陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕08民终328号
上诉人（原审被告）任某。
委托代理人高某某，陕西乔鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李某某。
上诉人任某因房屋租赁合同纠纷一案，不服榆阳区人民法院2015年11月26日作出的（2014）榆民初字第06975号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年8月10日，原告李某某与被告任某经协商一致签订了房屋租赁合同，合同约定：出租房（甲方）李某某，承租方（乙方）任某，第一条、出租房屋概况：1、出租房屋名称：开光路美食广场。2、地址：榆林市上郡南路西、开光路北、南郊电厂南。3、房屋结构、面积：砖混结构、3号楼，1层29-31号房屋，总建筑面积为460㎡，二楼每平方米每月为60元整，一楼每平方米每月为80元整。第二条、1、房屋租赁期限从2013年10月1日起，到2021年9月30日止，租赁期共计八年（年租赁费前肆年不变，后肆年根据市场行情变化而变化）。第三条、房屋租金及支付方式（合同价款及支付方式）1、房屋租金：年租金总合计为人民币大写：肆拾肆万壹仟陆佰元整，（小写：441600.00元）。2、房屋租金支付方式：签订合同时一次性支付第一年度的租赁费。以后每年提前三个月一次性支付下年度的租赁费。3、甲方收到租赁费后向乙方出具收款收据。第四条、房屋的维护及使用1、合同签订后，甲方于2013年8月1日将房屋交给乙方，由乙方自主装修使用。7、租用期间的物业管理费由乙方自行负责，并承担全部费用。（在租赁期间每平方米每月收取物业管理费0.8元，来支付水暖电临时维护、打扫院内卫生等雇员的费用）。一年一次付清，合计4400.00元整。第六条、合同的解除与终止。一、甲方有下列行为之一者，乙方有权解除合同，交回房屋：1、不能按照约定提供房屋。2、无故干扰乙方正常经营。二、乙方有下列行为之一者，甲方有权解除合同，并收回房屋：3、逾期未缴纳按约定应当缴纳的各项费用的。4、逾期未缴纳房租。第七条、房屋交付及收回：1、租用期满时或合同解除时，乙方必须保证房屋正常使用，否则应维修或更换正常才能交回甲方，同时必须按时搬出除附属于房屋外的其他全部物品。甲方收取乙方的租房押金（大写：贰万）元整、小写：（20000.00）元，合同中止后房屋及一切设施正常完好，同时在不欠任何费用的情况下甲方如数退还本押金，如房屋有损坏、设施有破坏的乙方必须修补完好，否则甲方从押金里扣除相关费用，合同终止或解除五日后，房屋内如仍有余物，视为乙方自动放弃所有权，甲方自行处理，由此造成的经济、法律责任由乙方全部承担，给甲方造成损失的，赔偿甲方损失。第八条、违约责任：1、如甲方违反合同约定，确需提前收回房屋的，必须提前两个月并书面通知乙方解除合同，甲方支付乙方违约金壹拾万元。2、如乙方违反合同约定，确需提前交回房屋的，必须提前两个月书面通知甲方，乙方支付甲方违约金壹拾万元。3、如乙方未按约定使用房屋或支付费用，造成合同终止的，乙方支付甲方违约金壹拾万元。4、租赁期内，乙方逾期缴纳（支付）合同预定应由乙方负担相关费用，每延期一日，则应按照上述费用总额的10%支付违约金给甲方，同时补缴相关费用，造成经济、法律责任的由乙方全部承担。5、乙方如逾期支付租金（在10日内），每逾期一天，乙方按日租赁费的双倍支付违约金给甲方。合同还约定了其他事项。合同签订后，被告向原告支付了第一年即2013年10月1日至2014年9月30日的租金441600元及押金20000元。经被告同意，原告将该房屋于2015年10月1日转租给第三人使用。后原告向被告多次催要2014年房租无果，致原告提起诉讼并提出上述诉讼请求。
原审法院判决认为，原告李某某与被告任某签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。双方均应恪守并严格履行。合同签订后，原告将房屋交付被告任某使用，被告支付第一年租赁费后，现已延迟交付2014年租赁费441600元，经原告多次催促尚未支付，被告已经构成违约。被告抗辩与另一股东高总协商如果不再续约，可以解除合同。因其所述高总不是合同的当事人，故该抗辩理由，本院依法不予采纳，被告同时还抗辩与原告协商双方已解除合同押金亦不予退还的理由，经审查，原、被告在签订合同时，被告向原告支付押金20000元，但被告未提供相应的证据支持其抗辩理由的成立，本院依法亦不予采纳。原告诉请被告支付其2014年度房屋租金441600元的请求。经审查，根据双方合同约定：乙方未缴纳房租，甲方有权解除合同，且被告也认可原告将房屋转租的事实。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。故原、被告双方签订的房屋租赁合同于转租之日即2015年10月1日起终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。故原告主张被告任某支付2014年度房屋租金441600元的请求，本院依法予以支持。被告收取原告的押金20000元，应当抵作租赁费予以扣除，故被告应当付给原告租赁费421600元。