广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0106民初16708号
原告（反诉被告）：刘伟，男，1965年5月1日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
委托代理人：朱征宇、邵林枫，均系广东金桥百信律师事务所律师。
被告（反诉原告）：上海奥飞游戏有限公司，住所地上海市普陀区真北路958号20幢1316室，统一社会信用代码91310107MA1G00RB5H。
法定代表人：张铮，总经理。
委托代理人：汤杨，该司职员。
第三人：广州市汇毅物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区工业园建中路51-53号新太科技大厦518室，统一社会信用代码91440106761900345Q。
法定代表人：刘伟，董事长。
委托代理人：朱征宇、邵林枫，均系广东金桥百信律师事务所律师。
原告（反诉被告）刘伟诉被告（反诉原告）上海奥飞游戏有限公司（下简称奥飞公司），第三人广州市汇毅物业管理有限公司（下简称汇毅公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘伟及第三人汇毅公司的共同委托代理人朱征宇，被告（反诉原告）奥飞公司的委托代理人汤杨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘伟诉称：2016年4月5日，原告与被告签订《租赁意向书》两份，约定被告有意承租原告位于广州市天河区建中路64、66号东塔九层、西塔九层面积2905.4923平方米及西塔十层面积750平方米的场地（共计3655.4923平方米）作为办公使用，租赁期三年，第一年每月每平方米租金标准为103元，支付时间为每月5日前。在签订《租赁意向书》时，被告知道其有意承租的场地仍由原租客广州博冠信息科技有限公司（下简称博冠公司）租用，租期未到且退租时间未定，并约定原告交付租赁房产时间不晚于2016年7月15日。签订意向书后，原告、第三人为了履行在2016年7月15日前向被告交付租赁房产的约定义务，立即与博冠公司进行了多次协商，付出了巨大代价才与博冠公司达成提前退场协议，并在2016年7月6日腾空租赁房产，2016年7月7日向被告发出收楼通知书。但被告于2016年7月11日突然书面通知原告，拒绝按约定租赁原告的房产。原告认为，基于对被告的信任，原告、第三人为履行与被告签订的《租赁意向书》，付出了巨大的代价提前解除与博冠公司的租赁合同，在2016年7月6日腾空租赁房产，被告拒绝履行《租赁意向书》约定的行为严重损害了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失。为维护自身权益，原告特此提起诉讼，请求法院判令：一、被告赔偿原告损失1763073.04元；二、被告承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）奥飞公司辩称：原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请法院依法驳回。一、原告与被告及第三人签订的两份《租赁意向书》就广州市天河区建中路64、66号东塔九层、西塔九层、十层租赁事宜和物业服务进行约定，但原告未能出具西塔十层的所有权证明，该西塔十层实为原告私自加建的违章建筑，被告提供的照片也可证明，原告也从未提供房地产权证，而且该房产至今都没有通过消防验收。被告基于保护自身权利，决定放弃承租原告的房产，此行为合理合法，没有违反合同约定。二、原告与被告未能签订正式的租赁协议主要原因在于原告未能提供符合出租条件具有合法产权及符合我国强制性法律规定的租赁房产。在签订《租赁意向书》之前，原告明知租赁房产不符合要求，仍然隐瞒租赁房产的情况，故意向被告招租，其恶意明显，违反先合同义务。