深圳市罗湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0303民初201号
原告（反诉被告）：魏保桐。
原告（反诉被告）：高松。
原告（反诉被告）：韩雪峰。
三原告共同委托诉讼代理人：庄少伟，广东深天正律师事务所律师。
三原告共同委托诉讼代理人：张旭，广东深天正律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：马志美。
委托诉讼代理人：廖翌宏，广东华商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴亚楠，广东华商律师事务所实习律师。
上列原告魏保桐、高松、韩雪峰诉被告马志美和反诉原告马志美诉反诉被告魏保桐、高松、韩雪峰房屋租赁合同纠纷两案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。三原告共同委托诉讼代理人庄少伟、被告马志美及其委托诉讼代理人廖翌宏、吴亚楠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告魏保桐、高松、韩雪峰诉请依法判令：一、判决确认三原告与被告的房屋租赁关系于2016年11月23日解除。二、判决被告支付三原告2016年11月1日至11月23日的租金合计65769.48元及逾期缴纳租金的滞纳金22361.62元（以逾期付款金额为基数，每日按l%从2016年11月24日起暂计至2016年上l2月27日，之后的滞纳金计至被告付清所有租金之日止）。三、判决被告立即腾退、返还租赁房屋，并赔偿逾期返还房屋的占用费人民币83866.67元（从2016年11月24日起计至被告交还房屋之日止，现暂计至2016年12月27日）。四、判决被告支付三原告水费及污水垃圾处理费等合计13243元及逾期缴纳水费的滞纳金4502.62元（以逾期付款金额为基数，每日按1%从逾期之日起暂计至2016年12月27日，之后计至被告付清费用之日止）。五、判决被告支付三原告电费49022.56元及逾期缴纳费用的滞13726.32元（以逾期付款金额为基数，每日按l%从逾期之日起暂计至2016年12月27日，之后计至被告付清费用之日止）。六、判决被告支付三原告2016年11月1日至11月23日期间的管理费2760元及逾期缴纳管理费的滞纳金938.4元（以逾期付款金额为基数，每日按1%从2016年11月24日起暂计至2016年12月27日，之后的滞纳金计至被告付清所有费用之日止）。七、本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：三原告与被告于2011年9月1日签订的《房屋租赁合同书》，约定三原告将深圳市罗湖区乐园路119号旅贸大厦二楼（现酒楼厅房部分仍属原告）、三楼、五楼全层出租给被告作为经营桑拿娱乐场所使用。租期自2011年9月1日起至2015年12月30日止，每月租金74000元整，自2011年9月1日起租，每年在前年的基础上递增3%。合同到期后，双方并未另行签订书面租赁合同。因租赁物业现已规划进行城市更新，根据相关约定，须交付房产给政府及开发商。原告于2016年10月23日通过在租赁物业贴告示的方式，告知租户应于2016年11月23日腾退房屋并结清所有费用。但至今被告一直占有房屋，拒绝腾退房屋，导致原告至今无法交付被拆迁房产，造成极大的经济损失。综上，为保障原告的合法财产权益，现原告特向人民法院提起诉讼，请求法院依法做出判决，支持原告的诉讼请求。
