广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0111民初14291号
原告：李雪莲，女，1990年11月22日出生，汉族，身份证住址广西蒙山县，
委托诉讼代理人：黎国洪、雷争名，均系广东宾得律师事务所律师。
被告：尹志醒，男，1978年2月9日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，
委托诉讼代理人：阳熙梅，广东金粤律师事务所律师。
原告李雪莲与被告尹志醒租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李雪莲委托诉讼代理人雷争名，被告尹志醒委托诉讼代理人阳熙梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李雪莲向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告双方签订的《商铺租赁合同》无效；2、被告向原告返还租赁押金7200元、一次性装修补偿费30000元；3、被告向原告支付店铺装修费16900元、学费2480元、广告牌制作费4000元、租金1200元。事实和理由如下：原、被告于2016年4月19日签订了《商铺租赁合同》，约定被告将位于白云区嘉禾街旧圩玻璃棚步行街C3商铺出租给原告，租期自2016年5月1日起至2019年4月30日，第一年租金为每月3600元。合同签订后，原告对涉案商铺进行装修，起名为“缘味休闲吧”，从事奶茶生意。原告按期交纳房租水电费等，遵守各项管理规定，但被告却未提供相应的管理服务。被告未从整体上优化步行街的经商环境，还擅自收取其他不合理费用。由此双方产生矛盾，原告无法经营。经查，涉案商铺未有任何报建手续，未取得规划许可及相应的权属证明，属违章建筑。根据合同法第五十二条的规定，涉案租赁合同应为无效。因此，被告应向原告返还租赁押金、一次性装修补偿费用。同时，被告明知涉案商铺不合格仍出租给原告，存在重大过错。由此给原告造成的损失包括店铺装修费、原告为开店产生的学费、广告牌制作费、未使用完的租金等，理应由被告承担。为维护原告自身合法权益，特向法院提起诉讼。
被告尹志醒答辩称：我方不同意原告的诉讼请求。一、原告与被告签订的《商铺租赁合同》合法有效，理应受到法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，涉案合同没有该规定涉及的情况，故原被告双方签订的租赁合同为合法有效的。二、原被告双方签订的合同合法有效，在非双方约定的条件下，被告没有理由退还保证金（押金）、装修补偿费。1、根据双方签订的合同的约定，在合同期满后待原告结清所有应交欠费款项后，被告如数无息退还保证金。被告已在前面说明合同是合法有效的，故双方应当按照合同约定来执行，且原告拖欠被告租金，已然构成违约，所以被告有权没收原告已缴纳的保证金。2、《商铺租赁合同》没有约定退还装修补偿费的任何情况，被告交付商铺给原告的时候，原本就是装修好的，并不是清水房，被告只需进行简单的装饰即可营业，故被告没有理由退还该款项。三、被告出租涉案商铺给原告没有任何过错，对原告已经投入的相关装修费用，不应由被告承担。原被告签订合同后，被告依约交付涉案商铺给原告，且涉案商铺已办理《临时经营场所使用证》，具备办理营业执照的条件，是可以正常经营的。而原告接收涉案商铺后，不但不按时交纳租金，水电费，也不顾被告反复催促其办理营业执照、正常开业经营，已构成严重违约。被告认为，原告的行为，已经对整个涉案市场，造成严重的不良影响。据此，被告出租涉案商铺给原告，已经履行了相应的义务，不存在任何过失，故原告投入的装修费用，不应由被告承担。同时，原告目前已经将绝大部分装饰装修撤走，原告要求被告承担装修费用的事实及法律依据不足，不应得到支持。据此，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。
当事人为围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人对证据进行质证，对无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。
经审理查明：2016年4月19日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订了《商铺租赁合同》，约定甲方将位于白云区嘉禾街旧圩玻璃棚步街C3商铺（面积约45平方米）出租给乙方经营饮食、奶茶。乙方在签订合同时应向甲方缴纳租赁保证金人民币7200元。租期从2016年5月1日起至2019年4月30日终止。租金按每年递增10%计算，合同期满后待乙方结清所有应交费款项后，甲方如数无息退还给乙方。租金只开具收据收取，双方商定租金为：2016年5月1日至2017年4月30日每月租金3600元；2017年5月1日至2018年4月30日每月租金3960元；2018年5月1日至2019年4月30日每月租金4356元。乙方在每月5号前必须缴纳当月租金，逾期缴纳的按租金2%每天收取滞纳金。如乙方超过交租期限15天，则视为乙方默认自愿同意放弃该商铺使用权限及属违约处理，甲方有权终止合约，收回铺位不退回保证金。商铺内的所有物品自愿放弃，并同意由甲方自行处理变卖以抵扣租金，商铺由甲方收回另行招商，且不追究甲方任何责任。租赁期间，乙方必须守法经营，办理相关证照，包括工商、税务、水电费、治安费、卫生费、公共通道分摊费及相关房屋租赁税收等一切费用均由乙方负责。甲方收费项：管理费5元/平方米，卫生费100元/间；基础水费7元/立方，排污费3元/立方；基础电费2元/度，并计提10%作为线损。水价、电价按照政府相关管理部门的调整而在基础价格上作调整。
