北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初51804号
原告：张淑萍，女，1953年6月21日出生，汉族。
委托诉讼代理人：何福生，北京燕宁律师事务所律师。
被告：郭洪文，男，1973年5月28日出生，汉族，北京绘本味道餐饮管理有限公司董事长。
委托诉讼代理人：马莉，女，1981年11月2日出生，北京绘本味道餐饮管理有限公司员工。
委托诉讼代理人：李永波，北京市易和律师事务所律师。
被告：北京绘本味道餐饮管理有限公司。
法定代表人：郭洪文，董事长。
委托诉讼代理人：马莉，女，1981年11月2日出生，北京绘本味道餐饮管理有限公司员工。
委托诉讼代理人：李永波，北京市易和律师事务所律师。
原告张淑萍（以下简称姓名）与被告郭洪文（以下简称姓名）、北京绘本味道餐饮管理有限公司（以下简称绘本公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。张淑萍的委托诉讼代理人何福生，郭洪文及绘本公司的委托诉讼代理人李永波、马莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张淑萍向本院提出诉讼请求：1、解除张淑萍与郭洪文于2015年6月7日就位于北京市朝阳区广顺北大街xx号x层xxx�房屋签订的《北京市房屋租赁合同》；2、判令郭洪文支付张淑萍2017年4月8日至2017年7月17日期间欠付的租金共计71300元；3、判令郭洪文给付违约金44100元；4、判令绘本公司对前述款项承担连带支付责任；5、本案诉讼费由郭洪文及绘本公司承担。事实和理由：2015年6月7日，张淑萍与郭洪文签订《北京市房屋租赁合同》，约定郭洪文承租张淑萍所有的位于北京市朝阳区广顺北大街xx号x层xxx号房屋（以下简称涉案房屋），租期为2015年6月8日至2018年6月27日。合同签订后，张淑萍如约向郭洪文交付房屋。后郭洪文于2015年7月27日以租赁房屋为住所地成立了绘本公司并以绘本公司的名义在此经营。根据双方约定，郭洪文应于2017年3月1日向张淑萍支付2017年3月8日至2017年6月7日期间的租金共计63000元，但其仅支付了21000元。现郭洪文所拖欠租金至今未付，故张淑萍诉至法院。
郭洪文辩称，不同意张淑萍的全部诉讼请求。本案唯一适格被告是绘本公司，郭洪文是在绘本公司成立之前作为签约代表签订的涉案合同。涉案房屋实际是由绘本公司进行使用，绘本公司亦认可由其承担涉案合同权利义务。郭洪文并非适格被告。现张淑萍亦同时主张了绘本公司承担合同责任，其符合公司法解释三第二条第二款的规定，故郭洪文不应承担本案责任。
绘本公司辩称，认可郭洪文所述，不同意张淑萍的诉讼请求。首先，双方已于2017年7月17日将涉案房屋交接完毕，合同已于该日解除。其次，在合同履行期间绘本公司没有任何违约行为，合同解除原因是该地段的大产权方天津丽质置业有限公司对商业街进行装修改造，对水电、电梯、厕所以及内部构造进行彻底装修，装修时间从2016年10月持续到现在。该装修已经严重影响了公司经营，并导致涉案�屋不具备经营条件，绘本公司也已经于4月份停业，本案情形属于情势变更。因张淑萍拒绝就租金问题进行沟通，且在绘本公司无法营业的情况下，丝毫不降低房租。故绘本公司认为合同解除的原因不是绘本公司违约，而是情势变更。绘本公司不应支付违约金。最后，关于张淑萍主张的2017年4月8日至2017年7月17日期间的租金，绘本公司确实没有支付。但因自2016年10月1日起涉案房屋处开始大规模施工，因此绘本公司主张自2016年10月1日至2017年7月17日的租金应该按照合同约定标准百分之三十的比例支付，多退少补。另，我公司在本案中不提起反诉，所缴纳的押金应另行解决，不同意在本案中予以扣抵。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院经审理认定事实如下：
2015年6月7日，张淑萍作为出租方、郭洪文作为承租方，双方签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定张淑萍将北京市朝阳区广顺北大街xx号x层xxx号的房屋（以下简称涉案房屋）出租给郭洪文，租赁期限自2015年6月8日至2018年6月27日，免租期为20天。《合同》约定，涉案房屋第一年租金总额为240000元，第二年租金总额为252000元，第三年租金足额为264600元；支付租金方式为每3个月支付一次，支付时间为付款到期日提前7日预交下期租金。双方还约定，出租方应在本合同规定的责任范围内保证承租方能按租赁用途使用和正常经营；出租方有权要求承租方按时交纳租金；承租方应按时交纳租金，遇有特殊情况不能按时交纳租金时，应及时主动告知出租方并协调解决，出租方不同意的，应按照本合同第七条第7-1-1的规定执行。合�第七条第7-1款约定，承租方应按时支付房租，并向物业支付物业费、供暖费，如不能按期支付租金、物业费、供暖费，承租方应每逾期一日支付应付到期租金千分之五的滞纳金，承租方一次逾期5日或累计逾期15日未能按期支付租金及向物业支付物业费、供暖费的，出租方有权解除合同，出租方解除合同的，承租方应支付2月房租作为违约金。
