浙江省宁海县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0226民初3478号
原告：柴素云（曾用名：柴苏云），女，1959年5月13日出生，汉族，住宁海县。
委托诉讼代理人：顾猛，浙江鑫目律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王启睿，浙江鑫目律师事务所实习律师。
被告：罗先吉，男，1939年6月28日出生，汉族，住宁海县。
委托诉讼代理人：周瑞昌，浙江中汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张筱娜，浙江中汇律师事务所律师。
被告：葛体猛，男，1953年6月20日出生，汉族，住宁海县。
原告柴素云与被告罗先吉、葛体猛为确认合同无效纠纷一案，于2017年5月15日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员陈英方适用简易程序独任审判。依被告罗先吉申请，本院于2017年5月31日依法追加葛体猛为本案被告。本院于2017年7月19日公开开庭进行审理，原告柴素云及委托诉讼代理人顾猛、王启睿，被告罗先吉委托诉讼代理人周瑞昌及被告葛体猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告柴素云起诉称：原告柴素云与被告葛体猛于1979年结婚，婚后，两人申请了农村私人建房用地，并建筑一栋坐北朝东南的三层砖混结构楼房。2000年，原告柴素云因与被告葛体猛感情不和，诉至宁海县人民法院要求离婚，当年10月27日，二人经法院调解离婚，并约定坐落于宁海县桑洲镇××北××层砖混结构楼房归原告所有。2000年12月1日，被告葛体猛在原告柴素云不知情，且被告罗先吉知道房屋归属于原告柴素云的情况下，与被告罗先吉签订房屋转让协议，以72000元的价格将房屋转让给被告罗先吉。被告罗先吉在明知房屋所有人是原告柴素云的情况下，以低价从没有处分权的被告葛体猛处购得房屋并居住至今，严重侵害了原告柴素云的合法权益。原告柴素云自知道房屋被卖出后，尝试与被告罗先吉沟通，要求其归还房屋，但是被告以其所谓的购房协议为由，拒绝沟通。故原告柴素云诉至法院要求：1、确认被告葛体猛与被告罗先吉签订的出卖原告柴素云房屋的买卖协议无效；2、判令被告罗先吉将坐落于宁海县桑洲镇××北××层砖混结构房屋返还给原告柴素云；3、判令本案诉讼费用由被告承担。后原告书面申请撤回第二项诉讼请求，即“判令被告罗先吉将坐落于宁海县桑洲镇××北××层砖混结构房屋返还给原告柴素云”。
为证明自己的主张，原告柴素云举证如下：
1.（2000）宁民字第3030号民事调解书复印件一份，拟证明本案所涉房屋为原告所有的事实。
2.《协议》复印件一份，拟证明被告葛体猛将涉案房屋以72000元的价格卖给被告罗先吉的事实。
3.被告葛体猛调查笔录复印件和欠条复印件各一份，拟证明卖房协议签订时被告罗先吉知道该涉案房屋归原告柴素云所有，及被告罗先吉与被告葛体猛交付房款的情况的事实。
4、徐某调查笔录、葛某调查笔录及葛金秀调查笔录复印件各一份，拟证明原告柴素云与被告罗先吉是一个村子的村民，并且关于原告离婚的事情，村里的人都清楚地知道的事实。
5、韩某调查笔录复印件一份，拟证明被告罗先吉在购买房屋时就知道房屋归原告柴素云所有的事实。
6、证人韩某的证言，拟证明被告罗先吉在购买房屋时就知道房屋归原告柴素云所有的事实。
7、证人徐某的证言，拟证明原告柴素云与被告罗先吉是一个村子的村民，并且关于原告离婚的事情，村里的人都清楚地知道的事实。
8、证人葛某的证言，拟证明原告柴素云与被告罗先吉是一个村子的村民，并且关于原告离婚的事情，村里的人都清楚地知道的事实。
被告罗先吉答辩称：根据原告陈述的事实和理由，被告葛体猛将房屋出售给被告罗先吉之时，被告罗先吉并不知道原告柴素云与被告葛体猛已经离婚，并且当时涉案房屋的成交价格为72000元，已经超出了涉案房屋的市场价格，被告葛体猛与被告罗先吉之间签订的房屋买卖协议有效，故请驳回原告的诉讼请求。
经本院要求，被告罗先吉提供了《农村私人建房用地呈报表》复印件一份，拟证明本案所涉房屋经过合法审批的事实。
