山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁民终2016号
上诉人（原审原告)：李善民，男，1976年10月4日出生，汉族，住烟台市福山区。
委托诉讼代理人：吕宗杰，山东海峰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：管延松，男，1952年7月24日出生，汉族，住烟台市芝罘区。
委托诉讼代理人：冯汝义，山东星河泰律师事务所律师。
原审第三人：烟台市福山天府房地产开发有限公司，住所地：烟台市福山区高新技术产业区盐场村。
法定代表人：孙蒙良，董事长。
委托诉讼代理人：朱江，男，1973年1月14日出生，汉族，该公司工作人员，住烟台市经济技术开发区。
上诉人李善民因与被上诉人管延松、原审第三人烟台市福山天府房地产开发有限公司（以下简称天府公司）案外人执行异议之诉一案,不服山东省烟台市中级人民法院（2015）烟民一初字第261号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李善民的委托诉讼代理人吕宗杰，被上诉人管延松的其委托诉讼代理人冯汝义，原审第三人天府公司的委托诉讼代理人朱江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李善民上诉请求：1.撤销（2015）烟民一初字第261号民事判决，支持上诉人的诉讼请求；2.由被上诉人承担一二审诉讼费用。事实与理由：一、涉案房屋在法院查封前已经签订房地产买卖合同，并已经交付上诉人入住，事实清楚。2010年4月17日上诉人与第三人签订了房屋买卖合同，购买福山区天府街17号富豪新天地27号楼1单元601号房产。第三人向上诉人出具了房管部门统一的收款收据。只是付款方式为以第三人欠付的工程款抵顶。为证明工程款欠付的真实性，上诉人提供了第三人的明细账、工程款收据、工程结算表、建筑工程款发票等。《合同法》第九十九条规定当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的,任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销,但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。第三人欠付上诉人工程款,上诉人应付第三人购房款,双方互相抵消是法律认可的债务消灭方式,亦是法律认可的付款方式。一审法院认定,上诉人并未真正支付涉案房产的房款,并据此认定上诉人不是消费者,与事实和法律相悖。《物权法》第十五条规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。上诉人提供的证据,足以证实上诉人购买第三人房屋,并以工程款抵房款,且该房屋己经交付入住的事实,合同成立生效并己经履行,物权实际上己经变更,上诉人享有足以排除执行的民事权益。二、一审法院适用法律错误,上诉人享有对涉案房产排除执行的民事权益。一审法院适用的《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》自2015年5月5日公布施行,该规定第三十二条规定本规定施行后尚未审查终结的执行异议和复议案件,适用本规定。本规定施行前己经审查终结的执行异议和复议案件,人民法院依法提起执行监督程序的,不适用本规定。就该条看,该规定只适用于执行异议和复议案件的程序性审查之中。在执行异议之诉的审理中,法院应对争议事实进行实质性审查,准确适用法律,而不是仅依据最高人民法院对办理执行异议和复议案件的司法解释,否则执行异议之诉将不具有现实意义。上诉人于2010年4月17日己与第三人签订了房屋买卖合同,涉案房产已经实际交付并入住,合同己实际履行,只是因第三人的原因未办理产权登记。一审法院仅以购房款系以工程款抵顶而认定上诉人并非消费者无事实根据,未办理物权登记,不影响合同效力,上诉人具有物权的期待权。一审法院不顾当时已经形成的房屋己交付使用,法律关系稳定存在的事实,仅以2015年实行的司法解释为依据,驳回上诉人的诉求,势必损害上诉人的利益,破坏已经稳定存在的法律关系，引发连环诉讼及执行过程中的暴力对抗,不符合执行异议之诉设立的立法目的。上诉人己合法占有涉案房屋,并投资装修,入住多年,仅以一个金钱债权执行就剥夺实际已经存在的物权期待权,适用法律错误。综上,上诉人的物权期待权足以排除或阻止执行,请求二审法院撤销原判,支持上诉人的诉讼请求。
