贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0201民初1828号原告(执行案外人)：李春霞，女，1964年12月19日出生，汉族，住六盘水市钟山区，被告（申请执行人）：王润英，女，1970年7月11日出生，汉族，住六盘水市钟山区，委托诉讼代理人：余双玲，系贵州屯恒律师事务所律师。执业证号15202201411837697。第三人（被执行人）：李三碧，女，1954年5月20日出生，汉族，住六盘水市钟山区，第三人（被执行人）：阮孝君（系李三碧之夫），男，1950年1月6日出生，汉族，住六盘水市钟山区，原告李春霞与被告王润英、第三人李三碧、阮孝君案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，于2016年11月21日作出（2016）黔0201民初4138号民事判决，宣判后，被告王润英不服判决向六盘水市中级人民法院提出上诉，六盘水市中级人民法院于2017年4月6日作出（2017）黔02民终297号民事裁定，撤销本院（2016）黔0201民初4138号民事判决，发回重审，本院依法另行组成合议庭，适用普通程序，于2017年8月23日公开开庭进行了审理，原告李春霞、被告王润英及其委托代理人余双玲，第三人李三碧、阮孝君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李春霞向本院提出诉讼请求：1、确认原告与第三人李三碧于2015年9月22日签订的房屋买卖协议（合同号：1509220008）有效；2、确认六盘水市房权证钟山区字第××号房产为原告所有，并立即停止对该财产的执行；3、解除对该房产的保全，恢复原告办理该房产产权的权力；4、判决被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年8月12日，原告（案外人）收到钟山区人民法院送达的（2016）黔0201执异21号《执行裁定书》。原告认为贵院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，认定事实错误，适用法律不当。一、2015年9月初，因李三碧欲将其位于钟山荷城花园汽配城商业门面三号楼09号房产出售，该房产当时是由李三碧出租给张敏开牛肉馆用的，租期为2015年一年，并已收取了该年一年的租金2万元，距合同到期还有三个多月，并且是由李三碧以其儿子阮俊源的名字抵押给信用社贷了29万元款了的。李三碧感到无力偿还该笔贷款，欲将该房产出售。经过磋商，由原告先支付29万元给李三碧，用以先还信用社贷款，三个多月的租金不再退还，和该贷款产生的利息、交易税款及其他可能产生的费用由原告承担，作为购房房价的附加条件，如此，作价40万元，余款在办理过户时一次付清即11万元。并将此事通知房屋租赁人张敏，张敏表示无异议，并说好付完款后该房产即归原告李春霞所有，2016年的租金要与原告李春霞签订（2015年9月至12月的租金充抵作为购房的附加条件），李三碧不再对该房产拥有任何权利，只有协助办理相关过户手续的义务。谈妥后又到六盘水市房地产产权监理处了解到该房屋是可以合法交易的，于是就通过其贷款账户（以其儿子阮俊源开的账户）付款29万元（贷款及利息），作为房价付给李三碧，李三碧将该笔房款作为信用社的还款，以解除房产抵押。2015年9月22日，原告与李三碧到六盘水市房监处申请办理房产转移登记，经房监处审查后予以受理，并交付了各种税款6万多元，税务机关开具了购房发票，付清了余款11万元，李三碧将其持有的该房产的房产证交回房监处注销，将其该房的土地使用权证交付申请人，并且在当日的房地产买卖协议中载明了该房地产于当日正式交付给申请人李春霞。各种相关手续办理完毕后，房监处审核受理并发通知在15个工作日内领取房产证。为此，房屋移交完毕（房地产买卖协议第三条已载明），只等领取房产证了。2015年9月23日，原告与租赁人张敏、第三方李三碧根据之前的口头协议签订了新的租赁合同。2015年10月8日，该房产因钟山区人民法院应王润英等五人的申请而被法院查封保全，不能取得房产证。钟山区人民法院（2015）黔钟民初字第3823-1裁定书、（2016）黔0201执异21号裁定书认为：“本院在采取保全措施时，位于钟山荷城花园汽配城商业门面三号楼09号房产尚登记在李三碧名下，且该房屋系商业用房，李三碧已对外出租，收取了2015年的租金，并未实际交付异议人。”对这一事实的认定明显是错误的。首先，原告实际占有该房产。办案法官错误将动产的交付用在不动产上，不动产的占有只能通过合法有效的合同取得。该房产为商业用房，《物权法》第39条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。李三碧在查封前享有对该房产处分的权利。《物权法》第241条规定：基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定。原告与卖房人李三碧签订的购房合同是合法有效的，原告有权依照合同取得占有权。原告与李三碧在2015年9月22日签订的房屋交易合同中已载明甲方于当日将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方并到登记机关办理土地使用证过户手续。现土地使用权证原件已在原告手中，并且原告与租赁方张敏已于2015年9月23日签订了新的租赁合同，卖方李三碧和租赁方张敏对原告实际占用该房产的权利并无任何异议。原告不占有那么谁占有？故法院对该事实的认定违反物权法对占有的规定。