杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0110民初14736号原告：杭州恒光豆制食品厂，住所地杭州市余杭区良渚街道崇福村红星粮仓。法定代表人：邱式跳，厂长。委托代理人：邓心刚，北京市鉴杜律师事务所律师。被告：杭州良渚粮油贸易有限公司，住所地杭州市余杭区良渚街道东方路11号。法定代表人：周文卫，董事长。委托代理人：杨慧丽，浙江诺力亚律师事务所律师。原告杭州恒光豆制食品厂（以下简称原告）诉被告杭州良渚粮油贸易有限公司（以下简称被告）合同纠纷一案，本院于2016年10月21日立案受理，依法由代理审判员徐琳琳独任审理，分别于2016年12月1日、2016年12月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邓心刚，被告的委托代理人杨慧丽到庭参与诉讼，现本案现已审理终结。原告起诉称：原告是依法成立的企业，依法注册在位于的场地内，该土地使用权证书为被告所有。从2002年到2016年6月底，原告在此经营，并向被告支付租金。经被告同意，原告先后在园内建厂房、办公用�共四栋（公司董事长周文卫对原告所建房屋面积进行了确认）建筑面积为3800平方米，同时，为了生产，原告吸纳后购买、添置设备；原告主要经营豆制品业务。2015年，被告告诉原告，院内房屋及场地支付要征用。由于被告是该土地直接使用权人，政府及拆迁公司所有行为只针对被告。政府是不是要占用、何时占用、补偿标准、方式、金额等，原告一无所知。原告只是知道评估公司对原告的房产、设备、污水池等均进行了勘验、清点。2016年3月，被告的法定代表人找到原告的法定代表人，告知原告，政府评估原告所有财产值200万，让原告搬走，才能拿到钱，原告在不明真相的情况下，与被告签订《租赁清退协议》；该协议内容核心意思是：政府确定原告的财产赔偿金额为200万元归原告，被告扣除相应费用后结清。当时双方签订《租赁清退协议》，过了几天，被告又说政府确定的乙方（即原告方）的财产价格为人民币250万元整，要求原告马上签字搬走才可以拿到钱，原告又与被告签订第二份《租赁清退协议》，后原告搬走，被告“扣除费用”后，原告几乎是“净身出户”。2016年6月底，原告得知被告拿走的拆迁款项是三千多万元，政府人员告知原告，该三千多万元中，有原告的拆迁补偿款将近千万元，原告此事知道上当！原告认为，被告利用自己是土地使用者的优势地位，隐瞒真相、欺骗原告，导致原告做出错误的判断与意识表示，从而全白的《租赁清退协议》。同时，该协议对原告是明显不公平的；原告在此经营十几年，被告也没有跟原告说过原告有停产停业损失，被告的所有行为隐瞒、欺骗原告，使原告做出不真实的意思表示，属于无效合同。给原告造成巨大的损失，为挽回损失，原告依据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定向法院起诉，恳请人民法院依法调查、审查，恳请判与所请。现起诉，请求判令：一、撤销原告与被告签订的两份《租赁清退协议》；二、被告依法返还应当由原告享有的所有拆迁赔偿款项（具体数额以评估报告和拆迁协议为准，暂定为：1284081.00元；三、本案诉讼费、差旅费损失由被告承担。后当庭变更诉讼请求为:一、撤销原告与被告签订的标的额为250万的《租赁清退协议》一份；二、被告依法返还应当由原告享有的所有拆迁赔偿款项（具体数额以评估报告和拆迁协议为准，暂定为：1284081.00元）；三、本案诉讼费、差旅费损失由被告承担。后变更能诉讼请求为：一、撤销原告与被告签订的标的额为250万的《租赁清退协议》一份；二、判令被告依法返还应当由原告享有的拆迁赔偿款项3000000元（房屋1500.95平方米，应补偿250万元；装修、地面附属物354985元，机器设备168万元；水电工程6万元，临时安置补偿55万，搬迁奖励30万，再创业、按时签约、按时腾房16.5万，合计550万，扣除250万，为300万元）；三、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其诉请主张，提供并陈述了下列证据材料：1.