浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）绍越执异字第8号
异议人（申请执行人）绍兴市越城区会元小额贷款股份有限公司。
法定代表人陈柏梁。
委托代理人（特别授权代理）唐建刚。
申请执行人韩英。
被执行人陈国芳。
被执行人绍兴雅豪置业有限公司。
法定代表人叶剑飞。
被执行人绍兴县雅豪大酒店有限公司。
法定代表人叶剑飞。
被执行人绍兴县鹏泰纺织品有限公司。
法定代表人陈国芳。
被执行人绍兴县庄雅纺织品有限公司。
法定代表人章利琴。
被执行人绍兴县欣悦经编有限公司。
法定代表人叶敏。
被执行人叶剑飞。
案外人（利害关系人）中国工商银行股份有限公司绍兴支行。
法定代表人俞美霞。
委托代理人（特别授权代理）傅铭。
案外人（租赁权人）绍兴县尚云纺织有限公司。
法定代表人曾华。
委托代理人（特别授权代理）龚式敏。
委托代理人（特别授权代理）钱君娟。
本院在执行（2013）绍越执民字第2687号申请执行人韩英与被执行人陈国芳、绍兴雅豪置业有限公司、绍兴县雅豪大酒店有限公司、绍兴县鹏泰纺织品有限公司、绍兴县庄雅纺织品有限公司、绍兴县欣悦经编有限公司、叶剑飞民间借贷纠纷案件中，拟拍卖绍兴县欣悦经编有限公司财产，并在拍卖公告中认定绍兴县欣悦经编有限公司名下的绍兴县安昌镇前盛陵村的房屋建筑物、土地使用权及变配电设备带租约，另一申请执行人绍兴市越城区会元小额贷款股份有限公司向本院提出异议，认为案外人绍兴县尚云纺织有限公司与绍兴县欣悦经编有限公司就本案争议厂房、土地订立的租赁合同无效，请求本院在拍卖本案争议财产时涤除租赁权。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。
经审查查明，本院在执行（2013）绍越执民字第2687号申请执行人韩英与被执行人陈国芳、绍兴雅豪置业有限公司、绍兴县雅豪大酒店有限公司、绍兴县鹏泰纺织品有限公司、绍兴县庄雅纺织品有限公司、绍兴县欣悦经编有限公司、叶剑飞民间借贷纠纷案件中，拟予拍卖绍兴县欣悦经编有限公司财产，在发布拍卖公告过程中，认定绍兴县欣悦经编有限公司名下的绍兴县安昌镇前盛陵村的房屋建筑物、土地使用权及变配电设备带租约。申请执行人绍兴市越城区会元小额贷款股份有限公司对本院上述执行标的提出了执行异议。
另查明：本案争议财产绍兴县安昌镇前盛陵村的房屋建筑物、土地使用权及变配电设备（建筑面积合计13928.43㎡，房产证号：绍房权证安昌字第01326、013**号，国有土地使用权合计10924㎡，土地证号：绍兴县国用2008第14-236、14-2**号）系被执行人绍兴县欣悦经编有限公司所有。2012年8月15日，被执行人绍兴县欣悦经编有限公司与案外人（利害关系人）中国工商银行股份有限公司绍兴支行签订网贷通循环借款合同2份，合同约定由绍兴县欣悦经编有限公司在中国工商银行股份有限公司绍兴支行处借款1770万元。同时，双方为担保上述债权的实现，于2012年8月15日签订最高额抵押合同1份，保证期间为自2012年8月15日至2014年8月14日，最高额范围为2530万元，抵押物即为本案争议厂房和土地，并于2012年8月15日办理了抵押物登记手续，他项权证号为绍兴县房地产（2012）第1526号。因绍兴县欣悦经编有限公司涉诉而发生重大变故，中国工商银行股份有限公司绍兴支行于2013年3月28日向绍兴县人民法院起诉，该院立案受理后，经调解后双方达成（2013）绍商初字第682号民事调解协议，由绍兴县欣悦经编有限公司归还中国工商银行股份有限公司绍兴支行借款本金1770万元并支付截止2013年3月20日止的利息347390.95元，于2013年7月10日前付清，并承担利息损失和诉讼费用。中国工商银行股份有限公司绍兴支行有权就本案争议厂房和土地在2530万元内享有优先受偿权。
因被告绍兴县欣悦经编有限公司、陈国芳、叶剑飞、绍兴县鹏泰纺织品有限公司、绍兴县庄雅纺织品有限公司、绍兴县雅豪大酒店有限公司向原告绍兴市越城区会元小额贷款股份有限公司借款不还或未承担相应担保责任，原告绍兴市越城区会元小额贷款股份有限公司于2012年10月15日向本院起诉，经本院审理后，于2013年3月29日作出（2012）绍越商初字第2079号民事判决，主要内容：一、被告绍兴县欣悦经编有限公司应归还给原告绍兴市越城区会元小额贷款股份有限公司借款人民币300万元，并支付自2012年9月12日起至2012年10月11日的利息56010元，并支付自2012年10月13日起至本判决确定的履行日止的逾期利息（按中国人民银行公告的同期同类贷款基准利率的四倍计算），于本判决生效后三十日内履行；二、被告陈国芳、叶剑飞、绍兴县鹏泰纺织品有限公司、绍兴县庄雅纺织品有限公司、绍兴县雅豪大酒店有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告绍兴市越城区会元小额贷款股份有限公司其他的诉讼请求。案件受理费31760元，财产保全费5000元，公告费350元，共计人民币37110元，由原告负担110元，六被告共同负担37000元。判决生效后，各被告均未能自动履行，绍兴市越城区会元小额贷款股份有限公司于2013年8月29日向本院申请强制执行。
