浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）浙温民终字第1442号
上诉人（原审原告）周余进。
委托代理人应云总。
上诉人（原审被告）韩若解。
委托代理人赖鹤山。
上诉人周余进、韩若解因房屋买卖合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2009）温鹿民初字第1399号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原判认定，涉诉房屋位于温州市鹿城区宽带路11号德丰大楼B幢302室，该房产建筑面积113.10平方米，原产权登记所有权人为温州市德丰工贸公司，设计用途为“居住”。原告周余进与被告韩若解于2007年7月31日签订房屋买卖协议书，约定购房总价款为80万元，房子直过户，由原告承担费用。为便于产权过户，原告与该房产所有权人温州市德丰工贸公司签订了房屋买卖合同，约定总价款为508950元。原、被告约定的购房款，由原告先付40万元，余款40万元待房子过户后由原告凭产权证向银行办理按揭贷款付清。因原告于2007年9月4日取得房产证上记载设计用途为“非居住”，原告无法取得银行的按揭贷款。为还清剩余购房款，原告在被告的安排下于同年10月12日向被告之子韩伟借款40万元，此后共支付借款利息54000元。原告办理过户手续花费各种税费共计114010元。原告在履行合同过程中因土地性质和房产权利受限不能向银行办理按揭贷款，导致无法继续履行合同。现原告要求解除合同，遂诉至法院。
另查明：房管局根据温房发（2008）12号文件规定，于2008年5月26日再次发函确认：原温州市德丰工贸公司地块属于工业用地，因工作人员失误，将原先错填为“居住”设计用途的房产证内容予以纠正；要求温州市鹿城区宽带路11号德丰大楼B幢二层以上住户房产证上的设计用途及时变更为“非居住”。
原判认为，根据《合同法》第九十六条第一款的规定，当事人一方主张解除合同，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。但法律未明确规定解除合同通知的具体形式，可以在诉讼外或诉讼中为之，本案原告起诉被告的行为，可以认定为解除合同的意思表示。本案原告诉请人民法院解除合同，该款虽仅就解除权人以非诉讼方式行使解除权的程序进行规定，但也并未禁止解除权人以诉讼方式来行使解除权，原告依法诉请人民法院解除合同，并不违反法律的禁止性规定，法院依法予以审理。
原告周余进与被告韩若解签订的房屋买卖协议书系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。从原告与温州市德丰工贸公司签订的房屋买卖合同与原被告之间签订的房屋买卖协议书中可知，两份合同的标的系同一涉诉房产，即位于温州市鹿城区宽带路11号德丰综合大楼B幢302室。房屋买卖合同第一条确认该房的设计用途为“居住”，且被告产权证上设计用途为“居住”，因此被告的履约行为应当认定为交付设计用途为“居住”的房屋。根据法律规定，不动产的交付，以转移所有权（即过户）为准，原告于2007年9月4日领取的房产证上写明设计用途为“非居住”。被告辩称原告签订合同的目的在于取得房屋所有权，合同目的已经实现，于法无据，不予采纳。根据双方合同约定，被告应当全面履行合同义务，交付设计用途为“居住”的房屋，但原告取得的房产证上注明设计用途为“非居住”，且因设计用途是涉诉房屋的重要属性，关系到商品房买卖利益，该设计用途属于合同的重要组成部分，被告未交付设计用途为“居住”的房屋属于根本违约行为。但根据温房发（2008）12号文件的规定，由于房管局工作人员的过错，被告在签订合同时，温州市德丰工贸公司的房产证上设计用途是“居住”，原告亦没有证据证明被告是恶意的，因此合同目的不能实现是由于客观原因导致，但违约行为不以当事人具有过错为前提。综上，因被告的根本违约行为致使合同目的无法实现，原告依法享有法定解除权。原告于2007年9月4日领取的房产证上注明设计用途为“非居住”，直至2008年5月26日发函再次确认该地块属于工业用地，原告才知道自己的合同权益受到损害，并在合理期限内向法院起诉要求行使解除权，依法予以支持。原告周余进向被告之子借款40万元并支付相应的利息，属于另案范围，依法不予审理。原告周余进为办理过户手续花费各种税费共计114010.12元，属于直接损失，被告应予赔偿，但其要求被告赔偿已付购房款40万元的利息损失，无事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告周余进与被告韩若解签订的房屋买卖协议书；二、被告韩若解于本判决生效之日返还原告周余进购房款40万元并赔偿原告周余进因办理房屋过户手续造成的损失共计114010.12元；三、驳回原告周余进的其他诉讼请求。当事人如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12940元，减半收取6470元，由被告韩若解负担。
一审宣判后，周余进与韩若解均不服，提起上诉。
