陕西省宝鸡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝中民三终字第00019号
上诉人（原审原告）宝鸡九华控股集团有限公司，住所地宝鸡市渭滨区渭工路19号，组织机构代码66414548-0。
法定代表人李定洲，任公司董事长。
委托代理人呼春晖，陕西国文律师事务所律师。
上诉人（原审被告）宝鸡市花样年华餐饮有限公司，住所地宝鸡市渭滨区汉中路21号其佳大厦，组织机构代码67512089-5。
法定代表人任宝霞，任公司执行董事。
委托代理人张岐，陕西秦川律师事务所律师。
宝鸡九华控股集团有限公司（以下简称“九华公司”）与宝鸡市花样年华餐饮有限公司（以下简称“花样年华公司”）房屋租赁合同纠纷一案，渭滨区人民法院于2015年3月18日作出（2014）渭滨民初字第01233号民事判决书。一审宣判后，九华公司与花样年华公司均不服该民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭，于2015年6月17日公开开庭进行了审理，九华公司的委托代理人呼春晖及花样年华公司的委托代理人张岐到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明，2008年3月13日，宝鸡市九紫商贸有限公司与被告签订《房屋租赁合同》一份约定，宝鸡市九紫商贸有限公司将其所有的位于本市汉中路21号其佳大厦2至3层出租给被告设立西餐厅使用，租金为每月24000元，每年提前30日交纳第二年租金，租赁期限为2008年3月1日至2014年3月30日。合同争议的解决方式为提交宝鸡市仲裁委员会仲裁。后宝鸡市九紫商贸有限公司经工商登记核准名称变更为宝鸡市其佳假日酒店有限公司。2011年6月10日，原告与宝鸡市其佳假日酒店有限公司签订《补充合同》一份，约定宝鸡市其佳假日酒店有限公司将本市汉中路21号其佳大厦3至9层及地下室以1500万元价格转让给原告，用以抵顶原该公司所欠原告的款项及原告代其承担的其他债务。宝鸡市其佳假日酒店有限公司配合原告变更与其他租赁合同的出租主体，变更原告为出租方。2011年10月25日，宝鸡市其佳假日酒店有限公司与原告签订《房产等交接单》，载明该公司现将汉中路其佳酒店地下室、3-9层的房产等其他动产和不动产交付给原告，原告同意接收。2012年5月30日，上述房产经宝鸡市房屋产权管理部门核准登记所有权人为原告宝鸡九华控股集团有限公司，涉案2层、3层建筑面积分别为430.73㎡和433.20㎡。另查，被告在房产内经营维多利亚咖啡厅至今。
原审法院认为，原宝鸡市九紫商贸有限公司（后更名为宝鸡市其佳假日酒店有限公司）与被告签订的《房屋租赁合同》，当事人意思表示真实，内容合法有效。在租赁合同履行期间，该公司与原告签订《补充合同》，将租赁房屋中的三层的所有权转让给了原告，并办理了房屋产权登记手续，上述民事行为，符合法律规定，原告依法取得的权益，应受法律保护。依据我国《合同法》二百二十九条和二百三十五条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，但租赁期限届满后，承租人应当返还租赁物。本案中，被告与宝鸡市其佳假日酒店有限公司签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限至2014年3月30日已经届满，原告和被告未达成新的合同，故原告提出的被告交付房屋的主张符合法律规定，予以支持。关于原告主张的自2011年6月起至2014年3月30日租赁期限届满之日止的房屋租金150万元及2014年4月至2014年7月的房屋使用费16万元的诉请，经释明，被告拒不提供租赁房屋在租赁期限内与原所有人是否租金结算并已足额支付的证据，对此被告应当承担举证不能的法律责任，应向原告支付自原告取得涉案房屋所有权后即2012年6月起至租赁期限届满之日2014年3月30日止的房屋租金。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条关于房屋租赁合同履行期限届满，出租人请求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持的规定。被告并应支付原告自房屋租赁期限届满后即2014年4月起至实际交付之日止的使用费，鉴于原告在本案中主张房屋使用费的截止时间为2014年7月，对此，属于原告对其权利的自由处分，予以认可。关于租赁费及房屋使用费的计算标准，原告提交的《房地产估价报告》估价时点及有效期均超出了其主张的房屋租赁或使用期间，且系其单方委托，被告不予认可，故租赁费及房屋使用费应当按照原《房屋租赁合同》中约定的租金标准计算。按照房屋所有权证书载明的建筑面积数额，涉案房屋租赁费及使用费应为312892.02元（24000元／月÷（430.73＋433.20）㎡×433.20㎡×26个月］。
关于被告辩称的2013年12月31日前的租金已经超过诉讼时效的意见，依据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。故原告所诉的租金的诉讼时效应当自2014年1月1日起计算，至原告起诉时并未超过。被告该项答辩意见不予采纳。
关于被告辩称的本案应当提交仲裁，人民法院没有管辖权的意见，依据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条的规定，当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。被告与宝鸡市其佳假日酒店有限公司签订的《房屋租赁合同》中虽然对于合同争议解决方式约定为提交宝鸡市仲裁委员会仲裁，但被告在2014年11月26日第一次开庭前并未提出异议，故应当视为被告放弃了仲裁协议，法院对该案具有管辖权。故对被告上述意见不予采纳。
