福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽05民终1724号上诉人（原审原告）：黄锦文，男，1971年5月29日出生，汉族，住福建省惠安县。委托诉讼代理人：李文质，福建麒顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴冰冰，福建麒顺律师事务所律师。上诉人（原审被告）：福建中超实业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区城东体育街269号1＃15楼。法定代表人：刘峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李峰，男，该公司员工。委托诉讼代理人：苏少平，男，该公司员工。上诉人黄锦文因与福建中超实业有限公司（以下简称“中超公司”）商品房预售合同纠纷一案，均不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2017）闽0503民初8570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄锦文上诉请求：撤销一审判决，改判支持黄锦文一审的诉讼请求，并由中超公司承担一、二审的所有诉讼费用。事实和理由：根据合同约定，天气原因顺延交房必须具备两个条件，一是天气因素出现，二是造成无法施工。中超公司未能提供证据证明无法施工，一审认定天气原因可以顺延交房是错误的。本案没有任何证据证明自来水是2015年1月开通。黄锦文提供的证据可以证明市政道路工程给水管线在2014年8月8日就已通水，2014年12月15日验收合格。中超公司也在2014年9月16日对消防系统自评合格。因此，不存在未通水消防无法验收可顺延交房的问题。未通自来水完全是中超公司未向自来水公司缴纳相关费用所致。消防验收用的是工程供水，自来水有没有通水均不影响消防验收。中超公司应将办理权属登记的资料交付给黄锦文。一审不顾办证所需资料，以《开发项目首次登记证明》视为完成协助办证是闭门造车。一审以中超公司寄一张写“通知书”的快递就认定其已履行通知义务，协助义务已完成，缺乏依据。中超公司辩称，合同对可以顺延交房的情形已作了约定。中超公司已提供相关证据证明因中大暴雨或六级以上大风导致无法施工的天数。中超公司提供的证据证明，因市政配套工程原因导致建设工期延误212天，根据合同约定，中超公司可以顺延交房。本案中，因市政配套工程原因，中超公司可以顺延182天交房。根据《项目工期认定报告书》，该项目因地勘单位不配合验收共计延期137天，一审没有采纳，中超公司认为应予考虑。中超公司于2016年11月2日取得《开发项目首次登记证明》，于2016年11月4、5、6日连续三天在《泉州晚报》刊登公告，告知全体业主可以办理不动产分户转移登记手续。并于同月18日通过快递邮寄《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》。中超公司根据合同约定已完成协助办证义务。黄锦文也于2017年1月10日签订《商品房产权证代办委托协议》，提交相关资料。黄锦文未依约按时办理商品房不动产分户转移登记，中超公司保留追责的权利。一审对办证节点的认定依法有据，合情合理，应予维持。中超公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回黄锦文一审的诉讼请求。事实和理由：根据福建省泉州建研工程建设监理有限公司出具的《项目工期认定报告书》，涉案项目因地勘单位不配合验收共计延期137天，一审没有采纳，中超公司认为应予考虑。中超公司不存在逾期交房的情形，无需承担逾期交房的赔偿责任。黄锦文辩称，中超公司的上诉缺乏事实依据和法律依据，请求驳回中超公司的上诉请求。黄锦文向一审法院起诉请求：1.判令中超实业公司立即支付以754814元为基数按日万分之一计算自2014年7月1日起至2016年6月19日止的逾期交房违约金54270.12元及自2016年9月18日起至2017年4月1日止的逾期协助办证违约金14718.6元；2.由中超公司承担本案所有的诉讼费、保全费。一审法院认定事实：黄锦文与中超公司于2013年4月25日签订一份《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定黄锦文向中超公司购买址于丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天A地块5号楼1001号商品房，房屋总价款为754814元。合同第四条第4款约定：“除上述购房款外，其他由出卖人代收的费用项目按以下标准、时间收取：1、除购房款外，买受人还应缴纳包括物业管理费、专项维修资金以及政府规定的应由买受人承担的其他相关费用；2、专项维修资金于交房时统一缴纳，收费标准参照政府部门最新的相关规定执行……”；合同第八条约定：“出卖人应当在2014年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起至交房日内书面告知买受人的；2、施工中遇到重大技术问题、市政配套安装延期、政府的重大活动，以及其它法律、法规规定的不可抗力的情形；3、中大暴雨或6级以上风（以泉州气象台提供的资料为准）、停水、停电（以两公司在媒体上通知为准）造成无法施工”；合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金”；合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”；合同附件六合同补充协议第二条约定：“1、买受人确认：本合同中列示的地址、电话为其有效的送达地址；如送达地址发生变更，保证自变更之日起3个工作日内书面通知出卖人，否则，视为未变更，买受人自行承担不能送达之后果。