北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0101民初11639号
原告（反诉被告）：北京机电设备工程有限公司，住所地北京市东城区美术馆后街60号，统一社会信用代码91110101101237402F。
法定代表人：刘纯有，董事长。
委托诉讼代理人：李波，北京市中普律师事务所律师。
委托诉讼代理人：柴建华，男，1957年8月28日出生，北京机电设备工程有限公司职员，住北京市朝阳区。
被告（反诉原告）：北京实创电梯工程有限公司，住所地北京市丰台区大井村村北188号后院，统一社会信用代码9111010610217962XR。
法定代表人：王冬梅，执行董事。
委托诉讼代理人：杨成，北京市百瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：白紫山，北京市百瑞律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京机电设备工程有限公司（以下简称机电设备公司）与被告（反诉原告）北京实创电梯工程有限公司（以下简称实创电梯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）机电设备公司委托诉讼代理人李波、柴建华，被告（反诉原告）实创电梯公司委托诉讼代理人杨成、白紫山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）机电设备公司向本院提出诉讼请求：1、要求实创电梯公司支付自2016年2月1日始至2016年10月20日止的房屋租金241666元；2、要求实创电梯公司支付2013年11月15日始至2016年3月15日止的供暖费17730元；3、要求实创电梯公司将承租的涉案房屋西北角玻璃隔断及玻璃门、西南角玻璃隔断及玻璃门、影壁墙拆除。事实及理由：2013年5月22日，机电设备公司与实创电梯公司订立《房屋租赁协议》，约定机电设备公司将位于北京市东城区美术馆后街60号院内2号楼一层建筑面积197平方米的房屋（以下简称涉案房屋）出租给实创电梯公司，租赁期限自2013年5月22日至2018年7月31日，年租金30万元，押一付三。水、电、取暖费均由承租方支付。自2016年2月1日始，实创电梯公司未支付房屋租金。2016年6月初，实创电梯公司开始陆续自涉案房屋搬离，至7月初即无人办公，但未向机电设备公司交还钥匙，且室内仍留有办公用品。机电设备公司认为，实创电梯公司未按照约定支付租金属违约，故起诉至法院，诉如所请。
被告（反诉原告）实创电梯公司答辩并提出反诉：认可双方订立合同情况属实，但机电设备公司存在过错，涉案房屋系临时建筑，未取得产权证。实创电梯公司承租涉案房屋拟利用该房屋经营餐饮，但无法办理执照。并于2016年7月初腾空涉案房屋。实创电梯认为，涉案房屋非产权房，不能按照约定的标准支付租金，同意按照租金标准的一半支付自2016年2月1日至2016年5月31日期间的租金，供暖费同意支付，同意将承租的涉案房屋西北角玻璃隔断及玻璃门、西南角玻璃隔断及玻璃门、影壁墙拆除。实创电梯公司提出反诉要求1、确认双方订立的《房屋租赁协议》无效；2、由机电设备公司返还已支付的全部租金750000元、押金25000元；3、赔偿实创电梯公司装修损失134195元。
原告（反诉被告）机电设备公司针对被告（反诉原告）实创电梯公司反诉提出答辩意见：同意确认合同无效，同意以押金抵扣租金。实创电梯公司对涉案房屋进行装修未经过机电设备公司同意，故不同意其他反诉请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月22日，机电设备公司与实创电梯公司订立《房屋租赁协议》，约定实创电梯公司租用产权属于机电设备公司坐落在北京市东城区美术馆后街60号院内2号楼一层用于办公用房，建筑面积197平方米，租赁期限自2013年5月22日至2018年7月31日。租金每年30万元，押一付三，押金25000元。租用期间，实创电梯公司自负日常经营所发生的水、电费、取暖费。实创电梯公司对房屋原有内、外装修装潢需改变时，应征得机电设备公司同意，并保证主体结构不被损伤。关于涉案房屋情况，位于美术馆后街60号于1984年8月13日取得《简易及临时建筑工程施工执照》，建筑面积205平方米，高度6.4平方米，执照有效期限为”年底”。后机电设备公司将该房屋内部改成二层，并将两层房屋通过两个合同出租给实创电梯公司，本案涉案房屋为第一层。
诉讼中，本院委托北京科正资产评估有限责任公司对涉案房屋装修现值进行评估，评估值为139580元。机电设备公司提出评估报告中存在部分地砖非实创电梯公司所铺设，对此实创电梯公司同意将上述争议项自装修评估值中扣除。现双方当事人已于2016年10月20日交接涉案房屋。就实创电梯公司何时知道涉案房屋为临时建筑并向机电设备公司就此事进行交涉一节，实创电梯公司在庭前曾称于2013年办理公司迁址时得知涉案房屋系临时建筑，后在庭审中称2016年5月办理餐饮执照时得知涉案房屋系临时建筑，遂找到机电设备公司解决，机电设备公司称该房屋可以办理证照，但这与相关规定不符。因申领执照系在互联网上操作，故其无法提供相关申领证据。对此，机电设备公司予以否认，称涉案房屋虽系临时建筑，但是可以办理执照，实创电梯公司并未向机电设备公司主张过此事。实创电梯公司先后承租了涉案房屋的二层及涉案房屋，其对房屋的性质知情，仅因为无法支付租金而借口称涉案房屋未取得产权，无法办理证照。
