湖南省益阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）益法民一终字第296号
上诉人（原审原告）高铁桥。
委托代理人高永爱，湖南九方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李爱民。
委托代理人詹永丰，桃江县浮邱山法律服务所法律工作者。
上诉人高铁桥与被上诉人李爱民农村房屋买卖合同纠纷一案，湖南省桃江县人民法院于二0一四年五月十二日作出（2014）桃民一初字第348号民事判决，高铁桥不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高铁桥及其委托代理人高永爱、被上诉人李爱民及其委托代理人詹永丰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1991年5月25日，高铁桥及其父母高卫连、高麦秀与李爱民签订了《房屋购买契约》一份，李爱民以3600元价格购买高铁桥及其父母位于桃江县灰山港镇向某某村某某塘村民组的宅基地使用权及房屋三间、杂屋一间，其中房屋价款3400元，土地使用费200元，高铁桥及其父母、李爱民均在契约上签名，并由桃江县灰山港镇向某某村民委员会、某某塘村民小组加盖了公章，在场人高望书、高中秀、卢仲希在契约上签了名。协议签订后，李爱民于1991年5月27日向某某塘村民组小组支付土地使用费200元，李爱民之妻高凤娇于同年6月3日支付高铁桥购房款3400元。1992年4月16日，李爱民到国土部门办理了集体建设用地登记证，随后将其妻高凤娇的户籍由原桃江县河某某乡迁至桃江县灰山港镇向某某村某某塘村民组，成为该组村民。1999年，李爱民将高铁桥及其父母修建的旧屋拆除，兴建一幢三底二层的楼房。2009年、2011年高铁桥的母亲和父亲相继去世。2014年正月，高铁桥想利用李爱民所购房屋的周边土地，与李爱民共同建房，但李爱民不同意，高铁桥遂以房屋买卖契约不合法为由反悔购房契约，要求收回宅基地，经村、镇多次调解未果。
原审法院认为，依法成立的合同应受法律保护，依合同取得的财产同样依法受到法律保护。高铁桥及其父母与李爱民于1991年5月25日签订的《房屋买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，且已实际履行。高铁桥以李爱民系非农业户口，不是高铁桥所在村民组的集体经济组织成员，不能购买农村的房屋及宅基地使用权，违反了《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》等法律的相关规定而应为无效合同的诉讼请求，因李爱民之妻高凤娇系高铁桥所在地集体经济组织成员，且李爱民经国土部门批准办理了登记手续，高铁桥与李爱民之间转让宅基地的行为不违反国家法律强制性规定，高铁桥未在法定的二年诉讼时效期限内主张权利，已超过诉讼时效。高铁桥时隔二十多年毁约要求确认合同无效的请求依法不能成立，依法应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第八十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第167条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第153条之规定，判决：驳回高铁桥的诉讼请求。案件受理费800元，由高铁桥负担。
高铁桥不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清。1、1991年5月25日，高铁桥及其父母与李爱民签订的《房屋购买契约》约定：经镇人民政府盖章作为合同生效的条件，条件是否已经成就，原审法院并未查清；2、李爱民并没有办理相关的集体土地变更手续；3、李爱民的配偶把户口迁往高铁桥所在的集体经济组织，与本案没有关联，不能改变签订合同时李爱民不具有高铁桥所在农村集体经济组织的身份资格的事实；4、城镇居民购买农村宅基地及其房屋，违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》及其现行土地政策的相关规定，《房屋购买契约》违反了法律的强制性规定，应当认定为无效合同，而且无效合同自始无效，非法状态一直持续，不受诉讼时效的约束。二、原审判决适用法律错误。本案应该适用《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》以及国务院有关土地方面的行政法规作为依据，认定《房屋购买契约》无效。请求二审法院依法撤销原审判决，改判高铁桥与李爱民之间签订的《房屋购买契约》无效，诉讼费用由李爱民承担。
被上诉人李爱民答辩称：1、高铁桥与李爱民签订的《房屋购买契约》符合当时的法律以及政策的规定，并已实际履行，是有效合同；2、高铁桥与李爱民签订的合同，是经当时的村、组同意，并履行了相关手续的；3、宅基地的分配是以户为单位，而不是以个人为单位，该户成员办理的变更登记都是合法有效的；4、本案已经超过了诉讼时效。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
二审经审理查明，1992年4月16日的《土地登记审批表》“权源记事”栏内记录了“91年买高卫连旧址，经人民政府批准”等内容。同日，桃江县灰山港镇国土管理站收取了李爱民土地登记发证费10元。1992年12月7日，桃江县人民政府国土部门批准了该宅基地使用权变更登记申请，并在发证机关批准意见栏内加盖了桃江县人民政府地籍专用章。自1991年起至今，李爱民一家一直居住在购买的涉案房屋内。高铁桥亦在同村另外申请了宅基地。除上述事实之外，二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案系农村房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点问题是：《房屋购买契约》是否违反法律、行政法规的强制性规定，是否有效；高铁桥的起诉是否已超过诉讼时效。
关于《房屋购买契约》是否违反法律、行政法规的强制性规定，是否有效的问题。《中华人民共和国土地管理法》（1986年版）第四十一条规定，城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。1988年修改《中华人民共和国土地管理法》时，保留了这一规定。1998年修改的《中华人民共和国土地管理法》删除了原法第四十一条有关城镇非农业户口居民可以使用集体土地建住宅的规定。《房屋购买契约》签订于1991年，应适用当时的法律法规，而当时国家的法律、行政法规以及国家政策并不禁止城镇居民购买农村房屋。本案中，高铁桥及其父母与李爱民于1991年5月25日签订的《房屋购买契约》并不违反当时的法律、行政法规的强制性规定，且该购买契约得到了涉案房屋所在地的集体经济组织桃江县灰山港镇向某某村某某塘村民小组、向某某村村民委员会的签章同意，事后经桃江县灰山港镇人民政府同意，桃江县人民政府国土部门批准办理了涉案房屋宅基地使用权变更登记手续。因此，原审认定《房屋购买契约》有效并无不当，本院予以支持。高铁桥上诉提出，《房屋购买契约》违反了法律的强制性规定，应认定为无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。此外，从《房屋购买契约》的内容看，双方并未约定将“经镇人民政府同意”作为该契约生效的附加条件。
关于高铁桥的起诉是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，合同当事人不享有确认合同无效的法定权利，只有仲裁机构和人民法院有权确认合同是否有效。合同效力的认定，实质是国家公权力对民事行为进行的干预。合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性，当事人请求确认合同无效，不属于债权请求权，不应受诉讼时效期间的限制。因此，原审认定高铁桥未在法定的二年诉讼时效期间内主张权利，已超过诉讼时效，实属不当。本院依法予以纠正。
综上，高铁桥的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理恰当，虽对诉讼时效的认定确有不当，但不影响本案实体处理结果，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1600元，由上诉人高铁桥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 喻 宁
审 判 员 付 星
代理审判员 刘艳芝
二〇一四年七月七日
书 记 员 何 帆