中华人民共和国北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第04534号
上诉人（原审原告）LAWOBERTFLIXWARREN（罗学鼎），男，1961年8月30日出生，美国籍。
委托代理人唐鹏，北京市新开律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）任扬，男，1989年5月18日出生。
委托代理人沈洋（任扬之母），1963年6月3日出生。
委托代理人任伟泉（任扬之父），1962年7月3日出生。
上诉人罗学鼎因与被上诉人任扬房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第32847号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年7月，罗学鼎起诉至原审法院称：我与任扬签订房屋租赁合同一份，我租赁任扬位于北京市朝阳区×号房屋（下称涉案房屋）。租赁期限自2013年5月18日至2016年5月17日，租金标准每月9800元。双方洽谈租赁合同时，我因工作需要，需收看国际财经新闻电视台CN**等，任扬通过互联网电视机顶盒提供上述服务，后因互联网宽带与机顶盒多次发生故障，故任扬介绍了安装小耳朵的厂商并承诺支付相应的安装费用，但因为该厂商无法提供CNBC台的接收，我另外找到其他厂家报价高达8000元，任扬提出异议，后我搬出。我认为该卫星电视节目对我工作具有极其重要的意义，任扬没有解决，故根据双方租赁协议约定，双方协商于2014年4月17日提前解除了房屋租赁合同，我搬出涉案房屋，但任扬一直拒绝与我办理水电费的结算及退还押金，双方就押金是否应当退还问题发生争议。我认为任扬有义务按照诚实信用原则全面、适当履行双方的合同。卫星电视是我必须使用的设备，任扬作为出租方有义务保证设备的正常使用，任扬不解决设备故障，构成违约，应当承担违约责任。故我起诉，要求任扬退还我房屋押金9800元。
任扬辩称：我是涉案房屋的所有权人。我与罗学鼎于2013年5月12日签订合同，罗学鼎租住涉案房屋，合同期三年，但罗学鼎只租住11个月就提前退租，构成违约。双方签订合同罗学鼎入住涉案房屋后，一再提出合同外的要求，我考虑到租期较长，抱着友好的态度尽可能满足其合同外的要求，为此额外承担了10000余元的花费。租赁合同中没有与收看境外电视有关的条款，但罗学鼎一再提出合同外的要求，出于善意及长期合作的考虑，我为此做出了努力，但互联网电视信号某些境外台存在有时不能收到的情况，并非我个人所能解决，并且根据我国国家互联网信息服务管理办法及卫星电视广播地面接收设施管理的规定，个人不得安装和使用卫星地面接收设施，所以我也不能为其安装卫星电视接收设备，罗学鼎以不能有效收看境外卫星电视为由提前退租，违反了合同约定。同时合同约定租金三月一付，罗学鼎应于2014年2月支付后续三个月的租金，但罗学鼎仅支付了一个月的租金，3月份又补了一个月的租金，并于2014年4月17日提前退租，因退房当时双方没有对押金如何处理进行约定，我认为根据合同约定，罗学鼎违约，押金抵扣违约金。同时罗学鼎应支付我租房期间拖欠的水费96元、电费3.43元，我保留追诉的权利。
原审法院经审理查明：任扬系涉案房屋登记的所有权人。任扬将房屋出租事宜委托给其母沈洋。
2013年5月12日，罗学鼎作为承租方（乙方）与任扬作为出租方（甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定罗学鼎承租涉案房屋作为住宅使用，租赁期限2013年5月18日至2016年5月17日；租金标准每月9800元，租金支付时间为每年5月18日、8月18日、11月18日、2月18日；甲方交付房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金9800元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。租赁期内，乙方承担房屋的水费、电费等费用；甲方应于2013年5月18日前将房屋按约定条件交给乙方；甲方有下列情形之一的，乙方有权单独解除合同：未按约定时间交付房屋达7日的，交付房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的，不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的；乙方有下列情形之一的，甲方有权单独解除合同，收回房屋：不支付或不按照约定支付租金达30日的，欠缴各项费用达2000元的。甲乙双方违反上述约定情形之一的，应按月租金100%向对方支付违约金。租赁期内，乙方提前退租的，提前30日通知甲方，并按月租金100%支付违约金。甲方未按约定时间交付房屋或乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，应按月租金标准支付违约金。
双方均认可罗学鼎交纳了合同约定的押金9800元，罗学鼎于2014年4月17日搬离涉案房屋，合同事实解除，但双方未对押金如何处理进行沟通。罗学鼎认可涉案房屋未结清的电费为3.43元、水费为95元。
