浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第3372号上诉人（原审被告）：朱艳，女，1987年1月16日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。委托代理人：唐文斌、吴梁，北京大成（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张定飞，男，1946年8月22日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。被上诉人（原审原告）：傅福珠，女，1945年5月18日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。二被上诉人共同委托代理人：汪建海、徐天舒，浙江汉鼎律师事务所律师。上诉人朱艳因与被上诉人张定飞、傅福珠房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2015）杭余民初字第1762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，2014年12月10日，张定飞、傅福珠与朱艳在杭州美地房地产代理有限公司（以下简称美地公司）的居间服务下，两原告向被告购买位于杭州市下城区的房屋，并签订了《杭州市房屋转让合同》。合同约定：房屋面积为89.92平方米；转让价格为1250000元；朱艳须于2014年12月12日前支付首期款人民币375000元至双方约定的银行第三方监管账户，余款朱艳申请银行贷款，须于2014年12月12日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准……；朱艳逾期付款超过5天，张定飞、傅福珠有权要求朱艳支付违约金共计200000元，合同终止，朱艳将房屋退还给张定飞、傅福珠，张定飞、傅福珠实际经济损失与违约金不符时，差额部分由朱艳据实赔偿。双方还就其他事项进行了约定。张定飞、傅福珠与朱艳另签订《房屋转让补充合同》一份，约定房屋实际转让价格为1500000元，其中房屋转让款为1250000元，房屋补偿款为250000元，补偿款在双方身份核对当天由朱艳一次性支付给张定飞、傅福珠；如2014年12月31日按揭审批未通过，朱艳需改为一次性付款；本合同与《杭州市房屋转让合同》具有同等效力，发生冲突时，以本合同为准。双方还就其他事项进行了约定。2014年12月12日，朱艳按照合同约定将首付款375000元打入在中国银行的保证金账户。2015年1月6日，朱艳的住房公积金贷款通过审批。2015年1月9日，张定飞、傅福珠发函催告朱艳履行付款义务。2015年1月17日，张定飞、傅福珠发函通知与朱艳解除合同。后双方继续就是否履行合同进行协商。2014年12月10日，朱艳将75000元购房税费以现金方式交给何胜林，后又于2014年11月12日、16日分别交给何胜林现金20000元、30000元作为购房意向金。上述收据收款人均署名为何胜林，并加盖有杭州市都市之光房产代理有限公司财务专用章。朱艳认为，何胜林系美地公司职员，故上述款项系支付给美地公司，但美地公司对此不予认可，双方发生纠纷；后美地公司要求与朱艳解除合同，张定飞、傅福珠与朱艳之间也随之产生纠纷。2014年12月15日，张定飞、傅福珠与周建林、张群宵签订《房屋转让合同》，张定飞、傅福珠购买周建林、张群宵房屋，并于当日交付定金20万元。张定飞、傅福珠自述，因朱艳未履约，致使其无力履行其与周建林、张群宵的《房屋转让合同》，致其损失定金200000元（后经核实为120000元）。对张定飞、傅福珠的损失，朱艳无异议。2015年5月22日张定飞、傅福珠诉至原审法院，请求判令：一、解除张定飞、傅福珠与朱艳签订的《杭州市房屋转让合同》、《房屋转让补充合同》，朱艳配合张定飞、傅福珠解除购房合同在房管局网上的备案手续；二、朱艳向张定飞、傅福珠支付违约金120000元。原审法院认为，张定飞、傅福珠与朱艳签订的《房屋转让合同》、《房屋转让补充合同》是双方的真实意思表示（冲突处以后者为准），违反合同约定的，应承担相应责任。（一）关于合同解除的问题。朱艳的住房公积金申请未按照合同约定的时间通过审批，朱艳又未按照补充合同约定一次性付清购房款，经张定飞、傅福珠催告后，在合理期限内仍不履行支付剩余购房款的义务，已构成严重违约，张定飞、傅福珠有权解除合同。