四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川民再246号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：刘传忠，男，1952年1月4日出生，汉族，户籍地四川省资阳市雁江区，现住四川省资阳市雁江区。
委托诉讼代理人：何峰，四川壮思律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张琼，四川壮思律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：王志华，女，1965年10月5日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。
委托诉讼代理人：陈建华，四川四成律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：李学丽，女，1968年10月28日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：刘传琦，男，1970年9月11日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。
再审申请人刘传忠因与被申请人王志华、李学丽、刘传琦执行异议之诉一案，不服四川省资阳市中级人民法院（2016）川20民终639号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年2月6日作出（2016）川民申3641号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人刘传忠及其诉讼代理人何峰，被申请人王志华的诉讼代理人陈建华，被申请人李学丽、刘传琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘传忠申请再审称，刘传忠对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，二审判决适用法律有误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》主要适用于执行机构对执行异议的审查，而执行异议之诉的审理与执行异议的审查两者的标准并不相同。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所列条件的，执行异议能够成立，不满足该条所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不能成立。在执行异议之诉中，应当根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作比较后进行综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。本案中，刘传忠已付清全部购房款，且已占有使用诉争房屋长达十多年，现刘传忠享有的将诉争房屋所有权变更登记至其名下的请求权，该请求权从成立时间上看，刘传忠的请求权早于王志华因民间借贷而与刘传琦、李学丽形成的金钱债权；从内容上看，刘传忠的请求权系针对诉争房屋的请求权，而王志华的债权是金钱债权，并未指向特定的财产；从权利的功能上看，诉争房产为刘传忠一家三口提供基本生活保障的功能，与王志华的金钱债权相比，无论从法律还是从伦理上讲，刘传忠的请求权更优。综上，刘传忠的请求权与王志华享有的一般债权在若干方面存在不同，刘传忠对诉争房屋所享有的权利都能够阻却对本案诉争房屋的执行。请求对本案依法予以改判。
王志华辩称，刘传忠与刘传琦之间并未对诉争房屋签订书面的买卖合同，只有双方间签订合法有效的买卖合同，才能确定双方存在房屋买卖关系，故刘传忠与刘传琦之间并不存在房屋买卖关系。本案的诉讼标的不是房屋买卖纠纷，并不涉及案涉房屋是否应变更登记到刘传忠名下的争议，本案的争议是在对诉争房屋进行强制执行时，刘传忠是否完全满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，达到足以排除人民法院对讼争房屋强制执行的条件，现因刘传忠与刘传琦之间并不存在房屋买卖关系，刘传忠无权对诉争房屋请求变更登记，故不能阻却人民法院的强制执行。同时，根据建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》第十七条“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日申请转移登记”的规定，刘传忠与刘传琦于1997年就已达成口头协议，并在2000年付清了全部购房款，而案涉房屋的抵押时间为2015年，在长达18年之久的时间里，刘传忠却没有申请对案涉房屋进行过户登记，即便是在刘传琦多次推诿的情况下，刘传忠也未采取法律手段对诉争房屋行使过户登记的权利。因刘传忠的不作为导致诉争房屋未能过户，且存在诉争房屋根本就未出售给刘传忠以及并不排除刘传琦与刘传忠恶意串通逃避债务的可能，故刘传忠对诉争房屋不享有足以排除强制执行的权利。
李学丽、刘传琦辩称，刘传琦与刘传忠之间对诉争房屋的买卖在1997年就达成了口头协议，刘传忠于2000年3月8日就付清了全部购房款，虽未签订书面房屋买卖合同，但对案涉房屋的买卖系双方当事人的真实意思表示。双方在达成口头协议后，刘传忠曾多次要求其协助办理过户登记，但其出于方便贷款的私心，致使诉争房屋在长达十多年的时间里一直未过户登记到刘传忠名下，并将诉争房屋用于抵押贷款至今，其确实存在过错。2012年7月31日，其将四川省资阳市雁江镇政府街西段南侧E
