浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终538号
上诉人（原审原告）：陈蕾，男，1977年3月10日出生，汉族，住杭州市下城区。
上诉人（原审原告）：邓静珊，女，1982年11月16日出生，汉族，住杭州市下城区。
委托代理人：陈蕾，系邓静珊丈夫。
被上诉人（原审被告）：杭州田逸之星置业有限公司，住所地杭州市下城区康宁街109号（临）。
法定代表人：张伟强，总经理。
被上诉人（原审被告）：恒丰银行股份有限公司杭州分行，营业场所杭州市建国北路639号华源发展大厦401室。
负责人：曲强，行长。
委托代理人：冯群，浙江海浩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：华夏银行股份有限公司杭州解放支行，营业场所杭州市解放路10-12号。
负责人：章强，行长。
委托代理人：张石、邱科星，均系该行员工。
上诉人陈蕾、邓静珊因与被上诉人杭州田逸之星置业有限公司（以下简称田逸之星公司）、恒丰银行股份有限公司杭州分行（以下简称恒丰银行）、华夏银行股份有限公司杭州解放支行（以下简称华夏银行）商品房销售合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2015）杭下民初字第1691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：位于杭州市下城区杭玻路与华东路交叉口西南角的田逸之星公寓楼盘系田逸之星公司所开发的房地产项目。2013年3月30日，陈蕾、邓静珊与田逸之星公司签订合同编号为2013预1210453《浙江省商品房买卖合同》，合同约定，陈蕾、邓静珊向田逸之星公司购买田逸之星公寓3幢1401室，建筑面积为157.31平方米的房屋，总价款2914334元。陈蕾、邓静珊应于2013年3月30日前支付2014334元，余款900000元按揭，陈蕾、邓静珊应于2013年4月3日前至指定银行办妥按揭。田逸之星公司应于2013年12月31日前将符合法律、行政法规规定的商品房交付给陈蕾、邓静珊，逾期交付不超过90日的田逸之星公司应从合同约定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，按日向陈蕾、邓静珊支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期交付超过90日的，陈蕾、邓静珊有权解除合同，田逸之星公司应在收到解除合同通知后30天内退还全部已付房款并按照已付房款的1%支付违约金，陈蕾、邓静珊要求继续履行合同的，合同继续履行，田逸之星公司应从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向陈蕾、邓静珊支付已付房款万分之二的违约金。田逸之星公司应于2014年6月30日前取得土地、房屋权属证书交付陈蕾、邓静珊，陈蕾、邓静珊办理该商品房转移登记。如不能按约交付权属证书的，在约定日期起180日内交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1%承担违约责任。180日后仍不能交付的，陈蕾、邓静珊退房的，田逸之星公司将已付房款退还并自约定日期至实际退款日止，按日向陈蕾、邓静珊支付已交付房款万分之一的违约金。陈蕾、邓静珊不退房的，田逸之星公司自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向陈蕾、邓静珊支付已交付房款万分之一的违约金。
合同签订后，陈蕾、邓静珊按约付款完毕。但田逸之星公司未能在约定的交房之日交付房屋。2013年12月18日，田逸之星公司致函陈蕾、邓静珊致歉，告知无法按照原定时间交房，最迟在2014年6月30日前交房。2014年6月4日，陈蕾、邓静珊与田逸之星公司签订《中铁田逸之星补充协议》，双方约定于2014年9月15日前由田逸之星公司完成所有工程且将所有单项工程项目验收申请报告递交政府相关职能部门，若再逾期，田逸之星公司将按原先双方签订的合同约定的交付之日起至实际交付之日止，按日向陈蕾、邓静珊支付已付房款万分之二的赔偿金，并于2014年9月16日一次性付清，2014年9月15日之后田逸之星公司按日向陈蕾、邓静珊额外支付购房总价款万分之三的赔偿金，2014年9月16日后赔偿金于次月15日按月支付。同时双方达成一致于2014年11月10日交房。但补充协议签订后，田逸之星公司仍未能按约履行相关义务。2015年12月30日，田逸之星公司向陈蕾、邓静珊交付案涉房屋。
