湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘11民终2612号
上诉人（原审被告、反诉原告）：永州市五千年家居广场有限公司。
法定代表人：蒋国球，该公司董事长。
上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋国球。
上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋文轩（系蒋国球之子）。
委托诉讼代理人：胡文德，湖南省新星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告)：周美姣。
委托诉讼代理人：易松久（系周美姣丈夫）。
委托诉讼代理人：郑安民，永州市冷水滩区方圆法律服务所法律工作者。
上诉人永州市五千年家居广场有限公司（以下简称五千年公司）、蒋国球、蒋文轩因与被上诉人周美姣租赁合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2016）湘1103民初2135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月6日立案受理后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人五千年公司、蒋国球、蒋文轩的委托诉讼代理人胡文德、被上诉人周美姣的委托诉讼代理人易松久、郑安民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人五千年公司、蒋国球、蒋文轩的上诉请求：1、撤销冷水滩区人民法院（2016）湘1103民初2135号民事判决，依法驳回被上诉人的诉请，并不予支付被上诉人83,790元装修费，支持上诉人的反诉请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、原审判决上诉人赔偿被上诉人装修损失无证据支持，被上诉人应当对装修所花费的费用提供明确的依据；2、被上诉人应支付场地占用期的费用，应按照合同履行支付租金的义务。
被上诉人周美姣�称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理公正，要求驳回上诉，维持原判。
被上诉人周美姣向一审法院起诉请求：1、判令三被告连带赔偿原告周美姣各项经济损失计人民币307,288.8元；2、本案的一切诉讼费用由三被告共同承担。
上诉人五千年公司、蒋国球、蒋文轩向一审法院反诉请求：1、驳回反诉被告的诉讼请求；2、判令反诉被告支付反诉原告租金共计65,737元；3、全案诉讼费由反诉被告承担。
一审法院认定事实：2008年9月6日，被告蒋国球以其曾用名蒋国亮名义（乙方）与案外人永州市吉发房地产公司（甲方）签订《租赁合同》，该合同主要内容有：甲方出租给乙方的房屋的主要情况如下：座位及租用面积：永州市冷水滩区梧桐路与车站路交汇处的银竹家园A座商住楼的一层、二层，总建筑面积为二万平方米左右，乙方�用的面积经双方核定：一层为七千一百零二十平方米，二层为九千七百三十三平方米，作为优惠，此面积中未含应分摊的楼梯间面积；凡属乙方装修装饰而增加的消防项目及费用由乙方负责并承担费用（注：因吊顶需要喷头下降的部分，由甲方安装）；凡属原建筑消防工作由甲方负责并承担费用。因甲方已实际营业使用二年多，消防按现状交付给乙方，双方均不得以消防手续问题主张合同无效或修改合同。又因双方合同期长，在合同有效期内，在实际控制使用，消防设施（含管道和灭火器）的维护和添加工作亦由乙方负责。如遇消防检查，甲乙双方互相配合，共同做好相关工作。在消防检查过程中，如遇甲方原建筑消防政府要求改进（不是维护工作），则改进工作所需费用由甲方承担，如改进工作造成乙方停业，在5天之内的甲方不作任何补偿，超过5天的部分，甲�应减免相应天数的租金；本合同的租赁期为十年，自本合同生效之日开始计算（本合同约定的装修期和免租期除外）；租金按每月每平方米五元的标准计收，从第四年开始，每年在上一年度的基础上按10%的比例递增租金。2010年3月16日，被告五千年公司成立，法定代表人为被告蒋国球，股东为被告蒋国球、蒋文轩。该公司在银竹家园A座商住楼的一层、二层成立永州市五千年家居广场，并将该广场划分为区，将不同的区租赁给家俱经营者，收取租金。2012年4月9日被告五千年公司（甲方）与原告周美姣(乙方)签订《联营合同》，该合同主要内容有：甲方同意提供五千家居广场一楼A区建筑面积为562.8平方米给乙方设立专营区，乙方以经营民用家俱；乙方在经营过程中因乙方原因发生的差错、债权债务、经济纠纷均由乙方承担全部责任；联营期限自2012年4月9日至2019年9月6日，联营酬金每平方米每月9元，每月累计联营酬金5058元，按原合同递增比例为准；水电费、物业管理费、工商管理费、税费由乙方自负；乙方负责场地内部装修，所有费用由乙方承担，乙方专营区工程必须配合商场整体工程，符合有关消防安全要求和工程质量标准要求；甲乙双方任何一方如违反本合同上述各项规定，违约一方应负责赔偿对方的损失。