湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终5932号上诉人（原审原告）：卢欢，女，汉族，1982年6月19日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：陈智富，系卢欢之夫，1983年11月9日出生，汉族，住址同上，上诉人（原审被告）：武汉紫菘房地产建筑集团股份有限公司，住所地武汉市洪山区南湖千家街。法定代表人：谢迎庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：王丹，湖北山河东湖新技术开发区律师事务所律师。上诉人卢欢、武汉紫菘房地产建筑集团股份有限公司（以下简称武汉紫菘公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初1097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人卢欢上诉请求：撤销一审判决，改判武汉紫菘公司向卢欢支付迟延履行合同的违约金30794元（违约金自2016年11月1日起，按房屋交易价的日万分之二计算至2017年4月22日止）。事实和理由：武汉紫菘公司逾期交付房屋，应当按照合同约定承担违约责任。一审法院将违约金标准减少至每日万分之一，不仅低于双方合同约定的标准，也低于涉案房屋同地段、同面积的房屋每日的租金标准。上诉人武汉紫菘公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回卢欢的一审诉讼请求。事实和理由：一、因武汉市遭遇特大暴雨、箱涵施工、道路施工等多种因素导致出卖人逾期交房，这属于合同约定的交付时间顺延的情形，故武汉紫菘公司不存在违约，不应承担违约责任。二、卢欢未按期履行办理房屋交接手续的义务，存在违约，应承担违约责任。三、一审法院认定事实证据不足，对《收楼确认书》的性质认定错误。2017年2月，卢欢诉至一审法院，请求判令：一、武汉紫菘公司向卢欢支付延迟履行合同的违约金人民币15130元（违约金自2016年11月1日起，按房屋交易价的日万分之二计算至实际交房之日止）；二、本案全部诉讼费用由武汉紫菘公司承担。一审法院认定事实：2016年7月9日，卢欢（买受人）与武汉紫菘公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》，购买武汉紫菘房地产建筑集团股份有限公司开发建设的武汉市武昌区丁字桥路79号第2单元9层3号房（建筑积64.15平方米），购房款为89万元。货款付款的，买受人应于2016年7月13日前，一次性存入商品房首付款18万元，其余价款办理贷款。出卖人应当在2016年10月31日前，将符合条件商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房不超过60日，自本合同约定2016年10月31日最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。合同并对项目建设依据、商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款、买受人付款形式及付款时间、买受人逾期付款的违约责任、交房期限及条件、出卖人逾期交房违约责任等相关事项予以约定。卢欢于2016年5月3日向武汉紫菘公司支付定金1万元；2016年5月28日向武汉紫菘公司支付预收房款17万元。卢欢与湖北银行股份有限公司办理上述购房的银行按揭贷款手续。2016年11月21日，武汉市国土资源和规划局分局对建设单位武汉紫菘公司建设的武汉市武昌区丁字桥路79号商业、住宅楼颁发《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》。2016年12月12日，武汉市公安消防局对建设单位武汉紫菘公司建设工程位于武昌区丁字桥79号由1栋14层办公楼、1栋20层商住楼及附属地下室组成等颁发《武汉市公安消防局建设工程消防验收意见书》，综合评定紫菘中南特区消防验收复验合格。2016年12月23日，武汉市洪山区建设局对武汉紫菘公司建设的紫菘中南特区2号塔楼、裙房、地下室工程颁发《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2016年12月27日，武汉紫菘公司向卢欢出具《入伙通知书》，要求于2017年1月2日前往丁字桥路23号营销中心办理入伙手续。2017年1月14日，卢欢依据入伙通知书向武汉紫菘公司支付维修基金4700元。办理收房手续过程中，武汉紫菘公司要求签署《收楼确认书》，该确认书第三条载明：经确认该房屋符合合同约定的交楼条件，房产测绘部门已出具该房屋产权面积，本人对此无异议，本人知晓签署本收楼确认书即代表出卖人已向本人履行完毕商品房买卖合同中所约定的交付义务，本人不得向出卖人主张工程保维义务以外的其他违约责任。卢欢认为上述确认书约定条款侵犯合法权益，致使未办理收房手续。