上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第2113号
原告（反诉被告）钟斌，男，1977年4月2日出生，汉族
委托代理人王馨，上海市协力律师事务所律师。
被告（反诉原告）王海鹏，男，1979年5月29日出生，汉族
原告钟斌与被告王海鹏及反诉原告王海鹏与反诉被告钟斌房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈文丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）钟斌的特别授权委托代理人王馨、被告（反诉原告）王海鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钟斌诉称，2014年2月18日，原、被告通过上海我爱我家房屋租赁置换有限公司居间介绍，签署了编号为1956313的《上海市房地产买卖合同》及附件，同时进行了网签备案，被告向原告购买位于上海市普陀区武宁路2525弄6号602室房屋（以下简称系争房屋），合同约定房屋转让价款为人民币1645000元（以下币种均为人民币）。根据《付款协议》，被告支付了原告房款20000元（由定金转化为房款）。被告应当于2014年2月28日之前将房款580000元直接支付给原告。在被告的要求下，原告同意更改首付580000元的付款时间，2014年2月19日，双方签署了《协议》，根据该协议约定，被告应于2014年3月7日之前支付首付款580000元。后经原告多次追讨，被告一直以各种理由推脱，被告的行为已构成根本违约。原告向被告发出律师函，通知被告解除合同、办理网上备案撤销手续并支付违约金，被告至今未依约履行义务。故原告诉至法院，请求判决：1、解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告赔偿原告违约金312480元（被告逾期未付款580000元按日万分之四计算15日为3480元，逾期超过15日，原告单方解除合同，被告应承担房屋总价1645000的20%即329000元，扣除已支付的20000元，两项共计312480元）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告王海鹏辩称，合同约定系争房屋无抵押无违章搭建，然事后被告得知系争房屋存在巨额抵押，是案外人债权抵押并非一般购房贷款，还有原有的网上交易未注销，另外经过实地查看发现系争房屋有出租情况。被告认为原告故意隐瞒被告上述事实，于2014年4月13日发出解除函，要求返还定金及支付违约金，原告收到函件中未提出异议，故被告认为合同已经解除。不同意支付违约金，若法院判决被告违约，被告认为违约金标准过高，请求法院降低。
反诉原告王海鹏诉称，反诉原告、反诉被告签订的《上海市房地产买卖合同》补充条款（一）第11条约定反诉被告承诺该房屋内无任何形式的抵押及第三人主张债权的情形，且该房屋内无任何违章搭建。反诉被告于当日收取定金20000元。反诉原告为避免交易风险，至普陀区房地产交易中心查询房屋信息时发现该房屋存在巨额借贷抵押，同时反诉原告被工作人员告知房屋存在原有网上交易登记未撤销的情况，要求反诉原告注意交易风险。为此，反诉原告至系争房屋实地查看，发现房屋已出租他人，承租人告知尚在租赁期内，不能交付他人使用。反诉原告即刻要求反诉被告提供系争房屋的借贷抵押资料复印件和租赁合同复印件以供反诉原告评估交易风险，然反诉被告拒绝提供。反诉原告为防止陷入合同欺诈纠纷中，于2014年4月13日向反诉被告发出《解除合同通知函》，要求反诉被告在接到通知5日内，返还定金20000元，逾期将依据定金法则追索罚金。同时反诉原告向中介方发出了《解除居间佣金确认书通知函》。反诉原告认为合同自2014年4月14日反诉被告收到解除合同函之日解除。现反诉原告请求判决：反诉被告双倍返还定金40000元。
反诉被告钟斌辩称，反诉原告自称是履约能力不足，故无法支付剩余款项，起诉前从未提及抵押和租赁一事。合同签订当日被告支付的定金已经转变为房款，合同签订后，反诉原告也没有要求反诉被告提供过抵押和租赁材料，系争房屋存在抵押的情况在合同中多次提及，房屋也不存在租赁，即便存在，也不会影响交房，合同对延期交房的违约责任也有约定。不同意反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，本诉部分，2014年2月19日，原告（卖售人，甲方）与被告（买受人，乙方）就原告所有的系争房屋签订编号为1956313的《上海市房地产买卖合同》，约定被告以1645000元的转让价款购买系争房屋。乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金应按照乙方逾期未付款日万分之四计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方可单方面解除本合同。甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方可以从乙方已付款中扣除违约金，余款返还乙方，已付款不足违约金的，乙方应在接到书面通知之日起十日内向甲方支付。甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金应按照乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同应支付房地产期限之第二日起算至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方可单方面解除本合同。乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金。补充条款（一）：1、还贷：（1）甲方应于收到乙方支付的本买卖合同约定的首付款后7日内前往贷款银行办理还贷申请手续且取得注销资料后3日内办理抵押登记注销申请手续；该笔款项专项用于归还甲方尚欠贷款银行的购房贷款及注销银行对该物业设有的抵押权，若该笔款项不足以归还甲方尚欠贷款银行的购房贷款，甲方应当自行补足差额部分。3、过户：待乙方办妥贷款手续后且甲方办妥抵押登记注销手续且甲、乙双方税费审核完毕后7个工作日内至上海市相关房地产交易中心办理过户手续。11、甲方承诺该房屋内无任何形式的抵押及第三人可主张债权的情形，且该房屋内无违章搭建。13、甲乙双方应在本房地产买卖合同的签署栏中如实提供通讯地址及联系电话，上述通讯地址及联系电话作为双方的发出通知的唯一依据，本合同任何一方通讯地址或联系电话发生变化，该方应立即通知本合同的另一方。否则，因此而产生的一切后果由该方承担。附件三付款协议，1、乙方于2014年2月18日支付甲方定金人民币20000元整，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分。2、乙方于2014年2月28日之前，将房款人民币580000元整直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭证，该笔款项专项用于归还甲方尚欠贷款银行的购房贷款及注销银行对该物业设有的抵押权，并于取得注销资料后3日内办理抵押登记注销手续。签署栏乙方的居住地址填写为“南泉北路170弄2号”。
2014年2月19日，双方签订《协议》，约定将首付款580000元的支付时间由原合同的2014年2月28日前更改为2014年3月7日前。
合同履行过程中，被告除支付出售方20000元定金外，未支付其他房款。
2014年4月7日，原告委托律师向被告“南泉北路170弄2号”地址发出《律师函》，称因被告拖延支付首付款，构成违约，要求解除合同及协议，办理网上备案撤销手续，要求被告支付违约金。被告称未收到该《律师函》。
2014年4月13日，被告向原告发出《解除合同通知函》，称由于原告没有提供系争房屋抵押权转让复印件及租赁合同复印件，要求解除合同，退还定金2万元。原告收到函件后未作回复。
现原告诉至本院请求判决如其诉请。诉讼过程中，被告提出反诉，请求判决如其反诉请求。
反诉部分查明事实同本诉。
庭审中，原告称与被告签订合同前，系争房屋确实存在租赁，但签订合同时已经不存在租赁。原告另称出售系争房屋是为了置换，由于被告违约不买系争房屋，房价有所变动，原告亦无资金新购房屋，造成原告实际损失。
本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》与《协议》是当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。
本诉部分，根据约定，被告应于2014年3月7日前支付首付款580000元，然根据本院查明的事实，被告除支付房款20000元外（该定金20000元在签订合同当日自动转为房款的一部分），未按约支付应付房款，被告构成违约，原告基于合同约定行使合同解除权，并于2014年4月7日向被告发出解除合同的《律师函》，无不妥，被告虽否认收到，但被告随后也向原告发出了《解除合同通知函》，表明被告对合同解除亦无异议，故本院确认原、被告间的买卖合同已经解除。因被告违约，故被告应承担相应的违约责任。根据合同约定，被告应承担逾期付款违约金及解除合同违约金。关于违约金的金额，被告在庭审中以违约金约定过高请求对违约金进行调整，本院综合考虑被告的违约情节、原告的实际损失等情况，确定被告赔付原告逾期付款违约金及解除合同违约金共计30000元。合同解除后，原告还应返还被告支付的房款20000元。
反诉部分，针对反诉原告诉称反诉被告隐瞒系争房屋存在巨额抵押一节，合同文本中多次涉及系争房屋存在抵押，并对反诉原告支付的首付款专项用于注销原有抵押作了明确约定。另外反诉原告对其主张的在签订合同时系争房屋存在租赁未提供证据予以证明，且即使属实，合同对逾期交房也有相应的违约责任的约定。综上，反诉原告以上述理由拒绝履行合同，无法律与事实依据，其无权要求单方解除合同，无权要求反诉原告双倍返还定金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、解除原告钟斌与被告王海鹏就上海市武宁路2525弄6号602室房屋签订的编号为1956313的《上海市房地产买卖合同》；
二、被告王海鹏应于本判决生效之日起十日内支付原告钟斌违约金人民币30000元；
三、原告钟斌应于本判决生效之日起十日内返还被告王海鹏房款人民币20000元；
四、对反诉原告王海鹏的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币2993.5元，已减半收取，由原告承担人民币2718.5元，被告承担人民币275元。
本案反诉受理费人民币400元，由反诉原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 陈文丽
二〇一四年十二月一日
书 记 员 陈文渊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。