重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）万法民初字第01641号
原告重庆市怡乐物业管理有限公司，住所地重庆市万州区万川大道555号，组织机构代码证代码67100184-8。
法定代表人颜静宁，总经理。
委托代理人（特别授权）林胜成
委托代理人李中，重庆新盟律师事务所律师。
被告程国芳
委托代理人（特别授权）彭峰（程国芳之夫）
原告重庆市怡乐物业管理有限公司（以下简称重庆怡乐物业公司）与被告程国芳物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月2日受理后，依法由审判员邓光兵独任审理，适用简易程序并于2015年3月19日公开开庭进行了审理。原告重庆怡乐物业公司的特别授权委托代理人林胜成、委托代理人李中，被告程国芳的特别授权委托代理人彭峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆怡乐物业公司诉称，原告系一家物业服务企业。2008年9月1日与重庆万州区鸿鸥发展有限公司签订《百安花园前期物业服务合同》后，入驻百安花园小区进行物业服务。被告程国芳作为该小区25幢18-C房屋业主，其自2011年4月起就以各种理由拒绝交纳物业费。故现诉至法院，请求依法判令被告支付原告2011年4月至2014年12月止的物业费4909.95元（1元／月.平方米×45个月×109.11平方米）；被告以该未交物业费4909.95元的20%支付原告违约金981.99元；本案诉讼费由被告负担。
被告程国芳辩称，2011年4月起的物业费未交纳属实。原因在于：一、原告并非业主委员会选聘的物业服务企业。开发商即重庆万州区鸿鸥发展有限公司在出售房屋时也未向被告出示与原告签订的《百安花园前期物业服务合同》；二、开发商存在欺诈售房，野蛮施工，盗采树木，殴打业主，原告作为物业服务企业，对此不加以制止。被告所在25幢房屋业主向开发商购房时，开发商承诺25幢房屋为全江景房，但事后其在该幢房屋前另行修建了1幢房屋。为此，被告等25幢房屋业主找到开发商和向区信访办等相关部门反映，但开发商置之不理，仍野蛮施工，并将25幢房屋门前多棵名贵树木盗走，业主加以制止，反遭殴打。原告作为物业服务企业，对此不予理睬，也未采取有效措施加以制止；三、原告未尽到安全防护义务，造成被告所在的25幢房屋业主多家财产被盗及停放在路边的车辆被损坏。为避免类似现象发生，25幢房屋业主多次向原告提出关于门禁系统、安全措施、保卫措施、车辆停放、清洁工作、监控管理等方面的整改建议，原告也作了相应记录，并承诺尽快答复和解决，但时至今日，仍未作任何答复和解决；四、原告对物业小区公共设施未尽到管理职责：一是外来车辆到小区乱停乱放；二是开发商将小区的公共设施即游泳池承包给外来人员经营，小区的网球场常年被关门，业主无法使用；五、19楼的房屋渗水到被告房屋内，致被告房屋及财产受到损害。被告寻求原告解决，原告至今也未解决。综上，原告未尽到物业服务职责，其请求被告支付物业费应予驳回。如其进行整改，提高服务质量，并就被告上述问题拿出解决方案后，被告再考虑物业费是否交纳或酌情交纳。
经审理查明，原告重庆怡乐物业公司系叁级物业服务企业。2008年9月1日，其作为乙方与重庆万州区鸿鸥发展有限公司作为甲方，双方签订《百安花园前期物业服务合同》。约定甲方选聘乙方就其开发的百安花园小区进行物业服务；服务内容包括：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理以及家政特约服务、水电维修、甲方委托的房屋租赁服务；物业费实行包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：高层住宅1.6元／月.平方米（以物价局指导价为准），别墅住宅0.9元／月.平方米（以物价局指导价为准），多层花园洋房住宅0.9元／月.平方米（以物价局指导价为准），商业物业2元／月.平方米（以物价局指导价为准），乙方按上述标准收取，盈余或亏损由乙方享有和承担；业主应于交房之日起按季度于每季度的月底前十日交纳物业费；停车场收费采取以下方式：1、本物业管理区域内停车场所有权或使用权属全体业主共有的，如业主使用，则按露天车位150元／个.月，车库车位200元／个.月标准向乙方交纳停车费，乙方从停车场收益中按露天车位50元／个.月，车库车位100元／个.月的标准提取停车管理服务费；2、本物业管理区域内停车场所有权或使用权属建设单位的，如业主使用，则按露天车位200元／个.月，车库车位300元／个.月标准向建房单位交纳停车费，乙方从停车场收益中按露天车位80元／个.月，车库车位150元／个.