福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终2512号
上诉人（一审原告）：正大新景（厦门）投资有限公司，住所地福建省厦门市思明区嘉禾路27号地下一层商场B348单元。
法定代表人：白溢龙，总经理。
委托诉讼代理人：陈永厅，福建九信律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：杨星，女，1974年6月5日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托诉讼代理人：洪月琴，福建联合信实律师事务所律师。
上诉人正大新景（厦门）投资有限公司（以下简称正大新景公司）因与被上诉人杨星房屋租赁合同纠纷一案,不服厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初5749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
正大新景公司上诉请求：依法撤销原审判决，改判支持正大新景公司一审全部诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实错误。首先，杨星于租赁合同期限届满后并未将商铺返还给正大新景公司，不但违反了《合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”，亦违反《商铺租赁合同》第六点第二条约定的“租赁期限内，甲、乙双方如不再续约，乙方必须在本合同终止日前7日内结清一切费用并将租赁场所及时交还甲方，本合同终止。”因此，在杨星未将商铺返还给正大新景公司并留存物品于商铺的前提下，杨星应依法支付相应的占用费用。其次，讼争商铺的自用电情况，相应的证据正大新景公司已提交。另外，商铺依据合同约定应支付公摊水电。但一审判决对上述费用均未支持，明显错误。
杨星答辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确。实际上双方已经于2014年7月口头协商解除合同，杨星已经于2014年7月底腾空搬离讼争商铺，并将讼争商铺返还给正大新景公司，由其自行掌控。请求驳回正大新景公司的上诉请求。
正大新景公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除《商铺租赁合同》；2.正大新景公司有权没收履约保证金8134元；3.杨星立即支付租金及占用费89474元（按月4067元，自2014年8月1日起计至2016年5月31日止）、管理费14916元（按月678元，自2014年8月1日起计至2016年5月31日止）、水电费5073元（自2014年5月6日起计至2016年3月5日止）、违约金8134元、滞纳金115710元（自2015年8月1日起计至实际付款之日止）。
一审法院认定事实：2013年5月4日，正大新景公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的杨星签订《商铺租赁合同》一份，约定：1、乙方承租甲方位于厦门市台湾街商业项目“新景建材城”编号为D023的商铺，用于经营或展示隐形纱窗类别的产品，品牌为“龙卷风”；2、合同期限自2013年6月1日起至2015年5月31日止，租金每月4067元，管理费每月678元，租金和管理费每两个月支付，首期租金和管理费自2013年6月1日起至2013年7月31日止，乙方应在上一期租金和管理费期满后7日内支付下两个月租金和管理费；3、乙方在支付首期租金和管理费时交纳履约保证金8134元，商铺有关的公共维修金、水、电、通讯、空调、装修垃圾清运费等费用以及与乙方经营有关的其他费用概由乙方承担，水费按商场总营业面积分摊，乙方租赁场地内经营用电采用独立电表计量，甲方每月公布水电量和收费通知，乙方接到通知后7日内到甲方财务部缴纳，由甲方向供水、供电部门统一缴纳。4、乙方逾期支付水电费、租金和管理费等各项费用，按每日3‰乘以逾期支付总金额支付滞纳金，并视为杨星违约。逾期达15天，正大新景公司有权直接从乙方履约保证金中扣除，并有权采取责令退场、提前解除合同并追究违约责任等措施；6、租赁期限内，乙方出现拖欠租金、管理费、公摊费、市场推广基金、水电费达半个月以上的，甲方有权选择通知甲方解除合同，合同自甲方通知送达乙方之日起解除，同时追究乙方相当于两个月租金的违约金、相关滞纳金和实际损失；7、乙方违反合同导致合同提前终止，甲方有权不退还乙方已交纳的各项款项（租金及管理费、履约保证金等），责令乙方在接到解除通知之日起3日内退场，并有权向乙方追究损失及赔偿，乙方不得拒绝，如乙方未在3日内退场，视为乙方自愿放弃未退场的物品，无偿归甲方所有，甲方有权直接清场并由乙方承担清偿费用，而甲方无需承担因此给乙方造成的任何损失；8、租赁期满，双方如不再续约，乙方必须在合同终止日7日内结清一切费用并将租赁场地及时交还甲方，合同如提前终止、解除或届满时，在缴清所欠甲方的一切费用后，乙方应在合同终止后的3日内将其所租赁的商铺归还甲方，并保持商铺及设施、设备的完好状态，不得留存货品或影响商铺的正常使用。超过3日后对未经同意留存的物品，甲方有权按照废弃物品处置，处置费用由乙方承担，乙方不得有任何异议；合同还对双方的其他权利、义务作了相应的约定。
