北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第13077号
上诉人（原审原告）潘海龙，男，1983年7月1日出生。
委托代理人毕铁宇，北京市滕之信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈久昌，男，1971年2月18日出生。
委托代理人刘士永，北京市擎天律师事务所律师。
上诉人潘海龙因与被上诉人陈久昌租赁合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2015）怀民初字第04331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月9日受理后，依法组成由法官张印龙担任审判长，法官张慧、法官潘蓉参加的合议庭，于2015年10月20日公开开庭进行了审理。上诉人潘海龙的委托代理人毕铁宇、被上诉人陈久昌的委托代理人刘士永到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
潘海龙在一审中起诉称：2010年8月10日，潘海龙与陈久昌就北京市怀柔区太平庄满族村铁路南整院15亩地签订《租赁协议》。合同中约定，租赁期限20年，每年租赁费用为人民币16000元。潘海龙每年8月向陈久昌支付下一年度租赁费用。合同租赁费用合计为人民币320000元。合同签订后潘海龙一直如约履行自己的义务，但自2015年3月26日，陈久昌在未通知潘海龙的情况下，与北京市怀柔区杨宋镇人民政府签订《杨宋镇平原造林工程腾退补偿协议书》，村委会突然对潘海龙租赁区域内停水停电，更为严重的是拆迁公司对潘海龙租赁场所围墙进行大面积拆除。其行为侵犯了潘海龙的知情权，使潘海龙丧失主张权利的机会、将潘海龙的财产予以处分，侵犯了潘海龙的物权、陈久昌以上种种行为给潘海龙造成了巨大经济损失、陈久昌的行为已经严重构成违约，且陈久昌已不能继续履行《租赁协议》，应向潘海龙承担违约责任，同时应赔偿给潘海龙造成的经济损失。故诉至法院。请求判令：1.确认潘海龙、陈久昌签订的《租赁协议》于2015年5月26日解除；2.陈久昌返还租金5333元；3.陈久昌向潘海龙承担看护费19600元；4.陈久昌承担家禽转运费以及搬家费15200元；5.陈久昌赔付潘海龙树木以及房屋装修损失（具体金额以人民法院委托的评估机构评估结果为准）；6.陈久昌承担违约金48000元；以上费用合计88133元；7.陈久昌承担本案全部诉讼费。
陈久昌在一审中答辩称：潘海龙的诉讼请求没有事实依据。1.因为涉案地属于政府征占的，属于不可抗力不存在违约，不同意给付潘海龙违约金。2.因为潘海龙一直在涉案土地住着，所以不能移交给镇政府。3.不同意给付看护费，2015年3月6日陈久昌与杨宋镇人民政府签订的协议已经移交杨宋镇人民政府。所有权已转移给镇政府，与陈久昌没有关系，所以不是给陈久昌看护的，和陈久昌没有关系。4.根据与杨宋镇人民政府签订的补偿协议书，家禽迁移费是3410元，同意给潘海龙。5.房屋装修陈久昌不知道潘海龙是否装修及陈久昌没有允许潘海龙装修，不同意给付。关于树木的补偿款，树木的损失因为潘海龙没有具体的请求事项及内容，给付内容不明确。不同意给付。陈久昌不存在违约情况，与第一点答辩情况一样。另，陈久昌和杨宋镇人民政府所约定的，每迟延一天腾退每天支付100元违约金，应该由潘海龙支付。
一审法院审理查明：2010年8月10日，甲方陈久昌与乙方潘海龙签订《租赁协议》，约定甲方将其合法拥有的位于大秦铁路南整院的15亩的院落，东西长101米，南北长101米（原有四周院墙404米，墙高1米，包括大铁门2扇，房屋北边11间，东南边3间，共计14间）出租给乙方，租期20年，年租金1.6万元，租金按年支付，首笔租金于合同签订之日支付，甲方应于合同签订之日起一个月内将现有的房屋及建筑物交由乙方使用，从第二年开始时支付。其中违约责任约定：甲方在租赁期内提前解除租赁协议需要支付尚未到期期间的租赁金额的20%作为违约金，并承担乙方因此造成的实际损失。其中补充条款约定：4.租赁期内由不可抗力（如国家政策和地震等）造成的损失双方互不承担违约责任。5.国家或集体征用乙方新建的不动产，乙方应无条件拆除，不动产的征用补偿款70%归乙方所有，30%归甲方所有。甲方原有的建筑物及构筑物赔偿归甲方所有。协议签订后，潘海龙向陈久昌足额支付租金至2015年8月8日。陈久昌亦向潘海龙交付租赁物使用。
