广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂05民终397号
上�人(原审被告)：北海智海经贸发展有限公司，住所地北海市西南大道6号。
法定代表人：符开铸，执行董事长。
委托诉讼代理人：王德雪，广西中龙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：庞子龙，男，1989年11月10日出生，汉族，住广西北海市合浦县。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司北海分行，住所地北海市四川南路63号工行大厦1803号。
法定代表人：左清喜，行长。
上诉人北海智海经贸发展有限公司（以下简称智海公司）因与被上诉人庞子龙、原审第三人中国工商银行股份有限公司北海分行（以下简称工行北海分行）商品房预售合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2016）桂0502民初2189号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年3月21日立案受理后，依法组成合议庭，于同年4月12日以询问、质证、调解的方式审理了本案，上诉人智海公司的委托诉讼代理人王德雪、被上诉人庞子龙到庭参加诉讼，原审第三人工行北海分行经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
智海公司上诉请求：1.撤销北海市海城区人民法院(2016)桂0502民初2189号民事判决，改判驳回庞子龙诉讼请求;2.判决智海公司与庞子龙于2013年12月25日签订的《商品房买卖合同》继续履行;3.庞子龙与工行北海分行于2014年3月20日签订的《个人购房借款担保合同》继续履行;4.智海公司不用退还庞子龙购房首付款115000元、代收费用4436元、已向第三人偿还的银行贷款本息46022.65元；5.智海公司不用支付违约金11460元给庞子龙，6.智海公司不用向工行北海分行支付剩余的贷款本金259275.45元和利息。
事实和理由:1.一审法院认定智海公司至今未将涉案房屋交付给庞子龙构成违约，按照买卖合同第九条内容的约定，智海公司在约定的逾期超过最后交付期限90天的，庞子龙有权解除合同，智海公司并按庞子龙累计已付款的3％向庞子龙支付违约金11460元与事实不符，庞子龙已付房款应当是首付款和已向银行支付的贷款本金和利息，而非房屋的全额款。
2.智海公司延迟交房给庞子龙是有客观原因的。因不可抗力及施工方的违约行为是造成智海公司不能按时交房的主要原因。
3.涉案房屋已完工，智海公司正在和有关部门协调工作，加紧处理有关验收工作，待五方验收后马上可以将涉案房屋交付给庞子龙，合同继续履行。
被上诉人庞子龙答辩称:其不同意智海公司的上诉请求。根据双方合同的约定，智海公司逾期超过90天不交房屋的，其就有权解除合同，并要求智海公司退还全款。上诉人上诉请求理由不成立，请驳回上诉，维持原判。
原审第三人北海工行未到庭参加诉讼,亦未提交书面陈述意见。
庞子龙一审的诉讼诉求：1.判令确认原告庞子龙与被告智海公司于2013年12月25日签订的《商品房买卖合同》(销售合同编号：瑞海花园[2013]088号)已经于2016年7月26日解除；2.判令解除原告庞子龙与被告智海公司、第三人工行北海分行于2014年3月20日签订的《个人购房借款担保合同》(编号A：房信购字北海分行营业部支行[2014]年[0620]号)；3.判令被告智海公司退还原告庞子龙购房首付款115000元、代收费用4436元，并向庞子龙支付违约金11460元；4.判令被告智海公司返还原告庞子龙已经向第三人工行北海分行偿还的银行借款本金7724.55元及支付的利息38298.1元(合计46022.65元)，本息计算至2016年8月22日;5.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定的事实：2013年12月25日原告庞子龙(买受人)与被告智海公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》一份，主要约定原告庞子龙向被告智海公司购买位于，建筑面积共85平方米，单价4494.12元／平方米，总房价为382000元。被告智海公司应于2015年3月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格的商品房交付给原告使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：l.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.