调解书一份，用于证明原、被告之间存在租赁关系，以及原告在此经营的事实；2.租赁清退协议两份，用于证明申请撤销的协议的事实；3.《房产面积》一份，用于证明被告的法定代表人和原告的法定代表人对属于原告的房产面积进行了确认，房产本属于原告，但被告领取了所有本属于原告的拆迁款，被告隐瞒事实，显失公平，应当予以撤销的事实；4.机器设备明细表一份，用于证明其中机器设备的价格为1681901元，需说明，这是不真实�全面的，原告的房产和其他的设备房屋被登记在了被告的名下，被告的拆迁协议中写明三千八百多万，其中很多应是属于原告的，所以说明被告提供了虚假的证据和信息，欺骗政府和原告，应当予以撤销的事实。被告良渚粮油公司答辩称：本案案涉的协议是真实有效的，不存在合同无效的情形，请求法庭驳回原告申请。被告为支持其答辩意见，提交如下证据材料：1.调解书一份，用于证明原、被告双方在案涉协议签订后，于2016年5月16日就本案原告需赔偿本案被告的收益损失达成一致的事实，本案被告做出了让步，与本案原告达成了协议的事实；2.收款收据三份（2016年4月12日45.1万元及当天4.9万元现金，共计50万元；2016年7月25日总金额为109.38万元）、支票存根四份，用于证明原、被告就案涉协议及调解书已履行完毕的事实；3.（2012）杭余良民初字第（268）号判决书一份、（2013）杭余执民字第912-1号裁定书一份、（2014）杭余良商初字（116）号判决书一份、（2014）浙杭商终字第（1998）号判决书一份，共同用于证明：（2012）杭余良民初字第（268）号判决书上面明确记载本案被告与该案外人的租赁合同于2012年9月15日届满，案外人应于判决生效之日起将房屋腾空并恢复原状后交还本案被告，同时判决书载明案外人认为本案原告实际占有厂房导致实际未能返还的事实；（2013）杭余执民字第912-1号，证明房屋系被本案原告占有，无法腾退的事实；（2014）杭余良商初字（116）号以及（2014）浙杭商终字第（1998）号该两份判决书确认原告主张的其与案外人系联营关系，不属于转租关系，其占有本案房屋是基于原告与案外人联营关系的事实。4.简易平面图附书面一份，用于证明案涉�屋的位置状况；5.照片一组，用于证明案涉房屋的位置、内外部状况等事实。本院依职权出示如下证据：征收补偿协议及评估报告（其中附件工程评估表为建筑物、装修）各一份。对原告提供的证据，被告当庭质证，对证据1的真实性、合法性无异议，对待证对象有异议，该调解书证明了本案原告系非法占有本案被告的房屋，并本案原告自愿赔偿本案被告的租金收益损失，原、被告双方之间从来不曾存在过租赁关系，本案原告系与案外人杭州浙大同力后勤集团有限公司因联营而占有使用本案被告房屋，但在本案被告与案外人租赁合同到期后，一直拒绝腾退；对证据2，第一份协议没有出具原件，不予质证；对于2016年3月24日的协议，真实性、合法性无异议，在待证对象上恰恰证明了原、被告已经就乙方占有使用的场地、财产的腾退进行了约定，需强调，协议的抬头虽有“租赁”二字，但应属打印错误，全文中并没有提到租赁，原、被告之间的关系应以调解书确认的事实为准；对证据3，该份材料真实性、合法性无异议，但对原告的待证对象有异议，事实并非如原告所陈述，被告法定代表人仅是对于原告非法占有使用的面积进行了确认，且所有原告对被告房屋的拆除或搭建也是未经过被告的允许的，为方便法庭了解事实，我方进行解释，S9中的搭建是为了隔层高，S14中的小过道也是原告非法搭建的，S16把原来的98平方米拆除而造的，所以被告也不会确认这些房产都是原告的。对证据4，真实性、合法性无异议，对待证对象有异议，该份证据明确的显示了属于原告的机器设备是1681901元，而经过被告股东间的多次沟通，实际上已赔偿了原告250万元，我方认为已公平合理。