正大新景公司为支持诉讼请求提交了律师函、EMS快递单（二份）、代理合同及房屋产权证、历月电费明细及证明、公摊明细及票据。杨星确认为律师函及其中一份快递单没有原件，真实性没有办法确认，对于加盖中国邮政速递物流公司业务专用章的快递单杨星真实性亦不予确认，认为邮单系拼接而成，左半部分为杨星，右半部分收件人为蔡秋芳，邮件内容体现为婴儿奶粉，邮寄的时间在2015年6月26日，已经超过一年的诉讼时效；杨星对对代理合同及土地房屋权证表面真实性没有异议，但关联性不予确认；对于历月用电明细杨星认为即便是真实的，从电表可以看出2014年8月份后电费急剧下降，商铺在2015年7月后就没有使用了；对于证明杨星认为管理处没有权限出具这份证明；对于公摊明细及票据杨星认为没有原件真实性不予认可。全权委托代理合同显示案外人金群妹将新景天湖广场地下商A区70号店面授权正大新景公司全权代理实施经营管理和招商工作，正大新景公司每月支付固定回报1356.26元；案外人钟银峰将新景天湖广场地下商A区76-77号店面授权正大新景公司全权代理实施经营管理和招商工作，正大新景公司每月支付固定回报2192.56元。加盖有供电公司客户受理专用章的历月电费明细显示户名为苏清发的用户2015年2月份、2015年3月份、2015年4月、2015年5月份用电量分别为“22”、“3”、“7”、“13”，2015年6月份之后用电量均为0。厦门新景风华物业管理有限公司新景天湖管理处出具的房屋编号证明显示厦门市台湾街新景建材城编号为D023商铺，与厦门市台湾街新景天湖广场地下一层原房产编号70、76单元为同一地址。正大新景公司提交的相关票据显示的用户地址及名称与本案讼争租赁店面并不一致，无法证明本案讼争租赁店面实际发生的水电费及公摊费用。
一审诉讼过程证人张某陈述其为本案讼争商铺的负责人，也是商铺的合伙人，2014年7月份经过与正大新景公司沟通并经其同意，张某将商铺内的样品撤出商铺。证人刘某陈述其在讼争店面对面的D027商铺，2014年7月份的时候看到讼争商铺已经搬走了，刘某的店面是在2015年5月份搬走的，那时杨星的店面已经是空的。证人洪某陈述其在讼争店铺的隔壁，2014年7月讼争店铺内的物品已经搬离。证人何某陈述其是做铝合金的，2014年7月底一天中午，张某聘请何某作为拆卸样品的师傅，到案涉店铺拆卸样品装车，然后开走了。
一审庭审过程中，杨星陈述：2014年7月份其与正大新景公司口头解除合同，履约保证金应作为合同解除的违约金；杨星缴交租金至2014年7月31日，之前的所有费用都已经交清；杨星没有收到过律师函，杨星没有居住在正大新景邮寄的地址那里。正大新景公司陈述讼争商铺已经没有什么东西了，除了公司招牌，都是小件的东西。
一审法院认为，《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均于法不悖，应认定合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。正大新景公司提交的代理合同及土地房屋权证中体现正大新景公司向业主支付固定回报并有权出租房屋，正大新景公司向杨星交付房屋后，杨星应依约支付房屋租金。根据合同约定，租赁期限自2013年6月1日起至2015年5月31日止，杨星未支付2014年8月1日后的租金，管理费。自2014年8月1日起至2015年5月31日止的为租金4067元/月×10个月=40670元，2014年8月1日至2015年5月31日的管理费为678元/月×10个月=6780元。2014年8月1日至2015年5月31日期间的租金的缴交期限均在2015年4月7日之前，正大新景公司提交的律师函及其中一份快递单没有原件，加盖由中国邮政速递物流公司业务专用章的快递单为拼接而成，未体现邮寄内容及签收情况，且邮寄日期距离正大新景起诉时间已经超过一年，因此，正大新景公司主张的租金部分已经超过法律规定的一年的诉讼时效，杨星关于租金超过诉讼时效其不应支付的抗辩理由成立，予以采纳。杨星虽主张其与正大新景公司在2014年7月份口头达成解除合同一致意见，但未举证加以证实，正大新景公司不予认可，杨星即使将店内物品搬离亦应支付租赁合同存续期间的管理费6780元。