南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秦民初字第5790号
原告南京城建历史文化街区开发有限公司，住南京市秦淮区熙南里街区2号。
法定代表人ＸＸ，董事长。
委托代理人孙金清，江苏共盈律师事务所律师。
委托代理人朱姝，江苏共盈律师事务所律师。
被告南京兴和轩餐饮有限公司，住南京市秦淮区熙南里街区15号-3。
法定代表人凡举友。
原告南京城建历史文化街区开发有限公司（以下简称城建历史文化街区）与被告南京兴和轩餐饮有限公司（以下简称兴和轩公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告城建历史文化街区于2014年12月1日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法组成合议庭分别于2015年1月5日、1月20日公开开庭进行了审理。原告城建历史文化街区的委托代理人朱姝到庭参加诉讼。被告兴和轩公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告城建历史文化街区诉称，涉案商铺位于南京市秦淮区熙南里金陵历史文化风尚街区5号商铺，原告于2011年3月29日将涉案商铺出租给被告作为商业经营使用。原告与被告于2011年3月31日正式签订了《“熙南里”金陵历史文化风尚街区房屋租赁合同》，于2012年5月11日签订了补充协议。根据合同约定，双方租赁面积为2381.66平方米，租赁期限自2011年7月1日至2019年6月30日，装修免租期自2011年7月1日至2012年2月29日。根据该房屋租赁合同补充协议第三条的规定“从2011年7月1日起，首期房屋租金按2.5元／平米·天计算，第三年递增6%，第四年起每年递增5%；每季度开始之前的15天支付下一季度费用”，然而合同签订后，被告却没有遵守合同的相关约定，总是延迟缴纳房屋租金，期间原告多次向被告送达租金催缴函及律师函，希望被告在规定时间内履行缴纳租金的义务，逾期原告有权采取包括但不限于停水、停电在内的相关措施。然后被告在原告多次催促后多次做出书面承诺函，表示尽快支付，之后也只是缴纳部分的租金。原告多次要求其整改违约行为，并按合同约定履行承租人义务，双方多次协商解决途径，原告多次给予被告履行期限，然而被告并没有及时纠正其违约行为，反而是拖欠租金的数额越来越大。直至2014年10月31日，被告已拖欠原告房屋租金1775872元，另外被告拖欠电费485667元，因为合同约定的违约金数额过高，原告依照法律规定要求被告支付原告所欠金额30%的违约金即678462元。被告拖欠租金的情况越来越严重，此种行为已经明显违约，严重影响了街区的经营收益状况，严重损害了原告的合法权益。经原告多次的强烈交涉，被告于11月4日停止营业，之后原告向被告发出正式解除双方租赁合同关系的律师函。被告对于拖欠的租金和电费，未给予回复，未予缴清。为维护原告的合法权益，现依法提出民事起诉，请求法院判令：1、解除原告与被告签订的《熙南里金陵历史文化风尚街区房屋租赁合同》及其附件、补充协议；2、被告支付原告自2014年1月1日至10月31日房租1775872元及滞纳金678462元，并自2014年11月1日起按每日6502元标准向原告支付房屋使用费至实际退还房屋之日止；3、被告支付原告自2011年12月进场至10月31日所欠的电费485667元；4、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告兴和轩公司未答辩，未举证。
经审理查明，2011年3月31日，原告（甲方）与被告的法定代表人凡举友（乙方）签订《“熙南里”金陵历史文化风尚街区房屋租赁合同》，约定原告将涉案商铺出租给被告，涉案商铺建筑面积2381.66平方米；租期八年，自2011年4月15日至2019年4月14日止；租金从房屋交付起按2.5元／平方米／天收取，租金按房屋面积计算，前两年免递增，第三年即2014年递增6%，2015年4月15日至2019年4月14日每年递增5%，即2011年4月15日至2014年4月14日租金按2.5元／平方米／天收取，2014年4月15日至2015年4月14日租金按2.65元／平方米／天收取，……；免租期为六个月，即2011年4月15日至2011年10月14日，从2011年10月15日开始计算租金，房屋交付前乙方需预先支付甲方三个月租金543316元及三个月物业管理费71449.8元，以后每三个月支付一次租金，每季度最后一个月的25日之前支付下季度的租金；水电费由甲方向乙方领取水表缴费卡，根据实际用量，自行向自来水公司缴纳税费，电费