湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂05民终809号
上诉人（原审原告）：宜昌安泰房地产营销策划有限公司，住所地宜昌市西陵区樵湖一路B-005号门面。统一社会信用代码：91420500070756444A。
法定代表人：周盛，该公司总经理。
委托诉讼代理人：童成祥，湖北夷陵律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：潘玫，女，1968年9月24日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。
被上诉人（原审被告）：李祖成，男，1976年1月20日出生，汉族，无固定职业，住宜昌市西陵区。
被上诉人（原审被告）：林媛，女，1977年1月1日出生，汉族，无固定职业，住宜昌市西陵区。
上诉人宜昌安泰房地产营销策划有限公司（以下简称安泰公司）、潘玫因与被上诉人李祖成、林媛房屋买卖合同纠纷一案，不服葛洲坝人民法院（2017）鄂0592民初657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
安泰公司上诉请求：撤销一审判决，改判李祖成、林媛和潘玫支付佣金三万元并承担全部诉讼费用。其主要事实与理由：李祖成、林媛和潘玫达成的调解协议不能约束安泰公司。安泰公司与李祖成、林媛及潘玫签订的房屋买卖合同仍然有效。该合同中明确约定不得以任何理由解除合同，否则应支付总房款2%的佣金。依据《合同法》中关于居间合同的规定，委托人应按合同约定支付报酬。
潘玫的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回安泰公司对潘玫的全部诉讼请求。其主要事实与理由：一审法院未查明房屋买卖合同的违约方，属于认定事实错误。诉争房屋买卖合同的违约方是李祖成和林媛。房屋买卖合同第五条对佣金支付的约定很清楚，应按合同约定支付佣金，而不是按当事人平均负担居间人的报酬。房屋买卖合同即使被解除，也不影响合同中结算和清理条款的效力，佣金支付条款依然有效，该佣金应由违约方李祖成和林媛支付。
被上诉人李祖成、林媛服从一审判决。
安泰公司向一审法院起诉请求：判令李祖成、林媛和潘玫支付佣金三万元整并承担案件诉讼费用。
一审判决认定事实：2017年3月5日，安泰公司（丙方）与李祖成、林媛（甲方）、潘玫（乙方）签订了《房屋买卖合同》，约定：潘玫以总费用1580000元购买李祖成、林媛所有的位于宜昌西陵区××号房屋，此外不再支付任何房屋交易相关及佣金等相关费用；签订协议时潘玫支付给李祖成、林媛该房屋的定金20000元；李祖成、林媛收取房屋款1500000元整；该房屋交易所有费用80000元整；合同一经签订后，双方不得以任何理由解除合同，甲方违约，退还乙方定金，还需赔偿乙方总房款的15%的违约金，同时应支付中介方按总房款计算的2%的佣金。乙方违约，甲方有权解除合同，甲方已收取定金不退，也还需赔偿甲方总房款的15%的违约金，并应付中介方总房款2%的佣金；该房屋交易的程序由丙方代办《不动产权证书》等全套相关手续。在交易过程中，李祖成、林媛与潘玫发生纠纷，潘玫于2017年7月19日向葛洲坝人民法院提起诉讼，要求解除双方签订的《房屋买卖合同》并要求李祖成、林媛返还定金、赔偿违约金。庭审过程中，双方达成调解意见：解除潘玫与李祖成、林媛签订的《房屋买卖合同》；李祖成、林媛于2017年9月11日返还潘玫定金20000元，并补偿潘玫22500元。
一审法院认为，诉争《房屋买卖合同》系包含房屋买卖内容和居间服务内容的合同。安泰公司依据该合同主张佣金，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”的规定，本案法律关系应为居间合同纠纷。安泰公司以《房屋买卖合同》中约定的“谁违约，谁承担总房款2%的佣金”来主张3万元佣金，而潘玫与李祖成、林媛也均依据“谁违约，谁承担佣金”来抗辩是对方违约，主张应由对方承担佣金。从查明事实可以看出，潘玫与李祖成、林媛之间的房屋买卖合同纠纷经诉讼调解已达成解除合同的合意，法院并未认定谁违约，故本院认为本案中并不适用《房屋买卖合同》中的该款约定。我国合同法关于居间合同的有关规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。虽然安泰公司促成潘玫与李祖成、林媛签订了《房屋买卖合同》，但合同约定安泰公司的义务并不仅限于促成买卖双方签订房屋买卖合同，而是促成买卖双方完成房屋的交易过户手续，达到买卖房屋的最终目的。