山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）市民初字第1875号
原告刘东帅，女，1986年6月6日生，汉族，山东航空公司货运部职工，住济南市。
委托代理人张敏安，山东文泉坤园律师事务所律师。
委托代理人刘建国（系原告刘东帅之父），男，1960年12月1日生，汉族，济南市公安局公交分局职工，住济南市。
被告张政，男，1974年6月6日生，汉族，职业不详，现住址不详。
第三人王海涛，男，1972年8月15日生，汉族，个体工商户，住山东省。
第三人中国工商银行股份有限公司济南经二路支行，住所地济南市。
代表人金滨，行长。
原告刘东帅与被告张政房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘东帅的委托代理人张敏安、刘建国到庭参加了诉讼，被告张政、第三人王海涛、第三人中国工商银行股份有限公司济南经二路支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告刘东帅诉称，2012年1月4日，我与被告张政经济南天润房地产经纪有限公司中介签订房屋买卖合同，约定被告张政将其单独所有的位于济南市房产卖与我，价款为71万元，于2012年1月4日签订合同当日支付给被告张政购房定金10万元，于2012年1月12日前将首付款50万元（包含定金10万元）给付被告张政，余款21万元于银行发放贷款之日结清，并约定涉案房屋在中国工商银行经二路支行设有房地产权抵押，被告张政应在2012年3月1日前到有关单位办理解除抵押手续，双方还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，我按约定于2012年1月4日支付给被告张政20万元，于2012年1月9日支付给被告张政20万元，于2012年1月12日支付给被告张政10万元，履行了合同约定的义务并按约定对房屋进行了验收交接。但被告张政未按合同约定办理在中国工商银行经二路支行设立的按揭贷款房地产权抵押解除手续，不向中介公司提供办理房屋过户的有关材料，致使我虽然实际占有了涉案房屋，但无法取得涉案房屋的房屋所有权证，没有实现合同目的。现诉至法院，请求判令确认我与被告张政签订的房屋买卖合同有效；被告张政履行对涉案房屋的解除抵押手续义务；被告张政协助我办理房屋产权过户手续；被告张政支付给我违约金227000元并赔偿我损失5万元。
被告张政未答辩。
第三人中国银行股份有限公司济南经二路支行（以下简称工商银行经二路支行）未答辩。
第三人王海涛未答辩。
经审理本院认定，2012年1月4日，原告刘东帅与被告张政、济南天润房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》一份，约定被告张政将其名下的位于济南市房屋出卖给原告刘东帅（该房产建筑面积为93.44平方米，产权证号为济房权证中字第2010**号），合同价款为人民币71万元。原告刘东帅于2012年1月12日前将首付款50万元存入被告张政指定账户，剩余房款21万元在银行发放贷款之日由银行向被告张政直接支付。合同中约定被告张政保证此房屋无任何权属等纠纷，并有协助原告刘东帅办理产权过户的义务，合同中未约定双方办理过户手续的时间。该房产在工商银行经二路支行设有房地产权抵押，被告张政应当在2012年3月1日前到有关单位办理解除抵押手续，办理该手续使用的钱款来源为原告刘东帅的首付款。如原、被告任一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向合同相对方支付合同总房价款3‰的违约金或者违约方承担合同总房价款30%的违约金，并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。原、被告任何一方违约，造成合同无法继续履行的或者解除合同的，由违约方承担济南天润房地产经纪有限公司的佣金（总房款的百分之贰）。合同签订后，原告刘东帅于2012年1月4日支付给被告张政购房款20万元，于2012年1月9日支付给被告张政购房款20万元，于2012年1月12日支付给被告张政购房款10万元，被告张政将涉诉房产交付给了原告刘东帅使用，但被告张政至今未到有关单位办理解除抵押手续，亦未协助原告刘东帅办理上述房产的过户登记手续。涉案房产登记为被告张政单独所有。
另查明，2008年5月22日，被告张政及其妻子李华与第三人工商银行经二路支行签订《个人购房借款担保合同》，约定被告张政、李华因购买济南市房屋向第三人工商银行经二路支行借款32万元。2011年7月11日，被告张政、李华以该处房产为上述32万元借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，第三人工商银行经二路支行取得了济房他证中字第0568**号房屋他项权证。截止2013年5月13日，被告张政、李华拖欠第三人工商银行经二路支行贷款本息295077.19元，同日，原告刘东帅代被告张政、李华将上述贷款本息全部结清。
