湖北省来凤县人民法院
民 事 判 决 书
鄂来凤民初字第00359号
原告段振东（曾用名段震东），男，生于1992年10月8日，苗族，湖北省来凤县人，退伍军人。
原告段某。
法定代理人杨水香，女，生于1971年6月30日，汉族，湖北省来凤县人，住址同上，系二原告母亲，在外务工。
二原告的委托代理人（特别授权）李春双，来凤县经济开发区法律服务所法律工作者。
被告向银平，女，生于1973年3月30日，土家族，湖北省来凤县人，农村居民。
被告向水平，女，生于1978年3月7日，土家族，湖北省来凤县人。
原告段振东、段某诉被告向银平、向水平确认合同无效纠纷一案，本院于2015年4月21日立案受理后，依法组成由审判员梁东华担任审判长，代理审判员谭翔、人民陪审员杨顺宏参加的合议庭，于2015年10月27日公开开庭进行了审理。原告段振东、段某的委托代理人李春双到庭参加诉讼，被告向银平、向水平经本院公告传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告段振东、段某诉称：原告之母杨水香与丈夫姚永红于2011年在来凤县翔凤镇新强发车站后面共同修建一栋六层楼的新房子，2012年7月中旬房子建成后，原告一家人搬进新房居住。因原告父母差资金，无法给承包修建这栋房子的承包商支付工资及材料款，便将该房屋第一层和第六层卖给了包工头张贵清以抵偿其工资和材料款。后又将该房屋第二层和第三层分别卖给陈环英、段绍元，原告一家只留第四层、第五层居住。2012年8月，原告父母因欠债无力偿还，又将该房的第五层卖给了本案的被告向银平，当时向银平无钱装修房子，只给原告父母购房款一万元。之后被告向银平和被告向水平又在明知被告向银平还未付清购房款，对该房屋还没拥有所有权的情况下签订了《房屋买卖协议书》。农历2012年腊月二十四日，向银平丈夫郭绵奎突发疾病死亡，向银平无力给原告父母支付购房款，便于2013年2月15日与原告父亲姚永红达成了《退房协议》。2013年2月26日，原告父母因感情不和到来凤县婚姻登记处办理了离婚登记。双方在离婚协议中约定，将双方共同所有的房屋第四层和第五层赠与给两个儿子即本案原告。2013年7月，被告向水平之父郭昌万以被告向银平欠其借款且被告向银平与其签订了《房屋买卖协议书》为由，强行将原告的第五层房屋的大门撬开并装上新锁，入住该套房屋至今拒不腾还。综上所述，原告认为，被告向银平购买原告的房屋后因无钱支付后续房款，已与原告父亲姚永红达成了退房协议，该房屋的所有权理应归原告拥有。被告向银平对原告房屋的处分行为属于无权处分行为。被告在无权处分原告的房屋时与本案的被告向水平达成房屋买卖协议，根据《中华人民共和国合合同法》的相关规定，两被告所签订的《房屋买卖协议书》应属于无效合同。故原告向人民法院起诉，要求确认二被告于2012年8月26日签订的《房屋买卖协议书》无效，并承担本案的诉讼费。
原告段振东、段某为支持起诉讼主张，向本院提交了下列证据：
证据一：二原告户口簿复印件1份5页。拟证实二原告及其法定代理人的身份情况。
证据二：二被告的户籍登记证明原件2份2页。拟证实被告的户籍信息。
证据三：来凤县大河镇黑家坝村民委员会证明原件1份1页。拟证实被告向银平在外打工，无法联系的事实。
证据四：谈话笔录1份3页，张贵清身份证复印件1份1页。拟证实原告父母修建的房子是找包工头张贵清修的。
证据五：二原告父母离婚协议书复印件1份2页，离婚证复印件1份1页。拟证实二原告父母离婚时将房屋赠与了二原告。
证据六：退房协议原件1份1页。拟证实被告向银平从二原告父亲手中买了房屋第五层，因无力支付剩余购房款又将房屋退还给二原告父亲。该协议中的向芳就是本案的向银平。
证据七：协议书复印件1份1页。拟证实二被告签订了协议，进行了房屋买卖的事实。
证据八：收条复印件1份1页。拟证实被告向银平丈夫收到了向水平的购房款。
被告向银平、向水平未向本院提交书面的答辩状，也未向本院提交证据。
