江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏04民终1986号
上诉人（原审被告）：常州金谷房地产开发有限公司，住所地常州市金谷大厦5楼，统一社会信用代码91320400703612732D。
法定代表人：李顺利，该公司董事长。
委托诉讼代理人：丁烽，江苏派腾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：奚金华，男，汉族1972年8月26日生，住常州市钟楼区。
委托诉讼代理人：卢军，常州市钟楼区中直法律服务所法律工作者。
原审被告：常州金谷物业服务有限公司，住所地常州市金谷大厦5楼，统一社会信用代码：91320404703612134B。
法定代表人：周建林，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：丁烽，江苏派腾律师事务所律师。
上诉人常州金谷房地产开发有限公司（以下简称金谷房产公司）因与被上诉人奚金华、原审被告常州金谷物业服务有限公司（以下简称金谷物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2016）苏0404民初544号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年6月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
金谷房产公司上诉请求：1、上诉人收取开户费11000元并无不当。收取的中央空调开户费及热水开户费在协议中约定明确，即包含材料费及安装、维护、检测费用等，且事实上收取的前述开户费也实际用于上述范围。进一步说，如光收取风机盘管费，则根本无法安装及使用。原审判令返还开户费的法律依据不足。2、《室内风机盘管安装协议》在2001年签订并在被上诉人当时入住时安装完成，该协议的权利义务早完成了十几年，何谈解除。且该协议也不存在违约事实。上诉人始终不明白，在该份协议中，上诉人到底违反了哪一条？会让原审得出违约解除的结论。原审判令解除该协议系不顾事实与法律基本概念的可笑判决。3、原审判决称：“既以该特色服务（中央空调）作为房产销售的卖点，金谷房产公司理应在房屋销售后继续承担相应的责任。另外，……政府出面协调时，金谷房产公司也表达了债务加入的意愿。”这是无视法律的认定。理由：其一，上诉人没有代表或代理人在会议纪要上签字，谈不上表达意愿，更谈不上债务加入；其二，上诉人与金谷物业公司均为独立法人，相互之间没有任何上下录属关系；其三，此认定是原审为了达到让上诉人承担责任而千方百计寻找的借口，此认定是原审为了达到实现被上诉人诉请且又顾虑金谷物业公司无力承担的“权宜之策”；其四，上诉人出卖房屋给被上诉人是在2001年，不适用最高院2003年实施的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条关于就销售广告、宣传资料承担责任的规定。综上，请求二审法院撤销原审法院判决，驳回被上诉人的诉讼请求，并承担本案一、二审诉讼费用。
奚金华辩称，一、上诉人不是公用事业企业，也没有成立公用事业企业，按照当时政府规定，不能收取开户费。上诉人收取开户费直接违反了江苏省商品房价格规定，所以一审判定上诉人返还开户费，符合法律规定。二、《室内风机盘管安装协议》约定了收取开户费以及安装中央空调及热水的权利义务，上诉人在入住时就公开告知，该中央空调机热水系统有30年的使用寿命及效能比。但事实上效能比没有达到上诉人的承诺，致使无法继续使用，所以一审法院判定解除合同没有不当。要求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
金谷物业公司辩称，同意上诉人的上诉意见。
奚金华向一审法院起诉请求：1、金谷房产公司、金谷物业公司返还我中央空调开户费1万元、热水开户费1000元，并赔偿自2015年4月10日起至款项还清之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息。2、金谷房产公司、金谷物业公司赔偿我中央空调不能继续使用的其他损失2795元。3、本案诉讼费由金谷房产公司、金谷物业公司承担。在审理过程中变更诉讼请求，请求判令：1、解除我与金谷物业公司签订的《室内风机盘管安装协议》。2、金谷房产公司、金谷物业公司返还我中央空调开户费1万元、热水开户费1000元，并赔偿自起诉之日起至款项还清之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息。3、金谷房产公司、金谷物业公司赔偿我中央空调不能继续使用的其他损失即风机盘管费用和温控器费用共计3250元。4、本案诉讼费由金谷房产公司、金谷物业公司承担。
