北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终2421号
上诉人（原审第三人）粤海企业（集团）有限公司，住所地香港干诺道中148号粤海投资大厦36楼。
授权代表张鉴松，董事。
委托代理人张劲松，男，1971年6月12日出生。
被上诉人（原审原告）门殿新，男，1965年3月5日出生。
委托代理人李然，北京市天元律师事务所律师。
委托代理人李王龑，男，1990年2月18日出生。
被上诉人（原审被告）北京天恒房地产股份有限公司，住所地北京市西城区阜外大街31号天恒置业大厦11层。
法定代表人刘洪文，董事长。
委托代理人吴晨，男，1985年8月12日出生。
上诉人粤海企业（集团）有限公司（以下简称粤海公司）因与门殿新、北京天恒房地产股份有限公司（以下简称天恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第9520号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
2015年3月，门殿新诉至原审法院称：2006年9月20日，我同天恒公司签订《购房协议书》，约定：天恒公司于2001年9月18日购买了西城区16号四合院，我同意受让该房屋，转让款280万元，天恒公司自收到首付款15个工作日内将房屋腾空并将钥匙移交。天恒公司收到全款后开始配合协助办理过户手续，产权办理期间，我拥有房屋使用权。此后，我支付了房款并接受了房屋，但至今为止，天恒公司未协助我办理产权过户手续，故诉至法院，请求法院判令天恒公司协助我办理西城区16号房屋的产权过户手续。
天恒公司辩称：我公司同意配合门殿新完成过户手续，标的房屋至今未办理过户手续系因我公司自身以外的原因，我公司不存在过错。具体如下：第一，本案合同签订及履行情况。2006年9月20日，我公司与门殿新签订《购房合同书》，约定我公司将标的房屋以280万元的价格出售给门殿新。合同签订后，门殿新通过第三方北京金都房地产实业股份有限公司分期支付了房款280万元，我公司于2011年9月29日给门殿新出具了编号为×××的付款收据，并依约将标的房屋交给门殿新使用。第二，本案标的房屋权属的历史沿革。2001年9月18日，粤海企业（集团）有限公司北京联络处（以下称“粤海北京联络处”）与北京市西城区住宅建设开发公司（以下称“西城住建公司”）签订《合同书》，约定粤海北京联络处将标的房屋以200万元的价格转让给西城住建公司。西城住建公司将转让款于2001年9月28日支付，粤海北京联络处也将标的房屋交付西城住建公司。第三，本案标的房屋办理权属的障碍。目前，标的房屋依然登记在粤海北京联络处名下，但粤海北京联络处已经撤销，其开办单位粤海企业（集团）有限公司人员变化大，无人协助配合，标的房屋的权属登记一直无法办理至我公司名下，故我公司亦无法为门殿新办理产权过户手续。第四，涉案房屋本在拆迁范围内，后因为是文物保护单位，所以未能进行拆迁。
粤海公司述称：我公司下属的北京联络处于2001年9月18日与北京市西城区住宅建设开发公司签订《合同书》，约定粤海北京联络处将标的房屋以200万元的价格转让给西城住建公司。《合同书》第5条约定，我公司，包括当时的北京联络处没有协助任何人办理过户手续的义务。其他人向我方提出办理过户的申请存在超出诉讼时效期间的问题。在不增加我公司法律风险的前提下，我公司可以有条件的协助解决这一问题。另外，当时标的房屋所在地区要拆迁，所以双方约定不再办理过户手续。北京联络处是非法人分支机构，于2001年10月被我公司撤销。
