河南省许昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫10民初9号
原告银二强，男，1976年10月10日生，汉族。
委托代理人彭胜利、裴江浩，河南世纪风律师事务所律师。
被告李燕，女，1982年10月20日生，汉族。
委托代理人付红丽，河南君志合律师事务所律师。
第三人河南卓建置业集团有限公司，住所地许昌魏都产业集聚区。
法定代表人王国锋，该公司总经理。
委托代理人孙广强，该公司员工。
原告银二强诉被告李燕、第三人河南卓建置业集团有限公司（以下简称卓建公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年2月24日、3月3日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人裴江浩、被告李燕及委托代理人付红丽、第三人的委托代理人孙广强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告银二强诉称，被告李燕针对许昌市中级人民法院执行河南卓建置业集团有限公司（以下简称卓建公司）开发的水岸新城4号楼9层东南户房产向许昌市中级人民法院提出了执行异议，许昌市中级人民法院对此作出了（2015）许执异字第57号执行裁定书，原告认为该裁定书缺乏事实和法律依据：一、被告李燕在本案所涉房产被法院查封前没有签订合法有效的书面买卖合同。2013年11月2日，卓建公司同朱培培签订了商品房买卖合同，将其开发的水岸新城4号楼9层东南户房产卖给朱培培。2014年12月29日，本案所涉房产被魏都区人民法院依法查封。朱培培于2014年12月26日向卓建公司申请将本案所涉房产更名到被告李燕名下，此时卓建公司还没有与李燕重新签订针对本案所涉房产的买卖合同。仅仅一个更名申请表并不等同于一个合法有效的书面买卖合同，也不能表明本案所涉房产已更名到李燕名下。二、根据李燕提供的其与朱培培向卓建公司支付首付款的票据，其总额已远远超过了约定的首付款，甚至已远远超过房屋总价款，且朱培培与卓建公司签订的商品房买卖合同早于卓建公司取得商品房预售许可证的时间，因此上述商品房买卖合同的真实性和合法性有待查实。根据朱培培与卓建公司签订的商品房买卖合同，双方约定房产交易价格为428135元，朱培培于2013年10月31日前支付首付款218135元，剩余房款办理银行贷款。但根据李燕提供的收据，其向卓建公司支付了218135元首付款，朱培培向卓建公司支付了416270元首付款，加上朱培培在认购时向卓建公司支付的5万元，共计684405元，已远远超过约定的房产交易价格。此外，卓建公司于2014年2月26日取得商品房预售许可证，而朱培培于2013年11月2日与卓建公司签订商品房买卖合同。因此，朱培培与卓建公司之间签订的商品房买卖合同存在虚假的可能，而且李燕、朱培培是否将款项支付给卓建公司也须进一步核实。综上所述，被告李燕在本案所涉房产被法院查封前没有签订合法有效的书面买卖合同，不享有足以排除强制执行本案所涉房产的民事权益，且该权益的合法性和真实性存疑，李燕、朱培培是否将款项支付给卓建公司也须进一步核实。另查，目前被执行人卓建公司并没有反对原告申请强制执行本案所涉房产，暂列其为第三人。故请求：一、请求法院判决准许执行河南卓建置业集团有限公司开发的水岸新城4号楼9层东南户房产。二、诉讼费用由被告承担。原告起诉的法律依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条、第29条第（一）（三）项，《城市商品房预售管理办法》第六条。
