吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2016）吉2401民初8349号原告：宗庆平，女，1982年11月21日出生，现住延吉市。原告：胡敬民，男，1983年7月25日出生，现住延吉市。委托代理人：李红梅，吉林敖联律师事务所律师。被告：延边汇鑫旅游商业运营管理有限公司，住所地延吉市。法定代表人：龚新安，该公司董事长。委托代理人：胥志强，该公司法律顾问。原告胡敬民、宗庆平与被告延边汇鑫旅游商业运营管理有限公司（以下简称汇鑫公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告胡敬民、原告宗庆平及其委托代理人李红梅、被告汇鑫公司及其委托代理人胥志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宗庆平、胡敬民向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令汇鑫公司立即支付胡敬民、宗庆平托管收益77384元（2015年1月1日起至2016年12月31日止)，并承担违约金（2015年5月1日起至支付上述全部托管收益之日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算)；2.本案诉讼费由汇鑫公司承担。事实和理由：2011年8月29日，胡敬民、宗庆平从延边汇鑫置业发展有限公司处购买位于延吉市长白山西路XXXX号的预售商品房。该房屋于2011年11月30日正式交付胡敬民、宗庆平使用，并于2014年3月18日由延边汇鑫置业发展有限公司为其办理房屋所有权证（房屋所有权人：宗庆平，共有情况：共同共有，房屋坐落：延吉市长白山西路XXXX号XXXX，规划用途：商业用房，建筑面积24.73㎡，延房权证字第XX**号、第XX**号，共有权人：胡敬民)。2011年11月30日，胡敬民、宗庆平与汇鑫公司签订《南滨国际广场商业房托管合同》，约定：胡敬民、宗庆平将诉争房屋委托给汇鑫公司进行整体运营管理，托管期限为10年，自2011年11月30日起至2021年11月29日止，待6个月的招商、装饰、装修时间届满后，即从2012年5月30日起由汇鑫公司向胡敬民、宗庆平支付托管经营收益，托管收益分配模式为“托管收益底金（最终购买成交单价×租金年回报率÷12×建筑面积）+比例物管费+所有收益均归甲方”。其中，比例物管费按照应收取的所有托管收益的8%计算，由胡敬民、宗庆平承担，在汇鑫公司向其支付托管收益时一并扣除。还约定：汇鑫公司应当于每季度结束后的下一个月之内向胡敬民、宗庆平支付托管收益，若汇鑫公司无正当理由逾期向其支付托管收益，胡敬民、宗庆平有权依据人民银行同期贷款利率按照拖欠金额向汇鑫公司主张逾期违约金。胡敬民、宗庆平已按照合同约定履行义务，但汇鑫公司仅向其支付了截止2014年12月31日的托管收益，目前己产生尚未支付的托管收益为77384元(2015年1月1日起至2016年12月31日止)。胡敬民、宗庆平多次向汇鑫公司催要未果。因此，为了保障自身合法权益，特诉至法院。汇鑫公司辩称，双方签订的租赁合同因发生情势变更，汇鑫公司已经不能按照原合同支付托管受益费，因为其托管胡敬民、宗庆平的房屋进行对外租赁，其实际经营所得的租赁费用已经远低于胡敬民、宗庆平与其签订合同的数额，因此我方同意以2014年12月份标准（49854元）支付给胡敬民、宗庆平租金，同时我方不存在违约行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2011年8月29日，胡敬民、宗庆平与延边汇鑫置业发展有限公司签订了商品房买卖合同（编号ys0XXXX号），购买位于延吉市长白山西路XXXX号（编号XXX）的预售商品房（现“南滨国际广场”X座X楼XX号商铺），预售许可证号为延房许字XXXX号。胡敬民、宗庆平向延边汇鑫置业发展有限公司支付全部购房款593520元。2014年3月18日，延边汇鑫置业发展有限公司为胡敬民、宗庆平办理房屋所有权证，房屋所有权证号为延房权证字第XX**号、第XX**号。2011年11月30日，胡敬民、宗庆平与汇鑫公司签订《南滨国际广场商业房托管合同》约定胡敬民、宗庆平将其所有的位于延吉市长白山西路XXXX号南滨国际广场第96幢B区第1层、第XX-XX号，建筑面积为24.73平方米的商业房委托给汇鑫公司进行整体运营管理，托管期限为10年，自2011年11月30日起至2021年11月29日止，待6个月的招商、装饰、装修时间届满后，即从2012年5月30日起由汇鑫公司向胡敬民、宗庆平支付托管经营收益。合同约定托管经营收益的分配标准采取“托管收益底金（最终购买成交单价×租金年回报率÷12×建筑面积）＋比例物管费＋所有收益均归甲方（胡敬民、宗庆平）”的模式。合同约定，租金年回报率采取逐年递增的方式，托管期限内租金年回报率平均为8%。双方以逐年递增的年回报率为系数，对每一年度、每一季度的应由汇鑫公司支付给胡敬民、宗庆平的托管经营收益制表。比例物管费按照托管经营收益的8%计算，由胡敬民、宗庆平承担，汇鑫公司履行代扣代缴义务。合同约定，汇鑫公司于每季度结束后的下一个月之内以银行转账或者其他方式向胡敬民、宗庆平支付托管收益，无正当理由逾期支付托管收益的，胡敬民、宗庆平有权依据人民银行同期贷款利率按照拖欠金额向汇鑫公司主张逾期违约金。