深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深宝法民三初字第867号
原告（反诉被告）程某雁。
被告（反诉原告）梁某峰。
被告（反诉原告）许某。
两被告共同委托代理人高某峻，广东X源律师事务所律师。
原告程某雁诉被告梁某峰、许某以及反诉原告梁某峰、许某诉反诉被告程某雁房屋买卖纠纷案，本院受理后，适用简易程序，依法由审判员洪胜元独任审理，于2010年7月19日公开开庭进行了合并审理。原告程某雁、被告梁某峰、两被告共同委托代理人高某峻到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2010年4月4日原告与被告在中介方龙华镇X华地产公司处签订了二手房买卖合同。约定原告付定金2万元，定于4月16日前再付18万元到银行资金监管，由中介方出面帮原告贷款按揭人民43.9万元。4月14日-15日期间国家政策改变，要求二手房买卖的首付提高至五成（第二套），还需社保，导致买卖不能成交。原告与被告、中介都不属违约，是国家政策导致该合同不能有效成立。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：解除原被告双方签订的《房地产买卖合同》，被告退回原告定金2万元。
两被告共同答辩称，一、双方签订的房地产买卖合同是双方真实意思表示，不存在违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，该合同的效力不受国家调控政策的影响。二、房地产买卖合同订立时不存在欺诈、胁迫、乘人之危、显失公平、隐瞒、重大误解等可撤销合同的情形，也不存在解除合同的事实及法律依据。三、房地产买卖合同至今没有履行，是因为原告违反约定，未在履行期内交付首期款，未及时向银行申请按揭贷款所致，原告属违约行为，应承担违约责任。四、原告陈述的事实及理由与事实不符。到银行资金监管的18万元只是大约数额，并不是具体数额。由中介帮原告贷款的43.9万元也不是一个具体数字，而是大约的数额，会根据政策进行调整。原告在事实及理由称“14-15日期间国家政策改变”与事实不符，政策改变是在4月17日，原被告双方的履行期限是4月14日-15日期间。原告事实及理由中称“原告与被告、中介都不属违约，是国家政策导致合同不能有效成立”的说法不成立，我方认为国家政策调整不影响合同的有效性。
两被告反诉称，反诉人与被反诉人于2010年4月4日经深圳市X华房地产投资顾问有限公司中介，签署《房地产买卖合同》。反诉人转让深圳市宝安区X花园X阁2层206单位给被反诉人，转让成交价为人民币63.9万元，定金为人民币2万元，另外61.9万元为第二部分楼款。合同约定“买方（被反诉人）应于签署本合同之日起12日（含当日）内付清首期房款人民币18万元（不含已付定金）（上述第二部分楼款总额减去银行承诺贷款金额。前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续）。买方应于首期房款交付之日起3日内（含当日）办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方须无条件配合买方提交并签署申请贷款所需的资料。双方均不得拖延，否则视为违约”（见被反诉方提交之证据《房地产买卖合同》第三条第2款）。合同签署当日，反诉人即按合同约定把房地产证原件交予中介方，以方便被反诉人及时办理银行按揭手续。合同签署后，被反诉人并未按时付清首期房款，拒不履行约定义务，反而滥用诉权，以履行期届满后的政策变化为由，先行提起诉讼。根据《中华人民共和国合同法》相关法律规定及合同第十四条“…，如买方逾期履行义务超过7日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金”之约定，被反诉人应向反诉人支付违约金人民币127800元，即转让成交价的20%。为维护反诉原告合法之权益，反诉原告特向法院提起诉讼，请求判令：被反诉人向反诉人支付违约金人民币127800元。
原告反诉答辩称，双方签订的房地产买卖合同约定4月16日支付首期款，中介公司于4月14日通知原告因为政策改变了，要求原告提交户口本等材料，原告于15日让人从老家邮寄户口本。21日后中介公司又通知原告政策改变了，要提供社保等材料。在此情况下，5月7日双方签订了资金监管协议（二手楼贷款转入帐户确认书），签订协议一周后原告把收入证明、工资流水帐提交到银行贷款，但无法贷到款了，后5月19日双方到中介处进行协商，当时协商时梁某峰说房子降价要求原告赔偿损失。21日原告去市政府信访办咨询，信访办国土局的律师说只能起诉到法院解决问题。
经审理查明，原告与被告于2010年4月4日在中介深圳市X华房地产投资顾问有限公司处签署《房地产买卖合同》。合同约定：被告将位于深圳市宝安区X花园X阁2层的206房屋（房地产证号：深房地字第××号）转让给原告，转让成交价为人民币63.9万元，定金为人民币2万元，另外61.9万元为第二部分楼款；原告应于签署本合同之日起12日（含当日）内付清首期房款人民币18万元（不含已付定金。上述第二部分楼款总额减去银行承诺贷款金额。前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续）；买方应于首期房款交付之日起3日内（含当日）办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方须无条件配合买方提交并签署申请贷款所需的资料，双方均不得拖延，否则视为违约；如买方逾期履行义务超过7日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。
合同签订当日（2010年4月4日），原告向被告交付了定金2万元，被告把房地产证原件交予中介方。原告未在签署合同之日起12日（含当日）内即2010年4月15日前付清首期房款人民币18万元。2010年4月17日，国务院颁布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，该通知规定贷款购买第二套住房的，贷款首付款比例不得低于50%。
2010年5月7日原告向中介公司工作人员交纳1000元用于申请贷款，约定若贷款不成功，该款退回。同日，原告与被告签订二手楼贷款转入帐户确认书，约定原告在招商银行的按揭贷款全部划入被告梁某峰在深圳招商银行的帐户。原告庭审中陈述其已有一套住房，涉案房屋系其购买的第二套住房，已不能按合同约定的比例申请到贷款。
上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提供的房地产买卖合同、二手楼贷款转入帐户确认书、收条、特快专递邮件收据，被告提供的收据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的规定，合同合法有效，双方均应按约履行。原被告签订合同后因国务院颁布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，原告不能按合同约定金额申请贷款用于支付房款，导致合同无法继续履行，原告请求解除合同，本院予以准许。合同签订后，原告未按合同约定在2010年4月15日前支付首期款人民币180000元，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告无权要求被告返还定金，对原告请求被告返还定金的诉讼请求本院不予支持。原告在反诉答辩时虽辩称2010年4月14日中介公司通知其不用支付首期款，国务院颁布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，但原告未提交证据证明已变更首期款的支付时间或条件，且原告的违约行为发生在该通知颁布之前，对原告的辩解意见，本院不予采纳。合同约定在交付首期款之日起3日内办理完毕银行按揭，原告2010年5月7日向中介公司交款用于办理贷款申请，两被告亦与原告签订二手楼贷款转入帐户确认书，应视为双方对原告申请银行按揭的时间重新进行了约定。在新的购房政策出台后原告仍积极申请银行按揭贷款，希望合同能继续履行，原告未按约支付首期款虽已违约，但原告违约的主观恶意不大，原告已承担无权要求被告返还定金的违约责任，被告仍选择要求原告承担合同中约定的较重的违约责任即要求原告承担成交价20%的违约金，有失公平，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：
一、解除原告程某雁与被告梁某峰、许某签订的《房地产买卖合同》；
二、驳回原告程某雁的其他诉讼请求；
三、驳回被告梁某峰、许某的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币150元，由原告承担；反诉受理费人民币1428元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 洪胜元
二〇一〇年七月十九日
书记员 吴跃娇
书记员 李燕妮
声明：本网站公布的裁判文书仅供阅读参考，正式文本以生效裁判文书正本为准，其他网站不得转载！