江西省萍乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣03民终88号
上诉人（原审原告）:李鑫森，男，1964年12月19日生，汉族，住萍乡市。
被上诉人（原审被告）：萍乡市人民政府。
法定代表人：李江河，市长。
被上诉人（原审被告）：萍乡市发展和改革委员会，住所地萍乡市迎宾路18号，统一社会信用代码113603000145633495。
法定代表人：颜小龙，主任。
上列被上诉人共同委托诉讼代理人：廖景春，江西萍信律师事务所律师。
上列被上诉人共同委托诉讼代理人：肖琴，江西萍信律师事务所律师。
上诉人李鑫森因与被上诉人萍乡市人民政府、萍乡市发展和改革委员会拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服萍乡市安源区人民法院（2016）赣0302民初594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人李鑫森，被上诉人萍乡市人民政府、萍乡市发展和改革委员会的共同委托诉讼代理人肖琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李鑫森上诉请求：判令被上诉人退回上诉人违法多收取的37000元购房款。事实和理由:一审对房屋的结构、层数以及公摊面积并未审理。被上诉人故意隐瞒事实真相，如果本次判决不合理，本人将再次起诉合同欺诈。丹江小区六层结构的价格系数分别为1.02、1.1、1.12、1.05、0.91、0.8，因上诉人的房屋结构为六层，所以七层的价格系数与本案没有关联性，上诉人的房屋应按0.8的系数计算价格。一审按968元/平方米的价格计算购房款不当，根据《关于丹江小区立项报告》，房屋的价格应为779.69元。
萍乡市人民政府、萍乡市发展和改革委员会辩称，一、上诉人购买的是第五层，房价系数为0.91。上诉人房屋所在第3栋系建在坡度较大的地基上，房基后有一高岸。为不影响通风采光，设计时依自然地势将地基水平线与高岸的高差距离设计为负一层。上诉人将不具备通风采光条件，不宜设计为住宅的车库和杂物间作为第一层，误将其所购第五层认为第六层。根据《房产测量规范》第5.6.6.1条款规定，第3栋地下层因窗户在地坪以下，因此不能作为自然层数，且上诉人所购房屋一层入口位于地坪正负零。因此，无论从设计、测绘、测量规范，还是从入口到上诉人的502房，均为自然层数的第五层。根据《市中央下放煤矿棚户区改造建设工作领导小组第十次会议纪要》规定，六层结构的楼层差系数为：1.02、1.1、1.12、1.05、0.91、0.8；七层结构的楼层差系数为：1.02、1.1、1.11、1.12、1.04、0.91、0.8。显然，不管是六层建筑的第五层，还是七层结构的第六层，房价系数均为0.91，因此，被上诉人不存在多收购房款的事实。二、上诉人认为其所购房屋公摊面积过高系显失公平没有依据。房屋公摊面积由设计和结构决定，不同设计和结构的房屋公摊面积有所不同，有时差别也会比较大。房屋是通过摇号形式分配的，且是由上诉人单位高坑矿组织进行的，故不存在显失公平的情形。房屋的公摊面积依据测绘确定，且进行了公示，上诉人预缴购房款就已表明其同意通过摇号方式选取并购买丹江小区任一房源。三、上诉人要求赔偿3.7万元的诉讼请求无法律和事实依据。上诉人没有多收取其购房款，上诉人所购房屋建筑面积为99.99平方米，基准价为968元/平方米，按照0.91的价格系数，房款总金额为88079.19元。加上代收费用7354.10元，房款和代收费用共计95433元，余款4567元已退还上诉人。上诉人依据《关于丹江小区立项的批复》计算房款是错误的。该批复的总费用仅为预估费用，实际建设中会发生较大变化，因此不能以纯住宅面积作为计算房价的依据。丹江小区是棚户区改造的民生工程，不是商品房项目，其房价是政府在不盈利的原则指导下，根据成本确定房价和购房者应承担的份额。因此，上诉人要求退回其3.7万元房款的诉讼请求没有事实和法律依据。四、房屋结构是由设计确定。房屋采用什么结构，是根据用途、层高等要求设计。上诉人所购第三层一、二层是物业用房，有部分构架结构，在与上诉人签合同时就写了框架结构。
