北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终11666号
上诉人（原审被告）：于倩，女，1987年3月17日出生，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：赵继爱，北京市东卫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈一楠，女，1992年9月2日出生，住浙江省德清县。
委托诉讼代理人：马宏瑞，北京高文律师事务所律师。
上诉人于倩因与被上诉人陈一楠房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初67555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人于倩之委托诉讼代理人赵继爱，被上诉人陈一楠及其委托诉讼代理人马宏瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
于倩上诉请求：同意原判第一、二项；请求撤销原判第三项，改判仅退还借款31万元，不同意支付赔偿金；撤销原判第四项，不同意支付违约金36万元；本案一、二审诉讼费用由陈一楠负担。事实和理由：双方之间的借条上明确12月12日之前重新签订正式合同，不应该利用复印件来认定本案。合同有效也应该在240天之内办理完毕过户手续，但第127天的时候陈一楠已经起诉于倩要求解除合同。本案因政策原因导致合同无法履行，双方均不应该承担责任，如果认定违约责任也是陈一楠的原因造成的。一审认定于倩违约的主要证据是微信，但微信没有核实双方身份的真实性，陈一楠提供的微信不完整，只提供了对自己有利的部分，而且11月4日双方还在商议是否履行合同。即使是于倩违约，但没有给对方造成实际的损失，一审判决的违约金过高。不认可一审对于合同效力的认定。一审认为合同有效于倩认可，但重新签订合同对主要条款进行了变更，由贷款变更为全款，对双方的权利义务进行了调整。
陈一楠辩称，同意一审判决，不同意于倩的上诉请求。本案中陈一楠提供的证据可以充分证明于倩从9月份开始因为房价上涨很多而不想卖房的意思，并且多次删除陈一楠的微信，退还收取的定金，明确告知陈一楠及家人不想卖房，并且说过不卖房给赔偿的事情，所以才导致陈一楠起诉要求于倩继续履行合同。本案中于倩的违约行为是清晰的，起诉之后陈一楠依然要求继续履行合同，第一次开庭的时候假如于倩有继续履行的意愿陈一楠可以继续履行，但是于倩提出管辖权异议之后导致新政策出台而丧失了购房资格，因此陈一楠认为本案由于于倩的恶意违约行为给陈一楠不仅造成了重大的经济损失而且还丧失了购房资格，陈一楠认为本案一审判决认定的退还相关的款项承担违约金及利息是正确合法的，请求二审驳回于倩的上诉请求。
陈一楠向一审法院起诉请求：1.要求解除陈一楠与于倩于2016年7月1日签订的《房屋转让合同》；2.要求判令于倩返还陈一楠已付的定金及购房款共计36万元，并按照中国人民银行同期贷款利率计算自2016年9月14日至实际清偿之日止的利息；3.要求于倩支付违约金36万元。
一审法院认定事实：经查，经由中介公司提供居间服务，2016年7月1日，于倩（甲方、转让人）、陈一楠（乙方、受让人）签订了《房屋转让合同》，约定陈一楠购买于倩名下位于北京市朝阳区青年路北口商业综合楼7层1单元-××房屋，面积约38.09平方米。房屋转让价格180万元，陈一楠在签订合同的当日向于倩支付受让房屋的定金5万元，陈一楠采取商业贷款方式支付余款，拟贷款金额33万元，其余款项142万元于缴税当天向于倩支付。涉案房屋所涉维修基金由于倩承担，所涉契税、印花税、个人所得税、交易手续费、更名手续费、营业税、转移登记费、土地出让金、土地增值税、综合地价款、其他费用由陈一楠承担。双方最晚应于合同签订之日起240日内，共同向房屋权属登记部门申请办理权属由于倩转移到陈一楠的转移登记手续。若因于倩原因致使陈一楠未能在合同签订之日起240日内完成开发商处更名或房屋产权转移或（公有住宅）租赁合同更名手续的，双方自行选择是否退房：（1）如陈一楠选择退房的，陈一楠书面通知于倩解除合同，陈一楠依据合同第6.1条约定追究于倩违约责任，于倩应当自合同解除之日起三日内退还被陈一楠全部已付款。如已网签须配合陈一楠办理注销网签手续等，否则陈一楠可单独追究于倩违约责任。（2）如陈一楠不选择退房的，于倩应当继续履行过户/更名义务，且自合同签订之日起至实际过户/更名之日止，于倩按陈一楠全部已付款的千分之五/日，向陈一楠支付违约金，并于实际过户/更名之日起三日内向陈一楠支付。