广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终5059号
上诉人（原审原告）：东莞市某广场开发有限公司，住所地：东莞市南城区。
法定代表人：陈某。
委托代理人：王玉婷，广东坤益律师事务所律师。
委托代理人：李逸君，广东坤益律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：东莞市某百货有限公司，住所地：东莞市东城区。
法定代表人：郭某。
委托代理人：姜珊，广东晟典律师事务所律师。
委托代理人：陈治民，广东晟典律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：东莞市南城某百货有限公司，住所地：东莞市南城区。
法定代表人：贺某。
委托代理人：姜珊，广东晟典律师事务所律师。
委托代理人：陈治民，广东晟典律师事务所律师。
上诉人东莞市某广场开发有限公司（以下简称某广场公司）因与上诉人东莞市某百货有限公司（以下简称东莞某百货公司）、东莞市南城某百货有限公司（以下简称南城某百货公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法南民一初字第1339号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。本院于2016年7月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人某广场公司的委托代理人王玉婷、李逸君，上诉人东莞某百货公司、南城某百货公司的委托代理人姜珊、陈治民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
某广场公司上诉请求：（一）变更原审判决第一项为东莞某百货公司、南城某百货公司向某广场公司支付租金4704254.15元。（二）改判东莞某百货公司、南城某百货公司向某广场公司支付违约金243041.92元。事实与理由：1、关于本案诉讼时效问题。本案应适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定来认定关于租金的诉讼时效相关法律适用问题。上述法律适用已得到最高人民法院、广东省高级人民法院及本院的一致认可，某广场公司已经将相关判例整理并提交本院。而2004年《最高人民法院关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复》（法函[2004]23号）已经自动失效。原审法院错误理解了租金债权的整体性、连续性特征，未能准确适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《广东省高级人民法院关于民商事审判适用诉讼时效制度若干问题的指导意见》第四条关于连续性债权、分期履行债权诉讼时效的规定，对最高人民法院、广东省高级人民法院和本院的类似案例裁判意见未予充分重视和尊重，恳请本院予以重视。2、关于违约金的问题。根据案涉租赁合同第4.4条的约定，“乙方支付租赁费及其他任何款项的前10天，甲方须提前开具合法发票给乙方。如果甲方未能及时提供发票，乙方有权顺延支付时间。”先票后款是双方合同约定和交易惯例，某广场公司虽然对计租面积持有异议，但事实上某广场公司只能根据东莞某百货公司、南城某百货公司每月实际愿意和实际给付的金额出具发票，某广场公司作为业主不可能因为东莞某百货公司、南城某百货公司对争议面积的租金不肯支付，而全盘拒绝其交来的其他部分的租金，更不可能出具与东莞某百货公司、南城某百货公司实际交租金额不相符的发票，因此原审法院以此为理由认定东莞某百货公司、南城某百货公司无需承担违约金责任是错误的。截止到2015年6月30日，东莞某百货公司、南城某百货公司欠付的租金本金已达470余万，某广场公司以此为本金，折抵成相应拖欠月份的违约金（本案中，某广场公司主张的是2015年4月至2015年6月的违约金），某广场公司按照租赁合同约定标准主张违约金有合同与法律依据。此外，东莞某百货公司、南城某百货公司至今仍是不足额地交租，某广场公司将保留另诉东莞某百货公司、南城某百货公司自2015年7月份至今欠付租金及违约金的权利。
