广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1972民初11647号
原告：曹璁，男，汉族，1985年12月23日出生，住广东省东莞市莞城区。
委托代理人：苏昊纬，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
被告：东莞市宝威实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇博涌社岗湖塘，统一社会信用代码为91441900796250223K。
法定代表人：叶国良，该公司总经理。
被告：叶兰芳，女，汉族，1962年10月17日出生，住广东省东莞市。
被告：梁嘉俊，男，汉族，1995年6月10日出生，住广东省东莞市。
以上三被告共同委托代理人：张良飞，广东赋诚律师事务所律师。
以上三被告共同委托代理人：宋先海，广东赋诚律师事务所律师。
原告曹璁诉被告东莞市宝威实业投资有限公司（以下简称宝威公司）、叶兰芳、梁嘉俊租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案受理后，依法由审判员胡辉适用简易程序独任审判，并于2016年12月12日公开开庭进行了审理。原告曹璁的委托代理人苏昊纬，被告宝威公司、叶兰芳、梁嘉俊的共同委托代理人张良飞、宋先海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告曹璁诉称：原告与被告叶兰芳、梁嘉俊签订一份《土地使用权租赁合同书》，约定将位于东莞市虎门镇358省道社岗路段新虎威工业城前土地使用权出租给原告，土地证面积5450.5平方米，租金面积按6228平方米计算，原告按照合同约定随即将600000元保证金和180000元的首月租金交予三被告。合同签订前，被告叶兰芳、梁嘉俊告诉原告能够办理好地上建筑物的报建手续，但合同签订后，原告按要求将设计图纸交给被告叶兰芳、梁嘉俊时，却以各种理由推脱不予报建，亦不予全额退还保证金和首月租金。根据《集体土地使用证》显示，案涉土地的使用权人为宝威公司，但被告叶兰芳、梁嘉俊系该公司的实际控制人，与法定代表人叶国良是亲属关系，其中梁嘉俊是宝威公司的股东，叶兰芳是梁嘉俊的母亲。在处理公司事务时，被告叶兰芳、梁嘉俊对外签订合同都是以两人的个人名义，但实际上代表公司，是代表代理行为，是本案的适格被告。根据合同约定“如项目报建未获通过，乙方（原告）有权选择继续履行合同或解除合同，履行合同的条约不变，如解除合同的双方不作违约，甲方（被告）在乙方办理完解除合同后10天内无息退回已交的租赁保证金给乙方”，原告在被告不履行义务的情况下选择解除合同，但被告一直不予退还费用的行为已侵犯了原告的合法权益，构成根本违约。综上，为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判令：1.原告与三被告解除土地使用权租赁关系；2.三被告向原告退还保证金600000元以及首月租金180000元；3.三被告向原告赔偿违约金180000元；4.本案诉讼费用由三被告承担。庭审中，原告曹璁明确其第一项诉请为：解除与三被告签订的《土地使用权租赁合同书》。
被告宝威公司、叶兰芳、梁嘉俊共同辩称：案涉《土地使用权租赁合同书》合法有效，原告应当全面履行合同，案涉租赁土地的土地使用权人是答辩人宝威公司，答辩人宝威公司经股东会决议同意于2016年5月10日以答辩人梁嘉俊的名义与原告签订《土地使用权租赁合同书》进行出租，答辩人梁嘉俊据此依法有权代为出租，该合同的签订是原告及答辩人真实的意思表示，合法有效，通过引入投资建设和经营的方式合理使用土地，也是符合法律规定的市场行为，合同各方应当遵照履行合同；本案原告单方违约，应当承担违反合同的民事责任，案涉合同约定“乙方（原告）须在合同签订后30天内提供相关的建设工程报建资料由甲方陪同进行报建，报建成功与否责任不在甲方”，然而合同签订后，原告迟迟不提供设计图，亦不委托设计单位进行设计，不办理和提供任何建设工程报建资料，不履行任何办理报建手续的义务，导致答辩人无法配合其办理报建；案涉《土地使用权租赁合同书》还约定“乙方须向甲方缴纳100万元的建设保证金，甲方收到建设保证金后3天内开始拆迁”，由于原告一直不履行交纳建设保证金的义务，导致双方合同无法继续履行；原告方于2016年7月中下旬与答辩人协商时，明确表示不再履行合同，其当时已经预期违约；本案答辩人无任何违约行为，原告无权要求解除合同，原告从未向答辩人提供任何设计图纸，答辩人更未推脱不予报建，还不断催促原告办理和提交设计图，还为原告引荐设计师与原告洽谈设计事宜，但原告一直拖延不办理任何报建手续；案涉《土地使用权租赁合同书》约定的合同解除条件并不成就，原告无权要求解除合同，本案不存在项目报建未获通过的情况，原告意欲通过不履行合同义务的方式获得合同解除权，这在法律上是行不通的；原告的违约行为给答辩人造成了严重的经济损失，理应承担违约赔偿责任；原告交纳的租赁保证金属于合同定金，依法应当归答辩人所有，其支付的第一个月租金亦属于其应付的土地租金，无权要求返还；综上所述，本案属于原告单方违约，其关于答辩人违约和解除合同的主张没有事实和法律依据，原告的违约行为不仅严重违反诚实信用原则，而且给答辩人造成了严重的经济损失，理应承担违约赔偿责任，无权要求答辩人返还租赁保证金和租金，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2016年5月10日，被告梁嘉俊作为出租方及甲方，原告曹璁作为承租