浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙金民终字第1704号
上诉人（原审被告）浙江××地××司，
××里街道镇××号。
法定代表人陈乙。
委托代理人（特别授权）刘某某。
委托代理人（特别授权）于甲。
被上诉人（原审原告）陈甲。
委托代理人（特别授权）何甲。
委托代理人（特别授权）吴某某。
上诉人浙江××地××司（以下简称万锦公××）为与
被上诉人陈甲商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人
民法院（2010）金义廿三里民初字第133号民事判决，向本院
提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现
已审理终结。
原审原告陈甲诉称，原、被告于2009年12月10日签订商
品房买卖合同两份，被告将义乌市皇冠花园51幢1单元301室a
、301室b转让给原告，原告按合同在合同签订之日一次性支付
被告850779元，按合同被告应于2009年12月30日向原告交付上
述房屋。2010年4月16日原告按被告通知到被告指定的交房手
续办理地点皇冠花园售楼部，被告工作人员要求原告放弃主张
开发商承担延期交房违约责任的权利，原告无法接受这一无理条款，被告因此未将房屋交付给原告。2010年4月19日原告接
到何乙电话称，上述房屋被告已在转让给原告前转让给何乙朋
友，并称类似情况不止何乙朋友一人，他们拟强行入住。另原
告为购买上述房屋另行支付100000元。原告认为，原、被告订
立的合同合法有效，被告逾期未交付已构成违约，原告有权要
求继续履行并支付违约金。为此请求判令：1、被告立即交付
义乌市皇冠花园51幢1单元301室（包括301a、301b）给原告；
2、被告支付自2009年12月31日起按合同约定每日万分之六计
算逾期交房违约金至实际支付之日止；3、被告协助原告办理
房产登记手续。
原审被告万锦公××辩称，1、讼争商品房现未完成某工
验收，不具备向原告交付的条件，按《城市房地产管理法》和
《建筑法》的规定，商品房经验收合格方可交付使用，未经验
收合格或者未经验收的，不得交付使用，讼争房屋目前还在办
理相关竣工验收手续，尚未取得竣工验收证书，不符合法定的
交付条件。2、原、被告实际约定的交房时间与商品房买卖合
同中所表述的时间是不符的，原、被告实际约定是按照房屋的
竣工验收情况来交付房屋，并没有约定具体的交付时间，双方
是于2009年12月10日签订了商品房买卖合同，当时房屋的建设
情况原告是十分清楚的，按照常理可以判定被告是不可能在20
09年12月30日交付房屋，商品房买卖合同中关于房屋交付时间
为2009年12月30日的表述并不是双方某实意思的表示。3、本
案关于出卖人逾期交房违约金的约定过高，请求对违约金数额
进行调整。根据最高人民法院有关司法解释规定，如果当事人双方约定的违约金超过一方实际损失的30％，应认定该违约金
过高，法院可以对其进行调整。具体到本案，买卖合同中约定
的违约金是按照房款每日万分之六来计算，也就是说逾期一年
出卖人要向买受人支付高达180000元的违约金，而该房屋的总
价款才850000元，同时，该地段同类房屋的年租金不到10000
元，该违约金是原告实际损失的18倍，显然属于过高的情形，
法院应当予以调整。4、本案房屋不存在原告诉状中所说的销
售给何乙朋友的情况，只要房屋符合法定的交付条件，被告将
在第一时间向原告交付房屋。5、房产登记手续应在房屋交付
后才能办理，原告要求被告协助办理房产登记手续暂时无法履
行。综上，鉴于原告的诉讼请求在法律上和事实上均不能履行
，请求驳回原告的诉讼请求。
原判认定，原、被告于2009年12月l0日签订商品房买卖
合同两份，约定：原告向被告购买义乌市皇冠花园51幢1单元3
01a（建筑面积为93.77平方米）和301b（建筑面积45.78平方
米）商品房两套；价款分别为571677元和279102元，须在本合
同签订之日付清总房款：交付期限为出卖人应当在2009年l2月
30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收
合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：出卖人如未
按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间
，分别处理，逾期不超过90日……，逾期超过90日后，买受人
有权解除合同，买受人解除合同的……，买受人要求继续履行
合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二
天起至实际交付交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖
人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，
出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交
接单；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属
（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖
人提供的资料报产权登记机关备案；双方还对其他权利义务作
