广东省潮州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤51民终98号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广东富宏房地产开发有限公司，住所地潮州市潮州绿榕路。
法定代表人：余继荣，总经理。
委托诉讼代理人：杨树雄，广东新安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏干勇，广东新安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈培贞，女，1972年8月31日出生，汉族，住址潮州市枫溪区。。
委托诉讼代理人：吴健生，广东建升律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李丽娜，广东建升律师事务所实习律师。
上诉人广东富宏房地产开发有限公司（以下简称“富宏公司”）因与被上诉人陈培贞商品房预约合同纠纷一案，不服潮州市枫溪人民法院（2016）粤5191民初180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人富宏公司的委托诉讼代理人苏干勇、被上诉人陈培贞的委托诉讼代理人吴健生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人富宏公司上诉请求：撤销一审判决第三项，判令被上诉人向上诉人支付滞纳金人民币12793元及利息损失人民币l98831.38元(暂计至2016年4月l5日，4月16日至实际还款日利息另计)，合计人民币211624.38元，一、二审及反诉诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实不清，适用法律错误，依法应予纠正。1、双方签订的《购房认购书》第三条第二款明确约定：“买方在符合银行按揭规定的前提下，已支付定金后，首期款￥274143元(含定金)(房地产总价款30％)及配套费(预付款)￥40000元，应在2010年3月18日前一次性付清，申请￥—元办理银行按揭。按人民银行规定办理按揭，预计2011年4月底交付使用。”依照此约定，被上诉人应按银行规定，在2011年4月底房屋交付使用前，就未付购房款向银行申请办理按揭贷款手续。而涉案房产于2010年6月2日取得预售许可，于2010年11月5日竣工，当时完全具备申请办理按揭手续及交房条件。且上诉人多次通过电话通知，也通过邮政快递、公证等方式向被上诉人寄送催款函、律师函，敦促被上诉人办理银行按揭及交房手续，但被上诉人在看房后却以种种理由推脱。可见，被上诉人明知涉案房屋具备办理按揭及交付条件而不向银行申请，已明显违约，应自2011年5月1日开始应承担违约责任。但原审法院未承上启下并综合当地交易习惯理解该条约定，且对上诉人提供的函件、公证书、律师函等催告文书视而不见，盲目认定约定不明，该认定明显错误，依法应予纠正。2、关于滞纳金的数额。在《购房认购书》第四条已明确约定为每日以房地产总价款千分之一累计，而上诉人在原审中仅按人民银行同期同类贷款利率累计的利息提出主张，明显低于上诉人因被上诉人的违约行为造成的损失，也完全符合正常生活规则，依法应予支持。
被上诉人陈培贞答辩称，一审判决以合同约定不明为事实根据适用《合同法》第六十一条的规定对本诉部分作出判决是正确的，但判决第二项要被上诉人退还房屋是错误的，因为房屋从未交付过，所以无从退还，另外，一审判决对反诉部分的处理也不当，因为在事实认定和判决理由两部分都看不到一审法院不支持反诉主张和反诉请求的事实根据和理由，所以这部分请二审法院一并纠正。
富宏公司向一审法院起诉请求：一、解除原、被告双方于2010年3月18日签订的《购房认购书》；二、判令被告向原告支付滞纳金人民币12793元及利息损失人民币198831.38元，合计人民币211624.38元（自2016年4月16日起至《购房认购书》解除时止的利息损失另计）；三、本案诉讼费用由被告承担。
陈培贞向一审法院提出反诉请求：一、判决原告（被反诉人）返还被告（反诉人）履行《购房认购书》而支付给其的首期款274143元及部分配套费40000元；二、判决原告（被反诉人）按购房总款913810元的15%赔偿被告（反诉人）的损失137071.5元。
一审法院认定事实：对双方当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据和事实认定如下：原告有将函件送达给被告，而被告提供的购房认购书的证明内容是真实的。
一审法院认为：综合双方当事人陈述，本案的争议焦点为：双方当事人哪一方违反合同的约定，应承担违约责任。原告主张被告违约，理由是原、被告双方于2010年3月18日签订《购房认购书》，约定由被告于当日支付首期款人民币274143元及部分配套费人民币40000元，余款人民币639667元办理银行按揭，逾期14日则应向原告支付应付款日千分之一累计的滞纳金，逾期超过15天以上，原告有权单方终止协议。被告主张原告违约，理由是根据《购房认购书》第四条“协议签订后，如买卖双方其中一方中途提出解除契约，经买卖双方一致同意，提出的一方应按购房总款15%赔偿对方的损失，买房所支付款项不计利息。”的约定，原告既有义务返还被告已支付的首期款274143元及部分配套费40000元，又有义务按购房总款913810元的15%赔偿被告的损失137071.5元。经审查双方当事人提供的《购房认购书》，双方在《购房认购书》第三条第（二）款中约定：“向银行借款方式付款买方在符合银行按揭规定的前提下，已支付定金后，首期款274143元（含定金）（房地产总价款30%）及配套费（预付款）40000元，应在2010年3月18日前一次付清，申请/元办理银行按揭。按人民银行规定办理按揭，预计2011年4月底交付使用”。从约定中可以看出，当事人对原告的交房时间、原告应协助被告办理多少钱的银行按揭借款以及应在什么时间内完成银行按揭借款申请等内容均没有明确约定。合同内容约定不明，双方均负有责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定:“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”既然双方当事人不愿协议补充，而且都要求解除合同，故双方签订的《购房认购书》可以解除。合同解除后，被告应将预购的房屋退还原告，原告应将已收取的购房款退还被告。对于原告被告及被告的其他请求，法院不予支持。
