广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初949号原告：佛山市东业物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区张槎华富北路2号一座一幢七楼自编701，统一社会信用代码91440604570194257A。法定代表人：刘木林。委托诉讼代理人：李小林，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：渠慎芬，广东诺臣律师事务所律师。被告：王海比布，男，回族，1991年3月10日出生，住青海省化隆回族自治县。原告佛山市东业物业管理有限公司诉被告王海比布物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案受理后，依法由审判员周信斌适用简易程序独任审判，并于2017年2月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人渠慎芬与被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《佛山市东成立亿产业园物业服务协议》；2.判令被告立即向原告清偿2016年5月至2016年10月的物业服务费、水、电及分摊等费用共计7890.27元，并支付逾期违约金共计6869.31元（按未付费用每日百分之一计，暂计至2016年12月27日，实际计至被告清偿全部款项之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确其第2项诉讼请求各项费用为：物业管理费从2016年8月1日计至2017年1月31日合计4147.50元，电费从2016年5月26日计至2016年10月25日合计2349.93元，水费从2016年5月26日计至2016年10月25日合计296元，电费分摊从2016年5月26日计至2016年10月25日合计195.94元，中央空调费从2016年6月26日计至2016年8月25日合计900元。事实与理由：2016年3月8日，被告与原告签订《佛山市东成立亿产业园物业服务协议》，约定原告为被告佛山市禅城区华富北路2号二座东成立亿产业园A3栋首层自编A3-1007号物业提供物业管理服务，租赁面积98.75平方米，协议有效期自2016年4月7日至2021年4月6日，物业服务费691.25元/月，水费5元/吨，电费1元/度×（1+15%）。自2016年8月10日当月缴费期限届满至今，被告未按约定向原告缴纳2016年8月7日至今相应租金。为此原告多次口头及书面催告要求被告按约定履行义务，但被告未向原告偿付任何款项。综上，被告的行为已构成重大违约。依据双方《租赁合同》第三条第1款和第3款、第十条、第十四条之约定和《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定，原告特提起本案诉讼，并请求与广东东成立亿集团有限公司诉被告租赁合同纠纷一案合并审理。被告辩称：一、2016年4月7日签订合同当天，被告预交了三个月物业管理费，两个月免租期不需交纳物业管理费。二、中央空调费没有原告主张的金额多，且是按时收费，而非按月（固定金额）收取。三、原告不同意被告悬挂招牌，而隔壁店铺却可，原告区别对待。四、对于水费与电费无意见，但分摊电费被告不应支付。诉讼中，原、被告围绕诉讼请求提交的证据，本院依法组织双方进行了证据交换和质证，对于双方对真实性无异议的证据，经审查均与本案事实存在关联，本院对其予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认证如下：原告提交的证据2，无�件核对，本院不予采信；原告提交的证据3中之4份《缴费通知单》，其中3份无人签收，签有“王海比布”的1份原告亦不能确认是被告签名，故本院对该4份通知单均不予采信，对于通知单所载费用，本院于后文予以评述。被告提交的证据2，因不能确认微信聊天之相对人身份，故本院不予采信；被告提交的证据4，属孤证，因无其他证据佐证，本院不予采信；被告提交的证据5，因无证据证明其已送达给原告，故本院不予采信。经审理查明，2016年3月7日，被告与广东东成立亿集团有限公司（简称东成立亿公司）签订租赁合同，向东成立亿公司租赁位于佛山市禅城区华富北路2号二座东成立亿产业园A3栋首层自编A3-1006号房屋（98.75平方米）用于经营兰州拉面馆。次日，就上述租赁物业，被告（乙方）与原告（甲方）签订《佛山市东成立亿产业园物业服务协议》，由原告为被告提供物业管理服务。协议约定有：一、物业服务期限自2016年4月7日至2021年4月6日（与租赁期限一致）。二、物业服务费计取标准为7元/平方米/月，合计691.25元/月；水费（含基本水费、污水处理费、水损费等）按（乙方实际使用吨数×5元/吨）计收；电费按[乙方实际用电度数×1元/度×（1+15%）]计收（15%作为电损费计收）；园区内因共用电梯、公共照明、消防设施、供水系统、监控系统、清洁绿化用水等发生的公共能耗费用，根据实际耗用量按计租面积分摊方式进行收取。三、物业服务费自协议约定的起算日起计收，每3个月为一个支付周期，乙方应于每周期起算后10日内缴交，逾期则按日以应交金额的1%向甲方支付违约金；甲方每月抄取乙方水、电、公共能耗等读数并发放相关缴费通知书，乙方须在收到缴费通知书之日起10日内交纳�部费用，逾期则按日以应付款的1%向甲方支付违约金。