山东省海阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0687民初1785号
原告：中国建设银行股份有限公司海阳支行，住所地山东省海阳市海阳路14号。
负责人：王彦一，该行行长。
委托诉讼代理人：万德辉，该行职工。
被告：杨家平，男，1966年12月29日出生，汉族，住山东省海阳市。
委托诉讼代理人：王新广，山东息相通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘君飞，山东息相通律师事务所律师。
被告：王翠霞，女，1965年11月2日出生，汉族，住山东省海阳市。
被告：山东鑫沃房地产开发有限公司，住所地山东省烟台市海阳市徐家店镇。
法定代表人：程强，总经理。
委托诉讼代理人：毕晓彤，该公司职工。
委托诉讼代理人：江洪明，山东海宇清律师事务所律师。
被告：山东银联担保有限公司烟台分公司，住所地山东省烟台市莱山区迎春大街108号906室。
负责人：李长征，经理。
原告中国建设银行股份有限公司海阳支行（以下简称建行海阳支行）与被告杨家平、王翠霞、山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告建行海阳支行的委托诉讼代理人万德辉、被告杨家平的委托诉讼代理人王新广、刘君飞，被告山东鑫沃房地产开发有限公司的委托代理人江洪明到庭参加诉讼，被告王翠霞、山东银联担保有限公司烟台分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建行海阳支行向本院提出诉讼请求：1.依法解除建行海阳支行与杨家平、王翠霞于2014年4月14日签顶的《个人住房(商业用房)借款合同》；2.请求杨家平、王翠霞偿还所欠借款本金191113.34元、利息5825.75元，并支付自2017年2月3日起至全部清偿本息之日止的按照《个人住房(商业用房)借款合同》约定的利息；3.请求山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司对以上款项承担连带清偿责任。4.依法确认建行海阳支行对杨家平办理预押抵登记坐落于海阳市徐家店国际商城第C11号楼4单元601号房屋的折价或者以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；5.请求杨家平、王翠霞、山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司承担本案诉讼费用及实现债权的所有费用。事实与理由：杨家平因购买山东鑫沃房地产开发有限公司开发的坐落于海阳市徐家店国际商城第C11号楼4单元601号的房屋向建行海阳支行申请贷款，2014年4月14日，建行海阳支行与杨家平、王翠霞、山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司签订《个人住房(商业用房)借款合同》，约定借款金额23万元，借款期限119个月，同时约定将购买的房屋抵押作为履约担保，山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司为杨家平、王翠霞履行还款义务提供连带责任保证。建行海阳支行依约发放了贷款，截止到2017年2月2日，杨家平、王翠霞已经多次未按照合同约定时间履行还款义务。
杨家平辩称，杨家平与山东鑫沃房地产开发有限公司不存在房屋买卖关系，2013年山东鑫沃房地产开发有限公司无款支付施工单位的工程款与杨家平协商以房屋买卖的形式由杨家平申请按揭贷款用于支付施工单位的相关工程款，杨家平只是协助山东鑫沃房地产开发有限公司贷款，因此，请求法院依法驳回建行海阳支行对杨家平的起诉。
王翠霞未答辩。
山东鑫沃房地产开发有限公司辩称，山东鑫沃房地产开发有限公司不同意建行海阳支行解除与杨家平签订的借款合同；本案有物的担保，又有担保人的保证，依照法定原则，应当先行处置抵押物，不足部分由担保人承担补充责任。
山东银联担保有限公司烟台分公司未答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。
建行海阳支行提交的证据有：
1.2014年1月8日杨家平、王翠霞与山东鑫沃房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，合同编号：20141150342；2.2014年1月8日山东鑫沃房地产开发有限公司出具的收款收据；3.2014年1月8日杨家平、王翠霞签订的《个人住房借款申请书》；4.2014年4月14日建行海阳支行与杨家平、王翠霞、山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司签订的《个人住房(商业用房)借款合同》；5.2014年5月5日建行海阳支行出具的中国建设银行个人贷款支付凭证；6.2014年4月30日海阳市住房保障和交易中心出具预告登记证（海房预徐家店字第20141379号）；7.2017年8月23日建行海阳支行出具的中国建设银行个人贷款对账单；8.杨家平、王翠霞的身份证、结婚证复印件；9.2009年8月10日山东银联担保有限公司出具的《授权书》。
