浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2011）温苍龙民初字第118号
原告：平阳县××有限公司，住所地平阳县麻××镇×
×村。
法定代表人：陈甲。
委托代理人：姜某。
被告：吴甲。
委托代理人：吴乙。
委托代理人：吴丙。
原告平阳县××有限公司诉被告吴甲排除妨害纠纷一案
，本院于2011年2月14日立案受理后，依法组成由审判员张全
标适用简易程序，于2011年3月4日公开开庭进行了审理。双方
当事人及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告平阳县××有限公司起诉称：2008年3月，陈甲、陈
丙、陈乙出资成立了瑞安市振邦汽配有限公某，工商登记陈甲
占股份60%，陈丙、陈乙占股份20%，公某的厂房在瑞安市塘下
镇。2008年底，被告通过原告的介绍，在平阳县麻××镇××
村取得厂房用地，将公某厂址搬迁至平阳县麻××镇××村，
并将企业名称变更登记为平阳县××有限公司。2010年上半年
，原告因亏损而歇业，欲将摆放在公某里的机器设备、原材料
、库存成品以及厂房转让给他人，被告以该块土地属于被告为
由，侵占原告财产，妨碍原告搬离与转让。为此，请求依法判决被告立即停止对原告所有的摆放在平阳县麻××镇××村厂
房内的机器设备、原材料、库存成品的侵占，并排除妨碍。
原告平阳县××有限公司在本院指定的期限内提供的证
据材料有：
一、原告营业执照、变更登记通某某、被告身份信息各
一份，以证明原、被告主体资格的事实；
二、公某章某一份，以证明原告原住所××及股东组成
的事实；
三、资产表、照片，以证明公某被侵占资产的事实。
被告吴甲答辩称：原告完全是歪曲事实，背离真相，被
告和哥哥吴丁出资先后从平阳县麻××镇××村二十多个村民
手中购置了约3亩的土地，作为原告的厂房用地，被告和哥哥
吴丁在原告兴建厂房及购置机器设备也出了大量资金，被告占
有公某股份30%，在合股期间，由于原告公某三股东串通一气
，独权经营，不让被告和吴丁过问公某财务，不出示系统的财
务帐簿，双方不签订书面入股协议书，致使双方矛盾不断，公
某在开张不到一年就出现亏损，并停止经营，原告想达到转移
财产而起诉，被告系原告的隐名股东，为保护被告合法权益不
受侵犯，不存在侵权行为，请求驳回原告诉讼请求。
被告吴甲在本院指定的举证期限内提供的证据材料有：
一、产权归属证明，以证明原告的营业场所是以被告的
名义出租给原告使用的；
二、发生额及余额表、资产负债表、对帐单、协议书、
转让协议书，以证明被告是原告隐名股东及双方对帐的事实；三、谈话笔录，以证明被告和某某吴丁。
原告提供的证据一、证据二，被告质证无异议，本院确
认其作为认定本案相关事实的依据；原告提供的证据三，被告
质证对其真实性无异议，但认为与本案无关联，新政策的出台
不影响双方的交易，不能证明原告的待证事实，本院认为国务
院发布的国发（2010）10号通知，是众所周知的事实，应确认
其证明力。被告提供的证据，原告对其真实性均无异议，本院
认为，此两份证据真实，与本案具有关联性，应确认其作为认
定相关事实的依据。
本院经审理，认定事实如下：
2010年4月16日，原告平阳县××有限公司与被告吴甲经
苍南县浙南房地产经纪服务站介绍，订立商品房转让定金协议
书一份，约定：被告吴甲将其所购买的座落于杭州市滨江区东
方郡公寓27幢2单元2303室商品房卖给原告平阳县××有限公
司；该商品房转让价为927041元，其中已包含红包718000元，
不包含按揭贷款82万元，原告应付被告已付按揭，并在规定时
间内按期支付余下按揭；立协议之日，原告应支付被告定金10
万元；立契定于2010年4月30日之前，立契当日，原告付给被
告购房余款827040元，一次性全部付清。被告产权手续交清，
即日起该商品房产权属被告所有；双方应信守诺言，被告反悔
，定金要加倍给原告，原告反悔，定金作废，概不退还，……
；备注事项，原告按揭款项按照银行实际支付金额支付给被告
（以银行明细表为准），被告在取得房证之后应及时协助原告
过户，被告不承担过户费用，过户所产生的费用全部由原告承担。协议签订当日，被告收取原告定金10万元。
2009年5月31日，被告吴甲与杭州欣盛宏业房地产开发有
限公某订立商品房买卖合同一份，购买了座落于杭州市滨江区
东方郡公寓27幢2单元2303室商品房一套，约定杭州欣盛宏业
房地产开发有限公某于2011年7月31日向被告交付商品房，于2
011年10月30日前，杭州欣盛宏业房地产开发有限公某取得规
定的土地、房屋初始登记的权属证书，交付给被告吴甲。被告
吴甲自行办理该商品房转移登记。原告平阳县××有限公司对
该商品房在2011年10月30日前才能取得相关权属证书的事实已
明知。
2010年4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过
快上涨的通知》（国发（2010）10号）发布，规定要严格限制
各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快
、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买
第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或
社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方
人民政府可根据实际情况，采取临时性的措施，在一定时期内
限定购房套数。
本院认为：原、被告订立的商品房转让定金协议书，属
立约定金合同性质，当事人意思表示真实，内容合法，该定金
协议从实际交付定金之日起生效，给付定金的一方不履行约定
债务的，无权要求返还定金。原告拒绝与被告订立商品房买卖
合同，支付购房款，属于不履行约定的债务行为，为此，原告
无权要求被告返还定金。原告以预售商品房转让、尚未取得权属证书，违反《城市房地产管理法》第三十七条的规定为由，
认为合同无效。本院认为，依据最高人民法院《关于适用〈中
华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规
定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是
指效力性强制性规定。而原告称的《中华人民共和国城市房地
产管理法》第三十七条的规定，现已被修改为第三十八条，该
条第一款第（六）项规定：“未依法登记领取权属证书，不得
转让”，属管理性强制性规定，故未取得权属证书，不属于合
同无效法定事由。原告以尚未得到房地产开发公某及抵押权人
许可，办理登记、备案为由认为定金合同无效，于法无据。本
院据此向原告释明定金合同应属有效后，原告又提出国务院房
贷调控新政导致原告将不能办理贷款，无力支付全部购房款，
应适用情势变更原则，解除合同，返还定金。对此，本院认为
，双方当事人已在定金合同中约定原告在规定时间内按期支付
余下按揭，且原告也明知在2011年10月30日前，尚不能取得房
产权证，国务院关于房贷调控政策的出台，并不必然导致原、
被告间的商品房买卖合同不能继续履行，因此，原告主张的事
实，与适用情势变更规定的条件不符，原告据此要求解除合同
并返还定金，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和
国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八
十九条、第九十条的规定，判决如下：
驳回平阳县××有限公司诉讼请求。
案件受理费2300元，由平阳县××有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省
温州市中级人民法院。［在递交上诉状之日起七日内，预缴上
诉案件受理费2300元（具体金额由温州市中级人民法院确定，
多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，
开户行：温州市农行营业部，帐号：319-
2999010140006651。逾期不交按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 张全标
代理审判员 周科立
人民陪审员 孙洪程
二〇一〇年六月三十日
书 记 员 李前煜
附：相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保
法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债
务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约
定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债
权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。
给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收
受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同
中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起
生效。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若
干问题的解释（二）》
第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性
规定”，是指效力性强制性规定。
第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立
合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大
变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现
合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法
院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或
者解除。