福建省厦门市同安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0212民初226号
原告（反诉被告）詹德聪，男，1983年11月15日出生，汉族，户籍地福建省厦门市思明区,现住福建省厦门市同安区。
委托代理人卢江南，北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。
被告（反诉原告）卓韦通，男，1981年12月08日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。
委托代理人张必燕、俞琳林，福建同翔律师事务所律师。
原告（反诉被告）詹德聪与被告（反诉原告）卓韦通房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案受理后，依法由审判员李强适用简易程序于2016年3月22日公开开庭进行了审理。原告詹德聪及其委托代理人卢江南，被告卓韦通之委托代理人张必燕、俞琳林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）詹德聪诉称，2015年12月18日，被告卓韦通与詹德聪签订编号为SP0000649的《房产买卖居间协议书》，约定詹德聪作为买方向卓韦通受让同安区银湖里摩托车库（以下简称讼争房产），根据协议约定，讼争房产面积145.38平方米（附属用房摩托车库建筑面积为7平方米），用途为住宅，售价人民币（币种，下同）1398000元，定金50000元。詹德聪已经向卓韦通支付110000元（含定金50000元）。但是在办理房产过户登记手续前，卓韦通才突然告诉詹德聪，讼争房产附属用房实际登记的建筑面积为15.88平方米，比协议约定多了8.88平方米，故卓韦通已经构成违约。后双方多次商谈未果，詹德聪遂向法院提起诉讼，请求判令：1.确认编号为sp0000649的《房产买卖居间协议书》中卓韦通构成严重违约；2.解除编号为sp0000649的《房产买卖居间协议书》，合同金额139.80万元；3.卓韦通返还詹德聪购房款6万元，并双倍返还定金10万元（合计16万元）；4.本案诉讼费用由卓韦通承担。
被告（反诉原告）卓韦通辩称，1.原告詹德聪称卓韦通严重违约与事实不符，根据双方签订的居间协议书，车库面积包含总面积内，产权证中对此有所体现，在签订购房协议前卓韦通也有向詹德聪出示，并且在签订购房合同前已经同中介两次实地查看过，已然知晓该事实，詹德聪签订购房协议后反悔没有事实和法律依据，不构成不能实现合同目的的合同解除事由；2.詹德聪延期付款的行为已经构成违约，其没有按约与卓韦通共同办理房产过户手续，亦没有按照约定支付购房款20万元，应当按照协议书的相关约定向卓韦通承担违约责任。
被告（反诉原告）卓韦通诉称，2015年12月18日，卓韦通与原告（反诉被告）詹德聪签订编号为SP0000649的《房产买卖居间协议书》，约定詹德聪作为买方向卓韦通受让同安区银湖里摩托车位的房产，房产面积为145.38平方米，附属用房摩托车库建筑面积为7平方米，包含在房屋总面积内。根据双方协议约定，房产售价为139.8万元，款项分四次支付，即于2015年12月27日前支付10万元，于2015年12月31日前支付20万元，于领取新产权证拿取到公积金后支付9.8万元，最后以申请公积金和商业贷款的方式支付100万元。卓韦通已经于2015年12月27日依约向银行办理了提前还贷手续，但是卓韦通中途悔约，未按约共同到房管部门办理过户手续，也未于2015年12月31日前支付20万元购房款，还以车库建筑面积比协议约定多8.88平方米为由诉求解除合同。故韦通提出反诉，请求法院判令：1.解除编号为SP0000649的《房产买卖居间协议书》；2.詹德聪向卓韦通支付总房款20%的违约金共计279600元；3.詹德聪赔偿卓韦通因房产纠纷产生的律师代理费20000元；4.本案诉讼费用由詹德聪承担。
原告（反诉被告）詹德聪辩称，1.根据买卖合同的约定，当时被告（反诉原告）詹德聪承诺的附属面积是7.09平米，而不是15.88平米，从詹德聪的付款行为看不存在违约心态，而是真正想买房子；2.在办理房产过户手续前夕卓韦通才告知该事实，且不同意同詹德聪暂停交易并且好好了解情况的建议，因此卓韦通存在过错，本案实际是卓韦通存在违约，不存在詹德聪违约的事实。
