北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终11910号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京中裕汉龙科技有限公司，住所地北京市朝阳区北苑一乙号院。法定代表人：彭曦，董事长。委托诉讼代理人：庞丽娜，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭雪然，北京市中闻律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军陆军北京第十一离职干部休养所，住所地北京市朝阳区北苑一乙号院。法定代表人：马宝成，所长。委托诉讼代理人：文伟能，北京市一法律师事务所律师。委托诉讼代理人：穆伟，中国人民解放军63921部队法律顾问处律师。原审第三人：北京住美嘉业经贸有限公司，住所地北京市朝阳区来广营西路55号居然靓屋灯饰城三层1-3-031。法定代表人：吴传炎，执行董事。委托诉讼代理人：陈英，男，1964年3月10日出生，汉族，北京住美嘉业经贸有限公司副总裁，住北京市西城区裕中东里25号楼3门602号。委托诉讼代理人：吴章荣，男，1975年4月28日出生。原审第三人：北京中生科瑞技术有限公司，住所地北京市朝阳区北苑一乙号院六号楼。法定代表人：吴勇，董事长。原审第三人：北京杰尔可邦科贸有限公司，住所地北京市顺义区南法信镇政府西侧。法定代表人：程斌，监事。委托诉讼代理人：骆嘉，男，1972年11月27日出生。原审第三人：北京时代高尔国际投资管理有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路3号3号楼1140室。法定代表人：李桂成，总经理。委托诉讼代理人：金永道，男，1973年5月24日出生。上诉人北京中裕汉龙科技有限公司（以下简称汉龙公司）与被上诉人中国人民解放军陆军北京第十一离职干部休养所（以下简称干休所）、原审第三人北京住美嘉业经贸有限公司（以下简称住美公司）、北京中生科瑞技术有限公司（以下简称科瑞公司）、北京杰尔可邦科贸有限公司（以下简称可邦公司）、北京时代高尔国际投资管理有限公司（以下简称高尔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第43362号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人汉龙公司之委托诉讼代理人庞丽娜、郭雪然，被上诉人干休所之委托诉讼代理人文伟能、穆伟，原审第三人住美公司之委托诉讼代理人陈英、科瑞公司之法定代表人吴勇、可邦公司之委托诉讼代理人骆嘉、高尔公司之委托诉讼代理人金永道到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汉龙公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项、第四项、第五项、第七项，发回重审或查明事实后依法改判；其中，针对一审判决第一项，双方签订的合同为到期终止，不应判决解除；针对一审判决第四项，不认可一审认定拖欠租金数额中的220000元，认可拖欠干休所租金数额为1910800元，请求法院酌情判决支付干休所租金1000000元；不同意支付一审判决供暖费中的41348元；不同意支付滞纳金；请求判令干休所退还多收的电费389650.8元；干休所支付因违约解除合同而给汉龙公司造成的自建房造价损失2877585.26元、房屋装修损失4421213.55元。上诉费用及评估费用由干休所承担。事实和理由：1.干休所没有解除权，涉案房屋租赁合同于2017年6月30日到期终止。2014年10月30日后，汉龙公司未再交纳租金系行使抗辩权而非违约行为，汉龙公司不存在恶意拖欠租金的行为。汉龙公司致函干休所中明确表示，干休所为汉龙公司办理租赁许可证并解决供暖等问题后，汉龙公司将按照合同约定支付租金，也曾多次明确催促干休所尽快办理租赁许可证以减少汉龙公司的损失，但干休所始终未能办理租赁许可证和解决供暖问题。2014年10月30日之后，本案已经进入了诉讼阶段，法庭采取了诉讼保全措施，对两家承租人都下达了各自两百万的诉讼保全通知书，裁定次承租人将本应支付给汉龙公司的租金交付给了一审法院。故2014年10月30日之后，汉龙公司客观上已无支付租金的能力。一审法院保全数额超过汉龙公司拖欠租金数额，漫长的审理过程也加大了汉龙公司拖欠的租金数额。