浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2008）浙民一终字第213号
上诉人（原审被告）乐清市××游泳馆，住所地乐清市
××镇××村。
负责人黄甲。
上诉人（原审被告）黄甲。
上诉人（原审被告）黄乙。
上述三上诉人共同委托代理人邱××。
被上诉人（原审原告）温州××司，
市镇店后村。
法定代表人林乙。
委托代理人沈××。
原审被告林甲。
原审被告郭××。
原审被告黄丙。
上诉人乐清市××游泳馆（以下简称游泳馆）、黄甲、
黄乙为与被上诉人温州××司（以下简称三××司）、原审被
告林甲、郭××、黄丙房屋买卖合同纠纷一案，不服温州市中
级人民法院（2008）温民一初字第4号民事判决，向本院提起
上诉。本院于2008年8月11日立案受理后，依法组成合议庭进
行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定以下事实：游泳馆原系徐甲、黄丁、潘某某、徐乙、戴某某、徐丙
、赵章五等7人于1998年2月8日发起成立的合伙企业，注册资
本50万元，并经工商部门登记。坐落在乐清市××镇××村的
诉争房地产登记在游泳馆名下，房产证号乐甲证乐成镇字第02
829号，登记时间1999年6月7日；土地证号乐乙用（99）字第1
611号，登记时间1999年9月13日，土地使用权类型是“出让”
。房产登记时，游泳馆有9位合伙人，即工商登记的7人增加了
李某某、李某定2人，该9位合伙人均在房产证中有登记。因该
游泳馆未参加2001年度企业年检，2002年10月30日，工商部门
作出了吊销营业执照的处罚决定。
2003年9月8日，徐甲等9位合伙人将诉争房产出卖给黄甲
、黄乙、林甲、黄丙、郭××，双方签订一份《游泳馆转让协
议书》，转让标的即产权登记的“游泳馆房产”（包括附属水
电）。徐甲等9位合伙人均在协议上签字（因徐乙于2001年8月
病故，其继承人在协议上代签）。协议签订后，全体合伙人（
包括徐乙的继承人）均到公证部门办理了同意由受让人自行办
理产权过户登记等相关手续的声明，该声明经过乐丙市公证处
公证。
2005年4月14日，黄甲、黄乙、林甲向工商部门申请合伙
企业登记（在庭审中，林甲称自己对登记事项不知情，系黄甲
、黄乙未经其授权），投资资本为10万元，企业名称为游泳馆
，工商部门予以核准登记。2007年8月20日，该企业进行了变
更登记，合伙人变更为黄甲、黄乙2人（在庭审中，林甲称自己对该变更事项不知情）。
2007年8月7日，黄甲代表游泳馆（甲方）与林乙代表三
××司（乙方）签订一份《乐清市××游泳馆（房地产）转让
协议书》（以下简称《××》），约定，一、甲方拥有游泳馆
（房地产）壹宗坐落在乐清市××镇××村。四至：东至围墙
、南至围墙、西至围墙、北至围墙，道路出入。其中一栋办公
楼1515.19m2（房产证号第××号）、二栋标准厂房某某面积
约3000m2（无证）。用地面积6417.10m2（包括有证、无证约1
4亩地，土地证号乐乙用（99）字第1-
611号）。该游泳馆壹宗四至范围内的房产所有权、土地使用
权（包括有证、无证）一并在内以壹仟肆佰万元整转让给乙方
。二、付款方式：1、2007年8月7日乙方甲方乙壹佰伍拾元整
，甲方开具收款收据给乙方。2、2007年8月17日乙方甲方预付
款伍佰万元整，甲方开具收款收据给乙方。3、甲方与原游泳
馆（房地产）所有者办理过户手续所发生的一切税费由甲方承
担。甲方办毕甲方名下的办公楼房产证、土地证，通知乙方，
乙方必须在1星期内付给甲方预付款叁佰伍拾万元整，甲方开
具收款收据给乙方。乙方收到证件出具证件收据给甲方。甲方
房地产过户到乙方名下所需缴纳的各种税金概由乙方支付。甲
方及股权人无条件地提供有效证件给乙方办证专用，无条件地
协助办理房地产权过户手续。注：不包括没审批4亩地费用，
如乙方审报4亩地手须的一切费用由乙方自行理直。4、乙方收
