四川省乐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川11民终307号上诉人（原审被告）：犍为海博春天商场经营管理有限公司，住所地：四川省犍为县玉津镇天生园�330号。法定代表人：纪尚学，执行董事。委托诉讼代理人：黄正利，男，该公司员工。委托诉讼代理人：罗杜林，男，该公司法务主任。被上诉人（原审原告）：彭贤清，男，1964年9月3日出生，住四川省犍为县。委托诉讼代理人：蔡德益，四川英华年律师事务所律师。委托诉讼代理人：周鹏，四川英华年律师事务所律师。上诉人犍为海博春天商场经营管理有限公司（以下简称犍为海博公司）因与被上诉人彭贤清房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省犍为县人民法院（2016）川1123民初1513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月17日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上�人犍为海博公司的委托诉讼代理人黄正利、罗杜林，被上诉人彭贤清及委托诉讼代理人蔡德益、周鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。犍为海博公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回彭贤清的上诉请求。事实和理由：一、一审法院判非所请，存在程序错误。1.一审判决非按照彭贤清的诉讼请求作出判决；2.根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，彭贤清仅享有异议权，并不享有继续履行的请求权，故一审法院不应受理彭贤清的第二项诉讼请求。二、一审判决适用法律错误。1.根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，彭贤清不享有确认海博春天解除行为无效的诉权。2.确认解除行为无效应当适用《中华人民共和国民法通则》第五十八条的规定。3.一审判决已经确认彭贤清一直未交付租金，但认为彭贤清不交租金的原因�双方对租金数额存在争议，似乎表明彭贤清有正当理由不交租金，该认定不符合法律规定。4.一审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十四条错误。犍为海博公司解除行为的依据，除了约定解除权，还有法定解除权。三、一审判决认定事实错误。1.一审判决关于犍为海博公司未按照约定派人到彭贤清的商铺进行数据采信及相关工作的认定错误。2.双方于2016年7月29日在玉津派出所就租金数额进行核对，除了2016年1月和2月存在不同意见外，其余金额均无争议，而彭贤清仍然未交付租金。3.一审判决关于犍为海博公司未履行善意提醒义务的认定错误。彭贤清辩称，一、彭贤清在一审中并未变更诉讼请求，一审判决不存在判非所请的情形。二、根据犍为海博公司于2016年8月18日发出的解除函，能够反映出其行使的是约定解除权，并非法定解除权，�案应当审查的是犍为海博公司是否享有约定解除权。根据《租赁合同》第13.2条的约定，犍为海博公司在本案中并不享有约定解除权。三、当合同解除行为不成立的情形下，履行合同是必然的结果。四、彭贤清未交付租金是事实，但原因是双方对租金的起算期存在争议、犍为海博公司未认可2016年7月26日的对账数据。五、一审判决认定犍为海博公司未履行善意提醒义务，是源于《租赁合同》第13.2条的约定。彭贤清向一审法院起诉请求：1.确认犍为海博公司单方解除2015年7月20日签订的《租赁合同》、2015年11月14日签订的《补充协议》及2016年4月18日签订的《补充协议书》无效；2.