广西壮族自治区桂林市七星区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0305民初1207号
原告：桂林富鑫物业服务有限公司，住所地：桂林市七星区七星路30号东方大厦4-7号。
法定代表人：刘红灵。
委托代理人：李仁彬，该公司员工。
被告：桂林市景韵酒店管理有限公司，住所地：桂林市七星区七星路16号景韵世家1#楼。
法定代表人：曾令龙。
被告：唐某2，女，1973年10月31日生，住桂林市叠彩区。
委托代理人：王娇英，广西伏波律师事务所律师。
被告：唐某1，女，2000年12月23日生，住桂林市叠彩区。
法定代理人：唐某2，系唐某1的母亲。
委托代理人：王娇英，广西伏波律师事务所律师。
原告桂林富鑫物业服务有限公司（以下简称富鑫物业公司）诉被告桂林市景韵酒店管理有限公司（以下简称景韵酒店）、唐某2、唐某1物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告富鑫物业公司的委托代理人李仁彬，被告唐某2及二被告的委托代理人王娇英到庭参加了诉讼，被告景韵酒店经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，被告是七星区七星路xx号楼物业使用人、业主，原告与景韵世家业委会于2013年3月30日签订《物业管理服务委托合同》，2015年3月30日签订《补充协议》，补充协议在小区公示后，小区（共有业主452户）有超过半数252户业主签名同意原告继续在小区服务三年。业委会同意一年，合同期自2015年4月1日起至2016年3月31日。合同约定：住宅区的办公、经营性用房按1.5元平方米/月收取；商铺、商业用房、经营性用房按1.5元平方米/月收取；物业管理费每月10日前交，逾期交纳相关物业管理费的，从逾期之日起每天按欠管理费的千分之三交纳滞纳金；业主欠交物业管理费，视为违约，乙方有权对不履行义务的业主和物业使用人直接向法院提出诉讼，要求其履行并承担违约责任。从2013年3月16日至2016年3月31日，原告在景韵世家小区履行了物业管理服务义务。被告房屋63.61平方米，每月应缴物业费95.415元，从2013年3月16日至2013年3月31日16天欠缴物业费49.24元、2013年4月1日至2016年3月31日36个月欠缴物业费3434.94元、滞纳金暂计算至2017年4月30日为10475.99元（实际计算自其应支付之日起至实际给付之日止），以上费用合计13960.17元，虽经原告书面催交物业费通知及（2016）桂0305民初1342民事裁定书，被告仍拒不缴费。根据物业管理条例第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”为此，原告诉至法院，请求法院判令：1、被告支付欠原告2013年3月16日至2016年3月31日物业费3484.18元、滞纳金暂计至2017年4月30日为10475.99元（实际计算自其应支付之日起至实际给付之日止），以上费用合计13960.17元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告唐某2、唐某1辩称，第一，物业服务合同中约定的管理区域及收费名册中并不包括本案涉诉房产，原告没有履行对涉案房产的管理及物业服务职责，要求支付物业管理费没有事实和法律依据。合同约定：管理的是住宅小区，总建筑面积为53100平方米，在制表的收费名册中也没有1号楼的3－6层的52户为主，被告的房产不在物业服务范围内。涉诉房产位于xx小区大门及围墙之外，原告没有对涉诉房屋履行物业服务及管理职责。第二，原告自2013年入驻小区以来，没有向被告催缴过物业管理费，涉诉房产一直租给景韵酒店经营管理，期间所有各项费用都由景韵酒店交纳，且景韵酒店跟桂林通力物业服务有限公司（原告入驻之前）签订有物业管理协议，1号楼3－6层景韵酒店管理的房产由景韵酒店交纳物业服务管理费，要求被告支付物业管理费及滞纳金没有事实和法律依据。涉诉房屋未纳入小区业委会管理，从2007年购买房屋至2017年4月9日止均是由景韵酒店独立经营管理，房屋租赁期间所有的费用包括安保、保洁、电梯年检、维修保养、水电费等全部由景韵酒店独自承担，被告只收取租赁年费。第三，原告从未向被告催缴过物业管理费，实际上原告从2015年4月1日起就不再履行对小区的物业管理职责，要求支付从2013年3月16日至2016年3月31日的物业管理费没有依据，而且也已经超过了诉讼时效。2015年3月31日，原告与业委会签订补充协议，原告实际上已经不再履行职责，只是委托李仁彬处理与小区业委会的诉讼事宜。双方没有就公示的内容签订服务期限为一年的物业服务合同，同年7月30日小区选聘桂林中大物业服务有限责任公司作为该小区的物业服务公司。第四，被告的涉诉房屋交由景韵酒店经营管理后，景韵酒店跟桂林通力物业服务有限公司签订有物业管理协议，景韵酒店管理的房产由景韵酒店交纳物业服务管理费。现被告与景韵酒店合作协议到期，经申请2017年5月1日涉案房产才纳入小区统一管理。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。
