广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤53民终486号
上诉人（原审原告）：云浮市荣威房地产开发有限公司，住所地：广东省云浮市。
法定代表人：潘锦灿。
委托代理人：陈新杰，广东启源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：蟠龙山水豪庭业主委员会，住所地：广东省云浮市。
负责人：张锦波。
委托代理人：钟伙明，男，汉族，1971年12月8日出生，住广东省云浮市。
委托代理人：刘鸿涛，男，汉族，1971年8月15日出生，住广东省云浮市。
原审第三人：广州市顺立物业管理有限公司，住所地：广东省广州市。
法定代表人：杨伟雄。
委托代理人：冼裕新，该公司员工。
上诉人云浮市荣威房地产开发有限公司（以下简称“荣威公司”）因与被上诉人蟠龙山水豪庭业主委员会（以下简称“山水豪庭业委会”）、原审第三人广州市顺立物业管理有限公司（以下简称“顺立物管公司”）业主撤销权纠纷一案，不服云城区人民法院(2016)粤5302民初1536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人荣威公司的委托代理人陈新杰、被上诉人山水豪庭业委会的负责人张锦波及其委托代理人钟伙明、刘鸿涛、原审第三人顺立物管公司的委托代理人冼裕新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
荣威公司上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、依法改判撤销被上诉人选聘原审第三人作为蟠龙山水豪庭物业管理服务企业的决定，并确认2016年4月30日被上诉人与原审第三人签订的《蟠龙山水豪庭物业管理资格项目合同书》无效；3、本案受理费由被上诉人承担。
事实与理由：一、原判决认定事实错误，被上诉人作出的涉讼决定未达到业主共同决定事项中的“双过半”原则及业主大会会议“双过半”原则。二、原判决适用法律错误，未正确适用法律、行政法规、部门规章的不同层级规定，得出错误推导。综上，原判决认定事实错误，适用法律错误，依法应当改判、撤销。上诉人请求人民法院依法采纳上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。
另外，涉讼决定依据的《蟠龙山水豪庭业主大会议事规则》并未经“双过半”业主共同决定，应由业委会举证全体业主“双过半”同意。
山水豪庭业委会辩称：一、荣威公司提出山水豪庭业委会召开的蟠龙山水豪庭第二次业主大会未达到“双过半”原则的理由欠缺事实依据和法律依据，请求二审法院予以驳回。具体理由是：
1、根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。”根据上述规定，蟠龙山水豪庭业主人数应为781人（已出售他人779户+登记在荣威公司名下9户计1人+未出售户数计1人=781人）。
2、根据国家住建部《关于印发〈业主大会和业主委员会指导规则〉的通知》第二十六条，业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议，未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。山水豪庭业委会据此指导规则，于2016年1月10日召开蟠龙山水豪庭第一次业主大会，并表决通过了《蟠龙山水豪庭业主大会议事规则》，其中第十六条统计方法规定，“未参与表决的业主，其投票权数计入已表决的多数票”，据此统计方法，蟠龙山水豪庭业主人数应为781人，共收集选票448票（含争议票54票），其中同意票406票，不同意票42票，未投票333票。因此，搁置双方有争议的54票后，总计同意票数应为685票（406票-54票+333票），已超总人数781人的半数；持同意票的业主所有的专有部分建筑面积共计126898.64平方米（60972.06平方米-8213.86平方米+74140.44平方米），专有部分已超建筑物总面积141302.96平方米的半数。因此，山水豪庭业委会在第二次业主大会上作出表决通过“授权业主委员会在社会上公开招聘物业服务企业和签订物业服务合同”的决定，合法有效，应受到法律保护。
二、荣威公司提出要求撤销山水豪庭业委会选聘原审第三人作为蟠龙山水豪庭物业管理服务企业的决定，并确认2016年4月30日山水豪庭业委会与原审第三人签订的《蟠龙山水豪庭物业管理资格项目合同书》无效的主张欠缺事实依据和法律依据，请求二审法院予以驳回。理由如下：根据蟠龙山水豪庭第二次业主大会表决结果，山水豪庭业委会代表业主，于2016年3月29日委托广东晓君招标采购代理有限公司公开招聘物业服务企业，第三人顺立物管公司中标后于2016年4月30日与山水豪庭业委会签订《蟠龙山水豪庭物业管理资格项目合同书》，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受到法律保护。
