陕西省咸阳市秦都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0402民初2007号
原告：咸阳中电彩虹物业管理有限公司，地址咸阳市彩虹路1号院内办公楼二层南2号。组织机构代码证：08811776-3。（以下简称中电彩虹）
法定代表人何红卫，该公司董事长。
委托代理人高旭超，陕西渭民律师事务所律师。
委托代理人郭晓燕，该公司员工。
被告：咸阳彩虹物业管理有限公司，住所地咸阳市秦都区彩虹路一号。组织机构代码证：68158812-8。（以下简称彩虹物业）
法定代表人刘锁让，该公司董事长。
委托代理人赵会斌，陕西宇斌诚律师事务所律师。
委托代理人田大放，男，汉族，1958年1月3日生，该公司常务经理，住该公司内。身份证号码：6104021958********。
原告咸阳中电彩虹物业管理有限公司诉被告咸阳彩虹物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告咸阳中电彩虹物业管理有限公司委托代理人高旭超、郭晓燕，被告咸阳彩虹物业管理有限公司委托代理人赵会斌、田大放均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年8月，彩虹集团公司与被告双方经协商一致，就彩虹集团公司将房屋出租给被告使用、被告租赁彩虹集团公司房屋事宜签订了《房屋租赁合同书》。合同约定：彩虹集团公司将位于彩虹生活区内的门面房及小吃城2988.71㎡，土地面积3860㎡，车库面积300㎡以及房屋现有的装修及设施、房屋附属设施出租给被告。租赁期限共计12个月，自2014年7月1日起至2015年6月30日止。租赁房屋仅作经营性房屋即土地使用。协议约定的租金及支付方式为：该房屋月租金53811元，其中门面房及小吃城面积2988.71㎡，租金15元/㎡/月，月租金44831元；土地面积为3860㎡，租金2元/㎡/月，月租金7720元；车库面积300㎡，租金4.2元/㎡/月，月租金1260元。房屋租金按季结算，合同签订时缴纳当季房租（7、9月份），每季度末房租20日前缴纳下季度房租，先缴房租后用房。协议约定被告的违约责任为在租赁期内被告如果逾期支付租金，每逾期一日，则被告须按照日租金的贰倍支付滞纳金。合同签订后，彩虹集团公司即如约将合同所涉及的房屋、土地、车库交由被告使用。被告2014年底支付了2014年12月31日前的租金，之后再未按约缴纳租金。2015年4月1日起，彩虹集团公司授权原告负责咸阳彩虹生活区内彩虹集团名下的房产及土地的经营管理，原租赁合同中彩虹集团公司的责权利转移至原告。原告与彩虹集团公司就此问题也向各租户做了通知。原告多次去人去函催促，时至今日被告既不向原告缴纳2015年4月1日至2015年6月30日的房租，也不和原告续签合同并占用房产至今，严重违反了合同约定。《房屋租赁合同书》第十二条第五款约定：租赁期满，乙方应如期交还房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金贰倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。为此，原告诉至法院，要求被告立即支付拖欠原告的2015年4月1日-8月31日的房租及占用费322866元，并支付滞纳金8万元（按照合同约定暂计至起之日的滞纳金为36.4万余元，此后到实际给付之日滞纳金另计，原告仅主张8万元）；要求被告立即交还占用的房产、土地、车库；本案诉讼费用由被告承担。
原告当庭提举如下：
1、授权委托书。证明从2015年4月1日起，原告合法拥有彩虹集团名下的房产土地资产的经营管理权。
被告对真实性无异议，证明目的不认可，授权委托书没有当事人签字，授权委托书应当认定原告不具备主体资格。
2、2015年6月11日通知。证明原告与彩虹集团公司联合下发给各租户的通知，要求各租户将2015年4月1日以后的租金向原告缴纳。
被告对真实性及证明目的均不认可，被告从未见过此通知，不能证明原告有合法的资格，不是债权转让协议，不能使用通知。