东莞某百货公司、南城某百货公司口头答辩称：1、某广场公司主张《最高人民法院关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复》已经自动失效，缺乏法律依据。2、我国不是判例法国家，地方判例不具有指导性意义，最高人民法院的案例也不具有指导意义，只有最高人民法院发布的指导性案例才具有指导意义。某广场公司列举的最高人民法院判例均不属于指导性案例，故法院在审理本案时应当适用是现行有效的法律规定及司法解释。3、《最高人民法院关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复》（法函[2004]23号），“对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算。”而根据法经[2000]244号文，买卖合同中，当事人约定分期履行合同债务的，诉讼时效应从最后一笔债务履行届满的次日计算。可见，租金债权的诉讼时效与借款买卖合同的诉讼时效是不同的，租金债权属于定期给付之债，其债权债务是履行过程中不断产生的，各期债权债务均为独立的，而借款买卖合同等约定分期偿还的债权属于分期给付之债，是针对已经发生的债务，分期实现债权的。上述最高人民法院的两个答复是现行有效的，且法函[2004]23号文就是针对租金债权诉讼时效的特别规定。因此，某广场公司对本案租金的诉请已经超出诉讼时效，应当不予支持。4、关于原审判决对于违约金的认定，符合实际情况和对方合同约定，东莞某百货公司没有义务承担该违约责任，二审应当维持该认定。其他答辩意见以上诉状为准。
东莞某百货公司、南城某百货公司亦上诉请求：撤销原审判决，驳回某广场公司的全部诉讼请求。事实与理由：1、原审法院认为东莞某百货公司为本案适格被告系错误的。一方面，案涉租赁合同约定如果东莞某百货公司再投资设立一家子公司经营商场，则东莞某百货公司对该子公司的债务承担连带责任，但实际情况是，东莞某百货公司与南城某百货公司并没有投资与被投资的关系，南城某百货公司并不是东莞某百货公司的子公司，不符合案涉租赁合同第2.4条约定承担连带责任的前提。另一方面，因2015年5月28日某广场公司向东莞某百货公司出具的《租金催收通知书》，东莞某百货公司由于对法律关系认识的不足和公章使用不规范，代实际承租方南城某百货公司做出了回函，故该回函并不能作为证明实际承租方为东莞某百货公司的证据。实际情况是，自涉案房产交租日起，某广场公司就一直是向南城某百货公司开具发票，南城某百货公司也为实际的交租人，案涉租赁合同事实上已自起租日起就变更了合同主体，承租人由东莞某百货公司转变为南城某百货公司。因此，东莞某百货公司与本案无关，某广场公司主张东莞某百货公司承担连带责任缺乏事实与法律依据。2、原审法院认为案涉房产的租金计算面积应当按租赁合同约定的房地产权证或竣工验收证明核定的建筑面积为准认定事实有误。双方于2006年9月20日签订案涉租赁合同，2007年10月10日起计算免租期。根据案涉租赁合同第4.2条的约定，免租期为11个月，也就是说，南城某百货公司应当于2008年9月10日起开始交租。但截止2008年9月10日，由于南城某百货公司实际使用的租赁物业面积并非案涉租赁合同附件三约定的全部面积，南城某百货公司对2-5楼的中空面积、住宅电梯及通道面积和负一楼的车道面积、配电房面积等并不具备实际的使用权，且双方对合同约定的建筑面积33596.31㎡也有争议（即该约定建筑面积如果大于或小于房产证的建筑面积，合同并未约定解决性条款），双方遂共同委托第三方东莞市测绘队对南城某百货公司的承租面积进行测量，以明确租金计算依据并解决《租赁合同》本身存在的漏洞。经测量，南城某百货公司实际使用物业部分的建筑面积为33400.967㎡。为明确以后租金计算标准的建筑面积，双方在测量后共同签署了《确认函》，作为以后租金支付的依据。自此，南城某百货公司一直按双方签署的《确认函》确认的建筑面积以及《租赁合同》约定的租金标准支付租金，某广场公司也一直按照《确认函》确认的建筑面积以及《租赁合同》约定的租金标准收取租金并向南城某出具租金发票。如果说该《确认函》只是暂时性的计租依据，那么该《确认函》本身应当以书面文字做类似记载，如待涉案物业取得房产证后，按照房产证上的建筑面积，对已经结算的租金进行多退少补。另一方面，某广场公司在2009年8月取得房产证至2015年4月近六年的时间内，从未以函件或者发票的方式向南城某百货公司主张按照房产证上的建筑面积计租。因此，《确认函》已经构成对《租赁合同》第1.1条的全面修改。该《确认函》合法有效，其效力范围及于整个《租赁合同》期间，双方当事人应当遵守。3、原审法院虽已依法确认租金差额的诉讼时效应自每期租金债务履行期限届满之日的次日起算一年，但其认为某广场公司曾于2014年11月19日向东莞某百货公司主张过租金差额系错误的。