成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）高新民初字第4845号
原告袁墁，女，汉族，1980年10月3日出生，住四川省阆中市。
原告冯烙强，男，汉族，1971年9月3日出生，住四川省中江县。
委托代理人邹娅琳，成都市锦江区锦城法律服务所法律工作者，一般授权代理人。
委托代理人程绍鹏，四川蓝光律师事务所律师，特别授权代理人。
被告成都巨森宏睿投资有限公司，住所地：成都市大邑县。
法定代表人焦兴成，该公司总经理。
委托代理人李文威，四川大益律师事务所律师，特别授权代理人。
原告袁墁、冯烙强诉被告成都巨森宏睿投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月17日立案受理，由本院代理审判员程洁依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告袁墁、冯烙强及其委托代理人邹娅琳、程绍鹏，被告成都巨森宏睿投资有限公司的委托代理人李文威到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。
原告袁墁、冯烙强诉称，被告于2013年6月20日租用两原告共有的房屋用于经营，该房屋位于高新区天府大道北段1700号“新世纪环球中心”3栋2单元7层710号、712号，至今已租用1年。被告支付了半年房租后，至今仍有半年房租69162元未付。被告应当于2014年2月6日前交纳该半年房租。根据合同约定，被告超过15日未付房租原告有权解除《房产租赁合同》，并要求被告承担全部违约责任。根据合同法的规定及双方约定，原告有权解除合同，要求被告支付房租、违约金并赔偿损失。原告为维护自己的合法权益诉至法院请求判令：1、解除原被告签订的《房产租赁合同》及《补充协议》；2、被告向原告支付2014年2月20日至2014年8月20日的房屋租金69162元、物管费空调费滞纳金194174.43元、违约金69162元、赔偿损失32276元，共计364774.43元；3、诉讼费由被告承担。
被告成都巨森宏睿投资有限公司辩称，同意解除合同；虽然原被告之间签订了租赁合同，但原告提供的物业交割单上签字无被告的公章或者代理人的签字，故原告从未将租赁房屋交付给被告使用，被告也从未在诉争房屋中办公和使用房屋，原告违约在先，因此被告不应承担原告主张的租金和相关费用，并且被告保留要求原告退还已经缴纳的租金的权利；根据补充协议的约定，如被告单方解除合同原告才不退还保证金，现在原告方起诉要求解除合同，因此应将保证金退还给被告；原告主张的违约金过高；对缴费通知书的三性均不予认可。
结合当事人的举证、质证及庭审自认，本院确认以下事实：
位于成都市高新区天府大道北段1700号3栋2单元7层710号、712号房屋均为原告袁墁、冯烙强按份共有。
2013年6月20日，原告袁墁、冯烙强作为甲方在成都麦地不动产经纪有限责任公司的居间下与作为乙方的被告成都巨森宏睿投资有限公司签订了《房产租赁合同》，约定乙方租赁甲方的上述两处房屋，租赁期限为3年，自2013年8月21日起至2016年8月30日止。
同日原告袁墁、冯烙强作为甲方与作为乙方的被告成都巨森宏睿投资有限公司签订了《补充协议》约定，租赁期限为3年，免租期为两个月，从2013年6月21日起至2013年8月20日止，免租期内物管费、空调使用费、水电费、清洁费、光纤费、宽带费、停车费等相关费用由乙方承担；第一年即从2013年8月21日起至2014年8月20日止，每月租金11527元，年租金138324元，第二年月租金为12449元，年租金为149388元，第三年月租金为13445元，年租金为161340元；租金支付方式为半年一付，履约保证金为一个月房租即11527元，第一次半年（2013年8月21日起至2014年2月20日止）房屋租金69162元；签订合同当日，乙方应向甲方支付第一次的实际租金及履约保证金共计80689元。以后每半年的租金乙方应提前15天支付给甲方；租赁期内物管费、空调使用费、水电费、清洁费、光纤费、宽带费、停车费等相关费用由乙方承担。同时该《补充协议》第四条违约责任第2款约定，甲乙双方签订合同后，若乙方单方面解除合同（乙方不愿意承租或自身原因），乙方则放弃装饰装修部分归甲方所有，乙方不得恶意损坏或拆除，同时乙方已缴纳的租金及房屋租赁保证金甲方不予退还；该条第4款约定，乙方逾期不按时交纳租金等费用，每逾期一日按照日租金费用的2倍进行赔偿，逾期15天，甲方可视乙方为单方面解除合同，此时甲方可收回场地，并追究乙方全部违约责任。
2013年6月23日原告袁墁、冯烙强通过中介成都麦地不动产经纪有限责任公司的工作人员将租赁房屋的钥匙交给了被告成都巨森宏睿投资有限公司，被告成都巨森宏睿投资有限公司收房后未入场也未进行装修。第一年上半年的租金（2013年8月21日至2014年2月20日）69162元以及履约保证金11527元，被告成都巨森宏睿投资有限公司已支付给了二原告。
2014年8月21日，成都世纪城物业服务有限公司环球中心分公司东北区客服中心向二原告出具《交费通知书》，载明，二原告在收到此通知后30日内应到物业服务中心交纳2013年6月1日-2013年9月30日（10元／月／平方米）物业服务费12065.80元、2013年10月1日-2014年8月31日（14元／月／平方米）物业服务费50719.90元、2014年1月1日-2014年8月31日（5元／月／平方米）空调费9221.84元、2013年6月1日-2014年8月31日滞纳金（逾期0.005%每天）122166.89元，以上共计194174.43元。
