重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝五中法民终字第01885号
上诉人（原审原告）邓敏芳，女，1974年7月4日出生，汉族，住四川省古蔺县。
委托代理人张渝，重庆志平律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）融侨长江（重庆）房地产有限公司，住所地重庆市经开区。
法定代表人林定强，公司董事长。
委托代理人谢馥蔚。
上诉人邓敏芳与被上诉人融侨长江（重庆）房地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案，重庆市南岸区人民法院于2013年3月12日作出（2012）南法民初字第09789号民事判决，邓敏芳对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院审理查明，重庆市南岸区土地房屋权属登记中心《个人住房信息查询证明》载明，原告于2010年时已在南岸区拥有房屋二套。2010年9月29日中国人民银行、中国银行业监督管理委员会银发（2010）275号文件《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，指出各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30％及以上，对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50％的规定。2011年1月26日国办发（2011）1号《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，指出对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。2011年3月28日原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，原告以总款1010769元购买被告开发的位于重庆南岸区铜元局融侨城一期B3区6栋33－1号房屋一套。合同第五条第（二）款约定，签订合同时付首期款计606769元，余款404000向银行申请按揭贷款，具体按本条第（三）款及附件五合同补充协议的相关规定执行。合同第五条第（三）款办理按揭贷款违约责任的约定：1、因甲方（指被告）的原因，导致乙方（指原告）未能获得银行贷款，乙方愿意继续履行合同的，双方另行协商；乙方也可以单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的购房款本金及利息退还给乙方，并按照乙方已付房款0.1％赔偿乙方。2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起5日内以现金或其他方式支付，在此期间内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按照本合同第十条的约定执行。3、因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。甲方或乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同通知到达之日起30日内将收受的购房款及利息退还给乙方。合同第八条约定，乙方付清全部房款包括按揭贷款及面积差异退补款、付清政府部门规定的费用、且无银行按揭欠款，方可进行房屋交接，并不得要求甲方承担未能按期交付的责任。附件五合同补充协议，第一项写明，乙方选择按揭贷款方式的，乙方已详细了解办理按揭贷款的有关规定及需由乙方提交的所有材料清单和所需交纳的保险费等，为了尽快办结按揭贷款，用于归还甲方房款，乙方做出如下承诺：1、乙方同意于签订本合同后7天内将办理按揭贷款所需的材料送交给银行，逾期则承担违约金，甲方还有权解除合同。乙方保证向甲方提供的材料真实、合同、可靠（具体以银行出具的相关书面材料证明为准，无需甲方再另行证实），如因材料不实不全不合法影响办理按揭贷款，乙方应承担违约责任。2、乙方应于签订本合同后7天内，携配偶及有关证件到甲方指定银行签署贷款文件，每逾期一天，应支付违约金，若因证件不齐或无效，以及未及时交纳按揭贷款有关费用而导致不能签署有效贷款文件的，乙方应承担逾期交付材料的违约责任。3、甲方协助乙方办理银行按揭贷款手续，银行根据乙方的资信状况批准贷款额度，贷款额度不足，差额部分乙方应自收到甲方书面通知之日起30日内补足；如乙方不同意补足，则应更改付款方式，并按照补充协议第二条执行，否则甲方有权解除合同，在扣除违约金和已发生的相关费用后退还乙方已支付的购房款。4、若银行方面不受理乙方的按揭贷款申请或乙方自身方面原因导致银行不批准按揭贷款，乙方同意更改付款方式的，按补充协议第二条执行。若乙方不同意更改付款方式或乙方无力支付购房款，则甲方有权解除合同，在扣除违约金和已发生的相关费用后退还乙方已支付的购房款。5、乙方获得贷款后应如期归还贷款本息。6、合同第五条（三）款第2项中的“银行书面通知”更改为“甲方书面通知”。7、合同第五条（三）款内容与本补充协议不一致时，以补充协议为准。等等。合同签订当日，原告按约定首付房款606769元，并缴纳了大修基金、契税、印花税等相关费用。当日，建设银行告知原告因其系外地户口且又多套住房，不能办理按揭贷款。审理中，原告称其将办理按揭贷款的相关材料交给了农业银行，该行于2011年国庆期间答复其不能办理按揭贷款，被告不认可，原告未提供其将按揭材料交给农业银行或农业银行答复时间的证据。2012年7月17日被告向原告发出要求原告限期支付余款并承担违约金的《律师函》。审理中，被告称其2012年4月18日发出了催告的《律师函》，原告否认，被告无证据证实。2012年8月23日原告诉至法院，提出前述诉讼请求。
