浙江省奉化市人民法院
民 事 判 决 书
（2009）甬奉民一再字第16号
抗诉机关：浙江省宁波市人民检察院
申诉人（原审原告）：奉化市××东××村民委员会，
住所地：奉化市溪口镇东岙村
法定代表人：李甲。
委托代理人：沈某某。
对方当事人（原审被告）-。
原审原告奉化市××东××村民委员会与被告应某某房
屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年5月6日作出的（2009）甬
奉民一初字第355号民事判决，已经发生法律效力。原审原告
溪口镇东岙村村民委员会不服，向检察机关申诉，宁波市人民
检察院于2009年9月8日作出甬检民行抗（2009）104号民事抗
诉书，向宁波市中级人民法院提出抗诉。宁波市中级人民法院
于2009年9月21日作出（2009）浙甬民一抗字第97号民事裁定
，指令本院再审。本院于2009年11月24日立案受理后，依法另
行组成合议庭，公开开庭进行了审理。申诉人溪口镇东岙村村
民委员会法定代表人李甲及其委托代理人沈某某，对方当事人
应某某到庭参加诉讼。宁波市人民检察院指派奉化市人民检察
院检察员宋满尚、曾庆纲出席再审法庭，本案现已审理终结。
原审原告溪口镇东岙村村民委员会在原审起诉时称：200
0年1月1日，溪口镇东岙村村民委员会与应某某等5人签订了一份房屋租赁协议。东岙村将茶站和生产商店出租给应某某等5
人，其中应某某租赁了生产商店，租赁期至2008年12月31日止
。现东岙村茶站已退回，但应某某一直拖着不归还房屋。要求
判令被告立即腾退房屋并支付超期2个月租赁费1202元，赔偿
工资支出640元，赔偿其他损失，即于2009年3月5日后以每天2
00元计算租赁损失。
原审被告应某某辩称：原被告存在租赁关系事实，但租
赁到期后，原告在未征求被告意见的情况下，将被告租赁的房
屋出租给他人，侵犯了被告的优先承租权。被告为重新租赁已
支付给原告押金1万元，但原告违约，没有重新招租，要求原
告赔偿被告押金2万元。
原审认定：2000年10月12日，被告应某某和竺某某等人
共同向原告奉化市××东××村民委员会租赁原生产商店房屋
，并签订协议。约定租赁期限至2008年12月31日止，租金6200
0元，其中被告租金为5000元，款于2001年6月30日前一次性付
清。签订协议后，双方按约履行。房屋租赁到期后，原告将生
产商店的房屋在未征求被告意见的情况下出租后，被被告得悉
予以制止，被告并以此为由，拒绝腾房。2009年2月5日，双方
在交涉过程中，原告收取了被告人民币1万元。
原审认为，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。被
告应某某向原告溪口镇东岙村村民委员会租赁房屋，现租赁期
限已届满，被告应按约返还租赁物，即腾退所租房屋。原告在
收取被告的定金后，不履行继续出租房屋给被告的承诺，应双
倍返还定金。诉讼中，原告要求被告支付逾期出屋租金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。但要求被告赔偿误工费等损
失，不符合法律规定，不予以支持。依照《中华人民共和国合
同法》第一百一十五条、第二百三十五条的规定，判决如下：
1、被告应某某应返还给原告奉化市××东××村民委员会原
东岙生产商店的房屋。2、被告应某某应支付给原告奉化市×
×东××村民委员会逾期房屋租金833元。3、原告奉化市××
东××村民委员会应返还给原告应某某定金2万元。4、原告奉
化市××东××村民委员会的其余诉讼请求，不予支持。案件
受理费50元，减半收取25元，由被告应某某承担。
原审原告溪口镇东岙村村民委员会不服原审判决，向检
察机关申诉，宁波市人民检察院抗诉认为（2009）甬奉民一初
字第355号民事判决超出诉讼请求，认定的基本事实缺乏证据
，适用法律确有错误。理由如下：1、原审判决认定东岙村委
会在租赁期满之后存在着将房屋继续出租的意思表示，并将应
某某支付的1万元认定为房屋续租合同的定金属于事实认定错
误。根据《合同法》第二百三十条、第二百三十六条之规定，
承租人只享有优先购买权，并不享有优先承租权。租赁期间届
满，出租人有选择续租对象的权利。本案出租人东岙村委会后
来的行为名为招标，实为招租。在租赁期限届满之前就明确表