2.2001年6月30日干休所与北京永顺发汽车保洁有限公司（以下简称永顺发公司）签订的《补充协议书》中约定折抵租金的停工损失12万元在租金结算时并未进行折抵，2002年6月7日汉龙公司向干休所交纳的10万元应计入2002年7月1日至2003年6月30日的租金中，上述两笔款项均应从汉龙公司未支付租金数额中予以扣除。3.对于供暖费，1999年起6号楼卫生间拆除供暖设备，干休所不能对该一百多平方米面积核收供暖费用。4.供电价格调整不是在干休所对供电进行增容改造之后，而是在1999年就调整了供电价格。干休所对供电系统不是增容改造，而是进行独立开户。干休所调整电费属于强制行为，汉龙公司无力抗衡，并不是双方以实际履约行为变更合同约定。故因此应该退还多收取的电费。5.双方仅在房屋租赁合同中约定汉龙公司在租赁期间投资改造的房屋及设备设施归干休所所有，未对自建费用进行约定，应按双方过错进行分担，干休所未能办理相关手续，过错更大，应承担至少百分之六十的扩建费用，一审法院酌定干休所补偿汉龙公司费用150000元显失公平。即便合同正常到期也要对自建的归属及补偿作出处理。其次，干休所违法行使合同解除权，强行要求汉龙公司将自建房屋交给干休所并不予补偿，违背了合同法诚实信用的基本原则。6.本案房屋租赁合同约定的年租金为620000元，2017年7月1日后的房屋使用费按每年1000000元标准计算的金额过高，明显超过双方合同约定标准，违反了《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第35条规定的原则。汉龙公司同意房屋使用费按每年400000元的标准计算。干休所辩称：一审判决于法有据，汉龙公司提出的上诉请求既无事实依据也无法律依据，请求予以驳回。1.关于合同解除，汉龙公司欠缴干休所租金数额巨大，超出租赁合同约定租金几倍，按照合同约定干休所有权解除。2.关于租金交纳问题，双方在一审中对租金进行了核对，一审审理过程漫长也是由于汉龙公司未能准备充分所致，其拖欠干休所的巨额租金也是多年累积下的。干休所主张的罚金已经较少，一审法院又对干休所主张的金额予以酌减，已对汉龙公司予以较大宽恕。3.汉龙公司从2003年到2016年欠缴13年供暖费。干休所在开庭后才了解到汉龙公司减少供暖面积的情况，而出租房屋在汉龙公司控制范围内，汉龙公司从未向干休所陈述过要拆除房屋内供暖设备，干休所在不知情的情况下一直按照合同约定面积提供暖气，且干休所对汉龙公司的私自拆除行为保留追诉权利。4.关于电费问题，汉龙公司要求干休所退还多收电费没有依据，合同中对电费收取标准无具体明确约定，只是约定双方电费的交付方式。电路改造后，干休所电费标准完全合理。汉龙公司向干休所交纳电费没有损失，反而加价向次承租人收取电费，有利可图。5.关于自建房问题，合同当中有明确约定，不能把自建费用和自建房割裂开，汉龙公司使用很长时间，把费用已经摊销了，每年出租人向承租人收取的租金不过五十多万，而汉龙公司通过自建房收取租金去年已经高达五百多万，对于自建费用汉龙公司已经获得相应补偿，所以汉龙公司不应该再主张费用分担。合同也有明确约定，合同终止自建房也是归出租方所有。由于干休所考虑到解除合同时距合同中约定的终止期限尚有六个月，故同意给予适当的补偿，法院酌定数额已超出干休所同意的范围，干休所对此未持异议。6.关于房屋使用费问题，干休所解除合同后，汉龙公司一直占有涉案房屋，房屋使用费按照每年1000000元的标准计算并不高，一审判决数额适当。住美公司述称：不对本案发表意见。可邦公司述称：同意一审判决，可邦公司的实际损失另案解决。科瑞公司述称：不同意一审判决，同意汉龙公司的上诉意见。高尔公司述称：对一审判决不发表意见。干休所向一审法院起诉请求：1.确认干休所与汉龙公司双方签署的《房屋租赁合同》从2016年12月1日起解除，确认汉龙公司承租期间在租用土地上所建房屋归干休所所有。2.判令汉龙公司腾退其租用的6号楼房及6号楼旁汉龙公司自建的100平方米平房，并按每年100万元标准支付从2016年12月1日起至汉龙公司腾退交还6号楼房屋之日止的房屋使用费。3.判令汉龙公司支付截止到2016年11月30日的拖欠租金2428300元、采暖费492180元、拖欠租金的滞纳金3900000元，三项共计6820480元。汉龙公司向一审法院反诉请求：1.判令干休所退还多收的电费389650.8元。2.判令干休所赔偿因其未及时给汉龙公司开具租赁许可证、未供暖而造成的营业损失6422389元。3.判令干休所支付因其违约解除合同而给汉龙公司造成的自建房造价损失2877585.26元、房屋装修损失4421213.55元。