新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）新02民终301号上诉人（原审原告）：张小华。上诉人（原审原告）：李海英。委托代理人：雷霆，新疆惠和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：克拉玛依市保障性住房投资建设管理有限责任公司。法定代表人：郎文勇，该公司经理。委托代理人：周维习，该公司副经理。委托代理人：董长合，新疆众信律师事务所律师。上诉人张小华、李海英与被上诉人克拉玛依市保障性住房投资建设管理有限责任公司（以下简称保障性住房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服克拉玛依区人民法院（2016）新0203民初1180号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张小华、李海英之委托代理人雷霆，被上诉人保障性住房公司之委托代理人周维习、董长合到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2013年8月26日，原、被告签订《克拉玛依市商品房买卖合同》一份（合同编号KWJ2013-0***2），约定原告购买被告开发的克拉玛依区城南小区安居苑住宅一套，房屋价款282552元。其中，合同第八条交付期限约定，被告应当在该商品房经验收合格后于2014年9月30日前交付。但合同附件四合同补充协议第5条约定：“合同第八条和第十一条交付使用说明：商品房交接的具体时间以出卖人公告或通知为准，买受人须在公告或通知规定的期限内办理房屋交接手续”，对具体交房时间进行了补充约定。合同签订后，原告按约定支付了全部款项，被告于2015年2月12日通知原告办理房屋交接手续。后因交房发生争议，经双方协商未果，故原告诉至原审法院。另，2013年1月31日，克拉玛依市政府召开会议对《2013年保障性住房修建性详细规划》进行审查。2013年2月28日，克拉玛依市城乡规划委员会办公室根据会议内容作出（2013）2号《会议纪要》。该会议纪要第一条原则通过该规划；第二条第6项市政系统规划方面内容载明：各系统规划需明确供水、供电、燃气、供热系统来源；第三条工作安排第1条内容载明：按照2013年1月23日会议确定的实施进度开展工作，房产局作为总牵头部门，全程协调保障房的设计及实施组织工作，由市规划局牵头组织修建性详细规划的完善工作，规划完成后交给市房产局组织实施；第2条内容载明：由克区政府牵头落实公共服务配套设施内容，并委托城投公司实施建设，保证住宅与公共配套设施同步设计、有序施工并投入使用；规划局争取在节前提出商品房供地条件，提交市国土局。2013年4月12日，克拉玛依市政府召开会议，研究2013年保障房建设有关问题。2013年4月22日，克拉玛依市人民政府办公室根据上述会议内容作出（2013）14号《会议纪要》。2014年4月3日，被告向克拉玛依市房产局提交报告，就城南新居住区二期工程大学城因供电、物业管理用房等问题，请求市房产局组织协调，否则将直接影响按期交工。2014年6月23日，被告向市房产局提交《关于城南新居住二期交房需协调问题的报告》就城南居住二期南区63栋3363户住宅竣工收尾准备工作中遇到的交房验收工作面临的问题：1、采暖期暖气供应注水带压试运行与国电沟通接入电源；2、交房后电梯按规划设计要求正常运行所需用电保障；3、城南物业服务费用批复问题；4、独山子技术学院尽快交清尾款等问题，请求市房产局组织协调。2014年7月23日，被告向市房产局提交《报告》，就城南居住二期南区63栋3363户住宅交房急需解决的绿化水、正式供电问题、与建设局协调物业机房问题、该工程换热站引接电源存在等问题，请求市房产局组织协调。2014年8月21日，被告向克拉玛依市人民政府提交《报告》，就城南居住二期南区63栋3363户住宅临近交房期需要解决的绿化水问题、正式供电问题、供热问题，请求市政府协调解决。2014年9月3日，被告向市房产局提交《报告》，就城南居住二期南区63栋3363户，南区乐业苑和安居苑786户第一批签订合同的交房日期为2014年9月30日，其余交房日期约定为2014年10月30日。由于城南二期绿化水问题、供热问题未能解决，达不到交房条件，请求房产局协调解决供电、供热时间问题。2014年9月17日，克拉玛依市房产局召开城南二期保障住房建设相关问题协调会。2014年9月18日，克拉玛依市房产局根据上述会议内容作出（2014）14号《会议纪要》。该《会议纪要》第1条内容载明，供电公司确定正式供电系统2014年9月30日到2014年10月5日之间完成连头工作具备送电条件；第2条载明，国电热电联供确定在2014年10月15日可以为城南二期保障房供暖；第3条载明，城投保障房公司按供电、国电克拉玛依热力公司承诺的时间、适当增加合理调试验收工期，保证在2014年10月30日前完成住房竣工验收，在11月5日至11月30日前开始进行分批交房；第4条载明，国电克拉玛依热力公司在城南二期南区的四座换热站电源临时接入小区箱变低压侧，待2014-2015年度供热期结束后拆除，并及时另新建高压正式电源。原审法院认为，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同以及合同附件，是当事人真实意思表示，并不违法法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，予以确认。原、被告均应当按照协议全面履行协议约定的义务。被告未按主合同约定时间按时交房，本应当承担相应的法律责任。