《联营合同》签订后，原告按期入场经营。原告对联营的场地进行了装修，共花费83,790元。2013年7月31日，案外人永州市吉发房地产公司将商住楼一楼101号商铺（面积6689.7平方米）出售并过户给案外人黄景宇、柏林、段顺平。2013年7月15日，永州市公安消防支队对五千年家居广场进行消防监督检查，发现存在消防安全违法行为。2013年7月18日，永州市公安消防支队向被告五千年家居广场发出《重大火灾隐患整改通知书》。�日，永州市公安消防支队决定对五千年家居广场进行临时查封，查封期限为2013年7月18日8时5分至2013年8月18日8时5分。2013年10月3日，永州市公安消防支队对五千年家居广场责令停止使用走道电器线路并处罚款人民币30,000元。2015年4月30日、6月2日、7月4日永州市公安消防支队对五千年家居广场进行查封，查封理由为：1.自动喷淋、自动报警系统严重破坏，不具备防灭火功能；2.安全出口数量不足，已不具备安全疏散条件。查封期限均为一个月。2015年8月6日永州公安消防支队又对原告租赁房屋查封直到2015年12月28日案外人黄景宇、柏林、段顺平将场地强行拆除，原告被迫搬离现场。原告按期交纳联营酬金至2014年10月31日止。之后，原告以经营场所被消防查封，导致无法经营为由，拒绝向被告蒋国球交纳联营酬金。
另查，在永州市中级人民法院（2016）湘11民终153号�赁合同纠纷一案中，案外人黄景宇、柏林、段顺平起诉被告蒋国球、被告五千年公司支付拖欠租金。被告蒋国球以案外人黄景宇、柏林、段顺平出租房消防问题影响其合作营业，造成重大租金损失及相应违约责任为由反诉要求黄景宇、柏林、段顺平赔偿。在此案中永州公安消防支队向法院函称：一、永州市五千年家居广场所在建筑属于应当进行消防验收的建设工程，该建筑尚未取得消防验收合格意见书，该建筑存在未经消防验收擅自投入使用的消防安全违法行为；二、该商场存在的消防安全违法行为和火灾隐患有：自动消防设施，防火卷帘、防排烟系统、火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统不能正常使用，防火分区面积过大，安全出口数量不足，该场所2013年7月18日被确定为永州市政府挂牌重大火灾隐患单位。永州市中级人民院终审判决：一、被告蒋国球与案外人黄景宇、柏林、段顺平继续履行租赁合同；二、被告蒋国球支付案外人黄景宇、柏林、段顺平自2013年7月31日至2015年5月5日止租金725,392元；三、被告蒋国球提供的损失具体金额的证据不足，驳回被告蒋国球反诉。
一审法院认为，本案讼争合同虽名为《联营合同》，但从内容来看，符合房屋租赁合同的法律特征，并不涉及联营合同法律关系，故本案名为《联营合同》实为房屋租赁合同。被告蒋国球从案外人永州市吉发房地产公司、黄景宇、柏林、段顺平处（后因购入承受租赁房屋的权利义务）租赁房屋后，又以被告五千年公司名义加价转租给原告，因永州市中级人民院终审判决：一、被告蒋国球与案外人黄景宇、柏林、段顺平继续履行租赁合同；二、被告蒋国球支付案外人黄景宇、柏林、段顺平自2013年7月31日至2015年5月5日止租金725,392元。故租赁权利义务�未转让被告五千年公司。该《联营合同》系原告与被告蒋国球真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力规定，案外人永州市吉发房地产公司不持异议，应认定为合法有效。原、被告均应全面履行各自义务。自2013年7月起因被告蒋国球交付给原告经营房屋因违反消防法，被确定为永州市政府挂牌重大火灾隐患单位，多次被查封后，仍不履行整改的义务，原告被迫于2015年8月6日停业直到2015年12月28日被案外人黄景宇、柏林、段顺平因强行拆除经营房屋（场所）装修设施，又被迫搬离现场。根据合同相对性的规定，虽然不履行消防整改义务、强行拆除是他人所为，但原告依法只能向《联营合同》相对方即被告蒋国球要求承担赔偿损失等在内的违约责任。我国合同法规定损失包括直接损失及间接损失。《联营合同》只约定了“违约一方应负责赔偿对方的损失”，�未具体约定损失金额及损失计算方法。本案原告装修费83,790元属于原告直接损失，被告蒋国球应负责赔偿。原告提出的营业利润损失223,498.8元属于间接损失，因证据不足，故法院不予支持。原告如有新证据可另行起诉。被告五千年公司，蒋文轩不是《联营合同》当事人，原告提出被告五千年公司，蒋文轩承担赔偿责任的主张以及被告五千年公司、蒋文轩反诉的主张，法院均不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。被告蒋国球交付房屋自2013年7月因消防问题被多次查封已严重影响原告营业，2015年12月28日因租赁场地强行拆除被迫停业。