重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第02795号
上诉人（原审被告）段筠。
委托代理人黄云江，重庆正智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）朱昱锦。
被上诉人（原审原告）马建华。
委托代理人段成林，重庆月印律师事务所律师。
上诉人段筠与被上诉人朱昱锦、马建华房屋租赁合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2013年8月14日作出（2012）渝北法民初字第9069号民事判决。上诉人段筠对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，于2014年5月14日进行了询问。上诉人段筠及其委托代理人黄云江、被上诉人朱昱锦、马建华的委托代理人段成林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2011年3月11日，两原告（甲方）和被告（乙方）经重庆xx顾问有限公司（居间方）居间介绍，签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：一、甲乙双方通过居间方提供的居间服务达成交易，甲方自愿将其物业出租给乙方，乙方也已充分了解该物业具体状况，并自愿承租该物业。物业坐落在重庆市渝北区xx号。二、租赁期：1.租赁期为15个月，从2011年3月15日起至2012年6月15日止……三、租金及定金：1.租金每月为人民币3500元，每季租金须于一周之前交付甲方……3.租赁期间，乙方若将该物业转租（含部分转租）必须事先得到甲方的书面同意。每月的物业管理费、电话费、天然气费、清洁费、水电费、电梯费、室内设备设施自然使用而损害（屋面、屋顶、墙体等建筑结构设施的自然损害维修由甲方负责）的维修等费用，均由乙方支付……四、违约责任：1.租赁期间，乙方如对该物业及其室内设备设施故意或过失损害，应负责修缮、恢复原状或赔偿经济损失，甲方有权解除合同。2.乙方使用该物业不得擅自改变结构和用途，不得储存易燃、易爆或其他违禁物品等，不得利用租赁物业从事任何违法活动，由此而产生的一切责任概由乙方负责。3.租赁期间，乙方不按时交纳租金，甲方应发出催租通知书，乙方在收到通知书的3日内及时支付租金。乙方拖欠租金达15日或拖欠金额达3个月租金数额的，以及欠交物业费、水电费等达2个月的，甲方有权解除合同，乙方须补清租金和相关费用，并在合同解除的3日内交还物业。2011年12月5日凌晨4时54分左右，涉案房屋发生火灾，重庆市北部新区公安消防支队出具《火灾事故认定书》［北部公消火认字（2012）第0004号］认定，起火原因为：2011年12月5日凌晨4时54分左右，重庆北部新区财富中心C3栋22-4室（即涉案房屋）发生火灾，起火部位位于客厅，起火点位于客厅沙发处，起火原因为此处电源插座线路发生故障引起周围可燃物发生火灾。灾害成因为：1.火灾发生在凌晨，发现晚，报警晚，初期火灾未能得到及时扑救。2.室内消火栓管网无水，初期火灾未能得到及时扑救，也是火灾蔓延扩大的原因之一。庭审中，两原告就其因火灾造成的涉案房屋装修及家具家电损失申请司法鉴定，征得被告同意，本院委托重庆宏岭资产评估与土地房地产估价有限公司进行鉴定。2012年4月3日，重庆宏岭资产评估与土地房地产估价有限公司作出鉴定报告书［宏岭（2013）司鉴字第01号］，评估涉案房屋装修及家具家电损失总价为130819元，其中房屋装修损失为104779元（包含火灾发生后产生的室内已毁损墙体拆除、除渣、维修和已毁损玻璃窗户拆除、重新安装双层玻璃窗价值共计24800元），家具家电损失为26040元。另鉴定报告书中还记载鉴定机构的取价依据包括：1.《最新资产评估常用数据与参数手册》（第二版）；2.查询、调查重庆各大家电商场（苏宁电器、国美电器、重庆百货等）、家具城以及装修公司（青田家俱、凯恩国际、红星美凯龙、灯饰广场、重庆尚格整体家居定做有限公司、重庆明伟家具厂等）；3.