北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终1392号
上诉人（原审被告）：肖玉红，女，1973年9月8日出生。
委托诉讼代理人：陈加奎，北京友恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吕亚南，女，1971年3月14日出生。
委托诉讼代理人：华振民（吕亚南之公公），住北京市房山区。
原审第三人：北京德馨乐居房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区燕山迎风街11号双益商务楼B座A200室。
法定代表人：陈海廷，经理。
委托诉讼代理人：赵立娜，女，该公司店经理。
上诉人肖玉红因与被上诉人吕亚南、原审第三人北京德馨乐居房地产经纪有限公司（以下简称德馨乐居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2017）京0111民初5632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
肖玉红上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项、第四项，驳回吕亚南相应的诉讼请求。事实和理由：一、合同约定尾款公积金贷款形式支付，双方进行了口头变更，为一次性支付，合同签订后吕亚南并未支付剩余购房款，构成违约；二、肖玉红不配合网签是因为吕亚南未支付剩余款项，肖玉红并不构成违约。
吕亚南辩称，同意一审判决，不同意肖玉红上诉请求。
德馨乐居公司述称，同意一审判决。
吕亚南向一审法院起诉请求：1.解除双方于2016年9月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.肖玉红返还原告交纳的购房款共计28万元，赔偿房屋差价损失650959元，赔偿已支付的中介费13180元、评估费4698元；3.肖玉红支付原告28万元的贷款利息，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2017年2月16日到实际支付之日止。
一审法院认定事实：肖玉红与案外人张某原系夫妻关系，二人于2007年6月28日登记离婚，离婚协议书约定：位于北京市房山区×××302号两居室归女方所有，位于北京市房山区×××301号三居室归女方所有。2016年9月21日，经德馨乐居公司提供居间服务，肖玉红（出卖人）、吕亚南（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》（合同编号：111542），合同约定：出卖人所售房屋为楼房，坐落为房山区×××302号（以下简称涉案房屋），建筑面积共55.78平方米，房屋所有权证号为：X京房权证房字第XX**号；房屋总价款54万元；涉案房屋性质为已购公有住房；该房屋的租赁情况为：出卖人未将该房屋出租；买受人采用住房公积金贷款方式付款，于本合同签订之日交纳购房定金2万元，于过户当日按资金监管要求交纳购房首付款27万元整（含已支付的定金2万元）。拟申请贷款27万元整。贷款部分的房款按公积金管理中心及相关银行规定支付。买卖双方应于买方购房资格审批通过、房产房源核验完成、房产原产权单位上市审批通过后五个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。买卖双方自合同签订之日起，于买方购房资格审批通过、房产房源核验完成、房产原产权单位上市审批通过、买方贷款审批通过后五个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖人应当在收到全部房款七日内将房屋交付给买受人。双方在《补充协议》第四条违约责任中约定：自本合同签订之日起，出卖人不卖、买受人不买或买卖双方任何一方拒绝履行本合同之相关内容，均视为违约。（一）合同签订后，若出卖人或买受人逾期履行本补充协议约定事宜或其他违约行为导致本交易无法进行的，每逾期一天，违约方应按总房价款的万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；若逾期超过15天，守约方有权单方解除本合同，违约方应按总房价款的20%向守约方支付违约金，违约方应在出现违约之日起5个工作日内向守约方支付违约金，并向居间方支付总房价款2.2%的居间服务费。届时出卖人将买受人的已付款项（不计利息）返还给买受人。（二）合同签订后，如果未经居间方同意，买、卖双方协议解除此房屋买卖合同的相关约定，出卖人应向居间方支付总房价款1.1%的居间服务费；买受人应向居间方支付总房价款1.1%的居间服务费。（三）经买卖双方协商一致，此交易在办理过程中如遇国家政策调整导致此房产不能继续出售或购买方不能购买，则此买卖合同自动解除，双方互不算违约，不追究违约责任。双方在《补充协议》第七条“补充条款”中约定：买卖双方协商一致，买方在2016年10月5日之前，提前支付给出卖方肖玉红部分房款25万元，卖方用于房产解押。
