四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川15民终982号上诉人（原审被告）：宁千伦，男，1973年5月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。委托代理人：胡燕，四川长源律师事务所律师。委托代理人：李锦，四川长源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:四川艾明物业管理有限公司宜宾分公司。住所地：四川省宜宾市翠屏区南岸西区山水庭院小区**幢*单元**楼*号。负责人：戚鑫，董事长。委托代理人：王琪，四川戎星律师事务所。上诉人宁千伦因物业服务合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院(2016)川1502民初1173号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院审理查明，被告宁千伦是四川省宜宾市翠屏区南岸西区山水庭院小区23幢×单元×号房屋业主（电梯房），面积为123.62平方米。2008年5月1日，宜宾市翠屏区南岸西区外江路山水庭院小区业主委员会（委托方/甲方）与四川艾明物业管理有限责任公司（委托方/乙方）签订《委托物业管理合同》，约定甲方将宜宾市翠屏区南岸西区外江路山水庭院小区的物业管理委托乙方管理，委托管理期限从2008年5月1日至2010年4月30日止，时间为贰年；物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有的建筑面积：电梯住宅每月每平方米0.7元，多层住宅每月每平方米0.48元向乙方交纳。2008年6月19日，四川艾明物业管理有限公司与艾明宜宾分公司签订了《合同权利义务概括转让协议》：约定物管公司在2008年5月1日签订的《委托物业管理合同》中的权利义务一并转让予分公司，其合同权力下的全部义务与权利均由乙方继承。2010年9月28日，宜宾市翠屏区赵场街道五香社区居民委员会出具《关于山水庭院物业服务合同问题的回函》，载明：关于艾明宜宾分公司与山水庭院小区的物业服务合同无法续签事宜，五香社区研究决定：艾明宜宾分公司与山水庭院小区第一届业主委员签订的《委托物业管理合同》继续有效，直至山水庭院小区第二届业主委员会成立后与选聘的物业服务或与其他管理人签订的物业服务合同后终止。2011年7月14日及2013年6月30日，山水庭院业委会与艾明宜宾分公司签订《委托物业管理合同》约定甲方将宜宾市翠屏区南岸西区外江路山水庭院小区的物业管理委托原告管理，委托期限从2011年7月1日至2013年6月30日止及从2013年7月1日至2015年6月30日止；2015年7月1日至2018年6月30日物业管理公共服务费的缴纳及标准同前。协议签订后，被告宁千伦按约定交付物业服务费至2008年12月30日，从2009年1月1日起未再缴纳物业服务费。经核算，被告宁千伦从2009年1月1日至2015年12月31日应缴纳物业服务费为7269元（123.62平方米×0.7元×84个月）。原告于2016年2月16日起诉到法院，请求法院判令：1、判令被告给付2009年1月1日至2015年12月31日的物业服务费7269元；2、由被告承担诉讼费用。一审法院审理认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。据此规定，艾明宜宾分公司与宜宾市山水庭院业主委员会签订的《委托物业管理合同》对被告具有约束力。现被告未提供证据证明因原告未履行或未完全履行合同约定或法律、法规及相关行业规范的维修、养护、管理和维护等义务对其造成的损失，现原告请求被告支付从2009年1月1日至2015年12月31日共欠的物管费7269元，法院予以支持。依据第六条的规定，业主对物业管理服务质量有意见，可要求物业管理企业改正，也可以要求召开业主大会依据法律程序解聘物业管理企业，终止服务合同。在服务合同解除前不得以此拒缴物业服务费。故法院对被告因原告服务质量有意见而拒缴物业服务费的辩称理由，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：被告宁千伦向原告四川艾明物业管理有限责任公司宜宾分公司支付2009年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理费7269元，此款于本判决生效之日起五日内付清。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。宣判后，宁千伦不服，向本院提起上诉称：1、业委会08年5月1日到10年4月30日的物业管理合同系和四川艾明物业管理有限责任公司签订，2010年4月30日到2011年7月1日业委会未签订物业合同，按赵场街道居委会证明之前的物业合同继续有效，即08年5月到11年7月物业费的起诉主体应为四川艾明物业管理有限责任公司；2、被上诉人与业委会于2011年7月后签订了三次物业服务合同，被上诉人未提供充分证据证明曾向上诉人催告，因此诉请已超过诉讼时效；3、被上诉人的物业服务不符合合同约定与服务标准，任由住改商、占用绿地、占用消防通道、利用公共地段盈利、盗窃抢劫频发、违章建筑、清洁卫生等都没有积极作为；4、一审适用法律不当。请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。四川艾明物业管理有限责任公司宜宾分公司二审答辩称，宜宾市翠屏区南岸西区外江路山水庭院小区是比较老的住宅小区，有一些履行瑕疵，但我们基本的合同义务都是尽到了的，对一些业主违章搭建的事情我们也去劝告了的，但是我们没有执法权，请求维持原判。本案经二审审理，对一审认定的事实予以确认。二审另查明，一审中四川艾明物业管理有限责任公司宜宾分公司主张进行了书面催收的张贴《费用催缴通知单》的照片未提供原始数据。