2、买受人同意：出卖人在向其上述有效送达地址送达有关通知等文书时，可采用直接送达、邮寄送达（挂号信或特快专递）中的任何一种方式……”合同补充协议第五条第2款约定：“出卖人应于本合同约定的时间将符合本合同约定条件的房产交付买受人使用。经买受人同意：如遇下列情形，出卖人可以予以延期交付：……（5）买受人未付清全部房款或住宅专项维修资金、代收代缴费用等相关费用，或者因买受人其他原因造成的无法如期交房”；合同补充协议第七条约定：“1、买受人应于出卖人通知办理产权登记手续之日起10日内，向出卖人提供所需文件及资料，并配合出卖人办妥其所购商品房的产权登记手续……”该《商品房买卖合同》于2013年10月24日到泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处办理了备案登记。合同签订后，黄锦文依约支付了全部购房款。2015年1月29日，中超公司出具《入伙通知书》、《收房须知》各一份，《入伙通知书》载明黄锦文接到本通知后于2015年2月5日至2月12日期间前来接收房屋，并办理入伙手续。如黄锦文不能在规定的时间内前来办理入伙手续，请以书面形式告知，但最迟不得超过15日，逾期15日内视为房屋已交付。并于2015年1月30日通过EMS向黄锦文寄送上述两份材料，黄锦文拒收。诉争商品房于2016年6月19日实际交付。2014年10月29日，诉争房屋通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收，并于2015年1月16日通过消防验收合格。原告于2015年2月27日依约缴纳专项维修资金。泉州市国土资源局于2016年11月2日向中超公司出具《开发项目首次登记证明》【编号：闽（2016）泉州市总第0003号）】，载明中超公司申请办理的址在丰泽区华大街道法花美社区中超·水木春天项目首次登记，报送资料齐全，同意予以办理。2016年11月17日，中超公司出具《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》一份，并于2016年11月18日向上述合同载明的联系地址给黄锦文邮寄上述《通知书》，该份邮件于2016年11月22日因无人签收退回。后中超公司于2016年11月25日再次向上述合同载明的联系地址给黄锦文邮寄上述《通知书》，该份邮件于2016年11月28日因无人签收退回。一审期间，一审法院依职权向泉州市气象信息服务中心调取了距离泉州市丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天最近观测点自2010年12月1日至2015年5月1日的中雨以上降水及6级以上最大风力的天气证明材料，据此可知自本案双方签订合同之日即2013年4月25日起至合同约定的交房之日即2014年7月1日止这一期间，共出现中雨以上及6级以上最大风力天气共计41天。黄锦文曾就本案标的于2017年8月4日提起诉讼，同月17日申请撤回起诉，一审法院于同年8月21日作出（2017）闽0503民初6030号民事裁定，准许黄锦文撤回起诉。一审法院认为，黄锦文与中超公司之间的商品房买卖合同关系事实清楚，有双方签订的《商品房买卖合同》为证，予以认定。根据双方合同约定，中超公司应于2014年7月1日前将符合交房条件的诉争商品房交付黄锦文使用，如逾期交房超过180天，则应按日向黄锦文支付已付款万分之一的违约金。中超公司于2015年2月27日将诉争商品房交付给黄锦文，已构成违约，应依约向黄锦文支付相应的逾期交房违约金。因双方签订合同之日起至合同约定的交房之日止这一期间，共出现风雨天气等合同约定可延期交房的免责天数41天，中超公司就风雨天仅可顺延至2014年8月12日交房。另，中超公司可因市政配套工程顺延交房时间至消防验收合格之日即2015年1月16日，而中超公司于2015年2月27日完成交付义务，故中超公司实际逾期交房的天数为42天，依约应支付给黄锦文逾期交房违约金754814×0.0001×42＝3170.2元。对黄锦文诉请中超公司支付逾期交房违约金合法有据的部分，予以支持。另，依合同约定，中超公司应于诉争商品房交付使用后60日内履行协助黄锦文办理房屋权属证书的义务，如因中超公司原因致使黄锦文未能在交房后90日内取得房屋权属证书的，中超公司应按日向黄锦文支付已付购房款万分之一的违约金。黄锦文主张中超公司发出办证通知之时尚不具备办证条件，但其未能提供证据证明，故不予采信。中超公司于2016年11月18日履行完毕办证的义务，依约应支付给黄锦文自2016年9月18日至2016年11月18日的逾期办证违约金，故中超公司实际逾期办证的天数为61天，故中超公司应该支付给黄锦文的逾期办证违约金为754814×0.0001×61＝4604.4元，对黄锦文主张中超公司支付逾期办证违约金的合理部分，予以支持。