河北省沧州市运河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0903民初142号
原告王淑珍。
委托代理人李秀树，河北东方伟业律师事务所律师。
被告。
委托代理人陈伟，河北衡泰律师事务所律师。
原告王淑珍与被告赵青共有纠纷一案，本院受理后，于2015年3月11日作出（2014）运民初字第150号民事判决书，后被告赵青不服判决提出上诉，沧州市中级人民法院于2015年11月17日作出（2015）沧民终字第3179号民事裁定书，裁定发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王淑珍及其委托代理人李秀树、被告赵青的委托代理人陈伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王淑珍诉称，2007年12月3日原告与被告各出资一半，在沧州市汇丰拍卖有限公司拍卖获得坐落在运河区水月寺大街维明路口中行门市101号一、二层一处。2008年1月28日，沧州市房产管理局为原、被告双方颁发了沧市共字第3049518-××号房产证。该房屋购买后，房屋的使用权和出租权全部由被告独自控制。2007年12月至今二楼由被告自己使用经营美容生意。2008年1月至2月份，被告自己使用的二楼仅给原告租金500元，2008年3月至2010年12月被告又擅自降为每月给付租金200元。原告对被告的做法始终忍让，但一楼门市对外出租权被被告独自霸占，一楼的租金原告只能无条件听由被告分配，从2011年3月原告就提出租金太低，按当时租赁市场的行情和本门市所处位置，左邻右舍的出租价格，与本门市同样结构同等面积，一共11家，楼上楼下各一间的年租金大多在30000多元。2007年底被告要求原告共同出资买房的第一天起，就承诺所购门市位置优越，租金数额高于周边相邻门市，但事实从2008年1月至2011年4月3年多的时间里，被告给予原告的租金数额都少于周边租户。从2011年3月11日（因一楼租赁协议4月12日到期）原告想自己用一楼一间门市，被告坚决不让用。尽管原告提出合理要求，但被告仍然自行决定出租。从2011年1月至今被告用的二楼未给付原告租金。从2011年4月12日至2013年4月12日一楼对外出租的租金全部由被告收取，据为己有。为维护原告的合法权益诉至法院，请求判令被告支付租金损失共计115019.69元（其中房屋租赁费94240.76、租金利息损失20788.93元，本金部分不包括二楼租金），诉讼费由被告承担。对于被告应当给付原告款项超出诉求部分原告方保留诉权。
被告赵青辩称，第一，原告诉称的事实和客观情况严重不符。被告在与原告购买本案讼争房屋之前，该房屋先由被告以70000元受让并一直承租该房屋从事美容院生意。2007年12月，承租中行在拍卖处置以上房屋时，基于被告承租该房屋享有优先购买权，之后被告和原告在商议后共同出资购买以上房屋。在购买前双方明确约定，该房屋二楼阁楼由被告继续承租做美容生意并按规定核算租金，一楼对外出租，租金由双方共享。故被告与原告商议后个与承租人迟兰芳签订租赁协议，由迟兰芳自2009年开始至今一直租赁以上门市一楼经营眼镜生意，不存在被告独霸出租权的问题。其次，原、被告共同出租以上房屋，并共同约定了一楼和二楼的房屋租金，其中一楼租金为每年30000元，二楼阁楼一年租金为2400元，同时原告也收取了2009年度和2010年度的房屋租金，所以不存在被告随意分配租金给原告的情况。第三以上房屋租金不仅是原、被告共同商定的，也是一直按照市场行情所确定的，作为房屋的共同所有人，我当然也愿意将租金提高，但是由于原告多次无理取闹，严重妨碍了承租人的正常经营，给承租人造成了巨大的损失，所以并不是我自行决定租金数额，而是原告的原因造成我的财产权益都无法维护，因此原告应当承担全部责任而无权向我主张权利。第四原告所诉称的租金计算数额明显错误。应当严格依照租赁合同计算房屋租金，二楼租金也经一审判决认定，所以恳请法庭依法认定租金。第二、原告诉称的租金利息缺乏事实和法律依据。我与原告同承租人签订租赁合同根本没有约定租金利息，而且我也不是一楼门市支付租金的主体，所以即便存在拖延支付租金情况也是应当我与原告共同向承租人主张的问题，根本不存在向原告支付租金利息的情况。第三、原告请求法院对租金进行评估缺乏法律依据。有租赁合同证实租金，即便评估了租赁费但没人承担也无任何意义。另外本案为原被告共有权纠纷，原、被告对共有物享有共同的权益并承担共同的义务，而原告所诉共有物出租租金理应为原被告共同享有权利，因此针对本案所涉租金原、被告应共同向承租人追偿，而非由被告向原告承担租金，故恳请法院驳回原告诉讼请求。
