广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终20977号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市番禺区大石镇洛溪兴达石粉厂，住所地广东省广州市番禺区洛浦街西一村工业路***号。个体经营者：叶锦标，男，1955年6月9日出生，汉族，住广东省广州市番禺区大石镇西华路南浦大街**号。
委托诉讼代理人：叶固恒，男，1983年6月27日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，系叶锦标之子。
委托诉讼代理人：康中明，广东百健律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:广州市番禺区洛浦街南浦西一村股份合作经济社，住所地广东省广州市番禺区洛浦街南浦西一村西华路*号。
负责人：林坤贤，社长。
委托诉讼代理人：别亮，广东华誉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：凌礼辉，广东华誉律师事务所律师。
上诉人广州市番禺区大石镇洛溪兴达石粉厂（以下简称兴达石粉厂）因与被上诉人广州市番禺区洛浦街南浦西一村股份合作经济社（以下简称西一村合作社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2015）穗番法民三初字第1066号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人兴达石粉厂上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持兴达石粉厂的反诉请求，兴达石粉厂自2015年2月起按每月6006.8元的标准向西一村合作社支付涉案土地租金；2.本案全部诉讼费用由西一村合作社负担。事实和理由：（一）双方就涉案土地的租赁关系应继续维持。1.双方约定的租赁期限届满后，租赁关系继续维持7年之久，说明期满续约是必然的。期满续约是双方签约时的真实意思表示，西一村合作社签约后上任的负责人无故拖延，不配合续约，无法否认双方仍存在租赁关系的事实。2.兴达石粉厂经许可在涉案土地上投入巨资建设了大量建筑和机械设施，属于添附物，西一村合作社在租赁关系尚未终结，且未就补偿问题协商一致的情况下，单方决定收回涉案土地，明显侵犯了兴达石粉厂的合法权益，也违反相关规定，甚至导致大量员工下岗，影响社会稳定。（二）自2015年3月至12月期间，西一村合作社安排多人将淤泥、垃圾等倾倒、堆填在涉案土地上，经常派社会人员到兴达石粉厂滋扰恐吓，导致兴达石粉厂无法正常使用涉案土地，涉案土地的合同目的无法实现，西一村合作社要求兴达石粉厂支付土地占用费缺乏事实和法律依据。（三）涉案评估结论书选取的3个比较实例，地理位置、交通条件及配套设施均优于涉案地块，可比性不强，评定的涉案土地月租金标准明显过高，不应作为兴达石粉厂支付土地占用费的标准。即使要支付土地占用费，也应按照涉案《租赁土地合同》的递增标准执行。
被上诉人西一村合作社辩称，1.涉案《租赁土地合同》期限已届满，此后双方间为不定期租赁关系，西一村合作社可随时要求解除合同，仅需在合理期限前通知兴达石粉厂。现涉案土地通过三资平台公开招投标，由案外人陈锡财竞得，叶锦标的儿子叶固恒也参与了竞标，兴达石粉厂无理由继续占用涉案地块，应交回西一村合作社管理。2.关于兴达石粉厂提出的添附物补偿的问题，不影响西一村合作社行使解除合同的权利，兴达石粉厂应另行起诉。3.西一村合作社认为涉案评估结论书评定的土地月租金标准低于市场价格，从息诉的角度出发未上诉。兴达石粉厂主张按涉案《土地租赁合同》的递增标准执行，无法律依据，且显失公平。4.原审判决后，西一村合作社经现场勘查，兴达石粉厂已将涉案地块分租给三个不同主体使用，并收取租金，其对涉案土地的正常使用未受影响。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
