济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）历城民初字第1076号
原告王颖斐，女，生于1985年10月30日，汉族，住济南市。
委托代理人韩建龙，山东齐鲁（潍坊）律师事务所律师（特别授权）。
被告山东恒生置地股份有限公司，住所地济南市。
法定代表人黄广文，总经理。
委托代理人李恒，山东众成仁和律师事务所律师（特别授权）。
委托代理人尹圆，山东众成仁和律师事务所律师（特别授权）。
原告王颖斐因与被告山东恒生置地股份有限公司（以下简称山东恒生）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月15日受理后，分别于2014年5月16日、2014年6月4日由代理审判员刘明依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告王颖斐的委托代理人韩建龙、被告山东恒生的委托代理人尹圆到庭参加诉讼，后因案情复杂，本案依法转为普通程序审理。2014年8月25日，由代理审判员刘明任审判长，与人民陪审员赵忠、李宝祝依法组成合议庭公开开庭审理本案，原告王颖斐的委托代理人韩建龙、被告山东恒生的委托代理人李恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王颖斐诉称，2011年10月18日，原被告双方就恒生伴山小区5号楼1单元702室房屋和5号楼1单元-316地下室分别签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定，原告王颖斐购买被告山东恒生开发的上述房屋，合同还就有关价款、面积、付款期限、交付期限及有关违约责任进行了约定。其中，合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前，将符合国家和地方政府规定的商品房交付给买受人，第九条约定，出卖人未按照约定交付的，逾期超过30天，买受人有权解除合同，并由出卖人承担违约责任。合同签订后，原告王颖斐严格履行了合同义务，而被告山东恒生至今没有将符合交付条件的房屋交付，已经严重违约。经过多次协商未果，特诉至贵院，要求：1.依法判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》，由被告山东恒生置地股份有限公司返还原告王颖斐购房款并按照合同第九条的约定支付原告王颖斐已付房款1%的违约金。2.依法判令被告山东恒生置地股份有限公司偿还原告王颖斐从银行按揭贷款的利息损失，自2012年1月29日起至判决生效之日。3.本案诉讼费及保全费由被告山东恒生置地股份有限公司承担。
被告山东恒生辩称，一、本案原被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，不具备合同解除的条件，原告王颖斐无权要求解除合同。1.原被告签订的商品房买卖合同系双方基于平等协商，在相互自愿的基础上达成的协议，是合法有效的。2.原被告双方在《合同补充协议》第五大条第1条明确约定：“商品房单体竣工验收合格后，双方视为房屋达到交付条件。”该约定符合我国《建设工程质量管理条例》的相关规定。3.我方在2013年12月10日取得商品房单体竣工验收报告，于2012年12月21日向原告王颖斐发出交房通知书，通知原告王颖斐在2013年12月23日到恒生伴山花园小区办理收房手续，但因原告王颖斐更换预留的电话和地址未及时通知我方，致使我方向其邮寄的交房通知书被退回。根据《合同补充协议》第十条的约定：买卖任何一方的地址、电话、传真如果有变化，应在十四日内以书面形式通知另外一方，买受人没有向出卖人预留或事后书面通知有效通讯地址或代收人的，出卖人不承担延期交付房屋及其他未送达引起的责任。4.我国合同法明确规定，合同的解除分为法定解除和约定解除，原告王颖斐要求解除合同既没有合同约定的解除的事由，也不符合法定的解除条件，无权要求解除合同，原被告双方应当继续履行合同。二、原告王颖斐无权要求解除合同，因此王颖斐要求我方返还房款承担已付房款1%的违约责任无法律依据。我方已经严格履行合同义务，向原告王颖斐交付了符合合同约定及法律规定的房屋，书面通知王颖斐办理房屋交接手续，原告王颖斐拒不办理交接手续是其自身原因，无权要求我方返还房款并承担违约责任。我方保留向原告王颖斐追究迟延办理房屋交接手续的违约责任的权利。三、原告王颖斐按照与借款银行签订的借口协议履行还款义务，无权要求我方承担相应的利息损失。综上，应驳回原告王颖斐的全部诉讼请求。
经审理，当事人对下列事实无争议，本院予以确认。
