浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终1562号
上诉人（原审原告、反诉被告）：郭子瑞，女，1986年10月22日出生，汉族，住浙江省义乌市，现住浙江省义乌市。
委托诉讼代理人：张国阳，浙江容海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：金华市中升房地产有限公司，住所地浙江省金华市金东区曹宅镇工业园区。
法定代表人：叶松柳，执行董事。
委托诉讼代理人：陆云英，浙江金兰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：柳新加，浙江金兰律师事务所实习律师。
上诉人郭子瑞因与被上诉人金华市中升房地产有限公司（以下简称中升房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省金华市金东区人民法院（2016）浙0703民初3269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郭子瑞上诉请求：一、撤销一审判决第三项，依法改判或发回重审；二、本案一、二审受理费用由中升房地产公司承担。事实与理由：一、原判决认定：“中升房地产公司解除了与郭子瑞的房屋买卖合同，如未经郭子瑞同意解除预告登记，势必影响中升房地产公司对该房屋的处分。故郭子瑞应在合同解除后主动申请解除预售登记，但郭子瑞未向金华市不动产登记中心或中升房地产公司申请解除预售登记，致使涉案房产因市场价格下跌造成损失”认定错误。根据《物权法》第二十条第二款之规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。郭子瑞与中升房地产公司签订的《商品房买卖合同》在2014年9月29日已经解除，那么双方的债权在2014年9月29日就已经灭失，预告登记已经失效。那么，该预告登记已经不具有预告登记的法律效力，中升房地产公司完全可以自主申请撤销该预告登记或另行处分该房屋。而且，在庭审过程中，郭子瑞已经说明解除预告登记郭子瑞一方无法完成，到不动产登记中心进行预告登记的解除需双方到场办理。同时，根据谁主张谁举证的原则，应由中升房地产公司提供证据证明其已经向金华市不动产登记中心申请过预告登记，因郭子瑞的原因导致预告登记不能解除，如中升房地产公司未能提供证据证明的，则应由其承担举证不能的法律后果。原审法院将解除预告登记的义务归责于郭子瑞没有合理依据。二、原审法院证据采信错误。原审法院作出判决的依据是（苏通）金土地义司（2016）（房估）字第121号房地产评估报告，但该房地产评估报告内容失真，评估程序也不合法。该评估报告由江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司义乌分公司评估，评估人员的执业单位是江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司，执业人员并非是鉴定机构单位人员，且在评估报告中也未附上评估公司的评估资质材料。在评估报告中，鉴定时点为2016年11月25日，但双方的合同解除时间实际是在2014年9月29日，如果要鉴定房屋价格下滑的，也应以2014年9月29日为鉴定时点。该评估公司出现了房屋土地使用性质、年限记载错误，也未对房屋进行实地的测量。所以，该价格评估报告内容严重失真，评估程序明显违法，不能作为本案的定案依据。另，本案所涉的房屋的价格并没有下跌，中升房地产公司也没有降价销售，所谓的评估价不等于成交价，两个属于不同概念。双方在商品房买卖合同中约定的是成交价，将两者完全不同概念和计价方式的价格进行差价对比显然是错误的。并且，中升房地产公司所主张的房价下滑损失并没有实际产生，该损失也不是必然的直接损失。综上，请求支持郭子瑞的上诉请求。
