浙江省永康市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金永民初字第2210号
原告（反诉被告）永康市金米兰幼儿园。
法定代表人邵宏燕。
委托代理人罗娟香。
委托代理人张华巍。
被告（反诉原告）黄淑湘，
委托代理人吕震江。
委托代理人陈明毅。
原告永康市金米兰幼儿园与被告黄淑湘、陈明毅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月4日立案受理后，被告黄淑湘于2013年12月13日提起反诉，本院予以受理，并决定原告永康市金米兰幼儿园与被告黄淑湘房屋租赁合同纠纷一案与反诉原告黄淑湘诉反诉被告永康市金米兰幼儿园房屋租赁合同纠纷一案合并进行审理，依法由代理审判员许玲晓适用简易程序于2013年12月26日、2014年3月14日二次公开开庭进行了审理。原告永康市金米兰幼儿园（反诉被告，以下简称“原告”）及其委托代理人罗娟香，被告黄淑湘（反诉原告，以下简称“被告”）及其委托代理人吕震江、陈明毅均到庭参加诉讼。因2013年12月26日，原告永康市金米兰幼儿园向本院提出撤诉申请，要求撤回对被告陈明毅的起诉，本院予以准许，并另行制作民事裁定书，在本判决书中不再将陈明毅列为当事人。本案现已审理终结。
原告永康市金米兰幼儿园起诉称：原告与被告于2010年6月25日签订营业房租赁合同，合同约定租赁期限到2015年7月30日，到2013年被告说房子已给了儿子陈明毅使用，并以各种理由要求原告搬离，分别于10月8日将原告的幼儿园大门上锁，10月28日在原告门口贴公告通知原告搬出房屋，10月30日带人殴打原告的职工，10月31日带人堵住原告的大门并向家长撒布谣言，每次均有110的出警记录，10月31日派出所专门对闹事的人做了讯问笔录，被告的种种行为严重影响了原告的正常教学秩序，对原告造成了各种恶劣的影响，直接给原告造成了人身损害和经济损失。请求依法判令：1、确认被告继续履行租赁合同，并赔偿原告损失10万元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告黄淑湘答辩称：1、原、被告之间签订的租赁合同是一份无效合同，租赁标的物不符合开办幼儿园的消防条件，依照合同法是一份无效合同。2、如果对该合同按有效合同处理，原告方也已经逾期没有支付房屋的租金，也是违约行为，需要解除合同。3、双方事实上已达成口头解除合同的合意，因此双方的合同履行期限也只应当到本学期为止。4、原告起诉被告殴打原告的员工是莫须有的事实，被告起诉的事实和理由于法无据。
被告黄淑湘反诉称：反诉人因不懂消防法规，一直以来不知道自己的房屋不符合开办幼儿园的消防条件，于2010年6月25日将自己所有的座落于永康市溪中路的83号、85号、87号房屋租给被反诉人开办幼儿园，租赁协议约定：租赁期限为五年，从2010年7月30日起至2015年7月30日止；租赁费用为每年18万元人民币（税后），采用先交纳后营业的方式，被反诉人必须在每年的6月30日前向反诉人一次性交清年租赁费；有关租赁所涉及的相关税费（如租用营业房的房产税等），均由被反诉人承担；被反诉人利用该营业房所从事的经营项目必须符合环保、消防、卫生等相关部门的要求，依法经营，不得影响周围居民的居住环境；被反诉人必须在合同规定的期限内向反诉人足额交纳租赁费及相关费用。近期反诉人才知晓，由于反诉人的3幢房屋内均只有一个安全出口，是禁止租给他人开办幼儿园的。通过专门学习消防方面的相关法规，反诉人才明白自己将该房屋出租给被反诉人开办幼儿园是违法行为，双方签订的租赁合同也应是无效合同。且据反诉人了解，被反诉人至今未有按照双方协议向税务机关交纳相关的租赁税费。因此请求依法判令：1、确认反诉人与被反诉人签订的租赁协议为无效协议；2、被反诉人限期从反诉人的房屋内腾出；3、由被反诉人支付房屋占用期间的租金（租金从2013年7月31日起算至被反诉人从反诉人房屋腾空之日止，按税后日租金500元计算）；4、由被反诉人支付反诉人将补交的房屋租赁税款（房屋租赁税款从2010年7月30日起算至被反诉人腾出房屋之日止，以反诉人实际应支出的税款为准）或向反诉人提交房屋租赁税后完税凭证；5、由被反诉人承担本案诉讼费用。
