云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云01民初1107号原告：昆明国家高新技术产业开发区国有资产经营有限公司，住所地：云南省昆明市高新技术产业开发区海源北路6号。法定代表人：杜政，董事长。委托诉讼代理人：李仕勇，北京大成（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：李懿慜，北京大成（昆明）律师事务所实习律师。一般授权代理。被告：云南经典房地产开发集团有限公司，住所地：云南省昆明市梁源庄经典商务大厦A幢1层A-03号。法定代表人：马超，董事长。委托诉讼代理人：杨振发，云南大韬律师事务所律师。一般授权代理。被告：昆明经龙典房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市高新区万裕花园6幢1层40-47号。法定代表人：杨永宏，董事长。委托诉讼代理人：杨振发，云南大韬律师事务所律师。一般授权代理。原告昆明国家高新技术产业开发区国有资产经营有限公司（以下简称昆明高新国资公司）与被告云南经典房地产开发集团有限公司（以下简称云南经典公司）、昆明经龙典房地产开发有限公司（以下简称昆明经龙典公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告昆明高新国资公司的委托诉讼代理人李仕勇、李懿慜，云南经典公司、昆明经龙典公司的委托诉讼代理人杨振发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昆明高新国资公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告退还商品房预购款5000万元，并按年利率24%向原告支付利息4800万元（自2012年6月26日计算至2016年6月25日；自2016年6月26日起至还清预购款之日止，按年利率24%计息）；2.判令两被告支付原告为实现债权支出的律师代理费6万元；4.本案案件受理费、保全费由被告承担。审理过程中，原告变更其诉讼请求为：1.确认原被告签订的《商品房预购协议书》已于2013年4月26日解除；2.判令两被告向原告退还商品房预约款5000万元，并向原告支付利息及违约金4085.895833万元（自2012年6月26日计算至2016年6月25日；自2016年6月28日起至还清预购款之日止，按年利率24%支付利息及违约金）；3.判令两被告支付原告为实现债权支出的律师代理费6万元；4.本案案件受理费、保全费由被告承担。事实和理由：2012年6月26日，昆明高新国资公司与云南经典公司、昆明经龙典公司签订了《商品房预购协议书》，约定云南经典公司、昆明经龙典公司将位于昆明市海源中路经典双城A区、C区暂测总建筑面积为15569平方米的300套房屋出售给昆明高新国资公司；《协议书》对昆明高新国资公司预购的户型、房屋单价、总价、房款支付方式及房屋交付等进行了约定。《协议书》签订后，昆明高新国资公司按约定先后向云南经典公司、昆明经龙典公司支付房屋预付款5000万元，但云南经典公司、昆明经龙典公司在《协议书》所约定的预购房屋具备交房条件后，未按约定与昆明高新国资公司签订《商品房销售合同》，亦未将房屋交付给昆明高新国资公司。后云南经典公司、昆明经龙典公司以种种理由拖延还款付息，昆明高新国资公司认为云南经典公司、昆明经龙典公司已构成根本性违约，发函要求解除合同、返还全部预付款及承担违约责任，现向本院提起诉讼，主张前述诉请。云南经典公司、昆明经龙典公司共同辩称，与原告并无商品房预购合同关系。认可收到原告主张的预付款，但与原告的涉案款项往来实为完成原告的当年税收征缴任务，款项已经在原告指定的时间以二被告的名义上缴税务部门。同意返还原告的款项本金，因原告主张的利息、违约金及律师费等均无合同依据，不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.商品房预购协议书，原告欲证明：双方就购买经典双城A区和C区的300套房屋达成商品房预约合同，约定房屋状况、房屋价款、预付款及房屋具备交房条件后签订《商品房销售合同》等事宜。两被告质证认可真实性、关联性，不认可合法性，认为双方实为恶意串通，将国有资产资金转移给民营企业，损害国家利益，以合法形式掩盖非法目的，协议无效；合同所列房源实际并不存在；项目当时已经取得预售许可证，如果为购房关系，就应直接签订商品房购销合同。本院认为，该证据经双方共同签章，对其真实性本院予以确认，至于是否能证明原告的证明目的，本院将在判决中予以阐明。2.关于收回预付款及资金利息的函；3.