山东省临沂市兰山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）临兰执异字第86号
异议人孙邵先。
申请执行人刘倩。
委托代理人王永娟，山东正之源律师事务所律师。
被执行人ＸＸ。
本院在执行（2015）临兰执字第86号申请执行人刘倩与被执行人ＸＸ民间借贷纠纷一案中，异议人（案外人）孙邵先以其对涉案查封的房产享有足以排除执行的财产所有权为由，向本院提出执行案外人执行异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
异议人孙邵先称，北城新区杏园小区B11号楼1单元1401室房产系申请人2014年7月10日从第三人ＸＸ处购买的，双方签订了转让协议，ＸＸ将房屋房屋交给申请人，申请人将房款支付给ＸＸ，ＸＸ为申请人书写了收条。该房产系申请人为儿子购买的，因为儿子正在部队服役，因此申请人至今没有入住，也没有进行装饰。2015年8月23日，申请人听说因ＸＸ与被执行人刘倩发生债务纠纷，该套房产被贵院当作ＸＸ的财产予以查封保全。申请人认为，该套房产完全为申请人所有，申请人与被执行人之间无任何法律纠纷，被申请人申请贵院对该房产进行查封保全是错误的，侵害了申请人的合法权益。根据民事诉讼法的有关规定，申请人特向贵院提出异议人，请贵院查明事实，依法支持申请人的异议申请，解除对该房产的保全。
申请执行人刘倩辩称，异议人的申请事项不能得到支持，应予以驳回，异议人主张涉案房产是其购买，没有相应的证据支持，且在法院多次的查封、公告过程中也未在第一时间提出异议申请，只是在后来刘倩申请评估拍卖时才提出执行异议，不符合人之常情，综上异议人无法证实涉案房产归其所有，故应予驳回。
被执行人ＸＸ承认涉案房产已转让给孙邵先。
听证中，异议人为证明其主张，向本院提交了如下证据：1，收条复印件一份，证明涉案房产是异议人购买；证据2，房屋转让协议复印件一份，证明被执行人ＸＸ将涉案房产卖给异议；证据3，银行汇款证明一份，证明异议人已经把100万元打给ＸＸ；证据4，收据一份，证明房款付清以后，涉案房产归异议人所有。
申请执行人对异议人提供的证据质证称：对证据一、二均系复印件，对证据规则不能作为证据使用；对证据三，无法证实是由异议人孙邵先帐户转款到被执行人ＸＸ帐户，该汇款凭证仅能证实收款人为ＸＸ，但不能证实汇款人，更无法证实汇款原因，即使一至三证据真实存在，也不符合逻辑，异议人与ＸＸ签订的房屋转让协议和收款时间均为2014-7-10，而付款凭证的付款时间为2014-5-7，付款早于协议两个月之久，如此大标的额的支付在没有协议的情况下先打款，不符合正常人的交易习惯，因此无法证实真实性和逻辑性也无法证实与本案有关联性；对证据四，证据本身没有异议，但该单据中表明经办人为ＸＸ，因此异议人无法证实其获得了涉案房产的所有权，如异议人获得得产权应到武警支队进行更名或通知等形式，综上所有证据无法证实异议人与ＸＸ之间存在真实的购房产协议，存在真实的付款行为，异议人无法证实自己实际占有该房。
本院查明，申请执行人刘倩与被执行人ＸＸ民间借贷纠纷一案，本院于2015年4月2日作出（2015）临兰民保字第380号民事裁定书，裁定：一、查封被告ＸＸ价值68万元的财产一宗（详见查封财产清单）；二、冻结资金的期限为一年；查封动产的期限为二年；查封不动产的期限为三年。据此，于2015年4月8日，查封了被执行人ＸＸ所有位于南坊杏园新区B区11号14楼东户房产一处，查封期限为三年。查封时，在现场张贴查封公告，并通知了该房屋的管理单位武警临沂支队。该套房产系武警临沂市支队单位人员集资建房，尚未进行产权登记。
2015年5月21日，本院作出（2015）临兰民初字第2008号民事判决书，判决：被告ＸＸ于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告刘倩借款65万元及利息（利息按人民银行同期贷款基准利率计算，自2015年4月2日起至实际履行之日止）。
2015年7月27日，申请执行人向本院申请执行，本院于同日立案执行，执行案号为（2015）临兰执字第2134号。
在执行过程中，2015年8月20日，申请执行人提出对涉案房产进行评估、拍卖。我院于同日委托相关单位予以评估。
