安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖15民终407号
上诉人（原审被告）：张宝魁，男，1959年9月20日生，汉族，住安徽省霍邱县。
委托诉讼代理人：李甫，安徽英锐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：岳国栋，安徽英锐律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：张杰，男，1975年10月5日生，汉族，住安徽省霍邱县。
委托诉讼代理人：叶贻祥，安徽余浩律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：邓士成，男，1970年8月16日生，汉族，住安徽省霍邱县。
委托诉讼代理人：田永，安徽田永律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：倪龙飞，男，1973年2月9日生，汉族，住安徽省霍邱县。
上诉人张宝魁因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省霍邱县人民法院（2016）皖1522民初1223号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年2月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年3月23日公开开庭进行了审理。上诉人张宝魁及其委托诉讼代理人李甫、岳国栋，被上诉人张杰及其委托诉讼代理人叶贻祥，被上诉人邓士成的委托诉讼代理人田永，被上诉人倪龙飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人张宝魁上诉请求：1、发回重审；2、或查明事实维持《购房合同》效力，改判驳回张杰的诉讼请求；3、若认定《购房合同》无效，则请改判三被上诉人共同返还上诉人所售房产；4、一、二审诉讼费由三被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定本案存在“一房二卖”现象，但一审未能查清谁卖房在先的事实。上诉人对此申请对两份合同进行时间鉴定，但未能采纳。故一审违反法定程序且事实不清，故应当发回重审。2、一审判决认定本案房屋系“小产权房”，缺乏法律和事实依据。3、上诉人对争议房屋具有所有权。4、“一房二卖”中，上诉人为“一手”，邓士成则为“二手”，在后的邓士成和倪龙飞应向张杰承担侵权责任，并腾退房屋。5、无效合同应适用双返原则，一审判决认定合同无效，却未判张杰返还房屋，明显违法。
被上诉人张杰答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。
被上诉人邓士成答辩称：1、张杰起诉要求确认合同无效，证实张宝魁不具有房屋处分权。2、该争议房屋是邓士成个人筹资所建，张宝魁没有任何所有权。3、诉争房屋有两个买卖协议，张杰与张宝魁之间买卖协议无效，邓士成对该房屋拥有所有权，其与倪龙飞签署的协议依法应当受到法律保护。4、张宝魁无法证实其对房屋有所有权，其上诉第一条认为程序违法没有依据。综上请求维持原判。
被上诉人倪龙飞答辩称：张杰购买张宝魁的房子，张杰自己都认为合同无效，说明张宝魁没有房屋处置权，也没有证据证明房屋是张宝魁与邓士成合资所建，房子是邓士成的，合同签订顺序不重要。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审原告张杰向一审法院提出如下诉讼请求：1、确认原、被告签订的购房合同无效，判令被告返还原告的购房款282000元并赔偿原告利息损失（利息从2011年4月30日起算至给付时止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2、判令被告承担本案诉讼费用。
一审法院对双方当事人无争议的事实认定如下：2011年4月30日，原、被告签订了购房合同，原告支付了购房款，邓士成与倪龙飞亦签订了购房合同且倪龙飞实际占有争议房屋。
一审法院对有争议的证据和事实认定如下：