中升房地产公司辩称：一、依据《浙江省国有土地范围内房屋登记实施细则》第四条规定，房屋权利合法来源证明中记载的房屋权利人为登记申请人；第二十七条规定预告登记后，权利消灭或者自能够进行房屋登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效，预告登记申请人应当申请注销预告登记。所以本案即便债权消灭，房产登记之日3个月内本案的登记申请人就是郭子瑞，郭子瑞没有进行预告登记申请，违反法定义务。没有履行法定义务，应当承担违约责任，所以给中升房地产公司造成的损失应当承担赔偿责任。二、按照法律规定，分公司是总公司的分支机构，是总公司的一个组成部分，江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司义乌分公司作出的鉴定是合法有效的。原来鉴定上面有笔误已经更正了，所以鉴定评估报告也是合法有效的。三、我们整个项目当时都已经卖掉了，现在因为房屋降价有很多争议，因为购房者从2014年-2015年都在信访，房地产公司考虑社会问题不敢降价，降了以后对原来销售出去的房屋无法交代，所以确实没有降价销售。但没有降价房屋就销售不出去，我公司就没有机会。按照法律规定，房屋有无降价可以通过市场评估，这个评估是合法有效的。所以按照法律规定应当对评估作出认定。房屋放10年销售肯定不降价，但是成本早就没有了，市场上不降价，我们还是存在损失的。如果降价销售肯定有人要，钱就可以收回，所以我方的损失就在这里，故一审判决是正确的，请求驳回上诉，维持原判。
郭子瑞向一审法院起诉请求：1、确认郭子瑞与中升房地产公司于2013年12月1日签订的《浙江省商品房买卖合同》于2014年9月29日解除；2、判令中升房地产公司立即归还郭子瑞购房款255000元及利息35402.5元（利息按照银行同期贷款利率4.9%自2013年10月21日暂计算至2016年8月21日止，以后利息另算），共计290402.5元，3、本案受理费由中升房地产公司承担。
中升房地产公司反诉请求：1、解除中升房地产公司与郭子瑞于签订的《浙江省商品房买卖合同》；2、郭子瑞赔偿中升房地产公司因违约造成的利息损失377869.52元（从2013年12月7日至2016年的10月24日以本金589000元按照银行同期贷款利息的4倍计算，其他的利息算至解除预告登记之日）及房价下滑损失260900元；3、郭子瑞承担反诉诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年12月1日，郭子瑞与中升房地产公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份及相关附件。合同约定：第一条、出卖人（中升房地产公司）以出让方式取得位于金华市××东区经济开发区华金街××、××以北，编号为303-28-28-828号的地块的建设用地使用权。载明该建设用地使用权来源的批准文件或合同是金市国用（2012）第303-05764号。该地块总土地面积为116371.36平方米。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，（建设项目名称）现定名为都市豪园（二期）。建设工程规划许可证号为建字第330704201300036号，施工许可证号33070220130621H101。第二条、郭子瑞购买的商品房为预售商品房。第三条、郭子瑞购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一），为本合同第一条规定的项目第8幢1单元306号房，建筑层数地上18层，地下2层，该商品房位于第3、4层。……第五条、计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第3种方式，计算该商品房价款（货币单位人民币）：3.按套（单元）计算，该商品房总价款为捌拾肆万贰仟元整（￥：842000元）。第七条、付款方式和期限买受人按下列第3种方式按期付款：银行按揭（公积金）贷款支付；2013年11月10日之前支付人民币贰拾伍万叁仟元，2013年12月7日之前到出卖人指定的银行办妥按揭贷款手续，贷款金额为人民币伍拾捌万玖仟元。贷款（办公积金借款）的费用由买受人承担，逾期未办妥的按本合同第八条逾期付款处理。4、特别约定（1）、买受人如需办理贷款的，应该出卖人通知备齐贷款的相关材料，按指定时间和地点办理有关手续，如买受人未征得出卖人同意擅自拖延或拒绝办理有关手续的，应参照本合同第八条承担违约责任。（2）、买受人在办理银行按揭贷款、公积金贷款时，如果实际的贷款额度低于买受人申请的贷款额度时，买受人应在贷款额度确定后三十日内一次性向出卖人付清贷款差额。否则参照本合同第八条承担违约责任。（3）、若因买受人所提供资料不符合贷款银行的贷款条件或国家政策调整因素，而使银行不同意贷款的，买受人应在出卖人通知后的五天内前来办理变更付款方式手续，逾期付款责任按照本合同第八条执行。