阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1702民初637号原告：黄军传，男，1966年8月24日生，汉族，住广西容县。委托代理人：赖文扬，广东沁森律师事务所律师。委托代理人：苏艳芳，广东沁森律师事务所实习律师。被告：阳江市格林豪泰酒店物业管理有限公司，住所地：阳江市闸坡镇三十米旅游大道南（东小区S-05-1、S-05-2号）。法定代表人：陈建威，该公司总经理。被告：阳江市境界房地产开发有限公司，住所地：阳江市闸坡镇三十米旅游大道南S-05-1号阳光半岛二期第一层商铺。法定代表人：麦红伟，该公司总经理。被告：阳江市阳光半岛国际酒店有限公司，住所地：阳江市海陵区闸坡镇旅游大道南东小区。法定代表人：叶小蜻，该公司总经理。三被告共同的委托代理人：袁斌，广东赋诚律师事务所律师。三被告的共同委托代理人：宋先海，广东赋诚律师事务所律师。原告黄军传诉被告阳江市格林豪泰酒店物业管理有限公司（以下简称“格林豪泰公司”）、阳江市境界房地产开发有限公司（以下简称“境界房地产公司”）、阳江市阳光半岛国际酒店有限公司（以下简称“阳光半岛公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄军传的委托代理人赖文扬、苏艳芳，被告格林豪泰公司、境界房地产公司、阳光半岛公司的共同委托代理人宋先海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄军传向本院起诉请求：1、判令三被告自2014年12月15日起至实际付清日止连带支付原告收益欠款，暂算至2016年08月15日为73226.4元（共计20月，按月均收益3661.32元计算）；2、判令三被告连带支付原告违约金54919.80元；3、判令本案的诉讼费及保全费由三被告连带承担。事实和理由：原告系阳江市阳光半岛国际公寓A1814房的所有权人，即业主。房屋总价款为549198元。2009年3月9日，原告与被告格林豪泰公司签订《委托经营合同书》，约定：1.原告委托被告格林豪泰公司经营管理房屋，委托经营期限15年，自2009年9月15日起算；2.被告格林豪泰公司每年应按房屋总价款的8%支付原告经营收益，按季度在每季开始前的5个工作日内平均支付；3.被告格林豪泰公司逾期付款，须按每日的万分之三支付原告滞纳金；逾期超过90天，按总房价的10%支付违约金，且原告有权解除合同。鉴于被告格林豪泰公司一直迟延支付经营收益，2015年4月30日，被告格林豪泰公司、被告境界房地产公司出具《承诺函》，承诺：1、于2015年5月5日前向业主们还清《委托经营合同书》所约定应当支付而尚未支付的经营收益/租金；2、对于拖欠的其他业主租金，承诺按如下支付时间支付完毕：2015年5月30日前支付一个季度租金；2015年6月30日前支付一个季度租金；2015年7月30日前支付一个季度租金；2015年8月30日前支付一个季度租金。另按合同应支付的租金，被告格林豪泰公司、境界房地产公司承诺按时照常支付；3、对于支付经营过程中代扣的租赁税，被告格林豪泰公司、境界房地产公司承诺按时间照常支付；4、约定“阳江市闸坡镇旅游大道南阳光半岛国际酒店”作为被告格林豪泰公司的送达地址；约定“阳江市闸坡镇旅游大道南阳光半岛国际酒店二期一层商铺”作为被告境界房地产公司的送达地址。但，截止至2015年9月28日，被告格林豪泰公司、境界房地产公司都未有按时支付欠款，在见证方海陵区综治信访维稳中心的调解下，作为酒店公寓实际运营方的阳光半岛公司作出《承诺书》，承诺：于2015年10月10日至2015年10月15日前完全付清业主返租款（即经营收益/租金）。但截止目前，三被告依然拖欠原告应得的合法经营收益，其行为已严重违约。为维护原告的合法权益，特向法院提出诉讼，望判如所请。