江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第06506号
上诉人（原审原告）康丽华。
委托代理人房明忠，江苏明弘律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）苏州汇金置业有限公司，住所地苏州市吴江经济开发区云梨路1358号。
法定代表人孙中华，总经理。
委托代理人江强，江苏江太律师事务所律师。
上诉人康丽华因商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院作出的（2015）吴江开民初字第00473号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年3月13日，康丽华作为买受人，汇金公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》一份，编号为Y2011003760，约定康丽华向汇金公司购买汇金中央广场E座E单元180号商业营业用房，单价为每平方米30041.1元，总金额为485469元，该商业房建筑面积为16.16平方米，交房期限为2011年5月1日前。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖方按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖方按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金，合同继续履行。
2011年3月13日，康丽华作为甲方，苏州汇金商业管理有限公司作为乙方，双方签订《委托协议书》一份，约定甲方同意将物业E幢180室委托给乙方招商，委托期限为三年，自2011年5月1日至2014年4月30日。乙方保证甲方在委托期的租金回报率为总房价的8%，3年租金回报率为总房价的24%。该物业总房价为638775元，前3年24%的租金回报为153306元。三年后，根据实际年租金收入的10%归属乙方作为招商管理佣金，90%回报甲方（税金由甲方自理）。委托期内，该物业交由乙方负责经营管理。乙方承诺甲方的前3年24%租金回报已从总房款中扣除。
2011年9月28日，汇金公司向康丽华发出《入伙通知书》，通知康丽华其购买的E幢180号商铺已可办理产权登记手续，让康丽华在接到通知后于2011年10月5日起到汇金公司售楼处办理产权登记手续。
2013年11月19日，吴江经济技术开发区出具开信访答字（2013）009号信访事项处理书面答复，载明：陈学峰等汇金中央广场业主，关于你们来访反映的问题，通过调查，依照《信访条例》现答复如下：1、关于庞金路北段规划未变，整体拆迁改造项目于2008年至今共拆迁70余户，开发区将重点推进该路段拆迁工作，力争到2014年底完成剩余户数的拆迁工作，道路北延及桥梁工程视拆迁情况实施。2、开发区将于2014年先行建设桥梁西侧人行道及非机动车道，以便于人员通行。3、开发区与各业主从未发生任何业务关系，各位业主对自己的投资行为要有相应的风险意识。
2015年7月3日，吴江经济技术开发区管理委员会出具《关于陈学锋信访事项答复意见书》，载明：陈学峰，您好！关于您反映“吴江汇金广场商铺开发商夸大宣传，配套项目未落实”的来信收悉，现答复如下：一、大型交通设施线位、站点等规划由上级部门确定，以具体实施为准；二、北延工程因拆迁问题进场缓慢，已建成人行桥；三、该片区商业已规划完毕，逐步实施。
庭审中，康丽华、汇金公司一致确认案涉商铺购房款总价为638775元，其中485469元以现金支付，153306元为三年租金用以充抵购房款。2011年4月5日，康丽华向汇金公司支付最后一笔款项。
另查明：汇金公司是苏州汇金商业管理有限公司的控股股东。
以上事实有商品房买卖合同（不含附件五）、发票三张、委托协议书、收款凭证、入伙通知书、开信访答字（2013）009号答复复印件、答复意见书复印件以及到庭当事人的庭审陈述等证据予以证实。
原审原告康丽华诉称：原审被告于2007年开发建设位于吴江经济开发区云梨路汇金中央广场商业服务用房项目。原审被告在销售物业时，通过报纸、网络、宣传画册以及在售楼处公开宣称项目为吴江市东部商业中心，项目周边200米半径内，形成四站合一的交通枢纽。具体为：苏嘉城际轨道交通在云梨路南侧设有站点、苏沪城际轨道交通设松陵站，并通过云梨路、苏州轨道四号线经过云梨路、公路客运南站设在云梨路××××交叉口东南侧。原审被告在销售房屋时还宣称对所售商铺包租三年，年回报率不低于8%。基于对四站合一优势地理位置的预期以及原审被告包租的承诺，尽管该商铺价格远高于当时吴江市场其他商铺的价格（单价高达30041.4元），原审原告仍于2011年3月13日与原审被告就该商业广场E座E单元180号商业服务用房签订了《商品房买卖合同》，双方对房屋面积、价款等均进行了明确约定。后，原审原告与原审被告的关联企业签订了《委托租赁协议》，原审原告依约支付购房款485469.024元。三年包租期满后，原审原告实际未领取到任何包租的租金，同时发现原来入驻的家乐福超市撤离了现场，其后多家入驻商家也相继撤场。经了解得知，原审被告原先宣称的四站合一均为子虚乌有，根本不可能实现。也正因此，汇金中央广场内的商铺现在根本无人问津。为此，原审原告及购买该物业的其他业主多次向政府部门投诉、信访，均无结果。原审原告购买该商铺系基于原审被告四站合一的宣传且该宣传对合同价款产生了绝对性影响，故四站合一虽然在双方合同中并未明确，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的司法解释》，其应属合同内容之一。现原审被告根本无法实现“四站合一”的承诺，其行为非但系商业欺诈，亦构成违约。且由于没有“四站合一”导致商铺无人问津，原审原告购买该商铺的合同目的无法实现，原审被告的行为已构成根本违约，原审原告有权解除合同。另，原审被告至今也未向原审原告实际交付房屋。原审原告多次到现场查看，发现E座E单元无特定或具有独立使用价值，具体在何处无法查找，故商品房买卖合同的标的根本无法确定。根据房屋登记办法规定，不能特定或不具有独立使用价值的房屋，其权属不能登记。因此，原审被告根本无法交付标的，其仅能交付一张图纸。基于此，原审原告亦有权解除合同。原审原告多次与原审被告协商未果，遂诉至法院，请求判令：1、解除原审原、被告于2011年3月13日签订的《商品房买卖合同》；2、原审被告返还原审原告购房款485469.024元并支付占用该款期间的利息（以485469.024元为本金，自2011年3月19日起至原审被告实际返还房款之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；3、本案的诉讼费用由原审被告承担。
