北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第774号
上诉人（原审被告）北京富伟房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区裕民路12号2号楼B305。
法定代表人曹富，总经理。
委托代理人闫刚，1975年4月14日出生，北京富伟房地产经纪有限公司副经理。
被上诉人（原审被告）华敏，1964年8月6日出生。
上诉人北京富伟房地产经纪有限公司（以下简称富伟房地产公司）因合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第24759号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人富伟房地产公司的委托代理人闫刚，被上诉人华敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华敏在原审法院起诉称：我与富伟房地产公司于2013年5月25日签订了《房屋出租委托合同》，约定我将位于海淀区某小区2302号房屋（以下简称2302号房屋）委托富伟房地产公司对外出租，自2013年6月10日开始计算租金，每月租金6500元。依据合同约定，富伟房地产公司应于2013年8月26日支付第二次房屋租金19500元，但富伟房地产公司到期未支付。我曾多次催要，富伟房地产公司仍拒绝支付。现我起诉要求解除双方签订的《房屋出租委托合同》，要求富伟房地产公司在七天内将2302号房屋腾空并交还给我，交还电卡一张；要求富伟房地产公司按照每日216.6元的标准支付自2013年8月26日至合同实际解除之日的租金，并按此标准支付合同解除之日至房屋实际腾空交还之日止的房屋使用费；支付租赁期间内房屋产生的水电、燃气费用，并按照同期银行贷款利率支付欠付租金的利息，诉讼费由富伟房地产公司负担。
富伟房地产公司在原审法院答辩称：双方签订合同后，由于房屋所在楼栋电梯经常出现故障，我公司在7月底才将房屋出租。双方签订的是委托合同，不是承包合同，所以我公司在没有收回房租，收回成本的情况下，不能支付给华敏房租，而且双方约定的房租是预付的，所以实际上我公司没有逾期支付。华敏在合同中所留的银行帐号并非华敏名下，故我公司未汇款支付房租，且华敏在委托期间内，违反合同约定，私自与房屋中租户接触，属于合同违约。我公司不存在违约行为，而华敏现起诉要求解除合同，却是提前解除合同的违约行为，故我公司不同意华敏的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2302号房屋系华敏名下房产。2013年5月25日，华敏（甲方）与富伟房地产公司（乙方）签订《房屋出租委托合同》，约定甲方将2302号房屋，建筑面积120平方米，委托乙方对外出租，委托期限自2013年5月26日至2015年5月25日。合同签订后，甲方同意第一年预留出15天不计算租金，作为一方接洽承租的工作期。工作期后从2013年6月10日开始计算租金。房屋每月租金为6500元，房租按季度缴付，第一次2013年5月26日，16250元整；第二次2013年8月26日，19500元整；第三次2013年11月26日，19500元整；第四次2013年2月26日，19500元整；第五次2014年5月26日，20100元整。甲方账户，开户行名称：中国工商银行，房主姓名：宋俊生，账户号码：×××。委托期内，甲方不得私自进入该房屋，如有特殊情况，应提前通知乙方，由乙方联系承租人共同进入。合同签订后，华敏于2013年5月25日将2302号房屋钥匙交付富伟房地产公司，双方当事人于2013年5月26日进行房屋及屋内物品交接，华敏将电卡一张交付富伟房地产公司。富伟房地产公司支付华敏2013年5月26日至2013年8月25日的租金16250元。后富伟房地产公司陆续将2302号房屋出租给租户，现房屋实际由租户使用。华敏曾于2013年8月29日通过传真向富伟房地产公司发送《催款告知书》一份，催要第二期租金19500元，并于2013年8月30日到2302号房屋内在屋内各房门处张贴《告知书》一份，告知房屋内租户富伟房地产公司拖欠房租事宜并要求租户尽快搬离。另查，富伟房地产公司至今未支付华敏第二期房租19500元。庭审中，华敏以富伟房地产公司逾期支付租金为由要求解除合同并要求富伟房地产公司腾空并交还房屋，富伟房地产公司虽认可合同约定的2013年8月26日第二期房租19500元确未支付，但表示因房屋楼栋电梯存在故障，导致未及时出租房屋，未收回成本，故不应支付房租。华敏对此不予认可，表示电梯可以正常使用，不影响房屋出租。经询问，富伟房地产公司表示电梯自6月底经常出现故障，但未停用，7月已经维修完毕。富伟房地产公司另主张华敏在2013年8月23日擅自进入2302号房屋，违反合同约定，华敏对此不予认可，并表示仅在富伟房地产公司未按期支付房租的情况下，于8月30日到房屋内给租户张贴告知书，富伟房地产公司未就其主张的华敏擅自与租户接触向法院提交相应证据。富伟房地产公司另表示合同中所留账号非华敏名下，导致未汇款支付房租，华敏则表示合同上账号为其爱人账号，富伟房地产公司应按照合同约定内容履行，且自己已于2013年8月27日按照富伟房地产公司的要求，将自己名下账号信息传真予富伟房地产公司，富伟房地产公司认可于2013年8月29日收到上述账号信息。华敏另向富伟房地产公司主张租赁期限内的水电费、燃气费，但未述明具体数额，并提交相应证据。
