济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）天民一初字第630号
原告朱雪梅，女，住济南市。
委托代理人邢文杰，男，住济南市。
委托代理人郭洪亮（系原告之夫），男，住济南市。
被告孙鹏，男，住济南市。
委托代理人由守刚，男，住济南市。
原告朱雪梅与被告孙鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱雪梅委托代理人邢文杰、郭洪亮，被告孙鹏及其委托代理人由守刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱雪梅诉称，2011年12月20日，原、被告在济南骐骥房地产经纪有限公司（以下简称骐骥公司）居间介绍下签订了房屋买卖合同，合同约定原告朱雪梅购买被告孙鹏所有的济南市天桥区某小区某号楼某单元某室房屋（房产证号：济房权证天字第1266**号），房屋价款为36.8万元。原告朱雪梅于当日即依据合同约定向被告孙鹏支付定金5000元，向骐骥公司支付服务佣金1万元。之后，原告朱雪梅在骐骥公司的协助下积极办理了银行贷款审批及住房公积金审批。但在原告朱雪梅的银行贷款和住房公积金审批通过后，被告孙鹏向原告朱雪梅明确表示不再出卖该房屋，并在原告朱雪梅的多次催促下仍然拒绝履行合同。基于上述事实，原告朱雪梅诉至法院，请求：1、判令被告孙鹏支付原告朱雪梅合同违约金36800元；2、判令被告孙鹏返还原告朱雪梅定金5000元；3、判令被告孙鹏承担原告朱雪梅支付的中介费1万元；4、诉讼费由被告承担。诉讼中，原告朱雪梅主张其第一项诉讼请求，即要求被告孙鹏支付原告朱雪梅合同违约金36800元，变更诉讼请求为要求被告孙鹏支付原告朱雪梅合同违约金2万元。
被告孙鹏辩称，一、原、被告双方经骐骥公司居间签订房屋买卖合同后，三方曾去房产大厦办理网签手续，但涉案房屋因存在抵押登记不能办理网签。涉案房屋抵押登记，原、被告及骐骥公司均是知道的，在此期间，被告孙鹏一直积极履行合同，2012年3月底时，原告朱雪梅及骐骥公司到被告孙鹏家中，告知被告孙鹏该房因贷款手续无法办理，三方协商同意解除合同，第二天被告孙鹏的妻子带5000元定金到骐骥公司处办理退还定金及解除合同手续。但原告朱雪梅未到骐骥公司办理解除手续，经骐骥公司询问后，原告朱雪梅称因临时有事无法到骐骥公司处理，因此被告孙鹏一直认为该合同已经解除。二、三方当事人在明知涉案房屋已经抵押登记的情况下，仍签订该房屋买卖合同，房屋买卖合同中没有对消灭抵押权问题作出约定。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，三方所签订的合同在未消灭抵押前，该合同为无效合同。按照法律规定，消灭抵押权的义务应为买受人，即本案原告朱雪梅代为清偿。三、关于诉讼请求问题，如果房屋买卖合同为有效合同，在诉讼请求中不能同时要求违约金及定金。三方签订的房屋买卖合同中，对于居间、佣金应由原告朱雪梅支付，与被告孙鹏无关。
经审理本院认定：2011年12月20日，原告朱雪梅（买方、合同乙方）、被告孙鹏（卖方、合同甲方）与骐骥公司（居间方、合同丙方）签订了房屋买卖合同一份，该合同约定：“甲、乙、丙三方依据国家法律、行政法规等相关规定，在自愿、平等和诚实信用的原则下，就甲乙双方房产买卖、丙方提供居间服务事宜，协商一致订立本合同，以兹共同遵守。一、房产状况1.甲方自愿出售位于济南市天桥区某小区某号楼某单元某室房产给乙方，房屋所有权证号：济房天字某号；房屋所有权人为孙鹏；房屋建筑面积为56.83平方米（以上内容以《房屋所有权证》或房产登记部门记载的权属信息为准）。2.抵押情况：有建行经七路支行租赁情况无。3.甲方一并出售附属设施及物品包含：固定装修。二、承诺和保证1.甲方承诺和保证本合同标的房产无任何权属等纠纷，第一条房产状况约定属实。2.乙方承诺和保证对本合同标的房产已做充分了解，自愿购买该房产。三、房产价款甲、乙双方经协商一致，同意本合同标的房产及配套设施的总价款为：人民币（大写）叁拾陆万捌仟元整（小写￥36800.00元整）。四、房款支付（一）支付定金：1.乙方在本合同签订时向甲方支付定金人民币伍仟元整（小写￥5000.00元整），定金在乙方支付房款时自动转为房款。2.