四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川13民终112号
上诉人（原审被告）：蓬安县乾鑫房地产开发有限责任公司，住所地四川省蓬安县相如镇建设路41号。
法定代表人：吴有珂，总经理。
委托诉讼代理人：赵忠鸣，四川匀天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄建华，女，汉族，1970年3月6日出生，住四川省蓬安县。
委托诉讼代理人：李毅，四川匀天律师事务所律师。
上诉人蓬安县乾鑫房地产开发有限责任公司（以下简称乾鑫公司）因与被上诉人黄建华商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省蓬安县人民法院（2014）蓬民初字第345号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人乾鑫公司的委托诉讼代理人赵忠鸣，被上诉人黄建华的委托诉讼代理人李毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
乾鑫公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人要求赔偿损失的诉讼请求。事实和理由：第一，一审法院判决上诉人赔偿被上诉人损失21708元与法律规定不符。上诉人出卖给被上诉人的门面前部虽减少了9.6平方米，但后部增加了18.81平方米，更有利于被上诉人使用，不会造成被上诉人损失。即使存在损失，根据双方合同第八条第二款的约定，因规划变更给买受人权益造成损失的，出卖人给予相应补偿。第二，一审采信中证房地产评估造价集团公司的评估意见不当。评估机构无年检记录，评估人员未对评估对象进行查勘、测量，评估报告第11月对估价对象基本状况的面积描述错误，未搜集同类型房地产市场交易数据资料供一审法院参考，评估机构以2014年1月14日作为评估节点无依据，因被上诉人拒不接房故评估节点应确定为上诉人发布交房公告的2013年2月6日，评估人员并非出具意见的评估机构的执业人员。第三，一审判决上诉人赔偿租金损失16万元不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款之规定。一审酌定年租金6万元与该司法解释相违背。第四，一审支持被上诉人自行扩大的损失部分与法律规定相违背。上诉人逾期交房60日被上诉人有权退房，被上诉人明知所购门面情况已不符合合同约定，应当要求退房而不是任由损失扩大，故对2012年3月后的损失应由被上诉人自行承担。第五，一审认定被上诉人无违约行为错误。被上诉人未能向银行办理按揭，至今未交纳全部购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，不能办理银行借款时，买受人可以请求解除合同，但被上诉人并未按司法解释规定办理，已构成违约。第六，被上诉人已经实际占有案涉门面，上诉人已完成交付，不应承担违约责任。第七，一审判决上诉人承担诉讼费用13028元过高，不符合法律相关规定。
黄建华答辩称，第一，案涉门面的结构改变系上诉人因为私利擅自隔断，而并非规划变更，一审法院就案涉门面全部与后部分别计价正确。第二，被上诉人出示了租金的证明，一审法院判决上诉人支付被上诉人租金16万元正确。第三，被上诉人履行了办理按揭贷款的全部手续，因公司不能提供竣工验收备案的材料，导致被上诉人无法办理按揭贷款，责任在被上诉人，上诉人无违约行为。请求驳回上诉，维持原判。
黄建华向一审法院起诉请求：1.乾鑫公司赔偿黄建华因面积减少造成的损失72万元；2.乾鑫公司赔偿黄建华租金损失25万元；3.乾鑫公司支付黄建华延期交房违约金6万元；4、乾鑫公司立即向黄建华交付房产并办理产权过户手续。
