陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西中民一终字第00035号
上诉人（原审被告）西安石膏厂，住所地：西安市莲湖区红庙坡中村**号。
法定代表人：马保全，该厂厂长。
委托代理人贾建林，陕西睿思律师事务所律师。
委托代理人胡安定，该厂职工。
被上诉人（原审原告）ＸＸＸ。
委托代理人马群力，陕西群鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）惠振江。
委托代理人ＸＸＸ。
上诉人西安石膏厂因与被上诉人ＸＸＸ、惠振江租赁合同纠纷一案，不服陕西省蓝田县人民法院（2014）蓝民初字第00498号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人西安石膏厂的委托代理人贾建林、胡安定，ＸＸＸ作为被上诉人及被上诉人惠振江的委托代理人，马群力作为ＸＸＸ的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年4月9日ＸＸＸ、惠振江诉至原审法院称，2011年12月10日，西安石膏厂以甲方“溪林休闲苑”的名义与乙方即ＸＸＸ、惠振江签订了《租赁合同》，该合同约定，甲方将“溪林休闲苑”租赁给乙方；租赁期限为十年（2011年12月10日-2021年12月9日）；租金为每年人民币5万元；甲方为乙方提供该苑的所有手续及现场内设施；乙方可根据现场需要改变场地用途等。合同签订后，惠振江因故退出，ＸＸＸ即向西安石膏厂交付了两年租赁费10万元，并进入西安石膏厂已经荒废的“溪林休闲苑”，开挖鱼塘，重新修建。但是，当ＸＸＸ对鱼塘进行开挖时却遭到了蓝田县普化镇宝兴寺村二组（以下简称宝兴寺二组）的阻挠。宝兴寺二组认为西安石膏厂将所占土地租给ＸＸＸ未经他们组同意，并向法院起诉要求确认其与西安石膏厂签订的《土地租赁合同》无效。2013年10月，蓝田县人民法院以（2012）蓝民二初字第00162号民事判决书判决：1、西安石膏厂与宝兴寺二组2007年8月6日签订的《土地租赁合同》无效；2、西安石膏厂恢复土地原状，将其依据《土地租赁合同》占有的二十八亩土地返还给宝兴寺二组，该判决已生效。ＸＸＸ、惠振江与西安石膏厂签订的《租赁合同》以西安石膏厂与宝兴寺二组签订的《土地租赁合同》合法有效为前提，因《土地租赁合同》已经被人民法院确定为无效，ＸＸＸ、惠振江与西安石膏厂之间《租赁合同》的合同目的已无法实现，故起诉要求：1、解除ＸＸＸ、惠振江与西安石膏厂在2011年12月10日所签订的《租赁合同》，2、西安石膏厂返还ＸＸＸ、惠振江所交租金10万元并赔偿损失5万元。3、诉讼费用由西安石膏厂承担。
西安石膏厂答辩称，西安石膏厂与宝兴寺之间《土地租赁合同》被确认无效是由ＸＸＸ造成的，ＸＸＸ开挖鱼池村民才到法院起诉的，故不同意向ＸＸＸ返还租赁费10万元并赔偿损失5万元。
原审法院经审理查明，2007年8月6日，西安石膏厂与宝兴寺二组签订《土地租赁合同》，约定宝兴寺二组将本组位于灞河边的28亩土地租赁给西安石膏厂，期限为三十五（2007年9月-2042年8月），租金每亩每年360元等。当年，西安石膏厂在所承租的土地修建“溪林休闲苑”。2008年7月23日，蓝田县国土资源局以违反《中华人民共和国土地管理法》有关规定为由，对西安石膏厂处以2万元罚款。2011年12月10日，ＸＸＸ、惠振江与西安石膏厂签订《租赁合同》，约定将“溪林休闲苑”租赁给ＸＸＸ、惠振江，租赁期限为2011年12月10日至2021年12月9日；租金每年5万元；合同签订后首付5年租金25万元，以后逐年递增10%，合同满四年付五年租赁费；现有设施有楼板房9间、瓦房11间、鱼池3个；西安石膏厂为ＸＸＸ、惠振江提供租赁场所相关手续及现场内设施；ＸＸＸ、惠振江妥善保管场地内一切财物，水、电自行解决并承担租赁期内的一切费用，可根据需要改变场地用途，自行协调周边村组关系，不得私自转租等。