广西壮族自治区灌阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0327民初451号
原告：唐运春，女，1979年3月19日出生，汉族，个体营运，住广西壮族自治区灌阳县。
委托诉讼代理人：蒋才雄，灌阳县法律援助中心法律工作者。
被告：周景贵，男，1953年12月17日出生，汉族，个体工商户，住广西壮族自治区灌阳县。
委托诉讼代理人：吕荣财，灌阳县法律事务中心法律工作者。
原告唐运春与被告周景贵确认合同无效纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。前列当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《购房协议书》无效；2、判令被告将收取的购房款325000元返还原告，原告将房屋一套及车库一个退还被告；3、判令被告赔偿原告房屋装修费19209元、购房款利息等损失5万元。事实及理由：被告在，2014年12月11日，该楼房尚在修建中，双方签订《购房协议书》，约定由原告购买被告所建房屋7楼住房一套及一楼车库一个，住房单价每平方2300元，车库每平方6000元等。原告先后8次共付款
325000元，并于2015年5月取得房屋钥匙，随后原告投资
19209元对房屋进行了装修。此后，原告发现房屋不仅存在房顶渗水等质量问题，而且该房还是违法建筑办不了房产证。原告认为，被告违章建房出卖从中牟利的行为系违法行为，其与原告订立的《购房协议书》无效。请求法院支持原告的诉讼请求。
被告答辩称，一、《购房协议书》真实有效。双方于2014年12月11日签订的《购房协议书》，是双方真实意思表示，且合同本身没有违法。原告与被告及另外4人系合伙建房，分别于2013年10月2日签订了《合伙建房协议》，同年11月2日，全体合伙人向建�主管部门提交了修建7层楼房的申请。2014年5月29日，灌阳县住建局下发《工程规划许可通知单》，同年12月11日原告与被告签订购房协议。可见，原告明知是违法建筑还与被告签订《购房协议书》，被告不存在欺诈行为。现住建部门也无强制拆除超层建筑的意向，给予一定的经济处罚后是可以办理房产证的。故，协议有效。二、按合同约定，本案情形不符合退房退款条件。1、合同约定的退房退款条件是“不能解决交接和出资之后五个月没办好国有土地使用证手续”，本案没有该情形；2、原告已接管并对房屋进行了装修；3、原告提出的房屋质量问题超过了合同约定的一年期限。三、违法建筑是原、被告双方及其他合伙建房人的共同责任。综上，请求法院驳回原告的诉求。
经审理查明：
2013年七八月，被告从他人手中受让灌阳镇兴灌路13号国有土地一宗，面积128㎡，未将土地使用权过户登记至其名下。同年10月，被告分别与原告唐运春等5人签订《合伙建房协议书》，约定由原告等人出资给被告在前述土地上修建7层住房一栋，出资额按各人所选住房楼层的不同，单价每平方2300-2500余元不等，车库每平方6000元，等等。
2013年11月，以原告等5人为申请人，向灌阳县住建局提交《合伙建房申请报告》，申请修建7层住宅一栋，并委托被告代办土地过户、准建手续等一任手续及相关证件。同年12月，原告等人取得国有土地使用权证。2014年5月29日，灌阳县住建局为原告等5人核发《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，批准用地面积128㎡、建设规模五层、总建筑面积725㎡。对上述“两证”的批准内容及准建规模，被告没有告知原告等人。尔后，被告下脚建房，于当年11月左右建成7层住宅一栋，总建筑面积1031㎡，超出准建楼层二层，超面积307㎡。
2014年12月11日，被告与原告签订《购房协议书》，约定由原告购买被告修建的住宅7楼住房一套，每平方2300元，车库一个，每平方6000元，其余内容与《合伙建房协议书》内容一致。自2013年10月2日起至2015年9月17日止，原告先后8次共付给被告购房款325000元（其中：2013年10月2日付2000元、11月3日付8000元、11月17日付10万元，2014年4月4日付4万元、7月9日付6万元、10月7日付2万元，2015年2月12日付9万元、9月17日付5000元）。该房于2015年5月交付原告。2016年8月至2017年7月，原告陆续对车库及住房实施了地面平整硬化、安装电动卷闸门、防盗门及水电安装等装修工程，共支出装�费用19209元。双方因住房楼顶渗水等房屋质量问题及违规建设无法办理房产证产生纠纷诉至本院。经本院多次调解未能达成协议。
上述事实，有《合伙建房协议书》、《购房协议书》、建房申请报告及委托书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程规划许可通知单、建设工程规划验收答复意见、收款收据及银行转账回单、装修材料单据及证人证言、庭审笔录等证据证实。
本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条的规定，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为；没有依法登记取得房地产权属证书的，不得转让。涉案房屋买卖，实质上是被告利用原告的资金盖房再卖给原告。此种行为，不论是单纯的房屋买卖，还是某种房地产开发模式，均不符合现行法律规定。从开发模式看，被告未取得法律规定的相应房地产开发资格和预售资格，房未建成时，不得出售；从单纯的房屋买卖看，卖房人必须建成房屋并取得房产证后才能出售转让；且被告出售给原告的房屋属超规划建设的建筑物。故，依照《中华人民共和国合同法》（下称“合同法”）第五十二条的规定，应当确认涉案购房合同无效。又依《合同法》第五十八条的规定，合同被确认无效后，双方应当退房退款。原告对房屋进行了部分装修，拆除有可能对房屋造成损害，亦不利于双方利益最大化，故，宜由被告折价补偿原告。对补偿金额，被告认可原告提出的装修费用，故，由被告按原告所诉装修金额予以补偿。对于原告提出的资金占用利息损失给付问题，本院认为，依无效合同的处理规则，无效合同的双方当事人，均不得因合同无效而获益。被告建房无论从何处获取资金，无疑是需要支付利息代价的。原告交付的大额资金已有数年，其诉求的利息总额尚不足银行同期贷款分段计算的基准利息，要求并不过份，远低于银行实际执行的贷款利息水平。本院若否定其利息请求，将使对方当事人因合同无效而获益，有违法律规定的精神。故，原告的利息请求，应予支持。
综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（一）项、第（六）项和《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：
一、原告唐运春与被告周景贵签订的《购房协议书》无效；
二、由被告周景贵返还原告唐运春购房款325000元；
三、由被告周景贵给付原告唐运春购房款占用期间的资金占用费5万元；
四、由被告周景贵折价补偿原告唐运春房屋及车库装修费用19209元；
五、由原告唐运春将灌阳镇兴灌路13号住宅楼七楼住房一套、一楼车库一个返还被告周景贵。
案件受理费7213元，依法减半收取3606元，由原告负担606元，被告负担3000元（原告已预交7213元，被告应负担的3000元，由其在履行本案生效判决时一并给付原告；多出的3607元，由本院退回原告）。
上述义务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕。逾期履行的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行�间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费7213元[收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林市高新支行]。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 黄新陵
二〇一七年十月十八日
代书记员 戴 枫