重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝四中法民终字第00298号
上诉人（原审原告）：吴登禄，男，汉族。
上诉人（原审原告）：熊远成，女，汉族。
上诉人（原审原告）：吴吉英，女，汉族。
上列上诉人的共同委托代理人：蹇春华，男，土家族。
上列上诉人的共同委托代理人：谭进文，石柱土家族自治县马武坝法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：周显伦，男，汉族。
委托代理人：谭茂明，重庆律缘律师事务所律师。
委托代理人：谭智华，男，土家族。
上诉人吴登禄、熊远成、吴吉英与被上诉人周显伦房屋买卖合同纠纷一案，重庆市石柱土家族自治县人民法院于2013年12月16日作出（2013）石法民初字02701号民事判决，吴登禄、熊远成、吴吉英不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年4月24日公开开庭进行了审理。上诉人吴登禄、吴吉英及其与熊远成的共同委托代理人蹇春华、谭进文，被上诉人周显伦的代理人谭茂明、谭智华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
石柱土家族自治县人民法院一审查明：2005年12月14日，吴登禄（甲方）和周显伦（乙方）签订了《房、屋、财产买卖合同》，合同签订时有熊远成、中间人蹇景金（系原告吴登禄的外侄）、证明人江天兵、柳太兴在场，并由江天兵执笔书写了该《合同》，包括合同上落款处的“吴登禄”的签名均由江天兵代写，吴登禄本人加盖了手印。该《合同》约定：“……甲方有房屋肆间半，猪、牛圈二间，烤房一间，包括一切地基、山林、田地、原（愿）买（卖）给乙方，但由甲方把房产证、一切过户到乙方户口上，但由甲方提取以下几点，田土树林，地点是羊圈田一个2分、池塘湾3分，山林口土8分，以前自留地3分，石院子、山林寿木三根，房子周围杜种甲、乙双方一人一半，提泡桐树一根，出（除）了甲方提取上面一点以外，一切由乙方所有，甲方没有任何所有全（权），但乙方以现金方式付给甲方，甲方出卖一切财产总额是10000元（壹万元正），如日后有一方违约“合同”，必须赔偿一切省损（损失）。省损（损失）费是20000元《贰万圆正》，一切内容法律有效，乙方以付给甲方一切房屋财产11000元正《壹万壹仟圆正》，《以（已）付清》。甲方吴登禄，乙方周显伦，中间人蹇景金，证明人江天兵、柳太兴。2005年12月14日。”该《合同》吴登禄、周显伦各执一份。2007年2月15日，吴登禄、周显伦所在村组的组长吴家荣在周显伦持有的一份《合同》上签署了“吴家荣同意。2007.2.15号”的字样。2013年5月16日，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局将涉案房屋办理了房产证并颁发给了吴登禄，房产证字号为石柱县房地证2013字第012543号，权利人为吴登禄。
吴登禄、熊远成、吴吉英一审中诉称：三人共有住房四间半、猪牛圈两间、烤烟房一间。因家中的房屋无人居住，周显伦便托人找吴登禄协商买房事宜，并提出要有田地、山林耕种管理。吴登禄同意卖房拿一个人的田地、山林交给周显伦代耕代管。二人达成口头协议之后，吴登禄不征求房屋所有人妻子熊远成、长女吴吉英及其儿子吴吉才的同意，擅自以11000元的价款将属于其和妻子熊远成、长女吴吉英共同所有的住房四间半、猪牛圈两间、烤烟房一间卖给周显伦。在浙江省平阳县萧江镇打工住房处，由周显伦找的湖北省利川市人江天兵（系被告朋友）代书合同时，利用吴登禄耳聋听不清楚，视力不好又看不明白的机会，将吴登禄交给周显伦代耕代管一个人的承包田地、山林写成吴登禄提取的田地、山林。其余的田地、山林、房屋、猪牛圈、烤烟房及地基写成了卖给周显伦，并由江天兵代吴登禄在合同上签字。2006年吴登禄的家人发现后，要求收回房屋发生纠纷，后经多次协商和村组干部解决均无结果。2013年，国土房管部门给吴登禄核发了石柱县房地证2013字第012543号房地产权证。吴登禄仍为该房屋的所有人，现请求判令周显伦返还位于洗新乡白果村双龙组的住房四间半、猪牛圈两间、烤房一间，并由周显伦承担本案的诉讼费用。
周显伦一审中辩称：1.三原告诉称周显伦主动找其买房不实。而是吴登禄一家在大坝场街上有房居住，加之一家外出打工，今后不需要住老家的房子，不需要承包经营田地、山林，才托自己的亲外侄蹇景金联系周显伦，并达成涉案协议。2.三原告诉称当时只是说由其拿一个人的承包田土、山林给周显伦代耕代管不实。3.三原告诉称周显伦是利用吴登禄耳聋、眼花而欺骗其签订的协议不实。4.三原告诉称熊远成不同意买房不实。5.虽然吴登禄仍然取得了涉案房屋的产权证，但并不能说双方签订的协议无效。综上，请求驳回三原告的诉讼请求。
石柱土家族自治县人民法院认为，本案的争议焦点一是吴登禄和周显伦在2005年12月14日签订的《房、屋、财产买卖合同》是否有效。二是周显伦是否应将位于洗新乡白果村双龙组的住房四间半、猪牛圈二间、烤房一间予以返还。关于焦点一，本案争议的《房、屋、财产买卖合同》是否有效。吴登禄和熊远成系夫妻关系，二人和周显伦系同村同组村民，涉案房屋系吴登禄和熊远成的夫妻共同财产。吴登禄将自己所有的房屋出卖给周显伦的行为，系真实意思表示，并在2007年2月15日得到了村组的同意，故也不违反法律规定，应当认定为有效，即2005年12月14日，吴登禄和周显伦签订的《房、屋、财产买卖合同》合法、有效。吴登禄诉称自己是在被欺骗的前提下签订的该合同，但其未举示任何证据加以证明，故不予采信。熊远成诉称该《合同》没有经过自己同意的理由不能成立。因为《合同》签订时熊远成在场，并未提出反对意见，且现已有八年之久。