三、第三人的法定代表人为原告，在签订《租赁意向书》之前第三人不可能不知晓西塔十层没有房地产权证，没有通过消防验收，属于违法建筑。鉴于第三人是物业管理公司，根据其提供其与上一家租户签订的解除协议，可以判断其长期以来向租赁房产的租户提供物业服务，不可能不了解租赁房产的不合法现状，但第三人不但不依职权追究原告的责任，还恶意串通原告隐瞒租赁房产的违法现状，捏造租赁房产的有关材料已经物业管理公司审核，且物业管理公司长期向原告的租户提供合法服务的假象，与被告签订《租赁意向书》。综上可知，原告与第三人恶意串通向被告提供违法租赁房产，致使《租赁意向书》的合同目的不能实现。对两份《租赁意向书》也构成根本违约，同时构成缔约过失责任，应当就正式的租赁协议和物业协议未能签订承担全部责任。四、原告未能提出任何证据证明其与博冠公司就租赁房产存在真实有效的租赁关系，而且原告提交的解除协议不能证明其遭受任何损失，相反恰恰证明原告起诉状中“原告与第三人为了履行在2016年7月15日前向被告交付租赁房产的约定义务，立即与博冠公司进行多次协商，付出巨大代价才与博冠公司达成退场协议”与事实不符。原告主张的赔偿额没有任何依据。五、被告提交了实地照片可以证明租赁房产早已出租，原告不存在任何损失。六、原告未能提交任何证据证明其在2016年7月15日已将租赁房产清空，原告曾致《收楼通知书》予被告，但被告收到的该函没有签字盖章，被告不能确定该函是否为原告出具，是否为原告真实意思表示。因此该函也不能证明原告按时将租赁房产清空，不能作为原告主张赔偿的依据。七、被告不存在恶意磋商、故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况的行为，没有违反诚实信用原则，也没有违反《租赁意向书》的约定。相反，原告未曾向被告出具有关产权证明，而且串通第三人故意隐瞒租赁房产的真实情况，恶意向被告招租，严重违反了诚实信用原则，存在缔约过失责任，也就《租赁意向书》负有根本性的违约责任。综上所述，被告认为原告串通第三人恶意隐瞒租赁房产的真实情况，与被告签订的两份《租赁意向书》，被告为保护自身的合法权益及员工的生命安全拒绝签订租赁协议是合法正当的行为，不存在缔约过错责任或侵权责任，原告无权要求赔偿损失。同时，原告没有任何证据证明其因租赁协议未签订而遭受实际损失，也未能说明赔偿数额的计算依据，理应承担举证不能的不利后果。据此请求法院驳回原告诉讼请求，诉讼费由其承担。
被告（反诉原告）奥飞公司反诉称：原告、被告与第三人曾于2016年4月5日就广州市天河区建中路64、66号东塔九层（东901-906号）、西塔九层（西901-906号）、西塔十层签订了两份《租赁意向书》。被告根据《租赁意向书》的约定，于2016年4月7日向原告的银行账户支付了两份定金100000元（每份《租赁意向书》约定定金为50000元）。但原告就租赁房产中的西塔十层不具有合法的产权，且西塔十层建筑施工十分简陋，没有必要的防火通道、灭火装置等设施，没有通过公安消防部门的建设工程消防验收，属于违章建筑。被告签订《租赁意向书》后，经内部审查及时发现了租赁房产的违法情况，基于保护自身合法权益与员工生命安全，拒绝与原告及第三人签订正式的租赁协议与物业服务协议。原告明知其就租赁房产不具备合法产权，且租赁房产属于违章建筑，仍然隐瞒真实情况，利用被告经办的工作人员不懂核查产权信息、没有相关经验，故意与被告签订了两份《租赁意向书》，应当就正式租赁协议及物业服务协议无法签订承担全部责任。第三人的法定代表人为原告，在签订两份《租赁意向书》之前，第三人不可能不知晓租赁房产中的西塔十层没有产权证明、没有通过防火验收、属于违法加建的情况。同时，鉴于第三人为物业公司，根据《解除协议》可以判断其长期以来向租赁房产的租户提供物业服务，也能够充分证明其了解租赁房产不合法的现状。第三人不但不依职责追究原告的责任，还恶意串通原告，隐瞒租赁房产的违法现状，捏造租赁房产的有关材料已经物业公司审核且物业公司长期向原告的租户提供合法服务的假象，与被告签订两份《租赁意向书》。