杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0106民初2700号
原告：江楠，男，1987年11月19日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。
委托诉讼代理人：应小军，浙江佑平律师事务所律师。
被告：杭州东耀置业有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区文一西路776号1幢420室。
法定代表人：孙晓燕，总经理。
委托诉讼代理人：金艳芬，浙江鑫知律师事务所律师。
委托诉讼代理人：方益花，浙江鑫知律师事务所律师。
原告江楠与被告杭州东耀置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，本案依法由简易程序转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2017年9月15日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人应小军，被告委托诉讼代理人金艳芬、方益花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行合同约定的交付漾LOFT（金色水岸）1号楼137室房屋的义务；2.被告支付逾期交房违约金11745元（自2017年1月1日暂计至2017年3月31日，此后至实际交付房屋之日止的违约金按每日万分之三另行计付）。3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月23日，原、被告签订《合同书》，约定被告将建筑面积为41.92平方米的漾LOFT（金色水岸）1号楼137室房屋使用权出让给原告，转让款总金额为435000元，被告在2016年12月31日前办理房屋交接手续，将符合合同约定的该房屋交付给原告使用。合同签订后，原告按约履行了付款义务，但被告却未按约交付房屋，故原告诉至法院。庭审中，原告明确诉讼请求第1项为：被告继续履行《漾LOFT合同书》，被告在案涉房屋达到交付条件的情况下将房屋交给原告。
被告辩称，案涉合同为房屋买卖合同。《杭州市区村级留用地管理办法（试行）》第二十三条规定“村级集体经济组织选择合作开发的留用地项目用地，一律采取招标、拍卖或挂牌方式公开出让。村级集体经济组织与合作方组建项目公司联合开发的，村集体经济组织所占股份应不低于51%，以招拍挂方式公开出让的合作开发留用地项目，村集体经济组织应分别持有不低于地上总建筑面积（不含物业用房面积）51%的房产和地下空间51%的建筑面积，且不得分割转让和销售；合作方所持有的房产可以按照规划批建的最小产权单元分割转让、预售和销售，需办理预售许可手续的，项目工程形象进度应达到结顶后方可提出申请。”第二十九条规定“留用地项目建成后，村级集体经济组织持有部分可用于租赁获取长期收益，严禁通过以租代售形式变相转让留用地项目。”故包括案涉房屋在内的整幢1号楼属于不得分割转让和销售的房产，无法取得预售许可证，案涉合同应认定无效。原告要求被告继续履行合同约定的交房义务及支付逾期交房违约金不仅缺乏法律依据，而且根据该房屋尚未竣工验收的现状，被告客观上也不可能交付。综上，要求判决驳回原告的诉讼请求。
原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。双方对《漾LOFT合同书》、收据、中国建设银行卡客户交易查询明细，被告的企业工商登记信息，预售审批公示、商品房预售证，《漾LOFT认购书》的三性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对《杭州市国有建设用地使用权出让合同》、《杭州市区村级留用地管理办法（试行）》、杭州市住房保障和房产管理局出具的复函的真实性，双方无异议，本院对上述证据的真实性予以认定。《关于西湖区地块析产方案的补充协议》系原件，本院予以确认。《关于西湖区单元地块析产方案表决》、龙章村合作社勘商业综合用房测定界图均系复印件，在无其他证据印证的情况下，本院对上述证据的真实性不予认定。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2016年1月3日，原、被告签订《漾LOFT认购书》一份，约定：原告向被告购买金色水岸项目1号楼137室，建筑面积41.92平方米，单价为11896元/平方米，总价为498680元；在签订本认购书时，原告必须一次性缴足定金5000元，该定金在签订《合同书》后自动转为合同房款；该客户（原告）为一次性付款，享受优惠存5000元减20000元，享受一次性付款折扣9.3折，总经理特殊折扣优惠后总价430000元。同日，原告向被告支付5000元。
