山西省黎城县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）黎民初字第470号
原告杨某甲，女，1951年10月22日出生，汉族，黎城县黎侯镇人，黎城县电影公司退休职工，现住黎城县黎侯镇西关村。
被告杨某乙，男，1948年9月14日出生，汉族，黎城县黎侯镇东关村人，黎城县运输公司退休职工，现住黎城县黎侯镇东关村东寺脑18号。
被告申某甲，男，1956年7月19出生，汉族，黎城县程家山乡段家庄村人，务农，住原籍。
委托代理人申某乙（被告申某甲之子），男，1980年10月17日出生，汉族，黎城县程家山乡段家庄村人，务农，现住黎城县东关村东寺脑**号。
被告申某乙，基本情况同上。
原告杨某甲与被告杨某乙、申某甲、申某乙确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告杨某甲及被告杨某乙、申某乙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告杨某乙于1985年5月23日经黎城县人民法院调解离婚，调解将位于东关村东寺脑18号一套房产的北房西三间归原告所有，东两间归被告所有，门楼、厕所系伙。之后，被告杨某乙在双方共有的院落里盖了两间南房，还向房管局申请办理了房产证。原告发现后及时向有关部门反映，黎城县城镇房屋所有权登记发证办公室登报声明被告的房产证作废，但由于发证机关没有及时收回作废的房产证，2013年，被告杨某乙又以作废的房产证为据将该房产无权处分给被告申某甲、申某乙。同时，被告杨某乙还隐瞒实情欺骗黎侯镇东关村村民委员会为三被告出具了房屋买卖草契，后经东关村委调查了解后登报声明该草契无效。三被告的房屋买卖行为侵犯了原告的合法权利，故向法院提起诉讼，恳请判令：确认三被告之间的房屋买卖合同无效。
被告杨某乙辩称，1、杨凌云是房产共有人，应追加其为被告参加诉讼。2、房产证和草契已经声明作废，原告要求确认买卖合同无效，应提供被告的房屋买卖合同。3、被告在院落内盖有两间南房，还领取了房产证，这是事实。1985年，原被告离婚时，经法院调解双方达成口头协议，原告多分得一间北房，被告可以在院内的基地修建房屋，所以，离婚调解书里只写了门楼、厕所系伙，未写院落系伙。原告对门楼、厕所有使用权，院落内的宅基地使用权属于被告所有。被告的房产证是否作废，被告不清楚。被告认为房管局的发证档案不能作废，房产证具有法律效力，房产属于被告所有，被告有权自由处分，原告无权干涉。原告没有证据证明院落属于共同共有，所以，原告在院落内加盖的一间小房对被告构成侵权，被告要求原告赔偿经济损失5000元。4、1989年，原告已就院落分割问题向法院提起过诉讼，被驳回诉讼请求，原告不服上诉到长治市中级人民法院，该院经现场勘查，维持了原判，故被告1993年在该院落修建南房时，原告并没有提出异议，因为原告知道该院落内的宅基地使用权属于被告。5、被告修建南房是1993年，原告的起诉时间是2013年9月份，已经超过20年的诉讼时效。综上所述，应驳回原告的诉讼请求。
被告申某甲辩称，1、被告认为被告杨某乙的房产证合法有效。2、被告与杨某乙之间是抵押还款，而非房屋买卖。3、原告于1986年在院内加盖了一间小房，收益20余年，原告的侵权行为在先，具体情况由被告杨某乙处理。
被告申某乙辩称，原告无权起诉被告，被告与本案无关联，原告起诉被告属于无理取闹，应赔偿被告误工费2000元、名誉损失费500元、侵犯人权费2000元、精神抚慰金500元、交通费500元，共计5500元。
本案的争议焦点是：原告要求确认三被告之间的房屋买卖合同无效有何事实根据及法律依据。
针对争议焦点，原告提供了以下证据：
1、2002年10月18日的黎城报一份，该报声明黎城县城镇房屋所有权登记发证办公室给东关村杨某乙颁发的证号为99-191房屋所有权证，地号为1005018权属证作废。证明被告杨某乙用作废的房产证与被告申某甲进行房屋买卖，属于无效行为，房屋的实际使用人申某乙应搬离所占用的被告修建的南房及原告所建的饭棚。