原告王淑珍为支持其诉讼主张提供如下证据：证1、房产证1份。证2、2010年4月13日租赁协议书1份。证3，起诉状及判决书各1份。证4，承租人迟兰芳与原告的通话录音2份、书面整理材料1份。证5，通知书1份。证6，手机短信息复印件1份。证7，中院（2013）沧民终字第946号民事判决书1份。证8，上诉状、再审申请书各1份。证9，原告与周边租赁户的通话录音1份。证10、沧鉴真价字[2014]第165号价格评估报告书1份。证11、胡金荣和刁秀丽于2011年4月10日所签订的房屋租赁协议复印件一份。证12、被告赵青于2011年9月20日自己书写并向人民法院提交的购房经过。
被告赵青为支持其诉讼主张提供如下证据：证1，租赁协议书三份，证明原、被告双方共同出租房屋以及原告已收取相应的房租。证2，被告自己写的购房经过，证实购房的事实。证3，辛利华的书面证明。证4，被告写的收条。证3、4证明原、被告共同出租房屋以及购房的经过和事实。证5，房产证复印件，证明房屋的共有关系。证6，（2011）运民三初字第1927号民事判决书,证明本案同一事实正在中院再审。
经审理查明，原、被告于2007年共同出资购买位于沧州市运河区水月寺大街维明路口中行门市101号房屋（产权证号30××18），该房屋为双方按份共有，各享50%产权份额。被告赵青自己使用二楼经营美容院，原、被告双方口头约定，被告赵青每年支付原告租金2400元。被告赵青与迟兰芳于2009年4月13日、2010年4月13日、2011年3月10日就门市一楼分别签订租赁协议书一份，约定每月租金2500元，租赁期限一年。原告王淑珍已收取被告赵青、承租人迟兰芳2010年4月13日至2011年4月12日一年租金17400元，其中迟兰芳租金15000元，被告赵青租金2400元。2011年3月，原告王淑珍对被告与迟兰芳的租金价格持有异议，双方发生纠纷，原告王淑珍通知被告赵青及承租人迟兰芳不再出租一楼门市，但双方协商未果，被告赵青仍就一楼门市于2011年3月10日与迟兰芳签订为其一年的租赁合同。后被告赵青又于2012年4月13日与迟兰芳继续订立合同，该协议的租赁期为三年，即2012年4月13日至2015年4月13日。
另查明，原告于2011年以共有物分割为由将被告诉至本院，我院于2012年11月1日做出（2011）运民三初字第1927号民事判决书，判决：一、对原被告双方共有的位于沧州市运河区水月寺大街维明路口中行门市101号房屋予以平均分割，从房屋中间（南北向）分断窗户单开门，东面房屋分割给原告，西面房屋分割给被告，限判决生效后十日内履行完毕。二、被告支付原告二楼租赁费1052元（租赁费已计算至2011年9月23日，自此以后仍按照每年2400元计算至房屋分割时止），限判决生效后十日内履行完毕。三、驳回原告的其他诉讼请求。后被告赵青不服提出上诉，沧州市中级人民法院于2013年5月2日做出（2013）沧民终字第946号判决书，除撤销了第一项中的现判决生效后十日内履行完毕外，其他维持本院上述三判决内容，另判决涉案房屋于2014年4月13日租赁到期后十日内分割完毕。
再查明，后原告王淑珍就一楼门市租金问题，与被告赵青协商未果，故于2014年1月17日诉至我院。在案件审理过程中，经原告王淑珍申请，我院依法委托，沧州鉴真价格事务所于2014年10月11日作出沧鉴真价字[2014]第165号价格评估报告书，认定：分割后王淑珍所有的东二层门市面积为47.97平方米，租金2011年4月12日至2011年12月31日租金为19249.4元（该期间日租金为1.52/㎡）、2012年1月1日-2012年12月31日租金为28364.66元（该期间日租金为1.62/㎡）、2013年1月1日-2013年12月31日租金为30290.66元（该期间日租金为1.73/㎡）、2014年1月1日-2014年9月29日租金为24660元（该期间日租金为1.89/㎡），合计102565.1元。原告支付鉴定费3050元。在重审过程中，我院要求沧州鉴真价格事务所对沧鉴真价字[2014]第165号价格评估报告书中争议门市中一层、二层门市的价格分别是多少进行补充说明。沧州鉴真价格事务所对此问题答复如下：该门市为上下两层，由该房屋的结构来看，二层房屋不能独立出租，必须和一层门市房一起出租使用，故此我们出具的评估价格为两层房屋整体出租条件下的价格，无法对两层房屋的租金价格分别进行评估。
