广东省始兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）韶始法民一重字第1号
原告（反诉被告）朱志超，男，汉族，1971年8月11日出生，住广东省始兴县。
原告（反诉被告）陈月莲，女，汉族，1974年10月9日出生，住广东省始兴县。
被告（反诉原告）李充真，男，汉族，1949年7月5日出生，住广东省始兴县。
委托代理人叶鹏程、杨丽珠，广东韶大律师事务所律师。
原告（反诉被告）朱志超、陈月莲诉被告（反诉原告）李充真房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月2日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理，于2014年7月15日作出了（2014）韶始法民一初字第24号民事判决。被告李充真不服判决，上诉于韶关市中级人民法院。韶关市中级人民法院于2014年12月25日作出（2014）韶中法民一终字第893号民事裁定书，裁定如下：“一、撤销广东省始兴县人民法院（2014）韶始法民一初字第24号民事判决；二、发回广东省始兴县人民法院重审。”本院遂依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈月莲，被告李充真及其委托代理人叶鹏程、杨丽珠到庭参加诉讼，原告朱志超经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈月莲、朱志超诉称，2003年11月2日，原、被告双方签订一份《怡园酒家房屋承租协议》。根据该协议的相关约定，被告把其位于始兴县太平镇兴平路墨江中学左侧澄江大楼首层中间的一间楼梯间、二楼全层及后楼职工宿舍租赁给原告经营酒店，租期从2003年11月1日起至2013年10月30日止。该协议签订后，原告依约向被告一次性支付了原屋内的装修、消防设施折旧费60000元，以及预交了半年22800元（6个月×3800元所得）的押金。原告朱志超承租被告房屋后，与其妻子陈月莲共同经营怡园酒店。2004年6月，两原告协议离婚，离婚时约定该酒店经营权归原告陈月莲，因此，原告陈月莲依法承接了该租赁合同，继续经营酒店。时至2013年，因酒店生意较淡，原告陈月莲只得在2013年3月份就终止酒店经营，并于该年4月份便把钥匙交还被告。2013年4月，被告也曾多次在始兴“金点子传媒”刊登房屋出租或转让广告，并曾带人来酒店进行过考察及洽谈房屋租赁事宜。2013年10月30日，原告陈月莲电话通知被告前来酒店交接，被告亦依约来到酒店，并进行了交接验收工作。但是当原告陈月莲要求被告退回房屋原装修、消防设施一次性折旧费60000元及房屋租金押金22800元时，被告却拒绝退款。根据协议约定，合同届满后，该两笔款项由被告退回原告，因此，被告拒绝退款没有任何理由，为此，原告陈月莲曾多次向被告催要均未果。为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求人民法院依法判令：1、被告返还原告房屋租赁原装修、消防设施一次性折旧费60000元，租金押金22800万元，合计人民币82800元；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告陈月莲、朱志超对其陈述的事实在举证期限内和当庭提交的证据有：1、两原告身份证复印件，证明原告的身份状况及诉讼主体资格；2、离婚证、离婚协议书、声明复印件，证明两原告已协议约定财产及子女抚养问题如何处理事实；其次，证明两原告离婚后，双方书面约定怡园酒家的经营权人由原告朱志超变更为原告陈月莲，且该约定出于双方自愿，不违反法律法规的相关规定的事实；3、怡园酒家房屋承租协议复印件，证明原、被告签订的承租协议合法有效；其次，证明60000元房屋装修折旧费应退还原告是合同约定的事项，且22800元款项是房屋承租担保金，被告应依合同约定在租赁届满后予以返还给原告；4、收款收据复印件两份，一是证明原告已依约向被告缴交了房屋租赁押金22800元及房屋装修折旧费60000元的事实；二是证明被告至今仍没有向原告返还以上款项，故原告诉请被告返还款项82800元是有事实及法律依据的；5、注销《餐饮