安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第02182号
上诉人（原审原告）：马克联，燕子餐饮管理有限公司董事长。
委托代理人：聂建华，安徽昊华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李莉。
委托代理人：王明红，安徽事茂律师事务所律师。
原审被告：程华。
上诉人马克联因案外人执行异议之诉一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2014）庐民一初字第02662号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
马克联原审诉称：2014年6月18日，马克联（案外人）收到合肥市庐阳区人民法院送达的（2014）庐执字第00020号《执行裁定书》，马克联认为法院驳回马克联提出执行异议的裁定事项缺乏事实与法律依据。一、李莉所申请执行的财产合肥市庐阳区双岗街72号金龙公寓2幢408室已经出卖给马克联、为马克联所有，而不属于程华所有。2012年8月26日程华及其配偶杜丽丽和马克联签订《房屋买卖协议》，约定将其上述房产出卖给马克联，价款308500元，收到购房款后15日内，程华、杜丽丽需同马克联办理房屋过户手续。在该合同生效后，马克联于2012年8月29日转账给程华、杜丽丽支付购房款。马克联和程华签订的房屋买卖合同及付清购房款的行为真实、合法、有效，该房产应属于马克联所有。2012年12月马克联拿到钥匙，接收了房产。二、对属于马克联所有的该房产执行严重损害马克联的合法权益，依法应停止执行。三、执行裁定书认定理由错误。马克联提供房屋买卖合同等证据在卷，执行裁定书均不予认定，实属不当。执行裁定书认为马克联应当依法通过诉讼程序对其是否享有被查封房产的所有权予以确认，未能提供相应的确权法律凭据，故对马克联主张不予确认。这与有关法律规定不符合，实属错误。综上，执行裁定书驳回了马克联作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。现马克联诉至法院，请求判令确认合肥市庐阳区双岗街72号金龙公寓2幢408室为马克联所有，并停止执行，李莉与程华承担本案全部诉讼费用。
李莉原审庭审中辩称：一、对马克联提交的买卖合同、收条、银行转账凭证真实性有异议，其内容系虚构。二、依据《中华人民共和国物权法》规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记不发生效力。马克联至今未进行涉案房产登记，无权确认所有权。三、依据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》相关规定，即使马克联已经支付了全部价款，但因其未实际占用该财产且未办理产权过户登记手续，所以法院对该房产采取查封并予以执行拍卖的强制执行措施完全合法。四、依据《中华人民共和国担保法》规定，马克联在签订买卖合同及付款时，明知道该房产有抵押登记，但其并未提供证据证明已告知抵押权人，所以即使其提供证据属实，其与程华之间转让行为亦无效。五、在执行异议听证中，马克联就本案房屋购买存在众多不合理疑点。同时涉案房屋在执行阶段，程华向执行法官告知了与马克联并无买卖合同关系。综上，请求法院驳回马克联的诉讼请求。
程华原审未陈述答辩意见。
原审法院经审理查明：2012年8月26日，程华（甲方）和马克联（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，约定甲方将其位于合肥市庐阳区双岗街72号金龙公寓2幢408室出卖给乙方，房屋价款308500元。双方交易税费由甲方承担。甲乙双方在甲方在收到购房款后15日内，甲方将房屋贷款还清后交付乙方，并陪同乙方办理过户手续。合同还对甲方逾期交房的违约责任等作了约定。程华及杜丽丽以及马克联均在协议上签名。合同签订后，马克联于2012年8月29日通过徽商银行网上银行个人转账支付程华购房款308500元，该转帐电子回单用途栏目注明“付给程华购房款”。2013年7月15日马克联起诉程华、杜丽丽房屋买卖合同纠纷一案在合肥市庐阳区人民法院立案，2013年12月16日马克联撤诉。随后在李莉与程华、杜丽丽民间借贷纠纷一案执行过程中，马克联作为案外人向合肥市庐阳区人民法院提出异议，认为其对法院查封的合肥市庐阳区双岗街72号金龙公寓2幢408室房屋享有所有权，请求终止对该房屋的执行。2014年6月16日合肥市庐阳区人民法院裁定驳回案外人马克联的异议。马克联不服该裁定，于2014年7月1日诉至原审法院要求判如所请。2013年5月15日合肥市庐阳区人民法院受理了李莉与程华、杜丽丽民间借贷纠纷一案。该案审理过程中，李莉申请进行财产保全。2013年5月29日合肥市庐阳区人民法院作出（2013）庐民一初字第01700号民事裁定：查封、冻结程华、杜丽丽价值203500元财产，并于2013年5月30日查封了程华名下位于安徽省合肥市庐阳区双岗街72号金龙公寓2幢408室房屋一套。2013年7月10日合肥市庐阳区人民法院作出（2013）庐民一初字第01700号民事判决。2013年8月19日该案进入执行程序。本案房产设定有抵押权，他项权利人为中国工商银行安徽省分行营业部，债权数额为12万元，设定日期2006年8月3日至2021年8月2日。
原审法院审理后认为：本案双方争论的焦点问题：第一、房屋买卖协议的真实合法性。从协议及收条、网上银行转帐电子回单来看，马克联与程华双方签订房屋买卖协议、马克联支付308500元给程华均属实。李莉虽提出异议，但并没有提供证据推翻马克联举证，对李莉的异议不予采信。第二、2012年12月马克联是否实际占有房产。马克联主张其于2012年12月即拿到钥匙接收了房产，并将房产交给王传海居住使用，其提供了王传海个人书写的证明一份，由于该证人并未到庭，亦未提供身份证件，因此该证人证言不足以证明2012年12月马克联实际占有了房产。马克联另提供了2014年6月19日交纳电费发票，该日期为房产被法院查封日期之后，且与2012年12月接收房产不存在直接关联性，故该证据也无法达到马克联证明目的。第三、本案房产未过户马克联是否存在过错。本案房产至今仍存在抵押，虽然买卖协议中约定由程华负责将房产贷款还清以消除抵押，但由于程华并未依约履行，此种情况下，确认所有权归属马克联将对抵押权人权利产生影响。