江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第05517号
上诉人（原审被告）汪宝。
被上诉人（原审原告）徐芳。
委托代理人江航标，上海市协力（苏州）律师事务所律师。
委托代理人范海云，上海市协力（苏州）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）吴江经济技术开发区（松陵镇）庞北村村民委员会。
被上诉人（原审第三人）吴江经济技术开发区（松陵镇）淞南村村民委员会。
被上诉人（原审第三人）吴江经济技术开发区（松陵镇）三里桥村村民委员会。
委托代理人王建军，江苏恒渊律师事务所律师，代理上述三被上诉人。
委托代理人沈红英，江苏恒渊律师事务所律师，代理上述三被上诉人。
上诉人汪宝因与被上诉人徐芳、吴江经济技术开发区（松陵镇）庞北村村民委员会（以下简称庞北村村委会）、吴江经济技术开发区（松陵镇）淞南村村民委员会（以下简称淞南村村委会）、吴江经济技术开发区（松陵镇）三里桥村村民委员会（以下简称三里桥村村委会）租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院（2014）吴江开民初字第1077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年11月22日，韩志坚与夏理想、徐芳签订店面租赁合同，约定由夏理想、徐芳向韩志坚租赁坐落于吴江经济技术开发区三里桥村的门面房，租赁期限从2013年12月1日起至2015年11月30日止，年租金13万元，保证金20000元。年租金13万元下方注明“以出具收据为准”，租赁合同落款处下方注明“汪宝同意出租”。庭审中，汪宝认可租赁合同是其所签。2013年11月22日，汪宝出具收条一份，载明收到徐芳、夏理想房租金90000元。庭审中，徐芳陈述，2013年12月13日，其给付汪宝租金20000元，2014年2月26日左右，其给付汪宝租金1万元，合同中已经注明交付了保证金20000元。
经原审法院委托，苏州市价格认证中心于2014年12月24日对徐芳承租房屋中形成附合的装修装饰物出具价格鉴定结论书，认定涉案房屋的装修在价格鉴定基准日（2014年3月13日）的价格为84356元。2015年5月25日，苏州市价格认定局出具情况说明，就汪宝对2014年12月24日鉴定结论书提出的异议进行说明。经苏州市价格认定局现场勘验复核，对2014年12月24日鉴定结论书中的相应项目进行了补充、调整，涉案房屋的装修在价格鉴定基准日（2014年3月13日）的价格调减27496元。2015年6月10日，苏州市价格认定局再次出具情况说明，核减涉案房屋装修价格853元。徐芳支付了鉴定费用1750元。2014年12月12日，苏州市机构编制委员会办公室发文同意将苏州市价格认证中心更名为苏州市价格认定局。
2014年8月18日，夏理想接受原审法院询问时陈述其将涉案租赁合同中的权利全部转让给徐芳，由徐芳主张租赁合同的全部权利。
庭审中，徐芳提供记账单、送货单等证据用于证明其营业收入及利润。案件审理过程中，徐芳已将涉案房屋腾退给庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会。
另查明，（2014）吴江开民初字第0986号案件中查明：“2011年10月26日，三里桥村村委会对建设项目名称为‘工业仓储’，地址为‘三兴桥以南’，建筑面积为4981平方米的工程取得《临时建筑工程规划许可证》，临时建筑有效期2年。后未取得该临时建筑许可证的延长审批。”该临时建筑由庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会对外出租。徐芳承租的房屋即上述临时建筑。
再查明，（2014）吴江开民初字第1051号案件中查明：“沈乔华提供苏州市吴江区食品药品监督管理局（以下简称食药品管理局）于2014年5月8日向沈乔华发出的责令改正通知书，内容为因沈乔华无餐饮服务许可证不得从事餐饮服务，在规定时间内改正。2014年5月13日，工商局向沈乔华发出责令停止相关违法经营活动通知书，责令未办理营业执照的沈乔华立即停止从事奶茶经营活动的行为，待办齐所有执照后方可营业。”（2014）吴江开民初字第1065号案件中查明：“2014年3月13日，工商局向私房小厨发出责令停止相关违法经营活动通知书，责令未办理营业执照的陈奇立即停止从事餐饮经营活动的行为，待办齐所有执照后方可营业。陈奇提供苏州市吴江区食品药品监督管理局（以下简称食药品管理局）于2014年5月8日向陈兆仁（私房小厨）发出的责令改正通知书，内容为因陈兆仁无餐饮服务许可证不得从事餐饮服务，限15日内整改。”
