贵州省盘县人民法院民 事 判 决 书（2014）黔盘民初字第239号原告王文玉。特别授权委托代理人杨辉。被告王绍南。特别授权委托代理人王斌尔。原告王文玉与被告王绍南建设用地使用权转让合同纠纷一案，原告王文玉于2013年12月27日向本院提起诉讼。本院受理后，适用普通程序由审判员林友芳担任审判长，与审判员余华、李彦组成合议庭进行审理，后变更为由审判员丁再武担任审判长，与审判员余华、李彦组成合议庭，于2014年5月22日公开开庭将原告王文玉及彭保云、王绍敏与付艳英、孔垂林、孔维开诉被告王绍南的四案合并进行了审理。原告王文玉及其特别授权委托代理人杨辉，被告王绍南及其特别授权委托代理人王斌尔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王文玉诉称，2005年初，被告王绍南以挂牌出让的方式取得了位于盘县红果镇月亮山加油站对面1920平方米的国有土地使用权，2005年3月1日取得了红果经济开发区管理委员会（2005）红土字第0020号《建设用地批准书》，被告取得上述土地使用权后，于2005年3月6日与原告签订了《土地转让协议书》，约定被告将其取得的（2005）红土字第0020号《建设用地批准书》中载明的地块中的10米×50米地块以240 000元的价格转让给原告，协议还约定了其他事项。协议签订后，原告多次催促被告办理土地分割及过户手续。直至2013年3月6日，被告才委托其弟王绍敏与原告及彭保云、孔垂林、孔维开进行了土地份额分割，并签订了《土地分割协议》，该分割协议约定了被告向原告转让的土地使用权的四至�限，但被告一直未将土地使用权变更登记到原告名下。原告认为，被告在依法取得国有土地使用权后，将其中的部分转让给原告的行为未违反法律法规的强制性规定，双方签订的《土地转让协议书》是双方的真实意思表示，在原告向被告支付了土地转让款后，被告应向原告完整交付转让的土地供原告使用。被告所称的《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对国有土地使用权转让所作的限制不是强制性规范，不影响转让协议的效力。被告辩解的因其妻子蒋菜琼不同意转让，原被告之间的转让行为无效的理由也不符合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第17条的规定，该抗辩理由不能成立。请求：一、判令被告及时将位于盘县红果镇月亮山加油站对面红果经济开发区�理委员会（2005）红土字第0020号《建设用地批准书》载明的其中价值约240 000元的国有土地（四至界限自张玉作地往红果方向，前抵320国道，后抵恒福房地产，右至张玉作地，左至彭保云地）交付给原告使用，并协助原告办理土地使用权变更登记手续。二、办理土地使用权变更登记手续产生的费用由被告承担。原告王文玉在举证期限内向本院提交了以下证据：1、（2013）黔盘民初字第1883号民事裁定书复印件一份，用以证明原告于2013年5月23日向人民法院提起了诉讼向被告主张权利，被人民法院裁定驳回起诉的事实。被告无异议。2、《土地转让协议》复印件一份，用以证明被告于2005年3月6日将其取得的建设用地批准书载明的国有土地使用权的一部分（地块大小为10米×50米）以240 000元的价格转让给原告的事实。被告的质证意见为，该协议中只有被告王绍南的签字，�有被告妻子蒋菜琼的签字认可，是无效协议，且该协议只能证明双方约定的内容，不能证明履行情况。3、王绍南用地图复印件一份，用以证明建设规划部门在2013年4月26日对被告王绍南取得的建设用地批准书上载明的地块进行了确定的事实。被告对该证据无异议。4、红果经济开发区管理委员会（2005）红土字第0020号建设用地批准书复印件一份，用以证明被告于2005年3月1日取得位于盘县红果镇月亮山加油站对面1 920平方米的国有土地建设使用权，土地取得的方式为出让以及该国有土地使用权人为王绍南的事实。被告对证据的“三性”无异议，但认为该批准书并不是土地使用权证，其项下的土地不能转让。5、王绍南于2013年3月6日向王绍敏出具的《委托书》、《土地分割协议》复印件各一份，用以证明以下事实：（1）2013年3月6日，被告对其取得的建设用地予以确认并委�王绍敏对其转让给原告等人的部分进行分割开挖及办理相关手续。（2）被告于2013年3月6日委托王绍敏与原告等人针对转让协议中约定地块使用权签订了分割协议。被告的质证意见为，对证据的“三性”无异议，但对证明目的有异议，认为该协议是原被告单方签订的，没有取得被告之妻蒋菜琼的认可，是无效行为。被告王绍南辩称，原被告虽然签订了《土地转让协议》，原告也按合同约定向被告支付了土地转让款，但原被告之间的转让合同无效，原告的诉讼请求不应得到支持，理由如下：一、原被告的土地转让行为违反法律的效力性规定，转让合同无效。