湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂05民终1701号
上诉人（原审原告）：湖北亿科置业有限公司，组织机构代码68268368-8，住所地湖北省五峰土家族自治县渔洋关镇南北路38号。
法定代表人：金琼，董事长。
委托诉讼代理人：何昌林，湖北普济律师事务所律师。（特别授权代理）
委托诉讼代理人：王忠丹，湖北普济律师事务所律师。（特权授权代理）
被上诉人（原审被告）：陈茜，女，1983年3月4日出生，土家族，住五峰土家族自治县。
委托诉讼代理人：刘飞，湖北前锋律师事务所律师。（特别授权代理）
上诉人湖北亿科置业有限公司（以下简称亿科置业公司）因与被上诉人陈茜房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省五峰土家族自治县人民法院（2017）鄂0529民初42号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年6月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人亿科置业公司上诉请求：1.撤销湖北省五峰土家族自治县人民法院（2017）鄂0529民初42号民事判决，改判支持亿科置业公司的原审诉讼请求。2.被上诉人承担本案上诉费用。事实和理由：1.对陈茜已经向亿科置业公司支付了35万元购房款的事实，双方从未有过争议，而一审法院却认定陈茜向亿科置业公司缴纳了40万元购房款，事实认定错误。2.一审判决认定上诉人与被上诉人签订的《渔洋关春晓认购协议书》有效，双方应当继续履行，未明确继续履行的内容存在不当。3.一审判决认定《房屋测绘成果表》对案涉房屋表述为仓库，且依据《收据》注明的用途推断为双方认购协议中对房屋的用途性质达成一致，亿科置业公司应当为陈茜办理商品房或仓储性质的房屋产权证没有依据。理由如下：一是亿科置业公司从未承诺要为陈茜购买的房屋办理商品房产权；二是《房屋测绘成果表》中对案涉房屋并没有表述为仓库，亿科置业公司也从未承诺为陈茜办理仓库性质的产权证书，更何况涉案房屋根本不能办理仓库性质的产权证书。即使陈茜在签订《渔洋春晓认购协议书》时对房屋产权性质存在重大误解，在2014年3月20日交付房屋时亿科置业公司也已经明确告知陈茜只能办理车库产权证。亿科置业公司向陈茜交付房屋至今三年多，陈茜并未要求撤销合同，已超过法定撤销权行使时间。陈茜仍继续使用房屋，理应向亿科置业公司支付剩余房款，亿科置业公司理应只为陈茜办理车库产权证。4.亿科置业公司主张利息的依据并非基于认购协议的约定，而是基于陈茜占有使用涉案房屋已达三年之久且拒不支付购房款，依照法律规定，陈茜应当自接收房屋之日起按照同期银行贷款利率支付逾期付款损失。
被上诉人陈茜辩称，1.陈茜确实只向亿科置业公司支付了35万元购房款。2.陈茜不认可尚欠亿科置业公司购房款。因双方对房屋单价并未达成一致协议，《渔洋春晓认购协议书》不等同于买卖合同。3.陈茜可以行使不安抗辩权。双方在签订认购协议书时就对房屋的使用性质约定为仓储，而现在亿科置业公司只能为陈茜办理车库性质的产权，存在违约行为。4.陈茜不存在违约行为，认购协议书对利息也无明确约定，法律更无规定，故亿科置业公司无权主张利息损失。
亿科置业公司向一审法院起诉请求：1.判令陈茜履行《渔洋春晓认购协议书》的义务，签订《商品房买卖合同》，交清剩余房款450000.00（大写：肆拾伍万元）；2.由陈茜承担全部诉讼费用。后变更诉讼请求为：1.确认亿科置业公司与陈茜于2014年3月2日签订的《渔洋春晓认购协议书》有效；2.陈茜履行《渔洋春晓认购协议书》的合同义务，向亿科置业公司支付剩余房款45万元，另以45万元为基数按年利率4.75%，自2014年3月20日起计算至实际履行之日止的利息；3.由陈茜承担本案诉讼费用。