一审法院认定事实：2011年9月12日，黄建华与乾鑫公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号20110019xx），约定黄建华购买乾鑫公司开发的位于蓬安县相如镇相如大道一品兰庭小区B6幢第1层1-3号门面，建筑面积111.5平方米，套内建筑面积102.03平方，按套内建筑面积7,369.04元/平方米计价，合同总价款751,863元。合同第六条付款方式及期限约定“买受人可以首期支付购房总价款的50.79%，其余价款可以向蓬安县农村信用合作联社银行或住房公积金管理机构借款支付”，合同第十一条第一款约定“出卖人应当于2011年12月31日前向买受人交付该商品房”，合同附件五对付款方式及期限补充约定“买受人银行按揭贷款的，于签订商品房买卖合同之日起60日内完成与银行签订借款合同手续，逾期则按未付款总额的万分之五赔付违约金，因买受人原因银行拒绝发放贷款的，且买受人不能在乾鑫房地产开发有限公司通知时间内缴清全部房款的，出卖人有权解除合同，且只退还扣除违约金后的其余所交房款”，合同第十三条逾期交房责任约定“逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付价款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金”。合同附件一同时标明了买卖标的物的平面图及位置图。
合同签订后，黄建华于2011年10月10日交付购房款381,863元，其余房款拟向工商银行按揭支付，并于2012年2月14日向工商银行蓬安支行交付了个人商用房贷款申请表，但因乾鑫公司一直未提供房屋竣工验收报告而无法进入贷款审批流程，工商银行未发放贷款。
一审法院合同的约定履行各自的合同义务。合同签订后，被告所交房款。房屋修建过程中，乾鑫公司未按合同约定的平面图进行施工，将楼层通道从电梯左侧（面对电梯）改变至电梯右侧并占用了黄建华所购门面前部的部分面积，致黄建华所购门面的前部变窄，前部面积减少（减少面积为9.6平方米），而门面后面进深加深（增加的面积为18.81平方米），双方为此发生纠纷。黄建华委托了四川川衡房地产估价有限公司对该案涉门面的市场价进行了评估，2014年8月25日，该公司出具了估价报告书，案涉门面在2014年1月14日时点的市场价值为28,000元/平方米。评估过程中黄建华支付评估费8,000元。乾鑫公司对评估意见不服，向一审法院申请重新评估，2015年10月15日，一审法院委托的中证房地产评估造价集团有限公司作出评估意见书，案涉门面在2014年1月14日市场价为16,700元/平方米，评估过程中乾鑫公司支付评估费10,000元。2014年8月底，黄建华占用并装修使用了案涉门面。
一审法院认为，2011年9月12日，黄建华与乾鑫公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，属合法、有效，双方均应依照合同的约定履行各自的合同义务。合同签订后，乾鑫公司未按合同约定的平面图进行施工，将楼层通道从电梯左侧（面对电梯）改变至电梯右侧并占用了黄建华所购门面前部的部分面积，致黄建华所购门面的前部变窄，而加深了案涉门面的深度，虽然施工完成后门面的面积与合同约定的面积相比并未减少，但其价值并不完全相同，门面前部减少的面积的价值明显高于门面后部增加的面积。现黄建华请求对门面前部减少的面积按照市场价值予以赔偿，于法有据，一审法院予以支持。根据合同约定的平面图及施工完成后蓬安县房地产管理局的测绘的平面图，门面前部减少的面积为9.6平方米，评估单价为16,700元/平方米，乾鑫公司应当赔偿黄建华门面前部面积减少的损失160,320元。对于门面后部增加的面积，如果单独分割开来无利用价值，本着物尽其用的原则，一审法院酌情按照双方合同约定的价格结算，由黄建华补乾鑫公司房款，该部分归黄建华所有。双方合同约定的单价为7,369.04元，增加的面积为18.81平方米，黄建华应当补乾鑫公司房款138,612元，二者相互品迭，乾鑫公司应当赔偿黄建华损失21,708元。