西一村合作社向原审法院起诉请求判令兴达石粉厂：1.即日起将涉案土地清理完好交还给西一村合作社；2.向西一村合作社支付拖欠的租金18018.14元，计至2015年1月31日止；3.向西一村合作社支付土地占用费，按每平方米50元/每月计算，直至土地交还时止（暂计至2015年5月31日为700600元）；4.负担本案诉讼费。
兴达石粉厂向原审法院反诉请求：1.维持双方间的租赁关系；2.判决本案诉讼费用由西一村合作社负担。
原审法院认定事实：位于广州市番禺区洛浦街南浦西一村的总面积为88.6903公顷的土地所有权人为广州市番禺区洛浦街南浦西一村股份合作经济社农民集体，地号为440113013001JA00001，证号为穗集有（2012）第02002211号。1993年3月，西一村合作社作为甲方与兴达石粉厂作为乙方签订《租赁土地合同》，约定甲方将西一村石角围（地名）地段约4218平方米土地出租给乙方，作为兴建工业厂房和堆存货物用地，乙方可按照自己的需要规划和建设；租赁期限为15年，自1993年4月1日起至2008年3月31日止，期满后双方协商可再续订；双方确定每平方米土地面积每月租金为1.1元计算，第四年至第六年每月按第三年基数递增百分之十计算收费，以后每三年递增百分之十计算收费，由此类推；每月二十八日收取当月租金，两个月内不交租金，按拖欠部分的款项递增百分之五十收取租金；租赁土地填砂款由乙方支付，村不作任何补偿；如遇国家征用，双方必须服从，不作违约处理。1995年1月1日，因广州供电局架设高压电线征用西一村石角围的1954.8平方米土地，故经西一村同意将承租方的租地面积减小1954.8平方米。1998年8月28日，西一村合作社作为甲方与兴达石粉厂作为乙方签订《租赁土地合同》，约定甲方将西一村石角围（地名）地段约1239.9平方米的土地出租给乙方作为堆存货物用地，乙方可按照自己的需要规划，并按营业执照经营范围内开展业务；租赁期限为10年，自1999年1月1日起至2008年3月31日止，期满后双方协商可再续订；双方确定每平方米土地面积每月租金为1.1元计算，第四年至第六年每月按第三年基数递增百分之十计算收费，以后每三年递增百分之十计算收费，由此类推；每月二十八日收取当月租金，两个月内不交租金，按拖欠部分的款项递增百分之五十收取租金；；租赁土地填砂款由乙方支付，村不作任何补偿；如遇国家征用，双方必须服从，不作违约处理和补偿。
2014年9月9日，西一村合作社发布《西一村石角围竞价投标公告》，载明西一村于2014年9月24日对位于西一村石角围的面积为3503平方米的建设用地进行竞投，租赁年限为20年，交易底价为每月10元/平方米，竞投方式为价高者得。2014年9月24日，广州市番禺区洛浦街农村集体资产资源管理交易中心出具《洛浦街西一村集体资产交易确认书》，陈锡财竞得西一村石角围的经营使用权，资产占地面积为3503平方米，成交单价为每月50元/平方米。
2014年12月5日，西一村合作社委托广东华誉律师事务所向兴达石粉厂寄发《律师函》，称双方于1993年3月及1998年8月签订的《租赁土地合同》期限已届满，西一村已依法通过公开招投标程序将土地出租给第三方，故通知兴达石粉厂自2015年1月31日起解除双方就西一村石角围地段的土地的租赁关系，兴达石粉厂应于上述期限前自行清理完毕上述土地，如不能在2015年2月1日交还土地的，应按西一村土地竞价投标文件规定的条件向西一村支付土地占用费。原审另查明，西一村合作社曾向兴达石粉厂发出《租赁土地合同到期通知书》，称双方签订的《租赁土地合同》已过期，因村股份合作经济社厂房、土地等物业的租赁要依据《广州市番禺区农村集体经济组织“三资”管理办法》需要递交“三资”交易平台公开投标，故要求兴达石粉厂在接到通知书起3个月内搬出厂房/地块上的物品，如期交还厂房或地块。
