广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第1165号
上诉人（原审原告）：惠州市卓越东部房地产开发有限公司。
法定代表人：李华。
委托代理人：粟静，广东君言律师事务所律师。
委托代理人：欧兵，广东仁人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：康海红。
委托代理人：廖观荣，广东国晖律师事务所律师。
委托代理人：耿琳，广东国晖律师事务所律师。
上诉人惠州市卓越东部房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2015）惠湾法民一初字第327号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告惠州市卓越东部房地产开发有限公司诉称：2013年10月8日，原、被告签订了编号为大亚湾（2013）20791的《商品房买卖合同》（以下简称合同),约定:被告以435333元的价格向原告购买卓越东部蔚蓝海岸花园蔚蓝南区xx栋二单元xx层xx号房屋;被告应于2013年10月8日前付清30%房款计135333元,余款300000元办理银行按揭贷款;被告应于合同签订之时提供办理银行按揭贷款的全部资料,迟延提交按揭资料的,从合同签订之次日起,即构成逾期付款。逾期付款超过15日的,原告有权解除合同,并可要求被告按总房款的20%支付违约金;合同解除之日起7日内,被告应协助原告解除涉案房屋的合同各案和预告登记,否则按总房款的日千分之一向原告支付违约金。合同签订后,被告没有按约定提交符合银行要求的全部按揭资料和办理按揭,也没有一次性支付剩余房款,原告多次催收被告未果。因此,原告于2014年11月17日通知被告解除了合同。合同解除后,被告也没有按约定协助原告解除合同各案和预告登记。综上,被告的行为违反了合同约定和法律规定,损害了原告的合法权益。因此,原告法院提起诉讼,恳请判决:一、确认原、被告签订的编号为大亚湾(2013)20791的《商品房买卖合同》已经解除;二、判令被告向原告支付违约金人民币100561.92元,其中因被告逾期付款导致合同解除的违约金87066.6元,因被告不配合办理解除合同各案和预告登记的违约金13495.32元（该项违约金暂计至2014年12月25日,此后违约金按合同约定计付至合同各案和预告登记实际解除之日);3、判令被告向原告赔偿律师费损失5000元;4、本案诉讼费由被告承担。原告向本院提交了以下主要证据:商品房预售许可证、《商品房买卖合同》及补充协议、收款收据、预告登记证明、）按揭情况反馈、解除合同的律师函及相应的快递单据、律师费发票等证据用以证实其诉称事实。被告针对原告提交的证据发表的质证意见如下:1、对原告提交的商品房预售许可证、预告登记证明、解除合同的律师函及相应的快递单据等证据的真实性、合法性、关联性无异议;2、原告提交《商品房买卖合同》及补充协议是格式条款,且违约责任的承担不对等,违约金计算标准过高,违反了公平原则;3、原告提交的收款收据不全面,被告实际付款147578元;4、原告提交的中国光大银行深圳罗湖支行出具的按揭情况反馈不真实、不客观,并非被告的原因致使贷款不能;5、原告提交的律师费发票无相应的付款行为予以证实
被告康海红答辩称:被告同意买房是因为原告承诺可以帮助被告办理抵押登记,现被告要求继续履行合同,原告协助办理抵押。原告要求的违约金过高,没有法律依据,原告出具的是合同范本,且没有警示标语。律师费只是提供发票并没有提供实际的汇款凭证。被告向法庭提交公证书及贷款资料等,拟证明被告已经向按揭银行提交了申请按揭贷款的资料。原告针对被告提交的证据发表的质证意见如下:1、公证书仅是被告委托原告代为办理按揭,原告没有承诺一定可以办理按揭贷款,是否能办理按揭贷款由银行审批为准;2、根据双方签订的合同约定,被告应在合同签订后的七日内提供所有按揭资料,但被告不符合银行按揭贷款要求,所以银行没有放款。