吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民终1616号
上诉人（原审原告）：吉林市昌邑区幸福冷冻食品厂，住所地吉林省吉林市昌邑区。
业主：李超然，住吉林省吉林市龙潭区。
委托诉讼代理人：李力跃，该厂职工。
上诉人（原审被告）：崔林，住吉林省吉林市昌邑区。
上诉人吉林市昌邑区幸福冷冻食品厂（以下简称幸福冷冻食品厂）因与上诉人崔林房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林市昌邑区人民法院（2016）吉0202民初2869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人幸福冷冻食品厂的委托诉讼代理人李力跃、上诉人崔林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
幸福冷冻食品厂上诉请求：1.追加吉林市昌邑区林花熙食品厂经营者金花为被告；2.判令崔林再给付租金36,648.12元；3.诉讼费用由崔林负担。事实和理由：1.崔林兑得诚信食品厂后，办理了林花熙食品厂的营业执照，业主是金花（崔林前妻，诉讼期间离婚）。本案发回重审后，为防范崔林逃债，幸福冷冻食品厂申请追加金花为被告，但一审法院未予准许。故二审期间申请追加金花为被告参加诉讼。2.一审判决认定“2015年5月20日崔林搬出涉案房屋”没有任何证据。一审法院对幸福冷冻食品厂提交的证明崔林于2015年8月逃逸的证据未予采信不当。崔林在租用期间，使用独立电表，每个月都是崔林亲自交费，所欠费用包括2015年8月发生的电费，这也充分说明崔林于2015年8月还在租赁房屋中生产，兑得卢颖诚信食品厂，租期至2016年5月20日。现崔林的工具、包装物、办公用具、锅炉还摆放在幸福冷冻食品厂的院落和房间内。因此，幸福冷冻食品厂依据租赁协议，收取房屋租金到2016年5月20日是完全正确的。追加房屋租金28,000元/年－4666元（已判）=23,334元。3.崔林租用幸福冷冻食品厂房屋期间是独立电表，沙河子供电所、水务集团的欠费通知，充分证明崔林于2015年8月还在租用房屋，进行生产，其所欠水电费应由崔林负担，其中电费1,387.42元、水费259.70元。4.崔林应承担卢颖欠费，即2014年5月20日至2104年10月17日卢颖所欠租金11,667元（28,000元/年－10,000元－6333元），上述各项费用合计36,648.12元。
崔林辩称，一、关于一审判决给付租金6333元的问题。1.崔林从未签订过租赁合同；2.崔林从未取得过诚信食品厂的经营权；3.卢颖夫妇在2015年仍然在场经营；4.卢颖夫妇在2015年7月前仍然与李力跃有联系。如存在纠纷，也应该由卢颖作为被告。虽然崔林代替卢颖缴纳过相应的费用，也是崔林将部分转让款代替卢颖给李力跃交纳房屋租金，并不是崔林交纳房租。幸福冷冻食品厂称崔林交纳的费用均有崔林的名字，但崔林本人从未见过此收据，而且收据上也没有崔林的签字，幸福冷冻食品厂将收据直接交到卢颖手中，崔林从未收到过收据，所以崔林不应给付租金。二、关于赔偿4666元租金的问题。因崔林与幸福冷冻食品厂不存在租赁合同关系，所以崔林也不应当承担损失赔偿责任，应当由卢颖承担。三、其他请求没有证据支持。四、崔林与金花在2012年已经离婚，故幸福冷冻食品厂以崔林与金花系夫妻关系为由申请追加金花为被告参加诉讼没有事实依据。
崔林上诉请求：撤销（2016）吉0202民初2869号民事判决，依法驳回幸福冷冻食品厂的各项诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定崔林为承租人事实错误。一审判决认定2014年10月18日至2015年5月20日崔林使用房屋，应支付此期间的租金，该事实认定错误。2014年10月18日崔林虽与卢颖签订出兑合同，但此期间属于承兑辅导期，卢颖负责向崔林传授食品制作工艺，进行技术培训等。承兑辅导期内的承租人为卢颖不是崔林，崔林不应支付租金。二、一审法院判令崔林赔偿4666元租金损失没有事实依据。2016年5月20日崔林搬离幸福冷冻食品厂，未耽误幸福冷冻食品厂出租房屋，故一审法院判令崔林赔偿幸福冷冻食品厂租金损失于法无据，应予驳回。
