广东省化州市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0982民初354号
原告广东省化州市百货公司。
地址化州市民主路59号。
法定代表人莫希贤，经理。
委托代理人林柏生，广东和发律师事务所律师。
委托代理人樊卫强，男，该公司副经理。
被告梁远杰，男，汉族，1968年11月18日出生，住茂名市茂南区。
被告陈颜清，女，汉族，1971年6月5日出生，住茂名市茂南区。
两被告委托代理人梁菲菲，广东法海律师事务所律师。
第三人占冠世，男，汉族，1975年10月9日出生，住江西省上饶市玉山县。
第三人化州市房地产管理局。
地址化州市河西街道办西堤路15号。
法定代表人黄山，局长。
委托代理人许耀超，广东橘乡律师事务所律师。
原告化州市百货公司诉被告梁远杰、陈颜清、第三人占冠世、化州市房地产管理局房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员黄辉尧独任审判，于2016年4月19日公开开庭进行了审理。原告化州市百货公司及其委托代理人林柏生、樊卫强，被告梁远杰、陈颜清的共同委托代理人梁菲菲，第三人化州市房地产管理局的委托代理人许耀超到庭参加诉讼，第三人占冠世没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告从2013年7月10日起租赁原告及化州房产局共有的化州市民主路57号的商铺。根据双方签订的租赁合同和补充合同，被告第一年应缴交原告每月租金为107280元（149000元×72%），第三年应缴交原告每月租金为113813.35元（107280元×1.03%）。双方签订租赁合同后，被告梁远杰妻子陈颜清通过银行转账将房租交原告，至2014年10月后，因被告预交租金租赁房屋的押金已抵扣完毕，被告便开始拖欠原告租金。至2015年9月9日，被告拖欠原告房屋租金665482.80元。原告多次催交未果，提起诉诉，案经化州市人民法院（2015）茂化法民一初字第298号《民事判决书》判决，判令被告梁远杰七日内付清拖欠房屋租金665482.80元及违约金199644.84元给原告，解除双方的租赁合同，七日内将房屋交还给原告。由于被告上诉，至今被告仍未将房屋交回给原告，继续拖欠房屋租金。从2015年9月10日至2016年3月9日，被告梁远杰拖欠原告的房屋租金682880.10元。为此，原告再次起诉，恳请人民法院依法判令被告付清2015年9月10日至2016年3月9日的房屋租金共计682880.10元给原告，判令被告按拖欠租金总额30%违约金共204864元支付给原告。判令被告从2016年3月10日起按每月租金113813.35元计算继续支付房屋租金至将房屋交还原告之日止给原告。
被告梁远杰、陈颜清辩称，其转租给第三人占冠世的每月租金是82000元，所以拖欠原告的租金应按82000元计算支付，如果按原告的主张支付，明显有实公平；原告主张违约金过高，应按银行同期同类货款利率计算。
第三人占冠世不作答辩。
第三人化州市房地产管理局答辩，被告拖欠原告的租金是事实，被告的行为已构成根本违约。如果本案不能协商解决纠纷，其保留另行追诉被告的权利。
经审理查明，2013年6月9日，原告广东省化州市百货公司（甲方）、第三人化州市房地产管理局（甲方）与被告梁远杰(乙方)签订《租赁合同书》，双方约定：甲方愿意将位于化州市民主路57号橘城商场一、二楼全部出租给乙方作经营之用，一楼面积：约300平方，二楼面积约300平方。合同第二条约定：合同期限为7年，自2013年7月10日至2020年7月9日止。第三条约定：第一年每月租金149000元（壹拾肆万玖仟元）（中标价），租金每年递增为：第二年至第三年每年递增3%，第四年至第五年每年递增4%，第六年至第七年每年递增5%。第四条约定：乙方于2013年6月23日前分别付给广东省化州市百货公司和化州市房地产管理局130万元和5万元作为押金，其中广东省化州市百货公司收取的130万元押金的返还办法是每年返还15万元，剩余的押金待合同结束、乙方清场后才返还。第五条约定：租金交纳办法：每年乙方缴给广东省化州市百货公司的租金按应缴租金总额的72%减去每年返还的押金后，剩余的租金分12个月按时上缴给该公司指定账户；每年乙方缴给化州市房地产管理局的租金按应缴租金总额的28%分12个月按时上缴给该局指定账户；第六条约定：乙方在每个月5日之前缴交当月足额租金给甲方，若超过时间不交租金，按欠额每日加收5%滞纳金，如超过20天，乙方不交租金，甲方有权终止合同，收回场地，押金不退。