广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤53民终892号
上诉人（原审被告）：云浮市创宇贸易有限公司。住所地：罗定市。
法定代表人：肖志均，该公司总经理。
委托代理人：成国英，广东百誉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：崔其尧，男，1964年1月6日出生，汉族，罗定市人，户籍住址罗定市，现住罗定市。
被上诉人（原审原告）：黄明影，女，1987年8月17日出生，汉族，罗定市人，户籍住址汕头市，现住罗定市。
上诉人云浮市创宇贸易有限公司（以下简称创宇�司）因与被上诉人崔其尧、黄明影商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2016）粤5381民初1807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
创宇公司上诉请求：一、维持一审判决第一项；二、撤销一审判决第二项；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：
一、一审法院认定上诉人存在逾期办证的违约责任行为是法律适用错误。
《合同法司法解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的�际情况确定是否变更或者解除。”
本案中，因为《不动产登记暂行条例》的出台，是上诉人无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，导致上诉人不能按合同办证的主要原因是政策发生了相关的重大变化，要求上诉人继续履行合同是明显不公平，请贵院根据公平原则，结合案件的实际情况确定对合同办证部分条款进行变更或者解除。
二、一审法院要求上诉人承担的违约责任存在事实认定错误与法律适用错误。
1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。
本案中，罗定市房管局按法律规定要求委托办理产权登记的必须出具书面委托，该委托书是双方确立委托代理关系的法定要件。上诉人在知悉上述情况下，已从多渠道（电话、EMS、小区公示栏公示）、多次要求业主配合办理书面授权委托书，但被上诉人置若罔闻。根据《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”
本案中，上诉人自签订合同和收到罗定市房管局通知后，已从多渠道（电话、EMS、小区公示栏公示）、多次要求业主配合办理书面授权委托书，并于2015年11月16日在XX小区每座楼的大堂公示处公示关于办理房屋权属证书的通知，又在2015年12月13日通过EMS发出书面通知，要求其签署《办理房产证的书面授权委托书》�但被上诉人至今未签署、提供书面授权委托书，导致上诉人无法为被上诉人办理房产证，因此责任在于被上诉人。从本案可推知：被上诉人明显是为自己的利益而不正当地阻止办证条件成就的，因此应当视为办证条件已成就。被上诉人对自己的过错应当承担责任。
2、《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条规定：“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。”
在本案中，上诉人为协助被上诉人办理相关权属证书，已经将同一小区的数百户业主有关办理房屋权属证书的资料递交给罗定市房管局，而罗定市房管局在审理后也进行接收并开具相关回执，需要一提的是，罗定市房管局也只有在已具备办证条件的情况才会向提交人（即本案上诉人）开具回执。可见，上诉人出售的商品房是已经符合《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条的相关规定，但因被上诉人拒不提供委托办证的授权委托书的行为，导致产权登记迟延，造成上诉人无法按要求提交办理权属证书的材料的原因在于被上诉人。
三、一审法院存在事实认定的错误。
《附件四：合同补充协议》第四条约定第1点第一句后面的内容：“但乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知……”该条约定明确，上诉人代办房地产权证，必须由被上诉人履行了两个义务后才可以进行：一是缴清办证相关费用，二是委托办证的书面委托手续。至目前为此，被上诉仅完成了第一项义务，而没有完成第二项义务。
综上，至今不能办证的责任在于被上诉人，被上诉人要求上诉人承担办证迟延的违约责任于法无据，也与约定不符。
请求二审法院依法予以改判，支持上诉人的上诉请求。
二审诉讼中，上诉人补充事实理由如下：根据《合同补充协议》第四条的约定，上诉人在被上诉人交齐房价款并办理收楼手续后180日内将办证资料报产权登记机关备案的前提是被上诉人不但需要交清办理房地产权证应交的费用，还需完善办理房地产权证的有关手续如授权委托手续，否则上诉人办理房地产权证的期限相应顺延，并不再另行通知。即如被上诉人未履行前述完善办证手续义务的，上诉人协助办证的时限不受前述180日的限制。