庭审中，原审原告康丽华变更第二项诉讼请求为请求判令原审被告汇金公司返还原审原告购房款638775元并支付占用该款期间的利息（以638775元为本金，自2011年3月19日起至原审被告实际返还房款之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。
后，原审原告康丽华再次变更第二项诉讼请求为请求判令原审被告汇金公司返还原审原告购房款638775元并支付占用该款期间的利息（以638775元为本金，自2011年4月5日起至原审被告实际返还房款之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。
原审法院认为，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当内容具体确定，表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，寄送的价目表、拍卖公告、商业广告等为要约邀请，商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。要约邀请是当事人订立合同的预备行为，不能因相对人的承诺而成立合同。要约针对特定的相对人，而要约邀请针对不特定的相对人。要约以订立合同为直接目的，要约邀请是当事人希望对方主动向自己提出订立合同的意思表示。首先，无论原审被告汇金公司宣传画册的内容是否摘抄于政府规划资料，内容是否与规划一致，原审被告汇金公司均未在上述宣传画册中表明经相对人承诺，即受宣传画册登载内容约束；其次，上述宣传画册系针对不特定的相对人；第三，上述宣传画册未就案涉商铺开发规划范围内的房屋及相关设施作具体明确的说明和允诺。因此原审被告汇金公司的上述宣传画册系要约邀请。原审原告康丽华对宣传画册系要约，构成双方合同内容的主张，依据不足，原审法院不予支持。
原审原告康丽华、原审被告汇金公司均系平等民事主体，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效。经原审法院调取苏州市吴江区住房和城乡建设局相关网页，显示该局于2011年10月26日已通过案涉商铺的商品房交付使用备案。原审被告汇金公司于2011年9月28日向原审原告康丽华发出《入伙通知书》，要求原审原告康丽华于2011年10月5日起至原审被告汇金公司售楼处办理产权登记手续。原审原告康丽华应依约履行收房义务，但原审原告康丽华称其与原审被告员工一起至案涉商铺发现案涉商铺无独立空间而拒绝收房，不符合双方约定及相关法律规定，应视为原审被告汇金公司已按约履行合同义务，交付了案涉商铺。
就案涉商铺房产证登记问题，原审法院咨询了苏州市吴江区房地产管理处，相关部门负责人回复称商铺的独立空间与一般住宅不同，有屋顶即可，一般通过地面上的线条等标记用来区分各自的独立空间，故案涉商铺符合办理房产证的相关规定，可以办理房产证。因此，对原审原告康丽华的主张，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十四条、第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条及中华人民共和国建设部令第168号《房屋登记办法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决如下：驳回原审原告康丽华的全部诉讼请求。案件受理费9854元，由原审原告康丽华负担。
上诉人康丽华不服原审判决，向本院提起上诉称：
一、原审法院对本案关键的被上诉人是否在宣传画册、登报广告中作了四站合一的宣传、被上诉人关于四站合一的宣传是否为摘自政府规划文件两个事实未予明确认定。被上诉人关于四站合一的宣传摘自政府文件的主张不能成立。被上诉人的宣传系虚假宣传，误导消费者。原审判决对关键问题未做明确回应，而以“不管四站合一的宣传是否摘自政府文件，均不影响该宣传属于要约邀请的认定”加以回避。
二、被上诉人关于四站合一的宣传属于商品房开发范围内相关设施的范畴。政府尚未规划或只是意向性的规划，不得在宣传广告中加以宣传。涉案商品房为商铺，周边交通设施对商铺的价格、商铺价值的实现具有决定性的影响，也是上诉人购买该商铺的决定性因素。涉案商铺的价格远远高于吴江同时期同类商铺的价格，也正是其“四站合一”的宣传亮点，除此之外，其无任何优势。被上诉人关于四站合一的宣传具体、明确。被上诉人所做的四站合一的宣传不属于政府规划，政府从未有这样的规划。若政府存在这样的规划，被上诉人在相关广告中应注明，若政府没有这样的规划，在商品房广告中，根据就不能这样宣传。
房屋交付应该是明确、特定物流空间的交付，而不是一张图纸或一个概念。原审判决认为商铺只要有屋顶即可得观点无任何法律依据。原审判决认定被上诉人履行了交房义务无法律依据。
综上，原审法院认定事实不清、适用法律错误。请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人苏州汇金置业有限公司二审辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的司法解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。被上诉人的宣传资料显示，四站合一明确注明为政府规划，并非对涉案商铺开发规划范围内房屋及相关设施所作的说明和允诺，故原审法院认定被上诉人就涉案宣传画册宣传为要约邀请，并非合同约定正确。上诉人据此认为被上诉人违约要求解除合同并返还购房款依据不充分，本院难以支持。涉案商铺通过商品房交付使用备案，通过地面上的线条标记具备独立的空间，符合办理房产证的相关规定，上诉人认为涉案商铺不能特定、不具有独立使用价值的主张无法律依据，原审法院未予支持正确。
综上所述，上诉人康丽华的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院判决并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4490元，由上诉人康丽华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 任小明
代理审判员 黄学辉
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 毛莉莉