杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭西民初字第482号
原告（反诉被告）：林干富。
原告（反诉被告）：章燕琴。
两原告共同委托代理人：陆元凤。
被告（反诉原告）：李建忠。
委托代理人：朱永志。
被告（反诉原告）：刘青。
原告林干富、章燕琴为与被告李建忠、刘青房屋买卖合同纠纷一案，于2013年2月27日向本院起诉。被告李建忠、刘青提出反诉。本院合并审理后，依法由审判员姜学英独任审判，于2013年4月16日公开开庭进行了审理。林干富、章燕琴及其共同委托代理人陆元凤，刘青及李建忠的委托代理人朱永志到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2013年7月2日公开开庭进行了审理。林干富、章燕琴及其共同委托代理人陆元凤，刘青及李建忠的委托代理人朱永志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）林干富、章燕琴共同诉称：2012年12月18日，章燕琴委托林干富代签位于杭州市西湖区文三新村4幢7号503室房屋（以下简称503室房屋）的购房意向书，刘青说明其急需投资款并迫切要求原告立即支付60万元意向金，后双方经协商后将意向金确定为35万元。2012年12月19日，林干富与李建忠、刘青就委托书所涉房屋签订了一份《购房意向书》，约定林干富、章燕琴向李建忠、刘青购买503室房屋，该房屋价格为210万元，双方在意向书签订后30个工作日内签订《杭州市房屋转让合同》，林干富、章燕琴应当在签订意向书当日支付35万元意向金。同日，林干富、章燕琴支付刘青35万元定金。之后，因李建忠、刘青的原因，双方未能签订房屋转让合同。诉请判令：1、解除《购房意向书》，李建忠、刘青返还林干富、章燕琴意向金350000元并支付违约金350000元；2、本案诉讼费用由李建忠、刘青承担。
被告（反诉原告）李建忠、刘青共同答辩并反诉称：
林干富、章燕琴诉称的内容与事实不符。林干富、章燕琴与李建忠、刘青签订《购房意向书》时已经有两套住房，属于限购对象，无法再购买房屋，故林干富、章燕琴违反国家限购政策，违约导致本次房屋买卖不能完成，应承担相应违约责任，故提起反诉，诉请判令：1、章燕琴、林干富向李建忠、刘青支付违约金35万元，支付方式为直接从已支付的35万元购房意向金中扣除；2、本案诉讼费用由章燕琴、林干富承担。
针对李建忠、刘青的反诉，林干富、章燕琴辩称：李建忠、刘青的反诉事实不能成立。双方所签订的购房意向书是预约，合同目的在于签订本约，林干富、章燕琴的购房资格问题与购房意向书的履行无关。更何况，林干富、章燕琴已经于2012年12月26日离婚，章燕琴名下并无房产，不属于限购人员，可以签订并履行购房协议。因此，林干富、章燕琴在合同履行过程中不存在违约行为，李建忠、刘青要求支付违约金的诉请缺乏事实依据。综上，请求驳回李建忠、刘青的反诉请求。
林干富、章燕琴共同提供了下列证据材料：
1、委托书，拟证明章燕琴委托林干富签订购房意向书的事实。
2、购房意向书，拟证明涉案房屋价款和签订房屋转让合同的时间、意向金的支付以及违约责任情况。
3、收条，拟证明林干富、章燕琴按约支付了35万意向金的事实。
4、中介机构情况说明，拟证明因李建忠、刘青的违约行为导致无法签订房屋买卖合同。
5、杭州市区住房情况查询记录、离婚证，拟证明章燕琴离婚后已不属于限购对象。
林干富、章燕琴提供的证据经质证，李建忠、刘青认为：证据1的真实性没有异议。证据2的真实性没有异议，但不能证明林干富、章燕琴的证明对象，购房意向书上约定“在签订本意向书叁拾个工作日内”双方负有通过房产代理机构签订《杭州市房屋转让合同》并提供完整的过户资料的义务，但实际情况是林干富、章燕琴没有购房资格，导致购房合同无法签订。证据3没有异议，35万元款项是林干富支付的。证据4有异议，不能证明李建忠、刘青违约导致无法签订购房合同，恰恰证明了林干富、章燕琴要求李建忠、刘青与章燕琴签订购房合同未获得李建忠、刘青的同意，导致没有签订购房合同的事实。证据5的真实性没有异议，但不能证明林干富、章燕琴在签订购房合同时不属于限购对象的事实。
李建忠、刘青共同提供了下列证据材料：
1、购房意向书，拟证明涉案房屋买卖意向的合同关系以及违约责任的约定内容。
2、林干富结婚、离婚登记信息，拟证明林干富、章燕琴结婚、离婚的事实。
3、查档证明书、房产记载信息查询记录，拟证明林干富、章燕琴在签订购房意向书时在杭州市区已有两套住房，不具有购房资格的事实。
