贵州省都匀市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2701民初1697号原告：张人弘，女，生于1986年10月1日，苗族，住都匀市，被告：贵州黎筑房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区中华中路98号金凤凰大厦21层，统一社会信用代码91520000798806985U。法定代表人：罗远筑，系该公司总经理。第三人：贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司，住所地：贵州省都匀市新华路126号2单元3楼，统一社会信用代码91522701683966495G。负责人：杜鑫忠。原告张人弘诉被告贵州黎筑房地产开发有限公司、第三人贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张人弘到庭参加诉讼，被告及第三人经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张人弘向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理位于都匀市中××大厦××单元××房产证，并将办理完的房产证交付给原告；2、判令被告向原告支付逾期未交付房产证的违约金585510.62元（每日按总房款642712元的0.1%计，从2014年9月17日计息至实际交付房产证之日）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年10月9日，原告与黎筑房产都匀公司签订了《商品房买卖合同》（下称《合同》），合同编号为：Y0025385，购买了位于都匀市中××大厦××单元××房屋，建筑面积139.72平方米，房屋总价642712元。合同签订后，原告按约定支付了购房全款。2015年10月21日，黎筑房产都匀公司将该房屋交付给原告使用，并代收了原告的公共维修基金等相关费用。《合同》第22条约定，黎筑房产都匀公司承诺于2014年9月16日前，取得该商品房所有权初始登记（房产证），并将房产证交付给原告。同时还约定了逾期交付房产证的违约条款，逾期在90日内的，黎筑房产都匀公司按已付房价款的0.1%承担违约责任；逾期90日以后的，自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.1%的违约金。但第三人一直未履行《合同》约定的义务，向原告交付房产证，原告多次与第三人黎筑房产都匀公司交涉，该公司以种种理由推诿，至今未履行约定义务。原告与第三人黎筑房产都匀公司签订的《商品房买卖合同》是贵州省住房和城乡建设厅、贵州省行政管理局监制的格式合同，且经都匀市住房和城乡建设局备案，《合同》约定内容是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应受法律保护。黎筑房产都匀公司不履行《合同》约定义务，已构成违约。黎筑房产都匀分公司作为被告的分公司，不具有法人资格。根据《公司法》规定，应由被告黎筑房产公司承担。为维护原告合法权益，向人民法院提起诉讼，支持原告如前诉请。为证明其主张，原告向本院提交了以下证据：1、原告身份证复印件，证明原告主体资格；2、被告、第三人工商登记信息复印件，证明被告是适格诉讼主体及第三人是被告分公司；3、商品房买卖合同复印件，证明原、被告双方签订合法有效合同，被告依约交付讼争房屋所在权初始登记及房产证，并因被告违约应支付违约金；4、收据复印件，证明原告已全款支付购房款。被告及第三人未到庭进行答辩、质证，亦未向本院提交证据材料。本院经审理认定事实如下：第三人贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司是被告贵州黎筑房地产开发有限公司的分公司，第三人不具有独立法人资格。2013年10月9日，原告与第三人签订了《商品房买卖合同》（下称《合同》），合同编号为：Y0025385，购买了位于都匀市中××大厦××单元××房屋，建筑面积139.72平方米，房屋总价为642712元。合同签订后，原告按约定向第三人支付了购房全款。原告与第三人在签订的《商品房买卖合同》中第22条约定，出卖人承诺于2014年9月16日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。同时约定了不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的相关违约责任：逾期在90日内的，出卖人按已付房价款的0.1%承担违约责任；逾期90日以后的，自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.1%的违约金。后被告一直未履行《合同》约定的“取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”义务，致使原告至今不能办理涉案房屋产权证书。庭审中，原告向本院提交了《商品房买卖合同》、《收据》等证据，经审查，原告提交的证据来源合法、内容客观真实，与本案具有关联，能够充分证明案件事实，本院予以认定。被告、第三人未到庭参加庭审，庭审后，第三人以与原告签订的《商品房买卖合同》中约定逾期交房、逾期办证违约金过高，不符合交易习惯和公平原则为由，请求人民法院依照相关法律规定予以调整。另查明，被告至今未能取得商品房所有权××登记××最××原因××市城市电力配套设施建设滞后，供电能力不足的供电问题以及消防和规划未验收合格等原因。本院认为：原告与第三人签订的《商品房买卖合同》是平等、自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，本院依法确认该合同合法有效。签约双方均应严格按照合同约定履行各自的义务，原告已按合同约定履行了向第三人交付房款义务，第三人应当按照合同约定于2014年9月16日前交付房屋，取得案涉商品房所有权初始登记，并将房屋及办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但第三人除已交付房屋外，至今仍未取得涉案商品房所有权初始登记，未能将商品房转移登记的有关文书交付原告，第三人已构成违约，依法应承担逾期办证的违约责任，向原告支付违约金。根据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”之规定，本案第三人逾期办证违约责任应由被告贵州黎筑房地产开发有限公司承担，故对原告主张被告贵州黎筑房开公司支付逾期办证的违约金的诉请，本院依法予以支持。关于第三人向本院请求酌减违约金的问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，本案中第三人现已将房屋交付原告，原告与第三人就签订的《商品房买卖合同》的主要权利义务已基本履行，考虑到第三人逾期至今未能成就办理房产证的因素，其最主要原因是城市电力配套设施建设滞后，供电能力不足的供电问题以及消防和规划未验收合格等原因，其中的供电等问题涉及整个都匀市政府对全市电网改造工程，不能仅归责于第三人，且原告亦未向本院举证证明其因未办理房产证的实际损失，故本院兼顾合同的履行情况并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整逾期办证违约金为：以原告已付房款为基数，按日万分之零点五计算支付为宜。故对原告主张判令被告支付逾期办证的违约金从2014年9月17日至起诉之日2017年6月16日共910天的违约金的诉请，本院依法予以支持，违约金的支付标准为：以原告已付房款为基数，按日万分之零点五计算；关于原告第一项诉请判令被告立即为原告办理并交付房产证的主张，因本案中第三人虽需承担支付逾期办证违约金的民事责任，但其至今仍不能确定“取得商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书交付买受人”的时间，故涉案房屋办证时间仍属于不可预期以及不确定状态，且将来办证条件具备后，办理房产证仍需由原告主办，由出卖人配合才能完成，故对原告该项诉请本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贵州黎筑房地产开发有限公司自本判决生效之日起10日内向原告张人弘支付2014年9月17日至2017年6月16日共910天逾期办理房产证违约金29243.396元；二、被告贵州黎筑房地产开发有限公司以原告张人弘已付房款642712元为基数，按日万分之零点五计算，支付原告张人弘从2017年6月17日至第三人贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司取得涉案商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书交付原告之日止的违约金；三、驳回原告张人弘的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9656元，因适用简易程序审理减半收取4828元，由被告贵州黎筑房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员 罗  国  微二〇一七年九月二十一日书记员 韦国龙（代）