甘肃省张掖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘07民终37号
上诉人（一审被告）：嘉峪关市某房地产开发有限责任公司。住所：嘉峪关市×××××。统一社会信用代码：×××××。
法定代表人：周某某，该公司董事长。
委托诉讼代理人：田某某，男，汉族，，甘肃省嘉峪关市人，嘉峪关市：某房地产开发有限责任公司副经理，住嘉峪关×××××，身份证号：×××××。
委托诉讼代理人：蔺某，甘肃梓钊律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：张某某，女，1965年11月17日出生，汉族，住高台县城关镇×××××。身份证号：×××××。
委托诉讼代理人：许某，甘肃鑫星律师事务所律师。
上诉人嘉峪关市某房地产开发有限责任公司（以下简称某公司）因与被上诉人张某某商品房买卖合同纠纷一案，不服高台县人民法院（2015）高民初字第1169号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人某公司的委托诉讼代理人田某某、蔺某，被上诉人张某某的委托诉讼代理人许某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
某公司的上诉请求1、请求撤销高台县人民法院（2015）甘民初字第1169号民事判决，并发回重审或者依法改判；2、请求依法判令由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：（一）、本案的基本事实是：2013年10月19日，上诉人与被上诉人签订《认购协议书》一份，约定被上诉人购买上诉人开发建设的高台县购物广场商业城A856号商业铺面一间，建筑面积32.13平方米，每平方米价款9300元。被上诉人交纳5万元诚意金。2014年上诉人取得预售许可证后，双方重新签订了一份《认购协议书》，协议约定将5万元诚意金转为定金，被上诉人于2014年10月20日付清剩余266679元房款，若被上诉人未按约定付清余款，在通知时间内预期未签订《商品房买卖合同》视为自动放弃购买，定金不予退还，上诉人有权将该商铺另行出售。同年11月6日，被上诉人交清余款，2015年5月31日，上诉人在高台电视台发布为期7天的受领房屋通知，被上诉人拒绝受领房屋；（二）、一审法院错误的认定本案诉讼主体之外的信访请求是被上诉人对上诉人的催告、上诉人与行政部门的答复意见书中的调解事项是证明上诉人违约的依据、以案外人备注的时间认定是合同履行时间，以此为依据解除合同，不符合案件事实，违背法律规定。1、一审法院的认定违背了合同的相对性。首先，就信访意见书而言，并非本案当事人，即关于刘珊珊、高可生等人的信访请求。根据合同的相对性，是指合同主要在特定的合同当事人之间发生法律拘束力，只有合同当事人一方能基于合同向对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务，合同债权也受合同法的保护。本案中，上诉人与被上诉人签订的《认购协议书》是一份独立合同，第三人的信访请求与本案无关，不是本案纠纷的当事人，因此，第三人的信访请求不能视为是本案中被上诉人向上诉人发出的催告，并且被上诉人本来就从未向上诉人发出催告的事实，对此也没有任何证据能够证明。其次，就行政部门的答复意见书而言。其一，是上诉人与本案之外的第三方主体间形成的一份书面调解事项意见书，并不是对被上诉人的答复。其二，上诉人并非基于本案事实做出的答复意见，而是为了顺利解决矛盾而作出了退让、妥协，对行政部门的单方面承诺，不能作为本案庭审中对上诉人不利的证据予以使用。其三，被上诉人并未接受该答复意见书，对合同当事人来讲并未生效。因此，答复意见书不能证实上诉人迟延交付，也不能证明上诉人违约。最后，一审参照适用备注时间本身错误，一审直接参照孔某某、王某某所签认购协议书上的备注时间，违背合同的相对性、独立性。并且备注时间本身的性质不同，备注是因为孔某某、王某某未按约定时间交清房款的情况下的一种催告，而本案被上诉人房款已交清，不存在以备注形式进行催告。2、被上诉人构成违约。合同约定2014年10月18日前付剩余房款，但被上诉人于同年11月6日逾期交纳房款，被上诉人明显违约，上诉人享有顺序履行抗辩权，即使上诉人迟延交付房屋，也不构成违约。