被告格林豪泰公司、境界房地产公司、阳光半岛公司共同答辩称：确认原、被告的租赁合同以及承诺函，但是关于原告主张的收益期限，因为被告已经于2015年10月停止营业，没有收款款产生，故2015年10月之后，不应向原告支付收益；另外，关于违约金，应按约定支付滞纳金，原告主张的违约金过高；其三，被告现在实际情况，已经完全停业，资不抵债，财产均被查封，无资金垫付或支付业主资金，业务实际履行能力，现被告出于对双方均有利的考虑，要求解除双方的委托经营合同书，其他请法院依法处理。经审理查明：2009年3月，原告向被告阳境界房地产公司购买位于阳江市闸坡镇旅游大道南区S-05-1、S-05-2、阳光半岛国际公寓A幢1814房商品房一套，建筑面积73.81平方米。2009年3月9日，原告黄军传（作为委托方、甲方）与阳江市格林豪泰酒店管理有限公司（作为受托方、乙方）签订《委托经营合同书》，合同主要约定：委托经营的物业概况：甲方委托乙方经营甲方所有的位于广东省阳江市闸坡镇旅游大道的阳光半岛国际公寓18层14号公寓（以下简称该公寓），该公寓的建筑面积为73.96平方米（以政府部门产权登记面积为准），总房价款为549198元（此款不含甲方购买时支付的税费）；委托经营期限：委托经营期限为十五年，自2009年9月15日开始计算；委托经营方式及权限：乙方有权自行经营管理该公寓或委托、出租给第三方经营管理，或与第三方合作经营，但乙方不得损害甲方对该公寓的产权及其他权益；乙方全权代表甲方处理该公寓与第三方出现的纠纷，甲方予以必要的协助；经营收益及费用：委托经营期间，甲方承担乙方向甲方支付的经营收益所应支付的税收，除此之外，该公寓经营管理所产生的物业管理费、水电费、电话费、宽带网络费及其他税费及统一由乙方承担；委托经营收益，除按本合同支付给甲方的以外，剩余部分全部归乙方所有，若发生亏损的，亦由乙方承担，与甲方无关；乙方应按该公寓总房价的8%/年，按季度于每季度开始前5个工作日内向甲方支付经营收益；乙方逾期付款的，按每日万分之三支付滞纳金，逾期超过90天，甲方有权解除本合同，乙方按该公寓总房价的10%支付违约金。之后，甲方交付房屋于乙方，并按约定收取经营收益，至2014年，乙方因经营中资金困难，开始迟延支付经营收益。2015年4月30日，被告格林豪泰公司、被告境界房地产公司向阳光半岛国际酒店的业主出具《承诺函》，承诺：“1、于2015年5月5日前向业主们还清《委托经营合同书》所约定应当支付而尚未支付的经营收益/租金；2、依商品房买卖合同的约定为业主办理房产证、承诺于2015年12月31日前向业主交付房产证并退回多收业主的办证费用；3、若我司在2015年5月5日前还清所拖欠的租金，各业主同意撤回2015年4月30日前向我司发出的律师函；4、对于拖欠的其他业主租金，因我司经营实在困难，但承诺按如下支付时间支付完毕：2015年5月30日前支付一个季度租金；2015年6月30日前支付一个季度租金；2015年7月30日前支付一个季度租金；2015年8月30日前支付一个季度租金。另按合同应支付的租金，我司承诺按时照常支付；5、对于支付经营收益过程中代扣的租赁税，我司承诺按时向税务部门缴纳，并及时将相关的票据提供给业主；6、双方约定“阳江市闸坡镇旅游大道南阳光半岛国际酒店”作为被告格林豪泰公司的送达地址；约定“阳江市闸坡镇旅游大道南阳光半岛国际酒店二期一层商铺”作为被告境界房地产公司的送达地址。”但截止至2015年9月28日，被告格林豪泰公司、境界房地产公司都没有按《承诺函》的约定支付租金，在见证方海陵区综治信访维稳中心的调解下，作为酒店公寓实际运营方的阳光半岛公司作出承诺：于2015年10月10日至2015年10月15日前完全付清业主返租款（即经营收益/租金）。