福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终4149号上诉人（原审原告）：黄荣杰，男，1969年4月20日出生，汉族，住福州市鼓楼区，委托诉讼代理人：李伟、陈春永，福建群韬律师事务所律师。上诉人（原审被告）：福州鸿业房地产有限公司，住所地福州市马尾区亭江怡山院1号。法定代表人：黄一语，董事长。委托诉讼代理人：林亨康、孙运涵，福建合立律师事务所律师。上诉人黄荣杰与上诉人福州鸿业房地产有限公司（以下简称鸿业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2017）闽0103民初565号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄荣杰上诉请求：1、依法撤销福州市台江区人民法院作出的（2017）闽0103民初565号民事判决书第三项，改判被上诉人赔偿损失2063700元；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决解除双方的《商品房买卖合同》并判令被上诉人退还已支付的购房款687900元正确。但本案因被上诉人的原因导致了合同无法履行，其应当对合同目的无法实现而解除的后果承担违约赔偿责任。上诉人作为守约方缴纳全额购房款达八年之久，其损失是巨大的。一审以损失金额缺乏事实依据予以驳回明显不当。被上诉人鸿业公司辩称：根据《合同法》的相关规定，一方未履行合同义务给对方造成损失的，损失的赔偿额不得超过违反一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。为此，上诉人要求赔偿房屋差价损失2063700元无事实和法律依据，请求予以驳回。黄荣杰向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2009年4月30日签订的《商品房买卖合同》；2、判令鸿业公司立即返还预付房款人民币687900元；3、判令鸿业公司赔偿其损失2063700元（暂按同地段房产均价20000元/平方米计算）；4、判令鸿业公司承担本案诉讼费用。一审法院查明：黄荣杰与时任鸿业公司法定代表人的叶依光签订一份《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人预购由其开发建设的位于台江区六一中路203号、编号为3037的地块（暂定名）璧辉华庭第十一层04单元（建筑面积137.58平方米）；按建筑面积计算该商品房的单价为每平方米5000元人民币，总金额为687900元；在签订本合同一个月内付清。该合同落款处“买受人”一栏中由签名，“出卖人”法定代表人一栏中由叶依光签名，并加盖“福州鸿业房地产有限公司”的圆形公章。合同签订之日，买受人即预付给出卖人房款计100000元整，余款587900元于2009年4月30日付清。2009年4月28日，叶依光向出具一份《收款收据》，该收款收据上载明客户名称为黄荣杰，名称及规格一栏为“璧辉华庭第�一层04单元购房款”，金额为687900元，收款人一栏中有叶依光的签名，并加盖“福州鸿业房地产有限公司财务专用章”。2009年6月28日，鸿业公司出具《确认函》，再次确认收到黄荣杰购买鸿业中心11层04单元的购房款687900元。在该《确认函》落款处有叶依光签名，并加盖“福州鸿业房地产有限公司”的圆形公章。另查明，鸿业公司于1988年12月29日设立，原系中外合资企业。福建省高级人民法院已生效的（2009）闽民申字第424号民事裁定认定如下事实：1998年10月1日，鸿业公司的外资股东壮昌发展有限公司（以下简称壮昌公司）与案外人叶依光签订协议，约定壮昌公司将持有的鸿业公司30%股权以260万元的对价转让给叶依光。1999年9月10日，松竹梅公司与福州顺融贸易有限公司（以下简称顺融公司）签订协议，约定松竹梅公司将在鸿业公司持有的70%的股权转让给顺融公司。但上述股份转让均未办理变更登记手续。顺融公司是省财贸工会下属的企业，其股东为叶依光（70%股权）和官贤镶（30%股权）。1999年9月11日至12日，顺融公司、财贸工会等方签订承诺书，确认叶依光享有鸿业公司70%股权，官贤镶享有鸿业公司30%股权。2001年4月28日，鸿业公司出具的委托书中，确认福州房地产开发总公司和松竹梅公司持有的鸿业公司股权已全部转让给叶依光，鸿业公司董事会决议该公司的董事长变更为叶依光。