原告提供的证据，本院经审查后认为，证据1的真实性予以确认，证据2中标的为250万元的协议的真实性予以确认，标的为200万的协议因原告未提供原件予以核对，对该份协议本院不予确认。对证据3的真实性予以确认，但因原告未在第一次庭审后补交该证据何时签订的辅助证据，无法确认该份证据的签订时间，相应不利后果由原告承担。被告提供的证据，经原告当庭质证，对证据1，真实性、合法性认可，关联性和证明目的不认可，不承认原告是非法占有被告的厂房；对证据2，真实性认可，对合法性、关联性不认可，这恰恰证明被告隐瞒了真实情况，原告只得到了一小部分，所以要求撤销。对证据3，真实性、合法性由法庭核实，关联性不认可，原告与被告存在事实上的租赁关系。原告认为被告房屋的状态不影响原告应得到的补偿，而该补偿是由被告冒领的。对证据4、5，真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，原告并不是非法占有和使用，对原告所使用或租赁的房屋面积，被告没有明确标识出来，应为2300多平方米，S9二层是由原告所隔层用于厂房的面积，S16也是原告所建造，S10-1、S14也是由原告所建造。本院经审查后认为，被告提供的证据1、2、3符合证据采信的规则，本院予以确认，并据此认定本案相关事实。对证据4、5的真实性予以确认，并据此认定本案相关事实。对本院出示的证据，经原告当庭质证，对拆迁协议的真实性无异议，对关联性和合法性不认可。一、原告应当是房屋拆迁补偿对象，被告以自己的名义将本属于原告的所有的拆迁的权利据为己有，原告不予认可。根据上次开庭的证据和被告法定代表人所认可的房屋，被告正常提供给原告的厂房面积为2300平方米，原告改建扩建的房屋面积为1500.95平方米，而根据这份协议，该厂�和该改建扩建的房屋面积均得到了按容积率三倍的补偿，仅就这一项，2472万中应当有原告的251万元左右；二、机器设备清单也是向办事处调取的，其中应有原告的168万元左右，同时，装修物和地面附属物中，应当有原告将近36万元，水电工程将近6万元，临时安置和搬家奖励应当有85万元左右，鉴于原告的企业也在此，原告也按政府的要求，及时签约及时腾房及再创业鼓励，被告有700万元，按20%算原告应有146万元左右，原告向拆迁单位风速拆迁公司罗平和王某了解核实，原告应得的所有款项应有700万元左右，被告的款项不到3000万，最后被告要求将该款项加在一起；对评估报告，原告没有看到详尽的报告，请法庭予以核实。本院出示的证据，经被告当庭质证，对于证据的三性均无异议，需要说明的是，无论是搬迁补助费还是再创业补助费，根据文件的精神都是按照有证的面积来补偿的，跟被告没有任何关系。对于被告自行使用的S7、S10，也均是按照两层来进行补偿的。本院根据各方当事人的陈述以及相关证据，认定下列事实：2002年9月8日，被告与案外人杭州浙大同力后勤集团有限公司（以下简称浙大同力公司）下属的浙江大学饮食服务公司签订《营业用房出租协议》一份，约定浙江大学饮食服务公司承租被告位于良渚顾家埠粮食加工厂的部分厂房，面积2300平方米；租期自2002年9月16日起至2012年9月15日止；浙江大学饮食服务公司承租的该厂房，只能用作豆制品加工用，不得改作他用，而且使用厂房必须保持厂房原来面目和结构，如需改变，需报请被告同意方可施工；合同履行中，若浙江大学饮食服务公司违约，其承租场地内的设施、设备无偿归原告所有，并承担违约金100000元。2003年5月19日，浙�大学饮食服务公司与原告签订《合作经营豆制品厂协议》，合营期限自2003年5月26日起至2012年5月26日止，浙江大学饮食服务公司将承租的前述被告的2300平方米厂房作为合作经营豆制品的财产投入使用。《合作经营豆制品厂协议》，非租赁合同，从合同内容来看，厂房及设备是作为投入与原告合作经营，该协议书约定的合作费包含租金而非仅仅是租金。