山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第1727号
上诉人（原审原告）刘永需。
委托代理人唐守嘉，山东迪陶律师事务所律师。
委托代理人姚福华，山东迪陶律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）青岛伟东商业发展有限公司。
法定代表人王端瑞，董事长。
委托代理人孙运勇，山东舜翔（青岛）律师事务所律师。
委托代理人别同龙，山东舜翔（青岛）律师事务所律师。
上诉人刘永需因与被上诉人青岛伟东商业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2014）李民初字第257号民事判决，于2014年6月17日向本院提起上诉。本院于2014年7月10日受理后，依法组成由代理审判员苏勇担任审判长，代理审判员甘玉军担任本案主审，审判员李晓波参加评议的合议庭。经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年7月31日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人刘永需的委托代理人唐守嘉、姚福华，被上诉人青岛伟东商业发展有限公司的委托代理人别同龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人刘永需在一审中诉称，刘永需听信青岛伟东商业发展有限公司的虚假广告宣传，于2012年6月14日购买了青岛伟东商业发展有限公司的“伟东.乐客城”商业铺面，并约定2013年5月31日交付房屋。但刘永需购买的房屋至今不具备交付条件。刘永需认为青岛伟东商业发展有限公司的格式条款合同在约定双方的违约责任时严重不公平、不平等应该予以变更，并应该按照公平原则承担违约责任。青岛伟东商业发展有限公司提供的格式合同内容中均具有免除其责任、加重刘永需责任、排除刘永需权利的内容，而且青岛伟东商业发展有限公司没有采取合理的方式提醒刘永需注意，因此应该认定《青岛市商品房预售合同》主合同第九条第二款、第十条、第十二条、第十四条、第十七条、第十九条、第二十二条及补充条款第二条、第三条、第四条、第五条、第六条无效并予以变更。另双方约定的交房时间是2013年5月31日，但青岛伟东商业发展有限公司在2013年5月至今一直对整个商街进行大规模的返修，致使刘永需购买的商铺无法使用，而刘永需购买商铺的目的用于经营获利，因青岛伟东商业发展有限公司的行为致使刘永需无法利用商铺经营获利，而且还要承担贷款利息、物业管理费等费用，上述均为刘永需的实际损失，双方合同第十二条约定的逾期交房违约金远远低于刘永需的损失，因此应对违约金条款予以变更，即青岛伟东商业发展有限公司应按照刘永需付款总额的日万分之三支付违约金。综上，请求法院依法认定刘永需、青岛伟东商业发展有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》及附件中对刘永需不公平的违约条款无效并予以变更，青岛伟东商业发展有限公司支付刘永需自合同约定的交房日期至具备交房条件之日止的违约金，其中至起诉之日的违约金为62763.21元，本案诉讼费由青岛伟东商业发展有限公司承担。
被上诉人青岛伟东商业发展有限公司在一审中辩称，1、刘永需的第一、二项诉讼请求互相矛盾，合同条款无效与变更属于两个不同的法律问题，不能同时提出。2、刘永需、青岛伟东商业发展有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》不存在民法通则与《中华人民共和国合同法》第52条规定的无效合同的构成条件，完全是双方真实意思的表示，合同有效；合同及附件中有关青岛伟东商业发展有限公司承担违约金的条款合法有效，不存在不公平、不平等的情形，因此不应变更。3、双方合同约定的交付条件是“取得房屋单体竣工验收备案表”，交付时间为2013年5月31日。涉案房屋于2012年底竣工验收合格并领取了竣工验收备案表，进入竣工验收备案程序。政府行为导致乐客城变电站项目变更，虽然青岛伟东商业发展有限公司于2013年12月20日才取得竣工验收备案证，但双方约定的交付是取得房屋单体竣工验收备案表而非备案证。4、尽管本案刘永需未办理房屋交接手续，但青岛伟东商业发展有限公司已通过快递方式向刘永需通知交房，按照双方合同相关约定视为青岛伟东商业发展有限公司已经交付房屋。综上，乐客城手续齐全，通过项目综合验收，房屋无质量问题，刘永需要求青岛伟东商业发展有限公司承担违约责任没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。
原审法院查明和认定的基本事实是：
