福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽06民终7号
上诉人（原审原告）：漳州万佳友物业服务有限公司（以下简称“万家友公司”），住所地：福建省漳州市芗城区水仙大街华港翠园23幢底层，统一社会信用代码91350600766165722H。
法定代表人：郑立新，总经理。
委托诉讼代理人：黄长江，福建大易律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周丽苹，福建大易律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：福建省融都置业有限公司（以下简称“融都置业公司”），住所地：福建省漳州市龙文区新浦东路桂溪名都1408号，统一社会信用代码91350600689354262T。
法定代表人：林秋生，总经理。
委托诉讼代理人：林艺华，福建闽格律师事务所律师。
上诉人万家友公司因与被上诉人融都置业公司物业服务合同纠纷一案，不服福建省漳州市龙文区人民法院（2015）文民初字第1560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人万家友公司的委托诉讼代理人黄长江、周丽苹，被上诉人融都置业公司的委托诉讼代理人林艺华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
万家友公司上诉请求：撤销原审判决第一项、第三项，改判融都置业公司偿付拖欠的各项物业服务费用816541元及违约金522293.3元（按日万分之四计算，暂计至2015年6月30日），并从2015年7月1日起，继续按每日326.6元标准支付逾期付款违约金，至款项还清之日止。事实和理由：1、一审法院对上诉人请求的各项物业管理费共计411198元（其中住宅空置物业管理费92675元，店面空置物业管理费38917元，商场空置物业管理费92886元，地下车位空置物业管理费186720元）不予支持，属于认定事实不清，适用法律错误。上诉人一审提供的空置物业服务费清单和业主入伙手续办理确认单及商场物业移交手续的说明、车位服务协议、收款收据等足以证明2014年3月至2015年6月融都置业公司应承担的各项物业费。空置物业的具体面积上诉人在清单中已经一一列明，各类物业的具体面积被上诉人也持有，上诉人持有空置物业面积的数据也是被上诉人提供的，如果被上诉人对面积有异议，应由被上诉人举证反驳。空置的地下车位与面积无关，只与车位个数有关，截至2015年6月被上诉人开发的197个地下车位，只有5个有销售交房，其余的均处于空置状态。一审以面积不明为由对车位的空置物业服务费186720元不予支持，明显不公。被上诉人赠送给业主的物业管理费附件中，与其他的空置物业附件一样，一审判决对赠送的物业费清单中的面积予以认可，却对空置物业清单上的面积不予认可，明显不公。2、一审判决对上诉人主张的逾期付款违约金522293.3元不予支持，违反了不告不理的原则。一审中，融都置业公司从未主张万家友公司未按合同约定在其违约期间向其书面催讨，也未主张无需支付逾期付款违约金，一审法院主动援引合同条款不予支持逾期付款违约金，程序严重违法。3、上诉人已经举证证明了被上诉人有支付每月25000元补贴的义务以及被上诉人未履行该义务，至2015年6月已经拖欠400000元的事实，一审对400000元的补贴不予支持，属认定事实错误。被上诉人如认为上诉人违约而不应支付补贴，应举证证明，原审将举证责任归于上诉人，适用法律错误。上诉人在履行前期物业服务合同和补充协议中并不存在任何违约，一审对上诉人不存在违约亦予认定，但不支持400000元的补贴，没有依据。上诉人作为物业服务企业，服务的对象为全体业主，补充协议中约定物业补贴的目的是保证服务质量，小区业主对物业服务质量是满意的，没有任何证据证明上诉人在提供物业服务的过程中存在不足，一审不予支持物业补贴不当。
