吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉02民终18号上诉人（原审被告）：杨新廷，男，1962年2月26日出生，汉族，吉林市建材工业建筑公司干部，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：刘宝山，吉林市松江法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司吉林市铁路支行（原中国建设银行吉林铁路专业支行），住所地吉林省吉林市。负责人：辛敏，该行行长。委托诉讼代理人：孙军，该行职员。委托诉讼代理人：孙媛，吉林丁凤礼律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉林市明旺房地产开发有限责任公司，住所地吉林省吉林市。法定代表人：王明浩，该公司经理。委托诉讼代理人：李力，吉林恒正达律师事务所律师中国建设银行股份有限公司吉林市铁路支行（以下简称铁路支行）诉杨新廷、吉林市明旺房地产开发有限责任公司（以下简称明旺公司）借款合同纠纷一案，吉林市昌邑区人民法院于2005年8月10日作出（2005）昌民二初字第142号民事判决。2014年7月9日，吉林市人民检察院作出吉市检民监（2014）22020000063号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2014年9月3日作出（2014）吉民抗字第19号民事裁定，提审本案；又于2014年11月10日作出（2014）吉中民提字第43号民事裁定，将本案发回重审。2016年10月16日，吉林市昌邑区人民法院作出（2015）昌民再初字第1号民事判决。杨新廷不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。杨新廷及其委托诉讼代理人刘宝山，铁路支行委托诉讼代理人孙军、孙媛，明旺公司委托诉讼代理人李力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨新廷上诉请求：撤销原审判决第一、二、三项，依法改判，诉讼费用由铁路支行负担。事实与理由：2001年7月2日，杨新廷向吉林市三业房地产开发有限责任公司（以下简称三业公司）购买房屋，首付款为6万元，杨新廷与明旺公司没有形成商品房屋买卖关系，三业公司王昭明与明旺公司系亲属关系，有恶意串通之嫌，另发生贷款行为，杨新廷根本没有获取受益，不但没有购买房屋，连本金都搭进去了，何谈向铁路支行还本付息。杨新廷的权益受到了侵害。原审漏列三业公司为主体，事实不清，证据不足，适用法律不当。铁路支行在原审判决生效后，已经将抵押房屋占有，如果判决物权归属杨新廷所有，杨新廷有优先购买权，愿意偿还本息赎回商品房屋，而原审再次判决杨新廷给付是错误的。铁路支行辩称，原审判决正确，应予维持。明旺公司辩称，明旺公司不应承担责任。铁路支行向一审法院起诉请求：1.解除铁路支行与杨新廷签订的借款合同；2.判令杨新廷归还贷款本金222337.10元及所发生的截止2004年5月29日拖欠的利息15570.11元及自2004年5月30日起至所欠本息还清之日止按照中国人民银行贷款利率和逾期加罚息利率计算的损失；3.明旺公司对杨新廷全部违约责任承担连带担保责任。事实与理由：铁路支行与杨新廷于2001年9月24日签订住房借款合同，约定为杨新廷提供借款23万元，杨新廷以其所购买的位于吉林市昌邑区延庆小区2号楼1单元6层7号住房作为抵押。铁路支行还分别于2001年和2002年与明旺公司签订了两份合作协议，约定明旺公司为每一位借款人提供连带保证责任。如借款人不能按期偿还借款，由明旺公司承担连带还款责任。铁路支行向杨新廷指定的明旺公司委托销售的三业公司的账户汇款后，杨新廷未按约定履行还款义务超过6个月。截止2004年5月20日贷款余额222337.10元并拖欠利息15570.11元。根据双方签订的借款合同，铁路支行有权要求解除合同，并要求杨新廷归还贷款本金及利息并由明旺公司承担连带保证责任。杨新廷辩称，2001年，杨新廷购买吉林市昌邑区延庆小区2号楼1单元6层7号住房。买房子时售楼处上面写着三业公司，三业公司总经理叫王昭明，负责收款的叫王宏洋，杨新廷不知道明旺公司。当年杨新廷共交了6万元首付款，王昭明和王宏洋出具了收据。