2012年6月14日，刘永需与青岛百通伟东房地产开发有限公司就青岛市李沧区夏庄路×号《伟东.乐客城》×号商铺签订《青岛市商品房预售合同》，约定涉案商铺建筑面积暂测22.97平方米，其中套内建筑面积为16.35平方米、公用分摊建筑面积为6.62平方米，每平方米房屋建筑面积的单价为60720元，总房价款暂定为1394738元。上述合同还约定涉案房屋的交付条件为取得房屋单体竣工验收备案表，交付时间为2013年5月31日前；约定如青岛伟东商业发展有限公司逾期交房则逾期90天内不承担违约责任，逾期超过90天则青岛伟东商业发展有限公司按照刘永需已支付的房价款的0.5%向刘永需支付违约金，合同继续履行。刘永需、青岛伟东商业发展有限公司约定涉案房屋符合合同约定的交付条件后，青岛伟东商业发展有限公司应在交付之日前3天书面通知刘永需办理该房屋的手续，刘永需应在收到该通知之日起7天内，会同青岛伟东商业发展有限公司对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为刘永需验收房屋后签署的交付验收单或青岛伟东商业发展有限公司发出交付通知满30日。刘永需、青岛伟东商业发展有限公司在《青岛市商品房预售合同》补充条款第二条关于配套设施的补充约定为：双方明确在涉案房屋屋面及其他公共空间可能根据需要建有设施、设备，刘永需对此无异议，不提出任何主张，如该地块因各种原因导致规划调整变更，并经政府相关部门同意，刘永需应无条件同意。补充条款第四条对交付时间做了补充约定，其中因政府职能部门及地方公建设施等非青岛伟东商业发展有限公司原因造成工程延误的，青岛伟东商业发展有限公司可据实予以延期。上述合同签订后，刘永需向青岛伟东商业发展有限公司支付了全部购房款。2013年4月16日，青岛伟东商业发展有限公司通过汇通快运通知刘永需收房，快件跟踪记录记载该邮件已于2013年4月17日签收。刘永需表示其未收到青岛伟东商业发展有限公司的上述交付通知邮件，亦未接到青岛伟东商业发展有限公司的交房通知。青岛百通伟东房地产开发有限公司于2012年7月24日变更名称为青岛伟东商业发展有限公司即本案青岛伟东商业发展有限公司。以上事实，有刘永需、青岛伟东商业发展有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》、刘永需提交的青岛市房地产业预收款专用收据、企业名称变更核准通知书，青岛伟东商业发展有限公司提交的汇通快运邮寄单、快件跟踪记录以及刘永需、青岛伟东商业发展有限公司的陈述笔录在案为证。
刘永需、青岛伟东商业发展有限公司一致认可双方签订的《青岛市商品房预售合同》约定的交付条件涉及的房屋单体竣工验收备案表为青岛伟东商业发展有限公司提交的《青岛市建设工程竣工验收备案表》，该备案表中勘查单位青岛市勘察测绘研究院、设计单位中国建筑上海设计研究院有限公司、施工单位江苏茂盛建设有限公司、监理单位青岛东方监理有限公司、建设单位青岛伟东商业发展有限公司均加盖了公章，但未标注落款时间；备案意见栏中为空白。青岛伟东商业发展有限公司还提交了《建设工程竣工验收报告》，该报告亦由上述勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同出具，但亦未标注落款时间。青岛伟东商业发展有限公司主张上述《青岛市建设工程竣工验收备案表》、《建设工程竣工验收报告》在交付涉案房屋时均已向刘永需出示，其单位根据建设部《建设工程质量管理条例》十六条规定组织设计、施工、监理进行竣工验收，竣工验收合格后，再报请消防、规划等部门进行验收，竣工验收合格后形成竣工验收报告，然后青岛伟东商业发展有限公司向建设行政主管部门申请竣工验收，建设行政主管部门收到竣工验收申请之后组织规划、消防等单位进行验收，规划、消防等验收合格后领取竣工验收备案表。刘永需主张在青岛伟东商业发展有限公司交付涉案房屋时并未向刘永需出示上述验收备案表、验收报告，认为上述备案表备案说明的第六条注明了“不加盖备案专用章或复印的备案表无效”，而该表中备案意见一栏没有收件日期及加盖备案专用章，因此该备案表是一份无效文件，证明青岛伟东商业发展有限公司至今无有效的竣工验收备案表。关于上述2份证据的出具时间，青岛伟东商业发展有限公司提交了施工单位江苏茂盛建设有限公司、监理单位青岛东方监理有限公司分别出具的证明，证明内容均为2012年12月青岛伟东商业发展有限公司组织四方验收，项目通过验收，其单位在《建设工程竣工验收报告》签字、盖章；为配合竣工备案验收，其单位于2013年1月在《青岛市建设工程竣工验收备案表》签字、盖章。刘永需认为上述两单位与青岛伟东商业发展有限公司存在利害关系，其证明不具备法律效力；刘永需并对上述证据的形式要件有异议，认为应当由上述两单位的法定代表人出庭作证，另上述两单位证明的内容、文字、标的除单位名称外均一致，不能证明是该两公司的真实意思，应为青岛伟东商业发展有限公司单位单方制作，不具备法律效力。以上事实，有青岛伟东商业发展有限公司提交的《青岛市建设工程竣工验收备案表》、《建设工程竣工验收报告》，江苏茂盛建设有限公司、青岛东方监理有限公司分别出具的证明以及刘永需、青岛伟东商业发展有限公司的陈述笔录在案为证。