因被告向银平、向水平未到庭参加诉讼，无法对原告所提交的证据进行质证。本院认为，原告提交的证据四，因其不符合证据形式，原告也未向本院申请证人出庭作证，故对于该份证据，本院不予采信。原告提交除证据四以外的其它证据，因与本案存在关联性，且来源合法、客观真实，本院予以采信。
经审理查明：姚永红与杨水香在其夫妻关系存续期间，购买他人的集体土地用于修建房屋。该房屋位于来凤县翔凤镇新强发车站后面。2012年8月26日，向银平（甲方）与向水平（乙方）签订了一份协议书，内容为：本人向银平向向水平借现金95000元，用于购置姚四虎私人房屋一套（房屋面积138㎡）。现因本人无法偿还向水平借资，经双方协商决定整套房屋定价220000元转卖给向水平，协议生效之日起，再由向水平补给向银平差价125000元，以后向水平拥有房屋所有权和转卖权，若有另一方违背合同协议，由违约方负所有经济和法律责任，如有房屋纠纷都由向银平负所有责任。2012年10月24日，向水平给向银平之夫郭棉奎支付了购房款80000元。2013年2月15日，向银平与段振东、段某之父姚永红签订了退房协议，该协议约定：原买新强发车站后面五楼房屋一套，现因无法支付房款，自愿将房屋退还给姚永红，退房人向银平。2013年2月26日，段振东、段某的父亲姚永红与母亲杨水香离婚，并签订了离婚协议书，其中财产分割如下：现两人共有位于新强发车站后面房屋三套，欠修建商190000元，卖一套还修建商后，全部归两个儿子（段振东、段某）所有。男方不给女方任何经济补偿，且男方女方达成一致协议，若在今后条件许可下，男方可以给女方一定的帮助。被告向银平与原告段振东、段某的父亲姚永红达成退房协议，被告向银平对原告段振东、段某的房屋的处分行为属于无权处分行为，故原告段振东、段某向本院起诉，要求确认被告向银平与被告向水平于2012年8月26日签订的协议书无效，并承担本案的诉讼费。
本院受理后，因被告向银平、向水平外出去向不明，无法联系，依法在《人民法院报》向向银平、向水平送达民事起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、诉讼风险提示书、合议庭组成人员通知书、开庭传票各一份。公告期满后，向银平、向水平未到庭应诉。
本院认为：农村集体所有的土地依法属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农村房屋是建筑在宅基地之上的，应当属于土地的附着物，具有不可分离的属性。宅基地所有权属于集体，村民只享有占有和使用的权利，农村居民转让宅基地使用权具有一定限制，即经本村村民委员会同意，宅基地使用权可以在本村内随住房有条件的转让，非本村集体组织成员无权取得。被告向银平与被告向水平所签订的《协议书》的标的物不仅是房屋，还包括相应的宅基地使用权，且诉争的房屋尚未取得《房屋所有权证》，同时也未办理《集体土地使用证》的变更登记手续。被告向银平、向水平均不是诉争房屋所在村集体组织的成员，其所签订的《协议书》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”和《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）第二条“农村集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的强制性效力性规定。故二原告要求确认被告向银平、向水平于2012年8月26日签订的《协议书》无效的诉讼请求，本院依法予以支持。被告向银平、向水平经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理、缺席判决。依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，
确认被告向银平与被告向水平于2012年8月26日签订的《协议书》无效。
案件受理费80元，由被告向银平、向水平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁东华
代理审判员 谭 翔
人民陪审员 杨顺宏
二〇一六年三月十七日
书 记 员 邓 霖