青海省西宁市城东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东川初字第126号
原告（反诉被告）李云鹏，男，1966年5月19日出生，汉族。
委托代理人赵小娟，青海延辉律师事务所律师。
被告（反诉原告）汤庆刚，男，1976年9月8日出生，汉族。委托代理人梁洪娟、赵婷，青海泰宏律师事务所律师。
原告（反诉被告）李云鹏与被告（反诉原告）汤庆刚房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郭海山独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李云鹏及其委托代理人赵小娟，被告（反诉原告）汤庆刚及其委托代理人梁洪娟、赵婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李云鹏诉称，2007年4月13日，原、被告签订房屋转让协议，协议约定原告（反诉被告）将自有房屋以50000元的价款转让给乙方汤庆刚，乙方入住后，在未办理产权变更以前所产生的一切费用均由乙方承担，如乙方不及时支付甲方已经垫付的有关住房所发生的费用，则甲方有权收回房屋，并每月按300元的租金计算乙方入住期间费用。原告（反诉被告）将房屋交付于被告（反诉原告）汤庆刚之后，原告（反诉被告）多次要求汤庆刚办理产权变更手续，但被告（反诉原告）汤庆刚一直怠于办理，致使原告（反诉被告）一直垫付房屋产生的物业费和采暖费，原告（反诉被告）垫付之后，被告（反诉原告）汤庆刚拒绝支付原告垫付的2011年、2012年的房屋采暖费和物业费，两项共计2244.8元。被告（反诉原告）怠于办理相关手续的行为也使原告（反诉被告）在公司两次无房职工分房的政策中无法分得房屋，原告（反诉被告）的应得利益受到损失，现根据协议约定，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付相应的款项，并退还房屋。据此，向法院起诉请求判令：1、被告（反诉原告）汤庆刚返还转让的房屋；2、被告（反诉原告）汤庆刚支付原告（反诉被告）垫付的采暖费1943.4元和物业费301.4元；3、被告（反诉原告）汤庆刚支付2007年4月13日起至起诉之日的房屋租金29700元；4、被告（反诉原告）支付违约金10000元；5、案件受理费由被告（反诉原告）承担。
原告（反诉被告）为支持其诉求提交了如下证据：
1.公司证明一份。证明诉争房屋在原告李云鹏名下，该房屋由被告汤庆刚占有的事实。
2.分房证明一份。证明被告汤庆刚存在恶意行为的事实。
3.工资条二份。证明2011年10月、2012年10月，两年取暖费在李云鹏工资中扣除的事实。
4.房屋买卖合同一份。证明原、被告之间存在房屋买卖行为的事实。
被告（反诉原告）汤庆刚辩称并提出反诉称，原告（反诉被告）起诉解除协议及支付2011年和2012年的垫付款，超过了法律保护的诉讼时效，期间又没有发生诉讼时效中断或中止的事由，根据《民法通则》第一百三十五条的规定，应驳回原告（反诉被告）的诉讼请求；原、被告签订的《房屋转让协议》是双方真实意思表示，不违背法律规定，属于合法有效的合同，对双方均有约束力，被告（反诉原告）已经支付了全部房款，且房屋已实际交付，该协议的主要内容已全部履行，任何一方均无权单方解除协议。原告（反诉被告）诉称被告（反诉原告）怠于办理房产变更手续不是事实，被告（反诉原告）积极履行了全部付款义务，花费10余万元装修房屋，2013年11月为办理房产过户专门到单位开出介绍信，这足以说明在过户事宜上被告一直处于积极状态，因此，原告的诉称与事实不符。对于2011年、2012年未交采暖费及物业费的诉称，根据实际情况，首先原告（反诉被告）必须明确向被告（反诉原告）出示所垫付款的明细及金额，而原告（反诉被告）从未向被告出示过，同时被告一再向原告联系询问及交付该费用，原告一直避而不见，故原告（反诉被告）是违约方。根据合同约定，反诉原告按约定支付了全部购房款，完全履行了合同义务，由于反诉被告到目前为止怠于履行协助反诉原告办理房产过户手续义务，致使反诉原告不能实现合同目的。为此，我方提出反诉，请求法院依法判令反诉被告李云鹏协助反诉原告办理房产过户手续；支付违约金10000元；承担本诉和反诉的诉讼费。
