广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）叠民初字第1014号
原告（反诉被告）桂林联朋物业服务有限责任公司。
法定代表人唐X，总经理。
委托代理人陈XX。
被告（反诉原告）朱春春。
委托代理人张泽金。
被告（反诉原告）张泽金。
被告（反诉原告）张XX。
法定法定代理人张XX。
上述三被告共同委托代理人韦XX，广西XX律师事务所律师。
原告桂林联朋物业服务有限责任公司诉被告朱春春物业服务合同纠纷一案，本院于2013年10月29日立案受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理。在审理过程中，本案于2013年11月19日依法转为适用普通程序进行审理；于2013年12月2日依法追加张泽金、张XX为本案被告参加诉讼；被告朱春春、张泽金、张XX于2014年1月6日向本院提起反诉。本案于2014年2月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）桂林联朋物业服务有限责任公司的委托代理人陈XX、被告（反诉原告）朱春春、张泽金、张XX的共同委托代理人韦XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）桂林联朋物业服务有限责任公司诉称：2012年9月1日，原告与桂林市XXX苑小区签订物业服务合同，约定由原告为XXX苑小区提供物业服务，物业服务费为0.5元／㎡。原告按合同约定为XXX苑小区提供了物业服务，但是至今为止，被告并未按照合同约定支付物业服务费，原告为此诉至法院，请求：1、依法判决被告支付原告物业服务费1151元；2、依法判决被告支付违约金350元；3、本案的诉讼费用由被告承担。
原告（反诉被告）对其陈述在举证期限内提供的证据有：1、原告的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，证明原告的身份情况；2、《物业服务合同》，证明原告为XXX苑小区提供了物业服务，有权向业主收取物业服务费；3、通知一份，证明原告的收费标准已经过业主大会开会决定；4、物业服务费缴费花名册，证明被告未按合同约定缴纳物业服务费；5、业委会的证明一份，证明原告的服务得到业委会的认可；6、催收通知的照片，证明原告通过在单元门及公告栏多次贴通知向被告催要物业服务费；7、《商品房买卖合同》，证明三被告购房的事实。
被告（反诉原告）朱春春、张泽金、张XX答辩称：1、物业管理费应算至2013年8月31日，因为物业服务合同于2013年8月13日到期；2、物业服务合同没有约定违约金，约定的滞纳金无效；3、原告没有按照三级标准收取物业费的资格，且没有按合同约定提供相应的物业服务。同时反诉称：XXX苑小区自交房以来，不管是由开发商指定的物业服务公司或是由业主委员会选出的后期物业服务公司，均没有为小区业主提供相应的物业服务，因物业服务的许可或没有采取有效措施，任由被告的楼下业主乱搭违建，严重侵害被告的相邻权，给被告的居住环境及居住安全造成严重隐患。原告自承接XXX苑小区物业管理以下，没有按照物业服务合同约定的服务标准为业主提供物业管理服务，小区管理混乱，原告任意损毁绿地，长期任由污水横流而不进行处理，造成被告不堪忍受而被迫在外租住，故反诉至法院，要求1、判令原告停止分割广大业主的财产权益，对损坏的绿地按原设计恢复原状；2、判令原告规范财务管理制度，定期公示物业财务收支明细；3、判令原告在未按物业服务合同提供物业服务前无权向被告收取物业管理费；4、判令原告支付被告租房租金9000元；5、本诉与反诉费用由原告承担。
被告（反诉原告）朱春春、张泽金、张XX对其答辩及反诉主张提供证据如下：1、被告居住房屋楼下违章建筑2张，证明原告管理不到位；2、被烧毁绿地及未完全封闭小区照片，证明原告没有及时修复；3、小区住户隔壁污水臭气照片及一楼污水痕迹照片，证明原告没有及时提供服务；4、房屋租赁合同及房租收据，证明被告在原居住地无法安心居住被迫租房的事实；5、报纸相关报道及收费单，证明楼下乱搭乱建及原告公司管理混乱。
原告（反诉被告）答辩称：1、原告没有侵占业主的财产权利，绿地被烧毁是因草地长虫按计划除虫；2、原告已每年公示一次财务；3、原告的服务达到标准并履行了义务；4、三被告诉请的房屋租金与原告无关。
经过开庭质证，三被告对原告提供的书证1、2、7无异议，对书证3-5的真实性提出异议，对书证6不予认可。原告对三被告提供的证据1-5均不予认可，认为证据1与原告无关，且政府相关部门已经处理；证据2是按照计划除虫并已重新绿化；证据3中的污水已经处理；证据4、5与原告无关。
本院结合双方的举证和质证，认证如下：对原、被告确认的证据予以采信。对各方提出异议的证据，因各自无相反证据予以否定，且该类书证确与双方诉辩事由有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
依据上述证据和庭审笔录，本院确认以下法律事实：三被告系桂林市XXX路1号XXX苑小区12栋1单元XX室房屋业主，该房屋建筑面积为164.43平方米。
2012年9月1日，原告与桂林市XXX苑小区业主委员会签订《物业服务合同》一份，约定由原告对XXX苑小区实行统一专门的物业管理、综合服务；委托管理期限从2012年9月1日至2013的8月31日止；向业主和物业使用人收取物业管理公共服务费及其他代收费，对逾期不交纳物业服务费的业主和使用人，可按广西壮族自治区《物业管理条例》第四十七条规定，除补交所欠费用外，另每日加收3‰的滞纳金；当月的物业服务费在当月未交的即为欠费（逾期）；住宅收费标准，业主按建筑面积0.5元／㎡月交纳。三被告认为原告未提供相应的服务，自2012年9月至2013年10月未向原告缴纳物业管理费。原告催收无果，诉至本院。
庭审中，三被告明确：原告未提供相应的服务，主要违反的是《物业服务合同》第二章“桂林市普通住宅物业服务等级及收费标准”三级中的如下条款：（五）绿化养护管理“1、布局合理，符合规划要求。生长一般，无枯枝，死树、无树挂。发现死树应在半月内清除，并适时补种”；“5、根据气候和季节，适时组织浇灌，保持花草树木长势较好”；（六）综合管理服务“10、建立健全财务管理制度，每年至少公布一次物业管理服务费收支情况”。
