福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0203民初14941号原告：戴美萱，女，1986年12月19日出生，汉族，住所地厦门市思明区。委托诉讼代理人：谢永美，福建顺济（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建波，福建顺济（厦门）律师事务所实习律师。被告：厦门新景地集团有限公司，住所地厦门市湖里区嘉禾路396号10层B08单元，统一社会信用代码91350200705428429D。法定代表人：钟江波，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭元，北京盈科（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑金摇，北京盈科（厦门）律师事务所律师。原告戴美萱与被告厦门新景地集团有限公司（以下简称新景地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴美萱的委托诉讼代理人谢永美、王建波，被告新景地公司的委托诉讼代理人郭元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴美萱向本院提出诉讼请求：1.新景地公司向戴美萱支付逾期交房违约金73384元（违约日期自2015年9月1日至2015年12月3日，共94天，按每日已付房款3903423元的万分之二支付违约金）和逾期办证违约金17838元（违约日期自2016年4月15日至2017年7月15日，共457天，按每日已付房款3903423元的0.001%支付违约金）。事实和理由：戴美萱于2012年10月9日与新景地公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为03012448），约定戴美萱购买新景地公司在建中的位于厦门市思明区西北侧的新景七星公馆1#楼B梯9层01单元房屋一套，建筑面积166.28平方米，房屋总价款为3903423元。合同签订后，戴美萱已依约将全部房款支付给新景地公司。根据约定，新景地公司应在2015年8月31日前，将符合有关规定和相关条件的房屋交付给戴美萱使用，否则新景地公司将因其逾期交房的行为支付违约金给戴美萱，而后新景地公司于2015年12月3日方交付房屋给戴美萱使用，其已违反约定，在戴美萱选择继续履行合同的情况下，新景地公司需支付给戴美萱逾期交房违约金73384元（3903423×0.0002×94=73384）。双方还约定，新景地公司应当在房屋交付使用后60个工作日内向当地房屋产权登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记所需的资料交付给戴美萱，如因新景地公司原因，戴美萱不能在房屋交付使用后90个工作日内取得房屋权属证书的，在戴美萱选择继续履行合同的情况下，新景地公司应自逾期之日起每日按戴美萱已付款的0.001%向戴美萱支付违约金。而后，由于新景地公司的原因，戴美萱于2017年7月15日方取得房屋权属证书，新景地公司已违反约定，需支付给戴美萱逾期办证违约金17838元（3903423×0.00001×457=17838）。新景地公司辩称，一、关于逾期交房违约金。1.讼争七星公馆项目已于2015年11月19日符合约定的交房条件，逾期交房违约金最多仅能计算到2015年12月1日。讼争项目于2015年10月10日竣工验收，2015年11月19日消防验收合格，至此已经符合交房条件。新景地公司已依约通知戴美萱于2015年12月1日办理交房手续，但戴美萱却未依约收房，根据合同约定，应当视为新景地公司已经于2015年12月1日履行完毕交付义务。2.讼争七星公馆项目存在众多可延期交房的情形，应当依法扣除。根据合同第八条约定，在遭遇风力达到六级及六级以上、当日降水量达到17mm及17mm以上、当日气温达到35度及35度以上、政府交通管制、停水停电等情形而导致停工的，新景地公司有权予以延期。结合新景地公司提交的气象资料、施工日志、监理日志、情况说明等证据，足以证明讼争项目仅因天气原因造成的可延期交房的情形至少有136天，计算逾期交房时该天数应当相应扣除。3.即便新景地公司存在逾期交房的情形，新景地公司也仅需支付5000元违约金。根据合同第八条约定，“如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）伍仟元违约金。”可见，双方已经对逾期交房的违约责任达成了一致意见，即在规定的期限内如果不满足交付条件，则买受人选择同意接收并要求出卖人支付5000元违约金；如果已经满足交付条件，但是出卖人因其他原因仍不交付或仍无法交付买受人标的房产的，才能按照第九条约定的日万分之二承担违约金责任。而本案系因新景地公司以外的原因致使项目未能按时符合交房条件，而非已经满足交房条件故意拖延交房，故应当按照合同约定的5000元违约金标准计算。二、关于逾期办证违约金。1.