广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）秀民初字第566号
原告黎林芳。
委托代理人刘爱兵，桂林市诚泰法律事务所法律工作者。
被告周海波。
被告黎秀珍。
委托代理人秦裔民，广西独秀律师事务所律师。
被告李梦晶。
法定代理人黎秀珍，本案被告之一。
被告黎秀珍、李梦晶的共同委托代理人李艳萍。
第三人沈元添。
原告黎林芳与被告周海波、黎秀珍、李梦晶、第三人沈元添房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年5月28日立案受理后，依法组成合议庭于2012年7月18日公开开庭审理了本案。原告黎林芳及其委托代理人刘爱兵、被告周海波、被告黎秀珍的委托代理人秦裔民及黎秀珍、李梦晶的共同委托代理人李艳萍到庭参加诉讼，第三人沈元添经本院依法传唤，其无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理总结。
原告黎林芳诉称，20世纪90年代后期，李艳燕（李艳燕已于2011年3月4日死亡，该门面由黎秀珍、李梦晶法定继承）将其所有的桂林市×××号门面租赁与周海波，为此双方签订了租赁合同。2008年11月11日，沈元添与周海波签订《门面租赁合同》，约定周海波以27000元转让费将桂林市×××号门面左半部分转让与第三人沈元添租赁。2010年10月，原告与第三人达成由第三人将其承租的位于×××号左半部分门面以4万元价格转让与原告的口头协议，在原告依约将门面转让费4万元给付第三人后，因法定继承而获得涉讼门面所有权的黎秀珍、李梦晶于2011年3月27日解除了原所有权人与周海波间的租赁合同，将门面收回并转租给他人，致使原告无法继续使用承租门面。因第三人沈元添并非该转让门面的所有权人，其转让门面的行为亦未征得实际门面所有权人的同意，故原告将第三人诉至法院，请求判决确认原告与沈元添的门面转让行为无效，并要求第三人返还原告门面转让费4万元。该案经桂林市秀峰区人民法院审理认为周海波与沈元添之间的转租合同合法有效，而原告在向第三人支付转让费后即已替代沈元添成为周海波转租合同的相对方，沈元添亦实现了其租赁权的让与，沈元添将其权利、义务概括转让与黎林芳的上述行为合法，其门面转让费的收取亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故判决驳回了原告的诉请，该判决现已发生法律效力。有鉴于此，因周海波与沈元添之间的转租合同合法有效，故被告黎秀珍、李梦晶解除原产权人与周海波之间签订的租赁协议于法无据，其应对原告无法继续使用承租门面所遭受的损失承担赔偿责任。此外，原告作为沈元添合同权利义务的承继者，周海波在无法按照转租合同的约定交付门面后，其亦应向原告承担违约赔偿责任，故为维护原告合法权益，请求法院判决：1、被告周海波、黎秀珍、李梦晶连带返还原告门面转让费损失40000元并支付违约金54000元，2、本案案件受理费由三被告承担。
原告向本院提交了如下证据：1、（2011）秀民初字第370号民事判决书，该案一审宣判后，各方当事人均未上诉；2、5份收条，证明原告向沈元添支付了门面转让费37000元，并向周海波支付了押金3000元；3、死亡医学证明书、火化证明，证明原房主李艳燕于2011年3月4日死亡，同时证明在李艳燕死亡后，其继承人黎秀珍、李梦晶在原告不同意提高租金的情况下，强行解除了李艳燕与周海波之间的租赁合同；4、周海波与沈元添签订的《门面租赁合同》（2008年11月11日），5、收条，6、周海波出具的字据，内容为：“如没有按合同执行，本人愿双倍返还转让费”，证据4-6共同证明周海波将由其向李艳燕承租的门面的左半部分让与沈元添租赁，沈元添为此支付了门面转让费27000元，同时双方约定如周海波违约，应双倍返还该转让费，遂原告诉请三被告按此标准给付违约金54000元；7、证明1份，证明沈元添在将承租门面的权利、义务概括转让给原告时，周海波系知悉并同意的；8、李艳燕与周海波签订的《门面租赁合同》（2008年11月10日）；9、周海波于2011年3月27日出具的退条，证明周海波与李艳燕的法定继承人黎秀珍、李梦晶私自解除租赁合同后，该二人将2000元的押金退回给周海波；10、收条1张，证明原告在2011年11月21日将承租门面转租给案外人马哈入乃用于经营拉面馆，后因被告黎秀珍、李梦晶要求原告提高租金，在双方协商未果的情况下，该二被告不同意原告将门面转租给他人，为此原告将已收取的押金退还给马哈入乃；11、门面租赁合同（2011年3月31日），证明三被告私自将其之间的租赁合同解除后，黎秀珍又将门面出租给案外人马吾则。
