福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽08民终514号
上诉人（原审被告）福建紫金房地产开发有限公司，住所地厦门市湖里区。
负责人胡铁流，职务董事长。
委托代理人吴潮欣，福建正廉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李秋芹，女，汉族，住连城县。
委托代理人熊金平，福建致平律师事务所律师。
第三人中国农业银行股份有限公司连城县支行，住所地连城县。
负责人张树宝，职务行长。
上诉人福建紫金房地产开发有限公司因与被上诉人李秋芹、第三人中国农业银行股份有限公司连城县支行商品房销售合同纠纷一案，不服连城县人民法院（2015）连民初字第997号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人福建紫金房地产开发有限公司的委托代理人吴潮欣，被上诉人李秋芹的委托代理人熊金平到庭参加诉讼，第三人中国农业银行股份有限公司连城县支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。
原审判决查明，2013年6月15日，原告向被告预定其开发的连城县“紫金佳苑”1号楼104房的商品房。当日，原告交缴购房定金30000元。2013年6月28日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》（合同编号201300642），被告将原告预定的房屋出售给原告。合同约定：“……第三条买受人所购商品房的基本情况。……该商品房阳台为封闭式0个，非封闭式2个。……第五条面积确认及面积差异处理。……2、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人书面提出退房之日起30日内将买受人已付款（含买受人向银行按揭贷款部分的本金及已支付利息，下同）退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。……第八条交付条件与期限。出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。……第十条规划、设计变更的约定。下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向；（2）变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施；……买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更不退房。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。”签订合同当日，原告支付购房首付款90162元，加上原告之前交给被告的定金30000元，原告共支付被告购房款120162元。同日，被告还向原告代收契税6002.43元。2013年8月5日，原告支付预告登记费80元。2014年4月18日，原告与第三人农行连城县支行签订一份《个人购房担保借款合同》，双方约定借款金额为280000元。当日，第三人农行连城县支行将该款转入被告银行账户。同日，原告支付保险费2409元。自2014年5月18日起，原告每月按约向第三人归还按揭贷款的本金和利息，至2016年1月18日止，原告共归还第三人借款本金14684.66元、利息33038.4元，尚欠第三人借款本金265315.34元。
另查明，2014年5月，被告组织原告等业主看房，原告发现被告拟交付原告的商品房没有2个非封闭式阳台，原告向被告提出异议。之后，被告作出整改，该商品房虽然有补建后阳台，但无法办理产权证，而前阳台仍只有一扇窗户对外开放。被告安排原告于2015年6月26日交房，因原告对被告整改后的房屋结构仍有异议，至今双方未办理交房手续。2015年8月28日，原告向被告书面提出解除商品房买卖合同。另外，2013年1月30日，连城县住房和城乡规划建设局对被告报审的设计图纸进行审批，取消了原设计图纸中的后阳台。原告为维护自己的合法权益，请求法院判令：一、解除原告与被告于2013年6月28日签订的《商品房买卖合同》。二、被告返还原告购房款400162元，并承担自2013年6月28日起至实际返还之日止按月利率1%计算的利息。三、被告赔偿原告经济损失8491.43元，并承担自2013年6月28日起至实际返还之日止按月利率1%计算的利息。
诉讼中，第三人农行连城县支行提出，如果原告与被告签订的商品房买卖合同符合解除条件，原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》也应同时解除，紫金房地产公司应退还原告的购房款，应优先用于归还原告结欠第三人的购房贷。原、被告均同意第三人的如上意见，并同意与本案并案审理。
原审判决认为，当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，当事人另一方可以解除合同。原、被告签订的商品房买卖合同约定，原告所购的商品房有2个非封闭式阳台。被告于2013年1月30日已明知，被告原设计图中的后阳台已被连城县住房和城乡规划建设局取消，却仍与原告签订如上合同，且未采取合理的方式提醒原告，被告在签订合同中存在过错。而且，2014年5月，被告组织原告看房时，原告发现商品房并无2个非封闭式阳台，向被告提出异议，但被告拟向原告交房时，该商品房虽然有补建后阳台，但无法办理产权证，而前阳台仍只有一扇窗户对外开放，并不符合合同的约定。被告的违约行为致使不能实现合同目的，原告可以解除合同。解除权应从双方约定的交房时起算，即从2015年6月26日起算，原告于2015年8月书面向被告提出解除合同，未超过除斥期间，原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉请，予以支持。被告主张其未违约，且原告提出解除合同已超过除斥期间的辩解意见，不予采纳。原告李秋芹为购买涉案房屋与农行连城县支行签订了《个人购房担保借款合同》。诉讼中，第三人提出如果原告与被告签订的商品房买卖合同符合解除条件，原告与第三人农行连城县支行签订的个人购房担保借款合同也应同时解除，紫金房地产公司应退还原告的购房款，应优先用于归还原告结欠第三人农行连城县支行的购房贷。原、被告均同意第三人的如上意见，并同意与本案并案审理。当事人合意一致，应予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告李秋芹与被告福建紫金房地产公司签订的《商品房买卖合同》解除，双方合同权利义务终止，原告李秋芹已经交纳的全部房款被告福建紫金房地产公司应予以返还。合同解除主因归结于被告福建紫金房地产公司违约，故原告李秋芹因解除合同所产生的损失，被告福建紫金房地产公司应予以赔偿。关于原告损失的计算：1、关于购房款的问题。原告分别于2013年6月15日、2013年6月28日交缴购房定金30000元、支付购房首付款90162元，合计120162元。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，设计变更导致影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款，包含买受人向银行按揭贷款部分的本金及已支付利息，退还给买受人，并按银行同期活期存款利率支付利息。被告于2013年1月30日已明知，被告原设计图中的后阳台已被连城县住房和城乡规划建设局取消，却仍于2013年6月28日与原告签订一份《商品房买卖合同》，并约定有非封闭式阳台2个，所以，原告有权退房，被告应退还原告已付款（含买受人向银行按揭贷款部分的本金及已支付利息），并按银行同期活期存款利率支付利息。