广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤07民终2800号上诉人（原审原告，反诉被告）：林伟雄，男，1969年3月6日出生，汉族，住广东省江门市新会区，委托诉讼代理人：陈亮才，广东华卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄艳春，广东华卓律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：蔡月嫦，女，1968年3月7日出生，汉族，住广东省江门市新会区，上诉人（原审被告，反诉原告）：伦永球，男，1965年5月11日出生，汉族，住江门市广东省新会区，蔡月嫦、伦永球的共同委托诉讼代理人：刘潮活，广东新康洋律师事务所律师。蔡月嫦、伦永球的共同委托诉讼代理人：刘妙怡，广东新康洋律师事务所律师。上诉人林伟雄、蔡月嫦、伦永球土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2016）粤0705民初2876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林伟雄上诉请求：1.撤销一审判决，改判蔡月嫦、伦永球向林伟雄支付租金157817.33元以及滞纳金（滞纳金自2015年4月1日起按月息20%计至清偿日止）；2.蔡月嫦、伦永球承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、一审判决确认蔡月嫦、伦永球可以适当减少支付租金，认定其只需支付租金的三分之二即105211.55元，没有事实和法律依据。本案不符合减少租金的法定情形。1.本案不符合《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定的情形；2.第三人江门市新会区会城街仁义紫源一经济合作社（以下简称“紫源一社”）没有向蔡月嫦、伦永球主张权利。林伟雄第一次收到紫源一社向蔡月嫦、伦永球发出的通知是在其提起反诉时作为证据提交给林伟雄。林伟雄在（2016）粤07民终2427号案中作为证据提交，而紫源一社在该案审理中当庭否认该四份《通知》的真实性，最终法院也没有认定该四份通知的真实性。而且紫源一社发出该通知的内容实质上是解除租赁合同，但并没有经过民主议定。而且根据合同的相对性原则，紫源一社仅能向林伟雄主张解除合同，而不能向蔡月嫦、伦永球主张。3.本案不存在致使蔡月嫦、伦永球不能使用、收益租赁物的情形。生效的（2016）粤07民终2427号民事判决林伟雄应当向紫源一社支付2015年3月至2016年8月的全额租金，并没有扣除蔡月嫦、伦永球主张已经交还涉案土地的租金，蔡月嫦、伦永球主张其在2015年5月8日起将租赁的土地交还紫源一社不属实，紫源一社对此也予以否认。在本案中，林伟雄与蔡月嫦、伦永球签订的《租赁合同》约定的出租物仅为鱼塘以及塘基，并不包括构筑物。因此，即使构筑物被拆除，也不会导致蔡月嫦、伦永球使用租赁物进行种养的合同目的不能达到。况且该构筑物为蔡月嫦、伦永球所建造，并非林伟雄所建，一审判决认定对蔡月嫦、伦永球造成一定的不安，并非减少租金的法定事由，况且并不存在该情形。蔡月嫦、伦永球也从未向林伟雄反映紫源一社要求其离场的情况直到其提起反诉时才知晓此事。二、一审判决认定租赁土地上的建筑物、构建物为林伟雄所建没有依据。双方签订的租赁合同约定的出租物为鱼塘和塘基，并无对地上建筑物的记载。林伟雄已将土地交给蔡月嫦、伦永球，租赁期间新建的构筑物，应推定为其所建。三、林伟雄没有违约行为，蔡月嫦、伦永球逾期缴纳租金，应当依照合同的约定支付滞纳金。一审判决对林伟雄的请求不予支持不当。蔡月嫦、伦永球辩称，林伟雄的上诉状不符合合同法第228条的规定，我方上诉状第四点、第五点、一审时我方提交的《通知》、《证明》、二审时提交的2017年7月24日出具的《证明》、政府强制复绿的光盘可以充分反驳其观点。对于上诉状第二个问题，我方在上诉状第六点已经作了详细的论述。在一审的证据中已经充分证明了林伟雄租赁给我们的标的物包含有220平方米的厂房及土地这一事实。蔡月嫦、伦永球上诉请求：1.撤销原审判决，驳回林伟雄全部诉请；2.判令林伟雄双倍返还押金56608元；3.一、二审全部诉讼费用由林伟雄承担。事实和理由：一、一审判决查明基本事实不清，导致判决错误。