四川省绵阳市涪城区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0703民初3396号原告：四川长虹物业服务有限责任公司，住所地：绵阳市涪城区跃进路4号。法定代表人：孟浩，系该公司董事长。委托诉讼代理人：贾宏霞，女，系该公司法务专员。委托诉讼代理人：韩林，女，系该公司职工。被告：鲜丽，女，1976年5月31日出生，汉族，户籍所在地：绵阳市高新技术产业开发区，现住绵阳市涪城区。原告四川长虹物业服务有限责任公司（以下简称长虹物业公司）与被告鲜丽物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人贾宏霞、韩林、被告鲜丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付从2012年2月1日至今的物业费7017.2元、滞纳金16170元（暂计算至2016年3月31日）、垃圾清运费264元，共计23451.2元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告作为长虹世纪城小区二期前期物业管理单位，与被告在自愿平等的基础上签订了《前期物业服务协议》（以下简称“协议”。）根据协议第五条约定：被告交纳物业服务费的时间：从开发商通知入伙之日起，逾期未办理入伙手续的业主视为已入伙，并按规定计收物业服务费及物业费用滞纳金；电梯住宅按建筑面积每平方米1.80元/月（物业服务公司在合同期第一、第二年按每平方米1.50元/月）收取物业服务费；每次交纳费用时间：按季收取，被告应当分别在每年的1月10日前、4月10日前、7月10日前和10月10日前缴费。根据协议第十一条，被告逾期缴纳物业管理费，应补交并从逾期缴纳之日起每天按欠缴金额千分之三交纳滞纳金。在原告依约依法提供物业服务的基础上，被告作为长虹世纪城小区XX商品房（建筑面积88.29㎡）的业主，自2012年2月1日开始，拒绝向原告缴纳物业费及代收代缴的垃圾清运费，经原告多次以当面协商、缴费通知单、告知函等多种形式向被告主张权利，被告均以各种理由拒绝履行其缴费义务。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《物业管理条例》等法律法规的有关规定及《前期物业服务合同》的约定，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉讼请求。被告答辩如下：1.答辩人从未和长虹物业公司签订任何合同，只与深圳市开元国际物业管理有限公司绵阳分公司（以下简称开元物业公司）签订物业管理服务协议；2.物业费收支情况从未向业主公开，电梯内的广告费、小区内的摊位费收入应归全体业主所有。3.未妥善处理答辩人所住房间的墙壁空鼓问题，物业公司虽经多次处理，但是没有妥善解决。4.现麻辣空间经营场所购房时定为老年活动中心，将该场所出租或者出售给麻辣空间所得收入应是业主的，并应向全体业主公布。5.房屋层高不够，《商品房买卖合同》中明确层高为2.9米，现室内净高约2.7米，楼板厚度约0.15米，层高最多也只有2.85米，相差0.05米。6.万人小区内无一处公共厕所，造成小区内休闲活动极不方便，使得老人小便解在身上。7.小区一楼乱搭乱建，开设茶园。20、32、38栋2楼乱搭乱建。20、21栋底楼经营餐饮，未经建设局同意私自把不该打通的地方打通，造成不安全隐患。8.外墙空调格栅、玻璃多次脱落，多次向物业反映无结果，最终致人死亡，死人后一直保密，从未公开。该事件发生后虽经物业逐栋检查，但仍有玻璃掉落，不安全隐患未排除。9.楼梯顶灯纯属摆设，从未亮过。部分电梯无商标，经常出现事故。10.小区内盗窃事件频发，物业保安从80多人减至20多人，造成服务不到位，安全更加无保障。11.个别业主利用房顶种菜，物业从不过问管理。12.小区大门随意进出，小传单随处可见。13.单元口的门禁系统从未使用，随意进出。14.多次阻扰成立业主委员会，造成至今未正式成立业委会。15.私自在地下停车场内经营洗车场。16.27栋电梯维修动用维修基金，物业未公布动用的是27栋维修基金还是整个小区的维修基金。17.答辩人更换电话号码后多次告知物业更改名单但物业公司至今没有更换。18.答辩人室内可视电话经物业维修后，部分功能无法使用，多次反映无果。19.本案诉讼费应由原告四川长虹物业公司承担。