江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终9045号
上诉人（原审被告）：杨孝根,男,1957年8月12日出生,汉族，住江苏省南京市玄武区。
委托诉讼代理人:魏增，北京市高朋（南京）律师事务所律师
上诉人（原审被告）：吕雪红,女,1959年1月8日出生,汉族，住江苏省南京市玄武区。
委托诉讼代理人:杨文浩，男，1982年11月7日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区，系吕雪红之子。
被上诉人（原审原告）：陈春喜,男,1975年12月30日出生,汉族，住江苏省南京市栖霞区。
委托诉讼代理人:何朋，江苏昊信律师事务所律师，
原审第三人:南京壹加贰联合不动产经纪有限公司,住所地江苏省南京市鼓楼区龙凤花园腾龙里41号101室。
法定代表人：赵玉瀚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：孟庆旭，女，1990年7月2日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区，该公司员工。
上诉人杨孝根、吕雪红因与被上诉人陈春喜、原审第三人南京壹加贰联合不动产经纪有限公司（以下简称壹加贰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初3615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人杨孝根、吕雪红上诉请求：依法撤销本案一审判决，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求或将本案发回重审，本案两审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：（一）一审对涉案补充协议理解错误,其中（以银行贷款审批通过为准）部分属于格式条款；（二）被上诉人未在约定期限内通过贷款审批及将首付款缴至监管账户；（三）涉案合同已解除。
被上诉人陈春喜辩称：一审认定案件事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人壹加贰公司二审陈述：上诉人在上诉状中称乙方于2016年4月20日前（已银行贷款审批通过为准）将购房款93万元解交资金监管账户，上诉人的意思是格式条款与所填写的逾期存在冲突的地方，事实是中介方业务员在签订合同之前已明确告知了以银行贷款审批通过为准，填写的日期是根据以往的业务经验大致估算的日期。而且格式条款和非格式条款并非不一致，括号内的内容是进一步明确该日期，无法适用合同法第41条的规定。
陈春喜一审请求：1、判令杨孝根、吕雪红继续履行合同，协助其办理房屋交易过户相关手续；2、杨孝根、吕雪红承担30万元的违约金；3、诉讼费由本案杨孝根、吕雪红承担。
一审法院认定事实：
2016年3月4日，陈春喜（乙方）与杨孝根、吕雪红（甲方）、中介方壹加贰公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同》一份，约定：甲方将坐落于南京市栖霞区杉湖西路9号赛世香樟园12幢1单元101室的房屋（以下简称案涉房屋）售与乙方，面积132.42平方米，总价245万元；一方当事人无正当理由不履行合同的，分别向守约方支付30万元违约金；乙方于合同签订当日向丙方支付佣金及代办费26000元。当日，双方还签订补充协议1份，约定：1、乙方于签约当日支付定金15万元；…4、乙方办理商业贷款134万元，甲乙双方应于2016年3月15日前提供贷款所需材料并与贷款银行签订借款合同，同时委托银行将贷款资金全部划入南京市房屋置业担保公司设立的存量房交易结算资金监管账户，如乙方不能贷款或不能足额贷款，须在接到丙方通知后30个工作日内自筹资金补足房贷；5、乙方于2016年4月20日前（以银行贷款审批通过为准）将购房款93万元解交资金监管账户，同时双方办理产权过户手续；…9、双方约定于付清房款后3日内办理房屋交接手续，乙方将尾款3万元支付给甲方。杨孝根、吕雪红与陈春喜分别在合同及补充协议的甲方、乙方栏签名并捺印，壹加贰公司在丙方处盖章，陈雪梅作为见证人在公章下签名并捺印。协议签订后原告支付两被告15万元定金。合同签订时案涉房屋上未设有抵押权。2016年6月15日，中国农业银行江苏省分行向陈春喜发放了贷款审批通知书，同意向其发放用途为购房、金额为134万元、期限为240个月的个人贷款。