2、2013年8月10日的黎城报一份，该报声明被告杨某乙与申某甲经东关村委所立草契因当事人隐瞒实情，该草契作废。证明被告申某甲无权占有、使用两间南房，应立即搬离。
3、1992年的集体土地建设用地使用证一份，证明黎城县东关村东寺脑18号房产的院落系原告与被告杨某乙共有。
4、黎城县人民法院（85）民调字第15号调解书一份，证明原告与被告杨某乙离婚时，虽然调解书中只写明门楼、厕所系伙，未写明院落系伙，但也不能证明院落系被告杨某乙所有。
被告杨某乙发表了如下质证意见，证据1不予认可，房管局声明房产证作废，没有被告的签字，应以现有档案为准。证据2不予认可，房屋买卖应以地税局缴税及转移所有权登记为准。证据3批注门楼、厕所、院落系伙，与证据4的调解内容相矛盾，对证据4予以认可，证据3不予认可。
被告申某甲发表了如下质证意见，证据1、3、4，被告不知情。证据2只是后来听说草契作废了。
被告申某乙同意被告申某甲的质证意见。
针对争议焦点，被告杨某乙提供了以下证据：
1、离婚调解书一份，证明调解书中只写明厕所、门楼系伙，没有写院落系伙，所以院落的使用权属于被告，与原被告当时达成的口头协议一致。
2、黎城县房屋发证档案一份，证明被告的房产证虽然作废，但原始档案中有被告的房屋所有权证存根，双方争执房产属于被告所有，被告没有侵犯原告的权利。
3、证人李某某、王某某、冯某某的证明材料各一份，证明被告1993年修建南房两间，1994年在院内打井并挖建菜窖，原告的起诉已经超过诉讼时效。
原告发表了如下质证意见，证据1虽然没有写明院落系伙，但1992年颁发的土地使用证写明院落系伙。被告的房产证已经登报声明作废，也应该存档保存，故对证据2不予认可。证据3不予认可，被告房产证登报作废的时间是2002年，原告的起诉没有超过诉讼时效。
针对争议焦点，被告申某甲提供了以下证据：
1、东关村委的草契一份，证明被告杨某乙与被告申某甲所签订的房屋买卖合同合法有效。
2、东关村委证明材料及杨某乙的证明材料各一份，证明位于东关村东寺脑18号院落的北房东两间、东房两间、南房两间属于杨某乙个人所建财产。
3、杨某乙房产证一份，证明房产证上没有原告所建的饭棚，原告私自搭建，侵犯了被告申某甲的权利，所以，被告申某甲在该饭棚内存放煤球没有侵犯到原告的权利。
原告发表了如下质证意见，草契中的证明人赵某某已经死亡，秦某某的签字也不属实，没有房后邻居的签字。被告买卖房屋时，该院落有原告的一部分，原告却不知情，而且东关村委的草契已经登报声明作废，对证据1不予认可。被告杨某乙修建南房和打井时没有经过原告同意。被告杨某乙没有把房产过户给被告申某甲，被告申某甲没有居住权。因为被告申某乙是实际使用人，所以本案牵扯到了被告申某乙，对证据2不予认可。原告搭建饭棚是生活所需，该房产没有过户给被告申某乙，被告申某乙占用原告的饭棚，构成侵权，对证据3不予认可。
被告杨某乙认为，其与被告申某甲之间并没有签订房屋买卖合同，被告杨某乙是因为欠被告申某甲债务，才将房产抵押给被告申某甲，双方之间并没有签订房屋买卖合同，双方经东关村委起草的房屋买卖草契也已登报作废，房屋买卖应以转移登记为准。被告杨某乙既然没有与被告申某甲之间签订房屋买卖合同，也就谈不上确认合同无效的问题。
根据当事人的举证、质证，本院认证如下：原告的证据1，黎城县城镇房屋所有权登记发证办公室在没有收回被告杨某乙原房产证的情况下，通过登报的方式声明给被告杨某乙颁发的房屋所有权证作废的行为，合法有效，予以采信。证据2，东关村委登报声明作废的行为，是对自己给被告杨某乙及申某甲签订草契行为的否认，予以采信。证据3系黎城县人民政府对原告及被告杨某乙享有东关村宅基地使用权的法律确认，予以采信。证据4及被告杨某乙的证据1系人民法院的生效裁判文书，具有法律效力，予以采信。对被告杨某乙证据2的真实性予以采信，但对其证明内容不予采信。证据3是事实，予以采信。被告申某甲提供的证据1，虽然草契已经登报声明作废，但被告杨某乙与被告申某甲之间的房屋买卖行为并没有因草契的作废而事实上不存在。证据2的房产系被告杨某乙所建，是事实。证据3，被告杨某乙的房产证已经登报声明作废，不具有法律效力。虽然原告在院内私自搭建饭棚，被告申某甲也无权侵占。
