广西壮族自治区防城港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂06民终921号
上诉人（原审被告）：广西龙叶贸易有限公司，住所地广西防城港市防城区防城镇群星路319号盛景苑F栋第六单元第十一层。
法定代表人：禤耿德，董事长。
上诉人（原审被告）：广西荣申博投资有限公司，住所地广西南宁市青秀区民族大道136-2号南宁华润中心西写字楼2402号。
法定代表人：徐铭蔓，董事长。
两上诉人共同委托诉讼代理人：韦华超，广西作一律师事务所律师。
两上诉人共同委托诉讼代理人：吴振林，广西作一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄艳英，女，1984年7月18日生，壮族，住广西武鸣县。
被上诉人（原审原告）：李振峰，男，1976年3月23日生，壮族，住广西武鸣县。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：李植善，广西精一律师事务所律师。
上诉人广西龙叶贸易有限公司（简称龙叶公司）、广西荣申博投资有限公司（简称荣申博公司）因与被上诉人黄艳英、李振峰商品房买卖合同纠纷一案，不服防城港市防城区人民法院（2017）桂0603民初642号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人龙叶公司、荣申博公司上诉请求：一、撤销一审判决,驳回黄艳英、李振峰的诉讼请求;二、本案一、二审诉讼费用由黄艳英、李振峰承担。事实与理由：一、黄艳英、李振峰在一审起诉状中的第二项诉讼请求属于购房合同纠纷，第三项诉讼请求属于居间合同纠纷，这是两个不同的法律关系，依法不能在一个案件中处理，因此，一审法院受理本案不当，对其判决应当予以撤销。二、龙叶公司未能向产权登记机关申请办理房地产权属证书和按照规定备案的原因，一是因国家新法律的实施，防城港市房屋权属证书办理机关由房产局变更为防城港市成立不动产登记局，证书由房屋所有权证变更为不动产权证的原因暂停办理房产证等业务，该变更对龙叶公司来说属于不可抗力。二是按照法律规定，办理不动产登记备案所需材料有部分是由黄艳英、李振峰提供，而黄艳英、李振峰一直都没有提供材料给龙叶公司，也没有和龙叶公司一起到防城港市不动产登记局办理相关手续，这才是导致龙叶公司不能到防城港市不动产登记局办理备案的根本原因。三、黄艳英、李振峰要行使解除权应在合理期限内通知龙叶公司，但其没有履行通知义务，无权解除合同。而且，黄艳英、李振峰没有将办证材料交到不动产登记局构成违约，亦无权解除合同。四、黄艳英、李振峰在一审中起诉请求荣申博公司返还服务费，很明显，其对荣申博公司收取的61020元属于服务费是很清楚的，因为诉讼请求对于当事人的法律意义等同于自认，这同时证明荣申博公司收取服务费时已向黄艳英、李振峰充分说明了所收款项的性质，荣申博公司开具的收据中也清楚地写明是服务费，黄艳英、李振峰对此也没有异议。因此，荣申博公司收取居间服务费是三方当事人都认可的。同时，龙叶公司和荣申博公司没有共同的违约行为，不应当承担连带责任。五、一审判决超出了黄艳英、李振峰的诉讼请求。黄艳英、李振峰起诉请求荣申博公司返还服务费，而一审法院判决荣申博公司返还购房款，因此，一审判决违反了当事人意思自治的原则，依法应当撤销。
被上诉人黄艳英、李振峰辩称，一、龙叶公司、荣申博公司认为一审受理不当的理由不成立。黄艳英、李振峰与荣申博公司不存在居间合同关系。龙叶公司和荣申博公司之间是委托代理销售商品房的关系，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十一条的规定，一审中，黄艳英、李振峰将龙叶公司和荣申博公司列为共同被告并无不当。二、龙叶公司未按合同约定办理房产证，黄艳英、李振峰有权解除合同。首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。其次，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，龙叶公司应于2014年12月31日交房房屋；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料向产权登记机关申请办理房地产权属证书并按规定备案。如出卖人不在上述期限内办理，买受人有权退房。最后，自2014年12月31日交房至今，已经远远超过720天的办证期限，龙叶公司一直未向房产登记机关申请办理房产证。因此，黄艳英、李振峰有权解除合同。三、关于龙叶公司提出办理房产证的政府部门变更而导致无法办证的理由不成立。首先，龙叶公司并没有提供任何证据证明因办证部门变更而无法办理房产证；其次，自房屋交付至本案一审起诉长达两年多的时间，龙叶公司一直未向办证部门提交任何材料。以上事实足以证明是龙叶公司怠于履行合同或者因自身原因无法办理房产证。四、龙叶公司提出是因黄艳英、李振峰不提供办证所需的材料从而导致无法办理房产证的理由不成立。