青岛伟东商业发展有限公司主张因政府要求在涉案房屋所在的乐客城增加35KV变电站，35千伏变电站与伟东.乐客城项目属于同一整体，导致涉案房屋迟延办理综合竣工验收备案证。青岛伟东商业发展有限公司并提交了以下证据证明：1、青岛市公安局消防支队于2012年12月29日出具的青公消验字（2012）第0239号建设工程消防验收意见书，青岛伟东商业发展有限公司主张该证据证明涉案房屋的建设工程消防验收合格。青岛伟东商业发展有限公司对该证据的真实性没有异议，认为消防验收仅是房屋验收的一个组成部分，并不能证明涉案房屋进行了验收。2、青岛市规划局李沧分局于2012年12月31日出具的青规李单验字（2012）56号建设工程单体验收审查意见书，青岛伟东商业发展有限公司主张该证据证明涉案房屋符合规划单体验收的要求。刘永需对该证据的真实性没有异议，提出该意见书仅是规划方面的审查，不能作为办理入户、产权登记等手续的依据。3、山东电力集团公司青岛供电公司于2012年8月1日向青岛市环境保护局申请将35千伏书院路变电站站址迁移至伟东置业开发的‘城市广场项目’内的报告。青岛伟东商业发展有限公司主张该证据证明35千伏书院路变电站工程是政府工程项目，属于《商品房预售合同》中补充条款第四条约定的青岛伟东商业发展有限公司可以延期的情形，即使青岛伟东商业发展有限公司不能按期交付房屋也不违约；另建设工程竣工备案与房屋交付属于不同问题，根据《商品房预售合同》约定伟东.乐客城取得房屋单体竣工验收备案表即可交付，是否完成竣工备案手续，并不影响房屋交付。刘永需对该证据的真实性没有异议，其主张变电站工程已于2012年8月1日立项，青岛伟东商业发展有限公司清楚该事实，而双方签订商品房预售合同是2012年12月份，因此变电站工程不能作为青岛伟东商业发展有限公司延期的合法理由。4、青岛市环境保护局于2012年12月26日出具的关于35KV书院路变电站工程环境影响报告表的批复。青岛伟东商业发展有限公司主张该证据证明其单位按照法律规定向青岛市环保局报送《环境影响报告》，反映变电站工程在伟东.乐客城项目中的位置及变电站的基本建设形式。刘永需对该证据的真实性没有异议，认为该证据与本案无关。5、建字第370200201104052号中华人民共和国建设规划许可证及青岛市规划局于2013年5月17日出具的同意青岛伟东商业发展有限公司在李沧区夏庄路7号伟东城市广场项目（商业地块）东南角图示用地范围内加建35KV地下变电站的规变审字（2013）57号建设工程规划变更审查意见书。青岛伟东商业发展有限公司主张上述证据证明青岛市规划局同意伟东.乐客城项目加建35千伏变电站，导致乐客城项目建筑物使用性质、用途需要做规划变更，造成伟东.乐客城的竣工验收备案进程中止，必须在变电站工程完工后才能与伟东.乐客城整体进行竣工验收备案，未完成竣工验收备案的责任不在青岛伟东商业发展有限公司。刘永需对上述证据的真实性没有异议，其主张变电站工程已于2012年8月1日立项，青岛伟东商业发展有限公司清楚该事实，而双方签订商品房预售合同是2012年12月份，因此变电站工程不能作为青岛伟东商业发展有限公司延期的合法理由。6、青岛市建设工程施工图设计审查中心于2013年7月10日出具的编号为（2013）109号《山东省建设工程施工设计文件审查合格书》。青岛伟东商业发展有限公司主张该证据证明35千伏变电站施工图审查合格，加建的35千伏变电站与伟东.乐客城项目属于同一整体，变电站不竣工则整个乐客城项目就不能办理综合竣工验收备案证。刘永需对该证据的真实性没有异议，认为该证据与本案无关。7、2013年12月18日青岛市人民政府会议纪要（第217期）复印件，内容为：“……二、关于伟东乐客城项目1、鉴于伟东乐客城东南角35KV公用变电站是应李沧区政府要求、为缓解李沧区核心商圈用地压力而由李沧区与伟东集团共同出资建设的实际情况，原则同意将乐客城与35KV公用变电站分开进行规划验收和权属登记……”。青岛伟东商业发展有限公司主张该证据证明青岛市政府同意伟东.乐客城与35千伏变电站分开进行规划验收和权属登记，伟东.乐客城项目可以单独办理竣工备案，解决了乐客城项目的竣工备案问题。刘永需提出青岛伟东商业发展有限公司提交的上述会议纪要为复印件，对真实性不予认可。8、竣工验收时间为2013年12月6日、备案时间为2013年12月20日的青建竣备字第2013-253号青岛市建设工程竣工验收备案证。青岛伟东商业发展有限公司主张该证据证明伟东.乐客城项目工程竣工验收备案文件齐全，取得竣工验收备案证；另证明将35千伏变电站与伟东.乐客城项目分开后，伟东.乐客城项目立刻完成了竣工备案工作，说明增加变电站项目前伟东.