广东省深圳市中级人�法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终6676号上诉人（一审被告）：欧H霞，住所地：广东省惠州市惠阳区。委托诉讼代理人：崔曲平，广东承鹏律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：李Y珍，住所地：广东省深圳市龙岗区。被上诉人（一审原告）：吴Q平，住所地：广东省深圳市龙岗区。上诉人欧H霞因与被上诉人李Y珍、吴Q平房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月31日立案后组成合议庭审理了本案，现已审理终结。欧H霞上诉请求：一、依法撤销(2015)深龙法民三初字第772号民事判决第三项；二、一、二审的诉讼费用由李Y珍、吴Q平承担。事实与理由：一、一审法院根据欧H霞没有按期配合李Y珍、吴Q平进行购房首期款的资金监管，且欧H霞在双方协商无果后仍明确表示不再卖房，认定欧H霞构成违约，该认定缺乏事实依据。欧H霞与李Y珍、吴Q平签订《房地产买卖合同》，双方约定李Y珍、吴Q平须于2015年7月2日前将除定金、交房押金之外的首期款150万元支付至买卖双方指定的银行监管账户或者其它第三方的监管账号中，但是双方还未签订资金监管协议，而监管协议需要双方到银行办理。欧H霞与李Y珍、吴Q平并未办理资金监管协议，李Y珍、吴Q平未提供有效证据证明未办理资金监管协议的过错在欧H霞。因此，一审认定欧H霞构成违约没事实法律依据。二、一审法院的第三项判决要求欧H霞向李Y珍、吴Q平支付违约金870000元，但根据上述陈述的事实可以明确，双方已终止对《房地产买卖合同》的履行事宜，是双方当事人的真实意思表示，欧H霞没有构成违约，因此，一审法院判令欧H霞向李Y珍、吴Q平支付违约金是缺乏事实基础和法律依据的。即使欧H霞构成违约，违约金数额870000元也过于偏高，虽然一审法院对李Y珍、吴Q平诉请的20%的违约金作出相应的调整，但是深圳市的房价从7月份开始下调，一审认定的违约金数额仍远高于李Y珍、吴Q平的实际损失，依据《合同法》若干解释的第二十九条规定：“当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础”，希望法院根据实际情况调低违约金。李Y珍、吴Q平辩称：一、一审法院�于欧H霞违约的事实认定，证据确实充分、事实清楚。双方签订《房地产买卖合同》约定“买方须于2015年7月2日前将除定金、交房押金之外的首期款150万元支付至买卖双方指定的银行监管账户或者其他第三方的监管账号中”，欧H霞称双方未签订资金监管协议，且双方未办理资金监管协议事项，因而作为欧H霞不存在违约事实的上诉理由，李Y珍、吴Q平认为该上诉理由罔顾事实、颠倒是非。事实上，签订资金监管协议并积极履行是卖方欧H霞履行《房屋买卖合同》应尽的义务，李Y珍、吴Q平曾要求并催促欧H霞按照合同约定到指定的银行办理资金监管手续，欧H霞不予理会，并于2015年5月22日明确向李Y珍、吴Q平表达了涉案房产不卖的违约意向，因而双方未签订资金监管协议并不能成为欧H霞未违约的理由，反而从侧面印证了欧H霞不履行合同义务的违约事实。二、欧H霞称一审法院的第三项判决支付违约金数额偏高，改上诉理由不能成立。首先，合同双方已经在《房屋买卖合同》中约定了违约责任，即“卖方违约支付转让成交价的20%违约金”，该条款合理合法，是当事人的真实意思表示，按照该违约条款，欧H霞应该支付116万元的违约金，一审法院判决支付87万元违约金没有法律依据，支付转让成交价的20%则正好体现法律的立法精神。法律是保护守法者不受侵害，维护守法者的合法权益，打击不法行为，惩戒违约者的不当得利。在整个合同的履行过程中，李Y珍、吴Q平为了履行该合同，将自己的房产低于市场价卖出，并且已经过户他人。由于欧H霞的违约，李Y珍、吴Q平至今只能租借他人的房屋居住。目前房价已上涨了超过80%，李Y珍、吴Q平实际损�已达480万元以上。因此李Y珍、吴Q平在一审中诉求的赔偿金80万元也应该得到法律的支持。李Y珍、吴Q平向一审法院起诉请求：1、解除李Y珍、吴Q平、欧H霞双方签订的买卖合同；2、欧H霞退还定金人民币30万元；3、欧H霞按房屋成交价的20%向原告支付违约金116万元；4、欧H霞赔付原告支付的中介费1万元；5、诉讼费、保全费由欧H霞承担。增加诉讼请求：要求欧H霞支付原告赔偿金80万元。一审法院认定事实：2015年4月2日，李Y珍、吴Q平、欧H霞双方签订《房地产买卖合同》，合同约定：李Y珍、吴Q平（买方）购买欧H霞（卖方）所有的位于深圳市龙岗区20栋1401房产（房产证号60××68），面积193.11平方米，转让成交价580万元；李Y珍、吴Q平当场支付定金30万元给欧H霞。合同第四条约定，买方向银行按揭贷款支付�定房款，具体履行方式为：李Y珍、吴Q平须于2015年7月2日前将除定金、交房押金之外的首期款150万元支付至买卖双方指定的银行监管账户或其它第三方的监管账号中，向按揭银行提交按揭贷款申请的相应资料等。