由上可见原告与第三人恶意串通，向被告提供产权存在瑕疵且不符合强制性法律规定的租赁房产。根据《商品房屋租赁管理办法》第六条“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的……”。根据《广东省城镇房屋租赁条例》第六条“房屋有下列情形之一的，不得出租：（一）未取得产权或者经营管理权的；（二）产权有争议或者产权受到限制的……（四）属违章建筑的；（五）不符合安全标准的……”。原告对租赁房产不具有合法产权，租赁房产又属于违章建筑，因此，即使被告与原告及第三人就租赁房产签订了正式的租赁协议和物业服务协议，相关协议也因违反强制性法律规定而不具有法律效力。综上所述，原告与第三人的恶意串通行为导致了《租赁意向书》的合同目的无法实现，属于根本违约行为；被告经内部审查及时发现租赁房产的违法情况，拒绝与原告、第三人签订正式的租赁协议与物业服务协议，属于保护自身合法权益与员工生命安全的正当行为，不存在任何过错，没有违反《租赁意向书》的约定。同时，原告和第三人利用被告经办的工作人员不懂核查产权信息、没有相关经验，恶意隐瞒租赁房产的违法现状，欺骗被告与其签订了两份《租赁意向书》，以规避广州市天河区建中路64、66号西塔十层不具有合法产权及属于违章建筑的违法事实。但被告对租赁房产的面积有具体的使用需求，只租赁东、西塔九层或西塔十层均会导致正式租赁协议的合同目的无法实现。因此，原告与第三人应当就两份《租赁意向书》向被告承担根本性违约责任。因此，被告特向法院提起反诉，请求法院判令：一、原告就两份《租赁意向书》承担违约责任，并双倍返还两份《租赁意向书》的定金200000元；二、原告承担本案诉讼费用。
原告（反诉被告）刘伟针对反诉辩称：一、原告与被告签订两份《租赁意向书》是经过反复磋商，根据被告提供的证据可以显示，原、被告在2016年3月前已经开始磋商，原告还于2016年3月14日将楼层平面图发给被告，并于2016年3月22日向被告发送了所有房产证扫描件，足以证明被告在签订《租赁意向书》之前一两个月期间是反复到租赁房产勘察，也反复要求原告提供房地产权证等文件，被告对于西塔十层没有房地产权证的事实是明知的。实际上，被告是博冠公司介绍的，当时博冠公司有意于2016年9月退场，就找到被告与原告商谈，被告当时对租赁房产非常满意，而原告当时是不愿意解除与博冠公司的租赁合同而将租赁房产出租给被告的，因为博冠公司是网易公司下属的子公司，租赁上述房产多年，原告对其比较信任。但是被告反复强调不要免租期、保证租金在基本与博冠公司原租金持平的基础上还略有提升，当时博冠公司还没有找到新的租赁场地，所以尚未能确定搬离租赁房产的具体时间，因此原告与被告之间在《租赁意向书》中约定租赁房产在2016年7月15日前交付给被告。原告为了满足被告在2016年7月15日前可以进场，反复与博冠公司沟通，原告在没有收取博冠公司提前解除合同的违约金的情况下将其清退，博冠公司于2016年7月6日搬离租赁房产，原告于2016年7月7日向被告发出《收楼通知书》。被告于2016年7月11日向原告回函表示不承租，给原告造成损失。从上述过程来看，被告从2016年3月22日之前已知晓西塔十层没有房地产权证，2016年4月5日双方才签订《租赁意向书》，该期间被告有足够时间考察场地，也有足够时间审查合同的合法性等。2016年4月5日至2016年6月19日，即原告与被告签订《租赁意向书》之日起至原告与博冠公司解除原租赁协议期间有两个多月，被告不可能不知道西塔十层没有房地产权证。如果被告在2016年6月19日向原告表示不再承租，原告就不会遭受此损失，因此被告反诉的事实及理由都是不存在的，请求法院驳回被告全部反诉请求。
第三人汇毅公司述称：同意原告的意见。
