云南省砚山县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云2622民初1384号
原告（执行案外人）：凡跃伟，男，1969年2月3日生，回族，云南省砚山县人，小学文化，居民。
委托诉讼代理人：刘世辉，云南君山律师事务所律师，特别授权。
被告（申请执行人）：沙伟民，男，1975年9月14日生，回族，云南省砚山县人，初中文化，居民。
委托诉讼代理人：张江，云南圆合圆律师事务所律师，特别授权。
第三人（被执行人）：马正，男，1971年10月1日生，回族，云南省砚山县人，初中文化，居民。
第三人（被执行人）：沙伟吉，女，1976年8月28日生，回族，云南省砚山县人，中专文化，居民。
原告凡跃伟与被告沙伟民、第三人马正、沙伟吉案外人执行异议之诉一案，本院于2016年12月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告凡跃伟及其委托诉讼代理人刘世辉，被告沙伟民及其委托诉讼代理人张江，第三人马正到庭参加诉讼。第三人沙伟吉经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
凡跃伟向本院提出诉讼请求：1．判决对砚山县平远镇商贸大街的房屋（房权证号为：房权证平房字第x**号）及土地（土地证号为：砚国用[2009]第x**号）停止执行；2．判决砚山县平远镇商贸大街的房屋（房权证号为：房权证平房字第x**号）及土地（土地证号为：砚国用[2009]第x**号）归凡跃伟所有；3．诉讼费用由沙伟民承担。事实和理由：砚山县法院依据（2016）云2622民初29号《民事判决书》，查封位于砚山县平远镇商贸大街的房屋（房权证号为：房权证平房字第x**号）及土地（土地证号为：砚国用[2009]第x**号），经我调查了解，方得知此事，我认为，该房屋及土地已转让给我，请法院停止执行该房屋及土地，具体理由如下：2014年12月5日，马正、沙伟吉与我协商并约定：“马正、沙伟吉将位于砚山县平远镇商贸大街的房屋（房权证号为：房权证平房字第x**号）及土地（土地证号为：砚国用[2009]第x**号）转让给我，转让价金为170万元。”，约定好后，双方于当日签订了《房屋买卖协议》，并于当日在砚山县公证处对该份《房屋买卖协议》进行了公证，经该公证处公证，凡跃伟与马正、沙伟吉签订的该份协议真实合法有效。协议签订后，我将该协议中约定的价款170万元支付给了马正，可是，由于种种原因，一直未办理过户手续。综上所述，我已经按照与马正、沙伟吉的约定，支付了协议约定的价款给马正、沙伟吉，已经履行完毕该协议约定的各项义务，我即取得了该房屋的权利，且我买卖房屋在前，查封在后，为此，特根据相关法律规定，提起诉讼。
沙伟民辩称，一、凡跃伟未经法定的前置程序在尚未取得诉权的情形下就直接对我提起案外人执行异议之诉，确属程序错误，依法应当裁定驳回起诉。案外人执行异议之诉与普通的诉讼在诉讼的主体、请求、期限、程序启动等方面均有不同并有特殊规定。根据《民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十七条以及《民事诉讼法解释》第三百零五条规定，案外人提起异议之诉，必须符合下列条件：（一）执行异议之诉必须在执行程序中，即在执行程序开始后，针对执行标的的强制执行终结前提起。（二）案外人提起执行异议之诉必须经过执行异议审查的前置程序，即执行法院已经作出执行异议审查的裁定，案外人裁定不服的，可以提起执行异议之诉。（三）案外人提起执行异议之诉必须有明确的诉讼请求，即要求停止执行或继续执行。案外人提起执行异议之诉的，可以同时提起确权的诉讼请求。（四）案外人提起执行异议之诉必须有具体的事实和理由。（五）案外人提起执行异议之诉的理由必须是针对执行标的的实体权利提出异议，而不是针对执行行为提出异议。