广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤07民终2201号
上诉人（原审被告）：蒋振光，男，1975年7月23日出生，汉族，住广东省江门市新会区。
被上诉人（原审原告）：谭国锋，男，1974年10月19日出生，汉族，住广东省恩平市。
委托诉讼代理人：梁文生，广东衡德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈丽梅，广东衡德律师事务所实习律师。
上诉人蒋振光因与被上诉人谭国锋房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2016）粤0705民初1934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明事实：2014年9月22日，谭国锋与蒋振光签订《转让合同》，合同定明“甲方（蒋振光）自愿将属于自己所有和使用的房屋一间（房屋座落于江门市新会区古井镇南朗村委会五村企坣北1号，建筑面积174.13㎡，东至12.0米到公路，南至距7.0米水泥大路，西至距0.60米巷到梁惠华，北至距4.0半巷到岑保龙，地号10030013651003001XXX，地权证02000483550200048XXX），以壹拾伍万元转让给乙方（谭国锋�。甲方交给乙方使用时必须保证房屋通电和通水。价款付清后，所转让的房屋归乙方所有和使用。如转让后发生争议或纠纷，由甲方负责处理。本协议一式贰份，甲、乙双方各执一份，本协议自签字时生效。”谭国锋、蒋振光均在该合同上签名确认。当日，谭国锋即给付150000元给蒋振光。合同签定后，蒋振光将房屋移交给谭国锋使用，房屋的水电是蒋振光经手报装的。2015年6月20日，原审法院发出（2015）江新法双执字第40号公告，责令何友能迁出房屋。现该房屋仍被本院查封。
另查明，涉案房屋的登记房地产权属人是案外人何友能，地类用途是农村宅基地。案件在审理过程中，蒋振光认为案外人何友能曾向其借款共140000元，其承诺自愿将涉案房屋及土地作为抵押物抵押给蒋振光，故蒋振光已取得房屋的所有权和处分权。
原审法院审理认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点如下：1.蒋振光是否有权处分涉案房屋，《转让合同》的效力应如何认定。2.蒋振光应否返还已经收取的房屋买卖价款150000元给谭国锋。
关于第一个争议焦点。谭国锋、蒋振光在协商一致的情况下，签定了《转让合同》，该合同并没有违反法律的强制性规定，应为合法有效。合同是否有效，并不以当事人是否对出让物拥有所有权或者处分权为前提条件，故谭国锋主张该合同为效力待定，本院不予采纳。况且本案中行为人是以自己的名义定立合同，并非以被代理人的名义定立。
关于第二个焦点。谭国锋主张蒋振光返还150000元的房屋买卖价款，实际包含了解除合同的意思，谭国锋的诉请是符合法律规定的，理由如下：谭国锋、蒋振光订立的合同为合法有效，双方本应严格依约履行。在合同履行的过程中，谭国锋�交付了价款，蒋振光本应将标的物的所有权交付并转移给谭国锋。不动产的所有权转移要经依法登记，未经登记不发生法律效力。现涉案房产仍登记在案外人何友能名下，且该房产已被本院查封，在本案辩论阶段结束后蒋振光仍未能将房产过户转移给谭国锋，合同实际已无法继续履行，这是蒋振光的过错，依法应承担相关违约责任。据此，谭国锋主张蒋振光返还150000元的房屋买卖价款，依法有据，本院予以支持。蒋振光认为房产的实际权属人何友能欠其借款，其对房产有所有权和处分权，且房产已实际移交给谭国锋使用，故合同已经实际履行为由进行抗辩，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害�人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。”、第一百零八条“债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。”、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，判决如下：蒋振光应自判决发生法律效力之日起十日内向谭国锋返还购房款150000元。案件受�费1650元，由蒋振光负担。
蒋振光不服原审判决，向本院上诉称：第一，一审庭审辩论时，没有给予蒋振光充分的辩护权，没有公正审理本案，对蒋振光严重不公。第二，《转让合同》签订合法有效，一审判决对此也予以肯定。蒋振光在签合同前已经将房屋相关文件都给了谭国锋。谭国锋由始至终都知道房屋的性质、瑕疵、存在风险（不能抵抗第三人）和知道不能过户，因此合同中并没写明要过户等条约。当谭国锋知道房屋被查封后，蒋振光亦已按照合同及谭国锋意愿，配合谭国锋的一系列保障自己财产的行为。蒋振光已充分履行合同约定，没有违约。一审法官中途离庭，谭国锋说的谎言无法对质，对蒋振光不公，谭国锋违反其应承担的义务，在一审中说谎否定了蒋振光已履行合同。蒋振光已充分履行合同义务这一事实有充分明显的证据证明，该证据在新会法院存档，并有蒋振光指模为证。第三，谭国锋认为，在协议中保证遇到纠纷时由蒋振光负责。合同由谭国锋提出样式，蒋振光签署，内容清楚写明“由甲方负责处理”，并非谭国锋说的“负责”。从签约到2016年5月9日，蒋振光均按照合同办事，最公正的做法就是由法院来解决。2015年8月12日到新会法院提出执行异议诉讼，诉讼书里有谭国锋的签名并按指印。谭国锋希望能通过诉讼取消对房屋的查封，而非由蒋振光负责。而执行异议书内谭国锋认可的事实和理由，其交给蒋振光身份证复印件中写明的字句及签名，证明谭国锋同意《转让合同》并认可蒋振光的做法，肯定知道该房一直以来的性质和买卖风险。蒋振光为诚实履行合同，以异议人的名义提起执行异议之诉，在案外人异议之诉结束后于2016年3月2日在新会法院对该异议之诉的审判过程投诉。