天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0111民初8398号原告：天津市赛达伟业有限公司，住所地，天津市西青经济开发区赛达新兴产业园E1座3层4层。组织机构代码：741395708。法定代表人：赵林，总经理。委托诉讼代理人：李勇，男，1985年12月3日出生，汉族，天津市赛达伟业有限公司合约部主管，住所，天津市南开区西湖道三潭西里3号楼4门602号。公民身份号码：1201041985********。委托诉讼代理人：于永洋，天津誉伦律师事务所律师。被告：东星特（天津）商贸有限公司，住所地，天津市西青经济开发区赛达新兴产业园E3502、503。统一社会信用代码：91120111562681741T。法定代表人：南宰祐，董事长。委托诉讼代理人：张玉，女，1985年11月19日出生，朝鲜族，东星特（天津）商贸有限公司职员，住所，黑龙江省鸡东县。公民身份号码：。原告天津市赛达伟业有限公司与被告东星特（天津）商贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人于永洋、李勇到庭参加了诉讼。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2010年10月25日签订《赛达新兴产业园租赁合同》及2011年5月30日签订《厂房租赁合同补充协议》，根据租赁合同及补充协议的约定，被告租赁原告名下天津市西青经济开发区赛达新兴产业园E3座5层502、503室，每月租金为12991.5元。原告已经依约将租赁房屋交由被告管理和使用，但被告自2015年4月1日起拖欠房屋租金，截止到2016年9月30日，被告已经拖欠原告租金233847元。根据双方签订的租赁合同的约定，被告拖欠租金的行为已经构成根本性违约，原告有权单方解除租赁合同，且被告每日应向原告给付按年度应交租金千分之三计算的违约金，截止到2016年9月30日，被告应给付的违约金为252554.76元。原告通过各种方式向被告催促缴款，但被告均以各种理由予以拖延或拒绝。原告诉至法院，请求依法判令:1、依法解除原、被告于2010年10月25日签订《赛达新兴产业园租赁合同》及2011年5月30日签订《厂房租赁合同补充协议》；2、被告给付原告自2015年4月1日起至实际给付日止的租金，截止至2016年9月30日被告应给付的租金为233847元、违约金252554.76元，共计486401.76元；3、诉讼费由被告承担。被告未做答辩。经审理查明：2010年10月25日，原、被告双方签订《赛达新兴产业园租赁合同》，由被告承租原告位于天津市西青经济开发区赛达新兴产业园E3座5层502、503室。租赁期限自2011年1月15日至2014年1月14日，建筑面积为392.4平方米，租金价格按照建筑面积计算为人民币45元/月/平方米，月租金为人民币17658元，年租金标准为人民币211896元。《赛达新兴产业园租赁合同》附件一：1.1本合同签订后，七日内须缴纳相当于三个月的租金人民币52974元作为保证金。在本合同期满或终止后，经出租方对房屋附属设备和装修设施按照交接清单逐一进行检查无误，且承租方不拖欠出租方下属物业公司物业费，且承租方将房屋恢复至2010年12月25日交接时的状态后，将保证金退还承租方，不计利息。合同签订后，被告依据《赛达新兴产业园租赁合同》附件一的1.1条款向原告缴纳了保证金52974元。2011年5月30日，原、被告签订《厂房租赁合同补充协议》，对《赛达新兴产业园租赁合同》2.4款进行了修改，内容为“开始日由双方在本合同中约定为2011年5月1日（从此日开始计收租金），厂房交接日由双方在本合同中约定为2011年1月15日，租期自开始日起至2014年4月30日，3年。”即出租方自2011年5月1日起开始向承租方计收厂房租金。2014年4月30日，《赛达新兴产业园租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议》到期后，被告继续占有使用承租房屋并交纳租金，原、被告双方均未提出异议。原告提交由被告公司出具的《办公室房屋租赁费还款明细》载明：“2015年12月份支付房屋租赁费51827.15元。付清E502费用38835.65元。E503房租（1个月）12991.5元。E502明细：房屋租赁费27999元（2015.22015.7），物业管理费10836.65元（2014.12015.7）。2016年1月份支付E503房屋租赁费（3个月）38974.5元。2016年2月份支付E503房屋租赁费（4个月）51966元。2016年3月份支付E503房屋租赁费（4个月）51966元。2016年4月份支付E503房屋租赁费（3个月）38974.5元。根据上述明细，我公司将于2016年4月份结清所有房租。同时，我公司将根据资金情况尽可能的增加执行金额，减少因此给贵公司带来的不便。最后再次感谢贵公司给予的支持与谅解。”