重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝05民终7279号
上诉人（原审被告）：汤红军，男。
委托诉讼代理人：刘涛，北京市中银（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：骆忠，北京市中银（重庆）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐朝均，男。
委托诉讼代理人：刘道洪，重庆市万盛经开区东林法律服务所法律工作者。
原审第三人：梁子才，男。
委托诉讼代理人：王建，万盛经开区青年法律服务所法律工作者。
上诉人汤红军与被上诉人徐朝均、原审第三人梁子才合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院（2017）渝0110民初1325号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人汤红军的委托诉讼代理人刘涛、被上诉人徐朝均的委托诉讼代理人刘道洪、原审第三人梁子才的委托诉讼代理人王建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人汤红军上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。主要理由：1.上诉人与被上诉人之间没有合同关系，被上诉人主体不适格。2.第三人的房屋属第三人家庭成员共有，家庭成员并未到庭，程序不合法。3.上诉人是作为联建户取得房屋所有权，与第三人之间也不是房屋买卖关系。4.因上诉人与第三人签订的《协议书》涉及划拨土地使用权转让关系，未取得主管部门的同意，应当认定无效；同时，协议转让的是共有财产，未取得共有人同意，协议也应当无效。5.拆迁房屋补偿款应当予以抵扣。6.支付款项的条件尚未成就。
被上诉人徐朝均辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。1.被上诉人与第三人构成代理关系，本案的合同权利义务应由被上诉人享有。2.双方房屋买卖合同关系合法有效。合同的标的物是房屋，不是转让划拨土地使用权，并且万盛经开区黑山镇政府也同意并认可了的。3.本案房屋补偿款应归第三人享有。2013年4月9日存在两份协议，对房屋补偿款分别约定归第三人享有和汤红军享有，但根据拆迁安置文件的精神和法律规定，房屋补偿费是对原房屋的补偿，应由原产权人享有。并且在政府备案的协议也是这样约定的。4.上诉人违反约定故意不及时办理房屋产权登记，应视为付款条件成就，应依法支付合同约定的款项并承担因此逾期的利息。
原审第三人梁子才陈述称：1.梁子才作为被拆迁人，自愿选择联建安置。后梁子才自愿将该建房权益全部转让给徐朝均和梁光辉，转让价格为48万元，徐朝均和梁光辉支付了25万元。徐朝均又与汤红军对该建房权益达成口头转让协议，转让金额为60万元，因梁子才是实际安置人，在汤红军的要求下，以梁子才名义签订协议。该合同的权利应由徐朝均享有。2.汤红军以要应付政府为由要求梁子才签订两份协议，梁子才为配合办理手续签订了这两份协议，现汤红军提出诉讼纯粹是故意混淆买卖关系，谋求更大利益。如房屋补偿费应当予以抵扣，汤红军以不到40万元的价格购买涉案房屋完全不符合市场行情。3.梁子才是否有权代理其他家庭成员处分该房屋权益与汤红军无关。
徐朝均一审请求：判令汤红军支付徐朝均购房款30万元及逾期利息。
一审查明：2013年3月，梁子才与黑山镇政府签订《农房拆迁补偿安置协议书》，徐朝均作为被拆迁户选择划地联建住房，其中房屋补偿费204984.03元。之后，梁子才将尚未修建的联建住房作价48万元出售与徐朝均和梁光辉。同月，徐朝均和梁光辉支付梁子才房款25万元。