2010年12月23日被告山东恒生取得编号济建开预许第（2010）379号恒生·伴山项目商品房预售许可证，并获批延期至2014年12月22日。2011年10月18日，原告王颖斐（买受人）与被告山东恒生（出卖人）就恒生伴山小区5号楼1单元702室房屋及恒生伴山小区5号楼1单元-316室地下室分别签订了编号为销售（字）201156729、201156739的《商品房买卖合同》。合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条，出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按照合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照第2种方式处理，（1）逾期不超过30日（含30日），自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理，具体约定见附件五。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如果因为出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列方式处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付的房款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按照已付房款的1%向买受人支付违约金。3.买受人原因或者行政机关过错导致房产证逾期或不能办理的，出卖人可以免责。
双方于合同附件五即补充协议第五条对房屋交接再次做出约定：1.商品房单体竣工验收合格后，双方视为房屋达到交付条件，室外工程不作为房屋交付的必要条件。买受人须持本人身份证、《商品房买卖合同》、购房全额发票或收据办理房屋交接手续。2.下列情形视为出卖人已经按期交付房屋及买受人已经验收合格，相关房屋风险及各项有关费用（包括但不限于物业管理费、取暖费及其他原因管理该房屋所支付的费用）自动转移至买受人承担：（1）具体的房屋交付事宜应以出卖人向买受人发出的《交房通知书》内容为准，买受人应按照通知书规定的期限和地点与出卖人办理完毕相关房屋交接手续。如因买受人自身原因未能在通知书规定的期限届满之日前办理交接手续，自《交房通知书》规定的房屋交付之日起，视为出卖人已交付，买受人按照总房款的万分之二支付违约金，买受人除按物业管理规定缴纳各项费用外，还应承担房屋损毁、灭失的风险…（3）通过竣工验收的房屋，买受人不得以国家法律或行政法规未规定的理由拒绝接受房屋（地方法规和地方规章的规定不作为房屋交付的依据），买受人拒绝接受通过竣工验收的房屋，应自行承担房屋损毁、灭失的风险并承担物业管理费等费用，出卖人不承担延期交房的责任…。
2011年10月18日，原告王颖斐向被告山东恒生支付房屋首付款及储藏室价款共计321867元，剩余房款50万元整原告王颖斐通过住房公积金贷款方式委托银行一次性支付被告山东恒生。原告王颖斐办理公积金贷款的借款期限自2011年12月29日至2041年12月29日，借款执行利率为4.9%。
2012年12月10日，被告山东恒生开发的恒生伴山项目五号楼取得单体竣工验收报告。2013年12月21日，被告山东恒生通过EMS方式向原告王颖斐于商品房买卖合同中预留的地址邮寄交房通知书，交房通知书中载明的房屋交付日期为2013年12月23日。该邮件于2013年12月22日被退回，退回理由是人已离职无法联系。原告王颖斐主张电话告知过被告山东恒生自己变更后的联系地址及电话但未举证证实。
上述事实有原告王颖斐提交的商品房买卖合同两份、住房公积金贷款凭证一份，被告山东恒生提交的商品房买卖合同两份、商品房预售许可证一份、单位工程竣工验收报告一份、交房通知书一份、EMS特快详情单及该退批条一份及原被告委托代理人当庭陈述为证，经庭审质证，本院予以确认。
原告王颖斐以被告山东恒生没有取得综合验收备案证明为由要求解除原被告签订的商品房买卖合同。原告王颖斐主张原被告签订的补充协议中关于交付条件的约定应为无效，因该约定不符合《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》及济建发（2011）7号文件的规定。2009年6月16日，山东省住房和城乡建设厅下发了鲁建发（2009）11号关于印发《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的通知，该《综合验收备案办法》第五条，开发企业应在开发项目竣工验收合格后十五日内，持竣工验收综合验收报告到房地产开发行政主管部门办理竣工综合验收备案手续。第六条，开发项目经综合验收合格后，方可交付使用；综合验收不合格的，不得交付使用。第七条，开发企业交付商品房时，应当向买受人提供房地产开发项目竣工综合验收备案证明。第十条规定，开发企业违反本办法规定，不按期办理住宅小区综合验收手续的，由县级以上城市房地产开发行政主管部门责令限期补办验收手续，逾期不办的由县级以上城市房地产开发行政主管部门召集有关部门进行验收，并处以开发项目投资额百分之一以上百分之五以下的罚款。2011年4月27日，济南市城乡建设委员会、济南市规划局、济南市城市管理行政执法局等六部门联合下发了济建发（2011）7号关于转发《山东省房地产开发项目综合验收备案办法》的通知，通知第三条载明，本通知下发之日起，开发企业与房屋买受人签订房屋买卖合同时，须将取得开发项目《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》作为房屋交付使用的约定条款。本通知下发之日前已办理预售许可且已签订商品房买卖合同的房屋，开发企业可按照商品房合同的约定交付使用，待取得《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》后，方可办理房屋初始登记。以上文件证实济南的商品房必须以取得综合验收备案证明作为交付使用的条件，否则无法办理产权登记。原被告之间就涉案房屋在《补充协议》第五条第1项将房屋交付条件约定为单体竣工验收合格违反了《山东省房地产开发项目综合验收备案办法》的规定，应为无效。原被告双方于《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2013年12月31日前，将符合国家和地方政府有关规定的商品房交付给买受人。第九条约定，出卖人逾期交房超过30日的，买受人有权解除合同并由出卖人返还已付购房款并支付已付购房款的1%的违约金。现涉案房屋一直不具备交付条件，合同具备解除条件。同时，被告山东恒生应当负担原告王颖斐偿还银行按揭所导致的利息损失。
