北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终11377号
上诉人（原审原告、反诉被告）:李革，男，1966年6月29日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：魏迪，北京市京都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张国东，北京昂晟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：闫江毓，男，1979年6月20日出生，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：张杰，女，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：李进，北京市明仁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：王翼瑶，女，该公司职员。
原审第三人：宿奇，女，1970年5月12日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：宿宝立，女，住北京市朝阳区。
李革与闫江毓、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）及宿奇房屋买卖合同纠纷一案，一审法院审理后于2016年12月26日作出（2016）京0101民初7837号判决书。李革不服向本院提起�诉，本院审理后于2017年3月30日作出民事裁定书，撤销原判，发回重审。现一审法院审理完毕，于2017年9月28日做出（2017）京0101民初10841号民事判决，李革不服向本院提起上诉。本院于2017年11月10日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
李革上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判支持我的全部诉讼请求。事实和理由：房屋买卖合同及补充协议约定的首付款到期后，我并未同意延期交付首付款及继续履行合同。合同约定的办理权属转移登记的时间是2016年2月29日，而支付首付款的时间为办理权属转移登记前三个工作日即2016年2月26日，该时间不随过户时间变更而变更。贷款资料中显示的首付款金额与实际并不相符，而闫江毓至今未足额支付首付款并明确表示剩余款项不再支付。双方于2015年12月31日办理网签后�具备了办理贷款面签的条件，而闫江毓怠于履行合同义务，致使房屋于2016年2月初才完成评估，后又因其自身原因前后两次办理贷款。链家公司收取闫江毓的中介费，与其有利害关系，一审法院采信该公司陈述即认定我未取得解除权明显错误。闫江毓恶意拖延且没有必要的履行能力，我已经依据合同约定取得解除权。一审法院没有就发回重申裁定中载明的事项予以查实。综上，法院不能因我的善意守约行为而让我承担对方违约的后果。
闫江毓辩称，首付款的支付以房屋具备权属转移登记和确定首付款金额为条件，上述条件均需待银行批贷后满足，并需李革配合办理资金监管手续。2016年2月28日，三方就继续履行合同达成一致意见，李革同意我顺延支付首付款。我一直积极履行合同，而李革在房价上涨的情况下，心理失衡拖延履行合同。我购买的是学区房屋，户口价值极大，因为李革提出户口暂时不能迁出，为了尽快履行合同我也表示了同意，并提出扣留一定金额的房款作为户口迁出的保证金，李革也是同意的，后李革不仅未积极迁出户口还私自迁入其他孩子的户口，故我在向其支付购房款时扣留13万元也是合情合理的，如法院认为需要，我随时可以支付该款项。李革已经交付房屋，我也进行了装修，作为我一家四代的唯一住房实际居住使用。另，鉴于银行批贷函已经到期，我已经准备好了剩余的全部购房款，随时可以支付，无需李革再行配合办理贷款。
链家公司提交书面意见表示同意一审判决。
宿奇述称，我同意李革的意见。
李革向一审法院起诉请求：1、确认我与闫江毓之间所签订�《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议于2016年3月25日解除；2、判令闫江毓向我支付违约金97万元。
闫江毓反诉请求：1、确认李革于2016年3月25日解除《北京市存量房屋买卖合同》的行为无效；2、判令李革赔偿我违约金97万元。