某广场公司提供的《某公司与某某公司沟通备忘录》为某广场公司单方制作。即便双方就实际出租面积有异议，也只是对前一次测量结果有异议，不能由此得出某广场公司主张过租金差额的结论。相反，根据该备忘录显示“聘请权威的测量机构对业主广场面积进行测量，以厘定准确面积，解决双方矛盾。”也确认了通过测量的方式确定实际出租面积，而并不是依据案涉租赁合同第1.1条的约定按照房产证的面积确定建筑面积。实际上，某广场公司关于租金差额的主张最早时间是2015年4月20日（南城某百货公司签收《联络函》的时间）。故原审法院以2014年11月19日作为诉讼时效保护的起算点往前推算一年并以此计算租金差额缺乏依据。
某广场公司书面答辩称：1、关于案涉合同的债务主体问题。原审法院认定东莞某百货公司、南城某百货公司是本案合同的履行主体正确。第一，案涉租赁合同是某广场公司与东莞某百货公司签订的，作为合同相对方，其当然是合同义务的承担主体。第二，本案诉讼前，东莞某百货公司书面回函某广场公司时，在回函的最后一段明确写明：“作为贵司场地的承租单位……”，表明东莞某百货公司一直是租赁合同权利义务的履行者，应当承担向某广场公司交付租金的合同责任。第三，签订案涉租赁合同时，南城某百货公司尚未成立，在其正式成立后，由其实际履行案涉租赁合同，包括付租等履约行为。因此，南城某百货公司系共同履行案涉租赁合同的主体。第四，案涉租赁合同第2.4条明确约定了由东莞某百货公司对南城某百货公司履行合同承担连带担保责任。2、关于计租面积应采用何面积标准的问题。原审法院认定应按照合同约定的“房产证面积”计算租赁面积是正确的。第一，案涉租赁合同是各方真实意思的表示，租赁合同第1.1条明确约定了出租物建筑面积为33596.31平方米（实际出租面积以东莞市人民政府颁发的《房地产权证》或竣工验收证明核定的建筑面积为准……），因为签订合同时案涉房产尚未取得房产证，双方不清楚具体的租赁面积是多少，所以无论是合同上约定的33596.31平方米还是其后2008年双方请测绘公司测绘所得的33400.967平方米都只是双方暂定的计租面积，而并非终局的计租面积，最终要仍按合同文本约定的房产证面积为准。第二，案涉《确认函》仅是双方对测绘面积数值的确定，并非对整个合同条款内容的变更，最终计租面积仍需按租赁合同文本内容约定的“以东莞市人民政府颁发的《房地产权证》或竣工验收证明核定的建筑面积为准。”双方从来没有通过任何文字方式进行过更改，也没有通过任何方式废除过该条约定，该条约定目前仍合法有效。第三，从实际情况来说，这些年来某广场公司以测绘所得的33400.967平方米收取东莞某百货公司、南城某百货公司租金，并出具相应金额的发票，该行为不能表明某广场公司默认或所谓同意按此面积计收租金。理由有二：一是根据案涉租赁合同第4.4条的约定，“乙方支付租赁费及其他任何款项的前10天，甲方须提前开具合法发票给乙方。如果甲方未能及时提供发票，乙方有权顺延支付时间。”先票后款是双方合同约定和交易惯例，某广场公司虽然对计租面积持有异议，但事实上某广场公司只能根据东莞某百货公司、南城某百货公司每月实际愿意和实际给付的金额出具发票，某广场公司作为业主不可能因为东莞某百货公司、南城某百货公司对争议面积的租金不肯支付，而全盘拒绝其交来的其他部分的租金，更不可能出具与东莞某百货公司、南城某百货公司实际交租金额不相符的发票。事实上，至今东莞某百货公司、南城某百货公司仍继续坚持用《确认函》面积来交租，某广场公司不可能不出具发票也不收取其任何租金费用。案涉租赁物位于黄金地段的商业圈，某广场公司不可能让承租人白白使用多达1359.003平方米的面积而不支付任何的对价；二是东莞某百货公司、南城某百货公司也未明确表明其不愿意支付，这一点在2014年11月19日的会谈磋商过程中也能体现，磋商过后某广场公司多次发函要求东莞某百货公司、南城某百货公司履行会谈的内容，最终东莞某百货公司、南城某百货公司回函明确表明不愿支付拖付租金，某广场公司才向法院提起诉讼。综上，案涉合同的计租面积标准应按照合同文本约定的“实际出租面积以东莞市人民政府颁发的《房地产权证》或竣工验收证明核定的建筑面积为准”，即应以34759.97平方米为计租面积。3、关于租金诉讼时效适用法律的问题某广场公司已在本案中提起上诉，相关意见详见某广场公司的上诉状。另外，针对东莞某百货公司、南城某百货公司在上诉状中提到关于2014年11月19日双方曾就欠付租金问题召开协调会解决的事实，该事实东莞某百货公司、南城某百货公司在原审庭审中对此不持异议，如今上诉状又否认该客观事实，其诉讼诚信值得怀疑。综上，东莞某百货公司、南城某百货公司的上诉请求与理由缺乏事实与法律依据，请求本院驳回其全部上诉请求，并支持某广场公司的全部上诉请求。
