上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）初字第6号
原告谭国星，男，1960年10月24日生，汉族，户籍地广东省惠州市。
委托代理人吴庆卫，上海市大明律师事务所律师。
委托代理人吴丹，上海市大明律师事务所律师。
被告上海悦合置业有限公司，住所地上海市嘉定区金沙江西路。
法定代表人相迪龙，董事长。
委托代理人余西湖，上海市锦天城律师事务所律师。
原告谭国星与被告上海悦合置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谭国星之委托代理人吴庆卫、被告上海悦合置业有限公司之委托代理人余西湖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谭国星诉称，2013年6月17日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》一份，约定由原告向被告购买位于上海市嘉定区曹安公路1941弄《悦合国际广场》1号3层301室房屋（以下简称“系争房屋”），该房屋暂测面积为3634.49平方米，单价人民币（以下币种均为人民币）9，700元／平方米，总价为35，254，553元，并约定由原告于签约后付清全部房款，被告于2013年12月16日前将房屋交付给原告；双方签署《房屋交接书》之日起60日内，由双方依法向上海市嘉定区房地产交易中心申领房地产权证。如被告未在2013年12月16日之前以合同约定的交付标准将房屋交付原告，也未全额退还原告已付房款，则逾期一天，被告应当按原告已付房款的日1%向原告支付违约赔偿金。如发生诉讼，原告支付的律师费也应由被告承担。合同签订后，原告分三次共支付35，254，553元房款给被告。然而，至2013年12月16日，被告违约无法交付房屋给原告。此后，虽经原告多次催促，被告至今仍无法交付房屋。原告于2015年2月9日诉至本院，请求判令：1、被告继续履行双方签订的《上海市商品房预售合同》；2、被告交付上海市嘉定区曹安公路1941弄《悦合国际广场》1号3层301室房屋，并协助原告办理房地产权证；3、被告支付违约赔偿金（以35，254，553元为基数，按日1%标准，自2013年12月17日起计算至判决生效之日止）；4、被告赔偿原告律师费120万元。后原告变更诉讼请求，请求本院判令：1、解除双方签订的《上海市商品房预售合同》；2、被告返还原告购房款35，254，553元；3、被告补偿原告房屋差价损失29，319，447元【以2015年4月27日为评估基准日，并以对上海市嘉定区曹安公路1941弄《悦合国际广场》1号3层301室房屋的司法委托评估价格为依据而计算的房屋差价损失】；4、被告支付违约金（以35，254，553元为基数，按日1%标准，自2013年12月17日起计算至实际支付之日止）；5、被告赔偿原告律师费120万元。
被告上海悦合置业有限公司辩称，双方虽然签订了《上海市商品房预售合同》，但实际是为了担保民间借贷中借款本金及利息的偿付。被告不可能将房屋以远低于建设成本的价格预售给原告；双方在合同补充条款中特别约定了被告的任意单方解除权，被告只需返还原告的房款及利息即可；原告支付钱款后也从未要求被告开具不动产销售发票和交房，以上均可看出双方的真实意思是借款，而非买卖房屋。原告于2014年4月22日发出解除通知，被告没有提出任何异议，故双方的合同已于2014年4月22日解除。被告同意返还购房款35，254，553元，不同意支付房屋差价损失。合同约定的每逾期还款一天，被告应当按日1%向原告支付违约金的标准过高，请求法院调整。被告同意以不超过年利率24%为标准支付利息。原告超标起诉造成的律师代理费应当由原告自行承担。请求驳回原告关于房屋差价和律师费的诉讼请求，并依法判决被告应当承担的违约金。
