江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏04民终639号
上诉人（原审原告）：陈万友，男，1986年3月24日生，汉族，建湖县人，住江苏省建湖县，现住武进区。
上诉人（原审原告）：戴艳，女，1987年7月9日生，汉族，建湖县人，住江苏省建湖县，现住武进区。
上诉人陈万友、戴艳共同委托诉讼代理人：郭志杰，江苏宇颐律师事务所律师。
上诉人陈万友、戴艳共同委托诉讼代理人：：刘亚奇，江苏宇颐律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：常州市联新房地产开发有限公司，住所地江苏省常州西太湖科技产业园兰香路8号，组织机构代码证：66383511-3。
法定代表人：包晓阳，该公司总经理。
委托诉讼代理人彭忠伟，江苏铭天律师事务所律师。
上诉人陈万友、戴艳、上诉人常州市联新房地产开发有限公司(以下简称联新房产公司)因商品房销售合同赔偿损失纠纷一案，不服常州市武进区人民法院(2016)苏0412民初3115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
联新房产公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：墙面工程验收记录表明抹灰工程在2009年6月14日进行了验收，并且符合要求。根据建设工程质量管理条例第40条第四项的规定，该抹灰工程是属于装修工程，质保期是两年，也就是从竣工验收之日起的两年时间。陈万友、戴艳房屋裂缝已经超过了两年时间。陈万友、戴艳已经进行了第二次装修，改变了房屋的结构，这是造成墙面裂缝的主要原因。鉴定机构对联新房产公司所提的鉴定异议，对结论进行了答复。答复中提到了几点，一是陈万友、戴艳对装修的改动是对原来房屋使用功能变更。交房时的实物已经不是最初的时候，因为进行了二次装修。陈万友、戴艳装修行为与裂缝之间存在因果关系。且陈万友、戴艳的房屋在二次装修的时候对粉砂层的总厚度按照规范要求的不能超过2毫米，而陈万友、戴艳装修达到了5.5毫米，严重超标准装修。联新房产公司交付房屋之日起鉴定之日止已经有了七年，应该是属于陈万友、戴艳对房屋使用功能的变化。另外，陈万友、戴艳主张的维修费用过高，维修费用的评估按照全部拆除以后违背了仅仅是要求修复的原则，从而导致案涉房屋的维修费过高。维修费用的评估方法是按照100%的成新率来进行维修也是不准确的，因为房屋已经在2009年6月墙面已经通过了验收，在2010年9月19号整个房屋进行了竣工验收，一直到陈万友、戴艳在购买房屋的的时候已经进行了二次装修，所以评估不能够按照百分之百的成新率进行。一审法院适用法律错误，一审法院适用合同法第107条的规定是不正确的，联新房产公司认为本案并不存在联新房产公司交付的房屋不符合约定的情形。陈万友、戴艳购买的是现房，在购买前对方已经进行了查看，在表示认可以后才与联新房产公司签订了购房合同。由于房屋的裂缝发生在陈万友、戴艳不当装修行为之后，其装修行为是导致房屋产生裂缝的主要原因。而非联新房产公司所交付的房屋的本身原因。所以联新房产公司所交付的房屋是符合当事人双方在商品房买卖合同中的约定的。联新房产公司认为一审法院应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《建设工程质量管理条例》第40条第41条的规定，房屋抹灰工程在2009年6月14日已经通过了验收合格，整体房屋在2010年9月经过了竣工验收，应按照上述法律法规所规定的保修期进行计算。案涉房屋的保修期已经超过联新房产公司作为施工单位的保修义务。一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求依法改判。
