海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼96民终2636号上诉人（原审被告、反诉原告）：琼海官塘源生态温泉开发有限公司，住所地海南省琼海市嘉积镇温泉官塘度假村。法定代表人：丁桂霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：权建成，海南中邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：海南海宁经济发展总公司，住所地海南省海口市龙昆北路2号帝都大厦18层。法定代表人：贺胜胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：韦文月，海南颍川律师事务所律师。上诉人琼海官塘源生态温泉开发有限公司（以下简称官塘公司）因与被上诉人海南海宁经济发展总公司（以下简称海宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2017）琼9002民初209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。官塘公司上诉请求：1.撤销海南省琼海市人民法院（2017）琼9002民初209号民事判决第一、二、五项，改判支持上诉人的全部一审诉讼请求；2.判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、原判决认定事实错误。原判决认定”自协议认定至今，租赁物一直交由官塘公司管理使用”，该事实认定错误。事实是”自协议签订至2015年11月30日，租赁物一直交由上诉人管理使用”，自2015年12月1日起，双方的租赁协议已经解除，合同的权利义务已经终止，上诉人已不再使用租赁物。客观上，因度假村已无水，上诉人亦无法使用租赁物，只是被上诉人未与上诉人办理度假村的交接手续，为了避免被上诉人度假村处财务的丢失，上诉人从保护被上诉人利益的角度出发，雇请保安人员对度假村给予看护。二、原判决适用法律错误。1.原判决认为”按照双方协议理解，被上诉人以租赁物现状出租给上诉人，上诉人据以知悉租赁物现状的情况下承租租赁物，所谓'知悉'即包括明确知道度假村的供水来源于上诉人自己的接水口，且接水口到度假村之间的官网所有权属于上诉人，并非被上诉人所有，由此可见，供水及供水设施不在租赁物范围之内。同时，合同还约定上诉人有义务维护好现有设备设施等资产，负担维护费用”，由此适用合同法第九十四条之规定，认为2015年上诉人作出解除合同意思表示时不具备法定的解除权，其所作出的解除合同的意思表示不具有合同解除的法律效果。原判决对租赁协议的理解错误，进而导致适用法律错误。本案是房屋租赁合同纠纷，并且是经营用房的租赁。上诉人承租被上诉人的租赁物是用来经营酒店的，其合同目的是经营温泉度假村。显然，租赁协议第一条约定的现状是包括供水在内的。试想，租赁经营用房用来经营温泉度假村，而该租赁物并不包括供水在内，那么该如何经营酒店业务？显然是说不通的，其必定包括供水在内，并且保持有水可供，是被上诉人作为出租人最主要的义务，同时亦是最基本的义务。根据合同法第二百一十六条”出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间爆出租赁物符合约定的用途”的规定可知，在租赁关系中，出租人最主要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，并且该义务为法定义务，并非来自当事人之间的约定。同时，合同法第二百二十七条规定”出租人应当履行租赁物的维修义务”和租赁协议第十一条第一项约定”甲方未按约定提供本协议第一条租赁物，致使乙方不能正常使用的，应减收相应租金，乙方有权要求甲方继续履行协议或解除协议”。本案中，被上诉人最初向上诉人提供的租赁物是符合约定用途的，但直到2015年12月1日，被上诉人提供的租赁物因无法供水而不符合约定用途，也可以说是最初的”现状”是有水可供，而后来的”现状”是无水可供，前后两个”现状”出现差异。