黑龙江省巴彦县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）巴民重字第3号
原告王金波，住哈尔滨市呼兰区。
委托代理人孙延龙，黑龙江公盛律师事务所律师。
被告郭彦辉，住巴彦县。
委托代理人张可，巴彦县九州律师事务所律师。
被告黄国财，住巴彦县。
委托代理人赵进泉，黑龙江三维律师事务所律师。
原告王金波与被告郭彦辉、被告黄国财申请执行人执行异议纠纷一案，原告王金波于2015年9月22日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月30日公开开庭审理了本案。原告王金波及其委托代理人孙延龙、被告郭彦辉的委托代理人张可、被告黄国财的委托代理人赵进泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王金波诉称，原告因被告郭彦辉欠款，于2012年10月26日由巴彦县人民法院下发了（2012）巴民保字第34号民事裁定书，对被告郭彦辉坐落于巴彦县龙泉镇清平村面积74平方米的房屋予以查封。该案经过诉讼审理后，法院判令郭彦辉还款。在执行过程中被告黄国财提出执行异议，称其与郭彦辉于2012年8月15日签订了一份买房协议书。法院在进行审查后，中止了该案件的执行。原告认为，二被告之间的买房协议书系二人为了逃避债务而伪造的，二人之间根本不存在买卖关系。该房屋系农村的自建房屋，房屋依附的宅基地系集体所有，非本集体经济组织成员无权享有该宅基地的使用权。被告并非同一集体经济组织成员，故依据法律法规，二人之间签订的的买房协议书的行为是无效的，不受法律保护。另外，二人称房屋买卖交易价格300，000.00元，但是从二人提供的完税单据上看，房屋价格为40，000.00元，并且标注为商品房而非农村房屋，所以根本看不出系同一处房屋。二人仅凭完税单据欲证明买卖关系成立是不正确的，房屋应以产权证照更名过户来确定所有权人，所以二被告之间的买卖关系是无效的。原告与该房屋有着直接的利害关系，二被告的买卖房屋协议书直接涉及到原告的相关权益。故依据法律规定，原告现起诉至法院，望支持。
被告郭彦辉通过代理词辩称，我方与黄国财签订的房屋买卖协议书是真实有效的，房屋已经实际交付，并缴纳税费，变更登记手续正在进行中，订立合同是双方当事人的行为，只要不违反法律的强制规定，就应该认定合同有效。原告认为被告恶意串通，但未举出任何证据予以证实，其说法不能成立。根据法律规定，只要黄国财在交易过程中没有过错，其就已经取得了近似物权性质的权利，阻止合同以外第三人（即本案原告王金波）对该房屋的执行；房屋买卖申请转移登记应在事实发生之日起90日内进行，被告黄国财已经在90日内缴纳了契税，故应认定没有过错。请求人民法院驳回原告的请求。
被告黄国财通过代理词辩称：被告郭彦辉与被告黄国财之间的房屋买卖合同成立于人民法院查封之前，被告黄国财对该房屋已经进行了实际入住和修整，即已经实际占有并使用，在入住过程中积极办理产权登记过户手续，缴纳相关税费，是由于巴彦县人民法院的执行行为导致无法及时过户，被告黄国财并无过错行为。在第一次审理期间有民警等多份证据证实买卖合同是真实发生的，原告对自己主张均无证据予以证实，因此应依法驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其主张的事实成立，向法院提交如下证据并当庭举示：
证据A1.2012年8月15日二被告签订的买房协议书，拟证明：二被告之间买房协议是无效的，不受法律保护，因为黄国财不是该集体经济组织成员，协议无效。
被告郭彦辉质证认为，真实性无异议，证明的问题有异议。
被告黄国财质证认为，有异议，该合同合法真实，并已履行，黄国财也是农业户口，有买房资格。
证据A2.民事裁定书第34号，拟证明：法院查封房屋合法有效，符合法律规定。
被告郭彦辉质证认为，法院查封房屋时，对于该房屋的权属尚未确定，时至今日仍未确定，也正是本案应审理的内容，该裁定不能证明权属。
被告黄国财质证认为，与被告郭彦辉质证意见一致。
被告郭彦辉未向法庭举示反驳或抗辩的证据。
