湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2015）芙民初字第6364号原告长沙市东屯渡农场。法定代表人罗加祥委托代理人任丹。委托代理人李靥茜紫。被告湖南伟晖置业投资有限责任公司。法定代表人陈国雄原告长沙市东屯渡农场与湖南伟晖置业投资有限公司（以下简称“伟晖置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月2日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年10月8日公开开庭进行了审理。原告长沙市东屯渡农场的委托代理人任丹到庭参加诉讼，被告湖南伟晖置业公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长沙市东屯渡农场诉称：1、请求判令被告履行《征地补偿协议》及其补充协议、《东方芙蓉园门面置换写字楼协议》等协议，按协议约定办理并交付房屋权属证书；2、判令被告支付原告违约金300万元；3、由被告承担本案所有诉讼费用。在诉讼过程中，原告长沙市东屯渡农场变更第2项诉讼请求：请求判令被告支付原告违约金30万元。被告伟晖置业公司在答辩及举证期限内，即未作答辩，也未举证，本院视为其放弃答辩及举证、质证的诉讼权利。查明事实依据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：1、2008年5月15日，长沙市东屯渡农场（甲方）与伟晖置业公司（乙方）签订了《征地补偿协议》，协议约定：乙方因开发建设需要，受让甲方所属金苑大楼所占土地用于房地产项目的开发，受让面积2909.34平方米，其中门面484.89平方米，写字楼2424.45平方米，占地1.1亩。具体范围和面积以国土部门的测量成果为准。补偿方式：确定采取以面还面的补偿方式，乙方补偿甲方的面积按金苑大楼现有房屋产权面积110%予以补偿，即补偿甲方3200.274平方米，其中门面面积533.379平方米，写字楼2666.895平方米，乙方将补偿房屋建成并交付给甲方使用的时间为签订协议之日起30个月内，补偿房屋及门面的具体位置、标准，由双方另行签订《补偿房屋及门面移交协议》确定，但办理房屋产权的税费由乙方承担。在协议签订后，乙方申请有关部门启动对该土地的征用手续，乙方按照法定程序取得该土地，在征用手续过程中发生的全部税费均由乙方承担。乙方保证不论该土地的挂牌出让价格多高，乙方均出价取得该地块并按本协议确定的方式给甲方补偿。2012年3月28日，长沙市东屯渡农场（甲方）与伟晖置业公司（乙方）签订了《之补偿协议》，约定：根据《征地补偿协议》,现甲乙双方明确乙方用以面还面方式对甲方进行补偿的写字楼位于长沙市芙蓉园远大路与马王堆路交界处东南角“东方芙蓉园”3号栋，3号栋共33套房编号2324房至2334房（编号连续）、编号2424房至2435房（编号连续）、编号2524至编号2533房（编号连续），总面积2695.87平方米（最终以房产证登记的面积为准）。还约定乙方向甲方补偿门面面积533.379平方米的事宜，由双方另行签订补偿协议。第三条约定：乙方应于本协议签订当日配合甲方到房产登记部门办理房屋预告登记，第五条约定：乙方如违反本协议约定，除应继续履行本协议及赔偿因违约行为给甲方造成的全部损失外，还需要向甲方支付违约金100万元。2012年7月14日，长沙市东屯渡农场（甲方）与伟晖置业公司（乙方）签订了《东方芙蓉园门面置换写字楼协议》，约定：原应补偿给甲方的东方芙蓉园一楼临街门面均价为38338元一平米，面积为533.379平方米，现折算置换为东方芙蓉园写字楼面积为2712.69平方米，具体明细清单附件载明：1号栋2101房至2116房（编号连续）、2201房至2207房（编号连续。7套房）、2209-2216房（编号连续，8套房）、2601、2602、2603、2604、2607、2609、2610、2611、2612、2613、2614、2615、2616房、3号栋1431、1432、1433、1434、1435房、2230、2231、2232、2233、2534、2535房，合计2712.69㎡，金额20818199元。第三条约定：本协议签订当日乙方准备好相应置换房屋的买卖手续并办理好相应网签手续。