江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第01020号
上诉人（原审原告、反诉被告）南通金鹏泰商务有限公司，住所地如东县掘港镇青园路14号。
法定代表人邓树梅，该公司董事长。
委托代理人袁峰，该公司职员。
委托代理人孙永红，江苏通洋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）南通市建银信息科技有限公司，住所地如东县掘港镇人民路10号。
法定代表人蔡吕平，该公司董事长。
委托代理人周烈，江苏南黄海律师事务所律师。
上诉人南通金鹏泰商务有限公司（以下简称金鹏泰公司）因与被上诉人南通市建银信息科技有限公司（以下简称建银公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服如东县人民法院（2014）东民初字第01279号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，建银公司系由原如东县建银实业有限公司名称变更而来，房屋座落于掘港镇人民路10号，房屋状况为框架结构，共6层，建筑面积为2581.01平方米。
（一）2011年10月15日，建银公司（出租方，甲方）与金鹏泰公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》1份。合同中约定：1.2甲方在此向乙方出租，乙方在此向甲方租赁本合同项下的租赁物（以下除特别指出外，租赁物给乙方的租赁物应包括其所在的场地）。2.1甲方将其合法拥有的座落在如东县掘港镇人民路10号的建筑物和场地（以下统称“租赁物”，分别为“建筑物”和“场地”）出租给乙方使用……2.2甲方出租给乙方使用的建筑物为如东县掘港镇人民路10号一楼西北角约45平方米三
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六楼主体部分，面积约1600平方米。2.3甲方出租给乙方使用的建筑物为乙方当前所见现状。4.1甲方自合同生效日向乙方交付租赁物，即2011年10月15日为租赁物交付日。5.1租赁物的租赁期限共计十二年，自2011年11月1日起计算至2023年10月31日止。6.1双方同意租赁物首期租金为350000元／期，每个租期时间为12个月。以后每三年递增5万元，即2011年11月1日-2014年10月31日为35万元／期，2014年11月1日-2017年10月31日为40万元／期……6.3乙方在签订本合同之日向甲方支付首期35万元租金，并在租赁物使用次期计算起始日前的一个月向甲方支付次期的租金及开票税费。10.3任何一方违反本合同的，应承担违约责任，违约方应向守约方支付不少于当时租期3倍租金金额的违约金；如造成守约方经济损失的，违约方须向守约方支付相应的经济赔偿。该合同的甲方处由建银公司法定代表人蔡吕平签字并加盖合同专用章，合同的乙方处由金鹏泰公司代表袁峰签字并加盖公司印章。
2011年11月15日，建银公司法定代表人蔡吕平（甲方）与金鹏泰公司代表袁峰（乙方）就前述10月15日租赁合同中的相关事宜，又签署一份《房屋租赁补充协议》，内容如下：1、甲方同意乙方拆除现有六楼隔热屋顶，重新改造成彩钢房屋用作工作间，兼作隔热层使用，同意在六楼设置太阳能热水器。2、甲方同意乙方在七楼楼顶设置水箱、热泵等生活用水设备及消防设备。3、甲方同意乙方将现有房屋内的楼梯拆除，并同意乙方在东楼梯东侧重新设置钢楼梯，钢楼梯改造从二楼到六楼。乙方同意西侧楼梯改造设置占用的二楼东西自西向栋第四根立柱与第六根立柱北侧1.5米处之间及南北向3.5米宽范围内的空间。4、上述事宜均不需乙方另行支付费用……
（二）2012年6月1日，建银公司与金鹏泰公司又签订一份《租赁合同》。合同中约定：1.2甲方在此向乙方出租，乙方在此向甲方租赁本合同项下的租赁物（以下除特别指出外，租赁物给乙方的租赁物应包括其所在的场地）。2.1甲方将其合法拥有的座落在如东县掘港镇人民路10号二楼，面积约600平方米（实际面积以丈量为准）的建筑物和场地（以下统称“租赁物”，分别为“建筑物”和“场地”）出租给乙方使用。2.2甲方出租给乙方使用的建筑物为乙方当前所见现状。2.3乙方负责按现有容量的公共水电从总表下另设分表转接到租赁物内，室内水、电、消防及安保设施均有乙方负责，必要时由乙方报经相关部门验收批准。4.1甲方自合同生效日向乙方交付租赁物，即2012年6月1日为租赁物交付日。