湖北省丹江口市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂丹江口民初字第00751号
原告：郑先华，男，生于1970年3月26日，汉族，农民。
委托代理人：易平，湖北三丰律师事务所律师。代理权限：一般代理，代领法律文书。
委托代理人：周德梅，女，生于1974年1月8日，汉族，农民。系原告郑先华妻子。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉，代领法律文书。
被告：郑明清，男，生于1967年7月21日，汉族，农民。
委托代理人：孙亮庚，湖北平长律师事务所律师。代理权限：一般代理，代领法律文书。
第三人：陈运秀，女，生于1953年9月13日，汉族，农民。
第三人：郑明成，男，生于1960年11月28日，汉族，农民，住湖北省丹江口市六里坪镇广田沟村*组*号。公民身份号码：4226011960********。
第三人：郑明荣，女，生于1965年7月17日，汉族，农民。
第三人：郑佳欣，女，生于1973年3月17日，汉族，无固定职业，住湖北省十堰市张湾区汉江南路**号*栋*单元***室。公民身份号码：4226011973********。
第三人：郑明云，女，生于1970年2月5日，汉族，无固定职业。
委托代理人：郑佳欣，女，生于1973年3月17日，汉族，无固定职业。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉，代领法律文书。
第三人：陈运芝，女，生于1956年10月5日，汉族，农民。
委托代理人：郑明成，男，生于1960年，汉族。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉，代领法律文书。
原告郑先华诉被告郑明清、第三人陈运秀、郑明荣、郑佳欣、郑明云、陈运芝、郑明成房屋买卖合同纠纷、土地承包经营权纠纷一案，于2015年4月16日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员肖拥民担任审判长并主审、审判员徐媛媛、人民陪审员周献力参加的合议庭。2015年5月10日陈运秀、郑明荣、郑佳欣、郑明云、陈永芝、郑明成向本院申请，要求作为有独立请求权的第三人参加诉讼，本院予以准许。本院于2015年5月26日公开开庭进行了审理。原告郑先华及其委托代理人易平、周德梅，被告郑明清及其委托代理人孙亮庚，第三人陈运秀、郑明荣、郑佳欣、郑明成、郑明云的委托代理人郑佳欣、陈永芝的委托代理人郑明成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郑先华诉称：2003年9月26日，原、被告双方签订《房屋出售协议书》，协议约定，被告郑明清除生活用品带走外，其余连同房屋一起出售，共计价款7000元。退耕地由原告郑先华看管和承担一切费用，粮款由原告郑先华所得，凡被告郑明清承包的所有土地（田、坡、退耕地、菜园）连在房屋一起转入原告名下，以后上交款由原告郑先华承担，橘子树、柴扒随房出售，由原告郑先华所得并拣摘。协议签订后，原告郑先华分别于2003年10月26日、2003年11月20日将7000元支付给被告郑明清，但被告郑明清却以房屋土地使用证丢失为由，没有将土地使用证件交付给原告郑先华办理过户手续，且私自拿着土地一本通领取退耕还林补助款和占地补偿款。原告郑先华从2003年10月至今一直居住在该房屋内，所有土地都是由原告郑先华经营、耕种并交纳各种费用。2014年10月，由于修建六习公路，原告郑先华居住的房屋在拆迁范围内，被告郑明清得知后，多次到拆迁现场吵闹，阻碍原告郑先华购买的房屋拆迁，导致原告郑先华的房屋无法正常拆迁，为此，原告郑先华为维护其合法权益，特提起诉讼，1、请求人民法院依法确认原、被告签订的房屋出售协议有效；2、判令被告郑明清为原告郑先华办理房屋过户手续，协助原告郑先华办理土地经营权流转手续。3、判令被告郑明清返还退耕还林补助款6000元及占地补偿款4000元。
原告郑先华就起诉的事实和理由，向本院提交了以下证据：
证据1：原告郑先华的身份证复印件1份，拟证明原告郑先华的诉讼主体资格适格。经质证，被告郑明清及第三人对该证据无异议，本院予以确认。
证据2：房屋出售协议书原件1份，拟证明2003年9月26日郑明清与郑先华签订房屋出售协议书，约定郑明清将位于油坊坪村五间土房以及承包的所有土地以7000元价格出售给郑先华。经质证，被告郑明清及第三人对该证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为，1.该房屋系被告郑明清及第三人的母亲刘明英所有，被告郑明清的出售行为属于无权处分；2.山林的出售也系被告郑明清的无权处分。本院对该证据的真实性予以确认，对其关联性、合法性将结合其他证据予以确认。