融都置业公司辩称：1、上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。上诉人作为物业公司，依据“谁主张谁举证”的原则，应由物业公司承担举证责任，物业公司应当提供证据证明按照物业合同要求提供了哪些服务，不仅要有合同依据，更应该有计算依据，上诉人所提供的证据仅能证明合同成立的情况，无法证明其合同履行情况。2、依据双方《融都新界前期物业服务合同补充协议》第三条第5款规定，上诉人必须保证本物业项目的管理人员按照本协议附件1所列数量进行配备，而且管理人员工资标准不得低于本协议附件2《融都新界服务人员薪酬构成》中所列标准，保安月工资不得低于2000元，否则视为上诉人违约，融都置业公司有权不予支付上一条款的费用，此条款中的“上一条款”是上诉人所提供的本项目的物业服务标准以及融都置业公司所应“承担的物业服务费用”，而不仅仅是针对高层住宅差额补贴。《融都新界前期物业服务合同补充协议》附件1为融都新界小区管理组织架构图，要求人员配备为35人，附件2为融都新界服务人员薪酬构成，在一审法院现场勘查时，万家友公司只配备11人且没有出现在职工社会保险缴费明细表中，缴费基数低于1500元，不符合约定的2000元，不符合《融都新界前期物业服务合同补充协议》条款内容，该事实一审法院的勘查笔录、照片、漳州市医疗保险管理中心出具的证明、2011年1月至2015年12月职工社会保险缴费明细表足以证明上诉人的物业服务不符合合同约定。融都置业公司有权不予支付的包括高层住宅差额补贴在内所有物业服务费，一审法院仅认定答辩人有权按约定不向上诉人支付物业补贴400000元是错误的。3、双方《补充协议》第六条第5、6款约定的基础系该条第6款万家友公司没有实质违约，否则该条第6款就没有约定的必要。该条第6款所要求的融都置业公司每季度不固定时间进行审查一次，是融都置业公司为督促上诉人履行本项目物业服务品质的一个表面形式要件，而非实质要件，实质为一旦上诉人出现未完全履行本补充协议附件1-4的内容就应当认定为违约，融都置业公司有权没收300000元履约保证金，一审法院仅以融都置业公司未进行每季度审查这种表面形式，而无视上诉人人员配备以及薪酬标准等物业服务不符合合同约定已实质违约的事实，判决融都置业公司返还上诉人保证金300000元属于事实认定错误，导致判决错误。4、依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交不仅是本案双方当事人的合同约定，更是法律规定，融都置业公司并未就本案提出时效抗辩，上诉人将物业服务纠纷案件的书面催交程序问题与时效混为一谈，是对法律规定的误解。物业服务纠纷案件经书面催交是业主承担欠费责任的前提，这是程序问题，法院应当主动审查。
万家友公司向一审法院起诉请求：1、判令融都置业公司偿付拖欠的各项物业服务费用852496元及违约金529813元（按日万分之四计算，暂计至2015年6月30日），并从2015年7月1日起，继续按341元/日标准向万佳友公司支付逾期付款违约金，至款项还清之日止；2、判令融都置业公司退还保证金300000元；3、本案受理费由融都置业公司承担。在一审诉讼过程中，万佳友公司变更诉讼请求为：1、判令融都置业公司偿付拖欠的各项物业服务费用816541元及违约金522293.3元（按日万分之四计算，暂计至2015年6月30日），并从2015年7月1日起，继续按326.6元/日标准向万佳友公司支付逾期付款违约金，至款项还清之日止；2、判令融都置业公司退还保证金300000元；3、本案受理费由融都置业公司承担。
一审法院认定事实：2011年10月26日，融都置业公司为甲方（开发建设单位）、万佳友公司为乙方（物业服务企业），双方签订一份《福建省前期物业服务合同》，约定：融都置业公司将其开发的“融都·新界”项目物业交由万家友公司进行物业服务管理。合同期限为四年，自2011年10月26日起至2015年10月25日止，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满前二个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。”合同的计费方式实行包干制。按照本物业所在地市、县政府价格主管部门会同同级房地产主管部门公布的《漳州市物价局、漳州市房地产管理局关于公布漳州市区住宅前期物业服务等级收费基准价格及其浮动幅度标准的通知》（“漳价[2007]费31号”文件）中一级物业服务标准，详见附件五；物业服务费按建筑面积计算，高层住宅：1.0元/月·平方米、商业物业：每平方米3.0元/月·平方米……。物业服务费从本物业交付买受人之日起按月收取。业主自愿预缴的除外。业主应于每月10日前向乙方支付物业服务费。本合同生效之日起至出售房屋交付之日的当月期间发生的物业服务费，由甲方承担；已竣工未出售房屋的物业服务费由甲方承担；出售房屋交付之日后的次月至本合同终止之日的当月发生的物业服务费，由物业买受人按照房屋买卖合同约定的前期物业服务收费标准承担；甲方售房时承诺减免物业服务费的，所减免部分的物业服务费由甲方承担。”占用业主共有的道路或其他场地停放机动车辆的车位，使用人按照90元/个·月的标准收取车辆停放服务费，车辆停放服务费归乙方所有。