河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）郑民四终字第1772号
上诉人（原审原告）魏君，女，1978年9月11日出生，汉族。
委托代理人杨晓楠，河南国基律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）曹忠党，男，1970年6月18日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）郭平，男，1965年5月．3日出生，汉族。
委托代理人王同良，河南豫商律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）李秀英（又名李英，系郭平之妻），女，1968年4月25日出生，汉族。
委托代理人王同良，河南豫商律师事务所律师。
上诉人魏君因与被上诉人曹忠党、被上诉人郭平，被上诉人李秀英房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市管城区人民法院(2013)管民二初字第353号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人魏君及其委托代理人杨晓楠，被上诉人郭平及其委托代理人王同良，被上诉人李秀英的委托代理人王同良到庭参加了诉讼。曹忠党没有到庭亦没有委托代理人，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2003年5月10日，魏君（乙方）与曹忠党（甲方）签订《房地产买卖契约》一份，主要约定：甲方自愿将坐落在管城区南五里堡村弓庄南衔小区220号院4号楼2单元第3层19号的房地产出售给乙方；房地产成交价格为人民币130000元，乙方于2003年12月30日前一次付清给甲方；双方同意于2003年5月10日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿；上述房地产办理过户手续所需缴纳的税、费，由甲乙双方按规定各自承担。本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效。魏君提交2003年5月16日的收据一份，载明：今收到魏君购房款（含天然气、车库）人民币壹拾叁万元整。￥130000.）收据上加盖郑州市航海装饰装璜有艰公司财务专用章、曹忠党个人印章，并有曹忠党之妻康海玲的签名。魏君自2003年搬入涉案房屋居住至今，自搬入涉案房屋之日起一直由魏君交纳水费、物业费、天然气等费。
另查明：（一）2002年1月1日，曹忠党向第三人李秀英借款450000元，并出具借条一份，载明：今借李英人民币肆拾伍万元整(￥450000)，案外人曹忠志作为保证人在借条上签名。2003年6月1日，曹忠党出具证明一份，载明：我自愿将管城区十八里河镇南五里堡村弓庄南街220号4号楼1单元4号、2号楼4层7号。两套房证010102.9614／0101029809号抵押作为借款担保使用。2004年10月13日，曹忠党将位于郑州市管城回族区十八里河镇南五里堡村弓庄南街220号2号楼4层7号房屋售予郭平，以偿还其借款90000元，剩余借款360000元未还。2004年11月17日，第三人李秀英到法院申请诉前财产保全，要求对被申请人即曹忠党位于郑州市管城回族区十八里河镇南五里堡村弓庄南街220号院里的房产三套予以查封，并提供担保。法院审查后，作出(2004)管法保字第41号民事裁定书，查封被申请人曹忠党位于郑州市管城回族区十八里河镇南五里堡村弓庄南街220号2号褛7层14号、4号楼1单元10号、4号楼1单元6号房产三套。（二）2004年11月29日，曹忠党（甲方）与郭平（乙方）签订《房地产买卖契约》一份，主要约定：甲方自愿将坐落在管城回族区十八里河镇南五星堡村弓庄南街小区220号院4号楼2单元第3层19号的房地产（房屋建建筑面积79.06平方米）出售给乙方；房地产成交价格为人民币90000元，乙方于2004年11月29日前一次性付清给甲方，付款方式为现金；双方同意于2005年2月29日由甲方将．上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；甲方保证产权清楚，若发生纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿；上述房地产办理过户手续所需缴纳的税、费，由乙方全部承担。