经审理查明，2013年6月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《上海市商品房预售合同》一份，约定由乙方向甲方购买系争房屋，预售许可证编号嘉定房管（2013）预字XXXXXXX号，规划用途为店铺。该房屋暂测建筑面积为3634.49平方米，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为9，700元／平方米，总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为35，254，553元。该房屋的交付条件为经嘉定区相关部门竣工验收合格后，即可交付使用；甲方承诺在2014年6月16日前办理房地产初始登记手续，取得商品房房地产产权证（大产证）。甲方定于2013年12月16日前将该房屋交付乙方，除不可抗力外。甲方如未在约定期限内交付该房屋，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1计算，违约金自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权单方面解除本合同。在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了大产证后30日内，由双方签署《房屋交接书》。在签署《房屋交接书》之日起60日内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房地产权证（小产证）。附件一约定，乙方于签约时一次性支付房价款35，254，553元。
另在上述合同中，双方约定了《补充条款》，写明鉴于本次交易的办公楼层之特殊情况，经双方协商，同意对预售合同中的部分条款做补充修正：一、甲方的单方解除权及违约责任。1、甲方保证在2013年12月16日之前将该房屋以合同约定的交付标准交付给乙方，若甲方在此交房日前明确表示不交房或者无法按约交房，在甲方同时满足如下条件的情况下，本合同予以解除：⑴、甲方单方面向乙方发出合同解除的书面通知且已送达乙方；⑵、甲方全额返还乙方已经支付的房款35，254，553元，且已经付至乙方或者乙方指定的银行账户。2、合同解除后乙方应在全额收到甲方支付的上述应退房款后的5个工作日内配合甲方办理预售合同的注销登记手续，乙方在此期限内未提供交易中心指定的手续的，自第5个工作日起乙方应向甲方支付房屋总价款日1%的赔偿金。3、甲方依合同约定行使合同解除权且乙方在约定期限内配合办理预售合同注销手续的，由此产生的所有相关税费均由甲方承担，乙方已支付的税费，由甲方进行等额补偿。4、甲方如未在2013年12月16日之前以合同约定的交付标准交付给乙方，也未全额退还房款，则每逾期一天，甲方应当按乙方已付房款的日1%支付违约赔偿金。若逾期超过30天，甲方仍未交付房屋的，乙方有权单方面解除本合同。甲方应及时办理完成退房手续，全额退还乙方已付房款，并按上述违约赔偿标准支付违约赔偿金。二、乙方的单方解除权及违约责任。1、甲方同意乙方无需任何理由在支付购房款6个月后退房，乙方提出退房时应书面送达甲方，具体形式为以传真或特快专递送至甲方于合同中注明的营业场所。2、甲方应在收到乙方退房通知后5天内将房款35，254，553元全额付至乙方账户后，合同解除，乙方向甲方提交退房所需的各项手续，甲方负责至房产交易中心办理退房。3、乙方发出退房通知，若甲方未在5天内全额返还房款，乙方可选择：⑴、仍然要求退房，甲方应自2013年12月16日起至乙方收到甲方退还的全部房款日止，按日1%的标准支付违约金；⑵、收回退房要求，仍按原合同约定继续履行，包括房屋的交付使用、房产证的办理等均以《上海市商品房预售合同》为准。三、其他。1、甲方保证本合同项下房屋在2013年12月16日办理合同预告登记手续之日未被抵押，也无其他债务负担。2、甲方同意本次交易的全部税费均由其承担。3、任何有关本合同的争议均由该房屋所在地的有管辖权的法院管辖，诉讼费、保全费、律师费、评估费、拍卖费、执行费以及可能产生的乙方代垫费用和其他费用均由甲方承担。
