江苏省常熟市人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏0581执异5号
异议人（利害关系人）:林元辉，男，汉族，1982年12月14日生，住浙江省临海市。
申请执行人：中国银行股份有限公司常熟支行，住所地常熟市海虞北路13号，组织机构代码84208736-8。
负责人：陈勇，该行行长。
被执行人：常熟市国茂针织有限公司，住所地常熟市古里镇湖东村，组织机构代码72656866-6。
法定代表人：张天保。
被执行人：王国英，男，1965年8月14日生，汉族，住常熟市。
被执行人：张美芳，女，1964年9月14日生，汉族，住常熟市。
被执行人：王晓波，男，1986年9月9日生，汉族，住常熟市。
被执行人：王晓芳，女，1987年12月18日生，汉族，住常熟市。
在本院执行中国银行股份有限公司常熟支行（以下简称中国银行常熟支行）与常熟市国茂针织有限公司（以下简称常熟国茂公司）、王国英、张美芳、王晓波、王晓芳金融借款合同纠纷一案中，异议人林元辉对本院裁定拍卖常熟国茂公司名下的国有建设用地使用权及该地块上的房产等财产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
林元辉称，法院在网拍标的物介绍“租赁情况”一栏中记载有四个租户，但上述租赁关系明显不真实，严重损害了相关债权人利益，应予以涤除。故请求法院：1、撤销于2017年12月15日在阿里巴巴司法拍卖网络平台上发布的常熟国茂公司的房地产带租拍卖的网拍竞买公告；2、请求对常熟国茂公司房地产上不能成立的租赁关系依法予以涤除，重新发布网拍告知书进行司法拍卖。
本院查明：林元辉与王晓波、常熟国茂公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年2月6日立案受理。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：1、王晓波支付林元辉借款本金及相应的利息合计人民币498万元，于2015年3月23日支付40万元、于2015年3月30日前支付50万元，余款408万元，由王晓波于2015年5月开始至2017年4月结束，分别于每月30日前支付17万元；2、王晓波支付林元辉律师费6万元，于2015年4月30日前履行。如果王晓波未按期足额履行上述付款义务，林元辉有权就王晓波未履行部分一并向法院申请强制执行；3、常熟国茂公司对王晓波的上述一、二两项付款义务承担连带清偿责任；4、案件受理费减半收取17000元，财产保全费5000元，合计诉讼费22000元由王晓波、常熟国茂公司负担并于2015年4月30日前直接支付林元辉。因王晓波、常熟国茂公司未履行义务，林元辉向本院申请执行。本院于2016年4月25日作出（2016）苏0581执1531号执行裁定，裁定：终结本院（2015）熟民初字第00272号民事调解书的本次执行程序。
中国银行常熟支行与常熟国茂公司、王国英、张美芳、王晓波、王晓芳金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案受理。审理中，本院于2016年4月15日查封了常熟国茂公司名下的位于富春江东路188号的土地使用权，4月22日查封了位于富春江东路188号1幢、2幢的房屋。2016年6月23日作出（2016）苏0581民初3979号民事判决，判决：1、常熟国茂公司归还中国银行常熟支行编号为中银（常熟中小）贷字（2015）年第010-2号的《流动资金借款合同》项下的借款本金50万元，支付计算至2016年3月16日的利息4270元、罚息5493.13元，并支付自2016年3月17日起至实际履行日止按该《流动资金借款合同》计算的利息的复利、罚息；2、常熟国茂公司归还中国银行常熟支行编号为中银（常熟中小）贷字（2015）年第010-4号的《流动资金借款合同》项下的借款本金229万元，支付计算至2016年3月16日的利息38293.89元，并支付自2016年3月17日起至实际履行日止按该《流动资金借款合同》计算的利息的复利、罚息；3、常熟国茂公司归还中国银行常熟支行编号为中银（常熟中小）贷字（2015）年第010-5号的《流动资金借款合同》项下的借款本金180万元，支付计算至2016年3月16日的利息30100元，并支付自2016年3月17