管延松辩称：一、被答辩人与第三人签订的《商品房买卖合同》未生效。2010年4月17日，被答辩人与第三人签订了《商品房买卖合同》，该合同第24条约定：“本合同自双方签订之日起30日内，由出卖人和买受人持合同到房产管理部门办理合同登记备案，合同自登记备案之日起生效。”被答辩人作为合同一方当事人对该规定应是明知的。但其并未在签订之日起30日内到房产管理部门办理合同登记备案，根据该约定合同并未生效。自签订合同至今长达6年之久，被答辩人对合同未生效具有重大过错。二、被答辩人主张涉案房屋“已交付入住”证据不足。根据《山东省商品房销售管理条例》第37条规定，“房屋验收交付单的签署，视为商品房的交付使用。当事人双方另有约定的，从其约定。”答辩人与第三人签订的《商品房买卖合同》第11条约定“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单”，“出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”本案中，被答辩人主张第三人于2008年1月9日向其交付了房屋，并主张该套房屋其已占有使用，但其向法庭提供的证据不足以证实其主张，根据民事诉讼法第64条的规定，应由其承担举证不能的不利后果。同时，《民事诉讼法》第13条规定：“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。”本案中，对于涉案的房屋使用情况一审庭审中被答辩人“先是主张经装修后由其父母居住一套，另一借给其表弟居住，后又主张该两套房屋由原告出租给他人。”被答辩人的主张前后不一致，不符合诚实信用的原则。同时，根据被答辩人的上述主张，其并未亲自入住，而是出租给了其他人获利。三、被答辩人的诉讼请求不符合法律规定的排除执行的条件，对其诉讼请求依法应予驳回。（一）被答辩人以工程款抵顶所得房屋不受物权期待权的保护。最高人民法院为了保护弱者，确立了房屋消费者物权期待权保护规则。即在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。经一审法院查明，涉案之房屋是因第三人欠付被答辩人工程款而抵顶的房屋。因此，被答辩人为债权受让人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》一书中明确指出：“物之交付的债权优先于金钱债权，而抵债协议的目的是消灭金钱债，不应优先于另外一个金钱债权的实现。”不能“将抵债受让人列入物权期待权保护范围”。（二）被答辩人的诉讼请求不符合最高人民法院司法解释中排除执行的条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”就本案来说，被答辩人对登记在被执行的第三人名下的商品房提出异议，同时符合上述三个情形且其权利能够排除执行的，人民法院才能支持，否则不予支持。但本案中：（一）在一审院查封之前，被答辩人虽与第三人已签订了书面买卖合同，但该合同并未生效；同时，该合同并非双方基于真实的买卖房屋意思表示而签订，而是第三人欠付答辩人工程款，第三人用涉案之房屋予以抵顶。（二）被答辩人在本案中购买了二套商品房，没有证据证明其是用于居住。同时，根据被答辩人在一审庭审中的陈述，涉案之二套房屋并非是用于自己居住而是出租给了其他人获利。再者，经一审法院查明被答辩人除涉案之两套房屋外还另有住处。具体位置为：福山富豪花园18号楼。（三）本案一审过程中，被答辩人未能提供有效证据证明其已支付的购房款超过了合同约定总价款的百分之五十的证据。根据答辩人一审庭审中的陈述，先是主张支付的是现金，因无证据支持又主张是以欠付的工程款抵顶，陈述前后不一。但没有证据证明向第三人实际支付了购房款。综上所述，一审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确。被答辩人的上诉请求不符合法律规定的条件，对其上诉请求依法应予驳回。
天府公司述称，同意上诉人李善民的意见。
李善民向一审法院起诉请求：1、确认原告对301号房产以及601号房产享有所有权，依法对该两套房屋停止执行。2、诉讼费由管延松承担。
一审法院认定事实：管延松诉刘磊、初燕、郭华、烟台市福山区恒丰建材有限公司、天府公司返还投资补偿款纠纷一案，一审法院于2014年12月11日作出(2011)烟商初字第81号民事判决，判决结果如下：一、天府公司于本判决生效后十日内偿付管延松投资补偿款人民币1000万元及利息（自2010年11月1日起至2011年8月31日，按中国人民银行同期贷款利率计付）；烟台市福山区恒丰建材有限公司在人民币500万元及利息范围内承担连带清偿责任。二、驳回管延松对刘磊、初燕、郭华的诉讼请求。三、驳回管延松的其他诉讼请求。该判决现已发生法律效力。在该案的审理过程中，管延松提出财产保全的申请，一审法院于2011年8月12日作出(2011)烟商初字第81号民事裁定，依法查封了涉案房产。
