黑龙江省大庆市中级人民法院执 行 裁 定 书（2016）黑06执异33号案外人：谭全宇。案外人：王一飞。案外人：邸晓杰。案外人：李德昌。案外人：刘大成。申请执行人：大庆市新发小额贷款有限公司。法定代表人王绍岩。被执行人：大庆联信科技工程有限公司。法定代表人代立。被执行人：大庆市大正典当有限责任公司。法定代表人崔蒙。被执行人：大庆市煜凯丰房地产开发有限公司。法定代表人石岩。本院在执行大庆市新发小额贷款有限公司（以下简称新发公司）申请执行大庆联信科技工程有限公司（以下简称联信公司）、大庆市大正典当有限责任公司（以下简称大正公司）、大庆市煜凯丰房地产开发有限公司（以下简称煜凯丰公司）借款合同纠纷一案中，案外人谭全宇、王一飞、邸晓杰、李德昌、刘大成对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人分别称，其各自通过居然之家项目的施工方江苏中苑建设集团有限公司（以下简称中苑公司）从煜凯丰公司处抵债购买了居然清华园4号楼2单元2503室、2号楼2单元901室、4号楼2单元1302室、6号楼1单元2503室及2号楼1单元2201室，其均与煜凯丰公司签订了《居然清华园定购单》，且中苑公司已经交付了全款，因开发商原因至今未办理产权证书，现其已入住。据此上述房产应属其所有，请求法院依法中止对居然清华园4号楼2单元2503室、2号楼2单元901室、4号楼2单元1302室、2号楼1单元2201室的拍卖及6号楼1单元2503室的查封。本院查明，申请人新发公司与被申请人联信公司、大正公司、煜凯丰公司借款合同纠纷一案，大庆仲裁委员会于2015年6月8日作出（2015）庆仲（裁）字第（85）号裁决书，裁决如下：一、被申请人联信公司在本裁决书生效之日起五日内向申请人新发公司归还借款本金人民币5,396,160.98元，并按欠付借款本金人民币5,396,160.98元的银行同期贷款利率的四倍支付违约金，违约金计算期间从2013年12月28日开始至本裁决书生效之日止。二、仲裁费72,700.00元，由被申请人联信公司承担。三、被申请人大正公司、煜凯丰公司对被申请人联信公司上述所负给付义务承担连带责任。本案仲裁中，2015年4月9日，大庆市让胡路区人民法院根据申请人新发公司的申请，针对申请人新发公司与被申请人联信公司、大正公司、煜凯丰公司借款合同纠纷一案作出（2015）让仲保字第1号民事裁定书，裁定将被申请人煜凯丰公司名下居然之家大庆店1号楼1单元1505室、1单元公寓601室、1单元公寓606室、2单元1302室、2单元1207室、2单元1102室、2单元605室、2单元606室、2号楼1单元2201室、2单元1802室、2单元1402室、2单元901室、3号楼1单元2503室、商业6号、4号楼2单元2503室、2单元2403室、2单元2202室、2单元1701室、2单元1302室、2单元1501室、5号楼2单元1703室、2单元403室、6号楼1单元2503室、2单元1601室房屋的产权手续预查封。该裁定预查封了被执行人煜凯丰公司名下居然之家小区案外人提出异议的房产。2015年4月10该裁定送达至大庆市房产管理局。裁决书生效后，申请执行人新发公司向本院申请执行，本院于2015年6月24日立案执行，并依法向被执行人送达执行通知书、报告财产令。后大庆九逸诚拍卖有限公司向房屋居住人发出《通知》，告知定于2016年4月16日上午9点在大庆宾馆会议室拍卖位于居然之家大庆店后侧（居然清华园小区）24户房产并告知房屋居住人如房屋系从开发商处购买、抵账或其他已交纳房款的情况下，请在2016年4月1日前向本院反映。本院另查明，案外人谭全宇提交的《居然清华园定购单》及煜凯丰公司№0997710收据显示买受人谭全宇，该《定购单》中双方特别协定第2项“买受人须接到签约通知7日内，携带本定购单、收据、身份证到居然清华园售楼中心签定《商品房买卖合同》并补齐首付款，买受人已交付定金将等额转为房款。”第6项“本定购单有效期内，出卖人不得将该房屋转售他人，否则双倍返还买受人所付定金。”案外人提交的入住证明显示其于2014年12月入住，但该证明仅有被执行人煜凯丰公司盖章，无证明单位大庆市众诚物业管理有限公司盖章。案外人提交的电力发票及水费发票显示开票日期分别为2016年5月20日及2016年4月22日。案外人王一飞提交的《居然清华园定购单》及煜凯丰公司№0453264、№2023967收据显示买受人王一飞，该《定购单》中双方特别协定第2项“买受人须接到签约通知7日内，携带本定购单、收据、身份证到居然清华园售楼中心签定《商品房买卖合同》并补齐首付款，买受人已交付定金将等额转为房款。”