服务许可证》申请书及注销税务登记申请审批表复印件，证明原告承租的怡园酒家租期届满，并已依法终止经营的事实；6、房屋转让广告复印件，证明被告已接收怡园酒店，并已对外刊登出租或者转让该酒店广告的事实；7、（2009）韶中法民一终字第458号民事判决书复印件，证明原告在经营期间，不存在拖欠被告租金及损坏租赁房屋的事实；8、被告于2003年11月1日出具的金额为58000元的收款收据原件，证明原告在租赁本案房屋时，被告已经将房屋内的餐具一次性卖给原告，且原告亦已经支付了费用的事实；9、金额为60600元、36900元的收据原件两份，证明被告交房给原告时，房屋只是空房子，现原告使用的家具都是原告自己购买的事实；10、报警回执原件，证明原、被告在租赁房屋现场办理房屋交接手续时，原告发现房屋损坏严重，双方因此产生纠纷，原告从而报警的事实。
被告李充真辩称，两原告原来是夫妻关系。2003年11月2日，两原告与被告达成协议，双方签订《怡园酒家房屋承租协议》，协议第四条明确约定：“屋内原装修、消防设施一次性折旧价陆万元给乙方，到期如数退回，如有损坏乙方负责修复或赔偿。”，并约定租期从“二00三年十一月一日起至二0一三年十月三十日止”，另外合同还约定：“乙方必须预交半年押金22800元（6个月×3800元=22800元）作缴交租金保证金。”。合同签订后，被告依约将房屋以及所有的设施交付给两原告经营使用。现在原告起诉要求返还折旧费以及押金，没有任何事实根据和法律依据。具体理由如下：首先，针对原告要求返还一次性折旧费60000元的问题，依据合同的约定，被告将租赁房屋原有的房屋装修、消防设施给原告使用十年，60000元款项是十年的使用折旧费，现在，原告已经使用了房屋十年，凭什么要求返还折旧费？其次，在租赁合同到期时，原、被告双方约定于2013年10月30日上午10时15分在怡园酒家办理房屋交接手续，当时原告朱志超还发来短信提醒被告准时前来办理房屋交接手续。但当被告到达怡园酒家时，发现整个房屋面目全非，电控房电器开关全部损坏，电线、电缆已剪，大厅龙凤双喜没有了，楼口的水晶吊灯被损坏，所有的水电设施都已经损坏，并且还将原有的包房进行了改装、拆建等等，根本就无法办理房屋移交接手续。被告当时就明确表示这样的房屋状况不能办理移交接收手续，原告必须将房屋恢复原状后，才能办理移交接收手续。由于原告的原因，导致双方至今为止都还没有办法办理酒家的移交手续，而原告从2013年10月31日至今的租金都还没有缴纳，根据合同约定，押金是不予退回的。综上所述，原告提起诉讼要求被告返还折旧费60000元以及押金22800元，没有任何事实根据和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告李充真（本诉被告）反诉称，被反诉人朱志超与陈月莲原来是夫妻关系，并且与反诉人有亲戚关系。2003年11月2日，两被反诉人与反诉人就房屋租赁事项协商达成协议，双方签订《怡园酒家房屋租赁协议》。因为双方有亲戚关系，租金只是象征性地每月向被反诉人收取3800元，且双方在协议第四条明确约定“屋内原装修、消防设施一次性折旧陆万元给乙方，到期如数退回，如有损坏乙方负责修复或赔偿。”，并约定租期从“二00三年十一月一日起至二0一三年十月三十日止”，另外合同还约定：“乙方必须预交半年押金22800元（6个月×3800元=22800元）作缴交房屋租金保证金。”合同签订后，反诉人依约将房屋以及所有的设施交付给两被反诉人经营使用。
在租赁合同到期后，反诉人与被反诉人约定于2013年10月30日上午10时15分在怡园酒家办理房屋交接手续，当时被反诉人朱志超还发来短信提醒被告准时前来办理房屋交接手续。但当反诉人到达怡园酒家时，发现整个房屋面目全非，电控房电器开关全部损坏，电线、电缆已剪，大厅龙凤双喜没有了，楼口的水晶吊灯被损坏，所有的水电设施都已经损坏，并且还将原有的包房进行了改装、拆建等等，根本就无法办理房屋移交接手续。反诉人当时就明确表示这样的房屋状况不能办理移交接收手续，被反诉人必须将房屋恢复原状后，才能办理移交接收手续。由于被反诉人的原因，双方至今为止都还没有办法办理房屋的移交手续，导致被反诉人从2013年10月31日至今都无法将涉案房屋租赁出去，直接造成了反诉人经济上的损失，被反诉人依法应当承担赔偿责任。综上所述，为了维护反诉人的合法权益，特向人民法院提起反诉，请求人民法院判令：1、两被反诉人恢复其租赁的怡园酒家的原貌，或赔偿恢复怡园酒家的费用约300000元；2、两被反诉人支付反诉人因延期交付租赁物的租金损失285000元（从2013年10月31日起计至2015年5月30日止，每月按市场价25元/平方米，每月租金15000元计），之后反诉人的损失应计至实际交付酒家之日止；3、本案诉讼费由被反诉人承担。
