广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民一终字第388号
上诉人（原审原告）：关耀华
上诉人（原审原告）：黄意华
以上两上诉人的共同委托代理人：司徒健芳，广东金浓律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：何妙桃
委托代理人：黄俊杰
原审第三人：广东开平二建集团股份有限公司
法定代表人：关荣焯，该公司董事长。
委托代理人：梁仕。
上诉人关耀华、黄意华因与被上诉人何妙桃、原审第三人广东开平二建集团股份有限公司（以下简称开平二建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2013）江开法民二初字第2180号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
当事人原审的意见
2013年11月7日，关耀华、黄意华向原审法院提起诉讼，请求判令：1、终止现为关耀华、黄意华（出租人开平二建公司与承租人开平市三埠区某商行的经营者何妙桃）于2010年7月15日签订的房屋租赁合同；2、何妙桃立即返还座落于开平市113号4-7卡给关耀华、黄意华；3、何妙桃支付2013年6月-12月租金合计3500元人民币给关耀华、黄意华；4、本案诉讼费由何妙桃承担。主要事实和理由是：开平二建公司与开平市三埠区某商行于2010年7月15日签订房屋租赁合同，双方约定开平二建公司将座落于开平市113号4-7卡出租给开平市三埠区某商行，双方约定租赁期限从2010年7月16日起至2018年7月15日止，并约定每月租金500元人民币，承租方必须在每月20日前用现金支付方式向出租方缴交租金，超过二十天不交租金视为违约，出租方无条件收回出租房屋。该合同履行其间出租方开平二建公司因拖欠债务上述房屋，被法院依法拍卖，关耀华、黄意华于2012年7月13日在拍卖会上竞拍得到上述房屋，因法律规定买卖不破租赁，因此上述铺位由关耀华、黄意华与开平市三埠区某商行只按照原合同履行了每月支付租金500元至2013年5月止给关耀华、黄意华。其后至今何妙桃没有按合同履行支付租金义务。
何妙桃答辩称：何妙桃与开平二建公司签订的房屋租赁合同没有到期，所以无需返还铺位给关耀华、黄意华。何妙桃并不知道2013年6月份开始银行转账缴纳租金没有成功，后来也补缴了2013年6月至2014年1月的租金，因此不存在不按时交租的违约行为。
原审第三人开平二建公司答辩称：开平二建公司与何妙桃于2010年7月15日签订的《房屋租赁合同》有效，关耀华、黄意华买受涉案铺位后已经承接该公司收取该铺位的租金的权利，在此过程中双方之间出现的纠纷该公司并不清楚。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：何妙桃与开平二建公司于2007年3月27日签订《租赁合同》，约定开平二建公司将其所有的座落于开平市113号4-7卡出租给何妙桃，合同有效期至2012年4月14日。后双方于2010年7月15日签订《房屋租赁合同》，合同约定将2007年3月27签订的《租赁合同》合同延期至2018年7月15日，并约定每月租金500元，何妙桃经营的开平某商行必须在每月20日前用现金支付方式向开平二建公司缴交租金，超20天不交租金视为违约，开平二建公司无条件收回出租房屋，并同时冻结何妙桃的租房押金2000元作为违约金。2012年7月13日，关耀华、黄意华在清楚知道涉案房屋存在未到期的房屋租赁合同的情况下，在拍卖会上竞拍并依法取得涉案房屋的所有权。关耀华、黄意华、何妙桃以及开平二建公司均认为现在履行的是2010年7月15日签订《房屋租赁合同》，该合同合法有效。何妙桃收到租赁的商铺的所有权转移通知后于2012年8月开始每月按时向关耀华、黄意华缴纳租金，但2013年6月开始关耀华、黄意华没有收到何妙桃缴纳的租金。关耀华、黄意华认为何妙桃逾期交租的行为已属违约，按照何妙桃与开平二建公司于2010年7月15日签订《房屋租赁合同》的内容“何妙桃必须在每月20日前用现金支付方式向开平二建公司缴交租金，超20天不交租金视为违约，开平二建公司无条件收回出租房屋”，请求解除该房屋租赁合同，何妙桃须返还租赁的商铺给关耀华、黄意华，但双方无法达成合意，遂成诉讼。