（六）案外人提出的诉讼请求必须与作为执行依据的生效裁判无关，即执行标的物与作为执行依据的生效裁判所确定的标的物不能是同一标的物。（七）执行异议之诉必须在法律规定的期限内提起，即案外人应当自执行异议裁定送达之日起十五日内提起执行异议之诉。本案中，凡跃伟未向执行法院对执行标的物提出书面异议的事实及行为，更不存在执行法院审查异议理由是否成立并作出驳回异议之裁定的情况下，凡跃伟何来执行异议之诉的诉权。事实上，其是在知晓执行法院已对马正的房屋采取强制执行措施后，未经法定的前置程序就直接向贵院对我提起诉讼，这明显违反了法律规定，所以，本案中的凡跃伟现仍不具有提起该诉的诉权，现因本案已立案受理，应当驳回起诉。二、凡跃伟对本案争议房屋不享有足以阻止强制执行的实体权利和事由。我作为合法债权人，依据砚山县人民法院已发生法律效力的两份裁判文书，申请对登记在马正、沙伟吉名下的房产予以强制执行，这是国家法律赋予我的权利，所执行的标的物属于马正、沙伟吉共有的房产，至今产权证上记载的权利人仍为马正和沙伟吉。《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”。本案中执行法院的执行行为正当合法，也有理有据。并且所执行的标的物在审理阶段就已被执行法院依据我的财产保全申请和提供担保就已被查封。而此前凡跃伟与马正、沙伟吉就已订立了《房屋买卖合同》并办理了公证，但是马正和凡跃伟均未及时提出异议和主张权利，这又作何解释。事实上，双方仅有房屋买卖之名及缔约行为，但并无产权交易之实际意图和履行合同的具体行为。双方签订的《房屋买卖合同》至今已两年有余，该房屋的产权依旧未办理转移变更登记手续；凡跃伟未提供确实、充分的证据证明已向马正、沙伟吉付清全部购房款，也不能证明该房屋已交付并由其实际占有、使用和管理，更不能证明非买受人的原因不能办理过户。即凡跃伟仅凭一纸买卖合同书对涉案的执行标的物是不享有实体权利，其在诉状中主张的事实与理由也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的异议成立的法定条件。综上所述，凡跃伟提起的执行异议之诉从程序上不符合《民事诉讼法》规定的案外人执行异议之诉的立案受理条件，并且在实体上凡跃伟的诉讼请求没有事实和法律依据，其对本案诉争的房产不享有物权和其他实体权利，其依据买卖合同书就阻却排除我强制执行的理由不能成立，依法应不予支持，应依法驳回其诉讼请求。
马正述称，凡跃伟说的都是事实，我和凡跃伟已经签了房屋买卖合同，凡跃伟也支付了价款，这些都有是事实，欠沙伟民的钱可以以其他方式履行，对沙伟民的答辩我听不懂。
综合当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：1．凡跃伟提出要求停止执行的异议请求是否成立；2．凡跃伟要求确定砚山县平远镇商贸大街的房屋（房权证号为：房权证平房字第x**号）及土地（土地证号为：砚国用[2009]第x**号）归其所有的请求是否成立。
凡跃伟针对争议问题向本院提交了如下证据：1．公证书，证明凡跃伟与马正、沙伟吉签订《房屋买卖协议》经砚山县公证处公证，该份《房屋买卖协议》真实合法有效，《房屋买卖协议》约定：“马正、沙伟吉将位于砚山县平远镇商贸大街的房屋（房权证号为：房权证平房字第x**号）及土地（土地证号为：砚国用[2009]第x**号）转让给凡跃伟。”；2．银行流水、收条，证明凡跃伟已按照《房屋买卖协议》的约定，支付了170万元房屋转让价款给马正、沙伟吉；3．询问笔录，进一步证明凡跃伟已支付了购房款的事实；4．证人马海峥、凡继猛出庭证人证言，证实凡跃伟向马正、沙伟吉买房子，其代为支付购房款的事实。沙伟民对凡跃伟提交的1号证据真实性、合法性无异议，但认为不具有关联性，认为该份证据不能证明双方买卖房屋产权已经发生转移，产权转移必须到房管部门登记办理，该份证据不能作为定案依据；对2号证据认为银行流水只能证明相对的当事人，但往来的款项不能证明款项的性质和真实用途，该份证据不具有真实性、合法性、关联性。对3号证据认为证人所陈述内容不具有真实性，两位证人证明内容在某些方面不一致，该份证据不具有证据的效力；对4号证据认为两个证人的证言不真实，也没有其他证据相互佐证，与本案没有关联性。马正对凡跃伟提交的1号、2号、3号、4号证据均无异议。沙伟民、马正、沙伟吉针对争议焦点未向本院提交证据。
