杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0110民初8054号
张方，男，1961年3月12日出生，汉族，住杭州市拱墅区嘉兴路***号。
委托代理人：许观海，浙江得厚律师事务所律师。
被告：浙江杭州余杭农村商业银行股份有限公司星桥支行，住所地：余杭区星桥街道藕花洲大街262号。
负责人：应新龙，行长。
委托代理人：吕硕，浙江泽毅律师事务所律师。
被告：沈志杰，男，1961年7月1日出生，汉族，住杭州市余杭区。
原告张方诉被告浙江杭州余杭农村商业银行股份有限公司星桥支行（以下简称星桥支行）、沈志杰案外人执行异议之诉一案，于2017年5月16日向本院起诉，本院于同年5月24日受理。本院依法适用普通程序于2017年7月18日公开开庭审理了本案。原告张方的委托代理人许观海，被告星桥支行的委托代理人吕硕到庭参加诉讼，被告沈志杰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张方起诉称：被告沈志杰因经营需要，自2008年开始陆续向原告借款。2015年3月12日，经双方结账，沈志杰共计向原告借款137万元。当日，沈志杰出具借条一份确认，并承诺于近日还清。后沈志杰未能归还借款，经原告多次催讨，被告沈志杰表示无力归还借款，愿将其名下坐落于杭州市余杭区临平南苑东海花园2B幢303室房屋（建筑面积为133.04平方米）租赁给原告，租期为20年，租金每个月2100元，共计租金504000元用以冲抵部分借款。原告与被告沈志杰签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，未违反国家法律法规强制性规定，已依法成立，对双方产生约束力，基于此，原告对案涉房屋享有20年的租赁权。被告星桥支行系执行案件的申请人，被告沈志杰系执行案件的被申请人，在执行程序中星桥支行作为申请人向法院申请对原告享有租赁权的房屋强制执行。原告为此向法院提出执行异议，法院于2017年4月28日作出（2016）浙0110执异61号执行裁定书，裁定驳回原告提出的执行异议，并于2017年5月3日送达。原告不服此裁定，认为该裁定认定事实不清，适用法律错误，侵犯了原告对案涉房屋的合法租赁权，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1、保护张方对杭州市余杭区临平南苑东海花园2B幢303室房屋的租赁权；2、案件受理费由两被告承担。
原告张方向本院提供如下证据：
1、借条一份，该借条中存在笔误，大写是173万，小写是137万，以137万为准，证明被告沈志杰向原告借款137万元的事实。
2、房屋租赁合同一份，证明被告沈志杰将案涉房屋租给原告，原告享有20年租赁权的事实，并且当时租赁款已结清。
3、（2016）浙0110执异61号执行裁定书（复印件）一份，证明原告在星桥支行与被告沈志杰申请实现担保物权纠纷的执行案件中提出执行异议被驳回的事实。
被告星桥支行答辩称：1、原告提供的借条真实性有异议，没有付款凭证，涉案借条中的数字不一致。2、租赁合同的真实性存在异议，房屋面积133平方米，但租金仅为2100元，经实地查看，涉案房屋并未有人居住。故请求驳回原告的诉讼请求。
被告星桥支行提交如下证据：
抵押合同、房地产价格评估表各一份，证明星桥支行在办理沈志杰贷款前已履行房屋状况的审查义务，沈志杰也承诺房屋款出租的事实。
被告沈志杰未作答辩也未向本院提供证据。
对原、被告提供的证据，经质证，本院认证如下：
（一）张方提供的证据
星桥支行对证据1、证据2的三性均有异议，认为张方与沈志杰间的租房关系不真实。本院认为证据1、2不能充分证明案涉《房屋租赁合同》系合同双方真实订立及合同已实际履行的事实，故对该证据的证明效力不予确认。
（二）星桥支行提供的证据
