营口市鲅鱼圈区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0804民初329号
原告陈选文，男，现住上海市黄埔新区。
委托代理人刘石禄，辽宁成启律师事务所律师。
被告刘翠娟，女，现住营口市鲅鱼圈区。
委托代理人韩来山，辽宁蓝佳律师事务所律师。
被告营口经济技术开发区欣佳缘房屋经纪有限公司（以下简称欣佳缘公司），住所地营口市鲅鱼圈区。
法定代表人刘立欣，董事长。
原告陈选文诉被告刘翠娟、欣佳缘公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法由审判员尹文成独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘石禄、被告刘翠娟与委托代理人韩来山到庭参加了诉讼。被告欣佳缘公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。
原告陈选文诉称，原告在营口市鲅鱼圈区有一套自有产权的坐落于鲅鱼圈区奕丰龙盛园第一幢13号、建筑面积为121.17平方米的门市房，因原告现工作和居住都在上海市，原告授权委托父亲陈斌将上述门市房出租。2013年4月18日，陈斌作为原告的受委托人与被告经协商一致，双方签订了房屋租赁合同，原告作为甲方，将上述门市房出租给承租方即乙方的被告。原、被告双方在合同第三条约定，租赁期限为10年，自2013年4月18日起至2023年6月10日止（其中2013年4月18日至2013年6月10日为原告给予被告的免租赁费装修期）。合同第四条约定每年租金6万元，首期租金于2013年4月18日前支付，其余租金于每年5月10日前支付。合同第十条约定，租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除合同，提前收回房屋的，甲方应支付每年租金的10倍金额作为提前退租违约金，并且赔偿乙方的装修摊销费用，如支付的违约金不足以抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。合同还约定，租赁期间，非本合同规定的情况乙方擅自解除合同，提前退还房屋的，乙方应支付每年租金的10倍金额作为提前退租违约金。
合同签订后，被告向原告支付了第一年的租金，原告将房屋交付给了被告。2014年5月10日，被告向原告支付了第二年的租金。但被告在租赁第二期临近届满时，向原告提出不准备再租赁此门市房，要求解除与原告之间签订的房屋租赁合同，原告没有同意被告的无理要求，并要求被告依约向原告支付第三期租金6万元。但被告明确向原告表示其不再继续承租房屋，也不肯再向原告支付第三期租金，并从其租赁的房屋中将办公用品撤出，但该门市房的钥匙至今未交付给原告。原告认为，被告擅自提前解除房屋租赁合同，其行为已构成合同违约，理应承担相应的违约责任。为此，原告多次找到被告，要求其支付解除合同的违约金，但被告拒绝。鉴于此，请求法院判令被告承担单方解除租赁合同的违约责任，赔偿原告年租金6万元3倍的违约金计18万元。被告承担诉讼费用。
被告刘翠娟辩称，租赁房屋的租赁人不是答辩人。2013年4月18日，因欣佳缘公司要在鲅鱼圈区开办一个分部，需要租赁门市，公司的业务员找到了原告，双方谈妥后，因该分部的负责人是答辩人，便由答辩人与原告签订了租赁合同。在签订合同时已经与原告说明真正的租房人是欣佳缘公司，而两次付房租的也是欣佳缘公司，后来要与原告解除合同也是欣佳缘公司派出的业务员与原告谈的。以上说明欣佳缘公司租赁了原告的门市房。法院应驳回原告对答辩人的起诉。
被告欣佳缘公司书面答辩称，1、本案争议的门市房是我公司租赁的，所欠租金及产生的责任应该由我公司承担。2013年4月，因我公司业务需要，在鲅鱼圈区设立一个分部，需要租赁一个门市，公司安排徐琳琳负责，徐琳琳找到原告父亲陈斌，双方达成口头协议，安排刘翠娟与原告签订协议，在签订协议时已经说明是我公司租赁，以后付租金也是我公司转账支付。后因市场萧条，我公司决定撤销分部，公司又安排李斌找原告方协商。2、我公司2015年的租金已经给付，仅欠2016年的租金。2017年的租金，因原告起诉提出终止合同，因此，2017年租金不欠。3、我公司因市场不景气向原告提出解除合同是合法的，我公司没有违约。原告提出索要18万元租金，既无道理又无法律依据，我公司不同意给付。
经审理查明：坐落于鲅鱼圈区奕丰龙盛园第一幢13号、建筑面积为121.17平方米的门市房，系原告所有。原告授权委托父亲陈斌将上述门市房出租。
被告欣佳缘公司因业务需要，欲租赁一个门市，安排徐琳琳与原告父亲陈斌协商，双方达成口头协议，欣佳缘公司指派被告刘翠娟与原告签订协议，
