广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂03民终812号上诉人（一审原告）：马晓霞，女，满族，1963年7月14日出生，住广西壮族自治区柳州市柳北区。委托诉讼代理人：文峰，广西金桂律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：广西极佳房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市临桂区。法定代表人：陈昌权，董事长。委托诉讼代理人：程璞，广西诚瑞律师事务所律师。上诉人马晓霞因与被上诉人广西极佳房地产开发有限公司（以下简称：极佳公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2016）桂0312民初2132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月3日立案受理后，依法组成合议庭，并于2017年4月26日开庭进行了审理。上诉人马晓霞及其委托诉讼代理人文峰，被上诉人极佳公司的委托诉讼代理人程璞到庭参加诉讼。因被上诉人极佳公司另案诉上诉人马晓霞《商品房买卖合同》解除的效力纠纷正在诉讼中，本案因此中止审理，现该中止事由已消灭。本案现已审理终结。马晓霞上诉请求：1、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2016）桂0312民初2132号民事判决书，改判被上诉人返还上诉人购房款296543元并向上诉人支付违约金14827.15元，被上诉人协助上诉人办理退回契税及印花税。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院认为20150013号《商品房买卖合同》及20150014号《商品房买卖合同》解除的效力处于待定状态是错误的。2、一审法院遗漏了本案重要事实未予认定，认定事实不清。诉争房产直到2016年11月21都没有提交竣工规划核实材料，也没有通知临桂区建筑工程质量监督站监督竣工验收，因此不违反双方合同约定的交付条件，被上诉人逾期交房构成违约。二、一审法院适用法律错误。1、合同解除权在性质上属于形成权，以通知为合同解除权的行使方式。根据《合同法》第九十六条规定，解除合同仅需享有解除权的当事人通知对方。2、《合同法》第九十六条第一款同时规定，如果向对方对合同解除的效力有异议，可以向人民法院或者仲裁机构提起确认之诉。3、《最高人民法院关于合同法司法解释（二）理解与适用》第二十四条关于异议权行使期限的规定，不能理解为解除的通知要待异议期满才发生解除效力。综上都没有规定在异议权行使期限内合同解除的效力处于待定状态。三、一审法院所作判决为错误判决，依法应予撤销。上诉人享有合同解除权，解除行为有效，合同应当自通知到达对方时解除。极佳公司辩称，被上诉人按照合同约定履行了交房义务，双方争议的是我们向第三方履行交房是否正确，因为上诉人与第三方签订了委托经营管理合同，我方不构成违约。2、一审法院释明上诉人是否变更请求，上诉人解除合同的异议期还没到，被上诉人有权向法院要求合同效力的问题，法院判决之前效力待定。3、涉案房屋质量合格，具备交房条件，各个专项验收都陆续完成，房屋交付和上诉人买卖房屋的合同目的已经实现。综上一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。马晓霞向一审法院起诉请求：1、判令被告返还原告购房款296543元；2、判令被告向原告支付违约金14827.15元。3、请求判令被告协助原告办理退回契税及印花税。一审法院认定事实：2015年2月28日原告马晓霞与被告极佳公司签订认购被告极佳公司开发的“桂林电子商城”（又名桂林国际智慧商城）1幢1层75号房及1幢1层78号房的《桂林国际智慧商城买卖合同签约信息登记表》两份，登记表约定：1幢1层75号房折后总价175290元，3年回报率21%计36811元，签约单价6990.36元，签约总价138479元，代收款1000元；1幢1层78号房折后总价197549元，3年回报率21%计41485元，签约单价7878.4元，签约总价156064元，代收款1000元。2015年12月31日，原告马晓霞与被告极佳公司签订20150013号《商品房买卖合同》及20150014号《商品房买卖合同》，由原告分别购买被告开发的位于桂林市临桂区临苏路北侧的“桂林电子商城”1幢1层75号房及1幢1层78号房，1幢1层75号房总金额为138479元，1幢1层78号房总金额为156064元，二商品房的用途均为商业，两份合同均对商品房交付期限及出卖人逾期交房买受人解除合同的条件做出约定，对商品房交付期限约定为：出卖人应当于2016年8月31日前依照法律规定，将符合该商品房经建设工程竣工验收合格及该商品房经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；对出卖人逾期交房买受人解除合同的约定为：逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金。合同同时约定：合同在履行过程中发生争执，由双方当事人协商解决，协商不成，向人民法院起诉。在原告给付“桂林电子商城”1幢1层75号房及1幢1层78号房购房款及代收款给被告后，被告于2015年12月30日、31日开具1幢1层75号房预收购房款138479元发票、1幢1层78号房预收购房款156064元发票及代收款2000元收据给原告收执，2015年12月31日，原告向税务部门交纳1幢1层75号房及1幢1层78号房契税、印花税共计8983.56元。