山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁03民终2844号
上诉人（原审原告）：刘建一，山东天晟煤矿装备有限公司职工。
上诉人（原审原告）：孟敬，无业。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：李斌，山东齐嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：山东益杰房地产开发有限公司，住所地：淄博市博山开发区南域城村。统一社会信用代码：913703047850046413。
法定代表人：魏吉芬，经理。
委托诉讼代理人：范纪洪，山东科力律师事务所律师。
上诉人刘建一、孟敬因与被上诉人山东益杰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服淄博市博山区人民法院（2016）鲁0304民初1237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘建一及其与上诉人孟敬的共同委托诉讼代理人李斌，被上诉人山东益杰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人范纪洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘建一、孟敬上诉请求：请求依法撤销一审判决，予以改判或是发回重审。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，一审法院认定上诉人单方违约且违约在先错误。上诉人与被上诉人在听证及庭审中关于购房款交付的表述为“购房合意达成时（2013年1月）的付首付按揭购房，”错误认定为上诉人是全款购房，后因无全款，经协商改成为按揭方式购房。上诉人与被上诉人在订房时的合意就是首付按揭，这在庭审笔录中有记载。涉案欠条与合同可以相互印证，证明在欠条与合同有关付款时间、数额不同时以欠条为准，这是上诉人与被上诉人一致约定的。被上诉人主动要求上诉人打欠条，上诉人三次交款924847元也是按被上诉人要求支付的。一审法院在欠条与合同约定不一致时，仅以合同的约定裁判违反当事人的真实意思表示。涉案的合同是为了后续贷款而签订的，再次续签合同当日支付首付款1109220元是为了完善贷款手续，并不是真实的付款意思表示。涉案房屋的付款时间应该是2014年5月1日，与被上诉人交付房屋同日，双方应该是同时履行。因此，上诉人不存在违约行为。二、一审法院对被上诉人提交的2014年4月30日验收记录予以认定是错误的。被上诉人提交的验收记录无时间，与2014年10月21日淄博市规划局的材料相矛盾，2014年10月21日淄博市规划局的建设工程竣工规划核实合格证除时间与被上诉人提交的不一致之外，在其遵守事项中特别注明：“一、本证是经过城乡规划主管部门依法核实，竣工建设工程符合城乡规划要求的法律凭证；二、凡竣工后未取得本证的建设工程，建设单位（个人）不得组织竣工验收，有关部门不得进行房屋确权。”被上诉人的2014年4月30日验收且不论是否真实，其内容已经违反了国家强制性规定，被上诉人提交的验收材料是无效的。2014年10月21日淄博市规划局的建设工程竣工规划核实合格证说明博山益杰龙凤缘小区1#2#3#全部完工，只有4#部分完工，上述证明再次说明一审法院认定被上诉人2014年4月30日已完工验收是错误的。被上诉人取得核实合格证是在2014年10月21日之后。综合上述情况可知，2014年5月1日前上诉人及被上诉人都没有违反约定，但在2014年5月1日后，双方均出现违约，上诉人违反了欠条的约定，被上诉人违反了合同约定。因此，被上诉人是导致合同解除不能履行的过错方，上诉人截止2014年5月1日已经支付了2024847元，履行了大部分义务，而被上诉人在2014年5月1日还未达到合同约定的交房条件，按照合同规定，上诉人有权要求解除合同，被上诉人退还已付款并收取被上诉人已收款项1%的违约金。一审法院根据被上诉人提交的与上诉人在2015年的短信记录，认定被上诉人已经通知交房，上诉人在明知可以交付但以无力支付后续款项拒不履行是错误的。被上诉人不能以合同中的付款条件来约束上诉人，在2013年10月21日打的欠条中已经对该权利进行了处分，与合同无关。就其内容而言，仅仅体现了上诉人在被上诉人不交房时的一种解决方式，不能作为依据。三、一审法院对上诉人第二、三项诉讼请求没有进行审理，遗漏诉讼请求，程序错误。
被上诉人山东益杰房地产开发有限公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法予以维持。一、上诉人违约事实清楚，证据充分。上诉人与被上诉人签订的合同中明确约定，上诉人应当于2013年10月23日付清首付款1109220元，被上诉人于2014年5月1日向上诉人交付房屋，这一事实充分证明，上诉人履行付款义务在先，被上诉人履行交房义务在后。而上诉人在欠条中明确载明剩余263277.60元购房款于2014年5月1日前付清，这只能说明被上诉人对上诉人的付款时间进行了顺延，并未改变双方对合同义务的履行顺序。根据被上诉人提交的《单位工程竣工验收记录》证实，被上诉人已于2014年4月30日完成涉案房屋的竣工验收，符合合同约定的交付使用条件。同时，根据被上诉人提供的手机短信截图，证明被上诉人已经向上诉人履行了通知交房义务，上诉人亦收到了交房通知。上诉人在明知房屋能够交付的情况下，以无力交纳剩余房款为由，拒不履行付款义务，违反了双方的合同约定。二、被上诉人没有任何违约行为。被上诉人已于2014年4月30日完成涉案房屋的竣工验收工作，符合合同约定的交付使用条件，履行了交房义务，同时按照合同约定于2015年4月29日办理完毕房屋权属登记并取得权属证书，而上诉人未在2014年5月1日履行完毕交纳剩余房款的义务，其应当承担违约责任。