吴吉英诉称该《合同》没有经过自己同意的理由不能成立。因为，涉案房屋产权登记在吴登禄名下，该房屋产权登记中并未注明吴吉英系该房屋的共有人，且吴吉英也未举示任何证据证明自己系该房屋的共有人，故吴吉英以共有人的身份在本案中进行主张的理由，不能成立；关于焦点二，周显伦是否应将位于洗新乡白果村双龙组的住房四间半、猪牛圈二间、烤房一间返还给吴登禄。吴登禄等人请求判令周显伦返还上述财产的理由，系基于《房、屋、财产买卖合同》无效，但《房、屋、财产买卖合同》是合法、有效的，虽然国土部门在2013年又将涉案房屋登记在吴登禄名下，但周显伦基于该《合同》占有争议标的物的行为，属合法占有。故吴登禄等三人请求周显伦将位于洗新乡白果村双龙组的住房四间半、猪牛圈二间、烤房一间予以返还的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回吴登禄、熊远成、吴吉英的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由吴登禄、熊远成、吴吉英承担。
吴登禄、熊远成、吴吉英不服石柱土家族自治县人民法院的一审判决，向本院提起上诉请求撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求。主要事实和理由：一、一审判决认定吴登禄与周显伦签订的《房、屋、财产买卖合同》有效错误。首先，出卖土地、山林和田地不是吴登禄的真实意思表示，也违背了相关法律的规定。其次，本案争议的房屋为不动产，2013年国土房管部门给吴登禄核发了房地产权证，即吴登禄拥有争议房产的物权，该房屋的所有权未发生转移。最后，熊远成和吴吉英为该房屋的共有产权人，因国土房管部门核发证件时，在没有约定的情况下只登记户主一人，一审据此认定吴吉英不是房屋的共有产权人是错误的。二、吴登禄在没有经过共有产权人同意的情况下擅自处分共有财产侵害了共有人的合法权益，应当判决被上诉人周显伦返还上诉人住房四间半，猪牛圈二间，烤房一间。
被上诉人周显伦答辩称：一、吴登禄与周显伦签订的《房、屋、财产买卖合同》真实有效，约定明确，吴登禄也表了自己将房屋、财产转让给周显伦的真实意思表示。上诉人主张的合同无效理由不成立。二、《物权法》第十五条规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。所以上诉人称未经依法登记的房屋买卖合同不属依法成立的合同这一主张不成立。三、上诉人吴吉英系吴登禄的女儿，已经结婚离家，不是争议房屋的产权共有人。上诉人熊远成在合同签订之时是在场的，对房屋的买卖是知情的，且在合同签订之后长达八年的时间里未提出反对意见，因此，双方签订的买卖合同是有效的。四、上诉人没有举示证据证明组长吴家荣在合同上签有的“同意”二字不真实。对于双方之间土地和山林的买卖系另一案件，在此不作答辩。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案争议的焦点为：一、上诉人吴登禄与被上诉人周显伦于2005年签订的《房、屋、财产买卖合同》是否有效；二、被上诉人周显伦是否应当返还三上诉人房屋四间半、猪牛圈两间、烤房一间。
第一、关于合同的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，吴登禄与熊远成系夫妻关系，争议的房屋财产系吴登禄与熊远成的夫妻共同财产。虽然吴登禄与周显伦签订的房屋买卖合同中没有熊远成的签字，但是一审中被上诉人周显伦举示了合同签订时在场人的证言，证实周显伦与吴登禄在签订房屋买卖合同时熊远成在场，进而证实对于房屋财产的出售熊远成是知情的。此后，在长达八年的时间里，熊远成没有举示证据证明自己对吴登禄出售房屋的行为表示反对，视为其对吴登禄处分夫妻共同财产的追认。并且，争议房屋登记产权人为吴登禄，周显伦在与吴登禄签订房屋买卖协议时，有充分的理由相信吴登禄对所出售的房屋具有完全的产权。周显伦与吴登禄系同一集体经济组织，双方签订的房屋买卖合同变得到了所在集体经济组织的同意，故合同合法有效。关于上诉人吴吉英主张对吴登禄出售的房屋享有共有权的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人吴吉英虽然为吴登禄的女儿，但并不能据此认定其对于父母的房屋享有共有权。吴吉英也没有举示任何证据证明自己为争议房屋的共有权人。上诉人吴吉英认为吴登禄擅自处分其权利的主张不成立，本院不予支持。最后，根据《物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关于设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，吴登禄于2013年取得了争议房产的产权证，但这并不影响吴登禄与周显伦于2005年签订的房屋买卖合同的效力。因此，三上诉人认为未经依法登记的房屋买卖合同不属依法成立的合同的主张不成立，本院不予支持。
二、关于争议的房屋是否应当返还的问题。如前所述，吴登禄与周显伦签订的房屋买卖合同合法有效。被上诉人周显伦基于有效的合同占有本案争议之房产属合法占有，三上诉人请求其予以返还的的理由不成立，本院不予支持。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉事实和理由均不成立，其相应的上诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人吴登禄、熊远成、吴吉英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张泽端
代理审判员 王 宏
代理审判员 段成一
二〇一四年四月二十五日
书 记 员 侯 睿