福建省闽侯县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0121民初2148号原告：福建三盛房地产开发有限公司，住所地福州市闽侯县南屿镇乌龙江南大道33号“三盛·托斯卡纳”57号楼，统一社会信用代码：91350100791780583P。法定代表人：林荣滨，职务董事长。委托诉讼代理人：何元淑、黄孔新，该公司员工。被告：陈志铭，男，1970年9月23日出生，住台湾地区。第三人：平安银行股份有限公司福州福清支行，住所地福清市福塘路金鹰酒店公寓一、二层。负责人：吴华琼，行长。委托诉讼代理人：周伟镡、周琦，该银行员工。原告福建三盛房地产开发有限公司与被告陈志铭、第三人平安银行股份有限公司福州福清支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法使用普通程序，公开开庭进�了审理。原告福建三盛房地产开发有限公司委托诉讼代理人黄何元淑、第三人平安银行股份有限公司福州福清支行委托诉讼代理人周琦到庭参加诉讼，被告陈志铭经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。福建三盛房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除福建三盛房地产开发有限公司与陈志铭签订的《商品房买卖合同》,并判令陈志铭与福建三盛房地产开发有限公司共同到闽侯县房地产管理所办理解除《商品房买卖合同》的备案及预告登记注销手续，并承担因解除合同产生的一切注销手续费用；2、判令陈志铭按购房款30%向福建三盛房地产开发有限公司支付解除合同违约金人民币1967001元；3、判令陈志铭返还福建三盛房地产开发有限公司截至《商品房买卖合同》注销之日止福建三盛房地产开发有限公司�付款项（暂计至2017年2月28日，垫付款项为482317.9元），并按福建三盛房地产开发有限公司垫付款项的每日千分之二，向福建三盛房地产开发有限公司支付从福建三盛房地产开发有限公司垫付之日起至陈志铭实际还款之日止的违约金（违约金暂计至2017年4月20日，违约金合计243849.38元，计算方式详见附表）；4、判令福建三盛房地产开发有限公司从陈志铭已支付给福建三盛房地产开发有限公司的款项中扣除本案陈志铭应向福建三盛房地产开发有限公司支付的垫付款项、违约金及一切注销手续费用；5、判令陈志铭承担本案的诉讼费用。事实与理由：福建三盛房地产开发有限公司与陈志铭于2013年3月1日签订《商品房买卖合同》（合同编号：20110100003），约定陈志铭购买福建三盛房地产开发有限公司开发的位福州市3联排住宅，购房款总计人民币6556670元，陈志铭于2013年1月14日支付首期房款人民币2076670元，余款人民币4480000元办理按揭贷款；若陈志铭未按时向银行还款，导致银行从福建三盛房地产开发有限公司账户划拨，福建三盛房地产开发有限公司有权向陈志铭收取被银行划拨款项及陈志铭从拖欠之日起至补足款项期间的违约金（按照每日千分之二计算）；陈志铭若连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，福建三盛房地产开发有限公司有权解除买卖合同，同时陈志铭还应另按购房款的30%向福建三盛房地产开发有限公司支付违约金，因上述解除合同而产生的一切注销手续费用由陈志铭承担。上述合同签订后，平安银行股份有限公司福州福清支行根据陈志铭的申请，与福建三盛房地产开发有限公司、陈志铭签订《房地产买卖抵押贷款合同》，向陈志铭发放按揭贷款人民币4480000元，福建三盛房地产开发有限公司为陈志铭申请的上述按揭贷款承担连带保证责任。自2016年3月25日起，因陈志铭未按时向第三人偿还贷款本息，福建三盛房地产开发有限公司多次替陈志铭承担担保责任。为此，福建三盛房地产开发有限公司于2016年5月5日发出《按揭贷款还款通知函》，通知陈志铭及时向福建三盛房地产开发有限公司偿还福建三盛房地产开发有限公司垫付的贷款本息，但陈志铭不予理会。由于陈志铭累计超过6个付款期未按时向平安银行股份有限公司福州福清支行还款，导致福建三盛房地产开发有限公司代陈志铭垫付的本息、违约金等款项482317.9元（截止至2017年2月28日），福建三盛房地产开发有限公司于2017年4月12日发出《解除商品房买卖合同通知书》，通知陈志铭解除双方签订的《商品房买卖合同》。陈志铭收到该通�书后，至今仍拒不办理相关善后事宜。陈志铭未作答辩。