履约催告函（一）；4.履约催告函（二）；5.律师函；6.关于收回预付款及资金利息的函，原告欲证明：多次催告两被告返还购房预付款及利息，催告无果后，通知两被告解除《商品房预购协议书》及返还购房预付款和利息。两被告质证不认可真实性、合法性、关联性，认为两被告并未收到上述函件，并不知情；原告在函件中所主张的也仅为银行同期利息。本院认为，前述函件经被告云南经典公司、被告昆明经龙典公司或单独签章确认收到，或共同签章确认收到，就其签收行为确认原告的催告已书面送达给两被告，并推定其已由此获悉原告函件内容。7.律师代理费发票，原告欲证明：其为本案支出并应由两被告承担的律师费。两被告质证认为原告所主张的律师费无合同依据，不应支持。本院认为，相应律师费的支出确有发票原件核对，对其真实性本院予以确认，至于是否应由两被告承担，本院将在判决中予以阐明。8.应交税金明细账；9.经典双城A/C/D全部房源信息表，两被告欲证明：《商品房预售协议》并非双方真实意思表示，所约定的房产并不存在，原告转移资产的目的是为了依靠被告完成当年的税收任务，两被告在收到原告的相关款项后，已按照口头约定向税务部门缴纳了税费，《商品房预售协议》为无效合同。原告质证不认可，认为原告付款后，两被告具体的款项用途与原告无关，即使所约定的房产不存在，也是两被告的有意欺瞒。本院认为，该两份证据为两被告单方制作，在原告不予认可的情况下，两被告未补强证据证实相应款项用以缴纳税款系基于双方约定，亦未补强证据证实原告明知约定房源并不存在仍继续与两被告签订《商品房预售协议》，故本院对该两份证据不予采信。经审理确认本案如下法律事实：2010年12月16日，云南经典房地产开发集团有限公司的“经典双城（A、C地块）项目”取得云南省建设厅“预许昆高房字（201007）号”《商品房预售许可证明》，项目建设地点为“昆明高新区J2009-095-1、3地块”，预售房屋面积为243282.09。2012年6月26日，甲方云南经典房地产开发集团有限公司、昆明经龙典房地产开发有限公司与乙方昆明国家高新技术产业开发区国有资产经营有限公司签订《商品房预购协议书》，约定：甲方承诺其取得的经典双城项目的《预售许可证》等证件合法有效，该项目已具备对外预售的条件。一、乙方预购之房屋状况。乙方预购的房屋位于昆明市海源中路经典双城A区和C区，共计300套房屋，暂测总建筑面积15569平方米，其中A户型100套，每套暂测建筑面积为52.27平方米；B户型100套，每套暂测建筑面积为50.27平方米；C户型100套，每套暂测建筑面积为53.15平方米。以上房屋的具体房号见协议附件，房屋户型面积最终以房屋测绘部门测绘的实测面积为准。二、房屋价款。乙方预购之房屋的销售单价均为每平方米人民币叁仟柒佰元整，本协议总价款按照房屋测绘部门测绘的全部预购房屋面积之和乘以本条约定的单价确定。三、预付款。在签订本协议后三日内，乙方向甲方交纳人民币伍仟万元整作为预购本协议约定之房屋的预付款。收款前，甲方应向乙方开据合法收据。本条约定之预付款在双方签署正式《商品房销售合同》时，可冲抵房价款。四、特别约定。1.甲方承诺在本协议约定之房屋具备交房条件（以甲方书面通知为准）后30天内为乙方保留本协议项下之房屋的购买签约权，不向任何第三方出售本协议项下乙方预购的房屋；2.乙方在收到甲方交收房通知后30天内应到甲方售楼处与甲方签订《商品房销售合同》，并按该合同约定支付房款；3.乙方选择按揭贷款方式支付房价款的，应当根据贷款银行的相关规定，办理按揭贷款等相关手续。五、协议终止。1.在本协议履行过程中，任何一方如单方面提出终止本协议，甲方均须在该方提出终止本协议后三日内无条件返还乙方已支付甲方的全部预付款，并按人民银行同期贷款利率向乙方支付利息。甲方向乙方付清本条约定的预付款和利息后，本协议即终止。……六、违约责任。1.甲乙双方中的任何一方单方面提出终止本协议或发生不可抗力时，如甲方未能在本协议约定的期限内无条件返还乙方预付款或利息，甲方须按迟延还清乙方预付款并付清利息的天数和每天叁拾万元人民币的金额向乙方支付违约金，并赔偿乙方因此遭受的一切损失；如甲方迟延60日仍未返还乙方预付款并付清利息和违约金的，本协议项下的乙方预购房屋即归乙方所有，甲方并须配合办理相关产权登记手续，相关费用由乙方承担。……八、协议生效及份数。本协议经三方签字盖章，并于乙方交纳本协议约定之预付款后生效。……2012年6月27日，昆明国家高新技术产业开发区国有资产经营有限公司以富滇银行转账支票分别向云南经典房地产开发集团有限公司付款40068210.74元、向昆明经龙典房地产开发有限公司付款9931789.26元。