犍为海博公司全面履行双方2015年7月20日签订的《租赁合同》、2015年11月14日签订的《补充协议》及2016年4月18日签订的《补充协议书》；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年7月20日，彭贤清、犍为海博公司签订《租赁合同》约定：乙方（彭贤清）自愿租赁甲方（犍为海博公司）有权出租的位于X场地，租赁期限为6个租约年，自正式计租日开始计算，正式计租日为2015年9月28日，次年当月当日的前一日是第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期限届满；乙方按租赁期间的销售额分阶段、分情形、分比例支付甲方租金，第一年和第二年、第三年和第四年、第五年和第六年，乙方分别按销售额的6%、7%、8%支付甲方租金，双方于次月5日前核对乙方上月销售款并计算甲方租金，双方签字确认，乙方次月10日前将甲方应得租金以转账或现金方式支付甲方，转账依据或甲方出具的现金收据为乙方支付甲方租金的凭据，在合同期内，甲方保证乙方租金模式下的销售扣点为该场地一楼最低，物业费以计算甲方租金时统计的销售额为准，乙方按销售额1%交纳物业管理费（含中央空调使用费），租赁期间场地内实际发生的水、电、燃气等公用事业费由乙方承担…，甲方违反本合同1.1、第二条、3.2、3.3、3.6、6.1、7.2、7.4、8.15、9.1、17.10时，乙方应善意提醒并要求甲方自行改正，甲方拒绝改正时乙方有权解除本合同，且甲方应赔偿乙方的实际损失，乙方违反本合同的1.1、第二条、3.2、3.3、4.1、7.2、8.9、8.12、9.1、10.1时，甲方应善意提醒并要求乙方自行改正，乙方拒绝改正时甲方有权解除本合同，且乙方应赔偿甲方的实际损失…本合同双方签字或盖章之日起生效。彭贤清在合同上签了名，犍为海博公司在合同上加盖了印章。合同签订后，犍为海博公司按照合同约定将标的场地交付彭贤清。2015年7月24日，犍为海博公司向彭贤清发出了商场进场装修通知书，要求商家所有装修务必在2015年9月15日前完成，以确保项目于9月28日能正式开业。2015年9月28日该项目未能正式开业。2015年11月14日，双方协商后签订了《补充协议》，补充协议约定：租赁期限为原合同6个租约年改为5个租约年，正式计租日为开业之日起，次年的当月当日的前一天为第一年租约年届满日；原合同第三条，租金标准及支付方式中，3.2条补充如下：第一年和第二年，乙方按销售额的6%计算租金，第三年和第四年，乙方按销售额的7%计算租金，第五年乙方按销售额的8%计算租金；原合同第八条，双方的权利和义务条款增加条款：为保障乙方销售数据真实性，经双方协商，由甲方对乙方各品牌店派驻一名员工进行数据采集及相关工作（该员工的具体工作需服从乙方工作安排），该员工工资由乙方全额负担，工资参照乙方标准并遵守乙方企业管理�度，如甲方人员未能达到乙方标准乙方有权辞退该员工，甲方应及时将人员补足…，乙方需确保于2015年12月25日开业。双方在补充协议上签名盖章。2015年11月30日，犍为海博公司向彭贤清发出《工作衔接函》，内容为：为确保本商场2015年12月25日顺利开业，请彭贤清就涉及到的租赁范围内的店铺加紧装修……后商场未能在2015年12月25日开业。彭贤清有两家店铺在2015年12月25日开始营业，其余店铺在2016年1月18日开始营业。犍为海博公司未按《补充协议》的约定派驻工作人员到彭贤清店铺工作。2016年1月5日，犍为海博公司向所有入驻商场的商家发出公开信，内容为：商场于2015年12月25日体验开放，商场主力店（家家乐超市、横店影院）即将于2016年春节前开业，体验开放商家计租起始时间为商场经营管理范围内同楼层的营业率达70%（临街商铺计租起始时间除外），商家�此之前经营的，公司不收取任何租金，物业管理费和水电气等基础运行费用根据用量和合同收取。……2016年2月2日彭贤清向犍为海博公司发出商函，要求退还犍为海博公司双方于2015年7月20日签订的《租赁合同》下的未用完的1-035至1-044号场地，2016年4月18日双方再次签订《补充协议书》，甲方同意双方于2015年7月20日所签《租赁合同》下的1-035至1-044号场地的经营管理权乙方退还甲方，双方不存在经济赔偿情况。《补充协议书》签订后，彭贤清已将双方于2015年7月20日所签《租赁合同》下的X号场地的经营管理权退还犍为海博公司。