上述合同签订当日，吕亚南、肖玉红口头协议变更房款支付方式，约定首付款27万元（含定金2万元），剩余房款27万元一次性支付，不通过贷款。后各方开始依约履行合同。2016年9月29日，吕亚南给付肖玉红购房款25万元用于解押。2016年9月30日，吕亚南给付肖玉红购房款2万元，张某代签收条。2016年10月17日，吕亚南在京购房资格核验通过。2017年1月5日，吕亚南给付肖玉红购房款1万元。2017年1月16日，中国石化集团北京燕山石油化工有限公司行政管理部针对涉案房屋出具《已购公有住房上市出售确认书》，确认在同等价格条件下放弃对涉案房屋的优先购买权，同意将房屋出售给吕亚南。2017年2月14日，涉案房屋房源核验通过。德馨乐居公司通知双方办理网签，因肖玉红不配合，后未办理网签。2017年2月27日，肖玉红书面通知吕亚南解除合同，通知书内容为：“我本人与您签订的2016年9月21日北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），现通知您解除此合同。1、本合同约定不明确，没有准确的付款时间和交房时间，造成自签订之日起至今六个月时间，使合同无法继续履行。2、由于孩子在市里上学，费用太高，本人没有固定工作和收入，为减轻自己的生活压力，孩子将由市里学校转回当地学校，就近入学，便于照顾及生活。综上所述，特通知您。”后吕亚南于2017年2月28日将肖玉红诉至一审法院，要求继续履行合同。
2017年3月10日，案外人黄某以民间借贷纠纷为由，将张某、肖玉红诉至本院，要求张某返还借款120万元，并自2016年9月6日起按协议约定的月利息2%计算利息至还清之日止；肖玉红对上述借款及利息承担连带保证责任。黄某于2017年3月14日申请对肖玉红名下位于房山区燕山迎风一里14号楼1单元302号的本案涉案房屋予以查封，并提供了相应担保。一审法院出具（2017）京0111民初4287号民事裁定书，对肖玉红名下的涉案房屋进行了查封，查封期限三年，自2017年3月16日起至2020年3月15日止。对于涉案房屋被查封一事，肖玉红在2017年4月5日的庭审中称其系听张某说过，具体情况不清楚；吕亚南认为肖玉红系与案外人恶意串通，以逃避合同义务，并申请作为第三人参加黄某与张某、肖玉红民间借贷纠纷一案。因合同继续履行存在现实困难，吕亚南变更诉讼请求为主张解除合同，并要求肖玉红赔偿损失等。2017年11月23日，吕亚南向一审法院申请撤回了作为第三人参加黄某与张某、肖玉红民间借贷纠纷一案的诉讼。
本案审理过程中，吕亚南于2017年4月14日向一审法院申请财产保全，请求对肖玉红名下位于北京市房山区×××301号房屋（以下简称301号房屋）一套进行查封。担保人华振民自愿以其名下位于北京市房山区×××—301号房屋（房屋所有权证号：京房权证房私字第XX**号）一套为原告吕亚南提供担保。一审法院于2017年4月14日出具（2017）京0111民初5632号民事裁定书，裁定查封肖玉红名下的301号房屋一套；查封担保人华振民名下的担保房产一套。一审法院于2017年4月17日对301号房屋进行了查封。
诉讼中，吕亚南申请对涉案房屋的价值进行评估，一审法院依法委托了北京京港房地产估价有限公司进行价值评估。2017年9月26日，北京京港房地产估价有限公司出具房地产司法鉴定估价报告，确定涉案房屋（建筑面积55.78平方米）在2017年9月4日的房地产总价为1190959元，单位建筑面积单价为21351元／平方米（已扣减土地出让金）。吕亚南支出鉴定费4698元。
另查明，吕亚南、肖玉红与德馨乐居公司签署了《居间服务合同》，且吕亚南已实际支付中介服务费13180元。经法庭向德馨乐居公司询问，双方如果解除合同，居间服务费中的过户和交房费用共计700元可退还，其余不予退还。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。当事人亦可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，吕亚南与肖玉红签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