第6项“本定购单有效期内，出卖人不得将该房屋转售他人，否则双倍返还买受人所付定金。”案外人提交的入住证明显示其于2015年2月入住，但该证明仅有被执行人煜凯丰公司盖章，无证明单位大庆市众诚物业管理有限公司盖章。案外人提交的电力发票显示开票日期为2016年5月20日。案外人邸晓杰提交的煜凯丰公司№9337289收据显示买受人邸晓杰，案外人提交的入住证明显示其于2014年12月入住，但该证明仅有被执行人煜凯丰公司盖章，无证明单位大庆市众诚物业管理有限公司盖章。案外人提交的电力发票显示开票日期为2016年5月20日。案外人提交的物业资金往来结算收据及水费发票显示开票日期为2016年3月18日。案外人李德昌提交的煜凯丰公司№0997711收据显示居然清华园6-1-2503室交款单位为曲佳兴。案外人提交的《居然清华园定购单》显示买受人为李德昌，且该《定购单》中双方特别协定第2项“买受人须接到签约通知7日内，携带本定购单、收据、身份证到居然清华园售楼中心签定《商品房买卖合同》并补齐首付款，买受人已交付定金将等额转为房款。”第6项“本定购单有效期内，出卖人不得将该房屋转售他人，否则双倍返还买受人所付定金。”案外人提交的入住证明显示其于2014年12月入住，但该证明仅有被执行人煜凯丰公司盖章，无证明单位大庆市众诚物业管理有限公司盖章。案外人刘大成提交的煜凯丰公司№9337236、№6312191收据显示居然清华园2-1-2201室交款单位为刘大成。案外人提交的《居然清华园定购单》显示买受人为刘大成，且该《定购单》中双方特别协定第2项“买受人须接到签约通知7日内，携带本定购单、收据、身份证到居然清华园售楼中心签定《商品房买卖合同》并补齐首付款，买受人已交付定金将等额转为房款。”第6项“本定购单有效期内，出卖人不得将该房屋转售他人，否则双倍返还买受人所付定金。”案外人提交的入住证明显示其于2015年12月入住，但该证明仅有被执行人煜凯丰公司盖章，无证明单位大庆市众诚物业管理有限公司盖章。审查异议期间，案外人谭全宇向本院提供如下证据：《居然清华园定购单》；煜凯丰公司№0997710收据、中苑公司0000346号收据；发票号码01139453电力发票；发票号码03635017水费发票；入住证明。案外人王一飞向本院提供如下证据：《居然清华园定购单》；煜凯丰公司№0453264、№2023967收据、中苑公司0000236号收据；发票号码01139553电力发票；入住证明。案外人邸晓杰向本院提供如下证据：№9337289收据、发票号码01139454电力发票；发票号码02118327水费发票；发票号码№0012382众诚物业资金往来结算收据；入住证明。案外人李德昌向本院提供如下证据：《居然清华园定购单》；煜凯丰公司№0997711收据；中苑公司0000348收据；入住证明。案外人刘大成向本院提供如下证据：《居然清华园定购单》；煜凯丰公司№9337236、№6312191收据；入住证明。以上证据均为复印件，且与原件核对无异。案外人通过上述证据欲证实其所主张的房产应属其所有。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，关于案外人的异议请求，一、五案外人所签订的《定购单》实为对签订正式《商品房买卖合同》相关事宜的约定，故五案外人在人民法院查封之前未能与煜凯丰公司签订《商品房销售管理办法》第十六条所规定的合法有效的《商品房买卖合同》。二、五案外人所提交的入住证明仅有被执行人煜凯丰公司盖章，无证明单位大庆市众诚物业管理有限公司盖章，故本院对此证明不予采信。且案外人谭全宇、王一飞、邸晓杰所提交的能够证明其已入住的证明材料日期均为2016年，而法院查封该房产的日期为2015年4月10日。五案外人未能向本院提交能够证实其已在法院查封之前合法占有不动产的相关证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，本院对五案外人的主张不予支持。据此，五案外人的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，其主张不能阻止本院对执行标的物的继续执行。综上，五案外人的异议理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：驳回案外人谭全宇、王一飞、邸晓杰、李德昌、刘大成的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。本裁定送达后立即生效。审 判 长  孙 丽代理审判员  李统君代理审判员  王 慧二〇一六年六月二十一日书 记 员  唐宪忠