2015年8月28日，异议人孙邵先向本院提出执行异议。本院遂暂缓执行。
以上事实，有执行卷宗材料及执行异议审查过程中双方当事人提交的材料、所作的陈述为证，均已收集记录在卷。
本院认为，涉案房产是中国人民武装警察部队临沂市支队单位人员集资后委托开发商建房，尚未进行产权登记，依照物权法规定，依法归建造人所有，因此，涉案房屋的所有权人是建设该房屋的房地产开发商，对涉案房屋享有占有使用权、并且将来有权取得产权登记的人，应以该房屋的委托开发单位――中国人民武装警察部队临沂市支队的记录为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第二款规定，“未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。”第十条规定，“查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。”因此，本院查封涉案房屋时，通知了管理人武警临沂支队，并张贴了公告，符合《最高人民法院关于〈人民法院执行工作若干问题的规定（试行）〉》第41条规定的公示查封方法，本院的查封具有对抗其他案件查封的效力。
异议人孙邵先以其对涉案房产享有所有权为由，要求本院解除对涉案房产的执行措施，孙邵先对此应负举证责任。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干规定》第二十四条之规定，本院应审查其是否是权利人，该权利是否合法、真实，其主张的权利是否足以排除强制执行。
关于孙邵先是否是涉案房产的权利人问题。从异议人孙邵先所作的陈述及提交的证据看，异议人并未取得涉案房产的所有权，异议人无证据证明其在法院查封前就已实际占有使用涉案房屋，因此，异议人既不是涉案房屋的登记所有权人，也不是涉案房屋的占有使用权人。异议人孙邵先至多算是涉案房产购买权人，该项权利不是物权权利，而是债权权利。
关于孙邵先主张的权利是否合法、真实的问题。孙邵先主张其购买涉案房屋，并且被执行人ＸＸ对此也认可，但申请执行人对此不予认可；当申请执行人对购房资金的走向等问题提出质疑后，异议人孙邵先及执行人ＸＸ对此不能给出合理解释。因此，对异议人主张的事实，即使被执行人认可，其与被执行人相互串通规避执行的嫌疑也不能排除，本院对其主张的权利的真实性亦不予认定。异议人对涉案房产不享有合法、真实的所有权，并且其主张的房屋转让事实的真实性亦不能认定，其对涉案房屋亦不享有真实、合法的债权权利。
关于孙邵先主张的权利是否足以排除强制执行的问题。其对涉案房屋即使享有受让的债权，或者，即使享有占有使用的实体权利，因无证据证明其在法院查封之前就已将购买涉案房屋的事实通知了涉案房屋的管理人武警临沂支队，从而，其主张的权利不具有公示性，不具有对抗法院查封的效力。因此，其主张的权利即使有，亦不足以排除执行。
综上，异议人孙邵先以其已受让涉案房产为由，要求本院解除查封保全措施，其证据不足，本院对其异议请求不予支持。
异议人如坚持认为其享有足以排除强制执行的权益的，可以申请执行人为被告，另行向本院提起请求排除执行的民事诉讼（案外人异议之诉），并可同时提出确认其权益的诉讼请求。本裁定书送达案外人之日起十五日内及案外人执行异议之诉审理期间，本院对执行标的将暂缓进行处分。申请执行人请求继续执行的，应提供相应担保并经本院审查准许。
但，异议人与被执行人恶意串通，通过执行异议、执行异议之诉妨害执行的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百一十三条的规定，予以制裁。申请执行人因此受到损害的，可以提起诉讼要求被执行人、异议人赔偿。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：
驳回异议人孙邵先的执行异议请求。
本裁定送达后即发生法律效力。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起案外人执行异议之诉。人民法院判决不得对执行标的执行的，本裁定失效。
审判长 陈少玉
审判员 管晓蒙
审判员 ＸＸ平
二〇一五年十二月十八日
书记员 刘园园