黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑06民终1274号
上诉人（原审被告）大庆市庆龙房地产开发有限公司，住所地大庆市高新区。
法定代表人刘树清，该公司董事长。
委托代理人费宝龙。
被上诉人（原审原告）张明华。
委托代理人王海波，黑龙江金诺律师事务所大庆分所律师。
上诉人大庆市庆龙房地产开发有限公司（以下简称庆龙公司）与被上诉人张明华房屋买卖合同纠纷一案，原由大庆高新技术产业开发区人民法院于2014年10月15日作出（2013）庆高新五民初字第152号民事判决，判后庆龙公司不服，向本院提起上诉，本院于2015年6月19日作出（2015）庆民一民终字第340号民事裁定，发回大庆高新技术产业开发区人民法院重审。大庆高新技术产业开发区人民法院重新组成合议庭，于2016年3月17日作出（2016）黑0691民初206号民事判决，判后，庆龙公司不服向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人庆龙公司的委托代理人费宝龙，被上诉人张明华的委托代理人王海波均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明，2009年原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的怡水湾小区11号楼XX室房屋，房屋价款462425元，双方在《商品房买卖合同》第十五条及合同附件五中约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人若不退房，出卖人每日按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。原告按照约定履行了向被告交付全部购房款的义务，2011年6月25日，被告将房屋交付给原告。2013年5月8日，被告庆龙公司就其开发的怡水湾小区11号楼向大庆市房产局提交材料申请办理开发商自建房初始登记。另查明，2008年10月14日，被告庆龙公司取得了大庆开发区生态科技区证号为大庆国用（2008）第07-32320号的国有土地使用权，2010年5月10日，从该地块中分割出证号为大庆国用（2010）第07-75361号和大庆国用（2010）第07-75366号的地块用于怡水湾住宅小区开发建设。2010年7月21日，被告将怡水湾小区的土地抵押给中国建设银行大庆分行，期限自2009年8月18日至2012年8月18日止，2013年1月5日贷款还清，抵押终止。2010年8月3日，被告又将该土地抵押给中融国际信托有限公司，期限自2010年6月16日至2012年6月15日止，2013年1月14日，贷款还清，抵押终止。
原审法院认为，本案系原告因被告庆龙公司逾期办证提起的诉讼，根据双方当事人的诉辩，总结争议焦点并评析如下：一是被告在协助原告办理产权登记过程中，是否构成违约，应否承担违约责任。根据《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条及合同附件五中约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。由于产权登记机关并无此备案程序，故该约定应理解为出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关。因涉案房屋系预售商品房，只有在出卖人先取得了该预售商品房的确权手续（自建房屋初始登记）后，买受人才能办理房屋权属登记，因此，庆龙公司作为房屋出卖人，有向产权登记机关提供必要的证明文件，办理涉案房屋初始登记的义务，即庆龙公司应当自2011年6月25日起180日（即2011年12月21日）内按照《房屋登记办法》的规定，向产权登记机关提供办理自建房屋初始登记的材料，如超过该期限未提供以上材料进行初始登记的，应当承担违约责任。根据原审法院在大庆市房屋产权市场管理中心调取的产权信息查询报告显示，怡水湾小区11号楼提交材料申请初始登记的时间是2013年5月8日，晚于原、被告约定的时间，被告已经构成违约，应当承担违约责任。二是被告应承担违约责任的起止期间应如何计算。根据原、被告签订的合同约定，被告应当自违约之日，即原告实际接房之日起180日（2011年12月21日）后向原告承担违约责任，承担违约责任的截止日期应当为被告履行完合同约定的义务，即向产权登记机关提供办理自建房屋初始登记的材料之日止（2013年5月8日），故对原告要求被告支付该阶段违约金的诉讼请求予以支持。因原、被告约定的每日按照已付购房款0.01%支付违约金的标准低于中国人民银行同期同类贷款利率，不高于给原告造成的损失，故对被告称违约金过高应当予以调整的抗辩理由不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零六条、《房屋登记办法》第三十条、《商品房销售管理办法》第三十四条第三款之规定，判决如下：一、被告大庆市庆龙房地产开发有限公司向原告张明华支付违约金23306元，此款于本判决书生效之日起十日内一次性付清；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费397元，由原告负担114元，被告负担383元。