综上所述，原判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，应予以维持。
顺立物管公司答辩称：不清楚荣威公司与山水豪庭业委会的纠纷，我方是通过网上招标过来应标的。我方中标后与山水豪庭业委会签订合同。
荣威公司向一审法院起诉请求：1、撤销山水豪庭业委会选聘顺立物管公司作为蟠龙山水豪庭物业管理服务企业的决定，并确认2016年4月30日山水豪庭业委会与顺立物管公司签订的《蟠龙山水豪庭物业管理资格项目合同书》无效；2、本案受理费由山水豪庭业委会承担。
一审法院认定以下事实：位于云浮市云城区狮山路81号的蟠龙山水豪庭小区由荣威公司开发建设，至2016年2月止总建筑面积141302.96平方米，共35幢，住宅户数904户，已销售户数788户（包括荣威公司9户），已销售面积119865.73平方米，未销售户数116户，未销售面积21437.23平方米。
2016年2月24日，山水豪庭业委会开会决定2016年3月11日至16日以书面方式征求表决“是否同意业主委员会在社会上公开招聘物业服务公司和签订物业服务合同”事项。2016年2月25日、26日，山水豪庭业委会分别在每栋小区门口及显眼位置以张贴等形式向小区业主发出表决上述事项的公告及以书面征求意见形式召开第二次业主大会的通知。2016年3月11日至16日期间，业主委员会工作人员分别上门发放及收集表决票。2016年3月17日，蟠龙山水豪庭第二次业主大会表决结果在云浮市××云城街星岩社区居民委员会的监督下验票，结果为：应表决权数770人，共收集选票448票，其中同意票406票，不同意票42票，未投票数322票，依据《蟠龙山水豪庭业主大会议事规则》将未投票数322票统计为同意票，总计同意票数为728票。因而，山水豪庭业委会在第二次业主大会上作出表决通过“授权业主委员会在社会上公开招聘物业服务企业和签订物业服务合同”的决定。随后，山水豪庭业委会于2016年3月29日委托广东晓君招标采购代理有限公司公开招聘物业管理企业，2016年4月16日顺立物管公司中标。同月30日，山水豪庭业委会与顺立物管公司签订了《蟠龙山水豪庭物业管理资格项目合同书》。荣威公司认为山水豪庭业委会在没有就选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的事宜召开业主大会会议集体讨论或者向全体业主书面征询意见的情况下，选聘顺立物管公司作为蟠龙山水豪庭物业管理服务企业并签订《蟠龙山水豪庭物业管理资格项目合同书》的行为，不仅剥夺了荣威公司的应有权利，而且违反法律法规的规定，遂向一审法院提起诉讼，要求解决。
对于上述山水豪庭业委会收集的选票448票，共计建筑面积66897.7平方米，其中同意票406票，共计建筑面积60972.06平方米，不同意票42票，共计建筑面积6190.46平方米。荣威公司对上述448票中的54票有异议，认为9票为冒签，共计建筑面积1270.37平方米；11票笔迹不同，共计建筑面积1640.82平方米；19票非业主签名，共计建筑面积2891.6平方米；13票为废票，共计建筑面积2146.25平方米；2票为重复票，共计建筑面积264.82平方米。上述54票争议票共计建筑面积8213.86平方米（1270.37平方米+1640.82平方米+2891.6平方米+2146.25平方米+264.82平方米）。
另查明，2016年1月10日蟠龙山水豪庭第一次业主大会表决通过的《蟠龙山水豪庭业主大会议事规则》第十六条规定：“业主大会采取以下方法进行表决票的统计。（一）未参与表决的业主，其投票权数计入已表决的多数票。……”
一审法院认为：本案是业主撤销权纠纷。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。”根据上述规定，蟠龙山水豪庭业主人数应为781人（已出售他人779户+登记在荣威公司名下9户计1人+未出售户数计1人=781人）。按照山水豪庭业委会提交的表决票统计结果，共收集选票448票，其中同意票406票，共计建筑面积60972.06平方米，不同意票42票，共计建筑面积6190.46平方米，故未投票数应为333票（781-448），共计建筑面积为74140.44平方米（141302.96平方米-60972.06平方米-6190.46平方米）。
