北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）房民初字第00163号
原告（反诉被告）尹非，男，1980年9月11日出生。
委托代理人李子光，北京市智远律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘天成，男，1953年6月20日出生。
委托代理人赵建国，北京市国宁律师事务所律师。
被告北京汇通百家房地产经纪有限责任公司，住所地北京市房山区良乡镇城隍庙街16号。
法定代表人赵洪生，总经理。
委托代理人赵红霞，女，1973年7月14日出生，北京汇通百家房地产经纪有限责任公司经理。
原告尹非与被告刘天成、北京汇通百家房地产经纪有限责任公司（以下简称汇通百家房地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由代理审判员冯淼担任审判长，会同人民陪审员吕天禄、刘堪铎组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告尹非及其委托代理人李子光，被告刘天成及其委托代理人赵建国和被告汇通百家房地产经纪公司的委托代理人赵红霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告尹非诉称，2013年7月20日，原告经北京汇通百家房地产经纪有限责任公司提供居间服务与被告签订房屋买卖协议，合同约定刘天成将坐落在北京市房山区瑞雪春堂二里×号楼×层×单元×号房屋（建筑面积为88.2平方米）以145万元价格卖给原告，签订合同当天交付了定金3万元，通过第二被告计算拟定银行商业贷款20万，约定过户当日前支付首付款125万。双方于客户购买资格通过房屋核验完毕三日内双方办理网签手续，原告按合同约定履行了合同义务，但被告迟迟未履行合同义务，未按时办理网签合同。后原告要求被告继续履行合同，被告称房屋涨价10万元，原告与被告协调未果，为维护原告的合法权益，诉至法院，要求：1、确认原告与二被告于2013年7月20日签订的房屋订购协议真实有效；2、判令第一被告继续履行合同；3、案件受理费由被告负担。
被告刘天成答辩兼反诉称，不同意原告的诉讼请求。一、本案原告违约在先。我与原告签订的协议第七条C款约定，过户当日前原告需交纳首付房款125万元，其余房款20万元通过银行贷款或者自筹方式支付，2013年8月30日前交付房屋，结清交付前的一切费用。依据上述约定，原告应当于2013年8月30日不论采取什么方式，贷款也好，自筹也好，应当结清购房款145万元。但是原告除了给付我3万元定金，未向我支付任何款项。原告的违约行为明显。旧商品房买卖一个最重要的因素就是时间点。我与原告的房屋买卖时间点定于2013年8月30日，那么在此时间点前双方应当将各自的义务履行完毕，这里的主要义务就是交款、过户、交房。按照前述约定，交款之后将发生交房、过户义务。而尹非未在2013年8月30日交清房款，想用3万元定金将我的房子占到现在是不可能的。二、尹非可能会将”结清交付前的一切费用”解释为不包括房款。如果有这种解释，是不成立的。房屋买卖的费用主要是购房款，其余还有数额不大的税金、工本费等，如果不包括购房款，那么这项约定就没有意义了。通常的买卖合同，如果不约定拖欠购货款，正常的交易习惯是钱货两清，这也是民事法律关系中最基本原则即公平原则的体现。三、既然尹非在约定的时间点前未交付购房款，客观情况发生了较大的变化，本合同的继续履行将失去实际意义。故原告要求继续履行合同不能成立。综上所述，我不同意尹非的诉讼请求。根据《房屋订购协议》第十条违约责任（二）逾期付款B约定：”逾期超过15日后，甲方有权解除合同。”据此，现被告提出反诉，要求解除原、被告签订的《房屋订购协议》。反诉费由原告负担。
被告汇通百家房地产经纪公司辩称，同意诉讼请求第一条。第二条和我们没有关系，事实理由我们没有异议。
原告尹非针对反诉辩称，第一被告错误地理解了房屋交付房款的方式，现在是买方将购房款存入指定账号，不是传统的将房款交付给被告，而第一被告想涨钱，想多涨十万，我们只同意涨两万。该合同约定条件是网签后七日内办理房屋贷款，才能办理剩下的手续，现在第一被告逆着交易流程走，这个是主要矛盾。我们要求继续履行合同。
