四川省南充市高坪区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）高坪民初字第1271号
原告赵云。
委托代理人白中祺，四川由真律师事务所律师。
被告南充泰美置业有限公司，住所地四川省南充市高坪区江南路二段51号慢城八岛。
法定代表人肖广瑜，总经理。
委托代理人张泽进，四川维大律师事务所律师。
委托代理人张林，男，系该公司职工。
原告赵云诉被告南充泰美置业有限公司（以下简称“泰美置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李大骏适用简易程序开庭进行了审理。原告赵云的委托代理人白中祺，被告泰美置业公司的委托代理人张泽进、张林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年11月2日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号201111020251），约定原告购买被告开发的位于高坪区临江南路二段51号慢城八岛第2幢1层3号铺面，其建筑面积85.41平方米，其中套内面积81.56平方米，单价按套内面积每平方15，708.07元计算，总价款128.115万元；并按建筑面积每平方米40元缴纳住宅专项维修资金，计人民币3416.4元。合同约定的交房时间是2012年12月31日，逾期交房超过90日，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。合同约定交接手续是出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应携带的证件。合同签订后，原告按照合同约定缴纳了全部房款及专项维修资金，可被告无法按期交房，直到2013年4月28日才向原告书面通知交房，但已逾期118天且未达到交房条件，原告拒收。被告的行为符合合同约定的解除条件，同时，合同约定的违约金过低，远远不够原告的损失，原告请求予以增加。为维护原告的合法权益，诉请人民法院判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号201111020251）；被告退还原告房款128.115万元和住宅专项维修资金3416.4元，合同约定违约金过低，请求法院予以增加并按照银行同期贷款利率的2倍赔偿原告损失；诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼主张，向法庭提供了如下证据：
1、赵云的身份证，证明原告的主体身份。
2、编号为201111020251的商品房买卖合同，证明原、被告的权利义务。
3、收据，证明原告按照合同的约定缴纳房款。
4、南充市住宅专项维修资金交款凭证、四川省政储非税收入一般缴款书，证明原告缴纳相关款项。
5、入伙通知书，证明被告违反合同约定，原告有权解除合同。
6、个人抵（质）押循环贷款合同、借款措据、收费凭证、中国银行汇兑支付往来凭证、临时存欠款借方传票、贷款已还款明细清单，证明原、被告约定的违约金过低，不够赔偿原告的损失。
7、南充市高坪区人民法院于2013年11月19日作出的（2013）高坪民初字第2384号民事判决书。
8、南充市中级人民法院于2014年2月13日作出的（2014）南中法民终字第260号民事判决书。
被告辩称：1、双方虽约定了解除合同，请求法院对这一条予以撤销。原告买房是经营需要，房屋价格的下降，导致原告想退还房屋。虽然我方迟延通知，但不影响原告合同目的。2、原告要求解除合同不符合法律规定。我方已按合同约定的时间多次通过口头、电话和短信的方式向原告发出接房通知，只是通知方式不符合合同约定，说明我公司并没有根本违约，另2012年11月26日的已竣工验收报告及2013年1月14日的房屋测绘报告都证明了案涉房屋具备了交房条件，合同目的是能够实现的。根据《合同法》第94条，合同目的不能实现的，当事人才能够解除合同的法律规定，原告提出解除合同是没有法律依据的；合同解除权属于形成权，适用除斥期间，原告主张解除权超过一年，解除权已消灭。3、原告要求被告退还房款、住宅专项维修资金及违约金的要求不应得到支持。首先原告没有合同解除权，故不能主张解除合同，退房款和住宅专项维修资金当然不具有法律依据；其次，被告仅是通知方式违约，故解除合同以及增加并按照银行同期贷款利率的2倍赔偿原告损失的违约金的请求与事实不符，只能按照合同约定按日计算向原告支付逾期应付款万分之0.1的违约金至书面通知原告接房之日止。4、诉讼费用由原被告共同承担。综上，被告按合同约定向原告交付了商品房，合同目的已经达成，一年后以被告逾期交付为由解除合同，退还房款及赔偿违约金与法律不符，请求驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其诉讼主张，向法庭提供了如下证据：
1、被告的组织机构代码证、法定代表人身份证明、营业执照。
2、2012年11月26日的竣工验收报告。
3、入伙通知书。
经审理查明：1、座落于南充市高坪区临江南路二段51号慢城八岛系被告泰美置业公司开发。
2、2011年11月2日，原告赵云作为买受人、被告泰美置业公司作为出售人签订编号为201111020251的商品房买卖合同，约定被告泰美置业公司将慢城八岛第2幢1层3铺号商品房（建筑面积为85.41平方米、套内建筑面积81.56平方米）出售给原告赵云；按套内建筑面积计算，单价为15708.07元／平方米，总价款1281150元；签订合同时付500，000.00元，尾款781150元于2011年12月3日之前一次性向出售人付清；出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付房屋；商品房交付时应符合如下交付条件，商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，南充市房地产测绘所出具的商品房面积实测技术报告书；出卖人与买受人一致同意，该商品房所在楼栋只要具备商品房竣工验收报告、南充市房地产测绘所出具的该商品房面积实测