针对被告的反诉，原告永康市金米兰幼儿园答辩称：双方签订的合同是有效的，应当继续履行。原告不存在拖欠租金的事实，导致原告至今未有支付租金的原因是被告一直拒收租金。是否缴纳税款是纳税管理关系，与本案的租赁合同关系不是同一法律关系，而纳税管理关系应当属于行政行为，由行政机关在职权内履行，不应当作为民事诉请在民事合同中解决。原告已经依法办理过消防验收手续，并取得消防部门的合法行政许可。
原告永康市金米兰幼儿园为证明其主张，向本院提供了下列证据：
一、营业房租赁协议复印件一份，证明原、被告签订租赁合同，并对租赁期限及逾期五天以上缴纳租金才可解除合同等事项双方进行约定的事实。被告对该证据真实性、关联性均无异议，但认为双方合同中另有约定原告的使用必须符合消防要求。对该证据因被告无异议，本院予以确认。
二、被告粘贴在金米兰幼儿园的通知原件一份，证明被告要求解除合同的事实。被告对该证据真实性无异议，但认为该通知是在原告未有支付租金的情况下被告作出的自我救助行为，这一行为也未有对原告造成任何实质性的损失。对该证据的真实性因被告无异议，本院予以确认。
三、报案证明原件一份，证明被告侵害和要求解决合同的事实。被告对该证据的关联性有异议，认为该证据不能证明被告曾经到金米兰幼儿园闹事，该份证据系原告指使自己的员工报假案形成。本院认为该证据加盖有永康市公安局江南派出所公章，对其真实性本院予以确认，但该证据仅能证明原告有向公安部门报案过的事实，并不能证明原告的待证事实。
四、银行汇款凭证原件一份，证明原告已经按合同约定履行支付租金的事实。被告认为原告汇款的账号只是被告曾经使用过的，现已停用，该证据并非双方约定的必然采用的支付方式，且汇款时间已超过了约定的6月30日。对该证据的真实性因被告未有异议，本院对原告曾于2013年7月3日向被告原中行账户45×××05汇款20万元的事实予以确认。
五、邮政银行汇款凭证复印件四份，证明原告已经按照合同约定再次履行了付款义务的事实。被告认为该份证据中原告的付款时间已经远远超过了合同约定的时间，因此在该次付款中被告已选择终止合同。对该证据的真实性因被告未有异议，本院对原告曾于2013年10月14日通过邮政汇款方式向被告支付20万元，后发生退汇的事实予以确认。
六、光盘（被告带人锁门和贴公告的视频以及金华电视台的新闻视频中被告陈述要求解除合同）一个，证明被告给原告的大门上锁和带人闹事的事实。被告对于锁门和贴公告的视频的真实性无异议，但认为被告的行为是在原告违约的情况下采取的自我救助行为。对该证据的内容因被告无异议，本院对被告曾对原告进行锁门和贴公告的事实予以确认。
七、经与原件核对无异的办学许可证复印件一份，证明在办学之前原告已经通过了消防验收的事实。被告认为该份证据上没有加盖消防单位的公章，仅仅只是一个标识，而根据消防部门出具的最新报告，本案中所涉租赁房屋作为幼儿园教育设施是存在重大消防隐患的，应确认本案合同是一个无效合同。本院对该证据的真实性予以确认。
八、复印自永康市档案馆的建设用地规划许可证原始复印件一份，证明租赁房屋规划时就是作为幼儿园用地，符合办学要求的事实。被告对该证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为该证据不能证明本案中所涉租赁房屋的用途，也不能证明规划图中幼儿园的位置就是争议房屋所处的位置。本院对该证据的真实性予以认定，但凭该规划图不能认定本案所涉租赁房屋建筑现状是否已符合开办幼儿园所需的消防条件。