2015年3月19日，甲方（腾退人）杨宋镇人民政府与乙方（被腾退人）陈久昌签订《杨宋镇平原造林工程腾退补偿款协议书》，约定甲方因怀柔区杨宋镇潮白河沿岸区域进行平原造林工程，需对乙方在上述区域内所属地上物（地上物明细表附后）进行腾退，给予一次性补偿。陈久昌领取了腾退补偿款537049元。其中房屋及附属物379627元，树木154007元，养殖动物迁移费3410元。二、腾退期限：1.乙方应于本协议签订之后5日内，将地上物腾退干净，需采伐的树木由乙方申报给甲方，由甲方同意报请区主管部门办理采伐手续。2.甲方办理手续完毕后，由甲方组织采伐树木并清理现场。……四、甲方与持有合法手续的乙方协商办理腾退事宜，乙方内外部各合作方的补偿问题及由此产生的法律（经济）纠纷，均由乙方自行解决，甲方不为此承担任何责任。甲方在该协议书上未签字和盖章。乙方在该协议书上签字和按手印。该协议书附《地上物评估明细单》，约定所有权人为陈久昌，涉案地坐落位置为北京市怀柔区杨宋镇太平庄村，品种包括房屋、上下水管、日光灯、灯泡、电表、化粪池、蹲便、杨树、槐树、榆树、椿树、核桃树、枣树、杏树、桃树、苹果树、李子树、蓄水池、锦砖、橱柜、火炕、灶台、水泥槽、水泥杆、电线、木栅栏、自来水井、水井、水泥地、铁门、院墙、棚房、厕所、主管道共计58项，合计评估价533634元。2015年3月，北京市怀柔区杨宋镇太平庄满族村村民委员会发布通知，内容为太平庄村铁路南北养殖小区的养殖户，根据上级政府平原造林工程的精神要求，太平庄村村委会也结合此项工作要求，从2015年3月26日开始对养殖小区进行停水、停电，请养殖户在规定的时间里把区域内所属地上物及时腾退完，否则后果自负。2015年3月30日，杨宋镇人民政府组织拆迁公司将涉案养殖小区部分外墙予以拆除。
2015年4月，潘海龙曾诉至法院，要求陈久昌1.继续履行《租赁协议》。2.将院落围墙恢复原状。3.承担案件受理费。法院于2015年7月20日以（2015）怀民初字第02471号民事判决书驳回潘海龙的诉讼请求。
一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，除权人可以解除合同。潘海龙、陈久昌签订的合同中对陈久昌提前解除合同约定了违约金，并约定因国家政策等不可抗力造成的损失双方互不承担违约责任。在国家或集体征地情形下的合同如何履行亦有明确约定，即潘海龙无条件拆除不动产，潘海龙、陈久昌按比例分配潘海龙所建的不动产征地补偿款。此类条款在契约性质上属于合同解除后相关权利、义务的约定，即潘海龙无条件拆除不动产，潘海龙、陈久昌按比例分配潘海龙所建的不动产征地补偿款。现杨宋镇人民政府实施平原造林工程，潘海龙租赁的涉诉土地位于该项工程规划范围之内，合同约定的解除条件已经成就，且陈久昌已经与杨宋镇人民政府签订腾退补偿款协议并领取腾退补偿款，工程现已进行拆迁阶段，继续履行合同已经不能实现合同目的，现潘海龙要求解除双方于2015年3月26日签订《租赁协议》，陈久昌亦同意解除，故对潘海龙的该项诉讼请求，该院予以支持；因自2015年3月26日起，对潘海龙租赁的场地经杨宋镇太平庄村村民委员会通知后开始停水、停电，租赁物继续使用会影响其实际使用价值，租赁协议应自该日起予以解除，潘海龙租金交至2015年8月8日，陈久昌多收取的租赁费应予退还。双方当事人确认退还租金数额为5333元，该院不持异议；陈久昌与腾退人杨宋镇人民政府在2015年3月19日就签署了腾退补偿协议，并就诉争土地上的设施、设备、院落及树木进行了金钱补偿，该幅土地自协议签订之日起已归腾退人使用和支配。潘海龙留有相关人员继续看护涉诉房屋、设施、设备、院落及租赁土地上的树木已无实际意义，其支付的看护费应由其自行负担；潘海龙要求支付家禽转运费及搬家费15200元，双方同意家禽转运费按杨宋镇人民政府与与陈久昌签订的补偿协议书所列3410元予以补偿潘海龙，至于搬家费用10000元无法律依据及相关证据予以支持，该院不予支持；对于潘海龙要求陈久昌赔付其房屋装修损失，潘海龙自认未经陈久昌同意对房屋装修，且陈久昌不同意赔偿，但根据甲方（腾退人）杨宋镇人民政府与乙方（被腾退人）陈久昌签订《杨宋镇平原造林工程腾退补偿款协议书》所附《地上物评估明细单》所列内容及双方当事人庭审中自认的属于自己财产的情况，依据双方租赁协议约定内容按比例给付潘海龙相应赔偿款，双方存在争议的财产，因双方当事人均未出示相关证据，该院依据《地上物评估明细单》所列数额酌情予以分配；至于树木损失一节，潘海龙认为自己所种植的果树因距上次评估时间过长，果树生长有增值问题要求重新评估果树现有价值，因陈久昌与腾退人杨宋镇人民政府在2015年3月19日就签署了腾退补偿协议并领取了赔偿款，树木评估价值应以镇政府委托相关部门对涉诉树木进行评估的价值为准。经双方当事人当庭核对树木数量，赔偿数额应按杨宋镇人民政府与陈久昌签订的补偿协议书所列数额及潘海龙、陈久昌签订的租赁协议约定内容予以赔偿。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决：一、潘海龙与陈久昌于2010年8月10日签订的《租赁协议》于2015年3月26日始解除。二、陈久昌退还潘海龙租金五千三百三十三元（于判决生效后七日内给付）。三、陈久昌给付潘海龙家禽转运费三千四百一十元（于判决生效后七日内给付）。四、陈久昌给付潘海龙树木赔偿款八万五千九百八十三元八角（于判决生效后七日内给付）。五、陈久昌给付潘海龙蹲便、橱柜、灶台、木栅栏、厕所、水泥槽、火炕、锦砖赔偿款六千四百三十七元四角（于判决生效后七日内给付）。六、驳回潘海龙其他诉讼请求。
