广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗越法民三初字第2486号
原告：王雷，男，1977年7月13日出生，汉族，身份证登记住址：江苏省常州市戚墅堰区。
委托代理人：欧阳美美，广东浩瀚明扬律师事务所律师。
被告：王雪梅（广州市越秀区百花茶艺店个体经营者），女，1973年11月30日出生，汉族，身份证登记住址：广东省从化市。
第三人：广州市羊城企业公司，住所地：。
法定代表人：刘建生，职务：经理。
委托代理人：冯汉江，男，该公司职员，通信地址。
原告王雷诉被告王雪梅、第三人广州市羊城企业公司物权保护纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人欧阳美美、被告王雪梅到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2013年7月24日，通过参加广州产权交易所组织的涉诉资产拍卖，成功竞投位于广州市越秀区人民北路612号3楼（实际楼层为4楼），并于2013年8月2日交齐全部拍卖成交款。根据竞买须知显示，该房屋承租人为广州市越秀区百花茶艺店，租赁期限自2010年9月1日至2013年8月31日。然而，租赁期届满后，被告依然继续使用该房屋经营，拒绝将房屋交还给原告使用。为此起诉要求法院判令：1、被告立即腾空搬迁位于广州市越秀区人民北路612号3楼（实际楼层为4楼），并将该房屋交还给原告使用。2、被告向原告支付从2013年9月1日至搬迁之日止上述房屋的使用费（参照《2012广州市房屋租金参考价》上述房屋所在地段每平方米121元计算，房屋面积为563.8921平方米，每月房屋使用费为68231元）。3、第三人对上述请求承担连带责任。
被告辩称：不同意原告诉讼请求。理由如下：1、其经营的茶艺店早在2005年9月1日向第三人承租涉讼场地，租期自2005年9月1日起至2022年12月31日止，首份租赁合同租赁期为8年，因茶艺店经过7年经营后装修设备、消防设施、水电设施等都已经过于陈旧，便于2012年11月投入资金重新装修。被告与第三人经协商于2012年11月7日续租至2022年12月31日，故被告是在租约期内正常使用，并非原告所说的租约期满。2、原告所提交的涉诉资产进场交易竞买须知及竞买规则、拍卖成交确认书、执行裁定书都说明原告是在2013年8月才成为涉讼房产的业主。且上述竞买须知及竞买规则也说明是不交吉拍卖，原告也是按不交吉竞拍所得，其中拍卖过程所产生的风险，原告应当知道。根据“买卖不破租赁”的原则，原告无理由不执行被告与第三人所签订的租赁合同，请法院作出公正判决。
第三人没有进行陈述。
经审理查明，2013年7月24日，原告（买受人）与广东金正拍卖行有限公司、广东国际拍卖有限公司（拍卖人）签订《拍卖成交确认书》，订明：买受人于2013年7月24日在拍卖人举行的拍卖会上，通过公开竞价成交下列拍卖标的：广州市越秀区人民北路612号3楼（实际楼层为4楼）成交价5650000元，佣金额209500元，总金额5859500元；标的使用性质为教育，可以处理面积为563.8921平方米，不交吉原因为出租，无优先购买权人，欠缴专项维修资金，需买受人交纳后方可办理过户；买受人办理竞买申请手续和其提供的文件资料，以及其签收的本拍卖标的《竞买规则》、《竞买须知》，为本确认书的有效组成部分等。该拍卖标的《涉诉资产进场交易竞买须知》载明：根据《广州市房屋租赁合同》（穗租备306601055号）显示：拍卖标的现状为出租，承租人为广州市越秀区百花茶艺，租赁期限从2010年9月1日至2013年8月31日，租金为22150元／月等。
原告已于2013年8月2日向本院交齐了成交款565万元。本院于2013年8月20日作出（2012）穗越法执字第2404-4号执行裁定书（被执行人为本案第三人），裁定广州市越秀区人民北路612号3楼（实际楼层为4楼，权证号码：382449号）、4楼（实际楼层为5楼，权证号码：382499号）的所有权及相应的其他权利归买受人王雷（本案原告）所有；买受人王雷可持本裁定书到房管部门办理相关产权过户登记手续等。该裁定书于同年9月9日送达原告。同年9月4日，本院向广州市国土资源和房屋管理局送达协助执行通知书，内容为给买受人王雷办理越秀区人民北路612号3楼、4楼的过户手续。
