河北省遵化市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）遵民初字第1612号
原告：徐艳新，农民。
被告：张计满，农民。
被告：张桂英，农民。
二被告委托代理人孙国文，天津正达律师事务所律师。
原告徐艳新与被告张计满、张桂英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月7日立案受理后，经由审判员王海东担任审判长、人民陪审员闻富、何万军共同组成合议庭，分别于2015年1月27日和2015年2月12日公开开庭进行了审理。原告徐艳新、被告张计满和张桂英的委托代理人孙国文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐艳新诉称：2013年9月12日，原、被告双方签订了房屋买卖协议，协议约定二被告将座落于遵化市港陆花园108栋4门1104室房产以价款40万元卖与原告，协议签定当日，原告给付被告购房款40万元。但二被告一直未按协议约定交付原告房屋，经多次与被告协商，被告一直未交房。故起诉要求确认2013年9月12日原、被告签订的房屋买卖合同有效，要求被告将座落于遵化市港陆花园108栋4门1104室房产一处交付原告，被告按协议约定支付违约金；诉讼费由被告承担。
被告张计满、张桂英辩称：二被告不同意原告诉讼请求，请法院依法驳回原告诉请：1、原告提供的房屋买卖协议未经原告签字尚未成立，不发生法律效力。按照房地产管理法41条规定房地产转让应签订书面买卖合同，该协议只有二被告签字，没有原告签字，故该协议没有成立；依照房屋买卖协议第六条约定，此协议签字生效，原告并未在该协议上签字，按双方约定此协议也是不成立的，没有发生法律效力。2、原、被告间的房屋买卖协议未经房屋管理部门批准登记，不发生法律效力，原告无权要求将本案所涉及的房产交付原告。按房地产管理法61条规定，房地产转让、变更时应向县级以上人民政府房地产管理部门申请办理变更登记。原告虽然提交了房屋买卖协议，但原、被告双方并未就该房屋买卖协议到权属部门进行权属变更登记。依照物权法9条规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，未经登记不发生效力。3、原、被告间不存在真实的房屋买卖行为，原告也未向被告支付40万元购房款。2013年8月底9月初，张计满拿银行承兑汇票一张，要求原告借款40万元。原告说只同意借20万元，张计满说20万元不够，原告又让张计满拿本案所涉及房屋的购房合同作抵押，于2013年9月23日借给被告40万元，后来因张计满的汇票需要贴现，本案所涉房屋需要办理产权登记，张计满向原告提出要求将承兑汇票及购房合同取走，原告于是要求张计满写一份房屋买卖协议，将本案所涉及的房产用于此笔40万元的抵押。原、被告间实为民间借贷关系，并不是房屋买卖关系。张计满已归还原告借款45万元，已将原告借款本息全部还清。张计满在2013年9月12日当天归还原告14万元，2014年2月11日归还原告15万元，2014年3月3日归还原告16万元。4、本案涉及刑事案件，该案件尚未侦查终结。被告要求将本案中止审理，待刑事案件有结果，再将本案进行处理。5、被告不同意向原告支付违约金，因为原、被告间的房屋买卖协议尚未成立，原告没有违约行为，故原告不同意支付违约金。
本院归纳争议焦点为：一、2013年9月12日原、被告双方签订的房屋买卖协议是否有效；二、被告方是否应将座落于遵化市港陆花园108-4-1104室交付给原告，并按协议约定支付违约金。
原告徐艳新为支持其诉讼主张提交如下证据：
证据一、2013年9月12日房屋买卖协议一份及二被告签名的收据一张，内容分别为：“房屋买卖协议卖方：张计满（身份证号××）买方：徐艳新（身份证号××）买卖双方在平等自愿的前提下，达成以下房产买卖协议一、张计满把座落在遵化市港陆花园108栋4门1104室商品房一处，协商作价肆拾万元（400000.00元），卖给徐艳新。二、价格包括：房屋、室内装潢、床、沙发、家具、家用电器等一切物品。三、张计满在2013年10月12日前搬清自已物品并交付给徐艳新使用。四、此房过户中产生一切费用、税金由张计满负责。五、此房到期未能交付徐艳新使用，张计满支付房屋买卖款的100%违约金。六、此协议签字生效，并支付房款肆拾万元整。卖方签字：张计满张桂英买方签字（空白）2013年9月12日”，“收据今收到徐艳港陆花园108栋4门1104室商品房购房款，肆拾万元整（400000.00元）收款人签字张计满张桂英2013年9月12日”，用以证明原、被告买卖协议真实。
