浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0327民初9736号
原告：黄云考，男，1974年8月14日出生，汉族，住苍南县。
原告：毛美莉，女，1977年2月9日出生，汉族，住址同上。
委托诉讼代理人：黄云考（毛美莉丈夫），男，1974年8月14日出生，汉族，住苍南县。
被告：浙江林垟房地产开发有限公司，统一社会信用代码9133032772362233X9，住所地苍南县灵溪镇沪山路与车站大道交叉口。
法定代表人：叶经书，总经理。
委托诉讼代理人：吴世文，浙江玉山律师事务所律师。
原告黄云考、毛美莉与被告浙江林垟房地产开发有限公司（以下简称林垟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案后，依法适用普通程序于2016年11月1日公开开庭进行了审理。原告黄云考（同时系原告毛美莉委托诉讼代理人）、被告林垟公司委托诉讼�理人吴世文到庭参加诉讼。因案情复杂，本案经院长批准延长审限六个月。本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告黄云考、毛美莉起诉称：原、被告于2012年3月2日签订《商品房认购书》。双方约定：原告向被告购买其开发的“华臣一品苑”第31幢3101号商品房，建筑面积约341.96平方米，总价款8398999元，付款方式为签订认购书时支付2000000元，之后25日内支付2000000元，余款在签订《商品房买卖合同》时付清。基于上述认购书约定，原告于2012年3月2日支付被告2000000元，2012年7月18日又支付被告2855603元。2012年7月18日被告以郑祖返名义向原告借款3000000元。2013年7月份，被告因无力偿还到期的借款3000000元，要求以该借款抵付购房款，原告经考虑同意被告上述要求，于2014年3月20日到被告处办理借款抵付购房款手续，即将借款3000000元及利息230000元抵付购房款，被告收回借条，出具收款收据给原告。同日，原、被告签订了《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告向被告购买“华臣一品苑”第31幢101号商品房；购房款为8085603元，由被告于签订本合同当日付清；交房期限为2014年6月30日前，逾期交房超过90日而原告要求继续履行合同的，则被告应自交房期限届满后次日起至实际交房之日止，按日向原告支付购房款万分之0.5的违约金；被告应于2015年6月30日前办理涉案商品房权属证书并交付原告，逾期交付权属证书超过180日的，被告应自约定交证日期起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已付购房款万分之0.5的违约金。由于涉案商品房买卖合同签订时，原告已付清了全部购房款，但被告至今未交房，严重违约，故原告请求：一、判令被告向原告交付坐落于苍南县××号商品房，在诉讼过程中，原告撤回该项�讼请求；二、判令被告支付原告逾期交房违约金（以购房款8085603元为计算基数，自2014年6月30日起按日万分之0.5计算至实际交房之日止），在诉讼过程中，原告撤回该项诉讼请求；三、判令被告支付原告逾期交证违约金（以购房款8085603元为计算基数，自2015年6月30日起按日万分之0.5计算至实际交付商品房权属证书之日止），在诉讼过程中，原告变更此项诉讼请求为判令被告支付原告逾期交证违约金（以购房款8085603元为计算基数，自2015年7月1日起按日万分之0.5计算至实际交付商品房权属证书之日止）；四、本案诉讼费用由被告负担。
被告林垟公司答辩称：一、被告对原、被告签订商品房认购书及商品房买卖合同没有异议；二、原告仅支付购房款4855603元，剩余购房款3230000元至今未付，可见原告违约在先，故被告无需承担逾期交房及办证违约责任；三、被告没有以郑祖返名义向原告借款。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原告在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：
1、营业执照、组织机构代码证、身份证，用以证明原、被告诉讼主体资格；
2、商品房认购书，用以证明原、被告签订商品房认购书及其约定的相关内容；
3、商品房买卖合同，用以证明涉案商品房买卖合同相关内容及原告于2014年3月20日付清全部购房款的事实；
4、中国银行资金交易凭证，用以证明原告分别于2012年3月2日、7月18日依次向被告支付2000000元、2855603元的事实；
5、收款收据（2012年7月18日），用以证明被告收到4855603元购房款并出具收款收据的事实；