2003年10月8日，浙江大学饮食服务公司又与被告签订《补充协议》一份，其中约定《营业用房出租协议》的厂房年租金调整为净130000元/年，每6个月支付一次，并由原告支付，若原告未按时支付，则被告可要求浙江大学饮食服务公司支付。2012年9月15日，《营业用房出租协议》、《补充协议》履行期限届满，为此，被告向浙江大学饮食服务公司及其所属的浙大同力公司联系，要求归还厂房，而浙江大学饮食服务�司所属的浙大同力公司也向原告发出期满还房的通知，但均无果。经（2012）杭余良民初字第268号判决书判决：浙大同力公司应腾空并恢复原状后交还被告《营业用房出租协议》、《补充协议》所涉的位于良渚镇顾家埠的出租厂房（其相应产权登证为“余房权证良换字第××号、余房权证良换字第××号、余房权证良换字第××号、余房权证良换字第××号、余房权证良换字第××号”）。该案在执行过程中，执行标的物（厂房）被原告占有，无法腾退，导致执行终结。因原告占有被告厂房，被告诉至法院要求原告支付租金收益损失及评估费，后在本院调解下双方达成调解：原告支付被告租金收益900000元及因确定租金收益损失支出的评估费6200元，于2016年5月18日前付清，该调解协议经（2015）杭余民初字第2678号调解书予以确认。原告使用的房�及场地系被告所有，该房屋及场地因政府建设需要被征用，故原告需要清退。原、被告于2016年3月24日签订《租赁清退协议》，双方达成如下协议：“被告的财产（主要是厂房及土地）赔偿款归被告，原告的财产（主要是机器及设备），赔偿款归原告。双方对各自的财产及赔偿项目，在本协议签订后应有明确的确定，经和政府协商，原告财产赔偿金额已确定为250万元整……”协议签订后，被告依约足额支付了赔偿金。在审理过程中，原、被告均认可原告实际占有的厂房标号为：S9、S10、S12、S14、S16、S18、S19，其中经原告改造的厂房为S9、S14、S16。其中，原、被告双方均认可原告在S9内部浇筑了隔层，但被告认为该隔层并未改变厂房占地面积及厂房层高。S14，原告称做了一个两层的办公楼和厂房，被告称S14是一个下空的单层二层建筑，S14在原告占有前就已经存在，原告占有以后，只是擅自添加了东西两面墙，并在内部进行了分割小房间，原告只是进行了添附，并没有改变容积率。S16，双方均认可原告拆除了被告原有面积为98平方米的房屋后进行了改建，原告自认改建后面积为246.48平方米（小于评估报告中S16的建筑面积261.8平方米），原告要求按照246.48平方米进行补偿。原告对S10、S12、S18、S19没有任何改造和添附的，原告仅要求对该四处厂房获得承租相关的补偿，包括安置补偿、临时搬迁补助等。另查明，根据合同编号（2016）第489号、编号：粮油贸易的《征收补偿协议》，案涉厂房在内的被告合法占有的土地、房屋经拆迁，根据《杭州市城市房屋拆迁管理条例》及相关文件规定对被告不作安置、实行货币补偿。其中，有证房屋面积共计4841.51平方米，计算公式4074364元×3，补偿价格12223092元。无证房产按容积率测算面积5703.84平方米，计算公式4165919元×3，补偿价格12497757元。按容积率不足面积包括无证改造面积和无证自建面积。无证改造面积：S9,第二层，2001年改建，建筑面积911.75平方米；S4-1（第二、三层）、S7（第二层）、S10（第二层）。无证自建面积包括但不限于：S14,2001年建造，建筑面积375.36平方米；S16，2006年建，建筑面积261.8平方米。原告在拆迁厂房中的机器设备经评估为1681901元，装修评估包括但不限于：S9装修145608元，S14装修共计101434元，S16装修共计145786元。本院认为：被告与案外人浙大同力公司下属的浙江大学饮食服务公司签订《营业用房出租协议》约定的租期至2012年5月26日止。