南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终142号
上诉人（一审原告）：广西东方航洋实业集团有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道131号航洋国际城1号楼2401-10号。
法定代表人：陈庚威，该公司副董事长。
委托诉讼代理人：郑红蕾，女，广西东方航洋实业集团有限公司南宁商业管理分公司员工。
委托诉讼代理人：何金慧，女，广西东方航洋实业集团有限公司南宁商业管理分公司员工。
被上诉人（一审被告）：李清娟，女，1982年12月24日出生，汉族，户籍所在地：九江市武宁县。
委托诉讼代理人：廖丹萍，广西建开律师事务所律师。
一审原告：广西东方航洋实业集团有限公司南宁商业管理分公司，住所地南宁市青秀区民族大道131号航洋国际城2层2009号。
法定代表人：罗永海，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郑红蕾，女，广西东方航洋实业集团有限公司南宁商业管理分公司员工。
委托诉讼代理人：何金慧，女，广西东方航洋实业集团有限公司南宁商业管理分公司员工。
一审原告：广西南宁海派物业服务有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道131号航洋国际城地下1层商场B101号房。
法定代表人：陈武，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：郑红蕾，女，广西东方航洋实业集团有限公司南宁商业管理分公司员工。
委托诉讼代理人：何金慧，女，广西东方航洋实业集团有限公司南宁商业管理分公司员工。
上诉人广西东方航洋实业集团有限公司（以下简称航洋公司）因与被上诉人李清娟、一审原告广西东方航洋实业集团有限公司南宁商业管理分公司（以下简称商业公司）、一审原告广西南宁海派物业服务有限公司（以下简称海派公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案受理后，依法组成合议庭于2017年6月16日公开开庭审理本案，李清娟的委托诉讼代理人廖丹萍，航洋公司、商业公司、海派公司的共同委托诉讼代理人何金慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
航洋公司上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初494号民事判决第二项，改判支持航洋公司在一审的第二项诉讼请求【即李清娟向航洋公司支付合同解除前欠付的租金109666.25元及逾期付款违约金（逾期付款违约金自李清娟付款期限届满的次日计至李清娟付清全部租金之日）】；2.判令李清娟承担本案一审、二审的全部诉讼费。
事实和理由：1.一审判决认定李清娟可以租赁保证金抵欠费，缺乏事实、法律依据。应付租金的起始日认定有误：航洋公司于2014年12月8日交付商铺予李清娟，则根据租赁合同约定，李清娟应于2015年2月6日起支付租金，一审认定的2015年2月9日起支付租金错误，李清娟应支付2015年2月6日至2015年7月8日（合同解除日）的租金为109666.25元；航洋公司已依约没收租赁保证金，李清娟无权以该保证金抵欠费：一审判决已认定租赁合同于2015年7月8日解除，且导致合同解除的原因在于李清娟根本违约，因此航洋公司解除合同时依约没收李清娟已付的租赁保证金有理有据，该租赁保证金已不属于李清娟可处分的款项。一审判决认定可以租赁保证金抵欠费无任何事实及法律依据。2.本案是因李清娟根本违约所引起，李清娟为违约方，因此产生的全部诉讼费应由李清娟承担。
李清娟辩称，一审对履约保证金的处理是正确合法的，不应撤销。
商业公司述称，商业公司的意见与航洋公司的意见一致。
海派公司述称，海派公司的意见与航洋公司的意见一致。
航洋公司（与商业公司、海派公司一并提出）在一审的诉讼请求：1.确认李清娟与航洋公司、海派公司2014年8月8日签订的《南宁会展·航洋城商铺租赁合同》于2015年7月8日解除；2.李清娟向航洋公司支付合同解除前欠付租金109666.25元及逾期付款违约金（违约金自付款期限届满的次日计至李清娟付清全部租金之日）；3.李清娟向航洋公司支付合同解除后收回商铺前的场地占用费及逾期付款违约金（场地占用费暂计至2015年10月3日为61287.74元，违约金自付款期限届满的次日计至李清娟付清全部占用费之日）；4.李清娟向海派公司支付收回商铺前欠付的物业管理费37608.39元及逾期付款违约金（违约金自付款期限届满的次日计至李清娟付清全部物业管理费之日）；5.李清娟向商业公司支付收回商铺前欠付的物业管理费60200.63元及逾期付款违约金（违约金自付款期限届满的次日计至李清娟付清全部商业管理费之日）；6.本案诉讼费由李清娟承担。
