北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终8070号
上诉人（原审原告、反诉被告）：管沄涛，男，1968年1月23日出生，住北京市朝阳区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：张越波，女，1972年6月19日出生，住北京市朝阳区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京东环望京房地产有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园522号。
法定代表人：岳冬青，董事长。
委托诉讼代理人：刘新波，北京市柯杰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：白洋，女，1982年7月29日出生，北京东环望京房地产有限公司法务，住该单位宿舍。
上诉人管沄涛、张越波因与上诉人北京东环望京房地产有限公司（以下简称东环望京公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第33442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人管沄涛、张越波，上诉人东环望京公司之委托诉讼代理人刘新波、白洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
管沄涛、张越波上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持管沄涛、张越波的原审全部诉讼请求，改判驳回东环望京公司的反诉请求；2.东环望京公司承担一、二审诉讼费用。事实及理由：一审法院认定事实及适用法律存在如下错误：1.涉案空调机房并非仅为新风机房，仅为涉案房屋服务，并非和涉案房屋不可分割，且设备用房不应计入套内面积。2.东环望京公司隐�库房和空调机房的存在，构成欺诈。3.涉案房屋无法使用燃气和上下水，东环望京公司构成违约。4.既然涉案房屋应当具备燃气和上下水的使用标准，那么管沄涛、张越波提出的用电改造就具备事实及法律依据，一审法院未予支持属于认定事实错误。5.涉案房屋如果不增设户门则存在消防安全隐患，一审法院不支持增设户门请求属于适用法律错误。6.空调机房与库房应当归属东环望京公司，由东环望京公司单独使用，管沄涛、张越波提出改造户型请求具备事实及法律依据，一审法院未予支持属于适用法律错误。7.一审法院判决赔偿数额过低。管沄涛、张越波为无法使用的空调机房多支付了2263747元，承担了过去五年银行贷款利息611211元，以上合计2874958.69元。同时，由于空调机房的存在，给管沄涛、张越波造成的其他损失无法估量。
�环望京公司辩称：不同意管沄涛、张越波的上诉请求，具体理由同东环望京公司上诉的事实及理由。
东环望京公司上诉请求：1.撤销原审判决，将本案发回重审，或改判驳回管沄涛、张越波要求支付违约金及赔偿金的诉讼请求，支持东环望京公司要求支付违约金的诉讼请求；2.由管沄涛、张越波承担一二审诉讼费用。事实及理由：一审法院认定事实及适用法律存在如下错误,1.一审法院认定涉诉房屋价值减损无据。涉诉房屋的定价已经考虑了室内存在空调机房的情形，不存在价值减损的情况。2.一审法院认定东环望京公司延期交房属于认定事实不清。东环望京公司按照合同约定的时间通知对方收房，但因管沄涛、张越波对房屋实测面积存疑拒绝补齐面积差价款及各项税费和违约金导致房屋无法交付。即使管沄涛、张越波对新风机房有异议，也不能作为拒绝收房的理由。3.一审判决前后矛盾。一审判决既支持了东环望京公司反诉管沄涛、张越波补齐房屋差价款的请求，又认定东环望京公司应在管沄涛、张越波未付清全款之前向其交付房屋，自相矛盾。4.一审判决支持管沄涛、张越波主张的违约金及赔偿金过高。因管沄涛、张越波拒绝付款无法接收房屋，也不解除购房合同，拖延至今，管沄涛、张越波应自行对房屋无法使用承担责任。5.管沄涛、张越波拒绝缴纳接收房屋前应支付房款、税费及违约金，拒绝办理收房手续，应当承担相应的违约责任。
管沄涛、张越波辩称，不同意东环望京公司的上诉请求，具体理由见管沄涛、张越波上诉的事实及理由。