被告山东恒生辩称，交房之前涉案房屋及其所在楼已经按照建设工程质量管理条例的规定经竣工验收合格，之后被告山东恒生进行了项目综合验收备案，只是在交房时尚未完成综合验收，现在已经完成了质检站竣工验收备案、消防验收、人防验收、园林绿化验收、规划核实、城建档案验收交付、防雷验收、市政公用设施验收、环保验收，前期物业管理竣工核实等，已经完成了地方规定的各项验收，现因为项目其他楼宇施工单位未完成竣工结算审计，恒生伴山项目才未能取得综合验收备案证明。原告王颖斐主张的《山东省房地产开发项目综合验收备案办法》及济建发（2011）7号文件仅仅是地方性规范性文件，不能作为商品房法定的交房条件，原告王颖斐所主张的交房条件既非法定的交房条件也不是双方约定的交房条件，而且综合验收备案证明的规定与我国的行政法规的规定相悖，被告山东恒生已经按照合同约定条件交房，符合我国现行法律规定和本合同约定，在2009年国务院发布了《关于第三次取消和调整行政审批项目的决定》，该决定在第八十三项明确规定，原《城市房地产开发经营管理条例》的住宅小区的群体房地产开发项目的竣工综合验收取消，实际在2001年的1月30日国务院公布了建设工程质量管理条例，该条例的地十六条明确规定，建设单位收到建设单位验收报告后，应组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，其后建设部分别于2000年4月7日、2000年6月30日发布了《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》、《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》明确了建设单位为工程的验收主体和责任主体，有建设单位组织、设计、勘查、施工、监理等有关参与建设活动的单位进行竣工验收，建设行政主管部门职能履行监督及备案的职责，不再是住宅小区竣工验收的主体。并且，取得商品房综合验收备案证明是政府规定的开发商办理房产登记手续的前置程序，如果开发商无法取得，将无法履行为业主办理房地产登记手续义务，开发商将承担无法办理房产手续的违约责任，因此被告山东恒生取得综合验收备案证明的责任从未免除，只是取得该证明并非原被告约定的交房条件，也非法定交房条件，被告山东恒生已经履行了交房义务。
本院认为，依据《城市房地产管理法》第27条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第17条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。根据上述规定，验收合格是房屋出卖人将房屋交付给买受人的法定条件。根据我国现行房地产法律、行政法规的规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向当地行政主管部门提出竣工验收申请，由房地产开发主管部门对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、环保等有关单位进行验收，因此，商品房交付时的验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为标准。被告山东恒生未在合同约定交付期限内完成涉案房屋综合验收，庭审时仍取得《综合验收备案证明》。根据原被告双方在《商品房买卖合同》中第九条的约定，原告王颖斐有权解除合同，并要求被告山东恒生支付已付购房款1%的违约金。关于原告王颖斐要求被告山东恒生支付按揭贷款利息损失的请求，因原被告在合同中并未约定，且原告王颖斐未举证证实其实际损失高出了双方约定违约金数额，故本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：
一、原告王颖斐与被告山东恒生置地股份有限公司于2011年10月18日签订的《商品房买卖合同》于本判决生效之日起解除。
二、被告山东恒生置地股份有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王颖斐已付购房款共计821867元。
三、被告山东恒生置地股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王颖斐违约金共计8218.67元。
四、驳回原告王颖斐对被告山东恒生置地股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12020元，由被告山东恒生置地股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费12020元，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 刘 明
人民陪审员 赵 忠
人民陪审员 李宝祝
二〇一四年八月二十六日
书 记 员 康玉美