电室位置变更事宜的期间，即自2015年6月19日起至新配电室通过规划审批止，应从逾期协助办证期间扣除。洪案军、潘俐新辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确；临江公司主张诉争小区配电室不符合新规需变更位置、业主无正当理由阻挠配电室位置变更等皆为单方陈述，不应采信；《合同补充协议》关于临江公司有六个月逾期办证免责期的约定含有减轻或免除临江公司责任、排除洪案军、潘俐新主要权利的内容，与合同第二十二条约定相抵触，应认定无效。请求驳回上诉，维持原判。洪案军、潘俐新向一审法院起诉请求：临江公司向洪案军、潘俐新支付自2014年5月13日起按每日31.09元计算至临江公司对址在鲤城区开元西城商厦第2号楼二层203号房履行完毕协助办证义务之日止的逾期办证违约金。一审法院认定事实：2011年11月9日，洪案军、潘俐新与临江公司签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》各一份。合同约定，洪案军、潘俐新向临江公司购买泉州市鲤城区开元西城商厦2号楼二层203号房，购房金额为621984元，临江公司应于2012年12月31日前交房。合同对逾期交房违约责任及产权登记和相关违约责任进行明确约定。洪案军、潘俐新已付清全部房款。临江公司于2014年2月12日将诉争商品房交付给洪案军、潘俐新。洪案军、潘俐新至今未取得房屋权属证书。洪案军、潘俐新于2017年2月8日诉至法院。一审法院认为，一、关于本案逾期办证违约金是否已过诉讼时效问题。1.根据本案《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。”临江公司于2014年2月12日将讼争房屋交付给洪案军、潘俐新，根据上述约定，临江公司应于2014年4月13日前办理初始登记并通知洪案军、潘俐新，现临江公司并未履行上述义务，属于逾期办证违约，应承担逾期办证违约责任。2.关于配电室规划设计变更是否应当从逾期办证期间扣除的问题。在本案审理过程中，临江公司申请法院向泉州市城乡规划局及相关电力部门调取与诉争小区西城商厦配电室位置变更、业主对变更配电室提出的意见等证据。就上述调查取证事项，泉州市城乡规划局、国网福建省电力有限公司泉州供电公司分别向法院出具了《泉州市城乡规划局关于西城商厦有关规划情况的函》（泉规函[2015]473号）、《关于临江房地产——西城广场一户一表配电工程回复函》及《关于临江房地产——西城广场一户一表配电工程补充回复函》。泉州市城乡规划局出具的《泉州市城乡规划局关于西城商厦有关规划情况的函》载明：“建设单位泉州市临江房地产开发有限公司至今未向我局申请规划条件核实。”该函并未体现泉州市城乡规划局要求临江公司进行配电室规划设计变更。国网福建省电力有限公司泉州供电公司回复函中载明：“配电室等相关电力设施建设……并持规划部门批复同意的总平面图（上面有批复配电室的位置），即可向我司有关部门办理申请用电。”这表明配电工程等相关电力设施建设应在规划部门批复同意后进行。所以，本案现有证据不足以证明逾期办证系行政部门原因等非临江公司原因所致，临江公司主张原已经通过规划审批的配电室不符合新规范要求需要变更位置，业主无正当理由阻挠配电室位置变更导致无法施工、验收，逾期办证期间应予扣除，缺乏依据，不予采纳。3.《合同补充协议》第十条约定：“4、……买受人同意对本合同第十四条款规定时间再延续6个月，买受人不追究出卖人责任。”该约定与《商品房买卖合同》第二十二条：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任，排除买受人主要权利的内容”的约定相悖，因此，对临江公司关于6个月的逾期办证免责期限的主张不予支持。综上，双方在《商品房买卖合同》中约定逾期办证违约金按日计算，故临江公司应自2014年5月13日起承担逾期办证的违约责任，但因洪案军、潘俐新于2017年2月8日才向临江公司主张权利，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”及第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”规定，2015年2月8日以前的逾期办证违约金，已超过诉讼时效，依法不予保护；2015年2月8日之后的逾期办证违约金，未超过诉讼时效，依法应予以保护。二、关于本案逾期办证违约行为的违约金计算标准如何确定的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：“……买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金……”。