湖北省武汉市硚口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂硚口民三初字第00391号
原告陈艳红。
委托代理人何愈辉，（特别授权）。
被告彭燕清。
被告刘志宾。
原告陈艳红与被告彭燕清、刘志宾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月24日受理后，依法适用简易程序于2014年12月5日公开开庭进行了审理。原告陈艳红的委托代理人柯愈辉，被告彭燕清、刘志宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈艳红诉称，原告于2005年购买了汉正街第一大道红宝石泛首层1B57号商铺，合同建筑面积为48.5平方米，另赠送商铺面积23.05平方米，总面积为71.55平方米。2010年7月28日原告与两被告签订该商铺委托租赁合同，约定将原告的商铺（建筑面积48.14平方米）出租给两被告，租赁期限为6年，从2010年7月28日起至2016年7月27日止，月租金为50元每平方米。另商铺赠送的面积部分的租金与被告口头约定与有证部分的面积同价，但不写入租赁合同中，支付时仍按面积70平方米支付租金。从2012年4月起，由于商铺租金远远低于市场水平，经业主与两被告协商，两被告决定第三年整个市场的租金在原合同基础上调高50%即75元每平方米。两被告按约定全额支付了2010年7月28日至2012年7月27日的租金，从2012年7月28日起两被告未向原告支付租金，原告曾多次向两被告进行催收，但被告仅支付了2012年12月20日至2013年7月28日止的房屋租金，至今未向原告支付从2012年7月28日起至2012年12月20日止的租金。现起诉要求判令两被告支付2012年7月28日起至2012年12月20日止的商铺租金25258元，并按中国人民银行同期贷款利率支付延迟付款利息1000元，同时承担本案诉讼费用。
原告陈艳红为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、武汉市商品房买卖合同一份和收款收据4份。证明原告购买了位于武汉市硚口区汉正街第一大道红宝石座泛首层1B57号（建筑面积48.5平方米）商铺并全额支付了购房款。
证据二、商铺委托租赁合同一份。证明原告委托被告出租上述商铺，并对租赁期限及租金进行了约定。
证据三、喻春林出具的情况说明、物业公司朱华云的情况说明各一份。证明原在喻春林商铺中经营的租户，在2012年9月至12月搬入原告所有的商铺中经营，原告商铺的物业费已经由该经营户缴纳。
证据四、2014年4月29日的情况说明、2012年4月16日公告照片一份。证明从第三年即2012年7月至2013年7月的租金涨至每月每平方米为75元。
证据五：函件、快递凭单各一份。证明原告于2013年11月10日向被告发出函件要求其支付所拖欠的2012年7月28日至2012年12月20日期间的租金。
证据六、2013年8月14日计叶和书写的情况说明一份。证明位于汉正街第一大道红宝石泛首层1B58号商铺与原告的商铺相同，其建筑面积为48.5平方米，赠送了23平方米的面积，对赠送部分的面积，招商部收取了每年5000元的租金。
证据七、喻春林的房屋产权证，（2013）鄂硚口民三初字第00458号民事判决书各一份。证明同户型的喻春林的商铺（1B68号）中也计算了赠送面积部分的租金。
证据八、关于要求龙腾置业有限公司收取红宝石1B57号商铺购房余款的函件一份。证明因为龙腾公司没有对房屋办理备案手续，未向原告催收房款，原告曾向龙腾公司发函，要求支付剩余购房款项。
证据九、收楼通知书、商铺委托租赁协议、商铺运营协议各一份。证明原告于2005年已经取得了本案诉争商铺，并且委托龙腾公司对外出租，但并未收取龙腾公司任何租金，只是在2010年委托被告出租之后才收取了租金。
证据十、2013年5月14日电话录音资料。证明被告答应会将2012年12月20日之前的租金支付给原告。
被告彭燕清、刘志宾辩称，2012年7月28日至2012年12月20日之间因为原告未付清购房款，房屋开发商龙腾置业公司将原告购买的商铺锁门，导致本案争议商铺无法正常经营。两被告每年除了支付原告相应的租金外，应原告的要求都额外支付了款项给原告，两被告实际上并未拖欠租金，要求驳回原告的全部诉讼请求。
被告彭燕清、刘志宾为支持其辩解意见，向本院提交如下证据：
证据一、商铺委托租赁合同一份。证明原、被告签订租赁合同中约定的商铺的面积为48.14平方米，租金为每月每平方50元，租期为2010年7月28日至2016年7月27日，第三年租金上涨10%-15%。
证据二、收条二份、汇款凭证一份。证明两被告向原告支付了从2010年7月至2011年7月期间的租金22362元，2011年7月28日至2012年7月27日的租金28884元及退物业管理费298元，及2012年7月28日至2013年7月27日的租金36700元。
