广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛中法民三终字第65号
上诉人（原审原告）：李康华。
委托代理人：庄志茂，广东众淼律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴川市电器节能厂。
法定代表人：陆志萍。
委托代理人：李祖寿。
原审第三人：林青山。
原审第三人：林伟生。
原审第三人：林如海。
原审第三人：李木康。
以上四名原审第三人的共同委托代理人：杨裕光，广东梅江律师事务所律师。
上诉人李康华与被上诉人吴川市电器节能厂建设用地使用权转让合同纠纷一案，广东省吴川市人民法院于2010年8月30日作出（2010）吴民初字第612号民事判决，该判决已发生法律效力。案外人林青山、林伟生、林如海、李木康不服该判决，以该判决损害了第三人的合法土地权益为由，向检察机关提出申诉。湛江市人民检察院于2011年12月1日作出湛检民抗字（2011）15号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2012年5月22日作出（2012）湛中法民申字第35号民事裁定，提审本案。经本院再审，认为一审判决认定事实不清，证据不足，于2013年5月27日作出（2012）湛中法民再字第32号民事裁定书，撤销原审法院（2010）吴民初字第612号民事判决，发回原审法院重审。原审法院于2013年8月1日立案受理，案号为（2013）湛吴法民三重字第3号。原审法院依法另行组成合议庭，追加了林青山、林伟生、林如海、李木康作为本案第三人参加诉讼，并于2014年1月20日作出（2013）湛吴法民三重字第3号民事判决。上诉人李康华不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月27日受理后，依法组成由审判员陈建业担任审判长，审判员张庆华、代理审判员钟斯宁参加的合议庭，于2014年4月14日对本案进行了审理，书记员朱浩光担任记录。上诉人李康华的委托代理人庄志茂、被上诉人吴川市电器节能厂的委托代理人李祖寿到庭参加诉讼。原审第三人林青山、林伟生、林如海、李木康经本院传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李康华向原审法院起诉称：吴川市电器节能厂于1993年3月19日与李康华签订一份《有偿转让土地使用权协议书》，将其拥有的位于吴川市大山江街道水井边约900平方米的土地使用权转让给李康华，李康华已全部支付了该地价款405000元给吴川市电器节能厂，因该厂一直不协助李康华办理该地相关证件，致李康华至今无法使用该地，请求法院判令吴川市电器节能厂继续履行该协议。
吴川市电器节能厂答辩称：李康华所诉属实。我厂为家庭独资企业，原法定代表人李亚金病故后，遗留下大量债务，厂里事务太多，同时孩子年幼，我无暇顾及与李康华办理土地过户事宜。现我同意继续履行该协议，要求平分土地转户费用。
第三人林青山、林伟生、林如海、李木康重审时述称：1992年9月27日，吴川县大山江镇政府向大山江镇黄竹尾经济合作社征用架罗岭土地2466平方米。1993年2月19日，大山江镇政府与吴川市电器节能厂签订《有偿转让土地使用权协议书》，将上述土地中的1700平方米转让给吴川市电器节能厂。大山江镇政府向黄竹尾经济合作社征用土地只签订协议，是否办理了征地有关手续，是否转为国有土地还不清楚。大山江镇政府把其中1700平方米土地转让给吴川市电器节能厂，镇政府的土地是“划拨”的还是“出让”类型，是否缴交了出让金，这些还未清楚。1993年3月间，吴川市电器节能厂将以上土地中900平方米转让给我们四个第三人。我们已于1993年3月10日起至同年6月23日共六次支付清378000元地皮款给吴川市电器节能厂了。本案中，李康华提供1993年3月19日其与吴川市电器节能厂签订的《有偿转让土地使用权协议书》，该协议订明将吴川市电器节能厂上述1700平方米土地其中900平方米转让给李康华，盖了“吴川市电器节能厂”公章，而1993年“吴川”还是县，尚未撤县建市。所以该协议书是虚假、不真实的。根据有关法律，李华康与吴川市电器节能厂签订的协议书应属无效。故诉请驳回李康华的诉讼请求。