合同第十条约定，如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同；如买方逾期履行，卖方可解除合同并要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。合同第十一条约定，如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行，买方可解除合同并要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同另加备注条款，经买卖双�友好协商，达成如下协议：1、卖方同意给买方3个月时间筹备首期款，如买方2015年7月2日前仍未去办理银行按揭贷款手续，即由买方替卖方提供该物业2015年7月2日后产生的供楼利息。该物业尚处于抵押状态。买卖双方同意共同分担赎楼担保费及银行短期借款利息。合同签订当天，李Y珍、吴Q平通过银行转账向欧H霞支付定金30万元，李Y珍、吴Q平提供了建设银行特殊业务申请书及转账凭证，欧H霞出具了收条。李Y珍、吴Q平提供房产证查询资料，说明2015年5月14日已将龙岗区中心城龙翔大道新亚洲花园新礼苑A3栋10C转让并过户他人。2015年6月24日，李Y珍、吴Q平及中介公司邮寄给欧H霞的履约催告函，要求欧H霞必须按照合同约定履行到指定的银行办理资金监管等义务，欧H霞不予理会。一审庭审中，李Y珍、吴Q平出具深圳市兴业安居房地产经纪有限公司开出的收据，证明其为购买涉案房产支付了佣金1万元的事实。李Y珍、吴Q平多次与欧H霞协商未果，遂诉至法院，提出上述诉请。一审法院认为，李Y珍、吴Q平与欧H霞签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当严格履行。李Y珍、吴Q平已按照合同约定履行了支付定金的义务，并积极筹措购房资金，催促欧H霞办理资金监管。欧H霞没有按期配合李Y珍、吴Q平进行购房首期款的资金监管，在与李Y珍、吴Q平多次协商、甚至收到李Y珍、吴Q平发出的履约催告函后仍然明确表示不再卖房，亦不再继续履行涉案合同的其他义务，欧H霞已构成违约，应承担违约责任。李Y珍、吴Q平要求解除涉案《房地产买卖合同》并要求欧H霞支付违�金的诉求，符合法律规定，一审法院予以支持。对于违约金数额，李Y珍、吴Q平提出违约金不足于弥补其损失，欧H霞认为违约金偏高，一审法院认为，依据合同法等有关规定，当事人约定的违约金，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。在本案中，李Y珍、吴Q平、欧H霞签订合同前后，双方进行过比较充分的沟通，首期款的支付约定在三个月内，李Y珍、吴Q平将自己居住的房屋出售后准备了首期款可以办理资金监管手续时，欧H霞却告知不继续履行合同，欧H霞的行为确实给李Y珍、吴Q平造成了经济损失，但房价的涨跌变动不属于双方在订立房屋买卖合同当时可预见到的因其违约可能造成的损失，故一审法院酌情将违约金调整为870000元。李Y珍、吴Q平、欧H霞签订的《房地产买卖合同》解除后，欧H霞收�的定金300000元应予返还李Y珍、吴Q平。因判决确定的违金数额足以弥补李Y珍、吴Q平的损失，故对李Y珍、吴Q平提出由欧H霞赔付其已支付给中介佣金1万元的请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、解除李Y珍、吴Q平与欧H霞签订的《房地产买卖合同》；二、欧H霞于本判决生效之日起十日内向李Y珍、吴Q平退还定金300000元；三、欧H霞于本判决生效之日起十日内向李Y珍、吴Q平支付违约金870000元；四、驳回李Y珍、吴Q平的其他诉讼请求。本案受理费3920元、保全费2450元�由李Y珍、吴Q平负担1917元，由欧H霞负担4453元。本院经审理认定，一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，李Y珍、吴Q平与欧H霞就涉案房产签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应全面适当的履行各自的合同义务。本案中，李Y珍、吴Q平已按照合同约定履行了支付定金的义务，并为筹措购房资金卖掉其名下房产。但欧H霞没有按期配合李Y珍、吴Q平进行首期款的监管，在收到李Y珍、吴Q平发出的履约催告函后仍然明确表示不再卖房，构成根本违约，应承担相应的违约责任。李Y珍、吴Q平有权解除合同并要求欧H霞支付违约金。一审法院已适当酌减违约金金额，欧H霞上诉仍主张违约金过高，但并未举证加以证明。故对其主张，本院不予支持。综上，上诉人欧H霞的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12500元，由上诉人欧H霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 毅审 判 员  张 睿代理审判员  王丹妮二〇一六年十月十二日书 记 员  林 翘