2011年12月11日，ＸＸＸ向西安石膏厂支付租赁费10万元，后开始对承租场地内的鱼池进行改建。2012年6月，宝兴寺二组向本院起诉，要求：1、解除与石膏厂签订的《土地租赁合同》；2、西安石膏厂返还所占有的土地28亩。案件在审理中，宝兴寺村二组变更请求为要求确认与西安石膏厂签订的《土地租赁合同》无效。原审法院审理后认为，宝兴寺二组与西安石膏厂签订的《土地租赁合同》，所涉土地为基本农田，合同约定租赁土地发展旅游观光业，西安石膏厂租赁土地挖鱼塘、兴办休闲苑违反法律强制性规定，为无效合同。遂判决：1、宝兴寺村二组与西安石膏厂在2007年8月6日签订的《土地租赁合同》无效；2、西安石膏厂恢复土地原状，将其依据《土地租赁合同》占有的28亩土地返还给宝兴寺村二组。该判决已经生效。2014年4月11日，ＸＸＸ向本院起诉，请求如前所述。2014年8月20日，原审法院追加惠振江为原告参加诉讼。在原审庭审中，ＸＸＸ、惠振江变更诉讼请求为：1、要求确认ＸＸＸ、惠振江与西安石膏厂在2011年12月10日签订的《租赁合同》无效；2、西安石膏厂返还ＸＸＸ所交的租金10万元并赔偿损失12.9万元。在原审指定的期间内，ＸＸＸ、惠振江未补交增加诉讼请求的诉讼费用。ＸＸＸ、惠振江要求西安石膏厂赔偿损失12.9万元包括：1、挖鱼塘支付的挖掘机费用5.3万元；2、购买红豆杉支付的定金2万元；3、看场地支付的工资5.6万元。原审庭审中．ＸＸＸ、惠振江提供以下证据证明其主张：1、支付挖掘机租赁费收条，证明自己支付租赁费5.3万元；2、购买红豆杉的定金收条2万元，证明自己为绿化购买红豆杉支付了定金2万元；3.领工资5.6万元的收条，ＸＸＸ主张领工资的农民不会写字，收条是自己代写的。
原审法院经审理认为，西安石膏厂与宝兴寺二组在2007年8月6日签订的《土地租赁合同》因违反土地管理法的强制性规定，已被认定为无效合同。因无效的合同自始没有法律约束力，西安石膏厂未合法取得约定租赁土地的使用权，且其与ＸＸＸ、惠振江签订的《租赁合同》所涉土地为基本农田，合同内容违反了法律的强制性规定，故其与ＸＸＸ、惠振江在2011年12月10日签订的《租赁合同》应认定为无效合同。西安石膏厂明知修建“溪林休闲苑”时无相关土地审批手续而向ＸＸＸ、惠振江出租“溪林休闲苑”，对《租赁合同》无效有过错；ＸＸＸ、惠振江对《租赁合同》无效没有过错。西安石膏厂辩称合同无效是ＸＸＸ挖鱼塘引起的无事实和法律依据，原审法院不予采信。西安石膏厂应当返还收取ＸＸＸ的10万元租金，并赔偿因合同无效给ＸＸＸ、惠振江造成的损失。因ＸＸＸ提交的领工资收条为ＸＸＸ所写，且没有其他证据证明ＸＸＸ确已支付了领条载明的工资，故对ＸＸＸ支付5.6万元工资的事实不予认定。ＸＸＸ虽提交购买红豆杉支付2万元定金的收据，但未提交买卖合同及出卖方不予返还定金的证据，故其要求西安石膏厂赔偿2万元定金损失也不予支持。ＸＸＸ支付挖掘机租金数额为5.3万元，其起诉请求西安石膏厂赔偿损失的数额为5万元，增加诉讼请求后未补交诉讼费用，对增加的诉讼请求本案不予处理，西安石膏厂应赔偿ＸＸＸ、惠振江损失5万元。因《租赁合同》无效，ＸＸＸ、惠振江应将租赁的场地和建筑物返还给西安石膏厂。陕西省蓝田县人民法院于2014年9月28日依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百二十三条第一款的规定作出判决：一、ＸＸＸ、惠振江和西安石膏厂在2011年12月10日签订的《租赁合同》无效。二、西安石膏厂于本判决生效后十日内返还ＸＸＸ、惠振江租金10万元。三、西安石膏厂于本判决生效后十日内赔偿ＸＸＸ、惠振江损失5万元。四、ＸＸＸ、惠振江于本判决生效后十日内将租赁的场地和建筑物返还给西安石膏厂。案件受理费3300元（ＸＸＸ已预交），由西安石膏厂负担。