河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终7195号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：河南豫矿金源矿业有限公司，住所地河南省郑州。
法定代表人：边彦明，董事长。
上诉人（原审原告）：河南豫矿珠宝有限公司，住所地河南省郑州市金水区。
法定代表人：柴文杰，董事长。
委托诉讼代理人（以上二上诉人）：刘晓海，河南乐志律师事务所律师。
委托诉讼代理人（以上二上诉人）：王婷婷，河南乐志律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：赵中秋，女，1975年10月20日出生，汉族，住郑州市。
委托诉讼代理人：樊东辉，河南见地律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张晓菁，河南见地律师事务所律师。
上诉人河南豫矿金源矿业有限公司、河南豫矿珠宝有限公司因与被上诉人赵中秋房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2015）开民初字第11769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人河南豫矿金源矿业有限公司、河南豫矿珠宝有限公司委托诉讼代理人刘晓海、被上诉人赵中秋委托诉讼代理人樊东辉、张晓菁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
河南豫矿金源矿业有限公司、河南豫矿珠宝有限公司上诉请求：驳回被上诉人赵中秋一审的反诉请求；撤销一审判决，依法改判，支持上诉人河南豫矿金源矿业有限公司、河南豫矿珠宝有限公司一审的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人赵中秋承担。事实与理由：一审程序严重违法，主要体现在故意违法超审限，造成国有资产流失。违法启动反诉程序。一审认定事实不清，未查清以下事实：按照双方签订的合同约定，被上诉人违约，应赔偿上诉人装修费用并退回已收租金，一审法院明知此约定，却只字未提，未采取证据保全措施，对装修现状未予保全，调解移交房屋，并无理驳回上诉人要求赔偿装修费的诉请。一审判决罗列了上诉人向被上诉人发出解除合同的函后，被上诉人同意解除合同并在涉案房屋大门上贴出了招租广告的相关证据，但一审对这一事实未作认定。上诉人主张退回多交房租，一审法院未经计算核实认定没有事实根据。一审法院违法判决。《郑州市房屋租赁条例》规定，出租人不开具税务发票时，承租人可以拒付租金，一审法院违反该规定，在被上诉人违法违约不开具发票的前提下，判决上诉人支付合同解除后的租金。被上诉人不开具发票严重影响到上诉人的经营活动和合同目的实现时，上诉人有权解除合同。上诉人提出解除合同，被上诉人表示同意，并贴出招贴广告。被上诉人的反悔不影响合同自2015年9月29日实际解除的事实。上诉人发出解除合同函后，不仅组织搬家公司搬家遭到阻挠，且在与其他公司进行珠宝矿石交易中遭到阻挠。一审判决上诉人支付4815208.39元租金，该数额是依据2015年5月19日的含税合同计算出的数额，既然不开具发票，不应如此计算。截至2015年9月30日，房租已经交超，何以从2015年9月29日起算。被上诉人违法不开具发票上诉人不应支付租金。双方已于2015年9月29日前达成解除合同合意，租金不应从2015年9月29日计算至2016年8月12日。一审判决空置期没有法律依据和合同依据。被上诉人不按合同约定开具发票，是先行违约，上诉人依据合同约定和法律规定要求解除合同并赔偿损失，应得到支持。被上诉人不开具发票上诉人依法可以拒付租金。2015年9月29日之前，合同经双方协商一致解除，被上诉人指使物业公司不让上诉人搬家和经营，由此产生的费用不应由上诉人承担。河南豫矿珠宝有限公司在所租赁房屋中进行了长达几个月的装修，进行了珠宝展览，并且交纳了两年多的房租，被上诉人收到款后未提出异议，已构成共同租房人，应具备原告资格。
赵中秋辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