另查明，恒丰银行与田逸之星公司及工程监理单位三方签订《浙江省商品房预售资金监管协议书》，该协议中约定恒丰银行负责实施项目预售资金的收存和使用的日常监督管理工作，不得直接支付给田逸之星公司或者转作他用，应按监管项目实际支出需要拨付资金。
陈蕾、邓静珊向原审法院起诉，请求判令：1.田逸之星公司、恒丰银行、华夏银行一次性向陈蕾、邓静珊支付逾期交房违约金和赔偿金共计717509元（此金额计算到2015年8月10日，实际应计算到判决之日），此后违约金和赔偿金以月为单位于次月15日及时支付给陈蕾、邓静珊；2.恒丰银行公布田逸之星公寓预售资金监管账户明细；3.华夏银行将陈蕾、邓静珊按揭款重新划入田逸之星公寓预售资金监管账户；4.田逸之星公司、恒丰银行、华夏银行共同承担本案诉讼费。
原审法院认为：陈蕾、邓静珊与田逸之星公司签订的《商品房买卖合同》、《中铁田逸之星补充协议》，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。田逸之星公司认为补充协议系被胁迫所签订故而无效的意见，并无证据佐证，不予采信。田逸之星公司未按约定履行交付房屋及办证义务，直至2015年12月30日才交付房屋，至今尚未办理权属证书，逾期交房及办证的事实清楚，应按约承担违约责任。关于陈蕾、邓静珊主张逾期交房的违约金是否约定过高，根据审理商品房买卖合同纠纷案件的相关司法解释，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。而造成的损失根据该司法解释可以同地段同类房屋租金标准确定。虽然双方在补充协议中明确对之前所签订的商品房买卖合同中关于逾期交房及逾期办证的违约责任作了变更，但因陈蕾、邓静珊并未举证证明其实际损失的金额，基于合同法规定的违约金以补偿性为基础的特点，原审法院以平衡合同双方当事人的利益为原则，结合该地段租金标准，酌情确定陈蕾、邓静珊的租金损失为每月5000元，上浮30%计得6500元，双方约定的房屋交付时间为2013年12月31日，故违约金自2014年1月1日起计算至2015年12月30日共计24个月为156000元（6500×24）。对于未办理权属证书的违约金，陈蕾、邓静珊主张按每日万分之一计算至本案判决之日，予以支持。合同约定田逸之星公司应于2014年6月30日前取得土地、房屋权属证书交付陈蕾、邓静珊，陈蕾、邓静珊办理该商品房转移登记，故违约金从2014年7月1日起计算至判决之日为235187元（2914334×807×0.0001）。对于陈蕾、邓静珊所主张的超出部分，不予支持。田逸之星公司要求本案中扣除陈蕾、邓静珊逾期支付房款所致的违约金的意见不当，陈蕾、邓静珊是否存在违约行为，田逸之星公司可另行主张权利，在该事实不明的情况下要求直接抵扣缺乏依据。陈蕾、邓静珊本案中主张的是合同违约之诉，恒丰银行为监管项目预售资金的监管银行，华夏银行为办理贷款银行，并非合同的相对方，陈蕾、邓静珊以存在过错为要求恒丰银行、华夏银行对田逸之星公司合同违约责任同时承担连带责任缺乏事实依据，不予支持。陈蕾、邓静珊要求恒丰银行公布田逸之星公寓预售资金监管账户明细及华夏银行将陈蕾、邓静珊按揭款重新划入田逸之星公寓预售资金监管账户的诉讼请求不属于民事案件审理范畴，对其诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2016年9月15日判决：一、田逸之星公司于判决生效之日起十日内支付陈蕾、邓静珊未交付房屋的违约金156000元；二、田逸之星公司于判决生效之日起十日内支付陈蕾、邓静珊未办理权属证书的违约金235187元；三、驳回陈蕾、邓静珊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10975元，由陈蕾、邓静珊承担4991元，田逸之星公司承担5984元。
宣判后，陈蕾、邓静珊不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院计算违约金方式属于适用法律错误。本案所涉商品房买卖合同中对违约金比例和计算方法均有明确约定，但原审法院却应用第十七条作为计算违约金前提。第十六条明确应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少，而原审法院却用前述的错误前提为基数来提高30%为标准增加，违背司法精神。涉案合同约定的违约金比例系田逸之星公司单方提出的，现其提出违约金过高明显是恶意逃避责任。原审法院采信田逸之星公司不合理的请求，应当予以纠正。二、原审法院以恒丰银行、华夏银行并非商品房买卖合同相对方且诉讼请求不属于民事案件审理范畴为由，驳回陈蕾、邓静珊的诉讼请求，明显违背法律规定。恒丰银行与华夏银行虽不是商品房买卖合同的直接方，却是田逸之星项目能够预售的直接关联方，与销售合同的权益保障紧密相连。陈蕾、邓静珊向恒丰银行与华夏银行同时主张权利并无不妥，应该一并审理判决。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，依法改判支持一审中的诉讼请求；2.本案诉讼费用由田逸之星公司、恒丰银行与华夏银行承担。
