广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）深中法民五再字第53号
申请再审人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：华XXX有限公司。
法定代表人：陈某，董事长。
委托代理人：李某，广东XX律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：李某，男。
委托代理人：张某某，广东XX律师事务所律师。
原审第三人：段某某，女。
委托代理人：张某某，广东XX律师事务所律师。
申请再审人华XXX有限公司（以下简称华X公司）与被申请人李某、第三人段某某房屋租赁合同纠纷一案，本院（2008）深中法民五终字第1605号民事判决，已发生法律效力。华X公司不服该判决，向广东省高级人民法院申请再审。2009年6月22日，广东省高级人民法院以（2008）粤高法立民申字第3728号民事裁定书，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2005年11月14日，华X公司（甲方）与李某（乙方）之间签订了一份《租赁合同范本》。《租赁合同范本》约定，乙方租用甲方位于深圳市福田区华发北路华X大厦XX百货第一层面积352平方米的房屋，租金单价每月每平方米227元，第一年月租金80000元，第二年月租金84000元，第三年月租金88200元，第四年月租金92610元，第五年月租金97240.5元。乙方应当于每月5日前向甲方支付当月租金、管理费和上月水电费；租赁期五年，即自2005年11月21日至2010年12月31日，其中2005年11月21日至2005年12月31日为免租期。起租日按本合同附件第四部分之营业日期起计算；乙方应当于签订本合同时向甲方支付相当于两个月租金的租赁保证金160000元，同时在签署本合同前缴清相当于一个月租金的预付款，作为首月的租金；乙方必须保证按甲方规定的营业日期装修完毕，并开始营业，营业日期暂定为不得迟于2005年12月31日，甲方应提前一个月书面通知有关确定的营业日期营业。如乙方未能按时开始营业，则乙方不得享受本合同规定的装修期及任何免租优惠，甲方有权自租赁期开始之日向乙方收取租金；乙方未能�上述规定时间开始营业属违约，甲方有权追究乙方的违约责任；乙方如未经书面同意，连续停业3天以上或同一个月内累计营业时间少于25天，视为乙方违约，甲方有权单方面行使合同解除的权利；该单元仅限于用作商业用途，并以第二厨房的商号或品牌经营餐饮，乙方必须领取有效的营业执照、税务登记证明及其他必需的经营文件，乙方若违反上述规定，则视为违约，应向甲方承担违约责任；因甲方的自身原因致使乙方延期接收该单元，该单元的装修期、租期相应推后，但本合同终止日期不变；若因甲方自身原因致使乙方于起租日期后三个月内仍未能使用该单元，乙方有权以书面形式通知甲方解除合同，合同解除以乙方书面通知送达甲方之日起生效；在乙方发出上述通知后七日内，甲方须无息退还乙方所付全部保证金和其他交费。除此之外，甲方无须承担其他赔偿责任。
合同签订后，第三人段某某代李某向华X公司支付了租赁保证金15万元。2005年11月17日，华X公司调整了李某承租房屋的位置，实际减少了承租房屋的面积19平方米，并且华X公司以年前生意较忙，无法及时腾出房屋给李某为由，原定的交房时间被延后。2005年12月29日，李某与华X公司华强店经理赵某某及李某委托的施工单位签署了碰头会议记录，该会议记录规定进场时间为2006年1月2日上午，装修工期顺延至2006年2月27日完工。2006年1月4日，华X公司将涉案房屋交付给李某进场装修，交付的房屋实际面积为247平方米。同日，李某委托的装修施工单位深圳市居X装饰设计工程有限公司进场装修。2006年1月9日，李某与华X公司华强店的汪某总经理、赵某某经理、招商部池某某进行了会谈，并形成了碰头会议记录，会议要求李某在1月10日完成关于涉案房屋租赁合同在租�管理部门的登记盖章手续。由于华X公司未提供涉案房屋的排污管道位置，致使装修施工被迫停工。2006年2月5日，李某发函给华X公司称，为了保证装修工程尽快开工，请华X公司办理以下事宜：第一、务必于2月8日办妥《深圳市房屋租赁合同》，以便消防、卫生、环保、卫生检疫等部门到场指导装修；第二、由于排污管道至今方向不明，致使排污工程不得不重新返工，给李某造成了损失，为保证排污管道施工的顺利进行，请华X公司于2月9日前提交涉案房屋底层工程图，并确定准确的排污线路；第三、请华X公司提供消防验收意见书、租赁部位消防系统平面图、租赁房屋的平面图、通风、空调图。2006年3月23日，李某发函给华X公司称，李某与华X公司签订合同租赁万佳华强店一楼西侧200平方米单元经营中式餐厅已近5个月，华X公司出租的场地找不到排污通道，同时华X公司�租的场地无法办理《深圳市房屋租赁合同》备案登记手续，致使李某无法使用该房屋，不能实现合同目的，依照合同的有关规定通知华X公司解除租赁合同，请华X公司退还15万元租赁保证金，并赔偿全部经济损失。