3、解除合同没有法律依据，同时超出了法官自由裁量的权限。首先，合同不符合法定解除情形。即使适用法定解除，也有严格的限制，并不是说一旦违约都可以导致合同的解除。法定解除的条件是合同目的不能实现，在履行期届满之前不履行主要义务或当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。本案中，在未约定履行期限时，上诉人及时履行交付义务，而被上诉人无故不予受领，同时被上诉人也未向上诉人进行催告交付，不符合迟延交付的情形。其次，被上诉人请求解除《认购协议书》并未明确是哪一份《认购协议书》，在请求解除事项不明的情况下，一审法院直接判决解除2014年签订的《认购协议书》，剥夺当事人的处分权，显然超出了法官自由裁量的权限。综上所述，上诉人认为一审法院在审理本案时，对案件事实认定错误，采信的证据与本案毫无关联也没有证明力的情况下，直接判决解除合同，返还房款并承担利息，其判决显失公平，无法使上诉人信服，请求二审法院撤销一审法院的判决，依法予以改判。
张某某辩称，我们认为一审判决事实清楚，证据确凿，适用法律正确，二审应予以维持。本案上诉人存在根本性的违约，本案能确定的一个事实是交房的时间应该是2014年12月底，而在2015年6月底，作为上诉人在电视台发布七天的受领房屋通知时，被上诉人已经起诉，上诉人认为案件已经超过三个月的催告期，且公告并非直接告知的方式，作为被上诉人并不知情。上诉人存在根本性的违约，不能如期交付房屋，被上诉人与其他商户集体上访，信访答复对被上诉人也适用；虽然合同具有相对性，但地下商铺是整体开发整体交付使用，本案信访答复材料中，特别是上诉人对于房屋交付时间的确定，可视为上诉人最终的承诺；上诉人抗辩被上诉人已经丧失解除权，没有事实依据和法律依据，张菊萍的解除权依然存在，双方签订的认购协议书是双方真实意思的表示，上诉人已经收取了被上诉人的房款，应该完全履行协议内容，认购协议书中上诉人的责任和义务就是如期交付，但上诉人至今不能交房，构成根本性的违约。被上诉人张菊萍按照双方认购协议书的约定已经交纳了全部房款，上诉人在2014年11月6日接受张某某剩余房款时，实际是对交纳房款的时间已经进行了肯定，也就是合理性的变更，因此，从签订协议书到签订认购协议书被上诉人不存在任何过错，上诉人并未向被上诉人提供正式的商品房屋买卖合同，至今为止未向张菊萍交付房屋，根据上诉人对外公示和其向其他商户和本案被上诉人承诺的交付房屋时间是2014年12月30日之前，过了这个时间后被上诉人与其他商户经过合理催告得不到合理答复，并且经过上访仍然不能解决，才于2015年5月提起诉讼。根据《最高人民法院审理商品房买卖合同若干问题解释》第15条、《中华人民共和国合同法》第94条的规定，在本案中上诉人作为出售人迟延交付房屋，在催告期的合理期限内仍未履行，本案存在法定解除的事由，因此，被上诉人要求解除认购协议并返还房款事实清楚，证据确凿，恳请二审查明事实，驳回上诉。
张某某向一审法院提出诉讼请求：1、要求解除原被告签订的《认购协议书》；2、要求被告返还原告房款266679元，并按年利率6%承担自交款之日至返还房款之日的利息；3、本案诉讼费由被告承担。就本案争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定如下：2013年10月19日，原被告签订《协议书》一份，约定原告购买被告开发建设的地下商业城A856号商铺一间，建筑面积32.13平方米，每平方米价款9300元，房价优惠后共计266679元。当天，原告按约向被告交纳了”诚意金”50000元。2014年4月16日，高台县时代中心广场地下商贸城开始施工。2014年8月27日，被告取得商品房预售许可证明。同年9月20日，被告收回与原告所签《协议书》，双方重新签订了一份《认购协议书》，该协议将50000元”诚意金”转为定金，当时原告交纳购房款100000元并约定原告于2014年10月20日前付清余款116679元，如原告未按约付清余款，在通知时间内逾期未签订《商品房买卖合同》则视为原告放弃购买，定金不予退还。同年11月6日，原告向被告交付剩余房款116679元。