因天府公司未履行判决确认的付款义务，管延松向一审法院申请强制执行。一审法院以(2015)烟执字第313号立案执行，在该案的执行过程中案外人李善民提出执行异议。一审法院于2015年9月10日作出(2015)烟执异字第151、160号执行裁定书，认为根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，异议人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，只有符合以下条件，人民法院才能支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。李善民虽然向一审法院提交了商品房买卖合同和收款收据复印件，但未能提供有效证据证明其已经支付的购房款超过了合同约定总价款的百分之五十，且其名下尚有其他用于居住的房屋，因此，李善民的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》所规定的上述条件，对其异议，一审法院执行程序中依法不能支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定驳回李善民的异议。
李善民不服(2015)烟执异字第151、160号执行裁定结果，诉至一审法院。李善民主张2007年7月14日购买301号房产、2010年4月17日购买601号房产，提供以下证据：
证据一、原告与第三人签订的《商品房买卖合同》，证明2007年7月14日原告与第三人签订商品房买卖合同，原告以按揭的方式购买了301号房产，面积96.65平方米，总价382851元。
被告管延松认为，《商品房买卖合同》真实性无法确认，该合同如果是真实的，对其证明的内容有异议，该证据证明不了原告对涉案房屋享有所有权。该证据证明了下列事实：（1）根据该合同第4条第4项约定：“由买受人直接将商品房预售资金存入房产管理部门指定的商品房预售资金监管开户银行，出卖人不得直接收取商品房预售资金。”同时，该合同第二条约定“预售资金专用账户开户银行为中国农业银行烟台市福山支行，开户银行账号为34×××56”。（2）根据该合同第15条约定：“买受人应按相关规定在出卖人商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续。”（3）根据该合同第24条约定：“本合同自双方签订之日起30日内，由出卖人和买受人持合同到房产管理部门办理合同登记备案，合同自登记备案之日起生效。”据此，本合同并未生效。（4）根据该合同第11条约定：“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单”，“出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”（5）根据《商品房买卖合同》说明第3条的约定，合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意的内容。第4条约定，房地产开发企业若需在合同中作出约定和另作补充条款的，在此之前必须经过市房产交易管理部门同意，备案后方可办理。
证据二、301号房产的银行还款的明细表及缴纳预收款收据的复印件（原件在办理按揭时交给按揭银行），证明原告于2007年7月17日支付301号房产的首付款115851元，第三人天府公司出具收据并交付房屋，现原告仍每月向银行偿还301号房产的银行按揭贷款。
被告管延松对银行还款明细表的真实性无异议，但是认为该证据与本案无关。关于银行按揭贷款的情况，根据相关规定，按揭贷款合同应到房地产管理部门备案后银行才给办理，本案的购房合同并未备案。办理按揭应有银行的一系列相应的手续，只有一份还款明细证明不了涉案房产进行了按揭贷款。被告管延松对缴纳预收款收据的复印件的真实性无法确认，首付款收据原告应提供原件，该证据如果是真实的，也证明不了原告已向第三人支付了115851元。根据《商品房买卖合同》第4条第4项约定，原告应向法庭提供证据证明其已将购房款存入房产管理部门指定的商品房预售资金监管开户银行的相关证据。同时，原告支付的第一套房屋的首付款为115851元，其支付的不可能是现金，故应当向法庭提供资金来源的证据。根据《中华人民共和国发票管理办法》第21条的规定，对外发生经营业务支付款项，应当向收款方取得发票。这是法律的强制性规定，特别是这样巨额的款项，原告更应遵守，这是一个正常的成年人应当具有的注意义务。而《预收款收据》不是发票因形式违法而不具有证据资格，故对本案没有证明力。同时，第三人用《预收款收据》代替发票涉嫌逃避国家税收。
证据三、2010年4月17日原告与第三人签订的商品房买卖合同，证明原告以全额付款的形式购买了601号房产。
被告管延松对该证据的质证意见同对证据一的质证意见。
证据四、601号房产的正式的房款预收款的收据，证明601号房产的购房款原告已全额支付给了第三人。
被告管延松认为，该证据的真实性无法确认，证据如果是真实的，也证明不了原告已向第三人支付了430094元。其他质证意见同对证据二中预收款收据的质证意见。
证据五、该两套房屋的交房时的房屋验收情况表，证明该两套房屋已经验收交付。
被告管延松认为，该证据的真实性无法确认，根据合同约定和法律规定，交付房屋有一系列的程序，办理相应的文件，所以该证据证明不了第三人向原告交付了房屋。
