延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉24民终1187号上诉人（原审被告）：延边恒宇房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市公园街。法定代表人：苗颖坤，该公司董事长。委托诉讼代理人：李国军，该公司副总经理。委托诉讼代理人：麻百平，延吉市依兰法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：徐进秀，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：冯洪泽，个体工商户，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：胥志强，吉林权哲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：延边威远实业有限公司，住所地吉林省延吉市朝阳街9号。法定代表人：蔡国君，董事长。被上诉人（原审被告）：王晓，住吉林省和龙市。原审被告：蔡国斌，住吉林省延吉市。上诉人延边恒宇房地产开发有限公司(以下简称恒宇公司)与被上诉人延边威远实业有限公司（以下简称威远公司）、徐进秀、王晓及原审被告蔡国斌商品房销售合同纠纷一案，前有吉林省延吉市人民法院于2016年3月28日作出（2015）延民初字第7121号民事判决，恒宇公司与蔡国斌不服向本院提起上诉，本院于2016年12月14日作出（2016）吉24民终1352号民事裁定，撤销原判，发回重审。吉林省延吉市人民法院于2017年4月26日作出（2016）吉2401民初8835号民事判决，恒宇公司不服向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒宇公司上诉请求：应由威远公司和王晓承担给付责任，我公司不承担责任。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当，判决依据不正确。1.一审判决认定本案案由为房屋买卖合同纠纷，并根据买卖合同的有关规定判决解除合同、返还购房款是错误。本案事实在庭审中查证的非常清楚，王晓个人挂靠恒宇公司进行房地产开发，其将房屋建设工程承包给威远公司，其与威远公司约定，以建成的房屋抵顶威远公司的工程款。威远公司在施工中向徐进秀个人借款，因为没有资金偿还借款，约定将恒宇公司抵顶给威远公司的房屋抵顶徐进秀的个人借款。为方便账目处理，由恒宇公司和徐进秀直接签订房屋买卖合同，房屋直接过户给徐进秀个人。按照这样的事实，本案的基础法律关系是民间借贷法律关系而非商品房买卖合同法律关系。恒宇公司虽然和徐进秀签订了商品房买卖合同，但其不仅没有收到过徐进秀个人支付的购房款，而且其从来没有收到过任何单位支付的购房款。恒宇公司和威远公司之间不是房屋买卖关系，恒宇公司和徐进秀之间更不是房屋买卖关系。一审判决解除房屋买卖合同，完全错误。恒宇公司虽然承诺过以房抵债，但其最终未能按约履行，应该恢复原来的债权债务法律关系，由威远公司承担债务。2.王晓作为实际开发人，是实际的房屋开发主体和以房抵债的主体，其无疑应该承担责任。徐进秀就是基于以上理由，要求王晓承担责任的。王晓在保证人处签名，徐进秀将其理解为交房屋的主体，即使理解错误，其作为保证人也不应该排除保证责任。本案的房屋不能交付，以房抵债的约定不能履行，是因为王晓涉嫌刑事犯罪。因王晓是延吉威远房地产开发有限公司经理，在一审判决中，王晓称诉争房屋由其另行出售给案外人，并在房产局办理了备案登记手续。若本案诉争的最初所签订的房屋买卖合同成立，蔡国斌所担保的义务成立，由于王晓负责华府嘉苑工程的施工、建设，则向徐进秀所借的工程款176万元涉嫌被其职务侵占或挪用资金。王晓将早已抵押给徐进秀的房屋在未知会恒宇公司、威远公司的情况下私自出售给他人，其行为涉嫌合同诈骗。徐进秀辩称：关于法律适用方面，一审法院适用商品房若干问题的司法解释并无不当；关于王晓是否涉嫌商业欺诈，一审中被上诉人提供的证据及查明的事实，已经确认一审所认定的事实是正确的，因此恒宇公司的诉请不成立。威远公司辩称：我方认为王晓欺诈，一房多卖，并且数额巨大，为此我方到公安局报案，公安局答复不够条件，但因王晓的问题产生信访，政府已予以重视，对一审判决我方不发表意见。蔡国斌述称：本案应该是民间借贷关系纠纷，本案案由错误。蔡国斌是为威远公司的债务提供的担保，威远公司不承担责任，所以蔡国斌也不应承担保证责任。徐进秀向一审法院起诉请求：要求恒宇公司、威远公司返还购房款1982000元及利息，并赔偿损失1982000元，蔡国斌承担连带责任。事实和理由：2008年8月20日，恒宇公司及威远公司在合作开发延吉市建工街华府嘉苑小区建设工程时，向其借款1982000元，并以华府嘉苑小区一号楼的六套房屋抵押。还款期限届满后，二被告未能偿还借款。2014年9月20日，二被告与其协商，约定：将上述抵押的六套房屋抵付上述借款，并签订了六套房屋的买卖合同书。交付房屋的期限届满后，其要求二被告交付房屋时，发现二被告将合同约定的六套房屋另行出售给他人，并已在房产部门办理了登记备案手续。2015年9月15日，蔡国斌为其出具保证书：承诺保证在2015年10月10日前解除抵押关系，并赔偿其一个车库。现原告至今未取得房屋，被告的一房二卖行为已侵害其合法权益。一审法院认定事实：第一，徐进秀和恒宇公司是否存在房屋买卖关系的问题。2008年8月至同年9月期间，威远公司在进行延吉市建工街华府嘉苑综合楼施工建设中，因缺乏资金，以该综合楼开发方恒宇公司用于抵付工程款的六套房屋，向徐进秀抵押借款共计215万元。