上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄浦民四（民）初字第16号
原告刘琛。
委托代理人冯玲玲。
被告上海农工商长征房地产综合开发公司。
法定代表人周齐红。
被告上海华南房地产开发公司。
法定代表人孙懿。
原告刘琛与被告上海农工商长征房地产综合开发公司（以下简称“农工商长征房产”）、上海华南房地产开发公司（以下简称“华南公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月26日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘琛的委托代理人冯玲玲到庭参加诉讼；被告农工商长征房产、华南公司因下落不明，本院依法向其公告送达民事诉状、应诉通知书、举证通知书以及开庭传票等法律文书。公告期、答辩期届满后，两被告无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告刘琛诉称，1996年10月21日，原告与被告农工商长征房产签订房屋买卖合同，由原告向农工商长征房产购买本市多稼路XXX号XXX室房屋，合同约定房款为人民币（以下币种均为人民币）530，883元，原告按约于合同签订当日支付预付款1万元、1997年3月29日支付520，880元，并于1997年3月29日办理入住手续。由于被告将该房屋向案外人上海农村商业银行办理贷款抵押，后因诉讼被人民法院查封。至时，原告知悉被告将该房屋出售原告后，又将该房屋办理银行抵押，侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院要求判令被告农工商长征房产为原告办理本市多稼路XXX号XXX室房屋房地产过户、登记手续，将房屋产权过户到原告名下。
被告农工商长征房产未作答辩。
被告华南公司未作答辩。
审理查明，1996年10月21日，原告刘琛（乙方）与被告农工商长征房产（甲方）签订《上海市内销商品房预售合同》（编号0295-008-0025），约定，由乙方向甲方购买本市薛家浜路、多稼路《秀水花苑》X号楼X层XX（XX）室房屋（建筑面积97.43平方米，现地址为多稼路XXX号，以下称系争房屋）、每平方米单价为5，449元，总价（暂测面积）530，883元；甲方于1996年11月31日交付物业、甲方如未按期交付物业的，乙方有权按已付的价款向甲方追索违约利息、利息起算以甲方最后交付期限第二天算至实际交付日止、日利息按人民银行固定资产贷款利率计算，若甲方逾期超过90天，则视为甲方不履行本合同，甲方同意乙方有权按双方补充条款第四条约定追索甲方违约责任；合同补充条款约定，面积为暂测面积，实际面积待竣工后，以测绘机构实测为准、单价不变、多退少补；（第四条）甲方逾期超过90天，则视为甲方不履行本合同，乙方有权终止本合同要求甲方双倍返还定金，并补偿已付款的利息；（附件二）签订合同时即付定金1万元、1996年12月31日前付至27万元（含定金）、余款于1997年3月31日前一次付清260，883元。合同另对其他事项予以约定。
合同成立后，因甲方配套施工延缓，不能如期交房，原告与被告农工商长征房产于1996年12月31日签订《补充协议》，约定原附件中付款方法作废，甲方保证乙方于1997年3月31日入户，同时乙方一次性付清购房款520，883元；原告于1996年10月21日支付定金1万元、于1997年3月29日支付520，883元。被告农工商长征房产出具收据（编号XXXXXXX、XXXXXXX，收款事项为21D座定金、房款）。1997年3月29日，被告农工商长征房产出具入户证明“华南物业公司，业主刘琛（21D）已付清全部房款，请予以办理入户手续”。自此原告入住至今。被告华南公司未从售房款中一次性提取住宅专项维修资金；2010年业委会为业主设立分账。
另查，原上海市南市区人民法院于1998年7月27日受理苏林森诉农工商长征房产房屋买卖合同纠纷一案【案号（1998）南民初字第1537号】，该案审理中，经法院调查及农工商长征房产提供如下资料：
1、1995年6月8日，原上海市南市区计划经济委员会【南计经（1995）计字第88号】《关于“南董168基地”项目变更建设单位的批复》“上海华南房地产开发公司：你公司报送的华南（95）发字第68号文关于变更建设单位的报告悉，南董168基地系南董房地产开发实业公司与北海长江实业股份有限公司上海分公司、振宇房地产开发公司、枫围房地产开发经营公司、农工商长征房地产综合开发公司合作开发的项目，为理顺项目关系，加快南董168基地建设步伐，负责该项目建设开发的上海华南房地产开发公司已经区政府批准和工商部门的同意，登记注册成立。为此经我委研究，同意该项目原建设单位变更为上海华南房地产开发公司”。
2、1995年8月1日，被告华南公司（甲方）与农工商长征房产（乙方）共同签署的《授权委托书》“甲方全权委托乙方（该项目联建单位）销售《秀水花苑》参与楼盘（预售许可证号：南房（95）第008号）及一切相关事宜，并保证乙方办理与销售有关的一切手续，甲方愿意全面配合乙方开展上述相关工作，直至乙方的客户进户及产证办理完毕”。
3、被告华南公司于1995年7月获本市多稼路（秀水花苑）168号、208号（整幢）房屋预售许可证【证号：南房（95）第008号】。
又查，本市多稼路（秀水花苑）168号、208号（整幢）房屋于1998年竣工，于2000年5月15日办理房地产登记（房地产权证号：市XXXXXXXX**），权利人为被告华南公司。