经审理查明，2015年12月18日，原告（反诉被告）詹德聪作为购买方（乙方）与出售方（甲方）即被告（反诉原告）卓韦通签订一份《房产居间买卖协议书》（编号：SP0000649），约定：“第一条甲方同意将座落于同安区银湖里摩托车位的房产出售给乙方。土地房屋权证号厦国土房证第00920749-1号，建筑面积145.38平方米，附属用房摩托车库建筑面积为7平方米（含总面积）。乙方经过查阅甲方提供的相关权属凭证和丙方现场踏勘房屋，对甲方所出售房产已充分了解，愿意购买上述房产。第二条甲、乙双方同意，上述房产成交价为人民币（大写）壹佰叁拾玖万捌仟元整，……本协议签定当日乙方应支付购房定金人民币（大写）伍万元整，……第四条甲、乙双方同意，乙方将上述购房款分四次支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：1、乙方于2015年12月27日前向甲方支付人民币（大写）壹拾万元整（含定金）（是作为房产解押专款使用）；2、乙方于2015年12月31日前过户当日向甲方支付人民币（大写）贰拾万元整；……第十一条甲、乙双方在签订本协议后不得中途悔约。否则悔约方除应向守约方承担总房款的30%违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等……第十二条若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，违约方应向守约方承担总房款每日0.05%的违约金。逾期达五日的，守约方有权解除合同并按上一条的约定追究违约方的违约责任。……”詹德聪与卓韦通分别在该协议书上签名并捺手印。签订协议书当日，詹德聪向卓韦通支付购房定金5万元，同时双方补充约定詹德聪“于2015年12月18日支付给卓韦通壹万元整，剩余肆万元整应于2015年12月19日付清”。2015年12月24日、12月25日，詹德聪分两次分别向卓韦通转账5万元及1万元，2015年12月25日，詹德聪向卓韦通出具收到6万元购房款的收条。后因附属摩托车库建筑面积与实际面积双方产生争议，詹德聪遂向本院提起诉讼，并提出如上诉讼请求，卓韦通亦提出如上反诉请求。
另查明，本案讼争房产登记在被告（反诉原告）卓韦通名下，产权证号为厦国土房证第00920749-1号，该土地房屋权证载明：“权利人：卓韦通等二人，房地坐落：同安区银湖里摩托车库，共有权情况：卓韦通按份共有50%、李艺秦按份共有50%，房屋建筑面积：145.38平方米”，该土地房屋权证附有房屋平面图并标注有尺寸，其中58号摩托车库标注“长：2.42、宽：2.93”，但是该土地房屋权证并未明确区分105号402室与58号摩托车库的建筑面积分别为多少。
审理中，被告（反诉原告）卓韦通向本院提交微信聊天记录，该记录载明2015年12月27日，卓韦通通过微信方式告知原告（反诉被告）詹德聪“摩托车位16.16平方米”，当日詹德聪并未提出异议，至12月28日，詹德聪才提出摩托车位面积“跟当初说的不一样”，至12月30日，詹德聪才通过手机短信提出“承诺的摩托车位面积才7平方米，与事实严重不符，有涉嫌欺诈嫌疑”等内容。对此，詹德聪认为12月27日当詹德聪得知摩托车位的面积为16.16平方米时已经是质疑的语气,次日则马上质疑“跟当初说的不一致”，因此詹德聪12月27日未直接表达异议并不能说明其对摩托车位的面积没有异议，而短信记录恰恰说明詹德聪在得知摩托车位与合同约定不一致的情形下，依法向卓韦通主张权利的事实。
卓韦通同时主张其将房屋出售给詹德聪后重新认购了一套房产，因詹德聪违约未依约及时支付购房款，导致卓韦通只得通知詹德聪解除合同后将讼争房产抵押贷款造成经济损失，而其委托律师发函及诉讼花费律师费20000元；詹德聪对于卓韦通主张的上述经济损失的合法性、关联性均不予认可。
以上事实有原告詹德聪举示的《房产居间买卖协议书》、购房定金收条、银行对账单、购房款收据，被告卓韦通举示的厦门市土地房屋权证以及当事人在庭审中的陈述、质证笔录等证据在案为证，这些证据经本院审查、审核，予以采信。
