上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪二中民二（民）终字第2424号
上诉人（原审原告）上海中原物业顾问有限公司。
法定代表人陆成。
委托代理人谭浩。
被上诉人（原审被告）李裴。
原审第三人陈顺贞。
上诉人上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）因居间合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2013）闸民三（民）初字第835号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年7月22日，中原公司、李裴及陈顺贞签订《房地产买卖居间协议》（以下简称为《居间协议》）及《房屋买卖合同》（以下简称为《买卖合同》），约定由陈顺贞向李裴购买上海市闸北区宝昌路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），总房价款为人民币（以下币种均为人民币）250万元。其中《居间协议》第六条约定，《买卖合同》成立，即表明居间成功，买卖双方应于居间成功同时分别按总房价款的1%支付佣金。协议尾部中原公司以文字的形式，对第六、七、九条等条款内容进行了着重提示。当日，中原公司与陈顺贞签订《佣金确认书》，约定陈顺贞就此次交易向中原公司支付佣金2万元。
2012年8月23日，李裴与陈顺贞就系争房屋的买卖事宜签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号为XXXXXXX），约定系争房屋的转让价为166万元，其中该合同第一条注明，买卖双方系通过中原公司天山路分公司居间介绍。当日，李裴与陈顺贞签订《〈上海市房地产买卖合同〉补充协议》，约定居间协议中原约定的总房价款为250万元为卖方的到手价，由网签版《上海市房地产买卖合同》中约定的房屋总价166万元及房屋装修补贴款84万元组成，后者不写入《上海市房地产买卖合同》，在交易过户之前由买方直接支付给卖方。事后在李裴的要求下，陈顺贞在该补充协议上加注“佣金由乙方支付”。
2012年8月29日，李裴与陈顺贞曾至上海市闸北区房地产交易中心填写了《网上二手房签约申请书》，约定交易价格为166万元，同时承诺在转让过程中无中介机构参与，并由此签订了《上海市房地产买卖合同》（合同编号为XXXXXXX，合同左下角标注该合同系“第一版”），在该合同第一条注明买卖双方未通过经纪机构居间介绍。但因该价格约定过低而未能通过交易中心审核。
2012年9月6日，李裴与陈顺贞再次至上海市闸北区房地产交易中心填写了《网上二手房签约申请书》，变更了合同号为“XXXXXXX”的买卖合同，将成交价变更为200万元。后仍因该价格过低而未能通过审核，当日，双方再次变更了合同号为“XXXXXXX”的买卖合同，将成交价变更为213万元，并再次签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号为XXXXXXX，合同左下角标注该合同系“第三版”），约定系争房屋的转让价为213万元。最终双方以该份合同完成了房产买卖交易，陈顺贞亦实际向李裴支付了250万元的购房款。
2012年10月24日，陈顺贞登记为系争房屋的权利人。
2013年3月，中原公司提起诉讼，请求判令陈顺贞向其支付佣金25，000元。
原审法院另查明，2013年3月28日，中原公司以与本案相同的理由另案起诉陈顺贞，要求其支付佣金25，000元。该案中就系争房屋房源信息来源一节，陈顺贞曾申请证人王某出庭作证，证人王某表示：“我与陈顺贞是多年的朋友，我住在系争房屋小区的一期，2012年夏天的时候，陈顺贞到我小区觉得很好，说要买让我注意。有一天，我在小区二期的货梯里看到李裴贴得（的）小纸条，上面写着李裴，出售房屋，联系电话，上面没有写房屋的地址以及具体的房号，然后我就告诉了陈顺贞，然后我们就一起联系李裴去看房了。之后我们第一次谈好是一口价到手价250万，陈顺贞当时也同意了，然后我们就觉得找个中介方便点，就找了中介……（我与陈顺贞）是普通朋友，我没有职业的……（去二期）是去喝咖啡，玩一玩的……之前给李裴（陈顺贞）介绍过一期两房的，她说不要，要一房的，其他的二期的我没有介绍过，我看到小纸条后，就跟陈顺贞说让她打电话问问，我也不能确认是一房的，但是那个货梯所在的2号楼，一般都是一房的，没有两房的，所以我介绍给陈顺贞。对上述证人证言中原公司在该案庭审中以证人与陈顺贞有利害关系、陈述不符合逻辑且无其他证据佐证以及证人身份存疑等为由表示不予认可。