陈万友、戴艳代辩称，第一关于房屋出现的质量问题已通过江苏华科建设工程质量检测有限公司对其进行鉴定，出具了相关鉴定意见，2009年已经通过了交付验收在2017年做的鉴定中可以证明，内部所做的验收并不代表着该房屋交付时质量合格，联新房产公司认为已经通过验收的抗辩理由不应成立。房屋在2013年3月份房屋出现裂缝后，陈万友、戴艳曾多次向物业公司以及联新房产公司反映反映无果，后向武进质量监督站投诉，经协商未果后，只能起诉到法院。案涉房屋是在2012年9月份开始入住的，2013年即出现裂缝，应当是按照成新率百分之百来考虑。房屋确实存在质量问题，也已经过鉴定，该房屋因质量问题导致损失应由联新房产公司全额赔偿。
陈万友、戴艳上诉请求：撤销一审判决并依法改判联新房产公司承担全部赔偿责任。事实和理由：司法鉴定意见第一条明确说明了房屋质量问题原因，一审判决认定陈万友、戴艳对此损失承担次要责任并判决陈万友、戴艳承担20%责任没有法律依据；司法鉴定房屋修缮费用过低，与市场实际价格严重不符。
联新房产公司辩称，我方不应该承担赔偿责任。房屋质量问题不是我方施工的问题，而是由于陈万友、戴艳第二次装修以后造成的。第二次装修以后就造成墙面的裂缝。我方出售的房屋是现房，房屋质量也过了两年的保修期。维修的费用是经过鉴定的，费用的承担应由陈万友、戴艳自己承担。
陈万友、戴艳向一审法院起诉请求:判令联新房产公司对陈万友、戴艳位于雪堰镇漕桥香堤花园7幢乙单元902室房屋墙面大面积裂缝、顶板裂缝、圈梁混凝土裂缝、预制楼板板面裂缝承担修复责任或者支付相应的工程修复款（数额以鉴定估价为准）；判令联新房产公司赔偿陈万友、戴艳房屋价值减少、装修损坏的经济损失10000元（数额以鉴定估价为准）；判令联新房产公司因案涉房屋无法正常使用、收益，由联新房产公司承担陈万友、戴艳自2014年12月起每月赔偿陈万友、戴艳经济损失2500元至房屋修复之日止。本案诉讼费用由联新房产公司承担。
一审法院认定事实：2011年11月10日，陈万友、戴艳向联新房产公司购买了由联新房产公司开发建设的位于雪堰镇漕桥香堤花园7幢乙单元902室房屋一套，案涉房屋面积212.24平方，房屋价款为842065元。2011年12月13日，联新房产公司向陈万友、戴艳开具一份不动产统一发票，该票载明：付款方为陈万友、戴艳，收款方为常州市新联房地产开发有限公司，不动产名称香堤花园二期，不动产楼牌号为7-乙-902室，票据金额为842065元。2011年12月份，陈万友、戴艳从联新房产公司处领取了房屋钥匙等，嗣后陈万友、戴艳领取了相应的房屋产权登记证书。2012年4月，陈万友、戴艳着手对所购房屋进行装修，至2012年7月底装修结束。2012年9月，陈万友、戴艳入住案涉房屋。2013年3月起，案涉房屋平顶、部分墙面出现裂缝，至2014年2月，墙面开始出现大面积裂缝及脱落。陈万友、戴艳遂多次向所在物业公司及联新房产公司反映情况无果后，陈万友、戴艳即向武进区质监站投诉后，由质监站召集双方到案涉房屋现场进行了协商仍未果。陈万友、戴艳遂向法院起诉，提出诉请如上。
一审法院归纳本案争议的焦点是：一、案涉房屋平顶、墙面出现大面积裂缝、脱落的原因是陈万友、戴艳装修房屋、更改部分结构引起的还是联新房产公司交付房屋的墙面存在质量问题引起；二、由此造成的各项损失如何界定。
针对争议的焦点一，陈万友、戴艳向法院提交案涉房屋墙面脱落的现场照片外，还提出书面申请，要求对平顶、墙面脱落的原因进行鉴定，一审法院通过司法鉴定科委托了江苏华科建设工程质量检测有限公司（以下简称华科公司）对案涉房屋墙面、平顶出现裂缝的原因进行鉴定。过程中，法院召集双方当事人及华科公司鉴定人员至案涉房屋现场进行了勘查，并听取了双方的意见。华科公司于2017年1月10日出具了（2017）司鉴字第001号鉴定报告，鉴定意见为：（1）委托鉴定的墙体混合砂浆抹灰层外侧砂浆起砂、飘窗平顶板底混凝土基层未按规范要求进行毛化处理，导致相应部位墙面混合砂浆抹灰层与石膏面层之间、飘窗平顶基层与抹灰层之间无法粘结牢固，系本次所检部位墙面、飘窗平顶粉刷层出现裂缝的内在因素。（2）该房屋位于建筑的顶层，所处环境温度、湿度等变化幅度相对较大，导致该房屋构件表面抹灰层与基层之间及各装饰层之间出现较大的变形不协调，系本次所检部位部分墙面、飘窗平顶粉刷层出现裂缝的外在因素。华科公司还建议：按设计图纸和国家现行相关规范要求，对案涉房屋存在裂缝的墙体、飘窗平顶粉刷层进行修缮。针对上述鉴定报告，经庭审质证，陈万友、戴艳无异议。联新房产公司对此持有异议，并要求华科公司鉴定人员出庭接受联新房产公司方的质询，华科公司鉴定人员也到庭接受了联新房产公司方的质询，并针对联新房产公司提出的书面异议，作出了书面回复。针对上述鉴定，陈万友、戴艳预付检测费45000元，并由华科公司向陈万友、戴艳开具了检测费发票二份计款45000元。
