湖州市吴兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0502民初2804号原告湖州保集商业管理有限公司，住所地湖州市吴兴区广场后路17号四楼西面第二间。法定代表人陆建梯，系公司总经理。委托代理人张晋，浙江银湖律师事务所律师。委托代理人李锋，浙江银湖律师事务所律师。被告刘晓路，女，1983年3月4日出生，汉族，住杭州市萧山区。委托代理人韩芳,浙江泰杭律师事务所律师。委托代理人王慧霞，浙江泰杭律师事务所律师。原告湖州保集商业管理有限公司与被告刘晓路房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案受理后，依法由代理审判员李元光适用简易程序于2017年6月29日公开开庭进行了审理。原告湖州保集商业管理有限公司的委托代理人李锋，被告刘晓路的委托代理人韩芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖州保集商业管理有限公司起诉称：原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将坐落于湖州市新华路1011号湖州金城广场1层109-2室商铺出租给被告经营啵啵爱乐园，租赁期限自2015年10月1日起至2020年9月30日，月基本租金31830.19元。被告拖欠原告租金未付，故请求依法判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即退还坐落于湖州金城广场的租赁商铺；3、被告向原告支付拖欠的租金169760元、物业费18603.90元、水电费572元（以上费用从2016年3月1日计算至2016年10月10日）及违约金94181.50元（按未缴租金和物业费的50%计算），合计283116.50元；4、本案诉讼费由被告承担。原告湖州保集商业管理有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据1.房屋租赁合同，证明原、被告之间的房屋租赁关系以及合同对租赁期限、租金、物业费、违约金等内容进行约定的事实。证据2.电费发票、情况说明及电费详单，证明被告尚欠原告电费的事实。证据3.催缴函及快递交寄清单，证明原告向被告催讨租金并要求解除租赁合同的事实；证据4.证明，证明被告租赁商铺由上海保集物业管理有限公司湖州分公司进行物业管理的事实。证据5.情况说明、金城广场未售房源清单，证明湖州市新华路1011号金城广场1层房屋属于湖州金汇置业有限公司所有，该公司委托原告对房屋进行出租和日常管理的事实。被告刘晓路答辩称：双方签订的《房屋租赁合同》并非单纯的房屋租赁合同，还是招商合同，原告引入知名商家等虚假宣传诱导被告与其签订房屋租赁合同，导致被告经营亏损。被告自2016年3月起与原告协商解决租赁事宜，未再进行经营，故被告无需支付2016年3月之后的租金，且被告所租赁商铺已由原告收回。《房屋租赁合同》约定原告应聘请有资质的物业公司进行管理，同时签订物业管理公约，但原告未聘请物业公司进行物业管理，故被告无需支付原告物业费。被告愿意支付实际使用的电费。原告违约在先，被告不存在违约行为，故无需支付违约金。被告刘晓路为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：证据1.房屋租赁合同、保集金城广场商铺进场通知书（客户联）、收款收据，证明被告向原告承租湖州金城广场内商铺，该租赁合同系原告提供的格式合同，其内容对被告显失公平；被告按约向原告缴纳了首期租金、物业费、垃圾清运费等费用。证据2.啵啵爱乐园加盟协议、上海“啵啵爱乐园”湖州保集店加盟投资预算方案、银行卡交易明细、出货证明，证明被告租赁商铺用于经营儿童游乐项目，支付加盟费、设备费共计252000元的事实。证据3.保险单及发票、收款收据及支付宝详单，证明被告为经营场地投保了公众责任险、为装修店铺及正常经营购买相关物品的事实。证据4.回复函，证明原告认可空调分时段开启及曾向商户声明与“周生记”“肯德基”商谈的事实。证据5.情况说明，证明经湖州市吴兴区人民政府飞英街道办事处调解确认，原告不能擅自清空租赁商铺商户物品的事实。原告湖州保集商业管理有限公司与被告刘晓路提交的上述证据，经庭审举证、质证，本院认证如下：原告提交的证据1，被告质证对证据的真实性、合法性、关联性无异议；本院审核认为该证据符合有效证据的要件，本院对其证明效力予以确认。原告提交的证据2，被告质证对电费发票无异议，对情况说明及电费详单质证认为系原告单方制作，不能证明被告使用电费的度数及应承担的电费金额；本院审核认为双方约定被告应支付电费等公共事业费用，而所有商户共用电表，由原告负责计算和收取电费具有合理性，本院对该组证据所确定被告欠付电费金额1320元的事实予以确认。原告提交的证据3，被告质证无异议;本院认为该组证据能证明原告向被告催讨租金的事实,但原告仅在催缴函中表示逾期支付租金将解除租赁合同的后果，未明确要求解除租赁合同。原告提交的证据4，被告质证认为该证明系上海保集物业管理有限公司湖州分公司单方出具，该公司未与被告签订物业服务合同，不能证明其提供物业服务；本院对被告质证意见予以采信，对该组证据的证明效力不予确认。原告提交的证据5，被告质证无异议，本院对该组证据的效力予以确认。被告提交的证据1，原告质证对证据真实性、合法性无异议，但对原告证明租赁合同显失公平有异议，认为租赁合同由双方协商后签订，不存在显示公平的情况；本院审核认为，该证据符合有效证据要件，能证明被告向原告承租商铺，缴纳相关费用的事实，但房屋租赁合同由双方签字确认，系双方真实意思表示，对被告拟证明合同内容显失公平的证明内容不予确认。被告提交的证据2、证据3，原告质证认为系被告经营产生的费用，与原告无关；本院认为，该两组证据所列举费用，为被告提出反诉所主张的费用，因被告未缴纳反诉费用，本院对被告反诉部分不予处理，对该两组证据的效力不予认定。被告提交的证据4，原告质证对证据真实性、合法性、关联性均有异议，认为仅为商谈过程；被告提交的证据5，原告质证认为仅能证明经飞英街道办事处调解，最终未达成一致意见的事实；本院认为回复函与情况说明的内容均为租赁过程中协商过程，不影响本案事实认定，本院对该两组证据的效力不予确认。