新疆维吾尔自治区石河子市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民初字第2568号
原告：钱雪斌，男，1996年1月19日出生，汉族。
委托代理人：祝艳，新疆君正律师事务所律师。
委托代理人：钱志友，男，1939年9月17日出生，汉族。
被告：李洋，男，1986年9月14日出生，汉族。
委托代理人：李启连，男，1954年6月6日出生，汉族，无固定职业。
委托代理人：李秋，女，1988年10月27日出生，汉族。
被告：新疆石河子恒和房地产开发有限公司，住所地：石河子开发区北四东路37号。
法定代表人：颜奕萍，董事长。
委托代理人：常生福，新疆双信律师事务所律师。
被告：石河子开发区恒和物业服务有限公司，住所地：石河子开发区56�区9栋201号。
法定代表人：吴祖强，董事长。
委托代理人：蔡颖梅。
委托代理人：耿洪涛。
被告：新疆石河子天筑建设（集团）有限责任公司，住所地：石河子市北一路4小区228号。
法定代表人：马占国，董事长。
委托代理人：胡海。
委托代理人：黎雅青。
原告钱雪斌与被告李洋、被告新疆石河子恒和房地产开发有限公司（下称恒和房地产公司）、被告石河子开发区恒和物业服务有限公司（下称恒和物业公司）、被告新疆石河子天筑建设（集团）有限责任公司（下称天筑建设公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2014年6月24日立案受理，依法组成合议庭，于2014年7月21日、2014年10月9日、2014年12月17日公开开庭进行了审理。原告钱雪斌的委托代理人祝艳、钱志友与被告李洋的委托代理人李启连、李秋，被告恒和房地产公司的委托代理人常生福，被告恒和物业公�的委托代理人蔡颖梅、耿洪涛，被告天筑建设公司的委托代理人胡海、黎雅青到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告钱雪斌诉称：2014年4月1日，原告钱雪斌与孙显梅签订购房协议，取得石河子市xx小区xx栋xx号房屋的所有权。2014年4月19日，原告接到被告恒和物业公司电话通知，房屋遭水淹。原告赶到房屋后发现房屋内都是积水。经被告恒和物业公司检查，是被告李洋所有的XXXX号房屋漏水导致原告的房屋被淹。漏水造成了原告房屋受损，原告多次与四被告协商处理赔偿事宜未果，故原告诉至法院，请求判令：一、被告赔偿原告损失34915元；二、被告承担案件诉讼费用。
被告李洋辩称：原告诉状上所述的事实属实，确实是因为被告李洋所有的石河子市xx小区xx栋xx号房屋漏水导致原告的房屋被淹，但漏水并非被告李洋导致的。房屋漏水时被告李洋并未对房屋进行任何装修及改造，漏水原因是房间水管的堵头有问题。现原告起诉要求赔偿，被告李洋愿意承担10%的赔偿责任。
被告恒和房地产公司辩称：原告的房屋受损是被告李洋的房屋漏水导致的，被告恒和房地产公司已经在2013年9月17日与被告李洋就其所有的房屋办理了房屋验收交接。原告的房屋受损与被告恒和房地产公司无关，被告恒和房地产公司不应承担赔偿责任。同时被告恒和房地产公司认为，原告并未取得该房屋的房产证，原告的诉讼主体不适格。
被告恒和物业公司辩称：原告的房屋受损是被告李洋的房屋漏水导致的，被告恒和物业公司只是负责小区相应物业的管理，被告恒和物业公司不是侵权人，也不存在过错，不应承担赔偿责任。
被告天筑建设公司辩称：原告诉状陈述的漏水事实属实，但被告天筑建设公司认为原告的房屋受损是被告李洋的房屋漏水导致的，被告天筑建设公司不应承担赔偿责任。同时，被告天筑建设公司也认为原告并未取得该房屋的房产证，其诉讼主体不适格。
经审理查明：2013年12月10日，案外人孙显梅与被告恒和房地产公司签订商品房预售合同，以一次性付清全款的方式购买了石河子市xx小区xx栋xxx号房屋。2014年4月1日，原告钱雪斌与孙显梅签订购房协议，双方约定：房屋价格为640000元，钱雪斌于合同签订当日给付300000元，于同月20日给付300000元，剩余40000元在双方完成房屋产权变更登记时给付。后原告钱雪斌按照协议约定于2014年4月1日给付孙显梅房款300000元、于同月18日给付孙显梅房款300000元。