关于肖玉红在庭审中辩称由于吕亚南没有按约定及时一次性支付全部房款，导致其换房的目的不能实现，给其造成了经济损失，故系吕亚南违约导致合同未能继续履行一节，根据双方合同约定，吕亚南需在2016年10月5日前给付肖玉红25万元用于涉案房屋解押，且在后续合同履行过程中，吕亚南给付肖玉红该25万元房款，肖玉红亦未提出异议；关于剩余房款的给付，根据双方的合同约定或二手房交易惯例，并未到给付时间，故肖玉红的上述答辩意见，缺乏事实与法律依据，法院不予采信。因此，合同正常履行过程中，肖玉红无正当理由，拒绝配合吕亚南办理网签，并于2017年2月27日书面通知吕亚南解除合同，肖玉红的行为已经构成违约。且后续肖玉红知晓涉案房屋可能被查封时，其作为房屋出卖人，未及时确认并通知吕亚南，亦未积极寻求解决方案，应当承担违约的法律后果。
现吕亚南作为守约方，起诉要求肖玉红继续履行合同，在案件审理过程中，因涉案房屋在其他民事纠纷案件中被查封，导致合同无法继续履行，故吕亚南要求解除其与肖玉红签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，肖玉红亦同意解除，法院对此不持异议。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》解除后，吕亚南已支付的购房定金和首付款，肖玉红应予返还，且肖玉红亦同意返还，故对吕亚南主张肖玉红返还已支付购房款共计28万元的诉讼请求，法院予以支持。关于居间服务费，为减轻当事人诉累，法院在本案中一并解决。现吕亚南要求肖玉红赔偿居间服务费13180元的诉讼请求，其中过户、交房费用700元，因第三人可以退还，对吕亚南该部分诉讼请求，法院不予支持；对吕亚南要求肖玉红赔偿剩余居间服务费损失12480元的诉讼请求，具有事实与法律依据，法院予以支持。关于吕亚南要求肖玉红赔偿房屋差价损失650959元的诉讼请求，根据本案中合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，法院认为吕亚南的该项诉讼请求合法有据，法院对此予以支持。关于吕亚南要求肖玉红赔偿28万元的利息损失一节，其该项诉讼请求与合同约定不符，对其该项诉讼请求，法院不予支持。
据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，于2017年12月1日判决：一、解除吕亚南与肖玉红于二○一六年九月二十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》（合同编号：111542）；二、肖玉红于判决生效后七日内返还吕亚南购房款共二十八万元；三、肖玉红于判决生效后七日内赔偿吕亚南居间服务费损失一万二千四百八十元；四、肖玉红于判决生效后七日内赔偿吕亚南房屋差价损失六十五万零九百五十九元；五、驳回吕亚南的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定事实予以确认。本院审理中，肖玉红、吕亚南均认可双方变更合同约定的尾款支付方式，但关于支付时间，双方陈述不一致，肖玉红主张应在网签前支付，吕亚南主张应在网签时。
本院认为，结合当事人上诉请求及庭审情况，本案的争议焦点为：肖玉红是否构成违约；解除的情况下，如何处理赔偿事宜。
焦点一，肖玉红是否构成违约。肖玉红未配合办理网签手续，理由是吕亚南未按照约定支付剩余款项，但没有证据证明双方约定剩余款项的支付时间为网签前，同时考虑到二手房交易管理，没有理由认为剩余款项应在网签前支付，所以剩余款项时间未到时，肖玉红不配合办理网签应构成违约。同时根据肖玉红向吕亚南发送的解除通知书中第二部分的理由，可以看出肖玉红不履行合同另有原因。所以肖玉红构成违约。诉讼期间，肖玉红另案被诉导致涉案房屋被查封，吕亚南变更诉讼请求，要求解除合同，理由正当。吕亚南变更诉讼请求后，本案不需再等待另案的诉讼结果。
焦点二，解除的情况下，如何处理赔偿事宜。肖玉红构成违约，且合同存在履行障碍的情况下，吕亚南要求解除合同，应予以支持。肖玉红对一审法院判决的居间服务费、差价损失有异议。关于居间服务费，结合当事人的约定，居间服务费应由违约方肖玉红承担，一审法院为减轻当事人诉累，判决肖玉红向吕亚南支付该笔费用，并无明显不当。关于差价损失，吕亚南诉讼中变更诉讼请求，要求解除合同，在法院未作出针对解除的生效判决时，不能认定合同当然解除。所以计算差价损失时，一审法院根据本案中合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，采纳2017年9月4日的房价评估结果，并无明显不当。
综上所述，肖玉红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10434元，由肖玉红负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵文军
审 判 员 蒋春燕
审 判 员 王艳芳
二〇一八年二月二十八日
法官助理 高 磊
书 记 员 杨 竹