一审法院审理查明：1999年7月1日，干休所（甲方）与永顺发公司（乙方，代表人吴勇）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将营院内的6号楼（1262平方米）及场地和场地内的平房租赁给乙方使用，租赁期限为18年，自1999年7月1日起至2017年6月30日止；租赁期第1年至第3年（即1999年7月1日至2002年6月30日）租赁金额为每年42万元；租赁期第4年至第6年（即2002年7月1日至2005年6月30日）租赁金额为每年46万元；租赁期第7年至第9年（即2005年7月1日至2008年6月30日）租赁金额为50万元；租赁期第10年至第12年（即2008年7月1日至2011年6月30日）租赁金额为每年54万元；租赁期第13年至第15年（即2011年7月1日至2014年6月30日）租赁金额为每年58万元；租赁期第16年至第18年（即2014年7月1日至2017年6月30日）租赁金额为每年62万元；签约当年（即1999年7月1日至1999年12月3日）的租赁金计21万元在7月10日前一次付清；以后租金在每年1月10日前一次付清。每拖欠一天，甲方按拖欠当年金额的3‰，向乙方收取滞纳金，拖欠时间超过10日，甲方有权终止租赁合同；双方就租赁场地内占用菜窖事宜商定如下：由乙方一次性付给甲方5.5万元以作补偿，补偿金应于菜窖动工改建前一星期付清，甲方在收款一星期内把菜窖交付乙方使用（菜窖补偿金未付之前，使用权归甲方所有）；甲方负责为乙方提供供水、供电、供暖及排污设施的服务。乙方应分别于每年6月底，12月底向甲方交纳水电费用，于11月1日前向甲方交纳采暖费用（费用标准按北京市及炮兵研究所收取甲方费用价格执行），否则，甲方有权停止提供服务；在本合同终止时，乙方应在本合同终止日将承租房屋以完好的状态交还甲方，乙方在承租期间投资改造的房屋及设备设施归甲方所有；合同期内，甲乙双方不得单方进行合同变更和终止合同，否则，一切损失由违约方承担。干休所与汉龙公司均认可双方租赁合同的租赁标的物为：北京市朝阳区北苑一乙号院6号楼中除1层干休所自用部分之外的1262平方米房屋以及6号楼西侧2000平方米的场地及场地上部分简易用房的使用权。2001年6月30日，干休所（甲方）与永顺发公司（乙方）签订《补充协议书》，约定：因干休所6号楼西侧空地处拟修建宿舍楼，后在它处修建，致使乙方在6号楼西侧空地上正修建的平房停工8个月，甲方赔偿乙方因停工造成的损失12万元，从乙方向甲方交纳的房租费（合同第二年的房租费）中扣除。2002年6月30日，干休所（甲方）与北京中裕汉龙科贸有限公司（乙方，代表人吴勇）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将营院内的6号楼（1262平方米）及场地和场地内的平房租赁给乙方使用，租赁期限为15年，自2002年7月1日起至2017年6月30日止。其余合同条款均和1999年7月1日干休所与永顺发公司签订的《房屋租赁合同》相同。双方同日签订《补充说明》明确：该《房屋租赁合同》是顺延干休所与永顺发公司在1999年7月1日所签订的《房屋租赁合同》。干休所与汉龙公司均认可干休所与永顺发公司在1999年7月1日所签订的《房屋租赁合同》实际系在干休所与汉龙公司之间履行。汉龙公司提交永顺发公司向法院出具的《声明书》，证明永顺发公司认可该公司未在干休所投资经营，该项目的债权债务均由汉龙公司负责。2012年2月8日，经北京市工商行政管理局朝阳分局核准，北京中裕汉龙科贸有限公司的名称变更为北京中裕汉龙科技有限公司（即汉龙公司）。汉龙公司在2014年10月30日之后未再向干休所支付租金。因干休所与汉龙公司之间对汉龙公司欠付租金数额存在争议，汉龙公司称其未保留付款凭证，法院要求干休所提供其保留的账目协助汉龙公司核对，经多次对账，双方均确认截至2015年6月30日，汉龙公司应交租金874万元，实交租金数额汉龙公司主张为708.75万元，干休所主张为657万元。对于实交租金差额51.75万元的成因，双方各自做出了解释，最终未能达成一致。汉龙公司从2000年开始将6号楼西侧场地上的简易用房陆续拆除，自建了两栋二层楼房对外出租。在干休所提起本案诉讼时，一栋自建楼房汉龙公司转租给住美公司用作雷士照明展厅（以下称雷士楼），另一栋自建楼房汉龙公司转租给高尔公司，高尔公司又转租给可邦公司用作科勒洁具展厅（以下称科勒楼）。6号楼的1层、2层汉龙公司转租给科瑞公司做实验室使用，3层空置。因汉龙公司申请，法院委托鉴定机构对汉龙公司自建房造价进行了鉴定，鉴定结果为：其工程造价为2877585.26元，其中土建工程造价为2699724.8元，安装工程造价为177860.46元。