广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第2754号
上诉人（原审原告）陈友贤，男，1973年2月17日出生，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人曾庆鹏，广东阐博律师事务所律师。
委托代理人陈灵芝，广东阐博律师事务所律师。
上诉人（原审被告）佛山市南海区西樵镇新田村第七股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区。
负责人任国良。
委托代理人朱祥宝，广东天舜律师事务所律师。
委托代理人樊娅君，广东天舜律师事务所律师。
原审第三人任桂宽，男，1969年10月10日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人陈友贤因与上诉人佛山市南海区西樵镇新田村第七股份合作经济社（以下简称新田村第七股份社）、原审第三人任桂宽土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法民三初字第404号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：新田村第七股份社社为依法登记的其他机构。2007年9月1日，新田村第七股份社（甲方）与陈友贤（乙方）签订一份《土地使用权承包合同》，约定甲方经民主决议，决定将自有位于高沙滩（面积为2.13亩，以下简称涉讼土地）发包给陈友贤使用；承包期限为30年，即从2007年9月1日起至2037年8月31日止；承包期内每年每亩承包款为6700元，即每年总承包款为14271元；承包款支付方式为每年1月1日前缴完当年全年承包款；承包款每5年上调一次，即2007年至2012年每年租金14271元、2013-2017年每年租金14984.6元、2018-2022年每年租金15698.1元等；乙方应按甲、乙双方商定和经报批准的基建标准进行施工，基建投资由乙方承担，并由甲方协助乙方办理有关证照，一切费用由乙方负责，土地使用证仍归甲方所有；乙方逾期缴纳承包款，须向甲方支付违约金，每逾期一日，按拖欠承包款的总额每日千分之三支付违约金，若拖欠承包款达三十天，甲方还有权解除合同，无偿收回土地及土地上所建成的建筑物。合同签订后新田村第七股份社缴纳了2009年12月31日之前的全部承包款。
2007年10月23日，第三人任桂宽出具收据，内容为“现将西樵镇新田村八组、七组位于高沙滩地69.8亩土地转让给陈友贤和陈泽贤，开发费每亩30000元（包括补偿费、填地费、青苗费、迁坟费、2007年地租及其它补偿），现收到人民币1000000元订金。”2007年12月6日，第三人任桂宽出具收据，内容为“现将西樵镇新田村八组、七组位于高沙滩地69.8亩土地转让给陈友贤和陈泽贤，开发费每亩30000元（包括补偿费、填地费、青苗费、迁坟费、2007年地租及其它补偿），现收到人民币300000元订金。”2008年1月25日，第三人任桂宽出具收据，内容为“现将西樵镇新田村八组、七组位于高沙滩地69.8亩土地转让给陈友贤和陈泽贤，开发费每亩30000元（包括补偿费、填地费、青苗费、迁坟费、2007年地租及其它补偿），现收到人民币500000元订金。”2008年12月16日，第三人任桂宽出具收据，内容为“现将西樵镇新田村八组、七组位于高沙滩地69.8亩土地转让给陈友贤和陈泽贤，开发费每亩30000元（包括补偿费、填地费、青苗费、迁坟费、2007年地租及其它补偿），现收到人民币150000元款。”2009年7月15日，第三人任桂宽出具收据，内容为“现将西樵镇新田村八组、七组位于高沙滩地69.8亩土地转让给陈友贤和陈泽贤，开发费每亩30000元（包括补偿费、填地费、青苗费、迁坟费、2007年地租及其它补偿），现收到人民币2094000元。”
