太原市小店区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）小商初字第84号
原告（反诉被告）太原龙华大悦城商贸有限公司，住所地太原市小店区体育路215号。
法定代表人张军萍，总经理。
委托代理人张磊，山西杏梅律师事务所律师。
被告（反诉原告）山西华圣鼎贸易有限公司，住所地太原市朝阳街39号同至人购物中心6003室。
法定代表人李改琴，总经理。
委托代理人杜颖，北京德恒（太原）律师事务所律师。
原告（反诉被告）太原龙华大悦城商贸有限公司与被告（反诉原告）山西华圣鼎贸易有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月5日立案受理后，依法由审判员王学会、人民陪审员刘少峰、符惠仙组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）太原龙华大悦城商贸有限公司的委托代理人张磊、被告（反诉原告）山西华圣鼎贸易有限公司的委托代理人杜颖到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）太原龙华大悦城商贸有限公司诉称，2011年5月20日，原、被告签订专柜合同，合同约定原告向被告提供515平方米面积用于销售博士蛙、哈利波特等品牌产品。原告按服装、鞋帽类22%、用品10%、快销品2%从被告每月销售额中提取分成。每月向原告缴纳7725元物业管理费。合同同时约定，被告如存在套码销售、私收现金等行为，损害原告合法权益时，被告应赔偿原告的全部损失，情节严重的，原告有权解除合同。在经营过程中，原告发现被告频繁套用5折商品代码销售8折商品的行为。原告就此与被告协商，被告对该事实认可，但却拒不改正，反而在之后的经营中收取现金，被告至今仍在原告经营场所。被告的行为严重侵害原告的合法权益，破坏了专柜合同存在的基础，为维护自身权益，特起诉请求1、判令解除原、被告签订的专柜合同及补充协议。2、判令被告赔偿原告从2012年10月22日到2013年1月10日的租金损失592500元。3、判令被告自2013年1月11日起按每日7500元向原告缴纳租金及每月7725元物业管理费，直到撤离商场。4、请求被告给原告腾出房屋。5、判令被告承担全部诉讼费用。
对被告山西华圣鼎贸易有限公司的反诉原告辨称，1、解除合同通知符合合同以及法律的规定，应当有效。2、关于货款108543元予以认可，但是由于反诉原告存在套码行为，这是原告为维护自己的合法权利而发生的行为。3、对反诉原告主张的损失不同意赔偿。4、供暖费不同意返还。
原告（反诉被告）提交的证据有：1、2011年5月20日原、被告签订的专柜合同及补充协议一份。2、太原龙华大悦城承租商进场审批表。3、请示报告卡。4、促销申请、续码申请表。5、商品销售单。6、2012年11月13日通知函。7、租赁合同。
被告（反诉原告）山西华圣鼎贸易有限公司辩称，1、答辩人不存在恶意套码行为，原告所述与事实不符，无权解除合同。答辩人检查销售单据，发现确有一些代码错误的情况发生，但经仔细核对，这些错误数量极小，而且不仅答辩人有错误输入，原告也有错误的输入，不仅有导致答辩人被少扣的销售金额，也有导致答辩人被多扣的销售金额。这些错误的发生，不仅有答辩人员工的疏忽和审核不严，也有原告管理混乱和失职之处。但绝不是答辩人故意及恶意套码，更谈为上情节严重，对此情况，答辩人也早已与原告沟通及说明，原告因此解除合同的理由不能成立，也没有法律依据，对其诉请应予以驳回。2、答辩人不存在私收现金的行为，答辩人自收银是因为原告拒不支付答辩人三个月的货款共计108543元的行为，答辩人因此依照合同的约定自己收银，答辩人的自收银是合理合法的。从2012年9月起原告突然单方面停止对答辩人支付货款，答辩人在多次与原告协调、沟通无效，且原告累计对答辩人拖欠已达三个月高达108543元的货款，在此情况下，答辩人根据双方签订的补充协议第3条约定，”双方约定，结款日为次月5日至10日，甲方应格遵照。若逾期则乙方有权自主收银。”的约定，从2012年10月23日起自主收银，并明确告知原告，待原告恢复结款后，将自主收银交回。因此答辩人的行为完全符合法律的规定和合同的约定，致使答辩人自收银的原因是因为原告的违约行为，答辩人的自收银并未违反合同及法律。原告因此解除合同也是不能成立的。3、原告主张租金损失无事实依据，应依法予以驳回。根据答辩人与原告间签订的合同明确约定，原告有权每月按服装鞋帽类22%，用品类10%，快销品2%的比例从答辩人的销售额中进行分成，及答辩人每月应向原告缴纳7725元的物业管理费。除此之外别无其它费用，原告在诉讼请求中高达近百万元的租金损失没有任何合同和法律依据，依法不应予以支持。综上，原告的起诉没有事实和法律依据，反而在履行合同中有多种违约行为，侵犯了答辩人的合法权益，请求驳回原告的诉讼请求。