第八条、买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期不超过30日，自本合同规定的应付款项之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；②逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之五（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际付款款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际付款的差额确定。2、非因出卖人原因，买受人不得退房。若买受人要求退房，经出卖人同意，买受人应按总房价款的5%承担退房违约责任。……第十六条、关于产权登记的约定购买商品房，当事人可以申请预告登记。就该商品房预告登记有关事项，当事人约定于附件五。……合同还对其他事项进行了约定。合同附件五：有关购买该商品房预告登记的约定根据《房屋登记办法》有关规定，预购商品房或购买商品房现房，当事人可以申请预告登记。就乙方购买商品房有关预告登记事项，双方约定如下：一、本商品房为预售商品房，由出卖人与买受人向当地房屋登记机构申请预告登记。二、由出卖人与买受人共同申请预告登记的，双方约定于商品房买卖合同（预售）备案之日起30日内申请登记。附件五还对其他事项进行了约定。在合同签订前的2013年11月10日、11月21日，郭子瑞支付了合同约定的首付款253000元和封洞费2000元。2013年12月11日，双方办理了商品房预告登记，此后办理商品房预售备案登记。郭子瑞在合同签订后，出于自身考虑曾多次向中升房地产公司提出解除合同，但中升房地产公司未予同意。2014年9月14日，中升房地产公司向郭子瑞发出《催告函》。该函限郭子瑞于最迟在2014年9月24日前办理贷款手续，逾期将按约定解除双方合同并承担相应的违约责任。郭子瑞收到该函后未办理按揭或公积金贷款手续。2014年9月29日，中升房地产公司向郭子瑞发出《解除〈浙江省商品房买卖合同〉通知书》。该通知书告知郭子瑞因在中升房地产公司发出书面催告函后未办理贷款手续，依据合同第八条规定解除《浙江省商品房买卖合同》，并告知违约金从房款中直接扣除，如不足将通过法律途径追究违约责任。双方解除合同后，郭子瑞未向金华市不动产登记中心或中升房地产公司要求解除商品房预告登记。2016年8月30日，中升房地产公司申请法院依法对涉案房屋因市场价格下跌造成的损失进行评估，原审法院审核后依法予以准许并委托江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司（义乌分公司）进行评估。该公司于2016年11月30日出具了（苏通）金土地义司（2016）（房估）字第121号房地产估价报告。2016年12月29日，该公司对评估报告中的部分笔误及其与评估结果的关联性作出了《关于都市豪园G8幢1-306室住宅房地产评估报告更正函》。该报告认为，估价对象地产于价值时点（2016年11月25日）市场价值为58.11万元。为此，中升房地产公司交纳了评估费1800元。
一审法院认为：中升房地产公司在双方签订合同前已接受郭子瑞交纳的首付款及封洞费合计255000元，并在此后签订《浙江省商品房买卖合同》及其附件，故合同及其附件系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方均应按合同约定履行。因周边环境可能对其居住造成不利影响考虑郭子瑞曾要求解除合同的请求，但中升房地产公司未予同意，郭子瑞未在合同约定的时间办理按揭或公积金贷款，在中升房地产公司催告后未仍未办理按揭或公积金贷款，此后中升房地产公司向郭子瑞发出解除合同通知函，郭子瑞未对解除合同表示异议，庭审中双方均要求确认解除合同，故对双方要求确认于2014年9月29日解除合同的请求，依法予以支持。但合同解除后，中升房地产公司应依法退还郭子瑞已支付款项而未返还，故中升房地产公司从合同解除之日起应返还房款255000元并按中国人民银行同期同档次贷款利率计付利息。预告登记是预告登记的权利人为保障将来实现物权，按约定向登记机构申请的登记。本案中，经双方对买卖房屋预告登记后，未经预告登记的权利人郭子瑞的同意而处分该房产的，不发生物权效力。