6、户口簿，用以证明黄青信系原告黄云考父亲的事实；
7、工商银行个人业务凭证，用以证明被告以郑祖返名义向原告借款3000000元的事实；
8、收款收据（2014年3月20日），用以证明原、被告就借款3000000元及利息230000元抵付购房款达成协议及原告付清了全部购房款的事实；
9、中国农业银行本票、中国农业银行个人结算业务申请书及交易凭证，用以证明原告向被告支付1230000元的事实；
10、承诺书，用以证明郑祖返承诺将借款中2000000元抵付购房款的事实。
被告未提供证据材料。
本院从温州大华会计师事务所调取并出示林垟公司审计报告。
原告提供的及本院调取的上述证据，经庭审出示质证，本院认为，本院出示的证据，其形式、来源合法，内容客观真实，应作为认定本案相关事实的依据。原告提供的证据1、2、4－6，被告无异议，对其证明力予以确认。原告提供的证据3，被告对其真实性不持异议，且与原、被告陈述相吻�，该证据内容应作为认定本案相关事实的依据。原告提供的证据8，被告对收款收据上林垟公司财务专用章没有异议，故对其真实性予以确认，可以证明林垟公司于2014年3月20日出具一份载有收到黄云考31幢101号购房款32300000元等内容的收款收据给原告。原告提供的证据9，其形式、来源合法，内容客观真实，足以证明黄云考、毛美莉于2014年12月11日通过出具银行本票方式向林垟公司支付1230000元购房款的事实。原告提供的证据7、10，其形式、来源合法，证据间能相互印证，也能与原告提供的证据9相印证，且被告对承诺书真实性未申请鉴定，足以证明承诺书内容真实性及郑祖返于2012年7月18日向原告借款3000000元的事实。
本院根据当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定下列事实：2012年3月2日，黄云考为购买华臣一品苑商品房支付给林垟公司2000000元。次日黄云�与林垟公司签订了一份商品房认购书。双方约定了黄云考认购的商品房位置、价格、购房款支付期限等事项。同年7月18日，黄云考支付给林垟公司2855603元，并借给郑祖返3000000元。同日，林垟公司出具载有“今收到黄青信（黄云考父亲）购房款4855603元”的收款收据给黄云考。2014年3月20日，郑祖返以林垟公司名义向黄云考出具承诺书。该承诺书载明：郑祖返向黄云考借款3000000元，后经调解偿还了1000000元，尚欠2000000元借款本息，而黄云考向林垟公司购买坐落于苍南县××号商品房尚欠购房款3230000元。林垟公司作为承诺人承诺黄云考将1230000元购房款以本票形式直接支付给承诺人后，承诺人立即办理房产合同网签、备案手续及出具全部购房款8085603元的发票，并签订商品房买卖合同给黄云考，同时配合办理房产相应手续。郑祖返欠黄云考的2000000元及利息归承诺人所有，抵作黄云考的购房款，具体手续由承诺人内部自行处理。承诺人愿意对上述承诺在收到黄云考的1230000元后无条件履行。同日，林垟公司作为出卖人与黄云考、毛美莉作为买受人签订了一份商品房买卖合同。合同第一条约定：出卖人以出让方式取得坐落于苍南县灵溪镇××沪山路××、车站大道以西、编号××－01地块的建设用地使用权，经批准在上述地块开发建设“华臣一品苑”（现定名）商品房。该商品房建设工程规划许可证号为330327201101001，施工许可证号为330327201108030101。第二条约定：买受人购买的商品房为预售商品房。第三条约定：买受人购买的商品房坐落于“华臣一品苑”第31幢101号。该商品房的设计用途为住宅，属框架结构，建筑面积为340.9平方米。第五条约定：按建筑面积计算购房款，商品房单价为每平方米23718.4元，总金额为8085603元。第七条约定：买受人于2014年3月20日支付购房款8085603元。第九条约定：出卖人应当在2014年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2015年6月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出�人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列事项处理：……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。合同签订当日，林垟公司出具一份载有今收到黄云考31幢101号购房款32300000元等内容的收款收据给黄云考、毛美莉。2014年12月11日，黄云考、毛美莉通过出具银行本票方式向林垟公司支付1230000元的购房款。
另查明：1、涉案商品房至今未竣工。