杨家平对证据的真实性无异议，但认为杨家平只是起到协助鑫沃公司贷款，并非真正意义上的购房按揭贷款。
山东鑫沃房地产开发有限公司对证据的真实性、关联性无异议。
王翠霞、山东银联担保有限公司烟台分公司有对对方当事人提交的证据进行质证的权利，王翠霞、山东银联担保有限公司烟台分公司经传票传唤无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了质证的权利。
上述证据本院予以确认并在卷佐证。
杨家平提交的证据有：
杨家平与山东鑫沃房地产开发有限公司签订的《办理按揭协议》。证明杨家平只是协助山东鑫沃房地产开发有限公司协助贷款。协议载明“1.甲方将徐家店国际商城部分房屋抵押给银行，办理按揭贷款，乙方向甲方提供办理按揭贷款相关资料；2.办理按揭贷款后，甲方按月支付按揭贷款直至结清本息，甲方保证按时足额支付按揭贷款，不给办理按揭贷款人员造成信用不良。造成信用不良，按照损失金额的3被赔偿，在甲方备案抵押房产结清本息，需解除抵押备案登记时，乙方应无条件配合甲方办理相应手续，不得以任何理由拖延或拒绝，如造成甲方损失，按照损失金额的3倍赔偿。在按揭还款期间，乙方不得以销售合同或其他凭证主张房产归其所有，双方另有约定除外。山东鑫沃房地产开发有限公司（盖章）、杨家平（签字）”。原告建行海阳支行对协议的真实性有异议，并认为协议没有时间、地点等基本要素，没有法定代表人签字，是无效合同；合同的效力不影响借款合同的履行；杨家平陈述的以上过程建行海阳支行并不知情。山东鑫沃房地产开发有限公司对协议的真实性有异议，该协议没有经办人签字；对公章的真实性不申请进行鉴定，并认为协议没有签署时间无法证实杨家平的主张；没有购买房屋的具体信息，不认可协议与杨家平主张的购房合同的关系；借款合同真实有效，即使协议经查证属实，也是杨家平与山东鑫沃房地产开发有限公司之间的权利义务关系，不影响借款合同的效力。杨家平没有证据证实建行海阳支行知道其陈述的以上过程。对该证据本院结合其他证据综合进行认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
杨家平、王翠霞是夫妻关系，2014年1月8日杨家平、王翠霞与山东鑫沃房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，购买位于海阳市徐家店国际商城C11号楼4单元601号房屋，付款方式采用银行按揭贷款。
2014年4月14日，建行海阳支行与杨家平、王翠霞、山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司签订《个人住房(商业用房)借款合同》，约定：借款金额23万元，贷款人将款项一次性划入山东鑫沃房地产开发有限公司账户；借款期限自2014年4月14日至2024年3月14日，借款期限起始日与贷款凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整，贷款支付凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等效力；还款采用等额本息还款法，每月归还本息人民币2671.54元。合同约定：贷款利率在基准利率水平上上浮5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，本合同项下借款逾期的罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款到期后如仍有未清偿的本金、利息或罚息的，贷款人将仍按照与借款到期前相同的结息频率，在每个约定还款日的前一日结计借款人当期应换本金、利息及罚息，直至全部应还本金、利息及罚息清偿完毕。合同约定：担保方式为保证和抵押，山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司是保证人，承担连带责任保证，山东鑫沃房地产开发有限公司的保证期间为本合同条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，山东银联担保有限公司烟台分公司保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止；海阳市徐家店国际商城C11号楼4单元601号房屋为抵押财产；担保的范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、邮寄费、公告费）。合同约定：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，贷款人有权行使下述一项或几项权利：宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。合同约定：除非有可靠、确定的相反证据，贷款人有关本金、利息、费用和还款记录等内容的内部账务记载，贷款人制作或保留的借款人办理提款、还款、付利息等业务过程中发生的单据、凭证及贷款人催收贷款的记录、凭证，均构成有效证明本合同项下债权关系的确定证据，借款人不能仅认为上述记录、记载、单据、凭证由贷款人单方制作或保留，而提出异议；借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务。
