广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中二法民一初字第2090号
原告：中山市创富置业有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：张开成，总经理。
委托代理人：张泳顺，公司员工。
被告：凌锋，男，1981年2月24日出生，汉族，住广东省，
委托代理人：姚广峰，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人：姚丽芸，广东法制盛邦律师事务所实习律师。
被告：姚海锋，男，1989年10月11日出生，汉族，住广东省
委托代理人：姚广峰，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人：姚丽芸，广东法制盛邦律师事务所实习律师。
原告中山市创富置业有限公司（以下简称创富公司）诉被告凌锋、姚海锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年2月24日、3月22日公开开庭进行了审理。原告创富公司的委托代理人张泳顺，被告凌锋、姚海锋的共同委托代理人姚广峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告创富公司诉称：被告凌锋与原告创富公司于2014年3月7日签订商铺租赁合同，约定原告创富公司将位于中山市出租给被告凌锋经营宝贝丫品牌儿童乐园、童装，租赁期限2014年3月28日至2018年3月27日，每月租金、管理费及水电费于当月5日前交纳。双方于2014年3月20日签订补充协议，补充约定2014年3月28日至2016年3月27日租金及物业管理费为每月52990元，中央空调冷量费每月7360元。事后，原告创富公司将上述铺位交付给被告凌锋使用，但被告凌锋自2014年11月起未依约支付租赁费用并将上述铺位空置至今。期间，原告创富公司多次向被告凌锋追讨，但均遭拒绝。被告姚海锋是被告凌锋的全权代理人，涉案商铺以被告姚海锋的名义注册成立个体工商户，实际为两被告合伙经营，应承担连带责任。由于两被告向消费者出售大量预存卡并收取大量预收款，造成原告创富公司重大经济损失。鉴于两被告上述行为，原告创富公司于2015年6月18日致函被告凌锋，要求其限期支付拖欠的费用，否则，2015年7月2日解除双方所签订的商铺租赁合同及补充协议。2015年10月10日，原告创富公司分别致函两被告，但其仍然不予理睬，两被告的行为已严重违约，侵害原告创富公司的合法权益，故向法院提起诉讼，请求依法判令：一、确认原告创富公司与被告凌锋签订的商铺租赁合同及补充协议于2015年7月2日解除；二、被告凌锋立即从中山市小榄镇新华中路118号X广场内（自编）一层12、13单元商铺搬出并将商铺返还原告创富公司；三、被告凌锋立即向原告创富公司支付拖欠租金管理费325005元及自应付租金管理费之日起至实际支付之日止，按照年利率24%的标准向原告创富公司支付拖欠费用的违约金，暂计至2015年11月5日为49119元；四、被告凌锋向原告创富公司支付拖欠的中央空调冷量费52501元，及自应付该费用之日起至实际支付之日止，按照年利率24%的标准向原告创富公司支付拖欠费用的违约金，暂计至2015年11月5日为8465元；五、被告凌锋向原告创富公司支付水电费10910元及及自应付该费用之日起至实际支付之日止，按照年利率24%的标准向原告创富公司支付拖欠费用的违约金，暂计至2015年11月5日为1780元；六、原告创富公司没收被告凌锋交纳的押金及物业管理费保证金108000元；七、被告凌锋自2015年7月3日起至实际搬离之日止，每日按照日租金1766元向原告创富公司支付场地占用费，暂计至2015年11月5日为217259元；八、被告凌锋按每日万分之七向原告创富公司支付自起诉之日起至被告凌锋清偿上述场地占用费之日止的逾期利息；九、被告姚海锋对被告凌锋所负上述债务承担连带清偿责任；十、两被告承担本案诉讼费用。
原告创富公司对其诉称的事实提交如下证据：1.中山市不动产登记资料证明表；
2.中山市小榄镇工业总公司（以下简称某公司）于2012年8月15日出具的证明；
3.中山市X广场商铺租赁合同；
4.被告凌锋出具的委托书；
5.中山市小榄镇星期六儿童游艺园（以下简称星期六游艺园）的营业执照、个体户机动档案登记资料；