被告（反诉原告）为支持其辩称及反诉主张向本院提交了如下证据：
1.身份证（复印件）。证明汤庆刚的诉讼主体资格。
2.房屋买卖协议。证明该房屋协议是经原、被告协商，是双方真实意思表示，是合法有效的。
3.支付购房款收条。证明2007年4月20日，李云鹏、吕某某收到汤庆刚的房款50000元的事实。
4.收条4张。证明2008年1月15日，原告（反诉被告）收到2007年物业费、取暖费共计537元；2008年11月18日，原告（反诉被告）收到被告（反诉原告）支付的2008年取暖费、卫生费共计493元；2010年2月10日，原告（反诉被告）收到被告（反诉原告）2009年的取暖费和卫生费共计950.18元；2010年12月22日，原告（反诉被告）收到2010年取暖费和卫生费共计910元。
5、2015年8月7日证明。证明2013年10月份汤庆刚工资中扣除小区物业费220.2元，取暖费1131，6元的事实。
6、2015年7月28日收费票据。证明汤庆刚交取暖费1131.6元及2014年物业费代扣汤庆刚220.2元的事实。
7、介绍信。证明2013年11月26日，汤庆刚为办理本案诉争房屋房产证到单位开介绍信的事实。
8、证明及录音。证明2011年至2015年，原告未到单位开介绍信致使汤庆刚无法办理房产过户手续的事实。
9，证人证言。证人王某某证明2011年，在小区碰上了汤庆刚夫妻二人，然后陪汤庆刚夫妻二人给原房主送暖气费，去了以后，汤庆刚进段找李云鹏，我和汤庆刚妻子在大门口等着，结果没找到李云鹏，我们就回去了。证人刘某某证明2012年11月底，我在菜市场碰到汤庆刚两口子，汤打电话说送暖气费，当时给李云鹏电话没打通，我们就回来了。
经庭审举证、质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据1质证认为，2015年8月27日公司证明无公司负责人签字，不符合证据形式要求，该证据内容不能证明与本案有关，亦无法证明该房屋就是本案房屋，且该证据所载明的房屋面积与诉争的房屋面积不同；对原告（反诉被告）提交的证据2分房证明与本案无关联性；对原告（反诉被告）的证据3工资条的真实性有异议，该证据无任何单位的盖章；本院认为原告（反诉被告）所提交的上述证据与本案无关联性，不能证明原告（反诉被告）的主张，故本院不予采信。对原告（反诉被告）提交的证据4房屋转让协议的真实性，被告（反诉原告）没有异议，本院认定为有效证据。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据1-8的真实性没有异议，本院认定为有效证据。但被告（反诉原告）提交的证据8中的录音真实性无法认定，本院不予采信；原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据9证人证言的真实性有异议，认为证人证言是虚假的证言，本院认为原告（反诉被告）对证人证言虽有异议，但不能提交反驳的证据，故本院予以采信。
经审理查明，2007年4月13日，原告（反诉被告）李云鹏与被告（反诉原告）汤庆刚签订了房屋转让协议。协议主要内容为：甲方（李云鹏）在西宁市住房一套，面积为41平方米，经协商转让给乙方（汤庆刚），并征得甲方共有权人吕某某同意，价格为伍万元整。约定，一.房价转让款50000元，由乙方（汤庆刚）一次性付给甲方（李云鹏），甲方（李云鹏）收到房款后出具收条，并即交给乙方房门钥匙。二.乙方（汤庆刚）入住后，在未办理产权以前所发生的的一切费用均由乙方承担。三.若乙方（汤庆刚）不及时支付甲方（李云鹏）已经垫付的有关因住房所发生的费用，则甲方有权收回住房，并如数退还乙方50000元的房款，按每月300元的租金计算乙方入住期间费用。四.