管沄涛、张越波向一审法院起诉请求：1.要求东环望京公司对于北京市朝阳区�京新城A2区办公楼1层20105号房屋进行改造，设置独立通道，增设一个通向该通道的户门，将房屋内的分户墙再加厚60毫米，并对屋内上下水、燃气、配电进行改造；2.要求东环望京公司将改造后并取得四方竣工验收、政府竣工验收备案，且消防、环评验收合格后的房屋交付管沄涛、张越波；3.要求东环望京公司支付逾期交房违约金，以8705198元为基数，按日万分之三的标准，自2014年10月1日计算至2015年2月10日；再以17405198元为基数，按日万分之三的标准，自2015年2月11日计算至东环望京公司交付房屋之日止；4.要求东环望京公司返还房款8213629元；5.要求东环望京公司支付逾期返还房款的违约金，以8213629元为基数，按日万分之三的标准，自2014年10月1日起计算至东环望京公司实际返还之日止；6.要求东环望京公司赔偿因房屋户型、采光、面积差异以及管线从涉诉房屋内通过所�成的房屋价值损失1750000元。
东环望京公司向一审法院反诉请求：1.要求管沄涛、张越波支付逾期支付首付款及贷款的违约金507000.16元；2.要求管沄涛、张越波支付房屋差价尾款284477.2元；3.要求管沄涛、张越波支付逾期支付尾款的违约金，以284477.2元为基数，按日万分之三的标准，自2014年10月1日起计算至管沄涛、张越波实际支付之日止；4.要求管沄涛、张越波支付逾期收房违约金，以17405198元为基数，按日万分之五的标准，自2014年10月1日起计算至双方办理交房手续之日止。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案《预售合同》、《补充协议》系管沄涛、张越波东环望京公司真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。关于燃气、上下水，《补充协议》变更了《预售合同》中的相关约定，应以《补充协议》为准。现场勘验时，涉诉房屋内的燃气及上下水管线符合双方《补充协议》中“甩口入户”的约定，故管沄涛、张越波要求东环望京公司对于燃气、上下水进行改造的诉讼请求，法院不予支持。关于电力改造，管沄涛、张越波未举证证明房屋现状内的电力情况与《预售合同》的约定不一致，故其此项诉讼请求，法院不予支持。关于户型结构，房屋现状与《预售合同》附件一平面图相对比，除西南角房间屋门的位置发生变更外，并无其他不一致的情况，管沄涛、张越波所主张的户型改造的请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。在此情况下，本案并不存在对于改造后的房屋进行竣工验收的问题，管沄涛、张越波此项诉讼请求，法院亦不予支持。经法院释明，管沄涛、张越波已明确表示即便无法进行相关改造，其仍愿意继续履行，有鉴于此，东环望京公司应向管沄涛、张越波交付房屋，管沄涛、张越波亦应配合办理收房手续。关于房屋面积，东环望京公司虽将房屋西南角房间内放置了新风空调机组，使之成为了“新风机房”，但涉诉房屋系成套销售的办公用房，系三个房间所组成的一个整体，并不因该房间内放置了空调机组而将其与涉诉房屋相割裂，其仍是涉诉房屋的一部分，其面积也应计入涉诉房屋套内建筑面积。现东环望京公司提交了《实测报告》，能够证明涉诉房屋的实测套内建筑面积为243.43平方米，不存在《预售合同》所约定的实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积的情况，故管沄涛、张越波要求东环望京公司返还购房款并支付逾期返还购房款违约金的诉讼请求，法院均不予支持。关于管沄涛、张越波主张的房屋价值损失。《预售合同》及其附件、《补充协议》中均未体现涉诉房屋西南角房间为新风机房，东环望京公司亦未充分举证证明管沄涛、张越波在签订《预售合同》时已知晓该新风机房的存在，东环望京公司就此构成违约，应承担违约责任。涉诉房屋系办公用房，但从现场勘验时的情况来看，新风机房内的大部分面积被机组占用，且管道纵横，不具备在其中办公的条件，此减少了屋内可实际利用的空间，给管沄涛、张越波造成损失，东环望京公司应予赔偿。此外，涉诉房屋现状中西南角房间屋门与《预售合同》附件一房屋平面图中的位置发生变更，变更后需通过东北角房间方可进入西南角�间，此亦导致房屋使用上的不便，影响了房屋使用价值，东环望京公司亦应予以赔偿。就此二项损失的具体金额，由法院根据房屋实际情况，依法酌情确定。