鉴定费3.5万元，已由汉龙公司预交。干休所称汉龙公司在6号楼西侧场地上自建楼房时拆除的原有简易用房面积为525.6平方米，汉龙公司称其拆除的原有简易用房面积不超过200平方米，汉龙公司同意从其主张的自建房损失中扣除10万元作为对干休所原有房屋的补偿。因汉龙公司申请，法院委托鉴定机构对6号楼、雷士楼、科勒楼的室内装修物现价值进行了鉴定，鉴定结果为：6号楼装修物现价值为2241888.67元、雷士楼装修物现价值为2179324.88元、科勒楼装修物现价值为2100179.2元。鉴定费4万元，已由汉龙公司预交。本案诉讼过程中，干休所的代理律师于2016年11月30日向汉龙公司发送《通知》函，内容为：因汉龙公司拖欠租金，构成违约，干休所根据《房屋租赁合同》的约定通知汉龙公司，干休所自2016年12月1日起解除《房屋租赁合同》，对合同约定的房地产包括6号楼附楼旁边的展厅行使所有权。干休所称，在其对汉龙公司行使合同解除权之后，雷士楼和科勒楼的使用者已同意在2016年12月1日后向干休所支付租金，故不再要求汉龙公司腾退雷士楼和科勒楼。因干休所申请财产保全，汉龙公司无可供保全财产，干休所申请保全汉龙公司对第三人的到期债权，经法院通知，高尔公司、住美公司分别于2016年11月22日、2016年12月6日将其应支付给汉龙公司的到期租金各50万元交至法院，上述共计100万元款项已被法院保全。一审法院认为：干休所与汉龙公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，双方均应依约诚信履行。汉龙公司在2014年10月30日之后未再向干休所支付租金，对于汉龙公司的欠付租金数额，干休所与汉龙公司存在51.75万元的争议。法院分别认定如下：1.对于2001年6月30日《补充协议书》中约定折抵租金的停工损失12万元能否折抵2002年6月30日之后的租金一节，《补充协议书》中明确约定该笔损失从合同第二年的房租费中扣除，双方于1999年7月1日签约，干休所主张该笔损失应从2002年6月30日之前的租金中扣除合理，法院予以支持。干休所未保留2002年前的租金账目，故认可2002年6月30日之前的租金均已付清，其中包括该笔12万元折抵租金。汉龙公司对其支付租金负有举证责任，其称未保存付款凭证，应承担举证不能的不利后果，汉龙公司要求将该笔12万元损失用于折抵2002年6月30日之后的租金没有依据，法院不予支持。2.对于汉龙公司2002年6月7日交纳的10万元应否计入2002年6月30日之后的租金一节，租赁合同约定每年租金均应在当年1月10日前一次付清，但汉龙公司从未依约一次付清租金，而是分多次拖延支付，对此汉龙公司应自行承担不利后果，汉龙公司未提交证据证明其付款情况，应承担举证不能的不利后果，该笔租金应认定为汉龙公司补交2002年6月30日之前的欠付租金。3.对于汉龙公司主张其2002年9月30日曾交纳11万元租金一节，干休所称在其2014年前的账目中均显示汉龙公司曾交纳该笔租金，但2014年后的账目中没有，故该笔租金应认定为汉龙公司已交纳。4.对于汉龙公司主张其2004年5月19日曾交纳5.25万元租金一节，相关发票、进账单均显示汉龙公司交纳了该笔租金，干休所称该笔租金以支票形式退还了汉龙公司，汉龙公司对此不认可，干休所未举证证明其主张，该笔租金应认定为汉龙公司已交纳。5.对于汉龙公司主张其2006年1月15日曾交纳3万元租金一节，干休所称2016年1月确实收到汉龙公司3万元支票，但后来发现支票无效，把支票退还了汉龙公司，汉龙公司对此不认可，干休所未举证证明其主张，该笔租金应认定为汉龙公司已交纳。6.对于汉龙公司主张其2006年9月25日交纳21万元租金，干休所仅开票入账10.5万元一节，干休所称除2006年9月28日给汉龙公司开具10.5万元发票之外，同时还按汉龙公司要求倒开了一张落款日期为2006年6月30日金额为10.5万元的发票。汉龙公司对此不认可，干休所提供的二张发票号码并不连续，干休所称倒开发票日期一节不符合生活常识和财务制度，干休所未举证证明其主张，该笔21万元租金应认定为汉龙公司已交纳。据此计算，截至2016年11月30日，汉龙公司共拖欠租金213.08万元。对于汉龙公司拖欠的供暖费492180元，汉龙公司辩称干休所对6号楼内后期拆除了供暖设备的房间仍核收供暖费，应从中扣除43138元。对此法院认为，双方的供暖费收取标准和供暖面积在签约时已经确定，在承租期间6号楼由汉龙公司装修和实际控制，汉龙公司未举证证明拆除部分房间内供暖设施的行为系干休所实施，其要求扣除供暖费的抗辩意见没有依据，法院不予采信。