湖南省平江县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）湘0626执异字第1号
异议申请人(被执行人)：毛曙光，男，1967年3月28日出生，汉族，农民，住平江县三阳乡官坑村**号。身份证号码：4306261967********。
异议申请人（被执行人）：向伟兰，女，1970年7月29日出生，汉族，农民，住平江县天岳经济开发区连云路**号。身份证号码：4306261970********。
异议相对人钟象均（申请执行人），男，1961年3月29日出生，汉族，农民，住平江县梅仙镇稻田村***号。身份证号码：4306261961********。
异议相对人饶胜勤（铺面买受人），女，19701年3月8日出生，汉族，经商，住平江县城关镇南街**号，身份证号码：4306261970********。
异议相对人岳阳市方源房地产评估经纪有限公司。
委托代理人：凌丽，女，该公司估价师。
委托代理人：范春林，女，该公司估价师。
在本院执行钟象均与毛曙光房屋买卖合同纠纷一案中，异议人毛曙光、向伟兰对本院实施的查封、评估、拍卖向伟兰名下位于平江县开发区兴旺东路五层房屋一栋的执行行为不服，于2017年3月15日向本院书面提出执行异议。本院受理后，依法由审判员余琰担任审判长，与人民陪审员余崇高、李韦组成合议庭，于2017年4月7日举行了听证。异议申请人毛曙光、向伟兰及其委托代理人毛小林，异议相对人钟象均、饶胜勤及岳阳市方源房地产评估经纪有限公司的委托代理人凌丽、范春林到庭参加了听证。本案经审判委员会讨论决定，现已审查终结。
异议人毛曙光、向伟兰称：1、平江县法院对向伟兰的房产虽有权查封，但无权拍卖。法院查封的位于平江县开发区兴旺东路的一栋五层房屋虽然属于毛曙光与向伟兰的夫妻共同财产，但自始至终登记在向伟兰名下，法院对该房产进行查封及拍卖前并未通知向伟兰，也未向其确认产权；2、上述房产属于毛曙光、向伟兰及其扶养家属唯一且必需的居住房屋，法院不得拍卖、变卖或抵债；3、未向被执行人送达房产评估报告，且未告之可对房产评估结果提出异议的权利，导致房产严重低评。因此，申请撤销法院的拍卖裁定，解除对上述房产的查封。
异议相对人钟象均答辩称：毛曙光、向伟兰拖欠钟象均房款45万本金及利息7年之久，且在法院判决并进入执行程序后，亦是有钱不付，平江县法院因此才对他们的财产进行拍卖处置。平江县法院的查封、拍卖行为是依法执行的程序，评估报告书毛曙光和我是同时收到的，且被拍房产并非被执行人的唯一房产，因此，请求法院依法驳回毛曙光、向伟兰的异议申请。
异议相对人饶胜勤答辩称：1、本案执行的是毛曙光、向伟兰的夫妻共同债务，向伟兰是被执行人之一，法院执行被执行人的财产不存在要征得被执行人的书面同意，法院下达的各类法律文书夫妻任何一方签收即可，所以毛曙光、向伟兰认为评估、拍卖没有通知向伟兰没有事实依据；2、法院拍卖的房屋不是被执行人及其所扶养家属生活必需的居住房屋，我购买的是第一层商铺，住房也只拍卖第三层，被执行人还有第四、五、六层可以居住；3、法院执行程序合法，依法应予维护。法院委托岳阳方源房地产评估公司评估后，评估报告已送达申请执行人和被执行人，该评估报告上写明了异议权以及提出异议的期限，被执行人在法定期限内没有提出异议才进入拍卖程序；4、2016年12月30日我通过湖南岳州拍卖有限公司的拍卖程序以535320元的价格竞得法院委托拍卖的该栋房屋的第一层铺面后，我已将价款全部付清，法院下达了拍卖成交确认裁定书，2017年2月27日，法院向平江县不动产登记中心下达了协助执行通知书，要求不动产中心协助将向伟兰名下的上述房产第一层商铺的所有权过户登记到我名下，依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定》第二十九条“不动产拍卖成交后，该不动产所有权自拍卖成交裁定送达买受人时起转移”，所以请求法院维护法律的尊严，对我合法取得的财产予以保护。
异议相对人岳阳方源房地产评估经纪有限公司答辩称：我们对该房产评估价格的作出主要依据是：1、从估价对象的土地证得知，该土地性质为划拨用地，用途为住宅，评估价格会受影响；2、估价对象为私人建造的自建自用的房屋，房屋的设计及功能配套较局限，商业价格受此影响巨大；3、估价对象周边无大型的商业中心，且人流量较小，商业氛围一般。
