江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏12民终2843号
上诉人（原审原告）：周素华，女，1969年5月31日生，汉族，住南京市江宁区。
上诉人（原审原告）：周素琴，女，1964年11月5日生，汉族，住泰兴市。
被上诉人（原审被告）：周国华，男，1962年12月14日生，汉族，住泰兴市。
委托诉讼代理人：张菊兰，女，1965年5月29日生，汉族，住泰兴市。系被上诉人周国华之妻。
被上诉人（原审第三人）：崔立新，男，1967年11月14日生，汉族，现居住在泰兴市。
被上诉人（原审第三人）：李玉阳，男，1968年10月1日生，汉族，现居住在泰兴市。
上诉人周素华、周素琴因与被上诉人周国华、崔立新、李玉阳房屋租赁合同纠纷一案，不服泰兴市人民法院（2016）苏1283民初6139民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年11月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人周素华、周素琴上诉请求：一、撤销原判，依法改判：1、父母去世后，自然继承生效，不动产产生的受益应分配到两上诉人名下账户内。2、被上诉人周国华将实际租房租金按份额支付给两上诉人，2013年2月至2016年7月合计为41个月，请求按照涉案房屋租金4万元/年，判令被上诉人支付租金31000元。3、周国华未经授权无权代收租金，请求判令被上诉人崔立新、李玉阳对未支付租金承担连带责任。4、因被上诉人崔立新、李玉阳未按照法律规定与两上诉人签订租房协议，请求解除被上诉人周国华与崔立新、李玉阳之间的租赁协议。二、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1、因被上诉人周国华不赡养母亲，故两上诉人坚持要求分割遗产，涉案房屋总面积为152.86平方米，生效判决（2014）泰民初字第0547号民事判决仅对其中138.79平方米作出处理，各分配12.5%的份额给周素华、周素琴，对另外的14.07平方米未作分配，对此两上诉人将另行诉讼。2、根据法律规定，周素琴、周素华、周国华的母亲于2013年2月去世，自然继承生效，对不动产产生的受益，共同共有人有权分配。3、对房屋租金不予认可，被上诉人周国华在原审中提供的是十几年前的租房协议，被上诉人应出示现在的租房协议。经过上诉人调查，坐落在同一地段的门面租金没有一个低于2万元/年。4、上诉人多次催要租金并发函给被上诉人及第三人支付相应份额的租金，被上诉人及第三人置之不理，故上诉人要求解除租房协议。上诉人与被上诉人享有同等的权利，被上诉人周国华未经上诉人授权强行侵占其他共有人的租金。
被上诉人周国华答辩称：1、上诉人于2016年8月拿到房屋产权证，房屋租金应从其领取产权证后开始计算。上诉人至今没有办理土地证，对涉案房屋占用的宅基地不享有权利。2、涉案房屋是民用房，经过被上诉人周国华改造后才能出租。原审法院就房屋租金已经对两位承租人进行了调查，确认房屋租金是15000元/间，周国华实际收取的租金就是30000元/年，不可能所有的门面房价格都是一样的。3、被上诉人周国华对涉案房屋享有75%的份额，其有权出租。涉案房屋在十几年前就已经出租，租金均是由周国华收取，当时产权证虽登记的是樊桂芳，但实际缴费均是周国华缴纳。
被上诉人李玉阳、崔立新未到庭答辩。
上诉人周素华、周素琴向一审法院起诉请求：1、判令周国华按照租房协议25%给付周素华、周素琴2013年2月至2016年7月的租金；2、解除2016年8月1日以后，周国华与第三人签订的崔立新、李玉阳租赁协议；3、周国华承担诉讼费用。
一审法院认定事实：周素华、周素琴与周国华系兄妹关系，其父周顺民于1969年去世，母樊桂芳于2013年2月12日去世。2014年4月21日，周素华向原审法院起诉，要求确认位于泰兴市济川街道联盟村××房产及附属物权益享有的继承份额。原审法院于2014年10月16日作出（2014）泰民初字第0547号民事判决书，于2014年12月30日生效，该法律文书确认坐落在泰兴市济川街道联盟村354号（原门牌号为××）两间两层楼房（面积138.79平方米），周素华享有12.5%份额;周素琴享有12.5%份额;周国华享有75%份额。2016年1月14日，周素华、周素琴办理产权登记，泰兴市济川街道联盟村354号（原××）住宅两层，建筑面积138.79平方米，按份共有，周素华12.5%、周素琴12.5%、周国华75%。
周国华将上述房屋改造成二间门面房。自2006年起，周国华将一楼东边一间出租给李玉阳经营使用，约定租金于每年农历年底给付。自2010年起，周国华将一楼西边一间出租给崔立新经营使用，约定租金于每年农历年底给付。2015年租金30000元。2015年以前的租金，第三人李玉阳、崔立新已支付给周国华。2016年租金，因履行给付租金期限未到期，第三人未支付。
一审法院认为，一、所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。生效法律文书已确认讼争房屋属周素华、周素琴、周国华按份共有，故法律文书生效后该房屋产生的收益应按份享有。由于周国华已将讼争房屋一楼对外出租并收取租金，故周国华应返还周素华、周素琴2015年1月至2015年12月租金收益，按照份额周素华应得3750元，周素琴应得3750元。