国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料；4.评估鉴定机构收集的与本次资产评估有关的询价资料、参数资料，鉴定人员搜集到的有关资料。原告为鉴定支付鉴定费3000元。对于重庆宏岭资产评估与土地房地产估价有限公司作出鉴定报告书［宏岭（2013）司鉴字第01号］中所附的《家俱家电评估鉴定明细表》，两原告认为涉案房屋中损失的家具家电已经在该表中列明，被告认可《家俱家电评估鉴定明细表》真实性，但对表中列明物品的规格型号、品牌有异议。另查明，原、被告双方均确认被告已经向两原告交付了3个季度的房屋租金，即被告已经向两原告支付了截止到2011年12月14日（包括2011年12月14日）的房屋租金，之后的租金未付。此外，被告还向两原告交付押金3500元，原、被告双方均同意在本案中予以抵扣。另查明，两原告系重庆市渝北区xx号房屋的所有权人，该房屋由中国人民财产保险股份有限公司重庆江北支公司承保，因火灾损失，两原告已获保险理赔款100000元。
一审法院认为：原、被告在重庆xx顾问有限公司的居间介绍下签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，亦未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方应全面履行各自的义务。两原告在2011年3月15日至2012年6月15日期间将涉案房屋交予被告使用，被告作为房屋的实际使用人，应当尽到正常使用及妥善管理房屋和屋内设备的义务。但在2011年12月5日即被告使用期间，涉案房屋客厅沙发下的电源插座线路发生故障引起周围可燃物发生火灾，致使房屋装修设备及屋内家具家电毁损，造成两原告损失，被告对于房屋及屋内设备未尽到妥善管理及使用的义务，存在过失，根据原被告签订的《房屋租赁合同》中约定的违约责任，被告应当赔偿两原告相关经济损失。被告虽抗辩称火灾发生时室内消火栓管网无水，两原告与物业管理公司也应负担相应责任。但室内消火栓管网属于共用消防设施，根据《中华人民共和国消防法》第十八条第二款的规定，住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，两原告对于室内消火栓管网不负有管理维护的义务，故无需对火灾造成的损失负担相应责任。两原告系以房屋租赁合同纠纷为案由要求被告承担违约责任，根据合同相对性原则，应由被告向两原告赔偿相应损失。故本院对于被告的抗辩不予采信。关于原告主张的房屋装修损失和家电家具损失，重庆宏岭资产评估与土地房地产估价有限公司作出的鉴定报告书［宏岭（2013）司鉴字第01号］已经评定房屋装修损失为104779元，家电家具损失为26040元，被告虽对鉴定结论表示异议，认为送鉴（评估）材料中的装饰装修合同、订销合同及票据、购买证明及损失情况说明、证明等均系伪造，但被告认可鉴定报告书中所附的物品清单，且鉴定机构鉴定时仅是将送鉴（评估）材料作为参考之一，鉴定机构的取价依据还包括：1.《最新资产评估常用数据与参数手册》（第二版）；2.查询、调查重庆各大家电商场（苏宁电器、国美电器、重庆百货等）、家具城以及装修公司（青田家俱、凯恩国际、红星美凯龙、灯饰广场、重庆尚格整体家居定做有限公司、重庆明伟家具厂等）；3.国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料；4.评估鉴定机构收集的与本次资产评估有关的询价资料、参数资料，鉴定人员搜集到的有关资料。因此，鉴于本案由于火灾而造成的取证难度，本院酌情采信重庆宏岭资产评估与土地房地产估价有限公司作出的鉴定报告书［宏岭（2013）司鉴字第01号］，认定两原告因火灾遭受的房屋装修损失为104779元，家具家电损失为26040元。因涉案房屋由中国人民财产保险股份有限公司重庆江北支公司承保，两原告因火灾损失已获保险理赔款100000元，保险公司在理赔后已经取得100000元的追偿权，两原告在其向被告主张的赔偿金额中应当扣除已经获得的100000元保险理赔款。