安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0403民初4159号原告：徽商银行股份有限公司淮南国庆中路支行，住所地安徽省淮南市田家庵区。主要负责人：廉凝芳。委托诉讼代理人：张源，安徽俊诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐小娟，安徽俊诚律师事务所实习律师。被告：朱胜利，男，1980年4月生，汉族，住淮南市田家庵区。被告：李雪，女，1986年8月生，汉族，住淮南市田家庵区。被告：淮南市万祥置业有限公司，住所地安徽省淮南市潘集区。法定代表人：荀皓，该公司董事长。原告徽商银行股份有限公司淮南国庆中路支行（以下简称徽行国庆中路支行）与被告朱胜利、李雪、淮南市万祥置业有限公司（以下简称万祥置业）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徽行国庆中路支行委托诉讼代理人张源、徐小娟，被告朱胜利、李雪到庭参加了诉讼；被告万祥置业经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。在本案审理中，本院根据徽行国庆中路支行的申请，依法对朱胜利、李雪名下的房产予以财产保全。本案现已审理终结。徽行国庆中路支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告朱胜利、李雪一次性偿还原告借款本金1359677.97元、利息（含逾期）71110.45元（利息截止至2016年6月13日，之后利息随本金清偿至实际执行之日止），本息合计1430788.42元；2.判令被告朱胜利、李雪以其所有的坐落于田家庵区舜耕中路南侧万祥天寓108室、208室两套房产对上述借款本息承担抵押担保责任；3.判令被告万祥置业依法对上述借款本息承担连带保证责任；4.本案相关的案件诉讼费、保全费及律师代理费均由三被告承担。庭审中，徽行国庆中路支行将律师代理费确定为28000元。事实和理由：2013年，万祥置业在本区舜耕中路南侧投资开发万祥·天寓房地产项目，并按政策规定办理了完整的审批手续。2013年9月，万祥置业向徽行国庆中路支行提出了贷款合作申请，双方本着友好合作，促进万祥置业住房开发与销售工作的原则达成了协议，并于同年9月13日签订了《徽商银行个人商用房贷款合作协议书》，协议第五条约定：万祥置业同意对每位购买住房并取得徽行国庆中路支行贷款的购买者，按本协议的约定承担还本付息及支付有关费用的连带保证责任，保证期限为自《借款合同》签订之日起至万祥置业将住房交付购房人且将房屋他项权利证书交付到徽行国庆中路支行之日止。2013年11月9日，朱胜利与万祥置业签订了《商品房买卖合同》，购买了由其开发的商品房两套。在支付首付款后，余款1560000元由朱胜利、李雪共同向徽行国庆中路支行申请了商业贷款。2013年11月18日，朱胜利、李雪与徽行国庆中路支行签订了《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，合同对借款本金、利率、期限、用途、还款方式等作了明确约定。合同签订后，徽行国庆中路支行按合同约定于2013年11月20日向朱胜利发放了借款本金，约定本次按揭贷款的月利率为6.004166‰，逾期月利率为9.006249‰，贷款到期日为2023年11月20日。但朱胜利、李雪自2015年10月起即未按月偿还借款本息，构成违约。另外，因万祥置业的原因，造成朱胜利、李雪所购买的两套房屋的房产证及他项权证一直未能办理，根据《徽商银行个人商用房贷款合作协议书》第五条的约定，万祥置业应对朱胜利、李雪拖欠的借款本息及因违约产生的其他费用承担连带保证责任。为此，特诉至法院，请求判如所请。朱胜利、李雪当庭表示对徽行国庆中路支行诉称的事实无异议。万祥置业未作答辩。徽行国庆中路支行围绕诉讼请求依法提交了徽行国庆中路支行的营业执照、金融许可证、法定代表人身份证明；朱胜利、李雪的身份证、户口本、结婚证复印件；万祥置业的营业执照、组织机构代码证及税务登记证；建筑工程施工许可证、建设用地批准书、建设工程规划许可证、准建工程通知单、商品房预售许可证、暂定资质证书及土地使用证复印件各一份；《徽商银行个人商用房贷款合作协议书》复印件；《商品房买卖合同》、网备单复印件各两份；《个人住房（商业用房）抵押借款合同》；借款凭证、记账凭证（放款凭证）；欠款证明（二份）；委托代理合同、支付律师费票据、转款凭证及皖价服（2013）17号安徽省律师服务收费标准；保全费发票。朱胜利当庭提交与李雪的离婚证一份。朱胜利、李雪对徽行国庆中路支行提交除保全费发票以外的其他证据无异议，对于保全费发票认为不应当由其负担。徽行国庆中路支行对离婚证的真实性无异议，认为李雪应当承担债务。万祥置业未予质证。李雪、万祥置业未提交证据。本院经审查对徽行国庆中路支行提交的全部证据的真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：万祥置业是经工商登记注册成立的房地产开发、销售企业。2013年9月13日，万祥置业为促进其开发的万祥·天寓商用房的销售，与徽行国庆中路支行签订了《徽商银行个人商用房贷款合作协议书》，协议第五条约定：万祥置业同意对每位购买住房并取得徽行国庆中路支行贷款的购买者，按本协议的约定承担还本付息及支付有关费用的连带保证责任，保证期限为自《借款合同》签订之日起至万祥置业将住房交付购房人且将房屋他项权利证书交付到徽行国庆中路支行之日止。2013年11月9日，朱胜利、李雪与万祥置业签订了《商品房买卖合同》，购买了由万祥置业开发的万祥·天寓商品房两套。朱胜利、李雪在支付首付款后，余款1560000元向徽行国庆中路支行申请了商业贷款。