浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2008）浙民一终字第213号
上诉人（原审被告）乐清市青凤泉游泳馆。
负责人黄秀琴。
上诉人（原审被告）黄秀琴。
上诉人（原审被告）黄秀珊。
上述三上诉人共同委托代理人邱宝卫。
被上诉人（原审原告）温州三宏洁具有限公司。
法定代表人林伟国。
委托代理人沈关根。
原审被告林邦凤。
原审被告郭张上。
原审被告黄少秀。
上诉人乐清市青凤泉游泳馆（以下简称游泳馆）、黄秀琴、黄秀珊为与被上诉人温州三宏洁具有限公司（以下简称三宏公司）、原审被告林邦凤、郭张上、黄少秀房屋买卖合同纠纷一案，不服温州市中级人民法院（2008）温民一初字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年8月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定以下事实：
游泳馆原系徐忠喜、黄信贵、潘学原、徐顺贤、戴建荣、徐小喜、赵章五等7人于1998年2月8日发起成立的合伙企业，注册资本50万元，并经工商部门登记。坐落在乐清市乐成镇潘家垟村的诉争房地产登记在游泳馆名下，房产证号乐房权证乐成镇字第××号，登记时间1999年6月7日；土地证号乐政国用（99）字第1-6**号，登记时间1999年9月13日，土地使用权类型是“出让”。房产登记时，游泳馆有9位合伙人，即工商登记的7人增加了李伟华、李安定2人，该9位合伙人均在房产证中有登记。因该游泳馆未参加2001年度企业年检，2002年10月30日，工商部门作出了吊销营业执照的处罚决定。
2003年9月8日，徐忠喜等9位合伙人将诉争房产出卖给黄秀琴、黄秀珊、林邦凤、黄少秀、郭张上，双方签订一份《游泳馆转让协议书》，转让标的即产权登记的“游泳馆房产”（包括附属水电）。徐忠喜等9位合伙人均在协议上签字（因徐顺贤于2001年8月病故，其继承人在协议上代签）。协议签订后，全体合伙人（包括徐顺贤的继承人）均到公证部门办理了同意由受让人自行办理产权过户登记等相关手续的声明，该声明经过乐清市公证处公证。
2005年4月14日，黄秀琴、黄秀珊、林邦凤向工商部门申请合伙企业登记（在庭审中，林邦凤称自己对登记事项不知情，系黄秀琴、黄秀珊未经其授权），投资资本为10万元，企业名称为游泳馆，工商部门予以核准登记。2007年8月20日，该企业进行了变更登记，合伙人变更为黄秀琴、黄秀珊2人（在庭审中，林邦凤称自己对该变更事项不知情）。
2007年8月7日，黄秀琴代表游泳馆（甲方）与林伟国代表三宏公司（乙方）签订一份《乐清市青凤泉游泳馆（房地产）转让协议书》（以下简称《协议书》），约定，一、甲方拥有游泳馆（房地产）壹宗坐落在乐清市乐成镇潘家垟村。四至：东至围墙、南至围墙、西至围墙、北至围墙，道路出入。其中一栋办公楼1515.19m2（房产证号第××号）、二栋标准厂房建筑面积约3000m2（无证）。用地面积6417.10m2（包括有证、无证约14亩地，土地证号乐政国用（99）字第1-6**号）。该游泳馆壹宗四至范围内的房产所有权、土地使用权（包括有证、无证）一并在内以壹仟肆佰万元整转让给乙方。二、付款方式：1、2007年8月7日乙方付甲方定金壹佰伍拾元整，甲方开具收款收据给乙方。2、2007年8月17日乙方付甲方预付款伍佰万元整，甲方开具收款收据给乙方。3、甲方与原游泳馆（房地产）所有者办理过户手续所发生的一切税费由甲方承担。甲方办毕甲方名下的办公楼房产证、土地证，通知乙方，乙方必须在1星期内付给甲方预付款叁佰伍拾万元整，甲方开具收款收据给乙方。乙方收到证件出具证件收据给甲方。甲方房地产过户到乙方名下所需缴纳的各种税金概由乙方支付。甲方及股权人无条件地提供有效证件给乙方办证专用，无条件地协助办理房地产权过户手续。注：不包括没审批4亩地费用，如乙方审报4亩地手须的一切费用由乙方自行理直。