广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0891民初1209号原告：湛江市龙潮房产置业有限公司，住所地湛江市开发区龙潮东路湛江美食广场G栋一楼。法定代表人：杨高潮，董事长。委托诉讼代理人：庞志雄，广东朝胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍广新，广东朝胜律师事务所律师被告：湛江市赤坎区调顺岛大渔村，住所地湛江市赤坎区调顺岛沙尾村*号。经营者：黄诚坤，男，汉族，1967年10月21日出生，住湛江市赤坎区。原告湛江市龙潮房产置业有限公司诉被告湛江市赤坎区调顺岛大渔村房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人庞志雄、被告的经营者黄诚坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2013年10月1日至2015年1月16日房屋租金994万元及逾期利息394210元（逾期利息以64万元/月为基数，从拖欠之日起至2015年1月16日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2.被告以994万元租金为基数，从2015年1月17日起至被告还清，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息给原告;3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年2月22日，原告与被告在2010年2月22日签订了《租赁合同》，原被告分别为甲乙方。合同约定第一条：1、甲方位于湛江经济技术开发区龙潮路粤西明珠美食休闲广场B幢及C幢（建筑面积共约16000平方米）出租给乙方经营。……4、租赁期限为15年，其中B幢从2010年8月1日起、C幢从10月1日起计算租金；第四条：1、租金的支付方式为：从乙方每天营业实际收入中提成，按天支付。在乙方经营的前三年内，每天提成的租金为乙方每天经营B幢及C幢营业额收入（税前）的5%提成，此后，按每天营业额（税前）的6%提成。2、乙方的营业收入以其电脑报表为准，电脑报表由乙方自行填制，甲方不用参与制作，但乙方每天营业收入应如实登记到电脑入账，甲方派一至二名会计人员负责监督（工资由甲方自负），乙方恶意漏报收入，弄虚作假的，每经发现，甲方可没收该部分漏报的收入，并可对乙方处以该部分收入10倍罚款。其中第九条约定：违约处理1、……乙方违约的，乙方赔偿甲方的损失额可参照同类型物业平均的租金计付。2010年9月20日，原告因资金困难，要求被告先行预付148万元租金，并与大渔村协商约定：如果原告能够在一年内还清，则该款项不作租金预付款，否则该款项将抵作2013年10月1日至2014年10月1日一年的租金。2010年10月20日，原告再次要求被告先行预付178万元租金，如果原告能够在一年内还清的，则该款项不作租金预付款，否则该款项将抵作2014年10月1日至2015年10月1日一年的租金。且鉴于双方已经采取租金预付款与租金抵消，所以被告一直都没有提供其每天营业收入给原告计算每月租金。但2016年4月，被告为了获取不当利益，竟然起诉原告要求返还上述两笔款项，开发区法院开庭审理后做出判决，认定上述两笔款项租金预付款为借款，原告应当返还给被告，至于被告租赁原告房屋的租金是另一层法律关系，可另行起诉。现因被告声称其支付的租金预付款并非租金，且也已得到法院支持，即被告从来没有支付过租金，且原因完全是因被告违约造成的，根据《租赁合同》第九条第一款第二项“大渔村违约时，龙潮置业的损失可参照同类型物业平均的租金计算”规定，原告根据同样是美食广场其他房屋的出租价格40元/月/平方计算租金有事实及法律依据，即涉案租赁费为64万元/月（16000平方米×40元/平方/月），且鉴于被告从2013年11月1日开始便应该支付每个月的租金，但被告至今为止仍拒不支付，因此，被告依法应从拖欠之日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算利息支付给原告，作为赔偿原告的损失。综上所述，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，被告不存在拖欠原告租金的事实。