山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁17民终1077号
上诉人（原审被告、反诉原告）：定陶鲁意建筑开发工程有限公司。住所地：菏泽市定陶区城中街***号。统一社会信用代码：9137172775541907X6。
法定代表人：刘宪进，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李帅珅，山东邦治律师事务所律师（特别授权）。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：代胜奇,男，汉族，1973年5月20日出生，住菏泽市定陶区。
委托诉讼代理人：孔令明，定陶白云法律服务所法律工作者。（特别授权）
上诉人定陶鲁意建筑开发工程有限公司（以下简称鲁意公司）因与被上诉人代胜奇商品房销售合同纠纷一案，不服山东省菏泽市定陶区人民法院（2015）定民初字第1426号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人鲁意公司不服原审法院判决上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决认定双方签订的商品房买卖合同，并没有强制、胁迫等行为，是双方真实意思表示，也不违反法律强制性规定，所以该房屋买卖合同有效与客观事实不符。事实上陶都新韵小区建设是在检察院、公安局等干警集资建房代表直接领导、管理、监督下进行的，是以上诉人名义进行的集资建房。全体业主是真正的决策主体，该工程的进展、竣工、交房时间等都是干警或者代表研究决定的，与上诉人无关。不能认定商品房买卖合同为平等主体之间的市场交易行为，不能认定是双方的真实意思表示，不能认定为有效合同，更不能认定上诉人违约，被上诉人要求上诉人承担逾期交房违约金等没有事实根据和法律依据。二、被上诉人没有按照商品房买卖合同约定的期限办理交房手续，其责任应由其自负，与上诉人无关。三、双方签订的商品房买卖合同第八条第二款第五项约定，除双方协商同意解除合同或变更合同外，上诉人可据实予以延期。四、一审法院认定合同约定的上诉人交房最终期限错误。根据《合同补充协议》第十二条的约定，自本合同约定的交付期限的最后一日起60个工作日为交房期，交房期内交房均不属于延期交房，一审法院没有在商品房买卖合同第八条约定日期的基础上顺延60个工作日作为交房最终日期错误。
被上诉人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审原告代胜奇向一审法院起诉请求：2010年12月14日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的“陶都新韵”小区8号楼1单元401室及附属用房，总房款256123元，被告应于2012年12月30日前将房屋交付原告，否则自最后交付期限第二日起至实际交付之日，按日向原告支付已交房款万分之一点五的违约金。合同签订后，原告按时按约交付了房款，但被告在2013年9月27日才将房屋交付原告，已延迟交房达271天，已严重违约，故要求判令被告支付原告延迟交房违约金10411元。
反诉原告鲁意公司向一审法院反诉请求：被反诉人单位集资建房，委托反诉人开发建设，与反诉人签订《商品房买卖合同》，在房屋具备交付条件时，反诉人多次通知被反诉人办理交房手续，并及时付清房价款及相关费用，被反诉人自己没有付清相关费用，要求判令被反诉人支付因面积差异补交房款1257元及物业管理费、暖气管道铺设费、开户费等1800元，支付取暖费、物业费、垃圾清运费等10583元。
一审法院认定事实：2010年12月14日，原告作为买受人和被告（××）签订《商品房买卖合同》一份，合同主要条款约定如下：第一条：××以出让方式取得位于定陶县新府前街南编号为201001的地块土地使用权，规划用途为住宅，使用年限自2009年10月11日至2079年10月11日，××经批准，在上述地块建设商品房，暂定名陶都新韵，建设工程规划许可证号为（2010）建字第37-16-05-008号，施工许可证号为建施许（2010）010号和017号。第二条：买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为（定）房售证第（2010）002号。第三条：涉案商品房为第8幢1单元401号房，用途为住宅，阳台为封闭式，合同约定建筑面积共143.163平方米。第四条：该商品房定价方式为双方协议价，单价为每平方米1706元，总金额256123元。第五条：本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意本合同约定面积最终以政府有权部门实测面积为准，买受人按政府有权部门实测面积结算最终房价款，面积误差比绝对值在3%以内的，按实结算房价款，超出3%时，买受人有权退房，如买受人不退房，按实测面积结算最终房价款。第六条：付款方式为按揭方式，共付款256123元。第八条：××应当在2012年12月30日前，将具备该商品房经主管部门验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：……5、买受人未缴清全部房款及其他相关费用，或银行按揭贷款未进入××银行账户。