江西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣民再15号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：婺源县安泰房地产开发有限责任公司。
法定代表人：汪大忠，该公司董事长。
委托代理人：程桂林，该公司总经理。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：林细海。
再审申请人婺源县安泰房地产开发有限责任公司（以下简称安泰公司）与被申请人林细海商品房销售合同纠纷一案，弋阳县人民法院于2014年9月1日作出（2014）弋民初字第182号民事判决。安泰公司不服，提出上诉。江西省上饶市中级人民法院于2014年12月9日作出（2014）饶中民一终字第740号民事判决。安泰公司亦不服，向本院申请再审。本院于2015年11月27日做出（2015）赣民申字第318号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理本案。再审申请人安泰公司的委托代理人程桂林、被申请人林细海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年3月，林细海起诉至弋阳县人民法院称，其在安泰公司处购买了人和家园小区5#楼三单元501室房屋，2011年12月2日支付定金30000元和首付款73321元。2012年1月16日，双方签订《商品房买卖合同》，约定安泰公司于2012年7月30日前交房。林细海已按合同约定支付了全部首付款及办理了银行按揭贷款，林细海到安泰公司处要求交房，安泰公司均以各种理由推诿。故诉至法院，请求判令安泰公司继续履行《商品房买卖合同》，支付逾期交房违约金（2012年7月31日至2014年3月5日）79603.07元并按合同约定计算到实际交付为止，承担本案诉讼费。
安泰公司辩称，林细海诉称不属实。2013年10月通知林细海收房，交15000元办房产证费用，林细海拒绝交纳，也拒绝收房。按房款的日万分之五计算违约金是公司工作人员的笔误，实际是日万分之零点五，且林细海主张的违约金过高，应参照同地段、同类型的房屋租金标准计算违约金。施工过程中，国土资源部下文调整住宅用地的容积率，国家发改委下文对别墅用地予以限制，于是公司又修改建设规划，导致逾期交房，国家政策调整是公司施工中遇到的异常困难及重大技术问题，属于不可抗力，根据合同第八条第二款规定，应当免除公司的违约责任。故请求法院驳回林细海的诉讼请求。
弋阳县人民法院一审查明：安泰公司以出让方式取得位于弋乐公路与连胜厂出入口交汇处西南侧编号为2006-23-1到23-74号地块的土地使用权并进行商住楼开发，小区名称为“人和家园”。20l2年1月16日双方当事人签订《商品房买卖合同》，合同约定：……第三条、林细海向安泰公司购买的商品房位于“人和家园”5#楼3单元501号房，用途为住宅，框架结构，建筑面积143.10平方米，套内建筑面积129.45平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.65平方米。第四条、房屋单价为l9l0元每平方米，总房款为273321元。……第六条、付款方式为首付加银行按揭，其中首付款为l0332l元，按揭170000元。……第八条、交房期限为2012年7月30日之前，即安泰公司依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房在2012年7月30日之前交付林细海使用，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；（2）买受人未付清应付款项的，或买受人的按揭贷款未转入出卖人银行账户的；（3）施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决其他非出卖人所能控制的因素。第九条、安泰公司逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之五的违约金。……第十一条、房屋交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：合同双方约定交接之日起，免费代管一个月，超过一个月的从第二天起按日收取房款万分之三的代管费，满90天仍未能办理交接的，出卖人有权单方面解除合同。林细海于2011年12月2日向安泰公司支付了定金30000元和首付款73321元，共计103321元，剩余房款170000元由安泰公司代为办理银行按揭贷款。