综上所述，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，判决：一、富宏有限公司与陈培贞双方于2010年3月18日签订的《购房认购书》予以解除；二、陈培贞应于本判决生效之日起十日内退还富宏公司位于潮州市××区××号房××套；富宏公司应于本判决生效之日起十日内退还陈培贞购房首期款人民币274143元及部分配套费人民币40000元；三、驳回富宏公司与陈培贞的其他诉讼请求。案件本诉受理费人民币4474元由富宏公司负担，反诉受理费人民币4034元由陈培贞负担。
本院二审期间，双方当事人均没有围绕上诉请求依法提交新的证据。对当事人没有争议的事实和证据，本院予以确认。对双方争议的事实和证据，本院认定如下：一、关于涉案《购房认购书》是否存在约定不明的情形。双方于2010年3月18日签订的《购房认购书》第三条第（二）款约定：“买方愿意采取下列第二种方式付款（二）向银行借款方式付款。买方在符合银行按揭规定的前提下，已支付定金后，首期款274143元【含定金】（房地产总价款30%）及配套费（预付款）40000元，应在2010年3月18日前一次付清。申请/元办理银行按揭。按人民银行规定办理按揭，预计2011年4月底交付使用。”，该认购书对被上诉人应办理银行按揭贷款金额及应在什么期限内办妥银行按揭贷款相关手续均没有明确约定，也没有约定如被上诉人无法办理银行按揭贷款手续则余购房款应如何处理，对房屋的交付时间也未作明确约定，故应认定双方对涉案房屋首期款及配套费之外的购房款、房屋交付时间未作足够明确的约定，属于合同内容约定不明。二、关于被上诉人未付购房款应如何支付及交房时间应如何确定的问题。上诉人虽在取得涉案房产的《预售许可证》后多次向被上诉人身份证登记住所地发函要求被上诉人向上诉人交纳余下购房款、滞纳金并赔偿其他经济损失，但上诉人没有证据证明上述函件已被被上诉人收到或可视为收到，且被上诉人对上诉人提出的请求也未予以回应，可见，双方就被上诉人应如何支付购房余款并未另行达成新的一致意见。上诉人也没有提供证据证明涉案房屋已经符合法定或约定交房条件，故应认定双方就《购房认购书》约定不明的内容没有达成一致意见。三、双方当事人在二审中确认，涉案房屋尚未交付给被上诉人使用。
本院认为，本案系商品房预约合同纠纷，综合上诉人的上诉及被上诉人的答辩意见，本案二审争议焦点为：（一）被上诉人是否违约导致涉案《购房认购书》解除；（二）被上诉人应否支付上诉人滞纳金及利息损失。
关于被上诉人是否违约导致涉案《购房认购书》解除的问题。双方签订的《购房认购书》对被上诉人应办理银行按揭贷款金额及应在什么期限内办妥银行按揭贷款相关手续均没有明确约定，也没有约定如被上诉人无法办理银行按揭贷款手续则余购房款应如何支付，对涉案房屋的交付时间也未作明确约定，应认定双方对涉案房屋首期款及配套费之外的购房款、房屋交付时间均未作足够明确的约定，属于合同内容约定不明，双方对此均有责任。上诉人虽在取得涉案房产的《预售许可证》后多次发函要求被上诉人向上诉人交纳余下购房款、滞纳金并赔偿其他经济损失，但上诉人没有证据证明上述函件已被被上诉人收悉或可视为收悉，且被上诉人对上诉人提出的请求未予以回应，可见，双方就被上诉人应如何办理银行按揭贷款手续或如何支付购房余款仍没有达成一致意见。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条:“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，结合商品房预约预售合同的交易习惯，上诉人作为出卖方和被上诉人作为买受人，均可于上诉人取得涉案房产的《预售许可证》后互相协助共同配合办理涉案房产的银行按揭贷款手续，但鉴于上诉人没有证据证明其已经将上述情况告知被上诉人并要求被上诉人共同到银行办理按揭贷款手续，而是直接向法院起诉请求解除合同，被上诉人在诉讼中称其不知道涉案房产已经取得《预售许可证》可以开始办理银行按揭贷款手续并表示同意解除合同，故可认定双方系因对银行按揭贷款事项约定不明而一致同意解除合同。上诉人主张涉案《购房认购书》系因被上诉人违约而解除，据理不足，一审法院不予支持并无不当。
关于被上诉人应否支付上诉人滞纳金及利息损失的问题。因涉案《购房认购书》系因双方对银行按揭贷款事项约定不明而一致同意解除的，并非因被上诉人逾期还款而解除，故上诉人主张被上诉人未按照《购房认购书》约定期限付款，应偿付逾期还款滞纳金及利息损失，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持是正确的，本院予以维持。
至于一审判决被上诉人应向上诉人退还涉案房屋的问题。因双方当事人已确认，涉案房屋一直由上诉人控制管理，从未实际交付给被上诉人使用，且双方当事人也均未对房屋返还提出相关请求，故一审判决被上诉人向上诉人退还涉案房屋，处理不当，本院予以纠正。
综上所述，富宏公司的上诉请求不能成立；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但判决被上诉人退还上诉人房屋，处理不当，应予纠正，其余判项可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第三项之规定，判决如下：
一、维持潮州市枫溪人民法院（2016）粤5191民初180号民事判决第一项、第三项；
二、变更潮州市枫溪人民法院（2016）粤5191民初180号民事判决第二项为：广东富宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内退还陈培贞购房首期款人民币274143元及配套费人民币40000元。
一审受理费人民币4474元及二审受理费人民币4474元，由上诉人广东富宏房地产开发有限公司负担；一审反诉受理费人民币4034元由被上诉人陈培贞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 芳
审 判 员 李照雄
代理审判员 张晓霞
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 黄毅然