被告马志美辩称：一、同意双方的租赁关系于2016年11月23日解除，但应确认是被答辩人提前用暴力手段解除的，其违约损害赔偿责任不能免除。首先，被答辩人违反了2015年12月30日双方口头约定的至少经营至2017年年底的协议。原《房屋租赁合同书》约定的2015年12月30日到期之前，涉案房屋并无明确且开始施行的拆迁计划，被答辩人担心经营单位搬走后造成空置损失，极力动员继续经营。而答辩人经营的项目需要华丽的装饰支撑，被答辩人同意给答辩人免10天装修期租金。答辩人边经营边装修，实际装修至2016年3月才结束。答辩人初承租时都未享受免装修期租金，故被答辩人12月30日免答辩人10天装修期租金明显属于鼓励性质。而免租必然是有条件的，即答辩人至少得经营两年。其次，被答辩人违反了《租赁合同书》关于解除合同应提前二个月通知的约定。故无论是因双方口头协议约定经营至2017年底，还是仅就原合同期满后仍在履行而言，被答辩人在决定续约与否问题时都应当提前二个月通知答辩人。而被答辩人通知答辩人的时间是2016年10月31日，当天通知答辩人搬迁并免交11月租金。二、因被答辩人已书面承诺答辩人免2016年11月租金，又未提交承诺无效的证据，故无权要求答辩人支付2016年11月23日前的租金和逾期缴纳的滞纳金。三、被答辩人在2016年11月24日以暴力霸占了经营场地，要求答辩人腾退租赁房屋，赔偿占用费无事实依据。2016年11月24日上午10点，被答辩人带领约百名身穿保安制服的人员，封锁了答辩人方经营场地，用电焊焊死了答辩人方大门，租赁房屋从此被被答辩人控制。答辩人的经营物品虽然没有搬出，也是被答辩人封锁造成，不应当由答辩人支付占用费。四、被答辩人并未提交答辩人欠交水费的证据。答辩人的经营场地被被答辩人封锁后，答辩人无法看到水表，无法核对用水量。水费无法确认情况下，污水垃圾处理费也无法确认。五、电费是答辩人与供电部门直接结算的，与被答辩人无关，现被答辩人将封锁场地后的用电要答辩人承担，无事实和法律依据。六、答辩人与被答辩人约定的租金已经包含了管理费，一直如此执行，被答辩人已免了答辩人2016年11月租金，已含免除当月管理费，被答辩人现要求2016年11月管理费无依据。《房屋租赁合同书》中租金标准实际未履行，双方约定的真实租金标准在答辩人方证据1《转让协议》中。该协议名为答辩人与案外人签订，但实际是被答辩人魏保桐安排，协议中约定：“乙方今后每月租金在原来的67000元中增加4500元即（67000元加4500元等于71500元）交给管理处”。下方有魏保桐的批示：“同意双方签订的协议”。此后管理处每月出具的收条都是租金71500元，并无另外的管理费。七、被答辩人第2、4、5、6请求中的滞纳金约定过高。综上，被答辩人的各项请求均无事实和法律依据，请贵院依法驳回。
反诉原告马志美诉请依法判令：一、反诉被告赔偿装修损失989769.11元；二、反诉被告赔偿未提前二个月通知搬迁的经营损失474228.1元；三、反诉被告赔偿员工遣散费244159元；四、反诉被告赔偿搬迁费90000元；五、反诉被告退还押金148000元；六、反诉被告承担本案诉讼费。以上1-5项合计1946156.21元。
事实和理由：反诉原告与反诉被告魏保桐2011年9月1日签订了《房屋租赁合同书》后，同年10月10日又在他的安排下，反诉原告与案外人杜清明签订了《转让协议》，约定杜清明将二楼的两间厅房转交反诉原告经营，反诉原告每月的租金由原定的67000元增加为71500元。反诉被告魏保桐在该协议上签署“同意双方签订的协议”，故反诉原告每月应交反诉被告的租金和管理费共71500元。此后一直按此标准执行，反诉被告授权“管理处”收取租金和水费，其负责人林经理出具了收款收据。2015年11、12月租赁合同到期前，反诉原告方与管理处负责人林经理多次讨论续期问题，该负责人均表示不会马上拆迁，鼓动反诉原告方继续经营。反诉原告方经营很需要场面美观，继续经营就得重新装修。该负责人承诺二年内不会拆迁，并给反诉原告方免装修期10天租金以示鼓励（反诉原告方初承租时都未获此待遇）。反诉原告陆陆续续投入装修款约200万元，边经营边装修，至2016年3月才结束装修。不料2016年10月31日，该负责人通知反诉原告方停止经营，准备搬迁，手写“11月租金免交”。11月24日10上午，反诉被告带领约百名身穿保安制服的人员（后查实非保安人员），封锁了反诉原告方经营场地，用电焊焊死了反诉原告方大门，后又关停了反诉原告方水电，不仅严重侵犯了反诉原告方的人身和财产权利，也是毁约行为。