浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙04民终1188号
上诉人（原审原告）:李海霞，女，1977年7月7日出生，汉族，住上海市闸北区。
被上诉人（原审被告）：浙江欧格置业有限公司，住所地：浙江省嘉兴市嘉兴总部商务花园72号楼701-8室，统一社会信用代码：913304025596534407。
法定代表人：陆建松，总经理。
委托诉讼代理人：王国华，浙江力协律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张露燕，浙江力协律师事务所实习律师。
上诉人李海霞因与被上诉人浙江欧格置业有限公司（以下简称欧格公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2016）浙0402民初6820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
李海霞上诉请求：1.撤销一审判决，改判欧格公司依法履行2016年8月20日签订的《青年大厦认购协议》内容（9层15室，预售面积102.78平方米，房价总额347431元，参加团购活动最终成交价41万元），并按广告中承诺的内容（产权70年，买房送3年使用权商铺、送精装修、中央空调，首付三成，包租5年，租金大于月供等）与李海霞签订《商品房买卖合同》。2.欧格公司支付未按照协议履行期间的购房订金8万元利息。3.欧格公司承担一、二审全部费用。事实和理由：一、一审认定事实不清，欧格公司拒绝签订《商品房买卖合同》真实原因是纠结于房屋总价款是按照41万元还是按照47万元执行。根据《青年大厦认购协议书》约定，房屋总价款是41万元，而欧格公司却要求李海霞另外再支付6万元，李海霞多次提出异议，认为应按照《青年大厦认购协议书》约定执行，但欧格公司予以拒绝，导致《商品房买卖合同》未订立。二、一审认定事实错误，一审法院在没有依据的情况下错误认定李海霞已阅读并认可《商品房买卖合同》。关于返租租金问题，欧格公司在广告宣传资料中作出了承诺，一审以李海霞提供的欧格公司业务人员书写的41万元构成情况没有欧格公司盖章、业务员签名为由不予认定错误。三、一审遗漏适用法律。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同的内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
欧格公司辩称，欧格公司向李海霞出售的房屋价款为41万元，没有额外加价。涉案房屋属于商业用房，仅有40年的产权，鉴于李海霞对合同有重大误解，根据相关司法解释，由于不可归责于一方的原因，双方订立的认购协议书可以解除，由欧格公司返还李海霞8万元定金。请求驳回上诉，维持原判。
李海霞向一审法院起诉请求：1.欧格公司履行认购协议书，与李海霞签订《商品房买卖合同》；2.欧格公司赔偿李海霞因到欧格公司协商签订合同而造成的请假工资及车费暂估3000元；3.诉讼费由欧格公司承担。
一审法院认定事实：2016年8月20日，李海霞（乙方，买受人）与欧格公司（甲方，出卖人）签订《青年大厦认购协议书》一份，约定李海霞向欧格公司认购青年大厦9层15室房屋，预售面积102.78㎡，单价每平方米5489.35元,总价347431元，付款形式：1.买受人应于签订此认购协议书当日支付定金15000元；2.乙方付款方式为按揭贷款、分期付款，参加团购活动最终成交价41万元，于2016年8月23日前补足30000元。违约条款：1.甲方在认购期间内未经乙方同意，不得擅自将乙方所定物业转卖他人；2.乙方应按本认购协议约定的期限内与甲方签订《商品房买卖合同》及缴付应交款项，若逾期则视为乙方违约，同时视乙方放弃所认购的商品房的认购权，乙方所交定金由甲方没收，甲方有权将买方所定物业转买卖他人，乙方不得异议；3.买卖条款以双方所签订《商品房买卖合同》所载为准，甲方在销售部现场公告《商品房买卖合同》具体内容并告知乙方，乙方认真阅读并全面认可；4.本认购协议于签订《商品房买卖合同》时由甲方收回；5.一次性付款，具体为签订《商品房买卖合同》时，乙方一性次付清全部房款100%；6.按揭贷款，具体为签订《商品房买卖合同》时，乙方付总房款＿元（含定金），余款＿元办理银行按揭贷款，乙方须带齐银行规定的办理按揭贷款手续所需的全部资料到现场或银行，并由甲方工作人员协同办理直至完成，逾期视为乙方违约；7.分期付款：2016年10月29日前支付房款50000元，2016年11月15日前支付50000元＋60000元（团购），等等。上述认购协议书签订后，双方又补充约定，双方签订《商品房买卖合同》时乙方付房款210000元，余款200000元办理按揭贷款（庭审中，双方当事人均明确，双方约定于2016年11月15日付清购房款并签订《商品房买卖合同》）。上述认购协议书签订当日，李海霞支付购房定金15000元，又于2016年8月22日支付购房定金15000元，于2016年10月29日支付购房定金50000元，合计支付定金80000元。其后，双方当事人因房屋返租租金问题发生争议，李海霞认为欧格公司曾承诺返租租金为每月2200元-2800元，欧格公司认为应按青年大厦返租统一价即每月1800元执行，双方因此未能签订《商品房买卖合同》。