一审判决认定：2014年8月8日，李清娟与航洋公司、海派公司签订了租赁合同及附件，约定由李清娟承租航洋商场第四层第L4-M025号商铺经营“添添香饭”，租赁期限为2年；免租装修期60日，免租期内李清娟免付租金，但仍应支付物业管理费、水电费等费用，租赁期限及免租装修期均自商铺交付之日起算；第一租赁年度每月基本租金为21590元，每月物业管理费3810元……；李清娟还应向航洋公司支付租赁保证金95250元、质量保证金5000元，向海派公司支付水电费押金2540元、装修押金5000元，垃圾清运费1270元；租赁保证金是李清娟履行合同约定义务的保证。如李清娟未按时付清水电费的，海派公司有权从水电押金中直接抵扣李清娟的欠款，海派公司在租赁合同终止及李清娟将商铺交还给航洋公司，双方就租赁该商铺而产生的一切权利、义务、责任清理完毕后，海派公司向李清娟退还该水电费押金余额；装修押金为李清娟担保其装修行为及装修效果的押金，李清娟按海派公司及政府审批的装修方案完成装修，且没有违反租赁合同规定的，海派公司应于李清娟装修完毕、在收到李清娟退款申请及其交回收据原件且消防部门验收合格后一个月内向其返还装修押金余额；在租赁期限内，李清娟逾期交付租金、物业管理费等费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3‰支付违约金，航洋公司、海派公司有权从李清娟装修押金、水电押金或租赁保证金中抵扣其应付款项及违约金；李清娟逾期支付租金、物业管理费、商业管理费达到15日或以上的，航洋公司、海派公司有权单方面解除合同，自行收回商铺。同日，李清娟与商业公司签订了商管合同及附件，约定李清娟接受商业公司对商场进行统一的商业运营管理服务，服务期限与租赁合同的租赁期限一致；免租装修期内每月商业管理费为5080元，装修期结束后每月商业管理费为6350元……；李清娟逾期未付清合同项下款项的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3‰支付违约金。2014年10月14日，航洋公司、海派公司与李清娟又签订了租赁合同的补充协议，约定李清娟原租赁商铺经营“添添饭香”，现商铺名修改为“千锅居”。租赁合同和附件以及补充协议、商管合同和附件签订后，海派公司于2014年12月8日又与李清娟以及被告李清娟雇佣的装修公司阁柠公司签订了一份《会展·航洋城安全施工管理协议》，约定涉案商铺的装修施工时间为2014年12月12日至2015年1月15日。
航洋公司于2014年12月8日向交付了商铺，李清娟也于当日接收了商铺，并于当日支付了履约保证金95250元、POS一体机押金4000元、水电押金2540元、装修押金5000元、垃圾清运费1270元。李清娟接收商铺后除了支付水电费以外，未支付过租金、物业管理费及商业管理费。2015年6月9日，航洋公司、航洋商管分公司、海派公司共同向李清娟邮寄《关于提请贵方按时支付各项租赁费用的致函》，要求李清娟尽快支付相应费用，该邮件查询显示于2015年6月13日由他人代收。2015年7月6日，航洋公司、航洋商管分公司、海派公司共同向李清娟邮寄《解除合同通知书》，该份《解除合同通知书》称李清娟擅自于2015年6月20日停止营业，自通知送达之日，解除航洋公司、航业公司、海派公司与李清娟签订的合同，要求李清娟自通知送达之日起3日内将自有物品搬离，将商铺恢复原状及清洁后交还原告，否则商铺内遗留物品视为李清娟放弃所有权；该邮件查询显示于2015年7月9日被退回。2015年7月8日，航洋公司在《南国早报》上刊登《公告》，该公告内容为航洋公司租赁合同约定与李清娟解除合同，要求李清娟支付欠费，搬离物品返还商铺。
另查明，李清娟已于2015年6月20日停止营业并将商铺内物品搬离，航洋公司、商业公司、海派公司于次日已知晓李清娟于2015年6月20日搬离该商铺。
一审判决认为：航洋公司、海派公司与李清娟签订的租赁合同及附件、商业公司与李清娟签订的商管合同及附件均合法、有效。
关于合同解除的问题。航洋公司、海派公司与李清娟签订租赁合同并将商铺交付李清娟后，李清娟未按合同约定支付租金及物业管理费，违反合同约定。航洋公司于2015年7月8日以登报的形式通知李清娟解除租赁合同，李清娟也认可租赁合同已于2015年7月8日解除。因此，航洋公司、海派公司与李清娟签订租赁合同于2015年7月8日解除。
关于租金和违约金的问题。李清娟使用航洋公司商铺，应按合同约定从免租期满的次日起支付租金至合同解除之日。航洋公司已于2014年12月8日将商铺交付给李清娟，李清娟应支付2015年2月9日至2015年7月8日期间的租金107950元（计算方法：21590元/月×5个月）。李清娟在庭审中表示愿意将已缴纳的履约保证金95250元、POS一体机押金4000元、水电押金2540元、装修押金5000元（共计106790元），抵扣应支付的费用，其还应支付航洋公司租金1160元。航洋公司主张李清娟应按逾期交付金额的3‰支付违约金，李清认为此违约金的约定过高，要求调整，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，对李清娟要求调整违约金的请求予以支持，违约金应以中国人民银行公布的同期贷款利率上浮30%计算。李清娟应从应付租金的次日起至实际付清款项之日止支付违约金，即2015年2月8日至2015年3月7日的租金21590元的违约金，应以21590元为基数，从2015年2月8日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付；2015年3月8日至2015年4月7日的租金21590元的违约金，应以21590元为基数，从2015年3月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付；2015年4月8日至2015年5月7日的租金21590元的违约金，应以21590元为基数，从2015年4月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付；2015年5月8日至2015年6月7日的租金21590元的违约金，应以21590元为基数，从2015年5月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付；2015年6月8日至2015年7月7日的租金21590元的违约金，应以21590元为基数，从2015年6月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付。