原审法院审理中，李裴提供了一份显示李裴与陈顺贞系表兄妹关系的《上海市公安局户籍证明》及户主为李裴，户籍在册人为陈顺贞的户口簿，同时还提供了一张内容被多处涂改的，证明陈章与陈顺贞系父女关系的《上海市公安局户籍证明》复印件以及一份反映李裴真实户口情况的户口簿复印件，以证明李裴与陈顺贞真实的身份户籍情况。对此，李裴与陈顺贞均称上述虚假材料系中原公司为促成双方以166万元完成交易而擅自伪造，自己在得知后不同意以此违法形式完成交易。对此，中原公司否认该虚假材料是由中原公司伪造，认为系李裴与陈顺贞为避税而自行制作。
原审法院审理中，中原公司提供了一份登载于中原物业公司内网系统上的盘源信息登记记录以证明系争房屋的备案情况，在“房源资料跟进方式”的下拉菜单中，显示“跟进时间2012-04-20、业务员李某某、跟进方式备案信息、备案日期2012-04-20、备案部门西三绿洲雅宾利2组”以及系争房屋的产权信息情况等内容。同时，中原公司还申请证人李某某出庭作证。证人李某某称其曾在中原公司雅宾利门店做过业务员，主要负责电话询问房东是否愿意售房并进行跟进。中原公司房源系统中有很多附近小区业主的联系方式，自己通过挨家挨户打电话进行联系。自己曾与系争房屋的房东电话沟通过，询问过其是否有出售意向，但已记不清何时联系房东确认的房源信息。在得知房东愿意出售系争房屋后即在公司进行了备案，一经备案中原公司的全部业务员都能共享此信息。对系争房屋的信息当时没有做过橱窗（展示），但自己曾向客户推荐过，印象中自己没有带看过房，也不清楚系争房屋的成交情况，之后的事宜都不是自己操作的，自己在2012年7-8月离开了中原公司。一般来说备案后如果交易最终成交，自己是可以取得佣金百分之五的提成，但目前就系争房屋的佣金自己没有拿过。同时证人还表示，客户如需售房无须至中原公司门店填写相关的书面材料，自己没有见过本案中的李裴及陈顺贞，也不清楚房东的性别情况，在公司系统上登录备案信息即表示房东同意由中原公司代为出售房屋。对此中原公司表示证人证言能与之前中原公司提供的备案信息相吻合，故认可证人证言的真实性。而李裴表示，该备案信息系中原公司自行制作，对其真实性不予认可，且证人并未提供证明其曾为中原公司工作人员的证据，对证人证言不予认可。陈顺贞则表示备案信息即便是真实的也是中原公司与房东之间发生的关系，与自己无关，而证人并非负责自己购房事宜的业务员，其并未参与房屋的交易过程，故对证人证言不予认可。
关于李裴与陈顺贞之间多次签订《上海市房地产买卖合同》的情况，李裴与陈顺贞在第一次庭审时均表示，双方从未在2012年8月29日签订过交易价格为166万元的《上海市房地产买卖合同》，并认为该份合同系中原公司伪造。第二次庭审时，李裴与陈顺贞又均认可双方共签订了四次合同，并解释称因时间太久记不清楚，才导致第一次庭审时陈述错误。陈顺贞表示多次签订合同的原因是想做低房价但缺乏经验，但之后的数份合同是在中原公司明确拒绝继续提供服务的情况下，才与李裴自行签订的。
原审法院审理中，陈顺贞表示当初三方协商时，确实约定李裴无需支付佣金，全部由自己承担，但同时也与中原公司商定只需就此次交易向中原公司支付2万元的佣金。
原审法院认为，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。根据《居间协议》的约定，《买卖合同》成立即表明居间成功，故中原公司得依约向李裴主张佣金。李裴称当初约定系争房屋买卖交易所产生的全部佣金均由陈顺贞承担，自己无需支付佣金，虽此观点得到陈顺贞的认可，但在中原公司予以否认，而李裴亦未能提供证据证明中原公司同意免除李裴佣金支付义务的情况下，无法以李裴与陈顺贞之间的内部约定对抗中原公司的主张。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于此次买卖交易中的房源信息由谁提供的问题，法院认为，在资讯发达的当今社会，卖家发布房屋出售信息的方式以及买家获取该信息的方式均十分广泛，而中原公司未能提供李裴曾就系争房屋委托中原公司出售而向中原公司进行过备案确认，以及陈顺贞曾经由中原公司带看过系争房屋的相关证据，在李裴与陈顺贞均否认该房源信息系中原公司提供，陈顺贞并就此提供证人证言的情况下，仅凭一份中原公司自制的盘源信息登记资料及其内部员工的证言，尚不足以证明李裴与陈顺贞是通过中原公司发布的房源信息而建立起买卖关系。另外，中原公司作为专业的房屋中介机构，理应在居间过程中为买卖双方提供优质的服务与专业的意见，但事实上李裴与陈顺贞在中原公司居间下签订的转让价为166万元的买卖合同，事后亦被证明因房价约定过低而无法通过交易中心的审核，据此法院认为中原公司在此次居间过程中存在重大瑕疵。至于李裴以中原公司在居间过程中存在伪造证件等违法行为作为拒付佣金的抗辩理由，因其未提供充分的证据加以证明，故法院难以采信。鉴于房地产居间服务不仅包括促成买卖双方订立买卖合同，还包括协助办理过户、房屋交付验收、水电煤费用结算等后续服务，故法院将根据案件的实际情况酌情扣减中原公司的佣金数额。另外，基于陈顺贞表示认可此次房屋买卖交易产生的佣金均由其支付，李裴可在履行完毕本判决确定的支付义务的情况下，另案向陈顺贞进行主张。原审法院据此判决：李裴应于判决生效之日起五日内给付上海中原公司顾问有限公司佣金3，000元。
