内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）巴民二终字第67号
上诉人（一审原告）五原县隆辰房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区五原县。
法定代表人，杨树梧，经理。
被上诉人（一审被告）高杰，男，汉族，1970年9月22日出生，个体，现住内蒙古自治区五原县。
被上诉人（一审被告）高霞，女，汉族，1965年1月10日出生，个体，现住内蒙古自治区五原县。
上诉人五原县隆辰房地产开发有限责任公司（以下简称隆辰公司）因与被上诉人高杰、高霞房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区五原县人民法院（2014）五民初字第386号民事判决，向本院提出上诉，本院于2015年3月25日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月24日、5月28日公开开庭进行了审理，上诉人隆辰公司的法定代表人杨树梧，被上诉人高杰、高霞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2011年3月18日，隆辰公司与高杰签订购房协�，约定高杰订购隆辰公司开发的塔尔湖镇隆辰家园B3栋共计6883㎡，其中，住宅5200㎡，门市1683㎡，住宅单价1500元／㎡，门市单价2800元㎡，总价款1251.24万元，图纸设计完成4月30日付425.62万元，基础完工6月13日付250.248万元，2011年11月30日前付575.372万元，按测绘面积结算，长退短补，逾期付款承担1.5%利息。2011年11月工程完工，2012年5月水电通。房屋经测绘面积为7109.97㎡，其中，住宅5345.12㎡，门市1764.82㎡，面积增加计价44.6776万元，按合同约定，应于2011年11月30日前付清。高霞为担保人。合同签订后，隆辰公司开始施工，于2011年4月30日完成图纸设计，双方没有交接手续，高杰给隆辰公司的付款时间应定为同年5月25日，高杰给付隆辰公司购房款145.5万元。按照双方约定，高杰应给付隆辰公司购房款425.62万元，欠隆辰公司购房款280.12万元；基础完工后，双方也没有交接手续�应按同年7月1日确定，高杰应再给付隆辰公司购房款250.248万元，高杰累计付房款220.5万元。11月30日工程完工，水电通的时间应定为2012年5月1日。5月10日前，高杰应全部给付隆辰公司房款共计1251.24万元。至2012年5月9日高杰累计付隆辰公司房款1125.2299万元，尚欠购房款126.0101万元。至2013年5月6日高杰累计给付购房款1258.4625万元。按合同约定累计利息为26.8209万元。同年7月8日高杰给付隆辰公司购房款2万元，总计付款1260.4625万元。增加测绘面积高杰知道的时间应确定在本案庭审时间即2014年7月18日，增加测绘面积计价44.6776万元，总计高杰应给付隆辰公司购房款1295.9176万元。隆辰公司诉至法院，要求高杰、高霞给付购房款109.9551万元，利息47.4887万元。
一审法院经审理认为，高杰与隆辰公司签订的购房协议合法有效，且双方都履行了合同主要义务，高杰应按合同约定承担相应�务。但高杰对合同履行所交的款，首先是按合同应交付的房款，逾期后利息的给付，应当在付清房款后进行计算，关于双方所约定的定金，按照法律规定，定金的交付不存在违约问题，双方也同时约定定金抵做房款，应按照实际交付的数额做预付。所以，在双方履行合同时，定金应当按照实际交付的数额计算在高杰应给付隆辰公司的第一笔预付购房款中。关于合同约定完成图纸时高杰应付425.62万元的价款和基础完成时应付500万元房款的约定，由于双方明确不了具体的时间，双方也没有证据证明，而且双方约定给付金钱时间，没有准备的时间，属合同的瑕疵，故可以按照高杰所认可的时间予以确定。关于2011年11月30日前付清全部房款，按合同的意思，高杰应付575.372万元的约定属于完成工程工期隆辰公司给高杰交付所建房屋后高杰交付全部房款的时间，交付房屋是隆�公司的义务。作为购房合同，交付房屋最基本的要求是水电基本完好。根据本案查明的事实，双方争议的水电接通时间应当确定在2012年5月1日，所以，高杰给付最后一笔房款的时间应确定为5月10日。关于经测绘增加面积高杰给付款的时间，隆辰公司证明不了告知高杰增加面积的时间，高杰认为，此增加面积的情况在法庭开庭时才知道，隆辰公司亦无证据证明告知高杰的具体时间。所以，此内容应认定在本案的第二次庭审时间，即2014年7月18日。高杰辩称拒付测绘面积增加的平方米的房款不符合双方合同的约定和法律规定，不予采信。高霞作为担保人，但未约定担保责任种类，属保证责任约定不明，按照法律规定，应按连带保证责任认定。保证条款没有约定保证期限，所以，保证责任在高杰应给付房款的最后期限时间起六个月内承担保证责任，隆辰公司起诉时保证期�已超过六个月，故高霞不再承担保证责任。