本院认为，根据法律及相关司法解释的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，机电设备公司针对涉案房屋取得的《简易及临时建筑工程施工执照》已过期，故双方当事人订立的《房屋租赁协议》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。但实创电梯公司占用涉案房屋至2016年10月20日腾退完毕并交还钥匙，应支付占用期间的使用费。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故实创电梯公司应交付的使用费金额与应退还的租金相互折抵，实创电梯公司要求返还租金的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。因双方租赁合同无效，故机电设备公司要求实创电梯公司支付租金于法无据，但其有权要求实创电梯公司支付占有使用费。实创电梯公司虽称涉案房屋因未取得产权影响其使用，但结合双方订立合同的时间及实创电梯公司未能提供向机电设备公司就此事交涉的证据等情况，本院对该辩称意见不予采信。实创电梯公司要求降低使用费标准，缺乏依据。双方现均认可实创电梯公司于2016年7月初未再办公，但因实创电梯公司提出对涉案房屋装修现值的鉴定，因此机电设备公司称鉴定期间尚不具备交接房屋条件，理由正当，双方已于鉴定报告质证完毕后尽快完成了涉案房屋的交接，实创电梯公司主张支付使用费至2016年5月31日的意见，缺乏依据。现实创电梯公司同意支付供暖费；同意将涉案房屋西北角玻璃隔断及玻璃门、西南角玻璃隔断及玻璃门、影壁墙拆除，本院不持异议。实创电梯公司反诉要求机电设备公司返还押金的请求，理由正当，机电设备公司同意返还并自使用费中折抵，本院照准。对于实创电梯公司反诉要求机电设备公司赔偿装修损失的请求，根据司法解释的相关规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。现双方当事人对于合同无效均存在过错，因此本院对于机电设备公司应赔偿实创电梯公司装修损失予以酌定。机电设备公司称其未同意实创电梯公司进行装修的意见，结合实创电梯公司装修的时间及租赁惯例，本院对该意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）北京机电设备工程有限公司与被告（反诉原告）北京实创电梯工程有限公司之间订立的《房屋租赁协议》无效；
二、被告（反诉原告）北京实创电梯工程有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京机电设备工程有限公司支付自二〇一六年二月一日始至二〇一六年十月二十日止的房屋占有使用费二十一万六千四百四十元；
三、被告（反诉原告）北京实创电梯工程有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京机电设备工程有限公司支付二〇一三年十一月十五日始至二〇一六年三月十五日止的供暖费一万七千七百三十元；
四、被告（反诉原告）北京实创电梯工程有限公司于本判决生效后七日内将位于北京市东城区美术馆后街六十号院内二号楼一层房屋西北角玻璃隔断及玻璃门、西南角玻璃隔断及玻璃门、影壁墙拆除；
五、原告（反诉被告）北京机电设备工程有限公司于本判决生效后七日内退还被告（反诉原告）北京实创电梯工程有限公司押金二万五千元（该款项自北京实创电梯工程有限公司应向北京机电设备工程有限公司支付的房屋占有使用费中抵扣）；
六、原告（反诉被告）北京机电设备工程有限公司于本判决生效后七日内赔偿被告（反诉原告）北京实创电梯工程有限公司装修损失六万七千零九十七元五角；
七、驳回原告（反诉被告）北京机电设备工程有限公司其他诉讼请求；
八、驳回被告（反诉原告）北京实创电梯工程有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5191元，由原告（反诉被告）北京机电设备工程有限公司负担505元（已交纳），由被告（反诉原告）北京实创电梯工程有限公司负担4686元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费6290元，由原告（反诉被告）北京机电设备工程有限公司负担594元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京实创电梯工程有限公司负担5696元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王晓峰
审 判 员 龙 琨
人民陪审员 张良辉
二〇一六年十一月九日
书 记 员 康 婧