中升房地产公司解除了与郭子瑞的房屋买卖合同，如未经郭子瑞同意解除预告登记，势必影响中升房地产公司对该房屋的处分。故郭子瑞应在合同解除后主动申请解除预售房登记，但郭子瑞未向金华市不动产登记中心或中升房地产公司申请解除预售房登记，致使涉案房产因市场价格下跌造成损失，故对中升房地产公司提出因郭子瑞未申请预售房登记解除所造成的损失的请求，依法予以支持。2014年9月14日发出的催告函系中升房地产公司向郭子瑞对合同约定按揭或公积金贷款办理时间的催告，并非对按揭或公积金贷款办理时间的另行约定，故对郭子瑞提出评估时间点应从2014年9月29日起计算的辩解，不予采纳。因现房价的评估系确定评估日涉案房屋的价格，且郭子瑞未提供房屋因赠送面积使房屋面积增加的证据，故对郭子瑞提出的面积赠送等因素对房价影响的辩解，不予采纳。江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司（义乌分公司）已对所作出的（苏通）金土地义司（2016）（房估）字第121号房地产估价报告中的笔误部分进行了更正并对其评估结果的关联性作出了解释，故结合该更正函，该报告程序合法、内容客观公正，其评估结果依法予以采纳，可以作为确定中升房地产公司损失的依据。依据合同对房款的约定，结合该评估报告，该房屋价格下跌为842000元-551100元=260900元。中升房地产公司按合同约定行使解除权，郭子瑞应依合同约定承担违约责任。但中升房地产公司以合同约定的违约金不足以弥补其损失而要求赔偿损失，评估报告所计算房价损失系从签订合同时至评估日的房价损失，中升房地产公司的多项请求之和超过郭子瑞在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故权衡双方的责任、合同约定等客观情形，对中升房地产公司请求要求赔偿利息损失及房价损失的请求，部分予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认郭子瑞与中升房地产公司签订的《浙江省商品房买卖合同》及其附件于2014年9月29日解除。二、由中升房地产公司于判决生效后十日内返还郭子瑞房款及封洞费合计255000元，并支付从2014年9月29日起按中国人民银行同期同档次贷款利率计算至判决确定履行之日止的利息。三、由郭子瑞赔偿中升房地产公司损失260900元，款于判决生效后十日内履行完毕。四、驳回中升房地产公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费2828元（郭子瑞已预交，减半收取），反诉受理费5094元（中升房地产公司已预交，减半收取），评估费1800元，由郭子瑞负担2278元，由中升房地产公司负担5644元。
二审中，郭子瑞提供以下证据：
1、录音及文字整理资料（1）、名片1份、照片5张、通话详单2页（复印件），证明：1、都市豪园的商品房系按套计价，实际使用面积远大于登记面积。2、截止2017年1月19日，都市豪园的房屋销售仍按开盘原价出售，房产并未降价；3、截止2017年1月19日，都市豪园仍有各种房型商品房出售。
2、录音及文字整理资料（2）、通话详单共11页（复印件），证明：1、都市豪园房屋房价未跌，2、2014年9月29日双方解除合同后，郭子瑞多次要求中升房地产公司退款，中升房地产公司拒绝退房、退款；3、房屋预告登记均由中升房地产公司代为办理。
3、催告函（2015年11月19日）1页（复印件），证明：1、2015年11月19日，中升房地产公司催告郭子瑞办理贷款；2、合同解除后，中升房地产公司仍要求郭子瑞办理购房贷款，拒绝退房、退款。
4、产权人不动产信息查询记录5页（复印件），证明截止2016年9月22日，都市豪园尚有70套房屋未出售，本案所涉房屋未能销售并非必然是预告登记的原因造成。
中升房地产公司质证认为，证据1，我公司确实有施振雄这个人，但他所讲的话只能代表其个人，并不能够代表公司，公司内部很多情况他是不了解的。我公司认可现在房屋确实没有降价销售，因为房价下跌购房人一直在信访诉讼，我公司也不敢降价处理。现在销售的房屋很多都是当时已经有预定，现在谈妥收回来的房屋，那时候都已经销售完成了，现在扫尾的房屋是以前就谈好的。证据2，能够体现出我公司销售人员给郭子瑞打电话，而且打电话的时候一审已经判决我方胜诉。我公司是想减少对方的损失跟她商量房屋拿回来卖，对他们损失更少一点。对证据3的真实性无异议，我公司还是希望郭子瑞能够及时履行合同，所以还催她是否可以继续履行合同，因为预告登记没有撤销，双方的违约责任、赔偿责任没有谈好，并不是谈好了还不给退钱。对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，事实上这些房屋都已经卖掉，都有预告登记，有些房产证都已经拿到了，所以不能达到郭子瑞的证明目的。
