瓦房店市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0281民初402号
原告：周东伟。
委托代理人：王伟，辽宁得一律师事务所律师。
被告：大连益凯房地产开发有限公司。
法定代表人：葛树凯，该公司董事长。
第三人：大连市住房公积金管理中心。
法定代表人：于保和，该中心主任。
委托代理人：赵展，该中心法规处科员。
原告周东伟与被告大连益凯房地产开发有限公司、第三人大连市住房公积金管理中心商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员刘明智适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周东伟的委托代理人王伟、第三人大连市住房公积金管理中心的委托代理人赵展到庭参加诉讼，被告大连益凯房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年9月6日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定购买被告开发的位于大连长兴岛临港工业区金鸡路775号1单元6层2号房屋，总房款为328583元，并对房屋交付时间和违约责任进行明确的约定。合同签订后，原告依约交付了全部房款（包括首付款和向第三人的贷款），但被告未能按照约定在2012年9月30日前将房屋交付给原告，且至今仍以种种理由一拖再拖。现原告既得不到房屋还要偿还巨额贷款，给原告造成重大的经济损失，现原告请求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；由被告退还原告已经支付的购房首付款98583元；返还原告已向第三人偿还的贷款本息77729.40元；支付从2012年10月1日起至判决确定给付之日止，按全部购房款的日万分之二的违约金和损失；按照相关法律规定，请求解除原告与第三人签订的《个人住房抵押借款合同》和《个人住房公积金贷款保证合同》；诉讼费用由被告承担。
被告大连益凯房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。在举证期内未向本院提供交书面答辩意见及证据。
第三人大连市住房公积金管理中心辩称，2011年9月27日，原告与公积金中心签订《抵押借款合同》，约定由公积金中心向原告发放住房公积金贷款23万元，购买位于大连长兴岛临港工业区金鸡路775号1-6-2号的商品房，并以该商品房进行抵押担保；《抵押借款合同》同时约定，本合同至合同项下的贷款本息等全部清偿后终止。而后，该商品房在房地产管理机关办理了抵押登记。2011年10月12日，公积金中心依照原告的委托按《抵押借款合同》的约定，将23万元贷款作为原告支付的购房款转入被告账户。2011年7月19日，公积金中心与被告签订了《个人住房政策性贷款合作协议》（以下简称协议，合同编号：2011080007）。协议约定被告应为公积金中心向原告发放的贷款本金、利息、罚息、违约金及为实现债权所支出的费用承担连带保证责任。现原告起诉到法院请求解除《商品房买卖合同》，同时要求解除《抵押借款合同》。考虑到原告的行为可能导致《抵押借款合同》被解除，但是应充分尊重意思自治原则，原告应按照《抵押借款合同》约定，先一次性提前还清尚欠的借款本金、利息、罚息后，公积金中心同意解除《抵押借款合同》。因此，由原告负责向公积金中心一次性偿清尚欠的借款本金182083.50元、利息528.55元（暂计算至2016年1月7日，共计182612.05元）及至清偿日止的利息、罚息后，同意解除《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》（合同编号：08201101263，以下简称抵押借款合同）；被告对上述事项承担连带保证责任；公积金中心对抵押房屋享有优先受偿权。
经审理查明，2011年9月6日，原告周东伟与被告签订合同编号为WHT201103290号商品房买卖合同，约定购买被告开发的位于大连长兴岛临港工业区金鸡路775号1单元6层2号房屋，建筑面积共60.18平方米，房屋总价款328583元，首付款98583元于合同签订当日支付，贷款23万元，买受人（原告）以住房公积金贷款的方式支付给出卖人（被告）；出卖人应当在2012年9月30日前将经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、监工、建设单位出具验收报告，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金等。该商品房合同已经备案。原告按照合同约定向被告支付首付款98583元。
另查，2011年9月6日原告周东伟与被告签订《合同补充协议》，第六条第三款约定：如出卖人逾期交房超过90日，买受人未在第91日起七日内提出书面解除合同要求的，视为买受人同意延期至房屋交付为止，不再要求解除合同。
再查，2011年9月27日，原告与第三人签订《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同（编号：08201101263）》（已办理抵押登记），用上述房屋贷款23万元用于向被告支付剩余房款，第三人于2011年10月12日将23万元支付给被告。
又查，因被告一直未能交付房屋，原告于2015年12月18日向本院�起诉讼，截止2015年11月12日，原告已向第三人偿还借款本金42166.52元，利息35562.88元，合计77729.40元；截止2016年1月7日，原告尚欠第三人借款本金182083.50元及利息、罚息。
本院所确认的上述事实，有原告提供的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款（合同编号：08201101263）》、《商品房买卖合同及补充协议（合同编号为WHT201103290号）》、销售不动产统一发票、对账单，第三人提供的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》、《预购商品房抵押申请审批书》、个人委托贷款划拨资金通知书及大连市住房公积金贷款划转凭证（借据）、提前全部还款试算（暂计算至2016年1月7日）、《个人住房政策性贷款合作协议》及双方当事人陈述笔录在卷为凭，已经开庭质证、认证和本院的审查，可以采信。
