海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼96民初122号原告（执行案外人）：曾范业，男，1980年10月7日出生，汉族，住广东省罗定市。委托诉讼代理人：曾范志，男，1967年6月20日出生，汉族，深圳市志业房地产开发有限公司经理，住深圳市宝安区。被告（申请执行人）：海口四建建筑工程有限公司，住所地海口市人民大道50号。法定代表人：黄培俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄立宾，该公司部门经理。委托诉讼代理人：连昌松，海南颖川律师事务所律师。被告（被执行人）：保亭华达房地产开发有限公司，住所地海南省保亭黎族苗族自治县团结北路广东街。法定代表人：马财茂，该司总经理。原告曾范业与被告海口四建建筑工程有限公司（以下简称四建公司）、被告保亭华达房地产开发有限公司(以下简称华达公司)案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年6月28日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年8月22日公开开庭进行了审理。原告曾范业的委托诉讼代理人曾范志、被告四建公司的委托诉讼代理人连昌松、黄立宾到庭参加诉讼。被告保亭华达房地产开发有限公司经本院传票合法传唤，无正当理由不到庭。本案现已审理终结。曾范业向本院提出诉讼请求：1.判令终止对曾范业名下位于保亭县团结北路的广东街三期第5栋13层B号房的执行；2.判令位于保亭县团结北路的广东街三期第5栋13层B号房归原告曾范业所有；3.本案的案件受理费、律师代理费等由被告承担。事实和理由：2017年6月12日，原告收到海南省第一中级人民法院送达的（2017）琼96执异51号《执行裁定书》。原告认为法院裁定书对原告支付购房款项证据不足的裁定事项，缺乏事实与法律依据。一、房屋是在售楼部购买，作为一个已经存在几年时间的售楼部，原告在售楼部正常全额购买的房屋，应给予认可；二、华达公司的实际控制人是曾新华，在售楼部交付房款时，应销售部员工及曾新华本人要求，原告将房款转至曾新华账户；三、在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；四、在购买本房屋之前，本人名下并无房屋，明显不存在是不是唯一住房问题，故所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；五、已支付的价款超过合同约定总价数的百分之五十。综上所述，执行裁定书对原告支付购房款项证据不足的裁定事项，缺乏事实与法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合以上情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持，起诉人请求海南省第一中级人民法院依法改判，支持起诉人的起诉请求。为证明其主张，原告向法院提交了以下证据：证据1、执行异议裁定书；证据2、身份证；证据3、保亭华达房地产开发有限公司企业信息；证据4、保亭华达房地产开发有限公司销售中心图片；证据5-8商品房买卖合同和支付购房款凭证;证据9、房屋产权登记查询证明。四建公司辩称，一、被答辩人均非真实的商品房购买人，所谓支付的房款实为出借给曾新华个人的民间借贷款项。在2015年2月之后，曾新华已不是华达公司的法定代表人，已无权代收购房款。曾范业在款项出借后，曾新华四处借钱，无法偿还借款的危机渐渐暴露出来，曾范业才找来其他被答辩人签订商品房购房合同，以担保借款人的偿还。二、退一步来讲，即使存在所谓的商品房买卖合同关系，被答辩人也不存在排除法院执行的法定情形。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，被答辩人必须符合所列的三种情形且其权利能够排除执行方可停止执行。但本案的商品房买卖合同均为无效，开发商未办理施工报建手续，无施工许可证，未取得预售许可证，故双方签订的商品房买卖合同均为无效合同，故本案终止执行无法律依据。三、被答辩人的确权主张及要求答辩人承担案件受理费、律师代理费等诉请均无事实根据和法律依据。综上，本案的商品房买卖合同均不是真实的合同关系，即使存在，也不排除执行的法定情形，恳请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，以维护人民法院生效判决、裁定的权威性。被告四建公司未向法院提交证据。被告华达公司未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提交的9份证据中的商品房买卖合同和支付购房款收据的真实性、合法性、关联性有异议，对其他证据的真实性、合法性、相关性无异议。本院经审核认为，原告提交的9份证据真实、与本案相关联，对其真实性、关联性均予以确认。根据当事人提供的证据和陈述，本院认定事实如下：2014年7月29日，原告与被告华达公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买三期第5栋13层B号房，合同约定商品房用途为商住，属框支剪力墙结构，建筑面积90.34平方米，房款总金额为496870元。于合同签订之日一次性付清购房款。合同签订后，原告于当日付清房款，被告华达公司的法定代表人曾新华向原告出具了收据。该收据载明：今收到曾范业购买二套房屋、李玉莲购买一套房屋现金款项共壹拾叁万捌仟壹佰柒拾元整（138170.00），转账款项壹佰万元整（1000000.00），合计壹佰壹拾叁万捌仟壹佰柒拾元整（1138170.00）。该款是由原告曾范业付给华达公司当时的法定代表人曾新华。同时，原告曾范业还购买了华达公司三期第5栋13层B号房，建筑面积58.3平方米，房款总金额320650元。因四建公司与华达公司建设工程施工合同纠纷一案，海南省第一中级人民法院于2016年9月13日作出（2016）琼96执130号民事裁定书，查封被执行人华达公司投资建设三期工程1#、5#、6#、7#楼及相应面积的土地使用权。之后，原告向海南省第一中级人民法院提出异议申请，要求法院解除涉案房屋的查封，海南省第一中级人民法院以该房屋不是原告唯一住房为由，作出（2017）琼96执异51号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告不服，依法提起本案的案外人执行异议之诉，请求停止对涉案房屋的执行并要求确认涉案房屋所有权归原告。另查明，华达公司开发建设三期工程项目尚未办理施工许可证，也未取得商品房预售许可证。目前该项目的建设已封顶，但未建门窗，项目目前已停工，华达公司无法向原告交付房屋，也未办理房产过户登记手续。原告曾范业是深圳志业房地产开发有限公司监事。上述事实有原告提供的证据1-9和各方当事人的陈述为证。本院认为，本案属于案外人执行异议之诉纠纷，本案的争议焦点为：是否停止对三期第5栋13层B号房的执行；位于保亭县团结北路的广东街三期第5栋13层B号房的所有权是否归原告曾范业所有。本案系案外人执行异议之诉。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。本案中，涉案房屋尚未登记至原告名下。因此原告对涉案房屋不享有所有权。虽然原告与被告华达公司签订了一份《商品房买卖合同》，但被告华达公司至今尚未取得涉案房屋所在项目的商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”双方签订的《商品房买卖合同》为无效合同。且涉案房屋至今未交付原告使用。因此原告请求停止执行涉案房屋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”综上所述，原告要求停止对三期第5栋13层B号房的执行和要求确认该房屋的所有权归原告所有，没有事实根据和法律依据，不予支持。本院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告曾范业的诉讼请求。案件受理费6109.75元，由原告曾范业负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审判长  黄声泽审判员  梁振文审判员  白玉琳二〇一七年八月二十四日书记员  吴 灿附适用法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行：（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：(一)案由、诉讼请求、争议的事实和理由；(二)判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；(三)判决结果和诉讼费用的负担；(四)上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。审核：黄声泽撰稿：黄声泽校对：吴灿印刷：陈蕊海南省第一中级人民法院2017年8月24日印制（共印20份）