物权法中对占有的取得有明确的规定，这属于直接占有中的继受取得，其来源于让与。占有的特征是对该物的管理、支配、控制。并不须要分析租金的处置方式。其次，法院对租金的处置认定不符合市场交易习惯。原告对该房产的实际占有表现在原告通知了房屋承租人该房产的权利人已由李三碧变更为李春霞，且申请人对该房产的租金做了相应处分（对租金的处置符合物权法中规定的观念交付之简易交付）。原告同张敏签订的关于租赁的合同中，原告对租金行使处分说明申请人不但在形式上实际占有了该房屋，而且对该房产行使了管理、支配、控制的权力，这在法律上远远高于最基本要求的占有，这些充分说明原告已占有了该房产。且该房产是原告从信用社解除抵押取得的。二、被告对属于原告的第00035125号房产申请执行是完全错误的，其行为没有任何法律依据。按照最高人民法院（2004年10月26日由最高人民法院审判委员会第1330次会议通过）的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。原最高人民法院副院长就《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》答记者问说到：在坚持不动产物权的设立、移转、变更以登记为准的原则下，辅以第三人过错原则。这是因为登记实践中确实存在登记困难等实际问题，一律按照过户登记作为所有权转移的标准有时是不公平的，会损害第三人的合法权益。如果第三人已经支付全部价款并实际占有，虽然没有办理过户登记手续，但第三人对此没有过错的，如由于登记部门的原因或者其他非第三人所能控制的原因，应当认定其已经取得该财产的所有权，应当裁定解除对该财产的查封、扣押、冻结，以公平保护第三人的合法权益。最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2014年12月29日最高人民法院审判委员会第1638次会议通过）第二十八条再次规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。1、在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。原告完全符合上述四个条件，法官显然是适用法律错误。原告与第三人的交易是真实的，贵院对原告提出的执行异议不予采纳是完全错误的，该行为损害了原告对第00035125号房产的所有权。综上，执行裁定书驳回了原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。根据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的规定》的相关规定，以及民事诉讼法第二百二十五条、第二百二十七条之规定提起诉讼，原告依法在收到《执行裁定书》后十五日内起诉，请求法院支持原告的诉请。被告王润英辩称,原告与李三碧签订的买卖合同不具备真实性，原告以40万元的价格购买李春霞103.75平方米的商业门面房，每平米的价格不足4000元，根据常理可推，六盘水目前的房产价格商品住宅房的都达每平米4000元，而本案当中所涉及的门面房还不足每平米4000元，显然，该合同不具有真实性，原告以不合理的价款购买该房屋违背市场原则；原告所称的已支付完所有价格不具有真实性，在本案中没有任何的证据予以支持；房屋属于不动产，房屋物权的转移必须要经过登记，并且登记从记载于不动产登记簿时发生效力，没有登记的不发生任何效力，本案当中，所涉及的门面房仍在被告李三碧名下，可见，该房屋的登记没有发生转移；原告称其实际占有该门面房前后矛盾，在（2015）黔钟民初字第3824-1号民事裁定书中法院明确查明在2015年期间实际占有该门面的权利人仍为被告李三碧，而非原告李春霞。综上，原告所提的异议申请没有任何的事实及法律依据支持，应当予以驳回。被告的代理人还提出，原告的诉请已被（2015）黔钟民初字第3824－1号民事裁定驳回，在执行阶段再提出案外人异议之诉与前者的诉就具有同一性，属于重复起诉，如法院现作出另一判决，那么将是对（2015）黔钟民初字第3824－1号民事裁定书的否定，将是两份对同一事实作出的不同判决。第三人李三碧述称，本案涉及的门面已经卖给李春霞，对原告的起诉无异议。第三人阮孝君述称，我是李三碧的丈夫，李三碧将房屋卖给李春霞我没有意见，我们卖房屋给李春霞的时候并没有骗李春霞，所以原告不应该起诉我。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对原告提交的房屋买卖合同，因系原告与第三人的真实意思表示且未违反法律强制性规定，故予以认定；2、对购房付款凭证4张及银行流水单1张、付款收据2张、发票1张、税票3张、业务受理凭证1张、2015年9月23日原告与张敏签订的房屋租赁合同一份，因系真实发生，故予以认定。3、土地使用证、照片、水城县农村信用合作联社证明，因与本案争议无关联，故作为该案的证据不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月22日，李三碧作为甲方与李春霞作为乙方签订《房地产买卖协议》（合同编号：1509220008），协议约定：一、甲方自愿将坐落于钟山荷城花园汽配城商业门面三号楼09号的房地产（房屋所有权证证号：六盘水市房权证钟山区字第××号；房屋建筑面积：103.75平方米；国有土地使用权证证号：黔钟经国用（2006）第6820号；土地使用权面积：33.69平方米）出售给乙方。二、乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币400000元（大写肆拾万元。）