一审法院认定事实：奚金华购买金谷房产公司开发的金禧园小区12幢丁单元201室房屋。金谷房产公司在该小区的宣传彩页上注明“首创全天候恒温住宅小区”，“中央空调、24小时热水供应”，并注明空调与热水费用节省40%左右，冷热水设施24小时现场管理，使用寿命长达30-50年。2001年4月3日，奚金华与金谷物业公司签订《室内风机盘管安装协议》，约定奚金华须支付中央空调开户费1万元，热水开户费1000元，风机盘管费4300元，自动温控器费700元，协议总价16000元；主机及室外管线30年内不向奚金华收取任何维修费用。2001年4月3日，奚金华向金谷物业公司支付上述费用共计16000元。2012年12月18日上午，钟楼区房管局召集荷花池街道、金谷房产公司及金谷物业公司，金禧园业主委员会、业主代表等召开协调会，并形成会议纪要，要求金谷物业公司在金禧园小区中央空调及热水系统矛盾未解决之前，金谷物业公司不得擅自撤离该小区的中央空调及热水系统的管理服务，金谷房产公司、金谷物业公司负责于2013年1月底之前完成中央空调及热水系统的维修，并对中央空调及热水系统的收费作出了初步的估算。奚金华起诉时，金谷物业公司已于2013年7月份从金禧园小区撤场，中央空调、热水供应未恢复。
一审法院认为：依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行合同义务。本案中，金谷物业公司作为小区物业服务的提供者，承诺承担中央空调的供应及维护义务，保证其正常运转并收取了费用，其理应履行相关的合同义务。现金谷物业公司长期停止中央空调及热水的供应，且已经撤离小区，不再为该小区提供物业服务。因为金谷物业公司合同履行过程中存在严重违约行为，导致合同目的已然无法实现，故业主有权提出解除《室内风机盘管安装协议》。其次，涉案房屋系金谷房产公司开发，业主购房时金谷房产公司已经向业主作出中央空调、24小时热水供应的承诺，既然以该特色服务作为房产销售的卖点，金谷房产公司理应在房屋销售后继续承担相应的责任。另外，金谷物业公司是金谷房产公司先期聘请的物业管理主体，在相关矛盾激化，政府出面协调时，金谷房产公司也表达了债务加入的意愿，现中央空调及热水无法供应，金谷房产公司亦应承担相应的责任。最后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因金谷物业公司存在违约行为，奚金华主张返还中央空调开户费用1万元、热水开户费1000元，并赔偿自起诉之日起至款项还清之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息的诉讼请求，法院依法予以支持。关于奚金华主张的经济损失，风机盘管及自动温控费用为5000元，奚金华根据已经使用的年限与使用年限30年主张折旧损失为3250元，因风机盘管等材料已经使用，解除合同后也无法继续使用，结合奚金华实际使用时间，法院酌定支持折旧损失2900元。综上所述，金谷物业公司未尽到合同约定的物业服务义务，应承担相应的违约责任，金谷房产公司、金谷物业公司应共同承担相应的责任。判决：一、解除奚金华与金谷物业公司签订的《室内风机盘管安装协议》；二、金谷物业公司、金谷房产公司于判决生效之日起十日内返还奚金华空调开户费1万元、热水开户费1000元，并支付自2016年1月22日起至款项还清之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息；三、金谷物业公司、金谷房产公司于判决生效之日起十日内赔偿奚金华其他损失3500元；四、驳回奚金华其他诉讼请求。本案案件受理费157元，法院减半收取78.5元，由奚金华负担1.5元，由金谷物业公司、金谷房产公司负担77元。
二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的案件其他事实与原审相一致。
本院认为，一、关于法律适用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条第一款、第二款规定，本解释自2003年6月1日起施行。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。《中华人民共和国城市房地产管理法》自1995年1月1日起施行，而本案中奚金华与金谷房产公司之间的商品房买卖合同签订于《中华人民共和国城市房地产管理法》施行之后，故法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定处理本案，并无不可。二、关于责任。金谷房产公司系涉案房屋的出卖人，出售房屋时向奚金华作出了中央空调、24小时热水供应的承诺。故履行相应设备的维修义务并确保其在合理期间内处于适用状态本身就系金谷房产公司的合同义务，因为若相应设备无法使用，则其对奚金华作出的中央空调、24小时热水供应的承诺根本无法实现。另外，奚金华向金谷物业公司交纳中央空调开户费、热水开户费及安装室内风机盘管均是为了实现上述合同目的：享受中央空调及24小时热水供应的服务，且金谷物业公司在召开协调会时承诺2013年1月底之前完成对小区中央空调及热水系统的维修。现金谷房产公司、金谷物业公司均不履行相应设备的维修义务，导致奚金华无法享受上述服务，金谷房产公司、金谷物业公司就此均应向奚金华承担违约责任。综上所述，上诉人金谷房产公司的上诉理由不能成立，本院不予支持；原审判决事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费157元，由上诉人金谷房产公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 段若鹏
审 判 员 罗希夷
代理审判员 周韵琪
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 夏 煜