甲方在本合同签订时将标的房产的《房屋所有权证》及相关资料交由丙方保管，用于办理房产交易及相关手续。（二）付款方式：甲乙双方同意使用以下第2种付款方式：1.一次性付款。2.银行贷款：买方于银行贷款审批通过后三日内将首付款壹拾万捌仟元整（￥108000.00元）付于卖方（含定金伍仟元整），剩余房款贰拾陆万元整（￥260000.00元）通过贷款形式银行付于卖方。贷款年限和贷款金额以银行审批确定为准，贷款部分于银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，不足部分乙方应于过户前一次性补足……九、违约责任1.发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷的，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。2.甲乙双方须保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方承担。3.若乙方违反第四条的约定逾期10日内仍不履行义务，甲方有权解除合同。4.委托代理人签订本合同需出示委托人的书面授权委托书，委托代理人应保证该委托书的真实性。5.甲方认可乙方以银行贷款方式付款时：（1）甲方有义务配合乙方办理贷款手续，以便乙方贷款的顺利办理。（2）贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行合同，并承担由此引起的经济损失，已交纳的贷款相关费用不予退还。（3）乙方须保证所提供的各种资料与证明的真实、可靠。如因证明不属实或其资信度不够造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失。（4）乙方须按照约定按时到制定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。6.如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1.2.3.4.5违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第四条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的服务佣金一律不予退还。十、免责条款如因洪水、地震、火灾和法律、政府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行，甲、乙、丙三方互不承担责任。十一、其他约定事项1.（1）甲方保证此房能正常交易，产权无抵押，无纠纷，能正常过户交易。（2）经三方协商制定本合同。（3）按现行政策过户、缴税、贷款。（4）在甲、乙双方积极配合下，丙方为其办理贷款手续。（5）本合同第四条第（二）条首付款改为壹拾壹万捌仟元整（￥118000.00），贷款贰拾伍万元整（￥250000.00）。2.如果本合同第十一条的约定与其他条款的约定不一致，以第十一条约定的内容为准……”该涉案合同还对房产过户及相关手续办理、费用承担、争议解决方式等进行了约定。上述合同签订当日，原告朱雪梅向被告孙鹏支付了定金5000元，向骐骥公司支付了中介费1万元。在该合同履行过程中，即2012年2月10日，经原、被告及骐骥公司协商，约定坐落于本市天桥区工人新村南村东区27号楼1单元601室房产（以下简称涉案房屋）过户之日为购房首付款支付日期。
2012年5月21日，原告朱雪梅通过中国工商银行股份有限公司济南市中支行向济南市住房公积金管理中心提交了个人住房贷款申请审批表，并于同年5月22日通过了该行审批。原告朱雪梅贷款审批通过后，通过骐骥公司及时告知了被告孙鹏。后被告孙鹏未办理涉案房屋解除抵押手续，原告朱雪梅申请的银行贷款审批逾期。另查明，上述房屋买卖合同签订时的中介骐骥公司经办人为殷际宾。