汉龙公司未按合同约定按时足额支付租金和供暖费，已构成违约。干休所要求汉龙公司支付欠付租金213.08万元、欠付供暖费492180元的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。对于汉龙公司辩称干休所未给其办理房屋租赁许可证一节，双方签订的合同中并未约定干休所有此项合同义务，在合同履行过程中，干休所在一段时间内为汉龙公司办理了租赁许可证，该行为属干休所在合同义务之外的自愿给付，此后干休所因外部原因不再给汉龙公司办理租赁许可证并不构成违约。对于汉龙公司辩称干休所未给汉龙公司自建楼房供暖一节，租赁合同并未约定干休所有义务给汉龙公司自建房屋供暖，根据生活常识，双方在签约时对汉龙公司自建房屋的类型和规模无法预见，且供暖增容涉及审批和成本等问题，因此对自建房屋的供暖应由双方在履约过程中协商解决，如协商不成汉龙公司应自行解决，汉龙公司以此为由主张干休所违约没有依据。对于汉龙公司所称干休所未提供菜窖一节，合同第一条约定的租赁房屋和场地未包括菜窖，合同第五条单独约定干休所在汉龙公司支付补偿金后将菜窖交付汉龙公司使用，可见双方签约时对于能否提供菜窖供汉龙公司使用尚不确定。最终干休所未收取汉龙公司的补偿金，说明其无法提供菜窖，汉龙公司接受该现状并继续承租房屋和场地至今，双方已经以实际履行行为变更了合同约定，汉龙公司以此为由主张干休所违约没有依据。综上，汉龙公司主张干休所违约没有依据，其以此为由要求干休所赔偿营业损失6422389元的反诉请求没有事实和法律依据，法院不予支持。对于汉龙公司要求干休所退还多收电费389650.8元的反诉请求，因汉龙公司自建房屋增加用电负荷，干休所对供电设施进行增容改造，相关费用理应依据公平原则双方分担，在干休所调整了供电价格后，汉龙公司并未异议并实际交纳至今，说明双方已经以实际履行行为变更了合同约定，汉龙公司要求干休所退还电费的反诉请求没有事实和法律依据，法院不予支持。对于干休所要求汉龙公司支付拖欠租金的滞纳金390万元一节，合同中关于滞纳金的约定实为违约金，干休所未举证证明其存在实际损失，汉龙公司认为合同约定滞纳金标准过高，请求法院减少的抗辩意见有法律依据，法院综合案件情况，依据公平原则，对滞纳金数额依法酌定为60万元，法院酌减干休所滞纳金诉讼请求部分的诉讼费仍由汉龙公司负担。对于干休所在诉讼过程中行使合同解除权一节，汉龙公司2014年10月30日之后再未支付租金，拖欠租金数额巨大，已导致干休所无法实现合同目的，构成根本违约，干休所依据合同约定和法律规定均有权解除合同。本案诉讼中，干休所于2016年11月30日通知汉龙公司解约后，及时告知法院并修改了诉讼请求，该行为属干休所合法行使合同权利，干休所与汉龙公司之间的租赁合同已于2016年11月30日解除合同通知到达汉龙公司时解除。对于汉龙公司辩称租赁合同约定双方不得单方进行合同变更和终止合同一节，根据交易习惯和生活常识，该约定显然是指不得单方无故变更和终止合同，本案中干休所依据合同约定和法律规定依法行使合同解除权，不受此条款约束。合同解除后，汉龙公司应将租赁房屋和场地交还干休所，因汉龙公司拒绝交还，干休所有权要求场地的实际使用人交还，干休所于2016年12月1日从实际使用人处收回雷士楼和科勒楼的行为属合法行使权利，法院不持异议。汉龙公司在合同解除后无权继续使用租赁房屋和场地，其要求继续收取第三人租金一节与本案不属同一法律关系，可与第三人另行解决。干休所要求汉龙公司继续交还6号楼及6号楼旁汉龙公司100平方米自建平房的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。汉龙公司未及时腾房，干休所有权要求汉龙公司支付上述房屋从2016年12月1日起至腾退之日止的房屋使用费，但干休所要求按每年100万元标准支付房屋使用费过高，法院综合案件情况，本着督促汉龙公司及时腾房并体现公平合理的原则，考虑到法院已大额酌减汉龙公司应承担的滞纳金，对于房屋使用费法院依法酌定为2017年7月1日前的房屋使用费按照每年40万元标准计算，此后的房屋使用费按照每年100万元标准计算。对于汉龙公司要求干休所赔偿自建房损失2877585.26元的反诉请求，租赁合同约定，合同终止时，乙方在承租期间投资改造的房屋及设备设施归甲方所有。现双方租赁合同因汉龙公司违约干休所依法解除合同而于2016年11月30日终止，根据合同约定，汉龙公司自建房及设备设施应归干休所所有，汉龙公司要求干休所按照评估价格赔偿全部自建房损失没有依据。