福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终5626号
上诉人（原审被告）：李强，男，1978年3月24日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
委托诉讼代理人：张志鸿，福建原宗律师事务所执业律师。
被上诉人（原审原告）：福州融侨物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五一中路32号。
法定代表人：林文镜，董事长。
委托诉讼代理人：郑淑琼，上海锦天城（福州）律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：唐山，上海锦天城（福州）律师事务所执业律师。
上诉人李强因与被上诉人福州融侨物业管理有限公司（以下简称融侨物业）物业服务合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2016）闽0104民初1681号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李强上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判；2、一、二审费用全部由融侨物业承担。事实和理由：一、一审法院违背《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》及该院送达的《举证通知书》的规定，对融侨物业已过举证期限提交的，并且李强认为已过举证期限不予质证的证据，强行予以认定并采纳。二、对于李强不予以质证的证据，一审法院既然予以采纳，就应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。并且应当对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。而不是简单认定“内容真实、来源合法，本院予以采纳”。三、一审法院认为“本案中，原告采用书面征求意见的形式对物业服务收费标准的变更进行表决，且得到建筑总面积过半数的且占总人数过半数的业主支持，该表决结果对全体小区业主均具有约束力，2013年8月1日以后的高层物业费应按1.65元/月/平方米的标准收取”。而本案中小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主总户数、总人数、支持的业主人数、不支持的业主人数等一审法院都没有调查清楚，仅凭融侨物业补充提交的十份杰座物业服务费调整意见征询表，就认定双过半业主同意，就认定该表决结果对全体小区业主均具有约束力，认定的事实明显错误。四、如果法院认为融侨物业已过举证期限提交的证据可以予以认定并采纳，应当要求融侨物业提交小区专有部分占建筑总面积过半数的业主、小区总人数的业主名称及对应的房屋的详细清单，并且提交全部杰座物业服务费调整意见征询表，以确认服务费调整意见表的真实性，并确认对物业服务收费标准的变更是否真的经过双过半业主的同意。
福州融侨物业管理有限公司答辩称，原审判决符合事实和法律规定。一、融侨物业对物业服务费的提价符合事实和法律规定，李强应按照提价后的标准向融侨物业交纳物业服务费。1、2013年2月15日至2013年6月20日期间，融侨物业在征得福州市仓山上渡街道江南社区居民委员会同意后，在小区内采用发放《杰座物业服务费调整意见征询表》形式对小区物业服务费提价意见进行征询。根据征询结果可知：同意调整物业管理费的业主有1562户，占小区业主总户数的52.35%，同意调整物业管理费的业主的房屋建筑总面积共199501.68平方米，占小区总建筑面积的53.92%，上述结果符合《福州市物业服务收费管理细则》第八条的规定，而且上渡街道江南水都社区组织专门会议对上述物业费提价意见征询进行核实抽查，融侨物业还将物业服务费调整意见向仓山区上渡街道、仓山区房管局等部门进行报备。2、江南水都杰座项目高层原定价为1.4元／月／平方米，定价时间是在2006年。因人工费用及物价不断上涨，物业管理成本不断攀升等客观原因，无法维持正常的服务品质，融侨物业为保障和提升管理服务质量，在经请示居民委员会、街道、房管等主管部门后并经全体业主征询并公示后才于2013年适当提高物业服务费收费标准，完全合理合法。因此李强应当按照调价后的物业费标准向融侨物业缴纳物业费。二、李强拒缴物业服务费的行为已构成违约，依法应承担违约责任。融侨物业已依照合同约定提供了相应的物业管理服务，李强也实际接受了物业服务，李强本应按照合同约定支付物业服务费。李强从2013年1月开始便已未缴纳物业服务费，故其行为已构成违约，依法应按照合同约定承担违约责任，依据协议约定，李强逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交纳物业管理服务费的日万分之五交纳滞纳金。三、融侨物业在一审提交的证据符合事实和法律规定。融侨物业已在一审开庭前数日提交本案基本事实有关的相应证据，恰恰相反李强系于庭审当场提交其证据。一审开庭审理时融侨物业亦提供了2046份《杰座物业服务费调整意见征询表》供法院和李强核实，但经法院多次释明后李强代理人仍拒绝质证，故系李强主动放弃其享有的权利，故其应明知此举所带来的后果，现李强却再次要求融侨物业提交全部征询表明显是无理取闹。综上，请求驳回上诉，维持原判。
福州融侨物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.李强立即向融侨物业支付福州市仓山区通江路18号江南水都杰座31-1603单元的物业服务费9007.8元（从2013年1月算至实际还清之日，暂计至2015年12月）；2.李强向融侨物业支付逾期支付物业服务费的违约金4864元（按逾期支付物业服务费的日万分之五从2013年1月算至实际还清之日，暂计至2015年12月）；3.李强向融侨物业支付水电公摊费1080元（从2013年1月算至实际还清之日，暂计至2015年12月）；4.李强承担本案全部诉讼费用。
