黑龙江省铁力市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铁民初字第733号
原告郭士华，女，1969年10月8日出生，汉族，无职业。
委托代理人房忠华，黑龙江联合律师事务所律师。
被告绥化市世隆房地产开发有限公司。
法定代表人史少军，职务总经理。
委托代理人张云东，男，1978年9月23日出生，汉族，系该公司办公室主任。
原告郭士华与被告绥化市世隆房地产开发有限公司（以下简称绥化世隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年8月27日诉讼来院。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月22日、12月2日两次公开开庭审理了本案。原告郭士华及其委托代理人房忠华、被告绥化世隆公司的委托代理人张云东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭士华诉称，2013年8月13日，原、被告之间签订两份房屋买卖合同，约定被告世隆公司将铁力市＊＊小区＊＊栋＊单元＊层＊号东厅（房屋价款为198，120.00元）房屋及＊＊＊栋＊号车库（车库价款为102，608.00元）出售给原告，协议签订后原告如实全额交纳了购房款，购买房屋时被告承诺其手续齐全，具备房屋预售资格及其他相关证件。现原告了解到该房屋未取得合法有效预售证件并且不能办理房屋产权证，被告公司销售房屋时存在欺诈事实，不符合《商品房预售管理办法》第五条、第六条的规定。根据《合同法》第五十四条规定以及《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，被告公司的欺诈行为严重侵犯原告的合法权益。现请求撤销双方的购房合同或认定买卖合同无效，返还购房款及利息并支付原告100，000.00元赔偿金。
被告绥化世隆公司辩称，原告起诉其公司在2013年8月13日与其签订两份房屋买卖合同并如实缴纳购房款300，728.00元与事实不符。具体答辩意见为：1、其公司将＊＊小区二期工程整体承包给绥化第二建筑工程有限公司（以下简称绥化二建），2013年7月4日绥化二建与常明全签订外墙保温施工合同，合同约定所有工程款全部用＊＊小区内房屋抵账，原告所购房屋就在其中，所以原告所购房屋并不是其公司所售。2、原告所购买房屋是在常明全手中以全额230，000.00元价格直接购买的，并不是以300，728.00元在其公司购买。3、其公司并未与原告签订房屋买卖合同，只是为常明全所售房屋办理更名手续，同时亦未对原告有任何承诺，其公司与原告并不存在买卖关系，原告应该出具购房合同为证。4、铁力市＊＊小区为黑龙江省铁力林业局棚改项目，其公司受铁力林业局委托并开发建设，双方约定所有手续全部由林业局办理，其公司售楼是有林业局委托销售许可的，动迁户已全部回迁，所出售房屋均已入住，所建房屋已通过质检部门验收合格，其公司并不存在欺诈行为。5、原告诉状称其以230，000.00元价格在常明全手中购买的房屋后要求其公司返还300，728.00元实属讹诈行为。6、其公司法人为史少军，原告诉状列张丽梅有误。
庭审中原告提交的证据为：2013年8月13日售房凭证复印件两份（已与原件核对），证实被告将上述车库及房屋销售给原告的事实，原告已经全额交付购房款。被告对证据的真实性无异议，但称证据中未有财务专用章，不能证实将此款交到其公司财务，也不能证实与其公司形成了买卖关系。
庭审中被告提交的证据为：
（1）2013年7月4日外墙保温苯板及刷涂料施工合同一份复印件（已与原件核对），证实此合同承包方常明全与绥化二建存在承包关系。原告称该合同为绥化二建与常明全之间签订的，与被告无任何关系，该合同不应存放于被告手中，且该证据与本案无关联性。
（2）2012年6月5日黑龙江省铁力林业局委托书一份，证实其公司可以对外销售楼房。原告对此提出异议称被告为房地产开发公司，为＊＊小区的实际所有人，从该证据中看林业局为该＊＊小区的所有人，与法律规定不符，政府没有权利出具委托允许某人任意做超越法律的事情，法律规定房屋销售只有在取得相应的许可及资质的情况下才可以进行销售。
