湖南省娄底市娄星区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1302民初2242号
原告：中国农业银行股份有限公司娄底涟钢支行。
负责人：曹斌，系该行行长。
该行住所地：娄底市娄星北路涟钢入口***号。
委托代理人：阳锋旗,湖南晨晖律师事务所律师。
委托代理人：阙绽梅,湖南晨晖律师事务所律师。
被告：吴富华，女，汉族，1973年6月10日出生，户籍登记地湖南省长沙市。
被告：湖南新国置业发展有限公司。
法定代表人：周向鲁，该公司董事长。
该公司住所地：娄底市新星南路。
诉讼代表人：湖南新国置业发展有限公司破产管理人。
负责人：李菊明，男，1967年10月29日出生，汉族，系湖南菊明破产清算事务所有限责任公司法定代表人兼湖南新国置业发展有限公司破产管理人负责人，户籍登记地长沙市。
原告中国农业银行股份有限公司娄底涟钢支行（以下简称农行涟钢支行）与被告吴富华、湖南新国置业发展有限公司（以下简称新国置业）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农行涟钢支行的委托代理人阳锋旗、阙绽梅以及被告新国置业的诉讼代表人湖南新国置业发展有限公司破产管理人（以下简称新国置业破产管理人）到庭参加诉讼，被告吴富华经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行涟钢支行诉称：2013年6月3日，被告吴富华与原告签署了《个人购房担保借款合同》，合同编号：430xxx，合同约定：被告向原告贷款42万元，用于购买住房，期限20年，按月等额本息的还款方式偿还贷款。被告以其购买的房产（产权人：吴富华，房产地理位置：娄星区xxx（xxx1号）xxx幢xxx号）抵押给原告，并办理了房屋预告登记手续（房屋预告登记证：娄房预娄底字第D20xxx号）。抵押担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金，以及申请人实现债权和抵押权等的必要费用。被告新国置业与原告签署了《一手房贷款业务银企合作协议》，协议约定被告新国置业对原告向新地·公园1号的购房人发放的个人住房贷款承担阶段性连带责任保证担保。阶段性担保的时间自原告向该购房人发放借款之日起至该购房人取得房地产权利证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续止。自2016年4月份起，被告吴富华未按双方合同约定按时还款，原告的工作人员多次催收，被告仍未能按约定还款。根据双方借款合同第十二条第12.4之规定，被告未按约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放贷款，有权提前行使担保权。被告吴富华未取得房地产权利证书未办妥正式的抵押登记手续，被告新国置业根据协议约定应承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，特诉诸贵院，望判如所请：一、请求法院判决吴富华偿还原告借款本金379,793.66元及至清偿日止的全部利息（含罚息、复利等）。二、请求判令被告新国置业对被告吴富华的债务承担连带保证担保责任。三、依法判决原告对被告提供的抵押物享有优先受偿权。四、判令被告承担本案全部诉讼费及其它相关费用。五、判令立即解除原告与被告吴富华签订的《个人购房担保借款合同》。
被告新国置业辩称：目前被告新国置业公司的破产案件仍在娄底市中级人民法院审理过程中，所以新国置业破产管理人会按照法律程序在破产处理的过程中履行好被告的办证义务。
被告吴富华未到庭予以答辩。
原告农行涟钢支行为支持其诉讼请求的成立，向本院提交了如下证据：
证据一、营业执照、负责人身份证，拟证明原告主体适格。
证据二、吴富华身份证、户口本，湖南新国置业发展有限公司执照、法人身份证，拟证明被告主体适格。
证据三、借款凭证、个人购房担保借款合同，拟证明债权债务关系合法有效。
证据四、一手房贷款业务银企合作协议，拟证明承担担保责任的事实。
证据五、房屋预告登记证，拟证明抵押登记合法有效。
证据六、还款明细及欠款明细，拟证明被告欠款的事实。
被告新国置业对原告方提交证据的质证意见：对原告方提交的证据1-6的真实性、合法性均无异议。
被告新国置业为证明自己主张的成立，向本院提交了如下证据：
证据一、破产重整债权申报表。
证据二、湖南新国置业发展有限公司按揭贷款明细。
证据三、（2017）湘13破9-20号湖南省娄底市中级人民法院通知书，（2017）湘13破9-20号湖南省娄底市中级人民法院决定书，（2017）湘13破9-20号湖南省娄底市中级人民法院裁定书。
以上证据1-3均拟证明了目前被告新国置业公司的破产重整案件仍在娄底市中级人民法院审理过程中，且该院已指定湖南菊明破产清算事务所有限责任公司为被告新国置业公司的破产管理人，故破产管理人会按照法律程序在破产处理的过程中履行好被告的办证义务。
原告方对被告新国置业提交证据的质证意见：对被告方提交的证据1-3的真实性、合法性均无异议。
被告吴富华未到庭对原告方提交的证据予以质证，且未提交相关证据，视其自动放弃举证、质证权利。
