福建省三明市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）三民初字第50号
原告福建省沙县天顺汽车销售有限公司。
法定代表人杨春儿，总经理。
委托代理人周善瑜，福建万融律师事务所律师。
被告沙县北发实业有限公司。
法定代表人徐阿桂，董事长。
委托代理人吴观文、李彩仙，福建竞成律师事务所律师。
原告福建省沙县天顺汽车销售有限公司（以下简称“天顺公司”）与被告沙县北发实业有限公司（以下简称“北发公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年5月15日公开开庭进行了审理。原告福建省沙县天顺汽车销售有限公司的委托代理人周善瑜，被告沙县北发实业有限公司的委托代理人李彩仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天顺公司起诉称，2009年11月18日，原告以杨春儿的名义参加被告组织的北发汽车园7#、8#、9#楼竞标投资入股活动，而后通过竞标分别中得第4标段（即7号楼106-306）、第6标段（即9号楼102-302）、第11标段（即9号楼107-307）、第12标段（即9号楼108-308）、合计投资4330016元。中标后，原告仍以杨春儿的名义与被告签订《投资北发汽车园房屋合同》，该合同对投资款的支付、房屋交付条件及时间、房屋产权登记等做了约定。合同签订后，原告依照合同约定支付了全部的投资款，但被告未按合同约定在一年内办理房地产权过户手续，依据合同约定“若因甲方（被告）的原因未在一年内办理房地产权过户手续，每逾期一日按乙方（原告）交款总额的百分之一计付违约金，违约金总额累计至交款额的百分之二十”，据此，被告至今仍未给原告办理房地产过户手续，其行为已经构成违约，应按合同约定向原告支付逾期办理房地产过户手续的违约金866012元，同时还应继续履行合同义务为原告办理房地产的过户手续。故请求：1、判令被告继续履行合同，为原告办理北发汽车园7#楼（106#、206#、306#）、9#楼（102#、202#、302#）、9#楼（107#、207#、307#）、9#楼（108#、208#、308#）房产过户手续；2、判令被告支付逾期办理上述房产过户手续的违约金866012元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告北发公司答辩称，一、关于房产过户问题。本案与答辩人形成房产投资关系的相对方是杨春儿，与答辩人签订《投资北发汽车园房屋合同》也是杨春儿个人，答辩人与本案原告天顺公司之间不存在直接的合同关系。根据合同相对性原则，在杨春儿与答辩人办理对接手续之前，答辩人无权直接将讼争房产直接过户至原告名下，原告不是本案适格主体，其不具有本案的诉讼主体资格。二、关于逾期办理过户手续的违约金问题。本案讼争房产至今未能过户的原因是因为杨春儿至今未与答辩人办理对接手续，签订《房屋转让合同》，导致讼争房产无法在规定的时间内办理过户手续，造成逾期办理过户的原因在于杨春儿，因此，原告要求答辩人承担逾期办理过户手续违约金的请求，依据不足，不能成立。请求：驳回原告起诉。
原告天顺公司为支持其诉讼主张向本院提交以下证据材料：
证据一，《中标通知书》《投资北发汽车园房屋合同》四份，用以证明：原告以杨春儿名义参加被告组织的汽车园竞标，中标了四份《中标通知书》中的有关标段房产，同时合同约定，应在合同签订一年内办理相应过户登记手续，并约定了若因被告原因未按合同约定办理过户登记，被告需要承担的违约责任。
证据二，收款收据一份，用以证明：2009年11月25日，原告交付房款4330061元，四份合同房款付清。
证据三，被告2010年8月23日出具的《关于办理房地产权属证的通知》一份，用以证明：1、被告2012年8月23日之前才办理了汽车园的房地产权属登记，办理分割出让部分的房地产权属证；2、被告通知杨春儿按照通知内容提供有关公司资料。