关于签订合同的过程，第三人壹贰公司的员工暨委托诉讼代理人陈雪梅陈述：我是合同见证人，卖房人杨孝根、吕雪红所称4月20日前应当将93万元首付款交付卖房人的意见与事实不符，在购房合同补充协议第5条中虽约定4月20日前支付首付款，但在签订协议时我已经明确告知买卖双方该日期仅为估算的日期，首付款解交资金监管账户须以银行贷款审批通过为准，因银行何时通过贷款审批日期并不确定，故该日期之后的括号中同时注明“以银行贷款审批通过为准”；5月1日的时候卖房人杨孝根曾跟我打过电话，但他只是问贷款何时下来，我跟他讲快了，我从未跟他讲过贷款未批下来是因为买房人的个人征信有问题，卖房人也没有跟我说过买房人有违约的情况，6月15日之前卖房人从来没有通知过中介方催促买房人交纳首付款事宜，在这过程中买房人曾主动打过电话说他已经准备好了首付款，问我何时付款，我跟买房人说待贷款批下来后送件的时候再付款；2016年6月15日贷款审核通过，贷款审批通知书下发，买卖双方应当共同到房产局办理送件手续，进行房屋过户，同时支付首付款93万元，送件后10个工作日出件，出件之后把新房产证送到银行作抵押，此后大约两周左右银行放贷；6月15日贷款审批通知书下来以后，我通知双方去房产局办理送件，卖房人说因买房人4月20日没付首付款，已经构成违约，要解除合同，我跟卖房人说首付款应当在贷款审批通知书下来以后去房产局送件的时候给付，这样才能保证双方的利益，卖房人还是坚持说要解除合同，不再把房子卖给原告即买房人；我方认为卖房人不应当将其未能成功购买其他房屋作为本案合同不能继续履行的原因，正常的做法应当是先卖房子再去购买其他的房屋。
庭审中，因杨孝根、吕雪红不同意接受购房款继续履行合同，故陈春喜于2017年3月28日将购房款230万元交至法院账户。
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效；该法第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，陈春喜与杨孝根、吕雪红所签订的《房地产买卖中介合同》及《补充协议》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应认定合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。陈春喜与杨孝根、吕雪红在合同的补充协议第5条约定，陈春喜于2016年4月20日前（以银行贷款审批通过为准）将购房款93万元解交资金监管账户，同时办理产权过户手续。陈春喜认为该项款约定的93万元购房款交付时间以银行贷款审批通过为准，而杨孝根、吕雪红则认为交付时间应以2016年4月20日为限。一审法院经审查认为，双方以及中介方共同确认申请资金监管财户须提供银行的贷款审批通知书，并由买卖双方共同向南京市房屋置业担保公司申请，故取得贷款审批通知书是购房款交至资金监管账户的前提条件，结合本案第三人壹加贰公司当庭陈述签订合同及补充协议时已明确告知双方以括号内注明的期限为准，以及合同签订目的的综合分析，应当认定购房款93万元的交付期限应当以银行贷款审批通过为准。就本案而言，陈春喜已经取得中国农业银行的贷款审批通知书，并同意支付首付款继续履行合同，因杨孝根、吕雪红拒绝而导致无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如前所述，杨孝根、吕雪红因与陈春喜对首付款93万的履行期限解读不一，而不履行合同义务，现陈春喜要求其继续履行合同，并将剩余的购房款230万元交至法院账户，故陈春喜要求杨孝根、吕雪红继续履行合同义务配合办理房屋过户手续的诉请，合法有据，一审法院予以支持。
