湖北省宜都市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0581民初61号
原告：张宇，男，1988年7月3日出生，汉族，宜都市人，住宜都市。
原告：张莉，女，1989年5月10日出生，汉族，远安县人，户籍地湖北省远安县，现住宜都市。
被告：宜昌翰林房地产开发有限公司，住所地宜都市陆城清江大道46号。
法定代表人：俞朝晖，公司董事长。
委托诉讼代理人：余爱东，湖北演绎律师事务所律师。
原告张宇、张莉诉被告宜昌翰林房地产开发有限公司（以下简称“翰林地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月4日受理后，依法由审判员裴芝梅适用简易程序，于2017年2月16日公开开庭进行了审理。原告张宇、张莉，被告翰林地产公司负责人俞朝晖及其委托代理人余爱东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2016年4月底与被告翰林地产公司签订房屋买卖合同，购买被告所开发的位于宜都市陆城清江大道46号的翰林华庭1单元5层-502号房，购房金额317030元，并已按照合同约定履行付款义务。按照合同第九条，被告应于2016年7月31日前交付房屋给原告。同时合同第十条规定，逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款万分之三的违约金，合同继续履行。到了合同规定的交付日期，被告违反合同第九条，未通过专项验收和办理竣工交付使用相关手续。截止起诉之日，原告仍未收到被告的交房通知书。原告认为被告迟延交房不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显。原告请求判令：1、被告继续履行合同约定的交房义务；2、被告因逾期交房应向原告支付违约金14551.68元（2016年8月1日-2016年12月31日，全部违约金计至实际交付房屋之日止）；3、由被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：1、本公司已按照合同约定的时间电话通知原告办理交房手续，因原告自身原因没有接收房屋，小区大部分业主已接收钥匙并入户装修；2、针对原告诉称的逾期交房的责任非本公司责任造成，因宜都市国土资源局未按时履行净地交付义务，导致小区公共配套设施未如期完成，相关证照迟延办理；3、请求追加宜都市国土资源局为本案的共同被告或者第三人。
原告为支持其诉讼请求，向法庭提交了如下证据：
1、原、被告之间签订的《宜昌市商品房买卖合同》第9条、第10条、第11条，证明原告（买受人）购买由被告开发的位于翰林华庭一单元502号的预售商品房，双方在合同中明确约定交房时间、交付房屋条件及逾期交房的违约责任。
2、销售不动产统一网络发票一张，金额97030元，用于支付房屋的预售定金；湖北省增值税发票一张，金额220000元，证明原告作为买受人已按合同约定履行付款义务。
被告质证意见：证据1、2，真实性、合法性、关联性，均不持异议，但是不能达到原告的证明目的，因为被告在合同约定的时间已经满足房屋交付使用的条件，符合合同附件6第三部分第3条的约定条件。
被告为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
1、被告的营业执照，证明被告的诉讼主体资格；
2、被告通知与原告交房的通话记录及通话清单，证明被告在合同约定的时间之前（即2016年7月26日下午3时23分）通知两名原告，到公司办理交房手续；
3、主体工程质量验收报告，时间为2015年12月10日，证明被告在与原告约定的交房时间之前已经完成了房屋主体工程施工并经过主管部门验收合格，能够满足交付使用的条件；
4、工程竣工验收备案证明书，时间为2016年10月27日，证明被告在2016年10月27日已经完成项目的全部开发工作，并且验收合格，满足交房条件；
5、一组办证费用清单及房屋交付登记表，证明被告在2016年7月31日当天已向36户业主办理交房手续并且之后又陆续办理了近300户的交房手续，证明被告在合同约定的2016年7月31日交房时间以满足房屋交付使用的条件；
6、于2013年10月25日与宜都市国土资源局签订的《国有建设用地出让合同》、于2015年4月22日与二原告签订的《商品房买卖合同》及附件（具体指附件6），出让合同第6条约定出让人（宜都市国土资源局）应于2014年5月28日之前完成净地交付义务，但是出让人存在逾期交付的情形，影响了被告房地产项目开发，导致部分公共配套设施不能如期完工，因此，影响商品房的交付条件完成；商品房买卖合同及附件6第三部分第3条证明了双方就交付使用有特别约定；
7、2015年12月28日的三张领款单，证明开发项目土地上两户居民在2015年12月28日完成搬迁工作；
8、一组照片，证明被告在居民户搬迁后立即实施了配套设施建设；
9、气象证明，证明由于拆迁的延误，导致工期的延误，之后遇上连降暴雨的天气，进一步影响了工期，属于不可抗力。
二原告质证意见：证据1、4，无异议；证据2、3真实性无异议，不认可被告的证明目的；证据5、7、8、9，与本案无关；证据6，真实性无异议，不认可被告的证明目的。