同日，被告（甲方）还与案外人符某某（乙方）签订《销售代理合同》，约定甲方指定乙方为《悦合国际广场曹安路XXX弄XXX号XXX室保利博纳电影院》项目的代理销售商。合作期限为自双方签订本销售代理合同之日起至2013年12月16日止。乙方于2013年12月16日前完成全部预售工作，完成35，254，553元的销售额。合同约定销售平均底价为9，700元（毛坯房销售价格）。乙方代理费按实际销售总价的12%收取。甲方在签订该项目的《上海市房地产预售合同》后收到全额房款当日一次性向乙方支付12%销售代理费即4，230，546.30元。
合同签订后，原告于2013年6月20日支付1，000万元，于2013年6月21日支付1，420万元，于2013年6月25日支付11，054，553元，共支付了35，254，553元。被告于2013年6月25日给原告开具了收据，收款事由为系争房屋房款。被告于2013年6月20日向符某某支付了4，230，546.36元。
2014年1月21日，被告出具《承诺函》称，鉴于被告（甲方）、原告（乙方）于2013年6月17日签订了《上海市商品房预售合同》及相关的补充条款约定，甲方保证在2014年12月16日前将该房屋以合同约定的交付标准交付给乙方，若甲方在此交房日前明确表示不交房或者无法按约交房，在甲方同时满足如下条件的情况下，本合同予以解除：1、甲方单方面向乙方发出合同解除的书面通知且已送达乙方；2、甲方全额返还乙方已经支付的房款35，254，553元，且已经付至乙方或者乙方指定的银行账户。现由于甲方无法在约定的时间内向乙方交付该房屋，经双方协定，现另行约定如下，甲方保证在2014年3月20日之前将该房屋以合同约定的交付标准交付给乙方，若在此交房日前明确表示不交房或者无法按约交房，在甲方同时满足如下条件的情况下，本合同予以解除：⑴、甲方单方面向乙方发出合同解除的书面通知且已送达乙方；⑵、甲方全额返还乙方已经支付的房款35，254，553元及相应的利息2，115，273元（35，254，553元＊2%／月＊3月），和相应的违约金951，872元（35，254，553元＊0.3‰／天＊90月），且已经付至乙方或者乙方指定的银行账户（利息和违约金需在2014年3月1日前支付）；⑶、甲方如在2014年3月20日前明确表示不交房或者无法按约交房，则自2014年3月21日起，甲方以房款35，254，553元为基数承担0.5‰／天的违约金，其他履约条件不变。
2014年4月22日，原告委托律师向被告发出《律师函》称，自被告收到律师函之日起，正式解除双方签订的《上海市商品房预售合同》。被告在收到律师函的3个工作日内全额返还原告已经支付的房款35，254，553元，并按合同约定的违约赔偿金标准，计算违约赔偿金，一并汇入原告指定的银行账户。
2014年5月30日，原告曾诉至上海市嘉定区人民法院，请求判令：确认双方签订的《上海市商品房预售合同》于2014年4月23日解除；被告返还原告购房款35，254，553元；被告支付违约金（自2013年12月17日起计算至被告实际退还全额房款日止，以35，254，553元为本金，按日1%标准计算，截止2014年4月30日，为47，946，192.10元）。因原告未在法院指定期限内缴纳案件受理费，上海市嘉定区人民法院裁定该案按撤诉处理。
2015年1月28日，原告又诉至上海市嘉定区人民法院，请求判令被告：1、继续履行《上海市商品房预售合同》；2、支付违约金（以35，254，553元为标准，按日1%的利率，自2013年12月16日起，暂计至判决生效之日止）；3、承担诉讼费、律师费。后原告以双方正在协商为由，申请撤诉。上海市嘉定区人民法院裁定：准许原告撤回起诉。
2015年2月7日，原告与上海市大明律师事务所签订《律师代理合同书》，约定律师报酬费120万元（签约时支付20万元，一审结案时支付100万元）。原告于2015年5月6日支付110万元，于2015年5月7日支付了10万元。上海市大明律师事务所于2015年5月6日分别开具100万元和20万元的发票。
本院因原告的申请，委托上海富申房地产估价有限公司对系争房屋进行价格评估。上海富申房地产估价有限公司于2015年7月2日出具《报告书》载明：价值时点为2015年4月27日的该房屋市场价格为6，457.40万元。原告认为评估价格偏低，考虑到诉讼效率问题，对评估结论予以认可。被告认为对评估报告本身不提意见，但是评估结论与本案无关。