若因陈一楠原因导致于倩未能在合同签订之日起240日内完成开发商处更名或房屋产权转移或（公有住宅）租赁合同更名手续，双方自行选择是否解除合同：（1）如双方选择解除合同的，于倩书面通知陈一楠解除合同，于倩可依据合同第6.1条约定追究陈一楠违约责任，于倩应当自合同解除之日起三日内，在陈一楠全部已付款中扣除前述违约金后，向陈一楠退还剩余房款。如已付放款不足抵扣的，于倩有权继续追偿。合同解除同时如已网签陈一楠须配合于倩办理注销网签手续等，否则于倩可单独追究陈一楠违约责任。（2）于倩选择继续履行合同的，双方应依据实际情况另行书面约定过户/更名日期，陈一楠应自合同签订之日起至实际过户/更名之日止，按全部未付金额的千分之五/日支付于倩违约金。双方同意，于倩于所有权转移当天交付该房屋，并办理该房屋的物业交割手续，签订附件2《物业交割单》。双方任何一方有导致合同无效、解除、终止或无法实际履行的违约行为，均应向守约方支付总房款20%的违约金。上述合同载明一式三份，双方各执一份。
针对前述《房屋转让合同》，双方认可系中介公司提供，签约时，中介公司员工也在现场。案件审理中，于倩未能提交合同原件，陈一楠提交的合同文本于倩认为并非原件，于倩称双方持有的合同被中介公司收回，各方均未实际留存，故于倩认为双方并未签订正式合同。
经询，陈一楠认可签约时知晓针对涉案房屋，于倩尚未取得房产证，故在前述《房屋转让合同》中载明的权属转移登记至陈一楠名下的时间为签订合同后的240日。
另查，前述《房屋转让合同》签订后，陈一楠如约支付定金5万元。2016年9月11日，于倩通过微信转账方式将前述5万元定金退还陈一楠。陈一楠又于2016年9月13日再次以微信转账形式向于倩转回该5万元定金。陈一楠称其不同意接受于倩退还定金的行为，故再次向其转账支付定金。
2016年9月13日，于倩出具一份《借条》，内容为“因个人财务能力有限，购房需要资金，特向陈一楠女士借款人民币叁拾壹万元整。借款日期：2016年9月13日，还款日期2016年12月12日。总计借款时间3个月。如不按时还款，需赔偿每日100.3元赔偿金。”落款处有于倩手写签名字样。此外，在该《借条》底部，附加手写了如下内容“附：还款日期以正式签订购房合同为准，但不超过2016年12月12日。于倩与陈一楠签订正式购房合同时，抵扣首付款叁拾壹万元整，借款金额以汇款凭证为准，特此证明。汇款信息：收款人于倩，收款账户：中国建设银行（尾号9684）。”陈一楠提交银行转账凭单一份，证明于2016年9月14日向于倩指定账户转账31万元。双方针对该款项系借款抑或于倩预收的首付款存在争议。
涉案房屋不动产权证书于2016年11月14日办理完毕，登记在于倩名下。
陈一楠提交了名下最近24个月的社保缴费情况，证明自2015年6月至2017年5月，陈一楠在浙江省连续缴纳社会保险。
2017年3月26日，北京市住建委发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，强调了个人购买二手商办房需满足名下在京无住房和商办类房产记录等条件，而且不能使用商业银行贷款和个人购房贷款，明确了在申请购买之日起，在京需已联系五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。
本案争议焦点为：一、陈一楠、于倩之间签订的《房产转让合同》效力如何。二、于倩是否存在怠于履行办理权属转移登记手续的合同义务，于倩是否构成违约。
围绕争议焦点一，陈一楠认为双方合同成立并生效。于倩认为双方尚未签订正式合同，难以认定双方所签《房产转让合同》是否有效。
围绕争议焦点二，陈一楠提交微信聊天记录截屏、短信聊天记录、2016年10月24日微信语音材料证明于倩存在如下违约行为：１、2016年9月6日，于倩在未征得陈一楠同意的情况下将5万元定金转账退回给陈一楠，9月7日将陈一楠的微信联系人删除。２、2016年10月24日，于倩通过微信文字和语音表示不能再卖房子，并表示愿意承担双倍的定金，同时退还已收取的31万且加算1万元利息。３、2016年11月4日，于倩通过短信的方式明确向陈一楠和陈一楠的家人表示房屋不再售卖，要求自住。
针对上述三项违约行为，于倩均不认可。
此外，陈一楠另申请证人覃某出庭作证，称：我和于倩一开始就是为了结婚的目的去买方，看了很久确认了涉案房屋。因为这件事情导致我们目前尚未办理婚礼。9月份的时候，具体哪一天记不得了，我听陈一楠说于倩在微信上把她拉黑了，没有沟通就把收的定金退了。我就给于倩发短信，讨论了一下，才知道于倩要求我们以借款的形式打给她30万元，要做部分房款。后来我们妥协了，不久就把31万元打到于倩的账户了。11月4日，我看到于倩发给陈一楠的信息，说房子不卖了，我就说我来问问，我发了短信给于倩，于倩明确告诉我们房子不卖了，要自住，怎么也解决不了这件事情。陈一楠对证人所述无异议。于倩不认可证人的资格，认为其与陈一楠存在利害关系，且认为证人所述均系传来证据。