被告张计满、张桂英经质证认为：对原告提交房屋买卖协议及收据的真实性无异议，卖方签字的“张计满、张桂英”及收款人均为二被告本人行为，但该协议不能证明房屋买卖协议合法有效：1、原告提交的房屋买卖协议，买方为空白并没有原告签字，该房屋买卖协议不能成立；2、原告在2013年9月12日也没有向被告支付40万元购房款，因为在2013年9月初，二被告向原告借的40万元。根据原告陈述“自2013年2月26日起至2013年8月29日止，陆续向我借款20万元以上的累计578万元，至今尚欠260万元，并用该房产作为抵押”，原告没有收到全部借款，又付被告40万元购房款，不符合常理。故原告起诉不能得到支持。
被告就自已的主张提交了如下证据：
证据一、中国农业银行股份有限公司遵化北二环东路分理处于2015年1月16日出具的被告张计满与原告徐艳新的银行交易记录共三页，分别为：2013年9月12日被告张计满从自已的农行帐户向徐艳新转帐支付14万元，2014年2月11日被告张计满从自已的农行帐户向徐艳新转帐支付15万元，2014年3月3日被告张计满从自已的农行帐户向徐艳新转帐支付16万元，用以证明被告已将原告所称的40万元购房款连本带息45万元全部归还了原告。
经质证，原告认为，2013年9月初原告借给了被告40万元不属实，被告提交的三页证据中并没有原告卡号，并称原告是收到被告45万元了，原告提交的情况说明已经说明的很清楚，被告主张如果是借款应将借据收回，2013年9月12日双方签定购房合同后至2014年3月3日，被告向我支付了十几笔款，上述三笔只是其中十几笔中的一部分，因为张计满向原告循环借款578万元，至今被告仍欠原告260万元未归还。原告并提交证据二、2014年3月16日公司和轮胎经营权转让协议及证据三、2013年9月25日借条一张原件及复印件，内容分别为：“公司和轮胎经营权转让协议由于我已无能力经营轮胎业务，并且无法按期归还徐艳新借款，现将唐山市群英商贸有限公司和公司所属的海大、优科豪马两个品牌的轮胎经营代理权无偿转让给徐艳新，一个月内办理完转让和交接手续。（以前债权债务由我负责以徐艳新无关。）法人代表签字：张计满股东签字：张计满2014年3月16日”，“今借徐艳新现金贰佰陆拾万元整（2600000）期限一个月，月利息本金的4%逾期未还按本金4%支付违约金。此借款是原2013年3月25日借款，用轮胎质押借款叁佰万元（3000000）现已还款肆拾万元（400000）还剩余贰佰陆拾万元（2600000）未还借款的换据。借款人：张计满2013.9.25”，用以证明上述三笔借款与本案无关，只是偿还原告其他借款本金或者利息。
经质证，被告认为，上述证据原件与复印件一致，对其真实性无法确认。但原告提交的上述两份书证不能证明被告向原告支付的45万元现金是归还2013年9月25日借据书证上所载明的借款，因为该书证为2013年9月25日形成，如果张计满是在2013年9月25日偿还的45万元借款那么欠条应该进行核减，第一笔还款为2013年9月12日，这借条还没有形成，故该笔款与2013年9月25日借款无关。综上，原告以上证据不能证实这三笔款是偿还260万元借款。
审理中，被告称本案涉及刑事案件，要求中止审理，并提交证据二、2014年5月20日遵化市公安局刑警大队出具的受案回执复印件一份，内容为：“受案回执张计满：你单位于2014年5月20日报称的张计满报被非法拘禁案一案我单位已受理（受案文号为：遵公（刑）受案字（2014）0949号）。你单位可通过来电查询案件进展情况。联系人、联系方式：王建军2014年5月20日遵化市公安局刑警大队（印章）”，用以证明被告张计满被非法拘禁，公安机关已经受理。
经质证，原告认为，受案回执因为是复印件，真实性较差，且时间为2014年5月，现在应该有结果，并且与本案无关。
本院对于原告提交的证据一、证据二、证据三及被告提交的证据一的真实性、关联性，予以确认。
经审理查明：2013年9月12日，原告徐艳新做为买方，被告张计满、张桂英做为卖方签订了一份房屋买卖协议，内容为：“房屋买卖协议卖方：张计满（身份证号××）买方：徐艳新（身份证号××）买卖双方在平等自愿的前提下，达成以下房产买卖协议一、张计满把座落在遵化市港陆花园108栋4门1104室商品房一处，协商作价肆拾万元（400000.00元），卖给徐艳新。二、价格包括：房屋、室内装潢、床、沙发、家具、家用电器等一切物品。三、张计满在2013年10月12日前搬清自已物品并交付给徐艳新使用。四、此房过户中产生一切费用、税金由张计满负责。五、此房到期未能交付徐艳新使用，张计满支付房屋买卖款的100%违约金。六、此协议签字生效，并支付房款肆拾万元整。卖方签字：张计满张桂英买方签字（空白）2013年9月12日”，被告张计满、张桂英做为卖方在卖方签字处签名并捺印，原告徐艳新做为买方未在买方签字处签名捺印。被告张计满、张桂英并于2013年9月12日为原告徐艳新出具收据一张，内容为：“收据今收到徐艳港陆花园108栋4门1104室商品房购房款，肆拾万元整（400000.00元）收款人签字张计满张桂英2013年9月12日”。被告张计满、张桂英在收款人签字处签名并捺印。