河北省邢台市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民初字第771号原告孟彬彬，北京信源电信维护有限公司职员。原告张锐，本科，中航建设集团有限公司职员。二原告共同委托代理人贾丽娜，河北ＸＸ律师事务所律师。被告河北万峰房地产开发有限公司，住所地：邢台市桥西区中华西路三超商务楼六楼。法定代表人张峰，该公司经理。委托代理人赵亮、赵建廷，该公司法律顾问。原告孟彬彬、张锐诉被告河北万峰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴会峰独任审判，公开开庭进行了审理。原告孟彬彬、张锐及其委托代理人贾丽娜到庭参加了诉讼，被告河北万峰房地产开发有限公司的委托代理人赵建廷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孟彬彬、张锐诉称，原、被告于2011年5月9日签订商品房预售合同，合同约定原告购买万峰大酒店综合开发三期第10号楼2202号房屋一套，房屋总价款为434601元，首付款金额为224601元，贷款金额为210000元。房屋交付日期为2012年12月31日前。合同签订后原告按照约定交纳了房款，但被告却未在约定期限内交房。经原告多次催促，被告才于2014年10月19日通知原告交钥匙，但却拒不提供交房应备的《住宅质量保证书》、《商品房综合验收合格证明》等相关手续，显然被告仍不具备房屋交付条件。原告请求判令被告向原告交付房屋；支付违约金34290元（违约金计算至2015年2月28日，若之后未交符合条件的房屋，则违约金计算至交房之日止）；被告为原告出具购房发票并承担本案诉讼费。被告河北万峰房地产开发有限公司辩称，1、合同中约定的综合验收条款由于行政法规的变更已经属于无效，国发2004第16号国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定附件，国务院决定取消的行政审批项目目录，第83项明确规定取消住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收，关于被告延迟交房的期限，金域首府10号楼于2014年10月14日验收合格达到法定交房条件，被告当天即通知原告交房，被告在2014年10月15日向原告邮寄交房通知书，原告2014年10月18日收到，原告至今未办理交房手续，被告的延迟交房期限应当为2013年1月1日至2014年10月14日；2、合同约定的违约金数额过高应当依据合同法114条、合同法解释二17、19条，商品房买卖合同纠纷解释16、17条予以调整。3、被告已经书面通知原告交付房屋，但原告拒绝到原告处办理交房手续，被告已履行合同约定的交房义务；4、我方可以为原告开具发票。经审理查明，二原告于2011年4月7日向被告交购买金域首府10#-2202首付款224601元整，被告为原告出具了加盖有公司财务专用印章的收据。2011年8月1日被告收到二原告购房贷款210000元整。被告至今未给原告开具购房发票。原、被告于2011年5月9日签订了《商品房预售合同》。合同约定二原告从被告处购买位于桥西区钢铁路、××、××、××路围合地块，万峰大酒店综合开发三期第10号楼2202号房产，房屋代码为：223817。开工日期：2011年1月24日，竣工日期为：2012年7月24日。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4172.84元。买受人按其他方式购买：总房款金额为434601元；首付款金额为224601元；贷款金额为210000元。出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。合同补充协议约定：《商品房买卖合同》及本补充协议约定的由甲方（被告方）履行的通知方式为电话通知或登报通知，即通过买受人预留的电话方式及报纸通知乙方（原告方）。因乙方预留联系号码错误、拒接、打不通、接通后未按合同约定行使权利、履行义务的，视为甲方已通知。被告河北万峰房地产开发有限公司向本院提交了邢台市建设局监制的关于万峰大酒店综合开发项目10#楼的建设工程竣工验收报告，竣工日期显示为2014年10月14日，验收结论显示为“本单位工程已完成图纸设计的全部工作内容，工程质量符合国家验收规范要求，技术资料齐全完整，经验收小组验收，评议本工程为合格工程。存在问题如下：1：部分雨水篦子不全。2、灭火器配备不到位。……”并加盖有建设施工单位（河北万峰房地产开发有限公司）、勘察单位（地矿邢台地质工程勘察院）、设计单位（邢台市建筑设计研究院）、施工图审查机构（邯郸市国宁工程设计咨询有限公司）、监理单位（河北齐翔工程项目管理有限公司）、施工单位（鹏达建设集团有限公司）单位印章和负责人或法定代表人的签章。原告对于该验收报告真实性有异议，认为日期有涂改的痕迹，单位工程评定二中没有填写内容，只是盖了一个章；竣工验收结论中说明存在问题，不显示现在这个问题已经解决，如果灭火器配备不到位，消防就无法验收，就无法做到综合验收合格，不符合交房条件；最后只有三个单位注明了时间，其他三个单位没有注明时间。2014年10月18日原告张锐在被告的交房通知书签回单上签字。二原告主张于2014年10月19日接到被告通知办理交房。被告河北万峰房地产开发有限公司向本院提交对金域首府13号楼3单元702号房屋租金进行的价格评估鉴定结论，并要求法院根据该估价结果，以证明其在《商品房预售合同》中与原告间所约定逾期交房的违约金过高，应予适当调整。以上查明事实，有商品房预售合同、购房款缴费收据凭证、金域首府10号楼竣工验收报告、金域首府13号楼3单元702号的房屋租赁价格鉴证书以及原、被告当庭陈述的庭审笔录等在卷佐证。本院认为，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。本案中，原告孟彬彬、张锐按《商品房预售合同》的约定向被告河北万峰房地产开发有限公司支付了房款，被告应按约定为原告开具正规发票，并在合同期限内交付房屋，未如期交付应承担违约责任。关于迟延交房的违约责任问题，被告河北万峰房地产开发有限公司认可其存在违约的事实，同时主张与原告签订的商品房买卖合同中关于违约金的约定过高，应予调整。本院参照相同小区不同房型的平均年租金价格，同时结合本案的庭审情况，认为合同约定的违约金数额明显高于实际损失的130%，将违约金调整为按已交房款的日万分之0.8计算为宜，故被告应以原告已交付房价款434601元来承担违约责任。关于违约天数的计算，因原告于2014年10月18日收到了被告向原告邮寄的交房通知书，故被告违约天数应为2013年1月1日至2014年10月18日止，共计653天。综上，被告延迟交房违约金数额为434601元×0.00008×653天=22704元。本案经调解无效，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》二十七条、二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告河北万峰房地产开发有限公司自本判决生效之日起三日内为原告孟彬彬、张锐开具购买位于邢台市桥西区金域首府10号楼2202号商品房的正规发票。二、被告河北万峰房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内，给付原告孟彬彬、张锐购买位于邢台市桥西区金域首府10号楼2202号商品房的逾期交房违约金22704元。三、驳回原告孟彬彬、张锐的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取330元，由被告河北万峰房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审判员  吴会峰二〇一五年五月二十九日书记员  石树勋