判后，庆龙公司不服，向本院提起上诉称，一、一审法院认定事实不清，办理房产证不是上诉人的义务。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》以及合同附件并没有约定办理房产证是上诉人的义务，合同只是约定了登记备案义务，而且关于该义务并没有约定违约责任，一审法院将登记备案义务推定为涉案房屋的初始登记义务是没有事实和法律依据的。《商品房买卖合同》以及合同附件约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人承担违约责任。”该举证责任明显应当归于被上诉人，一审中被上诉人并未举证证明上诉人有何责任，所以一审法院认定上诉人应当承担违约责任没有事实和法律依据；二、被上诉人在一审中并未举证证明其实际损失，而且双方约定的违约金过高，上诉人已经在一审中向一审法院提出，一审法院适用法律不当；三、被上诉人的一审诉讼请求超过了诉讼时效。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销大庆高新技术产业开发区人民法院（2016）黑0691民初205号民事判决书，依法改判或者发回重审，本案一、二审诉讼费等由被上诉人承担。
被上诉人张明华辩称，本案不存在诉讼时效超期的问题，理由是在2013年7月份，被上诉人就申请法院立案，后经过大庆高新技术产业开发区人民法院和大庆是中级人民法院研究决定，同意立案，但是分期进行，有产权证的先立案，由于办理产权证的时间较长，所以怡水湾维权案件分成4期进行，此外，是否超过诉讼时效，应当由上诉人举证。上诉人将房屋相关资料报到房产部门备案，是其法定义务，也是合同约定义务，只有将相关资料备案完备后，应当及时通知上诉人到房产部门办理产权证，上诉人有通知义务，且应当证实其已经通知到每一位业主，上诉人不能提供相应证据，因此，不存在超过诉讼时效问题。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求法院依法驳回上诉，维持原判。
二审中，各方当事人均未提交新的证据。
二审查明的事实除与一审查明的事实一致外，另查明，在（2013）庆高新民五初字第152号判决中，认定违约金的数额为22798元，该判决关于违约天数的计算方法有误，本次重审中，一审法院查明违约天数后重新计算违约金的数额为23306元。
本院认为，根据双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：1、庆龙公司是否应当承担违约责任；2、被上诉人未举证证明实际损失，约定的违约金是否过高；3、本案是否超过诉讼时效。
关于庆龙公司是否应当承担违约责任问题，本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应依照合同约定履行义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》及其附件的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人若不退房，出卖人每日按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金；买受人若退房，房产必须保持原出售状态。庆龙公司在商品房实际交付后，未及时向产权登记机关提供必要的证明文件，办理涉案房屋首次登记，导致被上诉人不能及时办理房屋权属登记，庆龙公司构成违约，应当承担违约责任。
关于被上诉人未举证证明实际损失，约定的违约金是否过高的问题。一审法院在第一次审理本案时，原审被告庆龙公司已提出违约金过高要求调整，但一审法院对此未予审理，判后庆龙公司上诉发回重审，一审法院对此进行了审理，原审原告未举证证明实际损失。本院认为，由于当前民商事合同履行过程中违约现象比较突出，对于双方当事人合同中所约定的违约金数额过分高于违约造成损失的，人民法院可以根据诚实信用原则、公平原则，参照实际损失情况、过错程度、预期利益，坚持以补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度。在本案中，双方约定逾期办证违约金的计算方法为每日按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中被上诉人虽未举证证明其实际损失，但只要合同约定不过分高，就应予以支付，本案双方约定的违约金计算标准低于法律规定的标准，本院不予调整，上诉人主张违约金过高本院不予支持。
关于诉讼时效问题，上诉人提交材料申请首次登记的时间为2013年5月8日，原告起诉主张庆龙公司违约的时间为2013年9月12日，并不超出法律规定的诉讼时效期间。
综上，上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费397元，由上诉人大庆市庆龙房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡海陆
审 判 员 于志友
代理审判员 王 丹
二〇一六年七月二十二日
书 记 员 李军志