可见，被上诉人后来并未按照约定向上诉人提供租赁协议第一条租赁物，亦未按照法律规定在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，其行为既违反了双方协议的约定，亦违反了法律的规定。对此，上诉人既拥有协议约定的合同解除权，亦拥有法律规定的合同解除权，可根据租赁协议第十一条第一项的约定或合同法第九十四条的规定解除双方的租赁协议。故，上诉人于2015年12月1日作出的《关于终止租赁协议的函》的解除合同的意思表示通知到被上诉人并为被上诉人所知悉后即具有合同解除的法律效果，双方的租赁协议已经解除。需要说明的是，”上诉人因项目动工清除地上全部管网，包括被上诉人度假村冷水、温泉水借用的临时管网接口”与”被上诉人作为出租人在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”是两个法律关系，并不能混为一谈。”上诉人清除管网，包括临时管网接口”是因为自身建设需要，是对自身物权的处分，与被上诉人并无关系。而”在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”是被上诉人作为出租人的法定义务。之前被上诉人度假村用水是从南侧邻里的临时供水管接的，只是因为当时公共市政管网尚未开通的权宜之计。2011年市政管网开通后，被上诉人作为租赁物所有人及出租人，有义务保持正常供水，将度假村的供水管网连接到公共市政管网，保证度假村正常供水，不能意图永久使用他人临时管网接口，在他人不同意的情况下，也无权使用他人管网接口。只不过是这里的”他人”与上诉人作为承租人出现了身份重合，使原审法院产生误解，亦使被上诉人为自身的违约行为找到了狡辩的理由。倘若这里的”他人”没有与上诉人作为承租人出现身份重合，是第三人清除管网接口导致被上诉人度假村无水可用，那么，被上诉人是否还可以将其违约的责任归咎到上诉人一方呢？显然是不可能的。2.根据前述可知，原判决基于对”现状”的误解，认为本案争议的度假村供水问题不属于租赁物范围，由此错误的认定被上诉人不构成违约，进而适用合同法第一百零七条和第二百一十二条之规定，支持被上诉人的租金和房产税主张，其适用法律错误。相反，度假村供水问题是属于租赁物范围的，被上诉人在租赁期间不能保持租赁物符合约定的用途，保持正常供水，导致上诉人无法经营，已构成违约。在上诉人行使合同解除权后，其无权再行主张租金和房产税。根据合同法第一百零七条之规定，应赔偿上诉人的损失，故上诉人的损失主张有事实根据和法律依据。三、原判决有失公平。退一步讲，假如本案上诉人构成违约，那么根据合同法第一百一十九条”当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”的规定，被上诉人亦有防止损失扩大的义务。防止损失扩大是违约发生后相对人的一项义务。在违约发生后，相对人不得怠于取得能够取得的利益。因为相对人能够取得的一定的利益而予以放弃，或者减少能够取得的利益，并将这些放弃或减少的利益作为损失要求违约当事人赔偿，显然违背诚实信用原则。就本案来讲，假如本案上诉人违约，在违约发生后，被上诉人作为出租人应当尽快接通公共市政管网，连通水源，保持正常供水，或者尽快接收租赁物，由其自身经营使用，况且被上诉人之前有过多次解除合同的意思表示，防止损失的扩大。而不是恶意的置之不理，任其损失扩大。故，原审判决支持被上诉人的租金和房产税主张，有失公平，该损失应当由被上诉人自行承担。综上可知，原审判决因基于对”现状”的误解，认为本案争议的度假村供水问题不属于租赁物范围，致使认定事实错误和适用法律错误，最终导致判决错误，请求二审法院依法查明事实，作出公平公正的判决，支持上诉人的上诉请求。海宁公司辩称，一、原判决认定”自协议签订至今，租赁物一直交由官塘公司管理使用”无误。2009年5月31日，海宁公司与官塘公司签订《官塘富海温泉度假村房屋建筑物及设备设施租赁协议》，约定租期为8年，自2009年6月1日至2017年5月31日止。在合同履行过程中，虽然海宁公司、官塘公司分别于2014年和2015年均作出过解除合同的意思表示，但均未就解除合同达成一致的意见，未能协商解除。