4、乙方收到甲方名下的房地产证之日起2个月内将余额肆佰万元整一次性付给甲方。甲方同时将四至范围内的房屋所有权（含有证、无证）、土地使用权（含有证、无证）及不动产的现有附着物（动产归甲方搬走）移交给乙方所有，并将游泳馆的工商营业执照及有关证件、资料移交给乙方所有。三、违约责任：乙方中途违约不得向甲方索还定金壹佰伍拾万元，甲方中途违约应加倍还给乙方现金叁佰万元，期限于2007年8月17日止决定与否。1、乙方后期付款若逾期，按每天贰仟元滞纳金计算。付清房款与滞纳金至交房完毕止。2、在乙方付款的前提下甲方逾期交房，按每天叁仟元的滞纳金计算至交房完毕止。在诉讼期间，黄秀珊、林邦凤、黄少秀、郭张上4人对该协议予以追认，同意诉争房产的转让。
协议签订后，三宏公司于2007年8月7日支付150万元定金，黄秀琴出具收款收据；2007年8月17日支付预付款500万元，黄秀琴出具收款收据。2007年8月20日，黄秀琴、黄秀珊将游泳馆变更登记为2位合伙人后，即以游泳馆的名义申请办理过户手续，并办理了缴纳契证、委托土地勘测等手续，但未能办理完毕过户手续。至开庭日止，林邦凤、郭张上、黄少秀等人仍未到房产部门签字。
2007年11月9日，三宏公司书面催告游泳馆，要求其在30日的合理时间内履行办理房地产过户手续。2007年11月28日，游泳馆、黄秀琴复函称，只能按《协议书》规定给予办理过户手续，况且过户手续已在兑现之中。2007年12月25日，三宏公司通过国内特快专递邮件向游泳馆、黄秀琴送达解除《协议书》的通知。
2007年12月26日，三宏公司诉至原审法院，请求判令：1、解除双方2007年8月7日签订的《协议书》。2、游泳馆返还预付款500万元，并自2007年8月17日按中国人民银行同期贷款利率赔偿利息损失；3、游泳馆双倍返还定金计300万元。4、黄秀琴、黄秀珊、林邦凤、黄少秀、郭张上对上述款项承担连带责任；5、案件诉讼费用由游泳馆、黄秀琴、黄秀珊、林邦凤、黄少秀、郭张上承担。
原审法院审理后认为，1、关于诉讼主体问题。诉争房地产原登记在游泳馆名下，但产权登记时游泳馆系由徐忠喜等9人共同所有，徐忠喜等9人将诉争房产转让给黄秀琴等5个人，合同权利属于黄秀琴、黄秀珊、林邦凤、黄少秀、郭张上5人共同所有。2007年8月7日，黄秀琴以游泳馆的名义与三宏公司签订的《协议书》在诉讼中得到全体合伙人的追认，黄秀琴、黄秀珊、林邦凤、黄少秀、郭张上成为合同的共同一方，共同享有权利、共同承担义务，即诉讼主体地位成立。根据工商登记材料记载，游泳馆可以作为合同的权利义务人之一，也是本案适格被告。2、黄秀琴以游泳馆的名义与三宏公司签订的《协议书》在诉讼中得到全体合伙人的追认，协议并没有违反法律的规定，该协议合法有效。双方应按照协议规定履行各自的义务。诉争标的系黄秀琴、黄秀珊、林邦凤、黄少秀、郭张上从上一家徐忠喜等9人处买受，双方签订了合同，并办理了公证手续，在办理过户手续时，已不存在法律上或事实上的阻碍，只需要通过自己的行为即可以到产权部门将房产过户到自己名下。但因黄秀琴、黄秀珊、林邦凤、黄少秀、郭张上内部的原因，致使无法办毕上一家的过户手续，三宏公司已通过信函给予催告，通知其在合理时间内办理。至本案开庭之日，产权仍未过户到三宏公司名下，使三宏公司未能达到合同目的，即不能取得房屋产权，三宏公司要求解除合同的主张，予以支持。解除合同后，游泳馆、黄秀琴、黄秀珊、林邦凤、黄少秀、郭张上应返还已收取的房屋转让款，并双倍返还定金。由于三宏公司对于损失没有举证，双倍返还定金已足以弥补其损失，其再要求赔偿500万元的利息损失，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决：一、解除双方于2007年8月7日签订的《协议书》。二、游泳馆、黄秀琴、黄秀珊、林邦凤、黄少秀、郭张上共同返还三宏公司预付款500万元，双倍返还定金300万元。三、驳回三宏公司的其他诉讼请求。本案受理费124640元，由三宏公司负担4640元，由游泳馆、黄秀琴、黄秀珊、林邦凤、黄少秀、郭张上负担120000元。