《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第8条第（2）款明确约定：“出卖人同时应承担相应的逾期交付商品房的违约责任，买受人不得以任何理由要求出卖人另行承担逾期办理产权登记的违约责任。”戴美萱已经向新景地公司主张支付逾期交房违约金，故不能再向新景地公司主张支付逾期办证违约金。2.退一步说，即便新景地公司需承担违约责任，戴美萱主张的违约金起算时间及截止时间均是错误的。《合同补充协议》第8条第（2）款补充约定：“‘商品房交付使用后60日内’和‘商品房交付使用后90日内’分别依2015年8月31日起60个工作日和90个工作日。若出卖人逾期交付商品房的，则本条所约定的产权登记起算时间相应顺延，即自实际交付商品房的时间开始计算办理产权登记的期限。”第8条第（4）款约定：“如逾期交房，则将办理权属登记需由出卖人提供的相关资料报产权登记机关备案时间以买受人实际收房之日作为起算点”。根据上述双方约定，戴美萱仅能自实际交房之日起90个工作日后才能开始追究新景地公司的违约责任，本案中戴美萱已经于2015年12月3日实际收房，即便新景地公司需支付违约金，违约金的起算点也仅能从2015年12月3日往后推90个工作日后开始计算。关于违约金的止算点，只能计算到新景地公司取得权属登记机关出具的办理房屋所有权初始预登记的收件收据之日。新景地公司已经于2017年4月21日取得受理凭证，因此，逾期办证违约金的截止点仅能计算到2017年4月21日。综上所述，戴美萱的主张没有事实和法律依据，请驳回戴美萱的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年10月9日，戴美萱与新景地公司签订一份编号为03012448的《商品房买卖合同》及补充协议，约定新景地公司将位于福建省厦门市思明区房屋出售给戴美萱，总金额为3903423元。合同第八条“交付条件与期限”约定，出卖人应当在2015年8月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成，分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.×。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）伍仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.非出卖人能控制的原因导致停工，包括但不限于风力达到六级及六级以上、当日降水量达到17mm及17mm以上、当日气温达到35度及35度以上的高温、政府交通管制及停水停电等；3.施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决时，出卖人出示厦门市相关主管部门证明；4.配合政府的法规/规章和命令或市政建设而引起的延误。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。2.×。合同第十一条“交接”约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议。合同第十四条“关于产权登记的约定”约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。该合同附件六《合同补充协议》第5条“关于合同第九条之补充”第（3）款约定，买受人未按通知时间办理房产移交手续的，视为买受人对该房产及一切所属设施均无异议并同意接受该房产，由此产生的商品房毁损、灭失的风险及与该房产有关的包括但不限于物业费、房屋公共维修金、公摊水电费等全部费用及风险由买受人自行承担。第8条“关于合同第十四条之补充”第（2）款约定，本合同第十四条关于产权登记条款约定的“商品房交付使用后60日内”和“商品房交付使用后90日内”所指起算时间是合同第八条约定的最后交付期限，即2015年8月31日，若出卖人提前交付商品房，上述产权登记起算时间仍为2015年8月31日，同时，“商品房交付使用后60日内”和“商品房交付使用后90日内”分别依2015年8月31日起60个工作日和90个工作日。若出卖人逾期交付商品房的，则本条所约定的产权登记起算时间相应顺延，即自实际交付商品房的时间开始计算办理产权登记的期限，出卖人同时应承担相应的逾期交付商品房的违约责任，买受人不得以任何理由要求出卖人另行承担逾期办理产权登记的违约责任。第（4）款约定，如逾期交房，则将办理权属登记需由出卖人提供的相关资料报产权登记机关备案时间以买受人实际收房之日作为起算点。合同签订后，戴美萱向新景地公司支付了合同项下的全部购房款。讼争房屋所在七星公馆项目2015年10月10日通过建设单位、设计单位、监理单位及施工单位验收，2015年11月19日经消防验收合格。新景地公司通知戴美萱于2015年12月1日办理交房手续。2015年12月3日，戴美萱实际接收讼争房屋。2017年4月21日，新景地公司取得不动产登记机关出具的商品房项目初始登记收件收据，不动产登记机关于2017年5月4日核准房屋初始登记。