本院确定，被告应退还原告购房款120162元，并支付自2013年6月15日起至实际返还之日止，以30000元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息，及自2013年6月28日起至实际返还之日止，以90162元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息。2、关于原告已付按揭贷款本金及利息的问题。自2014年5月18日起，原告每月按约向第三人归还按揭贷款的本金和利息，至2016年1月18日止，原告共归还第三人借款本金14684.66元、利息33038.4元，合计47723.06元。如上所述，被告应退还原告向银行按揭贷款部分的本金及已支付的利息，并按银行同期活期存款利率计算利息。本院确定，被告应退还原告向银行按揭贷款部分的本金及已支付的利息47723.06元，并支付自2014年5月18日起至实际返还之日止，以2317.06元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2014年6月18日起至实际返还之日止，以2317.06元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2014年7月18日起至实际返还之日止，以2317.06元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2014年8月18日起至实际返还之日止，以2317.06元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2014年9月18日起至实际返还之日止，以2317.06元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2014年10月18日起至实际返还之日止，以2317.06元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2014年11月18日起至实际返还之日止，以2317.06元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2014年12月18日起至实际返还之日止，以2317.06元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2015年1月18日起至实际返还之日止，以2290.79元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2015年2月18日起至实际返还之日止，以2247.13元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2015年3月18日起至实际返还之日止，以2247.13元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2015年4月18日起至实际返还之日止，以2247.13元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2015年5月18日起至实际返还之日止，以2247.13元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2015年6月18日起至实际返还之日止，以2247.13元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2015年7月18日起至实际返还之日止，以2247.13元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2015年8月18日起至实际返还之日止，以2247.13元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2015年9月18日起至实际返还之日止，以2247.13元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2015年10月18日起至实际返还之日止，以2247.13元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2015年11月18日起至实际返还之日止，以2247.13元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2015年12月18日起至实际返还之日止，以2247.13元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2016年1月18日起至实际返还之日止，以2177.36元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息。3、关于契税、预告登记费、保险费的问题。原告因购买该商品房支付契税6002.43元、预告登记费80元、保险费2409元，合计8491.43元，该部分损失应由被告向原告承担赔偿责任。另外，因原告李秋芹与第三人签订的《个人购房担保借款合同》同时解除，原告李秋芹应一次性向贷款方农行连城县支行返还贷款余额。农行连城县支行提出由被告福建紫金房地产公司直接向其归还未还贷款，原告李秋芹及被告福建紫金房地产公司对此亦无异议，予以准许。考虑到原告李秋芹还贷的持续性，法院确认，2016年1月16日之后剩余的贷款265315.34元由被告福建紫金房地产公司负责归还，此后原告李秋芹如继续向农行连城县支行还款而产生的纠纷，由原、被告及第三人另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款的规定，判决如下：一、解除原告李秋芹与被告福建紫金房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号201300642）。二、解除原告李秋芹与第三人中国农业银行股份有限公司连城县支行签订的《个人购房担保借款合同》。三、被告福建紫金房地产开发有限公司应于判决生效之日退还原告李秋芹购房款120162元，并支付自2013年6月15日起至实际返还之日止，以30000元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息，及自2013年6月28日起至实际返还之日止，以90162元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息。