乐客城项目本身已完全具备了竣工条件，变电站工程严重影响了伟东.乐客城的竣工备案工作进程。刘永需对该证据的真实性没有异议，认为涉案房屋的验收备案时间、竣工验收日期足以证明青岛伟东商业发展有限公司向刘永需交付房屋时，不具备合同及法律规定的交房条件。以上事实，有青岛伟东商业发展有限公司提交的《关于35千伏书院路输变电工程变更建设的报告》、《关于35KV书院路变电站工程环境影响报告表的批复》（青环审（2012）184号文件）、青公消验字（2012）第0239号建设工程消防验收意见书、青规李单验字（2012）56号建设工程单体验收审查意见书、建字第370200201104052号中华人民共和国建设规划许可证、（2013）109号《山东省建设工程施工设计文件审查合格书》、青岛市人民政府会议纪要（第217期）、青建竣备字第2013-253号青岛市建设工程竣工验收备案证以及刘永需、青岛伟东商业发展有限公司的陈述笔录在案为证。
刘永需主张青岛伟东商业发展有限公司违约给其造成损失，并提交下列证据：1、青岛伟东商业发展有限公司就乐客城招商广告2张及青岛伟东商业发展有限公司在售楼处悬挂的广告照片打印件3张。刘永需主张上述证据证明青岛伟东商业发展有限公司为推销乐客城项目进行了虚假的广告宣传，该广告欺骗误导消费刘永需签订了合同，给刘永需造成了损失，且广告中没有相关的警示内容；虽然补充条款声明广告内容不作为合同附件，但该补充条款是用小字体且没有特别声明，属于格式条款中的无效情形，青岛伟东商业发展有限公司应按广告内容履行。青岛伟东商业发展有限公司认为该证据及证明事项均不属于刘永需的诉讼请求，与本案无关；该证据备注中已注明投资分析表不做为要约条件，以双方签订的商品房买卖合同为准；另补充条款亦约定广告等仅为要约邀请，不是青岛伟东商业发展有限公司的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，该证据对本案事实无证明力。2、青岛市房地产他项权利登记审核表。刘永需主张按合同约定涉案房屋交付时应没有青岛伟东商业发展有限公司设定的抵押权，而青岛伟东商业发展有限公司向刘永需交付涉案房屋后仍存在部分商铺被抵押的侵权事实。青岛伟东商业发展有限公司主张其已于2013年12月前办理完解除乐客城房屋抵押的手续，另乐客城商铺是否被抵押与刘永需的诉讼请求无关。3、2013年11月1日、11月15日、12月7日就乐客城二楼涉案房屋外的通道维修情况的录制光盘一张，2013年12月份乐客城二楼涉案房屋外的通道维修情况的照片5张，2014年2月10日乐客城二楼涉案房屋外通道情况照片打印件5张。刘永需主张涉案房屋交付后至今因工程质量不合格，青岛伟东商业发展有限公司重新返工而对乐客城二楼涉案房屋外的通道进行了大规模的维修返工，给刘永需造成了巨大损失。青岛伟东商业发展有限公司对上述证据的真实性表示无法确认，认为刘永需的诉讼请求没有主张经济损失，该证据与本案无关，另维修的只是通道的一侧并不影响整体使用，乐客城已取得竣工验收备案合格证，目前青岛伟东商业发展有限公司没有查到乐客城的维修记录，即使存在维修的情况也是质量保证期内的维修，而不是刘永需所述的工程返工。4、致乐客街商铺业主的一封信。刘永需主张该信中第一页青岛伟东商业发展有限公司自认乐客城在2013年交付后有渗漏现象，并几次维修没有找到渗漏点，而对公共部位全面整修、重做防水；该信落款时间是2014年1月8日，虽然青岛伟东商业发展有限公司说全部整改完毕，但从刘永需提交的照片看出并没有整改完毕，该证据证明了青岛伟东商业发展有限公司的房屋不具备交付条件。青岛伟东商业发展有限公司对证据的真实性不予确认，提出该证据两张前后不一致，第一张为复印件，但认可信件第二张所加盖的公章为青岛伟东商业发展有限公司公章。青岛伟东商业发展有限公司提出涉案房屋从2013年4月份交付，乐客城也取得了竣工备案证，完全符合交付条件；该证据刘永需主张涉及乐客城工程质量问题，超出了本案诉讼请求范围；该信件说明维修是发生在房屋交付之后针对个别渗漏现象作出的维修，渗漏是工程难题，不能绝对杜绝，另统一招商问题不是青岛伟东商业发展有限公司的合同义务。5、伟东.乐客街入住通知书。刘永需主张该通知书上通知交房的地点不是青岛伟东商业发展有限公司主张的售楼处，证明青岛伟东商业发展有限公司并没有向刘永需出示合同约定的备案表等证据。青岛伟东商业发展有限公司主张刘永需与青岛伟东商业发展有限公司首先在售楼大厅办理交房登记表，领取商业质量保证书、商业使用说明书等文件后到物业服务中心交纳物业管理费、装修垃圾清运费、装修保证金等。以上事实，有刘永需提交的乐客城招商广告、广告照片打印件，青岛市房地产他项权利登记审核表，乐客城二楼涉案房屋外的通道维修情况的录制光盘、照片，伟东.乐客街入住通知书，致乐客街商铺业主的一封信以及刘永需、青岛伟东商业发展有限公司的陈述笔录在案为证。