前述，黄锦文已将诉争商品房的权属登记委托中超公司代为办理，故对其要求中超公司履行协助办理义务的请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、福建中超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给黄锦文逾期交付址于丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天A地块5号楼1001号商品房的违约金3170.2元；二、福建中超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给黄锦文逾期办理址于丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天A地块5号楼1001号商品房权属登记违约金4604.4元；三、驳回黄锦文的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：黄锦文称，中超公司送达的《入伙通知书》、《收房须知》及EMS快递其未收到，一审时其也未予确认，中超公司也无凭证证明EMS快递已经寄出，但一审却作为事实予以认定，于实不符。经审查，中超公司于2015年1月30日向黄锦文邮寄《入伙程序表》、《入伙通知书》、《收房须知》，黄锦文拒收该份邮件；2016年11月18日，中超公司向黄锦文邮寄送达《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，该份邮件于2016年11月22日因无人签收而退回。根据双方订立的合同约定，合同中列示的地址、电话为黄锦文有效的送达地址，在黄锦文并未书面通知中超公司变更送达地址的情况下，可认定上述《入伙通知书》于2015年1月30日送达给黄锦文，而《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》则于2016年11月18日送达。一审认定事实正确，本院予以确认。本院认为，《商品房买卖合同》约定的交房时间为2014年6月30日前，在从双方签订合同之日起至合同约定的交房之日止的这一期间，共出现合同约定可延期交房的风雨天气免责天数41天，故中超公司可顺延至2014年8月12日交房。中超公司提供的签证单以及泉州市自来水公司发出的《工作联系单》与《丰泽区华大街道法花美片区“城中村”改造建设指挥部文件》（42）会议纪要、市政工程竣工验收报告相互印证，可以证明涉诉楼盘的给水工程因市政道路未验收移交导致无法通水，市政管网于2014年12月16日进行验收，于2015年1月通水，致使诉争楼盘的消防验收直至2015年1月16日才通过，诉争商品房因天气原因交房时间可顺延至2014年8月12日，上述市政配套工程延期发生于2014年7月18日至2015年1月16日，该延期情形发生在中超公司履行交房义务的期限内，故中超公司可因市政配套工程延期而顺延交房时间至消防验收合格之日即2015年1月16日。中超公司于2015年2月27日才交付诉争商品房，中超公司实际逾期交房的天数为42天，应当承担违约责任，支付逾期交房违约金。中超公司主张因地勘单位不配合验收，应相应顺延交房时间，缺乏合同依据和法律依据，不予采纳。根据合同约定，中超公司应于诉争商品房交付使用后60日内履行协助黄锦文办理房屋权属证书的义务，如因中超公司原因致使黄锦文未能在交房后90日内取得房屋权属证书的，中超公司应按日向黄锦文支付已付购房款万分之一的违约金。本案因中超公司的原因导致黄锦文未能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，故中超公司应自2016年9月18日起支付逾期办证违约金。合同附件六即合同补充协议约定变更了商品房买卖合同第十四条关于产权登记约定的内容，即黄锦文将诉争商品房的权属登记委托中超公司代为办理。中超公司应支付逾期办证违约金至其办理了权属登记需由出卖人办理的所有资料及手续并通知黄锦文办理权属登记之日。2016年11月2日，中超公司取得诉争楼盘的开发项目首次登记证明。2016年11月18日，中超公司向黄锦文邮寄《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，该通知书于2016年11月18日送达，至此中超公司已完成通知办证义务，其应当承担的逾期办证违约金应当计付至2016年11月18日。黄锦文已将诉争商品房的权属登记委托中超公司代为办理，故对其要求中超公司履行协助办证义务的请求，不予支持。中超公司的其他上诉主张，理据不足，亦不予采纳。综上所述，黄锦文、中超公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1525元，由黄锦文负担762.5元，福建中超实业有限公司负担762.5元。本判决为终审判决。审判长  林玮珊审判员  郭金旺审判员  郑程辉二〇一八年五月三十日书记员  柯志昆附：本案适用的主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。