经审理查明，2013年7月20日尹非（乙方）与刘天成（甲方）经汇通百家房地产经纪公司（丙方）居间签订《房屋定购协议》，约定甲方房屋位于北京市房山区瑞雪春堂二里×号楼×层×单元×，房产证证号X京房权证房字第×号，房屋产权人刘天成，房屋建筑面积为88.20平方米。该房屋无住房抵押贷款。甲乙双方在房屋交付日到该房屋所在物业处结清相关费用。在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、卫生费、有限电视费等费用由甲方承担，交付日以后（含当日）发生的费用由乙方承担。甲、乙双方同意房屋成交价格合计145万元。该成交价格不包括办理产权权属转移登记手续时发生的费用。甲、乙双方应按照实际成交价格申报房产权属转移登记手续，各自按照国家和北京市政府的有关规定缴纳税费（双方另有约定的按照约定缴纳）。乙方向甲方支付3万元作为购房定金。甲、乙双方约定客户购买资格通过，房屋核验完毕三日内签订《北京市存量房屋买卖合同》网上签约。甲、乙双方约定采取以下付款方式交易：申请银行商业按揭贷款。拟定贷款额20万元。乙方于过户当日前向甲方支付首付款125万元（已付定金转为房款），并于接到银行过户通知3日内，甲乙双方办理权证转移登记手续。甲乙双方于网签完毕三日内办理银行贷款手续，另行约定于2013年8月30日前，甲方将房屋交付乙方使用，并结清交付前的一切费用。该合同第十条第（四）项载明”除不可抗力外，甲、乙任何一方如未按照本协议各条款约定期限履行义务的，每逾期一日违约方应向守约方每日支付房价款万分之三的违约金，并应继续履行本合同约定的义务”。合同签订后，尹非给付刘天成定金3万元，刘天成出具收条一张，内容为”今收到尹非交来购买瑞雪春堂二里×号楼×层×单元×室房屋购房定金三万元，因签订房屋订购协议时，业主刘天成未带齐房产证原件，乙方定金三万元暂时交由丙方汇通百家房地产保管。此定金视同业主刘天成已收取，业主应于2013年7月21日下班前将房产证原件送交丙方汇通百家地产保管。丙方于收到业主房产证原件当时将乙方的三万元购房定金转交业主刘天成。”原告尹非和被告刘天成已各自进行了购房资质审核和房屋核验手续。后被告刘天成未配合办理房屋网上签约手续，亦未按照约定于2013年8月30日交付房屋。现原告尹非诉至本院，要求1、确认原告与二被告于2013年7月20日签订的房屋订购协议真实有效；2、判令第一被告继续履行合同。本案审理中，原告尹非增加诉讼请求，要求被告刘天成配合原告办理房屋过户手续，并交付房屋；要求被告刘天成给付违约金50025元；被告刘天成提起反诉，要求解除其与原告尹非签订的《房屋订购协议》。
另查明，原告尹非家庭符合限购政策。被告刘天成对原告要求的违约金数额不予认可。
上述事实，有双方当事人陈述，原告尹非提交的《房屋定购协议》、收条、资质审核表，被告刘天成提交的房产证等在案为证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。根据本案查明的事实，原、被告三方签订的房屋买卖合同系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。现原告尹非要求确认其与被告刘天成及被告汇通百家房地产经纪公司签订的《房屋定购协议》有效，并要求被告刘天成继续履行合同，配合办理房屋过户手续，并交付房屋，理由正当，证据充分，本院予以支持。因被告刘天成明确表示不同意继续履行合同，未配合办理网签手续，并未按照约定于2013年8月30日交付房屋，已构成违约，故对于原告尹非要求被告刘天成给付违约金的诉讼请求，本院予以支持；对于违约金数额，原、被告虽在合同中约定了违约金的赔偿标准，但该标准过高，违约金应综合考虑守约方因此次交易所获得之利益、因对方违约所造成之损失及守约方的履约情况等因素予以确定，故法院对违约金数额予以调整。被告刘天成以原告尹非未按照合同约定在2013年8月30日前结清全部房款，构成违约为由，反诉要求解除合同，理由欠缺，证据不足，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告尹非、被告刘天成及被告北京汇通百家房地产经纪有限责任公司于二○一三年七月二十日签订的《房屋定购协议》有效。
二、被告刘天成于本判决生效后七日内协助原告尹非办理位于房山区瑞雪春堂二里×号×层×单元×房屋一套的过户手续，将房屋过户至尹非名下。
三、被告刘天成于本判决生效后三十日将位于房山区瑞雪春堂二里×号×层×单元×房屋一套交付给原告尹非。
四、被告刘天成于本判决生效后七日内给付原告尹非违约金一万元。
五、驳回原告尹非的其他诉讼请求。
六、驳回被告刘天成的反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千零五十一元，由原告尹非负担九百八十一元（已交纳），由被告刘天成负担七十元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费七十元，由被告刘天成负担（已交纳）
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 冯 淼
人民陪审员 吕天禄
人民陪审员 刘堪铎
二〇一四年四月二十五日
书 记 员 任 江