辽宁省葫芦岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽14民初38号
原告：张吉艳。
委托诉讼代理人：张博。
被告：孟祥杰。
被告：刘博。
被告：何洪波。
委托诉讼代理人：朱文权。
原告张吉艳诉被告孟祥杰、刘博、何洪波案外人执行异议之诉一案，本院于2017年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张吉艳及其委托诉讼代理人张博、被告孟祥杰及被告何洪波的委托诉讼代理人朱文权到庭参加了诉讼，被告刘博经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张吉艳诉称，2017年3月14日，张吉艳得知其2014年7月4日购买的位于沈阳市苏家屯区佳地新城1#4－7－3号楼被贵院下达执行裁定查封后，立即提出书面执行异议，请求中止对该房产的执行。2017年6月10日，贵院下达（2017）辽14执异35号执行裁定书驳回原告的执行异议。但原告认为，原告与卖房人何洪波于2014年7月4日签订了《购楼协议》，且已支付了购房全款，并已合法占有使用了该房产，原告是该房产的所有权人。综上，请求依法判决：1、确认沈阳市苏家屯区佳地新城1号楼4-7－3号楼房产在原告张吉艳转让前归原告张吉艳所有。2、停止对位于苏家屯区佳地新城1#4－7－3楼房的强制执行。3、本案诉讼费用由被告承担。
被告孟祥杰辩称，我已在庭前证据交换时提交了与何洪波签订的《协议书》、《购房协议》、沈阳顺德置业有限公司给我开的现金发票以及贵院的查封裁定等相关证据，能够证明沈阳市苏家屯区佳地新城1#4－7－3楼房属于我的查封财产。
被告何洪波辩称，由于我是沈阳顺德置业有限公司的大股东，当时公司资金紧张，我便以现金购房方式为公司注入了部分现金，后我陆续将所购楼房出售给了他人，张吉艳只是其中的一户。
原告张吉艳提交的主要证据有：
1.何洪波与沈阳顺德置业有限公司的购楼协议及付款收据。予以证明案涉楼房是何洪波于2014年5月4日从沈阳顺德置业有限公司以现金167025购买。被告何洪波及孟祥杰的质证意见是对该组证据予以认可，均无异议。
2.原告张吉艳与被告何洪波的《购楼协议》及收款收条。予以证明张吉艳于2014年7月4日与何洪波签订购楼协议，张吉艳以167025元购得本案所涉楼房。被告何洪波及孟祥杰的质证意见是对该组证据予以认可，均无异议。
3.李明月2015年7月15日交付的房屋配套费5280元、物业费400元及李明月的执行异议授权书和身份证复印件，予以证明张吉艳在2015年将楼房出售给李明月后，张吉艳现在已经不是该房屋的占有人，李明月同意因本案在李明月买房子之前产生的争议由张吉艳主张，后果由张吉艳承担。被告何洪波及孟祥杰的质证意见是对该组证据予以认可，均无异议。
被告孟祥杰提交的主要证据有：
1.（2015）葫民初字第00061号民事判决书及（2015）葫民初字第00061－1号民事裁定书，予以证明已确认孟祥杰对刘博、何洪波享有合法债权及对涉案楼该已依法进行了查封。被告何洪波及原告张吉艳的质证意见是对该组证据予以认可，均无异议。
2.《住宅楼抵押协议书》、《购房协议书》、购房合同款收据（均为复印件），予以证明案涉楼房的抵押担保成立及附条件的买卖合同成立，即如果至期刘博无法偿还债务，孟祥杰依照合同约定获得房屋产权。原告张吉艳质证意见是两份协议均是同一天签订，且相互矛盾，抵押协议书约定的是抵押权，而购房协议约定的是所有权，该留置条款是无效条款，因此孟祥杰对协议约定的房产的抵押权没有合法生效，其不享有优先受偿权利。
本院审理查明，2014年5月4日，何洪波与沈阳顺德置业有限公司签订房屋买卖协议，沈阳顺德置业有限公司将坐落于沈阳市苏家屯区佳地新城1#4－7－3建筑面积66.81平方米房产以每平方米2500元总计167025元价款出售给何洪波，出售人沈阳顺德置业有限公司签章、马万阁签字，买受人何洪波签字。