车位使用人按地面车位（含架空层车位）60元/个·月；地下车位60元/个·月；封闭式车库车位60元/个·月标准向乙方支付。第十四条约定：“违约责任（一）甲方违反本合同第十一条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第三条、第四条约定的服务内容和标准的，乙方不承担违约责任。除前款规定的情况外，乙方的管理服务达不到本合同第三、四条约定的服务内容和标准的，应以违约事项涉及并收取的物业服务费为基数向相应业主支付按照每日3‰标准的违约金。甲方、业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日3‰标准向乙方支付违约金。第十九条约定：“合同附件（一）双方可以对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。（二）本物业承接查验协议作为本合同的补充协议，具有同等法律效力。合同还约定乙方提供物业服务的主要内容、甲方权利义务、乙方权利义务、代办服务费和特约服务费、物业承接查验等。《福建省前期物业服务合同》后共有5份附件，附件一为规划平面图、附件二为物业构成明细单、附件三为物业共用部位细目、附件四为物业共用设施设备细目、附件五为物业服务事项和标准《漳州市一级物业服务标准》。
2011年10月20日，双方签订一份《福建省融都新界前期物业服务合同补充协议》，约定：按照《福建省物业服务收费管理办法》第十五条以及国家发改价格[2003]1864号《物业服务收费管理办法》第十六条等规定，业主从甲方公告交房之日起开始承担物业服务费，未售房屋由建设单位全额承担物业服务费。为能促使本项目的物业服务工作长期高效运作，提升本项目的物业价值和品牌效应，由乙方按确定的物业服务费收费标准向漳州市物价局申报《融都新界小区物业管理服务费核价的报告》，拟核价后的物业服务费收费标准为：高层住宅：2.2元/月·平方米，办公楼：2.5元/月·平方米，商业物业：3.0元/月·平方米。以上住宅收费超过标准1.2元/月·平方米，乙方承诺向业主收取的物业服务费按高层住宅：1.5元/月·平方米，办公楼：2.5元/月·平方米，商业物业：3.0元/月·平方米，甲方给予必要的支持和配合。高层住宅部分的物业服务费每月每平方米0.7元的差额由甲方承担，每月合计物业服务费为人民币25000元（贰万伍仟元整），直至本项目业主委员会成立为止，以期达到项目平衡，略有盈余，良性运作。甲方承担的物业服务费用按月在每月10日前付给乙方。乙方必须保证本项目的管理人员按照本协议附件1所列数量进行配套，而且管理人员工资标准不得低于本协议附件3《融都新界服务人员薪酬构成》中所列标准，保安月工资不得低于2000元，否则视乙方违约，甲方有权不予支付上一条款的费用。本协议为双方签定的《前期物业管理服务合同》附件，与合同具有同等法律效力，与合同同时生效；其中内容如与合同有冲突的以协议约定为准；其他未尽事宜由双方另行协商解决。本合同签订当天乙方须向甲方交纳履约保证金300000元（叁拾万元整），该保证金于合同期满后十日内无息归还。本协议附后的附件1-4为本协议的组成部分，与本协议具有同等法律效力，甲方每季度不固定时间进行审查一次，如查处乙方违约，甲方有权给予没收上一条款的履约保证金。《福建省融都新界前期物业服务合同》补充协议后共有4份附件，附件一为[融都·新界]小区管理组织架构图、附件二为[融都·新界]服务人员薪酬构成、附件三为融都新界前期物业服务开办费、附件四为[融都·新界]年度收支明细表、附件五为物业服务事项和标准《漳州市一级物业服务标准》。
上述合同签订后,双方未办理物业移交手续。万佳友公司依约提供了物业管理服务。万佳友公司与融都置业公司对2014年3月至2015年6月间的物业管理费产生争议。2014年3月至2015年6月，融都置业公司赠送业主的物业管理费为50569元、该物业管理费的房屋总面积为2857.54m2，其中赠送给1户业主的半年物业管理费为797元、该物业管理费的房屋面积为132.89m2，29户业主的1年物业管理费为38259元、该物业管理费的房屋面积为2147.63m2，5户业主的2年物业管理费为6215元、该物业管理费的房屋面积为356.27m2，1户业主的3年物业管理费为3189元、该物业管理费的房屋面积为132.89m2，1户业主的4年物业管理费为2109元、该物业管理费的房屋面积为87.86m2。
一审另查明，万佳友公司于2011年10月28日向融都置业公司缴交了保证金300000元。融都置业公司于2014年6月6日向万佳友公司支付了物业管理费48193元。