2004年11月30日，第三人李秀英提出了撤销诉前保全申请，法院作出了(2004)管法保字第41号民事裁定书，解除对被申请人曹忠党位于郑州市管城回族区十八里河镇南五里堡村弓庄南街220号2号楼7层14号、4号褛1单元10号、4号楼1单元6号房产三套的查封。2004年12月3日，郑州市房地产管理局下发郑房权证字第04010897**号房屋所有权证，载明：房屋所有权人：郭平；房屋坐落：管城回族区十八里河镇南五里堡村弓庄南街220号4号楼2单元19号；建筑面积：79.06平方米；土地权属性质：国有。郑州市房屋登记薄载明：“房屋所有权人：郭平；房屋坐落：管城回族区十八里河镇南五里堡村弓庄南街220号4号楼2单元19号。建笈面积：79.06平方米。土地权属性质：集体。2012年10月19日，郑州市房产档案馆出具证明载明：经查询郑房权证字第0401089711号04010897**号、0401089940号、04010897**号房屋所有权证，土地性质登记有误，应登记“集体”。特此证明，（三）2006年7月、2007年1月1日，郭平（甲方）与曹忠党（乙方）分别签订《租房协议》两份，主要约定：甲方将位于郑州市管城回族区十八里河镇南五里堡村弓庄南街220号院郭平名下的四套房产（分别是：4号楼2单元19号、21号、22号和4号楼1单元4号，均是79.06平方米）以每月每套875元租给乙方，乙方一次交两个月房租，先交款后使用，承租期间乙方不得拖欠房租，否则甲方将立即收回房屋使权。合同期限半年。承租期内乙方产生的一切费用由乙方承担，交付时一切完好，若有损坏由乙方承担。2008年7月1日，曹忠党在2007年1月1日的《租房协议》上写明：以上租房协议续签到2008年12月31日。在诉讼过程中，郭平向法院提出申请，要求对魏君提供的《房地产买卖契约》上“魏君”字迹的形成时间以及2003年5月16日的房款收据兰色复写字迹的形成时间、该收据上加盖的“郑州市航海装饰装璜有限公司财务专用章”的盖印形成时间进行鉴定，经法院委托广东明鉴文书司法鉴定所进行鉴定，该所于2011年1月26日作出明鉴司法鉴定所[2010]文鉴字第277号司法鉴定意见书，其鉴定意见为：1、无法确定收据上兰色复写字迹的形成时间；2、无法确定《房地产买卖契约》上魏君签名字迹的形成时间；3、收据上加盖的印文“郑州市航海装饰装璜有限公司财务专用章”的真实盖印形成时间与标注日期不符，不是2000年2月至2006年12月期间所盖。现原、被告双方就涉案房屋的所有权发生争议，引起争诉。
原审法院认为：曹忠党与郭平签订的《房地产买卖契约》系当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护；契约签订后，曹忠党与郭平依约办理了房屋产权过户登记手续。魏君虽与曹忠党签订有《房地产买卖契约》，但魏君提交的购房合同及购房收据经本院委托鉴定，在鉴定结论中购房收据中加盖的“郑州市航海装饰装璜有限公司财务专用章”的真实盖印形成时间与标注日期不符，不是2000年2月至2006年12月期间所盖，以上表明魏君在证明其与曹忠党就涉案房屋交易情况的证据存在瑕疵，且双方未办理房屋产权过户登记手续。根据《中华人民共和国物权法》的规定：不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，办理过户登记手续是房屋所有权转移的必要条件，故郭平取得了涉案房屋的所有权，魏君要求确认位于郑州市管城回族区十八里河镇南五里堡村弓庄南筏220号院4号楼2单元19号的房屋归其所有的诉讼请求，理由不足，不予支持。魏君诉称，曹忠党与郭平恶意串通，将魏君所有的房屋以虚假的买卖形式卖予郭平，侵害了魏君的合法权益。结合第三人李秀英对曹忠党的房产进行诉前财产保全后，双方协商以房屋冲抵借款并办理房屋产权过户手续的情况、房屋交易时的市场价格，不能认定曹忠党与郭平之间存在恶意串通行为，故魏君要求确认被告于2004年11月29日签订的《房地产买卖契约》无效的诉讼请求，证据不足，不予支持。曹忠党辩称，涉案房屋已经卖给魏君，郭平夫妻二人知道。本院认为，既使郭平夫妻二人知道，但曹忠党与郭平办理了房屋所有权转移登记，应当由郭平享有所有权。郭平的辩称和第三人李秀英述称意见，理由正当，本院予以采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，并经本院审判委员会研究决定，判决如下：驳回原告魏君的诉讼请求。案件受理费9000元（含鉴定费6000元），由原告魏君负担。
