湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第01553号
上诉人（原审被告）朱桥梁。
委托代理人朱正良。
被上诉人（原审原告）长沙市新澜物业管理有限公司，住所地长沙市岳麓区岳华路1199号新诚小区。
法定代表人吴金彪，经理。
委托代理人南瑞芳，系被上诉人员工。
上诉人朱桥梁与被上诉人长沙市新澜物业管理有限公司（以下简称新澜物业公司）物业服务合同纠纷一案，湖南省长沙市岳麓区人民法院于2014年12月29日作出（2014）岳民初字第05847号民事判决。朱桥梁不服判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年3月27日，新澜物业公司（乙方）与朱桥梁（甲方）签订《新诚小区物业管理服务协议》一份。该协议对双方的权利和义务、管理服务收费等内容做了约定。第三条约定了管理服务收费：1、多层住宅按建筑面积每平方米收0.60元／月；2、电梯（小）高层住宅按建筑面积每平方米收1.4元／月；…6、…物管费和停车费原则上按季度收交，每季度的第一个月为收费期，有特殊情况可按月收交，每月1日-10日为交费时间。物管费、停车费一次性交满12个月的可享受5%优惠；考虑到物业公司前期介入相对投入费用较大，要求在办理交房手续时一次性交足6个月的物业管理费。在规定的交费时间，未交费的，按照国家有关条例规定，超过当月，从次月的第一天开始按天收取1‰的滞纳金。协议签订后，朱桥梁自2010年10月1日起未按合同约定交纳物业管理服务费，朱桥梁所购房屋面积为89.67平方米，系电梯房，应每月交纳物业管理服务费125.538元（89.67平方米×1.4元／㎡／月），截止至2014年1月31日，朱桥梁共欠缴物业管理服务费5021.52元（125.538元／月×40个月）。经新澜物业公司催缴，朱桥梁仍未缴纳，故新澜物业公司诉至原审法院，请求判令：1、朱桥梁立即支付新澜物业公司物业管理费5145.6元，逾期违约金4288元，合计9433.6元；2、朱桥梁承担全部诉讼费用。
原审法院认为，新澜物业公司与朱桥梁签订的《新诚小区物业管理服务协议》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。双方当事人均应严格按照合同的约定享受权利和履行义务。新澜物业公司为朱桥梁提供了物业管理服务，但是，朱桥梁自2010年10月1日起，一直未交物业管理服务费用，依照双方合同的约定，朱桥梁应交纳自2010年10月1日起至2014年1月31日止的物业管理服务费5021.52元（125.538元／月×40个月）。关于朱桥梁主张新澜物业公司的部分主张已超过两年诉讼时效，因朱桥梁承认在两年前物业公司曾向其打过电话进行过物业费催缴，且之后其多次与物业公司协商交费及其他相关问题，故本案诉讼时效因新澜物业公司提出要求而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算，故本案没有超过诉讼时效，朱桥梁应交纳自2010年10月1日起至2014年1月31日止的物业管理费5021.52元（125.538元／月×40个月）。朱桥梁主张其房屋渗水问题要求新澜物业公司整改并赔偿，根据双方合同的约定，新澜物业公司并无该项义务，故朱桥梁的该项主张，原审法院不予采纳，如朱桥梁房屋渗水问题确实存在，朱桥梁应当找相关责任人另行主张权利。朱桥梁主张其电动车被盗要求新澜物业公司承担赔偿责任，因朱桥梁的主张与物业服务合同纠纷并非同一法律关系，且朱桥梁在本案中并没有提供相关证据证实新澜物业公司在物业服务过程中存在过错，故朱桥梁的该项主张，原审法院不予采纳，如朱桥梁电动车确实被盗，朱桥梁应当找相关责任人另行主张权利。朱桥梁主张新澜物业公司存在的其他物业服务问题，未提交充分证据证实，原审法院不予采纳，如物业公司确实存在物业服务瑕疵，损害业主权益，朱桥梁可另行主张权利。对新澜物业公司要求朱桥梁承担违约金4288元的诉讼请求，朱桥梁以新澜物业公司的物业服务不到位为由拒交物业费的行为虽不妥当，但朱桥梁并非恶意拖欠物业费，从公平原则出发，原审法院酌情确定朱桥梁向新澜物业公司支付逾期交纳上述物业费的违约金502元，对新澜物业公司要求朱桥梁支付违约金的诉讼请求，原审法院予以部分支持。希望双方能够换位思考、共同努力，共同建设美好家园。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决：一、被告朱桥梁在本判决生效之日起十日内支付原告长沙市新澜物业管理有限公司2010年10月1日起至2014年1月31日止的物业管理服务费5021.52元，违约金502元，共计5523.52元；二、驳回原告长沙市新澜物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告朱桥梁负担。
