湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂江岸民初字第01898号原告湖北省建工第二建设有限公司，住所地武汉市洪山区雄楚大道。法定代表人孙金林，系该公司董事长。委托代理人曾中南（一般代理授权），湖北省建工第二建设有限公司员工。委托代理人李守年（一般代理授权），湖北省建工第二建设有限公司办公室副主任。被告钟际辉，湖北省建工第二建设有限公司退休职工。被告鲁文莉。被告武汉市永通水电工程有限公司，住所地武汉市硚口区集贤路。法定代表人孙腊荣，执行董事兼总经理。原告湖北省建工第二建设有限公司与被告钟际辉、鲁文莉物权保护纠纷一案，本院于2014年7月17日立案受理后，依法适用普通程序进行审理，并组成由审判员王雪涛担任审判长，人民陪审员任频、人民陪审员王强参加的合议庭，于2014年10月16日公开开庭进行了审理。审理中，根据原告湖北省建工第二建设有限公司的申请，本院依法追加武汉市永通水电工程有限公司为被告参加诉讼。因被告武汉市永通水电工程有限公司下落不明，本院依法向其公告送达民事起诉状副本和开庭传票及相关法律文书。本院于2015年8月31日再次公开开庭进行了审理。原告湖北省建工第二建设有限公司的委托代理人曾中南、李守年，被告钟际辉均到庭参加了诉讼。被告鲁文莉、被告武汉市永通水电工程有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。因该案案情复杂，经院长批准，依法延长审理期限6个月。本案现已审理终结。原告湖北省建工第二建设有限公司（以下简称省二建公司）诉称，钟际辉与鲁文莉系夫妻关系。位于武汉市江岸区德润大厦鸿润楼（C）座26层2606室（建筑面积为158.71平方米）的房屋系省二建公司所有的房屋。自2011年12月起，钟际辉、鲁文莉在未经省二建公司同意的情况下，侵占该房屋，并私自将该房加墙分隔，对外出租，获取不当利益。省二建公司多次要求钟际辉、鲁文莉腾退房屋，但钟际辉、鲁文莉拒绝腾退。现起诉法院，请求判令：1、确认省二建公司对位于武汉市江岸区德润大厦鸿润楼（C）座26层2606室（建筑面积为158.71平方米）的房屋享有完整的所有权；2、钟际辉、鲁文莉停止对省二建公司所有的位于武汉市江岸区德润大厦鸿润楼（C）座26层2606室的房屋的侵害，并立即腾退该房屋，并将该房屋恢复原状，交付给省二建公司；3、钟际辉、鲁文莉赔偿省二建公司的经济损失（自2011年12月1日起，至实际腾退该房屋并交付给省二建公司之日止，按每月5，000元的标准计算）；4、本案诉讼费用由钟际辉、鲁文莉承担。原告省二建公司为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：证据一、营业执照、组织机构代码证、法人代表身份证明各1份，证明省二建公司的主体资格；证据二、国有土地使用权证、房屋所有权证各1份，证明省二建公司对位于武汉市江岸区德润大厦鸿润楼（C）座26层2606室的房屋享有合法、完整的产权；证据三、房屋实物照片2张，证明钟际辉、鲁文莉侵害省二建公司的合法权益；证据四、房屋租赁合同1份，证明钟际辉、鲁文莉私自将省二建公司的房屋进行转租从而获利；证据五、武汉市水务集团出具的查询单1份，证明该房屋侵占后，处于被使用状态；证据六、电力营业厅查询结果截图2张，证明载明电表报装及缴费联系人为钟际辉，该房屋侵占后，处于被使用状态；证据七、大智路派出所出具的受案回执1份，证明省二建公司拆除钟际辉、鲁文莉所装防盗门，钟际辉在武汉市公安局江岸分局大智街派出所报案。被告钟际辉辩称，对省二建公司享有位于武汉市江岸区德润大厦鸿润楼（C）座26层2606室的房屋的所有权不持异议。我原系省二建公司的员工，于2010年6月退休。我在省二建公司工作期间，因省二建公司在其他公司有债权，通过以债抵款的方式将位于武汉市江岸区德润大厦鸿润楼（C）座的2606室、3003室的房屋二套转到省二建公司名下。