重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第01827号
上诉人（原审被告）：重庆灿蕾物业发展有限责任公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道黄泥磅藕塘湾。
法定代表人：蒋利，该公司董事长。
委托代理人：邓三忠，重庆海力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黎克健，住重庆市石柱县。
被上诉人（原审原告）：杨建群，住重庆市石柱县。
上诉人重庆灿蕾物业发展有限责任公司（以下简称灿蕾公司）与被上诉人黎克健、杨建群商品房预售合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2012年12月6日作出（2012）渝北法民初字第2131号民事判决，灿蕾公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年5月16日公开询问了本案。上诉人灿蕾公司的委托代理人邓三忠，被上诉人黎克健、杨建群到庭参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2007年10月23日，黎克健、杨建群、灿蕾公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定的主要内容为：灿蕾公司将其开发建设的位于重庆市渝北区银海北极星5幢1单元12-4号房屋一套出售给黎克健、杨建群，套内面积为71.1平方米，建筑面积为84.04平方米，套内单价为6000元／平方米，总价款为426600元；签合同时付房款86600元，余款340000元办理银行20年按揭贷款；灿蕾公司应于2008年9月30日前将已进行竣工验收备案登记的商品房交付黎克健、杨建群使用；灿蕾公司逾期交房超过30日（含此日）后，黎克健、杨建群要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，灿蕾公司按日向黎克健、杨建群支付已付房价款万分之一的违约金；办理合同登记备案和《房地产权证》由灿蕾公司方到房地产交易管理部门办理，如由单方办理，另一方应予以无条件配合；如因灿蕾公司的责任，致使黎克健、杨建群不能在规定期限内取得房地产权属证书的，黎克健、杨建群不退房从逾期之日起，灿蕾公司按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向黎克健、杨建群支付违约金；黎克健、杨建群同意自该房屋交付之日起，即将所购房屋交灿蕾公司在《前期物业管理服务合同》中委托的物管企业统一进行管理并遵守房屋使用公约，黎克健、杨建群应按照有关规定缴纳物业专项维修资金。合同还对其他方面进行了约定。在合同附件四的《补充协议》第三条中双方约定：在该商品房办理正式交付手续后，出卖人在180日内为买受人办理房屋产权证，若由于买受人的原因无法办理该商品房产权证的，出卖人不承担延期办理房产证的责任。合同签订后，黎克健、杨建群向灿蕾公司支付了房款426600元。
2008年10月21日灿蕾公司向黎克健、杨建群发出接房通知书，通知黎克健、杨建群于2008年10月30日办理交房手续，黎克健、杨建群未接房，2010年4月2日黎克健、杨建群接了房。
2008年10月29日，灿蕾公司向涉案房屋所在小区的全体业主发出公告，公告内容为：2008年9月30日我公司就《银海·北极星》交房问题已向各位业主作出承诺，为满足部分业主的要求，我公司向各位业主发出了《接房通知书》，从2008年10月29日开始办理交接房手续；为保障业主权益，我公司再次承诺并公告如下：1、因2008年9月30日未能如期交房，按照合同约定我公司承担违约责任并按日向业主支付已交房款（向银行按揭贷款金额视为已交房款）万分之一的违约金；交房时支付违约金的方式为：（1）我公司向业主支付现金，（2）抵扣业主接房时应向我公司支付的购房未付款、物业管理费或各种代收费，具体方式由业主自行选择；鉴于目前我公司尚未取得《竣工验收备案证》（正在办理中），无论业主现在接房或待我公司取得《竣工验收备案证》后接房，我公司承诺从2008年10月31日起，都将按日向业主支付已交房款万分之三的违约金，直至《竣工验收备案证》批准之日止，支付方式仍由业主自行选择等内容。
另查明，2009年2月5日，灿蕾物业的开办单位重庆银海房地产开发（集团）有限公司因涉嫌非法吸收公众存款被重庆市公安局渝北区分局立案侦查，其法定代表人蒋利被公安机关采取强制措施，灿蕾物业的资产、财务合同、公章、及银行账户等均被公安机关扣押。
2010年9月30日涉案房屋所在工程取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2010年12月23日，灿蕾公司向重庆市渝北区土地房屋权属登记中心提交办证资料，为黎克健、杨建群办理了《房地产权证》。2011年1月13日，主管部门为黎克健、杨建群颁发了《房地产权证》。