技术报告书及出卖人提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》即可进行该商品房的交付工作；逾期交房在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期交房90日后，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当自退房通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人已付款的0.1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金；该商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；按照南府令（2005）16号、南府办函（2009）244号文件规定，买受人应按建筑面积40元／平方米的标准交纳首次住宅专项维修基金，计3416.40元。
3、2011年11月2日，原告赵云向被告泰美置业公司支付购房款500，000.00元及住宅专项维修基金3416.40元。2012年2月2日，原告赵云为支付案涉商品房的房款及在被告处购买的其他商品房的房款，在中国银行股份有限公司广安分行贷款6，700，000.00元，约定利率为浮动利率，浮动周期为3个月，第一个浮动周期内，月利率为6.65‰（此系合同签订日利率，实际放款日如遇中国人民银行调贷款基准利率，按实际放款日中国人民银行公布的相同档次的贷款基准利率上浮20%重新确定贷款利率），每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布的相应档次的贷款基准利率上浮20%作为下一个浮动周期的适用利率。2012年2月3日，原告赵云在中国银行股份有限公司广安分行取得贷款6，700，000.00元。2012年2月6日，中国银行股份有限公司广安分行受赵云委托，将贷款6，700，000.00元转入泰美置业公司在南充市商业银行股份有限公司金泉支行帐号051100832000003815帐户，支付赵云在被告泰美置业公司所购包含案涉的慢城八岛第2幢1层3铺号商品房的房款的尾款781150元。中国银行股份有限公司广安分行对赵云所涉借款合同实际执行贷款利率为7.38%。
4、2012年11月26日，泰美置业公司作为开发商与案涉房屋的勘察单位、设计单位、施工单位进行了规划验收。2013年1月14日，南充市房地产测绘所就慢城八岛1-2幢房屋面积进行了测绘，并出具了测绘报告。被告代理人称综合验收报告没有出来，只有规划验收报告。
5、2013年4月28日，泰美置业公司向原告赵云发出入伙通知，通知赵云20**年5月10日前至售楼部领取《收楼通知书》后，到客户服务中心（2号楼商铺）办理相关手续。原告认为被告逾期交房，并提出按合同约定和法定解除合同，双方酿成纠纷，原告遂起诉来院。
6、原告赵云于2011年11月2日与被告签订包括案涉合同在内共计十一份《商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于高坪区临江南路二段51号慢城八岛第2幢1层1号至21号编号为奇数号的门面十一间。高坪民初字第2384号民事判决书和南中法终字第260号民事判决书已判决解除了第1层17号铺面合同（合同编号为：201111020289）。
上述事实有证据及庭审笔录记录在卷。
本院认为：1、原、被告双方签订的商品房买卖合同的效力问题。
原、被告双方签订的编号为201111020251的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，对双方当事人产生法律约束力。
2、关于案涉房屋是否符合交付条件及原告赵云拒绝接房的理由是否成立的问题。
原、被告双方在合同《商品房买卖合同》第十一条中约定被告应于2012年12月31日前将案涉商品房交付给原告，交付的房屋所在楼栋必须具备商品房竣工验收报告，南充市房地产测绘所出具的商品房面积实测技术报告书及出卖人提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》即可进行该商品房的交付工作。原、被告对商品房竣工验收报告的理解发生分歧，原告认为：竣工验收报告要经国家有关行政主管的职能部门对工程进行竣工验收后方可交付使用；被告出卖的商品房未经国家相关职能部门进行竣工验收，不符合交付条件。被告认为：自行组织的竣工验收报告后，即可交付使用。针对原、被告这一争执焦点，本院认为：根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”怎样才能确定交付的工程合格呢，要确定工程竣工验收合格，需根据住房和城乡建设部2009年10月19日修正的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条、第六条、第七条的规定由建设单位到备案机关办理工程竣工验收备案，并由工程质量监督机关向备案机关提交工程质量监督报告，才能确定将交付的房屋是否合格；合格后，方可交付使用。再者，根据2011年国务院修订并发布的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经竣工验收合格后，方可交付使用；未经经验收或验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当收到竣工验收申请30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位进行验收；第十八条规定住宅小区等群体房地产开发项目竣工应当进行综合验收；综合以上规定，商品房的竣工验收报告应当由建设行政主管部门进行竣工验收合格后方可交付使用，案涉商品房涉及众多商品房购买者的生命、财产安全，涉及公共安全，应当由建设行政主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防进行竣工验收，验收合格后才能交付使用，这属于法律的强制性规范，不属于任意性规范，体现了契约自由的国家干预，任何人不得擅自改变和自行约定交付标准和条件。对原告认为的被告未达到交付条件的主张，本院予以支持。被告提交的竣工验收报告仅仅是被告自行组织的单位工程初验收（规划验收），不是《城市房地产开发经营管理条例》所规定的综合竣工验收报告，在庭审辩论终结时止，被告未举证证明案涉房屋所在楼栋经建设主管部门综合验收并备案，并未提交证据证明该单位工程经建设行政主管组织了工程质量监督、规划、消防、人防进行验收，并对该单位工程进行了综合验收，不符合交付条件，对被告主张自行进行的竣工验收报告符合交付条件的主张，本院不予支持。虽然被告于2013年4月28日通知原告办理房屋交接手续的入伙通知，但被告迟延交付118天，且被告开发的商品房不符合交房条件，原告赵云以此拒绝接房的理由成立。