以上事实，由徐芳提供的店面租赁协议、收条、照片、送货单、记账单、收据，苏州市价格认证中心出具的报告书，苏州市价格认定局出具的情况说明及当事人陈述等证据予以证实。
原审原告徐芳的诉讼请求为：1、于2014年6月6日解除徐芳与汪宝之间签订的店面租赁合同；2、汪宝返还徐芳租金120000元、保证金20000元；3、汪宝赔偿徐芳装修损失84356元；4、汪宝赔偿徐芳营业损失84000元；5、本案诉讼费用、评估费用由汪宝承担。一审庭审中，徐芳变更诉讼请求为：1、汪宝返还租金120000元及保证金20000元并支付利息（按照银行同期同档贷款利率的1.3倍从租赁合同无效之日起计算至判决确定的给付之日止）；2、汪宝赔偿徐芳装修损失84356元；3、汪宝赔偿徐芳营业损失84000元；4、庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会与汪宝承担连带赔偿责任。5、本案诉讼费用、鉴定费用由汪宝承担。一审庭审后，徐芳放弃第一项诉讼请求中要求支付利息的主张。
原审法院认为，关于租金。徐芳主张支付了租金120000元、保证金20000元，汪宝主张徐芳仅支付了租金90000元。原审法院认为，徐芳主张支付了租金120000元，但仅能提供90000元的收条，汪宝也仅认可收到90000元租金，故对徐芳主张支付了120000元的租金，不予采信，原审法院认定汪宝收取的租金为90000元。租赁合同中仅约定了保证金20000元，但未注明已经收取，仅凭租赁合同无法证明徐芳支付了保证金20000元，故对于徐芳主张已支付了20000元保证金，原审法院不予采信。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。涉案房屋系临时建筑，有效期限到2013年10月26日，徐芳与汪宝之间约定的租赁期限超出了临时建筑有效期，租赁合同应属无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故汪宝应返还已收取的房屋租金90000元。
关于占有使用费。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。房屋租赁合同被宣告无效后，承租人应当返还根据无效合同所取得的财产，这种财产的范围既应当包括有形的财产即房屋，也应当包括承租人实际占有房屋期间在事实上所获得利益。在租赁期限超出临时建筑有效期后，徐芳实际仍在占用房屋进行经营，实际经营期间理应支付占有使用费。徐芳在停止经营后，虽仍占有房屋，但此时占有房屋事实上未能给徐芳带来利益，故占有使用费应计算至徐芳停止营业之日。徐芳主张从工商局发出通知书之日起停止经营，汪宝主张在2014年5月15日才停止经营，原审法院认为，徐芳并未提供证据证明其停止经营时间在2014年3月，故对此主张原审法院无法采信，停止经营之日应按汪宝认可的2014年5月计算，根据其他案件中查明的类似情况，原审法院推定为停止经营之日为2014年5月8日，占有使用费标准可参照租赁合同约定的租金标准计算，故占有使用费为56630.14元（130000÷365×159）。汪宝要求徐芳支付占有使用费，原审法院认为，占有使用费是基于不当得利请求权要求返还的财产利益，汪宝要求徐芳支付占有使用费，无合同依据或其他法律依据，故不予支持。涉案房屋系原审第三人建造的临时建筑，占有使用费应支付给原审第三人。虽原审第三人在本案中并未主张占有使用费，但为减少诉累，徐芳应支付的占有使用费56630.14元可在本案中一并处理。
