文书内容云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云23民终125号上诉人(原审原告)：杨庆能，男，1973年9月10日出生，住云南省禄丰县。委托诉讼代理人汪正乾，云南鸿业律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人：禄丰诚兴物业管理有限公司。公司住所地：禄丰县金山镇环城路公务员小区。法定代表人：欧阳俊忠，该公司经理。委托诉讼代理人：李林林，女，1992年9月6日出生，该公司职员，住云南省楚雄彝族自治州禄丰县，代理权限为特别授权代理。上诉人杨庆能因与被上诉人禄丰诚兴物业管理有限公司（以下简称诚兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服禄丰县人民法院（2016）云2331民初1907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨庆能及其委托诉讼代理人汪正乾，被上诉人诚兴物业公司的委托诉讼代理人李林林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨庆能的上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一审判决事实认定和法律适用错误。一审判决对上诉人房屋屋顶漏水是否属于房屋质量保修范畴还是服务管理不到位，没有对合同约定条款进行管理，处理或处理没有达到效果的原因没有查清楚。首先，既然房屋已经交付业主并办理了房产证，且上诉人在装修时及搬进居住两年间没有漏水，后在被上诉人管理居住期间才开始漏水的，可以证实房屋质量没有问题，否则也不可能验收合格。从2007年交付至2011年底已经届满5年，保修期已过，不属于保修期间的质量瑕疵责任；其次，被上诉人与业主委员会签订了物业服务合同，根据合同约定，房屋楼顶属于小区的公共部分，属于被上诉人的管理服务范围，而房屋楼顶漏水，只是属于小修范围，造成上诉人今天物业损失的结果，是被上诉人在管理过程中小修不修，漠视业主合法权益而不履行合同义务行为造成的结果，上诉人房屋楼顶漏水属于小修，应由物业公司负责处理，这是物业公司的职责所在；第三，上诉人家房屋楼顶漏水的情况已多次向被上诉人反映要求处理，但被上诉人没有进行小范围的小修，使得漏水变得更加严重。由于被上诉人没有尽到及时维修、维护职责，而是任其长期侵蚀渗漏,造成上诉人的楼板、窗台包边及实木地板等严重的发霉变质，由此产生的损失依法依约应由未履行合同的被上诉人承担。被上诉人诚兴物业公司辩称，1、根据住宅专项维修资金管理办法第二条、第三条规定，住宅楼顶、户外墙面均属于住宅的共用部分，对此部分维修，应使用住宅专项维修资金，然而上诉人提出墙面和楼板是小修，不属于公共维修支付没有法律依据，也违背了专项管理资金维修的相关管理规定；2、上诉人提出被上诉人没有实施维修工作是事实，但被上诉人无法实际实施维修工作是因为没有得到业主和业主大会的答复，根据维修资金管理办法22条、23条的规定，需使用维修资金维修公共部分的办理程序，首先由物业服务企业提出使用方案，其次由占有面积三分之二的业主或业主大会通过方案，最后由物业服务企业组织实施方案，从被上诉人一审提交的证据可以证实，被上诉人已经通过公告方式向全体业主提出使用方案，但没有得到业主、业主大会答复，被上诉人在未得到业主、业主大会许可，无权组织实施使用方案，导致上诉人反映情况得不到解决。因此，被上诉人认为一审认定事实清楚、适用法律正确，应当维持原判。杨庆能向一审法院起诉请求：判令被告诚兴物业公司在2013年5月27日至2015年7月31日物业管理服务期间，因未履行物业管理服务法定义务而导致业主普建美户造成的经济损失40358.80元，并限期（三个月内）履行修理维护法定义务管辖区域内的原告家的公共楼道损坏部分、公共屋顶漏水部分等公共设施设备的维修维护义务，承担诉讼费用。一审法院认定事实：2006年5月20日原告杨庆能之妻普建美与禄丰县公务员小区建设工程指挥部签订了认购9幢3单元502室面积为153.11平方米住房一套的职工集资建房认购合同，2006年12月30日禄丰县人民政府颁发了禄房2006共字第3211号房屋共有权证，原告杨庆能为房屋共有权人。2007年9月原告夫妇入住购买的商品房，小区前期物业管理由远东物业管理公司负责，2008年7月远东物业管理公司退出小区，停止了物业管理。2008年7月9日公务员小区建设工程指挥部召开会议，就小区遗留的资金、房屋和窗台漏水、太阳能维修等问题，小区物业管理问题等作了安排，并决定自2008年7月1日起公务员一期的物业管理由新的物业管理公司负责。2008年7月9日禄丰县公务员小区工程建设指挥部与被告法定代表人欧阳俊忠签订了关于给予解决禄丰县公务员小区物业管理交接手续中若干问题的协议，协议约定了被告公司进入小区开始管理的时间，并约定对房屋漏水等遗留问题由指挥部督促开发商在规定时间内解决处理。2009年8月6日禄丰县公务员一期业主委员会（甲方）与被告诚兴物业管理公司（乙方）签订了公务员小区一期物业管理合同，合同约定：甲方委托乙方对公务员一期进行物业管理；委托管理事项为1.房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面等；2.