刘建一、孟敬向一审法院起诉请求：1、原告退房，被告按照双方签订的商品房买卖合同的约定退还原告购房款2288124.60元；2、被告支付原告因购房贷款而支付银行利息155155.29元和自筹资金利息222903.85元；3、被告支付违约金22881.25元；4、诉讼费由被告承担。
山东益杰房地产开发有限公司向一审法院反诉请求：1、反诉被告继续履行合同编号为GF-2000-0171号的《商品房买卖合同》；2、反诉被告立即支付拖欠购房款263277.60元（含办理“三证”费用），支付违约金47614.00元，共计310891.60元；3、反诉被告立即支付房屋差价款24180.00元；4、诉讼费用由反诉被告承担。
一审法院认定事实：两原告系夫妻关系。两原告与被告达成房屋买卖的合意，由两原告购买被告开发的位于××益杰龙凤缘第2、3【幢】1【单元】010221号商住楼，双方约定房屋总价款为2288124.60元，包括房屋价款2209220.00元和契税、物业维修基金、权属登记费、交易手续费、测绘费、土地证费、装修垃圾清运费、装修押金共计78904.60元。2013年1月7日，原告向被告支付50万元作为购房定金，2013年2月1日、2013年9月16日原告分3次向被告预付购房款共计424847.00元。后经双方协商，其中110万元购房款由原告向银行办理按揭贷款支付，剩余购房款263277.60元由原告出具欠条一份，载明于2014年5月1日之前向被告交清。2013年10月23日，原告刘建一、孟敬作为买受人，被告益杰公司作为出卖人，双方签订合同编号为GF-2000-0171号的《商品房买卖合同》，合同第三条规定，该商品房【合同约定】建筑面积共169.94平方米；第四条规定，该商品房单价为每平方米13000.00元，按建筑面积计算；第五条规定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，商品房根据产权登记面积据实结算，多退少补，房屋差价等于结算单价×（产权登记面积－约定面积），结算单价为本合同第四条款中房屋单价；第六条规定，买受人于2013年10月23日付清首付款1109220.00元，剩余1100000.00元于15日内办理银行按揭贷款；第八条规定，出卖人应当在2014年5月1日前，商品房经验收合格，将其交付买受人使用；第十五条规定，出卖人应当在2016年5月1日之前，为买受人办理完毕房屋权属登记。1、如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按以下方式处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的百分之一赔偿买受人损失；买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01‰×超期天数向买受人支付违约金。2014年1月13日，原告刘建一作为借款人、被告益杰公司作为保证人，与中国农业银行淄博博山支行签订个人购房担保借款合同，向银行借款110万元，借款期限为120个月。2014年4月30日，涉诉房屋已竣工验收，符合交付使用条件。2015年12月27日，原告刘建一向被告原法定代表人沈洪杰发送短信，表明因其无力交付剩余房款，提出与被告解除合同或者要求被告赔钱将涉诉房屋卖给原告。另查明，根据淄博市公安局博山分局人民路派出所证明，合同约定的坐落于青年路1号第2、3【幢】1【单元】010221号的建筑，现编划门牌号为××益杰龙凤缘2号楼1-2层商铺甲107号，被告于2015年4月29日取得淄博市房权证博山区字第××号权属登记证书即为涉诉房屋权属登记证书。再查明，山东益杰缘房地产开发有限公司经核准于2015年8月6日变更名称为山东益杰房地产开发有限公司。
一审法院认为，原告刘建一、孟敬与被告益杰公司签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面完成合同义务，任何一方不得擅自变更或解除合同。当事人行使解除权必须符合合同约定的解除条件或出现法定解除事由。原告主张被告未按合同约定时间履行交付房屋及办理房屋权属证书的义务，要求与被告解除合同。对此，首先，双方在房屋买卖合同中约定，原告于2013年10月23日付清首付款，被告于2014年5月1日向原告交付房屋，这说明原告履行付款义务在先，被告履行交房义务在后，而原告在欠条中载明于2014年5月1日向被告付清首付款，只能说明被告对原告付款的时间进行了延期，但并未改变双方对合同义务的履行顺序；其次，被告于2014年4月30日完成涉案房屋的竣工验收工作，符合合同约定的交付使用条件，而原告却未在2014年5月1日之前履行向被告缴纳剩余购房款的义务，通过原告刘建一向被告原法定代表人沈洪杰发送的短信可以看出，被告已向原告履行了通知交房义务，原告亦收到了被告的交房通知，原告在明知涉诉房屋可以交付的情况下，仍以无力缴纳剩余房款为由，拒不履行付款义务，明显违反合同约定。根据《合同法》第67条规定，因原告未先履行付款义务，要求被告履行交付房屋及办理房屋权属证书，被告拒绝其相应的履行要求不违反法律规定。