1.蔡月嫦、伦永球从来没有承租过面积分别为460平方米、250平方米及383平方米的三块土地，蔡月嫦也没有承租过鱼塘。蔡月嫦、伦永球只承租了220平方米厂房和四块土地。2.紫源一社既是涉案土地的所有权人，更是本案一系列重要证据通知书、证明中的知情人、通知人及证明人。一审法院亦已认定紫源一社属“第三人主张权利”，但其没有依法、依职权追加紫源一社为第三人从而查清事实，而在紫源一社已盖章出具证明的情况下，轻易否定证据效力，没有采纳最基本、最重要的《证明》证据，导致基本事实不清、一审判决严重错误。3.证据会城街道办《告知书》有原件，一审法院没有采纳，属事实不清。二、一审判决认定事实错误。蔡月嫦、伦永球承租的并非全部是土地，还有220平方米厂房，且林伟雄已于2013年3月后即陆续转租给蔡月嫦、伦永球，而非2013年12月后。三、一审程序违法，显失公正，严重损害蔡月嫦、伦永球合法权益。一审中，林伟雄申请了诉讼保全，仅提供了已使用超过十年，价值约三万的奥德赛牌小汽车作为担保，查封蔡月嫦、伦永球所有的价值数十万的房屋。在蔡月嫦、伦永球向一审法院提出要求林伟雄增加担保物、变更其它等值担保财产的申请后，一审法院一直对此申请没有回应，显属程序错误。四、林伟雄在另案(2016)粤07民终2427号案件中多次自认、确认紫源一社已收回土地，但在本案中又否认，自相矛盾，为达非法目的而罔顾诚信，其陈述不足以信及采纳。1.林伟雄一审提交的证据《法庭调查笔录》两次确认紫源一社已收回由转租土地，足以证明林伟雄其内心清楚知道并两次确认蔡月嫦、伦永球已于2015年5月撤离涉案土地，土地已被紫源一社收回，不应计付租金。因林伟雄违法改变土地用途、违约转租，即使紫源一社已从蔡月嫦、伦永球处收回土地，但并不影响其追究林伟雄支付租金等违约责任。五、涉案的全部《租赁协议》已于2015年5月解除。1.据蔡月嫦、伦永球本人详尽陈述，此纠纷来龙去脉如下：蔡月嫦、伦永球于2013年3月及以后分别多次与林伟雄签订租用其土地及铁皮屋用来饲养石金钱龟棚。养了一段时间后，大约在2014年底，所有权人紫源一社的小组长及村民要求蔡月嫦、伦永球撤离，不准在那里养龟。否则，采取清场行动。蔡月嫦、伦永球叫林伟雄来现场跟紫源一社理论，紫源一社说：合同约定林伟雄不能转租；林伟雄说我租的地想怎么样就怎么样。在那时蔡月嫦、伦永球才知道该地及厂房不能转租，蔡月嫦、伦永球问林伟雄怎么处理，他说不用理他们，之后过了二个月左右，紫源一社发书面通知要求我们限期撒离，几乎与此同时新会国土部门也发通知要求林伟雄拆除该铁皮房。2015年4月左右林伟雄也被新会公安分局以非法占用农用地罪刑事拘留一个多月，在其刑事拘留期间，新会国土局、会城街道办事处等部门将林伟雄转租给蔡月嫦、伦永球的铁皮房强制全部拆除，造成蔡月嫦、伦永球等租户损失惨重。林伟雄刑事拘留出来后，蔡月嫦、伦永球找他理论，叫他赔偿，退回押金，并终止合同，他说没问题，后经蔡月嫦、伦永球多次催促，他约在2015年8月-9月，用其139××××5495的手机上发一条短信给蔡月嫦、伦永球，大概内容说“租金计至2015年5月份前，用我的押金约3万元减除2015年所欠租金约2万元及水电费，林伟雄仍须退回给蔡月嫦、伦永球约1000元。”蔡月嫦、伦永球打电话叫他当面办手续并终止合同，但林伟雄一直推拖。大约在2016年8月，蔡月嫦、伦永球知道林伟雄起诉了，要求蔡月嫦、伦永球支付十几万租金，蔡月嫦、伦永球当即打电话给林伟雄，他说紫源一社起诉他，所以他起诉蔡月嫦、伦永球。后经蔡月嫦、伦永球了解，是因为林伟雄用了紫源一社几万元电费但拒不缴交，村民激愤(他每月收租户的电费是2.4元/度)，才起诉林伟雄的。涉案合同经双方合意一致，已于2015年5月解除。短信证据对于查明基本事实、公平公正处理本案均有重大意义，蔡月嫦、伦永球已书面申请法院调查取证。2.在林伟雄涉嫌非法占用耕地犯罪且无法取得联系情况下，所有权人强硬要求蔡月嫦、伦永球撤离，行政主管部门亦因林伟雄违反《土地管理法》、《城乡规划法》的强制性规定，要求依法立即拆除非法建筑物之情况下，蔡月嫦、伦永球因此撤离，并要求所有权人代为通知已解除合同，具有合法性和正当性。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，涉案合同已全部解除。林伟雄明知双方合同已解除，且在长达一年多从来没有提出任何异议或要求支付租金的主张，以其实际行为证明了涉案合同已解除，亦已过诉讼时效。