同日，云南经典房地产开发集团有限公司分别出具收到昆明国家高新技术产业开发区国有资产经营有限公司房款2068210.74元、950万元、950万元、950万元、950万元的收据，昆明经龙典房地产开发有限公司出具收到昆明国家高新技术产业开发区国有资产经营有限公司房款9931789.26元的收据。2013年4月24日，昆明国家高新技术产业开发区国有资产经营有限公司以《关于收回预付款及资金利息的函》致函云南经典房地产开发集团有限公司、昆明经龙典房地产开发有限公司，载明：根据国资公司2012年6月26日和2013年3月28日签订的《商品房预购协议书》，国资公司预付购房款人民币87300000元，由于一直未接到交房通知，经双方协商，原《商品房预购协议书》不再执行，请退还已付购房款及协议规定利息。其中，云南经典房地产开发集团有限公司应退还购房预付款70768210.74元，应支付利息2066540.78元，共计72834751.52元；昆明经龙典房地产开发有限公司应退还购房预付款16531789.26元，应支付利息507525.88元，共计17039315.14元。该函经加盖昆明经龙典房地产开发有限公司、云南经典房地产开发集团有限公司公章，并签署“情况属实，待我司资金宽裕后尽快归还。杨永红2013.4.26”字样。2015年3月9日，昆明国家高新技术产业开发区国有资产经营有限公司以《履约催告函》致函云南经典房地产开发集团有限公司、昆明经龙典房地产开发有限公司，载明：………我公司再次郑重函告你方，要求你方在2015年4月9日前返还我公司已付的全部8730万元预付款，并按中国人民银行同期贷款利率向我公司支付利息。该函经加盖昆明经龙典房地产开发有限公司、云南经典房地产开发集团有限公司公章，并签署“此件已收到。杜洪波2015.3.9”字样。2015年3月11日，昆明国家高新技术产业开发区国有资产经营有限公司以《律师函》、《关于收回预付款及资金利息的函》致函云南经典房地产开发集团有限公司、昆明经龙典房地产开发有限公司，其中，《律师函》载明：………贵公司的行为属于根本性违约，且已导致合同目的不能实现，国资公司已决定解除该《协议书》。请贵公司在2015年4月9日前返还国资公司已付的全部预付款，并按中国人民银行同期贷款利率向国资公司支付利息。该函经加盖云南经典房地产开发集团有限公司公章，并签署“已收到。杜洪波”字样。2015年6月10日，昆明国家高新技术产业开发区国有资产经营有限公司以《履约催告函》致函云南经典房地产开发集团有限公司、昆明经龙典房地产开发有限公司，载明：………我公司再次郑重函告你方，要求你方在2015年6月20日前返还我公司已付的全部8730万元预付款，并按中国人民银行同期贷款利率向我公司支付利息。该函经加盖云南经典房地产开发集团有限公司公章，并签署“签收人：王要强2015.6.10”字样。现昆明国家高新技术产业开发区国有资产经营有限公司诉至法院，主张前述诉请。归纳双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为：一、原告与两被告签订的《商品房预购协议书》是否合法有效？是否已于2013年4月26日解除？二、两被告除了应返还原告预付款5000万元，是否还应支付原告所主张的利息及违约金？是否还应支付原告为实现债权支出的律师代理费、案件受理费、保全费等费用？一、有关原告与两被告签订的《商品房预购协议书》是否合法有效，是否已于2013年4月26日解除的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。第四十五条第一款规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案中，2012年6月26日，原告昆明国资公司与被告云南经典公司、昆明经龙典公司双方作为平等的公司法人在自愿基础上订立《商品房预购协议书》，约定由原告购买两被告开发的经典双城项目相应房屋，并约定“本协议经双方签章、并于乙方交纳本协议约定之预付款后生效”。原告提交了经双方共同签章的协议及原告于2012年6月27日按照协议约定向两被告支付预购款的证据，证实双方协议已成立生效。两被告抗辩认为双方真实意思表示并非商品房预购合同关系，实为约定以转移支付方式完成原告当年税收任务，且原告所付款项已按约定由两被告用以缴纳当年税收，在原告明确予以否认的情况下，两被告未能提交证据证实双方存在相应约定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因被告对其抗辩主张未能提交证据证实，故本院不予采信。原告所提交相应证据能够证实其主张，本院予以采信。