北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）门民初字第3689号
原告（反诉被告）:李根有，男，1964年9月25日出生，汉族，北京市门头沟区妙峰山镇上苇甸村农民。
委托诉讼代理人：李辉（原告之女），1986年9月9日出生，自由职业。
委托诉讼代理人：张翼飞，北京正尊律师事务所律师。
被告（反诉原告）：高桂芬，女，1957年1月30日出生，汉族，无业，住北京市石景山区。
委托诉讼代理人：周恩兴，男，1955年1月10日出生，无业。
委托诉讼代理人：应飞彪，北京市炜衡律师事务所律师。
原告李根有诉被告高桂芬房屋买卖合同纠纷及高桂芬反诉李根有房屋买卖合同纠纷案，本院于2015年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了�理。原告兼反诉被告李根有的委托诉讼代理人李辉、张翼飞，被告兼反诉原告高桂芬的委托诉讼代理人应飞彪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李根有向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告签订的房产转让合同书无效；2.判令被告将位于门头沟区妙峰山镇XX村修理厂后北房五间、东房及院落恢复原状后返还原告；3.同意退还被告50000元房价款；4.同意按照鉴定机构的评估价格补偿被告添附的房屋设施。事实与理由：原告系北京市门头沟区妙峰山镇XX村村民，在该村修理厂后拥有宅基地993平方米以及地上房屋。被告系北京市石景山区城镇居民，2002年9月20日，原告与被告签订《房产转让合同书》，约定原告将上述房屋及院落以50000元价格转让给被告，双方履约。原告后来知晓国家法律不允许将房屋卖给城里人，故提起本诉。
被�（反诉原告）高桂芬答辩并反诉称，不同意原告的诉讼请求，答辩理由为：一、原告起诉的主体不适格，卖房的主体不是原告，而是原告的岳父，亦非向原告腾退房屋。二、2002年原告将涉案房屋转让给被告，其给付原告购房款50000元、购砖款5000元，被告亦对房屋、院落进行了翻建、添附，花费大量费用。同时，被告提出反诉请求：1.判令李根有返还房屋转让款55000元；2.判令李根有给付房屋添附修整费用、信赖利益损失600000元。反诉理由为：签订农村房屋转让合同时，双方对协议的各项内容均无异议，我方后来对房屋进行了翻建、装修，房屋出卖多年后李根有又以违法转让为由主张合同无效，给我方造成极大的利益损失。故请求法院综合考虑双方利益，判令李根有返还房屋转让款，并赔偿因此给我方带来的利益损失。我方主张600000元损失中包括利息损失，即以房屋�让款为本金计收，从2002年9月20日始至实际还款日止。
原告（反诉被告）李根有辩称，不同意对方的反诉请求，并提请法院考虑高桂芬多年占有居住其房屋利益的事实作出裁判。
本院经审理认定事实如下：2002年9月20日，李根有与高桂芬签订房产转让合同书，内容为：李根有（甲方）和高桂芬（乙方）就转让门头沟XX房产一事签订合同，一、甲方将门头沟区XX自建房产一处以五万元的价格转让给乙方；二、甲方转让的房产包括自建北房五间、西房一间及院落；三、甲方负责维持房产的基本现状及清除院子东北角的部分土方；四、在乙方买房后，如遇大队及乡里的有关政策变更等问题，甲方负责解决；五、乙方在合同签订后，先支付三万元房款，其余部分在一年内付清，该房产的所有权归乙方所有；六、如遇国家或其他用途征地所得补偿，归乙方所�，与甲方无关；……。合同签订后，李根有交付房屋，高桂芬辩称给付55000元房价款，并另付5000元砖款，李根有认可50000购房款，但对5000元砖款不予认可。诉讼过程中，李根有述称该房产原为其岳父郭XX所有，于1996年出售给自己，就此申请了郭XX等相关证人出庭作证。高桂芬使用房屋后进行了修缮与添附。经现场勘验，涉诉房屋及院落位于门头沟区妙峰山镇XX村甲100号修理厂后，涉及土地属于XX村集体所有，院内建北房五间、东房两间，东房后建有一厕所，房屋院落内有高桂芬的物品。
