浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）浙绍民终字第535号
上诉人（原审原告）严东炎。
委托代理人陈海英。
委托代理人何建波。
上诉人（原审被告）绍兴宏大房地产开发有限公司。
法定代表人俞江英。
委托代理人马杰。
上诉人严东炎、上诉人绍兴宏大房地产开发有限公司因商品房销售合同纠纷一案，均不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2009）绍越民初字第49号民事判决，上诉于本院。本院于2009年5月12日立案受理，同日依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审经审理查明：2004年1月30日，原告严东炎与被告宏大公司签订两份商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发建设的座落绍兴市袍江工业区世纪花园B区1、2层的119、120、219、220号四套预售营业房，合同总价款为人民币1130000元，付款方式为一次性付款，于2004年1月30日签订合同前付清全部款项。在两份商品房买卖合同第十五条中双方均约定，出卖人应当在商品房交付使用后1年内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起十五日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。合同签订后，原告按约向被告支付房价款合计1130822元，并于2004年11月2日缴纳了契税33924.66元，于2004年11月21日向绍兴美安居物业管理有限公司缴纳了讼争房屋从2004年11月21日至2005年11月20日的物业费2972元、装修垃圾清运费700元及水电押金1000元。2004年11月21日，被告向原告交付了讼争房屋。但截止2005年11月21日，被告在向原告交房后一年内未能按合同约定，将办理权属登记的所需的资料报产权登记机关备案。原告曾于2006年12月2日委托浙江舜江律师事务所致函被告，认为被告未能按期提交相关权属登记凭证的行为已构成违约，要求被告从合情合理的角度及时妥善处理，并要求被告至迟于2006年12月15日之前予以书面回复。2007年7月2日，被告回函给原告，内容为：严东炎客户，你委托浙江舜江律师事务所于2006年12月2日发给我公司的函收悉，现就你要求妥善处理所购的由本公司开发的世纪花园B区南区119、219、120、220号营业房相关权属登记事宜回复如下：1、你所购营业用房的相关权属登记手续经我公司努力已由政府相关部门着手办理之中，据产权办理部门告知，你所购房屋的相关权属2007年8月底之前可以办妥。如你接受该时间约定，本公司将协助你尽快办理好相关所购的房地产权属证书；2、如执意退房，本公司将按照和你在2004年1月20日签订的《商品房买卖合同》第十五条第一款之约定办理：按照你所购房屋总价的1%予以赔偿。同时，我们将根据相关法律条文，按现行中国人民银行贷款基准利率标准补偿你（补偿时间：2006年12月17日至2007年7月2日）。2007年9月12日，原告委托浙江舜江律师事务所向被告发出诉前通知函一份，在强调被告违约事实的基础上，函告被告，原告要求退房退款，并同时要求被告承担该房款等费用总额的自缴清之日起至今日商品房按揭贷款利息，并要求被告在2007年9月25日前处理完毕，逾期将依法处理。因双方协商未果，遂成诉。
原审法院认为：原、被告双方签订的商品房买卖合同主体适格，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。因被告的原因致使原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书，且被告也同意解除与原告签订的购房合同，故原告要求解除与被告签订的两份商品房买卖合同，理由正当，本院予以支持。合同解除后，被告应归还原告已经支付的购房款，且原告依照购房合同的约定于2007年9月12日通知被告退房退款，故原告要求被告归还已收取的购房款1130822元，理由正当，本院予以支持。对原告要求被告归还所缴纳的33924.66元契税之请求，因被告并非契税之收缴主体，原告之请求不符合法律规定，本院不予支持。对原告要求被告归还物业费、装修垃圾清运费及水电押金，因上述费用的收款单位系绍兴美安居物业管理有限公司，于本案无关，本院不予处理。对原告要求被告赔偿损失之主张，根据购房合同第十五条的约定，被告应在收到原告提出退房要求之日起十五日内将房款退还给原告，现被告未按约还款，对未付房款从2007年9月28日起可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。本案争议的焦点在于双方约定的还款日前按已付房款的1%赔偿原告损失是否过低应予增加？