浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙绍民终字第538号
上诉人（原审原告）绍兴市耀龙纺粘科技有限公司。
法定代表人郑旭。
委托代理人（特别授权）蔡雄。
上诉人（原审被告）绍兴市艾斯克家纺有限公司。
法定代表人胡勇军。
委托代理人（特别授权）邓鸣。
上诉人绍兴市耀龙纺粘科技有限公司（下称耀龙公司）、绍兴市艾斯克家纺有限公司（下称艾斯克公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2009）绍越民初字第4857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年3月17日立案受理，并依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2007年12月30日，原、被告签订厂房租赁合同一份，约定原告将座落于马山镇海南路的闲置厂房内的车间二幢、宿舍楼（北）一幢，按新建的现状房屋租赁给被告使用，年租金95万元，租赁期限5年，从2007年12月30日起至2012年12月30日止。合同对双方的权利义务作了明确约定。合同签订后，被告按约付清了首年租金95万元，原告将厂房交付给被告使用。被告对厂房进行了装修后开始正常生产。2008年6月23日，因原告及其关联企业濒临破产，绍兴市人民政府召集袍江新区管委会、人行绍兴市中心支行等部门召开协调会，就案外人绍兴方诚精密机械有限公司并购原告及其关联企业的有关问题进行专题协调。会议决定，对原告厂区88.1亩的工业用地，在政府收储后将土地性质变更为商业、办公和居住用地；今后土地按规范程序公开出让，出让收益除上缴国家、省有关规费后，地方所得部分的75%，由政府支持并购企业。会议并对其他内容进行了确认。同日，绍兴方诚精密机械有限公司与原告及其关联企业签订并购协议书。2008年10月8日，绍兴方诚精密机械有限公司发函给被告，要求被告尽快做好搬迁准备或者与其重新签订租房协议。如该地块商住用地实施时，要求被告无条件搬迁。同月27日，原告致函被告称，由于出租厂房的土地性质变更，原工业厂房需拆除，租赁合同无法继续履行，故要求立即终止双方于2007年12月30日签订的厂房租赁合同，并要求被告于2009年1月15日前腾空厂房，将租赁厂房归还被告。2008年11月24日，被告通过浙江大公律师事务所向原告回函，要求继续履行合同，不同意腾退厂房。此后，原告曾数次切断被告厂房的供水，并因各种原因，被告无法继续正常生产，于2009年4月被迫离开租赁厂房。2009年3月24日，被告绍兴市艾斯克家纺有限公司向本院起诉，要求解除租赁合同，判令绍兴市耀龙纺粘科技有限公司支付违约金、赔偿装修损失、搬迁费用、停工停产损失等。在该案诉讼中，本院根据被告绍兴市艾斯克家纺有限公司申请，对租赁厂房的装修、新增设施价值及搬迁费用进行评估，在评估基准日即2009年7月30日，从评估机构拍摄的照片来看，租赁厂房内的门窗以及基本设施等完好。现原告以被告未支付2008年下半年以及2009年全年租金，以及租赁厂房设施毁损为由提起诉讼，要求解决。
以上事实由原、被告提供的厂房租赁合同复印件、原告提供的照片，被告提供支付租费凭证及（2009）绍越民初字第2806号民事判决书定、并购协议书、绍兴市人民政府专题会议纪要、方诚公司函、耀龙公司函、（2009）绍越民初字第1672号民事判决书、评估报告书、租赁合同及支票存根、民事诉状及笔录，法院向绍兴市袍江新区管委会经发局相关领导调查所作的调查笔录，及当事人的陈述证实。
原审法院认为，原、被告之间的租赁合同关系，双方当事人意思表示真实，内容合法，不违反相关法律法规的强制性规定，应认定合法有效。从被告提供的证据来看，被告已经支付给原告2008年全年租金95万元事实清楚，因此原告要求被告支付2008年下半年的租金缺乏事实依据，不予支持。对原告主张要求被告支付2009年全年租金及逾期支付利息的请求分析如下：原告在2008年10月27日已函告被告，要求终止双方的租赁合同，并要求被告于2009年1月15日前腾空租赁厂房。在双方就腾空问题未能协商一致的情况下，原告还数次切断被告租赁厂房的供水。被告因无法继续正常使用租赁厂房，只能另行租赁厂房并进行搬迁。被告主张其搬迁的时间是2009年3月份，但并未提供证据，根据（2009）绍越民初字第1672号生效判决书认定的事实，被告系在2009年4月搬迁，对此事实予以认定。同时被告在参加该案第一次庭审时，也提出其已经搬迁的情况，因此原告对被告于2009年4月腾空租赁厂房的事实应当了解。因双方租赁合同并非期限届满终止或者协商一致解除，而是在原告一再要求并且采取断水等措施后，被告才无奈回应原告的要求，腾空搬迁厂房。在此情况下，原告应及时收回租赁厂房，并且不得收取此后的租金。同时，因原告在要求被告腾空租赁厂房的过程中，数次切断被告的供水，致使被告无法正常使用租赁标的，因此，对被告应支付的租赁费用本院酌情予以核减，依法确认被告应支付给原告4个月租费的90%计285000元。对原告要求被告支付逾期付款利息损失的意见，因合同第一年的租费被告已经在2008年2月3日前分期全部支付完毕，原告要求支付自2009年1月1日起的逾期付款利息没有依据，本院不予支持。