关于房屋装修损失。徐芳、汪宝均对苏州市价格认证中心和苏州市价格认定局出具的报告书及情况说明有异议，原审法院认为，报告书、情况说明系苏州市价格认证中心、苏州市价格认定局经过多次现场勘查、复核之后出具的报告，应作为认定装修损失的依据，故认定装修损失为56007元。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物品，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。汪宝在明知徐芳对房屋进行装修的情况下，并未提出异议，应推定汪宝同意徐芳对房屋进行装修。对于合同无效的过错，庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会将超出有效期限的临时建筑出租是造成合同无效的主要原因；汪宝在承租临时建筑时未审核租赁标的的性质，未尽到注意义务，且将超出有效期限的临时建筑再次转租给徐芳，是造成合同无效的次要原因；徐芳在承租房屋时未审核租赁标的的性质，未尽到注意义务，是造成合同无效的次要原因。涉案房屋的装修损失应由汪宝和徐芳分担后，再由汪宝向三村委会主张。为减少诉累，装修损失可在本案中一并处理，由徐芳、汪宝及三村委会按过错分担，原审法院酌情认定装修损失由徐芳承担10%，汪宝承担18%，庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会承担72%。
关于营业损失，原审法院认为，徐芳提供的送货单、记账单等证据系其单方制作，无法用于证明营业期间的营业收入及利润且营业损失系可得利益损失，故不予支持。
关于水电费，原审法院认为，汪宝对于其主张的水电费金额在庭审过程中无法明确，故本案中无法一并处理，汪宝可另行向徐芳主张。
对于徐芳要求庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会与汪宝承担连带责任的主张，原审法院认为，房屋租金并非三第三人收取，不应由三第三人返还，装修损失已在徐芳、汪宝、三第三人之间进行分担。因此，徐芳要求三第三人承担连带赔偿责任，无法律依据，原审法院不予支持。
原审第三人庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会经原审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，应自行承担不利后果。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判决：一、汪宝应返还徐芳租金90000元，赔偿徐芳装修损失10081.26元，于判决生效之日起十日内履行。二、徐芳应支付第三人吴江经济技术开发区（松陵镇）庞北村村民委员会、吴江经济技术开发区（松陵镇）淞南村村民委员会、吴江经济技术开发区（松陵镇）三里桥村村民委员会占有使用费56630.14元，扣除第三人吴江经济技术开发区（松陵镇）庞北村村民委员会、吴江经济技术开发区（松陵镇）淞南村村民委员会、吴江经济技术开发区（松陵镇）三里桥村村民委员会应赔偿徐芳的装修损失40325.04元后，尚余16305.1元于判决生效之日起十日内履行。三、驳回徐芳的其他诉讼请求。案件受理费5925元，鉴定费1750元，合计7675元，由徐芳负担2302.5元，汪宝负担5372.5元。
上诉人汪宝不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决违反法定程序。原审法院将简单程序变为普通程序未提前告知汪宝，造成汪宝来不及提供相应证据及证人，剥夺了当事人的知情权。（2015）吴江民初字第0335号姜桂红诉三村委会、苏州华轩拍卖公司及汪宝的案件一审判决还未生效时，一审法院就作了本案判决，违反程序。庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会未主张占有费，原审法院将徐芳应支付的占有使用费判决给村委会，属判非所请。而对于汪宝主张支付水电费、卫生费、物业管理费的请求，法院却要求另案起诉，判决不公。二、一审判决认定事实不清。徐芳应承担在租赁期间实际使用的水电等各项费用，其中水费是208＊5，电费是3885元，卫生费是实际占有天数128＊159＊30000除以8家、除以365天，物业管理费是实际占有天数128＊159平米＊6元除以30天，在本案中要求合并处理。三、一审判决适用法律不当。房屋是在2013年6月经苏州市华轩拍卖有限公司拍租给姜桂红，2013年8月1日才转让给汪宝。