一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，陈一楠、于倩签订的《房屋转让合同》系各方真实意思表示，未见不当，故合法有效。合同签订后，陈一楠依约支付了定金，所以，陈一楠、于倩之间存在房屋买卖的法律关系，本案所涉《房屋转让合同》系双方的合同基础。
根据在案证据，于倩在微信聊天记录、短信聊天记录中先后数次出现合同无法继续履行的意思表示，并且在2016年10月24日的微信聊天中明确了解除合同后所应承担的相应责任，此节，可以认定于倩存在主动要求解除合同的意思表示，可以认定于倩存在违约。虽然双方合同约定的涉案房屋权属转移登记至陈一楠名下的时间截止本案起诉前尚未满240日，但于倩的上述行为已对陈一楠继续履行合同的预期构成阻碍，陈一楠行使诉权并无不当。于倩称陈一楠未尽到合理、充分的通知义务，结合现有证据，一审法院不予采信。诉讼过程中，因涉及北京市政府颁布的关于商住房限购的政策，致陈一楠丧失了购买涉案房屋的资格，陈一楠要求解除合同，一审法院准予。在考虑于倩前述违约行为的基础上，一审法院对陈一楠主张于倩给付违约金的主张准予。此外，鉴于于倩实际收取了陈一楠支付的定金5万元，合同解除后，应依法予以退还，陈一楠主张利息的主张，未见合同依据，一审法院不予支持。关于于倩收取的前述31万元，未见各方充分举证证明系针对涉案房屋的首付款，一审法院认定系于倩的借款。因于倩出具的借条中载明还款日期为2016年12月12日，载明逾期还款按日赔偿100.3元，现于倩至今未偿还上述款项，一审法院依约认定于倩应付的赔偿金。
判决：一、陈一楠与于倩二〇一六年七月一日签订的《房屋转让合同》解除；二、于倩于判决书生效之日起七日内退还陈一楠定金五万元；三、于倩于判决书生效之日起七日内退还陈一楠三十一万元，并按照每日一百元三角的标准支付自二〇一六年十二月十三日至实际付款之日止的赔偿金；四、于倩于判决书生效之日起七日内给付陈一楠违约金三十六万元；五、驳回陈一楠的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，于倩提交了一份2016年10月18日至24日其与陈一楠的微信记录复印件，欲证明《借条》取代了《房屋转让合同》，原合同作废。陈一楠认为该证据从程序上不属于新的证据，且不认可其证明目的。本院同意陈一楠的质证意见，对该证据不予采纳。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为：
依法签订的合同，对当事人具有法律约束力。在合同纠纷案件中，主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。陈一楠、于倩均认可《房屋转让合同》的合法性、真实性，并同意解除合同，本院予以确认。
归纳诉争双方的诉辩主张，本案的焦点为：一、于倩出具之《借条》的性质；二、《房屋转让合同》解除后的违约责任认定。
首先，关于于倩出具之《借条》的性质。该《借条》内容明确了借款数额、期限、用途和赔偿金。一审法院认定该《借条》属于借款合同性质，是正确的，本院予以维持。于倩认为该《借条》“取代”了诉争双方签订的《房屋转让合同》。本院认为，房屋买卖合同有其特有的必要内容，如房屋坐落、价格、支付方式、过户方式和期限等等，于倩出具之《借条》虽然提及双方在“签订正式购房合同时，抵扣首付款叁拾壹万元整”，但整体内容与房屋买卖合同相去甚远，仍应认定为借款合同。由于双方未达成新的购房合同，因此仅以该《借条》亦不能证明双方有变更、解除、终止、撤销《房屋转让合同》的意思表示。故，于倩之主张，本院不予支持。《借条》明确约定了赔偿金的计算方式，一审法院判决无误，应予维持。于倩上诉请求不同意支付赔偿金，对此本院不予支持。
其次，关于《房屋转让合同》解除后的违约责任认定。根据在案证据，于倩通过微信记录、短信留言，多次表示无法继续履行合同，并在2016年10月24日的微信记录中明确其愿意承担解除合同后的相应责任。一审法院以此确认于倩存在单方解除合同的意思表示，并认定于倩存在违约行为，并无不当。陈一楠在诉讼之初请求继续履行合同，后因市场政策原因又同意解除合同，但提出违约救济，人民法院应予支持。于倩以2017年购房新政出台导致合同解除为由，上诉主张不承担违约责任，无事实与法律依据，本院不予支持。
综上，于倩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10500元，由于倩负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张岚岚
代理审判员 赵 纳
代理审判员 申峻屹
二〇一七年十月十六日
法官 助理 杨 琳
书 记 员 高 明