潘海龙不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：本案不是基于政府征地引发的补偿的纠纷，而是因陈久昌违约引起的租赁合同纠纷，且树的价值不断增加，评估明细单也不是专门的机构作出的正式评估报告，因此不能适用补偿协议书及评估明细单计算树的赔偿。陈久昌违反合同约定，侵害了潘海龙的合法权益，应当按照合同赔偿潘龙海违约金。潘海龙栽种了大量果树，陈久昌在潘海龙未参与的情况下情定协议是违约行为，潘海龙派人看护是为了维护自己的权利，陈久昌应当赔偿看护费。请求维持一审判决第一、二项，改判第三、四、五、六项内容，支持潘海龙一审关于看护费、家禽转运费、搬家费、树木及房屋装修损失以及违约金的诉讼请求。
潘海龙就其上诉未向本院提交新的证据。
陈久昌服从一审法院判决，其针对潘海龙的上诉理由答辩称：涉案地是政府征占的，属于合同约定的不可抗力的情形，陈久昌不存在违约行为。评估明细单是政府选择的专门的机构作出的评估报告，合法有效，且当时政府清点树木时，潘海龙在场并在相应文件上签字。请求维持原判。
陈久昌就其答辩未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有租赁协议、收条、杨宋镇平原造林工程腾退补偿协议书及地上物评估明细单、通知书、（2015）怀民初字第02471号民事判决书及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：陈久昌与潘海龙签订的《租赁协议》中约定“租赁期内由不可抗力（如国家政策和地震等）造成的损失双方互不承担违约责任”，且对国家或集体征地的情况下合同如何履行亦予以约定。现因杨宋镇人民政府实施平原造林工程，《租赁协议》所涉土地位于该项工程规划范围之内，《租赁协议》不能继续履行并非因陈久昌的原因，双方有关政府征地情形下的相关约定的适用条件已经成就。现潘海龙要求解除该《租赁协议》，陈久昌亦表示同意，合同解除后就责任及财产分配问题应当适用双方有关政府征地情形下的相关约定，故本院对潘海龙有关陈久昌违反合同约定，侵害潘海龙合法权益，应当赔偿潘海龙违约金的上诉请求和理由不予采纳。就涉案土地腾退问题，由于陈久昌在2015年3月19日与腾退人杨宋镇人民政府签署了腾退补偿协议，并就涉案土地的设施、设备、院落及树木进行了金钱补偿，涉及的树木评估价值应以当时镇政府委托相关部门对涉诉树木进行评估的价值为准，故潘海龙有关树的价值不断增加，评估明细单也不是专门的机构作出的正式评估报告，因此不能适用补偿协议书及评估明细单计算树的赔偿的上诉请求和理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。同时由于腾退补偿协议签订之日起涉案土地已归腾退人使用和支配，潘海龙对涉案土地进行看护不存在法定及约定事由，故本院对潘海龙有关应当赔偿其看护费的上诉请求和理由不予采纳。关于潘海龙主张的应支付其家禽转运费、搬家费以及房屋装修损失等，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，由于潘海龙未能提供家禽转运费、搬家费的相关证据，双方亦对相关财产存在争议且均未就其各自主张提供相应证据，在陈久昌同意支付家禽转运费3410元的情形下，一审法院判决陈久昌给付潘海龙家禽转运费3410元并未予支持搬家费，同时依据评估明细单对所列财产酌情予以分配并无不当，故本院对潘海龙有关应改判支持其家禽转运费、搬家费、房屋装修损失的诉讼请求的上诉请求和理由不予采纳。综上一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1084元由陈久昌负担（于本判决生效后七日内交纳，其中潘海龙已经交纳1002元）。
二审案件受理费3568.62元，由潘海龙负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 印 龙
代理审判员 张 慧
代理审判员 潘 蓉
二〇一五年十月二十日
书 记 员 张思齐书记员赵凯