黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑01民终2688号
上诉人（原审原告）:张贤泽，住辽宁省大连市甘井子区。
委托诉讼代理人:宋宁，黑龙江省中山律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:刘君，住哈尔滨市香坊区。
委托诉讼代理人：冯金荣，黑龙江宏典律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:刘库，住哈尔滨市香坊区。
委托诉讼代理人：冯金荣，黑龙江宏典律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张春绿，住哈尔滨市香坊区。
被上诉人（原审被告）：贾斌，住哈尔滨市香坊区。
上诉人张贤泽因与被上诉人刘君、刘库、张春绿、贾斌确认合同无效纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2014）香民一民初字第332号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张贤泽及其委托代理人宋宁，被上诉人刘君及刘君、刘库的委托代理人冯金荣到庭参加诉讼。被上诉人贾斌、张春绿经传票传唤，拒不到庭，本案现已审理终结。
张贤泽上诉请求：1、撤销（2014）香民一民初字第332号民事判决第一至第四项，确认本案房屋买卖协议无效；2、判决刘君、刘库返还张贤泽房屋，并给付60000元房屋占用费；3、请求对张贤泽要求返还房屋及刘君、刘库应收取张春绿、贾斌所返还购房款按各自权利分项裁判；4、要求各被上诉人分担一、二审诉讼费。事实与理由：一、原审判决认定事实错误，适用法律不当，本案所涉合同应为无效。1、刘君、刘库在本案合同缔约时与张春绿具有同等过错事实，清楚明确，而一审未予认定。刘君、刘库一审自述：“2005年4月8日与张春绿签订房屋买卖协议，张春绿承诺在2005年5月18日张贤泽回哈后办理过户手续”。就此项事实，刘君、刘库所述“张春绿的承诺”，并非单方承诺，该事实的实质内容是双方对交易完成需以过户为必要条件的补充性约定，即：刘君、刘库明知此交易要由张贤泽的同意并予办理。因此，双方将交易确定在5月28日作交易的必要条件，而届时，张贤泽并未回哈，亦无授权。由此，刘君、刘库足可判断张春绿与张贤泽虽系父女关系，但无张贤泽本人的明示，其双方根本不能完成交易之目的。因此，原审认定“刘君、刘库有理由相信张春绿具有处分权”是不成立的事实。刘君、刘库明知在2005年7月25日协议约定生效时满的情况下，没有张贤泽的同意，交易的风险再次显现，其却于2005年7月26日将购房款交给张春绿，此属刘君、刘库购房行为的过程中一错再错。因此，原判将本案缔约过错完全偏定于张春绿，而无视刘君、刘库的缔约过错，是明显认定事实错误。2、刘君、刘库与张春绿签订的房屋买卖协议违反法律强制性规定，严重损害张贤泽的合法权益，该协议依法应属无效。刘君、刘库明知张春绿无处分权而与其签订协议，且并未获得张贤泽的追认。依据《合同法》第四十八条、第五十一条、五十二条，物权法第九条的规定，本案的购房协议属无效协议，原审对合同效力认定错误。二、一审判决不公，滥用自由裁量权限制张贤泽实现诉讼目的，未依法保护产权人的合法权益。1、刘君、刘库占用张贤泽房屋长达十余年，并无损失，实则受益。一审对刘君、刘库损失的裁判，不符常理，显失公平，因其在可收回66000元购房款的前提下已无偿居住使用房屋达十年之久，是显而易见的受益事实，并且享受免收取暖费共计10000余元，对刘君、刘库的损失是无据裁判，而对张贤泽要求60000元被占房屋损失，视而不判。原判以刘君、刘库不能再以66000元购置同价住房为由所定11.4万元损失无法定依据与计算依据，这其中有其自身过错，也是其主观选择，并非因本案协议所致。2.原判将张春绿、贾斌对刘君、刘库的付款，作为张贤泽取回房屋的条件，此为滥用自由裁量权限制张贤泽的诉讼权益，此项判决没有法律依据。
