海南省儋州市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼9003民初3479号
原告：李某，女，1965年11月11日出生，汉族，海南省临高县人，现住海南省临高县。公民身份号码�×××。
委托诉讼代理人：王忠平，男，1968年11月26日出生，儋州市那大法律事务所法律工作者。
被告：孔某梅，女，1969年4月5日出生，海南省儋州市人，现住海南省儋州市。公民身份号码：×××。
被告：廖某辉，男，1968年3月29日出生，海南省儋州市人，现住海南省儋州市。公民身份号码：×××。
第三人：儋州恒大滨海投资有限公司，住所地海南省儋州市白马井镇滨海新区一组团B-6-3、B-6-5地块恒大金碧天下综合楼一楼209室。
法定代表人：朱心原，该公司总经理。
委托诉讼代理人：喻江，男，1987年11月14日出生，系儋州恒大滨海投资有限公司职员，住海�省海口市海甸三西路13号海大学生集体户。
委托诉讼代理人：唐某松，男，1986年5月19日出生，系儋州恒大滨海投资有限公司职员，住海南省海口市龙华区国贸二横路18号新华公寓。
原告李婷与被告孔雪梅、廖海辉及第三人儋州恒大滨海投资有限公司（以下简称：恒大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因当事人争议较大，本院依法裁定转为适用普通程序审理。在案件审理过程中，第三人恒大公司于2017年7月26日向本院提起第三人独立诉讼请求。本院根据案件的审理情况，决定将本案的本诉与第三人独立诉讼请求进行合并审理。本案经本院公开开庭进行了审理。原告李婷及委托诉讼代理人王忠平，被告孔雪梅、廖海辉，第三人恒大公司委托诉讼代理人喻江、唐昌松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李婷向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与二被告于2016年9月23日签订的儋州市××镇号《二手房买卖协议》合法有效。2、判决二被告不动产登记中心把儋州市××镇号不动产过户登记到原告名下。3、判决本案诉讼费由二被告承担。
事实和理由：2016年9月23日，李婷与孔雪梅、廖海辉签订《二手房买卖协议》，双方约定：自合同签订之日起，李婷支付首付款340000元给孔雪梅和廖海辉，孔雪梅和廖海辉将儋州市那大镇恒大名都二期2栋1001号房屋过户给李婷；中介人海南网科技有限公司协助买卖双方完成交易，李婷支付中介费5000元。同年9月29日，李婷通过银行向孔雪梅和廖海辉支付340000元。
2016年7月21�，孔雪梅和廖海辉向李婷借款130000元，并定于2017年1月22日还清，如超过1个月未还款，孔雪梅和廖海辉愿以恒大名都二期2栋1001号房屋以250000元为首付款的价钱，房款的余额以按揭形式付款，过户给李婷。2017年1月8日，孔雪梅和廖海辉收到李婷购买房屋首付款430000元，两人出具《收条》，载明：其两人应在2个月内即2017年3月8日，把首付款430000元一次性还清李婷；到期不还款，即把恒大名都二期2栋1001号房屋，按原价850000元卖给李婷，并配合李婷将房屋过户到李婷名下。同年5月，孔雪梅收取李婷借款1500元。同月5日，孔雪梅收取李婷购房款52000元。26日，孔雪梅收取李婷借款2000元。综上，孔雪梅和廖海辉收到李婷款项合计485500元，但孔雪梅和廖海辉不履行房屋过户到李婷名下的义务。现李婷已搬到该房屋暂住。孔雪梅和廖海辉违约未能按照《二手房买卖协议》约定的期限办理房屋过户，应当继续履行房屋过户的义务。
孔雪梅和廖海辉辩称，不同意诉讼费全部由孔雪梅和廖海辉负担。开庭前双方通过电话，孔雪梅和廖海辉愿意让步配合，通过协商解决纠纷，诉讼费不要全部由孔雪梅和廖海辉负担。
第三人恒大公司诉称，儋州市那大镇恒大名都二期2栋1001号房屋现在是恒大公司所有，不同意李婷的诉讼请求。孔雪梅与恒大公司签订《儋州市商品房买卖合同》，约定孔雪梅购买恒大的房屋，总金额为748975元，付款方式为银行按揭付款，即孔雪梅须于2013年9月12日前支付首付房款228975元，并办理余款520000元银行按揭贷款申请手续。孔雪梅依约支付了首付款，并向中国工商银行海口秀英支行办理按揭借款520000元的手续，恒大公司为其借款做保证。截止2016年12月，孔雪梅多次逾期还款，且最终表示不再履行还款义务，恒大公司多次催促孔雪梅未果，银行要求孔雪梅提前偿还借款并支付利息及罚息共计520315.78元，同时要求恒大公司承担连带保证责任，恒大公司按约定履行担保责任，累计向银行支付520315.78元（其中：492467.63元为本金，27848.15元为逾期利息、罚息、复利、手续费等）。