山西省大同市城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民初字第1062号
原告（反诉被告）闫晋达，男，汉族，无业，住本市城区。
委托代理人吴静，大同市城区法律援助中心律师。
被告（反诉被告）大同市中大房地产开发有限公司，住所地大同市城区格兰云天E座602室。
法定代�人葛建华，职务执行董事兼总经理。
被告（反诉原告）张弘，女，汉族，个体，住本市城区。
委托代理人徐瑞杰，山西法铭律师事务所律师。
原告（反诉被告）闫晋达诉被告（反诉被告）大同市中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）、被告（反诉原告）张弘所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）闫晋达的委托代理人吴静、被告（反诉原告）张弘的委托代理人徐瑞杰到庭参加诉讼。被告（反诉被告）中大公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）闫晋达诉称，2013年2月15日原告与被告中大公司签订了《商品房买卖合同》，�议约定，被告中大公司将华田苑府城二期2楼2单元2201号房屋（建筑面积121.89㎡，单价4100元/㎡）以总价499749元价格出让予原告。合同签订后，原告向被告缴纳了全部购房款，被告向原告发放了入住通知单且原告缴纳了各种入住费用25712.03元。原告入住后，发现被告中大公司和被告张弘在2014年7月29日将该房屋办理了网签合同。故原告起诉请求：1、确认原告与被告中大公司签订的买卖合同有效，原告为华田苑府城二期2楼2单元2201号房屋所有权人；2、撤销二被告的网签登记；3、判决被告中大公司为原告办理华田苑府城二期2楼2单元2201号房屋的产权登记手续；4、判令被告承担本案诉讼费。
原告向本院提交以下证据：
1、商品房买卖合同一份，证明原告与中大公司签订房屋认购协议，购买房屋死亡事实�
2、收款收据一张，证明原告已经向中大公司交纳房款499749元。
3、入住通知单一份、收据八份，证明原告按通知交付各项费用，中大公司将房屋交付原告。
4、调解协议一份，证明原告取得房屋入住后，被告将门砸坏进行骚扰，经过南关派出所调解，双方达成协议。
被告中大公司未出庭亦未提交书面答辩和证据。
被告（反诉原告）张弘辩称，1、被告与原告不存在法律上的相对关系，原告将张弘列为被告无法律依据，要求被告放弃房屋所有权的诉求不合法；2、网签登记是房屋买卖过程的合法备案登记，其效力优于普通登记，故被告持有的合同优于原告的合同；3、网签登记是行政机关的行政登记行为，虽不具备物权登记否认最终效力，但其行政行为是独立的，原告无权要求撤销；4、根据原告诉状的变更，可以确认其原与华田公司可能有一定的交易关系，与变更之后的诉状内容有出入；5、原告提供的收据、合同日起出现了矛盾，且出现了杜忠宇的名字，故其合同的真实性有待考证，即使其收据和物业费等费用缴费凭证客观合理，但其时间明显迟于张弘与中大公司的交款及签订合同时间，故原告的交易行为不能对抗被告张弘的交易效力，应驳回原告的诉求。同时称，因2014年7月30日反诉原告与中大公司签订了《商品房买卖合同》（预售合同），并于当日在大同市房产管理局备案登记，约定中大公司于2014年9月30日向反诉原告交付房屋，反诉原告履行了全额付款义务。反诉原告与中大公司缔约的商品房买卖合同合法有效，诉争房屋的所有权当然属于反诉原告所有。中大公司明知与反诉原告合法缔约并网签备案的情况下，将房屋交付给反诉被告闫晋达显属违约，并直接侵害了反诉原告的合法权益。故被告反诉请求：1、依法确认反诉原告与反诉被告中大公司签订的YS0027871号《大同市商品房买卖合同》（预售合同）有效，并确认华田苑府城2楼2单元2201号房产所有权归反诉原告所有；2、判决确认反诉被告中大公司与反诉被告闫晋达签订的《商品房买卖合同》无效；3、判决确认反诉被告中大公司向反诉被告闫晋达交付房屋的行为无效，由反诉被告闫晋达将房屋交回反诉被告中大公司后交付给反诉原告；4、反诉被告负担本案的全部诉讼费。
被告（反诉原告）张弘向本院提交如下证据：
1、《大同市商品房买卖合同》一份，证明张弘与中大公司签订房屋买卖合同并备案登记。
2、收款收据两份、银行电子汇款回单四份，证明张弘通过银行给中大公司付房款1200万元，由交纳现金121890元。
3、由法院从矿区经侦队调取的中大公司向公安提供的原告的留底合同照片，证明与原告提供的合同不一致。
4、孟德宏付款说明一份及身份证，证明被告向中大公司付款的事实。
原告闫晋达针对被告反诉辩称，原告与中大公司签订的《商品房买卖合同》真实有效，原告已经交付了各项费用，中大公司也按合同履行了房屋交付义务。网签合同不真实，原告签订合同在先，所以反诉不成立，应当驳回。
