浙江省建德市人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭建民初字第51号
原告胡某。
原告胡某某。
两原告共同委托代理人（特别授权）周某。
被告吴某某。
委托代理人（特别授权）翁某。
委托代理人（特别授权）徐某某。
原告胡某、胡某某与被告吴某某房屋租赁合同纠纷一案
，原告于2009年12月28日提起诉讼。本院受理后，先由审判员
吕兆荣独任审判，后依法组成合议庭，分别于2010年1月26日
，5月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人周某在本院两
次审理中均到庭参加诉讼，被告委托代理人徐某某在本院第一
次审理中到庭参加诉讼，被告吴某某经本院合法传唤无正当理
由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年10月，被告与建德市华东城市建设投
资有限公司（以下简称华东公司）签订房屋租赁合同，约定被
告租赁华东公司位于本市锦华园小区商业综合楼一至二层（建
筑面积1917平方米）的房屋。该合同还约定，承租人未按时交
纳房屋租金的，出租人有解除合同收回房屋的权利；承租人逾
期支付租金，每逾期一日按日租金的1倍支付滞纳金。2009年2
月10日，华东公司将包括上述出租房屋在内的锦华园综合楼（建筑面积4136.84平方米）全部转让给两原告。2009年10月23
日，因被告未按房屋租赁合同约定于2009年9月30日前交清当
年第三季度的租金，两原告曾某某律师给被告发函催款，但被
告拒绝支付。现请求法院判决：1、解除原、被告之间的房屋
租赁合同，由被告腾退租赁的房屋；2、被告向两原告支付200
9年10月1日至12月31日的房屋租金人民币125000元、支付逾期
付款的滞纳金126027元（2010年1月1日至被告腾退房屋之日止
的租金及滞纳金某被告另行支付）；3、被告负担本案的诉讼
费用。
被告在第一次审理中口头辩称：首先，被告与两原告没
有签订租赁合同，故两原告要求被告支付房屋租金没有事实依
据；其次，华东公司在没有征求被告是否愿意享有优先购买权
的情况下，将租赁的房屋转让两原告属于合同违约，故被告据
此拒付房屋租金有理；第三，两原告要求我支付房屋租金虽然
正当，但我未支付租金不构成合同的根本性违约，故两原告要
求解除合同无法律依据；第四，房屋租赁合同中约定承租人逾
期付款的违约金过分高于出租人因此受到的损失，故请求法院
将合同约定的违约金调整为银行同期贷款的利率。
审理中，原告提供如下证据：
1、房屋租赁合同复印件一份，以证明华东公司与被告签
订房屋租赁合同的事实；
2、房屋买卖合同复印件一份，房屋所有权证、房屋共有
权证、土地使用权证书的复印件各一份，以证明两原告于2009
年2月经买卖取得了涉案租赁房屋的所有权；3、律师函复印件一份，以证明两原告于2009年10月23日
委托律师周某向被告发函，要求被告支付租金，并提出了逾期
不交租金就解除租赁合同的意见。
被告对上述证据无异议，本院已经当庭认定具有证明力
。
被告在审理中未提供证据。
审理中，原告将第二项诉讼请求变更为：被告向两原告
支付2009年10月1日至2010年4月30日的租金计人民币291667.6
7元，并由被告按月利率2%支付该款的滞纳金（2010年5月1日
后至被告实际腾退之日止的租金按合同约定由被告另行支付）
。
根据原告提出的有效证据以及原、被告在庭审中的陈述
，本院认定本案如下事实：位于本市××街道××东路××综
合楼（以下××综合楼）××层，计建筑面积4136.84平方米
，原为案外人华东公司所有。2007年9月，华东公司（甲方）
将该房的一、二两层计建筑面积1917平方米出租给被告吴某某
（乙方）使用，双方因此签订了房屋租赁合同一份。合同约定
：租赁期限2007年10月8日至2012年10月7日止；租金共计245
万元，分别为第一年度35万元、第二年度45万元、第三年度50
万元、第四年度55万元、第五年度60万元，乙方应付的租金于
2007年至2011年每年9月30日前支付；乙方未按时交纳房屋租
金的，出租人有解除合同收回房屋的权利；乙方逾期支付租金
，每逾期一日按日租金的1倍支付滞纳金。2009年2月10日，华
东公司将综合楼全部转让给两原告并办理产权过户登记。2009年10月23日，因被告未在2009年9月30日前向两原告交纳第三
年度的租金，两原告委托律师周某向被告发函告知租赁房屋的
转让情况及催交租金。被告至今未向两原告支付租金。
本院认为：承租人应当按照约定的期限支付租金；承租