在庭审过程中，关耀华、黄意华确认收到何妙桃于2013年12月12日通过中国建设银行自动柜员机银行卡转账的方式向关耀华、黄意华交付的2013年6月份-2014年1月份的未缴租金共4000元。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。何妙桃与开平二建公司于2010年7月15日签订《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。关耀华、黄意华在明知涉案房屋的租赁合同尚未到期的情况下在拍卖会竞买取得涉案房屋的所有权，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，该行为不影响涉案房屋原有的未到期的房屋租赁合同的效力，且关耀华、黄意华在取得涉案房屋的所有权后承认了何妙桃与开平二建公司2010年7月15日签订的房屋租赁合同有效。
本案的争议焦点是：何妙桃逾期缴纳租金，关耀华、黄意华是否可以解除何妙桃与开平二建公司于2010年7月15日签订的《房屋租赁合同》？依据何妙桃与开平二建公司于2010年7月15日签订的《房屋租赁合同》第4条：“每月租金500元，何妙桃必须在每月20日前用现金支付方式向开平二建公司缴交租金，超20天不交租金视为违约，开平二建公司无条件收回出租房屋，并同时冻结何妙桃的租房押金2000元作为违约金”的约定，以何妙桃违反《房屋租赁合同》逾期缴纳租金的约定为由请求解除该《房屋租赁合同》。《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：······（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”及第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”规定，本案何妙桃虽然从2013年6月起迟延支付租金给关耀华、黄意华，但没有证据显示关耀华、黄意华已经通过催告要求何妙桃在合理期限内履行支付房屋租金，且何妙桃在关耀华、黄意华起诉后于2013年12月12日补缴了2013年6月-2014年1月的租金4000元，关耀华、黄意华也确认收到上述款项，应视为何妙桃能够继续履行租赁合同义务，其迟延履行缴交房屋租金并没有致使合同目的不能实现，因此，关耀华、黄意华请求解除开平二建有限公司、何妙桃于2010年7月15日签订的房屋租赁合同以及要求何妙桃立即返还座落于开平市113号4-7卡商铺，理据不足，原审法院不予支持。
本案审理过程中，关耀华、黄意华确认起诉后已收到何妙桃交付的2013年6月份-2014年1月份的租金共4000元，因此对关耀华、黄意华请求何妙桃支付2013年6月份-12月份的租金已经履行完毕，不再调整。案经调解无法达成协议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决”的规定，原审法院依法作出判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第二百二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回关耀华、黄意华的诉讼请求。
本案受理费1137元，由关耀华、黄意华负担。
当事人二审的意见
关耀华、黄意华不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、判令终止关耀华、黄意华（原出租人开平二建公司）与何妙桃的2010年7月15日房屋租赁合同；3、判令何妙桃立即返还坐落于开平市长沙沿江路113号4-7卡给关耀华、黄意华；4、一、二审诉讼费由何妙桃承担。主要事实和理由是：原审法院以关耀华、黄意华确认起诉后已收到何妙桃延迟交付的租金，认定何妙桃已经履行合同约定的支付租金义务，属认定事实错误。何妙桃应在2013年6月至2014年1月依时支付租金给关耀华、黄意华，但何妙桃在本案起诉后于2013年12月12日才补缴了2013年6月至2014年1月的租金4000元。根据2010年7月15日的《房屋租赁合同》第4条：每月租金500元，何妙桃必须在每月20日前用现金支付方式向出租方缴交租金，超20天不交租金视为违约，出租方无条件收回出租房屋。何妙桃长达8个月没有按照合同约定履行义务，违反合同约定的义务，何妙桃需承担违约责任。另补充，何妙桃在上诉期间继续使用涉案铺位，但其仍没有按时缴纳租金，其对合同是怠于履行的。按照合同的约定，何妙桃已经再次构成违约，关耀华、黄意华可以依法解除合同。
关耀华、黄意华为其陈述事实提供的证据有：银行卡客户交易查询清单，证明何妙桃在上诉期间有两个月都没有依时缴纳租金，关耀华、黄意华有权解除合同。
何妙桃答辩称：何妙桃与开平二建公司签订的房屋租赁合同没有到期，何妙桃一直按合同时限交租，无需返还铺位给关耀华、黄意华。何妙桃并不知道2013年6月份开始银行转账缴纳租金没有成功，后来补缴了2013年6月至2014年1月的租金，因此不存在不按时交租的违约行为。请求二审法院维持原判。
开平二建公司答辩称：开平二建公司与何妙桃于2010年7月15日依法签订的房屋租赁合同有效。关耀华、黄意华买受该铺位后已开始收取租金，开平二建公司不清楚其在收租过程中出现的纠纷。