原告依法有权拒绝支付租金。故被告蒋国球反诉请�原告自2014年10月至2016年1月止支付租金65,737元，法院均不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十七条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百三十一条之规定，判决：一、限被告(反诉原告)蒋国球十日内支付原告(反诉被告)周美姣装修费83,790元；二、驳回原告(反诉被告)周美姣其他诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)蒋国球、蒋文轩、永州市五千年家居广场有限公司的反诉请求。本案诉讼费5909元，反诉费721.5元，共计6630.5元，由被告蒋国球承担。
上诉人在二审提交了一份本院（2016）湘11民终153号民事判决书，拟证实该判决书判决上诉人要支付租金给他人，本案被上诉人应当交租金给上诉人。
被上诉人对上述证据质证认为，对该判决书的真实性无异议，但该判决书不属于新证据，与本案无关联性。
本院对上诉人提交的（2016）湘11民终153号民事判决书认证认为，该判决书与本案无关联性，不能证实上诉人要求被上诉人交租金给上诉人这一证明目的，对该证据的证明目的，本院不予采信。
被上诉人在二审未提交新的证据。
二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。
本院认为，本案的焦点为：一、上诉人应否支付被上诉人的装修费；二、被上诉人应否支付上诉人的场地租金。
上诉人与被上诉人签订的合同虽然名为《联营合同》，但根据合同的内容及法律性质实际为房屋租赁合同。上诉人系出租人，被上诉人系承租人。双方签订的合同系双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，系有效合同，具有法律约束力，合同双方均应依照合同确定的内容全面履行合同义务，享有合同权利。被�诉人承租上诉人的房屋场地后，为经营家俱对承租的房屋场地进行了装修，并按照合同约定交纳租金。后因为上诉人出租给被上诉人经营家俱的场地不符合消防安全规定，被永州市公安消防支队多次查封，直至房屋所有权人黄景宇、柏林、段顺平强行拆除经营场地，导致被上诉人已经无法继续经营，被上诉人于2015年12月底搬离。因为上诉人出租给被上诉人的房屋，事实上不能继续出租给被上诉人经营家俱，上诉人已不能继续履行合同义务，根据合同法的规定及合同的约定，上诉人应当向被上诉人承担赔偿损失等违约责任。被上诉人对承租的房屋场地进行了装修，在一审已提供了相关的票据和领款人的收据等证据，上诉人对被上诉人的装修费总金额虽有异议，但上诉人并没有对被上诉人装修的各项费用提出具体的异议意见，也未提供任何证据予以否定被上诉人装修�费的各项费用。因此，一审法院根据被上诉人提交的各项费用单据确定被上诉人的装修费用83,790元并无不当。上诉人与被上诉人签订的合同于2019年9月6日到期，在距合同期限届满相差三年多的情况下，上诉人已不能继续履行合同义务，因此，上诉人因不能履行合同而造成被上诉人的经济损失应当予以赔偿，即上诉人应当支付被上诉人的装修费用83,790元。上诉人上诉提出“原审判决上诉人赔偿被上诉人装修损失无证据支持，被上诉人应当对装修所花费的费用提供明确的依据”的理由不能成立，本院不予采纳。
上诉人作为房屋的出租人，其所出租的房屋因为消防安全原因被消防部门查封，致使被上诉人无法经营，双方的租赁合同不能履行，合同已实际解除。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，“当事人互有债务，有先后履行顺序，先履行一方未�行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因此，被上诉人在上诉人不能履行合同或者履行合同义务不符合约定的情况下，有权拒绝支付房屋场地租金。上诉人上诉提出“被上诉人应支付场地占用期的费用，应按照合同履行支付租金的义务”的理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，上诉人五千年公司、蒋国球、蒋文轩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2616.5元，由上诉人永州市五千年家居广场有限公司、蒋国球、蒋文轩负担、
本判决为终审判决。
审判长 李振湘
审判员 彭样平
审判员 郑冬平
二〇一六年十二月二十八日
书记员 唐 莉
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院�发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。