西安市灞桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕0111民初605号
原告：西安市灞桥区某某卫生服务中心。住所地：西安市灞桥区
法定代表人：刘鑫，主任。
委托诉讼代理人：张文婷，陕西宽明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李艳，陕西宽明律师事务所律师。
被告：侯某某，男，1959年12月12日出生，汉族，户籍地为西安市灞桥区，现住西安市灞桥区新合街道办事处。
委托诉讼代理人：王静，西安市灞桥区纺织城法律服务所法律工作者。
原告西安市灞桥区某某卫生服务中心（以下简称新合卫生服务中心）与被告侯某某租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2018年2月28日公开开庭进行了审理，原告新合卫生服务中心的委托诉讼代理人张文婷、李艳，被告侯某某及委托诉讼代理人王静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告之间签订的《新合医院门面房长期租赁合同》无效，并判令被告向原告返还所租用房屋及场地；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2003年4月1日，原被告签订《新合医院门面房长期租赁合同》，约定，被告租用原告医院临街门面房南起第一、二间（两间）48平米平房和后院12平米空地，期限为50年，被告一次性向原告支付租金4万元。合同签订后，被告在租用原告的场地内经营饭店，直至今日。因原被告之间达成的租赁协议期限为50年，违反了我国合同法的规定，且被告未经相关部门审批，在其所租赁的房屋上加盖二层，也违反了我国法律规定，侵犯了原告的合法权益，故请求法院支持原告请求。
被告辩称，合同法规定租赁合同期限最长期限为20年，原被告于2003年签订的租赁合同应为有效。被告在租赁房屋上面加盖是经过原告同意的，根据合同第4条的约定，加盖的费用由被告承担，从加盖至今被告一直知道，合同也一直履行着。合同也是原告主动找到被告签订的，并提出50年租金一次性交纳，原告当时的目的是为了解决医院的改造资金问题。依照法律规定，租赁合同最长是20年，超出20年的部分无效，被告交了50年的租金，超出的租金原告应当退还。被告出资加盖的二层，合同约定抵到2053年4月1日的地皮费，原告也应将该部分费用一并退还。被告是与新合医院签订的租赁合同，原告诉讼主体不适格，因此应当驳回原告的起诉。
庭审中，原告提供下列证据支持其主张：
1、提供《国有土地使用证》、《西安市土地使用登记表》证明划拨土地对外出租需要提交有关部门进行审批，原告向被告出租土地未经过审批，故合同无效。被告对该组证据的真实性认可，不认可原告的证明目的。
2、提供《新合医院门面房长期租赁合同》证明租赁合同已经超过法律规定的20年，应当认定无效。且出租土地未经过审批，是违法的，被告不能向原告主张赔偿。被告对该合同的真实性认可，认为该组证据正好反映了被告加盖二层是经过原告同意的，而且审批的相关手续也不应由被告申请。
3、提供现场照片四张证明涉案房屋的实际使用人是被告，用来经营餐饮。被告在租赁物上进行加盖房屋，未经过政府部门审批属于违法建筑，被告在后院自行搭建阳光板房也未经过被告同意，且超出租赁范围。被告对照片的真实性认可，被告租赁房屋用于经营餐饮原告是知道的，被告只是出资加盖，办理审批手续是原告应该做的事情，若未审批也不是被告造成的。
4、提供西安市灞桥区机构编制委员会文件及关于事业单位法人变更登记申请书、事业单位法人证书证明新合医院的变更过程，证明《新合医院门面房长期租赁合同》的相对方就是本案原告，新合卫生服务中心是本案适格原告。被告对该组证据的真实性认可，但认为合同是在2003年签订的，该组证据证明原告是在2008年从水流医院变更为新合医院的，故原告的诉讼主体不适格。