另根据业委会与四川艾明物业管理有限责任公司宜宾分公司2013年6月30日签订的《委托物业管理服务合同》，其中有约定“第五章第二十条第2款目标质量管理：（3）房屋及设施、设备：定期巡查，做好巡查记录，需要维修并属于小修范围的，及时修复，属于大、中修范围或需更新改造的，及时编制计划报甲方；（4）公共环境：定期消毒灭杀；公共场地每天清扫一次并保洁，做到无纸屑、烟头等废弃物；（5）绿化：草坪、花卉、绿篱、树木定期修剪、养护，完好率95%以上，无纸屑、烟头、枯叶等废弃物；（6）交通秩序：制定车辆管理办法，出入严格刷卡或登记，严禁乱停乱放，确保消防通道畅通；（7）两条水系：每3个月换1次水，保持水系循环、水体清洁无杂物，节假日开放喷泉；（8）照明：所有公共照明灯保持清洁完好，如有损坏24小时内更换、修复；（9）坚决制止违章乱搭乱建及侵占绿化行为，从源头上控制，凡涉嫌用于违规装修的大宗材料（如彩钢瓦、预制板、角钢、大量水泥、河沙、碎石等）不得进入小区……（11）业主和物业使用人对乙方的服务满意率达到70%以上。第六章物业服务费：甲方对乙方的工作参照上述第五章（物业管理服务质量）和宜宾市普通住宅小区物业管理服务等级标准进行监督考核，在2013年11月30日前完成考核工作，考核通过后经书面征求小区业主意见，如同意上调物业服务费的业主人数达到国家相关比例要求，则从2014年1月1日起对小区物业服务费进行调整。在上述第一款工作完成前，仍执行以下收费标准：住宅多层0.48元/平方米·月，电梯0.7元/平方米·月。业主、物业使用人按季度交纳物业服务费，在每季度前五日履行缴费义务。如逾期7日以上交纳物业服务费的，从第8日起每日按应交金额的5‰收取违约金。”。在一、二审中，业主均提出了部分照片拟证明物业服务达不到合同约定，以此抗辩缴纳物业费。因提出抗辩的业主方较多，经法院组织双方现场勘验，存在占道停车、监控室无人、部分垃圾堆积、绿化带枯死等情况。本院认为，关于上诉人提出“08年5月到11年7月物业费的起诉主体应为四川艾明物业管理有限责任公司”的问题。根据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”的规定，四川艾明物业管理有限责任公司向四川艾明物业管理有限责任公司宜宾分公司出具《合同权利义务概括转让协议》，使得四川艾明物业管理有限责任公司宜宾分公司具有主张08年5月到11年7月物业费的权利，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；”的规定，上诉人的该点上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人上诉称“被上诉人未提供充分证据证明曾向上诉人催告，因此诉请已超过诉讼时效”的问题。本案中，四川艾明物业管理有限责任公司宜宾分公司出示了粘贴《费用催缴通知单》的照片，但却无法提供其拍照的原始载体或电子数据原件，因而无法证明其催缴照片的实际拍摄时间，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”第六十九条“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（三）存有疑点的视听资料；（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；”的规定，根据双方签订的合同情况，2013年6月30日之前催收物业费的依据不充分，本院不予支持；2013年6月30日，业主委员会与四川艾明物业管理有限责任公司宜宾分公司签订了2013年7月1日到2015年6月30日止的物业服务合同，虽在该合同项下四川艾明物业管理有限责任公司宜宾分公司主张的部分物业费的催收依据不充分，但因物业服务仍在履行，根据《最高院关于审理民事案件使用诉讼时效若干问题的规定》第五条规定“当事人约定债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起算。”的规定，本院认定为连续债务，从该合同约定的最后一期履行期限届满之日起算，加上双方签订的最新一期物业服务合同中物业公司已主张部分，即确认四川艾明物业管理有限责任公司宜宾分公司主张的未过诉讼时效的物业费为2013年7月1日到2015年12月31日，金额计算为（123.62平方米×0.7元×30个月）即2596.02元。关于上诉人提出的“物业服务不符合合同约定与服务标准，任由住改商、占用绿地、占用消防通道、利用公共地段盈利、盗窃抢劫频发、违章建筑、清洁卫生等都没有积极作为”的问题。本院认为，经上诉人举证和法院组织双方现场勘验，小区存在占道停车、监控室无人、部分垃圾堆积、绿化带枯死等情况；但本案中双方合同约定“在2013年11月30日前完成考核工作，考核通过后经书面征求小区业主意见，如同意上调物业服务费的业主人数达到国家相关比例要求，则从2014年1月1日起对小区物业服务费进行调整”，现双方未对物业费进行调整，仍执行在整个片区内较低的标准“住宅多层0.48元/平方米·月，电梯0.7元/平方米·月”，且物业公司也未对逾期交纳物业服务费的违约金进行主张，考虑交纳物业费与促进物业良性经营，最终达到维护全体业主合法权益的角度，本院不对交纳物业费的标准进行调整。综上，一审法院认定事实错误，本案经本院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院(2016)川1502民初1173号民事判决；二、宁千伦向四川艾明物业管理有限责任公司宜宾分公司支付2013年7月1日至2015年12月31日期间的物业管理费2596.02元，此款于本判决生效之日起五日内付清。三、驳回四川艾明物业管理有限责任公司宜宾分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，由共计75元，由宁千伦负担25元，由四川艾明物业管理有限责任公司宜宾分公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 蔡 伟审 判 员 李 荷代理审判员 罗 润二〇一六年七月二十一日书 记 员 黄相中