之后，徐朝均和梁光辉又将联建住房转让与汤红军。2013年4月19日，梁子才与汤红军签订协议书1份（3页），该协议约定：在实施黑山镇城镇规划建设项目中，甲方（梁子才）选择了划地联建住房安置方式，甲方自愿将所选择的划地联建地块面积及划地联建住房转让给乙方（汤红军）；甲方按照补偿安置方案，划地联建住房地块面积100平方米，甲方自愿将选择在黑山镇八角安居工程划定的划地联建住房地块面积100平方米指标及可修建住房400平方米转让给乙方；联建房由乙方出资修建，联建房修建完毕后房屋及产权归乙方所有；乙方按照补偿安置方案规定的住房货币安置方式测算出来的住房货币安置款，对甲方选择住房划地联建安置方式测算出来的住房安置款的差额和划地联建地块面积指标进行结算补偿；房屋补偿款、过渡费、搬家费、房屋残值、提前搬迁奖励等款项248896元由甲方领取；乙方对甲方已选择的划地联建地块面积指标进行补偿，补偿金额60万元；甲方领取所有安置补偿款后，划地联建房的划地选址和建房等一切事宜由乙方全权处理，划地联建地块面积归乙方所有，乙方拥有划地联建地块所建房屋的所有权，并享受划地联建房的一切优惠政策等内容。上述协议已在黑山镇政府备案。梁子才与汤红军在同日签订了另1份协议书（2页），该协议约定的价款仍为60万元，但该协议约定梁子才农房拆迁安置协议中的第一项房屋补偿费归汤红军所有，如政府要求只能由梁子才领取，则汤红军应支付给梁子才的房款中应扣除些款项。
2013年4月14日，汤红军支付梁子才23万元。梁子才出具收条1份。同年4月27日，汤红军支付徐朝均7万元（转入徐朝均弟弟徐朝龙账户），梁子才出具收条1份。
2015年12月6日，徐朝均与梁光辉签订《解除合伙协议》1份，该协议约定，双方自愿解除合伙购买梁子才联建房的协议，因合伙协议所产生的一切债权债务由徐朝均承担。
2015年12月8日，黑山镇政府出具证明：该镇于2015年8月15日至19日完成了分房工作，从2015年8月25日起全面展开了接房工作，所有联建户按规定程序，完善相关手续后即可办理房屋产权证。这项工作开展以来，该镇相关工作人员已多次向联建户发出了通知，并催促其尽快完善手续办理房屋产权证。黑山镇政府出具的选房结果公示表载明，门牌号紫薇八路18号1号房，划地面积101.38平方米，建筑面积404.89平方米，选房人汤红军，拆迁户梁子才。
一审认为，本案中，梁子才将联建房出售与徐朝均，徐朝均又转让与汤红军。因该联建房尚未修建，且拆迁户为梁子才，徐朝均遂口头委托梁子才与汤红军订立合同，汤红军在订立合同时知道徐朝均与梁子才之间的代理关系，故该协议直接约束徐朝均与汤红军。同时，梁子才亦认可涉案余款30万元应由徐朝均享有。故徐朝均是本案的适格原告。
依法成立的合同受法律保护。梁子才受托与汤红军签订协议的目的是买卖房屋而不是转让划拨土地，土地使用权是否能够改变性质，不影响房屋买卖合同的效力，上述协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。
关于2013年4月19日梁子才与汤红军签订协议的2份协议的问题，第1份协议（3页）约定住房安置补偿款由梁子才领取，第2份协议（2页）约定房屋补偿费由汤红军所有，如只能由梁子才领取则在房款中扣除。根据拆迁安置的文件精神，房屋补偿费系拆迁人对被拆迁人原有房屋的补偿，其权利人为被拆迁人即梁子才，汤红军购买梁子才的安置统建房与梁子才被拆迁房屋没有直接关系，汤红军不应享有房屋补偿费。同时，如抵扣房屋补偿费204984.03元，则涉案房屋交易价格不足40万元，明显与市场行情不符。故第2份协议（2页）关于房屋补偿费由汤红军所有的约定，一审不予采纳。
关于涉案30万元支付条件是否成就的问题。第2份协议（2页）约定在办理产权证时支付30万元。黑山镇政府出具的证明可以证实，2015年8月25日起，该镇已开展接房工作，并多次通知联建户完善手续办理房屋产权证，同时该镇也认可梁子才拆迁安置划地联建房屋的现权利人是汤红军。现已经过去近二年，汤红军仍未完善手续办理房屋产权证，系阻止条件成就，应视为条件已成就。故徐朝均要求汤红军支付房款30万元的诉讼请求，本院予以支持。因2015年8月25日开始接房，汤红军可以办理房屋产权证的合理期间一审酌定为三个月，即从2015年11月26日起视为条件成就，汤红军应从该日起支付徐朝均逾期付款利息。
遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十五条第二款、第六十条第一款、第一百零七条、第四百零二条之规定，判决：汤红军于本判决生效后五日内支付徐朝均房款30万元及利息（以30万元为基数，从2015年11月26日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至生效裁判确定的给付期限止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，减半收取2900元，由汤红军负担（此款徐朝均已预交，限汤红军于本判决生效后五日内直接支付给徐朝均）。