（3）常明全书面证言一份（第一次庭审）并在第二次庭审中出庭作证，证言主要内容为：2013年大约7月份左右，其将铁力＊＊小区＊＊号楼＊单元＊＊＊室房屋及＊号楼的车库出售，具体是几号车库记不清楚了，来买房的是对夫妻，当时房票子写的那个妻子的名字，因为每年出售的房屋比较多，所以购房人的名字记不清楚，价款共230，000.00元，此两处房屋系绥化二建抵给其的工程款，绥化二建告知其出售房屋时就可以带购房人到被告公司办理更名手续，当天带领此二人到＊＊小区办理的更名，被告公司开具的售房凭证中的价格是售楼处的价格，此价格要高于其与购房人成交的价格，且其每次出售一套房屋必须到＊＊小区售楼处签字，2013年8月13日两份收据上领收人签名是其本人在带领购房人办理更名手续时所签的。该证据证实原告手中的房屋是在常明全处以230，000.00元的价格购买，并不是在被告处购买的，证实其公司与原告之间并不存在买卖关系。第一次庭审中原告对常明全的书面证言提出异议称证人应出庭接受讯问，证人体现不出与本案有任何关联性，原告已出具售房凭证上加盖了被告公司的公章，能够证实购买房屋的事实，根据证据规则，被告的证据不具有说服力。第二次庭审中原告对常明全出庭证言的质证意见为：证人与书面证言之间不符，当庭描述不知将房屋销售给谁亦不认识原告本人，也未直接明确该争议房屋出售给原告，证言与本案无关联性，且出庭作证不符合法律程序，不应采信。
（4）2013年1月9日被告与绥化二建的工程承包合同一份、绥化二建证明一份、被告公司抵账给绥化二建的铁力市＊＊小区二期所有楼房明细一份、绥化二建抵账给外墙保温承包人常明全＊＊小区二期楼房面积及价格和去向明细、2013年8月13日收据两份，此组证据证实被告将本案争议房屋抵账给绥化二建、绥化二建在外墙保温施工当中将此两处房屋抵账给承包人常明全、常明全将房屋转卖给原告，所以原告并不是在其售楼处直接购买的该房屋，而是在他处购买的抵账房屋，明细中包含此案两处房屋的去向。原告对此提出异议，称已超过举证期限，以上证据在第一次开庭前就已存在，不属于新的证据，绥化世隆公司与绥化二建之间签订的承包合同不具有对外性，被告公司为开发商，按照法律规定所建设的房屋具有所有权，被告称与绥化二建之间对相关房屋进行了产权转移，但未有出具相关票据，原告所购买的房屋为被告售楼处直接购得，且加盖被告财务公章，购房款亦直接交付于被告公司，绥化二建证明并未附加营业执照及组织机构代码证等相关手续，不符合出证条件，另外证明中的郭世华与本案中的郭士华并非同一人，不能证实抵账房屋销售给原告，绥化二建证明中所使用的公章与被告第一次庭审中涂料施工合同中加盖的公章并不一致，此组证据与本案没有直接关联性，被告与绥化二建之间无论存在何种合同均不具有对外效力，不能否认被告销售给原告房屋的过程，两张收据中只有常明全的签字和手印，与本案无直接关联性，原告方亦不知道常明全是谁。
关于庭审中原告提交的证据因被告对该证据的真实性无异议，故对该证据的真实性予以采信。
庭审中被告提供的证据（3）第一次庭审中被告虽仅提供书面证言，原告称证人应出庭接受讯问，根据原告要求且本院亦认为为查明案件事实该证人应出庭接受质询，故第二次庭审中该证人出庭接受讯问，且被告已说明未在第一庭审中提供证人出庭以及未出示证据（4）的理由，本院认为该理由成立，原告虽对常明全证言提出异议，但并未提供反驳证据，且根据证人陈述的其所出售的楼房为＊＊＊-＊-＊＊＊室，虽然未能明确陈述所售车库为＊＊号楼哪个车库，但根据原告所举两份售房凭证能够印证原告所购买的楼房及车库均为一人（常明全）所售，且事隔两年有余证人常明全庭审中不能完全辩认原告、记清原告名字符合常理，且该证言与证据（1）（4）能够相互印证本案争议房屋由被告抵给绥化二建、绥化二建又抵给常明全、常明全将本案争议房屋以230，000.00元总价格出售给原告郭士华的事实，关于绥化二建将郭士华名字写成“郭世华”对此被告的辩解理由本院亦予以认可，故对以上三份证据均予以采信。证据（2）原告虽提出异议，但并未提供反驳证据，故对该证据的真实性予以采信。