经庭审质证，两被告对原告提交的证据一、证据二、证据四、证据六、证据七、证据九、证据十的真实性均无异议，但认为证据一中原告大部分购房款是在2012年7月商铺被锁门之后直到2013年7月份原告才全部支付完；证据二中的租赁合同上“刘志斌”系彭燕清代为签名，刘志宾对该合同予以认可；证据四中租金涨至每月每平方米75元是针对个别业主，不包括原告；证据六和证据七中关于商铺赠送面积部分计算租金是针对协商一致的商铺业主，不包括原告在内；证据十中是彭燕清表示如果市场做好了，对于原告商铺2012年7月28日至2012年12月20日期间因被锁门的损失可以给予适当的补偿。对原告提交的证据三、证据五、证据八的真实性有异议，证据三中在2012年7月28日至2012年12月20日期间没有经营户在原告的商铺中经营，且情况说明中缴纳的物业费并不是缴纳原告商铺的物业费而是其他商铺的；证据五的函件未收到；证据八中因为原告未缴纳购房款而被开发商锁门。原告对两被告提交的证据一、证据二的真实性均无异议，但认为2011年7月28日至2012年7月27日两被告支付了租金28884元外还支付了10000元，另36700元是两被告支付2012年12月20日至2013年7月27日的租金。经本院审核，原告提交的证据一、证据二、证据四、证据六、证据七、证据九、证据十及被告提交的证据一、证据二的真实性本院均予以采信。对原告提交的证据三因被告未提供相反的证据予以佐证，对被告的辩解意见不采信，本院对该证据的真实性予以认可；对原告提交的证据五因无送达凭证，无法证明被告收到此函件，故对该证据本院不予认可；对原告提交的证据八因与本案无关，本院不予采信。
经审理查明，2005年7月原告购买了位于汉正街第一大道红宝石泛首层1B57号商铺。2010年7月28日原告与两被告签订《商铺委托租赁合同》，约定被告承租原告上述商铺，合同上载明商铺建筑面积48.14平方米，租赁期限6年，从2010年7月28日至2016年7月27日止，租金为每月每平方米50元，第一、二年为优惠期，租金保持不变，第三年租金根据市场经营情况上涨10%-15%，第四、五、六年根据市场情况确定租金水平。合同签订后原告将商铺交付给两被告，两被告于2010年7月30日向原告支付了2010年7月28日至2011年7月27日的租金22362元，于2011年5月11日向原告支付2011年7月28日至2012年7月27日的租金28884元及退物业管理费298元，另额外向原告支付了10000元。2012年7月汉正街第一大道红宝石泛首层的商铺业主与两被告协商后，确定从2012年7月28日起至2013年7月27日期间汉正街第一大道红宝石泛首层的商铺租金调整至每月每平方米75元。2013年4月25日两被告向原告支付租金36700元。2013年7月28日原告与两被告解除了《商铺委托租赁合同》。原告认为从2012年7月起应按每月每平方米75元计算原告70平方米商铺的租金，而被告未支付2012年7月28日至2012年12月20日的租金，曾多次向两被告进行催收，两被告拒绝支付，现起诉要求判令两被告支付2012年7月28日起至2012年12月20日止的商铺租金25258元，并按中国人民银行同期贷款利率支付延迟付款利息1000元，同时承担本案诉讼费用。审理过程中原告变更其诉讼请求，要求两被告支付2012年7月28日起至2012年12月20日止的商铺租金25200元，并承担本案诉讼费用，撤销要求支付延迟付款的利息损失1000元的诉讼请求。
另查明，喻春林与彭燕清于2010年8月13日签订的《商铺租赁合同》约定：喻春林将其位于汉正街第一大道红宝石泛首层1B68号商铺（建筑面积为48.01平方米）出租给彭燕清，租期自2010年7月28日起至2013年7月27日止，年租金40000元，第三年租金上调为原租金的10%-15%。合同签订后彭燕清向喻春林支付了2011年7月28日至2012年7月28日租金40000元，支付了2012年12月21日至2013年7月28日租金23889元。因彭燕清未支付2012年7月28日至2012年11月21日止的租金，喻春林向本院起诉，后本院作出（2013）鄂硚口民三初字第00458号《民事判决书》，判决由彭燕清按每年46000元的标准补付从2012年7月28日至2012年11月21日止的房屋使用费14745.21元。该判决已发生法律效力。
本院认为，2010年7月28日原告与两被告签订《商铺委托租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，该合同真实合法有效，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中原告认为商铺租金应按70平方米计算的意见并无相应的证据予以证明，且两被告支付给原告的租金中也不能明显体现出曾按70平方米支付过租金，也未在喻春林案件中提及支付给喻春林商铺的租金中包含了超面积部分的租金内容，故对原告要求按70平方米计算租金的请求于法无据，本院不予支持。由于汉正街第一大道红宝石泛首层的商铺业主与两被告经过协商后，确定从2012年7月28日起至2013年7月27日期间汉正街第一大道红宝石泛首层的商铺租金调整至每月每平方米75元，故从2012年7月28日起至2013年7月27日原告商铺的租金也应按照每月每平方米75元计算48.14平方米商铺的租金。两被告应向原告支付该期间的租金为43326元（48.14平方米×75元／平方米／月×12个月），但两被告实际上只向原告支付了36700元租金，故两被告应向原告补足所欠的6626元租金。原告要求被告支付租金25200元的请求中超过6626元的部分本院不予支持。原告在审理过程中撤销要求两被告按中国人民银行同期贷款利率支付延迟付款利息1000元的诉讼请求系其真实意思表示，符合法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十四条第一款第（五）项的规定，判决如下：
被告彭燕清、刘志宾于本判决生效之日起十日内一次性向原告陈艳红支付租金6626元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费456元，减半收取228元，由被告彭燕清、刘志宾共同负担（此款原告已垫付，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 余敏
二〇一四年十二月二十五日
书记员 王鹏