舟山市定海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）舟定民初字第686号
原告张军君，岱山电力公司职工。
委托代理人王雪峰，女，1970年7月20日出生，汉族，个体经商，住浙江省岱山县衢山镇华都花苑*号***室，公民身份号码3309211970********。
被告王雪峰，身份同上。
被告马家裕，个体经商。
被告陈艳，个体经商。
两被告共同委托代理人王力，浙江震舟律师事务所律师。
原告张军君、王雪峰与被告马家裕、陈艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月5日立案受理后，由代理审判员马钦媛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王雪峰（同时系原告张军君的委托代理人）、被告马家裕、陈艳及两被告的委托代理人王力到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张军君、王雪峰诉称：两被告于2013年7月20日
向两原告承租位于舟山市定海区海州新天地广场内街9号、10号商铺，租期至2017年7月20日。原告交付了指定商铺，但被告仅支付了第一期租金。经催讨无果，现原告起诉，要求两被告继续履行房屋租赁合同，立即支付第二期租金242000元，并自2014年7月21日起按日3%支付滞纳金至租金付清之日止。
审理中，原告同意解除租赁合同，并将诉请相应变更为：判令两被告立即支付违约金100000元，并自2014年7月21日起，按每年242000元的标准支付租金至同年9月11日以及相应的滞纳金。
被告马家裕、陈艳辩称：一、被告早在2014年4月就向原告提出过解约意向，原告也表示同意，该房屋租赁合同已于2014年7月20日起，依合意解除，当月28日被告即腾空房屋，故原告关于租金和滞纳金的主张缺乏依据；二、导致合同终止的责任在于原告：首先，原告至今未取得涉案房产的权属证书，致使两被告经营的餐厅无法获得环保部门审批，其正常经营受阻；其次，根据目前市场行情，该区域的同类商铺租金已低于合同约定价格的40%，而原告又拒绝对租金作出相应调整，如继续履行原合同，被告损失严重；三、合同约定的违约金过高，其合理数额应为欠付租金的25%，即60500元（242000元×25%）；四、原告因被告承租的行为，额外获得了房产商60000元现金奖励，该获益应当从被告应承担的违约金中予以冲抵。
经审理查明：2013年7月20日，由原告王雪峰出面，与被告马家裕和陈艳订立《商铺租赁合同》，将其与另一原告张军君共有的坐落于舟山市定海区海洲新天地广场内街9号、10号商铺出租给两被告，约定：租赁期限自2013年7月21日起至2017年7月20日止；第一年租金为220000元，自第二年起，逐年递增10%；租金支付方式为先付后用，第一期租金分两次支付，第二期起于上一年租赁期满之日支付；若一方违约解除合同，违约方需各自承担违约金，承租方为100000元，出租方为200000元；如拖欠租金，出租方有权向承租方按欠付租金的3%，按日收取滞纳金；合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋。被告将该房屋用作经营舟山市定海麻辣主题餐饮店，并按约支付了第一期租金。在合同履行过程中，因“新天地”商铺自竣工以来，绝大多数门面空关，同类房屋租金出现大幅下跌，故原、被告自2014年初开始就租金调整事宜进行协商，始终未能达成一致。开庭时，原告同意解除合同，并接收了房屋钥匙。
另查明：
一、两原告系夫妻关系；
二、座落于舟山市定海区海洲新天地广场内街9号、10号一层的房屋，即涉案房屋，由两原告分别于2011年和2013年从浙江海洲房地产有限公司处购得，购房款已付清；
三、两原告作为涉案房屋业主，因符合房屋开发单位浙江海洲房地产有限公司设置的奖励条件，获得该单位给予的现金奖励60000元。