反诉原告李充真（本诉被告）针对其反诉请求在举证期限内和当庭提交的证据有：1、U盘及光碟，内容为被告儿子李志文于1998年冬在怡园酒店举行婚礼及另一对新婚夫妇举行婚礼时拍摄的现场录像，证明在出租给原告前，怡园酒店的装修面貌、装修情况是完好的；2、2013年10月30日拍摄的怡园酒店现场照片15张，证明该酒店目前损坏严重，无法继续经营，且该酒店还没有进行交接的事实；3、怡园酒家装修设计预算表，证明怡园酒家在1997年装修时所需要的费用；4、关于怡园酒家的评估项目说明和请示、怡园酒家损坏项目表，证明怡园酒家被损坏的项目；5、手机短信，证明合同到期后，原告在办理房屋交接手续时，发现房屋损坏严重，以致原、被告至今仍未办理房屋交接手续的事实；6、证明两份，证明涉案房屋周边房屋的租赁价格。
反诉被告陈月莲（本诉原告）辩称，首先，被反诉人诉请反诉人返还款项82800元的依据是双方已签订的合同所约定的事项，是被反诉人在履行合同期限内的抵押担保，这部分担保根据法律相关规定，不存在反诉的法律依据，因为被反诉人已经依约履行了合同约定的酒店经营期限，同时在期限届满后把租赁物交还给了反诉人。其次，反诉人提出30万元的反诉标的没有事实依据。理由如下：1、被反诉人在2013年4月期间就已经把怡园酒家的大门钥匙交还给了反诉人。2013年10月30日，被反诉人陈月莲亦已经电话邀请反诉人在怡园酒家办理了房屋交接手续，且反诉人于2013年3月至6月期间在始兴县金点子广告刊登了怡园酒家转租或者出让的广告邀请；2、反诉人提到酒店损害严重，被反诉人私自改装改拆主墙以及电线被损坏等事项都是无中生有的事情。退一步讲，根据合同法第220条的规定，如果租赁房屋有维修的部分，也应是由出租人对租赁物进行维修；3、被反诉人提出30万元的反诉标的不能得到法律的支持，因为反诉人的30万元损失应由反诉人依法提供合法有效的证据予以佐证，才能得到支持，但反诉人并未提交相关的证据来予以证实。综上，反诉人提出的反诉请求没有事实及法律依据，请求人民法院依法驳回反诉人的反诉请求。
经审理查明，原告朱志超、陈月莲原系夫妻。2003年11月2日，原告朱志超与被告李充真签订了一份《怡园酒家房屋承租协议》，约定由被告将位于始兴县太平镇兴平路墨江中学左侧澄江大楼首层中间一间楼梯间、二楼全层及后楼职工宿舍出租给原告朱志超经营酒家使用，租期从2003年11月1日起至2013年10月30日止。此外，协议还约定“二、楼层大堂、房间装修、消防、主体结构不能改动，如需装修要有书面施工方案，经甲方（即被告李充真，下同）书面同意后方可施工，否则有损坏方面由乙方（即原告朱志超，下同）修复或赔偿。四、屋内原装修、消防设施一次性折旧陆万元给乙方，到期后如数退回，如有损坏乙方负责修复或赔偿。六、乙方必须预交半年（6个月×3800元=22800元）贰万贰仟捌佰元押金作缴交租金保证金。七、每月月租以叁仟捌佰元（3800元）计，必须在上月15日前预交，不得拖欠（可提前交），如有拖欠叁个月租金，甲方有权终止合同，并不退还押金。”合同签订后，被告依照约定将租赁房屋交付原告朱志超使用，而两原告亦依约于2003年11月1日向被告支付了怡园酒家租赁押金22800元及租用怡园酒家原装修、消防设施折旧费60000元，合计82800元。被告收取款项后，于当天出具两份收款收据给两原告收执，其中编号为0435661收款收据中注明“怡园酒家租赁押金22800元（到期二0一三年十月叁拾日退楼退押金）”，编号为0435663收款收据中注明“租用怡园酒家装修、消防等折旧价60000元（使用折旧）（到期二0一三年交回装旧不可拆除”。承租房屋后，原告朱志超依约将租赁房屋用作经营酒家。2004年6月2日，原告朱志超、陈月莲因感情破裂协议离婚，离婚时约定怡园酒家的经营权归原告陈月莲。