南昌铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2016）赣7101民初152号
原告：南昌通亚贸易有限公司，住所：江西省南昌市青云谱区解放西路49号玉河明珠42栋1单元1302室。
法定代表人：曾丽萍，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周佐亮，江西锦成律师事务所律师。
被告：南昌铁路局，住所：江西省南昌市西湖区站前路7号。
法定代表人：王培，该局局长。
被告：南昌铁路局厦门车站，住所：福建省厦门市思明区夏禾路900号之二。
主要负责人：方添全，该站站长。
二被告共同委托诉讼代理人：罗芬，女，南昌铁路局厦门车站工作人员。
二被告共同委托诉讼代理人：张晓彬，男，南昌铁路局工作人员。
原告南昌通亚贸易有限公司（以下简称通亚公司）与被告南昌铁路局、南昌铁路局厦门车站（以下简称厦门车站）租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告通亚公司委托诉讼代理人周佐亮，被告南昌铁路局、厦门车站委托诉讼代理人张晓彬、罗芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
通亚公司向本院提出诉讼请求：1.二被告返还竞租保证金300000元；2.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告按被告招标文件的要求，向被告交纳了第14包件（厦门北站候车层HC-233号点位，招标底价为100.01万元）的竞租保证金。2015年9月，原告参加被告南昌铁路局组织的南铁租字〔2015〕09号的招标活动，并中标上述包件。中标后，直至2016年春节结束，被告厦门车站无故迟迟不交付中标点位，致使原告高价中标点位错过春运商机，投标目的不能实现。为此，原告要求二被告退还竞租保证金。二被告拒绝退还竞租保证金，遂将二被告诉至法院，请求判如所请。
南昌铁路局、厦门车站辩称，原告在《承诺函》中承诺放弃因招租行为向被告提出异议和索赔的权利；被告的招租行为不是《招标投标法》上的招投标行为，是被告制定的一种确保己方利益最大化的商业模式；即使适用《招标投标法》和《招标投标法实施条例》，第14包件合同总金额达3152815元以上，应按此计算2%投标保证金的比例；原告违约在先，已造成被告损失，被告不退还竞租保证金，并要求原告继续履行合同。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。
被告质证认为，对第二组、第三组证据的三性均无异议，对被告不持异议的证据，本院予以采信。对第一组证据的真实性、合法性无异议，对关联性提出的异议，认为不是被告的公开招标行为。对该异议，本院在说理部分一并分析认定。
原告质证认为，对被告提交的第一组、第二组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议。原告对第三组证据中的招标结果公示、顺丰速运单、《中标通知书》、《租赁合同》（HC236号点位）、《交付通知书》（HC236号点位）、银行回单（HC236号点位）及第四组证据的三性均有异议，对第三组证据中的两份《报告》三性均无异议。本院认为，对原告不持异议的证据，予以采信；原告虽对上述三组中的部分证据提出异议，但未能提交足以反驳对方的证据，故对上述证据予以采信。原告对被告提交的第五、六、七组证据的三性均有异议，本院认为，被告提交的上述证据均为证明被告因原告拒不签订租赁合同而造成的损失，因被告未对其主张的损失提起反诉，上述三组证据与本案不具关联性，不予采信。
根据当事人陈述和庭审确认的证据，本院认定事实如下：
2015年8月28日，被告南昌铁路局下属南昌铁路局招标采购办公室发布招租公告，将南昌铁路局车站（福建境内部分车站）商业网点进行公开招租，其《招租文件》（南铁租字〔2015〕09号）中包括《招租公告》、《竞租人须知》、《招租项目情况说明》、《合同主要条款》、《相关附件》、《竞租函》等六个部分。《招租公告》载明：招租项目共分为44个包件。其中，第14包件：厦门北站候车层HC-233号点位（约40㎡）品牌烤卤制品专卖店，保底租金招租底价68.5元/㎡.天，租赁期限为3年，租金增长比例：自第二个完整年度起每年环比递增5%。第14包件的竞租保证金300000元/包件。