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2013年10月8日,原告卓越东部公司作为出卖人与作为买受人的被告康海红签订《商品房买卖合同》,约定的主要内容有:一、物业情况,买受人购买出卖人开发的位于惠州市大亚湾区西区石化大道西66号卓越东部蔚蓝海岸花园第16栋二单元1802号房,该房建筑面积为91.75平方米,总价款为人民币435333元;二、付款方式,买受人采用银行按揭的形式支付合同价款,即2013年10月8日前付清首期款135333元,余款3000O0元申请办理银行按揭贷款;三、逾期付款的违约责任,买受人逾期付款在15日之内,自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止,按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金,合同继续履行。如逾期超过15日,出卖人有权解除合同;出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限的第二日起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金;四、逾期交房的违约责任,按合同附件四即合同补充协议相关条款处理,体现在该合同补充协议的第十一条即交付期限届满时未达到交付条件、标准的,买受人同意给予出卖人三个月的交付宽限期,宽限内买受人不追究出卖人的违约责任。在交付宽限期满后因出卖人原因仍然无法交付房产的,出卖人按月向买受人支付已收取本房地产价款的千分之一作为违约金,延期交付超过一年的,买受人有权单方面解除合同。出卖人应在收到买受解除合同的书面通知后20个工作日内退还买受人已经支的购房款(不计利息),并按本房地产买受人已付购房款百分之一向买受人支付违约金,出卖人不再另行补偿买受其他损失。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自约定的交付之次日起至实际交付之日止,出卖人按月向买受人支付已收本房地产价款的千分之一作为违约金。无论买受人是否解约,出卖人因交房迟延所付的违约金总金额不超过买受人已付房款的百分之一;五、合同附件四十七条对解除合同及违约责任的补充约定,买卖双方协商或根据合同约定、法律约定解除合同的,出卖人有权经法定或合同约定的程序处理后将该商品房另行出售,无论何种原因致使合同及补充协议解除的,买受人有义务在合同解除之日起7日内协助出卖人办理解除合同各案手续,买受人逾期协助解除合同各案手续的,每逾期一月,按本房地产总价款千分之一向出卖人支付违约金,直至解除合同各案其止,出卖人应在双方履行完毕上述义务,该商品房返还出卖人后且解除合同备案日后30日内,按合同及其附件相关条款,扣除相关款项后将余款返还买受人。该合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。合同签订后,原告将该预售商品房合同在房管部门办理了预售登记,其预告登记依据合同号为HWxxx号。合同签订后,被告向原告支付了购房首期款135333元,剩余房款300000元向中国光大银行深圳罗湖支行申请办理银行按揭贷款,但因原告不符合银行按揭贷款的条件,其贷款申请未获批准,但被告也未以其他方式支付剩余房款。2014年11月17日,原告向被告寄送律师函,告知被告因其未及时履行付款义务,原、被告之间的合同自该律师函到达之日起即告解除,被告需要承担原告因此所产生的相应损失。该律师函由被告于2014年11月18日签收。此后,原告起诉至本院,提出上述诉讼请求。上述事实,根据原、被告的庭审陈述,原告提交商品房预售许可证、《商品房买卖合同》及补充协议、收款收据、预告登记证明、按揭情况反馈、解除合同的律师函及相应的快递单据,被告提交的公证书等证据,经庭审质证核实,足以认定。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原告卓越东部公司与被告康海红签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示,不违反法律、法规规定,为有效合同,双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。被告非惠州户籍居民,其与原告签订的合同约定的付款方式是银行按揭付款,但被告在签订合同时未能向原告提供一年以上在大亚湾的纳税证明或社会保险缴纳证明,不具各在大亚湾区购买住房的资格,不能办理银行按揭贷款。故原、被告签订的商品房买卖合同已缺乏继续履行的基础,原告请求解除与被告签订的商品房买卖合同,有事实和法律依据,本院予以支持。关于违约金的问题。一、被告是否应向原告支付逾期付款的违约金。