广州市白云区人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）穗云法执外异字第14号
异议人（案外人）：杨周灼，住广州市东山区。
委托代理人：李伟忠、李素敏，广东华安联合律师事务所律师。
申请执行人：广州农村商业银行股份有限公司白云支行（原广州市黄石农村信用合作社、原广州市农村信用合作社三元里信用社），住所地：广州市白云区。
负责人：王小兴。
委托代理人：冯庆权、梁羽祺，广州农村商业银行股份有限公司职员。
被执行人：广州市韦威投资服务有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：邓健伟。
被执行人：广州市世基置业有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：邓拥军。
被执行人：邓健伟，住广州市白云区。
被执行人：邓健彬，住广州市白云区。
被执行人：邓拥军，住广州市荔湾区。
被执行人：梁燕妃，住广州市。
本院在执行广州农村商业银行股份有限公司白云支行（下简称白云支行）与广州市韦威投资服务有限公司（下简称韦威公司）、广州市世基置业有限公司（下简称世基公司）、邓健伟、邓健彬、邓拥军、梁燕妃借款合同纠纷一案中，异议人杨周灼于2014年1月16日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，并于2014年11月12日公开进行听证，异议人杨周灼的委托代理人李伟忠、白云支行的委托代理人冯庆权到庭参加了听证，被执行人韦威公司、世基公司、邓健伟、邓健彬、邓拥军、梁燕妃未到庭参加听证。本案现已审查终结。
异议人杨周灼称，我于2002年6月21日与世基公司签订《商品房预售合同》（穗房预合字2000053743号），约定由我以现312660元购买世基公司开发的位于广州市东山区XX房（现地址为：广州市越秀区XX房，以下称涉案房屋）。我按照合同约定时间支付了购房款一共316500元，世基公司也于2002年8月1日将涉案房屋交付给我使用至今。2006年3月10日，世基公司曾向我发出《办理房屋产权证通知书》。2006年6月14日，我按照约定补交了面积差价款共计17104元。我认为我与世基公司签订的《商品房预售合同》真实有效，我已经按照合同约定支付全部房款及收楼使用在先。世基公司在未经我同意的情况下，在2005年10月24日将涉案房屋办理抵押登记给了白云支行。我对涉案房屋享有所有权，白云支行的抵押关系不能对抗真正的所有权人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押。冻结财产的规定》第十七条，请求法院裁定中止对广州市越秀区XX房的执行并解除查封。
申请执行人白云支行称，我司不同意异议人的请求：1、被执行人世基公司向我行贷款570万元，其中抵押物中包含涉案房屋，并经广州市房管局办理抵押登记（05备字12723号）；2、已有生效判决确定我行对抵押物享有优先受偿权；3、根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和灭失，经依法登记发生效力。涉案房屋的所有权应依法登记。在办理登记前，异议人对其没有所有权，其依据买卖合同取得的是债权权利，不能对抗我行的抵押权。
本院查明，2008年7月1日,本院作出(2008)云某二初字第522号民事调解书,双方当事人达成如下协议：一、世基公司于2008年7月5日前归还广州市黄石农村信用社借款本金1329万元及利息（截至2008年4月20日的利息为370480.61元，从2008年4月21日起的利息按中国人民银行同期逾期贷款利率计算至清偿之日止）；二、广州市黄石农村信用社对韦威公司名下位于广州市越秀区XX商铺（广州市房地产抵押登记证明书号为05备字11745号）享有优先受偿权；三、世基公司、邓健伟、邓健彬、邓拥军、梁燕妃对上述第一项、第二项协议的债务不能清偿部分承担连带清偿责任。等等。2008年7月15日，申请执行人白云支行向本院申请执行，同日，本院以（2008）云某执字2135号立案执行。本院于2012年4月10日作出（2008）云某执字2135号民事裁定书，裁定：查封被执行人广州市世基置业有限公司名下位于广州市东山区XX全部房屋（预售证号：××号）。
经查，《广州市预售商品房申领预售许可证情况表》记载：东川路元兴楼（自编：B栋）申报单位为广州市世基置业有限公司，预售证号为00145，B栋3梯全部共2000平方米已抵押给银行，现经抵押权人广州市黄石农村信用合作社同意该项目由世基公司销售。本院于2008年2月4日查封上述房屋。