收到李某的函件后的2006年4月13日，华X公司与李某签订了用于办理消防、卫生、环保、营业执照等批文用途的《深圳市房屋租赁合同》，同时在合同附页约定双方于2005年11月14日签订的租赁合同作为本合同的补充，具有同等法律效力，如2005年11月14日签订的租赁合同与本合同内容有冲突，以2005年11月14日签订的租赁合同为准。同时，该合同第十一条约定甲方（华X公司）应确保交付的租赁房地产及其附属设施能够实现租赁目的，并保证其安全性符合有关法律、法规规定。因甲方的故意或过失，致使乙方（李某）在租赁房地产内受到人身或财产损害，乙方有权向甲方请求相应的赔偿。第十二条约定，乙方应合理使用租赁房地产及其附属设施，并不得利用租赁房地产从事违法行为，对乙方正常、合理使用租赁房地产，甲方不得干扰或妨碍。合同第十九条约定，出现乙方拖欠租金达30天以上等，甲方可向乙方请求损害赔偿，甲方不予以退还租赁保证金，并要求乙方支付违约金100000元。合同第二十条约定甲方违反本合同第十一条第一款约定，使乙方无法实现租赁目的的，乙方可就此造成的损失向甲方请求损害赔偿，请求甲方双倍退还租赁保证金，请求甲方支付违约金100000元。2006年4月21日，《深圳市房屋租赁合同》在深圳市福田区房屋租赁管理局办理了备案登记。
2006年4月17日，李某与华X公司招商部主管赵某某签订了一份会谈纪要，纪要规定，关于起租日期以后签的补充协议为准；双方签订的《深圳市房屋租赁合同》主要是为了申办卫生、环保、消防三证使用，进而办理工商营业执照；力争双方于五月一日开业，力争四月二十五日前双方签订补充协议。
2006年3月下旬，李某通过市建设局查询查到涉案房屋准确的排污管道位置。2006年4月下旬，李某的施工人员恢复对涉案房屋的装修。2006年5月底，李某完成了对涉案房屋的装修，并通过了消防验收。2006年6月6日，李某承租的涉案房屋装修完毕后。李某承租涉案房屋用于经营西安德XX深圳店。自2006年6月份起，李某开始向华X公司支付租金，自2006年5月份至同年7月份，李某合计支付租金204000元，手续费、水电费合计3164.75元。自2006年8月份起未再向华X公司支付租金。
由于西安德XX深圳店未办妥工商执照，深圳市工商行政管理局福田分局白沙岭工商所于2006年6月26日向李某开具了行政处罚决定书，对德XX餐厅进行处�。
2006年5月31日，华X公司向李某发出知会函，要求李某于2006年6月8日前支付2006年1月1日至2006年5月31日止的租金40万元及相应滞纳金12万元，逾期则终止合同，并追究李某相应违约责任。2006年9月7日，华X公司再次向李某发出公函，要求李某于2006年9月15日前缴清同年1月至同年9月的租金、水电费、滞纳金等相关费用，如逾期未缴清，华X公司将追究违约责任，并采取封场等相应措施。2006年9月19日，华X公司向李某送达了公函，称请李某于2006年9月20日前撤出华X公司场地，缴清欠款，并将租赁场地恢复原状。李某签收了公函，但李某表示不同意华X公司的做法。2006年10月9日，华X公司再次向李某发出公函，公函称请李某在2006年10月13日前交还租赁场地、缴清欠款，并撤出所有设备。2006年9月23日，李某申请燃气公司拆除了供气装置，停止供气。
2006年6月至同�9月间，华X公司为要求李某支付租金，多次停止供应李某餐厅内的水电。2006年9月5日，华X公司将李某的工作人员清出餐厅，并将李某经营的场地锁住，不允许李某进行经营活动。之后，华X公司还在涉案房屋大门张贴了招租的广告，就涉案房屋进行对外招租。一审庭审时，华X公司已经将涉案房屋出租给案外人。
另查明，华X大厦第一层房屋系深圳华X电子股份有限公司所有。2006年2月17日，深圳华X电子股份有限公司向园岭租赁管理所出具了一份证明，证明称其同意华X公司将所承租的华发北路411栋华X大厦一楼西部分面积共247平方米进行转租。