原审法院经审理查明：吴川市电器节能厂前称为吴川县电器节能厂，于1989年12月11日依法登记成立，隶属于吴川市劳动服务公司，属集体所有制性质企业，经济上自主经营、独立核算、自负盈亏。吴川县电器节能厂成立时，法定代表人是李亚金，1998年李亚金死亡，由其妻子陆志萍担任法定代表人。2003年12月21日，该厂因故被吴川市工商行政管理局吊销营业执照，但其开办单位吴川市劳动服务公司至今尚未组织清算组对该厂进行清算。所以该厂民事诉讼主体资格仍然存在。
1993年2月19日，原吴川县电器节能厂与吴川县大山江镇人民政府签订了一份《有偿转让土地使用权协议书》，该协议书订明大山江镇人民政府将其位于水井边土地一块，面积1700平方米（四至边界为：东至广湛公路边，西至黄竹尾垌十米路边，南至广湛公路边，北至黄竹尾垌十米路边），以每平方米350元有偿转让给吴川县电器节能厂永久使用。
1993年2月间，吴川市电器节能厂在未办妥以上有关土地使用权手续的情况下，与李康华协商将从大山江镇政府转让得的土地中的900平方米转让给李康华，并约定按每平方米450元计算。1993年2月24日和3月2日，吴川市电器节能厂分别收到李康华购地款255000元和150000元。吴川撤县建市后，李康华与吴川市电器节能厂补充签订《有偿转让土地使用权协议书》，该协议书上约定吴川市电器节能厂以每平方米450元的价格转让土地900平方米给李康华，其四至范围是：东至广湛公路边，西至黄竹尾垌十米路边，南至广湛公路边，北至节能厂地。该协议书尾部注有“甲方：吴川电器节能厂”，并盖上“吴川市电器节能厂”印章，落款日期为“1993年3月19日”。
1993年3月间，吴川市电器节能厂在未办妥有关土地使用权手续的情况下，与李木康等四名第三人协商将从大山江镇政府转让得的土地中的900平方米转让给该四人，并约定按每平方米420元计算。1993年3月10日至6月23日，吴川市电器节能厂分六次收取了第三人支付的土地款共378000元。吴川撤县建市后，吴川市电器节能厂与李木康等四名第三人签订《转让宅基地协议书》，该协议书约定吴川市电器节能厂以每平方米420元的价格转让土地900平方米给李木康等四名第三人，其四至范围是：吴川市广湛公路大山江路段入大山江镇的分岔路口下约15米北边路旁处（即梅菉镇人民东路与大山江镇府分路口下北边路旁）。吴川土产公司祈福邨（原名大垌、黄竹尾垌）住宅开发区南边入口道路（与入大山江镇政府路口相对）的入口处东边路旁。该协议书尾部甲方签名栏盖有“吴川市电器节能厂”印章，落款日期为“1995年3月5日”。
另查：吴川县于1994年5月26日经民政部批复准予撤县设市。吴川市电器节能厂于1995年3月30日向吴川市工商行政管理局办理《企业登记申请书》时还使用“吴川县电器节能厂”印章。
原审法院经审理认为：本案系建设用地使用权转让合同纠纷。李康华请求吴川市电器节能厂继续履行与其于1993年3月19日签订的《有偿转让土地使用权协议书》，第三人则要求驳回李康华的诉讼请求。故此，本案争议焦点是李康华与吴川县电器节能厂签订的协议书是否真实、有效的问题。
关于李康华与吴川市电器节能厂签订的《有偿转让土地使用权协议书》的真实性问题。据李康华提供的其与吴川市电器节能厂签订的《有偿转让土地使用权协议书》，该协议书上署明的签订时间是1993年3月19日，尾部注有“甲方：吴川电器节能厂”并盖上“吴川市电器节能厂”印章。而吴川县于1994年5月26日才经民政部批复准予撤县设市，故该协议书上所署的“1993年3月19日”当时，“吴川市”并不存在。但李康华和吴川市电器节能厂在庭审中均承认该协议，故应认定该协议书是事后补签，对其真实性予以认可。
关于李康华与吴川市电器节能厂签订的《有偿转让土地使用权协议书》的效力性问题。大山江镇政府为了支持企业经营需要，于1993年2月19日将其位于大山江镇内的涉案土地1700平方米以每平方米350元的价格转让给吴川县电器节能厂，吴川县电器节能厂受让该地后，并未用于建厂生产经营使用，在未办理并取得土地使用权证的情况下，于1993年2月至3月间便将该土地分别转让给李康华和四名第三人作宅基地使用。依照1988年修正的《中华人民共和国土地管理法》第十条和1991年实施的《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条的规定，依法改变土地的所有权或者使用权的，必须向县级以上地方人民政府土地管理部门申请土地所有权、使用权变更登记。