6.2014年3月18日的补充协议；
7.保密协议；
8.2014年5月27日的补充协议；
9.2014年3月25日的收铺确认书；
10.2013年3月25日的商场消防安全责任书；
11.二次装修申请审批表；
12.施工安全责任书；
13.2014年5月23日的承诺书；
14.2015年3月26日的催告函；
15.2015年6月18日的催告函；
16.EMS快递单及妥投凭证；
17.致被告凌锋的函及EMS快递单；
18.致被告姚海锋的函及EMS快递单；
19.押金、拖欠租赁费用及违约金核算表；
20.中山市X广场商铺租赁合同（外广场）。
被告凌锋、姚海锋辩称：原告创富公司于2015年4月22日已强行将涉案商铺收回，并实际控制，因此，租金及其它费用的计算截止时间应为2015年4月22日。证人梁某可证明原告创富公司于2015年4月23日让其经营涉案商铺。原告创富公司于2015年4月17日将外广场部分分租给第三方，让其经营与两被告相同的项目，原告创富公司违约，证实原告创富公司解除租赁合同的时间为2015年4月22日。在双方没有约定的情况下，原告创富公司要求按照年利率24%计算违约金过高，请求法院予以调整。原告创富公司主张空调冷量费没有依据，虽然双方约定固定金额，但该约定是霸王条款，应无效，空调冷量费应按照实际使用量支付。原告创富公司主张的水电费没有证据证实实际使用量和金额。原告创富公司无权没收两被告的保证金，因为保证金的性质是立约保证，不属于定金性质。涉案商铺已经于2015年4月22日由原告创富公司强行接受并控制，两被告无需再支付场地占用费。原告创富公司主张逾期利息与违约金属于重复计算，不应得到支持。
两被告对其辩称的事实提交如下证据：1.2015年1月15日的通知、2014年10月17日关于租金调整的通知；
2.照片；
3.梁某与原告创富公司签订的商业活动场地使用协议、收据2份。
两被告申请证人梁某出庭作证。梁某称：原告创富公司于2015年4月22日要求梁某管理118广场的1012号和1013号商铺，梁某亦于当日开始管理商铺，具体的管理时间为2015年4月22日至2015年8月30日，其中2015年4月22日至同年5月31日期间是免租，2015年6月3日双方补签了合同，管理期间的收益归梁某所有，梁某已经交纳其管理期间的水电费，但未交纳空调冷量费，期间的租金由原告创富公司收取。2015年8月30日后，梁某将涉案的商铺交还给原告创富公司。商铺的钥匙是由原告创富公司交给梁某的，归还商铺时，梁某亦将钥匙还给原告创富公司。2015年8月30日后，梁某曾接到客户的电话称：客人想进场玩，但遭到原告创富公司拒绝。
两被告申请胡某出庭作证。胡某称：胡某是涉案游乐场的员工。2015年4月22日，胡某上早班时发现游乐场的门被锁了，当天就没有上班，同年4月23日，胡某接到同事的电话要求上班，从4月23日开始，由梁某经营游乐场。胡某确认2015年3月26日的催告函上是胡某签的名。
两被告申请陈某出庭作证。陈某称：陈某是涉案游乐场的员工。2015年4月22日上午，有同事打电话给陈某说游乐场已关门，在家休息，当天下午，梁某打电话给陈某要回到游乐场上班，之后游乐场就由梁某接管。同年8月30日晚上结束营业后，陈某将游乐场的钥匙交给了原告创富公司的前台。
经审理查明：位于中山市X118号房地产的权利人是某公司。2012年8月15日，某公司出具证明同意创富公司转租中山市X118号的房地产，期限为2012年8月15日至2032年8月14日，创富公司收取租户的租金、管理费、水电费等费用。
2014年3月，创富公司作为甲方与凌锋作为乙方签订中山市X广场商铺租赁合同，约定：甲方将位于中山市X广场内（自编）一层12号、13号商铺出租给乙方用于商业经营，经营范围为儿童乐园、童装，品牌为宝贝丫。商铺建筑面积500平方米，套内实际面积300平方米，租赁期限2014年3月28日至2018年3月27日，含免租期，商铺预计交付日期是2014年3月18日前，交付商铺时，双方应签署收铺确认书，交付日期和标准以收铺确认书为准，签署确认书之日为商铺正式交付之日。在免租装修期内，乙方无需交纳租金，但须支付物业管理费、水电费等，免租装修期以营运部的通知为准，自免租装修期届满之日起第二日开始计收租金。