证据六、个人住房借款合同，证明301号房产已经办理了银行按揭贷款手续，现原告每月仍需向银行偿还房贷。
被告管延松对该证据的真实性予以确认，但认为内容不完整，根据该合同序言部分的叙述，合同条款应包括借贷条款、担保条款、违约责任、其他约定条款和特别签订条款等五部分，而原告只提供了二部分，其提供的部分不完整。对该证据的证明内容有异议。本案一共涉及两套房屋，该合同只证明了原告与中国建设银行福山支行签订了个人住房借款合同，证明不了第三人将301号房产实际交付给了原告。《个人住房借款合同》签订后，应到房地产管理部门办理抵押登记手续。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第49条的规定：“当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。”《个人住房借款合同》证明了原告另有住所，根据该合同的特别签订条款第25条立约人信息和第37条的约定，原告另有住所，具体位置为：福山富豪花园18号楼。
证据七、601号房产的统一收款收据一份，证明该房款已经全额支付。
证据八、第三人出具的首付款房地产企业的预收款收据一份，证明301号房产首付款原告已经向第三人支付。
被告管延松对证据七、证据八的质证意见同对证据四的质证意见。
证据九、第三人的记账凭证帐页一份，证明原告与第三人存在工程款业务往来。
被告管延松认为，该证据的真实性无法确认，对其证明力有异议。该明细账是第三人单方作出的，证明力较低，同时该证据也证明不了原告的主张。该《明细帐》证明第三人对原告有应付的工程价款，也就证明了601号房产是以欠付的工程价款抵顶所得，也即以物抵债。
证据十、第三人出具的收款收据一份，证明该工程款原告已经出具收据抵顶了房款。
被告管延松认为，该证据的真实性无法确认，且该证据亦证明不了原告已向第三人支付了300940元。根据《商品房买卖合同》第4条第4项约定，原告应向法庭提供证明其已将资金存入房产管理部门指定的商品房预售资金监管开户银行的相关证据。同时，原告支付购房款为300940元，其支付的不可能是现金，故应当向法庭提供资金来源的证据。该证据形式不合法，对本案没有证明力。根据《中华人民共和国发票管理办法》第21条的规定，对外发生经营业务支付款项，应当向收款方取得发票。这是法律的强制性规定，特别是这样巨额的款项，原告更应遵守该规定，这是一个正常的成年人应当具有的注意义务。而《收款收据》不是发票因形式违法而不具有证据资格，故对本案没有证明力，同时第三人用《收款收据》代替发票涉嫌逃避国家税收。《收款收据》载明：“黄盛元代李善民”。该意思不明，一般人无法理解。收款收据如果是真实的，其上载明的事由是“工程款”，根据一般文义解释，也就证明了601号房产是以欠付的工程价款抵顶所得，也即以物抵债。
证据十一、工程结算表一份，证明原告与第三人的工程结算情况。
被告管延松认为，该证据的真实性无法确认，工程预结算表中无制作单位、无制作人，该证据因形式要件欠缺而对本案没有证明力，并且该《工程预结算表》证明的内容与本案无关。
证据十二、施工图预结算书一份，证明原告与第三人的工程结算情况。
被告管延松认为，该证据的真实性无法确认，该证据无发往单位，无制作人、无编制人、无审核人，更没有相应人员的审核资格证书编号，该证据因形式要件欠缺而对本案没有证明力，该证据证明的内容亦与本案无关。
证据十三、零星项目工程量结算单一份，证明零星工程的结算情况。
被告管延松认为，该证据的真实性无法确认。该证据形式不完备，欠缺工程总承包项目经理签字，而且备注部分明确载明，工程师验收意见必须由“工程部工程师填写否则无效”，该结算单中的验收意见，没有证据证明是由工程部工程师填写的，故该证据的证明效力待定。
证据十四、建筑业发票，证明抵顶的工程款第三人已经开具了相应的发票。证据七到十四原告主张是其从第三人财务账簿上复印的。
被告管延松认为，发票联002793的真实性无异议，但是对该证据证明的内容有异议。该发票上的公章是烟台市福山天府建筑装饰有限公司，即该款的收款人为“烟台市福山天府建筑装饰有限公司”，而且该发票明确载明“销售不动产和转让无形资产通用”，故该发票与本案无关，该发票证明不了原告的主张。对发票联0031381的真实性无异议，但是对该证据证明的内容有异议。该发票的开票金额为724792.65元；项目内容为工程款，故该发票与本案无关，该发票证明不了原告的主张。该证据从另一个侧面证明了第三人对原告有应付的工程价款，也就证明了601号房产是以第三人欠付的工程价款抵顶所得，也即以物抵债。
第三人对原告提交的以上证据的真实性及证明内容均无异议，认可证据七至十四系原告从第三人处复印取得的。
被告管延松和第三人天府公司均没有向一审法院提交证据。