本案中，吴川市电器节能厂自1992年9月与大山江镇政府签订土地转让协议受让该土地至今，一直未办理土地使用权证等有关手续，未依法取得土地使用权证，该土地权属对外未具公示力，不能进入土地流转市场。吴川市电器节能厂未向县级以上地方人民政府土地管理部门申请，擅自与第三者签订土地转让合同将土地使用权转让给他人，显然违反了上述法律的规定。法释（2005）5号最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”吴川市电器节能厂将土地转让给李康华和第三人至今一直未能取得以上土地使用权证书，也未经有批准权的人民政府同意转让，所以李康华与吴川市电器节能厂所签订的《有偿转让土地使用权协议书》无效。李康华请求吴川市电器节能厂继续履行双方签订的《有偿转让土地使用协议书》上约定的义务理由不成立，不予支持。其请求无理，应予驳回。
案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国土地管理法》（1988年修正）第十条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1991年）第六条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款的规定，判决：驳回李康华的诉讼请求。案件受理费7375元、财产保全费2545元，均由李康华负担。
上诉人李康华不服原审判决，向本院上诉称：1、上诉人与被上诉人双方签订的《有偿转让土地使用权协议书》是双方真实意思表示，该协议为有效合同；2、上诉人已经依约支付完毕土地转让款合计40.5万元，被上诉人应继续履行该协议书，协助上诉人依法定程序办理土地使用权变更登记手续。请求二审法院撤销原判，改判被上诉人继续履行协助上诉人办理土地使用权变更登记手续的义务，并判令被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。
针对上诉人李康华的上诉请求及理由，被上诉人吴川市电器节能厂答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审第三人林青山、林伟生、林如海、李木康及其共同委托代理人杨裕光均没有参加二审开庭，但其提交书面答辩意见称：1、上诉人李康华与被上诉人吴川市电器节能厂于1993年3月19日签订的《有偿转让土地使用权协议书》不是双方的真实意思表示，该协议书是虚假的、无效的；2、吴川市电器节能厂未取得出让土地使用权证书，其转让协议无效。请求二审法院驳回上诉人李康华的上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
另查明：1992年9月27日，吴川县大山江镇人民政府与吴川县大山江镇黄竹尾经济合作社签订《用地协议书》，反映大山江镇政府因建设需要，使用位于架罗岭的土地一块，面积为2466平方米。该地是大山江镇政府于1975年建钾肥厂时征用。1993年2月19日，大山江镇政府与吴川市电器节能厂签订《有偿转让土地使用权协议书》，将上述土地中的1700平方米转让给吴川市电器节能厂。1993年2月至3月期间，吴川市电器节能厂又先后将该地转让给李康华900平方米，转让给李木康、林伟生、林青山、林如海等四名第三人900平方米。2007年2月28日，李木康、林伟生、林如海与李祖寿签订《地皮租赁合同》，将吴川市电器节能厂转让给其的900平方米土地中的一块约160平方米土地租给李祖寿搭建临时棚架作商店经营使用。合同签订后，因李祖寿只缴交了5个多月租金共4600元，此后再也没有缴交租金给李木康、林伟生、林如海。同时李祖寿扩大使用面积，将该地的部分转租给他人经营获利。于是，李木康、林伟生、林如海于2009年11月13日书面通知李祖寿终止合同，要求李祖寿归还土地，但李祖寿拒之不理，认为该土地使用权不属李木康、林伟生、林如海等人，他们未取得产权登记证，不肯返还。无奈，李木康、林伟生、林如海向法院提起诉讼，要求法院判决解除合同，终止合同履行，责令李祖寿拆除临时棚架把土地归还他们，并判令李祖寿缴交尚欠租金21600元，且按每月租金800元计算至搬清之日止。案经吴川市人民法院审理，于2010年5月13日作出（2010）吴民初字第27号民事判决。李祖寿不服，向本院提起上诉。经本院审理，于2010年11月5日作出（2010）湛中法民一终字第601号民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决生效后，李祖寿仍然不服，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2011年8月17日作出（2011）粤高法民一申字第1047号民事裁定，驳回李祖寿的再审申请。