但是根据原、被告签订的合同附件四合同补充协议第5条：“合同第八条和第十一条交付使用说明：商品房交接的具体时间以出卖人公告或通知为准，买受人须在公告或通知规定的期限内办理房屋交接手续”的补充约定以及庭审中查明的情况，克拉玛依区城南居住二期工程作为克拉玛依市人民政府惠民工程，因工程量大、工期紧、系统配套工程复杂，为此，市政府召开专题会议对《2013年保障性住房修建性详细规划》进行审查，并作出市房产局作为总牵头部门，全程协调保障房的设计及实施组织工作，由市规划局牵头组织修建性详细规划的完善工作，规划完成后交给市房产局组织实施；由克区政府牵头落实公共服务配套设施内容，并委托城投公司实施建设，保证住宅与公共配套设施同步设计、有序施工并投入使用；规划局争取在节前（2013年）提出商品房供地条件，提交市国土局的总体分工部署。但是，在施工过程中，由克区政府牵头落实公共服务配套设施内容，并委托被告城投公司实施建设，又具体牵涉到供水、供电、燃气、供热等多家单位统筹协调问题，为此，作为总牵头单位房管局为了按时保质保量完成该工程，多次组织相关单位进行协调。而被告作为城南居住二期南区住宅开发方，在具体施工中，虽经多次请示协调，因相关配套工程问题未能及时解决，以及冬季户外施工受限等综合因素，导致被告在客观上无法按主合同交房，但被告并无主观过错。因此，被告按合同附件约定交房并不违反法律、行政法规的禁止性规定。遂依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，判决驳回原告张小华、李海英的诉讼请求。案件受理费25元、邮寄送达费32.40元，由原告张小华、李海英负担。一审宣判后，上诉人张小华、李海英对原审判决不服，向原审法院上诉称：一、交房日期应以主合同约定为主，合同附件四补充协议第5条仅是对主合同条款的交房期限的进一步明确。主合同第八条已明确约定交房时间为2014年10月30日前，合同附件四补充协议的第5条的约定仅是对交房方式的补充，明确以“公告”或者“通知”为准。且被上诉人保障性住房公司在报纸上发出公告，也认可其迟延交房。二、被上诉人保障性住房公司称因水、电、暖等配套设施的原因造成延期交房，该理由不属于主合同第八条约定的市政府政策变动影响，可以延期交房的情形。三、被上诉人保障性住房公司逾期交房，不存在法定或双方当事人约定的免责事由，故被上诉人保障性住房公司的免责主张不符合合同约定。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判被上诉人保障性住房公司支付逾期交房违约金7628.90元，并承担一、二审诉讼费用。被上诉人保障性住房公司答辩称：一、主合同第八条及合同附件四补充协议第5条均是对交房时间及方式的约定，应以补充协议第5条的约定为准。二、未按主合同约定的时间交房，是由于基础设施配备不到位的原因。这是客观因素，也属于政府政策发生变化造成的，被上诉人保障性住房公司不具有主观过错。三、被上诉人保障性住房公司发现未能按照主合同约定交房时即于2014年9月19日发出了延迟交房的公告。房屋买受人看到公告后，可以按照主合同第九条选择与被上诉人保障性住房公司协商或者解除合同，或者协商违约金的支付，但是上诉人张小华、李海英未与被上诉人保障性住房公司沟通，亦未提出异议，应视为默认并接受逾期交房的事实。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。本案经本院二审审理，所认定的证据、查明的事实与原审判决基本一致，本院对原审认定的事实予以确认。另查明，被上诉人保障性住房公司于2014年9月19日在克拉玛依日报上发出《城南小区延期交房公告》，内容为：“城南小区（安居苑/乐业苑）业主：克拉玛依市保障性住房投资管理有限责任公司开发的城南小区（安居苑/乐业苑）经济适用住房，由于市政外配供电、供热尚未投入使用等原因，暂时不具备交房条件，需延迟交房。具体交房日期将另行在《克拉玛依日报》上通知。由此给业主造成的不便我公司深感歉意，敬请业主予以谅解。特此公告。”上述事实有《克拉玛依日报》和一二审庭审笔录在卷证实。本院认为，上诉人张小华、李海英与被上诉人保障性住房公司对签订的《商品房买卖合同》及补充协议内容、按时交付房款的事实无异议，本院予以确认。双方当事人争议的焦点是：被上诉人保障性住房公司未按《商品房买卖合同》约定的交房日期即2014年10月30日前交付房屋，是否应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”之效力性规定，上诉人张小华、李海英与被上诉人保障性住房公司在自愿平等的基础上，签订的《商品房买卖合同》及补充协议意思表示真实一致，内容不违反法律法规强制性规定，系有效合同。双方当事人应当依合同约定履行各自义务。依据本案查明事实，双方在合同中约定交房日期为2014年10月30日，上诉人张小华、李海英已支付房款，被上诉人保障性住房公司应按约交付房屋。但涉案房屋为城南二期保障性住房，系根据国家保障性住房建设计划安排建设，由国家统一下达计划，以行政划拨的方式，按照政府指导价以保本微利为原则确定出售价格的房屋，具有社会保障性质。该项目在2013年1月立项时基础设施并未准备完备，在供水、供电、供热、燃气等外配套设施没有到位的情况下，被上诉人保障性住房公司从2013年4月至2014年9月多次向市房产局等政府部门请求协调，以争取按期交工。但经政府相关部门协调，至2014年9月18日作出《城南二期保障住房建设协调会的会议纪要》时，供电、供暖部分仍未到位，被上诉人保障性住房公司仍在与供电公司、国电热力公司协调相关事宜；并且配套设施问题解决后还需要相应的调试验收期才能进行分项验收、总体验收，最终向房屋买受人分批交房，故被上诉人保障性住房公司未按照主合同约定日期交房并非其自身原因造成。故被上诉人保障性住房公司按照合同附件交房并无过错，不应承担违约责任。综上，上诉人张小华、李海英的上诉请求不符合查明事实，于法无据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张小华、李海英负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  乔汇涛审 判 员  叶 楠代理审判员  吴 婷二〇一六年九月九日书 记 员  熊雪娇