广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民再47-55号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：深圳市康达尔（集团）股份有限公司。住所地：广东省深圳市罗湖区深南东路1086号集浩大厦二、三楼。组织机构代码：19218095-7。法定代表人：罗爱华，董事长。委托诉讼代理人：刘成、吴润怡，北京大成（深圳）律师事务所律师。（47号案）被申请人（一审原告、二审上诉人）：郭亚芹，女，汉族，住所地：广东省深圳市龙岗区。（48号案）被申请人（一审原告、二审上诉人）：刘丽，女，汉族，住所地：广东省深圳市南山区。（48号案）被申请人（一审原告、二审上诉人）：尹玉元，男，汉族，住所地：湖南省邵东县。（49号案）被申请人（一审原告、二审上诉人）：谢文明，男，汉族，住所地：广东省深圳市安宝区。（50号案）被申请人（一审原告、二审上诉人）：许微，女，汉族，住所地：广东省汕头市龙湖区。（51号案）被申请人（一审原告、二审上诉人）：王贤明，女，汉族，住所地：黑龙江省巴彦县。（52号案）被申请人（一审原告、二审上诉人）：杨焕平，男，汉族，住所地：福建省泉州台商投资区洛阳镇。（53号案）被申请人（一审原告、二审上诉人）：康勇，男，汉族，住所地：广东省深圳市南山区。（53号案）被申请人（一审原告、二审上诉人）：汤甜甜，女，汉族，住所地：湖南省涟源市。（54号案）被申请人（一审原告、二审上诉人）：吴国兵，男，汉族，住所地：河南省固始县。（55号案）被申请人（一审原告、二审上诉人）：曾卫星，女，汉族，1988年6月3日出生，住所地：江西省抚州市临川区大岗镇红旗街大岗居委会红旗街。以上九案被申请人共同委托诉讼代理人：刘云海、吕红兵，广东卓建律师事务所律师。再审申请人深圳市康达尔（集团）股份有限公司（下称康达尔公司）因与被申请人郭亚芹等9户业主商品房预售合同纠纷九案，不服本院（2016）粤03民终8494-8502号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院作出（2016）粤民申7994-8002号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人康达尔公司的委托诉讼代理人刘成、被申请人郭亚芹等9户业主的共同委托诉讼代理人刘云海、吕红兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康达尔公司申请再审请求：1、撤销二审判决；2、改判驳回各被申请人的全部诉讼请求；3、由各被申请人负担本案全部诉讼费用。主要理由如下：1、涉案合同约定的交房日期为2015年3月31日，涉案房屋于2014年12月31日取得《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案回执》，已通过竣工验收。各被申请人自认于2014年12月31日收到《入伙通知书》后前往涉案项目收楼，并签署了《收楼意见书》。二审判决关于康达尔公司于2014年底向各被申请人发出入伙通知时涉案房屋尚未经过竣工验收、不符合交付投入使用的条件的认定与案件证据所证明的事实不符。2、涉案合同并未将取得《规划验收合格证》作为房屋交付的前提，且涉案房地产项目的建筑工程、消防工程、配套燃气工程、电梯工程等均于2014年12月31日前质量验收合格，符合涉案合同第九条、第十条的约定，故康达尔公司在取得《规划验收合格证》之前交付房屋并无不当。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条属于约束施工单位组织竣工验收条件及程序的管理性规范，不属于效力性规范，亦未对房屋交付作出规定，不能产生导致合同无效的法律后果。二审判决根据上述法条认定康达尔公司交付房屋的行为无效，显属不当。3、二审判决认定康达尔公司的房屋交付行为无效，意味着认定涉案合同第十条关于房屋交付条件的约定无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《深圳市城市规划条例》由深圳市人大常委会制定，属于地方性法规，二审判决依据地方性法规认定涉案合同条款无效，于法不符。4、涉案合同为房地产交易的行政主管机关深圳市规划和国土资源委员会制定并颁布实施的示范文本，用于指导和规范深圳市的房屋买卖行为，开发商在网签时无权修改包括第十条交付条件在内的合同条款，否则就无法办理合同的备案手续、完成交易。若否定合同示范文本条款的效力，将导致其指引、规范作用丧失，影响行政主管机关的公信力，形成错误价值导向、鼓励缠讼，影响深圳房地产交易秩序的稳定。5、各被申请人在收到康达尔公司的入伙通知后办理了收楼手续并入住，在房屋质量验收合格、交付条件符合合同约定的情况下，各被申请人的权益并未因涉案房屋在交付时未通过规划验收而遭受实际损害。