福建省莆田市城厢区人民法院民 事 裁 定 书（2015）城民初字第861号原告莆田市祥和物业管理有限公司，住所地莆田市城厢区嘉新商业城1幢139号。法定代表人潘晖，董事长。委托代理人黄俊兴，福建典冠律师事务所律师。委托代理人梁金花，女，汉族，该公司员工，住所地莆田市秀屿区。被告陈文忠，男，汉族，农民，住所地仙游县。委托代理人方俊飞，福建品义律师事务所律师。原告莆田市祥和物业管理有限公司诉被告陈文忠物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告莆田市祥和物业管理有限公司的委托代理人黄俊兴、梁金花和被告陈文忠的代理人方俊飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莆田市祥和物业管理有限公司诉称：2009年11月18日，原告与莆田市城厢区金威豪园小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，约定由原告对金威豪园小区进行物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，并约定逾期交纳物业管理费及其他运行能耗费按日2%收取滞纳金。上述合同到期后，原告与小区业主委员会续签了合同。被告系金威豪园小区8幢3梯701室的业主，物业面积179.946平方米。被告自2011年1月1日起至2014年12月31日止累计拖欠物业管理费7449.76元、小额维修基金1727.48元、电梯维保费960元、水电公摊费1051元、水费1435元（截止2014年10月31日），共计人民币12623.24元。原告多次向被告催讨上述费用，但被告均以各种理由推脱，不予交纳。被告作为小区业主，享受了原告提供的物业管理服务，却没有按时交纳物业服务费用，已经构成违约，还应按照合同约定承担自逾期之日起每日按未付款项的2%计算的滞纳金，现原告暂主张按逾期未交纳费用的2倍缴纳滞纳金并保留追索其他滞纳金的权利。故请求判决：1、被告支付截止2014年12月31日拖欠原告的物业管理费7449.76元、小额维修基金1727.48元、电梯维保费960元、水电公摊费1051元及截止2014年10月31日的水费1435元，共计人民币12623.24元；2、被告支付原告逾期交纳上述费用的滞纳金人民币25246.48元。被告陈文忠辩称：一、原告主张的物业管理费用的数额计算不合理，原告主张的滞纳金也没有法律依据且过高，原告亦不具有合同约定的物业管理服务收费标准的资质。二、原告提供的《物业管理委托合同》是金威豪园小区业主委员会在没有召开业主大会决定选聘物业服务企业的情况下，直接与原告签订的，违反《业主管理条例》第十一条的规定，故该合同违法无效。之后续签合同的行为，也没有召开业主大会，故续签的合同也违法无效。目前小区业主委员会的委员们的任期早已届满，新一届的业主委员会委员尚未选举产生。原告违法强行服务，业主有权拒交物业管理费及相关费用。事实上，原告也将金威豪园小区的物业管理服务转让给案外人莆田市平安物业管理有限公司，故原、被告之间不存在物业服务合同关系。三、按照《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，原告不具备收取维修基金的主体资格，故被告无需向原告交纳维修基金。四、原告主张的物业管理费和相关费用已超过诉讼时效。五、原、被告之间不存在合同关系，即使存在，原告也未尽到服务管理小区的合同义务，导致小区消防设施荒废、草木枯死、停用可视电视门等情况，还时发盗窃，原告违约在先，被告有抗辩权。六、本案是物业服务合同纠纷，原告没有提供证据证明其提供的物业服务达到了《物业管理委托合同》的要求，应承担举证不能的败诉风险。七、被告没有收到原告任何书面或口头的催收，原告在没有书面催收业主拖欠的物业管理费用的情况下就提起诉讼，违反法律规定，应当驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告陈文忠系莆田市城厢区金威豪园小区8幢3梯701室的业主。2008年8月31日，原告莆田市祥和物业管理有限公司与莆田市城厢区金威豪园小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定：原告对金威豪园小区进行物业管理服务，期限一年，自2008年8月31日起至2009年8月31日，若依约完成物业管理服务目标，多数业主反映良好，可以续订协议二年；业主应当在每季度第一个月的20日之前向原告交纳该季度的物业服务费；物业服务费包括多层住宅物业管理费按每月每平方米0.8元计算（含维修基金每月每平方米0.2元）、高层住宅物业管理费按每月每平方米0.8元计算等，公共水电费按实由业主按户分摊，电梯超过免费保修期后所产生的维保费用由业主分摊；小高层及高层住户的水费由物业公司每3个月收取一次；若不按照约定缴纳物业管理服务费及其他运行能耗费，原告有权按照合同约定按每日应缴费用的2%收取滞纳金；若原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，业主委员会有权要求限期整改，逾期未改且造成损失的，原告应承担相应的法律责任等内容。2009年11月18日，原告莆田市祥和物业管理有限公司与莆田市城厢区金威豪园小区业主委员续签《物业管理服务合同》。该合同变更约定：原告对金威豪园小区提供物业管理服务期限自2009年11月19日起至2011年11月19日；业主应当在每季度第一个月的20日之前向原告交纳该季度的物业服务费；物业服务费包括多层住宅物业管理费按每月每平方米0.7元计算（含维修基金每月每平方米0.2元）、高层住宅物业管理费按每月每平方米0.8元计算（含维修基金每月每平方米0.2元）等；若不按照约定缴纳物业管理服务费及其他运行能耗费，原告有权按照合同约定按每日应缴费用的5%收取滞纳金等，其他合同内容与2008年8月31日签订的合同大体一致。2012年1月25日，原告莆田市祥和物业管理有限公司与莆田市城厢区金威豪园小区业主委员再次签订《物业管理服务合同》。该合同变更约定：原告对金威豪园小区提供物业管理服务期限自2012年2月1日起至2015年1月31日；业主应当在每季度第一个月的20日之前向原告交纳该季度的物业服务费；物业服务费包括多层住宅物业管理费按每月每平方米0.75元计算、高层住宅物业管理费按每月每平方米0.95元计算、电梯维保费按实各梯位平均摊（一层不计算在内）、水电公摊费按实各梯位按层高递增（每月与水费一起交纳）、小额维修基金按每月每平方米0.2元计算（由业主委员会委托物业管理公司代收代支，定期公示）等；若不按照约定缴纳物业管理服务费及其他运行能耗费，原告有权按照合同约定按每日应缴费用的2%收取滞纳金等内容，其他内容与2008年8月31日签订的合同大体一致。2015年2月10日，原告以被告欠交物业管理费等费用为由向本院提起诉讼。上述事实有原告莆田市祥和物业管理有限公司提供的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、被告身份证复印件各一份、物业管理服务合同三份及本案的庭审笔录在案为凭，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，故只有在业主经书面催交仍未交纳物业费的情况下，物业服务企业才能向法院提起诉讼。本案原告莆田市祥和物业管理有限公司主张已向被告陈文忠书面催交并提供了催款通知单和业主委员会出具的证明欲予以证明，但其提供的材料均不足以证明被告收到了催交讼争款项的书面材料，且本案被告亦表示没有收到，故原告现即起诉请求被告支付物业管理费用缺乏依据，应予驳回。据此，依照《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十四条第一款第（三）项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，裁定如下：驳回原告莆田市祥和物业管理有限公司的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员  谢倩倩二〇一五年四月二十八日书记员  吴进伟附：本裁定所适用的法律条文：《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。