河南豫矿金源矿业有限公司、河南豫矿珠宝有限公司向一审法院起诉请求：解除双方签订的房屋租赁合同；被告双倍返还合同保证金100万元；被告赔偿房屋装修费300万元；被告退还多交房租181187.38元；被告依据合同约定补开7236081.62元税务发票；本案诉讼费由被告承担。赵中秋提出反诉，请求反诉被告继续履行2012年5月29日《绿城·原盛国际商铺租赁合同》和2012年11月12日《房屋租赁合同之补充协议书》；判令反诉被告支付房屋租金8327532元，并承担违约金700827元（暂计至2015年12月19日，此后违约金按照当年租金的日万分之一计算至实际支付之日）；诉讼费用由反诉被告承担。赵中秋又变更反诉请求为：解除租赁合同；反诉被告支付租金4873456元（自2015年9月1日至2016年8月15日），并自2015年8月2日起按照日万分之一支付违约金；反诉被告赔偿反诉原告因解除合同后至房屋再次出租前空置期间造成的租金损失，损失按照6个月租金计算为2999789.5元；反诉被告支付物业费303831.3元、水电费26966.9元。
一审法院认定事实：2012年5月28日，二原告（乙方）以第一原告的名义与被告（甲方）签订了房屋租赁合同一份，约定被告将位于郑东新区金水路南、东风东路东（绿地原盛国际项目）x号楼x座xxx号商铺租给原告使用，房屋总面积为3253.19㎡。租赁期限为自2012年6月1日起至2018年8月31日止，共六年三个月，自2012年6月1日起至2012年8月31日止，共三个月为装修期，装修期间甲方免收租金，但乙方须按规定缴纳装修及承租期间的物业管理费、水费、电费、气费等相关费用。第一年（2012/6/1-2013/8/31)月租金80元/㎡，年租金为3123062元，第二年（2013/9/1-2014/8/31)月租金为85.6元/㎡，年租金为3341676元，第三年（2014/9/1-2015/8/31)月租金为91.59元/㎡，年租金为3575593元。第四年（2015/9/1-2016/8/31)月租金为98元/㎡。合同3.2条约定，租金缴纳方式，采用先缴后用的方式，一年为一个租金缴纳周期，第一期租金在房屋交付之日起30日之内支付，在此后每期租金原告应于下个租金交纳周期到期前30日交付，被告收到本合同约定的租金，当天向原告提供收据，并在15日内给原告开具正规发票，被告因开具发票应当向税务机关缴纳的租赁税、个人所得税等由原告承担，并在收到发票15日内将上述税金支付给被告。为确保本合同各项条款的履行，乙方同意在本合同签订之日起三个工作日内向甲方支付50万元保证金，甲方向乙方开具相应金额的收据，在合同期满时，甲方应于乙方退还房屋三个工作日内将保证金一次性无息退还给乙方。乙方未按期支付物业管理费、水、电费等各项须由乙方缴纳的费用的，造成甲方垫付的，甲方有权从乙方保证金中予以扣除，并有权要求乙方在5个工作日内将保证金补缴至本合同所约定的金额。合同签订后，双方又重新签订了日期为2012年5月29日的《绿城·原盛国际商铺租赁合同》，约定租金的标准为第一年（2012/6/1-2013/8/31)月租金117.24元/㎡，年租金为4577055元，第二年（2013/9/1-2014/8/31)月租金为125.45元/㎡，年租金为4897448元，第三年（2014/9/1-2015/8/31)月租金为134.23元/㎡，年租金为5240269元。第四年（2015/9/1-2016/8/31)月租金为143.63元/㎡，年租金为5607084元，第五年（2016/9/1-2017/8/31)月租金为153.68元/㎡，年租金为5999579元，第六年（2017/9/1-2018/8/31)月租金为164.44元/㎡，年租金为6419550元。此外，双方在2012年11月12日的《补充协议书》中约定：对于租赁标的的租金3.1条租金以保证被告和实际获得如下税后租金为原则，即第一年被告可实际获得的税后月租金80元/㎡，第二年至第六年被告可实际获得的税后月租金为每年在上年度基础上递增7%，即第二年税后月租金85.6元/㎡，第三年月税后租金91.59元/㎡，第四年税后月租金98元/㎡，第五年税后月租金104.86元/平方米，第六年税后月租金112.2元/㎡。