江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第0887号
上诉人（原审被告）江苏现代投资有限公司。
法定代表人邓洁瑜，该公司董事长。
委托代理人张浪，江苏知缘律师事务所律师。
委托代理人赵燕，江苏楚平鸣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）周祥，男，汉族，1985年9月6日生，无业。
被上诉人（原审原告）杨丽娟，女，汉族，1987年2月3日生，无业。
两被上诉人共同委托代理人韩丽丽、陈敏亚，江苏引航律师事务所律师。
上诉人江苏现代投资有限公司（以下简称现代投资公司）与被上诉人周祥、杨丽娟商品房销售合同纠纷一案，淮安市清浦区人民法院于2014年4月17日作出（2014）浦民初字第1429号民事判决。上诉人现代投资公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年6月25日公开开庭进行了审理。上诉人现代投资公司的委托代理人张浪、赵燕，被上诉人周祥、杨丽娟的委托代理人韩丽丽、陈敏亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2012年5月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于淮安市清浦区北京南路西侧、枚皋路以南“现代食品城”第A、B幢3485号房1间（建筑面积为16.7平方米），房屋总价款为10.8万元。原告于签订合同当日向出卖人支付房屋首付款6.8万元，余款4万元须在5个工作日内办理银行按揭贷款申请手续；若非出卖人原因未办下来按揭贷款的，则买受人应自收到银行不予放款通知之日起7日内向出卖人付清全部房款，否则视为买受人逾期付款，买受人应按本合同第七条的约定，向出卖人承担逾期付款的违约责任。关于房屋交接问题，双方在合同的第八条、第十一条约定，出卖人应于2013年12月25日前，书面通知买受人办理交付手续，向买受人出示商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人逾期交房超过60日后，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金。
合同签订当日，原告支付了房屋首付款6.8万元（包括合同签订之前即同年5月26日原告已支付的预售定金1万元）。2013年12月25日，因商品房尚未符合交付条件，原告未接受房屋。2014年3月10日，原告诉至原审法院，以所购商品房至今未能符合合同约定的交付条件为由，要求依约解除与被告签订的《商品房买卖合同》，要求被告返还其交付的房屋首付款6.8万元，并应按银行同期贷款利率赔偿其利息损失（自2012年6月11日起到返还之日止）。
本案在审理过程中，被告虽抗辩本案争议的房屋已符合交付条件，但在原审法院规定的期限内未能举证证明。同时，被告主张原告至今未依合同约定支付房屋余款，但认可原告未能成功办理银行按揭贷款手续，系因国家宏观政策等原因所致，系不可归责于双方当事人的原因。并在本案中保留日后对此向原告主张违约责任的权利。
原审庭审中，原告要求被告返还其交付的房屋首付款6.8万元，并主张双方约定的延期交房违约金低于其实际损失，故要求被告按银行同期贷款利率赔偿利息损失（自2012年6月11日起计算到返还之日止）。经质证，被告认可原告已交付房屋首付款6.8万元，但是对于原告要求被告按银行同期贷款利率承担已付款的利息损失提出异议，认为合同中已对不能交付房屋所应承担的违约责任进行了明确约定，即出卖人应按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。因原告未能向原审法院举证证明其实际损失的相关证据，故向原审法院明确表示，如果法院不能支持该请求，则要求被告依据双方合同的约定，承担逾期交付房屋的违约责任即违约金1360元。
周祥、杨丽娟一审诉称，2012年5月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于淮安市清浦区现代食品城第A、B幢单元3485号房，合同对房款、房屋交付时间、交付条件及违约责任等内容进行了约定。合同签订后，原告依照合同约定交付了房款6.8万元，但被告未能依照合同约定的房屋交付时间向原告交付房屋，且房屋至今不符合合同约定的交付条件。故原告诉至法院，请求依法解除双方签订的《商品房买卖合同》，返还交付的房款6.8万元，并应按银行同期贷款利率赔偿原告利息损失（自2012年6月11日起到返还之日止）。
