广西壮族自治区玉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）玉中民一终字第15号上诉人（一审被告）玉林市盛业房地产开发有限公司，住所地玉林市。法定代表人梁武余，董事长。委托代理人周国辉，广西桂南律师事务所律师。委托代理人吴昭传，广西桂南律师事务所律师。被上诉人（一审原告）梁庆乐，男，1971年8月18日出生，汉族，住玉林市。被上诉人（一审原告）李贤，女，1979年8月29日出生，汉族，住址同上。委托代理人邓春光，广西广为律师事务所律师。委托代理人赖敏健，女，1971年8月15日出生，汉族，住玉林市。上诉人玉林市盛业房地产开发有限公司（以下简称盛业公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2012）玉区法民初字第1474号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年12月25日受理后，依法组成由审判员卢涛担任审判长，审判员邱汉荣、代理审判员邹丽娟参加的合议庭，于2014年1月16日公开开庭审理了本案。书记员张丽娜担任法庭记录。上诉人盛业公司的委托代理人周国辉、吴昭传，被上诉人梁庆乐、李贤的委托代理人邓春光、赖敏健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2007年2月26日，梁庆乐、李贤与盛业公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：梁庆乐、李贤向盛业公司购买座落于玉林市玉州区教育中路386号盛业家园B5幢3-703号的房屋一套（属预售商品房）；房屋总价款为264693元；盛业公司在2007年5月1日前将验收合格的商品房交付梁庆乐、李贤使用。合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人（盛业公司）应当在小区通过综合验收后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（梁庆乐、李贤）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。3、因买受人的原因，买受人不按时办证，未付清办理产权证相应费用及相应房款的，造成该商品房不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由买受人承担全部责任，出卖人不承担责任。合同签订后，梁庆乐、李贤于2007年2月28日全部交清了购房款及办理产权证的相关费用。2007年5月10日，盛业公司将商品房交付给梁庆乐、李贤使用。2009年11月9日、2011年11月9日，盛业公司分两次将建设工程竣工验收材料提交给相关部门，按规定住建部门办理手续完备并合格的房地产申请符合规划证明的时间一般为15-30个工作日。但由于盛业公司违反规划图纸施工，至今相关部门没有通过综合验收，办证部门尚未办理产权证。2011年9月23日，玉林市住房和城乡规划建设委员会根据盛业家园小区业委会的申请，作出答复要求相关主管部门采取措施，并进行处理，以维护业主的相关权益。2012年3月9日，梁庆乐、李贤向一审法院提起诉讼，请求判令：1、盛业公司支付违约金7940.79元给梁庆乐、李贤；2、盛业公司在一定期限内办理本案商品房的产权登记手续，并取得房地产权属证书给梁庆乐、李贤。一审法院审理认为，梁庆乐、李贤与盛业公司签订的《商品房买卖合同》，是双方在平等、自愿的基础上订立的，是双方的真实意思表示，符合法律的规定，该合同依法成立，合法有效，受法律保护。关于盛业公司是否违约、应否承担违约责任的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”虽然合同约定办理房屋所有权登记期限是在小区通过综合验收180日内，出卖人将资料报登记机关备案，但盛业公司自2009年即提出小区综合验收的申请，由于其违反规划导致小区未能通过综合验收，无法为买受人办理权属登记，超过了上述司法解释规定的时间，已构成违约，依法应承担违约责任，即按合同约定的房价款3%计算支付违约金7940.79元给梁庆乐、李贤。梁庆乐、李贤之诉有理有据，应予以支持。关于梁庆乐、李贤请求盛业公司在一定期限内办理本案商品房的产权登记手续，并取得房地产权属证书的问题。