平安银行股份有限公司福州福清支行述称：―、平安银行股份有限公司福州福清支行对福建三盛房地产开发有限公司诉求判决解除福建三盛房地产开发有限公司与陈志铭签订的《商品房买卖合同》，并判令陈志铭与福建三盛房地产开发有限公司共同到闽侯房地产管理所办理解除《商品房买卖合同》的备案及预告登记注销手续，并承担因解除合同产生的一切注销手续费用没有异议，但是根据《物权法》和平安银行股份有限公司福州福清支行与福建三盛房地产开发有限公司、陈志铭签订的平银（福清）房贷字（2013）第（RL20130719000621）号房地产买卖抵押贷款合同的相关规定，平安银行股份有限公司福州福清支行对该（商品房买卖合同》中的房屋享受优先受偿权。根据平安银行股份有限公司福州福清支行与福建三盛房地产开发有限公司、陈志铭签订的《房地产买卖抵押合同》第十二条丁方（保证人）保证责任第2项规定，甲方、丁方同意，保证期间内，发生以下违约事项之一，乙方有权要求丁方承担连带保证责任，淸偿本合同项下全部债务：（1）甲方连续或者累计三期未归还贷款本息的；（2）甲方发生其他违约情形被宣告提前到期。第（5）项丁方的保证责任是独立的，本合同及其项下购房合同无效或者无效，丁方仍需按照本合同规定承担保证责任。因此平安银行股份有限公司福州福清支行申请福建三盛房地产开发有限公司、陈志铭在解除《商品房买卖合同》时保证平安银行股份有限公司福州福清支行的优先受偿权，依据平安银行股份有限公司福州福清支行与福建三盛房地产开发有限公司、陈志铭签订的《房地产买卖抵押贷款合同》承担保证人责任，偿还陈志铭所欠第三人的贷款本息、违约金等相关费用。二、平安银行股份有限公司福州福清支行对起诉状中诉讼请求第三点截至2017年2月28日，福建三盛房地产开发有限公司向平安银行股份有限公司福州福清支行垫付的陈志铭逾期贷款本息为482317.9元，没有异议。综上所述，平安银行股份有限公司福州福清支行对本案中福建三盛房地产开发有限公司的诉讼请求没有异议。福建三盛房地产开发有限公司围绕诉讼请求提交了证据，陈志铭向本院提交证据。陈志铭未到庭应诉，视为放弃质证权利。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：福建三盛房地产开发有限公司与陈志铭于2013年3月1日签订《商品房买卖合同》（合同编号：20110100003），约定陈志铭购买福建三盛房地产开发有限公司开发的位福州市3联排住宅，购房款总计人民币6556670元，陈志铭于2013年1月14日支付首期房款人民币2076670元，余款人民币4480000元办理按揭贷款。上述合同签订后，平安银行股份有限公司福州福清支行、福建三盛房地产开发有限公司、陈志铭三方签订《房地产买卖抵押贷款合同》，平安银行股份有限公司福州福清支行向陈志铭发放按揭贷款人民币4480000元，福建三盛房地产开发有限公司为陈志铭按揭贷款承担连带保证责任。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第3条第4款第2点（3.4.2）约定，陈志铭在贷款手续办理完毕后，应及时按月向银行缴纳贷款本息，若发生违约�欠，导致银行从福建三盛房地产开发有限公司账户划拨，则福建三盛房地产开发有限公司有权向陈志铭收取被银行划拨的款项及陈志铭拖欠之日起至陈志铭补足款项期间的违约金，并有权要求陈志铭赔偿由此产生的一切费用（包括但不限于银行起诉福建三盛房地产开发有限公司而导致福建三盛房地产开发有限公司承担的银行及福建三盛房地产开发有限公司的律师费、诉讼费等费用，福建三盛房地产开发有限公司为实现陈志铭债权而支付的律师费、诉讼费等费用）；上述违约金的标准按照福建三盛房地产开发有限公司被银行划拨款项每日千分之二计算。在福建三盛房地产开发有限公司为陈志铭担保期间，陈志铭若连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，福建三盛房地产开发有限公司有权解除双方签订的《合同》，同时陈志铭还应另按购房款的30%向福建三盛房地产开发有限公司支付违约金，因上述解除合同而产生的一切注销手续费用由陈志铭承担。自2016年2月29日起，因陈志铭未按时向平安银行股份有限公司福州福清支行偿还贷款本息，平安银行股份有限公司福州福清支行向福建三盛房地产开发有限公司发出逾期贷款催收通知书，福建三盛房地产开发有限公司替陈志铭承担担保责任，并于2016年5月5日发出《按揭贷款还款通知函》，通知陈志铭向平安银行股份有限公司福州福清支行归还按揭贷款本息。