北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初7709号
原告（反诉被告）北京昆泰房地产开发集团有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街10号。
法定代表人韦平。
委托代理人闫涛，北京市北方律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京鄂江艳商店，经营场所北京市朝阳区十里堡北里**号楼。
经营者王德江，男，1983年3月4日出生，汉族，住北京市朝阳区十里堡北里**号楼。
委托代理人王潜，北京奥北律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京昆泰房地产开发集团有限公司与被告北京鄂江艳商店（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双方均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
北京昆泰房地产开发集团有限公司诉称：1、要求被告腾退朝阳区十里堡北里18号楼；2、被告支付2015年1月16日至2015年7月15日租金225000元及相应逾期付款违约金（以225000元为基数，按每日2‰计算到实际给付之日止）；3、被告支付房屋占用使用费（按月租金标准37500元的两倍，从2015年6月28日计算到实际给付之日止）；4、被告已支付的人民币112500元押金归原告所有；5、被告支付违约金112500元；事实与理由：2013年7月5日，双方签订租赁合同，合同签订后，我方完整地履行合同义务，将租赁标的交付北京鄂江艳商店使用，北京鄂江艳商店违反合同约定，未支付2015年第一季度、第二季度租金，北京鄂江艳商店已严重违反租赁合同约定，损害了原告的合法权益。
北京鄂江艳商店辩称并反诉称：不同意腾退房屋，双方合同仍在有效期内，从定期变为不定期租赁，北京昆泰房地产开发集团有限公司没有提供房屋可以合法出租的产权手续和相关规划文件，故合同属于无效合同，因为合同无效给我方造成了损失，在未补偿我方损失前直接要求腾退，不符合公平原则；可以支付房屋占用期间的房屋占用费，但要求按双倍标准支付占用费没有法律依据；要求确认押金归北京昆泰房地产开发集团有限公司所有不符合物权法的规定；合同无效故违约金条款无效；我方提出诉讼请求：1、确认双方签订的租赁合同无效；2、退还我方押金112500元；3、对我方的装修损失进行赔偿。
北京昆泰房地产开发集团有限公司针对反诉辩称：不同意，租赁标的与其他公司无关且我方对该房屋有合法出租权。
经审理查明：北京市朝阳区人民政府国有资产监督管理委员会在2006年10月2日将北京市朝阳区十里堡北里18号楼无偿划拨给北京昆泰房地产开发集团有限公司。
2013年7月15日，北京昆泰房地产开发集团有限公司（出租方、甲方，以下简称昆泰公司）、北京鄂江艳商店（承租方、乙方，以下简称鄂江艳商店）签订租赁合同，租赁标的位于北京市朝阳区十里堡北里18号楼，乙方用于经营超市、办公，租赁期限为两年：自2013年7月16日起至2015年7月15日止，届时本合同终止，年租金为45万元，押金112500元；租金为每季度支付一次；第八条特别约定：甲乙双方明确，甲方有权将租赁标的进行出租管理，但租金标的现未取得房屋所有权证，乙方明知上述情况并自愿承租租赁标的...乙方不得以此为由拖欠租金及其他费用；第六条装修及改建：非因甲方违约，本合同终止，甲方有权要求乙方将租赁标的还原至毛坯状态，如甲方不要求乙方将租赁标的还原为毛坯状态，则乙方原有装修（可移动的设备设施除外），无偿归甲方所有；第十条违约责任：乙方未按合同约定时间支付押金、租金及其他费用，每逾期一日，应按欠付金额的2‰向甲方支付逾期付款违约金，逾期超过15日，甲方有权解除本合同，收回租赁标的；任何一方根据本合同的约定行使单方解除权的，应以书面通知的形式向对方明确说明其违约行为并通知解除合同，本合同自解除通知的书面通知送达对方之日起解除；乙方违约导致合同解除或乙方因自身原因要求提前退租的，甲方有权不返还已支付的未到期租金及押金，乙方应另行向甲方支付违约金，违约金的计算标准为相当于违约行为发生当年租金标准的3个月租金金额，不足以弥补甲方损失的甲方有权要求乙方赔偿全部损失；第十一条续租及租赁标的返还：乙方应在本合同规定的期限内将符合要求的租赁标的交还甲方，如乙方未按期交还租赁标的须按照本合同终止前租金标准的2倍向甲方支付房屋占用费，并赔偿由此给甲方造成的所有损失。