方及乙方，签订一份《土地使用权租赁合同书》，约定：甲方将位于东莞市虎门镇358省道（原107国道）社岗路段新虎威工业城前的下述土地的使用权出租给乙方使用，土地证面积5450.5元，租金面积按6228平方米计算，本出租土地已获得东莞市人民政府核发的《集体土地使用证》，土地证号码为东府集用（2008）第19000611125**号，土地用途为工业；本合同项下的土地使用权租赁期限至2032年3月15日止，土地使用权租赁期的起始日自甲乙双方办理土地交接手续签订《土地交接书》之日开始起计，本合同项下的土地乙方用于建设汽车4S店的项目；每月租金为人民币壹拾捌万元正，每月10日前，乙方需将当月租金汇入甲方指定的账号；乙方须于本合同签订之日向甲方交纳租赁保证金600000元及首月租金180000元；乙方向甲方交纳土地使用权租赁保证金后，需在10天内向甲方提供项目方案图，以便向政府汇报，汇报通过后，乙方给甲方预留3个月搬迁期，在甲方搬迁完毕拆迁前乙方须向甲方交纳100万元的建设保证金，甲方收到建设保证金后3天内开始拆迁；甲方在收到乙方土地使用权租赁保证金后三个月内交付场地给乙方，如交期迟延，起租日顺延，从甲方双方办理土地交接签署《土地交接书》之日起，甲方给予乙方三个月的免收租金建设期；甲方有义务协助乙方对本合同规定的编号地块内乙方建设的建筑物及时进行报建审批，乙方须在合同签订后30天内提供相关的建设工程报建资料由甲方陪同进行报建，报建成功与否责任不在甲方，如项目报建未获通过，乙方有权选择继续履行合同或解除合同，履行合同的条约不变，如解除合同的双方不作违约，甲方在乙方办理完解除合同后10天内无息退回已交的租赁保证金给乙方；甲乙双方任何一方如有违反本合同规定的行为，即视为违约，另一方均有权要求违约方停止违约行为，并要求违约方赔偿因此遭受的经济损失；如乙方擅自提前解除合同，须提前六个月书面通知甲方，甲方没收租赁保证金作为违约金，乙方还需补偿3个月已享受的免租期租金给甲方；本合同签订之日起即时生效，任何一方违约，违约方须赔偿对方人民币100万元。被告叶兰芳代表被告梁嘉俊在案涉《土地使用权租赁合同书》甲方落款处签名。合同签订后，原告曹璁即向被告叶兰芳支付了保证金600000元，并预付了首月租金180000元。
另查明，原告曹璁主张三被告未协助其进行报建，已构成违约，根据案涉《土地使用权租赁合同书》的约定，原告曹璁有权要求解除合同，并要求退还租赁保证金600000元及首月租金180000元。为证明上述事实，原告曹璁提交两张案涉土地的建设方案图，主张其已将方案图提供给被告方，但被告方至今未协助其进行报建。三被告则抗辩其从未收到原告提供的方案图，且一直催促原告准备好报建资料去申请报建，但原告均不理睬，且原告曹璁至今未交纳建设保证金1000000元。2016年7月20日，原告曹璁口头向三被告提出解除案涉《土地使用权租赁合同书》。
另查明，案涉土地已办理《集体土地使用证》，使用权人为被告宝威公司，用途为工业用地，面积共计5450.5平方米。被告叶兰芳系被告宝威公司的原法定代表人及股东，被告梁嘉俊系被告宝威公司的股东，被告叶兰芳、梁嘉俊系母子关系。2016年5月2日，被告宝威公司的股东会经决议同意将其名下位于东莞市虎门镇358省道旁社岗路段虎威工业城前的一幅证载面积5450.5平方米土地，以股东梁嘉俊的名义办理出租，同时全权委托叶兰芳作为该地块出租事宜的磋商人，代为签署该地块租赁合同。
以上事实，有原告提供的《土地使用权租赁合同书》、《集体土地使用证》、收据两张、方案图、录音、工商登记备案信息，被告提供的股东会决议和当事人陈述等附卷为证。
本院认为，本案是租赁合同纠纷，案涉《土地使用权租赁合同书》记载的出租方为被告梁嘉俊，被告叶兰芳系作为被告梁嘉俊的代理人在上述合同上签字，故案涉《土地使用权租赁合同书》的相对方应为原告曹璁及被告梁嘉俊。案涉《土地使用权租赁合同书》系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法，真实有效，对此本院依法予以确认。本案的争议焦点是：原告曹璁是否有权解除案涉《土地使用权租赁合同书》，并要求返还租赁保证金600000元及首月租金180000元。对此，本院分析如下：一、原告曹璁主张其已将方案图提供给被告方，但三被告未协助其进行报建，但其未提供证据证明其已将方案图提供给三被告，三被告对此也不予确认；二、案涉《土地使用权租赁合同书》约定原告曹璁须在合同签订后30天内提供相关的建设工程报建资料由被告方陪同进行报建，被告梁嘉俊有义务协助，但原告曹璁未提供证据证明其已准备好所有的建设工程报建资料，亦无证据证明被告梁嘉俊不予协助办理报建手续；三、案涉《土地使用权租赁合同书》约定“如项目报建未获通过，乙方有权选择继续履行合同或解除合同，履行合同的条约不变，如解除合同的双方不作违约，甲方在乙方办理完解除合同后10天内无息退回已交的租赁保证金给乙方”，但原告曹璁至今未向政府部门申请报建，即上述情形并未出现，原告曹璁无权依据上述约定要求解除合同。综上，原告曹璁主张被告梁嘉俊违约依据不足，其无权要求解除案涉《土地使用权租赁合同书》，并退还租赁保证金600000元、首月租金180000元及赔偿违约金180000元。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告曹璁的所有诉讼请求。
本案受理费6700元（原告已预交），由原告曹璁自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 胡 辉
二〇一七年一月十九日
书记员 丁紫茵
谢鹏