１、本案是否为“小产权房”问题。“小产权房”不是一个法律概念，是社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，是指在农村集体土地上建设的房屋，其产权证不是由国家房管部门颁发，该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土和房管等部门不会给予备案。本案中，邓士成所建房屋系借用城关居民12户联建住宅楼名义，以12户的名义与霍邱县国土资源局签订了国有土地使用出让协议，原计划选址是在玉泉路西侧，因影响卧阳渠生态带整体规划而重新选址，后房屋建在三里村窑五队，邓士成代表12户与三里村窑五队代表人代瑞权签订了征地协议书，使用该村民组土地建房，该房屋所占土地未办理国有土地使用证及预售许可证，也没有合法有效的产权证明。一审法院认为，征地是政府行政行为，当事人自行签订的“征地协议书”因违反法律而无效，邓士成等人所建房屋也不是由12户城关居民使用，而是被邓士成等人对外出售，当事人在诉讼中未能提供任何相关权属证件。种种迹象表明，这些房屋更符合“小产权房”特征，在未能取得合法的土地使用证、预售许可证及产权证的情况下，实际房屋又建在村集体土地上，可以按“小产权房”进行处理。
２、被告张宝魁是否对争议房屋具有所有权。张宝魁称其参与了合伙建房，得到了所争议的房屋。一审法院认为，张宝魁所提供的流水账，仅能证明其前期参与了邓士成等人的建房，不能证明后来如何分配房屋，张宝魁所提供的建房屋分配表，没有制表时间且内容多处涂改，也没有邓士成签名认可，争议房屋亦无合法有效产权证明，不能证明其取得了争议房屋的所有权。
3、争议房屋是否为“一房二卖”。倪龙飞称本案原、被告合同买卖的房屋与邓士成卖给自己的房屋不是同一套房屋，从两份房屋卖合同内容看，房屋均在同一楼层，本案原、被告买卖的是第三套，邓、倪买卖的是第一套，从合同上看不是同一套房，但由于没有相关权属文件对房屋进行定位，双方虽然称呼不同，但对所争议的是同一套房屋并无异议，且该房屋在诉讼时仍由倪龙飞占有，可以认为所争议房屋存在“一房二卖”现象。
一审法院认为，本案的争议焦点是原、被告所签订的房屋买卖合同是否有效。本案中的争议的房屋，价格远低于正常商品房，加之前述理由，应按“小产权房”买卖进行处理。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，……使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同属于无效合同。本案中的“小产权房”买卖行为，违反了法律强制性规定。此外，张宝魁所举证据不能证明其合法取得了所售房屋的所有权，争议房屋权属本身也存在争议，加之购买对象(本案原告)亦不是村集体经济组织的成员，综上，可以认定原、被告双方签订的房屋买卖合同无效，不受法律保护。关于无效合同的处理，合同法规定因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告在购买房屋时，就有义务对房屋的产权问题进行审核，当被告未能提供有效房屋权属证明时，原告仍以较低价格进行购买，可以推定原告是知晓其购买的房屋存在权利瑕疵，其签订合同时具有过错，对合同无效的后果亦应承担责任。
综上所述，原、被告双方签订的合同因违反法律强制性规定而无效，原告诉请确认合同无效，予以支持，其诉请要求被告返还购房款28.2万元，予以支持，但其要求被告赔偿损失的诉请，因原告自身亦有过错，不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，作出如下判决：一、原告张杰与被告张宝魁在2011年4月30日签订的《购房合同》无效；二、被告张宝魁返还给原告张杰购房款282000元，于本判决生效后五日内偿清；三、驳回原告张杰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5530元，由张宝魁负担。
上诉人张宝魁在二审期间提供下列证据：
证据一、（鉴定）申请书及附件，证明：一审时，上诉人向法庭提交了对二份涉及同一套房屋的买卖协议笔迹和手印的形成时间先后进行鉴定，一审法院没有组织鉴定，导致一房二卖的责任未能查清。
证据二、邓士成、张宝魁共同借款建房的部分借条原件，证明：讼争房屋所在的楼房均系张宝魁与邓士成合伙所建，且借款均由张宝魁偿还后，收回原件，可以证明张宝魁是合伙人。