魏君不服原审判决，上诉称：原审认为曹忠党与郭平签订的《房地产买卖契约》合法有效错误。2003年，魏君与曹忠党签订了涉案房屋的买卖协议，且依约向曹忠党支付了购房款，曹忠党及时将涉案房屋交付魏君居住，魏君也及时对涉案房屋进行装修居住至今。2004年曹忠党与郭平签订涉案房屋买卖协议时都清楚的知道涉案房屋已归魏君所有，因此曹忠党与郭平签订的涉案房屋买卖协议严重侵犯了魏君的合法权益，该涉案房屋买卖协议应无效。曹忠党与郭平之间无真实的房屋买卖关系。关于曹忠党与郭平之间就诉争房屋的法律关系问题，从现有证据可以看出有三种说法：第一种说法是郭平陈述的因曹忠党欠李英36万，曹忠党将诉争的四套房屋以每套9万元的价格抵给了郭平；第二种说法仍是郭平在其自己诉四原告的案件中明确向法院陈述，诉争的房屋是其花9万元从曹忠党手中买的，并且每套房实际支付了9万元，4套支付了36万，并于2004年11月29日上午在西房管局一楼大厅现场支付给曹忠党36万；第三种说法是曹忠党的说法，曹忠党陈述系因还不上李英36万欠款，先将4套房屋过户在郭平名下，等还了36万后再将房屋过户在曹忠党的名下，这一附条件的民事法律行为。这三种说法仍然可以确认：曹忠党和郭平之间没有房屋买卖关系，既然没有房屋买卖法律关系那么其签订的房屋买卖合同就是没有约束力的，是无效的约定。郭平自身做出两种自相矛盾的说法至少证实其主观恶性。本案中曹忠党与郭平办理产权过户是2004年，2004年郑州市房管局就违法为郭平颁发了涉案房屋的产权证书，但颁证后，郭平竟然长时间没有去过魏君家里看看房、或给魏君说一下曹忠党已将房屋过户给他等。既然取得了房产证也没有将水、电、物业等办在自己名下，这些均不符合常理，结合曹忠党与郭平之间2006年签订的为掩盖违法高利借贷利息的所谓的租赁协议，可以清楚的证实曹忠党与郭平之间根本不存在真实的房屋买卖，它也充分证实了曹忠党与郭平共同侵害魏君合法权益的事实。原审认为魏君在证明其与曹忠党就涉案房屋交易情况下的证据存在瑕疵不当，本案的事实可以清楚的证实，魏君购买的是曹忠党个人的房屋，购买的不是航海公司的房屋，魏君与航海公司之间根本无任何关系，本案也与航海公司无任何关系，且魏君购买曹忠党房屋时签订的有买卖合同，曹忠党收款后也出具了收到款项的收据，这些事实曹忠党在数次开庭中均予以认可。原审认为曹忠党与郭平协商以房屋冲抵借款的认定错误。曹忠党陈述，曹忠党与郭平违法处分魏君房屋时，只是约定暂时将房屋抵给李秀英，且相关证据材料也可以证实其在违法过户后曹忠党仍在向李秀应支付这违法高利借贷的利息。而郭平则就双方的关系更是有三种说法，这些都充分说明了曹忠党与郭平之间违法的房屋买卖关系，原审认定曹忠党与郭平办理了房屋所有权转移登记，应当有郭平享有房屋所有权，明显错误，涉案房屋的土地所有权属于郑州市管城区十八里河镇南五里堡村民委员会，该村委会房屋所有权存根登记的土地权属性质为空白。村委会将房屋转移给曹忠党后其房屋所有权存根的土地权属登记性质也为空白，而郑州市房管局出具的证明却显示涉案房屋郭平房屋登记薄土地性质为集体，更无法解释的是郭平所持有的涉案房产证上显示的土地性质为“国有”，这种不一致充分证实曹忠党与郭平的涉案房屋转移登记系通过违法甚至犯罪行为进行的，郑州市房管局的证明清楚的证实了郭平持有房产证房产登记薄上登记的土地性质为集体，集体土地上的房屋如何能进行权力转移呢，更甚至集体土地上的房屋又如何能颁发房产证呢，所以这种通过严重的违法甚至犯罪行为所进行的所谓登记及颁发的证书无任何法律约束力。原审法院竟然确认集体土地上的房屋登记转移合法，严重违反了法律规定。魏君于2003年从曹忠党个人处购得诉争房屋，且履行了支付约定房款及其它义务后，及时对所购房屋进行出资装修，并入住至今。期间，一直以其自己或家人名义缴纳相关物业、水电等费用，在此期间魏君多次催促曹忠党为其办理产权过户手续，但曹忠党均以种种理由推脱。魏君维权是为了生存居住，无房居住将导致几十人流离失所，而郭平同时对数套房屋提出权利之争明显是为了满足资产的增值和积累，所以我们认为的居住权应优先受到保护。故请求撤销郑州市管城区人民法院(2013)管民初字第353号民事判决书，依法确认位于郑州市管城回族区十里河镇南五里堡村弓庄南街220号院4号楼2单元19号的房屋归魏君所有。依法改判确认郭平与曹忠党于2004年11月29日签订的郑州市管城回族区十里河镇南五里堡村弓庄南街220号院4号楼2单元19号房产的《房地产买卖契约》无效。
曹忠党未委托人员出庭亦未提供书面答辩意见。
