福建省惠安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠民初字第9946号
原告杜俊华，女，1977年11月12日出生，汉族，住惠安县，
委托代理人庄敬虹，福建兴惠律师事务所律师。
被告禹洲地产（泉州）有限公司，住所地惠安县螺阳镇世纪大道1758号禹洲广场20层，统一社会信用代码913505215595909960。
法定代表人林龙智，董事长。
委托代理人陈志琼，女，1983年7月16日出生，系该公司员工。
委托代理人陈璐，女，1989年11月7日出生，系该公司员工。
原告杜俊华与被告禹洲地产（泉州）有限公司(简称禹洲公司)缔约过失责任纠纷一案，本院于2015年11月30日立案受理后，依法由审判员陈秀军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杜俊华及其委托代理人庄敬虹，被告禹洲公司的委托代理人陈志琼、陈璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杜俊华诉称，原、被告双方于2014年7月25日签订签约信息单1份，表明原告拟向被告购买惠安禹州广场温莎美地9幢3层Ｃ01房，同日，双方签订借款协议书及借据各1份，约定原告向被告借款39万元抵作购房款，后原告陆续向被告汇款125597元。当时被告向原告承诺公摊面积不会超过25%，露台、入户阳台可以单独隔开。之后原告发现实际公摊面积达30%，露台、入户阳台根本不能单独隔开。原告向被告提出异议，被告迟迟不予答复，却于2015年4月23日向原告发出律师函。请求判决：一、解除原、被告签订的借款协议书及借据；二、被告立即返还原告已付购房款125597元。审理中，增加诉讼请求：确认原、被告签订的商品房定购单无效。经法院释明定购单有效，变更诉讼请求，请求判决：一、解除原、被告签订的借款协议书及借据；二、被告立即返还原告已付购房款125597元；三、解除原、被告签订的商品房定购单、签约信息单。
被告禹洲公司辩称，同意解除双方签订的签约信息单、商品房定购单、借据、协议书，但原告违约，被告无需退还30000元定金。
经审理查明，被告系经工商登记以房地产开发与经营、物业管理为经营范围的企业法人。2014年7月11日，原、被告双方签订《商品房定购单》，约定原告作为定购人向被告定购位于惠安禹州广场温莎美地9幢3层Ｃ01单元，建筑面积141.89㎡，单价6700元/㎡，定金30000元，合计总价款950663元，付款方式为按揭商贷。原告应在签订定购单之日起3日内即2014年7月15日前与被告签订《商品房买卖合同》及相关协议，同时办理完整银行按揭贷款手续。若原告因自身原因未能按时签订合同，则视为原告违约，被告有权解除本协议，所收取的定金不予退还，并有权将商品房另售他人。当日，原告通过银行转账的方式向被告汇款30000元。之后，原告先后缴纳首付款95597元。2014年7月25日，原、被告双方签订《禹洲城市广场二期温莎美地签约信息单》（简称《签约信息单》）、《协议书》，并由原告向被告出具《借据》。《签约信息单》对《商品房定购单》基本信息再次予以确认，并约定涉讼房屋建筑面积141.89㎡，套内面积101.98㎡，分摊面积39.91㎡，折扣9折，优惠金额95066元，折扣单价6030元，折后总价855597元，首付比例60%，首付款515597元，贷款金额340000元，贷款年限10年，2014年7月25日实际支付房款金额为首付房款515597元-定金30000元=485597元。《协议书》约定原告因购买禹洲城市广场5#地块商住楼项目9号楼3层Ｃ01单元商品房需要，向被告借款39万元，所借款项只限于支付为购房上述商品房签订的《商品房买卖合同》第六条第3项约定的部分购房款，原告必须在2015年1月25日前还清所有借款本金。《借据》载明原告作为借款人，因购买上述商品房需要，确认已向被告借款39万元，并对《协议书》中的其他内容予以再次确认。2015年4月23日，被告委托衡兴明业律师事务所，通过EMS的形式向原告寄送律师函，告知原告于收到律师函后七日内至被告公司办理解除商品房买卖合同的相关手续。双方共认并未书面签订《商品房买卖合同》，涉讼商品房也未向房产登记交易中心办理网上签约登记备案；《协议书》及《借据》中载明的39万元实际用于抵扣购房首付款，被告并未实际向原告出借39万元款项。双方均同意解除商品房定购单、签约信息单、协议书和借据。