昆泰公司主张因鄂江艳商店未按时交付租金，其向鄂江艳商店发送了解除合同通知书，内容为：2013年7月15日，您与我司签订租赁合同，承租北京市朝阳区十里堡北里18号楼，现因您严重违反租赁合同约定至今未支付2015年第一季度及第二季度租金，我司特根据租赁合同第四条、第十条相关约定，郑重通知您如下：1、立即解除双方于2013年7月5日签订的租赁合同；2、收到本函后，您应立即向我司支付欠付租金及逾期付款违约金；3、收到本函后，您应立即将北京市朝阳区十里堡北里18号楼腾退给我司；4、收到本函后，您应立即向我司支付违约金112500元；5、因您违约给我司造成的直接损失、间接损失，我司保留继续追偿的权利。经查询，快递件在6月27日由鄂江艳商店的经营者王德江签收。
经询，各方认可鄂江艳商店向昆泰公司支付了2013年7月16日到2015年1月15日的租金及押金，未支付过其他费用。
以上事实，有合同、解除通知书、当事人陈述等在案佐证。
本院认为：根据昆泰公司提供的北京市朝阳区国资委文件，可以证明昆泰公司对涉案房屋享有合法出租权。昆泰公司和鄂江艳商店签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，鄂江艳商店抗辩属于无效合同的意见没有依据。合同中明确约定了各期房租的交纳日期，鄂江艳商店应当自觉遵守，其未按时支付租金构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。昆泰公司根据合同约定向鄂江艳商店发出解除通知，根据相关法律规定，解除通知到达对方时解除，故涉案租赁合同已于2015年6月27日解除。合同解除后，鄂江艳商店应当按约定将涉案房屋交还昆泰公司，并支付合同期限内未交付的租金。
本案中，昆泰公司以邮寄解除合同通知书的形式要求鄂江艳商店交还涉案房屋，但该通知书中仅提出要求腾退房屋而未明确腾退房屋的具体事宜，昆泰公司亦未提交其他证据证明昆泰公司积极要求腾退房屋，在一定程度上存在不足，双方均应积极采取措施防止损失扩大，鄂江艳商店继续使用涉案房屋也在一定程度上减少了由于昆泰公司要求不明而造成损失扩大的可能，故从公平角度出发，本院参考合同约定，按照高于原租金的标准支持房屋占用费。
合同中既约定了逾期付款违约金，又约定了合同解除违约金，还约定了“甲方有权不返还已支付的未到期租金及押金”，本案中合同解除的原因在于鄂江艳商店迟延交付租金，昆泰公司同时主张逾期付款违约金和合同解除违约金属于重复主张，本院结合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金的酌情支持。同时，昆泰公司收取鄂江艳商店的房屋押金不需退还。
鄂江艳商店主张的装修损失不符合合同约定，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，本院判决如下：
一、北京鄂江艳商店于本判决生效后十五日内腾退朝阳区十里堡北里18号楼。
二、北京鄂江艳商店于本判决生效后十五日内支付北京昆泰房地产开发集团有限公司2015年1月16日至2015年6月27日的租金二十万二千五百元。
三、北京鄂江艳商店于本判决生效后十五日内支付北京昆泰房地产开发集团有限公司房屋占用使用费（按照每月48750元的标准，从2015年6月27日起至实际腾退之日止）。
四、确认北京鄂江艳商店已支付的十一万二千五百元的押金归北京昆泰房地产开发集团有限公司所有。
五、北京鄂江艳商店于本判决生效后十五日内支付北京昆泰房地产开发集团有限公司违约金十五万元。
六、驳回北京昆泰房地产开发集团有限公司的其他诉讼请求。
七、驳回北京鄂江艳商店的全部反诉请求。
本诉案件受理费11742元，由北京昆泰房地产开发集团有限公司负担2804元，由北京鄂江艳商店负担8938元（于本判决生效后十五日内给付北京昆泰房地产开发集团有限公司）。
反诉案件受理费2550元，由北京鄂江艳商店负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 路航
二〇一七年四月二十一日
书 记 员 李娴