巴中市巴州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1902民初1536号
原告：李海波，男，汉族，大专文化，个体工商户，住四川省巴中市巴州区。
原告：董沼伶（曾用名董雪），女，汉族，中专文化，巴中市圣泉水务公司职工，住四川省巴中市巴州区。
二原告共同委托代理人：王林国，四川谷雨律师事务所律师。
被告：四川省巴中市电业房地产开发有限公司
住所：�川省巴中市巴州镇老观桥滨河路雍景湾国际花园*栋******号。
法定代表人：彭耀刚，系该公司董事长。
委托代理人：苟鸿凌，男，生于1973年12月5日，汉族，中专文化，系该公司职工，住巴中市巴州区。
委托代理人：刘军，四川雅逸律师事务所律师。
原告李海波、董沼伶诉被告四川省巴中市电业房地产开发有限公司（以下简称“巴中电业房产公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告董沼伶及原告李海波、董沼伶的共同委托代理人王林国，被告巴中电业房产公司的委托代理人苟鸿凌、刘军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年7月20日，原、被告双方就原告原所有的位于巴中市巴州区的房屋达成《房屋拆迁安置协议》，协议约定被告拆迁原告门市两个，面积共计83平方米（其中原告李海波39.83平方米，其父李光智42.16平方米），住房233平方米，拆迁后被告在新建旺福苑小区1号楼给原告安置（其父李光智所安置的门市赠与原告）：1、门市两个，在原门市所在位置，面积共计90平方米；2、三套住房，在旺福苑小区1号楼二楼原位置临街即所还门市之上安置住房2套，面积260平方米，另：其他楼层任选一套100平方米的住房。同时还约定：具体单元楼层待规划图纸出来后原告优先选择，同时还对其他进行了详细约定。双方将协议签订后，原告按照协议履行了交付旧房及房屋注销手续，而被告却严重违约即一是房屋图纸出来后，未通知原告优先选房，同时将2、3、4、5楼修建成商业用房；二是不支付原拆迁住房、门市室内附属设施补偿款10万元，长达6年多的过渡费没有支付。被告开发旺福苑小区长达6年之久，且被告已将好房源陆续售出，大部分已交房，原告多次找到被告要求按照协议安置房屋并支付过渡费等，被告仅在该小区1号楼安置3套住房，面积只有310平方米左右，涉及门市安置及过渡费等不予处理。为此，原告诉至法院，请求判令被告按照《房屋拆迁安置协议》约定在已建成的“旺福苑”1号楼原拆迁门市的位置给原告安置门市90平方米；请求判令被告在已建成的“旺福苑”1号楼给原告安置住房三套，面积共计360平方米，其中2楼260平方米，其他楼层100平方米；判令被告支付原告原拆迁住房、门市室内附属设施补偿款10万元及利息；判令被告支付原告从2011年7月21日至起诉之日的过渡费837567元（年过渡费按照约定的3倍计算），后续过渡费继续计算至交房时止：被告承担本案的所有诉讼费用。
被告辩称：一是，我公司对二原告诉请的第一项安置门市面积90平方米无异议，予以认可。
二是，我公司对二原告诉请第二项安置260平方米住房予以认可，但对其任选的100平方米户型，面积合计超出260平方米的住房不予认可，请求二原告按开盘价支付费用。根据《四川省城市房屋拆迁管理条例》和《巴中市城市房屋拆迁管理条例》之规定，由于二原告原房屋面积仅才169平方米，门市两个83平方米，按照拆一还一并与其他被拆迁人一视同仁的原则，我公司只应该给二原告安置门市83平方米，住房169平方米。由于二原告拒绝拆迁，被告在没办法的选择下，对二原告作出让步，同意给二原告安置住房233平方米，门市90平方米，但二原告仍然不接受且拒绝拆迁，我们项目部从七层高的房屋已经顺利地拆完三楼。由于二原告所居住的二楼房屋拒绝拆迁，最后我们在不得已而为之的选择下，给二原告安置住房260平方米，门市90平方米且再不补差。我公司已对二原告做出让步，但对其优先选择的100平方米户型面积的住房，其面积超过260平方米的范围不属于安置对象。