江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民再135号
上诉人（原审被告、再审申请人）：罗前进，男，汉族，1965年5月4日出生，无业，住南京市栖霞区。
委托诉讼代理人：王宁，江苏焯燃律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、被申请人）：邢爱民，女，汉族，1968年12月7日生，无业，住南京市鼓楼区。
原审第三人：吴忠，男，汉族，1968年6月10日生，无业，住南京市玄武区。
上诉人罗前进与被上诉人邢爱民房屋买卖合同纠纷一案，南京市栖霞区人民法院于2011年8月4日作出（2011）栖迈民初字第189号民事判决，已发生法律效力。罗前进不服，向该院申请再审。该院于2016年5月11日作出（2016）苏0113民申4号民事裁定，裁定再审。该院再审期间依据罗前进的申请，追加吴忠为原审第三人参加诉讼，并于2017年8月16日作出（2016）苏0113民再1号民事判决。宣判后，罗前进不服，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人罗前进的委托诉讼代理人王宁、被上诉人邢爱民、原审第三人吴忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人罗前进上诉请求，撤销（2016）苏0113民再1号民事判决，并依法改判。事实和理由：1、再审一审法院认定事实不清。本案原审第三人吴忠超越代理权实施的民事行为并未得到委托人罗前进的事后追认，故吴忠代为出售罗前进房屋的行为应属无效。邢爱民向吴忠支付的15万元不能视为罗前进收到售房款。2、再审一审法院适用法律错误。再审一审法院适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，确认案涉房屋买卖合同有效是错误的。该条规定强调的是出卖人对标的物是否存在权利瑕疵，与合同是否有效无关。而本案中强调的是吴忠作为代理人是否有权代理的问题。故上述法律规定不能作为本案的依据。3、再审一审法院认定邢爱民为善意第三人错误。邢爱民在购房时明知罗前进父母尚居住在案涉房屋中，且案涉房屋只能在罗前进父母去世后才能交付，常人根本不会购买该房，而邢爱民却与无权代理人吴忠签订《南京市房地产买卖契约》，邢爱民显然不是善意第三人。
被上诉人邢爱民答辩称，再审一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。罗前进与吴忠之间签订的委托书与我无关，我按合同约定支付了定金，也在规定期限内支付了首付款；在房产过户时，房屋主管部门也没有提出异议。因此，我是善意第三人。我对罗前进出具给吴忠的委托书上的时间并不知晓，当时去看房时确实有人在房屋内居住，但是不能说里面有人居住就不卖房，这种说法不合常理。我在购房后与罗前进通过电话，与其交涉交付房屋的事，罗前进对此应当是明知的。
原审第三人吴忠述称，罗前进向我借款后一直未归还，故用房屋进行抵押，先后抵押了四次，且四次抵押的内容都是一致的，我有理由相信罗前进是想真实出售房屋的。而事实上罗前进也一直同意我出售房屋，且罗前进是与我一同去公证处公证的，因为我一直找不到罗前进，所在才在公证书日期即将届满之前进行过户的。我一直都是按照罗前进的意思在做事，所以我是有权代理罗前进出售房屋的。请求法院依法判决。
2011年1月22日，邢爱民向南京市栖霞区人民法院起诉请求：判令罗前进将南京市栖霞区燕子矶化工新村16幢4单元302室交付邢爱民并承担本案诉讼费用。
罗前进未到庭亦未提交书面答辩意见。
