北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第00912号
上诉人（原审原告）季水萍，女，1955年8月24日出生。
委托代理人杨航盛，北京市同创律师事务所律师。
上诉人（原审被告）刘天阳，男，1991年4月13日出生。
委托代理人韩成会，北京市中洲律师事务所律师。
委托代理人谭秋桂，北京市博盟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王剑，男，1979年8月11日出生。
委托代理人迟爽，北京市首信律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人胡帅，1988年12月22日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司职员。
上诉人季水萍、刘天阳因与被上诉人王剑、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第12513号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人季水萍及其委托代理人杨航盛，上诉人刘天阳之委托代理人韩成会、谭秋桂；被上诉人王剑之委托代理人迟爽，被上诉人我爱我家公司之委托代理人胡帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年3月，季水萍起诉至原审法院称：我是北京市朝阳区2102号房屋（以下简称2102号房屋）的所有权人。我以贷款方式购买了2102号房屋，因我平时不在北京居住，故将房屋交给我的儿子王剑打理，平时的贷款也是由我不定期汇款给王剑，让他替我偿还。2010年5月，2102号房屋的所有权证书下发，我和王剑一同到房地局办理产权证，王剑那时才说出背着我把2102号房屋卖给别人的事情。我当时就和王剑大吵一架。我购买2102号房屋是为了今后在北京颐养天年，结果王剑未经我的授权将房屋出售他人，侵犯了我的合法权益。我多次找到刘天阳，让他交还房屋，但刘天阳予以拒绝。我认为刘天阳和王剑侵犯了我的合法权益，故我诉至法院要求：1.宣告刘天阳与王剑签订的房屋买卖合同及补充协议无效；2.刘天阳将2102号房屋返还给我；3.刘天阳按每年8万元的标准赔偿2009年6月1日至其实际搬离房屋之日止的房屋使用费；4.赔偿我装修折旧费103600元；5.诉讼费由刘天阳、王剑负担。
刘天阳辩称：2009年2、3月份，我找到我爱我家公司想买房。我爱我家公司向我推荐了2102号房屋。看房时，是我爱我家公司员工拿着钥匙开的门，当时屋内还有物品。到了签合同的时候，王剑、王剑的爱人以及中介公司员工都在场，王剑出示了自己和季水萍的身份证、季水萍的户口本、季水萍从开发商处购买2102号房屋的买卖合同复印件、季水萍委托王剑从开发商处收房的委托书原件。此外，王剑还签署声明，表明自己有权出售季水萍名下的2102号房屋。在签署买卖合同时，王剑还走到屋外给季水萍打电话商量价格。在此情况下，王剑以季水萍的名义和我签订了买卖合同。合同签订后，王剑将2102号房屋交付给了我，我也入住2102号房屋至今。在双方签订买卖合同时，王剑出示的证据足以让我们相信其有季水萍的授权。在房屋出售后，王剑还将2102号房屋的贷款全部还清，在此情况下，季水萍应当明知售房的事实存在。此后，王剑还在北京市另购住房一处。综合上述情况，季水萍不可能不知道或者不同意王剑出售房屋。现在季水萍提出诉讼，就是因为房价上涨，不想卖房。我不同意季水萍的诉讼请求，双方的买卖合同有效，应当继续履行。
王剑辩称：季水萍确实曾委托我到开发商处收房，我在卖房时携带了自己的身份证原件以及收房手续的原件，其他材料都是复印件。卖房时，我确实没有经过季水萍的同意，只想先把房卖了，再告诉她。贷款也是我到贷款银行还的，银行并不需要季水萍到场。双方签合同时，我确实到屋外去过，但不是给季水萍打电话，只是去喝水。售房声明也不是我起草的，是我爱我家公司要求我在格式声明上签的字。我同意季水萍的诉讼请求，也愿意退还房款，但刘天阳不同意。我认为合同无效，希望法院尽快做出判决。
我爱我家公司述称：刘天阳陈述的售房过程基本属实，王剑一直称自己是国家机关工作人员，不会说谎，并称其有权利出售房屋。我公司要求王剑出具季水萍同意出售房屋的委托书，王剑当时说没有，但可以后补，但之后王剑就再没有补交过委托书。我公司认为王剑代季水萍订立的买卖合同合法、有效，应该继续履行。
