四川省眉山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川14民终364号
上诉人（原审原告）彭波，男，生于1973年6月1日，汉族，居民，住仁寿县文林镇建设路一段。
上诉人（原审原告）张英，女，生于1971年2月4日，汉族，居民，住仁寿县文林镇建设路一段。
二上诉人的委托代理人朱琪林，四川达宽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李锋，男，生于1978年8月25日，汉族，居民，住仁寿县文林镇金马路一段前进巷一段。
委托代理人刘孟辉，四川力恒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）彭超，男，生于1975年8月30日，汉族，居民，住仁寿县大化镇川主街。
被上诉人（原审被告）旷群，女，生于1974年10月13日，汉族，居民，住仁寿县文林镇书院路一段。
上诉人彭波、张英为与被上诉人李锋、彭超、旷群案外人执行异议之诉一案，不服四川省仁寿县人民法院（2015）仁寿民初字第1714号民事判决，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审查明，彭波、张英系夫妻关系。彭波通过友谊桥信息部（余淑仙）介绍并看房后于2013年4月9日与旷群签订《房屋买卖协议》，协议约定：彭波购买旷群位于仁寿县文林镇胜利街16号东润风景3栋1单元2楼2号住房一套；房产证号01208**，土地证号（2011）24**，建筑面积111.49平方米，房屋售价45万元，首付购房定金25万元；2013年5月9日前双方到房管部门办理过户手续，待彭波拿到产权证后，彭波一次性付清余款20万元；过户登记税费等一切费用由彭波负责，旷群负责提供相关资料；2013年5月9日由旷群交房给彭波。彭波，旷群及中介余淑仙在协议书上签字捺印。签订协议当日，彭波、张英银行转账张诚（与旷群共同生活）20万元，现金5万元，旷群出具25万元的收条。2013年5月9日旷群将房屋钥匙交给了彭波，旷群因子女读书居住，在2013年7月上旬才搬出，彭波、张英于2013年7月中旬搬进房屋居住，并交纳了相关费用。因旷群原购房时在建行仁寿支行进行了按揭贷款，致使未按约定过户登记和交付产权证，双方于2013年7月17日签订《补充协议》，约定：该房屋尚欠银行按揭贷款10余万元由彭波负责每月偿还，待该房屋按揭贷款还清时，旷群无条件配合彭波办理房屋的相关过户手续，彭波在8月31日前向旷群办理该房屋按揭贷款的银行卡内预先转入2万元，该款项用于偿还房屋2013年9月至2015年9月按揭贷款。彭波、旷群在协议上签了字。2013年7月16日，彭波向余淑仙借支10万元后，于次日即签补充协议当日将10万元现金支付给了旷群，旷群出具了收条。2013年8月25日预转入房屋按揭银行建行仁寿支行卡账户2万元，从2013年9月起每月支付按揭款764.48元，账户对账单表明2013年9月11日按揭贷款本金余额105678.53元。
仁寿县人民法院在审理李锋诉张诚、旷群借款纠纷一案中，因李锋申请，该院于2013年7月22日以（2013）仁寿民保字第127号民事裁定书裁定查封登记在旷群名下位于仁寿县文林镇胜利街16号东润风景3栋1单元2楼2号房屋。仁寿县人民法院在执行（2013）仁寿民初字第2642号李锋与张诚、旷群和（2013）仁寿民初字第3395号彭超与张诚、旷群借款纠纷两案中，于2014年9月16日作出（2014）仁寿执字第579号、603号执行裁定书，裁定拍卖登记在旷群名下的位于仁寿县文林镇胜利街16号东润风景3栋1单元2楼2号房屋。彭波、张英作为案外人于2014年9月16日提出执行异议，要求解除查封和停止对该房屋的执行。法院以旷群未到不能确认房屋买卖事实和支付全部价款，故对登记在旷群名下的房屋，不能免于执行，于2015年3月25日以（2014）仁寿执异字第25号执行裁定书裁定驳回彭波、张英的异议，彭波、张英不服，在法定期限内提起诉讼。
原审认为，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签到合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定，必须符合以上所有条件才可停止执行争议房屋。本案争议房屋登记在旷群名下，虽然彭波、张英购买房屋与旷群签订房屋买卖合同及合法占有房屋均在人民法院查封之前，因银行按揭贷款并非自身原因未办理过户登记，但房屋交易总价款45万元，按合同约定支付了35万元，剩余价款未付清或者未按要求交付执行。因此，彭波、张英提出的异议不符合法律规定，其诉讼请求不成立，原审法院不予支持。依照《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，判决：许可对登记在旷群名下的位于仁寿县文林镇胜利街16号东润风景3栋1单元2楼2号住房（房产证号01208**，土地证号（2011）24**）的执行。本案受理费800元，由旷群负担。