对2009年1月至4月应付租金，因合同约定“第二年起的租赁费半年一付，即此后每年均按6个月付一半的年租金额支付房租费”，结合双方第一年租金支付时间，可以认定双方之间系先付后租，故该段时间的租金应当在2009年1月1日前支付，被告逾期未付的，应当支付自2009年1月1日起至判决确定履行日止的逾期付款利息，具体可按照依照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。关于原告要求被告将租赁厂房、宿舍楼的门窗玻璃及设施、围墙等恢复原状的请求，因被告已于2009年4月份，应原告要求腾空并搬离了租赁厂房，且原告对此明知，因此原告对该厂房负有受领和管理义务，同时在2009年7月30日，评估机构对租赁标的的装修价值等进行评估时，所拍摄的照片表明，租赁标的的门窗等设施基本完好，因此即使目前厂房门窗玻璃设施及围墙等存在毁损情况，其责任也应当由原告自行承担，对原告要求被告恢复原状的诉讼请求，不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告绍兴市艾斯克家纺有限公司应支付给原告绍兴市耀龙纺粘科技有限公司租费人民币285000元，并按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付自2009年1月1日起至本判决生效日止的逾期付款利息，于本判决生效之日起三十日内履行。二、驳回原告绍兴市耀龙纺粘科技有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取8812.5元，财产保全费5000元，合计人民币13812.5元，由原告负担11050元，由被告负担2762.5元。该款在本判决生效之日起三十日内付清。
耀龙公司不服原判，提起上诉称，一审法院认定并判决艾斯克公司只需支付耀龙公司2009年1-4月的租金，并核减了10%的租金，缺乏事实和法律依据，因艾斯克公司未在2009年将租赁的厂房交还给耀龙公司，仍应支付合同约定的年租金95万元；艾斯克公司租用厂房期间厂房门窗等设施大面积毁损，这是客观存在的事实，但一审法院认为2009年7月30日评估机构所拍照片时厂房门窗等基本完好，错误判决驳回耀龙公司要求艾斯克公司恢复被毁设施的原状的请求。据此，请求二审法院撤销原判，在查明事实后依法改判。
艾斯克公司不服原判，提起上诉称，一审判决艾斯克公司支付给耀龙公司2009年1-4月90%的租金及利息无事实与法律依据。因艾斯克公司在租用耀龙公司厂房期间，耀龙公司以不断停水逼迫，已于2009年4月搬迁他处，实际艾斯克公司可在2009年1月搬迁到新租厂房，拖到4月份纯粹为了解决要求耀龙公司赔偿事宜，不是正常租用耀龙公司厂房，且本案审理期间（2009）绍越民初字第1672号生效，该判决解除了双方签订厂房租赁合同、耀龙公司赔偿艾斯克公司因搬迁造成的损失，故不再存在支付房租费及利息的法律事实。据此，请求二审法院腑法撤销原判，改判驳回耀龙公司的全部诉讼请求。
本院查明的事实与一审认定的事实基本一致。
本院根据双方签订的厂房租赁合同补充以下事实，该合同第三项中载明：交付租赁物时双方对基础设施的状况以交接单的形式签字确认，并可附照片，对分期交付的，分期确认。
本院认为，本案双方在履行房租赁合同过程中，耀龙公司以出租厂房的土地性质变更，原工业厂房需拆除，租赁合同无法继续履行，要求终止双方于2007年12月30日签订的厂房租赁合同，并要求艾斯克公司于2009年1月15日前腾空厂房，将租赁厂房归还耀龙公司。2008年11月24日，艾斯克公司通过浙江大公律师事务所向耀龙公司回函，要求继续履行合同，不同意腾退厂房。此后，耀龙公司曾数次切断出租厂房的供水，并因各种原因，艾斯克公司无法继续正常生产，于2009年4月被迫离开租赁厂房。2009年3月24日艾斯克公司起诉，要求解除房租赁合同，赔偿因搬迁造成的损失，同年9月5日绍兴市越城区人民法院作出（2009）绍越民初字第1672号判决，判决解除了双方签订厂房租赁合同、耀龙公司赔偿艾斯克公司因搬迁造成的损失，本案审理期间（2009）绍越民初字第1672号生效。依据前述事实，本案由租赁使用厂房转为占有使用厂房，耀龙公司要求艾斯克公司按厂房租赁合同的支付租费的请求权基础转化。因本案不存在无偿使用厂房的事实，2009年1-4月艾斯克公司占有使用耀龙公司的厂房，应当支付厂房使用费，使用费可参照约定的租费支付，一审判决的艾斯克公司应支付给耀龙租费人民币285000元，并按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付自2009年1月1日起至本判决生效日止的逾期付款利息可按使用费对待，且艾斯克公司因搬迁造成的损失已得到赔偿。耀龙公司要求艾斯克公司恢复租用厂房期间厂房门窗等设施大面积毁损的原状，因厂房等设施交付时双方未依据厂房租赁合同以交接单的形式签字确认，致耀龙公司诉称的所谓毁损缺乏依据，不予认定。据此，两上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持；。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费8812.5元，由绍兴市耀龙纺粘科技有限公司、绍兴市艾斯克家纺有限公司各4406.25元负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高伯军
审 判 员 冯勤伟
代理审判员 丁林阳
二〇一〇年六月十日
书 记 员 卢雅娟