2012年11月26日，新田村第七股份社向法院起诉陈泽贤，法院立案案号为（2012）佛南法民三初字第1042号，新田村第七股份社起诉请求：1.陈友贤立即支付2010年1月1日至2012年12月31日止租金651048元；2.陈友贤向新田村第七股份社支付延迟交租违约金2000000元。法院经审理后认为：陈友贤、新田村第七股份社于2007年9月1日签订的《土地使用权承包合同》为无效合同，酌定陈友贤按合同约定的土地使用费标准的一半即108508元／年标准向新田村第七股份社支付土地使用费，无效合同约定的违约责任也无效，遂判决：一、陈友贤支付2012年4月1日至2012年12月31日期间的土地使用费81381元予新田村第七股份社；二、驳回新田村第七股份社其他诉讼请求。陈友贤不服，提起上诉，佛山市中级人民法院作出（2013）佛中法民一终字1131号民事判决，驳回上诉，维持原判。
2013年9月27日，陈友贤向法院起诉任桂宽，新田村第七股份社为第三人参加诉讼，法院立案案号为（2013）佛南法樵民三初字第13号，陈友贤起诉请求：第三人退还转让款2094000元并支付利息给陈友贤。法院经审理后认为，第三人收取的2094000元是涉讼土地的前期开发费，陈友贤向第三人支付的款项为补偿款，并非土地转让款，陈友贤、新田村第七股份社之间的合同效力不影响陈友贤与第三人之间的补偿协议的效力，遂判决驳回陈友贤对第三人的诉讼请求。该判决于2014年3月21日生效。
2014年4月22日，陈友贤起诉至原审法院，请求：1.新田村第七股份社退还土地开发款63900元及利息3386.7元（自2013年6月4日起算至实际偿付之日止，暂计至2014年4月18日）；2.诉讼费由新田村第七股份社承担。
原审法院认为，陈友贤、新田村第七股份社于2007年9月1日签订的《土地使用权承包合同》已经生效判决确认为无效合同，陈友贤、新田村第七股份社之间的纠纷应按无效合同清理结算处理。陈泽贤基于已向第三人任桂宽支付了63900元土地开发费、第三人任桂宽实际对涉讼土地进行了开发和投入、新田村第七股份社作为土地所有人因此实际受益的理由，提起本案诉讼，与陈友贤另案起诉第三人任桂宽要求第三人任桂宽退回土地转让款的（2013）佛南法樵民三初字第13号案并不属于同一法律关系，（2012）佛南法民三初字第1042号案处理的是新田村第七股份社土地闲置损失，三案诉讼标的、诉讼理由并不相同，新田村第七股份社主张陈友贤属于重复起诉、违反一事不再理原则依据不足，法院不予采纳。新田村第七股份社作为涉讼土地出租人，在土地尚未被批准为建设用地用途的情况下，将土地出租给陈友贤作工业用途，陈友贤应知涉讼土地不具备建设用地功能、未被批准为建设用地用途的情况下，承租涉讼土地拟作工业用途，陈友贤、新田村第七股份社对合同无效均有过错，双方对履行无效合同产生的损失应按各自过错承担相应责任。陈友贤向第三人任桂宽按30000元／亩标准支付了对价，第三人任桂宽也确实对涉讼土地进行了迁坟、填土等基建投入，考虑到《土地使用权承包合同》约定基建投资由陈友贤承担，陈友贤支付对价给第三人完成部分基建亦是陈友贤依约履行合同义务的行为，新田村第七股份社也承认陈友贤有平整土地的行为，法院据此认定陈友贤承租涉讼土地期间确实有作出基建投入，新田村第七股份社作为出租人，对租赁合同无效有一定过错，新田村第七股份社应按过错程度对陈泽贤的基建投入作出相应赔偿。陈泽贤按30000元／亩标准向第三人支付开发费，该定价新田村第七股份社未参与协商或追认，该约定对新田村第七股份社无约束力，且该定价包含了第三人自身的增值收益及利润，收据上反映该费用还包含了部分地租，因此30000元／亩标准并非陈友贤或第三人对涉讼土地的真实投入成本，陈友贤主张新田村第七股份社按此标准赔偿理据不足，法院不予采纳。陈友贤、新田村第七股份社并未固定土地交付前的原状、标高，陈友贤、新田村第七股份社也均不能举证证明涉讼土地的填土工程量、迁坟面积等，根据现有证据无法核定陈友贤实际投入成本，同时考虑到陈友贤是以建设用途为目的对涉讼土地作投入，该土地目前并未被批准变更为建设用途，陈友贤对土地的投入成果并不必然可供新田村第七股份社全部利用，综合以上各种因素，法院酌定新田村第七股份社赔偿陈友贤损失14207.1元（2.13亩×667平方米／亩×10元／平方米），陈友贤请求63900元依据不足，超出部分法院不予支持。新田村第七股份社应赔偿陈友贤的损失是经法院判决确定后新田村第七股份社方有支付义务，陈友贤请求新田村第七股份社支付利息没有事实和法律依据，法院不予支持。