关于场地占用费和违约金的问题。航洋公司在庭审中已确认李清娟于2015年6月20日搬离涉案商铺。李清娟搬离涉案商铺只是未与航洋公司办理交接手续，并不表明李清娟仍占有使用该商铺，航洋公司在明知李清娟已搬离涉案商铺的情况下又与其解除合同，航洋公司要求李清娟支付场地占用费及违约金没有事实和法律依据。
关于物业管理费和违约金的问题。李清娟使用涉案商铺，应按合同约定支付2014年12月8日至2015年7月8日期间的物业管理费22260元（计算方法：3180元/月×7个月）。海派公司主张李清娟应按逾期交付金额的3‰支付违约金。李清娟认为此违约金的约定过高，要求调整，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及合同法解释二第二十九条的规定，对李清娟要求调整违约金的主张予以支持，违约金应以中国人民银行公布的同期贷款利率上浮30%计算。李清娟应从应付物业管理费的次日起至实际付清款项之日止支付违约金，即2014年12月8日至2015年1月7日的物业管理费3180元的违约金，应以3180元为基数，从2014年12月8日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付；2015年1月8日至2015年2月7日的物业管理费3180元的违约金，应以3180元为基数，从2015年1月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付；2015年2月8日至2015年3月7日的物业管理费3180元的违约金，应以3180元为基数，从2015年2月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付；2015年3月8日至2015年4月7日的物业管理费3180元的违约金，应以3180元为基数，从2015年3月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付；2015年4月8日至2015年5月7日的物业管理费3180元的违约金，应以3180元为基数，从2015年4月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付；2015年5月8日至2015年6月7日的物业管理费3180元的违约金，应以3180元为基数，从2015年5月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付；2015年6月8日至2015年7月8日的物业管理费3180元的违约金，应以3180元为基数，从2015年6月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付。
关于商业管理费和违约金的问题。李清娟使用涉案商铺，应按合同约定支付2014年12月8日至2015年7月8日期间的商业管理费41910元（计算方法：5080元/月×2个月＋6350元/月×5个月）。海派公司主张李清娟应按逾期交付金额的3‰支付违约金，李清娟认为此违约金的约定过高，要求调整，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及合同法解释二第二十九条的规定，对李清娟要求调整违约金的请求予以支持。违约金应以中国人民银行公布的同期贷款利率上浮30%计算。李清娟应从应付商业管理费的次日起至实际付清款项之日止支付违约金，即2014年12月8日至2015年1月7日的商业管理费5080元的违约金，应以5080元为基数，从2014年12月8日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付；2015年1月8日至2015年2月7日的商业管理费5080元的违约金，应以5080元为基数，从2015年1月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付；2015年2月8日至2015年3月7日的商业管理费6350元的违约金，应以6350元为基数，从2015年2月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付；2015年3月8日至2015年4月7日的商业管理费6350元的违约金，应以6350元为基数，从2015年3月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付；2015年4月8日至2015年5月7日的商业管理费6350元的违约金，应以6350元为基数，从2015年4月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付；2015年5月8日至2015年6月7日的商业管理费6350元的违约金，应以6350元为基数，从2015年5月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付；2015年6月8日至2015年7月8日的商业管理费6350元的违约金，应以6350元为基数，从2015年6月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付。
