四川省泸县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泸泸民初字第135号
原告刘金才，男，1976年9月25日生，汉族，住泸县。
委托代理人刘卓莲（原告刘金才之妹），女，1980年11月17日生，汉族，住泸县。
被告董志忠，男，1955年12月23日生，汉族，住泸州市龙马潭区。
被告诸邦良，男，1952年10月12日生，汉族，住泸县。
二被告委托代理人李四维，四川时代永嘉律师事务所律师。
二被告委托代理人左卫刚，四川融创律师事务所律师。
被告张志华，男，1972年8月13日生，汉族，住泸县。
原告刘金才与被告董志忠、诸邦良、张志华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月16日立案受理后，依法由审判员邱宗祥适用简易程序于2014年1月8日公开开庭进行审理。因案情复杂，本院于2014年1月8日将简易程序转为普通程序，依法组成合议庭于2014年4月16日公开开庭进行审进。原告刘金才及其特别授权委托代理人刘卓莲，被告董志忠、诸邦良及其委托代理人李四维、左卫刚，被告张志华在复庭审理时，无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼中，双方当事人申请庭外和解60天。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2013年6月20日与被告张志华签订了《筹款改建旧房分配协议书》，购买了由三被告合伙开发的位于泸县太伏镇白云街原白云粮站二期工程四单元9号住房一套，原告按约支付了购房款，而三被告不按约定办理房屋产权证和土地使用权证，要求三被告交付房屋所有权证和土地使用权证，并支付违约金31332元。
被告董志忠、诸邦良辩称：三被告合伙开发的房屋已经销售完毕，并未与原告签订售房协议，也未收过原告的购房款，原告起诉二被告的诉讼主体不符，要求驳回原告的诉讼请求。
被告张志华辩称：原告的诉讼属实，没有给原告办理两证的原因系三被告间对合伙的账目未清，同意办理两证给原告，不同意支付违约金31332元。
经审理查明：三被告于2009年1月4日签订《联合购地建房协议书》，合伙开发原泸县白云粮站。2013年6月14日，三被告签订《承包协议》，被告诸邦良、董志忠为甲方、被告张志华为乙方。约定：“事由：甲、乙双方共同联建的泸县白云粮站工地1期、2期。现有门市4个（8间），总面积424.36㎡，住房9套，总面积1027.23㎡未出售。乙方自愿承包出售，为此甲乙双方达成如下协议：二、承包出售期限：2013年7月1日至2014年2月28日止。三、承包方式：乙方交20万元保证金。如甲方违约，赔偿乙方20万元违约金，如乙方未履行协议，未完成售房目标，乙方所交的20万元保证金作为违约金不退还。四、在过户过程中，乙方必须先交总房款的60％给甲方，在过户过程中，所产生的税与各种费用，全部由乙方承担，过户人必须与董志忠签订购房合同，售房价格由乙方定价。五、乙方交总房款60％以后，甲方无条件配合购房人办过户手续，否则，视为违约。”被告张志华于2013年6月20日与原告刘金才的妹妹刘卓莲签订了《筹款改建旧房分配协议书》。建房人（甲方）张志华，出资人（乙方）刘金才，约定：“一、房屋地址：原白云粮站二期工程4单元9号住房。二、户型面积：住宅面积120.11平方米。三、房屋单价：住宅用房每平方米1750元，计人民币210192.50元。四、付款方式：合同之日首付20000元，2013年7月10日前再付180000元，余款在两证完善之日一次性付清。”在协议书的最后特别约定“附：甲方在两个月内将房屋过户到乙方名下，如违约，则按乙方预交购房款总额的5﹪的月息由甲方赔偿给乙方。”协议书签订后，原告刘金才于同日支付被告张志华购房款20000元，2013年7月16日再次支付180000元。被告张志华向原告刘金才交付了房屋钥匙。
另查明：被告董志忠于2012年12月3日已将本案讼争的房屋（产权证号：泸房权证泸县字第X号、房屋坐落：X镇X路X号X幢X单元X号、建筑面积：120.11㎡；国有土地使用权证号：泸县国用2013第X号）登记在了被告董志忠名下。
上述事实，有三被告合伙开发白云粮站的《联合购地建房协议书》、《承包协议》、《筹款改建旧房分配协议书》，被告张志华收原告刘金才购房款20万元之后，向原告刘金才出具的收条、房屋所有权证和土地使用证的复印件及双方当事人的陈述在案佐证，并经庭审质证，足以认定。