四、被告福建紫金房地产开发有限公司应于判决生效之日退还原告李秋芹向银行按揭贷款部分的本金及已支付的利息47723.06元，并支付自2014年5月18日起至实际返还之日止，以2317.06元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2014年6月18日起至实际返还之日止，以2317.06元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2014年7月18日起至实际返还之日止，以2317.06元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2014年8月18日起至实际返还之日止，以2317.06元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2014年9月18日起至实际返还之日止，以2317.06元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2014年10月18日起至实际返还之日止，以2317.06元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2014年11月18日起至实际返还之日止，以2317.06元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2014年12月18日起至实际返还之日止，以2317.06元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2015年1月18日起至实际返还之日止，以2290.79元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2015年2月18日起至实际返还之日止，以2247.13元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2015年3月18日起至实际返还之日止，以2247.13元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2015年4月18日起至实际返还之日止，以2247.13元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2015年5月18日起至实际返还之日止，以2247.13元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2015年6月18日起至实际返还之日止，以2247.13元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2015年7月18日起至实际返还之日止，以2247.13元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2015年8月18日起至实际返还之日止，以2247.13元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2015年9月18日起至实际返还之日止，以2247.13元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2015年10月18日起至实际返还之日止，以2247.13元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2015年11月18日起至实际返还之日止，以2247.13元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2015年12月18日起至实际返还之日止，以2247.13元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；支付自2016年1月18日起至实际返还之日止，以2177.36元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息。五、被告福建紫金房地产开发有限公司应于判决生效之日赔偿原告李秋芹契税6002.43元、预告登记费80元、保险费2409元，合计8491.43元。六、被告福建紫金房地产开发有限公司应于判决生效之日支付第三人中国农业银行股份有限公司连城县支行贷款余额265315.34元。五、驳回原告李秋芹其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7429元，减半收取3714.5元，由被告福建紫金房地产开发有限公司负担。
宣判后，原审被告福建紫金房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。
上诉人福建紫金房地产开发有限公司上诉称，一、被上诉人的诉请已经超过一年的除斥期间，其诉请无法律依据。被上诉人自2014年5月看房时就已经发现解除合同的事由，即没有后阳台，直至2015年8月才提出解除合同，超过一年的期间。二、一审法院确定本案的解除权行使期限应该自2015年6月交房时起算没有依据。被上诉人于2014年5月看房对阳台提出异议，上诉人承认确实存在合同填写及附图错误，不符合审批的规划、设计。被上诉人自己也去相关部门查阅，确定本案讼争房屋没有后阳台，看房时已经确定上诉人不能交付2个阳台，被上诉人不是在2015年6月24日交房时才知道其合同权利不能完全实现，因此不应该以此时间确定解除权的起算时间。三、本案上诉人是完全按照审批的规划设计施工建设房屋，没有改变原设计，虽然上诉人填写合同上有瑕疵，但不影响房屋的质量或使用功能，面积与合同上约定的一致，上诉人已经增加建设了合同附图的后阳台，虽然该阳台不能办理产权登记，但被上诉人实际上并没有支付该部分的房价款，却可以使用该部分房屋，因而其权益并未受损，反而实际享有了额外利益。一审认定事实不清，适用法律错误，综上，请求：撤销一审判决第一至第六项，并判决驳回被上诉人的诉请。
被上诉人李秋芹辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。2015年6月26日交房时被上诉人李秋芹才发现交付的房屋没有前后阳台，答辩人当即要求调换，上诉人不同意。答辩人有权要求解除合同并要求其承担违约责任。
经审理查明，上诉人与被上诉人对一审判决查明认定的事实均无异议。本院对双方均无异议的事实予以确认。
二审诉讼中，上诉人与被上诉人均未向本院提供新的证据。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第七条：“享有撤销权的当事人一方请求撤销合同的，应适用合同法第五十五条关于一年除斥期间的规定。”合同解除权是一种形成权，其适用的是除斥期间，除斥期间的起算点一般是权利的取得，不同于诉讼时效期间始于权利人知道或应当知道权利被侵害之日。本案交房之日被上诉人才真正实地勘察，并检验交付的房屋是否符合商品房买卖合同约定的条件，故一审法院以此计算合同解除权的起算点并无不当。上诉人主张被上诉人2014年5月看房时就已经发现解除合同的事由并要求以此计算起算点缺乏依据，本院不予支持。关于本案交付的房屋是否符合《商品房买卖合同》约定的交房条件问题。上诉人、被上诉人签订的《商品房买卖合同》（合同编号201300642）第三条：“买受人所购商品房的基本情况。……该商品房阳台为封闭式0个，非封闭式2个……”。上诉人于2013年1月30日已明知其原设计图中的一个阳台已被连城县住房和城乡规划建设局取消，却仍与被上诉人签订如上合同，上诉人在签订合同中存在过错。而且，2014年5月上诉人组织被上诉人看房时，被上诉人发现涉案商品房并无2个非封闭式阳台，向上诉人提出异议，后该商品房虽然有整改，补建后阳台，但无法办理产权证，结合图纸及被上诉人处于一楼，而二楼、三楼住户都有合同约定的前后阳台的情况，本院认为此种情形严重影响了被上诉人对房屋的使用，致使其不能实现合同目的，故仍然是根本性违约，被上诉人据此可以解除合同。上诉人上诉称此种情形不影响被上诉人对房屋的使用功能，不构成根本违约的上诉理由依法不能成立。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费费7429元，由上诉人福建紫金房地产开发有限公司负担。一审案件受理费按照一审判决计收。
本判决为终审判决。
审 判 长 傅胜荣
审 判 员 陈水柏
代理审判员 陈聪聪
二〇一六年六月一日
书 记 员 熊 枫
附：主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……