幸福冷冻食品厂辩称，崔林和金花是承租人，应当承担交纳租金的义务。
幸福冷冻食品厂向一审法院起诉请求：请求法院判令崔林偿还欠款合计67,000元；诉讼费由崔林负担。审理中幸福冷冻食品厂申请撤回追加2016年5月20日至2016年12月20日房租14,000元。
一审法院认定事实：吉林市昌邑区幸福冷冻食品厂于2009年4月17日登记设立，为个体工商户，业主为李沧溟。2012年6月4日被吉林市工商行政管理局昌邑分局注销登记；2015年6月24日吉林市昌邑区幸福冷冻食品厂重新登记设立，仍然为个体工商户，业主为李超然。2009年6月26日幸福冷冻食品厂取得涉案房屋的所有权登记。2013年6月26日李纯煜代表幸福冷冻食品厂与卢颖签订协议书一份，约定：李纯煜现有一处房屋约200平方米，侧面小平房两间约36平方米由卢颖承租，租金每年28,000元，每年5月30日前支付，租赁期限自2013年5月20日起至2016年5月20日止。合同签订后，卢颖利用租赁房屋经营诚信食品厂。2014年10月18日卢颖与崔林签订出兑合同一份，约定：卢颖将诚信食品厂出兑给崔林，价款140,000元，包括诚信食品厂所有生产设备、营销网络、生产技术，双方约定崔林先付40,000元，在2014年12月末付80,000元，然后双方办理营业执照更名手续。更名后，崔林再付卢颖余款20,000元。同时双方约定，支付首付款后，出现的债务与崔林无关。出兑合同签订后，崔林使用租赁的房屋继续经营，但幸福冷冻食品厂没有与崔林签订书面的租赁协议。2015年7月24日卢×出具证明一份，载明：崔林于2014年10月16日兑诚信食品厂。自2014年10月18日崔林使用租赁房屋至2015年5月20日崔林搬出争议房屋。在此期间，崔林于2014年12月5日交2000元、2015年2月2日交1000元、2015年3月3日交1000元、2015年3月19日交1000元、2015年3月27日交1000元、2015年5月23日交1000元、2015年4月交3000元，合计交费10,000元，上述费用交给李振廷，幸福冷冻食品厂表示已经收到。2015年5月20日崔林搬出涉案房屋时，将房屋钥匙放在便利店，后幸福冷冻食品厂收到房屋钥匙。
另查明，2015年8月25日沙河子供电所出具通知书，载明：诚信食品厂在2015年7-8月产生电费1,387.42元；2016年3月14日水务××出具证明，载明：诚信食品厂在2015年6-8月产生水费259.70元。
再查明，李纯煜陈述其签订的租赁协议是代表幸福冷冻食品厂签订的；出租的房屋虽然登记在其名下，但是该房屋是幸福冷冻食品厂的房屋。
一审法院认为，幸福冷冻食品厂与卢颖签订的租赁协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，卢颖利用租赁房屋经营诚信食品厂，租赁合同履行期间内，卢颖出兑诚信食品厂给崔林，故崔林继续使用涉案房屋。如果没有特别约定，崔林应当承担房屋租金。崔林承兑诚信食品厂并使用房屋是2014年10月18日，2015年5月20日搬出涉案房屋，则崔林使用房屋的期间为自2014年10月18日至2015年5月20日止。按照卢颖与幸福冷冻食品厂的租赁协议约定每年租金28,000元，崔林使用房屋期间，应支付房租16,333元，扣除崔林已经支付的10,000元，尚欠6333元未付，应当支付。审理中幸福冷冻食品厂主张崔林应支付房租2014年5月20日至2016年5月19日的房租56,000元，扣除崔林已经交付的10,000元，尚欠46,000元，关于幸福冷冻食品厂主张2014年5月20日至2015年10月18日的房租，因该期间由卢颖经营诚信食品厂，崔林尚未占有使用涉案房屋，如果没有特别约定，这期间发生的租金崔林没有义务支付；审理中幸福冷冻食品厂主张崔林与幸福冷冻食品厂及卢颖协商由崔林承担卢颖经营期间拖欠的房租，但是没有提供证据证明，不予支持。