根据庭审中原、被告陈述及提供的证据可认定以下事实：2013年1月9日被告绥化世隆公司与绥化二建签订“铁力＊＊小区二期工程”施工承包合同，发包方为绥化世隆公司，承包方为绥化二建，合同其中约定：工程价款的结算以＊＊二期住宅及车库抵做工程款，其中包括本案争议房屋（＊＊＊-＊-＊＊＊）及车库（＊＊号楼-＊车库），绥化二建于2013年7月4日与常明全签订外墙苯板及刷涂料施工合同，约定将＊＊小区部分工程承包给常明全及孙玉录，工程价款支付方式为以楼房抵顶施工款，后绥化二建将被告公司抵帐给其的本案争议房屋及车库又抵账给常明全，常明全将本案争议房屋及车库以230，000.00元价格出售给本案原告郭士华，并带领原告郭士华到＊＊小区售楼处办理了售房凭证收据，凭证上盖有被告单位售楼专用章，同时常明全在绥化二建公司财务收据上领收人处予以签字。另查明，本案争议房屋为铁力林业局棚户区改造项目，庭审中被告认可未有商品房预售许可证及现无法办理产权证照的事实。上为本案事实。
本院认为，因庭审中被告答辩称本案争议房屋已验收，但对此并未提供证据，故此房屋应视为未验收，尚属预售阶段，原告虽系从常明全处购买本案争议两处房屋，但被告绥化世隆公司同意将售房凭证开具为原告郭士华名下的行为应视为其同意将常明全与郭士华之间的买卖关系的义务转移至其公司，虽然本案争议房屋由被告抵顶给绥化二建公司、绥化二建公司抵顶给常明全、常明全将该争议房屋又出售给原告郭士华进行了房屋流转，但因此两处房屋尚不能办理产权证照，在被告为原告开具售房凭证时争议房屋所有权仍为被告绥化世隆公司所有且仍处在被告实际占有的状态，故可认定原、被告之间存在间接房屋预售买卖合同关系，又因本案争议房屋现未取得预售许可证，依据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。故原、被告之间的预售房屋买卖合同应认定为无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定合同无效后应返还因合同取得的财产价款，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中因被告过错而导致原告无法办理产权证照，原告并无过错，故被告应返还原告此争议房屋的购房款230，000.00元，并赔偿原告因此受到的损失，关于损失的数额应按照返还购房款的价格比照银行同期贷款利率予以计算。关于原告认为被告存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证的行为，因其并未提供充分证据予以证实，故对该事实不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十八条、第六十条、第八十四条、第八十六条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二条、第九条之规定，判决如下：
一、原告郭士华与被告绥化市世隆房地产开发有限公司之间签订的房屋预售买卖合同无效；
二、被告于本判决生效之日起十日内返还原告购房款230，000.00元，并赔偿原告损失33，715.47（230，000.00元×6.15%÷365日×870日（2013年8月13日至2015年12月31日））元，以上共计263，715.47元；
三、驳回原告其它诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7311.00元由原告承担2500.00元、被告承担4811.00元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于伊春市中级人民法院。
审 判 长 韩玲玲
代理审判员 张明艳
人民陪审员 程忠明
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 侯秋燕