福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽01民终4048号上诉人（原审原告）：邱水生，男，1977年8月8日出生，汉族，住福建省永春县。委托诉讼代理人：张云年，福建知信衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：俞世暖，男，1981年12月3日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。上诉人邱水生因与被上诉人俞世暖房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第7785号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。邱水生上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回俞世暖的一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用均由俞世暖承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。邱水生与俞世暖之间的租赁合同关系并非终止于2015年1月29日，一审认定该事实错误。首先，邱水生在2015年9月8日前没有任何终止合同的意思表示，在其没有行使该权利前，双方的合同不能认定为已终止。而且，在2015年邱水生起诉俞世暖之后，双方仍就场所拖欠的租金问题进行过沟通，俞世暖也从来没有表示要终止合同，2015年10月其还以场所经营人身份，叫员工来处理了场所中的3台空调。其次，在（2015）鼓民初字第1082号民事判决生效前，如果双方没有达成终止合同的意思表示，任何一方终止合同的行为，在法律上都存在不确定性，所以不能以此推导出双方合同终止。再者，从现实商业经营角度分析，拖欠租金并不当然导致租赁合同终止，一审仅根据双方的合同约定就推定出合同已终止，明显不符合正常的商业惯例和逻辑，应予改判。俞世暖辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据双方签订的合同，当承租人超过两个月未交租金的，租赁合同就自然解除。况且，俞世暖的房屋押金已缴纳25万元，在没有缴纳租金两个月后，邱水生就有权处置讼争房屋。综上，请求驳回上诉，维持原判。邱水生向一审法院起诉请求：1.俞世暖应支付租金1228632元，物业费22800元，支付违约金154238.99元（从2014年10月1日暂计算至2015年12月1日），合计1405670.99元；租金、物业费及违约金计算至实际支付日止（违约金按照银行同期贷款利率四倍计算）；2.由俞世暖承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2008年10月1日，福建省黎明企业集团公司（以下简称“黎明集团”）与邱水生签订《房屋租赁合同》，约定：黎明集团将有权处分的坐落于福州市鼓楼区黎明街1号的房屋出租给邱水生作为经营商务酒店的场所使用；租赁期限10年，从2008年10月1日至2018年9月30日止。2011年5月21日，邱水生与俞世暖签订《租赁合同》，约定：邱水生拥有福州市鼓楼区黎明街1号房屋的使用权，邱水生将该栋房屋的部分场所面积（总计约760平方米）租给俞世暖经营酒吧；租赁期限5年，自2011年6月1日起至2016年5月30日止；2014年6月1日至2015年5月30日的月租金为97511元；物业费每月1900元；逾期交纳租金、水电费、物业费等相关费用达15天或累积拖欠30天，经通知未果，视为根本性违约，双方应终止合同。另查，邱水生于2015年1月29日以俞世暖未支付2014年8月、9月租金、物业费为由，向一审法院提起诉讼。一审法院（2015）鼓民初字第1082号民事判决书，判决俞世暖向邱水生支付2014年8月、9月的房屋租金及物业费，并支付违约金。该案业已生效，但俞世暖至今未履行上述判决确定的给付金钱义务，且也未支付2014年10月之后的租金及物业费，双方纠纷由此产生。一审法院认为，邱水生与俞世暖之间签订的《租赁合同》，系双方的真实意思表示，且不违反国家禁止性规定，合法、有效，并已实际履行。《租赁合同》第六条第3点第（3）款明确约定：逾期交纳租金、水电费、物业费等相关费用达15天或累积拖欠30天，经通知未果，视为根本性违约，双方应终止合同。俞世暖2014年8月起就未向邱水生支付租金、水电费、物业费等相关费用。而邱水生于2015年1月29日以俞世暖未支付2014年8月、9月租金、物业费为由，向一审法院提起诉讼。该起诉讼可以视为邱水生已通知俞世暖，要求其缴交相关费用。双方已符合《租赁合同》第六条第3点第（3）款的约定的权利义务，截止至（2015）鼓民初字第1082号起诉之日2015年1月29日，双方已终止合同，故邱水生诉请2015年1月29日之后的租金、物业费、违约金，一审法院不予支持。俞世暖应向邱水生支付2014年10月至2015年1月29日期间的租金97511元/月×4月=390044元，物业费1900元/月×4月=7600元，合计397644元，且还应支付相关违约金。此外，俞世暖主张邱水生已将房屋转租他人，但没有提交相关证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，一审法院不予采信。关于租赁保证金，由于俞世暖违约，故邱水生原收取的租赁保证金可不予退还。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：俞世暖于本判决生效之日起十日内向邱水生支付2014年10月至2015年1月29日的房屋租金390044元、物业费7600元，并支付违约金（按照以银行同期同类贷款利率的四倍计算，自2015年1月29日计至款项还清之日止）。一审案件受理费17451元，由邱水生负担12251元，由俞世暖负担5200元。本院二审期间，邱水生围绕上诉请求依法提交了以下证据：1.微信通讯记录一份，证明2015年1月29日后双方租赁关系仍然存在；2.承诺书一份，证明俞世暖仍是租赁场所负责人且继续占用租赁场所；3.邮政快递一份，证明邱水生于2015年9月向俞世暖表示要终止合同，俞世暖也收到该份快递通知；4.法律文书生效证明一份，证明（2015）鼓民初字第1082号民事判决已于2016年1月2日生效。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。经质证，俞世暖认为2014年10月份其人在国外，8、9月份时家人有代收到一审法院的起诉状，催讨租金的函件有收到，也是家人代收的；对生效的一审判决没有异议，俞世暖没有支付房租确实超过两个月，应当终止双方的合同关系。本院经审查认为，邱水生提交的上述证据不足以证明双方当事人在2015年1月29日之后租赁合同关系尚未终止，故不予采纳。根据双方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院依法确认一审认定的事实属实。本院认为，邱水生与俞世暖之间签订的讼争《租赁合同》系双方真实的意思表示，已依法成立并生效，双方均应按合同的约定履行各自的合同义务。邱水生主张双方租赁合同关系在2015年9月8日前尚未终止，而俞世暖则主张双方租赁关系在2015年1月29日邱水生向一审法院起诉时已自然终止。经审查，双方《租赁合同》第六条约定：“逾期交纳租金、水电费、物业费等相关费用达15天或累积拖欠30天，经通知未果，视为根本性违约，双方应终止合同。”，本案俞世暖自2014年8月起就未向邱水生支付过任何租金、水电费、物业费等相关费用，截至2015年1月29日俞世暖已拖欠租金等费用达半年之久，已然符合双方约定的合同终止事由，故一审据此认定双方租赁合同关系已于2015年1月29日终止，并驳回邱水生要求俞世暖支付2015年1月29日之后的租金、水电费、物业费等相关费用的诉讼请求，并无不当，予以维持。而且，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”，邱水生在俞世暖拖欠租金等费用超过六个月之后，仍未采取适当措施防止其租金损失的扩大，故其再行要求俞世暖承担损失扩大部分的租金，于法无据，不予支持。另，俞世暖先行已向邱水生支付的租赁保证金250800元及装修水电押金20000元，因俞世暖存在拒付租金等违约行为，故该部分款项邱水生可不予退还，亦可抵扣未付的租金等费用。综上所述，邱水生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17451元，由邱水生负担。本判决为终审判决。审 判 长  袁文伟代理审判员  陈秀瑜代理审判员  马 青二〇一七年二月十日书 记 员  章信淡