3、催款函。证明原告向被告催收租金的情况。
被告对真实性及证明目的均不认可，被告没有签收，被告公司从来没有收到，也没有义务向原告付款。
4、房屋租赁合同书。证明合同期限2014年7月1日至2015年6月30日；月租金53811元，租金按季结算，每季度末缴纳下季度租金；逾期一日须按照日租金的2倍支付滞纳金。
被告对真实性无异议，证明目的不认可，该租赁合同恰恰证明原告不是出租人，与原告也无关。
5、租赁费票据4张。证明被告租金只缴纳到2014年12月30日，之后再未缴纳，一直拖欠至今。
被告对真实性无异议，证明目的不认可，同第四组证据质证意见一致。
6、2015年7月21日催缴租赁费通知。证明彩虹集团公司催促被告缴纳拖欠租金的事实。
被告对真实性及证明目的均不认可，被告从未收到过该通知。
7、产权说明。证明原告出租给被告的资产系原告合法拥有。
被告对真实性无异议，证明目的不认可，该产权证和土地证大部分为彩虹彩色显像管总厂、彩虹电子集团公司，并非彩虹集团公司，更不是原告公司，因此该组证据不能证明原告公司对出租标的享有出租权；这组证据标注的产权数量、面积和租赁的面积不符，原告没有任何权利，彩虹公司对该租赁标的亦不享有任何权利；双方签订的房屋租赁合同书中约定的租赁标的中彩虹彩色显像管总厂、彩虹电子集团公司名下的部分无效。
被告辩称：一、原告不是原租赁合同的主体，不是适格的原告，应当依法驳回其全部诉讼请求。2014年8月，被告与彩虹集团公司就租赁彩虹集团公司房屋事宜签订了《房屋租赁合同书》。合同主体是被告与彩虹集团公司，不是原告。原告在起诉书中提到：“2015年4月1日起，彩虹集团公司授权原告负责咸阳彩虹生活区内彩虹集团名下的房产及土地的经营管理，原租赁合同中彩虹集团公司的责权利转移至原告。原告与彩虹集团公司就此问题也向各租户做了通知。”首先必须要澄清的是被告并没有收到所谓的“通知”。彩虹集团作为租赁合同当事人一方，其不仅享有合同权利，同时负有合同义务，因此这次所谓的“转移行为”并不是单纯的单方债权转让，而是彩虹集团试图将自己作为合同当事人的主体转让，这样的转让根本不能适用债权转让“通知”的方式进行。即使按照原告的描述，原告与彩虹集团的转移行为仅向被告做出了所谓的“通知”，也并未经过被告同意，彩虹集团作为合同主体也未同被告签订新的合同主体变更及权利义务概括转移给第三方的《补充协议》。因此，原告所谓的通知转移行为假设是存在的那也对被告没有任何法律效力。合同具有相对性，合同是当事人之间的法律，原告不是《房屋租赁合同书》的权利义务的主体，原告同被告之间也不存在任何形式上的租赁合同关系，而本案的案由又是租赁合同纠纷，因此原告不是合同当事人，不是本案适格的原告，应当依法驳回其全部诉讼请求。
二、原告必须拿出证据证明其对《房产租赁合同书》中约定的租赁门面房、小吃城、300平米车库及3860平米土地的相关权属证明，否则原告对所出租的标的就属于无权出租，合同就应当被认定无效或部分无效。多年来，彩虹集团的资产和彩虹小区业主共有资产界限不明，争议不断。因此原告除了要拿出证据证明其就是合同当事人外，还应当拿出对《房屋租赁合同书》中的出租标的享有所有权或出租权的证据。如果原告不能完成以上举证责任，应当依法认定该《房屋租赁合同书》无效或部分无效。
三、彩虹集团公司严重违约，应当对被告承担违约责任。1、被告与业委会签订了物业服务合同，是彩虹老生活区唯一有效合法的管理单位，管辖范围为东至中医学院，南至渭阳路，西至彩虹路，北至烟草公司，建设西路开通后（包括未开通以前），两边的消防通道、人行道、业主活动场所均由被告进行环卫清扫、绿化养护、公共设施维修、保安巡逻、车辆管理等物业服务，彩虹集团公司在该区域内经营的门面房等房产拖欠了合计约2730753元的巨额物业管理费，该笔费用被告有权抵消相应的租赁费。2、根据彩虹集团公司“彩团企管【2008】64号”文件第7条规定：“对小区内已改制企业不收取物业管理费，但可通过协商按规定收取卫生清扫费和垃圾清运处理费，物业公司应提前向相关单位发出收费通知。”