本院认为：本案属建设用地使用权转让合同纠纷。根据各方当事人在二审中的上诉、答辩理由，本案争议的焦点问题是：李康华与吴川市电器节能厂签订的《有偿转让土地使用权协议书》是否有效。
因支持企业经营发展需要，吴川县大山江镇人民政府于1993年2月19日与吴川县电器节能厂签订《有偿转让土地使用权协议书》，将其位于大山江镇政府所在地水井边的涉案土地1700平方米以每平方米350元的价格转让给吴川县电器节能厂。吴川县电器节能厂受让该地后，并未用于建厂发展生产使用。在未办理并取得该土地使用权证的情况下，吴川县电器节能厂于1993年2月至3月间又将该土地分别转让给李康华和李木康等四名第三人作宅基地使用。根据1988年修正的《中华人民共和国土地管理法》第十条和1991年实施的《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定，依法改变土地的所有权或者使用权的，必须向县级以上地方人民政府土地管理部门申请土地所有权、使用权变更登记。本案中，吴川县大山江镇人民政府从大山江镇黄竹尾经济合作社征用该涉案土地后，是否办理了土地权属变更登记手续本案没有证据证实。吴川县电器节能厂自1993年2月19日与大山江镇政府签订土地转让协议受让该土地至今，亦一直未办理土地使用权证等有关手续。未依法取得土地使用权证，该土地权属对外未具公示力，不能进入土地流转市场。吴川市电器节能厂未向县级以上地方人民政府土地管理部门申请，擅自与第三者签订土地转让合同将土地使用权转让给他人，显然违反了上述法律的规定。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”吴川市电器节能厂将土地转让给李康华和李木康等四名第三人至今一直未能取得以上土地使用权证书，也未经有批准权的人民政府同意转让，故李康华与吴川市电器节能厂所签订的《有偿转让土地使用权协议书》无效。原审判决驳回李康华的诉讼请求并无不当。李康华上诉请求吴川市电器节能厂继续履行协议于法无据，不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。上诉人李康华上诉无理，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7375元，由李康华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建业
审 判 员 张庆华
代理审判员 钟斯宁
二〇一四年五月十四日
书 记 员 朱浩光
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国土地管理法》（1988年修正）
第十条依法改变土地的所有权或者使用权的，必须办理土地权属变更登记手续，更换证书。
《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1991年）
第六条依法改变土地的所有权、使用权，或者因依法买卖、转让地上建筑物、附着物等而使土地使用权转移的，必须向县级以上地方人民政府土地管理部门申请土地所有权、使用权变更登记，由县级以上地方人民政府更换土地证书。
依法买卖、转让地上建筑物和附着物的，依照国家有关规定办理过户登记手续。
最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释（2005）5号
第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第五条第一款在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第四十条第二款发回重审的案件，原审人民法院应当按照第一审程序另行组成合议庭。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。