北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0101民初3006号原告：北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司，住所地北京市东城区西花市南里新景家园单建人防汽车库4号地面管理房。负责人：王冰，经理。委托诉讼代理人：王文辉，北京利生律师事务所律师。被告：刘振国，男，1964年9月12日出生，住吉林省蛟河市。委托诉讼代理人：单正宏，北京市京师律师事务所律师。原告北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司与被告刘振国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月8日立案受理。依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司的委托诉讼代理人王文辉，被告刘振国及其委托诉讼代理人单正宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的租赁合同；2、依法判令被告腾退北京市东城区西花市南里新景家园东区×号楼×-×单元、东区×号楼×-×单元地下一层空间面积528平米；3、依法判令被告支付2015年10月1日至2017年1月10日期间的租赁费418137元，并自2017年1月10日起按照每月14454元的标准支付使用费至房屋腾退之日止；4、本案因诉讼产生的费用由被告负担。事实和理由：2011年9月25日，原告与被告签订了租赁合同，约定原告将东区×号楼×-×单元、东区×号楼×-×单元地下一层空间面积528平米出租与被告，租赁期限为2011年9月25日至2016年9月25日，租金标准为0.9元/平方米/天。2012年7月1日，原告与北京鸿兆德物业管理有限公司（以下简称鸿兆德公司）达成《移交管理权协议》，接受对今后新景家园小区的所有物业管理，承接所有权利、义务。2015年8月左右，因被告装修违反了消防法等法律规定，原告多次遭到消防部门查处，且被告未按合同约定使用租赁房屋，违反了北京市有关政策的规定。2015年8月6日，经双方友好协商，被告承诺立即清空地下室所有人员，全部清退租户押金，保证租户不找政府与物业的麻烦，保证地下室设备完好，原告保证退还剩余2015年8、9月份租金及合同规定的押金。承诺协议签订后，原告于同日履行了协议约定的义务，被告至今未履行承诺。自2015年8月至今，被告依然占有涉案房屋，且不交租金及房屋占用费。为维护原告的合法权益，故请求人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告刘振国辩称：依照法律规定物业服务企业不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人，原告与鸿兆德公司签订的《移交管理权协议》因违反法律禁止性规定当属无效。被告按照租赁合同的约定履行义务，无任何违约行为，原告要求解除合同没有任何事实与法律依据。自承租涉案房屋以来，直至2015年7月，被告未欠租金。为迎接9.3大阅兵，被告签署了《地下室承租者保证书》，并清退租户。但上述保证书不是双方解除合同的协议，原告以此解约没有事实依据。大阅兵结束后，原告经常派人到地下室进行阻挠干扰破坏活动，致使被告无法再继续经营。自2015年8月至今，由于原告的违约行为致使合同无法履行，被告没有经营收入，原告还要求被告支付租金，获得履行利益，根本没有法律依据。被告和其他许多承租人一样都是外来农民和下岗工人，属于弱势群体，负债数十万甚至上百万高价从他人处转租了地下室，并重新进行了装修，现原告单方要求解约，如果不给予被告合理的赔偿，将会给被告带来严重的经济损失，使被告失去家庭唯一生活来源，恳请人民法院驳回原告的诉讼请求，判令双方继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，经审理本院认定事实如下：北京市东城区西花市南里新景家园小区的物业管理单位原为鸿兆德公司，后改为原告。2011年9月，原、被告签订《租赁合同》，约定被告向原告承租西花市南里新景家园东区×号楼×-×单元、东区×号楼×-×单元地下一层空间面积528平米，租赁期限为2011年9月25日至2016年9月25日，租金标准为0.9元/平方米/天。被告按季向出租方预交租金，缴付日不得迟于每季度开始的五日前。被告还须于签约时交付押金；被告如违反国家法律法规及北京市地方性法规、未按规定日期交纳租金等费用、损坏所租用的任何设施是被且未在规定日期修复或赔偿等，原告均有权随时收回房屋，且不返还押金。