云南省威信县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威民初字第597号
原告宗大英。
委托代理人白烨，特别授权。
委托代理人胡纯元，特别授权。
被告周家权。
委托代理人赵文，系云南意衡（昆明）律师事务所律师，特别授权。
原告宗大英诉被告周家权确认合同有效纠纷一案。本院于2014年8月19日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告宗大英及其委托代理人白烨、胡纯元，被告周家权的委托代理人赵文到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告宗大英诉称：1984年，被告周家权以2，300元价格购买当时草子坡生产队集体的两幢烤房和两幢回房，1986年3月被告又将其中的1幢烤房和1幢回房以1，900元价格卖给原告，原告通过见证人当场支付了1，900元购房款给被告，并写有协议，该协议已经失落。购房后，原告于1986年10月搬进房屋居住，同时将几丈高的烤房改与回房一样高便于居住。在长达20多年的时间里，原告对所购房屋进行加固、修缮和改造。1998年原告和丈夫相继外出务工至2008年，2008年1月，因原告房屋年久失修，垮塌不能使用，安稳村三合一干部罗强勇进行安全检查时发现原告房屋存在安全隐患，就通知原告，原告叫其弟宗某松将房屋的楼前、领子、瓦角、门窗及楼前以上的墙体拆除，将所拆木料运存放于宗某松家，保留了一丈多高的石墙体框架准备打水泥平房。现原告将其向被告购买的房屋拆除重建，被告以其房屋是借给原告居住为由阻止原告建房。原告认为自己所购房屋没有办理产权登记，是国家对农民住宅没有进行登记发放产权证的历史原因造成，原告向被告购买房屋是客观存在的事实，原告将所购房屋进行改造居住及后来拆除房屋的行为是自己对私有财产的处分，故诉求法院判决确认原告向被告购买的1幢烤房和1幢回房的房屋买卖关系成立且有效。
被告周家权辩称：原告主张被告出卖房屋给原告、有多人见证原告支付了1，900元购房款不是事实。原告为了躲避计划生育，于1986年找被告借房暂时居住，等躲避完后要回其老家，经被告同意后原告才搬进被告向集体购买的1幢烤房和1幢回房里居住，但没有约定借住时间。原告1998年外出后就未在该房屋内住了，其居住的时间不足12年，期间，双方确实谈过一次买卖房屋的事，但原告没有付钱。后因房屋破损不安全，原告于2005年将该房屋拆除。因此，原、被告之间不存在房屋买卖关系，请求驳回原告的诉讼请求。
综合双方当事人的诉辩主张，本案当事人对以下问题存在争议：原、被告之间是否存在房屋买卖关系，如存在房屋买卖关系，双方的房屋买卖合同是否成立，是否合法有效。
原告针对其主张，向本院提供以下证据：
1、原告户口簿及身份证原件，证明原告的主体资格。
经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，原告提供的户口簿反而证明了原告是2006年7月28日才迁到草子坡村民小组的，原告之前并不是草子坡村民小组的村民。
2、申请本院调取威信县国土资源局询问周家权、周某友父子的笔录，证明双方争议房屋系被告周家权以1，900元款卖给原告的。
经质证，原告均无异议；被告认为询问周家权、周某友父子的笔录中有部分内容是真实的，但有部分内容不真实，不排除被询问人受到调查人员的诱导性询问，询问周家权的笔录出现了卖房屋和是否付房租两个概念，询问人员是从双方有买卖关系进行调查，其主观目的就带有诱导性；周家权的证言真实反映双方谈过买卖房屋，但没有达成交易；周某友的证言证实了原告是暂时居住，土地仍然是被告方的。
3、胡某阶的书面证言一份，证明原告方买卖房屋的事实。
经质证，被告认为该证人未出庭，对真实性不予认可。
4、申请证人胡某礼、黄某平、宗某飞出庭作证，证明原告向被告购房时该三证人在场的事实；申请证人宗某松出庭作证，证明安稳村“三合一”干部2008年通知原告拆除房屋的事实。
胡某礼证实：周家权卖了一幢（一间）烤烟房和一幢（两间）回房给宗大英，价格是1，900元，双方买卖房屋的时间记不起了，他当时是草子坡生产队下组的组长，双方是如何协商的不清楚，他只是在支付购房款时在场，购房款是宗大英付给周家权的，付款的地点在双方买卖的房屋里，当时宗大英已住进该房屋，付款时没有写协议，也没有出具收条。当时是谁叫他作为见证人及有那些人在场，因时间长已记不清了。
黄某平证实：宗大英向周家权买的房屋是他去改造的，当时他还没有结婚，他只是听说房屋是宗大英买的。
宗某飞证实：在她十五、六岁时，一天下午放学时看见宗大英数了1，900元钱给周家权，当时听周围的人说他们双方买卖房屋，由于当时她年纪小，对在场的很多人都不认识，不清楚有那些人在场，付钱地点就在宗大英买的房屋里。
宗某松证实：他是原告宗大英的弟弟。宗大英外出打工时叫他的老人去帮宗大英看守房屋，看守到2007年就回家了。2008年春节，安稳村治保主任罗强勇通知他，说宗大英的房子不安全，他就去把房屋拆了，拆后只剩下石墙，石墙尖子都拆平的。