本案中，被上诉人虽已于2012年4月24日向上诉人交付办证相关费用，但其并未向上诉人提交书面的授权委托书以完善办证相关手续。另，案涉商品房于2014年4月28日取得竣工验收备案表，此时的案涉商品房才符合交付条件，在此后的180日内（即2014年10月25日前，被上诉人曾向产权登记机关申请案涉商品房产权登记，但因欠缺前述授权委托书等办证手续材料而未果，对此，产权登记部门根据《房屋登记办法》第17条之规定只是口头通知上诉人需要补正的材料，而且，产权登记部门作为行政机关在无书面授权委�书的情况下不可能也不能简单地根据被上诉人的办证收据就认定被上诉人已完善办理房地产权证的授权委托手续。此后，上诉人已通过电话通知被上诉人并要求其补足授权委托书以完善办证手续，但被上诉人一直未予以回应，直至《不动产登记暂行条例》施行前被上诉人仍未给予任何答复，对此，上诉人根据《补充协议》第四条之规定有权顺延办证期限。《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行后，办理产权登记需要提供书面的授权委托书，为此，上诉人已多次通过电话方式通知被上诉人，但仍未收到回应，后上诉人于2015年12月13日通过快递形式通知被上诉人，至此，被上诉人仍未予以配合。
综上，上诉人在2015年3月1日《不动产登记暂行条例》施行前并不存在逾期办证的行为。在2015年3月1日至2015年12月13日期间，上诉人虽有通知被上诉人补足办证手续，但鉴于无相应书面证据予以证实，为此，上诉人愿意按照合同约定承担该期间的逾期办证违约责任。但在2015年12月13日后的时间内，因上诉人已书面通知被上诉人补足办证手续，但被上诉人至今仍未给予配合，由此产生的逾期办证责任应由被上诉人自行承担，与上诉人无关。
崔其尧、黄明影辩称：一、一审法院认定上诉人与被上诉人之间就申办房地产权证建立了委托关系的事实清楚，证据充分，应予维持。上诉人认为签订书面委托合同才能成立委托办理房地产权证的合同关系属认识错误。《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”上诉人与被上诉人签订购房合同时没有明确约定采取书面形式建立办理房地产权证的委托关系，订立合同时也没有相关的法律、行政法规规定代办房地产权证必须采用书面委托合同，因此被上诉人与上诉人建立委托关系没有必要采用书面委托形式，上诉人认为委托关系成立必须采用书面形式无法律依据。
事实上，被上诉人于2012年12月22日向上诉人支付了代办土地使用权证、房地产权证、契税及工本费共15428元。上诉人收取被上诉人上述费用的行为表明接受了被上诉人的委托，愿意为被上诉人代为办理房地产权证，双方之间的委托合同关系合法成立并已生效。
二、上诉人存在逾期办证行为，一审法院判定上诉人支付被上诉人逾期办证违约金，适用法律正确。被上诉人已按合同的约定履行支付购房款的义务，且已完成委托上诉人代为办理房地产权证手续，上诉人应按合同约定的期限为被上诉人办理房地产权证，�则应承担逾期办证的违约责任。根据合同的约定，上诉人应当在商品房交付使用后180日内办妥房产证，否则应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向被上诉人支付违约金，至房地产权证出证之日止。因涉案商品房于2014年4月28日取得验收备案而具备交付条件，即被上诉人收楼时间为2014年4月28日，在不存在可归责于被上诉人的原因致使不能在规定期限内取得房地产权属证书前提下，上诉人应在2014年10月25日前办妥房地产权证。上诉人至今未为被上诉人办妥房地产权证，其行为已构成违约，一审法院据此判定其按合同约定向被上诉人支付逾期办证违约金，适用法律正确。
综上所述，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请法院依法驳回其上诉，维持原审判决。
崔其尧、黄明影向一审法院起诉请求：1、创宇公司立即为崔其尧、黄明影办理房地产权证；2、创宇公司向崔其尧、黄明影支付逾期办理房地产权证违约金31388.5元，暂计至2016年7月31日（2014年10月27日至2016年7月31日止，共643日，每日按购房款488157元的0.1‰标准计付违约金）；3、案件受理费由创宇公司承担。
一审法院认定事实：崔其尧、黄明影是翁媳关系。创宇公司是位于罗定市XX街道XX路XX号的XX住宅小区的房地产开发商。2013年1月24日，崔其尧、黄明影作为买受人（乙方）与创宇公司作为出卖人（甲方），双方签订了《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为XX住宅小区第X座X层X号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为488157元。第六条约定买受人必须在2013年1月24日前付清首期房款148157元给出卖人，剩余房款34万元须于2013年1月31日前申请办理银行按揭手续。第八条约定出卖人应当在2013年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按�向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《合同补充协议》第七条约定双方同意对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了工程竣工验收相关备案证明及提供已加盖甲方公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按第3项处理：3、详见本合同附件《合同补充协议》第四条的约定。《合同补充协议》第四条约定：甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知。乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履�。房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延的甲方无须承担责任……
