广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终2178号上诉人（原审原告）：方杏华，女，汉族，住清远市清新区。委托代理人：麦美群，广东明典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远市清新区清晖房地产开发有限公司。法定代表人：罗松生。委托代理人：黄建良，公司员工。上诉人方杏华因与被上诉人清远市清新区清晖房地产开发有限公司（以下简称“清晖公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2017）粤1803民初465号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。方杏华上诉请求：1、依法撤销一审判决第二、三、四项；2、被上诉人按照合同约定向上诉人支付2015年6月1日至2016年3月30日期间的逾期交房违约金82034元，并按银行同期同类贷款利率支付逾期付款期间的利息(即从2016年7月1日起计至付清之日止）；3、被上诉人按照合同约定向上诉人支付2016年4月1日至取得山湖世纪花园的竣工验收合格证之日止的逾期交房违约金；4、被上诉人按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付逾期办理产权证的违约金(违约金从2015年9月1日起计至将办理涉案房屋产权证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止）；5、本案一、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决驳回上诉人主张的收楼后产生的逾期违约金，是明显错误的。1、根据上诉人与被上诉人签订的《山湖世纪五号楼补充协议》约定，双方在交付房产前己明确所交付的房产是未取得竣工验收合格证的，被上诉人的履行是有瑕疵，上诉人虽然接收房屋，但并不表示上诉人对此瑕疵现状予以认可接受，也不表示被上诉人己经完全履行了交付符合约定标准的房产的义务，更不表明免除被上诉人瑕疵履行的违约责任。根据双方的约定，只有在被上诉人符合了在2016年3月30日前取得竣工验收合格证的条件下，被上诉人的违约责任才得以免除。但涉案房产至今仍未竣工验收合格，因此即使上诉人己收楼，被上诉人仍需继续承担逾期交房的违约责任至实际取得竣工验收合格之日止。一审法院明确双方签订的《商品房买卖合同》和《山湖世纪五号楼补充协议》是有效合同，也是根据该补充协议约定的标准计算2015年6月1日至2015年8月19日期间的逾期交房违约金的。但却对双方关于收楼后的违约金支付约定视而不见，驳回上诉人主张的收楼后的违约金请求，明显错误。2、根据《城市房地产管理法》第二十七条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第一款以及《商品房销售管理办法》第四十条的规定,商品房未经验收合格，不得交付使用，属于法律的禁止性规定，国家更对此设置了处罚条款，是不容民事主体双方随意协商变更的。因此，一审法院“买受人明知商品房不具备法定或约定的交付条件仍同意接收房屋的，是其对瑕疵现状予以认可接受”的观点，是错误的。如果只要买受人接收了房产就属于合法合理行为，那房地产开发项目是否验收合格就已无意义。二、根据“当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度，合同的性质，坚持补偿性为主，以惩罚性为辅”的规定，上诉人长期未能取得房地产权证就失去了利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益。此情况完全是被上诉人的过错造成，且被上诉人的违约行为处于继续状态导致损失必然仍在不断扩大。因此，虽然一审判决将逾期办证违约金上调为从2015年9月1日起至被上诉人将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日以房屋总成交价为基数按年利率1%的标准计算，并不能弥补上诉人的损失，更不能对被上诉人起到惩罚效果。应当根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定来调整逾期办证违约金。综上所述，一审法院认定事实清楚，但不支持上诉人主张的收楼后的逾期交房违约金是错误的，支付的逾期办证违约金是明显偏低、显失公平的。故恳请二审法院依法予以改判。清晖公司答辩称，一、被上诉人己将符合《商品房买卖合同》约定标准的房屋交付给上诉人使用。根据双方签订《商品房买卖合同》第八条第一款的约定，涉案房屋于2014年12月17日经建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘察单位、设计单位五单位盖章验收合格，已符合房屋交付标准。2015年8月19日，上诉人己收楼并签署了《业主收楼确认书》。2015年9月8日，上诉人在山湖世纪长信物业公司登记成为了山湖花园的业主。二、根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，如被上诉人逾期办理产权证，违约金应按己付房价款的0.1%计算。方杏华向一审法院起诉请求：1、判令清晖公司立即为方杏华办理清新区太和镇明霞大道中60号的山湖世纪花园X幢X座X房屋的权属证书；2、判令清晖公司按照合同约定向方杏华支付2015年6月1日至2016年3月30日期间的逾期交房违约金82034元，并按银行同期同类贷款利率向方杏华支付逾期付款期间的利息（即从2016年7月1日起计至清晖公司付清之日止，暂计2016年7月1日至2017年3月6日的利息为2458元）；3、判令清晖公司按照合同约定向方杏华支付2016年4月1日至清晖公司取得山湖世纪花园的竣工验收合格证之日止的逾期交房违约金（暂计2016年6月1日至2017年3月6日的违约金金额为92050元）；4、判令清晖公司按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向方杏华支付逾期办理产权证的违约金（违约金从2015年9月1日起计至清晖公司将办理涉案房屋产权证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止。暂计2015年9月1日至2017年3月6日的违约金金额为59198元）；5、本案诉讼费用由清晖公司承担。