2007年8月8日，华X公司诉至一审法院。2007年9月29日，李某提出反诉。
华X公司原审起诉请求：1、解除华X公司与李某之间签订的租赁合同；2、判令李某支付租金502324.8元、滞纳金481538.24元、水电费20387.7元；3、判令李某支付违约金10万元；4、判令李某承担本案诉讼费用。
李某反诉请求：1、判令华X公司向李某支付单方解除合同的违约金100000元；2、判令华X公司退还李某多交纳的租金118843元；3、判令华X公司赔偿李某2006年1月至6月不能实现承租目的得营业损失600000元；4、华X公司承担本案诉讼费和反诉费。
一审法院经审理认为，华X大厦第一层房屋系深圳华X电子股份有限公司所有，业主深圳华X电子股份有限公司同意华X公司就涉案房屋进行转租，故华X公司与李某之间签订《租赁合同范本》、《深圳市房屋租赁合同》合法有效，具有法律约束力。
关于华X公司主张解除租赁合同的问题。鉴于，华X公司已经实际收回了出租的房地产，并已经将涉案房地产另行出租给案外人，故涉案租赁合同已无继续履行的意义。庭审时，李某也表示对华X公司解�涉案租赁合同的请求，没有异议。故，华X公司起诉要求解除涉案房地产租赁合同，予以准许。
关于华X公司是否存在违约的问题。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。华X公司并未按照合同约定将涉案房屋交付给李某，致使李某迟延进场装修。依照合同约定，出租方应保证承租方能够正常使用该房屋，华X公司明知李某经营餐饮用途，但是其在交付房屋过程中，并未及时向李某移交相关租赁部位的消防系统平面图、租赁房屋的平面图、通风、空调图、排污管道线路图等资料，导致房屋装修无法正常进行，此外，华X公司未及时办理租赁合同备案登记手续，致使李某无法正常取得卫生、环保、消防、营业执照等批文，以致李某经营的餐厅无法正常投入使用。在装修完毕，投入�用期间，华X公司并未保障合同的正常、合理履行，而是间歇性地停水、停电，设置障碍，致使租赁合同的目的无法实现。故华X公司要求李某支付违约金100000元，理由不成立，不予以支持。
关于支付租金日期的界定问题。依据双方于2005年11月14日订立的租赁合同范本约定，起租期为2006年1月1日。由于华X公司未及时向李某移交租赁房屋及配套图纸等资料，造成李某进场装修延期。为了解决相关问题，2006年1月及同年4月间，李某与华X公司招商部主管赵某某经理、池某某进行了多次协商，并形成了会谈纪要或会议纪要，纪要规定关于起租日期以后签的补充协议为准。赵某某、池某某作为华X公司负责招商的工作人员，其代表华X公司与李某洽谈事项，属职务行为，就此可以推定华X公司意识到自己履约不当，同意调整起租日期，以后订立的补充协议为准，此举视为�X公司与李某双方改变了原合同关于起租日期的约定。
关于华X公司对涉案房屋实施停水、停电、封门清场措施的认定。当事人应当诚实、全面履行合同义务，合法行使合同规定的权利。华X公司自2006年6月起至同年9月期间，多次对李某承租的房屋进行停水停电，致使李某无法正常使用涉案房屋，至2006年9月5日，华X公司还对涉案房屋实施清场锁门措施，禁止李某进行经营。一审法院认为，在涉案交付的房产面积、起租日期等，均存在争议的情况下，华X公司未经李某同意，擅自对涉案房屋实施停水、停电、封门措施，其行为侵害了李某的合法权益。
关于华X公司主张租金、滞纳金、水电费的认定问题。依照租赁合同约定，华X公司不仅有按时交付租赁房地产确保李某装修经营的义务，而且必须确保交付的租赁房地产及其附属设施能够实现租赁目的，并保证其安全性符合有关法律、法规规定。纵观本案，造成合同不能正常履行的原因有五：其一、在于华X公司未按期交付符合合同约定的房地产；其二、并未确保涉案房地产附属设施（如排污管道等）符合约定用途；其三、华X公司未及时履行出租方的协助义务；其四、双方以事实行为变更了起租日期，并协议另行约定起租日期；其五、双方未就起租日期形成一致意见，即起租日不确定。故在华X公司自身履约不当的前提下，其要求李某支付租金502324.8元、滞纳金481538.24元，理由不成立，不予以支持。由于，华X公司并未举证证明李某拖欠水电费，且其也未提交垫付该笔费用的依据，故华X公司要求李某支付水电费20387.7元，依据不足，不予支持。
