北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）门民初字第2948号
原告（反诉被告）中铁三局集团第四工程有限公司，住所地北京市门头沟区三家店新建路25号。
法定代表人鲁建邦，董事长。
委托代理人王子健，男，1982年3月20日出生。
委托代理人李维水，男，1964年5月6日出生，中铁三局集团第四工程有限公司房管室主任。
被告（反诉原告）张×1，男，1968年2月12日出生，个体工商户。
第三人齐秀平，女，1946年10月7日出生。
第三人霍兰金，女，1972年5月25日出生。
第三人张新瑞，女，1994年12月26日出生。
第三人张×，男，2002年12月21日出生。
第三人齐秀平、霍兰金、张新瑞的委托代理人兼第三人张×的法定代理人张×1。
原告中铁三局集团第四工程有限公司（简称中铁三局四公司）与被告张×1，第三人齐秀平、霍兰金、张新瑞、张×房屋租赁合同纠纷及张×1反诉中铁三局四公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中铁三局四公司委托代理人王子健、李维水，被告兼第三人齐秀平、霍兰金、张新瑞的委托代理人及第三人张×的法定代理人张×1，第三人霍兰金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中铁三局四公司诉称：北京市门头沟区×2号院（简称2号院）内房屋系中铁三局四公司所有。2013年1月1日，中铁三局四公司与张×1签订房屋场地租赁合同，将2号院内三间房屋租赁给张×1使用。租赁期间，张×1未经中铁三局四公司同意，在租赁房屋周围建有自建房。因租赁期限届满，且中铁三局四公司需要优先解决本单位职工住房问题，故中铁三局四公司采取多种方式告知张×1不再续租并要求其腾退租赁房屋，但张×1拒绝腾退。因租赁合同到期，张×1应当返还租赁房屋并支付租赁合同到期后的房屋使用费。第三人现均在涉案房屋居住，故应当一并腾退。张×1私自所建自建房应当由其拆除。中铁三局四公司的诉讼请求为：1、张×1及齐秀平、霍兰金、张新瑞、张×腾退返还租赁房屋；2、张×1按照租金标准（每月800元）支付租赁合同到期后2014年1月1日至2015年2月28日的房屋使用费；3、判令张×1拆除其所建自建房。
被告张×1答辩并反诉称：张×1自1999年开始租赁涉案房屋，双方于2013年重新签订租赁合同。租赁期间，经中铁三局四公司同意，张×1在租赁房屋前后建设自建房，并对租赁费房屋进行装饰装修。租赁合同到期后，张×1曾向中铁三局四公司交租金，但其未收取。现中铁三局四公司坚持要求张×1腾退租赁房屋，其应当对张×1的相关损失进行补偿。张×1使用租赁房屋及自建房用于经营，故中铁三局四公司应当赔偿停产停业损失。如果中铁三局四公司补偿合理，张×1同意返还租赁房屋并拆除自建房，不同意支付房屋使用费。张×1的反诉请求为：1、判令中铁三局四公司赔偿自建房地上物补偿款22万元；2、判令中铁三局四公司赔偿张×1停产停业损失13.6万元；3、判令中铁三局四公司赔偿承租房屋的装饰装修补偿款6万元。
反诉被告中铁三局四公司辩称：中铁三局四公司不同意张×1的反诉请求。
第三人齐秀平、霍兰金、张新瑞、张×述称：第三人的意见与张×1意见一致。
经审理查明：张×1自1999年始自中铁三局四公司处租赁2号院内三间房屋，双方认可签约方式为一年一签。租赁期内，张×1对租赁房屋进行过装修，并在租赁房屋周围修建自建房，其修建自建房未经过合法审批，中铁三局四公司亦未提出异议。
2013年1月10日，经中铁三局四公司授权，中铁三局四公司房地产管理段（甲方）与张×1（乙方）就2号院内三间房屋（建筑面积60平方米）继续签订房屋场地租赁合同，约定：合同租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日，月租金为800元；租赁用途为居住；乙方经甲方同意可以对租赁房屋进行改造、装修，费用由乙方自理；合同期满，乙方按装修、改造后的原样交付甲方，甲方不承担任何费用补偿；租赁期满后，合同即终止，乙方须将房屋退还甲方，如乙方需要续租时，应在租赁期满前一个月向甲方书面提出，在条件允许的情况下，甲方应同意乙方续租。上述合同签订后，双方按照约定履行了合同内容。张×1租赁房屋用于面食加工。租赁合同到期后，双方未续签租赁合同。中铁三局四公司亦未收取张×1租金，并提出终止合同。租赁房屋及自建房现仍由张×1使用，其家人齐秀平、霍兰金、张新瑞、张×亦在上述房屋内居住。
