上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0114民初1619号
原告上海和雅房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人钟慎强，董事长。委托代理人吴家寅，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托代理人潘懿，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告左起容，男，1965年5月29日生，汉族，住福建省宁德市。委托代理人陆秋明，上海望秀律师事务所律师。原告上海和雅房地产开发有限公司与被告左起容商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员刘燕枫独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人潘懿、被告左起容及其委托代理人陆秋明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2014年1月3日签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：被告向原告购买上海市嘉定区瑞林路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋，总房价款XXXXXXX元，被告应于2014年12月31日前支付第三期房款XXXXXXX元；被告逾期付款超过60日的，原告有权选择单方解除合同，并要求被告按该房屋总房价款的20%支付违约金，如该违约金不足以弥补损失的，被告还应继续赔偿原告损失；无论任何原因导致合同解除，被告应在原告发出书面通知之日起十日内配合原告办理预售合同撤销手续，否则每逾期一日按该房屋总价款万分之三支付违约金。经原告多次催告，被告始终未能支付第三期房款，原告于2015年5月19日向被告发送解除合同通知书，告知被告预售合同即日解除，并要求被告在指定期限内办理预售合同解除及网上备案撤销手续，但届期被告未能配合。故原告起诉要求：1、确认双方签订的《上海市商品房预售合同》及补充条款于2015年5月19日解除；2、判令被告支付违约金472500元(按总房价款的20%计算)；3、判令被告协助办理《上海市商品房预售合同》及其补充条款网上备案撤销手续并支付逾期办理撤销手续的违约金(按总房价款的日万分之三自2015年5月20日计算至实际履行之日)。被告辩称，因被告意外原因不能向银行申请贷款，故同意解除合同。不同意支付20%的违约金，因为不能贷款的原因不能归责于被告本人，当时买房时开发商明确向被告承诺自己公司有合作银行，肯定能贷到相应的款项。签署合同以后，原、被告双方至房产交易中心办理了预售备案登记手续，被告是符合上海市相关买房政策的，但是由于被告系福建省宁德地区人员，造成了银行拒绝放款，故被告认为买房不能贷款的原因不能归责于被告本人。另外，若法庭认定被告违约，原告主张的20%的违约金显然过高，请求法庭根据实际情况进行调整。诉请3的违约根本上是逾期付款造成的，但是诉请2中原告已经主张了违约金，显然有重复主张的嫌疑，同时在双方所签订的预售合同第32条也明确规定了原告一方可以至相应部门办理单方注销手续，故该违约诉请被告显然不能同意。同意配合办理网上备案撤销手续。经审理查明，原告(甲方)与被告(乙方)于2014年1月3日签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：乙方向甲方购买位于嘉定区瑞林路1280弄《湖畔名邸》52号15层1801室建筑面积为112.50平方米的房屋，总房价款XXXXXXX元；乙方应于2014年1月3日前支付474940元(含已支付的定金10万元)，于2014年3月31日前支付233810元，于2014年12月31日前付清XXXXXXX元；乙方若未按合同约定的时间付款，应向甲方支付违约金，违约金按预期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过60天后，甲方有权按补充条款第六条的约定处理；甲方或者乙方依据本合同有关条款的约定单方解除本合同的，甲方或乙方应凭单方面解除合同的书面通知的送法达凭证单方面到房地产登记机构办理注销本合同登记备案的手续。补充条款第六条第4款约定：乙方逾期付款超逾六十日的，甲方有权选择继续履行本合同或者单方解除本合同，若甲方选择继续履行本合同的，无须书面通知乙方，自本合同约定的应付款期限届满后的第一天至乙方实际付款日为止，乙方须按日向原告支付逾期应付款的万分之三违约金，甲方在选择继续履行后，在乙方付清应付房价款及违约金前，甲方有权随时解除合同而无需承担任何责任，若甲方选择单方解除本合同的，有权自第61日起两年内的任何时间，以书面形式通知乙方立即解除本合同而无须另行催告乙方，在该等情况下，乙方应在合同解除之日起7日内向甲方支付房价款的百分之二十作为违约金，如该违约金不足以弥补损失的，乙方还应继续赔偿甲方的损失；如本合同因乙方逾期付款而被甲方予以解除的，乙方应按照甲方的要求在甲方指定的期限内配合甲方办理解除本合同的所有手续，包括但不限于注销本合同之备案登记，乙方已付的房价款在扣除违约金、赔偿金后的剩余款项由甲方在有关政府部门注销本合同登记备案后6个月内不计利息的退还给乙方。