本次招租在南昌铁路局纪委监察处、招标办的监督下采用有底价的公开竞价招租方式，现场勘查时间为2015年9月10日，并对招租时间、地点及相关内容等进行了详细说明。《竞租人须知》中载明：“招租人”系南昌铁路局招标采购办公室，“中标人”系指对招租文件作出实质性响应，通过竞价招租方式取得签订书面合同资格的竞租人。竞租人须按照招租文件的要求准备竞租文件，并保证所提供的全部资料的真实性、准确性及完整性，以使其竞租文件对招租文件作出实质性相应，否则其竞租资格将被评审小组否决；竞租人在开标之前应缴纳竞租保证金；根据资格审查与商务审查合格的竞租人的租金报价，推荐报价最高者为第一中标候选人，推荐第二、第三高者为第二、第三中标候选人；评审结果须公示三个工作日，如无疑义，由招租人向中标人签发《中标通知书》；中标人自收到《中标通知书》后7天内，与招租人指定的所属单位签订书面租赁合同，未按时签订书面合同的，视为中标人自动放弃中标权利，招租人有权没收中标人的竞租保证金。《竞租人须知》还载明了其他事项。
2015年9月14日，原告向被告交纳了第5、6、14、15、32包件的竞租保证金900000元，并向被告提交《竞租文件》。9月16日，原告参加招租会，原告成功中标第5、14、15、32包件。2015年10月30日，被告南昌铁路局下属的招标采购办公室向原告发出《中标通知书》，告知原告中标第14包件：厦门北站候车层HC-233号点位（约40㎡）品牌烤卤制品专卖店，中标单价：115.2元/㎡.天。中标后，原告于2016年3月6日、3月8日以直至2016年春节结束，被告厦门车站无故迟迟不交付中标点位，致使原告高价中标点位错过春运商机，投标目的不能实现为由，分别向被告发出《报告》，告知被告退标第14包件并返还竞租保证金。经协商未果，原告遂向本院提起诉讼，请求判如所请。
另查明，原告在厦门车站中标的第15包件（厦门北站候车层HC-236号点位），原、被告双方于2015年11月20日签订《租赁合同》，被告于2016年7月15日交付。厦门北站候车层HC-233号点位（约40㎡）品牌烤卤制品专卖店（第14包件）经再次招标，由南昌海特曼科技有限公司中标，中标单价为68.9元/㎡.天。2016年7月29日南昌铁路局招标采购办公室向南昌海特曼科技有限公司发出中标通知书。
本院认为，根据原、被告诉辩意见和查明的事实，本案的焦点为：
焦点一、被告的招租行为是否为招标行为。
本院认为，被告招租的行为是招标行为。首先，当事人选择适用招投标法，不违反法律。《中华人民共和国招标投标法》（以下简称《招标投标法》）第二条规定：“在中华人民共和国境内进行招标投标活动，适用本法。”，即本法适用在我国境内进行的一切招投标活动。除该法第三条规定的必须进行招标投标的项目外，当事人对是否采用招投标形式有选择的权利，一旦选择采用招投标，就应当适用《招标投标法》及其实施条例。其次，投标人主体资格符合招标投标法的规定。《招标投标法》第二十五条规定，除科研项目外，投标人必须是法人或其他组织，本案的原告是企业法人，符合投标人主体资格。再次，被告招租活动相关程序参照《招标投标法》的规定。尽管被告在《竞租人须知》中载明：“本次招租活动借鉴公开招标相关程序，但并非招标投标法所规定的公开招标行为”，但被告在本次公开招租活动中的相关程序是参照《招标投标法》的规定进行的。本案中，被告南昌铁路局、厦门车站采用招标投标的方式出租厦门车站商业网点，向不特定的人发出订立合同的意思表示，系招标投标活动，应适用《招标投标法》的规定。被告主张不是招投标行为的答辩意见，于法无据，不予支持。
焦点二、原、被告的租赁合同关系是否成立，原告行为是否构成违约。
本院认为，原、被告之间的租赁合同关系成立。《招标投标法》第四十五条第一款规定“中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书”第二款规定“中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。”招标人向中标人发出中标通知书的行为，即为承诺，中标通知书到达中标人后，依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、二十六条的规定，合同成立。本案中，被告已向原告发出了《中标通知书》，该《中标通知书》到达后，租赁合同成立。