双方合同解除的时间为2017年5月31日即合同期满解除，在此之前双方解除合同的意思表示均不符合合同约定的解除或者法定解除的条件。合同期满后，被答辩人一直在管理使用度假村，度假村无水供应系被答辩人自己切断水源造成，与答辩人无关，答辩人更无须对此负责，被答辩人也未在合同期满后就合同解除问题与答辩人商讨过办理度假村交接手续之事宜，而是在合同期满后继续占有使用度假村，由此造成的投入损失也应由被答辩人自行承担，原判决认定自合同签订至今，租赁物一直交由被答辩人管理使用正确无误。二、原判决适用法律正确。原判决适用合同法第九十四条的规定，认为被答辩人作出解除合同意思表示时不具有法定解除权，解除合同的意思表示不具有合同解除的法律效果适用法律正确。首先，根据合同约定，答辩人将度假村以”现状”租赁给被答辩人，被答辩人在”知悉”度假村现状的情况下接受答辩人移交的建筑物及酒店设备设施等并开始经营。其中，被答辩人明确知道度假村的供水来源于自己公司的接水口，且接水口到度假村之间的管网所有权属于被答辩人，并非答辩人所有，供水及供水设施不在租赁物范围之内，双方对此是十分清楚并接受的。其次，度假村在2015年无水源供应是因为被答辩人自己清理了地上管网，拆除了度假村供水接口，切断了度假村的供水源，度假村无冷水、温泉水供给是被答辩人自己造成的。答辩人出租标的物时提供给被答辩人是适租的，被答辩人也经营了一段时间，答辩人提供的标的物符合合同约定用途。度假村无水源供应是被答辩人自己清除地上管网造成的，现被答辩人以自己的错误认为合同符合法定解除的条件要求解除是没有任何依据的，造成合同目的无法实现的原因是被答辩人自身造成的，由此带来的损失应由其自身承担，不能以此作为解除合同的借口，无论是度假村在2015年不满足适租的条件还是被答辩人的合同目的不能实现均是被答辩人自己的原因造成的，是其自导自演的戏码，并非是答辩人未保持租赁物符合约定用途，是被答辩人自身造成租赁物不符合约定用途，根据谁过错谁承担的原则，被答辩人作为过错方应承担损失，而不能以自身造成的过错作为法定解除合同的理由。原判决认为被答辩人作出解除合同意思表示不具有法定和约定解除权，解除合同的意思表示不具有合同解除的法律效果适用法律正确。另，被答辩人认为其清除管网是对自身物权的处分，但其行为恰恰侵犯了答辩人的合法权益，答辩人对此给答辩人造成的损失保留追究其法律责任的权利。三、原判决遵循公平原则，判令被答辩人承担租赁期间的租金及房产税并无不当。根据合同约定，被答辩人承租答辩人房屋用于经营同时向答辩人支付租金并承担租赁期间的房产税，在合同约定的租赁期限内双方合同并未解除，原判决判令被答辩人支付租赁期间的租金及房产税适用法律正确，并无不当。本案中，被答辩人违约，答辩人也曾本着实事求是，防止损失扩大的原则与被答辩人协商，要求被答辩人尽快弥补自己错误，恢复度假村水源供应，并补缴相关费用，但是被答辩人不仅没有解决其造成的度假村无水源供应的问题，而且还不缴纳欠付的租金和房产税，双方多次交涉无果，答辩人无奈才诉至法院解决纷争，防止损失进一步扩大。若如被答辩人所称，答辩人应接通公共市政管网或收回租赁物才算防止损失扩大，但接通水源是被答辩人的责任，并非答辩人，答辩人也有收回租赁物之意，但双方协商未果，责任并不在答辩人，由此造成的损失应由被答辩人承担。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。海宁公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告缴付拖欠的租金844791.67元及利息，其中2015年6月1日至2016年5月31日的租金400000元及利息19791.67元（利息以400000元为本金自2016年1月1日暂计至2017年1月10日至还清之日止，按中国人民银行公布的同期一年期流动资金贷款基准利率标准计算），2016年6月1日至2017年5月31日的租金425000元及利息（利息以425000元为本金自起诉之日起至还清之日止按中国人民银行公布的同期一年期流动资金贷款基准利率标准计算）；2.