杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2007）下民一初字第1372号
原告郑一夫。
委托代理人郑醒华。
被告高宁。
委托代理人孙晓娟。
委托代理人蒋华。
被告杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司。
法定代表人刘田。
委托代理人李爱梅。
原告郑一夫为与被告高宁、被告杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司房屋转让合同纠纷一案，于2007年8月30日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员叶东晓独任审判，于2007年10月29日公开开庭进行了审理。原告郑一夫及其委托代理人郑醒华、被告高宁委托代理人孙晓娟、蒋华、被告杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司委托代理人李爱梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑一夫诉称，2007年6月8日，原告通过被告杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司与被告高宁签署了由高宁向原告出售建筑面积为48.32平方米的杭州市杭锅新村10幢2单元103室房屋的《购房意向书》一份。意向书约定该房屋的总价款为345000元，原告首付173000元，余款商业按揭贷款支付。该房屋的税费及代理服务费由原告承担。三方约定于2007年8月8日以内原告与高宁通过杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司签订杭州市房屋转让合同，同时，杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司根据高宁委托挂牌出让的该房屋有关资料，经计算交给原告一张房屋买卖双方各应承担的税费清单，合计为20686.56元。意向书第六条还规定了高宁同意于2007年8月25日以内将该房屋交付原告。意向书对双方的违约责任也作了约定。意向书签订后，原告将意向金20000元交给高宁。但至意向书约定时间届满，两被告却拒绝与原告签订房屋转让合同，原告经发函催讨无果，只能诉至法院，请求判令1、两�告立即办理杭州市杭锅新村10幢2单元103室房屋转让的有关手续；2、如被告高宁不履行上述义务，应向原告支付违约金40000元；3、本案诉讼费用由两被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、购房意向书，欲证明原告与两被告的法律关系。
2、房屋买卖费用清单，欲证明原告与两被告签署意向书时被告杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司测算的税费。
3、收款收据，欲证明原告向被告杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司支付了20000元意向金的事实。
4、告知书，欲证明原告催促被告高宁履行意向书的事实。
被告高宁辩称，原告陈述的事实和理由是不真实的。被告与丈夫蒋华是诉争房屋的共同共有权人，2007年6月8日，因为双方对房屋的价格没有达成一致意见，其中涉及房改房超面积部分的税费原告不愿意承担，导致房屋购买意向书并没有签署�功，被告的丈夫蒋华没有在意向书上签字。而被告的签字是由于对意向书有重大误解所致。被告在房屋买卖过程中没有违约，所以也不需要支付违约金。原告的诉讼请求不符合事实，也没有法律依据，要求驳回原告的诉讼请求。
被告高宁为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：
1、独家委托协议书，欲证明高宁和蒋华作为诉争房屋的共有权人委托杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司以340000元的房屋净价卖房。
2、房屋三证收据，欲证明被告高宁夫妻出售房屋的意向是十分明确的。
3、广告，欲证明杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司没有办理房改房上市的申报手续就刊登广告，存在过错。
4、购房意向书，欲证明高宁在意向书上的签字是对意向书内容的重大误解。
5、回复函及快递详单，
6、催办函，
7、告知函及快递详单，
8、8月31日函的回复，
证据5－8欲证明原、被告三方针对房屋转让多次认真协商，但无法达成一致意见。
9、电话记录，欲证明房屋买卖过程中，高宁没有过错。
被告杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司辩称，被告在整个委托过程中是没有过错的，在接受了高宁委托售房后，被告进行了广告宣传，并找到了原告前来购房。在签订购房意向书后，被告多次要求高宁来办理正式的房屋买卖手续，但是高宁拒绝签订房屋买卖合同。2007年8月31日，被告再次要求原告、高宁于9月4日来办理房屋买卖手续，但买卖双方均未来办理相关手续。如果双方现在还有房屋买卖的意向，被告仍愿意协助办理所有手续。本案是房屋买卖合同纠纷，卖方是高宁，买方是原告，被告不是房屋买卖的相对人，即不是本案的适格被告。要求驳回对被告的诉讼请求。
被告杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司未向本院提交相关证据。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
原告提交的四份证据，被告杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司对证据1-3均无异议，证据4认为是发给高宁的，故与本公司无关。被告高宁对证据1的真实性无异议，关联性与合法性均有异议，认为作为共有权人的蒋华未在合同上签字，而被告本人是在重大误解的情况下签字，故该意向书应予以撤销。证据2的三性均有异议。证据3的真实性无异议，关联性有异议，认为杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司收取意向金的行为与本人无关。证据4的真实性无异议，证明对象有异议。本院认为诉争房屋系高宁与蒋华夫妻共同共有，意向书仅有高宁一人签字而未经蒋华签字确认，未发生法律效力，故对证据1的证据效力不予确认。证据2未经杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司盖章确认，其真实性与关联性均不予确认。证据3、�据4的真实性均予以确认，但两份证据与本案争议焦点缺乏关联，故对其关联性不予确认。
被告高宁提交的证据1、2、3，原告均表示不清楚，被告杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司对三份证据的真实性均无异议，但对证据3的证明内容有异议，认为不能证明其有过错。证据4、5、6、7、8，原告均无异议。被告杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司对真实性亦无异议。证据9原告及被告杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司均有异议认为原告在电话中的回答均为敷衍被告高宁，不是其真实意思表示。本院对上述证据1、2、3、4、5、6、7、8的真实性均予以确认。证据9原告及被告杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司的抗辩缺乏证据佐证，本院不予采信，故对证据9的证明力予以确认。
根据上述有效证据，本院确认下述案件事实：
2007年5月27日，被告高宁及其丈夫蒋华委托被告杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司出售其夫妻共有的杭州市杭锅新村10幢2单元103室房屋，该房屋建筑面积48.32平方米，委托代理销售总价为340000元。二被告为此签订一份《独家委托协议书》，同时还约定交易过程中产生的税费由买方承担。代理期限为三个月即至2007年8月27日止。同日高宁将房屋权属证书原件交给杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司。杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司在报纸刊登了诉争房屋的出售广告。原告郑一夫获悉此房源后，向二被告表示了购房意向，并同意以345000元的价格购买诉争房屋，2007年6月8日，原告及高宁夫妻在杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司处签订购房意向书，因诉争房屋系房改房，双方对超面积部分产生的税费的承担问题不能达成一致，在意向书上仅有原告及高宁签字，蒋华拒绝在意向书上签字。2007年6月9日，原告向杭州我�我家房屋租赁置换有限公司交纳了购房意向金20000元。因被告高宁拒绝按意向书约定签订正式房屋买卖合同，原告诉至本院。
本院认为，诉争房屋系高宁及丈夫蒋华的夫妻共同财产，夫妻双方对该房屋享有共同权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，任何一方未经共有人许可，单独处分共有房屋的，一般应认定为无效。但第三人善意、有偿取得共有产的，应维护善意取得第三人的权利。本案中原告据以支持其诉请的购房意向书，仅有高宁签字，而另一共有权人蒋华当场表示拒绝签字，对此原告是明知的，故原告并非善意取得第三人。由此可以认定原告与高宁之间签订的购房意向书不具有法律效力。无效合同自签订之日即为无效，故原告要求高宁履行该意向书并支付违约金的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《关于贯彻执行＜中华�民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第89条之规定，判决如下：
驳回原告郑一夫的诉讼请求。
本案受理费3238元，由原告郑一夫负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费6476元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审判员 叶东晓
二〇〇七年十一月二十六日
书记员 吴恒杰