2015年7月21日，某广场公司向原审法院提出诉讼，请求判令：1、东莞某百货公司、南城某百货公司支付租金4704254.15元；2、东莞某百货公司、南城某百货公司支付逾期交租违约金243041.92元（暂计算至2015年6月30日，并按合同约定计算到东莞某百货公司、南城某百货公司实际支付完毕之日止）；3、本案诉讼费由东莞某百货公司、南城某百货公司承担。
原审法院认定以下事实：2006年9月20日，某广场公司（甲方、出租方）与东莞某百货公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：1、（1.1条）甲方出租给乙方的物业座落于东莞市南城区某广场裙楼负一至第五层房屋，建筑面积确定为33596.31平方米（实际出租面积以东莞市人民政府颁发的《房地产权证》或竣工验收证明核定的建筑面积为准；如甲方优化设计，并经乙方认可的增加面积，以专业测量机构实际测量为准。下同）；2、租赁期为15年，自甲方将出租物业按照本合同约定交付乙方之日起计算，双方约定出租物业应在2007年5月1日前交付乙方；3、租金的计算及支付：租金（已包含物业管理费用在内）按本合同1.1条约定核定的建筑面积按月计收，自出租物业交付之日起11个月为“免租期”，首3年租金（含免租期当年）每月每平方米38元，第4年租金为每月每平方米41元，五年开始在上一年基础上每年递增2.3%，如甲方延迟交付出租物业，则免租期、各阶段租金和费用的起算、租赁期间届满时间须相应顺延；4、租赁费支付方式：乙方须在当月度头5天内以转账形式将当月度租金全额支付甲方，乙方支付租赁费及其他任何款项的前10天，甲方须提前开具合法发票给乙方，如甲方未能及时提供发票，乙方有权顺延支付时间；5、若乙方逾期未全额支付当期租金，若超过10天缓冲期则每逾期一日应按应缴而未缴租金的1‰付给甲方作为逾期违约金；6、乙方可作为控股股东，参与出资设立一家有限责任公司经营前述商场，该有限责任公司经合法工商登记正式成立后，本合同中“承租方（乙方）”在本合同项下的及与其相关的全部权利义务和责任，由该有限责任公司（新公司）享有、行使和承担，本合同期内，乙方需对该有限责任公司（新公司）履行本合同承担连带担保责任。
合同签订后，双方确定2007年10月10日作为免租期的起算日期。2008年，某广场公司和南城某百货公司签订《东莞南城某百货租赁面积确认函》，注明：“根据东莞市测绘队测算，经双方共同确认，某广场公司出租给东莞市南城某百货的裙楼负一楼-
五楼建筑面积：33400.967平方米。”
双方确认某广场公司一直按确认函的建筑面积乘以租金单价得出的租金金额向南城某百货公司开具发票，南城某百货公司按发票金额支付租金。自2008年9月11日起至2015年6月30日止，南城某百货公司共向某广场公司支付租金112794909.82元。
原审庭审中，双方均陈述由于双方对于租赁面积有异议，故双方共同委托第三方东莞市测绘队测量后签订确认函。某广场公司主张确认函是双方为了计租方便聘请测绘队对尚未取得房产证、尚未进行实测的租赁物进行的初步测算，确认函是双方对该测绘数值进行的书面确认，不构成双方对实际承租面积的确认，也不是双方对租赁合同约定的以东莞市人民政府颁发的房地产权证或竣工验收面积核定为准的条款的更改，双方最终的计租面积应按合同约定即房产证载明的面积为准。南城某百货公司则称合同约定的面积不包括南城某百货公司没有实际使用的二楼到五楼的中空面积、住宅电梯及通道面积和负一楼的车道面积、配电房面积，双方对南城某百货公司实际使用的租赁面积进行测量后以确认函的方式最终确认计租面积，确认函事实上变更了合同的约定。
某广场公司主张自取得房产证后多次向南城某百货公司提出按房产证面积计算租金，但南城某百货公司没有明确表达，基于双方之间长期合作的关系，某广场公司一直与南城某百货公司协商，双方高层于2014年11月19日就租金问题进行磋商但未达成一致意见，此后某广场公司通过书面联系函、联络函、公证书等方式多次向南城某百货公司催讨租金差额。南城某百货公司则称在2014年11月才得知某广场公司主张，在此前双方从未就此有过任何沟通。2015年6月23日，东莞某百货公司就此向某广场公司发出关于《租金催收通知书》的回函，作为承租单位就租金事宜进行回复。