彭波、张英上诉称，本案购房款总价45万元，上诉人已向房屋出卖人旷群交付购房款35万元，并与出卖人旷群协议约定剩余10万元银行按揭款由上诉人按月向银行偿还。在此情况下，旷群作为出卖人的应收房款35万元已经全部收取，应视为上诉人交付了全部购房款。二审中，上诉人已在建设银行仁寿支行开设账户存款10万元，并向建设银行仁寿支行承诺以此款提前偿还借款，建设银行仁寿支行同意了该还款方案。一审认定未付清房款的认定系适用法律不当，请求二审法院依法改判。
李锋辩称，彭波与旷群签订买卖合同却将20万元房款转给旷群前夫张诚，该过程表明上诉人与旷群之间并非真实的房屋买卖关系，而是借款产生后用虚构的买房合同以房抵债。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
彭超辩称，同李锋的答辩意见一致。
旷群未予答辩。
二审查明的基本事实与原审一致，本院对原审查明的基本事实予以确认。
另二审中，上诉人彭波、张英为证明其购房事实和以旷群名义交纳购房款的相关事实向本院申请就建设银行仁寿支行工作人员进行调查取证。本院准予其申请并对建设银行仁寿支行工作人员杨泽民进行了调查取证。
杨泽民陈述，当时旷群名下的房子被法院查封了，彭波、张英找过我，说旷群的房子已经卖给他们了，并且银行贷款也是他们在还。我提醒他们要注意风险，因为法院查封现在不能办理过户。此后我也在关注旷群账户按揭款的偿还情况，至今该账户未出现逾期还款情况。
上诉人彭波、张英在二审中提交了建设银行仁寿支行个人贷款对账单予以佐证其代为偿还借款以及旷群账户没有逾期的事实。李锋、彭超对该笔录真实性没有异议，但认为杨泽民的陈述只能表明没有逾期，不能确定是由上诉人在还款。对于个人贷款对账单，李锋、彭超质证认为该证据也只能证明按揭贷款未逾期，不能证明谁还款。
上述事实，有各方身份信息、房屋买卖协议及补充协议、收条、转款对账单、农行仁寿金兰支行证明、取款凭证和信息部余淑仙的证言、个人贷款对账单、物管公司证明、居委会证明、交费收据、房产证、执行裁定书、执行异议案件通知书，以及双方陈述等证据予以证实。
本院认为，本案争议焦点为：一、彭波、张英与旷群之间是否存在真实的房屋买卖关系；二、本案是否应当停止对案涉房产的执行。
关于第一个焦点。
被上诉人李锋等认为彭波、张英与旷群之间不存在真实的房屋买卖关系，而系借款后以房抵债。对此，本院认为，首先，依据本案查明的事实，彭波、张英系通过房产中介介绍后于2013年4月9日签订合同并支付房款25万元，虽其中有20万元由张英转款给张诚，但旷群于当日向彭波出具收据表明收到房款25万元，表明旷群对收取房款的认可。且彭波、张英于2013年5月9日收取了房屋钥匙并于同年7月入住。上述事实符合二手房交易的一般习惯。其次，李锋、彭超没有就本案房屋买卖不真实而系以房抵债的抗辩进行举证，现有证据不能证明本案彭波、张英与旷群之间房屋买卖关系不具真实性，应由其承担举证不利的法律后果。故本院对李锋、彭超的该抗辩理由不予支持。
关于第二个焦点。
本案彭波、张英对登记在旷群名下的房屋提出执行异议，则本案应依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”予以审查。本案中彭波、张英于人民法院查封前与旷群签订合同并合法占有该房屋，且因银行按揭贷款未能办理过户登记，则彭波、张英排除执行的请求与该条（一）（二）（四）项的情况相符。本案原审法院认为尚有10万元剩余价款未付清或者交付执行，从而认为本案不符合该条第（三）项情形。对此，本院认为，本案房屋总价为45万元，而彭波、张英按约支付了35万元，虽有10万元彭波、张英未向旷群支付，但其原因系案涉房屋尚有10万元银行按揭款尚未付清所致。且依据彭波、张英与旷群之间的《补充协议》约定，该按揭款由彭波、张英负责向银行偿还，此后旷群在建设银行仁寿支行的按揭款账户并未出现断供或逾期情形应系对上述协议履行情况的印证，并且旷群对此没有异议。该《补充协议》属债务转移合同，债权人建设银行仁寿支行事后知道而未提异议。通过债务转移，彭波、张英代偿还旷群在建设银行仁寿支行的按揭款，已实际付清全部购房款。从另一角度而言，如彭波、张英按照原审法院要求将剩余购房款10万元交付执行，彭波、张英仍还需代偿银行按揭款款10万元才能办理过户。则彭波、张英所支付的总房款为55万元，而非45万元。故本院认为，旷群作为出卖人其应收取的房款实际已经全部收取，则彭波、张英作为买受人已向出卖人旷群支付了全部房款。
综上，本案能够排除执行的四个条件均已具备，故上诉人彭波、张英关于排除执行的上诉请求成立，应予支持。原审认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销四川省仁寿县人民法院（2015）仁寿民初字第1714号民事判决；
二、停止对登记在旷群名下的位于仁寿县文林镇胜利街16号东润风景3栋1单元2楼2号住房[房产证号为：仁房权证监证字第01208**号；土地证号为：（2011）24**]的强制执行，并解除对上述房产的查封措施。
一审案件受理费800元，二审案件受理费8050元，由旷群负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐部
审判员 李迪
审判员 余鹏
二〇一六年七月六日书记员沈晓娟