双方确定无论何种原因，双方应保证被告可实际获得的第一条所列的税后租金，对于租赁过程中产生的税费，包括但不限于租赁税、个人所得税、营业税等各项税费均由原告承担。2012年6月1日，原告豫矿金源公司通过出纳马志广个人账户向被告赵中秋转款保证金50万元。2012年11月11日，被告赵中秋通过郑州市郑东新区地方税务局向原告河南豫矿金源矿业有限公司开具了金额为4577055元的发票一张。2013年12月9日，原告豫矿金源公司通过豫矿珠宝公司向被告转款3341676元，2014年8月29日，原告豫矿金源公司通过豫矿珠宝公司向被告转款3575593元，2015年9月1日，原告豫矿金源公司通过豫矿珠宝公司向被告转款50万元。被告赵中秋未向原告开具发票。原告豫矿金源公司在2015年9月29日向被告赵中秋发出《关于解除<绿地·原盛国际商铺租赁合同>的函》，要求解除合同、退还保证金50万元、支付装修款390万元及开具租金发票。被告赵中秋于2015年10月22日回复《关于继续履行<绿地原盛国际商铺租赁合同>的通知函》，要求继续履行租赁合同，并要求原告豫矿金源公司支付税金金额的租金并支付违约金。因双方无法达成一致意见，遂起诉至法院，本案在审理过程中，经该院主持调解，双方同意解除合同，均变更了诉讼请求。双方于2016年8月5日就解除合同以及房屋交接事宜达成一致意见如下：被告赵中秋一方同意对方搬离现场，并指定配合人员，搬离之前所欠物业费、水电费等费用以物业公司出具的书面证明载明的数据为准，待搬离完毕后据实处理；经双方一致同意，鉴于开具发票的时间已逾期，本诉原告不再要求赵中秋开具发票，与发票有关事宜原告公司自行解决，发票一事赵中秋不再承担任何责任，同时赵中秋撤回对本诉原告关于开具发票税金的诉讼请求。经确认，原告办理房屋后双方交接的时间是2016年8月12日。原告搬离之前共产生物业费用303831.2元、水电费26966.9元，该两笔费用赵中秋已经垫付。
一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。经当事人协商一致，可以解除合同。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，经查2012年5月28日，原告豫矿金源公司与被告赵中秋签订的《绿地·原盛国际商铺租赁合同》、2012年5月29日签订的《绿地·原盛国际商铺租赁合同》和2012年11月12日签订的《补充协议》均系原告豫矿金源公司和被告赵中秋的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定适当、全面的履行各自的义务。原告豫矿珠宝公司并非合同签订主体，且被告赵中秋对于原告豫矿珠宝公司的主体身份不予认可，故根据合同相对性原则，本案原告豫矿金源公司为租赁关系的承租人，故原告豫矿珠宝公司并非本案适格原告。关于哪方存在违约以及合同解除的问题，原告豫矿金源公司在2015年9月29日向被告赵中秋发出《关于解除<绿地·原盛国际商铺租赁合同>的函》，要求解除合同，但根据双方合同约定，原告豫矿金源公司应当提前30日即2015年8月1日预付下期租金，原告豫矿金源公司仅在2015年9月1日通过豫矿珠宝公司支付了50万元，未按照约定时间和金额支付房屋租金，已经构成违约。原告豫矿金源公司认为被告赵中秋未开具正规发票导致租赁合同无法正常履行故要求解除合同的理由，该院认为，开具发票是出租人依据租赁合同收取租金后的附随义务，且原告豫矿金源公司对于开具发票导致租金金额的增加是明知的，却又在未支付相应税款金额的情况下，以此为由要求解除合同，并在当日要求搬离房屋，不符合《合同法》第九十四条关于合同解除的法定情形，也不属于双方约定的可以解除合同的情形，原告豫矿金源公司主张书面通知解除合同的理由不能成立，不能依据《合同法》第九十六条的规定解除合同，且原告的诉讼请求要求该院判决解除合同，被告的反诉请求为要求判决继续履行合同，故原告主张已经单方解除合同的理由，该院不予认可。本案审理中，经该院组织调解和现场勘验，双方就反诉被告搬离租赁房屋、费用承担及发票事宜达成一致，原告已经搬离租赁房屋，并于2016年8月12日向被告赵中秋出具《交接说明》证明完成交接，被告予以认可。本案第三次庭审中，被告赵中秋变更诉讼请求也要求解除合同，该院对此予以认可，确认双方之间的租赁合同关系于2016年8月12日解除。