大连市中山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0202民初4235号
原告中国民生银行股份有限公司大连分行，住所地大连市中山区友好路。
负责人孔祥歌，该分行行长。
委托代理人韩鸿雁，系北京天驰君泰律师事务所律师。
委托代理人李昕蔚，系北京天驰君泰（天津）律师事务所律师。
被告刘开五，男，1971年4月29日出生，汉族，户籍所在地大连市金工街。
被告林源源，女，1979年10月3日出生，汉族，户籍所在地大连市红旗镇湾家街。
被告大连环球外商俱乐部有限公司，住所地辽宁省大连市金石滩国家旅游度假金座庄园。
法定代表人李伟建，系该公司董事长。
委托代理人于德生、唐昆，系辽宁青松律师事务所律师。
原告中国民生银行股份有限公司大连分行诉被告刘开五、被告林源源、被告大连环球外商俱乐部有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李昕蔚，被告大连环球外商俱乐部有限公司的委托代理人唐昆到庭参加了诉讼。被告刘开五、被告林源源经本院公告送达期限届满后，无正当理由未出庭应诉。本案现已审理终结。
原告诉称，2004年9月1日，被告刘开五向原告提交《个人购房借款申请表》，申请38.5万元贷款，被告林源源作为刘开五配偶，同意以夫妻共同财产偿还该贷款。2004年8月30日，原告与被告刘开五签订了《个人商品房抵押借款合同》，约定原告可向被告刘开五提供金额为38.5万元的贷款，即刘开五所购商品房总价款的70%，贷款用于支付刘开五从被告大连环球外商俱乐部有限公司处购买的、坐落于大连市金座.领海世嘉街房产的部分房款。贷款期限自2004年起9月14日至2024年9月14日，共20年。贷款年利率为5.04%，罚息利率为2.1‰，还款方式为按月等额本息还款，每月偿还贷款本息额人民币2549.35元，共支付240个月，还款账号为4155990701916386。刘开五以坐落于大连市金座.领海世嘉街房产作为抵押，为上述合同项下的贷款提供担保。被告大连环球外商俱乐部有限公司至今未给被告刘开五办理产权证，因此尚未办理抵押登记。2004年8月3日原告与被告大连环球外商俱乐部有限公司签订《楼宇按揭合作协议》，合同约定原告为被告大连环球外商俱乐部有限公司的购房者提供不超过总房价款80%的贷款，原告向借款人发放的个人住房贷款一次性划入被告大连环球外商俱乐部有限公司指定账户，被告大连环球外商俱乐部有限公司为借款人的贷款承担保证责任，并承诺及时办理本案所涉房屋的所有权证，并协助借款人办理该房屋抵押给原告的登记手续。该笔借款现未到期，但被告刘开五出现欠息行为，原告根据合同约定，要求刘开五、林源源共同提前清偿其借款及利息、罚息，并要求被告大连环球外商俱乐部有限公司履行担保责任。原告现依法提起诉讼，请求法院判令解除原告与被告刘开五签订的《个人商品房抵押借款合同》；判令被告刘开五、林源源共同偿还原告贷款本金人民币235710.97元及至实际付清之日止的利息、罚息（截止到2016年5月11日所拖欠的利息12801.13元、罚息1524.24元）；判令被告大连环球外商俱乐部有限公司对上述第二项诉讼请求承担连带保证责任。
被告刘开五、被告林源源经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满后未到庭参加诉讼，亦未提出书面答辩意见。
被告大连环球外商俱乐部有限公司辩称：同意解除合同。因本案业务发生于2004年，距今已有十二年。当时环球公司老股东为解决公司经营资金，联系原告及部分人员做了本案所涉贷款业务。此间商品房买卖、按揭保证贷款合同内容均无效。商品房买卖合同内容是虚假的，从未履行，房屋未交付。首先，名义购房人并未支付过任何房款，首付款并非真实交易，只是环球公司虚开首付款发票，而房屋也从未实际交付被告刘开五、被告林源源。案涉房屋至今仍为清水状态，老股东持有的房屋钥匙可以打开房屋，按揭保证贷款相关协议内容也是虚假的。老股东为套取银行资金，与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同，以该自然人的名义与银行签订贷款合同而获得银行贷款。贷款购买房产的相应资料，也没有交给名义借款人。整个过程只是借用名义借款人名义，所有的贷款手续均由环球公司办理，贷出的款项也是由环球公司使用，后续贷款均由公司偿还，所以相关协议包括其效力都是无效的。其次，因为贷款合同无效，关于罚息约定也无效，不同意支付罚息。如果法院最终裁判罚息，则请求调低罚息比例。第三，因为房屋未办理产权证，当时办理的是抵押预登记。银行不能依据抵押预登记享有物权法规定的抵押权，不能对房屋价款优先受偿。第四，基于前述事实，案涉房屋属于环球公司所有，环球公司才是真正贷款人，已还贷款是环球公司的财产，环球公司自愿承担剩余贷款本息的偿还责任。
