山东省东营市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）鲁05执复1号
申请复议人（异议人）：东营凌博机电设备有限公司。
申请执行人：新发药业有限公司。
被执行人：东营市华乘荣威汽车销售服务有限公司。
被执行人：东营市深港建材有限责任公司。
被执行人：郑霞。
垦利县人民法院（以下简称垦利法院）在执行申请执行人新发药业有限公司与被执行人东营市华乘荣威汽车销售服务有限公司（以下简称华乘荣威公司）、东营市深港建材有限责任公司（以下简称深港建材公司）、郑霞追偿权纠纷一案中，异议人东营凌博机电设备有限公司（以下简称凌博机电公司）对（2014）垦执字第448号公告提出异议。垦利法院经审查作出（2016）鲁0521执异1号执行裁定书，裁定驳回凌博机电公司的异议申请。凌博机电公司不服，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
垦利法院查明：1、2009年10月14日，异议人与深港建材公司签订房屋租赁合同，双方在合同中约定：将坐落于东营区黄河路345号，面积为3758.48平方米的房产租赁给异议人，租赁期间为2009年10月14日至2028年10月1日，年租金20万元，租金支付方式2009年10月14日支付50％的租金，剩余租金于2009年年内全部付清。租赁房产备案房产证为东房权证东营区字第0095**号，面积为3758.48平方米。2、新发药业有限公司与被执行人华乘荣威公司、深港建材公司、郑霞追偿权纠纷一案，东营市中级人民法院于2013年9月11日作出（2013）东商初字第71号民事判决书，判决华乘荣威公司偿还新发药业有限公司代偿借款7041455.56元及利息。深港建材公司、郑霞对上述款项承担连带清偿责任。法律文书生效后，因被执行人未履行法律文书确定的义务，新发药业有限公司向东营市中级人民法院申请强制执行。2014年2月25日该案指定垦利法院执行。3、执行过程中，垦利法院依法对被执行人深港建材公司设定抵押的房产证号为：东房权证东营区字第0095**号涉案房产进行了评估、拍卖，经三次流拍后，垦利法院于2014年7月9日裁定将涉案房产及其占用范围内的土地抵债给抵押权人新发药业有限公司。4、以物抵债后，因深港建材公司未主动腾出房屋交付新发药业有限公司，2015年11月13日垦利法院作出（2014）垦执字第448号强制迁出公告，要求被执行人深港建材公司于2015年11月30日前迁出涉案房屋，否则将强制执行。后异议人向垦利法院提出执行异议，称涉案房产系其合法租赁，且尚在租赁期间，异议人对涉案房产享有使用权、受益权，依法不应迁出。5、经查，被执行人深港建材公司、华乘荣威公司营业执照中登记的住所地也均为东营市东营区黄河路345号。
垦利法院认为，通过审查异议人及申请执行人提供的证据及陈述发现，异议人所提异议的涉案房产，已于2014年7月9日处置完毕，且异议人主张享有事实租赁权的涉案房产，明显与签订的房屋租赁合同所指向的租赁标的物不符，申请执行人提供的证据（备案合同和房权证）可以证实异议人与深港建材公司租赁合同的标的物为东房权证东营区字第0095**号，而非涉案的009596号房产。因此，异议人并非涉案009596号房产的合法承租人，也不是涉案房产的利害关系人，垦利法院的强制迁出公告并未侵害其合法权益。另外，异议人主张，其营业执照中的住所登记为“东营区黄河路345号”与涉案009596号房产的坐落位置相同，故其实际租赁房产应为涉案房产，但经审查发现，被执行人深港建材公司、华乘荣威公司营业执照中登记的住所也均为“东营市东营区黄河路345号”，因此异议人的该项主张并不能产生涉案房产系其租赁房产的特定指向后果。综上所述，异议人的异议不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条件，不属于执行异议的范畴，依据最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款之规定，裁定：驳回异议人凌博机电公司的执行异议申请。
申请复议人凌博机电公司复议称，垦利法院于2015年11月13日发出（2014）垦执字第448号强制迁出公告，限期申请复议人迁出东房权证东营区字第0095**号房屋。申请复议人作为该房屋的承租人，在租赁期间对该房屋享有使用和收益的权利，因此根据《民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条之规定，向垦利法院提出执行异议，请求确认申请复议人对涉案房屋享有租赁权，无需迁出该房屋。垦利法院经审查后作出（2016）鲁0521执异1号执行裁定书，裁定驳回申请复议人的执行异议申请，申请复议人认为该裁定无事实和法律依据，具体理由是：一、申请复议人租赁的房屋为黄河路345号。房屋租赁合同第一条明确约定租赁房屋为黄河路345号。