南京市栖霞区人民法院原一审查明，（一）2006年12月14日，被告罗前进向案外人吴忠出具授权委托书一份，委托吴忠代为办理罗前进名下南京市栖霞区化工新村16幢4单元302室房屋（建筑面积51.39平方米）的转让事宜，委托权限包括：向银行偿还贷款并解除上述房产的抵押权、签订房屋买卖契约、送件、取件、撤件、缴纳有关税费、更换及办理房屋所有权证和土地使用权证、领取售房款、办理公证等，并约定委托期限自2006年12月14日至2007年5月13日。（二）2007年5月11日，案外人吴忠与原告邢爱民签订《南京市房地产买卖契约》一份，将标的房屋以23万元的价格转让给原告邢爱民。买卖契约对于付款方式约定为：于2007年5月11日支付定金1万元，于2007年5月20日前银行贷款支付15万元，在交接房屋、户口迁出后支付余款7万元。买卖契约第五条约定：于2007年6月10日正式交付房屋，甲方（罗前进）应在正式交付房屋前腾空该房屋。同年5月16日，原告邢爱民办理了标的房屋的所有权登记。同年5月10日、5月31日，原告邢爱民分别支付给吴忠购房定金1万元、首付款15万元。后被告罗前进未按合同约定腾房交付，原告也未再支付余款。
南京市栖霞区人民法院原一审判决：被告罗前进于本判决生效之日起十五日内将南京市栖霞区化工新村16幢4单元302室房屋交付给原告邢爱民。
再审一审中，罗前进诉称，原审法院明知其因吸毒被采取强制措施，却未经传票传唤而采取公告送达方式，剥夺其辩论权利，原审判决程序不合法。房屋买卖合同并非其真实意思表示，授权委托书仅仅是作为其偿还吴忠3.5万元借款的担保；被申请人邢爱民并非善意第三人，邢爱民一会儿声称在网上看到，一会儿声称在报纸看到售房信息，自相矛盾；邢爱民与吴忠在购房前即认识，而且邢爱民不关心购房后罗前进的父母何时迁出、户口如何迁出，既未要求与罗前进见面，也未与罗前进通过电话，显然有违常理，正常的购房人是不可能购买这种诸多问题、情况不明且不知何时交付的房屋的；另外，23万元的房价明显低于当时同地段的市场价，尾款7万元邢爱民至今未付，罗前进至今未收到任何对价。公证的授权委托书上罗前进的签署时间应早于2006年12月14日半年左右，故申请鉴定相关事项，并申请追加吴忠为本案第三人。
再审一审中，南京市栖霞区人民法院根据罗前进的申请，依法追加吴忠作为第三人到庭参加诉讼。
围绕当事人的再审请求，南京市栖霞区人民法院再审一审对有争议的证据和事实认定如下：
1、2011年8月4日下午，原审承办人在勘察涉案房屋现场与罗前进母亲的保姆王燕霞谈话时，王燕霞称：“我是罗前进请的保姆，现在房子是罗前进母亲居住，罗前进被抓了，判了2年，在大丰劳改农场。罗前进母亲眼睛看不见了，不能动，躺在床上有20多年了。”根据《强制隔离戒毒决定书》及《解除强制隔离戒毒证明书》，2011年1月2日至2013年1月1日、2013年5月8日至2015年5月7日期间，罗前进均在被强制隔离戒毒，与王燕霞的陈述能够相互印证。据此，原审承办人在已经得知罗前进确切下落的情况下，仍然迳行作出原审判决并直接公告送达，剥夺了当事人的辩论权利，在送达程序上确实存在错误，应予纠正。
2、罗前进认为公证的授权委托书上罗前进的签名应早于2006年12月14日前约半年左右形成，故申请对2006年12月14日《授权委托书》上“罗前进”签名的形成时间与《授权委托书》上空白处填写的内容、日期、笔迹形成时间以及《公证申请及谈话笔录》上“罗前进”签名的真实性和形成时间进行鉴定。南师大司法鉴定中心于2017年1月13日出具南师大司鉴中心[2017]文鉴字第6号鉴定意见书，认为：①署期为“二〇〇六年十二月十四日”《授权委托书》委托人处“罗前进”黑色手写签名字迹的形成时间和该《授权委托书》中其他内容黑色手写字迹的形成时间为同时期。②署期为“二〇〇六年十二月十四日”《公证申请及谈话笔录》落款处“罗前进”黑色手写签名字迹与提供的样本中“罗前进”字迹为同一人书写。③署期为“二〇〇六年十二月十四日”《公证申请及谈话笔录》落款处“罗前进”黑色手写签名字迹的形成时间和署期为“2006年12月14日”《开庭笔录》中黑色手写签名字迹的形成时间为同时期。据此，署期为“二〇〇六年十二月十四日”的《授权委托书》应为罗前进的真实意思表示。