一、反诉被告在反诉原告方使用不到11个月情况下强迫反诉原告方废掉，应当赔偿反诉原告的装修损失。本次装修反诉原告投入约200万元，现评估公司评估当时的价值1700074元。考虑到当时是边营业边装修，使装修费用偏高，故反诉原告接受评估结果。按应使用730天，实际使用305天计算，应赔偿=1700074/730x(730-305)=989769.11元。二、反诉被告未信守终止租赁关系前提前二个月通知的义务，应当赔偿反诉原告方的正常经营损失．反诉被告通知反诉原告方搬迁的时间是2016年10月31日，按合同约定反诉原告方可在同年12月31日前搬离，而反诉被告在11月24日突然采取暴力手段毁坏了反诉原告方的经营场所，应当赔偿反诉原告方11月24日至12月31日期间的经营损失。根据前12个月平均收入374390.6元计算，赔偿额=374390.6/30x38=474228.1元。三、被迫支付的员工遣散费，应当由反诉被告承担．因员工不愿在反诉被告毁约期內待岗，只得协议遣散，反诉原告实付遣散费244159元。该遣散费未超过员工若按反诉被告承诺经营至2017年年底期间法定待岗工资的标准（14个月x24x2030x80%=545664元，其中包括反诉原告夫妻二人也在待岗）。应当由反诉被告负担。四、反诉原告原交的押金148000元，应当返还。
反诉被告魏保桐、高松、韩雪峰辩称：1、被告所诉称的口头承诺的免租和以免租鼓励其装修的事实无依据。2、被告的装修行为是其自主经营决定，原告没有承诺具体的拆迁时间，且从被告的反诉意见中可看出其知道房子是在一两年间有可能面临拆迁。3、双方签订的书面租赁合同已经到期，新的租期内双方并无新的协议，根据法律规定，出租人可以随时要求解除租赁合同，且原告也已经提前一个月通知解除，不存在过错或任何违约行为。4、因为合同解除是由于房屋在政府规划要求下进行的拆迁，本身属于原告无法控制的事情，被告要求经营损失、遣散费用、搬迁费用由原告承担无事实依据及法律依据。
就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：
一、2011年9月1日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同书》。合同约定，甲方将位于深圳市罗湖区乐园路119号二、三、五楼（以下简称“涉案房产”）租给乙方经营娱乐桑拿业。租赁期限自2011年9月1日起至2015年12月30日止。租赁租金每月74000元、管理费3600元，每年递增3%，乙方须于每月5日前通过银行转账或现金向甲方付清当月租金及水电、管理费等。乙方如拖欠前述费用，应向甲方支付滞纳金，金额为每日拖欠额的1%。租赁押金为14.8万元、水电押金3万元。合同签订后，被告向原告支付了租赁押金14.8万元。
二、2011年10月8日，被告与案外人杜清明签订《转让协议》，案外人将罗湖区乐园路119号二楼的约60平方米房屋转让给被告经营。协议中载明：“……每月以4500元的价格转让给乙方（本案被告）经营，甲方（案外人）今后每月租金在原来24700元中少交4500元即（24700元减4500元等于20200元）交给管理处。乙方今后每月租金在原来的67000元中增加4500元即（67000元加4500元等于71500元）交给管理处”。原告在协议下方注明“同意双方签订的协议”。
三、上述《转让协议》签订后，被告一直按每月71500元的标准支付租金给原告至2016年10月。
四、2016年10月23日，原告在被告承租房屋门口及所在片区张贴《通知》，告知因旧城改造需要，按华润置地公司拆迁通知，根据业主与各租户的相关合同、协议的有关条款规定，涉案房产所在楼宇定于2016年11月23日停水、停电，各租户在上述日期内到管理处结清租金、水、电、管理费并迁离涉案楼宇。
2016年11月23日，原告切断了对涉讼房产的供电。