针对争议的焦点二，因双方当事人就修缮费用及产生的相应的损失协商无果后，陈万友、戴艳向法院提出书面申请，要求对案涉房屋内现有装潢装饰损失及修缮房屋现存质量问题维修费用、搬迁房屋内家具及存放家具的费用进行评估。一审法院通过司法鉴定科委托了常州常申房地产估价与资产评估有限公司（以下简称常申公司）对案涉房屋的装修修复费用进行评估。常申公司接受委托后，汇同当事人至现场进行了勘查等，该公司于2017年8月15日出具了常申资评鉴字（2017）第25号报告书，该报告书载明：案涉房屋修复费用为52600元（包括拆除与修复、部分家具搬迁费用在内）。考虑到本次修复过程中，需要先将室内软装物品搬出后方能满足施工场地需求，且大部分施工工艺为涂料工程，综合考虑本次修复工期约为30-45天。本次鉴定费用为5000元，已由陈万友、戴艳预先支付给了鉴定机构。针对此鉴定报告，经庭审质证，陈万友、戴艳认为，该报告载明的维修金额太少，未考虑装修期间不能住人，其家人通过租房生活的租赁费没有计算在内，其次，装修期间，堆放家具需租用地方的费用没有计算在内。联新房产公司经质证后认为，此鉴定报告的评估是按照全部拆除重新做的方法进行，违背了仅修复的原则，该评估报告载明的维修费用过高，其次，修复的工期太长，无需30-45天。双方当事人虽然对常申公司出具的常申资评鉴字（2017）第25号报告书有异议，但均未提供相应的反证，用以证明自己的主张。
案涉房屋出现墙面裂缝后，陈万友、戴艳家庭人员仍居住在该房屋内。因案涉房屋修缮期间，陈万友、戴艳家庭人员不能在案涉房屋内正常生活，故考虑由陈万友、戴艳租房居住生活，租赁房屋的时间，结合常申公司出具的鉴定报告载明的修复工期约为30-45天，故酌情确定租赁期限为一个半月，房屋租金宜确定为2000元每月，故需支付的房屋租金费用3000元，该费用可纳入上述总的维修费用中。
一审法院认为，陈万友、戴艳与联新房产公司间关于案涉房屋买卖合同合法有效。陈万友、戴艳支付了约定的全额价款，联新房产公司应当向陈万友、戴艳交付合同约定的房屋给陈万友、戴艳。本案中，联新房产公司虽然交付了案涉房屋，但由于联新房产公司在建造房屋过程中，因其粉刷的墙面存在质量问题，导致陈万友、戴艳在对案涉房屋装修后，在不长的时间里，出现大面积的裂缝、并有脱落。经过鉴定机构（华科公司）的鉴定：案涉房屋内的墙体混合砂浆抹灰层外侧砂浆起砂、飘窗平顶板底混凝土基层未按规范要求进行毛化处理，导致相应部位墙面混合砂浆抹灰层与石膏面层之间、飘窗平顶基层与抹灰层之间无法粘结牢固，致所检部位墙面、飘窗平顶粉刷层出现裂缝的内在因素；另因案涉房屋位于建筑的顶层，所处环境温度、湿度等变化幅度相对较大，导致该房屋构件表面抹灰层与基层之间及各装饰层之间出现较大的变形不协调，致本次所检部位部分墙面、飘窗平顶粉刷层出现裂缝的外在因素。故依法认定，陈万友、戴艳在案涉房屋内装修后出现墙面裂缝、脱落所产生的各项损失，由联新房产公司承担主要赔偿责任；因陈万友、戴艳所购房屋在建筑物的顶部，因外部环境引起的裂缝等由陈万友、戴艳自己承担，故确定上述损失由陈万友、戴艳承担次要责任。
