江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏09民终1964号
上诉人（原审原告）：管海丰，男，1984年3月20日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市大丰区。
委托诉讼代理人：姜久荣，盐城市大丰区盐丰法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：江苏创世纪置业有限公司，住所地江苏省盐城市盐都区新区刘朋村。
法定代表人：朱海中，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：陈广信，江苏锐智律师事务所。
上诉人管海丰因与被上诉人江苏创世纪置业有限公司（以下简称创世纪置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省盐城市大丰区人民法院（2017）苏0982民初5322号民事�决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
管海丰上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判由创世纪置业公司支付管海丰按所交总房款的日万分之一点六计算到创世纪置业公司实际交房之日（验收合格）的违约金；3.一、二审诉讼费用由创世纪置业公司承担。事实和理由：1.创世纪置业公司开发的商品房目前仍未合格，按照《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”；2.设计单位从未做过创世纪置业公司的房地产开发项目。
创世纪置业公司辩称，1.双方对于违约金的约定是阶段性的，即不同阶段�违约金是不同的。管海丰要求所有的违约金均按照已交总房款的日万分之一点六计算没有合同依据。2.根据最高人民法院关于商品房交付标准的意见，商品房经四方验收合格即可交付。创世纪置业公司提供了单位工程竣工验收证明，说明房屋已经合格，是否通过消防验收与房屋是否合格没有必然关系。且目前消防验收主要是抽检方式，以备案为主。3.管海丰主张设计单位未做过创世纪置业公司的房地产开发项目没有任何证据证明。因此，请求维持原判。
管海丰向一审法院起诉请求：1.判令创世纪置业公司支付按所交房款的日万分之一点六计算到实际交房之日的违约金；2.诉讼费由创世纪置业公司负担。
一审法院认定事实：2014年2月23日，出卖人创世纪置业公司与买受人管海丰签订商品房买卖合同�管海丰向创世纪置业公司购买其开发建设的香堤水榭第3幢804房，合同约定：商品房建筑面积96.28平方米，商品房单价为3498.84元/平方米，房款合计336868元整；第八条房屋的交付期限：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经〔验收合格〕条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，以及如有特殊原因，出卖人可据实予以延期；第九条出卖人逾期交房的违约责任：“1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5〔该比率应不小于第（1）项中的比率〕的违约金。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。交房期满后，创世纪置业公司未能及时履行交付义务。2014年2月23日，买受人管海丰与出卖人创世纪置业公司签订了自行车库使用权买卖协议，购买了香堤水榭3楼地下2层27号车库，建筑面积19.49平方米，销售单价1500元/平方米，总价为29235元，约定于2014年12月31日前将具备使用条件的自行车库交付买受人使用。交房期满后，创世纪置业公司未能及时履行交付义务。2015年4月13日，双方签订补充协议，约定2015年1月至5月违约金甲方按合同万分之0.5一次性支付乙方，2015年6月以后违约金按万分之一执行等内容。2015年8月6日，创世纪置业公司出具承诺书一份，载明：“一、承诺人：江苏创世纪置业有限公司，法定代表人：朱中海，该公司总经理，承诺人：江苏创世纪置业有限公司于2012年在大丰市开发了香堤水榭工程。合同约定于2014年12月30日交房，后因故合同延期履行到2015年8月30日交房。现因情况变化需再次延期交房，承诺人向香堤水榭全体购房业主承�如下：二、承诺人与全体业主于2015年3月签订的补充协议在2015年8月30日前仍按协议执行，2015年9月1日到实际竣工交付房屋之日止，承诺人承付业主违约金按所交购房款的日万分之1.2计算。三、介于该工程交付房屋时不能申请正式用电，承诺人承诺在交房前为所有业主办理临时用电，每月贴补每户业主200度电。如用电数超过所有业主享有贴补的总和，超过部分由所有的业主平摊，承诺人必须在规定的时间内按时交纳电费。如逾期交纳造成业主停电的一切损失由承诺人承担。贴补期限从交房之日至承诺人申请供电部门审批安装正式分户装表止。四、承诺人保证在2015年12月31日前将房屋交付给所有业主，如再逾期承诺付业主违约金按所交房款的日万分之1.6计算。本承诺书与原合同不可分割。承诺人：江苏创世纪置业有限公司（印章），2015.08.06”。