首先，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，办理房产证的主要义务人为龙叶公司，黄艳英、李振峰协助办理。其次，根据《不动产登记暂行条例》第十七条第（三）款的规定，申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容。但是自房屋交付使用至本案一审起诉之日，龙叶公司从未通知黄艳英、李振峰提交材料办理房产证，黄艳英、李振峰也从未收到办证部门的通知需要补充材料。以上事实也足以说明龙叶公司从未向办证部门提交材料办理产权证，而并非黄艳英、李振峰的原因导致无法办理房产证。五、荣申博公司收取的61020元性质为购房款，并非居间服务费。首先，黄艳英、李振峰与荣申博公司之间没有居间合同关系，不存在居间服务费。其次，龙叶公司与荣申博公司之间是委托代理销售商品房的关系，荣申博公司代为收取购房款。因此，荣申博公司收取的款项全部应为购房款。关于收据上该61020元款项为何写的是服务费，黄艳英、李振峰认为，收据是龙叶公司和荣申博公司开具的，收据的内容黄艳英、李振峰无法决定，因此，不能根据收据的内容强行认为黄艳英、李振峰承认该款项为服务费，更不能因此认定黄艳英、李振峰与荣申博公司之间存在居间关系，收取的该笔款项为居间服务费。黄艳英、李振峰至始至终认为支付的款项全部为购房款。至于一审诉讼请求为何将该款项作为服务费请求，是因为根据收据的内容而提出的请求，但在起诉状事实与理由部分，黄艳英、李振峰也明确支付的全部款项为购房款。综上所述，请求二审法院查明事实，依法审理，驳回龙叶公司和荣申博公司的全部上诉请求。
黄艳英、李振峰向一审法院请求：1、依法判令解除其与龙叶公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：HF659);2、判令龙叶公司返还购房款379850元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率，以373749元为基数，自2013年7月26日起暂计算至2017年5月1日为78952.94元；以6101元为基数，自2013年9月14日起暂计算至2017年5月1日为1234.58元，以上共计80187.52元）,余下利息计算至龙叶公司清偿之日止；3、判令荣申博公司返还服务费61020元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率，以60040元为基数，自2013年7月26日起暂计算至2017年5月11日为12683.19元；以980元为基数，自2013年9月14日起暂计算至2017年5月1日为198.30元，以上共计12881.49元）,余下利息计算至荣申博公司清偿之日止；4、判令龙叶公司、荣申博公司对第2、第3项诉讼请求承担连带返还责任；5、判令龙叶公司、荣申博公司承担本案全部诉讼费。
一审法院查明的事实：黄艳英、李振峰通过荣申博公司向龙叶公司订购位于防城港市防城区商铺。2013年7月26日，黄艳英、李振峰与龙叶公司签订《恒富商业广场认购协议书》，黄艳英、李振峰陆续向荣申博公司转账支付共计440870元。龙叶公司、荣申博公司分别于2013年7月26日及2013年9月14日向黄艳英、李振峰出具收据四张，其中两张收据记载龙叶公司收到房款共计379850元，两张收据记载荣申博公司收到服务费共计61020元。2014年1月7日，黄艳英、李振峰与龙叶公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：HF659)，合同约定黄艳英、李振峰购买龙叶公司开发的位于防城区群星大道恒富商业广场裙楼三层173号商铺，该房为预售商品房，单价每平方米12450.02元，总价379850元，按一次性付款方式付款。合同第八条约定出卖人的交房期限为2014年12月31日前。合同第十五条约定产权登记的有关事项：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料向产权登记机关申请办理房地产权属证书并按规定备案。如因出卖人不在上述期限内向产权登记机关提供资料申请办理房地产权属证书，致使买受人未能在法定期限取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。因买受人未及时提供办证所需证明材料，逾期支付购房款及合同约定其它费用的，出卖人办证时间顺延，不承担违约责任。由于房屋权属证书办证机关的责任等原因导致延误的，出卖人不承担责任。合同签订后，龙叶公司按时将房屋交付给了黄艳英、李振峰使用，但未按合同约定在规定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料向产权登记机关申请办理房地产权属证书并按规定备案，至起诉之日黄艳英、李振峰仍未取得该房屋的房屋权属证书。荣申博公司曾用名南宁市荣申博房地产营销策划有限公司。荣申博公司与龙叶公司系代理销售关系，荣申博公司代理龙叶公司销售恒富商业广场项目。2017年5月19日，黄艳英、李振峰向一审法院提起诉讼。