根据2010年2月22日签订的《租赁合同》约定，租金的收取采用的是“从乙方每天营业实际收入中提成，按天支付”，对方派一至二名会计人员监督，被告租赁原告物业经营的租金都是从营业过程中支付了。原被告已于2015年1月15日协商解除《租赁合同》。预付租金被认定为欠款，是原被告协议的结果，但不能认为认定预付租金被界定为借款后，就应认定被告拖欠租金。有没有拖欠租金，应以双方结算为准。原被告签订的《拆迁补偿协议书》实际上就是对租赁合同期间所有权利义务的了结，如果存在拖欠租金的事实，协议上应有反映。双方签订的《还款协议书》也是结算依据，该协议明确写道：抵扣房租后甲方认可余下600万元是应还金额，该条抵扣房租是对双方租赁合同的结算。（2016）粤0891民初580号民事判决不能作为被告拖欠原告租金的依据，原告据此起诉没有依据。延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，双方签订的租赁合同对按日清月结的方式支付租金的约定，原告在2016年7月10日才起诉主张2013年10月1日起至2015年1月16日的租金，已经超过了诉讼时效，不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：１.原告提供的证据8即湛江美食休闲广场商铺租赁合同，以证明同类型物业平均租金水平为40元／平方，被告对其证据真实性有异议，认为原被告签订的租赁合同约定按照每天计付租金，不是按平方数计算租金。由于原告提供的租赁合同为其与案外人签订，该证据真实性无法审查，与本案无关联，故本院对该证据不予采用，对原告主张的同类型物业租金标准不予认定；原告提供的补充证据（二）组中的证据三住房和城乡建设部第797号《关于发布国家标准公告》、证据五《关于公布本院经审理认定事实如下：被告为湛江市赤坎区调顺岛大渔村的经营者。2010年2月22日，原告龙潮置业公司、案外人海南省西原实业有限公司将位于湛江经济技术开发区龙潮路粤西明珠美食休闲广场其中的B幢及C幢（每幢均为三层），建筑面积共约16000平方米的物业租赁给湛江市赤坎区调顺岛大渔村用于经营餐饮服务等业务，双方签订了一份《租赁合同》，第一条约定租赁期限为15年（B幢从2010年8月1日起，C幢从2010年10月1日起），第四条约定：1、租金的支付方式为从乙方每天营业实际收入中提成，按天支付。在乙方经营的前三年内，每天提成的租金为乙方每天经营B幢及C幢营业额收入（税前）的5%，此后，按每天营业额（税前）的6%提成。2、乙方的营业收入以其电脑报表为准，电脑报表由乙方自行填制，甲方不用参与制作，但乙方每天营业收入应如实登记到电脑入帐，甲方派一至二名会计人员负责监督，乙方恶意漏报收入，弄虚作假的，每经发现，甲方可收该部分漏报的收入，并可对乙方处以该部分收入10倍罚款。第五条约定由乙方自行装修该房屋，并尽可以高格调装修，装修方案需交一份给甲方备案，总投资额超过2000万元。第九条违约处理约定：（1）在乙方进场正式开业前，甲方违约的，甲方赔偿乙方的损失为乙方装修所用去的费用的两倍。（20）在乙方开业后，甲方违约的，甲方赔偿乙方的损失为乙方装修所用去的费用加上实际经营损失。乙方违约的，乙方赔偿甲方的损失额可参照同类型物业平均的租金计付。2010年2月27日，湛江市赤坎区调顺岛大渔村向龙潮置业公司交了合同保证金20万元。2010年6月4日，原告确认B、C幢外立面装修工程项目造价20万元由被告代原告支付，后在被告支付原告的租金内扣除。2010年9月20日，原告向被告出具一张收条，确认收到被告的租金预付款148万元，收款在收款之日起一年内若能还清，该款即不作租金预付款，否则，该项将抵作预付北部湾大渔村一年的租金预付款，即收款人免收北部湾一年租金，免收租金期限从2013年10月1日至2014年10月1日。2010年10月20日，原告又向被告出具一张收条，确认收到被告的租金预付款178万元，收款在收款之日起一年内若能还清，该款即不作租金预付款，否则，该项将抵作预付北部湾大渔村一年的租金预付款，即收款人免收北部湾一年租金，免收租金期限从2014年10月1日至2015年10月1日。2010年10月1日，被告（乙方）与吴川市恒安实业有限公司（甲方）签订了一份《合作协议书收租权利转让协议书》，约定由甲方将其与龙潮置业公司签订的合作协议拥有的涉案案B幢及C幢之物业的三年租金收益权转让给乙方，乙方一次性付给甲方150万元及可在乙方餐厅内消费30万元的消费卡，同日，甲方出具了收到被告交来的收租权转让费的收据。