考虑到干休所因提前收回汉龙公司自建房屋而受益，依据公平原则，干休所应按照剩余租赁期限向汉龙公司支付补偿款，对补偿款数额，法院参照干休所的计算方法，依据公平原则，依法酌定为共计15万元。对于汉龙公司要求干休所赔偿6号楼以及雷士楼的装修损失4421213.55元的反诉请求，与前述自建房损失的论理相同，根据合同约定，合同终止后装修设备设施应归干休所所有，汉龙公司要求干休所按照评估价格赔偿全部装修损失没有依据。但考虑到干休所因提前收回雷士楼而受益，雷士楼的使用人明确表示同意汉龙公司代其主张装修损失，依据公平原则，干休所应按照剩余租赁期限对雷士楼内的装修物向汉龙公司支付补偿款，对补偿款数额，法院依据公平原则，依法酌定为7万元。汉龙公司未及时交还6号楼，其要求干休所赔偿6号楼装修损失法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，一审法院于2017年6月判决：一、中国人民解放军总装备部第十一干休所与北京中裕汉龙科贸有限公司签署的《房屋租赁合同》已于2016年11月30日解除；二、北京中裕汉龙科贸有限公司于判决生效之日起十日内将其租用的北京市朝阳区北苑一乙号院6号楼房及6号楼旁该公司自建的一百平方米平房交还中国人民解放军总装备部第十一干休所；三、北京中裕汉龙科贸有限公司于判决生效之日起十日内向中国人民解放军总装备部第十一干休所支付房屋使用费，2016年12月1日至2017年6月30日的房屋使用费按照每年四十万元的标准计算，2017年7月1日后的房屋使用费按照每年一百万元的标准计算至北京中裕汉龙科贸有限公司将判决主文第二项的房屋交还中国人民解放军总装备部第十一干休所之日止；四、北京中裕汉龙科贸有限公司于判决生效之日起十日内向中国人民解放军总装备部第十一干休所支付拖欠租金二百一十三万零八百元、供暖费四十九万二千一百八十元、滞纳金六十万元；五、中国人民解放军总装备部第十一干休所于判决生效之日起十日内向北京中裕汉龙科贸有限公司支付自建房补偿款十五万元、装修补偿款七万元；六、驳回中国人民解放军总装备部第十一干休所的其他诉讼请求；七、驳回北京中裕汉龙科贸有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均没有提交新证据。经查，干休所于2015年12月由原名称“中国人民解放军总装备部北京第十一干休所”更名为“中国人民解放军陆军北京第十一离职干部休养所”。诉讼中，干休所与汉龙公司均认可2002年6月30日前的租金已经付清。汉龙公司称，2017年8月后，干休所将涉案场地大门及涉案6号楼的门锁上，没有给汉龙公司钥匙。干休所称，2017年8月后，干休所为了安全将涉案场地的大门上锁，汉龙公司的人可以随时进入，房屋里面还有汉龙公司的物品，汉龙公司尚未将房屋正式移交给干休所。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，干休所与永顺发公司于1999年7月1日签订《房屋租赁合同》，干休所将营院内6号楼及场地和场地内平房租赁给永顺发公司。2002年6月30日，干休所与汉龙公司签订《房屋租赁合同》及《补充说明》，约定汉龙公司承租上述房屋及场地，双方签订的《房屋租赁合同》系顺延干休所与永顺发公司所订《房屋租赁合同》。永顺发公司出具的《声明书》载明该项目的债权债务均由汉龙公司负责。上述《房屋租赁合同》、《补充说明》、《声明书》等均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。据此，永顺发公司在其与干休所签订的《房屋租赁合同》中的权利义务全部转移至汉龙公司，其在1999年7月1日至2002年6月30日期间合同履行过程中发生的债权债务由汉龙公司概括承受，干休所与汉龙公司就涉案房屋及场地形成租赁合同关系。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据合同法有关规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。干休所与汉龙公司约定的租赁期限截止于2017年6月30日。汉龙公司作为房屋租赁承租方负有按期支付租金之义务，双方租赁合同履行过程中，汉龙公司欠付干休所租金，2014年10月30日后，汉龙公司再未向干休所交纳租金，拖欠租金数额巨大。根据涉案房屋租赁合同的性质及约定内容，汉龙公司拖欠租金的行为致干休所无法实现合同目的，已构成根本违约。据双方租赁合同约定，汉龙公司拖欠租金的时间超过10日，干休所有权终止租赁合同。干休所依法享有合同解除权。当事人依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。