湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民二终字第00947号
上诉人（原审被告）：张颖。
委托代理人：张佐藩（系张颖之父）。
被上诉人（原审原告）：华润置地（武汉）物业管理有限公司。
法定代表人：原强，董事长。
委托代理人：张青，北京大成（武汉）律师事务所律师。
委托代理人：余超，北京大成（武汉）律师事务所律师。
上诉人张颖为与被上诉人华润置地（武汉）物业管理有限公司（以下简称华润物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2014）鄂武昌民商初字第00302号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月27日公开开庭进行了审理，上诉人张颖的委托代理人张佐藩，被上诉人华润物业公司的委托代理人张青、余超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，华润物业公司系取得一级资质的物业服务企业。2008年8月18日，张颖与华某置地（武汉）有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：昌070553xxx），购买了坐落于武汉市武昌区积玉桥华润置地·某某城二期第9、10幢2单元4层2号的房屋，建筑面积为98.01平方米。该合同附件五“前期物业服务内容的约定”中约定：华润物业公司为华润置地·某某城小区的物业管理单位，其物业管理服务包括房屋外观、设备运行、公共部位与公共设施设备、公共区域环境卫生、公共绿化、交通秩序与车辆停放、小区内秩序维护、小区内消防、房屋共用部位与共用设施设备、房屋装饰装修及档案资料等11个方面的内容，管理期限自2007年4月1日起至2010年12月31日止；物业服务费由华润物业公司按每月每平方米1.8元收取，业主或物业使用人应于每个预收周期首月5日前交纳，逾期按每天0.3%交纳违约金。2011年5月12日6时55分，张颖拨打110报警反映家中被盗，并告知华润物业公司。随后，公安人员在华润物业公司工作人员陪同下进入张颖的上述房屋，记录为：“今早6：30分家中被人翻窗入室，盗窃家中两部手机及现金7000余元，立案。”张颖于2011年8月1日起停止交纳物业服务费，至2014年3月31日止，其未交纳的费用共计4410元（98.01平方米×1.8元×14个月÷2＋98.01平方米×1.8元×8个月）。华润物业公司向张颖多次催缴未果，故诉至法院。
另查明，因武汉市武昌区积玉桥地区地铁施工，经武汉市武昌区人民政府协调，华润置地·某某城小区2010年10月1日至2012年9月30日的物业服务费减半，剩余部分由武汉地铁集团有限公司承担。故华润物业公司对张颖在此期间内的物业服务费予以减半收取。因张颖家中被盗，华润物业公司决定给予慰问金500元，但张颖拒绝领取。华润物业公司于2013年5月3日将500元慰问金用于冲抵拖欠的物业服务费，张颖在庭审中对此冲抵行为不予认可。
原审认为，华润物业公司与张颖之间存在物业服务合同关系。虽然前期物业服务合同已于2010年12月31日期限届满，但华润物业公司一直按原前期物业服务合同的约定继续提供物业管理服务，可以视为一种事实上的物业服务合同关系，是合法有效的，接受物业服务的业主应依约交纳相应的物业服务费用，直至业主大会、业主委员会成立后选聘新的物业管理公司为止。根据本案查明的事实，张颖拖欠华润物业公司2011年8月1日起至2014年3月31日止的物业服务费4410元（其中14个月物业服务费已减半）属实，张颖拒交物业服务费的理由是否成立系本案争议的焦点。华润物业公司作为张颖房屋所在小区的物业服务企业，应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。现前期物业服务合同中并没有约定华润物业公司应对小区业主的室内个人财产负有保管义务，张颖家中财物的保管不属于物业服务的内容。根据《物业管理条例》第四十七条�物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作”的规定，物业公司对小区的安全防范工作承担的是一般的协助义务，而判断其是否履行了该义务，应从三个方面进行考察：一是物业公司的安全防范制度是否健全，制度是否被执行；二是技防设备布控是否合理，设备是否正常运转；三是盗窃发生后，物业公司是否尽到协助义务。根据华润物业公司提交的证据八至证据十四，华润物业公司制定了健全的日常巡查、安保宣传、协调报告等安全防范制度，也执行了该制度。根据张颖的陈述，在张颖向华润物业公司反映被盗情况后，华润物业公司及时委派工作人员陪同公安民警查看现场，尽到了协助义务。根据张颖提交的证据二、三和华润物业公司提交的证据十六、十七，华润置地·某某城二期第9、10幢2单元的3层与临街商铺的顶层平台相连，张颖购买的4层2号�接近该平台，110接处警表中“被人翻窗入室”的记录可证明此处存在安全隐患，但从盗窃发生时至本案庭审辩论终结之日止，此处一直没有安装相应的技防设备。因华润物业公司提供的物业服务中长期存在已知的安保隐患，给张颖的生活造成了一定影响，故对张颖给付物业服务费的数额，法院酌情予以减免20%。关于张颖提出的违章建筑问题，华润物业公司提交的证据十五至证据十八可证明华润物业公司履行了协调、制止及向有关行政管理部门报告的义务，故对张颖以其楼下业主在露台上搭建违章房屋为由拒交物业服务费的主张，法院不予支持。关于张颖提出的小区内停车难致使车辆停放路边多次被砸的抗辩意见，没有证据予以佐证，法院不予采纳。