原、被告在合同中约定了被告逾期付款应按累计应付款的20%向原告支付违约金,但却未在主合同条款中明确约定原告逾期交房应承担的违约责任,而是将其承担的违约责任的标准和方式指引至合同补充协议即附件四,根据合同附件四的相应约定,即使原告存在逾期交房的违约责任,其向被告支付的因交房迟延所付的违约金总金额不超过被告已付房款的百分之一,这与被告应向其承担的逾期付款的违约责任严重不对等。本案中,因该补充协议是由出卖人一方预先拟定的、为了重复使用而制作的格式条款,原告作为提供格式条款的一方,理应承担与被告等同或更严格的违约责任,才显出对合同相对方的公平合理,但原告在补充协议中制定的上述合同条款规避了自身的责任并加重了对方的责任。根据公平合理原则,并考虑到违约金具有担保债务履行、惩罚违约方和补偿无过错方所受损失的效果,本院酌情将违约金调整至按累计应付款的10%的标准计算。因原、被告均明知被告不符合银行按揭贷款的条件9双方仍签订被告以首期款+银行按揭贷款的付款方式支付合同价款,故原、被告双方对合同的不能履行均存在过错,则违约金应由双方各自承担,即被告应向原告支付的违约金按累计应付款的5%计算为宜,因被告应支付而实际未支付给原告的购房款为300000元,故被告应承担的违约金为15000元(300000元×5%),该违约金在被告已经向原告支付的购房款及其他款项中扣除,扣除后的余款应由原告返还被告。二、被告是否应向原告支付因其不配合原告办理解除合同各案和预告登记的违约金。原、被告双方在补充协议中约定被告有义务在合同解除之日起7日内协助原告办理解除合同各案手续,否则每逾期一月则按房屋总价千分之一向原告支付违约金。如前文所述,合同补充协议是原告事先拟定的格式合同,因此,该补充协议中关于该项违约金的计算标准和方式不应得到适用,原告的该项诉讼请求,本院不予支持。但因双方之间的合同已经办理了各案登记,原告可能在解除合同过程中产生诸如执行费及解除合同所需的其他费用的损失,上述费用可在实际发生时由原、被告各自按50%的比例承担。原告请求被告承担律师费5000元,因原告可以以自己的名义参加全部诉讼活动,法律法规没有强制要求原告必须委托律师参加诉讼,原告可以根据其自身的情况选择是否聘请律师代为参加诉讼,故原告的该项诉求没有合法的依据,本院不予支持。被告辩称向原告付款147578元,但未向法庭提交证据证实。被告若有证据证明其向原告支付了除首期款135333元之外的其他合理款项的,可在合同解除后另寻法律途径解决。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定,判决如下:一、解除原告惠州市卓越东部房地产开发有限公司与被告康海红于2013年10月8日签订《广东省商品房买卖合同》(预告登记号为:HWxxx)。二、被告康海红自本判决生效之日起十日内向原告惠州市卓越东部房地产开发有限公司支付逾期付款的违约金15000元,上述违约金在被告已向原告支付的135333元中抵扣;其他解除合同所需的费用,以实际发生为准按50%的比例从被告已经支付的135333元中抵扣。抵扣后的余款由原告退还被告。三、驳回原告惠州市卓越东部房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2412元,由原告惠州市卓越东部房地产开发有限公司承担1206元,被告康海红承担1206元。
当事人二审的意见
惠州市卓越东部房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提出上诉。请求：1、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(2015)惠湾法民一初字第327号民事判决书第二、三判项;2、一审法院在被上诉人主张违约金过高的情况下,将违约金由总房款的20%调整为累计应付款的10%,上诉人予以认可。但是,上诉人对被上诉人不能取得贷款并无过错,因此,上诉人请贵院判决被上诉人按累计应付款的10%向上诉人支付违约金,即人民币30,000元;3、判令被上诉人向上诉人赔偿律师费损失5,0O0元;4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由：一、原判决混淆了限购和限贷的概念;原判决认定上诉人明知被上诉人不符合贷款条件而仍签订涉案合同,对合同不能履行存在过错,没有事实和法律依据,是错误的。