上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终4169号
上诉人（原审原告）：房璐雯，女，1972年6月8日生，汉族，住上海市普陀区。
委托诉讼代理人：汤景林，上海市广庭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海尚安投资管理有限公司，住所地上海市青浦区练塘镇朱枫公路6188号。
法定代表人：党志庆，执行董事。
委托诉讼代理人：刘智慧，上海普若律师事务所律师。
上诉人房璐雯因与被上诉人上海尚安投资管理有限公司（以下简称尚安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初86386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月23日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人房璐雯上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人一审诉请。事实和理由：1、一审认定事实不清。一审认定双方合同租赁期延长达成合意有误，根据合同约定，被上诉人延长租赁期限需要书面申请，经上诉人同意重新签订书面合同，但被上诉人仅在合同到期后电话联系上诉人要求续租，上诉人并没有同意，故被上诉人应当按照合同约定2015年7月31日交房。被上诉人发函要求2015年11月27日交房，属于违法占用房屋；被上诉人也没有在2015年11月27日恢复原状，不符合合同约定的交房要求；户外广告牌仍悬挂没有拆除；款项也没有结清，故被上诉人在2015年11月27日不能支付，仍属于违法占用房屋。另外，一审认定被上诉人2015年9月向上诉人汇款视为上诉人默认被上诉人续租也存在错误。被上诉人汇款并没有通知上诉人，上诉人在2015年11月27日这一天才知道汇款事宜。上诉人不得已才于2015年12月7日将门锁砸开进入房屋，因此上诉人要求认定到2015年12月6日的房屋使用费有正当理由。2、一审适用法律不当。根据合同约定及法律规定，在没有证据证明上诉人同意延期三个月以及2015年11月27日为双方的交房时间情况下，应认定被上诉人延期交房的违约责任。一审认定实属主观臆断，所作判决有失公正。
被上诉人尚安公司辩称：1、被上诉人续租三个月已经与上诉人的合同联系人达成一致意见，被上诉人也支付了三个月的租金，虽然合同约定续租应形成书面合同，但上诉人并没有在合意达成时提出此方面的要求，被上诉人的履行行为本身也能证明上诉人同意被上诉人延长三个月租期。被上诉人的一审诉讼代理人党志来是与上诉人打电话的经办人，其在一审中确认与上诉人的合同联系人打电话并得到对方的同意，从付款到经办人陈述，被上诉人已经完成举证义务，证明力较高，应予采信。2、被上诉人是在2015年11月25日通知到上诉人，要求上诉人于2015年11月27日交房，上诉人提出的户外广告牌因为不是被上诉人管理的范围，且不影响房屋使用，因此上诉人作为拒绝交接理由不能成立。被上诉人于2015年12月2日再次发函，再次尽到了通知义务，上诉人在2015年12月7日能够进房并实际控制房屋，也说明2015年11月27日具备了交接条件。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
房璐雯向一审法院起诉请求：1、尚安公司支付逾期返还租赁房屋期间的使用费人民币（以下币种相同）50,554.32元；2、尚安公司支付逾期返还租赁房屋期间的物业费251.20元；3、尚安公司支付逾期返还租赁房屋期间的电费84元；4、尚安公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，法院予以确认。对于双方争议的：1、是否合意续租三个月。法院认为房璐雯并未提供证据证明其于合同约定的租期届满后，通知尚安公司搬离并交还上海市浦东新区XX路XX号XX室房屋（以下简称系争房屋），反而是由尚安公司发函通知房璐雯办理房屋交接手续。同时，房璐雯在收到尚安公司汇入合同指定账号的三个月租金后一直没有提出过异议，直至2016年7月房璐雯向尚安公司寄送律师函，也没有证据表明之前房璐雯曾向尚安公司主张每天每平方米6元的使用费。故法院采纳尚安公司抗辩意见，双方合意租期延长三个月。2、系争房屋交接日期。双方于尚安公司确定的时间办理交接手续时，房璐雯提出的户外广告牌未拆除等事宜，虽存有瑕疵但不影响房屋返还，房璐雯以此为由拒收房屋不当。尚安公司后于2015年12月2日再次催促房璐雯收房，并不代表尚安公司认同房璐雯11月27日拒收房屋的行为。法院认定系争房屋退租交接日期为2015年11月27日。
一审法院认为，讼争《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具约束力。尚安公司未于三个月续租期届满之日返还系争房屋，按约应按每日每平方米6元标准向房璐雯支付房屋使用费。尚安公司认为该计付标准为高，要求调整到按合同约定的租金标准支付使用费，法院认为该计付标准比租金标准上浮70%，尚不足以认定过分高于市场价格，且为对尚安公司逾期归还房屋行为略施薄惩，法院对该计付标准不予调整。法院既已认定2015年11月27日为系争房屋返还之日，故准予尚安公司支付当月物业费90%。尚安公司同意承担11月电费84元，可予照准。