本院认为，原告的行为违约，应承担相应的责任。《招标投标法》第四十五条第二款规定“中标通知书发出后，招标人改变结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任”，第四十六条第一款规定“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同”。原告参与竞租，并成功中标其中的四个包件，从2015年8月28日被告发布《招租公告》，到2015年9月14日原告交纳投标保证金，再到2015年10月30日被告发出《中标通知书》，原告对其可能的经营风险应有较充足的时间了解，在中标后未依法签订租赁合同，却发出退还竞租保证金的《报告》，放弃中标项目，应当承担违约责任。被告主张原告违约的答辩意见成立。
焦点三、项目估算价如何计算，投标保证金是否应返还。
本院认为，项目估算价应按保底租金招租底价计算，投标保证金过高，依法应部分返还。《招租公告》载明：“厦门北站候车层HC-233号点位（约40㎡）品牌烤卤制品专卖店，保底租金招租底价68.5元/㎡.天，租赁期限为3年，租金增长比例：自第二个完整年度起每年环比递增5%”。《竞租人须知》11.6约定：“竞租人发生下列情形之一的，其竞租保证金将不予退还：……（3）中标人在收到中标通知书后，无正当理由拒绝签合同协议书或未按照招租文件规定提交履约担保（履约保证金）或放弃中标资格的”。原告在中标之后，拒绝签订租赁合同，违约，根据原、被告的约定，竞租保证金不予返还。而《中华人民共和国招标投标法实施条例》第二十六条第一款规定：“招标人在招标文件中要求投标人提交投标保证金的，投标保证金不得超过招标项目估算价的2%”。根据该规定，按照《招租公告》及《竞租人须知》所载明的估算价计算方式（第14包件：厦门北站候车层HC-233号点位〔约40㎡〕品牌烤卤制品专卖店，保底租金招租底价68.5元/㎡.天；租赁期限3年；租金递增比例：自第二个完整年度起每年环比递增5%），第14包件的估算价为68.5×40×365+（1000100+1000100×5%）+（1050105+1050105×5%）=3152815.25元，原告应提交给被告的投标保证金为63056.31元，被告却收取了300000元投标保证金，明显过高，过高部分应予返还。
综上所述，本院认为，原、被告双方的招投标行为，是双方真实意思表示，原告提交相应投标文件及投标保证金的投标行为是合同签订过程中的要约，在被告《中标通知书》发出并到达原告后，合同签订过程的承诺行为完成，双方的租赁合同成立，合法有效。原告弃标的行为，属违约，其依法应提交的投标保证金不予返还；被告收取的投标保证金过高，依法予以调整，过高部分应予返还。原告主张返还投标保证金，并未主张因招租所致损失的赔偿，是其在法律规定范围内，处分民事权利和诉讼权利的具体体现。本案中，被告对要求原告继续履行合同及赔偿损失，并未提起反诉，本院仅调整原告主张的返还投标保证金的诉讼请求。为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第二十六条，《中华人民共和国招标投标法》第二条、第四十五条、第四十六条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告南昌铁路局、南昌铁路局厦门车站于本判决生效之日起十日内返还原告南昌通亚贸易有限公司投标保证金236943.69元；
二、驳回原告南昌通亚贸易有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5800元（原告已预交），减半收取计2900元，由原告南昌通亚贸易有限公司负担610元，被告南昌铁路局、南昌铁路局厦门车站共同负担2290元，并应在履行金钱给付义务时迳付原告南昌通亚贸易有限公司。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南昌铁路运输中级法院。
审判员 龚 翼
二〇一七年三月三日
书记员 徐晓静
附1：证据目录清单
原告为支持其主张，提交如下证据予以质证：
第一组证据：《南昌铁路局厦门车站商业网点招租文件》（南铁租字〔2015〕09号）一份，用以证明被告公开招投标行为。
第二组证据：中国工商银行转账单一份，证明原告按被告招标文件的要求交纳了第14包件30万元的竞租保证金。
第三组证据：报告（通亚公司于2016年3月6日、3月8日出具）两份，证明原告要求被告退还竞租保证金。
被告为支持其主张，提交如下证据予以质证：
