上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第517号
原告张某。
被告陈某。
委托代理人王虎，上海胜杰律师事务所律师。
委托代理人郭欢，上海胜杰律师事务所律师。
原告张某与被告陈某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月28日立案受理。依法由审判员刘锋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张某，被告陈某及其委托代理人王虎、郭欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张某诉称，原、被告于2013年8月31日签订《上海市房地产买卖合同》，原、被告约定就原告××区××路××号房屋以总价款人民币（以下币种相同）4，200，000元转让给被告，并确认在2013年10月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。被告需分四次向原告支付价款：1、被告应于签订合同当日内支付600，000元（已支付）；2、被告应于9月30日前支付600，000元（已支付）；3、被告向银行申请贷款2，900，000元，该贷款直接由贷款银行支付给原告（未支付）；4、被告应于房屋交割当日支付尾款40，000元（未支付）。若被告逾期未付款，原告可以从总房价中扣除20%即840，000元作为违约金。被告未能按照合同约定于2013年10月31日前与原告共同向房地产交易中心办理过户手续，亦未能按照合同约定支付后两批房屋价款，根据合同约定被告已违约，应按照合同第九条约定向原告支付840，000元的违约金。故原告诉至法院要求：1、解除原、被告双方签订的上海市房地产买卖合同；2、判令被告支付违约金840，000元。
原告向本院提供了以下书面证据，用以证明其上述诉请：
1、房地产登记簿一份，证明原告为系争房屋的权利人。
被告对该份证据经质证后认为，对证据的真实性无异议。
2、2013年8月31日原、被告签订的上海市房地产买卖合同一份，证明双方就系争房屋签订买卖合同，由被告购买原告的系争房屋。
被告对该份证据经质证后认为，对证据的真实性无异议，但不能证明合同签订过程中的过错及瑕疵。
被告陈某辩称，不同意原告的诉请。合同不是解除，而应为无效。关于违约金诉请，因为合同无效，故被告不同意承担违约金。另原告是按照合同约定的20%的比例来主张，这个比例显然是过高的，签订合同至今，上海市房屋市场价格也未有下滑，故原告并不存在损失。被告存在限购的情况，在咨询中介公司之后，中介公司告知被告这种情况是可以购买的，且可以操作。但被告在办理银行贷款之时，因为上海的新政策“沪七条”的出台，故被告不再具备购买条件，原告对此也是明知的，故合同应为无效，现原告以受害方来主张自己的权利，是不能成立的。
被告向本院提供了以下书面证据证明其辩称：
1、付款凭证二份、收据及中介公司出具的税费单据一份，证明被告已经如期支付房款1，260，000元给原告。
原告对该组证据经质证后认为，其确实已经收到原告支付的1，260，000元。
2、庭审中，被告申请上海智邦房地产经纪事务所工作人员章某出庭作证，证人称其并未审核过被告是否存在限购情况，但称在原、被告签订合同之时，被告向原告说过存在限购情况，当时原告也表示同意。但在过户交易延误之后，原告要求中介公司对被告说可以用房租的形式补偿原告租金损失5，000元，当时被告也是答应的，双方达成了口头一致。
原告对上述证人证言经质证后认为，被告所述的情况并未向其告知过。
本院对原、被告提供的证据认证如下：证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认。
经审理查明：原告系坐落于闵行区××区××路××号房屋的产权人。
2013年8月31日，原、被告经上海智邦房地产经纪事务所居间介绍就系争房屋签订了上海市房地产买卖合同一份，合同约定原告为卖售人（甲方），被告为买受人（乙方），由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房屋建筑面积为142.61平方米，双方协商一致，同意上述房地产转让价款为4，200，000元；双方同意甲方于2013年11月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。另双方确认在2013年10月31日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请转让过户手续。上述房地产权利转移日期以闵行区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。合同附件三的付款协议中约定：1、甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》当日内，乙方支付给甲方首付款600，000元（含已付定金）；2、乙方于2013年9月30日之前支付甲方部分房款660，000元；3、乙方向银行申请贷款2，900，000元，该贷款直接由贷款银行支付给甲方；4、房屋交割当日，乙方支付给甲方购房尾款40，000元。乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的5日内，乙方仍未付款的，甲乙有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的5日内乙方未提出异议，合同即行解除。甲方可以从总房价中扣除20%作为违约金，余款返还给乙方。（乙方支付的房款不足20%，应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付）。若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。嗣后，被告分别于2013年8月31日支付给原告600，000元，2013年9月29日支付660，000元。庭审中，原告亦确认已经收到被告支付的房款1，260，000元。