乙方于2015年9月22日前1次付清房款给甲方。三、双方同意于2015年9月22日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方并到登记机构办理过户手续。四、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清偿，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责全额赔偿。协议签订后，李三碧于2015年9月22日将所出售的房屋交给李春霞。因李三碧所出售的房屋被李三碧的儿子阮俊源用于向水城县农村信用合作社借款290000元作抵押（借款期限为2015年3月3日至2018年7月26日），为此，2015年9月15日原告代李三碧向水城县农村信用合作联社滥坝信用社偿还借款及利息294000元（原告通过其卡6222002410100681454转款185300元到阮俊源卡号为62×××43的帐上，同日，李春霞又通过其卡号62×××04转款108700元到阮俊源的帐上），另外付款110000元现金，共计支付房款404000元（含结算利息）。第三人李三碧分别于2015年9月15日和2015年9月22日向原告李春霞出具了收条。原告李春霞与第三人李三碧到六盘水市房地产产权监理处办理房屋过户手续，支付了交易房屋的营业税29828.14元、印花税15821.88元、增值税18156.25元。六盘水市房地产产权监理处给原告出具一份《六盘水市房地产产权监理处理业务受理凭证》，凭证上注明：请于15个工作日后，凭本凭证及申请人身份证到收费、发证窗口交费、领证。2015年9月23日李春霞与张敏（租房人）签订一份《门面租赁合同》，约定2015年度租赁期满后从2016年起张敏每年向李春霞交付租金。2015年9月23日至2015年12月31日的租金，由李三碧与李春霞结算后支付给李春霞。本院于2015年8月31日立案受理的（2015）黔钟民初字第3824号原告王润英诉被告李三碧、阮孝君民间借贷纠纷一案（同时受理的还有李配云、李银书、杨润生、赵学秀等诉李三碧、阮孝君民间借贷纠纷4案）。李三碧于2015年10月21日收到本院送达的相关诉讼材料。该案原告王润英向本院申请保全李三碧位于钟山荷城花园汽配城商业门面三号楼09号房产（六盘水市房权证钟山区字第××号）及阮孝君位于钟山场坝菜园路23号房产（权利证号××号），本院受理申请后于2015年10月8日到六盘水市房地产产权监理处查询了上述房产的房屋所有权状况，按照房地产产权监理处提供的房屋登记信息查询结果显示，位于钟山荷城花园汽配城商业门面三号楼09号房产的权利人尚系李三碧，随即将（2015）黔钟民初字第3824号民事裁定书及协助执行通知书交予房产监理处查封了该房产。李春霞对王润英申请保全李三碧所有的位于钟山荷城花园汽配城商业门面三号楼09号房产（六盘水市房权证钟山区字第××）提出异议，本院于2015年12月25日以（2015）黔钟民初字第3824-1号民事裁定书裁定驳回李春霞的异议。后王润英申请执行（2015）黔钟民初字第3824号民事判决书，李春霞于2016年7月10日向本院提交案外人执行异议书，本院于2016年8月10日以（2016）黔0201执异21号执行裁定书裁定驳回李春霞提出的异议。2016年8月22日李春霞向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，原告李春霞与第三人李三碧于2015年9月22日签订的《房地产买卖协议》系双方的真实意思表示，且未违反相关法律法规的规定，该协议系有效协议，双方当事人已按协议的内容履行合同约定的义务，并且按规定到相关部门办理房屋变更登记手续，但在办证机关办理的过程中被法院查封，买受人李春霞对登记在被执行人李三碧名下的房屋提出执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。”故原告李春霞提出的诉请应得到支持。至于产权过户问题，属于协议的履行内容，产权过户变更登记后，其房产权属自然得以明确。关于被告人的代理人提出本案属于重复起诉的辩解，因本院作出的裁定分别为审理阶段的保全异议和执行阶段的执行异议，在执行异议申请被驳回后，原告作为案外人执行异议之诉向本院提起诉讼并无不当，故对该辩解意见本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告李春霞与第三人李三碧于2015年9月22日签订的房地产买卖协议（合同编号：1509220008）有效；二、停止对该房产的执行；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费7300元，由被告王润英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。本院（2016）黔0201执异21号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  刘春雷人民陪审员  戴贤敏人民陪审员  祝启群二〇一七年九月十二日书 记 员  耿凤琴附：本判决适用的相关法律依据：1、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。2、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的物的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提出诉讼。