我公司给二原告享受的权利有两个：一是优先选择好房源，二是对超出260平方米面积的按开盘价支付费用。协议也约定得非常清楚，安置住房两套建筑面积260平方米，特别约定是安置的就是安置，不属于安置的也就没有写明安置，而且按开盘价支付费用也是约定得很清楚的。由于我公司修建的住房两套合计就没有260平方米的户型，但户型正好有100平方米的，故我公司给二原告安置住房两套面积260平方米，仍就下差的面积部分给予二原告优先选择好房源的权利，且同时享受对其合计超出260平方米的住房面积按开盘价支付费用，这是合同的本意，也是双方当时的真实意思表示。我公司已经作出最大让步，同时这对其他被拆迁人已经显得不公平，根据条例和当时政策，对其他被拆迁人完全按照拆一还一的原则在安置，对超出面积是支付了补差款的，所以对原告超出合计260平方米的住房面积，请求二原告支付费用，其费用按开盘价结算。
三是，我公司对二原告诉请第三项支付10万元门市住房室内附属设施补偿款无异议，但对10万元的利息不予认可。合同约定得非常清楚，该10万元补偿款在房屋交付使用时支付，但该房还没有交付使用，故对其主张的利息不予认可。
四是，我公司对二原告诉请第四�关于过渡费的支付，每年按5万元计算予以认可，对其每年超出5万元的计算标准不予认可。二原告门市83平方米，住房169平方米，住房门市的过渡费当年的标准就不足5万元，不满5万元。由于二原告拒绝拆迁，被告在没办法的选择下，数次作出让步，给二原告实行包干价，最终按5万元/年的标准支付门市住房的过渡费。当时约定的过渡费期限的确是3年，我公司本来在3年内可以交房，但政府数次调整规划，政府在变更规划中，其中一项许可于2014年1月2日建设局才将我公司所有的建设工程施工许可证变更完整，所以才导致超期交房。我公司超期交房的行为完全是政府数次调整规划行为所导致，其责任和过错在政府一方，我公司没有责任，没有过错。政府数次调整规划的行为造成我公司开发的旺福苑项目楼盘成为名副其实的烂尾楼，给我公司造成的损失已高达几千万元。�公司尽管在惨状的损失下，仍然按5万元/年给二原告支付过渡费，是真正为了尽快圆满解决具体问题，平息纠纷。退其求而次，我公司根据当时国家有关规定，其过渡费本来就不满5万元，不足5万元，没有5万元，也可考虑进行重新评估，让原、被告双方都感受社会公平正义。
经审理查明：李海波取得了位于原巴州镇江房屋的产权（房屋产权证编号为004625，建筑面积161㎡）及望王山二环路1幢2号门市的产权（房屋产权证编号为07809，面积39.83㎡）；李光智取得了位于门市的产权（房屋产权证编号为004628，面积42.16m2）。
2007年9月7日，巴中市规划和建设局向被告巴中电业房产公司颁发了巴中拆许字（2007）第34B号《房屋拆迁许可证》，载明：“拆迁范围为东：起望王山梯步口西：至骑梁嘴�：起二环路北：至望王山后山；拆迁面积为非住宅壹仟零捌拾㎡住宅叁仟伍佰㎡；拆迁期限为2007年9月7日至2007年12月31日”。
被告巴中电业房产公司于2007年10月9日取得了旺福苑2、3、4、5号楼的《建设工程规划许可证》；于2009年12月30日取得了旺福苑2、3、4、5号楼的《建设工程施工许可证》；于2013年10月14日取得了旺福苑的《建设用地规划许可证》；于2013年11月19日取得了旺福苑（一期）的《建设工程规划许可证》；于2014年1月2日取得了旺福苑（一期）的《建筑工程施工许可证》。
2011年7月20日，被告巴中电业房产公司旺福苑项目部作为甲方与原告李海波、董沼伶作为乙方签订了《房屋拆迁安置协议》，约定：“……一、旧房拆迁及补偿根据《�川省城市房屋拆迁管理条例》和《巴中市城市房屋拆迁管理办法》，甲方按照乙方房屋结构、成新及装修情况，参照原房屋面积和当地住房水平，本着节约用房、合理用房的原则，实行产权调换对乙方进行安置。此次拆迁范围内需拆迁乙方砖砼、砖木结构，住房建筑面积233平方米，门市两个83平方米……二、甲方对乙方的住房、门市室内附属设施，给予一次性补偿壹拾万元整（注：该款乙方同意甲方在还房交付使用时支付）。