但管沄涛、张越波就采光及公共管线从涉诉房屋内通过问题主张房屋价值损失，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。关于逾期交房违约金。根据《入住须知》及东环望京公司自认，东环望京公司需以管沄涛、张越波签署《面积补差协议》为前提才能向管沄涛、张越波交付房屋，而从管沄涛、张越波申请调取的《面积补差协议》模板的具体约定来看，若管沄涛、张越波签署此协议则意味着其认可房屋交付时现状，且可能丧失就房屋现状与《预售合同》约定不一致的情况向东环望京公司主张赔偿的权利。而根据查明的事实，东环望京公司未经管沄涛、张越波同意在涉诉房屋内放置大型新风空调机组，占用房屋使�空间，构成违约，应予赔偿。在此情况下，管沄涛、张越波有权拒绝签署《面积补差协议》，东环望京公司据此拒绝交付房屋，缺乏事实及法律依据，应承担逾期交房的违约责任。关于违约金，东环望京公司提出了合同约定标准过高的抗辩，并请求减少，故就具体标准法院将以管沄涛、张越波的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、违约方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则依法酌情确定。关于东环望京公司的各项反诉请求。首先，根据东环望京公司提交的首付款收据，管沄涛、张越波的最后一笔首付款已于2013年4月18日付清，截止至东环望京公司提出本案反诉之日即2016年3月18日，已超过两年，管沄涛、张越波就此提出诉讼时效抗辩，而东环望京公司未能举证证明存在诉讼时效中止或中断的情形，故其此项反诉请求已经超过诉讼时�，法院不予支持。其次，支付房款系管沄涛、张越波作为买受人的主要合同义务，《预售合同》约定的贷款到账时间为东环望京公司取得竣工验收备案表之日起45日内，即2014年10月4日前。但实际放贷时间为2015年2月9日，现管沄涛、张越波未能充分举证证明系东环望京公司不予配合导致放贷迟延，故应承担逾期付款的违约责任。就违约金，管沄涛、张越波提出了合同约定标准过高的抗辩，并请求减少，故就违约金的具体金额法院将以东环望京公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、违约方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则依法酌情确定。再次，根据《实测报告》，涉诉房屋实测套内建筑面积为234.43平米，与预测面积的误差比绝对值在3%以内，应据此进行结算。东环望京公司主张的房款差价金额并未超过合理范围，法院予以�持。但《预售合同》中并未约定房款差价的具体支付时间，东环望京公司发出的《结算单》载明系在办理入住时支付，但系由于东环望京公司原因未向管沄涛、张越波交房，在此情况下，管沄涛、张越波未支付房款差价不应认定为逾期付款，东环望京公司就此主张违约金的反诉请求，法院不予支持。最后，本案系东环望京公司原因导致逾期交房，东环望京公司要求管沄涛、张越波支付逾期收房违约金，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。一审法院判决：一、被告（反诉原告）北京东环望京房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）管沄涛、张越波赔偿1600000元。二、被告（反诉原告）北京东环望京房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）管沄涛、张越波交付北京市朝阳区望京新城A2区办公楼1层20105号房屋，原告（反诉被�）管沄涛、张越波配合被告（反诉原告）北京东环望京房地产有限公司办理收房手续；同时，原告（反诉被告）管沄涛、张越波向被告（反诉原告）北京东环望京房地产有限公司支付房款差价284477.2元；三、被告（反诉原告）北京东环望京房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）管沄涛、张越波支付逾期交房违约金，以每月110000元为标准，自2014年10月1日起计算至被告（反诉原告）北京东环望京房地产有限公司实际交付房屋之日止；四、原告（反诉被告）管沄涛、张越波于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）北京东环望京房地产有限公司支付逾期付款违约金240000元；五、驳回原告（反诉被告）管沄涛、张越波的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京东环望京房地产有限公司的其他反诉请求。