2016年3月7日，被告向原告支付了2016年4月7日至2016年7月31日间的物业服务费2626.75元(收据上载物业为产业园A3栋A3-1007号），并于3月23日向被告交纳费用办理装修手续。2016年9月9日，被告向原告支付了2016年6月26日至2016年7月25日间的水电费及7月电费分摊合计659.73元。另查明，东成立亿公司与被告就租赁合同的履行发生纠纷，于本案起诉之日向本院提起诉讼[案号为（2017）粤0604民初951号]，提出解除双方签订的租赁合同及被告向其支付租金等诉求。东成立亿公司与被告于租赁合同中约定由被告直接向物业服务企业交纳物业服务相关费用（包含免租期内的费用）。被告于该案中述称其已于2016年12月18日左右将租赁商铺钥匙交还给东成立亿公司并不再使用租赁房屋。诉讼中，原告陈述：被�租赁的房屋为位于禅城区华富北路2号二座东成立亿产业园A3栋首层自编A3-1007号,房地产权证登记的华富北路2号一座二、三幢属同一地址。诉讼中，被告陈述：其于2016年4月7日接收了租赁商铺；违约金标准过高；被告不交费的理由是出租人欺骗了他，园区内人数并未达到招租广告宣传的人数。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告王海比布系作为涉案物业的使用人与原告签订物业服务协议，合同内容是双方真实意思表示，且无证据证明存在合同无效之情形，故该协议对双方具有约束力，双方均应全面善意地履行各自的合同义务。对于原告诉求，本院评析如下：关于解除物业服务协议之诉求。原告主张被告拒付两期物业服务费，要求解除物业服务协议，被告未提出抗辩，且根据其于（2017）粤0604民初951号案中欲交回租赁房屋不再使用之陈述可知，被告以其行为表明不再履行租赁合同，因物业服务关系基于租赁之事实而发生，故对于原告要求解除双方物业服务协议之主张，本院予以支持。又由于无证据证实原告已于起诉前向被告主张解除合同关系，故本院确定涉案物业服务协议于原告诉状副本送达被告之日即2017年1月23日解除。关于原告主张的物业服务费及逾期支付之违约金。根据查明的事实，2016年8月1日至2017年1月31日间的物业服务费被告确未缴交，且无证据证明其抗辩理由成立，故本院对于原告要求被告支付之诉求予以支持，并根据双方约定标准确认该时段金额为4147.50元（691.25元/月×6月）。至于逾期支付之违约金，协议约定每日按未付款金额的百分之一计算，该约定标准确实过高，本院依据被告的抗辩意见酌定为每日千分之一；因物业服务费约定每3个月为一个支付周期，且于每周期前10日内支付，故2016年8月至10月份的物业服务费（2073.75元=691.25元/月×3月）逾期支付违约金应自2016年8月11日起计算，2016年11月至2017年1月份的物业服务费（2073.75元=691.25元/月×3月）逾期支付违约金自2016年11月11日起计算，对于原告诉讼请求超出部分，本院不予支持。关于原告主张的水电费。因被告并无异议，故本院确认被告应付未付2016年5月26日至2016年10月25日间的电费2349.93元、水费296元，合计2645.93元。至于原告主张的逾期支付之违约金，物业服务协议虽对此有约定，但因无证据表明原告向被告告知应缴费用额之时间，故本院酌定自起诉之日即2017年1月12日起计付，且违约金标准同逾期支付物业服务费理由调整为每日为欠款金额的千分之一，对于原告诉讼请求超出部分，本院不予支持。关于原告主张的公摊电费及空调费。因计费之数量依据未经�告确认，原告对其主张的金额无有效证据证实，故本院对原告该诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告佛山市东业物业管理有限公司与被告王海比布于2016年3月8日签订的《佛山市东成立亿产业园物业服务协议》于2017年1月23日解除；二、被告王海比布于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告佛山市东业物业管理有限公司支付物业服务费4147.50元及违约金（违约金计算方法：2073.75元自2016年8月11日起、2073.75元自2016年11月11日起，按每日千分之一的标准分别累计计算至本判决确定的给付之日止）；三、被告王海比布于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告佛山市东业物业管理有限公司支付水电费合计2645.93元及违约金（违约金计算方法：以2645.93元为基数，自2017年1月12日起按每日千分之一的标准计算至清偿日止）；四、驳回原告佛山市东业物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取为84元，由原告佛山市东业物业管理有限公司和被告王海比布各负担42元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  周信斌二〇一七年三月三十日书记员  陈 烁附一、证据目录原告提交证据：1.《佛山市东成立亿产业园物业服务协议》。2.《东成立亿产业园交铺确认书》复印件。3.停电通知、缴费通知单4份。被告提交证据：1.《王海比布对账单》、专用收据7份。2.微信聊天记录。3.招租广告截图。4、招牌设计图。5.《本人兰州拉面王海比布向公司提出要求！》。6.证人证言两份。附二、引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同�务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。