广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0105民初7408号原告（反诉被告）：黄耿槟，男，1994年6月1日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区，委托代理人：陈志锷，广东颜伊泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：洪传旺，男，1976年8月29日出生，汉族，住福建省石狮市，委托代理人：黄容，广东岭南律师事务所律师。原告（反诉被告）黄耿槟诉被告（反诉原告）洪传旺租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄耿槟及其委托代理人、被告的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉及反诉答辩称，2016年4月16日，原、被告签订了《立新街商业街柜位租赁合同》，约定被告将广州市海珠区新港西路114号之13、14的立新东街D8档柜位租赁给原告经营餐饮。原告按约向被告缴交2016年4月26日至10月30日租金153300元及押金50000元，合计203300元。原告履约经营餐饮业，并对承租店铺按餐饮业模式进行装修，装修费50000元。在原告办理店铺营业执照变更经营范围的相关手续时，被广州市海珠区工商行政管理局依法告知：（1）因店铺的第一承租人经营范围不包含餐饮服务；（2）该承租档口地段均不能从事餐饮业；（3）由被告在上述店铺地址注册的个人工商户因未按照《个体工商户年度报告暂行办法》规定报送2015年年度报告，于2016年7月4日被海珠工商局标记为经营异常状态等原因，原告无法申请办理店铺的相关工商业务。海珠工商局于2016年9月7日向原告作出《变更登记不予受理通知书》。由于一直未能办结工商登记手续，原告于2016年6月起停止在上述商铺经营。原告认为，(1)被告由始至终不具有转租涉案店铺的权利，其与原告签订的《租赁合同》属无效合同；(2)被告明知涉案店铺无法经营餐饮业，仍故意转租给原告从而达到谋利的目的，属于欺诈行为；(3)被告明知原告需要通过变更经营范围的方式从事餐饮行业，却故意不向工商部门报送年度报告，属于严重的违约行为。另外，原告租赁的店铺尚未取得合法的产权证明，也未取得建设工程许可证等合法手续，原、被告签订的租赁合同无效。综上所述，原告起诉请求判令：1、被告立即向原告返还店铺租金人民币153300元、押金人民币50000元；2、被告向原告赔偿店铺装修费人民币50000元；3、被告承担本案受理费。4、确认原、被告签订的租赁合同无效。针对被告的反诉请求，同意被告的第1项反诉请求，不同意第2、3、4项反诉请求，水电费的数额以发票为准，合同也没有明确水电费、管理费和保安费的收费标准和缴纳时间，所以不同意支付上述费用。被告答辩及反诉称，2014年11月11日，被告与广州港新物业管理有限公司（以下简称港新公司）签订《立新商业街档位租赁合同》，约定被告承租涉案店铺，租期自2015年7月5日起至2017年7月4日止。合同约定被告获得港新公司书面同意的情况下可以转租第三人。2016年4月15日，港新公司向被告复函同意转租。2016年4月16日，原、被告签订《立新商业街柜位租赁合同》。因此，原、被告所签订的租赁合同合法有效。签订合同前，原告称“经营范围写冷热饮品和其他服务就可以”，并表示将不会使用明火，只是做饮品及简单小吃，与一般的餐饮业有所区别的，同时表示自己去办理营业执照，被告协助出具相关的文件即可，被告也将自己与港新公司间的租赁合同复印件给了原告，原告对涉案店铺的情况是完全了解的，被告不存在欺诈行为。在办理营业执照过程中，被告与原告一直保持畅顺的沟通，并及时根据原告的要求提供所需的文件材料，关注营业执照的进展。被告之前的营业执照是由第三方代办的，被告不清楚相关手续，也不清楚是否已向工商管理部门报送2015年年度报告。