四川省盐亭县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盐民初字第1851号
原告王万明，男，汉族。
委托代理人顾雄峰，男。
委托代理人李智溥，男。
被告四川乐源投资有限责任公司（缺席）。
法定代表人杨陆修。
被告四川乐源投资有限责任公司万福楼项目部。
负责人赵文彪，男。
委托代理人顾中伦，男。
被告左思义，男，汉族。
委托代理人王祥，男。
委托代理人张敏。
原告王万明为与被告四川乐源投资有限责任公司（以下简称四川乐源投资公司）、四川乐源投资有限责任公司万福楼项目部（以下简称乐源公司万福楼项目部）房屋拆迁安置合同纠纷一案，本院于2014年6月16日立案受理后，在诉讼中，原告于2014年6月30日向本院书面申请追加左思义为本案被告参加诉讼，本院准许后，依法追加被告左思义为本案共同被告参加诉讼，依法由审判员吴召泉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王万明及委托代理人顾雄峰、李智溥，被告乐源公司万福楼项目部负责人赵文彪及其委托代理人顾中伦、被告左思义的委托代理人王祥、张敏到庭参加了诉讼，被告四川乐源投资公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王万明诉称，2010年4月13日原告与左思义签订了书面的《商品房买卖合同》，原告支付19万元取得了万福楼原址上被告左思义所有的砖混结构靠河边3单元3楼1、2号约156平方米的住房两套并交付使用。2012年3月被告四川乐源投资公司在开发万福楼期间，与原告签订了一份《万福楼商住房预定协议书》，被告乐源公司万福楼项目部拆除原告的房屋在开发后的万福楼二楼安置200平方米的房屋。被告四川乐源投资公司开发修建的万福楼房地产工程已竣工，至今不履行合同交付义务，多次维权未果，请求人民法院依法判令被告立即交付商品房买卖合同所约定房产，立即办理房产证与土地使用证和承担本案诉讼费、保全费。在诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、依法确认原、被告签订的《万福楼商住房预定协议书》实质为房屋拆迁安置补偿协议，该协议合法有效；2、由被告按合同约定履行交付房屋并办理房地产过户登记等合同义务；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。庭审后，原告于2014年7月18日向本院申请撤回第二项诉讼请求。
被告四川乐源投资公司未作答辩。
被告乐源公司万福楼项目部辩称，原告王万明在原盐亭县木农具厂区域内以1300元每平方米的价格购买被告左思义所有的房屋两套是事实。被告项目部在开发万福楼工程期间拆除原告的房屋并与原告签订了《商品房预售协议》是事实，其目的是安置补偿拆除原告的房屋，该协议有效。现因应交付给原告的房屋已被他人占有，交付存在困难，通过县委政府多次协调未果。请求法院依法判决。
被告左思义辩称，原告王万明在左思义处购买房屋是事实，被告左思义已按合同约定将原告购买的房屋交付给原告所有。原告与项目部签订的合同合法有效，侵权人拆除原告的房屋并未履行交付义务，应当由实施侵权行为的人承担赔偿责任。本案被告左思义不承担民事责任。
经审理查明：2010年4月13日，被告左思义将其所有的位于原盐亭县木农具厂区域内靠河边住宿楼一幢中的三单元三楼一号至二号约156平方米的房屋两套，以19万元的价格出售给原告王万明所有，双方签订了书面的《商品房买卖合同》。2011年7月16日，原告王万明向乐源公司万福楼项目部交付19万元价款，被告左思义、赵文彪收到此款后向原告出具收款收据一张并在收据上加盖该项目部印章，之后将上述房屋交付给原告使用。在此期间，2011年3月1日被告左思义将位于原盐亭县木农具厂区域内的房地产开发项目万福楼工程以合同转让的方式将该房地产的开发经营权转让给赵文彪。四川乐源投资公司在原盐亭县木农具厂原址区域内进行万福楼房地产开发期间，在盐亭县工商局注册登记成立了乐源公司万福楼项目部，该项目部负责人为赵文彪。所属行业经营范围为房地产开发经营。2012年3月8日，乐源公司万福楼项目部在开发万福楼工程期间与原告签订了书面的《万福楼商住房预定协议书》，该协议主要约定项目部拆除原告所有的房屋两套，在修建的万福楼二楼安置补偿约200平方米的房屋，房屋价款为按每平方1100元计算，原购房款抵作价款。交付期限为：两证在国家规定的时间12个月交付。同时，被告乐源公司万福楼项目部负责人赵文彪在该《万福楼商住房预定协议书》中第十四条其它部分中用手写方式添加约定，1、该房为王万明同志2014年4月13日在左思义处的购房，后因万福楼1号楼设计调整需拆除，经协商后调整到该处．．．．．．。2、王万明2010年4月13日的购房合同遗失（原件），该协议签订后原购房合同作废（其余有据的约定除外）。被告乐源公司万福楼项目部在此协议上加盖印章，项目部负责人赵文彪加盖个人印章，原告方亲笔签名。万福楼工程竣工后，原告多次要求该项目部履行合同交付义务未果，遂引发本案诉讼。
同时查明：被告乐源公司万福楼项目部于2011年1月7日取得了中华人民共和国建设用地规划许可证，编号为：盐建规地字第（2011）71号，2012年11月27日取得中华人民共和国建设工程规划许可证，编号为：盐建规建字第（2012）38号。
上述事实，有原、被告的陈述、商品房买卖合同、万福楼商住房预定协议书、收款收据原件、房地产转让合同、房屋所有权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、身份证复印件等证据在卷证实。
本院认为：被告四川乐源投资公司在盐亭县云溪镇原木农具厂区域内从事万福楼房地产工程开发期间，依法注册成立了万福楼项目部，并授权该项目部进行房地产开发。万福楼项目部因工程开发建设需要，拆除原告因合同关系取得所有权的房屋。双方于2012年3月8日签订了书面的《万福楼商住房预定协议书》，该协议从形式上名义为商住房预定协议，但从合同内容及双方当事人约定的事项来看，均为合同当事人对拆迁房屋的位置、拆迁安置的办法以及应获得拆迁安置补偿等事项权利义务的约定，该合同应认定为房屋拆迁安置补偿合同。该协议是合同相对人对其各自权利义务的意思自治，且本案原、被告对该协议的效力均无异议，因此该合同合法有效。原告的此项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告四川乐源投资公司授权被告乐源公司万福楼项目部进行房地产开发并对外从事和房地产开发相关的房屋拆迁安置等民事行为。同时，授权该项目部与原告签订了房屋拆迁安置协议。因被告乐源公司万福楼项目部对外不具有产生民事行为的主体资格，其法律后果应当由被告四川乐源投资公司承担。因此，原告与被告乐源公司万福楼项目部签订的万福楼商住房预订协议，实质为房屋拆迁安置协议，其协议合法有效。原告在诉讼中，自动申请撤回第二项请求被告履行交付及附属办证义务诉讼请求，属当事人对自己民事权利的处分，本院予以准许。为此，为了维护商品房市场的有序发展，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第四条、第九条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、原告王万明与四川乐源投资有限责任公司万福楼项目部于2012年3月8日签订的协议合法有效；
二、驳回原告王万明的其他诉讼请求。
根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，本案收取案件受理费100元，由被告四川乐源投资有限责任公司承担。
审判员 吴召泉
二〇一四年十一月二十八日
书记员 何俊逸
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。