经过当事人的举证、质证，本院对证据作如下认证：凡跃伟提交的1号证据即公证书，能够证明凡跃伟与马正、沙伟吉就争议房屋签订了《房屋买卖协议》，与本案有关联性，予以认定；2号、3号、4号证据证实了凡跃伟已支付双方约定购房款170万元，马正对此款的支付并无异议，予以认定。
经过庭审，本院查明如下法律事实：
2015年12月7日，沙伟民向本院平远法庭申请诉前财产保全，要求查封马正、沙伟吉所有的位于砚山县平远镇商贸街115号房地产（房权证号为：房权证平房字第x**号，土地证号为：砚国用[2009]第x**号，产权人为马正，共有人为沙伟吉），2015年12月9日本院作出（2015）砚平民保字第2号民事裁定书，对该房地产进行了查封，并将裁定书送达了砚山县不动产登记局、沙伟民、马正、沙伟吉。2016年1月5日，沙伟民以民间借贷纠纷为案由分别起诉了马正、沙伟吉，本院于2016年3月24日分别作出（2016）云2622民初28号、29号民事判决书，双方均未提出上诉，判决书已经发生法律效力。经沙伟民申请，本院在执行上述两案过程中，凡跃伟于2016年11月1日对执行马正、沙伟吉所有的位于砚山县平远镇商贸街115号房地产提出书面异议，本院于2016年11月7日立案受理，经审查，2016年11月18日作出（2016）云2622执异1号执行裁定书，裁定：驳回凡跃伟的异议请求。凡跃伟不服提起案外人执行异议之诉。另查明，2014年12月5日，马正、沙伟吉与凡跃伟经协商一致，双方签订了《房屋买卖协议》，马正、沙伟吉以170万元价款将上述争议房屋转让给凡跃伟，凡跃伟按约定支付了价款，但至今未办理产权过户登记手续，争议房屋仍为马正、沙伟吉占有，并管理使用。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”，本案中，凡跃伟与马正、沙伟吉签订了《房屋买卖协议》，凡跃伟也按协议约定支付了购房款，但至人民法院对该房地产进行财产保全前的近一年的时间里，双方均没有到产权登记机关办理该房地产的相关产权变更登记手续，也未进行相关的备案登记，同时出让方也未将房屋交付受让方管理使用，凡跃伟对该房地产并未实际占有，也未取得该房地产的所有权，双方仅形成了合同上的债权债务关系。因争议房地产登记的土地使用权人及房屋所有权人均为马正，共有权人为沙伟吉，沙伟民依据已生效法律文书向人民法院申请对该房地产强制执行，并无不当。凡跃伟请求停止对马正、沙伟吉名下的位于砚山县平远镇商贸大街的房屋（房权证号为：房权证平房字第x**号）及土地（土地证号为：砚国用[2009]第x**号）执行的诉请，理由不能成立，不予支持。继而要求判决确认该房地产归其所有的请求，因证据不足，于法无据，不予支持。沙伟吉经本院传票传唤未到庭应诉，依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》条六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：
驳回凡跃伟的诉讼请求。
案件受理费100元，由凡跃伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。
审判长 王 强
审判员 胡存焕
审判员 彭玉奇
二〇一七年五月二十二日
书记员 黄 为