嘉兴市秀洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0411民初301号
原告：中国农业银行股份有限公司嘉兴秀洲支行。住所地：嘉兴市东升中路****号。
代表人：周秦忠，行长。
委托代理人（特别授权代理）：孙雅英，系中国农业银行股份有限公司嘉兴分行法务人员。
委托代理人（特别授权代理）：张家豪，系原告法务人员。
被告：戴其春，男，1964年2月4日出生，汉族，住瑞安市塘下镇鲍田富强街**号。公民身份号码：3303251964********。
被告：虞晓连，女，1966年1月21日出生，汉族，住瑞安市塘下镇鲍田富强街**号。公民身份号码：3303251966********。
两被告共同委托代理人（特别授权代理）：谢琰、杨国航，浙江中坚律师事务所律师。
被告：嘉兴纯高投资开发有限公司。住所地：嘉兴市东升西路****号。
法定代表人：戴海力，执行董事。
原告中国农业银行股份有限公司嘉兴秀洲支行（以下简称农行秀洲支行）与被告戴其春、虞晓连、嘉兴纯高投资开发有限公司（以下简称纯高公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年1月19日受理后依法适用普通程序进行审理。应原告申请，本院依法查封被告戴其春购买的纯高国际现代商务花园D1西室、D1东室5层房屋各1幢。2016年3月17日，本院公开开庭审理本案，原告委托代理人孙雅英、张家豪，被告戴其春、虞晓连的委托代理人谢琰到庭参加诉讼，被告纯高公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告农行秀洲支行起诉称：2013年3月28日，被告戴其春与原告签订《个人购房担保借款合同》，约定申请贷款800万元，期限10年（2013年4月2日-2023年4月1日），等额本息还款，用于购买商品房（嘉兴市秀洲新区纯高国际现代商务花园D1西、D1东室），以所购商用房提供抵押担保，纯高公司提供阶段性保证。合同签订后，原告按约于2013年4月2日放款800万元。2013年4月3日，双方办妥抵押预告登记（嘉房预秀洲字第00021405号）。但戴其春未按期偿还贷款本息，至起诉时拖欠三期未还，违反了借款合同第12.4条款规定，原告有权提前收回已发放贷款。被告虞晓连与戴其春系夫妻，应当承担共同还款责任。另，戴其春于2016年1月11日向原告寄送《解除合同通知书》，告知其已与纯高公司协商解除商品房买卖合同，理由是纯高公司“逾期交付房屋和无法领取土地、房屋权属证书”。原告于2016年1月14日回函不同意解除担保借款合同。为此，请求判决：1.被告戴其春、虞晓连立即归还原告借款本金6513484.68元及利息（利息自2015年10月2日起计算至2016年3月16日计196599.92元，之后利息、罚息、复利等按合同约定计算至贷款清偿之日止）；2.原告对被告戴其春、虞晓连提供的抵押物变价所得价款享有优先受偿权；3.被告纯高公司对上述债务承担保证还款责任；4.诉讼费用由三被告承担。
被告戴其春答辩称：1.戴其春要求解除与原告签订的个人购房担保合同，解约事由为戴其春未能买到房屋，合同目的不能实现，并非戴其春违约。2.被告虞晓连系抵押人而非借款人，原告请求其承担还款责任无事实和法律依据。3.根据戴其春与纯高公司签订的商品房买卖合同第九条、第十条约定，纯高公司因逾期交房且至今未能办理产权证书，戴其春享有约定和法定的合同解除权，双方已于2015年12月7日协商解除合同，合同解除后一切经济责任由纯高公司承担。4.依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，法院应当判令纯高公司向原告归还借款本金和利息，原告对涉案抵押物仍享有优先权。因此，请求判决驳回原告对戴其春的诉讼请求。
被告虞晓连答辩称：虞晓连在借款合同中系抵押人而非借款人，原告请求其承担还款责任没有事实和法律依据。
在审理中，原被告进行了举证和质证。原告农行秀洲支行提交以下证据：
