河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀10民终1056号
上诉人（原审原告）：刘文海。
委托诉讼代理人：魏万舟，河北春田律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘宏兴，系上诉人之子。
被上诉人（原审原告）：刘在宏。
委托诉讼代理人：卫全山，甘肃晨东律师事务所律师。
上诉人刘文海因与被上述人刘在宏之间确认合同效力纠纷一案，不服河北省三河市人民法院作出的（2017）冀1082民初1838号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人刘文海上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持上诉人诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。
与理由：一、原审判决认定事实错误。原审判决以被上诉人之子刘宝豫户籍于2010年迁入燕郊二街为由，确定其享有集体经济组织成员待遇。实际上，刘宝豫系非农业城镇居民，无论其落户何地，仅仅是公安机关户籍管理需要，并非确认农村集体经济组织成员的依据。因其不具备农村居民身份，也不以集体经济组织土地作为基本生活保障，故其不属于燕郊二街集体经济组织成员。而原审法院避重就轻。对
对刘宝豫户籍性质这一关乎合同效力认定的焦点性问题不予查证认定，导致判决依据的事实错误。二、原审判决适用法律错误。被上诉人签订的案涉《协义书》，完全是其自身的意思表示。依据合同相对性原则，不存在代表行为之说。因其不具有燕郊二街集体经济组织成员身份性质，故无权受让农村房屋。退一步而言，即使其作为家庭代表，签署案涉合同时，任何一名家庭成员均非燕郊二街村民；时至今日，刘宝豫也非燕郊二街村民。依据土地管理法及“国办发[1999]39号）、国发[2004]28号、国土资发[2004]234号”三个规范性文件规定，严禁城镇居民在农村购房置地。故此，农民集体所有的土地依法属于农民集体所有，村农民集体所有的土地经依法批准只能确定给本集体经济组织成员用于住宅建设。本案中由于房屋转让势必发生地随房走的后果，本质上存在宅基地使用权转移问题，非本集体经济组织成员擅自受让农村房屋，等同于宅基地使用权转让，因违反了国家强制性规定而无效。综上，特请二审法院查明事实，正确适用法律予以改正。
被上诉人刘在宏答辩称：一，初审认定的案件基本事实是正确的。初审认定刘宝豫现在是二街村农村居民，符合购买二街村农民房屋的法定条件。二，合同相对性原则不是绝对适用的。合同相对性原则的适用，不是绝对的，它早已被我国的现行立法所打破。例如合同法所规定的表见代理制度，隐名代理制度，物权法所规定的善意取得制度等，便是例证。三，刘宝豫符合购买二街村农村居民房屋的法定条件。刘宝豫现在是二街村农村居民，他的户口本，身份证都证实了他已经落户二街村，他在购买涉案房屋之前，在二街村没宅基地，因此，刘宝豫符杳购买农村房屋的法定条件。
刘文海向一审法院提出诉讼请求：1、确认双方签订的关于刘文海房屋买卖的协议书无效；2、被告将房屋恢复原状并交还房屋。3、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告放弃要求被告将房屋恢复原状的诉讼请求。
一审法院审明：原告在三河市燕郊镇二街村原有宅院一处，建有正房（南房）四间、倒座（北房）四间（房屋所有权证号：燕字第72618号）。被告的户籍地为安徽省淮南市谢家集区杨公镇杨祠村南元组。2006年7月，原、被告达成房屋买卖意向。2007年2月12日，双方签订《协议书》，内容载明“甲方：刘文海乙方：刘在宏自2006年7月1日起甲方把燕郊二街平房卖于乙方，与甲方没有任何关系。款柒万伍仟元整已付清。房产本已交乙方”，落款为“甲方：刘文海乙方：刘在宏普晓岗中间人：张秀平赵秀荣”。上述事实，有双方当事人陈述及双方签订的《协议书》、登记在原告名下的房屋所有权证（证号：燕字第72618号）在卷佐证。原、被告就双方签订的《协议书》是否有效发生争议。原告主张，依据我国《土地管理法》第63条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让，明确规定了宅基地不得转让，根据房地一体的原则，房屋也不得转让，本案的交易包括房屋及宅基地，没有得到相关组织及部门的批准，被告也不是本集体经济组织的成员，因此双方的交易违反了《土地管理法》的禁止性规定，应当认定无效。