一审判决认定事实：亿科置业公司与陈茜经过协商，亿科置业公司为甲方，陈茜为乙方签订《渔洋春晓认购协议书》，协议第一条房屋情况载明“（一）乙方经过充分了解，现认购甲方开发建设的渔洋春晓负二楼4号（以下简称房屋）；（二）该房屋建筑面积为126.3平方米（最终以实测面积为准）；（三）该房屋折后单价为6334元/平方米，总金额为人民币捌拾万元。认购定金40000.00元”。陈茜于2014年3月2日签订认购协议并支付定金40000.00元，又支付房款10000.00元，收据上注明仓储定金。2014年3月20日另支付了300000.00元首付款，收据同样注明为仓储，2014年6月18日、2014年8月3日分别支付40000.00元、10000.00元（收据均注明仓储），以上五笔累计支付400000.00万元。后来亿科置业公司以不能办理仓储房屋而要办成车库产权证书，拒不办理仓储性质的房屋所有权证。陈茜以亿科置业公司履行协议不符合约定，对房屋用途办成车库而不是仓储产权证书为由，停付余款，没有签订房屋买卖合同，而中止协议履行。
一审判决同时查明，该涉案房屋交付陈茜占有使用后，陈茜装修成“春晓足道馆”进行经营。同样情况，购买渔洋春晓负二层5号业主李英莲缴纳全部房款后，办理了房屋性质为车库的土地使用权证和房屋所有权证，但认购协议第一条房屋性质表述为仓库，而且亿科置业公司举交的证据《房屋测绘成果表》第五页对涉案房屋表述为负二层仓库。还查明，亿科置业公司开发建设的渔洋春晓建设项目从规划到施工建成，负二层属地上建筑，不是人防工程。双方当事人之间的认购协议没有对一方逾期付款应从何时、依多少利率计息的约定。
一审法院认为，合同签订双方当事人应当遵循平等自愿和诚实守信原则，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。亿科置业公司与陈茜就渔洋春晓房屋买卖签订的认购协议，虽然不是商品房买卖合同，但是双方当事人真实意思表示，陈茜已占有、使用、经营该房屋，理应给付所欠亿科置业公司400000.00元的房屋价款，并签订商品房买卖合同。双方签订认购协议书时，陈茜支付定金和部分购房款收据均注明为“仓储”，且亿科置业公司给陈茜出具产权证明房屋的经营性质是仓储，亿科置业公司与李英莲签订的《认购协议》房屋性质为仓库，《房屋测绘成果表》表述为仓库。依据交易习惯，双方在收据注明的用途应该推断为双方认购协议中对房屋的用途性质达成了一致。亿科置业公司理应依据承诺给予陈茜办理商品房或者仓储性质的房屋产权证。鉴于亿科置业公司主张陈茜支付所欠房屋价款利息的主张缺乏认购协议条款支持，一审法院不予采信。据此，判决：一、湖北亿科置业有限公司与陈茜双方签订《渔洋春晓认购协议书》有效，双方应当继续履行；二、驳回湖北亿科置业有限公司的其它诉讼请求;
本案二审期间，亿科置业公司向本院提交《收据》五份、一审法院于2016年4月26日的庭审笔录第2、3页。证实陈茜向亿科置业公司付款40万元，其中5万元系陈茜租赁亿科置业公司其他房屋的租金，35万元才是已付案涉购房款。经庭审质证，陈茜上述证据无异议，并认可仅向亿科置业公司支付购房款35万元。经查明：1.陈茜与亿科置业公司于2014年3月2日签订《渔洋春晓认购协议书》。同日，陈茜向亿科置业公司支付“负二层4号定金（仓储）”4万元，支付“负二层5号仓储定金”1万元；2014年3月20日，陈茜向亿科置业公司支付“负二层4号仓储费”30万元；2014年6月18日，陈茜向亿科置业公司支付“负二层5号仓储定金”4万元；2014年8月3日，陈茜向亿科置业公司支付“负二层4号仓储费”1万元，以上合计40万元。诉讼过程中，双方当事人均认可，35万元系陈茜向亿科置业公司支付的案涉购房款，另外5万元系陈茜向亿科置业公司支付的其他房屋的租金。2.五峰土家族自治县住房和城乡建设局出具的《房屋测绘成果表》载明：“渔洋春晓商住楼设计用途为商住，建筑面积14804.06㎡。其中，负一、负二层库房中，1-0-负2-4号（案涉房屋）面积为126.30㎡。”该测绘表将包括案涉房屋在内的负一、负二层表述为“库房”和“车库”，一审认定亿科置业公司给陈茜出具的产权证明房屋经营性质是仓储有误。3.