一审法院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。黄艳英、李振峰与龙叶公司于2014年1月7日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
关于黄艳英、李振峰请求解除涉案商品房买卖合同、龙叶公司返还购房款379850元及赔偿相应利息有无事实和法律依据的问题。本案商品房买卖合同合法有效，双方均应按约定履行各自义务。根据合同第十五条约定，龙叶公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料向产权登记机关申请办理房地产权属证书并按规定备案；如因龙叶公司不在上述期限内向产权登记机关提供资料申请办理房地产权属证书，致使黄艳英、李振峰未能在法定期限取得房地产权属证书的，黄艳英、李振峰有权选择退房，龙叶公司在黄艳英、李振峰提出退房要求之日起60日内将已付房价款退还并按已付房价款的1%赔偿损失。现龙叶公司未按合同约定履行产权登记的相关义务，致使黄艳英、李振峰至起诉之日仍未取得涉案房屋的权属证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……。”龙叶公司应承担违约责任。因此，黄艳英、李振峰请求解除合同，要求龙叶公司按合同约定返还购房款及赔偿利息损失，该院予以支持。但利息损失应按合同约定，为已付购房款的1%即37985元。龙叶公司抗辩称未能向产权登记机关申请办理房地产权属证书和按照规定备案，是因不可抗力及黄艳英、李振峰不配合导致，龙叶公司不存在违约行为，但其未能提供充分证据证明，故应承担举证不能的责任。
关于黄艳英、李振峰与荣申博公司之间是否存在居间合同关系、荣申博公司收取的61020元性质如何的问题。本案中荣申博公司系龙叶公司销售房产的代理商，已作为受托人参与到龙叶公司与黄艳英、李振峰签订商品房买卖合同事宜中，不符合居间合同的特征，且荣申博公司无证据证明其与黄艳英、李振峰之间存在居间合同，故荣申博公司主张与黄艳英、李振峰之间存在居间合同关系，收取的61020元为居间服务费理由不成立，该院不予支持，荣申博公司收取的61020元款项应认定为其基于龙叶公司房产销售代理商身份而代龙叶公司收取的涉案商品房的购房款。合同解除后，应按合同约定将该笔购房款予以返还并赔偿该笔房款1%即6102元的利息损失。龙叶公司在恒富商业广场房产销售过程中是荣申博公司的被代理人，对荣申博公司的上述债务承担连带责任。综上，判决：一、解除黄艳英、李振峰与广西龙叶贸易有限公司于2014年1月7日签订的《商品房买卖合同》；二、广西龙叶贸易有限公司返还给黄艳英、李振峰购房款379850元及赔偿利息损失37985元；三、广西龙叶贸易有限公司与广西荣申博投资有限公司连带返还购房款61020元及赔偿利息损失6102元给黄艳英、李振峰；四、驳回黄艳英、李振峰的其它诉讼请求。案件受理费9140元，减半收取计4570元，保全费3190元，合计7760元，由黄艳英、李振峰负担712元，由广西龙叶贸易有限公司负担7048元。
二审中，当事人没有新证据提交。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点可归纳为：一、涉案商品房买卖合同是否应予以解除；二、龙叶公司与荣申博公司存在何种法律关系；三、荣申博公司收取的61020元性质应如何认定以及龙叶公司是否应对该笔款项的返还承担连带责任;四、关于对黄艳英、李振峰的诉讼请求能否一案合并审理的问题。
关于焦点一，本案中双方所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律规定，应认定有效，双方均应按合同约定履行各自义务。根据合同约定，龙叶公司应在交付该商品房之日起720日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料向产权登记机关申请办理房地产权属证书并按规定备案；如因龙叶公司不在上述期限内向产权登记机关提供资料申请办理房地产权属证书，致使黄艳英、李振峰未能在法定期限取得房地产权属证书的，龙叶公司承担应负的法律责任，该合同条款即为黄艳英、李振峰委托龙叶公司办证的约定。因此，根据双方合同约定，龙叶公司应承担为黄艳英、李振峰办理讼争商品房产权证书的主要义务，其所承担的办证责任并不止于向权属登记部门提供权属登记材料，还包括办理权属登记的通知义务。但在本案中，龙叶公司至今没有提交证据证实其取得权属登记部门权属登记的主件收据，违反了合同所约定的于交房720日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料向权属登记部门办理权属登记的义务，故龙叶公司应承担逾期办证的违约责任。龙叶公司主张防城港市房屋权属证书办理机关发生变动，证书由房屋所有权证变更为不动产权证的业务已经暂停办理，但其未能提供证据加以证明，本院不予采信。双方在合同中约定的办证期间为720日之久，时间非常宽裕，因此，龙叶公司提出的上述关于变动导致证书不能及时办理的上诉理由不能成立，应予驳回。由于造成黄艳英、李振峰未能办理权属登记的责任在龙叶公司，根据合同约定，黄艳英、李振峰可以要求退房，龙叶公司应将已付房价款予以退还，并按已付房价款的1%赔偿损失，即黄艳英、李振峰可以解除合同并要求龙叶公司承担相应违约责任。因此，黄艳英、李振峰请求解除与龙叶公司签订的《商品房买卖合同》条件已成就，一审判决解除双方合同以及龙叶公司返还给黄艳英、李振峰购房款379850元及赔偿损失37985元正确，本院予以维持。
