黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庆民一民终字第805号
上诉人（原审被告）陈绍辉，男。
委托代理人毕国锋，黑龙江峰衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张佳，男。
委托代理人闫和军，黑龙江海天庆城律师事务所律师。
上诉人陈绍辉与被上诉人张佳租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院（2015）萨会民初字第193号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审查明，被告陈绍辉租用原告张佳所有的位于大庆市萨尔图区某农贸市场摊位经营海鲜。2013年5月13日，原告张佳与被告陈绍辉签订柜台（摊位）租赁协议。柜台（摊位）租赁协议约定：租赁期限：自2014年1月1日起至2018年12月31日止，共计5年；租金及支付方式：每平方米年租金3000元，2014年共计20平方米，租金共6万元，被告陈绍辉要一次性支付原告张佳，每年的12月1日前支付下一年租金；由于原告张佳的海鲜市场是招商企业，被告陈绍辉中途单方终止协议，租赁期内违约到别处经营，应赔偿原告张佳经济损失，损失数额计算方式为：被告陈绍辉所付给原告张佳2014年摊位租金的5倍。2013年5月1日前签订的柜台（摊位）租赁协议终止，以此协议为准。2014年9月22日，原告张佳与被告陈绍辉又签订另外一份柜台（摊位）租赁协议。柜台（摊位）租赁协议约定：租赁期限：自2015年1月1日起至2019年12月31日止，共计5年；租金及支付方式：每平方米年租金3000元，共计5平方米，租金共计15000元，被告陈绍辉要一次性支付原告张佳；每年的12月1日前支付下一年租金；由于原告张佳的海鲜市场是招商企业，被告陈绍辉中途单方终止协议，租赁期内违约到另处经营，应赔偿原告张佳经济损失，损失数额计算方式为：被告陈绍辉所付给原告张佳2015年摊位租金的5倍。位于大庆市萨尔区某农贸市场商用房屋产权证上登记的产权人为原告张佳，原告张佳与曹凤莉为夫妻关系，2001年12月19日，设立大庆市站前海鲜批发市场，住所地为大庆市萨尔图区某农贸市场，投资人登记为曹凤莉，实际经营人为原告张佳。2011年6月22日，经大庆市祥阁开发有限公司委托，黑龙江天创消防设施检测有限公司对大庆市萨尔图区中桥路祥阁大厦地下一层的消防设施进行了建筑自动消防设施竣工技术检测，并出具了检测报告，评定为合格。2015年2月11日，大庆市公安局会战分局对祥阁大厦地下一层的大庆市站前海鲜批发市场进行了消防安全检查，检查发现，该场所营业区一处墙壁消火栓卡口处损坏，并给予原告张佳罚款300元的处罚。经检查，该场所依法通过消防验收，该场所消防安全管理、建筑防火、安全疏散、其他设施器材均符合消防安全要求。柜台（摊位）租赁协议签订后，被告陈绍辉未提供其支付租金的证据材料，但一直在租赁摊位经营。被告陈绍辉于2015年5月撤出摊位，单方终止协议履行。现原告张佳诉至法院，要求判决被告陈绍辉立即支付租金75000元并赔偿原告张佳经济损失375000元，合计45万元。
原审法院认为，本案系租赁合同纠纷。本案的争议焦点主要为：一、原告张佳主体问题。该房屋所有人为原告张佳，对外出租摊位及签订租赁协议均为原告张佳，租赁协议的相对人为原告张佳和被告陈绍辉，故本案中原告张佳可就租赁行为相关权利主张权利，具备主体资格。二、原告张佳与被告陈绍辉签订的租赁协议效力问题。被告陈绍辉主张租赁协议无效的理由主要有三点：第一，原告张佳隐瞒了出租的房屋消防设施不合格，没有达到使用的标准，违背了消防法规定的强制性规定，应当认定双方签订的协议无效；第二，在该份租赁协议中，原告张佳交付给被告陈绍辉的摊位达不到合同约定的面积；第三，原告张佳与被告陈绍辉签订的合同，原告张佳多次变更，如果不按照原告张佳的要求签订协议，原告张佳禁止被告陈绍辉继续经营，所以，原告张佳的行为存在胁迫和乘人之危等因素。本院认为，大庆市站前海鲜批发市场自2001年开始经营至今，依法通过消防验收，被告陈绍辉也在此经营多年，对大庆市站前海鲜批发市场的情况熟知，双方在签订协议时，也未将租赁房屋的消防状况特别约定为协议生效的要件。