广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0604民初1593号
原告佛山市祥和物业管理有限公司，住所：佛山市，注册号：440602000230934。
法定代表人黄洪波。
委托代理人李仁、何继锋，均为广东华法律师事务所律师。
被告陈艾玲，女，汉族，住佛山市禅城区。身份证号码：×××0620。
被告张辉，男，汉族，住佛山市禅城区。身份证号码：×××0630。
被告张军，男，汉族，住佛山市禅城区。身份证号码：×××0614。
上述三被告的共同委托代理人谢清鹏，广东康格律诗事务所律师。
原告佛山市祥和物业管理有限公司诉被告陈艾玲、张辉、张军物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由代理审判员罗婉文独任审判，并于2016年3月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李仁、何继锋，三被告的委托代理人谢清鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：三被告为佛山市同济东路后龙二街名雅花园1号602房（以下简称602房）的业主，被告陈艾玲为佛山市禅城区后龙二街1号首层S22号（以下简称S22号）的业主，原告为该物业的物业管理公司，原、被告双方存在物业服务合同关系，自三被告入住该物业至今，原告一直在为该物业提供相应物业管理服务，但三被告至今仍拖欠原告2008年1月至2016年1月公寓602房的物业管理服务费，被告陈艾玲仍拖欠原告2007年5月至2007年12月关于S22号的物业管理费。三被告在实际享受了原告提供的物业管理服务的情况下，拒绝向原告缴纳相应物业管理服务费，已构成违约，为保护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院判令：1、被告陈艾玲、张辉、张军向原告支付602房的物业服务费8461.55元；2、被告陈艾玲向原告支付S22号的物业服务费8461.55元；3、被告承担本案全部诉讼费用。
三被告辩称：1、原告未提供证据证明其有物业管理资质，故原告提供的前期物业服务合同为无效合同，原告向三被告主张物业服务费缺乏合同和法律依据。退一步讲，即使原告具备相应的物业管理资质，也应根据其物业管理资质等级来决定其收取物业服务费的基数，另，原告也无提供证据证明其已提供物业服务。2、根据工商登记信息显示，原告于2015年10月9日被工商局决定列入经营异常企业，三被告有理由怀疑原告无法提供正常的物业服务。3、原告并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权力的行为。本案中，原告未提供任何证据证明其已履行了法定的通知缴纳义务。3、原告主张的部分物业服务费已过诉讼时效，原告丧失相应部分的胜诉权。综上，请依法驳回原告的全部诉讼请求。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《人口信息查询表》、《资质证书》。拟证明原、被告的诉讼主体资格适格。原告工商登记的经营范围包括了物业管理、车辆停放保管，物业管理资质为三级。
2、《房地产登记信息查询结果》。拟证明被告系讼争房屋的业主。
3、《名雅花园物业委托管理合同书》。拟证明原告接受委托对涉案物业进行管理及提供物业管理服务，原告按0.75元／平方米的标准向业主收取物业管理费用，并未违反合同约定。该合同已经佛山市禅城区国土城建和水务局进行备案。
4、《名雅花园管理规定》。拟证明被告应遵守管理规定，按时、足额向原告交纳物业服务费用。
5、欠费明细表。拟证明截止2016年1月，原告按照管理合同约定的收费标准计算被告所欠缴的物业管理费。
诉讼中，被告提交以下证据：
1、原告的企业档案登记资料、工商变更资料及原告网上信息公示、佛山市环市房地产开发总公司的企业机读档案登记资料、（2004）佛中法民五终字第180号案民事判决书。拟证明在2010年3月3日佛山市禅城区环市房地产开发总公司被吊销之前，环市公司占原告公司70%的股份，两公司是具有关联的企业；环市公司拖欠被告21817元的款项，并代表原告向被告承诺被告的物业管理费应当在上述款项中予以扣减。环市公司的上述承诺对原告物管费的收取具有一定的法律约束力。
2、工商公示信息。拟证明工商信息显示原告经营异常，被告很难相信原告还有能力继续向被告提供相应的物业管理服务，也有理由拒绝向原告交纳相应的物业管理费。
经庭审质证，本院对证据作如下认证：原告的证据2，被告无异议，本院予以采信；证据1、3，被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认；证据4，系原告单方制作，被告亦有异议，本院不予采纳；证据5，系原告单方制作，至于原告的证明内容能否成立，本院将综合全案的证据和查明的事实待后予以论述和认定。被告的证据1中的判决书，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认，其余证据均为网络打印件，被告未能提供其他证据予以佐证，原告亦有异议，本院不予采纳。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2000年5月9日，佛山市环市房地产开发总公司（以下简称环市公司）作为甲方与原告作为乙方签订《名雅花园物业委托管理合同书》，约定由原告为名雅花园提供物业管理服务，双方约定：……第二条甲方就以上述的物业委托乙方管理，管理的事项包括下列：1、楼宇公共设施的维修和管理；2、物业档案资料管理；3、楼宇公共环境卫生的管理；4、楼宇公共绿化管理；5、楼宇安全保卫管理；6、楼宇物业管理专用维修基金的账务管理；7、其他委托管理项目。……第六条乙方按规定向业主收取物业管理费，管理费收费标准暂按0.75元／㎡收取；日后根据市物价局批复标准再作调整。管理收费原则：已入住的按100%收费，未入住的按标准50%收费，未售出的物业，由甲方按标准50%支付……。环市公司与原告均在合同上盖章确认。原告于2011年5月24日就上述《名雅花园物业委托管理合同书》完成备案登记。