原告因与浙江大学饮食服务公司系合作经营关系实际占有案涉厂房，虽不是案件当事人，但应执行生效的法律文书（2012）杭余良民初字第268号判决书，配合腾退案涉厂房，但原告拒不执行生效法律文书，非法占有案涉厂房，导致执行终结。原告因非法占有案涉厂房，拒不执行生效法律文书，因非法占用厂房并改建、装修等行为导致被告在拆迁中获取的拆迁利益，原告本无权主张。原告称根据（2015）杭余民初字第2678号调解书，其占有厂房的行为形成与被告事实上的租赁关系，但该份调解书中双方约定的的是原告支付被告租金损失。租金损失系由于原告非法占有厂房产生，并非形成事实的租赁关系。原告要求对其占有的没有任何改造和添附行为的S10、S12、S18、S19厂房获得承租相关的补偿，包括安置补偿、临时搬迁补助等的诉讼请求，本院不予支持。由于房屋及场地因政府建设需要被征用，原告需要清退，被告自愿与原告签订《租赁清退协议》约定被告的财产（主要是厂房及土地）赔偿款归被告，原告的财产（主要是及其及设备），赔偿款归原告，并将原告的赔偿款确定为250万元。该约定为原、被告自愿签订，合法有效，被告已依约全额支付原告，但原告认为该协议显失公平，补偿款应为550万元，扣除已经支付的250万，尚需支付300万元。当事人对自己的主张负有举证证明的责任，不能证明的应承担相应的不利后果。浇筑了隔层的S9和未浇筑隔层的S10，在补偿时均按照容积率给予了第二层补偿，且S9的评估报告中改建时间为2001年，而被告将涉案厂房租赁给案外人的时间为2002年，原告与案外人合作经营为租赁厂房之后，原告无证据证明其实际占有厂房的具体时间，推定改建时间在原告占有房屋之前。此外，原告并无证据证明S9因其浇筑导致厂房的容积率改变。评估报告中S14的改建时间亦为2001年，在原告占有房屋之后，原告亦无证据证实因对其添附导致厂房容积率�加，应承担不利后果。S16，双方均认可原告拆除了被告原有面积为98平方米的房屋后进行了改建，原告自认改建后面积为246.48平方米（小于评估报告中S16的面积261.8平方米），原告要求按照246.48平方米进行补偿。因原告拆除了被告原有的98平方米的房屋，应以148.48平方米（246.48平方米-98平方米）按照补偿标准计算，为325336.43元（148.48平方米×12499757元5703.84平方米）。仅原告占有的S9、S14、S16的装修补偿已为392828元，原告诉求中对装修、地面附属物仅要求补偿354985元，故按照354985元计算。原告在拆迁厂房中的机器设备经评估为1681901元。上述款项共计2362222.43元，少于原、被告签订的《租赁清退协议》的确定的250万元，该份协议并未显示公平，原告要求撤销该份《租赁清退协议》的要求，并无事实和法律依据，本院不予支持。因原告不执行生效法律文书非法占�被告厂房并进行改造、装修等行为导致在拆迁中实际由原告领取相应补偿款，被告已自愿按照《租赁清退协议》足额支付原告，对原告要求被告另行支付其300万的补偿款的诉讼请求，本院不予支持。被告的答辩意见，合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。综上，对原告的全部诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第四条、第五十四条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告杭州恒光豆制食品厂的诉讼请求。本案案件受理费15400元（已减半收取），由原告杭州恒光豆制食品厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙�省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费30800元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。代理审判员  徐琳琳二〇一六年十二月二十九日书 记 员  韩思齐