在所有权人紫源一社起诉林伟雄支付租金、违约金、电费等的情况下，林伟雄才于2016年7月21日起诉蔡月嫦、伦永球。六、林伟雄已兴建部分建筑设施并用于转租，林伟雄转租给蔡月嫦、伦永球的并非全部是土地，还另有220平方米的厂房。七、在证据《法庭调查笔录》第11页，法官询问租赁物的现状如何，林伟雄回答“无法按照合同约定正常使用”，同理，推己及人，作为土地及厂房最终使用者的蔡月嫦、伦永球当然亦无法正常使用土地。蔡月嫦、伦永球不应支付任何租金，并应追究林伟雄恶意违约而导致蔡月嫦、伦永球损失的法律责任。八、一审法院认为双方在合同中约定的出租物为鱼塘和塘基上的土地，并不包括建筑物。即使塘基上的建筑物被拆除，也不会导致蔡月嫦、伦永球使用租赁的鱼塘和塘基的合同不能实现，这与客观事实不符。1.林伟雄转租给蔡月嫦、伦永球既有土地，亦有厂房，并非全部是土地。2.厂房既被行政部门拆除，显然合同已无法履行，更不可能实现合同目的。3.涉案土地所有权人紫源一社多次强硬要求撒离，收回土地，并由政府出资强制复绿，所复绿植物为公共财产，不能被破坏或铲除，导致土地已无法依约正常占有、使用、收益，已无法履行，显然亦不能实现合同目的。若仍计付租金，显失公平。九、一审法院认为，紫源一社以林伟雄未经其同意，擅自转租土地，向蔡月嫦、伦永球发出通知，要求蔡月嫦、伦永球撤离，对蔡月嫦、伦永球正常使用出租土地造成一定的影响，该认定于法、于理不合，与事实不符，显失公平。1.蔡月嫦、伦永球被所有权人多次强硬要求撤离，并因此撤离，就证明已无法继续占有、使用、收益土地及厂房，这是根本性的影响，已导致合同无法履行，而非一定的影响，其法律效果相当林伟雄单方终止合同。2.在林伟雄涉嫌非法占用耕地犯罪且无法取得联系的情况下，所有权人多次强硬要求蔡月嫦、伦永球撤离，行政主管部门因林伟雄违反《土地管理法》、《城乡规划法》的强制性规定，要求依法立即拆除非法建筑物的情况下，蔡月嫦、伦永球因此撤离，是尊重法律及诚信、守法的体现，我方无任何过错。根据合同法第228条及公平原则，蔡月嫦、伦永球不应支付任何租金。反之，林伟雄依法应承担违约责任。十、蔡月嫦、伦永球已依法撤离，对其已造成根本性影响，合同已无法履行，林伟雄是根本性违约。所有权人因林伟雄违法改变土地用途、违约转租等原因在我方撤离后，已收回土地。在二审法庭调查期间，蔡月嫦、伦永球补充以下上诉意见：上诉状第六点第一句的前半句变更为：对于2013年开始林伟雄是否开始兴建设施并开始转租的问题，在（2016）粤07民终2427号案件的生效判决第5页、第11页已经查明2013年开始林伟雄在会城黄冲坑书田的鱼塘基上兴建部分建筑设施作为其他用途出租给李、陈等人，这是事实是经生效的判决查明，根据民事证据规则的规定依法应当予以采纳。但是林伟雄无论在一审、还是本案二审调查中还是多次否认，可见其缺乏基本的诚信。林伟雄辩称，一、原审查明事实清楚，不影响原审法院作出正确的判决。1.关于蔡月嫦、伦永球承租的土地。实际上，蔡月嫦、伦永球共租赁了五块土地，租赁土地总面积为3222平方米。原审将本案与新会法院(2016)粤0705民初2875案的租赁面积混淆了，此处是笔误。但是，认定合同应付的租金总额是正确的，因此，该处笔误不影响原审法院作出正确的判决。2.紫源一社与本案没有利害关系，原审法院不列紫源一社为第三人是正确的。3.蔡月嫦、伦永球证据《告知书》没有原件，且与本案没有关联性，原审判决不予采纳是正确的。二、原审认定以下事实，证据确凿充分。1.原审认定涉案土地的租赁时间为2013年12月是笔误。原审将本案的租赁时间与新会法院(2016)粤0705民初2875号案的租赁时间混淆了。林伟雄是自2013年3月起陆续将涉案五块土地租赁给蔡月嫦、伦永球。2.根据林伟雄与蔡月嫦、伦永球签订的五份《租赁协议》，林伟雄租赁给蔡月嫦、伦永球的均为土地，合同约定的用途均为种养。三、原审财产保全程序正确。林伟雄提供了小轿车一辆及小车房作为担保物。四、生效的民事判决已确认紫源一社没有自蔡月嫦、伦永球处收回涉案土地。本案一审审理过程中，蔡月嫦、伦永球提出其已于2015年2月将租赁土地交还给紫源一社，并举证2份《通知》作为证据。林伟雄将从蔡月嫦、伦永球处收到的证据—《通知》作为新证据向本院提交，要求对紫源一社已经自蔡月嫦、伦永球处收回的土地不予计算租金。在(2016)粤07民终2427号案法庭调查中，紫源一社明确否认从蔡月嫦、伦永球处收回土地。