对关耀华、黄意华二审期间提供的证据，何妙桃认为其依时缴纳租金，有时候一次性缴纳几个月租金；开平二建公司对上述证据没有意见。
经审查，关耀华、黄意华提供的证据，形成于二审期间，证明何妙桃在二审期间支付租金情况，对上述新的证据，本院予以采纳。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：何妙桃于2014年1月17日、2月20日缴纳2014年2月、3月的租金各500元；何妙桃于2014年5月6日缴纳2014年4月、5月的租金各500元；何妙桃于2014年7月16日缴纳2014年6月、7月的租金共1000元。
本院判决理由和结果
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。何妙桃与开平二建公司签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。关耀华、黄意华通过合法途径成为涉案房屋的所有权人，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，何妙桃与开平二建公司就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》仍继续有效，出租人的权利义务改由关耀华、黄意华继受。
关耀华、黄意华上诉称何妙桃延迟交纳租金，违反合同约定的义务，已构成违约，其有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：······（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，当事人超过合同约定的履行期限履行合同的，如果该迟延履行的违约行为导致合同目的不能实现，则另一方当事人有权解除合同。在本案的房屋租赁合同中，当事人将《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定中“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的法定解除情形，在租赁合同中作为约定解除的一种情形予以约定，即约定“承租人超过约定期限二十天不交租金，致使合同目的不能实现的，出租人有权解除合同”。由于租赁合同属继续性合同，房屋租赁期限一般较长，本案的租赁期就长达8年，承租人超过二十天交纳租金的行为，是否导致出租人的合同目的不能实现，认定该问题是处理本案的关键。
当事人订立合同的目的是为了实现特定的经济目的，当违约行为导致合同目的不能实现的，依法构成根本性违约，守约方有权解除合同。违约行为不影响合同目的的实现的，当事人不能约定构成根本性违约，不能赋予守约方行使法定解除权。本案中，何妙桃虽然从2013年6月起迟延支付租金给关耀华、黄意华，但没有证据显示关耀华、黄意华已经通过催告要求何妙桃在合理期限内履行支付房屋租金，并且何妙桃在本案起诉后已补交了租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：······（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”和第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，何妙桃上述迟延交付租金的违约行为并未影响到关耀华、黄意华获得租金之合同目的的实现，关耀华、黄意华要求解除合同的上诉请求，理由不充分，本院不予支持。在租赁合同继续履行的情况下，如果出租人认为承租人应对其拖延支付租金的违约行为承担赔偿损失或支付违约金等违约责任的，出租人可通过另案诉讼主张权利。
另外，当事人进行民事活动应当遵循诚实信用原则，按照合同约定依法行使权利、履行义务，鉴于引起本案纠纷的主要原因是何妙桃不能按照约定依时履行交纳租金的义务所致，且在二审期间仍有迟延交纳租金的违约行为，为敦促当事人依法、正确履行合同，须对违约一方当事人作出必要的制裁，故本院确定本案一、二审诉讼费均由何妙桃负担。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持，但对诉讼费用负担予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1087元、二审案件受理费1087元，合计2174元，由何妙桃负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢敏忠
审 判 员 曹富荣
代理审判员 潘丽芳
二〇一四年九月一日
书 记 员 尹焕好