福建省武平县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0824民初238号
原告：中国建设银行股份有限公司武平支行（以下简称建行武平支行），住所地福建省武平县平川镇政府路大水圳巷1号，统一社会信用代码91350824490927422N。
主要负责人：何林斌，该支行行长。
委托诉讼代理人：兰德文，该支行客户经理，住福建省武平县。
被告：许水土，男，1987年3月18日出生，汉族，经商，住福建省武平县。
被告：李文凤（许水土之妻），女，1986年7月15日出生，汉族，经商，住福建省武平县。
被告：福建省万翔房地产开发有限公司（以下简称万翔房地产公司），住所地福建省武平县平川镇丰平路18号，统一社会信用代码9135082408160653X9。
法定代表人：王春君，该公司总经理。
委托诉讼代理人：兰月秀，福建天梁律师事务所律师。
原告建行武平支行与被告许水土、李文凤、万翔房地产公司金融借款合�纠纷一案，本院于2018年1月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行武平支行主要负责人何林斌的委托诉讼代理人兰德文、被告万翔房地产公司法定代表人王春君的委托诉讼代理人兰月秀到庭参加诉讼，被告许水土、李文凤经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建行武平支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除许水土、李文凤与其签订的编号为350697408-2012-20150590977《个人住房借款合同》；2.判令许水土、李文凤偿还尚欠上述借款合同项下贷款本金273601.29元、利息3748.22元及自2018年1月17日起至款清日止按《个人住房借款合同》约定利率计算的利息（含罚息及复利）；3.建行武平支行对许水土、李文凤提供的该笔借款的抵押物[即位于武平县其占有范围内的土地使用权的抵押物]所得价款有优先�偿权；4.判令万翔房地产公司对上述许水土、李文凤所欠款项承担连带清偿责任。事实与理由：许水土与李文凤系夫妻关系。2015年2月10日，应许水土与李文凤的申请，其与许水土、李文凤签订《个人住房借款合同》。该合同中约定：许水土、李文凤因购房需要向建行武平支行贷款297000元、期限20年（即自2015年2月10日起至2035年2月10日止，贷款利率为浮动利率（即在基准利率水平上上浮5%）、当年执行利率为年利率6.4575%、按月等额本息还款法等条款。该笔贷款由许水土、李文凤提供其所有的坐落于武平县其占有范围内的土地使用权抵押（目前未办理产权证，商品房买卖合同编号：201500027号，产权证编号为预告登记证编号：武房预2015字第0324号），并办理了抵押预登记手续。同时，该笔贷款由万翔房地产公司提供阶段性连带责任保证，万翔房地产公司也在上述合�保证人栏中签字盖章确认这一事实。
2015年2月12日，建行武平支行按《个人住房借款合同》约定发放了该笔贷款。许水土、李文凤收到贷款297000元后，先有按约定归还贷款本息，但自2017年10月10日起就开始逾期归还贷款本金及利息，截止2018年1月16日，许水土、李文凤尚欠上述贷款合同项下的贷款本金273601.29元、利息3748.22元。之后虽经其多次催收，但许水土、李文凤仍未归还。根据《个人住房借款合同》第十六条第一款“借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项”即构成违约情形；第十七条约定，借款人出现违约情形，贷款人可“宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用”、“解除与借款人的借贷关系”、“对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或者部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利”。鉴于本案贷款逾期未还、涉案房屋有办理抵押预登记手续及万翔房地产公司仍应承担连带责任担保的事实，为此请求法院支持其诉讼请求。
许水土、李文凤未作答辩。
万翔房地产公司辩称，答辩人的担保期已过，不需再承担本案的连带清偿责任。理由：1.根据许水土、李文凤与建行武平支行签订的《个人住房借款合同》第十二条及第三十六条约定：保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵�登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执日止。因此，答辩人在建行武平支行办妥、核对、收执他项权利证书之日时，即是答辩人担保期限结束的日期。根据武平县房地产交易管理所出具的《预购商品房抵押权预告登记》证书，可以确认建行武平支行已经在2015年2月11日办妥了预购商品房抵押权预告登记手续，建行武平支行办妥该项业务后，未将该预告登记文书交给许水土、李文凤，因此可以认为建行武平支行已经办妥、核对、收执他项权利证书，因此答辩人的保证期限在2015年2月11日即已结束，不应再承担连带清偿责任。2.退一步而言，如认为预告抵押登记不能发生效力，则建行武平支行对许水土、李文凤向建行武平支行提供的该笔借款的抵押物[即位于武平县其占有范围内的土地使用权（目前未办理产权证，商品房买卖合同编号：201500027号，产权证编号：预告登记证编号：武房预2015字第0324号）]，所得价款没有优先受偿权。3.答辩人除对上述提出的异议之外，对建行武平支行的其他诉讼请求均没有异议。综上事实，请求法院依法裁判。
建行武平支行围绕诉讼请求向本院依法提交身份证复印件二份，户口本复印件、结婚证复印件、《中国建设银行福建省分行个人住房借款申请书》、《中国建设银行个人贷款业务调查申报审批表》、《个人住房借款合同》、个人贷款支付凭证、中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书、《预购商品房抵押权预告登记》证书各一份，许水土、李文凤未予质证，万翔房地产公司质证后均无异议。对建行武平支行提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。
根据到庭当事人的陈述和经审查确认的证据�本院对本案事实作如下认定：