证据四，被告2010年9月21日出具的《收条》一份，用以证明：2010年9月21日，杨春儿已经按照被告通知内容将有关材料交付给被告。
证据五，原告2011年5月17日出具给被告的《通知》一份，用以证明：2011年5月17日，原告催告被告要尽快办理相关产权过户手续，被告有签收该通知。
证据六、福建省沙县人民法院（2013）沙民初字第869号民事裁定及生效证明各一份，用以证明：杨春儿起诉被告被沙县法院认定主体不适格，故本案以原告名义起诉。
被告北发公司质证认为，对于证据一，真实性没有异议，当时无法证实原告主张的内容，从该组证据看，合同双方是杨春儿和被告。原告认为杨春儿以原告的名义签订合同没哟依据。而且原告提供的该组证据可以证明：1、与被告成立合同的相对方是杨春儿，不是原告；2、从合同来看，这是投资合同，不是直接的房屋转让合同；3、被告与杨春儿的约定是日后要将房产过户至企业法人名下，不得过户至个人名下；4、合同当中虽有对办证期限进行约定，但并未明确约定由谁办理；5、合同约定的是因被告的原因导致未能在约定期限内办理过户手续才需要支付违约金，但本案并不是被告单方原因导致未能办理过户，而是因为杨春儿未与被告办理相关对接手续导致无法办理过户登记。对于证据二，真实性没有异议，但其内容是杨春儿的村民投资入股款，证实与被告发生合同关系的是杨春儿。对于证据三，真实性没有异议，该通知是发给杨春儿的，证明被告已经履行了相应的通知义务。对于证据四，真实性没有异议，但被告收到这些材料并不能认为杨春儿就没有责任，证实因为杨春儿没有与被告办理对接手续，导致房产过户资金没法办理。对于证据五，真实性没有异议，但该份通知对被告不具有约束力，原告与被告不具有合同关系，应当由杨春儿发通知。对于证据六，真实性没有异议，进一步证实杨春儿对讼争房产过户至谁的名下态度是不明确的，2013年3月，杨春儿以其个人名义起诉要求房产过户至其个人名下。且至今为止，杨春儿未明确要将讼争房产过户至原告名下。
本院认证认为，对于原告提供的六组证据，被告对其真实性均无异议，该六组证据均与本案存在关联，符合证据形式的要求，本院予以采信。
被告北发公司为支持其答辩意见向本院提交以下证据：
证据一，被告的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明各一份，用以证明：被告的基本身份情况。
证据二，被告于2013年2月10日向杨春儿发出的《关于办理房地产权属证的紧急通知》及邮寄该通知的邮政特快专递回执各一份，用以证明：被告于2013年2月再次通知杨春儿前来办理房地产权属证书。
证据三，2013年3月22日杨春儿向沙县法院起诉被告的《民事起诉状》一份，用以证明：2013年3月，杨春儿以原告身份到沙县法院起诉要求将本案投资房产过户至其个人名下，可见杨春儿先前并没有将投资房产过户至本案原告天顺公司名下的意愿。
原告天顺公司质证认为，对于证据一，没有异议。对于证据二，真实性没有异议，但该通知发出的时间是2013年2月，证明这个时候才真正能够办理产权过户手续，不存在杨春儿没有去办理对接。而且从该通知可以看出，被告很清楚产权证是要办在天顺名下，才要求杨春儿提供天顺公司的材料。对于证据三，真实性没有异议，但合同明确约定房产要过户至杨春儿成立的公司名下，杨春儿提供的公司材料也可以证明公司是杨春儿成立的，他是法定代表人。
本院认证认为，对于被告提供的证据一、二，原告对其真实性没有异议，与本案也均存在关联，本院予以采信。对于被告提供的证据三，原告对其真实性无异议，但该“起诉状”中杨春儿的诉讼请求之一为要求被告积极配合杨春儿办理房产过户手续，无证证实被告主张的证明对象，故对该证据，本院确认其真实性，但对其所能证明的事实，本院将结合双方诉辩主张和举证、质证情况进行综合认定。