两原告离婚后，原告陈月莲独自经营怡园酒家，房屋租金亦由其交至合同到期日即2013年10月30日。2013年10月30日合同到期，原告陈月莲及被告在怡园酒家现场办理房屋交接手续，原告陈月莲要求被告按协议约定返还怡园酒家租赁押金22800元及租用怡园酒家原装修、消防设施折旧费60000元共计82800元，被告对款项数额无异议，但认为原告对租赁房屋损毁严重，要求原告进行修复或者赔偿损失，并拒绝退还原告上述款项，双方因此产生纠纷。合同期届满前，被告曾在始兴县金点子广告中刊登了怡园酒家转租、出让的广告。2013年11月间，原告陈月莲分别办理了怡园酒家的餐饮服务许可证及税务登记注销手续，终止经营怡园酒家。
另查明，根据被告于2013年10月30日在怡园酒家现场拍摄的十五张照片来看，怡园酒家的电闸、部分电源开关及电源插座、地面、墙壁及部分房门均受到不同程度的损坏。鉴于此，被告拒绝退还两原告怡园酒家租赁押金22800元及租用怡园酒家原装修、消防设施折旧费60000元。原告遂诉讼来本院要求被告退还款项82800元，而被告亦向法院提出要求原告恢复怡园酒家原状或者赔偿修复怡园酒家所需费用300000元，及赔偿被告暂从2013年10月31日起计至2015年5月30日止的房屋租金损失285000元，实际损失计至原告实际交付租赁房屋之日止的反诉请求。
审理期间，本院根据被告李充真的申请，委托韶关市中级人民法院司法鉴定管理办公室选定韶关市建韶工程造价咨询有限公司为鉴定机构，对李充真于2015年4月2日提交的“怡园酒家损坏项目表”列表上所列举的项目的修复费用进行鉴定。韶关市建韶工程造价咨询有限公司审查后，认为房屋受损部分的修复费用鉴定按照建筑工程的程序做法必须分三步进行：第一步，房屋受损部分必须原、被告共同认可修复范围及面积；第二部，房屋受损部分要委托有资质的建筑工程设计单位对该房屋受损部分提供需要修复的施工图纸及做法说明；第三步，再由我公司按原、被告共同认可修复范围及面积和设计单位提供的修复施工图纸及做法说明，按《广东省建设工程计价依据》进行鉴定修复费用。本院将上述鉴定要求告知原、被告双方后，原告陈月莲认为其未损坏租赁房屋，拒绝到租赁房屋现场认定房屋受损部分的修复范围及面积，以致韶关市建韶工程造价咨询有限公司无法对房屋受损部分的修复费用进行鉴定。另外，原告陈月莲在审理期间亦向本院提出申请，要求对租赁房屋物品、设备的损坏原因及时间进行鉴定，后因韶关市建韶工程造价咨询有限公司无法对租赁房屋受损部分的修复费用进行鉴定，原告陈月莲认为亦无必要再对租赁房屋物品、设备的损坏原因及时间进行鉴定，遂向本院撤回鉴定申请。
本院认为：原告朱志超在与陈月莲婚姻关系存续期间与被告李充真签订的《怡园酒家房屋承租协议》符合平等、自愿的原则，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，原、被告应当按照约定全面履行各自义务。原告朱志超、陈月莲协议离婚时，已约定该酒家的经营权归陈月莲，陈月莲依法承接了该租赁合同，继续承担租赁合同的权利和义务。本案中，结合被告出具的编号为0435661收款收据中注明“怡园酒家租赁押金22800元（到期二00三年十月叁拾日退楼退押金）”、编号为0435663收款收据中注明“租用怡园酒家装修、消防等折旧价60000元（使用折旧）（到期二0一三年交回装旧不可拆除”，以及《怡园酒家房屋承租协议》第四项“屋内原装修、消防设施一次性折旧陆万元给乙方，到期后如数退回，如有损坏乙方负责修复或赔偿。”的内容，可认定原、被告对押金22800元及折旧费60000元在合同期满后退回原告这一事项作出了共同约定，具有法律效力，在原告依约将房屋租金交至合同履行期满，及合同履行期限已届满的情况下，被告理应按照约定，将该两笔款项退回原告陈月莲。因此，原告陈月莲诉请被告退回原告房屋租赁原装修、消防设施一次性折旧费及租金押金合计82800元理由充分，本院予以支持。