关于林伟雄在(2016)粤07民终2427号案提出的“紫源一社向伦永球等人处接收的租赁土地不应计算租金”的抗辩理由，生效的(2016)粤07民终2427号民事判决不予采纳。生效的(2016)粤07民终2427号民事判决认定蔡月嫦、伦永球没有将租赁土地交还给紫源一社，判决林伟雄仍应按合同约定的支付全额租金。五、双方签订的《租赁协议》没有于2015年5月解除。1.蔡月嫦、伦永球向林伟雄租赁土地，双方约定土地用途为种养。实际上，蔡月嫦、伦永球不是用于种养，而是用于工商业用途，蔡月嫦、伦永球在其提交的《民事反诉状》中已自认用于工商业用途。林伟雄因蔡月嫦、伦永球超出了种养范围使用土地被追究非法使用农用地的责任。2.租赁期间，蔡月嫦、伦永球是直接向紫源一社报装用电，向紫源一社缴交电费。因此，紫源一社对涉案土地转租一事是清楚的。紫源一社从没有就蔡月嫦、伦永球使用涉案土地提出异议。3.林伟雄多次向蔡月嫦、伦永球追讨租金。4.林伟雄从没有与蔡月嫦、伦永球协商租赁合同的解除事宜，没有向蔡月嫦、伦永球发送内容为需向其退回1000多元的短信，更没有于2015年5月协商解除租赁合同。5.林伟雄没有向租户按2.4元/度收取电费，相反，紫源一社在(2016)粤07民终2427号案法庭调查中确认其向林伟雄收取的电费高达2.41元/度。6.蔡月嫦、伦永球搭建的构筑物被政府部门强拆，这属另一法律关系，与本案无关。况且，政府的强拆行为不影响涉案租赁物“种养”的使用用途。生效的(2016)粤07民终2427号判决对此持相同的观点。7.如果紫源一社确实曾于2015年5月要求蔡月嫦、伦永球离场，那么，蔡月嫦、伦永球应当时向林伟雄提出异议。相反，蔡月嫦、伦永球一直未曾通知过紫源一社曾向本人发出通知或者要求撒场这回事。六、涉案租赁地块上的建筑物、构筑物不是林伟雄建设的，是蔡月嫦、伦永球建设的。七、本案不存在致蔡月嫦、伦永球不能对租赁物使用、收益的情形。1.本案中，林伟雄与蔡月嫦、伦永球签订的《租赁合同》约定的出租物为鱼塘和塘基上的上地，并不包括构筑物。据此，即使构筑物被拆除也不会导致蔡月嫦、伦永球使用租赁物进行种养的合同目的不能实现。况且，构筑物是蔡月嫦、伦永球建设的，不是林伟雄建设的。2.生效的(2016)粤07民终2427号民事判决没有采纳林伟雄提出的“涉案土地无法使用无须支付租金”的上诉理由，生效判决认定涉案土地可以使用，判决林伟雄应按合同约定支付全额租金。3.林伟雄主观认为涉案土地无法养鱼和养猪，这不属于林伟雄承认的事实，只是林伟雄的主观观点。因为林伟雄将涉案上地对外转租，所以事实上是否能养猪和养鱼，林伟雄不清楚。4.相反，生效的(2016)粤07民终2427号民事判决认定政府的强拆不影响涉案土地的使用，判决林伟雄应按合同约定支付全额租金。八、涉案租赁合同没有于2015年5月解除。1.蔡月嫦、伦永球主张紫源一社要求撤离的行为相当于林伟雄单方终止合同，这没有法律依据。况且，紫源一社没有要求蔡月嫦、伦永球撤离。2.蔡月嫦、伦永球在上诉状中也确认实际没有将租赁土地交还给紫源一社或林伟雄。3.蔡月嫦、伦永球存在违反合同约定用途使用土地的违法违约行为。4.林伟雄起诉蔡月嫦、伦永球后，蔡月嫦、伦永球提出反诉，并将两份《通知书》作为证据提交，以证明其已将土地交还给紫源一社。林伟雄收到该证据后，信以为真，以为蔡月嫦、伦永球已直接将土地交还给紫源一社。据此，在江门市中级人民法院(2016)粤07民终2427号案法庭调查中，林伟雄增加“紫源一社已从伦永球处收回的土地不应计算租金”的上诉观点。但是，紫源一社在法庭调查中不承认该两份通知的真实性，也不承认已从蔡月嫦、伦永球处收回土地。相反，生效的(2016)粤07民终2427号民事判决确认蔡月嫦、伦永球没有将土地交还给紫源一社，确认涉案土地可以种养。我方是遵守生效的民事判决，没有违背诚实信用的原则。综上所述，蔡月嫦、伦永球的上诉没有事实根据和法律依据，请贵院查明事实，驳回蔡月嫦、伦永球的上诉请求。林伟雄向一审法院起诉请求：1.蔡月嫦、伦永球共同向林伟雄支付租金157817.33元及滞纳金（滞纳金自2015年4月1日起按月息20‰计至清偿日止，其中滞纳金计至2016年7月13日为27392.46元）；2.蔡月嫦、伦永球按照国家标准将租赁地块恢复原状；3.诉讼费由蔡月嫦、伦永球承担。蔡月嫦、伦永球向一审法院反诉请求：1.林伟雄返还租金136050元，押金28304元；2.