二、关于周素华、周素琴主张周国华、第三人李玉阳、崔立新支付2016年1至7月的租金的诉讼请求，因第三人李玉阳、崔立新支付租金期限尚未到期，待到期后，可另行主张权利。
三、关于周素华、周素琴主张解除周国华与第三人李玉阳、崔立新租赁合同的诉讼请求。一审法院认为，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。周素华、周素琴与周国华系兄妹关系，对讼争的房屋属按份共有，且三方对共有财产未分割。在三方共有人之间没有约定的情况下，对讼争房屋出租应经三分之二以上的共有人同意，周国华对讼争的房屋享有75%份额，其有权将讼争的房屋出租给李玉阳、崔立新经营使用。故对周素华、周素琴主张解除周国华与第三人李玉阳、崔立新租赁合同的诉讼请求，不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、周国华于判决生效后十日内分别返还周素华、周素琴2015年1月至2015年12月租金3750元；二、驳回周素华、周素琴的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，减半收取225元，由周国华（此款周素华、周素琴已垫付，周国华于判决生效后十日内给付周素华、周素琴）。
二审中各方均未有新证据提交，二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人周素华、周素琴因与被上诉人周国华就继承析产发生争议，于2014年4月21日起诉至原审法院要求确认对讼争房屋享有的继承份额，原审法院于2014年10月16日作出（2014）泰民初字第0547号民事判决，确认上诉人周素琴、周素华对涉案房屋各享有12.5%的份额，被上诉人周国华对涉案房屋享有75%的份额，该判决已生效，现上诉人周素华、周素琴依据生效判决确定的份额要求被上诉人周国华返还房屋出租的收益，依法应予支持。《中华人民共和国继承法》第二条规定，继承从被继承人死亡时开始。被继承人樊桂芳死亡后，因各继承人对继承份额有争议，通过诉讼明确了各继承人的份额，但从樊桂芳死亡至判决生效期间，涉案房屋处于各继承人共有状态，上诉人周素华、周素琴仍是涉案房屋的共有人，两上诉人有权享有在此期间因涉案房屋出租所产生的收益，故上诉人周素琴、周素华主张从其母亲樊桂芳2013年2月12日去世时起计算租金收益，有事实和法律依据，本院予以支持。原审从继承析产纠纷判决生效后计算租金份额不当，本院予以纠正。根据原审法院对实际承租人崔立新、李玉阳的调查，二人陈述2013年、2014年房屋租金为12500元/间/年，2015年租金为15000元/间/年。上诉人对原审调查的房屋租金有异议，要求以书面租赁协议为准。对此，本院认为，房屋租赁合同存在口头和书面两种形式，被上诉人周国华虽未能提供与实际承租人崔立新、李玉阳之间近几年的书面租赁协议，但根据原审法院对实际承租人崔立新、李玉阳进行的调查，二人陈述的房租数额与周国华在庭审中陈述的一致，且两上诉人并无证据证明涉案房屋的实际租金高于原审调查的租金数额，两上诉人以其了解的周边房屋租赁价格推断涉案房屋的租金为4万元/年，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据原审查明的房屋租金，从2013年2月12日计算至2015年12月，周国华应返还周素华租金收益9632元、返还周素琴租金收益9632元。
上诉人周素华、周素琴另主张解除与崔立新、李玉阳的房屋租赁合同关系。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。上诉人周素华、周素琴与被上诉人周国华是涉案房屋的按份共有人，但涉案房屋并未进行具体分割，被上诉人周国华作为享有三分之二份额的共有权人，有权将涉案房屋出租收益，且两上诉人并无证据证明周国华的出租行为损害了其他共有权人的权益，故原审判决驳回上诉人要求解除租赁合同的诉讼请求，并无不当。
综上，上诉人周素华、周素琴关于计算租金收益应从其母亲樊桂芳死亡时计算的上诉理由成立，本院对原审判决予以纠正。周素华、周素琴的其他上诉请求不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持泰兴市人民法院（2016）苏1283民初6139号民事判决第二项及诉讼费负担部分；
二、撤销泰兴市人民法院（2016）苏1283民初6139号民事判决第一项；
三、被上诉人周国华于本判决生效后十日内分别返还周素华、周素琴2013年2月12日至2015年12月租金9632元。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费450元，由上诉人周素华、周素琴负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 玫
审 判 员 缪翠玲
代理审判员 顾春旺
二〇一七年二月十三日
书 记 员 刘 非