被告周海波答辩称，系因原告在未经三被告同意的情况下擅自将其承租门面转租给他人，且系在我多次协调无果的情况下，被告黎秀珍、李梦晶才与我解除了租赁合同关系，由此可知，原告无法继续使用涉案门面完全系因其自身行为所致，对其诉请依法应予驳回。
被告周海波未向本院提交证据材料。
被告黎秀珍、李梦晶答辩称，原告与二被告间并不存在租赁合同关系。原告在承租涉案门面后于2011年1月20日擅自将门面转租给案外人马哈入乃经营拉面馆，二被告系在2011年3月15日知道了原告的上述转租行为，因按李艳燕与周海波签订的租赁合同约定，如未经房主同意系不能将门面擅自转租，故二被告在法定期限内对上述转租行为提出异议，并与周海波于2011年3月27日解除了双方的租赁合同关系。因系原告擅自转租的行为违反了上述合同约定，并最终造成其无法继续使用涉案门面的法律后果，故对原告的前述诉请依法应予驳回。
被告黎秀珍、李梦晶向本院提交了1份《门面租赁合同》（2011年1月21日），证明在未经门面产权人同意的情况下，原告擅自将承租门面转租给他人。
第三人沈元添未答辩亦未提交书面证据材料。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有举证、答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，第三人沈元添经本院合法传唤，其无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其已放弃上述权利。
经过庭审质证，三被告对原告提交的证据的真实性均无异议，原告及被告周海波对被告黎秀珍、李梦晶提交的证据的真实性亦予以认可，本院对上述证据的真实性均予以确认。鉴于在原告证据4即周海波与沈元添签订的《门面租赁合同》中内容为：“（3）不得将房屋转租、转让、转借他人、或供他人使用”的合同条款已被删除，为此经本院释明，被告周海波主张双方在签订该租赁合同时的确将上述合同内容删除，当时系同意沈元添可将承租的门面转租给他人使用，但其与沈元添另有如要将门面转租给他人，仍需征得其同意的口头约定，鉴于被告周海波并未提交证据证实该口头约定的确客观存在，故对周海波主张的该口头约定，本院不予采信。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实：20世纪90年代后期，李艳燕将其所有的桂林市太平路4栋1-3号门面租赁与周海波，此后双方持续签订租赁合同。2008年11月10日，双方最后一次延续签订《门面租赁合同》，约定（节录）：“租赁期自2009年1月1日起至2013年12月31日止；门面月租金为人民币2400元，头两年按租金10%递增（2009年按2400元交、2010年按2640元）；乙方（周海波）遵守下列规定：（3）不得将房屋转租、转让、转借他人、或供他人使用”。
2008年11月11日，在被周海波告知桂林市太平路4栋1-3号门面由周海波亲人所有、该门面的管理由周海波负责的情况下，沈元添与周海波签订《门面租赁合同》，约定周海波以27000元转让费将桂林市×××号门面左半部分转让与沈元添租赁，“租赁期自2008年11月20日起至2012年11月19日止；门面月租金为人民币1300元，每贰年按10%递增”。此外，在沈元添与周海波签订的《门面租赁合同》中原载明：“（3）不得将房屋转租、转让、转借他人、或供他人使用”，但在沈元添与周海波签订该合同时双方已将上述内容删除，庭审中，周海波亦承认其同意沈元添将涉案门面转租给他人。2008年11月13日，周海波出具内容为“收贰万柒转让费”的《收条》，并向沈元添出具了内容为“如没有按合同执行，本人愿双倍返还转让费：（27000元）”的字据。此后，周海波与沈元添共同将桂林市×××号门面从中隔断，沈元添于左半部分进行餐饮经营。
