江苏省苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0508民初392号
原告：中国人民解放军73011部队苏州空余房地产管理办公室，住所地苏州市桐泾北路8号。
负责人：刘文科，主任。
委托诉讼代理人：鲍传斌，江苏均锐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梅娜，江苏均锐律师事务所律师。
被告：苏州金园实业有限公司，住所地苏州市润达新村21幢5室。
法定代表人：郝明芳，执行董事。
委托诉讼代理人：史俞强，江苏合鼎律师事务所律师。
被告：陈孝学。
委托诉讼代理人：吴芳芳，江苏和舟律师事务所律师。
原告中国人民解放军73011部队苏州空余房地产管理办公室（以下简称73011部队房管办）与被告苏州金园实业有限公司（以下简称金园公司）、陈孝学租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案受理后，依法适用简易程序于2018年2月28日公开开庭进行了审理。原告73011部队房管办的委托诉讼代理人鲍传斌、梅娜、被告金园公司的委托诉讼代理人史俞强、被告陈孝学的委托诉讼代理人吴芳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告73011部队房管办向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《桐泾北路218号“桐泾路门面房整体改造”项目地块租赁协议书》及《补充协议》；2、被告金园公司支付上述地块自2015年11月8日至2017年12月6日租金693.36万元及自2017年12月7日起至实际搬离之日止的使用费；3、被告金园公司支付违约金71.24万元（暂计算至2017年12月6日，主张按各期欠付租金及起算时间，按银行同期贷款利率的1.3倍，计算至实际履行之日）；4、被告陈孝学对上述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由两被告承担。审理中，原告73011部队房管办明确第一项诉请为确认涉案两宗土地租赁合同于2017年12月19日解除；第2项诉请中的租金计算至2017年12月19日计705.21万元，使用费按343.35万元/年，自2017年12月20日起计算至被告金园公司实际退出涉案房地产项目经营管理之日。事实和理由：2009年11月原告与苏州市金阊区枫桥夜泊大酒店（以下简称枫桥大酒店）签订《桐泾北路218号“桐泾路门面房整体改造”项目地块租赁协议书》，约定枫桥大酒店承租上述地块，租期自2011年11月8日至2029年11月7日，首年租金220.1万元，逐年递增2%；后双方于2009年11月26日签订《补充协议》，约定增加租赁前述项目北侧地块，租期同前，租期内首年租金90万元，每三年递增3%。2010年3月30日，原告与枫桥大酒店及被告金园公司签订协议书，由金园公司继受上述两份租赁协议中的承租人权利义务，并由被告陈孝学承担连带保证责任。上述协议签订后，原告均按约履行了合同义务，然被告金园公司自2013年开始拖欠上述租赁项目中的租金，构成违约，虽经催告仍怠于履行支付租金义务。原告已就2013年起至2015年11月7日的租金及违约金向法院起诉并得到支持。鉴于被告金园公司自2015年11月8日起仍未按约支付租金，且经催讨未果，故原告有权解除双方签订的涉案租赁项目合同。鉴于枫桥大酒店系个体经营户，且已注销，陈孝学为经营者且为金园公司上述租赁项目承担连带保证责任，故诉来法院，望判如所请。
被告金园公司辩称，我司对原告主张欠付租金的事实不持异议。我司承租涉案地块后投入巨额资金进行开发建设，现已建成来客茂生活广场并对外经营。因该项目土地属军产，不能抵押贷款，我司为融资只得以转让该项目中部分商铺使用权对外进行民间融资。又因我司涉其他案件导致账户被查封，无法向小业主支付回报款而引发群体事件，后公安机关对我司以涉嫌非法吸收公众存款犯罪进行刑事立案侦查，并冻结我司账户。现涉案项目中的所有租金收益均由政府监管用于归还民间融资款项，我司也曾向政府平台申请部分资金用于支付原告租金，但未获得准许，故本案应该在刑事案件处理完毕后再行审理。此外，本案实体上也不宜解除合同。我司现需偿还民间融资款项2亿元、其他融资款项1亿元以上，且涉案的来客茂生活广场项目中涉及商铺150多户，合同解除后亦将给我司带来巨额索赔，可能诱发社会不稳定因素。我司就涉案土地的租期至2029年11月，至今尚余11年，按现有租金标准，我司在后续租期内尚能收租3.4亿元，如租赁合同解除，则原告将直接获益3.4亿元，故我司的违约成本过高，如确需解除租赁合同，应由原告与我司确定好补偿方案后再行就涉案项目进行移交。
被告陈孝学辩称，涉案的两宗土地我已将承租权利转让给金园公司，转让时涉案两宗土地均为空地，我只完成了拆迁工作。在转让承租权利义务时，应原告要求，由我为金园公司提供担保。现我对金园公司是否结欠原告租金、欠付租金金额并不清楚，且我目前亦无力承担担保责任，请求法院依法判决。