又因被告陈国芳、绍兴县雅豪大酒店有限公司、绍兴县鹏泰纺织品有限公司、叶剑飞向原告韩英借款不还，绍兴县欣悦经编有限公司等未承担相应担保责任，原告韩英于2012年9月11日向本院起诉，经本院调解后，各方自愿达成（2012）绍越商初字第1871号民事调解协议：一、被告陈国芳、绍兴雅豪置业有限公司应共同归还给原告韩英借款1000万元，利息766791元，合计10766791元。此款于2012年10月10日之前支付400万元，2012年11月1日之前支付300万元，余款3766791元于2012年12月1日之前支付；二、被告绍兴县雅豪大酒店有限公司、绍兴县鹏泰纺织品有限公司、绍兴县庄雅纺织品有限公司、绍兴县欣悦经编有限公司、叶剑飞对上述第一项内容承担连带清偿责任。三、被告陈国芳、绍兴雅豪置业有限公司、绍兴县雅豪大酒店有限公司、绍兴县鹏泰纺织品有限公司、绍兴县庄雅纺织品有限公司、绍兴县欣悦经编有限公司、叶剑飞如有一期逾期未付的，韩英有权就剩余未归还的款项一并全部提前申请法院强制执行，并由陈国芳、绍兴雅豪置业有限公司、绍兴县雅豪大酒店有限公司、绍兴县鹏泰纺织品有限公司、绍兴县庄雅纺织品有限公司、绍兴县欣悦经编有限公司、叶剑飞按同期银行贷款利率（年利率6.56%）的四倍支付逾期付款的违约金。案件受理费83681元，减半收取41840.5元，由陈国芳、绍兴雅豪置业有限公司、绍兴县雅豪大酒店有限公司、绍兴县鹏泰纺织品有限公司、绍兴县庄雅纺织品有限公司、绍兴县欣悦经编有限公司、叶剑飞承担，在履行上述第一期款项时一并付清。调解协议生效后，各被告均未能自动履行，韩英于2012年10月11日向本院申请强制执行，本院以（2013）绍越执民字第2687号立案受理后，对本案争议房屋依法进行了评估并拟予拍卖，认定了本案争议土地、厂房带有租赁合同，异议人（申请执行人）绍兴市越城区会元小额贷款股份有限公司则提出执行异议。
同时查明：案外人绍兴县尚云纺织有限公司于2012年10月10日经绍兴县工商行政管理局登记成立。2012年10月10日，绍兴县欣悦经编有限公司与案外人绍兴县尚云纺织有限公司签订工业厂房租赁合同1份，双方约定：绍兴县欣悦经编有限公司自2012年10月10日起将位于绍兴县安昌镇前盛陵村，地号：安昌-I09001，建筑面积9550.75平方米（1幢：3005.86平方米和2幢：6544.89平方米）及地号为：安昌-I09001，3幢4377.68平方米，共计租赁建筑面积13928.43平方米（实为房产证号：绍房权证安昌字第01326、01327号项下的厂房）出租给绍兴县尚云纺织有限公司，厂房附属房及厂区内道路、绿化、围墙、管线、附属设施等均属于出租范围。租赁期限自2012年10月10日起至2022年10月9日止，租赁期限10年。房屋租金每日每平方米建筑面积为人民币0.3682元，月租金153846元，年租金为1846154元。租赁期内租金不变，合同保证金为一个月租金，租金一年一付，应预付一年即1846154元，此后于每年10月30日前一次性支付。双方还约定了其他事项。2012年10月20日，双方又签订“工业厂房租赁合同之补充合同”1份，合同签订后，租赁范围变更为“绍兴县安昌镇前盛陵村，地号：安昌-I09001，建筑面积9550.75平方米（1幢：3005.86平方米和2幢：6544.89平方米）及地号为：安昌-I09001，3幢4377.68平方米，共计租赁建筑面积13928.43平方米及出租方自行搭建的厂房附属房约5660平方米及厂区内道路、绿化、围墙、管线、现有的办公用品（含家具、电脑）、厨房设备及其它一切附属设备设施等均属于出租范围。”租赁期限变更为自2012年11月1日起至2032年10月30日止，租赁期限20年。房屋租金双方约定每5年租金为500万元人民币，承租方需一次性支付。出租方同意首次支付的500万元由承租方于2012年10月份汇给出租方购置设备款的800万元中直接扣除。