广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗海法民三初字第931号原告：广州百佳超级市场有限公司，住所地广州经济技术开发区。法定代表人：简力宏（PHILIPPERENEGIARD），董事总经理。委托代理人：徐燕，广东同益律师事务所律师。被告：广州洪德置业有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：李晓帆。第三人：广州市利洋实业有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：李晓帆。被告及第三人的共同委托代理人：罗淡鹏，被告公司职员，联系地址。原告广州百佳超级市场有限公司诉被告广州洪德置业有限公司、第三人广州市利洋实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐燕、被告及第三人的委托代理人罗淡鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2003年9月11日，原、被告签署了《房屋租赁合同补充协议》，约定原告租赁被告位于广州海珠区洪德路“保利丰花园”二期裙楼二、三层商场建筑面积约为5688平方米物业，用于经营超级购物广场；租赁期限自2003年10月20日至2013年10月19日。租赁合同生效之后，原告分别于2003年9月27日及2003年12月11日共向被告交付了履约保证金455040元。在租赁合同履行期间，广州市海珠区人民法院向原告发出了《协助执行通知书》【案号：(2005)海民执协字第4号—2】，要求原告将应付给被告的租金500万元支付到法院账号。之后，原告按照该通知书，将每月租金支付到法院指定的账户。直至2013年12月16日，广州市海珠区人民法院向原告发出《解除提取租金通知书》【案号：(2009)海指执字第130-1号】，载明：广州市广某机电安装有限公司（以下简称广某公司）通过法院拍卖，购买被告出租给原告的物业，海珠区法院通知原告停止向法院交纳应交给被告的租金。由于广州市广某机电安装有限公司购买了被告出租给原告的物业，被告对该物业已不具有合法的所有权，且原告与被告签署的《房屋租赁合同补充协议》的租赁期限己到期，为此原、被告签署的上述租赁协议也相应终止。原告在上述租赁协议终止之后向被告追偿履约保证金之时，才发现被告已经人去楼空。被告已经停止营业多年，无法联系。被告是由第三人投资成立的法人独资的一人有限公司，第三人是由李晓帆、涂晓鸣及陶某投资成立的有限公司。经原告查询，由于被告及第三人均没有接受2009年年检，2010年12月2日广州市工商局分别作出行政处罚决定书，吊销其营业执照，并限令被告及第三人自公司清算之日起30日到广州市工商局办理申请注销登记事宜。但被告及第三人自广州市工商局吊销其营业执照至今时隔四年之久，均怠于履行清算义务。据此，根据《合同法》、《公司法》第180条和183条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》的相关规定，起诉要求判令：1、被告退还原告的履约保证金455040元；2、第三人对被告的上述债务承担连带赔偿责任；3、被告及第三人承担本案诉讼费。被告辩称：原告自2005年7月起已按广州市海珠区法院要求将相关租金交至法院指定账户，直至在被告收到本案的起诉材料时，原告从没向被告提出退还保证金的要求。实际是原告在收到法院《解除提取租金通知书》前多次派人前往被告办公处洽谈有关续租问题，双方也曾达成一定的共识，而不存在原告所说的被告已经人去楼空的情况。自2005年7月起，因相关诉讼纠纷案件，广州市中院、天河区法院、海珠区法院就陆续查封、冻结了被告的账户、全部未售物业、出租物业全部租金及应收未收楼款。据了解，原告从2005年7月起将涉案物业的全部租金缴付至海珠法院指定账户，但原告至今未向被告出示过缴付租金的凭证，也未与被告进行过任何财务核算。原告是否按《租赁合同》支付租金被告无法确认。另依据(2013)穗海法民三初字第2456号《民事判决书》、(2014)穗中法民五终字第845号《民事调解书》所查明的事实，原告需支付租赁物占用的首、四层物业租金及二、三层增大面积租金从2013年8月20日至2013年12月16日止的租金共计60373.12元，该款项被告请求在原告已缴纳的保证金中抵扣。现被告公司的全部资产仍被冻结，部份物业已依法进行了公开拍卖，如法院支持原告的诉求，被告请求法院同意先予抵扣其首、四层物业租金及二、三层增大面积应向被告支付的租金后，由原告向法院申请从查扣被告的经营性租金收益及拍卖款中给予支付。第三人述称：同意被告的答辩意见。经审理查明：2003年9月11日，被告（出租方，甲方）与原告(承租方，乙方)签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定：甲方同意将其合法拥有的位于广州市海珠区洪德路的“保利丰花园”二期裙楼二、三层商场建筑面积约为5688平方米，出租予乙方用于经营其超级购物广场业务；双方同意物业租赁期限自2003年10月20日开始至2013年10月19日截止或根据本协议第九条提前终止；甲乙双方同意从2003年10月20日至2004年6月19日为免租期，免租期内乙方必须按本协议书的约定向甲方支付其它应由乙方支付的费用，包括电费、水某、电话费、煤气费、装修工程的垃圾费等；在租赁期限内，乙方需于每月10日前根据下述规定向甲方缴付当月的定额租金及管理费，商场租赁费用按商场建筑面积计算为每月每平方米40元，其中租金为每月每平方米20元，管理费及折旧费为每月每平方米20元，首三年租赁费用免递增，第四年至第十年租金每年复式递增3%；租金：店铺开张日至2005年6月19