广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清中法民二终字第514号
上诉人（原审被告）：曾庆丰，男，汉族。
委托代理人：孙雷，广东核略律师事务所律师。
委托代理人：孙少波。
被上诉人（原审原告）：潘启虾，男，汉族。
委托代理人：李文方，广东浈阳律师事务所律师。
委托代理人：刘虹。
上诉人曾庆丰因与被上诉人潘启虾租赁合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院于2015年4月1日作出的（2015）清英法民二初字第40号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年5月1日，双方签订《房屋租赁合同》，约定潘启虾将自有位于英德市英城桥西路旧桥头江南大厦第四、第五门面及二楼整层租赁给曾庆丰作食品加工厂，租赁期限5年，从2012年5月1日至2017年5月1日，租金从2012年6月1日起算每月6800元，每年递增7%。2013年4月，因涉案房屋政府规划拆迁，双方对《房屋租赁合同》相关事项产生争议诉至法院要求裁判解决。原审法院于2013年11月25日作出（2013）清英法民二初第137号判决书，判决解除双方签订的《房屋租赁合同》，限曾庆丰于本判决发生法律效力之日起30日内将上述房屋退还给潘启虾等；后双方均不服该判决，向清远市中级人民法院提起上诉，清远市中级人民法院于2014年6月6日作出（2014）清中法民二终字第66号判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述判决生效并经曾庆丰申请执行，潘启虾没有向曾庆丰付清上述判决确定应赔偿的装修损失等；曾庆丰也一直占用租赁房屋，且从2013年4月起未再向潘启虾支付租金及房屋占用费。潘启虾于2015年1月12日向本院起诉，要求曾庆丰立即向潘启虾支付自2013年4月至其搬离租赁房屋之日止的房屋租金（自2013年4月至起诉日止所欠房屋租金为163192）；本案诉讼费用由曾庆丰承担。庭审中，曾庆丰确认仍占用涉案房屋且未交租金的事实，但抗辩认为因潘启虾未履行生效判决支付赔偿款给曾庆丰，导致其缺乏资金无法搬迁责任在潘启虾，不同意潘启虾的诉讼请求。另查明：涉案房屋潘启虾于2007年6月18日与英德市规划市政局签订了《房屋拆迁补偿协议》约定：乙方（潘启虾）在收到剩余补偿款之日起15天内必须自行清空江南大厦（涉案房屋）交给甲方（英德市规划市政局）。本案在一审审理期间，英德市规划和城市综合管理局（原英德市规划市政局）出具证明，证明涉案房屋补偿款仍未付清给潘启虾，潘启虾与英德市规划和城市综合管理局对涉案房屋仍未办理交接手续。又查明，从2013年4月至2015年1月，根据双方合同约定，曾庆丰仍欠潘启虾房屋租金及占用费合计164188.88元。经原审法院释明，潘启虾坚持要求曾庆丰支付该时段的租金及占用费为163192元。
原审法院认为，涉案房屋所有人潘启虾虽与政府部门签订了拆迁补偿协议，但因政府部门未付清补偿款给潘启虾，且未与潘启虾办理房屋交接手续，故潘启虾对涉案房屋仍有使用及出租的权利。双方签订的《房屋租赁合同》已经本院生效判决确认为有效合同，曾庆丰应按合同约定向潘启虾支付解除合同前的租金；合同解除后，因曾庆丰仍占用涉案房屋，依法应按实际使用时间支付房屋占用费，占用费参照租赁合同租金标准支付。因此，潘启虾诉请曾庆丰支付解除合同前的租金及解除合同后的房屋占用费，符合双方合同约定及法律规定，原审法院予以支持。关于潘启虾未按生效判决履行支付赔偿款给曾庆丰，曾庆丰应否支付房屋占用费问题：依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，潘启虾未按生效判决指定的期间履行给付赔偿款义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。潘启虾不履行生效判决确定的义务已有法律规定应加倍支付迟延履行期间的债务利息，而本案曾庆丰支付房屋占用费是另一个法律关系，因此，曾庆丰抗辩潘启虾不支付生效判决确定的赔偿款则不用支付房屋占用费没有合同及法律依据，原审法院不予采纳。综上，广东省英德市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，于2015年4月1日作出判决：曾庆丰应在本判决生效之日起五日内，支付给潘启虾从2013年4月至2015年1月的房屋租金及房屋占用费合计163192元；从2015年2月起至搬离租赁房屋日止，曾庆丰应按合同约定标准计付房屋占用费给潘启虾。本案诉讼费1781.92元，由曾庆丰承担。（潘启虾已预交，曾庆丰在支付上述欠款时，一并支付给潘启虾。）