本院经审理查明：
一、关于《预售合同》及补充协议的主要内容：
2012年12月21日，东环望京公司（出卖人）与管沄涛、张越波（买受人）签订《预售合同》（合同编号：Y1413384）及附件，主要内容如下：（一）买受人从出卖人处购买涉诉房屋，该商品房规划用途为办公，所占用范围内的土地用途为办公。房屋预测建筑面积共338.54平方米，套内面积230.66平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积107.88平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为75458.24元/平方米，总价款17405198元。买受人应于本合同签署之日即2012年12月21日向出卖人支付首付款8705198元；其余款项买受人以银行按揭贷款的形式支付，买受人应在本合同签署当日向按揭贷款银行提供符合按揭贷款银行要求的办理按揭贷款时需要买受人�供的全部资料，缴纳买受人应缴纳的相关费用，并向按揭贷款银行提出正式的按揭贷款申请。出卖人在买受人办理银行按揭手续时可以给予买受人必要的配合，但出卖人不负有任何义务确保按揭贷款银行会批准买受人的按揭贷款申请。买受人应当自该商品房所在楼栋取得竣工备案表之日起45天内，将贷款款项划拨至出卖人账上。买受人未按照约定的时间付款的，逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，买受人未按照约定的时间付款的，超过60日后，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。（二）出卖人应当在2014年9月30日前向买受人交付涉诉房屋，该商品房交付时应符合以下条件：1.已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，3.满足合同中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件；4.出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明。出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定日期达到下列条件：上水、下水在2014年9月30日达到具备使用条件，市政双路供电在2014年9月30日达到具备使用条件，供暖在2014年9月30日达到供暖设施安装完毕，电话通信线在2014年9月30日交付且敷设到户，有线电视线在2014年9月30日交付且敷设到户，燃气处勾选×，如果在约定期限内因出卖人原因未达到条件，由出卖人提供代用品。交付该商品房时该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，查验该商品房时发现其质量或者其他问题，双方同意由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准负责修复，并承担修复费用，但质量问题或其他问题不能作为买受人拒绝接收该商品房或要求出卖人承担逾期交房责任的理由，维修期间不能视为出卖人逾期交房。该商品房达到《预售合同》约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足约定交付条件的证明文件，并满足合同约定的其他交付条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全或未满足合同约定的其他交付条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，逾期交房超过120日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。验收交接后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因未能按期办理交接手续，自本合同约定的房屋交付之日起，每逾期一日，买受人应向出卖人支付全部房价款万分之五的违约金，买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、印花税及办理该房屋权属登记所需的其他税费。