根据恒大公司与孔雪梅签订的《儋州市商品房买卖合同》附件七第二条第（一）款第5项的规定，孔雪梅未按期限偿还贷款，导致恒大公司承担了担保责任的，恒大公司有权单方解除房屋买卖合同。现在已经达到解除合同的条件，按约定孔雪梅已付首付款应归恒大公司所有，孔雪梅违约行为，致使恒大公司代其支付了贷款差额315.78元，系给恒大公司造成的损失，孔雪梅应予赔偿。诉讼请求：1、解除恒大公司与被告孔雪梅签订的《儋州市商品房买卖合同》。2�判令被告孔雪梅承担恒大公司代为支付的贷款本金、逾期贷款利息、罚息、手续费等费用差额315.78元。3、判令被告孔雪梅支付首付款228975元归恒大公司所有。判令被告孔雪梅无条件配合恒大公司到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，并承担相应费用。5、本案诉讼费由被告孔雪梅承担。
原告李婷答辩称，涉案房屋不属于恒大公司，因为房屋现在登记在孔雪梅的名下，请求法院驳回恒大公司诉讼请求。
被告孔雪梅答辩称，孔雪梅现在经济困难，愿意将房屋转让给李婷。孔雪梅欠恒大公司的购房款尽量补上。
被告廖海辉答辩称，涉及到廖海辉、孔雪梅的经济纠纷，我们尽量减少各方面的损失，尽全力配合将房屋过户给李婷，我们欠恒大公司购房款�李婷要配合我们付给恒大公司，且以我们的名义付款。请法院驳回恒大公司的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据：本院组织当事人进行了证据交换和质证。
1、原告李婷提供的证据：（1）《二手房买卖协议》，拟证明李婷与孔雪梅和廖海辉与恒大名都二期2栋1001号房屋买卖协议。（2）账户明细，拟证明2016年9月29日，李婷通过银行向孔雪梅和廖海辉支付人民币340000元。（3）《借款合同》、收条、借条，拟证明孔雪梅和廖海辉收取李婷购买恒大名都二期2栋1001号房屋的购房款。（4）还款催收函，拟证明恒大公司向孔雪梅催收520315.78元。
2、第三人恒大公司提供如下证据：1、《儋州商品房买卖合同》，拟证明孔雪梅于2013年10月25日与恒大公司签订买卖合同，购买恒大公司的房屋。2、《个人购房/担保合同》，拟证明孔雪梅与中国工商银行海口秀英支行签订借款合同，借房贷520000元，恒大公司作为担保人。3、中国工商银行凭证，拟证明由于孔雪梅未按期支付房贷，恒大公司承担保证责任，中国工商银行海口秀英支行从恒大公司账户扣划520315.78元。4、孔雪梅身份证，拟证明孔雪梅被告主体适格。
被告孔雪梅和廖海辉未提供证据，其二人对李婷和恒大公司的证据没有异议；第三人恒大公司对李婷的证据（1）、（2）、（3）的真实性不予认可，对证据（4）的真实性认可，但认为与本案无关；李婷对恒大公司的证据的合法性和关联性没有异议。经审查，本院认为原告李婷和第三人恒大公司所举证据，来源及形式合法，内容真实，本院予以确认。
本�经审理认定事实如下：2013年10月25日，恒大公司（出卖人）与孔雪梅（买受人）签订《儋州商品房买卖合同》，约定：一、孔雪梅购买恒大公司的位于儋州市××区号商品房，建筑面积163.28平方米，总金额748975元。二、付款方式及期限：银行按揭付款方式，2013年9月12日前支付首付款228975元，余款520000元须在2013年9月12日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。三、交付期限，出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。四、出卖人应当自房屋交付之日起540日内为买受人办理房屋权属证书。五、本合同未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事项，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件，合同附件与本合同具有同等法律效力；本合同补充条款、补充协议与合同条款不一致的，以补充条款、补充协议为准。六、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向有管辖权的人民法院起诉。等等。即日，恒大公司与孔雪梅签订了该《儋州商品房买卖合同》的附件一至附件七。恒大公司与孔雪梅在《儋州商品房买卖合同》附件七第二条第（一）款第5项第（1）目中约定：”在《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续......”