2016年9月2日，创世纪置业公司向香堤水榭业主公告：“2016年8月30日交房工作正式开始，为不影响相互间的工作本次交房截止时间为2016年9月10日，在此期间办理交房手续的业主享受本公司的交房奖励2000元/户（现金当场结算），逾期不候。超出9月10日需要拿房的业主由我公司售楼部另行通知。特此公告。江苏创世纪置业有限公司，2016年9月2日”。管海丰认为创世纪置业公司欲交付的房屋不具有验收合格证明，遂拒绝受房，并于2017年9月20日向一审法院提起诉讼。
一审法院认为：双方签订的商品房买卖合同（含附件）、补充协议及承诺书均不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，受法律保护。管海丰交付房屋购房款后，创世纪置业公司未按期交付房屋构成违约，应按约承�违约金。管海丰主张违约金自2015年1月至5月按合同万分之0.5计算，2015年6月至8月按万分之一计算，2015年9月至12月按万分之一点二计算，2016年1月至9月10日按万分之一点六计算，符合商品房买卖合同、补充协议和承诺书的约定，一审法院予以支持。自行车库使用权买卖协议未约定违约金，故对管海丰主张自行车库延迟交付的违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。故违约金以购房款336868元为基础计算至2016年9月10日为人民币23883.94元，因创世纪置业公司于2016年9月10日已通知交房，且有单位工程竣工验收证明书，管海丰拒绝收房，创世纪置业公司不承担违约责任，故对管海丰要求创世纪置业公司支付自2016年9月10日后计算的违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条之规定，一审法院判决：一、创世纪置业公司于判决生效后30日内赔偿管海丰违约金23883.94元；二、驳回管海丰的其他诉讼请求。案件受理费599元，减半收取300元，由创世纪置业公司负担230元，管海丰负担70元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，创世纪置业公司与管海丰之间签订的商品房买卖合同、补充协议及承诺书均合法有效，双方应按约履行。
1.关于案涉房屋是否符合合同约定的交房条件以及一审判决认定2016年9月10日为实际交房时间是否正确的问题。本案中，管海丰主张创世纪置业公司交付的商品房违反《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条的规�，不符合交付条件，创世纪置业公司承担的违约金应计算到实际交房之日。经查，案涉商品房买卖合同附件四补充协议第十二条明确约定：“本合同第八条所称的商品房经验收合格的条件中验收合格，是指竣工验收合格，即取得《竣工验收证明》，而不是指综合验收合格，也不是指完成竣工备案。综合验收和竣工备案工作均可在房屋交付后完成”。本院认为，开发商应按照约定期限将具备商品房交付条件的商品房交付使用，也就是交付验收合格的房屋才能构成商品房的有效交付。对于案涉房屋是否具备交付条件的问题，案涉合同中约定了房屋取得《竣工验收证明》即具备交付条件，而案涉房屋所在的楼号确已取得《单位工程竣工验收证明书》，故具备了合同约定的交付条件，管海丰主张创世纪置业公司于2016年9月2日通知交付的商品房并不�合交付条件的理由不能成立，一审判决认定2016年9月10日为实际交房时间并无不当。
2.关于管海丰在二审中提出的一审判决就违约金数额计算有误的问题。经本院核对，一审法院对违约金数额的计算确实存在错误，按照一审判决认定的违约金承担期间，创世纪置业公司应承担的违约金数额为24264.61元，一审判决认定23883.94元有误，应予以纠正。
综上所述，管海丰的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销江苏省盐城市大丰区人民法院（2017）苏0982民初5322号民事判决；
二、被上诉人江苏创世纪置业有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内给付上诉人管海丰违约金24264.61元；
三、驳回上诉人管海丰的其他一审诉讼请求。
一审案件受理费599元，减半收取300元，由管海丰负担70元，江苏创世纪置业有限公司负担230元；二审案件受理费599元，由管海丰负担400元，江苏创世纪置业有限公司负担199元。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊丽萍
审 判 员 孙曙光
审 判 员 周 陇
二〇一八年七月五日
法官助理 郑娟娟
书 记 员 唐 舒
附录法律条文
1.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对�回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。