一审法院认定事实：位于北京市东城区某某胡同甲11号楼1单元102号房屋（建筑面积80.48平方米）系李革与宿奇的夫妻共同财产。2015年9月20日，李革作为出卖人与买受人闫江毓就涉诉房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》。约定涉诉房屋的规划用途为住宅，该房屋性质为已购公有住房。经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为329万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价156万元。买受人采取下列方式付款，具体付款方式和期限的约定见补充协议：买受�向出卖人支付定金5万元，定金支付方式为直接支付给出卖人。剩余购房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。关于贷款，双方约定买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为230万元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准），双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要发生的各项费用。出卖人在办理完毕涉诉房屋所有权转移登记手续后，于5个工作日内将该房屋交付给买受人。买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出�人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。当事人双方同意，自本合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同日，李革（甲方）与闫江毓（乙方）、链家公司（丙方）签订《补充协议》及《居间服务合同》。其中，《补充协议》约定，涉诉房屋的房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计为人民币485万元，此价格为甲方净得价，不含税。乙方于2015年9月20日向甲方支付定金人民币5万元整，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。乙方于甲乙双方办理房屋权属转移登记前3个工作日，将第一笔首付款人民币247万元整以非建委资金监管的方式支付甲方。甲乙双方应于丙方收到银行评估报告后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意�在2016年2月29日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方应于过户后5个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币3万元整作为物业交割保证金。该保证金于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款20%的金额向乙方支付违约金。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款20%向甲方支付违约金。此后，李革、闫江毓，及北京中融信担保有限公司签订《房屋交易保障服务合同》。宿奇出具《配偶同意出售证明》。
上述协议签订后，闫江毓于2015年9月20日向李革支付定金5万元。2015年9月30日至2015年10月9日，闫江毓向链家公司支付居间代理费106700元。2015年9月30日，闫江毓向北京中融信担保有限公司支付保障服务费14550元及代收评估费600元。2015年12月28日，李革就涉诉房屋取得《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》。2015年12月31日，李革与闫江毓办理涉诉房屋网签登记手续。2016年2月28日，李革与闫江毓前往银行�理面签手续，并于同日签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（即网签合同），该合同载明涉诉房屋成交价格为429万元，贷款金额300万元。后因贷款年限问题未办理成功。2016年3月4日，闫江毓赴中国建设银行北京东四支行办理面签手续。2016年3月8日，李革亦赴该支行办理面签手续。2016年3月14日，闫江毓获得中国建设银行北京东四支行的贷款批贷函，获批的贷款金额为250万元，借款年限为30年，批贷函的有效期至2016年6月14日止。2016年3月中旬，链家公司通知双方于2016年3月16日缴纳税费，李革未到场。2016年3月22日，闫江毓向李革收取定金账户汇款217万元。2016年3月24日，链家公司向李革发出书面《催告函》，要求李革于2016年3月26日12:00前办理涉诉房屋的缴税手续及房屋转移登记手续。2016年3月25日，闫江毓向法院提起诉讼，要求李革继续履行涉诉合同及《补充协议�。