经审理查明：根据编号分别为粤房地权证穗字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号的房地产权证显示，刘伟是广州市天河区建中路64，66号东901-906（下统称东塔9层房产）的产权人；根据编号分别为粤房地权证穗字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号的房地产权证显示，刘伟是广州市天河区建中路64，66号西901-906（下统称西塔9层房产）的产权人。
2016年4月5日，奥飞公司（甲方）、刘伟（乙方）、汇毅公司（丙方）签订了《租赁意向书》（下简称《意向书一》），约定甲方有意承租乙方位于东塔9层房产与西塔9层房产面积共2905.4923平方米的场地作办公使用，租赁期限为三年，同时甲方同意与乙方选聘的物业公司丙方签订《物业管理服务合同》，合同期限同租赁期限；现因该场地仍由原租客博冠公司租用，博冠公司明确将提前退租，具体退租时间未最终确定，但乙方应保证租赁房产交付予甲方的时间不晚于2016年7月15日；各方同意在博冠公司正式确定退租后7个工作日内，由甲方与乙方签订《租赁协议》和甲方、丙方签订《物业管理服务合同》；《租赁协议》的租金标准为第一年每月每平方米103元，每月租金合计299266元，第二年起每年递增5%，支付时间为每月5日前支付当月租金；《物业管理服务合同》中的物业管理费标准为每月每平方米9元，每月管理费合计26149元，支付时间为每月5日前支付当月管理费；本意向书签订后3个工作日内，甲方应向乙方支付定金共计50000元，乙方收到该定金后，向甲方开具收款收据，保证在博冠公司退租后，不再将该租赁场地租赁给其它方，同时保证在交付日期前将租赁房产交付予甲方；租赁房产交付时间最迟为2016年7月15日，具体交付时间以博冠公司正式退场第二天起算；但不得晚于上述交付日期；如在交付日期前，乙方与博冠公司退租及能在交付日期前交付租赁房产，而甲方不愿与乙方及丙方按本意向书约定签订正式租赁协议及物业管理协议的，乙方有权没收甲方支付的定金等。
同日，奥飞公司（甲方）、刘伟（乙方）、汇毅公司（丙方）还签订了另一份《租赁意向书》（下简称《意向书二》），约定甲方有意承租乙方位于广州市天河区建中路64，66号西塔十层面积共计750平方米的场地（下简称西塔10层房产）作办公使用。上述《意向书二》除了约定《租赁协议》的第一年每月租金合计77250元，《物业管理服务合同》中的每月管理费合计6750元外，其余内容与《意向书一》相同。
2016年4月7日，奥飞公司以银行转账方式向刘伟支付了100000元；2016年4月8日，刘伟向奥飞公司分别出具了两张《收款收据》，分别确认收到奥飞公司支付的东塔9层房产和西塔9层房产的定金款50000元、西塔10层房产的定金款50000元。
2016年6月19日，刘伟（甲方）、博冠公司（乙方）、汇毅公司（丙方）签订了《解除协议》，约定鉴于乙方于2013年9月向甲方租赁西塔9层房产及西塔10层房产，于2014年6月向甲方租赁东塔9层房产，双方就此分别签署了三份《租赁协议》，租期分别至2016年9月15日及2017年6月15日；就前述租赁场地的物业管理事宜，乙方、丙方相应签署了三份《物业管理服务合同》；乙方由于自身经营规划，同时三处租赁场地之《租赁协议》到期时间不一、不利于整体办公安排，于2016年3月向甲方沟通整体退租的意向，希望在2016年9月30日一并退出租赁场地；为避免双方出现损失，甲乙双方同意由甲方提前向第三方进行意向招租，确定该等租赁场地之意向租户后双方再就整体退租事宜进行最终协商；甲方于2016年4月5日引进了意向租户奥飞公司，由于奥飞公司对场地使用的需求较为急迫，要求必须于2016年7月15日前承租该等租赁场地，并就此意愿多次向甲、乙、丙沟通；现各方就乙方提前退出租赁场地、提前解除与丙方之间的三份《租赁协议》《物业管理服务合同》等事宜，达成以下协议：甲、乙双方相互谅解，乙方同意应奥飞公司的要求，在2016年7月15日前完成退租手续，以减少各方因此造成的损失；自乙方实际从场地迁出完成退场的次日，甲乙双方之间签署的三方《租赁协议》解除；由于乙方是应甲方的新租户的多次催促，配合甲方新租户的进场时间而提前进行退租，因此，甲方不因该等提前退租事宜追究乙方提前退租的责任，并在乙方如期将租赁场地腾空交还给甲方后，将乙方根据三份《租赁协议》支付的租赁押金一次性、全额、无息退还给乙方；乙、丙双方之间签署的三份《物业管理服务合同》亦于乙方实际迁出完成退场的次日提前解除；丙方将乙方根据该三份《物业管理服务合同》支付的水电周转金一次性、全额、无息退还给乙方等。