2016年1月12日，原告与桂林华强赛格电子商城有限公司签订8000048号及8000089号《桂林电子商城委托经营管理合同》，合同约定：原告方1幢1层75号房以折后总房款175290元为委托标的物总价，1幢1层78号房以折后总房款197549元为委托标的物总价，委托给桂林华强赛格电子商城有限公司经营、管理，并由桂林华强赛格电子商城有限公司全权组织实施经营、管理，委托期限自2016年6月1日至2021年5月31日，第一年至第三年委托管理收益（商铺租金收益）以委托标的物总价的21%从委托标的物总价中发展商给予一次性扣除支付（1幢1层75号房为36811元，1幢1层78号房为41485元）。2016年5月下旬，建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位签署桂林电子商城1#商业住宅综合楼《建设工程质量竣工验收意见书》，2016年5月26日，被告在桂林日报刊登《交房公告》，通知桂林电子商城1#楼（桂林国际智慧商城）定于2016年5月31日9时在桂林国际智慧商城销售中心办理交房手续，至2016年11月21日止，“桂林电子商城”建设项目尚未向相关建设管理部门提交竣工规划条件核实申请材料，也未通知相关建筑工程质量监督部门监督竣工验收。2016年11月1日，原告向被告寄送《退房申请》，认为被告逾期交付1幢1层75号房及1幢1层78号房已过两个月，违约在先，买受人要求解除合同，按合同约定退房、退还购房全款和支付违约金。信件于2016年11月2日到达被告，被告于2016年11月3日作出《通知》并寄送原告，认为根据原告与桂林华强赛格电子商城有限公司签订的《委托经营合同》，按合同约定，2016年6月1日合同已生效，已由承租方收房，带租约卖房不再履行二次交房，因此不存在交房违约的情节。一审法院认为，本案的争议焦点为合同解除的效力。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限界满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。原、被告在20150013号《商品房买卖合同》及20150014号《商品房买卖合同》中约定了原告解除合同的条件，并就纠纷协商不成的解决方式作出约定（向人民法院起诉），原告认为合同解除条件成就，主张解除合同并向被告发出通知，通知于2016年11月2日到达被告，被告对原告的合同解除主张有异议，依法具有向请求人民法院确认解除合同的效力的权利，由于原、被告双方在合同中没有约定异议期间，故被告的异议期间（即有权请求人民法院确认解除合同的效力的权利的期间）为从2016年11月2日起三个月，即至2017年2月1日止，在此期间，20150013号《商品房买卖合同》及20150014号《商品房买卖合同》解除的效力处于待定状态。20150013号《商品房买卖合同》及20150014号《商品房买卖合同》解除的效力尚未确定，原告要求被告返还“桂林电子商城”1幢1层75号房及1幢1层78号房购房款296543元、支付违约金14827.15元及要求被告协助原告办理退回契税、印花税的诉讼请求缺乏依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：驳回原告马晓霞的诉讼请求。案件受理费5971元，适用简易程序审理依法减半收取2985.5元，由原告马晓霞负担。本案双方二审争议焦点：被上诉人广西极佳房地产开发有限公司是否存在有逾期未交付房屋的违约责任。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定事实部分，除“2016年5月下旬，建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位签署桂林电子商城1#商业住宅综合楼《建设工程质量竣工验收意见书》”一节外，本院予以确认。本院认为，全面履行合同约定的义务是合同相对人应遵守的信用法则。且是否全面履行合同义务也是判定义务人是能享受相应权利的依据。关于被上诉人广西极佳房地产开发有限公司是否存在有逾期交付房屋的违约问题，本院的(2017)桂03民终2000号民事判决书中对此已作出被上诉人广西极佳房地产开发有限公司逾期未交涉诉铺面给上诉人马晓霞构成违约及合同解除有效认定。根据双方的20150013号《商品房买卖合同》及20150014号《商品房买卖合同》的约定，被上诉人广西极佳房地产开发有限公司应承担上诉人马晓霞已付款5%(296543×5%=14827.15元)违约金。综上所述，马晓霞的上诉请求能成立，本院予以支持。一审判决认定事实基本清楚，担适用法律及实体处分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2016）桂0312民初2132号民事判决。二、西极佳房地产开发有限公司向马晓霞退回购房款296543元。三、西极佳房地产开发有限公司向马晓霞支付违约金14827.15元）。四、四、广西极佳房地产开发有限公司协助马晓霞办理退回已交缴的契税及印花税。上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起七日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人亦可在本判决规定的最后一日履行届满起，二年内向一审法院申请强制执行。一审案件受理费5971元，由广西极佳房地产开发有限公司负担。二审案件受理费5971元，由广西极佳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吕秀文审判员  王治斌审判员  陈海涛二〇一七年九月八日书记员  申峰峰