原告张吉艳于2014年7月4日与何洪波签订购房协议，甲方何洪波将坐落于佳园路6号1#4－7－3，面积66.81平方米楼房，以每平方米2500.00元，总价款为167025元出售给乙方张吉艳，张吉艳同意将该房转让给李明月，何洪波、姜华在甲方签字，张吉艳、李明月在乙方签字，见证人关世长。2015年6月2日，姜华、关世长签字收到张吉艳购房款167025元。
2017年3月14日，张吉艳得知其购买的1#4－7－3楼房已被本院查封并将执行后，于2017年3月22日向本院提起执行异议，本院于2017年6月20日下达（2017）辽14执异35号执行裁定书，裁定：驳回案外人张吉艳的异议请求。
另查明，孟祥杰因与刘博、何洪波借款合同纠纷，经本院一审、辽宁省高级人民法院终审判决后，孟祥杰向本院申请强制执行，本院依法立案，案号为（2016）辽14执80号；本院曾于2015年4月23日作出（2015）葫执保字第00037号执行裁定，查封沈阳顺德公司位于沈阳市苏家屯区佟沟街道关沟村佳地新城1#4-5-2、4-6-2、4-7-2、4-7-3、4-8-2、4#1-2-1、1-3-1、1-4-1、1-6-1房屋，查封期限为三年（2015年4月23日至2018年4月22日），并于当日发布查封公告；于2016年8月10日作出（2016）辽14执80号执行裁定，查封在沈阳市苏家屯区佳地新城1#4-5-2、4-6-2、4-7-2、4-7-3、4-8-2、4#1-2-1、1-3-1、1-4-1、1-6-1，查封期限为三年，并于2016年8月18日发布查封公告。
再查明，沈阳顺德置业有限公司所建设的沈阳市苏家屯区佟沟街道关沟村佳地新城楼盘未交纳土地转让金，故其亦未取得房屋预售许可，现小区房屋均以2500元/平方米进行了部分出售，所出售的房屋虽已部分办理入住，但均不能取得房屋所有权证。
认定上述事实的证据有辽宁省高级人民法院（2015）辽民二终字第00409号民事裁定书、本院（2015）葫民初字第00061号民事判决书、（2015）葫执保字第00037号执行裁定书及查封公告、（2016）辽14执80号执行裁定书及查封公告、（2017）辽14执异35号执行裁定书、《购楼协议》及《收款收据》、《物业费收款收据》、《情况说明》、《证明》，以及双方当事人当庭陈述等载卷为凭，经过开庭质证，可以确认。
本院认为，案外人执行异议之诉的主要目的在于通过诉讼解除人民法院对执行标的房屋的查封并停止强制执行。对于此类诉讼，人民法院应当重点审查案外人对执行标的物是否享有所有权或者享有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，进而作出是否停止对执行标的物强制执行的裁判。故本案的争议焦点是原告张吉艳是否享有足以排除本案所涉的房屋强制执行的民事权益。本案中，2014年5月4日，何洪波与沈阳顺德置业有限公司签订房屋买卖协议，购得位于沈阳市苏家屯佳地新城1#4－7－3楼房且已交付全部房款并于2014年7月4日又转卖给张吉艳后，张吉艳又将该房转让给了李明月，但沈阳顺德置业有限公司所建设的该佳地新城楼盘因未交纳土地转让金和取得房屋预售许可，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，无法认定张吉艳为案涉楼房的合法权利人。
综上所述，张吉艳并非沈阳市苏家屯区佳地新城1#4－7－3楼房的合法所有权人，其诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第二款之规定，判决如下：
驳回原告张吉艳的诉讼请求。
案件受理费3641元，由原告张吉艳承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审判长 张国军
审判员 张学荣
审判员 刘 伟
二〇一七年十一月二十九日
书记员 张 潇