原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，天恒公司通过与粤海公司签订《合同书》、支付房屋补偿款，取得了涉案房屋的所有权。其就涉案房屋与门殿新自愿签订的《购房合同书》，不违反法律规定，受法律保护，双方均应依照合同履行。门殿新向天恒公司交纳全部购房款后，天恒公司除应向门殿新交付房屋外，协助门殿新办理产权过户手续亦是其应履行的义务。现门殿新要求天恒公司依照合同约定协助其办理涉案房屋的产权过户手续，天恒公司同意协助，法院不持异议。对于粤海公司所述其没有协助任何人办理过户手续的义务的意见，法院认为，房屋买卖合同出卖人的法定义务包括房屋的交付及产权过户，并不因当事人的约定而免除或者改变。本案中，天恒公司与粤海公司虽然约定了双方不办理产权过户手续，但该约定是在特定条件下所达成，即涉案房屋位于天恒公司拟建的丰盛危改小区拆迁范围内，属于粤海公司提前转让，可以不进行产权过户而直接进行拆迁。但此后，客观情况发生了变化，即涉案房屋因属于文物保护院落，不再进行拆迁。故天恒公司与粤海公司就双方不办理产权过户手续的约定不再适用。现涉案房屋仍登记在粤海北京联络处名下，而粤海北京联络处已于2001年10月被粤海公司撤销，且天恒公司已将涉案房屋出售给门殿新，由门殿新实际占用使用，在此情况下，涉案房屋应当及时办理产权过户手续，以维护其权属的稳定。综上，粤海公司应当协助天恒公司办理产权过户手续。需要说明的是，天恒公司及粤海公司对于产权未能过户均无过错，属于特定情况发生变化，是合同全面履行必须进行的变更。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，原审法院于2015年12月判决如下：一、粤海企业（集团）有限公司于判决生效之日起十日内协助北京天恒房地产股份有限公司办理北京市西城区十六号房屋的产权过户手续；二、北京天恒房地产股份有限公司自取得北京市西城区十六号房屋所有权证书之日起十日内，协助门殿新办理上述房产的产权过户手续。
判决后，粤海公司不服，上诉至本院，认为原判认定事实不清、适用法律错误，请求撤销原审判决第一项，依法改判粤海公司不承担任何民事责任。门殿新及天恒公司均同意原审判决。
经审理查明：粤海北京联络处系粤海公司的下属非法人企业（于1993年设立，2001年10月被撤销）。粤海北京联络处于1998年11月取得了涉案房屋即北京市西城区16号（房屋18间，建筑面积223.8平方米）的所有权证书。2001年9月18日，粤海北京联络处（甲方）与西城住建公司（乙方）签订《合同书》，约定：甲方拥有西城区16号的产权，该房产位于拟建丰盛危改小区的拆迁范围内，现甲方由于工作需要，将该房产提前转让给乙方。乙方向甲方支付补偿房价款200万元人民币；2001年9月28日，甲方将房屋腾空，乙方向甲方支付房屋价款200万元人民币，以银行汇票一次全额付清；同时，甲方向乙方移交房屋产权证书及房屋钥匙。鉴于该房产位于乙方拟建的丰盛危改小区拆迁范围内，甲方因提前转让，故甲、乙双方不办理产权过户手续。粤海公司作为粤海北京联络处的上级单位在《合同书》中签章确认。2001年9月28日，西城住建公司按照《合同书》的约定通过银行汇票方式向粤海公司驻广州办事处支付拆迁补偿费200万元人民币。粤海北京联络处向西城住建公司交付了涉案房屋。但双方未办理房屋所有权转移登记。2001年10月，粤海北京联络处被粤海公司撤销。
2001年10月16日，北京天恒置业集团请示北京市西城区人民政府，拟改制设立北京天恒房地产股份有限公司，内容为：北京天恒置业集团拟以所属全资企业西城住建公司为主体进行改制重组，并以其主要经营性资产作为出资，联合其他发起人，共同发起成立北京天恒房地产股份有限公司。“丰盛危改小区”属于股份公司设立后的主要投资项目。2001年11月8日，北京市西城区人民政府做出《关于同意改制设立“北京天恒房地产股份有限公司”的批复》。2002年9月20日，北京市人民政府经济体制改革办公室发出《关于同意设立北京天恒房地产股份有限公司的通知》，同意设立北京天恒房地产股份有限公司的申请。自此，涉案房屋的所有权转移至天恒公司名下。
2005年1月，北京市西城区文化委员会复函天恒公司，告知涉案房屋系文物挂牌保护院落，要求天恒公司认真制定小区规划和文物保护方案，并确保落实。为此，天恒公司变更了拆迁范围，将涉案房屋从丰盛危改小区内划出。