为此，徐进秀于2008年8月21日与恒宇公司签订华府嘉苑内部申购协议书，约定恒宇公司将其开发建设的华府嘉苑2-1104、2-1105、3-706、3-806号房屋抵押给徐进秀。同年9月4日，徐进秀与恒宇公司又签订华府嘉苑内部申购协议书，约定恒宇公司将其开发建设的华府嘉苑12-4、13-4号房屋抵押给徐进秀。双方未办理房屋抵押登记手续。2014年9月17日，因未能偿还借款，徐进秀与威远公司达成协议，约定威远公司以上述抵押房屋抵付借款，并签订五份恒宇公司房屋买卖合同书，约定：徐进秀购买恒宇公司延吉市华府嘉苑第1幢1单元713室、1单元714室、2单元1301室、2单元1401室、3单元1101室房屋，上述房款总计1796000元，付款方式均为“冲抵工程款（延边威远）”。同年10月8日，徐进秀向恒宇公司交纳面积差价款、水表费、电费卡等费用，向延吉市物业维修基金管理中心交纳物业维修基金，并向小区物业公司交纳装修押金、临时电费等费用。上述房屋，已由王晓自2008年11月至2011年3月期间，以恒宇公司的名义另行出售给他人，并在延吉市房产管理部门办理了备案登记手续。另查明：2007年7月8日，恒宇公司与威远公司签订联合建房协议书，约定恒宇公司将华府嘉苑综合楼建设工程发包给威远公司施工，工程款以房屋冲抵；房屋销售由威远公司代理，恒宇公司提供房屋销售合同书及收据等销售有关手续等内容。2008年4月17日，王晓与恒宇公司签订靠挂开发建设合同书，约定王晓靠挂并借用恒宇公司的开发资质，开发建设华府嘉苑综合楼工程，全部施工均由王晓负责，恒宇公司负责监督管理。项目开发的全部产权归王晓所有，销售及一切纠纷均由王晓承担，王晓向恒宇公司支付开发总值2%的管理费。一审法院认为：威远公司和徐进秀约定，以恒宇公司抵付工程款的房屋抵消徐进秀借款，并签订盖有恒宇公司公章的房屋买卖合同书，将徐进秀借款转为购房款，这一约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；另外，根据2007年7月8日恒宇公司与威远公司之间联合建房协议内容，威远公司有代理销售房屋的权利，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条之规定，应由恒宇公司对威远公司销售房屋的行为承担法律责任。恒宇公司与徐进秀之间形成合法的商品房买卖合同关系，恒宇公司提出其不应承担民事责任的主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。一审法院认定事实：第二，蔡国斌的保证合同的效力问题。2015年9月15日，王晓、蔡国斌为徐进秀出具保证书，其主要内容为：鉴于华府嘉苑2单元1301号房屋、1401号房屋、3单元1101号房屋现产权实为徐进秀，属延边威远公司工程顶账房源。在徐进秀不知情的情况下，王晓因借款违法抵押、借高利贷，为尽快偿还高利息的借款，解除违法抵押，将以上房源完整的交给威远确认房主徐进秀，保证在2015年10月10日内办完全部交付事宜，同时给徐进秀包赔（华府嘉苑）车库一个。王晓在“保证人”处签字，蔡国斌在“担保人”处签字。同年12月4日，蔡国斌在该保证书上补充内容，“华府嘉苑1单元713、面积44.44平方米；1单元714、面积44.29平方米；3单元1105、面积44.44平方米均被王晓非法抵押，特此担保。---以上房屋如果不能按期交付，退购房款及赔偿损失，蔡国斌提供担保”，并在“保证人”处签字。一审法院认为：根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第二十二条第一款、《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，王晓、蔡国斌向徐进秀提供保证，徐进秀接受且未提出异议，认定保证合同成立，且属于连带责任保证。另外，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，二人对交付房屋这一非金钱债务提供保证，对于因不能履行交付房屋造成的损失，应承担连带赔偿责任。徐进秀只主张蔡国斌的保证责任，属于民事权利的处分，本院予以准许。蔡国斌应对恒宇公司、威远公司不能交付房屋，给徐进秀造成的损失承担赔偿责任。对于保证合同的债务人，在保证合同中没有明确约定，但蔡国斌对于华府嘉苑系恒宇公司开发的事实、交付房屋的义务方亦为恒宇公司的事实是明知的，仍然基于种种原因而明确表示承担代为履行交付房屋义务的保证责任，因此，能够确定其债务人为恒宇公司。对于蔡国斌提出的抗辩意见，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述：恒宇公司与徐进秀之间存在商品房买卖合同关系，蔡国斌的保证合同成立，应对徐进秀的损失承担赔偿责任。恒宇公司在与徐进秀签订房屋买卖合同之前，将该五套房屋另行出售给他人，导致徐进秀无法取得合同约定的房屋，因此，其与徐进秀之间的合同目的已无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，上述五份房屋买卖合同应依法予以解除；恒宇公司应向徐进秀返还已付购房款1796000元及利息（自2014年9月17日至付款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），并承担已付购房款一倍的赔偿责任。徐进秀的其他诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。