浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终3299号
上诉人（原审被告）：严兆斌，男，1991年6月1日出生，汉族，住浙江省德清县。
委托代理人：金相成、水丽欢，浙江诺力亚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：查全东，男，1989年1月22日出生，汉族，住安徽省舒城县。
委托代理人：陈文明、陈远星，浙江剑正律师事务所律师。
上诉人严兆斌因与被上诉人查全东房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2015）杭余民初字第3897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年，查全东与严兆斌签订《××大酒店餐厅出租协议书》，约定严兆斌（甲方、出租方）将位于杭州市余杭区星桥街道××大酒店×楼餐厅租赁给查全东（乙方、承租方）使用，租赁期限4年，自2013年7月30日至2017年7月30日止，押金30000元，年租金175000元，半年一付，先付后用。承租期甲方允许乙方将酒店餐厅等转租。政府拆迁或协议到期乙方不退出的，承租期限内违反规定的，违约方应赔偿给对方300000元。如甲方无故终止合同，应赔偿乙方相应的费用损失。双方还就其他事项进行了约定。
2014年5月10日，查全东与胡某签订《××大酒店餐厅出租协议书》一份，约定租期为2014年6月1日至2017年5月30日，年租金220000元，半年一付，先付后用。
2014年9月1日，严兆斌与其前手解除房屋租赁合同，后房屋被其前手收回并另行出租他人。因以上层层转租等原因，胡某实际使用房屋至2014年12月31日并已支付查全东上述期限内的租金，严兆斌亦自愿收取查全东至2014年12月31日之前的租金。另查明：查全东曾支付严兆斌押金30000元，查全东因案涉房屋租赁纠纷已支付律师费16000元。
查全东诉至原审法院，请求判令：严兆斌退还查全东租房押金30000元，支付其违约金300000元。
原审法院认为：合法有效的合同应予以履行。严兆斌将案涉房屋转租给查全东后，查全东又将该房屋转租给案外人胡某。现因严兆斌与其前手合同解除致查全东不能继续转租，致使查全东与严兆斌之间的合同事实上的终止，故查全东要求严兆斌返还押金30000元，原审法院予以支持。因严兆斌违反合同的约定导致协议终止，故应承担相应的违约责任。查全东自认损失两年零五个月的租金差额损失计108750元，另损失律师费16000元，合计124750元（其他损失未举证）。查全东依合同主张严兆斌支付其违约金300000元，违约金远超过其实际损失，故适当调整为162175元。严兆斌经合法传唤拒不到庭，不影响本案的审理。综上，查全东诉请之合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2016年3月28日判决：一、严兆斌返还查全东押金30000元，于判决生效后十日内付清；二、严兆斌支付查全东违约金162175元，于判决生效后十日内付清；三、驳回查全东的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6250元，由查全东负担2106.50元，由严兆斌负担4143.50元。
宣判后，严兆斌不服，向本院提起上诉称：原审法院认定基本事实不清，判决错误。一、本案已经查明事实。2013年，严兆斌、查全东签订《××大酒店餐厅出租协议书》一份，约定租期为2013年7月30日至2017年7月30日，年租金175000元，半年一付，先付后用。承租期内违法规定，违约方应赔偿给对方300000元。2014年9月1日，严兆斌与其前手解除房屋租赁合同，后房屋被其前手收回并另行出租他人。因以上层层转租等原因，胡某实际使用房屋至2014年12月31日并已支付查全东上述期限内租金，严兆斌亦自愿收取查全东至2014年12月31日之前的租金。（2015）杭余民初字第1446号民事判决书认定，查全东自2013年9月29日使用至2014年12月31日仅支付了75000元租金。（2014）杭余民初字第2111号民事判决书认定，2014年5月10日，查全东与胡某签订《××大酒店餐厅出租协议书》后，查全东已收取了胡某租金11万元及押金2万元。但查全东未向严兆斌支付租金。二、原审法院未查明的事实。1.查全东不按约定支付租金的行为违约在先。