为执行当时政府的法律法规或配合政府执法而引起的延误；3.其他非出卖人所能控制的因素，包括但不限于政府有关活动、节日、庆典、禁令、自然灾害、公共突发事件或政府修路、封路、管线迁移等；出卖人如未能按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3％向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约向被告智海公司支付了购房首付款115000元，2014年4月25日向被告支付了购房有关费用4436元。2014年3月20日原告与第三人工行北海分行签订《个人住房借款担保合同》，被告智海公司作为该合同的保证人。合同约定贷款金额为267000元，贷款期限为30年，贷款用途为用于购买位于，建筑面积85平方米。贷款人将贷款资金划入被告智海公司名下账户；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定，贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年(含)以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率(如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准)及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；原告以按月等额本息还款方式偿还贷款，并以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保，被告智海公司为该合同项下的全部债务提供阶段性连带保证责任。2014年4月16日，第三人工行北海分行取得涉案房屋的抵押权人登记证明。2014年4月22日第三人工行北海分行按约发放贷款267000元至被告智海公司账户名下。2016年7月l6日被告智海公司向瑞海花园业主发出《关于延期交房及给予延期补偿的函》，主要载明被告智海公司在与各业主签订的买卖合同中，原定于2015年3月30日交房，因由被告智海公司与施工方发生争议导致未能按期交房，并承诺被告智海公司无条件按照合同约定的相关违约条款的约定给予业主违约损失；交房时间最迟不超过2015年12月31日。2016年7月22日原告向被告智海公司发出《解除商品房买卖合同通知书》，主要载明因被告智海公司未能按照合同约定在2015年3月30日前将符合合同约定的商品房交付原告，现原告请求解除与被告智海公司之间的房屋买卖合同以及要求被告退还原告已付的购房首付款以及赔偿原告的损失。该通知书由被告智海公司于2016年7月26日收悉,现原告以被告在收到上述解除合同通知后未在30日内退还购房款及赔偿损失为由诉至法院，提出上述的诉求。
另查明，原告自2014年1月1日起至2016年9月1日按约共向第三人工行北海分行归还贷款本金7724.55元、利息38298.1元，原告尚欠被告工行北海分行的贷款本金为259275.45元。另截止至庭审结束，涉案房屋仍未经过合同所约定的五方验收，被告亦未能按约将涉案房屋交付原告使用。
一审法院认为：原告庞子龙与被告智海公司签订的《商品房买卖合同》和附件及原告与被告智海公司、第三人工行北海分行三方签订的《个人购房借款／担保合同》均是合同当事人的真实意思表示且其内容没有违反我国法律或行政法规的强制性规定，均为有效合同，因此该院确认上述合同合法、有效，双方应按合同约定履行合同权利义务。原告已按买卖合同约定交付了全部购房款及相关的费用，被告智海公司应按合同约定在2015年3月30日交付符合合同约定的房屋交付给原告，被告智海公司至今未将涉案房屋交付给原告构成违约，按照买卖合同第九条内容的约定，被告智海公司在约定的逾期超过最后交付期限90天的，买受人有权解除合同，被告智海公司并按买受人累计已付款的3％向买受人支付违约金。为此，原告请求解除与被告智海公司于2013年12月25日签订的《商品房买卖合同》于法有据，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告主张退还已付购房首付款115000元、代收费用4436元以及按原告已付房款267000元的3％支付违�金11460元的诉求于法有据，予以支持。该院准予解除原告与被告智海公司之间的《商品房买卖合同》后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，原告请求解除与第三人工行北海分行签订的《个人购房借款／担保合同》于法有据，予以支持。