被告张政与第三人王海涛于2011年9月21日签订房屋抵押借款合同一份，该合同约定被告张政在第三人王海涛处借款35万元用于经营。被告张政以其所有的济南市房屋作为上述借款的抵押担保，双方于2011年9月26日对为上述35万元借款抵押的涉案房屋在济南市住房保障和房产管理局办理了抵押登记，第三人王海涛取得了济房他证中字第0582**号房屋他项权证。第三人王海涛于2012年9月21日诉至本院，要求被告张政偿还借款并支付违约金。本院于2013年1月15日作出（2012）市民初字第2652号民事判决书，判决被告张政偿还给第三人王海涛借款35万元并支付给第三人王海涛逾期还款的违约金。该判决已生效，但被告张政未向第三人王海涛履行还款义务。2013年3月5日，原告刘东帅与第三人王海涛签订协议书一份，双方约定原告刘东帅代被告张政偿还第三人王海涛上述35万元债权中的26万元，第三人王海涛收到原告刘东帅代为偿还的26万元款项后，放弃对被告张政名下的济南市房屋享有的抵押权，并配合原告刘东帅办理解除抵押手续。同日，原告刘东帅支付给第三人王海涛26万元。
原告刘东帅要求被告张政赔偿违约金213000元（按照总房款71万元的30%计算），及其已支付给济南天润房地产经纪有限公司的佣金14200元（按照总房款71万元的2%计算），共计227000元。原告刘东帅要求被告张政赔偿其因本次诉讼花费的律师代理费5万元。
以上事实，由房屋买卖合同、房产证、收据、房产登记信息、还款协议书、收条、询问笔录、还款凭证、结算证明、委托代理协议、律师费发票及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，根据我国《合同法》的相关规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行义务。本案中，原、被告双方虽未在合同中约定被告张政协助原告刘东帅办理涉诉房产过户登记手续的具体时间，但根据合同履行的习惯，房屋买卖合同中的出卖人是有义务及时依照买受人的要求协助买受人办理所购房产的过户登记手续的，在原告刘东帅多次要求被告张政协助过户的情况下，被告张政以种种理由拒绝不予办理，已构成违约，依法应当承担相应的民事法律责任，故原告刘东帅要求被告张政协助办理涉诉房产的所有权过户登记手续的诉讼请求，符合相关法律规定，本院依法予以支持。
被告张政以涉案房产作为第三人工商银行经二路支行、王海涛对其债权的担保，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。在本案审理过程中，原告刘东帅代被告张政向第三人工商银行经二路支行清偿了全部贷款本息，第三人工商银行经二路支行对被告张政的债权已消灭，则设立在涉案房产上的抵押权也随即消灭。原告刘东帅代被告张政向第三人王海涛清偿了部分债务，且第三人王海涛明确表示因部分债权的实现，放弃对剩余债权所享有的抵押权。现上述两项抵押权解除的条件均已满足，原告刘东帅要求被告张政履行解除设立在涉案房屋上的抵押权登记手续的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。
被告张政未按照房屋买卖合同约定履行相关的义务，已构成违约，原告刘东帅依据合同约定的违约条款向被告张政主张违约金、中介佣金、律师代理费合法有据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告刘东帅与被告张政于2012年1月4日签订的关于买卖济南市房屋的《房屋买卖合同》合法有效。
二、被告张政于本判决生效之日起十日内办理解除设立在济南市房屋（他项权证号为济房他证中字第0568**号）上的抵押物登记手续。
三、被告张政于本判决生效之日起十日内办理解除设立在济南市房屋（他项权证号为济房他证中字第0582**号）上的抵押物登记手续。
四、被告张政于本判决生效之日起十日内，协助原告刘东帅办理位于济南市房屋（房产证号为济房权证中字第2010**号）的产权过户登记手续。
五、被告张政于本判决生效之日起十日内，支付原告刘东帅违约金213000元。
六、被告张政于本判决生效之日起十日内，赔偿原告刘东帅中介佣金14200元。
七、被告张政于本判决生效之日起十日内，赔偿原告刘东帅律师代理费5万元。
案件受理费13670元，财产保全费3020元，公告费820元，由被告张政负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张译文
代理审判员 万 斌
人民陪审员 焦国庆
二〇一三年五月二十日
代理书记员 张 萌