被告葛体猛答辩称：在出售涉案房屋之前，被告葛体猛曾向被告罗先吉借款12000元，后又因做生意之需向被告罗先吉提出借款100000元的要求，被告罗先吉要求其提供保证，后经协商双方达成房屋买卖的合意，约定被告葛体猛将涉案房屋以72000元的价格出售给被告罗先吉，数日后，被告罗先吉筹得50000元购房款并将其交付给被告葛体猛，当日买卖双方签订购房协议，剩余房款22000元，其中12000元抵销被告葛体猛所欠被告罗先吉的12000元债务，剩余10000元由被告罗先吉向被告葛体猛出具欠条一份，至今仍未支付。被告葛体猛与被告罗先吉之间的房屋买卖协议应确认无效。
被告葛体猛未提供证据。
经庭审质证，本院认证如下：
一、原告提供的证据1，被告罗先吉、被告葛体猛均无异议。本院对被告葛体猛将本人享有的三层楼房的共有权让与原告柴素云的事实予以确认。
二、原告提供的证据2，被告罗先吉、被告葛体猛均无异议。本院予以认定。
三、原告提供的证据3，被告罗先吉对调查笔录存在异议，认为该证据并不能证明被告罗先吉在签订房屋买卖协议之前知晓原告柴素云与被告葛体猛离婚的事实。被告葛体猛无异议。本院对原告提交的被告罗先吉出具的欠条予以确认，对葛体猛的调查笔录与本案的关联性不予确认。
四、原告提供的证据4，被告罗先吉认为需要证人出庭作证。被告葛体猛无异议。本院对调查笔录与本案的关联性不予确认。
五、原告提供的证据5，被告罗先吉认为需要证人出庭作证。被告葛体猛无异议。本院对调查笔录与本案的关联性不予确认。
六、原告提供的证据6，被告罗先吉认为证人韩某在陈述中承认其并不认识被告罗先吉，故对此不予认可。被告葛体猛无异议。鉴于证人韩某并不认识被告罗先吉，本院对该证言不予采信。
七、原告提供的证据7，被告罗先吉对证人徐某的陈述的证明目的存在异议，认为该证言无法证明被告罗先吉在签订购房协议之前知晓原告柴素云与被告葛体猛离婚及涉案房屋归原告柴素云所有的事实。被告葛体猛无异议。本院认为徐某的证言不能必然推断出被告罗先吉事先知道买受房屋的权属变动情况，因此，对该证言不予采信。
八、原告提供的证据8，被告罗先吉对证人葛某的陈述的证明目的和关联性存在异议。被告葛体猛无异议。本院认为，葛某的证言只是证明被告葛体猛出卖房屋时，葛某作过善意提醒与劝阻，无法达到证明目的，因此，对该证言不予采信。
九、对被告罗先吉提供的证据，被告葛体猛没有异议。原告柴素云认为所涉房屋呈批的家庭成员为八人，不仅仅是原告柴素云与被告葛体猛二人，因此，对该证据三性均存有异议。本院认为，农村私人建房用地经相关职能部门依法审批，家庭成员填报体现了原告柴素云与被告葛体猛的真实意思。因此，呈批表的真实性、合法性、关联性应予确认。
根据原、被告陈述，结合证据质证情况，本院对本案事实认定如下：原告柴素云与被告葛体猛于1979年结婚，1992年11月12日，被告葛体猛以户主名义向宁海县土地管理局等主管机关提交《农村私人建房用地呈报表》。《农村私人建房用地呈报表》中载明填表时在册人口共计8人，除本案原告柴素云、被告葛体猛之外，还包括被告葛体猛的父亲葛德云、母亲梅文翠、妹妹葛惠芳、女儿葛丽娜、长子葛彬龙、次子葛振展。宁海县土地管理局于1993年5月14日作出同意建房用地117平方米的批复，原告柴素云与被告葛体猛二人共同负责建造了一栋坐北朝东南的三层砖混结构楼房。房屋至今未取得土地使用权证与房屋所有权证。2000年，原告柴素云因与被告葛体猛感情不和，诉至宁海县人民法院，要求离婚，当年10月27日，二人经法院调解离婚，并约定坐落于宁海县桑洲镇××北××层砖混结构楼房归原告所有。2000年12月1日，被告葛体猛与被告罗先吉签订协议一份，约定被告葛体猛以72000元的价格将涉案房屋出售给被告罗先吉，被告罗先吉现金支付购房款50000元，其余12000元与被告葛体猛欠被告罗先吉的12000元债务抵销，被告罗先吉尚欠被告葛体猛购房款10000元。
本院认为，据《农村私人建房用地呈批表》载明，本案所涉房屋宅基地使用权由原告柴素云、被告葛体猛及其他六位家庭成员共同享有，据（2000）宁民字第3030号民事调解书，自2000年10月27日起，被告葛体猛拥有的房屋份额已归原告柴素云所有，被告葛体猛已无权处分。被告葛体猛出卖房屋的行为既未征得桑洲镇外岗村集体经济组织同意，又未经其他权利事后追认，其行为明显损害了其他家庭成员的宅基地使用权。因此，原告要求确认被告葛体猛与被告罗先吉签订的房屋卖协议无效的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条的规定，判决如下：
被告罗先吉与被告葛体猛于2000年12月1日签订的房屋买卖协议无效。
本案受理费100元，减半收取50元，由被告罗先吉、葛体猛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 员 陈英方
二〇一七年七月二十一日
代书记员 陈丽萍