原告同时主张由被告支付至立案之日的违约金10万元的请求，应当根据原告的实际损失，兼顾合同的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则，应当按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息作为违约金赔偿，时间从合同约定的缴纳租赁费之日即2014年8月30日起计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决：本判决生效后十五日内，由被告任某支付原告李某某租赁费421600元，并支付违约金。违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息支付，时间从2014年8月30日起计算至租赁费付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9210元，由原告李某某负担1710元，由被告任某负担7500元。
宣判后，任某上诉认为：第一，原审判决认定事实不清，上诉人与被上诉人口头协议从2014年10月1日起解除租赁合同，故上诉人不应支付2014年10月1日至2015年9月30日期间的租赁费；第二，被上诉人李某某于2015年1月6日将本案所涉房屋交回原房东，原房东于2015年8月10日将该房屋租给案外人白某某，这也说明双方的合同已经解除，否则在租赁期内被上诉人的交房行为构成违约。因此，上诉人请求：撤销一审判决，依法改判上诉人不支付被上诉人李某某租赁费421600元及违约金，被上诉人李某某返还上诉人任某在租赁房屋内所有财产并支付违约金100000元，由被上诉人李某某承担一、二审全部诉讼费用。
被上诉人李某某答辩认为，我在2015年1月6日将本案所涉房屋交给原房东，但事实上该房屋没有交成，因为交房的条件是上诉人不再影响该房的正常经营，但上诉人多次锁门，影响第三人至今不能正常营业，而且我与原房东的合同并未解除，我给原房东将房租交清了，一审法院认定事实清楚，处理正确，应予维持。
二审期间，上诉人任某提交交房清单复印件一份，蔡某某与白某某之间的房屋租赁合同一份；证明目的：2014年10月1日起至2015年10月1日止，上诉人与被上诉人已经解除了房屋租赁合同。
经质证，被上诉人李某某对上诉人提交证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为交房清单是2015年1月6日，不能证明双方租赁合同已经解除，也不能证明2014年10月1日至2015年10月1日的租赁费已经交清，因为该期间还在租赁期限内。
本院对上诉人提供的证据作如下认定：对于上诉人提供的交房清单复印件，蔡某某与白某某之间的房屋租赁合同，被上诉人对其真实性无异议，因其能够证明被上诉人于2015年1月6日将涉案房屋交还原房东，双方实际解除合同的时间应确定为2015年1月6日，故本院对该证据的真实性予以认可，对证明目的部分予以采信。
经审查，除2015年1月6日，被上诉人李某某将涉案房屋交还原房东，2015年8月30日，本案所涉房屋由蔡某某出租给第三人白某某之外，其他事实与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点在于：第一，上诉人任某与被上诉人李某某之间的房屋租赁合同是否解除；第二，上诉人任某是否应当支付被上诉人李某某2014年度的房屋租金以及应当支付至何时为止。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，上诉人称其与被上诉人口头协议从2014年10月1日起解除租赁合同，因其再无其他证据予以佐证，且被上诉人并不认可双方曾达成解除合同的口头协议，被上诉人也没有行使约定的合同解除权，故上诉人任某与被上诉人李某某之间的房屋租赁合同仍然有效，上诉人任某依约应当支付被上诉人李某某房屋租金。上诉人任某某在合同履行期间迟延支付房屋租金，经被上诉人多次催促尚未支付，构成主要违约，其应当支付被上诉人迟延履行期间的违约金，综合考虑双方损失及合同履行情况，违约金的计算按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息支付，时间从2014年6月30日起计算至租赁费付清之日止。被上诉人李某某在合同履行期间于2015年1月6日将涉案房屋交回原房东，故上诉人任某支付被上诉人李某某房屋租金截止日期应当确定为2015年1月6日。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销榆阳区人民法院（2014）榆民初字第06975号民事判决。
二、本判决生效后十五日内，由上诉人任某支付被上诉人李某某租赁费118566.56元，并支付违约金。违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息支付，时间从2015年6月30日起计算至租赁费付清之日止。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9210元，二审案件受理费9010元，共计18220元，由上诉人任某承担12220元，由被上诉人李某某承担6000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩燕妮
代理审判员 杨文智
代理审判员 任小明
二〇一六年四月十九日
书 记 员 白 阳