河北省邯郸县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀0421民初177号
原告:邯郸市安健贸易有限公司，住所地河北省邯郸市丛台区滏东北大街245号滏东写字楼。
法定代表人：李某，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：张某，河北泽林律师事务所律师。
被告:郭某，男，1970年11月20日出生，汉族，户籍地址河北省邯郸市丛台区。。
委托诉讼代理人：邢某，河北现代恒远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁某，河北现代恒远律师事务所律师。
被告：河北万家一炉餐饮管理有限公司，地址：河北省邯郸市邯郸县丛台北路159号安居东城综合商业楼
被告：王某，男，汉族，1966年7月4日出生，现住邯郸市，。
原告邯郸市安健贸易有限公司（以下简称安健贸易公司）与被告郭文彬以及被告郭文彬申请追加被告王某、追加被告河北万家一炉餐饮管理有限公司（以下简称万家一炉公司）为租赁合同纠纷一案，由邯郸市中级人民法院发还本院重审，本院于2017年2月3日立案受理后，依法另行组成合议庭适用普通程序，于2017年4月25日公开开庭进行了审理。原告安健贸易公司法定代表人李增顺及其委托诉讼代理人张维斌，被告郭文彬委托诉讼代理人邢保文，被告万家一炉公司法定代表人任庆华到庭参加诉讼。被告王学文经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告安健贸易公司提出诉讼请求：1.依法责令被告向原告支付商铺租金1245431元及物业费47901元，并自2015年6月23日起按日千分之一支付违约金；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年1月9日，被告与王学文签订了商铺租赁合同，承租邯郸市××路××层的商铺房，合同约定年租金总计1830020元，首年租金应于2014年12月3日前支付，逾期一日，按年租金的千分之一支付违约金。被告截止2015年6月22日交纳了押金212617元和2014年12月3日至2015年6月22日的租金1015010元及物业费39103元。2015年7月23日，王学文将上述房产退还给了开发商，原告于2015年8月依法购得房产，并办理了预告登记，根据《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。原告依法取得本案租赁商铺的所有权，被告应按原合同约定标准向原告交纳租金及物业费。被告下欠2015年6月23日至2016年2月28日的租金1245431元及物业费47901元，至今未交。
被告郭文彬辩称：1、原告主体资格不适格；2、本案被告主体资格不适格；3、原告存在侵权行为导致损失扩大，原告无权就扩大的损失主张权利；4、本案房屋产权发生转移，既没有告知被告，同时也剥夺了被告的优先购买权。由于被告不知道房屋产权转移的事实，所以有权拒绝本案原告要求支付租金的请求。综上所述，请求驳回原告对郭文彬的诉讼请求。
被告万家一炉公司辩称：郭文彬是我公司雇佣的，因为我身体不好，所以都是由郭文彬代签合同，实际租房是万家一炉餐饮公司。
被告王学文未答辩。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告安健贸易公司所举证据：1、原告的营业执照复印件一份、法人身份证复印件一份、法人身份证明，证明原告的主体资格；2、商品房买卖合同复印件一份、商品房买卖合同（预售）复印件一份、销售不动产统一发票复印件一份、房产预告登记证复印件一份，证明原告是本案租赁商铺的所有权人；3、商铺租赁合同复印件一份和物业管理服务协议复印件一份，证明被告郭文彬租赁该商户房屋；4、交接清单复印件一份（没有附相应的材料），被告王学文和陆和物业向原告移交该商铺房屋的租赁合同和物业管理服务协议清单，证明原告取得商铺房所有权后，原出租人和物业服务人将租赁合同和物业服务合同移交给了原告，原告即取得了租赁合同和物业服务合同的权利和义务；5、被告郭文彬缴纳2015年8月至11月水电费的单据8张，证明被告郭文彬已经对该商铺的租赁和物业服务事项与原告进行了对接并履行了相应的缴费义务，同时证明原告为被告提供了相应的物业服务；6、2015年8月至2016年2月原告提供物业服务人员的工资表7张，证明原告组织人员为被告提供了物业服务；7、2016年1月8日原告委托律师向被告郭文彬发出律师函要求被告缴纳租金及物业费，并告知应当承担逾期违约金，证明原告向被告主张权利。
被告郭文彬质证意见：对证据1的真实性无异议；对证据2有异议，涉案房屋出租时，房屋所有权为被告王学文，不能证实原告是房屋的出租人；对证据3真实性无异议，上述物业管理服务协议签订合同的主体为邯郸市陆和物业管理有限公司，与本案原告无关，租赁意向书签订主体为被告王学文，也非本案原告，因此，原告无权向被告主张租金及物业费用；对证据4有异议，该交接事项并没有告知本案被告，由于合同债权（要求租金及物业费的权利）没有告知债务人，故上述转让对本案被告不发生效力；对证据5因为是复印件，不予质证；对证据6的真实性、关联性均有异议，不能证明原告向被告提供了服务；对证据7有异议，该律师函并没有送达被告。