被告应按规定装修，不得损坏楼内设施，不得拆卸承重墙体；并不得将租赁房屋转租、抵押或变相卖出；被告保证地下空间只用做办公、仓储、员工宿舍。双方还约定，双方任何一方违反合同所造成的一切损失均应赔偿，被告如不在规定期限内交纳何种费用，原告可以暂停为被告提供任何服务（包括水、电、保暖），由此造成的一切损失原告概不承担；被告违反各项条款给原告造成损失的，原告除按规定单方终止合同外，可置留被告所租单元内的资产等进行这家、变卖或拍卖，以作补偿，惟此不影响原告向被告进行追讨欠款、合理赔偿及法律责任的权利。合同签订后，原告将前述地下空间交付被告，被告添置了部分设备，将该地下空间隔成单间对外出租。2012年7月1日，鸿兆德公司与原告签订《移交管理权协议》，该协议载明，因乙方（原告）已经接管了新景家园小区，根据甲方（鸿兆德公司）与小区业主委员会签订的合同，双方约定鸿兆德公司将新景家园地下空间的管理权交给原告，并从新景家园撤离，鸿兆德公司负责配合原告进行接管后的甲方遗留问题处理工作，新景家园地下空间的所有后续问题全权交由原告处理，并由原告承担所有的权利和义务。此后，原告与被告继续履行前述《租赁合同》。被告已经向原告交纳租金至2015年9月30日。另被告所交押金1万元原告尚未退还。2015年7月，北京市东城区公安、房管、民防、消防、安监、工商等行政机构联合发布《关于进一步规范地下空间管理的通告》，通告要求禁止违法使用地下空间，不得擅自改变普通地下室的规划用途，地下空间禁止散租住人；严格落实地下空间安全使用责任；加强人员居住地下空间日常管理，地下空间除散租住人外用于居住的，房间内人均使用面积不得少于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人；全面整改消防隐患。另查，2015年7月、8月，消防部门先后向原告发出《责令限期改正通知书》和《责令立即改正通知书》，发现原告消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效；存在占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口的现象，堆放大量可燃物，存在消防隐患。要求原告限期整改，确保消防安全。本院认为：根据已查明的事实，在原、被告履行双方签订的《租赁合同》过程中，鸿兆德公司与原告签订《移交管理权协议》，将包括涉案房屋在内的新景家园地下空间管理权移交给了原告。本案作为房屋租赁合同纠纷案件，不涉及新景家园小区物业管理权转移的问题，不适用物业管理方面的法规、司法解释的规定。且被告未就《租赁合同》的出租方为原告提出过异议，并与原告履行了双方签订的合同。因此，被告提出的原告与鸿兆德公司签订的《移交管理权协议》无效、原告不具备本案原告诉讼资格的抗辩意见，没有事实与法律依据，本院不予采纳。原、被告均应明知地下空间用于出租经营存在着巨大安全隐患。2015年7月，北京市东城区公安、消防、安监等行政机构为加强地下空间安全管理、消除安全隐患、规范地下空间使用，联合发布通告，禁止违法使用地下空间，不得擅自改变普通地下室的规划用途，地下空间禁止散租住人，对地下空间除散租住人外用于居住的情形也提出了明确、严格的要求。上述通告发布之后，原、被告之间的租赁合同事实上已无法履行，且双方之间的合同已经于2016年9月25日到期。因合同已经到期，现原告要求解除合同，不予支持。但原告要求收回房屋，应予准许。对于原告要求被告支付的租金、使用费，本院将依据公平原则，酌情确定具体金额。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告刘振国于本判决生效后十日内将新景家园东区×号楼×-×单元、东区×号楼×-×单元地下一层面积为528平方米的空间腾空交还原告北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司；二、被告刘振国于本判决生效后十日内按照每月7227元的标准给付原告北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司2015年10月1日至上述房屋腾空交还原告之日期间的租金、使用费(被告所交押金1万元予以抵扣)；三、驳回原告北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8006元，由原、被告各负担4003元（原告已交纳；被告于本判决生效后十日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王晓峰人民陪审员  李桂珍人民陪审员  杨金柱二〇一七年十一月二十八日书 记 员  刘 斌