三、乙方房屋拆除后过渡期间，甲方对乙方的门市住房每年按伍万元支付房屋过渡费，由乙方自行租房居住临时过渡，（注：过渡费甲方按年度支付，过渡期限为三年，超过期限按国家有关规定办理）。四、甲方同意给乙方搬家费壹仟元正。五、住房安置经甲乙双方协商，1、甲方同意将所拆乙方的两个门市安置在旺福苑小区1号楼，李海波原门市位置处，面积90㎡（注：待规划设计图纸出来后，甲方同意由乙方优先选择、且超面积或少面积双方按开盘价结算）。2、甲方同意将所拆乙方的住房在“旺福苑”小区1号楼二楼原位置临街所还门市之上安置两套住房建筑面积260平方米，另：其它楼层任选一套100m2的住房，（注：具体单位楼层待规划设计图纸出来后，由乙方优先选择，且：超面积或少面积双方按开盘价结算）。六、乙方定于2011年7月31日腾空旧房交出钥匙，乙方必须按期搬出旧房。如超期乙方需按500元每天付给甲方违约金，甲方从乙方交出钥匙之日计发过渡费……七、甲方安置还房的标准……叁套住房水、电、气通至门口，费用由甲方负责，两个门市的水电上户费用由甲方负责……”，该合同甲方盖章处盖有“巴中市电业房地产开发有限公司旺福苑项目部”印章，代表人处签有“李国平”；乙方户主处签有“李海波董沼伶”。同日，原告李海波、董沼伶向被告巴中电业房产公司出具领条一张，载明：“今领到巴中电业房地产开发有限公司旺福苑项目部2011年7月20日至2012年7月19日期间房屋拆迁过渡费51000元（伍万壹仟元正，其中壹仟元为搬迁费）此据收款人：李海波董沼伶2011.7.20”。庭审中，原告方陈述其于2011年7月31日向被告交纳了旧房钥匙。目前，“旺福苑”1号楼主体已竣工，被告在庭审中亦陈述1号楼已通过了主体验收、消防验收、环保验收，但综合验收还未进行；原告方庭审中表示对未进行综合验收的房屋仍然要求被告交付房屋。庭后，被告提交了巴中市巴州区环境保护局印发的巴区环审验〔2016〕47号批复复印件及《主体结构分部工程质量验收报告》复印件以及加盖了巴中市方正房屋面积测绘有限责任公司公章的旺福苑（一期）1号楼的《全楼分层分户信息表》，其中1楼1号的建筑面积为91.74㎡。
同时查明：2011年6月10日，李光智作为甲方与原告李海波签订了《房屋赠与协议》，载明：“甲方：李光智，住（即巴师附小），身份证号码513027194705240014.电话136××××8383。乙方：李海波，住江北望王路，身份证：。甲方自愿将座落于江北二环路一号门市（属于李绍军联建，房产证号：巴权证：巴州字第××号；土地使用证号：巴市国用2005第47号。赠与乙方。甲方赠与乙方该房屋的手续按规定办理。赠与人：李光智2011年6月10日”。
庭审中，原告方分别提供了2012年4月21日的收条一张，载明：“今收到董沼伶、李海波交李光智望王路消防支队旁住宅楼1号门市土地使用证，证号（巴市国用2005第47号）房屋所有权证、房产证巴州字第××号。各一本。收到人李国平2012年4月21日”；2013年1月25日的收条一张，载明：“今收到李海波江北望王路消防支队旁住宅楼国土证号（巴市国用2006第52**号房屋所有权证，巴房权证北字第××号和巴市国用2005第54号，及房屋所有权证房权证巴州字第××号）两套产权证。此据收到人李国平2013.1.25”。
同时，被告在庭审中提供了2006年4月3日、2010年6月30日加盖有“巴中市规划和建设局城市规划管理专用章”的设计图纸复印件、2013年8月8日加盖有“巴中市规划管理局”印章的设计图纸复印件，并提供了2013年10月16日巴中市国土资源局向市住房和城乡建设局出具的巴国土资函﹝2013﹞348号函件等证据，以此证实因政府原因而导致逾期交房。
2015年7月27日，原告委托四川九朝律师事务所律师鲜爱萍向被告巴中电业房产公司发出《律师函》，要求被告按照协议向其安置门市、住房并支付相关费用。后双方因还房问题酿成纠纷，致使原告起诉来院，提出上列请求。本院受理后，在审理过程中，因原、被告双方分歧大，致调解未果。