此外，被告还向两原告交付有押金3500元，原、被告双方均同意在本案中予以抵扣，故在抵扣保险理赔款以及押金后，被告应当向原告支付的房屋装修损失、家电家具损失共计应为27319元（130819元-100000元-3500元）。关于房屋租金损失，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》约定涉案房屋每月租金为3500元，故本院认定两原告租金损失以每月3500元作为计算基数。对于租金损失的计算期间，火灾发生后，被告虽交出了涉案房屋钥匙，但由于涉案房屋损毁严重，已不能自住或用于出租，原、被告双方均确认被告已交付租金至2011年12月14日，故租金损失的计算起点应为2011年12月15日。而由于原、被告双方因对赔偿数额存在分歧而涉诉，为有利于司法鉴定工作的顺利进行，两原告亦无法在鉴定结果作出之前重新装修，鉴于房屋装修的一般期限为三个月左右，本院认为租金损失应计算至鉴定结果作出后（即2013年4月3日）三个月为宜，故本院酌情认定租金损失的计算期间为19.5个月。结合本院认定的租金损失的计算基数和计算期间，被告应当向两原告支付租金损失68250元（3500元／月×19.5个月）。关于鉴定费，本案所涉纠纷系被告管理使用涉案房屋不善引发火灾所致，故由此涉诉进而进行司法鉴定产生的鉴定费应由被告承担，因两原告已经垫付鉴定费3000元，故被告应当向两原告支付垫付的鉴定费3000元。关于两原告主张的物业费支出损失，因两原告并未提供证据证明其已经支付从火灾发生时起至涉案房屋重新装修完毕止的物业费，故本院对于两原告的该项诉请不予支持。关于两原告在第三次庭审中提出的要求被告支付的水电费、给邻居造成损失的赔偿、卫生间排污管道整修费，因上述诉请系两原告在本案第三次开庭时提出，且两原告亦未提供证据证明已经垫付上述费用，故本院对于两原告的该部分诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十七条、第二百一十九条，《中华人民共和国保险法》第六十条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：
一、被告段筠向原告朱昱锦、马建华赔偿房屋装修损失、家电家具损失以及租金损失共计为95569元；二、被告段筠向原告朱昱锦、马建华支付垫付的鉴定费3000元；上述第一、二项款项共计98569元，被告段筠应于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回原告朱昱锦、马建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费5398元、保全费用1920元，共计7318元。由原告朱昱锦、马建华负担4586元，被告段筠负担2732元。
段筠不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其理由：1、本案应追加北京达文物业管理有限公司重庆分公司为被告，因火灾发生时，该楼消防栓无水，造成损失扩大，故达文公司有重大过错，应对其扩大的损失承担相应责任。本案应以侵权纠纷立案审理，一审法院以自己定的案由租赁合同纠纷审理，以达文公司与本案无法律上的关联为由不追加被告是错误的。2、如果以房屋租赁合同审理本案，则被上诉人自己有严重的违约行为，应承担相应的违约责任，即被上诉人应承担消防栓无水造成损失扩大部分的责任。被上诉人应将符合国家相关使用标准的房屋交付给上诉人使用，被上诉人承担责任后可向物业公司追偿。3、一审法院在明知被上诉人提供的是伪造的证据的情况下，还居然采信该证据认定事实错误。被上诉人在本案中提供的关于房屋装修、购买装修材料、家俱、家电的证人证言、合同、证明、发票、收据等证据均是伪证或假证，不应采信。装饰装修工程施工合同签订时间是2006年10月5日，而沙坪坝区新印象装饰设计工作室成立于2008年12月23日，其经营范围只是室内装饰设计服务，无能力进行装修施工，负责人是文以江，不是刘明华。