连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第00496号
原告王士桃，1985年11月13日。
委托代理人陈连兵，连云港市法院离退休工作者协会法律工作者。
委托代理人孙文娟，
被告张译萱。
第三人连云港市海宁小学，住所地连云港市海州区普庆路*号。
法定代表人邱健筠，该校校长。
委托代理人詹恒展、刘璐，江苏田湾律师事务所律师。
原告王士桃与被告张译萱、第三人连云港市海宁小学（以下简称海宁小学）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王士桃及其委托代理人陈连兵、被告张译萱、第三人海宁小学委托代理刘璐到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王士桃诉称，2014年10月19日，原、被告就海宁小学门口门面房新南2号房转让一事签订转让协议，约定转让费16000元，并包括2014年9月至12月的房租。可是在原告转让此房屋后，收到房屋所有权人海宁小学催缴所欠房租、水电费通知，同时也了解到此房在转让之前即2014年9月10日，海宁小学已通知被告此房屋将于2014年12月31日前收回。但是被告隐瞒了事实真相，欺骗原告签订转让协议，收取了原告转让费。原告知道事实真相后，多次找到被告协商此事，均遭到被告拒绝。现诉至法院，请求依法判令被告立即给付原告转让费16000元。
被告张译萱辩称，学校告知单没有通知我，我们签订的日期是9月3日，不是9月10日或10月之后，我也不知道学校要收回房屋，是12月份中旬原告找我，我才知道学校要收回房屋的事情。房子是从一个姓李的转过来的，当时我看到房子的时候，他说房子300元每月，里边什么也没有，当时说交16000元，房屋就给我使用，还把他和学校签订的合同交给了我，他的租金是交到2014年6月30日，16000元包含到2014年6月30日的租金，我是2014年1月租的房子，开始经营。因为当时是想把店给婆婆卖酸奶，但因婆婆骨折，店就无法再继续经营了。在2014年9月3日收了原告订金500元，打了一张字据给原告，当时没有把钥匙交给原告，10月19日把钥匙交给了原告。12月中旬原告打电话给我说学校要把房子收回，让我去协调这个事情，但是学校主任说所有的房子都要收回，交没交钱都要收回，都不再承租。2014年7月1日至2014年12月31日之间的租金未交纳，是学校会计到店里收取。
第三人海宁小学述称，第三人与原、被告没有任何关系，涉案房屋也未出租给原、被告，第三人与本案没有关系。
经审理查明，2013年1月1日，第三人海宁小学（签字代表人为张建军）与案外人周敏签订《房屋租赁契约》，约定第三人海宁小学将坐落在小学南2号门面房1间出租给周敏，租期为一年，双方还约定周敏不得擅自将房屋转租、转让、转借他人，水电费由周敏按实际使用支付等事项。2014年1月1日，张建军代表第三人海宁小学与案外人陈亚青签订《房屋租赁契约》，约定陈亚青租赁海宁小学南2号门面房1间，经营美甲，租期为半年，即从2014年1月1日至2014年6月30日，租金为每月300元，陈亚青不得擅自将房屋转租、转让、转借他人，水电费由陈亚青按实际使用支付等。诉讼中，被告张译萱自称在陈亚青签订《房屋租赁契约》后，从陈亚青处转租了海宁小学南2号门面房，并且从陈亚青处获得此份《房屋租赁契约》。但是，被告张译萱接手该门面房并经营一段时间后，便在赶集网上发布了将该门面房对外出租的广告。
2014年9月初，原告王士桃知晓被告张译萱在网站上发布出租门面房的广告，遂与被告张译萱协商租赁门面房事宜，双方达成了租赁意向。2014年10月19日，被告张译萱向原告王士桃移交了租赁门面房即海宁小学南2号门面房1间。同日，被告张译萱书写房屋协议一份给原告王士桃，内容为：“今收到王士桃房租转让费1.6万元包含9月至12月的房租，其他没有，后续租房问题等房屋到期再和王士桃去学校直接签定租赁合同即可”。诉讼中，原、被告一致确认该16000元转让费除了包含每月300元的租金外，另包含2014年9月份至2014年12月份期间的水电费。第三人海宁小学明确表示不认可被告张译萱承租该门面房的行为，也未同意被告译萱将该门面房再行转租。但是，第三人海宁小学亦明确表示放弃向原、被告双方主张2014年9月份至12月份水电费及占有使用费用。
另查明，2014年9月10日，第三人海宁小学张贴告知单，称因学校发展需要，经上级领导批准，该校对外出租的房屋，将于2014年12月31日之前，全部收回。2014年9月18日，第三人海宁小学张贴出租房屋收回公告，要求各租户于10月1日前，交齐之前所欠的房租水电等费用。2014年11月10日，第三人海宁小学张贴通知，内容为：“贵租房户：请你户在本周内结清所欠学校房租、水电等费用。学校对逾期不缴者将停电、停水并收回所租房屋。”
原告王士桃接收海宁小学南2号门面房后，并未实际使用该门面房进行经，其得知第三人海宁小学无意再行出租门面房并将收回门面房后，原告王士桃向被告张译萱主张权利，但被告张译萱以未收到第三人海宁小学的各种通知，以及原告王士桃告知其门面房将被收回事宜过迟为由，拒绝全额退还转让费，原、被告遂产生纠纷，多次报警处理且协商未果。该门面房一直处于闲置状态，2014年12月31日后第三人海宁小学强行收回该门面房。
上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述，原告提供的房屋协议、通知、告知单、房屋租赁契约、被告举证的照片、接处警工作登记表、第三人提供的房屋租赁契约、告知单、照片等证据在案予以证实。
本院认为，第三人海宁小学将海宁小学南2号门面房出租给案外人陈亚青时，双方曾约定不得将租赁房屋对外转租，被告张译萱自认从陈亚青处转租了该门面房进行经营，但是，第三人海宁小学对该转租行为并不认可。在陈亚青与第三人海宁小学约定的租期届满后，被告张译萱在未征得第三人海宁小学同意的情况下，擅自又将海宁小学南2号门面房转租给原告王士桃，并且向原告王士桃出具了“房屋协议”，收取原告王士桃16000元，原、被告之间的房屋协议应属于无效协议。
根据法律规定，合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承当相应的责任。本案中，被告张译萱收取了原告王士桃转让费16000元，该转让费用中虽包含有2014年9月份至12月份期间的水电费及占有使用费，但第三人海宁小学明确表示此期间的水电费及占有使用费不再向原、被告主张，因此，被告张译萱应当将所收取的16000元全部返还给原告。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告张译萱于本判决生效后十日内返还原告王士桃16000元。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费200元（原告已预交），由被告张译萱承担，于给付上述款项时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费200元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。
审 判 长 杜秀丽
人民陪审员 蒋 玲
人民陪审员 王永红
二〇一五年六月十一日
书 记 员 沈 笑
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效。
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违法法律、行政法规的强制规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
（二）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：连云港市中级人民法院
账号：44×××94
开户行：连云港市农业银行苍梧支行