5.1租赁物的租赁期限共计四期十一年零五个月，即租期自2012年6月1日至2023年10月31日止。第一期自2012年6月1日-2014年10月31日，2014年11月1日起，第三年为一期。5.2乙方同意从租赁期的第二期起按上期计算的年租金的基础上每期年租金的基础上增加2万元支付甲方。6.1双方同意租赁物首期年租金为150000元／年，每年时间为12个月，从第二期起年租金在前期的基础上每期年租金递增20000元整。其中第一期的2012年6月1日-2012年10月31日租金62500元。6.3乙方在签订本合同之日后即向甲方支付第一期的2012年6月1日-2012年10月31日租金62500元。并在租赁物使用次年计算起始日的1个月前向甲方支付次年的租金。14.2双方任何一方违反本合同约定在经友好协商无法达成一致的情况下，违约方应承担违约责任，须一次性赔偿守约方不少于当时租期3倍租金金额的违约金。如造成守约方经济损失的，违约方须向守约方支付相应的经济损失。该合同的甲方处由建银公司法定代表人蔡吕平签字并加盖合同专用章，合同的乙方处由金鹏泰公司代表袁峰签字并加盖公司印章。
（三）2012年10月，金鹏泰公司向建银公司一次性支付租金50万元，其中35万元为上述第一份租赁合同项下的租金（2012年11月1日-2013年10月31日），其余15万元为第二份租赁合同项下的租金（2012年11月1日-2013年10月31日）。
（四）2013年10月8日，建银公司向金鹏泰公司发出《关于房屋租金的催缴和承担租金发票滞纳金的函》，要求金鹏泰公司支付2013年11月1日-2014年10月31日的租金等。2013年10月10日，金鹏泰公司回函1份，回复称：1、根据2011年10月15日的租赁合同，2013年11月1日-2014年10月30日的租金35万元应在2013年11月前支付，因建银公司名称更改原因，请建银公司将更改后的名称开户行及账号等告知……2、根据2012年6月1日的租赁合同，在支付租金后，建银公司拒绝交付房屋，导致无法完成装修工作……再次催促履行合同义务，交付剩余房屋，并承担相关租金及损失，同时暂停支付2013年11月1日-2014年10月30日的租金义务……
2013年10月14日，建银公司复函金鹏泰公司：1、我公司更名已于2012年10月7日函告贵方……贵公司水电费均缴纳在我公司账户，希望不要以此为借口拖延租金支付……2、根据双方租赁合同6.3条约定，贵方须在每年的9月30日前支付租金。3、根据2012年6月1日的合同，我方已将租赁物完全交付贵方，并且贵方前期也已履行租金支付义务，不存在未完全交付和拒绝履行合同的事实……。2013年10月21日，金鹏泰公司再次回函：根据2012年6月1日租赁合同2.1条的约定，你方产权证中人民路10号二楼范围内的房屋为我方租用，但实际在二楼东楼梯西侧一间房屋你方至今未交付我方，如你方能提供此房屋不属于人民路10号二楼产权证范围内面积的其他权证，我方可视作你方已完全交付，否则你方为未完全履行合同义务……。
之后，双方就以上争议还于2013年10月23日、2013年10月31日进行了相关复函与回函。
金鹏泰公司认为，根据双方2012年6月1日租赁合同的约定，建银公司应于2012年6月1日将二楼房屋全部交付，但建银公司未予交付，构成违约，故于2014年8月1日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、建银公司依据租赁合同将位于如东县掘港镇人民路10号二楼东楼梯西隔壁房屋交付给原告使用。2、建银公司支付违约金45万元。3、诉讼费用由建银公司承担。对其主张建银公司承担违约责任所基于的违约情形，金鹏泰公司庭审中陈述为：建银公司应交付的一间房屋没有交付，导致消防验收不能通过，装修无法全面收工。违约金计算的依据系基于租赁合同14.2约定。
在审理过程中，建银公司于2014年9月4日提起反诉，认为双方签订2012年6月1日的租赁合同后，金鹏泰公司已入驻租赁房屋并开始装修，但未能按约支付租金，故请求法院判令：金鹏泰公司支付2013年11月1日至2014年10月31日期间的房屋租赁费人民币15万元。
另查明，（一）对2012年6月1日约定交付日时，案涉争议的二楼东楼梯西隔壁的现状，金鹏泰公司陈述为：楼层板没有了，原来是楼梯间，后来敲掉了。建银公司陈述为：当时楼梯间是一个空洞。