（三）该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据；实测面积与预测面积发生误差的，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。（四）房屋平面图显示：涉诉房屋共分三间，南侧为开间，北侧有相邻房屋二间，北侧二间房屋各有一面屋门与南侧开间相通。平面图中未标注各房间用途、性质。同日，东环望京公司（出卖人）与管沄涛、张越波（买受人）签订《补充协议》，内容为“买卖双方于2012年12月21日签订《北京市商品房预售合同》，买受人购买了出卖人开发建设的“融科国际中心”涉诉房屋，由于买受人将来使用的需要，买受人要求出卖人预留上下水的接口。为此双方经过友好协商，签订本协议。第一条、双方同意，在“融科国际中心”的建设过程中，出卖人将涉诉房屋的上下水及天然气的管线甩口入户，室内的上下水及天然气�设施设备由买受人自行安装。第二条、《预售合同》第十三条中有关上水、下水的约定不再执行，也不作为出卖人交房的标准。第三条、该房屋竣工验收备案后，出卖人对该房屋室外的上下水及天然气管线进行施工，并由出卖人负责开通。第四条、本协议没有涉及的事宜，仍按《预售合同》的约定执行。第五条、本协议与《预售合同》不一致的，以本协议为准。”
二、关于购房款支付及贷款办理情况
2012年12月28日至2013年4月18日，东环望京公司分别向管沄涛、张越波开具7张首付款收据，东环望京公司据此主张管沄涛、张越波存在逾期支付首付款的违约行为。管沄涛、张越波称收据开具时间要晚于实际付款时间，且双方在《预售合同》签订后变更了首付款的付款期限，东环望京公司�其出具的《结算单》中未提及逾期支付首付款违约金，其此项反诉请求已经超过诉讼时效。2014年8月20日，涉案房屋所在项目完成工程竣工验收备案，2015年2月9日中国工商银行北京公主坟支行向东环望京公司发放管沄涛、张越波银行贷款8700000元。管沄涛、张越波称东环望京公司怠于履行配合义务导致银行放贷迟延，故责任应由东环望京公司承担。为此，管沄涛、张越波提交了2015年1月15日的函件以及顺丰速运详情单底联，证明管沄涛、张越波在2015年1月向融科智地公司发送函件，催促其积极配合贷款的办理。东环望京公司认为管沄涛、张越波未证明该顺丰速运详情单的投递结果，从详情单显示寄送的是文件，是否为上述函件不确定，且收件人是融科智地公司，故与本案无关。另，涉诉房屋的《个人购房借款/担保合同》显示东环望京公司系借款担保人，其盖章日期为2015年2月9日，但管沄涛、张越波签字处无日期。对此，东环望京公司认为管沄涛、张越波签字处无日期，不能证明其在合同约定期限内办理了贷款手续，而管沄涛、张越波称系东环望京公司原因导致贷款手续拖延办理。
三、关于通知交房情况
2014年9月，东环望京公司向管沄涛、张越波发出《结算单》、《业主收房交纳物业费明细表》及《融科望京中心入住须知》（以下简称《入住须知》），通知管沄涛、张越波于2014年9月24日至2014年9月28日办理入住手续。《结算单》中显示：房屋实测建筑面积346.64平方米，实测套内建筑面积234.43平方米，结算单价75458.24元，结算总价17689675.2元，买卖合同房屋欠款8700000元、房款面积差价284477.2元，房屋欠款8984477.2元；契税530690.26元，买卖合同印花税8702.6元，房屋所有权证印花税10元，产权代办费800元，房屋登记费560元，产权代办图表费100元，小计540862.86元。《入住须知》中载明“请您于收房当日或之前结清相关费用并与我司签订《面积补差协议》”。管沄涛、张越波表示：1.在收房过程中，发现涉诉房屋西南角的房间实为空调机房，其认为机房面积不应计算在房屋套内建筑面积内，故不同意按照《结算单》的金额交纳尾款和税费；2.收房时还发现涉诉房屋内的格局、燃气、上下水设施及电力情况与《预售合同》不一致，其不认可该房屋现状，故不同意签订《面积补差协议》；3.因管沄涛、张越波不同意签署《面积补差协议》并按《结算单》交纳房款差价及税费，故东环望京公司未向其交付房屋。