补充条款第十四条第2款约定：无论因任何原因导致本合同解除的，乙方应当在甲方发出书面通知之日起十日内配合甲方按照房地产主管部门或其他机构的要求办理完毕本合同解除及本合同注销登记手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、办理公证手续(如需)、到房地产主管部门办理注销合同登记备案手续等；如乙方未在前述规定内配合甲方办理前述注销登记手续，则甲方有权拒绝在本合同或双方另行约定的退款期限内向乙方返还应当返还的各种款项；如乙方逾期签署、提交或办理前述手续，每逾期一日，须按该房屋总价款万分之三向甲方支付违约金。补充条款第三十二条约定：预售合同及补充条款规定由一方发给另一方的任何通知，必须以书面形式送达；双方均保证其在本条如下所提供的通讯地址、电话号码的真实性和可靠性，双方均按本合同所列电话、地址进行联络；任何一方所留地址不详造成通知无法送达的，相关责任均由过错方承担；若有变更，应提前七(7)日以书面形式通知对方，任何一方若有两人或多人，任何通知向其中一人发出即视为向该方全体发出，乙方左起容通讯地址为福建省宁德市蕉城区蕉城南路XXX号；任何通知或其他通讯在下列情况下均被视为已送达：如以邮递形式送至上海市以内地址，于投寄该文件三日后视为送达，如以邮递形式送至上海市以外且在中华人民共和国境内的地址，于投寄该文件五日后视为送达，如以当面递交形式递送的，于收件人签收时视为送达。同日，被告签署《确认函》一份，确认预售合同及补充条款的签署均为其真实意思表示并已充分了解预售合同及补充条款中有关对买受人责任和义务的约定，预售合同及补充条款中没有不合理地减轻或免除应由出卖人承担的责任，也没有不合理地加重买受人的责任、排除买受人主要权利的内容。合同签订后，被告按约支付房款708750元。因被告未按约支付第三期房款XXXXXXX元，原告分别于2015年1月23日、2015年3月17日按照补充条款约定的通讯地址向被告发送催款通知，要求被告在接函之日起7日内，将应付款项及逾期付款违约金全额支付原告。2015年5月19日，原告按照补充条款约定的通讯地址向被告发送《解除合同通知书》，通知其双方签订的预售合同于该通知出具日期即解除，要求被告在收到本通知后3日内至原告售楼处办理预售合同解除及网上备案撤销手续。该通知书由案外人左某某于2015年5月21日代收。因被告届时未至原告处办理相关手续，原告涉讼。另查，补充条款第十四条第2款关于逾期办理注销手续的违约责任未以醒目文字进行特别说明，被告称在签署预售合同及补充条款时原告也未进行提示。审理中，被告称其因户籍地原因未能申请银行贷款。原告表示合同解除后，被告已支付的房款同意在扣除违约金后予以返还。以上事实，有《上海市商品房预售合同》及补充条款、确认函、催款通知、解除合同通知书、邮寄及签收凭证等书证以及当事人陈述为证，事实清楚、证据充分，依法予以认定。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，本院予以确认。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告未按约支付房款，原告按照合同约定行使解除权合法有据，双方签订的合同于解除通知到达之日解除。原告按照约定的通讯地址向被告寄送解除通知，即便不是被告本人签收，也可按照约定在寄出五日后视为送达，故双方的预售合同于2015年5月25日解除。合同解除后，被告理应配合原告办理备案登记的注销手续，原告理应返还被告已支付的房款。合同因被告违约而解除，原告主张解约违约金合法有据，但合同约定的违约金过高，本院酌情确定被告应按总房款的10%给付违约金236250元。关于原告主张的逾期办理注销备案登记手续的违约金，合同正文中并未约定，原告也未就补充条款中关于逾期办理备案撤销手续的违约责任进行特别提示或说明，该违约责任条款系原告拟定，且加重了被告的责任，要求被告承担该项违约金不符合公平原则，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告上海和雅房地产开发有限公司与被告左起容于2014年1月3日签订《上海市商品房预售合同》于2015年5月25日解除；二、被告左起容应于本判决生效之日起十日内给付原告上海和雅房地产开发有限公司解约违约金人民币236250元；三、被告左起容应于本判决生效之日起十日内协助原告上海和雅房地产开发有限公司办理上述预售合同的备案注销手续；四、原告上海和雅房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告左起容购房款人民币708750元；五、驳回原告上海和雅房地产开发有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10197元，减半收取5098.50元，由被告左起容负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 刘燕枫
二〇一六年五月二十四日
书记员 居晓雯
附：相关法律条文
附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。