第三人任桂宽经法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法作缺席判决。原审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、新田村第七股份社应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失14207.1元予陈友贤；二、驳回陈友贤其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，案件受理费减半收取741.08元（陈友贤已预交），由陈友贤负担663.49元，新田村第七股份社负担77.59元。新田村第七股份社负担的部分应于上述付款的同期迳付还陈友贤，法院不另收退。
上诉人陈友贤、新田村第七股份社均不服上述判决，向本院提起上诉。上诉人陈友贤上诉称：一、一审法院认为30000元／亩标准并非陈友贤或第三人对涉讼土地的真实投入成本，陈友贤主张新田村第七股份社按此标准赔偿理据不足，属于事实认定错误。在陈友贤与第三人的另案诉讼中［案号（2013）佛南法樵民三初字第13号，该判决已生效］，第三人已确认陈友贤支付的2094000元土地开发费已全部用于涉案土地的前期开发，第三人已详细列明各项费用的支出，并申请当地村民出庭作证，确认已收到第三人的补偿款。前期的土地开发费用包括：1.21亩蛙场，按照50000元／亩的标准共计1050000元赔偿予村民何永盛，何永盛出具了确认书，甚至出庭作证确认收到第三人l050000元的补偿款；2.青苗补偿，均是按照2800元／亩的标准，其中32亩共计89600元补偿给生产队，另有l0亩共计28000元补偿给村民个人，部分村民出具了确认书，均确认收到第三人的青苗补偿；3.迁坟费用，按照3000元／个的标准共计630000元补偿给各村民；4.填土费用，l000元／车，共计200000元用于涉案土地的填土工程等等。从陈友贤与第三人的另案诉讼中可以很明确地看出，陈友贤所支付的土地开发费已全部用于前期开发。一审法院认为根据现有的证据无法核实陈友贤的实际投入成本，属于事实认定错误。
二、一审法院酌定按l0元／平方米的标准要求新田村第七股份社赔偿陈友贤损失显失公平，严重损害陈泽贤的合法权益。1.一审法院认为陈友贤对土地的投入成果并不必然可供新田村第七股份社全部利用认定错误。事实上，无论是陈友贤与新田村第七股份社签订《土地承包合同》前或后，新田村第七股份社均有意将涉讼土地作为工业用途出租予他人使用，陈友贤对涉讼土地的投入必然可供新田村第七股份社全部利用。2.事实上，在双方合同被确认为无效后，新田村第七股份社已委托国义招标股份有限公司将涉讼土地进行公开招租，并于2013年9月11日在中国采招网公布成交公告（中心编号：樵中农立（2013）0210号）。公告确认涉讼土地的成交人为佛山市莱利陶瓷有限公司，成交金额为l0000元／亩／年，这在陈友贤与第三人的另案诉讼中，第三人也予以确认。从新田村第七股份社与佛山市莱利陶瓷有限公司的成交结果可以看出，陈友贤对涉讼土地的投入完全供新田村第七股份社全部利用，且新田村第七股份社因该前期投入获得重大收益。根据陈友贤与新田村第七股份社的承包合同，新田村第七股份社因涉讼土地的租金收入为6700元／亩／年，现因陈友贤的前期开发使租金变为l0000元／亩／年，新田村第七股份社因此每年多得利230340元，十年即可得益2303400元（陈友贤与新田村第七股份社的原承包合同期限至2037年8月31日），更别论超过十年的收益。
三、根据合同法的相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。在本案中，陈友贤的前期开发投入导致涉讼土地的填土、迁坟等各种补偿，已不可能将涉讼土地恢复原状。但是新田村第七股份社不但收取了陈友贤的历年租金，现又因该前期开发而获得重大收益，反观陈友贤一直积极履行合同，交付租金并进行前期的投入，现因合同无效而一无所有，损失重大。从公平角度出发，新田村第七股份社应当将陈友贤的前期投入费用返还陈泽贤。