东环望京公司表示交房前管沄涛、张越波应按照《结算单》支付房款差价、税费，并签订《面积补差协议》，因管沄涛、张越波拒绝付款并签订《面积补差协议》，故无法办理交房手续。经管沄涛、张越波申请，一审法院调取了另案中买受人与东环望京公司签订的《关于面积差异处理的补充协议》（以下简称《面积差异补充协议》），东环望京公司认可此协议即为《入住须知》中的《面积补差协议》，并表示向买受人交付房屋前均需签署此《面积补差协议》，不同买受人所签署的《面积补差协议》除具体房屋坐落、合同编号、房屋面积、结算总价、差价金额等不同外，其余条款均一致。《面积差异补充协议》的第四条载明“交付时，该房屋的现状（含装饰装修）如因优化设计和施工导致与《预售合同》的约定不一致，以现状为准，买受人同意出卖人按照该房屋的现状交付，且不追究出卖人的任何责任。”
二审审理期间，东环望京公司提交落款日期为2017年7月12日《收房催告函》、顺丰邮单（签收日期为2017年7月13日）作为新证据。《收房催告单》的内容如下：管云涛、张越波，根据我公司于2012年12月21日与您签订的合同编号为Y1413384的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》），您所购买的坐落于北京市朝阳区望京新城A2区办公楼1层20105房屋已取得《工程竣工验收备案表》等文件及证明，已符合《预售合同》约定的交付条件。为使您早日入住和减少不必要损失，请您收到此《收房催告函》3日内与我公司取得联系并办理房屋交付手续。联系人物业前台，联系地址，北京市朝阳区望京东园523号楼融科望京中心B座B1物业办公室。联系电话6473****。管云涛、张越波认可收到上述通知，但是称其收到通知后不能与东环望京公司取得联系。同时，管�涛、张越波提交日期为2017年7月24日的面积差异及房款结算协议及结算单，内容是要求管云涛、张越波补交房屋差价款284477.2元。东环望京公司认可发出了上述面积差异及房款结算协议及结算单，表示还是要求管云涛、张越波按照实测面积补交房屋差价款。
四、关于涉诉房屋的设计及测绘情况
一审法院于2016年2月26日对涉诉房屋内进行勘验，具体情况为：1.涉诉房屋共分三间，南侧为开间，北侧有相邻房屋二间，东北角房间有一面屋门与南侧开间相通，西北角房间有一面屋门与东北角房屋相通；西北角房间为“新风机房”，房间内有新风空调机组及管道，机组及管道约占用了房间内一半以上的空间；2.南侧开间内有燃气管道及接口，并留有下水管道口。管沄涛、张越波认为新风机房面积不应计算在涉诉房屋套内建筑面积内，且要求在新风机房东侧加建独立通道、对外开设户门，亦要求将该通道面积从涉诉房屋套内建筑面积内扣除。经管沄涛、张越波申请，一审法院依法委托北京市测绘设计研究院（以下简称测绘研究院）对于涉诉房屋除新风机房、通道外的套内建筑面积进行测绘。2016年7月8日，测绘研究院作出《司法鉴定检验报告书》，载明：涉诉房屋除机房以外的套内建筑面积为201.78平方米，除机房、通道以外的套内建筑面积为195.58平方米。为此，管沄涛、张越波支付了测绘费4000元。管沄涛、张越波认可测绘结果，并据此认为涉诉房屋实际套内建筑面积远远小于《预售合同》的约定，故应按合同中“关于面积差异处理”的约定返还购房款。东环望京公司对于测绘结果中的数值本身不持异议，但认为该结果�非法律意义上的测绘，因新风机房仅为涉诉房屋提供服务，故应计入房屋套内建筑面积，且《预售合同》附件一的平面图中并无通道，管沄涛、张越波要求对房屋格局进行改造无任何依据。
另，2014年8月20日，北京新兴华安智慧科技有限公司（原名为北京新兴华安测绘有限公司，2016年11月10日变更为北京新兴华安智慧科技有限公司，以下简称新兴华安公司）受东环望京公司委托出具《房屋面积测算技术报告书》（以下简称《实测报告》），《实测报告》载明竣工验收后涉诉房屋的实测套内建筑面积为234.43平方米。管沄涛、张越波不认可该实测结果，认为涉诉房屋西南角房间为新风机房，其面积不应计入房屋套内建筑面积，对此问题一审法院向新兴华安公司进行了询问，新兴华安公司的回复意见是：1.涉案房屋内的空调机房为涉案房�专用，依据是东环望京公司提供的施工蓝图，图中标明该房间为“本户专用空调机房”；工程竣工后，我公司进行了现场实地测量，经与开发商及设计院最终确认，该空调机房为本户专用。该图纸已经提交北京市住房和城乡建设委员会，我公司没有保存；2.