对于隆辰公司诉讼请求的合理部分，予以确认，不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、最高人民法院《关于审理建筑施工合同适用法律具体解释的解释》十八条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条第一、二款和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一、二款之规定，判决：一、被告高杰给付原告五原县隆辰房地产开发有限责任公司购房款35.4551万元，利息26.8209万元，其中，35.4551万元的利息从本判决发生法律效力起按月利率15‰计算至还款之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告对被告高霞的诉讼请求；三、驳回原告其他诉�请求。案件受理费1.897万元，由原告负担1.127万元，由被告负担7700元。
隆辰公司不服上述判决内容，向本院提出上诉称，一审判决认定事实不清，双方所签《购房协议》约定的付款方式为四步，即签订合同之日付定金200万元，完成图纸设计付425.62万元，剩余部分基础完工付250.248万元，2011年11月30日前付375.372万元，逾期付款按月利率1.5%承担利息。1、一审判决将2011年3月18日签订合同之日以定金形式的应付房款200万元和2011年11月30日前应付的第四步应付款375.372万元，判为“按合同的意思是完成工期才应交的房款”，人为将完成工期（通水电暖）设定为给付条件，并将2012年5月15日供水电确定为上述两步应付款的给付期限开始计息，否认并歪曲了《购房协议》最基本的事实，合同关于上述两步付款有明确的期限，并未设定通水电暖等其他付款条件；2、第二步完成图纸设�付425.62万元和第三步基础完工付250.248万元系附“条件”的付款，一审判决却将其认定为附“期限”的付款，以完成图纸设计和基础完工未与被上诉人办理手续为由，将上述两步付款的给付期限确定为2011年5月25日和2011年7月1日；3、一审判决依据被上诉人称其第二次开庭时才知道测绘面积，从而将房屋面积差价44.6776万元的给付时间确定为2014年7月18日（第二次庭审时间），不符合事实；4、双方所签《购房协议》明确约定逾期付款承担1.5%的利息，至2011年12月31日，被上诉人逾期付款利息为62.0237万元，隆辰公司于2012年9月3日收取被上诉人利息59万元，至同年12月31日，被上诉人累计结欠逾期付款利息39.2971万元，2013年5月16日，隆辰公司收取被上诉人利息13万元，同年7月18日又收取利息2万元，隆辰公司共收取74万元利息，一审判决却将已收取的74万元利息计算到已付房款中，认定事实错误；5、本案系房屋买卖合同关系，一审法院依据《中华人民共和国合同法》和最高人民法院《关于审理建筑合同适用法律具体解释》予以判决，属适用法律错误。请求二审法院依法撤销原判，判决被上诉人给付隆辰公司购房欠款109.4551万元，承担逾期付款利息54.755万元，并承担诉讼费用。
被上诉人高杰、高霞答辩称，隆辰公司在开发期间，未办理相关手续违规操作，导致房产证无法办理，因无房产证，同时底店门市漏雨，五楼楼顶漏雨，二楼阳台裂缝，导致被上诉人部分款项至今无法收回；合同约定工期为2011年3月30日至2011年10月30日，隆辰公司未按合同约定时间完工，于2012年3月27日才将小区的电下户，B3栋楼并未通电，所以部分余款无法结算；双方所签购房协议有瑕疵：图纸完成、基础完工，只有交款金额没有交款的准备时间，也没有通知被上诉人每�工程交工的时间，隆辰公司应当给被上诉人一个付款时间，且双方交接时也没有办理交接手续，应当按照一审判决认定的时间计算逾期利息。请求二审法院维持原判。
本院经审理查明，隆辰公司在向一审法院递交起诉书后，将诉讼请求变更为“要求被告给付购房欠款109.4551万元，承担逾期付款利息54.85万元”。
另查明，本院在2015年4月24日第一次开庭审理本案过程中，合议庭曾询问隆辰公司有何证据证明其公司主张高杰交纳的1260.4625万元款项中有74万元是欠房款的利息，隆辰公司称“双方所签购房协议中有约定，如逾期给付按1.5%计算利息，没有其他证据”。2015年5月14日，隆辰公司向本院递交三份收据，具体为：（1）2012年9月3日票号为4248330的收据载明：“今收到高杰交来利息59万元，收款人杨树梧”；（2）2013年5月6日票号为4108985的收据载明：“今收到高杰交来利�13万元，收款人杨某某”；（3）2013年7月8日，票号为3123220的收据载明：“今收到高杰交来利息2万元，收款人杨某某”，上述三份收据的交款人栏没有高杰签字。