湖南省益阳市赫山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0903民初3037号
原告陈志敏。
委托代理人陈治国。
被告益阳汉典房地产开发有限公司。
法定代表人方力。
委托代理人喻建平。
原告陈志敏（以下简称原告）与被告益阳汉典房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年7月6日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人陈治国，被告委托代理人喻建平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：本人于2013年3月与被告签订购房协议并交纳了定金，同年11月12日正式签订购房合同，付清了全部房款，此后，被告不按合同约定的期限2014年10月1日如期交房，至2015年3月20日才向原告交付房屋。原告延迟交房已构成违约，要求：1、判令被告支付延期交房违约金4769元；2、判令被告支付延期未办理房产证违约金6820元；3、由被告承担全部诉讼费用。
为证明其主张的事实，原告向法庭提供了下列证据：
证据一、原、被告身份信息，拟证明原被告诉讼主体资格符合法律规定；
证据二、预告登记，拟证明原告在被告处购买房屋进行了预告登记；
证据三、收费凭证，拟证明原告向被告支付了购房的首付款73782元；
证据四、购房合同，拟证明原告与被告之间成立了房屋买卖关系，被告没有按合同约定按时交房办证；
证据五、《个人住房借款合同》，拟证明原告为购房向益阳市住房公积金管理中心按揭借款160000元。
被告辩称：延迟交房和办证是政府相关部门没有按时将项目的土地全部交付给被告，系不可抗力，应当全部免除被告的违约责任；即使承担违约责任，原告提出的延期交房违约金也过高，应予以核减；原告要求被告支付延期办证违约金没有事实和法律依据。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
为证明其主张的事实，被告向法庭提供了下列证据：
证据一、益阳市人民政府办公室2014年度《益阳城市工作》第43期《关于资水会龙项目有关问题协调处理的情况汇报》，被告向益阳市人民政府出具的《关于请求解决资水会龙不夜城部分建设用地问题的报告》，被告向益阳市城市建设投资开发有限公司出具的《要求解决资水会龙不夜城项目建设用地有关问题的函》，拟证明被告于2005年拍卖取得的资水会龙项目用地尚有规划道路用地至今没有交付，直接影响项目竣工验收和交付办证。
证据二、照片4张，拟证明被告资水会龙项目二期北面通道的规划道路至今没有拉通。
法庭组织原、被告对相对方提供的证据进行了质证。
被告对原告所举证据一、二、三、四、五无异议。
原告对被告所举证据一、二的真实性、合法性无异议，但认为均不具证据的关联性，不能采信。
经质证，本院认证如下：
原告提供的证据一、二、三、四、五，内容真实，来源合法，能够证明案件事实，且被告无异议，本院予以采信。被告所举证据一、二，内容真实，来源合法，能够证明本案的部分事实，本院亦予以采信。
综合采信的证据及庭审查明的事实，本院确认以下案件事实：
被告于2005年3月通过挂牌竞拍获得西起会龙公园东入口广场，东至秀峰公园西门的栖霞北路两厢用地，宗地面积20269.33平方米，用于开发建设“资水会龙”不夜城商住楼。2013年11月13日，原告与被告签订《益阳市商品房买卖合同》，购买“资水会龙”项目中的南三栋3单元407房，房屋建筑面积68.04平方米，房屋总价款为233782元。合同编号为：预字YY2013003271，预售证号为：益房预字2013第0164号。在合同中双方就所购商品房的计价方式及价款、付款方式及期限、买受人逾期付款违约责任、交付期限及条件、违约责任等相关事项进行了详细约定。该合同第十条约定：房屋的交付期限为2014年10月1日，如遇不可抗力出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期；第十一条约定：出卖人未按合同第十条约定的期限将商品房交付使用，逾期未超过60日，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人需向买受人按日支付自交付期限的第二天起至实际交付之日止已交付房款万分之一点二的违约金；第十九条约定：出卖人应在商品房交付使用后60日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任致使买受人未能在约定期限办理上述登记手续，买受人不解除合同的，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付付款万分之一的违约金。合同签订后，原告付清了全部购房款，其中首付款为73782元，在益阳市住房公积金管理中心按揭借款160000元。被告在开发建设“资水会龙”不夜城过程中，因该项目的道路用地没有及时交付，致使建设进展缓慢，至2015年1月，“资水会龙”不夜城的主体工程才基本建成，但因还有辅助工程的部分用地未办好征地补偿手续，建设项目没有按期全面完工，导致被告于2015年3月20日才向原告交付房屋，至今还没有为原告办妥房屋的所有权证。
