海南省第二中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）琼97执复5号
复议申请人（申请执行人）:海南省乐东黎族自治县农村信用合作联社，住所地海南省乐东黎族自治县抱由镇乐安路***号。
法定代表人：张理平，该社理事长。
委托诉讼代理人：黄祥锋、符晓珍，海南省农村信用社联合社律师事务部律师。
被执行人：吴开法，男，汉族，1972年4月12日出生，住海南省乐东黎族自治县黄流镇。
利害关系人（异议人）：郑翠珍，女，汉族，1969年7月1日出生，住河北省迁安市。
委托诉讼代理人：王英哲，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。
复议申请人海南省乐东黎族自治县农村信用合作联社（以下简称乐东农信社）不服乐东黎族自治县人民法院(以下简称乐东法院)作出的（2017）琼9027执异9号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年2月5日举行了听证。复议申请人乐东农信社委托诉讼代理人黄祥锋、符晓珍、利害关系人郑翠珍委托诉讼代理人王英哲参加了听证，并提交了书面意见，现已审查终结。
乐东法院查明，该院于2017年3月2日发布（2015）乐执字第266-1号变卖公告，公开变卖被执行人吴开法名下位于乐东黎族自治县XX镇XX村委会XX坡即乐东林证字（2008）第XXX2号、XXX3号、XXX4号林地（林权证载明面积899.9亩）的经营权及地上附属物。郑翠珍于2017年3月2日依法购买并支付了全部变卖价款14306045元。乐东法院于2017年3月3日作出（2015）乐执字第266-11号执行裁定书，裁定：一、乐东黎族自治县XX镇XX村委会XX坡即乐东林证字（2008）第XXX2号、XXX3号、XXX4号林地（面积899.9亩）的经营权、地上附属物的所有权及相应的其他权利归买受人郑翠珍所有。文昌坡即乐东林证字（2008）第XXX2号、XXX3号、XXX4号林地（面积899.9亩）的经营权及地上附属物的财产权自裁定送达买受人郑翠珍时起转移。二、买受人郑翠珍可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。在林地交付过程中，郑翠珍认为变卖林地的实际面积与变卖公告公示的面积不符，特提出书面异议。
另查明，郑翠珍对涉案财产乐东林证字（2008）第XXX2号、XXX3号、XXX4号林地及地上附属物尚未办理相关产权过户手续。
乐东法院认为，案件争议的焦点是：1.郑翠珍的异议请求是否属于执行异议的范围；2.郑翠珍提出的申请理由是否成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条规定：“有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；（二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的；（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；（四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的；（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。”本案中，作为执行变卖程序中的买受人郑翠珍，属于该执行案件利害关系人，其认为法院在变卖财产时未对财产进行真实性调查，变卖程序违法，提出执行异议符合法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条规定：“执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。”乐东法院执行人员按照执行变卖程序规定，依法对变卖财产现状进行调查和实地测量，发现实际测量面积与林权证载明的面积和变卖公告发布的面积不一致，致使变卖目的难以实现，严重影响了买受人的利益，属于存在违法变卖程序且导致损害买受人利益的情形。为维护申请执行人和被执行人以及买受人的合法权益，经乐东法院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二款规定，裁定：一、撤销（2015）乐执字第266-11号执行裁定书；二、全额退还买受人郑翠珍已支付的林地变卖款14306045元。
乐东农信社向本院申请复议称，一、乐东法院变卖林地并未违反变卖程序。执行法院按照法律规定对变卖标的进行公告，并按照法律程序变卖吴开法名下位于乐东黎族自治县XX镇XX村委会XX坡899.9亩林地。郑翠珍作为完全民事行为能力人，已经成功买受该标的物，并支付变卖价款，乐东法院也已作出（2015）乐执字第266-11号执行裁定书，整个变卖程序合法有效，不符合撤销变卖的情形。二、乐东法院先后三次发布联合拍卖公告，三次流拍后，乐东法院依职权发布了变卖公告。以上公告均对标的物作出瑕疵说明，按标的物现状变卖、交付。就算实际面积与林权证书记载的面积有误差，但不影响成交价格，也不存在全部退还变卖价款。三、郑翠珍认为执行人员未对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，没有事实和法律依据。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条规定执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，但并未规定执行人员要实地测量拍卖财产的面积，实际上执行人员已经到现场作了调查。四、依据《中华人民共和国森林法》第三条和国家林业局《林木和林地权属管理办法》第十一条规定，吴开法名下位于乐东黎族自治县XX镇XX村委会XX坡899.9亩林地有林权证，且是乐东黎族自治县林业局经过GPS勘查、公示程序后出具的，在该林权证未被撤销或变更之前，其记载的包括林地面积在内的事项是具有公信力的，且附注GPS测量图，该林权证合法有效，乐东法院以林权证记载的面积进行评估是合法的。五、乐东法院认定实际测量面积与林权证载明面积和变卖公告发布的面积不一致证据不足。郑翠珍未书面申请调取证据，且调取的红线图没有载明测量主体、测量四至范围、测量时间及测量面积等。现场测量时只有乐东法院执行局的执行人员与被执行人吴开法到场，而郑翠珍及抱二村民委员会的负责人、申请执行人乐东农信社均未到现场进行监督、测量，该证据不具有真实性、合法性，不能认定实际测量面积与林权证载明面积和变卖公告发布的面积不一致。综上，乐乐法院认定变卖林地程序违法，适用法律错误，证据不足，请求：撤销乐东法院（2017）琼9027执异9号执行裁定，不予退还郑翠珍支付的林地变卖款14306045元。