合同签订后，崔其尧、黄明影按约定付清了购房款，并于2012年12月22日向创宇公司支付了代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共15428元。2013年7月26日，崔其尧、黄明影办理了收楼手续，签收了钥匙。
另查明：涉案商品房于2014年4月28日予以备案，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。崔其尧、黄明影认为，创宇公司存在逾期办理房屋权属证书的违约行为，遂于2016年8月10日诉至一审法院，要求处理。
一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。崔其尧、黄明影与创宇公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设�的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，一审法院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：创宇公司是否存在逾期办证的违约行为？至今未能办理房产证的责任应归责于哪一方？
本案中，创宇公司于2012年12月22日已收取崔其尧、黄明影支付的代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共15428元，创宇公司收取了上述费用，以该行为表示接受崔其尧、黄明影要求其代为申办房地产权证的委托。同时，根据双方在《合同补充协议》第四条：“乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续”的约定，崔其尧、黄明影已履行签约手续并同时缴清办证费用的义务，由此可见，崔其尧、黄明影亦已向创宇公司交付了办证资料及完善了有关手续，崔其尧、黄明影与创宇公司之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系于2013年1月24日已成立。根据《商品房买卖合同》和《合同补充协议》的约定，创宇公司须在商品房“交付”使用后的180日内为崔其尧、黄明影办妥房产证。《商品房买卖合同》第八条、第十一条及《合同补充协议》第七条的约定，涉案的商品房只有在满足本合同约定的两个条件，才能交付使用：一是取得报告结论为“合格”的《建筑工程竣工验收报告》；二是出示工程竣工验收相关备案证明，提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，而涉案商品房于2014年4月28日才取得竣工验收备案表，即涉案房屋于2014年4月28日才符合交付使用条件。根据崔其尧、黄明影、创宇公司双方签订的《合同补充协议》第四条的约定，“甲方应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登�机关备案，但乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；……乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在乙方交齐房价款且办理收楼手续后180天内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行……”即创宇公司在上述期限内，不仅应将办理权属登记需由创宇公司提供的资料报产权登记机关备案，还应为崔其尧、黄明影办妥房地产权证。该约定明确了创宇公司的办证义务及期限，现创宇公司未能依约为崔其尧、黄明影办妥产权证件，其行为已构成违约。因此，创宇公司须在将符合约定的商品房交付使用后的180日内（即2014年4月28日至2014年10月25日期间）办妥房产证，否则，创宇公司应自逾期之日的次�（即2014年10月26日）开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向崔其尧、黄明影支付违约金，至房地产权证出证之日止。创宇公司至今未向房地产登记部门递交权属转移登记所需的材料，且对逾期办证的原因未能提供充分证据证明在于崔其尧、黄明影方面或在约定的期间内因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门方面造成，已构成违约，故崔其尧、黄明影要求创宇公司办理房屋权属证书及支付逾期办证违约金的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。