另查明，刘永需主张双方签订的《青岛市商品房预售合同》以下条款无效并要求变更部分条款，具体为：1、主合同第九条第二款青岛伟东商业发展有限公司擅自变更小区平面布局，不能恢复的则向刘永需支付总房价款的0.5%违约金变更为支付总房价款的10%违约金并赔偿刘永需全部经济损失。2、主合同第十二条第一款由逾期交房90天内不承担违约责任变更为逾期交房违约金按刘永需已支付房价款日万分之1计算。主张该合同第二款由逾期交房超过90天，青岛伟东商业发展有限公司按刘永需已付房价款0.5%支付违约金，合同继续履行变更为刘永需有权单方解除合同，刘永需解除合同的，青岛伟东商业发展有限公司按总房价款的10%承担违约金；青岛伟东商业发展有限公司有权继续履行合同，经刘永需同意，合同继续履行，青岛伟东商业发展有限公司按本合同的应交付期限的第二天起至实际具备交房条件之日止，按刘永需已付房款总额的日万分之三计算违约金。3、主合同第十七条房屋的装修、设备标准达不到合同附件三约定的标准，由差价0倍补偿变更为1倍补偿。4、主合同第十九条刘永需单方行使合同约定的解除权，由青岛伟东商业发展有限公司应在刘永需书面通知起60天内退还已付房价款及利息并承担总房价款0.5%的赔偿金变更为青岛伟东商业发展有限公司应当在收到刘永需的书面通知起3天内将刘永需已支付的房价款及总房款10%的违约金退还给刘永需。逾期退还，按总房款的日万分之三承担逾期期间的违约金。5、主合同第二十二条涉案房屋有其他工程质量问题的，刘永需在保修期内有权要求青岛伟东商业发展有限公司除免费修复外，由还须按照修复费的0倍补偿变更为1倍补偿。6、主合同第十条约定的交付条件取得房屋单体竣工验收备案表无效。7、主合同第十四条关于房地产权证办理的约定无效。8、补充条款的第二条第4、5、6款关于刘永需所购房屋不包括车位使用权，刘永需对大商业、酒店等配套的车位不享有权益，青岛伟东商业发展有限公司及青岛伟东商业发展有限公司委托的公司有权理由步行街及中心广场进行商业促销、设置临时摊位等并享有收益等的约定无效。9、补充条款的第三条第1、2款关于经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更的约定无效。10、补充条款的第四条第2、5、8、9、10款关于交付时间的补充约定，因政府职能部门及地方公建设施等非青岛伟东商业发展有限公司原因造成工程延误等情形，青岛伟东商业发展有限公司可据实予以延期的约定无效。11、补充条款的第五条关于产权办理的补充约定无效。12、补充条款的第六条关于解除合同的补充约定无效。
原审法院认为：
《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”该法第五十二条规定：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案刘永需、青岛伟东商业发展有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》中明确了双方的权利、义务，青岛伟东商业发展有限公司在主合同如涉案房屋交付时间、交付条件、免除青岛伟东商业发展有限公司一定期限的违约责任及双方违约应承担责任等重要条款中均标注了下划线，该事实应视为青岛伟东商业发展有限公司已按照合同法的相关规定采取了合理的方式提请刘永需注意相应的合同条款。本案，刘永需、青岛伟东商业发展有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》不存在合同法规定的无效情形，因此刘永需主张双方签订的《青岛市商品房预售合同》部分条款无效并要求变更，原审法院不予支持。本案刘永需、青岛伟东商业发展有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》是当事人双方真实意思的表示，符合相关法律规定，对双方均具有约束力，双方均应遵照执行。
刘永需主张青岛伟东商业发展有限公司自2013年5月至2014年至今一直对乐客城商铺外通道进行大规模的返修，致使刘永需无法使用、利用商铺经营获利，双方合同第十二条约定的逾期交房违约金远远低于刘永需的损失，根据合同法第一百一十四条第二款规定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定要求对违约金条款予以变更，要求青岛伟东商业发展有限公司按照刘永需已付购房款总额的日万分之三的标准向刘永需支付自2013年5月31日至符合交房条件之日止的违约金。青岛伟东商业发展有限公司否认商铺外通道存在维修施工的事实。刘永需提供的乐客城商铺外通道的维修光盘与照片的时间均在2013年11月至12月期间，不能证明其主张的青岛伟东商业发展有限公司自2013年5月至今持续维修商铺外通道的事实，且乐客城商铺外通道的维修行为可能会给通道的通行带来不便，但不足以导致刘永需无法使用、利用商铺经营获利，因此刘永需以双方合同第十二条约定的逾期交房违约金远远低于刘永需的损失为由，要求青岛伟东商业发展有限公司按照刘永需已付购房款总额的日万分之三的标准向刘永需支付违约金，原审法院不予支持。