上述事实，有原告的陈述、被告的答辩，原告的身份信息、被告的基本信息，房屋拆迁安置协议，收条,房屋赠与协议等证据在卷佐证。本案事实�楚，证据充分，足以认定。
本院认为，围绕当事人的诉讼请求及抗辩主张，本案的争议焦点为：
1.关于原、被告双方签订的《房屋拆迁安置协议》效力的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定即“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效”，这里的“法律、行政法规”是指全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，“强制性规定”是指效力性强制性规定，即法律法规明确规定违反禁止性规定将导致合同无效，或法律法规虽无明确规定违反禁止性规定将导致合同无效，但违反该规定后若使合同继续有效，将损害国家利益或社会公共利益，该规定应属效力性强制性规定，合同亦应认定无效。本案原、被告双方签订《房屋拆迁安置协议》时，《国有土地房屋上房屋征收与补偿条例》虽已施行，但《国有土地房屋上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。同时，原、被告双方签订《房屋拆迁安置协议》时自愿根据《四川省城市房屋拆迁管理条例》及《巴中市城市房屋拆迁管理办法》的标准进行安置补偿的做法并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，也未损害国家利益或社会公共利益，且在拆迁安置协议签订前后，双方分别依照拆迁安置协议履行了各自的义务，故原、被告双方签订的《房屋拆迁安置协议》合法�效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。
2.关于安置门市90㎡的问题。被告在签订的《房屋拆迁安置协议》中同意在原告原门市位置处安置给原告90㎡的门市，且在本次诉讼中对原告的该项诉请无异议，本院予以确认。
3.关于安置住房的问题。双方对安置住房的面积按合同中的条款均有不同的理解，但合同中载明的旧房已被拆除，而原、被告系自愿协商达成协议后再签订的合同，从合同第五条内容本身的用词断句并结合第七条的内容来看，被告应向原告方安置住房三套面积共计360㎡。
4.关于支付原拆迁住房、室内门市附属设施补偿款10万元的问题。被告对该项诉请无异议，而双方在合同中约定交付房屋时支付该笔费用，故原告方要求被告支付该笔款项�诉请，本院予以支持；要求被告支付该笔款项利息的诉请，理由不成立，本院不予支持。
5.关于过渡费的问题。原、被告约定从原告交出旧房钥匙之日起计算过渡费，原告亦陈述其于2011年7月31日向被告交纳了钥匙，故过渡费的起算时间应为2011年7月31日；因双方约定过渡期限为3年，每年门市、住房的过渡费为5万，故2011年7月31日-2014年7月30日三年的过渡费共计为15万元。
被告提供的证据显示旺福苑小区的设计图纸存在多次变更，而原告于2015年7月27日就还房问题向被告发出过《律师函》，结合《四川省城市房屋拆迁管理条例》第三十一条“因拆迁人的责任使被拆迁人延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人，从逾期之月起，逾期不足6个月的，按月增加0.5倍临时安置补助费；逾期6个月以上1年以下的，按月增加1倍临时安置补助费；逾期1年以上的，按月增加2倍临时安置补助费……”及《巴中市城市房屋拆迁管理办法》第二十九条“因拆迁人的责任使被拆迁人延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人，自签订协议并搬迁交房之日起，逾期不足6个月的，按月增加0.5倍临时安置补助费；逾期半年以上不足1年的，按月增加1倍临时安置补助费；逾期1年以上的，按月增加2倍临时安置补助费……”的规定，2014年7月31日至2015年7月27日的过渡费本院按每年5万元进行计算，2015年7月28日至2017年10月19