山西省大同市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）同商终字第319号
上诉人（原审原告）项玉才，男，汉族。
被上诉人（原审被告）大同市庆源煤运有限责任公司，住所地大同市南郊区落里湾村东。
法定代表人刘慧匀，董事长。
委托代理人董燕宾，山西乌金律师事务所律师。
委托代理人万振彪，山西乌金律师事务所律师。
上诉人项玉才因与被上诉人大同市庆源煤运有限责任公司（以下简称庆源煤运公司）租赁合同纠纷一案，不服大同市南郊区人民法院（2015）南商初字第175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月14日受理后，依法组成由法官齐立波担任审判长，法官王艳宏、郑翔参加的合议庭，于2015年10月15日公开开庭进行了审理。上诉人项玉才、被上诉人庆源煤运公司的委托代理人董燕宾、万振彪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
项玉才在一审中起诉称：2014年9月19日，原、被告之间达成了租赁合同关系，双方约定，被告将位于大同市南郊区落里湾村东的一处大院，以每年80000元的价格租赁给原告，当时原告即给付被告定金10000元，同时双方约定，租赁期限为五年，从2014年12月20日至2019年12月19日。之后，于2014年9月22日又给付被告租金40000元，2014年12月15日再次给付被告租金20000元，共计给付被告租金70000元。后双方商定剩余租金待被告将租赁大院的垃圾清理完毕后付清，然而在此期间大同市南郊区口泉乡落里湾村村民委员会找到原告，要求原告搬离租赁大院，并多次堵门，致使原告无法正常使用租赁大院，不得以原告于2015年5月6日搬离租赁大院。但被告仅退还原告租金48600元，而原告在租赁期间，修复租赁大院的房屋、院墙、大门花费大量财物，由于被告的违约行为给原告造成的损失，被告应承担相应违约责任，故诉至人民法院，请求判令：被告归还原告租赁费21400元，并加倍返还定金20000元。
庆源煤运公司在一审中答辩称：原告所诉与事实不符，导致双方终止合同履行的原因并非答辩人存在违约行为，而是第三方大同市南郊区口泉乡落里湾村村民委员会的侵权行为造成的，与答辩人无关。本案诉争的位于大同市南郊区落里湾村东的一处大院系答辩人向大同市南郊区工贸公司租赁而来，转租给原告事先征得大同市南郊区工贸公司同意，不存在违约。收取定金10000元系在合同订立之前，该定金法律性质属于订约定金，双方的租赁合同已实际履行，不存在双倍返还的问题。另答辩人实际退还原告租金50000元，而原告实际租赁大院138天，按照双方合同的约定答辩人已多退还原告租金，不存在继续返还租金的问题，请求法院驳回原告的诉讼请求。
一审法院判决认定：2008年7月1日，被告大同市庆源煤运有限责任公司与大同市南郊区工贸公司签订了《房屋租赁合同》，双方约定，被告大同市庆源煤运有限责任公司租赁大同市南郊区工贸公司位于大同市南郊区落里湾村东的一处大院，租赁期限为2008年7月1日至2018年6月30日，年租金30000元。2014年9月19日，被告大同市庆源煤运有限责任公司经大同市南郊区工贸公司同意将大院转租给原告项玉才，双方约定，被告将位于大同市南郊区落里湾村东的一处大院，以每年80000元的价格租赁给原告，同时双方约定，租赁期限为五年，从2014年12月20日到2019年12月19日。之后，原告即给付被告定金10000元，并于2014年9月22日又给付被告租金40000元，2014年12月15日再次给付被告租金20000元，共计给付被告租金70000元。同时双方商定剩余租金待被告将租赁大院的垃圾清理完毕后付清，在此期间大同市南郊区口泉乡落里湾村村民委员会对本案诉争的位于大同市南郊区落里湾村东的一处大院的土地使用权产生异议，并多次堵门，致使原告无法正常使用租赁大院。2015年5月6日，原、被告双方协商解除了租赁合同的履行，同时被告退还原告租金50000元，原告搬离租赁大院。
