广西壮族自治区防城港市港口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0602民初716号
原告郭海欧，女，1956年5月21日出生，户籍所在地黑龙江省齐齐哈尔市建华区，
委托代理人潘志山，广西南港律师事务所律师。
被告广西军通投资有限公司，住所地防城港市港口区中心区金花茶大道与江山大道交汇处西侧中央商�区2号地块。
法定代表人叶贵忠，该公司总经理。
委托代理人彭广明，该公司员工。
被告广西富乐华房地产开发有限公司，住所地防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处。
法定代表人李逢锦，该公司董事长。
原告郭海欧诉被告广西军通投资有限公司（以下简称军通公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）、商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告郭海欧及其委托代理人潘志山、被告军通公司的委托代理人彭广明到庭参加诉讼，富乐华公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭海欧诉称，2013年10月30日，原告与被告军通公司签订《防城港中央商务区（CBD）国际港职工市场合作建房合同书》（以下简称《建房合同书》），原告分别支付购房款220327元。合同约定开发商即被告富乐华公司于2014年12月31日前取得《商品房预售许可证》并签订《商品房买卖合同》，但至今未取得《商品房预售许可证》也未与原告签订正式的《商品房买卖合同》，也无法按照约定的时间将商品房交付给原告使用，《建房合同书》应属无效，其行为已构成违约。故被告军通公司、富乐华公司因合同取得的220327元购房款应返还并支付相应的资金占用费并按合同约定的购房款的2%赔偿原告损失4406.54元。请求法院判令：一、被告军通公司与富乐华公司连带返还购房款220327元并支付资金占用利息损失（利息以220327元�基数，按照中国人民银行同期活期存款利率从交付之日暂计至2016年4月19日为2万元，以后另计至付清之日止）；二、被告军通公司与富乐华公司连带赔偿损失4406.54元；三、本案诉讼费由两被告承担。
被告军通公司辩称其只收到原告的购房款161671元，原告主张的损失不应由其承担。
被告富乐华公司未作书面答辩，亦未出庭参加诉讼。
经审理查明，2013年10月5日，原告向被告富乐华的银行卡账户刷卡支付5万元。同日，被告军通公司向原告出具一张《收据》（编号5033681），表示收到防城港CBD项目1号地块1号楼2507号房合作建房定金5万元。2013年10月31日，原告向被告富乐华的银行卡账户刷卡支付111671元。同日，被告军通公司向原告出具一张《收据》（编号3211500），表�收到防城港CBD项目1号地块1号楼2507号房合作建房款30%余款111671元。
2013年11月1日，原告为乙方与被告军通公司为甲方签订《建房合同书》（编号：1-1-2507），约定原告购买军通公司与开发商富乐华公司合作建房防城港中央商务区（1号地块）CBD国际港时代广场1栋25层07号房，建筑面积73.32平方米，每平方米单价为7350元，总金额为538902元；交房日期为2016年12月31日。《建房合同书》第二条约定，本次职工市场运作方式建房参照合作建房建设管理有关规定执行，并在开发商完成本组团预售证办理后，再由乙方与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续；开发商并将于2014年12月31日前完成合作建房预售许可证办理。合同第七条对付款方式及期限作出约定为：第一次：签订本合同当日交清首期房款5万元；第二次：签订本合同之日起5日内补齐至合同总房款30%的房款，计111671元；第三次：在本合同项目建设至±0.00时，再交付合同总房款20%的房款，计107780元；第四次：在签订《商品房买卖合同》时补齐总房款的50%，且乙方选择向银行申请按揭的方式支付余款；为保证预售款专用于工程建设，乙方应将合作建房房款支付至以下合作建房专用账户：开户行：中国银行防城港分行营业部，账号：61×××15，户名：广西富乐华房地产开发有限公司；开发商应当在2016年6月30日将合同约定的合作建房交付乙方使用。《建房合同书》还对双方的违约责任作具体约定。
2016年4月19日，原告就退房退款事宜向向本院起诉。
另查明，案涉商品房在被告军通公司与原告签订《建房合同书》时及在本案起诉前未取得《商品房预售许可证》。
以上事实，有《建房合同书》、《收据》（编号5033681、3211500）、刷卡凭证、《复函》及庭审笔录予以证实，足以认定。
本院认为，关于原告与被告军通公司签订的《建房合同书》是否有效的问题。本案中，原告与被告军通公司签订的《建房合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应属商品房预售合同。依照《最高人民�院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告军通公司在案涉商品房未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订《建房合同书》且在本案起诉前仍未取得，其行为违反上述法律规定，该《建房合同书》应属无效。
关于原告要求被告军通公司返还购房款220327元并赔偿利息损失的问题。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都�过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，根据本院已查明的事实，被告军通公司共收取原告购房款项161671元，被告军通公司应返还其收取原告购房款并赔偿利息损失。关于利息的计算方法问题，结合原告的诉讼请求以及付款的具体时间，利息以原告向被告富乐华公司银行账户刷卡支付购房款的具体时间，按照中国人民银行同期活期存款利率分段分别计算至付清之日止。对原告主张的其余58656元款项，原告未举证证明实际系本案两被告收取或系何款项，本院在本案不作认定。
关于原告要求被告军通公司与富乐华公司按合同约定赔偿损失4406.54元的问题。由于《建房合同书》自始不发生法律效力，故原告不可再按照《建房合同书》中因被告富乐华公司逾期交房导致合同解除的违约条款，故对该项诉讼请求，本院不予支�。
关于被告军通公司与富乐华公司是承担共同责任还是连带责任的问题。经查，本院已生效判决对被告富乐华公司与被告军通公司就涉案商品房所在的地块存在代理销售关系作出认定，且被告军通公司当庭承认其与被告富乐华公司之间存在代理销售关系，依照《商品房销售管理办法》第二十七条第二款“受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房”、《中华人民共和国民法通则》第六十七条“代理人知道被代理的事项违法仍然进行代理活动的，由被代理人和代理人负连带责任”的规定，被告富乐华公司与被告军通公司对上述债务承担连带责任。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第二十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告广西军通投资有限公司与被告广西富乐华房地产开发有限公司连带返还原告郭海欧支付的购房款161671元并赔偿利息损失（利息以5万元为基数，自2013年10月5日起；以111671元为基数，自2013年10月31日起按照中国人民银行同期活期存款利率分别分段计算至付清之日止）。二
二、驳回原告郭海欧的其他诉讼请求。
案件受理费4970元，减半收取2485元（原告郭海欧已预交），由原告郭海欧负担646元，被告广西军通投资有限公司、广西富乐华房地产�发有限公司负担1839元。
上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费4970元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李明娟
二〇一六年七月十五日
书记员 罗艺文
相关法律条文：
一、《中华人民共和国民法通则》
第六十七条代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
三、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解�》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
四、《商品房销售管理办法》
第二十七条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。
受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。
五、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。