根据北京市建设委员会（京建会（2008）795号）文件规定，房屋的共有部分是指建筑物内除专有部分（指建筑物内具有独立构造和用途的住宅、经营性用房等房屋或特定空间）以外的建筑物部分以及建筑区划内的相关公共场所、公共设施、物业用房等。按《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）规定，属房屋共有共用建筑面积的部分，可以作为可分摊部分。根据相关房屋的建筑面积按比例分摊，对于本项目若该空调机房供20105和20106号房屋或供其他更多房屋使用时，应作为共有共用建筑面积进行�摊计算（依据《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000））附录B中B2.2)。因位于20105户内的空调机房为本户专用机房，不属于共有共用建筑面积的范围，不能按共有共用的面积进行分摊。就涉诉空调机房是否属于涉诉房屋专用问题，一审法院向中国建筑设计院有限公司进行了询问，该院回复：1.原始施工图中，此机房服务于B座裙房整层，根据甲方销售需求，我司对原始施工图进行了调整（2013年3月建更-002，2014年7月建更-026、暖更-017），调整后此空调机房仅为05户使用。2.我司根据甲方要求对原图纸进行调整的变更原件现在东环望京公司手中，工程结束后未返还我司；施工图审核通过盖章的图纸在勘查管理办公室，他们正在组织第三方专家进行审核。
一审法院审理期间经法官释明，管沄涛、张越波表示即便涉诉房屋无法进行改造，其仍愿意�续履行并收房，不主张解除《预售合同》。经询，东环望京公司表示原告主张的逾期交房违约金标准远高于涉诉房屋租金标准，故应予以减少。管沄涛、张越波认为东环望京公司主张的逾期付款违约金标准明显高于同期贷款利率，故应予以减少。
另，二审期间，东环望京公司认可涉诉房屋不具备餐饮经营条件，无法使用燃气。
本院认为，合同是基于双方当事人一致意思而产生预期效力的民事法律行为。意思表示是合同的核心要素，意思表示自由、真实是合同对双方当事人产生约束力的前提。当事人在订立合同过程中应如实陈述或告知对方有关合同订立的重大事项，特别是合同标的物的真实状况，任何一方不应以故意隐瞒合同标的物真实情况或告知对方虚假情况，限制对方意思自由的方式订立合同，否则构成欺诈。因欺诈而订立的合同，受欺诈一方可请求人民法院撤销或变更合同。本案所涉买卖标的物虽为期房，但东环望京公司在订立合同之初即明知将来拟交付的房屋内存在空调机房，且空调机房的存在占据房屋部分使用面积，影响房屋使用价值，但无证据表明东环望京公司将这一影响房屋使用的重大情况如实告知买方管沄涛、张越波，管沄涛、张越波据此主张东环望京公司构成欺诈具备法律依据，本院予以支持，一审法院认定本案《预售合同》、《补充协议》系管沄涛、张越波与东环望京公司的真实意思表示不当，本院予以纠正。本案《预售合同》、《补充协议》虽存在欺诈订立的情形，但涉案房屋取得了预售许可，即使该房屋设计、施工存在不符合合同约定之处也仅涉及合同履行问题，不影响合同标的物的合法性质，故《预售合同》、《补充协议�不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形。此外，合同撤销权属于形成权，需享有撤销权一方作出撤销的意思表示，方可发生合同撤销的法律效果，而管沄涛、张越波不申请撤销本案《预售合同》、《补充协议》，而是要求继续履行，故本案《预售合同》、《补充协议》自始有效。此外，虽然管沄涛、张越波提出要求返还购房款的请求，但其并未提出变更合同价格条款的请求，且从《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）的规定来看，减少价款属于违约责任形式之一，故管沄涛、张越波请求返还购房款属于针对违约责任之主张而非变更合同条款之主张。综上所述，鉴于管沄涛、张越波并未行使合同撤销、变更权，本案《预售合同》、《补充协议》包括合同价格条款在内的全部内容自始对双方具有法律约束力，双方均应恪守履行。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案房屋现状虽然在户型结构方面与《预售合同》附件一平面图相比，除西南角房间屋门的位置发生变更外，并无其他不一致的情况，但涉诉房屋系办公用房，东环望京公司将其中一个房间设置为新风机房，导致该房间失去办公性能，不符合合同约定，导致合同目的无法全面实现，东环望京公司因此构成违约，依法应当承担违约责任。