2013年8月9日，建设银行弋阳支行将林细海的房屋按揭贷款（剩余房款）170000元直接交付给安泰公司。2013年9月9日起，林细海开始偿还银行的购房按揭贷款。2013年l0月，安泰公司通知林细海验收房屋，因安泰公司未出具房屋的验收合格手续，林细海拒绝收取房屋，双方因此发生矛盾，林细海诉至法院，并提出前述诉请。至本案法庭辩论终结时（2014年4月24日），安泰公司未向法院提交诉争房屋的验收合格手续。另查明，2010年l2月19日，国土资源部发布了国土资发（2010）204号“关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知”，该通知规定住宅用地容积率小于1等违反规定出让的，应责令立即终止出让行为。2011年3月27日，国家发改委发布的第9号文件规定，自2011年6月1日起限制别墅类房地产开发项目的用地。2012年5月29日，经弋阳县人民政府常务会议研究决定，同意“人和家园”的规划条件予以变更，部分用地性质由原来的别墅住宅用地变更为多层住宅用地，容积率由原来的﹤0.8变更为≤1.6。
弋阳县人民法院一审认为：双方当事人签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，符合法律规定，双方应遵守履行。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”林细海按合同约定向安泰公司支付了购房款（首付款及银行按揭贷款），而安泰公司未能按合同约定的期限向林细海交付经验收合格的房屋，安泰公司的行为构成违约。安泰公司辩称延期交房是因国家政策调整所致，属于不可抗力，应当予以免责。根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。国土资源部和国家发改委的政策在双方签订合同之前就已经出台，安泰公司作为房地产开发商对相关政策应当及时了解并掌握，且预见由于自身的开发项目规划与国家政策有悖需进行修改而可能导致工期的延长，甚至影响交房的期限，签订合同时安泰公司可通过约定更长的交房期限来避免逾期交房的情况发生，因此国家政策的调整对安泰公司逾期交房的违约行为不构成不可抗力，同时安泰公司也未提供证据证明施工过程中遇到其不能及时解决的异常困难及重大技术问题及其他不能控制的因素。安泰公司称双方约定的违约金计算标准日万分之五是其工作人员的笔误所致，但没有向法院提供证据予以证明，而双方签订的合同是格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式合同有两种以上解释的应当做出不利于提供格式条款一方的解释，安泰公司是格式合同的提供者，因此应作出不利于安泰公司的解释，即违约金按日万分之五计算。安泰公司称林细海主张的违约金过高，但未提供证据证明林细海实际损失是多少，因此，法院无法认定双方约定的违约金是否过分高于造成的损失。安泰公司称林细海主张的违约金应参照同地段、同类型的房屋租金计算，该意见于法无据，不予支持。综上所述，对安泰公司的反驳意见，法院不予采纳，安泰公司应当按合同的约定承担违约责任。因房屋验收由建设行政主管等部门进行，具体验收合格的时间尚不能确定，即实际交房时间目前不能确定，故违约金暂计算至一审法庭辩论终结之日止即2014年4月24日。林细海付款方式是首付加按揭贷款，根据合同第八条第二款第二项的约定，买受人的按揭贷款未转入出卖人银行账户的，出卖人可据实予以延期，故违约金应当以实际支付房价款的时间分段计算：（1）2012年7月3l日至2013年8月9日，林细海向安泰公司只支付了首付款10332l元，因此时间段的违约金应按l03321元购房款计算，共19372.7元［（103321元×0.0005）／天×375天］；（2）2013年8月9日（银行按揭贷款放款之日）银行代林细海向安泰公司支付了剩余的购房款170000元，即自2013年8月10日起林细海付清了全部购房款273321元，故违约金应按全部房价款计算至2014年4月24日，共35258.4元［（27332l元×0.0005）／天×258天］，上述违约金共计54631.1元。林细海要求安泰公司继续履行合同，符合法律规定及双方的约定，法院予以支持。经该院审判委员会讨论决定，弋阳县人民法院于2014年9月1日作出（2014）弋民初字第182号民事判决：一、安泰公司继续履行2012年1月l6日与林细海签订的《商品房买卖合同》；二、安泰公司在本判决生效之日起七日内向林细海支付违约金54631.1元；三、驳回林细海的其他诉讼请求。案件受理费5400元，由安泰公司负担。