经质证，原告对以上四位证人的证言均无异议；被告认为胡某礼的证言不真实，因胡某礼证实其记不清买房时间，且证实原告先居住后购买的事实与原告之前的陈述不符；认为黄某平是听宗大英说买房，而不是亲眼所见，对黄某平证实其为原告改造房屋的事实予以认可，但认为不能证明双方的买房行为；对宗某飞的证实，认为不客观真实，因其证实已记不起双方交易时间，但又记得自己的年龄，在问话过程中先前说的与之后说的有改口的的情况；对宗某松证实拆除房屋的事实予以认可，但对拆除房屋的时间不认可，认为房屋是2005年拆除的。
被告周家权针对其反驳主张，向本院提供以下证据：
1、户口簿，证明被告的身份情况。
经质证，原告无异议。
2、收条复印件一份，证明被告对争议房屋享有使用权。
经质证，原告认为是复印件，对真实性不予以认可。
3、调查胡某阶的笔录复印件一份［并说明系（2014）昭中行初字第1号案即周家权起诉威信县人民政府及第三人宗大英一案中威信县国土资源局提交］，证明与原告提交的胡某阶的书面证言前后不符，存在矛盾。
经质证，原告认为是复印件，对真实性不予认可。
通过庭审举证和质证，本院认为，原告提交的证据1，被告无异议，能证明原告身份，予以采信；原告提交的证据2，被告虽然提出周家权、周某友是受到调查人员的诱导性询问，但并未否认是周家权、周某友的陈述，该证据能证明周家权、周某友认可将争议房屋以1，900元卖给宗大英及2008年宗大英之弟宗某松拆除该房屋的楼前、领子、瓦片、瓦角的事实，对此予以采信；原告提交的证据3，系原告提交的证人胡某阶的书面证明，因证人胡某阶未出庭作证，只能对该证明中与原告提交的第2组证据中的内容一致的部分予以采信，对其余内容不予采信；原告提交的证据4，即证人胡某礼、黄某平、宗某飞、宗某松出庭所作的证言，结合其余证据及原、被告的陈述，对能相互印证1986年原告将争议房屋以1，900元价格卖给被告，原告将烤房改造与回房同高后入住，原告之弟宗某松于2008年拆除房屋的事实予以采信，对该组证据中证人证实的其余内容因不能相互印证，不予以采信。被告提交的证据1，原告无异议，能证明被告身份，予以采信；被告提交的证据2、3，因原告不认可其真实性，因是复印件，故对该两组证据的真实性及被告的欲证事实均不予采信。
根据庭审、举证和质证，本院确认如下法律事实：
1984年，被告周家权以2，300元价格购买了威信县长安镇安稳村草子坡村民小组（当时为生产队）的烤房和回房各两幢（石木结构瓦房）。被告于1986年将其中的1幢烤房和1幢回房以1，900元出卖给原告，原告遂入住该房屋，并将烤房改造与回房同高便于使用。1998年，原告和其丈夫相继外出，2008年春，因原告所购房屋无人居住存在安全隐患，安稳村“三合一”干部罗强勇遂通知原告家人排除隐患，原告之弟宗某松便将该房屋拆除，并将所拆的木料、瓦片等材料运走，只剩下部分墙体。2011年，被告之子周某友将该房屋的宅基地进行整理，并于2012年栽种庄稼，双方为此发生纠纷。
本院认为，原告主张其以1900元价款购买了被告向安稳村草子坡集体（生产队）购买的两幢烤烟房和两幢回房中的1幢烤烟房和1幢回房，并于1986年起入住使用，双方的房屋买卖合同成立且合法有效，请求本院确认双方的房屋买卖合同有效。本案中双方所争议的房屋虽然是被告向生产队购买，被告认为是原告向其借住该房屋，双方不存在房屋买卖关系，但被告认可原告于1986年入住该房屋并对其中的烤烟房进行改造，亦认可原告之弟宗某松拆除该房屋的事实，只是认为宗某松拆除房屋的时间是2005年而不是2008年，按被告所认为原告拆除房屋的时间计算，也是近二十年，原告对其中的烤烟房进行改造及原告之弟宗某松拆除该房屋时，原告均未提出异议，直到2011年被告才将该房屋的宅基地进行整理并于2012年栽种庄稼，原告虽未提供与被告之间的房屋买卖协议及相关付款依据，但根据威信县国土资源局工作人员询问周家权、周某友父子的笔录及原告提供的其余证据，能证明原告1986年以1，900元向被告购买1幢烤烟房和1幢回房及原告购房后将烤烟房改造与回房的高度一致进行使用到2008年拆除的事实，说明被告已将房屋交付原告，据此认定双方的房屋买卖关系的合同成立；由于原告所购买的房屋系被告向集体购买，未办理产权登记是历史原因及相关法律、法规未规定对农村物权进行登记的原因所造成，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，故认定原、被告之间的房屋买卖合同有效，依法对原告的诉讼请求依法应予以支持。被告认为双方争议的房屋是原告向其借住，因未提供充分证据证明，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条；《中华人民共和国物权法》第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
原告宗大英1986年向被告周家权购买的1幢烤烟房和1幢回房的房屋买卖合同有效。
案件受理费500元，减半收取250元，由被告周家权负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。
审 判 长 夏俊波
代理审判员 陈 卿
人民陪审员 邱明杰
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 黄 潇