第九条：除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，至本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向买受人支付已交付房款万分之1.5的违约金。第十一条：商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交寄，由此产生的延期交房责任由××承担。第十三条：××交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求××整改达到约定标准。合同签订后，原告如期向被告交纳了全部房款256123元。2013年9月27日，被告将合同约定的房屋交付给原告使用。
另查明：原、被告双方另于2010年12月14日签订《合同补充协议》一份，主要内容为：1、相关费用代缴的约定：相关费用包括但不限于以下种类：预登记费、按揭贷款费用、办理产权登记费用、物业维修基金、天然气开户费、暖气开户费，以上费用未包含在总房价中，由买受人承担；11、买受人未接到书面通知办理房屋交付手续的，以合同约定的交付期限的最后一日为办理房屋交付手续的时间，买受人不得以未接到书面通知为由要求××承担逾期交房违约的责任；14、不论买受人选择何种方式付款，如未付清房价款（包含房款、大小储藏室款已经可能产生的因面积差异引起的房款）及相关费用（包含但不限于银行按揭贷款费用、产权登记费用、物业维修基金、各种开户费、本合同及补充协议产生的违约金、书面通知费用等），××有权延迟交房，且××该行为不视为延期交付，不承担延期交付的违约责任；26、所有房款交清，银行贷款放款后，买受人持本人身份证前来领取《商品房买卖合同》。
一审法院认为：本案争执的焦点为：一、原、被告间签订的《商品房买卖合同》，是否系法律意义上的商品房买卖合同关系，其内容是否为双方当事人的真实意思表示；二、涉案房屋是否属于集资建房；三、被告是否延期交房，是否应该承担违约金10411元。
关于焦点一，被告鲁意公司认为，本案的《商品房买卖合同》签署的时间、内容、形式、房屋的单价、房屋结构、交房的时间等合同重大事项都是指挥部干警单方确定的，是以被告的名义签订的商品房买卖合同，根本不是被告的真实意思表示，不是平等主体真实市场交易下签订的合同，不能认定为合法有效的合同。最高人民法院《关于审理商品房买合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经建成的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原告所购买的房屋，虽是在陶都新韵小区指挥部的监督下建设的，由原告所在单位统一组织购买，但被告并没有证据证明该指挥部是如何决定房屋的单价、房屋结构、交房的时间等合同重大事项的，且房屋的价格是公开双方明知的，是面向单位不特定的人员进行的销售，房屋的选购与否也是双方自愿的。原、被告之间签订商品房买卖合同，并没有强制、胁迫等行为，是双方的真实意思表示，也不违反法律强制性规定，所以该房屋买卖合同应为有效合同，双方均应按照合同的约定享有相关的权利，并履行自己的义务。
关于焦点二，本案是否属于集资建房。集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资建房的权属按照出资比例确定，个人按房价全部出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。集资建房一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地作建房用地，国家予以减免部分税费，有参加集资的职工部分或全部出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售，产权也可以归单位和职工共有，属于经济适用房的一种。商品房是指房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋，二者最大的区别是土地使用权的区别，首先，一般商品房取得的是出让的土地使用权，而集资建房取得的是划拨的土地使用权。一般商品房是房地产开发商的独立开发的一种产品，通过市场买卖关系来实现其价值或使用价值，是完全的市场经营行为。而集资建房是通过单位、社会团体组织、住宅合作社来组织建设的，是一种非市场行为，不存在买卖与经营行为。其次，二者在各种手续申办上有区别，一般商品房必须“五证俱全”，土地取得是出让土地，取得方式主要是以招投、拍卖、挂牌一级市场转让的方式。而集资房的土地主要是通过政府划拨，并减免相关税费，各种手续的办理不同于商品房开发经营的办理过程。
本案中，鲁意公司建设陶都新韵小区土地是出让的国有土地，通过招、拍、挂等程序取得的土地使用权，所建楼房的出售，对于原告或其他购房户都是通过买卖行为来完成的。在楼房的建设过程中，虽有各单位选派的购房户代表成立的“指挥部”监管，那也只是对单位职工所购买楼房的建材、设施、工程质量的监督，并没实际操控建设用地的规划使用、建设资金收支、楼房成本的核算、楼房资金的盈亏分配等决策性的问题，所以，“指挥部”对小区的建设并没有组织决策权，小区的楼房不属于集资建房。