一审法院认为：万佳友公司与融都置公司签订的《福建省前期物业服务合同》及《福建省融都新界前期物业服务合同补充协议》合法有效。合同签订后，万佳友公司依约对融都·新界小区履行了物业管理服务义务，融都置业公司应按照双方合同约定的收费标准支付相应的物业费。由于万佳友公司在诉讼过程中变更诉讼请求为要求融都置业公司支付物业服务管理费816541元，其中住宅空置物业管理费为44482元、店面空置物业管理费为38917元、商场空置物业管理费为92866元、地下车位空置物业管理费为186720元、融都置业公司赠送给业主的物业管理费为53556元，物业费补贴400000元，该物业服务管理费816541元并未增加融都置业公司支付物业管理费的义务，属于自行处分自己权利的行为。从万佳友公司提供的现有证据，不足以证明2014年3月至2015年6月，应由融都置业公司承担的住宅空置物业管理费为92675元、店面空置物业管理费为38917元、商场空置物业管理费为92866元、地下车位空置物业管理费为186720元，故万佳友公司关于扣除融都置业公司已支付的48193元，融都置业公司应支付万佳友公司住宅空置物业管理费44482元、店面空置物业管理费38917元、商场空置物业管理费92866元、地下车位空置物业管理费为186720元的主张，缺乏依据，不予支持。万佳友公司提供的证据未能证明其已经履行《福建省融都新界前期物业服务合同补充协议》第三条第5款约定的义务，融都置业公司有权按约定不向万佳友公司支付物业费补贴（25000元/月×16个月=400000元），故万佳友公司主张融都置业公司支付物业费补贴400000元，缺乏依据，不予支持。万佳友公司主张的赠送给业主的物业管理费按每平方米1.5元/月计算符合双方在《福建省前期物业服务合同》第八条中关于物业管理的收费标准的约定，且从万佳友公司提供的证据，融都置业公司赠送业主的物业管理费为50569元、该物业管理费的房屋总面积为2857.54m2，故万佳友公司关于要求融都置业公司支付赠送业主的物业服务管理费53556元的主张，予以支持50569元（总面积为2857.54m2，每平方米按1.5元／月计算），对于超出的部分2987元，不予支持。万佳友公司要求融都置业公司支付违约金522293.3元（按日万分之四计算，暂计至2015年6月30日），并自2015年7月1日起至款项还清之日止按326.6元/日支付逾期付款违约金的主张，根据《福建省前期物业服务合同》第十四条第（二）项的约定，融都置业公司违约，经万佳友公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费才应按每日3‰标准支付违约金，但万佳友公司未能举证证明其在本案起诉之前书面向融都置业公司催缴物业管理费，故仅支持其自起诉之日起至实际还款之日止按日万分之四计算的逾期付款违约金的主张。融都置业公司认为万佳友公司不具备一级物业资质,应以二级物业资质即按0.9元/月的标准收取住宅物业费，虽万佳友公司在合同签订时为二级物业资质物业服务企业，但双方在《福建省前期物业服务合同》中约定按一级物业服务标准提供服务，并按一级物业服务标准进行收费，该约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，双方亦未约定万佳友公司未将物业费标准向漳州市物价局申报并核准，无权按合同约定的标准收取物业管理费，且融都置业公司提供的证据不足以证明万佳友公司违反《福建省融都新界前期物业服务合同补充协议》中第三条第5款的约定，故对该辩解不予采纳。关于融都置业公司辩解保证金300000元是履行整份物业服务合同的保证金，若万佳友公司违约，融都置业公司有权没收履约保证金。该保证金并非针对物业管理示范小区的申报，且融都置业公司未向万佳友公司提出暂缓申报的建议，万佳友公司未全面履行《福建省融都新界前期物业服务合同补充协议》及附件，无权要求返还保证金，根据《福建省融都新界前期物业服务合同补充协议》中第六条的约定，该履约保证金于合同期满后10日内无息归还，而双方约定的合同期限为2011年10月26日至2015年10月25日，现合同期限已届满并已超过10日，且融都置业公司提供的证据不足以证明其有按每季度不固定时间进行审查，并查出万佳友公司未按《福建省融都新界前期物业服务合同补充协议》中附件1、附件2、附件3、附件4的要求履行，万佳友公司出现违约的情形，故对该辩解不予采纳，万佳友公司关于要求融都置业公司退还保证金300000元的诉讼请求，合理合法，应予以支持。