审理中，原告徐艳新称其提交的上述房屋买卖协议系其自已手中的房屋买卖协议，徐艳新未在该房屋买卖协议中签字，但被告手中的房屋买卖协议有其签字，被告方称该房屋买卖协议只有在原告手中的一份，被告手中没有房屋买卖协议。原告徐艳新另称按照房屋买卖协议，被告方应于2013年10月12日交房，但经被告方与其协商，原告同意被告方暂时继续在该房居住。被告张计满分别于2013年9月12日、2014年2月11日、2014年3月3日从自已的农行帐户向徐艳新转帐支付14万元、15万元、16万元。2013年9月25日，被告张计满为原告徐艳新出具书面借据一张，内容为：“今借徐艳新现金贰佰陆拾万元整（2600000）期限一个月，月利息本金的4%逾期未还按本金4%支付违约金。此借款是原2013年3月25日借款，用轮胎质押借款叁佰万元（3000000）现已还款肆拾万元（400000）还剩余贰佰陆拾万元（2600000）未还借款的换据。借款人：张计满2013.9.25”。2014年3月16日，被告张计满为原告徐艳新出具一份“公司和轮胎经营权转让协议”，内容为：“公司和轮胎经营权转让协议由于我已无能力经营轮胎业务，并且无法按期归还徐艳新借款，现将唐山市群英商贸有限公司和公司所属的海大、优科豪马两个品牌的轮胎经营代理权无偿转让给徐艳新，一个月内办理完转让和交接手续。（以前债权债务由我负责以徐艳新无关。）法人代表签字：张计满股东签字：张计满2014年3月16日”。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百三十八条规定：“出卖人应当按照约定的期限交付标的物，约定交付期间的出卖人可以在该交付期间的任何时间支付”。原告主张其与二被告之间存在房屋买卖关系，并就其主张提供了其与二被告签订的房屋买卖协议、被告张计满、张桂英出具的收取购房款的收据，虽然原告徐艳新未在房屋买卖协议买方处签字，但已经履行了支付房屋价款的主要义务，且被告方予以接受，故该房屋买卖合同成立，上述证据亦能够证实原告与二被告签订的房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方应按协议约定履行各自义务。最高人民法院关于《民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果”；第七十六条规定：“当事人对自已的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”。二被告抗辩主张其实际是与原告用房屋买卖合同抵押而存在民间借贷关系，与原告之间并不存在房屋买卖关系，并就其主张提供了中国农业银行股份有限公司遵化北二环东路分理处于2015年1月16日出具的被告张计满分别于2013年9月12日、2014年2月11日、2014年3月3日从张计满的农业帐户向原告徐艳新转帐支付14万元、15万元、16万元的银行交易记录，原告徐艳新虽对上述银行交易记录无异议，但主张张计满曾向原告循环借款578万元，至今被告仍欠原告260万元未归还，并认可被告向其支付了十几笔款，上述三笔只是其中十几笔中的一部分，同时提交了被告张计满尚欠其260万元的借据及被告张计满出具的公司和轮胎经营权转让协议，故二被告所提交的证据不足以证实其与原告之间系借贷关系的抗辩主张成立。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同受法律保护。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自已的义务。”原告与被告就二被告座落在遵化市港陆花园108栋4门1104室商品房一处签订房屋买卖协议后，原告已按房屋买卖协议约定的数额全额支付了房款且被告已实际收取了房款，故二被告依法应按“房屋买卖协议”约定履行交付房屋及协助办理产权变更登记等义务。审理过程中，原告徐艳新认可与被告方签订房屋买卖协议后，同意被告方于2013年10月12日不交付房屋并由被告方继续居住，故原告徐艳新要求被告方按协议约定支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第四十四条、第一百三十八条之规定，判决如下：
一、原告徐艳新与被告张计满、张桂英于2013年9月12日签订的房屋买卖协议有效；
二、被告张计满、张桂英于本判决生效后十日内将遵化市港陆花园108栋4门1104室商品房一处交付给原告徐艳新，并于房屋交付三日内协助原告徐艳新办理该房屋所有权变更登记手续。
三、驳回原告徐艳新其他诉讼请求。
案件受理费7400元，由被告张计满、张桂英连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审 判 长 王海东
人民陪审员 闻 富
人民陪审员 何万军
二〇一五年三月三日
书 记 员 陈 静