浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍越商初字第1432号
原告：中国农业银行股份有限公司绍兴越中支行，住所地绍兴市解放北路608号。
负责人：张月信，系该支行行长。
委托代理人：艾勇波，系单位职员。
委托代理人：楼添媛，系该支行员工。
被告：何庆国。
被告：朱志梅。
被告：绍兴县金品置业有限公司，住所地绍兴市柯桥区福全镇畈里金村五洋桥。
法定代表人：金尧兴。
原告中国农业银行股份有限公司绍兴越中支行为与被告何庆国、朱志梅、绍兴县金品置业有限公司（以下简称金品公司）金融借款合同纠纷一案，于2015年3月16日向本院起诉，本院于同日立案受理后，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2015年11月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人艾勇波到庭参加诉讼，三被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。经本院院长批准，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告何庆国于2014年1月29日签订个人购房担保借款合同，合同编号为33020120140012646。约定原告向被告何庆国发放按揭贷款，合同金额为人民币320万元整，并就利率、还款方式等作了约定。被告朱志梅自愿对上述债务承担共同还款责任。作为取得原告贷款的担保，上述贷款由被告何庆国、朱志梅购买的随园排屋3幢102室作为抵押，并由被告金品公司提供阶段性担保，约定阶段性担保期限自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续为止。原告于2014年1月29日依约向被告何庆国发放贷款人民币320万元整，上述贷款到期日为2024年1月28日。
原告按照合同约定向被告何庆国发放了贷款，但被告何庆国未能按照合同约定履行还息义务，经原告催讨未果。截止2015年2月28日，被告何庆国、朱志梅已欠原告贷款利息118710.43元，被告金品公司也未履行连带担保还款责任。故原告诉至法院请求依法判令：一、被告何庆国、朱志梅提前偿还原告贷款本金3039999.98元，支付利息合计118710.43元（截止2015年2月28日）本息合计3158710.41元，2015年2月28日至款清之日的利息按借款合同约定支付；二、原告对被告何庆国在原告的按揭备案号为140728号项下的抵押房地产合计最高额320万元内享有优先受偿权；三、被告金品公司对上述第一项债务中本金及相应利息承担连带清偿责任；四、本案诉讼费及其他为实现债权的费用由三被告承担。
三被告未作答辩，亦未在举证期限内向本院提供证据。
经审理本院查明的事实与原告诉称一致。同时查明，原告与被告何庆国、金品公司签订的《个人购房担保借款合同》第十条约定，保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的所有费用；抵押人与抵押物共有人同意以本合同所列财产担保，担保范围与上述保证范围约定一致。第十二条约定，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），在借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。借款凭证上载明的还款方式为等额本金递减还款，执行利率为6.55%。
另查明，按揭备案号为140725号绍兴县预购商品房抵押（按揭）登记申请表记载的主债权数额为人民币320万元，担保范围为借款合同第十条。
以上事实由原告提供的借款凭证1份、个人购房担保借款合同1份、一手住房贷款业务银企合作协议1份、同意回购承诺书1份、债务情况说明1份、共同还款承诺书1份予以证实。
本院认为，原、被告之间的金融借款合同关系、抵押合同关系、保证合同关系，各方主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原告按约向被告何庆国发放贷款320万元，按照合同约定，被告何庆国应每月以等额本金递减还款形式向原告归还借款本息，然其未按约履行，已构成违约。原告有权按合同约定提前收回全部贷款，故对原告要求被告何庆国归还剩余借款本金并支付相应利息的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告朱志梅承担共同还款责任的诉讼请求，符合合同约定，本院亦予以支持。被告何庆国以本案中所购房产为原告对其享有的债权提供抵押担保，并已办理预购商品房抵押权预告登记手续。现本案案涉房产尚未办理产权证且被告何庆国经本院合法传唤仍未出现配合原告办理相关手续，此种情况下，对非基于原告原因导致预登记无法转为正式抵押登记的情形，可以赋予原告对抵押物享有优先受偿权。据此对原告要求就抵押物行使优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。被告金品公司为原告的上述债权提供保证担保，本案讼争借款关系尚在保证期间，故对原告要求被告金品公司按约承担连带清偿责任的诉请，本院亦予支持。三被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告何庆国、朱志梅共同归还给原告中国农业银行股份有限公司绍兴越中支行借款本金人民币3039999.98元，并支付利息（截至2015年2月28日为118710.43元，此后至判决确定履行之日止按中国人民银行有关规定及合同约定计算），于本判决生效之日起十日内履行；
二、原告中国农业银行股份有限公司绍兴越中支行就其享有的上述债权对按揭备案号为140725号绍兴县预购商品房抵押（按揭）登记申请表项下的抵押物经拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；
三、被告绍兴县金品置业有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费32070元，财产保全费5000元，合计37070元，由三被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费32070元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 马浩轩
代理审判员 胡吉飞
人民陪审员 潘阿法
二〇一五年十二月十二日
书 记 员 王 平
附页：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。