2016年7月7日，刘伟、汇毅公司向奥飞公司发了《收楼通知书》，内容为奥飞公司与业主刘伟、汇毅公司于2016年4月5日签订《租赁意向书》，现原租客博冠公司已于2016年7月6日搬离东塔9层房产、西塔9层房产、西塔10层房产，完成退场手续，现租赁场地已符合交场条件，特通知奥飞公司前来办理接收，并签订正式的《租赁协议》及《物业管理服务协议》。
2016年7月11日，奥飞公司向刘伟、汇毅公司发出了《不租赁通知书》，内容为奥飞公司与刘伟、汇毅公司于2016年4月5日签订《租赁意向书》，表明奥飞公司有意租赁东塔9层房产、西塔9层房产与西塔10层房产面积共计3655.4923平方米的场地作办公使用，并交付刘伟定金100000元；同时，奥飞公司确认于2016年7月11日收到刘伟与汇毅公司联名发出的《收楼通知书》；现因奥飞公司运营规划变更，不再需要租赁上述场地，故奥飞公司决定谢绝与刘伟、汇毅公司签订正式《租赁协议》及《物业管理服务合同》，关于定金及其他事宜，奥飞公司会另行与刘伟、汇毅公司协商。
现刘伟以奥飞公司拒绝按照《意向书一》《意向书二》约定签订正式租赁协议为由，向本院提起诉讼，奥飞公司提起反诉。
诉讼过程中，奥飞公司称其在《不租赁通知书》中表示由于自身运营规划变更而不再需要租赁西塔9层房产、东塔9层房产、西塔10层房产，故不与刘伟签订正式的租赁合同，该陈述内容只是商业措辞，实际上奥飞公司是由于刘伟、汇毅公司隐瞒了西塔10层房产是刘伟自行搭建的违章建筑、没有取得房地产权证的事实，而奥飞公司仅租赁西塔9层房产、东塔9层房产并不足以进行经营，故其在知道上述隐瞒的事实后拒绝与刘伟签订正式租赁协议。刘伟确认西塔10层房产并未取得规划许可证、亦未取得房地产权证，但认为在签订《意向书一》《意向书二》之前，其已告知奥飞公司西塔10层房产是没有房地产权证的，而且奥飞公司也已实地察看，从实地察看就可以看出西塔10层房产是自行搭建的。另，根据奥飞公司提交的（2016）沪徐证经字第9848号《公证书》等证据以及双方当事人确认的事实显示，奥飞公司曾派工作人员郑绍伟与刘伟、汇毅公司的人员通过电子邮件方式进行沟通，刘伟、汇毅公司的人员曾于2016年3月22日向郑绍伟发出电子邮件，并附上租赁协议和物业管理服务合同、房地产权证、营业执照、业主身份证复印件。其中的房地产权证包括了西塔9层房产（即西塔901房-906房共六套房产）、东塔9层房产（即东塔901房-906房共六套房产），并无西塔10层房产的房地产权证。
刘伟主张奥飞公司拒绝签订正式租赁协议给其造成损失，要求奥飞公司赔偿损失1763073.04元，其中包括：一、刘伟于2016年8月10日出租给广州市卓业信息技术有限公司（下简称卓业公司）九层一部分1050平方米，自2016年7月8日开始计算损失，至给予卓业公司的免租期结束即2016年9月30日止，共计2个月22天，按照刘伟与奥飞公司约定的租金每平方米103元/月计算，上述期间的租金损失共计295764元。二、刘伟于2016年9月30日出租给广州小朋网络科技有限公司（下简称小朋公司）九楼共计2085平方米、十楼共计700平方米，自2016年7月8日开始计算损失，至给予小朋公司的免租期结束即2016年12月22日止，共计5个月14天，按照刘伟与奥飞公司约定的租金每平方米103元/月计算；按照奥飞公司承租的西塔9层房产、东塔10层房产的面积2905.4923平方米，扣减了卓业公司承租的1050平方米计算（实际上奥飞公司承租九层整层故承租面积实际上并未计入部分分摊面积），上述期间九层另一部分的租金损失共计1044939.04元。