一切办理营业执照所需的材料均是原告提出要求的，被告再协助的，而原告并未要求被告提供2015年年度报告，故被告不存在违约行为。2016年8月12日，原告经营不下去，要求转让档口，终止租赁合同，并要求被告代其发布出租广告。被告表示可以代其发布广告，但要求原告在未找到下一个承租人前要继续履行合同及按时支付水电费、管理费、保安费等应缴费用。原告自2016年7月份开始就不支付应缴费用。被告于2016年9月5日发函解除与原告的租赁合同，并要求原告返还房屋，但原告置之不理。综上所述，原告应自身原因要求提前终止合同并未按时支付应缴费用，属于严重违约，故不同意原告的诉讼请求并反诉请求：1、原告立即腾空新港西路114号之13、14的立新东布街D8档位并交付被告使用；2、原告向被告支付2016年7月至返还房屋之日止的水电费（暂计至2016年8月31日为11830元）及相应滞纳金7098元（以11830元为基数，按每日应缴金额的2%计算，暂计自2016年9月1日至2016年9月30日：11830元×2%×30天=7098元）；3、原告向被告支付2016年7月至返还房屋之日止的管理费、保安费（暂计至2016年9月30日为2886元）及相应滞纳金3232.12元（以管理费、保安费每月合计962元，按每日应缴金额的2%计算：①7月费用滞纳金暂计自2016年7月6日至2016年9月30日：962元×2%×87天=1673.88元；②8月费用滞纳金暂计自2016年8月6日至2016年9月30日：962元×2%×56天=1077.24元；③9月费用滞纳金暂计自2016年9月6日至2016年9月30日：962元×2%×25天=481元）。4、原告向被告支付房屋使用费从2016年10月31日起计至实际归还房屋之日止（按每月25000元的标准计算）。经审理查明，2016年4月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《立新街商业街柜位租赁合同》，约定甲方将涉案档位租赁给乙方作经营场地使用；经营范围为甲方营业执照变更后的餐饮业规定范围内类目；租金半年一交为人民币150000元，由乙方在约定的当月5日前交付租金给甲方；甲、乙方双方议定柜位租赁期限自2016年5月1日起至2017年6月30日止；乙方在签订本合同需向甲方缴纳人民币50000元作为柜位租赁保证金，租赁期满不续期，待乙方全部清场，将柜位完好交还给甲方后，甲方在七天内如数无息退回保证金给乙方；租赁期间乙方违约或中途退出则甲方没收该保证金，合作前期乙方申请变更执照经营范围类目，由乙方自行办理甲方协助、费用乙方自理；乙方准时缴纳租金、水电费抄表计费（包括工商、地税费、卫生费、管理费及政府部门应收相关费用）；乙方不得以任何理由拖延缴交所有费用；逾期交付甲方有权每天按本期总金额的2%向乙方罚款滞纳金；若逾期十天仍未缴交，则视为乙方违约，甲方有权立即收回铺位保证金等不予退回；等。合同签订后，被告于2016年4月16日将涉案店铺交付给原告使用。原告向被告支付了2016年4月26日至10月30日的租金153300元和保证金50000元。2016年7月8日，被告（乙方）与港新公司（甲方）签订《立新商业街档位租赁合同》，约定甲方将涉案档位租赁给乙方作经营场地使用；经营范围为甲方营业执照规定范围内之布匹、服装辅料等；甲、乙方双方议定档位租赁期限自2016年7月5日起至2017年7月4日止；等。2016年9月8日，广东颜伊泰律师事务所受原告的委托向被告发出《律师函》，反映由于原告办理店铺营业执照变更经营范围的相关手续时，被工商部门告知该店铺注册地址的个体工商户未按规定报送2015年年度报告，并被标记为经营异常状态等原因，导致原告无法办理上述店铺的相关工商业务。由于一直未能办结工商登记手续，原告已于2016年6月起已经停止在上述店铺经营。并要求解除合同及要求被告返还租金、押金、赔偿装修费等。被告确认其已收到该函件，但认为该函件的陈述并非事实。另查，据工商部门2015年11月24日核发的营业执照和个体工商户开业通知书反映，被告在涉案档口设立个体工商户，经营纺织品、针织品及原料批发。