刘君、刘库辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，买卖协议依法有效。刘君、刘库在本案买卖房屋协议签订时无任何过错。刘君、刘库购买房屋时，张春绿、贾斌声称张贤泽已将房屋赠与张春绿，张贤泽同意出卖房屋，并许诺由张贤泽本人回来办理过户手续，并将房屋交付刘君、刘库占有使用，刘君、刘库有理由相信张春绿与贾斌有权卖房。许诺张贤泽回来办理过户手续并非合同生效的必备条件，是卖方对履行合同义务的约定，不影响合同的效力。刘君、刘库基于买卖合同占有房屋无任何过错，不应当给付房屋占用费。张贤泽提出由张春绿退还66000元解除合同，明显违反公平原则，将对刘君、刘库造成重大损失。且张贤泽、张春绿。贾斌对以上损失存在过错应承担连带赔偿责任。综上，请求驳回张贤泽的上诉请求，维持原判。
张春绿、贾斌未做答辩。
张贤泽向一审法院起诉请求：一、确认张春绿与刘君、刘库之前的房屋买卖协议无效；二、张春绿、刘君、刘库返还案涉房屋。三、判令刘君、刘库给付10年占用费60000元。四、张春绿、刘君、刘库承担诉讼费。
刘君、刘库反诉请求：一、确认买卖合同有效，判决张贤泽办理房产过户手续。二、如无法办理过户手续，张贤泽、张春绿、贾斌赔偿损失18万元。3、诉讼费由张贤泽、张春绿、贾斌负担。
一审法院认定事实：张贤泽和张春绿系父女关系，张春绿和贾斌系夫妻关系。刘君、刘库为夫妻关系。张贤泽名下有一处房产，坐落于香坊区木材街59-14号4幢3楼2室，年份1990年，使用面积26.52平方米，建筑面积38.45平方米，为东北农业大学的房改售房。该处房屋原由其女张春绿管理使用。2005年4月8日，张春绿和刘君、刘库签订《协议书》，协议书记载:张贤泽在东北农业大学的该处住房给女儿张春绿永远居住，张春绿同意将该房居住权作价66000元出卖给刘库，由刘库永久使用，如农大收回张春绿将66000元退还给刘库，协议有卖主张春绿、贾斌，买主刘库、刘君，中间人金淑华签字，并记载此协议2005年7月25日生效，2005年7月26日，张春绿和贾斌向刘库出具收条，确认收到刘库房款66000元。刘库表示可以退房，但要返还66000元，张贤泽表示应要求张春绿返还66000元，与其无关。现该房仍由被告刘君、刘库居住使用，经刘君、刘库申请，委托中通诚资产评估房地产估价咨询有限公司对该房评估价格为218781元，鉴定基准日为2015年12月24日。
一审法院认为：在张春绿和刘君、刘库房屋使用权转让合同关系中，张春绿自称争议房屋其有处分权，承诺将其使用权永久转让于刘君、刘库，刘君、刘库知道争议房屋所有权人为张贤泽，但鉴于争议房屋一直由张春绿居住使用，且张春绿和张贤泽为父女关系，刘君、刘库有理由相信张春绿具有处分权，结合房屋自然情况和2005年房地产市场价格水平，双方的交易价格合理，故在缔约时，刘君、刘库并无过错。但在2006年，张贤泽回到哈尔滨，表示不想出卖该房屋，赔偿责任应由张春绿承担，张春绿以自己名义对房屋使用权进行了处分，事后未得到所有权人张贤泽的追认，其对争议房屋的处分实为无权处分。为维护市场交易的稳定性，保护交易无过错方的合法权益，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”故本案张贤泽作为所有权人主张张春绿、贾斌与刘君、刘库之间的协议无效，不予支持。但张贤泽明确表示要求刘君、刘库返还争议房屋，致使张春绿、贾斌与刘君、刘库之间的协议不能继续履行，而无权处分人张春绿具有明显过错，故应当承担相应法律责任，赔偿对刘君、刘库造成的损失。刘君、刘库在2005年以66000元价格从张春绿处取得争议房屋永久使用权，并将争议房屋作为唯一住房使用至今，现所有权人张贤泽要求刘君、刘库迁出，将致使刘君、刘库无固定住所，以当地房地产市场价格，被告刘君、刘库将不能再以66000元价格购置同类地段同类住房的使用权，结合鉴定意见，法院对刘君、刘库主张的18万元赔偿予以支持，其中包括66000元购房款，因张春绿与贾斌为夫妻关系，贾斌亦为卖方签约人，故由张春绿和贾斌连带赔偿因违约给刘君、刘库造成的损失180000元。