一审法院认为，双方当事人之间订立的《青年大厦认购协议书》系预约合同，该预约合同合法有效。双方的争议焦点在于，欧格公司拒绝与李海霞签订《商品房买卖合同》是否违反上述预约合同约定。从查明的事实看，欧格公司拒绝与李海霞签订《商品房买卖合同》的原因系双方未谈妥房屋返租租金价格。根据双方的陈述，房屋返租租金是房屋买卖合同的内容之一。由于双方当事人均未举证证明各自关于返租租金价格主张的成立，亦未提供证据证明对方主张有失公平，故在未能就房屋返租租金协商一致的情形下，双方均有权拒绝签订房屋买卖合同，换言之，在双方均已履行预约合同的诚信谈判义务的情形下，房屋买卖合同未能签订，不可归责于双方当事人任一方。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。据此，李海霞认为欧格公司违约，并请求强制判令欧格公司与其签订《商品房买卖合同》于法不符，一审法院不予支持，但欧格公司对于李海霞支付的定金80000元，依法应返还。至于李海霞其他诉请，没有事实和法律依据，一审法院亦不予支持。综上，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、驳回李海霞的诉讼请求。二、欧格公司于判决生效之日起七日内返还李海霞定金80000元。如欧格公司未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3478元，由李海霞负担2804元，欧格公司负担674元，于判决生效后七日内交纳。
李海霞二审中提供以下几组证据：
第一组：欧格公司销售青年大厦G60商品房的网上宣传资料、赶集网关于青年大厦商品房的宣传资料、对赶集网相关资料做的公证书及公证费用发票，证明欧格公司广告宣传内容。
第二组：李海霞与AAA_葛志健搜房网的微信聊天记录打印件三张，证明李海霞应欧格公司要约到销售现场。
第三组：李海霞与李冰冰、A001朱琳182××××4560、AAA_葛志健搜房网的微信聊天记录打印件，证明欧格公司收取8万元定金后，要求增加房款6万元，且不按广告宣传和允诺内容履行合同。
第四组：李海霞与天涯欧格王律师微信聊天记录打印件，证明双方未订立合同的原因是欧格公司无理增加房价。
欧格公司质证称，第一组证据，第1张和第2张证据系复印件，无法辨别真实性。经过公证的网页上的内容，均是以个人名义发帖，不代表欧格公司的观点和意见。公证费和本案没有直接关联性。第二组证据，微信显示葛志健是搜房网的人员，不是欧格公司的员工，其不能代表欧格公司发表意见。第三组证据，欧格公司没有增加任何款项，上述人员不是欧格公司员工，不能代表欧格公司。第四组证据，真实性无异议。
本院认证意见为，第一组证据，该组证据无法反映出信息发布者为欧格公司，且涉及的赶集网上的信息均为个人发布的二手房出售信息，无法证明属于欧格公司的宣传内容。第二组、第三组、第四组证据，均系微信聊天记录打印件，欧格公司对相应人员的身份信息提出异议，李海霞未提供其他证据予以佐证，故相应人员聊天记录内容无法视为欧格公司的观点。对第四组证据真实性予以确认。
欧格公司二审中未提供新的证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，双方订立的《青年大厦认购协议书》属于预约合同，约定双方在将来一定期限内订立买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。本案中，李海霞要求按照房价41万元、返租租金2800元/月等订立《商品房买卖合同》；欧格公司称，对房价41万元无异议，但对返租租金2800元/月有异议，认为最多按照返租统一价1800元/月执行。关于返租租金价格，李海霞一审中提供了一张载有“2年租金2200-2800”内容的纸张，并据此主张欧格公司曾承诺返租租金2800元/月，由于该纸张无欧格公司盖章，亦无欧格公司业务员签名确认，欧格公司也不予认可，故一审对其真实性不予认定正确。因李海霞未提供充分证据证明欧格公司作出返租租金2800元/月的允诺，现双方对返租租金不能协商一致，在一审法院予以释明后，李海霞未变更诉讼请求，仍坚持请求判令欧格公司按照其要求订立《商品房买卖合同》，一审法院对其该项请求予以驳回，并无不当。李海霞一审并未请求欧格公司支付8万元利息，二审中提出该项主张，超出一审审理范围，二审不予审查。双方当事人对一审其余判项均未提出异议，视为服判，本院予以维持。
综上所述，李海霞的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6956元，由上诉人李海霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘坤
审 判 员 陈远
代理审判员 周倩
二〇一七年七月二十四日
书 记 员 苏轶