关于融都置业公司认为万佳友公司违反《福建省前期物业服务合同》附件五中第四条第7款及《福建省融都新界前期物业服务合同》补充协议第五条第9款和第10款的约定，万佳友公司主张的物业管理费应不缴或少缴的辩解，由于合同中未约定若万佳友公司违反上述条款的义务，融都置业公司可不缴纳或少缴纳物业管理费，且双方约定若万佳友公司违反该第9款的义务，融都置业公司只是可从补贴款中给予罚款，故该辩解缺乏依据，不予采纳。该院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二十六条、第四十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、融都置业公司应于判决生效之日起十日内支付万佳友公司物业管理费50569元及自2015年6月29日起至判决指定的履行期限届满之日止按日万分之四计付的逾期付款违约金；二、融都置业公司应于判决生效之日起十日内退还万佳友公司保证金300000元；三、驳回万佳友公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19500元，由万佳友公司负担12941.5元，融都置业公司负担6558.5元。
上诉人万家友公司对一审查明的事实中所认定赠送的物业费总面积及服务费、所赠送的物业时间、服务费的统计认定有异议，对其他事实无异议；被上诉人融都置业公司对一审认定的事实无异议。对双方无异议的事实本院予以确认。
二审期间，双方当事人依法提交了新证据，本院将结合对争议焦点的分析作出认定。
双方当事人争议的焦点问题是：一、万家友公司主张的各项物业管理费共计411198元（住宅空置物业管理费92675元，店面空置物业管理费38917元，商场空置物业管理费92886元，地下车位空置物业管理费186720元）能否成立；二、万家友公司主张的物业费补贴400000元能否成立；三、万家友公司主张的逾期付款违约金522293.3元能否成立。对此，本院分析认定如下：
一、关于万家友公司主张的各项物业管理费共计411198元能否成立的问题
本院认为，双方当事人对万家友公司已经实际为融都新界小区提供了物业服务的事实无异议，万家友公司有权按照前期物业服务合同及补充协议的约定向融都置业公司收取空置物业服务费。要认定融都置业公司是否应承担相应的空置物业费及具体数额，首先应明确各类空置物业的收费标准，其次认定按合同约定的应由融都置业公司承担的空置物业的面积。
1、关于收费标准的认定
上诉人万家友公司认为，收费标准应按双方的补充协议履行，物业公司资质和收费标准没有关系，应按约定收费。二审庭审后举证：⑴漳州市物价局、漳州市住房和城乡建设局漳价费（2012）8号文件及《关于融都新界物业费调整资料报备报告》，证明物业服务企业和开发商可以自行约定收费，不需报批，该文件中规定高层住宅一级收费标准为每月每平方米1.8元；⑵2013年12月1日万家友公司与融都置业公司签订的补充协议，约定对前期物业服务合同中的高层住宅收费标准进行修改，每月每平方米1.5元。并向小区所在的融升社区居委会进行了报备。
被上诉人融都置业公司对上述证据中物价局的通知和2013年12月1日补充协议的真实性无异议，但认为与本案无关，对《关于融都新界物业费调整资料报备报告》真实性无法确定。
本院认为，双方对物价局通知及2013年12月1日补充协议的真实性无异议，该证据可以作为认定事实的依据。可以证明在2013年12月1日双方补充约定高层住宅的物业服务费为每月每平方米1.5元。就物业服务收费标准，双方当事人前后共签订了前期物业服务合同及两份补充协议，约定的收费标准均有部分差异。《前期物业服务合同》约定高层住宅每月每平方米1.0元，办公楼每月每平方米2.5元，商业每月每平方米3.0元，车位每月每个60元。落款时间在《前期物业服务合同》之前的补充协议约定，高层住宅每月每平方米2.2元，办公楼每月每平方米2.5元，商业物业每月每平方米3.0元，万家友公司承诺向业主收取的高层住宅为每月每平方米1.5元，办公楼和商业物业收费标准没有变化。根据两份补充协议可以认定，高层住宅收取每月每平方米1.5元是一致的，办公楼和商场、车位的收费标准均未变化。因此，可以认定双方意思表示一致的收费标准为高层住宅每月每平方米1.5元，办公楼每月每平方米2.5元，商业物业每月每平方米3.0元，车位每月每个60元。高层住宅每月每平方米1.5元系二级资质的物业服务企业的收费标准，因此，尽管双方在前期物业服务合同中约定按一级资质的标准收费，但实际上通过补充协议修改了先前的约定，企业资质和收费标准并无矛盾。
2、关于空置物业面积和数量的认定