李鑫森向一审法院起诉请求：萍乡市人民政府、萍乡市发展和改革委员会退回购买房屋违法多收取的37000元。
一审法院认定事实：2010年8月12日，萍乡市发展和改革委员会批复了关于丹江小区的立项。2011年5月，萍乡市中央下放煤矿棚户区改造建设工作领导小组委托萍乡市民用建筑设计院对丹江小区棚户区改造工程进行了规划和设计，并出具了规划设计图纸。2012年11月27日，萍乡市人民政府下达了萍乡市人民政府办公室关于调整萍乡市中央下放煤矿棚户区改造建设工作领导小组组成人员的通知。房屋峻工后，2015年7月6日，萍乡市房屋产权监理处受萍乡市中央下放煤矿棚户区改造建设工作领导小组委托对丹江区（新建村）3号楼进行测绘，并出具了房屋面积测绘报告。2015年9月24日，萍乡市中央下放煤矿棚户区改造建设工作领导小组第十次会议纪要确认丹江小区住房基准价为968元/平方米，楼层差系数分别为：三层结构1.02，1.1，1.08；六层结构1.02，1.1，1.12，1.05，0.91，0.8；七层结构1.02，1.1，1.11，1.12，1.04，0.91，0.8。李鑫森在交付10万元购房预付款后，参加了高坑矿组织的公开摇号选房活动，摇中了丹江小区第3栋3单元5层502号房屋。后萍乡市中央下放煤矿棚户区改造建设工作领导小组与李鑫森于2016年1月7日签订了萍乡市中央下放煤矿棚户区改造安置小区住房销售合同，约定：1、本合同住房销售基准价为968元/平方米（按建筑面积计算）；2、李鑫森购买的住房为丹江（新建村）小区，第3栋3单元5层502号，该住房的用途为居住，属框架结构，层高为3米，建筑层数地上6层，地下无层，建筑面积99.99平方米；3、按建筑面积计算，该住房政策规定建筑面积单价为人民币每平方米881元（968乘以楼层系数0.91），住房总金额88079元整，契税、维修基金、水电气安装费等代交费用另计…等条款。同日，萍乡市中央下放煤矿棚户区改造建设工作领导小组向原告李鑫森出具了安置小区售房专用收据，载明1、房款88079.19元；2、维修基金4799.52元；3、办证费193元；4、自来水立户费600元；5、契税1761.58元，以上合计95433元（小数点后的尾数未计）。该款项与李鑫森已交的预付款10万元相抵后，剩余的4567元萍乡市人民政府、萍乡市发展和改革委员会已按规定退回给了李鑫森。
一审法院认为，萍乡市中央下放煤矿棚户区改造建设工作领导小组系萍乡市人民政府、萍乡市发展和改革委员会为实施萍乡市中央下放煤矿棚户区改造项目而成立的工作领导小组，该领导小组下设办公室在萍乡市发展和改革委员会。故本案的安置小区住房销售合同的签订方系李鑫森，萍乡市人民政府及萍乡市发展和改革委员会。双方所签订的安置小区住房销售合同依法成立，且合法、有效，均应秉持诚实守信原则全面履行合同义务。基于该合同的履行问题，双方的主要争议焦点如下：