本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十五条、第六十六条之规定对上述证据进行了审查，并认证如下：
对原告农行涟钢支行所提交的证据1-6，原、被告双方对其真实性、合法性均无异议，故对上述证据的证明效力本院予以确认。
对被告新国置业所提交的证据1-3，原、被告双方对其真实性、合法性也均无异议，故对上述证据的证明效力本院亦予以确认。
综上，本院根据上述定案的证据以及庭审查明的情况，认定本案以下基本事实：
2012年12月7日，被告新国置业与原告农行涟钢支行签署了《一手房贷款业务银企合作协议》，协议约定被告新国置业对原告向新地·公园1号的购房人发放的个人住房贷款承担阶段性连带责任保证担保。阶段性担保的时间自原告向该购房人发放借款之日起至该购房人取得房地产权利证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续止。
2013年6月3日，被告吴富华、新国置业与原告农行涟钢支行签署了《个人购房担保借款合同》，合同编号：430xxx，合同约定：被告吴富华向原告农行涟钢支行贷款42万元，用于购买新地·公园1号的住房，期限20年，以按月等额本息的还款方式偿还贷款。被告吴富华以其购买的房产（产权人：吴富华，房产地理位置：娄星区xxx【xxx1号】xxx幢xxx号）抵押给原告，并办理了房屋预告登记手续。双方在借款合同第十条（10.2.1）约定：抵押担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金，以及申请人实现债权和抵押权等的必要费用。借款合同第十二条约定：“12.4发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。…（2）借款人未按约定足额偿还借款；…”。借款合同第三十三条约定：“本合同项下借款采用以下（3）所列担保方式：…（3）阶段性保证+抵押。阶段性保证人湖南新国置业发展有限公司按10.1（连带责任保证）和10.3的约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按10.2和10.3的约定提供抵押担保。”第三十七条约定：“阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；（1）借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。…”上述合同由借款人（抵押人）吴富华以及保证人新国置业签名盖章。
合同签订后，原告农行涟钢支行依约划款人民币42万元按被告吴富华的委托打入售房方湖南新国置业发展有限公司的账号。后由于售房方湖南新国置业发展有限公司至今一直未能替被告吴富华办理好娄星区xxx（xxx1号）xxx幢xxx号房屋的不动产权证，致使双方对该套抵押房屋也一直未能按银行的要求签订好抵押合同和办理好抵押登记手续，双方仅在房产部门办理了预购商品房抵押权预告登记手续（证号为：娄房预娄底字第D20xxx号）。被告吴富华自2016年4月开始就有逾期还款情况，截止2017年11月7日，尚欠贷款本金共计379,793.66元（包括未到期部分），利息和罚息20,796.97元未予清偿。上述到期贷款本息经原告催收未果，遂诉至本院请求判决如上所述。
另查明，2017年8月22日，湖南省娄底市中级人民法院根据湖南新地企业集团有限公司及其关联公司湖南新国置业发展有限公司等十余家公司的债权人曾盾、谢初艳、王跃峰等人的申请，依法作出了（2017）湘破9-20号民事裁定，受理了湖南新地企业集团有限公司及其关联公司湖南新国置业发展有限公司等十余家公司的破产重整申请，并指定湖南菊明破产清算事务所有限责任公司担任湖南新国置业发展有限公司破产管理人，此案尚在审理过程中，且此案第一次债权人会议已召开完毕。原告农行涟钢支行也已根据破产法律规定向湖南新国置业发展有限公司破产管理人申报了相应的债权。
本院认为，原告农行涟钢支行与被告吴富华、新国置业在平等自愿基础上所签订的《个人购房担保借款合同》以及《一手房贷款业务银企合作协议》，其内容未违反国家法律及行政法规的禁止性规定，应属有效合同，当事人双方均应按相互约定履行各自的义务。原告农行涟钢支行已按约向借款人吴富华履行了其发放贷款的义务，借款人吴富华亦应当按约全面履行其还款付息的义务。本案中，被告吴富华截止2017年11月7日，尚欠贷款本金共计379,793.66元（包括未到期部分），利息和罚息20,796.97元未予清偿，此事实证据确凿，可以认定。根据双方在合同第十二条对违约情形的约定，即：“发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。…（2）借款人未按约定足额偿还借款；…”。综上，现原告农行涟钢支行起诉要求解除与被告吴富华签订的《个人购房担保借款合同》，并要求被告吴富华提前履行全部还款义务，符合合同约定以及法律规定，本院予以支持。
