湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终5054号
上诉人（原审被告）：刘建新，男，1958年1月27日出生，汉族，住武汉市汉阳区。
被上诉人（原审原告）：武汉鑫广电物业管理有限公司，住所地武汉市汉阳区汉阳大道402号。
法定代表人：欧志华，总经理。
委托诉讼代理人：张彦光，湖北泓峰律师所事务所律师。
上诉人刘建新因与被上诉人武汉鑫广电物业管理有限公司（以下简称鑫广电物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2017）鄂0105民初1063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘建新上诉请求：撤销湖北省武汉市汉阳区人民法院（2017）鄂0105民初1063号民事判决，依法改判刘建新按照应缴费金额的70%缴纳物业管理费。事实和理由：1.交房时刘建新签订前期物业管理服务协议是被迫的，当时对物业费的缴费标准有异议；2.还建房和商品房差别对待，还建房存在下列问题：电梯容量小；门禁门铃损坏后多年未修；入户门设计不合理；物业侵占业主公共区域；住房内墙面开裂达七年之久未得到解决；3.刘建新主张按照70%的标准缴纳物业费，鑫广电物业公司拒收，刘建新未享受物业百分之百的服务，因此不应当支付全额的物业管理费。
鑫广电物业公司二审答辩认为，物业管理服务协议是双方协商一致签订的，协议合法有效，应当按照协议的约定履行。刘建新所主张的还建房电梯容量小、门禁门铃损坏后多年未修、入户门设计不合理、物业侵占业主公共区域、住房内墙面开裂未解决等问题都是因为开发商的设计及施工单位的房屋质量问题，与鑫广电物业公司无关。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
鑫广电物业公司向一审法院起诉，请求判令：1.刘建新立即偿还欠缴2012年4月1日至2016年4月30日的物业管理费12950.70元及违约金1874.90元；2.本案诉讼费由刘建新承担。
一审法院认定事实：2009年4月2日、4月3日，就位于武汉市汉阳区鹦鹉大道98号的都市兰亭小区4-4-304（建筑面积为109.33平方米）、4-3-1202（建筑面积为66.87平方米）的两套房屋，鑫广电物业公司与刘建新分别签订前期物业管理服务协议。合同中约定，物业费缴纳标准为每月每平方米1.5元，4-4-304房每月物业费164元；4-3-1202房每月物业费100.30元。物业管理服务费按季度缴纳，每季度的首月15日之前缴纳。违约金缴纳标准为从逾期之日起每日按应付物业服务费的千分之一支付违约金。合同履行中，4-4-304房从2012年4月1日至2016年4月30日，共计49个月，刘建新欠鑫广电物业公司物业费金额共计8036元；4-3-1202房从2012年4月1日至2016年4月30日，共计49个月，刘建新欠鑫广电物业公司物业费金额共计4914.70元，两项合计金额12950.70元。刘建新对于缴费标准有异议，认为物业公司楼栋门禁系统坏损未修复，还建房与商品房差别对待，入户门设计不合理，电梯容量小，侵占公共区域、未公示收支情况，认为应按1.0元每平方米缴纳物业管理服务费。经鑫广电物业公司催收，刘建新至今未履行缴费义务。
一审法院认为，刘建新与鑫广电物业公司之间签订的前期物业管理服务协议合法有效，应当受到法律保护。刘建新辩称其在签订合同时受到胁迫，但并无证据予以证明，对该抗辩观点依法不予采信。鑫广电物业公司已按合同约定履行了物业管理的义务，刘建新亦应当按照合同约定履行缴纳物业管理服务费的义务。对于物业管理服务费的缴费标准，双方于2009年4月2日、4月3日签订的武汉市前期物业管理服务协议第十条第二、三款作出了明确约定，物业管理服务费标准为每月每平米1.5元。从2009年10月1日至2012年3月31日，该物业管理服务费由刘建新按每月每平米1.0元支付，武汉广电房地产开发有限公司按每月每平米0.5元支付。从2012年4月1日起，该物业管理服务费由刘建新按每月每平米1.5元支付。故刘建新辩称其应按每月每平米1.0元缴纳物业管理服务费系双方约定2012年4月1日前由该房屋的开发单位代为支付了每月每平米0.5元的物业管理服务费。