综上，上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判新田村第七股份社补偿土地开发费63900元及利息；3.一、二审的诉讼费由新田村第七股份社承担。
上诉人新田村第七股份社上诉称：一、原审判决事实认定有误。（2012）佛南法民三初字第1042号案及（2013）佛南法樵民三初字第13号对本案已作审理，本案是重复处理，违反了一事不再理的原则。二、1042号案按无效合同处理，新田村第七股份社只按50％的比例收取租金，已充分考虑到了新田村第七股份社及陈友贤的损失。三、新田村第七股份社租赁给陈友贤的田地之前是水田、蛙场、菜地、仙坟。但由于陈友贤毁坏性填平，陈友贤无法恢复原状，该地块的卫星图片也可以证明陈泽贤已毁灭性破坏了地貌。新田村第七股份社更不可能要对陈泽贤进行赔偿。四、新田村第七股份社租赁土地给陈泽贤时，所租赁的土地完全可以开发建设，但其没有及时开发起厂房，相邻其他租赁户都全部起了厂房，陈友贤是有意圈地炒地皮。新田村第七股份社为陈友贤报建了部分用地手续，但陈友贤有意不继续报建。五、原审判决要求新田村第七股份社按每平方l0元赔偿陈友贤的损失没有无事实与法律依据。新田村第七股份社田地得不到恢复，损失巨大，多年租金收不到，新田村第七股份社的损失远大于陈友贤的损失。据此上诉请求：1.撤销原审判决第一项，驳回陈友贤的诉讼请求；2.本案一、二审的诉讼费用全部由陈友贤承担。
原审第三人任桂宽在二审期间没有发表意见。
上诉人陈友贤在二审期间向本院提交证据如下：补偿清单复印件一张、确认书及确认人的身份证复印件，以证明陈友贤交给任桂宽2094000元，各村民已经确认收到陈泽贤的各项补偿款，这在（2013）佛南法樵民三初字第13号案件中进行了确认。被上诉人新田村第七股份社质证认为：对其三性予以确认，补偿清单所反映的新田村第七股份社交付土地的时候情况属实，交付土地之前，土地状况是农田、菜地、坟地等，但这些农用地是以青苗费的方式补偿给农户，是不可逆转的，补偿农户以后，陈泽贤和任桂宽就把农用地毁灭性地推平了。
上诉人新田村第七股份社在二审期间向本院提交证据如下：2007年农用地卫星图一张，以证明新田村第七股份社在2007年移交土地给陈友贤的时候主要是农田、菜地、坟地等。上诉人陈友贤质证认为：对该证据的三性均不予确认，第一，无法判断这是卫星图，因为该证据没有标出经纬度；第二，无法确认其与本案的土地有关，这张图的宽度涉及整条自然村，面积肯定不止几十亩；第三，卫星图应该是向国土部门调取，但该图没有经过相关部门确认。
本院对上述证据作如下认证：对于陈友贤提供的证据，新田村第七股份社对其真实性没有提出异议，本院确认其真实性。新田村第七股份社提供的图片没有相应坐标、时间等标识，不能确定与案涉土地相关，故本院不予采信。
原审第三人任桂宽在二审期间没有向本院提交新证据。
经审查，一、原审判决认定“合同签订后新田村第七股份社缴纳了2009年12月31日之前的全部承包款”有误，应为“合同签订后陈友贤缴纳了2009年12月31日之前的全部承包款”，本院予以纠正。二、原审判决认定2008年12月16日、2009年7月15日第三人任桂宽出具收据的内容为将土地转让给陈友贤和陈泽贤有误，应为转让给陈友贤，本院予以纠正。三、原审判决在表述（2012）佛南法民三初字第1042号案的情况时对其中“被告”的身份表述有误，应为佛山市南海区西樵镇新田村第八股份合作经济社；其中陈友贤与佛山市南海区西樵镇新田村第八股份合作经济社所签订《土地使用权承包合同》的时间应为2007年10月1日，原审判决表述为2007年9月1日有误，对前述不当之处本院予以纠正。
原审判决认定的其他事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案为土地租赁合同纠纷，根据当事人的上诉请求和答辩意见，本院对本案争议的有关问题具体分析如下：
第一，关于本案是否构成一事不再理的问题。新田村第七股份社上诉认为（2012）佛南法民三初字第1042号案及（2013）佛南法民三初字第13号案已对本案争议进行了审理，故本案中再作处理违反了一事不再理原则。经审查，（2012）佛南法民三初字第1042号案处理的是新田村第七股份社土地闲置损失的问题，（2013）佛南法民三初字第13号案处理的是陈友贤要求任桂宽退还相关款项的问题，本案处理的是陈友贤要求新田村第七股份社退还开发款的问题，三案的诉讼请求、诉讼标的并不相同，故本案并非重复起诉，新田村第七股份社的前述理由不能成立，本院不予支持。
