原 告 青 岛 鹏 飞 物 业 有 限 公 司 与 被 告 战 京 山 物 业 服 务 合 同 纠 纷 一 案 一 审 民 事 判 决 书青岛市城阳区人民法院（2014）城民初字第1559号原告青岛鹏飞物业有限公司。法定代表人刘国萍，系该公司总经理。委托代理人石雯君。委托代理人刘清峰。被告战京山。原告青岛鹏飞物业有限公司与被告战京山物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人石雯君、被告战京山到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2010年6月6日签订前期物业服务协议，期间原告依约履行义务，但被告一直拖欠费用，原告多次催缴，被告仍拒不缴纳。请求：1、被告支付原告物业管理费4291元、违约金5709元，共计10000元及自起诉之日起至判决生效之日止的按同期银行贷款利率计算的利息；2、诉讼费用由被告承担。被告辩称，按照我国《物业管理条例》第504号文件规定，物业管理费用的基本构成有管理费用、房屋设备运行费、保洁费、保安费、社区的绿化及维护。1、针对管理费用，原告对小区577-3号网点房周围的环境疏于管理：电表箱根本就不上锁，被告多次反映个别房主装修时存在电路短路现象，原告也没有详细检查和检修过，致使被告周围几户业主在一段时间内频频出现多家一起跳闸无法正常生活和工作的状态。2、针对房屋设备运行费，用于维护电梯，水泵等房屋设备的运行。被告网点房没有电梯使用方面的需要，房屋内部因为线路老化和配电盒生锈引起的电路短路问题找过原告维修，原告称需要另行收费，最后是被告自己找人修好的。3、针对保洁费，用于物业管理区域内的日常保洁，小区内的建筑垃圾随处可见，垃圾清理工作不及时，配套垃圾桶不定时清洁；被告多次反映高层抛掷垃圾问题也没有得到缓解。冬天的积雪都是业主们自己清理，垃圾桶不是每户配发的，现在基本上是三家共用一只，垃圾清理人员基本上就是收走垃圾桶内的，桶外的垃圾放置几天不收；卫生清扫人员基本上是一个礼拜清扫一下，冬天天冷不打扫；春天风大直接就刮走了不用打扫，结果门前的有拐角的地方总是纸屑塑料袋乱飞。4、针对保安费，原告在被告网点房门口是装有摄像头的，物业声称监控室有人24小时值班，但是被告于2012年和2013年在门前停车时都出现了偷窃问题，被告去找原告要求协助，原告都不予提供当时的录像监控资料，这两次在夏庄派出所都有报案记录。5、针对社区的绿化及维护，社区内的草坪树木有大片干枯也没有补种，配电箱等被藤蔓类的植物覆盖也没有清理的，网点房前的绿化就更差了。小区没有完全封闭好就收取停车费，小区周边的围挡大部分已经破损或者倒塌。另外，1、2、3号楼西侧没有设置消防车的通道，前几日1号楼西侧着火都没有实施任何的扑救措施。综上，原告没有按照法律规定和《前期物业服务协议》中约定的管理义务相应履行，因此申请驳回原告要求被告交纳前期物业服务费用的诉讼请求，并督促其改进服务机制，提高物业服务质量。为支持其主张，原告提供如下证据：住户档案及前期物业服务合同1份，证明涉案房屋合同面积为204平方米，实测为204.34平方米，房屋性质为网点，物业费为1元每平方米每月，滞纳金为日千分之三及双方对其他权利义务所作的约定。被告质证称，对该证据无异议。对该证据，因被告无异议，故本院予以采信。为支持其辩称，被告提供如下证据：照片一组共10张，证明原告方物业服务不到位，未按照约定提供相应的服务。原告质证称，对该证据真实性不予认可，该照片既无拍摄时间，也无拍摄地点的体现，体现不出与本案有任何关联性，被告既未提供原始载体，也未提供光盘，不符合对证据形式的要求，不能证明被告想要证明的事项。对该证据，本院认为，被告不能证明该组照片的拍摄时间、拍摄地点及其与本案的关联性，且未提交其他有效证据加以佐证，原告亦不认可，故本院不予采信。经审理查明，2010年6月6日，原、被告签订《前期物业服务协议》。该协议约定：原告为被告所在的崂山·水岸绿洲小区提供物业管理服务，原告的物业管理服务费的收费标准为：住宅按建筑面积每月每平方米0.6元，非住宅按建筑面积每月每平米1元（生活垃圾处理费另算）。被告交纳物业管理服务费的时间为每季度的第一个月的10日之前，交纳该季度的物业管理服务费。若被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用（物业管理服务费用），原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天千分之三交纳违约金。同时该协议对双方的其他权利义务等事项作出了约定。另查明，被告系崂山·水岸绿洲小区1号楼3单元202室业主，房屋户型为网点，房屋建筑面积是204.34平方米。2012年7月份至2014年3月份期间，被告未交纳物业管理服务费，即21个月的物业管理服务费4291元（204.34平方米×21个月×1元／平方米／月）。庭审中，原告主张被告应支付逾期违约金8110元（4291元×0.003×21个月×30日），但原告只主张5709元。被告明确对原告方关于物业管理服务费和违约金的计算方法无异议，但认为原告主张的违约金过高，请求本院予以调整。被告未在本院规定的期间内提交对原告主张拖欠物业管理服务费期间的书面异议或证据。原告自愿申请撤回自起诉之日起至判决生效之日止的按同期银行贷款利率计算的利息。以上事实，由合同、庭审笔录等在卷作证，并经双方当庭质证，足以认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷案件。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，该协议合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案原告为被告提供物业管理服务，被告应按约定的期限及时支付物业管理服务费用。被告未支付2012年7月份至2014年3月份期间物业管理服务费用4291元的事实清楚、证据确实充分，原告要求被告支付物业管理服务费4291元，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称原告未履行法律规定和《前期物业服务协议》中约定的管理义务，因此不交纳物业费，但被告并未提供确实、充分的证据予以证实，故本院不予采信。针对原告主张的违约金，本院认为，综合考虑双方的物业服务合同履行状况，原告主张的违约金明显过高，参照中国人民银行同期贷款利率，按照月息0.7%计算为宜，即以610元为本金（203.34平方米×1元／平方米／月×3个月）计算84个月为359元（自每笔物业费应缴纳之日至2014年4月10日，2012年7-9月物业费逾期21个月＋2012年10-12月物业费逾期18个月＋2013年1-3月物业费逾期15个月＋2013年4-6月物业费逾期12个月＋2013年7-9月物业费逾期9个月＋2013年10-12月物业费逾期6个月＋2014年1-3月物业费逾期3个月）。原告自愿放弃利息主张，符合法律规定，本院予以准许。此外，本院认为，在本案中被告从自身及小区全体业主角度向原告提出意见的做法值得肯定，原告在物业服务过程中，应当虚心接受业主提出的合理化建议，不断提高物业服务水平。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告战京山于本判决生效后十日内支付原告青岛鹏飞物业有限公司物业管理服务费4291元、违约金359元，共计人民币4650元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告承担。被告在履行上述义务时，将应负担的案件受理费一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费用，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  郭克祥审 判 员  李永颖人民陪审员  任君君二〇一四年七月二日书 记 员  王 萌附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。