彩虹集团通过下发会议纪要，强迫被告不许收取被告应收的物业费，给被告造成很大的损失。（当时的改制企业有：彩虹幼儿园、彩虹商饮公司、彩虹劳保厂、彩虹宾馆、彩虹修建公司、彩虹工程公司等单位）。3、在被告管辖的范围内，应缴而未交物业费的彩虹集团公司所属单位有：工会大楼、彩虹医院、彩虹公安处、彩虹电视台、三产总公司办公楼、劳司商场、彩虹内招楼上彩虹集团公司办公的科室单位、男单工楼下属于彩虹集团公司的结算中心、销售公司等单位。4、彩虹集团公司扬言在租赁合同到期后，会将租金提高到高于市场价的标准。并不承认彩虹集团公司在改制过程中所做的所有承诺，这将导致改制公司日后无法生存，这一点被告及全体改制职工是坚决不能答应的。5、原告提供的租赁土地面积仅有410平米，而且还登记在彩虹电子集团有限公司名下3241.5平米之中。但合同约定的土地租赁面积为3860平米。至今有3450平米的土地没有交付。6、《租赁合同书》中约定的租赁标的几乎全部登记在其他民事主体的名下，原告不能提供有效的其享有出租权的证明。以上六点，彩虹集团公司对被告构成严重违约，应当对被告承担违约责任。
四、本案并不是一起简单的租赁合同纠纷案件，这里面不仅包含着近百名国企改制职工的切身利益，更牵扯着国企改革过程中国家对改制企业扶持政策的贯彻落实，被告公司的全体股东和职工，全部是原彩虹集团的正式职工。2008年7月，彩虹集团根据国家八部委联合颁布《关于国有大中型企业主辅分离辅业改制分流安置富余人员的实施办法》的纲领性文件规定：（以下简称859号文件）对被告的前身彩虹物业管理中心进行了改制。该中心工作的正式职工79人及上百名临时工全部买断工龄后组建了具有独立法人资格的被告。859号文件规定：国有大中型企业为了“精干壮大主业、放开搞活主业”必须贯彻执行主辅分离，辅业改制、分流安置本企业富余人员兴办的经济实体的政策。859号文件第一条规定：鼓励国有企业利用非主业资产、闲置资产和关闭破产企业的有效资产（以下简称“三类资产”），改制创办面向市场、独立核算、自负盈亏的法人经济实体，多渠道分流安置企业富余人员。本案所涉及的被告同彩虹集团签订的《房屋租赁合同书》就是在08年改制时被彩虹集团称作的非主业资产，当时的主业是彩色显像管。在改制过程中，彩虹集团为了推进改制工作，曾经向被告作出过多项承诺。对被告能否生存的问题，彩虹集团按照当时物业管理的人工和管理区域等运营成本进行了详细的测算，根据测算结果确定了对被告的各项优惠政策。并多次在改制动员会上苦口婆心的进行宣讲。而本案争议的租赁标的就是被告改制前的经营范围之一。彩虹集团领导多次在集团办公会议上承诺，对改制后的公司采取社区内集团公司的车库、门面房按照改制单位土地和房屋租赁扶持政策标准租给物业中心，由其经营；2008年12月，原告负责改制的企管部下发文件，该文件重申了“集团公司和划归业主的彩虹各小区附属生活设施用房交物业公司经营”。同时针对被告提出的扶持政策有效期三年的问题，专门进行了更改，具体内容为：“为了体现对物业公司作为改制企业的政策扶持，集团公司决定今后彩虹小区内的门面房统一交由物业公司管理和经营。物业公司对集团公司委托管理的彩虹小区内的门面房、车库等要与房地产管理事业部签定租赁合同，集团公司在三年内按照对改制企业的优惠政策收取相应的费用”；该文件将“扶持政策有效期三年”改为“在三年内按照对改制企业的优惠政策收取相应的费用”；被告当时对此说法仍不满意，还提出该文件只说三年内按优惠政策收取费用，没有说三年后应该怎么办，当时负责改制的领导答应被告：房租按当时规定的三个档次缴纳，日后不在涨价。2009年7月，集团公司负责改制的企管部又下发文件，该文件规定“本次会议作为物业改制的最后一次会议”，会议规定；“彩虹三个小区内属于集团公司产权的房产，集团公司委托彩虹物业管理公司经营，由房地产管理事业部代表集团公司与之签订扶持协议“；此文件没有再提优惠政策只给三年的事。原彩虹物业管理中心的上百名正式员工，正是基于以上彩虹集团以及领导干部的多次承诺，才通过召开职工代表大会表决的方式通过了《彩虹物业管理中心改制分流实施方案》，一个负责任的国有企业，必须善待改制员工，严格执行国家政策法规，兑现自己的承诺。因为这些改制职工都为彩虹集团贡献了自己的多年的心血，本案应以2009年7月彩虹集团公司最后一次的文件为准，长期延续对被告的优惠政策和承诺。