关于黄建华请求延迟交付房屋的租金损失25万元的问题，因乾鑫公司延迟交付房屋，致黄建华所购门面在延迟期限内不能产生收益，造成了黄建华的租金损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，对黄建华的租金损失请求，一审法院予以支持。根据一审庭审中黄建华提供的《房屋租赁合同》相关证据并参照当地案涉标的物地段房屋租赁市场价格，一审法院酌情认定年租金60,000元，乾鑫公司延迟交付房屋的期间为两年零八个月，租金损失应为160,000元。黄建华同时请求支付延迟交房的违约金损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，黄建华请求的按合同约定计算的违约金明显低于其因乾鑫公司违约而受到的损失，而民事案件以填平损失为原则，一审法院已判决乾鑫公司赔偿黄建华的损失，对黄建华的违约金请求，一审法院不再予以支持。
对于黄建华请求判令乾鑫公司立即交付房产并办理产权过户手续的问题。房屋买卖合同履行后，办理产权转移登记是乾鑫公司的附随义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，一审法院对该项请求予以支持。
诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。对于乾鑫公司辩称黄建华并没有交清购房款，黄建华违约在先，也应当承担违约责任的问题。一审庭审查明，合同约定黄建华交纳购房首付款，余款通过银行按揭方式支付，但在黄建华向银行递交个人商用房贷款申请表后，乾鑫公司一直未提供房屋竣工验收报告而无法进入贷款审批流程，致银行未发放贷款，因此未能办理按揭贷款的过错在乾鑫公司，而并不是黄建华违反合同约定。如因黄建华的过错导致无法办理按揭贷款，双方应当就付款方式及期限另行协商，协商不成乾鑫公司可以通知黄建华在规定的时间交纳。故对乾鑫公司的上诉辩解意见，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第一百一十三条之规定，判决：一、蓬安县乾鑫房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起六十日内将位于蓬安县相如镇相如大道一品兰庭小区B6幢第1层1-3号门面（商品房买卖合同编号20110019xx）转移登记于黄建华名下；二、蓬安县乾鑫房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起六十日内赔偿黄建华损失人民币181,708元；三、驳回黄建华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,028元、评估费18,000元，合计25,028元，由黄建华负担12,000元，由蓬安县乾鑫房地产开发有限责任公司负担13,028元。
本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对一审已查明的事实无异议，本院予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审中黄建华提交2014年10月16日《门面出租协议》载明，黄建华出租案涉门面房给姚昌兴，租期从2014年11月1日至2019年10月30日，年租金第一、二年为10万元，第三年起每年递增10%。2015年10月1日和3日，姚昌兴分别转款5万元给黄建华。乾鑫公司不认可该出租协议和转款的真实性，且认为不能证明案涉门面的租金情况。乾鑫公司提交本院（2014）南中法民终字第279号民事判决书，认为评估节点为2012年的与案涉门面相似的门面价格为每平方米12000元，拟证明本案案涉门面评估价格为每平方米16000元过高。中证（成都）估字（2015）第1131号《房地产估价报告书》载明实地查勘期为2015年5月5日，估价作业日期2015年9月20日-2015年10月15日，并附有现场查勘的照片；对估价对象描述的估价面积为111.5平方米，估价面积来源为黄建华与乾鑫公司签订的《商品房买卖合同》。二审庭审中，乾鑫公司认可除2013年2月6日在报纸上发布交房公告外，并未采取其他方式通知黄建华交房。
