河南省三门峡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫12民终732号
上诉人（原审原告）灵宝市天虹房地产开发有限责任公司。
住所地：灵宝市尹溪路中段。
法定代表人袁天国，该公司董事长。
委托代理人刘万良，男，汉族，1967年5月16日出生，住灵宝市新灵东街五街坊158号，该公司员工，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解，申请撤诉。
委托代理人赵海欧，河南文轩律师事务所律师，代理权限为一般授权。
被上诉人（原审被告）周士占，男，汉族，1964年6月15日生，身份证号码4112231964********，住灵宝市川口乡赵吾村*组**号。
委托代理人张金栋，灵宝市148法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。
第三人（原审第三人）灵宝市盛捷房地产置业有限责任公司。
住所地：灵宝市车站路。
法定代表人李传德，该公司董事长。
委托代理人赵社权，该公司员工，代理权限为特别授权。
第三人（原审第三人）李传德，男，汉族，1957年8月22日生，身份证号码4112821957********，住灵宝市新灵中区***栋*楼**号。
上诉人灵宝市天虹房地产开发有限责任公司因与被上诉人周士占、第三人灵宝市盛捷房地产置业有限责任公司、第三人李传德执行异议之诉纠纷一案，不服灵宝市人民法院(2017)豫1282民初399号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人灵宝市天虹房地产开发有限责任公司的委托代理人刘万良、赵海欧，被上诉人周士占的委托代理人张金栋到庭参加诉讼。第三人灵宝市盛捷房地产置业有限责任公司、李传德经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审法院查明：灵宝市人民法院在审理与执行周士占与盛捷房地产民间借贷纠纷一案中，根据周士占的申请，于2015年11月16日作出（2015）灵民一初字第2817号民事裁定，查封了盛捷房地产在灵宝市东关千汇商贸城二期工程南楼西部地上一、二层从西向东一至五间房屋。于2015年12月16日作出（2015）灵民一初字第2817－1号民事裁定，查封了盛捷房地产在灵宝市东关千汇商贸城二期工程南楼西部地上一、二层从西向东六至七间房屋。
2016年3月10日，原告天虹房地产（乙方）与第三人盛捷房地产（甲方）签订一份土地使用权转让合同，约定：甲方拥有位于灵宝市函谷路北段西侧宗地编号为00－12－33的土地使用权及地上构筑物，甲方将该土地使用权、地上构筑物及与之相关的项目开发权转让给乙方。2016年4月13日，原告天虹房地产（丙方）与被告盛捷房地产（丁方）及案外人张方铎（甲方）、灵宝市涧东区东关村村民委员会（乙方）签订了一份债权转让协议，四方约定，就甲、乙方享有的对丁方债权依法向丙方转让事宜，经各方平等协商达成如下协议：一、标的债权数额，1、甲方对丁方享有的全部债权为人民币3000万元，甲方自愿放弃其中的孳息以及实现债权的费用，甲方自愿全额出让。2、乙方对丁方享有的全部债权数额为人民币13156278元，乙方自愿出让其中1134万元债务。二、债权转让对价，甲、乙方享有的对丁方依据本协议第一条约定的两项债权合计人民币4134万元转让给丙方，丙方同意受让上述债权。2016年4月15日，原告天虹房地产向三门峡市湖滨区人民法院提起诉讼，要求盛捷房地产交付编号为灵国用（2014）第88号的土地使用权、编号为豫（灵宝）出让（2011）年第0143号国有土地使用权合同书，并为其办理编号为00－12－33的土地使用权转让过户手续。2016年4月27日三门峡市湖滨区人民法院作出（2016）豫1202民初1496号民事调解书：盛捷房地产于2016年5月之前将编号为灵国用（2014）第88号的土地使用权、编号为豫（灵宝）出让（2011年）第0143号国有建设用权出让合同交付给天虹房地产，并为其办理位于灵宝市函谷路北段西侧宗地编号为00-12-23的土地使用权转让过户手续。2016年6月2日，三门峡市湖滨区人民法院又作出（2016）豫1202执846号执行裁定书，裁定如下：将灵宝市盛捷房地产置业有限责任公司位于灵宝市函谷路北段西侧宗地编号为00-12-23的土地使用权过户到灵宝市天虹房地产开发有限责任公司名下。2016年7月13日，灵宝市国土资源局将编号00-12-23号土地过户到原告天虹房地产名下。2016年9月至诉前，原告天虹房地产相续取了涉案土地建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销（预）售许可证。
