重庆市黔江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0114民初4643号
原告：重庆市黔江区宏明粮油有限责任公司，住所地重庆市黔江区城南街道办事处998号。
法定代表人：冉明，该公司董事长。
委托代理人：杨珊瑛，重庆森平律师事务所律师。
被告：重庆市黔江区财源饲料有限公司，住所地重庆市黔江区南沟路28号。
法定代表人：陈平，该公司董事长。
委托代理人：陈伟，重庆川东南律师事务所律师。
委托代理人：谢红军，重庆川东南律师事务所律师。
原告重庆市黔江区宏明粮油有限责任公司（以下简称宏明公司）与被告重庆市黔江区财源饲料有限公司（以下简称财源公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2016年7月7日受理后，依法适用简易程序，于2016年8月29日公开开庭进行了审理。原告宏明公司的法定代表人冉明及委托代理人杨珊瑛，被告财源公司的委托代理人谢红军到庭参加诉讼。后因本案案件事实较为复杂，当事人争议较大，本案转入普通程序，组成合议庭，于2016年10月14日公开开庭进行了审理。原告宏明公司的法定代表人冉明及委托代理人杨珊瑛，被告财源公司的法定代表人陈平及委托代理人陈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宏明公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告签订的《房屋转让合同》无效；2.判决被告返还原告购房款1380000元，并从2012年7月9日起按年利率36%计算支付利息至债务清偿完毕止；3.判决被告赔偿原告直接经济损失882036元，并从2012年7月9日起按年利率36%计算支付利息至债务清偿完结止；4.判决被告承担违约金276000元；5.判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年6月30日，原告与被告签订《房屋转让合同》，约定被告将其坐落于黔江区XX办事处XX居委X组X幢总层数X层的房屋（302房地证2009字第0XXXX号《重庆市房地产权证》）转让给原告。房屋转让价款1380000元，原告于2012年7月9日将房款一次性支付给被告。2013年3月27日，黔江区国土资源和房屋管理局（以下简称黔江区国土局）给原告办理房屋登记手续并颁发《重庆市房地产权证》（302房地证2009字第0XXXX号）。2014年10月8日，黔江区国土局以该房屋涉及改制遗留问题纠纷以及该房产使用地系划拨地转让未经黔江区人民政府批准等原因，作出了撤销302房地证2009字第0XXXX号《重庆市房地产权证》登记行为的决定。原告不服该行政行为提起行政诉讼，2015年4月21日，重庆市第四中级人民法院作出（2015）渝四中法行终字第00016号行政判决书，经法院审查认定原被告涉案房地产存在历史遗留问题，以及房产转让未经黔江区政府批准，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》有关土地房屋权属登记法律法规的强制性规定。因此，原被告签订的《房屋转让协议》违反法律法规的强制性规定，致使原告无法取得房屋产权，被告在房产转让过程中，隐瞒该房屋涉及改制遗留纠纷，转让房产的行为违反法律法规强制性规定被黔江区国土局依法撤销。被告应当依法返还原告购房款及资金利息，并赔偿损失，承担违约责任。
原告宏明公司向本院提交了以下证据以支持其诉讼请求：1.营业执照、组织机构代码证；2．《房屋转让协议》及房款收据；3.（2015）渝四中法行终字第00016号行政判决书；4.照片4张；5.损失方面证据：房款收据1张、评估费收据1张、税费缴纳银行卡业务回单1张、房地产交易手续费发票1张、土地调查及土地增值收益费收据1张、非住宅房屋所有权登记费1张、测绘费发票1张、法律鉴证费发票1张、打印复印费收据2张、餐饮费发票47张、油发票87张、租赁合同2份及物业管理费协议2份及重庆粮食集团收据3张、借条4张、借款协议3份、银行卡业务回单182张；6.重庆市黔江区宏明粮油有限责任公司房屋交易纳税表；7.公证书送达回执；8.法律服务费发票；9.黔江区国土房管局（2013）4号关于撤销向宏明公司颁证行为的决定；10.（2014）黔法行初字第00015号行政判决书；11．（2016）渝04行赔终12号行政判决书。
