青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）青01民终956号
上诉人（原审被告）：贾秀梅
委托代理人：朱建林
被上诉人（原审原告）：西宁景源物业管理有限公司
法定代表人：王晓瑾，总经理。
委托代理人：莫永峰，该公司办公室主任。
上诉人贾秀梅因与被上诉人西宁景源物业管理有限公司（以下简称景源物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服青海省西宁市城中区人民法院（2016）青0103民初678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
贾秀梅上诉请求：驳回景源物业公司的诉讼请求。一、根据国务院颁布的《物业管理条例》第十五条第二款的规定“业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同”，景源物业公司并未跟贾秀梅所在小区业主委员会签订合同，即使景源物业公司进驻小区即使没签合同只要提供了服务，贾秀梅也会支付物业管理费，但景源物业公司进驻后只是收取物业管理费，未给业主提供过服务，因此一审判决贾秀梅支付物业管理费无事实、法律依据；二、依据西宁市发展和改革委员会《关于调整西宁地区天然气集中供暖价格的通知》第二条第三款的规定：“各供暖经营单位给用户提供的供暖温度在供暖期间必须达到国家建设部规定的“用户室内采暖温度应为18℃±2℃，不低于16℃的要求标准，以保障为消费者提供质价相符的服务”，而景源物业公司在2011年度、2013年度供暖温度未达到16℃，其原因是景源物业公司的锅炉无法给小区业主提供符合标准的供暖服务。贾秀梅所住小区住宅面积是27206.8平方米，而该公司锅炉只能给18000平方米住宅提供供暖服务。2011年、2013年供暖期间温度未达到16℃，导致十几户业主家庭成员生病。因景源物业公司违约，贾秀梅不应支付2011年、2013年的采暖费。
景源物业公司辩称，原判认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。
景源物业公司向一审法院起诉请求：判令贾秀梅支付自2010年10月至2011年4月15日的采暖费1963.30元、2012年10月至2013年4月15日的采暖费1963.30元，合计3926.60元；二、被告支付自2011年5月至2015年12月31日的物业费1205.60元；三、被告支付逾期交纳物业费违约金342元，采暖费违约金272元，合计614元。
一审法院认定事实：景源物业公司系西宁市城中区南山路14号小区的物业管理公司，贾秀梅为该小区业主。2011年6月1日青海省西宁监狱后勤服务中心与景源物业公司签订了《物业管理委托合同书》，将位于西宁市城中区南山路14号小区家属院委托景源物业公司实行物业管理，委托管理期限为五年，自2011年6月1日起至2016年5月30日止。合同约定了双方的权利义务，对物业管理服务项目等进行了约定。物业管理费用按建筑面积每平方米每月为0.35元，采暖费标准按套内面积每平方米4.9元。合同约定业主或物业使用人不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的从逾期之日起每日按应交金额的2%交纳违约金。贾秀梅居住在4号楼四单元271室，按照约定，贾秀梅应交纳物业费及暖气费，但贾秀梅2011年至2015年未交纳物业费1205.60元，未交纳2011年度采暖费1963.30元，2013年度采暖费1963.30元，共计3926.60元。庭审中，景源物业公司对其物业服务存有瑕疵表示认可，愿改善和提高物业服务质量。
一审法院认为，青海省西宁监狱后勤服务中心将其单位的南山路14号小区的物业服务委托给景源物业公司管理，双方签订的《物业管理委托合同书》对物业管理公司、业主均具有法律约束力，双方应按合同履行义务，贾秀梅作为小区业主，接受了景源物业公司的物业管理服务，应当按合同约定向景源物业公司缴纳物业费、采暖费，因贾秀梅未支付上述费用，引起本案纠纷，故景源物业公司要求贾秀梅交纳物业费、采暖费的诉讼请求成立，予以支持。关于景源物业公司要求违约金的诉讼请求，虽合同中对违约金有约定，但景源物业公司庭审中对其物业服务存在瑕疵表示认可，并愿意改善服务质量，故对其主张贾秀梅支付逾期交纳物业费、暖气费违约金的诉讼请求，不予支持；贾秀梅提出景源物业公司提供的采暖温度未达标及未履行物业服务义务的抗辩理由，其未向法庭提交有效证据证实，故不予采信，遂判决：一、贾秀梅于本判决发生法律效力后十日内向景源物业公司支付物业管理费1205.60元，采暖费3926.60元，共计5132.20元；二、驳回景源物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由贾秀梅承担。
本案二审中，当事人没有提交新证据，对一审查明的基本事实当事人均无异议，本院对当事人无异议的事实予以确认。
本院认为，双方当事人争议的焦点是贾秀梅有无正当理由拒绝交纳物业管理费、采暖费？本案中，涉案的南山路14号院最初系青海青沪机床厂家属院，由于未成立业主委员会，西宁监狱后勤服务中心将物业委托给景源物业公司进行物业管理，双方签订的物业服务合同合法有效，且贾秀梅作为业主，交纳过相关费用，涉案物业管理委托合同对其具有法律约束力，应按合同约定履行。贾秀梅提出的楼道卫生打扫不干净、灯泡未安装等不尽如人意之处，一审法院在判决时鉴于景源物业公司提供物业服务过程中存在瑕疵需改进，并未支持该公司主张由贾秀梅承担逾期交纳物业费及采暖费违约金的请求，就是为督促景源物业公司提高物业管理水平,而景源物业公司服务中存在瑕疵并非为不履行物业服务合同，所以贾秀梅等拒交物业费缺乏依据。南山路14号院的采暖锅炉系西宁监狱财产，属物业管理区域内的共用设施设备，而景源物业公司的职责是根据物业服务合同授权为物业设施的正常使用提供服务，并非为锅炉所有人,况且其亦未有采购锅炉的义务，所以锅炉功率的大小与景源物业公司没有关联,贾秀梅提出的景源物业公司锅炉功率小无法给小区业主提供符合标准供暖服务的理由不能成立，且贾秀梅主张2013年之前供暖温度达不到16℃，对此仅是自己的陈述，未提交经与景源物业公司测量确认温度的相关证据，该事实不能认定。
综上所述，贾秀梅主张景源物业公司未提供物业服务不应交纳物业费及锅炉功率小造成供暖温度不足16℃不应交纳采暖费的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由贾秀梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 李宏宁
审判员 靳 玲
审判员 付元泰
二〇一六年九月七日
书记员 罗文凯
附：审理本案适用的法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条、第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百九十九条、当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
第二百零五条、当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。
第二百二十四条、发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条、申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条、被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。