双方均认为，合同尚未解除，故张定飞、傅福珠起诉解除合同。对张定飞、傅福珠解除合同并要求朱艳配合办理相关手续的诉请，于法有据，该院予以支持。对朱艳未履行合同系美地公司造成的抗辩，该院认为，第三人原因不是朱艳不履行合同的正当理由，故该院不予支持。（二）关于逾期支付违约金的问题。张定飞、傅福珠与朱艳约定违约金200000元，朱艳认为约定的违约金数额过高，张定飞、傅福珠自愿变更诉请为120000元，对张定飞、傅福珠变更后的诉请，该院予以支持。对于朱艳提出系因美地公司的缘故致使其未履行合同的抗辩，即使因第三人之故致其违约，朱艳也应承担责任。对朱艳追加美地公司为第三人的申请，该院不予准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，第一百一十四条之规定，原审法院于2015年9月7日判决：一、张定飞、傅福珠与朱艳朱艳签订的《杭州市房屋转让合同》、《房屋转让补充合同》于判决生效之日起解除，朱艳于判决生效之日起十日内配合张定飞、傅福珠解除购房合同在房管局网上的备案手续；二、朱艳支付张定飞、傅福珠违约金120000元，于判决生效之日起十日内付清。本案案件受理费1350元，由朱艳负担。宣判后，朱艳不服，向本院提起上诉称：一、上诉人不存在违约行为。一审法院认为上诉人的住房公积金申请未按照合同约定的时间通过审批，又未按照补充合同约定一次性付清购房款，以此认定上诉人严重违约，实际上后经核实，上诉人的住房公积金于2015年1月6日已获批，但获得后居间方美地公司刻意隐瞒了上述信息，且未办理将贷款转入监管账户的相关手续，同时因为其公司员工何胜林私下侵占了上诉人预先交付的购房意向金等共计125000元，美地公司不愿承担责任而不负责任地声称与上诉人解除合同，导致买卖双方之间的沟通不顺利。根据双方房屋买卖合同的约定，上诉人贷款获批后转入监管账户即视为付款完毕，而上诉人已经在银行办理了公积金贷款及商业贷款，并且获批，上诉人已经履行了自己的义务，贷款最终未汇入监管账户全因美地公司不依约履行相应义务所致，因此，一审法院认定上诉人严重违约没有事实依据。二、退一步说，即使上诉人确实存在违约行为，也不应当承担全部的损失。1.被上诉人所称的120000元损失是否实际发生无法查明。被上诉人在一审中称因上诉人的剩余房款未及时支付导致其无法履行另一份购房合同而损失保证金200000元(一审判决中法院称“后经核实为120000元”)，被上诉人的“证据”显示明明是200000元为何又变成120000元？足见被上诉人一审中证明其损失的证据是无法达到其证明目的的。此外，被上诉人，也没有告知上诉人，剩余房款将用来购买衢州的商铺，被上诉人也没有采取必要的措施来减小损失，如与买房者沟通，或采取其他办法先行筹集购房款等。2.即使120000元的损失属实，也不应当全部由上诉人承担。一审法院在判决中认定被上诉人的损失120000元全部由上诉人承担，上诉人觉得没有事实和法律依据。《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。根据上面的分析可以看出，本案中即使被上诉人确实存在损失，且上诉人也确实存在违约行为，其损失也主要是由于美地公司没有完全履行居间义务而造成的，应当由美地公司承担主要责任。综上所述，上诉人认为一审法院判决认定的事实不清，适用法律错误，故请求二审法院查明事实，撤销原判并依法驳回被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人张定飞、傅福珠口头答辩称：第一，关于逾期支付房款的违约事实明确，被上诉人已经通知上诉人给予上诉人宽限的期限，一审法院对上诉人违约事实的认定没有错误。第二，被上诉人主张违约金200000元，是根据双方合同的约定，且事实上上诉人的违约行为给被上诉人造成的损失是不止200000元的，单保证金是上诉人在诉讼过程在经努力才将损失降到最低的。第三，如果二审法院认定的违约金120000元不合理，被上诉人认为应该按合同的约定认定违约金为200000元。双方当事人在二审中均未提交新的证据材料。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。另查明，就美地公司员工何胜林挪用款项，朱艳已报案。