郭平、李秀英共同答辩称：关于魏君请求确认涉案房屋归其所有的问题，由于魏君的证据存在瑕疵，又不能作出合理解释，且未经房地产买卖主管机关审查批准，尚未生效，更未按照《物权法》等法规的规定办理房屋所有权转移登记，自然不能得到支持。原审认定魏君与曹忠党就涉案房屋交易的证据存在瑕疵是正确的。魏君提交的其与曹忠党签订的《房地产买卖契约》尚未生效。该《房地产买卖契约》第九条明确约定：经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效，魏君以居住使用权主张房屋所有权没有任何法律依据。原审根据魏君的重大瑕疵证据和双方未办理房屋产权过户登记的基本事实，依据《物权法》的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。”认定魏君请求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求理由不足，是正确和恰当的。由于魏君主张的恶意串通的事实无任何证据，同样不能得到支持。另外，魏君也未举出关于曹忠党与郭平之间签订的《房屋买卖契约》无效的其他证据。主张2004年曹忠党与郭平签订涉案《房地产买卖契约》时清楚和知道涉案房屋已归魏君所有，明显缺乏基本的法律常识和社会常理。请求维持原审判决。
本院经审理查明的基本事实与原审查明的基本事实一致。
本院认为：（1）关于对魏君与曹忠党签订《房地产买卖契约》的效力及占有使用的认定。2003年5月10日，魏君与曹忠党签订《房地产买卖契约》后，魏君依约向曹忠党支付了购房款，曹忠党亦将房屋交付魏君居住至今，该《房地产买卖契约》应是双方的真实意思表示，其内容亦不违反相关的法律规定，应为有效。魏君请求确认该合同有效的理由，应予支持。2004年11月29日，曹忠党因不能偿还对郭平的借款，就同一处房产又与郭平签订了一份《房地产买卖契约》，并将涉案房屋办理了房屋产权过户登记手续。引起本案的纠纷，是曹忠党将涉案房屋，先于2003年5月10日出售给魏君，后于2004年11月29日又与郭平签订买卖合同，前者实际收取房款，交付房屋，而未办理不动产登记过户手续，后者是以房抵欠款，在双方未实际交付房屋的情况下，办理了登记过户手续。通过上述行为，曹忠党将涉案房屋的所有权与实际占有权进行了分离。魏君通过履行2003年5月10日《房地产买卖契约》，并取得涉案房屋的占有和使用权，曹忠党并予以交付，之后未办理登记手续的过错在曹忠党未按约履行该义务，魏君占有使用涉案房屋的行为无过错，其合同的效力应予以确认，其占有使用权依法应予以保护。
（2）关于对郭平与曹忠党签订《房地产买卖契约》效力的认定。2004年11月29日，曹忠党与郭平签订的《房地产买卖契约》，从其实际履行内容看，曹忠党不实际交付房屋而改为长年支付租金，加之曹忠党关于房屋回购的陈述，曹忠党与郭平签订的房屋买卖合同符合实践中的让与担保的特征，双方订立该合同的真实意思是通过这一形式为曹忠党向郭平夫妇的借款提供保证，这种非典型的担保、以房抵债的形式违反我国担保法禁止流质的规定，故郭平与曹忠党签订的《房地产买卖契约》应不具有买卖的效力。魏君就此上诉请求，理由成立，本院予以支持。
（3）关于涉案房屋的权属证书问题。魏君基于有效的《房地产买卖契约》对位于管城区南五里堡村弓庄南街小区220号院4号楼2单元第4层19号的房产实际占有和使用。郭平就同一房屋拥有郑州市房地产管理局颁发的产权证书，对该行政机构颁证的效力问题，不是民事法律关系调整的范围，应另行解决，魏君请求对位于管城区南五里堡村弓庄南街小区220号院4号楼2单元第4层19号的房产归其所有的上诉理由，在权属证书另行解决之前，本院不宜支持。原审判决查明的基本事实清楚，但适用法律和实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第二百一十一条，《中华人民共和国担保法》第四十条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，并经本院审判委员会慎重研究决定，判决如下：
一、撤销郑州市管城区人民法院(2013)管民二初字第353号民事判决书。
二、2003年5月10日，魏君与曹忠党签订《房地产买卖契约》有效。
三、2004年11月29日，曹忠党与郭平签订的《房地产买卖契约》无效。
四、驳回魏君的其他诉讼请求。
二审案件受理费3000元，由曹忠党负担。一审比照二审收取。
本判决为终审判决。
审判长 陈贵斌
审判员 陈 赞
审判员 陈启辉
二〇一五年九月九日
书记员 毛冰昕