安徽省淮北市相山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0603民初3089号
原告：周德朋，男，1950年1月15日出生，汉族，住淮北市相山区。
原告：余淑云，女，1953年3月6日出生，汉族，住淮北市相山区。
上述两原告共同的委托诉讼代理人：李正超，安徽辰元律师事务所律师。
被告：张北平，男，1978年1月16日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市砀山县，经常居住地安徽省淮北市相山区。
委托诉讼代理人：周擎，安徽亚星律师事务所律师。
原告周德朋、余淑云与被告张北平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，因本案不宜适用简易程序，本院于2016年10月26日裁定转为普通程序，组成合议庭，第二次公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告周德朋、余淑云共同的委托诉讼代理人李正超，被告张北平及其委托诉讼代理人周擎到庭参加诉讼，第二次庭审时，原告周德朋、余淑云共同的委托诉讼代理人李正超，被告张北平的委托诉讼代理人周擎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周德朋、余淑云向本院提出诉讼请求：1、判令张北平将租赁房屋恢复原状（或赔偿我们自行恢复所产生的损失26529.18元），并承担违约责任4.5万元（暂计算至2016年5月1日）；2、判令张北平承担超期返还房屋的租金损失7500元（暂计算至2016年5月1日）。事实和理由：我们在相山区相山南路盛世商贸城有一处楼上楼下计两间的商业门面房，2014年7月25日，我们与张北平签订房屋出租合同，张北平接收房屋后，根据自己的需求，对房屋进行了改造，打掉了东西两面墙，拆除了屋内的卫生间，堵死了房门，楼梯也被其拆除。2016年2月1日租期届满，张北平允诺将房屋装修恢复原状后交付，但经数次交涉无果，我找到有资质的造价师对恢复原状做出计算，工程总造价为26529.18元。为此具状起诉，请依法判决。
张北平庭审中口头辩称，余淑云不是合同相对方，不具有诉讼主体资格；我承租的房屋并没有打掉房屋的两面墙、拆除卫生间及楼梯，仅仅是对房门进行了改造，且周德朋与我之间对于恢复费用也进行了计算，费用4000元，我也将该款给付了周德朋，由其自行恢复，不存在继续恢复的问题；我不存在违约行为，周德朋要求赔偿违约金及房屋损失无事实和法律依据。双方合同到期后，我已将房屋交付给了周德朋，其房屋一直未对外出租，完全是其自身造成，与我无关。
本院经审理认定事实如下：周德朋与余淑云为夫妻关系。位于淮北市相山区相山南路西侧盛世商贸城C2#0103-0203室房屋为周德朋、余淑云共同共有。周德朋将房屋出租给张北平，2008年9月26日，周德朋与张北平签订房屋出租合同一份，合同约定周德朋将位于盛世商贸城C2-103室房屋出租给张北平，面积上下两层共88平房米，期限从2008年8月1日至2009年8月1日止，张北平一次性付清全年房租20600元，付房屋恢复保证金4000元，租赁期满，张北平应如期恢复好原房设施交给周德朋等内容。张北平租赁房屋后，将房屋内楼梯、卫生间拆除，将东西墙打门，将房门用玻璃封住等装饰工程。此后，双方每一至二年签订房屋出租合同一次。2014年7月25日，周德朋与张北平签订房屋出租合同，合同约定房屋出租期为2015年2月1日至2016年2月1日，房租费每月2500元，每月1日付清当季租金，租房期间所产生的物业费、税收、房屋维修等一切税费都由张北平承担。如周德朋准备出售此门面，提前通知张北平，张北平3月内把房屋恢复原状，移交周德朋。租赁期满后，张北平应按周德朋要求如期归还房屋，如逾期归还，每逾期一天按每天500元加收房租，并赔偿给周德朋造成的损失等内容。张北平已交付了房屋租赁期间的租金。2016年2月1日合同到期后，双方未再续签新的房屋租赁合同，周德朋要求张北平将房屋恢复原状后交付，双方未能就此达成一致，张北平未能将房屋交还周德朋。周德朋、余淑云遂提起本案诉讼。诉讼中，张北平将涉案房屋用于封门的玻璃予以拆除。
以上事实，有周德朋、余淑云提交的房产证、房屋出租合同、录音录像资料，张北平提交房屋出租合同、收条以及当事人陈述在卷佐证，本院予以认定。另有周德朋、余淑云提交造价表一份，欲证明房屋恢复原状产生的费用，因该造价表为濉溪县宏祥建筑安装有限公司出具，而该公司不具有建筑工程评估鉴定的资格，且张北平对此亦不认可，故该造价表不能作为认定房屋损失的依据。
本院认为，周德朋与张北平签订的房屋出租合同，是双方真实意思表示，不违反法律相关规定，为有效合同，双方均应如约履行。涉案房屋系周德朋、余淑云夫妻共同共有，虽然在房屋出租合同上，余淑云未签字，但张北平已经实际租赁使用，余淑云亦未持异议，故余淑云以房屋共同共有人身份作为原告提起本案诉讼，符合法律规定，本院予以确认。张北平承租涉案房屋后，为便于经营活动，拆除了房屋内楼梯、卫生间、东西墙打门、用玻璃封住房门等装饰工程。在双方2008年9月26日签订房屋出租合同中约定了租赁期满，张北平应如约恢复好原房设施交给周德朋，并支付了房屋恢复保证金4000元。在2014年7月25日签订的房屋出租合同中亦约定了如周德朋准备出售此门面，提前通知张北平，张北平接到通知3月内把房屋恢复原状。现双方房屋出租合同已经期满，张北平未将房屋恢复原状，并交还给周德朋，故周德朋、余淑云起诉要求张北平将房屋恢复原状或者赔偿周德朋、余淑云自行恢复的损失，承担超期返还房屋的租金，理由充分，本院予以支持。关于周德朋、余淑云要求张北平赔偿自行恢复所产生的损失26529.18元，周德朋、余淑云委托濉溪县宏祥建筑安装有限公司作出造价表，该公司不具有建筑工程评估鉴定的资格，张北平亦不认可，故本院对此不予认定，如周德朋、余淑云恢复原房屋原状时，应参照原房屋标准进行。关于周德朋、余淑云要求张北平承担违约金4.5万元，因双方2014年7月25日签订的房屋出租合同约定租赁期满，如逾期归还，每逾期一天按每天500元加收房租，该约定违约金明显过高，本院酌定欠付租金按照年利率18%计算逾期付款违约金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告张北平于本判决生效后十五日内将原告周德朋、余淑云所有的位于淮北市相山区相山南路西侧盛世商贸城C2#0103-0203室房屋恢复原状（即拆除原有装饰部分，恢复室内楼梯、卫生间、墙面等）后返还给原告周德朋、余淑云，若逾期不能恢复，则由原告周德朋、余淑云自行恢复，所需费用由被告张北平承担（房屋恢复保证金4000元予以返还或者折抵恢复费用）；
二、被告张北平于本判决生效后十五日内按照每月租金2500元标准从2016年2月1日起计算至实际返还房屋之日止，同时以欠付租金数额按照年利率18%标准计算逾期付款违约金至付清房租之日。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1776元，由原告周德朋、余淑云负担276元，被告张北平负担1500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
审 判 长 施云辉
人民陪审员 乐可洁
人民陪审员 刘 帅
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 田丽娟
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。