本院对当事人提交的证据，经审查认为：对原告提交的证据1、2，被告认可其真实性、合法性、关联性，本院应予采信。对被告提交的证据1、4，原告认可，本院予以采信；对证据2、3，本院采信其真实性，但不采信被告的证明目的；证据5、6、7、8、9，本院采信其真实性，但不采信被告的证明目的。
经审理查明，原告张宇、张莉与被告翰林地产公司于2016年4月底签订《宜昌市商品房买卖合同》，二原告购买被告所开发的位于宜都市陆城清江大道46号的翰林华庭1单元5层1-502号房，购房金额317030元。合同第九条约定：1、被告应于2016年7月31日前，将商品房交付原告使用；2、被告交付的商品房应符合下列条件，其中第四项：完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收证明书》）；3、因不可抗力或者双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，被告应当在发生之日起30日内书面告知原告。合同第十条约定“被告如未按本合同规定的期限将商品房交付原告使用，按逾期时间，分别处理，其中第一项：逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之三的违约金，合同继续履行”。合同第十一条“商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，被告应当书面通知原告。双方进行交接时，被告应当出示本合同第九条规定的证明文件。被告不出示证明文件，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担，并按第十条处理”。合同附件六第三部分第3项约定“地块东南侧二户私房暂未拆迁，最终能否拆除以政府批准结果为准；但不影响住房的交付使用及地下室停车的使用”。合同签订后，二原告履行了房款交付义务。被告于2015年12月10日前完成房屋主体工程建设并经主管部门验收合格。于2016年7月26日下午电话通知二原告，到公司办理交房手续，因被告所开发的翰林华庭小区东南侧两户私房未拆除，致使翰林华庭小区部分公共配套设施未完工，工程竣工验收备案证明书未取得，二原告拒绝接受房屋。期间，经做工作，两户私房拆除，被告及时施工，于2016年10月27日取得工程竣工验收备案证明书。二原告认为被告迟延交房，按合同约定应当支付违约金；被告认为部分公共配套设施未如期完工，不影响房屋交付使用，且双方在合同附件六第三部分第3条对此情形有特别约定。双方为此发生分歧，经协商未能达成一致意见，原告遂诉至本院。
本院认为，本案的争议焦点在于被告翰林地产公司所开发的位于宜都市陆城清江大道46号的翰林华庭于合同约定的交房时间未取得工程竣工验收备案证明书是否构成违约？原告张宇、张莉与被告翰林地产公司之间签订的《宜昌市商品房买卖合同》依法成立并生效，双方均应按合同约定全面履行其义务。本案中，被告认为合同附件6第三部分第3条证明双方就交付使用有特别约定，未取得工程竣工验收备案证明，但不影响房屋的交付使用。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定，被告的抗辩理由不能成立。二原告按合同约定付清购房款后，被告在合同约定的交房时间未取得房屋竣工验收备案证明，不符合合同约定的交付条件，二原告拒收该房屋的行为合理。对于被告提出的因宜都市国土资源局未按时履行净地交付义务，导致小区公共配套设施未如期完成，相关证照迟延办理，请求追加宜都市国土资源局为本案的共同被告或者第三人，根据合同相对性原则，本案审理的是双方之间的商品房销售合同纠纷，宜都市国土资源局是否未按时履行净地交付义务，属于被告与宜都市国土资源局之间签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定的合同义务，被告的这一主张不属于本案的审理范畴。因拆迁延误致使所售房屋的竣工验收相关手续至2016年10月27日办理完毕，2016年10月27日之后，本案所涉商品房已经达到交付使用条件，二原告未到被告处办理交房手续，且要求被告继续承担2016年10月27日之后的违约责任的理由不能成立。按照二原告与被告之间签订的《宜昌市商品房买卖合同》第十条约定，被告应向二原告给付2016年8月1日至2016年10月27日逾期交房违约金计8370元。综上，依照条《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百七十九条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款的规定，判决如下：
一、被告宜昌翰林房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告张宇、张莉支付逾期交房违约金8370元。
二、驳回原告张宇、张莉其他诉讼请求。
本案案件受理费82元，由被告宜昌翰林房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 裴芝梅
二〇一七年六月二十三日
书记员 张 薇