杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0109民初11944号
原告：杭州帝景物业管理有限公司，统一社会信用代码9133010977664740X0，住所地杭州市萧山区广德小区三号营业房。
法定代表人：杨小珍，总经理。
委托诉讼代理人：刘伟冰，浙江威亚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈越天，浙江威亚律师事务所律师。
被告：胡小民，男，1959年6月18日出生，汉族，住杭州市萧山区。
被告：高洁，女，1963年9月29日出生，汉族，住杭州市滨江区。
两被告共同委托诉讼代理人：胡轶乐，系两被告儿子。
原告杭州帝景物业管理有限公司诉被告胡小民、高洁物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案受理后，依法由审判员童华辉适用简易程序于同年8月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘伟冰、两被告的委托诉讼代理人胡轶乐到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告杭州帝景物业管理有限公司诉称：两被告系杭州市萧山区宁围街道林之语嘉园XX苑X幢X号房屋的所有人，房屋建筑面积为232.19平方米，系住宅房屋。2007年1月1日，原告前身杭州美景物业管理有限公司（于2016年7月13日变更为现名）与开发商即案外人杭州瑞博房地产开发有限公司签订《林之语嘉园前期物业服务合同》，合同期限为2007年1月1日至2008年12月31日，到期后原告为该小区继续提供物业管理服务双方并续签合同。至2016年12月31日止，原告从该小区撤出，终止物业服务合同。该前期物业服务合同约定，物业服务收费选择包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，暂定标准为高层住宅1.00元/平方米/月，别墅物业、办公用房及商业用房为1.50元/平方米/月，地下车位公共维护费50元/个/月。停车场系全体业主共同所有，车位服务费按露天车位100元/个/月，停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位服务费50元/个/月。公共能耗费按实由业主按建筑面积平均分摊，预收0.30元/平方米/月（实际收取按相应系数即1楼0.5、2楼0.6、3楼0.7/、4楼0.8、5楼0.9、6楼及以上为1）。物业服务费按年预收，在计费周期（首次计费开始时间为交房通知书规定的交房之日）开始后前三个月内交清，逾期视作欠缴，从逾期之日起每日应加收应交额千分之二的违约金。现两被告尚未缴纳2012年7月1日至2016年12月31日期间的物业费18807.38元。后经催讨未果，故诉请判令：1、两被告支付原告物业管理费18807.38元；2、两被告赔偿该款自2012年7月1日起至实际履行之日止按年利率24%计算的违约金。
被告胡小民、高洁共同答辩称：1、原告与开发商签订的前期物业服务合同属无效合同。根据相关法律规定，原告并不具有相应的物业管理服务资质，且开发商并未按规定公开招投标选聘物业，违反行政强制性规定。2、原告严重违反合同约定及法律规定，未按约履行合同义务，损害业主利益，故被告有拒缴物业费的抗辩权。3、相关债权已过诉讼时效。原告并未提供证据证明其在诉讼前进行过催缴。故仅2016年度相关费用没有过诉讼时效。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：前期物业合同三份（系房管处调取的备案件）、住房情况查询记录一份、律师函及EMS面单各一份、物业费缴纳通知及张贴照片各四份。经质证，两被告认为，除住房情况查询记录外，对其他证据的三性均有异议。经审查，本院认为，原告提供的证据符合证据真实性、合法性原则，且与本案有关，可以证明原告于2007年1月1日起与开发商签订前期物业服务合同，并对物业费进行连续催缴和书面催缴的事实。