经审理查明：异议申请人毛曙光与向伟兰于1994年登记结婚。2004年，夫妻自建位于平江县天岳经济开发区兴旺东路的五层楼房一栋。
2010年9月和2013年9月钟象均花费45万购买了毛曙光自建的位于平江县金盾小区旁谭家队安置区的两个商铺。后因无法办理产权过户登记手续，2015年1月16日钟象均与毛曙光自行达成解除商铺购买合同的协议。协议约定由毛曙光于2015年农历8月15日前偿还钟象均房屋购买款45万元，逾期则支付利息。后毛曙光在双方约定的付款日期未偿还，钟象均于2015年11月3日向本院提起诉讼，本院经审理后于2015年12月17日判决由毛曙光返还钟象均购房款45万元及利息。因毛曙光未按判决书确定的义务偿还房款，2016年1月20日本院根据钟象均的申请，立案执行钟象均与毛曙光房屋买卖合同纠纷一案。
进入执行程序后，因被执行人毛曙光拒不履行案件付款义务，本院于2016年6月12日以（2016）湘0626执字第72号执行裁定书裁定追加毛曙光之妻向伟兰为本案共同被执行人，该裁定书于同日送达给毛曙光，并由毛曙光在向伟兰的签收栏中代向伟兰签收。
执行过程中，本院查实被执行人向伟兰名下登记有五层房屋一栋（2004年兴建，2005年登记，产权证号：平房城字第15526号），该栋房产土地性质为国有划拨土地，建筑面积798.05平方米，且已于2015年7月29日在平江县农商银行抵押贷款本金400000元。
2016年6月13日，本院以（2016）湘0626执字第72-2号执行裁定书裁定对属于被执行人毛曙光、向伟兰夫妻共同所有的该栋房产予以查封（产权证号：平房城字155**号），并于2016年6月16日，以（2016）湘0626执字第72-3号执行裁定书裁定拍卖该栋房屋，同时向本院司技室移送评估、拍卖。
2016年6月29日，岳阳市中级人民法院按司法评估机构遴选规定选定本案评估机构为岳阳方源房地产评估经纪有限公司。2016年7月1日，在被执行人毛曙光、向伟兰的配合下，本案执行案件承办人协同岳阳方源房地产评估经纪有限公司工作人员对拍卖标的物的第一层和第三层进行了现场估价勘察，第四、五、六层没有进入现场勘察。2016年7月15日，本院司技室向执行局送达了评估公司2016年7月12日制作的房地产评估报告。2016年7月19日，本院执行局向毛曙光送达了该评估报告。该评估报告评定五层房产价值共计2194600元，其中一层门面120.17平方米，单价每平5500元，总价660900元，第三层住房169.47平方米，单价每平2300元，总价389800元，第四层住房与第三层住房的评估结果一致，第五层住房169.47平方米，单价每平2250元，总价381300元，第六层住房169.47平方米，单价每平2200元，总价372800元。该评估报告在第六页评估的特别说明第一条中写明“当事人或利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向平江县人民法院司法技术鉴定中心提出”。
2016年8月5日，本院依法在被执行人居住门前张贴了拍卖公告、腾房公告，限定被执行人毛曙光、向伟兰在2017年2月3日前腾空拍卖标的房产。
因当事人未就评估报告提出异议，2016年8月17日，岳阳市中级人民法院依法摇珠确定湖南岳洲拍卖有限公司为本案标的物的拍卖机构。2016年8月18日，本院司技室依摇珠结果，以（2016）湘平法司拍字第5号委托书委托湖南岳洲拍卖有限公司对本案标的物进行拍卖。
湖南岳洲拍卖有限公司接受本院拍卖委托后，于2016年9月7日在湖南省公共资源拍卖中心有限公司岳阳分公司采取网络竞价方式对拍卖标的进行第一次拍卖，拍卖起拍价和本院保底价一致，均为评估价格。拍卖方式采取优先整体购买，尔后逐层拍卖的方式进行。因无人报名参拍，第一次拍卖流拍。
2016年11月16日湖南岳洲拍卖有限公司就拍卖标的进行了第二次拍卖。第二次拍卖的保留价在第一次拍卖保留价的基础上，下降了10%。本次拍卖过程中，吴坚强(430626197601114336)通过网络竞价方式，以拍卖保留价的价格350800元竞得拍卖标的第三层住房。其余楼层因无人报名而流拍。