被告财源公司辩称：1.原、被告之间签订的房屋转让协议合法有效，且双方已经履行完毕，转让之后原告也取得了房地产权证书。原告主张本案合同违反法律法规的强制性规定而无效，但涉案房地产转让时权属明确，原、被告在转让房地产的时候均明知土地使用权性质是划拨用地，根据《房地产管理法》的相关规定，转让时应报有批准权的政府审批，该报批行为是合同签订后的登记程序和义务，在转让过程中被告的转让行为没有违反法律法规的强制性规定，本案合同不具备无效的法定条件。2.财源公司在房地产转让过程中没有过错，即使本案合同无效，也不应当承担赔偿责任。3.原告主张的各项损失方面：税费可以持凭据申请退回，不属于已经产生的损失。评估费、测绘费、公证费，属于合同损失范围，具体金额由法院审查确认。打印费、交通费、生活费，与本案无关联，不应认定为本案损失。房屋租赁费与本案不具关联性，不应认定为损失。
被告财源公司向本院提交了（2015）酉法行赔初字第00070号行政判决书以支持其主张。
经审理查明，2012年6月30日，原告宏明公司与被告财源公司签订《房屋转让合同》，约定被告将其坐落于黔江区XX办事处XX居委X组X幢总层数X层的房屋转让给原告。2012年7月9日，原告将房屋转让价款1380000元一次性支付给被告。为办理房地产转移登记手续，原告缴纳了公证费3600元、税费244260元、评估费8000元、测绘费9000元、房地产交易手续费27600元、土地调查及土地增值收益费6293元、非住宅房屋所有权登记费550元，以上费用共计299303元。2013年3月27日，黔江区国土局给原告办理房屋登记手续并颁发《重庆市房地产权证》（302房地证2009字第0XXXX号）。
2014年10月8日，黔江区国土局作出黔江国土房管[2014]6号撤销决定，以单方申请土地房屋登记不合法、提交的测绘报告中的房地产地址错误及未提交有批准权人民政府的审批材料为由，撤销了302房地证2009字第0XXXX号《重庆市房地产权证》。宏明公司不服该行政行为提起行政诉讼，请求法院判决撤销黔江国土房管[2014]6号撤销决定。本院经审理后认为，《重庆市房地产登记申请书》（房地号0XX**）内申请人盖章、签字栏只有原告宏明公司盖章，权属转移登记时确系原告宏明公司单方申请，违反《重庆市土地房屋权属登记条例》第十四条规定；测绘报告中房地产地址错误；转让土地性质系划拨地，转让时未提交有批准权的人民政府审批，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定。黔江区国土局认定的撤销事实存在，黔江区国土局在撤销决定中已自认在登记过程中未全面尽到审慎审查义务致登记行为违法。鉴于此，本院于2014年12月23日作出（2014）黔法行初字第00046号行政判决书，判决驳回宏明公司的诉讼请求。宏明公司不服提起上诉，重庆市第四中级人民法院于2015年4月21日作出（2015）渝四中法行终字第00016号行政判决书，认为单方申请事实客观存在，办理转移登记的涉案房地产无相关政府审批材料客观存在，黔江区国土局作出具体行政行为撤销302房地证2009字第0XXXX号《重庆市房地产权证》依据的事实清楚、适用法律正确，维持了一审判决结果。之后，宏明公司提起行政赔偿诉讼，请求判决黔江区国土局赔偿因颁证违法给宏明公司造成的损失4089184.32元。重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院于2015年11月15日作出（2015）酉法行赔初字第00070号行政赔偿判决书，判决驳回宏明公司的诉讼请求。宏明公司不服提起上诉，重庆市第四中级人民法院于2016年6月1日作出（2016）渝04行赔终12号行政赔偿判决书，判决黔江区国土局返还宏明公司房地产交易手续费27600元、土地调查费190元、土地增值收益6103元、房屋所有权登记费550元，共计返还34443元。
