陕西省安康市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕09民终273号
上诉人（原审被告）：施金玲，女，1980年10月3日出生，汉族，住旬阳县。
委托诉讼代理人：何在新（系施金玲丈夫），1978年4月2日出生，汉族，住旬阳县。
被上诉人（原审原告）：旬阳县鼎盛建材市场有限公司。住所地：旬阳县。
法定代表人：李昌恋，董事长。
委托诉讼代理人：陈昊业，男，该公司经理。
委托诉讼代理人：沈道广，陕西达衡律师事务所律师。
上诉人施金玲因与被上诉人旬阳县鼎盛建材市场有限公司（以下简称“鼎盛公司”）租赁合同纠纷一案，不服陕西省旬阳县人民法院(2017)陕0928民初704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人施金玲的委托诉讼代理人何在新,被上诉人鼎盛公司的委托诉讼代理人陈昊业、沈道广均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
施金玲上诉请求：1.撤销陕西省旬阳县人民法院（2017）陕0928民初704号民事判决；2.改判驳回鼎盛公司一审的起诉请求。事实与理由：1.一审法院已经查明了优惠房租六个月和返还政府补贴6130元的事实，因此，施金玲2015年实际应缴纳的租赁费为11186元，施金玲已经实际缴纳20000元，已经交清了2015年度的房租。2.何在新签订的承诺书系鼎盛公司提供的格式承诺书，内容是鼎盛公司所拟定的强制性条款，是施金玲方在受迫无奈的情况下签订的，完全背离了施金玲的真实意愿，因此承诺书不能认定。3.承诺书显示承诺于2015年12月18日交清，但鼎盛公司在2015年12月16日单方将施金玲商铺上锁关闭，违约在先，一审判决施金玲承担违约责任不合理也不合法。
鼎盛公司辩称，1.施金玲已构成根本违约，鼎盛公司才提出解除合同。双方签订合同之后，施金玲应当按照合同约定交清租金，但直至2015年12月10日，施金玲仍拖欠租金及物业费22296元，施金玲虽出具承诺书承诺于同月18日交清费用，但直至16日仍未缴纳，因此，鼎盛公司行使不安抗辩权，依约采取私力救济措施以督促施金玲履行合同义务。2.施金玲违约在先且私自离开市场，将鼎盛公司商铺一直占用，故应支付占用期间的租金及物业管理费，并按照合同约定支付占用期间该费用的违约金及迟延履行金。3.双方所订立的合同应当于一审法院判决之日解除而非于2014年3月23日解除。施金玲虽搬离市场，但至今仍占用鼎盛公司商铺，应当支付租金及物业费直至交回商铺时止。综上，请求依法改判支持鼎盛公司在一审时的诉讼请求。
鼎盛公司向一审法院起诉请求：1.解除鼎盛公司与施金玲签订的《鼎盛公司商铺、库房、广告位租赁合同》，将位于鼎盛公司二区二层二号商铺交还给鼎盛公司；2.施金玲按约定支付鼎盛公司商铺租金（2015年1月1日起至2017年3月31日止，应支付77922元，扣除商铺预订费15000元及政府补贴6130元，合计人民币56792元；3.施金玲按约定支付鼎盛公司违约金34075.20元；4.施金玲按约定支付给鼎盛公司物业管理费（2015年1月1日至2017年3月31日止）合计人民币5994元；5.施金玲按约定支付鼎盛公司物业管理费等迟延履行费7552.44元；6.施金玲承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：鼎盛公司与施金玲于2014年3月13日签订了一份《鼎盛公司商铺、库房、广告位租赁合同》，鼎盛公司将位于公司2号楼二层2号商铺出租给施金玲用于销售灯具。出租面积为111平方米，租金为每月每平方米26元，年总租费为34632元，租赁期限从2014年3月13日至2015年3月13日。另约定按市场整体开业之日（即2015年1月1日）起计算，合同时间自动顺延，即租赁期限从2015年1月1日至2015年12月31日，合同为一年一签。物业管理费按合同租赁面积收取，每年按每平方米24元，与房租同时交付。施金玲承租后，按照约定仅支付了租金15000元、保证金5000元。