吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉05民终863号上诉人（原审被告、反诉原告）：集安市焱伟房地产开发有限责任公司。法定代表人：李艳伟，董事长。委托代理人：隋云飞，吉林祥程律师事务所律师。委托代理人：李艳苹，该公司职员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘景霞，女，1968年3月22日生，汉族，集安市人，个体工商户，住所地集安市。委托代理人：金凤华，吉林易金律师事务所律师。上诉人集安市焱伟房地产开发有限责任公司（以下简称焱伟公司）与被上诉人刘景霞商品房预约合同纠纷一案，集安市人民法院于2011年9月1日作出（2011）集民二初字第312号民事判决，焱伟公司不服向本院提出上诉，本院于2011年12月29日作出（2011）通中民终字第307号民事判决，驳回焱伟公司上诉，维持（2011）集民二初字第312号民事判决。焱伟公司公司向吉林省高级人民法院申请再审，吉林省高级人民法院于2013年3月6日作出（2013）吉民申字第291号民事裁定，驳回焱伟公司的再审申请。2015年5月4日，本院作出（2015）通中民再字第13号民事裁定，将本案发回集安市人民法院重审。集安市人民法院于2015年7月21日作出（2015）集民重字第4号民事判决，焱伟公司不服向本院提出上诉，本院于2015年12月3日作出（2015）通中民再终字第1号民事裁定，撤销了（2015）集民重字第4号民事判决，将本案发回集安市人民法院重审。集安市人民法院于2016年5月30日作出（2016）吉0582民初312号民事判决，焱伟公司不服向本院提出上诉，本院于2016年8月2日依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人焱伟公司委托代理人隋云飞、李艳苹，被上诉人刘景霞及其委托代理人金凤华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘景霞一审诉称：2010年10月26日，刘景霞与焱伟公司协商，购买焱伟公司开发的位于集安市梦景家园二号楼二单元404室，面积91.33平方米，每平方米1800元，计164394元。刘景霞同时购买了一号楼二号车库，面积30㎡，每平方米2450元，计73500元，房屋及车库价款总计237894元。刘景霞交付给焱伟公司10万元，焱伟公司为刘景霞出具收据一枚，并在收据上标注房屋和车库的位置、面积、单价、总价款。2011年5月末至6月末，刘景霞先后四次到焱伟公司处交购房款和车库款，焱伟公司以现房屋涨价，不执行原价格为由，拒收刘景霞购房款，单方撕毁合同。故诉讼至人民法院，要求履行刘景霞、焱伟公司订立的集安市梦景家园二期二号楼二单元404室和一号楼二号车库的购房合同，即案外人张岩峰现居住的集安市焱伟房地产开发有限责任公司建筑的集安市梦景家园二期二号楼一单元402室房屋和一号楼12号车库。焱伟公司一审辩称并提出反诉：双方并没有签订房屋买卖合同，没有约定将一号楼二号车库出售给刘景霞，双方的买卖关系已经在2011年年初解除，因双方约定2010年年末交清房款，如果未交清，开发商可以解除双方的合同。故提出反诉，要求解除刘景霞和焱伟公司的商品房买卖关系。一审法院审理查明：2010年10月26日，经刘景霞、焱伟公司协商，刘景霞预约了焱伟公司开发的梦景家园2#2单元404室91.33㎡×1800元，计164394元，同时预约了1#车库2号30㎡×2450元，刘景霞向焱伟公司交纳了10万元预交款，焱伟公司为刘景霞出具收据一枚，收据正面注明今收到刘景霞购2#2单元404室91.33㎡×1800=164394，并加盖了焱伟公司财务专用章，出纳员高华签字。高华收取预交款后，焱伟公司售楼处工作人员于凤在该收据背面背书了购1#车库2号30㎡×2450元，并由于凤签字。在于凤签字的下面，刘景霞备注了237894-10万=137894欠。2011年3月12日，集安市梦景家园二期二号楼和一号楼作了建筑设计变更，将原来的四个单元变更为三个单元，集安市梦景家园二期二号楼二单元404室及一号楼二号车库和集安市梦景家园二期二号楼一单元402室房屋及一号楼12号车库的位置相同。因商品房价格上涨，双方为价格产生矛盾，焱伟公司拒收刘景霞购房款，将该房屋及车库交付给案外人张岩峰。一审法院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第八十一条规定：“根据民事诉讼法第五十六条的规定，有独立请求权的第三人有权向人民法院提出诉讼请求和事实、理由，成为当事人”,案外人张岩峰凭借与焱伟公司签订的购房合同现实际占有争议房屋及车库，对于本案争议的诉讼标的具有独立的请求权。但张岩峰明知一审法院正在审理本案，并未以独立请求权第三人的身份申请参与诉讼，亦未提起诉讼主张自己的权利，一审法院无权主动追加张岩峰作为第三人参加诉讼。