1、房屋面积的问题。售房合同约定的建筑面积为99.99平方米，与测绘报告中分户面积信息表一致，李鑫森举证的丹江小区住宅缴费明细表未显示栋数，不能据此直接认定其所购房屋面积为94.47平方米，但该证据上加盖了萍乡市中央下放煤矿棚户区改造建设工作领导小组办公室的公章，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。李鑫森举出的该证据证明了萍乡市人民政府、萍乡市发展和改革委员会持有相关证据，萍乡市人民政府、萍乡市发展和改革委员会应对该事实负有举证责任。萍乡市人民政府、萍乡市发展和改革委员会庭审时亦将对应李鑫森的丹江小区住宅3栋缴费明细表进行了举证，该证据在形式上与李鑫森所举证据相似，其显示的内容对应了李鑫森所购房屋对应的丹江小区新建村3栋及36户户主名称、购房情况等，能够达到涉案房屋的建筑面积与合同约定相符的证明目的。李鑫森虽反驳但并未提供证据证明，且其提供上述证据不能达到其证明目的，而萍乡市人民政府、萍乡市发展和改革委员会提供的对应证据，与双方签订的住房销售合同相互印证，故一审法院对李鑫森认为其所购房屋面积为94.47平方米的诉称意见不予采纳，应以双方签订的售房合同中确定的房屋面积99.99平方米进行认定。
2、关于房屋价格的问题。李鑫森在第二次庭审后根据萍乡市人民政府、萍乡市发展和改革委员会提供的萍乡市发展和改革委员会于2010年8月12日关于丹江小区立项的批复，以8280万元(安置居民出资)除以106196平方米（住宅面积）计算得出房屋每平方米单价779.69元，该计算方式既不属于双方合同约定，也未有直接性的政策或法律规定予以确认，仅属李鑫森个人意见；而丹江小区住房基准价为968元/平方米是经萍乡市中央下放煤矿棚户区改造建设工作领导小组第十次会议纪要确认，且在双方售房合同中对房屋的基准价格进行了明确，既未显失公平亦未造成重大误解，符合法律规定及合同约定，故李鑫森的该诉称意见不能成立，一审法院不予采纳。同理，李鑫森基于该计算方式所增加的诉讼请求，一审法院亦不予支持。
3、关于楼层的问题。根据双方的合同约定，其房屋每平方米的价格是以基准价乘以房屋系数而确定，而房屋系数对应不同的楼层，同一栋楼内，楼层越高，房屋系数越低，房屋价格则便宜。一审法院依双方当事人申请，共同到实地进行了查看，发现整个小区为坡面地形，并非平地，房屋系利用地势依坡而上分层次建立，每排房屋的第一层后面靠近后面的高岸。李鑫森认为该层应按自然层数计算，其购买房屋实际为6楼，其系数为0.8。本院认为，萍乡市发展和改革委员会于2010年8月12日对关于丹江小区立项的批复中确定房屋了系数，其中六层结构为1.02，1.1，1.12，1.05，0.91，0.8；七层结构为1.02，1.1，1.11，1.12，1.04，0.91，0.8。根据以上系数组成，若未认定测绘报告中的负一层为地上层，总层数即为六层，则李鑫森所购房屋为五层，对应系数为0.91；若确定测绘报告中的负一层为地上层，总层数即为七层，则李鑫森所购房屋为六层，对应系数亦为0.91。即不论李鑫森所购房屋为六楼（总七层）还是五楼（总六层）其房屋系数均为0.91，在房屋基准价格已被确认的情况下，李鑫森所购安置房屋的价格是确定的。故李鑫森基于楼层问题请求萍乡市人民政府、萍乡市发展和改革委员会返还房款的请求不能成立。
4、关于李鑫森认为萍乡市人民政府、萍乡市发展和改革委员会提供的测绘报告不合法的问题。房屋测绘单位为萍乡市房屋产权监理处，其具备相应的测绘职能，该报告上亦加盖了萍乡市房屋产权监理处的公章，一审法院对其真实性予以确认。李鑫森并未提供该测绘报告不合法的证据，故一审法院对李鑫森的该意见不予采纳。
5、关于李鑫森认为所购房屋公摊面积过高的问题。李鑫森所购置的丹江小区新建村3栋房屋已建成且已经测绘确定了房屋分层分户信息，其中亦包含不同房屋对应差别的公摊面积。李鑫森为参加选房预缴了10万元购房款，视为认同以公开摇号的方式对房屋进行选购，其应意识到该选房方式会存在所选房屋公摊面积大或小的概率性问题，且该摇号由其所在地高圹坑组织，非由萍乡市人民政府、萍乡市发展和改革委员会直接参与，在李鑫森未提供直接证据证实购房过程存在欺诈、重大误解等行为的情况下，该购房过程符合民事法则中自愿、公平的原则。故李鑫森所选房屋公摊面积过高的问题并非萍乡市人民政府、萍乡市发展和改革委员会违约所致，一审法院对李鑫森的该诉称意见不予采纳。综上，李鑫森诉请于法无据。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回李鑫森的诉讼请求。