五、彩虹集团公司拟收回给改制企业赖以生存的经营性用房，不仅侵犯了被告的合法权益，更违背了国家相关法规的禁止性规定。国家八部委制定的859号文件是国家的行政规章，在全国范围内有法律效力，规章规定的事项属于执行法律。当合同与法律法规相抵触时以法律法规为准。被告作为改制企业对三类资产的经营权是合法、合理、合情的事，是国家规章赋予改制企业的权利、不是彩虹集团对改制企业的施舍，彩虹集团不能单方面废除859号文件的规定，被告与原告签订的房屋租赁合同是建立在859号文件基础之上的，离开企业改制的历史事实，就不存在双方的房屋租赁合同，当合同条款与859号文件相抵触时，应该以859号文件规定为准。当79名正式职工出于对彩虹集团承诺的信任，满怀着憧憬解除了劳动合同，打破了自己原有的“铁饭碗”，信心满满的成立了新公司后，但彩虹集团公司却采取威胁、恐吓、欺骗等手段，一步一步背离了自己的承诺，不仅没有给足被告三年的优惠政策，更是单方面试图想终止与改制单位的合同，这种言而无信的行为，被告是坚决不能答应的，首先，彩虹集团改制的依据是八部委的859号文件，该文件的宗旨是精干主业，放开搞活辅业，利用企业的非主业资产、闲置资产分流安置富余人员，而如今，分流安置富余人员的目的达到了，却又试图收回其当初改制的基石
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非主业资产的经营权，这样当初的承诺岂不是成“诱饵”了吗，其次，根据原告的诉状，“彩虹集团公司授权原告负责咸阳彩虹生活区内彩虹集团名下的房产及土地的经营管理，”这样的做法似曾相识，因为原告目前的职责就是被告在改制前的职责，既然改制的目的就是要将物业管理业务和人员推向社会，为企业减轻负担，而被告作为第一波被推向社会的富余人员已经改制完毕了，怎么又出现了第二个物业管理公司，更令人无法接受的是：彩虹集团拿的是同一个香饽饽，------彩虹集团名下的房产及土地的经营管理权，一个萝卜不能两头都切，香饽饽也只能送一次，否则谁能保证原告日后不会遭到被告同样的处境。
六、在被告同彩虹集团签订的租赁合同履行期间，彩虹集团拖欠了被告多项费用，应当依法折抵相应金额的租赁费。1、彩虹集团在建设老区小吃城时，由被告向咸阳市天然气公司帮其垫付了10万元的天然气开通费。在进行小吃城土建时，被告还垫付了99246.1元的费用，这两笔费用应当抵消相应金额的租赁费。2、改制时，原三产总公司有一个叫李刚的员工（有精神病），其家庭与彩虹集团发生了矛盾，为了尽快解决问题，彩虹集团领导让被告代集团给李刚支付了社保费用3782.6元，这笔钱应当抵消相应的租赁费。3、改制时，彩虹集团把价值43万元的旧车辆评估作价卖给了被告，被告如实的将43万元付给了彩虹集团，集团领导在大会上承诺：将垃圾清运业务交给被告承担，保障改制员工的生存有依靠；至今被告未拿到车辆的过户手续，导致该资产不能在公司入账，造成财务管理账目混乱；彩虹集团房地产管理事业部将垃圾清运业务通过招标也交给了一家私人公司。此项损失应当折抵相应的租赁费。4、开通建设西路将彩虹老区一分为二，必须增加两个门卫用房和两套车辆管理系统，新建的车辆管理系统应与被告今后使用的车辆管理系统匹配。建设西路早就开通了，政府给彩虹集团的赔偿也早就到位了，但门房和车辆管理系统的费用彩虹集团至今没有解决，该笔费用应当依法抵消相应的租赁费。综上所述，咸阳中电彩虹物业管理有限公司不是适格的原告，本案所涉及的租赁合同也并不是普通的租赁合同。它关系到上百名职工的生存问题，更会严重影响到社会的维稳问题，859号文件规定：要正确处理改革、发展、稳定的关系，充分考虑企业、职工和社会的承受能力，整体规划，分步实施，确保稳定；恳请依法驳回原告全部诉讼请求。
被告当庭出示证据如下：