（二）庭审中金鹏泰公司陈述：①按合同2.2约定是现状交付，这个空洞由其修补。②2013年7-8月份开始装修二楼，现在没有装修结束，油漆没有刷。③交付后，其公司在设置图纸，等消防审批，等设计好后，发现空洞被建银公司抢着建了办公间。
（三）建银公司在庭审中提供了其于2012年9月25日与案外人陈辉签订的《房屋装修合同书》、工程款发票，以此说明楼梯间的修复与改造工程的情况，该工程已实际施工，施工后形成的讼争房屋的时间是2012年年底。
对该争议租赁物的施工时间，建银公司陈述是在2012年9月底进行施工，2012年12月底施工完毕。金鹏泰公司陈述是在2012年6月1日以后施工，2013年1月份以前，具体时间不清楚。
原审法院认为，金鹏泰公司与建银公司签订的两份租赁合同系双方当事人真实意思表示，无违反法律、行政法规强制性规定情形，应认定合法有效。本案中双方对第一份租赁合同即2011年10月15日所签租赁合同项下的权利义务不存争议，双方存在争议的为第二份租赁合同即2012年6月1日所签租赁合同项下租赁物的交付以及租金的支付。
一、关于金鹏泰公司主张建银公司交付二楼东楼梯西隔壁房屋以及基于未能交付该房导致消防验收不能通过，装修无法全面收工要求建银公司支付违约金的本诉请求。
首先，从双方所订立的两份租赁合同来看，合同中均约定建银公司出租给金鹏泰公司的建筑物为“当前所见现状”。第一份租赁合同订立并交付使用后，金鹏泰公司在征得建银公司同意的基础上，对租赁物在原状基础上进行了部分改造，主要改造的内容是将现有房屋内的楼梯拆除，并在东楼梯东侧重新设置钢楼梯，钢楼梯的改造是从二楼到六楼。其后，双方签订了第二份租赁合同，双方约定出租的建筑物仍是“当前所见现状”，而二楼东楼梯西隔壁，原先为楼梯间，后在改造过程中拆除，根据双方在庭审中的陈述，订立合同时楼梯间为一空间，并不存在已建成的房屋，同时从金鹏泰公司在庭审中关于争议租赁物施工时间的陈述也可以得到印证。其次，根据查明的事实，此前，金鹏泰公司已接收了三至六楼的租赁物并进行了改造，而二楼部分金鹏泰公司在2013年7-8月份也开始装修，结合双方在庭审中关于争议房屋施工的时间可以看出，金鹏泰公司应当明知建银公司对该楼梯间进行施工建房的事实，但在此情形下直至建银公司催要租金前，金鹏泰公司并未制止讼争房屋的施工直至讼争房屋建成。根据以上分析，原审法院认为，金鹏泰公司主张建银公司交付的讼争房屋在双方订立合同时并未建成，此后双方对该建成房屋的占有、使用也并未在租赁合同中进行约定或达成补充协议，故在不能认定该讼争房屋属于双方租赁合同所约定的租赁物以及该建成的讼争房屋应由金鹏泰公司占有并使用的前提下，金鹏泰公司要求建银公司交付房屋的诉讼请求缺乏依据，也不能认定建银公司未将该房交付给金鹏泰公司的行为属于违反双方合同约定的行为。同时对金鹏泰公司基于未交付该房导致消防验收不能通过，装修无法全面收工要求建银公司支付违约金的诉讼请求，因其主张交付的房屋并无合同约定，且对由于未交付该房导致消防验收不能通过，装修无法全面收工的事实未能提供证据证实，故对其主张违约金的诉讼请求，不予支持。
二、关于建银公司主张金鹏泰公司支付租金的反诉请求。
原审法院认为，在双方2012年6月1日订立租赁合同后，金鹏泰公司已于2012年10月缴纳了2012年11月1日-2013年10月31日的租金15万元。根据合同6.1及6.3条约定，金鹏泰公司应于2013年10月1日前向建银公司交纳次年即2013年11月1日-2014年10月31日的租金15万元，金鹏泰公司逾期未交的行为已构成违约。对金鹏泰公司关于未交付完成剩余房屋之前不再支付租金的反诉辩称，因金鹏泰公司在订立合同后已于2013年7-8月期间进行了装修，亦于2013年支付了前期租金，而从合同中来看该租金系双方在订立合同时根据出租建筑物的现状所确定，现金鹏泰并未能举证证明建银公司有未按合同约定交付剩余房屋的情形，故对此辩称，不予采纳，建银公司主张租金的反诉请求有合同依据，予以支持。
综上所述，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，租赁合同的出租人应按约向承租人交付合同约定的租赁物，承租人应及时按约支付租金。金鹏泰公司未能举证证明其主张交付的讼争房屋属于双方合同约定的租赁物或该房屋应由其占有、使用或处分，故其主张交付房屋及违约金的诉讼请求，法院不予支持。租赁合同签订后，双方已实际交付，且金鹏泰公司已经开始装修，理应按约及时履行支付租金的义务，建银公司主张金鹏泰公司支付租金的反诉请求有合同依据，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、南通金鹏泰商务有限公司于本判决生效后十日内支付南通市建银信息科技有限公司租金人民币150000元（自2013年11月1日至2014年10月31日止）。二、驳回南通金鹏泰商务有限公司的诉讼请求。案件受理费8130元，反诉费3300元，合计人民币11430元，由南通金鹏泰商务有限公司负担。