安泰公司不服一审判决，向江西省上饶市中级人民法院提起上诉称：（一）安泰公司逾期交房是国家政策原因造成的，无需承担违约责任。施工过程中，国土资源部对住宅用地容积率进行调整，国家发改委对别墅用地予以限制，安泰公司因此变更规划，需要补交土地出让金、补办规划、施工许可、预售许可等手续，各行政职能部门都有自身的操作规范与流程，安泰公司没有能力、也不可能组织协调各行政职能部门为安泰公司一条龙服务。供水供电是个系统工程，有其具体的安全技术规范，需要整个小区统一开通，这也是延期交房的原因。（二）一审判决违约金过高，没有法律依据。一审判决以已付房款日万分之五计算的违约金过分高于林细海的实际损失。以2014年央行整存整取存款基准年利率3%计算，林细海的实际损失为8978.8l元=l0332l元×3%×1.027年＋27332l元×3%×0.7068年。根据法律规定，当事人以约定的违约金过高请求减少的，法院应当以实际损失为基础，按不超过实际损失30%的标准确定，林细海的违约金最高限额应为11672.45元=8978.8l元×（1＋30%）。（三）一审判决计算到一审法庭辩论终结之日，按此逻辑，安泰公司不仅要送一套商品房给林细海，可能还要贴钱。上诉请求：撤销一审判决，驳回林细海的全部诉讼请求，林细海承担本案一、二审诉讼费用。
林细海辩称：（一）安泰公司以国家政策变动为由主张免责不符合法律规定，双方合同签订时间晚于安泰公司认为可以免责的国家政策修改时间，因此国家政策变动不能成为安泰公司逾期交房的免责理由。且安泰公司变更规划的楼栋为二期工程，而林细海购买的商品房为一期工程，二期规划变更不能作为一期商品房延期交房的理由。（二）安泰公司主张违约金过高没有证据支持。合同中双方关于违约金的约定是对等的，且合同是安泰公司提供的格式合同，合同内容并不违反法律规定。林细海的损失不能以存款利率计算，贷款利率高于存款利率，其不仅要承担按揭贷款利息损失，还存在租房费、小孩读书借读费、装修价格上涨等损失。一审判决安泰公司按合同约定支付违约金，适用法律正确。（三）安泰公司不履行合同，并一再拖延诉讼，林细海请求违约金计算至二审终结之日止。
江西省上饶市中级人民法院二审确认一审查明的事实。
江西省上饶市中级人民法院二审认为：本案国家政策变动在前，双方合同签订在后，安泰公司应该预知国家政策变动对交房时间是否产生影响，在商品房预售时应该合理确定交房时间，以便买受人权衡是否购买，安泰公司没有合理计划交房时间，以在前变动的国家政策主张免责没有法律依据，法院不予支持。安泰公司主张以2014年央行公布的整存整取存款基准利率计算林细海的损失没有法律依据，法院不予支持。但是双方合同第八条约定，买受人的按揭贷款未转入出卖人银行账户的，出卖人可以据实延期交房，因此在林细海的按揭贷款发放之前安泰公司无需承担违约责任，一审判决安泰公司2012年7月31日至2013年8月9日承担违约责任不妥。一审判决双方合同继续履行、安泰公司承担2013年8月10日至2014年4月24日的逾期交房违约金35258.4元，符合法律规定，二审予以确认。关于本案违约金计算至何时止，应以一审法庭辩论终结之日为节点，其后的违约行为可以另行起诉。综上所述，一审判决认定违约的起算时间错误，江西省上饶市中级人民法院于2014年12月9日作出（2014）饶中民一终字第740号民事判决：一、维持弋阳县人民法院（2014）弋民初字第182号民事判决第一项，即安泰公司继续履行20l2年1月16日与林细海签订的《商品房买卖合同》。二、维持弋阳县人民法院（2014）弋民初字第182号民事判决第三项，即驳回林细海的其他诉讼请求。三、撤销弋阳县人民法院（2014）弋民初字第182号民事判决第二项，即安泰公司在本判决生效之日起七日内向林细海支付违约金54631．1元。四、安泰公司于本判决生效之日起七日内支付林细海违约金35258.4元。五、驳回安泰公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5400元，二审案件受理费1166元，共计6566元，由安泰公司负担3142元，由林细海负担3424元。