3、案涉的（2006）宁证内经字第119282号公证书所公证的授权委托书中的委托期限不一致：南京市公证处档案馆留存的授权委托书上的委托期限为2006年12月14日至2007年3月13日，而原审原告邢爱民在原审时提交的授权委托书以及不动产登记中心档案馆留存的案涉房屋交易过户时提交的授权委托书上的委托期限均为2006年12月14日至2007年5月13日。罗前进认为邢爱民与吴忠伪造、篡改授权委托书，根据南京市公证处存档的公证书，吴忠在2007年5月11日与邢爱民签订房屋买卖合同时已经超出委托期限，系无权代理，房屋买卖合同应属无效；而本案中，除了过期的授权委托书之外，再无其他证据可以让邢爱民有理由相信吴忠有代理权，因此吴忠的行为也不构成表见代理。邢爱民则认为其作为普通老百姓无法对委托期限作出判断，而且房管局在过户审核时并未对此提出任何异议，其有足够的理由相信授权委托书是真实有效的。吴忠则表示其已记不清当时的情况，因为罗前进多次写过授权委托书，其是按照授权委托书上的委托期限过户的，对其而言，三月过户和五月过户是一样的，其认为两份不同期限的授权委托书都是有效的，因为委托的意思没变。南京市公证处工作人员确认了公证处档案内授权委托书原件的真实性，并表示如委托期限不一致，应以公证处档案上载明的为准；而南京市不动产登记中心档案馆也确认了其存档的经公证的授权委托书的真实性。
4、2010年5月31日，吴忠诉至南京市栖霞区法院，要求罗前进归还借款7万元并支付相应利息。2010年6月9日，该案承办人的助理作了两份工作记录，主要内容是罗前进表示只借到吴忠3.5万元，而且吴忠已经把其房子过户给了他人。吴忠承认出借本金为3.5万元，后因没有还钱，罗前进承诺不按期还钱就还给吴忠7万元，也承诺将房子抵押给吴忠。房子的贷款是吴忠先垫付的。如果罗前进现在还3.5万元并且承担卖房子的费用2万多元，吴忠同意把房子还给罗前进，过户费用由罗前进承担。如果罗前进不同意这样的调解方案，就坚持诉请。2010年7月5日，在该案调解时，罗前进表示：“当时我借他本金3.5万元，利息是一月3500元，借了当时我给了3个月的利息，后来我去了外地，从2006年7月份走到2008年4月回来，因为很长时间没还钱，不好意思就打了7万元的借条。当时他已经把我的房子卖掉了，我不知道。要是知道我也不会打这张欠条。”吴忠则表示：卖房子时“还贷款106370.56元、个人所得税等15180元，转让手续费154.2元，房子卖了23万元。如果房子还给罗前进，贷款、个人所得税、转让手续费用罗前进应当还给我。”2010年7月19日，本院作出（2010）栖迈民初字第580号民事判决书，认为罗前进向吴忠出具7万元的借据，从吴忠陈述，此借条实际为卖房保证金、卖房费用及利息的结算，双方确认欠款7万元，罗前进应按承诺期限归还欠款，故判决罗前进于本判决生效之日起十日内归还吴忠欠款7万元，并自2009年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付本金7万元的利息至本判决确定的还款之日止。该判决书至今未履行。
5、2008年9月23日，罗前进出具《借条》和《承诺》各一份，《借条》载明：“今借到吴忠人民币柒万元正（70000元）”。《承诺》载明：“在年底前还3万元，如果到期还不了，按委托书由吴忠处理房屋，等我母亲百年以后，交接房屋。”
2015年7月25日，罗前进出具《委托书》及《承诺》各一份。《委托书》载明：“今委托吴忠代收已售房屋尾款中的伍万元用于归还其借款。委托人：罗前进。”《承诺》载明：“本人承诺按期归还其借款，如不能吴忠可按委托书向邢爱民收取房屋尾款。承诺人：罗前进。”罗前进认为该《委托书》及《承诺》是其在不知道吴忠超出委托期限出售房屋这一重大事实而担心无法收回房屋、无法按约还款的情况下出具的，系重大误解，不构成对吴忠无权代理的追认。本院认为，结合罗前进在（2010）栖迈民初字第580号案件中的陈述，其于2010年对案涉房屋已出售过户一事已属明知，不存在认识错误，并在此基础上委托吴忠代收尾款，并不属于重大误解。
再审一审查明的其余事实与原审查明事实一致。