2015年1月1日，冉明与重庆粮食集团黔江粮食有限责任公司签订《物业租赁合同》及《物业管理费协议》，约定宏明公司租用黔江国家粮食储备库原面条加工厂（靠河边危房厂房除外），租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日，租金为27000元/年，物业管理费为63000元/年。2016年1月1日，冉明与重庆粮食集团黔江粮食有限责任公司签订《国库面条加工厂使用权租赁合同》及《物业管理费协议》，约定宏明公司租用黔江国家粮食储备库正前方原面条加工厂，租赁期限为2016年1月1日至2016年12月31日，租金为42000元/年，物业管理费为98000元/年。
庭审中，宏明公司陈述签订《房屋转让合同》时清楚本案转让土地的性质系划拨用地。宏明公司陈述交通费是办理房屋转让过程中办理各方面事宜而产生（包括带工作人员勘察、测绘、实地考察、政府组织协调开会等），同时陈述涉案房地产位于洞塘，从洞塘到宏明公司住所地单边费用6元。
本院认为，本案争议的焦点为：一、原、被告签订的《房屋转让合同》效力问题。二、原告主张被告返还购房款、支付违约金能否得到支持的问题。三、原、被告是否存在过错及损失认定问题。对此，本院评述如下；
关于争议焦点一，原、被告签订的《房屋转让合同》效力问题。其一，本案涉案房地产的土地性质是划拨用地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”但经生效判决查明，本案原、被告签订《房屋转让合同》时并未报有批准权的人民政府审批。因此，在转让时违反了以上规定。其二，根据《重庆市土地房屋权属登记条例》第十四条第（五）项的规定：“申请土地房屋登记，应当由有关当事人共同申请。但是，有下列情形之一的，可以由当事人单方申请：……（五）变更登记、异议登记、不涉及权利归属的更正登记；”《重庆市土地房屋权属登记条例》第五十五条规定：“本条例所称变更登记，是指土地房屋坐落、用途、权利人姓名、名称等内容发生变更，土地房屋实际权利归属未发生变动而进行的登记。”涉案房地产买卖后的登记行为应属于转移登记，故应当由有关当事人共同申请。但经生效判决查明，《重庆市房地产登记申请书》（房地号0XX**）内申请人盖章、签字栏只有原告宏明公司盖章，确系原告宏明公司单方申请而非原、被告双方共同申请。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原、被告在转让涉案房地产时未报有批准权的人民政府审批、在签订《房屋转让合同》后对涉案房地产申请转移登记的过程中系原告单方申请而非原、被告双方共同申请，以上行为违反了相关法律、行政法规的强制性规定，故本案《房屋转让合同》应系无效合同。原告主张《房屋转让合同》无效，于法有据，本院予以支持。被告抗辩《房屋转让合同》合法有效的意见，本院不予支持。
关于争议焦点二，原告主张被告返还购房款、支付违约金能否得到支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”其一，购房款1380000元及利息问题。原、被告签订《房屋转让合同》后，原告于2012月7月9日将购房款1380000元支付给被告，本院认为，本案合同无效，被告应当返还原告购房款1380000元。原告主张从2012年7月9日起按年利率36%支付利息至债务清偿完毕止，本院认为，本案并非民间借贷纠纷，原告主张其购房款系向他人借款并为此支出了利息，庭审中原告出示了相关借据及打款凭证，但原告并未出示借款与本案有关方面的证据，故关于购房款的资金占用利息，本院酌情支持从2012年7月9日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止。其二，违约金问题。因原、被告签订的《房屋转让合同》无效，无效合同从成立之日起就无效，违约条款在无效合同中亦自始无效，原告依据该《房屋转让合同》要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。
关于争议焦点三，原、被告是否存在过错及损失认定问题。