被告公司对《办公室房屋租赁费还款明细》加盖公章予以确认。被告公司出具的《办公室房屋租赁费还款明细》能够证实，被告承租的E3座5层502室月租金4666.5元，建筑面积为103.7平方米；E3座5层503室月租金是12991.5元，建筑面积为288.7平方米。E3座5层502室、503室的建筑面积为392.4平方米，月租金为17658元。原告提交发票号码为03447454、07994913金额均为35316元的天津市地方税务局通用机打发票两张，证实被告交纳2014年10月至2015年1月E3座5层502室、E3座5层503室计四个月的租赁费70632元（17658元/月×4个月）。原告提交发票号码为10042538、金额为40990.5元的天津市地方税务局通用机打发票一张，证实被告交纳2015年2月份至2015年7月份E3座5层502室的房屋租赁费27999元（103.7平方米×45元/平方米/月×6个月）及2015年2月份E3座5层503室房屋租赁费12991.5元。原告提交发票号码为10043946、金额为12991.5元的天津市地方税务局通用机打发票一张，证实被告交纳2015年3月份E3座5层503室房屋租赁费12991.5元。原告提交编号为04706076、金额为12991.5元的天津增值税专用发票，证实被告交纳2015年4月E3座5层503室房屋租赁费12991.5元。原告提交上述发票主张，被告已支付E3座5层502室的租金至2015年7月，原、被告已解除租赁关系，被告不欠租金。被告已支付E3座5层503室的租金至2015年4月，自2015年5月1日起未支付E3座5层503室的租金至今。另查，涉诉房屋产权人为本案原告即天津市赛达伟业有限公司。上述事实，有当事人陈述、书证等证据证明属实。本院认为：原、被告于2010年10月25日签订的《赛达新兴产业园租赁合同》及2011年5月30日签订的《厂房租赁合同补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应认定为合法有效。原、被告双方应按照合同的约定全面履行各自义务。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。本案中，原、被告签订的《赛达新兴产业园租赁合同》、《厂房租赁合同补充协议》已于2014年4月30日到期，后被告继续使用租赁房屋并交纳租金，原、被告双方均未提出异议，但租赁合同应转为不定期，原、被告均可以随时解除。故原告主张解除原、被告于2010年10月25日签订《赛达新兴产业园租赁合同》及2011年5月30日签订《厂房租赁合同补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。交纳租金是被告作为承租方的主要合同义务。原、被告已协议解除了E3座5层502室的租赁关系且其他争议，本院予以确认。被告已支付西青经济开发区赛达新兴产业园E3座5层503室的租金至2015年4月，自2015年5月1日开始拖欠租金系被告违约，至2016年9月30日被告拖欠租金共计220855.5元，被告应给付原告。被告未交纳租金系违约，应承担违约责任。原告依据租赁合同约定，按年度应交租金的千分之三主张违约金252554.76元的请求过高，本院予以调整。因原被告签订的租赁合同转为不定期租赁，被告出具的《办公室房屋租赁费还款明细》载明了还款的期限，且被告于2016年1月29日、2016年5月26日分别给付了原告E3座5层503室的租金12991.50元，故被告应支付违约金应以12个月的租金为标准且起算点应自2016年5月开始至2016年9月，综合确定为3390.78元（12991.5元×12个月×4.35%÷12×6个月）。被告经本院传票传唤，无正当理由未出庭应诉，视为放弃举证、质证、抗辩的权利，法律后果自负。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、解除原、被告于2010年10月25日签订的《赛达新兴产业园租赁合同》及2011年5月30日签订的《厂房租赁合同补充协议》；二、被告于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告西青经济开发区赛达新兴产业园E3座5层503室自2015年5月1日至2016年9月30日的租金220855.5元、违约金3390.78元及按月租金12991.5元为标准给付原告自2016年10月1日至判决确定之日止的租金及使用费；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4298元，全部由被告东星特（天津）商贸有限公司负担，于本判决生效后十日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 任 义二〇一七年一月××日书记员 张继云附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。