被告万家一炉公司质证意见同被告郭文彬质证意见。
被告郭文彬所举证据：1、被告万家一炉公司的工商登记信息，证明万家一炉是涉案房屋的实际承租人；2、被告万家一炉缴纳租金的收款收据8张，收款人是陆和物业公司（王学文的公司），交款单位是四楼的万家一炉，证明实际履行合同方为万家一炉而不是郭文彬，从而证明万家一炉是涉案房屋的实际承租人；3、缴纳水电费及煤气费的收据9张，收款人及交款人同缴纳房租的收据，也证实租赁合同的实际履行主体为万家一炉；4、被告王学文提供给万家一炉的商品房买卖合同，用于万家一炉工商登记，该合同显示涉案房屋出租当时的所有权为王学文；5、录音光盘两张（附谈话笔录2份3页），时间为2015年11月13日和14日上午，录音是人员有万家一炉的雇员尚聚林与原告公司张姓经理，录音内容证实万家一炉在正常营业之时，原告强行断电，导致饭店停业。
原告安健贸易公司质证意见：对证据1没有异议，对证明目的有异议，因为被告王学文与被告郭文彬签订的商铺租赁合同上注明，是郭文彬承租该房屋，从事该行业，关于郭文彬如何经营餐饮业是郭文彬自己的事情，不影响租赁合同的履行；交付租金时，交款收据注明的交款单位是万家一炉，只能证明是万家一炉交付的郭文彬应当交付的租金，因为万家一炉公司与王学文之间没有租赁关系；根据合同的相对性原则，本租赁合同的承租主体是被告郭文彬，郭文彬想以此证明主体是万家一炉不成立。对证据2的真实性没有异议，对证明目的有异议，异议理由同证据1。对证据3的真实性没有异议，对证明目的有异议，异议理由同证据1。对证据4真实性没有异议，但是被告王学文在2015年7月23日已将该房产退还给了房产开发商邯郸市招商房地产开发有限公司，原告于2015年8月同房地产商签订了购房合同，取得了该商铺的所有权，这说明王学文曾经是该房屋所有人；自2015年8月原告取得该房产所有权后王学文就不是房屋所有权人了；再者，这一点从被告郭文彬提供的水电费和租金收据都是2015年5月之前的，2015年9月开始，被告向原告开始缴纳水电费，原告也已经提交这些单据，被告现在用2015年5月前的缴费单据来否定原告不是房屋所有权人是不成立的。对证据5真实性有异议，因为谈话笔录上的人尚聚林与原告公司张姓经理，尚聚林原告不清楚是干什么的，和被告是什么关系，原告也不清楚，被告也没有提供证据证明他是什么人；谈话笔录中的张经理，被告自称是原告公司的经理，原告公司没有姓张的经理，对谈话内容也有异议，原告从来没有给被告断过电，四楼商户断电的原因是电费卡里没有费了，自动断电，所以说被告的证明目的不成立。
被告万家一炉公司质证无异议。
被告万家一炉公司所举证据：营业执照一份，证明工商信息登记。
原告安健贸易公司质证意见：对证据的真实性无异议，对关联性有异议，与本案无关。
被告郭文彬质证无异议。
对有争议的证据和事实，本院分析、认定如下：原告所举证据1、2加盖有有关部门印章，合法真实关联，本院予以认定。证据3系原告取得涉案房产的权利后持有，合法真实关联，本院予以认定。关于证据4，结合证据3分析，与证据3印证，本院予以认定。关于证据5，经庭后与原告提交的原件核对无异，并结合证据3、4分析，本院予以认定。证据6系工资表，没有加盖财务专用章，本院不予认定。证据7系律师函，采纳被告的质证意见，本院不予认定。关于被告郭文彬和被告万家一炉公司所举前述证据，因被告郭文彬所举证据5未提供录制光盘和录制原件，本院不予认定；对其余证据的真实性本院予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告郭文彬作为承租方与作为出租方邯郸市陆和物业服务有限公司（以下简称陆和物业公司）的被告王学文经协商一致，双方于2014年1月9日签订了《商铺租赁合同》，合同主要约定：租赁的商铺座落于邯郸市××路××层，建筑面积2346.18平方米；用途为从事餐饮行业；租赁期限为10年，自2014年12月3日起至2024年12月2日止；租金按建筑面积每平方米65元/月，年总计1830020元，租金3年内不变，从第4年起每3年在上一个3年年租金基础上递增5%；首年租金应于2014年12月3日前支付，之后租金按每半年支付；逾期支付的，逾期一日，按年租金的日千分之一支付滞纳金；被告郭文彬支付1.5个月的租金即228753元为房屋租赁保证金，用于合同关系终止由被告郭文彬承担的项目；物业费每平方米每月2.5元由被告郭文彬承担；在租赁期内，出租方如需出售该房屋，应提前2个月通知承租方。合同履行中，被告万家一炉公司向陆和物业公司交纳了涉案房产2014年12月3日至2015年6月22日的租金1015010元及电费、煤气费，并交纳了保证金212617元。2015年7月23日，被告王学文将涉案房产退还给开发商邯郸市招商房地产开发有限公司。原告安健贸易公司与邯郸市招商房地产开发有限公司就涉案房产签订了《商品房买卖合同》，于2015年8月25日办理了预购商品房登记，登记证号为：邯房预字第yg-081981号，显示该涉案房产建筑面积为2173.6平方米。另查明，前述《商铺租赁合同》签名处，被告郭文彬的签名处没有被告万家一炉公司印章，被告王学文的签名处加盖了陆和物业公司的印章。被告王学文是陆和物业公司的法定代表人，陆和物业公司为该涉案房产提供物业服务。