本院认为：一、关于本诉，原、被告争议焦点为：1、三被告认为原告没有按合同约定提供相应的物业服务作为其未交物业服务费的抗辩理由是否成立；2、原告诉请的物业管理费及违约金是否有合同依据。
1、关于三被告认为原告没有按合同约定提供相应的物业服务作为其未交物业服务费的抗辩理由是否成立，本院认为，根据国务院物业管理条例的规定，物业管理是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主在物业管理活动中，应当按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务，并按时交纳物业服务费用。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，原告与XXX苑小区业主委员会签订的《物业服务合同》，是双方真实意思表示，合同内容符合相关法律规定，该合同为有效合同。原告接受XXX苑小区业主委员会的委托，按约为该小区提供物业管理服务，三被告作为业主理应按照约定及物业管理的相关规定按时交纳物业服务费。三被告未按约按时交纳相应物业服务费，应承担相应的民事责任。三被告以原告未提供相应的服务为由拒付物业服务费的抗辩理由于法无据，本院不予支持。
2、关于原告诉请的物业管理费及违约金是否有合同依据。由于原告与XXX苑小区业主委员会签订的《物业服务合同》中约定的委托管理期限至2013年8月31日止，因此，原告诉请三被告支付2012年9月1日至2013年8月31日的物业服务费986.58元（164.43㎡×0.5元／㎡／月×12个月=986.58元），有合同依据，本院予以支持；原告诉请的2013年9月1日至2013年10月31日止的物业服务费，因原告未能提供续期合同，本院不予支持。对三被告提出物业服务费应计至2013年8月31日的辩解，本院予以采信。至于违约金，本案所涉《物业服务合同》中无违约金的约定，虽有约定滞纳金，但滞纳金并非违约金，故原告要求三被告支付违约金的诉请无合同依据，本院不予支持。
二、关于反诉，原、被告争议焦点为：原告诉请是否成立。
本院认为，照片拍摄的角度、时间的不同，可以呈现不同的效果。从原告提供被烧毁的绿化地照片、住户隔壁污水臭气照片及一楼污水痕迹照片来看，种植花草树木、清理需要有一定的时间，仅凭无拍摄时间的照片，并不能证明原告未履行种植花草树木、清运责任。从原告提供的楼下违章建筑的照片、未完全封闭小区的照片来看，原告以小区现状接受委托进行物业管理，被告住宅楼下的搭建设施系楼下住户行为，被告可另行向相对方主张权利。因此，三被告提供的照片并不能确实、充分地证明原告未尽到物业管理职责、以及因原告行为与其在外租房的因果关系。对三被告要求原告停止侵害广大业主的财产权益，对损坏的绿地按原设计恢复原状以及原告在未按物业服务全责提供物业服务前无权向三被告收取物业管理费、要求原告支付租房租金的诉请，本院不予支持。对三被告要求原告定期公示物业财务收支明细的诉请，原告虽辩称已每年公示，但未提供相关证据证实，应承担举证不能的责任。对三被告反诉要求原告定期公示物业财务收支的诉请，符合合同约定，本院予以支持。
需要指出的是，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，不仅损害了原告的权益，对小区内按时支付物业服务费的其他业主亦存在损害，如业主认为物业公司存在其他不当行为，可依法另行主张；同时，物业管理者也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。构建和谐小区，提高居住生活质量，需要各方的共同努力，业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相尊重、支持与理解。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第十二条第四款、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告朱春春、张泽金、张XX支付原告桂林联朋物业服务有限责任公司物业服务费986.58元。
二、原告桂林联朋物业服务有限责任公司对2012年9月1日起至2013年8月31日的物业管理服务费收支情况于判决生效后七日内予以公示。
三、驳回原告桂林联朋物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告朱春春、张泽金、张XX的其他反诉请求。
本案案件受理费50元（原告已预交）、反诉费25元（被告已预交），由原告负担25元，被告朱春春、张泽金、张XX负担50元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付延迟履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在送达判决书之日起十五日内，向桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费75元（开户行：农行桂林高新支行，户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××00XXXX），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状上诉期届满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 胡艳华
人民陪审员 粟喜发
人民陪审员 王亚华
二〇一四年三月六日
书 记 员 唐掁灵
附：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（五）按时交纳物业服务费用；
第十二条第四款业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。