河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀10民终645号
上诉人（原审被告）：张洪星，男，1970年4月14日出生，汉族，现住廊坊市广阳区。
委托诉讼代理人：李建华，河北泰科律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：安国启，男，1938年7月12日出生，汉族，现住廊坊市广阳区。
委托诉讼代理人：安立群（系上诉人安国启之女），现住河北省廊坊市广阳区。
委托诉讼代理人：齐广波（系上诉人安国启之女婿），现住河北省廊坊市广阳区。
上诉人张洪星因与上诉人安国启房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省廊坊市广阳区人民法院（2016）冀1003民初4218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月20日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理，上诉人张洪星及其委托诉讼代理人李建华、上诉人安国启的委托诉讼代理人安立群、齐广波到庭参加诉讼。上诉人安国启未到庭，本案现已审理终结。
张洪星上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发还重审，本案诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：1.《买卖房文约》实质上是房屋及农村宅基地使用权的买卖，该协议违法应属无效；2.《买卖房文约》未经共有人同意，违背了法律、法规的相关规定，应属无效合同；3.《买卖房文约》中的房屋及宅基地使用权证事实上不能办理过户登记，应认定无效为宜。
安国启辩称，我没有房，我父亲有三个女儿已经都长大，需要分户，大队无宅基地，从1998年起只能购买，大队也允许给我们划分宅基地。
安国启上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判确认廊集建（宅籍）字第3-10-3-047号土地使用权证书项下的房屋（含正方四间、东、西厢房各四间）的所有权归我所有。
事实和理由：双方均系广阳区北旺乡大枣林村民。2004年12月20日双方达成房屋买卖协议，被上诉人将廊集建（宅藉）字第3-10-3-047号土地使用权证书项下的砖房五间，西厂房两间，猪圈五个以及地上物卖给我方，我方按约定足额支付了价款，被上诉人亦将该宅基地使用权证书原件交给我。2007年4月我将该房屋进行了翻盖和扩建并交给女儿安立群居住至今。但被上诉人却一直不协助办理过户手续而产生争议。
张洪星辩称，1.双方签订的房屋买卖合同应属无效合同，虽名为房屋买卖，实际上是房屋及宅基地使用权的买卖合同，转让农村宅基地使用权应满足的条件是转让人有两处以上的农村住房，转让人与受让人为同一集体组织成员，买受方没有其他的宅基地及住房，转让人需要征得集体的同意，上诉人安国启与张洪星的房屋买卖合同与土地管理法第62条第1款的规定不相符，一户村民如果有两处以上的宅基地应属违反法律规定的，也就是说本集体组织成员有住宅又购买其他村集体住宅，房屋买卖合同应认定为无效合同，本案的实际情况是安国启已合法有一处宅基地及地上房屋，其没有提供证据证明符合有两处以上宅基地使用权的条件，因此安国启不能取得廊集建字第3-10-3-047号土地使用权证书，因此该合同应属无效合同。2.一审法院判决驳回安国启要求确认廊集建字第3-10-3-047号使用权证书项下的房屋的所有权归其所有的判决是正确的，根据房屋登记办法，对于集体土地范围内的房屋转移登记有如下规定，申请村民住房所有权转移登记的应当提交农村集体经济组织同意转移的证明资料，因此安国启不符合房屋所有权的登记，物权法第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，依据法律规定，应当登记的，自记载不动产登记本时发生效力，因安国启主张的房屋所有权登记不能，所以安国启要求确认廊集建字第3-10-3-047号土地使用权证下房屋的所有权归其所有的诉讼请求不应得到支持。一审法院的判决属于正确判决。
安国启向一审法院起诉请求：请求判令确认原、被告签订的买卖房文约合法有效，确认廊集建（宅籍）字第3-10-3-047号土地使用权证书项下的房屋（含正房四间，东、西厢房各四间）的所有权归原告所有。
一审法院认定事实：原、被告均为廊坊市广阳区北旺乡大枣林村村民，二人在大枣林村各自只有一块宅基地，且在各自的宅基地上盖有房屋，但没有房屋产权证书。原、被告于2004年12月20日签订《买卖房文约》，约定：卖方张洪兴现有砖房五间、西厂房两间、猪圈五个以及地上物，经中间人作价定为三万七千五百元整卖给安国启，卖房款笔下交清。《买卖房文约》中的安国起和本案原告安国启为同一人，张洪星和本案被告张洪兴为同一人。协议签订后，原告给付被告37500元房款，被告将房屋交予原告。该房屋宅基地使用权依旧登记在被告张洪兴名下，2007年4月，安国启将所购张洪兴的房屋进行了翻盖，现由女儿安立群居住。
一审法院认为,原、被告签订的《买卖房文约》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律强制性规定，应合法有效。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因土地使用权证书记载该宅基地的使用权人为被告，原告自始未取得该宅基地使用权。即使原告在该宅基地上重新翻盖了房屋，因为没有房屋所有权证书，且房屋所座落的土地使用权人不是原告，则原告对自建房屋也不享有所有权。原告要求法院确认房屋归其所有没有法律依据，其诉讼请求部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第44条，《中华人民共和国物权法》第14条之规定，判决：一、原告安国启与被告张洪兴签订的《买卖房文约》有效。二、驳回原告安国启要求法院确认廊集建（宅籍）字第3-10-3-047号土地使用权证书项下的房屋（含正房四间，东、西厢房各四间）的所有权归原告所有的诉讼请求。案件受理费减半收取1650元由原告承担825元，被告承担825元。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为,本案的争议焦点为涉案《买卖房文约》是否有效及廊集建（宅籍）字第3-10-3-047号土地使用权证书项下的房屋（含正房四间，东、西厢房各四间）的所有权归属问题。关于《买卖房文约》效力问题，2004年12月20日张洪星（张洪兴）与安国启（安国起）签订《买卖房文约》，双方按照协议履行了约定的相应权利义务，2007年4月，安国启将所购张洪星的房屋进行了翻盖，现由女儿安立群居住。双方作为涉案村集体组织成员，依据相关法律规定及涉案村庄的一般交易习惯，依据双方的真实意思表示，签订《买卖房文约》并按照协议实际履行,在该协议并不存在违反法律强制性规定的情形下，一审依照相关法律规定对该协议的效力作出确认并无不当；关于涉案土地使用权证书项下房屋所有权归属问题，依据国土资源部国土资发〔2004〕234号《关于加强农村宅基地管理的意见》（六）规范农村宅基地申请报批程序规定，农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡（镇）审核后，报县（市）审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。本案双方当事人虽签订协议并依照协议约定实际履行，但一、二审期间，双方既未提供廊集建（宅籍）字第3-10-3-047号土地使用权证已进行变更登记的证据，亦未提供证据证实涉案土地使用权证为进行变更登记曾经过必须的法定程序，在上述土地使用权证未依据相关规定的程序进行变更前，不宜对该土地使用权证项下的涉案房屋的所有权归属问题进行确认。
综上所述，张洪星、安国启的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6600元，由上诉人张洪星负担3300元，由上诉人安国启负担3300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李成佳
代理审判员 杨 莉
代理审判员 杨学军
二０一七年三月十六日
书 记 员 宋 超