湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郴北民二初字第1801号
原告曾美艳，女，1981年12月7日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。
委托代理人杨伟波，男，1980年2月28日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。系原告曾美艳丈夫。
被告郴州兴华房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市五岭大道2号。
法定代表人夏国华，该公司董事长。
委托代理人朱斌，湖南奋斗者律师事务所律师。
委托代理人石小飞，湖南奋斗者律师事务所律师。
被告郴州市福翔房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市五岭大道招商广场563号。
法定代表人朱智祥，该公司董事长。
委托代理人李炎，湖南奋斗者律师事务所律师。
委托代理人杨小林，男，1981年11月8日出生，汉族，系该公司职员，住。
原告曾美艳与被告郴州兴华房地产开发有限公司（以下简称兴华公司）、郴州市福翔房地产开发有限公司（以下简称福翔公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾美艳及其委托代理人杨伟波，被告兴华公司的委托代理人石小飞、被告福翔公司的委托代理人李炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾美艳向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告共同返还已付房款328301元、代收费用7339元，支付已付房款一倍的赔偿金328301元，共计663941元；2、请求判令两被告对上述款项承担连带返还及连带赔偿责任；3、本案诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：原告与被告兴华公司于2009年12月6日签订《购房意向书》，并交纳房款86400元，因开发需要，项目由被告福翔公司开发。2014年3月11日，原告与被告福翔公司签订了《柿竹园团购客户房号确认书》，原告已按照《购房意向书》的约定缴清了房款与各项代收款。被告福翔公司在将房屋出售给原告后又抵押给银行贷款，严重损害了原告的利益。原告多次要求被告解除抵押办理网签合同，被告一直不配合也不承诺办理时间。2014年8月，被告违背约定单方面将电梯房中心层由原来的第9层变更为第7层，电梯房均价由每平米2100元提高到2200元，楼梯房均价由每平米1560元提高到1660元。被告承诺只要交清购房总价款的90%就办理网签，承诺2015年1月31日交房，原告都按照被告的要求缴了100%的房款，但至今仍未办理网签。被告违约将车库价格提高至每平方米8500元以上，致使购房户利益严重受损。根据《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律、法规的规定，出卖人向买受人收取购房款时必须出具税务部门印发的预售款专用收款收据，但开发商收取购房户的房款后只是开具了开发商公司内部的收款收据，违反了商品房销售的有关法律、法规规定。原告多次找到被告方要求给予办理网签，被告一直回避并推卸责任。“竹园新城”一期项目500多户已全面竣工并交房，已有200多户业主在装修，只有100来户办理了网签。被告严重侵害原告合法权益，原告诉至法院，望判如所请。
被告兴华公司辩称，答辩人已将合同的权利义务概括转移给被告福翔公司，答辩人与原告的权利义务已终止，答辩人不应承担责任。答辩人于2008年9月7日与湖南柿竹园有色金属有限责任公司（以下简称柿竹园公司）签订《柿竹园职工集体购房项目框架协议》，于2009年11月16日签订《合作协议》，在协议基础上与原告于2009年12月11日签订了《购房意向书》。2010年9月18日，答辩人向柿竹园公司出具了《关于竹园新城项目权利义务关系转移的函》，通知该公司前述三个协议的权利义务全部概括转移给被告福翔公司。同时，答辩人已预收的购房款也全部转给被告福翔公司。2010年11月23日，柿竹园公司向答辩人出具了《关于同意接受“竹园新城项目权利义务关系转移”的复函》，同意接受答辩人将竹园新城项目权利义务关系全部转让给被告福翔公司，也向原告在内的所有团购房户进行了通知，所有团购房户也予同意。2014年9月17日，原告向被告福翔公司交付了购房款183000元，2015年11月23日又交付购房款40796元。2014年3月11日，原告与被告福翔公司签订《柿竹园团购客户房号确认书》。答辩人将合同权利义务概括转移给福翔公司时已取得柿竹园公司和原告的同意，同时原告与福翔公司签订协议并向其付款的行为也充分说明了原告对答辩人的合同权利义务的概括转移是同意的。综上，请求法院驳回原告对答辩人的起诉。
被告福翔公司辩称，本案诉争之《购房意向书》及相关的选房交房协议均系无效合同，对原、被告没有约束力。该《购房意向书》序言中明确载明该房地产项目是为柿竹园公司的职工福利性住房而开发的，价格低于成本价，出让对象系柿竹园公司的职工，而原告非柿竹园公司职工，因此，《购房意向书》及相关的选房交房协议因合同主体不符合合同约定而导致无效。原告因该《购房意向书》及相关的选房交房协议而取得了被告的房屋，而该房屋还是被告交付给原告时的原状，故该房屋完全可以返还给被告，被告取得的购房款也完全可以返还给原告。原告要求被告双倍返还购房款的理由是被告将房屋抵押给了银行和没有进行网签。《购房意向书》及相关的选房交房协议均因购买者即原告不具备该《购房意向书》及相关的选房交房协议的主体要件而导致无效的，并非由于该房屋被抵押或没有网签而导致无效的，且合同无效的过错在于本案原告，因此，原告的诉请没有法律依据。综上所述，请求判决本案原告与被告相互返还房屋和购房款，原告的其他损失由原告自行承担。