被告景韵酒店未提交书面答辩状，亦未出庭参加诉讼。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告景韵酒店经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。
经审理查明，被告唐某2、唐某1是桂林市七星区xx号房屋的业主，该房屋建筑面积为63.61平方米。2013年3月30日，原告与小区业委会签订《物业管理服务委托合同》一份，约定：物业座落于桂林市，物业类型为住宅小区，总建筑面积为53100平方米；乙方（富鑫物业公司）提供管理的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，甲方（小区业委会）与本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理期从2013年3月16日算起至2015年3月15日止；物业管理费用按以下规定收取：（1）物业费：电梯住房按0.95元/平方米/月收取（建筑面积），非电梯住户按0.4元/平方米/月收取（建筑面积），公摊费为每户5元/月。（2）住宅区的办公、经营性用房按1.5元/平方米/月收取（建筑面积）。（3）商铺、商业用房、经营性用房按1.5元/平方米/月收取（建筑面积）；物业管理费从2013年3月16日开始计算；物业管理费每月10日前交，逾期交纳相关物业管理费的，从逾期之日起每天按欠交管理费的千分之三交纳滞纳金；对逾期未缴纳物业管理服务费用的业主和物业使用人，乙方有权将欠费业主和物业使用人的名单予以公示，催告其交纳，经公示后仍未交纳的，乙方有权终止各项服务（该欠费业主物业使用）；如业主欠交物业管理费，视为违约，乙方有权终止对该欠费业主和物业使用人服务，乙方并有权对不履行义务的业主和物业使用人直接向法院提出诉讼，要求其履行并承担违约责任。2015年3月31日，原告与小区业委会签订《补充协议》一份，约定：一、因内部管理原因，原物业管理委托合同继续履行，原收费标准不变，请予以公示。二、从现在开始全权委托李仁彬管理小区物业。原告提交的该《补充协议》的第二项已被划掉。业委会于2015年以富鑫物业公司为被告向本院提起诉讼，本院作出（2015）星民初字第1521号民事判决，判决：1.富鑫物业公司退出小区；2.富鑫物业公司移交物业服务用房给业委会；3.驳回业委会的其他诉讼请求。富鑫物业公司不服该判决，提出上诉。桂林市中级人民法院于2016年3月11日作出（2016）桂03民终185号民事判决，该判决书在一审法院审理查明部分载明：2015年8月19日，业委会向富鑫物业公司发出《通知》，内容为：“桂林市富鑫物业服务有限公司贵公司在3月28日承诺三个月内应整改好我小区物业管理工作，为此，我们多次督促，至今仍未达到管理目标。根据2013年3月30日签订的《物业管理委托合同》和2015年3月31日签订的《补充协议》，你公司违反本合同第28条的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同。通过公开招标，民主选举，社区领导到场指导。根据7月30日业主大会的选举决定，我们已聘用了新的物业公司。为此，我业委会再次郑重通知你公司：终止执行原《物业管理委托合同》和《补充协议》。请你公司按三届（2015）内字第21号《移交工作通知》办理。”该判决确认了一审审理查明的事实，最终判决：驳回上诉，维持原判。2016年3月31日，原告退出小区。原告向被告景韵酒店催收物业费未果。2017年4月28日，业委会出具《证明》一份，证明2013年3月30日的《物业管理委托合同》不包含1栋3－6层的52户住宅，富鑫物业公司没有为该酒店提供物业管理服务。
另查明，2006年10月25日，被告唐某2、唐某1与被告景韵酒店、案外人桂林金刚房地产开发有限责任公司签订《合作协议》一份，约定：房屋用途为统一住宿和商务经营与管理；甲方（唐某2、唐某1）以桂林市xx号楼的1套房屋的使用权作为出资，与乙方（景韵酒店）合作经营；乙方负责所有经营活动，独立承担经营风险，自负盈亏，甲方不得干涉乙方的经营管理活动，不承担经营风险，乙方负责以固定的利润率回报给甲方，作为甲方应得的投资收益；合作期限自2007年4月10日至2017年4月9日止；在房屋合作经营期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1.水、电费；2.煤气费；3.收视费；合同期内，乙方在经营中发生的各项经营费用和税费由乙方自行负责。《合作协议》签订后，被告景韵酒店用涉诉房屋经营酒店。2017年4月30日，小区业委会与桂林中大物业服务有限责任公司签订《补充协议》一份，约定将1#和10#楼委托桂林中大物业服务有限责任公司管理。在富鑫物业公司进入小区之前，景韵酒店曾与桂林通力物业服务有限责任公司签订《景韵酒店物业服务协议》一份，请该物业公司为景韵酒店提供物业服务。
本院认为，本案的争议焦点为：一、原告的诉请是否超过诉讼时效；二、原告的物业服务范围是否包括涉诉房屋；三、原告收取物业服务费的截止日期；四、承担物业费的主体是谁；五、原告诉请的滞纳金是否应予以支持。