2015年4月，被告开发的高台县时代购物广场地下商业城购房户通过向高台县政法委上访催促被告交付商铺，2015年4月30日，高台县工商行政管理局和质量技术监督局对集体投诉进行调查核实后向政法委进行了汇报。同年5月5日，购房户到信访局反映被告延迟交房问题，同月13日，高台县住房和城乡建设局对该问题进行了答复，并与被告协商达成答复意见：1、被告延期于5月31日交房；2、被告对延期交工期间即2015年1月1日起至2015年5月31日，按商户预交诚信金额给予银行同期贷款利息经济补偿等五点意见。2015年6月30日，高台县时代中心广场地下商贸城开始竣工验收。竣工验收前日，被告在高台县电视台发布公告，要求原告等商户办理商铺交接手续。但至2016年8月3日本案再次开庭，被告仍未向原告以及签订商品房买卖合同的购房商户交付商铺。
一审法院认为，原被告所签《认购协议书》系双方真实意思表示，该协议就商铺基本状况、坐落、价款、付款方式等做了明确约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已按约收取原告全部房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该《认购协议书》应认定为商品房买卖合同。在原告起诉前，被告已取得商品房预售许可证，故该合同合法有效，原被告应按约全面履行。原告虽逾期16日，但房款已付清，但被告至其高台县住房和城乡建设局答复时，其开发的地下商场因未竣工无法完成交付，且在原告催告的三个月合理期限内仍不能交付，其行为已构成严重违约，故原告提出解除合同，并要求被告返还购房款的诉请符合法律规定，予以支持。被告辩解延期交房是因地下水位上升等不可抗力所致，属法定免责情形的意见，因地下水位上升应属可探测、可预知的情形，不属不可抗力的情形，其辩解理由不能成立。对被告提出曾播出受领房屋广告，但原告未受领房屋的意见，因原告等购房商户在与被告签订合同后长达一年多的时间内曾多次催促被告交房，期间，被告未向原告发出任何交付房屋的书面通知，而其2015年5月31日播出广告的时间亦超出被告承诺的2014年12月30日交房三个月之后，其辩解的意见不予支持。对原告要求被告承担自房款交付之日至房款返还之日利息的请求，因被告长期占有原告交付的房款，给原告造成了一定经济损失，其诉请的6%的年利率符合相关法律规定，，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十六条、第七十七条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十五条第一款，《商品房销售管理办法》第三条之规定，判决：一、解除原告张菊萍与被告嘉峪关市西部天地房地产开发有限责任公司于2014年9月20日签订的《认购协议书》；二、被告嘉峪关市西部天地房地产开发有限责任公司返还原告张菊萍交纳的房款266679元，并按年利率6%承担自2014年11月6日至返还房款之日的利息。案件受理费5300元，由被告嘉峪关市西部天地房地产开发有限责任公司负担。被告负担的受理费连同上述案件款一并给付原告。
本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题是上诉人与被上诉人于2014年9月20日签订的《认购协议书》是否存在可解除的情形。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，被上诉人已按《认购协议书》约定付清了全部房款，因上诉人工程不能按期竣工，至2015年4月，被上诉人等购房商户通过信访等方式催促上诉人交房，至2015年7月30日地下商场竣工验收备案之日，催告期也超过法律规定的三个月的合理期限。故被上诉人要求解除与上诉人签订的《认购协议书》符合法律规定。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果适当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5300元，由上诉人嘉峪关市某房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 袁建银
审判员 陈 军
审判员 宋 睿
二〇一七年六月七日
书记员 张丽君