另查明，白云支行前身是广州市黄石农村信用合作社。2008年7月10日，广州市黄石农村信用合作社并入广州市农村信用合作联社三元里信用社。2009年12月7日，广州农村商业银行股份有限公司开业，广州市农村信用合作联社自行终止。2009年12月21日，广州市农村信用合作联社三元里信用社改制为广州农村商业银行股份有限公司三元里支行。2010年3月3日，广州农村商业银行股份有限公司三元里支行变更登记为广州农村商业银行股份有限公司白云支行。
再查，2013年，杨周灼起诉要求世基公司协助办理涉案房屋的房地产权证。2013年6月24日，广州市越秀区人民法院作出（2013）穗越法民三初字第943号民事裁定书，裁定：驳回杨周灼的起诉。该判决查明：广州市东山区XX房与现门牌地址为广州市越秀区XX房属同一房屋。
异议人提交了以下证据，拟证明其为涉案房屋的权属人：1、2002年6月21日，杨周灼（乙方）与世基公司（甲方）签订了《商品房预售合同》（穗房预合字2000053743号），约定甲方将广州市东山区XX出售给甲方，建筑面积为78.165平方米，房价款为312660元；2002年8月1日前将房屋交付乙方使用；若甲方在二OO四年七月三十日前尚未办妥给乙方，乙方在二OO五年七月三十日前有权退楼。等等。世基公司分别于2002年6月21日、2002年7月11日向杨周灼开具收取涉案房屋房款的预收款凭证，房款分别为100000元、216500元。证据1拟证实杨周灼与世基公司于2002年6月21日签订涉案房屋的买卖合同，并支付了房款316500元（其中购房款312660元和预付面积差价款3840元）。2、《办理房屋产权证通知》《房地产分户图》及世基公司于2006年6月14日向杨周灼开具预收款凭证，收到杨周灼房款17104元。证据2拟证实世基公司已于2006年3月10日书面通知杨周灼办理涉案房屋的房地产权证及结算面积差价款，杨周灼补交了17104元。3、2003年-2007年、2010年-2014年涉案房屋的电费缴费凭证或发票；2003年、2005年-2007年世基公司向户名为杨周灼开具的涉案房屋的水费单，2009年-2014年户名为杨某的涉案房屋的水费发票；2006年、2010年、2011年户名为王某甲的数字电视维护费发票；2005年、2006年、2010年-2014年的垃圾费发票。证据3拟证实世基公司于2002年8月1日将涉案房屋交付给杨周灼使用至今。4、广州市公安局越秀区分局大东派出所出具的地址证明。证据4拟证实涉案房屋的合同地址与广州市越秀区XX房是同一房屋。5、元运街居委会于2013年7月17日出具的证明、户口簿及结婚证。证据5拟证实杨周灼的儿子为杨某及杨某的妻子为王某乙，杨周灼一家三口于2002年8月始居住于涉案房屋。6、广州市房地产交易登记中心于2009年11月12日出具的《依申请公开信息复函》：元兴楼是广州市世基置业有限公司开发的项目，预售许可证号：000145号。无元某楼B栋704房的合同备案纪录。该房已办理抵押登记，登记字号：05备字12723号，抵押人是广州市世基置业有限公司，抵押权人是广州市黄石农村信用合作社，抵押日期：2005年10月24日。证据6拟证实涉案房屋的状态。
申请执行人白云支行提交了以下证据：1、2008年3月25日，本院作出的（2008）云某二初字第198号民事调解书（以下简称198号调解书），调解主文：……二、农商白云支行对世基置业公司名下位于广州市越秀区东川路元运新街2-28号、元运街45-117号“元兴楼“自编B栋三梯的全部房产享有优先受偿权；……等等。该证据拟证实已有生效的调解书确认其对世基公司名下含涉案房屋在内的广州市越秀区XX、XX“元兴楼”自编B栋三梯的全部房产享有优先受偿权。2、2005年10月24日广州市国土资源和房屋管理局核发的《广州市房地产抵押登记证明书》（05备字12723号），该证据拟证实世基公司已将东川路元运新街2-28号、元运街45-117号“元兴楼”自编B栋三梯的全部房产抵押予广州市黄石农村信用合作社，他项权利面积为2000㎡，权利价值为11400000元。
本院认为，房屋作为不动产以登记为权属标志。涉案房屋无合同备案记录，现仍登记在被执行人世基公司名下。现被执行人未履行生效判决的义务，故本院查封被执行人世基公司名下的房产行为并无不当。世基公司于2002年与杨周灼签订《商品房预售合同》后，并未办理合同备案及房屋过户手续。此后，世基公司又将涉案房屋抵押给白云支行，导致杨周灼购买的涉案房屋至今未能办理交易过户及登记手续，是世基公司自身原因造成的。但因涉案房产已设置抵押权且已有生效的198号调解书明确白云支行享有优先受偿权，在抵押权人白云支行的债权未得以实现或未经得抵押权人白云支行同意的情况下，异议人杨周灼要求解除对涉案房屋查封的异议请求没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回异议人杨周灼的异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 刘嘉欣
人民陪审员 孙燕妮
人民陪审员 翁 琴
二〇一五年三月五日
书 记 员 欧阳莉