陕西省咸阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕04民终2368号
上诉人（原审被告）：咸阳市农业科学研究院，住所地：咸阳市渭城区周陵镇陵照村。
法定代表人：王玺民，系该院院长。
委托诉讼代理人：宋中军，系咸阳市农业科学研究院员工。
委托诉讼代理人：宋博亚，陕西玖标律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：咸阳中凯装饰有限公司，住所地：咸阳市渭城区咸宋路37号。
法定代表人：张鹏杰，系该公司经理。
委托诉讼代理人：刘涛：陕西为民律师事务所律师。
上诉人咸阳市农业科学研究院（以下简称咸阳农科院）因与被上诉人咸阳中凯装饰有限公司（以下简称中凯公司）租赁合同纠纷一案，不服咸阳市渭城区人民法院（2017）陕0404民初155号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人咸阳农科院委托诉讼代理人宋中军、宋博亚，被上诉人中凯公司委托诉讼代理人刘涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
咸阳农科院上诉请求：撤销原审判决，重新判决或发回重审。事实及理由：原审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当。1、咸阳农科院与张鹏杰签订了租赁合同，与中凯公司没有签订租赁合同。被上诉人不具有合法的诉讼主体资格。2、咸阳农科院与张鹏杰之间的租赁合同已履行了5年多，被上诉人已经收回大部分投资成本，原审按照评估价值分担，未按照实际投资分担显失公平、公正。因为评估时的价值与当时的投资相差悬殊。被上诉人的损失是建设厂房的投资。被上诉人应当向法院提交修建厂房的合同和支付工程款的正式税务发票，而不应是评估报告。被上诉人及张鹏杰至今未以合法有效的方式将租赁土地交还上诉人。上诉人也未接管。原审法院认定被上诉人2016年6月已经搬离，判令上诉人返还7333元租金缺乏事实和法律依据。3、原审就临时建筑物归谁所有未予明确。建议将上述建筑材料残值归被上诉人所有。4、原审法院认为双方间的合同无效缺乏事实和法律依据。
中凯公司辩称，中凯公司具有诉讼主体资格。租赁合同虽然是张鹏杰个人签订的，但张鹏杰是公司法定代表人。虽然原审法院认定合同无效，但中凯公司要求咸阳农科院只承担60%责任。
中凯公司一审请求：判令被告赔偿原告财产损失280563.9元，退还原告多交纳的租金7333元。
原审法院认定：2011年5月31日，咸阳农科院（甲方）与张鹏杰（乙方）签订了土地租赁合同，约定：1、甲方将咸阳市渭城区周陵镇咸阳农科院内西北角大房3间、小房3间、1.3亩土地租赁给乙方。甲方同意乙方在租赁土地上建筑厂房17间、办公室2间，厂房和办公室所有权归乙方。2、租赁期10年，从2011年5月31日起至2021年5月31日止。每年租金8000元，分两次付清。第一次付清前六年租金，甲方同意减免一年房租，乙方第一次交租金4万元，2011年5月31日交清。……7、本合同因国家政策或重大科研项目实施可无条件终止（以国家政策项目文件为依据）。2016年5月12日，咸阳农科院向中凯公司去函，内容为：根据渭城区康陵文物管理所关于拆除王皇后陵封土周边50米范围内建筑的要求，请接到通知20天内搬离我院。2016年6月，中凯公司已经搬离。2016年5月20日，经中凯公司委托，陕西大洋资产评估有限公司对中凯公司的房屋建筑物、构筑物进行评估，评估值为280563.90元。
另查明，2013年3月5日，中凯公司成立，法定代表人为张鹏杰，股东为张鹏杰、张升、李华丽。
原审法院认为，双方间的租赁合同虽然是在平等自愿的前提下签订，但因该合同所涉及租赁物位于王皇后陵封土50米内，危害文物安全，有损文物的历史风貌，该合同违反法律规定，属于无效合同。因双方对此均有过错，咸阳农科院应承担中凯公司60%的损失。本案合同虽然是张鹏杰和咸阳农科院签订，根据公司法和相关司法解释，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，但公司成立后已经实际享有合同权利的，公司可以作为相对人。本案租赁物用途为塑钢厂生产所用，并非张鹏杰个人，故公司可以作为原告起诉。根据合同约定，第一次交纳房租时间为2011年5月31日，一次性交清6年房租，截止时间为2017年5月31日，但中凯公司已于2016年6月搬离，咸阳农科院应退还中凯公司7333元租金。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条之规定，判决：一、咸阳市农业科学研究院赔偿咸阳中凯装饰有限公司财产损失168338.34元。二、咸阳市农业科学研究院退还咸阳中凯装饰有限公司多交纳的租金7333元。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费5618元，由咸阳市农业科学研究院承担3371元，由咸阳中凯装饰有限公司承担2247元。