许水土与李文凤系夫妻关系。2015年1月30日，许水土、李文凤向建行武平支行申请个人住房借款，2015年2月5日，建行武平支行同意许水土、李文凤的申请。2015年2月10日，许水土、李文凤与建行武平支行签订《个人住房借款合同》，该合同中约定：许水土、李文凤因购房需要向建行武平支行贷款297000元、期限20年（即自2015年2月10日起至2035年2月10日止，贷款利率为浮动利率（即在基准利率水平上上浮5%）、当年执行利率为年利率6.4575%、按月等额本息还款法等条款。该笔贷款由许水土、李文凤提供其所有的位于武平县其占有范围内的土地使用权（目前未办理产权证，商品房买卖合同编号：201500027号，产权证编号为预告登记证编号：武房预2015字第0324号）作抵押，并办理了房屋抵押预登记手续。同时，该笔贷款由万翔房地产公司提供阶段性连带责任保证，为此，万翔房地产公司也在该合同中保证人栏中盖章确认。《个人住房借款合同》第十六条第一款的“借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项”即构成违约情形；第十七条约定，借款人出现违约情形，贷款人可“宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用”，“解除与借款人的借贷关系”，“对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或者部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利”。第三十六条约定：万翔房地产公司的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。
2015年2月12日，建行武平支行按《个人住房借款合同》约定发放了贷款297000元。许水土、李文凤收到该笔贷款后，先有按期归还借款本息，但自2017年10月10日起就开始逾期归还贷款本金及利息，截止2018年1月16日，许水土、李文凤尚欠建行武平支行贷款本金273601.29元、利息3748.22元。之后虽经其多次催收，但许水土、李文凤仍未归还建行武平支行贷款本息。
2015年2月11日建行武平支行在武平县房地产交易管理所办理了预购商品房（涉案房屋）抵押权预告登记手续，并取得预告登记证编号为武房预2015字第0324号的《预购商品房抵押权预告登记》证�。现涉案房屋并未交房屋，许水土、李文凤未取得涉案房屋的房屋所有权证。
本院认为，许水土、李文凤、建行武平支行、万翔房地产公司均在许水土、李文凤与建行武平支行签订的《个人住房借款合同》中签字盖章确认，该合同的意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同成立并具有法律效力。建行武平支行依照《个人住房借款合同》约定支付许水土、李文凤贷款297000元，许水土、李文凤取得该笔贷款后未按约定归还贷款本息，故其应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人约定了一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据《个人住房借款合同》第十七条约定，借款人出现违约情形，贷款人可“宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用”，“解除与借款人的借贷关系”，“对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或者部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利”。本案许水土、李文凤存在违约行为，建行武平支行有权解除合同。现建行武平支行要求法院解除许水土、李文凤与其签订的编号为350697408-2012-20150590977《个人住房借款合同》的诉讼请求，符合法律规定；建行武平支行要求许水土、李文凤偿还尚欠上述借款合同项下贷款本金273601.29元、利息3748.22元及自2018年1月17日起至款清日止按《个人住房借款合同》约定利率计算的利息（含罚息及复利），符合法律规定。抵押权系物权，经登记才发生效力。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。本案涉案房屋系预告登记，并未登记到不动产登记簿，不发生抵押权效力，为此建行武平支行要求对许水土、李文凤向建行武平支行提供的该笔借款的抵押物[即位于武平县其占有范围内的土地使用权的抵押物]所得价款有优先受偿权的诉讼请求，不符合法律规定。根据《个人住房借款合同》第三十六条约定：万翔房地产公司的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。现该涉案房屋抵押登记只是预告登记，实际的房屋抵押登记并没有办�，涉案房屋的他项权利证书也没有办妥，故万翔房地产公司保证期间没有超出，其连带清偿责任并没有被免除。现建行武平支行要求万翔房地产公司对上述许水土、李文凤所欠款项承担连带清偿责任的诉讼请求，符合法律规定。万翔房地产公司承担连带责任后有权向许水土、李文凤追偿。万翔房地产公司认为本案已过担保期限，其不需要再承担连带清偿责任的辩解意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，对建行武平支行的诉讼请求，本院依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、解除许水土、李文凤与中国建设银行股份有限公司武平支行签订的《个人住房借款合同》；
二、许水土、李文凤应于本判决生效之日起十日内归还中国建设银行股份有限公司武平支行贷款本金273601.29元、利息3748.22元及自2018年1月17日起至款清日止按《个人住房借款合同》约定利率计算的利息（含罚息及复利）；
三、福建省万翔房地产开发有限公司对许水土、李文凤上述第二项债务承担连带清偿责任；
四、福建省万翔房地产开发有限公司承担连带责任后有权向许水土、李文凤追偿；
五、驳回中国建设银行股份有限公司武平支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5460元，减半收取计2730元，由许水土、李文凤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。
审 判 员 林桃秀
二〇一八年三月二十二日
代理书记员 修永红
附注：本判决主要法�依据
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支�。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
执行提醒
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止�中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
根据法律及相关司法解释的规定，发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。如不履行可能面临下列后果：
1.被执行人在生效法律文书确定的义务未履行完毕之前，限制其乘坐飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位等高档交通工具和使用高档通讯工具，以及购房、旅游、对外投资等行为。
2.被执行人具有履行能力而不履行法律文书确定的义务，人民法院应当将其纳入�信被执行人名单，依法对其信用惩戒。
3.诉讼参与人或者其他人拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
4.对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。
单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。