庭审中，灿蕾公司提出违约金过高，但未举示证据证明。
黎克健、杨建群一审诉称：黎克健、杨建群系夫妻关系，2007年10月23日黎克健、杨建群与灿蕾公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，灿蕾公司将位于重庆市渝北区龙溪街道佳园路66号“银海北极星”5-12-4住宅预售给黎克健、杨建群，房屋总价款人民币426600元，签合同时支付86600元，办理银行按揭贷款支付340000元。按合同约定，2008年9月30日前，灿蕾公司应当将依照国家和地方人民政府的有关规定，将进行了竣工验收备案登记的商品房交付给黎克健、杨建群使用，同时还约定了灿蕾公司交房时应当出示的证明文件、逾期交房和逾期办理《房地产权证》应承担的违约责任和向黎克健、杨建群支付违约金计算标准等内容。合同签订后，黎克健、杨建群积极履行义务，按时交纳房款，但灿蕾公司却未能如期向黎克健、杨建群交房。灿蕾公司针对自己的违约行为于2008年10月29日曾向包括黎克健、杨建群在内的业主予以承诺，承诺内容主要为对逾期交房和未办理《商品房竣工验收备案登记证》产生的违约责任如何承担。另灿蕾公司还未按约定为黎克健、杨建群办理产权登记，直至2011年2月，黎克健、杨建群方取得《房地产权证》复印件，超出了灿蕾公司应当办理的时间。据此，遂起诉请求判决：1、灿蕾公司向黎克健、杨建群支付逾期交房违约金90865.8元、逾期支付该违约金的利息7940.12元，共计98805.92元；2、灿蕾公司向黎克健、杨建群支付逾期办理《房屋产权证》的违约金13963.85元、逾期支付该违约金的利息991.93元，共计14955.78元；3、灿蕾公司向黎克健、杨建群赔偿黎克健、杨建群向澄海物业管理有限公司交纳的前期物业管理费、公摊费906.95元及资金利息93.07元，共计1002.02元。本案诉讼费由灿蕾公司承担。
灿蕾公司一审答辩称：逾期交房违约金应从2008年10月1日计算至2009年2月5日，应按中国人民银行同期贷款利率计算，万分之一和万分之三标准过高，不能在违约金基础上计算利息，无依据。无逾期办证违约金，应按合同约定的交房条件180日内办证，即2010年9月30日后180日内，灿蕾公司方已在期限内履行了办证义务，不存在办证违约金。物管费是黎克健、杨建群与物管公司的纠纷，与灿蕾公司无关，应驳回。
一审法院认为，黎克健、杨建群、灿蕾公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，是双方自愿协商作出的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照合同全面履行自己的义务。
关于黎克健、杨建群要求灿蕾公司支付逾期交房违约金90865.8元及延付违约金的利息7940.12元的问题。按照灿蕾公司2008年10月29日发出的公告的具体表述，即“无论业主现在接房或待我公司取得《竣工验收备案证》后接房，我公司承诺从2008年10月31日起，都将按日向业主支付已交房款万分之三的违约金，直至《竣工验收备案证》批准之日止。”灿蕾公司向黎克健、杨建群等人作出承诺，黎克健、杨建群在庭审中以该公告作为灿蕾公司支付逾期交房违约金的依据，表明黎克健、杨建群接受了灿蕾公司承诺的内容，应认定黎克健、杨建群、灿蕾公司双方对灿蕾公司逾期交房违约责任进行了变更，是双方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效。现灿蕾公司逾期交房，应当承担相应的违约责任，故一审法院对黎克健、杨建群要求灿蕾公司支付逾期交房违约金的请求予以支持，灿蕾公司应按照承诺内容向黎克健、杨建群支付逾期交房违约金，违约金为从2008年10月1日起至2008年10月30日止以426600元为本金，按每日万分之一计算和从2008年10月31日起以426600元为本金，按每日万分之三的标准计算至取得竣工验收备案证之日（2010年9月30日）止，违约金具体金额为（426600元×0.1‰×30＋426600元×0.3‰×700天）=”90”865.8元。至于黎克健、杨建群要求灿蕾公司支付违约金利息的请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。灿蕾公司辩称交房违约金应计算至2009年2月5日，理由是2009年2月5日银海集团因涉嫌非法吸收公众存款被重庆市公安局渝北区分局立案侦查，其公章等被公安机关扣押，导致灿蕾公司不能履行相关义务。一审法院认为上述情形系因灿蕾公司自身经营管理所致，不属于法定的免责理由，故灿蕾公司公章被扣押期间仍应依法向黎克健、杨建群承担违约责任并支付相应的违约金，对其辩称理由一审法院不予支持。灿蕾公司辩称违约金过高，但其未举示证据证明，对该辩称理由一审法院不予采纳。