关于承担违约责任的形式，因东环望京公司的违约行为并未导致涉案房屋出现质量问题，不必进行修复。且涉案房屋系成套出售，在房屋已建成的情况下，不能通过户型改造使空调机房与涉案房屋分离而成为独立的房屋。因此，涉案房屋应当按照现状进行交付。对于东环望京公司的违约行为，只能责令其承担财产补偿性质的违约责任，管沄涛、张越波针对这一违约行为同时主张了返还购房款与赔偿损失两项违约责任，应当证明其因同一违约行为而遭受了两种损失。对于返还购房款责任，从《合同法》的规定来看，返还购房款责任应属《合同法》第一百一十一条所规定之减少价款责任。但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条将商品房买卖合同纠纷中的返还购房款责任限定为在出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符时，出卖方依据合同约定或司法解释的规定应当承担的违约责任。因此，在商品房买卖合同纠纷中，买受人主张返还购房款责任，应当证明其存在面积差异损失。就本案而言，涉案房屋无法通过改造将空调机房独立出去，因而空调机房必然作为该房屋的一部分整�交付，因而管沄涛、张越波不存在房屋面积差异损失，本案不具备适用返还购房款责任的前提，管沄涛、张越波要求东环望京公司承担返还购房款并支付逾期返还购房款违约金的责任缺乏法律依据，本院不予支持。对于赔偿损失责任，根据法律规定，在计算和认定违约损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等。涉诉房屋系办公用房，但从现场勘验时的情况来看，空调机房内的大部分面积被机组占用，且管道纵横，不具备在其中办公的条件，给管沄涛、张越波造成该房间无法使用的损失。此外，涉诉房屋现状中西南角房间屋门与《预售合同》附件一房屋平面图中的位置发生变更，变更后需通过东北角房间方可进入西南角房间，此亦导致房屋使用上的不便，降低整套房屋的使用价值。最后，涉诉房屋事实上改变了原合同约定的�型空间和使用功能，降低了整套房屋的使用价值。然在计算违约损失时亦应考虑非违约方因违约行为减少的支出。涉案房屋约定采用空调新风设计，必然配置空调机房，因将空调机房放置于室内，减少了此项功能的公摊面积，此为非违约方因违约行为减少的支出。综合以上情况，管沄涛、张越波可得主张的违约损失不能超过以空调机房实际使用面积计算的房屋价款，一审法院酌情判决的赔偿金额合理，应予维持。
东环望京公司将空调机房设置在涉案房屋内违反合同约定，管沄涛、张越波有权拒绝签署含有免除东环望京公司相应违约责任内容的《面积补差协议》，东环望京公司交房时要求管沄涛、张越波签署《面积补差协议》否则不予交房，其行为应等同于拒绝交房，东环望京公司应当承担逾期交房违约责任。虽东环望京公司在本案二审期间再次要求管沄涛、张越波收房，但东环望京公司同时向管沄涛、张越波提出了交纳全部房屋差价款和税费的主张，而管沄涛、张越波在本案诉讼中享有要求东环望京公司赔偿的权利，故管沄涛、张越波有权拒绝先行交纳相关房屋差价款和税费，东环望京公司因自身原因导致其逾期交房违约行为持续，应当继续承担逾期交房违约责任。一审法院综合东环望京公司的违约程度、管沄涛、张越波的实际损失判决的逾期交房违约金合理，应予维持。
涉案房屋的水、电、燃气安装情况符合双方的合同约定，且不存在违反相关行政管理强制性规定的情形，管云涛、张越波主张相关违约责任依据不足，不应予以支持。
按照合同约定，按时办理贷款并保证银行贷款及时支付至东环望京公司银行账户系�沄涛、张越波的合同义务，东环望京公司仅有配合义务。本案合同实际履行过程中，银行贷款未按照合同约定期限支付至东环望京公司账户，管沄涛、张越波应当承担相应的违约责任，管沄涛、张越波未能证明系东环望京公司不予配合导致贷款延期到账，其相应上诉意见本院不予采纳。一审法院酌定的违约金数额合理，应予维持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费236808元，由管沄涛、张越波负担83282元，由北京东环望京房地产有限公司负担153526元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 丹
代理审判员 薛 源
代理审判员 王天水
二〇一七年十一月十六日
法官 助理 云 凝
书 记 员 刘怡然