安徽省阜阳市颍东区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1203民初1204号
原告：阜阳卷烟材料厂。
法定代表人：孙旌武，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郑志彪，安徽志豪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩洪立，安徽志豪律师事务所律师。
被告：阜阳市巨源超市有限公司。
法定代表人：周克富，该公司总经理。
委托诉讼代理人：贺利萍，安徽弘大律师事务所律师。
原告阜阳卷烟材料厂与被告阜阳市巨源超市有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韩洪立，被告法定代表人周克富及委托诉讼代理人贺利萍到庭参加了诉讼。庭后双方要求庭外调解，期限80天。本案现已审理终结。
原告阜阳卷烟材料厂向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告出租其使用的房屋；2、被告参照合同约定的租金标准支付原告房屋占有使用费（自租赁合同届满次日起计算至被告返还房屋时止，不足一个月按照每天7016元÷30天＝234元计算）；3、被告支付原告违约金（按照年租金84200元的2%计算出每天的违约金为1684元，从租赁合同届满次日起，计算至被告返还房屋时止）；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告多年来一直承租原告位于阜阳市颍东区幸福路518号面积约290平方米的门面房屋用于经营。2014年12月，原告与被告续签房屋租赁合同，约定：承租方继续承租出租方上述房屋用于经营，租赁期限一年，自2014年12月1日起至2015年11月30日止。租金每月7016元，年租金总额为84200元，于合同签订之日起两日内一次性付清。合同届满承租方如需继续承租，应提前两个月与出租方协商续租事宜，原承租方在同等条件下享有续租优先权。合同届满时，承租方未经出租方同意，继续使用承租房屋，被告应按原约定租金的2%，以天计算向原告支付违约金。2015年11月初，租赁合同届满前，原告在被告的参与下通过竞争性谈判的方式对外出租房屋。同年11月13日，阜阳市颍东区火车站美妆小屋化妆品店以年租金16万元获得承租权。为保证被告的优先承租权，2016年1月18日，原告通过邮政特快专递向被告邮寄关于被告享有以年租金16万元续租房屋的优先权的通知函，被告拒绝接受。同年1月20日，原告要求被告前来确认是否愿意以年租金16万元续租房屋时，被告表示拒绝以该价款续租，也拒不搬出其承租的房屋，原告诉至法院。
被告阜阳市巨源超市有限公司辩称：一、合同期满后被告享有续租优先权，被告愿意继续续租并同意按照原合同约定支付租金，原合同应继续履行。原告诉称化妆品店通过竞争性谈判获得年租金16万元的承租权，与事实不符，原告并未向化妆品店发出中标通知书及签订租赁合同，原告要求被告返还房屋不能成立。二、支付房屋占有使用费的前提是合同无效，涉案房屋租赁合同有效，故不应支持房屋占有使用费。三、被告按照约定行使续租优先权，并不存在违约情形，不应支付违约金。若支付违约金，原告要求的违约金明显过高，应适当调整。此外，原告不能同时主张要求房屋占有使用费和违约金。
上述事实有当事人的陈述，原告提供的营业执照、被告工商公示信息、租赁合同、国有土地使用证、建设工程规划许可证，被告提供的房租发票等在卷佐证，足以认定。
本院经审理认定事实如下：2014年12月，原告作为出租方与被告作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定：出租方将位于颍东区幸福路，面积约290平方米，结构砖混的房屋出租给承租方，房屋用于经营超市，商业零售；租赁期限壹年，自2014年12月1日起至2015年11月30日止；租金每月7016元，年租金总额为84200元，于合同签订之日起两日内一次性付清；合同届满承租方如需继续承租，应提前两个月与出租方协商续租事宜，原承租方在同等条件下，享有续租优先权；合同届满时，承租方未经出租方同意，继续使用承租房屋，承租方应按原约定租金的2%，以天计算向原告支付违约金。合同签订后，被告按照约定支付租金，并承租房屋。
本院认为：原、被告于2014年12月签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人应按合同的约定履行义务。原、被告约定的房屋租赁期限已经届满，被告阜阳市巨源超市有限公司应按照约定返还涉案房屋。被告辩称其享有续租优先权，但其与原告约定“如需继续承租，应提前两个月与出租方协商续租事宜”，被告不能证明其按照约定与原告协商续租事宜，且其未能证明存在其享有续租优先权的条件，故对被告的该辩解意见不予采信。租赁期限届满后承租人未依约腾房，应支付逾期腾房占有使用费。双方约定了逾期返还房屋的违约责任，但关于违约金的约定明显过高，应调整为中国人民银行同期同类贷款利率。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条的规定，判决如下：
一、被告阜阳市巨源超市有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于阜阳市颍东区幸福路的房屋返还给原告阜阳卷烟材料厂；
二、被告阜阳市巨源超市有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告阜阳卷烟材料厂房屋占有使用费（自2015年12月1日起参照合同约定的7016元／月的租金标准计算至返还房屋时止）及违约金（自2015年12月1日起以房屋占有使用费为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至返还房屋时止）；
三、驳回原告阜阳卷烟材料厂的其他诉讼请求。
案件受理费6478元，减半收取计3239元，由原告阜阳卷烟材料厂负担239元，被告阜阳市巨源超市有限公司负担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
代理审判员 齐素娟
二〇一六年十一月二十三日
书 记 员 谢彬彬
附：相关法律条款
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第三十四条当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。
对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外。当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。附二：标的款帐号
收款单位：阜阳市颍东区人民法院
账号：（外省前面加12）017201040002888
开户行：阜阳市农行京九分理处
（请在转帐单的附言栏中注明案号）