太原市小店区人民法院民 事 判 决 书（2016）晋0105民初699号原告山西大唐双喜置业有限公司，住所地太原市杏花岭区府西街246号怡丰大厦1112室，统一社会信用代码91140100790207021Y。法定代表人邹圳承，董事长。委托代理人薛荣荣，山西恒一律师事务所律师。委托代理人刘原华，山西恒一律师事务所律师。被告王蕾。原告山西大唐双喜置业有限公司与被告王蕾房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告山西大唐双喜置业有限公司的委托代理人薛荣荣、刘原华到庭参加了诉讼。被告王蕾经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山西大唐双喜置业有限公司诉称，原、被告于2013年11月9日签订了编号为20131957652的《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的大唐双喜城项目第115幢0单元0604号房屋，房屋用途为住宅，建筑面积为187.93平方米，单价为每平方米10627.56元，总价款为1997237元。合同第六条第三款约定，被告采取银行按揭付款的方式，首付款为为607237元，贷款金额为139万元，由原告为被告的该笔贷款承担连带担保责任。合同签订后，原告于2015年7月22日向被告交付了房屋，但被告自2015年8月起至今未能偿还银行按揭贷款，已逾期超过八期，导致原告代被告向银行偿还按揭贷款50219.95元。根据《商品房买卖合同》附件四第三条第三项：“如买受人未按期足额偿还按揭贷款累计超过3期（月），致使出卖人承担保证责任的，则出卖人有权解除合同，收回商品房并另行处理。同时，买受人应按逾期未还贷款本金及利息的日万分之八向出卖人支付违约金。”原告有权解除《商品房买卖合同》，收回房屋，并要求被告支付因逾期还款违约行为产生的违约金。根据《商品房买卖合同》附件四第九条：“买受人向人民法院或仲裁庭提出解除商品房买卖合同的请求获得支持，买受人应按照房屋使用期限20年、房屋内部精装修使用时间5年以及买受人的使用时间向出卖人支付折旧费。计算方式如下：房屋使用折旧费=全部购房款／20年＊房屋使用时间（以月为单位）。”原告于2015年7月22日向被告交付房屋，被告应支付原告至此以后至实际交还原告房屋之日的房屋使用折旧费。同时，因被告逾期偿还按揭贷款构成违约，给原告造成经济损失，导致双方约定的原告的合同解除权具备。但是，随着太原市房地产市场的整体下滑，目前涉案房屋的市场售价平均下降了10%，若原告收回涉案房屋另行出售，将至少给原告造成10%的经济损失。为了维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求依法判令：1、解除原被告签订的《商品房买卖合同》，同时判令被告将“大唐·双喜城”第115幢0604号房屋返还原告，并协助原告办理《商品房买卖合同》备案的撤销手续；2、被告偿还原告代还的截止到2016年2月2日的银行按揭贷款50219.95元（其中，本金9197.74元、利息40619.85元、罚息402.36元），以及《商品房买卖合同》解除之前实际发生的原告代偿的银行按揭贷款本息及罚息；3、被告支付原告因逾期还款产生的违约金6206元（暂计算至2016年4月18日），以及4月19日起至《商品房买卖合同》解除之前因被告逾期还款产生的违约金（按照《商品房买卖合同》约定的日万分之八计算）；4、被告支付原告房屋折旧费70460元（暂计算至2016年4月18日），以及4月19日起至被告实际向原告交还房屋之日的房屋折旧费；5、被告向原告赔偿损失199723.7元（1997237元＊10%）；6、本案诉讼费、律师费由被告承担。被告王蕾未进行答辩。