在8月1日前汪宝已租赁姜桂红的店面进行装修作为中国联通、中国电信的营业厅，被明确告知房屋是合法的，且在工商部门办理好中国联通、中国电信的合法营业执照。姜桂红在2013年8月1日将房屋转让给汪宝，转让协议中明确说明“转让后，汪宝拥有实际经营权及处置权”且三村委会加盖了印章，因此汪宝有权将房屋出租给被上诉人。三村委会将无资质及不合法的房屋租赁给他人，再以公开拍卖的方式转嫁给他人，应承担全部责任。汪宝通过法律程序租赁房屋，一审法院判决汪宝未尽到注意义务是错误的。而且一审判决确定徐芳承担10%责任，汪宝承担18%责任，三村委会承担72%的责任，而诉讼费、鉴定费要汪宝承担70%，三村委会不承担诉讼费，于法无据。请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。
被上诉人徐芳辩称：租赁合同无效的责任不在徐芳，一审法院对于责任的划分是合法合理的。汪宝主张的水电费、卫生费、物业费等，在一审中未提起反诉，且未提供证据证明。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会辩称：原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审另查明：三村委会系作为有独立请求权的第三人向原审法院申请参与本案诉讼，其诉讼请求为：徐芳将租赁的房屋归还村委会，但未交纳案件受理费。以上事实，由三村委会的参与诉讼申请书及提交的书面诉讼请求为证。
二审中，汪宝还提交了如下证据：1、2013年7月8日庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会盖章的证明，其中载明：三里桥村位于三里桥三兴路工业仓储用房属于三里桥村委会集体用房，房产证、土地证正在办理之中。2、2013年12月24日三里桥村村委会盖章的证明，其中载明：吴江经济开发区三里桥村建造的商业店面房，面积15平方，现租赁给苏州银行股份有限公司。房产证正在办理之中。（现店面房租赁给汪宝）。汪宝以此证明原审法院认定其签订合同时未尽到注意义务不当。庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会表示对证明的真实性暂不确定，有待核实。徐芳表示对该证明的情况不清楚。
二审经审理查明的其他事实与原审相一致，本院予以确认。
本院认为，涉案房屋系临时建筑，有效期限到2013年10月26日，夏理想、徐芳与汪宝签订的合同所约定租赁期限已超出了临时建筑有效期，故合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，汪宝上诉主张涉案房屋使用人徐芳应参照租赁合同约定的租金标准支付占有使用费56630.14元（130000÷365×159），本院予以支持。
关于占有使用费收取主体问题，原审法院判决徐芳将占有使用费支付给庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会。根据民事诉讼法、诉讼费用交纳办法的规定及不告不理的原则，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼；有独立请求权的第三人提出与本案有关的诉讼请求，人民法院决定合并审理的，减半交纳案件受理费；判决、裁定不应对当事人未提出的诉讼请求进行裁判或超出当事人诉讼请求的范围进行裁判。本案中，庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会虽作为有独立请求权的第三人申请参与本案诉讼，但并未将徐芳向其支付房屋占有使用费作为一项诉讼请求提出并交纳相应的案件受理费，原审法院以减少诉累为由迳行判决徐芳向三村委会支付占有使用费，适用法律不当，本院依法予以纠正。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。从法条文义看，此规定中的“当事人”应是指无效房屋租赁合同中的出租人。从请求权基础看，占有使用费是基于不当得利请求权要求返还的财产利益，而因承租人占有房屋导致利益受损的应是无效房屋租赁合同中的出租人；房屋所有权人有权依据合同相对性原则向其合同相对人主张权利，并非必然因无效合同中的承租人实际使用房屋的行为受到损失。