吉林省长春市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）吉01执异813号
案外人：长春市领运房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市净月开发区。
法定代表热：室桥一正，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马丽，吉林功承律师事务所执业律师。
申请执行人：长春市庆丰钢材销售有限公司，住所地吉林省长春市净月经济开发区。
法定代表人：于云庆，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘艳成，北京大成（长春）律师事务所执业律师。
被执行人：孙丹丹，女，1979年7月24日生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。
委托诉讼代理人：綦建贵，吉林市船营区光华法律服务所工作者。
被执行人：长春市轻工建筑工程有限责任公司，住所地吉林省长春市长江路经济开发区。
法定代表人：史育松，该公司董事长。
被执行人：黄湛轩，男，2006年5月27日生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。
法定代理人：孙丹丹，系母子关系。
被执行人：黄湛尧，男，2012年6月16日生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。
法定代理人：孙丹丹，系母子关系。
在本院执行申请执行人长春市庆丰钢材销售有限公司（以下简称庆丰公司）与被执行人孙丹丹、长春市轻工建筑工程有限责任公司（以下简称轻工建筑公司）、黄湛尧、黄湛轩买卖合同纠纷执行一案中，案外人长春市领运房地产开发有限公司（以下简称领运房地产公司）对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人领运房地产公司异议称，贵院执行的位于长春市净月开发区乙十四路以北伟峰•生态新城T3幢101号房是案外人开发建设的。2014年12月12日，案外人与孙丹丹签订编号0000000000842197《商品房买卖合同》及《＜商品房买卖合同＞补充协议》（以下一并简称为购房合同），约定孙丹丹购买该房屋，购房合同同时约定“买受人（孙丹丹）应当按照出卖人（领运房地产公司）规定的交付时间、地点及流程，自行至出卖人售楼处或其指定的地点领取房屋钥匙，办理房屋交接手续。钥匙交接后即视为房屋交付使用。”现孙丹丹并未按照约定办理房屋交付手续，亦未占有使用该房屋。孙丹丹采取银行按揭贷款购买上述房屋，案外人为其该笔贷款提供阶段性担保，担保期间至房屋能够办理抵押贷款登记时止。案外人与孙丹丹签订的《＜商品房买卖合同＞补充协议》约定孙丹丹逾期偿还贷款，给案外人造成损失的，案外人有权解除购房合同。2017年2月15日，因孙丹丹拖欠多期银行贷款，案外人代其偿还部分欠款，并依约向长春仲裁委员会申请解除购房合同。《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、第五项之规定，在案外人异议案件中，对于已经登记的不动产，按照不动产登记本确认权属，对于未登记的不动产，按照土地使用权登记本、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断权属。本案中，被执行房屋尚未办理产权初始登记，现阶段仅办理了预告登记，孙丹丹尚未依法取得房屋的物权。被执行房屋仍属于案外人合法财产。综上，涉案房屋尚未办理产权登记手续，孙丹丹并非房屋登记的合法权利人，且案外人亦未向其交付房屋，孙丹丹尚未取得涉案房屋的所有权，且案外人已向长春仲裁委员会申请仲裁，解除与孙丹丹之间的购房合同，孙丹丹不再享有依据购房合同形成的对涉案房屋的物权期待权，因此贵院将涉案房屋作为孙丹丹的个人财产采取执行措施缺乏事实及法律依据。
本院查明，申请人庆丰公司因与被申请人轻工建筑公司、孙丹丹等诉前保全纠纷一案，于2015年4月27日向长春市绿园区人民法院提出诉前财产保全申请，长春市绿园区人民法院于次日在长春市房屋档案馆查封被申请人孙丹丹所有的位于长春市净月开发区乙十四路以北伟峰•生态新城T3栋0单元，丘地号：8-3/552-6（101），合同号为0000000000842197，建筑面积469.42平方米的房屋一套。查封期限一年。后原告庆丰公司与被告黄湛尧、孙丹丹、黄湛轩、轻工建筑公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月21日，作出（2015）长民四初字第34号民事判决书，判决：一、被告孙丹丹在夫妻财产范围内及继承财产范围内、黄湛轩、黄湛尧在其继承财产范围内于本判决生效后立即向原告庆丰公司支付钢材款12064538.5元及违约金（分别以8079549元为基数，从2014年11月11日至实际给付之日；以3984989.5元为基数，从2015年2月17日至实际给付之日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算）；二、被告轻工建筑公司应在10494642元及违约金（分别以7769549元为基数，从2014年11月11日至实际给付之日；以2725093元为基数，从2015年2月17日至实际给付之日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算）范围内对黄宝华欠付庆丰公司的钢材款承担连带清偿责任；三、驳回原告庆丰公司的其他诉讼请求。轻工建筑公司不服，上诉至吉林省高级人民法院，吉林省高级人民法院于2016年2月26日作出（2015）吉民二终字第98号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。因各被告没有按照判决书确定的义务履行，庆丰公司向本院申请执行，本院以（2016）吉01执166号立案执行。在执行过程中，本院于2016年4月13日续行查封了孙丹丹所有的位于长春市净月开发区乙十四路以北伟峰•生态新城T3栋0单元，丘地号：8-3/552-6（101），合同号为0000000000842197，建筑面积469.42平方米的房屋一套。查封期限三年。
另查明，孙丹丹于2014年10月23日向领运房地产公司交纳1560319元购房款后，于2014年12月12日和领运房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定：孙丹丹购买由领运房地产公司开发的位于伟峰•生态新城第T3栋0单元101号，建筑面积为469.42平方米的房屋一套。房屋总价款为5200319.00元。付款方式为银行按揭贷款。同时该合同在房产部门已备案。备案合同号为0000000000842197。针对涉案房屋的按揭贷款，孙丹丹作为借款人、吉林银行股份有限公司长春净月潭支行作为贷款人、领运房地产公司作为保证人于2014年12月15日签订《个人房屋按揭借款合同》，合同约定：孙丹丹向吉林银行股份有限公司长春净月潭支行贷款3640000元，借款期限自2014年12月15日起至2044年12月14日止。同时合同约定用孙丹丹购买的上述房屋为该笔贷款提供担保。对孙丹丹取得该房屋所有权证并办理完毕抵押登记之前所产生的所有孙丹丹应付款项，领运房地产公司提供连带责任保证。孙丹丹于2015年1月13日取得涉案房屋的预告登记证，证号为长房预Y字第201501130359号。后因孙丹丹未按时还贷，吉林银行股份有限公司长春净月潭支行将孙丹丹和领运房地产公司起诉到长春净月高新技术产业开发区人民法院。该案诉讼过程中，领运公司代孙丹丹偿还了10000元银行贷款。
再查明，长春仲裁委员会于2017年3月31日受理了领运房地产公司提交的仲裁申请。领运房地产公司仲裁申请事项为：要求解除与孙丹丹签订的商品房买卖合同及补充协议，要求孙丹丹支付违约金，要求孙丹丹协助办理预告登记的注销手续，要求仲裁委确认其为涉案房屋的所有权人。
本院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”、第十八条“预查封的效力等同于正式查封”的规定以及《中华人民共和国物权法》中关于预告登记物权请求权的权利特征定性，本院执行部门将涉案房屋作为孙丹丹的财产予以查封并无不当。现案外人领运房地产公司仅以孙丹丹存在违约偿还贷款情形，且其已经申请仲裁解除买卖合同为由主张涉案房屋归其所有，不能得到本院支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定，裁定如下：
驳回案外人长春市领运房地产开发有限公司异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 黄 晶
代理审判员 周翠翠
代理审判员 苟东辉
二〇一七年五月二日
书 记 员 常 数