广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗海法生民初字第42号
原告：秦杰文，住所地广州市黄埔区。
委托代理人：李朔，广东华之杰律师事务所律师。
委托代理人：张筱畅，广东格林律师事务所律师。
被告：广州市环博展览有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：罗锦灿，该公司董事长。
委托代理人：杨春涛，该公司员工。
第三人：中国工商银行股份有限公司广州五羊支行，住所地广州市越秀区。
负责人：林秀文，该行行长。
委托代理人：张锋，广东金桥百信律师事务所律师。
原告秦杰文诉被告广州市环博展览有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司广州五羊支行商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李朔、张筱畅，被告的委托代理人杨春涛，第三人的委托代理人张锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原被告于2011年6月12日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称《买卖合同》），合同约定：原告购买被告开发的位于海珠区琶洲大道东8号琶洲国际采购中心（A-1栋）2层2431号房。同日，双方又签订《商品房买卖合同补充协议》（下称《补充协议》），在补充协议第16条约定：被告应当在本合同签署之日起720日内为原告办妥产权登记。《补充协议》期限届满后，被告未能履行办证义务，双方再次于2013年6月28日签订了《琶洲国际采购中心办理房地产权证确认书》（下称《确认书》）。在《确认书》中被告承诺确认：《确认书》签订后九十个工作日内为乙方办理该房的产权证。据此，被告应于2013年11月7日前为原告办理好产权证。但时至今日，原告都未能取得产权证。原告已经按合同约定于2011年9月15日前付清全部购房款919888元。被告多次变更办理产权登记的日期，却仍不能在最后承诺的办证期限内向原告办理完成产权证，其一再迟延履行办证义务的行为已构成根本违约，致使原告购买涉案房屋的合同目的难以实现。据此原告主张与被告解除买卖合同，并按《买卖合同》约定，退还己支付房价款并按中国人民银行同期房地产开发贷款利率支付利息，同时按该商品房总价款的10%支付违约金。为维护自身的合法权益，特起诉请求：1、判令因被告逾期办理产权证，双方解除《广州市商品房买卖合同（预售）》；2、判令被告返还原告己支付购房款919888元；3、判令被告返还相关税费28198元和房屋登记费550元；4、判令被告支付违约金91989元；5、判令被告按中国人民银行同期房地产开发贷款利率支付利息，从付款之日起至将全额房款全额退还至原告账户之日止；6、判令本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：一、原被告双方签订的房屋买卖合同及补充协议不应当解除，应当继续履行。（一）根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十七的约定“因甲方责任未能在本合同约定的日期内办理好房地产权证的，本合同继续履行”。现原告已经于2013年6月28日向我方交齐办证资料，所以根据本条约定双方签订的合同应继续履行。（二）即使假设原告有权解除合同，也超过了合同约定的解除期限，更不符合合同约定的解除程序。根据《商品房买卖合同》第二十二条第2款的约定和《商品房买卖合同补充协议》第十八条的约定，原告如果要以逾期办理房产证为理由提出解除合同，应当自2013年11月7日起1××日期满（2014年3月7日）后15日内向我方提出，即应当在2014年3月22日前提出。但是原告没有在这个期限内提出解除；因此，根据合同约定以及《合同法》第九十五条第一款规定，原告解除合同的权利已经消灭，不能再请求解除合同，也不能请求退还已付房款。原告直到起诉之日即2014年12月18日，也没有按照合同约定的程序书面通知我方要求解除合同，不符合合同第二十二条约定解除程序，因此原告不能解除合同。（三）即使假设原告有解除权，但原告的解除权也不符合法定的解除程序，如果原告要求解除合同，应当在起诉前通知我方，原告没在起诉前通知被告，不符合解除合同的法定程序，因此原告也不能解除合同。（四）合同可以继续履行，也应当继续履行。（1）与涉案房屋相邻的房屋已经出证，可见办理房产证不存在法律障碍，合同目的可以实现。（2）根据合同第二十一条产权登记的约定，如果我方没有在约定的期限内办理产权转移登记的，原告也可以单方向登记机关申请办理。所以，正是原告自己不愿意办理房产证、不愿意履行合同，才单方提出解除合同的诉请，已经违约。二、退一万步讲，即使现在没有办出房产证，责任也是在原告，我方并不违约，原告无权解除合同。（一）我方已经办妥涉案房屋大确权，不存在办证的法律障碍。（二）正是原告没有履行向税务机关交纳相关税费的法定义务，导致不能办证。三、即使合同解除，原告要求支付的违约金过高，应予以调整。综上所述，原告的诉讼请求没有依据，请法院予以驳回。
第三人述称：不同意原告的诉讼请求。我行不同意原被告解除商品房买卖合同，原告不具备法律规定和合同约定的解除合同的事由。即使商品房买卖合同解除，根据最高法院关于商品房买卖合同司法解释的规定，被告也应当将剩余的按揭贷款本息返还给我行。