被告提供《新合医院门面房长期租赁合同》、《关于修缮医院门诊楼及对医院环境改造的申请报告》。证明原告当时急需资金，约定租期50年并一次性缴纳房租是原告提出的。加盖房屋也是经过原告同意的，从申请报告上可以看出被告长期承租是经过上级部门同意的。原告对合同的真实性无异议，但对申请报告不予认可。认为被告提供的证据正好说明被告认可原告的主体资格，且该申请报告只表明同意了医院的维修意见，并不能证明被告要证明的目的。
本院经审理认定事实如下：2003年新合医院为改善本医院就医环境，欲对其门诊楼进行修缮改造，但缺乏资金，为解决资金问题，向新合镇政府写申请报告拟将医院的部分门面房租金由原来的每年收租改为一次性收清。2003年4月1日，被告侯某某与西安市灞桥区新合医院签订一份《新合医院门面房长期租赁合同》，约定：1、甲方（新合医院）将临街门面房南起第一、二间48㎡（平房）及后院12㎡（空地）租赁给乙方（侯某某）使用，期限为50年（2003年4月1日至2053年4月1日），甲方一次性收取租金40000元（参照六十五中及锻造厂房租），在此期间，乙方拥有该房产的使用权，但所有权始终归甲方所有，乙方在此期间必须保证原房地产的完整性，不得随意拆除改建，不得随意损坏，2053年4月1日后此房使用权甲方收回。2、此房在租赁期间，乙方若要建造第二层（在原平房的基础上），费用由乙方承担，但建造工程应由甲方统一设计施工，建成后交由乙方使用。在此期间甲方不向乙方收取任何费用（建房乙方所投入的资金抵作甲方的地皮费），2053年4月1日后，第二层的所有权和使用权全部归甲方，乙方无条件退出。合同签订后，被告侯某某一次性向新合医院交纳了50年租金共计4万元。当年被告侯某某即在原平房基础上加盖了二层房屋，在12平米空地上建造了平房，一直使用至今。
另查明，2008年水流医院更名为新合医院，2010年3月，新合医院根据西安市灞桥区政府的规定要求更名为灞桥区新合卫生服务中心。
本院认为，新合医院与被告侯某某签订的《新合医院门面房长期租赁合同》虽系双方真实意思表示，但合同中双方关于租赁期限50年的约定违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于租赁期限不得超过20年的规定，因此双方在该合同中约定的超过20年租赁期限的部分应为无效，未超过20年租赁期限的部分为有效。因为合同签订日期为2003年4月1日，故该合同于2023年4月1日到期，在该合同未到期之前，双方均应按照合同约定继续履行。被告侯某某在承租的房屋上加盖二层是双方在合同中约定可以加盖的，而且是在原房屋基础上加盖的，又是二层房屋，属于低层民房，国家对低层民房加盖二层并无必须报有关部门审批的规定，故原告新合卫生服务中心以被告侯某某在原房屋基础上加盖二层未经过审批因而无效的诉称理由，无法律依据，本院不予采信。被告侯某某租赁原告的12平米空地是附属于其所租赁的房屋，该空地并非农用耕地，被告在租赁的院子里建造平房时，原告也知道且也并未阻挡，至今被告已经使用十几年，故原告以被告侯某某租赁空地及建造该平房未经审批因而违法之诉称理由，同样没有法律依据，本院不予采信。原告是本案涉案房屋的产权人，故被告辩称原告不是本案适格原告的辩称理由本院不予采信。被告要求原告退还超过20年租期的租赁费，但未提起反诉，故本案不予审理，双方可另行诉讼解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条的规定，判决如下：
一、驳回原告西安市灞桥区某某卫生服务中心要求确认新合医院与被告侯某某于2003年4月1日签订的《新合医院门面房长期租赁合同》无效的诉讼请求。
二、驳回原告西安市灞桥区某某卫生服务中心要求被告侯某某返还租赁房屋及租赁场地的诉讼请求。
本案案件受理费2240元，原告西安市灞桥区某某卫生服务中心已预交，本院减半收取，由原告西安市灞桥区某某卫生服务中心负担1120元，其余1120元由本院退付给原告西安市灞桥区某某卫生服务中心。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判员 李文萍
二〇一八年三月三十日
书记员 李葆琳