浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0783民初6438号
原告：吴宗莲，女，1975年7月12日出生，汉族，住东阳市。
委托代理人：朱林五，男，1973年5月5日出生，汉族，住义乌市，系原告吴宗莲丈夫。
被告：东阳市德兴房地产开发有限公司，住所地东阳市白云大道339号。
法定代表人：黄孝富，执行董事。
委托代理人：张红亮，浙江国权明达律师事务所律师。
原告吴宗莲与被告东阳市德兴房地产开发有限公司（以下简称德兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案受理后，依法决定适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴宗莲的委托代理人朱林五，被告德兴公司的委托代理人张红亮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴宗莲起诉称：原、被告于2010年8月29日签订商品房买卖合同（编号：2010预162115，以下简称涉案合同），原告向被告购买东阳市白云街道江南紫荆庄园H区4幢1单元1105室（以下简称涉案商品房），建筑面积60.16平方米，一次性付清房款288768元。涉案合同约定被告应于2011年12月30日前将符合合同约定条件的商品房交付原告使用，但被告于2012年3月30日交付涉案商品房，根据涉案合同第十条约定，被告应支付逾期交房违约金12994.56元。涉案合同约定被告应于2013年12月30日前取得涉案商品房的土地及房屋权属证书交付给原告，但直至2016年2月3日，被告仍未办理并交付给原告相关证书，故被告应支付逾期交付权属证书违约金。原告多次与被告沟通但未果，现诉至法院，请求判令：1、被告支付逾期交房违约金12994.56元（288768元*0.05%*90天，自2011年12月30日起至2012年3月30日止）；2、被告支付逾期交付土地、房屋权属证书的违约金22061.89元（288768元*0.01%*764天，自2013年12月31日起至2016年2月3日止）。
原告吴宗莲向本院提供了以下证据：
1、浙江省商品房买卖合同复印件、契证复印件、销售不动产统一发票复印件（盖有东阳市国土资源局不动产登记信息查询专用章）各1份，房产证复印件、土地证复印件各1份，以证明合同内容和办证情况。
2、原告身份证、结婚证、户口本、公司基本情况（均系复印件）各1份，以证明原、被告主体资格。
3、通知复印件2份、致业主的信复印件1份，以证明通知内容及被告违约办证的事实。
被告德兴公司答辩称：1、被告对第一项诉讼请求即逾期交房违约金12994.56元没有异议，予以认可，但逾期交房违约金应扣除被告代原告缴纳专项维修资金2887.68元和原告未缴纳的2012年度、2015年度、2016年度的三年物业费3249元。2、原告的第二项诉请不成立，不存在逾期交付双证情况，被告没有违约行为。被告在合同约定期限内已经办理土地及房屋的初始登记，并在2013年12月25日通知了原告进行办证，被告已按约履行了合同义务。业主人数众多，交付上述证书缺乏可操作性，合同中的“交付”应理解为通知义务。被告已经完成了该义务。综上，请求驳回原告不合理的诉讼请求。
被告德兴公司向本院提供了以下证据：
1、4-1105室未交物业费明细表、专项维修资金专用收据各1份，以证明原告未缴纳的2012年度、2015年度、2016年度的三年物业费3249元和被告代原告缴纳的专项维修资金2887.68元均应在逾期交房违约金中抵扣的事实。
经审理，本院认证如下：
对于原告提供的证据，被告对证据一、二和证据三中的通知真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以认定。
对于被告提供的证据，经原告质证无异议，且同意在本案中进行抵扣，但提出物业费应从交房之后开始计算。本院予以采纳。
根据本院认定的证据及庭审中原、被告的陈述，本院认定事实如下：原、被告于2010年8月29日签订涉案合同，购买涉案商品房。涉案合同约定：“……第一条，项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于白云街道下昆溪村××、××以西、编号为国用（2007）第2-62号的地块的建设用地使用权……第三条，买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为东阳市白云街道江南紫荆庄园H区4幢1105室……第九条，交付期限及条件，出卖人应当在2011年12月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用……第十条，出卖人逾期交房的违约责任……1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行……第十六条，关于产权登记的约定……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2013年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理……2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第2项处理……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金……”被告于2012年3月30日向原告交付涉案商品房。被告曾于2013年12月25日通知业主办理商品房权属证书。被告认可其应支付原告逾期交房违约金12994.56元。被告代原告缴纳专项维修资金2887.68元。
另查，被告于2007年6月22日取得东阳市国用（2007）第2-62号土地使用证，于2013年5月3日办理了涉案商品房所有权初始登记。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，应确认合法、有效，对原、被告均具有法律约束力，双方均应按约履行各自的义务。被告逾期90天交付原告涉案商品房的事实清楚，按照涉案合同的约定，被告应支付原告逾期交房违约金12994.56元，且被告对此无异议，本院依法予以认定，故对原告的该项诉请，本院予以支持。对逾期交付土地、房屋权属证书违约金，原告主张被告应于2013年12月30日之前取得涉案商品房的土地、房屋权属证书交付给原告，但至今被告仍未办理权属证书并交付给原告，已构成违约，应承担相应违约责任。被告辩称涉案合同约定的是由被告办理土地使用权及房屋所有权的初始登记，其已按涉案合同约定办理上述权证的初始登记并通知原告办证，且合同约定原告是自行办理相关证书，故被告不存在违约情形，不应支付该项违约金。本院认为，涉案合同第十六条第（二）、（三）款约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》”、“出卖人承诺于2013年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记”，根据上述内容，结合上下条款的文字含义，应认定出卖人于2013年12月30日前应当取得的土地、房屋权属证书为登记在开发商名下的土地、房屋权属初始登记证书，而本案被告已于2013年12月30日前取得了土地使用权初始登记及涉案商品房所有权初始登记，即被告已按约履行了合同约定义务。虽然涉案合同约定被告应取得上述权属证书并交付给原告，但业主人数众多，交付上述权属证书缺乏可操作性，故该交付义务以理解成被告在办理权属证书后的通知义务为宜，鉴于被告已于2013年12月25日通知业主办理商品房权属证书的情况，本院对原告主张要求被告支付逾期交付土地、房屋权属证书违约金的诉讼请求不予支持。
因原告同意由将物业服务费、专项维修资金在本案被告应支付的违约金中予以抵扣，不违反法律规定，本院予以准许。
综上，原告的诉请，部分成立，本院予以支持，部分不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告东阳市德兴房地产开发有限公司应支付原告吴宗莲逾期交房违约金12994.56元，扣除原告吴宗莲自愿抵扣的专项维修资金2887.68元及自2012年度、2015年度、2016年度的物业服务费3249元，被告东阳市德兴房地产开发有限公司尚应支付原告吴宗莲逾期交房违约金6857.88元，于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回原告吴宗莲的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1434元，减半收取338元，由原告吴宗莲负担272元，被告东阳市德兴房地产开发有限公司负担66元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
代理审判员 何 秧
二〇一七年八月一日
代书 记员 周晓敏