上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终5275号
上诉人（原审原告）周回回，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人殷杰（系周回回之女婿），XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人金伟峰，上海市申建律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海液压气动总公司。法定代表人张小兵，职务总经理。委托代理人王兆冬，上海中夏旭波律师事务所律师。原审第三人卢芸生，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人周回回因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三(民)初字第658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月10日立案受理后依法组成合议庭，于2016年5月25日公开开庭进行了审理。上诉人周回回的委托代理人殷杰、金伟峰，被上诉人上海液压气动总公司（以下简称液气公司）的委托代理人王兆冬到庭参加了诉讼，原审第三人卢芸生经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审查明，液气公司为全民所有制企业。上海市长宁区XX路XX弄XX号XX、XX、XX、XX室房屋（以下简称涉案房屋）产权登记在液气公司名下。2004年4月8日，上海液压气动总公司住宅办公室（甲方）与卢芸生（乙方）签订协议。协议书记载：甲方系液气公司授权处置XX路XX弄X号（含XX、XX、XX、XX室）产权房的全权受托人，乙方系上海A有限公司（下称A公司）聘用的房地产开发人才。鉴于乙方为液气公司投资的A公司创造600余万元人民币巨额利润作出了别人无法替代的作用和贡献，甲方同意将上述房产优惠出售给乙方（合同另行签订不得低于成本价）；或按市场价将XX路XX弄XX号未租出的房屋XX室、XX室、XX室的（557号部份）一次性租期20年出租给乙方（或乙方注册的企业、公司）即权利人为卢芸生。现约定如下：一、乙方欲购买上述房屋（XX路XX弄XX号XX、XX、XX、XX室）产权时甲方应予同意（包含乙方要求部分按套购买）。1、按购买时点评估价格的七折优惠卖予乙方，但一楼商场不得低于成本价6,500元/平方米，二楼办公房不得低于成本价4,500元/平方米；2、或每平方米单价按上述成本价每年递增5%（即依复利系数表计算，总付款为乘以“整付复本利系数”）自本签约日计至购买时点。乙方有权选择本条款方式1或2的价格孰低购买（税、费按国家规定各自承担）。二、上述房屋优惠乙方的租赁期为2004年5月至2024年5月（二十年），期间房屋租赁合同应按乙方要求分房（分套）、分期单独订立租赁合同，此前已出租的559、561号房合同期满乙方可优先租赁，若乙方需办理房地产登记备案时甲方应予配合。三、乙方有权按租赁合同（或分期合同）一次性提前付款，甲方则应按5%-12%（参照市场贷款利率）复利系数表，计算总付款的现值乘以“整付现值系数”折现付款，期间物业管理费用由甲方按季支付。四、本协议甲、乙方二十年租赁期内分期合同的期限长、短（可分多期）由乙方决定，租赁价格可按上期合同（含559、561号商场�上浮、或下降不超过5%商定。租赁期间乙方仍有权要求甲方按本协议条款一履行上述四套房产交易产权买卖，甲方应予同意。五、乙方拥有将本协议租赁上述房屋转租第三方的权利，若乙方要求房屋租赁合同给予房地部门备案登记（可以包含乙方可优惠购买或承租的101室的559和561号商场，其租赁价格按上述第三、四条款商定）、或办理工商注册（含转承租上述房屋的第三方）甲方均应予以配合。六、上述被租赁房屋的使用、装修的安全事宜均由乙方负责，甲方不承担责任，若发生房屋结构性事宜的费用则由甲方承担。七、本框架协议书系甲、乙方签订上述房屋卖买或租赁合同的依据（乙方凭本协议及附件签署上述房屋购买或租赁合同，若559、561号商场买卖时发生由甲方已出租的承租人优先购买纠纷，则由甲方负责自行解决，若解决不成则视甲方为恶意，由甲方�下列违约“乙方有权选择的1和2”条款加倍赔偿给乙方）。乙方在2004年5月至2024年5月期间为本框架协议书的权利人，若对上述租赁房退租终断后（不含已出租559、561商场），不再享有二十年连续租赁房产的优惠权利（保留购买上述房产权利）。期间乙方有权指定委托代理或权利人，享有其本人购买或租赁或转租上述房产的各项权利和义务，甲方应予允准。