二审判决认定康达尔公司的交付无效，判令其承担延期交房的违约责任，有悖于公平正义原则。郭亚芹等9户业主辩称：1、二审判决认定事实清楚，适用法律正确。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国环境保护法》第二十六条、《深圳市城市规划条例》第六十一条等从不同角度对建设工程交付前所必须具备的条件作出规定，其中前三者为全国人大或其常委会的立法，后者为全国人大授权深圳特区进行的立法，各法关于商品房交付验收的标准并不矛盾，而是相互补充，共同构成我国及深圳商品房验收的强制性标准，即建设工程项目必须同时通过规划验收、竣工验收、环保验收后方可交付使用。涉案合同关于“取得《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案回执》即可交楼”的约定，仅考虑了《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，但违反了其他法律的强制性规定。同时，根据广东省高级人民法院粤高法［[2012］240号《全省民事审判工作会议纪要》第6条的规定，房屋买卖合同中约定的交楼标准违反法律、行政法规的强制性规定的，该条款无效，故康达尔公司在一、二审中关于房屋交付使用前应取得《规划验收合格证》等验收证明文件属行政管理性规定，而非合同效力性规定的主张不能成立。2、原审程序合法，本案不存在应当再审的情形。3、康达尔公司作为专业的房地产开发企业，理应知道我国以及深圳地方立法关于商品房交付使用的强制性规定，理应知道依法取得《规划验收合格证》是竣工验收备案以及交付房产的前置条件，却置法律于不顾，在不具备交付标准的情况下，采取欺骗的手段诱导郭亚芹等9户业主签收《入伙通知书》及《收楼意见书》，属于严重的违法行为。4、郭亚芹等9户业主主张违约金并不以产生损害结果为前提，而是以合同相对方是否违反了合同义务、存在违约事实为前提，康达尔公司主张郭亚芹等9户业主的权益未遭受实际损害，并主张郭亚芹等9户业主提出的违约金理据不足，不能成立。综上，请求驳回康达尔公司的再审请求，维持二审判决。郭亚芹等9户业主向一审法院起诉请求：1、康达尔公司向其支付自2015年4月1日至2015年5月29日期间的延期交楼违约金（具体数额详见附表）；2、由康达尔公司负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年3月19日，康达尔公司取得了深圳市宝安区康达尔XXX园（一期）B区的深圳市房地产预售许可证。2014年，郭亚芹等9户业主作为买方，康达尔公司作为卖方，双方签订了《房地产买卖合同（预售）》，相关约定如下：郭亚芹等9户业主向康达尔公司购买位于深圳市宝安区西乡街道办事处康达尔XXX园（一期）的房屋（具体房号详见附表）；出卖人应当于2015年3月31日前将上述房地产交付给买受人，交付前应当取得《深圳市建设工程竣工备案（回执）》；出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》应当注明实际交付的本房地产的建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等；出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日，出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日；买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对房地产进行验收，如有异议应当在验收期限届满之日起0日内在《收楼意见书》中提出，买受人逾期不提出异议，视为同意接收本房地产。出卖人收到买受人异议后应当在5日内对异议部分作出书面答复和处理意见，出卖人逾期不予答复及处理的视为买受人异议成立，该房地产视为未交付。买受人同意出卖人书面答复和处理意见的，应当在出卖人处理完毕并书面通知买受人之日起3日内对该房地产重新验收，买受人重新验收没有异议的，该房地产视为已按重新验收期限交付；逾期交付在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行；合同附件五中约定如下：出卖人向本合同注明的买受人地址以特快（顺丰或EMS）方式发出《入伙通知书》后，即视为出卖人已经完成了房屋交付通知义务，因买受人原因未收到《入伙通知书》的，买受人应当于本合同约定房屋交付日期前往房屋所在地出卖人办公场所办理房屋验收手续；买受人未按照《入伙通知书》规定日期，或本合同约定房屋交付日期届满前前往房屋所在地出卖人办公场所办理房屋验收手续的，视为房屋已交付。买受人应承担自《入伙通知书》规定日期，或本合同约定房屋交付日期后的风险及物业管理费；如买受人未付清房款并未完全履行买卖合同约定的义务，出卖人有权拒绝交付本房地产直至买受人付清房款并完全履行买卖合同约定的各项义务止。