原告豫矿金源公司在拖欠租金的情况下，单方提出解除合同并要求搬家的理由不能成立，被告赵中秋在原告豫矿金源公司提出解除合同后，明确表示反对，并要求继续履行合同。现双方一致同意解除合同，被告赵中秋应当退还原告豫矿金源公司保证金50万元。原告豫矿金源公司要求被告赵中秋退还多交房租181187.38元和双倍返还保证金100万元的诉讼请求没有事实和法律依据，该院对此不予认可。原告要求被告赵中秋赔偿装修损失费人民币300万元，本案因原告豫矿金源公司提前解除合同构成违约，装修损失要求赵中秋承担缺乏依据，故对原告豫矿金源公司要求被告赵中秋赔偿装修损失费300万元的诉讼请求，该院不予支持。此外，结合本案其他证据，两份商铺租赁合同及补充协议可以相互印证，原告豫矿金源公司与被告赵中秋2012年5月28日租赁合同中商定的租金金额不包括被告赵中秋开具发票时应缴的税款，故双方协商一致重新签订《绿地原盛国际商铺租赁合同》，将租金金额变更为含税金额。在庭审中，原告豫矿金源公司同意放弃第2项、第6项诉讼请求，并在2016年8月5日该院组织的现场勘验笔录中再次确认“鉴于开具发票的时间已逾期，本诉原告不再要求反诉原告开具发票，与发票有关事宜公司自行解决，发票一事反诉原告不承担任何责任”，此后被告变更了诉讼请求，不再要求原告豫矿金源公司支付税金金额部分的租金，该院认为，当事人有权变更、放弃自己的诉讼请求，故对原告豫矿金源公司上述两项诉讼请求，该院不再进行审理。关于反诉原告赵中秋要求反诉被告豫矿金源公司支付自2015年9月1日至2016年8月15日的租金问题，根据反诉原告与反诉被告豫矿金源公司签订的《绿地原盛·国际商铺租赁合同》的约定，反诉被告应当在2015年8月1日支付2015年9月1日至2016年8月31日的租金5607084元，但反诉被告豫矿金源公司没有按照约定时间和金额支付租金，2015年9月1日反诉被告豫矿金源公司通过豫矿珠宝公司支付租金50万元，该院认为，双方租赁合同于2016年8月12日解除，反诉被告豫矿金源公司应当向反诉原告赵中秋支付自2015年9月1日起至2016年8月12日的租金，扣除已经支付的租金50万元，还应支付剩余部分：5607084/365×（365-19）-500000=4815208.39元，并应当自2015年8月2日起以4815208.39元为基数，按照每日万分之一向反诉原告赵中秋支付违约金。关于反诉原告诉称要求反诉被告豫矿金源公司赔偿合同解除后至再次出租前空置期间6个月租金损失的问题，该院认为，本案租赁合同到2018年8月31日期限届满，因反诉被告豫矿金源公司单方违约造成本案纠纷，现反诉原告赵中秋和反诉被告豫矿金源公司双方均同意提前解除合同，但未对房屋再次出租前损失问题达成一致，至本案判决作出之日尚无证据证明涉案房屋已经租出时，本案涉案房屋尚未租赁，反诉被告豫矿金源公司应当赔偿反诉原告赵中秋合理空租期限的租金损失，考虑到涉案房屋的面积较大，出租较为困难，该院根据案件实际情况，结合反诉原告的反诉请求，酌情确定为4个月，租金金额按照合同约定2016年9月1日至2017年8月31日标准计算，3253.19㎡×153.68元/㎡/月×4个月=1999800.96元。反诉被告豫矿金源公司搬离租赁房屋之前产生的物业费、水电费，依法应当由反诉被告豫矿金源公司负担，反诉原告赵中秋已经垫付并提交了物业公司开具的证明、缴费凭条、发票等证据予以证明，反诉原告要求反诉被告豫矿金源公司支付2016年8月12日前的物业费300937.57元，应予支持，2016年8月13日至2016年8月15日的物业费，不应当由反诉被告豫矿金源公司负担，该院不予支持。