江苏省无锡市北塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民初字第1806号
原告蔡铁甄。
委托代理人杨洁（受蔡铁甄的特别授权委托。
委托代理人孟昭晖（受蔡铁甄的特别授权委托），江苏海越律师事务所律师。
被告张晓鸣。
第三人无锡市锡山区大众农村小额贷款有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区东亭街道锡沪东路11-3号。
法定代表人董经贵，无锡市锡山区大众农村小额贷款有限公司董事长。
委托代理人陆波、张艳（受无锡市锡山区打大众农村小额贷款有限公司的特别授权委托），江苏锡惠律师事务所律师。
原告蔡铁甄与被告张晓鸣、第三人无锡市锡山区大众农村小额贷款有限公司（以下简称大众小贷公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2015年11月17日立案受理后，依法由代理审判员张海迪适用简易程序分别于2015年12月10日、2016年1月28日公开开庭进行了审理，后裁定转为普通程序，组成合议庭于2016年4月29日开庭审理。原告蔡铁甄的委托代理人杨洁、孟昭晖、被告张晓鸣、第三人大众小贷公司的委托代理人张艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡铁甄诉称：无锡市锡沪西路147-1号房屋为其与张晓鸣各占50%份额共有的房屋，2012年张晓鸣将该房屋抵押给大众小贷公司用于个人借款，并在其不知情的情况下办理了抵押登记手续。张晓鸣为了自身债务，将属于被监护人蔡铁甄的房屋份额设立了抵押担保，侵害了蔡铁甄的利益，属于无权处分，张晓鸣与大众小贷公司签订的抵押合同应属无效合同。同时在张晓鸣与大众小贷公司的主债务诉讼过程中，因实际用款方薛锋以及无锡福莱佛投资管理有限公司的债务加入，大众小贷公司主动放弃了对蔡铁甄的起诉，并撤回了对诉争房屋实现抵押权的诉讼请求，最终由大众小贷公司与张晓鸣、薛锋及无锡福莱佛投资管理有限公司达成还款协议，应视为大众小贷公司变更了主债务的担保方式，放弃了对诉争房屋的抵押权利。故请求判令：1、确认张晓鸣与大众小贷公司于2012年5月30日签订的最高额抵押合同无效；2、协助办理无锡市锡沪西路147-1号房屋上权利人为大众小贷公司、债权数额为300万元的最高额抵押权注销登记手续。
被告张晓鸣辩称：抵押借款的事情是其同学薛锋实际操作，其只是拿出房产证配合薛锋向大众小贷公司借款并办理相关手续，具体借款的金额及内容当时均不清楚，直到主债务在无锡市锡山法院调解的时候，才知晓借款及抵押的具体情况。故其与大众小贷公司签订的最高额抵押合同应属于无效合同。
第三人大众小贷公司辩称：1、诉争房屋为张晓鸣、蔡铁甄按份共有，各占50%的份额，签订最高额抵押合同时，张晓鸣系蔡铁甄的监护人和法定代理人，有权代表蔡铁甄处分相应的资产，因此张晓鸣有权代表自身及蔡铁甄同大众小贷公司签订抵押合同，抵押合同合法有效；2、蔡铁甄系与张晓鸣共同生活，张晓鸣借款用于生意资金周转所赚取的款项也是用于家庭生活，大众小贷公司很难判断张晓鸣抵押借款是否用于蔡铁甄的利益；3、即使张晓鸣无权处分了属于蔡铁甄的房产份额，但是大众小贷公司对此不知情，并且该房产已经办理了抵押登记手续，大众小贷公司善意取得了抵押权。
经审理查明：被告张晓鸣与原告蔡铁甄系父子关系。2012年1月11日，张晓鸣与前妻张洁协议离婚，约定婚生子蔡铁甄由张晓鸣抚养，无锡市锡沪西路147-1号房屋中杨洁的份额赠与儿子蔡铁甄。2012年5月28日，杨洁将其房屋份额过户至蔡铁甄名下，无锡市锡沪西路147-1号房屋变为张晓鸣与蔡铁甄按份共有，双方各占50%份额。2012年5月30日，张晓鸣与无锡市锡山区裕民农村小额贷款有限公司签订《最高额抵押合同》，约定将无锡市锡沪西路147-1号房屋作为抵押物为其个人债务设定抵押担保，并于当日办理了抵押登记手续，担保债权数额为300万元。同年6月4日，张晓鸣与无锡市锡山区裕民农村小额贷款有限公司签订借款合同，借款用途为购买材料，借款金额250万元，除了上述的房屋抵押外，无锡市杰俊机电有限公司作为保证人提供连带责任担保。因张晓鸣及保证人未按期还款，2014年7月15日，无锡市锡山区裕民农村小额贷款有限公司将张晓鸣、蔡铁甄、无锡市杰俊机电有限公司诉至无锡市锡山区人民法院。在诉讼过程中，无锡福莱佛投资管理有限公司、薛锋自愿以债务人的身份参与诉讼，并表示该笔借款由其二者实际使用，无锡市锡山区裕民农村小额贷款有限公司撤回对蔡铁甄的起诉以及实现诉争房屋抵押权的诉讼请求，并最终与张晓鸣、无锡福莱佛投资管理有限公司、薛锋、无锡市杰俊机电有限公司达成还款协议，无锡市锡山区人民法院调解结案。
