黑龙江省大庆市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）黑06执异12号
案外人：常波，男，1974年6月14日出生，住黑龙江省大庆市萨尔图区。
申请执行人：大庆国高房地产开发有限公司，住所地大庆市萨尔图区萨环东路100号九龙达小区17号车库住宅楼车库17。
法定代表人：胡勇，该公司执行董事兼总经理。
被执行人：大庆市金地房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市红岗区原建委办公楼（新红岗新城办公楼）。
法定�表人：马硕，该公司总经理。
在大庆市红岗区人民法院（以下简称红岗法院）执行大庆国高房地产开发有限公司（以下简称国高房地产）与大庆市金地房地产开发有限公司（以下简称金地房地产）民间借贷纠纷一案中，案外人常波对执行标的提出书面异议。本案系本院指定红岗法院执行后案外人对本院诉讼中保全预查封标的所提异议，故由本院受理。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人常波称，国高房地产申请执行人金地房地产一案中，将位于红岗新城XX-X-
XXX室房产作为金地房地产的财产强制执行。但该房产系其于2015年4月2日已从金地房地产处置换至申请人名下。直到2015年12月11日其才知道该房产已被大庆市中级人民法院强制执行。法院的行为严侵害了申请人的合法权益，特提出异议，请求法院中止执行位于红岗新城XX-
X-XXX室房产。
申请执行人辩称，案外人异议观点不能成立。理由如下：（一）对异议人在《执行异议申请书》中所陈述内容的真实性不予认可。1.大庆高新区正大建材经销处（以下简称正大建材）从未合法取得过涉案房屋的所有权。无证据证明正大建材与金地房地产之间存在何种债权债务关系。2.对案外人所举的《置换房源转出审批单》、《置换协议》、《收据》（NO.0015216）证据的真实性均不予认可，案外人与金地房地产之间所谓的房屋置换关系不成立。大庆房产局案涉房屋档案里，均不存在任何案外人常波、正大建材、大庆世纪赛德汽车销售有限公司（以下简称世纪汽车公司）、大庆天骄商品混凝土有限责任公司（以下简称天骄公司）等主体为案涉房屋所有权人的内容记载。3.本案诉讼发生时，申请执行人即已申请法院采取了相应的财产保全措施。该�全措施，至今已长达一年半左右的时间。其间，没有任何人提出查封异议。案外人常波、智联物业之间均为利害关系人，相关材料均存在为对抗法院的强制执行而非法伪造的可能。（二）案外人《执行异议申请书》中所述内容及所举证据，不具有合法性。退一步讲，即使案外人所述相关内容存在，该相关内容也不具有合法性：1.依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《建设工程质量管理条例》第16条，正大建材没有取得案涉房产合法所有权的法律依据。2.《置换房源转出审批单》不具有合法性。金地房地产与正大建材之间即使存在款项拖欠关系，也只是一种债权关系，且置换房源未签合同，债权债务关系尚未结算。同时，其双方之间就案涉房产的置换未在房产主管部门办理相应登记，不能发生案涉房产物权转让的法律效力。3.《置换协议》不具有合法性。世纪汽车公司在没有合法取得案涉房屋所有权的情况下，无权将该房屋转让他人。对于世纪汽车公司、天骄公司、正大建材、案外人常波之间具体是何种关系未能证实。案外人常波没有取得案涉房屋所有权主体身份的事实和理由。4.《收据》不具有合法性，非法无效。智联物业的收据非属正规收据，即使真实存在，也不具合法性。相反，该收据只能证实案外人非法占用金地房地产案涉房产的事实。案外人占有、占用案涉房屋的行为具有侵权性质，应依法予以排除。5.申请执行人的债权优先受偿权，应得到法律保护。本案案涉房产的查封已一年半时间，申请执行人因法院合法查封保全而获得债权优先受偿权。其间，案外人未及时提出异议并进行异议登记。同样，本案因案涉房产的产权归属发生争议，按照程序案外人应�起确权之诉，通过法院审判行为确权在先。本案查封期间，案外人未就案涉房产进行产权归属确权诉讼，其简单的异议行为不能对抗申请执行人因财产保全而获得的债权优先受偿权。（三）法院的查封符合法定条件，查封行为合法有效。案外人非法占有或占用行为不能对抗申请执行人。综上，请求法院查清事实，依法驳回案外人异议请求，对被查封的涉案房产继续执行。
本院查明，原告国高房地产与被告金地房地产、大庆大广房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年7月1日作出（2015）庆商初字第212号民事判决，判决如下：（一）被告大庆市金地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告大庆国高房地产开发有限公司借款本金2000万元；（二）被告大庆市金地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告大庆国高房地产开发有限�司借款利息270万元（截止至2014年7月30日），自2014年7月31日起至判决生效之日止，以2000万本金为基数按照年利率24%支付逾期利息；（三）驳回原告大庆国高房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费221800元，保全费5000元，由原告国高房地产开发有限公司负担42586元，被告大庆市金地房地产开发有限公司负担182214元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案审理过程中，2015年12月10日，本院依国高房地产申请作出（2015）庆商初字第212号民事裁定，查封被告金地房地产、大庆大广房地产开发有限公司（不是本案被执行人）价值3600万元的财产。