2014年7月10日，汇鑫公司收取案外人吕彦启房屋租金2960元（2014年第三季度）。2015年9月22日，汇鑫公司收取案外人吕彦启房屋租金6672元（2015年4月1日起至2015年9月30日止）。2016年9月5日，汇鑫公司收取案外人文贞香房屋租金（2016年第三季度）。汇鑫公司以此证明租金已实际低于合同约定的回报金额。合同履行过程中，汇鑫公司向胡敬民、宗庆平提出签订补充协议，要求变更合同约定的逐年递增的租金年回报率，并以6%的租金年回报率履行合同，双方协商未果。汇鑫公司已向胡敬民、宗庆平支付截止2014年12月31日止的托管经营收益，并从2015年5月1日起以公司出现亏损，胡敬民、宗庆平未与汇鑫公司签订补充协议为由，没有按照合同约定向胡敬民、宗庆平支付托管经营收益。认定以上事实的主要证据有：南滨国际广场商业房托管合同；商品房预售合同及发票；房屋所有权证等证据。本院认为，胡敬民、宗庆平与汇鑫公司签订的《南滨国际广场商业房托管合同》系双方当事人真实的意思表示，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第八条[①]之规定，双方均应按约定履行合同义务。合同履行过程中，汇鑫公司向胡敬民、宗庆平提出签订补充协议，变更2016年第一季度起的租金年回报率，此行为应视为其对合同部分条款的变更，鉴于胡敬民、宗庆平未同意此条款，此条款的变更因缺乏双方合意而未生效。汇鑫公司提出适用情势变更原则,依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条[②]之规定，其在庭审中举出的证据并不足以证明本案中确已发生可以适用情势变更原则的情形，本案中汇鑫公司所提出的商铺在运营过程中的经营效益降低并不属于可以适用情势变更原则的情形，而是正常可预见的商业风险。汇鑫公司在与胡敬民、宗庆平就商铺统一运营管理问题签订合同时，能够或应当预见到其在统一运营管理商铺时所作出的每一个决策或决定，均有可能导致商铺在运营过程中因经营效益降低而引发租金下降等一系列从属于商业活动固有风险的发生，这种商业风险在商业活动中是正常存在的,非可归责于胡敬民、宗庆平的原因，不应当适用情势变更原则。故，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条[③]之规定，对汇鑫公司提出的适用情势变更原则的辩论意见，本院不予采纳。本案中胡敬民、宗庆平将商铺交付汇鑫公司返租经营，已履行合同义务，汇鑫公司应在返租期间使用该商铺，并按约定租金。但从2015年5月1日起，汇鑫公司拒绝按照合同约定支付相关款项，此行为已经构成违约。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条[④]、一百零八条[⑤]，汇鑫公司应按照合同约定支付给胡敬民、宗庆平托管收益(2015年应付托管收益扣除比例物管费后为33704元；2016年应付托管收益扣除比例物管费后为43680元）并承担违约金（2015年应支付的33704元从2016年1月1日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；2016年应支付的43680元从2017年1月1日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。其他相关费用，由双方当事人按照合同约定履行。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、一百零八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之的规定，判决如下：被告延边汇鑫旅游商业运营管理有限公司在本判决发生法律效力后即支付原告胡敬民、宗庆平77384元，并支付利息。（2015年应支付的33704元从2016年1月1日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；2016年应支付的43680元从2017年1月1日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,735元，由被告延边汇鑫旅游商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  俞泉龙人民陪审员  刘桂凤人民陪审员  车钟中二〇一七年六月三十日书 记 员  金梅花[①]《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”[②]《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”[③]《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”[④]《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”[⑤]《中华人民共和国合同法》第一百零八条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”