该事由我一手经办，故我要求公司将其中的一套房屋分配给我。2007年底，省二建公司在经过公司领导同意的情况下，将位于武汉市江岸区德润大厦鸿润楼（C）座26层2606室的房屋分配给我使用。因该房屋是毛坯房，故我一直没有居住该房屋。2008年初，我因要偿还武汉市永通水电工程有限公司（以下简称永通公司）欠款，就将该房屋转让给永通公司使用。2011年下半年，省二建公司进行房改时，通知我去领了表。我填报表格后交给公司，但公司一直没有答复。该房屋是省二建公司在经过公司领导同意的情况下分配给我的，物业管理费也一直都是我在交纳。省二建公司还组织黑社会的人去砸我房子。该房屋应该属于分配房屋的历史遗留问题。现该房屋实际由永通公司在使用控制，并对外出租，房屋具体居住情况我不清楚。我不是该房屋的实际使用人，省二建公司要求我及鲁文莉腾退房屋属于腾退的对象错误。被告钟际辉为支持其抗辩观点，向本院提交证据如下：证据一、退休证、中共党员组织关系介绍信、企业法人营业执照各1份，证明钟际辉原系省二建公司职工，享有该公司房屋的居住权；证据二、协议书、武汉市商品房买卖合同、原省二建公司党委书记孙有木出具的关于德润大厦2606、3003房屋来源情况的证明各1份，证明位于武汉市江岸区德润大厦鸿润楼（C）座26层2606室的房屋系由钟际辉的操作，将所有权转到省二建名下；证据三、武汉市房地局购买成本价住房申请表、关于鸿润楼2606房分配情况的说明各1份，证明位于武汉市江岸区德润大厦鸿润楼（C）座26层2606室房屋系省二公司分配给钟际辉的；证据四、转让协议书、委托书各1份，证明该房屋实际使用人为永通公司，省二建公司要求腾退房屋属于腾退的对象错误。经庭审质证，对省二建公司提交的证据，钟际辉除对证据一、证据二无异议外，对其他证据均有异议。其中，对证据三，钟际辉认为，该房屋已于2008年7月8日交由第三人永通公司使用至今，故我不存在侵害省二建公司权益的问题；对证据四，钟际辉认为，因房屋租赁合同中约定的实际使用人是第三人永通公司，和我是没有关系的，故对该证据有异议；对证据五、证据六，钟际辉认为，该两份证据和我没有关系；对证据七，钟际辉认为，因该证据只是查询单，不能达到省二建公司的证明目的。对钟际辉提交的证据，省二建公司均有异议。其中，对证据一，省二建公司认为，该证据不能证明享有诉争房屋的居住权；对证据二，省二建公司认为，因该证据中的协议书、武汉市商品房买卖合同均不能反映与钟际辉、鲁文莉有关；关于德润大厦2606、3003房屋来源情况的证明的出具人及其身份情况均不清楚；出具证明的时间是2014年，且为个人出具，证明人应该出庭作证，故对该证据的真实性，关联性均有异议，且不能达到钟际辉的证明目的；对证据三，省二建公司认为，因该证据中的武汉市房地局购买成本价住房申请表没有填写完整；关于鸿润楼2606房分配情况的说明的出具人及其身份情况均不清楚，和本案也没有任何关系，故对该证据的真实性和关联性也均有异议，且不能达到钟际辉的证明目的；对证据四，对该证据的真实性，关联性均有异议；转让协议书是无效的，省二建公司就诉争房屋在房产局进行备案登记，以登记为准；委托书和本案无关。鲁文莉、永通公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证权利。对上述有争议的证据，本院认为，对省二建公司提交的证据三即房屋实物照片2张，本院结合案情、当事人陈述及其他证据进行综合评判；对省二建公司提交的证据四，因房屋租赁合同有鲁文莉将位于武汉市江岸区德润大厦鸿润楼（C）座26层2606室-7的房屋出租给孙旭光的内容，且分别有鲁文莉和案外人孙旭光的签字，故本院对鲁文莉对外出租诉争房屋的事实予以认定；省二建公司提交的证据五、证据六，能够证明位于武汉市江岸区德润大厦鸿润楼（C）座的2606室的房屋处于被使用状态，使用人发生了水、电费的事实；对省二建公司提交的证据七，因受案回执注明有“钟际辉：你于2014年3月13日报称的黄石路德润大厦鸿润楼2606室门被拆一案我单位已受理。