四川省德阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川06民终1586号
上诉人（原审原告）：裴昌爱，女，生于1959年9月5日，朝鲜族，住成都市青羊区。
委托诉讼代理人：崔永珠（裴昌爱之夫），住成都市青羊区。
委托诉讼代理人：谢文强，四川蜀天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：四川京瑞房地产集团有限责任公司，住所地：成都市青羊区苏坡东路27号35幢1层7号。
法定代表人：蒋辉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李雪龙，男，该公司职工。
上诉人裴昌爱因与被上诉人四川京瑞房地产集团有限责任公司（以下简称京瑞集团公司）商品房销售合同纠纷一案，不服什邡市人民法院（2017）川0682民初1439号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年9月6日立案后，依法组成合议庭，并进行了审理。上诉人裴昌爱和委托诉讼代理人崔永珠、谢文强，被上诉人京瑞集团公司委托诉讼代理人李雪龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人裴昌爱上诉请求:1.撤销一审判决，改判撤销上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》；2.改判被上诉人返还上诉人购房款377,151元；3.改判被上诉人赔偿上诉人损失48,120元（自交付购房款之日起暂计算至2017年5月17日，按中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算）；4.本案诉讼费、保全费等由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定“原告购买本案商铺是为了获取投资收益，其关注的应该是商铺的位置及未来的升值空间，而非广告宣传效果”属认定事实错误。2.被上诉人的宣传资料应为要约性质，一审法院认定其为要约邀请，属于认定事实错误。3.一审法院认定“被上诉人与义乌行业协会签订《战略合作协议》的基础上对义乌进行宣传，被告使用绝对化、虚构荣誉并不必然对原告购买商铺产生错误引导”属认定事实错误。4.一审法院认定“成都市青羊区市场和质量监督管理局对被告作出的行政处罚因原告是否是基于被告宣传的义乌品牌购买商品尚不确定，因此，被告受到的行政处罚与本案无必然联系”也属认定事实错误。综上，被上诉人的行为已构成欺诈，应当予以撤销涉案商品房买卖合同。
被上诉人京瑞集团公司辩称，1.公司所进行的是义乌模式的宣传。2.被上诉人的宣传根据法律规定应属要约邀请。3.处罚仅能证明宣传用语使用不恰当，法律上认定的虚假宣传和行政上的虚假宣传定义是不一致的。故一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。
原审原告裴昌爱向一审法院起诉请求：1.请求撤销原、被告于2014年9月10日签订的两份《商品房买卖合同》；2.被告返还原告购房款377,151元；3.被告赔偿原告损失48,120元（自交付购房款之日起暂计算至2017年5月17日，按中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算）；4.本案诉讼费、保全费等由被告承担。
一审法院认定事实：被告以义乌品牌宣传其“京瑞财富中心义乌国际商品城”项目。2014年9月10日，原告与被告签订两份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于什邡市经济开发区（北区）通惠路以南的“京瑞财富中心义乌国际商品城”项目的商品房，双方对房屋价款、交房时间、违约责任等进行了约定。同时，原告向被告出具授权委托书，委托被告从2016年11月1日起至2019年9月10日期间对原告购买的商铺进行统一经营等。同日，原告向被告支付了购房款377,151元。2016年10月28日，被告在报纸上发布京瑞财富中心交房公告，原告于2017年1月10日签收了收房确认单。之后，原告认为被告虚假宣传欺骗原告签订合同，要求撤销合同，维护权益。
另查明，1.原告在签订合同时已经以委托被告经营期间的租金抵扣了部分房屋价款。2.原、被告均认可存在《战略合作协议》，但双方均未提交；3.2017年3月31日，成都市青羊区市场和质量监督管理局作出行政处罚决定书，认定被告在2014年7月18日的楼书宣传中获得的荣誉牌匾存在虚假宣传，楼书及此后报纸宣传中存在使用绝对化用语，对被告作出罚款的行政处罚。4.2017年4月18日，被告法定代表人由滕军变更为蒋辉。
一审法院认为，关于原告行使撤销权的期限，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条第（一）项“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭”的规定，原告表示其在2017年1月10日签收收房确认书时了解到被告变更项目名称，被告无法引入义乌的事实，即原告从2017年1月10日知道其享有撤销事由，其可行使撤销权，原告在2017年5月18日起诉时不超过撤销权的行使期限，原告依法可行使撤销权。