被告仅取得了建设用地批准书，并未办理土地使用权证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条的规定，原被�诉争的土地没有按期完成土地的投资开发，未取得土地使用权证书或未按照土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让，故原被告签订的《土地转让协议》违反了法律的强制性规定，破坏了房地产市场秩序，妨害了房地产业的健康发展，是无效合同。二、原被告转让土地的行为侵害了被告之妻蒋菜琼的合法权益，转让行为及转让合同无效。被告与其妻蒋菜琼于1992年7月19日登记结婚，为合法夫妻关系，被告于2005年通过出让方式取得的1 920平方米国有土地使用权是被告及其妻蒋菜琼的共同财产，蒋菜琼对土地转让行为一直反对，并拒绝签字。蒋菜琼作为共有人，被告在转让本案争议的土地时应征得其同意，由于蒋菜琼不同意上述转让行为，故被告的处分行为属于无权处分，而由于上述土地使用权的登记尚未变更，原告并未构成善意取得。综上，原被告于2005年8月9日签订的《土地转让协议》无效，原告的诉请依法应予驳回。被告王绍南在举证期限内提交了以下证据：1、王绍南与蒋菜琼的结婚证复印件二份，用以证明蒋菜琼与被告是合法夫妻关系的事实。原告的质证意见为，对真实性无异议，但该结婚证现在是否具备合法性应由法院进行查明。2、蒋菜琼于2014年1月9日出具的申明一份，用以证明蒋菜琼不同意被告转让本案诉争土地的事实。原告的质证意见为，对证据的“三性”无异议，但不能达到被告的证明目的。3、红果经济开发区管理委员会（2005）红土字第0020号建设用地批准书复印件一份，用以证明被告转让的土地没有取得正式的土地使用权证，不能进行转让的事实。原告的质证意见为，对证据的“三性”无异议，但对证明目的有异议，根据法律规定，建设用地批准书就是国有土地使用权出让后取得的证件，并非被告所述的需有土地使用权证。被告在举证期限内申请证人蒋菜琼出庭作证，蒋菜琼证实，蒋菜琼与王绍南系夫妻关系。蒋菜琼不清楚王绍南是怎么和王文玉签订转让协议的，其不同意转让土地，也没有在协议上签字。王绍南转让给王文玉的土地登记的使用权人虽是王绍南，但出让金是用夫妻共同财产交纳的，应属于双方的夫妻共同财产。蒋菜琼与王绍南的财产是二人共同管理，现金大部分是由蒋菜琼保管，如果王绍南需要用钱就与蒋菜琼商量。原告的质证意见为，对“三性”均不予认可。被告对蒋菜琼的陈述无异议。本院依职权调取了以下证据：1、红果经济开发区管理委员会（2005）红土字第0020号建设用地批准书、红果经济开发区挂牌出让国有土地使用权成交确认书、国有土地使用权出让合同，上述证据证实了被告取得本案中诉争的国有土地使用权的过程和具体情况。原被告对该组证据均无异议。2、盘县公安局的起诉意见书，该起诉意见书并未将本案涉及的土地转让行为纳入王绍南涉嫌合同诈骗案的侦查范围。原告对该证据无异议。被告的质证意见为，本案涉及的土地虽与正在侦查的刑事案件无关，但刑事案件现已退回补充侦查。对证据的分析认定，对于原告提交的第1-5组证据及被告王绍南提交的建设用地批准书，原被告对真实性、合法性均未提出异议，能够与本院调取的第1-2组证据相互印证，上述证据可以作为认定本案事实的依据。对于被告提交的结婚证、证人蒋菜琼出具的申明及蒋菜琼出庭作证的证言，可以作为认定证人蒋菜琼与被告系夫妻关系的依据，但不能作为认定原被告签订的《土地转让协议》是否有效的依据。经审理查明，2004年12月21日，被告王绍南通过参与竞拍，竞得了红果经济开发区国土资源分局挂牌出让的国有土地使用权。2005年2月28日，被告与红果经济开发区国土资源分局签订了国有土地使用权出让合同。2005年3月1日，红果经济开发区国土资源局向被告颁发了红果经济开发区管理委员会（2005）红土字第0020号建设用地批准书（以下简称红管会（2005）红土字第0020号建设用地批准书），被告取得了位于盘县红果镇月亮山加油站对面1 920平方米的建设用地使用权，土地使用年限为50年，该宗土地的四至界限为自干沟桥往红果方向，前抵320国道，后抵恒福房地产，右至张玉作地，左至采石场。2005年3月6日，原告王文玉（乙方）与被告王绍南（甲方）签订《土地转让协议》，该协议约定：“一、甲方将自己在月亮山的宅基地转让宽拾米、进深五拾米给乙方，转让金额为人民币贰拾肆万元整（240 000元整），甲方开挖三十米余下二十米，由乙方负责开挖。二、甲方必须在未来壹年零贰个月内将上述地块交付乙方使用，规划许可证和土地使用证交付给乙方。三、付款方式为十天之内乙方必须付甲方壹拾万元整，二十天之内再付甲方壹拾贰万伍仟元整，余下款项待工程完毕，并将上述证件交付乙方之后，一次性付清……”。合同签订后，原告王文玉依约向被告支付了转让款225 000元。