福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2015）台民初字第3458号原告福州新友朋物业管理有限公司，住所地福州市台江区茶亭街道五一中路138号金钻公寓3号楼2701复式单元。组织机构代码证代码：67190044-8。法定代表人戴继光，总经理。委托代理人于伟、方美羡，福建瑞权律师事务所律师。被告杨伯川，男，汉族，1957年9月10日出生，住所地福州市台江区群众东路**号*座102，现住福州市台江区。被告杜谦，女，汉族，1962年7月31日出生，住所地福州市台江区群众东路**号*座102，现住福州市台江区。委托代理人杨伯川，系被告杜谦的丈夫，上列被告。原告福州新友朋物业管理有限公司（以下简称新友朋物业公司）与被告杨伯川、杜谦物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员林铃适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告新友朋物业公司的委托代理人于伟、方美羡，被告杨伯川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新友朋物业公司诉称，金钻世家小区从2003年7月20日起直至2008年7月8日，均是由厦门友朋四方物业管理有限公司（以下简称厦门友朋）提供物业管理服务。从2008年7月8日之后，由新友朋物业公司为金钻世家小区提供物业管理服务至今。2010年4月30日，厦门友朋与新友朋物业公司签订了《债权转让协议书》，协议约定：厦门友朋将“福州市五一中路138号金钻世家小区部分业主（债务人）拖欠厦门友朋物业费、电公摊等费用及相应的滞纳金、违约金”之债权全部转让给新友朋物业公司。且厦门友朋于2010年6月4日向被告送达了债权转让通知书，履行了债权人的通知义务。被告系上述金钻世家小区1#24G的业主，物业面积144.1平方米。按约定被告应当向原告缴纳从2008年7月至2015年8月的物业管理费用，共计人民币12392.6元，缴纳从2008年7月至2015年6月的公摊电费2361.5元【公摊电费=物业面积×公摊系数；公摊系数=（总表度数—6个分表度数）/公摊面积102150.14㎡×0.4643元/度】，共计14754.1元。但被告却无故拖延，原告按时按约定投放缴费通知单，并通过电话、上门催缴等方式多次催缴，被告仍拒绝缴纳。按合同约定，被告应承担逾期付款日千分之二的滞纳金及相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，原告已于2014年4月8日对被告发出书面催缴通知单，但被告至今仍未缴纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等有关规定，请求判令如下：一、被告支付原告物业管理费12392.6元，公摊电费2361.5元，共计14754.1元。二、被告承担本案诉讼费。被告辩称：1、原告在诉状中所述，其为金钻世家小区提供物业服务至今，但事实上原告未依法签订合同，也没有按照物业管理服务标准提供物业管理服务，原告违约在先，被告有权主张先履行抗辩权，有权拒绝缴纳物业费。（1）原告通过强制性的物业服务，对物业进行强制交易，在续签合同时并未经过业主的同意，原告的物业服务合同现在已经到期，但未协助业委会做好选聘新物业公司的工作，也未续聘或续签合同。（2）原告未尽到安全保卫义务，仅在小区门口设置了保安亭，在小区三座楼内没有保安人员，在安防监控和消防监控房间内没有人值班，监控室电话无人接听。外岗的设置只见到大门收费岗，未见巡逻岗的行动。原告未设置楼宇内大厅的保安，导致电梯使用没有管控，电梯超载，电梯故障率高，经常发生电梯坠落现象，电梯维修不及时，维修周期长。