被告现代投资公司一审辩称：1、本案《商品房买卖合同》没有得到全面履行是因为原告没有按照约定付清全部购房款；2、合同现能够继续履行，不符合法定解除的条件；3、即使存在被告违约，原告所主张的违约金也不符合合同的约定。
原审认为：一、关于双方所签订的《商品房买卖合同》的效力问题。周祥、杨丽娟与现代投资公司之间签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，应受法律保护。
二、关于原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，要求被告返还已交付的购房款6.8万元，并按银行同期贷款利率标准赔偿其利息损失问题。原、被告所签订的《商品房买卖合同》中，约定被告应于2013年12月25日前交付符合合同约定的商品房，且逾期交房超过60日后，原告有权要求解除合同。被告庭审中虽抗辩目前房屋已符合合同约定的交付条件，但未能举证证明，且至今亦未能提供曾向原告发出书面通知、要求办理交付房屋手续的相关证据，故原审法院依法确认被告所出卖的商品房至今未能符合合同约定的交付条件。因被告延期交付房屋已超过合同约定的60日，原告据此要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，符合合同约定，依法予以支持。同时，因双方对被告延期交付房屋而导致合同被解除的，约定被告应退还原告全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。现原告已付房款为6.8万元，被告理应依合同约定予以全部返还。另我国《合同法》虽规定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。但本案中，原告并无证据证明其首付款为通过银行贷款取得，亦无证据证明其有其他实际损失，故对原告要求依据银行同期贷款利率计算其利息损失的主张不予支持。因原告在审理中已明确表示，如果法院不支持该请求，则请求依据双方合同约定，要求被告承担延迟交付的违约金。现原告已付房款为6.8万元，经计算，被告应承担违约金为1360元（68000×2%）。对于被告抗辩原告因未付清余款，亦存在违约行为，因其庭审中认可原告未能成功办理银行按揭贷款手续付清余款，系因国家宏观政策等原因所致，为不可归责于双方当事人的原因，并在本案中保留日后对此向原告主张违约责任的权利。故原审对被告的抗辩主张在本案中不予理涉，对此被告日后可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除周祥、杨丽娟与江苏现代投资有限公司于2012年5月30日签订的《商品房买卖合同》。二、江苏现代投资有限公司于本判决生效之日起10日内返还周祥、杨丽娟房屋款6.8万元，并承担周祥、杨丽娟违约金1360元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1844元，减半收取922元，由被告江苏现代投资有限公司负担。
上诉人现代投资公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、上诉人已依约定交付了房屋，房屋已交给江苏现代市场管理有限公司，双方签定的补充协议约定，若非出卖人原因未办理好按揭贷款，买受人应自收到银行不予放款之日起七日内向出卖人付清全部房款，被上诉人至今未交清房款，应视为逾期付款，被上诉人未办下来按揭贷款是其不配合银行，按《商品房买卖合同》第七条约定，买受人承担逾期付款的违约责任，合同继续履行；2、《商品房买卖合同》补充协议约定上诉人交付商品房以买受人付清应交的房价款为前提。否则被上诉人承担逾期付款的违约责任，《商品房买卖合同》应继续履行。请求二审依法改判。
被上诉人周祥、杨丽娟答辩称：1、上诉人至今未交付房屋，因房屋不具备交付条件；2、被上诉人多次联系浦发银行，均未办成按揭贷款，浦发银行拒绝放贷，按揭贷款不到位的责任在上诉人。请求二审依法维持原判。
二审审理中，上诉人提供其与中国建设银行股份有限公司淮安分行签定的《商品房销售贷款合作协议书》、与上海浦东发展银行股份有限公司淮安分行签定的《按揭业务担保合作协议书》。证明其与银行签定了按揭协议，未办理按揭贷款的责任不在上诉人。
被上诉人对上述证据不表异议，但认为不能办理按揭的责任不在被上诉人，能办理按揭的业主是个别特例，与本案无关。
