四川省乐至县人民法院民 事 判 决 书（2016）川2022民初1348号原告：谭莉，女，1981年6月11日出生，汉族，四川省安岳县人，村民，住四川省安岳县。委托诉讼代理人：王浩驰，四川原石律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂玉萍，四川原石律师事务所律师。被告：乐至县众信房地产投资有限公司，住所地四川省乐至县天池镇帅乡大道726号。组织机构代码：57529387-9。法定代表人：ＸＸ，总经理。委托诉讼代理人：谢向军，四川精略律师事务所律师。原告谭莉诉被告乐至县众信房地产投资有限公司（以下简称众信公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案受理后，原告于2016年6月7日向本院申请鉴定，本院予以准许。后因原告在规定的期限内未交纳鉴定费，本院依法按自动撤回鉴定处理。本院依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人王浩驰、被告委托诉讼代理人谢向军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭莉向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告房屋质量缺陷修复损失8100元、房屋贬值损失15000元、消防未验收的赔偿金2000元；2、判令被告赔偿原告竣工验收备案延期违约金6583.14元和逾期办理房屋所有权证违约金（从2016年6月25日起算至原告取得房屋所有权证之日止，按购房款0.1%的标准计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2013年11月4日出资235112元购买了由被告开发建设的资阳市乐至县“新天地”楼盘的房屋，而后被告将原告购买的房屋交付原告时，并未向原告出示相应的竣工验收手续。原告收房后不久，所购的房屋就开始出现裂缝和空鼓问题，同时该楼盘的地下停车场、走廊等各处均出现了大面积的裂缝。事发后，被告及乐至县建设局对新天地楼盘出现的问题进行了部分修补，但却至今未向业主详细说明出现裂缝的原因。新天地楼盘至今未取得消防验收合格证，且房屋在交付原告时并未取得相应的竣工验收手续，房屋存在裂缝、空鼓、不隔音、不保温等严重质量问题，上述质量问题已经严重影响了原告对房屋的正常使用。后原告多次与被告进行协商，双方就房屋的修复及赔偿问题均未达成一致意见，遂诉至法院。被告众信公司辩称，原告与被告签订了商品房买卖合同，原被告也依照合同履行了房屋交接手续。新天地项目于2014年12月5日经过竣工验收合格。并于2015年4月21日进行了竣工备案登记。原告的房屋是出现部分裂纹及空鼓现象，但原告夸大商品房缺陷，被告认为不存在结构安全隐患，也没有影响使用功能，仅是外观瑕疵。经相关有资质的机构鉴定，其结论为不影响结构安全。被告自2015年8月接到业主诉求后，对大部分房屋进行了质量保修义务，至今已解决了80%以上。被告愿意在法律及合同规定范围内，依据每一户瑕疵的情况，承担相应的责任。对房屋质量缺陷修复损失本身没有意见，但是对金额有异议，原告诉请金额已远远超过了保修正常的费用。原告主张竣工验收备案延期违约金，于法无据。强制备案是行政责任，不与原告产生相应的法律关系，是行政关系而不是民事关系，且对原告的权利没有实质影响。原告在交付过程中，没有因此阻碍接房，已现实完成了交付。对原告主张的房屋贬值损失，被告不予认可。商品房出现瑕疵，建筑方可以予以补正修复，就原告房屋出现的瑕疵，通过修复可以予以修正，不存在贬值。修复过程中对装修局部有创伤，因此装修损失可以计入保修的范围内，原告没有拒绝过，但原告诉请的金额脱离实际。消防未验收是行政管理上的要求，对于业主而言也不是交房的必要条件。没有消防验收不是没有按原来的图纸进行修建，而是因为新旧消防法的变更造成。对逾期办理房屋所有权证违约金，按照合同约定是从交房起540日内，被告已经为原告办理了产权证，只是原告没有领取，并不是被告没有办理。经审理查明：2013年11月4日原被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定购买的房屋及价款为：乐至县新天地1幢2单元商品房，预测建筑面积为59.79㎡，单价3932.30元∕㎡，合计房款235112元。原告采取1次性付款的方式付款。交付条件约定：出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。逾期交房的责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照上述约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。转移登记的约定：1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照人民银行同期活期存款基准利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内由出卖人支付。合同签订后，原告按照约定向被告支付了房款，但因质量问题至今尚未接收涉案房屋。被告至今未能给原告办理房屋所有权证。2015年4月21日，乐至县新天地楼盘取得竣工验收备案书。房屋交付后，新天地（包括原告的房屋）部份房屋出现一定的质量问题。