2006年9月20日，门殿新（乙方）与天恒公司（甲方）签订《购房合同书》约定：甲方于2001年9月18日与粤海北京联络处签订了《合同书》，购买了西城区16号，甲方未办理产权过户手续，经乙方了解该房产产权状况后同意受让该房产；乙方同意向甲方支付该房产转让款人民币280万元（甲方不支付办理产权过户的相关费用）；乙方自签订本协议即支付房屋全款280万元，甲方自收到首付款十五个工作日将房屋腾空，并将房屋钥匙交给乙方，双方办理交接清单；甲方收到全款后即开始配合乙方办理产权过户手续；该房产自交付给乙方使用后发生的办理产权手续等所有办理产权过户应缴纳的税、费，均由乙方承担；产权办理期间，乙方拥有该处房产的使用权。2006年9月20日，北京金都房地产实业股份有限公司代门殿新向天恒公司支付购房款140万元人民币。同时，天恒公司将涉案房屋交予门殿新，并由门殿新一直使用至今。2009年8月27日，北京金都房地产实业股份有限公司代门殿新再次支付了购房款140万元人民币。2011年9月29日，天恒公司给门殿新重新出具了购房款280万元人民币的收据。
现门殿新要求天恒公司协助其办理产权过户手续。天恒公司同意协助，但提出自己无过错。粤海公司以自己无约定义务为由，表示在一定条件下协助解决，但未向法院说明条件的具体内容。
另查：一、北京金都房地产实业股份有限公司向法院出具证明，证明其代公司董事、副总经理门殿新向天恒公司支付购房款280万元。二、就本案所涉及的二次产权过户所需要的全部费用，门殿新同意自行承担。三、粤海北京联络处于1995年在涉案房屋上办理了抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司北京长安支行。中国建设银行股份有限公司北京长安支行于2015年6月17日向法院出具说明，证明该抵押权已经消灭。
上述事实，有三方当事人陈述、房屋所有权证书、《合同书》、《购房合同书》、收据、银行汇票及代付款情况说明等证据材料在案佐证。
本院认为：依查明的事实，粤海北京联络处与西城住建公司就涉案房屋签订的《合同书》及天恒公司与门殿新就涉案房屋签订的《购房合同书》均系双方的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的合同义务。门殿新已按合同约定向天恒公司支付了全部购房款，天恒公司亦应协助门殿新办理涉案房屋的产权过户手续。现天恒公司同意协助门殿新办理产权过户手续，本院不持异议。关于粤海公司是否有义务协助办理产权手续的问题，虽粤海北京联络处与西城住建公司所签的合同中有不办理涉案房屋产权过户手续的约定，但该约定是双方在特定条件下达成的，现在该条件已经发生了根本性变化，该约定亦不再适用。粤海北京联络处作为涉案房屋的出卖方，协助买受方办理涉案房屋的产权过户手续系其法定义务。现粤海北京联络处已于2001年10月被粤海公司撤销，且西城住建公司的相关权利亦由天恒公司承继，故粤海公司有义务协助天恒公司办理涉案房屋的产权过户手续，其主张其没有义务协助办理产权过户手续的意见，缺乏依据，本院不予采信。原审法院判决粤海公司协助天恒公司将涉案房屋产权过户至天恒公司名下，再由天恒公司将涉案房屋产权过户至门殿新名下，处理正确，本院予以维持。至于上述两次过户所需相关费用问题，因门殿新已明确表示由其全部承担，本院不持异议。上诉人粤海公司的上诉意见，依据不足，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费29200元，由门殿新负担（已交纳14600元，剩余14600元于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费70元，由粤海企业（集团）有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刁久豹
代理审判员 周梦峰
代理审判员 李 淼
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 程 飞