周余进上诉称：1、一审判决在认定上诉人周余进支付被上诉人韩若解购房款和利息方面事实不清。双方约定房款总价80万元，2007年8月1日周余进支付了40万元，余欠40万元至今未付。针对余欠款，截至2009年4月15日，周余进共向韩若解支付利息54000元。2007年10月12日，周余进应韩若解的要求，在其已经拟好的借条上针对余欠房款签字，虽然借条内容说明由韩若解的儿子韩伟借款给周余进用于支付余欠房款，但实际上韩伟并不在场，周余进也不认识韩伟，更不知道韩伟有无将款项支付给韩若解。事实上，该借条出具后，韩若解一直向周余进主张余欠房款，余欠房款的利息也一直由韩若解收取。一审中，周余进已提供了韩若解收取利息的收据，韩若解已无异议，但一审法院不顾韩伟与韩若解之间的特殊父子关系，在没有传唤韩伟到庭核实是否已支付韩若解40万元的情况下，就认定周余进向韩伟借款40万元，并认定该借款和支付利息属于另案范围，不予审理是错误的。退一步讲，假如认定周余进向韩伟借款40万元是正确的，那就应认定周余进已经付清了余欠房款，即付清了全部80万元购房款，这显然与一审判决韩若解返还周余进40万元购房款相矛盾。2、原审判决结果不公。双方之间的房屋买卖协议解除，韩若解占用周余进40万元购房款就失去了法律依据，韩若解除应返还购房款外，还应该向周余进赔偿利息损失。综上，请求二审法院在一审判决的基础上，判令韩若解返还利息54000元及赔偿已付购房款40万元的利息54000元。
韩若解上诉称：合同目的是当事人订立合同所追求的目标和基本利益，一般情况下，合同目的通过合同明示条款推断。本案从双方签订的合同明示条款可知，周余进订立合同的目的在于取得房屋所有权，并非房屋的使用功能，且协议也没有通过合同明示条款，将房屋的使用功能作为周余进订立合同时所追求的目标。现周余进已经取得上述房屋的所有权证，已成为该房屋的所有权人，其订立合同的目的已经实现，韩若解不存在根本违约行为。故一审判决认定韩若解未交付设计用途为居住的房屋属于根本违约行为并致使合同目的无法实现，明显错误。请求二审法院撤销一审判决，改判驳回周余进的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用均由周余进负担。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
经本院审理查明的事实除周余进向韩若解之子韩伟借款40万元并支付其利息54000元之外，其他事实与原判查明的事实一致。
本院认为，周余进与韩若解签订的房屋买卖协议书，为双方的真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，应为有效。从房屋买卖协议书的内容和韩若解持有的登记在温州市德丰工贸公司名下的房屋所有权证来看，双方买卖的房屋为设计用途为居住的商品房，但从周余进领取的房屋所有权证来看，该房屋的设计用途实质为非居住。由此可见，该房屋并非周余进所欲购买的用于居住的商品房，周余进签订房屋买卖协议书的合同目的无法实现，韩若解称周余进的合同目的在于取得房屋所有权不符合事实。根据合同法相关规定，因合同目的无法实现，周余进享有法定的合同解除权，故其要求解除与韩若解之间签订的房屋买卖协议书，原判予以支持正确。合同解除后，当事人对已经履行的合同内容，可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。本案恢复原状的具体内容即是韩若解应返还周余进已经支付的款项，而周余进则应将房屋返还给韩若解。对周余进已支付的款项，双方对周余进根据合同约定已支付40万元购房款没有异议，双方现争议的主要问题为周余进有无支付剩余的40万元购房款及另支付的54000元款项的性质。韩若解主张周余进已支付剩余的40万元购房款，该款为周余进向其子韩伟所借，54000元为支付给韩伟的利息，但周余进则主张剩余40万元购房款未支付，其与韩伟之间也不存在借款关系，该54000元为剩余40万元购房款的利息。因此，剩余40万元购房款有无支付的关键在于周余进与韩伟之间是否存在借款关系。从本案证据来看，周余进虽然在书写的向韩伟借款的借条上签字，但根据周余进陈述，其在签字时并未与韩伟接触，韩伟也没有交付其40万元，对此韩若解则称韩伟已直接支付其40万元款项，对该主张，其应承担举证责任，但其并未提供任何证据证明此事实，故应承担举证不能的责任。再根据利息款的收款人为韩若解与其妻子，并非韩伟，也足以认定周余进与韩伟之间不存在真实的借款关系。因此，该借条名为借款，但实为周余进尚欠韩若解40万元购房款的约定，韩若解主张周余进已支付剩余40万元购房款不符合事实，其收取的54000元实为剩余40万元购房款逾期支付的利息。由此足以认定周余进支付给韩若解的款项包括40万元购房款和54000元利息款，韩若解均应予以返还。另外，双方之间的合同解除还造成周余进因办理房屋过户手续所缴纳的各项税费损失共计114010.12元，但鉴于双方当事人对合同的解除均无过错，因此，该损失可先由双方各半承担，在双方办理产权恢复手续时，税费如有退还，再由双方各半享有。至于周余进要求韩若解赔偿其已付购房款40万元的利息损失54000元，因房屋已实际交付给周余进占有使用，其已享有一定的使用利益，该部分利益可与其利息损失相抵，故对其利息损失的主张本院不予支持。综上，韩若解的上诉理由与请求不成立，周余进的部分上诉理由与请求成立，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、维持温州市鹿城区人民法院（2009）温鹿民初字第1399号民事判决第一项及诉讼费负担部分；
二、撤销温州市鹿城区人民法院（2009）温鹿民初字第1399号民事判决第二项、第三项；
三．韩若解应于本判决生效之日起十五日内返还周余进购房款40万元、利息款54000元并赔偿周余进因办理房屋过户手续造成的损失57005元。
四、驳回周余进的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审受理费12940元，由周余进负担1250元，由韩若解负担11690元。
本判决为终审判决。
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审 判 长 戴 真
审 判 员 胡爱玲
代理审判员 李晓光
二〇一〇年一月二十日
书 记 员 曾 慧