3、关于原告主张商品房买卖合同的约定解除权及法定解除权是否丧失的问题。
①、原告主张的商品房买卖合同的约定解除权是否消灭的问题。
原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告（出卖人）应当在2012年12月31日前向买受人（原告）交付商品房，合同约定的被告超过90日交房原告享有解除权；即2013年4月1日，原告享有的约定解除权条件已成就，但合同解除权属于形成权，合同解除权的除斥期间为一年，原告最迟应于2014年4月1日提起诉讼，而原告于2014年4月22日以起诉的方式主张解除合同，约定解除合同的除斥期间已届满，因此，原告享有的约定解除权已丧失。
②、原告主张的商品房买卖合同的法定解除权是否消灭的问题。
原告在诉讼中同时主张了法定解除，原、被告在商品房买卖合同约定，被告应当于2012年12月31日前向原告交付商品房，而被告于2013年4月28日向原告发出书面通知，通知原告办理交接手续，表明被告逾期交房已逾118天，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。被告2013年4月28日通知原告办理房屋交接手续，而原告以被告不符合交房条件拒绝接房的行为，应视为对被告的催告的行为，但被告经催告后三个月仍不符合交付条件，未履行交房义务，原告行使法定解除权条件已经成就，即原告最迟应在2014年7月28日提起诉讼，因此，原告于2014年4月22日向本院提起诉讼主张解除合同并未丧失法定解除权。如以原告2013年9月（2013）高坪民初字第2384号案提起诉讼解除合同视为催告，原告的法定解除权更未丧失。
③、原告的约定解除权丧失，是否可以同时主张法定解除权的问题。
原告在本案中同时主张了商品房买卖合同的约定解除和法定解除，原告的约定解除权丧失并不排除原告可以主张法定解除，目前没有法律规定原告丧失约定解除权就不能主张法定解除权，如果原告的约定解除权丧失，而不能主张法定解除权，势必造成原告的约定解除权丧失后，被告可以肆意违约，而原告丧失法律的救济途径，这不符合立法精神。原告可以同时主张约定和法定两种解除权或选择约定或法定一种解除权，原告的主张不违反法律规定，应予以支持；对被告认为原告选择了约定解除权就不能主张法定解除权的主张，本院不予支持。
4、关于案涉商品房买卖合同是否应当解除的问题
原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务，原告按照合同的约定交清了购房款，但被告未按照合同约定的交房条件和交付时间交房，具体体现在被告应于2012年12月31日前向原告交付商品房，但被告在逾期交付118天的2013年4月28日通知原告接房，而被告所交房仍然不符合交房条件，原告拒绝接房，之后，原告于2013年9月向本院提起诉讼，请求解除《商品房买卖合同》（合同编号为201111020289），本院作出（2013）高坪民初字第2384号民事判决书，判决解除合同，由被告退还原告购房款并承担资金利息；被告不服，上诉至南充市中级人民法院，中院于2014年2月13日维持原判，直至本案法庭辩论终结时，被告均未提交证据证明案涉商品房符合交房条件，未向原告交房，被告迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行交房义务，已构成严重违约，合同应当予以解除，故本院对原告要求解除编号为201111020251的商品房买卖合同的主张，本院予以支持。解除合同后，被告泰美置业公司应当退还原告已支付的房款1281150元及住宅专项维修基金3416.40元。
5、关于违约金是否调整的问题。案涉合同解除系被告泰美置业公司逾期交房的违约行为所致，故被告泰美置业公司应当向原告支付违约金。原、被告约定逾期交房解除合同的违约金为已付房款0.1%，原告的损失为已付房款的资金占用利息，且原告为购房向中国银行贷款，贷款利息利率为7.38%，原、被告约定的违约金低于造成的损失，原告要求增加违约金的主张成立，本院对其主张予以支持。根据原告的损失，违约金调整为按年利率7.38%的标准从支付房款的次日起至款清之日计算利息。
综上，为维护正常的市场经济秩序，保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、解除原告赵云与被告南充泰美置业有限公司签订的编号为201111020251的商品房买卖合同。
二、被告南充泰美置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告赵云房款1281150元及住宅专项维修资金3416.40元。
三、被告南充泰美置业有限公司于本判决生效后十日内以按年利率7.38%的标准给付已付房款1281150元利息的方式向原告赵云支付违约金（其中500，000.00元的利息起算时间为2011年11月3日、781150元的利息起算时间为2012年2月7日，计算至款清之日）。
四、驳回原告赵云的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8165.00元，由被告南充泰美置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审判员 李大骏
二〇一四年八月六日
书记员 宋 盼