黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终1182号
上诉人（原审被告）：哈尔滨福思特房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区。
法定代表人：冯超平。
委托诉讼代理人：周海燕。
上诉人（原审原告）：于巍，住哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：高雪岩。
上诉人哈尔滨福思特房地产开发有限公司（以下简称福思特房地产公司）与上诉人于巍合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初7190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人福思特房地产公司委托诉讼代理人周海燕、上诉人于巍的委托诉讼代理人高雪岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
福思特房地产公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判驳回于巍的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。一审法院认为，“双方《商品房买卖合同补充协议》第四条约定：甲方保证在2007年9月30日之前为乙方出具办理权所需的资料，如在规定的期限内甲方不能出具办理产权的资料，甲方将按乙方合同价款的日万分之一赔偿乙方损失，故原告主张逾期办理产权登记产生的违约金，本院予以支持。”一审认定该事实错误，福思特房地产公司为于巍出具办理产权所需的资料是附条件生效的条款。只有在福思特房地产公司所建房屋经过竣工验收的条件下，房屋产权部门才会为福思特房地产公司出具办理产权所需的资料，在此基础上，福思特房地产公司才会为于巍出具合法有效的办理产权所需的资料。房地产部门如何行使行政权力是福思特房地产公司不能控制和操纵的。本案中，房地产部门行政不作为，不能按行政程序为福思特房地产公司进行竣工验收，才致使双方协议所附的条件未能成就。
于巍辩称，1.福思特房地产公司办理产权登记的履行期限为2007年9月30日前。于巍与福思特房地产公司签订的《商品房买卖合同补充协议》第四条明确规定了福思特房地产公司履行办理产权登记合同义务和法定义务的期限，福思特房地产公司保证履行提供办理产权登记所需资料义务的期限为2007年9月30日前，并不是福思特房地产公司上诉理由中所称的办理产权登记为附条件的合同义务。2.福思特房地产公司于2006年10月31日将涉案房屋交付于巍使用，且涉案房屋一直由于巍占有至今。3.福思特房地产公司的转移占有行为应视为有效的交付使用。4.福思特房地产公司应按合同价款的日万分之一赔偿于巍的损失。5.福思特房地产公司应为于巍出具办理产权所需的资料并支付违约金。6.本案一审、二审诉讼费用和诉讼代理费用是因福思特房地产公司违法违约行为造成的，系于巍为实现权利而支出的费用，理应由福思特房地产公司承担。
于巍上诉请求：1.依法改判哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初7190号民事判决第一项，判令福思特房地产公司支付自2007年10月1日起至2017年3月14日止共3453天的违约金合计274,513元，支付自2017年3月15日起至实际办理涉案商品房权属登记之日的违约金，以794,930元为基数，按日万分之一计算；2.判令福思特房地产公司办理涉案房屋产权登记；3.一、二审诉讼费、代理费由福思特房地产公司承担。事实与理由：1.最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。”福思特房地产公司交付钥匙的行为即转移占有行为应视为有效的交付使用。一审认定涉案房屋未交付使用属认定事实错误，适用法律不当。2.办理房地产权属证书是福思特房地产公司应履行的法定义务和约定义务，福思特房地产公司未能办理产权登记备案义务，应支付违约金。3.本案一审、二审诉讼费用和诉讼代理费用是因福思特房地产公司违法违约行为造成的，系于巍为实现权利而支出的费用，理应由福思特房地产公司承担。
福思特房地产公司辩称，1.福思特房地产公司没有违约，因涉案房屋未经竣工验收，无法出具办理产权的资料；2.因没有竣工验收，没有取得项目竣工验收备案表，所以无法为于巍办理产权证；3.所有费用福思特房地产公司不予承担。
于巍向一审法院起诉请求：1.福思特房地产公司于判决发生法律效力之日起60日内将办理房产证应由出卖人提供的相关资料提交产权部门备案，并通知于巍申请办理涉案商品房产权证，履行完成涉案房屋协助办理房屋权属证书的义务；2.福思特房地产公司支付逾期办理房屋所有权证和土地使用权证的违约金253,046元（计算至起诉之日止）。违约金的计算公式为：逾期天数×总房款×0.0001，逾期天数自2007年9月30日起算至于巍取得房屋权属证书之日止；违约金的支付方式为：如若实际办证时间在判决发生法律效力之前，则福思特房地产公司应于实际办证之日起5日内支付违约金；如若实际办证时间在判决发生法律效力之后，则福思特房地产公司应于判决发生法律效力之日起5日内支付判决生效前发生的违约金，于实际办证之日起5日内支付判决生效后发生的违约金；3.福思特房地产公司承担本案诉讼费用；4.福思特房地产公司承担本案的诉讼代理费用。
一审法院认定事实：2004年8月15日于巍与福思特房地产公司签订二份《商品房买卖合同》，约定：于巍购买福思特房地产公司开发的福思特大厦25单元1号、2号房屋，房款分别为398,710元、396,220元；出卖人应当在2005年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之八的违约金。于巍已按合同约定交付房款。产权登记：出卖人应当在商品房交付使用后60日，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理；1、买受人退房，出卖人在买受人退房要求之日30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。2006年10月31日于巍（乙方）与福思特房地产公司（甲方）签订《商品房买卖合同补充协议》，内容有：一、甲方保证乙方在2006年10月31日进户；二、甲方将承担乙方所购福斯特大厦以上房产的如下费用：1.七年的物业费、包烧费、电梯费、空调费，共计91,252元；2.为乙方所购房产面积铺装双象牌地板，厚度为8mm。三、本协议所定以上赔偿方案为福斯特大厦截止到签约日设计的变更及逾期交房，给乙方造成损失的补偿为最终的补偿方案，本协议签订后互不找补。