正大新景公司主张杨星因管理费应支付滞纳金，该部分即为逾期支付管理费的违约金，正大新景公司的该部分主张具有合同依据，但日千分之三的违约金标准过高，依法将标准调整至月2%，滞纳金自逾期支付管理费之日起计算。2015年5月31日合同终止后，双方之间的相关租赁关系终止，正大新景公司再要求解除租赁合同已经没有必要，也没有相应的依据，不予支持。杨星确认履约保证金抵作其提前搬离店面的违约金，现正大新景公司主张没收履约保证金8134元，予以认可。正大新景公司提交的用电明细、证明、公摊明细、发票等无法证明讼争商铺实际发生的水电费，故对正大新景公司主张的水电费及其滞纳金不予支持。正大新景公司主张根据合同约定杨星应支付违约金8134元，因正大新景公司未举证证明除杨星逾期支付管理费外存在其他损失，且正大新景公司已经没收杨星履约保证金8134元，在已经支持正大新景公司上述损失的诉讼请求后，综合合同的履行情况，正大新景公司约定的8134元违约金已经明显高出自身的损失，对正大新景公司的该部分请求不予支持。根据正大新景公司及证人的陈述，结合正大新景公司提交的历月用电明细，杨星在合同解除前实际已经未经营商铺，双方并未达成继续租赁的合意，故正大新景公司在合同终止后要求杨星支付房屋占有使用费及管理费没有相应的合同及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、正大新景（厦门）投资有限公司有权没收杨星缴交的履约保证金8134元；二、杨星于本判决生效之日起十日内向正大新景（厦门）投资有限公司支付租金管理费6780元及逾期支付管理费的滞纳金（滞纳金按月2%的标准，分别以1356元为基数自2014年8月8日起计算，以1356元为基数自2014年10月8日起计算，以1356元为基数自2014年12月8日起计算，以1356元为基数自2015年2月8日起计算，以1356元为基数自2015年4月8日起计算，均计管理费实际支付之日止）；三、驳回正大新景（厦门）投资有限公司的其他诉讼请求。
正大新景公司、杨星于二审中均未提交新证据。
二审经审理查明，正大新景公司对一审判决查明的事实无异议，但认为一审判决遗漏查明：1、《商铺租赁合同》中第一部分第二条中约定“如乙方在租赁期限期满后，未经甲方的书面同意继续占用租赁场地，其占用不能视为合同延期或续订，在占用期间乙方需支付相当于租金10倍的使用费给甲方。甲方仍然有权依照法律程序索回乙方租赁场所和因上述占用所产生的一切损失及费用，包括但不限于诉讼及律师费等”；2、《商铺租赁合同》中第六部分第一条约定，“如需续租，乙方需在租赁期满之日前60日向甲方提出书面申请，经甲乙双方协商一致后，重新签定合同。若达不成新的合同，合同期满即自行终止，甲方有权将乙方租赁期满的经营场地租赁给第三方”。杨星对一审判决查明的事实无异议。本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，围绕正大新景公司的上诉请求，作如下分析：首先，正大新景公司一审起诉时，2014年8月1日至2015年5月31日期间的租金已超过诉讼时效。正大新景公司辩称杨星未返还商铺，占有事实一直持续，但这不属于上述租金诉讼时效中断的法定事由。其次，杨星于合同到期前已长期未实际经营商铺，正大新景公司作为商场的经营管理者，从现场管理及水电使用等均可知道或应当知道该情况。合同期满后，在合同约定正大新景公司有权按照废弃物品处置杨星留存于商铺内物品的情况下，正大新景公司未及时接管讼争商铺，对讼争商铺采取适当措施防止损失的扩大，正大新景公司要求杨星承担该扩大部分的损失，即合同期满后的房屋占有使用费，本院不予支持。再次，正大新景公司未提交制作催缴通知单的用水用电明细、支付凭证等，其要求杨星按提交的催缴通知单缴纳水电费及公摊水电费，依据不足，本院不予支持。综上，正大新景公司的上诉请求均缺乏事实与法律依据，不能成立。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4438元，由正大新景公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 聆
审判员 柯艳雪
审判员 章 毅
二〇一七年十月三十日
书记员 潘婉燕
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的
以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，
回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。