证据3：房屋出售协议书复印件，拟证明原、被告产生纠纷后，村委会进行了调解无果。经质证，被告郑明清及第三人对该证据的真实性有异议，认为村委会调解被告郑明清没有到场，该证据并未表明村委会的意见。本院对该证据的真实性及证明目的将结合本案其他证据分析认定。
证据4：收条两张，拟证明原告郑先华已经按照协议约定将购房款支付给了被告郑明清，被告郑明清出具了收条。经质证，被告郑明清对收到原告7000元房款无异议，但对证明目的有异议，认为，被告郑明清的母亲刘明英并未在条据上签字。第三人同意被告郑明清的质证意见。本院对该证据的真实性予以确认。对其关联性将结合其他证据予以确认。
证据5：赵成贵的证明1份，拟证明2003年9月26日被告郑明清将位于丹江口市六里坪镇油坊坪村的五间土木结构房屋出售给原告郑先华，出售时被告郑明清声明有权出售该房屋，且所承包的土地和桔子树、柴扒随房出售，经营权和收益权都归原告郑先华，土地使用证和退耕还林补偿一本通交给原告郑先华，被告郑明清并协助办理过户手续。经质证，被告郑明清及第三人对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为赵成贵始终未参与过原、被告的房屋买卖过程，且赵成贵与原告有亲属关系。本院对该证据的真实性及证明目的将结合本案其他证据分析认定。
证据6：农业税完税证票据2份，拟证明原告郑先华在耕种郑明清出售房屋时一并流转过来的土地，支付了应交的税金。经质证，被告郑明清及第三人对该证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为，该证据与本案无关联性。原告交税与房屋买卖合同的有效性无关联性。本院对该证据的真实性予以确认，对其关联性将结合其他证据予以确认。
证据7：城乡居民享受财政专项补贴资金表和退耕还林政策补助兑现表打印件，拟证明被告郑明清在2012年至2014年期间领取郑先华通过土地流转所耕种的土地各项补贴资金及退耕还林政策补助共计1567.58元。经质证，被告郑明清及第三人对该证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为，该证据恰好证明了土地使用权仍然在郑明清名下。本院对该证据的真实性予以确认，对其关联性将结合其他证据予以确认。
证据8：油坊坪村六均公路扩建工程实物核算表扫描件和领条扫描件各一张，拟证明被告郑明清领取了已流转给郑先华的土地占地补偿款3165.12元。经质证，被告郑明清及第三人对该证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为，该证据恰好证明了土地使用权仍然登记在被告郑明清名下，原、被告的房屋买卖合同是无效的。本院对该证据的真实性予以确认，对其关联性将结合其他证据予以确认。
被告郑明清辩称：一、原告郑先华与被告郑明清所签订的房屋买卖协议是无效的，该诉请应予以驳回。1、被告郑明清处置了不属于自己的房产和土地，属无权处理，该行为是无效的。被告郑明清母亲刘明英于1979年与郑先国登记结婚，夫妻存续期间在丹江口市六里坪镇油坊坪村1组共建有五间土木结构房屋，郑先国于2002年去世，2003年9月26日，被告郑明清与原告郑先华协商，在未经村组和刘明英及其他家人同意的情况下，将该五间土木结构房屋、土地和菜园以7000元价格出售给原告郑先华，被告母亲刘明英知道后多次索要无果，至今，所售房屋没有办理土地使用权变更手续，所售土地和菜园在二轮承包时仍登记在被告郑明清名下，房屋和土地买卖行为呈无效状态，经村委会和六里坪司法所多次调解，原告郑先华拒不返还。刘明英已去世，其儿女将申请以有独立请求权的第三人参与诉讼。2、原告郑先华在本村有房屋和土地，按照“一户一宅”的规定，该买卖行为无效。3、村民所承包的土地、菜园和山林属集体财产，村民享有承包经营权，法律明确规定不允许买卖，该协议对村民的生产生活资料违法买卖，是无效的。二、原告郑先华起诉程序不合法。原告郑先华诉请涉及房屋买卖的确认和村民承包的土地使用权确认，实际上均涉及到土地使用权问题，根据《土地管理法》第十六条的规定：“土地使用权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。”可见，通过人民政府处理是其必经前置程序，对政府处理决定不服的，方可进入诉讼程序。故原告郑先华的起诉不符合法律的规定。
被告郑明清就答辩的事实和理由，向本院提交了以下证据：
证据1：被告郑明清的身份证复印件，拟证明被告郑明清的身份情况及诉讼主体资格。经质证，原告郑先华对该证据的真实性无异议，第三人对该证据无异议。本院对该证据的真实性予以确认。