鉴于“购房款一倍赔偿”责任为房屋开发企业这一特殊主体的惩罚性责任，蔡国斌仅在徐进秀的购房款及利息等实际损失范围内承担赔偿责任。关于徐进秀要求威远公司承担民事责任的主张，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条之规定，威远公司将其与恒宇公司之间的五套房屋买卖合同的权利义务概括转让给徐进秀，徐进秀基于该概括转让与恒宇公司订立五套房屋买卖合同后，威远公司即退出房屋买卖合同关系，其不承担本案的民事责任。另外，虽然威远公司与恒宇公司之间合同名为“联合建房”，但实为建设工程的承、发包关系，威远公司负责垫资施工，恒宇公司以房抵付工程款，并委托其销售房屋，二公司之间并非合伙关系，其主张没有事实和法律依据，故不予支持。本院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十四条第四项，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第十三条、第二十二条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告徐进秀与被告延边恒宇房地产开发有限公司签订的五份商品房（延吉市华府嘉苑第1幢1单元713室、1单元714室、2单元1301室、2单元1401室、3单元1101室房屋）买卖合同；二、被告延边恒宇房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后立即返还原告徐进秀购房款1796000元及利息（自2014年9月17日至付款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），并支付赔偿款1796000元；三、被告蔡国斌对被告延边恒宇房地产开发有限公司应返还的购房款1796000元及利息承担连带责任；如果被告延边恒宇房地产开发有限公司、蔡国斌未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按日万分之1.75支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告徐进秀的其他诉讼请求。案件受理费38512元，由原告徐进秀负担2976元；由被告延边恒宇房地产开发有限公司负担35536元。本院二审查明：徐进秀与恒宇公司签订商品房买卖合同之前，徐进秀与案外人张志国之间存在借贷关系，威远公司认可张志国的借款是项目部施工借款，因到期未能偿还借款，威远公司向徐进秀出卖诉争房屋五套，房款冲抵借款本息。而该五套房屋系恒宇公司开发、威远公司建设的房屋，威远公司根据与恒宇公司的联合建房协议代恒宇公司与徐进秀签订了商品房买卖合同，付款方式为房款冲抵华府工程款。一审法院确认威远公司借徐进秀215万元，但根据徐进秀二审补充提供的2008年8月19日冯洪泽在中国农业银行提取120万元现金的取款业务回单、张志国于2008年8月21日出具的保证书，结合2008年8月21日徐进秀与张志国签订的借款协议书（借款金额100万元、月利息5%）及徐进秀与威远公司的陈述，本院仅对威远公司借徐进秀100万元的事实予以确认。其余数额，依据徐进秀目前提供的证据不足以证明威远公司的收款情况，故本院在本案中不予认定。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，2008年8月21日的借款协议书约定的利息超出民间借贷利率的上限，按法律保护的年利率24%计算，至2014年9月17日恒宇公司与徐进秀签订商品房买卖合同之日，5年期间的借款利息为120万元，本息共220万元，该款足以支付本案诉争五套房屋的房款。本院对一审查明的其他事实予以确认。蔡国斌虽递交上诉状，但未在指定期限内交纳上诉费，按照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条的规定，按自动撤回上诉处理。本院认为：恒宇公司与徐进秀形成的商品房买卖合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应按照合同约定全面履行自己的合同义务。徐进秀的借款转化为诉争五套房屋的购房款，恒宇公司认可购房款冲抵华府工程款，徐进秀交付房款的义务已经完成。恒宇公司应向徐进秀交付房屋，但恒宇公司现自认诉争房屋无法交付，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，一审法院解除合同、支持徐进秀的诉讼请求并无不当。徐进秀与恒宇公司之间形成了房屋买卖关系，恒宇公司作为合同相对人应承担相应合同责任，其主张商品房买卖合同最终未能按约履行，应该恢复原来的债权债务法律关系，由威远公司承担偿还欠款的责任，没有事实与法律依据，本院不予支持。一审中徐进秀要求恒宇公司、威远公司承担责任，并未要求王晓承担责任，故本案不予审查王晓是否承担责任的问题，恒宇公司与王晓之间的责任承担问题，可另案告诉。综上，恒宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；本院对一审判决认定事实部分予以纠正，但不影响裁判结果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38512元，由延边恒宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林 美审判员 全智光审判员 朴美兰二〇一七年十一月十五日书记员 唐 颖