创宇公司应支付逾期办理房地产权证的违约金31388.5元（从2014年10月27日起至2016年7月31日止，共643天，每日按商品房总价款488157元的0.1‰的标准计付违约金）给崔其尧、黄明影。创宇公司提出的抗辩意见，理据不成立，一审法院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第�百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出如下判决：一、由云浮市创宇贸易有限公司于判决发生法律效力之日起60日内协助崔其尧、黄明影办理罗定市XX街道XX路XX号XX住宅小区第X座X层X号房的房屋权属证书。二、限云浮市创宇贸易有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付从2014年10月27日计至2016年7月31日止的逾期办证违约金31388.5元给崔其尧、黄明影。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费292元，由云浮市创宇贸易有限公司负担。
二审中，上诉人提交不动产权证书，证明被上诉人崔其尧、黄明影已于2017年1月17日取得涉案商品房《不动产权证书》的事实；提交罗定市不动产登记中心收件收据，证明对涉案商品房办理初始登记。被上诉人认为该两份证据不属于新证据而不予质证，但认可上诉人已为被上诉人办理了《不动产权证书》。被上诉人没有提交新的证据。
一审法院查明的事实与本院查明的一致，本院予以确认。
另查明：创宇公司于2016年1月20日为办理罗定市XX路XX住宅小区X座的商品房权属初始登记向罗定市房地产管理局递交资料，及于2017年1月17日为被上诉人取得涉案商品房的《不动产权证书》。
本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同的约定行使权利和履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：上诉人应否承担逾期办证的违约责任。
上诉人认为《不动产登记暂行条例》的出台导致其未能按合同约定办证，属于上诉人无法预见的重大变化，上诉人无需承担逾期办证的违约责任。本案商品房于2014年4月28日才取得竣工验收备案表，即本案商品房于2014年4月28日才符合交付使用条件，上诉人须在商品房符合交付条件使用后的180日内（即2014年4月28日至2014年10月25日期间）办妥房产证，否则应自逾期之日的次日（即2014年10月26日）开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向被上诉人计付违约金至房地产权证办妥之日止。而《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日才开始施行。也就是说，《不动产登记暂行条例》实施前，上诉人的逾期办证违约责任已经产生，上诉人于2016年1月20日才向罗定市房管局递交商品房权属初始登记的材料，没有证据证明其已在合同约定的期限内向办证机构递交了权属转移登记所需的材料�且对逾期办证的原因未能提供充分证据证明在于被上诉人方面或因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门方面造成，已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。
上诉人还认为被上诉人未能出具委托书给上诉人，致其不能办证。本院认为，根据双方在《合同补充协议》第四条“乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续”的约定，被上诉人向上诉人交付了办证资料并缴清办证费用，上诉人已收取被上诉人支付的代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用，表明其接受被上诉人要求其代为申办房地产权证的委托，被上诉人与上诉人之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系成立。上诉人在2016年1月20日前从未向房地产管理部门递交办证资料，更没有证据证实不能办理房产证的原因是被上诉人没有签署委托书，本院对其没有委托书而不能办证的主张不予采信。上诉人于2016年1月20日才向罗定市房管局递交商品房权属初始登记的材料，已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。
另外，上诉人已在二审期间即2017年1月17日为被上诉人办理了涉案商品房的《不动产权证书》，即上诉人已履行一审法院判决第一项确定的义务。
综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律及实体处理正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求，理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费585元，由上诉人云浮市创宇贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 邓建勇
审判员 罗晓红
审判员 陈洁涛
二〇一七年二月二十八日
书记员 冯梓叶