被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：原告注册登记信息一份、对美景物业要求联合发函的回复函一份、关于林之语现存问题总结报告一份、垃圾清运清单及相关发票、小区绿化补种排查情况、补种业务单据及相关发票、河道清理、喷泉维护等发票、道闸系统购置发票、关于林之语交接遗留问题汇总一份、帝景物业撤离时物业费收据情况说明一份、求情书七份。经质证，原告认为，对上述证据的三性均不予认可，均与案涉物业费的缴纳无关。经审查，本院认为，被告提交的证据确能证明在小区业主委员会成立前后双方就催缴物业费与物业管理服务满意度之间的矛盾激化，在相应时间段内原告提供的物业服务存在瑕疵。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定的事实与原告主张的事实一致。另查明，在被告所在小区业主委员会成立前后，部分业主与原告就收缴物业服务费及物业管理服务满意度之间的矛盾激化，大批业主拒缴相应的物业服务费。原告就欠缴物业费向全体业主以张贴、邮寄律师函等方式进行了连续催缴与书面催缴。
本院认为：原告与案外人杭州瑞博房地产开发有限公司签订的林之语嘉园前期物业服务合同系双方真实意思表示，并不违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效。按照《物业管理条例》的相关规定，开发商与其选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同，对居住小区的其他业主均有约束力。原告自2007年1月1日对被告所在小区开展物业管理服务直至2016年12月31日终止合同关系，费用标准未有改变，业主欠缴、拒缴物业服务费与原告提供的物业管理服务满意度存在矛盾发展激化的过程，并不能仅归咎于物业管理服务提供者一方。本院认为，小区物业服务的完善需要物业公司与小区全体业主的相互配合、共同努力，物业公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务的义务，小区全体业主有依约缴纳物业费以及配合物业公司物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务，且物业服务的对象系小区全体业主，物业公司是经营主体，个别业主对物业服务合同的订立、效力及履行所持异议不能代表全体业主，部分业主不缴纳物业费的行为也会影响物业公司的正常经营活动和提供物业服务的质量，进而影响其他已缴纳物业费业主利益。当前案涉小区业主、业主委员会及新旧物业服务公司各自内部及相互之间的复杂矛盾，即是由此发展导致的苦果。业主对物业公司不满意，法律已经赋予相应的权利，若通过串联业主拒缴物业费不但不能解决问题，也会伤害业主本身。故在原告提供了相应的物业管理服务义务的前提下，被告未按约支付物业服务费，应承担相应的民事责任。综上，原告关于物业费的主张符合法律规定，本院予以支持。同时鉴于原告与业主间矛盾纠纷的激化，大批业主拒缴物业费，后期原告对小区的物业管理服务存在一定瑕疵，故对于原告要求被告承担违约金的请求，本院不予支持。被告辩称原告与开发商签订的前期物业管理合同系无效合同，认为依据《物业管理条例》和《物业服务企业资质管理办法》，原告不具有相应等级的物业管理服务资质，但此相应条款属于行业资质管理规范，不能认定系效力性强制性规定，该辩称本院不予采纳。被告辩称原告未按约提供物业服务，本院认为，原告提供的物业服务在双方矛盾激化的相应时间段内确存有一定的瑕疵，故对原告的违约金诉请予以调节，同时调解过程中已促成原告同意打7.5折进行主张，但庭后个别业主无视法庭妥善处理纠纷、平衡各方利益的善良愿望，使得双方矛盾及已全额缴费业主的矛盾扩大化，并鉴于上述理由，拒缴物业费的辩称本院不予采纳。至于被告提出的其他损害业主利益的问题，案涉小区业主委员委会已另行起诉，应在他案中另行解决。被告另辩称原告的债权已过诉讼时效，结合原告补充提交的物业费交纳通知及张贴照片，原告对物业费的催缴系连续的，被告欠缴物业费处于继续状态，时效抗辩不足采信。据此，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下:
一、胡小民、高洁于本判决生效之日起十日内支付杭州帝景物业管理有限公司物业管理费18807.38元。
二、驳回杭州帝景物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费502元，减半收取251元，由胡小民、高洁负担168元，由杭州帝景物业管理有限公司负担83元。
原告杭州帝景物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告胡小民、高洁于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 童华辉
二〇一七年八月十八日
书记员 谢 意