2005年3月17日、4月30日，叶依光两次将自己持有的鸿业公司股权各转让5％给董家焜，鸿业公司均作为合同的一方当事人签订了相关股权转让协议，并确认减持后叶依光持有鸿业公司60%股权。2006年9月28日，福州市对外贸易经济合作局审核同意壮昌公司持有的鸿业公司30%股权以260万元的价格转让给叶依光。同年12月5日，叶依光从壮昌公司受让的股权办理了工商登记变更手续。此时，工商登记显示该公司的股东为福州市房地产开发总公司（35%股权）、松竹梅公司（35%股权）、叶依光（30%股权）。2007年9月29日，松竹梅公司、福州市房地产开发总公司分别与叶依光签订《股权转让协议》，将各自持有的鸿业公司35%股权转让给叶依光，并于当日办理了股权转让的工商变更登记手续。同日，叶依光又分别与官贤镶、案外人郑海容签订《股权转让协议》，将其对鸿业公司的股权分别转让30%、10%给前述二人，并办理了工商登记变更手续。股权变更后，鸿业公司的股东为叶依光（60%股权）、官贤镶（30%股权）、郑海容（10%股权）。另，根据工商登记情况，叶依光自2007年9月29日至2011年3月8日期间担任鸿业公司董事长；官贤镶自2007年9月29日至2011年4月20日期间担任鸿业公司副董事长。鸿业中心大厦系鸿业公司开发建设的房地产项目。该房地产项目于1992年立项，1997年获得预售许可。2005年12月，经规划部门重新审批调整，鸿业中心大厦规划用途变更为商住楼，其中：地面1-4层为商业用房；5-25层为住宅，但鸿业公司未重新办理《商品房预售许可证》。该大厦在建设过程中，因资金不足多次停工，且被司法查封，成为烂尾楼。2012年3月22日，福州市人民政府李月健副秘书长召集市建委、规划局等部门，专题研究了鸿业中心大厦复工续建等问题。2012年6月12日，福州市人民政府办公厅发出GZ2012B0888CJ0363号《文件办理告知单》，通知市建委、市国土局、市规划局、市房地产交易登记中心等部门办理将鸿业中心�厦5-25层原住宅规划变更为写字楼，大楼使用功能由商住楼变更为综合商业楼的相关手续。2013年9月24日，福州市城乡规划局向鸿业公司颁发建字第350101201310100号《建设工程规划许可证》，准许鸿业中心大厦的使用功能由商住楼变更为商业及办公楼，其中，地面1-4层的规划用途不变，5-25层用途由住宅变更为办公。鸿业中心大厦地面5-25层由原来每层设计12单元变更成每层8单元。2013年12月2日，福州市住房保障和房产管理局颁发〈9704〉榕房许字第0488号《商品房预售许可证（变更）》，批准鸿业公司公开预售鸿业中心大厦，该许可证载明鸿业中心大厦的用途为“商业及办公、停车及配套用房”。此后，因鸿业公司未能履行承诺，妥善解决其与原购房户之间的纠纷，造成原购房户到各级各部门上访不断，严重影响社会安定稳定，福州市人民政府遂于2015年6月4日召开会议，专题研究鸿业中心大厦后续处置工作，作出[2015]144号《福州市人民政府专题会议纪要》，决定取消鸿业中心大厦已批准的写字楼规划许可，恢复原规划性质。此后，福州市人民政府于2016年8月24日向鸿业公司颁发了榕国用（2016）第33034600135号《国有土地使用证》，该证载明鸿业中心大厦建设用地的“地类（用途）”为“住宅、商业”；福州市城乡规划局于2016年9月1日向鸿业公司颁发了地字第350101201600148号《建设用地规划许可证》，鸿业中心大厦“用地性质”变更为“二类居住用地（R2）；商业用地（B1）”。福州市中级人民法院在立案执行中建一局集团第六建筑有限公司与鸿业公司建设工程施工合同纠纷一案中，福建华兴财政证券公司等多个鸿业公司的债权人参与分配，为此，福州市中级人民法院合并执行，并在福州市住房保障和房产管理局颁发〈9704〉榕房许字第0488号《商品房预售许可证（变更）》，批准鸿业公司公开预售鸿业中心大厦后，于2014年2月26日至2014年5月4日间作出（2008）榕执行字第340、340-2、340-3、340-4号协助执行通知书和（2008）榕执行字第340-2号执行裁定书，决定以回笼房产销售款返还执行款的方式执行，解除对鸿业中心大厦的四层01单元、五层01-08单元、六层01-08单元、七层01-08单元、十层01-08单元、十二层01单元、十三层01-08单元、十四层01、02单元、十七层06单元、十八层01-08单元、十九层01-08单元、二十层01-02单元及05-08单元、二十一层01-08单元、二十二层01-04单元及06-07单元、二十三层01单元共计82单元房屋的查封，并通知福州房屋登记中心给予王梅玲、�铮铮等22人办理上述82单元房屋预告登记。