宣判后，游泳馆、黄秀琴、黄秀珊不服，向本院提起上诉称：（一）原审片面理解定金条款，错误适用定金罚则。根据《协议书》，定金条款适用的期限于2007年8月17日止，即三宏公司主张定金双倍返还必须在2007年8月17日前，原审对此判决错误。（二）三宏公司在与黄秀琴、黄秀珊、林邦凤、黄少秀、郭张上签订《协议书》时，明知该房产的权属情况极为繁杂，故在《协议书》中没有明确办理证照的期限。于2007年11月19日通知在30日内办理完毕过户手续，显属不合理。黄秀琴、黄秀珊、林邦凤、黄少秀、郭张上办理证照过户并未超出合理期间；即使超出，责任也不在黄秀琴、黄秀珊、林邦凤、黄少秀、郭张上。（三）三宏公司于2007年8月17日将500万元预付款支付给案外人黄秀芬，付款行为构成重大违约，游泳馆、黄秀琴、黄秀珊保留向其追诉的权利。（四）原审判决认定游泳馆、黄秀琴、黄秀珊、林邦凤、黄少秀、郭张上在履行合同过程中构成根本违约，属事实不清、适用法律不当。《协议书》訂立后，游泳馆、黄秀琴、黄秀珊、林邦凤、黄少秀、郭张上一直在积极办理房地产过户手续，直至一审期间。三宏公司单方解除合同的理由根本不能成立。请求二审依法支持上诉请求，即：1、撤销原审判决。2、同意解除2007年8月7日签订的《协议书》，由游泳馆、黄秀琴、黄秀珊、林邦凤、黄少秀、郭张上返还三宏公司交付的款项150万元。3、确认三宏公司于2007年8月17向案外人黄秀芬支付的500万元与游泳馆、黄秀琴、黄秀珊无涉。4、由三宏公司承担本案全部诉讼费用。
被上诉人三宏公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律得当，请求二审法院依法驳回游泳馆、黄秀琴、黄秀珊的上诉。理由：违约是因为游泳馆、黄秀琴、黄秀珊、林邦凤、黄少秀、郭张上内部的问题造成的，原审对此认定是正确的，因为对方内部原因，耽误了合同到目前仍无法履行，致我方的合同目的无法实现。同时因为对方没有及时履行合同，给我方造成了很大的损失，希望二审法院维持原判。
二审中，游泳馆、黄秀琴、黄秀珊提交下列证据材料：
证1，乐清市大地勘察测绘设计有限公司于2007年9月23日出具的游泳馆的《地籍调查技术报告》，拟证明游泳馆、黄秀琴、黄秀珊等一直在积极办理过户相关手续，此是委托勘察后出具的报告，作为补强证据。
证2，乐清市公证处于2008年6月2日出具的（2008）浙乐证内字第1757号《声明书公证书》、乐清市房产管理局于2008年6月10日颁发的乐房权证乐成镇字第××号《房屋所有权证》、乐清市行政服务中心国土资源局窗口承诺件通知书（NO：355188），拟证明游泳馆、黄秀琴、黄秀珊已在原审结案前办结讼争房屋权属登记，正在申请办理土地所有权登记。
证3，鉴证机关为乐清市房产管理局2005年8月23日的《乐清市房产卖买契约》复印件，拟证明涉案标的物因历史原因，乐清市青凤泉游泳馆曾发生合伙人变更，房地产权属登记手续很复杂。
证4，（98）乐土（让字）第73号《乐清市国有土地使用权协议出让合同书》复印件，拟证明涉案土地用途为游泳项目，需要办理变更审批登记。
三宏公司认为，游泳馆、黄秀琴、黄秀珊提交的前述证据材料都不能作为二审新的证据，证1与本案没有关联，土地勘测委托书是不是和地籍调查技术报告有关联，不清楚；证2公证书虽是2008年6月2日诉讼中形成的，是系对方股东内部之间的关系，与本案没有任何关联；证2中44988号房屋所有权证是2008年6月10日才取得，仅仅证明是在履行合同部分的义务，但尚未取得土地使用权证，上诉人违约事实客观存在；证3、4真实性有异议。