综上，张颖拒交物业服务费的理由不能成立，但华润物业公司提供的物业服务存在瑕疵。依照《中华人民共和国合同�》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第三十六条、第四十六条第一款、第四十七条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、张颖于判决生效之日起七日内给付华润置地（武汉）物业管理有限公司自2011年8月1日起至2014年3月31日止的物业服务费3528元。二、驳回华润置地（武汉）物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果张颖未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，减半收取25元，由华润置地（武汉）物业管理有限公司负担。
宣判后，张颖不服，向本院提起上诉称：1、上诉人提前交付物业管理费时，所住�屋楼下被拆，晚上没有任何照明，出现家中财物被盗，跟物业的管理疏漏有着直接的关系。而且在事发前后拒不安装任何防盗设施。一审中，物业曾拿出一些没有时间记录的保安执勤表用于证明，第一，这些执勤人员早已不在某某城工作了，第二，当年工地黑漆漆的，那么大片的工地，即使你们晚上执勤，能看到什么？第三，物业当年行使管辖的范围仅限于没有被拆的小区内，被拆的区域直到2013年5月才建好，被拆区域一直处于混乱，外来人员众多的情况之下，监控只安装在小区内，一审中，物业曾向上级请款500元用于上诉人家中财物被盗的慰问，试问被上诉人如何请得了五百元的“慰问金”，却就是不肯为十栋业主安装防盗设施？上诉人之所以不收这五百元钱的原因，是因为从房屋被拆除前后，一直要求物业安装防盗监控探头和防盗网，但物业企图用这区区五百元来掩盖管理上的失职并逃避安装防盗监控设施，置整栋住户的安全问题于不顾。2、对于上诉人楼下违建一事物业提出证据的质疑。问卷调查，是因为物业多次要求上诉人同意三楼违建，上诉人不想搞僵邻里关系，于是要求物业询问其他业主是否同意，于是物业才制作问卷进行调查，告之上诉人的是90%的业主同意搭建。对于违建一事，物业明知道违建不合法，为什么还要求上诉人同意并做无意义的业主调查？这种行为不是协调，而是造成邻里之间的矛盾与不和谐的因素，并浪费业主交的物业费资源。对于业主违建的制止已是今年准备诉讼的时间了，还多次拨打电话并上门要求上诉人同意，这不是收钱做不该做的事又是什么？3、聘请没有保洁资质的公司进行保洁工作。上诉人住宅前面的露台长期有高层投掷垃圾却得不到及时清理。见摄于2014年10月8日的照片。4．物业费的计算存在问题。一审中，被上诉人于2013年5月3日自行将给予上诉人家中被盗的慰问金500元用于冲抵拖欠的物业服务费在判决的计算中没有显现。时至今日，上诉人住宅前的三楼铺面依然存在着安全隐患，人踩着栏杆就可翻越至业主生活区域，一审的判决没有让问题得到进一步的解决，一审法院既然认定物业在管理上存在瑕疵，为什么只认定物业存在的仅仅是20%的瑕疵，法律的目的在于弥补因法律所保护的权益受到侵害而遭受的损失，使权益恢复到未被侵害之前的状态。一审这样的判决只会让物业有恃无恐，继续做着只收物业费而不为业主谋利的管理模式，而业主一边交着高额的物业费，一边过着担惊受怕的日子，业主利益完全得不到保障。房子被拆到建成，到后期装修还有维修，甚至直到现在都不能算完全截止。在拆除的两年半时间里，这里一直处于空置，混�，污浊状态，一审法院在认定上存在着错误。请求二审撤销原审判决，重新认定华润物业公司在管理上的瑕疵承担责任，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由华润物业公司负担，要求华润物业公司安装监控探头和防盗网等防盗设施。
华润物业公司辩称，根据《物业管理条例》及《前期物业服务》的约定，物业公司并没有对小区业主个人财产负有保管的义务，实际上，我公司履行了安保义务，包括在围挡外沿安装照明和监控视频，开展安全意识讲座，指派安全员巡逻等工作，在上诉人家中被盗后，我公司也履行了相关义务，协助公安机关展开调查；就上诉人楼下违建一事，作为物业服务企业，我公司没有拆除违章建筑的权利和义务，就此事我公司已向该栋全部业主调查问卷，并向有关部门申报，履行了一般禁止、协调义务，我公司严格履行了法律规定的义务，并不存在任何违约行为，即便工作有瑕疵，一审已判决减免20%，上诉人拒绝支付物业管理费于法无据，一审认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理中，双方当事人均未提交新的证据。对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，华润物业公司按原前期物业服务合同的约定继续提供物业管理服务，可以视为一种事实上的物业服务合同关系，合法有效，接受物业服务的业主应依约交纳相应的物业服务费用，物业服务合同中未约定物业公司对小区业主个人财产负有保管的义务，且在张颖家中财物被盗窃发生后，华润物业公司已尽到协助公安调查取证的义务。由于华润物业公司在管理上存在一定瑕疵，一审相应减免了张颖应交的部分物业服务费金额并无不妥，故张颖上诉认为华润物业公司未尽管理义务，二审应重新认定华润物业公司在管理上存在瑕疵承担责任比例的上诉理由不能成立。关于张颖上诉认为其楼下邻居违建的问题，因华润物业公司已向有关部门申报，并上门做了工作，张颖对此也表示了认可，且华润物业公司做为物业服务公司，对违规搭建并无执法权，故张颖上诉认为现三楼铺面依然存在着安全隐患，要求华润物业公司处理违规搭建的上诉理由亦不能成立。张颖请求撤销原审判决，依法改判或发回重审的上诉主张，本院不予支持。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由张颖负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭显海
审判员 张海鹏
审判员 刘 畅
二〇一五年一月十五日
书记员 王歆旺