2005年至2012年期间，被告陆续将上述1 920平方米的国有土地使用权划分后转让给了王文玉、彭保云、王绍敏、付艳英、孔垂林、孔维开等人。2013年3月6日，被告王绍南委托其弟王绍敏与原告等人签订《土地分割协议》，该协议约定，由于被告实际取得的国有土地使用权面积为1 920平方米，但转让给原告等人的面积已经超出了1 920平方米，原告等人自愿按照比例缩减面积，双方确认原告受让的国有土地使用权面积为370.37平方米，四至界限为自张玉作地往红果方向，前抵320国道，后抵恒福房地产，右至张玉作地，左至彭保云地。彭保云受让的面积为370.37平方米，四至界限为自张玉作地往红果方向，前抵320国道，后抵恒福房地产，右至王文玉地，左至王绍敏地；王绍敏受让的面积为592.59平方米，四至界限为自张玉作地往红果方向，前抵320国道，后抵恒福房地产，右至彭保云地，左至孔垂林地；孔垂林受让的面积为293.335平方米，四至界限为自张玉作地往红果方向，前抵320国道，后抵恒福房地产，右至王绍敏地，左至孔维开地；孔维开受让的面积为293.335平方米，四至界限为自张玉作地往红果方向，前抵320国道，后抵恒福房地产，右至孔垂林地，左至采石场地。原被告分割上述土地使用权后，原告对其受让的土地进行了平整，但被告至今未将国有土地使用权变更登记到原告名下。本院认为，本案的争议焦点是：1、原被告于2005年3月6日签订的《土地转让协议》是否有效。2、被告是否应当向原告交付土地并办理土地使用权变更登记手续。3、办理土地使用权变更登记手续产生的费用是否应当由被告承担。关于原被告于2005年3月6日签订的《土地转让协议》是否有效的问题。本院认为，被告通过挂牌出让的方式取得盘县红果镇月亮山加油站对面1920平方米国有土地的使用权，红果开发区国土资源局也向其发放了《建设用地批准书》，该建设用地批准书即为被告取得国有土地使用权的权利凭证，被告将国有土地使用权转让给原告并不违反法律法规的效力性的强制性规定，双方签订的合同是有效合同，对原被告均有拘束力。被告辩解双方签订的合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权�让和转让暂行条例》第十九条规定，合同应属无效，因法律并未规定违反上述法律的规定会导致合同无效，故被告的辩解理由不能成立，不予支持。被告虽与证人蒋菜琼是夫妻关系，但被告从2005年开始将其所取得的国有土地使用权分别转让后，已将该土地实际交付给受让人管理，蒋菜琼在原告起诉前均未提出过异议，应认定为蒋菜琼已默认了该转让行为，故被告辩解蒋菜琼不同意转让土地使用权，原被告之间的土地使用权转让行为侵害了蒋菜琼合法权益的理由不能成立，不予支持。关于被告是否应当向原告交付土地并办理土地使用权变更登记手续的问题。原被告签订《土地转让协议》后，被告又委托其弟王绍敏与原告等人签订《土地分割协议》，土地分割协议中约定的土地面积是双方对转让土地使用权面积的变更，对双方都具有约束力。原告向被告支付了土地�用权转让款后，被告应当依照约定向原告交付土地。原被告对土地进行分割后，原告对土地进行平整即是原告对土地使用权的控制，被告无需再向原告交付土地，原告请求由被告交付位于盘县红果镇月亮山加油站对面红果经济开发区管理委员会（2005）红土字第0020号建设用地批准书中的370.37平方米土地的请求本院不予支持。土地使用权作为不动产，土地使用权变更登记才能发生物权变动的效力，故被告应当协助原告办理土地使用权变更登记手续，原告请求由被告协助办理位于红果月亮山加油站对面红管会（2005）红土字第0020号建设用地批准书项下370.37平方米土地的土地使用权变更登记手续的理由成立，本院予以支持。关于办理土地使用权变更登记手续产生的费用是否应当由被告承担的问题。因原被告签订的《土地转让协议》及《土地分割协议》中均未对办理土地使用权过户登记手续产生的费用进行约定，应当依照相关法律规定及登记部门的要求支付办理过户登记手续产生的费用。故原告主张由被告承担办理土地使用权变更登记手续产生费用的理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条之规定，判决如下：一、由被告王绍南于本判决发生法律效力后三十日内配合原告王文玉将红管会（2005）红土字第0020号建设用地批准书项下（四至界限为自张玉作地往红果方向，前抵320国道，后抵恒福房地产，右至张玉作地，左至彭保云地）的370.37平方米土地使用权过户到原告王文玉名下。二、驳回原告王文玉的其他诉讼请求。案件受理费4 900元，由被告王绍南负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判长  丁再武审判员  李 彦审判员  余 华二〇一四年五月二十七日书记员  冯美坚