按协议约定，从2012年4月1日之后，刘建新应按照每月每平米1.5元的标准向鑫广电物业公司支付物业管理服务费。现鑫广电物业公司所主张的两个房屋的物业管理服务费均在2012年4月1日之后，故刘建新应按照每月每平米1.5元的标准向鑫广电物业公司支付物业管理服务费。故刘建新应当缴纳其拖欠的2012年4月1日至2016年4月30日的物业管理服务费12950.70元。刘建新辩称入户门设计不合理及电梯容量小的问题，其责任主体并非鑫广电物业公司，故对其上述抗辩理由不予采信。刘建新以鑫广电物业公司未公布账目为由拒绝缴纳物业管理服务费的抗辩观点，因鑫广电物业公司对小区物业管理服务费采用包干制管理方式，盈余或亏损由鑫广电物业公司享有或承担，刘建新作为业主如对鑫广电物业公司的该项服务不满意，可以与鑫广电物业公司沟通协商，也可以通过合法的途径反映自己的要求，而不应简单采取拒交物业管理服务费的办法来解决问题，刘建新以此理由拒缴物业管理服务费，没有法律依据，依法不予采纳。经实地核实，刘建新所居住楼栋门禁系统确存在坏损情况，鑫广电物业公司的物业服务存在瑕疵，酌定刘建新按应缴纳物业管理服务费的90%实际缴纳其拖欠的2012年4月1日至2016年4月30日的物业管理服务费11655.60元。鉴于刘建新并非恶意拖欠物业管理服务费，根据本案的具体情况，酌定免除刘建新支付违约金的民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、刘建新于判决发生法律效力之日起五日内向鑫广电物业公司支付从2012年4月1日至2016年4月30日止的物业管理服务费11655.60元；二、驳回鑫广电物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费170元，减半收取85元，此款鑫广电物业公司已预交，刘建新于判决发生法律效力之日起五日内直接支付给鑫广电物业公司。
二审审理期间，刘建新提交武汉市汉阳区钟家村社区居民委员会、汉阳区公安分局建桥派出所钟家社区警务室、都市兰亭业委会、都市兰亭物业服务中心均加盖公章的《关于4栋3单元与4单元方便通行的公告》，拟证明鑫广电物业公司已经同意解决4栋3单元和4单元门口朝向问题，后面又未予落实。鑫广电物业公司对公告的真实性无异议，但是认为公告的内容只是反映业主对单元入户门出行的意见，鑫广电物业公司只是起出面协调的作用，具体解决方案的落实并不在鑫广电物业公司，所以该证据不能达到证明目的。本院认为，刘建新提交的公告仅能证明4栋3单元与4单元存在安全通行的问题需要解决，不能证明鑫广电物业公司对方案落实和问题解决负有直接责任，对该证据本院依法不予采信。
二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷，刘建新与鑫广电物业公司签订了前期物业服务协议，该协议是当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按照协议的内容享受权利并履行义务。鑫广电物业公司应当提供相应的维护、修缮、管理等物业服务，业主应当按照协议的约定按期缴纳物业管理费。刘建新上诉主张前期物业服务协议为不平等条约，且是被迫签订的，但未就此提交相应的证据予以证明，对该上诉主张本院依法不予支持。关于刘建新上诉主张的还建房与商品房差别对待等问题，均不属于物业服务的范围，刘建新据此认为鑫广电物业公司未按照物业服务合同的约定提供物业服务的意见不能成立，本院依法不予支持。刘建新居住的楼栋存在门禁系统损坏的问题，门禁系统作为安防监控设备和出入通行管理系统，鑫广电物业公司负有维护管理职责，应确保其正常运行和使用，鑫广电物业公司对门禁系统疏于维修管理，影响了门禁系统的正常使用和业主的出入通行，物业管理服务上存在一定的瑕疵，一审酌定鑫广电物业公司自担10%的责任比例，刘建新按应缴纳物业管理服务费90%的标准缴纳其拖欠的物业管理服务费并无不当。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，刘建新的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费170元，由刘建新负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨玲
审判员 李行
审判员 叶欣
二〇一七年九月十八日
书记员 陈成