对于本案原、被告争议的几个问题，本院作如下分析和评议：
一、关于被告董志忠、诸邦良是不是本案的适格被告。
原告认为：原告购买的房屋是三被告合伙开发的，原告已按照约定支付了购房款，但三被告相互推诿，不办理产权过户登记，已侵犯了自己的合法权益，三被告不能以其合伙内部的账务问题拒绝履行标的物所有权转移的义务。被告董志忠、诸邦良认为：三被告合伙开发的房屋早已销售完毕，原告刘金才并未与自己签订售房协议，也未收到原告的购房款，原告刘金才与被告张志华签订的协议书与自己无关，故不是本案的适格被告。被告张志华认为：自己与原告刘金才签订协议书所卖的房屋，是三被告合伙开发的房屋，是合伙期间的共有财产，应当为原告办理产权过户手续。本院认为：三被告于2009年1月4日签订了《联合购地建房协议书》，对三被告合伙开发的白云粮站的权利、义务进行了全面的约定。房屋建成后，三被告又于2013年6月14日签订了《承包协议》，被告诸邦良、董志忠以甲方的名义，将未出售完的房屋承包给作为乙方的被告张志华销售，《承包协议》首先载明“甲、乙双方共同联建的泸县白云粮站工地1期、2期。现有门市4个（8间），总面积424.36㎡，住房9套，总面积1027.23㎡未出售，乙方自愿承包出售。”虽然三被告在承包协议中约定了“在过户过程中，乙方必须先交总房款的60﹪给甲方，在过户过程中，所产生的税与各种费用，全部由乙方承担，过户人必须与董志忠签订购房合同，售房价格由乙方定价。乙方交总房款60﹪以后，甲方无条件配合购房人办过户手续，视为违约。”的内容，但以上只是三被告内部间的约定，不能以被告张志华收到购房款后未交给被告董志忠、诸邦良为由，拒绝为原告办理产权过户登记，即三被告不能以内部账务不清来对抗善意的购房人原告刘金才。被告董志忠认为原告刘金才所购买的房屋是自己所有，被告张志华无权处分。本院认为：虽然被告董志忠早在2012年12月3日就将三被告开发的白云粮站未出售的房屋登记在了自己名下，但于2013年6月14日又与被告张志华、诸邦良签订承包协议，将未出售完的房屋承包给被告张志华出售。该承包协议赋予了被告张志华对外出售房屋的权利，不论房屋产权登记在三被告何人名下，被告张志华有权代表三被告与原告签订购房协议。故被告董志忠、诸邦良辩解不是本案适格被告的理由不成立，本院不予采信。原告已按照约定交付了购房款，三被告有义务将房屋所有权证和土地使用权过户给原告刘金才。
二、三被告是否应当支付违约金。
原告刘金才与被告张志华签订的《筹款改建旧房分配协议书》中明确约定“附：甲方在两个月内将房屋过户到乙方名下。如违约，则按乙方预交购房款总额的5﹪的月息由甲方赔偿给乙方。”原告分别于2013年6月20日交房款20000元，2013年7月16日交房款180000元。但原告主张三被告支付违约金31332元的请求，无证据证明。原告已交购房款200000元，根据双方约定按5﹪计算，本院支持本案违约金10000元。由于被告张志华未按约定的时间为原告办理产权过户手续，违约责任应由被告张志华承担。
综上所述：原告刘金才与被告张志华签订的《筹款改建旧房分配协议书》，是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、法规、也未损害社会公共利益。原、被告双方均应当按照约定全面履行各自的义务，原告刘金才购买的房屋是三被告共同联建的房屋，原告刘金才已按约支付了购房款200000元，三被告应按照约定为原告办理产权过户登记。由于被告张志华未按照约定办理产权过户登记，应当承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，判决如下：
一、被告张志华、董志忠、诸邦良在本判决生效后30日内将原告刘金才购买的坐落于泸县X镇X路X号X幢X单元X号的房屋一套（建筑面积120.11㎡）的房屋所有权、国有土地使用权过户给原告刘金才；
二、被告张志华在本判决生效后30日内给付原告刘金才违约金10000元；
三、驳回原告刘金才的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4923元，由被告张志华、董志忠、诸邦良负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于泸州市中级人民法院。
审 判 长 邱宗祥
审 判 员 温建超
人民陪审员 牟泽文
二〇一四年四月十六日
书 记 员 宋 茜