对于被告提出的原告在庭审中将第一项诉讼请求明确为被告腾房并交付原告（宝鸡市渭滨区汉中路21号楼3层）系对原诉讼请求的变更的辩称意见，一审法院认为，被告在租赁期限届满后与原告并未建立新的租赁合同关系，其应当向原告返还涉案房屋，故原告在庭审中将诉讼请求明确为腾房并交付不应当视为其对原诉讼请求的变更。
对于被告辩称原告不是涉案房屋的合法权利人，原告从未取得该房屋，但原告提交的房屋产权登记证书中明确载明原告为该房屋的所有权人，故对被告的上述意见不予采纳。
对于被告对涉案房屋的实际使用问题，被告辩称其在租赁期限届满后再未实际使用该房屋，但经法院进行现场调查勘验，被告现仍然实际使用该房屋经营餐饮业务，故对被告上述意见，亦不予采信。
综上所述，为了保护合同当事人的合法权益，维护稳定的社会经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决如下：一、被告宝鸡市花样年华餐饮有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告宝鸡九华控股集团有限公司交付占用的位于渭滨区汉中路21号楼3层1号的房屋。二、被告宝鸡市花样年华餐饮有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告宝鸡九华控股集团有限公司房屋租赁费及使用费共计312892.02元。三、驳回原告宝鸡九华控股集团有限公司的其它诉讼请求。本案受理费19740元，由原、被告各承担9870元。
宣判后，九华公司与花样年华公司均不服该民事判决，向本院提起上诉，九华公司上诉称：1、一审法院认定房屋租赁费的起算点错误，请求改判花样年华公司从2011年6月起支付租赁费150万元及租赁合同到期后的实际使用费16万元；2、对房屋租赁费及租赁期满后使用费的认定标准低于市场价格、显失公平。请求二审法院依法改判，上诉费由花样年华公司承担。花样年华公司上诉称，1、一审审法院认定九华公司是涉案房产的所有人错误；2、认定租赁合同有效错误；3、认为一审程序违法，对租金诉讼时效等法律适用错误，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回九华公司的起诉，一、二审诉讼费由九华公司承担。
二审查明的事实与原审法院查明事实一致。另查，租赁合同到期后，花样年华公司至今未向宝鸡市九紫商贸有限公司或者九华公司交付涉案房屋。
本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。受让人在受让该租赁物的所有权时与承租人产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人。九华公司与宝鸡市其佳假日酒店于2011年6月10日签订《补充合同》，约定将涉案房屋转让给九华公司，于2012年5月30日，在宝鸡市房屋产权管理部门核准登记。根据《物权法》的规定，九华公司取得该房屋所有权的时间是2012年5月30日，且宝鸡市其佳假日酒店有限公司与九华公司签订的转让房屋所有权协议中也未约定九华公司从何时开始收取租金，其佳假日酒店公司亦未通知花样年华公司从何时开始向九华公司交付租金，故原审法院认定自九华公司取得所有权时即2012年6月起计算租赁费及使用费，并无不妥，九华公司请求自2011年6月起支付租金于法无据，不予支持。
宝鸡市九紫商贸有限公司与花样年华公司签订的《租赁合同》是双方真实的意思表示，合同内容不违返法律规定，没有损害第三方利益，本案双方当事人对合同内容均认可，花样年华公司认为租赁合同无效没有相关证据支持其主张，其理由不能成立。合同对租赁期限内的租赁费标准作了明确约定，九华公司取得房屋所有权后又未与花样年华公司关于租赁费变更达成协议，故原审法院依据该合同约定的标准计算租赁费，并无不妥，九华公司认为租赁费及使用费的标准应按市场价计算的请求没有事实依据，依法不予支持。
花样年华公司认为一审法院认定九华公司是涉案房屋所有人错误，根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。九华公司在一审中提供了房屋产权登记的证据，且该证据是房管部门出具的有效证据，证据表明九华公司系该房屋的合法所有人，故一审法院认定并无不妥。花样年华公司认为一审法院对租金的诉讼时效法律适用错误，一审法院认定租金分期履行是同一债务，且租赁事实连续发生，没有中断情节，故对花样年华公司关于时效理由不能成立的认定正确，本院予以支持。
关于程序问题，经二审审查，花样年华公司认为九华公司“腾房并交付”的请求是对“腾房”的变更，一审庭审中合议庭已向花样年华公司进行了释明，其主张不能成立。花样年华公司认为法院对本案无管辖权，其在一审开庭时才对法院受理案件提出异议，其理由不能成立。花样年华公司认为一审第二次开庭时出庭作证的证人旁听了第一次庭审，没有相关证据证实，不能成立。一审在第一次开庭后，对涉案房屋目前使用情况进行了现场勘查，并提取了照片，虽有一定瑕疵，但对房屋现在占有使用情况的认定没有问题，故花样年华公司关于程序方面的上诉理由不能成立，依法不予支持。
综上，本案双方当事人的上诉理由均不成立，其上诉请求本院均不予支持。原审法院程序合法、认定事实清楚、适用法律正确，经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19740元，由宝鸡九华控股集团有限公司与宝鸡市花样年华餐饮有限公司各承担9870元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩权雁
审 判 员 邱有前
代理审判员 黄 婷
二〇一五年七月二十日
书 记 员 杨 敏