江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0585民初6624号原告：太仓市新闸小商品市场管理有限公司，住所地江苏省太仓市浏河镇新闸村，统一社会信用代码91320585575350431F。法定代表人：陆红卫，该公司董事长。委托诉讼代理人：严丹婷，江苏金太律师事务所律师。被告：申洪平，女，1971年4月10日出生，汉族，住江苏省太仓市。被告：姚建刚，男，1968年11月5日出生，汉族，住江苏省太仓市。原告太仓市新闸小商品市场管理有限公司与被告申洪平、姚建刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月22日立案后，本院于2018年1月26日进行了证据交换。经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依法分别于2018年3月28日、2018年4月20日公开开庭进行了审理。原告太仓市新闸小商品市场管理有限公司的委托诉讼代理人严丹婷、被告申洪平到庭参加�讼，被告姚建刚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告太仓市新闸小商品市场管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告申洪平、姚建刚共同将坐落于太仓市新闸小商品市场A11-A12房屋进行腾退并返还给原告太仓市新闸小商品市场管理有限公司；2.被告申洪平支付原告太仓市新闸小商品市场管理有限公司占有使用费（按照58000元/年标准计算，自2013年4月6日起至被告实际腾退返还之日止）；3.被告姚建刚对被告申洪平的上述支付占用使用费义务承担连带清偿责任。事实和理由：原、被告于2011年12月21日签订《商铺租赁合同》，约定由太仓市新闸小商品市场管理有限公司将位于新闸小商品市场A11-A12、面积为120㎡的房屋出租给申洪平用于百货，租赁期限为2012年1月1日至2014年12月31日，商铺租金标准为34800元/年、年设施租赁费标准为23200元，�金合计58000元/年，租金先付后用。因被告申洪平自2013年4月1日开始拖欠租金，原告于2014年4月23日委托律师向被告发出律师函通知被告解除上述《商铺租赁合同》并要求被告于2014年5月15日前向原告支付拖欠的租金、完成腾退手续。但被告在收函后仍继续占有使用上述原租赁房屋至今，原告多次联系被告要求返还原租赁房屋并支付房屋占有使用费，均未果。被告姚建刚与申洪平系夫妻关系，上述债务发生在两被告夫妻关系存续期间，百货店系由被告姚建刚、申洪平共同经营。且根据《商铺租赁合同》约定，原、被告双方的上述合同于2014年12月31日到期终止，被告也应按约在合同终止后3日内向原告返还租赁房屋，但被告在合同终止后仍继续占有使用上述租赁房屋至今。原告多次联系被告要求其返还租赁房屋并支付房屋占有使用费均未果。原告为维护自身合法权益，故诉�本院。被告申洪平承认原告主张的房屋租赁合同事实及至今仍占有使用涉案房屋的事实，同时辩称：1.原告并未提供产权证等证据证明其系涉案房屋的适格主体，无权向被告主张权利，请求法院驳回原告的起诉；2.当时签订《商铺租赁合同》时没注意看设施租赁费就签字了，被告申洪平未使用原告的设施，不存在设施使用费；3.被告申洪平接收涉案商铺后开设太仓市浏河旺角百货商店并实际经营，后因身体疾病原因无力经营改由姚建刚具体负责经营，夫妻俩全靠该商店收入度日。被告姚建刚未作答辩。经本院审理查明：2011年12月21日，原告太仓市新闸小商品市场管理有限公司（出租方、甲方）、被告申洪平（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将坐落于浏河新闸小商品市场A11、A12商铺（建筑面积120㎡）出租给乙方用于经营百货，租赁期为2012年1月1日起至2014年12月31日止，商铺租金标准为34800元/年，设施租赁费标准为23200元/年，合计每年58000元/年，缴纳方式按年一次性交纳，应提前30天交纳租金，否则视为放弃；乙方应向甲方支付租赁房屋、场地押金3000元；合同终止后，乙方应在5日内返还房屋。2014年4月23日，原告太仓市新闸小商品市场管理有限公司曾向被告申洪平邮寄送达《律师函》，主要内容为：解除《商铺租赁合同》，要求被告申洪平腾退并付清租金。被告申洪平于次日收到。2015年1月4日，原告太仓市新闸小商品市场管理有限公司向本院起诉被告申洪平、姚建刚【（2015）太浏民初字第00039号】，后于2015年7月2日向本院撤诉。2015年3月26日该案庭审中，原告太仓市新闸小商品市场管理有限公司陈述：设施指消防设施、卫生设施、电线及其他设施；被告申洪平陈述：刚开始时百货店由其一个人经营，后来因身体不好了，姚建刚就帮其一起经营；反正竞标成功时和合同约定2间商铺总的租金就是58000元/年，合同上写的是两项，签合同时也没看，房屋里也没啥设施，交租金时分开开票，一张商铺租金票据、一张设施租金票据，现生意不好，希望调低后按照20000元/年计算租金。庭审中，原、被告共同确认：2012年1月1日起至2013年3月31日止期间的租金被告申洪平已按照58000元/年标准付清，之后未再支付过租金或占用使用费；被告申洪平另向原告太仓市新闸小商品市场管理有限公司交纳房屋、场地押金3000元。