广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终1680号
上诉人（原审被告）：罗慧英，女，1984年12月26日出生，汉族，住广东省佛冈县，
委托诉讼代理人：朱婉媚，广东捷顺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆俊希，广东捷顺律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：梁耀祥，男，1964年7月31日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
委托诉讼代理人：陈伟清，广东平洲律师事务所律师。
上诉人罗慧英因与被上诉人梁耀祥租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初13700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
罗慧英上诉请求：撤销一审判决，改判驳回梁耀祥的全部诉讼请求，并由梁耀祥承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：（一）罗慧英已向梁耀祥支付了2016年5月份的租金，且在一审期间已将该情况向一审法院明确说明并提交了相应的证据，但一审法院未对该事实进行查证，仍判决罗慧英向梁耀祥支付2016年5月份的厂房使用费，属于事实认定错误。（二）一审判决罗慧英支付2016年5月、6月的使用费合计51000元及2016年7月1日起至实际交还厂房之日止按12750元/月的标准计算的使用费予梁耀祥，该判决明显不公平。广东省军区副食品生产基地于2015年5月15日发出公告，告知其将终止土地有偿使用，涉案厂房确定被搬迁，并从2016年6月份起将无法供水供电，至此时该厂房不再具有使用价值，梁耀祥不可能再将该厂房出租产生收益。（三）一审判决罗慧英支付迟延支付厂房使用费的利息没有事实和法律依据。涉案《厂房租赁合同》无效，导致合同无效的原因是涉案厂房没有办理建设工程规划许可证等。罗慧英在承租涉案厂房后，投入了大量的资金对厂房进行装修，并已将机械设备安装完毕，但仅使用了几个月，该厂房因系违法建筑将被拆除。梁耀祥在明知厂房需要拆迁而无法使用的情况下，将无法正常使用的建筑物继续出租给罗慧英，并继续向罗慧英催收租金，其存在先行违约行为。罗慧英因无法正常使用厂房从而拒付租金是以自己的行为对抗梁耀祥的违约行为。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。
梁耀祥辩称，一审法院认定事实清楚，判决正确，请求二审法院维持原判。
梁耀祥向一审法院起诉请求：1.解除梁耀祥、罗慧英签订的《厂房租赁合同》；2.罗慧英将涉讼租赁物返还予梁耀祥；3.罗慧英按每月25500元的标准向梁耀祥支付自2016年5月起至交还涉讼厂房之日止的租金，逾期付款滞纳金（以25500元为本金，按年利率24%的标准，分别自2016年5月至8月的每月15日起计算至实际清偿之日）；4.本案诉讼费用由罗慧英承担。
一审法院认定事实：2015年9月5日，梁耀祥（甲方）与罗慧英（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定罗慧英租用平洲三山军区农场2号地块的厂房经营五金加工，面积1123平方米，租期从2015年9月15日起至2020年9月19日止，15天免租期，每月租金加管理费合计25500元；乙方需向甲方缴交押金8万元；乙方在每月15号前向甲方缴纳当月租金，逾期则按日加收4%的滞纳金；合同期内，如因军事用途政策、法律等因素致使合同无法继续履行时，双方只得同意终止合同。
2016年5月15日，广东省军区副食品生产基地作出《关于全面停止省军区农副业基地有偿服务活动的公告》，内容为：各租户（经营户）：根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》精神，省军区确定，即日起全面停止农副业基地的一切有偿服务活动，依法依规组织租户终止“土地有偿使用协议”和清退工作，清退工作完成后，基地土地将全部移交归还地方政府，不再进行有偿租赁活动。…自本函告发布之日起，所有与基地签订的有偿服务协议书（包括《土地有偿使用协议书》、《土地合作生产协议书》、《场地租赁合同》等）全面终止，各租户（经营户）要立即调整自身经营活动，并对搬迁工作作出安排，2016年6月30日前，所有承租人和实际经营户退场并搬迁完毕；等等。
涉讼租赁物自2015年9月5日起由罗慧英使用，尚未交还予梁耀祥。梁耀祥、罗慧英之间租金支付的习惯为罗慧英向梁耀祥支付当月租金后，由梁耀祥开具相应收据予罗慧英。
梁耀祥于2016年8月23日提起本案诉讼。诉讼中，梁耀祥陈述涉讼租赁物未经规划报建及竣工验收备案，也未取得权属证书。
一审法院认为，梁耀祥、罗慧英没有在一审辩论终结前提交涉讼租赁物办理了建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关证据材料，涉讼租赁物没有取得规划许可证或经主管部门批准建设，梁耀祥、罗慧英于2015年9月5日签订的《厂房租赁合同》因违反法律的强制性规定而无效。合同无效，自始不具有法律拘束力，梁耀祥请求解除涉讼合同，一审法院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因合同取得财产应予返还。涉讼租赁物仍由罗慧英占用，尚未交还予梁耀祥，梁耀祥请求罗慧英返还基于涉讼合同占用的厂房，一审法院予以支持。