经高桂芬申请，本院委托北京市国宏信价格评估有限公司对涉案房屋及院落进行评估，评估价格为102152元。经质证，高桂芬提出异议，认为：一、评估报告出现错误，混淆争议事项与非争议事项；二、漏评院墙、大门；三、评估价格不科学，评估报告未包括地价补偿。鉴定机�复函，内容为：一、价格评估报告的争议内容为当事人购房后加以改装部分，非争议项为原始房屋状况，就此与当事人提出的争议与非争议内涵不一致；二、价格评估报告书是依据现场勘验记录的项目内容为准，不存在漏评情况，若需补充，可申请补充评估；但考虑到该案实际情况及尽量减少当事人的成本前提下，我公司按照本案鉴定报告的相关标准与程序，根据现场实际情况及勘验笔录内容依法对该案院墙、大门价值进行评估，其中院墙造价为2775元、大门为1900元，上述评估鉴定额仅供委托方参考。我公司出具的该案价格评估报告书中第九项第三款明确提出了“本次价格评估标的涉及的宅基地区位补偿价因缺少相关参考补偿标准，故该项内容不列在此次价格评估范围之内，若能提供相关补偿标准，可申请补充价格评估。”三、我公司价格评估人员以《北京市建设工程计价依据-
预算定额（2012）》为依据结合当期的工程造价信息及市场相关价格情况综合做出评估结论。关于院墙、大门为谁所有，李根有称院墙是高桂芬利用院内原属于自己的砖所建，大门亦为院内原有未安装大门，只是由高桂芬安装而已，故不同意进行补偿；高桂芬称院墙用砖是以5000元价格从李根有处购买，大门为自己安装，两者均应补偿。审理中，高桂芬未就支付5000元购砖款提供证据证实。经本院对鉴定报告书中价格评估明细表审核，其中非争议项部分第7-11项亦为高桂芬修缮、添附，对此有双方在本院勘验笔录中签字为证。综上，本院结合双方举证证明情况并参考鉴定机构的价格评估报告及复函，认定高桂芬修缮、添附部分为68135.14元。
本院认为，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让。农村�基地违法转让属违反国家法律强制性规定的行为。买房协议依赖于宅基地使用权的有效转让。高桂芬并非XX村集体成员，其与李根有于2002年9月20日签订的房产转让合同书违反了国家法律关于农村宅基地禁止违法转让的规定，当属无效。李根有要求确认该合同无效的诉讼请求，符合相关规定，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故高桂芬应将购买的涉案房屋及院落返还给李根有；李根有亦应将收取的房款返还给高桂芬，同时就高桂芬修缮、添附部分进行补偿。高桂芬已经对涉案房屋及院落进行了修整、添建，属于对房屋院落的有益添附，且李根有同意折价补偿，故对于李根有对房屋院落恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。关于购房款的具体数额，高桂芬未就5000元的购砖款提供证据证明，故本院对该部分不予支持。关于修缮、添附部分的补偿数额，本院根据查明事实，确定为68135.14元，对于高桂芬超出的反诉请求，因无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：
一、李根有与高桂芬签订的房产转让合同书无效。
二、高桂芬于本判决生效之日起三十日内将位于门头沟区妙峰山镇XX村修理厂后房屋及院落腾空并返还给李根有。
三、李根有于本判决生效之日起三十日内返还高桂芬购房款50000元。
四、李根有于本判决生效之日起三十日内给付高桂芬折价补偿款68135.14元。
五、驳回李根有的其他诉讼请求。
六、驳回高桂芬的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案鉴定费6000元，由李根有负担681元，于本判决生效之日起七日内交纳，由高桂芬负担5319元，已交纳。本诉案件受理费525元，由高桂芬负担，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费5175元，由高桂芬负担3884元，已交纳，由李根有负担1331元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 高立克
二〇一七年一月十二日
书记员 霍桐桐