合同签订后，原告依约向被告支付了租赁保证金7200元、一次性装修补偿费30000元、2016年4月20日至2016年4月30日的租金1200元、2016年8月至10月的租金10800元。原告称一次性装修补偿费用实际为进场费用，被告不予确认，认为是实际的装修费用。
原告为证明其对涉案商铺进行了装修，向本院提交了广告招牌制作收据（4000元）、装修收款收据（12900元）以及原告与案外人广州市味之兴餐饮技术总部签订的培训合同及培训费用收据（2480元）。被告质证称不予确认，培训费用为原告承租涉案商铺前产生的费用。同时，被告为证明其为涉案商铺所在的嘉禾步行美食街支付了装修费，提交了《广告装修合同》及收款收据（合计346600元）、及被告向业主支付的装修补偿费收款收据（336500元）。
同时，原告为证明已于2016年10月24日完成涉案商铺的交接，提交了2016年10月20日向原告发送的律师函及妥投证明，律师函载明原告请求被告在见到律师函后2日内与原告委托人联系办妥相关的交接手续，否则视为双方交接完毕，并于5日内返还租赁保证金、装修费、加盟费、多付的租金等，该律师函于2016年10月20日寄出，妥投证明显示2016年10月26日由“何日宽代收”。同时，原告还提交了录像、与被告办公室文员之间的对话录音及与被告之间的短信内容，其中录像显示2016年10月20日涉案商铺已经空置，录音及短信内容显示原告于2016年10月24日将涉案商铺的钥匙交于被告办公室的人员，被告办公室的人员确认收取了商铺钥匙。被告对案外人何日宽代签收邮件的情况予以确认，但被告未于相应期限内与原告联系办理交接手续，且不确认已完成交接。
庭审中，被告确认涉案商铺没有办理规划报建手续。原告确认实际有经营涉案商铺。双方确认涉案商铺的租金支付期限为2016年10月31日。
原、被告对于涉案商铺的装修费用及广告牌制作费用意见不一致，原告于庭审中申请对涉案商铺的装修费用、广告牌制作费用进行评估。在本案评估过程中，原告因评估费用过高而确认不进行评估。经笔录确认，本院终止对本案的装修费用、广告牌制作费用进行评估。
本院于2017年3月27日组织原、被告对涉案商铺进行现场交接。双方均确认欠付的水表读数为45吨，电表读数2943度。该读数与被告交接离开涉案商铺时的读数一致。原告已对涉案商铺的现状进行拍照留存。
以上事实，有当事人提交的商铺租赁合同、收款收据、广告装修合同、律师函、妥投证明、录像、录音、短信及当事人的陈述等证据予以证明。
本院认为：本案为租赁合同纠纷，涉案商铺未办理规划报建手续，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”至本案一审法庭辩论终结前，作为出租人的原告仍未取得相应的规划报建手续，故原告与被告签订的《商铺租赁合同》应为无效。
本案中，对于涉案商铺的交付时间，原告主张其于2016年10月24日已向被告交付涉案商铺的钥匙，为此原告提交了向被告发送的律师函、邮件妥投证明、录像、双方短信内容、原告与被告办公室文员的对话录音等证据。对此，事实上原告已将涉案商铺的钥匙交给了被告，且律师函、录像、短信及录音等证据可相互印证。其中，录像显示涉案商铺于2016年10月20日已经腾空，具备交接条件。被告作为管理者，在原告提出交接涉案商铺且腾空商铺时，被告可主动联系租户办理交接手续，但被告在可接收涉案商铺时不及时接收，被告应对此承担相应的法律责任。同时，录音及短信内容可证明被告于2016年10月24日已实际收回了涉案商铺的钥匙。被告主张邮件只是单方通知，双方并未就涉案商铺的交付达成一致意见的抗辩理据不足，本院不予支持。因此，对原告于2016年10月24日交付涉案商铺的主张，本院依法予以采信。合同无效，双方因合同而取得的财物应相互返还。因此，原告主张被告应当退还其所缴纳的租赁保证金7200元的请求，合理合法，本院予以支持。关于一次性装修补偿费30000元的退还问题，涉案租赁合同并无约定该费用的支付与退还问题，因原告约定的租赁期限为自2016年5月1日起至2019年4月30日终止，而原告于2016年10月24日已交接了涉案商铺。原告自2016年5月至2016年10月期间（共6个月）实际使用了涉案商铺，故一次性装修补偿费的退还应按照实际租赁期间计算，对于实际使用涉案商铺期间对应的装修补偿费不予退还，因此被告应退还原告一次性装修补偿费25000元【30000元÷36个月×（36-6）个月】。
关于原告主张被告应支付学费2480元，因该部分不属于履行租赁合同所必然产生的费用，对此本院不予支持。关于原告主张被告应支付租金1200元，依本案查明的事实，原告已经实际使用了涉案商铺。现原告主张被告返还该部分费用，没有事实依据，本院亦不予支持。另外，原告起诉主张被告应当支付涉案商铺装修费16900元及广告牌制作费4000元。因原告在申请评估后确认不缴纳评估费用，致使本案评估程序终止。而被告对于原告主张的评估费用及广告牌制作费用又不予确认。因此，原告主张的该部分费用损失无法确定，本案不作处理，原告可另行主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起五日内，被告尹志醒向原告李雪莲退还其所缴纳的租赁保证金7200元；
二、自本判决生效之日起五日内，被告尹志醒向原告李雪莲退还一次性装修补偿费25000元；
三、驳回原告李雪莲的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1345元，由原告李雪莲负担644元，被告尹志醒负担701元（被告负担的受理费于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陶向军
人民陪审员 孙 慧
人民陪审员 朱 玲
二〇一七年六月十四日
书 记 员 廖若薇
周沣