因陈志铭未及时归还贷款本息连续16期，平安银行股份有限公司福州福清支行发出提前收回个人贷款通知书，通知福建三盛房地产开发有限公司因借款人不按合同约定按时足额偿还贷款本息，借款立即到期，并要求借款人立即清偿未偿还款项及所产生的利息，罚息及其他费�，福建三盛房地产开发有限公司在收到本函后五个工作日内督促借款人还款或承担连带保证责任。截止2017年12月7日福建三盛房地产开发有限公司替陈志铭向平安银行股份有限公司福州福清支行代偿801660.05元。福建三盛房地产开发有限公司已于2017年12月8日为陈志铭借款承担连带保证责任，提前归还陈志铭在平安银行股份有限公司福州福清支行的借款本金、利息及其他有关费用共计3978120.34元。本院认为，福建三盛房地产开发有限公司与陈志铭签订的《商品房买卖合同》及双方与平安银行股份有限公司福州福清支行签订《房地产买卖抵押贷款合同》系真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，各方应按合同约定履行义务。福建三盛房地产开发有限公司已按合同约定交付房屋，平安银行股份有限公司福州福清支行也已按合同约�发放了贷款，陈志铭应按约偿还贷款本息，现陈志铭拖欠银行贷款，导致作为保证人的福建三盛房地产开发有限公司承担连带保证责任，自2016年2月29日至2017年12月7日福建三盛房地产开发有限公司替陈志铭向平安银行股份有限公司福州福清支行代偿801660.05元，并于2017年12月8日提前归还陈志铭剩余的全部银行按揭贷款本息3978120.34元，陈志铭已构成违约，应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第3条第4款第2点约定，陈志铭逾期不归还银行贷款本息若连续三个付款期或累计六个付款期，视为陈志铭根本性违约，福建三盛房地产开发有限公司有权解除合同并要求陈志铭支付购房总价30%的违约金，现陈志铭已拖欠三期以上贷款，故福建三盛房地产开发有限公司要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求应予支持，合同解除后陈志铭应协助福建三盛房地产开发有限公司到闽侯县房地产交易管理所办理登记备案的注销手续。同时陈志铭应支付违约金，本案违约金约定过高，本院予以调整，调整后按购房款总价的10%计算违约金，违约金为655667元。福建三盛房地产开发有限公司主张陈志铭承担因解除合同产生的一切注销手续费用，因该费用未实际产生，故该主张不予支持；福建三盛房地产开发有限公司要求陈志铭支付福建三盛房地产开发有限公司已垫付银行贷款的违约金，本院认为，陈志铭支付购房款总价10%的违约金已包含福建三盛房地产开发有限公司损失，故对该主张不予支持。福建三盛房地产开发有限公司应在陈志铭协助其到闽侯县房地产交易管理所办理上述《商品房买卖合同》的备案及预告登记注销手续后归还陈志铭剩余购房款1776889.61元（购房款总价6556670-提前归还全部剩余按揭贷款3978120.34元-银行垫�款801660.05元）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除福建三盛房地产开发有限公司与陈志铭签订的合同编号为20110100003的《商品房买卖合同》。二、陈志铭应于本判决生效之日起十五日内给付福建三盛房地产开发有限公司违约金655667元。三、陈志铭应于本判决生效之日起十五日内协助福建三盛房地产开发有限公司共同到闽侯县房地产交易管理所办理上述《商品房买卖合同》的备案及预告登记注销手续。四、福建三盛房地产开发有限公司应于陈志铭协助其办理《商品房买卖合同》备案及预告登记注销手续后十五日内返还陈志铭购房款1776889.61元。五、驳回福建三盛房地产开发有限公司其他诉讼请求。本案案件受理费57697元，由陈志铭负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  张文仲人民陪审员  林 晟人民陪审员  刘文振二〇一七年十二月二十七日书 记 员  罗燕圆附：本案适用法律条文和执行申请提示《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到�对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前�规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条:被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。