因彭贤清未缴纳租金和物业管理费，2016年7月12日，犍为海博公司向彭贤清发出《租金收取告知书》，内容为：彭贤清经营店所属商场的商铺于2015年12月25日开业至今，未交付任何租金及物业管理费用，商场收取租金以2016年1月1日起计算，到2016年6月30日贵方所属经营的几家店铺销售额为1941880元，租金共计6个月为116512.80元，物业管理费为19418.80元，请在2016年7月20日前到公司财务部缴纳租金和物业管理费，如存在疑问、请尽快到我方核对。彭贤清认为犍为海博公司计算租金的销售额不正确，2016年7月29日，彭贤清与犍为海博公司的代表杜坤泽对2016年1月1日至2016年6月30日的销售额进行了核对，并形成情况说明：彭贤清提供的销售额为779644元，商场提供的销售额为941880.50元，双方核对每月明细数据，查明差异存在于1月与2月，3-6月数据基本无误，差异数据中其中有9万多元充值的金额。彭贤清及杜坤泽均在情况说明上签名。2016年8月18日，犍为海博公司向彭贤清发出《租赁合同解除函》：因彭贤清在履行合同期间存在违约情况，我方曾多次告知并要求彭贤清停止违约行为，但彭贤清拒绝改正违约行为，按照双方2015年7月20日所签的合同中第13.2条约定，乙方拒绝改正时甲方有权解除本合同，且乙方应赔偿甲方实际损失，我方自即日起解除与彭贤清签订的租赁合同及相关协议，并保留追究彭贤清违约责任的权利，并请彭贤清于2016年8月22日前按合同撤离租赁物业，承担相应撤离费用，逾期视为放弃该部分资产的权利。彭贤清收到犍为海博公司的解除函后，双方进行了协商、沟通，无果后，犍为海博公司于2016年9月2日、2016年9月14日向彭贤清发出撤场通知，要求彭贤清在2016年9月4日、2016年9月18日前撤离租赁物业。2016年9月7日犍为海博公司因强行收回彭贤清租赁店铺，双方发生纠纷，彭贤清在犍为海博公司处经营的店铺全部关门停止营业，租赁店铺至今仍是双方均加锁关闭。一审法院认为：彭贤清与犍为海博公司于2015年7月20日签订的《租赁合同》、2015年11月14日签订的《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的，双方均应按生效的合同履行。本案焦点为：犍为海博公司是否享有单方解除权。根据双方2015年11月14日签订的《补充协议》的约定，犍为海博公司应派驻一名员工到彭贤清商铺，进行数据采集及相关工作，彭贤清商铺开业后，犍为海博公司未派驻员工到彭贤清商铺进行销售额的采集和确认，致双方对彭贤清销售额产生争议，而犍为海博公司收取租金是按彭贤清销售额进行计算，犍为海博公司未按约履行义务，是租金数额产生争议的原因，且犍为海博公司并未履行善意提醒义务，彭贤清也未向犍为海博公司提供销售凭证，本案不存在《租赁合同》13.2条款中规定的犍为海博公司可以单方解除合同的情形，犍为海博公司单方解除合同的条件并未成就，因此犍为海�公司不享有单方解除权；既然犍为海博公司不享有单方解除权，生效的合同应继续全面履行，彭贤清请求确认犍为海博公司单方解除双方2015年7月20日签订的《租赁合同》、2015年11月14日签订的《补充协议》；判令犍为海博公司全面履行双方2015年7月20日签订的《租赁合同》、2015年11月14日签订的《补充协议》的诉讼请求，该院予以支持；彭贤清请求确认双方于2016年4月18日签订的《补充协议书》无效及继续履行的请求，因该《补充协议书》双方已履行完毕，因此不存在解除或确认无效，继续履行的情形，彭贤清的该请求，该院不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、犍为海博春天商场经营管理有限公司于2016年8月18日单方解除彭贤清与犍为海博春天商场经营管理有限公司2015年7月20日签订的《租赁合同》、2015年11月14日签订的《补充协议》无效；二、犍为海博春天商场经营管理有限公司继续全面履行双方2015年7月20日签订的《租赁合同》、2015年11月14日签订的《补充协议》；三、驳回彭贤清的其他诉讼请求。本案案件受理费100元，由犍为海博公司负担。本院除认定一审法院查明的事实外，另查明：2016年8月18日，犍为海博公司向彭贤清发出的《租赁合同解除函》原文为：“因彭贤清先生在履行合同期间存在违约情况，我方曾多次告知并要求彭贤清先生停止违约行为，但彭贤清先生拒绝改正违约行为，按照双方2015年7月20签订的合同第13.2条约定：乙方拒绝改正时甲方有权解除本合同，且乙方应�偿甲方实际损失。