原告农行涟钢支行与被告吴富华、新国置业所签订的《个人购房担保借款合同》第三十七条对担保条款亦有具体的约定，即：“阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；（1）借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。…”。原、被告双方上述对担保条款的约定不违反法律、法规的禁止性规定，应属有效条款，双方均应当按约定予以履行。现因被告新国置业自身原因一直未能为被告吴富华所购买的娄星区xxx【xxx1号】xxx幢xxx号房屋办理好不动产权证，致使该套房屋的他项权利证书等正式的抵押登记手续一直未能办理妥当。根据上述保证条款对保证期间的具体约定，被告新国置业承担的连带责任担保期间属于阶段性的保证期间，由于本案抵押房产一直未能办妥他项权利证书，故被告新国置业需要承担连带保证责任的保证期间也一直处于持续状态。虽然娄底市中级人民法院于2017年8月22日裁定受理了被告新国置业的破产重整案件，且同时依法指定由湖南菊明破产清算事务所有限责任公司担任湖南新国置业发展有限公司的破产管理人，现该破产重整案件第一次债权人会议业已召开完毕。根据《中华人民共和国企业破产法》第二十条的规定：“人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止；在管理人接管债务人的财产后，该诉讼或者仲裁继续进行。”综上，现原告在被告新国置业对本案债权保证期间持续状态下以及破产重整案件审理中，诉求由被告新国置业对本案借款本息及相关费用承担连带保证责任，符合合同约定，且于法有据，本院予以支持。
至于原告方与被告吴富华在借款合同的第三十四条中对抵押条款的约定也不违反法律规定，即：抵押人吴富华以其购买的位于娄星区xxx【xxx1号】xxx幢xxx号房屋为其贷款提供抵押，抵押担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金，以及申请人实现债权和抵押权等的必要费用等。根据《中华人民共和国担保法》第五十三条的规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿…”。综上，原告农行涟钢支行起诉要求对被告吴富华提供的抵押物享有优先受偿权符合合同约定和法律的规定，本院亦予以支持。被告吴富华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃庭审中的诉讼权利，不影响本院依据查明的事实依法作出裁判。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条第一款、第二款、第九十条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第二款、第二十一条第一款、第四十六条、第五十三条第一款，《中华人民共和国企业破产法》第二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司娄底涟钢支行与被告吴富华签订的编号为430xxx《个人购房担保借款合同》中未履行部分的借贷关系，未到期的贷款本金部分提前到期清偿。
二、由被告吴富华在本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司娄底涟钢支行借款本息共计400,590.63元，其中贷款本金379,793.66元，利息及罚息20,796.97元（利息及罚息的计算是按双方合同约定的利率，计算至2017年11月7日止,此后的利息仍应按双方约定的利率计算至本金实际还款日止）。
三、原告中国农业银行股份有限公司娄底涟钢支行有权对被告吴富华提供的抵押担保物，即位于娄星区xxx【xxx1号】xxx幢xxx号（商品房抵押权预告登记证号为：娄房预娄底字第D20xxx号）的房产在其贷款抵押担保债权范围内享有优先受偿的权利。
四、由被告湖南新国置业发展有限公司对上述判项主文第二项中被告吴富华应支付的借款本息承担连带清偿责任（被告湖南新国置业发展有限公司在承担连带清偿责任后，有权向被告吴富华直接予以追偿）。
如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向权利人支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6,998元，由被告吴富华、湖南新国置业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。
审 判 长 石 婕
审 判 员 刘艳姿
代理审判员 张永红
二〇一八年一月八日
书 记 员 吕 璇
附：本判决所适用的法律条文---
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第九十条合法的借贷关系受法律保护。
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国企业破产法》
第二十条人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止；在管理人接管债务人的财产后，该诉讼或者仲裁继续进行。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。