2014年12月31日，康达尔公司取得了涉案楼盘的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。2014年12月31日，郭亚芹等9户业主在《康达尔XXX园（一期）B区收楼意见书》中业主签收处签字确认，确认内容包括同意收楼，且该意见书中载明收楼日期为2014年12月31日。2015年5月29日，康达尔公司取得了涉案楼盘的建设工程规划验收合格证。郭亚芹等9户业主与康达尔公司在一审庭审中确认，康达尔公司已经在2015年4月1日之前向郭亚芹等9户业主发出《入伙通知书》。一审法院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。郭亚芹等9户业主和康达尔公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，合法有效，各方应当依法全面履行合同约定的义务。交付的房屋必须符合房屋交付条件，房屋交付条件是指开发商为了取得可以与购房者办理交房手续的资格，应当具备的法律规定和合同约定的交房条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料”。《深圳市城市规划条例》第六十一条规定“建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予发放《规划验收合格证》，不予房地产权登记，不得投入使用”。由此可见，虽然涉案合同仅约定交付前应当取得《深圳市建设工程竣工备案回执》，但根据相关法律规定，涉案小区在进行规划验收前并不符合交付使用的条件，而交易双方的约定除遵循意思自治原则外，还应当符合法律、行政法规的规定，即未进行规划验收的房屋不具备工程竣工验收备案的实质性条件，涉案房屋在交付前还应当通过规划验收。在涉案房屋未取得规划验收的情况下，康达尔公司以已取得《深圳市建设工程竣工备案回执》为由向郭亚芹等9户业主交付涉案房屋，郭亚芹等9户业主有权拒绝收楼。本案中，虽然康达尔公司作为建设单位在交付前并未通过规划验收，但郭亚芹等9户业主仍在约定的交付期间内办理了收楼手续，并确认收楼时间为2014年12月31日。一审法院认为，郭亚芹等9户业主在交付条件尚不完全具备的情况下做出了接受交付的收楼行为，郭亚芹等9户业主的上述收楼行为应当视为对康达尔公司交付行为的认可和接受，即郭亚芹等9户业主已经以实际收楼的行为表示放弃了追究康达尔公司逾期交付的违约责任的权利，郭亚芹等9户业主在办理收楼手续并确认收楼时间后，再以涉案房屋超过约定的交付期限通过规划验收为由，向康达尔公司主张逾期交付违约金，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回郭亚芹等9户业主的诉讼请求。一审案件受理费（具体数额详见附表，郭亚芹等9户业主已经预交），由郭亚芹等9户业主负担。郭亚芹等9户业主不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判康达尔公司向其支付自2015年4月1日至5月29日的迟期交楼违约金（具体数额详见附表）；3、由康达尔公司负担本案一、二审诉讼费用。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院二审认为，本案为商品房预售合同纠纷案件。根据郭亚芹等9户业主的上诉理由，本案的争议焦点为：1、康达尔公司在2014年底发出的入伙通知书是否有效，郭亚芹等9户业主是否有权拒绝收楼；2、康达尔公司是否应支付延期交房违约金及具体金额。关于第一个争议焦点，本院二审认为，《中华人民共和国建筑法》规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《深圳市城市规划条例》规定，未经验收或验收不合格的，不予发放《规划验收合格证》，不予房地产权登记，不得投入使用。根据以上法律法规的规定，未经验收或者验收不合格的建筑工程，不得交付和投入使用。涉案工程在2015年5月29日取得建设工程规划验收合格证，才符合法律法规规定的交付投入使用条件，因此，康达尔公司在此之前的交付行为不符合法律法规的以上规定，属于无效交付。涉案建筑工程在交付使用前应经过竣工验收是法律法规的强制性规定，而交付前取得《深圳市建设工程竣工备案（回执）》是双方当事人的合同约定，二者并不矛盾，在本案中均需同时满足才符合交付使用条件。郭亚芹等9户业主的该项上诉理由成立，本院二审予以采信。关于第二个争议焦点，本院二审认为，由于康达尔公司在2014年底向郭亚芹等9户业主发出入伙通知书时涉案楼宇尚未经过竣工验收，不符合交付投入使用的条件，因此，即使9户业主已经签字确认收楼，也不能证明康达尔公司的交付行为有效，该交付行为亦属无效交付。