了约定。签约当日，原告向被告交纳了两套商品房价款850779
元。2010年2月1日，被告向原告发出入住通知书，通知定于20
10年4月14日开始办理房屋移交手续。后因被告要求原告放弃
主张开发商承担延期交房责任的权利，而原告未予同意，因此
双方未如期办理房屋交接手续。
原审法院认为，本案中，双方存有以下争议：1、讼争房
屋是否已具备交付条件。2、商品房买卖合同中约定的讼争房
屋交付日期是否是双方某实意思表示。3、商品房买卖合同中
约定的逾期交房违约金是否过高，应否予以调整。4、本案是
否存在“一房二卖”的情形。5、被告是否应协助原告办理房
产登记手续。对于争议1，因双方在商品房买卖合同中约定在
商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理
交付手续。本案中，被告已于2010年2月1日向原告发出入住通
知书，通知中载明定于2010年4月14日开始办理房屋移交手续
，由此可合理推定在入住通知发出之前或至迟在2010年4月14
日之前，商品房即已达到交付使用条件，被告关于讼争房屋未
具备交付条件的抗辩理由不能成立，不予采纳。对于争议2，
因被告未能举证证明对房屋交付日期双方另有约定，因此商品房买卖合同中约定的交付日期即是双方某实意思表示，被告关
于该交付日期意思表示不真实的抗辩亦不能成立，不予采纳。
对于争议3，按合同法有关规定，当约定的违约金过分高于造
成的损失时，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当
减少，本案被告至今未交付房屋，违约行为明显，但违约金的
计算应以实际损失为基础，商品房买卖合同中约定的违约金过
分高于造成的损失，故被告请求减少违约金，合法有据，酌定
违约金以每日万分之三计算为宜。对于争议4，原告未就被告
存在“一房二卖”提供任何证据，故应承担举证不能的法律后
果，对其该部分主张，不予支持。对于争议5，根据双方约定
：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属（包
括契税注、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提
供的资料报产权登记机关备案，因讼争商品房至今未交付，原
告该项起诉不适时，应予驳回。综上，原告诉讼请求中的合理
部分，予以支持。依照《中华某某共和国合同法》第六十条、
第一百一十四条的规定，判决：一、被告浙江××地××司将
义乌市皇冠花园51幢1单元301a（建筑面积为93.77平方米）和
301b（建筑面积为45.78平方米）商品房两套交付给原告陈甲
。二、被告浙江××地××司支付原告陈甲逾期交房违约金（
自2009年12月31日起按每日万分之三计付至实际履行完毕之日
止）。上述第一、二项，于本判决生效后十日内履行完毕。三
、驳回原告陈甲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间
履行给付金钱义务的，应当依照《中华某某共和国民事诉讼法
》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1586元，减半收取793元，由被告浙江××地×
×司负担。
一审宣判后，原审被告万锦公××不服，向本院提起上
诉称，1、一审法院以每日万分之三计算违约金的判决不符合
《最高人民法院关于乙用《中华某某共和国合同法》若干问题
的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房
买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条关于违
约金调整的规定，违约金数额应当按照实际损失的1.3倍确定
。2、一审法院回避对被上诉人实际损失这一事实的认定。根
据一审中被上诉人认可的诉争房屋同地段同类房屋每年不到一
万元的租金，被上诉人的实际损失为每年一万元左右。3、一
审法院调整后的违约金即按照每日万分之三计算依然过高，二
审法院应当对此予以纠正。请求二审法院撤销原判，依法改判
。
被上诉人陈甲答辩称，一审判决正确，请求维持原判。
二审中双方当事人均未向本院提交新的证据。
经审理查明，原审认定的事实清楚，证据确实充分，本
院予以确认。
本院认为，双方当事人对2009年12月10签订商品房买卖
合同两份，陈甲已在签约当日付清房款的事实并无争议。在二
审中双方争议的内容是，上诉人支付逾期交房违约金数额的问
题。对于逾期交房违约金，双方在签订的合同中明确约定，逾
期交房超过90日的，上诉人应当按日向陈甲支付已交付房价款
万分之六的违约金。而原审考虑到上诉人至今未交房及违约金的计算应以实际损失为基础的因素，以违约金约定过高为由进
行了酌减，并无不当。上诉人上诉认为调整后的违约金数额依
然过高，要求再予以减少，依据不充分。综上，上诉人的上诉
理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用
法律正确。依照《中华某某共和国民事诉讼法》第一百五十三
条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1586元，由上诉人浙江××地××司负
担。
本判决为终审判决。
审 判 长 骆定进
审 判 员 陶仙琴
审 判 员 陈旻尔
二〇一〇年十二月八日
代书记员 朱丽敏