庭审中，鼎盛公司亦认可施金玲5000元保证金充抵房租，故认可施金玲支付租金共计20000元，尚余14632元未予给付。合同还约定：第九条签约后10日内未缴清租金的，本合同自行终止，甲方有权采取停电、封门等措施强行收回商铺、仓库、广告位。合同终止后乙方不腾退商铺、仓库、广告位时，对占用期间按本合同租赁标准的二倍向甲方支付违约金，同时不免除其交回商铺、仓库、广告位的义务。一审法院另查明，鼎盛公司所出具的收据载明“注：优惠房租6个月”，2015年度应返还给施金玲的政府补贴为6130元。2015年12月10日，施金玲丈夫何在新在鼎盛公司签署承诺书一份，载明“旬阳县鼎盛公司于二〇一五年元月一日正式收费，本人所欠市场的租金及物业管理费：贰万贰仟贰佰玖拾陆元（22296元），我承诺于2015年12月18日内缴清。如果在承诺期限内未缴清欠款，本人同意市场封门，清理室内物件，并按欠款总额每日加收3%的违约金，市场无偿收回商铺另租他人，因此所造成的损失，一律由本人承担。承诺人签字何在新。签字日期2015年12月10日。”2015年12月16日，双方因租赁关系发生冲突，鼎盛公司采取关闭商铺大门、停电停水措施后，施金玲放弃继续租赁，将部分物品搬离鼎盛公司。一审法院认为，本案鼎盛公司与施金玲签订《鼎盛公司商铺、库房、广告位租赁合同》系双方协商自愿订立，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。双方应按约履行，鼎盛公司按照约定将商铺出租给施金玲，施金玲应按照合同约定支付租金、管理费。根据双方合同约定，施金玲十日内未缴清租金，合同自行终止，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。施金玲在合同签订后十日内未缴清租金，视为合同自行终止，故确认鼎盛公司与施金玲签订的租赁合同于2014年3月23日予以解除。2015年12月16日，鼎盛公司没有采取法律允许的方式，而是采取关闭商铺大门、停电等措施，鼎盛公司采取该措施明显不符合法律规定，对施金玲的经营产生了一定的影响，应当承担相应的违约责任，且施金玲从该日之后未在该房屋内从事经营活动，故鼎盛公司要求施金玲给付2015年12月16日后的占用费和违约金于法无据，不予支持。施金玲辩称，鼎盛公司承诺房租优惠6个月，施金玲丈夫何在新所签字承诺的承诺书已确认尚欠租金及物业管理费22296元，因施金玲与其丈夫何在新共同经营该商铺，鼎盛公司有理由相信何在新的签字行为足以代表施金玲，故该承诺书的内容可视为重新结算的凭证。故施金玲称已足额给付租金的辩解理由不予采纳。根据施金玲实际的占用天数（即2015年1月1日至2015年12月16日），法院确认施金玲应给付的占用费用为13019元。违约金部分，鼎盛公司诉请的违约金明显高于法律规定，根据实际占用天数及日租金的计算以及双方的违约行为，依法调整为施金玲未付占用费的15%，故施金玲应承担的违约金为1953元。鼎盛公司要求施金玲给付管理费及迟延履行费的诉讼请求，仅支持其合同期限内的管理费2540元，迟延履行费部分未有合同约定且已支持其违约金部分，故不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、确认鼎盛公司与施金玲2014年3月13日签订的《鼎盛公司商铺、库房、广告位租赁合同》于2014年3月23日解除；二、施金玲将鼎盛公司二号楼二层二号商铺予以腾退交还给鼎盛公司；三、施金玲给付鼎盛公司占用费13019元、违约金1953元、管理费2540元，共计17512元；四、驳回鼎盛公司的其他诉讼请求。上述二、三项判决内容限判决生效后七日内履行完毕。执行过程中扣除应给付施金玲的政府补贴6130元。如施金玲未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向法院申请执行。案件受理费2388元，减半收取1194元，由鼎盛公司负担500元，施金玲负担694元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。施金玲提交证据两份：1.市场部招商手册，拟证实鼎盛公司在招商手册上承诺在没有招够60%之前全部免租，市场整体开业之后再免租三个月的事实；2.元旦庆典照片，拟证实元月1日并不是市场整体开业，而是公司的庆祝元旦活动。鼎盛公司对证据真实性无异议，但认为不能达到施金玲证明目的，招商手册上虽有说明，但双方已经约定从2015年1月1日起计算租金，1月1日并非元旦庆典而是公司开业庆典。鼎盛公司提交揭牌仪式照片一份，拟证明2015年1月1日是开业仪式。施金玲质证认为照片不能达到鼎盛公司证明目的。本院经审查认为双方所提交证据均不属于二审期间的新证据，且均不能达到其证明目的，故不予认定。