同日，李革向闫江毓及链家公司发出书面《解除房屋买卖合同函》。该解除函内容为：“……（2）鉴于截至2016年2月29日，由于闫江毓的原因造成尚未办理或履行购房人资格核验、购房贷款审批、首付款支付、房屋契税缴纳、房屋过户登记和剩余购房款支付等手续或义务，闫江毓已经严重违反了涉诉合同和《补充协议》的约定；（3）截至2016年3月21日，由于闫江毓的原因造成尚未办理或者履行首付款支付、房屋过户税费缴纳、房屋过户登记等和剩余购房款支付手续或义务，已经严重违反涉诉合同及《补充协议》的约定；（4）发函人要求闫江毓承担违约责任，但始终未能得到答复；（5）2016年3月22日，闫江毓擅自在未解决违约责任承担问题情况下向发函人支付部分首付款；（6）2016年3月22日，发函人获知并确认收函人已将《买卖合同》涉及的房产擅自出租并收取租金，且未经发函人许可。综上，就上述事实发函人作出如下通知：（1）依据《补充协议》第4条第3款的约定，发函人自本函件发出之日起依约解除《买卖合同》；（2）请闫江毓在收到本函件之后7日内，向发函人支付违约金97万元；（3）请闫江毓在收到本函件之日起7日内，配合发函人办理房屋网签撤销手续。”同日，闫江毓对上述解除函进行了签收。
闫江毓提出李革于2016年3月8日配合办理银行面签手续，应视为李革以行动表明继续履行合同。对此，李革认为合同解除权只有在满足合同解除条件时才能行使。因此，李革实际于2016年3月13日起才开始拥有合同的解除权。2016年3月8日李革配合闫江毓办理面签手续系李革守约的表现，不能视为其自愿继续履行合同。
就2015年12月28日《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》是否存在过期失效问题，一审法院询问了在京中央和国家机关住房交易办公室，该处工作人员答复称《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》一经作出，永久有效，不存在失效问题。
经法院释明，闫江毓表示本案中不对涉诉房屋装修进行评估，亦不要求李革返还已支付购房款，坚持要求继续履行合同。
应闫江毓申请，法院到银行调取了闫江毓第二次申请办理贷款的相关材料。根据材料显示，2016年3月8日，李革、闫江毓办理了贷款的面签手续。面签记录表载明，李革、宿奇均明确自愿同意将涉诉房屋出售给闫江毓。同时，双方交易房产价格为429万元，李革确认已收取闫江毓交付的首付款179万，并同意将贷款发放至李革名下的账户内。根据贷款申请审批表显示，闫江毓申请贷款金额为250万元。就上述情况，李革表示并不清楚闫江毓申请贷款金额，李革只是为了配合闫江毓办理贷款才签了字，即使贷款金额变动，首付款也不应变动。
一审法院审理认为：依法订立的合同受法律保护。本案中，李革、闫江毓签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格遵守。在合同履行过程中，李革行使约定解除权，书面通知闫江毓解除上述合同。闫江毓则认为其并不存在违约行为，李革无权行使约定解除权。根据约定，在闫江毓逾期履行《补充协议》第二条约定义务超过15日时，李革有权解除合同。而《补充协议》第二条约定的主要义务为1、闫江毓应于办理房屋权属登记前3个工作日支付第一笔首付款247万元；2、李革、闫江毓应于链家公司收到银行评估报告后2个工作日内共同申请办理贷款手续；3、2016年2月29日前，李革、闫江毓共同办理产权过户登记手续。李革主张闫江毓逾期履行上述义务超过15日，特别是闫江毓未按约定于2016年2月29日前3个工作日支付首付款，故在15日期间届满后，李革书面通知闫江毓解除买卖合同。根据现已查明的事实，涉诉房屋的网签手续系2015年12月31日办理，而第一次贷款面签手续系2016年2月28日办理，由于贷款审批需要时间，故过户手续不可能于合同约定的2016年2月29日办理。根据链家公司陈述，此情形并非闫江毓恶意迟延履行合同所导致，李革配偶时间存在冲突，亦是未能及时办理贷款手续的原因之一，故李革并未因此取得合同解除权。
关于首付款支付问题，需要确定首付款数额及付款时间。依据合同约�，涉诉房屋交易总价为485万，其中定金5万元，拟贷款金额230万元，物业交割保证金3万元，故合同中约定的首付款金额为247万元。同时，支付首付款的时间为过户手续办理前3个工作日。根据交易惯例，房屋买卖交易流程为首先办理网签手续，然后申请办理贷款，贷款金额确定并获得批贷函后，买卖双方才能办理缴税、过户等手续。2016年2月28日，李革、闫江毓办理了第一次贷款面签手续，并于当日在网签合同打印件上签名。根据该份网签合同约定，申请贷款金额为300万元，如果该贷款金额获得批准，那么首付款金额势必会调整。李革虽称其对贷款金额并不清楚，并提出首付款金额不会因贷款金额调整而调整，但此意见明显不合常理，故法院不予采纳。李革自愿配合闫江毓申请办理300万元贷款，表明李革同意调整首付款数额，否则购房款总额势必会增加。而由于该笔�款尚未得到审批，故首付款数额是否应予以调整以及调整后的具体金额等问题均未确定。同时，由于贷款尚未得到审批，故合同约定的2016年2月29日无法办理过户手续，而此时李革、闫江毓均未提出解除合同，而是继续办理履行合同的相关手续，此情形应视为双方对过户时间进行了变更，具体过户时间需双方协商后确定。过户时间变更，导致首付款的付款时间相应随之变更。在首付款金额未定、过户时间未定的情况下，闫江毓未支付首付款的行为并未构成违约，李革并未因此取得合同解除权。