因此，原告作为违约方不能依据合同第九条关于因出卖人逾期交房的违约责任和第十五条第1项关于因出卖人原因逾期办理房屋登记的违约责任条款要求解除合同。相反，被告作为合同的守约方要求原告继续履行合同，支付剩余购房款263277.60元，于法有据，予以支持。关于被告反诉要求原告支付违约金47614.00的主张，根据原被告双方在庭审中的陈述及提交的证据显示，原被告双方均未对原告出具欠条的效力进行否定，但在欠条中双方并未对违约金进行约定，故被告依据房屋买卖合同中关于违约金的约定向原告主张违约金47614.00的诉讼请求，不予支持。根据涉诉房屋权属登记证书的记载，涉诉房屋的建筑面积为171.80平方米，比合同约定面积增加1.86平方米，根据合同约定，涉诉房屋单价为每平方米13000.00元，原告应向被告补交房款24180.00元（1.86×13000元/㎡）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条的规定，判决：一、驳回原告刘建一、孟敬的诉讼请求；二、原告（反诉被告）刘建一、孟敬自判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）山东益杰房地产开发有限公司支付购房款263277.60元；三、原告（反诉被告）刘建一、孟敬自判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）山东益杰房地产开发有限公司支付房屋差价款24180.00元;四、驳回被告（反诉原告）山东益杰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28314.00元，由原告刘建一、孟敬负担；反诉案件受理费6426.00元，由原告（反诉被告）刘建一、孟敬负担5436.00元，被告山东益杰房地产开发有限公司负担990.00元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：上诉人提交竣工验收备案表原件一份，证明涉案工程是在2014年12月30日竣工。被上诉人质证为对该证据的真实性没有异议，但对其证明内容有异议，该证据是备案表，上诉人与被上诉人在合同约定的是该商品房经验收合格为交付条件，与备案表没有关联性。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为上诉人与被上诉人是否均存在违约行为，是否应当各自承担相应的违约责任。上诉人认为被上诉人没有按照合同约定的时间完成涉案房屋的竣工验收工作，未使房屋达到交付条件，存在违约行为，应当承担违约责任。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条第一款第1项的约定，出卖人即被上诉人应当在2014年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。根据被上诉人提供的单位工程质量竣工验收记录，涉案工程在2014年4月30日前已经由施工单位、设计单位、监理单位、建设单位进行了四方验收，综合验收结论为“符合要求”，即被上诉人已经提供证据证明其在2014年5月1日前完成了涉案房屋的竣工验收工作，符合合同约定的交房条件。上诉人对上述竣工验收日期不予认可，申请法院依职权调取了建设工程竣工规划核实合格证一份，在二审期间提交竣工验收备案表原件一份，以证明涉案的工程系在2014年12月30日竣工验收。对此，建设工程竣工规划核实合格证、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表等证据载明的内容均表明，此种颁发核实合格证或是备案行为均系相关行政主管部门对工程竣工验收进行的一种管理行为，而非法律法规的禁止性强制性规定，不能以此否认施工单位、设计单位、监理单位、建设单位进行四方验收的效力，故上诉人以竣工验收备案表主张涉案工程的竣工验收时间为2014年12月30日，没有事实及法律依据，本院不予支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》，上诉人应当在2013年10月23日付清首付款，被上诉人在2014年5月1日交付房屋，即上诉人交付首付款的义务在先，被上诉人交付房屋的义务在后。虽然在2013年10月21日的欠条中，将首付款的付清时间变更至2014年5月1日前，但对合同中约定的合同义务的履行顺序并未做出新的约定，也未约定双方将不再履行《商品房买卖合同》，因此，上诉人主张系根据被上诉人要求出具欠条再签订合同，欠条与合同约定不一致时，应当以欠条为准，一审法院以《商品房买卖合同》为判决依据错误的上诉理由，没有事实及法律依据，本院不予支持。因上诉人未按照合同要求完全履行付款义务，被上诉人拒绝为其办理相应的交付房屋手续及办理房屋权属证书符合法律规定。综合上述情况，在涉案合同履行过程中，被上诉人不存在违约行为，故一审法院未支持上诉人要求被上诉人返还购房款及利息，并支付违约金的诉求并无不当，亦不存在遗漏诉讼请求，程序违法的情形。因上诉人存在违约行为，被上诉人为此提出反诉，其应当按照合同的约定承担违约责任。一审法院判令其继续交纳购房款，支付房屋差价并无不当。
综上，上诉人的上诉理由，均无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30612元，由上诉人刘建一、孟敬负担。
本判决为终审判决。
审判长 李兴民
审判员 陈吉忠
审判员 张婷娟
二〇一六年十一月二十八日
书记员 彭倩倩