宣判后，上诉人曾庆丰不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销广东省英德市人民法院作出的（2015）清英法民二初字第40号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要事实与理由：
一、原审认定事实不清。1、潘启虾违约事实在（2013）清英法民二初字第137号民事判决已确认，曾庆丰不应再承担缴租义务，根据生效判决解除合同后，因潘启虾拒不履行金钱给付义务、客观上造成曾庆丰无资金搬迁，房屋占用费以解除合同前的租金计算，等于支持原合同继续有效，与判决相违背。2、目前涉案房屋经营环境恶劣，相邻房屋一直荒废，且根据政府相关部门已发出的拆迁公告，房屋随时拆迁，已不具备经营条件，即使曾庆丰搬出，也不会有人按原合同约定支付租金，产生不了收益，因此不应产生房屋占用费。另根据《民事诉讼法》第二百三十二条规定，潘启虾拒不履行判决应支付迟延履行金，房租应属迟延履行金范畴。
二、原审法院计算租金金额错误。1、（2014）清中法民二终字第66号民事判决生效前，原审法院按照原房屋租赁合同计算租金不妥。在2013年4月，曾庆丰按合同约定交租金给潘启虾但是遭到拒绝，后上诉人立即提起诉讼以维护自身权，潘启虾将案涉商铺周围的商铺全部拆除，早知周边经营环境完全改变，曾庆丰无法继续正常经营，造成了严重的经济损失。因潘启虾故意隐瞒事实欺骗曾庆丰在先（生效判决已认定），造成曾庆丰蒙受巨大损失，让曾庆丰继续履行租赁合同交纳约定租金有违民法通则以及合同法规定的公平合理原则。2、（2014）清中法民二终字第66号民事判决生效后产生的是占用费，而不是租金，合同解除后，双方当事人并没有对租金的标准重新约定，按照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行”，因此，曾庆丰无需按原租赁合同的约定租金标准继续支付“占用费”给潘启虾。且房屋占用费不是租金，不应当按照租金标准计算。被上诉人故意拒绝履行相关生效判决，且判决书中明确被上诉人支付损失费用在先，造成上诉人因一时无钱搬迁被迫占用原租赁房屋，而不是上诉人故意赖着不走，上诉人继续呆在租赁房屋内己经达不到签订租赁合同时预想的正常商业目的，上诉人没有及时搬迁是因为被上诉人至今没有支付生效判决书确认的费用，二者存在直接的因果关联，是事出有因，被上诉人过错在先是明显的。3、在英德市和清远市中级法院民事判决书生效后，曾庆丰己经申请执行，潘启虾服从判决，没有提出再审申请，却拒绝履行生效民事判决书的义务，其违反法定义务造成曾庆丰无租金搬迁，被迫继续占用原租赁房屋。
被上诉人潘启虾答辩称：一、原审认为“双方签订的《房屋租赁合同》已经生效判决确认为有效合同，被告应按合同约定向原告支付解除合同前的租金”正确，因双方于2012年5月1日签订的《房屋租赁合同》已经法院生效判决确认为有效合同，故双方在该合同解除前应当按照合同的约定行使各自的权利义务，根据合同约定，曾庆丰应当在该合同解除前、在合同约定的期间内履行按时缴纳租金的义务；但曾庆丰在2013年4月后即违反上述约定，未再向潘启虾缴纳房屋租金，此违约事实曾庆丰已在庭审中予以确认。故原审法院认定曾庆丰的行为构成违约之事实正确。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第二百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”的规定，原审法院依法判决曾庆丰向潘启虾支付《房屋租赁合同》解除前的租金，适用法律正确。曾庆丰称因潘启虾存在违约行为，故其不应承担缴租义务的说法无法律根据。被上诉人认为，曾庆丰的违约事实已经得到确认，根据上述法律规定曾庆丰应当向潘启虾承担违约责任，该违约责任的承担与潘启虾的违约行为无关，不因潘启虾的违约行为而当然免除，曾庆丰以此免除自己的违约责任无法律根据，故曾庆丰的该上诉理由不成立，依法应当予以驳回。二、原审认为“合同解除后，因曾庆丰仍占用涉案房屋，依法应按实际使用时间支付房屋占用费，占用费参照租赁合同租金标准支付”正确根据己生效的（2013）清英法民二初第137号判决书、（2014）清中法民二终字第66号判决书的内容，潘启虾与曾庆丰签订的《房屋租赁合同》己被判决解除，且上述判决限曾庆丰于判决发生效力之日起30日内将租赁房屋退还给潘启虾，但曾庆丰在该期限内未将租赁房屋退还给潘启虾，仍占用租赁房屋，此事实曾庆丰在庭审中亦己确认。因潘启虾的房屋被曾庆丰无任何法定理由占用，故潘启虾依法有权要求曾庆丰参照原合同约定的租金向潘启虾支付房屋占用费，原审法院参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”规定的标准判决曾庆丰向潘启虾支付房屋占用费，适用法律正确、符合公平原则。