张方对抵押合同的合法性有异议，认为是格式合同，程序不合法；对房地产价格评估表，认为系星桥支行内部制作的表格，没有沈志杰签名确认，与本案没有关联性。本院认为星桥支行提供的证据，真实性可以确认，且能证明本案相关事实，本院予以确认。
被告沈志杰未到庭应诉，视为放弃质证权利。
本院根据各方当事人的陈述以及确认的有效证据，认定事实如下：
2015年5月28日，星桥支行与沈志杰签订《个人最高额抵押借款合同》一份，合同主要约定“星桥支行同意自2015年5月28日至2018年5月27日期间内向沈志杰发放贷款，最高贷款限额为140万元整，沈志杰以坐落于杭州市余杭区作为抵押物”等内容，同时沈志杰承诺在签订抵押合同前抵押物未出租。合同签订当天，星桥支行取得编号为余房他证字第××号、余房他证字第××号、余房他证字第××号房屋他项权证。同日，星桥支行依约向沈志杰发放借款140万元。借款到期后，沈志杰未依约归还借款本息。为此星桥支行诉至本院，申请实现担保物权一案，本院于2016年2月18日作出（2016）浙0110民特269号民事裁定书，裁定对沈志杰提供的抵押房屋（含案涉房屋）准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，星桥支行对变价后所得款项在最高限额204万元范围内对沈志杰所欠借款本金140万元、利息28770.79元（按编号为8031120150009358的《个人最高额抵押借款合同》计算）优先受偿。根据星桥支行的申请，本院于2016年3月30日立案执行，执行案号为（2016）浙0110执2419号。在执行中，案外人张方以其系案涉房屋的承租人为由向本院提出执行异议，要求本院在处理案涉房屋时依法保护其租赁权。本院于2017年4月28日作出（2017）浙0110执异61号执行裁定，裁定驳回张方的异议。
另查明，张方提供借款人为沈志杰、落款时间为2015年3月12日的借条载明：今借到张方人民币壹佰叁拾柒万元整（1730000元），2015年元月之前所有借条作废。张方提供的出租人为沈志杰、承租人为张方、落款时间为2015年5月16日房屋租赁合同载明：沈志杰将案涉房屋出租给张方，租赁期自2015年5月16日至2035年5月15日，共计20年，租金标准每个月2100元。在合同的第八条补充协议中载明：以上房屋租金总计504000元（我已收到）用借款抵扣。
本院认为，人民法院在执行被执行人的非住宅房屋时，案外人以其在涉案房产设定抵押之前已与被执行人签订租赁合同且租赁期未满为由，主张拍卖不破租赁，如果租赁合同真实、合同签订于涉案房产抵押前且案外人在抵押前已依据合同合法占有涉案房产至今的，执行中应当保护案外人的租赁权。本案中，星桥支行与沈志杰于2015年5月28日签订最高额抵押合同，并于当天办理抵押登记手续，该抵押登记具有公示公信效力。案外人张方主张其在涉案房产抵押前即与沈志杰签订了租赁合同且租赁期未满，要求继续履行租赁合同，张方须提供充分有效的证据证明其符合“租赁合同真实、合同签订于涉案房产抵押前且案外人在抵押前已依据合同合法占有涉案房产至今”的条件。张方提交的房屋租赁合同载有“房屋租金总计504000元，用借款抵扣”的内容，说明该房屋租赁合同实际为房屋使用权抵债，故本院对租赁合同的真实性不予认可。同时，张方也未提交证据证明其在涉案房产抵押前已实际占有使用该房屋。综上，张方主张的租赁权在执行中应受保护缺乏依据，不得对抗星桥支行的抵押权。本院对涉案房产进行拍卖、变卖等执行措施符合法律规定，对张方的诉请，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告张方的诉讼请求。
本案案件受理费8840元，由原告张方负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。
审 判 长 章春霞
审 判 员 王 莉
代理审判员 ＸＸ强
二〇一七年十月二十七日
书 记 员 何 媛
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