2010年10月，因经营状况欠佳，经征得周海波同意，沈元添将桂林市×××号门面左半部分转让与黎林芳租赁。2010年10月27日，沈元添出具“本人沈元添今将位于太平路‘添添包子店’转让给黎林芳女士，今收黎林芳女士定金壹万元整（￥10000.00元）”的《收条》；2010年10月31日，沈元添立据“今结门面转让费贰万元整（￥20000.00元），余壹万元整（￥10000.00元）未结”；2010年11月2日，沈元添出具“今收到黎林芳女士现金柒仟元整（￥7000.00元）”的《收条》；2011年1月30日，应周海波要求，黎林芳代周海波退回沈元添押金3000元，沈元添出具“今收到太平路门面退回压金计叁仟元整（￥3000.00元）”的《收条》，原沈元添存放于周海波处的3000元押金周海波认可系黎林芳交纳。黎林芳于2010年10月27日进入桂林市太×××号门面左半部分经营餐饮，月租金1430元。
2011年1月21日，原告将该门面以3000元月租金转租给案外人马哈入乃经营拉面，并收取其押金4000元，双方约定马哈入乃的租赁期从2011年2月1日至2013年1月31日。2011年3月4日，李艳燕死亡，桂林市×××号门面由黎秀珍、李梦晶法定继承，其二人授权李艳萍管理该门面。2011年3月27日，李艳萍以原告黎林芳未经房产所有人同意擅自将门面转租给他人为由解除了李艳燕与周海波于2008年11月10日签订的门面租赁合同并退回周海波押金2000元。2011年3月31日，李艳萍直接与拉面经营者签订了《门面租赁合同》。
周海波承租期间，由周海波母亲梁金秀于每月月初存款入李艳燕指定帐户以交付租金；沈元添、黎林芳分别承租之时，周海波均指示其二人将应交付之租金存入周海波母亲——梁金秀之帐户。
因黎秀珍、李梦晶将李艳燕与周海波于2008年11月10日签订的门面租赁合同予以解除，致使原告无法继续使用涉案门面，故其将收取案外人马哈入乃的押金4000元予以退还，2011年3月31日，马哈入乃出具内容为：“该门面转租行为因未征得房主同意，合同无效，现孙忠武（即原告丈夫）将押金肆仟元退回”的收条。
2011年4月22日，因涉案门面被黎秀珍、李梦晶收回，黎林芳遂以沈元添并非涉案门面之所有权人，且其转租门面的行为未征得门面所有权人同意为由向本院提起诉讼，要求确认黎林芳与沈元添之间的门面转让行为无效，并要求沈元添将收取其的门面转让费4万元予以退还。该案经本院审理后认为：“桂林市×××号门面经承租人周海波于2008年11月转让与沈元添后，其门面结构发生明显变化即从中隔断一分为二，沈元添于隔断后的左半部分经营，经营项目亦由之前的皮具转为餐饮。因此，门面所有权人应当知道讼争门面的转租事实。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款‘出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持’的规定，讼争门面所有权人未在法定异议期内提出异议，应推定其同意转租，故周海波与沈元添间的转租合同有效。2010年10月，沈元添经征得周海波同意将涉讼门面以37000元转让费转让与黎林芳，黎林芳应交纳之3000元押金亦通过代周海波退还沈元添的形式而事实上由周海波收取，按月交付的租金亦根据周海波指示存入其指定帐户。因此，周海波、沈元添、黎林芳间的法律关系应为沈元添经周海波同意将其对周海波享有的合同权利及承担的合同义务概括转让与黎林芳，同时由黎林芳向沈元添支付概括转让的对价37000元，黎林芳即替代沈元添成为周海波的合同相对方，而沈元添亦实现了其租赁权的让与。2011年3月27日，因法定继承而获得涉讼门面所有权的新所有权人解除了原所有权人与周海波间的租赁合同。