纠纷发生后，朱艳以美地公司、张定飞、傅福珠为被申请人，申请杭州仲裁委员会仲裁，请求：1.终止三方于2014年12月1日签订的房屋转让居间协议；2.美地公司退还朱艳已预付的购房保证金50000元及预付房款450000元，并赔偿朱艳支付500000元购房款项之日起至仲裁裁决之日止的损失15000元（每日按万分之五计算）。张定飞、傅福珠也以朱艳、美地公司为被申请人申请仲裁，请求：1.解除房屋转让居间协议，责令朱艳、美地公司配合办理解除房管局网上备案登记等一切妨碍案涉房产重新交易的手续；2.裁定朱艳支付购房保证金50000元，美地公司承担连带责任；3.裁定美地公司返还三证。后张定飞、傅福珠申请仲裁案件中止审理。本院认为，张定飞、傅福珠与朱艳经过美地公司居间后签订的《杭州市房屋转让合同》及补充合同，是双方当事人真实意思的一致表示，不存在法定无效情形，应当认定合法有效。根据双方合同约定，朱艳应于2014年12月12日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续；如2014年12月31日按揭审批未通过，朱艳需改为一次性付款。后在履行过程中，朱艳的贷款审批通过时间是2015年1月6日，已经逾期，且此后朱艳未能支付购房款，在张定飞、傅福珠与2015年1月9日发函催告后仍未能支付，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，张定飞、傅福珠有权主张解除合同。朱艳上诉主张系因美地公司刻意隐瞒其贷款审批通过的信息导致其未能及时付款，且因何胜林侵占其购房意向金而美地公司不愿承担责任导致买卖双方沟通不畅，其并无违约行为。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。因此，朱艳关于因美地公司导致其未能支付贷款部分的房款、其不构成违约的上诉理由于法无据。原审法院判决支持张定飞、傅福珠解除合同的诉讼请求并无不当。关于违约金，根据双方合同约定，朱艳逾期付款超过5天，张定飞、傅福珠有权要求朱艳支付违约金200000元，合同终止。在本案一审中，张定飞、傅福珠以其向案外人购房的合同因本案合同纠纷导致未能履行产生的损失为120000元为由将违约金变更为了120000元。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，朱艳认为约定的违约金过高，且不同意支付违约金。现张定飞、傅福珠主张其另行购房的合同因本案款项未能到位导致无法履行而向出卖方支付的120000元为其实际损失，但是该损失与本案合同是否按约履行显然缺乏关联性，在张定飞、傅福珠未能举证证明其在与朱艳签订合同时即向朱艳披露购房款用途的情况下，该笔损失显然超出了朱艳订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失范围。因此，张定飞、傅福珠以该120000元作为朱艳违约后造成的其实际损失主张朱艳支付违约金120000元依据不足。鉴于朱艳的违约确实会给张定飞、傅福珠造成一定的损失，在张定飞、傅福珠未能就其损失具体金额进行充分举证的情况下，本院酌情确定由朱艳支付违约金60000元。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，实体处理存有不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持杭州市余杭区人民法院（2015）杭余民初字第1762号民事判决第一项；二、变更杭州市余杭区人民法院（2015）杭余民初字第1762号民事判决第二项为：朱艳支付张定飞、傅福珠违约金60000元，于本判决生效之日起十日内付清。一审案件受理费减半收取1350元，由朱艳负担675元，由张定飞、傅福珠负担675元。二审案件受理费2700元，由朱艳负担1350元，由张定飞、傅福珠负担1350元。朱艳于本判决生效之日起十五日内来本院退费；张定飞、傅福珠于本判决生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：工商银行湖滨支行；户名：浙江省杭州市中级人民法院；帐号：12×××68）。本判决为终审判决。审判长  余文玲审判员  张一文审判员  盛 峰二〇一六年三月二十九日书记员  赖雪珂???*MERGEFORMAT?1?