2016年5月9日，法院为保障蒋振光、谭国锋、申请执行人黎日红的利益，在法院立案室商讨解决方法，谭国锋也提出意见，表示愿意付给黎日红大约几万来换取房屋解封。但法院表明不保证没有其他人对房屋申请查封，因此商讨无果。第四，依据合同法第四十二条、第一百五十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十三条的规定，本案系经双方友好协商、自愿签订的合同，蒋振光没有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，也没有其他违背诚实信用的行为。因此，转让合同合法有效，蒋振光已经履行合同约定，不需要退还谭国锋转让款项。但谭国锋从2014年9月22日签约至2016年5月9日知道或应当知道第三人对该房屋享有权利，谭国锋背信弃义，在蒋振光履行合同后诉至法院，违背诚实信用原则，谭国锋的行为和造成的损失，由其自己承担，蒋振光不需要负任何责任，据此，蒋振光上诉请求：1、撤销（2016）粤0705民初1934号民事判决；2、改判驳回谭国锋原审诉讼请求；3、本案一审、二审案件受理费由谭国锋承担。
被上诉人谭国锋答辩称：第一，原审认定事实正确。2014年9月22日，蒋振光与谭国锋签订《转让合同》，将位于江门市新会区古井镇南朗村委会五村企坣北1号的房屋一间转让给谭国锋所有。该房屋建筑面积174.13平方米，地号10030013651003001XXX，地权证02000483550200048XXX，登记人何友能。蒋振光在协议中保证遇到纠纷时由其负责。谭国锋依约于2014年9月22日支付了150000元给告蒋振光，立有收据。然而，2015年6月谭国锋发现该房屋已由新会区人民法院拍卖处理。以上事实双方均予以确认。原审法院同样予以认定。并且，上诉事实主要由双方签订《转让合同》证实。第二，原审法院适用程序合�，并无违反程序的地方。法官审理案件的言语表达不影响案件程序、性质和事实，更没有违反职业道德。至于法官原审言语表达的内容，主要是蒋振光不明白法官提问，而由法官进行举例释明。蒋振光认为例子不恰当，并不影响程序和案件审理。蒋振光对法律认识错误，与法院和谭国锋无关。第三，原审判决适用法律正确。本案争议焦点有两个，一是《转让合同》效力问题，二是被法院执行的房屋的责任由谁承担。关于第一个焦点，蒋振光认为合同合法有效，尽管谭国锋起诉时认为合同效力待定，但根据合同法律司法解释，出卖方出售没有所有权的商品，应认定有效。因此，原审判决认定合同合法有效，谭国锋没有意见。关于第二个焦点，既然合同合法有效，谭国锋依照合同约定履行支付15万元房款的义务，蒋振光应当履行交付无争议房屋的义务。虽然谭国锋短暂的占有诉争房屋，确没有取得合同约定的物权，即占有、使用、收益、处分的权利，并且现在已经被新会区人民法院查封拍卖。依照转让合同约定，转让房屋后发生争议或纠纷，应由蒋振光负责处理，但是按照现在实际情况，蒋振光不仅没有解决问题，更给谭国锋带来极大损失。合同目的已无法实现，蒋振光已违约，应承担违约责任。谭国锋除了要求返还房款15万元之外，不排除追究蒋振光赔偿经济损失的责任。蒋振光在新会区法院已另案起诉何友能借款纠纷，案号（2016）粤0705民初3407号，如果蒋振光两案都胜诉，就存在双重获利的情况。因此，请求法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理，依法确认原审判决查明的事实。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求�有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅就蒋振光的上诉请求范围进行审查，对于各方当事人未提出上诉的问题不予审查。
本案关键问题为房屋买卖合同的效力认定问题。具体分析如下：第一，涉案房屋登记在案外人何友能名下，蒋振光并非该房屋实际权属人，对该房屋不享有处分权。至于蒋振光主张何友能拖欠其借款的问题则属于借贷法律关系，应另案诉讼或通过其他合法途径解决。蒋振光以何友能向其抵押涉案房屋用于还款为由，主张对房屋享有所有权和处分权，本院不予支持。第二，涉案房屋属农村住宅，为江门市新会区古井镇南朗村委会五村村民何友能自建房产，该房屋占用土地为新会区古井镇南朗村农民集体所有。而蒋振光与谭国锋均非古井镇南朗村委会五村村民，蒋振光将涉案房屋转让给谭国锋，必然涉及到宅基地使用权转让问题，根据《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”、《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，蒋振光将没有处分权的涉案房屋及宅基地使用权转让给谭国锋的行为违反法律强制性规定，双方因此签订的《转让合同》为无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效合同或被撤销的合同自始没有法律约束力”、第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，既然《转让合同》为无效合同，蒋振光因该合同取得的150000元购房款，�予以返还。原审判决处理结果正确，本院予以维持，但认定房屋买卖合同合法有效不当，适用法律错误，本院予以纠正。蒋振光的上诉请求理据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由蒋振光负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈汉锡
审 判 员 李小华
代理审判员 周宗艳
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 赵洁仪