如甲方违反上述条款约定，造成乙方损失或不能合法享用上述房屋的购买或租赁或转租时，乙方有权选择：1、按二十年租赁剩余期限（比照合同）支付甲方累计租赁费用的3倍人民币/套/年追索甲方拒售、拒租的经济赔偿责任。2、按乙方欲购的上述房产即时评估价金额的百分之三十作违约金（评估费由双方承担），乙方有权取孰高原则追究甲方违约经济赔偿责任。3、若发生履行本款1或2之后，则乙方有权要求甲方继�履行本框架的租赁协议再顺延期二十年，甲方应予同意。2005年10月31日，上海液压气动总公司住宅办公室（甲方）与卢芸生（乙方）签订补充协议。补充协议书记载：甲乙双方自2004年4月8日就XX路XX弄XX号XX、XX、XX、XX商铺、办公房各两套的协议书后（下称“四·八协议”），在履约过程中发生甲方违约不能按约交付201和202室（应于2004年10月20日办交房手续），发生房地产登记处只能按甲方营业执照经营期限进行备案登记等等意外事例。现双方再次书面确认：一、2004年4月8日协议书各条款双方必须遵循，凡事后发生为履行“四·八协议”条款而签订阶段性的所有协议，若发生不同解释则应以“四·八协议”为准。二、经双方协商，乙方不再追究甲方201和202室推迟半年余交房的违约责任，201和202室起租日为2005年4月15日。现因乙方要求按“四·八协议”第三条款履行一次性�实趸缴85个月房租至房地产登记证明租赁文件备案期限止。经研究参照市场贷款利率9%按整付现值系数由乙方全额缴付予甲方，现已付清。三、乙方履行上述趸缴201和202室租金时，应扣除两房室的现行物业管理费39,160元正，并由乙方按季向物业管理公司支付。今后物业管理费价格（440元/月）涨、跌均与甲方无涉。2005年11月10日，上海液压气动总公司住宅办公室作为承诺人，液气公司作为保证人，出具承诺与保证书。承诺与保证书记载：被保证人为卢芸生。兹因承诺人系保证人委托经营、管理保证人的房产和控股上海A有限公司的全权被委托人。现承诺人在解决保证人下辖各工厂住宅解困及房产开发经营中成效卓著，特别是A公司在未投入资金和专业人才情况下，A公司获得增值600余万元的佳绩，为奖励房产开发经营聘用员工卢芸生的特殊贡献，承诺人与卢芸生于2004�4月8日签订了出售和优惠出租保证人的XX路XX弄XX号XX、XX、XX、XX商铺、办公房各两套的框架协议书，该协议书确保了保证人资产的增值。因办理租赁合同备案登记时，保证人营业执照经营期限由1990年12月至2012年5月14日，故房地局租房备案只能登记至2012年5月。经研究为便于继续按上述框架协议履行保证人的全部义务，届时被保证人凭本《承诺与保证》可向保证人申办相关买卖、租赁、登记手续。2011年12月20日，周回回与卢芸生签订转让协议，约定将上述协议中的卢芸生的权利、义务全部转让给周回回。2015年4月，周回回诉至原审法院，请求判令液气公司将上海市长宁区XX路XX弄XX号XX、XX、XX、XX室房屋出售给周回回（其中，101室、102室房屋按每平方米人民币11,117元计价，201室、202室房屋按每平方米7,697元计价）。因液气公司对周回回的上述诉讼请求明确表示拒绝，故周回回变更诉讼请求为：请求判令液气公司按涉案房屋评估价的30%向周回回支付违约金计7,578,000元。液气公司不同意周回回的诉讼请求并辩称：2004年4月8日协议仅为框架协议，液气公司并非不愿出售涉案房屋，因该房屋为国有资产，需依法进行评估、审批后方可转让；周回回提出的转让价格，远低于市场价，故液气公司无法按此价出售房屋，液气公司并不构成违约。卢芸生则同意周回回的诉讼请求。原审审理中，周回回申请对涉案房屋市场价值进行评估。经原审法院委托，上海B有限公司出具估价报告，估价结果为：涉案房屋于价值时点（2015年10月19日）的（设定为毛坯）估价结果为2,5260,000元。101室评估单价为每平方米60,606元；102室评估单价为每平方米61,797元；201室评估单价为每平方米39,002元；202室评估单价为每平方米39,759元。各方当事人对估价结果均无异议。原审�为，液气公司为全民所有制企业。涉案房屋产权登记在液气公司名下。2004年4月8日协议的当事人在签订该协议时，均应知涉案房屋属国有资产。而国有资产转让应当遵循等价有偿和公开、公平、公正的原则，并应依法进行资产评估，合理定价，从而防止国有资产流失。周回回提出的涉案房屋之交易价，虽依据上述协议的约定定价，但协议关于该定价方式之约定内容违反了国有资产转让的强制性规定。以此定价方式所确定的交易价，畸低于周回回提出购买涉案房屋时的市场价值，故周回回据以提出交易价格之约定应属无效。周回回以液气公司拒绝按此价格出售涉案房屋为由，而主张违约金，缺乏依据，不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条之规定，于2016年2月29日作出判决：驳回周回回的诉讼请求。