涉案工程在2015年5月29日才取得建设工程规划验收合格证，因此，康达尔公司应向郭亚芹等9户业主支付自2015年4月1日计至2015年5月29日的延期交楼违约金（计算方法为以所交房款为基数，按照日万分之三计算，具体金额详见附表）。综上，一审判决认定事实部分有误，本院二审予以纠正。郭亚芹等9户业主的上诉理由部分成立，本院二审予以采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第2414、2415、2427、2428、2430、2450-2453号民事判决；二、康达尔公司在判决发生法律效力之日起三日内向郭亚芹等9户业主支付迟延交楼违约金（具体金额详见附表）。其中，8496-8501号案对于各案上诉人超额主张的部分，本院不予支持；8502案上诉人仅主张支付迟延交楼违约金35736.09元，系对自身权利的处分，本院在其主张权利的范围内予以支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费均由康达尔公司负担（具体金额详见附表）。再审时，各方当事人均未提交新证据。本院再审查明，原审查明事实清楚，本院再审予以确认。本院再审认为，本案争议焦点为康达尔公司是否应承担逾期交房的违约责任。郭亚芹等9户业主和康达尔公司分别签订的《房地产买卖合同（预售）》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，康达尔公司应在2015年3月31日交付房屋时取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。本案中，康达尔公司于2014年12月31日取得了涉案楼盘的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。同日，郭亚芹等9户业主在《康达尔XXX园（一期）B区收楼意见书》上签字确认同意收楼。虽然依照《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》、《深圳市城市规划条例》的相关规定，除竣工验收外，商品房在交付使用前还应经规划验收合格，涉案房屋在交付时尚未取得《规划验收合格证》，不符合上述法律和地方性法规的有关规定，买受人可依法拒收，但郭亚芹等9户业主在合同履行过程中并未对此提出异议或拒绝接受，而是签字确认同意收楼，该接受交付的事实客观存在，据此可合理推定郭亚芹等9户业主对房屋在交付时存在的瑕疵予以接受。况且，康达尔公司于合同约定的交房期限届满后、一审判决作出前取得了《规划验收合格证》，郭亚芹等9户业主亦未提交任何证据证明涉案房屋于交房期限届满后通过规划验收，对其实际造成了不利影响或损害。涉案《房地产买卖合同（预售）》约定逾期交房违约金的目的在于督促出卖人按时向买受人交付房屋，康达尔公司依照双方合同约定的时间和条件交付房屋，郭亚芹等9户业主在接受交付、实际占有和使用房屋的情况下又提出支付逾期交房违约金的请求，理据不足，本院再审不予支持。综上，康达尔公司的再审请求，理由成立，本院再审予以支持。一、二审判决查明事实清楚，但二审判决适用法律有误，本院再审予以纠正，一审判决适用法律正确，本院再审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2016）粤03民终8494-8502号民事判决；二、维持深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第2414、2415、2427、2428、2430、2450-2453号民事判决。一、二审案件受理费均由郭亚芹等9户业主负担（具体金额详见附表）。本判决为终审判决。审 判 长  许绿叶审 判 员  李 力代理审判员  刘 真二〇一七年九月四日书 记 员  任 洲书 记 员  姜瑞舟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。附表：再审案号（（2017）粤03民再号二审案号（2016）粤03民终号一审案号（2015）深宝法民三初字第号房号一审诉讼请求（迟延交楼违约金）一审案件受理费上诉请求（迟延交楼违约金）二审判决支持金额（迟延交楼违约金）二审案件受理费XXXXXX36150.7136150.7136150.71XXXXX27429.3527429.3527429.35XXXXX41972.0141972.0141971.73XXXXXX34175.1634175.1634175.09XXXXX41301.1841301.1841300.99XXXXX37036.0737036.0737035.92XXXXXX35496.7635496.7635496.68XXXXXX34897.9134897.9134897.64XXXXXX35736.0935736.0935736.09