刘永需、青岛伟东商业发展有限公司双方约定涉案房屋的交付条件为“取得房屋单体竣工验收备案表”，应理解为涉案房屋经单体竣工验收合格即符合交付条件。《建设工程消防监督管理规定》第二十一条规定：“建设单位申请消防验收应当提供下列材料：……（二）工程竣工验收报告和有关消防设施的工程竣工图纸……”由此可以认定青岛市公安局消防支队出具青公消验字（2012）第0239号建设工程消防验收意见书前即2012年12月29日前，青岛伟东商业发展有限公司已经取得了涉案工程的《建设工程竣工验收报告》，涉案工程已经建设、勘察、设计、监理验收，即涉案工程已经单体竣工验收合格，青岛伟东商业发展有限公司通知刘永需接收涉案房屋时，涉案房屋已符合双方约定的交付条件；其次，青岛伟东商业发展有限公司提交的青规变审字（2013）57号建设工程规划变更审查意见书及青岛市人民政府的会议纪要，可以认定涉案房屋所在的乐客城于2013年5月17日被批准加建35KV地下变电站，是导致青岛伟东商业发展有限公司于2013年12月20日才取得青建竣备字第2013-253号青岛市建设工程竣工验收备案证的原因。双方在合同补充条款第四条约定，因政府职能部门及地方公建设施等非青岛伟东商业发展有限公司原因造成工程延误的，青岛伟东商业发展有限公司可据实予以延期。乐客城加建变电站并未造成工程的延误，但造成青岛伟东商业发展有限公司迟延办理了涉案工程的竣工验收备案；第三，刘永需、青岛伟东商业发展有限公司约定涉案房屋符合合同约定的交付条件后，青岛伟东商业发展有限公司在交付之日前3天书面通知刘永需办理交接手续，刘永需应在收到通知后7天内验收交接，房屋交付的标志为刘永需验收房屋后签署的交付验收单或青岛伟东商业发展有限公司发出交付通知满30日。快件跟踪记录记载刘永需于2013年4月17日已收到了青岛伟东商业发展有限公司的交房通知，但其未接收房屋，则逾期办理房屋交接的责任在刘永需。因此刘永需要求青岛伟东商业发展有限公司支付逾期交房违约金，原审法院不予支持。综上，刘永需以青岛伟东商业发展有限公司交付房屋时未取得青岛市建设工程竣工验收备案证，主张青岛伟东商业发展有限公司承担逾期交房违约金原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十九条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决：驳回刘永需的诉讼请求。案件受理费1369元（刘永需已预交），由刘永需负担。
宣判后，上诉人刘永需不服一审判决上诉至本院。
上诉人刘永需上诉请求，撤销原判，改判支持其诉讼请求。其上诉事实与理由主要为：一、上诉人与被上诉人之间的合同存在诸多违法的格式条款应当认定无效。主合同当中相关内容标注下划线是合同范本当中预留给双方填写的内容，根本不能认定为被上诉人采取了合理的方式提请上诉人注意，且被上诉人也没有对上述条款内容予以说明。合同的附加条款，免除被上诉人责任，加重上诉人责任，用比主合同小得多的字号印刷。以上内容违背《合同法》中“采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款”的规定，属于该法第四十条规定的无效条款。二、被上诉人的大规模返修致使上诉人长时间无法使用商铺而造成巨大损失。原审法院认定上诉人提交的证据不能证明被上诉人自2013年5月持续维修商铺外通道，乐客城商铺外通道维修行为不足以导致上诉人无法经营获利，认定错误。首先，被上诉人在《致乐客城商铺业主的一封信》中，已经自认其在2014年1月8日前整修重做防水的事实。上诉人于2013年1月份开始录像、照相取证证明上诉人大规模返修商铺外通道的事实，2014年2月17日，主审法官在现场也看到了商铺外通道没有整修完毕。其次，上诉人提交的视频光盘和照片清楚地表明被上诉人的大规模返修是把上诉人商铺外的整个通道全部掀开重新做防水、重新铺装地砖，致使上诉人无法进入涉案商铺，且该种环境必然导致涉案商铺无法出租也不可能有顾客光顾。三、被上诉人至今未向上诉人交付房屋。被上诉人主张通过邮寄方式向上诉人发出交房通知，上诉人从没有收到过该通知，被上诉人向法庭提供的快递单上既没有邮寄物品名称，也没有收件人签收。收件人栏目当中的“本人”二字不知何人所写，所有快递单上“本人”二字均为一人所写，足以证明上诉人没有签收所谓快递单。四、上诉人所购买的房屋不但不符合合同约定的交付条件，而且至今不符合法律规定的交付条件。首先，被上诉人向法院提交的竣工验收备案表中的勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位栏内虽然加盖了公章，但没有落款时间，而且所有栏内意见均为一个人书写，明显属于被上诉人自己单方所作证据，根本无法证明该备案表的形成时间。