--2#（建筑面积136.26平方米）房屋的所有权人由“刘传奇”变更为“刘传琦”，并未对诉争房屋的所有权人进行变更登记。
王志华向一审法院起诉请求：强制执行李学丽、刘传琦夫妻共有的四川省资阳市雁江区桥亭子3栋4单元7层的一套房屋（产权证号20××0Ｘ）。
一审法院认定事实：刘传忠与刘传琦系兄弟关系。双方于1997年达成口头协议，以38000元价格买卖位于四川省资阳市雁江区桥亭子3栋4单元7层房屋一套（产权证号20××0Ｘ）。刘传忠于1999年搬进其中居住。2000年3月8日，刘传琦出具收条一张，上书“今收到刘传忠购房款：38000元整。叁万捌仟元整。所有房款已付清。收款人：刘传琦2000.3.8”。2015年，因王志华与李学丽、刘传琦民间借贷纠纷一案，四川省资阳市雁江区人民法院对上述房屋予以查封，并进入执行程序。执行过程中，刘传忠对该房屋提出异议，该院于2016年2月2日作出（2016）川2002执异1号执行裁定书，裁定案外人刘传忠异议成立，中止对被执行人刘传琦坐落于四川省资阳市雁江区桥亭子3栋4单元7层房屋的执行（产权证号20××0Ｘ）。王志华不服，于2016年2月15日向该院提起执行异议之诉，请求判决准许强制执行属被执行人李学丽、刘传琦夫妻共有的资阳市雁江区桥亭子3栋4单元7层的房屋。
另查明，刘传琦已于1997年将房屋产权证件交付刘传忠。后刘传忠将房屋产权证借与其三弟用于贷款，贷款还清收回后，再次借给刘传琦用于抵押贷款至今。刘传琦于2012年7月31日对该诉争房屋进行了所有权变更登记，所有权人由“刘传奇”变更为“刘传琦”。
一审法院认为，不动产所有权的转让以登记为生效要件。房屋买卖未经登记，不动产权属不发生变化，但已支付全部价款并实际占有房屋，并不具有过错的买受人，对该房屋享有的物权期待，应优先于一般债权，受法律特别保护。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，本案中，结合刘传忠提交的用户名为刘传忠（中）的天然气缴费及安装发票，与证人证言、房款收条等证据，足以认定房屋买卖真实存在并且刘传忠已支付全部价款和实际占有房屋。现并无证据证明刘传忠对于案涉房屋未过户具有过错，因此，刘传忠对该房屋享有合法的物权期待，受法律保护，足以排除王志华针对该房屋申请的强制执行。王志华辩称租房者也可能以自己的名义开通天然气，与日常生活经验不符，不予采纳。王志华辩称刘传忠、刘传琦恶意串通以逃避债务，但在案证据均显示，房屋买卖发生于王志华与刘传琦债务形成之前，故对此辩称，不予支持。王志华辩称根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，买卖双方需有合法有效的书面合同，而本案中，双方只有口头合意，一审法院认为，执行机构的异议审查属于形式审查，书面合同有助于其大致判定案外人主张的权利是否真实；但进入审判环节后，将以实体审理之结果为依据，故对此辩称，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第一款第二项之规定，遂判决：驳回王志华的诉讼请求。案件受理费50元，由王志华负担。
王志华不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判准予强制执行李学丽、刘传琦夫妻共有的四川省资阳市雁江区桥亭子3栋4单元7层的一套房屋（产权证号20××0Ｘ）。
二审法院认定的事实与一审法院认定的事实一致。另查明，刘传忠与刘传琦系同胞兄弟，双方陈述于1997年达成口头协议，约定：刘传琦以38000元将其位于四川省资阳市雁江区桥亭子3栋4单元7层的房屋转让给刘传忠，付款根据刘传忠的经济状况随时支付至付清时止，过户手续由刘传琦负责办理。达成协议当日，刘传琦将该房屋所有权证交付给刘传忠。刘传忠陈述其分期付款，至2000年3月8日付清全部房款，刘传琦于当日出具收条一张，载明：“今收到刘传忠购房款：38000元整。叁万捌仟元整。所有房款已付清。收款人：刘传琦2000.3.8”。并称其于1999年搬进本案诉争房屋居住至今，并向法庭提交资阳市雁江区前锋专卖店销售凭证及保修（安装）卡、资阳港华燃气有限公司出具的发票、缴费发票联和证人吴某、张某出庭作证等证据予以证明。销售凭证及保修（安装）卡的用户和天燃气开户费缴款人均是刘传忠。证人吴某、张某均证明其听刘传忠说其购买了刘传琦的房屋。刘传忠称其拿到刘传琦的房产证后，曾借给其三弟用于贷款，后又借给老四刘传琦贷款。因为贷款未偿还，所以房产证至今仍抵押在银行，不能办理过户手续。刘传琦在庭审中反复陈述，其与刘传忠是亲兄弟，过不过户没关系，且向刘传忠承诺只要贷款一还清，随时办理过户都行。刘传琦于2012年7月31日对该诉争房屋进行了所有权变更登记，所有权人由“刘传奇”变更为“刘传琦”。