申请复议人自2010年开业时起就一直在345号房屋办公，至今已有6年有余，对该事实深港建材公司也予以认可。申请复议人提交的公司员工证言、公司开业的照片、开业庆典录像资料以及债务抵销协议等证据均可以证明。深港建材公司、华乘荣威公司以及申请复议人的营业执照登记的住所地均为黄河路345号，三家公司同一住所地，这本身就存在矛盾，但垦利法院对此并未进行深入调查并作出合理的解释。实际情况是，深港建材公司、华乘荣威公司先于申请复议人成立，这两家公司的实际经营人为同一人，因此公司住所地登记为同一地址。后深港建材公司、华乘荣威公司将黄河路345号出租给申请人，深港建材公司、华乘荣威公司在黄河路345－1、345－2号房屋办公，但其营业执照的住所地一直未变更。因深港建材公司、华乘荣威公司债务纠纷，黄河路345－1、345－2号房屋已被法院强制执行，对此，法院相关案卷均有明确记载。二、黄河路345号房屋对应的房产证为东房权证东营区字第0095**号。申请复议人提交的第009595号房产证可以证明，009595号房屋对应的房屋是345－1、345－2，而不是345号房屋。对应345号房屋的是第009596号房产证，也即本案的涉案房屋。申请复议人房屋租赁合同备案的房产证为第0095**号房产证，这是申请复议人工作人员的失误，错把第009595号房产证当做0095**号房产证予以备案。当备案的房产证与合同约定的标的物不一致时，应以合同约定的黄河路345号房屋为准。而且，申请复议人提供的所有证据，均能产生涉案房产系申请复议人租赁房产的特定指向后果。三、涉案房产已被处置完毕，不影响申请复议人的异议。涉案房产已于2014年7月9日处置完毕，但处置的只是房屋所有权。申请复议人主张的是房屋租赁权，与所有权不矛盾，申请复议人异议的对象也仅仅是迁出公告。综上，涉案房产系申请复议人合法租赁。《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”新发药业有限公司作为涉案房产的新的所有权人，应继续履行申请复议人与深港建材公司的房屋租赁合同，申请人无需迁出该房屋。请求撤销垦利法院（2016）鲁0521执异1号执行裁定书，裁定申请复议人对涉案009596号房屋享有租赁权，不需迁出涉案房屋。
申请执行人新发药业有限公司辩称，涉案房屋是黄河路345号，对应的房产证号是0095**号，而申请复议人租赁的房屋是黄河路345－1、345－2号，对应的房产证号码为0095**号，对此，申请复议人工商登记材料中住所地证明材料房屋租赁合同与房产证复印件载明申请复议人租赁房屋是009595号房产证项下的黄河路345－1、345－2房屋，而非涉案的345号房屋。对于申请复议人所主张的因工作人员失误错把009595号当做009596号予以备案是不成立的，申请复议人并没有任何证据予以证明，同时，申请复议人租赁合同房屋面积与009595号也是相符的，进一步证实工商登记材料中第009595号房屋就是申请复议人租赁的房屋。第009596号房产证项下的房产面积是1928.72平方米，而第009595号房产证项下的房产面积为3758.49平方米。请求法院驳回申请复议人的复议申请。
本院审查查明的事实与垦利法院一致。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”根据该规定，虽然租赁合同不能阻却法院对被执行人不动产所有权的处分，但承租人合法的租赁权应当受到法律保护，当受让人申请法院移交不动产而侵害到承租人的合法租赁权时，承租人享有向法院的强制迁出行为提出异议的权利。垦利法院以异议人的异议不属于执行异议的范畴为由驳回申请理由不当。
租赁合同是当事人之间设定用益权的合同，租赁权基于租赁合同而产生，在租赁期内承租人享有对租赁物的使用权和收益权，对承租人来说属于一种实体权利。执行程序中当被执行人不动产因涉及租赁合同发生争议时，承租人依据租赁合同提出的异议，是基于实体权利而阻却移交租赁物的排除执行异议，属于案外人异议的范畴，租赁合同是否成立需要通过实体审理来作出认定。在本案中争议的焦点问题是申请复议人是否为东房权证东营区字第0095**号房屋的合法租赁人，其租赁权能否阻止向新发药业有限公司移交涉案房产，垦利法院对双方的证据从形式上进行审查并作出的认定结论并无不妥，但依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条进行审查属适用法律错误，对本案申请复议人所提异议应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（五）项的规定，裁定如下：
一、撤销垦利县人民法院（2016）鲁0521执异1号执行裁定；
二、垦利县人民法院重新作出裁定。
本裁定送达后立即生效。
审判长 李贯英
审判员 董庆忠
审判员 张 勇
二〇一六年三月十六日
书记员 张 帆