《儋州商品房买卖合同》签订后，孔雪梅依约向恒大公司支付购房首付款228975元，同时，孔雪梅与中国工商银行海口秀英支行签订了《个人购房借款/担保合同》，孔雪梅向该支行借款520000元，恒大公司为借款承担连带保证责任。《个人购房借款/担保合同》签订后，海口秀英支行依约向孔雪梅提供了借款。恒大公司收到购房款后，为孔雪梅办理了商品房买卖合同的备案登记手续。2015年6月1日，恒大公司交付房屋给孔雪梅使用。
2016年9月23日，孔雪梅、廖海辉夫妻（卖方）与李婷（买方）、海南抢房网科技有限公司（中介方）签订《二手房买卖协议》，双方约定：孔雪梅和廖海辉将其拥有的坐落于儋州市××镇号房屋，以人民币850000元的交易价格出卖给李婷；自协议签订之日起，李婷需向孔雪梅和廖海辉支付购房首付款340000元，剩余的购房款待李婷在交通银行办理二手房按揭之后，将剩余的购房款支付给孔雪梅和廖海辉，银行贷款不足的部分，由李婷在房产过户当天补足；李婷支付首付款之后，孔雪梅和廖海辉需同意交付房屋给李婷使用；孔雪梅和廖海辉与李婷在中介方的协助下完成交易，李婷支付中介费5000元；等等。2016年9月28日，李婷向孔雪梅和廖海辉支付购房首付款340000元。2017年4月份，孔雪梅和廖海辉将儋州市那大镇恒大名都二期2栋1001号房屋交给李婷居住使用。因李婷要求孔雪梅和廖海辉将涉案房屋过户到其名下未果，2017年7月3日，李婷向本院提起民事诉讼。同月26日，恒大公司提出诉讼请求，要求解除其与孔雪梅签订的《儋州商品房买卖合同》等。
在庭审中，李婷提供了其与孔雪梅、廖海辉签订的《借款合同》及孔雪梅和廖海辉向其出具的《收条》、《借条》证明孔雪梅和廖海辉向其借款共145500元，孔雪梅和廖海辉予以承认。李婷、孔雪梅和廖海辉均同意将孔雪梅和廖海辉之前所借李婷的款项145500元转为李婷支付的购房款。李婷、孔雪梅和廖海辉均确认孔雪梅和廖海辉共收到李婷购房款485500元（购房首付款340000元和借款145500元）。
另查明，因孔雪梅多次逾期不偿还借款给银行，海口秀英支行要求孔雪梅提前还款及要求恒大公司承担连带保证责任，但孔雪梅不偿还银行借款。2017年1月5日，恒大公司累计向海口秀英支行偿还孔雪梅欠款本金及利息等520315.78元。
本院认为，恒大公司与孔雪梅于2013年10月25日签订的《儋州商品房买卖合同》及李婷与廖海辉和孔雪梅于2016年9月23日签订的《二手房买卖协议》，当事人意思表示真实，合同的形式和内容不违反法律、行政法规的�制性规定，均为有效合同。本案当事人争议的焦点有：1、涉案房屋能否过户登记给李婷。2、恒大公司与孔雪梅于2013年10月25日签订的《儋州商品房买卖合同》是否解除及孔雪梅应否向恒大公司承担违约责任。
关于涉案房屋能否过户登记给李婷的问题。涉案房屋系孔雪梅向恒大公司购买，恒大公司仅为孔雪梅办理了房屋买卖合同的备案，但至今孔雪梅未取得涉案房屋的权属证书，故李婷诉讼请求孔雪梅将涉案房屋过户登记到其名下，于法无据，本院不予支持。
关于恒大公司与孔雪梅于2013年10月25日签订《儋州商品房买卖合同》是否解除及孔雪梅应否向恒大公司承担违约责任的问题。恒大公司与孔雪梅在《儋州商品房买卖合同》第二十九条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。合同附件七�本合同补充协议第二条第（一）款第5项规定：”在《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予以退还。同时，买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续......”本案中，由于孔雪梅未按期偿还银行借款，导致恒大公司向银行承担了连带保证责任，向海口秀英支行偿还了孔雪梅欠款本金及利息等共520315.78元。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款”当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，恒大公司主张�除其与孔雪梅签订的商品房买卖合同，有事实和法律依据，本院予以支持。因恒大公司作为保证人已经依约承担了连带保证责任，向海口秀英支行偿还了孔雪梅欠款本金及利息等共520315.78元，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条”保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，恒大公司诉请孔雪梅赔偿其收取孔雪梅购房贷款520000元后又承担保证责任520315.78元的差额315.78元，于法有据，本院予以支持。