判令被告向原告支付代为缴纳的房产税144000元及利息（利息以144000元为本金自起诉之日起至还清之日止按中国人民银行公布的同期一年期流动资金贷款基准利率标准计算），其中2014年6月至2015年6月的房产税45000元，2015年7月至2016年6月的房产税48000元，2016年6月至2017年5月的房产税51000元；3.判令原、被告双方于2009年5月31日签订的《官塘富海温泉度假村房屋建筑物及设备设施租赁协议》在租赁期满后解除；4.本案的诉讼费用由被告承担。官塘公司向一审法院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告返还押金30万元；2、判令反诉被告赔偿经济损失176154.09元（暂计到2017年1月31日）；3.判令反诉被告将反诉原告支付的购买度假村库存商品、租金及房产税等款项出具发票交付给反诉原告；4.反诉被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2009年5月31日，海宁公司与官塘公司签订《官塘富海温泉度假村房屋建筑物及设备设施租赁协议》（以下简称协议），约定：甲方（海宁公司）将位于海南省琼海市××区的官塘富海度假村（以下简称度假村）内属于原告所有的主楼、副楼及5号楼、游泳池等房屋建筑物占用的土地使用权以及相关酒店设备设施以现状租赁给乙方（官塘公司），期限为8年，自2009年6月1日至2017年5月31日止，租金按年递增，第一年25万元，第二年27.5万元，第三年30万元，第四年32.5万元，第五年35万元，第六年37.5万元，第七年40万元，第八年42.5万元，乙方应于每年12月31日前付清当年租金，乙方交给甲方30万元押金，作为乙方履行协议的保证，待协议履行完毕或者由于非乙方原因造成合同解除且无欠款情况下全额返还乙方，租赁期间甲方负担所有土地使用费，乙方负担所租赁房屋的全部建筑物房产税、营业税、所得税，房产税以甲方名义缴纳，租赁期间乙方自负盈亏，并承担乙方聘请人员的工资、社保金和其他福利，合同期满，甲方对乙方聘请的人员无义务支付任何款项或安置，乙方按照进货发票及价格接受甲方从原承租人处接收的在保质期内的酒水、洗漱用品等库存实物，乙方逾期30天未付到时租金，甲方有权解除合同，甲方有权监督乙方使用酒店设备设施，发现有损害设备设施的情况可以要求整改并酌情要求赔偿，乙方有义务维护好现有设备设施，并负担维护费用，租赁期满，乙方无条件将承租设备设施等资产如数完整归还甲方，如甲方未按约定提供协议第一条约定的租赁物，致使乙方不能正常使用的，应减收相应租金，乙方有权要求甲方继续履行协议或解除协议，乙方不按照协议履行支付租金等合同规定义务时，甲方有权要求及时付清部分或全部租金及一切应付款项，解除协议，收回租赁物或者限期改正并赔偿损失，因自身原因需要提前解除协议的，应提前60日书面通知对方，经双方协商一致后办理解除租赁手续，租赁期满或协议终止，乙方应于10日内将租赁物以良好适租状态交还甲方并办理交接手续，甲方退还押金及剩余租金。合同签订后，官塘公司在知悉标的物现状的情况下接受海宁公司移交的建筑物及酒店设备设施等，并开始经营，行使权利，履行义务，当时，度假村正常供水、供电。2010年2月5日、7月28日官塘公司分两次向海宁公司支付各15万元押金。2013年3月14日双方发函确认由海宁公司代缴房产税，其中2013年6月1日至2014年5月31日的房产税为42000元，此后的房产税由官塘公司按季度将税款汇付给海宁公司，再由海宁公司缴纳。自2013年12月份起海宁公司为盘活资源，拟收回涉案租赁物，多次向官塘公司提出协商解除合同的问题，并分别于2014年4月28日、2014年7月10日向官塘公司发函协商，请求就解除租赁协议的问题进行商谈。2014年7月21日官塘公司对海宁公司协商解除租赁协议的函进行回复，提出合作开发仍是官塘公司首选，如海宁公司酌情给予一定经济损失补偿，则可以考虑终止租赁协议。2015年10月20日官塘公司向海宁公司发出通知，告知度假村相邻的官塘公司的土地要开发动工，该地上官塘公司铺设的供水管网将于2015年11月30日全部清理拆除，要求海宁公司解决度假村的冷水、温泉水供应问题。