租赁期内租金不变，如遇租金市场价发生大幅度变动时，双方另行协商决定。由于是5年一次性支付租金，出租方同意以承租方或承租方实际控制人郑瑞霞的名义，帮其支付出租方厂房及土地在工商银行绍兴县支行贷款的3个月利息作为租金保证金（约30多万元）。双方确认往后一次性支付的每5年租金支付日期，都在前5年租期到期日之前支付给出租方。双方并约定协议生效后，原出租方出租给其它单位和个人的部分厂房租金收入均归承租方所有（出租方已收取的除外）。双方还对其他事项作了相应变动。案外人绍兴县尚云纺织有限公司现已入驻本案争议厂房并进行生产。2012年10月11日，案外人绍兴县尚云纺织有限公司汇付给绍兴县欣悦经编有限公司人民币800万元，绍兴县欣悦经编有限公司于2012年10月23日开具给案外人绍兴县尚云纺织有限公司收款收据2份，其中1份载明“收厂房租金”500万元，另1份载明“收设备租金”300万元。另绍兴县欣悦经编有限公司于2012年12月27日开具给案外人绍兴县尚云纺织有限公司收款收据2份，其中1份载明“收厂房租赁保证金（20）年”350007.76元，另1份载明“收设备租赁保证金（6年）”131200元。
以上事实，由案外人绍兴县尚云纺织有限公司向本院提供的工业厂房租赁合同和“工业厂房租赁合同之补充合同”复印件各1份，汇款凭证复印件2份，收款收据复印件4份，争议厂房房产权证、土地证复印件各1组，房屋、土地他项权证复印件1份，本院（2012）绍越商初字第2079号民事判决书、（2012）绍越商初字第1871号民事调解书各1份，绍兴县人民法院（2013）绍商初字第682号民事调解书1份，（2013）绍越执民字第2687号执行案件拍卖公告复印件1份，各方当事人当庭陈述等证据所证明。
本院认为，本院（2013）绍越执民字第2687号执行案件处置的绍兴县安昌镇前盛陵村的厂房、土地使用权及变配电设备，系被执行人绍兴县欣悦经编有限公司合法拥有的财产。案外人绍兴县尚云纺织有限公司与被执行人绍兴县欣悦经编有限公司关于该房屋的租赁合同及此后的补充合同，双方主体适格，权利义务明确，应认定合法有效。但案外人绍兴县尚云纺织有限公司与被执行人绍兴县欣悦经编有限公司签订合同的时间是2012年10月10日，支付租赁费是在2012年10月11日，虽已入驻争议厂房，但绍兴县欣悦经编有限公司与中国工商银行股份有限公司绍兴支行办理抵押登记手续时间为2012年8月15日，已办理他项权证，且案外人绍兴县尚云纺织有限公司成立于2012年10月10日，在双方的租赁合同中已载明绍兴县欣悦经编有限公司已将争议厂房、土地抵押给中国工商银行股份有限公司绍兴支行，故本案争议房屋抵押在前，租赁在后，案外人绍兴县尚云纺织有限公司在签订租赁合同时已明知该厂房、土地已被抵押，故其与被执行人绍兴县欣悦经编有限公司关于本案争议厂房、土地的租赁合同不应妨碍抵押权的实现。对本案争议厂房、土地提前支付的房屋租金不能返还及不能延续或延长租赁期限的违约责任，案外人绍兴县尚云纺织有限公司可与被执行人绍兴县欣悦经编有限公司另行解决。至于案外人绍兴县尚云纺织有限公司的委托代理人龚式敏与绍兴县欣悦经编有限公司签订的厂房、设备租赁合同与反担保协议，与本案无直接关系，龚式敏亦未占有本案争议厂房和土地，本院不予一并审查。异议人（申请执行人）绍兴市越城区会元小额贷款股份有限公司据此提出的执行异议，部分理由成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：
一、异议人（申请执行人）绍兴市越城区会元小额贷款股份有限公司的部分执行异议请求部分成立，案外人绍兴县尚云纺织有限公司与被执行人绍兴县欣悦经编有限公司关于绍兴县安昌镇前盛陵村的房屋建筑物、土地使用权及变配电设备（建筑面积合计13928.43㎡，房产证号：绍房权证安昌字第01326、013**号，国有土地使用权合计10924㎡，土地证号：绍兴县国用2008第14-236、14-2**号）的租赁合同合法有效，但不应妨碍抵押权实现，即在本院裁定拍卖后应自动腾退出本案争议厂房和土地（案外人绍兴县尚云纺织有限公司参拍并买受的除外，并可给予案外人绍兴县尚云纺织有限公司在本院拍卖时享有行使优先购买权的权利）。
二、驳回异议人（申请执行人）绍兴市越城区会元小额贷款股份有限公司认为租赁合同全部无效等其他执行异议请求。
如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 周仕勇
人民陪审员 王 彦
人民陪审员 鲁根森
二〇一四年三月二十四日
书 记 员 王文亮