按照法律规定，租赁房屋未经消防验收合格也不是租赁合同生效的必要条件。对被告陈绍辉提出在该份租赁协议中，原告张佳交付给被告陈绍辉的摊位达不到合同约定的面积，原告张佳与被告陈绍辉签订的合同，原告张佳多次变更，如果不按照原告张佳的要求签订协议，原告张佳禁止被告陈绍辉继续经营，原告张佳的行为存在胁迫和乘人之危等主张，因被告陈绍辉未提供相应证据证实，故本院不予采信。综上，原告张佳与被告陈绍辉签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不具备合同无效的情形，双方签订的房屋租赁合同合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照协议约定全面履行自己的义务。现被告陈绍辉单方撤出摊位，终止协议，应当按照协议的约定承担违约责任。按照原告张佳与被告陈绍辉签订柜台（摊位）租赁协议约定：由于原告张佳的海鲜市场是招商企业，被告陈绍辉中途单方终止协议，租赁期内违约到别处经营，应赔偿原告张佳经济损失，损失数额计算方式为：被告陈绍辉所付给原告张佳2014年摊位租金的5倍和2015年摊位租金的5倍约定。被告陈绍辉应当按照合同约定，支付全部租金，并按照2014年摊位租金的5倍和2015年租金的5倍赔偿经济损失。综上，对原告张佳要求被告陈绍辉立即支付租金75000元并赔偿原告张佳经济损失375000元的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决：1、被告陈绍辉于本判决生效后立即给付原告张佳租金75000元；2、被告陈绍辉于本判决生效后立即赔偿原告张佳经济损失375000元。
上诉人陈绍辉上诉称，一、一审判决程序违法，上诉人在本案开庭前，依法向萨区法院提起诉讼，要求撤销双方签订的《租赁协议》，并提出中止审理的请求，但一审法院口头告知会将两案合并审理，但开庭后十余天，一审法院就做出判决，由于上诉人后起诉的案件涉及合同效力问题，会对一审判决产生直接影响，因此，依据民诉法的规定，本案应中止审理。二、一审判决认定事实不清，被上诉人要求上诉人支付租金75000元并赔偿经济损失375000元，但一审中，被上诉人并未举证证明其损失数额，鉴于被上诉人实际无经济损失，故被上诉人要求赔偿的损失数额明显过高，不应支持。即使上诉人单方终止合同，被上诉人仍享有摊位重新出租的权利，上诉人终止租赁不代表被上诉人的摊位不具有经济价值，更不代表其五年内都不产生租金。三、一审判决适用法律错误。上诉人一审时申请法院调取了2015年2月份的消防检查记录，没有调查2015年5月份的检查记录，而5月份的检查记录中，被上诉人有近二十项不合格记录，而这些不合格之处，被上诉人至今未能整改。被上诉人出租的场所原为地下停车场，后经被上诉人改造，变更用途为海鲜批发市场。但在整个改造和变更过程中，被上诉人从未向消防部门进行报备。一审判决仅以最高法院批复的部分内容认定合同效力，适用法律明显存在错误。四、被上诉人拟定的合同存在霸王条款，显失公平。请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。
被上诉人张佳辩称，双方签订的合同合法有效，上诉人在租赁期限内单方解除合同，到他处经营，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。一、一审不存在中止审理的情形。上诉人在一审中从未提出中止审理的请求，本案也不存在法定中止事由；二、上诉人已构成违约，应按约定承担违约责任；三、上诉人以房屋消防不合格为由认定合同效力没有任何事实与法律依据。双方合同并未将“房屋消防需经验收合格”作为合同生效要件，所以上诉人主张合同无效没有法律依据，没有任何一部法律规定房屋消防不合格会导致租赁合同无效；四、双方之间租赁合同各项条款均是在自愿、平等、协商的基础上达成的，不存在任何胁迫、乘人之危的情形，且上诉人在此处经营多年，从未提出异议。因此，请求二审驳回上诉，维持原判。
在二审中，上诉人举示如下证据：