以上事实，有原告提供的中国建设银行消费确认单、吴景元、陈芬梅声明书、律师函，被告提供的商品房定购单、签约信息单、协议书、借据、未经双方签名的编号为201407250019的《商品房买卖合同》，以及双方当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。
双方当事人争议的焦点是：上述协议解除后的责任如何承担。
原告认为，被告在销售过程中存在欺诈、隐瞒行为，应承担全部责任。原告相应提供以下证据：证据1即售房广告，以此证明被告存在欺骗性宣传，广告标明有独设的入户花园。证据2即2015年5月7日与被告员工张秋婷的通话录音、2015年6月2日与员工沈华杰的对话录音光盘及整理的文字稿，以此证明被告的售楼人员存在欺骗情形，包括公摊超过25%、没有独立的入户花园、电梯不是全部都能到达地下车库。证据3即《关于禹洲城市广场二期9#楼问题解决说明》（简称问题解决说明）及照片，以此证明因被告存在欺骗性宣传，广大业主通过媒体报道、拉横幅等方式维权。被告质证称，对证据1的真实性、合法性无异议，但该宣传广告并非涉讼商品房户型。证据2无法提供录音原始载体，也不是签约现场，两个员工已经离职，无法证明原告主张。证据3真实性无异议，但无法证明原告主张，问题解决说明补偿的范围是中间户型，涉讼房屋是两边的户型。
被告认为，原告作为具有完全民事行为能力的人，应承担相应的法律后果，根据商品房定购单约定，原告无权要求退还30000元定金。被告相应提供证据：证据4即证明书，以此证明张秋婷、沈华杰系被告员工，与原告签订合同系履行职务行为。证据5即离职申请书，以此证明张秋婷已经于2014年10月11日离职。原告质证称，对证据4没有异议，证据5张秋婷是否离职并不清楚，但不影响双方通话内容的证明效力。
本院经审查认为，证据1售房广告显示的是9#B跃式户型鉴赏，而非原告购买的9#C式户型，故不予认定。证据4与商品房定购单、签约信息单相结合，可以证实张秋婷、沈华杰系被告员工并履行职务行为。证据5可以证实张秋婷已经离职，而且从证据2通话录音中可以看出，张秋婷并没有明确承诺或保证公摊面积控制在25%以内，且公摊面积在双方2014年7月25日的《签约信息单》已经明确载明。证据3中问题解决说明解决的并不是涉讼房屋的户型，照片只是业主维权照片，并没有第三方机构作出权威认定或定性。同理，证据4只是证人陈述，无其他证据证明被告在销售过程中明确承诺公摊控制在25%以内、有独立入户花园、电梯均可直通地下车库。
综上事实，本院认为，原、被告签订的商品房定购单、签约信息单、协议书、借据，不违反法律禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。现双方均同意解除上述协议，本院予以准许。因双方并无其他经济往来，故原告于2014年7月11日支付的30000元与商品房定购单相互佐证，应认定该款项系原告支付的定金。根据商品房定购单第一条约定，原告并未与被告签订《商品房买卖合同》，也未按照《协议书》、《借据》约定的期限向被告还清借款；其主张被告在销售过程中存在欺诈行为，但未能提供充分的证据予以证明，且无证据证明系因被告的原因导致双方无法履行合同，故被告有权不予退还其2014年7月11日缴纳的30000元定金。鉴于双方均同意解除签订的协议，被告应退还原告支付的其余款项95597元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告杜俊华与被告禹洲地产（泉州）有限公司于2014年7月11日签订的《商品房定购单》，于2014年7月25日签订的《禹洲城市广场二期温莎美地签约信息单》、《协议书》、《借据》。
二、被告禹洲地产（泉州）有限公司应于本判决生效之日起十五日内退还原告杜俊华购房款95597元。
三、驳回原告杜俊华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7250元，减半收取3625元，由被告禹洲地产（泉州）有限公司负担2760元，原告杜俊华负担865元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 陈秀军
二〇一六年八月九日
书记员 蔡少萍
附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明自己的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。