关于黎克健、杨建群要求灿蕾公司支付逾期办证违约金13963.85元及延付违约金的利息991.93元的问题。根据双方在《补充协议》第三条的约定：在该商品房办理正式交付手续后，出卖人在180日内为买受人办理房屋产权证。本案中，黎克健、杨建群虽于涉案房屋取得竣工验收备案登记证之前已实际接收了房屋，但依照合同约定，灿蕾公司交付的房屋必须取得竣工验收备案登记证，故应以灿蕾公司取得竣工验收备案登记证的时间即2010年9月30日作为交房时间，则灿蕾公司按补充协议的约定最迟应在2011年3月29日前为黎克健、杨建群申请办理产权证，但灿蕾公司已于2010年12月23日向房管部门提交了办理黎克健、杨建群所购房屋的产地产权证所需的资料并获得受理，房管部门也于2011年1月13日为黎克健、杨建群颁发了《房地产权证》，因此灿蕾公司为黎克健、杨建群申请办证的时间未违反合同的约定，不存在迟延办证的客观事实，故黎克健、杨建群要求灿蕾公司支付逾期办证违约金及延付违约金的利息的请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。
关于黎克健、杨建群要求灿蕾公司赔偿黎克健、杨建群向澄海物业管理有限公司交纳的前期物业管理费、公摊费及利息1000.02元的问题。一审法院认为，黎克健、杨建群是否缴纳物管费、公摊费是基于黎克健、杨建群与物业管理公司之间的物业服务关系，与本案商品房买卖关系不属同一法律关系，即使黎克健、杨建群认为不应缴纳物管费和公摊费，可要求退还。对黎克健、杨建群的该项诉讼请求一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、重庆灿蕾物业发展有限责任公司在本判决生效后立即向黎克健、杨建群支付从2008年10月1日起至2010年9月30日止的逾期交房违约金90865.8元。二、驳回黎克健、杨建群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费2430元，由黎克健、杨建群负担360元，灿蕾公司重庆灿蕾物业发展有限责任公司负担2070元。
灿蕾公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决并依法予以改判；2、一、二审诉讼费用由黎克健、杨建群承担。主要事实及理由：1、2009年2月5日起，灿蕾公司因其关联公司重庆银海房地产开发（集团）有限公司涉嫌非法吸收公众存款罪被立案侦查，灿蕾公司的涉案项目由政府监管、公章被公安司法机关扣押，之后的逾期交房期间应予扣除。2、2008年10月31日之后的逾期交房违约金标准过高，应当调整为按人民银行发布的同期贷款利率计算。
黎克健、杨建群答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回灿蕾公司的上诉请求。主要事实及理由：1、灿蕾公司的承诺及公告均承诺逾期交房违约金应当计算到取得竣工验收备案登记证时止，灿蕾公司有过错行为，但与购房人无关。2、灿蕾公司承诺的逾期交房违约金标准日万分之三并不过高，不应当进行调整。
本院二审查明事实与一审查明的事实相同。
本院认为，黎克健、杨建群、灿蕾公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行各自的义务。灿蕾公司逾期交房违约事实成立，应当依照约定承担逾期交房违约责任。本案的争议焦点在于：1、逾期交房违约金计算的截止时间是否计算至2009年2月4日止？2、2008年10月31日之后的违约金标准是否应当调整。针对以上争议焦点，本院逐一评判如下：
一、关于逾期交房违约金计算的截止时间是否计算至2009年2月4日止的问题。灿蕾公司所主张的因关联公司涉嫌犯罪项目被监管、公章被扣的问题，属于灿蕾公司内部自身的经营管理问题，与黎克健、杨建群无关，灿蕾公司逾期交房事实成立，其上诉所称的免责事由无法律依据，本院对灿蕾公司的该上诉理由不予采信。
二、关于2008年10月31日之后的逾期交房违约金标准是否应当调整的问题。灿蕾公司在已逾期交房违约的情况下，向购房户作出的逾期交房30日后的违约金标准调整为日万分之三的承诺，黎克健、杨建群作为购房人，对承诺及公告的内容无异议，应当认定为双方对合同约定的逾期交房违约责任的约定进行了变更，对双方具有法律上的约束力。灿蕾公司主张调低2008年10月31日之后的违约金标准，但未举示证据证明其承诺的逾期交房违约金标准过分高于损失，因此，灿蕾公司关于调低逾期交房违约金标准的上诉理由，本院亦不予采信。
综上所述，上诉人灿蕾公司的上诉理由均不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2430元，由重庆灿蕾物业发展有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 刘家秀
代理审判员 谭振亚
二〇一三年五月二十三日
书 记 员 李薇渝