河南省开封市金明区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0211民初3218号
原告支艳红（反诉被告），女，汉族，1980年1月11日生，住河南省开封县。
委托代理人秦天义，河南时代律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告任光辉（反诉原告），男，汉族，1980年10月9日生，住开封市禹王台区。
委托代理人梁永营，河南金明园律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告赵月（反诉原告），女，汉族，1986年4月6日生，住河南省通许县。
委托代理人孙全保，河南金明园律师事务所律师，代理权限为特别授权。
第三人刘曼曼，女，汉族，1990年11月5日生，住开封市禹王台区。
委托代理人范随生，河南龙文律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告支艳红诉被告任光辉、赵月房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月30日立案受理。本院受理后，被告任光辉申请追加刘曼曼为第三人。经本院审查后认为，被告任光辉的申请符合法律规定，本院依法裁定追加刘曼曼为第三人并通知其参加诉讼，本案由审判员张永林独任审判，并于2016年12月23日开庭进行了审理，原告支艳红、被告任光辉及其委托代理人梁永营，被告赵月的委托代理人孙全保、第三人刘曼曼的委托代理人范随生到庭参加诉讼；因被告任光辉、赵月提起反诉，本院将该案转为普通程序，依法由审判员张永林、牛清林、于振宇组成合议庭，于2017年6月1日公开开庭进行了合并审理，原告支艳红及其委托代理人秦天义、被告任光辉及其委托代理人梁永营、第三人刘曼曼的委托代理人范随生到庭参加诉讼，被告赵月经本院合法传唤未到庭参加诉讼。
原告支艳红诉称：被告任光辉、赵月于2015年12月25日委托刘曼曼出售赵月名下位于开封市××城市花园××楼中单元××东××房屋××套（房地产权证编号：汴房地产权证第××号），委托期限自2015年12月25日起至2016年12月24日，并依法对委托书进行了公证。原告与二被告于2016年6月14日订立契约编号001363号《房地产买卖契约》一份，并由二被告之委托人刘曼曼代为签字及办理相关手续，契约约定将标的房屋转让给原告所有。但协议签订且过户手续完成后，二被告拒不履行腾房义务。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判令被告停止对原告位于开封市建业大宏城市花园7号楼中单元6层东户房屋非法占用，搬离该房屋；被告向原告支付占用房屋的使用费5000元（每月按1000元计算，期限从2016年6月14日起至2016年11月13日，以后继续计算直至被告将房屋交还原告为止）；由被告承担本案的诉讼费用。
被告任光辉、赵月诉辩称，争议房屋是二被告委托第三人刘曼曼出售，但争议房产坐落位置繁华，面积81.77平方米，出售价仅为125000元，售价明显偏低，且房款分文未支付二被告，二被告有理由相信第三人超越代理权、滥用代理权，以极低的价格出售二被告的房产，恶意串通损害委托人的利益，反诉要求确认原告与第三人之间签订的涉案房产的买卖合同无效，驳回支艳红的诉讼请求。
第三人刘曼曼辩称，反诉人的反诉理由和请求不能成立，反诉人通过梁宪超向英大公司老板王华借款，并以其所有的房产作为抵押担保，同时为王华办理了它项权证，并办理了委托，借款到期后，借款人无力还款，通过王华、任光辉、梁宪超协商，由梁代为还款，然后将房屋卖给他人，在得到任光辉，梁宪超的指示后，刘曼曼依照双方的约定和公证委托书到房屋登记管理部门办理了过户手续，第三人的行为，均是遵照反诉人的委托和公司的指示行为，其代理行为合法有效，请求驳回反诉人的无理请求。