被告黄国财为证明其抗辩理由成立，向法院提交如下证据并当庭举示：
证据B1.卖房协议书，拟证明：黄国财与郭彦辉于2012年8月15日就本案涉案房屋达成买卖协议，并已经实际履行。
原告王金波质证认为，该购房协议签订有一个前提，因原告与被告郭彦辉存在借贷纠纷，原告多次催要，被告不予偿还，此时双方签订该卖房协议属于恶意串通转移财产的行为，该协议未随附买房款的交付流程，所以协议不真实，是无效的。
被告郭彦辉质证认为，无异议。
证据B2.涉案房屋的土地使用证及被告在办理过户中交费票据4张。意在证明二被告买卖合同成立，并且已经履行，黄国财已经缴纳了相关的契税。
原告王金波质证认为，原告对证据真实性无异议。对证明的问题有异议。该完税票据无法证明就是双方买卖的房屋，因为票据体现交易价格为40，000.00元，但双方买卖房屋时的价款标注为300，000.00元，不相符合。不能证明完税票据与查封的房产有关，完税票据是在查封之后开具的，税务部门收取此种房屋交易税是违法的，也是二被告恶意串通转移财产的体现。
被告郭彦辉质证认为，无异议
证据B3.裁定书三份。意在证明本案相关事实已经过法院确认。
原告王金波质证认为，三份裁定书未对房屋权属进行确认，也没有对执行异议是否中止执行进行认定。
被告郭彦辉无异议。
证据B4.工商执照副本一份、动物防疫条件合格证一份、动物防疫合格证的正本一份，照片2张。证明被告黄国财购买该房屋后用于养殖，因原告的行为导致无法过户，无法正常办理相关的手续。
原告王金波质证认为，证据不能证实被告怠于过户是由于原告申请查封的行为造成的，反而证明被告有时间办理其它养殖证照，无时间办理房屋过户手续存在过错，属于怠于过户的过错行为，因为物权法明文规定不动产变更登记才发生所有权转移的效力。
被告郭彦辉质证认为，无异议。
证据B5.调查申请2份、村委会证明及证人证言。意在证明该房屋已经在8月15日交付给黄国财，并已实际入住。
原告王金波质证认为，对证据真实性有异议，认为村委会证明没有经手人签名，依照证据规则之规定，法人单位及企业组织证实公民以外的情况，须有经手人签字，故村委会证明不应采信。对于其他证人的证言，因此次证人庭某某到庭证言无效。
被告郭彦辉质证认为，无异议。
证据B6.申请法院调取王喜峰证人证言一份。证明二被告买卖房屋并交付房屋价款的事实。
原告王金波质证认为，不属于法律规定的当事人无法调取证据的情形，被告如果认为需要对两名民警进行询问，可以申请调取案件材料，而不是民警的证言。
被告郭彦辉质证认为，无异议。
经审理查明，原告王金波与被告郭彦辉存在债权债务关系。本院2012年10月26日依法以（2012）巴民保字第34号民事裁定书查封了郭彦辉名下位于巴彦县龙泉镇清平村的面积74平方米房屋。案件经过审理，判决郭彦辉偿还王金波欠款，进入执行程序后，案外人（本案被告）黄国财提出书面异议，称其于2012年8月15日与郭彦辉签订了房屋买卖协议，购买了郭彦辉位于前述所在地的房屋、仓房、猪圈、作价300，000.00元，且房款一次性付清。郭彦辉于当日将房屋交付给黄国财。2012年11月7日，黄国财按40，000.00元购房款缴纳了税费。黄国财据此请求解除对该房屋的查封。本院2013年11月28日（2013）巴民听字第1号民事裁定书以黄国财对案涉房屋未办理过户登记手续存在主观过错为由，裁定驳回黄国财的异议请求。黄国财不服该裁定，向哈尔滨市中级人民法院申请复议，哈尔滨市中级人民法院2014年4月4日作出（2014）哈执复字第9号执行裁定书以黄国财以买受人身份对登记在被执行人郭彦辉名下的执行标的存在主张阻止执行的实体权利，黄国财的异议主张属案外人异议，原审法院未按案外人异议审查本案违反法定程序为由，裁定撤销本院（2013）巴民听字第1号民事裁定书并发回本院重新审理。本院于2014年9月29日作出（2013）巴民重听字第1号民事裁定书认为黄国财的异议理由成立，裁定中止对本院所查封的巴彦县龙泉镇清平村郭彦辉名下面积74平方米房屋的执行。王金波为此诉讼要求确认坐落于巴彦县龙泉镇清平村面积74平方米的房屋所有权仍为郭彦辉所有，同时要求郭彦辉与被告标注日期为2012年8月15日的买卖协议书无效。我院于2014年12月4日作出（2014）巴民一民初字第1348号民事判决书，判决确认二被告买卖协议有效，争议房屋的所有权人为黄国财，原告王金波不服上诉于哈尔滨市中级法院，哈尔滨市中级法院于2015年7月8日作出（2015）哈民一民终字第384号民事裁定书，裁定该案发回巴彦县人民法院重审。本次诉讼依法对原审案由予以纠正，并对原告的诉讼请求进行依法释明后，原告王金波变更诉讼请求为：1，许可对登记在被告郭彦辉名下的坐落于龙泉镇清平村面积74平方米房屋的强制执行。2，确认二被告房屋（登记在被告郭彦辉名下、坐落于龙泉镇清平村、面积74平方米）买卖协议无效。