（3）小区消防安全存在设备隐患和管理缺失，消防通道堆积杂物，臭气难闻，楼道内业主焚烧祭品燃放鞭炮的行为物业公司也没有管理制止，天花板被烧焦、电缆管线烤软、浓烟令人窒息，感烟、感温系统形同虚设，不起作用，存在安全隐患。（4）受商业利益驱动，公共设施只破不立。小区户外健身设施被侵占为车位；绿化地上违章搭盖停车棚。（5）路灯、照明设施等并未达到80%以上可以照明，消防设施无人管理，给安全造成威胁。（6）商业楼宇出租、广告收益的情况不透明，没有向业主公布。（7）业主们对原告的物业服务不满意，2007年业主们开始大量投诉物业公司，与物业公司冲突矛盾比较剧烈，因此业主们一致决定先不交物业费，以督促物业公司改进服务质量，至今被告认为物业公司的服务不能让业主满意，所以至今也没有缴纳物业费。2、原告提出的债务的转让问题，首先被告不认为债权已经形成，被告认为厦门友朋在服务期间未按照服务管理标准提供物业服务，厦门友朋与被告没有形成债权债务关系，也没有债权可供转让，原告将其从厦门友朋受让的债权作为向被告催讨的依据，应予驳回。3、多年来，广大业主对于物业管理合同的续签并不知情，物业公司至今才起诉，超过了规定的诉讼时效。经审理查明，福州市台江区金钻世家小区由海钻（福建）房地产开发有限公司开发建成后，委托厦门友朋提供物业管理服务，双方于2003年7月20日签订了一份《金钻世家物业管理委托合同》，约定委托管理期限自合同签订之日起至业主委员会成立后三十天内；物业管理服务费等收费标准，以福州市物价主管部门的批复为准；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，自逾期之日起每天按应缴管理费的千分之三交付滞纳金等。合同签订后，厦门友朋开始对金钻世家小区进行前期物业管理。2005年10月，金钻世家小区成立业主委员会。2007年7月19日，金钻世家业主委员会（甲方）与厦门友朋（乙方）签订了一份《金钻世家过渡期物业服务委托合同》，约定：本物业服务委托合同系本小区在2006年11月27日召开金钻世家业主大会以“书面征询意见方式”征集业主意见，以超过三分之二总票权数通过，形成以“授权金钻世家业主委员会招选聘物业管理公司”的决定，金钻世家业主委员会受全体业主授权，委托厦门友朋实施小区物业服务，期限暂定一年，自2007年7月20日起至2008年7月19日止；住宅物业服务管理费收费标准为每平方米建筑面积1元/月；物业服务管理费由乙方每季一次向业主、物业使用人直接收取，乙方在每季度第一个月15日前，向业主发出收费通知单，通知单直接投放在各户的信箱中视为送达，业主或物业使用人应于当季的第二个月15日前缴清；业主和物业使用人应自觉按时缴纳物业服务费和有关公摊费用，逾期交纳，从逾期30日起每天按应交费用额的千分之二向乙方交纳违约金；小区公共水电费开支由乙方根据每月抄表度数按用水量或按建筑面积合理分摊并实收实缴，收取公摊水电费前乙方应向住户公布费用分摊计算公告；业主委员会对乙方在自前期物业管理委托合同终止之日起至本合同签定之日止期间的事实性物业管理服务予以确认，本合同效力溯及到乙方与开发建设单位的前期物业管理委托合同期满之日；等等。2008年7月8日，金钻世家业委会与厦门友朋、原告新友朋物业公司签订了一份《三方协议书》，约定：同意原厦门友朋与金钻世家业委会签订的《金钻世家过渡期物业管理服务委托合同》转由原告新友朋物业公司履行；厦门友朋在金钻世家小区经营管理过程中所产生的所有责任、义务、债权、债务、管理权均有原告新友朋物业公司承担，原告从2008年7月8日起对金钻世家履行管理服务职责，待《金钻世家过渡期物业管理服务委托合同》期满后再另行与金钻世家业委会签订《金钻世家物业管理服务委托合同》。2008年9月10日，金钻世家业主委员会与原告新友朋物业公司签订了一份《金钻世家物业服务委托合同》，约定：本物业服务委托合同根据本小区在2006年11月27日召开金钻世家业主大会以“书面征询意见方式”征集业主意见，以超过三分之二总票权数通过，形成以“授权金钻世家业主委员会招选聘物业管理公司”的决定，金钻世家业主委员会受全体业主授权，委托原告实施小区物业服务；物业服务区域基本情况：…2.