经二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为:一、施金玲是否应当给鼎盛公司补交租金及管理费;二、施金玲是否存在违约行为，是否应当支付违约金。
关于租金及管理费问题，经审查，双方于2014年3月13日签订《鼎盛公司商铺、库房、广告位租赁合同》，合同约定租赁期间为2014年3月13日至2015年3月13日，并备注“房租按市场整体开业时间起计算，合同时间自动顺延”。双方均认可施金玲承租商铺的时间应从2015年1月1日起计算，何在新出具承诺书的内容也能印证合同租赁期间实际已顺延自2015年1月1日开始至2015年12月31日止。施金玲认为承诺书是在受迫情形下签订，不是其真实意思表示，不应认定，但未提交相应证据证明其主张。由于鼎盛公司于2015年12月16日关闭了施金玲的商铺大门，之后施金玲亦未再营业，现双方均同意解除合同，故双方之间的租赁合同应当于2015年12月16日解除。原审判决对合同解除时间认定有误，本院予以纠正。鼎盛公司起诉请求施金玲支付租金及物业管理费，从本案认定租期来看，两项费用的的计算期间应为2015年1月1日至2015年12月16日，一审以年租金34632元为基数，经计算后扣减施金玲已缴纳的20000元，判决认定应支付租赁费用为13019元，物业管理费为2540元较为合理。施金玲提出6130元政府补贴应予扣减，该笔款项一审判决中已经注明在执行中予以扣减。施金玲提出应当优惠半年房租，虽提供票据上有相关备注，但该备注并未注明优惠的时间段，除此之外无其他证据能印证或说明，，施金玲认为应当在2015年租金中予以扣减，但其在2015年12月10日签订承诺书时对数额并未提出异议也未要求从中扣减，如若按2015年享受优惠，则施金玲已支付费用超过应支付费用，但施金玲之后也未要求鼎盛公司返还，此主张与其实际缴费及出具承诺之事实相互矛盾，因此对该主张不予支持。
关于违约金的问题，施金玲未按合同约定交纳租金，构成违约事实，合同双方均应依合同约定承担各自义务及违约责任。施金玲认为鼎盛公司违约在先，该理由不能成为其不承担违约责任的依据，且一审已经因为鼎盛公司亦存在违约行为而对其诉讼请求仅支持了实际租赁期间费用，对后期未及时交付商铺的占用费未予支持，鼎盛公司也已承担了相应的违约责任。因此，施金玲认为由于鼎盛公司违约在先故不应支付违约金的理由不能成立。因双方约定违约金明显过高，一审已经依照法律规定按实际情况进行了调整，判由施金玲支付违约金1953元基本合理。
综上所述，施金玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，但适用法律有瑕疵，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持陕西省旬阳县人民法院(2017)陕0928民初704号民事判决第二、三、四项；
二、变更陕西省旬阳县人民法院(2017)陕0928民初704号民事判决第一项为确认旬阳县鼎盛建材市场有限公司与施金玲2014年3月13日签订的《旬阳县鼎盛建材市场有限公司商铺、库房、广告位租赁合同》于2015年12月16日解除。
一审案件受理费2388元，减半收取1194元，由旬阳县鼎盛建材市场有限公司负担500元，施金玲负担694元。二审案件受理费2388元，由施金玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 周红梅
审判员 刘 春
审判员 王 佳
二〇一八年四月二十八日
书记员 马晓敏