日，每月租金20元/㎡×出租物业建筑面积×12/（店铺开张日至2004年6月19日之月数＋12），2005年6月20日至2006年10月19日，每月租金20元/㎡，2006年10月20日至2007年10月19日，每月租金20.6元/㎡，2007年10月20日至2008年10月19日，每月租金21.22元/㎡，2008年10月20日至2009年10月19日，每月租金21.85元/㎡，2009年10月20日至2010年10月19日，每月租金22.51元/㎡，2010年10月20日至2011年10月19日，每月租金23.19元/㎡,2011年10月20日至2012年10月19日，每月租金23.88元/㎡，2012年10月20日至2013年10月19日，每月租金24.6元/㎡；管理费及折旧费：店铺开张日至2005年6月19日，每月管理费及折旧费20元/㎡×出租物业建筑面积×12/（店铺开张日至2004年6月19日之月数＋12），2005年6月20日至2006年10月19日，每月管理费及折旧费20元/㎡，2006年10月20日至2007年10月19日，每月管理费及折旧费20.6元/㎡，2007年10月20日至2008年10月19日，每月管理费及折旧费21.22元/㎡，2008年10月20日至2009年10月19日，每月管理费及折旧费21.85元/㎡，2009年10月20日至2010年10月19日，每月管理费及折旧费22.51元/㎡，2010年10月20日至2011年10月19日，每月管理费及折旧费23.19元/㎡,2011年10月20日至2012年10月19日，每月管理费及折旧费23.88元/㎡，2012年10月20日至2013年10月19日，每月管理费及折旧费24.6元/㎡；保证金相当于两个月的租金（含管理费）即每月每平方米40元，签订正式合约七个工作日内时支付30%，场地交付使用七个工作日内支付70%；在本协议租期（包括依法延期）届满时，若乙方没有违反房屋租赁合同及本协议，甲方应于合同租期届满后七个工作天内，在乙方没有拖欠租金及各项费用缴清后，将全部保证金全数无息退还给乙方；因甲方违约或在不可抗力的情况下终止本协议，甲方都要于十五天内无息发还乙方预付而未用的费用（包括保证金）；若乙方违约，则甲方有权不退还预付费用及保证金；等。合同签订后，被告将涉案场地交付给原告使用，并于2003年9月27日、2003年12月11日向原告开具了保证金136512元及318528元的《收据》。2005年7月，本院发出（2005）海民执协字第4号-2《协助执行通知书》给原告，载明：提取被告租金收入600万元，将上述款项直接划入本院账号。2013年12月16日，本院依法作出了（2009）海指执字第130-36号《执行裁定书》，并向原告发出（2009）海指执字第130-1号《解除提取租金通知书》，载明：“本院在执行中国建设银行股份有限公司广州天河支行申请执行广州洪某置业有限公司还款系列案，因被执行人广州洪某置业有限公司拒不履行义务，本院裁定提取被执行人广州洪某置业有限公司的裁定应收取的租金。现你公司租用广州洪某置业有限公司的场地已被本院委托拍卖并成交，本院于2013年12月作出(2009)海指执第130-36号执行裁定书，准买受人广州市广民机电安装有限公司以13400万元购买广州市洪德路以东、歧兴横巷以南、广州铅笔厂以西、马冲以北地段（第二期）B塔南楼首、二、三、四全层；北楼首层02、04、06-15号；二层01-29号；三层01-127号；四层01-36号铺房屋产权。现通知你公司停止向本院交纳应交给广州洪某置业有限公司的租金。”。据广州市工商行政管理局出具的《商事登记信息》显示，第三人系被告的股东，被告及第三人均于2010年12月2日因不按照规定接受年度检验，被依法吊销营业执照。2015年4月21日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告为证明其已付清全部租金，还提交了部分支付凭证。被告和第三人经质证表示，确认原告已经付清除2006年2月和2011年9月外的租金。原告表示，其在2006年2月委托渣打银行向本院的办案账户支付了该月的租金，并提交了银行的转账记录；2011年9月的租金是由广州保利丰现代物业发展有限公司代收，并由该公司开具了发票。被告和第三人主张原告应当提交2006年2月租金的法院代管款票据，没有法院的收费凭证无法确认原告陈述；对于广州保利丰现代物业发展有限公司开具的发票不予确认，没有明确具体代收的租金明细，也不是被告公司的发票。本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。按照该协议约定，在本协议租期（包括依法延期）届满时，若原告没有违反房屋租赁合同及本协议，被告应于合同租期届满后七个工作天内，在原告没有拖欠租金及各项费用缴清后，将全部保证金全数无息退还给原告。现原告主张已经付清全部的租金，被告对此不予确认，原告提交的证据也不能充分证明其主张，应承担举证不能的不利后果。原告要求被告及第三人退还保证金455040元，不符合双方合同的约定，对原告的该项诉讼请求，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告广州百佳超级市场有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8126元，由原告负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，两被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄颖慧人民陪审员  王穗仪人民陪审员  王君碧二〇一六年三月二十九日书 记 员  童 双钱国雄