辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽04民终691号
上诉人（原审被告、反诉原告）：中联汇金信息咨询（大连）有限公司。
法定代表人：李征岩，经理。
委托诉讼代理人：刁云贺，该公司员工。
委托诉讼代理人：于洋，辽宁安融律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：燕某。
法定代理人：燕某1，燕某的父亲。
委托诉讼代理人：唐颖，辽宁金朋律师事务所律师。
上诉人中联汇金信息咨询（大连）有限公司（以下简称中联公司）因与被上诉人燕某房屋租赁合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2017）辽0411民初3358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人中联公司，被上诉人燕某的委托诉讼代理人唐颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中联公司上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项，改判我公司向燕某支付违约金3.2万元；改判燕某赔偿我公司3375元。事实和理由：燕某在2016年9月24日对租赁标的上锁，燕某已经通过实际行动收回房屋并解除了租赁合同。燕某提供的微信截图是2016年10月8日双方在合同解除后协商违约金事宜。我公司逾期支付违约金，依据合同约定理应按照年租金20%支付违约金3.2万元。燕某对房屋加锁，行为本身就是对屋内我公司财产的控制，应视为是对我公司财产的扣押，我公司主张物品折旧损失并无不当。
燕某辩称：一、燕某对一审法院判决赔偿64500元的违约金也不认可，应按照合同约定判决未缴纳全部租金的20%来判决违约金，但一审法院适用调整原则，结合实际情况判决中联公司支付违约，燕某也没有上诉；二、中联公司提出的赔偿其3375元燕某不认可，一审法院在论述中已经明确确认了中联公司并没有提供燕某不允许其取存放在屋中的物品的证据。综上，请求二审法院维持原判。
燕某向一审法院起诉请求：一、解除双方签订的门市房租赁合同；二、中联公司赔偿燕某违约金156000元；三、中联公司支付房屋租金4984元；四、案件受理费由中联公司承担。
中联公司向一审法院反诉请求：燕某赔偿中联公司自2016年9月25日至实际返还家具及电脑之日因扣押行为造成的损失3375元。
一审法院查明事实：2015年9月18日，燕某（甲方、出租方）与中联公司（乙方、承租方）签订一份门市房租赁合同，合同约定的主要内容为：甲方将位于抚顺市顺城区XXXXXX号门市（建筑面积238.44平方米）的房屋出租给乙方；租期为三年，自2015年9月18日至2018年9月17日，租金总额为780000元；房屋租金支付方式为2015年9月26日前，乙方支付第一年房屋租金260000元，2016年9月17日前乙方支付第二年房屋租金260000元，2017年9月17日，乙方支付第三年房屋租金260000元；租赁期间，房屋所有需付费的项目和物品等，如物业费、水、电、燃气、电话网络、工商费、税费（含房屋任何税及一切由甲方负责的税费）、有限电视、供暖费、供暖设施等均有乙方自己付费，乙方向甲方交纳保证金20000元等，待租赁期满2日内由甲方验收房屋且无异议后一次性返还；在租赁期间，乙方应按时交纳房租，如在交纳房租的5个工作日内没有将房租交给甲方，视为违约，甲方有权将房屋收回，并有权要求乙方赔偿因此造成的损失；租赁期内，乙方如有终止合同，需提前三个月书面通知乙方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同签订前，本合同仍然有效，保证金不予退还，同时按照整个租期20%租金额赔偿甲方；租赁期内，双方必须信守合同，任何一方违反本合同的约定，依据事实轻重，按年度向对方交纳年度租金的20%作为违约金。合同签订后，燕某将房屋出租给中联公司，2015年9月26日，中联公司将26万元租金及2万元保证金交付燕某。2016年9月17日，中联公司未按合同约定向燕某交纳第二年租金。同年9月24日，燕某将出租房屋收回，中联公司未将出租房屋内的办公物品搬出，双方对办公物品进行了清点。本案在审理过程中，中联公司于2016年12月将其办公物品搬走，办公用品包括办公桌椅、沙发、电脑等。