月的标准提取停车管理服务费，停车场和车库属于甲方所有，委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权；3、本物业管理区域内停车场所有权或使用权属业主购置的，乙方从停车场收益中按露天车位50元／个.月，车库车位80元／个.月的标准提取停车管理服务费；乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务；本物业管理区域的会所属甲方所有，委托乙方经营管理的，乙方代甲方收取经营费用，收费标准待定，双方费用分成比例待定；物业的使用与维护：业主大会成立前，甲方委托乙方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合；乙方可采取规劝、整改、协商等必要措施，制止业主、物业使用人违反本临时公约和物业管理区域物业管理规章制度的行为；乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督；违约责任：甲方违反本合同约定，致使乙方的管理服务无法达到合同约定服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失；乙方管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准的，则按3‰标准向甲方、业主支付违约金，但乙方已履行本合同约定义务，因物业本身固有瑕疵造成损失的除外；甲方、业主和物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业费的，则按3‰标准向乙方支付违约金；本合同自业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时终止。
合同签订后，原告入驻百安花园小区进行物业服务至今。
2009年9月5日，重庆市万州区物价局就原告管理的上列物业服务小区作出万州价房（2009）95号关于确定百安花园物业服务收费标准的通知，确定原告在百安花园小区物业服务的收费标准为：1、高层住宅（建筑面积）：1元／月.平方米，其中：日常维修养护费0.4元／月.平方米。电梯费：每张月票票价＝10元（三层）＋0.3元×（N－3），N为楼层数。次票票价：单上单下每人次0.3元，上下往返每人次0.5元。电梯费包括：电梯运行电费、日常维修（小修）及保养费、年检费、电梯司机工资等。住宅电梯费按常住人口计算。高层住宅电梯费收取方式：可实行月票和次票，由物业管理企业根据实际情况决定（原则上一个物业管理区域选择一种收费方式）。2、多层住宅门面（建筑面积）：0.52元／月.平方米，其中：日常维修养护费0.12元／月.平方米。3、住宅改为办公用房或营业性用房的，按渝价（2004）778号文件规定，其收费标准由原告与业主协商约定其具体收费价格，并报物价局备案。4、别墅物业收费标准由物业服务企业和被服务双方在合同中约定，并报物价局备案。
2009年10月29日，被告程国芳与重庆万州区鸿鸥发展有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，从该公司购得百安花园小区25幢18-C房屋壹套（合同载明房屋建筑面积为108.63平方米，房地产权证书载明建筑面积为109.11平方米）。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中载明重庆万州区鸿鸥发展有限公司应向被告出示《百安花园前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，被告自交房之日起，接受重庆万州区鸿鸥发展有限公司在《百安花园前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施的物业管理，并遵守业主临时管理规约等内容。被告入住该房后，自2011年4月起的物业费未交纳。截止2014年12月，其共有物业费4909.95元（1元／月.平方米×45个月×109.11平方米）未交纳。
上列事实，有原告重庆怡乐物业公司提供的营业执照、组织机构代码证、被告身份信息、物业服务企业资质证书、《百安花园前期物业服务合同》、《重庆市商品房买卖合同》、重庆市万州区物价局作出的万州价房（2009）95号关于确定百安花园物业服务收费标准的通知、律师催收函及快递回单、费用催缴记录单、催费通知，被告程国芳提交的被告身份证复印件、照片、重庆市万州区公安局百安派出所作出的接受刑事案件登记表及接案回执（受案回执）、重庆市万州区建委关于百安花园二期项目建设工程设计方案总平面图修改公示的公告、讨论记录及原、被告庭审相关陈述在卷佐证。