李建忠、刘青提供的证据经质证，林干富、章燕琴认为：
证据1没有异议。证据2的真实性、合法性没有异议，但与本案无关。证据3不能证明林干富、章燕琴没有购房资格，该证据恰恰能够证明章燕琴没有房屋，所有的房屋均在林干富名下，章燕琴拥有购房资格。
本院对林干富、章燕琴与李建忠、刘青提供的上述证据，认证如下：林干富、章燕琴提供的证据1、2、3的真实性，予以认定。证据4无法证明林干富、章燕琴的待证事实，不予认定。证据5的真实性，予以认定。李建忠、刘青提供的证据1、2的真实性，林干富、章燕琴没有异议，予以确认。证据3的真实性予以认定。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2012年12月19日，林干富、章燕琴（乙方）与李建忠、刘青（甲方）、杭州世纪畅想房地产代理有限公司（丙方）签订一份购房意向书，约定：乙方购买属于甲方所有的503室房屋一套，购买该房屋的价款为210万元；乙方于本意向书签订当日将意向金35万元交于丙方，待甲、乙双方签订《杭州市房屋转让合同》后，该笔意向金用于支付乙方购买该房屋的服务费、税费，不足部分需由乙方补足；在签订本意向书30个工作日内，乙方负有与甲方通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》，并提供完整的过户资料的义务；若甲方违约导致本次房屋买卖不能完成的，则甲方同意向丙方支付2万元作为违约金，向乙方支付35万元作为违约金，可以直接从保证金中支付；若乙方违约导致本次房屋买卖不能完成的，则乙方同意向丙方支付2万元作为违约金，向甲方支付35万元作为违约金，可以直接从意向金中支付。同日，林干富支付给刘青3500**元。2012年12月26日，林干富与章燕琴登记离婚。之后，林干富、章燕琴与李建忠、刘青一直为签订正式的《杭州市房屋转让合同》协商，但双方协商未果。2013年2月，林干富、章燕琴诉至本院。本案审理过程中，李建忠、刘青将503室房屋以218万元的价格转让给了案外人。
本院认为：根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于林干富、章燕琴与李建忠、刘青在履行预约合同中是否存在违约行为，是否需要承担相应的违约责任。根据林干富、章燕琴与李建忠、刘青向本院提交的证据，双方在购房意向书中约定于2013年1月19日前签订正式的房屋转让合同，但后因林干富与章燕琴离婚，林干富、章燕琴要求李建忠、刘青与章燕琴签订正式的房屋转让合同，但未获得李建忠、刘青的同意。之后，双方为涉案房屋的付款问题多次协商，亦未达成一致意见。因此，林干富、章燕琴要求变更签订房屋转让合同主体的行为已经构成违约，李建忠、刘青有权要求林干富、章燕琴支付违约金。但是，结合本案案情，李建忠、刘青要求支付的违约金明显高于造成的实际损失，故本院酌情将违约金调整为5000元。林干富、章燕琴要求李建忠、刘青支付违约金的诉讼请求，因李建忠、刘青在履行预约合同中不存在违约行为，故该项诉请缺乏事实依据，本院予以驳回。至于林干富、章燕琴要求李建忠、刘青返还35万元并解除《购房意向书》的诉请，因李建忠、刘青在庭审中自认在本案审理过程中已将503室房屋转让给案外人，故双方签订的《购房意向书》实际已经无法履行，应当予以解除。林干富、章燕琴主张已付给刘青的35万元是依约支付的意向金，李建忠、刘青对此并无异议，因此，《购房意向书》解除后该35万元李建忠、刘青应予返还。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除林干富、章燕琴与李建忠、刘青签订的购房意向书。
二、李建忠、刘青返还林干富、章燕琴350000元，该款于本判决生效之日起十日内付清。
三、林干富、章燕琴支付李建忠、刘青违约金5000元，该款于本判决生效之日起十日内付清。
四、驳回林干富、章燕琴的其他诉讼请求；
五、驳回李建忠、刘青的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10800元，反诉案件受理费3275元，合计14075元，由林干富、章燕琴共同负担5447元，李建忠、刘青共同负担8628元。李建忠、刘青共同负担部分中3275元已支付至本院，余款5353元于本判决生效之日起十日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。
审 判 长 姜学英
人民陪审员 楼 宏
人民陪审员 朱湘江
二〇一三年十月十五日
书 记 员 谢心心