证据2：丹江口市六里坪镇油坊坪村村委会证明，拟证明刘明英与郑先国1979年结婚，并建有土木结构房屋五间，刘明英婚后生育被告及第三人共七个子女。经质证，原告郑先华对该证据的真实性无异议，但建房时间不清楚。第三人对该证据无异议。本院对该证据的真实性予以确认。
证据3：刘明英的身份证复印件、户口本及争议房屋的土地使用证，拟证明被告郑明清无权处分房屋。土地使用证的户主为郑先国，出售的房屋属于郑先国与刘明英婚姻关系存续期间的房产。经质证，原告郑先华认为对土地使用证办证的时间不能从该证据显示出来，第三人对该证据无异议。本院对该证据的真实性予以确认。
证据4：刘明英请他人代书的遗嘱一份，拟证明争议房屋的所有人为刘明英，原、被告签署的房屋无效。经质证，原告郑先华对该证据的真实性有异议，认为：1，土地使用权登记户主为郑先国。郑先国去世后，房屋的遗产分割情况没有反映。2，被告郑明清出售房屋属于表见代理，原告郑先华的购买行为属于善意取得。而且刘明英生前一直未向原告郑先华主张过房屋所有权。此外立遗嘱的地点是在被告郑明清家，可见刘明英生前一直与被告郑明清居住，刘明英应当知晓被告郑明清的处分行为。刘明英的印章存在伪造可能性，且刘明英的手印无法进行核实。第三人对该证据无异议。本院对该证据的真实性及证明目的将结合本案其他证据分析认定。
证据5：丹江口市六里坪司法所的调解经过，拟证明原、被告的纠纷经六里坪司法所和油坊坪村委会两次调解，没有达成调解意见，且司法所认为原、被告的买卖协议无效。经质证，原告郑先华对该证据的证明目的有异议，认为，该证据只是司法所的单方说明，该证据不能做为定案依据，且该证据无双方当事人及村委会人员的签字。此外司法所在没有调查的情况下不能确认原告郑先华有几处宅基地。同时该证据还显示出被告郑明清处分房屋是得到刘明英的同意的。第三人对该证据无异议。本院对该证据的证明目的将结合本案其他证据分析认定。
证据6：农民负担监督卡，拟证明原、被告协议无效，土地经营权户主仍为被告郑明清。经质证，原告郑先华对该证据的真实性无异议。第三人对该证据无异议。本院对该证据的真实性予以确认。
第三人陈运秀、郑明荣、郑佳欣、郑明云、陈运芝、郑明成共同陈述：同意被告郑明清的答辩意见，1.请求确认原、被告房屋买卖合同无效；2.请求确认房屋为刘明英所有，子女享有继承权。
陈运秀等六位第三人为支持其陈述意见，向本院提交了以下证据：
证据1.六位第三人的身份证复印件，拟证明第三人的身份情况及诉讼主体资格。经质证，原告郑先华对该证据的真实性无异议，被告郑明清对该证据无异议。本院对该证据的真实性予以确认。
经审理查明：原、被告系丹江口市六里坪镇油坊坪村同组村民。1979年被告郑明清母亲刘明英与郑先国结婚，婚后未生育子女，双方建有五间土木结构房屋，2002年郑先国去世。2003年9月26日，被告郑明清将其母亲刘明英所有的五间土木结构房屋出售给原告郑先华，原、被告双方签订《房屋出售协议书》，协议约定，被告郑明清除生活用品带走外，其余连同房屋一起出售，共计价款7000元。退耕地由原告郑先华看管和承担一切费用，粮款由原告郑先华所得，凡被告郑明清承包的所有土地（田、坡、退耕地、菜园）连在房屋一起转给原告郑先华，以后上交款由原告郑先华承担，橘子树、柴扒随房出售，由原告郑先华所得并拣摘。协议签订后，原告郑先华分别于2003年10月26日、2003年11月20日将7000元支付给被告郑明清，但没有办理房屋过户手续，土地经营权没有办理流转手续，退耕还林补助款和占地补偿款由被告郑明清领取。原告郑先华从2003年10月至今一直居住在争议房屋内，所有土地都是由原告郑先华经营、耕种并交纳各种费用。2014年10月，由于修建六习公路，原告郑先华居住的房屋在拆迁范围内，被告郑明清及第三人以被告郑明清处置了不属于自己的房产和土地，属无权处理为由，要求确认原、被告之间房屋买卖行为无效。
另查明：刘明英婚后生育被告郑明清及第三人陈运秀、郑明荣、郑佳欣、郑明云、陈运芝、郑明成共七个子女。被告郑明清将其母亲房屋出售后，在丹江口市六里坪镇大柳树村购有房屋，其母刘明英随其居住。2015年4月18日刘明英去世。
本院认为：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原、被告双方签订《房屋出售协议书》后，被告郑明清收取了原告郑先华的购房款7000元，并实际交付了房屋，合同已实际履行。被告郑明清的母亲刘明英与被告郑明清共同居住多年，明知房屋被儿子郑明清买卖却在2015年前未提出过异议，故原告郑先华有理由相信被告郑明清有权出售争议房屋，且刘明英去世后，被告郑明清为法定继承人。即便被告郑明清无权处分，根据》第之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。原、被告系同组村民，双方签订的房屋买卖协议有效，各自应当按照协议约定全面履行各自的义务，故被告郑明清及第三人主张房屋出售协议无效的理由不能成立。