三、西塔10层房产的租金损失，刘伟拟出租给奥飞公司的面积为750平方米，实际出租给小朋公司的面积为700平方米，应当按750平方米计算损失，同样从2016年7月8日起计至2016年12月22日止，共计5个月14天，损失共计422370元。前述三部分损失共计1763073.04元（295764元+1044939.04元+422370元）。为予证明上述主张，刘伟提交了其与卓业公司于2016年8月10日签订的《租赁协议》（约定承租内容为广州市天河区建中路64-66号第九层东塔部分，建筑面积约计1050平方米，免租时间为2016年8月10日至2016年9月30日）、于2016年9月30日与小朋公司签订的《租赁协议》两份（分别约定承租内容为广州市天河区建中路64，66号佳都商务大厦东塔第九层房号为905-906房，西塔第九层房号为901-906房，建筑面积约计2085平方米，免租时间为2016年10月8日至2016年12月22日；承租内容为广州市天河区建中路64，66号佳都商务大厦西塔第十层房号为1001-1004房，建筑面积约计700平方米，免租时间为2016年10月8日至2016年12月22日）。奥飞公司确认上述证据的真实性，但认为免租期并非必然存在，免租期的租金损失不能作为刘伟的损失依据。对此，刘伟主张由于在博冠公司搬离了租赁房产后奥飞公司才向刘伟表示不承租，刘伟在场地空置的情况下，在与卓业公司、小朋公司签订租赁合同前的议价能力受到损害，被迫给卓业公司、小朋公司两个月免租期，否则无法签订租赁合同将造成租赁房产更大的空置期租金损失。
另，汇毅公司以奥飞公司拒绝按照《意向书一》《意向书二》的约定签订正式物业管理服务合同为由，向本院提起诉讼，本院以（2016）粤0106民初16709号案件立案审理。
本院认为：刘伟、汇毅公司、奥飞公司签订的《意向书一》是各方的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规范，应属合法有效，各方应切实履行。
根据已查明的事实可知，刘伟、汇毅公司已按照《意向书一》的约定，于2016年6月19日与西塔9层房产、东塔9层房产的原承租人博冠公司签订了《解除协议》，并于2016年7月7日向奥飞公司发出《收楼通知书》，向奥飞公司表示博冠公司已于2016年7月6日搬离上述场地、通知奥飞公司接收上述场地并签订正式的《租赁协议》。但奥飞公司却并未按照《意向书一》的约定在博冠公司正式确定退租后7个工作日内与刘伟签订《租赁协议》，反而于2016年7月11日向刘伟、汇毅公司发出《不租赁通知书》，表示因自身运营规划变更不再需要租赁上述场地，决定拒绝与刘伟签订正式《租赁协议》，奥飞公司的上述行为违反了《意向书一》的约定，应依法承担责任。刘伟提起本案诉讼后，奥飞公司又抗辩称其在《不租赁通知书》中关于因自身营运规划变更不需要租赁刘伟的房产只是商业措辞，其实际上是由于西塔10层房产为违章建筑、未取得房地产权证影响其整体承租故拒绝签订正式租赁协议。对此抗辩，本院认为，《不租赁通知书》是奥飞公司收到《收楼通知书》后自行向刘伟、汇毅公司发出的函件，现有证据并未显示该函件是奥飞公司是受到胁迫、欺诈等而作出违背其真实意思的表示；而且，根据已查明的事实可知，奥飞公司在与刘伟协商过程中，刘伟已于2016年3月22日向奥飞公司提供了租赁房产的房地产权证等相关资料，刘伟当时提供的房地产权证中并未包含西塔10层房产的房地产权证资料，奥飞公司对此未提出异议，并最终于2016年4月5日与刘伟、汇毅公司签订了《意向书一》《意向书二》，即在签订上述意向书前，奥飞公司对租赁房产的权属情况是清楚同意的。综上，奥飞公司的上述抗辩明显缺乏依据，有违诚实信用原则，本院不予采纳。