日起至实际履行日止按该《流动资金借款合同》计算的利息的复利、罚息；4、常熟国茂公司归还中国银行常熟支行编号为中银（常熟中小）贷字（2015）年第010-8号的《流动资金借款合同》项下的借款本金100万元，支付计算至2016年3月16日的利息16722.22元，并支付自2016年3月17日起至实际履行日止按该《流动资金借款合同》计算的利息的复利、罚息；5、常熟国茂公司归还中国银行常熟支行编号为中银（常熟中小）贷字（2015）年第010-9号的《流动资金借款合同》项下的借款本金120万元，支付计算至2016年3月16日的利息20066.67元，并支付自2016年3月17日起至实际履行日止按该《流动资金借款合同》计算的利息的复利、罚息；6、常熟国茂公司归还中国银行常熟支行编号为中银（常熟中小）贷字（2015）年第010-10号的《流动资金借款合同》项下的借款本金100万元，支付计算至2016年3月16日的利息16722.22元，并支付自2016年3月17日起至实际履行日止按该《流动资金借款合同》计算的利息的复利、罚息；7、常熟国茂公司归还中国银行常熟支行编号为中银（常熟中小）贷字（2015）年第101-11号的《流动资金借款合同》项下的借款本金210万元，支付计算至2016年3月16日的利息35116.67元，并支付自2016年3月17日起至实际履行日止按该《流动资金借款合同》计算的利息的复利、罚息；8、常熟国茂公司归还中国银行常熟支行编号为中银（常熟中小）贷字（2015）年第010-12号的《流动资金借款合同》项下的借款本金120万元，支付计算至2016年3月16日的利息19006元，并支付自2016年3月17日起至实际履行日止按该《流动资金借款合同》计算的利息的复利、罚息；9、常熟国茂公司归还中国银行常熟支行编号为中银（常熟中小）贷字（2015）年第010-13号的《流动资金借款合同》项下的借款本金50万元，支付计算至2016年3月16日的利息7530.97元，并支付自2016年3月17日起至实际履行日止按该《流动资金借款合同》计算的利息的复利、罚息；10、常熟国茂公司支付中国银行常熟支行律师代理费198083元。上述第一至十项付款义务，由常熟国茂公司于本判决生效之日起十日内履行。11、中国银行常熟支行有权以折价、拍卖或变卖常熟国茂公司抵押的常熟市富春江东路188号1幢房屋（登记的抵押最高额为1230万元）、2幢房屋（登记的抵押最高额为310万元）、常熟市富春江东路188号国有土地使用权（登记的抵押最高额为170万元）的所得价款在各自登记设定的抵押最高额范围内优先受偿。12、王国英、张美芳、王晓波、王晓芳对常熟国茂公司的涉案债务在最高额1300万元范围内分别承担连带清偿责任。上述保证人承担保证责任后，有权向债务人常熟国茂公司追偿。案件受理费93689元，财产保全费5000元，合计诉讼费98689元，由常熟国茂公司负担，王国英、张美芳、王晓波、王晓芳承担连带清偿责任。
另查，中国工商银行股份有限公司常熟支行（以下简称工商银行常熟支行）与常熟国茂公司、常熟市靖惠化纤厂、王国英、张美芳、王晓波、王晓芳金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月7日立案受理。审理中，本院于2016年3月15日查封了常熟国茂公司名下名下位于富春江东路188号3幢、4幢的房屋，3月16日查封了的位于富春江东路188号的土地使用权。2016年6月7日作出（2016）苏0581民初2610号民事判决，判决：1、常熟国茂公司归还工商银行常熟支行编号为0110200012－2015年（常熟）字1055号《小企业借款合同》项下借款本金140万元，支付计算至2016年1月20日的利息6960.97元，并支付自2016年1月21日起至实际履行之日止按《小企业借款合同》约定计算的利息（含对应的复利）、罚息；2、常熟国茂公司归还工商银行常熟支行编号为0110200012－2015年（常熟）字1372号《小企业借款合同》项下借款本金560万元，支付计算至2016年1月20日的利息30621.11元，并支付自2016年1月21日起至实际履行之日止按《小企业借款合同》约定计算的利息（含对应的复利）、罚息；3、常熟国茂公司支付工商银行常熟支行为实现债权而产生的律师费141164元。上述第一至三项付款义务，于本判决生效之日起十日内履行。