原告支付的款项会产生相应的利息损失，虽然原告在接收讼争房屋后产生相应的权益能抵冲原告的部分损失，但造成的损失明显高于双方约定的已付房价款1%的违约金，原告要求调整的意见有理，本院对该部分损失酌情调整为200000元（包括原告缴纳的契税可以向有关部门办理退税之前的损失）。被告要求按约定的标准赔偿原告损失，依据不足，本院不予采纳。依据《》第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第、第之规定，判决：一、解除原告严东炎与被告绍兴宏大房地产开发有限公司于2004年1月30日签订的两份商品房买卖合同。二、被告绍兴宏大房地产开发有限公司应返还给原告严东炎购房款人民币1130822元，并赔偿原告严东炎2007年9月27日前的损失人民币200000元，2007年9月28日起的损失以未归还房款为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至付清之日止，上述款项于本判决生效之日起三十日内付清。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20068元，依法减半收取10034元，由原告负担1034元，被告负担9000元。
严东炎不服原判，提起上诉称：一审法院对上诉人在2007年9月27日前的损失以“酌情调整”为由，把上诉人在2007年9月27日前的损失认定为200000元，既不符合本案事实，也没有法律依据，实为不当。上诉请求：1、依法改判（2009）绍越民初字第49号民事判决第二项第二款“赔偿原告严东炎2007年9月27日前的损失人民币200000元”为“以未归还房款为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”；2、本案的上诉诉讼费由被上诉人承担。
绍兴宏大房地产开发有限公司答辩称：上诉人严东炎在房屋取得以后所收的房租收益足以能抵消它所带来的损失，所以在本案中上诉人不存在损失，一审法院不应该判决20万元的损失，这属于认定事实不清。上诉人不存在损失，所以也不存在着赔偿的问题。
绍兴宏大房地产开发有限公司不服原判，提起上诉称：原审法院认定：“原告支付的款项会产生相应的利息损失，虽然原告在接收讼争房屋后产生相应的权益能抵冲原告的部分损失，但造成的损失明显高于双方约定的已付房价款1%的违约金，原告要求调整的意见有理，本院对该部分损失酌情调整为200000元（包括原告缴纳的契税可以向有关部门办理退税之前的损失）。被告要求按约定的标准赔偿原告损失，依据不足，本院不予采纳。”，与事实不符，于法无据。第一、被上诉人在一审期间始终无法提供上诉人违约而造成实际损失的相关证据，无证据证明被上诉人遭受的实际经济损失。第二、被上诉人在接收本案所涉营业房后进行出租收益，经查，若按均价8000元／年保守计算，被上诉人已有70000元之多的租金收益，该收益足以抵冲被上诉人的大部分损失。基于上述事实和理由，上诉人认为：原审判决上诉人赔偿被上诉人2007年9月27日前的损失人民币200000元与事实不符，且数额过高。上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或依法改判。2、二审诉讼费由被上诉人承担。
严东炎之委托代理人何建波答辩称：上诉人绍兴宏大房地产开发有限公司的上诉理由不符合本案的事实，没有相关证据可以证明他所提出的请求，这在一审中已经很明确了。他提出的房租可以抵冲上诉人的损失，第一他说我们没有损失，现在又说房租可以抵冲损失，变相承认了我们的损失，房屋的租金问题是他凭空想象的，根本没有事实可以证明我们的房子租出去了没有，租出去租金有多少。请求二审驳回绍兴宏大房地产开发有限公司的上诉请求。
二审期间，双方当事人均未提出新的证据。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，上诉人绍兴宏大房地产开发有限公司因其的原因致使上诉人严东炎不能在规定的期限内取得房地产权属证书及在上诉人严东炎提出退房要求后未按约退款之事实清楚，原审据此判令其承担相应的违约责任，具有事实和法律依据。严东炎提出退房前对营业房的权能行使可以较为充分，而提出退房后可能带来的不确定性因素会改变其预期，原审以双方约定退款之日为界对违约责任的判定有所区别，可认为符合生活情理。严东炎已付房价款的利息损失明显高于双方约定的已付款1%计算的违约金，原审考虑其收益因素后对约定违约金酌情作出调整，于法有据，也较衡平双方利益。综上，上诉人严东炎、上诉人绍兴宏大房地产开发有限公司提出的上诉理由及其请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7600元，由上诉人严东炎负担3300元，上诉人绍兴宏大房地产开发有限公司负担4300元。
本判决为终审判决。
审判长 魏晓法
审判员 吕景山
审判员 傅海鑫
二〇〇九年六月五日
书记员 余建维