对于案涉房屋因装修、居住所造成的各项损失，结合常申公司出具的鉴定报告，因该鉴定报告已包括了部分家具的搬迁费用，但不包括修缮期间，陈万友、戴艳租赁房屋的相应的损失，故综合考量后，依法确定陈万友、戴艳的各项损失为：修缮费用52600元+租赁房屋费用3000元，合计为55600元。考虑到陈万友、戴艳已装修后并已实际居住至今，故上述修复工程可由陈万友、戴艳另请第三方进行修缮，联新房产公司赔偿陈万友、戴艳相应的损失，根据上述确定的联新房产公司承担主要责任，即由联新房产公司赔偿陈万友、戴艳上述损失的80%计44480元，陈万友、戴艳自行承担损失20%计11120元。对于陈万友、戴艳主张的因房屋无法正常使用、收益，要求联新房产公司赔偿自2014年12月起每月赔偿陈万友、戴艳经济损失2500元至房屋修复之日止的诉讼请求，因陈万友、戴艳仍居住在案涉房屋内，故该项请求，依法不予支持。对于陈万友、戴艳要求联新房产公司赔偿房屋价值减少、装修损失10000元的请求，因仅是房屋的墙面抹灰层与石膏面层等之间存在质量问题，且常申公司的修复费用的鉴定报告中已将装修损失计算在内，故陈万友、戴艳该项请求依法不予支持。经调解无效，一审法院依法照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、联新房产公司于判决生效之日起十日内赔偿陈万友、戴艳案涉房屋因墙面裂缝、顶板裂缝等修缮费用共计44480元；二、驳回陈万友、戴艳的其他诉讼请求。案件受理费800元，由陈万友、戴艳负担160元，联新房产公司640元。司法鉴定费用二笔合计50000元，由陈万友、戴艳负担10000元，联新房产公司负担40000元。联新房产公司负担的诉讼费、鉴定费，由联新房产公司于判决生效之日起十日内一并支付给陈万友、戴艳。
二审中，各方当事人均未提交新证据。各方对一审法院查明事实均无异议，本院对一审法院认定事实予以确认。
本院认为，一、关于联新房产公司的上诉：房屋出卖人应当保证房屋质量符合工程建设强制性标准以及合同的约定，房屋买受人因房屋存在质量缺陷为由向出卖人主张修复等民事责任的，应当予以支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。1、在房屋建筑工程质量诉讼中，建设单位提供的有关行政管理部门的批准文件，以及勘察、设计、施工、工程监理等单位的质量合格文件，只能作为证据使用，对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力。本案房屋存在平顶及部分墙面出现裂缝、脱落是一个客观事实，并且该客观事实经司法鉴定结论证实内在原因系建筑施工所致，联新房产公司出售给陈万友、戴艳的房屋存在质量缺陷，因此，联新房产公司关于房屋竣工后经有关单位验收合格应当认定房屋质量合格及装修行为是导致房屋产生裂缝的主要原因的上诉理由不能成立。2、根据《建设工程质量管理条例》第四十、四十一条的规定，在正常使用条件下，房屋主体结构工程的保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限，房间和外墙面的防渗漏工程的保修期限为5年，保修期自竣工验收合格之日起计算。根据司法鉴定结论，本案讼争房屋存在裂缝的质量缺陷，房屋在2010年9月19日竣工验收，2013年3月出现裂缝，陈万友、戴艳系在保修期内主张权利，应予以支持。联新房产公司关于房屋已过保修期及修复评估应考虑房屋成新率的上诉理由不能成立。综上，一审法院判决联新房产公司承担相应修复费用并无不当，联新房产公司上诉理由均不能成立。
二、关于陈万友、戴艳的上诉：本案中鉴定意见为内在因素和外在因素二个原因，其中该房屋位于建筑的顶层，所处环境温度、湿度等变化幅度相对较大，导致该房屋构件表面抹灰层与基层之间及各装饰层之间出现较大的变形不协调，系本次所检部位部分墙面、飘窗平顶粉刷层出现裂缝的外在因素。该外在因素不能完全归咎于房屋买卖双方当事人，根据公平原则，应适当由房屋买卖双方当事人共同承担相应责任，故一审判决陈万友、戴艳承担20%的房屋修复费用并无不当。常申公司出具的常申资评鉴字（2017）第25号报告书对修复费用已出具鉴定意见，且一审法院另将修复期内的租赁费计算在内，陈万友、戴艳关于一审认定修复费用过低的上诉理由没有事实依据，不能成立。
综上所述，联新房产公司及陈万友、戴艳双方当事人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由联新房产公司负担400元，陈万友、戴艳负担400元。
本判决为终审判决。
审判长 刘敬兵
审判员 杨 迪
审判员 吴立春
二〇一八年三月三十日
书记员 冯 雪