上诉人朱桥梁不服判决，上诉称：1、2010年3月27日上诉人与被上诉人签订《物业管理服务协议》时，上诉人尚未确定房源，后上诉人于2010年8月16日签订《长沙市商品房买卖合同》后，被上诉人与上诉人未续签物业服务协议，之前签订的协议无效，故被上诉人无权依据该协议起诉被上诉人。2、被上诉人在原审中诉请的物业管理费金额为4288元，但原审法院判令上诉人支付物业管理费5021.52元，系错误判决。3、被上诉人的诉讼请求中，有几年的物业管理费已超过两年的诉讼时效。4、原审未严格审查被上诉人的物业服务资质。5、被上诉人对上诉人房屋出现的质量问题具有维修义务，原审判决认定被上诉人不具有该项义务错误。综上，请求撤销原判决，依法进行改判。
被上诉人新澜物业公司答辩称：1、被上诉人提供了公司营业执照、组织机构代码证、物业服务收费审批证，具有物业服务资质。2、上诉人要求按照八折标准计算物业费没有任何依据。3、被上诉人曾对上诉人拖欠的物业费进行催收，不存在诉讼时效的问题。4、房屋质量问题与被上诉人无关。综上，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
在二审过程中，上诉人向法庭提交了摄于涉案小区的部分照片，拟证明被上诉人在物业服务合同的履行过程中存在瑕疵。被上诉人对照片的真实性和关联性存在异议，认为不能达到证明目的。本院认为，上诉人提交的照片不能单独证明被上诉人提供的物业服务存在问题，故不予采信。
本院二审查明的事实与原判决认定的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人于2010年3月27日签订的《新诚小区物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效，双方均应全面履行。合同签订后，被上诉人依约为上诉人提供了物业管理服务，上诉人应按合同约定向被上诉人支付物业管理费用。上诉人未按照合同约定向被上诉人支付物业管理费，构成违约，原审判令上诉人向被上诉人支付物业管理费及相应违约金并无不妥。对于上诉人提出的涉案《物业管理服务协议》签订与《长沙市商品房买卖合同》之前，故被上诉人无权依据该《物业管理服务协议》提起诉讼的主张，本院认为，《物业管理服务协议》已经实际履行，且上诉人在一审中自认其于《物业管理服务协议》签订的当日即入住了涉案房屋，故对其该项主张不予支持。对于上诉人提出的被上诉人的主张超过诉讼时效的主张，本院认为，由于上诉人在一审中自认被上诉人在两年前曾对其进行催收，且双方在之后对此进行协商，故诉讼时效因被上诉人的催收及双方的协商行为而中断，应当重新计算，故对上诉人的该项主张不予支持。对于上诉人提出的被上诉人不具有物业服务资质的主张，本院认为，被上诉人在原审中提交了营业执照、物业服务收费标准审批证等，可以认定被上诉人具有物业服务资质。对于上诉人提出的被上诉人拒不进行房屋质量维修的问题，由于房屋质量维修并非被上诉人的合同义务或者法定义务，上诉人无权以此作为拒交物业管理费的理由。对于上诉人提出的被上诉人提供的物业管理服务存在大量问题的主张，由于上诉人并未提交充分证据予以证实，故不予支持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律准确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费50元，由上诉人朱桥梁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴波
审 判 员 刘英
代理审判员 周卓
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 陈娇
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。