湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0104民初9268号原告殷芳钦，男，1969年3月10日出生，汉族，住湖南省沅江市，委托代理人左加欣，湖南环楚律师事务所律师。被告潘学明，男，1971年7月3日出生，汉族，住长沙市岳麓区，委托代理人刘让龙，湖南亚元律师事务所律师。原告殷芳钦诉被告潘学明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月7日立案受理后，依法由审判员石志刚适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员陈倩担任记录。原告殷芳钦及其委托代理人左加欣、被告的委托代理人刘让龙均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告殷芳钦诉称：2016年元旦，我从上手何项先生将晶辉宾馆经营转让过来，花去25万元人民币打过来的。被告（房产主人）按不成文的惯例，从中索取5万元。我重新与被告于2016年1月1日签订，约定租赁期为5年，自2016年1月1日起至2020年12月30日止，五年内房租金为60000元/每年，租金一年一交，（实际被告一层只租了一个门面，二楼三间小房，四楼三间小房，二楼的8205房、8206房及三楼和四楼8405房，8406房是另外一个业主王建军先生的，被告一家住在五楼），他一家的水电费都是强行纳入宾馆统付，我都忍气吞声放过，中途他几次向我借钱，我曾听说，他找承租人借钱，借了长久不还又不能抵房租，殊不知上手何项奈他不和，所以将宾馆转让给我，我借了300元给他，再也不愿借钱给他，于是两人发生隔阂，他作为房东，不但不维护我的经营，还处心积虑针对害我搞不成。他把我挤垮了，再转让，他从中又收取五万元，何项从徐爱君手转来，他得了五万元，我从何项手转来，他又索取了五万元，其人心狠又毒，又不讲道理，租了他的房子，我们就是他的臣子，甚至奴隶，他为所欲为，要听之任之于他，我不借钱给他，他处处围着害我。细节如下：1、何项原来将客厅（一楼门面）隔出半多余的做门面租给张云浩做白铁加工生意，后因生意不好，他退去了，我为了利用起来，申办了一个中国体育彩票店，被告请一个装修工要用玻璃封住这个门，双方发生争议，我还是顶住了，装了玻璃门；2、彩票店很热，顾客坐不住，今年7月18日，我在这间小房里装空调，上午我一时不在，被告将安装师傅石某吼跑了，下午被告亲手将接线表砸坏，我们双方几乎发生肢体冲突，幸有人从中扯开；3、张云浩走了，临街做牌子的框架空了（框架是街道，城管统一制作的），我和租用二楼8204房的黄先生各做几个广告字，他威胁黄先生事先没有与他交涉，要打酒买烟给他，黄先生很气愤，他是租用我宾馆的房，时间有合同约定，我有使用权，同样派生出他的使用权，黄先生没有理睬他，我为了缓和这事，请了被告一家的饭，买了一条芙蓉王烟给他，他饭也吃了烟也收了才平息下来；4、他加害于我，反正就是找岔子面黄先生在本宾馆租用二楼8202已有两年多作为代写工作室，在宾馆门口进门右侧挂了一个长方形的招牌“代写文书”。这牌子也挂了两年多。我接手宾馆又与黄先生写了续租协议，照前面两个老板写的条款不变，每月房租1400/月，水电费自付，在宾馆住客生意不景气的时期这是我宾馆一年的硬收入，每年净得16800元，缩小了租赁风险，然而9月24日晚上9时许，被告夫妇突然将黄先生的单车推到，又转向黄先生的竖招牌，这事我出面阻止，他们不听，强行将黄先生的招牌砸坏摔掉，次日下午，黄先生报了警，被告强词夺理说不该钉在他的墙上，黄先生说：“你房子租出去了，使用权也转移了”干警支持黄先生起诉索赔。黄先生认为被告是个无赖，被气走了，他已搬迁，实质上造成了我的损失，他逼走了我的客户；5、黄先生搬走了，他又对我进行挑衅，近一周来，被告将他装椅子桌子的湘Ａ×××××货车长时间停在我的售体彩票店大门前，严重影响我客户的进入，我这店子已投资5.5万元，每月有5000余元的收入；综上，我实在无法再在被告的房子里经营晶辉宾馆了，百般无奈之下，提出终止租赁协议起诉，谨望贵院依法判定诉讼所请。1、请求判令解除原告与被告所签的《门面房租租赁合同》；2、要求被告赔偿我直接损失32.7万元；3、要求被告全部承担本案的诉讼费用。被告潘学明辩称：请求驳回原告除了解除合同以外的所有诉讼请求。一、被答辩人没有任何一条理由符合解除合同约定或法定情形，答辩人已于2017年12月20日正式书面通知了被答辩人解除合同;二、被答辩人已有明显违法、违约行为，答辩人将保留追究被答辩人相关责任的权利。