湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）岳中民一终字第471号
上诉人（原审被告）方月，女，1975年5月25日出生，湖南省平江县人，汉族，农民，系方德春之妻。
上诉人（原审被告）方明，男，湖南省平江县人，1998年5月8日出生，汉族，农民。
法定代理人方月，系方明之母。
上诉人（原审被告）方谦，男，湖南省平江县人，2010年5月27日出生，汉族，农民。
法定代理人方月，系方谦之母。
上诉人（原审被告）方正春，男，湖南省平江县人，1979年2月28日出生，汉族，农民。
上诉人（原审被告）方建绪，男，湖南省平江县人，1956年1月21日出生，汉族，农民，系方正春之父。
上诉人（原审被告）余加会，女，湖南省平江县人，1956年3月18日出生，汉族，农民，系方正春之母。
委托代理人：钟跃龙，平江县法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）方林君，男，湖南省平江县人，1957年6月6日出生，汉族，农民。
被上诉人（原审原告）欧阳继然，女，湖南省平江县人，1963年12月3日出生，汉族，农民，系方林君之妻。
二被上诉人共同委托代理人李勇谋，湖南湘杰律师事务所律师。
原审被告方建党，男，1970年7月2日出生，湖南省平江县人，汉族，经商。
上诉人方月、方明、方谦、方正春、方建绪、余加会因确认合同无效纠纷一案，不服湖南省平江县人民法院2013年7月29日作出的（2013）湘平法民初字第732号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年10月9日公开开庭进行了审理。书记员邓乐担任法庭记录。上诉人方月及其委托代理人钟跃龙、被上诉人方林君、欧阳继然及其委托代理人李勇谋到庭参加诉讼。原审被告方建党经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，方林君、欧阳继然系夫妻关系，方林君与方建党系兄弟关系。1979年，方林君的父亲方善言（又名方善年）在长寿镇新园村桥背组建了房屋一栋，为三间一层的瓦房，该房屋所占用的土地属于新园村集体土地，没有办理房产证。1980年方善言去世，1988年3月26日，方林君之母冯桂香、方林君、方建党按照当地风俗立下分关字，分关字明确该栋房屋东面归方林君所有，西面归方建党所有，兄弟二人各半，分关字同时明确母亲冯桂香暂随方建党生活，由方林君承担每月生活费20元，后来方林君、欧阳继然带着儿女外出打工。2003年2月22日冯桂香、方建党将分关字上涉及的房屋以22000元的价格卖给方正春、方德春，双方写下了契约，并有新园村桥背组村民方希明、方振生等人在场，契约上盖有新园村民委员会的印章。2003年3月26日房管部门颁发了房屋所有权证，房屋所有人登记为方德春、方正春，房屋坐落于长寿镇西溪路25号，建筑面积141.66平方米，该房屋至今没有土地使用权证。2005年10月，方林君的母亲冯桂香去世，欧阳继然回来参加了葬礼，方林君没有回来。2013年农历正月，方德春因病去世，方月系方德春的妻子告方建绪、余加会系方德春的父母亲，方正春系方德春的弟弟，方明、方谦系方德春之子。2011年方林君、欧阳继然从外地回到长寿，知道房屋已卖给方德春、方正春后，方林君多次与方月交涉未果。
另查明，方林君已于2013年5月9日提起行政诉讼请求撤销平江县房地产管理局颁发的“平房长寿镇共字第20030028”号房屋产权证，该行政诉讼案件尚在审理中。
原审法院认为，本案的争议焦点有两个：一、方林君之母冯桂香立下的《分关字》的性质是什么，是遗嘱，还是财产分割协议；二、方德春、方正春与方建党签订的房屋买卖协议是否有效。
关于焦点一，方林君与方建党在开庭时一致陈述涉案房屋系其父亲方善言在1979年建的，故该房屋是方善言与冯桂香的夫妻共同财产，方善言去世后，按照法律规定，应当先将该房屋的一半分出为冯桂香所有，另外的一半为遗产，由方善言的继承人继承，包括方善言的妻子冯桂香、儿子方林君、方建党、方绪尤，冯桂香于1988年3月26日写分关字时，方绪尤在场，对分关字的内容没有提出异议，视为其放弃了继承遗产的权利，故该房屋只在冯桂香、方林君、方建党三人之间分割，在未分割之前属于三人共同所有，冯桂香在1988年立了分关字，方林君、方建党也场，分关字写明房屋的东边归方林君所有、西边归方建党所有，二人各占一半，从分关字的签订过程及内容来看，属于冯桂香、方林君、方建党对房屋归属作出了处理，性质上应为财产分割协议，房屋由方林君、方建党各占一半份额。
关于焦点二，因冯桂香在1988年立下分关字对房屋的归属予以了确定，根据分关字方林君与方建党各享有房屋一半的份额，方建党于2003年与方正春、方德春签订房屋买卖协议，将整栋房屋卖给方正春、方德春，并收取了房屋转让款22000元，侵犯了方林君的财产所有权，属于无权处分，方林君也未追认，房屋买卖协议无效；另外，根据《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，因房屋是建筑在宅基地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，而房屋的转让，也将与房屋不可分割的宅基地使用权一并转让。房屋买卖协议不仅对房屋所有权作了处分，也对该房屋所占用范围内的宅基地的使用权进行了处分。方德春、方正春为长寿镇共和村村民，并非长寿镇新园村村民，不享有新园村集体经济组织成员所享有的权利，方德春、方正春与方建党签订的购买农村住房的买卖协议，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效。