据工商部门于2016年9月7日向原告发出的《变更登记不予受理通知书》记载，洪传旺的变更申请因被标记为经营异常状态，该局决定不予受理。据工商部门公示系统的资料反映，洪传旺个体户列入经营异常名录原因是未按照《个体工商户年度报告暂行办法》规定报送年度报告，列入日期为2016年7月4日；因已按规定报送未报年份的年度报告并申请恢复正常记载状态，拟消除经营异常状态，移出日期为2016年10月24日。原告为证明其主张，还提交了以下证据：原告与广州巨力建筑装饰工程有限公司签订《装修工程施工合同》和《吉吉同学装修报价》（其中反映工程名称为吉吉同学店面装修、工程地点为广州银岭广场附近，工程造价预算为45000元）。原告表示涉案店铺无法实现租赁目的，故原告承租另外的地方进行装修，涉案店铺的装修费用是5万元，但其没有与装修方签订装修合同，其是通过转账方式支付款项的，对方也没有开具单据给其。经质证，被告对该证据的真实性、合法性和关联性均不予认可，认为该证据与本案无关。被告为证明其主张，也提交了以下证据：1、被告（乙方）与广州港新物业管理有限公司（甲方，以下简称港新公司）于2014年11月11日签订的《立新商业街档位租赁合同》（复印件，其中约定甲方将新港西路114号之13、14的立新东布街D8档位租赁给乙方作经营场地使用；经营范围为甲方营业执照规定范围内之布匹、服装辅料等；甲、乙方双方议定档位租赁期限自2015年7月5日起至2017年7月4日止；等。该合同空白处注有“本合同已于2016年7月8日重新签订”。）；2、被告于2016年4月10日向港新公司提交《申请书》（其中反映申请变更经营范围并将涉案档位转租给第三人）；3、港新公司于2016年4月15日出具《复函》（其中同意被告转租涉案档位）；4、微信往来截图和微信聊天记录节选；5、港新公司出具的收据若干张（其中反映被告支付了2016年7-11月的保安费每月为382元，2016年7-11月的管理费每月为580元、2016年7月1日至8月31日的水电费11830元、2016年9月1日至10月30日的水电费102元）；6、产权证两份及证明（复印件，其中反映海珠区新港西路114-13号、114-14号的所有权××为广东省荣誉军人康复医院，广东省第一荣军医院委托港新公司对新港西路114号之13、14号房地产租赁管理并同意港新公司转租给第三人作商铺经营使用等，上述产权证原告也作为证据提交）。经质证，原告对证据1、2、3的真实性不予确认，且证据1中合同的签订时间先于原、被告签订租赁合同的时间；对证据4的真实性予以确认，但从证据可以看出原告承租涉案店铺是用于经营餐饮，原告办理工商营业执照、装修等事宜存在合理损失；对证据5的真实性不予认可，水电费、管理费和保安费必须出具正式发票或者有水电部门的催缴通知书，且租赁合同没有约定电费标准为2元/度，该标准明显超过商业用途的电费；证据6没有原件，对该证据的真实性、合法性和关联性不确认，而证明没有载明荣军医院允许被告将涉案店铺再转租给原告，被告庭后提交114-13号产权证已过举证期限。诉讼中，原告于2016年11月10日将涉案店铺交还给被告。鉴此被告明确表示不需再处理涉案店铺的返还问题，并明确其所主张的租金、水费、电费、管理费和保安费均截止至2016年11月10日，截止至2016年11月10日的水电费为11932元、管理费、保安费为4168元，2016年10月31日至2016年11月10日原告没有在涉案档口经营，故该期间的水电表读数与2016年10月30日时的读数一致，其已按2016年10月30日的水电表读数支付了相关费用。另外，原、被告均确认之前的水电费等费用由被告告知原告金额，原告再通过微信、支付宝转账给被告。被告表示，被告收取原告的费用金额与被告向出租方缴纳的金额是一致。另外，原告表示涉案商铺的装修费用为5万元，但其没有与装修方签订装修合同，其向装修方支付款项后，装修方也未向其出具收据。被告确认原告有对涉案商铺进行装修，但不确认原告陈述的装修费用。