被告山西华圣鼎贸易有限公司反诉称，2011年5月20日，原、被告签订龙倾城大悦城购物中心专柜合同，原告为甲方，被告为乙方。合同约定原告提供其一层1F-01-B12的区域为被告提供经营场地及商场有关经营管理条件，合同有效期为2011年6月18日至2016年6月17日内容。但在2012年9月起原告突然单方面停止对被告支付货款，被告多次要求付款无效后，从2012年10月23日起按双方合同约定开始自主收银，并告知原告待原告结款后将自主收银交回。2012年11月14日，原告向被告发出通知函，以被告有违反合同套码及擅自截留销售款的行为，违反了合同的约定为由，通知被告解除双方间签核的合同并要求被告七日内腾出房屋，接到通知后，被告立即向被告发出了提出异议的回函，明确告知原告我公司没有违约行为，原告无权单方面解除合同，并要求原告恢复结款并撤回解除合同通知。但原告接函后未仍拒不与被告协商解决此事，拒不结付货款，也未撤回其解除合同通知。更对被告所在商铺停止提供供暖空调，在被告经营场所的屋面2012年12月26日至今已发生五次严重漏水，原告未给予及时彻底的维修，给被告正常经营造成严重影响，因商铺漏水已造成被告装修及货物损失34008元。被告认为，原告的上述行为已严重侵犯了被告的合法权益，更是严重的违约行为，为此特反诉请求1、依法确认原告解除合同通知无效，判令原告继续履行合同。2、判令原告支付被告2012年8月至2012年10月的货款108543元。3、判令原告维修被告所在商铺的漏水管道及进行屋顶的防水维修，并赔偿因商场漏水造成被告灯具、地板、货物等装修及物品损失共34008元。4、判令原告恢复供暖空调并减收2012年11月至2013年2月停止供暖期间每月4635元的供暖费。5、反诉费用由原告承担。
被告（反诉原告）提供的证据有：1、龙华大悦城专柜合同、补充协议。2、通知函、异议函、国内特快专递邮件详情单及查询结果。3、相关代码及商品明细、销售小票。4、原告拖欠销售款的证据。5、商场漏水造成被告损失的证据。6、证人证言。
经审理查明，原、被告于2011年5月20日签订专柜合同，合同约定由原告为被告提供一层1F-01-B12区域515平方米经营场地，由被告独立使用和经营。合同有效期从2011年6月18日起至2016年6月17日止。商品经营范围为博士蛙、哈利波特婴童服装、鞋、帽，网球王子、NBA、Baby婴童用品车、床、婴童快销品。在销售分成及支付方式中约定，原告从被告当月销售额中提取服装、鞋、帽类22%，用品类10%、快销品类2%的销售分成，作为原告的收益。被告需每月向原告缴纳7725元的物业管理费，合同签订时被告向原告交纳5万元定金，待被告货柜到达现场上货陈列时，退还3万元，其余2万元转为擀保证金，在被告撤柜后三个月内无息退还。结算约定，双方应认真履行本合同约定的结算条款，及时结算，被告销售商品每月销售额以原告收银记录为准，以当月最后一日为结算日。对帐日次月1日到5日，付款日次月5日至10日。被告在办理结算前，需交清当月实际发生的相关费用，该费用也可由结算款中扣账。被告在原告未结算款项，由原告无息保管。在经营场地的管理中约定，在合同签订后，被告应按照原告的整体规划、装修标准对场地进行设计、拟定方案，报原告审批合格后方可实施，产生的费用由被告负担。被告应自行投保火险、盗险、第三者责任险，出险时向保险公司请求赔偿。被告应于本合同期满或协商终止合作或由于被告违约原告提出终止合同后5日内无条件从原告经营场地撤出，并将场地完好地交给原告。在收银管理中约定，被告进店销售的商品，由原告商场实行统一收银，被告必须使用原告的收银单据，接受原告监督、并协助管理，所销售货款一律交由原告指定的收银台收银，被告不得私收货款、外币或擅自变更售价及拒开、漏开、短开、多开收银单据，否则由被告承担一切责任。合作经营期间，被告向顾客开具的发票由原告统一负责提供，被告不得私开发票或相关凭证。原告负责商场的广告宣传及美工工作，协助被告做好商品促销工作。