现经安泰公司的居间介绍，虽促成潘玫与李祖成、林媛签订了房屋买卖合同，但该合同最终并未实际履行，潘玫与李祖成、林媛通过安泰公司买卖房屋的目的并未实现，且买卖合同后续应由安泰公司负责办理过户手续等事务亦因此已经免除，安泰公司的合同义务并未完全履行，故安泰公司仅依据其已促成了买卖双方签署了房屋买卖合同，即主张全额支付佣金显失公平。但鉴于安泰公司在为潘玫与李祖成、林媛提供居间服务过程中确实花费了一定的人力、物力，结合该案的实际情况，并根据公平原则，酌情确定由潘玫与李祖成、林媛向安泰公司支付居间服务费3000元。基于上述理由，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四百二十四条、第四百二十六条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、李祖成、林媛支付宜昌安泰房地产营销策划有限公司居间服务费1500元。二、潘玫支付宜昌安泰房地产营销策划有限公司居间服务费1500元。三、驳回宜昌安泰房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。一审法院并同时决定一审案件受理费550元，减半收取275元，由李祖成、林媛负担137.50元，潘玫负担137.50元。
二审中，各方当事人均未提交新的证据。
本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。
本院认为：1、居间合同的订立以委托人与居间人之间的相互信任为前提，居间合同是一种特殊的委托合同，委托合同中任意解除权的规定应当适用于居间合同。换言之，合同法中对于居间合同专门设置的法律规则，相对于委托合同的规定，属于特别规定。因此居间合同在进行法律适用时，仅在法律对其未设专门规定时，才适用委托合同的相关规定。依据《中华人民共和国合同法》第四百一十条：“委托人或者受托人可能随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”的规定，相对于居间合同而言为一般规则，法律对此并无其他规定。从委托合同和居间合同相关法律规定的关系来看，亦应认为居间合同双方当事人有权随时解除合同。
2、合同解除后，宜综合衡量合同履行程度、当事人的过错、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素平衡当事人利益。基于房屋买卖合同没有实际成交且买卖双方当事人并非出于逃避佣金的目的解除合同，一审法院酌情确定应支付安泰公司3000元居间服务费符合本案实际情况，但未考虑合同解除过程中是否有可归责于当事人的事由，违反《中华人民共和国合同法》第四百一十条之规定，应予纠正。潘玫与李祖成、林媛于2017年9月11日在葛洲坝人民法院达成民事调解书，该调解书中虽然并未认定谁是合同违约方，但从调解内容来看，是李祖成、林媛补偿潘玫22500元。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条:“根据日常生活经验法则，能推定出的另一事实，当事人无需举证证明”之规定，从日常生活经验法则能够推断合同的解除应当不可归责于潘玫。若是因潘玫原因导致合同解除，调解内容应是潘玫对李祖成、林媛进行补偿。因此，对潘玫上诉请求不应承担1500元居间服务费的主张予以支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律稍有瑕疵。依照《中华人民共和国合同法》第四百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销葛洲坝人民法院（2017）鄂0592民初657号民事判决；
二、李祖成、林媛支付宜昌安泰房地产营销策划有限公司居间服务费3000元；
三、驳回宜昌安泰房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。
上述判项，于本判决书生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费550元，减半收取275元（宜昌安泰房地产营销策划有限公司已预交），由宜昌安泰房地产营销策划有限公司负担247元，李祖成、林媛负担28元。二审案件受理费1100元（宜昌安泰房地产营销策划有限公司和潘玫各预交550元），由宜昌安泰房地产营销策划有限公司负担550元，李祖成、林媛负担550元。
本判决为终审判决。
审判长 李淑一
审判员 闫玲玲
审判员 张 灿
二〇一八年四月十八日
书记员 朱晓冬