经审理查明，2015年10月21日，原、被告签订《门面房租租赁合同》一份，合同约定，原告租赁房屋作为商业门面使用，在租赁期限内，未事先征得被告书面同意，不得擅自改变门面的原有结构和用途。合同租赁期限为五年，自2016年1月1日起至2020年12月30日止。租金支付为一年一交，租金为60000元人民币。合同还约定，在租赁期间，原告再转盘房屋须事先书面通知被告，征得被告书面同意。合同第八条约定，被告有下列情形之一的，原告有权解除合同：1、被告不将会或者迟延交付租赁房屋十天以上的；2、原告承租期间，如被告因该房屋或房屋范围内的土地与第三方发生纠纷或被告与第三人之间的纠纷涉及到该房屋及房屋范围内的土地，致使原告无法正常营业超过三天的；3、被告未经原告书面许可，擅自将出租的房屋用于抵押或转让给第三方的；4、租赁房屋主体结构存在缺陷，危及安全的。有下列情况之一的，双方均可以变更或解除合同：1、原、被告双方协商一致，书面变更或解除本合同；2、因不可抗力因素致使用房屋及其附属设施严重受损，致使本合同不能继续履行的。3、在租赁期间，原告承租的住房征收、征用或被拆迁的。另查，涉案租赁合同标的房屋是用于经营宾馆（晶辉宾馆）。是原告征得被告同意后从原承租人何项手中转租的，后与被告签订了上述租赁合同。原告从何项转租过来时，有一位叫黄学益的客人长住202房，从事代写法律文书的工作，当时挂了一个小招牌。后原告与被告之间就此事产生争议，2017年10月25日，被告曾弄坏黄学益的招牌，后黄学益没有再继续住在202房。此外，何项曾把101门面隔开，一边做宾馆吧台、一边租给张云浩做白铁加工生意，后因生意不好，张云浩退出，原告装修后经营彩票。原、被告双方对此亦产生过矛盾。又查，被告同住在涉案租赁房屋楼上，自2017年11月份以来，被告存在频次较高的将其自有货车停放在原告彩票店门口的现象。至本案开庭时，原告一直在经营涉案宾馆。上述事实有原、被告当庭陈述，原告提交并经庭审举证、质证，本院审查后认定的《门面房租租赁合同》、客房续租协议、报警案件登记表、录像相片、赵威的证言，被告提交并经庭审举证、质证，本院审查认定的《门面房租租赁合同》照片等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《门面房租租赁合同》系双方真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效，对双方均具有法律约束力。原、被告双方均应严格按照合同约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。由此可知，合同解除权的正确行使方式为解除权人通知对方，合同自通知到达对方时解除。而不是直接请求人民法院判决解除。就本案而言，如果原告确实享有合同解除权，应以通知的方式通知被告解除，而非请求人民法院判决解除。且根据《中华人民共和合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。从本案原、被告双方的租赁合同约定的合同解除条件来看，原告主张约定解除显然不能成立。故本案原告主张的解除应为依照第九十四条规定的主张法定解除。从本案查明的事实来看，原、被告双方在履行租赁合同过程中尽管存在某些争议和矛盾，被告在合同履行过程中也存在一定程度的违约情形。如被告与长住客黄学益之间的矛盾，因原告承租之前，黄学益就长住在晶辉宾馆从事代写法律文书工作，招牌此前也已经挂好。对此被告也是知情并认可的，在原告承租后，黄学益租用状况未做根本改变的情况下，被告不应防碍。此外，尽管被告住在涉案租赁物楼上，其自有车辆偶然停放于原告门店门口，原告应予以容忍。但被告高频次的将自有货车停放在原告经营的彩票店门口，对原告的正常经营会造成一定影响，被告应与原告妥善协商解决车辆停放事宜。但上述违约情形都不符合合同法规定的法定解除租赁合同的情形，且至本案开庭审理时，原告也一直在正常经营。故原告诉请解除与被告之间的《门面房租租赁合同》不能成立，本院不予支持。依法成立并生效的合同，原、被告双方在履行过程中，均应依据诚实信用原则，全面、适当的履行各自义务，遇到分歧应通过友好协商理性解决，以维护交易秩序和安全，避免造成双方不必要的损失和社会资源的浪费。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款之规定，判决如下：驳回原告殷芳钦的全部诉讼请求。本案案件受理费6205元，减半收取3102.5元，由原告殷芳钦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  石志刚二〇一八年二月七日书记员  陈 倩