一审法院查明：2013年5月2日，方杏华为买受人与清晖公司为出卖人签订了《广东省商品房买卖合同》，合同约定：方杏华向清晖公司购买其开发的坐落于清远市清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园X幢X座X号房屋，按套出售，总金额为541476元。清晖公司应于2015年1月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付方杏华使用，清晖公司如未按合同规定的期限将该商品房交付方杏华使用，按逾期时间，分别承担如下违约责任（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，清晖公司按日向方杏华支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，方杏华有权解除合同。方杏华解除合同的，清晖公司应当自方杏华解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按累计已付款的0.5％向方杏华支付违约金。方杏华要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，清晖公司按日向方杏华支付已交付房价款万分之0.5的违约金。商品房达到交付使用条件后，清晖公司应当书面通知方杏华办理交付手续。双方进行验收交接时，清晖公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、和《住宅使用说明书》，清晖公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，方杏华有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由清晖公司承担。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金。2013年5月2日，清晖公司收取了方杏华代办证费4049元、登记费160元。购房合同签订后，方杏华按合同约定支付购房款541476元给清晖公司，清晖公司于2013年10月23日出具购房款541476元的发票给方杏华收执。2013年7月10日，方杏华交纳了房屋契税16374.23元。2015年8月19日，清晖公司向方杏华交付房屋，方杏华签署《业主收楼确认书》，对涉案房屋进行验收并以确认，保证以后不再以任何理由要求卖方对上述房屋进行修整。就逾期办理房屋验收合格备案登记及交楼一事，双方发生争议。2015年8月19日，清晖公司为甲方与方杏华为乙方签订《山湖世纪花园五号楼补充协议》，该补充协议约定：一、乙方自2015年2月1日起，继续履行合同，但甲方必须于2015年5月30日前将五号楼的基础设施（水、电、电梯等）完善，并将房屋交给乙方进行装修，但乙方收楼时未竣工验收合格。二、乙方同意甲方支付2015年1月30日至2015年5月30日的违约金，违约金按照甲方和乙方签订的《商品房买卖合同》的成交总价的日万分之零点五赔付，共计120天，赔付金额为3248.86元。三、甲方承诺五号楼的竣工验收合格证定于2016年3月30日前完成。如甲方在2016年3月30日前完成竣工验收合格证，乙方不追究甲方2015年6月1日至2016年3月30日期间迟延交房的违约责任。如甲方在2016年3月30日前未取得竣工验收合格证，乙方可按原《商品房买卖合同》要求退房。如乙方继续履行本协议的，甲方同意从2015年6月1日起至取得竣工验收合格证为止，向乙方赔付违约金，该违约金的赔付标准为甲方与乙方签订的《商品房买卖合同》成交总价的每日万分之五。上述违约金的赔付须在2016年3月30日起90日内完成。四、上述第二条的赔付方式为现金。至本案法庭辩论结束前，清晖公司没有向一审法院提交涉案房屋经建设行政主管部门竣工验收合格备案登记的相关证据资料。双方因办理产权证、迟延办理房屋竣工验收合格备案登记及违约金等问题发生争议，方杏华遂向一审法院提起诉讼，诉讼请求如其诉称部分所述。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。清晖公司与方杏华签订的《商品房买卖合同》和《山湖世纪花园五号楼补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。按行业规定，商品房经验收合格是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》等。广东省建设厅2003年6月25日粤建办房函（2003）63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》称，“验收合格”是指该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。清晖公司所提交的《建筑工程竣工验收报告》未经建设行政主管部门盖章备案认可，未能反映涉案房屋经验收合格，对该证据证明的内容一审法院不予采纳。清晖公司未能提交涉案房屋验收合格的依据，视为其已构成违约，应承担相应的违约责任。关于清晖公司为涉案房屋办理权属证书问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条的规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，这表明房屋应进行权属登记并取得证书。商品房买卖合同虽未明确约定由清晖公司代为办证，但清晖公司收取了方杏华代办证费4049元，表明清晖公司认可为方杏华的涉案房屋代为办理权属证书。清晖公司负有为方杏华办理房屋过户登记的义务，方杏华已交纳了房屋相关契税，现方杏华要求清晖公司为涉案房屋办理权属证书的诉求符合法律规定，一审法院予以支持。方杏华主张逾期办理产权证的违约金方面。涉案房屋未经验收合格，导致未能取得产权证，清晖公司应承担违约责任。双方对违约金的计算方法有争议，方杏华主张参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，而清晖公司则抗辩按合同约定的按已付房价款的0.1％计算。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度，合同的性质，坚持补偿性为主，以惩罚性为辅，按公平原则予以衡量。