住宅小区、店面等综合物业……委托服务期限三年，自2008年9月10日起至2011年9月9日止；住宅物业服务管理费收费标准为每平方米建筑面积1元/月；物业服务管理费由原告每季一次向业主、物业使用人直接收取，原告在每季度第一个月15日前，向业主发出收费通知单，通知单直接投放在各户的信箱中视为送达，业主或物业使用人应于当季的第二个月15日前缴清；业主和物业使用人应自觉按时缴纳物业服务费和有关公摊费用，逾期交纳，从逾期之日起每天按欠费额的千分之二向原告交纳违约金；小区公摊电费开支由原告根据每月抄表度数按建筑面积合理分摊并实收实缴；小区公摊水费开支由原告根据每次抄表度数按各户自用水量合理分摊并实收实缴；收取公摊水电费前原告应向住户公布费用分摊计算公告；等等。合同签订后，原告新友朋物业公司开始对金钻世家小区进行物业管理。原告于2009年3月16日向福州市台江区房管局备案了该物业服务合同。2010年4月30日，厦门友朋与原告签订了《债权转让协议书》，协议约定厦门友朋将福州市五一中路138号金钻世家小区部分业主（债务人）拖欠厦门友朋的物业费、公摊电费及相应的滞纳金、违约金”之债权全部转让给原告。该小区目前仍由原告实施物业管理服务。另查明，福州市物价局规定的三级物业服务企业收费标准为：高层带电梯住宅（9层及以上，不含100米及以上超高层住宅）综合管理服务费的具体收费标准为每月每平方米（按建筑面积计）1.15-1.35元。2011年11月29日，原告新友朋物业公司取得福州市住房保障和房产管理局颁发的物业服务企业资质证书（三级）。被告杨伯川、杜谦系金钻公寓X楼XX单元（金钻公寓1#楼24G）的业主，该单元房建筑面积为144.11平方米，每月物业管理服务费为144.11元（144.11平方米×1元/平方米）。因对物业服务不满，被告未向厦门友朋、原告交纳2008年7月至2015年8月物业服务费14379.6元(144.11平方米×1元/平方米×86个月）及2008年7月至2015年6月的公摊电费2361.5元。为此，原告于2015年10月14日诉至本院。诉讼中，原告新友朋物业公司提供2014年6月至2015年5月《历月电费明细》，证明原告依约为金钻世家小区全体业主向福州供电公司代缴了金钻世家小区公共用电费用。原告新友朋物业公司还提供债权转让通知书投递照片，证明厦门友朋于2010年6月4日向被告杨伯川、杜谦投递送达“债权转让通知书”，告知被告截止至2008年9月共计拖欠物业管理费、公摊电费等共计526元［物业费2031.9元（144.11平方米×1元/平方米×3个月）、公摊电费93.7元］及相应违约金、滞纳金，其将上述债权转让给原告，并要求被告于收到该份债权转让通知书之日起三日内将该笔款项直接支付给原告。原告还提供了收费通知单投递照片、张贴催收通知单及打电话给被告催缴物业费的通话记录，证明厦门友朋、原告均在2007年至2014年年底及2015年3月向被告催收物业服务费及公摊电费。被告质证认为这两组照片无法证明原告有向被告送达过相关催缴通知，被告并未收到催缴物业费的任何单据;被告接到电话的时间无法确定，被告只是应付性的回答，具体是谁打来的电话被告无法确定，且通话内容并未体现为催缴物业费。本院认为根据原告提供的债权转让通知书投递照片，并不能认定厦门友朋曾于2010年6月4日向被告发出债权转让通知书及被告实际收到该通知书。原告提供的收费通知单投递照片也不能认定厦门友朋和原告曾于2008年12月16日、2009年12月15日、2010年12月16日、2011年12月20日、2012年12月13日、2013年12月15日、2014年12月23日、2014年4月8日向被告的信箱中投递了收费通知单及被告实际收到了这些通知单；而原告提供的通话记录无法明确通话时间，接听者对于拨打电话一方的身份也难以确认，不能作为原告已有效催收物业费的依据。