浙江省江山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衢江商初字第505号
原告：周仙芝。
原告：杨淑芹。
两原告共同委托代理人（特别授权）：祝小军，浙江万盛律师事务所律师。
两原告共同委托代理人（特别授权）：徐丽波，浙江万盛律师事务所律师。
被告：郑兮词。
委托代理人（特别授权）：徐文，即本案另一被告，系被告郑兮词母亲。
被告：徐文。
原告周仙芝、杨淑芹与被告郑兮词、徐文居间合同纠纷一案，本院于2015年3月13日立案受理。由审判员李亿朝适用简易程序于2015年4月7日公开开庭进行了审理。原告周仙芝、杨淑芹及其委托代理人祝小军，被告徐文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周仙芝、杨淑芹诉称：两被告系母子关系。两原告长期从事房屋中介居间服务，原告周仙芝系绿林房屋中介业主，原告杨淑芹系江山市同辉房屋中介业主。2014年10月，被告郑兮词欲购买商品房，委托其母亲徐文代为物色寻找合适房屋。当月27日，被告徐文找到原告杨淑芹看房，原告杨淑芹与周仙芝即陪同被告徐文看房，共看房5套（阳光新城8幢、31幢、44幢403室、49幢503室、55幢602室）。看房后，原告杨淑芹与被告徐文签订了《看房协议书》，约定：乙方因居住需要，由甲方提供房源销售信息，乙方承诺按照甲方收费标准（看房费20元，中介服务费为物业成交价的1%）支付各项服务费，鉴于以下房源信息皆为甲方向乙方提供，若本次交易未成，乙方两年内还有意向购买的，还得通过甲方与业主交易，否则，无论甲方是否参与，若乙方本人、亲属或授权人与业主私下交易或通过其他中介所成交的，乙方承诺向甲方赔偿中介服务费。协议签订后，被告徐文承诺，如有意购买，不会私下与业主交易。2015年2月底，两原告经查询信息得知，2014年12月14日，被告郑兮词与阳光新城＊＊幢＊＊＊室业主施某签订了《房地产买卖合同》，成交价135万元并已办理过户手续。两原告数次找两被告要求支付居间服务费，两被告均予以拒绝。两原告认为，原、被告签订的《看房协议书》合法有效，现两被告为逃避支付居间服务费的义务，私下与原告提供房源信息的业主达成交易，其行为违反了双方约定，也违反了法律规定。现起诉要求：1、被告郑兮词、徐文支付原告看房费20元、居间服务费13150元，合计13170元；2、本案诉讼费由被告承担。
庭审中原告补充陈述：《看房协议书》的签订时间有更改，其余没有更改过，之所以修改是因为当时原告是站着写，写的不清楚，之后又重新描了一下，《看房协议书》是江山市中介协会提供的。在被告徐文签订看房协议的时候，原告明确提示过《看房协议书》的内容，并告知看过房子之后，不能私底下与业主进行交易，否则仍然要支付中介费用。涉案房屋一直在绿林中介挂牌出售，并未在其他中介挂牌出售，且把钥匙交给绿林中介。后房东在春节前后，确实把钥匙拿回去过，具体时间记不清了。被告郑兮词与施某签订《房地产买卖合同》的时间是2015年2月10日，过户时间是2015年2月12日。被告郑兮词虽然具有民事行为能力，但凭其个人能力无法购买房子，被告徐文是涉案房屋的实际购买人。
被告郑兮词辩称：1、两被告系母子关系属实，两原告既没有向其提供任何房源，也没有带其看过任何房屋。被告徐文看过涉案房屋其并不知情。2015年1月中旬，其从北京回江山后，得知房子还没有落实，是在小姨的陪同下在好房子房屋中介服务部看过涉案房屋，购置涉案房屋与原告无关，不存在支付原告中介费的问题。2、原告诉状陈述不实，其是2015年2月10日与原业主谈妥房屋买卖合同。涉案房屋原业主先后在好房子房屋中介服务部和绿林房屋中介所挂牌出售，且已在2014年12月上旬将放在绿林中介的钥匙拿回。《看房协议书》是无效的霸王条款。