集安市人民法院（2013）集民一初字第464号民事判决已生效，该判决驳回了张岩峰对诉争房屋及车库享有所有权的诉讼请求，故张岩峰占有争议房屋没有合法依据。焱伟公司主张焱伟公司与张岩峰签订了标的物为争议房屋的买卖合同，焱伟公司并将争议房屋交付张岩峰。一审法院认为，（2013）集民一初字第464号民事案件中，一审法院已经查明焱伟公司与张岩峰签订的房屋买卖合同签订时间不真实，公章当时未启用,且一审法院在审理（2011）集民二初字第312号民事案件时，开庭时间为2011年8月8日、8月26日，焱伟公司亦没有陈述与张岩峰就争议房屋签订买卖合同的事实，故一审法院认为焱伟公司方擅自将争议房屋交付他人具有过错，应负有将争议房屋排除妨碍、完整交付刘景霞的义务。本案为刘景霞、焱伟公司间的商品房预约合同纠纷，张岩峰等案外人占用争议房屋，系房屋所有权人与房屋实际占有人间的侵权纠纷，对此一审判决生效后，房屋所有权人可以对房屋实际占有人及焱伟公司提起侵权之诉。张岩峰亦可将诉争房产交付后对其实际损失另行对焱伟公司等义务人提出侵权之诉及合同之诉。本案焱伟公司收取了刘景霞预交款10万元，且收据的正、背面注明了预约房屋及车库的位置、面积、单价等内容，刘景霞、焱伟公司商品房预约关系成立。收据的背面，有焱伟公司售楼处工作人员于凤背书了预约车库相关内容，构成表见代理。集安市梦景家园二期二号楼二单元404室及一号楼二号车库和集安市梦景家园二期二号楼一单元402室房屋及一号楼12号车库的位置相同，刘景霞的诉讼请求应予支持。焱伟公司反诉请求，没有足够的证据加以证明，无法支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、刘景霞与焱伟公司继续履行关于集安市梦景家园二期二号楼二单元404室和一号楼二号车库（现应为案外人张岩峰居住使用的集安市梦景家园二期二号楼一单元402室房屋和一号楼12号车库）的房屋买卖合同应继续履行,焱伟公司于一审判决生效后三十日内负责将上述房屋及车库排除妨碍，交付刘景霞。刘景霞于一审判决生效后三十日内给付焱伟公司房屋及车库差价款137894元；二、驳回焱伟公司要求解除刘景霞、焱伟公司商品房买卖关系的诉讼请求。案件受理费100元，诉讼保全费1700元，反诉费50元，合计1850元，由焱伟公司负担。焱伟公司不服一审判决，其主要上诉理由为：一、一审认定事实错误。1.焱伟公司出具的票据上只标明了房款10万元，刘景霞没有交纳车库款，而刘景霞未在约定的10日内交清房款，焱伟公司已通知刘景霞解除了买卖合同。2.焱伟公司出具的收据不能作为商品房买卖合同成立的依据。3.案外人张岩峰已购买了此房屋，并实际居住，不能损害张岩峰的合法权利；二、一审判决违法。1.焱伟公司至今没有取得《商品预售许可证》，故焱伟公司与刘景霞签订的房屋买卖合同无效。2.一审没有通知张岩峰到庭参加诉讼，程序违法。3.刘景霞只能请求违约责任和损害赔偿，人民法院不能强制焱伟公司进行房屋买卖。刘景霞没有主张给付房屋差价款137894元，人民法院无权进行判决。刘景霞二审辩称：本案经过几级人民法院审理，裁决结果都是一致的，焱伟公司属于无理缠诉。焱伟公司又要确认合同无效，又要解除合同，观点混乱。张岩峰未主张权利，焱伟公司无权代表张岩峰主张权利。一审裁判正确，二审应予维持。二审审理过程中，双方当事人无未提供新证据。二审查明的事实与一审查明的事实基本相同。本院认为：本案经过了集安市人民法院、通化市中级人民法院、吉林省高级人民法院多次审理，根据已查证的事实，刘景霞手中的收据正面虽未注明包括车库，但该收据背面有焱伟公司售楼处工作人员于凤所写的购1#车库2号30㎡×2450元，并有于凤签字，于凤的行为应当视为职务行为，即刘景霞购买的标的物包括了商品房和车库，一审法院曾令焱伟公司让于凤出庭说明情况，于凤未能出庭，且一审过程中焱伟公司均未对于凤书写的字迹申请鉴定，现其称该字不是于凤所写没有依据。焱伟公司自己保存的收据上虽注明交款时间，但其没有证据证明这是与刘景霞的约定，也不能证明刘景霞知道交款时间，故该交款期限对刘景霞没有约束力，焱伟公司主张刘景霞未按约定交款，其已通知刘景霞解除了合同没有依据。焱伟公司虽然至今未取得《商品预售许可证》，但未取得《商品预售许可证》是焱伟公司的过错，其不能因自己的过错行为受益，并给刘景霞造成损失，故焱伟公司主张合同无效不应得到支持。焱伟公司虽未与刘景霞签订书面购房合同，但焱伟公司出具的收据上载明所购房屋及车库的位置、面积、单价，具备房屋买卖合同的基本内容，应视为双方形成了合同关系。虽然焱伟公司提出无法交付房屋，但争议房屋一房二卖系焱伟公司的过错，且如果继续履行合同损害张岩峰的利益，亦应由张岩峰主张权利，焱伟公司无权替张岩峰主张权利。综上，焱伟公司的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4868元，由集安市焱伟房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 ：王艳刚审 判 员 ：范立华审 判 员 ：王立武二〇一六年八月五日代理书记员 ：徐晓东