江苏省�迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏13民终97号
上诉人（原审原告）史硕军。
委托代理人张绍堂，宿迁市宿豫区丁嘴法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）李倩。
委托代理人胡雪峰，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。
上诉人史硕军因与被上诉人李倩房屋买卖合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2015）宿城民初字第1944号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年1月7日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明的事实有：经宿迁市大政房产经纪有限公司介绍，2015年6月21日，史硕军（乙方）与李倩（甲方）签订《宿迁市二手房买卖合同》一份，合同第一条约定“甲方同意出售坐落于宿迁市公园一号小区23幢1603室的房产给�方。房屋面积约为124.78平方及3-016号车位等附属设施。房屋产权证号：14××30。甲方保证此房产一切情况介绍属实，承诺和保证此房产无任何权属或经济纠纷，及房产共有、所有权人同意按该合同约定出售此房产。如因甲方共有人原因导致本合同无法履行，甲方承担违约责任。代理人以买卖方名义签订该合同的，代理人承担该合同的相关责任。乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，自愿购买上述房产。”，第二条约定“甲、乙双方同意上述房产的成交价格为：人民币￥80.8万元整。（大写：零佰捌拾零万捌仟零佰元整）。合同签订之日乙方向甲方支付人民币￥50000元整。（大写：零佰零拾伍万零仟零佰元整）。作为购房定金。（签订合同后，乙方违约，购房定金归甲方所有。甲方违约，在违约之日起三日内将双倍定金返还给乙方）。”，第三条约定“甲、乙双方同意�照第1条方式付房款。1、一次性付款：甲、乙双方约定，乙方于2015年7月6日之前一次性支付甲方房款人民币￥400000元整。（大写：零佰肆拾零万零仟零佰元整、定金冲抵房款）。剩余房款人民币￥408000元整。（大写：零佰肆拾零万捌仟零佰元整）。双方约定于2015年7月18日办理产权证过户当日（之前）一次性付清。”。
2015年6月21日，史硕军向李倩支付定金50000元，李倩出具收款收据一份，载明“兹收到史硕军用于购买坐落于宿迁市公园一号23-1603室的房产购房款人民币￥50000元整。（大写：零佰零拾伍万零仟元整）。双方约定：此房款为购房定金，房价含汽车位3-016号。”。
2015年7月20日，李倩通过EMS形式向史硕军邮寄送达一份通知，通知史硕军于2015年7月30日之前履行双方签订的买卖合同，如逾期不履行则解除合同，同时史硕军所支付的定金将不予�还，后该通知书于2015年7月23日被史硕军拒收而退回。
原审法院另查明：宿迁市公园一号小区23幢1603室房屋因房地产开发商原因现尚不能办理土地使用权证。史硕军因与李倩就解除合同和定金返还协商未果，诉至原审法院，请求依法判令：1.解除史硕军、李倩签订的二手房买卖合同；2.李倩双倍返还定金人民币壹拾万元整；3.李倩承担本案的诉讼费用。
原审法院认为：史硕军要求李倩双倍返还定金100000元的诉讼请求不能成立。根据法律规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。该案中史硕军、李倩之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，双方之间形成合法的买卖合同关系，双方均应按照合同约定履行各自的义务。史硕军主张其在购买涉案房屋时对房屋无法办理土地使用权证的情况并不知情，原审法院认为史硕军的辩解不能成立。首先，根据房屋买卖合同第一条第四款约定“乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，自愿购买上述房产”可以看出史硕军在购买李倩房屋时告对于李倩所出售的房屋应当进行过充分了解，其对于涉案房屋暂不能办理土地使用权证的情况应明知，但仍自愿购买涉案房屋。其次，证人胡某和杨某甲系宿迁大政房产经纪有限公司的工作人员，也是史硕军、李倩双方进行涉案房屋交易的居间人，该两位证人的证言能够证明史硕军在购买涉案房屋时对于涉案房屋暂时无法办理土地使用权证的情况明知。再次，根据原审法院了解的情况，涉案房屋暂无法办理土地使用权证的原因在于房产开发商，能否办理土地使用权证并不是由李倩决定的。而且因涉案房屋已经办理房屋所有权证，此种情形在进行二手房买卖过程中是可以办理房屋所有权过户手续的，对于土地使用权证，买受人在将来具备办理土地使用权证的条件后可以依据二手房买卖合同和房屋所有权证直接将相应的土地使用权证办理在自己名下。