北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第30783号
原告洛桑三排。
委托代理人徐昭。
原告马春霞。
委托代理人。
被告关智敏。
委托代理人韩冰。
被告关大勇。
委托代理人辛玉成。
委托代理人殷红天。
第三人中国民生银行股份有限公司总行营业部。
负责人马琳。
委托代理人李亚男。
原告洛桑三排、马春霞（以下均简称姓名）与被告关智敏、关大勇（以下均简称姓名）以及第三人中国民生银行股份有限公司总行营业部（以下简称民生银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。洛桑三排及其与马春霞共同的委托代理人徐昭，关智敏的委托代理人韩冰，关大勇及其委托代理人辛玉成、殷红天，民生银行的委托代理人李亚男，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
洛桑三排、马春霞诉称：关智敏与关大勇是姐弟，关智敏系北京市朝阳区xx家园11#楼21层2506房屋的所有权人，其委托关大勇办理房屋买卖事宜。2012年3月21日，我们与关智敏签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议，关智敏自愿将其所有的北京市朝阳区南磨房乡南磨房小区三期（10号、11号、12号、15号、16号）xx家园11#楼21层2506房屋出售给我们。合同签订后，我们按照约定向关智敏支付了首付款，每月向关智敏的贷款银行偿还房贷，关智敏亦将房屋交付给我们居住使用至今，但其一直向我们隐瞒房产证己办理完毕的事实。现我们起诉，要求关智敏、关大勇继续履行合同，协助我们办理过户手续，由我们代为向贷款银行清偿尚欠的抵押贷款本金及相关提前还贷费用，关智敏、关大勇办理房屋抵押登记解押注销手续。
关智敏辩称：我是北京市朝阳区南磨房乡南磨房小区三期（10号、11号、12号、15号、16号）xx家园11#楼21层2506房屋的单独所有权人，并未委托关大勇办理任何房屋买卖事宜，也未收取洛桑三排、马春霞的任何房款。洛桑三排、马春霞没有核实房屋权利人，且明知授权委托书中的委托人签字由关大勇书写。关大勇没有取得我的授权，其代理行为不发生法律效力，其所签北京市存量房屋买卖合同属于无效合同。故我恳请法院驳回洛桑三排、马春霞的诉讼请求。
关大勇辩称：北京市朝阳区南磨房乡南磨房小区三期（10号、11号、12号、15号、16号）xx家园11#楼21层2506房屋由关智敏委托我管理。北京链家房地产经纪有限公司找到我，称洛桑三排、马春霞欲购买上述房屋，我认为价格合理，就将房屋出售了。后来，关智敏不同意出售房屋，要求解除合同，各方多次协商没有达成一致意见。我恳请法院驳回洛桑三排、马春霞的诉讼请求。
民生银行述称：我行对双方争议没有意见。如果洛桑三排、马春霞要求解除房屋抵押登记，则应还清借款。
经审理查明：关智敏自北京xx房地产开发有限公司购买了北京市朝阳区南磨房乡南磨房小区三期（10号、11号、12号、15号、16号）xx家园11#楼21层2506房屋（以下简称2506房屋）。关智敏因购买2506房屋而与民生银行签订了个人购房借款合同（编号：个房贷字第101262009804505号），自民生银行取得贷款160万元。2013年1月24日，北京xx房地产开发有限公司与关智敏申请办理2506房屋所有权转移登记，登记后房屋名称为北京市朝阳区松榆南路xx号院11号楼21层2506。2013年8月16日，关智敏与民生银行申请办理2506房屋抵押权设立登记。
2012年3月21日，关大勇代理关智敏作为出卖人，洛桑三排、马春霞作为买受人，双方签订北京市存量房屋买卖合同，约定出卖人向买受人出售2506房屋；成交价格326万元；买受人可以在签订本合同的同时支付定金5万元；出卖人应当在2012年4月10日之前将该房屋交付给买受人；开发商下发房产证后，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，关大勇代理关智敏作为甲方（出卖方），洛桑三排、马春霞作为乙方（买受方），北京链家房地产经纪有限公司作为丙方（居间方），三方签订补充协议，约定乙方于2012年3月13日向甲方支付定金5万元；乙方于2012年3月21日将首付款182万元（含前期支付定金5万元）以自行支付的方式支付甲方；剩余房款144万元，乙方在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付给甲方；甲方取得房屋所有权证后30个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。洛桑三排、马春霞提交了载有关智敏委托关大勇出售2506房屋相关内容的委托书复印件；关智敏对该委托书复印件的真实性不予认可；关大勇称该委托书落款处委托人栏中的“关智敏”字样系由自己代写。