本院经审理，认定事实如下：湖州市新华路1011号金城广场1层房屋属于湖州金汇置业有限公司所有，该公司委托原告湖州保集商业管理有限公司对房屋进行出租和日常管理。原告湖州保集商业管理有限公司与被告刘晓路签订《房屋租赁合同》一份，合同约定原告将位于湖州市新华路1011号湖州金城广场1层109-2室商铺出租给被告，租赁期限五年，自2015年10月1日起至2020年9月30日止；计租面积498.32平方米，物业管理费每月7元/平方米，月基本租金31830.19元。第一年租金为286471.71元，月基本租金为31830.19元，免除3个月（2015年10月1日至2015年12月31日）租金；第二年租金为318301.90元，月基本租金为31830.19元，免除2个月（2016年10月1日至2016年11月30日）租金。被告应先付后用，每个支付期支付三个月的租金和物业管理费，每期租金和物业管理费的支付时间为上个月的26日前；被告应按照约定支付电费等公用事业费；被告需向原告缴纳租赁押金31830元作为履约保证金，租赁期间因被告违约、逾期付款或擅自停业、擅自转租导致提前终止本合同，被告无权要求返还押金，原告有权要求被告承担违约责任，支付滞纳金、违约金、赔偿金等；被告逾期支付租金及各项费用超过三十天，视为被告擅自提前终止合同，被告应缴清欠款并按未缴纳租金和物业管理费总额的30%—50%支付违约金。合同另对双方的其他权利义务以及纠纷解决方式等进行了约定。合同签订后，被告支付了押金31830元。2015年10月24日，原告通知被告办理进场手续并交纳相关费用，2015年11月30日，被告向原告支付了租金134747元、物业费3307元及装修垃圾清运费1495元，原告向被告开具的收款收据均载明收取的租金、物业管理费为2015年10月24日至2016年4月30日。因被告逾期支付租金，2016年9月1日原告向被告邮寄租金催缴函，限被告在2016年9月30日17：00前缴清所欠款项。嗣后，被告仍未缴纳所欠款项，原告诉至本院。现该租赁商铺已由原告收回。本院核定被告欠缴费用为：2016年5月1日至2016年9月30日期间的租金为159151元（31830.19/月×5个月），物业管理费为17441元（7元/平方米.月×498.32平方米×5个月），电费1320元。本院认为：原告湖州保集商业管理有限公司与被告刘晓路之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原、被告双方均应诚信地履行合同约定的义务。现被告未按约支付租金等费用，显属违约，依法应承担相应的法律后果。根据房屋租赁合同第二十条第四项“被告不能足额支付应付租金、物业管理费、电费等公用事业费连续超过三十天，视为被告擅自终止合同；同时，原告有权要求被告付清欠款、违约金并继续履行合同，亦有权终止本合同”之约定，被告拖欠租金等费用已超过三十天，现原告请求解除与被告签订的房屋租赁合同的主张，本院予以支持。原告请求返还租赁商铺的主张，因庭审中原、被告双方一致确认该租赁商铺已由原告收回，故对原告的该项主张不予处理。原告要求被告按未缴纳租金和物业管理费总额的50%支付违约金的主张，本院认为民事赔偿责任以填补损失为主，原告未就具体损失进行举证，结合被告认为其不存在违约的情形及本案审理情况，对违约金计算标准调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率。按照合同约定“先付后用，每期租金和物业管理费的支付时间为上一月的26日前，每个支付期支付三个月的基本租金和物业管理费”，故被告应在2016年4月26日前支付2016年5月1日起至2016年7月31日止的租金95491元（31830.19元/月×3个月）及物业管理费10645元（7元/平方米.月×498.32平方米×3个月），合计106136元，违约金自2016年4月27日起暂计算至案件受理之日2017年5月17日为4938元；被告应在2016年7月26日前支付2016年8月1日至2016年9月31日的租金63660元（31830.19元/月×2个月）及物业管理费6976元（7元/平方米/月×498.32平方米×2个月），合计70636元，违约金自2016年7月27日起暂计算至案件受理之日2017年5月17日为2509元；被告欠付电费1320元，原告主张电费572元，本院予以支持。被告支付原告押金31830元，因原告未主张，本院在被告应支付原告的款项中予以扣除。被告刘晓路辩称其自2016年3月之后没有继续经营，故无需缴纳2016年3月之后的房屋租金，因本案纠纷系房屋租赁合同纠纷，被告虽未经营，但也未腾空房屋将租赁商铺返还原告，故对被告的抗辩意见本院不予采信。被告当庭提出反诉，要求原告赔偿各项损失277266.98元并承担反诉费用，因被告未按期交纳反诉费用，本院对被告的反诉诉讼请求，不予处理。综上，为正确调整民事法律关系，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告湖州保集商业管理有限公司与被告刘晓路签订的《房屋租赁合同》；二、被告刘晓路于本判决生效之日起十日内支付原告湖州保集商业管理有限公司租金、物业费、电费合计145514元（扣除被告支付原告的押金31830元），限于本判决生效之日起十日内支付；三、被告刘晓路于本判决生效之日起十日支付原告湖州保集商业管理有限公司违约金9485元（实际以176772元为基数，自2017年5月18日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至判决确定的履行之日止）；四、驳回原告湖州保集商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4523元，减半收取2262元，由原告湖州保集商业管理有限公司负担630元，被告刘晓路负担1632元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。代理审判员  李元光二〇一七年七月二十五日书 记 员  赵 婕