经审理查明：
2009年11月26日，73011部队房管办（甲方）与枫桥大酒店（乙方，个体工商户，经营者为陈孝学，于2012年9月18日注销）签订《桐泾北路218号“桐泾路门面房整体改造”项目地块租赁协议书》，约定经公开招租竞价，乙方以建设地上建筑面积45000平方米、地下建筑面积8000平方米，投资额5800万元、标的场地第一合同年度租金220.1万元的条件竞得甲方标的地块承租权；房屋建成后产权属部队所有，协议期内项目土地、房屋及其设施等使用权在乙方履行协议约定的前提下归乙方所有；协议约定租期18年，自2011年11月8日至2029年11月7日，甲方另给予乙方工程建设期2年，自2009年11月8日至2011年11月7日，建设期内每年租金200万元；第一合同年度（2011年11月8日至2012年11月7日）租金为220.1万元，租金逐年递增2%，租金先付后用，提前一个月支付下一合同年度租金；乙方逾期支付，每日按年度租金的千分之五支付违约金；逾期6个月未全额付清应付租金，甲方有权单方面解除协议，造成的一切损失由乙方承担，且甲方不给予乙方任何形式的经济补偿。
2009年11月26日，73011部队房管办（甲方）与枫桥大酒店（乙方）签订补充协议，约定双方终止原《“枫桥夜泊”场地租赁合同》，甲方提前一年收回场地及建筑物，并同意乙方拆除该建筑物后与“桐泾路门面房整体改造”项目整体规划建设，租期同“桐泾路门面房整体改造”项目地块一致为18年，另有建设期2年，建设期内租金合计80万元，首年租金90万元，每三年在前一年基础上递增3%，付款时间同此前租赁协议；其他条款按《桐泾北路218号“桐泾路门面房整体改造”项目地块租赁协议书》执行。
2010年3月30日，73011部队房管办（甲方）与枫桥大酒店（乙方）、苏州金园投资有限公司（丙方，后于2011年1月4日更名为苏州金园实业有限公司，即本案被告之一）签订协议书，约定由丙方继受《桐泾北路218号“桐泾路门面房整体改造”项目地块租赁协议书》及《补充协议》项下的承租人权利义务，乙方为丙方在协议履行期限（自本协议签订时至2029年11月7日）对甲方的义务向甲方承担连带保证责任。同日，陈孝学以枫桥大酒店名义向73011部队房管办出具担保书，承诺为金园公司代替枫桥大酒店履行“桐泾路门面房整体改造”项目协议期内应承担的义务向73011部队房管办承担连带保证责任。
上述协议签订后，73011部队房管办已将前述地块全部移交枫桥大酒店及金园公司，后由金园公司建设开发“来客茂生活广场”项目（坐落于苏州市桐泾北路与枫桥路路口西南侧），并出租给众多商户从事经营活动。
另查明：2016年6月3日，73011部队房管办向本院起诉金园公司、陈孝学租赁合同纠纷一案，诉讼请求中涉及要求金园公司支付欠付上述两地块项目2013年11月8日至2015年11月7日期间租金及违约金，并要求陈孝学承担连带清偿责任。本院经审理，于2016年11月28日作出（2016）苏0508民初3727号民事判决，支持73011部队房管办的前述诉讼请求。
2017年12月，73011部队房管办委托律师函告金园公司，以欠付租金为由通知其解除包含涉案两宗地块在内的租赁合同；同年12月20日，金园公司复函，表示律师函已于2017年12月19日收悉，因涉其他案件导致暂无力支付租金，希望协商解决。
再查明：根据《桐泾北路218号“桐泾路门面房整体改造”项目地块租赁协议书》及《补充协议》约定，金园公司作为承租人，应于2015年10月8日前支付租金238.24万元、92.7万元；2016年10月8日前支付租金243万元、92.7万元；2017年10月8日前支付租金247.87万元、95.48万元。
审理中，73011部队房管办陈述称，（2016）苏0508民初3727号民事判决书生效后，其已向法院申请执行，然因金园公司的偿付能力问题，未能执行到位，且金园公司对2015年11月8日至2017年12月19日期间涉案租赁项目的租金分文未付，两宗地块欠付租金按合同约定标准计算共计705.21万元；因金园公司长期拖欠租金，故其主张解除租赁合同。鉴于涉案租赁项目中现存众多第三方经营户，故在本案中不要求腾让房屋，但金园公司应自合同解除后及时退出“来客茂生活广场”的一切经营活动，退出经营指：金园公司的办公人员撤离、金园公司自用的办公室腾空并交还、提交转租租户相关资料及收费状况、此后双方再签署书面交接文件。
审理中，金园公司未在本案中对于合同解除后的补偿问题、保证金退还与否的问题提出单独主张。
以上事实，由原告73011部队房管办提供的租赁协议、补充协议、（2016）苏0508民初3727号民事判决书、解除合同通知书、复函及当事人庭审陈述予以证实。
