山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）威高民初字第930号
原告：陈福洲，男，1951年2月7日出生，汉族，住威海市，系威海市诚毅再生资源有限公司法定代表人。
委托代理人：陈洪平，男，1973年4月19日出生，汉族，现住威海市，系原告之子。
委托代理人：吕立文，山东胶东律师事务所律师。
被告：阮树芹，女，1960年4月28日出生，汉族，住威海市，天雅商务宾馆负责人。
被告：石青开，男，1959年9月15日出生，汉族，住址同上，系被告阮树芹之夫。
委托代理人：王卫东，山东时中律师事务所律师。
委托代理人：曲红霞，山东时中律师事务所律师。
本院于2012年10月18日立案受理了原告陈福洲与被告阮树芹、石青开房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员魏亦斌适用简易程序审理，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，原、被告双方向本院申请了自行和解。原告陈福洲及其委托代理人陈洪平、吕立文、被告阮树芹、石青开及二被告之委托代理人王卫东、曲红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈福洲诉称，2011年3月17日，被告阮树芹与其签订房屋租赁合同一份，约定被告租用原告位于威海市某房屋（以下简称“涉案房屋”）用于开办宾馆（即后来的威海天雅商务宾馆）。2011年3月17日双方签订补充协议一份，对租赁房屋的装修改造进行了约定。合同签订后，原告及时将房屋交付被告，被告即开始进行装修改造，随后开业经营。但被告仅于签订合同时给付原告20万元定金及6万元租金（合同实际履行后定金抵作租金），后再未给付。故诉至法院，要求：1、解除原、被告于2011年3月17日签订的房屋租赁合同；2、二被告给付拖欠的房屋租金403968.60元，支付违约金100800元；3、二被告按每日1397.26元的标准支付原告2012年10月19日至实际返还之日的房租。
被告阮树芹、石青开辩称，1、被告已按合同约定支付2011年7月1日至同年12月31日的租金，不存在违约行为；2、原告为谋取更多利益，将租赁房屋二至五层通道出租给第三方做独立面积使用，2011年8月租赁房屋二至五层消防通道被封堵，导致消防安全检查达不到合格标准，无法取得消防验收合格证明，工商、税务等部门均因无消防验收合格证明，拒绝向被告发放营业证件，装修好的宾馆无法经营，属没有按照合同约定的标准交付房屋，违约在先，被告拒付之后的租金，系行使抗辩权，符合法律规定，原告无权解除合同。另外，原告应立即打开被封堵的通道，恢复消防通道的正常使用。
经审理查明，威海市诚毅再生资源有限公司系原告出资成立的一人公司。涉案房屋由威海市诚毅再生资源有限公司取得建设用地规划许可证、建设工程竣工规划验收合格证，但尚未办理房屋所有权证。
涉案房屋共六层，一层为门市，二至六层用于商住和酒店。涉案房屋整体呈“∩”形，开口朝南，东西两侧拐弯处各有一个楼梯间，楼梯间内各有一部楼梯和电梯。
2011年3月17日，原告与被告阮树芹签订一份房屋租赁合同，约定被告租用涉案房屋二至五层东楼梯间以西的部分，用于开办宾馆；间数为120间、面积为4000㎡；租赁期限自2011年7月1日至2023年12月31日；租金为每年56万元，前三年为每年51万元，每半年以现金平均交付，上半年7月1日前，下半年12月31日前交付；定金为20万元，被告在协议签订前交给原告；被告负责支付出租房屋的税费、电费、暖气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费；原告允许被告对租赁房屋进行装修或改善增设他物，装修、改善增设他物的范围是在不损害主体结构的前提下，可做隔层、隔间、卫生间等；原告提供水源、电源及场地、通道的便利和使用；被告承担车间改造后的所有法律后果和义务；被告负责消防设施的购置、安装；被告不交付或者不按约定交付租金1个月以上、所欠各项费用2万元以上，原告有权解除合同；由于基础设施不健全影响正常营业1个月以上，被告可追偿损失；被告逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应按每日3‰的标准支付违约金。当日，双方又签订了一份补充协议，约定厂房在未综合验收前，被告即进行改变用途的装修改造，如影响验收后给营业带来损失，被告自行承担并支付一切额外费用；原告负责消防水池和泵房的建造；其他室内的有关设备、消防器材等费用均由被告承担；租赁期满，房间卫生间、空中吊顶、地面铺设、水电、消防等固定设施，归原告所有。