九、向永康市人民政府提交的消防整改申请一份，证明原告已经明确消防整改措施和已经整改完毕的事实。被告对该证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为该证据不能证明原告已向相关部门提交了整改申请，也不能证明整改已完成，本案中所涉租赁房屋已符合办学条件。本院认为该证据系原告单方申请，其内容不足以证明原告的待证事实。
十、向永康市人民政府提交的行政复议申请一份，证明幼儿园在办学之前就已经通过了消防验收的事实。被告认为该证据系原告的单方陈述，对其真实性无法确认，即使确认了真实性，也不能证明原告的证明内容。本院认为该证据系原告单方申请，其内容不足以证明原告的待证事实。
被告黄淑湘为证明其主张，向本院提供了下列证据：
1、通信记录复印件一份，证明双方已就争议合同的履行期限达成了变更的合意的事实。原告认为该复印件不符合证据的三性，从形式上看该份证据也不能确认短信内容的发出者和收到者，且即使双方进行过调解，因调解内容没有达成书面协议，对双方当事人均无约束力。因该证据形式要件欠缺，且原告有异议，本院不予认定。
2、租赁协议复印件一份，证明原、被告双方签订租赁合同的事实。对该证据真实性因原告无异议，本院予以确认。
3、经与原件核对无异的房产证复印件三份、国有土地证及结婚证复印件各一份，证明合同所涉租赁房屋系被告与其丈夫陈和东所有，被告有权签订租赁合同，但因该所涉租赁的房屋土地性质为住宅用地，不具备作为开办幼儿园的营业用房条件，且该三幢房屋的总面积已超过一千平方米，但只有一部消防疏散通道，不符合消防法规对疏散通道的要求的事实。原告对上述证据的真实性无异议，但对其证明内容有异议，认为即使所涉租赁房屋的土地性质是住宅用地，也是被告在签订合同时隐瞒事实，擅自改变用途，同时土地性质不能影响合同的有效性；另原告租赁房屋仅是一楼作为幼儿教学用房，二楼则是作为办公用房，不需具备二个消防疏散通道。对上述证据的真实性因原告没有异议，本院予以确认。
4、2013年12月18日永康市公安消防大队向永康市人民政府提交的报告一份，证明被告出租给原告的房屋不具备开办幼儿园的消防条件的事实。原告对该证据的真实性无异议，但认为即使原告的幼儿园不符合消防条件，也是可以通过整改完成。对该证据的真实性因原告无异议，本院予以确认。
5、永康市金胜花苑业主委员会出具的请求书原件一份，证明原告在开办幼儿园的过程中违背双方合同约定第六条的事实。原告对该证据的关联性有异议，认为小区业主请求书内容与事实不符，原告的幼儿园根据规划就是作为小区幼儿园的，不存在扰民现象。对该证据由小区业委会出具的事实本院予以确认。
6、2014年2月12日由永康市公安消防大队发出的行政处罚书原始复印件一份，证明租赁合同所涉房屋存在重大安全隐患，在消防方面不符合办学要求的事实。原告对该证据的真实性无异议，但认为该份公函不能证明租赁房屋不能办学，原告方是否符合办学条件应由教育局作出认定，现原告方也已在积极的整改中，也向消防大队提交了整改申请，在第二次开庭前已经整改完毕。对该证据的真实性因原告无异议，本院予以确认。