经审理查明，被告任光辉、赵月系夫妻关系，粱宪超与赵卜贤系夫妻关系；赵月与赵卜贤系同胞姐妹。2015年12月，赵月通过粱宪超找到王华借款150000元，双方约定借期三个月，月息三分。为保证该借款的按时偿还，粱宪超为该笔借款提供担保。同时，被告任光辉、赵月夫妇将赵月名下位于开封市××城市花园××楼中单元××东××房屋××套（房地产权证编号：汴房地产权证第××号）抵押给王华，并办理了他项权证。同时为确保二被告不能偿还借款时，能够及时变卖房产清偿借款，被告任光辉、赵月夫妻为王华所在公司的刘曼曼办理了委托出售涉案房产的委托书，内容为“我们是委托人任光辉、赵月，坐落在开封市××大街北段××城市花园××楼中单元××东户赵月名下的房产（建筑面积81.77平方米，房地产权证：汴房地产权证第××号）是我们夫妻的共同财产，因我们事务繁忙，没有时间亲自办理上述房产的出售事宜，现特别授权刘曼曼为我们的代理人，依法办理如下事项：在上述房产解除抵押登记手续、符合上市交易条件后，依法出售坐落在开封市××大街北段××城市花园××楼中单元××东户赵月名下的房产（建筑面积81.77平方米，房地产权证：汴房地产权证第××号），并到房地产管理部门及相关机构办理与出售上述房产相关的过户、登记手续。委托期限：从二〇一五年十二月二十五日至二〇一六年十二月二十四日止。受托人刘曼曼无转委托权。我们清楚委托的法律意义和后果，对受托人在委托权限内所实施的法律行为、签署的一切文件、提供的材料及缴纳的费用，我们均予认可。”落款处委托人任光辉、赵月均签字捺印，并署明时间。被告任光辉、赵月就该委托事项在开封市大梁公证处办理了公证，公证书文号为（2015）汴梁证民字第5570号。上述手续办理完毕后，王华向赵月指定的收款账户支付借款150000元，用于偿还被告任光辉所欠粱宪超的部分借款。该笔借款到期后，赵月未按约定还款。后粱宪超于2016年6月代赵月向王华偿还借款150000元及相应利息。
为解决上述借款本息问题，经粱宪超与二被告协商，二被告同意由王华所在公司的员工刘曼曼（即二被告委托出售房产的代理人）将涉案房产出售并过户给粱宪超的债权人耿俊荣所指定的原告支艳红，顶替粱宪超所欠耿俊荣欠款300000元，第三人刘曼曼作为二被告的特别授权委托代理人于2016年6月14日与原告支艳红订立编号001363号《房地产买卖契约》一份，并由刘曼曼代为签字并办理房产过户手续，约定于2016年6月14日将标的房屋交付原告。合同约定的购房价款为125000元，未实际交付房屋价款。因任光辉在此之前尚欠粱宪超借款500000元，涉案房产过户交易后折抵任光辉所欠粱宪超借款300000元，同时粱宪超基于双方的姻亲关系将任光辉向其出具的500000元借条原件交还任光辉。上述协议签订及过户手续完成后，二被告至今未履行腾房交房义务。
上述事实，有二被告为第三人办理并经过公证处公证用于出卖房产的特别授权委托书及涉案房产的买卖合同，本院对粱宪超、赵卜贤夫妇、王华、耿俊荣的询问笔录等在卷佐证。
本院认为，第三人刘曼曼以被告赵月名义与本案原告支艳红签订的房屋买卖合同是基于本案被告夫妻经过公证处公证的委托而进行，委托书清楚明了地表明了受托人刘曼曼的权限，第三人刘曼曼并未超越代理权或滥用代理权，其在代理权限内以被代理人名义实施的民事法律行为，即代为签订的房地产买卖合同合法有效，被代理人应当承担民事责任，现双方已办理了房屋过户手续，原告支艳红已取得该房屋的产权证书，则该房屋的所有权已转移至原告支艳红名下，二被告占有该房屋既没有法律依据，也没有约定依据，因此，二被告应当将该涉案房屋腾空并交付买受人支艳红；关于原告诉请要求被告支付的每月1000元占用房屋使用费，因原告并未就此诉请向法院提交该费用的依据标准及相关证据，该诉请本院不予支持。至于二被告抗辩的涉案房屋买受价格过低、且未将卖房款交付的问题，是基于被告赵月在王华处借款未及时偿还，且赵月的姐夫粱宪超代为归还上述借款，之后出卖赵月、任光辉夫妻的房产用于支付上述借款并归还任光辉所欠粱宪超的部分借款，所抵偿的借款总额并非买卖涉案房屋合同中约定的数额。故此，二被告的诉辩意见无事实和法律根据，其反诉请求应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国物权法》第十六条、第三十四条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）任光辉、赵月夫妇于本判决生效后十五日内将位于开封市黄河大街北段建业大宏城市花园7号楼中单元6层东户房屋腾空并交付原告（反诉被告）支艳红；
二、驳回原告支艳红的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告任光辉、赵月的反诉请求。
案件受理费100及反诉费100元，由被告任光辉、赵月负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。
审判长 张永林
审判员 于振宇
审判员 牛清林
二〇一七年六月二十日
书记员 石洋洋