确认林伟雄与蔡月嫦、伦永球签订的土地租赁协议书为无效合同；3.赔偿蔡月嫦、伦永球经济损失100000元。一审法院认定事实：蔡月嫦、伦永球对林伟雄所诉五份土地租赁协议的签订及约定内容无异议，对停止支付租金的起始时间也无异议，故对上述事实予以确认。2012年12月6日，紫源一社将位于会城黄冲坑书田的鱼塘三口出租给林伟雄经营种养使用。2013年开始，林伟雄在承租的塘基上兴建部分建筑设施。2013年12月后林伟雄陆续将所租用的部分鱼塘及塘基边的土地转租给蔡月嫦、伦永球，林伟雄、蔡月嫦、伦永球为此签订了五份土地租赁协议。在租赁期间，蔡月嫦、伦永球向林伟雄支付了押金28304元，租金136050元。自2015年3月起，蔡月嫦、伦永球没再支付租金。2014年10月20日和2015年2月11日，紫源一社先后两次向蔡月嫦、伦永球发出通知书，主要内容为：林伟雄未经该社同意，擅自转租土地给蔡月嫦、伦永球使用。林伟雄将租赁物改建，改变土地用途，违反法律和约定。并限定蔡月嫦、伦永球收到通知后15日内搬离租赁物。蔡月嫦、伦永球收到该通知书后，于2015年5月8日回复该合作社，称自己已搬离租赁物，未再使用租赁物，因无法联系林伟雄，请求该合作社代为联系林伟雄，通知林伟雄与蔡月嫦、伦永球办理合同解除事宜。2015年5月中旬，国土局新会分局对塘基上的建筑物予以拆除。蔡月嫦、伦永球因此未再向林伟雄支付租金。另，紫源一社与林伟雄土地租赁合同纠纷一案，江门市中级人民法院（2016）粤07民终2427号民事判决确认紫源一社与林伟雄签订的土地租赁协议有效，林伟雄应向紫源一社支付2015年3月至2016年6月的租金。一审法院认为，本案属土地租赁合同纠纷。关于林伟雄、蔡月嫦、伦永球签订的土地租赁合同的效力问题。林伟雄出租给蔡月嫦、伦永球的鱼塘及塘基上的土地属紫源一社租给林伟雄用于种养的部分土地，林伟雄、蔡月嫦、伦永球双方属转租合同关系。紫源一社与林伟雄的土地租赁合同经生效的判决确认为有效。林伟雄、蔡月嫦、伦永球的转租合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。蔡月嫦、伦永球认为林伟雄未经紫源一社同意擅自转租，仅属于紫源一社对其与林伟雄的合同具有解除权，并不能成为蔡月嫦、伦永球主张转租合同无效的事由。至于林伟雄擅自改变土地用途以及违建的问题，属于行政法律关系问题，如影响蔡月嫦、伦永球按合同正常使用土地，也仅属于林伟雄违反了合同约定，也并不影响合同的效力。蔡月嫦、伦永球可以要求林伟雄承担相应的违约责任。综上，林伟雄、蔡月嫦、伦永球签订的土地租赁合同合法有效，双方均应按约履行。关于林伟雄、蔡月嫦、伦永球的租赁合同是否已经解除。蔡月嫦、伦永球主张林伟雄在农用地上非法构建建筑物，导致相关的租赁物被国土部门强制拆除，自此双方签订的租赁合同无法实现合同目的，蔡月嫦、伦永球依法有权解除合同。且蔡月嫦、伦永球已将解除合同的请求向紫源一社提出。实际上，林伟雄对合同解除的事实也是明知的，若非紫源一社起诉林伟雄，林伟雄也不会起诉蔡月嫦、伦永球。一审法院认为，林伟雄、蔡月嫦、伦永球在合同中约定的出租物为鱼塘和塘基上的土地，并不包括构筑物。即使基塘上的构筑物被拆除，也不会导致蔡月嫦、伦永球使用租赁的鱼塘和塘基的合同目的不能实现。故蔡月嫦、伦永球主张合同解除的事由不能成立，蔡月嫦、伦永球向紫源一社提出解除合同的请求并不能成为双方的租赁合同已经解除的事实依据。关于林伟雄要求蔡月嫦、伦永球支付租金的主张，如前所述，双方的租赁合同合法有效，双方均应遵守合约，林伟雄有保障蔡月嫦、伦永球正常使用租赁土地的义务，蔡月嫦、伦永球有向林伟雄支付租金的义务。双方在合同履行过程中，紫源一社以林伟雄未经其同意，擅自转租土地，向蔡月嫦、伦永球发出通知，要求蔡月嫦、伦永球搬离，对蔡月嫦、伦永球正常使用出租土地造成一定的影响，对此林伟雄应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。考虑紫源一社仅向蔡月嫦、伦永球发出搬离通知，虽然给蔡月嫦、伦永球使用土地造成了一定的不安，但并未实际收回土地，故确认蔡月嫦、伦永球可适当减少支付林伟雄租金。经核算，截止2016年6月30日，按照合同约定的标准，蔡月嫦、伦永球尚欠林伟雄租金共计157817.33元，蔡月嫦、伦永球应向林伟雄支付所欠租金的三分之二即105211.55元。至于逾期支付租金的滞纳金，因林伟雄存在一定的违约，不予支持。