人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承
租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解
除合同。本案中，华东公司与被告签订的《房屋租赁合同》以
及华东公司与两原告签订的《房屋买卖合同》合法有效，当事
人应当按照合同约定履行自己的义务。被告吴某某明知应当在
2009年9月30日前向租赁房屋所有人支付第三个租赁年度的房
屋租金，其在两原告告知其租赁房屋的转让事宜及催交租金后
，无正当理由未支付租金。据此，两原告在向被告主张租金及
违约金的同时，可以主张解除合同。关于被告提出的四项抗辩
意见，第一，被告对租赁物已经由华东公司转让给两原告的事
实无异议，且现行法律规定租赁物在租赁期间发生所有权变动
的不影响租赁合同的效力，故被告以其与两原告没有签订租赁
合同而不支付租金的理由不符合法律规定。第二，华东公司将
租赁物转让给两原告之前，是否已经征求过被告同等条件下的
优先购买权利，系被告与华东公司之间的争议。而且，无论华
东公司转让房屋前是否已经征求过被告的优先购买权，均不影
响两原告向被告主张房屋租金。据此，被告以华东公司转让租
赁的房屋没有向其履行告知优先购买的义务，不能成为被告不
支付租金的正当理由。第三，出租人出租房屋的目的就是租金
收入，故承租人不支付租金显然构成了合同根本性违约。据此，被告主张的不支付租金不属于合同根本性违约意见违背现行
法律的相关规定。第四，法律规定当事人可以约定因违约产生
的损失赔偿额的计算方法；当约定的违约金低于造成的损失或
过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加或
适当减少。华东公司与被告签订的合同中，关于承租人逾期支
付租金，每逾期一日按日租金的1倍支付滞纳金的约定，显然
过分高于两原告因被告逾期付款而造成的实际损失，故被告要
求法院适当减少违约金的意见成立，本院予以采纳。被告要求
按银行同期贷款利率向原告支付违约金的意见，有违合同当初
约定的本意，故本院对此不予采纳。鉴于原告在审理中自愿将
滞纳金的请求由未付租金的一倍减少至按未付租金月2%利率计
算，基本合理，本院予以采纳。原告提出的请求中，因租赁合
同规定每年度租金的起算时间为10月8日，而原告要求被告从2
009年10月1日起计算租金在时间上有误，故本院对两原告多计
算的7天租金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法
》第一百一十四条、第一百四十一条第（一）款、第（二）款
、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民
事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：
一、原告胡某、胡某某承继的，由建德市华东城市建设
投资有限公司与被告吴某某签订的《房屋租赁合同》终止履行
；
二、被告吴某某于本判决生效后十日内将租赁的房屋腾
空并返还给原告胡某、胡某某。
三、被告吴某某向原告胡某、胡某某支付2009年10月8日至2010年4月30日的租金人民币280821.91元，并支付该款2009
年10月1日起至判决确定付款之日止按每月2%利率计算的滞纳
金。该款于本判决生效后十日内付清。
四、2010年5月1日起至被告吴某某实际腾退并返还房屋
之日止的租金，由被告吴某某按每日人民币1369.863元另行结
算并支付给原告胡某、胡某某。该款于实际返还房屋之日付清
。
五、驳回原告胡某、胡某某的其它诉讼请求。
本案案件受理费人民币3620元，由被告吴某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院
递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，
并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币16
0元。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理
【人民法院户名（浙江省杭州市中级人民法院），帐号12×××02
4409008802968，开户行（工商银行湖滨分行）】。对财产案
件提起上诉的，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求
由本院另行书面通知预交。
审 判 长 吕兆荣
人民陪审员 余 燕
人民陪审员 徐慎旗
二〇一〇年六月三日
书 记 员 赖丽敏