被告主张涉案房屋的实际房主是被告之子刘宝豫，刘宝豫委托被告签订合同，二人系隐名代理法律关系；法律没有禁止农村房屋买卖，而是禁止土地买卖，刘宝豫的户口已经落户在二街村，符合购买二街村房屋的条件，刘宝豫管控涉案房屋十多年，对房屋是有权占有。对此，被告向本院提交：1、《协议书》；2、房屋所有权证；3、刘宝豫的户籍、身份证，载明刘宝豫出生于1990年6月11日，其户籍于2010年8月26日迁入三河市燕郊开发区大街二街村，登记日期为2016年12月19日；4、刘佳旭的户籍登记簿。上述证据均客观真实，本院予以认定。被告主张其户籍已于2016年11月迁入三河市燕郊开发区二街村，并对涉案房屋进行了装修及添附，未提交证据。
一审法院认为，本案的争议焦点为原、被告签订的《协议书》是否合法有效。依据我国《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告主张其是在受被告欺骗的情况下签订的协议，被告不是二街村的村民，双方的交易包括房屋及宅基地，该交易违反了我国《土地管理法》的禁止性规定，故双方签订的《协议书》无效。针对上述主张，原告未举证证明被告存在欺诈情形，故本院对原告的该项主张不予采信。至于协议内容是否违反法律的禁止性规定，本院认为，原、被告交易的是农村房屋，在我国农村实行的是“地随房走”的原则，因此，本案的房屋买卖必然涉及宅基地使用权的转移，而宅基地使用权系集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相关联。具体到本案，被告是在为改善家庭住房条件的前提下从原告处购买的房屋，其作为家庭成员的代表与原告签订《协议书》应视为家庭行为，且从涉案房屋的使用情况来看，该房屋一直由被告之子刘宝豫居住使用至今已达十余载，刘宝豫的户籍于2010年迁入涉案房屋所在的二街村，享有集体经济组织成员的待遇。综上，原、被告签订的《协议书》不存在无效情形，原告请求确认双方签订的《协议书》无效，既违背了诚实信用原则，又无事实和法律依据，本院不予支持。被告主张原告的起诉已经超过诉讼时效，依据我国《民法总则》第一百九十六条的规定，不动产物权的权利人请求返还财产不适用诉讼时效的规定，故，本院对被告的该项主张不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告刘文海的全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告负担（于本判决生效后三日内交纳）。
经审理查明,二审中,上诉人提交了诉争房屋使用权证，用以证明其享有诉争宅基地使用权。另外,上诉人提交了三河市人民法院（2015)三民初字第03296号民事判决，廊坊市中级人民法院（2016）冀10民终1500号民事判决，用以证明农村房屋非法买卖应认定无效。被上诉人质证为：不认可与本案的关联性。被上诉人二审中提交了该村委会证明，用以证明被上诉人系本村村民。上诉人不认可该证据。其他与原审法院认定一致。
本院认为，上诉人与被上诉人在平等自愿的基础上达成了房屋买卖《协议书》，且已实际履行完毕。上诉人已将诉争房屋及使用权证交付被上诉人，被上诉人业已占有使用多年，被上诉人亦已依约给付对价。至于该《协议书》是否违反法律的强制性规定，我国《土地管理法》第六十二条第四款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。对于系有条件的许可转让，而非绝对禁止。本案中虽2007年被上诉人为家庭居住条件，购买本案诉争房屋时还不具有本集体组织成员身份，但其子刘宝豫于2010年迁入涉案房屋所在的三河市燕郊开发区大街二街村，且该房屋系刘宝豫长期居住至今。依据我国相关法律允许效力补正的规定，涉案房屋的买卖行为，符合相关的法律规定，应为有效。上诉人主张刘宝豫系城镇居民，非本农村集体经济组织成员的上诉理由缺乏事实依据。对于上诉人二审中所提交的证据,因与本案不具有关联性，也未不能证明上诉主张，本院不予采信。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实及适用法律并无不当。依照依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由上诉人刘文海负担。
本判决为终审判决。
审判长 崔玉水
审判员 李绍辉
审判员 罗丕军
二〇一八年三月十八日
书记员 周承恩