关于原、被告之间签订的房屋买卖合同是否已经解除的问题。被告孙鹏主张双方签订的房屋买卖合同已经协商解除，为此提交录音资料一份，证明2012年3月份，双方已经协商同意解除合同。经原告朱雪梅质证，原告朱雪梅对该录音资料的真实性并不认可，认为双方并未达成一致意见，该房屋买卖合同并未解除。为此，原告朱雪梅提交殷际宾的证人证言一份，证明内容为：2012年5月21日，原告朱雪梅办理了银行贷款申请手续且审批完毕，在办理解除抵押手续时，被告孙鹏未实际到其贷款银行履行相关手续，且提出过不想卖房给原告朱雪梅。根据原告朱雪梅提交的证据以及被告孙鹏协助办理贷款的陈述，本院认为，可证实原、被告未解除房屋买卖合同，原告朱雪梅履行了贷款审批等义务，而被告孙鹏未及时履行涉案房屋解除抵押手续等义务。
案经审理，被告孙鹏主张原告朱雪梅要求的违约金数额过高，要求予以调整；而原告朱雪梅主张双方在合同履行期间，因被告孙鹏违约给其造成了经济损失，其中原告朱雪梅主张的定金5000元、中介费1万元提供了相应证据；其主张的撤销贷款手续费3000元、另行签订房屋买卖合同发生的中介费1万元、误工费、交通费、房屋价格上涨差价损失，未能提交相关证据。原告朱雪梅庭审中自愿将其主张的违约金数额由36800元降低为2万元。
现原告朱雪梅诉至法院，请求：1、判令被告孙鹏支付原告朱雪梅合同违约金2万元；2、判令被告孙鹏返还原告朱雪梅定金5000元；3、判令被告孙鹏承担原告朱雪梅支付的中介费1万元；4、诉讼费由被告承担。
以上事实，有原告朱雪梅提交的房屋买卖合同、定金收条、收款收据、中介工作人员证人证言、视听资料、个人住房贷款审批表、公积金贷款复核完毕证明、证明、原告朱雪梅办理银行贷款文件资料等证据，被告孙鹏提交的视听资料等证据，以及原告朱雪梅、被告孙鹏当庭陈述在案为凭。
本院认为：原告朱雪梅与被告孙鹏签订的房屋买卖合同，系当事人真实的意思表示，且合同内容未违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。关于《中华人民共和国物权法》第一百九十一条中未经抵押权人同意抵押物转让合同的效力问题，首先，在该情形下，抵押权并不消灭，抵押权人可以追及到物之所在行使抵押权，认定合同有效并不损害抵押权人的利益；其次，因抵押权是从属于债权的从权利，在债权得到实现的前提下，抵押权就随之消灭了，如果因抵押人转让抵押物时未经抵押权人的同意，在抵押权已经消灭的情况下，认定合同无效没有依据，故被告孙鹏主张房屋买卖合同的无效，本院不予认定。诉讼中，被告孙鹏并无证据证实原、被告已经解除了房屋买卖合同，故原、被告仍应受该合同约束；原告朱雪梅作为买方已经积极履行了合同义务，并取得了银行贷款审批手续，被告孙鹏作为卖方，应当及时、适当履行办理涉案房屋解除抵押手续的合同义务。本案被告孙鹏未履行向抵押权人要求办理解除抵押手续的相关义务，而导致原告朱雪梅申请的银行贷款审批逾期，该房屋买卖合同无法正常履行，同时结合中介方骐骥公司经办人关于被告孙鹏不想卖房的证人证言等，被告孙鹏已构成合同违约，应承担相应违约责任。被告孙鹏主张按照合同约定，原告朱雪梅应银行贷款审批通过后三日内向其支付首付款，但原、被告于2012年2月10日已经将该条款约定变更为房屋过户当日支付，因此其主张的先履行抗辩权并不能成立。原告朱雪梅于本案审理中以被告孙鹏违约且银行贷款审批已经过期，无法继续履行合同，要求解除该房屋买卖合同，本院予以准许。原告朱雪梅请求被告孙鹏支付违约金2万元，未超过双方合同第九条之约定，综合原告朱雪梅发生的实际损失，兼顾合同履行情况及被告过错程度、预期利益等综合因素，原告朱雪梅降低违约金数额为2万元，该数额未达到“过分高于造成的损失”法律规定标准，本院予以支持。原告朱雪梅请求返还其已向被告孙鹏交付的定金本金5000元，本院予以支持。原告朱雪梅要求被告孙鹏赔偿中介费损失1万元的诉讼请求，因违约金具有补偿性及惩罚性的双重性质，其主张的违约金数额足以弥补原告朱雪梅发生的该项费用，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告孙鹏于本判决生效之日起10日内支付原告朱雪梅违约金2万元。
二、被告孙鹏于本判决生效之日起10日内返还原告朱雪梅定金5000元。
三、驳回原告朱雪梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1100元，由被告孙鹏负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 胡 滨
人民陪审员 刘 芸
人民陪审员 陈蔚林
二〇一四年三月二十日
书 记 员 郝慧明