本院认为，原、被告之间共有沧州市运河区水月寺大街维明路口中行门市101号门市楼及双方各占50%份额的事实，已经生效的法律文书所确认，对此本院予以认定。因该门市出租所得的收益，应归原、被告共同共有。根据原、被告之间的约定，争议门市的二楼由被告赵青独自使用，其租金标准已经生效的法律文书确认为被告赵青每年支付原告王淑珍租金2400元至房屋分割时止，因此，该部分租金不属于本案审理范围。对于争议门市的一楼租金，原告已收取至2011年4月12日。对于此后的租金，因门市租金市场价格存在变动，原告于2011年3月不再同意由被告赵青单独出租一楼门市，在协商未果的情况下，被告赵青仍分别于2011年3月10日、2012年4月13日将一楼门市擅自整体出租给迟兰芳并自行收取收益，其行为侵犯了原告王淑珍的合法权益，因此对2011年4月13日开始至2014年4月12日的该门市租金，被告赵青应按照市场价格给付原告。原告主张被告应给付租金至2014年9月29日，因其未提交证据证明2014年4月12日后被告仍在租赁该门市，亦未提交证据证明被告阻碍对涉案门市房屋进行分割，涉案门市房屋在未出租的情况下不会产生租金收入，故上述门市租金应当计算至2014年4月12日止。对于争议门市的市场价格，经我院依法委托，沧州鉴真价格事务所于2014年10月11日作出沧鉴真价字[2014]第165号价格评估报告书，对原告王淑珍名下的47.97平方米的二层门市租金价格进行了鉴定，该鉴定结论符合法定程序，本院依法予以认可。因鉴定部门出具说明，认为争议门市为上下两层，由该房屋的结构来看，二层房屋不能独立出租，必须和一层门市房一起出租使用，因此出具的评估价格为两层房屋整体出租条件下的价格，无法对两层房屋的租金价格分别进行评估。故此，被告赵青应给付原告的租金应用争议门市两层的市场价格减去其应给付的二楼门市的租金价格2400元/年为宜。经本院核定，争议门市的两层的租金价格为：2011年4月13日-2011年12月31日19176.49元（1.52元/㎡×47.97㎡×263天）、2012年1月1日-2012年12月31日28364.66元、2013年1月1日-2013年12月31日30290.66元、2014年1月1日-2014年4月12日9247.66元（1.89元/㎡×47.97㎡×102天），上述租金合计87079.47元。2011年4月13日至2014年4月12日期间的二楼租金价格为7200元（2400元×3年）应从租金总额中扣除，余款79879.47元（87079.47元-7200元）为被告赵青应给付原告王淑珍的租金数额。因原、被告未约定租金利息问题，故原告请求被告支付租金利息的诉讼请求，本院不予支持。被告赵青主张原告应当与其共同向承租人主张租金，因被告赵青未举证证明其2011年3月10日与2012年4月13日与迟兰芳签订的租赁协议已征得原告同意，亦未举证证明其未收取一楼门市租赁费用，因此被告赵青的该主张，证据不足，本院不予支持。本案经调解无效。根据《中华人民共和国民法通则》第七十八条、第一百一十七条之规定，判决如下：
被告赵青给付原告王淑珍租金79879.47元。
驳回原告王淑珍其他诉讼请求。
上述判决内容限判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2600元、鉴定费3050元，由原告王淑珍承担803元，被告赵青承担4847元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。
审 判 长 张 雯
人民陪审员 陈红芳
人民陪审员 杨学荣
二〇一六年四月七日
书 记 员 冯亚楠