经审理查明：原告与被告杨某乙原系夫妻关系，位于黎侯镇东关村东寺脑18号院落一处原为双方的夫妻共同财产。1985年，原告与被告杨某乙经黎城县人民法院调解离婚，离婚时，对双方共有的院落进行了分割，当时院落中的房产有：北房五间，东饭棚二间及门楼、厕所等附属建筑。调解书确定北房东两间及东饭棚归被告所有，北房西三间归原告所有，门楼、厕所双方系伙。1992年，黎城县人民政府为原告及被告杨某乙分别颁发了集体土地建设用地使用证，基地证上批注：厕所、门楼、路、院系伙。1993年，被告杨某乙在院落南面修建了两间南房、打水井一口。1999年，黎城县城镇房屋所有权登记发证办公室为被告杨某乙颁发了房屋所有权证，确认被告杨某乙在院落内的房产为北房二间、南房二间、东房二间（离婚时调解书当中所述的饭棚）。2002年10月18日，黎城县城镇房屋所有权登记发证办公室将被告杨某乙持有的房屋所有权证经黎城报刊登声明作废。因被告杨某乙拖欠被告申某甲借款，2013年6月份，经双方协商，被告杨某乙同意将东关村东寺脑18号院内属于自己的房产抵押给被告申某甲，由被告申某甲之子被告申某乙实际占有使用。同年7月24日，被告杨某乙与被告申某甲就抵押房产达成买卖协议，并经东关村村民委员会写下房屋买卖草契一份，被告杨某乙自愿将自己的六间房产出卖给被告申某甲。此后，原告获知被告杨某乙将房屋出卖他人，遂找东关村委说明情况。同年8月10日，东关村委对该草契以买卖双方当事人隐瞒实情为由，经黎城报刊登声明草契作废。
另查明，原告与被告杨某乙离婚后，原告紧靠自己的北房西三间搭建一简易饭棚，该饭棚现为被告申某乙实际占有堆放煤球。双方离婚后的1989年，原告曾向法院起诉请求实际分割双方共伙院落，法院实地勘验后，认为院落不宜分割，驳回了原告的诉讼请求。
本院认为，农村宅基地及地上房屋不得向城镇居民或本集体经济组织成员外的人转让。被告杨某乙将位于东关村寺脑18号院内房产转让给非本集体经济组织成员申某甲，违反了法律的强制性规定，属于无效行为。被告杨某乙辩称，其与被告申某甲经东关村委起草的房屋买卖草契已经登报声明作废，双方之间没有买卖合同为由，要求驳回原告的诉讼请求。虽然双方经东关村委签订的草契因存在瑕疵被登报作废，但该行为只是房屋买卖合同形式上的作废，而非实质上的作废。开庭审理时，被告申某甲也认可双方之间存在房屋买卖事实，并且被告申某甲之子申某乙也实际占有使用该房产，故对被告杨某乙的该辩称不予采纳。被告申某乙不是合同当事人，与本案无关，对原告起诉被告申某乙的诉请不予支持。被告申某乙主张原告的起诉给被告造成误工费、名誉损失费等损失5500元，不属于本案审理范围，被告可另行起诉。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款及《中华人民共和国土地管理法》第八条之规定，判决如下：
一、确认被告杨某乙与被告申某甲就位于黎城县东关村东寺脑18号院内房产所达成的房屋买卖协议无效。
二、驳回原告杨某甲对被告申某乙的起诉。
本案受理费100元，由被告杨某乙、申某甲各承担一半。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。
审判长 郭玉虎
审判员 张永花
审判员 杨明伟
二〇一四年七月七日
书记员 马义超
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第八条城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。