2016年1月13日，被告（甲方、卖方）与原告（乙方、买方）签订《漾LOFT合同书》一份，约定：漾LOFT（金色水岸）系由龙章村合作社与杭州东泽实业投资有限公司共同出资成立的被告单位建设的综合性项目，规划为两幢日字型建筑，总建筑面积约31000平方米，该项目系杭州市10%村级留用地项目；乙方所选房屋位于漾LOFT（金色水岸）1号楼137室，房屋使用权期限从2016年12月31日起至2056年12月31日止；土地使用权期限届满后，由甲方负责协调、补缴土地使用权相关费用，与乙方无关；甲方对漾LOFT（金色水岸）拥有独立、完整的所有权，乙方对该物业的土地性质、房屋使用权情况充分了解后，同意选购该物业之房屋及有关设施；该房屋建筑面积41.92平方米，实测建筑面积以具有房产测绘资质的房屋测绘机构出具的测绘结果为准；该房屋为综合商服用途，使用权按套出让，按建筑面积计算，该房屋使用权转让单价为10376.90元/平方米，总金额为435000元；乙方在本合同签署日需一次性付清全部款项；乙方支付的款项，仅限于房屋使用费，不包括土地出让金、物业管理费、公共能耗费、户内水电费、视听费等；双方约定在2016年12月31日前办理房屋交接手续，将符合本合同约定的房屋交付给乙方使用，甲方承诺该房屋已通过规划验收合格并具备交付使用条件；甲方逾期交付房屋的，应按日向乙方支付已付款的万分之三作为违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，乙方有权解除合同，甲方除退还乙方已付款外，还应按本合同该房屋款项总额的20%支付违约金；2016年G20峰会在杭州举办，如遇政府强制停止施工的，造成交房顺延的不属于甲方违约，交房顺延期限仅限为政府强制停止施工期限。同日，原告支付给被告430000元。因被告在合同约定的交房日期届满后并未交付案涉房屋，故原告诉至本院。
庭审中，原告认为案涉合同约定的是房屋使用权转让，要求将本案的案由由房屋买卖合同纠纷变更为合同纠纷。
另查明，金色水岸商务楼位于西湖区地块，系龙章村合作社10%留用地指标项目，由东泽公司和龙章村合作社成立杭州东耀置业有限公司进行合作开发建设。2012年11月30日，东泽公司和龙章村合作社签订《关于西湖区地块析产方案的补充协议》，约定本项目规划设计由二幢楼组成，其中东面2号楼面积约16041平方米，占总建筑面积的49%归东泽公司，西面1号楼面积约16697平方米归龙章村合作社所有。
2013年4月29日，杭州市国土资源局与作为受让方的被告签订《杭州市国有建设用地使用权出让合同》一份，约定：出让宗地为蒋村单元C-39地块，面积为14451平方米，该宗地系龙章村合作社利用10%留用地指标合作开发的建设项目，根据杭州市工商部门登记资料及公司章程，龙章村合作社持有被告51%股份，东泽公司持有被告49%股权；出让宗地的用途为商业商务，国有建设用地使用权出让年限为40年；本合同项下宗地的出让总款为9666万元；项目建成后，龙章村合作社应持有不低于地上总建筑面积（不含物业用房面积）51%的房产，且不得转让；除国家和省、市有特殊规定外，其他49%部分房产可以按照规划批建的最小产权单元分割转让或销售。
再查明，2017年10月27日，杭州市住房保障和房产管理局就本院调查函出具复函，复函载明杭政储出（2013）24号地块商业商务用房1#楼（即金色水岸商务楼1号楼）不在杭售许字（2017）第000086号商品房预售范围内，也不能办理商品房预售证。
本院认为，关于本案的案由。原、被告签订的《漾LOFT合同书》抬头载明的原、被告分别列明为买方与卖方，转让单价仅与建筑面积挂钩，约定的转让款项一次性付清，这些要素更符合房屋买卖合同的法律特征，故案涉合同性质属于房屋买卖，而非房屋使用权转让。虽该合同约定了房屋使用权期限为40年，但这仅系为了与案涉《杭州市国有建设用地使用权出让合同》载明的“国有建设用地使用权出让年限40年”一致所作约定，从该40年期限之后接连的“土地使用权期限届满后，由卖方负责协调、补缴土地使用权相关费用”表述亦可见一斑。原告最初以房屋买卖合同纠纷起诉，也证实了原告签订案涉合同的真实意思表示系为了购买案涉房屋，故本案的案由应为房屋买卖合同纠纷。
关于原告的诉请能否得以支持。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”由于案涉整幢1号楼房屋尚未竣工验收，故原告要求被告交付案涉1号楼137室房屋的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。逾期交房违约金系基于案涉合同能够继续履行的前提下进行主张，因目前尚不能确定案涉1号楼房屋能否竣工验收，亦不能确定被告在此后是否会以某些行为导致案涉合同实际无法履行，未来存在很多不确定因素，故原告要求被告支付计至实际交房之日止的逾期交房违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
驳回江楠的诉讼请求。
案件受理费8002元，由江楠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 潘若愚
人民陪审员 朱湘江
人民陪审员 楼 宏
二〇一八年四月三日
书 记 员 林倩如