2015年12月7日，原告申请财产保全，并提供了相应的担保。本院于2015年12月25日作出裁定：冻结被告银行存款35，254，553元，或查封、扣押相应价值的财产。并于2016年1月11日依法查封了系争房屋。
以上事实，有当事人陈述、《上海市商品房预售合同》、《补充条款》、三份中国民生银行的《业务受理单》、编号为NoXXXXXXX的《收据》、《承诺函》、《销售代理合同》、上海浦发银行的《借记通知》、《律师函》、《民事起诉状》、（2014）嘉民三（民）初字第653-2号《民事裁定书》、（2015）嘉民三（民）初字第287号《民事裁定书》、《律师代理合同书》、编号为NoXXXXXXXX、NoXXXXXXXX和NoXXXXXXXX的《发票联》、《报告书》、《财产保全申请书》、（2015）沪二中民二（民）初字第6号《民事裁定书》、《保全结果反馈表》等为证。
本案的争议焦点为：一、双方间为何种法律关系
原告认为，双方签订的《上海市商品房预售合同》系当事人真实意思表示，合法有效。原告按约履行了付款义务，被告逾期交房。后被告出具《承诺函》，函中仍承诺交房，进一步证明双方之间是房屋买卖关系。
被告认为，2013年初，被告资金紧张，通过中间人朱春飞向原告和另外一个案件的当事人米再峰借款。原告和米再峰要求被告签订《上海市商品房预售合同》以担保民间借贷中借款本金及利息的偿付。当时房屋均价在2.2万元／平方米，按4～5折计算借款数额，故双方间为借贷关系。首先，该房屋建筑成本价不低于1.6万元／平方米，被告不可能将该房屋以9，700元／平方米预售给原告；其次，合同补充条款特别约定了被告的任意单方解除权，被告只需返还原告的房款及2013年12月16日之后的利息即可，说明双方的本意只是借贷，而2013年12月16日之前的利息，被告已经以销售代理费形式支付给了原告指定的人员符某某；再次，原告支付钱款后也从未要求被告开具不动产销售发票和交房，反而在2014年4月要求退房，原告的根本目的不是要买房；最后，米再峰在另案中也承认是借贷关系。故双方间名为房屋买卖关系，实为民间借贷关系。《承诺函》中阐述了返还房款及相应利息，进一步证明双方间是借贷关系。
本院认为，首先，被告以何种价格出售房屋属自己的商业行为，低价销售虽不合常理，但并不鲜见，所签房屋买卖合同也不违反法律规定；其次，合同补充条款特别约定的内容看似对原告不公平，但只要原告在低价得到房屋的同时愿意接受补充条款，也未尝不可；再次，被告无法证明符某某的代理行为和米再峰的借款行为与本案存在必然的联系，故被告的以上辩解难以使人信服。原告提供的《上海市商品房预售合同》为直接证据，被告既然与原告签订房屋买卖合同，就应当知道将承担何种法律后果。现被告提供的与案外人签订的《上海市商品房预售合同》、《悦合国际广场项目的建设成本统计表》、与房地产营销公司签署的《商品房独家代理销售合同》等间接证据和说辞，难以推翻原告提供的直接证据，故本院采信原告的主张，确认原、被告间存在房屋买卖关系。
二、合同的解除日期
原告认为，根据《补充条款》约定，被告如未及时退还房款，原告有权要求继续履行合同。虽然原告发出律师函要求解除合同，但在诉讼中一直要求继续履行合同。鉴于房屋现在的查封状态，原告才以诉讼的形式明确要求解除合同，故合同的解除日为变更诉讼请求的日期2015年4月27日。
被告认为，认可于2014年4月22日收到原告发出的《律师函》，被告从未提出异议，且原告在上海市嘉定区人民法院起诉时也明确表示合同于2014年4月23日解除，故双方签订的《上海市商品房预售合同》已经于2014年4月22日解除。
本院认为，《补充条款》约定，原告发出退房通知，如被告未在5天内全额返还房款，可选择仍然要求退房，或者收回退房要求，仍按原合同约定继续履行。原告于2014年4月22日发出《律师函》，称自被告收到律师函之日起，正式解除双方签订的《上海市商品房预售合同》，并于同年5月30日诉至法院，要求确认双方签订的《上海市商品房预售合同》于2014年4月23日解除，说明原告在5日内未收到房款的情况下，仍然选择了要求退房。被告自认于2014年4月22日收到该《律师函》，对解除合同不持异议，故本院认定双方于2014年4月22日解除了《上海市商品房预售合同》。