庭审中，绘本公司提交了《北京市建筑工程施工图设计文件技术咨询审查报告》、《建设工程施工许可证》、《致望京商业街（六佰本）全体业主、商户的通知函》、《温馨提示》等证据一组，以证明案外人天津丽智置业有限公司作为建设单位于2016年8月就六佰本商业街的整体改造项目进了报批，内容涉及主体结构、建筑、给排水、供暖、电气等的整体改造。该施工项目于2016年11月正式开始，范围包含涉案房屋所在的广顺北大街17号、19号。张淑萍称《北京市建筑工程施工图设计文件技术咨询审查报告》、《建设工程施工许可证》、《致望京商业街（六佰本）全体业主、商户的通知函》的真实性无法确认，且其中列明为改造，本案并不构成情势变更；就《温馨提示》张淑萍则称确实存在该提示中存在的情况，但不认可该证据的证明目的。
绘本公司还提交了2016年11月至2017年7月期间的装修现场照片及视频证据一组，以证明因装修导致厕所、电梯、用电等基础物业服务均无法得到保障，且绘本公司系经营亲子餐厅，没有家长会冒着高空坠物的危险带着孩子来用餐，故涉案房屋已失去基本商业运营环境。张淑萍就其中能够显示绘本餐厅的部分照片予以认可。
绘本公司还提交有证人证言、《信访答复意见书》、邮储银行及其他商家闭店搬迁告知等证据，以证明因装修导致基础物业服务丧失，涉案房屋已经无法进行商业经营，其就餐厅会员进行了相应的赔偿。张淑萍称前述证据真实性无法核实，亦不认可证明目的。
庭审中，双方确认如下事实：绘本公司已正常交纳租金至2017年4月7日。本案审理过程中双方于2017年7月17日将涉案房屋交接完毕。涉案房屋所在商场约于2016年10月开始进行装修，直至本案双方交接涉案房屋时仍未装修完毕。经询，郭洪文及绘本公司称2017年元旦之后其曾与张淑萍共同至物业处就装修事宜询问，物业答复至2017年5月应能装修完毕，装修对商家运营有影响，但应由业主与租户进行协商，物业公司不对运营影响负责。绘本公司于此时表示因前期投入较多，所以愿意继续履行本案合同，但因装修经营受到了极大影响，故希望能够降低租金，张淑萍称需现行与律师沟通，后又答复称不同意降低租金，要求继�如约履行合同。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。
本案《合同》由作为出租人的张淑萍与作为承租人的郭洪文于2015年6月7日所签订，是双方的真实意思。彼时绘本公司尚未设立，不是合同的当事人，《合同》的相对方应为张淑萍与郭洪文二人。郭洪文及绘本公司所提出的，郭洪文是在绘本公司成立之前作为签约代表签订涉案合同�应由绘本公司作为相对方并承担责任的主张不能成立，原因在于未有其他证据佐证郭洪文的签约行为是代表绘本公司所为，且即使郭洪文作为发起人为设立绘本公司而签订了《合同》，绘本公司对《合同》予以确认，或已经实际享有合同权利或者履行合同义务，张淑萍仍有权仅依据合同相对性原则，以郭洪文作为相对方，要求郭洪文承担相应的责任。经询，张淑萍坚持主张本案《合同》相对方为郭洪文，并要求郭洪文承担相应责任，该主张并不违反相关法律规定。但张淑萍在此情况下同时要求由绘本公司承担连带责任，缺乏法律依据，本院不予支持。
关于合同解除事宜，张淑萍与郭洪文于2017年7月17日交接了涉案房屋，且均认可《合同》于此日期解除，本院对此予以确认。关于《合同》解除的原因，双方未能达成一致意见。本院认为，鉴于涉案房屋属商�用途，双方签订《合同》时就合同目的亦有清楚的认知。现依据在案证据及双方陈述，能够确认《合同》签订后，涉案房屋所在区域进行了长时间、大规模的装修改造，依日常经验判断，双方亦应认识到此种装修改造会对涉案房屋用于商业经营造成重大影响。依据现有的证据，双方在对租金减免进行沟通后，未达成一致意见，继续履行《合同》存在现实的客观障碍，有违合同之根本目的。但究其原因，一方面，作为出租人，有义务保证租赁物符合约定的用途，这是承租人支付对等租金的前提；另一方面，即使涉案房屋使用功能受到一定的影响，但由于承租人一直占用涉案房屋，拒绝履行对待给付义务亦不应超出必要的限度。因此，在本案中，涉案房屋无法满足使用条件并非出于任何一方当事人的主观故意且合同不能履行对双方都造成了一定的损失。因此，本院认为，本案《合同》的解除，不宜归责于张淑萍或郭洪文，亦不宜认定郭洪文构成根本违约，二人对所发生的损失应当予以合理分担，具体数额由法院酌情确定。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条第一款、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条之规定判决如下：
一、原告张淑萍与被告郭洪文于2015年6月7日签订的《北京市房屋租赁合同》于2017年7月17日解除；
二、被告郭洪文于本判决生效后七日内支付原告张淑萍2017年4月8日至2017年7月17日期间的租金49910元；
三、驳回原告张淑萍的其他诉讼请求。
如果被告郭洪文未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2608元，由原告张淑萍负担1560元（已交纳1070元，余款490元于本判决生效后七日内交纳），由被告郭洪文负担1048元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 尹 殷
审 判 员 汪雪明
代理审判员 魏慧彪
二〇一八年二月二十八日
书 记 员 何霏霏