另查明，庭审中上海智邦房地产经纪事务所工作人员章某作为证人出庭作证，证人称其并未审核过被告是否存在限购情况。但称在原、被告签订合同之时，被告向原告说过存在限购情况，当时原告也表示同意。但在过户交易延误之后，原告要求中介公司对被告说可以用房租的形式补偿原告租金损失5，000元，当时被告也是答应的，双方达成了口头一致。但原告认为被告并未向其表述过存在限购的情况。被告称其贷款在2013年10月30日办出，但是在2013年11月18日上海市出台了新的房产政策“沪七条”，而按照沪七条的规定，缴纳社保的时间变成了三年内需要累计缴纳二年，故导致房产无法过户。之后曾经多次找过原告协商，但原告坚决不同意，一定要被告赔偿840，000元违约金。庭审中，原告表示在扣除总房价的20%的违约金之后，愿意将被告的已付款返还给被告。
本院认为，原、被告之间所签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。本案中主要的争议焦点是被告是否存在违约行为，是否需要承担违约责任？按照被告的陈述及被告所申请的证人出庭所作证言所述，被告始终认为其已经向原告披露过其存在限购的情况，至少在其与原告签订合同之时其属于当初施行的房屋限购政策所调整的主体。虽然被告申请的证人称被告并未向居间方披露过存在限购的情形，但是被告作为买受人其出于居住之需，对于其是否具备购房的资格非常清楚，在购买系争房屋之时，应当会向居间方披露相应的信息。若被告不披露相应的信息，其在房屋过户之时必将碰到政策阻碍而实际无法完成过户，如此的结果也绝非是被告作为买受人所希望看到的结果。但是被告在明知其存在限购情形的前提下，不应该过于相信居间公司作出的所谓承诺，使得其购买房屋的风险存在较大的不确定因素，这些均足以说明被告显然对于购房目的的实现存在侥幸心理，也即表明合同履行存在不安定因素被告是存在一定的过错。而作为出卖人的原告，其出于尽快出售房屋并获取相应房款的合同目的，只要有合适的具备诚意的买家，其均愿意出售系争的房屋，且作为买方的被告业已支付了定金及部分房款，足以说明被告具有购买房屋的诚意，故原告对于被告所披露的限购情形持放任态度，说明原告亦存在过错。但系争房屋在履行过程中，在合同约定的过户转让手续办理之时，被告才办妥相应的贷款手续，虽然被告辩称贷款手续的迟延有原告的因素，但是对此被告并未提供相应的证据加以证明。之后本市出台了相应的房地产政策即2013年11月8日颁布的沪七条政策，具体本案而言即非户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费的年限，从能提供自购房之日起算的“前2年内在本市累计缴纳一年以上”，调整为“前3年内在本市累计缴纳2年以上”。被告作为非本市户籍居民因为该新政策的出台，使得被告完全不再具备购房的资格，其再履行该份买卖合同已经不具备可能性。嗣后，虽然被告与原告多次协商合同继续履行的可能性，但是原告坚持要求被告承担违约责任，并表示不再履行该份买卖合同，并明确提出解除系争房屋买卖合同。而被告的购房资格的限制在政策因素尚未消除之前，其已经完全不具备购房的资格，该份系争买卖合同不具备履行的可行性，故该份合同亦理应予以解除。虽然政策因素在合同履行过程中有一定的因素，但是被告仍对于系争合同不能履行存在一定的过错。被告的上述行为显然构成违约，其理应承担相应的违约责任。但被告抗辩违约金标准约定过高，要求法院予以调整。本院认为被告确实存在一定的违约行为，但结合被告的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给原告所造成的实际损失，兼顾到被告在实际合同履行中的情况，另考虑到系争房屋因为市场价格的波动，房屋的市场价是有所上涨，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为原告目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故本院对于违约金的金额予以调整，酌定违约金以84，000元计。另原告庭审中确认在扣除相应违约金之后，返还相应的房屋购房款给被告，以妥善处理双方合同解除之后的善后事宜。而被告亦同意在本案中对于已付款作返还处理，一并了结双方之间就系争合同解除之后的后续事宜。故在扣除相应的违约金之后，原告应返还1，176，000元给被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、解除原告张某与被告陈某于2013年8月31日签订的《上海市房地产买卖合同》；
二、原告张某于本判决生效之日起十日内返还被告陈某购房款以1，176，000元计。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计6，100元，由原告负担6，000元，由被告负担100元（于本判决生效之日起十日内向原告直接支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 刘 锋
二〇一四年五月十三日
书记员 谭静贤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……