甲方负责该商铺及该商铺所在建筑物的物业管理，甲方有权制定和修改有关该商铺及该商铺所在建筑物的物业管理公约和物业管理规定，甲方在该商铺所在建筑物之醒目位置公示后即生效。该商铺租金和物业管理费金额按照建筑面积计算，首年每月租金和物业管理费为54000元，第二年即2015年3月28日至2016年3月27日每月租金和物业管理费为54000元，第三年即2016年3月28日至2017年3月27日每月租金和物业管理费为57720元，第四年即2017年3月28日至2018年3月27日每月租金和物业管理费为61738元。该商铺租金收取方式实行二押一租，乙方须于合同签署之时向甲方支付免租装修期满后第一个月租金和物业管理费，并支付两个月租金、物业管理费分别作为商铺租赁押金和物业管理费保证金。乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金、管理费、水电费等费用。自商铺交付之日起，商铺产生的水电费由乙方负担，每月电费的计算方式为商业用电价格（含用电附加费用）×实际使用量（按独立安装表度数计）×（1+5%公用分摊电费），每月水费为商业用水价格（含商业用水费、污水处理费）×实际使用量×（1+5%公用分摊水费）。关于违约责任，租赁合同有如下约定：乙方逾期支付租金、押金、物业管理费、物业管理费保证金、水电费、推广费、垃圾清理费等费用，每逾期一天，按应付款项的千分之三向甲方支付违约金，合同期届满，乙方逾期返还商铺，每逾期一天，按建筑面积每平方米50元向甲方支付违约金，并向甲方支付逾期期间的租金、物业管理费及其他费用；乙方违反合同约定，未经甲方同意擅自提前解除或终止合同，甲方有权没收押金和物业管理费保证金；乙方出现下列之一情形的，甲方有权单方提前解除合同并要求乙方支付拖欠的款项，且不退还押金和物业管理费保证金，（1）逾期支付租金、押金、物业管理费、物业管理费保证金、水电费、推广费、垃圾清理费等费用超过10天，（2）乙方无理由且未经甲方书面同意而延迟对外营业或擅自连续停止营业达3天以上（含3天）或一个月内擅自停止营业累计达7天（含7天）。乙方发生违约行为，甲方主张债权而产生的一切损失（包括但不限于律师费、损失费、调查费、交通费）均由乙方承担。乙方应于合同终止或解除之日起五个工作日内向甲方返还该商铺及附属设施，乙方自本合同解除或终止之日起15天内仍未返还该商铺，视为乙方放弃在该商铺之装修及任何附属设施/设备及乙方在商铺内的物品的所有权，上述设施设备等物品归甲方所有，甲方无须通知即可行驶处置权，收回商铺，且甲方无须承担责任，乙方的损失由乙方自行承担。逾期返还的，乙方应按照合同约定向甲方支付逾期期间的租金、物业管理费及其它费用，同时，乙方还应按照合同约定向甲方支付违约金。合同的特别条款约定：乙方享有在118X广场儿童游乐项目的独家经营权，乙方应于每月5日前向甲方缴纳中央空调冷量费7500元/月。与本合同有关的通知可用面交、邮寄、传真或公告送达等方式送达本合同约定的联系地址或联系人，用邮寄方式送达的，乙方于中山市的，乙方签收或寄出后三天视为送达，乙方位于中山市以外地方的，乙方签收或寄出5天视为送达。合同还约定了双方其他的权利义务。甲方在合同上盖公章确认，乙方姚海锋在合同上签名，姚海锋代凌锋在乙方处签名。
此后，创富公司作为甲方与凌锋作为乙方签订补充协议，约定：经双方确认商铺的建筑面积为490.65平方米，套内实际面积为294.39平方米，首年每月租金和物业管理费为52990元，第二年、第三年、第四年的租金和物业管理费分别为52990元、56641元、60584元，乙方支付108000元作为商铺租赁押金和物业管理费保证金，乙方须于本协议签署之时向甲方支付第一个月租金和物业管理费。乙方于每月5日前向甲方缴纳当月的中央空调冷量费7360元。创富公司在补充协议上盖章，落款时间为2014年3月20日，凌锋在补充协议上签名并代姚海锋签名，落款时间为2014年3月18日。甲方已收取乙方108000元的商铺租赁押金和物业管理费保证金。
2014年3月25日，凌锋出具委托书称：因工作繁忙，不能亲自办理向明广场12、13号铺签约、收铺、签收文件等的相关手续，现委托姚海锋作为凌锋的合法代理人，全权代表凌锋办理相关事项，对委托人在办理上述事项过程中所签署的文件，均认可并承担相应法律责任。同日，姚海锋在收铺确认书上签名，确认自该日起接收该商铺。2014年5月23日，姚海锋申请对涉案的商铺进行二次装修，并得到创富公司的批准。