你可通过大智所查询案件进展情况”的内容，并盖有公安机关的公章，故本院对证据予以采信。对钟际辉提交的证据一，该证据虽能够证明钟际辉原系省二建公司职工，但该证据并不能证明钟际辉享有诉争房屋的居住权；对钟际辉提交的证据二，因协议书、武汉市商品房买卖合同均系省二建公司与武汉汉光房地产开发建筑装饰工程有限公司之间签订，其内容也未涉及钟际辉；关于德润大厦2606、3003房屋来源情况的证明系孙有木于2014年出具，而证明的是2005年以前的事情，时间相隔较长，且孙有木个人也不能代表公司的意见；孙有木也未出庭作证，其证明力较弱；既使房屋系由钟际辉的操作将所有权转到省二建名下，也与房屋权属问题缺乏关联性，故对该证据本院结合案情及其他证据综合评判；对钟际辉提交的证据三，因武汉市房地局购买成本价住房申请表仅有申请人钟际辉的签字，而没有相关部门的签字及盖章；钟际辉还应提供交纳成本价的收费票据及其他证据佐证证明；省二建公司提交的证据二已证明该房屋属省二建公司所有，钟际辉对此亦表示认可，故该申请表不能证明钟际辉就诉争房屋进行房改的事实；关于鸿润楼2606房分配情况的说明为罗传华个人出具；罗传华也未出庭作证，其证明力较弱，且仅凭罗传华的证明不足以证明钟际辉就诉争房屋取得承租权或进行房改的事实，故本院对该证据不予采信；对钟际辉提交的证据四，因转让协议书分别有钟际辉的签字和永通公司盖章；永通公司还出具委托书一份，委托胡冬生办理诉争房屋的管理及装修事宜，故本院对该证据的真实性予以采信。经审理查明，钟际辉与鲁文莉系夫妻关系。钟际辉原系省二建公司职工。位于武汉市江岸区德润大厦鸿润楼（C）座26层2606室（建筑面积为158.71平方米）的房屋，系省二建公司所有的房屋。2008年7月8日，钟际辉与永通公司签订转让协议书一份。该协议书约定，钟际辉将位于武汉市江岸区德润大厦鸿润楼（C）座26层2606室的房屋的使用权作价500，000元人民币转让永通公司；转让期限为2008年7月8日至钟际辉为该房屋办理完两证止；在上述期限内，该房屋使用权属永通公司，钟际辉无任何权利以任何方式再处理；在上述期限内，钟际辉如偿还永通公司人民币500，000元，则永通公司无条件退还上述转让物。钟际辉所欠永通公司债务在该房屋办理两证时仍未归还的，该转让物的使用权权属自动生效归属永通公司，钟际辉对此不持异议，同时双方债务两清。在本协议履行期内，钟际辉有义务配合、协助永通公司管理该房屋。此后，钟际辉在未经省二建公司同意的情况下，私自占有该房屋，并将该房屋转交永通公司经营、使用。永通公司将该房加墙分隔，并进行了装修，及对外出租。鲁文莉受永通公司的委托于2014年2月26日与案外人孙旭光签订房屋租赁合同一份，约定将位于武汉市江岸区德润大厦鸿润楼（C）座26层2606室-7的房屋出租给孙旭光，租赁期限为一年：自2014年2月26日起至2014年2月26日止。每月租金1，500元（另付押金500元）。现孙旭光已腾退出该房屋。后省二建公司因要求钟际辉、鲁文莉腾退房屋，遭到拒绝，故诉至本院。审理中，省二建公司将原诉请第二、三项分别变更为“钟际辉、鲁文莉、永通公司共同停止对省二建公司所有的位于武汉市江岸区德润大厦鸿润楼（C）座26层2606室的房屋的侵害，并立即腾退该房屋、恢复原状，并将该房屋交付给省二建公司”和“钟际辉、鲁文莉、永通公司共同赔偿省二建公司的经济损失（自2011年12月1日起，至实际腾退该房屋并交付给省二建公司之日止，按每月5，000元的标准计算）。本院认为，位于武汉市江岸区德润大厦鸿润楼（C）座26层2606室的房屋，系省二建公司所有的房屋。