反诉原告要求反诉被告豫矿金源公司支付搬离房屋之前产生的水电费（2015年10月1日至2016年4月26201.5元，2016年5月至2016年8月765.4元）26966.9元，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：一、解除本诉原告（反诉被告）河南豫矿金源矿业有限公司与本诉被告（反诉原告）之间签订的房屋租赁协议；二、本诉被告赵中秋于本判决生效后十日内退还本诉原告河南豫矿金源矿业有限公司保证金50万元；三、反诉被告河南豫矿金源矿业有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告赵中秋租金4815208.39元，并向反诉原告赵中秋支付自2015年8月2日起至本判决确定还款之日的违约金（按欠款金额的每日万分之一计算）；四、反诉被告河南豫矿金源矿业有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告赵中秋支付租金损失1999800.96元、物业费300937.57元、水电费26966.9元；五、驳回本诉原告河南豫矿金源矿业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回本诉原告河南豫矿珠宝有限公司的诉讼请求；七、驳回反诉原告赵中秋的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费40250元，由本诉原告河南豫矿金源矿业有限公司负担35436元，本诉被告赵中秋负担4814元；反诉案件受理费37500元，由反诉原告赵中秋负担4900元，反诉被告河南豫矿金源矿业有限公司负担32600元。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审法院认定事实一致。
本院认为，《绿地·原盛国际商铺租赁合同》和《补充协议》为上诉人河南豫矿金源矿业有限公司与被上诉人赵中秋所签，上诉人河南豫矿珠宝有限公司并非合同签订主体，且赵中秋对于豫矿珠宝公司的主体身份不予认可，河南豫矿珠宝有限公司并非租赁关系的承租人，故一审法院认定河南豫矿珠宝有限公司并非本案适格原告合法适当。《中华人民共和国合同法》规定了合同解除的两种途径，约定解除和法定解除。约定解除指协商解除和当事人行使约定的解除权解除合同。上诉人河南豫矿金源矿业有限公司、河南豫矿珠宝有限公司称河南豫矿金源矿业有限公司向赵中秋发出解除合同函后，赵中秋表示同意，双方的合同即解除，但赵中秋对此不予认可，上诉人也未能提交赵中秋同意解除合同的相关证据，鉴于之后存在赵中秋阻拦上诉人搬离承租房屋的事实，可推断出赵中秋当时并未同意上诉人解除合同，故本案中不存在双方协商解除合同的情形。在赵中秋与河南豫矿金源矿业有限公司签订的《商铺租赁合同》中，对合同的解除情形有明确的规定，现上诉人不能证明其发出解除合同函是基于其中任何一种情形的出现，不具备行使约定解除权的条件，故上诉人称其解除合同符合约定解除条件的主张不能成立。本案中，在双方签订的《商铺租赁合同》中基于开具发票的与否约定了不同的租金标准，根据在合同履行过程中上诉人支付租金以及赵中秋开具发票的具体情况，可以看出，上诉人对于开具发票导致租金金额增加是明知的，而且对于其不支付相应税款金额，赵中秋即不开具发票也是认可的。现上诉人称因赵中秋未开具发票，严重影响到其经营活动和合同目的的实现的说法不合乎情理，关于其解除合同符合法定解除的理由不能成立。故上诉人主张合同自2015年9月29日解除的请求本院不予支持。因双方合同并未于2015年9月29日解除，赵中秋要求河南豫矿金源矿业有限公司支付合同实际解除前的租金的请求应予支持。因上诉人要求出具发票，故一审法院按照双方签订的租赁合同中约定的相应租金标准计算上诉人应支付的租金数额并无不当。上诉人没有证据证明赵中秋在履行合同过程中存在违约行为，其要求赵中秋赔偿装修费、退回已收租金的请求没有依据，不应支持。本纠纷系河南豫矿金源矿业有限公司违约所致，河南豫矿金源矿业有限公司未至合同约定的租赁期限届满提前要求解除合同，一审判决河南豫矿金源矿业有限公司承担涉案房屋空置期的租金损失合乎情理，本院予以维持。本案在一审审理过程中，经一审法院调解，双方协商解除合同，赵中秋据此变更相应的反诉请求合乎情理。经查，一审法院审理本案程序合法,上诉人称本案一审审理程序违法没有依据。
综上所述，河南豫矿金源矿业有限公司、河南豫矿珠宝有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费68036元，由上诉人河南豫矿金源矿业有限公司、河南豫矿珠宝有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 范亚玲
审判员 赵建伟
审判员 张 晔
二〇一七年七月五日
书记员 宋亚瑞