广东省开平市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0783民初2158号
原告：广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司，住所地：开平市长沙区三江大道海伦堡一号楼首层06、07。
法定代表：徐正海。
委托代理人：张秀玲，该公司员工。
委托代理人：潘美凤，该公司员工。
被告：谭伟明，男，汉族，1981年2月12日出生，户籍住址：开平市，现住址：开平市，
原告广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司（以下简称海伦堡物业公司）诉被告谭伟明物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案受理后，依法适用简易程序于2017年9月13日公开开庭进行了审理。原告海伦堡物业公司的委托代理人张秀玲到庭参加诉讼，被告谭伟明经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海伦堡物业公司向本院提出诉讼请求为：1、判令被告向原告支付物业服务费（2014年1月至2016年12月）人民币23348.16元、水费112.14元；2、判令被告支付滞纳金，从逾期之日起每日按应交费用总额的3‰计至全部清偿之日止，暂计至2017年6月21日为22994元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。
事实和理由：原告是开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司委托的开平市三江大道海伦堡花园的物业管理单位，被告是开平市三江大道海伦堡17号楼47座6房的业主，该房屋建筑面积为324.28平方米。原、被告签订了《管理公约》及《物业管理服务协议》，合同约定由原告向被告提供物业管理服务，被告须按每月8日-20日之间向原告缴纳物业服务费及水费、公共分摊的电费。涉案房屋的收费标准为每月每平方米2元；被告未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告从逾期之日起每天按欠费总额的千分之三缴纳滞纳金等。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2014年1月起至今一直没有支付物业服务费及其他费用，截止2017年6月21日被告已累计欠费共计人民币47774元，原告多次向被告催收，被告均无理拒绝缴纳。被告的欠款行为违反了《管理公约》和《物业管理服务协议》的约定，已构成了严重违约。现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定提起本案诉讼，以维护原告合法权益。
原告海伦堡物业公司对其陈述事实在举证期限内提供如下证据：
1、原告负责人身份证明书原件、负责人身份证、营业执照、核准变更通知书（名称变更）复印件各一份；2、被告谭伟明身份证复印件一份；3、发票联、二手过户申请表格复印件一份；4、前期物业管理服务协议及临时管理规约、承诺书复印件一份；5、欠费明细复印件一份。
被告谭伟明没有提交答辩，在举证期限内也没有证据向本院提交。
本院于2017年8月25日向被告谭伟明邮寄送达起诉状副本和开庭传票，但被告谭伟明无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，对于原告海伦堡物业公司提交的证据具有真实性、合法性和关联性，本院予以认定。
根据上述认定的证据及原告的陈述，本院认定事实如下：
2013年11月20日，原告广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司（乙方）与被告谭伟明（甲方）签订《临时管理公约》及《前期物业管理服务协议》，上述协议约定：一、根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就物业管理达成协议。二、乙方依据本协议向甲方收取物业管理服务费用。物业管理费按建筑面积计算，按别墅每月每平方米2元收费，按上述计算方式、标准，甲方建筑面积为324.28平方米，甲方应按648.56元/月向乙方交纳物业服务费。三、物业管理服务费不含公共水费、电费（楼梯及大堂照明、路灯、景观照明、电梯、二次供水用电按实际用量向业主分摊）。受有关部门或单位的委托，乙方可提供公共水电费、燃气费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用）。四、甲方交纳费用方式及时间：以银行划扣形式缴付，每月10日前确保指定划扣的银行账户有足够余额支付本月物业管理服务费、上月的水电费及其他公共分摊费等。五、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天3‰的标准交纳违约金。
协议签订后，原告依约向被告提供物业服务，被告向原告缴纳物业服务费。但从2014年1月1日起至今，被告没有依约向原告缴纳物业服务费。原告多次要求被告缴纳其拖欠的物业服务费、水费及违约金，被告均拒绝缴纳。自2014年1月起至2016年12月止，被告拖欠原告物业服务费共23348.16元、水费（截止2016年10月16日）112.14元。因原告多次向被告催收未果，遂成诉讼。
本院认为：本案属物业服务合同纠纷。《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”根据原告与被告签订的《临时管理公约》及《前期物业管理服务协议》，原告是被告选聘实施前期物业管理服务的物业服务企业，其为海伦堡的业主提供物业管理服务，并收取物业服务费。被告谭伟明在接受原告海伦堡物业公司提供的物业管理服务后，应当按照双方签订合同的约定向海伦堡物业公司支付物业服务费用。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”的规定，原告在向被告催收涉案物业费无果后，起诉请求被告支付拖欠的物业管理费人民币（2014年1月至2016年12月）23348.16元理据充足，本院予以支持。另依照上述签订的《临时管理公约》及《前期物业管理服务协议》的约定，水费及生活垃圾费由原告向供水公司代缴后再向各户业主收取。原告请求被告支付截止2016年10月的水费112.41元理据充足，本院予以支持。
关于违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第五条的规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。：及第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，谭伟明未按期支付物业服务费构成违约，造成海伦堡物业公司利息损失。原、被告双方签订的《管理公约》及《物业管理服务协议》的约定，乙方逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费3‰交纳违约金。上述约定折合年利率109.5%（每日3‰×365日），明显过分高于利息损失，因此本院应予以调整。根据本案谭伟明违约的性质，本院酌定违约金调整为按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计算。则被告谭伟明应支付违约金（从2014年1月起至本判决确定的履行期限最后一日止，从每年每个月的11日起算，逐月以欠缴金额648.56元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计算）给海伦堡物业公司。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，被告谭伟明经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作出缺席判决。
综合上述，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条第一款第（二）项的规定，判决如下：
被告谭伟明应自本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费23348.16元、水费112.41元及违约金（从2014年1月起至本判决确定的履行期限最后一日止，计算方法：从每年每个月的11日起算，逐月以欠缴金额648.56元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计算）给广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费497元（原告已交纳），由被告谭伟明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审判员 张永进
二〇一七年九月二十七日
书记员 高万丽
戚晓红