如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人西安石膏厂不服上述判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误：1、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条，虽然上诉人与被上诉人所签订的租赁合同无效，但是被上诉人仍然应当按照合同约定的租金标准支付房屋的占有使用费。2、被上诉人对双方所签合同无效是有过错的，不应由上诉人承担所谓的损失。因为被上诉人乱挖鱼池，致使村组不满，最终起诉了被上诉人，蓝田县人民法院以（2012）蓝民二初字第00162号民事判决书判决西安石膏厂与宝兴寺二组2007年8月6日签订的《土地租赁合同》无效，被上诉人对合同无效是有过错的。而且被上诉人ＸＸＸ、惠振江在与上诉人西安石膏厂签订《租赁合同》时，已经明知该土地的性质，因此应由被上诉人自行承担其所造成的一切不利后果。综上请求：1、二审法院依法撤销一审法院（2014）蓝民初字第00498号民事判决第二、三项；2、依法驳回被上诉人要求返还租金10万元、赔偿损失5万元的诉讼请求；3、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人ＸＸＸ、惠振江答辩称，1、上诉人西安石膏厂认为一审法院认定事实不清的观点是不能成立的，上诉人要求依据《城镇房屋租赁合同司法解释》认为原审判决没有处理租金的问题，是显然错误的，休闲苑的现场设施都是废弃的没有使用价值的，ＸＸＸ实际没有占用、使用，他在重新挖鱼塘的时候被村上阻挡，所以不存在占用费的问题。2、上诉人西安石膏厂认为被上诉人ＸＸＸ、惠振江对合同的无效有过错，应分担损失的理由不成立。ＸＸＸ在改造之前不知道土地是基本农田，他的实际损失远远大于一审认定的损失，ＸＸＸ、惠振江与上诉人西安石膏厂签订的合同约定允许改变土地用途，所以ＸＸＸ没有过错。综上，原审查明事实清楚，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，原审判决认定事实清楚。另查明，涉案土地目前仍处于闲置状态，西安石膏厂也从未要求ＸＸＸ、惠振江返还涉案土地及建筑物。
本院认为，西安石膏厂与宝兴寺二组于2007年8月6日签订的涉案《土地租赁合同》已经生效法律文书确认为无效。西安石膏厂与宝兴寺二组签订上述合同后，在占有使用涉案土地期间，擅自改变土地用途，修建了“溪林休闲苑”，并于2011年12月10日将该苑租赁给ＸＸＸ、惠振江，双方所签订的租赁合同违反法律禁止性规定，应属无效合同。西安石膏厂作为出租方，明知涉案土地为基本农田，而擅自修建非农业经营场所，并将该场所出租给ＸＸＸ和惠振江，同时承诺为承租人ＸＸＸ、惠振江提供租赁场所和相关手续，主观上具有明显过错，其对合同无效给ＸＸＸ和惠振江造成的损失应承担赔偿责任。现ＸＸＸ、惠振江要求确认涉案合同无效，返还租金并赔偿损失，理由正当，其请求中合理部分予以支持。关于西安石膏厂认为其与宝兴寺二组所签《土地租赁合同》被确认无效系ＸＸＸ、惠振江乱挖鱼池，致使村组不满提起诉讼而为，同时ＸＸＸ、惠振江也明知土地性质，故本案中其亦具有一定过错。因其不能证明签订合同时，ＸＸＸ、惠振江明知涉案土地为农业用地，且西安石膏厂亦承诺为ＸＸＸ、惠振江提供相关合法手续，而双方所签的合同因违反法律禁止性规定被确认无效，并非ＸＸＸ、惠振江行为所致。故西安石膏厂所述理由不能成立。关于西安石膏厂主张占用费一节，因其并未提起反诉，本案不予涉及。就涉案合同无效给ＸＸＸ、惠振江造成的损失，原审所作认定并无不当。鉴于ＸＸＸ、惠振江并未实际经营，石膏厂所收的10万元租金应予返还，但ＸＸＸ、惠振江所看护的涉案场地及建筑物应返还给西安石膏厂。
据此，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元整由西安石膏厂承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马莉莉
审 判 员 李 刚
代理审判员 马延环
二〇一五年七月一日
书 记 员 关晓兰