关于争议焦点一。原告要求被告支付2013年3月16日至2016年3月31日的物业费及滞纳金，被告辩称已超过诉讼时效。原告称其于2015年1月对被告进行过催收从而诉讼时效中断，但原告未提供相应的证据予以证实，故对原告的该项主张，本院不予支持。关于涉诉房屋的物业费，原告曾于2016年4月29向本院提起诉讼，诉讼时效因此而中断，诉讼时效为两年，物业费按月收取，故原告诉请2013年3月16日至2014年3月期间的物业费已超过诉讼时效，对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。其余期间的物业费未超过诉讼时效。
关于争议焦点二。原告与小区业委会于2013年3月30日签订的《物业管理服务委托合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。该合同明确约定：物业座落于桂林市，原告提供管理的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，小区业委会与本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。涉诉房屋位于桂林市七星区，属于xx小区。故涉诉房屋在原告的物业服务范围之内。被告辩称涉诉房屋不在原告的物业服务范围之内，其主要理由是合同约定总建筑面积为53100平方米，但被告提供的证据不足以证实该53100平方米不包括1#楼的面积。故对被告的该项辩解，本院不予采信。被告还辩称物业收费登记本上没有记载景韵酒店范围内的房屋，但原告提供的加盖了原告、业委会印章的物业收费登记本的最后一页记载了景韵酒店，被告提供的物业收费登记本只在第一页加盖了业委会的印章，不足以对抗原告的证据。故对被告的该项辩解，本院不予采信。被告还辩称，1#楼2017年4月才申请纳入小区统一管理，但这与原告没有直接关系，也不能由此推定在原告提供物业服务期间1#楼不在物业服务范围之内。
关于争议焦点三。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案中，双方签订的《物业管理服务委托合同》已于2015年3月15日期满自然终止。双方虽然于2015年3月31日签订了一份《补充协议》，但该《补充协议》未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，违反了上述法条之规定，为效力待定合同。小区业主大会未对该《补充协议》进行追认。根据桂林市中级人民法院于2016年3月11日作出（2016）桂03民终185号民事判决所查明的事实，2015年8月19日，景韵世家业委会向原告发出通知，要求终止《补充协议》，故原告的服务期限于2015年8月19日终止，原告应及时退出小区，但原告没有及时退出，经过诉讼，原告最终于2016年3月31日才退出该小区。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”2015年9月至2016年3月期间，原告虽然实际上提供了物业服务，但其行为已失去合同基础，原告要求收取该时间段的物业费没有依据，故本院确认原告收取物业服务费的时间段为2014年4月1日至2015年8月19日。
关于争议焦点四。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”被告唐某2、唐某1与被告景韵酒店签订的《合作协议》约定：“在房屋合作经营期间，以下费用由乙方（景韵酒店）支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1.水、电费；2.煤气费；3.收视费；合同期内，乙方在经营中发生的各项经营费用和税费由乙方自行负责。”未约定物业费的承担主体，故物业费应由业主承担。
关于争议焦点五。原、被告双方对于是否应交纳物业费一直以来存在争议，存在多次与之相关联的诉讼，双方的权利义务关系并不明确。且从双方提交的证据可以看出原告的物业服务存在一定的瑕疵。因此，对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，原告于2014年4月1日至2015年8月19日期间对被告提供了物业服务，被告唐某2、唐某1应支付相应的物业费，具体金额为1585.12元（63.61平方米×1.5元×16个月+63.61平方米×1.5元÷31天×19天）。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告唐某2、唐某1支付原告桂林富鑫物业服务有限公司物业服务费1585.12元；
二、驳回原告桂林富鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。
本案收取案件受理费149元，由于适用简易程序，减半收取案件受理费74.5元（原告已预付本院），由原告桂林富鑫物业服务有限公司负担49.5元，被告唐某2、唐某1负担25元。
上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费149元『收款单位：应解汇款及临时存款（桂林市中级人民法院），账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行』，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
代理审判员 蒋西凤
二〇一七年七月十四日
书 记 员 李天成