第一组证据：《南昌铁路局厦门车站商业网点招租文件》（南铁租字〔2015〕09号）一份，用以证明招租行为并非《招标投标法》的公开招标行为，是确保被告利益最大化的一种商业模式，竞租人可以现场勘查和对招租文件提出询问；第14包件的招租底价和租赁期限三年，以及环比增长5%，第14包件合同总金额达3152815元以上；招租文件11.4和11.6条约定了不予退回竞租保证金的情形；招租文件和竞租文件及承诺具有法律约束力。
第二组证据：2015年9月14日原告提交的《竞租函》、《承诺书》、《资格审查申请函》各一份，用以证明原告完全响应招租文件的各项要求和约束，放弃因竞租活动向招租人提出异议和索赔的权利；原告接受招租人对本次招租活动各类事项和时间安排。
第三组证据：招标结果公示、顺丰速运单、《中标通知书》、《租赁合同》（HC236号点位）、《交付通知书》（HC236号点位）、银行回单（HC236号点位）各一份及报告（通亚公司于2016年3月6日、3月8日出具）两份，用以证明被告公布了招租结果，原告中租第14、15包件；被告向原告送达了《中标通知书》，被告催促原告签订租赁合同，原告与被告签订了第15包件的租赁合同，于2016年7月15日接受场地；原告要求退还竞租保证金。
第四组证据：《施工安全协调会签到表》一份，用以证明原告想继续承租这个点位。
第五组证据：中标通知书（南铁租字〔2015〕09-8号）、《租赁合同》（HC238号点位）、《交付通知书》（HC238点位）、银行回单（HC236号点位）各一份，用以证明参加招租文件（南铁租字〔2015〕09号）同一批的其他点位（HC238号点位）中租人厦门满尚贸易有限公司中租后，2015年10月30日签订租赁合同；招租文件（南铁租字〔2015〕09号）同一批的中租人均是先签合同，后交付场地；厦门满尚贸易有限公司于2016年7月30日开始向我方交纳租金。通亚公司造成我方损失从2016年7月30日开始计算，原告已造成我方巨大损失。
第六组证据：中标通知书（南铁租字〔2016〕06号）、《租赁合同》（HC233号点位）、《交付通知书》（HC233号点位）、银行回单（HC233号点位）各一份，用以证明第14包件（HC233点位）经重新招租，案外人南昌海特曼科技有限公司中租，双方于2016年9月8日签订合同，并于同日交付场地，案外人南昌海特曼科技有限公司按68.9元/㎡.天,于2016年9月23日开始向我方交纳租金；原告在第14包件(HC233点位)造成我方损失期间为56天(从2016年7月30日计算至2016年9月23日)。
第七组证据：原告于2015年9月14日提交的竞租文件《竞租报价表》、原告于2015年9月15日提交的《报价确认表》、厦门市八峰餐饮服务有限公司于2015年9月14日提交的《竞租报价表》各一份，用以证明第14包件（HC233点位）报价第一高者为原告的报价为115.2元/㎡.天，第14包件(HC233点位)报价第二高者为厦门市八峰餐饮服务有限公司的报价112.75㎡.天；原告造成被告25.8048万元及以上的巨大损失（115.2元/㎡.天×56天×40平米=25.8048万元）。
附2：相应的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二十五条承诺生效时合同成立。
第二十六条承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。
采用数据电文形式订立合同的，承诺到达的时间适用本法第十六条第二款的规定。
《中华人民共和国招标投标法》
第二条在中华人民共和国境内进行招标投标活动，适用本法。
第四十五条中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。
中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。
第四十六条招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交。
第六十条中标人不履行与招标人订立的合同的，履约保证金不予退还，给招标人造成的损失超过履约保证金数额的，还应当对超过部分予以赔偿；没有提交履约保证金的，应当对招标人的损失承担赔偿责任。
中标人不按照与招标人订立的合同履行义务，情节严重的，取消其二年至五年内参加依法必须进行招标的项目的投标资格并予以公告，直至由工商行政管理机关吊销营业执照。
因不可抗力不能履行合同的，不适用前两款规定。