针对出现的质量问题，乐至县新天地楼盘的承建单位中铁八局集团第一工程有限公司乐至项目部委托四川省建筑科学研究院进行鉴定，其鉴定结论为：填充墙上裂缝均为填充墙与混凝土剪力墙相交处界面缝，为非受力裂缝，裂缝的存在不影响主体结构安全性，建议对裂缝按照以下要求进行修补处理：1、以裂缝为中心一边各250mm范围内凿除水泥砂浆至砌体层；2、用300mm宽的钢丝网连接缝隙两端，钢丝网采用0.8mm厚9*25孔钢丝；3、用1：3.0的水泥砂浆分2层进行抹灰找平，抹灰厚度同原有的抹灰层厚度；4、剔除范围满贴尼龙网格布或亚麻布，待墙体干燥后再进行墙面的腻子和乳胶漆。被告和建设单位中铁八局集团第一工程有限公司对部份存在质量问题的房屋进行了修复和赔偿。以上事实，有原被告陈述，原被告身份信息、《商品房买卖合》、21户交房时间统计表、土建报批登记表、技术服务报告、赔付清单、赔款支付表、乐主建发（2015）69号文件、竣工验收报告、竣工验收备案书、办证统计及产权证办理情况等证据予以证实。本院认为，本案争议的焦点为：1、被告方是否应当承担赔偿责任及具体的赔偿金额；2、被告方是否应承担违约责任及违约金的具体金额。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”、第四十四条规定：“当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第六十条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，合同有效，双方均应按照合同履行自己的义务。关于被告方是否应当承担赔偿责任及具体的赔偿金额的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的买受人可以自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。原告提供的四川省建筑科学研究院《技术服务报告》证实，原告购买的新天地房屋出现的质量问题系填充墙与混凝土剪力墙相交处界面缝，为非受力裂缝，裂缝的存在不影响主体结构安全性。原告虽对该《技术服务报告》的鉴定意见有异议，但未提供相反的证据予以反驳，现有的证据只能证实原告购买的房屋存在一般的质量问题，并未严重影响正常的居住使用。故在保修期内，被告承担的是修复责任，修复费用以及修复期间造成的损失应由被告承担。本案诉讼中，因原告自动放弃了鉴定，致修复费用及修复期间造成的损失费用无法计算，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，原告应承担举证不能的法律后果。故原告主张被告赔偿原告房屋质量缺陷修复损失8100元、房屋贬值的损失15000元的诉讼请求，无证据证实，本院不予支持。关于消防未验收的问题系消防行政机关处理的问题，司法权不能干涉行政权，且原被告签订的《商品房买卖合同》未约定消防未验收被告应承担的违约责任，故原告主张被告给付消防未验收赔偿金2000元的诉讼请求，本院不予支持。关于被告方是否应承担违约责任及违约金的具体金额的问题。关于竣工验收备案延期违约金的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间为2014年12月31日前，且房屋交付时被告应取得涉案房屋的竣工验收备案表。但被告在2015年4月21日才取得竣工验收备案登记，因被告交付条件不完备，导致原告未接收房屋，被告构成违约，故原告以竣工验收备案延期为由主张违约金的理由成立，本院予以支持。违约的期限为2015年1月1日至2015年4月21日。依照原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十三条的约定，被告应支付原告竣工验收备案延期的违约金5172.46元（235112元×0.2‰×110天），原告主张6583.14元。对超出部分，本院不予支持。关于逾期办理房屋产权的问题。根据双方合同的约定，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内由出卖人支付。但原告购买的房屋附合交房条件后，原告至今未接房，故被告为原告办理房产证的期限并未起算，更未逾期，对原告要求被告支付逾期办理房屋产权违约金的请求，本院不予支持。综上理由，原被告签订的《商品房买卖合同》合同有效，原被告均应按照合同约定履行义务。被告在履约过程中存在逾期办理备案登记的违约责任及交付原告房屋存在一般质量问题，依法应承担违约及修复责任，故原告要求被告承担违约责任的请求成立，本院予以支持。被告应支付原告竣工验收备案延期的违约金5172.46元（235112元×0.2‰×110天）；原告要求被告承担修复损失的请求，因无证据证实其损失金额，其主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告乐至县众信房地产投资有限公司在本判决生效后5日内给付原告谭莉竣工验收备案延期的违约金5172.46元；二、驳回原告谭莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费596元，减半收取计298元，原告谭莉负担200元，被告乐至县众信房地产投资有限公司负担98元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审判员 任 军二〇一七年一月二十日书记员 刘云蛟