2014年5月27日，创富公司作为甲方与姚海锋作为乙方签订补充协议，约定：甲乙双方于2014年3月24日签订租赁合同，现乙方因自身原因向甲方提出另行签订租赁合同，约定：商铺实际建筑面积为490.65平方米，实际套内面积为294.39平方米，经营范围为儿童乐园、DIY、童装。甲方以12号商铺套内面积212.01平方米经营儿童乐园、DIY，13号商铺套内面积82.38平方米经营童装（另行签订合同）。该合同对双方不具有法律约束力，双方按照原合同的约定享有和履行权利义务。补偿协议另约定双方其他的权利义务。创富公司在协议上盖章确认，姚海锋在协议书签名确认。
2015年3月26日，创富公司向凌锋发出催告函称：签订合同后，凌锋多次拖欠租金、物业管理费等费用，截至本函发出之日，共拖欠租金、物业管理费、水电费等202410元，拖欠时间超长10天，创富公司有权解除商铺租赁合同并没收押金，停止水电供应并收回商铺。
2015年6月18日，创富公司以邮寄方式再次向凌锋发催告函称：凌锋拖欠创富公司相关费用377395元及违约金，拖欠时间超过10天，请凌锋在收到本函之日起5日内清偿拖欠的费用377395元及违约金（每逾期一天，按拖欠款项的千分之三计算），若凌锋未按时支付款项，自凌锋收到本函之日起第6日或创富公司寄出本函之日起9日起（以时间先到者为准）立即解除与凌锋的租赁合同，并没收押金和物业管理费保证金，并请凌锋于合同解除之日起5个工作日内向创富公司返还租赁物及附属设施。根据商铺租赁合同的约定，乙方自本合同解除或终止之日起15日内仍未返还该商铺，视为乙方放弃在该商铺之装修及任何附属设施、设备、乙方在该商铺内的物品的所有权，上述设备归创富公司所有，创富公司无须通知即可行使处置权，收回商铺，甲方无须承担责任，乙方的损失由其自行承担。2015年6月26日，该邮件由他人代收。
2015年10月10日，创富公司分别发函给凌锋、姚海锋称：因承租方未按要求清偿拖欠的租金等费用，商铺租赁合同已于2015年7月2日解除。
又查：2014年10月17日，创富公司向X广场商户发出关于租金调整的通知：鉴于X广场处于养商期，创富公司决定给予全体客户租金、管理费的优惠扶持政策：1.2014年10月至2014年12月（三个月），租金的缴费截止日为每月25日；2.2014年10月至2014年12月（三个月），租金（不含管理费）八折优惠作为养商期的扶持；3.2014年11月至2014年12月（两个月），管理费（每平方米每月15月）按五折收取。各商户须按时交清前期费用方可享受上述优惠扶持政策。
2015年1月15日，创富公司向X广场商铺发出通知称：鉴于X广场处于第一年的养商期，创富公司决定给全体租户（扣点、保底除外）租金优惠扶持政策：1.2015年1-4月（四个月）租金（不含管理费）八折优惠；2.享受租金优惠的条件：2015年1月25日前交清1月及之前所欠款项，否则，不享受租金优惠，若优惠期内欠租1个月或以上，取消优惠；3.1月、2月需在当月25日前交清当月所有费用，3月、4月需在当月15日前交清当月所有费用。
再查：2015年6月3日，创富公司作为甲方与梁某作为乙方签订商业活动场地使用协议，约定：甲方将X广场内广场首层1012、1013号商铺出租给乙方使用，使用期限2015年6月1日至2015年8月31日，用途：儿童乐园、DIY、童装，品牌为星期六儿童成长乐园，每月的场地使用费10000元，乙方应于每月5日前向甲方支付当月场地使用费及水电费等费用，每月电费的计算方式为商业用电价格（含用电附加费用）×实际使用量（按独立安装表度数计）×（1+5%公用分摊电费），每月水费为商业用水价格（含商业用水费、污水处理费）×实际使用量×（1+5%公用分摊水费）。合同另约定双方其他的权利义务。创富公司与梁某分别在使用协议上盖章或签名确认，落款时间均为2015年6月3日。
庭审中，双方确认涉案商铺是两被告共同向创富公司租赁，自2014年12月28日开始拖欠租金等费用。创富公司称：为了解决两被告客户的预存卡余额问题，创富公司于2015年6月1日至2015年8月31日期间将商铺交给梁某使用；为了防止两被告擅自将贵重物品搬走，创富公司在涉案商铺的门上加了锁。两被告称：涉案商铺是两被告共同承租并共同经营，创富公司于2015年4月22日强行收回涉案商铺，并在商铺的门上加了锁，店内的物品由于拖欠租金，创富公司不同意两被告搬走，承租期间，两被告按月向创富公司交纳空调冷量费。