原审法院经审理查明：季水萍系2102号房屋的所有权人，季水萍以贷款方式购买了2102号房屋。季水萍与王剑系母子关系。
2006年7月17日，季水萍与北京政泉置业有限公司（以下简称政泉公司）签订《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），季水萍购买了政泉公司开发的2102号房屋。因双方签订预售合同时，2102号房屋尚未交付。故季水萍于2007年12月28日向王剑出具委托书（以下简称收房委托书）一份，内容为：“季水萍于2006年7月在北京购买了一套住房，地址为：北京市朝阳区2102号房屋，现委托王剑办理关于本套住房收房的一切相关事宜。”
2009年4月11日，在我爱我家公司的居间介绍下，王剑以季水萍的名义与刘天阳签订《存量房屋买卖合同》、《补充协议》以及《装修款补充协议》（以下简称买卖合同及补充协议），上述合同及协议中载明：季水萍将2102号房屋出售给刘天阳，建筑面积147.24平方米，成交价100万元，配套设施折价款148万元，交易总价款248万元。
在签订买卖合同时，王剑向刘天阳及我爱我家公司出具了声明一份，内容为：“王剑受季水萍的委托，代理出售季水萍位于北京市朝阳区2102号房屋，代为办理出售上述房产的相关买卖及代为签署买卖合同等事宜，若本人上述陈述失实，则本人愿意承担由此带来的一切后果及法律责任。”此外，王剑还出示了其和季水萍的身份证、户口簿以及收房委托书。
合同签订后，刘天阳向王剑支付了购房款180万元。王剑于2009年5月1日将2102号房屋交付给了刘天阳。王剑认可其在收到上述房款后，自行偿还了季水萍在购买2102号房屋时向银行申请的购房贷款35万元。此外，王剑认可其用购房款在他处另购二手房一套，花费了100万元。
2010年5月26日，2102号房屋的所有权证书下发，登记的所有权人系季水萍，共有情况系单独所有。2010年6月，季水萍向刘天阳发出腾房通知书，季水萍以王剑未经其授权而出售2102号房屋为由，要求刘天阳及其家人搬离2102号房屋。2010年12月，季水萍将王剑、刘天阳以及我爱我家公司诉至法院，形成本次诉讼。
庭审中，刘天阳申请我爱我家公司工作人员吴祖快、刘天阳的母亲乌兰、乌兰的朋友阎玉琴到庭作证，以证明季水萍同意王剑出售房屋。吴祖快作证时称：季水萍肯定知道王剑卖2102号房屋，看房时王剑的妻子说为了卖房季水萍特意装修了2102号房屋；签约时王剑说卖250万元，买方要求降2万元，王剑说出去给他母亲打个电话，过一会王剑回来说他母亲同意降2万元，然后双方签订了合同；2009年4月签订合同时2102号房屋还没有房产证，2010年5月王剑说房产证下来了，要我公司派人陪季水萍办产权证，我公司派人去与季水萍见面后，季水萍怪他把房屋卖便宜了，但是季水萍仍然同意配合过户；产权证办下来后王剑一直说他有事，过了一周王剑说季水萍不同意卖房。乌兰作证时称：协商价格时，卖方要250万元，我们要求降2万元，王剑说要出去打电话问他母亲，然后王剑回来说他母亲同意了248万元成交，双方才签订合同；王剑和他妻子说季水萍觉得2102号房屋离王剑上班的地方太远，每天要坐地铁5号线，因此想卖了再买个近点的房屋。阎玉琴作证时称：协商价格时，卖方要250万元，我们要求降2万元，王剑说要出去打电话问他母亲，然后王剑回来说他母亲同意了248万元成交，双方才签订合同；王剑的妻子说王剑的母亲觉得王剑每天坐地铁上下班太辛苦，所以要把2102号房屋卖了买个近点的房屋。王剑认可其在协商价格时确实走出屋外，但其又称自己并非给季水萍打电话，而是喝水休息。
庭审中，刘天阳还提交其父亲刘雍潜与季水萍、王剑、王剑的父亲于2010年7月4日的谈话录音，以证明王剑用刘天阳的购房款还清了2102号房屋的贷款，而季水萍知道并同意王剑卖房一事。另，刘天阳提交其父亲刘雍潜与季水萍、王剑、王剑的父亲于2010年6月29日的谈话录音，证明王剑用刘天阳的购房款又为季水萍另购了一套住房房屋。
诉讼期间，各方均认可在签订买卖合同及补充协议时，季水萍未到场，亦认可王剑从未提供过季水萍委托王剑出售2102号房屋的授权委托书。
现2102号房屋由刘天阳及其亲属居住使用。本案重审期间，刘天阳曾提出反诉，要求王剑赔偿损失，并申请对2102号房屋的价格进行了评估；王剑亦曾提出反诉要求解除其与刘天阳签订的买卖合同；后双方均撤回了反诉。