经审理查明，原告山西大唐双喜置业有限公司（出卖人）与被告王蕾（买受人）于2013年11月9日签订了编号为20131957652的《商品房买卖合同》一份，该合同约定，买受人购买的商品房为出卖人开发的位于太原市亲贤北街9号大唐双喜城项目第115幢0单元0604号房屋，房屋用途为住宅，建筑面积为187.93平方米，单价为每平方米10627.56元，总价款为1997237元；买受人采取银行按揭付款的方式，首付款为607237元，贷款金额为139万元。合同附件四《合同补充协议》第三条“按揭贷款付款方式的补充”第三款约定，鉴于出卖人就买受人按揭贷款将承担阶段性担保责任，如买受人未按期足额偿还按揭贷款累计超过3期（月），致使出卖人承担保证责任的，则出卖人有权解除合同，收回商品房并另行处理；同时，买受人应按逾期未还贷款本金及利息的日万分之八向出卖人支付违约金。第九条“关于房屋使用折旧的补充”约定，买受人向人民法院或仲裁庭提出解除商品房买卖合同的请求获得支持，买受人应按照房屋使用期限20年、房屋内部精装修使用时间5年以及买受人的使用时间向出卖人支付折旧费。计算方式如下：房屋使用折旧费=全部购房款／20年＊房屋使用时间（以月为单位）。合同签订后，被告向原告交付首付款607237元。同年11月21日，被告王蕾（借款人、抵押人）、彭卓然（借款人、抵押人）与渤海银行股份有限公司太原南内环街支行（贷款人、抵押权人）签订《个人一手房按揭抵押借款合同》一份，合同约定，合同项下贷款专项用于借款人支付其在与山西大唐双喜置业有限公司签订的关于购买位于亲贤北街9号115幢0单元6层0604号的房产的、编号为20131957652的购房合同项下69.6%的购房款，贷款金额为139万元，贷款期限自2013年11月21日起至2043年11月21日止；借款人采取等额还本付息法偿还贷款本息，还款日为每月的21日。2015年7月22日，原告向被告交付涉案房屋。被告自2015年8月2日开始未能偿还渤海银行股份有限公司太原南内环街支行按揭贷款。2015年11月5日，渤海银行股份有限公司太原分行从原告保证金账户中扣除25648.27元用于偿还被告王蕾的银行贷款本息及费用。2016年2月4日，渤海银行股份有限公司太原分行从原告保证金账户中扣除24571.68元用于偿还被告王蕾的银行贷款本息及费用。另原告在本案中花费法律咨询服务费51594.17元。另查明，原告山西大唐双喜置业有限公司与田庭于2016年3月5日签订的《商品房买卖合同》约定田庭所购买的商品房为原告开发的位于太原市亲贤北街9号大唐双喜城项目第115幢1单元3001号房屋，房屋用途为住宅，建筑面积为187.93平方米，单价为每平方米9450元，总价款为1775939元。原告山西大唐双喜置业有限公司与侯丽于2016年3月23日签订的《商品房买卖合同》约定侯丽所购买的商品房为原告开发的位于太原市亲贤北街9号大唐双喜城项目第115幢1单元0201号房屋，房屋用途为住宅，建筑面积为187.93平方米，单价为每平方米9500元，总价款为1785335元。确认上述事实的证据有原告向法庭提供的《商品房买卖合同》、收款收据、《渤海银行股份有限公司个人一手房按揭抵押借款合同》、承诺函、渤海银行向被告发出的授信逾期催收提示函和签收单、渤海银行扣划原告保证金的扣款通知、逾期证明、原告与田庭、侯丽签订的《商品房买卖合同》、法律咨询服务合同、发票等，上述证据经当庭举证及本院审查，另有本案庭审笔录在卷佐证，足以采信。本院认为，原告山西大唐双喜置业有限公司与被告王蕾签订的《商品房买卖合同》以及被告王蕾、彭卓然和渤海银行股份有限公司太原南内环街支行签订的《个人一手房按揭抵押借款合同》为各方当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应当按照合同约定严格履行相应义务。被告应当按时足额向渤海银行股份有限公司太原南内环街支行归还按揭贷款本息，但被告自2015年8月2日开始未偿还银行按揭贷款致使原告承担保证责任代被告垫付贷款本息50219.95元。因被告未按期足额偿还按揭贷款累计已超过3期，按照《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条“按揭贷款付款方式的补充”第三款的约定，原告有权解除合同，收回商品房并另行处理，故原、被告签订的《商品房买卖合同》应予解除，被告应协助原告办理《商品房买卖合同》备案的撤销手续。