经审理查明，2011年6月12日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20110615046），约定原告（乙方）向被告（甲方）购买由被告开发的位于广州市海珠区琶洲新港东路以北、琶洲塔西侧地段的琶洲国际采购中心（A-1栋）第2层2431号房，该商品房的用途为商业，建筑面积11.1272平方米；该商品房以套出售，总金额为919888元；付款方式为按揭款45万元在2011年7月17日前办理银行按揭，除按揭贷款外，剩余款分2期支付：第1期在2011年7月12日前支付91989元，第2期在2011年8月12日前支付377899元；甲方应当在2015年1月1日前将作为该合同标的物的房屋交付乙方使用；第二十一条：产权登记：双方同意选择乙方委托甲方办理方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房权证交付乙方；若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记；第二十二条：迟延办理产权登记的违约责任：如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到1××日的，则乙方有权在该1××日届满之日起半年内解除合同；乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额；该合同附件七：本合同补充协议：十六、本合同第二十一条变更为：双方同意由乙方委托甲方办理该单位《房地产权证》；甲方应当在本合同签署之日起720日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记；十七、如乙方向甲方交齐了办理房地产权证的所有资料，因甲方责任未能在本补充协议约定的日期内办理好房地产权证的，本合同继续履行，逾期超过100天则甲方按乙方已付房价的每日万分之一向乙方支付违约金（但因政府部门或乙方个人的原因致逾期的除外）；十八、按本合同约定或法律规定乙方可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起15日内行使，若乙方未在15日内行使该项权利的，视为乙方放弃该项合同解除权；…二十四、本协议自双方签订日起立即生效，如本协议与《商品房买卖合同》有不同约定的，以本协议为准；等。该合同在广州市房地产交易登记部门办理了网上备案登记。同日，双方还签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，对原告的付款方式等问题作了补充约定。
签订上述合同当日，被告向原告收取了预告登记费550元，契税、合同印花税、所有权登记费、房产证印花税28198元。此后，原告按约向被告分期支付了919888元购房款，其中最后1笔45万元以向第三人办理按揭贷款的形式于2011年9月15日支付，双方为此对上述房屋办理了抵押登记手续。
2013年6月28日，原、被告双方签订《琶洲国际采购中心办理房地产权证确认书》一份，约定为顺利办理房地产权证，原告向被告提交办证材料，双方重新确认，被告在本确认书签订后九十个工作日内为原告办理上述商铺的房地产权证。
被告至今未为原告办妥房地产权证。原告为此于2014年12月10日向本院提起本案诉讼。
本院认为，原、被告先后签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、《琶洲国际采购中心办理房地产权证确认书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的有关规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。
上述《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条约定甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房权证交付乙方；第二十二条则约定如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，逾期达到1××日的，则乙方有权在该1××日届满之日起半年内解除合同。同时该合同附件七第十四条约定该合同第二十一条变更为：双方同意由乙方委托甲方办理该单位《房地产权证》；甲方应当在本合同签署之日起720日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记。由此可见，原、被告对被告办理房地产权证的期限已经变更为在该合同签署之日起720日内。此后，因被告未能依约为原告办妥产权登记后，双方又于2013年6月28日签订《琶洲国际采购中心办理房地产权证确认书》，重新确认被告在该确认书签订后九十个工作日内为原告办理上述商铺的房地产权证，即被告应在2013年11月7日前为原告办理上述商铺的房地产权证。
现被告在上述期限内未能为原告办理涉案房屋的房地产权证，其行为已经构成违约。鉴于上述《广州市商品房买卖合同（预售）》的附件及《琶洲国际采购中心办理房地产权证确认书》并未对《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十二条中原告可以解除合同的条件即逾期达到1××日的约定作出变更，仅对原告行使解除权的期限由届满之日起半年内变更为15日，故原告行使合同解除权必须同时符合该两个条件：一是被告迟延办理房地产权证逾期超过1××日；二是原告须在被告逾期办理房地产权证1××日起的15日内提出解除合同。现被告逾期办理房地产权证已超过1××日，但原告提起本案诉讼已经超过被告逾期办理房地产权证1××日起的15日，且原告并未提供证据证明其在被告逾期办理房地产权证1××日起的15日内已向被告提出解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”的规定，原告对该合同的解除权已经消灭，故原告要求解除双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。原告据此要求被告返还已付购房款、抵押登记费、物业维修基金、税费、房屋登记费并支付利息以及按房价款10%支付违约金的诉讼请求，均缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十五条第一款之规定，判决如下：
驳回原告秦杰文的全部诉讼请求。
本案受理费16022元由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本案判决确定的一审案件受理费同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 隋 群
审 判 员 李鑑辉
人民陪审员 黎筱敏
二〇一五年三月十九日
书 记 员 黄智敏
马智妍