另查明，益阳市人民政府于2016年5月26日发布关于《益阳市中心城区实施不动产统一登记的通告》，通告如下：从2016年6月25日起，中心城区各类不动产登记业务由市不动产登记中心统一办理，根据业务类型颁发《不动产权证书》或《不动产登记证明》。原各类不动产权属证书停止发放，新的不动产权属证书启用前依法颁发的各类不动产权属证书继续有效；在依法办理变更、转移等登记时，逐步更换为新的不动产登记薄证，因不动产业务系统对接调试等原因，从2016年6月6日至6月24日，停止市政务中心国土窗口土地登记发证工作和房管窗口房屋登记发证工作。
诉讼中，原告将要求被告负担的延期办证违约金6826元变更为13629元（计算至2017年7月6日止）。
本院认为本案争议的焦点是：1、被告逾期交房、至今未办理房屋产权证是否构成违约；2、如果被告违约，怎么计算违约金；3、政府部门未办好征地手续是否系被告不可抗力的免责事由。
一、关于被告逾期交房是否构成违约的问题。原告与被告签订的关于“资水会龙”不夜城商业街南三栋3单元407房的房屋买卖合同，系原、被告双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依照合同的约定全面履行各自的义务。原告依约定支付了全部购房款，全面履行了合同，而被告没有按合同第十条约定的2014年10月1日前向原告交付房屋，直至2015年3月20日才将房屋交付，延迟交房169天，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。关于逾期办理房屋产权证是否构成违约的问题，根据原、被告所签合同第十九条的约定，被告交付房屋给原告后60日内完成初始登记，初始登记后365日内办妥房屋所有权证，据此约定，被告应为原告办理产权证的期限自交房的2015年3月20日向后推移425天（60+365），为2016年5月20日，已超过约定办理产权证的期限，已构成违约，应依约支付延期办证违约金。根据益阳市人民政府发布的《益阳市人民政府关于益阳市中心城区实施不动产统一登记的通告》，2016年6月6日前可以为原告办妥房屋产权证，期间没有政策障碍，故在2016年6月6日之前，被告没有办理房屋产权证应承担违约责任。依据原、被告所签订的《商品房买卖合同》第十九条的约定，被告为原告办理土地使用权证的期限为2017年5月20日（在办理房屋所有权证期限2016年5月20日向后推移365日），依据益阳市人民政府的通告实行两证合一的产权登记制，被告在2017年5月20日前虽不能为原告办理土地使用权证，但依通告应在该期限内办好不动产登记证，而被告未履行义务，构成违约，应承担违约责任。
二、关于怎么计算违约金的问题。按照原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定，逾期交房违约金应以原告已交购房款233782元为基数，以日万分之一点二的标准自2014年10月2日（被告应交付房屋最后期限的第二天）计算至2015年3月20日（被告实际交付房屋之日）止，经计算，迟延交房违约金为4741元，原告计算有误，应以本院核算为准。关于被告延迟办理房产证的违约金，应以233782元为基数，以日万分之一的标准自2016年5月21日（被告应办理房屋产权证最后期限的第二日）计算至2016年6月6日（益阳市人民政府关于中心城区实施不动产统一登记通告规定日期），经计算为350元；2016年6月6日至2016年6月24日，因房管部门原因不能办理房屋所有权证，不是被告的原因，被告在此期间不应承担未为原告办妥房屋所有权证的违约责任，自2016年6月25日开始，因房屋所有权证和土地使用权证两证合一政策的出台，只能进行不动产统一登记，而合同约定的土地使用权证的办理时间尚未到期，故被告在2016年6月25日之后至合同约定的土地使用权证办理最后期限的期间内不应承担违约责任；应承担自土地使用权证办理期限届满后第二天起迟延办理产权登记证的违约责任，违约金以233782元为基数，以日万分之一为标准，自2017年5月21日起计算至2017年7月6日止，金额为1052元。
三、关于政府有关部门未办好征地手续是否系被告不可抗力因素免责事由的问题。法律意义上的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不是由于定约者任何一方当事人的过失或疏忽，而是由于发生了当事人既不能预见，又无法事先采取预防措施的意外事故，以致不能履行或不能如期履行合同，遭受意外一方可以免除履行合同的责任或延期履行合同。本案中，相关政府部门未及时办好征地手续的事实，被告应该预见到这种风险，应该采取相关措施避免风险的发生，况且有关政府部门未履行、完善被告的用地事项，系另一法律关系，不应认定为法律意义上的不可抗力因素，故被告关于以不可抗力因素为由请求免除迟延交房违约责任的抗辩意见，本院不予采纳。
综上所述，原告的诉讼请求可予部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条的规定，判决如下：
一、被告益阳汉典房地产开发有限公司向原告陈志敏支付迟延交房的违约金4741元、延迟办理房屋产权证的违约金350元，延迟办理不动产登记证的违约金1052元（计算至2017年7月6日），三项共计6143元，限本判决生效后十日内付清。
二、驳回原告陈志敏的其他诉讼请求。
本案案件受理费90元，由被告益阳汉典房地产开发公司负担40元，原告陈志敏负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。
审 判 长 谢长明
人民陪审员 夏克军
人民陪审员 李 琳
二〇一七年八月十三日
书 记 员 张 舞