2016年11月30日，汉龙公司收到干休所关于解除双方房屋租赁合同的通知函，双方签署的《房屋租赁合同》于当日解除。汉龙公司主张干休所的诉讼保全行为及本案的诉讼过程导致其拖欠租金数额扩大，显属不当，本院不予采纳。汉龙公司与双方签订的合同中并未约定干休所有给其办理房屋租赁许可证的合同义务，在合同履行过程中，干休所在一段期间内为汉龙公司办理了租赁许可证，该行为属干休所在合同义务之外的自愿给付，后干休所因外部原因未给汉龙公司办理租赁许可证并不构成违约。双方租赁合同未约定干休所有义务给汉龙公司自建房屋供暖，鉴于双方在签约时对汉龙公司自建房屋的类型和规模无法预见，且供暖增容涉及审批和成本等问题，因此对自建房屋的供暖应由双方在履约过程中协商解决，如协商不成汉龙公司应自行解决。汉龙公司关于其拖欠租金是对干休所未能办理租赁许可证及未能解决供暖问题行使的抗辩权，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。汉龙公司主张干休所没有解除权且该合同系2017年6月30日到期终止，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于汉龙公司与干休所争议的欠付租金数额一节。汉龙公司主张2001年6月30日干休所与永顺发公司签订的《补充协议书》中约定折抵租金的停工损失12万元应从汉龙公司未支付租金数额中予以扣除。根据《补充协议书》约定，干休所赔偿永顺发公司因停工造成的损失12万元，从永顺发公司向干休所交纳的房租费即合同第二年的房租费中扣除。结合该《补充协议书》上下文内容及当事人履约状况，所谓“合同第二年”应指《房屋租赁合同》签订的第二年即2000年7月1日至2001年6月30日，干休所认可2002年6月30日之前的租金已付清，该笔12万元已折抵2001年6月30日前租金。汉龙公司未提供充分证据证实该12万元应从未支付租金数额中予以扣除，故本院对其该项主张不予采纳。汉龙公司主张2002年6月7日汉龙公司向干休所交纳的10万元应计入2002年7月1日至2003年6月30日的租金并从汉龙公司未支付租金数额中予以扣除。2002年6月7日，汉龙公司向干休所支付10万元，干休所与汉龙公司均认可2002年6月30日前的租金已经付清，汉龙公司支付的上述10万元在双方确认结清租金之前，根据《房屋租赁合同》中各年份付款金额，结合汉龙公司逾期付款情况，该笔款项应系汉龙公司补交的2002年6月30日前的租金。汉龙公司主张该10万元应从汉龙公司未支付租金数额中予以扣除，但未能提交充分证据予以证实，其该项主张缺乏依据，本院亦不予采纳。汉龙公司应向干休所支付拖欠租金2130800元。汉龙公司上诉请求改判其支付干休所租金1000000元，于法无据，本院不予支持。一审法院根据双方《房屋租赁合同》约定，综合考虑汉龙公司违约情形、干休所因汉龙公司欠付租金所受损失状况，酌情判决汉龙公司支付干休所滞纳金600000元，合法有据。关于汉龙公司拖欠干休所供暖费一节。汉龙公司主张6号楼卫生间拆除供暖设备，干休所不能对相关房屋面积核收供暖费，应在一审判决其支付干休所的取暖费中扣除41348元。根据双方房屋租赁合同约定，供暖费收取标准及供暖面积应已确定。租赁期间，涉案房屋为汉龙公司实际控制使用，干休所对汉龙公司的拆除行为表示不知情，汉龙公司未能举证证明其拆除部分供暖设施的行为得到干休所认可，亦不能证明双方曾对供暖面积变更进行过确认。故汉龙公司上述主张缺乏依据，本院不予支持。汉龙公司承租涉案房屋，违反合同约定长期拖欠供暖费构成违约，其主张扣减供暖费数额，缺乏事实依据，本院不予支持。关于汉龙公司与干休所争议的电费收取一节。汉龙公司主张干休所调整电费属于强制行为，而非双方以实际行为变更合同约定，故干休所应退还多收的电费389650.8元。鉴于汉龙公司自建房屋，用电负荷增加，干休所对供电设施进行增容改造，汉龙公司对改造费用予以分担，符合公平原则。电费价格调整后，汉龙公司对此未持异议，并按照干休所定供电价格购电使用，双方以实际履行行为变更了房屋租赁合同中关于电费用标准的约定。汉龙公司关于干休所应退还其多交电费的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于汉龙公司主张干休所应支付其房屋装修损失及自建房造价损失一节。干休所与汉龙公司约定，涉案房屋租赁合同终止时，汉龙公司在合同终止日将承租房屋以完好状态交还干休所，汉龙公司在承租期间投资改造的房屋及设备设施归干休所所有。本案中，因汉龙公司违约，干休所解除双方房屋租赁合同。