其一，原、被告是否存在过错问题。本案原被告签订《房屋转让合同》时，双方都清楚涉案土地性质系划拨用地，划拨性质的土地在转让时法律、行政法规是否存在特别规定，双方都应该在转让时就对相关法律、行政法规的规定了解清楚。正是原被告双方自身的行为，导致在办理房地产转移登记的过程中，实际存在单方申请转移登记、办理转移登记的涉案房地产无相关政府审批材料等客观事实，后因黔江区国土局未尽到审查义务，导致黔江区国土局错误向原告颁发302房地证2009字第0XXXX号《重庆市房地产权证》，后黔江区国土局自查予以纠正，撤销了上述房地产权证。因此，本案《房屋转让合同》无效，原被告双方都存在一定的过错。因申请转移登记、报有批准权的政府审批等事项需原、被告双方共同配合，但被告并未举示证据证明其履行了涉案房地产办理转移登记、报审批等事项的积极配合义务，故本院酌情认定被告的过错比例为60%，原告的过错比例为40%。
其二，损失认定问题。1.税费244260元，有原告打款凭证及税务机关交易纳税单为证，系实际产生，在原告提起的行政赔偿诉讼案件中未予得到赔偿，本案中本院予以支持。被告辩称该笔费用原告可持凭据退回的意见，其未提供证据证明可以退费，对其辩称本院不予支持。2.房地产交易手续费27600元、土地调查及土地增值收益费6293元及非住宅房屋所有权登记费550元。原告起诉黔江区国土局提起的行政赔偿案件中，经二审终审，判决黔江区国土局返还原告房地产交易手续费27600元、土地调查及土地增值收益费6293元、非住宅房屋所有权登记费550元，共计返还34443元。该三笔费用已由生效判决确认为国家赔偿范围，已不属于损失范畴，原告在本案中再次主张，本院不予支持。3.评估费8000元及测绘费9000元，有正式发票，予以支持。4.公证费原告主张3900元，但其提供的发票金额只有3600元，本院予以支持3600元。5.打印费、生活费，原告无证据证明与本案有关，本院不予支持。6.交通费，原告在庭审中陈述交通费是房屋转让过程中办理各方面事宜而产生（包括带工作人员勘察、测绘、实地考察、政府组织协调开会等），同时陈述涉案房屋位于洞塘，从洞塘到原告住所地单边费用6元。本院认为，因原告住所地到涉案房屋坐落地有一定距离，考虑到办理房屋转让过程中确需产生一定交通费用，但原告主张的16513元过高，本院酌情支持1000元。7.房租损失。原告无证据证明房租损失是因买卖涉案房屋而产生的，房租损失与本案缺乏关联性，本院不予支持。综上，以上17项费用，本院予以支持的总计265860元，结合原、被告双方的过错比例，被告应承担部分为159516元（265860元×60%）。
原告主张被告对损失部分按年利率36%支付利息的诉讼请求，本院认为，赔偿损失是合同无效的后果之一，损失仅限于直接损失和间接损失，原告对损失主张计算利息于法无据，本院不予支持。
综上，原告主张的诉讼请求，部分于法有据，本院予以支持，其余部分于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告重庆市黔江区宏明粮油有限责任公司与被告重庆市黔江区财源饲料有限公司于2012年6月30日签订的《房屋转让合同》无效；
二、被告重庆市黔江区财源饲料有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告重庆市黔江区宏明粮油有限责任公司购房款1380000元及资金利息（以1380000元为基数，从2012年7月9日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；
三、被告重庆市黔江区财源饲料有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告重庆市黔江区宏明粮油有限责任公司159516元；
四、驳回原告重庆市黔江区宏明粮油有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费27104元，由原告重庆市黔江区宏明粮油有限责任公司负担8448元，被告重庆市黔江区财源饲料有限公司负担18656元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断、适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审 判 长 粟艳平
代理审判员 张 妹
人民陪审员 葛远美
二〇一六年十一月十四日
书 记 员 雷 黎