徽行国庆中路支行鉴于之前与万祥置业签订的合作协议，于2013年11月18日与朱胜利、李雪签订了《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，合同约定：朱胜利、李雪向徽行国庆中路支行借款1560000元用于购买商业用房，借款月利率为6.004166‰、按借款利率上浮50%计收罚息；贷款期限为120个月，实际借款期限以借款凭证上所记载的实际放款日、贷款到期日为准；借款等额本息还款，还款日为每月20日；担保方式为用本次所购买的商业用房作抵押担保；借款人未按约定偿还借款本息或支付其他应付款项的，构成违约，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即偿还借款本息及其他费用。上述合同签订后，徽行国庆中路支行于2013年11月20日依约向朱胜利发放了借款，借款凭证载明：借款金额1560000元、借款执行利率6.004166‰、罚息利率9.006249‰、借款期限120个月、借款到期日为2023年11月20日。借款发放后，朱胜利、李雪前期尚能按期足额还款，但自2015年10月起即不再按期偿还借款本息。截至2016年6月13日，朱胜利、李雪积欠徽行国庆中路支行借款本金1359677.97元、利息（含逾期）71110.45元，本息合计1430788.42元未付。另查明，朱胜利、李雪购买的万祥置业开发的万祥·天寓108、208号两套房屋已办理了网上备案登记，交房日为2014年7月31日。但至今该项目未能竣工验收，万祥置业未能交付房屋，导致朱胜利、李雪购买的该两套房屋至今未能办理不动产产权证和他项权证。再查明，徽行国庆中路支行为实现债权向安徽俊诚律师事务所支付律师代理费28000元。本院认为，徽行国庆中路支行与朱胜利、李雪签订的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，与万祥置业签订的《徽商银行个人商用房贷款合作协议书》是各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同均合法有效，应受法律保护。根据《个人住房（商业用房）抵押借款合同》的约定，朱胜利、李雪未能按约履行还本付息义务，已构成违约，徽行国庆中路支行有权宣布借款合同立即到期，要求朱胜利、李雪提前归还全部借款本息。朱胜利、李雪关于其二人已经离婚，李雪不应当承担民事责任的辩解理由不成立，本院不予采信。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。也就是说，在已经办理抵押预告登记的情况下，除非债权消灭或者能够进行登记而不登记外，预告登记的效力始终存在，其指向的结果为抵押权的设立。本案中，涉案房产依法办理了网上备案，便具有了预告抵押登记的性质。徽行国庆中路支行作为债权人，为保证其金融债权的安全，在发放贷款时办理了涉案房产的抵押预告登记，而至诉讼期间仍未能办理抵押登记的原因在于开发商万祥置业尚未交付预售房屋，故而无法办理房屋抵押登记。该状况的发生系万祥置业所致，徽行国庆中路支行无过错。涉案抵押预告登记虽不是正式的抵押登记，但是经过预告登记后，徽行国庆中路支行即具有了对抗其他人的法律效力，未经徽行国庆中路支行的同意，不动产的所有权人及其他任何第三人处分该不动产，均不发生物权效力。徽行国庆中路支行对涉案预抵押房产享有抵押权。《徽商银行个人商用房贷款合作协议书》第五条的约定：万祥置业自愿为朱胜利、李雪的债务履行提供阶段性保证，保证期间自徽行国庆中路支行与朱胜利、李雪签订借款合同之日起至万祥置业将住房交付购房人且将房屋他项权利证书交付到徽行国庆中路支行之日止。现保证期限未满，万祥置业应当按照合同的约定向徽行国庆中路支行承担连带保证责任。万祥置业经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。综上所述，徽行国庆中路支行的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条、第一百七十六条、第一百七十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第42条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱胜利、李雪于判决生效后十日内偿还原告徽商银行股份有限公司淮南国庆中路支行借款本金1359677.97元、利息（含逾期）71110.45元，本息合计1430788.42元（利息计算至2016年6月13日，以后至本判决确定的实际付款日止的利息按照借款合同的约定计算）；二、被告朱胜利、李雪于判决生效后十日内赔偿原告徽商银行股份有限公司淮南国庆中路支行为实现债权与担保权而发生的律师代理费28000元；三、被告朱胜利、李雪以其名下位于安徽省淮南市田家庵区舜耕中路南侧万祥·天寓108、208号房产对本判决主文第一项和第二项付款义务向原告徽商银行股份有限公司淮南国庆中路支行承担抵押担保责任；四、若被告朱胜利、李雪未能履行本判决主文第一项和第二项付款义务，被告淮南市万祥置业有限公司向原告徽商银行股份有限公司淮南国庆中路支行承担连带保证责任，并在承担责任后有权向被告朱胜利、李雪进行追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17929元、诉讼保全费5000元，合计22929元，由被告朱胜利、李雪、淮南市万祥置业有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长 刘 芳人民陪审员 张 光人民陪审员 廖春侠二〇一六年十一月八日书 记 员 陈予希附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第一百七十八条担保法与本法的规定不一致的，适用本法。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期限届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释42、人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。