判决：一、解除张春绿、贾斌与刘君、刘库2005年签订的协议书；二、张春绿、贾斌连带赔偿因协议不能继续履行给刘君、刘库造成的损失180000元；三、刘君、刘库收到张春绿、贾斌赔偿款180000元后，将木材街59-14号4幢3楼2室房屋返还张贤泽；四、驳回张贤泽其他诉讼请求；五、驳回刘君、刘库其他反诉请求。案件受理费6720元(张贤泽预交诉讼费2820元，刘君、刘库预交反诉费3900元)，张贤泽负担1220元，张春绿负担2750元、贾斌负担2750元。由张春绿、贾斌承担的案件受理费于判决生效之日起10日内给付刘君、刘库3900元，给付张贤泽1600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，张贤泽提交了房屋的土地使用证，拟证明房屋取得时间是2003年，且学校限制房屋买卖，证明房屋买卖合同条款农大收回等字样与农大限制买卖相关联。
刘君、刘库的质证意见：土地证证实张贤泽2002年取得所有权，2002年就可以交易，不存在房屋不能交易的事实。
本院的认证意见：张贤泽举示的土地使用权证，真实有效，故予以采信，但因无法证明与刘君、刘库和张春绿签订协议时曾出示，故对张贤泽所拟证主张本院不予采纳。
刘君、刘库未提交新的证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为,张春绿、贾斌在与刘君、刘库签订房屋买卖协议时为无权处分，但为了维护交易的稳定和保护合同相对方的利益，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。双方签订的协议应属有效，之后该协议未得到张贤泽的追认，房屋买卖协议已无法继续履行，故原审解除双方签订的协议并无不当，因本案纠纷的产生具有卖房者张春绿系张贤泽女儿并在此房居住的特殊情况，故原审认定刘君、刘库在购房时有理由相信张春绿具有处分权，符合常理，认定刘君、刘库对此交易无过错正确，对张贤泽主张刘君、刘库有过错的主张，本院不予支持。
关于给付房屋占用费60000元的主张，依照《中华人民共和国合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，刘君、刘库在2006年知晓张贤泽不予追认并要求退房的情况下未采取有效解决方式，仍在该房居住，本身负有一定责任，且2005年搬入房屋居住并享受每年免交取暖费用的待遇，至今已超10年，在解除协议后得到应有赔偿的情况下，其居住诉争房屋亦应当折价补偿，而原审未对此作出处理，亦显失公平，属于漏审漏判，本院予以纠正，结合当地同类房屋的租赁价格，对张贤泽的此项请求予以支持。
关于张贤泽提出对返还房屋与返还购房款及损失分项裁判的主张，考虑到张贤泽与张春绿之间为父女关系，以及刘君、刘库年龄较大且诉争房屋为二人唯一住房，原审判决是为了保护善意购房人的利益，避免出现其他纠纷导致矛盾激化而采取的一种保护措施，故判决刘君、刘库在收到张春绿、贾斌赔偿款18万元后，再将诉争房屋返还给张贤泽并无不当，本院对此不予调整。
综上所述，张贤泽的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第58条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2014）香民一民初字第332号民事判决主文第一项、第二项、第三项、第五项。
二、撤销黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2014）香民一民初字第332号民事判决主文第四项。
三、刘君、刘库于本判决送达后十日内给付张贤泽房屋占用费60000元。
四、驳回张贤泽的其他诉讼请求。
一审案件受理费6720元（张贤泽预交诉讼费2820元，刘君、刘库预交反诉费3900元），由张春绿负担2750元、贾斌负担2750元，刘君、刘库负担1220元。二审案件受理费6720元（上诉人张贤泽已预交），由张贤泽负担5500元，由刘君、刘库负担1220元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘松江
代理审判员 王桂玲
代理审判员 张惟光
二〇一六年十一月二日
书 记 员 徐 翀