本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，被告程国芳所在的百安花园小区尚未成立业主委员会，原告作为叁级物业服务企业，受建设单位即重庆万州区鸿鸥发展有限公司的选聘，就该小区与重庆万州区鸿鸥发展有限公司签订的《百安花园前期物业服务合同》对该小区全体业主具有约束力。被告抗辩原告并非业主委员会选聘的物业服务企业而不交纳物业费的理由不成立。《百安花园前期物业服务合同》签订后，原告入驻百安花园小区进行前期物业服务至今，故被告作为该小区25幢18-C房屋业主，在享受原告物业服务的同时，理应履行交纳物业费之义务。其抗辩开发商存在欺诈售房，野蛮施工，盗采树木，殴打业主，将小区游泳池承包给外来人员经营，而不交纳物业费。因本案系物业服务合同纠纷，被告所称的问题属另一法律关系，故其认为开发商违反了合同约定，侵犯其合法权利，其可另行找开发商主张权利或向相关职能部门举报，而不能以此不交纳物业费；其抗辩原告未尽到安全防护义务。因《物业管理条例》中所规定的安保服务，仅指物业服务企业为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用安全而实施必要的、正常的防范性安全保卫活动，该义务应是有限的、相对的，不应理解为绝对的、全面的安保义务。且本案原、被告双方未对被告的财产安全进行特殊保护约定，同时也未提交证据证明其家中财产被盗，故其以此不交纳物业费的理由不成立；对被告抗辩原告未对其楼上渗水至其房屋及财产受到损害予以解决。因其未提供相应证据证明，且即使其主张的受损事实成立，其在原告未予以解决情况下，也可依法向应当承担赔偿责任的主体主张权利，而不能以此免除其交纳物业费之义务；对被告抗辩原告未尽物业服务义务的其它事项，虽原告提供的物业服务存在一定瑕疵，但被告并未举证证明问题的持续存在。且即如被告所述，也属原告物业服务质量问题。其发现后，可即时与原告进行沟通，要求其改善，而不能因为原告短时间的服务质量问题单个拒交物业费，形成对其他已依约交纳物业费的业主不公平局面。当然，就物业服务企业的原告而言，如只是单纯收取物业费而不提供足量足质、让广大业主满意的物业服务也是不可取的。综上，物业费是用于物业服务小区的正常运转和发展，也是小区赖以存在和正常运转的物质基础。小区物业服务质量的提高、改善，在很大程度上取决于物业费的收取比例。就小区业主而言，对物业服务可能存在各种意见，并以拒绝交纳物业费作为解决问题的手段。但物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的，否则，物业服务秩序就会被打破，同时带来的是小区服务质量的快速下降，甚至导致小区瘫痪。故业主在对物业服务企业的物业服务不满时，可通过正常途径与其沟通，协商解决，法律也规定对物业服务企业不合理的物业服务，业主可以通过起诉物业服务企业违反合同约定，要求其承担违约责任，或通过业主大会决定解聘物业服务企业的权利来实现。被告以此不交纳物业费不当，原告请求其按合同约定的价格标准及房屋实际建筑面积支付2011年4月至2014年12月止的物业费4909.95元（1元／月.平方米×45个月×109.11平方米），本院予以支持；对原告请求被告以未交物业费4909.95元的20%支付违约金981.99元，虽被告未按期向原告交纳物业费，但其未交纳也有一定原因，且原告也未举证证明其已按《百安花园前期物业服务合同》约定完全履行了前期物业服务义务。考虑原告未能及时妥善处理业主反映较大的问题，其物业服务质量尚有待提高和改进，其该请求本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第八十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第二十四条、第三十六条、第四十一条、第四十二条第一款、第四十七条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告程国芳于本判决生效后十日内支付原告重庆市怡乐物业管理有限公司2011年4月至2014年12月止的物业费4909.95元。
二、驳回原告重庆市怡乐物业管理有限公司要求被告程国芳支付违约金981.99元的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告重庆市怡乐物业管理有限公司负担5元，被告程国芳负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知后应当及时预交上诉案件受理费，未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 邓光兵
二〇一五年四月二十八日
书记员 吴虹霞