第四条约定：如合同双方任何一方违反本协议均应向对方每日支付本协议折算总金额千分之五的违约金。2014年5月21日，伟晖置业公司法定代表人陈国雄出具承诺：“本公司依之前本公司与东屯渡农场签订的相关协议，将东方芙蓉项目应补偿给东屯渡农场5408.56㎡写字楼的房产证在2014年10月底之前办理到东屯渡街道办事处名下，如逾期未办理完毕，则本公司依之前与东屯渡签订的合同承担相应法律责任。”另查明：东方芙蓉园1号栋2101房至2116房（编号连续）、2201房至2207房（编号连续，7套房）、2209-2216房（编号连续，8套房）、2601、2602、2603、2604、2607、2609、2610、2611、2612、2613、2614、2615、2616房、3号栋1431、1432、1433、1434、1435房、2230、2231、2232、2233、2534、2535房均于2012年7月12、13日办理了预售合同网签，购房人为长沙市东屯渡农场。3号栋编号2324房至编号2334房（编号连续）购房人为长沙市东屯渡街道办事处，编号2424至2435房（编号连续）、编号2524至2533房（编号连续）购房人为长沙市东屯渡农场。长沙市东屯渡街道办事处出具说明：3号栋编号2324房至编号2334房（编号连续）网签登记在其名下，该房屋实际权利人为长沙市东屯渡农场。本院认为：原、被告签订的《征地补偿协议》、《之补偿协议》、《东方芙蓉园门面置换写字楼协议》系双方真实意思表达、合法有效，双方均应严格履行。本案中，原告履行土地交付的义务，被告未在约定期限内为原告办理所购房屋的预告登记及协助办理房屋所有权证（不动产产权证书），已构成违约，应承担违约责任。原告长沙市东屯渡农场主张判令被告伟晖置业公司履行《征地补偿协议》及其补充协议、《东方芙蓉园门面置换写字楼协议》等协议，按协议约定办理并交付房屋权属证书的诉讼请求，符合双方约定，本院依法予以支持。原告长沙市东屯渡农场主张判令被告伟晖置业公司支付违约金30万元的诉讼请求，因被告伟晖置业公司未在约定期限内为原告办理所购房屋的预告登记及协助办理房屋所有权证（不动产产权证书），已构成违约，应承担违约责任。双方约定的违约金过高，原告自愿放弃部分违约金，主张被告赔偿30万元，属于被告可预期的合理利益范围，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告湖南省伟晖置业置业有限公司履行《征地补偿协议》、《之补偿协议》、《东方芙蓉园门面置换写字楼协议》，于本判决生效之日起一个月内，将应由其提供长沙市远大一路582号东方芙蓉园1号栋2101房至2116房（编号连续，16套房）、2201房至2207房（编号连续，7套房）、2209-2216房（编号连续，8套房）、2601、2602、2603、2604、2607、2609、2610、2611、2612、2613、2614、2615、2616房（13套房）、3号栋1431、1432、1433、1434、1435、2230、2231、2232、2233房（9套房）、3号栋编号2324房至编号2334房（编号连续，11套房）、编号2424房至2435房（编号连续，12套房）、编号2524房至2535房（编号连续，12套房）办理房屋所有权证的全部资料交给长沙市不动产产权登记主管部门，并协助原告长沙市东屯渡农场办理不动产产权登记手续，将不动产产权证书交付给原告长沙市东屯渡农场。如果未按照本判决指定的期间履行办证义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定应当支付延迟履行金。二、被告湖南省伟晖置业有限公司支付原告长沙市东屯渡农场违约金30万元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5800元，保全费5000元，共计10800元，由湖南省伟晖置业置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  章大峰人民陪审员  余晓琴人民陪审员  柳满希二〇一七年八月十五日书 记 员  ：姚萍附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。