河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中民二初字第608号
原告ＸＸ，男，汉族，1986年6月15日出生，住郑州市中原区。
委托代理人郭辉，河南华融律师事务所律师。
委托代理人李老铁，河南华融律师事务所律师。
被告王金州，男，汉族，1954年11月7日出生，住郑州市中原区。
第三人乙从奇，男，汉族，1986年6月30日出生，住安徽省滩溪县。
原告ＸＸ与被告王金州、第三人乙从奇房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告ＸＸ及其委托代理人李老铁到庭参加诉讼。被告王金州、第三人乙从奇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告ＸＸ诉称：2007年5月，原告租用被告位于郑州市中原区西十里铺南路21号院5号楼3单元5层4××号房屋一套，租房期间即2012年9月17日，原、被告经充分协商，被告将该套房屋出售给原告，双方签订了《房屋买卖合同》，合同约定因被告出售的该房屋的产权登记正在办理过程中，被告无力承受房改费用，由原告代为垫付，此款待被告取得房屋产权证后过户给原告时抵作购房款，除上述房改费用外，被告将该套房屋过户给原告后，原告需另行支付给被告购房款2万元，被告应在取得该房屋产权证后十日内同原告到房产管理部门办理过户手续，合同还约定了其他款项。合同签订后，原告依约履行了付款义务，有郑州水工机械有限公司出具的收到购房款的收据为证，2013年3月，原告得知被告已取得了该套房屋的产权证，要求被告办理该房屋的过户手续，被告拒绝办理，其行为已经构成违约，为维护原告合法权益，现起诉至法院，请求判令：1、被告给原告办理房屋过户手续，并承担违约金10万元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告王金州未作答辩。
被告乙从奇庭审中未作陈述，但庭后陈述称：2013年3月13日，被告王金州向乙从奇借款12万元，以涉案房屋设定抵押，至今被告王金州未向第三人返还借款本息，如原告ＸＸ代被告王金州向第三人乙从奇偿还借款本息，第三人乙从奇同意协助原、被告办理房屋的抵押注销手续。
原告ＸＸ为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料：
1、2012年9月17日，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》一份（系原件），用以证明合同依法成立，被告应履行合同义务，并承担违约责任。
2、房产所有权登记资料一份（系原件），用以证明被告已于2013年2月5日取得了郑州市中原区西十里铺南路21号院5号楼3单元5层4××号的房屋产权证书。
3、房产抵押登记材料一份（系原件），用以证明被告已于2013年3月13日将该房产抵押，原、被告双方签订买卖合同后，被告恶意对该房产设定抵押，并办理抵押备案手续。
4、2012年9月的收据两份（系原件），用以证明原告代被告向郑州水工机械有限公司交纳了21923元房款，并在收据上注明“ＸＸ代交”字样。
5、收据6份（系原件），用以证明原告向郑州水工机械厂缴纳了2005年-2012年共计8年的和房屋有关的水费和垃圾费用，且证明了原告在2007年入住至今。
6、2009年5月9日的收据一份（系原件），用以证明被告收取原告购房款20500元，该房款不包括在2012年9月17日的合同之内，是签订合同前签预付的。
被告王金州未到庭，放弃了举证和质证的权利。原告提交的证据能够证明原告和被告王金州之间存在房屋买卖合同关系及合同履行情况，以及本案房屋存在抵押等事实，具备证据应有的真实性、关联性和合法性的特征，本院予以采信，基于上述证据，本院确认如下法律事实：
2012年9月17日，原告ＸＸ作为买受人（乙方）与出卖人被告王金州（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将其所有的位于郑州市中原区西十里铺南路21号院5号楼4××号的房屋，建筑面积约为48平方米，出售给乙方，乙方愿意购买该房屋；甲方保证该房屋具有完全产权，保证房屋不受他人合法追索，如果由此导致乙方受到损失甲方应予以赔偿；因甲方出售的该套房屋的产权登记正在办理过程中，甲方无力承受房改费用，由乙方代为垫付，乙方垫付的款项以实际发生为准，此款待甲方取得房屋产权证后过户给乙方时抵作购房款，除上述费用外，甲方将房产过户给乙方后三日内，乙方应另行支付甲方购房款2万元，该套房屋的房款由甲方代乙方垫付的房改费用和20000现金组成；甲方应在取得该房屋产权证书后十日内同乙方到房产管理部门办理过户手续，过户中产生的契税等所有费用均由乙方承担，甲方不再承担任