以上事实由有当事人提交的房产证复印件、《房产租赁合同》、《补充协议》、物业交割单、交费通知单等证据在卷佐证。
本院认为，原告袁墁、冯烙强与被告成都巨森宏睿投资有限公司签订的《房产租赁合同》及补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的权利义务。被告租赁涉案房屋但未支付2014年2月21日至2014年8月20日期间半年的房屋租金，故对于原告请求被告支付该期间的租金69162元的诉讼请求本院予以支持。
二原告主张2013年6月21日起至2014年8月31日的空调费、物管费，因原被告双方签订的《补充协议》中约定免租期内和租赁期内物业费、空调费均由承租方即被告承担，该费用被告未曾交纳，而二原告作为房屋的所有权人必然要向物业服务单位交纳该费用，即便二原告未曾缴纳对二原告来讲也是一笔预期债务，故对二原告就其已经交纳的和现未曾交纳将来必然交纳的该期间的空调费、物管费均有权向被告进行主张。根据成都世纪城物业服务有限公司环球中心分公司东北区客服中心出具的《交费通知单》载明的物业服务费、空调费的收费标准计算，上述期限内的物业服务费应为61698.23元、空调费应为23603.42元，共计85301.65元，对于原告主张的该费用本院予以支持。对于原告主张的2013年6月1日-2014年8月31日滞纳金（逾期0.005%每天）122166.89元，原告未举证证明其已实际缴纳该滞纳金，该滞纳金是否必然产生尚有疑问且以原告欠缴的物业服务费空调费总额为基数按照逾期0.005%每天计算该数额有问题，故对该费用本院不予支持。
对原告主张的违约金69162元（违约金的计算期限也为2014年2月21日至2014年8月20日），本院认为，根据原被告双方签订的《补充协议》的约定，被告应在2014年2月6日前向原告支付第一年下半年的租金69162元，但被告至今未支付已构成违约。原被告在《补充协议》第四条第4款约定“乙方逾期不按时交纳租金等费用，每逾期一日按照日租金费用的2倍进行赔偿”，根据原告请求违约金的数额及计算期限，可见原告实际请求的违约金数额实际低于上述约定的违约金计算方式，被告认为原告主张的违约金过高请求予以调整，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以减少”，根据合同约定，原告给予被告两个月的免租期，原告放弃了两个月免租期内的租金利益但原告给予被告两个月免租期是基于双方约定的3年租赁期限的条件，双方的租赁合同期限现才履行三分之一，现被告的履行现状导致双方提前解除房屋租赁合同，故原告存在免租期两个月的房屋占用损失，本院将原告主张的违约金调整为两个月的租金损失数额即23054元。对原告主张的中介费损失无合同依据和法律依据本院不予支持。
被告已向原告缴纳了履约保证金11527元，原告在庭审时主张因被告单方面解除合同根据合同约定被告已缴纳的履约保证金原告不予退还，但根据《补充协议》第四条第4款及第2款约定，被告逾期支付租金已达15天以上，可视为被告单方面解除合同，若被告单方面解除合同，被告已缴纳的房屋租赁保证金原告不予退还。本院认为，合同的单方解除权系形成权，应是合同的守约方所单方享有的一项权利，该权利的行使还要履行《中华人民共和国合同法》第九十六条所规定的通知义务，自解除合同的通知到达对方时合同才解除，对方有异议的可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。根据该规定，作为违约方的被告出现逾期支付租金15天以上的情形，在未履行法律规定的通知义务之前，并不能以出现该情形当然视为被告单方面解除合同，不能发生被告单方面解除合同的法律效果，故原告主张被告单方面解除合同故原告没收被告的履约保证金的主张无法律依据本院不予支持，原告应该将履约保证金退还给原告。
综上，被告应向二原告支付租金69162元、物业服务费空调费85301.65元、违约金23054元，共计177517.65元，扣除二原告应退还给被告的履约保证金11527元，被告应向二原告支付165990.65元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的规定（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、原告袁墁、冯烙强与与被告成都巨森宏睿投资有限公司签订的《房产租赁合同》及《补充协议》于2014年11月5日解除；
二、被告成都巨森宏睿投资有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告袁墁、冯烙强支付房屋租金、物业服务费空调费、违约金共计165990.65元；
三、驳回原告袁墁、冯烙强的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取3386元，由被告成都巨森宏睿投资有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 程洁
二〇一五年七月二十一日
书 记 员 罗莎