上述的借款合同解除后，原告主张被告北海智海公司向原告返还原告已向第三人工行北海分行偿还的银行借款本金7724.55元以及支付的利息38298.1元，合计46022.65元于法有据，予以支持。被告智海公司向第三人工行北海分行支付剩余的贷款本金259275.45元及利息(以剩余贷款259275.45元为本金，从2016年8月23�起按编号A：房信购字北海分行营业部支行[2014]年[0620]号《个人购房借款／担保合同》所约定的利率计算至本判决确定的还款之日止)。因涉案房屋已经办理抵押登记手续，第三人工行北海分行作为抵押权人，其主张在剩余的贷款本息范围内对涉案房屋的折价、拍卖等享有优先受偿权于法有据，予以支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，判决：一、解除原告庞子龙与被告北海智海经贸发展有限公司于2013年12月25日签订的《商品房买卖合同》(合同编号：瑞海花园[2013]088号)；二、解除原告庞子龙与第三人中国工商银行股份有限公司北海分行、被告北海智海经贸发展有限公司于2014年3月20日三方签订的《�人购房借款／担保合同》(编号A：房信购字北海分行营业部支行[2014]年[0620]号)；三、被告北海智海经贸发展有限公司退还原告庞子龙购房首付款115000元、代收费用4436元，以及原告庞子龙已经向第三人中国工商银行股份有限公司北海分行偿还的银行贷款本息46022.65元；四、被告北海智海经贸发展有限公司向原告庞子龙支付违约金11460元；五、被告北海智海经贸发展有限公司向第三人中国工商银行股份有限公司北海分行支付剩余的贷款本金259275.45元及利息(以剩余贷款259275.45元为本金，从2016年8月23日起按编号A：房信购字北海分行营业部支行[2014]年[0620]号《个人购房借款／担保合同》所约定的利率计算至本判决确定的还款之日止)：六、第三人中国工商银行股份有限公司北海分行就其上述债权对位于房的折价、拍卖等享有优先受偿权。案件受理费3808元，减半收取l904元，由�告北海智海经贸发展有限公司负担。
二审期间，各方当事人均无新证据向本院提交。
经二审审理查明的事实与一审查明的事实相同，且双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，庞子龙与智海公司签订的《商品房买卖合同》和附件以及庞子龙与智海公司、工行北海分行之间签订的《个人购房借款／担保合同》系合同各方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，均为合法有效之合同，各方当事人均应严格按照合同的约定全面履行合同义务。上述合同签订后，庞子龙已按合同的约定交付购房首付款115000元，剩余的购房款也依约通过向工行北海分行按揭贷款的方式支付给了智海公司，作为购房人的付款义务已履行完毕。智海公司主�其迟延交房是施工方的违约行为所致，有其客观原因。本院认为,依照合同相对性原则，智海公司与施工方形成的是建设工程施工合同关系，而其与庞子龙在本案形成的是商品房预售合同关系，即使如智海公司所述系施工方原因造成迟延交房，也是施工方依约对其承担违约责任，而不是由庞子龙承受他人与智海公司合同违约之责任。此外，智海公司又未能提供其有可免责的事由的相关证据，且事实上，涉案商品房至今尚未竣工验收、尚未具备交房条件，智海公司的违约事实客观存在，并且达到了合同约定解除的条件，因此，庞子龙请求解除《商品房买卖合同》和《个人购房借款担保合同》具有事实和法律依据，智海公司请求判决双方继续履行上述合同，理据不成立，庞子龙也明确表示不同意,故该诉请不予支持。智海公司还主张庞子龙计算违约金的基数应以其支付首�款和已向银行偿还的贷款本金和利息为累计已付款。经查，庞子龙已将首付款115000元及其向一审第三人贷款267000元，合计382000元已支付给智海公司，依双方合同约定，庞子龙依约行使解除合同权的，智海公司应按庞子龙累计已付款的3％向其支付违约金，故智海公司主张庞子龙计算违约金的基数应以其支付首付款和已向银行偿还的贷款本息累计与合同约定不符，其理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，上诉人智海公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律和实体判决正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费3808元，由上诉人北海智海经贸发展有限公司负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 何能媛
审 判 员 杨天隆
审 判 员 汪海敏
二〇一七年四月十七日
法官助理 明 智
书 记 员 龚安珍