福建省厦门市同安区人民法院民 事 判 决 书（2015）同民初字第4409号原告姚建清，男，1973年8月5日出生，汉族，住河北省高碑店市。委托代理人李俊璇、陈荣煌，福建闽翔律师事务所律师、实习律师。被告厦门仁文建设有限公司，住所地福建省厦门市同安区洪塘镇洪塘里228号109、110室。法定代表人李雄虎，总裁。委托代理人陈燕端、龚佰元，公司职员。原告姚建清与被告厦门仁文建设有限公司（以下简称仁文建设公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员林荣堂适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姚建清之委托代理人李俊璇、被告厦门仁文建设有限公司之委托代理人陈燕端、龚佰元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚建清诉称：2012年6月19日，姚建清与被告仁文建设公司签订《商品房买卖合同》，双方约定姚建清向仁文建设公司购买商品房，合同约定：房屋单价为每平方米5082.35元，建筑面积145.25平方米，总价款为738212元，付款方式为一次性付款。合同第八条约定：出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收；2.所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成”。合同第九条约定：“出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金”。合同还约定其他条款。合同签订后，姚建清依约一次性付清购房款738212元，但仁文建设公司未能按约交付讼争房屋。该违约行为造成了姚建清严重的经济损失。姚建清现诉请判令：一、仁文建设公司立即依照《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件向姚建清交付其买受的位于同安区海滨新城13-04片区、民安大道以南地块命名为金帝中洲滨海城B1-3地块的第53幢9层902号房屋；二、仁文建设公司自2013年10月1日起至实际交房之日止，以已付款738212元作为基数，按每日万分之一的标准，向姚建清计付相应的逾期交房违约金，暂计至2015年10月14日为54850元；三、仁文建设公司承担本案诉讼费。被告仁文建设公司辩称：一、交房的条件应以买卖合同第八条及附件六的4、12、13条标准执行；二、法院已经于2014年9月份查封了仁文建设供公司名下所有的房产，目前还未解除查封，所以暂无法交房；三、仁文建设公司同意按商品房买卖合同的约定支付逾期交房违约金，但是应该按第八条的约定扣除相应可顺延天数，共498天。2014年9月26日，中院查封仁文建设公司名下的所有房产，导致仁文建设公司资金紧张、工程被迫停工，所以该政府行为也应该被扣除；四、俞方清超过诉讼时效的主张，不应予以支持。经审理查明，2012年6月29日，原告姚建清与被告仁文建设公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：B1304）及合同补充协议（附件六），该合同约定：姚建清购买仁文建设公司开发的位于厦门市同安区滨海新城13－04片区、民安大道以南的金帝·中洲滨海城（B1－3）53幢9单元902号商品房，该商品房建筑面积为145.25平方米，套内建筑面积108.61平方米，公共部分共有分摊建筑面积36.64平方米；房屋价款按建筑面积计算，单价每平方米5082.35元，总价款为738212元。合同第八条约定：仁文建设公司应当在2013年9月30日前，将同时符合“该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”等三个条件的商品房交付姚建清使用。但如下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.本协议所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因所导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或者政策变化导致延期的；政府相关部门要求项目暂停施工的；因技术部门证明的施工中遇到的重大技术难题和困难因素导致延期的；因施工期间发生降雨量超过60MM或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或6个小时以上停水、停电导致延期的（以气象、供水、电力部门的证明为准），施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况，包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理。2.按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，仁文建设公司按日向姚建清支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，仁文建设公司按日向姚建清支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，仁文建设公司应当书面通知姚建清办理交付手续。双方进行验收交接时，仁文建设公司应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，仁文建设公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。仁文建设公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，姚建清有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由仁文建设公司承担。合同附件六《合同补充协议》第四条第6项约定：“在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件，为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令、政府部门行为或政策变化、政府规划调整、政府相关部门要求项目暂停施工、市政设施及相应配套设施建设不全、施工过程中遇到重大技术难题和困难（技术部门提供证明）、施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况（包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏）、24小时累计60MM以上（含60MM）降雨、六级以上大风（含六级）、地震，以及其他非出卖人所能控制的因素而导致工程延误（包括但不限于持续6小时以上的停电、停水、交通管制、噪音管制、高考、九八、创卫、工人停工、罢工、各种合法／非法集会、游行、骚乱、动乱、武装冲突第三方对房屋或者所在小区施工和交付实施阻挠行为等）等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。”