1、房屋租赁合同书。证明2014年8月，被告与彩虹集团公司签订了《房屋租赁合同书》。合同主体是被告与彩虹集团公司，不是原告。原告不是《房屋租赁合同书》的权利义务的主体，原、被告之间也不存在任何形式上的租赁合同关系，而本案的案由又是租赁合同纠纷，原告不是合同当事人，即使被告履行合同义务的话，也只能向彩虹集团公司履行。因此原告不是本案适格的原告，应当依法驳回其全部诉讼请求，合同具有相对性，彩虹集团公司作为租赁合同当事人一方，其不仅享有合同权利，同时负有合同义务。彩虹集团公司试图以“通知”的方式将自己作为合同当事人的主体转让给原告对被告不发生任何法律效力。原告必须拿出证据证明其对《房产租赁合同书》中约定的租赁门面房、小吃城、300平米车库及3860平米土地的相关权属证明，否则原告及彩虹集团公司对所出租的标的就属于无权出租，合同就应当被认定无效或部分无效。
原告对真实性无异议，证明目的不认可。
2、《关于国有大中型企业主辅分离辅业改制分流安置富余人员的实施办法》、《彩虹光电材料总公司物业管理中心改制分流实施方案》、彩虹集团公司《关于对彩虹光电材料总公司物业管理中心改制分流实施方案的批复》4、国务院国资委国资分配（2008）1475号批复5、陕西省人力资源和社会保障厅陕人社函（2010）361号批复。证明本案并不是一起简单的租赁合同纠纷案件，这里面不仅包含着近百名国企改制职工的切身利益，更牵扯着国企改革过程中国家对改制企业扶持政策的贯彻落实，八部委859号文件的核心思想就是为了精干主业，利用企业的三类资产对辅业职工进行改制。而本案租赁合同的标的就是该文件中称的三类资产中的后勤服务类资产。该文件第（十）条规定，改制企业的国有资产可以采取出售、也可以采取租赁和入股的方式留在改制企业。该文件第（十一）条规定，改制企业占用的原主体企业的划拨土地等，只要不改变土地用途，可以继续让改制企业以划拨的方式使用。该文件第（二十二）条规定，对在改制分流过程中发生的资产置换及土地、房产、车辆过户等各项行政性收费，应予以适当减免，为改制分流、安置富余人员创造有利条件。2008年7月，彩虹集团公司根据八部委859号文件的规定，本着“精干壮大主业，放开搞活辅业”的原则（改制分流方案中的前言）对彩虹物业管理中心进行改制，物业管理中心有79名正式职工参加改制。被告在改制前的职责跟原告相似，也承担着“咸阳彩虹生活区内彩虹集团名下的房产及土地的经营管理”职责。改制的范围为：纳入改制范围的资产原则上确定为物业管理中心土地和房产除外的现有资产及纳入改制范围的所有在册员工。四、在《改制分流实施方案》第（二）2土地、房产处置办法中：改制企业占用的土地及房产，属于彩虹集团的，本着扶持的原则租赁给改制后公司继续使用，双方另行签订租赁合同。第（五）3进一步阐述。五、彩虹集团公司、国务院国资委和陕西省人力资源和社会保障厅分别做出了同意该《改制分流实施方案》的批复。
原告对真实性无法确认，无原件无法核实，与本案无关。
3、办公会（2008）47号集团公司领导办公会议决议事项通知；彩团企管（2008）64号彩虹集团公司会议纪要；彩虹集团公司《关于生活区内附属生活设施用房划分的通知》；彩团企管（2009）23号彩虹集团公司会议纪要；《彩虹集团公司租金历年租金情况统计表》和《彩虹集团公司欠被告公司费用明细表》。证明2008年7月31日，彩虹集团公司领导办公会议作出了办公会（2008）47号会议作出了社区内集团的车库、门面房按照改制单位土地和房屋租赁扶持标准租给物业公司的决议。（有效期为三年，但三年的期限是违法的，859号文件长期有效，并没有三年的限制。）根据彩团企管（2008）64号彩虹集团公司会议纪要，重申了“集团公司和划归业主的彩虹各小区附属生活设施用房交物业公司经营”。同时针对物业公司提出的扶持政策有效期三年的问题，专门进行了更改，具体内容为：“为了体现对物业公司作为改制企业的政策扶持，集团公司决定今后彩虹小区内的门面房统一交由物业公司管理和经营。物业公司对集团公司委托管理的彩虹小区内的门面房、车库等要与房地产管理事业部签定租赁合同，集团公司在三年内按照对改制企业的优惠政策收取相应的费用”；该文件将“扶持政策有效期三年”改为“在三年内按照对改制企业的优惠政策收取相应的费用”；被告问三年后应该怎么办，当时负责改制的领导回答：房租按当时规定的三个档次缴纳，日后不在涨价。