第十七条约定：乙方在经营期间，不得将场地转租给他人或进行抵押，由此产生一切法律责任由乙方负责。但可以联合经营。2013年7月1日，原告广东省化州市百货公司（甲方）、第三人化州市房地产管理局（甲方）与被告梁远杰(乙方)签订《租赁橘城商场补充合同》，第二条约定：甲乙双方同意合同生效后，乙方每月上缴给甲方化州市房地产管理局的租金的方式不变；乙方每月上缴给甲方化州市百货公司的租金的方式作如下调整：第一年每月上缴壹万捌仟贰佰捌拾元租金（现金）给化州市百货公司，其余应缴租金从乙方已上缴给化州市百货公司的一百叁拾万元租赁押金中抵减，直至2014年9月9日止，未抵减完的租赁押金，待合同期满、乙方清场后才返还。从2014年9月10日起，乙方上缴给化州市百货公司的租金按每月应缴的租金全额上缴。第三条约定：原合同的其他条款不变。
合同签订后，原告化州市百货公司、第三人化州市房地产管理局依约将商铺交给被告梁远杰经营。被告梁远杰前期也按合同约定的方式交付租金。从2014年10月起，被告梁远杰开始拖欠租金。根据《租赁合同书》第三条与《租赁橘城商场补充合同》第二条计算，被告第一年（2013年7月10日至2014年7月9日）应缴交原告每月租金为107280元（149000元×72%），第二年（2014年7月10日至2015年7月9日）和第三年（2015年7月10日至2016年7月9日）应缴交原告每月租金为110498.4元（107280元+107280元×3%）。从2014年10月10日起至2015年9月9日止，被告梁远杰应缴交租金为1325980.8元[149000×（1+3%）×72%×12月]，减去被告梁远杰已经支付的租金660498元，被告尚欠665482.8元未支付给原告。2015年6月24日，原告化州市百货公司于起诉至法院，请求：1、判令被告立即付清至2015年9月9日止拖欠租赁房屋租金共计665482.80元给原告。2、判令被告至2015年6月9日止欠交租金总额按每日5‰违约金共计420593.76元给原告。3、判令解除2013年6月9日原告及第三人化州市房地产管理局与被告签订的商铺《租赁合同书》和2013年7月1日签订的《租赁橘城商场补充合同》，被告立即将化州市民主路57号商铺（原橘城商场）清场交还原告及第三人化州市房地产管理局。4、判令被告承担本案全部诉讼费用。本院受理后，于2015年12月14日作出（2015）茂化法民一初字第298号民事判决：一、在本判决生效后，解除原告化州市百货公司及第三人化州市房地产管理局与被告梁远杰于2013年6月9日签订的《租赁合同书》及2013年7月1日签订的《租赁橘城商场补充合同》。二、被告梁远杰在本判决生效后七日内支付拖欠房屋租金共计人民币665482.8元给原告广东省化州市百货公司。三、被告梁远杰在本判决生效后七日内支付违约金人民币199644.84元给原告化州市百货公司。四、被告梁远杰于本判决生效后的七天内将位于化州市民主路57号橘城商场一、二楼清场交还给原告化州市百货公司。五、驳回原告化州市百货公司的其他诉讼请求。但被告不服该判决，上诉至茂名市中级人民法院，该案正在茂名市中级人民法院审理中。但从2015年9月10日起至今的房屋租金，被告梁远杰仍未支付给原告，原告于2016年3月8日又向本院起诉。
另查明，2012年7月5日，被告梁远杰与第三人占冠世签订《商铺租赁合同》，约定：梁远杰将位于化州市民主路57号10个门面一楼350平方和二楼350平方，合计700平方的商铺租给第三人占冠世作商品销售之用，租赁期限6年，从2012年10月11日起至2018年10月10日止。现涉案商铺的实际使用人是第三人占冠世。被告梁远杰与被告陈颜清系夫妻关系，被告签订租赁原告房屋的合同在被告夫妻关系存续期间。
又查明，本案在诉讼中，本院根据原告广东省化州市百货公司的申请，于2016年3月15日作出（2016）粤0982民初354号民事裁定书，裁定冻结被告陈颜清以化州市汇富房地产开发有限公司（自然人独资）名义开办的在化州市农村信用合作社的帐户的存款，冻结存款金额以人民币100万元为限，冻结期限一年。陈颜清、占冠世、化州市房地产管理局等均与本案有法律上的利害关系，本院依原告化州市百货公司的申请追加陈颜清为本案被告，追加化州市房地产管理局、占冠世为本案第三人。
以上事实，有原告营业执照、被告常住人口个人信息表、原、被告于第三人签订的《租赁合同书》和《租赁橘城商场补充合同》、化州市汇富房地产开发有限公司的企业机构档案登记资料、《梁远杰租户拖欠百货公司橘城商场租金明细表》、个人活期存折流水、（2015）茂化法民一初字第298号民事判决书及庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，原、被告双方对拖欠房屋租金的事实无异议，主要争议的焦点是对拖欠的房屋租金及违约金按何种标准计算的问题。