虽然梁耀祥、罗慧英签订的《厂房租赁合同》无效，但罗慧英在实际控制使用涉讼租赁物期间仍应按合同约定标准向梁耀祥支付使用费。梁耀祥主张罗慧英未支付自2016年5月起的使用费，罗慧英辩称已支付2016年5月的使用费，未支付自2016年6月起的使用费，但罗慧英未提供相应证据予以证明，故罗慧英应承担相应的不利法律后果，一审法院对梁耀祥的上述主张予以采纳。根据广东省军区副食品生产基地《关于全面停止省军区农副业基地有偿服务活动的公告》的要求，所有承租人和实际经营户须于2016年6月30日前退场并搬迁完毕，故梁耀祥负有收回租赁物的义务，罗慧英负有交还租赁物的义务。现涉讼租赁物仍由罗慧英占用，梁耀祥未积极收回，罗慧英亦未积极交还，双方负有一定责任，基于公平合理原则，一审法院酌定2016年7月1日起至实际交还厂房之日止的使用费参照双方约定的标准的50%计算。综上，罗慧英应支付2016年5月、6月的使用费合计51000元（25500元/月×2个月）及从2016年7月1日起至实际交还厂房之日止按12750元/月（25500元/月×50%）的标准计算的使用费予梁耀祥。梁耀祥请求的使用费数额超出上述核定的部分，一审法院不予支持。
梁耀祥请求罗慧英支付2016年5月至8月使用费的逾期付款滞纳金。因滞纳金是纳税人、扣缴义务人未能按规定的期限缴纳税款或者解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，还要从滞纳之日起按滞纳税款加收的款项，其具有法定性、强制性和惩罚性的特征，且只适用于行政机关与公民、单位之间的具体行政关系，而本案梁耀祥与罗慧英之间是平等主体之间的民事合同关系，故梁耀祥无权收取罗慧英滞纳金。根据涉讼合同的约定，双方约定的“滞纳金”实为逾期付款的利息损失。虽然涉讼合同无效，但罗慧英应参照合同约定的交租日期向梁耀祥支付涉讼租赁物的使用费，逾期支付造成梁耀祥利息损失，罗慧英应按中国人民银行同期贷款利率支付相应利息予梁耀祥。涉讼合同约定罗慧英应于每月15日前向梁耀祥支付当月租金，罗慧英未支付自2016年5月起的使用费，已构成逾期付款，罗慧英应以25500元为本金分别自2016年5月16日、6月16日起、以12750元为本金分别自2016年7月16日、8月16日起均至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息予梁耀祥。梁耀祥的请求超出上述核定的部分，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、罗慧英应于判决发生法律效力之日起十日内腾空并返还其与梁耀祥于2015年9月5日签订的《厂房租赁合同》项下的厂房予梁耀祥；二、罗慧英应于判决发生法律效力之日起十日内支付2016年5月、6月的使用费合计51000元及从2016年7月1日起至实际交还厂房之日止按12750元/月的标准计算的使用费予梁耀祥；三、罗慧英应于判决发生法律效力之日起十日内支付以25500元为本金分别自2016年5月16日、6月16日起、以12750元为本金分别自2016年7月16日、8月16日起均至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息予梁耀祥；四、驳回梁耀祥的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审适用简易程序结案，案件受理费1272元，财产保全费1030元，合共2302元（梁耀祥已预交），由梁耀祥负担102元，罗慧英负担2200元并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予梁耀祥，一审法院不另收退。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。
本院除对一审法院查明的事实予以确认外，另查明：罗慧英在一审期间向一审法院提交了6张梁耀祥向罗慧英出具的收据，收据记载的内容见下表：
时间
收据内容
二〇一五年九月二十五日
今收到罗慧英交来汕军区2号地厂房租金2015年9月20日至2015年10月20日始一个月25500元
二〇一五年十月三十一日
今收到罗慧英交来2015年10月份租金及管理费共款25500元
二〇一五年十一月二十六日
今收到张总交来2015年11月份厂房租金及管理费25500元
二〇一六年二月二十二日
今收到罗慧英交来2016年1月份厂房租金及管理费款25500元；2015年12月租金欠11500元
二〇一六年四月二十六日
今收到罗慧英交来贰万元正，其中17950元是支票、1万元是交2016年2月份租金，1万元是预交2016年3月份租金：即2016年3月份还欠壹万伍仟伍佰元正
二〇一六年六月十五日
今收到罗慧英交来2016年4月份租厂房款及管理费20000元；至2016年4月份厂房租交清