本院认为，一审庭审中，融都置业公司对万家友公司提供的空置的住宅、店面、商场的面积、车位的数量不置可否。二审中亦未提交相应的证据证明万家友公司所列清单中物业的出售及交付时间，应承担相应的法律后果。住宅、店面、商场、车位是否售出并交付买受人，作为开发商的融都置业公司掌握相应的证据，但是其拒不提交，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定，可以推定万家友公司主张的空置物业面积和数量成立。具体如下：⑴关于住宅空置物业管理费。根据一审中万家友公司的举证，共有117户存在不同时间段和程度的空置，按约定应由融都置业公司承担物业费，每户空置的时间段和面积均不同，按每月每平方米1.5元计算，合计物业费92675元。融都置业公司认为仅有66户空置，但是其未提供“入伙手续办理确认单”或“入伙通知书”证明每户交房的时间和面积，因此，应认定万家友公司提供的数据真实可信，足以认定。⑵关于店面空置费。同上所述，店面的空置时间和面积也有所不同，根据万家友公司提供的资料，按每月每平方米3.0元计算，合计38915元。⑶关于商场物业费。根据万家友公司统计数字，该部分按照每月每平方米3.0元计算，合计92862元。⑷关于空置车位管理费。按合同约定，车位按个计算，每个每月60元。从2014年3月到2015年6月共16个月，合计186720元。二审中，万家友公司承认部分车位在2015年1到6月间出租收费，每月共收费1800元，6个月共计10800元，该部分应扣除，融都置业公司所欠的空置车位物业服务费为175920元。二审中，融都置业公司认为，在万家友公司承认的自行出租的车位之外还有部分车位被出租收费，且收费高于每月60元，但是其证据不足以证实在讼争的物业服务期间万家友公司尚有其他车位出租且高额收费，其理由不能成立。
综上，融都置业公司拖欠的空置物业费为住宅92675元、店面38915元、商场92862、车位175920元，合计400372元。扣除融都置业公司于2014年6月6日向万佳友公司支付的物业管理费48193元，尚欠352179元。
二、关于万家友公司主张的物业费补贴400000元能否成立的问题
上诉人万家友公司认为，在上诉人并未违约的情况下，根据补充协议，融都置业公司应向万家友公司支付物业补贴每月25000元，共计400000元。
被上诉人融都置业公司认为，万家友公司并无证据证明其按约履行了义务，因此，不符合补贴条件，不应补贴。
本院认为，综合本案的全案证据，万家友公司主张物业费补贴400000元依据不足。理由如下：首先，双方当事人2011年10月20日签订的补充协议第三条第4款中约定，“为能促使本项目的物业服务工作长期高效运作，提升本项目的物业价值和品牌效应，由乙方（万家友公司）按确定的物业服务收费标准向漳州市物价局申报《融都新界小区物业管理服务费核价的报告》，拟核价后的物业服务费收费标准为高层住宅2.2元∕月平方米，以上住宅收费超过标准1.2元∕月平方米，乙方承诺向业主收取的物业服务费按高层住宅1.5元∕月平方米，每月每平方米的差额0.7元由甲方（融都置业公司）承担，每月合计物业服务费为25000元”。但是该条第5款约定，乙方必须保证本项目的管理人员按照本协议附件1所列数量配备，且对管理人员的工资标准进行了约定，否则视为乙方违约，甲方有权不支付上一条款的费用。结合2013年12月1日双方所签补充协议约定的高层住宅每月每平方米1.5元的收费标准，该处“上一条款的费用”实质是指每月25000元物业费补贴费用。物业服务标准不同，收费也应不同。万家友公司并未举证证明其按照上述补充协议第5款规定执行，没有证据证明其提供了更高端的物业服务，因此，其主张基本收费之外的物业费补贴没有依据。其次，上述补充协议第4款的约定是计划向物价局报批，审核后“拟收费”，但是并无证据证明得到批准，结合双方2013年12月1日的补充协议，可以证明该条款已经不再履行。最后，万家友公司客观上提供了物业服务，其按照2013年12月1日的补充协议要求融都置业公司支付空置物业的物业服务费合法有据，融都置业公司认为不仅不应支付每月25000元的补贴，其他基础物业服务费也不应支付的理由亦不能成立。
三、关于万家友公司主张的逾期付款违约金522293.3元能否成立的问题
上诉人万家友公司认为，一审中融都置业公司未提出有关书面催讨的抗辩，根据不告不理的原则，法院不应主动审查。融都置业公司应支付违约金。
被上诉人融都置业公司认为，根据司法解释规定，法院应主动审查物业公司是否经过书面催讨物业费，一审法院驳回违约金的主张符合规定。