经审理查明，原告（反诉被告）闫晋达与被告（反诉被告）中大公司签订《商品房买卖合同》一份（落款时间为2013年2月15日），合同约定，原告向被告中大公司购买华田苑府城二期2楼2单元2201号住宅一套，建筑面积121.89㎡，单价每平方米4100元,总金额499749元，在签订合同7日内一次性付款，中大公司于2014年9月10日前交付房屋。被告中大公司给原告闫晋达出具收到495157元购房款收据一份（时间2014男12月22日）、收到杜中宇契税7496.23元、有线电视、燃气表880元、公共维修基金9141.75元、产权登记、产权查档费、产权代办费680元、暖气费2223元、物业费（含电梯）2194元、装修保证金2000元、装修服务费1097元的收据八份（时间为2014年11月24日，且均标注：变更名字闫晋达）。
被告中大公司与被告（反诉原告）张弘签订《大同市商品房买卖合同》（预售合同）一份（落款时间为2014年7月30日），并在大同市房产管理局备案。合同约定，被告张弘向被告中大公司购买华田苑府城二期2楼2单元2201号房屋，建筑面积121.89㎡，单价每平米4000元，房屋总价为487560元，被告中大公司于2014年9月30日前交付房屋。中大公司给张弘出具收到购房款（现金）121890元收据一份（时间2014年7月30日），收到购房款（卡转）365670元收据一份（时间2014年8月8日）。2014年8月7日、8月8日从孟德宏账户给沈颂华账户分四次汇款1200万元，每笔300万元。
上述事实，有原、被告提供的商品房买卖合同、收款收据、汇款回单证实，本院予以确认。
就双方争议的原告与被告中大公司签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题。被告张弘称中大公司明知已与被告网签备案，还要违约与原告签订认购协议，故原告的合同无效。因原告提供的《商品房�卖合同》可以确认原告购买了被告中大公司位于华田苑府城二期2楼2单元2201号房屋，且原告提供的公共维修基金、暖气费等票据也可以证实被告中大公司已将2楼2单元2201号房屋交付了原告闫晋达。被告张弘也未提供证据证实该合同存在合同法规定的无效情形，故本院认定原告闫晋达与被告中大公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同。
就双方诉争的位于本市华田苑府城二期2楼2单元2201号房屋，被告中大公司应向谁履行合同义务的问题。原告认为其已交纳了全部房款，房屋也已交付原告，该房屋应归原告所有。被告张弘认为中大公司将房屋交付给原告显属违约，并直接侵害了反诉原告的合法权益。因原告所持有的商品房买卖合同合法有效，且原告已付清房款及入住费用，并已合法占有该房屋，被告张弘也认可该房已交付原告。�照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位原则，被告中大公司应向原告闫晋达履行合同义务。
本院认为，原告（反诉被告）闫晋达与被告（反诉被告）中大公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同。原告已按约定付清了所有款项，被告中大公司也已交付了房屋，现原告已合法占有该房屋，故原告要求确认位于本市华田苑府城二期2楼2单元2201号房屋归其所有及要求被告中大公司为其办理房屋产权登记手续的诉求，本院予以支持。就原告要求撤销二被告之间房屋买卖合同备案登记的诉求，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，被告张弘反诉要求确认华田苑府城二期2楼2单元2201号房屋归其所有、要求确认原告与中大公司签订的房屋买卖合同无效、要求确认中大公司向原告交付诉争房屋的行为无效的反诉请求，本院不予支持。被告张弘反诉请求确认其与被告中大公司签订的《大同市商品房买卖合同》（预售合同）有效的诉求，因该反诉请求与本诉的诉求不具有因果关系，不符合反诉的构成要件，被告张弘就该合同的争议问题，可向被告中大公司另行主张。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条之规定，判决如下：
一、原告闫晋达与被告大同市中大房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；
二、位于本市华田苑府城二期2楼2单元2201号房屋归原告闫晋达所有；
三、被告大同市中大房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内为原告闫晋达办理上述房屋的产权登记手续；
四、驳回原告闫晋达的其余诉讼请求；
五、驳回被告张弘的反诉请求。
案件受理费300元，由被告大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于本判决生效后十日内给付原告），由原告负担100元。反诉费300元，由被告张弘负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。
审 判 长 万 慧 珍
人民陪审员 任宪荣人民陪审员赵登峰
二〇一六年四月六日
书 记 员 孔 祥 新