“若出现前款所列可以据实延期交房的情况，买受人同意出卖人仅需提供前述事由产生的证明，而无需证明前述事由与延期交房之间的因果关系，也无须通知买受人”。合同签订后，姚建清依约向仁文建设公司支付购房款共计738212元。但仁文建设公司至今未向姚建清发出商品房交接通知书。姚建清遂于2015年10月29日向本院提起诉讼，诉讼请求如上所述。审理中，被告仁文建设公司举示《气象资料证明》（2011年1月至2013年9月），用于证明：2011年1月至2013年9月期间，因天气原因可以顺延交房的天数共98天，其中高温天气（≧35℃）2011年为15天、2012年为21天、2013年为13天，降雨量达60MM以上2011年为2天、2012年为4天、2013年为13天，大风达6级以上天气2011年为11天、2012年为16天、2013年为13天；查上述《气象资料证明》原件内容，上述记载来源于厦门市同安气象科技咨询服务中心提供给讼争商品房所在工程的承建单位福建省金恒昌建筑工程有限公司厦门分公司使用的资料。仁文建设公司另举示《气象灾害证明》（2014年1月至2015年10月），用于证明：2014年1月-2015年10月共出现降水量≧60mm8天，出现6级凤（风速大于等于10.9米每秒）及以上21天，气温大于等于35℃及以上65天。2014年1月至2015年10月期间，因气象灾害可以顺延交房的时间94天，加上2011年1月至2013年9月可以顺延交房的时间98天，因气象原因可以顺延交房的天数共计192天。同时仁文建设公司陈述因政府原因影响施工400天，但是未举证证明。姚建清质证认为：气象科技咨询服务中心不具有出具《气象资料证明》的资质，对《气象资料证明》的真实性不予认可。即便该《气象资料证明》系真实，也不能证明气象情况确实对施工造成影响。且补充协议未将35℃以上高温天气作为影响施工的因素，仁文建设公司主张35℃以上高温天气可顺延交房缺乏依据。补充协议第四条第6款系格式条款，排除了买受人的权利，降低了出卖人的义务，未尽到提示告知义务，应认定无效。上述事实，有原告姚建清提供的《商品房买卖合同》、《收款收据》，被告仁文建设公司举示的《气象资料证明》、《气象灾害证明》、《合同补充协议》，以及双方当事人的当庭陈述、当庭举证、质证意见笔录等证据在案为凭，以上证据均经庭审当庭举证、当庭质证，并经本院审查核实，对其相应的证明力予以确认。本院认为，原告姚建清与被告仁文建设公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》附件六，系双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，合同及其补充协议合法有效。仁文建设公司依约应于2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合“该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”等条件的商品房交付姚建清使用。仁文建设公司至今未向姚建清发出交房通知书，已经构成逾期交房，应当依约承担逾期交房的违约责任。姚建清要求仁文建设公司交付符合合同约定条件的商品房，应予支持。姚建清要求仁文建设公司按照合同约定，每逾期一日支付已付款万分之壹的违约金，依法应予支持。本案的争议焦点是仁文建设公司承担逾期交房违约责任的起、止时间点：关于仁文建设公司因降雨量超过60MM、六级以上大风、气温达到35℃以上天气192天、因政府原因影响施工400天可以顺延交房时间以及姚建清部分诉求超过诉讼时效的抗辩，本院分析认定如下：1.《合同》及其补充协议并未明确约定气温达到35℃以上天气为恶劣天气可以成为出卖人延期交房的事由，仁文建设公司关于因35℃以上天气可以顺延交房时间的抗辩缺乏合同约定和法律依据，且未能举证证明当气温达到35℃以上时导致案涉商品房所在工程停止施工作业，因此对该抗辩主张不予采纳；2.仁文建设公司关于因政府原因影响施工400天要求顺延交房时间的抗辩主张，未举示任何证据证明，不予采信；3.仁文建设公司关于因降雨量超过60MM、六级以上大风可以顺延交房时间的抗辩，有合同依据。但是在合同签订之前降雨量超过60MM、六级以上大风的天气，是当事人已知的客观事实，不属于不可抗力的原因；在合同约定的交房期限届满之后、仁文建设公司不能交房的期限内，出现降雨量超过60MM、六级以上大风的天气，如果把这类恶劣天气造成延误的期间计入可以顺延交房时间，无异于把仁文建设公司的违约行为造成的后果转嫁给买受人，显失公平。因此仁文建设公司逾期交房期限应扣减自合同签订之日2012年5月13日起至合同约定的交房之日2013年9月30日止，因出现《合同》约定的降雨量超过60MM以及六级以上大风可以顺延交房的28天；此外，仁文建设公司辩称姚建清诉求超出时效，姚建清于2015年10月29日提起诉讼，故自2013年10月1日至2013年10月28日的逾期交房违约金已过时效，不应支持；因此，仁文建设公司应向姚建清支付逾期交房违约金的天数为：自2013年10月29日起暂计至2015年10月28日止共计730天，扣减可以顺延交房的28天，仁文建设公司应支付逾期交房违约金的天数为702天。仁文建设公司应当支付姚建清的逾期交房违约金为738212元0.01％702=51822.48元。姚建清诉求逾期交房违约金计至实际交房之日，因仁文建设公司逾期交房的违约行为终止日尚待确定，自2015年10月29日起至实际交房之日止的逾期交房违约金应当以姚建清已付购房款738212元为基数按日万分之一计付，应计算至实际交房之日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起三个月内将符合合同约定条件的位于厦门市同安区滨海新城13－04片区、民安大道以南的金帝·中洲滨海城（B1－3）地块53幢9层902号房屋交付原告姚建清；二、被告厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告姚建清自2013年10月29日起至2015年10月28日止的逾期交房违约金人民币51822.48元；自2015年10月29日起至实际交房之日止的逾期交房违约金以原告姚建清已付购房款人民币738212元为基数按日万分之一计付，于实际交房之日付清；三、驳回原告姚建清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币1171元，适用简易程序审理减半收取585.5元，由被告厦门仁文建设有限公司负担；款均限于本判决生效之日起五日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员  林荣堂二〇一六年五月十三日书记员  叶彩女附：本案适用法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。执行申请提示：第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。