根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”本案中，刘伟、汇毅公司在签订《意向书一》后，基于对奥飞公司的信赖，按照《意向书一》的约定提前与原承租人博冠公司解除了租赁合同、物业管理服务合同，并在博冠公司搬离后向奥飞公司发出《收楼通知书》，在上述期间奥飞公司并未向刘伟表示不履行《意向书一》。但在西塔9层房产、东塔9层房产空置后，奥飞公司在接到《收楼通知书》后却表示因自身运营规划变更而拒绝与刘伟签订正式租赁协议、拒绝与汇毅公司签订正式物业管理服务协议，在此情况下刘伟只能重新寻找新的承租人，并由此造成了刘伟的租金损失。因此，现刘伟要求奥飞公司赔偿损失的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。刘伟主张其实际损失为刘伟、汇毅公司向奥飞公司发出《收楼通知书》的次日即2016年7月8日起算，计至奥飞公司拒绝与刘伟签订正式租赁协议后刘伟再将上述房产出租给卓业公司、小朋公司并能收取租金的日期止（即免租期满日止，其中出租给卓业公司的1050平方米房产的免租期满日期为2016年9月30日、出租给小朋公司的2085平方米房产的免租期满日期为2016年12月22日）的租金损失，并主张该租金损失应按照《意向书一》中约定的租赁面积2905.4923平方米、每月租金标准103元/平方米计算，以此计算方式计算所得的租金损失为1340703.04元（295764元+1044939.04元）。对此，本院认为，刘伟与奥飞公司并未签订正式租赁协议，且奥飞公司在收到刘伟、汇毅公司于2016年7月7日发出的《收楼通知书》后，即于2016年7月11日向刘伟、汇毅公司发出《不租赁通知书》明确不承租西塔9层房产、东塔9层房产，刘伟、汇毅公司在收到《不租赁通知书》后应采取措施及时减少损失。本院综合本案案情，根据公平原则酌情判令在奥飞公司支付的定金50000元归刘伟所有的基础上，奥飞公司再向刘伟赔偿850000元，对于超过该金额的诉讼请求部分本院不予支持，但相应的诉讼费用应由奥飞公司负担。另，据上分析，奥飞公司要求刘伟双倍返还《意向书一》的定金共计100000元，该反诉请求缺乏依据，本院不予支持。
同上分析，由于奥飞公司违反了《意向书二》的约定拒绝与刘伟签订正式的租赁协议，其要求刘伟双倍返还定金100000元的反诉请求缺乏依据，本院不予支持。但根据刘伟所确认的事实，西塔10层房产并未取得规划许可证、未取得房地产权证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因此，虽然奥飞公司因自身经营规划变更而拒绝按照《意向书二》约定签订西塔10层房产的正式租赁协议，但由于上述房产并未取得规划许可证，刘伟要求奥飞公司赔偿西塔10层房产的损失422370元的诉讼请求部分缺乏依据，本院不予支持。综上分析，本院判令刘伟向奥飞公司返还定金50000元。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海奥飞游戏有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）刘伟赔偿850000元；
二、原告（反诉被告）刘伟自本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）上海奥飞游戏有限公司返还50000元；
三、驳回原告（反诉被告）刘伟的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）上海奥飞游戏有限公司的其它反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费20670元，由原告（反诉被告）刘伟负担3800元、被告（反诉原告）上海奥飞游戏有限公司负担16870元；反诉受理费2150元，由原告（反诉被告）刘伟负担525元、被告（反诉原告）上海奥飞游戏有限公司负担1625元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 王伟雄
人民陪审员 李春菊
人民陪审员 郑慧琴
二O一七年六月二十九
书 记 员 梁怡筠
判决书已于2017年月日送达