一审法院查明事实：被告李强系福州市仓山区通江路18号江南水都杰座31-1603单元的业主，房屋建筑面积156.27平方米。2005年6月13日，融侨（福建）房地产有限公司与原告融侨物业签订《江南水都·杰座前期物业服务合同》，融侨（福建）房地产有限公司委托原告对江南水都·杰座进行前期物业管理服务，带电梯房屋按建筑面积每月每平方米1.2元（9-11层）、1.4元（17层）（不含水电公摊费），业主于每月10日前交纳。逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应缴纳物业管理服务费的万分之五交纳滞纳金。
2006年5月6日，被告李强与融侨（福建）房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购买江南水都·杰座31号楼1603单元房屋，建筑面积156.27平方米。《商品房买卖合同》补充协议约定，融侨（福建）房地产有限公司把其与原告融侨物业签订的《前期物业服务合同》的主要内容以附件形式告知被告，被告对物业管理服务内容、物业管理服务质量及物业管理服务费用已充分知晓和了解，并愿意接受融侨物业为江南水都·杰座提供的物业服务以及收费标准。2013年2月-6月期间，原告向小区业主发放《杰座物业服务费调整意见征询表》，对拟调整物业服务标准进行征询。2013年7月10日，原告公布《关于江南水都杰座项目物业服务费调整意见征询结果的公告》，告知小区业主调整物业收费标准已经过双过半业主同意，原告将于2013年8月1日起按新的标准收取物业费，即小高层1.45元/月/平方米，高层1.65元/月/平方米。原告调整物业费标准后与融侨（福建）房地产有限公司签订《江南水都·杰座前期物业服务合同补充协议》，约定原合同“物业服务收费标准”的“小高层1.2元/月/平方米，高层1.4元/月/平方米”自2013年8月1日起更改为“小高层1.45元/月/平方米，高层1.65元/月/平方米”，原合同其他条款均不作修改。
一审法院认为，原、被告之间的物业服务关系合法有效，被告应履行缴纳物业费等义务，原告主张被告应缴纳拖欠的物业费，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。关于物业费的标准，原告主张高层按1.65元/月/平方米的标准收取2013年8月1日以后的物业费，原告的该项主张是否成立，关键在于其调价的行为是否具有法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、第二款规定，决定前款其它事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物业服务费提价属于有关共有和共同管理权利的其它重大事项，根据上述规定，原告在实施提价前应当征询全体业主的意见，征得专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，原告采用书面征求意见的形式对物业服务收费标准的变更进行表决，且得到建筑总面积过半数的且占总人数过半数的业主支持，该表决结果对全体小区业主均具有约束力，2013年8月1日以后的高层物业费应按1.65元/月/平方米的标准收取。
被告辩称原告诉请已超过两年诉讼时效，一审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”,原告提交的EMS国内特快专递邮件详情单未体现邮寄的时间及内容，无法证明原告是否及何时对被告催缴物业费，本案原告于2016年4月15日向法院起诉,其诉请的自2013年1月至2014年4月14日的物业费已超过法律保护的诉讼时效,一审法院不予支持。故被告应向原告缴纳2014年4月15日至2015年12月30日的物业费5285.8元（156.27平方米×1.65元/月/平方米×20.5个月）。被告未按约缴纳物业管理费，已经构成违约,原告主张按物业服务合同约定的日万分之五标准支付违约金，符合合同约定，一审法院予以支持。根据双方签订的物业服务合同，业主应于每月10日前交纳物业费，故被告逾期交纳物业费的违约金应从2014年5月11日起算。原告主张按30元/月的标准计算水电公摊费，没有合同依据，故一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款规定，判决：一、被告李强于本判决生效之日起十日内支付原告福州融侨物业管理有限公司物业服务费5285.8元及违约金（违约金按每日万分之五的标准，按每月应缴纳的物业费，从2014年5月11日起分别计算至款项还清之日止）；二、驳回原告福州融侨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费170元，由原告福州融侨物业管理有限公司负担85元，被告李强负担85元。
经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款的规定：“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”，本案中，福州融侨物业管理有限公司就其主张的物业服务费调整的事实提交了部分业主签署的《杰座物业服务费调整意见征询表》及向福州市仓山区房管局、上渡街道报备物业服务费调整过程和业主书面表决结论的《关于江南水都杰座项目物业服务费调整意见征询结果的告知函》以及上渡街道江南水都社区对物业服务费调整意见进行抽样核实的证据，而李强为反驳上述物业服务费调整的事实提交了三份证人证言，其中证人吴翊泰自述系李强的姑丈，上述证人证言不足以反驳福州融侨物业管理有限公司主张的物业服务费调整的事实，原审法院据此判令李强应按调整后的标准支付物业服务费，适用法律正确。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币170元由上诉人李强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
审 判 员 黄 锋
审 判 员 吴筱洲
二〇一七年三月二十二日
法官助理 陈 奇
书 记 员 段 薇