一审法院判决认为：依法成立的合同应当受到法律保护，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的合同义务，但当事人协商一致可以解除合同。本案中，原、被告双方形成的事实上的租赁合同关系，真实、合法、有效。本案中，在原被告双方实际形成租赁合同关系后，即被告将本案诉争的位于大同市南郊区落里湾村东的一处大院实际交付原告后，原告已享有对本案诉争的位于大同市南郊区落里湾村东的一处大院的占用、使用权利，在该租赁合同履行过程中发生的大同市南郊区口泉乡落里湾村村民委员会对本案诉争的位于大同市南郊区落里湾村东的一处大院的堵门事件，被告大同市庆源煤运有限责任公司并没有过错，原告可以依据与被告之间形成的租赁合同关系而主张自己的权利。而原告并未以此主张自己的权利，而是原被告之间协商解除了租赁合同关系，且在租赁合同履行过程中被告实际租赁使用本案诉争的位于大同市南郊区落里湾村东的一处大院一百三十余天，应支付相应的租金，而被告已退还原告租金50000元，实际收取原告租金20000元，在双方约定的租金范围之内，故原告请求被告返还租金21400元，没有事实和法律依据，该院不予支持。关于原告请求被告返还订金20000元的请求，因被告收取原告定金在双方形成租赁合同之前其法律性质属于订约定金，在双方实际形成了租赁合同关系，该定金已转化为租金，故原告的主张不符合法律规定，该院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第九十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告项玉才的诉讼请求。案件受理费835元，由原告项玉才负担。
项玉才不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。请求：撤销原判，改判被上诉人归还上诉人租金21400元；双倍返还定金20000元。理由如下：上诉人在租赁被上诉人大院期间共计给付被上诉人定金10000元、租金60000元，双方约定余款等被上诉人将租赁大院的垃圾清理完毕后付清，在此期间落里湾村委会就找上门来让上诉人搬离出去，甚至用装载机多次堵门，被上诉人又将电给停了，致使上诉人无法居住及使用，后双方多次协商无果，在无奈的情况下上诉人于2015年5月6日搬出。可是被上诉人仅仅给上诉人退还租金50000元。上诉人在租赁期间，修复租赁大院的房屋、院墙、大门等花出大量的财物。现被上诉人违约在先，应承担违约责任。
庆源煤运公司服从一审法院判决。认为最终导致租赁合同无法履行的原因不是被上诉人，而是落里湾村民委员会。至于上诉人和落里湾村委会之间的矛盾纠纷，被上诉人不知情。另外定金在订立合同之前，属于订约定金性质，现在合同已实际履行，因此不存在双倍返还的情况。上诉人实际使用了租赁物138天，被上诉人返还上诉人5万元租金，现在还差2万元，而按双方约定的年租金8万元计算，上诉人使用已超过2万元租金费，因此被上诉人无需再返还其租金，上诉人的上诉请求没有法律依据，请求维持原判。
双方当事人二审均未向本院提供新的证据。
经审理查明，对一审法院判决认定的事实，双方当事人均无异议，但经本院审查双方交款票据，原告给付被告“订金”10000元，一审法院认定为“定金”不当，对该事实本院予以纠正，对一审法院认定的其他事实本院予以确认。
另查明，上诉人租赁期间与落里湾村委会因租赁院落的土地使用权产生争议，落里湾村委会因此补偿了上诉人设备及维修房屋款共1.6万元。
上述事实，有当事人当庭陈述意见等证据在案佐证。
本案双方当事人争议的焦点问题是：是否应由被上诉人归还上诉人租金21400元并双倍返还定金20000元？
关于上诉人主张应由被上诉人返还21400元租金一节，本院认为，从合同约定的租赁期限即2014年12月20日开始至上诉人搬离租赁大院即2015年5月6日，上诉人已实际占有租赁物期间约5个半月，上诉人虽称租赁场地用于停车场以及物流配货站，停车场只干了1个半月，物流配货未实际运行，但上诉人未对该主张提供相应证据予以证明。关于上诉人所称由于被上诉人违约在先，应承担相应的违约责任的主张，因上诉人提供的现有证据不能证实被上诉人在履约过程中存在违约行为，也不能证实上诉人与第三方落里湾村委会之间的纠纷系被上诉人违约所致，且上诉人也实际接收了第三方落里湾村委会的补偿款，故对上诉人的该主张不予支持。
关于上诉人主张应由被上诉人双倍返还定金20000元一节，本院认为，上诉人租赁被上诉人场地前期所交付的10000元明确载明为“订金”，双方合同已实际履行，该款项应为预付的租金，不适用定金双倍返还原则。上诉人的该项主张亦不能成立，对其该项上诉请求不予支持。
综上，本院认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。上诉人的上诉请求无事实及法律依据，不能成立，本院不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费835元，由上诉人项玉才负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 齐立波
审 判 员 王艳宏
代理审判员 郑 翔
二〇一五年十月二十七日
书 记 员 常 佳