关于焦点二，龙叶公司、荣申博公司均主张荣申博公司与黄艳英、李振峰之间属于居间关系；而黄艳英、李振峰主张龙叶公司与荣申博公司之间属于代理销售关系。根据法律规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。代理关系是指代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。在本案中，荣申博公司全程参与案涉商品房的买卖并代龙叶公司收取房价款以及直接向当事人收取服务费，因此，荣申博公司与龙叶公司系代理销售关系。荣申博公司未向黄艳英、李振峰荣提供服务，申博公司与黄艳英、李振峰不存在居间法律关系。
关于焦点三，案涉《商品房买卖合同》中第四条明确约定，案涉商品房的房价总额为379850元，同时，龙叶公司出具的收据亦记载收到房款共计379850元。而荣申博公司出具的收据记载收到服务费共计61020元，因此，可以确定荣申博收取的61020元并非房款，而是其另外收取的服务费用。基于荣申博公司与龙叶公司系代理销售的关系以及荣申博公司与黄艳英、李振峰亦不存在关于收取相关服务费的约定，因此，荣申博另行向黄艳英、李振峰收取61020元服务费无事实和法律依据，应予以返还。但是黄艳英、李振峰明知房款为379850元，却一共向荣申博公司支付440870元，且在荣申博公司向其出具载有61020元服务费的收据时不持异议，因此，黄艳英、李振峰对其多支付的61020元亦有过错，对其请求的利息部分本院不予支持。《中华人民共和国民法通则》第六十七条规定：“代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。”本案中，案涉商品房解除并非是因荣申博公司的代理行为造成的，以及荣申博公司亦不存在违法代理的行为，因此，龙叶公司无需对荣申博公司应返还的61020元负连带责任。综上，一审判决认定荣申博公司收取的61020元为购房款及赔偿相应的利息损失，龙叶公司对此负连带责任不当，本院予以纠正。
关于焦点四，2008年2月4日在最高人民法院关于印发《民事案件案由规定》的通知(法发[2008]11号)中指出：“同一诉讼中涉及两个以上的法律关系，属于主从关系的，人民法院应当以主法律关系确定案由，但当事人仅以从法律关系起诉的，则以从法律关系确定案由;不属于主从关系的，则以当事人诉争的法律关系确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由。”从上述规定可以看出，基于不同法律关系的多个诉讼请求可以一案合并审理是有法可依，符合立法本意。本案中，虽然黄艳英、李振峰的几项诉请涉及到不同的两个法律关系，但都是基于同一法律事实产生的，合并一案审理更有利于尽快查明案件事实，正确适用法律，提高审判效率。同时又避免将已经立案的一个案件人为机械地拆成两个案件，减少当事人的诉累，本案合并审理不违反法律的禁止性规定，一审法院都有管辖权，因此，一审法院合并审理本案并无不当。
综上，一审判决认定荣申博公司收取的61020元为购房款及赔偿相应的利息损失，龙叶公司对此负连带责任不当，本院予以纠正；其他实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、第二项之规定，判决如下：
一、维持防城港市防城区人民法院（2017）桂0603民初642号民事判决第一、二项。
二、撤销防城港市防城区人民法院（2017）桂0603民初642号民事判决第四项。
三、变更防城港市防城区人民法院（2017）桂0603民初642号民事判决第三项为上诉人广西荣申博投资有限公司返还购房款61020元给被上诉人黄艳英、李振峰。
四、驳回被上诉人黄艳英、李振峰的其他诉讼请求。
上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9140元，减半收取计4570元，保全费3190元，合计7760元，由上诉人广西龙叶贸易有限公司负担6990元，上诉人广西荣申博投资有限公司负担70元，被上诉人黄艳英、李振峰负担700元；二审案件受理费9140元，由上诉人广西龙叶贸易有限公司负担8150元，上诉人广西荣申博投资有限公司负担90元，被上诉人黄艳英、李振峰负担900元。
本判决为终审判决。
审判长 蒙志相
审判员 黄大亮
审判员 李启宁
二〇一七年十一月十七日
书记员 高新波