经审理查明，2009年11月18日，被告将北发汽车园7#、8#、9#楼通过竞标让村民投资入股，杨春儿通过竞标中标第4标段（即7号楼106-306）、第6标段（即9号楼102-302）、第11标段（即9号楼107-307）、第12标段（即9号楼108-308）房产，合计投资4330061元。中标后，杨春儿与被告于2009年11月24日就上述中标房产签订4份《投资北发汽车园房屋合同》，其中约定“房地产权属证由甲方（北发公司）过户给乙方（杨春儿）成立企业法人。如乙方不成立上述企业法人，造成房地产权属不能过户，其一切民事责任（含经济损失）均由乙方承担。”2009年11月25日，杨春儿通过原告天顺公司账户将上述4份《投资北发汽车园房屋合同》款项4330061支付给被告。被告出具《收款收据》给杨春儿，该《收款收据》“交款单位”一栏为“杨春儿（天顺汽车销售有限公司）”、“摘要说明”一栏为”村民投资入股款￥4330061元”。2010年8月20日，被告向杨春儿发出“关于办理房地产权属证的通知”，该通知载明“……望你接到本通知之日在一个月内将公司资料（企业营业执照、税务登记证、公司代码证和法定代表证明书，复印件请盖公章）交给我公司并交清余款，以便顺利办理房屋两证……”。2010年9月21日，被告向杨春儿出具《收条》一份，其中载明“兹收到杨春儿提供沙县天顺汽车销售有限公司办理房地产权属过户的材料……”。2011年5月17日，原告向被告发出《通知》督促被告办理房地产权过户手续。2013年2月1日，被告通过邮政特快专递向杨春儿邮寄落款为2013年2月1日的《关于办理房地产权属证的紧急通知》，该通知要求杨春儿在2013年3月31日前向被告提交需要办理过户登记的公司资料，逾期由杨春儿承担无法办理产权证的责任。
另查明，原、被告双方对讼争房地产只有沙县北门村民才能购买及杨春儿是北门村村民没有异议。
本院认为，本案讼争房产四份《投资北发汽车园房屋合同》均是由杨春儿与本案被告北发公司签订，四份《中标通知书》及有关提交办证材料的通知也均是由被告北发公司发给杨春儿，而将原告天顺公司相关材料提交给被告北发公司的也是杨春儿。加之《收款收据》的付款人为杨春儿及讼争房地产只有北门村民才能购买的事实，可以认定本案就讼争房产所签订合同的相对方为杨春儿及被告北发公司，根据“合同相对性原则”，本案四份《投资北发汽车园房屋合同》中约定的有关权利和义务应由杨春儿和被告北发公司享有和负担，有关讼争房产的过户及逾期办证违约金请求应由杨春儿向被告北发公司主张。原告认为其以杨春儿名义参加竞标投资入股活动并以杨春儿名义与被告签订有关合同的诉讼理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。原告天顺公司起诉要求被告北发公司为其办理讼争房产过户并支付逾期违约金的请求，属原告主体不适格。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第139条，《诉讼费用交纳办法》第二十七条之规定，裁定如下：
驳回原告福建省沙县天顺汽车销售有限公司的起诉。
案件受理费48173元退还原告福建省沙县天顺汽车销售有限公司。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审 判 长 程 哲 明
代理审判员 李 杰
人民陪审员 林 潮
二〇一四年五月二十日
书 记 员 张丽莉（代）
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见
139、起诉不符合受理条件的，人民法院应当裁定不予受理。立案后发现起诉不符合受理条件的，裁定驳回起诉。
不予受理的裁定书由负责审查立案的审判员、书记员署名；驳回起诉的裁定书由负责审理该案的审判员、书记员署名。
《诉讼费用交纳办法》
第二十七条第二审人民法院决定将案件发回重审的，应当退还上诉人已交纳的第二审案件受理费。第一审人民法院裁定不予受理或者驳回起诉的，应当退还当事人已交纳的案件受理费；当事人对第一审人民法院不予受理、驳回起诉的裁定提起上诉，第二审人民法院维持第一审人民法院作出的裁定的，第一审人民法院应当退还当事人已交纳的案件受理费。