原告围绕其诉讼请求，向本院提交了以下证据：营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份信息、授权委托书、被告身份证复印件、前期物业管理服务协议、催费函件及送达凭证、缴费通知单、关于更换物业管理单位的公告、中标结果公示、中标备案通知书、备案资料登记表、前期物业服务合同、债权转让协议、债权转让协议的通知及公告、绵阳城区生活垃圾管理通知批复及绵阳市环境卫生管理处证明、入伙通知单和接收记录，用于证明如下事实：被告鲜丽系长虹·世纪城商住小区X栋X层X号业主，2011年10月29日入伙。2011年10月30日，被告与开元物业公司签订《前期物业管理服务协议》。2012年9月，该小区就前期物业管理服务向社会公开招标，原告长虹物业公司中标，被选聘为长虹·世纪城（二期）的前期物业管理。2012年11月28日，开元物业与原告签订债权转让协议，约定开元物业公司在前期物业服务期间的应收账款的债权全部转让给原告，该债权转让协议在小区进行了公示公告。同日，长虹·世纪城（二期）开发商四川长虹电器股份有限公司（以下简称长虹电器公司）与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业管理服务。此外，按照相关规定，原告还有收取垃圾清运费的权利。被告自2012年2月1日起一直未缴纳物业服务费及垃圾清运费，并且由于被告欠缴物业费还产生了相应的滞纳金。经质证，被告发表如下质证意见：与原告并未签订任何物业服务合同。对中标通知书等材料的真实性有异议，业主不知道关于更换物业管理单位的公告。债权转让协议等事情不清楚。对前期物业管理服务协议无异议，但是对其中关于物业管理服务费用的内容有异议。此外，我多次告知物管更换电话，但是物管未进行登记，导致无法通知我。本院对以上证据认定如下：被告对部分证据的证明目的有异议，仅对中标结果公示、中标备案通知书、备案资料登记表的真实性有异议，本院认为该组证据证明的事实经过绵阳市房产管理局备案，具有客观真实性，因此对原告提交的证据全部予以确认并在卷佐证。被告提交了前期物业服务协议、图片，证明被告根本没有与长虹物业公司签订任何合同，也无需向他们缴纳物业管理费，几组图片证明长虹物业管理差。经质证，被告对以上证据的真实性没有异议，但是提出了如下质证意见：乱搭乱建的图片模糊，对乱搭乱建的现象物业管理公司不具有行政执法权；楼顶到处种菜是属于相邻权法律关系，希望被告另案进行处理；小区内摆设摊点的2张图片看不清活动标题；墙壁裂缝脱落属于业主专有空间。是房屋装修后的问题。与本案无关；物业公司为业主单元门禁进行整改服务，正好证明是在提供物业服务。因原告对证据的真实性没有异议，本院对被告提交的证据全部予以确认并在卷佐证。庭审中，原告自述物管费标准是按照1.5元/平方米/月进行计算。被告自述2011年的10月30日验收接房，同时签订了前期物业服务合同，之后缴纳了2011年11月1日到2012年1月31日的物管费。根据上述证据和当事人陈述，本院认定事实如下：被告鲜丽系长虹·世纪城商住小区X栋X层X号业主，并于2011年10月29日接房，建筑面积为88.29㎡。接房次日，被告与开元物业公司签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定当被告不按约定缴费时，开元物业公司有权要求被告补缴，并从逾期之日起每天按欠缴金额3‰缴纳滞纳金。2012年9月，该小区因更换物管公司，因此开发商长虹电器公司就前期物业管理服务向社会公开招标，原告长虹物业公司中标，被选聘为长虹·世纪城（二期）的前期物业管理主体。2012年11月28日，开元物业公司与原告签订债权转让协议，约定开元物业在前期物业服务期间的应收账款的债权全部转让给原告。招标、中标及更换物管公司、债权转让等信息已经在该小区告示栏公告公示。2012年11月28日，长虹·世纪城（二期）开发商长虹电器公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业管理服务，并约定收费标准为高层住宅1.8元/平方米/月，车位使用及停放的物业服务费（含业主有产权的车位）按60元/个/月的标准收取；物业公司应业主要求对房屋自用部分、自用设备提供维修养护或其它特约服务的，按双方约定收取费用，或按公示的收费标准收取。此外，根据《绵阳城区生活垃圾袋装管理规定》及《绵阳市人民政府关于调整绵阳市环境卫生服务收费标准的批复》，城区每户每月应缴纳共计6元的城市清洁卫生费及垃圾清运费。被告因小区内有住户违规搭建、开设摊点、管理不善及自家墙体脱落等问题，自2012年2月1日起一直未缴纳物业服务费及垃圾清运费，并经原告多次催收后仍未缴纳。