关于反诉原告李充真提出要求反诉被告修复或者赔偿修复所需的费用300000元的反诉请求，本院认为法律规定租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。结合反诉原告提交的怡园酒家现场拍摄照片来看，虽然经营期间陈月莲的装修行为并没有损害该酒楼的房间楼体结构，但双方正式交接时装修有部分被拆除，租赁物的电线等设施存在明显的损坏现象，与租赁物的性质及使用后应有的状态不符，作为承租人的反诉被告在无证据证明其在租赁期间内有他人损坏租赁物的情况下，理应承担修复或者赔偿损失的责任。但是，反诉原告李充真应对怡园酒家的原貌或者修复费用提供证据加以证明。重审时，本院再次完全根据反诉原告及反诉被告提供的证据和鉴定申请委托相关机构进行鉴定，但韶关市建韶工程造价咨询有限公司具函表示不仅无法对租赁房屋受损部分的修复费用进行鉴定，也无法对租赁房屋物品、设备的损坏原因及损坏时间进行鉴定，故本案反诉原告李充真应当承担举证不利的诉讼后果。况且原被告协议确定怡园酒家原装修、消防设施一次性折旧才60000元价值，而反诉原告李充真却要求反诉被告赔偿修复所需费用300000元，二者相去甚远，被告的反诉请求不符常情。根据审理能够查明的事实，本院酌定反诉被告赔偿反诉原告损失20000元为宜，反诉请求中超出部分本院不予支持。
至于反诉原告要求反诉被告赔偿暂从2013年10月31日起计至2015年5月30日止的房屋租金损失285000元，实际损失计至原告实际交付租赁房屋之日止的反诉请求，本院作如下分析：首先，反诉原、被告签订的《怡园酒家房屋承租协议》在合同履行期届满后，双方的合同权利义务即终止，原告陈月莲在2013年10月31日前已停止使用并搬出租赁房屋，没有影响反诉原告继续出租或自用。二是反诉原告承认在合同履行期限届满前，其曾在始兴县金点子广告中刊登了怡园酒家转租、出让广告，并多次带人进入怡园酒家洽谈租赁事宜，这就表明反诉原告在合同期满前，就已无意在合同期满后再将怡园酒家继续承租给反诉被告陈月莲使用，而反诉被告在租期届满后，亦无义务帮助反诉原告将怡园酒家出租或转让出去。三是租期届满之日，也就是使用折旧到期之时,从照片可以看出，纵使租赁房屋的原简单装修没有损坏，也均已残旧不堪，新使用者理应重新装修，在没有证据证明租赁房屋的原简单装修部分损坏与能否将房屋租赁出去有直接因果关系的情况下，不论租赁房屋继续租赁或自用，反诉原告均不应放任自身损失的扩大，再让反诉被告来赔偿无端扩大的损失部分。四是反诉原告只是向本院提供了两份怡园酒家周边房屋的租赁价格证明，在反诉被告不予认可的情况下，本院亦无法核实该证据的客观性及真实性，即反诉原告对其房屋租金损失亦举证不能。综上，对于反诉原告的该项反诉请求，理由不充分，亦无法律依据，本院不予支持。
关于诉讼时效的问题，原告认为被告提出的反诉请求已过诉讼时效，根据审理查明，原告陈月莲与被告于2013年10月30日才履行合同期限届满，而被告分别在2014年1月16日及2015年5月20日便向本院提出了本案的第一项和第二项反诉请求，从合同届满期始计算，显然未超过两年的诉讼时效，对于原告的该观点，本院不予支持。
原告朱志超经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案作缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》（试行）第167条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十三条之规定，判决如下：
一、被告李充真于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告陈月莲怡园酒家原装修、消防设施一次性折旧费60000元及租金押金22800元，共计82800元。
二、原告朱志超、陈月莲于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿被告李充真损失20000元。
二、驳回反诉原告李充真的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1870元，由被告李充真负担。反诉费5687元，由原告陈月莲负担194元，由被告李充真负担5493元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审 判 长 张星辉
审 判 员 刘志军
代理审判员 邱烨强
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 邓 雪