另查，广东省高级人民法院于2009年12月18日作出的（2009）粤高法民一终字第186号民事判决书，判决广州市人民北路612号中广大厦第三、四、五楼房产的产权归第三人所有等。但第三人没有办理产权过户登记手续，涉讼房屋的所有权仍登记在中国广东国际合作（集团）公司名下。2005年4月28日，被告以广州市越秀区百花茶艺的名义与广州市羊城集团有限公司签订《租赁合同》，承租涉讼场地，租赁期限从2005年9月1日起至2013年8月31日止，每月租金及管理费24108元，租金从第四年起参考当年物价指数，每年递增5%-10%等。2012年11月7日，被告以广州市越秀区百花茶艺店的名义（乙方）与第三人（甲方）签订《租赁合同》，约定因乙方所经营场地的装修设备、消防设施及水电设施等过于陈旧，需更换全部线路等；乙方投入资金重新装修，而原租赁合同将于2013年8月31日到期，乙方因原租约所余时间太短，无法收回装修成本，故双方协商如下协议：租赁期限自2012年11月7日至2022年12月31日，由2013年9月1日起至2022年12月31日止，每月租金16072元等。被告向第三人缴纳租金至2013年8月。
据广州市房地产档案馆于2013年9月4日出具的涉讼房屋《房地产登记薄查册表》记载，涉讼房屋自2010年4月30日至2014年4月28日期间被本院查封。第三人确认上述《租赁合同》签订时，未经查封法院同意。
在本案审理过程中，被告向本院表示涉讼场地内的装修物无需在本案中作出处理。
本院认为，原告通过参加拍卖会成功竞投涉讼房屋，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条关于“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”之规定，本院已作出执行裁定书，裁定涉讼房屋的所有权及相应的其他权利归原告所有。因此，原告对涉讼房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。
被告与第三人于2005年4月28日签订的《租赁合同》所约定的租赁期限于2013年8月31日届满。该信息已在拍卖涉讼场地的《涉诉资产进场交易竞买须知》作出披露。第三人在涉讼场地被本院查封且未经本院同意的情况下，于2012年11月7日与被告重新签订《租赁合同》，将租赁期限确定为自2012年11月7日至2022年12月31日。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”故被告要求原告按上述《租赁合同》继续履行至2022年12月31日的抗辩意见，欠缺法律依据，本院不予采纳。原告提出的诉讼请求合法，本院予以支持。但房屋使用费应从2013年9月9日本院（2012）穗越法执字第2404-4号执行裁定书送达原告之日起计。至于涉讼场地内的装饰装修物的问题，因被告仅提供了相关的合同及单据，不能确定装饰装修物的现值，故本案不予调处，被告可另循合法途径主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：
一、被告王雪梅及第三人广州市羊城企业公司在本判决发生法律效力之日起7日内将广州市越秀区人民北路612号3楼（实际楼层为4楼）腾空交付给原告王雷使用。
二、被告王雪梅在本判决发生法律效力之日起7日内向原告王雷支付广州市越秀区人民北路612号3楼（实际楼层为4楼）自2013年9月9日起至实际履行上述第一项判决之日止的房屋使用费（参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计付）；第三人广州市羊城企业公司负连带清偿责任。
三、驳回原告王雷的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1506元，由原告王雷负担100元，被告王雪梅及第三人广州市羊城企业公司共同负担1406元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁志铭
人民陪审员 陈 燕
人民陪审员 何霭如
二〇一四年三月十日
书 记 员 戴 鹏