根据前述分析，洪案军、潘俐新关于2015年2月8日以前的逾期办证违约金的请求，已超过诉讼时效，故临江公司应向洪案军、潘俐新支付自2015年2月8日起按每日31.09元（621984元×0.005%）计算至对讼争房屋履行完毕协助办证义务（即将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料，包括法律、法规规定应报送的资料以及房地产行政主管部门要求提供的其他资料，报送房屋所在地房地产行政主管部门，并告知买受人）之日止的逾期办证违约金。洪案军、潘俐新与临江公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。现临江公司存在逾期办证的违约行为，应承担相应的违约责任。洪案军、潘俐新请求2015年2月8日前的逾期办证违约金，已经超过2年诉讼时效，由此丧失胜诉权，不予支持。洪案军、潘俐新请求临江公司按每日31.09元支付其自2015年2月8日起至临江公司对讼争房屋履行完毕协助办证义务之日止的逾期办证违约金，符合法律规定，予以支持。综上所述，临江公司应向洪案军、潘俐新支付自2015年2月8日起按每日31.09元计算至临江公司对讼争房屋履行完毕协助办证义务之日止的逾期办证违约金。洪案军、潘俐新请求的其他逾期办证违约金，已超过法定诉讼时效，不予支持。临江公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、泉州市临江房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向洪案军、潘俐新支付自2015年2月8日起按每日31.09元计算至泉州市临江房地产开发有限公司对址在鲤城区开元西城商厦第2号楼二层203号房履行完毕协助办证义务之日止的逾期办证违约金；二、驳回洪案军、潘俐新的其他诉讼请求。案件受理费，减半收取计289.5元，由洪案军、潘俐新负担89.5元，泉州市临江房地产开发有限公司负担200元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：泉州市城乡规划局出具的《泉州市城乡规划局关于西城商厦有关规划情况的函》载明：“建设单位泉州市临江房地产开发有限公司至今未向我局申请规划条件核实。”该函并未体现泉州市城乡规划局要求临江公司进行配电室规划设计变更。国网福建省电力有限公司泉州供电公司回复函也表明配电工程等相关电力设施建设应在规划部门批复同意后进行。本案证据不足以证明逾期办证系行政部门原因等非临江公司原因所致，临江公司主张原已经通过规划审批的配电室不符合新规范要求需要变更位置，业主无正当理由阻挠配电室位置变更导致无法施工、验收，逾期办证期间应予扣除，缺乏依据，不予采纳。一审判决认定事实正确，本院予以确认。本院认为，临江公司与洪案军、潘俐新签订《商品房买卖合同》系双方当事人意思表示真实，其主要内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定商品房买卖合同关系有效。临江公司未在约定时间内履行协助洪案军、潘俐新办理不动产登记的义务，洪案军、潘俐新要求临江公司支付逾期办证违约金的请求，符合法律规定和合同约定，应予支持。但洪案军、潘俐新主张2015年2月8日前的逾期办证违约金，已经超过2年诉讼时效，由此丧失胜诉权，不予支持。洪案军、潘俐新请求临江公司按每日31.09元支付其自2015年2月8日起至临江公司对讼争房屋履行完毕协助办证义务之日止的逾期办证违约金，符合法律规定，予以支持。《合同补充协议》第十条关于临江公司有6个月逾期办证免责期的约定明显含有减轻或免除其责任，排除洪案军、潘俐新主要权利的内容，且与《商品房买卖合同》第二十二条的约定相抵触，应认定无效，临江公司并不享有6个月逾期办证免责期。本案现有证据不足以证明逾期办证系政府原因而非临江公司的原因所致，临江公司主张原已经通过规划审批的配电室不符合新规范要求需要变更位置，业主无正当理由阻挠配电室位置变更导致配电室无法施工、验收，逾期办证期间应予扣除，缺乏依据，不予采纳。综上所述，临江公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由泉州市临江房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王志贤审 判 员  陈大银代理审判员  黄原原二〇一七年九月二十九日书 记 员  吴启帆附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。