虽然原租赁合同的解除不影响转租合同的有效性，但转租合同却因原租赁合同的解除等原因而无法继续履行，即周海波无法继续交付涉讼门面，则转租合同的相对方黎林芳可以据有效的转租合同向造成转租合同无法继续履行的责任人主张权利。对于沈元添向黎林芳收取的合同权利、义务概括转让的37000元对价，此系黎林芳在其受让的合同权利、义务以外额外支出的费用，其实质即为门面转让费，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第七条：‘下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称‘交易习惯’：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或应当知道的做法；……’的规定，门面转让费的收取符合交易习惯。由于门面转让费包含前业主长期经营的装修投入、人脉基础，其费用的高低亦主要取决于原、继任承租者对门面本身获利能力的认知和市场的供求关系，受让方在签订转让合同之时亦应充分估计转让费对经营成本的影响，因此门面转让费的收取亦是市场选择的结果”。2011年10月26日，本院作出（2011）秀民初字第370号民事判决书，判决驳回了黎林芳的诉讼请求。上述一审判决作出后，该案原告黎林芳、被告沈元添及第三人黎秀珍、李梦晶、周海波均未提出上诉，该判决现已发生法律效力。
本院认为，鉴于周海波与沈元添签订的《门面租赁合同》（2008年11月11日）合法有效，且在黎林芳概括承继沈元添的权利义务后，其已取代沈元添成为周海波的合同相对方，故黎林芳可依沈元添与周海波签订的《门面租赁合同》的约定要求周海波承担约定的合同义务。因周海波在与沈元添签订《门面租赁合同》时双方已将“不得将房屋转租、转让、转借他人、或供他人使用”的合同内容删除，且庭审中周海波亦承认其同意沈元添将承租的门面转租给他人使用，故黎林芳在取代沈元添成为周海波的合同相对方并实际使用承租门面后，其将门面转租给他人的行为并未违反该合同的约定，据此，在因法定继承而获得涉案门面所有权的新所有人以黎林芳未经产权人同意将涉案门面转租给他人为由解除了原所有权人与周海波间的租赁合同，从而致使黎林芳无法继续使用涉案门面的情况下，周海波作为合同相对方应依《门面租赁合同》（2008年11月11日）的约定对原告无法继续使用涉案门面所遭受的损失承担赔偿责任。鉴于原告为概括承继沈元添的权利义务已向沈元添支付门面转让费37000元，故在原告已无法按合同约定继续使用涉案门面的情况下，周海波应赔偿原告的门面转让费损失。此外，因周海波已在2008年11月13日承诺：“如没有按合同执行，本人愿双倍返还转让费：（27000元）”，故本案中对原告作为上述合同的相对方要求周海波给付违约金的诉请，本院予以支持。
上述应由周海波承担赔偿责任的具体金额：1、因门面转让费实质系后承租者为达到立即使用承租门面的目的而支付给门面当前承租者的费用，而原告在支付门面转让费后已从2010年10月27日开始实际使用涉案门面至2011年3月27日李艳萍解除李艳燕与周海波签订的租赁合同时止，故对原告要求被告全额赔偿其门面转让费37000元的诉请，本院不予支持，该项诉请应以原告因周海波的违约行为致使其无法依约继续使用承租门面的时间作为计算依据，根据周海波在与沈元添签订《门面租赁合同》（2008年11月11日）时约定的承租期限为2008年11月20日起至2012年11月19日止，以及原告系于2010年10月27日概括承继了沈元添权利义务的实际情况可知，原告依据《门面租赁合同》（2008年11月11日）的约定使用涉案门面的期限为2010年10月27日至2012年11月19日（该段期间共计2445个月），故本案中原告因周海波的违约行为致使其无法依约使用承租门面的时间为2011年3月27日至2012年11月19日（该段期间共计1945个月），据此计算，本案中原告要求被告周海波返还的的门面转让费应以29540元（37000元×1945个月÷2445个月）为限。