被告向本院提供了打印的照片16张，用以证明小区存在被告在答辩中提到的有关物业管理不到位的情况。原告质证认为被告提交的证据超过举证期限；照片拍摄时间和地点不明，无法证明被告的待证事实。本院对此分析认为，被告16张照片没有明确的拍摄时间和地点，故本院对此不予采信。本院认为，厦门友朋与金钻世家业主委员会于2007年7月19日签订的《金钻世家过渡期物业服务委托合同》，系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。被告作为小区业主，接受了厦门友朋的物业管理服务，双方之间形成了物业服务合同关系。厦门友朋已履行了物业服务义务后，被告作为物业服务的实际受益人理应及时向厦门友朋交纳物业服务费用。原告根据其与厦门友朋达成的债权转让约定，诉请被告支付2008年7月至2008年9月拖欠厦门友朋的物业服务费、公摊电费526元。诉讼中，被告对于原告的诉请提出了时效抗辩。由于原告提供的《债权转让通知书》和《收费通知单》投递照片，并不能证明厦门友朋曾于2010年6月4日将债权转让等相关事宜告知被告，故该情形不属于法律规定的时效中断。因此，本院对于原告的该部分诉请不予支持。2008年9月10日之后，原告新友朋物业公司在金钻世家小区提供了物业服务，而被告作为该小区的业主之一，接受了原告的物业服务，双方之间形成了事实上的物业服务关系。在原告履行了物业服务义务后，被告作为物业服务的实际受益人理应及时向原告交纳物业服务费用。原告根据其资质等级，参照福州市物价局三级物业服务企业收费标准，按每平方米建筑面积1元/月收取物业服务费，是合理的。对于原告请求被告支付的自2008年10月至2015年8月的物业管理费用，被告提出了时效抗辩，由于原告提供的收费通知单投递照片并不能证实其在照片所显示的时间投递了这些通知单，亦不能证明被告有实际收到这些通知单，不构成诉讼时效中断，而原告提供的电话催收录音无法证明实际通话的时间、无法确认通话人员的身份，不构成时效中断。因此，原告诉请的2013年9月之前的费用已超过法定的两年诉讼时效期间，本院不予支持。现被告应向原告支付2013年10月至2015年8月的物业服务费3315元（144.11平方米×1元/平方米×23个月）。关于原告新友朋物业公司要求被告支付自2008年7月至2015年6月的公摊电费的诉请，因原告提交的《历月电费明细》中未体现应当扣除的个人用电或物业公司用电量的具体数额，原告按照自行计算的电公摊系数向业主分摊计收公摊电费未经业主确认，其诉请依据不足，本院不予支持。被告提出了原告没有提供证据证明其与业委会签订物业分摊已通过过半数业主同意/物业服务合同系无效合同、原告未履行物业服务义务、小区管理不善，因此原告无权向业主收取物业管理费的抗辩意见，但未提供相应的证据予以佐证，仅以此抗辩，理据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告杨伯川、杜谦应于判决生效之日起七日内向原告福州新友朋物业管理有限公司支付2013年10月至2015年8月物业服务费人民币3315元（144.11平方米×1元/平方米×23个月）。二、驳回原告福州新友朋物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取为84元，由原告福州新友朋物业管理有限公司负担65元，被告杨伯川、杜谦负担19元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。代理审判员 林 铃二〇一五年十二月二十四日书 记 员 王雨桐附：本案适用的主要法律条款一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第八十二条债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。