另查明：2013年1月24日，无锡市锡山区裕民农村小额贷款有限公司公司名称变更为无锡市锡山区大众农村小额贷款有限公司（大众小贷公司）。2012年5月29日，张晓鸣签署声明书，宣称处分无锡市锡沪西路147-1号房屋所得资金将专用于蔡铁甄的生活和学习，决不挪用。该声明书上同时有“杨洁”的签名，在庭审中杨洁称上面所载签名不是其本人所签。
以上事实，由借款合同、最高额抵押合同、结算申请书、（2014）锡法商初字第0258号民事调解书、调解笔录、房产证、他项权证、离婚协议书、声明书、准予变更登记通知书及双方当事人的陈述在卷佐证。
本院认为：张晓鸣与大众小贷公司签订最高额抵押合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定等法律规定的合同无效的情形，双方之间的合同有效。蔡铁甄主张其是诉争房屋的按份共有人，张晓鸣单方与大众小贷公司签订抵押合同为无权处分，合同无效。根据《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”这里面的“无权处分”行为，对应的是合同能否履行以及物权变更情况，而不包括负担行为，与合同效力无关。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条亦明确规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故无权处分不能作为主张合同无效的依据，对蔡铁甄的该主张，本院不予支持。关于蔡铁甄要求大众小贷公司注销抵押权登记的诉讼请求，在无锡市锡山区人民法院的诉讼中，大众小贷公司本来一并起诉张晓鸣与蔡铁甄，主张归还主债务的同时，要求对抵押房屋实现抵押权。但是在诉讼过程中，大众小贷公司主动撤销了对蔡铁甄的起诉以及实现诉争房屋抵押权的诉讼请求，而同时无锡福莱佛投资管理有限公司、薛锋自愿作为债务人加入到诉讼中，最终与大众小贷公司就主债务与张晓鸣、无锡福莱佛投资管理有限公司、薛锋等达成了还款协议，应视为大众小贷公司与债务人就债权的实现方式达成了新的合意，并放弃了对诉争房屋的抵押权。现蔡铁甄作为房产权利人，主张大众小贷公司办理诉争房屋上抵押权注销登记手续，符合法律规定，予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、《物权法》第一百七十七条、第二百零三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、无锡市锡山区大众农村小额贷款有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内办理无锡市锡沪西路147-1号房屋上权利人为无锡市锡山区大众农村小额贷款有限公司（原无锡市锡山区裕民农村小额贷款有限公司公司）、债权数额为300万元的最高额抵押权注销登记手续。
二、驳回蔡铁甄的其他诉讼请求。
案件受理费80元，由蔡铁甄与无锡市锡山区大众农村小额贷款有限公司各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 高 鑫
代理审判员 张海迪
人民陪审员 徐惠玲
二〇一六年五月十二日
书 记 员 王君杰
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
《物权法》：
第一百七十七条有下列情形之一的，担保物权消灭：
（一）主债权消灭；
（二）担保物权实现；
（三）债权人放弃担保物权；
（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。