该纪要第7条规定：“对小区内已改制企业不收取物业管理费，但可通过协商按规定收取卫生清扫费和垃圾清运处理费，物业公司应提前向相关单位发出收费通知。”彩虹集团强迫被告不许收取应收的物业费，给被告造成很大的损失。《关于生活区内附属生活设施用房划分的通知》和彩团企管（2009）23号彩虹集团公司会议纪要会议均规定；“彩虹三个小区内属于集团公司产权的房产，集团公司委托彩虹物业管理公司经营，由房地产管理事业部代表集团公司与之签订扶持协议“；这两份文件在改制职工强烈要求下，再也没有提优惠政策只给三年的事。彩虹集团公司没有执行改制过程中形成的各项承诺和政策，构成根本违约。彩虹集团公司拖欠了巨额的费用，该费用应当依法折抵相应租金。
原告对真实性无法核实，无原件，证明目的不认可，与本案没有关联性。
4、彩虹物业有限公司章程、档案移交单、经济实体安置富余人员认定证明。证明被告系安置富余人员经济实体，系原彩虹集团公司79名正式员工流着泪，在得到了彩虹集团公司的承诺后，本着“照顾大家、牺牲小家”的奉献精神，参与改制置换身份后组建的。应当依法享受国家八部委859号文件所规定的一系列扶持优惠政策。彩虹集团公司作为国有企业应当依法兑现自己对改制职工的承诺。不能拿改制优惠政策当诱饵，将作为被告的第一任物业管理中心改制了，自己又组建了第二个带有物业管理职能的公司，否则对原彩虹物业管理中心的改制工作将失去任何意义，人民法院应当按照859号文件规定的：正确处理改革、发展、稳定的关系，充分考虑企业、职工和社会的承受能力，确保稳定；的原则，依法驳回原告所有请求。
原告对真实性无法确认，证明目的不认可，与本案没有无关。
经过原、被告举证、质证，合议庭评议后认定如下：原告所举证据1、4、5、7，被告对真实性未持异议，且来源合法，内容真实，能够证明本案有关案件事实，故本院予以认定。关于原告所举证据2、3、6，被告表示不认可，但无相关证据加以反驳，故本院予以认定。关于被告所举证据1，原告对真实性表示无异议，故本院对真实性予以认定。关于被告所举证据2、3、4，原告表示真实性无法确认且与本案无关，亦无相关证据加以印证，故本院不予认定。
经审理查明：2014年8月29日彩虹集团公司（甲方，出租方）与被告咸阳彩虹物业管理有限公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同书》，合同约定：甲方出租给乙方的房屋位于彩虹生活区内，其中，门面房及小吃城面积2988.71㎡，土地面积3860㎡，车库面积300㎡；该房屋租赁期共12个月，自2014年7月1日起至2015年6月30日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为经营性房屋及土地使用。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。该房屋月租金为人民币53811元，门面房及小吃城面积为2988.71㎡，租金按15元/㎡/月收取，月租金为44831元。土地面积为3860㎡，租金按2元/㎡/月收取，月租金为7720元。车库面积为300㎡，租金按4.2元㎡/月收取，月租金为1260元。房屋租金按季结算，合同签定时缴纳当季房租（7-9月份），每季末月房租20日前缴纳下季房租，先缴房租后用房，……乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；拖欠房租累计贰个月以上。……乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方，租赁期内，乙方有第九条第3款行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金额的3%向甲方支付违约金……，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的贰倍支付滞纳金。