因《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，原、被告签订的《商品房买卖合同》解除后，被告应将“大唐·双喜城”第115幢0604号房屋返还原告，原告应向被告退还所交付的购房款607237元。原告代被告垫付的贷款本息50219.95元，被告应向原告支付，另合同约定“买受人应按逾期未还贷款本金及利息的日万分之八向出卖人支付违约金”，因日万分之八的约定过高，超过了年利率24%的标准，应当予以调整，被告按照年利率24%自实际垫付之日起向原告支付逾期未还贷款本金及利息的违约金为宜。《房屋买卖合同》附件四《合同补充协议》第九条“关于房屋使用折旧的补充”约定“买受人应按照房屋使用期限20年以及买受人的使用时间向出卖人支付折旧费”，按照《国家税务总局关于做好已取消的企业所得税审批项目后续管理工作的通知》“固定资产残值比例统一确定为5%”的规定，原告向被告交付房屋的时间为2015年7月22日，截止到2016年4月18日，被告应当承担的房屋折旧费为70436元（1997237元＊95%／20年＊271天／365天=70436元）。田庭、侯丽所购买的商品房与涉案房屋虽属同一楼座，但并非同一楼层，因此原告提供的其与田庭、侯丽签订的《商品房买卖合同》无法证明涉案房屋目前的成交价为每平米9400元到9500元，考虑到目前商品房市场价格相对于2015年确有所下降，对于商品房价格下降给原告造成的损失被告应当承担，本院酌定该部分损失为64000元。因原、被告签订的《商品房买卖合同》未对法律咨询服务费的负担进行约定，故原告要求被告承担律师费的主张，本院不予支持。被告王蕾经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，当缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告山西大唐双喜置业有限公司与被告王蕾于2013年11月9日签订的编号为20131957652的《商品房买卖合同》。二、被告王蕾于本判决生效后五日内返还原告山西大唐双喜置业有限公司位于太原市亲贤北街9号大唐·双喜城项目第115幢0单元0604号房屋，协助原告办理《商品房买卖合同》备案的撤销手续。三、原告山西大唐双喜置业有限公司于本判决生效后五日内退还被告王蕾购房款607237元。四、被告王蕾于本判决生效后五日内偿还原告山西大唐双喜置业有限公司银行按揭贷款本息50219.95元以及本判决生效之前实际发生的原告山西大唐双喜置业有限公司代被告王蕾偿还的银行按揭贷款本息。五、被告王蕾支付原告山西大唐双喜置业有限公司25648.27元自2015年11月5日起至本判决确定给付之日止按照年利率24%计算的违约金，支付原告山西大唐双喜置业有限公司24571.68元自2016年2月4日起至本判决确定给付之日止按照年利率24%计算的违约金。六、被告王蕾支付原告山西大唐双喜置业有限公司在本判决生效之前实际发生的原告山西大唐双喜置业有限公司代被告王蕾偿还的银行按揭贷款本息自实际垫付之日起至本判决确定给付之日止按照年利率24%计算的违约金。七、被告王蕾支付原告山西大唐双喜置业有限公司截止到2016年4月18日的房屋折旧费70436元及自2016年4月19日至本判决确定的返还房屋之日止按照每日260元计算的房屋折旧费。八、被告王蕾赔偿原告山西大唐双喜置业有限公司损失64000元。九、驳回原告山西大唐双喜置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13395元（原告已预交），由原告山西大唐双喜置业有限公司负担2077元，由被告王蕾负担11318元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长  温 姣人民陪审员  池凤林人民陪审员  王丽萍二〇一六年五月二十五日书 记 员  魏竹晋第7页共9页