至于原、被告双方在房屋出售协议书中约定：刘明英家庭承包的土地、山林、桔树等归原告郑先华承包经营，因土地承包经营权采取转让方式流转的，应当经发包方同意。发包方不同意，土地承包经营权转让合同不成立。原告郑先华所交的农业税均以刘明英的名义缴纳，原告郑先华不能提供证据证明土地承包经营权流转经过发包方丹江口市六里坪镇油坊坪村的同意或已办理农村土地承包经营权证的变更，故原告郑先华要求判令被告郑明清协助办理土地经营权流转手续和返还退耕还林补助款和占地补偿款的请求本院不予支持。因土地承包经营发生纠纷的，双方当事人可以直接向人民法院起诉，故被告郑明清主张原告郑先华起诉不合法的理由不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条、第五十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《农村土地承包经营权流转管理办法》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告郑先华与被告郑明清所签订的房屋买卖协议有效。
二、被告郑明清于本判决生效之日起三十日内，协助原告郑先华办理位于丹江口市六里坪镇油坊坪村五间土木结构房屋的过户手续。
三、驳回原告郑先华的其他诉讼请求。
四、驳回第三人陈运秀、郑明荣、郑佳欣、郑明云、陈运芝、郑明成的诉讼请求。
案件受理费130元，由被告郑明清承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人在应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及及《诉讼费交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费。湖北省十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：十堰市财政局非税收入汇缴结算户；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行：帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的缴费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起7日内未预交，也未提出缓交﹑减交﹑免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不在另行送达预交上诉案件受理费通知）。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生
效之日起计算。
审 判 长 肖拥民
审 判 员 徐媛媛
人民陪审员 周献力
二〇一五年六月二十日
书 记 员 谈力伟
附本案相关法律：
《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国农村土地承包法》
第三十七条土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。
土地承包经营权流转合同一般包括以下条款：（一）双方当事人的姓名、住所；（二）流转土地的名称、坐落、面积、质量等级；（三）流转的期限和起止日期；（四）流转土地的用途；（五）双方当事人的权利和义务；（六）流转价款及支付方式；（七）违约责任。
第五十一条因土地承包经营发生纠纷的，双方当事人可以通过协商解决，也可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府等调解解决。
当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。
《农村土地承包经营权流转管理办法》
第二十五条发包方对承包方提出的转包、出租、互换或者其他方式流转承包土地的要求，应当及时办理备案，并报告乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门。
承包方转让承包土地，发包方同意转让的，应当及时向乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门报告，并配合办理有关变更手续；发包方不同意转让的，应当于七日内向承包方书面说明理由。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证突。
没有证据或者证据不足以当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。