本案中，盛业公司在2007年5月10日已将房屋交付给梁庆乐、李贤使用至今，并两次将办证所需的资料报给有关部门备案，但由于盛业公司违反规划图纸施工，相关主管部门根据住建委的答复意见正在处理中，目前尚未有结果（论），该小区的楼盘至今没有通过综合验收，责任在盛业公司，依法盛业公司应承担相应的民事责任。但由于该楼盘没有通过综合验收，房产登记机关即不能办理房产登记，而办理房产登记（或对盛业公司进行处罚）是行政机关专属的职能，法院无权干预，待行政机关处理后，梁庆乐、李贤可另行主张权利，对于梁庆乐、李贤的该请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定，判决：一、盛业公司应支付7940.79元给梁庆乐、李贤；二、驳回梁庆乐、李贤的其他诉讼请求。案件受理费50元，由盛业公司负担。上诉人盛业公司不服一审判决，上诉称，一、双方签订的《商品房买卖合同》第十五条对于产权登记明确约定为：“出卖人应当在小区通过综合验收后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。······”，上诉人没有违反该约定；二、小区的综合验收系行政机关的专属职能，上诉人早在2009年即提出了小区综合验收申请，有关职能部门作出或未作出最终结论，责任不应由上诉人承担。一审判决错误，请求撤销一审判决，判决驳回被上诉人的一审诉讼请求。被上诉人梁庆乐、李贤答辩称，上诉人违反了合同的约定，应当承担相应的违约责任，一审判决认定事实清楚，实体处理恰当，请求驳回上诉，维持原判。根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：上诉人盛业公司是否存在违约行为？应否支付违约金给被上诉人？上诉人盛业公司在二审举证期限内向法院提交了建设工程规划验收合格证5份，证实玉林市盛业家园小区已全部通过规划验收及验收的时间，本案《商品房买卖合同》第十五条已完全可以履行，盛业公司也已将以上材料进行备案，可以办理房产证了，证明上诉人并未违约。被上诉人在二审举证期限内提交了以下两份证据：1、玉林市中级人民法院（2012）玉中民一终字第418号民事判决书；2、玉林仲裁委员会（2013）玉仲字第83号裁决书，两份证据证明，对同一类案件，玉林市中级人民法院及玉林市仲裁委员会所作出的处理均有利于被上诉人。经庭审质证，被上诉人认为上诉人提交的证据不能证明上诉人的主张，因为根据验收合格证的记载，讼争商品房是在2013年11月6日才验收合格的；上诉人认为被上诉人提交的两份证据与本案事实无关，不能作为认定事实和作出裁判的依据。本院经审核认为，上诉人提交的证据来源合法，内容真实，被上诉人提交的2份证据亦与本案事实有关联性，故可作为认定本案事实的依据。二审经审理查明，一审判决查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明，上诉人投资开发的盛业家园小区已于2013年11月6日全部通过了建设工程规划验收。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，为有效合同，对双方当事人具有法律约束力。在商品房买卖合同中，购房人购买房屋并取得房产证是实现合同目的的基本要求，开发商交付房屋并为购房者出具办理权属证书所需材料是其应负义务。根据合同约定：出卖人应当在小区通过综合验收后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案合同仅明确约定了办理权属登记手续的资料报送备案期限，而未约定房屋权属证书的取得期限。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。本案中，上诉人虽于2007年5月将讼争房屋交付被上诉人使用，并于2009年即提出小区综合验收的申请，但是由于上诉人违反规划，导致小区未能及时通过综合验收，在长达六年多的时间仍不具备为被上诉人办理房屋权属登记的条件，已经超过上述司法解释规定的办证期限，侵害了被上诉人的合法权益，已构成违约，依法应承担违约责任。二审期间上诉人虽提供2013年11月盛业家园小区已通过整体规划验收的证明，但并不能否定其违约的事实。上诉人称其未违反合同约定，不应支付违约金，理由不成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元（上诉人已交纳），由上诉人玉林市盛业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  卢 涛审 判 员  邱汉荣代理审判员  邹丽娟二○一四年二月十六日书记员张丽娜