第一、房屋租金的计算问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告广东省化州市百货公司与第三人化州市房地产管理局作为甲方与被告梁远杰作为乙方共同签订了租赁合同，双方对租赁合同无异议，且该合同不违反法律或社会公共利益，合同标的是确定和可能的，所以双方签订的租赁合同是合法有效的。原告已按合同约定将房屋交付被告使用，被告依法应按合同约定支付租金给原告。租赁橘城商场补充合同约定被告从2014年9月10日起上缴给原告的租金按每月应缴的租金全额上缴。租赁合同第三条约定：第一年每月租金149000元（壹拾肆万玖仟元）（中标价），租金每年递增为：第二年至第三年每年递增3%，第四年至第五年每年递增4%，第六年至第七年每年递增5%。被告第一年（2013年7月10日至2014年7月9日）应缴交原告每月租金为107280元（149000元×72%），第二年（2014年7月10日至2015年7月9日）和第三年（2015年7月10日至2016年7月9日）应缴交原告每月租金为110498.4元（107280元+107280元×3%）。原告请求被告付清2015年9月10日至2016年3月9日的房屋租金属第三年的租金，第三年每月租金为110498.4元，因此该期间为6个月，房屋租金共计为人民币662990.4元，原告请求支付682880.10元不正确，本院不完全支持。原告请求被告从2016年3月10日起按每月租金113813.35元计算继续支付房屋租金至将房屋交还原告之日止，因第三年每月租金为110498.4元，只能按每月租金为110498.4元计算，因被告拖欠原告前期的租金已另案请求解除合同，解除合同后拖欠的房屋使用费属侵权纠纷，不属本案合同纠纷处理的范围，所以房屋租金只能计算至解除合同之日止。原告请求被告按双方签订的合同履行交付租金的义务，是双方的真实意思表示，并经过公招标确定的，双方的行为没有违反公平有偿原则，所以被告辩称按合约定交付租金显实公平的辩解意见，本院不予采信。被告又辩称房屋租金应按其与第三人占冠世签订的合同约定的租金支付给原告，因原告不是转租合同的当事人，原告也不同意按转租合同约定的标准支付租金，所以被告该辩解意见，本院不予支持。
第二、违约金的计算问题。被告梁远杰逾期不支付租金，根据原告化州市百货公司、第三人化州市房地产管理局与被告梁远杰签订《租赁合同书》第六条约定：乙方在每个月5日之前缴交当月足额租金给甲方，若超过时间不交租金，按欠额每日加收5%滞纳金，如超过20天，乙方不交租金，甲方有权终止合同，收回场地，押金不退。被告梁远杰逾期交租的行为已构成违约，应支付违约金给原告。原告向被告主张欠交租金每日按5‰计算违约金，标准过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，违约金总额应不超过拖欠租金的30%，所以原告请求从2015年9月10日起至2016年3月9日止的的违约金按拖欠房屋租金662990.4元的30%的计算合理合法，即违约金为198897.12元（662990.4元×30%），原告请求被告支付违约金为204864元不准确。被告辩称按银行利率计算违约金没有法律依据，本院不予支持
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条的规定，判决如下：
限被告梁远杰、陈颜清在本判决生效后七日内支付拖欠的房屋租金共计人民币662990.4元（暂计算从2015年9月10日起计至2016年3月9日止的租金，从2016年3月10日起的租金按每月113813.35元计算至解除合同之日止）和违约金198897.12元给原告广东省化州市百货公司。
如果未按本判决指定的期限内履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币6339元，诉讼保全费人民币5000元，共计人民币11339元，由被告梁远杰、陈颜清负担11209元，原告负担130元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。
审判员 黄辉尧
二〇一六年五月六日
书记员 周颖君
速录员 邹 劲
附：本案适用的相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。