原审法院判决后，中原公司不服提起上诉称，李裴未能提供任何证据证明《房地产买卖居间协议》无效，李裴未能提供证据证明系争房屋房源由其或者陈顺贞自行取得，王某所提供的证人证言并非本案证据，而是在李裴作为第三人的案件中由陈顺贞提供的证人证言，无法作为定案依据。李裴与陈顺贞原审陈述并不一致，不能作为定案依据。中原公司原审提供的盘源信息登记资料和李某某的证人证言辅证《房地产买卖居间协议》证明李裴委托中原公司发布系争房屋出售信息，形成证据链。中原公司已经履行完毕撮合房屋交易所需的必要的信息和服务，在没有相反证据的情况下，仍应视为李裴与陈顺贞最终达成交易的结果得益于中原公司的居间服务，理应支付佣金。以166万元的价格签订合同并非中原公司的过错，而是李裴与陈顺贞的主张。本案已经符合全额支付佣金的条件，原审认定居间服务未完全履行是错误的。综上，中原公司请求二审法院撤销原判，改判理赔向其支付25，000元佣金。
被上诉人李裴辩称，其未在中原公司挂牌出售系争房屋，其在2012年3月份就在系争房屋小区内的电梯及地下车库张贴了出售系争房屋的信息。陈顺贞第一次上门看房是带了一名女性朋友，陈顺贞看房后表示很满意，愿意支付2万元定金。其明确告知陈顺贞系争房屋是250万元净到手价，所有税费均不负担且要求正规的操作手续来操作，由陈顺贞找中介公司。其后，双方到了中原公司交易，期间，中原公司的工作人员李江打印了一份补充协议约定以装修款名义补充房价款，李江表示为了少交税费，并表示如果买卖双方是亲戚关系以166万元房价审税会通过的。李裴当时就表示其与陈顺贞没有亲戚关系，李江表示可以去操作。其后，因李江提供假的户口簿和户籍证明，李裴提出抗议，后李江未再提供服务。签订第二份166万的合同只是为了向陈顺贞证明166万是不可能通过审税交易的。因前期做了很多卖房的准备工作，且陈顺贞亦急于购房，经咨询房地产交易中心工作人员后，双方自行交易。买卖系争房屋所产生的费用均由陈顺贞负担，其没有必要与陈顺贞串通。李江确实为其双方签订了第一份买卖合同，当时门店里的人都称他为李经理。请求二审法院依法裁判。
原审第三人陈顺贞辩称，其是在已经与李裴谈好系争房屋价格等条件下为了做低房价才找中原公司服务，这从佣金确认书约定系争房屋佣金仅为2万元也可以得到印证。但中原公司在服务过程中要求使用其提供的假的户籍证明等资料，陈顺贞认为有所不当，拒绝使用。其后，李江打电话称“若没有按照其操作，我就没有办法操作了，佣金也拿不到，所以不做了”。之后其就按照李江的要求去中原公司门店拿回了佣金意向金1，000元并将佣金意向金的收据归还给了李江。因为中原公司明确表示居间不成功，故取回意向金就以为居间合同就解除了。请求二审法院依法裁判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院审理中，陈顺贞提供上海市东方公证处出具的公证书，载明：其于2013年11月8日通过”www.baidu.com”网站搜索“XXXXXXXXXXX”得到网页第三条“中原地产李江的网上店铺致电XXXXXXXXXXX搜房帮搜房网”，点击链接可查看具体内容。中原公司对此称公证书公证的内容真实性没有异议，对所证明的内容有异议，只能证明李江在网上冒用中原公司的名义经营，且与本案没有关联。李裴对此称中原公司一直称没有李江这个人，但其门店确实有此人。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。中原公司在二审审理期间亦未能提供证据证明其系受到李裴委托出售系争房屋，理应承担举证不能的后果。在李裴、陈顺贞多次陈述是其公司名为李江的工作人员负责居间交易的情况下，中原公司予以否认，但又未能明确是其公司哪位工作人员撮合促成了交易，有违常理。中原公司作为在房屋中介市场具有较大业务量的公司，在追求公司盈利目标的同时，理应承担引导房屋买卖双方规范交易的社会职责，而中原公司为了促成交易取得佣金，在明知买卖双方意欲做低房价规避交易税费的情况下，仍然提供服务便利买卖双方签订低于实际交易价格的买卖合同，其在居间服务过程中存在重大瑕疵，其依据存在重大瑕疵的服务主张全额支付佣金的主张，本院难以支持。原审法院依据案件实际情况酌情扣减中原公司的佣金数额至3000元，尚属合理，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币425.00元，由上诉人上海中原物业顾问有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建颖
代理审判员 范 一
代理审判员 王晓梅
二〇一四年一月十三日
书 记 员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……