河北省廊坊经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀1091民初197号
原告廊坊开发区广宇物流有限公司，住所地：河北省廊坊开发区云鹏道。
法定代表人杜国强，董事。
委托代理人张玉凤，河北则阳律师事务所（原河北张玉凤律师事务所）律师。
被告正时达城市配送（唐山）有限公司，住所地：河北省唐山市开平区河联园小区112楼1号商业房。
法定代表人穆建立，经理。
委托代理人许建一，河北唐正律师事务所律师。
原告廊坊开发区广宇物流有限公司诉被告正时达城市配送（唐山）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张玉凤，被告的委托代理人许建一均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2016年8月5日，原、被告签订《库房租赁合同》，该合同约定：原告将位于廊坊开发区云鹏道39号廊坊开发区广宇物流有限公司院内所属A座库房租赁给被告使用。租赁物面积经双方认可确定为3500平米；租赁期自2016年9月1日至2018年8月31日；年租金为958125元。合同签订后，原告如约将租赁物交付被告使用，但被告除向原告支付了2016年9月租金外，其余租金一直未予支付。在原告多次催讨下，被告于2016年12月9日向原告发来终止合同说明。至此，被告已欠交两个月的租金159688元。根据合同约定，被告通知解除合同，应按三个月向原告支付租金239531元。又根据合同约定，被告欠交租金超过两个月的，应按年租金的10%向原告支付违约金，违约金应为95812元。双方合同约定的租赁期限为24个月，扣除已付一个月租金和欠付两个月租金以及应提前三个月通知解除合同的三个月租金，剩余租期为18个月，剩余租期租金的50%赔偿金额为718594元，扣除签订合同时被告支付的保证金50000元后，被告还应向原告支付赔偿金668594元。因本案，被告拒不履行合同约定，致使原告不得不聘请律师提起诉讼。故请求判令:1、被告支付原告欠付的2016年10月-11月租金及提前终止合同应提前三个月通知的三个月租金共计五个月租金399219元（159688元+239531元）；2、被告向原告支付欠交租金超过两个月的违约金95812元；3、被告向原告支付提前终止合同的赔偿金668594元（718594元-50000元）；4、被告承担本案的诉讼费、财产保全费及律师代理费。
原告针对己方主张向本院提交证据如下：1、租赁合同一份，证明双方存在租赁关系及合同约定内容。2、合同终止说明一份，证明被告违背合同约定，突然解约，给原告造成损失，应按照合同18条约定承担赔偿责任。3、租赁保证金凭证一份，证明双方合同已经生效实际履行。4、律师费票据一份，证明原告已交纳律师代理费31000元。5、原告土地使用权证及房屋所有权证，证明涉案库房产权属于原告。
被告辩称，对原告诉请的事实理由无异议；对于诉讼请求第一项中的10-11月租金159688元无异议；原告已提供库房产权证明，被告无异议；第三项要求赔偿金额过高；第四项律师费不认可。本案中，被告虽然应承担违约责任，但原、被告签订的租赁合同中明显加重了被告的违约责任。被告虽然存在违约行为但非恶意违约，被告与原告签订房屋租赁合同的目的是存放“心未来”平台配送的货物，但因“心未来互联平台”于2016年9月初即被石家庄警方查封，致使被告配送业务无法正常运行。被告在知悉此事后，依然等待警方处理结果并未发出解除租赁合同通知，并将此事告知原告。在被告积极努力无果情况下，被告才于2016年12月9日正式通知原告解除租赁合同。原告也未积极采取任何措施弥补自身损失而是封存被告存放于库房的货物致使被告所存放的商品过期，长时间闲置标的房屋扩大损失。
被告针对己方主张向本院提交证据如下：河北盛宇物流有限公司易国仓干线配送合同、易国仓物流配送合同及网易新闻发布关于石家庄警方依法立案对河北善佑善企业管理服务有限公司进行刑事立案侦查的新闻各一份，证明被告非恶意违约。
经庭审举证、质证及当事人当庭陈述，本院确认事实如下：
2016年8月5日，原、被告签订《库房租赁合同》，约定：1、原告将位于河北省廊坊经济技术开发区云鹏道39号A座库房出租给被告作为粮油、生鲜、文体办公、五金家电、家居百货、洗涤日化、针纺服饰、酒水饮料、日配及副食等使用。2、租赁面积为3500平方米。3、租赁期限自2016年9月1日至2018年8月31日。4、租金：每平方米每天0.75元，年租金总额958125元；合同签订后5日内被告一次性向原告支付一个月的租金，剩余租金前三个月被告每一个月支付一次租金，三个月后被告每三个月支付一次租金；被告于下个缴费周期开始前的15日向原告支付该周期的租金；被告逾期支付租金应向原告支付滞纳金，滞纳金额为拖欠日数乘以拖欠租金总额的千分之五。5、在合同签订后五日内，被告应向原告支付租赁保证金50000元；该保证金在本合同义务履行完毕，且双方无任何争议未处理后无息返还。