安泰公司申请再审称：一、安泰公司不构成违约。安泰公司在二审中已提供工程竣工验收报告，二审既不组织开庭，也不组织质证，而是对这主要证据以“无行政机关的备案证明，没有向购房人出示，无法确定真伪”为由不予采信。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，交付使用并不需行政机关的备案证明。依据双方合同第8条第2款第3项的约定“其他非出卖人所能控制的因素”可以作为延期交房的特殊原因，本案是由于县政府对安泰公司经批准已施工的设计规划进行变更，一、二审将延期交房的责任全部推给安泰公司是不公正的。二、原审判决的违约金计算方式和标准错误。1、计算时间应从林细海把房款全部交清时间2013年8月9日开始至竣工验收合格之日2013年9月13日止。2、万分之五的计算标准过高。林细海2013年10月拒绝收房，其自己导致的损失应在违约金中折抵。再审请求：1、撤销原判决，改判安泰公司行为未违约，不承担支付违约金54631.1元的责任；2、本案诉讼费用由林细海承担。
林细海辩称：1、安泰公司违反合同法和双方当事人的约定，不能如期交房，构成违约。2、两级法院判令安泰公司按合同约定的万分之五支付违约金，符合法律规定和合同的约定，适用法律正确。3、二审开庭答辩前安泰公司未向法院提供人和家园5号楼工程竣工验收报告，至今未向林细海提供住宅质量保证书、住宅使用说明书和房产权证。合同约定三证齐全才能交房，否则购房人有权拒绝收房。
本院再审中，安泰公司对一、二审法院查明的“因安泰公司未出具房屋的验收合格手续、林细海拒绝收房”提出异议，并新提供弋阳县建设工程质量监督站出具给安泰公司的工程质量监督报告，认为安泰公司一审已经提供给林细海房屋竣工验收报告，林细海是要求办理房产证才拒绝收房；且工程质量监督报告载明了2013年8月18日质监站派员全程参与了安泰公司工程验收过程、程序合法、验收合格。本院审查认为，因一审证据材料中并无房屋竣工验收报告，安泰公司再审申请书亦自述二审时才提供房屋竣工验收报告，安泰公司现拟以2015年5月的工程质量监督报告来证明2013年10月向林细海出具了房屋验收合格手续，因证据缺乏关联性不能达到其证明目的，故安泰公司就林细海拒绝收房事实提出的异议不成立，本院不予采信。安泰公司对一、二审法院查明的其他事实没有异议。林细海对一、二审法院查明的事实无异议。综上，对一、二审法院查明的事实，因有证据证实，本院再审依法予以确认。
另查明，2012年1月16日双方当事人签订的商品房买卖合同第二条约定，买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为弋阳县房地产管理局，商品房预售许可证号为弋房预售证第2011009号。人和家园5#楼工程竣工验收报告中载明竣工日期是2011年7月，安泰公司认可此时间且表示房屋建好后没有拆除过。安泰公司在一审时提供的弋阳县人民政府常委会记录摘要及政府办（2012）144号抄告单中均载明，县国土等有关部门要将调整后的人和家园二期有关规费补交执行到位，同时将一期违规建设部分纳入此次规费补交范畴。本院民事再审审查阶段，当事人在弋阳县城建档案馆复印了人和家园5#楼竣工验收备案表，载明“该工程的竣工验收备案文件于2015年5月11日收讫、文件齐全”，并盖有“弋阳县建设局备案专用章”。
本院再审认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点是：1、安泰公司延期交房是否构成违约；2、如违约，违约金计算期间是否应截至2013年9月13日；3、双方合同约定日万分之五的违约金计算标准是否过高。对上述三个争议焦点，本院分别评述如下。
1、安泰公司延期交房是否构成违约。双方当事人合同第8条约定交房期限为2012年7月30日之前，而安泰公司未能按合同约定的期限交付房屋。安泰公司认为延期交房是由于县政府对安泰公司经批准已施工的设计规划进行变更，符合双方当事人合同第8条第2款第3项约定“其他非出卖人所能控制的因素”可以延期交房的特殊原因，故不构成违约。依据本院再审查明的事实，人和家园5#楼在2011年7月已经竣工且并未拆除重建，双方当事人于2012年1月16日签订商品房买卖合同时已办理弋房预售证第2011009号商品房预售许可证，弋阳县人民政府常委会记录摘要及政府办（2012）144号抄告单中均明确是对人和家园二期调整容积率及相关规划条件、一期补交规费。故安泰公司主张的设计变更与本案安泰公司与林细海延期交房没有关联性，不是导致安泰公司逾期交房的原因。安泰公司以人和家园二期容积率调整和规划变更作为一期5#楼延期交房的免责理由不能成立，其延期交房构成了违约。