关于林伟雄请求将租赁地块恢复原状的主张，因林伟雄并无证据证明塘基上的构筑物属蔡月嫦、伦永球所建，也无证据证明蔡月嫦、伦永球改变租赁土地用途的事实，故林伟雄的该项请求没有事实依据，不予支持。综上，林伟雄请求部分合理，予以支持；蔡月嫦、伦永球反诉请求于法不符，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十八条规定，判决如下：一、蔡月嫦、伦永球于本判决生效之日起十日内给付林伟雄租金105211.55元；二、驳回林伟雄的其他诉讼请求；三、驳回蔡月嫦、伦永球的反诉请求。本诉案件受理费4004.20元，诉讼保全费1320元，合计5324.20元，林伟雄负担2324.20元，蔡月嫦、伦永球负担3000元；反诉案件受理费2632.66元，由蔡月嫦、伦永球负担。本案二审期间，蔡月嫦、伦永球围绕上诉请求依法提交了以下证据：1.2017年7月24日由紫源一社出具的《证明》，证明蔡月嫦、伦永球已于2015年5月撤离涉案的土地；2.2015年6月13日政府对涉案土地进行强制复绿的录像光盘，证明2015年6月13日政府已经对涉案的土地进行强制复绿。林伟雄没有新的证据提交。本院组织当事人进行了证据交换和质证，林伟雄对蔡月嫦、伦永球提交的证据发表以下的质证意见：证据1不属于新证据，对《证明》的真实性、合法性有异议，理由是该《证明》不符合民事诉讼法解释第115条的规定，单位出具证明应由单位负责人及制作人在证明上证明，并且要出庭接受询问。该证明所陈述的事实与本案事实不符，与生效判决认定的事实相矛盾，具体是《证明》上记载土地已无法正常使用，这是不属于紫源一社的职权范围，第二该《证明》上记载“林伟雄无法联系，由我社通知陈佩和、伦永球撤场”，这与事实不符，与伦永球一审时提交的证据（伦永球一审时提交的证据目录一）2014年10月20日的《通知书》、2015年2月的《通知》亦相矛盾。当时林伟雄没有被拘留，不存在无法联系的情况。《证明》中记载“伦永球2015年撤离土地由紫源一社收回”与紫源一社在（2016）粤07民终2427号案件的法庭调查中的陈述相矛盾，与生效判决认定的事实相矛盾。当时在林伟雄与紫源一社的二审上诉时已经收到该两份通知，并作为新证据向法院提交，紫源一社在质证时明确表明土地没有收回，据此江门市中级人民法院判决林伟雄应向紫源一社支付2015年3月至2016年8月（2016年3月1日按合同规定交六个月的租金）的全额租金，没有扣减涉案土地的租金。对于证据2，经法庭当庭播放，林伟雄认为该视频资料不属于新证据，与本案没有关联性。对蔡月嫦、伦永球提交的证据，本院认为《证明》和录像光盘均能进一步反映本案的事实，可以作为本案的佐证，本院对上述证据予以采纳。本院查明，在2013年3月后，林伟雄陆续将所租用的部分鱼塘及塘基边的土地转租给蔡月嫦、伦永球，一审认定是“2013年12月后”查明有误，本院予以纠正。一审认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为：涉案协议是农村土地承包人依法将土地承包经营权出租给他人经营而签订的合同，虽然名为“土地租赁”，但实质涉案土地性质属于农村土地。根据《民事案件案由规定》的规定，“土地租赁合同纠纷”中“土地”的性质是国有土地，与涉案土地性质不符，故本案的案由应该为土地承包经营权出租合同纠纷，一审法院认定本案案由为土地租赁合同纠纷不当，本院予以纠正。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕林伟雄、蔡月嫦、伦永球的上诉请求进行审查，对于双方当事人均未提出上诉的问题不予审查。关于林伟雄、蔡月嫦、伦永球签订的土地租赁合同的效力问题。双方分别于2013年3月1日、2013年11月1日、2014年12月12日、2014年1月1日签订的《土地租赁协议》，林伟雄出租给蔡月嫦、伦永球的鱼塘及塘基上的土地属紫源一社租给林伟雄用于种养的部分土地，林伟雄与蔡月嫦、伦永球双方属转租合同关系。紫源一社与林伟雄的土地租赁合同经生效的判决确认为有效。林伟雄、蔡月嫦、伦永球之间的土地转租合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照协议的约定履行。而林伟雄和伦永球在2014年9月1日签订的《土地租赁协议》，出租物为220平方米厂房。