一审法院认为，本案《商品房买卖合同》系时任鸿业公司法定代表人叶依光于2009年4月30日同黄荣杰订立的。根据福建省高级人民法院已生效的（2009）闽民申字第424号民事裁定认定的事实，在签订本案《商品房销售合同》时，叶依光、官贤镶对鸿业公司享有股东权利，包括按股权比例享有被转让房产的实际收益权。诉讼中，鸿业公司提出本案《商品房买卖合同》等印章与工商备档印章不一致，但不能排除鸿业公司曾经有使用未经工商备案登记印章的事实。《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第五十八�规定，企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任。叶依光在签订该合同时已是鸿业公司股东，亦是实际控制人，有权代表鸿业公司对外从事职务行为，其行为应视为代表鸿业公司。因此，叶依光签订本案《商品房买卖合同》的行为，对鸿业公司具有法律约束力，鸿业公司应承担相应的民事责任。鸿业公司至今也未将讼争屋交付给黄荣杰，黄荣杰当初签订合同的目的至今都无法实现，现黄荣杰诉请要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、返还预付购房款687900元，一审法院均予以支持。对黄荣杰诉请鸿业公司赔偿其损失人民币2063700元（暂按同地段房产均价20000元/平方米计算）的诉请，因缺乏依据，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，判决如下：一、黄荣杰与福州鸿业房地产有限公司于2009年4月30日签订的《商品房买卖合同》于本判决生效之日解除；二、福州鸿业房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向黄荣杰退还购房款687900元；三、驳回黄荣杰的其他诉讼请求。案件受理费28812元，由黄荣杰负担13542元，福州鸿业房地产有限公司负担15270元。双方当事人对一审认定事实无异议。本院审查查明，一审查的明事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案中，因鸿业公司的原因致使双方签订的《商品房预售合同》实际无法履行，合同目的不能实现，鸿业公司应承担相应的违约责任。根据《中华人�共和国合同法》第一百一十条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。关于上诉人黄荣杰要求被上诉人鸿业公司按照讼争房现市场价20000元/平方米计算损失，赔偿房价差价损失2063700元上诉意见。本院认为，近几年来福州市房价的飞速上涨，已经超出了一般人的预期，也超出了违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。鉴于上诉人黄荣杰全额缴纳了687900元的购房款达八年之久，其资金占用的损失客观存在。一审法院完全不支持其损失的诉请不当，本院予以纠正。因双方在讼争购房合同中未约定违约责任及违约赔偿的计算方法，本院酌定按中国人民银行规定的金融机构同类同期贷款利率标准，从2009年4月30日起计至还款之日止作为上诉人购房款资金占用的损失赔偿额。超出的部分本院不予支持。综上所述，黄荣杰的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持福州市台江区人民法院作出的（2017）闽0103民初565号民事判决书第一项、第二项。二、撤销福州市台江区人民法院作出的（2017）闽0103民初565号民事判决书第三项。三、被上诉人福州鸿业房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人黄荣杰经济损失（以上诉人已付购�款687900元为基数，按中国人民银行规定的金融机构同类同期贷款利率标准，从2009年4月30日起计算至还款之日止）。四、驳回上诉人黄荣杰的其他诉讼请求。本案一审案件受理费28812元，由黄荣杰负担13542元，福州鸿业房地产有限公司负担15270元；二审案件受理费23309元，由上诉人黄荣杰负担10955元，由被上诉人福州鸿业房地产有限公司负担12354元。本判决为终审判决。审 判 长 池开通审 判 员 王晓如审 判 员 林丽娟二〇一七年九月二十五日法官助理 陈 阳书 记 员 陈流毅附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；