一、消防安全检查申请受理凭证；二、建设工程消防验收意见书；三、公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证，欲证明：一、证据中显示的庆连海鲜批发市场与被上诉人站前海鲜批发市场依法均属于公众聚集场所；二、作为公众聚集场所被上诉人经营的站前海鲜批发市场在投入使用和营业前应依法申请消防安全检查和验收，如未依法取得营业前消防安全检查合格证，即属于违反法律强制性规定的行为，依法应确定为无效或撤销因此产生的民事行为，同时该组证据也证实被上诉人主张的工程竣工时的消防验收与我方主张的开业前验收并非同一事实。被上诉人质证称，对该组证据的真实性有异议，因为是复印件，但是如果庭后上诉人能够将原件交于法庭核对，核对无异后则无异议。不考虑其真实性，仅就合法性关联性发表质证意见。被上诉人认为该组证据不能证明上诉人要证明的问题，理由是该组证据中涉及到的庆连海鲜市场消防验收是否合格与本案无关。它不能直接推出被上诉人的海鲜市场的消防设施就是不合格的；第二、被上诉人在一审中已提供充分证据证明消防是合格的，并且符合开业条件；第三，被上诉人经营的海鲜市场，是否符合开业条件应属于工商管理范畴，与本案涉及的民事法律关系无关；第四，消防是否合格不是认定租赁合同是否有效的法律依据，这一点在被上诉人的答辩状中已有明确阐述；第五，上诉人与被上诉人的租赁合同已实际履行十年之久，不存在任何影响合同履行的障碍，包括消防设施。即使消防存在部分问题，那也没有影响到双方的实际履行，所以消防设施是否合格不能成为合同无效或解除合同的理由；第六，消防设施是否合格，应属于行政法调整的范围，它引起的后果应该是行政法律后果。与本案审理的民事纠纷并无任何关联。上诉人等九人在被上诉人处已经营十年之久，对经营场所的现状已十分清楚，从未提出异议，也从未影响到上诉人的正常收益，并且分别在2013年5月13日、2014年9月22日仍然与被上诉人签订了两份五年的租赁合同。说明双方均不存在影响合同继续履行的事由，所以该组证据与本案无关。
本院认为，由于上述证据是案外人于2015年开业前办理的相关手续，与本案不具有关联性，故本院对该组证据不予认定。
二审查明的事实与一审一致。
本院认为，一、双方当事人签订的《柜台（摊位）租赁协议》的效力问题。该协议是双方当事人自愿签订，是双方当事人的真实意思表示，现上诉人主张由于被上诉人消防验收不合格，主张合同无效，因被上诉人所有的海鲜批发市场在竣工时已经过了消防验收，其只是在公安机关消防检查时有个别事项不合格，被上诉人未整改，但这并未违反法律的强制性规定，亦不能构成上诉人主张合同无效的事由，因此，上诉人主张合同无效，本院不予支持。
关于被上诉人主张的租金及违约金的计算。根据双方签订的两份合同的约定：“由于甲方（被上诉人）的海鲜市场是招商企业，乙方中途单方终止协议、租赁期限内违约到别处经营，应赔偿甲方经济损失，损失数额计算方式为：乙方所付给甲方2014年摊位租金的5倍”、“由于甲方（被上诉人）的海鲜市场是招商企业，乙方中途单方终止协议、租赁期限内违约到别处经营，应赔偿甲方经济损失，损失数额计算方式为：乙方所付给甲方2015年摊位租金的5倍”，双方合同中约定的违约金过高，应当予以调整，因此本院根据被上诉人的实际损失及被上诉人与其他租户的约定，认为由上诉人“承担剩余租赁期限全部租金的20%违约金”的约定既能弥补被上诉人的实际损失，同时也能够维护市场正常的竞争秩序，因此，原审判决对于违约金的计算数额过高，应予纠正。上诉人应当给付被上诉人的违约金数额为剩余租赁期限全部租金的20%违约金，即56750元（283750元×20%）。由于上诉人2015年租金没有交纳，并于2015年5月撤出，因此，应当给付被上诉人2015年1月至5月的租金即31250元。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、撤销黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院（2015）萨会民初字第193号民事判决；
二、上诉人陈绍辉于本判决生效后给付被上诉人张佳租金31250元；
三、上诉人陈绍辉于本判决生效后给付被上诉人张佳违约金56750元。
一审案件受理费8050元、二审案件受理费8050元，共计16100元，由上诉人陈绍辉负担3778元，由被上诉人张佳负担12322元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王东辉
审 判 员 于志友
代理审判员 王 丹
二〇一五年十二月七日
书 记 员 田 蕾