审理中，新景地公司提供一组气象资料、施工日志、监理日志和情况说明，以此证明讼争项目在施工过程中，遭遇当日风力达到六级及六级以上、当日降水量达到17mm及17mm以上、当日气温达到35度及35度以上等情形，并导致讼争工程无法施工，属合同约定应予延期的情形。戴美萱质证如下：对气象资料的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，气象资料与监理日志、施工日志不能相互印证，无法证明因天气原因而延期的天数；对监理日志、施工日志的真实性不予认可，没有监理单位的盖章，部分没有监理员的签名，监理员的身份没有证据证明；对情况说明的真实性予以认可，但不能证明监理日志中停工时间的长短。经查，讼争合同签订之后，施工日志和监理日志所载停工因由能与气象资料相印证的停工日期具体如下：2012年11月26日、11月28日、11月29日、11月30日、12月30日，2013年3月2日、3月26日、3月28日、4月4日、4月5日、4月25日、5月1日、5月16日、5月21日、5月22日、5月27日、6月3日、6月11日、6月12日、6月24日、6月25日、7月13日、7月14日、7月19日、8月2日、8月14日、8月21日、8月23日、8月29日、8月30日、9月14日、9月20日、9月21日、9月22日、11月3日、12月15日、12月16日、12月17日，2014年1月15日、3月20日、3月21日、3月31日、4月7日、5月5日、5月12日、5月23日、5月28日、6月3日、6月16日、6月19日、7月21日、7月22日、7月23日、7月24日、8月1日、8月13日、8月19日、12月4日。本院分析认为，新景地公司辩称讼争项目存在合同约定的可据实延期交房的事由，并提供气象资料、施工日志、监理日志、情况说明等证据予以佐证。因施工日志、监理日志系施工单位和监理单位在项目施工过程中，依法依约独立行使相应职责而独立整理、编制的，形式合法，且内容可与气象资料等相互印证，真实性应予认定。根据商品房买卖合同约定的可据实延期的条件结合施工日志、监理日志的记载，本案在合同签订之后即2012年10月9日至2015年8月31日期间新景地公司可据实顺延的天数共计58天，故新景地公司应于2015年10月28日前交付讼争房屋。本院认为，（一）关于逾期交房违约金。因合同第八条第二款所约定的是在约定的交付日期之前戴美萱同意进行交接的违约责任情形，而本案新景地公司已经逾期交付，依法应适用合同第九条以认定新景地公司逾期交付的违约责任。如上分析，新景地公司应于2015年10月28日前交付讼争房屋，但其通知戴美萱于2015年12月1日办理交接手续，已经构成违约，本院予以认定。逾期交房违约金应自2015年10月29日开始计算。关于逾期交房违约金计算的截止时间，在新景地公司通知戴美萱办理讼争房屋交接手续时讼争房屋已符合交房条件且新景地公司亦已提示戴美萱查阅讼争房屋符合交房条件资料的地点，戴美萱未前往办理交房手续，根据合同约定，新景地公司通知交接房屋的时间2015年12月1日即视为交房之日。故新景地公司应向戴美萱支付逾期交房违约金共计26543元（3903423元×0.2‰/天×34天）。（二）关于逾期办证违约金。新景地公司以双方合同补充协议第8条第（2）款的约定主张已经承担逾期交房违约责任即无需承担逾期办证违约责任，依据不足。关于逾期办证违约金的起算时间，戴美萱主张从2016年4月15日起算，不违反《商品房买卖合同》及补充协议的约定，本院予以照准。关于截止时间，《商品房买卖合同》关于产权登记的约定系出卖人应当在商品房交付使用后的一定时限内完成将办理房屋权属登记所需资料报送产权登记机关的义务，违约责任的设定主要也是针对该义务，新景地公司已于2017年4月21日将办理初始登记的材料提交不动产登记机构，已经履行合同约定的办证义务，逾期办证违约金宜计算至该日。故新景地公司应支付戴美萱逾期办证违约金共计14521元（3903423元×0.001%×372天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告厦门新景地集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告戴美萱逾期交房违约金26543元；二、被告厦门新景地集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告戴美萱逾期办证违约金14521元；三、驳回原告戴美萱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为1040元，由原告戴美萱负担572元，被告厦门新景地集团有限公司负担468元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员  朱 晨二〇一八年三月六日代书记员  楼欣杰附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。