1、限购与限贷的区别:限购政策是指政府部门对能否购房以及能购几套房进行调控的政策,限贷政策是指政府部门对能否贷款以及贷款比例进行调控的政策,两者所调控的对象以及审查机构均不相同。限购政策的调控对象是商品房,审查机构是产权登记机构,采取的措施是对不符合限购政策的人不予办理产权或过户登记;限贷政策的调控对象是贷款,审查机构是发放贷款的银行,采取的措施是提高首付款比例或不批准贷款。2、被上诉人具备在惠州购房的资格:惠州并未限购,任何人均具备在惠州购房的资格,不以是否具有惠州户籍或者能否提供惠州当地社保和纳税证明为条件。原判决以被上诉人非惠州户籍,且不能提供惠州社保或纳税证明为由认定其不具备购房资格是错误的。3、贷款时是否需要提供惠州社保或纳税证明,取决于贷款银行是否要求,而并非必须提供;被上诉人在中国光大银行深圳罗湖支行(以下简称光大银行)申请按揭贷款,无需提供惠州当地的社保和纳税证明。因此,被上诉人能否供惠州当地社保或者纳税证明,并不影响其贷款。此外,《商品房买卖合同补充协议》第二条明确约定,符合限贷要求是被上诉人的责任和义务。对此上诉人也已进行了合理的提示。在有银行愿意提供贷款的情况下,法院不应当以限贷政策作为合同不能履行的原因。(1)是否提供惠州当地社保或者纳税证明,取决于贷款银行是否要求,而并非必须提供。2010年4月17日实施的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)第(三)条第二款规定,要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。根据该规定可以得出如下结论:非本地居民需提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明,必须同时满足如下条件:1)购房目的是炒房或投机性购房;2)房地产所在地的房价过高、上涨过快,而且房产供应紧张;3)银行要求提供。2014年9月29日实施的《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》第二条第一款则更明确的指出,银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划,向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。由此可见，非本地居民申请住房贷款是否需要提供当地纳税证明或社会保险缴纳证明,取决于按揭银行是否要求提供,而并非是必须提供的资料。(2)被上诉人在光大银行申请按揭贷款,无需提供惠州当地的社保和纳税证明。在有银行愿意提供贷款的情况之下,人民法院不应当以限贷政策作为合同不能履行的原因。法律不禁止房地产所在地之外的全融机构为购房者提供银行按揭贷款。光大银行出具的《按揭资料清单及说明》明确指出:上诉人开发的卓越东部蔚蓝海岸花园的买方可以在光大银行办理按揭,无需提供惠州当地的社保和纳税证明。由此可见,即使被上诉人不提供惠州当地的社保或者纳税证明,也并不影响其申请按揭贷款。因此,被上诉人并非因为不符合限贷要求而不能取得贷款。(3)被上诉人有责任和义务确保其符合限贷要求,上诉人对此已作了充分的提示。《商品房买卖合同补充协议》第二条约定,买受人承诺及保证遵守国家和地方有关限购、限贷的规定,保证其符合惠州市购房条件,如买受人违反前述承诺和保证,一切后果损失由买受人承担,且买受人负责承担因此给出卖人造成的全部损失,同时出卖人有权解除本合同及补充协议。如果出卖人不解除合同,买受人无权要求解除合同或撤销合同或向出卖人提出任何主张,且无权以此理由拒绝履行本合同和补充协议。经被上诉人签字确认的《购房签约确认单》明确写明:现场置业顾问已经向我详细介绍了后续手续办理流程、需交纳费用及相关注意事项,提示我查询个人银行征信,我已清楚银行按揭政策。二、上诉人因采取诉讼方式解决纠纷而支出的律师费应由被上诉人承担,是合同的明确约定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十条第(二)项规定,确定民事责任明显违背当事人约定,应当认定为原判决、裁定适用法律确有错误。1、合同明确约定,被上诉人应承担上诉人为实现本案债权所产生的律师费用。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第七条第二款和第五款约定,上诉人因买方违约而支付的诉讼费、律师费等,均由被上诉人承担。