共用设施设备的维护、检修、运行和管理，包括共用上下水管道、共用照明等；委托事项还对小区的其他公用设施设备的维修管理、公共环境卫生、公共秩序等进行了明确的约定；委托管理期限自2009年8月1日起至2015年7月31日止；合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，被告诚兴物业公司开始对公务员小区一期进行物业管理。原告夫妇入住后，于2008年开始发现自家房屋和窗台有漏水现象发生，并多次向远东物业公司反映房屋漏水情况，物业公司进行了部分维修。2011年11月小区业主向禄丰县住建局等相关部门反映工程质量问题，禄丰县住建局经调查认为房屋和窗台漏水等问题是房屋建筑工程质量问题，属保修范围内的问题，督促施工单位按规范要求进行处理，并要求在处理完毕后按建设部相关规范重新计算保修期。被告诚兴物业公司接管公务员小区一期物业管理后，原告也向被告反映屋顶漏水等问题，被告认为维修需要使用公共维修基金，但因小区业主委员会履职不正常得不到答复，维修工作没有进行。被告诚兴物业公司就相关问题向禄丰县住建局作了汇报，2016年2月1日禄丰县住建局作出了《关于禄丰诚兴物业管理有限公司报告事项的回复》：物业合同到期后暂由被告公司继续负责小区物业管理，待小区业主委员会成立后再选聘物业公司；对小区需要使用维修基金修理共用部分和共用设施的问题，应待小区业主大会成立后，由业主大会讨论决定，按相关程序办理。之后被告诚兴物业公司继续对公务员一期进行物业管理至今。2016年10月27日原告以被告没有履行物业管理法定义务致其房屋受损，要求被告赔偿损失并限期履职向法院起诉。一审法院认为，公务员一期业主委员会与被告诚兴物业公司签订的公务员一期物业管理合同，合同对原、被告及小区全体业主均具有约束力，原、被告是物业管理合同的相对方，应依照合同约定履行各自的义务。被告主张原、被告均不是本案的适格主体的辩解意见，缺乏事实和法律依据，不予采纳。原告主张被告因没有履行其物业管理义务致房屋漏水造成其经济损失要求赔偿的请求，庭审中原告对此没有向法庭提交确凿有效的证据证实房屋受损与被告履行物业管理服务之间存在法律上的因果关系，无法确认其房屋受损系被告的过错行为所导致，对其主张不予支持；对于要求被告对小区公共设施设备限期进行维修的请求，一审法院认为，对于筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金等重大事项，依法应由小区业主大会决定，原告的主张于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《国务院物业管理条例》第十一条、第十五条、第三十五条、第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告杨庆能的诉讼请求。案件受理费减半收取404元，由原告杨庆能承担（已交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。上诉人杨庆能及被上诉人诚兴物业公司对一审法院认定的事实无异议。对双方当事人均无异议的一审法院认定的事实，本院予以确认。本院二审期间，当事人争议的焦点问题是：一、被上诉人是否尽到维修义务？二、上诉人屋顶漏水的责任是否应由被上诉人承担？针对争议焦点一，上诉人认为，被上诉人没有尽到相应的义务，保修期过后，小范围的维修应当由物管公司负责，大范围的维修才应当由业主委员会讨论，动用维修资金。被上诉人认为，住建局的答复可以说明问题，房屋漏水确实需要专项维修基金，因为业主委员会不答复，我方无法动用维修资金。本院认为，根据建设部财政部《住宅专项维修资金管理办法》及《国务院物业管理条例》、《中华人民共和国物权法》的规定，上诉人居住的房屋屋顶属住宅共用部位，其房屋保修期满后，共用部位的维修和更新、改造应使用专项维修资金，而筹集和使用专项维修资金，依法应由小区业主共同决定。被上诉人在接管公务员小区一期后，曾于2013年10月27日向公务员小区一期全体业主发布过公告，同意启动申请住宅专项维修资金以修复公务员小区一期屋面漏雨、外墙渗水、窗台回水的问题，并未得到小区业主的答复，同时还向禄丰县住建局申请启用禄丰县金山镇公务员小区一期住宅专项维修资金，禄丰县住建局答复应待业主大会成立后，由业主大会讨论决定，据此，被上诉人对屋顶漏水等问题已履行申请启动住宅专项维修资金的义务，故未对上诉人屋顶进行维修的责任不在被上诉人。针对争议焦点二，上诉人认为，由于被上诉人的管理不到位，造成上诉人家的屋顶漏水，给上诉人造成损失，应依法由上诉人承担赔偿责任。被上诉人认为，因为业主委员会不答复，我方无法动用维修资金，不是物管不当引起的，上诉人的损失，不应由被上诉人承担。本院认为，由于未对上诉人屋顶进行维修的责任不在被上诉人，上诉人没有向法庭提交确凿有效的证据证实房屋受损与被上诉人履行物业管理服务之间存在法律上的因果关系，不能确认其房屋受损系被告的过错行为所导致，故上诉人的损失不应由被上诉人承担。综上所述，上诉人杨庆能的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费808元，由上诉人杨庆能承担。本判决为终审判决。审判长 冯 艳审判员 马春梅审判员 李 梅二〇一七年四月十日书记员 杨 蕊