上述合同签订后，原告即将房屋交付给被告，被告依约支付定金20万元和2011年7月1日至2011年12月31日租金6万元。
2011年4月30日，原告与威海建设集团建邦住房科技发展有限公司（以下简称“建邦公司”）签订一份石膏空心板销售安装劳务合同。合同约定，由建邦公司对被告承租的部分房屋以及涉案房屋六层原告自用部分进行改造，主要施工内容为内隔墙及砌体，合同还约定，建邦公司应按原告审定的方案和技术交底施工，工期应于2011年5月底完工。合同签订后，双方均依约履行了该合同，建邦公司将工程施工完毕，原告也将工程款项支付给了建邦公司。改造后的涉案房屋二至五层，按照原、被告之间租赁合同的约定共分割出了120间房，每层30间（其中二层靠近西楼梯附近的3间房后来被被告自行合并为1间，故现在二层经实地勘验为27间房），中间为一条东西向走廊，走廊两侧分别为分割出来的宾馆标房，在被告承租房屋各层的走廊东侧，与其他未承租部分相邻之处，都留有一个出口，通往东楼梯间。改造工程完工后，被告又进行了宾馆内部的消防工程、装饰装修工程施工，将宾馆的名称定为威海高技术产业开发区天雅商务酒店（以下简称“天雅宾馆”），但未办理工商等登记手续。
2011年8月26日，原告又与案外人赵晓光订立租赁合同，将涉案房屋二至五层中被告未承租的部分出租给赵晓光，赵晓光即对该部分进行施工改造和装修。不久，原告发现其承租各层走廊东侧的出口均被封堵，无法通往东楼梯间。原、被告为此多次协商未果。
2012年5月21日，威海市消防支队火炬高技术产业开发区大队（以下简称“高区消防大队”）下达责令改正通知书，指出存在的违法行为是“封闭疏散通道”，“二楼伙房吊顶采用材料不符合有关规定”，要求在同年5月26日前整改。2012年9月26日，高区消防大队召开天雅宾馆开业前安全检查发现的火灾隐患分析处理会议，会议参加人有高区消防大队工作人员及原告陈福洲（陈九州）、被告阮树芹，并形成了会议纪要，对天雅宾馆的火灾隐患整改提出如下要求：1、天雅宾馆东部楼梯间须从东侧、北侧进行有效防火隔断，其他单位保持与宾馆东侧楼梯间做到有效防火分隔，达到相关消防规范设计要求；2、天雅宾馆各层用于自然排烟的中厅必须恢复，不得擅自改成客房等其他用途；3、天雅宾馆五楼与东侧单位相邻处进行有效防火分隔，并将南侧最东面房间改成疏散通道，东侧打通一安全出口通向楼梯间，且安全出口设置甲级防火门；4、以上改动及其他内部设计达到消防要求后，严禁擅自改动，若改动须到消防部门进行相关材料申报，经消防部门同意后方可变更，否则依法处理；建筑物内各单位必须确保营业、使用期间疏散通道疏散门畅通，严禁封堵、阻塞和锁闭，确保人员疏散安全。
2012年10月18日，原告诉来本院，请求处理。期间，2012年11月23日，被告以天雅宾馆的名义向高区消防大队申请进行公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查。该大队检查后出具了《不同意投入使用、营业决定书》，以缺少一部疏散楼梯为由，不同意该宾馆投入使用、营业。
本案在诉讼过程中，本院为避免损失的进一步扩大，进行了现场勘查，并多次组织各方当事人就天雅宾馆缺少一部疏散楼梯问题进行调解协商，形成了一致意见。在各方当事人的配合下，将五楼东侧被告承租的一间客房改造作为安全出口，通往楼梯间，在二至四层楼案外人承租的部分增加一道防火隔离门，上述改造经检查达到了消防要求，消防检查不合格的原因消除。2013年5月28日，天雅宾馆取得了消防部门颁发的公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，之后办理了营业执照等手续，现已正常经营。
关于天雅宾馆自2011年7月装修完成后是否实际营业的问题，原告提交了被告支付2011年8月至2013年3月水电费的单据、同程网中客人对天雅宾馆的点评记录及视频资料。水、电费记载的金额呈季节性波动，夏秋季的用水、用电量明显高于冬春季。被告对支付水、电费的金额没有异议，但认为并不能证明被告已经营业；被告对网上的点评和视频资料的真实性均予以否认。
以上事实，有当事人庭审陈述、房屋租赁合同、补充协议、收款收据、公证书、高区消防大队的案卷材料、证人证言、书证等在卷佐证。
本院认为，原、被告在履行房屋租赁合同过程中是否存在违约行为，是否引起合同的解除，是处理本案的基础。