关于陈春喜主张杨孝根、吕雪红支付违约金30万元的诉请。本案中，案涉《房地产买卖中介合同》中约定，一方当事人无正当理由不履行合同的，向守约方支付30万元违约金。该合同补充协议第5条所约定的“乙方于2016年4月20日前（以银行贷款审批通过为准）将购房款93万元解交资金监管账户，同时双方办理产权过户手续”，该条款既书写了交付购房款的具体时间，又在括号中注明以银行贷款审批通过为准，属合同约定不明，造成陈春喜与杨孝根、吕雪红对该条款产生歧意，导致合同不能按期履行，杨孝根、吕雪红因此未继续履行合同，并不构成合同违约，陈春喜主张杨孝根、吕雪红支付违约金30万元的诉请，依据不足，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定判决如下：
一、杨孝根、吕雪红于本判决生效之日起十日内协助陈春喜将坐落于南京市栖霞区杉湖西路9号赛世香樟园12幢1单元101室的房屋不动产权变更登记至陈春喜名下；
二、驳回陈春喜的其他诉讼请求。
案件受理费26400元，保全费5000元，合计31400元，由陈春喜负担5800元，由杨孝根、吕雪红负担25600元。
本院二审期间，各方均未提交新证据。对于一审查明的事实，杨孝根、吕雪红主张在2016年4月20日上诉人便与陈雪梅确认被上诉人是否已经具有付款能力。陈雪梅说被上诉人没有付款能力，让再等一等。直至后来合同履行无限制的延期，上诉人通过陈雪梅转告被上诉人由于被上诉人的违约行为，上诉人已经解除合同。对于以上陈述，杨孝根、吕雪红并未予以举证证明。陈春喜、壹加贰公司对一审查明的事实无异议。
二审期间，经本院调查被上诉人陈春喜签订的贷款合同于2016年5月7日进入银行贷款审批程序。对此，陈春喜陈述其于2016年3月15日前就通过担保公司签订了贷款合同，并交齐了相关材料。至于以后的审批流程并非其所能控制，其也曾多次向担保公司催促。对此，杨孝根陈述具体签订贷款合同的日期已记不清了，当时时间应该是蛮早的。
本院认为：
本案中，上诉人杨孝根、吕雪红主张双方签订的补充协议第5条约定陈春喜于2016年4月20日前（以银行贷款审批通过为准）将购房款93万元解交资金监管账户，同时办理产权过户手续，因其中以银行贷款审批通过为准条款系预先拟定，属于格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条中，“格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，陈春喜应于2016年4月20日前将购房款93万元解交资金监管账户。对此，本院认为，首先，该条款并非被上诉人陈春喜预先拟定。其次，对于该条款，壹加贰公司也当庭陈述在签订合同之前已明确告知了双方以银行贷款审批通过为准，填写的日期是根据以往的业务经验大致估算的日期。再次，房屋交易中，买房人在银行贷款审批通过后再向卖房人支付首付款也符合二手房买卖的交易习惯。最后，申请资金监管账户须提供银行的贷款审批通知书，并由买卖双方共同向南京市房屋置业担保公司申请，取得贷款审批通知书是购房款交至资金监管账户的前提条件，综上，本院可以认定涉案补充协议第5条中约定的陈春喜交付购房款93万元的期限应当以银行贷款审批通过为准。同时本案中，也无证据证明陈春喜存在拖延、阻止银行贷款审批通过的行为。故上诉人所称陈春喜未在2016年4月20日前将购房款93万元解交资金监管账户构成违约，涉案合同因违约已解除的上诉理由不能成立。
2016年6月15日，陈春喜已经取得中国农业银行的贷款审批通知书，并愿意支付首付款继续履行合同，杨孝根、吕雪红拒绝而导致无法继续履行。现本案一审中，陈春喜已将剩余的购房款230万元交至一审法院账户，要求杨孝根、吕雪红继续履行合同。该诉请符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，一审法院对此予以支持并无不当，本院二审予以维持。
综上所述，杨孝根、吕雪红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26400元，由上诉人杨孝根、吕雪红负担。
本判决为终审判决。
审判长 王劲松
审判员 郑 慧
审判员 龚 震
二〇一八年二月二十七日
书记员 杨文艳