针对陈蕾、邓静珊的上诉，田逸之星公司未做答辩。
针对陈蕾、邓静珊的上诉，恒丰银行答辩称：本案是商品房买卖合同纠纷，恒丰银行不是相关合同的相对方，不适合作为被告，陈蕾、邓静珊在一审中对恒丰银行提起了相关诉讼请求没有事实与法律依据。关于田逸之星公司逾期违约交房，已经由政府部门协调达成相关调解协议，陈蕾、邓静珊应该接受调解协议的约束。退一步说，即便恒丰银行能成为本案被告，作为项目的监管银行，恒丰银行也已经履行相关监管义务，不存在过错。因此，原审法院认定事实以及适用法律均正确，应当驳回陈蕾、邓静珊的上诉请求。
针对陈蕾、邓静珊的上诉，华夏银行答辩称：陈蕾、邓静珊以商品房销售合同纠纷提起民事诉讼，根据其提供的证据材料，商品房销售合同的主体为陈蕾、邓静珊和田逸之星公司，华夏银行并非合同的当事人，没有该合同项下义务。按照合同相对性的要求，华夏银行应向合同缔约方主张权利。华夏银行已经按照按揭贷款合同的约定履行了贷款发放义务，并在房屋出现烂尾后积极配合政府，与大部分业主达成调解协议，对项目提供资金支持，现房屋已经交付。综上，要求驳回对华夏银行的诉讼请求。
二审期间，陈蕾、邓静珊、田逸之星公司、恒丰银行、华夏银行均未向本院提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应违约责任。（一）关于逾期交房违约金。根据涉案商品房买卖合同约定，田逸之星公司应于2013年12月31日前将符合条件的房屋交付。而逸之星公司于2015年12月30日交付房屋，也即实际交付房屋日期迟于前述合同约定交付日期，其行为构成逾期交付房屋。本案中，田逸之星公司逾期交付房屋构成违约，应承担违约责任。关于违约金的计算标准。本院经审理认为，根据本案合同履行情况、当事人的过错程度及实际损失，并结合公平原则予以衡量，原审法院依据当事人请求酌情调整违约金计算标准，尚在合理范围内。陈蕾、邓静珊在主张违约金的情况下，再行主张赔偿金，于法无据，不应予以支持。（二）关于逾期办证违约金。根据涉案商品房买卖合同约定，田逸之星公司应于2014年6月30日前取得土地及房屋权属证书并交付陈蕾、邓静珊。但田逸之星公司至今尚未履行该项合同义务，其行为已构成逾期办证，故亦应承担相应违约责任。原审法院以合同约定的标准计算该项违约金，应属合理。关于该项违约金的计算期限。原审法院认定的违约金计算起始日期，并无不当；但根据陈蕾、邓静珊的诉请及田逸之星公司至今尚未履行该项合同义务的事实，逾期办证违约金应计算至实际取得土地及房屋权属证书并交付之日止。原审法院对该项违约金的计算期限认定有误，应予以纠正。另外，原审法院驳回陈蕾、邓静珊在本案中对恒丰银行、华夏银行的诉讼请求，于法有据。关于陈蕾、邓静珊调查取证的申请，本院经审查后认为相关申请事项属于当事人举证范围，不属于法院调取证据的范围，故不予准许。综上，陈蕾、邓静珊的上诉理由，合理部分，本院予以采信。原审法院认定事实清楚，但实体处理存在不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持杭州市下城区人民法院（2015）杭下民初字第1691号民事判决第一项及诉讼费用负担部分；
二、撤销杭州市下城区人民法院（2015）杭下民初字第1691号民事判决第二、三项；
三、杭州田逸之星置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈蕾、邓静珊逾期办证违约金（具体计算方式：按照已付房款2914334元每日万分之一的标准，自2014年7月1日起至2016年9月15日止计算为235187元，自2016年9月16日起至实际取得土地及房屋权属证书并交付之日止的违约金按照前述标准另行计付）；
四、驳回陈蕾、邓静珊的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
二审案件受理费10975元，由陈蕾、邓静珊负担4991元，由杭州田逸之星置业有限公司负担5984元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 秦海龙
二〇一七年二月二十七日
书 记 员 张诗雯