二审中，李鑫森围绕上诉请求提交了《萍乡市安源区法院立案期限告知书》,欲证明其以合同欺诈向一审法院起诉没有受理。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，该证据与本案无关，本院不予采纳。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，根据本案当事人的上诉请求，答辩意见以及有关证据，本案二审主要争议焦点是：一、案涉房屋的价格如何计算；二、案涉房屋楼层差系数如何确定。关于案涉房屋价格如何计算的问题。李鑫森认为，房屋价格应以《关于丹江小区立项的批复》确定的安置居民出资额8280万元，除以住宅面积106196平方米计算得出，即779.69元/平方米。本院认为，房屋价格的确定涉及诸多方面，应当结合房屋建筑面积、建设成本以及市场行情、利润等各方面因素予以综合确定。本案中，李鑫森关于房屋价格的计算方法仅为其个人观点，并无科学、合理的计算依据，亦无相关合同约定和法律规定，因此，其观点本院不予采纳。丹江小区968元/平方米的房屋基准价系经萍乡市中央下放煤矿棚户区改造建设工程领导小组第十次会议确定，且在《棚户区改造安置小区住房销售合同》中作了明确约定，李鑫森作为房屋买受人亦在该合同上签字认可，故案涉房屋价格应以968元/平方米的基准价进行计算。关于案涉房屋楼层差系数如何确定的问题。由于房屋楼层不同，房屋的价格也因此不同，而楼层差系数作为房屋价格计算依据，直接影响到各楼层房屋价格的计算。萍乡市中央下放煤矿棚户区改造建设工程领导小组第十次会议确定丹江小区楼层差系数分别为：六层结构1.02，1.1，1.12，1.05，0.91，0.8；七层结构1.02，1.1，1.1，1.12，1.04，0.91，0.8。李鑫森认为，其购买的房屋自下而上数为第六层，故房屋价格应以六层结构的第六层系数0.8予以计算。本院认为，根据上述楼层差系数，若测绘报告中的负一层不能认定为地上层，则总层数为第六层，李鑫森所购房屋为第五层，对应六层结构中的第五层系数，即为0.91；若测绘报告中的负一层认定为地上层，则总层数为七层，李鑫森所购房屋为第六层，对应七层结构中第六层的系数，亦为0.91。因此，无论李鑫森所购房屋是在五层（总六层）还是在六层（总七层），其楼层差系数均为0.91，故李鑫森认为其所购楼房系数应适用0.8的观点不能成立。另李鑫森在上诉中还提出房屋公摊面积的问题。李鑫森认为，因为购房合同中没有约定公摊面积，故不应计算公摊面积。本院认为，虽然合同并未注明公摊面积，但合同同时亦未注明套内建筑面积，因此不能以合同未注明为由，否定房屋公摊面积，否则亦同样否定房屋套内建筑面积。萍乡市房屋产权监理处出具的《房屋面积测绘报告》，对各楼层房屋套内面积、公摊面积以及建筑面积进行了测量，且在公开摇号和签订合同之前对上述面积予以了公示，故房屋公摊面积应以测绘报告认定的数据为准，而非李鑫森所称的没有公摊面积。
综上所述，李鑫森的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费225元，由李鑫森承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾东林
审 判 员 周丽娜
代理审判员 黄 毅
二〇一七年三月二十日
书 记 员 胡 青