结合原、被告双方的庭审陈述及本院对当事人提供证据的审核结论，本院认定以下事实：2010年6月25日，原、被告双方签订有租赁协议一份，由被告将其与丈夫陈和东共有的座落于永康市溪中路83号、85号、87号的房屋出租给原告开办幼儿园。双方在合同中约定：租期从2010年7月30日至2015年7月30日，年租金为壹拾捌万元整（税后），由原告方在每年6月30日前一次性交纳下一年度的租金。逾期交纳一天加收1%的滞纳金，逾期五天以上不交纳，被告方则有权单方面终止合同。双方并在合同后注有“中行45×××05”。在合同履行过程中，2013年6月初，被告注销了合同上的银行账户，被告于2013年7月3日向原告该银行账户汇款20万元时未能转账成功。2013年10月14日原告向被告所在地浙江永康市万福电影院内汇款20万元亦发生退汇。2013年12月18日永康市公安消防大队向永康市人民政府提交《关于永康市金米兰幼儿园存在安全隐患的报告》。2014年2月12日永康市公安消防大队对原告进行复查后作出行政处罚决定并向永康市教育局发函一份，认为原告增设疏散楼梯的工作未按要求落实整改，若不能消除火灾隐患，原告所在的建筑在消防安全方面，不符合办学的条件。
本院认为，原、被告双方签订的租赁协议系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律规定，应受法律保护，双方均应按约履行。被告黄淑湘以双方签订的租赁协议中所涉房屋在消防条件上不符合办学要求为由要求确认该租赁协议无效，因租赁标的物是否经消防验收合格，并非认定本案租赁协议是否有效的必要条件，本院对被告黄淑湘的该主张不予采纳。但原告永康市金米兰幼儿园租赁该房屋的目的是为了开办幼儿园，本院认为作为幼儿园办学场所，原告在投入使用前应使其在消防安全条件上符合相关要求。庭审中，原告金米兰幼儿园提出已对永康市公安消防大队作出的行政处罚决定提起了行政复议申请，若相关部门最终认定租赁房屋不符合办学条件，其可以作为幼儿园的办公场所，双方仍可继续履行合同。对被告提出原告至今未有交纳租金，按合同约定其亦可单方解除合同的意见，因原告已在2013年7月3日即已按双方合同上的账号向被告支付租金，本院对被告的该意见不予采纳。另第二次庭审中原被告双方陈述一致金米兰幼儿园现已对学生作出分流安排，但租赁房屋仍由原告继续使用中。综合上述意见，本院对原告要求继续履行双方所签订的租赁合同的意见予以采纳。对原告金米兰幼儿园要求被告黄淑湘赔偿损失100000元的诉讼请求，因其依据不足，本院不予支持。同时被告黄淑湘提出要求原告金米兰幼儿园补交房屋租赁税款的反诉诉讼请求，于法无据，本院不予支持。另双方在合同中约定的逾期违约金计算标准过高，本院予以调整。综上，对原、被告双方诉讼请求合理部分予以支持，对不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第二百一十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、确认原告永康市金米兰幼儿园与被告黄淑湘于2010年6月25日签订的租赁协议有效，双方继续按约履行。
二、由原告永康市金米兰幼儿园支付被告黄淑湘20**年7月31日至2014年7月30日期间的租赁款180000元并支付逾期违约金（违约金自2013年7月1日起以180000元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算至2013年7月3日止），款限本判决生效后三日内履行完毕。
三、驳回原告永康市金米兰幼儿园的其他诉讼请求。
四、驳回被告黄淑湘的其他反诉诉讼请求。
如果原告永康市金米兰幼儿园未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1155元（已减半收取），由原告永康市金米兰幼儿园负担1115元，由被告黄淑湘负担40元；反诉案件受理费994元（已减半收取），由原告永康市金米兰幼儿园负担794元，由被告黄淑湘负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
代理审判员 许玲晓
二〇一四年四月二十二日
书 记 员 吕卓毅