马克联在订立合同时就明知抵押存在、抵押权未消除情况下无法办理过户。2012年8月26日协议约定付款15日内程华将房屋贷款即要还清，在程华未履行该义务情况下，马克联却未主动采取措施消除抵押权，也未及时通过法律规定的程序主张自己的权利，迟至2013年7月15日才诉至法院要求过户，其怠于行使权利明显，其对不能办理产权变更登记具有过错。第四、马克联依据买卖合同迳行主张确认其对诉争房屋享有所有权是否有法律依据。根据物权法的规定，不动产物权采取登记生效的原则，因此当事人以房产买卖合同方式转移物权，应当在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得诉争不动产的所有权。在买卖合同履行过程中，买受人与出卖人之间尚未完成标的物的权属转移登记手续，双方之间存在债的法律关系，此时买受人依据买卖合同迳行主张确认其对诉争房产享有所有权也没有法律依据。综上，虽然马克联与程华房屋买卖协议合法有效，但由于不能认定马克联实际占有使用房产以及对房产未能过户没有过错，因此本案的情形不符合《》第规定的不得查封、扣押、冻结的情形，并且马克联依据买卖合同迳行主张确认其对诉争房屋享有所有权没有法律依据，故马克联要求确认合肥市庐阳区双岗街72号金龙公寓2幢408室为马克联所有并停止执行，依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《》第，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回马克联的诉讼请求。案件受理费6008元，公告费800元，合计6808元，由马克联负担。
马克联上诉称：一、马克联不仅和程华（及其配偶杜丽丽）签订房屋买卖合同，支付了全部购房屋款，并且程华已将房屋交付给马克联，马克联已实际占有使用房产。虽未办理过户登记手续，但马克联对此没有过错，因此符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的不得查封、扣押、冻结的情形。二、马克联主张确认对讼争房屋的所有权是基于房屋买卖合同、支付全部房价款、实际占有使用房屋等相关事实，据此事实，根据物权法第十五条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条等相关法律规定，马克联对讼争房屋主张所有权，依法应予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十七条的规定，马克联提出执行异议及本案案外人异议之诉，主张对讼争房屋主张享有所有权，于法有据。三、本案房产未过户，马克联不存在过错。本案虽然存在抵押权，但是马克联和程华、杜丽丽在房屋买卖合同中明确约定由程华将房屋贷款还清后配合马克联办理过户手续，即程华负有消除抵押权的义务，而程华未履行消除抵押权的义务，马克联无任何过错。只要在法律规定的时效期间，马克联通过诉讼程序主张权利依法均应予以支持。因此，原审判决认定马克联怠于行使权利、对不能办理产权变更登记具有过错，显属错误。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判确认合肥市庐阳区双岗街72号金龙公寓2幢408室为马克联所有并停止执行。
李莉二审辩称：一、李莉对马克联提交的买卖合同、收条、银行转账凭证真实性存有异议，其内容系虚构的。二、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，未经登记，不发生效力，而马克联至今未取得涉案房产的登记，无权确认所有权。三、《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续，人民法院可以查封、扣押、冻结。而本案中，即使马克联已经支付了全部价款，但因其未实际占用该财产且未办理产权过户登记手续，所以人民法院对该房产采取查封并予以执行拍卖的强制执行措施完全合法。四、抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。而本案中，马克联提供的相关证据显示其在签订买卖合同及付款时，明知道该房产有抵押登记，但其并未提供证据证明已告知抵押权人，所以即使其提供证据属实，其与程华之间转让行为亦无效。五、在合肥市庐阳区人民法院2014年6月9日举行的执行异议听证中，相关庭审笔录证明了马克联就本案房屋购买存在重多不合理的疑点。同时，涉案房屋在执行阶段，程华向执行法官告知了与马克联并无买卖合同关系的事实，就本案，马克联系虚假诉讼。综上，请求二审法院驳回马克联的执行异议的请求。
程华二审未陈述答辩意见。
马克联二审期间提交照片一组，拍摄时间为本案二审审理期间，证明案涉房屋马克联已经实际占有并使用。李莉认为该份证据超出举证期限提交，不同意质证。
各方当事人二审期间所举其他证据同原审，相对方的质证意见也同原审。
对于原判所认定的事实，本院予以确认。
本院认为：马克联于2012年8月26日购买了案涉房屋，并于8月29日向程华支付了购房款，根据双方之间签订的《房屋买卖协议》约定，程华应于收到购房款后15日内还清房屋贷款并陪同马克联办理过户登记手续，但直至2013年5月30日原审法院查封该房屋，双方也未办理房屋过户登记手续，而马克联并无证据证明其在此之前曾积极要求程华配合其办理房屋过户手续，因此，马克联对于案涉房屋未办理过户登记手续存在过错。马克联虽现在占有案涉房屋，但其所举证证据不足以证明在原审法院查封该房屋前已实际占有案涉房屋。案涉房屋未过户登记至马克联名下，马克联要求确认案涉房屋归其所有，缺乏法律依据，本院不予支持。在原审法院查封案涉房屋之前，马克联既未实际占有案涉房屋，其对案涉房屋未办理过户登记手续也存在过错，其要求原审法院停止执行，于法相悖，本院亦不予支持。综上，马克联的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6008元，由上诉人马克联负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张文超
审 判 员 王养俊
代理审判员 栾 蕾
二〇一五年七月六日
书 记 员 吴晓俊
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……