原审法院经审理认为：本案争议的焦点在于，王剑以季水萍的名义与刘天阳签订房屋买卖合同以及补充协议的行为，是否构成表见代理，以及上述合同的效力是否及于季水萍。
《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。对于表见代理如何认定的问题。法院认为：《中华人民共和国合同法》第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权；合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。结合本案中，王剑持季水萍的身份证件、季水萍与政泉公司签订的购房合同以及季水萍委托王剑从开发商处收房的收房委托书，与刘天阳签订买卖合同，但王剑从未提供过季水萍委托其出售2102号房屋的委托书，在协商及签约的过程中，季水萍也从未出现。在此情况下，在王剑有权代理的客观表象形式要素上，存在一定的欠缺。反观刘天阳，在其与王剑订立合同时，2102号房屋的所有权证书尚未下发，在王剑反复做出其有权出售房屋的承诺后，刘天阳并未进一步审查王剑的委托权限，未要求王剑出具有季水萍签字确认的售房委托手续，亦未再要求季水萍本人到场。因此，刘天阳在未见到季水萍授权王剑出售2102号房屋的委托手续的情况下，便与王剑订立了价值较大的房屋买卖合同。法院认为，在审查王剑代理权限的问题上，刘天阳并未尽到合理的注意义务，其存在失察之处。在合同签订后，王剑将2102号房屋交付给了刘天阳，亦将2102号房屋的贷款提前还清。但在季水萍取得房屋所有权证书后不久，即向刘天阳发出了腾房通知，季水萍明确表示其不认可王剑代其出售2102号房屋的行为。综合上述，虽然交房及收取首付款的行为系王剑完成，但并无证据证明提前还贷的行为系季水萍完成，故上述行为尚不足以证明王剑出售房屋的行为事前得到了季水萍的同意，或者事后得到了季水萍的追认。虽然刘天阳向法院提供了录音，但录音内容不能明确、直接的证明季水萍同意出售2102号房屋，也不能证明季水萍事后认可王剑出售房屋的行为。据此，法院综合考察合同缔结以及履行过程中的各种因素，王剑出售房屋的行为尚不能构成表见代理，王剑代季水萍与刘天阳签订的买卖合同，其效力不能及于季水萍。现2102号房屋尚未过户至刘天阳名下，亦不符合物权法上的善意取得制度的构成要件。在此情况下，刘天阳拒绝腾房，法院实难支持其抗辩。现季水萍持房屋所有权证书要求刘天阳腾退房屋，法院应当支持。
对于王剑与刘天阳签订的买卖合同及补充协议的效力问题。根据法律规定：行为人没有代理权，以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任；但当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。故王剑与刘天阳订立的买卖合同及补充协议，其效力不约束季水萍，相应的合同权利与义务只能由王剑承担。现刘天阳已不能依据买卖合同取得2102号房屋的所有权，相应的损失可向王剑主张，相应的房款亦应由王剑负责偿还。在本案中，法院曾释明各方一并解决解除合同、损害赔偿及房款退还的事宜，以避免诉累。但刘天阳与王剑在提出反诉后，均又撤回了反诉，故法院在本案中无法处理。刘天阳与王剑可另行解决。
对于季水萍主张的租金损失以及装修价值贬损的问题。因相应的损失均系王剑无权处分房屋造成，季水萍可向王剑主张。
综上，原审法院判决：一、刘天阳于本判决书生效之日起十五日内将北京市朝阳区2102号房屋交还季水萍。二、驳回季水萍的其他诉讼请求。
原审法院判决后，季水萍、刘天阳均不服，向本院提起上诉。季水萍的上诉请求是：撤销原审判决第二项，判令刘天阳支付房屋使用费30万元（暂算至2013年3月28日，以实际交房为准），房屋装修折旧10万元；刘天阳、王剑承担一、二审诉讼费用。其上诉理由是：季水萍于2010年5月底即向刘天阳发函，确认房屋出卖行为无效，要求其2010年6月1日搬离房屋，但刘天阳始终拒绝搬出，这一过错在刘天阳一方，与其他各方包括王剑均没有关系，因此刘天阳应向季水萍支付房屋使用费。房屋从2009年5月之后一直由刘天阳一家占有、使用、受益，从最初的新房到现在的旧房，刘天阳一家既是受益人，也是责任人，应由刘天阳承担装修折旧费。不同意刘天阳的上诉请求和理由。