关于原告行使撤销权的理由，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销。《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第68条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案中，双方在签订《商品房买卖合同》过程中，被告是否使用欺诈手段，诱使原告作出错误的意思表示，是本案的争议焦点。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，才视为要约。本案中，被告在广告和宣传资料中所记载内容，其所作的说明和允诺并不具体确定，且未在合同中进行约定，原告购买的涉案商铺价格是其在经过慎重考虑后认可的，且其未举证证明当时的房屋价款的确定受到了广告和宣传资料的重大影响，应承担举证不能的不利后果。故涉及“义乌商家入驻”等的广告宣传内容不应当视为要约和合同内容。其次，参照广告宣传行业惯例，房地产开发企业为推销商品房，通常会对宣传内容作一定的美化、渲染，以达到吸引购买者关注的目的，作为理性的购买者，特别是作为投资者的原告，是应当知道的。原告购买本案商铺是为了获取投资收益，其最关注的应该是商铺的位置及未来的升值空间，而非广告宣传效果。原告是在慎重考虑并对可能存在的风险综合评估后，最终作出确认购买的意思表示，即与被告签订《商品房买卖合同》，此过程中，被告并不存在足以诱使原告作出错误意思表示的行为。最后，关于成都市青羊区市场和质量监督管理局对被告作出的行政处罚，因原告是否是基于被告宣传的义乌品牌购买商铺尚不确定，因此，被告受到的行政处罚与本案无必然联系。即使原告是基于被告的宣传购买被告的商铺，该处罚也不必然产生合同撤销的后果，行政处罚认定被告使用绝对化等用语，构成一般违法，被告在未获得荣誉情况下宣称获得荣誉牌匾构成严重违法，行政处罚并未认定被告对义乌的宣传构成虚假宣传，且被告是在基于与义乌行业协会签订《战略合作协议》的基础上对义乌进行的宣传，被告使用绝对化、虚构荣誉并不必然对原告购买商铺产生错误引导。因此，原告关于双方签订的《商品房买卖合同》可撤销的主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。原告要求被告退还购房款、赔偿损失的请求是建立在合同撤销的基础上的，原告的该项诉讼请求亦无事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第68条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：驳回裴昌爱的诉讼请求。
本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向本院提交两份证据，分别是《什邡市住房和城乡规划建设局关于反映“什邡义乌国际小商品城”有关问题的回复》和《关于京瑞公司行政处罚的回复》，以上回复均载明了，由于京瑞集团公司违法销售商品房的行为，行政机关对其进行了处罚。经询问，上诉人表示，该证据证明被上诉人在其开发的商品房未具备验收、销售的条件下，便开始销售，被上诉人的行为存在造假。被上诉人认为对两份证据的真实性予以确认，但认为与本案并无关联。本院审查认为，两份证据的真实性予以确认，对于关联性，将结合本案的其他证据一并评判。
二审查明的其他事实与一审基本一致，本院予以确认。
本院认为，综合双方当事人的诉辨主张，本案二审争议的焦点问题是：被上诉人在与上诉人签订《商品房买卖合同》的过程中，是否存在欺诈行为，合同应否撤销。
根据查明的案件事实，被上诉人在楼书宣传过程中使用了绝对化的用语及实际未取得的荣誉进行宣传，与客观事实存在一定不符，该行为确属不当，违反了《中华人民共和国广告法》的相关规定，行政机关已进行了处罚。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，该宣传内容应为要约邀请，宣传内容不能视为合同条款。在签订《商品房买卖合同》时，被上诉人与义乌行业协会达成《战略合作协议》，交付标的物名称的变更系因为市场原因，为了招商引资将案涉房屋出租获得收益而导致，并不影响购买人的实际权益。同时，涉诉房屋的购房价格是上诉人作为购房人根据双方约定的房屋及附属设施的状况和条件所承诺的对价。现本案并无证据证明上诉人在合同中所承诺的购房价格违背其真实意思表示，亦无法证明双方约定的购房价格系以义乌国际商贸城为条件所作出，故无法认定上诉人是基于宣传内容而购买的涉案商铺。上诉人作为投资者，在购买商铺时本身负有谨慎注意义务，被上诉人的宣传行为尚不足以构成对理性购买人的欺诈。京瑞集团公司在与上诉人签订合同时上诉人并没有证据证明京瑞集团公司存在故意隐瞒涉案房屋真实情况和误导上诉人签订合同的欺诈行为。故一审判决并无不当。上诉人的上诉理由依据不足，不能成立，不予支持。
综上所述，裴昌爱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7680元，由裴昌爱负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 家
审判员 陈洪斌
审判员 陈书娟
二〇一七年十月十六日
书记员 张 晶