四、甲方保证在2007年9月30日之前为乙方出具办理产权所需的资料，如在规定的期限内甲方不能出具办理产权的资料，甲方将按乙方合同价款的日万分之一赔偿乙方损失。一审法院认为，于巍与福思特房地产公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。福思特房地产公司抗辩其上述合同无效，依据不足，不予支持。因涉案房屋尚未交付，且双方合同约定应先交付房屋再办理产权登记，故于巍主张办理产权登记，依据不足，不予支持。《商品房买卖合同补充协议》中约定：甲方保证在2007年9月30日之前为乙方出具办理产权所需的资料，如在规定的期限内甲方不能出具办理产权的资料，甲方将按乙方合同价款的日万分之一赔偿乙方损失，故于巍主张逾期办理产权登记产生的违约金，予以支持。违约金应以总房款794,930元，按0.0001/日计算至办理产权登记止。于巍主张福思特房地产公司承担律师费，依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条规定，判决：一、福思特房地产公司于判决生效之日起七日内赔偿于巍违约金（以794,930元基数，按0.0001/日计算至福思特房地产公司能向于巍出具办理福思特大厦25单元1号、2号房屋产权资料止）；二、驳回于巍的其他诉讼请求。案件受理费2941元，由福思特房地产公司负担。
本院二审期间，双方当事人均未举示证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：于巍购买的涉案房屋系福思特大厦25层1号、2号，福思特房地产公司于2006年10月31日将上述房屋交付于巍使用。2016年10月17日，福思特房地产公司向一审法院提交一份“情况说明”，该说明主要内容为：“1.因工程超建、导致竣工验收未能按期办理，现针对此类问题哈尔滨市政府已经成立历史遗留问题联合验收办公小组，我公司现正在积极的办理相关验收手续，并已经向政府相关部门报件，具体验收进度以政府受理时限为准，预计在2017年底前能够有所答复；2.购房人于巍（2501室、2502室）、孙微（2609室、2610室）、张冰峰（801室）是与我公司签定的购房合同，并由我公司出具的三联单购房款票据，且上述购房人已经按合同约定数额交相应房款；3.原报建工程项目为福思特商务酒店，后已变更为福思特大厦。”除上述事实外，本院对一审认定的其他案件事实予以认定。
本院认为，于巍与福思特房地产公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，为有效的合同，双方当事人应按合同的约定履行各自的权利义务。关于福思特房地产公司是否应为于巍办理涉案房屋产权登记备案手续的问题。按照涉案《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款0.5%赔偿买受人损失。”及后来双方又签订的《商品房买卖合同补充协议》第四条约定：“甲方保证在2007年9月30日之前为乙方出具办理产权所需的资料，如在规定的期限内甲方不能出具办理产权的资料，甲方将按乙方合同价款的日万分之一赔偿乙方损失。”于巍已经如约履行了自己的义务，按期缴纳了购房款，且涉案房屋已于2006年10月31日交付使用，故福思特房地产公司亦应当如约履行自己的义务，在2007年9月30日前持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。一审法院认定涉案房屋尚未交付，系案件基本事实认定错误。一审法院以涉案房屋尚未交付为由驳回于巍要求福思特房地产公司为其办理房屋产权登记，缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。福思特房地产公司主张涉案《商品房买卖合同补充协议》第四条中约定的其为于巍出具办理产权所需的资料是附条件生效的条款，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于福思特房地产公司逾期为于巍办理涉案房屋产权登记备案手续应如何承担违约责任的问题。因福思特房地产公司未按照合同约定持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，系违约行为，导致于巍不能在规定期限内取得涉案房地产权属证书，福思特房地产公司应承担逾期办理该备案手续的违约责任。福思特房地产公司主张其不应给付于巍违约金，理由不能成立，本院不予支持。福思特房地产公司应当按合同约定从2007年10月1日起至其办理该备案手续之日止，按日万分之一标准支付逾期办理该备案手续期间的违约金。本案中，一审法院虽然判令福思特房地产公司给付违约金，但并未明确违约金计算的起始时间，故本院予以纠正。关于于巍主张福思特房地产公司应承担其支付的本案诉讼代理费问题。因涉案合同中就双方发生纠纷后所发生诉讼代理费的问题没有约定，于巍的该项请求缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，福思特房地产公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。于巍的上诉请求部分成立，对其请求成立的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
变更黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初7190号民事判决第一项为：哈尔滨福思特房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内给付于巍违约金（以794,930元为基数，自2007年10月1日起至本判决确定的自动履行期限内哈尔滨福思特房地产开发有限公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止，按日万分之一计算）；
二、撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初7190号民事判决第二项；
三、哈尔滨福思特房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案；
四、驳回于巍的其他诉讼请求。
如果哈尔滨福思特房地产开发有限公司未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各2941元，均由哈尔滨福思特房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王笑宇
审判员 何长滨
审判员 宋彦辉
二〇一七年四月二十日
书记员 于文娟