一审法院审理后作出判决：一、上海尚安投资管理有限公司于判决生效之日起十五日内支付房璐雯自2015年11月1日起至2015年11月27日止的房屋使用费17,980元；二、上海尚安投资管理有限公司于判决生效之日起十五日内支付房璐雯2015年11月的物业费226.08元及电费84元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,072元，减半收取计536元，由房璐雯负担343元，上海尚安投资管理有限公司负担193元。
本院二审期间，当事人未提交证据。
本院经审理查明，房璐雯与尚安公司于2013年7月18日签订《上海市房屋租赁合同》一份，房璐雯将位于本市浦东新区XX路XX号XX室房屋（建筑面积110.99平方米）出租给尚安公司，租赁期限为2013年8月1日至2015年7月31日止，租金为每月11,562元。租赁期满，尚安公司应如期返还，尚安公司需要继续承租的应于租赁期满前三个月向房璐雯提出续租书面要求，经房璐雯同意后重新签订租赁合同。除房璐雯同意尚安公司续租外，尚安公司应在本合同的租期届满后的当日内返还房屋，未经房璐雯同意逾期返还房屋的，每逾期一日，尚安公司应按每平方米（建筑面积）6元向房璐雯支付占用使用费。尚安公司返还房屋应当符合正常使用后的状态，返还时应经房璐雯验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。
2015年9月7日，尚安公司向房璐雯在合同中的指定账户汇付34,686元。
2015年11月25日，尚安公司发函给房璐雯，约定于2015年11月27日上午9时办理房屋退租事宜。在该日，房璐雯对尚安公司的恢复房屋原状、户外广告牌未能拆除、未按合同约定与其结算相关费用等提出异议，导致双方未能办理房屋交接手续。
2015年12月2日，尚安公司再次发函给房璐雯，表明其已完成了对房屋的清场复原工作并委托了系争房屋的物业公司代其处理广告拆除事宜，以示其完成了退房事项。
2015年12月7日，房璐雯将门锁砸开后进入系争房屋。
一审审理中，房璐雯称，合同约定租期至2015年7月31日，故尚安公司自2015年8月1起至同年12月6日延期交房共计128天，尚安公司应按合同约定支付使用费85,240.32元，扣除已于2015年9月7日汇付的34,686元，尚应支付50,554.32元。尚安公司称，2015年7月31日为合同约定的租期届满时间，尚安公司工作人员党志来与房屋租赁合同上载明的联系电话联系，双方同意续租三个月。另外，房屋占用费所约定的标准远高于市场行情。尚安公司根据合同约定支付了2015年8月1日至10月31日的所有租金。2015年11月1日至11月27日，尚安公司同意按照合同租金标准支付，计10,405.8元。2015年11月28日至12月6日，因尚安公司在此前以书面形式通知交接，故不同意承担。2015年11月的物业费，尚安公司认为，根据实际使用时间27天，同意承担90%的当月物业费计226.08元。同意支付电费84元。
本院认为，本案争议焦点在于：双方是否达成了延长租期三个月的合意？双方实际交房时间如何确定？
本院认为，上诉人房璐雯将系争房屋出租给被上诉人尚安公司，双方之间签署的租赁合同应系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。
关于双方是否达成延长租期三个月合意的问题，本院认为，根据双方在本案中所作的陈述，鉴于上诉人并无通知被上诉人搬离的书面证据，而被上诉人存在发函要求上诉人办理房屋交接手续的书面证据，被上诉人就办理房屋交接手续有发函通知的行为，表明非合同约定时间才有此情况；在此期间，被上诉人向上诉人合同的指定账户汇入三个月租金，上诉人在实际收房后的较长时间内并未对上述款项提出异议，故一审以双方实际履行行为等情况认定双方达成延长三个月租期的合意，并无不当。上诉人认为被上诉人没有以书面方式提出续租要求、上诉人也没有口头同意被上诉人的续租要求，以此主张双方没有达成延长租期的合意，理由不足，故本院不予采信。
关于双方实际交房时间的确定问题。本院认为，被上诉人在2015年11月25日向上诉人发函通知于11月27日办理退租事宜，履行了通知义务，虽然上诉人在本案中表述被上诉人当日存在没有恢复原状的情况，但被上诉人在12月2日再次发函通知上诉人，上诉人12月7日可以进户的事实来看，上诉人表述的11月27日存在房屋交接的障碍，缺乏依据；至于上诉人提出的户外广告牌未拆除影响房屋交接，虽然此事实当日存在，被上诉人在交接方面有瑕疵，但并不足以影响到房屋交接；另外，根据被上诉人2015年12月2日的发函内容，也非被上诉人认同上诉人2015年11月27日拒收房屋，同意延期交接，故一审认定被上诉人于2015年11月27日进行了退房，上诉人无理由拒收房屋，仍视为被上诉人于该日完成交房，亦无不当。关于被上诉人延期交房27日的违约责任，一审对房屋使用费计付标准所作的认定，应属合理。上诉人主张被上诉人延期交房时间从2015年8月1日计算至2015年12月6日，本院不予采信。
综上所述，房璐雯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币686元，由上诉人房璐雯负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一七年六月二十七日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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