本院认为，公民的合法权益受法律保护。2012年8月15日，被告郭彦辉与被告黄国财签订了房屋买卖协议书，被告郭彦辉以300.000.00元的价格将房屋（登记在被告郭彦辉名下、坐落于龙泉镇清平村、面积74平方米）出售给被告黄国财，是双方当事人的真实意思表示，被告黄国财又于同年11月7日按40.000.00元价格的购房款交纳了税费，并已实际占有使用该房屋，买卖双方已经履行了合同的大部分义务。关于原告王金波认为被告黄国财与被告郭彦辉非同一集体经济组织成员，双方买卖房屋的行为是否违反法律强制性规定，该买卖协议是否有效的问题，本院认为，被告黄国财系巴彦县巴彦港镇村民，被告郭彦辉系巴彦县龙泉镇清平村村民，二被告签定的房屋买卖协议后，被告黄国财进行了实际入住，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”并未明确禁止农村村民之间宅基地上房屋的买卖；农村村民在不违反法律规定的情形下可以出卖住房，本案被告黄国财与被告郭彦辉同是巴彦县不同村村民，房屋本身就是建造在农村宅基地上，双方的买卖行为属于农村村民之间为了满足自住需要进行的，该行为并不损害农民集体土地的所有权，也没有改变土地性质和用途。农村房屋转让仅限于村民与村民之间，虽然宅基地土地使用权属于集体所有，但农村宅基地上房屋的所有权属农村村民私有，对权属合法、四至明确、宅基地已经依法批准使用的农村房屋，在当事人意思自治的情况下转让不违反法律的禁止性规定。可以确认二被告之间的买卖协议有效。同时根据举证责任分配原则，原告王金波不能向法庭提供证据证明二被告存在恶意串通的行为，因此其请求确认二被告签订的买卖协议无效的主张于法无据，依法应予驳回；关于原告王金波认为被告黄国财未能办理涉案房屋过户手续存在过错的的问题。本院认为，《黑龙江省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》第九条一款（九）项规定：“审理中确认存在下列情形，可以判决停止强制执行特定标的：案外人已依据其与被执行人的买卖合同支付全部价款并实际占有需要办理权属变更登记的执行标的，虽然未办理变更登记，但其没有不依据合同约定或者法律规定提供手续、支付费用和其他拖延办理登记等过错行为的。”本案被告黄国财与被告郭彦辉签订了买卖房屋协议书并实际占有使用，又交纳了房屋交易税费，虽未办理变更登记，但被告黄国财并未存在上列法律规定中的过错行为，因此对原告的该项辩论意见依法不应予以支持；综上，被告郭彦辉与被告黄国财双方根据意思自治原则签订了合法有效的买卖协议，双方虽未办理房屋产权的变更手续，但买受人黄国财对购买的房屋实际占有并使用，双方已经履行了买卖合同的主要义务，该争议房屋的产权实际上已经不再属于被告郭彦辉，因此原告王金波要求许可对登记在郭彦辉名下的争议房屋（坐落于龙泉镇清平村、面积74平方米）执行的诉讼请求，依法不应予以支持。为保护当事人的合法权益。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释三百一十三条第二款、最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决如下：
驳回原告王金波的诉讼请求。
案件受理费人民币50.00元，由原告王金波负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审判长 钟学文
审判员 何玉凤
审判员 王梦瑜
二〇一五年十二月十四日
书记员 赵 鹏