浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终4606号
上诉人（原审被告）：胡江斌，男，1987年4月27日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区，
委托诉讼代理人：朱振源，浙江马杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：罗海军，男，1983年8月10日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县，
上诉人胡江斌因与被上诉人罗海军房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2016）浙0104民初8170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2016年8月7日，胡江斌向罗海军出具《承诺书》一份，载明：于2016年4月份向罗海军租杭海路897号院内所有房子；年租金112000元，押金10000元；本人已经在6月份付租金22000元，另外100000元尾款分两笔支付，第一笔8月15日前付50000元，第二笔最迟9月份付清，并额外支付1万元利息；如未付清，本人承诺到期自行装修款自动放弃，并退回房客押金，不会向罗海军索要；等。
另，双方在庭审中确认：案涉房屋系罗海军向案外人沈宝金承租后转租给胡江斌；罗海军、胡江斌之间未签订书面租赁合同；胡江斌于2016年4月14日向罗海军承租案涉房屋，于次日进场装修，后转租给他人；上述承诺书出具后，胡江斌已向罗海军支付25000元。
罗海军诉至原审法院，请求：胡江斌支付拖欠的房租75000元及承诺的利息10000元，并承担案件诉讼费用。
原审法院认为：案涉房屋租赁关系依法成立，应属有效。在无约定或法定抗辩事由的情形下，胡江斌应依约支付相应款项。结合证人的陈述，罗海军已代收租金2300元，应在案涉租金中予以扣除。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在未有证据证实的情况下，对胡江斌关于罗海军已收回案涉房屋、无需支付房租的辩称，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2017年3月3日判决：一、胡江斌于判决生效之日起十日内向罗海军支付租金72700元、利息10000元；二、驳回罗海军的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的案件受理费962.5元，由罗海军负担26元，由胡江斌负担936.5元。
宣判后，胡江斌不服，向本院提起上诉称：一审判决认定事实错误。一、从承诺书来看，到期未付清房款，胡江斌就不向罗海军索要房屋装修费，并且将其租客的押金都退还同时解除与租客之间的租赁关系。虽然并没有明确讲到胡江斌和罗海军之间的租赁关系是否解除，但可以推断出解除租赁关系的意思，而事实上双方在口头上也是这么约定的。2016年8月15日之前，胡江斌向罗海军支付25000元后就表示该房屋很难租出去，并且没有能力来支付后续的房租。直到9月底，胡江斌还没有能力向罗海军支付后续房租，就口头告知罗海军房屋租赁关系解除。自4月起截止到9月底，胡江斌共计租赁5个月，根据年租金112000元来计算，应付租金46666元，胡江斌已经向罗海军支付47000租金，已经足额支付。此外，4月至5月期间，胡江斌还装修房屋，根据承诺书约定胡江斌也愿意放弃装修款，但租赁关系在2016年9月已经彻底解除。在房屋租赁的5个月内，罗海军多次上门催要房租，并且告诉租客胡江斌无权出租该房屋，告诫租客不要将租金给胡江斌。罗海军的行为严重影响了胡江斌对房屋的出租，并没有履行相应的适租义务。租赁合同于2016年9月解除后，罗海军就收回房屋且将该房屋转租给他人。二、从法律角度而言，胡江斌和罗海军之间并没有签订书面房屋租赁合同，根据合同法规定，口头合同属于不定期租赁合同，既然是不定期租赁合同那么当事人就有随时解除租赁合同的权利。一审法院又是凭什么判定胡江斌在这一年之内没有且不会提出解除合同？又是凭什么判令胡江斌要支付一年的房租？综上，一审法院认定事实错误，根据口头租赁合同判令胡江斌承担一年房租，完全忽略房屋自2016年9月之后已经脱离胡江斌控制的事实。承诺书所约定利息1万元，远高于国家规定标准，不应当予以支持。一审判决支付租金72700元，其中还包括了房屋押金，按规定押金应当退还。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由罗海军承担。
针对胡江斌的上诉，罗海军答辩称：对一审判决无异议，胡江斌的陈述不是事实，理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，胡江斌向本院提交证据材料如下：
1.情况说明1份，用以证明在罗海军将房屋租赁给胡海斌期间，罗海军多次骚扰租客并收取房租，2016年9月后胡江斌就没有实际房屋使用权及出租权。
2.照片1份，用以证明在罗海军收回房屋后就张贴转租房屋告示，并且将房屋转租给案外人，对此胡江斌完全不知情。
胡江斌申请证人邱某（男，汉族，1972年11月17日出生，住江西省上饶市广丰县，公民身份号码：）出庭作证，证人邱某陈述：证人共计向胡江斌支付6个月租金，未向罗海军支付租金。
胡江斌申请证人邱某出庭作证用以证明罗海军将房屋租给胡江斌后，罗海军还收取了胡江斌租客的房租，2016年9月后，房屋已经实际脱离胡江斌掌控。
上述证据经罗海军质证：证据1，不是事实，只收过水电费；证据2，胡江斌的陈述不属实，照片拍摄时间不是双方租赁期间；证人证言，罗海军没有收取房租。
本院经审查后认为，上述证据尚不足以证明胡江斌所主张的待证事实，故不予确认。
二审期间，罗海军未向本院提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为罗海军是否有权要求胡江斌支付相应租金。房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，胡江斌向罗海军出具的承诺书对租赁标的、年租金以及租金的支付方式均有明确的约定；而依据年租金分期支付的方式，可以认定双方之间约定的租赁期限为一年。在罗海军对该承诺书认可的情况下，承诺书实质上具备了书面租赁合同的相关要件。因此，罗海军将租赁房屋交付胡江斌，胡江斌应按照承诺书的相关约定支付租金。胡江斌上诉称其仅实际租赁房屋五个月，根据相关法律规定，胡江斌应对其该主张承担举证责任。但本案中胡江斌并未提供有效证据证明其已将房屋提前返还或存在其他导致合同未能履行的事实，故应承担举证不能的法律后果。也即，胡江斌关于其仅租赁房屋五个月的主张，依据不足，无法予以采信。胡江斌未按承诺书的内容及时支付租金，罗海军有权要求胡江斌履行继续支付租金的义务。根据有效证据及当事人的可确认的陈述，胡江斌已付租金分别为22000元及25000元，合计为47000元；同时，罗海军另行代收租金2300元。因此，年租金112000元扣减上述已付租金47000元以及代收租金2300元，尚余租金为627000元，此即为本案中胡江斌应向罗海军支付的租金数额。至于承诺书约定的押金，综合考量押金的性质及租赁期限现已届满等案件事实，罗海军在本案中要求支付押金的请求，无法得到支持。罗海军要求支付承诺书载明的利息，依约有据，应予以支持。综上，原审法院对胡江斌应向罗海军支付的租金数额核算有误，本院予以纠正。胡江斌的上诉理由的合理部分，本院予以采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销杭州市江干区人民法院（2016）浙0104民初8170号民事判决；
二、胡江斌于本判决生效之日起十日内向罗海军支付租金62700元及利息10000元；
三、驳回罗海军的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1925元，减半收取962.50元，由罗海军负担54元，由胡江斌负担908.50元。
二审案件受理费1925元，由罗海军负担108元，由胡江斌负担1817元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
审 判 员 睢晓鹏
代理审判员 秦海龙
二〇一七年十二月十三日
书 记 员 曹姝隽