2015年3月28日彩虹集团公司出据授权委托书：兹授权咸阳中电彩虹物业管理有限公司（注：本案原告）负责咸阳彩虹生活区内权属彩虹集团公司名下的房产及土地资产经营管理，该授权从2015年4月1日起生效。
2015年6月11日彩虹集团公司房地产部与原告咸阳中电彩虹物业管理有限公司共同发出通知：各租户；彩虹集团公司已授权咸阳中电彩虹物业管理有限公司（以下简称“中电彩虹物业”）负责咸阳彩虹生活区内彩虹集团公司名下的房产及土地的经营管理。原租赁合同中甲方的责权利转移至“中电彩虹物业”，本期租赁合同到期后如续租，请按合同要求与中电彩虹物业公司另行签订《房屋租赁合同书》……。
2014年10月28日被告咸阳彩虹物业管理有限公司向彩虹集团交纳2014年1-6月房租273508.5元。
2015年4月30日被告彩虹物业管理有限公司彩虹集团公司交纳2014年7月-12月房租276546元。
2015年7月15日原告咸阳中电彩虹物业管理有限公司向被告咸阳彩虹物业管理有限公司发出催款函：……自2015年4月1日至2015年9月30日尚欠房屋租赁款共计322866元……。
2015年7月21日彩虹集团公司房地产部向被告咸阳彩虹物业管理有限公司发出通知：贵司所欠彩虹集团公司2015年一季度房租161433元……请贵公司接此通知于7月31日前缴纳2015年一季度房租及按合同条款约定的所欠房租应缴纳的滞纳金。
另查：2015年9月9日原告咸阳中电彩虹物业管理有限公司诉至本院，诉请如前。本院于2015年11月17日作出（2015）秦民初字第02692号民事裁定书，认为原告咸阳中电彩虹物业管理有限公司的起诉不符合法定的起诉条件，与本案没有直接利害关系，故驳回其起诉。2016年4月20日咸阳市中级人民法院作出（2016）陕04民终693号民事裁定书，一、撤销咸阳市秦都区人民法院（2015）秦民初字第02692号民事裁定书，二、指令咸阳市秦都区人民法院对本案进行审理。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。承租人应当按照约定的期限支付租金。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，被告与彩虹集团公司于2014年8月29日签订《房屋租赁合同书》，是在平等、自愿的基础上签订的，不违背法律规定，是双方真实的意思表示，是有效合同。双方均应自觉履行。该合同期限从2014年7月1日起至2015年6月30日止。被告仅于2015年4月30日交纳了2014年7月-12月房租276546元，地租46320元，共计322866元。后再未支付租赁费。2015年4月1日彩虹集团公司授权本案原告咸阳中电彩虹物业管理有限公司负责其名下的房产及土地资产经营管理，其曾多次向被告主张权利，被告理应向原告支付下欠租赁费，并在合同履行期满后返还租赁物。故原告要求被告返还占用的房产、土地、车库并支付拖欠的租赁费及占用费2015年4月-9月322866元一节，符合相关法律规定，本院予以支持。被告的辩驳理由，于法无据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告咸阳彩虹物业管理有限公司于本判决生效之日起30日内一次性向原告咸阳中电彩虹物业管理有限公司支付租赁费及占用费322866元。
二、被告咸阳彩虹物业管理有限公司于本判决生效之日起30日内一次性向原告咸阳中电彩虹物业管理有限公司返还所租房屋、土地及车库（门面房及小吃城面积2988.71㎡）土地（3860㎡）、车库（300㎡）
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7342元，由被告承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。
审 判 长 刘 明
人民陪审员 周梓萍
人民陪审员 王线芬
二〇一六年十一月二十四日
书 记 员 毛颖转
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。