宣判后，金鹏泰公司不服，向本院提出上诉称：1、2012年6月1日，上诉人与被上诉人签订的租赁合同明确约定租赁范围为二楼全部建筑物和场地，争议的面积显然包含在内。被上诉人认为合同签订时讼争房屋不存在，与事实不符。合同签订时，该房存在，只是少一个楼面而已。即使按被上诉人主张的现状交付，被上诉人也应将少一个楼面的建筑物和面积交付。因此，一审法院认定讼争房屋不在租赁合同约定的租赁物范围，系认定事实错误。2、一审中，上诉人提交了2013年3、4月间的《建设工程消防设计备案检查材料受理凭证》、《建设工程消防设计备案检查合格意见书》、《建筑设计防火规范GB500016-2006》等证据，证明因被上诉人不交付讼争房屋，且违反规定在房屋上开设门窗，导致上诉人无法通过消防验收、开展业务，造成的损失远远超过45万元，上诉人要求被上诉人支付违约金45万元有充分的事实和法律依据，被上诉人要求减少违约金的主张不能成立。一审法院判决驳回上诉人要求被上诉人支付违约金45万元的请求，有失公正。3、被上诉人经多次催促，仍拒不交付讼争房屋，构成违约。在此情况下，上诉人根据合同法的相关规定，告知被上诉人在其不交付讼争房屋前，不再支付租金。因此，被上诉人的反诉请求不能成立。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求撤销原判，改判支持其诉讼请求，驳回被上诉人的反诉请求。
建银公司答辩称：1、讼争房屋在双方签订租赁合同时不存在，该房屋是2012年9月25日至当年的12月份期间，由该公司修建而成，不属于合同约定的租赁房屋。2、上诉人于2013年3月向公安消防部门提交二楼扩建内部装修工程消防设计图纸和申请资料时，双方已就讼争房屋产生争议，其擅自将讼争房屋列入扩建范围是不当的，由此导致无法通过消防验收，系其自身原因所致，与被上诉人无关。3、双方签订合同后，被上诉人已履行了交付租赁房屋的义务，且上诉人也按约定支付了当期租金，被上诉人不存在违约行为。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院另查明，建银公司与金鹏泰公司在2012年6月1日签订租赁合同时，讼争房屋所在的位置为一个从一楼至三楼的室内空洞，讼争房屋由建银公司在2012年9月至当年12月期间填补该空洞修建而成。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同签订后，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。
本案中，建银公司与金鹏泰公司在2012年6月1日签订的租赁合同明确约定：1、“甲方（建银公司，下同）将其合法拥有的座落在如东县掘港镇人民路10号二楼，面积约600平方米（实际面积以丈量为准）的建筑物和场地（以下统称‘租赁物’，分别为：‘建筑物’和‘场地’）出租给乙方（金鹏泰公司，下同）使用。2、“甲方出租给乙方使用的建筑物为乙方当前所见现状。”3、“甲方自合同生效日向乙方交付租赁物，即2012年6月1日为租赁物交付日。”根据现已查明的事实，双方签订合同时，讼争的房屋尚未存在，显然不在合同约定的“乙方当前所见现状”的范围，亦不在2012年6月1日建银公司向金鹏泰公司交付租赁物的范围。因此，金鹏泰公司要求建银公司按租赁合同的约定，交付讼争房屋无事实与法律依据。签订租赁合同后，建银公司已按约定将房屋交付给金鹏泰公司，并不存在违约行为。金鹏泰公司在支付前两期租金后，未按约定支付第三期租金，建银公司要求金鹏泰公司支付租金的反诉请求于法有据。综上，上诉人金鹏泰公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11430元，由上诉人南通金鹏泰商务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 张峥嵘
代理审判员 周祖俊
二〇一五年六月二十六日
书 记 员 施一红
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；