宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）宁01民终915号上诉人(原审原告):杨开杰，男，1987年5月10日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：梁正大，宁夏诚托律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺丽娟，宁夏宁竞达律师事务所律师。被上诉人(原审被告):银川鲁银投资有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区宝湖中路50号。法定代表人：崔照松，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋承远，北京大成（银川）律师事务所律师。上诉人杨开杰因与被上诉人银川鲁银投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2017）宁0106民初7391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨开杰向本院提出上诉请求：1、请求依法撤销银川市金凤区人民法院做出的(2017)宁0106民初7391号民事判决书；2、请求贵院依法判令被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金25268.3元；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误，应予以改判。1、原审法院对上诉人与被上诉人签订的合同条款是否存在加重上诉人义务、排除权利的情形认定事实不清。合同第八条第二项及补充协议约定的内容明显加重了上诉人的义务、排除上诉人权利的格式条款，应当认定为无效条款。2、原审法院认定上诉人存在逾期付款事实认定错误。上诉人应交的合同首付款已在规定时间交付给被上诉人，但何时取得银行的贷款完全取决于作为开发商的被上诉人。上诉人并未见到合同，仅签了几页签字页，且仅签了名字，日期均为空白。合同上的日期均为被上诉人工作人员填写，并非是双方签订合同的真实日期。上诉人在原审中提交的录音证据亦证明被上诉人将上诉人购买的房屋在银行做了抵押，双方签完合同后，被上诉人需要去银行解押，并到房管局备案之后才能将合同拿给上诉人贷款，且存在多次追要购房合同才能拿到合同的情况，故上诉人超过合同约定时间付款是因被上诉人造成的，而非上诉人的原因造成，所有的后果应当由被上诉人承担。上诉人已向被上诉人全额付款，且时间均在双方约定的交房时间之前，故被上诉人不存在因上诉人未按合同约定时间支付房款可顺延交房期限的情况。综上所述，上诉人认为，原审法院判决认定事实严重不清，适用法律也存在严重错误，并最终导致判决完全错误，侵犯了上诉人的合法权益。被上诉人银川鲁银投资有限公司辩称，上诉人无权主张实际收房后的逾期交房违约金，依据最高院相关司法解释，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外，该另有约定应当理解为收房之后进行一个新的约定，理由是原来的约定已经被业主实际收房所改变，实际收房就是对原合同的变更，在变更后再未进行其他约定的情况下，应当认定实际收房为交付完成；由于上述业主在合同约定时间入住，并未发生实际损失，所以无权要求违约金；上诉人认为合同第八条第二款及补充协议就逾期付款之后开发商免除逾期交房违约责任的条款无效，但在一审诉讼中未提出确认合同无效。另外上述条款是双方真实的意思表示，合法有效，该条款不属于格式条款，并且确定格式条款有二项要件，一是确定为格式条款，二是有免责加重对方责任的情况，而上述条款是经过双方充分协商达成的结果，不属于格式条款。上诉人在合同中亲自手写了”以上条款已充分了解”，出卖人对违约责任已经说明，上诉人作为完全民事行为能力人，没有理由推翻合同的合法性。上述条款并不是单方行为，而是一种违约责任的处理方案，其实质内容为开发商以放弃追究业主逾期付款的违约责任而免除了自己逾期交房的违约责任，该情况属于一种交换。针对合同出现履行时间和签约时间不符的情况，由于银川市施行网签流程造成的，由于房管部门对预告登记撤销设置的许多条件，几乎不可能撤销，所以开发商与客户对签订合同十分慎重，在银川市场都是在开发商与客户就所有合同条款谈妥并在付清首付款的情况下，才进入合同签订环节，另外由于网签合同，所以纸质合同必须与网签合同一致，但由于开发商录入合同后会有一个审批环节，审批时间不确定，所以造成纸质合同中就签订时间部分会出现网签后补充的情况，上述业主中有部分业主由于在录入合同后没有及时通过审批造成所显示的合同签订时间明显晚于合同履行付款的时间。一审原告杨开杰向一审法院起诉请求：依法判令被告向原告支付逾期交房违约金25268.3元;本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2015年5月13日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告购买被告开发建设的宝湖中路号城市××楼房屋，建筑面积109.91平米，单价4598元/平方米，总价款为505366元。原告于2015年5月6日前支付首付155366元，于2015年6月6日前按揭贷款350000元。合同第八条约定：如买受人存在逾期付款，则出卖人免除逾期交房及逾期初始登记的违约责任。合同第十一条约定，出卖人（被告）应当在2016年8月30日前向买受人（原告）交付该商品房。2015年5月13日，原、被告又签订一份《补充协议》，合同第四条约定”买受人按合同约定付清所有应付款，选择按揭付款方式的，出卖人已收到全部银行贷款。若因买受人未按时付款或办妥按揭手续及未完全履行本合同约定的其他义务，出卖人不负延期交付或延期办证的法律责任”。《银川市商品房买卖合同（预售）》及补充协议同时对双方的其他权利义务进行了约定。被告于2016年8月31日向原告交付该商品房。原告认为被告交付的房屋不符合合同约定，存在违约行为，引起诉讼。另查明，原告在合同约定的时间内交付了首付款。原、被告双方约定的尾款支付时间为2015年6月6日，原告实际向被告支付尾款的时间是2015年7月6日。一审法院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，合同当事人均应严格按合同约定履行各自的义务。本案争议焦点为双方签订的《银川市商品房买卖合同》第八条规定的免除责任的格式条款是否有效以及被告是否履行了告知义务的问题。从合同内容来看，被告在该条款中规定的免除责任的情形，不存在加重原告义务、排除原告权利的情形，被告提供的免除责任的条款属有效条款；同时被告对免除责任条款的内容采用下划线的方式提醒，故被告已经履行了向原告的告知义务。双方签订的《银川市商品房买卖合同》及补充协议明确约定如买受人存在逾期付款情形，则出卖人免除逾期交房及逾期初始登记的违约责任。现原告存在逾期付款的事实，且被告于2016年8月31日已向原告交付了该商品房，故原告主张逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，判决：驳回原告杨开杰的诉讼请求。案件受理费216元（已减半收取），由原告杨开杰负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审查明的事实一致，对一审认定的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人双方签订的《银川市商品房买卖合同》及《银川市商品房买卖合同补充协议》意思表示真实，内容不违反法律，系有效合同。上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，合同第八条第二款属于格式条款，补充协议就逾期付款之后开发商免除逾期交房违约责任的条款无效。但上诉人在一审诉讼中没有确认合同条款无效的诉讼请求，二审请求确认合同条款无效，不符合民事诉讼法的相关规定。上诉人作为完全民事行为能力人，在合同中明确了合同条款已充分了解的内容，同时合同约定的内容是双方都违约的情况下，相互免除违约责任，不存在加重一方义务、排除一方权利的情形，也不是免除单方责任。一审法院严格按照双方合同约定的权利义务认定违约责任正确。关于上诉人提出一审法院认定上诉人存在逾期付款事实认定错误的上诉理由。一审法院根据买受人提交的付款凭证，对照合同约定的日期认定上诉人存在逾期付款的事实清楚。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费432元，由上诉人杨开杰负担。本判决为终审判决。审判长  雍东华审判员  刘泽民审判员  邵 敏二〇一八年五月二十四日书记员  周 洁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；......第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。