四川省广安市广安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1602民初3473号
原告（反诉被告）：罗海涛，男，生于1989年12月3日，住广安市广安区。
委托代理人：黄银兰，广安市广安区法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：四川省嘉铭房地产开发有限公司，住所地：广安市广安区渠江北路18号。
法定代表人：陈庚。
委托代理人：杨先国，四川法雨律师事务所律师。
原告罗海涛诉被告四川省嘉铭房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月13日受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提起反诉，本院审查后于2016年9月17日立案受理。本庭分别于2016年10月26日、2016年12月26日由代理�判员刘帅独任审判，对本诉和反诉合并公开开庭进行了审理。原告罗海涛的委托代理人黄银兰，被告四川省嘉铭房地产开发有限公司的委托代理人杨先国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告罗海涛诉称：2014年6月9日，原告在被告处购买住房一套，同时签订了《商品房认购合同》。原告按约交纳房款，该房屋修建第三层时，原告发现自己购买的房屋层高为2.67米。被告的行为违反合同中第四条“商品房的用途为住宅，属砖混结构，层高约为3米，建筑层数为6+1层”的约定。该房屋实际层高只有2.67米，层数为7层，厨房地面比客厅地面高出3厘米，原告发现后要求被告纠正，被告置之不理，多次协商未果，原告依据相关法律规定，请求法院判令：1、请求人民法院判决被告赔偿原告的违约金36000元。2、�案诉讼费由被告承担。
被告四川省嘉铭房地产开发有限公司答辩并反诉称：原告的诉讼请求无事实和法律依据，原告是对合同内容的故意误解，层高的差异没有达到原告所述的违约程度，何况我们的房屋已验收合格。合同约定分期付款，在2014年6月3日付2000元，2014年6月9日付100000元，2014年9月15日前付240000元，余款在领产权证时付清。原告依约付了前两次购房款，但其只在2015年4月16日再付款118000元，存在严重逾期付款的违约行为，故我方提起反诉要求：1、判决原告罗海涛向被告四川省嘉铭房地产开发有限公司支付合同约定在2014年9月15日前就已经到期的下欠购房款本金122000元，暂时算至2016年9月17日违约金54806.29元，合计176806.29元。2、本案本诉及反诉费均由原告罗海涛承担。
原告对被告的反诉辩称：欠付的本金确属事实，但是不存在违约金支付，如果我方不起诉，被告也不会起诉，因为我方在起诉时，未接到任何通知接房。合同约定2014年9月15日支付24万元，起诉时已过了诉讼时效。原告在房屋在建时已经发现房屋层高不够，因此才没有支付相关款项，是被告存在违约行为在先。
审理查明：2014年6月9日，原告罗海涛（乙方）与被告四川省嘉铭房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房认购合同》（合同编号：****）约定：建筑层数为6+1层，层高约3米；付款约定为分期付款：2014年6月3日，付款2000元，2014年6月9日，付款100000元，2014年9月15日前支付240000元，余额领产权付清；乙方逾期付款甲方有权追偿乙方逾期付款的违约责任及违约利息，自本协议规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算违�利息，逾期超过四个月，即视为乙方不履行本协议，甲方有权选择按下述两种约定中的任意一种方式执行，解除协议或要求乙方按房款总额的5%向甲方支付违约金；本协议生效后，甲乙双方任何一方不得违反协议，如一方违约，违约方需按本协议的有关规定承担违约责任，并按协议金额的10%赔偿对方违约金。合同签订后，原告于2014年6月3日付款2000元，于2014年6月9日付款100000元，于2015年4月16日付款118000元。
另查明，双方在庭审中确认诉争房屋的净空约为2.67米，加算一层楼板约2.8米。
以上事实，有原、被告的当庭陈诉及商品房认购合同、收据、规划许可证、竣工验收报告等证据予以证明。
本院认为：原、被告签订的《商品房认购合同书》系双方当事人�实意思表示，且不违反国家效力性强制性规定，其效力本庭予以认可。双方在庭审中对房屋层高进行了确认，房屋净空不足2.7米，加算楼板也只有约2.8米，层高与合同约定的约3米存在一定差异，且该差异超过了普通建筑正常的误差值范围，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，被告未完全履行合同义务，应承担违约责任。同时依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，《商品房认购合同书》未对层高误差的违约责任进行具体约定，参照《商品房认购合同书》第十六条对违约责任的概括约定，适用协议金额的10%违约金计算标准并无不妥，故原告诉请被告支付10%违约金的请求本庭予以支持。
截至2015年4月16日，原告罗海涛支付房款合计22万元，依据双方的合同约定，原告应在2014年9月15日前应支付342000元，该笔款项已过履约期限，故对被告四川省嘉铭房地产开发有限公司要求原告罗海涛支付购房欠款122000元的诉请本庭予以支持。
依照《商品房认购合同书》第五条关于逾期付款的违约责任的约定，原告逾期四个月内付款的违约责任按银行同期贷款利率计算利息，超过四个月的，按购房总金额5%计算违约金，2014年中国人民银行一年期贷款利率约为年息6%，据此计算从2014年9月16日至2014年12月16日止4个月的利息为240000×0.005×4=4800元；逾期超过四个月后，按购房款总额的5%计算违约金为360341.8×0.05=18017.09元。
对原告答辩称是其知晓房屋层高不够后，才逾期支付房款的问题。本庭认为，房屋层高不够，被告需要依据合同约定承担违约责任，原告受损权利的权益已经可以弥补与恢复，房屋层高不够并不构成原告逾期支付房款的合理理由，故对原告的答辩本庭不予采信。依照《商品房认购合同书》第十六条的约定，违约方需按本协议的有关规定承担违约责任，并按协议金额的10%赔偿对方违约金。该约定双重计算违约责任，且明显过高。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，本庭采信协议金额的10%计算违约责任，故对被告要求原告支付违约金54806.29元的诉讼请求，本庭部分支持。
据此，本院依据依《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）四川省嘉铭房地产开发有限公司立即向原告（反诉被告）罗海涛支付违约金36000元;
二、原告(反诉被告)罗海涛立即向被告(反诉原告)四川省嘉铭房地产开发有限公司支付2014年9月15日前到期购房款122000元及�约金36000元；
三、驳回被告(反诉原告)四川省嘉铭房地产开发有限公司的其他反诉诉讼请求。
本案本诉受理费700元，减半收取350元，由被告（反诉原告）四川省嘉铭房地产开发有限公司承担；反诉案件受理费3836元，减半收取1918元，由被告（反诉原告）四川省嘉铭房地产开发有限公司承担918元，原告(反诉被告)罗海涛承担1000元，分别向广安市广安区人民法院交纳。
上述债务，义务人应于本判决指定的期限内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或四川省广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时依法预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘帅
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 苟藜