另查明：被告申洪平、姚建刚于1994年登记结婚。太仓市浏河旺角百货商店成立日期为2009年4月8日，经营者为姚建刚，经营场所为太仓市浏河镇新闸小商品市场A12号，即《商铺租赁合同》上约定的“百货”。经本院依职权调查：涉案房屋系太仓市浏河镇人民政府建造，并委派原告太仓市新闸小商品市场管理有限公司进行管理租赁事宜。庭审中，原告太仓市新闸小商品市场管理有限公司明确涉案房屋的土地性质为集体土地，无用地审批手续及建设工程规划审批或许可手续。因涉案房屋未办理用地审批手续及建设工程规划审批或许可手续，至一审法庭辩论终结前原告太仓市新闸小商品市场管理有限公司亦未提供上述材料，故案涉房屋租赁合同无效。本院明确要求被告申洪平说明装饰装修物并就赔偿事宜进行一并处理，但被告申洪平拒绝说明并明确不同意在本案中一并处理并拒绝本院进行现场勘查清点和评估，坚持要求另案诉讼。本院对法律后果进行释明后，被告申洪平仍坚持己见，导致本院对可能涉及的装饰装修物无法一并处理。以上事实，由原告太仓市新闸小商品市场管理有限公司提交的商铺租赁合同、律师函、快递单及快递查询信息、（2015）太浏民初字第00039号庭审笔录及民事裁定书、结婚登记申请书、太仓市浏河旺角百货商店的企业信用信息，本院调取的太仓市浏河镇人民政府的回函，以及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，因涉案房屋未办理用地审批手续及建设工程规划审批或许可手续，至一审法庭辩论终结前原告太仓市新闸小商品市场管理有限公司亦未提供上述材料，故按照相关法律规定，案涉商铺租赁合同无效。商铺租赁合同无效，合同相对人原告太仓市新闸小商品市场管理有限公司要求被告申洪平腾退并返还涉案房屋，被告申洪平理应腾退并向原告太仓市新闸小商品市场管理有限公司返还涉案房屋，被告姚建刚作为实际占用人理应与被告申洪平一起腾退并向原告太仓市新闸小商�市场管理有限公司返还涉案房屋。关于合同无效后可能涉及的装饰装修物（已形成附合）赔偿问题，被告拒绝说明装修装饰情况并明确拒绝在本案中一并处理、明确由其另案另诉主张，导致法院无法一并处理，其应承担相应的不利法律后果，故本案中对可能涉及的已形成附合的装饰装修物赔偿问题不予处理。依照法律规定，房屋租赁合同无效后，出租人有权请求承租人参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费，本案中原告太仓市新闸小商品市场管理有限公司要求被告申洪平支付房屋占有使用费（按照58000元/年标准计算，自2013年4月6日起至被告实际腾退返还之日止），虽然被告申洪平抗辩设施租赁费不应支付，但其竞标成功时的租金价格即58000元/年，合同签订时租金总额亦为58000元（含设施租赁费），合同履行过程被告申洪平亦按照58000元/年向原告支付2013年3月31日前的租金，故双方对于商铺总租金按照58000元/年计算心知肚明、并不存在任何争议，被告申洪平理应按照58000元/年租金标准向原告支付自2013年4月6日起至被告实际腾退返还之日止期间的占用使用费，且应扣除被告申洪平交纳的房屋、场地押金3000元。因被告申洪平、姚建刚共同经营太仓市浏河旺角百货商店，且夫妻俩的收入全部来源自该商店，被告申洪平的上述债务发生在两被告夫妻婚姻关系存续期间，故上述被告申洪平的付款债务系被告申洪平、姚建刚的夫妻共同债务，被告姚建刚对被告申洪平的上述付款债务理应承担共同清偿责任。至于被告申洪平抗辩认为原告并非涉案房屋适格主体、无权向其主张权利，本院认为，从本案来看，与被告申洪平签订《商铺租赁合同》的合同相对人系原告，向被告申洪平交付涉案房屋、收取租金（或占用使用费）的主体也为原告，一直向被告申洪平主张权利的主体亦为原告，被告要求调低租金标准续签房屋租赁合同的主体同样为原告，太仓市浏河镇人民政府出具的回函中亦明确涉案房屋委派原告太仓市新闸小商品市场管理有限公司管理租赁事宜，现并无其他主体对原告的权利提出异议，故《商铺租赁合同》无效，原告要求被告申洪平、姚建刚腾退并支付占用使用费并无不当，本院对被告申洪平的抗辩意见不予采纳。被告姚建刚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，理应承担相应的不利法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告申洪平、姚建刚于本判决生效之日起10日内共同将坐落于太仓市新闸小商品市场A11、A12房屋进行腾退并返还给原告太仓市新闸小商品市场管理有限公司；二、被告申洪平、姚建刚于本判决生效之日起10日内共同支付原告太仓市新闸小商品市场管理有限公司占有使用费L元（L=A-B;A=自2013年4月6日起至被告实际腾退返还之日止，按照58000元/年标准计算；B=3000元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5928元，由原告太仓市新闸小商品市场管理有限公司负担128元，被告申洪平、姚建刚共同负担5800元。案件受理费原告已预交，本院不再退还，该款由被告在履行本判决时按照负担额一并支付给原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审 判 长  王云超人民陪审员  顾 婷人民陪审员  王灵芝二〇一八年四月二十八日法官 助理  王 伦书 记 员  陈寒艳