省二建公司对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。对省二建公司提出的确认省二建公司对诉争房屋享有完整的所有权的诉请，因省二建公司提交的房屋所有权证、土地使用权证系具有法律效力的权属凭证，已明确省二建公司系诉争房屋的所有权人，故本院对省二建公司的该权利予以认定，但再在就此进行判决已无必要。审理中，钟际辉提出“该房屋经过公司领导同意的情况下分配给我”的抗辩意见，因钟际辉提交的证据不足以证明其主张的事实，故本院对钟际辉的该抗辩意见不予支持。钟际辉在未经所有权人省二建公司同意的情况下，私自占有该房屋，并与永通公司签订转让协议书，约定将房屋的使用权作价500，000元人民币转让永通公司。后将该房屋转交给永通公司经营、使用；永通公司在未经所有权人省二建公司同意的情况下，接受该房屋使用权的转让，并经营、使用该房屋，将该房加墙分隔并进行了装修，及对外出租；鲁文莉作为钟际辉的妻子，实际参与了该房屋对外的出租行为，其对省二建公司所有的该房屋被占用及改变房屋现状及使用等情形应属知情。钟际辉、鲁文莉、永通公司的上述行为共同构成了对省二建公司的房屋权利的侵害。省二建公司在其权利受到侵害的情况下，有权主张钟际辉、鲁文莉及永通公司共同停止侵害，将房屋恢复原状，并立即腾退该房屋。审理中，钟际辉还提出“我不是该房屋的实际使用人，省二建公司要求我及鲁文莉腾退房屋，属于腾退的对象错误”的抗辩意见，因钟际辉私自占有该房屋，并与永通公司签订转让协议书，将房屋转让给永通公司使用；鲁文莉作为钟际辉的妻子，对省二建公司所有的该房屋被占用及改变房屋现状及使用等情形应属知情，且其实际参与了对该房屋出租行为，钟际辉、鲁文莉的上述行为，是造成省二建公司的房屋被占用、房屋现状发生改变的主要原因，对损害事实存在过错，钟际辉、鲁文莉负有停止侵害，将房屋恢复原状，并立即腾退该房屋的义务，故本院对钟际辉的该抗辩意见不予支持。对省二建公司提出钟际辉、鲁文莉、永通公司赔偿其的经济损失（自2011年12月1日起，至实际腾退该房屋并交付给省二建公司之日止）的诉请，符合事实和法律规定，本院予以支持。但省二建公司主张按每月5，000元计算占用房屋的损失过高，本院根据房屋的实际情况酌定为2，700元。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十六条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告钟际辉、鲁文莉、武汉市永通水电工程有限公司于本判决生效之日起十日内腾退位于武汉市江岸区德润大厦鸿润楼（C）座26层2606室（建筑面积为158.71平方米）的房屋，并将该房恢复原状，交付给原告湖北省建工第二建设有限公司；二、被告钟际辉、鲁文莉、武汉市永通水电工程有限公司于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告湖北省建工第二建设有限公司因房屋占用而发生的经济损失（自2011年12月1日起，至实际腾退该房屋之日止，按每月2，700元的标准计算）；三、驳回原告湖北省建工第二建设有限公司的其他诉讼请求。被告钟际辉、鲁文莉、武汉市永通水电工程有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，840元、公告费250元由被告钟际辉、鲁文莉、武汉市永通水电工程有限公司共同负担。因案件受理费、公告费已由原告湖北省建工第二建设有限公司预交，故被告钟际辉、鲁文莉、武汉市永通水电工程有限公司在支付上述款项时，将受理费3，840元、公告费250元一并支付给原告湖北省建工第二建设有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王雪涛人民陪审员  任 频人民陪审员  王 强二〇一五年九月十四日书 记 员  宋琼韬