为此，2017年2月14日，卢欢诉至法院，要求判如所请。2017年4月22日，卢欢与武汉紫菘公司已办理涉案房屋收房手续。一审法院认为，卢欢与武汉紫菘公司签订《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同的内容合法有效，具有法律约束力，双方应当自觉履行合同约定的权利和义务。卢欢依约履行了付款义务，武汉紫菘公司应当按照合同约定于2016年10月31日前按期交付房屋。实际履行过程中，武汉紫菘公司送达通知书要求卢欢于2017年1月2日前往营销中心办理交付房屋手续。履行收房过程中，武汉紫菘公司要求购房人签署《收楼确认书》，该确认书约定条款中明确载明对逾期交房责任的免除，该约定条款侵犯购房人合法权益。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第一百零七条的规定，武汉紫菘公司因自身的原因不能按期交房应承担逾期交房的违约责任。2017年4月22日，经卢欢与武汉紫菘公司确认双方已办理完毕涉案房屋交付手续。自合同约定交付房屋期间2016年10月31日至2017年4月22日止共计173天。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”和第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，本案中，武汉紫菘公司以抗辩的方式认为违约金过高，但综合考虑同地段同类型房屋的租金为计算实际损失的标准，酌情将违约金予以适当减少到出卖人按日万分之一向买受人支付违约金，故武汉紫菘公司应向卢欢支付逾期交房违约金15397元（89万元×日万分之一×173日）。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十六条、第十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，判决：一、武汉紫菘房地产建筑集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内向卢欢支付逾期交房违约金15397元。二、驳回卢欢其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费179元，减半收取89.5元，由武汉紫菘房地产建筑集团股份有限公司负担。二审中，武汉紫菘公司提交两名案外人的收楼确认书、收楼手续书和民事起诉状，拟证明收楼确认书不构成业主收房的障碍。经质证，卢欢对该组证据的真实性无异议，但认为不能达到证明目的。本院认为，该组证据的真实性本院予以确认，但该组证据不能达到武汉紫菘公司的证明目的。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、武汉紫菘公司逾期交付房屋是否符合合同约定的交付时间顺延的情形；二、2017年1月14日卢欢未能收房是否归咎于武汉紫菘公司；三、一审判决调减违约金标准至每日万分之一是否得当。针对争议焦点一：武汉紫菘公司称因武汉市遭遇特大暴雨、箱涵施工、道路施工等多种因素导致其逾期交房，但武汉紫菘公司提交的证据不足以证明前述事实已实际发生及对建设工程施工或房屋交付造成的具体影响，且根据合同约定，如发生延期交付情形，武汉紫菘公司应当在发生之日起30内书面告知买受人，武汉紫菘公司亦未提交证据证明其履行了告知义务。因此，武汉紫菘公司主张的交付时间应顺延及其不存在违约的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予支持。针对争议焦点二：《收楼确认书》约定条款中明确载明了对逾期交房责任的免除，该约定条款侵犯购房人合法权益，卢欢拒绝签署并无不当。且卢欢已办理了包括支付维修基金在内的前期收房手续，仅未能签收文件及钥匙，按照日常生活经验，结合《收楼确认书》的内容，卢欢因拒绝签署《收楼确认书》而被拒绝收房，具有高度的盖然性，本院认定该事实存在。武汉紫菘公司称《收楼确认书》系由案外人武汉紫菘物业服务有限公司提供，即便其所述为实，武汉紫菘物业服务有限公司也是受武汉紫菘公司委托办理包括钥匙交接在内的收房手续，相关民事责任应由武汉紫菘公司承担。针对争议焦点三，武汉紫菘公司在一审中提交了同一小区、同一或类似面积房屋出租人报价的网页截图，而按照日常生活经验，出租人报价通常不会高于成交价格，一审法院予以采信，并据此调减违约金并无不当。卢欢虽称调减后的违约金低于涉案房屋同地段、同面积房屋每日的租金标准，但未提交证据予以证明，本院对此不予支持。综上，卢欢、武汉紫菘公司的上诉请求及理由，均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费749元，由卢欢负担570元，由武汉紫菘房地产建筑集团股份有限公司负担179元。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  李斌成审判员  安林锋二〇一七年十一月二日书记员  舒 渲