根据房地产登记簿记载：申请人农商虹口支行；房地产坐落多稼路XXX号2101、2102、2108、206（2206）、2401室，备注记载：1999年9月10日办理房地产其他权利证明建筑面积2，146.37平方米（19套）价值1，322.89万元；设定日期1996年11月16日起至1997年12月31日止；预售许可证号南房（95）第008号；注：上述19套房地产有14套（除多稼路XXX号2101、2102、2108、2206、2401室5套外）已履行债务，因房地产权利人北海长江实业股份有限公司上海分公司（上海华南房地产开发经营公司）已歇业，剩余5套上海农村商业银行股份有限公司虹口支行（原上海市五角场信用合作联社，后变更为上海农村商业银行股份有限公司五角场支行）将陆续与第三方（居住业主）磋商，达成为“北海长江”代偿从而逐步撤销所对应抵押房屋的他项权利登记。
1997年1月，案外人北海长江实业股份有限公司上海分公司（以下简称“北海公司”）与原上海市五角场信用合作社联社签订《最高额抵押担保借款合同》，北海公司借款1500万元，期限自1997年1月20日至1997年12月31日止，北海公司将本市秀水花苑21、22、23、24层（建筑面积3746.32平方米）房屋作抵押。1997年1月24日原上海市五角场信用合作社联社取得《房地产其他权利证明》【沪房地南市他字（97）第025号】。
再查，根据工商档案机读材料记载：农工商长征房产成立于1995年7月17日，2002年11月4日被处吊销未注销；华南公司成立于1994年5月18日，2006年5月18日被处吊销未注销，其股东为北海公司和上海南市区房地产物业开发总公司董家渡分公司；华南公司和北海公司的法定代表人均为孙懿；北海公司成立于1994年1月27日，2010年1月30日被处吊销未注销。
复查，上海华南物业管理有限公司曾向本院诉讼苏林森物业管理纠纷一案【（2004）黄民四（民）初字第1147号】，诉讼中上海华南物业管理有限公司称其系开发商委托为小区提供物业管理服务，即前期物业服务单位。上海华南物业管理有限公司股东为华南公司及上海江天房地产咨询服务公司。
审理中，经本院释明，已由案外人北海公司将系争房屋交案外人上海农村商业银行股份有限公司虹口支行设定抵押权，如原告要实现诉讼目的，需涤除抵押。原告表示坚持诉讼主张，自行与抵押权人协商，替案外人北海公司履行还款义务；愿意承担判决后因被告不能涤除抵押而造成房地产不能过户登记的法律后果。
以上事实，由原告提供、出示的《上海市内销商品房预售合同》、付款凭证、入户证明、上海市房地产登记簿、工商档案机读材料；本院调查的（1998）南民初字第1537号卷宗材料、《最高额抵押担保借款合同》。以上证据及当事人庭审陈述，经法庭质证，本院予以确认。
本院认为，被告农工商长征房产在明知政府部门已将《秀水花苑》预售许可证核发给被告华南公司情况下，仍以自己的名义与原告刘琛签订《上海市内销商品房预售合同》，在接受原告支付全部房款后，协助原告办理了入户居住手续；且原告实际入住（居住）系争房屋距今逾十八年，期间无任何个人或单位对系争房屋权利提出异议。据此，原告有理由相信，适时的被告农工商长征房产有权销售系争房屋。现有证据可以证明，被告农工商长征房产与华南公司存在联合开发《秀水花苑》住宅项目关系，被告华南公司授权被告农工商长征房产以自己名义销售农工商长征房产参建的可得房屋委托书，并由被告华南公司所设立的小区前期物业单位上海华南物业管理有限公司为原告办理入住手续。如华南公司对农工商长征房产销售行为不予认可，原告肯定不能入住系争房屋。反之，被告华南公司不可能任由原告实际占有、使用系争房屋长达十多年，对被告农工商长征房产无权销售行为熟视无睹，而不提出异议。显然，被告华南公司行为有违常理。据此，本院有理由相信并确认，被告农工商长征房产对系争房屋的销售得到被告华南公司同意。
原告与被告农工商长征房产合同中，虽然没有约定双方办理产权过户登记的时间，但是原告与被告农工商长征房产签订合同的目的在于取得系争房屋的所有权，原告已经支付了全部房款，亦实际取得系争房屋，被告农工商长征房产理应按照交易习惯将系争房屋过户登记至原告名下；适时的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（三）规定，转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证。鉴于，被告华南公司于2000年5月15日取得房地产登记（大产证），届时被告农工商长征房产已具备为原告办理房地产权证条件，履行出售人义务；同时被告华南公司有义务配合被告农工商长征房产为原告办理房地产权证（小产证）。由于被告农工商长征房产未能为原告办理房地产权证，已构成违约。据此，原告要求被告农工商长征房产将系争房屋过户至原告名下之诉请，本院予以支持。
被告华南公司股东即案外人北海公司在明知系争房屋于1996年9月15日已由被告农工商长征房产预售情况下，仍同意以自己名义将房屋抵押给案外人农商虹口支行，且在抵押期届满后未能清偿银行借款，致使抵押不能涤除。对此被告华南公司及案外人北海公司行为明显存在过错。鉴于，本案被告均未到庭，本院向原告进行释明，判决后可能存在系争房屋的抵押不能涤除，造成系争房屋实际无法履行过户手续的诉讼风险。原告坚持诉讼请求，并愿意承担由此造成的后果。根据合同相对性原则，本案原告诉请基础法律关系为房屋买卖合同，故对抵押权的涤除责任应由借款合同、抵押合同相对方承担。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：
被告上海农工商长征房地产综合开发公司、上海华南房地产开发公司应于本判决书生效之日起三十日内涤除本市多稼路XXX号“秀水花苑”1号楼2108室房屋上设定的抵押，并于上述抵押涤除后十日内将上述房屋过户登记至原告刘琛名下。
案件受理费人民币80元，由被告上海农工商长征房地产综合开发公司、上海华南房地产开发公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 茅德成
审 判 员 胡郁良
人民陪审员 冯美福
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 周 玲
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。