在审理中，张×1申请对自建房价值及租赁房屋装饰装修价值进行评估，评估公司出具报告，载明：自建房价值为72600元，租赁房屋装饰装修价值为19800元。张×1预交评估费用5000元。经质证，中铁三局四公司主张部分自建房在2号院外所建，不应列入评估范围，中铁三局公司不同意就自建房进行补偿；张×1对评估报告不持异议。经释明，双方对自建房的造价费用不申请评估，并同意以上述自建房价值作为计算造价费用的依据。本院亦组织双方至现场对租赁房屋及自建房进行确认，并制作现场勘验图纸及记录。
上述事实，有双方当事人及其委托代理人的陈述，房屋场地租赁合同，房屋所有权证，照片，房屋示意图，评估报告，发票等证据在案佐证。
本院认为：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。中铁三局四公司与张×1订立租赁合同约定的租赁期限已届满，双方未继续签订租赁合同，中铁三局四公司亦不同意继续出租房屋，张×1及齐秀平、霍兰金、张新瑞、张×仍占用租赁房屋，缺乏法律依据。故中铁三局四公司要求张×1、齐秀平、霍兰金、张新瑞、张×腾退返还租赁房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。张×1明知租赁房屋使用状况，在租赁期限届满后仍继续占用租赁房屋，其应当向中铁三局四公司支付房屋使用费，中铁三局四公司要求张×1按照原合同约定的租金标准支付租赁期限届满后房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持。租赁期限届满，承租人返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。中铁三局四公司要求张×1拆除自建房，符合法律规定，本院予以支持。
依据查明事实，中铁三局四公司对张×1建自建房知情，但未对此提出异议，可以视为其同意张×1进行建房。因双方当事人对建房费用的处理没有约定，且自建房未办理合法审批手续的，故自建房造价费用应由双方按照过错分担，中铁三局四公司应对张×1自建房的费用给予适当补偿，具体数额由本院参考评估结论酌情判定。
因双方约定在租赁期限内，张×1进行改造装修的，其费用自理，合同期满，中铁三局四公司不进行补偿，故张×1要求中铁三局四公司赔偿装饰装修的损失的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。因双方在租赁合同中明确约定了租赁期限及租赁房屋的用途，张×1对此亦知悉并应当明知其经营风险，其要求中铁三局四公司赔偿停产停业损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：
一、张×1、齐秀平、霍兰金、张新瑞、张×于本判决生效之日起三十日内腾退北京市门头沟区×2号院的租赁房屋（以现场勘验图纸为准），交付中铁三局集团第四工程有限公司，腾退时不得损坏房屋及相关附属物设施。
二、张×1于本判决生效之日起三十日内给付中铁三局集团第四工程有限公司二○一四年一月一日至二○一五年二月二十八日期间的房屋使用费一万一千二百元；
三、张×1于本判决生效之日起三十日内拆除其在北京市门头沟区水闸路2号院租赁房屋处所建自建房（以现场勘验图纸为准）并清除拆除材料；
四、中铁三局集团第四工程有限公司于本判决生效之日起三十日内给付张×1自建房补偿五万零八百二十元；
五、驳回张×1的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费八十元，由张×1负担，于本判决生效之日起三十日内交纳。反诉案件受理费三千七百七十元，由中铁三局集团第四工程有限公司负担五百三十五元，于本判决生效之日起三十日内交纳；由张×1负担三千二百三十五元，已交纳。评估费五千元，由中铁三局集团第四工程有限公司负担二千七百五十元，于本判决生效之日起三十日内交纳；由张×1负担二千二百五十元，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 付 蕾
代理审判员 田 裴
人民陪审员 王秀芬
二〇一五年四月二十日
书 记 员 聂晶晶