示不再续租给应某某，后多次叫应某某腾房，但应某某拒不腾
房，导致东岙村委会和李乙的租赁合同在2月27日被迫解除。2
月28日，东岙村委会又给应某某下达了3月5日之前腾房的通知
。由此可见，东岙村委会虽然有继续出租房屋的意思表示，但
对象并不是应某某。本案中，应某某提供的收条内容是“今收到应某某人民币壹万元，李丙，09.2.5”，对于该收条中所收
取的一万元的性质，本院认为，应某某3月22日递交法院的答
辩状明确写到：“应某某应当在2月5日先交1万元押金，如应
某某未中标，必须在2月15日前腾出房屋，并支付逾期房租。
”据此，如果后来应某某中标，那么一万元中扣除违约金、延
期金、损失赔偿费用后剩余部分亦应当退还给应某某；如果应
某某未中标，扣除费用后剩余部分亦应当退还给应某某。如将
1万元理解某某租房屋的定金，那么东岙村委会收到1万元之后
不可能再将房屋出租给其他人，那也不可能诉应某某腾房。2
、原审判决依照《合同法》第115条判决东岙村委会双倍返还
定金某用法律错误，且超出了诉讼请求。根据《合同法》第二
百三十五条、第二百三十六条之规定，租赁期届满，承租人应
当返还租赁物。承租人继续适用租赁物，出租人没有提出异议
的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案租赁合
同到期之前和到期之后，东岙村委会均表示不再续租给应某某
，所以截止到2008年12月31日止，双方合同自然失效，承租人
应某某应当无条件的退还房屋。由于其拒不腾房，所以出租人
东岙村委会才提起违约之诉，要求应某某腾房并承担违约责任
。应某某交付的1万元并非续租合同的定金。双方没有达成出
租房屋的合意，新的房屋租赁合同没有成立。其次，根据《担
保法》第九十条规定，定金应当以书面形式约定。本案中的收
条缺乏定金合同的形式要件。同时，应某某在原审中只是在答
辩状中提出原告应当双倍返还定金2万元，但这并不能认定为
应某某在诉讼过程中提出了反诉，原审判决中并无本诉与反诉之分。原审判决超出诉讼请求。为此，提出抗诉，要求法院依
法再审。
申诉人奉化市东岙村村民委员会诉称：原审奉化市人民
法院在审理××××东岙村村民委员会与被申诉人应某某房屋
租赁合同纠纷一案中，认定事实不清，适用法律错误，要求撤
销本院（2009）甬奉民一初字第355号民事判决。理由如下：1
、原判认定事实不清。2000年1月1日，被申诉人为了经商向申
诉人租赁房屋，约定租期至2008年12月31日止。届期后，申诉
人通过招标已租与村民李乙经营，被申诉人拒不退房，致使租
赁取消。经溪口镇联调办调解无果，于2009年2月5日在申诉人
办公室再次协商，申诉人督促被申诉人支付10000元，作为逾
期房租、违约金及腾房搬迁费等，余款在腾房完毕后退还，由
两委会成员在场。被申诉人以为，如其他村民承租，也可以协
商续租，故同意支付。村民委员李丙收款后出具收条一份，载
明“今收应某某人民币壹万元”。后被申诉人仍不退房，申诉
人诉诸奉化市人民法院。2、原判决适用法律错误。原审法院
认为：“在被告房屋租赁期限届满后，原告仍存在着将该房屋
继续出租的意思表示”。故此认为“原告收取被告支付的1万
元显然属要求继续租赁房屋的定金。”现不履行继续出租房屋
给被申诉人的承诺，故判决“原告应返还被告定金2万元。”
申诉人认为：收取定金在收条中应明确注明定金字样或支付双
倍返还义务。原审法院仅以一份收条适用《合同法》第115条
认为定金，有悖法理。要求判定：1、应某某立即腾退房屋。2
、支付某某租赁期间的租金按东岙村与李乙之间的合同价格（四年28888元）计算至被告腾房之日。3、要求赔偿东岙村为商
量租赁之事召集会议的工资支出640元。对方当事人应某某辩
称：原被告合同明确写明原告享有优先购买权，《合同法》也
明确有规定，合同条款也应当包括优先承租。东岙村村委会与
李乙之间擅自订立的租赁合同在村民的压力下已经解除。被告
是在2009年2月5号与原告协商后，应原告要求付款1万，参与0
9年2月9号重新打标招租。招租告示张贴在车站、菜场即村委
会门口等公共场所，后被李乙撕毁。东岙村委会收取的1万元
应属押金。交易习惯就是如乙方反悔，押金会被没收；甲方反
悔，押金应双倍返还。在再审中提出反诉要求东岙村村民委员
会双倍返还押金2万元。申诉人为证明自己的主张向本院提供