2015年9月8日，西一村合作社以兴达石粉厂租赁期限届满逾期交还土地为由向原审法院提起诉讼，并要求支付拖欠的租金及占用费。兴达石粉厂亦在诉讼过程中提起反诉，要求继续维持双方的租赁关系。诉讼中，西一村合作社及兴达石粉厂均确认涉案地块位于西一村石角围地段的面积为3503平方米的土地，兴达石粉厂已按每月6006.8元的标准缴纳涉案地块至2014年10月的租金，而2014年11月至2015年1月每月6006.8元的租金，兴达石粉厂均未缴交。故西一村合作社要求兴达石粉厂支付拖欠的2014年11月至2015年1月的租金，并以案外竞投人成交价每月50元/平方米的标准支付使用费。但兴达石粉厂认为其承租涉案地块后，进行了吹沙填土，建设码头、厂房、电房、架设高压电线、吊机，建设办公楼，西一村合作社应在双方的租赁合同到期之前协商续约问题，但西一村一直不予配合续约事宜，并在租赁关系尚未终结且未商谈补偿问题的情况下要求将涉案地块收回，且兴达石粉厂未缴交2014年11月至2015年1月租金的原因是西一村合作社表示暂时不予收取，之后所缴交的2015年6月至11月的租金亦被西一村合作社退回。另外，兴达石粉厂对西一村合作社主张要求其按招投标成交价每月50元/平方米的占用费标准不予确认，认为该价格明显偏高，对此兴达石粉厂向原审法院提出申请，要求对涉案地块的租金标准进行评估。原审法院通过摇珠方式委托了广州德高价格评估有限公司，并作出《报告书》[穗德价估（2017）0082号]，载明涉案地块在评估基准日（2015年2月1日）的租金标准为每月每平方米11元。西一村合作社对《报告书》质证认为双方约定涉案地块作为工业建厂和仓库参照城镇工业用地标准使用，该价格并没有真实反映出涉案地块的真实价格，兴达石粉厂亦认为每月每平方米11元的租金标准比双方原约定的标准偏高。
原审法院认为，西一村合作社与兴达石粉厂于1993年3月及1998年8月28日签订的两份《租赁土地合同》约定西一村合作社将涉案地块出租给兴达石粉厂使用，租赁期限均至2008年3月31日止。在两份《租赁土地合同》租赁期限届满之后，双方确认兴达石粉厂继续使用涉案地块并缴交租金至2014年10月，但并未再就续订事宜另行签订书面合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故西一村合作社与兴达石粉厂之间的租赁合同关系在2008年3月31日后就涉案地块形成了不定期租赁关系，双方均可随时解除合同，但应当在合理期限之前通知对方。现西一村合作社已向兴达石粉厂发出《租赁土地合同到期通知书》及《律师函》，称涉案地块需递交“三资”交易平台公开投标，要求兴达石粉厂在接到通知书起3个月内交还涉案地块，并于2015年1月31日清理完毕涉案地块。现兴达石粉厂对收到《租赁土地合同到期通知书》及《律师函》均予以认可，但并未在规定期限内交还涉案地块，故对于西一村合作社要求兴达石粉厂交还其承租的涉案地块的诉讼请求，原审法院予以支持。对于兴达石粉厂主张维持双方之间关于涉案地块的租赁关系的反诉主张，原审法院不予支持。关于涉案地块2014年11月至2015年1月的租金问题，兴达石粉厂确认其未予缴交，并确认租金为每月6006.28元，故对于西一村合作社主张按6006.28元的月租金标准支付2014年11月至2015年1月涉案地块的租金共计18018.84元（6006.28元×3个月）的诉讼请求，原审法院予以支持。关于土地占用费的问题，因兴达石粉厂继续占有使用涉案地块，其应当支付相应使用费。西一村合作社要求按照案外人对涉案地块投标成交价每月50元/平方米标准支付土地占用费，该投标价仅代表案外人在竞投过程中对西一村合作社作出的要约，虽然案外人最终以该价格竞标成功，但这也只是体现投标人的单方意思表示，并不一定客观反映市场价值。