本院认为，涉案《商品房预购协议书》订约双方主体适格、标的物合法，内容不违反法律强制性规定，合同依法成立，根据双方约定，合同已于昆明国资公司按约交纳预付款后生效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，双方《商品房预购协议书》第五条第一款约定，在本协议履行过程中，任何一方如单方面提出终止本协议，甲方均须在该方提出终止本协议后三日内无条件返还乙方已支付甲方的全部预付款，并按人民银行同期贷款利率向乙方支付利息。甲方向乙方付清本条约定的预付款和利息后，本协议即终止。根据该约定，双方对该协议均无条件享有单方解除权。2013年4月24日，昆明国资公司以《关于收回预付款及资金利息的函》向两被告致函，载明：经双方协商，国资公司2012年6月26日和2013年3月28日与两被告签订的《商品房预购协议书》不再执行，请退还国资公司支付的购房款及协议规定利息。原告该函明示了解除涉案《商品房预购协议书》及要求两被告退还购房款和利息的意思。该函经两被告加盖公章，并签署有“情况属实。待我公司资金宽裕后尽快归还。杨永红2013.4.26”的内容，两被告不认可收到原告该函件，亦不申请对该函上所加盖的两被告公司公章真实性、手写落款内容的形成时间申请司法鉴定，因两被告未能举证推翻加盖己方公章的该函，本院对其反驳主张不予采信，故原告解除合同的通知已于2013年4月26日送达两被告，双方《商品房预购协议书》解除。二、有关两被告除了应返还原告预付款5000万元，是否还应支付原告所主张的利息及违约金，是否还应支付原告为实现债权支出的律师代理费、案件受理费、保全费等费用的问题。本案中，两被告认可应返还原告预付款本金5000万元，但认为双方恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，对合同无效均负有过错，协议所约定的利息、违约金均不应支持；并认为约定标准过高，请求法院予以调整。涉案《商品房预购协议书》于2013年4月26日经原告行使单方解除权解除，根据约定，两被告应在3日内退还原告预付款及约定利息。且两被告自2012年6月27日分别收取原告预付款共计5000万元时起直至本案法庭调查结束时为止，占有原告支付的预付款未还，根据双方约定，原告有权要求两被告自合同解除后3日内返还该预付款5000万元；逾期不还，并有权自第4日起主张以该款为本金按照中国人民银行同期贷款利率计付的利息。被告认为利息不应支持，与双方合同约定不符，本院不予支持；原告关于利息的诉请符合约定，本院予以支持。但原告主张的利率过高，本院不予支持；被告要求调整，本院予以支持。关于违约金，在原告未能举证证实其实际损失的情况下，本院已支持了逾期还款的资金占用利息损失，则不再重复支持原告所主张的其他违约责任。关于律师费，因聘请律师参与诉讼并非主张债权的唯一必要途径，律师费支出并非原告的必要费用，在双方对该项费用负担无明确约定的情况下，原告请求被告承担，无合同和法律依据，本院不予支持。因被告未履行返还预付款义务致原告以诉讼维权负有主要责任，本案涉诉的案件受理费、保全费应由两被告承担。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、确认2012年6月26日原告昆明国家高新技术产业开发区国有资产经营有限公司与被告云南经典房地产开发集团有限公司、昆明经龙典房地产开发有限公司签订的《商品房预购协议书》于2013年4月26日解除；二、由被告云南经典房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内返还原告昆明国家高新技术产业开发区国有资产经营有限公司40068210.74元及该款自2013年4月30日起至实际付清之日止按照中国人民银行发布的同期流动资金贷款利率计算的利息；三、由被告昆明经龙典房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告昆明国家高新技术产业开发区国有资产经营有限公司9931789.26元及该款自2013年4月30日起至实际付清之日止按照中国人民银行发布的同期流动资金贷款利率计算的利息；四、驳回原告昆明国家高新技术产业开发区国有资产经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费532100元，保全费5000元，由被告云南经典房地产开发集团有限公司、昆明经龙典房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。审 判 长  刘昕光审 判 员  陆有林人民陪审员  赵晨旭二〇一七年一月十五日书 记 员  仝倩华——