2、因原告在将门面转让给他人后可得每月租金系高于其每月应向周海波缴纳的租金数额，故除门面转让费外，原告因无法继续使用承租门面所遭受的损失为在将门面转租给他人后可得租金与其应缴纳租金的差额，鉴于周海波与沈元添签订的《门面租赁合同》中约定每贰年租金按10%递增，故原告因无法继续使用承租门面所遭受的租金损失共计31086元［（3000元／月-1430元／月）×1945个月（2011年3月27日至2012年11月19日）］，鉴于原告要求周海波支付违约金的诉请金额已明显高于上述损失，故根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，对原告该项诉请应以其实际遭受的租金损失上浮30%为限。据此，本案中原告诉请要求被告周海波返还的门面转让费以及支付的违约金金额应以69951.8元（29540元＋31086元×1.3）为限。鉴于原告在概括承继沈元添权利义务时未尽到足够的审查及注意义务，即在未明晰涉案房产的真正所有权人及在未征得真正产权人同意的情况下即将涉案门面转租给他人，从而致使其无法继续使用涉案门面，故原告对其上述损失的产生亦存在过错，其自身亦应承担上述部分损失。因周海波在转租涉案门面时非但未将门面产权人不同意承租人转租门面的事实告知沈元添，其反而允许沈元添转租门面，故在原告概括承继沈元添的权利义务后，周海波应对原告无法继续使用涉案门面承担较大过错，对原告所遭受的上述损失，应由周海波承担较多的赔偿责任。据此，根据原告与被告周海波的过错程度，本案中由周海波返还的门面转让费以及支付的违约金应以40000元为宜。
此外，因原告在概括承继沈元添权利义务时缴纳的押金3000元系通过代周海波退还沈元添的形式而事实上由周海波收取，故在原告无法继续使用涉案门面后，周海波应将上述押金退还给原告。
关于原告要求被告黎秀珍、李梦晶赔偿其上述损失并支付违约金的诉请。因涉案门面的原产权人李艳燕与周海波签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，其内容并未违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，合同双方均应按合同约定享受权利及履行义务，在该《门面租赁合同》中李艳燕与周海波已明确约定周海波不得将房屋转租、转让、转借他人、或供他人使用，虽然周海波与沈元添于2008年11月11日签订的《门面租赁合同》经（2011）秀民初字第370号案审理后被认定为有效协议，且周海波与沈元添在签订该合同时亦已将“不得将房屋转租、转让、转借他人、或供他人使用”的合同内容删除，但根据合同相对性原则，上述约定仅在周海波、沈元添以及黎林芳之间产生法律效力，其并不具有对抗涉案门面产权人的法律效力，故根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，在原告于2011年1月21日未经门面实际所有权人同意将门面转租给他人的情况下，因法定继承而获得涉案门面所有权的黎秀珍、李梦晶在法定异议期限内以黎林芳未经产权人同意将涉案门面转租给他人为由解除原所有权人与周海波间租赁合同的行为符合法律规定及合同约定，故本院对原告要求被告黎秀珍、李梦晶承担赔偿责任的诉请均不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：
一、被告周海波赔偿原告黎林芳门面转让费损失及违约金共计40000元；
二、被告周海波退还原告黎林芳押金3000元；
三、驳回原告黎林芳其他诉讼请求。
本案案件受理费2015元（原告已预交），由原告负担1087元，由被告周海波负担928元。
上述应履行义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费2015元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 钟 勇
人民陪审员 刘孔钿
人民陪审员 杨林珍
二〇一二年十一月十五日
书 记 员 谢菲菲
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