经本院析明，原告坚持表示不要求对涉案店铺的装修费用进行评估。本院认为，被告提交了涉案场地的产权证、产权人出具的证明、被告与出租方签订的租赁合同等证据已形成相对完整的证据链，证明涉案店铺的权属及被告有权合法使用并转租涉案店铺；原告提交的证据不足以证实被告存在欺诈的事实，原告认为涉案场地无产权无合法手续且被告存在欺诈行为故而认为原、被告签订租赁合同是无效合同的请求，缺乏依据，本院不予支持。原、被告签订的《立新街商业街柜位租赁合同》是签约双方当事人的真实意思表示，上述合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，合同双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于保证金。根据合同约定，原告承租涉案店铺的经营范围为原告营业执照变更后的餐饮业规定范围，合作前期原告申请变更执照及经营范围类目，由原告自行办理被告协助、费用原告自理，而从原、被告之间的微信往来可看到，被告就办理营业执照事宜多次与原告沟通，根据本案审理查明的事实，原以涉案店铺的经营地址注册的个体工商户由于未按规定报送有关资料导致于2016年7月4日被工商标注为经营异常状态，并直至2016年10月24日才拟消除经营异常状态，因此，被告未完全依约履行协助原告办理营业执照的手续，故原告要求被告向其退还押金的请求有理，本院予以支持。关于租金。原告使用涉案店铺，理应支付使用该店铺期间的租金。根据合同约定，半年租金为150000元，故每月的租金应为25000元，原告已支付了2016年10月30日前的租金，故被告要求原告支付2016年10月31日至2016年11月10日期间的租金（按每月25000元的标准计算）的请求合理合法，本院予以支持。原告要求被告向其退还已付租金的请求，依据不足，本院不予支持。关于水、电费、管理费、保安费。根据合同约定，原告应交纳水电费，包括工商、地税费、卫生费、管理费及政府应收相关费用，因此，原告应支付其实际使用涉案店铺期间的上述费用。被告提交的收据等证据证实其已向出租方交纳相关费用，虽保安费未明确列明，但该费用与上述费用均为原告使用涉案店铺期间实际所产生的费用，故被告要求原告支付2016年7月1日至2016年11月10日的水电费11932元、管理费（每月按580元的标准计算）及保安费（每月按382元的标准计算）的请求合理，本院予以支持。至于逾期交纳水电费、管理费和保安费的滞纳金，双方签订的合同并没有约定上述费用的交纳时间，且从双方的交易习惯看，也是由被告先告知需交费用再由原告支付相关费用，因此，被告要求原告向其支付逾期支付上述费用的滞纳金的请求，缺乏依据，本院不予支持。关于装修费用。原告主张其装修损失5万元，但提交的证据不足以证实该损失，被告对该主张也不予确认，且原告坚持不要求对涉案店铺的装修费用进行评估，对此，原告应承担举证不能的法律后果，原告要求被告向其赔偿装修损失的请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告洪传旺在本判决生效之日起10日内向原告黄耿槟返还保证金50000元；二、原告在本判决生效之日起10日内向被告支付2016年10月31日至2016年11月10日期间的租金（按每月25000元的标准计算）；三、原告在本判决生效之日起10日内向被告支付2016年7月1日至2016年11月10日期间的水电费11932元、管理费（按每月580元的标准计算）和保安费（按每月382元的标准计算）；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告的其他诉讼请求。本案本诉受理费7300元，由原告负担6250元，被告负担1050元，反诉受理费263元，由原告负担205元，被告负担58元。上述本诉受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林丽娜人民陪审员  赵 婷人民陪审员  罗帼贞二〇一七年三月三日书 记 员  杨 曼丘艳张洁