2、违约金是否应计算至2013年9月13日止。安泰公司认为涉案房屋在2013年9月13日具备交付条件，违约金计算期间应截至于此。本案合同约定的交房条件是商品房经验收合格。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。建设部办公厅《关于对国务院取消行政审批项目中涉及建设部项目有关问题的复函》（2003年8月5日建办法函（2003）357号）答复，一、国发（2002）24号文取消第一批行政审批项目第323项“取消房地产开发项目竣工验收”是指《城市房地产开发经营管理条例》第十七条所规定的内容，不包括第十八条规定的住宅小区综合验收。房地产开发项目竣工验收应执行《建设工程质量管理条例》的有关规定。住宅小区等群体房地产开发项目仍应按《城市房地产开发经营管理条例》第十八条的规定进行综合验收。二、关于《建设工程质量管理条例》第四十九条所指的“建设工程”是否应当包括“住宅小区等群体房地产开发项目”。《建设工程质量管理条例》第二条已明确“建设工程”是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。因此，建设工程包括“住宅小区等群体房地产开发项目”中的建设工程。《中华人民共和国消防法》第十三条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。《江西省建筑管理条例》第二十六条规定，建设单位收到建筑工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理、消防等有关单位进行竣工验收，建筑工程经验收合格的方可交付使用。……未通过建设行政主管部门备案的建筑工程，不得交付使用、销售，不得办理房屋权属登记等有关手续。根据以上法律法规能够明确，商品房经验收合格的交付条件不只是设计、施工、监理、建设等单位的工程质量竣工验收，还应取得规划、公安消防、环保等部门的认可文件或者准许使用文件。商品房作为一种特殊商品，是否符合交房条件需要通过行政主管部门的备案登记购房人才能判断，也只有办理了备案登记的房屋才能申请办理房产证。本案中，安泰公司提供的2013年9月13日竣工验收报告仅有设计、施工、监理、建设四部门的验收，2015年5月11日的工程竣工验收备案表中才包含法律法规规定的全部验收合格文件，并加盖了弋阳县建设局公章。因此，安泰公司认为涉案房屋在2013年9月13日具备交付条件的意见不能成立。而且，2013年l0月安泰公司通知林细海验收房屋时，未能出具2013年9月13日竣工验收报告；本案一审期间即2014年3月6日至2014年9月1日，安泰公司亦未提交此竣工验收报告；2014年11月18日安泰公司接受二审法院询问时，仍未提及此竣工验收报告，直至2014年12月9日二审判决前安泰公司才提交此竣工验收报告。故安泰公司依据2013年9月13日竣工验收报告主张违约金的计算期间截至当日，与事实和法律均不符，不予支持。
3、双方合同约定日万分之五的违约金计算标准是否过高。安泰公司认为过高诉请减少，在一审时主张以同地段、同类型的房屋租金为标准，在二审时主张以中国人民银行存款利率为标准计算违约金。首先，安泰公司一直未能提供证据证明同地段、同类型的房屋租金标准，并且依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，租金标准适用的前提是商品房买卖合同没有约定的情况，故本案安泰公司主张以房屋租金标准计算违约金，缺乏事实基础和法律依据。其次，安泰公司主张以存款利率计算违约金没有依据。安泰公司逾期交房，对其自身而言，相当于在未支付对价的情况下无偿使用林细海交纳的房款，在购房人没有其他损失的情况下，参照民间借贷利率水平作为确定合同约定的损失过高或过低标准对双方均较为公平合理。本案合同约定的日万分之五违约金，折算成年度违约金仅为房款的18%，即使按照法律允许的民间借贷通常的利率水平比较也不高。因此，安泰公司认为合同约定的违约金过高理由不能成立。再次，在约定违约金计算标准本身并不过高，但违约方违约情节严重，如时间长、数量多等，因而计算出违约金绝对数额可能偏大的情况下，不应视为约定违约金过高而予以调低。否则，违约方容易无视合同约定，致使违约金条款不能充分发挥警示、制裁违约行为的作用。本案中，由于安泰公司存在逾期两年才交房的严重违约情形，虽然按照约定的违约金标准计算出的违约金数额达到3万余元，但这并不是违约金计算标准约定本身过高所致，故安泰公司请求减少违约金的诉请不应得到支持。
综上，本院认为，原二审判决认定基本事实清楚，适用法律正确。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持江西省上饶市中级人民法院（2014）饶中民一终字第740号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚雪林
代理审判员 谢丽萍
代理审判员 李振峰
二〇一六年五月三十日
书 记 员 刘 鹏