被告在商场范围内对商品或企业形象进行广告宣传活动或自行发布媒体活动涉及原告时，需事先向原告提出书面申请，经原告相关部门审核同意后方可实施。在人员管理中约定，被告派驻的导购人员如在销售中套码销售、私收现金等违规行为，经原告查明后，被告应立即撤换该人员，如被告的相关人员的行为已损害原告信誉及合法权益时，被告应赔偿因此给原告造成的全部经济损失，情节严重的原告有权解除合同。在合同解除中约定，被告有下列情形之一的，原告有权要求赔偿并解除合同，解除合同的通知一经送达被告，本合同即自行解除，所收押金不予退还。其中之一约定，违反合同规定擅自截留销售额的。在其它事项中约定，联营合作经营前两年不设销售指标，但被告应向230万元／年努力跟进。后双方又签订补充协议，协议第一条约定合作期限为五年，前两年合作经营，两年后被告有权申请转为租赁，征得原告同意后，有权终止原专柜合同，重新签订租赁合同，否则须继续按联营方式合作。第三条约定结款日为次月5日至10日，原告应严格遵守，若逾期由被告有权自主收银。合同签订后，被告对经营场地进行了装饰、装修，并布置了现场货柜、道具，审理中经委托太原市中级人民法院法庭科学研究中心对上述装修和货柜、道具进行了工程造价鉴定，鉴定结论为装修及道具总价值849591.49元，装修项目价值436441.49元、现场道具价值为413150元。在合作过程中，2012年11月15日，原告向被告发出通知函，在该通知函中原告称”在2012年10月22日我公司查帐时，发现贵公司在经营过程中违反合同约定有套码以逃避给我公司支付联营款的行为，对此我公司向你公司发出口头通知，要求你公司对该问题进行处理。但是，你公司在处理过程中，擅自截留销售款，不再按照合同履行合同义务，你公司的行为已经违反了合同的约定，故我公司郑重通知贵公司，自本通知贵公司，自本通知书到达你公司处时起，解除双方签订的联营协议，并请你公司七日内腾出我公司房屋，逾期不腾出房屋，造成的所有损失由你公司自行承担。”2012年11月17日，被告就此通知函向原告发出异议，在异议书中被告称”首先我公司没有恶意套码行为的行为，但贵公司却以此为借口未经与我公司了解核实，即于2012年8月起单方面停止与我公司结付货款，此后虽经我公司多次向贵公司催款，但贵公司却以各种理由推脱，直到2012年10月10日贵公司仍未恢复结款。在此情况下，我公司根据跚我公司签核的专柜合同及补充协议第3条”双方约定，结款日为次月5日至10日，甲方应严格遵照，若逾期则乙方有权自主收银。”的约定，从2012年10月23日起自主收银，也将此情况告知了贵公司的商场主管及财务相关领导，并告知待商场与我公司结款后，我公司会将全部自主收银交回商场。因此我公司并未违约，相反根据合同约定，我公司有权自主收银。贵公司无权单方面解除合同，更无权要求我公司腾出房屋。但是贵公司从停止付款至今，未与我公司进行过任何协商与沟通，即突然发函通知解除合同，是不符合法律规定也与事实不符的。因此我公司郑重致函贵公司提出异议，希望贵公司能本着诚实信用原则，收到异议函后五日内恢复结算货款，并撤回解除合同通知。如有异议可与我公司直接协商解决，以使上述问题得到妥善处理、圆满解决。否则由此造成的损失，由贵公司全部承担，我公司也将授权律师通过诉讼等措施维护我公司的一切合法权益。”因原告拒绝返还被告2012年8月-10月的货款108543元，被告自2012年10月23日起开始自主收银，并将收银小票交给原告方财务人员，从2013年1月起原告方财务人员拒收收银小票。2012年底至2013年初，被告的经营场地发生多次漏水，致使被告的装修损失26710元及货物损失7298.1元，在第一次漏水后双方协商进行了理赔，第二次漏水发生在双方互相发函解除合同之后，故未协商赔偿。2012年-2013年的冬季，原告未给被告供暖。被告也未向原告交纳物业费。在审理过程中，原告向本院提供了商品销售单若干，被告也向本院提供了商品销售单若干，来证明在合作过程中双方都存在由于故意或过失导致的违反合同约定套码、错码的行为。2013年7月因装修原因，被告停止营业，2013年9月底，原告在未经被告同意的情况下将被告的商铺装修及道具拆除。另查明，原告与其它租赁户签订的租赁合同，同时段的租金为每天每平方米15元左右。经本院主持调解，因双方意见分歧大，调解未成。