2015年10月22日官塘公司向海宁公司发出《请尽快解决冷水、温泉水供应及排污问题》，告知度假村南侧琼海官塘源生态温泉开发有限公司（即本案本诉被告）项目动工清理拆除地上原来铺设的临时管网，由于度假村是借用官塘公司的管网接口，拆除后度假村无冷水、温泉水供应，要求海宁公司2015年11月30日前解决度假村的供水问题及进行污水设施整改，如无法正常经营，官塘公司同意解除合同，但请求海宁公司给予合理补偿。2015年12月1日官塘公司向海宁公司发函，通知其终止租赁协议，并明确告知自2015年12月1日起不再缴纳租金。2015年12月14日海宁公司复函官塘公司，重申协议内容，并指明停水是官塘公司开发自有项目所致，责任在于官塘公司，并声明不同意解除合同，要求官塘公司继续履行合同，补缴相关费用。2015年12月26日官塘公司回函海宁公司，指出合同约定的现状与时下现状不一致，临时管网不属于公共设施，要求海宁公司支付提前终止合同的损失补偿及给付相关票据。2016年9月25日官塘公司再次发函海宁公司要求给付相关票据、支付提前终止合同的损失补偿及代为看管租赁物的工人工资。2016年9月26日海宁公司委托律师王朝芳以律师函形式发函官塘公司，要求官塘公司支付2015年6月1日至2016年5月31日的租金及房产税，并主张支付利息。2016年10月21日海宁公司委托律师王朝芳再次发出律师函回复官塘公司，申明票据须双方核实，官塘公司付清欠款后海宁公司将据实提供票据，同时明确合同没有终止，官塘公司主张的管理租赁物的工人工资没有道理。协议约定自2015年6月至2017年5月1日止租金为：2015年6月1日至2016年5月31日止400000元，2016年6月1日至2017年5月31日止425000元，合计825000元，官塘公司未支付该款项，2016年6月至2017年5月的房产税144000元由海宁公司垫付，官塘公司也未支付该款项。自协议签订至今，租赁物一直交由官塘公司管理使用，双方合同期满后未办理租赁物交接手续。另，度假村原属富海公司开发的项目，富海公司建立了一个可供给冷水、温泉水的供水系统，与官塘地区多家酒店宾馆共用。后官塘公司获得度假村南侧相邻土地的开发项目，并取得土地范围内的水管管网的所有权，而度假村的供水就是通过官塘公司的水管接口提水供应度假村进行正常营业。2015年10月官塘公司对度假村南侧自有土地进行项目建设，清理地上管网，拆除了度假村供水接口，切断了度假村的供水源，至此度假村无冷水、温泉水供给。一审法院认为，双方在平等自愿、协商一致的基础上签订的租赁合同系当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。双方争议的焦点有以下两点：一、合同是否解除以及何时解除；二、双方当事人中哪方构成违约；三，官塘公司押金是否应返还；四、官塘公司的经济损失由谁负担；五、官塘公司主张海宁公司向其支付发票的问题。一、关于合同是否解除以及何时解除的问题。本案中，根据双方协议约定，出租方解除的条件为承租方不按时缴纳押金、租金、其他税费等费用，承租方的解除条件为出租方未能提供合同约定的出租屋，致使承租方不能正常使用。在本案合同履行过程中，双方当事人均有向对方发出解除合同的意思表示，时间点有三个：第一、2014年海宁公司以盘活资源为由，要求解除合同，官塘公司不同意，表示如果赔偿损失则可以解除，而双方对赔偿未能达成一致。第二、2015年官塘公司以海宁公司未能提供正常的供水，导致度假村无法正常营业为由提出解除合同，海宁公司明确表示不同意解除合同。第三、2017年海宁公司向本院提起诉讼请求于合同期限届满后解除合同，官塘公司主张合同已于2015年12月1日终止合同。一审法院认为，根据合同法第九十三条”当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，双方当事人可以在合同中约定，在合同成立以后，没有履行或者没有完全履行之前，由一方当事人在某种解除合同的条件成就时享有解除权，并可以通过行使合同解除权，使合同关系消灭，本案海宁公司2014年提出的解除理由不是合同约定的解除条件，其不具有解除权，且双方也未就合同解除协商一致，因此，该解除合同的意思表示不符合约定解除的规定。