二审法院认为，依据本案查明的事实，刘传忠与刘传琦双方买卖房屋未签订书面合同，是口头约定。且双方从1997年达成口头协议购买房屋至今长达19年时间未办理房屋过户手续。关于未办理过户登记是否系刘传忠自身原因的问题。刘传忠称因未过户登记的原因是房屋所有权证一直在银行抵押贷款。刘传忠作为完全民事行为能力人，其取得诉争房屋所有权证后，不积极办理房屋过户登记手续，而是自愿将该房屋所有权证先后外借他人用于抵押贷款。其在出借时应当预见在贷款未还清时，不能行使该抵押房屋上所有权利，在贷款不能偿还时，抵押房屋将优先受偿的法律后果。刘传琦在2012年7月31日因变更姓名重新登记时仍将涉案房屋登记在自己名下，刘传忠亦未提供证据证明刘传琦当时不予配合其办理过户事宜。故因刘传忠怠于行使权利，致本案诉争房屋长达19年时间未办理过户登记手续，其自身存在过错，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定进行认定，该条是出于保护善意买受人的需要，对符合特定条件的债权给予优先于强制执行请求权的保护。现刘传忠请求对该房屋解除查封，依据上述法律规定，不符合上述条件，刘传忠请求解除查封的请求不应支持。综上，刘传忠提出的执行异议的理由不能成立，依法不予支持。王志华的上诉理由成立，依法予以支持。一审判决认定事实部分不清，适用法律不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，遂判决：一、撤销四川省资阳市雁江区人民法院（2016）川2002民初473号民事判决；二、由四川省资阳市雁江区人民法院继续执行李学丽、刘传琦夫妻共有的资阳市雁江区桥亭子3栋4单元7层房屋（产权证号20××0Ｘ）。
本院再审认定的事实与一、二审认定的事实一致。
本院再审认为，本案争议的焦点是刘传忠就诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。本案系申请执行人执行异议之诉，诉请能否成立的关键在于案外人是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，刘传忠与刘传琦双方就买卖诉争房屋并未签订书面合同，是口头约定，且刘传忠与刘传琦从1997年达成口头协议至今在长达二十年之久的时间里，未对诉争房屋办理过户手续。刘传琦辩称其与刘传忠为亲兄弟关系，对诉争房屋是否过户并不重要，同时其出于方便贷款的私心将诉争房屋用于抵押贷款至今，致使诉争房屋一直未过户登记到刘传忠名下，其确实存在过错。本院认为，刘传忠与刘传琦对诉争房屋的买卖进行口头约定后，刘传琦为方便贷款将诉争房屋一直抵押至今，其一直对诉争房屋行使了法律上的处分权能。同时，在长达二十年之久的时间里未协助将诉争房屋过户登记到刘传忠的名下，且2012年7月31日刘传琦因变更姓名将诉争房屋进行变更登记时仍将诉争房屋登记在其名下，依然未将诉争房屋过户登记到刘传忠名下。显然，刘传琦从与刘传忠达成口头协议至今的以上一系列行为有悖常理，且有违《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，刘传琦对诉争房屋一直未过户登记到刘传忠名下存在过错。虽刘传琦与刘传忠系亲兄弟关系，但刘传琦的以上一系列行为严重损害了刘传忠对诉争房屋享有的民事权益。现刘传忠称未过户登记的原因是诉争房屋所有权证一直在银行用于抵押贷款。从本案查明的事实看，刘传忠作为完全民事行为能力人，其明知买卖房屋需要办理过户登记手续，但在刘传琦将诉争房屋的原房屋所有权证交付给其后，其并未积极对诉争房屋办理过户登记手续，而是任由刘传琦等将诉争房屋用于抵押贷款至今。庭审中，虽刘传忠称多次请求刘传琦协助办理对诉争房屋的过户登记，但刘传琦一直未协助办理，对该事实除刘传忠与刘传琦的口头陈述外，刘传忠未能提供其他证据予以证明。同时，刘传忠亦未提供证据证明刘传琦在2012年7月31日因变更姓名对诉争房屋进行变更登记时，刘传琦拒不配合其办理过户登记。同时，在刘传琦拒不配合其办理过户登记的情况下，刘传忠亦未积极通过法律手段对诉争房屋行使权利。综上，刘传忠对诉争房屋怠于行使权利，其采取的是任由刘传琦对诉争房屋行使法律上的处分权能，致使诉争房屋至今在长达二十年之久的时间里未能办理过户登记手续，其自身存在过错。由此，刘传忠对诉争房屋主张权利所产生的不利后果，应由其承担。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，刘传忠对诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。原审判决认定刘传忠请求对诉争房屋解除查封的理由不能成立并无不当，应予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。再审申请人刘传忠主张对诉争房屋享有足以排除强制执行的权利的再审理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二百零七条的规定，判决如下：
维持四川省资阳市中级人民法院（2016）川20民终639号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 张碧芳
审 判 员 廖 新
审 判 员 陈 红
二〇一七年十月二十六日
法官助理 王鲁帅
书 记 员 张子伟
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款【二审裁判】第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
第（一）项原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定；
第二百零七条第一款【再审审理】人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百零七条第一款【再审裁判】人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。