一审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”案涉《渔洋春晓认购协议书》对双方当事人名称和姓名、商品房的位置、房屋面积、房屋单价及总价款、定金、首付款给付时间等事项均有明确约定，陈茜在签订《渔洋春晓认购协议书》后，不仅依照约定向亿科置业公司缴纳4万元定金，还另行分二次向亿科置业公司支付购房款31万元。而亿科置业公司不仅收取了陈茜缴纳的购房定金及购房款，还依照协议约定向陈茜交付了房屋，陈茜占用使用案涉房屋从事经营活动至今，故本案中的《渔洋春晓认购协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方的商品房买卖合同成立且生效，双方均应依照约定全面履行各自义务。陈茜辩称，双方对房屋单价并未达成一致协议，《渔洋春晓认购协议书》不等同于买卖合同的上诉理由不能成立，本院不予采信。陈茜还辩称，双方在签订认购协议书时就对房屋的使用性质约定为仓储，亿科置业公司不能为陈茜办理仓储性质的产权证，故可以行使不安抗辩权。经查，双方签订的《渔洋春晓认购协议书》并没有对房屋的使用性质作出约定，更没有对办理房屋产权证的性质作出约定。陈茜亦未提供真实有效的证据证实双方对案涉房屋的使用性质进行了约定。五峰土家族自治县住房和城乡建设局出具的《房屋测绘成果表》也仅将案涉房屋表述为“库房”和“车库”。亿科置业公司向陈茜出具的收款收条虽然有“仓储”的备注，但仅凭收款收条中的备注，并不能得出双方对房屋的使用性质及办理产权证的性质进行了约定的结论。即使如陈茜所述，亿科置业公司曾经承诺过房屋的使用性质为仓储，则陈茜最迟应当在拒绝与亿科置业公司签订车库买卖合同，即知晓涉案房屋的使用性质实际为车库时行使撤销权申请撤销双方签订的认购协议，并向亿科置业公司主张相关权利。但纵观本案房屋买卖的整个过程，陈茜至始至终未向亿科置业公司主张撤销或者解除合同的相关权利。相反，陈茜积极接收亿科置业公司交付的房屋，还对房屋进行装修，并占用使用案涉房屋从事经营活动至今三年之久，以上事实足以证实陈茜主张不缴纳剩余购房款系行使不安抗辩权的理由缺乏事实和法律依据，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈茜占有使用案涉房屋却不缴纳剩余购房款，既违反约定亦违反法律规定，亿科置业公司要求陈茜支付剩余购房款的请求成立，应予支持。一审判决认定陈茜已缴纳购房款40万元有误，本院予以更正，陈茜应当向亿科置业公司支付剩余购房款45万元。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，双方签订的认购协议并未明确约定违约金数额或损失赔偿额计算方法，可以参照中国人民银行同期贷款利率，从亿科置业公司主张权利的时间，即自2016年3月1日（起诉之日）起，至陈茜付清购房款之日止，由陈茜向亿科置业公司支付逾期损失。亿科置业公司主张陈茜应从2014年3月20日起支付逾期付款损失超出法律规定，对超出部分的诉请，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实有误，适用法律不当，上诉人亿科置业公司的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销湖北省五峰土家族自治县人民法院（2017）鄂0529民初42号民事判决。
二、湖北亿科置业有限公司与陈茜签订的《渔洋春晓认购协议书》有效。
三、陈茜自本判决生效之日起十日内向湖北亿科置业有限公司清偿购房款45万元，并自2016年3月1日至上述款项全部清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率支付逾期付款损失。
四、驳回湖北亿科置业有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费8050元，由湖北亿科置业有限公司负担1610元，陈茜负担6440元；二审案件受理费8050元，由湖北亿科置业有限公司负担1610元，陈茜负担6440元。
本判决为终审判决。
审判长 邓 宜 华
审判员 易正鑫代理审判员张端
二〇一七年八月七日
书记员 彭 泽 燕