6、违约责任：租赁期内，被告确需提前终止合同，需提前三个月书面通知原告，经原告同意且履行完毕以下手续，方可提前解约（向原告交回租赁物、交清实租期的租金及其它因本合同所产生的费用、应于本合同提前终止前15日向原告支付合同剩余租赁期租金的50%作为赔偿）；被告如有第十七条第四项约定的情形（在租赁期限内欠交租金等，原告有权停止被告使用租赁物内的有关设施，提前解除本合同，被告承担全部违约责任），应按年租金的10%向原告支付违约金。合同签订后，被告于2016年8月10日支付原告保证金50000元，9月租金亦已交付，库房交付原告使用。2016年12月9日，被告向原告发出《合同终止说明》，称：因被告客户心未来互联平台自身运作涉嫌违规违法，账户冻结，无法支付被告库房租赁费用及运费等费用，致使被告蒙受巨大经济损失，被告代表在河北省石家庄市催要相关费用两个月未果，使被告无法继续履行合同，特通知原告解除双方的租赁合同。本案的审理过程中，原告同意解除双方的租赁合同关系。庭审中，原、被告对于被告欠交2016年10月和11月租金共计159688元予以确认。
另查明，被告租赁原告库房主要为被告与河北盛宇物流有限公司关于“心未来平台易国仓干线配送合同及易国仓物流配送合同”中的商品的储存和配发，该任务是由河北善佑善企业管理服务有限公司统一调度。2016年10月底，网易新闻发布“石家庄打掉一依托‘心未来互联平台’进行传销团伙”的新闻，说明石家庄警方对包括河北善佑善企业管理服务有限公司、河北易国仓商贸有限公司等违法主体及其建立的“心未来互联平台”网站的违法犯罪人员采取了强制措施，案件在进一步侦查中。
再查明，涉案库房所有权人为原告，该库房土地使用权人亦为原告。2016年12月9日始，涉案库房由原告实际控制。2017年1月18日，原告就本案诉讼向河北张玉凤律师事务所缴纳代理费31000元。
本院认为，原、被告签订的租赁合同是双方在平等基础上自愿达成，系真实意思表示，被告对涉案库房的权属没有异议，本院依法确认。双方应按照合同约定全面履行。被告对于欠交2016年10月和11月租金共计159688元无异议，本院予以确认。
关于被告欠交租金超过两个月的违约金的问题。原、被告双方已在租赁合同中对于欠交租金超过两个月约定了违约责任，该约定不违反相关法律规定，被告应履行约定的义务，支付原告违约金95812元。故，对于该项请求，本院予以支持。
关于被告提前终止合同应否再支付三个月的租金239531元以及赔偿金718594元的问题。根据查明的事实，综合考虑：（1）涉案库房系较大面积库房，对比普通住宅及商业门市的租赁，库房的租赁相较困难；（2）被告租赁房屋的目的是商品的配送，而配送任务需要相关企业的订单支持。被告在订立租赁合同之初能按约履行，本意上是诚信履约，但被告在廊坊的经营业务因“心未来平台易国仓干线配送”受到一定影响，资金回收遇到问题，遂从订立租赁合同到解除该合同时间仅3个月有余，说明被告确遇困难而希望将损失降低；（3）虽然双方签订的租赁合同中对原告的上述主张进行了相关约定，但因原告已主张欠交两个月租金的违约责任，不宜再适用上述格式条款，结合原告实际损失以及被告突然解除租赁合同必然造成原告租赁利益的损失综合评价，本院酌情确认被告给付原告解除租赁合同造成的租金损失79844元（958125元/年÷12个月×1个月）。因被告已交付保证金50000元，应予扣减。
关于律师代理费的问题。因本案诉讼，原告提供支付正时达租赁纠纷案代理费发票且代理人履行代理义务，该款确为原告实际支出，本院对该主张予以支持。
原、被告均同意解除租赁合同，本院予以确认。合同解除后，被告应将库房内己方货物清理并搬离，原告应予协助完成最终库房的交付。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告廊坊开发区广宇物流有限公司与被告正时达城市配送（唐山）有限公司签订的《库房租赁合同》。
二、被告正时达城市配送（唐山）有限公司给付原告廊坊开发区广宇物流有限公司2016年10月和11月的租金159688元及违约金95812元，合计255500元，此款于本判决生效之日起五日内给付。
三、被告正时达城市配送（唐山）有限公司给付原告廊坊开发区广宇物流有限公司租金损失29844元，此款于本判决生效之日起五日内给付。
四、被告正时达城市配送（唐山）有限公司给付原告廊坊开发区广宇物流有限公司律师代理费31000元，此款于本判决生效之日起五日内给付。
五、被告正时达城市配送（唐山）有限公司于本判决生效之日起十五日内办理清库事宜，原告廊坊开发区广宇物流有限公司应予协助；原告廊坊开发区广宇物流有限公司与被告正时达城市配送（唐山）有限公司于清库结束后办理库房的交付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半为7636元、财产保全费5000元，合计12636元由原告廊坊开发区广宇物流有限公司承担9362元，被告正时达城市配送（唐山）有限公司承担3274元。此款于本判决生效之日起七日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。
审判员 刘 鹏
二〇一七年四月七日
书记员 崔婷婷