到甲方名下的房地产证之日起2个月内将余额肆佰万元整一次
性付给甲方。甲方同时将四至范围内的房屋所有权（含有证、无证）、土地使用权（含有证、无证）及不动产的现有附着物
（动产归甲方搬走）移交给乙方所有，并将游泳馆的工商营业
执照及有关证件、资料移交给乙方所有。三、违约责任：乙方
中途违约不得向甲方索还定金壹佰伍拾万元，甲方中途违约应
加倍还给乙方现金叁佰万元，期限于2007年8月17日止决定与
否。1、乙方后期付款若逾期，按每天贰仟元滞纳金计算。付
清房款与滞纳金至交房完毕止。2、在乙方付款的前提下甲方
逾期交房，按每天叁仟元的滞纳金计算至交房完毕止。在诉讼
期间，黄乙、林甲、黄丙、郭××4人对该协议予以追认，同
意诉争房产的转让。
协议签订后，三××司于2007年8月7日支付150万元定金
，黄甲出具收款收据；2007年8月17日支付预付款500万元，黄
甲出具收款收据。2007年8月20日，黄甲、黄乙将游泳馆变更
登记为2位合伙人后，即以游泳馆的名义申请办理过户手续，
并办理了缴纳契证、委托土地勘测等手续，但未能办理完毕过
户手续。至开庭日止，林甲、郭××、黄丙等人仍未到房产部
门签字。
2007年11月9日，三××司书面催告游泳馆，要求其在30
日的合理时间内履行办理房地产过户手续。2007年11月28日，
游泳馆、黄甲复函称，只能按《××》规定给予办理过户手续
，况且过户手续已在兑现之中。2007年12月25日，三××司通
过国某某快专递邮件向游泳馆、黄甲送达解除《××》的通知
。
2007年12月26日，三××司诉至原审法院，请求判令：1、解除双方2007年8月7日签订的《××》。2、游泳馆返还预
付款500万元，并自2007年8月17日按中国人民银行同期贷款利
率赔偿利息损失；3、游泳馆双倍返还定金计300万元。4、黄
甲、黄乙、林甲、黄丙、郭××对上述款项承担连带责任；5
、案件诉讼费用由游泳馆、黄甲、黄乙、林甲、黄丙、郭××
承担。
原审法院审理后认为，1、关于诉讼主体问题。诉争房地
产原登记在游泳馆名下，但产权登记时游泳馆系由徐甲等9人
共同所有，徐甲等9人将诉争房产转让给黄甲等5个人，合同权
利属于黄甲、黄乙、林甲、黄丙、郭××5人共同所有。2007
年8月7日，黄甲以游泳馆的名义与三××司签订的《××》在
诉讼中得到全体合伙人的追认，黄甲、黄乙、林甲、黄丙、郭
××成为合同的共同一方，共同享有权利、共同承担义务，即
诉讼主体地位成立。根据工商登记材料记载，游泳馆可以作为
合同的权利义务人之一，也是本案适格被告。2、黄甲以游泳
馆的名义与三××司签订的《××》在诉讼中得到全体合伙人
的追认，协议并没有违反法律的规定，该协议合法有效。双方
应按照协议规定履行各自的义务。诉争标的系黄甲、黄乙、林
甲、黄丙、郭××从上一家徐甲等9人处买受，双方签订了合
同，并办理了公证手续，在办理过户手续时，已不存在法律上
或事实上的阻碍，只需要通过自己的行为即可以到产权部门将
房产过户到自己名下。但因黄甲、黄乙、林甲、黄丙、郭××
内部的原因，致使无法办毕上一家的过户手续，三××司已通
过信函给予催告，通知其在合理时间内办理。至本案开庭之日，产权仍未过户到三××司名下，使三××司未能达到合同目
的，即不能取得房屋产权，三××司要求解除合同的主张，予
以支持。解除合同后，游泳馆、黄甲、黄乙、林甲、黄丙、郭
××应返还已收取的房屋转让款，并双倍返还定金。由于三×
×司对于损失没有举证，双倍返还定金已足以弥补其损失，其
再要求赔偿500万元的利息损失，不予支持。综上，依照《中
华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、
第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十
条之规定，判决：一、解除双方于2007年8月7日签订的《××
》。二、游泳馆、黄甲、黄乙、林甲、黄丙、郭××共同返还
三××司预付款500万元，双倍返还定金300万元。三、驳回三