本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。被告郭文彬与陆和物业公司的被告王学文订立的《商铺租赁合同》，系双方在协商一致的基础上订立，合同内容不违反法律法规强制性规定，应为有效合同。原告安健贸易公司从开发商处购买涉案房产并办理了预告登记，原告依法享有该涉案房产的物权权利，此变动并不影响前述《商铺租赁合同》的效力。原告没有与被告重新签订《商铺租赁合同》，应认定系对原《商铺租赁合同》的认可，合同当事人应按原合同的约定继续、全面履行各自合同义务。现因合同履行发生纠纷，原告作为合同一方当事人，具有诉讼主体资格，原告有权依法向合同另一方即被告主张权利。被告郭文彬辩称原告主体不适格的意见，不成立。关于被告郭文彬辩称自己不是适格被告主体，因被告郭文彬在《商铺租赁合同》签名处签下了自己的姓名，该被告郭文彬的签名处没有加盖被告万家一炉公司印章，同时，被告郭文彬也没有被告万家一炉公司授权签订该合同的授权委托书，应视为被告郭文彬的个人行为，故被告郭文彬该辩称意见也不成立。被告郭文彬作为合同签订者应向原告履行合同义务。关于被告郭文彬申请追加王学文为被告，被告王学文的合同权利义务已由原告替代，被告王学文与本案不具关联性，故被告王学文不应承担责任。关于被告郭文彬申请追加万家一炉公司为被告，合同履行中，实际由被告万家一炉公司按合同支付涉案房产的租金等费用，该被告作为合同实际履行者应向原告支付涉案房产租金等费用。原告要求被告支付2015年6月23日至2016年2月28日的租金，因原告是在2015年8月25日办理预告登记，在此之前原告就涉案房产不享有任何权利，故原告主张自2015年6月23日起的租金，于法无据，本院不予支持。依法被告应当向原告支付自2015年8月25日起至2016年2月28日止的租金，合同显示涉案房产建筑面积为2346.18平方米，销售不动产统一发票载明涉案房产建筑面积为2173.6平方米，依法应依照2173.6平方米标准计算租金，即861639元（1695408元/年÷12个月×6个月+1695408元/年÷365天×3天）。原告经登记成为涉案房产权利人后，被告未按合同约定向原告交纳租金，属违约行为，合同中约定的滞纳金具有违约金性质，现原告要求被告支付违约金，本院予以支持；但原告主张违约金明显过高，被告的违约行为给原告造成的损失为资金占用期间的利息损失，且原告主张的租金截止至2016年2月28日，故被告应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率向原告支付自2015年8月25日起至2016年2月28日止的违约金21971.79元。关于原告主张的物业费，合同约定按涉案房产建筑面积每平方米每月2.5元由被告承担，期间按自2015年8月25日起至2016年2月28日止，涉案房产建筑面积为2173.6平方米，即2173.6×2.5×6=32604元，应由被告承担。被告郭文彬提出被告王学文将涉案房屋转让给原告侵犯了其优先购买权的抗辩意见，被告郭文彬可另案主张。被告万家一炉公司辩称其是实际租房人由相应证据佐证，本院予以认定；但其辩称被告郭文彬是其雇员的意见，缺乏充分有效证据佐证，本院不予认定。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下：
一、被告郭文彬、被告河北万家一炉餐饮管理有限公司向原告邯郸市安健贸易有限公司支付2015年8月25日起至2016年2月28日止的租金861639元。
二、被告郭文彬、被告河北万家一炉餐饮管理有限公司按照中国人民银行同期同类贷款基准利率向原告邯郸市安健贸易有限公司支付该租金自2015年8月25日起至2016年2月28日止的违约金21971.79元。
三、被告郭文彬、被告河北万家一炉餐饮管理有限公司按合同向原告邯郸市安健贸易有限公司支付自2015年8月25日起至2016年2月28日止的物业费32604元。
四、驳回原告邯郸市安健贸易有限公司其他诉讼请求。
上述款项于本判决生效之日起十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费元16440元，由被告郭文彬、河北万家一炉餐饮管理有限公司负担11672元，由原告邯郸市安健贸易有限公司负担4768元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日，内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。
审 判 长 刘海峰
代理审判员 蒋志梅
人民陪审员 孙贾玲
二〇一七年五月八日
书 记 员 吉丹妮