为办理房屋贷款，将杨新廷及其妻子孙凤珍的结婚证、身份证、工资收入证明、户口抄件及杨新廷个人名章等交给王宏洋。后三业公司人员领杨新廷到铁路支行签订借款合同和抵押合同，合同签订时间及约定内容属实，此后三业公司就让杨新廷回去等，杨新廷一直等信，以后就找不到三业公司的人员了。杨新廷找到银行办事人员也说让回去等，杨新廷就一直等信，以后的事杨新廷就不知道了。铁路支行未将贷款付给杨新廷，杨新廷至今未收到此款，开发公司也一直未交付杨新廷该处房屋。杨新廷未还过此笔贷款。2014年，杨新廷发现有贷款不良记录后，就到检察机关申诉。杨新廷不同意铁路支行的各项诉讼请求。明旺公司辩称，吉林市昌邑区延庆小区2号楼由明旺公司开发并预售，杨新廷购买的房屋由三业公司向其出售，为什么三业公司出售房屋明旺公司不清楚。明旺公司没有合同专用章，也没有与杨新廷签订售房合同。明旺公司对借款不应承担连带保证责任。1.根据个人借款合同、商品房销售贷款合作协议书关于指定付款账户的约定，铁路支行应当先将借款汇入明旺公司账户，但铁路支行在实际履行合同时将借款汇入其他公司账户，其履行合同义务不符合合同约定，明旺公司有权拒绝其承担担保责任的要求。2.铁路支行与杨新廷之间的借款合同关系建立及借款实际发放行为在先，3个月后，明旺公司与铁路支行签订商品房销售贷款合作协议，约定明旺公司与铁路支行合作期限自2001年12月20日开始，明旺公司依据合作协议对合作期限内发生的银行借款应承担保证责任，显然不包含杨新廷的借款。铁路支行从未就杨新廷的借款履行过合作协议约定的义务，铁路支行依据合作协议要求明旺公司承担担保责任没有事实和法律依据。3.杨新廷以本案所涉房屋为借款提供了抵押担保，偿还了部分借款，铁路支行足以就抵押物担保实现债权，再要求明旺公司承担担保责任于法无据。一审法院认定事实：（一）吉林市房地产管理局于2000年7月5日为吉林市昌邑区延庆小区2号楼颁发了商品房预售许可证，延庆小区2号楼的房屋销（预）售单位为明旺公司。（二）明旺公司与杨新廷签订商品房购销合同，合同中载明出卖人为明旺公司，买受人为杨新廷，委托人为三业公司。王昭明为三业公司的法定代表人，杨新廷购买的房屋为延庆小区2号楼6层7号，面积158.79平方米，价格328695元。交接房屋时杨新廷应累计支付数额占全部房款的百分之百。（三）杨新廷与铁路支行于2001年9月26日签订借款合同，借款金额23万元，借款期限自2001年9月24日至2021年9月23日，贷款利率为4.65‰，划款方式为专项划款，即将款项直接划入售房人、其他有关单位在铁路支行开立的存款账户内。双方约定以等额本息还款法，按月归还贷款本息。借款到期，杨新廷未按照本合同约定清偿借款本息，铁路支行从贷款逾期之日起按逾期天数以每日万分之2.1利率计收利息。（四）杨新廷以其所购买的住宅作为抵押物在铁路支行贷款，并办理了抵押登记备案手续。抵押担保的期限自抵押登记完成之日起至担保的债权全部清偿之日止，抵押担保的范围是贷款金额及利息（包括罚息）、借款人应支付的违约金、赔偿金以及乙方实现债权而发生的费用，并依法处分抵押物（1）借款期内，借款人累计6个月未偿还贷款本息和相关费用的……。（五）2001年9月26日，铁路支行向三业公司发放贷款23万元，在该笔贷款的借款凭证中加盖了杨新廷的个人名章。截止铁路支行起诉时，铁路支行自认杨新廷偿还部分借款，尚欠借款本金222337.10元，利息15570.11元。（六）铁路支行与明旺公司于2001年12月20日签订合作协议，约定铁路支行为符合购买明旺公司开发并依法销售的天胜小区、延庆小区的商品房发放个人住房贷款，最高额为30万元，最长贷款期限20年，明旺公司同意在铁路支行承诺贷款额度内，对每一购房人向铁路支行借款提供无条件、不可撤销的连带保证责任，保证金额为贷款本金、利息（包括罚息）及铁路支行为实现债权而发生的有关费用。合作期两年。本协议经双方签字并加盖公章后生效。当日双方又签订一份补充协议。（七）明旺公司答辩状中写明，延庆小区建成后明旺公司委托其他公司销售。其他公司与铁路支行的贷款与明旺公司无关。明旺公司同意在向三业公司收回房款后给住户开具发票办理房证，但不承担任何责任，现在明旺公司已将铁路支行起诉的5户发票交给住户，他们正在办理中。在庭审中称明旺公司只是委托三业公司销售，杨新廷的协议是明旺公司售楼处填写的。（八）中国银行业监督委员会于2004年批准中国建设银行改制为中国建设银行股份有限公司。