中升房地产公司提供以下证据：《浙江省商品房买卖合同》5份（复印件），证明郭子瑞提供的产权人不动产信息查询记录前面5条的房屋已经预告登记了，房屋已经出售的事实。
郭子瑞质证认为，对该组证据的真实性有异议，这组证据与房产登记部门的查询信息不一致，应以产权登记信息为准。对这组证据与本案的关联性也有异议，不能证明中升房地产公司的待证事实。
上述证据，本院认证如下：郭子瑞提供的证据1、2中升房地产公司未否认录音的真实性，证据3中升房地产公司对真实性无异议，故对三份证据的真实性予以认定；证据4系相关行政机关出具的信息查询记录，真实性予以认定。中升房地产公司提供的《浙江省商品房买卖合同》与本案缺乏直接关联性，本案中不予认定。
经审理查明，涉案房屋的预告登记由郭子瑞委托中升房地产公司统一办理。2015年11月19日，中升房地产公司给郭子瑞发《催告函》，要求郭子瑞最迟在2015年11月30日前办理涉案房屋贷款手续。除上述事实外，原判认定的其他事实，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条的规定，当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。当事人可以约定一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失，可以请求法院予以增加。本案中，郭子瑞在交纳了首期房款及封洞费255000元之后，出于自身考虑要求解除合同，且未按照合同约定履行后续付款义务。按照双方签订的商品房买卖合同第八条约定，“非因出卖人原因，买受人不得退房。若买受人要求退房，经出卖人同意的，买受人应按总房价款的5%承担退房违约责任。”2014年9月29日，中升房地产公司向郭子瑞发出解除合同通知，郭子瑞也无异议，故双方合同解除。中升房地产公司未提供充分证据证明约定的违约金计算数额低于合同解除时造成的损失。因办理房屋预告登记手续是买受人委托中升房地产公司统一办理，中升房地产公司亦未提供证据证明其在合同解除后已通知郭子瑞办理解除预告登记手续而郭子瑞未予配合。虽作为原购买人郭子瑞有义务配合中升房地产公司办理注销手续，但结合2015年11月19日中升房地产公司仍要求郭子瑞办理涉案房屋贷款手续的情况，可认定未及时办理解除预告登记的责任在于中升房地产公司，故其主张郭子瑞赔偿房价下跌的损失，依据不足。按双方合同约定的违约金计算办法，郭子瑞应赔偿中升房地产公司违约金42100元。另，考虑双方利益平衡，中升房地产公司退还郭子瑞已付房款及封洞费255000元的利息应从起诉之日（2016年8月4日）起算。
综上所述，郭子瑞的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持浙江省金华市金东区人民法院（2016）浙0703民初3269号民事判决第一项；
二、撤销浙江省金华市金东区人民法院（2016）浙0703民初3269号民事判决第二、三、四项及诉讼费负担部分；
三、由金华市中升房地产有限公司于本判决生效后十日内返还郭子瑞房款及封洞费合计255000元，并按中国人民银行同期同档次贷款利率支付从2016年8月4日起至实际履行之日止的利息；
四、由郭子瑞于本判决生效后十日内赔偿金华市中升房地产有限公司违约金42100元；
五、驳回郭子瑞的其他诉讼请求；
六、驳回金华市中升房地产有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉受理费2828元（减半收取），反诉受理费5094元（减半收取），评估费1800元，由郭子瑞负担1268元，由金华市中升房地产有限公司负担8454元；二审案件受理费5214元，由郭子瑞负担680元，由金华市中升房地产有限公司负担4534元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 良 飞
审 判 员 陈 旻 尔
审 判 员 王孜力哈
二〇一七年七月十八日
代书记员 吕 倩 茜