根据《土地管理法》和《农村土地承包法》的相关规定，禁止未经合法审批手续改变土地用途。承包土地、流转土地不得改变土地用途，严格限制农用地转为建设用地，对农用地实行特殊保护，而涉案土地流转后被加建厂房用以出租，改变了土地用途，该用途并不符合国家规定。又根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，该协议违反了法律的规定，应被认定无效。一审法院对该问题认定有误，本院予以纠正。关于蔡月嫦、伦永球主张返还双倍押金的问题。如前所述，蔡月嫦、伦永球于2013年3月1日、2013年11月1日、2014年12月12日、2014年1月1日签订的《土地租赁协议》是土地转租合同，是双方真实意思的表示，没有违反法律法规或行政强制性规定，属有效合同，双方应按照协议的约定履行。虽然蔡月嫦、伦永球已于2015年5月7日撤离承租地块，但其实际仍然拖欠2015年3月1日起至2015年5月7日的租金，其行为已构成违约。按照上述《土地租赁协议》的约定，林伟雄有权没收押金；而双方于2014年9月1日签订的《土地租赁协议》，因该涉案土地流转后被加建成厂房用以出租，改变了土地用途，该协议违反了法律规定，被认定为无效，林伟雄基于该《土地租赁协议》所收取蔡月嫦、伦永球的押金2000元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，应予以返还。关于蔡月嫦、伦永球是否应当向林伟雄支付土地租金的问题。双方当事人均确认，自2015年3月起，蔡月嫦、伦永球再没有支付租金。蔡月嫦、伦永球辩称，因林伟雄改变土地用途，而被有关部门责令整改，因此蔡月嫦、伦永球于2015年5月将土地交还紫源一社，没有再使用涉案土地，因此也无须交纳租金。林伟雄对蔡月嫦、伦永球于2015年5月将土地交还紫源一社的事实不予认可。本院认为，首先根据双方当事人在本案以及（2016）粤07民终2427号案的审理过程中双方提供的证据，均证明涉案地块在蔡月嫦、伦永球租赁使用过程中，因违反《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，被国土管理部门责令整改。双方当事人争议的焦点为蔡月嫦、伦永球何时将涉案土地交还。在本案审理过程中，双方当事人提交的证据有：1.紫源一社分别于2014年10月20日、2015年2月11日发给蔡月嫦、伦永球的《通知书》，主要内容均为通知蔡月嫦、伦永球，其与林伟雄签订的租赁合同无效，请蔡月嫦、伦永球在收到通知后15天内撤离租赁物，否则清场。2.伦永球于2015年5月8日发给紫源一社的《通知书》，主要内容为：蔡月嫦、伦永球已经撤离租赁物不再使用，因无法通知林伟雄，请紫源一社代为联系，办理合同解除事宜。3.新会区会城街道办事处于2015年3月23日发给林伟雄的《告知书》，主要内容为在三日内拆除涉案地块上的构建物；4.林伟雄于2016年9月30日发给紫源一社的《声明书》，主要内容为2015年5月，江门市国土资源局新会分局拆除了租赁物上的猪舍以及其他构建物，自此林伟雄没有再租赁地块养鱼养猪，并多次向钟文更表示不再租赁。并再次明确声明：除了伦永球、蔡月嫦、钟枝龙和陈佩和已移交给贵社的土地（鱼塘及塘基土地）外，林伟雄不再租赁其余部分，并自2016年9月30日交还土地；5.紫源一社出具的《证明》，主要内容为伦永球已经于2015年5月撤离涉案地块，随后新会国土局对地上建筑物强制拆除，会城街道办出资对土地进行复绿；6.林伟雄在（2016）粤0705民初2311号案件的审理过程中，也称“2015年5月中旬，江门市国土资源局新会分局联合各部门对林伟雄原修建在鱼塘塘基的猪舍及其他构建物进行拆除。拆除后，租赁地块实际上已经无法进行养殖，涉案《土地租赁合同》已无法继续履行”。本院认为，虽然在上述证据中，当事人无法提交会城街道办的通知、国土局的通知的原件，但蔡月嫦、伦永球并非该两份通知的相对人，其无法提供原件具有客观的原因；而紫源一社出具的《证明》虽然没有承办人签名，但经本院核实，紫源一社负责人钟文更证实该证明为紫源一社所出具。结合紫源一社与林伟雄在（2016）粤0705民初2311号案件审理过程中的陈述，本院认为，虽然当事人提供的证据部分存在瑕疵，但能够形成一个完整的证据链，证明因涉案土地存在被擅自改变土地用途而被相关部门责令整改，蔡月嫦、伦永球于2015年5月8日已经不再使用涉案土地，将涉案土地交还紫源一社进行复绿的事实。