上述事实有原告举证的商铺租赁合同、个体工商户营业执照（复印件）、浙江省商品房买卖合同（二份）、房屋购买发票（二张）、新天地广场商铺开业奖励办法、浙江海洲房地产有限公司致业主函、短信照片，被告举证的短信照片、支票存根以及原、被告陈述予以证实。
本院认为：《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，双
方均应按约履行。根据庭审查明的事实及双方的意见，本院对本案争议焦点认定如下：
一、房屋租赁合同解除的时间。两被告以2014年4月26日被告马家裕和原告王雪峰的短信记录为依据，主张双方早在第一年租期届满前已就合同解除达成一致，而第一年租金已付，故租赁合同于第一年租期届满之日，即2014年7月20日解除。原告主张对方自愿支付100000元违约金为其同意解除合同的条件，被告拒付违约金，故该同意不生效。从双方提供的证据看，原、被告就租金调整等事宜的协商自2014年3月一直延续至7月。期间，被告多次向原告表示因租金过高无意继续履行合同，原告亦于4月表示同意，并要求被告支付违约金。但该次协商仅为双方就合同变更、解除等谈判过程中的一个环节，此后，双方仍有协商，故该次协商不应理解为合同已于当时经合意解除。原告直到开庭当日才最终同意解除合同，并接收房屋钥匙，故房屋租赁合同于2014年9月11日起解除。被告以合同已于第一期租金对应的租期届满前解除为由，而拒付租金的抗辩不成立，其应向原告支付自2014年7月21日起至2014年9月11日止的租金35140元（按每年242000元，计算53天）。
二、导致租赁合同解除的过错方。被告要求提前解约的理由有二：一是在整个房屋租赁过程中，原告未提供该房合法有效的权属证明，导致其无法正常经营；二是该区域同类商铺租金远远低于合同约定价格。对于理由一，被告关于其无法正常经营的事实缺乏相应的证据支持，且从现有证据看，其要求解除合同的理由是租金过高，在双方协商过程中，被告曾多次表示，若原告同意降低租金至其能接受的水平，被告将继续承租，故被告此项理由不成立。对于理由二，租金涨跌作为一种商业风险，是客观存在的，不能归咎于合同当事人。合理谨慎地订立合同，自负盈亏是商品经济的标志，也是意思自治的结果，被告以市场租金下跌为由拒绝继续履行合同，缺乏正当理由。综上，合同系因被告违约解除，被告应当承担相应的违约责任。
三、100000元违约金是否过高。根据合同，被告违约解除合同，应当向原告支付100000元违约金。至于是否予以调整，应当根据原告由此遭受的合理损失而定。对原告的合理损失应综合考虑若干因素：如新旧租赁合同租金的差价、合同解除日至原告将涉案房屋另行出租期间房屋闲置的租金损失等。从实地来看，海洲新天地内街市面很冷清，只有零星几家店面在营业，绝大多数商铺处于空关状态，被告亦自认新天地同类商铺租金价格已降至合同价格的40%以下，无论从可得利益的减损还是房屋闲置期的损失角度，100000元违约金于原告的合理损失而言，并无不当，可予支持。另，60000元奖励的发放对象系房屋业主，与被告无关，故本院对被告要求将该获益在违约金中予以冲抵的主张予以驳回。
四、被告是否应当支付迟延履行违约金。原告所称滞纳金，实质上即迟延履行违约金，系对承租方拖欠房租行为的约束。被告在第二期租金支付日前已向原告表明解约意向，双方就此展开协商，原告于2014年8月5日诉至本院，审理中，原告同意解除合同。在此背景下，原告针对第二期租金主张滞纳金，显然缺乏合理性，本院予以驳回。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、确认原告张军君、王雪峰与被告马家裕、陈艳签订的《商铺租赁合同》于2014年9月11日解除；
二、被告马家裕、陈艳于本判决生效之日起30日内共同向原告张军君、王雪峰支付租金35140元，违约金100000元，合计135140元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2300元，减半收取1150元，由被告马家裕、陈艳共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
代理审判员 马钦媛
二〇一四年十月十一日
书 记 员 陈 洁