且备案表《备案说明》第6条说明“本备案表由青岛市建设委员会统一印刷，不加盖备案专用章或复印的备案表无效。”被上诉人提交的这份没有文件编号的备案表上没有备案专用章，“备案意见”、“备案机关处理意见”栏目完全空白，没有主管机关的收件时间。该竣工验收备案表无效，不能证明涉案房屋具备交付条件。其次，建筑工程的验收涉及诸多行政管理部门，消防验收仅仅是其中的一项，仅以上诉人取得消防验收意见书认定涉案工程已经单体竣工验收合格属于以偏概全、错误认定。再次，建筑工程必须完成综合验收才可以交付，本案合同中约定的交房条件违反法律规定，况且被上诉人交付房屋也没有达到合同约定的交房条件。最后，一审认定被上诉人因变电站工程“造成工期延误的，被上诉人可以据实予以延期”错误。一方面，发生不可抗力需要延期，应当将不可抗力事由及相关证明及时通知合同相对人，但上诉人从没有收到过相应的通知；另一方面，被上诉人自己提交的《关于35千伏书院路输变电工程变更建设的报告》的成文时间是2012年8月1日，被上诉人与上诉人签订合同的日期是2012年12月份，被上诉人在签订合同之前的四个月就已经知悉该变电站工程，被上诉人以此主张延期于法无据。五、被上诉人存在其他诸多违约违法的行为，严重侵害了上诉人合法权益。首先，被上诉人违反合同第十六条约定，在合同约定交房日期以后仍然将上诉人的房屋抵押给银行，以套取银行资金，不但是严重违约行为，还严重侵犯业主的权益。其次，被上诉人约定的办理房屋产权证期限超过了法律规定的期限，且至今未给上诉人办理房屋产权证。再次，双方合同附件三约定房屋配套设施包括给水和排水设施，但是被上诉人交付的商铺没有上述设施，严重影响上诉人对商铺的使用。最后，被上诉人违反了《中华人民共和国广告法》第三条、第四条、第五条、第十条规定，用虚假内容欺骗误导上诉人购买涉案商铺。被上诉人应当承担责任，赔偿上诉人的损失。
被上诉人青岛伟东商业发展有限公司对上诉人刘永需的上诉辩称，1、合同签订是双方真实意思表示，不存在无效情形。合同条款没有明显违反公平等价有偿原则，没有显失公平，不能仅就某一部分提出不公正。合同没有免除被上诉人的责任，加重上诉人的责任或排除上诉人的权利。2、上诉人主张商铺的损失超出诉讼请求范围，理由不成立。被上诉人交付的涉案房屋已经竣工验收合格，上诉人未投入运营与被上诉人无关。商铺外通道维修并不导致上诉人不能使用商铺。3、被上诉人提交的竣工验收表证明交付的房屋已经符合合同与法律规定。2012年底，被上诉人组织各方进行了竣工验收，验收合格制作了竣工验收报告，消防验收合格和规划单体验收合格，取得竣工验收备案表，已向主管部门提交。涉案房屋因政府输电站工程导致工程验收备案延迟至2013年12月20日完成，符合合同约定的被上诉人不承担违约责任的情形。4、上诉人主张的其他违约情形，其诉讼请求中并没有提出，不属于受案范围，且在合同中已有约定。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉人的上诉，维持原判。
二审中，上诉人刘永需提交取自青岛市城市建设档案馆的《青岛市建设工程竣工验收备案表》2份，在该证据中载明涉案房屋竣工验收日期为2013年12月，证明被上诉人青岛伟东商业发展有限公司向法庭提交《青岛市建设工程竣工验收备案表》时故意抽出关键部分，作虚假陈述，证明青岛伟东商业发展有限公司交房时涉案房屋未通过竣工验收，不符合合同约定的交房条件。
被上诉人青岛伟东商业发展有限公司质证认为，上诉人提交的竣工验收备案表上填写的开工日期、竣工日期字体、清晰程度与该表其他部分字体完全不一致，该日期是青岛伟东商业发展有限公司取得竣工验收备案证时，竣工验收备案机关填写，系城建档案馆备案时填写，该日期与竣工验收备案证一致。表格上没有签署意见和加盖公章说明竣工验收备案表不需要备案机关加盖公章和日期，与青岛伟东商业发展有限公司的陈述一致。
上诉人刘永需提交取自青岛市城市建设档案馆的《建设工程竣工规划验收合格证》一份，证明涉案工程于2014年1月10日规划验收合格，证明涉案房屋在2014年1月10日前没有通过综合验收，青岛伟东商业发展有限公司交付房屋不符合法律规定的必须综合验收交付条件。
被上诉人青岛伟东商业发展有限公司质证认为，该证据证明青岛市政府2013年12月18日会议纪要允许乐客城和变电站分开验收，证明变电站影响竣工验收备案，青岛伟东商业发展有限公司不应承担赔偿责任。
上诉人刘永需提交视频资料光盘一份，含4份录制与涉案项目的视频资料，证明青岛伟东商业发展有限公司交付的房屋不符合合同约定，青岛伟东商业发展有限公司的维修行为至二审诉讼仍未完成，影响上诉人对商铺的使用。