关于蔡月嫦、伦永球应当支付土地租金及厂房使用费数额的问题。如上所述，本院确认蔡月嫦、伦永球已于2015年5月8日撤场，将涉案土地交还紫源一社。蔡月嫦、伦永球称因林伟雄在涉案土地上违章建筑被有关部门责令整改，导致蔡月嫦、伦永球的经济损失，但蔡月嫦、伦永球没有提供证据予以证明。而且，其在得知该土地需要整改的情况后，也未及时与林伟雄、紫源一社协商处理该土地租赁合同的相关事宜，而是继续使用该土地。此外，蔡月嫦、伦永球也未举证证明其在退还土地前，存在其不能充分行使承包经营权的事实。因此，对于合法有效的出租合同，蔡月嫦、伦永球应当交纳2015年5月7日前的土地租金。至于2015年5月8日之后的租金，虽然蔡月嫦、伦永球未与林伟雄办理解除合同的事宜，但其根据紫源一社的通知，将涉案土地直接退还紫源一社不再使用，并且在无法联系林伟雄的情况下，委托土地所有权人紫源一社代其办理相关的解除合同手续。本院认为，林伟雄并不能举证证明涉案的租赁合同不能履行完毕的责任在于蔡月嫦、伦永球，且根据查明的事实，林伟雄理应知道蔡月嫦、伦永球自2015年5月8日起不再使用涉案土地的事实，其未及时与蔡月嫦、伦永球协商解决租赁合同的履行以及后续租金的问题，也应承担一定的责任。故林伟雄主张2015年5月8日之后的租金，没有事实依据，本院不予支持。另外，虽然双方于2014年9月1日签订的《土地租赁协议书》被认定无效，但由于伦永球自签订协议后一直使用该厂房，应当向林伟雄支付厂房使用费，厂房使用费应参照该协议约定的价格计算，即按照每月每平方4元来计算费用。综上，因双方当事人均确认2015年3月1日之前的租金及厂房使用费已经足额支付，经本院核算，蔡月嫦、伦永球应当交纳2015年3月1日至2015年5月7日的租金及厂房使用费的金额合共为21176.87元（3484元＋4323.73元+1965.33元+1863.01元+9540.80元-2000元）。[600平方米的第一块地：2.6×600×2+（2.6×600÷30×7）=3484元；484平方米的第二块地：4×484×2+（4×484÷30×7）=4323.73元；220平方米的第三块地上厂房：4×220×2+（4×220÷30×7）=1965.33元；850平方米的第四块地：10000÷365×68=1863.01元；1068平方米的第五块地：4×1068×2+（4×1068÷30×7）=9540.80元]。如前所述，林伟雄应当返还厂房押金2000元给蔡月嫦、伦永球，故应在上述租金及厂房使用费中扣减，即蔡月嫦、伦永球实际应向林伟雄支付的金额为19176.87元（21176.87元-2000元）。对于林伟雄超出上述数额的请求，本院不予支持。关于林伟雄请求的滞纳金，本院认为，因涉案土地上存在改变土地用途的情况，且林伟雄在（2016）粤0705民初2311号案件中，确认在其转租前涉案土地上即存在有地上构筑物，因此该涉案租赁物存在瑕疵导致租赁合同不能完全履行，对此林伟雄存在一定的过错。一审判决对其逾期支付租金的滞纳金的请求不予支持并无不当，本院予以维持。至于蔡月嫦、伦永球上诉认为一审法院在诉讼保全存在程序违法的问题。该问题不属于本案二审实体审查的范围，本院不予审查。如蔡月嫦、伦永球对保全不服，应当依法在规定的时间内向一审法院申请复议。综上所述，一审判决认定事实不清，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销江门市新会区人民法院（2016）粤0705民初2876号民事判决；二、蔡月嫦、伦永球于本判决生效之日起十日内给付林伟雄19176.87元；三、驳回林伟雄的其他诉讼请求。四、驳回蔡月嫦、伦永球的反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉一审案件受理费4004.20元，诉讼保全费1320元，合计5324.20元，由林伟雄负担4609.77元，蔡月嫦、伦永球负担714.43元；反诉案件受理费2632.66元，由蔡月嫦、伦永球负担2612.66元，林伟雄负担20元；二审案件受理费3519.37元，由林伟雄负担2815.50元，蔡月嫦、伦永球负担703.87元。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 甄锦源审 判 员 肖文文二〇一七年十二月五日法官助理 梁淑珍书 记 员 陈惠玲