同理，官塘公司2015年的解除合同意思表示按照双方协议理解，海宁公司以租赁物现状出租给官塘公司，官塘公司据以知悉租赁物现状的情况下承租租赁物，所谓官塘公司”知悉”即包括明确知道度假村的供水来源于官塘公司自己的接水口，且接水口到度假村之间的管网所有权属于官塘公司，并非海宁公司所有，由此可见，供水及供水设施不在租赁物范围之内。同时，合同还约定海宁公司有权监督官塘公司使用酒店设备设施，发现有损害设备设施情况可以要求整改并酌情要求赔偿，官塘公司有义务维护好现有设备设施等资产，负担维护费用。因此，官塘公司自己切断水源后以无法正常供水解除合同不符合合同约定，且海宁公司明确表示不同意解除合同，因此，该解除合同的意思表示不符合约定解除的规定。而根据合同法第九十四条”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形”的规定，2014年海宁公司、2015年官塘公司作出解除合同意思表示时均不具有法定的解除权，其所作出的解除合同的意思表示即使通过书面形式通知对方并为对方所知悉也不具有合同解除的法律效果。2017年1月22日海宁公司起诉请求于合同期限届满后解除合同，诉讼中，双方签订的合同已于2017年5月31日届满，符合合同法第九十一条第一项规定的”债务已经按照约定履行”的情形，合同的权利义务终止，对于海宁公司请求解除合同的诉讼请求，不予支持。合同解除的时间，应以2017年5月31日为准。二、关于双方当事人中哪方构成违约的问题。海宁公司主张官塘公司不按时支付租金、给付其垫付的房产税，构成违约，请求支付租金、房产税及拖欠期间的利息。官塘公司承认未支付租金及房产税，但反驳主张不履行交付租金是因为官塘公司已于2015年12月1通知海宁公司终止协议，且导致协议终止的原因在于海宁公司无法提供水源，致使度假村无法正常经营，海宁公司违约在先，其主张不符合约定，请求法院予以驳回。一审法院认为，根据合同法第六十条第一款”当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第二百一十六条”出租人应当按照约定将出租屋交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途”的规定，本案争议的度假村供水问题已经明确不属于租赁物范围，且官塘公司明确知悉供水设施属于其所有，度假村供水须由官塘公司接水口接驳派送才能正常供水，双方合同也未就使用官塘公司接水口以及如何供水等问题作出约定，因此，海宁公司提供了符合合同约定的租赁物，官塘公司以海宁公司无法供水致使其无法经营，构成违约的主张不成立，不予支持。根据合同法第一百零七条”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第二百一十二条”租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，海宁公司的主张官塘公司未支付租金、房产税构成违约，事实清楚，符合双方约定、法律规定，其主张支付的请求予以支持，官塘公司应向海宁公司支付租金825000元及房产税144000元。至于海宁公司主张支付迟延履行租金期间的利息，双方合同没有约定，法律亦无规定，因此，海宁公司此项请求不予支持。三、关于官塘公司押金是否应返还的问题。官塘公司主张海宁公司返还交付的押金30万元，由于双方合同已于期限届满后终止，海宁公司也依合同向官塘公司主张了相关费用，双方签订的合同归于消灭，海宁公司理应退还押金，因此，官塘公司的主张符合法律规定，予以支持。四、关于官塘公司的经济损失由谁负担的问题。官塘公司主张由海宁公司支付雇佣工人看管租赁物的费用，但根据协议约定，官塘公司聘用的人员的工资等均由官塘公司负担，且其所提供的证据不足以证明其所主张的事实，因此，官塘公司此项请求，证据不足、事实不清，不予支持。五、关于官塘公司请求海宁公司给予相关发票的问题。