经审理查明：在贷款期间，被告刘开五与被告林源源系夫妻。2004年9月1日，被告刘开五向原告提交个人购房申请表，申请贷款38.5万元。2004年8月30日，原告（贷款人）与被告刘开五（借款人及抵押人）签订《个人商品房抵押借款合同》，主要约定，原告向被告刘开五发放贷款人民币38.5万元整；贷款用途为购房；贷款期限为240个月，即自2004年9月14日起至2024年9月14日止，实际借款起始日期以贷款实际发放日为准；首期执行贷款年利率5.04%，贷款期限内如遇法定利率调整，浮动利率参照调整后的同档次贷款利率，并按照贷款人相关政策执行；还款方式为按月等额还本付息。并约定：若借款人未按合同约定期限归还贷款本金的，贷款人有权对逾期贷款计收罚息，罚息利率为本合同约定的贷款执行利率基础上上浮50%。罚息计算期间自逾期之日起至当期应付本息全部清偿之日止。逾期期间，如遇中国人民银行上调同期贷款基准利率，罚息利率自基准利率调整之日起相应上调。借款人连续三期或累计六期未按时或全额履行还款义务的，则构成违约。对于借款人的违约行为，贷款人有权宣布所有已贷出的贷款立即到期并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项；按本合同约定的逾期罚息利率就所有逾期金额向借款人计收罚息；有权宣布行使或实现本合同项下的担保权利。同时约定：被告刘开五以其所购买的坐落于大连市金座.领海世嘉街7号2楼202室房产为该笔贷款提供抵押担保；担保范围包括：本合同项下的贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及抵押权的必要费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和所有其他应付的合理费用。该抵押合同已在大连市房地产管理部门办理了预抵押登记手续。被告大连环球外商俱乐部有限公司为借款人在合同项下借款提供全程连带责任保证，保证期间从本合同签署之日起至本合同项下贷款履行期届满之日起二年止。保证担保的范围同抵押担保的范围。同时约定保证人在任何情况下不得要求贷款人首先行使物的担保。保证人授权贷款人自行按贷款金额德10%从保证人账户中将相应的金额转入保证金专户，贷款人实现本章项下的担保权益时，有权直接从保证金专户中扣收借款人在本合同项下未付的本金、利息和其他应付款项。
另查，2004年8月3日，原告（甲方）与被告大连环球外商俱乐部有限公司（乙方）签订《个人房屋按揭贷款合作协议书》，约定：乙方为楼盘房产的所有购房人（借款人）向甲方申请的个人房屋贷款提供担保，其担保方式为全额不可撤销的连带责任的保证，保证范围为各借款人的借款本金及由此产生的借款利息（包括罚息）、违约金、赔偿金及甲方实现债权的费用，保证期限为从本协议项下甲方每笔个人房屋按揭贷款发放之日起至借款人归还全部贷款本息之日止。
上述合同生效后，原告按约定向被告刘开五发放了全部贷款38.5万元，贷款到期日为2024年9月14日，贷款年利率为5.04%。截止2016年5月11日，被告尚欠原告借款本金235710.97元，利息12801.13元、罚息1524.24元，已构成违约。为此，原告诉至本院。
本院所确认的上述事实，有原告提供的《个人商品房抵押借款合同》、《个人房屋按揭贷款合作协议书》、贷款借据、逾期贷款明细单、商品房买卖合同及购房发票、无条件还款承诺书、见证确认书、二被告的身份证明，被告大连环球外商俱乐部有限公司提供的自2006-2009期间按月偿还银行贷款的还款记录及银行凭证以及原告、被告大连环球外商俱乐部有限公司的陈述笔录在案为凭，这些材料已经本院审查和开庭质证，应予采信。