因该拍卖价款既无法满足本案的执行标的（450000元本息），亦无法满足优先债权（抵押债权）的偿还要求，故本院再次依法在第二次拍卖保留价的基础上，降价10%，通知拍卖公司进行了第三次拍卖。2016年12月30日，饶胜琴（430626197003080023）通过网络竞价方式，以第三次拍卖保留价的价款535320元竞得拍卖标的的第一层商铺，在缴纳拍卖价款后，拍卖终止。
2017年1月20日，本案申请人钟象均领取了本案执行款项450000元。
听证后，申请人于2017年4月10日提交一份（2010）第15次平江县人民政府县长办公会议纪要，以证明拍卖标的物（鱼种场安置户房屋建筑用地）手续办理一、按有关部门核实的安置户房屋建筑占地面，向省申报将土地性质由国有农业用地转为国有建设用地；二是待省批准土地转为国有建设用地后，由国土部门为各安置户办理国有划拨用地土地使用证；三是由各安置户提出将土地转为出让土地的申请，并依规补交土地出让金（按平府阅（2005）48号文件规定，由安置户负责10元/平方米的土地出让金，不足部分由城关镇和国土资源局协调处理），然后国土部门按350元/证的标准办理国有出让土地使用证。
上述事实，有执行裁定书、送达回证、执行笔录、照片、（2010）第15次平江县人民政府县长办公会议纪要及其他案卷材料等证据证实，足以认定。
本院认为，本案中毛曙光与钟象均的债权债务关系发生于毛曙光与向伟兰婚姻存续期间，该债务的处理方式，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，应按毛曙光、向伟兰的夫妻共同债务进行处理。本院在执行程序中，基于毛曙光拒不履行生效法律文书确定的付款义务，而裁定追加向伟兰为本案共同被执行人，并裁定查封、拍卖属于被执行人的财产的执行行为符合法律规定，但是本案中据以执行的生效法律文书中确定的义务履行主体是被执行人毛曙光，执行人员在执行过程中查明本案应认定为夫妻共同债务，由夫妻共同承担责任，依法追加毛曙光的妻子向伟兰为本案的被执行人，该追加裁定书应当送达给向伟兰本人。本案执行人员仅仅通知毛曙光到法院并将应当送达给向伟兰的裁定书交由毛曙光代签，送达程序存在瑕疵。
异议人毛曙光、向伟兰所提出的未向其送达房产评估报告，未告知可对评估报告申请复评的权利，导致房产被严重低评的主张。本院认为，2016年7月15日，本案执行承办人在收到司技室转来的房产评估报告后，即在法律规定的五日期限内，于2016年7月19日将房产评估报告向被执行人毛曙光进行了送达。该房产评估第六页评估的特别说明已明确告知当事人如对房产评估结果有异议，可自评估报告收到之日起十日内向平江县人民法院主张，但是，该评估报告同样没有送达给向伟兰，对异议申请人提出的该项主张，应予支持。
异议申请人毛曙光、向伟兰还提出了法院查封、拍卖了其唯一且必需居住房产的主张。本院认为，异议申请人目前居住的位于平江县经济开发区兴旺东路的第三层住房，确实在本院的拍卖程序中被拍卖成交，但该住房并非被执行人的唯一住房，除被拍卖成交的第一层商铺和第三层住房外，被执行人尚有第四层、第五层、第六层三套住房用于居住。故被执行人所提出的上述主张，与事实不符，本院不予支持。
综合上述因素，本案办案过程中存在程序错误，将必须送达给当事人的法律文书没有按规定送达，损害了当事人的合法权益，因此应当支持异议申请人的异议申请，撤销拍卖，重新进行相关执行行为。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第（五）项，第十七条第（二）项的规定，裁定如下：
撤销拍卖及（2016）湘0626执72-1号执行裁定书（该裁定书内容为：被执行人向伟兰所有的位于平江县开发区兴旺东路的一栋五层住房（平房权证城字第0155**号）中的第一层门面的物权归买受人饶胜勤所有）。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内向岳阳市中级人民法院申请复议。
审 判 长 余 琰
人民陪审员 李 韦
人民陪审员 余崇高
二〇一七年五月二十八日
书 记 员 宁鑫平