湖南省隆回县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）隆民一初字第373号
原告罗春喜，男，1987年1月7日出生，汉族，湖南省隆回县人。
委托代理人彭凌，湖南普利律师事务所律师。
被告刘亚西，男，1985年10月14日出生，汉族，湖南省隆回县人。
原告罗春喜与被告刘亚西房屋租赁合同纠纷一案，原告于2013年3月22日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法由简易程序转换为普通程序，组成由审判员张小为担任审判长，人民陪审员傅高松、吴萍参加的合议庭审理本案。在本案审理过程中，原告申请对有关损失进行评估鉴定，2013年4月25日本院裁定本案中止诉讼。本案恢复诉讼后，本院于2013年10月10日公开开庭审理了本案。书记员龙双凤担任法庭记录。原告罗春喜及其委托代理人彭凌到庭参加诉讼，被告刘亚西经本院公告送达开庭审理传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗春喜诉称：2012年4月6日，原、被告签订了一份《承租合同》，合同约定：“甲方（被告）自愿将茂兴宾馆一楼楼梯门面、三、四、五、六楼以及宾馆一切设备设施以现状租给乙方（原告）。租金按4万元一年租给乙方，租期为五年。如果甲方违约赔偿乙方违约金5万元。”合同订立后，原告于当日交了第一年的租金4万元及押金3000元。原告接手宾馆后，对宾馆进行装修及增加设备，历时一个多月，花费16万多元。2012年5月16日，原告开业，宾馆变名为“好运来旅馆式出租屋”。2012年6月开始原告生意逐渐好起来，最好的一个月毛收入有27000多元。2012年9月，被告向原告借款，因被告已多次借钱，原告没有同意，被告就提出加房租，为此双方发生矛盾。此后，被告多次关天然气阀门，致使出租屋多次没有热水，后经派出所及三调联动办调解未果。2012年12月17日被告提出废除合同，原告要求赔偿损失，被告不同意。2012年12月30日被告彻底断了天然气。2013年1月，由于没有热水，出租屋无法经营。2013年正月，被告将一楼楼梯门锁住，不准原告继续经营，致使原告停业至今。为此，原告依法向人民法院起诉，请求：1、依法解除原、被告于2012年4月6日签订的《承租合同》；2、判令被告赔偿原告经济损失26万元（其中可得利益损失10万元）；3、判令被告支付违约金5万元给原告；4、判令被告退还未到期租金9999元及押金3000元；5、由被告承担本案诉讼费。
被告刘亚西未作答辩，也没有提交证据。
原告罗春喜为证明其主张，提交了如下证据：
1、承租合同，用以证明原、被告存在房屋租赁关系；
2、接处警案件登记表二份，用以证明被告在履行合同过程中实施了关水、关气的行为导致原告无法经营；
3、隆回县公安局桃花坪中心派出所三调联动调解室证明，用以证明被告实施侵权、违约行为后，该调解室进行了调解，被告只同意支付违约金5万元，不同意继续将房屋租给原告，也不同意赔偿原告损失；
4、临时税务登记证，用以证明原告租房经营旅馆已办理税务登记；
5、“旅馆式”出租屋经营治安责任书，用以证明原告已取得经营主体资格；
6、手机信息、租赁房屋大门照片，用以证明被告锁住大门，不准原告继续租赁房屋；
7、原告委托代理人接待原告的笔录，用以证明原告履行合同的情况；
8、证人罗桃林、赵勇、刘娟娟、向雄的证言，用以证明在原告租赁房屋经营宾馆期间，被告多次关宾馆的天然气，导致原告停业的情况；
9、“好运来宾馆”营业额清单，用以证明原告可得利益损失；
10、收条2张，用以证明被告收取了原告租金4万元、押金3000元；
11、借条复印件8份，用以证明被告向原告借款的情况；
12、张循斌的证词，用以证明原告除交了4万元房租外，还交了3000元押金给被告；
13、好运来旅馆式出租屋投资清单，用以证明原告投资装修旅馆的项目费用；
14、邵阳市人和司法鉴定所司法鉴定意见书，用以证明原告承租茂兴宾馆（好运来旅馆）剩余租赁期内已形成附合的装饰装修残值损失为78878.22元；