利害关系人郑翠珍称，一、法院未尽到对评估机构监督的责任。本案在执行中，由海南省第二中级人民法院依法委托海南博泉资产评估有限公司（以下简称评估公司）对被执行人吴开法拥有的林地及地上附属物的市场价值进行评估鉴定，但评估公司违反《中华人民共和国资产评估法》，在评估过程中未尽到调查职责，未到现场确定林地边界和坐标，也未对林木的株数进行详细清点，直接导致评估结果错误，评估价值虚高。海南省第二中级人民法院仅是委托，未进行监督。二、乐东法院在拍卖公告前未对拍卖财产进行必要的现状调查。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条、第十一条规定，法院在公告前应当对拍卖财产进行现状调查。但乐东法院执行人员并没有在公告前进行必要的调查，确定林地的边界和面积，而是直至变卖后在办理交付过程中才调查确定边界，从而发现面积严重缩水三分之一。三、拍卖公告未对拍卖林地的面积作出瑕疵说明。如果有瑕疵说明，郑翠珍在购买前，肯定会要求法院进行现场调查，确认林地边界和面积。四、林权证是确定土地承包经营权的凭证，但不是唯一凭证，在未撤销或变更前，司法机关有权确认物的所有权。即使被执行人吴开法持有林权证，但部分林地的承包经营权也有被法院确认为其他人享有的可能。因此，乐东法院最终无法按照变卖公告确认的亩数向买受人交付林地。五、乐东农信社在办理吴开法贷款手续所委托评估时，没有严格履行审核义务，导致郑翠珍的合法利益被损害。综上，乐东法院本次变卖严重违反程序且损害了买受人的利益，应当依法撤销，请求：驳回乐东农信社的复议申请，维持乐东法院（2017）琼9027执异9号执行裁定。
本院查明事实与乐东法院认定事实一致。另查明，乐东法院依据海南博泉资产评估有限公司出具的博泉评报字[2015]第005号《司法鉴定意见书》，分别于2016年7月18日、2016年9月23日、2017年1月3日公开拍卖被执行人吴开法名下位于乐东黎族自治县XX镇XX村委会XX坡即乐东林证字（2008）第XXX2号、XXX3号、XXX4号林地的经营权及地上附属物。三次拍卖均流拍。被执行人吴开法名下位于乐东黎族自治县XX镇XX村委会XX坡乐东林证字（2008）第XXX2号林权证记载面积为112.5亩，乐东林证字（2008）第XXX3号林权证记载面积为452.8亩，乐东林证字（2008）第XXX4号林权证记载面积为334.6亩。以上林权证均记载四至范围，并附有乐东黎族自治县林业局GPS测量图。利害关系人郑翠珍在一审法院提交的三张红线图，分别记载测量面积为257.27亩、329.67亩、33.03亩，但均未记载测量单位、测量四至范围、测量时间、测量人员等信息，也未盖有相关部门的公章。
本院认为，本案的争议焦点为乐乐法院变卖被执行人吴开法名下涉案林地的经营权及地上附属物的执行行为是否存在违法情形。本案中，乐东法院对涉案林地经司法鉴定程序予以评估后公开拍卖，三次流拍后进行公开变卖，程序合法，并无不当。郑翠珍认为涉案标的物实际测量面积与林权证记载面积不符，且相差较大，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，被执行人吴开法名下的林权证是由乐东黎族自治县人民政府按照法定程序颁发的。该林权证在未经法定程序予以变更、撤销之前，具有物权登记公信效力，乐东法院依据有效林权证记载的面积进行变卖并无不当。郑翠珍所提供的三张红线图，均未记载测量单位、测量四至范围等信息，也未盖有相关部门的公章，不能据此否定林权证所记载的面积。乐东法院作出的（2015）乐执字第266-11号执行裁定书送达后，郑翠珍就已经实际取得了涉案林地的经营权，并可持上述执行裁定书办理产权过户登记手续。若郑翠珍在办理产权过户登记中，认为林地实际面积与林权证所记载的面积不符，可以另行通过相应程序主张权利。乐东法院在没有确定涉案林地实际面积的情况下，认为实际测量面积与林权证载明的面积及变卖公告发布的面积不一致，致使变卖目的难以实现，严重影响买受人的利益，属于存在违法变卖程序且导致损害买受人利益的情形，没有事实和法律依据，应予纠正。综上，复议申请人乐东农信社的复议理由成立，应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（二）项规定，裁定如下：
撤销乐东黎族自治县人民法院（2017）琼9027执异9号异议裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 张丽华
审 判 员 李 政
审 判 员 孙大伟
二〇一八年二月八日
法官助理 吴 娟
书 记 员 王浪声
附：本案适用的相关法律条文
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；
（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；
（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；
（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；
（五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。
除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。
人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。