关于幸福冷冻食品厂主张崔林支付2015年5月20日至2016年12月20日开庭之日的房租，因崔林于2015年5月20日搬出涉案房屋，并将房屋钥匙寄放到便利店，幸福冷冻食品厂已收到房屋钥匙，即崔林自2015年5月20日已经不再占有房屋，并且用自己的行为表明不再履行租赁协议，所以双方的租赁关系已经终止，幸福冷冻食品厂主张崔林继续交付房屋租金没有事实及法律依据，不予支持。但是崔林在租赁期限内，没有通知幸福冷冻食品厂便擅自解除合同，应赔偿幸福冷冻食品厂合理期限的租金损失。根据本案的案情，合理期限定为2个月为宜，则崔林应赔偿幸福冷冻食品厂该期间的损失4666元。关于幸福冷冻食品厂主张崔林应支付电费1,387.42元、水费259.7元，一审法院认为，根据2015年8月25日沙河子供电所出具通知书证明，该电费产生于2015年7-8月；同时根据2016年3月14日水务××出具的通知书证明，该水费产生于2015年6-8月，在上述费用发生时，崔林已经自涉案房屋中搬出去，不再占有使用该房屋，幸福冷冻食品厂主张由崔林支付该费用，没有事实及法律依据，不予支持。关于幸福冷冻食品厂主张崔林应支付蒸汽费5542元，幸福冷冻食品厂自认该费用是卢颖经营期间产生，但是没有提供证据证明崔林有承担该费用的责任，对其该项请求不予支持。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条之规定，判决：一、崔林于判决生效之日起三日内给付吉林市昌邑区幸福冷冻食品厂房屋租金6333元；二、崔林于本判决生效之日起三日内赔偿吉林市昌邑区幸福冷冻食品厂损失4666元；三、驳回吉林市昌邑区幸福冷冻食品厂其他诉讼请求。案件受理费1126元，由负担1051元，由崔林负担75元。
二审中，双方当事人未提交新证据。
通过双方当事人的陈述、答辩，以及对现有证据的审核、认定，经本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，幸福冷冻食品厂与卢颖签订的租赁协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。后卢颖将诚信食品厂出兑给崔林，崔林继续使用涉案房屋进行经营，并向幸福冷冻食品厂交纳部分租金，承继了幸福冷冻食品厂与卢颖签订的租赁合同约定的义务，则应当承担自2014年10月18日起至2016年5月19日止，租期内交纳房屋租金的义务。2015年5月20日崔林从租赁房屋中搬出，但并不能因此免除其给付租金的义务。卢颖与幸福冷冻食品厂签订的租赁协议约定每年租金28,000元，崔林使用房屋期间，应支付房租44,333元，扣除崔林已经支付的10,000元，尚欠34,333元未付，应当支付。关于幸福冷冻食品厂主张崔林应支付电费1,387.42元、水费259.70元，因上述费用发生时，崔林已经搬出涉案房屋，不再占有使用，故幸福冷冻食品厂主张由崔林支付该费用缺乏事实依据，本院不予支持。关于幸福冷冻食品厂主张崔林应支付蒸汽费5542元，因该笔费用系卢颖经营期间产生，故幸福冷冻食品厂要求崔林负担缺乏依据，其该项请求不予支持。幸福冷冻食品厂申请追加金花为共同被告缺乏法律依据，不予支持。崔林的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，幸福冷冻食品厂的部分上诉请求，符合法律规定，应予支持。崔林上诉请求缺乏法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销吉林市昌邑区人民法院（2016）吉0202民初
2869号民事判决；
二、崔林于本判决生效后三日内给付吉林市昌邑区幸
福冷冻食品厂房屋租金34,333元；
三、驳回吉林市昌邑区幸福冷冻食品厂的其他诉讼请
求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1126元，由崔林负担600元，吉林市昌邑区幸福冷冻食品厂负担526元；二审案件是浪费791元，由崔林负担400元，吉林市昌邑区幸福冷冻食品厂负担391元。
本判决为终审判决。
审 判 长 高忠华
代理审判员 王 东
代理审判员 佟 宁
二〇一七年六月二十六日
书 记 员 王英惠
（本件共9页，印15份）