本院认为：商铺租赁合同以及两份补充协议，反映双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的权利义务。
首先，关于商铺租赁合同以及两份补充协议的解除时间。若承租方未交纳租金和其他费用，超过10天，出租方有权按照合同约定单方提前解除合同，且不退回押金和物业管理费保证金，两被告自2014年12月18日未交纳租金和其他费用，已达到解除合同的条件，创富公司于2015年6月25日向凌锋邮寄要求凌锋交纳租金及费用的催告函，若再不交纳，则租赁合同于收到本函之日起第6日或寄出本函之日起第9日起（以时间先到者为准）立即解除，创富公司要求解除合同的通知已送达至凌锋，最先到的时间为2015年7月1日，故本院确认商铺租赁合同及两份补充协议于2015年7月1日解除。由于两被告违约在先，故创富公司可以没收108000元的商铺租赁押金和物业管理费保证金。
关于梁某接管商铺的时间，证人梁某、陈某均证实梁某是2015年4月22日开始接管商铺，证人胡某亦证实其2015年4月23日回到游乐场上班时的老板已变更为梁某，虽然创富公司不确认，但未提供相关证据予以反驳，故本院确认梁某于2015年4月22日接管了涉案商铺。关于租金及场地占用费，商铺租赁合同及补充协议虽然于2015年7月1日解除，但是创富公司于2015年4月22日至同年8月30日期间将商铺交给梁某负责，并且向梁某收取了租金等费用，故凌锋、姚海锋交纳租金的截止时间为2015年4月21日，凌锋、姚海锋自2014年12月28日开始拖欠租金，双方约定前两年每月租金为54000元，故凌锋、姚海锋应向创富公司交纳租金207000元。关于合同解除后的场地占用费，三位证人均证实游乐场停止营业后，已经将涉案商铺交回创富公司，且创富公司在涉案商铺加了锁，可见创富公司在合同解除后已经实际控制涉案商铺，故创富公司主张合同解除后的场地占用费没有依据，本院不予支持。关于空调冷量费，补充协议约定每月空调冷量费为7360元，且两被告之前均是按月支付，故两被告应向创富公司交纳2014年12月8日至2015年4月21日的空调冷量费28213.3元。关于逾期交纳租金及空调冷量费的违约金，合同约定若两被告未按期支付相关费用，应按应付款项的千分之三向创富公司支付违约金，双方对违约金已有约定，现创富公司主动将违约金调整为年利率24%，是创富公司自行处分其权利，亦没有违反法律、行政法规的规定，本院予以确认。
关于创富公司主张的水电费，创富公司对此没有提供证据证实其计算的依据，故对创富公司的该项诉讼请求本院不予支持。关于凌锋、姚海锋所称两被告交纳的租金及管理费应享受新的优惠政策，根据创富公司的通知可知，只有按时交纳租金和管理费的客户才可以享受租金等优惠，而两被告至今未交纳租金等费用，已违约，不属于可以享受优惠的客户，因此，对两被告的该点意见，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款条之规定，判决如下：
一、本院确认原告中山市创富置业有限公司与被告凌锋、姚海锋签订的商铺租赁合同及两份补充协议于2015年7月1日解除；
二、被告凌锋、姚海锋于本判决生效之日起三日内向原告中山市创富置业有限公司支付租金207000元及违约金（以每月实际拖欠的租金数为基数，从2015年1月6日起按照年利率24%计至清偿之日止）；
三、被告凌锋、姚海锋于本判决生效之日起三日内向原告中山市创富置业有限公司支付空调冷量费28213.3元及违约金（以每月实际拖欠的数额为基数，从2015年1月6日起按照年利率24%计至清偿之日止）；
四、原告中山市创富置业有限公司于本判决生效之日没收被告凌锋、姚海锋的押金和物业管理费保证金108000元；
五、驳回原告中山市创富置业有限公司其他的诉讼请求。
案件受理费11531元，原告中山市创富置业有限公司负担4532元（原告已预缴11531元），被告凌锋、姚海锋负担6999元（两被告于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。
如不服本判决，双方可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 郭 宁
人民陪审员 麦淑清
人民陪审员 叶根华
二〇一六年四月六日
书 记 员 刘琦珊
唐琼