被告李燕辩称，一、李燕在本案所涉房产被法院查封前已签订有书面的合同，并且合同已生效。二、被答辩人银二强对事实认识不清。银二强称朱培培给卓建支付416270元，李燕给卓建支付218135元是错误的。实际情况是：每次客户给卓建公司缴费后，卓费公司会把原来收据回收，开新收据，收据的数额记载的是截止目前客户共缴纳的总额。朱培培和李燕共分5次向卓建缴费，合计是218135元。目前李燕持有的只有一张218135元收据，其余四张收据是卓建公司持有，为本次诉讼卓建公司借给李燕诉讼时提交质证证据使用的。李燕已支付了218135元，超过合同约定的房屋价格428135元的一半214067.5元，且在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，李燕作为买受人提出异议，人民法院应予支持。三、退一步讲，假如李燕是虚假购买，那么按照常理李燕会和卓建之间直接签订合同，不会大费周折的经过朱培培转让，再经过更名如此复杂的手续来进行造假，这不合常理。四、从民生角度讲，此案中争议的标的房屋系李燕购买用于居住的唯一住房，该事实已经生效裁定确认，原告对此事实无异议。目前李燕处于租房状态，特向法庭提出此情节，供法庭参考。综上，银二强的诉讼请求不成立，请求驳回其诉讼请求。
第三人卓建公司辩称，一、在法院对水岸金城4号楼9层东南户查封前，卓建公司已将该房屋出售。2013年11月2日，朱培培同卓建公司签订购房合同，约定该房产总价值428135元，首付218135元，余款210000元拟办理银行贷款。2014年12月26日，朱培培将该房产更名到李燕名下。而银二强申请法院对该房产查封的时间为2014年12月29日，此时该房产卓建公司已出售。二、卓建公司反对法院对该房产的查封。卓建公司对所欠债务并不否认，并承受因此受到的法院对本公司财产的强制执行措施。但是，对于本公司所开发的上述房产，确已出售给李燕，其已依法对该房产享有排除执行的权利。本公司反对上述房产的执行。
根据双方诉辩意见及提供的法律依据，本院归纳本案双方争议焦点为：1、在法院查封前，被告和第三人是否签订合法有效的书面买卖合同；2、被告是否已支付超过合同约定总价款50%的价款。
原告银二强向本院提供以下证据材料：1、许昌中院裁定书复印件一份；证明许昌中院中止执行河南卓建公司开发的水岸新城4号楼9层东南户房产。2、商品房预售许可证复印件一份；证明卓建公司于2014年2月26日取得商品房预售许可证。
被告质证认为，1、对裁定无异议；2、对预售许可证真实性无异议，但是对原告的证明目的有异议，朱培培与卓建公司签订的时间早于许可证的时间，但是根据最高院商品房买卖合同司法解释，签订合同后取得预售许可证，该买卖合同合法有效。
第三人质证意见同被告。
被告李燕向本院提供以下证据材料：第一组：商品房买卖合同，证明2013年11月2日卓建公司与朱培培签订商品房买卖合同，约定428135元，卓建公司将争议的房产卖给朱培培。第二组：五份收据、三份转款凭证、一份卓建水岸新城更名申请表；上述证据证明朱培培在签订买卖合同后分四次交房款是178135元，2014年12月26日由于朱培培系外地户口无法办理按揭手续等原因，朱培培与李燕协商，朱培培将合同权利转让给李燕，该合同权利义务的转让经卓建公司书面审批同意，三方均在申请表中签字予以确认，李燕受让了合同权利义务后将首付款218135元的差额部分支付给卓建公司。第三组：（2015）许执异字第57号裁定书；证明该裁定书本院认为部分已证明李燕已交纳总房款超过50%，而且李燕除该讼争房屋外无其它用于居住的房屋。第四组：1、户口本一份，成员为宋杰、李燕、李某。2、李燕与宋杰离婚证一份；3、李某的身份证一份；证明宋杰与李燕曾经是夫妻关系，2012年11月15日两人办理的离婚，李某系李燕的父亲。第五组：中国银行的存折一份，中国农行银行卡交易明细一份；证明2014年12月26日李燕从李某的中国银行存折中取现37000元钱，从李燕本人的农行支取现金95000元钱，用于支付朱培培房屋转让款，2014年12月28日李燕从李某的中国银行存折中支现25000元钱，从其本人的农行卡取15000元钱，2014年12月28日合计取现40000元钱，支付卓建公司用于交房款。上述证据证明李燕在卓建公司购房是真实的。