2012年3月21日，马春霞向关智敏名下银行账户中转账支付177万元。同日，关大勇出具收款证明，确认收到洛桑三排、马春霞支付的购房首付款182万元，其中现金支付5万元，通过银行支付177万元。关智敏称其曾将自己的身份证交予关大勇，收受前述177万元的账户即由关大勇开立，该钱款亦被关大勇取走。
洛桑三排、马春霞称关大勇于2012年3月21日向其交付了2506房屋。关大勇则称其在签约两天后向洛桑三排、马春霞交付了2506房屋。
洛桑三排称其在购房后至今每月向关智敏的民生银行还贷账户中转账12000元，以代关智敏向民生银行偿还贷款；洛桑三排就此提交了个人账户对账单、交易凭条、储蓄存款回单等予以佐证。关智敏则称其委托关大勇出租2506房屋，并认为用以偿还月供的款项属于租金。
关智敏称关大勇在与洛桑三排、马春霞签约后两个多月左右时向其告知了房屋出售事宜，其表示不同意出售并收回身份证；经询，关智敏称其在此后并未与洛桑三排、马春霞处理房屋和款项的返还事宜，而是要求关大勇与洛桑三排、马春霞进行协商。
经询，民生银行称截至2015年11月10日时关智敏的贷款尚有本息1190544.61元未清偿；洛桑三排、马春霞表示愿意代关智敏偿还上述贷款。
上述事实，有各方当事人陈述、商品房预售合同、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、收款证明、客户回单、个人购房借款合同、房屋所有权转移登记申请书、房屋抵押权设立登记申请书、个人账户对账单、交易凭条、储蓄存款回单等在案佐证。
本院认为：关大勇以关智敏代理人的身份与洛桑三排、马春霞签订了北京市存量房屋买卖合同以及补充协议；无论关智敏收受177万元的银行账户是否由其本人开立，对于洛桑三排、马春霞而言，其能够将上述购房款打入关智敏名下账户，即有理由相信关大勇在签约之时具有代理权。关智敏自述关大勇在与洛桑三排、马春霞签约后两个多月左右时向其告知了房屋出售事宜，但是其在此后不但未与洛桑三排、马春霞处理房屋和款项的返还事宜，反而继续收取洛桑三排按月支付的还贷款项；关智敏既已知悉房屋出售事宜，则亦应知悉该还贷款项系因买卖关系而给付，而非因所谓租赁关系而给付；因此，本院能够认定关智敏对向洛桑三排、马春霞出售2506房屋一事知悉且认可。综上，关大勇以关智敏代理人的身份与洛桑三排、马春霞签订的北京市存量房屋买卖合同以及补充协议，合法有效，且效力直接及于关智敏。
洛桑三排、马春霞支付了已届给付期限的购房款，且表示愿意代关智敏向民生银行偿还贷款；双方约定的转移登记时间亦已届至；故关智敏有义务协助洛桑三排、马春霞办理2506房屋所有权转移登记手续。至于双方之间购房款以及还贷款项的结算事宜，因洛桑三排、马春霞代偿贷款的具体数额目前尚难以准确核定，故本院在本案中不予处理，双方应另行结算。关大勇仅系关智敏的代理人，不承担相应合同义务，洛桑三排、马春霞亦无权向关大勇主张权利。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下：
一、原告洛桑三排、马春霞于本判决生效之日起十日内代被告关智敏向第三人中国民生银行股份有限公司总行营业部偿还个人购房借款合同（编号：个房贷字第xx505号）项下剩余全部贷款本息，以消灭第三人中国民生银行股份有限公司总行营业部对北京市朝阳区松榆南路xx号院11号楼21层2506房屋享有的抵押权。
二、被告关智敏于本判决前项所述抵押权消灭之日起十日内协助原告洛桑三排、马春霞办理将北京市朝阳区松榆南路xx号院11号楼21层2506房屋所有权转移登记至原告洛桑三排、马春霞名下的过户手续。
三、驳回原告洛桑三排、马春霞的其他诉讼请求。
案件受理费三万二千八百八十元，由被告关智敏负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 王 喆
人民陪审员 王振民
人民陪审员 谢秋明
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 陈锦洪