2010年11月22日，龙潮置业公司向湛江市赤坎区调顺岛大渔村出具了一份承诺函，承诺：吴川市恒安实业有限公司代收龙潮置业公司租金期限至2013年10月1日止，2013年10月1日后由龙潮置业公司收回收益权，湛江市赤坎区调顺岛大渔村在原委托书所加的意见作废，全部以本承诺函为准。2010年12月3日，龙潮置业公司与湛江市赤坎区调顺岛大渔村又签订了一份《补充协议书》，约定：1、甲方同意将免租期（2016年10月1日至2017年10月1日）赠送一年给乙方作为条件，向黄诚坤借300万元，借款期限为一年。2、甲方如未能在一年内归还借款，再免（2017年10月1日至2019年10月1日）二年租金作为赠送给乙方，如超过二年期限，再免收（2019年10月1日至2029年10月1日）十年租金给乙方。3、甲方与吴川市恒安实业有限公司2010年3月1日签订的协议书、委托书及2010年3月2日更正函，在2013年10月1日后无效，以后不能再委托吴川市恒安实业有限公司代收B、C栋的租金。……5、甲方如超过三年不归还此借款，甲方同意按每天营业额（税前）的6%提成降为（税前）3%来计算。6、甲方同意延长租期到2040年10月1日给乙方。由于湛江美食休闲广场已列入湛江市开发区“三旧”改造规划地块，且属于《湛江市中央商务区控制性详细规划》范围，广场商铺面临整体拆迁进行“三旧”改造，2015年1月16日，原告龙潮置业公司作为甲方、被告作为乙方，双方协商一致，同意提前终止《租赁合同》，签订了一份《拆迁补偿协议书》，达成如下协议：一、解除租赁合同；二、补偿金额：甲乙双方协商一致同意终止合同补偿金为3500万元；三、付款方式及期限：甲方给乙方的补偿款分三期支付，第一期在2015年2月16日之前给乙方支付1500万元，第二期在2015年5月30日给乙方支付1000万元，第三期在2015年10月30日给乙方支付1000万元，甲方如延期支付或到期未付清的余款，应以超期部分按银行同期贷款利率四倍利息支付给乙方直至付清补偿款为止；另外还约定了乙方搬迁期限等。同日，原告与湛江市赤坎区调顺岛大渔村签订了一份《还款协议书》，双方确认，甲方于2010年9月-12月间分三次向乙方借款，第一次9月20日借148万元，第二次10月20日借178万元，第三次12月15日借300万元，合计626万元，详见甲方向乙方出具的借据，现双方经友好协商，就甲方向乙方归还上述所欠款项达成还款计划如下：一、还款内容：1、还款金额：借款626万元抵扣部分房租后甲方认可余下600万元，甲方考虑到与乙方多年的友好合作同意再给乙方补偿200万元，借款加补偿款合计800万元；2、还款期限自签订本协议之日起债务人至2015年10月30日前全部还清；二、违约责任，如甲方不按协议约定的期限和数额支付给乙方，甲方除了应按照本协议的约定返还乙方上述所欠款项外，还应当按同期银行四倍利率支付利息；三、其他约定：1、在甲方向乙方还清上述款项后，乙方应向甲方归还甲方开具的相应借据及收条，甲乙双方不存在任何债权债务关系；2、甲乙双方对以上所述事实均为自愿并予确认无任何异议。2015年9月10日，由于龙潮置业公司没有按协议书约定向湛江市赤坎区调顺岛大渔村支付补偿款，案外人湛江龙潮房地产开发有限公司作为甲方、湛江市赤坎区调顺岛大渔村作为乙方签订了一份《湛江美食休闲广场“三旧”改造项目商铺室内拆迁补偿协议》，约定甲方拟对乙方拥有使用权的位于湛江经济技术开发区龙潮路粤西明珠美食休闲广场其中的B幢及C幢（每幢均为三层）商铺进行拆迁改造，由甲方补偿给乙方3500万元，同时在第三条约定付款方式、期限以及甲方在履行上述全部拆迁补偿金支付义务后，甲乙双方在本协议条款范围内不存在任何债权债务关系，且乙方与湛江龙潮房产置业有限公司、海南西原实业有限公司签订的湛江美食休闲广场《租赁合同》终止，所有终止该租赁合同的补偿内容均以本协议为准。被告的经营者黄诚坤、被告龙潮开发公司的法定代表人在该协议书上签章及签名。由于龙潮置业公司没有履行2015年1月16日《还款协议》的还款义务，本院于2016年4月27日受理了原告湛江市赤坎区调顺岛大渔村诉被告湛江龙潮房地产开发有限公司（以下简称龙潮开发公司）、湛江龙潮房地产置业有限公司（以下简称龙潮置业公司）民间借贷纠纷一案[案号：（2016）粤0891民初580号]。2016年6月29日，本院作出（2016）粤0891民初580号民事判决，认定：该《还款协议书》是原告与被告龙潮置业公司的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规强制性规定，原告与被告龙潮置业公司之间的借贷关系合法有效，依法应予保护。