对此主张，官塘公司未能提供足够的证据证明海宁公司未履行此项随附义务，未能明确所主张的商品种类、数量以及数额，未能明确租金房产税的时间、数额，因此，官塘公司此项诉讼请求事实不清，证据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、限被告（反诉原告）琼海官塘源生态温泉开发有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付租金825000元给原告（反诉被告）海南海宁经济发展总公司；二、限被告（反诉原告）琼海官塘源生态温泉开发有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付房产税144000元给原告（反诉被告）海南海宁经济发展总公司；三、限原告（反诉被告）海南海宁经济发展总公司在本判决生效之日起十日内一次性向被告（反诉原告）琼海官塘源生态温泉开发有限公司退还合同押金300000元；四、驳回原告（反诉被告）海南海宁经济发展总公司其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）琼海官塘源生态温泉开发有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13688元，原告（反诉被告）海南海宁经济开发发展总公司负担328元，被告（反诉原告）琼海官塘源生态温泉开发有限公司13360元，反诉案件受理费8442元，反诉原告琼海官塘源生态温泉开发有限公司负担3124元，反诉被告海南海宁经济开发发展总公司负担5318元。本案二审期间，被上诉人提交了一份海南万泉河温泉旅游开发股份有限公司于2016年6月28日制作的《关于停止供应自来水的通知》，拟证明在市政管网开通之前，上诉人与被上诉人所使用的水均由海南万泉河温泉旅游开发股份有限公司供应，市政管网开通后，该公司下发通知将不再供水和上诉人为了建设需要，要求被上诉人连通市政管网是有事实根据的。本院认为，该份证据的出具时间是2016年6月28日，而上诉人发函要求被上诉人连通市政管网的时间是2015年10月20日，故对其关联性不予确认。对一审提交的证据，双方当事人均没有新的质证意见，本院予以确认。上诉人官塘公司虽然对一审查明的”自协议签订至今，租赁物一直交由官塘公司管理使用”部分事实提出异议，但其未能提供充分的证据予以证明，其异议不能成立，本院不予支持。对一审查明的事实，本院予以确认。另查明，案涉合同签订时，度假村的用水是从上诉人的土地上的自有管网接通的，案涉合同对度假村的供水及供水设施并没有作任何约定。2015年10月20日和22日，官塘公司分别作出《关于项目开发清理拆除地下管网的通知》和《请尽快解决冷水、温泉水供应及排污问题》，要求海宁公司在11月30日前解决度假村的供水问题，并送达海宁公司，但海宁公司并未予以解决。本院认为，案涉合同的签订系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应履行自己的权利义务。本案二审期间双方争议的焦点是：1.案涉合同的解除时间问题；2.官塘公司拖欠海宁公司的租金和房产税数额如何确定的问题；3.官塘公司诉请海宁公司赔偿保安工资176154.09元和移交库存商品等发票是否应予支持的问题。一、关于案涉合同的解除时间问题。就本案而言，官塘公司租赁度假村的目的是通过经营该度假村以取得经济收益。合同履行过程中，官塘公司为了开发自有土地而准备清除原在其土地上的管网而分别于2015年10月20日和22日通知海宁公司在2015年11月30日前解决度假村的供水问题，但海宁公司认为其已按现状交付度假村，而官塘公司清除管网导致度假村无水可供，责任不应由其承担，也未解决度假村的供水问题。本案中，案涉合同并未对供水管网作出特别约定且双方也并未就解决供水问题达成补充协议，故根据合同法第六十一条”合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明取得，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”和第二百一十六条”出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，作为出租人的海宁公司应负有保持该度假村在租赁期间符合正常经营的义务。现海宁公司未解决度假村的供水问题影响了该度假村的正常经营，导致该度假村因无水可供无法正常使用，未尽到出租人的义务。