本院认为：本案双方的主要争议焦点为原、被告之间是否存在物业服务合同关系及被告是否向原告缴纳物业服务费，原告是否履行了物业服务内容，被告拒交物业费是否成立。关于原、被告之间是否存在物业服务合同关系，本案中，2011年10月30日被告与开元物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由开元物业公司为其提供物业服务，被告应向该公司缴费。2012年11月28日长虹电器公司与长虹物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由长虹物业公司为被告所在小区提供物业服务，该合同对全体业主具有约束力，对被告亦有效力，且根据被告的当庭陈述可以推断被告明确知晓目前提供物业服务的是原告，因此被告从当日起应向原告缴费。此外，根据原告与开元物业公司的债权转让协议，开元物业公司将其服务期间的应收账款的债权全部转让给本案原告，并且已经通知了被告即债务人债权转让事宜，因此该债权转让对被告发生法律效力。原告有权主张被告缴纳物业服务费，该费用从双方一致认可的未缴之日即2012年2月1日起算。被告主张未与原告签订物业管理合同，与原告无物业服务合同关系的意见，本院不予支持。关于原告是否履行了物业服务合同的问题，被告主张电梯内广告费、小区内摊位费未向业主公布，收入也未归于业主，以及将老年活动中心改为营业用房营利，私自在地下停车场内经营洗车场，房屋层高不够、无公共厕所、未公开维修基金的使用情况等侵害业主利益的事实，因既未提供证据证明也与本案不属于同种法律关系，本院在本案中不作评价。被告提出自家墙壁受损、可视电话损坏等，因房内墙壁和可视电话属于房屋自用部分和自用设备等抗辩意见，根据物业服务合同约定，以上项目属于有偿服务范围之内，不包含在物业基本服务内容以内，因此被告该抗辩不成立。被告主张其他业主乱搭乱建、利用房顶种菜等，因原告本身并无执法权，因此被告据此不缴纳物业管理费没有事实和法律依据，本院不予支持，被告应采取合法途径通过有执法权的部门进行解决。被告主张原告未尽到安保义务，导致有高空坠物、电梯滑落、盗窃频发、门禁管理不力等未提供证据证明，本院不予支持。被告称原告未记录自己更换的电话号码，导致无法收到通知，因被告经常居住地位于该小区内，原告除了通过电话联系还可以通过其他方式通知到原告，因此该抗辩与本案没有关系，本院不予支持。原告已按合同内容提供了物业管理服务，其主张被告支付欠缴的7017.2元物业服务费应当得到支持。同时，原告按照本市规定代被告交纳6元/月的垃圾清运费，被告应当支付给原告。故对原告要求被告支付提供服务起即2012年11月起至起诉时即2016年6月的垃圾清运费264元，本院予以支持。原告主张被告支付滞纳金，被告与开元物业公司签订的协议约定当被告不按约定缴费时，开元物业公司有权要求被告补缴，并从逾期之日起每天按欠缴金额3‰缴纳滞纳金，而原告与被告之间形成物业服务合同关系所依据的《前期物业服务合同》中则未约定滞纳金。本院认为，原告与开元物业公司签订的物业服务协议明确记载逾期支付物业费的原告有权按日计算滞纳金，该滞纳金的性质属违约金。被告从2012年2月1日起拒不交纳物业费的行为已经构成违约，应承担违约责任，但是因被告和原告于2012年11月28日形成物业服务合同关系，双方并未约定滞纳金，因此应当按照开元物业公司提供服务的期间即2012年2月1日至2012年11月28日之间的欠缴金额计算违约金。因原告取得开元物业公司对被告的债权，因此原告有权主张该违约金。但是违约金按日利率3‰计算过高，本院酌情调整为按欠缴金额的30%进行计算，即以1324.35元为基数乘以30%，违约金数额确定为397.31元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第七十九条、第八十条、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告鲜丽在本判决生效之日起五日内向原告四川长虹物业服务有限责任公司支付2012年2月1日起至2016年6月30日的物业服务费7017.2元，2012年11月起至2016年6月的垃圾清运费264元，并支付逾期付款的违约金397.31元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告四川长虹物业服务有限责任公司其余诉讼请求。案件受理费386元，由被告鲜丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审 判 长  顾云川人民陪审员  雍李霞人民陪审员  张乐川二〇一七年八月十日书 记 员  黄丽荣