（九）（2005）昌民二初字第142号民事判决生效后，铁路支行申请执行，执行法院于2008年5月将抵押房屋作价207885.32元交付给铁路支行抵偿债务。因有余款未能执行，该执行案件中止执行。一审法院认为，明旺公司与杨新廷签订的商品房购销合同、铁路支行与杨新廷签订的借款合同、抵押合同均是双方当事人的真实意思表示，缔约双方主体资格合法，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，皆为有效合同。合同各方当事人均应依照合同约定自觉履行合同义务。杨新廷在借款合同生效后累计6个月未履行还款义务，根据合同约定，铁路支行有权解除合同，故铁路支行要求解除合同的请求予以支持。该合同解除后，杨新廷作为借款人，丧失了借款合同所约定的20年的期限利益，其对所欠借款本息应加速履行，铁路支行要求其一次性还付所欠借款本息的请求予以支持。杨新廷以所购房屋进行抵押担保，并办理了备案，铁路支行享有的抵押权合法有效。在杨新廷不能履行合同义务时，铁路支行有权依据该合同对该房屋享有优先受偿权。关于明旺公司应否承担连带责任的问题，根据借款合同中划款方式的约定，铁路支行既可以将款直接划入售房人也可心将贷款划入其他有关单位在铁路支行所开立的账户内，根据房屋购销合同及明旺公司在原审中的陈述，三业公司是明旺公司的销售代理单位，因此铁路支行将此笔贷款划入三业公司未违反合同该约定。明旺公司作为该房屋的预售单位及在房地产管理部门登记的房地产抵押（按揭）登记备案中的保证人，应在杨新廷清偿不能的范围内承担保证责任，且本案由杨新廷向检察机关申请监督后在二审法院提审时，明旺公司对原审判决明确表示没有意见。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款、第四十一条、第五十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条规定，作出判决。一审法院判决：一、解除铁路支行与杨新廷签订的个人住房借款合同；二、杨新廷给付铁路支行借款本金222337.10元，于判决生效后三日内一次付清；三、杨新廷给付铁路支行2004年5月29日前借款利息15570.11元，2004年5月30日后利息按中国人民银行贷款加罚息利率标准计算至借款本息付清之日止，于判决生效后三日内一次付清；四、铁路支行对杨新廷购买的坐落于吉林市昌邑区延庆2号楼1单元6层7号158.79平方米的房屋享有优先受偿权；五、明旺公司对上述二、三项所列款项在铁路支行对杨新廷求偿不能的范围内承担连带清偿责任。案件受理费5867元、其他诉讼费200元由杨新廷负担，公告费200元由铁路支行负担。本案争议焦点为：杨新廷与铁路支行签订的借款合同是否真实有效，欠款是否应由杨新廷偿还。本院二审期间，杨新廷围绕上诉请求提供如下证据：证据1.三业公司机读工商档案。证明：本案漏列三业公司为诉讼主体。证据2.（2006）昌执字第109号执行裁定书及拍卖通知。证明：坐落在吉林市昌邑区延庆小区2号楼1单元6层7号158.59平方米商品房屋贷款人不是杨新廷，是明旺公司，该房已经拍卖。证据3.昌邑区供电局出具的供电缴费明细单。证明：坐落在吉林市昌邑区延庆小区2号楼1单元6楼左门是明旺公司名下的，不是杨新廷的，原审法院没有依法追加三业公司到庭参加诉讼，属于漏列主体。证据4.（2006）昌执字第109号执行卷宗第62至63页。证明：铁路支行属于重复告诉。证据5.中国建设银行贷款还款证明。证明：还款不是杨新廷本人所还。证据6.明旺公司的企业变更登记申请。证明：股东有王昭明、王明浩、王斌，说明三业公司与明旺公司是一个整体，并不是单独的法人单位。铁路支行质证称，证据1真实性无异议，三业公司不属于法律规定必须到庭的第三人，本案不存在遗漏诉讼主体。证据2不属于新的证据，证明不了待证事实。证据3真实性有异议，证明不了待证问题，该房屋已经变更到他人名下。证据4不属于新的证据，证明不了重复告诉。证据5不属于新的证据，证明不了待证事实。证据6不属于新的证据，不能证明三业公司与明旺公司是一个整体，三业公司是独立法人。明旺公司质证称，证据1真实性无异议，但与本案无关。三业公司不属于法律规定必须到庭的第三人，本案不存在遗漏诉讼主体。证据2不属于新的证据，证明不了待证事实。证据3真实性有异议，证明不了待证问题，该房屋已经变更到他人名下。证据4不属于新的证据，证明不了重复告诉。证据5与本案无关。证据6不能证明待证事实。依杨新廷的申请，本院依法调取了案涉房屋的电费明细及房屋登记资料。