罗慧英在二审中陈述，上述收据所对应的交租情况为：2015年9月25日支付2015年9月20日至2015年10月20日（即2015年9月份）的租金；2015年10月31日支付2015年10月21日至2015年11月20日（即2015年10月份）的租金；2015年11月26日支付2015年11月21日至2015年12月20日（即2015年11月份）的租金；2016年2月22日支付2016年1月21日至2016年2月20日（即2016年1月份）的租金；2016年4月26日的收据中所记载的2016年3月份所对应的交租时间段为2016年3月21日至2016年4月20日。梁耀祥认可罗慧英的上述陈述。
对于2016年6月15日的收据，罗慧英陈述该收据中所载明的“2016年4月”对应的交租期间为“2016年4月21日至2016年5月20日”，“至2016年4月份厂房租交清”是指截至2016年4月份的租金已经付清，即罗慧英已经支付了2016年4月21日至2016年5月20日的租金，2016年5月20日之前的租金已经付清。梁耀祥陈述该收据中所载明的“2016年4月”对应交租的期间为“2016年4月21日至2016年4月30日”，“至2016年4月份厂房租交清”是指截至2016年4月30日的租金已经付清。
梁耀祥在二审中陈述，其在本案中请求罗慧英按每月25500元的标准向其支付自2016年5月起至交还涉案厂房之日止的租金，上述“2016年5月起”是指从2016年5月1日起。
本院认为，本案二审的争议焦点在于：（一）罗慧英是否尚欠梁耀祥2016年5月1日至2016年5月20日的厂房使用费；（二）罗慧英应否向梁耀祥支付从2016年5月21日起至罗慧英实际交还厂房之日的厂房使用费及其利息；如果应该支付，厂房使用费的计算标准问题。
关于第一个争议焦点。从罗慧英提交的6份收据可以看出，罗慧英于2015年9月25日支付了2015年9月20日至2015年10月20日的租金；2015年10月31日支付了2015年10月份的租金，即是支付了2015年10月21日至2015年11月20日的租金；2015年11月26日支付了2015年11月份的租金，即是支付了2015年11月21日至2015年12月20日的租金；以此类推，梁耀祥于2016年6月15日向罗慧英出具收据，载明“至2016年4月份厂房租交清”，即表明罗慧英截至2016年5月20日的租金已经交清。梁耀祥认为上述“至2016年4月份厂房租交清”是指截至2016年4月30日的租金已经付清，没有事实根据，本院不予采纳。因此，梁耀祥请求罗慧英支付2016年5月1日至2016年5月20日的租金，没有事实根据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。因梁耀祥、罗慧英签订的《厂房租赁合同》无效，而罗慧英实际占有使用了涉案厂房，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，罗慧英应当向梁耀祥支付占有使用期间的使用费。而对于该占有使用费的计算标准问题，因广东省军区副食品生产基地于2016年5月15日作出《关于全面停止省军区农副业基地有偿服务活动的公告》，要求所有承租人和实际经营户于2016年6月30日前退场并搬迁完毕，故对于2016年5月21日至2016年6月30日期间的使用费，参照双方合同约定的租金标准即25500元/月计算；对于2016年7月1日起的使用费，一审法院根据本案的实际情况，酌定按照双方合同约定的租金标准的50%计算使用费，符合公平原则。罗慧英在占有涉案厂房而未向梁耀祥交还的情况下，上诉主张其不应支付使用费，没有法律依据，本院不予采纳。据此，罗慧英应向梁耀祥支付2016年5月21日至2016年6月30日的使用费34548.39元（25500元/月÷31天×11天+25500元）及从2016年7月1日起至实际交还厂房之日止按12750元/月的标准计算的使用费。由于涉案租赁合同无效，梁耀祥请求罗慧英按照合同约定向其支付逾期付款滞纳金没有法律依据，本院不予支持。一审判决罗慧英向梁耀祥支付使用费的相应利息不当，本院依法予以纠正。
综上所述，罗慧英的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初13700号民事判决第一项；
二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初13700号民事判决第三项、第四项；
三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初13700号民事判决第二项为：罗慧英应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年5月21日至2016年6月30日的使用费合计34548.39元及从2016年7月1日起至实际交还厂房之日止按12750元/月的标准计算的使用费予梁耀祥；
四、驳回梁耀祥的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1272元，财产保全费1030元，合共2302元，由上诉人罗慧英负担1778.84元，被上诉人梁耀祥负担523.16元；二审案件受理费2340元，由上诉人罗慧英负担1728.79元，被上诉人梁耀祥负担611.21元。
本判决为终审判决。
审判长周珊
审判员张雪洁
代理审判员潘伟丹
二〇一七年五月二十二日
书记员覃心怡