2014年4月30日海阳市住房保障和交易中心对海阳市徐家店国际商城C11号楼4单元601号房屋办理预抵押登记备案，预告登记权利人：中国建设银行股份有限公司海阳支行；2014年5月5日，建行海阳支行按照约定将贷款23万元发放到山东鑫沃房地产开发有限公司账户；截止到2017年2月2日，杨家平借款本金余额为191113.34元；杨家平拖欠利息、罚息5825.75元；截止2017年8月23日，杨家平拖欠利息、罚息11392.06元。
2017年5月25日，本院依据建行海阳支行申请依法查封杨家平名下办理预抵押登记备案位于海阳市徐家店国际商城C11号楼4单元601号房屋，查封期限自2017年5月25日至2020年5月24日。
另查明：2009年8月10日，山东银联担保有限公司授权山东银联担保有限公司烟台分公司与中国建设银行股份有限公司烟台分行签订《个人贷款担保业务合作协议》，山东银联担保有限公司烟台分公司在山东银联担保有限公司授权范围内合作担保业务引起的法律责任由山东银联担保有限公司承担。
本院认为，被告杨家平主张协助被告山东鑫沃房地产开发有限公司到原告处贷款，原告否认，被告杨家平没有证据证实原告知情，且被告杨家平提交的些《办理按揭协议》约定的是被告杨家平与被告山东鑫沃房地产开发有限公司之间的权利义务关系，本院认为商品房买卖合同与本案借款合同是两个法律关系，在该案中本院对证据《办理按揭协议》不予评判。
原告与被告签订的《个人住房(商业用房)借款合同》是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，借款合同合法有效，原、被告均应依约履行。被告杨家平、王翠霞未能按照合同约定偿还原告借款，担保人山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司未依约履行保证责任，均属违约。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告请求解除与被告杨家平、王翠霞签订的借款合同符合原、被告双方约定的解除条件，本院予以准许。被告山东鑫沃房地产开发有限公司不同意解除借款合同，本院不予支持。
原告请求被告杨家平、王翠霞付清借款本金，承担利息，符合合同约定，本院依法予以支持；原告请求被告杨家平、王翠霞自2017年2月3日起至付清本息止的利息仍按借款合同约定的利率计付，符合合同约定，本院予以支持。
《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。本案中，被告杨家平办理的是预抵押登记，抵押权未设立，故原告要求对被告杨家平名下办理预抵押登记的位于海阳市徐家店国际商城C11号楼4单元601号的房屋折价或者以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，本院不予支持。
《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。本案中被告杨家平未取得房屋的所有权，因此被告山东鑫沃房地产开发有限公司要求先行处置抵押财产、不足部分由建行海阳支行另行主张权利，本院不予支持。
借款合同约定，被告山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司承担连带责任保证，被告山东鑫沃房地产开发有限公司承担保证责任的保证期间为合同条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；山东银联担保有限公司烟台分公司承担保证担保的保证期间为保证条款生效之日起至借款人的债务履行期限届满之后两年止，故原告请求被告山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司承担连带清偿责任，符合合同约定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：
解除原告中国建设银行股份有限公司海阳支行与被告杨家平、王翠霞于2014年4月14日签订的《个人住房(商业用房)借款合同》；
被告杨家平、王翠霞于判决生效后十日内付给原告中国建设银行股份有限公司海阳支行借款本金191113.34元，利息5825.75元，本息合计196939.09元，逾期利息自2017年2月3日起至实际给付之日止，按《个人住房(商业用房)借款合同》约定的利率计算（其中2017年2月3日至2017年9月3日计算为5566.31元）；
被告山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司对上述款项承担连带清偿责任；
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司海阳支行的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4239元，诉讼保全费1505元，由杨家平、王翠霞、山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 程平霖
人民陪审员 刘树彦
人民陪审员 包春云
二〇一七年九月二十八日
书 记 员 纪程文