日的过渡费按《四川省城市房屋拆迁管理条例》及《巴中市城市房屋拆迁管理办法》的规定进行计算即：①2014年7月31日-2015年6月30日共11个月+2015年7月1日-2015年7月27日的27天的过渡费为（50000元/年÷12个月×11个月=45833元）+（50000元/年÷12个月÷30天×27天=3750元）=49583元；②2015年7月28日-2016年1月27日的过渡费为【（50000元/年÷12个月=4167元）+（50000元/年÷12个月×0.5倍=2083元）】×6个月=37500元；③2016年1月28日-2016年7月27日的过渡费为【（50000元/年÷12个月=4167元）+（50000元/年÷12个月×1倍=4167元）】×6个月=50004元；④2016年7月28日-2017年9月27日共14个月+2017年9月28日-2017年10月19日共22天的过渡费为{【（50000元/年÷12个月=4167元）+（50000元/年÷12个月×2倍=8333元）】×14个月=175000元}+【（50000元/年÷12个月÷30天×22天=3056元）+（50000元/年÷12个月×2倍÷30天×22天=6111元）=9166元】=184167元。2017年10月19日之后的过渡费由被告以50000元/年为基数，按月标准增加2倍的标准即（50000元/年÷12个月+50000元/年÷12个月×2倍）向原告支付至其实际安置门市、住房为止。
6.关于还房位置的问题。原、被告双方签订的《房屋拆迁安置协议》仅对安置的门市及住房位置进行了初步约定，规划图纸出来后双方未对应还的门市及住房位置再次以书面形式进行确认，故本院仅能认定由被告在已建成的旺福苑小区一期1号楼原告方原门市位置处向原告方安置门市90㎡。合同中约定的住房安置在二楼原位置临街即所还门市之上，但已建成的旺福苑小区一期1号楼的二楼已修建成为商业用房，而双方亦未对住房的还房位置形成一致意见，故本院仅能认定由被告在已建成的旺福苑小区一期1号楼向原告安置住房三套面积共计360㎡。对门市、住房面积超差部分由双方按合同约定补差。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：
一、由被告四川省巴中市电业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内在巴中市江北二环路望王山梯步侧建修的旺福苑一期1号楼处按原告李海波、董沼伶原被拆迁门市位置向原告李海波、董沼伶安置门市90㎡。
二、由被告四川省巴中市电业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内在巴中市江北二环路望王山梯步侧建修的旺福苑一期1号楼处向原告李海波、董沼伶安置住房三套面积共计360㎡。
三、由被告四川省巴中市电业房地产开发�限公司于本判决生效后十日内向原告李海波、董沼伶支付原拆迁住房、门市室内附属设施补偿款10万元。
四、由被告四川省巴中市电业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李海波、董沼伶支付门市、住房过渡费471254元（应当扣减被告已支付的5万元过渡费）。2017年10月19日之后的过渡费由被告四川省巴中市电业房地产开发有限公司以50000元/年为基数，按月标准增加2倍的标准向原告李海波、董沼伶支付过渡费至其实际向原告李海波、董沼伶安置门市、住房为止。
五、驳回原告李海波、董沼伶的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13170元，由原告李海波、董沼伶负担4170元，由被告四川省巴中市电业房地产开发有限公司负担9000元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审 判 长 曾晓芳
人民陪审员 王凤兰
人民陪审员 王儒才
二〇一七年十月三十日
书 记 员 李 倩