三、被告应当承担的责任范围
原告认为，由于被告违约，致使其无法得到该房屋，故被告应当补偿原告房屋差价损失，按约承担违约金，并按约承担其他赔偿责任。
被告认为，双方之间实为借贷关系，故原告的损失为借款利息，被告愿意按照年利率不超过24%的标准支付利息。
本院认为，1、《补充条款》约定，被告如未按约交房，也未全额退还房款，超过30天，原告有权解除合同，被告应全额退还房款，并按日1%支付违约赔偿金。被告逾期交房后于2014年1月21日又出具了《承诺函》，函中被告再次承诺了交房时间，但同时也再次写明了如不交房愿承担的后果。如不交房，则被告先应返还购房款及月息2%的3个月利息，和日0.3‰计90天的违约金，并自2014年3月21日起，以房款为基数承担日0.5‰违约金。故被告不履行交房义务应当按约支付违约金。2、双方在合同中并未约定赔偿房屋差价，且被告第一次逾期后承诺支付的也只是月息2%的利息和日0.3‰的违约金，原告收到承诺函后未表异议。从签约到合同解约的时间不长，即使房屋存在差价，原告的该项损失亦可以被违约金所涵盖。3、《补充条款》还约定，诉讼费、保全费、律师费、评估费、拍卖费、执行费以及可能产生的原告代垫费用和其他费用均由被告承担。原告的诉请被法院支持的部分所对应的相关费用，应当由被告承担；经法院告知诉讼风险，原告仍坚持主张，但未被法院支持的部分所对应的相关费用，理应由原告自行承担。
综上，本院认为，原、被告于2013年6月17日签订的《上海市商品房预售合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。被告未按约交房，也未按约返还房款，显属违约，应当承担违约责任。原告行使合同解除权，符合合同约定，上述合同于2014年4月22日解除。合同解除后，原告要求被告返还购房款35，254，553元，被告对此未持异议，本院予以确认。原告要求以2015年4月27日为评估基准日评估房屋价格，并以此主张房屋差价损失29，319，447元，依据不足，本院不予支持。原告主张被告支付违约金，被告辩称违约金过高，请求法院调整。本院将以违约金是否超过造成的损失30%为标准适当减少的原则，考虑被告在合同解除后未及时返还房款，造成的利息损失应为原告的主要损失，结合商品房预售合同、补充条款、承诺书的内容，合同签约至解除期间的房价走势，原告的利息损失，以及原告为诉讼而付出的合理部分的律师费等因素，酌情确定被告应当承担违约金数额为1，900万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解和适用》第十六条之规定，判决如下：
一、原告谭国星与被告上海悦合置业有限公司签订的《上海市商品房预售合同》于2014年4月22日解除；
二、被告上海悦合置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告谭国星购房款人民币35，254，553元；
三、被告上海悦合置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告谭国星违约金人民币1，900万元；
四、原告谭国星的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1，107，490.14元，由原告谭国星负担人民币830，617.60元，由被告上海悦合置业有限公司负担人民币276，872.54元；评估费人民币65，095元，由原告谭国星负担；保全费人民币5，000元，由被告上海悦合置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。
审 判 长 王 珍
审 判 员 陈 俊
人民陪审员 王顺和
二〇一六年五月十日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解和适用》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约超过造成的损失确定违约金数额。