原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订之初，双方均依约履行各自的义务，这本应是良好的开端。之后，原告将厂房的其余部分租赁给案外人，致被告宾馆东侧经原告同意装修改造留有的安全出口封堵，无法通往疏散楼梯，致被告无法取得《消防安全检查合格证》，不能正常营业，无法正常收益。我国《合同法》规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”因此，出租人的首要义务是必须将租赁物交付给承租人，并且要使租赁物能够达到适合于承租人使用、收益的目的。在出租人将适于使用、收益状态的租赁标的物交付于承租人之后，出租人不仅负有不得妨碍承租人使用、收益的义务，而且还负有于租赁期间使租赁物保持在适用于承租人使用、收益状态的的义务，即如发生第三人对租赁物进行侵害或就租赁物主张权利等情形，致使承租人无法使用、收益租赁物的，出租人均应负责除去侵害。结合本案，原告在将厂房的其余部分出租给案外人时，应充分考虑到，此种出租方式将可能会给被告正常使用租赁物造成妨碍，被告无法完全实现订立合同的目的，但原告为追求利益最大化，依然与案外人订立租赁合同，致被告无法正常使用租赁物，属不适当履行合同的行为。原告在承租时将西部的电梯处等约相当于3个房间的位置计入承租范围内，但未租赁东部通往电梯及疏散楼梯的相应面积。可见双方未充分考虑到东部消防通道的问题，对案件的发生均有过错。
关于本案合同是否应当解除的问题。双方合同中对东部消防通道的使用问题未作明确约定，导致安全出口发生封堵时，为了各自利益均不肯让步，实现不了各自的合同目的。出现这种结果，系双方对合同的不同理解所致，不宜认定被告存在违约行为。原告以被告拒交租金为由要求解除合同，不应支持，且原、被告签订租赁合同后，被告投入巨资对房屋进行了装饰装修，现已取得经营宾馆所需的消防合格证、营业执照等相关证照，阻却合同履行的原因已消除，一旦解除合同，双方损失巨大，利益冲突加大，矛盾加剧，故本案合同不宜解除。双方当事人在今后履行合同时应当遵守诚实信用原则，互谅互让，自觉履行合同的各项义务，以实现合作共赢的合同目的。
关于被告有权拒交租金的时间节点问题。2011年8月开始，被告宾馆即已开始非正式营业，被告应及时去消防部门办理相关手续，取得消防合格证、营业执照后，方可正式营业。2011年10月份左右，被告宾馆东侧出口就已被封堵。2012年5月21日，高区消防大队下达责令改正通知书，说明存在的违法行为是“封闭疏散通道”。该时间应为被告应当知道如不解决疏散通道的封闭问题，将无法正常营业的时间。之后，被告有权拒交相应租金。
关于拒交租金比例问题。本案的发生系原、被告对被告宾馆东部消防通道的畅通应由谁负责的不同理解所致。原告作为出租人，有义务保证被告正常使用租赁物，进行收益；被告作为资深的宾馆经营者，在订立合同时，且在未租赁原告全部厂房的情形下，应注意到东部安全通道的畅通问题。故应认定双方当事人对本案的发生均有过错。结合本案的实际情况，以被告交纳其应交租金的50%为宜。2013年5月28日经消防验收发给合格证以后的租金，被告应在本案生效后，依约及时履行。本案原、被告对本案的发生均有过错，被告拒交租金有一定理由，不宜认定被告存在拒交违约金的违约行为，故原告要求被告支付该项违约金的诉讼请求，理由不当，本院不予支持。
本案诉讼过程中，为使被告宾馆符合消防要求，避免损失扩大，经协商采取了整改措施，该措施占用了原告楼房二至四层的相应面积，被告废除了五层东侧的一间客房，双方均有损失，结合本案实际情况，该损失由原、被告自行承担。本案诉讼费用为7943元，根据本案的实际情况，本院确定以原、被告各自承担3971.50元。
综上，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十六条之规定，判决如下：
一、驳回原告陈福洲要求解除与被告阮树芹签订的房屋租赁合同的诉讼请求；原、被告继续履行双方的租赁合同；
二、被告阮树芹、被告石青开于本判决生效后十日内支付原告陈福洲2012年1月1日至2012年5月21日的租金197868.48元（51万元÷366天×142天）；支付2012年5月22日至2013年5月28日的租金259890.41元（51万元÷365元×372天×50%）；支付2013年5月29日至2013年6月30日的租金46109.59元（51万元÷365天×33天）；
三、驳回原告陈福洲要求二被告支付违约金的诉讼请求。
案件受理费7943元，原告陈福洲负担3971.50元，被告阮树芹负担3971.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审判员 魏亦斌
二〇一三年九月十六日
书记员 姜珊珊