合同法第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本院认为，官塘公司于2015年12月1日作出终止租赁协议的通知是行使案涉合同第十一条约定的合同解除权，案涉合同的解除时间应为2015年12月1日。二、关于官塘公司拖欠海宁公司的租金和房产税数额如何确定的问题。如前所述，案涉合同已于2015年12月1日解除，官塘公司应向海宁公司支付尚欠的2015年6月1日至2015年12月1日期间的租金并承担相应的房产税。根据合同的约定，2015年6月1日至2016年5月31日止的租金是400000元，故官塘公司应支付2015年6月1日至2015年12月1日期间的租金为200000元。另，海宁公司主张2014年6月至2015年6月的房产税是45000元和2015年7月至2016年6月的房产税是48000元，故官塘公司仍应支付截止2015年12月1日的房产税为69000元。本案中，虽然度假村由于供水出现问题已无法正常经营，但合同解除后至2017年5月31日止，双方未办理交接手续，度假村仍由官塘公司管理之中，双方对此均存在违约行为，应各自承担相应的责任。综合全案情况，从公平原则出发，本院确定双方对2015年12月1日至2017年5月31日期间的租金损失和房产税损失由海宁公司承担60%的责任，官塘公司承担40%的责任。根据合同约定，2015年12月1日至2017年5月31日期间的租金计625000元、房产税计75000元，故官塘公司仍应向海宁公司支付2015年12月1日至2017年5月31日期间的租金计250000元和房产税计30000元。综上，官塘公司拖欠海宁公司的租金为450000元、房产税为99000元。三、官塘公司诉请海宁公司赔偿保安工资176154.09元和移交库存商品等发票是否应予支持的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。至今为止，官塘公司未能提供充分的证据证明其主张，故应由其自行承担举证不能的不利后果。综上所述，上诉人官塘公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持海南省琼海市人民法院（2017）琼9002民初209号民事判决第三项【即限原告（反诉被告）海南海宁经济发展总公司在本判决生效之日起十日内一次性向被告（反诉原告）琼海官塘源生态温泉开发有限公司退还合同押金300000元】；二、撤销海南省琼海市人民法院（2017）琼9002民初209号民事判决第四、五项【即四、驳回原告（反诉被告）海南海宁经济发展总公司其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）琼海官塘源生态温泉开发有限公司其他诉讼请求】；三、变更海南省琼海市人民法院（2017）琼9002民初209号民事判决第一项为：限上诉人琼海官塘源生态温泉开发有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付租金450000元给被上诉人海南海宁经济发展总公司；四、变更海南省琼海市人民法院（2017）琼9002民初209号民事判决第二项为：限上诉人琼海官塘源生态温泉开发有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付房产税99000元给被上诉人海南海宁经济发展总公司；五、驳回上诉人琼海官塘源生态温泉开发有限公司其他诉讼请求；六、驳回被上诉人海南海宁经济发展总公司的其他诉讼请求。一审案件受理费13688元，由上诉人琼海官塘源生态温泉开发有限公司负担7755.12元，被上诉人海南海宁经济发展总公司负担5932.88元；反诉费8442元，由上诉人琼海官塘源生态温泉开发有限公司负担3124元，被上诉人海南海宁经济发展总公司负担5318元；二审案件受理费15106元，由上诉人琼海官塘源生态温泉开发有限公司负担8558.51元，被上诉人海南海宁经济发展总公司负担6547.49元。本判决为终审判决。审 判 长 吴罗南审 判 员 林芝静审 判 员 李凌燕二〇一七年十一月二十三日法官助理 周忠胜书 记 员 陈小娜