据此，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项和《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定判决方建党与方德春、方正春签订的房屋买卖合同无效。案件受理费950元，减半收取475元，由方建党负担300元，由方正春、方月负担175元。
宣判后，方正春、方建绪、方明、方谦、方月、余加会不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求并由被上诉人承担一二审案件受理费。其主要事实及理由是：1、一审判决将冯桂香所立分关字的性质认定为单纯的财产分割协议不当，该分关字涉及的一半房屋属于赠与性质的合同；2、订立分关字后涉案房屋一直未办理物权变更登记手续，冯桂香、方建党将涉案房屋出售给方正春、方德春，表明冯桂香以自己的行为撤销了具有赠与性质的分关字；3、方正春、方德春完全具备物权法关于善意取得制度的构成要件，已依法取得涉案房屋的所有权；4、上诉人购买涉案房屋并未违反法律、行政法规的强制性规定，得到了被上诉人所在村组的认可，居住10多年，亦办理了物权登记，一审认为协议无效，适用法律错误；5、被上诉人提起诉讼，已超过诉讼时效，不应得到支持。
被上诉人方林君、欧阳继然答辩称，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉。其主要事实和理由是：1、《分关字》的性质为家庭财产分割协议，合法有效，自《分关字》订立起，本案诉争房屋的东面房屋归答辩人所有，西面归方建党所有，兄弟各半；2、本案涉及的是农村集体土地所有制的土地和农村宅基地上的房屋，除本集体经济组织成员外，任何主体均不能享有或变相享有，上诉人非答辩人所在地的集体经济组织成员，故不适用善意取得；3、诉争房屋原来并未办理产权证，但上诉人办理产权证时利用了私人关系并在填写申请登记资料时谎称“房屋所有权的文件、契证和资料均已遗失，无法提供”，由此可见，上诉人企图将违法买卖合法化，其主观并非善意；4、答辩人得知房屋被他人出售后，多次寻求协商解决，并提起诉讼，本案并未超过诉讼时效。
原审被告方建党未到庭参加诉讼，亦未提供答辩意见。
二审期间，各方当事人均未提供证据。
一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点主要有三个：一是冯桂香对《分关字》中涉及的属于其所有的房屋份额所作的处分的性质，是财产分割还是赠与？二是2003年2月22日的协议是否有效？三是本案是否超过诉讼时效？
关于焦点一，方善言去世后，涉诉房屋的一半为冯桂香所有，另外一半为遗产，由方善言的继承人继承。继承从被继承人死亡时开始，故写分关字时涉诉房屋归冯桂香、方林君、方建党、方绪尤共有。赠与是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，冯桂香写分关字时不仅仅是对属于自己的财产份额进行处分而是对全部涉诉房屋进行了处分，故《分关字》的性质上为财产分割协议。
关于焦点二，依据分关字的约定，方林君对分割财产拥有所有权，方林君所有的房屋与该房屋占有的宅基地不可分离，与其特定的集体经济组织成员身份相联系。但因方建党未经方林君同意将涉及方林君的房屋一并出售后，导致方林君不能再分得宅基地，违反了《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，应认定房屋买卖协议中涉及方林君所有的房屋部分无效。方林君起诉要求确认方建党与方德春、方正春之间签订的房屋买卖合同中涉及方建党所有的房屋买卖部分无效的主张没有法律依据，不能成立。
关于焦点三，诉讼时效从知道或者应当知道权利受到侵害时计算，方林君外出后直到2011年才回家得知房屋出售并与上诉人进行交涉，故被上诉人于2013年5月提起诉讼并未超过诉讼时效。
综上，本案一审认定基本事实清楚，但适用法律部分错误，处理不当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四、第一百七十条第一款（二）项、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的司法解释》第三条、第四十六条之规定，判决如下：
一、变更湖南省平江县人民法院（2013）湘平法民初字第732号民事判决为：方建党与方德春、方正春签订的房屋买卖合同涉及方林君房屋的部分无效；
二、驳回方林君、欧阳继然的其他诉讼请求。
一审案件受理费950元，减半收取475元，由方建党负担300元，由方林君、欧阳继然负担175元。二审案件受理费950元，由方月、方明、方谦、方正春、方建绪、余加会负担475元，由方林君、欧阳继然负担475元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵莉茜
审 判 员 蒋立春
代理审判员 王欣辉
二〇一三年十二月四日
书 记 员 邓 乐