对原告已支付2010年9月20日、2010年10月20日的租金预付款148万元及178万元，由于被告龙潮置业公司与原告在2015年1月16日签订的《还款协议书》确认两笔租金预付款转换为借款性质且将租金金额确认为借款金额，该被告向原告借款合计626万元，抵扣部分房租后还款金额为600万元，该协议书也没有关于该被告所辩称的用2013年10月1日至2015年10月1日间的租金抵扣该两笔款项的约定，也没有明确原告是否支付了该两年的租金，该被告亦未能提供其抵扣租金的依据以证明其主张，因此，故该被告辩称应用该两年租金抵扣借款，已履行完毕预付租金款148万元及178万元的还款义务的意见，与《还款协议书》的约定相悖，本院依法不予采纳；至于被告龙潮置业公司与原告在该两年期间的租金争议问题，属于另一法律关系，不属本案处理范围，双方可另寻途径解决。判决：一、限被告湛江龙潮房产置业有限公司在本判决生效之日起10日内偿还借款及补偿款合计800万元以及从2015年11月1日起按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计至欠款还清之日止的利息给原告湛江市赤坎区调顺岛大渔村；二、被告湛江龙潮房地产开发有限公司对被告湛江龙潮房产置业有限公司的上述第一项的债务承担连带清偿责任；被告湛江龙潮房地产开发有限公司承担保证责任后，享有向被告湛江龙潮房产置业有限公司追偿的权利。龙潮置业公司不服该判决，向湛江市中级人民法院提起上诉。2016年12月16日，湛江市中级人民法院作出（2016）粤08民终1476号民事判决，认定原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，判决：驳回上诉，维持原判。再查明，龙潮置业公司为其他有限责任公司，于2006年1月6日成立，经营范围为房地产投资、美食广场项目投资。湛江经济技术开发区住房和规划建设局于2006年6月、7月期间向龙潮置业公司核发了位于湛江经济技术开发区××路××明珠美食休闲广场××、××、××、××、××、××、××栋的《建设工程规划许可证》，湛江市建设局于2007年核发了《建筑工程施工许可证》。湛江市赤坎区调顺岛大渔村经工商登记为个体户，经营者为黄诚坤。2016年10月10日，黄诚坤确认龙潮置业公司与龙潮开发公司已履行完毕（2016）粤08民终991号民事判决所确定的全部款项。另查明：中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》自2015年12月1日起实施，原《房地产估价规范》GB/T50291-1999同时废止。根据湛江市房产管理局、湛江市物价局2013年、2014年、2015年、2017年关于公布湛江市市区房屋租赁市场指导性租金标准的文件，龙潮东路地段列入二级二等，框架商铺指导性租金标准为40-49元/平方米。此外，2016年9月12日，龙潮置业公司向本院提交起诉状，提起本案诉讼。2016年11月11日，由于本院（2016）粤0891民初580号民间借贷纠纷一案尚在湛江市中级人民法院二审审理中，尚未审结，故本院作出（2016）粤0891民初1209号民事裁定，裁定本案中止诉讼。根据原告提出的财产保全申请，本院于2017年1月13日作出（2016）粤0891民初1209号之一民事裁定，裁定查封被告在本院（2016）粤0891民初580号民事判决、湛江市中级人民法院（2016）粤08民终1476号民事判决确定的对湛江龙潮房产置业有限公司、湛江龙潮房地产开发有限公司享有的债权，查封的债权金额以900万元为限。2017年1月17日，被告对财产保全裁定提出复议申请，本院于2017年1月18日以（2016）粤0891民初1209号之二民事裁定驳回被告的复议申请。又，原告于2016年11月8日向本院申请对涉案房屋从2013年10月1日起至2015年1月16日每月的租金标准能及被告每个月应付未付的租金利息进行司法评估，本院司法委托小组于2017年2月21日依法进行摇珠选定深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司。2017年4月5日，原告申请变更其评估事项为：对位于湛江经济技术开发区龙潮路粤西明珠美食休闲广场其中的B幢及C幢共16000平方米的建筑物从2013年10月1日起至2015年1月16日每月应收租金和该期间内租金总额，以及截止2015年1月16日，被告每个月应付而未付租金所产生的利息。