4、工商银行常熟支行有权以折价或者以拍卖、变卖被告常熟市国茂针织有限公司抵押的位于常熟市古里镇富春江东路188号国有土地使用[常国用(2011)第×××号中所确认的面积4860平方米,设定的抵押最高额为105万元]、常熟市古里镇富春江东路188号3幢（登记设定的抵押最高额为330万元）、4幢（登记设定的抵押最高额为470万元）在各自登记设定的抵押最高额内优先受偿。5、常熟市靖惠化纤厂对常熟国茂公司的涉案付款义务在最高额200万元范围内承担连带清偿责任。6、王国英与张美芳、王晓波与王晓芳对常熟国茂公司的涉案付款义务分别在最高额900万元范围内承担连带清偿责任。上述保证人承担保证责任后，有权向债务人常熟国茂公司追偿。案件受理费减半收取31025.5元，保全费5000元，合计诉讼费36025.50元，由常熟国茂公司负担，常熟市靖惠化纤厂、王国英、张美芳、王晓波、王晓芳承担连带清偿责任。
（2016）苏0581民初3979号民事判决生效后，申请执行人中国银行常熟支行向本院申请执行。执行期间，本院对被执行人常熟国茂公司名下的常熟市富春江东路188号工业房地产委托苏州俊达房地产土地评估咨询有限公司进行了评估，2016年12月5日，该公司具苏俊达估字（2016）JF第0072号房地产司法鉴定估价报告，评估总值为3759.21万元。2017年7月31日，本院作出（2016）苏0581执4836号执行裁定书，裁定：终结本院（2016）苏0581民初3979号民事判决书的本次执行程序。
2017年8月25日，本案恢复执行。执行期间，中国银行常熟支行、工商银行常熟支行分别向本院申请涤除在上述房地产上的租赁合同。2017年7月31日，本院作出（2017）苏0581执4836号之二执行裁定，裁定：拍卖、变卖被执行人常熟国茂公司名下的常熟市富春江东路188号国有建设用地使用权【常国用（2011）第×××号】及该地块上常熟市富春江东路188号1幢、2幢、3幢、4幢房产、无证房产等财产，以清偿债务。后本院先后向当事人送达了网拍告知书、拍卖通知书。2017年12月15日，本院在阿里巴巴司法拍卖网络平台上发布公告，告知：将于2018年1月16日10时至2018年1月17日10时止进行公开拍卖活动，拍卖标的为常熟国茂公司所有的位于常熟市富春江东路188号国有建设用地使用权及该地块上常熟市富春江东路188号1幢、2幢、3幢、4幢房产、无证房产等财产。在标的调查情况表的租赁情况一栏中，明确：有出租。承租人一：常熟市汉竹纺织品有限公司，租赁期限自2015年12月17日起至2025年12月16日止；承租人二：苏州虞晟纺织品有限公司，租赁期限自2016年9月1日起至2021年8月31日止；承租人三：常熟市兆佳针纺织有限公司，租赁期限自2014年至2034年；承租人四：江苏太林纺织品有限公司，租赁期限自2015年3月至2019年3月。同时在优先购买权人情况一栏中明确：“有”。
本院认为：承租人在债权人设立抵押权后，与被执行人签订房屋租赁合同的，应当认定为“先抵押后租赁”。抵押权设立后抵押财产出租的，承租人的租赁权不能对抗申请执行人。根据已生效的（2016）苏0581民初2610、3979号民事判决，常熟国茂公司所有的位于常熟市富春江东路188号国有建设用地使用权于2013年7月19日、12月23日先后办理了抵押登记，该地块上1幢、2幢房屋于2013年7月18日办理了抵押登记，3幢、4幢房屋于2013年12月20日办理了抵押登记，均早于上述承租人的租赁合同，故承租人的租赁权不能对抗申请执行人。在执行期间，中国银行常熟支行、工商银行常熟支行分别向本院申请涤除在上述房地产上的租赁合同，故应当裁定涤除租赁关系后拍卖该不动产。异议人林元辉的异议请求应予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项之规定，裁定如下：
对被执行人常熟市国茂针织有限公司所有的位于常熟市富春江东路188号国有建设用地使用权【常国用（2011）第×××号】及该地块上常熟市富春江东路188号1幢、2幢、3幢、4幢房产、无证房产等财产除去租赁关系后拍卖、变卖。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江苏省苏州市中级人民法院申请复议。
审判长 徐仪锋
审判员 张 晴
审判员 张建华
二〇一八年一月三十日
书记员 顾 奕