二审审理中，上诉人向法庭提交一份《淮安现代食品城商铺委托经营管理合同》及签约流程表，受委托方是江苏现代市场管理中心，证明该争议房屋已实际交付，接收人为江苏现代市场管理中心。签约流程表有被上诉人签名，载明房屋总价与合同价不一致，是因为扣除了5年的房租。
被上诉人质证认为，对《淮安现代食品城商铺委托经营管理合同》的真实性予以认可。但不认可证明目的。上诉人以售后返租的形式出售商品房违反商品房销售管理办法第11条的规定。该合同并未履行，签约流程表房屋总价与合同价不一致，是上诉人的一种促销手段。
二审审理中，上诉人向法庭提供江苏现代市场管理有限公司出具的情况说明，载明上诉人于2013年10月1日前向江苏现代市场管理有限公司交付了周祥、杨丽丽购买的3485号商铺，现商铺在全面装璜中，江苏现代市场管理有限公司同意按《淮安现代食品城商铺委托经营管理合同》的约定，支付从2011年11月1日至2019年10月31日的委托经营的租金。证明房屋已经交付江苏现代市场管理有限公司。
被上诉人质证认为，该证据与本案无关。房屋交付应向被上诉人交付。
二审审理中，法院到涉案现场拍摄一组涉案商品房外部照片，照片显示涉案商品房工程未完工，不符合交付条件。
上诉人现代投资公司质证认为，照片上的房屋不是上诉人建的商品房。
被上诉人质证认为，对证据的真实性予以认可。
二审审理中，法院于2014年8月13日，就本案的按揭问题，调查上海浦东发展银行股份有限公司淮安分行信贷部的工作人员杨某，其表示因为现在的房地产市场大环境不好，加之涉案的商铺系大通铺形式，无明显墙体分割，可能不值钱，同时因为看到上诉人公司无法按期交房，所以放贷条件审查严格，所以没有办理按揭。同日，法院调查中国建设银行股份有限公司淮安分行个人信贷部调查朱某，其也证明与上诉人合作时就表示银行只做临街商铺的投资者贷款，而上诉人主要是内部商铺。
上诉人现代投资公司质证认为，被上诉人购房选择的是首付加按揭贷款，购房户不符合贷款条件，与上诉人无关。
被上诉人质证认为，按揭贷款未办理的责任在上诉人。
二审经审理除确认原审查明的事实外，另查明，涉案房屋按揭贷款未办下来，原因是开发商出售的商铺系大通铺形式，无明显墙体分割，可能不值钱，银行看到开发商无法按期交房，银行虽然与开发商签订了合作协议，但未办理按揭。且银行与开发商签定协议时就告知开发商贷款对象是临街商铺的购房户。
本院认为，双方签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实意识表示，且不违反法律法规规定，合法有效，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的，合同的一方当事人可以提出解除合同。同时，依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2013年10月1日前交付房屋；第九条约定，出卖人逾期60日交付房屋的，买受人有权解除合同。本案中，法院在庭审中问及上诉人涉案房屋是否检验合格，上诉人称手续正在办理，且法院通过实地调查，涉案的房屋至今仍未具备交付条件，被上诉人并未使用涉案房屋。综上，因涉案房屋至今未具备交付条件，被上诉人有权依据双方约定主张解除合同。故上诉人诉称继续履行合同的主张本院不予支持。
依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。按揭贷款系购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。实践中，购房人一般申请按揭贷款的银行都是与房地产企业具有合作关系的银行，购房人将按揭款汇入房地产企业在银行的指定账户。本案中，上海浦东发展银行股份有限公司淮安分行信贷部就本案的按揭问题，表示因为现在的房地产市场大环境不好，加之涉案的商铺系大通铺形式，无明显墙体分割，可能不值钱，同时因为看到上诉人公司无法按期交房，所以放贷条件审查严格，便没有办理按揭。此外，中国建设银行股份有限公司淮安分行个人信贷部也表示与上诉人合作时，就口头告知开发商只做临街商铺的投资者贷款，而上诉人的商铺主要是内部商铺。故本案中，未办理按揭贷款的责任不在于被上诉人，且涉案的房屋至今仍未具备交付条件，被上诉人可以解除合同。
综上，上诉人上诉理由不成立，本院不予支持，原审判决正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1844元，由上诉人江苏现代投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 青
审 判 员 孙 洁
代理审判员 刘玉娟
二〇一四年八月二十日
书 记 员 黄春丽