本院认为：（一）原、被告均认可双方就本案争议房屋签订的《房屋租赁合同》已于2016年11月23日解除，本院予以确认。被告尚未支付2016年11月1日至23日的租金，原告诉请被告支付租金并按合同约定支付滞纳金的诉讼请求，有事实和法律的依据，本院予以支持。被告在答辩中称，原告的工作人员承诺减免2016年11月的租金，但未提交相关证据，对该意见本院不予采纳。房屋的租金应以双方实际履行的每月71500元，2016年11月1日至23日的租金为54816.67元。双方的租赁合同已经解除，被告反诉要求退回租赁押金的诉讼请求，本院予以支持。
（二）原、被告就本案争议房产签订的《房屋租赁合同》到期后，被告继续使用涉讼房屋，原告未提出异议，该租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁的，出租、承租双方随时可以解除合同，出租人解除合同的应给予承租人合理搬迁期限。
涉讼房产因政府城市更新需要拆迁，原告于一个月前向被告发出搬迁通知，应视为给予了合理的搬迁期限。原告收回房屋并未违反合同的约定。被告以原告违约为由，诉请原告赔偿装修损失、员工遣散费、经营损失、搬迁费的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。
（三）关于涉讼房屋目前由谁控制使用，被告称因双方在合同是否解除问题上有争议，故被告未主动将房屋交回原告，但原告于2016年12月6日派人将房门上锁，该房屋不由被告控制，房屋内尚有被告物品。被告未就原告派人锁门一事提出证据，对被告的该意见，本院不予采纳。本院认为，既然双方的租赁关系已经解除，被告应将涉讼房屋交回原告，原告亦有义务协助被告取回所属物品。既然被告至今未交还涉讼房屋，原告有权要求被告按合同约定的租金标准支付占用费；但原告在合同解除当日即将涉讼房屋供电切断，被告已无法正常使用承租房屋，故原告无权要求以100%的租金标准计付占用费，本院酌定为租金标准的50%，即每月35750元。
（四）原告诉请被告偿还代付的2016年11月的电费6020.82元49022.56元，提交了深圳供电局有限公司的发票，发票显示用电地点位于罗湖区乐园路119号二、三楼，是被告承租的房屋中的一部分，本院予以支持。但原告没有证据显示原告代被告支付了电费的滞纳金，原告要求被告支付该费用的逾期付款滞纳金，本院不予支持。
（五）原告诉请被告偿还代付的水费、垃圾处理费等，提交的相关收据未显示用水的地点，原告亦不能区分并说明被告承租房屋的用水量，故原告的该诉讼请求本院不予支持。
（六）从被告出具的租金收据可以看出，原、被告双方履行合同以来，被告均未另行在租金之外向原告支付管理费。故原告要求被告支付管理费及滞纳金的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告魏保桐、高松、韩雪峰与被告马志美就深圳市罗湖区乐园路119号二、三、五楼签订的《房屋租赁合同》已于2016年11月23日解除。
二、被告马志美应向原告魏保桐、高松、韩雪峰支付2016年11月1日至23日的房屋租金54816.67元，并按每日548.17元的标准支付滞纳金，自2016年11月24日起至付清之日；
三、被告马志美应向原告魏保桐、高松、韩雪峰支付2016年11月1日至23日承租房屋电费49022.56元。
四、原告魏保桐、高松、韩雪峰应退还被告马志美租赁押金148000元。
上述二、三项合计并与第四项相抵，剩余部分被告马志美应于本判决生效之日起十日内付清。
五、被告马志美应在本判决生效之日起五日内向原告魏保桐、高松、韩雪峰腾退承租房屋，并按房屋租金50%的标准，即每月35750元，向原告支付房屋占用费至房屋交回时止。
六、驳回原告其他诉讼请求。
七、驳回被告其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2571元，由三原告负担1071元，被告负担1500；反诉费5579元，反诉原告负担5179元，三反诉被告负担400元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 杜 进
二〇一七年三月二十日
本件与原本核对无异
书记员 林显志