二审中，咸阳农科院向法庭提交了租赁场地的简图及五张照片，用于证明：中凯公司的厂房是在原来旧厂房的基础上建设的，是石棉瓦房；所用的砖墙是咸阳农科院原来的材料；中凯公司没有将房屋移交给咸阳农科院，里面还在养犬；咸阳农科院同意中凯公司盖房，中凯公司应该去办理相关手续，中凯公司没有办理相关手续，建造的厂房是违法建筑，应该自己承担相关责任。
中凯公司对上述证据的真实性和证明对象均不认可。
本院审查认为，咸阳农科院提交的上述证据客观真实，予以采信，但证明对象由法院结合证据内容依法认定。
经二审审理查明，原审查明的事实属实，予以确认。
另查明，双方签订的租赁合同第6条约定：本合同结束时，乙方（张鹏杰）负责拆除其修建的地面设施、建筑物并及时搬离，恢复原有地貌。
本院认为，本案的争议焦点为：1、中凯公司是否具备原告主体资格；2、咸阳农科院与中凯公司之间的租赁合同是否有效；3、原审判决就双方过错大小认定是否合适；4、中凯公司的损失大小及咸阳农科院应承担的具体数额；5、咸阳农科院是否应返还中凯公司7333元租金。
关于中凯公司是否具备原告主体资格的问题。虽然张鹏杰于2011年5月和咸阳农科院签订了租赁合同，但中凯公司成立后，已经实际享有合同权利，咸阳农科院对此已经知情（这一点从咸阳农科院向中凯公司的函中可以看出）；更何况，张鹏杰在本案审理过程中已明确表示将索赔的权利转让给中凯公司，自己不再主张该项权利，故中凯公司起诉索赔具备原告主体资格。
关于咸阳农科院与中凯公司之间的租赁合同是否有效的问题。由于双方间的合同涉及内容较多，就中凯公司租赁咸阳农科院房屋土地部分，因并不违反法律强制性规定，属于有效协议，该部分已解除。就咸阳农科院同意中凯公司在租用土地上建筑厂房17间、办公室2间，因占用土地位于王皇后陵保护范围和建设控制地带内，建设行为影响文物安全和环境风貌，损害社会公共利益，故该部分无效。
关于原审判决就双方过错大小认定是否合适的问题。王皇后陵位于咸阳农科院内，相对于张鹏杰，咸阳农科院更有条件知道出租的土地位于文物保护单位保护范围和建设控制地带内，更应妥善管理，但咸阳农科院却同意张鹏杰在该土地上建设厂房，过错较中凯公司明显，原审判令其承担60%损失并无不当。咸阳农科院代理人认为咸阳农科院不应承担责任，中凯公司应承担全部损失理由不能成立。
关于中凯公司的损失大小及咸阳农科院应承担的具体数额。中凯公司因无法提供其建设厂房时的合同及付款证明，故申请陕西大洋资产评估有限公司对其重置价值进行评估。经过评估，重置价值总计为337735.6元。陕西大洋资产评估有限公司和评估人员具备相关资格，评估程序合法，依据充分，结论明确，其作出的评估报告应予采信。由于中凯公司的租期只有10年，到期后须拆除，故建设费用应在10年内摊入成本，每年平均为33773.56元。中凯公司已使用了5年，其剩余价值为168867.8元。该厂房拆除后会给中凯公司造成上述损失。由于咸阳农科院对此有一定过错（60%），故应承担中凯公司101320.68元损失。原审判决未考虑租赁期限，按照净资产值计算损失不当，应予纠正。
关于咸阳农科院应否返还中凯公司7333元租金的问题。咸阳农科院于2016年5月12日向中凯公司发出限期搬离的函，中凯公司2016年6月即已搬离，这一点从咸阳农科院提供的照片也能看出。而中凯公司已预交了2017年5月31日前的租赁费，对于搬离后到2017年5月31日之间的租金（7333元），咸阳农科院应退还中凯公司。
至于咸阳农科院提到将来厂房归属的问题。咸阳农科院向中凯公司赔偿后，该厂房将来的相关权益由咸阳农科院享有和处分。
综上所述，上诉人咸阳农科院的上诉请求部分成立，予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持咸阳市渭城区人民法院（2017）陕0404民初155号民事判决第二项即，咸阳市农业科学研究院退还咸阳中凯装饰有限公司多交纳的租金7333元；
二、撤销咸阳市渭城区人民法院（2017）陕0404民初155号民事判决第三项即，驳回原告其他诉讼请求；
三、变更咸阳市渭城区人民法院（2017）陕0404民初155号民事判决第一项为，咸阳市农业科学研究院于本判决生效后十五日内给付咸阳中凯装饰有限公司101320.68元；
四、驳回咸阳中凯装饰有限公司其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5618年，由咸阳市农业科学研究院承担2000元，由咸阳中凯装饰有限公司承担3618元；二审案件受理费3813元，由咸阳市农业科学研究院承担2300元，由咸阳中凯装饰有限公司承担1513元。
本判决为终审判决。
审判长 魏永锋
审判员 席晓颖
审判员 赵建辉
二〇一八年五月二十二日
书记员 许 聪
附相关法律：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
执行提示：
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。