15、邵阳市人和司法鉴定所补充司法鉴定意见书，用以证明原告承租茂兴宾馆（好运来旅馆）除装饰装修外购买家用电器等实物资产部分的现有价值为68110.5元，剩余租赁期内经营茂兴宾馆的可得利润为154544.28元；
16、鉴定费收据二张，用以证明原告因申请评估鉴定支付鉴定费6000元。
经审查，原告证据1、2、3、4、5、6、8、10、12、14、15、16符合证据的真实性、合法性和关联性特性，予以采信。原告证据7系原告本人陈述，对其真实性结合其他证据综合认定；原告证据9系一份抄件，不能证明其合法来源，故不予采信；原告证据11与本案没有关联性，不予采纳；原告证据13系原告单方出具的投资项目费用清单，对其真实性结合其他证据综合认定。
根据采信的上述证据，结合当事人的陈述，本院确认如下事实：
2012年4月6日，被告刘亚西将位于隆回县桃洪镇洪塘街17号房屋（原刘亚西经营的“茂兴宾馆”）租赁给原告罗春喜，双方签订了“承租合同”，合同约定：甲方（刘亚西）自愿将茂兴宾馆一楼楼梯门面，三、四、五、六楼以及宾馆一切设备设施以现状租给乙方（罗春喜）；租金按4万元一年租给乙方，第二年加3000元租金；租期为5年，租金一年结一次；租期延长一个月作为装饰期；如甲方违约赔偿乙方违约金5万元。合同签订当日，被告收取了原告第一年租金4万元及押金3000元。此后，原告即对租赁房屋进行了装修，同时购置了一些电器设备等。2012年5月，原告对租赁房屋装修完毕后，即以“好运来旅馆式出租屋”对外进行营业。自2012年10月以来，被告要求增加房租，原告不同意，被告就不时地关断租赁房屋内的天然气，双方为此发生争执，经隆回县公安局桃花坪中心派出所三调联动调解室调解未果。2013年1月30日原告将“好运来旅馆式出租屋”关门停业。2013年3月3日，原告来到“好运来旅馆式出租屋”准备开门营业时，发现被告已将租赁房屋一楼门锁换了，无法进入。原告给被告打电话、发短信，欲与被告协商处理未成，遂于2013年3月22日诉至本院。
在本案审理过程中，原告述称，其承租被告房屋后，对房屋进行了装修，同时购置了电脑、电视机、洗衣机等电器设备及其他实物用于开设旅馆，购置电脑等的实物全部留置在出租屋内不能拿走。本院根据原告的申请，委托邵阳市人和司法鉴定所对原告的损失进行评估鉴定。在鉴定过程中，由于被告不予配合鉴定，鉴定人员无法进入租赁房屋内进行现场核对、勘查。邵阳市人和司法鉴定所根据原告的陈述及其提供的费用票据，分别于2013年6月18日和2013年8月5日出具司法鉴定意见和补充司法鉴定意见：罗春喜承租茂兴宾馆（好运来旅馆）后，已形成附合的装饰装修费用的鉴定价值为92797.90元，剩余租赁期内（2013年2月1日至2017年5月5日）已形成附合的装饰装修残值损失为78878.22元（92797.90元×51个月÷60个月），除附合装饰装修外购买家用电器等实物资产部分的现有价值为68110.50元。同时该鉴定所根据原告2012年6月至2012年12月期间经营“好运来旅馆式出租屋”的净利润数额，出具了“剩余租赁期内（2013年2月1日至2017年5月5日）经营茂兴宾馆（好运来旅馆式出租屋）的可得利润为154544.28元”的鉴定意见。原告为此支付了鉴定费6000元。在法庭审理当中，原告根据鉴定意见将其第（二）项诉讼请求的具体数额作了相应变更，即由要求被告赔偿经济损失260000元，变更为要求被告赔偿损失246988.72元，其中可得利益损失100000元，装饰装修残值损失78878.22元，因不能拿走的家用电器等实物现有价值损失68110.50元。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。原告罗春喜与被告刘亚西签订的“承租合同”系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告在合同租赁期内，采取关断租赁房屋内的天然气，甚至锁门的手段，阻挠原告进入租赁房屋进行正常营业，其行为已构成违约，应当承担违约责任。原告签订合同承租被告房屋的目的是为了经营“好运来旅馆式出租屋”，由于被告的违约行为导致原告签订合同的目的不能实现，原告要求解除房屋租赁合同，符合法律规定，予以支持。