一审法院（2015）烟执民字第151、160号执行裁定书认定李善民名下尚有其他用于居住的房屋。原告李善民认可其名下还有其他房产，301号房产是2009年12月3日交付的，601号房产是2011年1月9日交付的，对于涉案的房产使用情况庭审中先是主张经装修后由其父母居住一套，另一套借给其表弟居住，后又主张该两套房屋由原告出租给他人。被告管延松主张2011年8月11日其申请法院查封时涉案房屋均是无人居住的，对目前是否有人居住不清楚。第三人对此情况不清楚。
关于原告与第三人签订商品房买卖合同后为何未到房管部门办理备案手续及原告未办理权属登记的问题。关于301号房产，原告主张其与第三人协商先定下房源，2007年7月14日双方在第三人处签订了商品房买卖合同，首付款115851元以现金方式支付。关于601号房产，原告在庭审中开始主张是其与第三人先定下房源，2010年4月在房地产公司签订了合同，交款是4月17日缴纳，收据是4月17日开具的，是在合同签订后陆续付款，支付了430094元，以现金方式支付。原告当时是盐场居委会的委员，本身原告自己做生意，款项的来源都是自有资金。后来对601号房产，原告又主张原告从第三人处承包零星工程，双方存在业务往来，第三人欠付原告工程款，双方协商后以工程款抵顶601号房产。原告主张第三人向原告交房时符合了交房的条件，原告连续多次找过第三人负责房地产销售人员及总经理，要求办理房屋权属登记，第三人答复是再等等，一直拖着没有办理，因第三人不协助原告办理相关手续，原告无法单独办理。第三人对房屋具体备案的情况不清楚，房产证第三人以前曾办过一批，后因欠税务局的税款，第三人再无法开具正式的房地产销售发票，所以房管局不再给第三人办理房产证。被告不认可原告的上述陈述，认为原告的主张没有证据证明，房屋买卖合同签订后短则5年，长达8年，原告不行使自己的权利，证明其具有重大过错，对其主张法院不应保护。
上述事实，有(2011)烟商初字第81号民事判决及裁定书、(2015)烟执异字第151、160号执行裁定书、《商品房买卖合同》、个人住房借款合同、银行还款明细表、收据、房屋验收情况表、发票、记账凭证帐页、零星项目工程量结算单、工程结算表等及各方当事人的庭审陈述等证据在案为证。
一审法院认为，本案争执焦点是：一、涉案的301号以及601号房产的所有权是否归李善民所有；二、李善民是否享有足以排除或阻止执行上述房产的民事权益。
关于焦点一、涉案的301号以及601号房产的所有权是否归李善民所有。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，涉案的301号以及601号房产权属至今仍然登记在天府公司名下，李善民没有取得上述涉案房产的权属证书，因此其要求确认涉案房产的所有权归其所有没有法律依据，依法应予驳回。
关于焦点二、李善民是否享有足以排除或阻止执行上述房产的民事权益。关于301号房产。一审法院认为，李善民提出案外人执行异议，应当就其对执行标的物享有所有权或者其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。本案中，李善民提供证据证明其与第三人天府公司在法院采取保全措施之前的2007年7月14日签订了301号房产的商品房买卖合同，并且2007年7月17日向天府公司支付了首付款115851元，其余房款通过中国建设银行按揭贷款方式支付的事实清楚，301号房产至今没有到房产管理部门办理备案或产权登记的责任不在李善民。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》精神，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当认定建设工程价款优先权优于抵押权和其他债权，但不得对抗已付清全部或大部分房款的消费者。本案管延松的债权属其他债权，不能对抗建设工程价款优先受偿权，而建设工程价款优先权又不能对抗已付清大部分房款的消费者，因此，管延松的债权不能对抗在法院查封前已签订商品房买卖合同并已付清全部房款的购房户。李善民对301号房产依法享有足以排除强制执行的民事权益，其关于不得执行301号房产的请求依法成立，一审法院予以支持。
关于601号房产。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条赋予消费者对买受的房屋的物权期待权以排除执行的效力。本案中，根据现已查明的事实，李善民与天府公司虽然签订了601号房产的《商品房买卖合同》，但是按照双方的陈述，该合同并非双方基于真实的买卖房屋意思表示而签订的，双方签订房屋买卖合同的原因系天府公司欠付李善民相应工程款，天府公司用601号房产予以抵顶，李善民并未真正支付601号房产的购房款，与上述法条中规定的消费者有本质区别，且李善民关于601号房产价款支付前后陈述矛盾。天府公司与李善民之间相关工程的履行情况、天府公司是否欠李善民工程款及数额多少均不属于本案审理的范围。另外，李善民还存在其他可用于居住的房屋。综上，李善民对601号房产主张权利不符合上述法条规定的条件，其请求停止对601号房屋的执行依法不应支持。