由街区根据乙方每月实际用量和公用消耗分摊标注收取电费，如乙方不能在规定的时间内交纳应交的电费，甲方将从乙方的押金中扣除应付电费，如押金不足或已扣完，甲方书面通知乙方，乙方应在收到通知3日内交纳相应电费；乙方应于签署租赁合同之同时，向甲方支付614765.8元的保证金，相当于三个月的租金与物业管理费总和；违约责任约定，若乙方未能在合同约定的期限内交纳或补足保证金、租金、物业管理费，未按规定缴纳水电费等公用事业费且欠缴费用超过7日，甲方有权终止乙方租赁房屋的电力供应，若乙方欠缴以上费用超过14日的，甲方有权收回租赁房屋并向乙方主张每日按所欠缴费用的1%计算收取滞纳金；乙方在此明确同意及声明，甲方有权在乙方拖欠租金、保证金、物业管理费超过30日，且经甲方催告而乙方仍不缴清的情况发生的任何时间，合法的提前收回该房屋及甲方提供之设备，本合同亦随即终止，且甲方按本协议收取滞纳金并有权扣留全部保证金。2012年5月11日，原告（甲方）与被告（乙方）就上述合同签订《补充协议》，约定兴和轩承租范围位于街区5号铺位，租赁面积2381.66平方米；租赁期限共8年，自2011年7月1日至2019年6月30日止；从2011年7月1日起，首年房屋租金按2.5元／平方米／天计算，第三年递增6%，第四年起每年递增5%，每季度开始之前的15天支付下一季度费用，其中2011年7月1日至2012年2月29日为装修免租期，租金明细为2011年3月1日至2013年6月30日每三个月租金为543316元，2013年7月1日至2014年6月30日每三个月租金为575915元，2014年7月1日至2015年6月30日每三个月租金为604711元，……；租赁时间、付款详情均以本补充协议为准，本次因甲方原因导致乙方延迟取得营业执照，起租日期相应迟延一个月，如今后乙方不能按时缴纳租金，则甲方有权单方面取消该优惠条件。补充协议签订后，因被告一直未按约定时间交纳租金，原告分别于2012年4月24日、9月3日、11月12日、12月18日、2013年7月19日、12月30日、2014年1月26日、7月1日、9月4日向被告发出《关于租金催缴的函》，要求被告按合同约定履行租金缴纳义务，并将拖欠租金交清，否则采取停水、停电措施，因停水停电造成的损失，由被告自行承担。上述催缴函由被告法定代表人或员工签收。
另查明，2013年11月28日，原告向被告发出《律师函》，载明截止2013年12月31日，被告已拖欠应付及未付房屋租金共计1796929.4元，被告的欠缴租金行为已严重违反了合同的约定，构成违约，应承担违约责任，请被告于2013年12月3日之前主动联系原告，并缴纳欠缴的租金共计1796929.4元，逾期，原告将有权采取包括但不限于停水、停电在内的相关措施。
2014年6月23日，原告向被告发出《律师函》，载明因被告拖欠租金875543.6元的行为已经构成违约，应当承担违约责任，特通知被告在2014年6月30日前仍不能支付上述租金，则原告将根据协议向被告索赔延期交付的滞纳金，同时，将对被告采取停水、停电等措施，对因停水、停电造成的损失全部由被告自行承担。
2014年9月9日，被告向原告发出《承诺书》，承诺：被告所欠房租，9月底先付200000元，剩余部分等赔偿下来一次性付清；10月份产生的房租及各项费用，被告当月付清。
2014年9月12日，原告向被告发出《关于租金缴纳的通知》，载明：截止2014年9月30日，被告累计拖欠租金共计1721026.6元，考虑到因街区大屏失火给被告带来的经济损失，经原告办公会研究，前期欠缴的电费（391200元）、物业管理费必须排出还款计划，并于12月31日前付清；剩余的720000元，9月25日前必须支付300000元，考虑到被告存在实际困难，可将其余费用均摊至今年10至12月按月支付140000元；从10月1日开始，所产生的租金、电费和物业管理费，须正常支付；如被告在12月31日前结清全部欠款，原告同意贵司在2014年7月1日至2015年6月30日租金不递增的请求；如被告违反上述任何一条约定，原告将采取停水、停电等措施迫使贵司尽快付清租金，直至解除合同。如因停电停水造成的损失，责任由被告自负。该通知由被告法定代表人凡举友签字确认。
2014年10月16日，被告向原告发出《承诺书》，承诺：被告开具的2014年10月21日转账支票100000元，保证21号账户有资金供支票转账；被告承诺每月月底交纳每月房租费；以上二条承诺被告保证做到，如做不到，原告可采取相关措施。
2014年10月31日，被告向原告发出《还款计划》书，载明：11月12日将10月的房租还清；11月30日前将11月房租还清；年底前将本年度房租还清；同时承诺如被告上述承诺做不到，原告可直接解除与被告合同，并采取相应强力手段。2014年11月4日，被告停止营业。