原告主张因被告违反合同造成的可得利益损失100000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，因一方当事人违约给对方造成的损失应予赔偿，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但预期利益不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案租赁期尚未届满，原告在未来剩余租赁期内经营“好运来旅馆式出租屋”是否盈利、盈利多少是不可确定的，也是被告在与原告签订房屋租赁合同时不能预见的。邵阳市人和司法鉴定所根据原告在2012年6月至2012年12月期间经营“好运来旅馆式出租屋”的月平均净利润额，计算得出2013年2月1日以后51个月的利润额154544.28元，不是原、被告在签订房屋租赁合同时可以预见的预期利益。原告在本案中主张要求赔偿的可得利益损失100000元，没有法律依据。
原告主张装饰装修残值损失78878.22元，因不能拿走的家用电器等实物现有价值损失68110.50元。经查，原告承租被告房屋后对房屋进行了装饰装修，并购置了家用电器等实物，解除租赁合同后原告此项损失客观存在。在本案审理过程中，原告申请对此项损失进行评估鉴定，但在鉴定过程中，被告不予配合，鉴定人员无法进入租赁房屋内进行现场核对、勘查，故推定原告陈述的有关装饰装修和购买家用电器等实物的费用支出的事实成立，鉴定机构根据原告的陈述及其提供的费用单据作出的鉴定意见可作为认定本案相关事实的依据。原告实际租赁时间至2013年3月3日，剩余租赁期应自2013年3月4日开始计算，至2017年5月5日，为50个月，鉴定机构按剩余租赁期51个月确定已形成附合的装饰装修残值损失为78878.22元（92797.90元×51个月÷60个月），故本案已形成附合的装饰装修残值损失实际应为77331.58元（92797.90元×50个月÷60个月）。因此，被告违约导致原告的损失应包括剩余租赁期内已形成附合的装饰装修残值损失77331.58元，以及扣留在租赁房屋内的财物损失68110.50元，损失合计145442.08元。
原、被告签订的房屋租赁合同约定了违约金，但被告的违约行为亦给原告造成了实际损失，且损失数额高于约定的违约金数额，违约金不足以补偿原告的损失。原告要求被告支付违约金并赔偿损失，符合法律规定。依据我国法律规定，违约金具有补偿性和惩罚性的性质，在违约金和损害赔偿责任并存的情况下，违约金数额已转化为补偿性的损害赔偿，因此，在被告支付了违约金后，赔偿损失的部分应只限于违约金数额不能弥补原告实际损害的部分，即应该赔偿的损失部分应从原告的实际损失145442.08元中扣除支付的违约金50000元。在本案中，原告已交纳12个月的房屋租金40000元及押金3000元，自签订合同时起至2013年3月3日，原告实际租赁房屋时间11个月，被告应退还原告1个月的租金3333.33元及押金3000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告罗春喜与被告刘亚西于2012年4月6日签订的《承租合同》；
二、被告刘亚西支付给原告罗春喜违约金50000元；
三、被告刘亚西赔偿原告罗春喜损失95442.08元；
四、被告刘亚西退还原告罗春喜房屋租金3333.33元、押金3000元，合计6333.33元；
五、驳回原告罗春喜的其他诉讼请求。
以上第（二）、（三）、（四）项款合计151775.41元，限被告刘亚西在判决生效后五日内支付给原告罗春喜。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6745元，鉴定费6000元，合计12745元，由原告罗春喜负担2000元，由被告刘亚西负担10745元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 长 张小为
人民陪审员 傅高松
人民陪审员 吴 萍
二〇一三年十一月十八日
书 记 员 龙双凤
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。