《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案中，山水豪庭业委会已于2016年2月25日在每栋小区门口及显眼位置以张贴等形式向小区业主发出以“书面方式征求表决‘是否同意业主委员会在社会上公开招聘物业服务公司和签订物业服务合同’事项”的公告，并于2016年2月26发出“以书面征求意见形式召开第二次业主大会”的通知。2016年3月11日至16日期间，业主委员会工作人员已分别上门发放及收集表决票。蟠龙山水豪庭业主应当依法行使其权利。根据上述，蟠龙山水豪庭业主人数应为781人，共收集选票448票（含争议票54票），其中同意票406票，不同意票42票，未投票数333票。按照《蟠龙山水豪庭业主大会议事规则》第十六条规定，未参与表决的业主，其投票权数计入已表决的多数票。因此，减除双方有争议的54票后，总计同意票数应为685票（406票-54票+333票），已超总人数781人的半数；持同意票的业主所有的专有部分建筑面积共计126898.64平方米（60972.06平方米-8213.86平方米+74140.44平方米），专有部分已超建筑物总面积141302.96平方米的半数。因此，山水豪庭业委会在第二次业主大会上作出表决通过“授权业主委员会在社会上公开招聘物业服务企业和签订物业服务合同”的决定，合法有效，一审法院予确认。荣威公司请求撤销该决定，理由不成立，一审法院不予支持。
山水豪庭业委会在第二次业主大会上表决通过“授权业主委员会在社会上公开招聘物业服务企业和签订物业服务合同”的决定后，于2016年3月29日委托广东晓君招标采购代理有限公司公开招聘物业管理企业，顺立物管公司中标后于2016年4月30日与山水豪庭业委会签订《蟠龙山水豪庭物业管理资格项目合同书》，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。因此，荣威公司请求确认该合同无效，理由不成立，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回云浮市荣威房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费100元，适用简易程序审理，减半收取50元（该款云浮市荣威房地产开发有限公司已预交），由云浮市荣威房地产开发有限公司负担。
荣威公司、山水豪庭业委会、顺立物管公司在二审中均没有提交新证据。
本院经审理查明，根据蟠龙山水豪庭第二次业主大会表决结果和核票情况，第二次业主大会表决票应为：同意票404票（406票-重复2票），不同意42票，未投票333票。404票中有争议的52票，荣威公司与山水豪庭业委会对重复的2票没有争议。404票业主所有的专有部分建筑面积为60707.24平方米。一审法院计算时没有减去重复2票有误，本院予以纠正。原判查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案是业主撤销权纠纷。根据本案上诉人在二审中的上诉请求和事实理由，本案的焦点是：山水豪庭业委会在第二次业主大会上表决通过的“授权业主委员会在社会上公开招聘物业服务企业和签订物业服务合同”的决定是否合法有效。
参照住房和城乡建设部《关于印发〈业主大会和业主委员会指导规则〉的通知》第二十六条：“业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。”的规定，山水豪庭业委会制定了《蟠龙山水豪庭业主大会议事规则》，该规则第十六条规定：“未参与表决的业主，其投票权数计入已表决的多数票。”蟠龙山水豪庭业主人数781人，蟠龙山水豪庭第二次业主大会表决票中同意票404票，不同意票42票，重复票2票，未投票数333票。减除双方有争议的52票（不含重复票2票）后，总计同意票数应为685票（404票-52票+333票），已超总人数781人的半数；持同意票的业主所有的专有部分建筑面积共计126898.64平方米（60707.24平方米-7949.04平方米+74140.44平方米），专有部分已超建筑物总面积141302.96平方米的半数。按照《中华人民共和国物权法》第七十六条：“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，山水豪庭业委会在第二次业主大会上作出表决通过“授权业主委员会在社会上公开招聘物业服务企业和签订物业服务合同”的决定，合法有效。山水豪庭业委会按照第二次业主大会表决结果，委托招标采购代理公司公开招聘物业管理企业，并与中标的顺立物管公司签订《蟠龙山水豪庭物业管理资格项目合同书》，也合法有效。一审法院对以上事实认定清楚，适用法律准确，本院予以维持。荣威公司请求撤销第二次业主大会表决结果和确认《蟠龙山水豪庭物业管理资格项目合同书》无效，理由均不成立，本院予以驳回。荣威公司认为《蟠龙山水豪庭业主大会议事规则》未经“双过半”业主共同决定，不合法，但其没有提供证据证实，本院在本案中不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费100元（云浮市荣威房地产开发有限公司已预交），由上诉人云浮市荣威房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 容
审 判 员 陈洁涛
代理审判员 董振南
二〇一七年七月十九日
书 记 员 王怡欢
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。