2、郑祖返在2010年7月20日至2013年7月15日担任林垟公司总经理，负责公司全面�作，在2013年7月15日至2015年8月12日止担任林垟公司法定代表人，其职务为董事长兼总经理。
3、林垟公司成立时注册资本为1000万元，2010年9月14日增资至2000万元。事后，温州市大华会计师事务所接受委托对林垟公司资产负债情况进行审计，于2015年12月25日出具审计报告，其中资产负债表显示林垟公司在资产负债相抵后资产总额为1593525600元。
4、林垟公司开发的华臣一品苑商品房项目中1－36幢预售许可证于2012年6月21日取得。
本院认为：涉案房屋买卖合同系具有缔约能力的当事人作出的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合同标的确定，该合同自成立时生效。当事人均应按该合同履行各自的义务。根据原、被告诉辩意见，本案主要争议焦点为：一、原告是否已支付全部购房款8085603元；二、被告是否应支付交证违约金。
关于争议焦点一。本院认为，1、原告在涉案买卖合同签订前已支付购房款4855603元，双方没有争议，应予确认。原告于2014年12月11日支付购房款1230000元有银行本票及承兑手续为证，也予确认。2、剩余购房款2000000元也于2014年3月20日支付。其理由如下：（1）在涉案合同签订同时，作为被告法定代表人郑祖返以被告名义承诺郑祖返欠原告借款2000000元借款本息抵付购房款2000000元，应认定为被告作出的意思表示；（2）被告出具一份载明其收取原告购房款3230000元的收款收据，表明被告以实际行动表明其同意郑祖返尚欠原告借款抵付涉案购房款；（3）涉案商品房买卖合同约定原告于2014年3月20日前支付全部购房款，与上述承诺及被告出具收款收据相吻合；（4）林垟公司现有资产（1593525600元）远超册注资本（20000000元），故被告以郑祖返尚欠原告借款抵付涉案购房款没有违反公司资本维持原则；（5）原告收取承诺书并在之后支付1230000元购房款，表明原告也以实际行动认可上述借款抵付购房款。由此可见，涉案借款抵付购房款2000000元对双方具有法律效力，视为原告已支付剩余购房款2000000元。综上，原告已支付全部购房款8085603元。
关于争议焦点二。本院认为，基于上述分析，原告已按约支付全部购房款，但被告至今未交付涉案商品房的权属证书，违反了合同相关约定，故原告要求被告按约支付逾期交证违约金，于法有据，本院予以支持。原告申请撤回第一、二项诉讼请求，系原告对自己民事权利的合法处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条和第一百一十四条的规定，判决如下：
浙江林垟房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付给黄云考�毛美莉逾期交证违约金（自2015年7月1日起按8085603元日万分之零点五计算至浙江林垟房地产开发有限公司交付涉案商品房权属初始登记证书之日止）；
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12006元，由黄云考、毛美莉负担2304元，浙江林垟房地产开发有限公司负担9702元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 黄兆针
审 判 员 王玲栗
人民陪审员 廖海燕
二〇一七年七月二十七日
代书 记员 方俏俏
相关法律条文链接：
《中�人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额外的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明。
一、对不具有强制执行内容的裁判文书：
1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；
2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；
3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；
二、对具有强制执行内容的裁判文书：
4、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决�定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。
三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。
四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。