双方存在如下短信往来记录。2013年5月12日，罗学鼎给任扬委托人发信息，内容为：CNBCCNNHBODiscovery国家地理台凤凰台。2013年5月13日，罗学鼎给任扬委托人发信息，内容有：可否考虑个请求，从节省下来的中介费里拨一部分来换个带烘干功能的洗衣机。任扬委托人给罗学鼎回复：我现在正在买沙发床，马上送到凤凰城，洗衣机很好，北京天气干燥，烘干机必要性不太大，衣服晾一晚就干了，你先试着用用看，不行我们再商量。2013年6月7日，任扬委托人给罗学鼎发信息，内容为：干衣机买好了，送货会提前通知，床垫也是这两天到货，干衣机款已经付好；罗学鼎回复：谢谢，目前看到的小耳朵都比较贵，还不好意思下订单；任扬委托人回复：安装小耳朵，你不会还要求我付费吧，你租这房子我已经又投入很多了啊；罗学鼎回复：不是说好不带走的硬件是你付，每年的运营我付吗？网络宽带也是这样处理的啊，不然你把干衣机的钱省下来吧，其实我也有挺多的小付出，房间比之前更好了。2013年6月8日，任扬委托人给罗学鼎发信息，内容为：罗总，我联系了一家装卫星电视公司，台湾小耳朵影视传媒，上海北京都有服务人员，装锅稳定性好些，还有一个配套的机顶盒，锅和机顶盒的费用我来付。另，双方于2013年8月18日，就房屋的空调维修问题进行了沟通，于2014年4月11日协商解除合同问题。
经询，任扬主张罗学鼎违约为未按约定日期于2014年2月18日足额支付三个月的租金并提交短信通知，证明2014年2月12日，罗学鼎支付任扬租金9800元，2014年3月17日，罗学鼎支付任扬租金9800元。罗学鼎认可确实未按照合同约定于2014年2月18日足额支付三个月的租金。罗学鼎主张任扬违约表现为未提供其需要的电视服务。
原审法院经审理认为：双方就房屋的使用问题签订租赁合同，内容合法有效，双方应按照合同约定履行相应的权利义务。现双方合同约定的期限未到，罗学鼎搬离涉案房屋，双方均认可合同事实已经解除，法院对此不持异议。关于本案合同违约方的问题，罗学鼎主张对方未提供其需要的电视收视服务义务，存在违约导致合同解除，任扬主张罗学鼎未按期足额支付租金导致合同解除。根据现有证据，法院无法认定在合同签订时双方对电视节目的收视问题进行了约定。罗学鼎主张其后双方的沟通亦属于合同约定的一部分，因任扬不予认可，并主张是因为考虑到合同期限长的问题，尽量满足罗学鼎的需要。故法院虽可以认定双方就相关问题进行了沟通，但是否形成一致意见，法院无法确认。根据我国合同法规定，当事人协商一致，可以变更合同，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。法院根据现有证据，无法认定双方对合同内容进行了变更，故罗学鼎应对其主张承担举证不利的责任。根据现有证据，罗学鼎确实未按照合同约定的时间足额支付任扬租金，且满足了合同约定的应支付违约金的条件，故对于任扬主张应按照双方合同约定，押金抵扣违约金的主张法院予以采信。罗学鼎主张任扬退还押金的请求，法院不予支持。
据此，原审法院于2014年12月作出判决：驳回LAWOBERTFLIXWARREN（罗学鼎）的诉讼请求。
原审法院判决后，罗学鼎不服，向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决，依法改判支持其原审的全部诉讼请求。其上诉的事实与理由为：解除合同是双方协商一致达成的结果，因此任扬应退还押金；本案是合同解除后的相关法律问题，一审法院错误的适用合同变更的相关法律规定，适用法律错误；原审法院判决违法了不告不理原则，任扬并没有主张违约金，一审法院却认定押金抵扣违约金。任扬同意原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有房产证、租赁合同、委托书、短信记录、发票等相关证据及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：任杨与罗学鼎签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同履行期间，罗学鼎未按期足额支付租金，其行为已构成违约，后罗学鼎提出解除合同，任杨以罗学鼎支付的押金抵扣罗学鼎应当支付的违约金，符合合同的约定。罗学鼎以原判违反“不告不理”原则提出上诉，理由不能成立，本院对其此项上诉意见不予采纳。
罗学鼎主张双方协商一致解除合同，故不应扣留押金。本院认为，在罗学鼎未按时支付租金的情况下，任杨同意其搬出房屋是避免租金损失风险的一种自我救济方式，上述行为并不代表其对罗学鼎解除合同的完全认可，任杨未在罗学鼎腾退房屋时向其返回押金，恰恰可以说明其对此事的态度，故本院对罗学鼎的主张不予采纳。
有关罗学鼎主张原审判决适用法律错误一节。鉴于罗学鼎在原审诉讼中一直强调双方协商同意增加卫星电视接收系统，而任杨予以否认。上述事实如果能够成立，则应认定为对合同内容的变更，故原审判决依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第七十八条关于合同变更的条款裁判本案并无错误，罗学鼎就此提出上诉不能成立。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费50元，由LAWOBERTFLIXWARREN（罗学鼎）负担（已交纳25元，余款于判决生效之日起7日内交至原审法院）。二审案件受理费50元，由LAWOBERTFLIXWARREN（罗学鼎）负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 妍
代理审判员 李春香
代理审判员 孙承松
二〇一五年四月二十日
书 记 员 杜超男