河北省香河县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）香民初字第1137号
原告：李宝森。
被告：王德利。
被告：王东。
被告：杨东明。
原告李宝森与被告王德利、王东、杨东明租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月30日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李宝森、被告王东、杨东明到庭参加诉讼，被告王德利经本院传票传唤，未到庭。本案现已审理终结。
原告李宝森诉称，我与被告因金堂街北口西侧房屋存在租赁关系，有合同存在，因被告未能按时履行合同，缴纳租金，其违约行为使我的房屋形象和使用产生了利益损害，被告使用房屋期间的水电杂费等亦未按时交纳，故我诉至法院，要求判令三被告承担房屋租赁合同违约金80000元，承担其房屋使用期间的水电杂费7600元，诉讼费由被告负担。
被告王东辩称，原告要求我承担损失我不认可，我不了解租赁合同的内容，使用房屋期间是否拖欠水电费也不清楚。
被告杨东明辩称，原告要求我承担损失我不认可，我个人现在正在承租使用原告的房屋，并没有违约，不同意承担违约金；水电杂费是被告王德利租赁使用原告房屋时拖欠的，与我无关。
被告王德利未答辩。
原告李宝森为证明其主张，提交下列证据：
证据一、原告与被告王德利签订的《房屋租赁合同》1份，证明原告将金堂街北口三层门市楼租赁给被告王德利使用，租赁期间为2012年5月1日至2015年4月30日。
证据二、《房屋租赁协议》1份，证明被告王德利在承租使用原告房屋期间，将三层中的第一层转租给被告王东、杨东明使用，转租期间为2013年4月30日至2015年4月30日，转租原告知情且同意，转租的租金是每年3月底前交给被告王德利，被告王德利并未按照房屋租赁合同约定将房屋租金交给原告。
证据三、书面证明1份，证明继被告王德利之后承租原告二、三层房屋的周云伟在使用房屋时发现没有水，需要向三强公司补交三被告承租期间拖欠的水费及垃圾处理费7600元，由周云伟代原告向三强公司交纳，原告又把钱给了周云伟。
被告王德利未到庭质证。被告王东、杨东明对证据一均无异议，认可证据二《房屋租赁协议》是其本人所签，本院对证据一、二真实性予以确认。被告王东认为证据三如向三强公司交纳水费和垃圾处理费应该出示正式发票，此项费用与其无关。被告杨东明称从其与被告王东开始承租原告房屋时就没有水，装修一层房屋从盛达铂宫施工现场取水用，此项费用与其无关。本院认为，证据三非交纳污水及垃圾处理费正规发票，原告无其他证据佐证，不能证明相应款项系三被告使用房屋期间拖欠，亦不能证明是原告支付了相应款项，证据三不能达到原告举证目的，本院不予确认。
被告杨东明提交2014年5月19日其与原告签订的《出租合同》1份，证明其现在正在租赁原告一层房屋使用。被告王德利未到庭质证。原告及被告王东对被告杨东明提交的《出租合同》无异议，但原告认为此《出租合同》是其与杨东明单独签订的，与本案无关。本院认为，2014年5月19日被告杨东明与原告签订的《出租合同》，是继原告与被告王德利、王东、杨东明签订《房屋租赁协议》后，被告杨东明个人为租赁使用原告一层房屋，与原告单独签订的，租赁期限自2014年5月19日至2017年5月19日，该《出租合同》与本案无关联性，本院对被告杨东明提交此《出租合同》的举证目的不予确认。
被告王德利、王东未提交证据。
通过原、被告举证、质证及本院认证，查明事实如下：原告先与被告王德利签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于香河县金堂商贸街门市楼上下三层出租给被告王德利使用，租赁期限自2012年5月1日至2015年4月30日；租金自2012年5月1日至2013年4月30日160000元整，2013年5月1日至2014年4月30日170000元整，2014年5月1日至2015年4月30日180000元整，租金于每年的三月底前一次性交清；单方违约需承担违约金80000元整。被告王东、杨东明合伙做生意，二人共同从被告王德利处转租原告房屋三层中的第一层使用，后原告又与被告王德利、王东、杨东明签订《房屋租赁协议》，该协议约定：转租租金，自协议签订起至2013年4月30日为80000元整，2013年5月1日至2014年4月30日110000元整，2014年5月1日至2015年4月30日120000元整，租金于每年的三月底前一次性交清给被告王德利；协议租赁期间若被告王德利不再继续租赁原告房屋，则由被告王东、杨东明全部租赁，租金及租赁期限、违约责任等按原告与被告王德利约定，由原告与被告王东、杨东明按约执行。被告王东、杨东明每年3月底向被告王德利交纳一层房屋的租金，被告王德利每年3月底向原告交纳三层房屋的租金。2013年4月30日，被告王东、杨东明解除合伙关系，二被告共同租用原告第一层房屋不满1年，向被告王德利交纳租金80000元。截至2013年4月30日，被告王德利未向原告交纳租金。2013年5月1日，原告重新张贴出租广告，2013年6月18日，原告房屋二、三层重新出租给了案外人周云伟，2013年6月20日，房屋一层重新出租给了被告杨东明。
本院认为，被告王德利租赁原告位于香河县金堂商贸街门市楼三层房屋使用，后经原告同意，将一层转租给被告王东、杨东明使用，原告与三被告形成的租赁合同法律关系，受法律保护。截至2013年4月30日，被告王德利未按照其与原告签订的《房屋租赁合同》约定向原告交纳租金，其行为已构成违约，应当承担违约责任，原告要求被告王德利支付违约金80000元，本院认为，原告主张违约金数额过高，显失公平，违约金应以原告实际损失为基础，经庭审调查，2013年4月30日被告王德利未交纳租金后，原告2013年5月1日即张贴了重新出租房屋的广告，2013年6月18日原告将其房屋二、三层重新出租给案外人周云伟使用，2013年6月20日，房屋一层重新出租给了被告杨东明使用，本院认为，被告王德利违约行为给原告造成的实际损失为其三层房屋2013年5月1日至2013年6月20日的租金损失，本院结合原告与被告王德利签订的《房屋租赁合同》核算，违约金酌定为23612元。原告认为，被告王东、杨东明未按照《房屋租赁协议》约定，在被告王德利不再继续租赁原告房屋后，则由二被告全部租赁使用，二被告亦构成违约，原告要求被告王东、杨东明承担违约金80000元。本院认为，被告王东、杨东明共同租用原告第一层房屋，已依照《房屋租赁协议》约定向被告王德利交纳租金80000元，且经原告及被告杨东明陈述，2013年4月30日，被告王东、杨东明解除合伙关系后，被告杨东明及原告均给被告王德利打电话询问其是否继续租用二、三层房屋，被告王德利均回复说继续使用，原告并未与被告王东、杨东明商谈过将其三层房屋全部租赁给二被告使用事宜，故被告王东、杨东明无违约行为，在本案中不应承担违约责任。原告要求三被告承担其房屋使用期间的水电杂费7600元，未提供有效证据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王德利给付原告李宝森违约金23612元，于判决生效后立即履行。
二、被告王东、杨东明不承担给付责任。
三、驳回原告李宝森其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1975元，由被告王德利负担390元，原告负担1585元，被告王德利负担部分原告已缴纳，被告王德利履行时径付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于廊坊市中级人民法院。
审判长 任玉庆
审判员 王伟珂
审判员 邳万树
二〇一四年七月二十三日
书记员 王亚男