达石粉厂认为该价格明显偏高，并申请对涉案地块的租金标准进行评估，根据广州德高价格评估有限公司作出《报告书》[穗德价估（2017）0082号]载明，涉案地块的月租金标准为11元/平方米，虽双方均对该《报告书》载明的评估结论不予认可，但均未提交相反证据对该结论予以推翻，故广州德高价格评估有限公司作出的《报告书》程序合法，内容真实，原审法院予以采纳。故根据双方在庭审中确认涉案地块面积为3503平方米，兴达石粉厂应自2015年2月起，按每月38533元（3503平方米×11元/平方米）的标准支付占有使用费至其交还涉案地块之日止。对于西一村合作社的其余诉讼请求及兴达石粉厂的其余反诉请求，原审法院均予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、兴达石粉厂应于判决生效之日起十日内将位于广州市番禺区洛浦街西一村石角围的面积为3503平方米的涉案土地交还给西一村合作社管业；二、兴达石粉厂应于判决生效之日起十日内向西一村合作社支付涉案土地的租金18018.84元；三、兴达石粉厂应于判决生效之日起十日内向西一村合作社支付土地占用费，该费用按每月38533元的标准，自2015年2月起计至交还土地之日止；四、驳回西一村合作社的其余诉讼请求；五、驳回兴达石粉厂的反诉请求。案件本诉费用10986元，反诉费用50元，评估费15000元，共26036元，由西一村合作社负担18943元，由兴达石粉厂负担7093元。
本院查明的事实与原审查明的事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。二审中，兴达石粉厂向本院提交现场照片（2015年）、穗德价估（2017）0082号《土地租金标准评估结论书》、受理报警登记表及报警回执、申诉请求等，拟证明：2015年3月至12月期间，西一村合作社安排多人将淤泥、垃圾等倾倒、堆填在涉案土地上，经常派社会人员到兴达石粉厂滋扰恐吓，导致兴达石粉厂无法正常使用涉案地块。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本院综合双方诉辩意见，对本案二审争议焦点问题评析如下：涉案两份《租赁土地合同》均约定租赁期限至2008年3月31日，租赁期限届满后，兴达石粉厂继续使用涉案地块并支付租金至2014年10月，西一村合作社收取租金且未提出异议，涉案《租赁土地合同》在此期间继续有效，但租赁期限为不定期。西一村合作社有权随时解除合同，其于2014年12月5日向兴达石粉厂发出《律师函》，通知自2015年1月31日起解除双方租赁关系，符合相关法律规定，应认定双方租赁关系自2015年1月31日解除。原审判决判令兴达石粉厂将涉案土地交还西一村合作社，并按照每月6006.28元的标注支付2014年11月至2015年1月间的租金，有事实和法律依据，本院予以维持。兴达石粉厂关于维持双方租赁关系的诉请不能成立，本院不予支持。双方租赁关系解除后，兴达石粉厂继续占有使用涉案地块，应向西一村合作社支付土地占用费。至于土地占用费的标准，广州德高价格评估有限公司作出的《报告书》程序合法，内容真实，原审法院予以采纳，并据此确定土地占用费标准为38533元，有事实和法律依据，本院予以维持。兴达石粉厂虽对该标准提出异议，但未举证予以推翻，其主张涉案土地无法正常使用，亦无提交充分证据证明，其主张按照涉案《租赁土地合同》约定的标准支付土地占用费，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。至于兴达石粉厂提出的添附物补偿等问题，不属于本案审查范围，如双方因此发生纠纷，可另循法律途径解决。
综上所述，兴达石粉厂的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4800元，由上诉人广州市番禺区大石镇洛溪兴达石粉厂负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁阳开
审判员 谢国雄
审判员 茹艳飞
二〇一七年十二月五日
书记员 董广绪
付金芬