本院认为，原告周东伟与被告于2011年9月6日签订的《商品房买卖合同（合同编号为WHT201103290号）》，是平等主体之间签订的协议，是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同有效；但原、被告于2011年9月6日签订的附件四即《合同补充协议》，是由被告提供的格式条款，其第六项关于交付期限及出卖人逾期交房违约责任的补充约定条款旨在免除被告的责任，排除原告的主要权利，因此该条款无效。合同签订后，双方均具有按照合同全面履行的义务，原告已经依约履行支付首付款、办理按揭贷款等义务，被告应按约定交付房屋，逾期不能交付房屋，合同目的不能实现，已构成违约，原告请求解除《商品房买卖合同（合同编号为WHT201103290号）》，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告依据合同收取的购房首付款应返还给原告。合同约定“出卖人应当在2012年9月30日前将经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、监工、建设单位出具验收报告，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。”自交房日期2012年9月30日的第二日，即2012年10月1日起至2015年12月17日，原告未提出解除合同，故被告应按约定（已交付房款的日万分之二）承担逾期交房违约金，原告请求被告支付该时间内的违约金不违反合同约定，本院予以支持。2015年12�18日，原告起诉立案，要求解除商品房买卖合同，自2015年12月18日起，原告的实际损失应为已付购房款的贷款利息，合同约定的违约金（累计已付款的1%）过低，违约金调整为已付购房款的贷款利息为宜。
原告为购案涉房屋于2011年9月27日与第三人签订的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同（编号：08201101263）》（已办理抵押登记），是平等民事主体之间签订的协议，是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，本院予以确认。商品房买卖合同因被告逾期交付房屋而解除后，原告与第三人为购买案涉房屋签订的抵押借款合同设立的目的已经无法实现，无继续履行的必要，应予解除。被告应将原告已偿还给第三人的本息返还给原告，将原告与第三人签订的抵押借款合同未履行部分的本金、利息、罚息返还给第三人。因�涉的房屋已经办理抵押登记，被告将原告与第三人的借款合同未履行部分的本金、利息、罚息、违约金全部返还给第三人前，第三人对案涉房屋享有优先受偿权。在被告履行返还义务后，案涉房屋归被告所有，原告和第三人负有协助被告办理撤销房屋抵押登记的义务。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第三十二条、第四十条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告周东伟与被告大连益凯房地产�发有限公司于2011年9月6日签订的《商品房买卖合同（合同编号为WHT201103290号）》；
二、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还原告周东伟购房首付款98583元；
三、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效后立即支付原告周东伟自2012年10月1日至2015年12月17日的逾期交房违约金，按购房款328583元的日万分之二计算；
四、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效后立即赔偿原告周东伟损失（自2015年12月18日起至本判决确定给付之日止，按购房款328583元的中国人民银行同期贷款利率计算）；
五、解除原告周东伟与第三人大连市住房公积金管理中心于2011年9月27日签订的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合�（编号：08201101263）》；
六、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还原告周东伟已向第三人大连市住房公积金管理中心偿还的购房贷款本金42166.52元，利息35562.88元，合计77729.40元；
七、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还第三人大连市住房公积金管理中心购房借款本金182083.50元，并按原告周东伟与第三人大连市住房公积金管理中心签订的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同（编号：08201101263》约定的标准承担利息、罚息、违约金；
八、第三人大连市住房公积金管理中心对位于大连长兴岛临港工业区金鸡路775号1单元6层2号房屋（建筑面积共60.18平方米）享有优先受偿权；
九、待第三人大连市住房公积金管理中心全部债务受偿后，案涉房屋归被告大连益凯房地产开发有限公司所有，原告周东伟和第三人大连市住房公积金管理中心需协助被告大连益凯房地产开发有限公司办理撤销案涉房屋的抵押登记；
十、驳回原告、第三人的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1913元，由被告大连益凯房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员 刘明智
二〇一六年三月十六日
书记员 王 妍