原告通过预先拟定的格式合同，与徐文一起剥夺、限制了其作为一个具有完全民事行为能力的人的自由处分的权利，不符合法律规定。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告徐文辩称：1、原告向其提供房屋信息属实，但原告只是提供了带其看房的服务，没有帮助其完成订约。其没有进行交易，故不需支付中介费。2、《看房协议书》的第三条是无效条款。《看房协议书》是原告提供的格式合同，第三条明显加重了对方的责任并限制了对方包括对方亲属的权利，原告在签订协议前有义务提示对方注意并说明，原告没有向其提示注意该条款并说明，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款，该条款无效。3、原业主已经在2014年12月上旬将放在绿林中介的涉案房屋钥匙取回。4、《看房协议书》的内容有明显的添加或者修改。
原告周仙芝、杨淑芹向本院提交了以下证据：
1、《看房协议书》一份，证明：2014年10月27日原告为被告徐文提供涉案房源，并带被告徐文现场看房，协议书约定看房费20元，中介服务费为成交价的1%，并约定如本次交易未成，2年内如果要购该房还需要通过原告交易，无论是徐文自己或者授权他人或者通过亲属与业主私下交易也需要向原告支付中介费。
2、浙江省江山市私有房屋所有权登记申请书一份及被告徐文与案外人胡某签订的房地产买卖合同一份，证明：两被告是母子关系，2004年8月17日，两被告出资购买了江山市江东一区12幢206室房屋。2004年郑兮词还未成年，所有的资金均是徐文所出；2015年1月19日，两被告将该房子出售他人，合同价是58万元，实际成交价是95.8万元，两被告出售该房子是原告杨淑芹与他人替被告办理房屋交易手续的。
3、被告郑兮词与施某签订的《房地产买卖合同》一份及江山市房屋登记情况查询表二份，证明：涉案房屋实际登记在郑兮词名下，抵押贷款是50万元，合同约定成交价格为71.5万元，加上地下车库的总成交价是135万元。
被告郑兮词、徐文向本院提交了以下证据：
1、好房子中介服务部周某的证明一份、徐某的证明一份（周某因为其父亲在杭州住院无法出庭作证，徐某在西安也无法出庭作证），证明2015年1月18日好房子中介的人带郑兮词去看过涉案房屋。2、原业主施某的证明一份（施某在昆明经商无法赶回作证）、施某与施某某的结婚照复印件一份，证明：1、施某与施某某是夫妻；2、涉案房屋原业主放在两个中介出售，即绿林中介与好房子中介；3、原业主已经在2014年12月上旬将放在绿林中介的钥匙取回，同时原业主还将钥匙放在好房子中介。
被告郑兮词、徐文对原告提交的证据质证认为：证据1，被告徐文对真实性有异议，徐文签字的时候仅有物业地址部分的房源信息，其他都是事后添加的，且第三条违反法律规定无效，原告不能依据该条款约定要求支付中介费。被告郑兮词对该份协议书不清楚，认为其只是通过好房子中介介绍看了涉案房屋。证据2，两被告对真实性及证明对象均无异议。证据3，两被告对真实性无异议，对证明对象中的涉案房屋实际登记在郑兮词名下并贷款50万元无异议，但是认为实际成交价是131.5万元。
原告杨淑芹、周仙芝对被告郑兮词、徐文提交的证据质证认为：1、对周某某、徐某、施某证明的真实性有异议，认为周某某昨天还在江山，其父亲已经回江山，证人应当出庭作证，没有出庭作证，证言不能作为认定案件事实的依据。
经庭审质证，本院审查认为：原告提交的证据1，被告徐文对其签字的真实性予以认可，可以作为认定事实的依据，本院予以采纳。原告提交的证据2，两被告对真实性及证明对象均无异议，本院予以认定。原告提交的证据3，两被告对真实性无异议，本院予以采纳，但不足以证明涉案房屋成交价格为135万元，本院依据被告的自认认定涉案房屋的成交价格为131.5万元。被告提交的证据，证人均未出庭作证，被告主张的证明对象本院不予认定。