1.2013年3月28日原告与三被告签订的编号为33020120130033026的《个人购房担保借款合同》，约定戴其春向原告借款800万元，用以购买房屋（纯高国际现代商务花园D1东室、D1西室），借款期限120个月，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币基准利率上浮15%确定，借款人不可撤销地申请并授权将全部借款直接划入纯高公司账户，借款采用阶段性保证+抵押，抵押人应协助配合贷款人办妥抵押预告登记，阶段性保证人纯高公司提供连带保证责任，阶段性保证自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为止，等。合同第12.3条记载：“对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。”第12.4条记载：“发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款；……”。借款合同文本上，原告在贷款人栏盖章，戴其春在借款人栏及抵押人栏签名，虞晓连在抵押人栏签名，纯高公司在保证人栏盖章。原告用以证明原被告存在借款合同关系，被告戴其春、虞晓连提供抵押担保，被告纯高公司提供阶段性担保的事实。
2.2013年4月2日《个人借款凭证》1份，记载戴其春为购买商业用房向原告借款800万元，借款期限为2013年4月2日至2023年4月1日，还款方式为等额本息还款，还款周期为月，还款日为2日，执行利率7.5325%，逾期利率11.29875%。原告用以证明其向戴其春发放贷款800万元的事实。
3.嘉房预秀洲字第00021405号预购房抵押登记证1份，记载预告登记权利人为原告，义务人为戴其春，抵押房屋为纯高国际现代商务花园D1西、D1东室，登记时间为2013年4月3日。原告用以证明被告戴其春、虞晓连以所购房产提供抵押担保的事实。
4.原告出具的《欠息证明》、《逾期贷款所欠本息计算公式》各1份，记载截至2016年3月16日戴其春欠借款本金6513390.85元、利息196599.92元，合计6709990.77元。
5.（1）2015年6月8日被告戴其春及案外人郑光贵、戴其海共同向原告出具的承诺书1份，称在2015年7月底前办理好在原告银行所有贷款涉及房产的正式抵押登记手续，贷款每月的还款金额必须在对应月的还款日前及时存进，如未按承诺执行，自愿接受包括宣布贷款提前到期、收回借款合同项下全部结欠本金、利息等维权措施。（2）2016年1月5日戴其春向原告发送的《解除合同通知书》1份，内容为：因开发商纯高公司逾期交付房屋和无法领取土地、房屋权属证书，致合同根本目的不能实现，经与纯高公司协商，于2015年12月7日解除双方间的两份商品房买卖合同，为此通知原告解除《个人购房担保借款合同》，未归还购房贷款本金、利息、罚息、复利均由纯高公司负责归还。（3）2016年1月13日原告致戴其春的《关于不同意解除合同的回复函》1份，内容为：两被告间解除商品房买卖合同的原因与客观事实不符，该合同不能解除，故与原告间的借款合同也不能解除。（4）嘉兴市秀洲区房地产管理处出具的《房屋所有权证明》3份，所涉房屋为嘉兴市纯高国际现代商务花园22号权证号00518122（所有权人为被告纯高公司）、00601731（所有权人为金建军）、00721031（所有权人为嘉兴路雅进出口有限公司）房屋。以上证据，原告用以证明该楼盘已可交付，三被告存在不守信逃避债务的主观故意。
6.结婚证复印件1份，用以证明被告戴其春、虞晓连系夫妻关系。
被告戴其春、虞晓连质证后称：对证据1无异议，但合同第一部分系格式条款，该部分内容加重了被告义务，免除了原告责任，应当认定条款无效；借款合同第三十条约定借款直接划入纯高公司账户，证明两被告未使用该笔借款；该借款合同借款人栏只有戴其春签名，虞晓连在抵押人栏签名，故虞晓连不应承担借款人责任。对证据2无异议，该证据只有借款人戴其春个人签名。对证据3无异议，该证据证明解除借款合同后原告的权利不受损害。对证据4无异议，但银行计收复利没有法律依据。证据5，（1）对承诺书的真实性无异议，该证据可证明被告始终积极想购买涉案商品房，但由于纯高公司未及时交付，也不能办理相关产权证，故导致本案诉讼。（2）对解除合同通知及回复函的真实性无异议，应在戴其春、虞晓连提起的（2016）浙0411民初887号案一并处理。（3）房屋所有权证与本案无关联性。对证据6无异议。
被告戴其春、虞晓连未提交证据。
被告纯高公司未作答辩，未进行质证，也未提交证据，视为放弃相应权利。
本院认证认为：证据1，借款合同关于提前收回贷款条件的约定虽为格式条款，但其内容为借款人违约情况下贷款人享有的相关权利，符合一般社会理念，条款并未免除己方责任、加重对方责任或者排除对方主要权利，应当认定有效；借款汇入纯高公司账户系出于借款合同之约定，目的在于履行购房合同，应当认定戴其春是借款使用人；虞晓连为戴其春妻子，其在借款合同之抵押人栏签名，原因在于其为预期的房屋共有人，所购房屋既为夫妻共同财产，为购房所负债务自应认定为夫妻共同债务，故虞晓连应当承担借款人责任。故对该证据予以确认。