综合考虑双方租赁合同约定、汉龙公司违约情形、汉龙公司实际占有使用涉案房屋情况等因素，在合同解除后，汉龙公司自建房及设备设施应归干休所所有。汉龙公司要求干休所按照评估价格赔偿其自建房造价损失及房屋装修损失，缺乏依据，本院不予支持。考虑到合同解除后干休所提前收回部分房屋设施而获取一定利益，且干休所同意给予适当的补偿，一审法院酌情判决干休所支付汉龙公司支付自建房补偿款150000元、装修补偿款70000元，并无不当。关于汉龙公司与干休所争议的房屋使用费一节。汉龙公司主张2017年7月1日后的房屋使用费按每年1000000元标准计算的金额过高，同意房屋使用费按每年400000元的标准计算。本案中，干休所与汉龙公司的房屋租赁合同于2016年11月30日解除，其后汉龙公司尚有部分房屋及场地未交付干休所，应当支付使用费至实际腾退之日止。对于房屋使用费，本院参考双方房屋租赁合同约定的租金标准，结合房屋场地租赁价格并根据当事人占有控制涉案房屋场地状况等因素，酌情确定2016年12月1日后汉龙公司按照每年400000元的标准向干休所支付，至其实际交付涉案房屋及场地之日止。一审判决2017年7月1日后的房屋使用费标准过高，本院予以纠正。经查，干休所于2015年12月由原名称“中国人民解放军总装备部北京第十一干休所”更名为“中国人民解放军陆军北京第十一离职干部休养所”。汉龙公司工商登记变更后的名称为“北京中裕汉龙科技有限公司”。一审判决所载当事人名称有误，且未载明适用《中华人民共和国合同法》法条，本院对此予以纠正。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第43362号民事判决；二、中国人民解放军陆军北京第十一离职干部休养所与北京中裕汉龙科技有限公司签署的《房屋租赁合同》于2016年11月30日解除；三、北京中裕汉龙科技有限公司于本判决生效后10日内将其租用的北京市朝阳区北苑一乙号院6号楼房及6号楼旁该公司自建的100平方米平房交还中国人民解放军陆军北京第十一离职干部休养所；四、北京中裕汉龙科技有限公司于本判决生效后10日内向中国人民解放军陆军北京第十一离职干部休养所支付房屋使用费，按照每年400000元的标准，从2016年12月1日起，计算至北京中裕汉龙科技有限公司将本判决主文第三项中的房屋交还中国人民解放军陆军北京第十一离职干部休养所之日止；五、北京中裕汉龙科技有限公司于本判决生效后10日内向中国人民解放军陆军北京第十一离职干部休养所支付拖欠租金2130800元、供暖费492180元、滞纳金600000元；六、中国人民解放军陆军北京第十一离职干部休养所于本判决生效后10日内向北京中裕汉龙科技有限公司支付自建房补偿款150000元、装修补偿款70000元;七、驳回中国人民解放军陆军北京第十一离职干部休养所其他诉讼请求。八、驳回北京中裕汉龙科技有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费75000元，由北京中裕汉龙科技有限公司负担72500元（已交纳）；由中国人民解放军陆军北京第十一离职干部休养所负担2500元（北京中裕汉龙科技有限公司已预交，中国人民解放军陆军北京第十一离职干部休养所于本判决生效后10日内支付给北京中裕汉龙科技有限公司）。财产保全费5000元，由北京中裕汉龙科技有限公司负担（中国人民解放军陆军北京第十一离职干部休养所已预交，北京中裕汉龙科技有限公司于本判决生效后10日内支付给中国人民解放军陆军北京第十一离职干部休养所）。一审案件受理费31617元，由中国人民解放军陆军北京第十一离职干部休养所负担3874元（已交纳）；由北京中裕汉龙科技有限公司负担27743元（中国人民解放军陆军北京第十一离职干部休养所已预交，北京中裕汉龙科技有限公司于本判决生效后10日内支付给中国人民解放军陆军北京第十一离职干部休养所）。反诉案件受理费33900元，由北京中裕汉龙科技有限公司负担33371元（已交纳）；由中国人民解放军陆军北京第十一离职干部休养所负担529元（北京中裕汉龙科技有限公司已预交，中国人民解放军陆军北京第十一离职干部休养所于本判决生效后10日内支付给北京中裕汉龙科技有限公司）。二审案件受理费61114元，由北京中裕汉龙科技有限公司负担56814元（已交纳）；由中国人民解放军陆军北京第十一离职干部休养所负担4300元（于本判决生效后7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  全奕颖审 判 员  何灵灵代理审判员  刘 栋二〇一七年十月三十一日法官 助理  张 立书 记 员  田亚男