经审理，本院认定事实如下：两被告系母子关系。位于江山市双塔街道学府四区＊＊幢＊＊＊室的涉案房屋（含＊＊幢＊＊车库）原系案外人施某、施某某所有。2014年10月27日，两原告带被告徐文查看了涉案房屋，被告徐文并在原告提供的《看房协议书》中乙方处签名。《看房协议书》载明：一、乙方因居住需要，由甲方提供房屋销售信息，乙方承诺按照甲方收费标准（看房费20元，中介服务费为物业成交价的1%，代办过户费300元，银行按揭代办费为贷款额的1%）支付各项服务费。二、乙方在看房过程中，不得与业主互留联系方式，若是业主尚居住房，乙方若还需再次看房，仍需通过甲方陪同，不得私下造访，如有此行为，甲方即有权向乙方收取中介服务费。三、鉴于以下房源信息皆为甲方向乙方提供，若本次交易未成，乙方两年内还有意向购买的，还得通过甲方与业主交易，否则，无论甲方是否参与，若乙方本人、亲属或授权人与业主私下交易或通过其他中介所成交的，乙方承诺向甲方赔偿中介服务费。四、以下为乙方看房记录：看房时间为2014年10月27日，物业地址为阳光新城＊＊幢＊＊＊室（含车库）等5套房屋，阳光新城＊＊幢＊＊＊室（含车库）挂牌价为135万元等内容。2015年2月10日，被告郑兮词作为购买人与施某、施某某签订了买卖涉案房屋的房地产买卖合同，成交价为131.5万元。该房地产买卖合同已实际履行。
本院认为：《看房协议书》属于居间合同性质，其除看房时间、物业地址、挂牌价部分的内容系手写外均为打印文字，系原告为了重复使用而预先拟定，在订立时也未与对方协商，属于采用格式条款订立的合同。《看房协议书》第三条有关“无论甲方是否参与，若乙方本人、亲属或授权人与业主私下交易，乙方承诺向甲方赔偿中介服务费”的约定，其本意是为防止买方利用中介提供的房源信息却“跳”过中介直接与业主成交从而剥夺中介促成房屋买卖合同成立的机会，致使中介无法得到应得的居间报酬，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。涉案房屋买卖合同虽然是被告郑兮词与原业主签订，房屋也是过户登记在郑兮词名下，但被告郑兮词作为一个刚年满23周岁并在读的研究生，按常理并无买房的需要，也没有买房的经济能力，结合两被告系母子关系，以及被告庭审中自认的购买涉案房屋的首付款81.5万元由被告徐文直接支付的事实，本院认定涉案房屋的实际购买人为被告徐文。被告徐文接受了原告提供的房源信息及看房服务后，跳过原告直接与业主成交实际购买了涉案房屋，根据《看房协议书》的相关约定，应支付原告看房费20元，并按涉案房屋成交价的1%赔偿原告中介服务费。按照房屋买卖居间服务的实践，原告促成房地产买卖合同成立后，还需履行协助办理过户、主持房屋交付等义务，涉案房屋买卖合同的履行中两原告未承担上述事宜，原约定的中介服务费应予减少，本院根据本案情况确定为8000元。被告郑兮词并非《看房协议书》缔约方，两原告要求其支付中介服务费缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求，其合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十六条之规定，判决如下：
一、被告徐文于本判决生效之日起十日内支付原告周仙芝、杨淑芹看房费20元及居间报酬8000元。
二、驳回原告周仙芝、杨淑芹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费138元，减半收取69元，由被告徐文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审判员 李亿朝
二〇一五年六月十日
书记员 姜利君