综上，李倩并不存在违约行为，其作为守约方于2015年7月20日向史硕军送达通知书的行为符合合同约定和法律规定，对该行为的效力予以确认，该通知书因被史硕军拒收故视为已经送达，故史硕军、李倩在2015年6月21日签订的《宿迁市二手房买卖合同》已经于2015年8月1日解除，史硕军要求李倩双方返还定金100000元，无事实和法律依据，不予支持。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十五条，《中华人民共�国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、史硕军、李倩双方2015年6月21日签订的《宿迁二手房买卖合同》于2015年8月1日解除；二、驳回史硕军的其他诉讼请求。案件受理费11880元，由史硕军负担。
原审法院判决宣判后，史硕军不服，向本院提起上诉，请求撤销原判决并依法改判。其主要上诉理由为：1.原审法院以房屋买卖合同第一条第四款“乙方对甲方出售的房屋已充分了解，自愿购买上述房产”推定上诉人对涉案房屋暂不能办理土地使用权证是明知的，过于草率，事实上上诉人只是对房屋坐落、使用面积和价款的相应了解，并未明确是否取得土地使用权；2.原审中，上诉人提供了证人中介公司杨某乙的证言证实被上诉人故意隐瞒，存在欺骗行为，导致2015年7月6日交款时，与被上诉人因未提供“两证”发生争执，但证人杨某乙出庭作证却做了“一边倒”的陈述，原审法院据此认定上诉人对涉案房屋暂无土地使用权证应当明知，属于偏听偏信；3.根据《城市房地产管理法》规定，未取得土地使用权证书，未依法登记领取权属证书的房屋是不得转让的。
被上诉人李倩答辩称：房屋买卖合同是双方自愿签订，且上诉人对涉案房屋的权属情况是了解的，原审中上诉人提供的证人已经当庭证实；城市房地产管理法没有明确规定未取得土地使用权证书的房产不能转让，涉案房产已经办理房屋所有权证，可以办理过户，被上诉人不存在违约，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持。
二审中，史硕军为支持其上诉请求提供证据：1.电话录音资料，旨在证明2015年7月11日电话中，李倩认可签订合同时未告知史硕军涉案房屋无土地使用权证，后经调解愿意退还2万元的事实；2.出庭证人卢某证�，旨在证明卢某受史硕军委托将定金5万元递到中介公司给李倩，李倩未告知房屋没有土地使用权证。
被上诉人李倩的质证意见为：电话录音不能证实被上诉人隐瞒房屋暂未办理土地使用权证事实，也不能证实被上诉人同意退还2万元就意味着自己要承担违约责任，合同约定付款方式为现金，并未约定办理银行贷款，上诉人在违约后故意与李倩通话以去银行贷款诱使李倩明确是否有两证让李倩承担违约责任，并且该份录音早已存在不应作为二审中新证据使用；对证人卢某递交5万元事实没有异议，但其不是合同相对人，被上诉人并无告知证人房屋权属证书必要。
本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。
根据当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：上诉人史硕军在签订合同时对涉案房屋没有办理土地使用权证书是否明�，以及没有办理土地使用权证书的房屋是否必然导致合同交易目的不能实现；上诉人主张被上诉人存在违约并要求双倍返还定金，有无事实和法律依据。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，史硕军、李倩就涉案房屋转让达成合意，并签订《二手房买卖合同》，史硕军应按照合同约定向李倩付清购房款，李倩则应在收到购房款后协助史硕军办理房屋过户登记。合同履行期间，史硕军以签订合同时不知晓房屋没有办理土地使用权证，无法办理土地使用权过户而终止履行合同，并主张李倩存在违约要求双倍返还定金。本院认为，约定付款期限逾期后，在上诉人未按约定支付房款情况下，李倩以展期为条件向史硕军发送通知，并告知违约后果，要求对方履行合同；史硕军仍未按合同约定履行支付房款义务，应承担违约责任。关于上诉�主张合同签订时不明知涉案房屋没有办理土地使用权证，本院认为，依法登记领取房屋所有权证书的房屋，可以买卖、转让，是否取得土地使用权证，不影响房屋交易，《中华人民共和国城市房地产管理法》也无相关限制交易规定。同时，双方签订的合同载明：“史硕军对李倩所出售的房屋已充分了解，自愿购买上述房产”，也可以看出购买涉案房屋是史硕军真实意思表示，另外，双方合同中对涉案房屋使用也无特别约定，结合付款方式来看，是否取得土地使用权证并不影响双方合同目实现，也不妨害史硕军对房屋的使用。
综上，上诉人史硕军的上诉理由不能成立，其请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维�原判。
二审案件受理费11880元，由上诉人史硕军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马柏华
代理审判员 朱 海
代理审判员 刘海军
二〇一六年三月十五日
书 记 员 张晓青