该约定未违反法律、行政法规的效力强制性规定,合法有效,对合同双方具有约束力。因此,被上诉人应按约定承担上诉人为实现本案债权而发生的律师费用。原判决确认了合同的效力,但又不支持上诉人的律师费请求,前后矛盾,属适用法律错误。2、依据法律规定，被上诉人也应承担上诉人为实现本案债权所产生的律师费用。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿，该法第一百零七条规定，合同当事人一方不履行合同义务的，应当承担赔偿损失等违约责任。被上诉人不履行付款义务，致使上诉人必须通过诉讼的方式解决纠纷，并因此产生了律师费用，双方在合同中对该费用的承担有明确约定，因此，上诉人的律师费损失是被上诉人在订立合同时能明确预见到的因违反合同可能造成的损失，属于《合同法》第一百一十三条第一款规定的赔偿范围。此外，律师费的发生在起诉时已是一个确定的事实，且属双方约定的应由被上诉人承担的费用范围，但原判决却认定，上诉人要求的律师费用并非是因诉讼所必须产生的费用，显属认定事实不清，因为费用是否必须应以事实为依据。同时，律师费符合《广东省物价局、广东省司法厅关于印发<广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法>的通知》（粤价[2006]298号）的规定，费用合理，并已实际支付。综上，原判决认定事实和适用法律错误，损害了上诉人的合法权益。因此，上诉人特向贵院提起上诉，恳请依法改判。
被上诉人答辩称：原审认定事实清楚,证据确实充分,适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持审判。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：合同未能履行的原因、违约金是否应当调整、律师费是否应当支持的问题。具体判析如下：
关于合同未能履行在本案中的表现形式，为康海红未能按照约定支付按揭贷款。被上诉人的户籍为黑龙江省，现在在深圳工作，并非惠州本地居民，按揭贷款时不能出具在惠州当地缴纳一年以上的纳税证明或者社会保险缴纳证明，属于限贷限购政策中严格限制放款的情形。虽然被上诉人称被上诉人在中国光大银行深圳罗湖支行申请按揭贷款，无需提供惠州当地的社保或者纳税证明，但并未提交证据证明，并且从与被上诉人相同情况的案外其他购买者向光大银行提交按揭资料，却因为不符合国家政策及该行的要求而被退回的情形，可以合理推断被上诉人属于限贷的对象。由于康海红本身属于限贷对象，造成其无法取得按揭贷款，故而合同中约定的付款方式条款属于无效条款。卓越公司认为合同已经约定了符合限贷要求是康海红的义务，这一约定完全免除了卓越公司的审查义务。因为作为专业房地产开发企业，卓越公司完全清楚国家及银行关于限贷的相关政策，并有义务充分向购房者进行说明。但是，康海红在明知自己不符合限贷条件的情况下，作为一个心智健全的成年人，可能因在交易过程中受到卓越公司业务人员的误导而接受《商品房买卖合同》的相关条款而最终又未能履行的，至少造成了卓越公司交易成本的增加，应当向卓越公司支付一定的资金弥补其损失。在这种情况下，卓越公司主张按照《商品房买卖合同》的约定支付违约金的，并无法律依据。但是鉴于康海红应当弥补卓越公司因涉案交易增加的成本，故而本院对一审法院的该判项予以维持。
关于律师费的问题，双方虽在合同中约定买受人因逾期还贷违约情形严重导致贷款合同解除的，买受人应当支付律师代理费。本案中，被上诉人未能按揭贷款导致合同解除并不属于合同中约定的情形，属于客观上履行不能，不可归责于被上诉人一方；并且卓越公司作为专业房地产公司，熟悉掌握房地产交易的相关法律法规，就本案而言，案情并不复杂，并非是必须聘请专业律师才能处理的案件，故而一审不予支持卓越公司关于律师费的诉讼请求本院予以支持。
综上所述，上诉人卓越公司的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币2412元，由上诉人惠州市卓越东部房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 池志勇
审 判 员 赖锦荣
代理审判员 黄宇乐
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 黄美静
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；