被上诉人青岛伟东商业发展有限公司质证认为，该视频内容无法查明与涉案工程的关系及拍摄时间。涉案项目已经竣工验收并交付，即时青岛伟东商业发展有限公司对工程个别地点进行维修也是履行合同以及法律规定的保修责任，且进行维修也不会影响其经营使用。
本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，本案诉争焦点为：1、上诉人刘永需主张的合同部分条款应否认定为无效或予以变更；2、被上诉人青岛伟东商业发展有限公司应否承担逾期交房违约责任。
对于第一个诉争焦点，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”被上诉人青岛伟东商业发展有限公司在销售涉案房屋过程中与包括本案上诉人刘永需在内的购房人签订格式统一的《青岛市商品房预售合同》，在合同当中青岛伟东商业发展有限公司以添加下划线的形式提请购房人对房屋价款、交付时间、交付条件、违约责任等关键性条款予以注意，青岛伟东商业发展有限公司在合同签订过程中履行了格式条款提供方应承担的义务。双方在合同中就购买房屋、支付价款等涉及房屋买卖的权利义务进行了明确约定，双方签订的《青岛市商品房预售合同》不存在合同法规定的无效或重大误解、显失公平等情形，上诉人刘永需主张相关条款无效或要求变更合同的约定，缺乏事实与法律依据，涉案《青岛市商品房预售合同》合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。
对于第二个诉争焦点，双方在涉案《青岛市商品房预售合同》中约定房屋的交付条件为，取得房屋单体竣工验收备案表，应当理解为涉案房屋经过单体竣工验收合格即符合交付条件。上诉人刘永需主张被上诉人青岛伟东商业发展有限公司承担逾期交房违约责任，涉及三个方面：第一、涉案房屋符合交付条件的时间。上诉人刘永需提交自青岛市城市建设档案馆复印的涉案建筑工程《青岛市建设工程竣工验收备案表》，主张根据该备案表上的记录，涉案工程于2013年12月才通过竣工验收。被上诉人青岛伟东商业发展有限公司对此予以否认，认为上诉人提交备案表中记载的时间与实际验收时间不符。青岛伟东商业发展有限公司提交《建设工程消防验收意见书》、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程竣工验收备案表》、以及参与工程竣工验收的施工单位、监理单位出具的证明等材料证明涉案工程于2012年年底前已经竣工验收合格，提交青岛市人民政府会议纪要证明涉案变电站项目导致其迟至2013年12月20日才取得建设工程竣工验收备案证。本院认为，《建设工程消防监督管理规定》第二十一条规定：“建设单位申请消防验收应当提供下列材料：……（二）工程竣工验收报告和有关消防设施的工程竣工图纸……”，青岛市公安局消防支队程于2012年12月29日对涉案工程消防验收合格，结合参与工程竣工验收的施工单位、监理单位出具的证明，应当认定青岛伟东商业发展有限公司主张涉案工程于2012年12月底之前竣工验收合格提交的证据证明力大于上诉人提交证据的证明力。综上，可以认定涉案工程于2012年12月底之前单体工程竣工验收合格，即在双方约定的交房时间之前已符合合同约定的交房条件。第二、涉案房屋交付时间。根据双方之间的《青岛市商品房预售合同》第十三条的约定，房屋交付的标志为，购房人签署交付验收单或是青岛伟东商业发展有限公司发出交付通知满30日。青岛伟东商业发展有限公司于2013年4月16日已通知上诉人刘永需收房，且快件跟踪记录记载上诉人刘永需已签收该通知。应当认为被上诉人青岛伟东商业发展有限公司已经及时将涉案房屋交付上诉人。第三、涉案房屋修复期间，被上诉人青岛伟东商业发展有限公司应否承担逾期交房违约责任。上诉人刘永需主张被上诉人青岛伟东商业发展有限公司对包括涉案房屋在内的建筑工程进行整修影响其对房屋的使用，涉案房屋不具备交付条件，要求青岛伟东商业发展有限公司承担逾期交付责任，支付逾期交房违约金。根据双方在《青岛市商品房预售合同》补充条款第四条10项的约定，涉案房屋的修复期间不视为青岛伟东商业发展有限公司逾期交房。上诉人刘永需以修复施工影响其对房屋的使用为由要求被上诉人青岛伟东商业发展有限公司承担逾期交房违约责任于法无据。综上，被上诉人青岛伟东商业发展有限公司交付上诉人刘永需涉案房屋符合双方合同约定，上诉人刘永需要求被上诉人青岛伟东商业发展有限公司承担逾期交房违约责任缺乏事实与法律依据。
综上，本院认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人刘永需的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1369元，由上诉人刘永需负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 勇
审 判 员 李晓波
代理审判员 甘玉军
二〇一四年九月一日
书 记 员 徐雪峰
书 记 员 魏 威