鉴于您的违约行为，导致我公司的合同目的无法实现，根据合同约定，我方自即日起解除与彭贤清先生签订的租赁合同及相关协议，并保留追究彭贤清先生违约责任的权利。现请彭贤清先生于2016年8月22日前按合同要求撤离租赁物业,并按规定承担撤离期间的相关费用；逾期我公司将视为您放弃了对该部分资产的权利，我公司将对该部分资产直接处理，并由彭贤清先生承担全部处理费用。”《租赁合同》第7.2条约定，（物业服务费及中央空调使用费）支付比例为乙方销售额1%，租赁期间此比例不变。第13.2条约定，乙方违反本合同的1.1、第二条、3.2、3.3、4.1、7.2、8.9、8.12、9.1、10.1时，甲方应善意提醒并要求乙方自行改正，乙方拒绝改正时甲方有权解除本合同，且乙方应赔偿甲方的实际损失。以上�实有租赁合同解除函、租赁合同予以证明。本院认为，犍为海博公司在二审中明确其行使解除权的依据包括：一、因彭贤清违反了《租赁合同》第7.2条的约定，犍为海博公司根据该合同第13.2条行使约定解除权；二、因彭贤清未交付租金、拒绝提供原始销售资料、拒绝交付物业管理费，犍为海博公司根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三、四项的规定行使法定解除权。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、关于本案是否应当审查犍为海博公司是否享有法定解除权的认定。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以�求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，法律赋予合同一方享有解除权的同时，赋予合同另一方异议权。当合同非解除方对解除通知提出异议时，人民法院应当审查解除方在发出解除通知时是否享有合同解除权。本案中，根据犍为海博公司2016年8月18日《租赁合同解除函》的内容，能够认定犍为海博公司系基于《租赁合同》的约定而行使的约定解除权。彭贤清对犍为海博公司行使约定解除权有异议，提起诉讼，故本案的审查范围为犍为海博公司是否享有约定解除权。犍为海博公司在二审中主张其享有法定解除权的上诉理由，因《租赁合同解除函》并不能反映该解除行为系基于法定解除权，故犍为海博公司是否享有法定解除权不作为本案审查范围。二、关于犍为海博公司是否享有约定解除权的认定。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，约定解除权是指双方当事人在合同中约定，在合同成立以后，没有履行或者没有完全履行之前，由当事人一方在某种解除合同的条件成就时享有解除权，并可以通过行使合同解除权，使合同关系消灭。本案中，犍为海博公司主张行使约定解除权的依据为《租赁合同》第7.2条、第13.2条的约定。该合同第7.2条仅仅系关于物业服务费及中央空调使用费计算方法的约定，彭贤清对该计算方法并无异议，双方对销售额存在争议。由于彭贤清并不存在违反该合同第7.2条的行为，犍为海博公司依据该合同第13.2条行使约定解除权的条件并不成就，本院认定犍为海博公司不享有约定解除权，犍为海博公司以《租赁合同解除函》通知彭�清解除合同的行为，不发生解除合同的效力，双方应继续全面履行2015年7月20日签订的《租赁合同》、2015年11月14日签订的《补充协议》。综上所述，犍为海博公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由犍为海博春天商场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 全审判员 刘一铭审判员 周文勤二〇一七年三月二十一日书记员 张 瑞附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重�的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。