当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
1、被告兴华公司提供的证据3《关于竹园新城项目权利义务关系转移函》，拟证明兴华公司就竹园新城项目权利义务关系转移事宜通知了柿竹园公司。被告福翔公司对该证据无异议，原告梁丽娜表示不知情。本院经审查认为，该证据能反映本案客观事实，故本院对该证据予以采信。
2、被告兴华公司提供的证据4《关于同意接受“竹园新城项目权利义务关系转移”的复函》，拟证明柿竹园公司同意兴华公司将竹园新城项目权利义务关系转移给被告福翔公司。被告福翔公司对该证据无异议，原告梁丽娜表示不知情。本院经审查认为，该证据能反映本案客观事实，故本院对该证据予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
一、被告兴华公司与案外人柿竹园公司于2008年9月7日签订了《柿竹园职工集体购房项目框架协议》、于2009年11月16日签订了《合作协议》，双方约定合作开发位于郴州市经济开发区××路“竹园新城”住宅小区。2009年12月6日，原告曾美艳与兴华公司签订了一份《购房意向书》，约定由曾美艳购买“竹园新城”小区住房一套，同时还对房屋面积、单价、交款方式及交款限期、交房时间及交房标准等均作了约定。同时，曾美艳向兴华公司缴纳了房屋首付款86400元。
二、2010年8月25日，兴华公司与福翔公司签订了一份《转让协议》，兴华公司将“竹园新城”住宅小区国有土地使用权转让给福翔公司。2010年9月18日，兴华公司向柿竹园公司出具了一份《关于竹园新城项目权利义务关系转移的函》，表明其与柿竹园公司签订的《柿竹园职工集体购房项目框架协议》、《合作协议》及与所有团购房户签订的《购房意向书》中权利义务及预收的所有购房款111446800元全部由福翔公司承受。2010年11月23日，柿竹园公司向兴华公司作出《关于同意接受“竹园新城项目权利义务关系转移”的复函》，表明同意兴华公司将竹园新城项目权利义务关系全部转让给福翔公司。
三、2014年3月11日，曾美艳与福翔公司签订了《柿竹园团购客户房号确认书》，确认曾美艳所购房为“竹园新城”小区一期1栋1702房，面积为126.31㎡。2014年9月2日、2015年11月23日，曾美艳向福翔公司分别交付了购房款210071元、31830元。至此，曾美艳付清了全部购房款共计328301元。2015年11月23日，曾美艳向福翔公司缴纳了水、电、燃气开户及其他相关费用共计7339元，办理了1702房的收房手续，同时还与物管公司签订了《郴州竹园新城前期物业服务协议》。
四、2013年3月12日，福翔公司与中国工商银行股份有限公司郴州北湖支行签订了《房地产借款合同》、《最高额抵押合同》，福翔公司将“竹园新城”住宅小区用地及在建工程作抵押贷款，期限为2013年3月12日至2016年2月21日。现福翔公司正在办理解除房屋抵押登记手续，部分房屋已解除抵押。
五、曾美艳多次要求福翔公司办理所购房屋的“网签”手续未果，遂诉至本院。
本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。本案曾美艳与兴华公司签订《购房意向书》，福翔公司与兴华公司签订《转让协议》后承接了《购房意向书》所约定的全部权利义务，则达成房屋买卖意向的双方已转为曾美艳与福翔公司，《购房意向书》对兴华公司不再具有约束力。在曾美艳与福翔公司签订《柿竹园团购客户房号确认书》确定了所购房屋的具体位置和面积后，《购房意向书》和《柿竹园团购客户房号确认书》具备了房屋买卖合同的主要条款，应视为双方的房屋买卖合同。曾美艳与福翔公司之间达成的房屋买卖合同关系属双方自愿，并不违反相关法律规定，合法有效，应受法律保护。因此，福翔公司抗辩称《购房意向书》和《柿竹园团购客户房号确认书》属无效合同，与本院查明的事实不符，本院不予支持。
《购房意向书》和《柿竹园团购客户房号确认书》在签订时并不存在因重大误解或显失公平的情形，故曾美艳无权单方撤销。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，曾美艳缴清了购房款并与福翔公司办理了交房手续，且与物管公司签订了物业服务协议，曾美艳已经实际接收了双方合同约定的房屋，曾美艳与福翔公司之间的房屋买卖合同的主要条款已经履行完毕。福翔公司将“竹园新城”住宅小区用地及在建工程作抵押贷款的期限已届满，现该公司正在陆续办理解除抵押手续。因此，曾美艳并不属于前述第八条规定中的“无法取得房屋的买受人”，故对曾美艳要求兴华公司、福翔公司共同返还已付房款328301元、代收费用7339元，支付已付房款一倍赔偿金328301元的请求，本院不予支持。如果福翔公司在履行房屋买卖合同过程中存在违约行为并给曾美艳造成损失，曾美艳可另行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告曾美艳的诉讼请求。
案件受理费10439元，由原告曾美艳负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 何宇红
人民陪审员 谢寒梅
人民陪审员 石丽利
二〇一七年三月二十一日
书 记 员 段志超
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
(一)因重大误解订立的;
(二)在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。