购房后，原告钱雪斌办理了房屋电卡及水卡，并对房屋进行内部装修。2014年4月19日，被告恒和物业公司电话告知原告房屋有溢水。原告至xx栋xxx号房屋查看，发现房屋积水。经被告恒和物业公司查看，系该栋xxx号房屋漏水导致，xxx号房屋属被告李洋所有。漏水原因为xxx号房屋水管堵头脱落导致，后被告天筑建设公司安排工作人员为xxx号房屋更换了水管堵头。漏水导致xxx号房屋内财产损失，原告就赔偿事宜与四被告协商未果，遂诉至本院。
案件审理过程中，因四被告对原告主张的漏水损失的金额均不认可，经原告申请，本院委托石河子市恒信价格评估事务所对原告房屋漏水损失进行价格评估。2014年10月31日，石河子市恒信价格评估事务所出具价格评估报告，结论为：石河子市xx小区xx栋xxx号房屋受损财产的市场价值为12575元。原告为此支付价格评估费用1000元。
庭审中，原告钱雪斌提交四份谈话录音，用以证实其在与被告协商处理漏水赔偿未果。原告认为根据录音内容可知：导致原告房屋受损的为3053号房屋漏水，因此被告李洋应当承担赔偿责任；石河子市xx小区xx栋并未完成�工验收，且发生漏水情况的也不只本案争议的这一起，房屋本身应当存在质量问题，因此被告恒和房地产公司及被告天筑建设公司应当承担赔偿责任；被告恒和物业公司对被告李洋房屋存在漏水现象知情，且在漏水当日没有及时关闭水阀，也应承担赔偿责任。被告李洋对录音的真实性无异议，被告李洋认为漏水系水管堵头被冲开导致，同意按10%的比例承担赔偿责任；剩余三被告认可录音所反映的在漏水后对赔偿协商未果的事实，但对录音内容，三被告均认为其录音中相关人员所述为其个人陈述，不能作为定案的事实依据，且部分工作人员已离职或调动，无法确认该录音的真实性，至于验收问题，该小区并未完成整体竣工验收属实，但进行的是分期验收。
庭审中，被告李洋称其在2014年春节后与被告恒和物业公司的工作人员到xxx号房屋开水阀试水，发现厨房水管的�头存在轻微漏水现象，遂将房屋总水闸关闭。2014年4月18日，被告李洋欲装修房屋，遂将水闸打开。次日，水管堵头被水冲开，导致漏水。原告对被告李洋的陈述无异议。被告恒和房地产公司认为该公司与被告李洋在2013年9月17日完成房屋交接验收，并不存在水管堵头漏水情况，并提交房屋验收单用以证实；被告恒和物业公司称对漏水原因不清楚，无法确认被告李洋所述是否属实；被告天筑建设公司认可漏水系水管堵头被冲开导致，但对水管堵头为何被冲开不清楚。
上述事实有原、被告陈述、商品房预售合同、交费收据、
购房协议、付款收条、房屋电卡及水卡、房屋交接验收单等证据证实，可以认定。
本院认为：本案系财产损害赔偿纠纷，根据已查明的事实，原告购买的xx栋xxx号房屋的财产损失系被告李洋所有的xxx号房屋漏水导致的，而漏水原因为xxx号房屋厨房�管堵头脱落。至于水管堵头因何种原因脱落，可能存在多种原因，如水管堵头本身存在质量问题、安装水管堵头时安装不当、供水压力超过水管堵头可承受压力或者多种因素共同作用的结果，但这些原因是否存在，因水管堵头已在漏水事故发生后进行了更换、且未保留更换下的水管堵头，无法进行相关鉴定。根据现有证据可认定，3053号房屋水管堵头存在问题，导致本案漏水事实的发生。
根据被告恒和房地产公司与购房人签订的商品房预售合同，xxx号房屋尚在保修期内，房屋水管堵头为房屋的内含物品，即被告恒和房地产公司作为销售者对房屋水管堵头的质量承担责任，本案中因水管堵头存在问题导致损害事实的发生，根据《中华人民共和国侵权责任法》第四十三条之规定，被告恒和房地产公司在本案中应承担赔偿责任。而根据被告李洋的陈述，其在前期查看房屋时即发现水管堵头存在轻微漏水现象，被告李洋虽称其向被告恒和物业公司的工作人员反映，但并无相关证据证实，且被告恒和物业公司从事的仅为小区物业的管理，而非维修责任，故被告李洋在明知xxx号房屋水管堵头存在漏水的情况下，并未进行检查、更换或要求相关单位进行维修，在房屋中无人时，也未尽到谨慎义务，未关闭房屋总水阀，造成水管堵头脱落后漏水，致xxx号房屋财产受损，被告李洋在本案中也应承担赔偿责任。
关于被告恒和房地产公司及被告李洋在本案中承担赔偿责任的比例，结合案件事实，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十二条之规定，本院认为被告恒和房地产公司承担次要责任，负40%的赔偿比例；被告李洋承担主要责任，负60%的赔偿比例；较为合适。原告支付的价格评估费用，为诉讼必要花费，也应由上述二被告按照相应赔偿比例�以承担。