本院认为，为减轻当事人诉累，妥当解决违约金纠纷，违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金免除、调整请求的，人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明。本案中，融都置业公司认为没有违约、不应支付物业服务费内容涵盖了物业服务费的违约金问题，因此，一审法院主动审查违约金事项，程序并未违法。
《前期物业服务合同》第十四条约定，融都置业公司、业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催讨，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日3‰标准向乙方支付违约金。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳…”司法解释之规定并未包括开发商。只有涉及到业主时，书面催收才是起诉的前提条件。因此，本案中，尽管没有证据证明万家友公司向融都置业公司书面催交物业费，仍应保护万家友公司向开发商收取空置物业服务费的合法权利。但是针对违约金部分，双方在合同中进行了明确约定，即书面催缴后仍不缴纳的，按合同约定计收违约金。本案中万家友公司并未举证证明其向融都置业公司书面催收空置物业费，因此，其主张从每月欠费之日开始计算每日万分之四的违约金与合同约定的条件不符。向法院起诉视为书面催收，可以从起诉之日起计付违约金。双方约定的违约金每日3‰过高，万家友公司起诉时主动调整为日万分之四，应予准许。融都置业公司应从2015年6月29日起以所欠的物业费352179元为基数，按日万分之四计算违约金至实际还款之日止。
综上所述，本院认为：双方当事人签订的前期物业服务合同及补充协议合法有效，双方最终约定高层住宅按每平方米每月1.5元收费，双方均应按该标准履行。一审中，万家友公司举证了各类空置物业的面积、数量及空置时间段，并列出了相应的物业费，融都置业公司并未举证证明该物业已经售出并交付给业主而脱离空置状态，应根据合同约定承担空置物业的物业服务费合计400372元，扣除融都置业公司已支付的48193元，尚欠352179元，融都置业公司应予支付，万家友公司上诉请求部分成立，超出该部分之请求不能成立，不予支持。万家友公司没有证据证明其提供的物业服务符合合同约定的每月补贴25000元的条件，其要求物业费补贴400000元依据不足，不予支持。没有证据证明在起诉前万家友公司书面要求融都置业公司缴纳物业费，其主张从每个具体的物业费欠付之日起计付违约金与合同约定不符，不予支持。原审认定赠送业主物业费及保证金的返还等事实清楚，实体处理并无不当，当事人亦未针对该部分提出上诉，可以维持；但认定住宅、店面、商场、车位的空置物业费不需融都置业公司支付的理由属举证责任分配不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、第二项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条之规定，判决如下：
一、维持福建省漳州市龙文区人民法院（2015）文民初字第1560号民事判决第二项；
二、撤销福建省漳州市龙文区人民法院（2015）文民初字第1560号民事判决第三项；
三、变更福建省漳州市龙文区人民法院（2015）文民初字第1560号民事判决第一项为：福建省融都置业有限公司应于本判决生效后十日内支付给漳州万佳友物业服务有限公司物业服务费50569元及违约金（违约金自2015年6月29日起至实际还款之日止按日万分之四计付）；
四、福建省融都置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给漳州万佳友物业服务有限公司空置物业服务费352179元及违约金（违约金自2015年6月29日起至实际还款之日止按日万分之四计付）；
五、驳回漳州万佳友物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费16849.51元，由上诉人万家友公司负担12468.51元，融都置业公司负担4381元。一审案件受理费19500元，由万家友公司负担11138元，融都置业公司负担8362元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟庆彩
代理审判员 张阿娇
代理审判员 谢建才
二〇一七年三月十日
书 记 员 陈舒婷
申请执行提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。