另查明，原告是具备三级资质的物业管理公司，经营范围包括物业管理，商场、铺位、房屋租赁、维修，室内装修，车辆停放保管。三被告名下所有的佛山市禅城区后龙二街1号四座602房为住宅，建筑面积116.31平方米，三被告各占三分之一产权，于2007年3月1日办理产权登记。被告陈艾玲名下所有的佛山市禅城区后龙二街1号首层S22号为住宅（车房），建筑面积38.91平方米，占有份额为全部，于2007年3月1日办理产权登记。
再查明，三被告诉案外人环市公司商品房预售合同纠纷一案，三被告不服本院（2003）佛禅法民一初字第1137号民事判决，向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院于2004年4月26日作出（2004）佛中法民五终字第180号民事判决，判决：1、维持（2003）佛禅法民一初字第1137号民事判决第一项；2、撤销（2003）佛禅法民一初字第1137号民事判决第二项；3、环市公司向陈艾玲、张军、张辉支付逾期办证的违约金20017元；4、驳回陈艾玲、张军、张辉的其他上诉请求。
被告陈述：原告有安排保安在出入口检查车辆，并负责小区垃圾清洁工作。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原告是经依法核准登记成立的有限责任公司，亦取得行政主管部门核发的工商营业执照和物业服务资质，具有物业管理的经营资质，其与环市公司于2000年5月9日签订的《名雅花园物业委托管理合同书》属涉案小区的前期物业服务合同，该合同书系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，该合同书对环市公司、原告及涉案小区全体业主均具有约束力，原告以及作为涉案小区业主之一的三被告均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。三被告关于原告没有物业管理资质、涉案前期物业服务合同无效的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。原、被告双方虽未签订正式书面物业服务合同，但三被告购买涉案房屋，并于2007年3月1日就涉案房屋办理产权登记，三被告已成为涉案房屋的产权人，原告亦已提供实际的物业服务服务，因此原、被告之间存在事实上的物业服务关系，三被告需按时足额缴纳物业服务费。原告依据《名雅花园物业委托管理合同书》约定的物业服务费收费标准即每月每平方米0.75元向三被告收取物业服务费有事实和法律依据，本院依法予以支持。
关于物业服务费的问题。原告主张三被告拖欠涉案602房2008年1月至2016年1月的物业服务费共计8461.55元，被告陈艾玲拖欠S22号2007年5月至2007年12月的物业服务费共计233.46元，三被告未能举证予以反驳，故依据《名雅花园物业委托管理合同书》对管理费收费标准的约定，本院对三被告拖欠原告物业服务费的事实予以确认。三被告抗辩主张原告曾口头承诺用物业服务费抵扣另案的违约金。经查，环市房地产公司与三被告的商品房预售纠纷并未涉及原告，原告并非该纠纷的当事人，在该纠纷经法院判决并进入执行程序后，也无显示存在违约金冲抵物管费这一协商结果，故在三被告未提供有效的证据证明环市房地产公司、被告、原告就债务抵消存在合意的情况下，原告不予确认，本院不予采信。另，环市房地产公司与原告均具有独立的企业法人主体资格，即使环市房地产公司系原告的投资者之一，亦不构成权利义务的同一，三被告的抗辩主张于法无据，亦有违合同相对性原则，本院不予采纳。关于三被告抗辩认为原告主张的部分费用已超诉讼时效的问题。本院认为，物业服务费的收取依据是物业服务合同，因此，在物业服务合同期间内产生的物业管理费应视为一个整体，业主每月缴纳物业管理费应视为整体债务的分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。涉案《名雅花园物业委托管理合同书》并未约定合同履行终止的期限，原、被告间的物业服务关系亦一直持续，因此原告主张的物业管理费并未超过诉讼时效，本院对被告的该抗辩意见不予支持。综上，三被告需向原告交纳602房2008年1月至2016年1月的物业服务费共计8461.55元（0.75元／平方米×116.31平方米×97个月），被告陈艾玲需向原告交纳S22号2007年5月至2007年12月的物业服务费共计233.46元（0.75元／平方米×38.91平方米×8个月）。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告陈艾玲、张辉、张军于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市祥和物业管理有限公司交纳佛山市禅城区后龙二街1号四座602房2008年1月至2016年1月的物业服务费共计8461.55元；
二、被告陈艾玲于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市祥和物业管理有限公司交纳佛山市禅城区后龙二街1号首层S22号2007年5月至2007年12月的物业服务费共计233.46元。
如三被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取25元，由被告陈艾玲、张辉、张军负担。
本判决为终审判决。
代理审判员 罗婉文
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 李若梅
附引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。