上述事实，有双方当事人的陈述、《房屋出租委托合同》、授权委托书、《催款告知书》、《告知书》等证据材料在案佐证。
原审法院判决确认：依法成立的合同具有法律效力，可以作为确认缔约双方权利义务内容的依据。本案中，华敏与富伟房地产公司签订的《房屋出租委托合同》内容应为双方的真实意思表示且不违反法律、法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。根据双方约定，华敏负有向富伟房地产公司交付房屋之义务，富伟房地产公司负有按时向华敏支付房租之义务。实际履行中，富伟房地产公司未按时向华敏支付第二期房租，富伟房地产公司虽表示电梯故障影响出租，但楼栋电梯并未完全停止使用，故该理由不能作为拒付房租的合理理由。双方合同中已对支付房租的账号作出约定，富伟房地产公司再以账号非华敏名下为由拒付，无合同及法律依据，且华敏已及时另行提供自己名下的账号，但富伟房地产公司仍未及时支付房租，对富伟房地产公司的抗辩不予采信。富伟房地产公司逾期支付房租后，华敏到自己房屋中查看并告诉租户相关事实，符合常理，富伟房地产公司亦无证据证明华敏此前即有接触租户的行为，对此亦不予采信。综上，富伟房地产公司欠付租金且经华敏催要仍未支付的行为已构成违约，华敏基于上述理由诉请要求解除双方《房屋出租委托合同》，于法有据，应予支持。富伟房地产公司应支付合同解除前所产生的房屋租金，故华敏要求富伟房地产公司支付2013年8月26日至合同解除之日的租金，具备事实及法律依据，予以支持。合同解除后，富伟房地产公司作为合同相对方，负有将2302号房屋腾空、交还华敏之义务，并负有退还华敏电卡之义务。华敏另要求富伟房地产公司支付合同解除后至实际腾退之日的房屋使用费，具有法律依据，该使用费标准法院结合双方合同约定的租金标准酌情判定。双方当事人对逾期支付租金的利息无书面约定，对华敏要求支付逾期租金利息的诉讼请求不予支持。华敏现未述明水电费、燃气费的具体数额并提交相应证据，对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、判决生效之日起，解除华敏与北京富伟房地产经纪有限公司于二○一三年五月二十五日签订的《房屋出租委托合同》；二、北京富伟房地产经纪有限公司于判决生效后十五日内将位于北京市海淀区某小区二十三层二三零二号房屋腾空并交还华敏，并退还华敏电卡一张；三、北京富伟房地产经纪有限公司于判决生效后十五日内按照每日人民币二百一十六元六角的标准向华敏支付自二○一三年八月二十六日至判决第一项《房屋出租委托合同》解除之日止的房屋租金；四、北京富伟房地产经纪有限公司于判决第二项所涉房屋交还后七日内按照每日人民币二百一十六元六角的标准向华敏支付自《房屋出租委托合同》解除之日至房屋实际腾退交还之日止的房屋使用费；五、驳回华敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
富伟房地产公司不服一审法院的判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销一审判决，继续履行合同，上诉人支付被上诉人房屋租金按照实际收入标准计算。上诉理由是：华敏在合同中所留的银行账号并非华敏名下，故我公司未汇款支付房租，且华敏在委托期间内，违反合同约定，私自与房屋中租户接触，属于合同违约。我公司不存在违约行为，目前还处于亏损状态，故请求二审法院撤销原判，支持上诉人的上诉请求。
华敏同意原判并答辩称：富伟房地产公司不能按时支付房屋租金，已经构成违约。因此，一审法院认定富伟房地产公司构成违约，判决解除合同是正确的。富伟房地产公司不同意解除合同的上诉请求，不能成立，要求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，本院查明的事实与一审法院查明的事实相同，上述事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：双方当事人所签订的房屋出租委托合同确系双方当事人的真实意思表示，没有违背法律的禁止性规定，为有效合同，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。在合同履行过程中，华敏已经将出租的房屋交付给了富伟房地产公司使用，富伟房地产公司亦应当依照双方的合同约定，于2013年8月26日向华敏支付第二期房屋租金19500元。在合同履行过程中，由于富伟房地产公司拖欠房屋租金，虽经华敏多次催要，富伟房地产公司仍然未予给付，从而引发了双方的纠纷，责任在于富伟房地产公司。故一审法院依据富伟房地产公司拖欠房屋租金的事实，认定富伟房地产公司的行为构成违约，判决解除双方的租赁合同、由富伟房地产公司腾退房屋、支付房屋租金、房屋使用费、并承担违约责任的处理是正确的，本院予以维持。富伟房地产公司要求继续履行合同的上诉请求，事实依据及法律依据不足，不能成立，本院不予支持。综上所述，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一百四十三元，由北京富伟房地产经纪有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费二百八十六元，由北京富伟房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 牛旭云
审 判 员 刘 丽
代理审判员 冀 东
二〇一四年二月十三日
书 记 员 侯 坤