本院认为，第一，关于中证（成都）估字（2015）第1131号《房地产估价报告书》应否采信的问题。其一，对于案涉房屋的评估节点，乾鑫公司认为因黄建华在乾鑫公司发布交房公告的2013年2月6日后，无正当理由拒绝接房，故评估节点应当是2013年2月6日。因乾鑫公司认可除2013年2月6日在报纸上发布交房公告外，并未采取其他合法、有效方式通知黄建华交房，故乾鑫公司并无证据证明其已有效通知到黄建华交房，乾鑫公司认为黄建华无正当理由拒不接房的理由不成立，原审法院根据当事人申请委托评估时将评估节点确定为黄建华起诉之日即2014年1月14日并无不当。其二，该《房地产估价报告书》载明实地查勘期为2015年5月5日，且附有现场查勘的照片，故乾鑫公司认为评估机构未现场查勘的理由不成立。其三，对于案涉门面房的面积，因评估时双方当事人并未提供合法有效的面积测绘报告，且具体修建时乾鑫公司对案涉门面的面积作了调整，故该《房地产估价报告书》估价面积采用黄建华与乾鑫公司签订的《商品房买卖合同》上载明的111.5平方米并无不当。本案一审法院委托评估机构系通过合法程序从合法评估机构库中选出，乾鑫公司认为该评估机构不合法的理由不成立。对于案涉门面房评估价格是否过高的问题，乾鑫公司提交（2014）南中法民终字第279号民事判决书采信的评估节点为2012年的与案涉门面相似的门面价格虽为每平方米12000元，但该判决中标的物的位置与本案案涉门面位置有差距，评估节点相差一年多，故乾鑫公司无法以此证明本案案涉门面的评估单价过高。综上，乾鑫公司认为不应当采信中证（成都）估字（2015）第1131号《房地产估价报告书》的上诉理由不成立，本院不予支持。
第二，关于乾鑫公司擅自变更案涉门面前后部面积应承担的责任问题。其一，乾鑫公司在施工过程中擅自减少案涉门面前部面积9.6平方米，即使在后部增加更大的面积，也会影响作为商业使用的案涉门面的使用价值，乾鑫公司认为其交付的案涉门面实际面积更大、更有利于黄建华使用的理由不成立。其二，乾鑫公司并未举证证明影响案涉门面面积的楼梯改动系规划变更，且即使是规划变更，依据双方合同第八条的约定，乾鑫公司应当给予黄建华相应补偿的金额也并不明确。故一审法院依据黄建华请求对门面前部减少的面积按照市场价值予以赔偿，并扣除黄建华按照合同价计算案涉门面后部增加的面积应补乾鑫公司的房款，最终认定乾鑫公司应当赔偿黄建华损失21,708元并无不当，本院予以维持。
第三，关于乾鑫公司应否赔偿黄建华租金损失16万元的问题。
对于乾鑫公司逾期交房应当赔偿黄建华损失的金额问题。乾鑫公司认为根据《商品房买卖合同》第十三条规定，乾鑫公司逾期交房60日后，黄建华就应当请求解除合同并退房，黄建华不退房导致损失扩大的部分，乾鑫公司不应当承担责任。因双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定的是黄建华的权利而并非其义务，在乾鑫公司逾期交房的情况下，黄建华可以选择退房，也可以不退房而要求乾鑫公司承担违约责任，故乾鑫公司认为黄建华未要求退房导致损失扩大的部分其不应当承担责任的理由不成立，本院不予支持。黄建华二审提交租赁合同、转款记录和对承租人的电话录音记录等，拟证明其接房后出租案涉门面的年租金从2014年11月1日起为10万元，乾鑫公司虽不认可其真实性和关联性，但案涉门面由黄建华出租系事实，一审法院也未直接采信黄建华单方陈述的10万元，而是在无主管部门公布租金数据和租金评估金额的情况下，根据案涉门面的位置、面积等酌定年租金为6万元并无不当。
黄建华虽然在本案诉讼前已实际占有使用案涉门面房，但一审法院判决的是2014年8月黄建华实际占有案涉门面前的损失，故乾鑫公司认为黄建华已实际占有使用案涉门面故乾鑫公司不应当赔偿黄建华损失的上诉理由不成立，本院不予支持。
第四，关于黄建华是否应当承担违约责任的问题。因双方当事人对一审法院查明的未及时办理到按揭贷款的原因是乾鑫公司未提供房屋竣工验收报告，且其一，黄建华不能预见乾鑫公司何时能提供房屋竣工验收报告以便其完成按揭贷款，其二，在不能及时办理按揭贷款情况下，乾鑫公司并未及时通知黄建华变更付款方式或催收房款，故乾鑫公司认为黄建华应当承担违约责任的上诉请求不成立，本院不予支持。
综上所述，乾鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3934元，由蓬安县乾鑫房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 东
审判员 蒙秀梅
审判员 任雅莉
二〇一六年九月二十八日
书记员 赖姝伶