一审法院认为，原告燕某与被告中联公司签订的门市房租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当按照合同的约定履行义务。当事人协商一致，可以解除合同。对于燕某主张解除租赁合同及租金4984元一节，因中联公司表示同意，一审法院予以确认。对于违约金一节，燕某主张因中联公司提出终止合同，故保证金不予退还，中联公司应按照整个租期20%租金额进行赔偿，依据为租赁合同中的约定：“租赁期内，乙方如有终止合同，需提前三个月书面通知乙方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同签订前，本合同仍然有效，保证金不予退还，同时按照整个租期20%租金额赔偿甲方”；中联公司辩称燕某主张的违约金过高，中联公司并未提出终止租赁合同，应当按照年度租金的20%向燕某支付违约金，依据为租赁合同中的约定：“租赁期内，双方必须信守合同，任何一方违反本合同的约定，依据事实轻重，按年度向对方交纳年度租金的20%作为违约金”。一审法院认为，中联公司虽不认可向燕某提出终止合同，但在中联公司的工作人员（欧阳某律师）向燕某发送的“终止合同书”中已写明：“乙方（即中联公司）基于公司经营战略调整，需提前终止原合同（即租赁合同）”，根据该份终止合同书文本可以确认系中联公司向燕某提出终止合同。中联公司虽辩称燕某以将出租房屋加锁的方式解除租赁合同，但因合同中约定中联公司迟延5个工作日交付租金，燕某有权将房屋收回，故中联公司迟延交付租金后燕某将房屋加锁的行为并不能认定系燕某提出解除合同。虽中联公司向燕某主张终止合同，按照合同约定，中联公司应当按照整个租期20%租金额赔偿燕某，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，当事人约定的违约金过分高于给守约方造成的损失的，人民法院可依据当事人的请求予以适当减少。中联公司向燕某提出终止合同，燕某需要一定的时间才能将房屋出租，在这段时间内的租金损失即为燕某的损失；因双方在合同中约定，中联公司终止合同需提前三个月通知燕某，根据该项约定并结合日常生活，一审法院认为燕某的损失为三个月的租金较为合理，故燕某主张按照整个租期20%租金确定的违约金远高于燕某的损失，应当予以适当调整。对于中联公司向燕某交纳的保证金，双方在合同中约定中联公司提出终止合同时保证金不予退还，故保证金亦是为合同履行提供的金钱保证，与违约金在功能上存在重叠，在违约金足以填补燕某损失时，保证金不宜与违约金兼得。根据违约金补偿性和惩罚性的性质，并结合本案实际情况，一审法院酌情确定中联公司应向燕某支付的违约金为64500元（260000元÷12个月×3个月×130%-20000元）。对于中联公司要求燕某赔偿因扣押行为造成的办公用品损失一节，因中联公司的办公用品并非易贬值物品，中联公司主张的期间较短，且中联公司也未提供证据证明燕某禁止其将办公用品取回，故一审法院对中联公司的反诉请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除燕某与中联汇金信息咨询（大连）有限公司于2015年9月18日签订的门市房租赁合同；二、中联汇金信息咨询（大连）有限公司于判决生效后十日内支付燕某租金4984元（2016年9月18日至2016年9月25日）；三、中联汇金信息咨询（大连）有限公司于判决生效后十日内支付燕某违约金64500元；四、驳回中联汇金信息咨询（大连）有限公司的反诉请求。如未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1710元（已减半收取），由燕某负担971元，中联汇金信息咨询（大连）有限公司负担769元；反诉费250元，由中联汇金信息咨询（大连）有限公司负担。
本院二审期间，各方当事人未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审主要争议为中联公司向燕某支付违约金数额的认定；中联公司主张的财产损失是否应当支持。关于违约金数额的认定一节，因双方签订的门市房租赁合同中有两条关于违约金的约定，其中第一条约定即“在租赁期间，乙方应按时交纳房租，如在交纳房租的5个工作日内没有将房租交给甲方，视为违约，甲方有权将房屋收回，并有权要求乙方赔偿因此造成的损失；租赁期内，乙方如有终止合同，需提前三个月书面通知乙方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同签订前，本合同仍然有效，保证金不予退还，同时按照整个租期20%租金额赔偿甲方”，依据该条款违约金数额较高。其中第二条即“租赁期内，双方必须信守合同，任何一方违反本合同的约定，依据事实轻重，按年度向对方交纳年度租金的20%作为违约金”，依据该条款违约金数额较低。双方对本案争议的违约金数额应当按照哪个条款规定的计算无法达成一致。一审法院参照租金损失标准认定实际损失属一审法院自由裁量范畴，该实际损失在上述两个条款计算的违约金数额之间，尚属合理范围。故本院对于中联公司关于违约金计算的上诉意见无法支持。关于中联公司主张的财产损失是否应当支持一节，因中联公司举证不充分，一审法院未予支持并无不当。二审中，中联公司亦未提交新证据，本院对中联公司的该项上诉请求亦无法支持。
综上所述，中联公司的上诉请求不成立，一审判决事实认定清楚，法律适用正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费697元，由中联汇金信息咨询（大连）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩强& # xB;
审 判 员 王宏凯
代理审判员 王 雪
二〇一七年六月九日
书 记 员 姜 霞