灵宝市人民法院于2016年7月21日作出（2016）豫1282执750号之一执行裁定，拍卖商贸城二期工程南楼西部地上一、二层从西向东一至七间房屋。原告天虹房地产向灵宝市人民法院提出执行异议，灵宝市人民法院于2017年1月11日作出（2017）豫1282执异2号执行裁定，驳回天虹房地产的异议请求。天虹房地产向灵宝市人民法院提起诉讼，请求停止执行拍卖盛捷房地产在灵宝市东关千汇商贸城二期工程南楼西部地上一二层从西向东一至七间房屋，解除对上述房屋的查封，引发诉讼。
原审法院认为：在灵宝市人民法院查封涉案房屋期间，第三人盛捷房地产将涉案房屋及土地使用权出让给原告天虹房地产，双方之间签订的协议因违反法律的强制性规定而部分无效。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”，因此，虽然原告天虹房地产自称不知涉案房屋已被本院查封，但在原告天虹房地产受让涉案土地使用权时，原告天虹房地产有义务查明该土地上建筑物是否处于查封状态及能否转让。在双方签订协议之后，原告天虹房地产虽然通过诉讼，取得了涉案土地的使用权，但并未取得涉案房屋的所有权。其对本案查封房屋不享有排除执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，原审判决：驳回原告灵宝市天虹房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费500元，由原告灵宝市天虹房地产开发有限责任公司负担。
灵宝市天虹房地产开发有限责任公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判立即停止执行灵宝市人民法院作出的的（2016）豫1282执750号之一裁定，即停止拍卖灵宝市盛捷房地产在灵宝市东关千汇商贸城二期工程南楼西部地上一二层从西向东一至七间房屋，解除对上述房屋的查封。诉讼费由被上诉人承担。理由为：上诉人已经取得了该涉案房产的土地使用权证，房产所在土地通过了依法过户，上诉人成为该不动产的权利人。由于涉案房屋系在建工程，尚未建成，上诉人仍需对此进行建设、进行相关设施安装和配套，在建房产无法办理房产相关登记手续，故目前不可能办理涉案房产的登记手续。灵宝市人民法院的查封裁定，并未向土地部门送达协助执行通知书，作为案外人在购买盛捷房地产公司的土地使用权及地上建筑物时对查封的内容并不知晓，该查封裁定的效力应不及于上诉人，上诉人对涉案房产享有所有权。
周士占辩称：涉案的房产经灵宝市人民法院2015年11月16日和2015年12月26日进行查封，查封是公开的，经过公告的。2016年3月10日，第三人盛捷房地产明知涉案房产被查封，却与上诉人灵宝市天虹房地产开发有限责任公司签订土地使用权转让合同，将涉案房屋及土地使用权转让给上诉人，并到湖滨区人民法院起诉通过调解书及执行裁定，将土地使用权过户到上诉人名下。上诉人与第三人的行为属于恶意串通，无效的民事行为。上诉人对于数额巨大财产的转让行为，事先应对财产状况进行审查，但上诉人的一系列不正常表现，能够证明在转让前，对于人民法院查封涉案房屋的情况，是明知的，故应驳回上诉，维持原判。
本院二审经审理查明的事实与原审一致。
本院认为：最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定，“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外”。本案中，灵宝市人民法院于2015年11月16日作出（2015）灵民一初字第2817号民事裁定，查封了盛捷房地产在灵宝市东关千汇商贸城二期工程南楼西部地上一、二层从西向东一至五间房屋；于2015年12月16日作出（2015）灵民一初字第2817－1号民事裁定，查封了盛捷房地产在灵宝市东关千汇商贸城二期工程南楼西部地上一、二层从西向东六至七间房屋。灵宝市人民法院作出查封房产的效力当然及于该房产适用范围内的土地使用权。
在灵宝市人民法院查封涉案房屋期间，盛捷房地产将涉案房屋及土地使用权出让给天虹房地产，双方之间签订的协议因违反法律的强制性规定而针对涉案房产部分的转让无效。天虹房地产受让涉案土地使用权时，有义务查明该土地上建筑物是否处于查封状态及能否转让。故天虹房地产在本案涉案房屋处于查封状态下，通过在其他法院诉讼取得的土地使用权，对本案查封房屋不享有排除执行的民事权益，原审判决驳回其诉讼请求并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10275元，由上诉人灵宝市天虹房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 路增广
审 判 员 苏国娜
代理审判员 曾庆旭
二〇一七年四月二十日
书 记 员 郜云丽