次日，本院作出（2014）庆商初字第212号协助执行通知书并将该通知书及查封裁定送达至大庆市房产管理局�请其协助查封金地房地产名下红岗新城的房屋，具体房号见附表明细。查封期限自2015年12月11日起至2018年12月10日止。大庆市房产管理局出具（2015）庆商初字第212号协助执行通知书（回执）证实预查封大庆红岗新城项中房屋，见附页。该查封裁定及协助执行通知书预查封了案外人所提异议的房产。判决生效后，申请执行人国高房地产向本院申请执行，本院于2016年10月17日立案执行。2016年10月28日，本院作出（2016）黑06执200号执行裁定，以该案被执行人住所地及财产所在地系红岗区管辖，为便于执行，裁定本案由红岗法院继续执行。红岗法院于2016年11月14日立案执行。2017年12月1日，红岗法院作出（2017）黑0605执恢152号之一执行裁定，拍卖被执行人金地房地产所有的房产××××大庆市红岗区红岗新城13-1-502，10-1-801，10-2-602，10-2-502，10-2-402，10-2-101，11-1-801，11-1-601，11-1-401�11-2-201，11-2-101，1-2-402，1-2-301，2-3-201，5A-1-1102，5A-4-1702，19-1-702，19-2-102，9-3-601）。2017年12月29日，红岗法院作出（2017）黑0605执恢152号之二执行裁定，撤回对被执行人大庆市金地房地产开发有限公司所有的房产××××大庆市红岗区红岗新城13-1-502，10-1-801，10-2-602，11-1-801，11-1-601，11-1-401，11-2-201，11-2-101，5A-1-1102，19-1-702，9-3-601）的拍卖。
本院还查明，案外人常波向本院提交如下证据：1.《置换协议》证实，2013年7月15日甲方世纪汽车公司与乙方天骄公司就甲方以名下所有的泵车置换乙方所有的五套房产（包含本案争议房产）事宜达成协议。2.《置换房源转出审批单》证实2015年4月8日，置换单位大庆正大建材同意房源转出至客户常波。该审批单财务部置换限额审核（销售会计）处备注“抵款房源，以实测面积为准。面积差额由买受人多退少补，暂不签合同，待项目结算后统一办理。”该审批单有金地房地产公章加盖。3.物业费、电梯费，收据证实2015年4月2日，交款单位XX-
X-XXX（常波）缴纳2013年8月30日至2015年12月30日物业费、电梯费5419元至大庆市智联物业服务有限公司。
本院认为，本案的争议焦点为案外人的异议请求能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条、第二十九条分别规定了对一般买受人物权期待权的保护及对消费者物权期待权的保护。《中华人民共和国消费者权益保护法》第2条规定“消费者是为生活消费需要而购买商品或者接受服务的人。”而案外人自认其所主张权利的执行标的系置换而来，故其并非此意义上的消费者，虽其所主张权利的房产系登记在被执行的房地产开发企业名下，但其异议请求不符合《规定》第二�九条关于对消费者物权期待权的保护范围，不能以该条排除本案的执行。而《规定》第二十八条关于对一般买受人物权期待权的保护则规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得方式。”《商品房销售管理办法》第十六条亦对商品房销售时房地产开发企业和买受人订立的书面商品房买卖合同中应当明确的主要内容加以明文规定。本案中，首先，从案外人所提交的证据材料来看，《置换协议》及《置换房源转出审批单》无法等同《商品房买卖合同》。其次，案外人向本院提交的《置换协议》系世纪汽车公司与天骄公司签订，约定其两方之间就天骄公司所有的案涉房产进行置换。而案外人向本院提交的《置换房源转出审批单》中置换单位为正大建材，显示案涉房产系正大建材同意转出至案外人常波处。案外人向本院提交的《置换协议》与《置换房源转出审批单》无法证实案涉房产在案外人常波、正大建材、天骄公司以及金地房地产之间具体如何流转、交易、置换的事实。再次，虽案外人向本院提交《置换协议》，但该置换协议甲乙双方均非案外人常波本人，在案外人未向本院提交证据证明其与世纪汽车公司或天骄公司之间存有何种法律关系且无法认定《置换协议》具体履行情况的前提下本院无法认定案外人已支付全部价款。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。而执行程序亦无权认定其各方抵账、抵款或置换等行为是否合法有效，案外人应通过诉讼程序进行实体认定。案外人异议请求不符合《规定》第二十八条关于对一般买受人物权期待权的保护范围，案外人应通过诉讼程序进行实体认定。其主张不能阻止本院对执行标的物的继续执行。
综上，案外人的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条之规定，裁定如下：
驳回案外人常波的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 孙 丽
审判员 于化萍
审判员 王 慧
二〇一八年四月九日
书记员 吴亚南