协议签订以后，若一方违约，则承担总房款的20%，即10000元的违约金。协议生效后，原告（反诉被告）李云鹏按约定交付了房屋，被告（反诉原告）汤庆刚亦支付了房款50000元。由于转让的房屋系公司内部福利房屋，按规定不能当时交易过户，因此，被告（反诉原告）在占有、使用该房屋期间所产生的取暖费、物业等费用均从原告（反诉被告）李云鹏的工资中代扣后，再由被告（反诉原告）汤庆刚依据原告（反诉被告）李云鹏提供的扣款金额支付给原告（反诉被告）李云鹏。被告（反诉原告）汤庆刚在占有、使用该房屋期间，先后给原告（反诉被告）李云鹏支付了2007年至2010年度的取暖费、物业费等费用。2011年、2012年的取暖费、物业费共计2244.8元，由原告（反诉被告）李云鹏垫付。2013年，被告（反诉原告）汤庆刚找单位将本案诉争房屋的取暖费等费用的缴费过到被告（反诉原告）汤庆刚名下并开始以汤庆刚的名义缴纳相关费用。据此，原告（反诉被告）以被告未及时支付其垫付的取暖费、物业费，违反协议约定为由诉至法院。
本院认为，原告（反诉被告）李云鹏与被告（反诉原告）汤庆刚所签订的转让房屋协议，是双方真实的意思表示，且不违反法律，应认定为有效。根据协议约定，被告（反诉原告）支付了购房款50000元，原告（反诉被告）收到房款后亦给被告交付了房屋，双方各自履行了自己的主要合同义务，双方的合同目的已经基本实现。被告在占有、使用诉争房屋的过程中，按照约定给原告支付了诉争房屋产生的2007年至2010年和2013年以后的取暖费和物业费，仅对2011年和2012年产生的取暖费和物业费未支付。对此，被告（反诉原告）抗辩因没有联系上原告，故未支付。该事实有被告（反诉原告）提供证人证言能够证明。原告（反诉被告）对此抗辩亦没有提交相关反驳证据证明，因此，被告（反诉原告）的抗辩理由成立，本院予以采信。对原告（反诉被告）以被告（反诉原告）没有支付2011年和2012年的取暖费违约为由，主张收回房屋之诉求，显失公平，为维护交易公平，原告（反诉被告）的该项诉求，本院不予支持；对原告（反诉被告）主张的被告（发诉原告）支付原告（反诉被告）垫付的取暖费1943.4元和物业费301.4元之请求，被告（反诉原告）对欠费事实认可，且原、被告所签订的协议一直处于履行当中，被告（反诉原告）以已过诉讼时效提出抗辩之理由不能成立，本院不予采信，故原告（反诉被告）的该项主张有理，本院应予支持；被告（反诉原告）在合同履行过程中，未能及时支付诉争房屋产生的相关费用，导致纠纷产生，原告（反诉被告）亦负有责任。据此，原告（反诉被告）基于被告（反诉原告）存在违约事实而造成的2007年4月13日起至起诉之日的房租29700元及违约金10000元损失之主张，本院不予支持；被告（反诉原告）反诉请求判令原告（反诉被告）协助办理房产过户手续之主张，因原告（反诉被告）有协助履行办理房产过户手续的全面履行合同义务，本院予以支持；对其支付违约金之反诉请求，因被告（反诉原告）未能提交原告（反诉被告）拒收2011年和2012年取暖费和物业费的相应证据证明，故原告（反诉被告）违约的事实证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）汤庆刚于判决生效后十日内给付原告（反诉被告）李云鹏2011年、2012年取暖费1943.4元和物业费301.4元，共计2244.8元；
二、驳回原告（反诉被告）李云鹏的其他诉讼请求；
三、原告（反诉被告）李云鹏于判决生效后十日内协助被告（反诉原告）汤庆刚办理住房一套的过户手续。
四、驳回被告（反诉原告）汤庆刚的其他反诉请求。
案件受理费减半收取1049元，原告（反诉被告）李云鹏负担1000元，被告（反诉原告）负担49元；反诉费减半收取25元由被告（反诉原告）汤庆刚负担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。
审判员 郭海山
二〇一五年十月十四日
书记员 陈顺莲
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。