2017年6月20日，本院组织原被告及评佑公司进行了现场勘验，原被告一致确认涉案建筑物已全部拆除完毕。2017年6月30日，该评估公司答复本院：由于估价对象粤西明珠美食休闲广场其中的B幢、C幢共16000平方米的建筑物已经拆除，根据中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》文件，估价程序中明确说明了估价对象应包括明确估价对象的物质实体状况和权益状况的描述。鉴于上述情况，此项评估工作难以进行，故该司无法进行评估。本院认为,本案属于房屋租赁合同纠纷。龙潮置业公司取得位于湛江经济技术开发区××路××明珠美食休闲广场××、××、××、××、××、××、××栋的《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》，将其建设的涉案B、C幢建筑物出租给被告经营使用，双方于2010年2月22日签订的《租赁合同》，内容不违反国家法律法规的禁止性规定，因此，《租赁合同》合法有效，依法应受法律保护。关于本案诉讼时效是否已超过的问题。本案中，原告在2016年9月12日起诉主张被告支付2013年10月1日起至2015年1月16日的租金，因此，本案是由于延付或者拒付租金产生的纠纷，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的”之规定，本案的诉讼时效为一年。《租赁合同》约定的租金的支付方式为从乙方每天营业实际收入中提成，按天支付，之后原告分别于2010年9月20日、10月20日向被告借款148万元、178万元，分别抵作预付北部湾大渔村租金预付款，收款在收款之日起一年内若能还清，该款即不作租金预付款，否则，该项将抵作预付北部湾大渔村一年的租金预付款，即收款人免收北部湾一年租金，免收租金期限分别从2013年10月1日至2014年10月1日、从2014年10月1日至2015年10月1日。至2015年1月16日，原被告双方签订《拆迁补偿协议书》约定同意提前终止《租赁合同》、签订《还款协议书》确认甲方于2010年9月-12月间分三次向乙方借款合计626万元，还款金额为借款626万元抵扣部分房租后甲方认可余下600万元、补偿200万元，借款加补偿款合计800万元，至此，双方已对部分房租进行结算，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可延长诉讼时效期间。”，因此，原告应在双方协商同意终止《租赁合同》及在《还款协议书》确认借款抵扣部分房租之日起知道或者应当知道被告是否应支付租金或欠付租金，其权利是否被侵害，原告应当在该日起一年内向被告主张权利。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”之规定，本案没有发生诉讼时效中止、中断或者延长的法定情形。故本案诉讼时效应从2015年1月16日开始计算，于2016年1月16日届满，原告在上述期间内并未主张过租金权利，于2016年9月12日才向本院起诉主张租金权利，属于在诉讼时效届满后主张权利，故原告对被告的租金债权已经超过诉讼期间。被告辩称原告起诉已超过诉讼时效，依法应驳回原告诉讼请求的意见，与事实相符，于法有据，本院依法予以采纳。因此，本案诉讼时效已超过，原告已丧失了胜诉权，故对于原告关于被告支付租金的主张，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项之规定，判决如下：驳回原告湛江龙潮房产置业有限公司的诉讼请求。案件受理费83805.26元、财产保全费5000元，两项合计88805.26元，由原告湛江龙潮房产置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  陈霜屏代理审判员  王薇薇人民陪审员  金少明二〇一七年七月三十日书 记 员  陆鹏至附：法律条文及司法解释《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的；第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可延长诉讼时效期间。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。