本院认为，73011部队房管办与枫桥大酒店、金园公司就涉案两宗地块签订的租赁合同系各方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，该合同合法有效，各方均应按约履行。根据上述租赁合同约定，金园公司系涉案两宗地块的承租人，应按约向73011部队房管办支付租金。现73011部队房管办主张金园公司欠付两宗地块自2015年11月8日至2017年12月19日期间的租金，因金园公司不持异议，故本院对金园公司欠付上述期间租金的事实予以认定。鉴于金园公司逾期支付租金达数年之久，构成违约且满足合同约定的解除条件，故73011部队房管办有权据此行使合同解除权，本院对73011部队房管办解除与金园公司签订的涉案两份租赁合同的行为效力予以认定。金园公司就涉案租赁合同不宜解除提出的抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。关于合同解除时间点，应按金园公司收到73011部队房管办的书面解除通知的日期即2017年12月19日予以认定。上述合同解除后，金园公司应退出涉案房地产的经营活动，不得再行出租、转租及利用涉案房地产从事相关经营活动。
因金园公司欠付73011部队房管办涉案两宗地块自2015年11月8日起的租金，且至今仍占用房屋从事经营活动，故本院支持73011部队房管办要求金园公司承担自2015年11月8日至2017年12月19日期间租金及自2017年12月20日起至实际退出经营管理之日占用使用费的诉讼请求。经本院核算，自2015年11月8日至2017年12月19日期间金园公司结欠73011部队房管办的涉案地块租金合计705.21万元；自2017年12月20日起涉案两宗土地约定的租金标准计343.35万元/年，故金园公司承担的占用使用费亦应按此标准予以计算。至于金园公司退出经营管理的问题，因涉及金园公司与大量次承租人的租赁合同关系，故应由其与73011部队房管办另行确定相关方案，确保涉案房地产项目的经营秩序和社会稳定，本院在本案中不予理涉。
关于73011部队房管办主张的逾期付款违约金。73011部队房管办主张因金园公司拖欠租金，按约应承担逾期付款违约金，虽合同约定为每日千分之五，现按银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。本院虑及违约金弥补损失及惩戒违约行为的双重功用，认为73011部队房管办按此主张逾期付款违约金未超合理限度，故对此予以支持，逾期付款违约金应按金园公司欠付的三期租金及应付时间分段计算，即以330.94万元、335.7万元、38.57万元（该期系2017年11月8日至12月19日）为基数，分别自2015年10月8日、2016年10月8日及2017年10月8日起，均计算至实际履行之日止。
关于陈孝学的责任。鉴于陈孝学系枫桥大酒店的经营者，枫桥大酒店系个体工商户，虽已注销，但不免除经营者对其承担无限责任。鉴于枫桥大酒店在金园公司承租涉案两宗地块中均为金园公司履行租赁协议期限内的合同义务向73011部队房管办承担连带保证责任，故73011部队房管办主张陈孝学对金园公司欠付涉案两宗地块租金、实际占用费及相应违约金承担连带清偿责任的诉讼请求，于法有据，本院对此予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：
一、原告中国人民解放军73011部队苏州空余房地产管理办公室与被告苏州金园实业有限公司签订的《桐泾北路218号“桐泾路门面房整体改造”项目地块租赁协议书》及《补充协议》于2017年12月19日解除。
二、被告苏州金园实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军73011部队苏州空余房地产管理办公室上述合同项下2015年11月8日至2017年12月19日期间租金705.21万元及占用使用费（自2017年12月20日起至被告苏州金园实业有限公司实际退出经营管理之日止，按343.35万元/年计算）。
三、被告苏州金园实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军73011部队苏州空余房地产管理办公室逾期付款违约金（以330.94万元、335.7万元、38.57万元为基数，分别自2015年10月8日、2016年10月8日及2017年10月8日起，均计算至实际履行之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）。
四、被告陈孝学对本判决第二、三项确定的债务向原告中国人民解放军73011部队苏州空余房地产管理办公室承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费72932元，减半收取36466元，由被告苏州金园实业有限公司、陈孝学共同负担；公告费300元，由被告苏州金园实业有限公司负担；均于本判决生效之日起十日内直接向原告中国人民解放军73011部队苏州空余房地产管理办公室履行。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审判员 李 尧
二〇一八年三月十九日
书记员 季碧珺