证据2-5、证据6之（1）-（3），符合证据的真实性、合法性和关联性要件，予以确认。关于复利，中国人民银行颁布的《人民币利率管理规定》认可其合法性，本案复利与利息合并计算未超过规范性文件规定的利率上限，故对被告就此提出的异议不予采信。证据6之（4），是案外人办理房屋转移登记手续的证据，与本案缺乏关联性，不予确认。
根据以上确认的证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下：
2012年6月21日，被告戴其春与纯高公司签订编号为纯高国际D1东、D1西的《商品房买卖合同》各1份，约定戴其春向纯高公司购买嘉兴市东升西路1588号D1东、D1西写字楼各1套，房屋建筑面积共计1596.02㎡，房屋价款总计17492379.20元。合同并约定，纯高公司应于2013年6月30日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用，于2013年12月31日前取得土地、房屋权属证书，交付买受人，买受人委托出卖人办理商品房转移登记手续。2013年3月28日，原告与三被告签订《个人购房担保借款合同》，约定戴其春向原告借款800万元（合同具体内容见原告证据1）。2013年4月2日，原告向戴其春发放借款800万元，该款按借款合同约定支付至被告纯高公司账户。2013年4月3日，戴其春将所购纯D1东、D1西写字楼预抵押给原告，并完成预抵押登记。借款后，被告戴其春按约偿付借款本息至2015年10月2日，此后未再还款。截至2016年3月16日，戴其春尚欠原告借款本金6513390.85元、利息（包含罚息和复利）196599.92元。
商品房买卖合同签订后，被告戴其春于2013年12月20日、2014年12月12日、2015年11月1日向纯高公司发送《催告函》，要求纯高公司在收函后30日内依约交付合格的房屋，但纯高公司未交房，也未办理商品房转移登记手续。2015年12月7日，戴其春与纯高公司签订《商品房买卖合同解除协议书》，协议解除了双方于2012年6月21日签订的2份商品房买卖合同，于2016年1月11日通知原告，并通知原告解除双方签订的《个人购房担保借款合同》。2016年1月13日，原告回函称解除商品房买卖合同的原因与客观事实不符，该合同不能解除，故借款合同也不能解除。
另可认定，被告戴其春、虞晓连系夫妻关系。
本院认为：原被告签订的《个人购房担保借款合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。被告戴其春借款后未按约还本付息，原告依约有权宣布借款合同立即到期，并提前收回全部借款及利息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因纯高公司的原因致未能向戴其春履行交房并办理房屋过户手续，戴其春与纯高公司协议解除了房屋买卖合同，解约后，戴其春依法有权解除为履行房屋买卖合同而签订的借款合同，纯高公司应当承担原应由借款人戴其春承担的支付贷款本金及利息的责任，借款人不再继续对原告承担还本付息的义务。原被告约定并实际就纯高国际现代商务花园D1东室、D1西室办理了预抵押登记，后因不可归责于原告的原因致抵押登记未设立，此种情形，原告有权对抵押物的变价款享有优先受偿权。被告纯高公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告嘉兴纯高投资开发有限公司于本判决生效之起十日内偿付原告中国农业银行股份有限公司嘉兴秀洲支行借款本金6513390.85元及利息（利息自2015年10月2日计算至2016年3月16日为196599.92元，此后按借款合同约定计算至实际履行日）；
二、原告中国农业银行股份有限公司嘉兴秀洲支行有权就实现抵押物（纯高国际现代商务花园D1东室、D1西室）的价款优先受偿上述第一项债权；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司嘉兴秀洲支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费58205元，保全费5000元，合计63205元，由被告嘉兴纯高投资开发有限公司负担，在本判决书生效后七日内交纳。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）
审 判 长 李江平
代理审判员 朱苏妹
人民陪审员 郑水苗
二〇一六年九月八日
书 记 员 沈月勤