某广场公司主张即使按确认函的面积计算租金，截至2015年6月30日南城某百货公司仍欠某广场公司110414.85元租金，原因在于每年租金递增时，递增当月的前10日应按上一年的租金标准计算，后20天应按递增后的租金标准计算，但南城某百货公司整月按未递增时的租金标准计算。南城某百货公司则主张除2009年11月、12月和2010年1月的发票金额和南城某百货公司转账金额不一致外，其余月份南城某百货公司均按某广场公司开具的发票金额支付租金，南城某百货公司不存在欠付租金情况，即便存在差额租金也是某广场公司的原因造成，该差额租金已超过诉讼时效不应得到支持。某广场公司解释上述三个月发票金额与实际付款金额不一致的原因是某广场公司在2009年11月计算租金标准错误故在2009年12月及2010年1月中予以扣减。
关于诉讼时效。南城某百货公司主张延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，某广场公司向南城某百货公司主张支付差额租金的最早时间是2015年4月20日，故某广场公司对2008年9月11日至2014年4月20日期间差额部分租金的请求已经超过诉讼时效。某广场公司则称根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，本案租赁期限十五年，每月给付租金，诉讼时效至最后一个月租金支付完毕之日起开始计算，本案不存在诉讼时效过期的问题。南城某百货公司则称根据《最高人民法院关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复》法函[2004]23号的规定，对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间应自该期债务履行期届满之日的次日起算。某广场公司则称虽然每期租金具有独立性，但该独立性不足以否认租赁债务的整体性，若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效会割裂合同的整体性，也将导致债权人因担心超过诉讼时效而频繁主张债权。
原审法院认定的上述事实依据有：东莞市某建筑物租赁合同、房地产权证、关于某商铺免租期的起算日期确认、确认函、某百货与某沟通备忘录、某集团关于2014.11.19日双方洽谈事项的复函、联系函、联络函、公证书、房产面积测绘成果报告书、租金催收通知书、关于《催收通知书》的回函、情况说明、租金支付明细表、东亚银行网上银行交易凭证、发票、跨系统业务回单、关于相关场地装修事宜的协议、补充协议书、以及本案的庭审笔录等。
原审法院认为，本案是租赁合同纠纷，双方签订的租赁合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。本案的争议焦点有三：一是东莞某百货公司是否本案适格被告；二是《确认函》的效力认定；三是某广场公司主张租金差额是否超过诉讼时效。
关于焦点一。案涉租赁合同由某广场公司和东莞某百货公司签订，东莞某百货公司是案涉租赁合同的签约相对方。租赁合同约定东莞某百货公司需对经营商场的有限责任公司（新公司）履行本合同承担连带担保责任，南城某百货公司成立后，某广场公司与南城某百货公司没有就案涉租赁物的租赁事宜签订新的租赁合同，东莞某百货公司按前述约定，应对案涉合同的履行承担责任。从东莞某百货公司于2015年6月23日对关于《租金催收通知书》的回函来看，东莞某百货公司以书面形式确认其承租单位的事实。综上，东莞某百货公司是本案的适格被告。
关于焦点二。本案双方对案涉租赁物的计租面积产生争议的原因在于双方对于《确认函》有不同理解。首先，从合同1.1条的内容来看，合同签订时案涉租赁物未经竣工验收及领取房地产权证，故双方通过协商确定建筑面积为33596.31平方米，同时注明实际出租面积以房地产权证或竣工验收证明核定的建筑面积为准，房地产权证及竣工验收证明核定的建筑面积具有一致性，可见实际出租面积具有唯一性和可确定性。其次，从签订确认函的时间背景来看，因案涉租赁物尚未领取房地产权证，双方对于租赁合同约定的建筑面积33596.31平方米存在争议，故双方共同委托第三方东莞市测绘队对案涉租赁物的租赁面积进行测量，双方对测量结果予以共同确认。再次，从确认函的内容来看，双方共同确认案涉租赁物的建筑面积是33400.967平方米，并未注明领取房产证后双方仍按该建筑面积计算，无法体现双方就合同期限内租金均按该建筑面积计算达成合意的内容，不足以构成对租赁合同1.1条内容的全部变更。综上，原审法院认定租金应按租赁合同约定的以房地产权证或竣工验收证明核定的建筑面积为准进行计算。
