吉林省长春市中级人民法院民 事 决 定 书（2017）吉01民监14号监督机关：吉林省长春市人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人）：李洪英，住吉林省长岭县。委托诉讼代理人：张洪岐，住长春市绿园区。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：长春市嘉苑房地产开发有限公司，住所长春市二道区远达大街39号2号楼106、107室。法定代表人：毛新勇，董事长。委托诉讼代理人：李莽，该公司职员。委托诉讼代理人：张兴安，吉林创一律师事务所律师。申诉人李洪英因与被申诉人长春市嘉苑房地产开发有限公司（以下简称嘉苑公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院于2016年3月15日作出（2016）吉01民终462号民事判决，向吉林省长春市人民检察院申诉。吉林省长春市人民检察院以长检民（行）监［2017］22010000081号再审检察建议书向本院提出再审检察建议。本院经审查后认为，本案的争议焦点为案涉房屋是否符合交付条件。李洪英与嘉苑公司于2014年4月18日签订的《香水湾二期商品房认购书》中未约定房屋交付条件。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）……”依据上述规定，案涉房屋交付条件应当符合国家相关法律法规规定的交付条件。目前，对于商品房交付的条件，我国下列法律法规进行了相应规定：1.法律《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日发布，1999年10月1日实施）第二百七十九条规定：“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国建筑法》（1997年11月1日发布，1998年3月1日实施，2011年修正）第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日发布，1995年1月1日实施，2007年、2009年修正）第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”2.行政法规《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日实施）第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”第十八条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。”《建设工程质量管理条例》（2000年1月30日发布、实施）第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”3.部门规章《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（2000年4月4日发布实施、2009年10月19日修正）第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。”第五条规定：“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”第八条规定：“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。”第九条规定：“建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处20万元以上50万元以下罚款。”《商品房销售管理办法》（2001年4月4日发布，2001年6月1日实施）第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》（2013年12月2日发布、实施）第四条规定：“工程竣工验收由建设单位负责组织实施。”第六条规定：“工程竣工验收应当按以下程序进行：（一）工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。（二）建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组，制定验收方案。对于重大工程和技术复杂工程，根据需要可邀请有关专家参加验收组。（三）建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。（四）建设单位组织工程竣工验收。1.建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况；2.审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料；3.实地查验工程质量；4.对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见。参与工程竣工验收的建设、勘察、设计、施工、监理等各方不能形成一致意见时，应当协商提出解决的方法，待意见一致后，重新组织工程竣工验收。”第七条第一款规定：“工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告。工程竣工验收报告主要包括工程概况，建设单位执行基本建设程序情况，对工程勘察、设计、施工、监理等方面的评价，工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式，工程竣工验收意见等内容。”第九条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”综合上述法律法规和部门规章中对商品房交付使用条件的规定，可知商品房交付使用必须满足“验收合格”这一条件。《建设工程质量管理条例》第十六条第一款对“验收合格”的程序及内容作出相关界定，即“验收合格”是指建设单位组织设计、施工、监理等有关单位对交付工程进行评价，并形成验收合格的确认文件。关于检察机关认为商品房交付使用的条件除满足验收合格这一条件外，同时还应取得竣工验收备案的问题。虽然《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条是关于政府部门组织验收以及住宅小区综合验收的规定，但国务院办公厅分别在2002年和2004年发布的《关于第一批取消和调整行政审批项目的决定》和《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中将“房地产开发项目竣工验收”和“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”项目予以取消。这意味着国家在对商品房竣工验收的管理上已经从由开发商申请、政府批准并组织验收向开发商自行组织、政府监督方式上转变。另外，建设部办公厅在2003年10月28日作出的关于对深圳市建设局《关于商品房主体结构质量重新核验有关问题的请示》的复函中提到：“《城市房地产开发经营管理条例》是1998年7月发布的，而《建设工程质量管理条例》是2000年1月发布的，依据《立法法》第83条的规定‘新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。’根据《建设工程质量管理条例》第16条和第49条的相关规定，商品房经建设单位组织竣工验收合格后即可交付使用，建设行政主管部门依法对已竣工的建设工程不再进行质量核验，核发竣工验收证书。因此，购房人认为房屋的主体结构质量不合格的，可以委托具有相应资质的工程质量检测机构进行质量检测。”由此可见，“竣工验收备案”和“综合验收合格”不再是房屋交付使用的强制性条件，建设单位在工程竣工后组织了设计、施工、工程监理等单位共同参加的竣工验收，并形成了竣工验收合格的确认文件，就达到了法律规定的商品房交付使用的条件，便可交付使用。但需要注意的是，若双方当事人在上述法律规定的基础上另行约定将“竣工验收备案”作为商品房交付使用条件，则应当按照双方合同约定认定商品房交付使用条件。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”及第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，房屋交付使用后因房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。本案中，李洪英与嘉苑公司未约定案涉房屋交付条件，如上所述嘉苑公司应将验收合格的房屋交付给李洪英。嘉苑公司于2015年1月12日组织建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位对案涉房屋进行了竣工验收，上述单位于2015年1月12日出具了《工程竣工验收报告》，认定工程质量合格，故案涉房屋于2015年1月12日经验收合格后即符合了交付条件。虽然嘉苑公司委托诉讼代理人在本院二审询问时曾陈述案涉房屋未经竣工验收，正在办理竣工验收程序，但同时陈述“具体情况我方回去核实后，再回复法庭”，嘉苑公司在其后提供《工程竣工验收报告》亦属合理。虽然李洪英对《工程竣工验收报告》的真实性提出异议，并举证证明验收报告中的“邢天明、张建武、杜奇任”的签名不是同一人书写，但对其上加盖的建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位公章的真实性未提供证据予以推翻，亦未提供证据证明底部加盖公章处的“邢天明、张建武、杜奇任”的签名不是该三人本人书写，嘉苑公司虽然尚未将竣工资料交由长春市建设工程质量监督站备案，但并不能以此认定《工程竣工验收报告》系嘉苑公司伪造。故原审判决认定案涉房屋已经竣工验收合格，并驳回李洪英的诉讼请求并无不当。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的解释》第四百一十九条规定，决定如下：对长检民（行）监［2017］22010000081号再审检察建议，不予采纳。吉林省长春市中级人民法院二〇一七年十一月一日