了四份证据：1、东岙村村民委员会与应某某等5人的租赁协议
。该协议能够证明租赁的期限、价格。2、李乙交给村委会租
金28888元的收款凭证和东岙村退给李乙32888的退款凭证（其
中4000元是赔偿款）。3、2009年2月5号东岙村与应某某房屋
重新招租打标的协商会议记录。对上述证据应某某认为会议记
录没有签字，自己也没有看过，内容不真实，其他没有异议。
本院认为应某某提出的异议成立，该会议记录不予采信。应某
某为证明自己的主张，提供了一张壹万元的收条，收条载明：
“今收应某某人民币壹万元”。东岙村没有异议。
综上，本院再审后查明事实如下：2000年10月12日应某
某等5人向东岙村村民委员会租赁了原供销社生产商店房屋，
双方签订了租赁协议书。约定租赁期限是2008年12月31日到期
，租金为62000元（其中应某某所租房屋租金为5000元。）2008年12月28日，东岙村村民委员会又将生产商店的房屋以4年28
880元的价格租给了村民李乙，应某某得知后拒绝退房。2009
年2月5日，东岙村村民委员会与应某某经协商，暂定于2月10
日前重新公开招标，应某某交人民币1万元。后因招标公告被
李乙扯毁，致使招标不成。2月底，东岙村村民委员会与李乙
在溪口镇平安中心调解下解除合同。东岙村村民委员会通知应
某某在3月5日前腾房遭应某某拒绝。为此，东岙村村民委员会
诉讼至本院。
本院经再审认为，申诉人东岙村村民委员会与被申诉人
应某某等5人签订的房屋租赁协议合法有效。协议明确约定租
赁期限至2008年12月31日止。应某某辩称的优先承租权既没有
法律规定，双方的协议也没有做出约定。协议租期届满后，应
某某理应及时腾退房屋。应某某逾期腾退房屋造成的申诉人的
合理损失应某某应予赔偿。参照双方的租赁合同价格为每年62
5元。对申诉人要求应某某承担640元工资支出，东岙村村民委
员会既没有提供证据，也没有令人信服的理由，本院不予支持
。对应某某反诉要求申诉人东岙村村民委员会双倍返还定金2
万元的请求，因担保法明确规定定金应当以书面形式约定，申
诉人收取的收条中没有明确1万元款项的性质，双方也没有其
他协议，为此，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉
讼法》第一百八十七条、《中华人民共和国合同法》第二百三
十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国担保法》第九十
条的规定，判决如下：
一、撤销本院（2009）甬奉民一初字第355号民事判决；二、应某某应在本判决生效后10日内腾退所租赁的位于
溪口镇东岙村村民委员会原生产商店房屋；
三、应某某应支付给东岙村村民委员会逾期租赁期间的
房屋占用费，按每年625元的标准计算至腾退之日止；
四、东岙村村民委员会应返还应某某人民币1万元。
上述三、四项经折抵后于本判决生效之日起10日内履行
。
如果未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当按
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费本诉50元，反诉300元，合计350元，东岙村
村民委员会承担50元，应某某承担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受
理费缴费通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民
法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收
款人浙江省宁波市财政税务局预算外资金，账号为81×××37
38093001，开户银行为宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，
收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明
原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审判长 竺建芳
陪审员 陈国平
陪审员 徐恩琴
二〇〇九年十二月三十日
书记员 汪晶晶