因孔雪梅未依约偿还贷款存在违约导致合同解除，其应依法律规定及合同约定承担相应违约责任。恒大公司与孔雪梅的购房合同约定”出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予以退还”，该条款实际上�违约金条款，恒大公司依据该条款主张首付款228975元不予退还，该违约金主张明显过高，显失公平。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款”约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，恒大公司虽未能明确举证因孔雪梅违约导致其发生的实际损失，但综合合同签订时间及履行情况、孔雪梅违约行为客观存在并导致合同解除等事实，同时基于违约金不仅具有弥补损失还具有对违约方处罚性属性，本院酌情调整违约金为购房总金额的10%，即74897.50元（748975元×10%），恒大公司诉请超出部分，本院不予支持。双方合同解除后，依合同附件七合同补充协议第二条第（一）款第5项中有关”买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续”的约定，孔雪梅应协同恒大公司到房管相关部门办理注销涉案房屋合同备案等交易的有关解除合同的手续，并基于其违约行为承担相应办理手续费用。
综上所述，李婷与廖海辉、孔雪梅于2016年9月23日签订的《二手房买卖协议》有效，本院予以确认。孔雪梅和廖海辉未取得涉案房屋所有权证，李婷要求孔雪梅和廖海辉将房屋登记过户，没有法律根据，本院不予支持。孔雪梅未按期偿还银行借款，导致恒大公司代其向银行偿还欠款本金及利息等共520315.78元，孔雪梅行为违约，依合同依法应承担违约责任，恒大公司诉讼请求解除其与孔雪梅签订的《儋州商品房买卖合同》，于法有据，本院予以支持，造成恒大公司的损�，孔雪梅应予以赔偿。依照《中华人民共和国和同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、确认原告李婷与被告廖海辉、孔雪梅于2016年9月23日签订的《二手房买卖协议》有效。
二、解除第三人儋州恒大滨海投资有限公司与被告孔雪梅于2013年10月25日签订《儋州商品房买卖合同》。
三、被告孔雪梅于本判决生效之日起十日内，向第三人儋州恒大滨海投资有限公司赔偿315.78元。
四、被告孔雪梅于本判决生效之日起十日内，向第三人儋州恒大滨海投资有限公司支付违约金74897.50元。
五、被告孔雪梅于本判决生效之日起十日内，协助第三人儋州恒大滨海投资有限公司到政府房管部门办理注销有关购买儋州那大镇恒大名都二期二栋1001号商品房合同备案等交易的手续，并承担相应的费用。
六、驳回原告李婷的其他诉讼请求。
七、驳回第三人儋州恒大滨海投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3384元（原告李婷已预交），由原告李婷负担1692元，被告廖海辉、孔雪梅负担1692元。第三人儋州恒大滨海投资有限公司预交案件受理费5646.45元，由被告孔雪梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。
审判长 梁 英
审判员 黄玲妍
审判员 李润红
二〇一七年十月二十七日
书记员 陈文玲
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国担保法》
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。