曾庆丰称因潘启虾的房屋不会产生收益，故其不应支付房屋占用费的说法无事实及法律根据。被上诉人认为，潘启虾的房屋是否会产生收益不是由曾庆丰决定的，潘启虾所有的房屋是否具有经济价值也不影响潘启虾对该房屋享有的完整的所有权，现曾庆丰无法定理由占用潘启虾的房屋，即应当向潘启虾支付房屋占用费，此与该房屋是否存在经济价值无关。故曾庆丰的此上诉理由不成立，依法应当予以驳回。曾庆丰称其应当支付的房租属迟延履行金的范畴，此无事实及法律依据。被上诉人认为，潘启虾未履行生效判决而产生的迟延履行金与曾庆丰应当支付的房屋租金及房屋占用费性质相异，二者不能等同。故曾庆丰的该上诉理由亦不成立，依法应当予以驳回。综上所述，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应当予以维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求进行审理。综合上诉人的上诉请求及一二审法院查明的事实，本案的争议焦点为：1、《租赁合同》解除前，曾庆丰应否按合同约定支付未支付的租金；2、《租赁合同》解除后，曾庆丰应否参照合同约定支付房屋占用费。
关于合同解除前曾庆丰应否按合同约定支付未支付的租金。因双方于2012年5月1日签订的《房屋租赁合同》已经法院生效判决确认为有效合同，故双方在该合同解除前应当按照合同的约定行使各自的权利义务，根据合同约定，曾庆丰应当在该合同解除前、在合同约定的期间内履行按时缴纳租金的义务；但曾庆丰在2013年4月后即违反上述约定，未再向潘启虾缴纳房屋租金。另曾庆丰在其提交的上诉理由中表示：“在2013年4月，曾庆丰按合同约定交租金给潘启虾但是遭到拒绝”。表明其在合同履行期间愿意按合同约定履行租金支付义务，故原审法院认定曾庆丰应按合同约定向潘启虾支付解除合同前的租金并无不妥，本院予以维持。根据查明的事实：“2013年11月25日作出（2013）清英法民二初第137号判决书，判决解除双方签订的《房屋租赁合同》，限曾庆丰于本判决发生法律效力之日起30日内将上述房屋退还给潘启虾等；后双方均不服该判决，向清远市中级人民法院提起上诉，清远市中级人民法院于2014年6月6日作出（2014）清中法民二终字第66号判决书，判决驳回上诉，维持原判。”可认定合同解除的时间为2014年7月。据此，曾庆丰应按《租赁合同》约定支付2013年4月至2014年7月的租金给潘启虾。
关于合同解除后曾庆丰应否参照合同约定支付房屋占用费的问题。合同解除后，曾庆丰仍占用涉案房屋，此事实在庭审中得到曾庆丰的确认，潘启虾不履行生效判决确定的义务已有法律规定应加倍支付迟延履行期间的债务利息，本案曾庆丰支付房屋占用费是另一个法律关系，曾庆丰主张不用支付房屋占用费，是因潘启虾不履行生效判决未支付装修款、房屋周边环境已经发生变化不会产生经济收益及占用费属于迟延履行金范畴等上诉理由不成立，本院予以驳回。原审认为合同解除后，曾庆丰仍占用涉案房屋，依法应按实际使用时间支付房屋占用费的认定，符合事实及法律规定，本院予以维持。但关于占用费是否参照租赁合同租金标准支付的问题，应综合考虑到双方签订《租赁合同》时，潘启虾有隐瞒租赁物已被政府征收的事实，导致合同在履行过程中无法继续履行及租赁物周边环境发生变化的情节，根据合同法公平合理原则，合同解除后的占用费可酌定参照合同签订第一年的租金履行（6800元／每月）。
综上所述，上诉人曾庆丰的部分上诉理由成立，本院部分采纳。原审判决认定事实清楚，实体处理部分不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
变更广东省英德市人民法院（2015）清英法民二初字第40号民事判决内容为：曾庆丰应在本判决生效之日起五日内，支付给潘启虾从2013年4月至2014年7月的房屋租金合计117467.96元；从2014年8月起至搬离租赁房屋日止，曾庆丰应按6800元／每月标准计付房屋占用费给潘启虾。
一审案件受理费1781.92元，由曾庆丰承担。二审案件受理费3563.84元，由曾庆丰承担1781.92元，由潘启虾承担1781.92元。
本判决为终审判决。
审判长 周 文
审判员 巢忠文
审判员 赖广鑫
二〇一五年十一月五日
书记员 何 叶
租金计算表：
1、2013年4月：6800元
2、2013年5月至2014年4月
（6800＋（6800×7%）］×12
=7276×12
=87312元
3、2014年5月至2014年7月
（7276＋（7276×7%）］×3月
=7785.32元×3月
=23355.96元
以上三项相加：117467.96元。
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审