本院认为，本案的争议焦点为原告与被告签订的《个人商品房抵押借款合同》是否有效，原告的贷款应当由谁偿还。首先，被告刘开五、被告林源源经本院公告送达，期限届满未到庭应诉，亦未提出书面答辩意见对合同真实性及其签订的合同的意思表示提出异议，被告环球公司亦没有证据证明房屋买卖合同及贷款合同中的签名非刘开五本人所签；庭审中，被告环球公司也并未否认自身在房屋买卖合同及贷款合同中所盖印章的真实性，因此，从形式上看，房屋买卖合同及个人贷款合同真实有效。其次，根据合同相对性原则，原告向被告刘开五、被告林源源主张还款责任，向被告环球公司主张连带保证责任，符合合同约定及法律规定，并无不妥。第三，若如被告环球公司所称，被告刘开五仅为名义上的贷款人，环球公司才是真正的贷款人及实际还款人，那么双方在签订房屋买卖合同和贷款合同时并没有体现其真实的意思表示，此为民法上的真意保留行为，该行为并不因与内心真实意思表示相反而导致无效，除非相对人明知或应当知道该真意保留行为。第四，尽管被告环球公司提供了财务账本，但账本中均以被告刘开五的名义偿还原告贷款，因此，被告刘开五与被告环球公司的之间的真意属于内部约定，不能以此抗辩原告的主张。综上，原告与被告刘开五、被告大连环球外商俱乐部有限公司签订的《个人商品房抵押借款合同》、与被告大连环球外商俱乐部有限公司签订的《个人房屋按揭贷款合作协议书》，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，当属合法有效，原、被告之间的抵押借款合同关系、保证合同关系依法成立。被告刘开五向原告申请贷款，并同意接受所签订的合同中条款的约束，在其使用原告提供的款项后，理应按约及时履行相应的合同义务，不履行或履行义务有瑕疵，应承担相应的违约责任。截止2016年5月11日，被告尚欠原告借款本金235710.97元，利息12801.13元、罚息1524.24元，已构成违约。被告林源源与被告刘开五系夫妻关系，亦签署配偶承诺书，故理应对夫妻关系存续期间的夫妻共同债务承担共同还款责任。现原告要求解除合同，要求被告刘开五、被告林源源共同偿还所欠截止2016年5月11日的借款本金235710.97元，利息12801.13元、罚息1524.24元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于原告要求被告支付自2016年5月12日起至还清欠款之日止，按《个人商品房抵押借款合同》中约定的利率计算的借款利息、罚息一节，应计付至本判决确定的给付之日止。关于原告要求被告大连环球外商俱乐部有限公司承担连带保证责任一节，符合合同约定，本院予以支持。被告刘开五、被告林源源经本院公达起诉状副本及开庭传票，期限届满后未到庭应诉，亦未提出答辩意见，依法应缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》九十四条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国民生银行股份有限公司大连分行与被告刘开五签订的《个人商品房抵押借款合同》；
二、被告刘开五、被告林源源偿还原告民生银行股份有限公司大连分行借款本金235710.97元；
三、被告刘开五、被告林源源共同给付原告截止2016年5月11日的利息12801.13元、罚息1524.24元；
四、被告刘开五、被告林源源2016年5月12日起至本判决确定的给付之日止，按所签订的《个人商品房抵押借款合同》中约定的利率给付原告借款利息、罚息；
上列二至四项中被告刘开五、被告林源源应偿付原告之款项，于本判决发生法律效力之日起10日内付清；若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
五、被告大连环球外商俱乐部有限公司对上述被告刘开五、被告林源源应偿还原告之款项承担连带保证责任。
案件受理费5650元（含公告费600元），由被告刘开五、被告林源源、大连环球外商俱乐部有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 董国辉
人民陪审员 王淑艳
人民陪审员 张 健
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 王 蕊