何费用，甲方在取得该套房屋的土地使用证后一个月内应同乙方一同向土地管理部门申请办理土地使用权变更过户手续；甲方已将该套房屋交付乙方，双方应于合同签订当日到有关部门办理物业交割及过户变更手续；如甲方因该房产与他人产生纠纷，乙方有权解除合同，甲方除退还乙方全部购房款外，应赔偿乙方经济损失100000元，甲方在取得房屋产权证后如不按合同履行过户手续，乙方有权要求继续履行合同，同时甲方应承担违约金10万元，乙方未按照合同约定支付购房款，每逾期一天，按实际欠款金额的万分之十支付违约金；本合同是甲乙双方真实意思的表示，不含有欺诈、胁迫、乘人之危、显示公平的情形，任何一方不得擅自变更和解除；本合同在履行过程中发生争议、应友好协商，协商不成，由郑州市中原区人民法院管辖予以解决。
2012年9月17、18日，郑州水工机械有限公司出具《收据》两份，内容为收到王金州交房款21600元和323元（ＸＸ代交），两份收据加盖郑州水工机械有限公司财务专用章。
签订房屋买卖合同之前，原告已经入住涉案房屋，原告ＸＸ于2009年5月9日向被告王金州交纳购房款20500元，并由被告王金州出具收到凭证，同时，原告还向郑州水工机械有限公司按规定交纳2005-2012房租，2006-2007年、2010年垃圾费、房屋评估查档费及房改前所欠水费等。
另查，涉案房屋位于中原区西十里铺南路21号院5号楼3单元5层4××号，该房屋于2013年2月5日进行了权属登记，登记所有权人为王金州，取得方式为房改买卖，共有性质为单独所有，证书号为1301032558。
再查，被告王金州取得房屋产权后，于2013年3月13日与第三人乙从奇签订《借款合同》，被告王金州向第三人乙从奇借款12万元，约定了借款期限和相应利息标准，同时由被告王金州以涉案房屋设定抵押，第三人乙从奇为抵押权人，抵押编号为XXX。诉讼中经原告ＸＸ与第三人协商，原告同意代被告王金州向第三人乙从奇偿还借款本息共计144400元，第三人乙从奇收到款项后同意协助原、被告办理房屋抵押注销手续，现原告已支付该款项，但尚未办理房屋抵押注销手续。
本院认为：2012年9月17日，原、被告之间签订的房屋买卖合同系双方当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。涉案房屋系房改方式取得，签订合同时房屋产权正在办理中，双方约定被告需交纳的房改费用由原告ＸＸ垫付，待被告王金州取得房屋产权后过户给原告ＸＸ时抵作房款，除上述房改费用外，原告王金州将房产过户给原告ＸＸ后三日内另行支付购房款2万元，根据原告提交的收据来看，原告ＸＸ已代被告王金州向房改企业交纳房款21923元，另外，原告ＸＸ签订合同前已经居住该房并于2009年先行交纳了20500元的房款，且该房屋已经于2013年2月5日取得权属登记，按照合同约定，被告已经具备协助原告办理房产过户手续的条件，但是，被告王金州在取得房屋所有权后，以该房屋设定抵押向第三人乙从奇借款，致使房屋设定抵押登记不能完成过户手续，为此原告ＸＸ代被告王金州向第三人乙从奇履行还款本息的义务，被告王金州与第三人乙从奇之间的借款关系已经结清，且第三人同意协助原、被告办理房屋抵押注销手续，故本院判令乙从奇先行协助原告ＸＸ、被告王金州办理涉案房屋的抵押注销手续，然后由被告王金州协助原告ＸＸ办理涉案房屋的产权过户手续。关于原告主张的违约金10万元，该约定数额明显较高，应当予以调整，应调整为以原告已交房款42423元为基数，按照银行同期贷款利率的四倍从符合过户条件之日（权属登记之日2013年2月5日）计付至实际变更过户至原告之日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、第三人乙从奇自本判决生效之日起十日内协助原告ＸＸ、被告王金州办理位于郑州市中原区西十里铺南路21号院5号楼3单元5层4××号的抵押登记注销手续；
二、被告王金州于上述手续办理完毕之后十日内协助原告ＸＸ办理郑州市中原区西十里铺南路21号院5号楼3单元5层4××号房屋的产权过户手续，将该房屋所有权登记至原告ＸＸ名下；
三、被告王金州自本判决生效之日起十日内向原告支付违约金，以42423元为基数按照银行同期贷款利率的四倍自2013年2月5日计付至原告ＸＸ实际取得房屋所有权之日；
四、驳回原告ＸＸ的其他诉讼请求。
如果被告王金州未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，保全费1020元，公告费1200元，共计4520元，由原告ＸＸ负担1832元，由被告王金州负担2688元。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 刘煜伟
审 判 员 丁稳静
代理审判员 张明俊
二〇一四年三月二十七日
书 记 员 吕青青