××司的其他诉讼请求。本案受理费124640元，由三××司负
担4640元，由游泳馆、黄甲、黄乙、林甲、黄丙、郭××负担
120000元。
宣判后，游泳馆、黄甲、黄乙不服，向本院提起上诉称
：（一）原审片面理解某某条款，错误适用定金罚则。根据《
××》，定金条款适用的期限于2007年8月17日止，即三××
司主张某某双倍返还必须在2007年8月17日前，原审对此判决
错误。（二）三××司在与黄甲、黄乙、林甲、黄丙、郭××
签订《××》时，明知该房产的权属情况极为繁杂，故在《×
×》中没有明确办理证照的期限。于2007年11月19日通知在30
日内办理完毕过户手续，显属不合理。黄甲、黄乙、林甲、黄
丙、郭××办理证照过户并未超出合理期间；即使超出，责任
也不在黄甲、黄乙、林甲、黄丙、郭××。（三）三××司于2007年8月17日将500万元预付款支付给案外人黄戊，付款行为
构成重大违约，游泳馆、黄甲、黄乙保留向其追诉的权利。（
四）原审判决认定游泳馆、黄甲、黄乙、林甲、黄丙、郭××
在履行合同过程某某成根本违约，属事实不清、适用法律不当
。《××》訂立后，游泳馆、黄甲、黄乙、林甲、黄丙、郭×
×一直在积极办理房地产过户手续，直至一审期间。三××司
单某解除合同的理由根本不能成立。请求二审依法支持上诉请
求，即：1、撤销原审判决。2、同意解除2007年8月7日签订的
《××》，由游泳馆、黄甲、黄乙、林甲、黄丙、郭××返还
三××司交付的款项150万元。3、确认三××司于2007年8月1
7向案外人黄戊支付的500万元与游泳馆、黄甲、黄乙无涉。4
、由三××司承担本案全部诉讼费用。
被上诉人三××司辩称：原审判决认定事实清楚，适用
法律得当，请求二审法院依法驳回游泳馆、黄甲、黄乙的上诉
。理由：违约是因为游泳馆、黄甲、黄乙、林甲、黄丙、郭×
×内部的问题造成的，原审对此认定是正确的，因为对方内部
原因，耽误了合同到目前仍无法履行，致我方的合同目的无法
实现。同时因为对方没有及时履行合同，给我方造成了很大的
损失，希望二审法院维持原判。
二审中，游泳馆、黄甲、黄乙提交下列证据材料：
证1，乐丙市大地勘察测绘设计有限公司于2007年9月23
日出具的游泳馆的《地籍调查技术报告》，拟证明游泳馆、黄
甲、黄乙等一直在积极办理过户相关手续，此是委托勘察后出
具的报告，作为补强证据。证2，乐丙市公证处于2008年6月2日出具的（2008）××
证内字第××号《声明书公某某》、乐丙市房产管理局于2008
年6月10日颁发的乐甲证乐成镇字第44988号《房屋所有权证》
、乐丙市行政服务中心国土资源局窗口承诺件通知书（n0：35
5188），拟证明游泳馆、黄甲、黄乙已在原审结案前办结讼争
房屋权属登记，正在申请办理土地所有权登记。
证3，鉴证机关为乐丙市房产管理局2005年8月23日的《
乐丙市房产卖买契约》复印件，拟证明涉案标的物因历史原因
，乐清市××游泳馆曾发生合伙人变更，房地产权属登记手续
很复杂。
证4，（98）乐丁（让字）第73号《乐丙市国有土地使用
权协议出让合同书》复印件，拟证明涉案土地用途为游泳项目
，需要办理变更审批登记。
三××司认为，游泳馆、黄甲、黄乙提交的前述证据材
料都不能作为二审新的证据，证1与本案没有关联，土地勘测
委托书是不是和地籍调查技术报告有关联，不清楚；证2公某
某虽是2008年6月2日诉讼中形成的，是系对方股东内部之间的
关系，与本案没有任何关联；证2中44988号房屋所有权证是20
08年6月10日才取得，仅仅证明是在履行合同部分的义务，但
尚未取得土地使用权证，上诉人违约事实客观存在；证3、4真
实性有异议。
本院经审核认为，证1与本案没有关联性，不作为本案证
据；证3、4只有复印件，没有原件，不予认可；关于证2公某
某系黄甲、黄乙、林甲之间的内部事务，与本案无关联，不作为本案证据采信；虽乐丙市房产管理局于2008年6月10日颁发
的乐甲证乐成镇字第44988号《房屋所有权证》和乐丙市行政