关于李某反诉主张违约金及其他赔偿的认定问题。第一，关于反诉主张的违约金问题。由于华X公司迟延交付房地产，并未按照合同约定确保交付的租赁房地产及其附属设施能够实现租赁目的，此外在履行合同过程中，以停水停电等方式进行清场，终止合同，其行为均构成了违约，故应承担违约责任。李某反诉要求华X公司支付违约金100000元，具有合同依据，予以支持。第二、关于反诉主张赔偿损失600000元的问题。李某反诉称其2006年1月至6月均无法正常、合理使用涉案房地产，每月按100000元计付，故华X公司应赔偿此期间的营业损失600000元，一审法院认为李某主张的营业损失，没有证据进行印证，故不予以认定。第三、关于反诉主张的退还租金的问题。据查实，李某于2006年6月6日开始营业，2006年9月5日被停水、停电清场，故应认定李某的实际营业期间为2006年6月6日至2006年9月5日。期间华X公司曾经停水、停电，其作为停水、停电方应知道停水停电的具体天数，而庭审时其不确认李某主�的停水停电天数，但又未举证证明实际停水停电的天数，故一审法院认定华X公司负有举证不能的责任，对李某主张的实际停水、停电26天的事实，予以认定。李某实际营业期间两个月零5天，折合租金172903元（80000元×2＋80000元÷31×5），而李某实际支付的租金204000元，故华X公司应退还李某的租金31097元，李某超出此范围的诉讼请求，不予以支持。综上，判决：一、解除华X公司与李某之间签订《租赁合同范本》及《深圳市房屋租赁合同》；二、华X公司应于本判决生效之日起十日内向李某支付违约金100000元；三、华X公司应于本判决生效之日起十日内向李某退还租金31097元；四、驳回华X公司的其他诉讼请求；五、驳回李某的其他反诉请求。
华X公司不服一审判决，上诉至本院，请求：1、依法撤销一审判决；2、判令李某支付租金502324.8元、滞纳金481538.24元、水电�20387.7元，支付违约金10万元，并承担一审诉讼费用；3、判令李某承担上诉费用。
李某亦不服一审判决，上诉至本院，请求：1、确认一审判决第一至四项有效；2、判令华X公司赔偿李某不能按时营业的损失600000元；3、判令华X公司退回李某多交纳的租金87746元；4、由华X公司承担一、二审全部诉讼费用。
本院二审经审理查明，一审法院查明的事实清楚，予以确认。
本院二审认为，李某与华X公司签订的《租赁合同范本》、《深圳市房屋租赁合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因此即使双方合同没有明确约定由华X公司提供房屋管道排污位置，根据合同的性质、目的华X公司也应当履行协助义务，向对方及时提供管道排污位置。华X公司对涉案房屋实施停水、停电封门清场的措施侵害了李某的合法权益。华X公司称承租面积没有减少及未按时交房是因为李某未履行合同及未按时交付保证金和预付款缺乏证据支持，不予采信。综上，华X公司构成违约，应承担违约责任。其上诉理由不能成立，不予支持。关于李某要求判令华X公司赔偿其不能按时营业的损失600000元的问题，其提供的每月按100000元计付的标准没有证据支持且其不属于合同履行后可以获得的利益，故不予支持。2006年6月8日至7月11日李某的经营场所被福田工商局查封是由于消防设施不合格，在开业之前，李某负有保证其经营场所的消防设施符合相关规定的义务，因此2006年6月8日至7月11日不能营业的过错应由李某自己承担，故不予支持退还2006年6月8日至7月11日的租金87746元的请求。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上，判决：驳回上诉，�持原判。
华X公司不服二审判决，向广东省高级人民法院提出再审申请，请求：一、解除双方之间的租赁合同；二、判令李某支付租金502324.8元、滞纳金481538.24元、水电费20387.7元、违约金10万元；三、驳回李某的反诉请求；四、由李某承担本案诉讼费用。其事实和理由主要有：一、李某违反双方于2005年11月14日签订的《租赁合同范本》在先，华X公司对其具有迟延履行交付租赁房产、迟延履行其他协助义务的抗辩权。根据《租赁合同范本》第三条第二款、第五条第一款及合同附件三第三部分中的约定，李某负有适当履行”在签署本合同时全额一次性付清保证金人民币160000元”，及”于签署本合同前缴清相当于一个月租金人民币80000元的预付款作为其正式迁入该物业的首月租金”的两项先行义务。