对原告要求被告恒和物业公司、被告天筑建设公司承担赔偿责任的诉讼请求，本院认为：被告恒和物业公司作为物业服务企业，提供给小区业主包括小区保洁、绿化养护、垃圾清运、公共设施维护、室外窖井疏通等服务。结合原、被告陈述以及本案查明的事实，被告恒和物业公司在发现xxx号房屋溢水后对原告及时告知，同时也予以检查，关闭了xxx号房屋的水闸。故本院认为，被告恒和物业公司在漏水事故发生后，及时对相关住户进行了告知并采取了应对措施，尽到了小区管理的义务，在本案中不应承担赔偿责任。被告天筑建设公司作为天富名城2栋的房屋的建筑商，向被告恒河房地产公司交付建筑物，交付后由被告恒河房地产公司将房屋出售给买房人，无论xx栋是否完成竣工验收，被告天筑建设公司在本案中既无侵权行为，也不存在过错，故被告天筑建设�司在本案中不应承担赔偿责任。综上，对原告要求被告恒和物业公司、被告天筑建设公司承担赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。
对被告恒和房地产公司及被告天筑建设公司提出的原告并未在房产管理部门办理房屋产权登记、非房屋所有权人，诉讼主体不适格的抗辩，根据被告恒和房地产公司与孙显梅签订的商品房预售合同，被告恒和房地产公司已将xx栋xxx号房屋的所有权转移给孙显梅，孙显梅在并未办理产权登记的情况下将该房屋转卖给原告钱雪斌，双方完成房款的给付及房屋的交接，房屋转让协议实际履行。原告钱雪斌为3033号房屋合法占有人，其财产因漏水受损，有权提起诉讼，故本院对被告恒和房地产公司及被告天筑建设公司的上述抗辩意见不予采信。
综上，根据《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十二条、第十五条、第十九条、第四�三条，《中国人民共和国物权法》第十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告新疆石河子恒和房地产开发有限公司赔偿原告钱雪斌财产损失5030元（12575元×40%）、价格评估费400元（1000元×40%），合计为5430元；
二、被告李洋赔偿原告钱雪斌财产损失7545元（12575元×60%）、价格评估费600元（1000元×60%），合计为8145元；
上述赔偿费用由二被告于本判决生效之日起五日内支付原告。
三、驳回原告钱雪斌的其他诉讼请求。
案件受理费673元，送达费90元，合计763元（原告已预交），由原告钱雪斌自负533元，由被告新疆石河子恒和房地产开发有限公司负担92元，由被告李洋负担138元，与其应付款项同期一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。
审 判 长 王佳
人民陪审员 杨兵
人民陪审员 董慧
二〇一五年三月十一日
书 记 员 杜玲
新疆维吾尔自治区石河子市人民法院法律文书附页
本法律文书所引用的条款：
《中华人民共和国侵权责任法》第三条：“被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。”第六条：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”第十二条：“二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。”第十五条：“承担侵权责任的方式主要�：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。”第十九条：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”第四十三条：“因产品存在缺陷造成损害的，被侵权人可以向产品的生产者请求赔偿，也可以向产品的销售者请求赔偿。产品缺陷由生产者造成的，销售者赔偿后，有权向生产者追偿。因销售者的过错使产品存在缺陷的，生产者赔偿后，有权向销售者追偿。”
《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权等级�，不影响合同效力。”第三十七条：“侵害物权、造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”