2014年12月15日开始，阳江市格林豪泰酒店管理有限公司因经营不善拖欠原告的经营收益款，原告经催收无果于2017年2月20日诉至本院，请求如诉称。另查明，阳江市格林豪泰酒店管理有限公司于2015年11月27日变更登记为格林豪泰公司。三被告公司因经营不善，资金困难，均在2015年间停业，因拖欠租金等原因被大批量提起诉讼。以上事实，有原告提供原告身份证、被告机读档案登记资料及变更登记资料、房地产权证、《委托经营合同书》、承诺函、承诺书、银行流水、业主委托经营返租发放表及本案的庭审笔录等证据为证，经综合分析，本院予以认定。本院认为：原告和被告格林豪泰公司签订的《委托经营合同书》，主体适格，内容合法，应认定为合法有效的合同，原、被告双方应按约定履行各自的权利义务。本案是房屋租赁合同纠纷，被告格林豪泰公司从2014年12月15日起拖欠原告的经营收益（即租金，月租金为3661.32元）至今，原、被告双方均无异议，本院予以认定。原告请求被告格林豪泰公司支付尚欠的经营收益（从2014年12月15日起，按每月收益3661.32元计算），事实清楚，证据充分，本院予以支持。被告格林豪泰公司从2014年12月15日拖欠原告的经营收益至今，已构成违约，应承担违约责任，应从逾期支付经营收益（租金）之日起，按所欠租金的每日万分之三支付滞纳金给原告，原告请求被告支付原告违约金54919.80元，理据不足，本院不予支持。被告境界房地产公司在《承诺函》中表示，“按合同应支付的租金，我司承诺按时照常支付”，因此，被告境界房地产公司应对被告格林豪泰公司拖欠的经营收益及违约金承担连带清偿责任。原告请求被告境界房地产公司承担连带清偿责任，本院予以支持。被告阳光半岛公司就拖欠返租款事宜承诺于2015年10月15日前付清业主返租款，是对2015年10月15日前所欠经营收益的担保。原告请求被告阳光半岛公司连带清偿2014年12月15日之后的经营收益，应分阶段处置：2014年12月15日起至2015年10月15日的经营收益，被告阳光半岛公司承担连带清偿责任；2015年10月15日之后的经营收益不在被告阳光半岛公司担保范围内，原告的该部分请求，理据不足，本院不予支持。对于被告答辩要求解除《委托经营合同书》问题。被告的答辩，应针对原告的诉求作出抗辩事由，被告提出解除《委托经营合同书》，不属抗辩范围，而是提出独立的诉求，被告应提起反诉，或另行提起诉讼。因此，对于被告要求解除《委托经营合同书》，本案不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，判决如下：一、被告阳江市格林豪泰酒店物业管理有限公司从2014年12月15日起至本判决确定的履行期限届满时止，按每月收益3661.32元的标准向原告黄军传支付经营收益，限在本判决发生法律效力之日起十五日内付清；二、被告阳江市格林豪泰酒店物业管理有限公司支付滞纳金（从2014年12月15日起至本判决确定的履行期限届满时止，按所欠的经营收益的每日万分之三计算）给原告黄军传，限在本判决发生法律效力之日起十五日内付清；三、被告阳江市境界房地产开发有限公司对上述判决第一、二项所确定的被告阳江市格林豪泰酒店物业管理有限公司所欠债务承担连带清偿责任；四、被告阳江市阳光半岛国际酒店有限公司对被告阳江市格林豪泰酒店物业管理有限公司应付给原告黄军传的经营收益（从2014年12月15日起至2015年10月15日止，按每月3661.32元的标准计算）承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2862元（该款原告已预交），由被告阳江市格林豪泰酒店物业管理有限公司、被告阳江市境界房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  敖国德人民陪审员  梁孔成人民陪审员  卢盛恒二〇一七年六月五日书 记 员  童小虎