二审中，双方当事人均未举示新的证据，对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，汤红军与梁子才签订了两份《协议书》，虽载明的合同主体均为汤红军及梁子才，但梁子才已明示其仅是代理徐朝均与汤红军签订合同，其对协议享有的权益实为徐朝均享有，徐朝均对此予以确认，故徐朝均与梁子才之间符合代理关系的法律特征，梁子才作为徐朝均的代理人，其代理徐朝均与汤红军签订的合同，徐朝均才是合同相对方，享有相应合同权益。对汤红军提出徐朝均并非合同相对方，主体不适格的上诉意见，本院不予支持。
由于在同一天，汤红军与梁子才签订了两份《协议书》，对房屋价款均约定为60万元，但其中一份约定房屋补偿款、过渡费、搬家费、房屋残值、提前搬迁奖励等款项248896元由梁子才领取；另一份约定农房拆迁安置协议中第一项房屋补偿费（即204984.03元）归汤红军所有，如政府要求只能由梁子才领取，则汤红军应支付给梁子才的房款中应扣除此款项。两份协议对房屋补偿费归属的约定不同实际体现的是对购买价格约定不一致，由于双方在同一天签订，没有特别约定双方交易价格以哪份协议为准，本院也不能依据协议签订时间的先后等特征来判断双方的真实意思，但协议的主要目的是买卖房屋，从公平出发，应结合涉案房屋的市场价值来探究双方的真实意思。本院依法向重庆市綦江区人民法院调查情况了解到，汤红军在同一时期购买相同地点、相同面积的房屋与案外人签订的协议成交价格均高于60万元，如按照汤红军对本案两份协议的陈述即应按房屋补偿费归汤红军所有那份协议来认定双方真实意思表示，则涉案房屋的价格不到40万元，显然与汤红军购买其他房屋的价格相差较大，不符合市场行情，有失公平，故本院采信被上诉人及原审第三人的陈述，汤红军与梁子才签订的协议的真实成交价格应为60万元，房屋补偿款、过渡费、搬家费、房屋残值、提前搬迁奖励等款项248896元由梁子才领取并归梁子才所有。对汤红军提出应抵扣房屋补偿款的上诉请求，本院不予支持。
对于汤红军提出其作为联建户取得涉案房屋，并非基于买卖合同关系取得涉案房屋的上诉意见，经查，因涉案房屋的来源系梁子才的旧房被拆迁，才取得涉案房屋的相应权益，而并非汤红军系被拆迁人取得相应权益，正是因为汤红军与梁子才签订了协议书，买下了涉案房屋，在政府公布的选房结果上才出现了汤红军的名字，这体现的是政府对汤红军购买该房屋的认可并协助双方履行合同的态度，并非认可该房屋系汤红军通过政府拆迁安置取得房屋。对该上诉意见，本院不予支持。
汤红军提出涉案协议转让的是划拨土地使用权，因未经政府相关部门的同意，协议无效的上诉意见，因汤红军与梁子才签订的协议实为房屋买卖协议，一审法院曾就此走访当地政府，政府相关工作人员表示该房屋政府是同意买卖的；并且在政府公示的选房结果表上，政府已将汤红军的名字作为选房人公示，也反映了政府对该房屋买卖的准许态度，故对汤红军的这一上诉意见，本院不予采纳。
汤红军提出该房屋为梁子才家庭共有财产，没有梁子才家庭成员的追认，不得买卖的上诉意见，因不论梁子才家庭成员是否追认，该协议均是有效合同，如汤红军因梁子才家人反对办理过户手续，则梁子才（徐朝均）会构成违约，承担相应的法律责任，但汤红军未举示梁子才家人会反对过户的证据，其据此抗辩涉案房屋不得买卖，进而抗辩合同履行的，其理由不能成立。对该上诉意见，本院不予支持。
汤红军提出付款条件尚未成就，不应支付剩余购房款的上诉意见，因一审中被上诉人举示了黑山镇镇政府出具的证明可以证实，2015年8月25日起该镇已开始接房工作，并多次通知联建户完善手续，办理房屋产权证，现汤红军时隔两年尚未接房，也未完善办理房屋产权证书的手续，系不当阻止付款条件成就，视为付款条件已经成就，一审据此认定汤红军支付房款30万元的条件已经成就，并自2015年8月25日后三个月为履行办理产权证书的合理期间，2015年11月26日为付款条件成就之日，并无不当。对汤红军的这一上诉意见，本院不予采纳。
综上，汤红军的上诉意见均不能成立，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5800元，由上诉人汤红军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋科
审 判 员 肖琴
代理审判员 肖飞
二〇一七年十一月二十七日
书 记 员 雷梅