关于焦点三，原告代胜奇依约向被告鲁意公司交清了房款，被告鲁意公司应依约于2012年12月30日向原告代胜奇交付陶都新韵小区第8幢1单元401号房和附属房。至2013年9月27日被告才将原告代胜奇购买的房屋的钥匙交付原告，被告虽已完成向原告交房的义务，但被告延期交房，其本身存有过错，所以被告鲁意公司应当依照合同约定向原告代胜奇承担逾期交房的责任。被告鲁意公司辩称该小区房屋开发销售由指挥部负责管理、与其无关的主张，法院不予采纳。原告诉请的被告鲁意公司给付自2012年12月30日至2013年9月27日期间的交房违约金10257.73.31元（256123元×1.5‰×267天=10257.73元），符合双方约定和法律规定，应予支持；反诉原告提出的反诉，因涉案房屋没有办理产权登记，据以计算房屋差异面积的产权登记面积尚未确定，反诉原告的反诉应予驳回；至于反诉原告反诉取暖费、物业管理费、暖气管道铺设费、开户费等问题，因没有举证证明与其有利害关系，法院不予审理。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告定陶鲁意建筑开发工程有限公司于判决生效后十日内向原告代胜奇支付违约金10257.73元；二、驳回原告的其他诉讼请求；三、驳回被告定陶鲁意建筑开发工程有限公司的反诉。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元，反诉费50元，均由被告定陶鲁意建筑开发工程有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实和原审法院判决认定的事实基本一致。
本院认为，根据双方当事人的陈述及答辩，本案主要争议焦点问题：一、涉案《商品房买卖合同》是否真实有效；二、涉案房屋建造模式是否属于单位集资建房；三、上诉人行为是否构成合同违约及违约金数额的认定。
针对案争焦点一，双方当事人于2010年12月14日签订《商品房买卖合同》，是在平等自愿基础上签订的，是合同当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，应属有效合同。上诉人鲁意公司上诉认为，陶都新韵小区开发建造过程是在“建房指挥部”直接领导、监督、管理下进行的，鲁意公司没有决策权，从资金管理、购买材料、工程进度、预售分配等方面均受制于“建房指挥部”，因此与购房户之间存在不平等的主体关系，不是商品房买卖合同司法解释第一条规定的情形，购房合同应属无效。但是，综合全案证据情况，上诉人并没有提供确实充分的证据支持其上述上诉理由，对其上诉主张无法支持。
针对案争焦点二，传统意义上的集资建房是指城镇职工、居民为改善居住条件，共同投资合作建造，在国有划拨土地上建造自用房屋的行为。其表现形式是由单位主导、职工有分房资格、分摊建设费用、选房顺序按资格评定、职工有知情权、集资款不得挪作他用等。单位集资建房不同于商业化建房，它是基于单位与职工之间的劳动关系，严格按照政府政策规定而实施的一项企业职工福利工作。开发公司作为房屋出售方与购买职工之间在买卖该公司以市场运作方式建造的房屋时，存在不平等的内部管理关系，不是平等主体之间的商品房买卖合同关系，由此引发的纠纷应不属于民事案件受案范围。针对单位集资建房现象，我国法律政策一直以来秉持严格的禁止态度，严禁任何机关企事业单位以定向开发、委托代建的方式搞单位集资建房。
具体本案，上诉人鲁意公司使用自有国有出让土地利用自有资金开发建造涉案小区，面向社会不特定群体公开兜售房屋。尽管建设过程中有各单位购房户推荐成立的“建房指挥部”全程监督，但应是出于对工程质量的监管行为，并未实际操控土地规划、资金使用、房屋价格等决策性事务。上诉人上诉认为“建房指挥部”操控、制约其建房行为缺乏证据支持，其关于单位集资建房的上诉观点不予采信。
针对案争焦点三，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案当事人在《商品房买卖合同》第八条中明确约定交付期限“××应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经主管部门验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”因此，原判决认定上诉人行为构成合同违约，违约期间为2012年12月30日至2013年9月27日，并判令上诉人向被上诉人承担其间的违约金，符合法律规定。上诉人依据《商品房买卖合同》第八条第二款第5项约定内容主张先履行抗辩权，同样因为缺乏证据支持不能成立。同时，上诉人依据合同附件四之《合同补充协议》第十二条约定内容主张合同履行过程中存在交付期限顺延60个工作日的宽限期，亦不符合合同当事人的缔约本意，亦无法支持。
综上所述，上诉人鲁意公司的上诉理由不能成立，不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由上诉人定陶鲁意建筑开发工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴树峰
审 判 员 张 丽
审 判 员 张宪明
二〇一八年五月十五日
法官助理 刘 潇
书 记 员 李 峰