严兆斌与查全东签订的《××大酒店餐厅出租协议书》约定，租期为2013年7月30日至2017年7月30日，年租金175000元，半年一付，先付后用。实际支付租金的期限是2013年9月29日开始至2014年12月31日租金为187500元，但查全东仅支付了75000元，显然查全东不按约定支付租金的行为违约在先。实际上（2015）杭余民初字第1446号民事判决生效后，查全东至今仍未按判决书履行支付租金。2.查全东的违约行为导致严兆斌与其前手解除房屋租赁合同。因查全东的未按合同约定向严兆斌支付租金，导致严兆斌也不能按约支付其前手租金，于是2014年9月1日严兆斌与其前手解除房屋租赁合同。因胡某实际使用房屋至2014年12月31日，严兆斌自愿收取查全东2014年12月31日之前的租金。综上，本案查全东违约在先，导致严兆斌与其前手合同在2014年9月1日解除，胡某实际使用至2014年12月31日，故严兆斌与查全东之间房屋租赁合同于2014年12月31日已解除。因此，查全东向严兆斌主张违约责任于事实不符，于法无据，严兆斌向查全东主张违约责任于法有据，严兆斌对查全东的违约责任将另行主张。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，发回重审或者查清事实后改判；2.一、二审诉讼费用由查全东承担。在二审审理过程中，严兆斌明确对原审法院判决由其向查全东返还押金无异议。
针对严兆斌的上诉，查全东答辩称：一、查全东不存在违约行为。双方签订合同于2013年，约定有效期至2017年7月30日，租金175000元，押金30000元，合同允许转租。2014年5月，查全东将涉案房屋转租给胡某。2014年7月25日，严兆斌起诉查全东，（2014）杭余民初字第2111号判决认定查全东转租给胡某的行为有效，驳回了严兆斌的诉讼请求。（2014）杭余民初字第2111号判决作出的时间是2014年10月9日，而本案中严兆斌解除与前手的合同是2014年9月1日，即严兆斌在判决前已经解除了其与前手的合同关系。严兆斌与前手解除合同后，又将查全东起诉至法院，即（2015）杭余民初字第1446号案，即严兆斌在明知已无对涉案房屋收益权的情况下仍向查全东要求租金；严兆斌起诉要求的租金无事实和法律依据，严兆斌放弃收取部分租金是在查全东起诉胡某的案件中，是其单方的意思表示，查全东从未认可也未同意。综上，严兆斌认为查全东有违约行为无事实和法律依据。二、严兆斌认为合同已经于2014年12月31日解除的问题，该合同事实上解除的原因是严兆斌在没有通知的情况下单方解除的，导致查全东无法向下家收取租金，合同确实于2014年12月解除，但是由严兆斌造成。因此，原审法院认定严兆斌应返还押金及承担相应违约责任正确。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，查全东未向本院提交新的证据材料。
二审期间，严兆斌向本院提交以下证据材料：执行和解协议1份，用以证明截至目前查全东仅向严兆斌支付了103000元租金，其中执行阶段支付28000元的事实。
上述证据经查全东质证：真实性无异议，证明目的无异议；但查全东已经对（2015）杭余民初字第1446号案申请再审。本院经审查后认为，该证据所载内容与当事人陈述及在案其他有效证据相印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。房屋租赁合同是出租人将标的房屋交付承租人使用，承租人支付租金的合同。本案为房屋租赁合同纠纷，作为出租人的严兆斌应当将符合合同约定的房屋交付查全东使用。根据当事人的陈述及提供的有效证据所确认的案件事实，原审法院认定严兆斌应对合同未按约定履行承担相应责任，并无不当。故而原审法院依据合同履行情况、当事人的过错程度等因素所酌情的确定的本案违约金数额，尚在合理范围内。至于严兆斌上诉所称的查全东未付租金构成违约的主张，因严兆斌在本案中未提出相应的反诉请求，则不属于本案审理范围。综上，严兆斌的上诉理由，不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，实体处理妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3543元，由严兆斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 秦海龙
二〇一六年十一月十六日
书 记 员 王 颖