但李某自始至终未适当履行�述两项先行义务，仅由第三人段某某于2005年10月17日至2006年1月9日先后分五次代其向华X公司支付了保证金150000元。二、本案不宜将提供排污管道图确定为华X公司的附随义务。本案中，华X公司不是业主，其在提供排污管道图方面存在实际困难，其所能履行的义务已在合同中明确约定，并通过李某自愿签署合同《确认书》排除了不能预见的、自身履行不能的非主要义务。事实上李某最终在华X公司未能提供排污管道图的情况下照样完成了对房屋的装修并正常营业，说明其对华X公司能否提供排污管道图并无依赖性，同时也说明华X公司提供的房产完全符合李某的租赁用途、目的。三、华X公司交付的房屋面积并没有减少。《房屋租赁合同范本》约定的房屋建筑面积为352平方米，实际使用面积为247平方米，而华X公司实际交付的房屋使用面积即为247平方米。四、原审判决没有�法对华X公司提交的证据进行审查，直接导致对违约主体认定错误。综上所述，华X公司依法依约解除租赁合同无须承担任何违约责任，李某无故拖欠租赁保证金、预付款、租金应依法对华X公司承担违约责任。原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求再审法院予以纠正。
李某、段某某再审答辩称，双方合同约定，一方违约，另一方可以选择没收定金，同时也可以选择支付违约金10万元，双方自愿选择，没有超出合同法的规定，应属有效。请求维持原判。
本院再审查明，原一、二审查明事实基本清楚，予以确认。
另查明，2006年10月24日，李某就涉案合同诉至深圳市福田区人民法院［案号：（2006）深福法民三初字第2427号］，请求华X公司赔偿其损失130万元。该案一审法院认定，华X公司在履行租赁合同过程中违约，故判决：一、双方之间�订的《租赁合同范本》、《深圳市房屋租赁合同》有效；二、华X公司向李某赔偿损失1169842元（损失包括资产评估损失869842元、双倍返还定金300000元）；三、驳回李某的其他诉讼请求。该案经本院二审及再审，均维持原审判决，该判决现已发生法律效力。
本院再审认为，本案的争议焦点是双倍返还定金与支付违约金两种违约责任种类能否同时并用的问题。
本院认为，涉案《租赁合同范本》、《深圳市房屋租赁合同》是李某与华XXX有限公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。
根据本案查明事实以及另案生效判决确定的事实，华X公司在履行与李某签订的租赁合同过程中存在违约行为，故华X公司要求李某支付租金、滞纳金，理由不成立，不予支持，其主张的水电费因未举证证明李某存在拖欠事实，也未提交垫付该笔费用的依据，亦不予支持，华X公司构成违约，应承担违约责任。但李某诉华X公司的另案生效判决已判令华X公司向李某承担双倍返还定金30万元的违约责任，本案二审再次判决华X公司承担支付违约金10万元的违约责任，客观上造成两种违约责任种类同时并用的后果，违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十六条关于”当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定。因此，本案二审此项判决有误，应予纠正。
关于租金的问题，李某实际营业期间两个月零5天，折合租金172903元（80000元×2＋80000元÷31×5），而李某实际支付的租金204000元，故华X公司应退还李某的租金31097元，原审对此认定准确，应予维持。综上，原一、二审判决适用法律部分有误，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2008）深中法民五终字第1605号民事判决；
二、撤销深圳市福田区人民法院（2007）深福法民三初字第2043号民事判决的第二项；
三、维持深圳市福田区人民法院（2007）深福法民三初字第2043号民事判决的第一、三项；
四、驳回华XXX有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回李某的其他反诉请求。
本案一审受理费14738元，由华XXX有限公司负担；反诉受理费5994元，华XXX有限公司负担228元，李某负担5766元；二审案件受理费15698元，保全费5000元由华XXX有限公司负担。
审 判 长 方志�
审 判 员 彭 亮
代理审判员 胡 劭
二〇一〇年八月十九日
书 记 员 郭 春 暖