原告质证认为，对第一组证据关联性真实性有异议，该合同系朱培与卓建公司签订，与本案无关，该合同且早于卓建取得商品房预售时间，2013年11月2日签订的商品房买卖合同中却记载了2014年2月26日取得的预售许可证号，其真实性合法性存疑。第二组证据的五份收据系手工制作，且显示卓建公司因同一套房产从李燕、朱培培处共收到684405元，被告的解释没有相关证据予以证明，其合法性存疑。对银行转账凭证真实性无异议，但显示的金额和时间与收据不一致，更加认证五份收据的不真实性，更名申请表仅表明更名意愿，并不能证明李燕与卓建公司已形成合法有效的房屋买卖合同。对第三组证据裁定书真实性无异议，但不能达到被告的证明目的，裁定书系法庭形式审查，并没有对其做真实性合法性审查。对第四组证据真实性无异议，但与本案无关。对第五组证据李某的中行存折真实性无异议，但是并不能表明该笔款项由李燕使用，也不能表明将此款项交付于朱培培。对李燕的农行银行卡交易明细的真实性有异议，对证明目的有异议，不能得出被告的证明目的，其显示的数额与被告辩称的支付数额不一致。
第三人质证表示无异议。
第三人未向本院提供证据。
本院对原告提供的证据材料分析认为，因被告及第三人对原告提供的证据材料真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。
对被告提供的证据材料分析认为，证据一二系卓建公司向买房人出具，能够相互印证，与案件具有关联性，本院予以采信。证据三与原告提供的证据1相同，各方均无异议，本院予以采信。原告及第三人对证据四、证据五中李某的中行存折的真实性均无异议，且与案件具有关联性，本院予以采信。对证据五中李燕的农行银行卡交易明细，系银行出具，且与案件具有关联性，本院予以采信。
根据上述有效证据，本院确认以下事实：
2013年11月2日，第三人卓建公司与朱培培签订商品房买卖合同一份，约定卓建公司将水岸金城第4幢东起一单元9层东南户的房产出售给朱培培，总价款428135元，付款方式为银行按揭。2013年10月26日，朱培培向第三人卓建公司现金交纳水岸金城第4幢东起一单元9层东南户房产的房款5万元，第三人向朱培培出具5万元收据。2013年10月31日，朱培培通过刷卡方式交纳房款5万元，换取10万元新收据。2013年11月6日，朱培培通过刷卡方式交纳房款38135元，换取138135元新收据。2014年7月12日，朱培培通过刷卡方式交纳房款4万元，换取178135元的收据。2014年12月26日，被告李燕与朱培培达成房产转让合意，共同到第三人处签字申请更名为李燕，第三人书面审批同意。李燕向朱培培支付转让款178135元，朱培培将178135元的收据交给李燕持有。2014年12月28日，李燕向第三人交纳房款4万元，换取218135元的收据。
2014年12月29日，本院依原告银二强的执行申请对第三人开发的上述房产予以查封，2015年6月8日对查封房产公告拟拍卖。被告李燕提出执行异议，本院经审查，作出（2015）许执异字第57号执行裁定书，裁定中止对该房产的执行。银二强不服，提起本案诉讼。
本院认为，朱培培与第三人卓建公司签订有合法有效的书面买卖合同，2014年12月26日，经卓建公司书面同意，朱培培将自己在该合同中的权利和义务一并转让给被告李燕，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”之规定，李燕取得该合同的主体资格，故应认定在2014年12月29日法院查封前李燕与卓建公司签订有合法有效的书面买卖合同。李燕提供的朱培培的转款凭证，卓建公司向朱培培、李燕出具的收款收据，李燕及其父亲的银行取款凭证等证据可以相互印证，能够证明其已支付超过合同约定总价款百分之五十的价款。故李燕提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，对原告要求法院判决准许执行该房产的诉讼请求本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：
驳回原告银二强的诉讼请求。
案件受理费100元由原告银二强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。
审判长 吴 涛
审判员 孙根义
审判员 蒋晓静
二〇一六年五月四日
书记员 侯伟丽