关于焦点三。本案某广场公司、南城某百货公司是在履行租赁合同过程中因每期租金数额如何计算发生争议诉至法院解决，不同于每期租金数额确定但未足额支付引发的租赁合同纠纷。双方对于每月租金应按房产证面积计算还是确认函面积计算发生争议，属于对分期履行合同中每一期债务发生争议，故每期债务之间具有独立性，某广场公司关于补足每期租金差额的主张应受到诉讼时效的限制。根据《最高人民法院关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复》（法函[2004]23号）“对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算。”的规定，补足每期租金差额的诉讼时效期间应自该期债务履行期届满之日的次日起算一年。某广场公司自领取房产证之日起知道权利受损，故领取房产证前即2009年8月5日前的租金差额应在2010年8月4日前主张。某广场公司未能举证证明曾就该部分租金差额向东莞某百货公司、南城某百货公司主张，其在本案中诉请超过一年的诉讼时效，原审法院不予支持。关于房产证领取后的租金差额，现有证据显示某广场公司于2014年11月19日向东莞某百货公司、南城某百货公司主张租金差额，故某广场公司关于2013年11月19日前的租金差额已超过一年的诉讼时效，原审法院不予支持。对某广场公司诉请2013年11月20日之后的租金差额予以支持，截至2015年6月30日该租金差额计算为：（34759.97-33400.967）×44×（11/30+10+9/31）＋（34759.97-33400.967）×45×（22/31+8）=1169908.605元。
如前所述，关于某广场公司每年10月租金递增时该月部分天数的租金未按递增后的租金标准计算导致租金差额的主张也应受到一年诉讼时效的限制，故原审法院仅对2014年10月的该部分租金差额予以支持。按确认函面积33400.967平方米计算该月的租金为33400.967×9/31×44+33400.967×22/31×45=1493346.46元。从南城某百货公司提交的发票及跨系统业务回单可见，东莞某百货公司、南城某百货公司支付该月租金为1491909.86元，故租金差额为1493346.46-1491909.86＝1436.60元。综上，东莞某百货公司、南城某百货公司应补足某广场公司的租金差额为1169908.605+1436.60=1171345.21元。
关于违约金。案涉租金的支付方式是某广场公司先开具发票，东莞某百货公司、南城某百货公司按发票金额付款，东莞某百货公司、南城某百货公司不存在未按发票金额足额付款的情况。租金差额是通过本案诉讼确定的，故某广场公司关于差额部分租金的违约金的诉讼请求，缺乏依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条、第二百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于2016年1月20日作出（2015）东一法南民一初字第1339号民事判决：一、东莞某百货公司、东莞市南城某百货有限公司应于判决发生法律效力之日起三日内连带支付某广场公司租金差额1171345.21元；二、驳回某广场公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费46378.37元，由某广场公司负担35396.37元，东莞某百货公司、东莞市南城某百货有限公司负担10982元。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
二审中，双方当事人没有提交新的证据。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕各上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是：（一）东莞某百货公司主体资格的问题。（二）某广场公司要求东莞某百货公司、南城某百货公司支付租金差额有无依据。（三）诉讼时效的问题。（四）违约金的问题。
关于争议焦点一。首先，东莞某百货公司是签订合同的相对方，同时案涉租赁合同约定东莞某百货公司需对经营商场的有限责任公司（新公司）履行本合同承担连带担保责任。其次，南城某百货公司成立后，某广场公司并没有与南城某百货公司就案涉租赁物重新签订新的租赁合同。再次，从东莞某百货公司出具给某广场公司的《租金催收通知书》的回函来看，东莞某百货公司亦以书面形式确认其承租单位的事实。综上，原审认定东莞某百货公司是本案的适格主体，其应对案涉合同的履行承担责任依法有据，本院予以维持。