对于三份收据，隆辰公司主张“前两笔合计72万元系公积金中心转给隆辰公司的购房人办理的公积金贷款，最后一笔2万元是高杰交纳的现金，该三笔款项为高杰交纳的欠款利息，其中59万元是2011年12月31日前的利息，2013年5月6日、7月8日分别收取的13万元与2万元是截止到2012年12月31日的利息，是累计计算的利息，截止2012年12月31日共欠利息39.2971万元，于2013年5月6日、7月8日分别收取13万元、2万元”，对此，高杰、高霞主张“上诉人当时将该3笔款写为利息我方并不同意，这3笔款中的59万元、13万元实际是购房人的公积金贷款，由公积金中心直接打到了上诉人的账户上，另外的2万元是交的现金，也是交的房款，上�人给我方出具收据时将该3笔款均写成利息，我方并不同意，当时双方即发生了争议，所以我方并未在该3张收据交款人处签字”。关于上述三笔款项的来源，隆辰公司称2012年9月3日的59万元及2013年5月6日的13万元，是房屋购买人办理的住房公积金贷款，由住房公积金中心直接转到其公司账户上，另外的2万元是交纳的现金。高杰、高霞认可隆辰公司所述。
其他事实与一审查明一致，本院予以确认。
本院认为，庭审中，根据双方当事人的陈述和答辩意见，合议庭归纳本案的争议焦点为：被上诉人高霞、高杰欠上诉人隆辰公司购房款及利息的数额是多少。双方当事人对此均无异议。现针对上述争议焦点分析认定：1、隆辰公司上诉主张“一审判决将2011年3月18日签订合同之日以定金形式的应付房款200万元和2011年11月30日前应付的375.372万元，认定为完成工期（通水电暖）为�款条件，并将2012年5月15日供水电确定为应付款的给付期限开始计息”错误，经审查，双方所签合同就被上诉人高霞、高杰向隆辰公司交纳购房款具体约定了三个时间点，即图纸设计完成2011年4月30日付425.62万元，基础完工2011年6月13日付250.248万元，2011年11月30日前付575.372万元，房屋总价款1251.24万元，经查明，在案证据不能证明图纸设计和基础完工均在合同约定的时间内完成，并且在合同履行过程中，就图纸设计完成和基础完工的具体时间，隆辰公司并未告知并通知被上诉人交纳相应购房款，故一审法院将被上诉人认可的时间即2011年5月25日确定为图纸设计完成时间，将2011年7月1日确定为基础完工时间，并同时认定为交款的时间点并无不妥。高杰在2011年5月25日、7月1日分两次给付隆辰公司购房款220.5万元，合同约定2011年11月30日前付清全款，但根据审理查明的事实，合�所约定的2011年11月30日实际为工程预完工时间，在案证据能够证明涉案工程通水电的时间是2012年5月1日，也就是说，2011年11月30日涉案工程水电尚未接通，实际并未具备交付使用条件，故一审法院认定涉案工程的实际交付时间应为2012年5月2日，同时认为出卖人应给予购买人适当的准备金钱的期限，将2012年5月10日确定为被上诉人向隆辰公司交纳最后一笔房款的时间亦无不妥。2、2012年5月2日至2013年7月8日，高杰共向隆辰公司交纳房款1260.4625万元，隆辰公司主张其公司所收取的房款中，有74万元利息，不应当计算为房款，主张被上诉人尚欠其公司房款109.4551万元及利息54.755万元，对此，被上诉人高杰、高霞不认可。在本院第一次庭审中，隆辰公司称“双方所签购房协议中有约定，如逾期给付按1.5%计算利息，没有其他证据证明所收取的房款中有74万元利息”，庭审结束后，�辰公司于2015年5月14日向本院递交了三份收据，预证明其公司于2012年9月3日收取高杰利息59万元，于2013年5月6日收取高杰利息13万元，于2013年7月8日收取高杰利息2万元，被上诉人高杰、高霞主张该三笔款系其向隆辰公司交纳的房款，而非利息。经审查，关于上述三笔款项中的59万元和13万元，双方均认可系房屋购买人办理的住房公积金贷款，由住房公积金中心直接转到隆辰公司账户上，隆辰公司将购房人办理的住房公积金贷款视为被上诉人欠付房款的利息，无依据，且被上诉人高杰、高霞并不认可上述三笔款项系交纳的利息，其也未在三张收据中的交款人处签字，故隆辰公司主张高杰、高霞欠其公司购房款109.4551万元及利息54.755万元，无事实依据。3、关于涉案房屋增加面积的问题。经审查，被上诉人起初是按照图纸面积购买的房屋，隆辰公司主张在合同履行过程中，�上诉人对增加的面积是明知的，对此，被上诉人不予认可，隆辰公司所提供的证据亦不能证明其主张成立，在案亦无证据证明隆辰公司就面积增加问题在何时告知过高杰，高杰认可其在2014年7月18日即一审法院庭审时获知该事实，故一审法院将该时间点确认为高杰应交纳增加部分的购房款的时间，亦无不妥。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18970元，由上诉人五原县隆辰房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 单久芬
审判员 张利平
审判员 张莉萍
二〇一五年六月二日
书记员 贾 剑
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
……”。