2013年4月18日，陈斌以甲方（出租方）与被告刘翠娟（甲方、出租方）签订了房屋租赁合同，合同主要约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于鲅鱼圈区奕丰龙盛园第一幢13号门市，建筑面积为121.17平方米；租赁期限为10年，自2013年4月18日起至2023年6月10日止（其中2013年4月18日至2013年6月10日为原告给予被告的免租赁费装修期）；每年租金6万元，首期租金于2013年4月18日前支付，其余租金于每年5月10日前支付；租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除合同，提前收回房屋的，甲方应支付每年租金的10倍金额作为提前退租违约金，并且赔偿乙方的装修摊销费用，如支付的违约金不足以抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。合同还约定，租赁期间，非本合同规定的情况乙方擅自解除合同，提前退还房屋的，乙方应支付每年租金的10倍金额作为提前退租违约金。
被告欣佳缘公司通过银行转账的方式（汇到陈斌爱人郭丽华的银行卡）向原告支付了第一年的租金，原告将房屋交付给了被告欣佳缘公司。被告欣佳缘公司租赁该门市后，用于从事房屋买卖、销售等业务。
2014年5月10日，被告欣佳缘公司通过银行转账的方式向原告支付了第二年的租金（2015年6月10日至2016年6月9日）。
2015年2月份，被告欣佳缘公司向原告提出不准备再租赁此门市房，要求解除与原告之间签订的房屋租赁合同，陈斌与被告欣佳缘公司双方协商未果。
2017年2月28日，由刘翠娟找到被告欣佳缘公司，将租赁房屋的钥匙交付陈斌。
上述事实，有原告提供的房产执照、房屋租赁合同、授权书等证实材料及当事人陈述等在卷为凭，且已经本院组织当事人开庭质证和本院的审查，可以采信。
本院认为，1、被告欣佳缘公司安排人员与原告父亲陈斌协商达成共识，又指派其员工刘翠娟与原告签订租房协议，租金亦由欣佳缘公司支付，能够证明本案讼争的房屋是由被告欣佳缘公司租赁，被告刘翠娟只是受被告欣佳缘公司的指派完成的职务行为，故本租赁合同产生的权利义务应由欣佳缘公司承担，刘翠娟不应承担。故对原告要求刘翠娟承担义务的请求本院不予支持。对被告刘翠娟的是欣佳缘公司租赁了原告的门市房、应驳回对答辩人的起诉的意见，予以采纳。2、被告欣佳缘公司以被告刘翠娟的名义与原告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同的约定履行。现被告欣佳缘公司在租赁合同未满的情况下不再租赁房屋，又未与原告协商一致、擅自提前解除房屋租赁合同，双方已丧失继续履行的信用基础，继续履行合同已不可能，对双方的租赁合同应予以解除，但欣佳缘公司擅自提前解除房屋租赁合同行为构成合同违约，理应承担相应的违约责任，承担违约金。对于被告欣佳缘公司不同意给付违约金的意见，不予采纳。对于被告应承担的违约金数额，因违约金既有赔偿性，又有惩罚性，故要从两方面来考量。对于赔偿性，首先要考虑的是原告的实际损失，由于被告欣佳缘公司于2017年2月28日才将钥匙给付原告，故2016年6月10日至被告交付钥匙之日的租金损失（2016年6月10日至2017年2月28日期间的租金为43167元）原告已实际遭受。此外，尽管原告已经打出广告对讼争的房屋对外出租（但截止本判决作出之日仍未租出），但要给原告留出必要的准备时间，该准备时间应以6个月为宜，该期间的租金损失也应认定是原告的实际损失（预出租期6个月租金30000元，加之被告欣佳缘公司未付的租金合计73167元）。在考虑了原告的上述情况后，再考量对被告欣佳缘公司违约的惩罚性。惩罚性违约金的数额应不超出原告实际损失的30%，应为21950.1元（73167×30%=21950.1元）。结合以上原因，对原告的诉讼请求部分予以支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告营口经济技术开发区欣佳缘房屋经纪有限公司于本判决生效后10日内给付原告陈选文违约金95117.1元（43167+30000+21950.1=95117.1）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告陈选文的其他诉讼请求。
案件受理费3900元，由被告营口经济技术开发区欣佳缘房屋经纪有限公司负担2061元，原告负担1839元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。
审判员 尹文成
二〇一七年五月十二日
书记员 王红梅
附相关法律条款：《中华人民共和国民法通则》第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。