本院经审核认为，证1与本案没有关联性，不作为本案证据；证3、4只有复印件，没有原件，不予认可；关于证2公证书系黄秀琴、黄秀珊、林邦凤之间的内部事务，与本案无关联，不作为本案证据采信；虽乐清市房产管理局于2008年6月10日颁发的乐房权证乐成镇字第××号《房屋所有权证》和乐清市行政服务中心国土资源局窗口承诺件通知书（NO：355188）真实性可以确认，但待证事实已有其他证据印证的情形下，无需该证据材料作为本案定案依据，本院对此认定不属二审程序中新的证据。
经审理，对原审所认定的本案基本事实予以确定，还查明，黄秀芬是黄秀琴的胞妹。
本院认为，本案二审主要争议在于：一、《协议书》能否解除；二、三宏公司于2007年8月17日将预付款500万元支付到黄秀芬账户内，是否属不适当履行，构成违约。三、是否适用定金法则。
关于双方的《协议书》是否能解除的问题。三宏公司向原审法院诉请解除双方于2007年8月7日签订的《协议书》，根据协议约定，在三宏公司支付定金150万元和预付款500万元后，并未明确黄秀琴、黄秀珊、林邦凤、黄少秀、郭张上何时将相应的房产证和土地证过户到三宏公司名下，只约定黄秀琴、黄秀珊、林邦凤、黄少秀、郭张上办毕在其名下的办公楼房产证、土地证，通知三宏公司，三宏公司在一星期内付叁佰伍拾万元整。依据《中华人民共和国合同法》第六十二条之规定，当事人就履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。2007年11月9日，三宏公司书面催告游泳馆，要求其在2007年11月10日起30日内办理完毕房地产过户手续。至于游泳馆、黄秀琴、黄秀珊提出给予30日时间是否合理问题，结合本案事实，黄秀琴一方至二审期间，仍不具备将讼争房屋的房屋所有权和土地使用权一并过户到三宏公司名下的条件，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，解除《协议书》，是妥当的。游泳馆、黄秀琴、黄秀珊提出该《协议书》于共同所有人林邦凤、黄少秀、郭张上在原审诉讼中追认后才发生法律效力，不存在迟延履行主要债务的违约行为的主张，于法无据，不予采纳。
关于三宏公司于2007年8月17日将预付款500万元支付到黄秀芬账户内，是否属不适当履行，构成违约的问题。鉴于黄秀芬是黄秀琴的胞妹，且在原审诉讼前，上诉人从未对三宏公司将500万元预付款支付到黄秀芬的账户没有提出异议，因此上诉人该上诉理由不予采纳。
关于是否适用定金法则的问题。定金法则的适用要依据双方当事人协议的约定和法律的相关规定来认定。本案中，双方当事人在《协议书》的付款方式一节约定：2007年8月7日乙方（三宏公司）付甲方（游泳馆）定金壹佰伍拾元整；在《协议书》的违约责任一节约定：乙方（三宏公司）中途违约不得向甲方（游泳馆）索还定金壹佰伍拾万元，甲方（游泳馆）中途违约应加倍还给乙方（三宏公司）现金叁佰万元，期限于2007年8月17日止决定与否。显然，双方当事人在协议中有定金条款之约定，任何一方违约，就应当按协议承担责任。游泳馆、黄秀琴、黄秀珊认为，只有在黄秀琴、黄秀珊、林邦凤、黄少秀、郭张上于2007年8月17日前违约，并且三宏公司在2007年8月17日前主张，才能适用协议约定的定金条款的主张，理由不能成立。因此，原审依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，判决双倍返还，并无不当。
综上，原审认定的事实清楚，适用法律正确，所作判决应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，诉讼请求不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费57300元，由上诉人游泳馆、黄秀琴、黄秀珊负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 袁松杰
代理审判员 陈立东
代理审判员 谢海波
二〇〇八年九月二十三日
书 记 员 魏奇华