证据三、承诺书一份，证明：1、购房户顾继军所购房屋被邓士成又重复出售，张宝魁和邓士成共同向其作出承诺并赔款4万元；2、讼争房屋所在的整栋楼房均系张宝魁与邓士成合伙所建。
证据四、土地款收据原件，证明：张宝魁、邓士成、邓士昌等共同支付讼争房屋土地款，进一步证实张宝魁、邓士成合伙建房的事实，张宝魁有权对分得房屋进行出售。
被上诉人张杰质证称：无异议。
被上诉人邓士成质证称：证据一不是本案主要问题，上诉人应当提供证据证明其对房屋有所有权。对证据二，第一份2008年2月25日的借款，借款人是邓士成，担保人是张宝魁，张宝魁只是担保人身份。第二份借条借款人是张宝魁，借条“邓士成”签名前方被撕掉一块，邓士成的签名离张宝魁签名很远，该借条是经过裁剪的，上诉人涉嫌伪造证据。2013年4月19日的借条虽然有邓士成的签名，但该款是不是用于建房使用不清。2012年4月12日借条上面注明该款付清，张宝魁不是借款人也不是担保人，且与张宝魁的笔迹不一样，该借条与本案无关联性。至于借条虽然在张宝魁手里但是不能证明钱就是张宝魁付的，以前邓士成找张宝魁帮忙卖房，部分材料在张宝魁手中。该借条与本案无关联性，证明不了上诉人就是合伙人。对证据三，承诺书，张宝魁当时受邓士成委托销售房屋，该承诺书不能看出上诉人有所有权。
被上诉人倪龙飞对此不发表质证意见。
认证：本案的核心在于张杰诉请其与张宝魁签订的《购房合同》无效，而张宝魁是否具有本案房屋的所有权或处分权，亦是本案审查的重点。从本案查明的事实看，本案房屋未能在房产部门登记备案。张宝魁在诉讼中举证，试图证明其与邓士成之间存在合伙建房的事实，但即使该事实存在，张宝魁是否即具有本案房屋的所有权或处分权，依然不能确定。张宝魁亦应当在合伙建房事实成立的基础上，进一步举证证明其作为合伙人可以对本案房屋进行处置。基于以上认识，故对张宝魁二审中的举证，不予评判。
本院二审对于一审认定的无争议的事实予以确认。
另查明：张杰与张宝魁签订的《购房合同》中，除住房一套外，还有车库一间（西第一间车库）和储藏室一间。储藏室被邓士成占用，车库目前仍被张杰占用。张杰在二审中表示，如支持其诉请，其可以将车库返还。
本院认为，张宝魁与张杰签订《购房合同》，将房屋出售给张杰，张宝魁应当保证该房屋的权属无争议。现倪龙飞持有其与邓士成签订的《购房合同》占有了涉案房屋，且张宝魁亦不能提供其对涉案房屋拥有所有权或处分权的相应证据，导致张杰不能入住，亦无法实现其合同目的，故张杰认为其与张宝魁之间签订的《购房合同》无效，并要求返还购房款的诉请，应予支持。张宝魁在不能提供证据证明其对本案房屋拥有所有权或处分权的情况下，所提起的一审法院未能准许其对两份《购房合同》先后时间的鉴定申请，属于程序违法的观点不能成立。同理，本案房屋是否属于小产权房屋以及是否属于“一房二卖”，均需要解决张宝魁是否对本案房屋拥有所有权或处分权的问题。因此，张宝魁的上述上诉理由均不能成立，不予支持。基于此，在没有解决张宝魁是否对本案房屋拥有所有权或处分权的情况下，并结合本案房屋目前被倪龙飞实际占有的事实，张宝魁要求张杰、邓士成、倪龙飞向其返还本案房屋的上诉理由，亦不能成立。当然，张宝魁所持的关于其与邓士成系合伙建房的理由，可以另行解决。至于张杰所占有的车库一间，可以向张宝魁返还，但该车库的最终归属，也应当在张宝魁与邓士成之间是否存在合伙建房纠纷中予以确定。
综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律基本正确，唯对于车库未予处理不当，依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持霍邱县人民法院（2016）皖1522民初1223号民事判决，即“一、原告张杰与被告张宝魁在2011年4月30日签订的《购房合同》无效；二、被告张宝魁返还给原告张杰购房款282000元，于本判决生效后五日内偿清；三、驳回原告张杰其他诉讼请求。”
二、张杰于本判决书送达之日起五日内返还张宝魁车库(楼西第一间)一间。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5530元，二审案件受理费5530元，均由张宝魁负担。
本判决为终审判决。
审判长 何 武
审判员 王 丽
审判员 魏晶晶
二〇一七年四月二十四日
书记员 宋贵杰
附：法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。