关于争议焦点二。双方对案涉租赁合同约定计租面积以房地产权证或竣工验收证明核定的建筑面积为准不持异议，但双方对履行案涉租赁合同过程中对租金变更是否达成合意存在争议。某广场公司主张双方在履行合同过程中没有变更过案涉租赁合同约定的计租标准，即租金仍应当按照案涉租赁合同约定的房地产权证上登记的建筑面积为计租面积。东莞某百货公司、南城某百货公司则主张称双方对南城某百货公司实际使用的租赁面积进行测量后以确认函的方式最终确认计租面积，确认函事实上变更了合同的约定。对此，本院分析如下：首先，双方在签订案涉租赁合同后，由于双方对合同约定的33596.31平方米的租赁面积存在争议，故双方于2008年9月共同委托第三方东莞市测绘队对案涉租赁物进行测量，且对方对测量结果33400.967平方米以《确认函》的形式进行了确认。由于该《确认函》并未注明领取房产证后双方仍按该建筑面积计算，故仅凭《确认函》的内容无法得出某广场公司在领取房地产权证后双方仍应当按照《确认函》确认的面积来计租的结论。其次，东莞某百货公司、南城某百货公司主张某广场公司在领取房地产权证后长达数年的时间均没有向其主张过租金差额，但计租标准的变更属于租赁合同中重要条款，应当以当事人明示的方式作出，故不能以某广场公司消极主张权利的行为而推定双方对计租面积的标准进行了变更，况且从2014年东莞某百货公司的复函中也可看出双方存在租金争议，故某广场公司消极主张权利的行为也不能视为双方已经对计租标准达成变更的合意。最后，东莞某百货公司、南城某百货公司主张其实际使用的租赁物业面积并非案涉租赁合同附件三约定的全部面积，其对2-5楼的中空面积、住宅电梯及通道面积和负一楼的车道面积、配电房面积等并不具备实际的使用权。东莞某百货公司、南城某百货公司主张的上述地方如通道面积、车道面积、配电房面积均属于公用部分，案涉租赁合同并未约定需要扣除上述租赁面积，再结合双方约定“某广场公司出租给东莞某百货公司的物业为某裙楼负一至第五层房屋”的合同条款，本院认为案涉租赁面积应为某裙楼负一至第五层房地产权证登记的建筑面积为准。综上分析，现有证据无法证明双方已经合意对案涉租赁合同约定的计租标准进行变更，所以，原审法院认定案涉租金仍应按租赁合同约定的以房地产权证或竣工验收证明核定的建筑面积来计算并无不当，本院予以维持。
关于争议焦点三。某广场公司主张从领取房地产权证时开始计算租金差额，而东莞某百货公司则主张某广场公司最早主张租金差额的时间是2015年4月20日。诉讼时效是以“权利受到侵害”为起算点，不是以侵害行为终止为起算点，否则，违约行为一直在持续，就不能计算时效，时效制度将形成虚设。因此，对于租赁合同分期给付的租金，应当从债权人知道或者应当知道承租人欠交每期租金或者拒付每期租金之日起计算，适用1年的诉讼时效。本案中，某广场公司从2008年领取房地产权证后一直怠于向东莞某百货公司、南城某百货公司主张权利，故应当从其主张权利之日起倒推一年计算。根据东莞某百货公司、南城某百货公司的原审庭审陈述，其系在2014年11月时才得知某广场公司关于租金差额的主张，故原审法院认定某广场公司于2014年11月19日向东莞某百货公司、南城某百货公司主张权利并以此倒推一年计算案涉租金差额依法有据，本院予以维持。同理，关于某广场公司诉请的每年10月后租金递增时该月部分天数的租金也应当递增的主张也应当受到1年诉讼时效的限制，故原审法院仅对2014年10月的该部分租金差额予以支持处理恰当，本院予以维持。
关于争议焦点四。案涉租金的支付方式是某广场公司先开具发票后东莞某百货公司、南城某百货公司按照发票金额付款，东莞某百货公司、南城某百货公司不存在未按发票金额足额付款的情况，且本案的租金差额是通过本次诉讼确定的，故某广场公司诉请租金差额的违约金缺乏依据，原审法院不予支持处理正确，本院予以维持。
综上所述，东莞某百货公司、南城某百货公司及某广场公司上诉请求均不能成立，均应予以驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费61720.48元，由东莞某百货公司、南城某百货公司负担15342.11元（已预交），某广场公司负担46378.37元（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 浩
代理审判员 冯婉娥
代理审判员 廖志明
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 伦润玲