重庆嘉禾美莱门业有限公司成立于2008年5月16日，却证明其在2006年11月出售6套门给被上诉人，褚辛江的工商档案记载其于2007年11月7日才从事个体经营，却证明其2006年11月出售窗帘给被上诉人。重庆市奉节县同发家电有限责任公司出具证明，没有提交原始交易记录，其交易不符合习惯，铠恩国际家居名都订销合同不能证明买卖已实际发生。其他证据被上诉人均不能证明向这些单位或个人购买了相关电器或家俱。4、宏岭（2013）司鉴字第01号《司法评估鉴定报告》采用的鉴定材料是仿造或假的，法院依法不应采用。5、一审法院判决段筠承担19.5个月的租金损失，是严重错误。段筠在火灾发生后就应被上诉人强烈要求将租赁房屋钥匙交给了被上诉人，故双方之间的租赁关系已终止。视频、照相等技术可以保留现场情况，无需评估后才进行装修使用。6、上诉人不应承担鉴定费。
被上诉人朱昱锦、马建华答辩称：1、是否追加物管公司为被告与被上诉人无关。消防栓性属于公共设施，出租人没有义务维护，不应承担责任。2、鉴定材料中的证据上诉人没有任何证据证明是假证伪证，当时的情况是刘明华等人都是从事装饰装修行业的人，新印象工作室是个体工商户，承担责任的应是实际负责人，刘明华在工作室成立前承揽装修业务也是正常的。上诉人认为家电公司应提交交易记录是十分可笑的，一般家庭都不会完整保存购买家具家电的材料，被上诉人提供的材料不是很完善是很正常的。3、火灾发生后鉴定机构需查看现场才能确定损失，故一审判决租金损失正确。4、一审法院扣除保险公司赔偿10万元损失非常不合理，应当予以改判。
本院二审审理查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。
本院认为，被上诉人朱昱锦、马建华以租赁合同为依据向一审法院提起诉讼，要求上诉人段筠赔偿其财产损失，北京达文物业管理有限公司重庆分公司并非该租赁合同一方当事人，故上诉人段筠要求本案追加该公司为被告的上诉请求本院不予支持。被上诉人朱昱锦、马建华是租赁房屋的所有权人，其依据物业管理合同的规定，负有向物业管理公司交纳物业管理费的义务，物业管理公司负有对管理区域内的共用消防设施进行维护管理的义务，故上诉人段筠要求被上诉人朱昱锦、马建华承担租赁合同的违约责任的上诉请求本院不予支持。因火灾已将租赁房屋内的装修及家俱、电器等损坏，被上诉人朱昱锦、马建华客观上对该部份损失的举证存在困难，评估公司根据双方认可的物品清单，按照司法评估鉴定程序，采用重置成本法评估，参照市场同类资产的现行市价（或重置成本）所需花费的客观支出，确定成新率，取价依据中包括《最新资产评估常用数据与参数手册》，查询、调查重庆各大家电商场、家俱城以及装修公司，国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料，评估鉴定机构收集的与本次资产评估有关的询价资料、参数资料、鉴定人员搜集到的有关资料，综合评估本次租赁房屋装修及家俱家电损失总价为130819元，其中包含火灾发生后产生的室内已毁损墙体拆除、除渣、维修和已毁损玻璃窗户拆除、重新安装双层玻璃价值共计24800元，由此可见，虽然被上诉人朱昱锦、马建华提供的相关依据不能证明租赁房屋原始装修及家俱家电的费用情况，但不能否认租赁房屋已进行装修及购买家俱家电的事实，正因如此，双方才选择评估鉴定机构对其损失进行评估鉴定，评估公司也只是将其提交的材料作为评估参考依据之一，而评估依据中主要依据的是调查询价及相关法规的规定，其作出的评估结论符合客观实际，上诉人段筠要求不采信该评估结论的上诉请求本院不予支持。火灾发生后，双方当事人未能就相关损失赔偿达成协议，被上诉人朱昱锦、马建华随后向法院提起诉讼，双方当事人未就解除租赁合同达成协议或诉讼确认，一审酌情将其租金损失确定为至鉴定结果作出后三个月符合本案实际，上诉人段筠要求不承担租金损失的上诉请求本院不予支持。一审判决上诉人段筠承担鉴定费正确，上诉人段筠要求不承担鉴定费的上诉请求本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2264元，由上诉人段筠负担。
本判决为终审判决。
审判长 张欲晓
审判员 肖怀京
审判员 郑 泽
二〇一四年六月十九日
书记员 夏 茜