本院认为，本案系房屋买卖合同，原告（反诉被告）詹德聪与被告（反诉原告）卓韦通所签订的《房产居间买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。现詹德聪诉求法院解除上述合同，卓韦通亦表示解除，且该讼争房屋已经处于抵押状态，客观上亦不能继续履行上述房产买卖协议，故本院对詹德聪的该项诉讼请求予以支持。本案的争议焦点在于詹德聪与卓韦通是否违约导致合同解除，导致双方主张对方违约则集中于摩托车位的面积问题。根据《房产居间买卖协议书》记载的内容“附属用房摩托车库建筑面积为7平方米（含总面积）”，詹德聪据此认为双方明确约定摩托车库建筑面积为7平方米，而卓韦通的产权证载明房屋及附属用房总面积为145.38平方米，因此其理解住宅面积应为138.38平方米，但实际上该车库建筑面积为16.16平方米，必然导致住宅面积缩小，卓韦通隐瞒该事实系违约；对此卓韦通则认为詹德聪在购房前已经进行了实地观看，对于住宅及摩托车库的实际大小是明确的，且微信联系詹德聪的时候其并未有异议，因此詹德聪拒绝支付剩余款项系违约。本院分析认为，《房产居间买卖协议书》虽然载明摩托车库建筑面积为7平方米，但是从交易习惯分析，中介机构并非专业测绘机构，为促成交易往往仅是由买卖双方确认之后即写入合同文本，卓韦通所持有的厦国土房证第00920749-1号土地房屋权证实际上并未对住宅面积和摩托车库的面积作具体的标明，而仅是记载了总面积，而该土地房屋权证附图中**号摩托车库标注“长：2.42、宽：2.93”的尺寸也并未标明该尺寸为实际面积或者建筑面积尺寸，故根据该尺寸计算出摩托车库面积刚好为7.0906平方米，由此可见，对于造成双方产生争议的摩托车库的面积问题的根本原因在于卓韦通持有的土地房屋权证记载内容不明确。对于购房者詹德聪而言，按约付款系其基本的合同义务，虽然在其知晓摩托车库面积存在问题的第二天即提出异议，但其确实已经实地了解房屋的现状，仅因附属用房面积问题就直接拒绝支付整套住宅的剩余款项，最终导致合同无法继续履行，其行为违反了合同的约定，存在一定过错；卓韦通基于土地房屋权证出售房屋，虽然詹德聪已经对房屋现状有了解，但是其作为出售方理应在签订合同时明确建筑面积的问题以避免产生纠纷，但其在双方签订合同的第二天才告知詹德聪其缴纳契税时载明的摩托车库的建筑面积，且该面积数额与合同的约定相差较多，亦违反了合同的相关约定，对于合同无法继续履行的结果亦存在一定过错。综合上述分析，由于土地房屋权证记载存在瑕疵导致摩托车库的建筑面积不能在产权证书上体现，詹德聪与卓韦通对于最后合同目的不能实现的后果双方均存在一定的过错，因合同双方同意解除，故卓韦通收取的购房款60000元理应返还给詹德聪，詹德聪亦无权要求双倍返还定金10000元，但卓韦通应当返还詹德聪的定金50000元。关于卓韦通的反诉请求，其要求解除合同詹德聪并未有异议，本院予以支持；卓韦通并未提供充分证据证明因詹德聪违约导致其实际经济损失大于或者等于总房款的20%，且对于合同的解除自身存在过错，故其反诉要求詹德聪向卓韦通支付总房款20%的违约金共计279600元并未有事实依据，本院依法不予支持；由于詹德聪与卓韦通双方对于合同的解除均存在过错，故卓韦通反诉主张因房产纠纷产生的律师代理费20000元，本院亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告詹德聪与被告卓韦通签订的《房产居间买卖协议书》（编号：SP0000649）；
二、被告卓韦通应于本判决生效之日起十日内返还原告詹德聪购房定金及购房款人民币110000元；
三、驳回原告詹德聪的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）卓韦通的其他反诉请求。
如未按指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费人民币17382元，适用简易程序减半收取8691元，由原告詹德聪负担人民币7441元，由被告卓韦通负担人民币1250元；反诉案件受理费人民币5794元，适用简易程序减半收取人民币2897元，有被告卓韦通负担。款均限于本判决书送达之日起三日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 李 强
二〇一六年五月二十七日
书记员 陈炳杰
附：本案适用的法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。