结合方杏华的诉求和清晖公司的抗辩，一审法院酌情调整迟延办理产权证的违约金从2015年9月1日起至清晖公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止以总成交价541476元为基数按年利率1％的标准计算。逾期交房违约金的问题。方杏华主张从2015年6月1日起至清晖公司取得山湖世纪花园的验收合格证之日止按补充协议约定的标准计算逾期交房违约金，清晖公司则抗辩清晖公司已收楼不应支持该项违约金。买受人明知商品房不具备法定或约定的交付条件仍同意接收房屋的，是其对瑕疵现状予以认可接受，现又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房的违约金，不符合诚实信用原则，一审法院对其收楼前产生的违约金予以支持，对其收楼后产生的违约金不予支持。补充协议约定从2015年6月1日起计付逾期交楼的违约金，方杏华于2015年8月19日签署《业主收楼确认书》确认接收房屋，故违约金计算期间从2015年6月1日起至2015年8月19日止共80天。对于违约金的计算方法，补充合同约定出卖人逾期交房的违约金以每日按交付房价款的万分之五计算，方杏华主张按该方法计算此项违约金，清晖公司对该计算方法也没提异议也没有提出调整，一审法院予以采纳。故逾期交房违约金为21659元（541476元×0.0005×80日）。判决：一、清远市清新区清晖房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起120日内为方杏华所购买的坐落于清远市清新区太和镇明霞大道中60号的山湖世纪花园X幢X座X房屋办理权属证书。二、清远市清新区清晖房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向方杏华支付逾期办理产权证的违约金，违约金自2015年9月1日起至其将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止以房屋总成交价541476元为基数按年利率1％的标准计算；上述资料备案登记超过一年以上未办妥的，违约金应当在每届满一年支付一次，剩余期间不满一年的，违约金应当在资料备案登记之日起十天内支付。三、清远市清新区清晖房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向方杏华支付从2015年6月1日起至2015年8月19日止共80天期间逾期交房的违约金21659元。四、驳回方杏华的其他诉讼请求。案件受理费1687元，由清远市清新区清晖房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审查。但一审判决违反法律禁止性规定、或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的争议焦点是：一、逾期交房违约金应如何确定；二、逾期办证违约金应如何确定。关于逾期交房违约金应如何确定的问题。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，被上诉人应当于2015年1月30日前将经验收合格的涉案房屋交付上诉人使用。后因被上诉人未按合同约定按时交楼，双方又签订一份《山湖世纪花园五号楼补充协议》约定涉案房屋应于2015年5月30日前交付，并另行就房屋竣工验收合格证的办理以及违约责任等事项作出约定。经审查，涉案房屋已于2014年12月17日经五方验收合格，于2015年8月19日交付上诉人使用，现上诉人主张被上诉人支付逾期交房违约金。对此本院认为，首先双方当事人在《商品房买卖合同》中约定房屋交付使用的标准为“经验收合格”，即商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。本案中，虽然涉案房屋已经五方验收合格，但未取得行政主管部门备案登记，不符合《商品房买卖合同》中所约定的房屋交付标准，故对被上诉人认为其已将符合标准的房屋交付给上诉人的答辩意见，本院不予采纳。被上诉人未按约交房，应承担相应的违约责任。其次，上诉人在知道涉案房屋并不符合法定或者约定的房屋交付标准的情况下仍然同意接收房屋，并实际收房使用，是对瑕疵现状的认可。故上诉人不能以房屋不具备交付条件为由而主张收房之后的违约金。最后，《山湖世纪花园五号楼补充协议》第三条主要是针对涉案房屋竣工验收合格证办理违约责任的约定，而并非对逾期交房违约责任的约定。因此，上诉人根据上述协议的约定主张逾期交房违约金的计算截止日为房屋取得竣工验收合格证的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定的逾期交房违约金计算期间并无不当，本院予以确认。关于逾期办证违约金应如何确定的问题。本案中，上诉人认为一审法院将违约金调整至以房屋成交价为基数按年利率1%计算不当，要求被上诉人参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金。实际上，涉案房屋已经五方验收合格，且交付使用，其后双方就要求被上诉人在约定的期间内取得涉案房屋竣工验收合格证达成新的补充协议，可见其目的是督促被上诉人办理涉案房屋产权证书。上述补充协议的部分条款已经履行，但被上诉人未在约定的期限内完成涉案房屋的竣工验收备案登记，理应承担违约责任。就双方约定的违约金是否过高的问题，本院认为应当根据当事人的过错程度、违约期间、当地的实际情况以及实际损失等因素来确定并作出裁决。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，一审判决将涉案违约金调整至以房屋成交价为基数按年利率百分之一计算能够较为合理的弥补守约方的损失，平衡双方当事人之间的利益。故一审法院的调整标准并无不当，本院予以支持。此外，本院对审理的同一小区类似案件已依法作出判决并已生效。基于生效判决的既定力，本院按照相同标准处理本案。对一审判决第一项确定的协助履行办证义务，鉴于被上诉人并未就此提起上诉，本院不予审查。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1850元，由方杏华负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇一七年十月三十日法官助理 黄 敏书 记 员 钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。