杨新廷称，电费明细能够补强证据3的真实性。房屋登记资料能够证明杨新廷在铁路建行出售该房屋时有优先购买权，原审判决确有错误。建行质证称，对电费明细没有异议。对房产登记资料的真实性没有异议，证明问题有异议。杨新廷主张优先购买权应在公告期内主张，未行使权利视为自动放弃，不能证明原审判决有误。明旺公司质证称，对两份证据的真实性均没有异议，对关联性有异议。审理过程中，三业公司法定代表人王昭明出具情况说明一份，主要内容为：明旺公司委托三业公司销售房屋，三业公司售楼处坐落在延庆小区2号楼门市，杨新廷在此签订购房合同。三业公司的注册地址一直没有变更，王昭明的电话一直到2014年都可以打通。杨新廷称找不到三业公司不属实。杨新廷来买房是和王昭明谈定的房价，第二天杨新廷交了几万元首付，说想按揭贷款买。公司售楼人员提供给杨新廷一个材料清单，让杨新廷准备相应材料，由售楼人员和杨新廷本人共同到银行交材料预审房贷。银行预审通过后，直接通知杨新廷带相关原件去银行面签贷款，先去房产局办理产权备案登记，确认杨新廷为房屋产权人，才能以个人名义申请贷款，否则银行不可能发放贷款。贷款发放到开发公司是基于杨新廷的转账通知单，开发公司已经先于贷款发放前提供了确立产权的购房合同，收取房款也是理所当然的，是杨新廷本人带着身份证与其妻子一块到银行办理了面签贷款。杨新廷的首付款与银行贷款组成了全款购房的事实。杨新廷不但全款购买了房屋，确立了产权，还行使了抵押贷款的权利，事实清楚。借款人是杨新廷，应由其偿还。当年杨新廷购房业务是王昭明经办的，由于后期银行责成王昭明查找杨新廷，印象十分深刻。收到贷款当事王昭明亲自拨打杨新廷的电话，告知其可以入住，杨新廷选择自己安装防盗门入户和自行交纳水费、电费、煤气费，当年没有所谓的入户费。至此杨新廷对该房屋行使了抵押权、取得了银行贷款、交付了全额房款，对房屋拥有使用权和居住权，三业公司尽到了售楼、收取房款、交付房屋的合同全部义务。一直到2006年间相安无事，三业公司一直在此办公。直到银行来电话说杨新廷欠房贷，三业公司员工到新房找杨新廷，发现已安装防盗门，对应的电表里留有电字，杨新廷称从未入户与事实不符。当时该楼没有物业，开发公司不可能跟踪了解每一户售出房屋的居住情况，杨新廷何时入住又何时离开不得而知。杨新廷应该是欠款之后离开的，同时更换手机，搬离旧居，这一切都是为了以房还贷。所以杨新廷应当承担还款责任。杨新廷质证称，王昭明说给杨新廷打电话通知入住的事情不存在，说杨新廷还款不属实，王昭明陈述内容相互矛盾。铁路支行质证称，真实性无异议。明旺公司质证称，无异议。铁路支行与明旺公司未提供新的证据。上述证据因与本案争议焦点无关，本院均不予采信。本院二审查明的事实与原审认定事实一致。本院认为，杨新廷上诉主张其未与明旺公司形成商品房屋买卖关系与事实不符。经查，杨新廷签订的商品房购销合同第一页明确写明卖方（甲方）为明旺公司，委托代理机构为三业公司，合同落款处加盖明旺公司的公章，而非三业公司公章。杨新廷在签订合同时应当明知三业公司作为明旺公司的代理机构，代行售房事宜，三业公司的代理权限由明旺公司授予。该商品房购销合同自杨新廷签字和明旺公司盖章之日起即具有羁束杨新廷与明旺公司的法律效力。杨新廷称其向三业公司交付购房首付款不影响其与明旺公司成立房屋买卖合同关系这一事实的认定。杨新廷基于其与明旺公司签订的购房合同向铁路支行申请按揭贷款，办理买卖房屋的抵押备案登记，意思表示真实，符合法律规定。杨新廷与铁路支行签订的借款合同合法有效，铁路支行发放了杨新廷申请的贷款，杨新廷应当按照合同约定按时履行还款义务。杨新廷未按期还款，违反了借款合同的约定，应当承担违约责任，原审判决杨新廷偿还欠付的借款本息符合法律规定。杨新廷主张三业公司与明旺公司存在恶意串通，未提供充分证据证实，本院不予认定。杨新廷主张其未曾占有使用房屋，合法权益受到侵害，因与本案不是同一法律关系，本院不予审理。杨新廷主张原审漏列三业公司为诉讼主体，因本案系因杨新廷未按借款合同约定如期偿还贷款而引发的合同之诉，且案涉购房、借款、抵押事实清楚，无须再行追加三业公司，对于杨新廷的主张本院不予支持。综上所述，杨新廷的上诉理由均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8099元，由杨新廷负担。本判决为终审判决。审 判 长  张笑飞审 判 员  毕雪松代理审判员  丛军霞二〇一七年三月二十四日书 记 员  赵春燕