邓敏芳向一审法院诉称：2011年3月28日原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆南岸区铜元局融侨城一期B3区6栋33－1号房屋。双方约定以按揭方式进行购买，房屋总房款1010769元，原告首付606769元，余款404000元申请银行按揭。签订后，原告于2011年3月28日支付了首付款606769元及大修基金、契税等相关费用。同时，原告根据被告的要求提供了办理银行按揭的材料。签订合同的当时，建设银行当场回答原告不能办理按揭贷款，主要原因是原告是外地户口，其次原告在重庆已有住房。当日原告又将按揭的材料交给了农业银行，农业银行于2011年10月才回复原告不能办理按揭贷款。原告履行完合同义务后，由于银行信贷政策的变化，致使至今被告都未为原告办理到银行按揭，使合同无法继续履行。根据法律规定由于不可归责于双方当事人的原因，双方可以解除合同。原告解除权利的期限适用于法律关于诉讼时效二年的规定。现原告诉至法院，请求依法判令：1、原、被告解除《商品房买卖合同》；2、被告退还原告购房款606769元及利息（从2011年3月28日起计算至退清房款止，按银行同期贷款利率计算）和大修基金10170元及抵押登记费80元、契税30323.07元、印花税5元；3、被告承担本案诉讼费用。融侨长江（重庆）房地产有限公司答辩称：一、不能办理按揭是原告自已的资信问题造成，不是由于不可归责于双方当事人的原因造成。二、按揭合同的相对方是原告和按揭银行，被告没有为原告办理按揭贷款的义务，且原告应当知道银行的购房按揭政策，该信贷政策在原告购房前已公布，不是原告在购房后才发生变化。三、原告找了建设银行和农业银行办理贷款，被告不知道该情况，也不知道农业银行对原告的回复情况。原告说的户口问题应该是不能办理按揭贷款的原因之一。原告行使解除权已超过一年的期限。请求法院驳回原告的诉讼请求。
一审法院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律的禁止性规定，双方均应认真履行。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。原告于合同签订时即2011年3月28日已被建设银行告知因其系外地户籍和多套住房无法办理按揭贷款，其应当在一年内行使解除权，其未在一年内行使解除权，致使其解除权消灭。审理中，原告称其向农业银行递交了相关申请，及农业银行于2011年10月才作了不能办理按揭贷款的答复，因无证据，不予采信。此外，向银行申请办理按揭贷款并非支付购房款的唯一方式。双方在合同中还约定，因不可归责于双方的事由导致一方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。本案中双方对于采用其它方式支付购房款的约定并不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（五）项的规定，履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。故原告因按揭问题提出解除合同请求的理由不成立，不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决：驳回原告邓敏芳的诉讼请求。案件受理费10353元，由原告邓敏芳负担。
宣判后，邓敏芳不服一审判决，向本院上诉称：邓敏芳要求解除与融侨长江（重庆）房地产有限公司的《商品房买卖合同》有事实及法律依据，解除权并未消灭。请求本院依法改判。
融侨长江（重庆）房地产有限公司认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，邓敏芳与融侨长江（重庆）房地产有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，双方均应认真履行。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。邓敏芳于合同签订时即2011年3月28日已被建设银行告知因其系外地户籍和多套住房无法办理按揭贷款，其应当在一年内行使解除权，其未在一年内行使解除权，致使其解除权消灭。故邓敏芳上诉称解除权未消灭的意见缺乏法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10353元，由上诉人邓敏芳负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 张泽兵
审 判 员 肖 琴
代理审判员 陈 玲
二〇一三年六月五日
书 记 员 肖 飞