服务中心国土资源局窗口承诺件通知书（n0：355188）真实性
可以确认，但待证事实已有其他证据印证的情形下，无需该证
据材料作为本案定案依据，本院对此认定不属二审程序中新的
证据。
经审理，对原审所认定的本案基本事实予以确定，还查
明，黄戊是黄甲的胞妹。
本院认为，本案二审主要争议在于：一、《××》能否
解除；二、三××司于2007年8月17日将预付款500万元支付到
黄戊账户内，是否属不适当履行，构成违约。三、是否适用定
金法则。
关于双方的《××》是否能解除的问题。三××司向原
审法院诉请解除双方于2007年8月7日签订的《××》，根据协
议约定，在三××司支付定金150万元和预付款500万元后，并
未明确黄甲、黄乙、林甲、黄丙、郭××何时将相应的房产证
和土地证过户到三××司名下，只约定黄甲、黄乙、林甲、黄
丙、郭××办毕在其名下的办公楼房产证、土地证，通知三×
×司，三××司在一星期内付叁佰伍拾万元整。依据《中华人
民共和国合同法》第六十二条之规定，当事人就履行期限不明
确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但
应当给对方必要的准备时间。2007年11月9日，三××司书面
催告游泳馆，要求其在2007年11月10日起30日内办理完毕房地
产过户手续。至于游泳馆、黄甲、黄乙提出给予30日时间是否合理问题，结合本案事实，黄甲一方至二审期间，仍不具备将
讼争房屋的房屋所有权和土地使用权一并过户到三××司名下
的条件，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条
第（三）项的规定，解除《××》，是妥当的。游泳馆、黄甲
、黄乙提出该《××》于共同所有人林甲、黄丙、郭××在原
审诉讼中追认后才发生法律效力，不存在迟延履行主要债务的
违约行为的主张，于法无据，不予采纳。
关于三××司于2007年8月17日将预付款500万元支付到
黄戊账户内，是否属不适当履行，构成违约的问题。鉴于黄戊
是黄甲的胞妹，且在原审诉讼前，上诉人从未对三××司将50
0万元预付款支付到黄戊的账户没有提出异议，因此上诉人该
上诉理由不予采纳。
关于是否适用定金法则的问题。定金法则的适用要依据
双方当事人协议的约定和法律的相关规定来认定。本案中，双
方当事人在《××》的付款方式一节约定：2007年8月7日乙方
（三××司）付甲方（游泳馆）定金壹佰伍拾元整；在《××
》的违约责任一节约定：乙方（三××司）中途违约不得向甲
方（游泳馆）索还定金壹佰伍拾万元，甲方（游泳馆）中途违
约应加倍还给乙方（三××司）现金叁佰万元，期限于2007年
8月17日止决定与否。显然，双方当事人在协议中有定金条款
之约定，任何一方违约，就应当按协议承担责任。游泳馆、黄
甲、黄乙认为，只有在黄甲、黄乙、林甲、黄丙、郭××于20
07年8月17日前违约，并且三××司在2007年8月17日前主张，
才能适用协议约定的定金条款的主张，理由不能成立。因此，原审依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，
判决双倍返还，并无不当。
综上，原审认定的事实清楚，适用法律正确，所作判决
应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，诉讼请求不予采纳。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第
（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费57300元，由上诉人游泳馆、黄甲、黄乙
负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁松杰
代理审判员 陈立东
代理审判员 谢海波
二〇〇八年九月二十三日
书 记 员 魏奇华