刘天阳的上诉请求是：撤销原审判决第一项，依法改判合同有效，继续履行；一、二审诉讼费用全部由季水萍、王剑、我爱我家公司承担。其上诉理由是：原审法院回避案件实质，未对合同是否有效进行判决。判定合同是否有效是依法公正审理本案的基础和关键，在没有认定合同是否有效及刘天阳没有要求解除合同的情况下，原审法院直接判决刘天阳将房屋交还季水萍，没有任何法律依据；原审法院曲解《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，对季水萍要求认定合同无效的诉讼请求理应驳回，但竟然错误确认“买卖合同及补充协议，其效力不约束季水萍”；原审法院认定王剑的售房行为尚不能构成表见代理，缺乏法律依据。不同意季水萍的上诉请求和理由。
王剑同意季水萍的上诉请求和理由，不同意刘天阳的上诉请求和理由。
我爱我家公司同意刘天阳的上诉请求和理由，不同意季水萍的上诉请求和理由。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
以上事实，有各方当事人陈述，买卖合同以及补充协议等在案佐证。
本院认为：本案争议的焦点在于，王剑以季水萍的名义与刘天阳签订房屋买卖合同以及补充协议的行为，是否构成表见代理。
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。构成表见代理合同需要满足的条件：首先，行为人并没有获得本人的授权就与第三人签订了合同；其次，合同的相对人在主观上必须是善意的、无过失的；再次，合同的相对人有理由相信行为人具有代理权。本案中，王剑以季水萍的名义与刘天阳协商及签订房屋买卖合同以及补充协议过程中，季水萍从未出现，而王剑虽持有季水萍的身份证件、季水萍与政泉公司签订的购房合同以及季水萍委托王剑从开发商处收房的收房委托书，但从未提供过季水萍委托其出售2102号房屋的委托书。刘天阳作为买受人，对王剑能够出具季水萍的收房委托书，却不能出具售房委托书一节未提出质疑，仅在王剑做出其有权出售房屋的承诺声明后，即与王剑订立了价值较大的房屋买卖合同，而未进一步审查王剑的委托权限，亦未要求季水萍本人到场。故在签订房屋买卖合同以及补充协议过程中，刘天阳未尽到合理的注意义务，其存在失察之处。据此，原审法院综合考察合同缔结以及履行过程中的各种因素，确认王剑出售房屋的行为尚不能构成表见代理并无不当。
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，季水萍在取得房屋所有权证书后不久，即向刘天阳发出了腾房通知，明确表示其不认可王剑代其出售2102号房屋的行为。根据本案查明事实，现有证据尚不足以证明王剑出售房屋的行为事前得到了季水萍的同意，或者事后得到了季水萍的追认。故王剑代季水萍与刘天阳签订的房屋买卖合同以及补充协议，对季水萍不发生效力，应由王剑承担相应的责任。
无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，因2102号房屋尚未过户至刘天阳名下，故不符合善意取得制度的构成要件，季水萍作为2102号房屋的所有权人要求刘天阳腾退房屋，于法有据，原审法院予以支持并无不当。
当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。依据上述规定，原审法院对季水萍要求确认王剑与刘天阳签订的买卖合同及补充协议无效的诉讼请求不予支持亦无不当。
季水萍主张的租金损失以及装修价值贬损的问题，因相应的损失均系王剑无权处分房屋造成，季水萍可向王剑另行主张。
综上所述，季水萍、刘天阳的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法（2012年修正）》第一百七十条第一款第（一）项，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
评估费39600元，由刘天阳负担36430元（已交纳），由季水萍负担3170元（已交纳）。
一审案件受理费10140元，由王剑负担（本判决生效后十日内交纳）。
二审案件受理费10140元，由季水萍负担3650元（已交纳），由刘天阳负担6490元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 万丽丽
代理审判员 胡林强
代理审判员 赵 卉
二〇一四年三月十八日
书 记 员 刘艳辉