综上，原告李善民请求不得执行301号房产，于法有据，一审法院予以支持；李善民的其他请求于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：一、不得执行烟台市福山区天府街17号富豪新天地10座1单元3层301号房产。二、驳回原告李善民的其他诉讼请求。案件受理费11929元，由原告李善民负担5618元，由被告管延松负担6311元。
二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原审第三人提交烟台市中级人民法院(2011)烟商初字第104号民事判决书，用以证实目前其因拖欠税款无法开具发票。对于原审第三人因拖欠税款不能出具发票的事实，一审已经予以认定，且该证据是法院作出的生效判决，故对该判决本院予以采信。
对于当事人争议的事实，本院认定如下：上诉人提交了其从原审第三人天府公司处复印的记账凭证帐页、工程结算表、施工图预结算书、零星项目工程量结算单、建筑业发票等证据，用以证实双方之间存在工程施工合同关系，有欠付工程款的事实存在，原审第三人天府公司对此予以认可。上述证据结合上诉人与原审第三人之间的《商品房买卖合同》、上诉人为天府公司出具的工程款收款收据以及天府公司给上诉人出具的房地产企业预收款收据（税务登记号：37061100010176），能够形成一个较为完整的证据链条，证实以工程款抵顶房款的事实存在。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点是：第一，上诉人对涉案房产是否享有所有权；第二，上诉人对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
关于第一个焦点问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案争议的房产仍登记在天府公司名下，对外公示的所有权人仍为天府公司，在不动产登记没有变更的情况下，涉案物权变动并未完成，上诉人李善民尚不能成为物权法所指的房屋所有权人，其要求确认对涉案房产享有所有权之诉求，依法不能支持。
关于第二个焦点问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据经审理认定的事实，李善民于2010年4月17日与天府公司签署《商品房买卖合同》购买涉案房产,而一审法院查封涉案房产的时间为2011年8月17日，李善民与天府公司在涉案房产查封前已签订房屋买卖合同。双方对合同是否已经生效存在争议，合同约定生效方式是自登记备案起生效，合同虽一直未登记备案，但李善民已经以工程款抵顶房款，履行了主给付义务，天府公司予以承认并将涉案房产交付李善民，合同双方实际全面履行合同的行为，应视为已经通过协商变更了合同生效条款，该合同已经生效。管延松认为该合同未生效的抗辩理由，本院不予支持。关于李善民是否在法院查封之前合法占有涉案房产，李善民和天府公司均认可该房屋系2011年1月9日交付，结合一审中李善民提供的《房屋验收情况表》、《房屋买卖合同书》和收据等，可以认定李善民已经实际占有该房屋。李善民虽然没有直接支付购房款，但是其用工程款抵顶房款，应当视为支付了全额的房款。一审法院认为李善民并未真正支付涉案房产的房款不当，本院依法予以纠正。双方签订的《商品房买卖合同》不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，当事人均未申请解除并同意继续履行，李善民对该房产属于合法占有并享有请求继续履行合同办理房屋产权证明的权利。该房产未办理过户手续，系天府公司欠缴税款,无法开具正式房地产销售发票造成，非因李善民自身原因。本案的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，李善民依据有效合同足额支付对价并实际占有房屋，管延松申请本案执行的依据为一般金钱债权，李善民所享有的民事权利足以排除对涉案房产的强制执行。
综上所述，上诉人李善民的部分上诉请求成立。一审法院适用法律不当，本院依法予以纠正。本院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下：
一、维持烟台市中级人民法院（2015）烟民一初字第261号民事判决第一项，即不得执行烟台市福山区天府街17号富豪新天地10座1单元3层301号房产；
二、撤销烟台市中级人民法院（2015）烟民一初字第261号民事判决第二项；
三、不得执行烟台市福山区天府街17号富豪新天地27座1单元6层601号房产；
四、驳回李善民的其他诉讼请求。
一审案件受理费11929元，由李善民负担200元，由管延松负担11729元，二审案件受理费5618元，由李善民负担100元，由管延松负担5518元。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳彩林
代理审判员 王海娜
代理审判员 付文文
二〇一六年十二月××日
书 记 员 王晓燕