一审判决：1、确认航洋公司、商业公司、海派公司与李清娟2014年8月8日签订的《南宁会展·航洋城商铺租赁合同》已于2015年7月8日解除；2、李清娟支付航洋实业公司租金1160元及违约金（违约金计算方式：以21590元为基数，从2015年2月8日起至实际付清之日止；以21590元为基数，从2015年3月1日起至实际付清之日止；以21590元为基数，从2015年4月1日起至实际付清之日止；以21590元为基数，从2015年5月1日起至实际付清之日止；以21590元为基数，从2015年6月1日起至实际付清之日止；以上均按按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付）；3、李清娟支付海派公司物业管理费22260元及违约金（违约金计算方式：以3180元为基数，从2014年12月8日起至实际付清之日止；以3180元为基数，从2015年1月1日起至实际付清之日止；以3180元为基数，从2015年2月1日起至实际付清之日止；以3180元为基数，从2015年3月1日起至实际付清之日止；以3180元为基数，从2015年4月1日起至实际付清之日止；以3180元为基数，从2015年5月1日起至实际付清之日止；以3180元为基数，从2015年6月1日起至实际付清之日止；以上按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付）；4、李清娟向商业公司支付商业管理费41910元及违约金（违约金计算方式：以5080元为基数，从2014年12月8日起至实际付清之日止；以5080元为基数，从2015年1月1日起至实际付清之日止；以6350元为基数，从2015年2月1日起至实际付清之日止；6350元为基数，从2015年3月1日起至实际付清之日止；以6350元为基数，从2015年4月1日起至实际付清之日止；以6350元为基数，从2015年5月1日起至实际付清之日止；以6350元为基数，从2015年6月1日起至实际付清之日止；以上均按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付）；5、驳回航洋公司、商业公司、海派物业公司的其他诉讼请求。
本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。
对一审判决查明的事实，李清娟无异议。航洋公司提出：一审认定的2015年2月9日起支付租金错误，李清娟应支付2015年2月6日至2015年7月8日（合同解除日）的租金。本院认为：涉案租赁房屋的交付时间是2014年12月8日，按照双方租赁合同约定的免租装修期为60日，那么，装修期应当为2014年12月9日至2015年2月6日，租金的起算时间应当是2月7日。因此，一审判决对租金的起算时间认定错误，应当予以纠正。
经审查，一审判决查明和认定的其他案件事实属实，本院予以确认。
关于李清娟交纳的履约保证金95250元是否能够抵扣其欠付的租金的问题。本院认为：航洋公司与李清娟订立、由航洋公司提供的《商铺租赁合同》及附件为格式合同。在李清娟未按合同约定履行义务的情况下，对于履约保证金95250元的处理，航洋公司主张应当按照合同约定由其没收，李清娟则主张应当抵扣其欠付的租金，双方产生不同解释。一审判决李清娟交纳的履约保证金95250元用于抵扣其欠付的租金,作出对航洋公司不利的解释，符合《中华人民共和国合同法》第四十一条“……对格式合同条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式合同一方的解释……”的规定，也符合双方在合同中对履约保证金“保证”性质的约定，是正确的。航洋公司主张李清娟向其支付合同解除前欠付的租金109666.25元及逾期付款违约金的请求不成立，本院不予支持。
关于本案案件受理费是否应当全部由李清娟负担的问题。本院认为：虽然双方在《商铺租赁合同》第十五条第三款有“任何一方因对方违约行为而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），均由违约方承担。守约方有权向违约方追讨该等费用、开支”的约定，但该约定并未明确包含诉讼费。同时，按照《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外”、第二款“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定，案件受理费按照胜、败诉情况分担。因此，航洋公司以合同约定的约定为由要求李清娟负担全部案件受理费的请求不成立，本院不予支持。
综上所述，航洋公司的上诉请求不成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2493元（上诉人广西东方航洋实业集团有限公司已预交），由上诉人广西东方航洋实业集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判员 胡青兮
审判员 廖防修
审判员 袁宇飞
二〇一七年六月二十一日
书记员 符贵芳