应当指出的是，李革认为合同解除权只有在满足合同解除条件时才能行使。因此，李革于2016年3月13日起才开始拥有合同的解除权。李革在2016年3月8日配合闫江毓办理面签手续系李革守约的表现，不能视为其自愿继续履行合同。就此问题，根据�院于重审过程中调取的面签记录表显示，在协助闫江毓办理第二次贷款手续时，李革、宿奇均自愿同意将涉诉房屋出售给闫江毓。同时，李革确认已收取闫江毓交付的首付款179万，并同意将贷款发放至李革名下的账户内。上述情形表明李革对于闫江毓未支付购房款不持异议。同时，在2016年3月14日取得批贷函后，闫江毓立即与李革联系办理首付款支付手续事宜，李革不配合办理资金监管手续，随后便提出解除合同，此行为显系不妥，故李革的相关意见，法院不予采纳。
结合上述情况，李革主张闫江毓构成根本违约，理由不成立，其无权行使约定解除权并要求闫江毓支付根本违约的违约金。因闫江毓的履约行为不构成根本违约，涉诉合同约定的解除权尚未成就，故闫江毓要求确认李革于2016年3月25日解除涉诉合同的行为无效的主张，法院予以支持。因合同继续履行，故闫江毓无权要求李革支付根本违约的违约金，其该项反诉请求，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条之规定，判决：一、确认李革于二○一六年三月二十五日解除《北京市存量房屋买卖合同》的行为无效；二、驳回李革的全部诉讼请求；三、驳回闫江毓的其他反诉请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明相关事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点有二，其一为首付款的支付期限及闫江毓是否逾期付款，其二为李革是否依据合同约定享有解除权。
关于焦点一，首付款的支付期限及闫江毓是否逾期付款问题。李革与闫江毓签订的补充协议约定：“乙方于甲乙双方办理房屋权属转移登记前3个工作日，将第一笔首付款人民币247万元整以非建委资金监管的方式支付甲方”。“甲乙双方同意，在2016年2月29日前，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。”上述合同意思表示明确，房屋权属转移登记前3个工作日为首付款的支付期限，该期限的确定以“房屋权属转移登记”时间的确定为前提，而2016年2月29日为双方约定的房屋所有权转移登记期限，并非确定的所有权转移登记日，故李革主张2016年2月26日为支付首付款的日期与上述约定不符，本院不予确认。作为买卖房屋的双方当事人，并经过专业的居间公司提供居间服务，双方对选择贷款购房的交易流程应是了解的，对双方必须先行办理网签，再行办理贷款面签，在银行出具批贷文件后办理权属转移登记的�程应是明知的，故在银行没有出具批贷文件前，闫江毓需自行向李革支付的款项尚不明确，办理房屋权属转移登记的时间亦难以确定。据此，本院认定闫江毓不存在逾期支付首付款的情形。
关于焦点二，李革是否依据合同约定享有解除权。根据已经查明的事实，可以认定李革、闫江毓确未依照补充协议约定的2016年2月29日前办理房屋权属转移登记，但闫江毓自始有继续履行合同的意愿，李革亦在该期限届满后配合闫江毓办理贷款手续，此行为系对顺延权属转移登记日的认可，另结合闫江毓并不存在逾期支付首付款的违约行为，本院认定李革主张按照《补充协议》第四条第三款约定享有解除权一节，没有事实依据。
另，涉诉房屋是否交付的问题与本案争议的解除权问题没有关联性，本院对此不予�查处理；闫江毓扣留部分购房款未予支付的行为不构成根本违约，该问题可在另案中一并解决，本院在此亦不予处理；贷款资料中载明的房屋价值与付款金额不影响买卖合同的解除和履行，本院对此亦不予审查处理。
综上所述，李革的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费45600元，由李革负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 刘丽杰
审判员 陈 妍
审判员 王艳芳
二〇一七年十一月二十八日
书记员 张邵青