2014年11月14日，南京阳光物业管理发展有限公司南捕厅物管部出具《关于兴和轩电费欠费的说明》，载明截止2014年10月31日，兴和轩公司共欠电费485667元。
2014年11月17日，原告向被告发出《律师函》，函告被告：解除双方签订的《“熙南里”金陵历史文化风尚街区房屋租赁合同》机附件、补偿协议；被告须支付拖欠的2014年1月至10月房租1775872元，电费485667元，由于被告违约行为导致双方的租赁合同提前解除，原告保留追究你方违约责任的权利；被告应立即撤场，并于撤场前结清房租、水电等全部费用及滞纳金，否则原告有权留置该商铺内被告的一切财产，并肩该等财产中的可移动财产送交拍卖公司进行拍卖，拍卖所得有限偿还所欠租金及电费；被告与本函发出之日起3日内不对原告作出书面答复，原告即视同被告已完全认可了原告的上述要求。
因被告自2014年1月1日起至2014年11月4日停止营业之日止，未支付租金及所欠电费，故原告诉至本院，要求解除原告与被告签订的《熙南里金陵历史文化风尚街区房屋租赁合同》及其附件、补充协议；被告支付原告自2014年1月1日至10月31日房租1775872元及滞纳金678462元，并自2014年11月1日至实际退还房屋之日起，由被告按每日6502元标准向原告支付房屋使用费；被告支付原告自2011年12月进场至10月31日所欠的电费485667元；被告承担本案的全部诉讼费用。原告认为合同约定的违约责任中滞纳金按每日1%收取过高，自愿降低标准，按照被告欠费总额的30%收取即（租金1775872元＋电费485667元）×30%=678462元。被告未到庭参加诉讼。
以上事实，有《“熙南里”金陵历史文化风尚街区房屋租赁合同》、《补充协议》、《关于租金催缴的函》、《律师函》、《承诺书》、《还款计划》、《关于兴和轩电费欠费的说明》及当事人陈述等予以证实。
本院认为，原、被告签订的《“熙南里”金陵历史文化风尚街区房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，应属合法有效。各方当事人均应按约履行。被告未能按约向原告支付房屋租金，应属违约，被告理应按约向原告支付自2014年1月1日到2014年10月30日的租金1775872元及2014年11月1日起按每日6502元支付房屋使用费，自2011年12月至2014年10月31日止的电费485667元。因双方签订的合同违约责任中明确约定被告未在合同约定的期限内交纳或补足保证金、租金、物业管理费超过14日的，原告有权收回房屋并向被告主张滞纳金。故对于原告要求解除租赁合同及附件、补充协议并要求被告支付滞纳金的诉讼请求，依法有据，本院予以支持。原告自愿降低违约金的标准，不违反法律法规的规定，本院予以准许。当事人对自己的主张有责任提供证据，反驳对方主张应提供反驳证据。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，根据法律规定，应视为其放弃了质证和反驳的权利，并承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告南京城建历史文化街区开发有限公司与被告南京兴和轩餐饮有限公司之间关于南京市秦淮区熙南里金陵历史文化风尚街区5号商铺签订的《“熙南里”金陵历史文化风尚街区房屋租赁合同》及附件、《补充协议》。
二、被告南京兴和轩餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京城建历史文化街区开发有限公司支付2014年1月1日至2014年10月31日的房屋租金1775872元及滞纳金678462元，并给付自2014年11月1日起至被告实际返还涉案房屋之日止的房屋使用费，按每日6502元标准计算。
三、被告南京兴和轩餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京城建历史文化街区开发有限公司支付为其垫付的电费485667元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30400元，由被告南京兴和轩餐饮有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费30400元（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行；账号：10×××76）。
审 判 长 周 晓
人民陪审员 杨淑云
人民陪审员 张学珍
二〇一五年一月二十九日
见习书记员 张 燕