评估费人民币40,000元，由�回回与上海液压气动总公司各半负担。案件受理费人民币64,846元，由周回回负担。原审法院判决后，上诉人周回回不服，上诉于本院称：一、本案所涉《协议书》、《补充协议书》及《承诺与保证书》均系各方当事人的真实意思表示，没有证据证明相关协议的订立过程中存在欺诈、胁迫或损害国家利益的情形。同时，协议约定的房屋买卖价格及房屋租金等均系参照当时的市场评估价格，且不低于实际成本，故不存在扰乱社会经济秩序、损害社会公共利益、恶意串通等情形。再者，签约当时即2004年，只有《国有资产评估管理办法》与《国有资产评估管理办法施行细则》有国有资产转让需进行评估的内部规定，该规定并非《合同法》司法解释所规定的效力性强制性规定，不影响合同效力。因此，若《协议书》在订立之初即将房屋买卖的意图加以落实的话，双方约定的�易价格完全可以通过评估并经国有资产监督管理机构审批通过。二、当上诉人提出购买房屋的意愿时，被上诉人应当先行按照法律规定的程序履行相应的评估、审批、备案手续，并在该手续审批通过后，与上诉人签订买卖合同。被上诉人上述先行履行义务已包含在买卖行为中，无需再单独约定。因被上诉人自始至终未履行过上述义务已构成违约，被上诉人理应承担相应的违约责任。三、《协议书》约定的权利义务可以转让给第三人，被上诉人作为当时的担保人，对于权利转让部分也承担了保证责任。在后续合同履行过程中，被上诉人并非不知道合同权利义务已转让，因为后续交纳房租就是以上诉人名义进行，故被上诉人应该明知合同权利义务已转让。综上，要求撤销原审判决，改判支持上诉人在原审时的全部诉讼请求。被上诉人液气公司辩称：框架协议书因恶意�通损害国有资产利益而应认定为无效。框架协议书约定了租赁、买卖两种方式，而非正式的房屋买卖合同或房屋租赁合同，无法在相关部门直接办理交易或备案手续，故框架协议书不具有执行力，有待后续协议明确双方的权利和义务。事实上，双方之间的租赁关系真是通过后续签订租赁合同并经备案后才产生约束力。故框架协议书系预约性质，即便被上诉人未与上诉人签订买卖合同，被上诉人也仅应承担缔约过失责任而非违约责任。而缔约过失责任的负担需当事人存在主观过错，但被上诉人并不存在主观过错，故不应承担缔约过失责任。事实上，在框架协议书签订后，因发现房屋买卖存在法律瑕疵，无法满足国有资产转让中应进行的评估、审批、备案等手续，第三人主动选择了租赁方式使用涉案房屋。上诉人也一直以租赁方式使用涉案房屋至今，上诉人在起诉前从未向被上诉人提出购买房屋的意思表示。综上，要求驳回上诉，维持原判。原审第三人卢芸生书面陈述：其同意上诉人的上诉请求。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，国有资产转让应当遵循等价有偿和公开、公平、公正的原则，并应依法进行资产评估。被上诉人下属住宅办公室与原审第三人签订的《协议书》所涉及的房屋系登记在被上诉人名下之国有资产，故双方针对该房屋所约定的交易内容应遵循等价有偿，公开、公平、公正的原则，并依法进行资产评估。而上述协议所涉及的房屋交易定价方式违反了国有资产转让的强制性规定，以该定价方式确定的交易价格畸低于上诉人提出购买涉案房屋时的市场价值，故原审认定上诉人据以提出交易价格的相关约定应属无效，当属正确。即便如上诉人所称，上述协议书签订时，尚无关�国有资产转让之效力性禁止性规定，但鉴于上诉人提出要求按约履行时，相关交易之约定内容因已违反国家现行法律之禁止性规定，故该约定内容仍应属无效。上诉人现以被上诉人拒绝按约定交易价格出售涉案房屋为由，主张由被上诉人承担违约责任，于法相悖，原审对此未予支持，当属正确。上诉人在二审中主张，若《协议书》在订立之初即将房屋买卖的意图加以落实，则约定的交易价格完全可以通过评估并经国有资产监督管理机构审批通过。然上诉人并未提供相关证据证明系被上诉人的原因导致双方未能在签约之初即完成涉案房屋之交易，从而导致目前无法实际履行之状况，故上诉人据此向被上诉人主张违约责任，其理由亦不成立。综上，原审判决并无不当，本院依法予以维持。上诉人周回回的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉�法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币64,846元，由上诉人周回回负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
审 判 员 郑卫青
代理审判员 潘俊秀
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……