据此，主张占有使用费的主体也应为无效房屋租赁合同中的出租人。因此，在涉案店面租赁合同无效的情况下，徐芳仍应向汪宝支付使用房屋期间的占有使用费。原审法院认定汪宝要求徐芳支付占有使用费无合同依据或法律依据，适用法律亦属不当。鉴于汪宝在一审中已提出不同意徐芳包括返还租金在内的诉讼请求的抗辩意见，本案中并无先判决汪宝向徐芳返还全部租金再要求汪宝另行向徐芳主张占有使用费的必要，因此徐芳应向汪宝支付的占有使用费可直接从汪宝应返还徐芳的租金中予以扣除。徐芳已支付租金90000元，扣除其应支付的占有使用费56630.14元，剩余租金33369.86元，应由汪宝返还给徐芳。
关于导致合同无效的过错及装修费用赔偿问题，涉案临时建筑的有效期限到2013年10月26日，房屋于2013年6月拍租时以及2013年8月1日姜桂红与汪宝签订转让协议时，有效期限尚未届满，但三村委会与姜桂红的租赁合同中确定的租赁期限已超过了临时建筑有效期限。汪宝在承租及出租房屋时应有义务审核租赁标的性质；即使姜桂红系通过拍租承租房屋且村委会给汪宝出具过房产证正在办理之中的证明，也不能免除汪宝的注意义务。就汪宝与徐芳的租赁合同而言，汪宝未尽到注意义务，将超出有效期限的临时建筑转租给徐芳，是造成该合同无效的主要原因；徐芳在承租时未审核租赁标的的性质，是造成合同无效的次要原因。根据合同的相对性原则，涉案房屋的装修损失应由汪宝与徐芳分担，徐芳并无权利在本案中直接要求三村委会赔偿装修损失；汪宝承担责任后有权向三村委会主张赔偿。鉴于原审法院判决庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会承担装修损失后，三村委会及徐芳均未提出上诉，本院对原审判决的装修损失的承担主体、赔偿比例及赔偿金额均予以维持。汪宝主张应由三村委会承担全部装修损失的观点没有事实和法律依据，本院不予采信。
关于汪宝要求扣除水电费、卫生费、物业管理费的上诉意见，汪宝在一审庭审中虽然提出徐芳水电费、物业管理费、卫生费未交，相关费用应从押金中扣除的观点，但并未明确其要求扣除的各项费用的金额，也未提交相应证据。原审法院对该部分费用未予一并处理并不违反法律规定，汪宝可另行向徐芳主张权利。
此外，对于汪宝上诉提出原审法院在（2015）吴江民初字第0335号案件生效前即作出本案判决的问题，因无证据证明本案须以该案的处理结果为依据，原审法院在该案终审判决作出前对本案作出判决并未违反法定程序。关于汪宝上诉提出的一审其他程序问题，经审查，原审法院在审理本案过程中未有程序失当之情形。
综上，原审判决徐芳向庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会支付占有使用费、汪宝向徐芳退还全部租金，适用法律不当，本院予以纠正。上诉人汪宝的其他上诉理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省苏州市吴江区人民法院（2014）吴江开民初字第1077号民事判决。
二、汪宝返还徐芳租金33369.86元，赔偿徐芳装修损失10081.26元，于本判决生效之日起十日内履行。
三、吴江经济技术开发区（松陵镇）庞北村村民委员会、吴江经济技术开发区（松陵镇）淞南村村民委员会、吴江经济技术开发区（松陵镇）三里桥村村民委员会支付徐芳装修损失40325.04元，于本判决生效之日起十日内履行。
四、驳回徐芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5925元，鉴定费1750元，合计7675元，由徐芳负担5590元，汪宝负担1081元，吴江经济技术开发区（松陵镇）庞北村村民委员会、吴江经济技术开发区（松陵镇）淞南村村民委员会、吴江经济技术开发区（松陵镇）三里桥村村民委员会负担1004元。二审案件受理费5925元，由徐芳负担4315元，汪宝负担835元，吴江经济技术开发区（松陵镇）庞北村村民委员会、吴江经济技术开发区（松陵镇）淞南村村民委员会、吴江经济技术开发区（松陵镇）三里桥村村民委员会负担775元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 军
代理审判员 沈维佳
二〇一六年一月十八日
书 记 员 赵 俊