南京市栖霞区人民法院再审一审认为，首先，本案中出现了两份委托期限不一致的授权委托书，现有证据均不足以否定其真实性。如果吴忠系有权代理，本案中，案涉房屋买卖合同当然有效。而根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，即使吴忠系无权代理，案涉房屋买卖合同依然有效。其次，罗前进声称合同约定的房价低于当时同地段的市场价，却未提供证据证明，不予采信。邢爱民已经按照合同约定支付16万元购房款（其中15万元采用贷款方式支付），并预留7万元尾款待罗前进户口迁出后再支付，恰恰体现邢爱民在购房事项上的慎重。邢爱民作为普通老百姓，在房屋登记部门未对吴忠提供的授权委托书提出异议的情况下，有理由相信该授权委托书的真实性。而案涉房屋现在也是邢爱民名下唯一住房。即使邢爱民与吴忠购房前已认识，邢爱民已按照合同约定支付相应对价，并办理了过户登记，且无充分证据证明其存在恶意，符合善意第三人的构成要件。再次，罗前进长期吸毒，即使房屋出售时其并不知情，或其不知授权委托书上的委托期限有修改，都不能当然否认购房合同的效力，更何况授权委托书还经过了房产登记部门的形式审查。根据罗前进的自述，其于2010年6月即确定知悉案涉房屋已经出售并过户给他人，却直到2016年1月才申请再审，期间不仅未主张任何权益，反而还出具《委托书》及《承诺》，委托吴忠代收售房款尾款，且鉴定意见也证明卖房是罗前进的真实意思表示。
综上，邢爱民系善意第三人，且已支付对价并实际占有使用案涉房屋，罗前进理应全面履行合同，按照合同约定交付房屋。原审判决实体认定并无错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：维持南京市栖霞区人民法院（2011）栖迈民初字第189号民事判决。原审案件受理费80元、公告费500元，合计580元，由原审被告罗前进负担。
本院再审二审查明，再审一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
另查明，吴忠在办理案涉房屋过户给邢爱民之前，为罗前进垫付银行贷款106370.56元、个人所得税等15180元，转让手续费154.2元，合计121704.76元。
本案再审二审的争议焦点为：1、吴忠代表罗前进处分涉案房屋是否属于有权代理；2、邢爱民买受案涉房屋的行为是否属于善意第三人。
关于第一个争议焦点，本院再审二审认为，罗前进因向吴忠借款后未能归还，而以其名下的案涉房屋抵押给吴忠作为履行还款的担保，并向吴忠出具了委托吴忠处分案涉房屋的《授权委托书》，虽然房管部门存档的《授权委托书》日期和公证处存档的《授权委托书》日期不一致，但罗前进在2010年6月即已知晓吴忠代其出售案涉房屋的事实，但罗前进并未对此提出异议，反而在2015年7月25日再次向吴忠出具《委托书》，委托吴忠代收已售房款5万元用于归还其借款，据此应当认定罗前进对吴忠以委托代理人身份出售案涉房屋的行为是认可的，吴忠出售罗前进名下房屋的行为应属有权代理行为。
关于第二个争议焦点，本院再审二审认为，吴忠向邢爱民出售案涉罗前进名下房屋时，向邢爱民出示了罗前进的《授权委托书》，在房屋登记部门未对吴忠提供的授权委托书提出异议的情况下，根据《授权委托书》的内容，邢爱民有理由相信吴忠有权出售该房屋，且邢爱民已按约履行了支付购房款的义务。罗前进主张房屋出售价格远低于当时的市场价格，因此可以认定邢爱民与吴忠存在恶意串通损害其利益，但罗前进在再审一、二审期间，均未提交相关证据证明当时同地段二手房出售价格远高于双方的交易价，本院对其主张不予采信。现有证据不足以证明吴忠与邢爱民之间的交易行为存在恶意串通，并因此损害了罗前进的权益，故邢爱民买受案涉房屋的行为符合善意善意第三人的法律构成要件。
综上，再审一审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。上诉人罗前进的上诉理由不能成立，本院再审二审不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民再1号民事判决。
本案再审二审案件受理费80元，由上诉人罗前进负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈亚峰
审判员 李 伟
审判员 于俊涛
二〇一七年十二月十二日
书记员 唐俊芳
速录员 王嘉玉