本案经本院审判委员会研究认为，原、被告之间签订的专柜合同及补充协议是双方真实意思的表示，且合同内容符合法律的规定，为有效合同。该合同对双方当事人均有约束力，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。原告提供了515平方米商铺作为合作的投入，被告以商铺装修及人员、产品作为合作投入，双方以销售利润分成作为合作的收益。但在合作过程中，由于原、被告各自的故意或过失导致商品销售单中出现套码、错码的行为，进而导致原、被告相互不信任，双方合作的基础出现严重的动摇，进而发展到原告拒绝返还被告销售款，被告开始自主收银。原告拒绝给被告供暖，被告拒绝给原告交纳物业费。至此双方合作关系恶化。被告占用原告的经营场地继续经营，直到2013年7月停业。2013年9月底原告将被告的经营场地装修及道具清理。上述一系列行为，既有被告的责任，也有原告的责任。由此而造成的合作不能的后果应当由双方共同承担。原告现诉请解除专柜合同及补充协议，并要求腾出占用的经营房屋，因双方现事实上已经不存在合作的可能，原告已经将被告的经营场地的装修道具清理，故对该诉讼请求，本院予以支持。原告诉请被告赔偿原告从2012年10月22日到2013年1月10日的租金损失592500元及从2013年1月11日起按每日7500元向原告缴纳租金及物业费每月7725元，直到被告撤离场地。对该诉讼请求，因双方是基于合作关系被告入驻该场地，原告完全以租赁关系向被告主张从2012年10月22日到2013年1月10日的租金损失592500元及从2013年1月11日起按每日7500元缴纳租金，不符合法律的公平原则，本院认为应当在同时段的同楼层的租金标准基础上，适当减少以每天7元收取为宜。起止时间从2012年10月22日到2013年9月底原告拆除被告装修及道具的时间共11个月，按照减半收取的标准，租金共计7元／天＊515平方米＊11＊30为1189650元，被告应当向原告交付该房租。原告向被告主张每月7725元的物业费，因双方在合作时已经约定该费用由被告负担，而且被告在2013年1月13日之后到2013年9月也实际占用该场地，因此被告应当按约定支付原告9个月物业费共计69525元。被告反诉依法确认解除合同的通知无效，并要求继续履行合同，因双方合作的诚信基础已经丧失，而且现在双方合作的经营场地已经被原告拆除，继续合作已经不可能，因此对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告反诉要求原告返还2012年8月至10月的货款108543元，双方对此数额没有异议，原告应当予以返还。对该项反诉请求，本院予以支持。因原告已经将被告的装修及道具拆除，因此原告应当按照太原市中级人民法院法庭科学研究中心鉴定的数额赔偿被告装修及道具损失849591.49元。被告反诉要求原告维修漏水管道及屋顶，因经营场地已经拆除，双方已经无合作可能，对该请求本院不予满足。被告反诉要求赔偿装修及货物损失的请求，因经营场地的物业管理责任在原告一方，对由此而造成的损失，原告应当予以赔偿，具体数额以被告出具的损失数额为准，认定为34008元。被告的恢复供暖的反诉请求，因双方事实上已经终止合作，被告也已经不在该场地经营，现恢复供暖已经无实际意义，本院对此请求不予支持。由于在2012年11月至2013年2月原告停止为被告供暖，原告应当减收停止供暖期间的供暖费每月4635元，共计18540元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、解除原、被告专柜合同及补充协议。
二、被告支付原告从2012年10月22日到2013年9月22日的房屋租金1189650元。
三、被告支付原告从2013年1月到2013年9月的物业费共计69525元。
四、原告赔偿被告装修及道具损失849591.49元。
五、原告支付被告2012年8月至10月的货款108543元。
六、原告赔偿被告货物和装修损失34008元。
七、原告退还被告供暖费18540元。
八、驳回原、被告的其它诉讼和反诉请求。
上述各项在判决生效后五日内互相折抵执行。
本诉诉讼费14522元（原告已预交），由原告负担4522元，被告负担10000元。反诉诉讼费1622元（被告已预交），由原告负担1000元，由被告负担622元。鉴定费27000元（由原告预交），由双方各半负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 王学会
人民陪审员 刘少峰
人民陪审员 符惠仙
二〇一三年十二月二日
书 记 员 郝炯凯