第二，关于陈友贤的损失认定问题。陈友贤上诉认为其已按30000元／亩的标准对案涉土地进行了投入，故原审法院认为无法核实其实际投入成本是错误的。经审查，陈友贤提供的由第三人任桂宽出具的补偿清单列明了具体的补偿项目，总金额与按30000元／亩的标准计算的总金额基本一致，故可以确定该补偿内容、项目的真实性。由于其中涉及2007年10月至12月的租金共116915元已在另案中处理，且任桂宽出具的收据亦记载包含了部分租金，故租金部分不应计算到陈友贤的投入款项中，因此，根据补偿清单，总投入款项［包含本案案涉土地及（2014）佛中法民一终字第2752、2755号案所涉土地］为1997600元（2114515元-116915元），根据本案所涉土地所占比例，本院确定陈友贤对本案土地的投入为60950元（1997600元×2.13亩÷69.81亩）。
第三，关于合同无效后的法律后果应如何确定的问题。因案涉土地未被批准为建设用途，而陈友贤与新田村第七股份社所签订《土地使用权承包合同》将案涉土地出租用作工业用途，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的强制性规定，故合同无效。新田村第七股份社上诉认为陈友贤已将案涉土地予以填平，且在处理新田村第七股份社起诉主张使用费的案件中法院已充分考虑了双方损失情况，故本案中无需再赔偿陈泽贤损失，陈友贤则上诉认为新田村第七股份社应退回其全部投入款。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，新田村第七股份社将尚未被批准为建设用地的土地出租给陈友贤作工业用途，陈友贤应当知涉讼土地不具备建设用地功能而承租，双方对合同无效存在同等过错，故新田村第七股份社应对陈友贤的损失承担50%的赔偿责任。新田村第七股份社提出在其主张使用费的案件中法院已充分考虑了双方损失情况，但相关情况只是作为在该案中确定使用费标准的因素，并不影响在本案中确定新田村第七股份社应承担的责任，故新田村第七股份社认为无需再赔偿损失的主张不能成立，本院不予支持。根据本院确定的陈友贤投入情况，新田村第七股份社应赔偿给陈泽贤60950元×50%=30475元，对于超出部分，本院不予支持。由于该赔偿义务经由诉讼才确定，故陈友贤要求支付利息没有依据，本院不予支持。原审法院在确定陈友贤的损失及新田村第七股份社应承担的责任时不当，本院予以纠正。
综上，新田村第七股份社的上诉主张不能成立，本院不予支持。对于陈友贤的上诉主张中成立部分，本院予以支持，无理部分，本院予以驳回。原审判决认定事实基本清楚，但部分处理欠妥，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2014）佛南法民三初字第404号民事判决第二项；
二、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2014）佛南法民三初字第404号民事判决第一项为：佛山市南海区西樵镇新田村第八股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失30475元予陈友贤。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费741.08元，由陈友贤负担370.54元，由佛山市南海区西樵镇新田村第八股份合作经济社负担370.54元。本案二审受理费1552.68元，由陈友贤负担698.75元，由佛山市南海区西樵镇新田村第八股份合作经济社负担853.93元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴健南
代理审判员 彭进海
代理审判员 姜欣欣
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 莫志恒