河北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）冀民再终字第88号
抗诉机关：河北省人民检察院。
申诉人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：张家口市生宇商贸有限公司。住所地：张家口市桥东区。
法定代表人曹军，董事长。
委托代理人任志宏，河北厚霖律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：张家口市种子公司。住所地：张家口市高新区。
法定代表人岳魁，总经理。
张家口市生宇商贸有限公司（以下简称生宇公司）因与张家口市种子公司（以下简称种子公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服张家口市中级人民法院（2011）张民再终字第21号民事判决，向检察机关申诉。河北省人民检察院于2014年4月3日作出冀检民行抗（2014）32号民事抗诉书，提出抗诉。本院于2014年4月18日作出（2014）冀民抗字第38号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，河北省人民检察院指派检察员戎艳增、武新雷出庭，申诉人生宇公司法定代表人曹军、委托代理人任志宏到庭参加诉讼，被申诉人种子公司经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
2009年3月25日，一审原告种子公司起诉至张家口市桥东区人民法院称，2007年10月1日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》。双方约定：被告承租原告位于张家口市高新区玉宝墩北11.5亩土地及地上建筑物，租赁期限从2007年10月1日至2012年10月1日止，共为5年，年租金人民币10万元，租金共计50万元，被告应于本合同签订后十日内向原告交付全部50万元租金等。合同签订后，原告交付了租赁房屋，但是被告却未能如约给付房屋租金，且经原告屡次催要无果。原告认为被告的行为已构成违约，且给原告合同利益造成损失，故请求解除双方的租赁合同，并由被告承担诉讼费用。
生宇公司（一审被告）辩称，原告陈述的事实与实际情况严重不符，2007年10月1日，原告与被告签订了《租赁合同书》，合同中约定，原告将其所属的位于张家口市高新区玉宝墩北11.5亩土地及地上建筑物出租给被告，租赁期限5年，租金为每年10万元，合同签订后5日内原告将该房产交付给被告，同时从该房中迁出，合同签订后10日内被告付清全部租金。租赁合同签订以后，被告本着善意履行合同的原则，先行支付了部分租金（15万元），但原告却未按照租赁合同约定将该房产交付被告。尽管如此，被告的合作伙伴牛永强和黄进（金）海还是在不知情的情况下代被告支付了剩余全部租金，并在支付租金后才告诉被告，此后被告多次催促原告交付该房产，原告以种种理由推诿。无奈之下，2009年3月25日，被告通过公证方式正式通知原告限期交付该房产。租赁合同签订后，原告一直未按照租赁合同约定履行交房义务，构成违约。租赁合同签订后，由于原告始终未按照合同约定履行交房义务，被告在此情况下有权拒绝支付剩余的租金，被告拒绝支付剩余租金的行为不构成违约。被告认为原告应在2008年10月11日前向被告主张债权要求支付剩余租金，但截止起诉之日止（即2009年3月25日）原告一直未要求过被告支付剩余租金。因此，就算被告没有按照租赁合同约定支付全部租金，原告请求被告支付租金的债权请求权也已过诉讼时效，不再受法律的保护。
反诉原告生宇公司称，双方签订租赁合同后，反诉人本着善意的原则先支付150000元租金，但被反诉人未按合同交付房屋。反诉人的合作伙伴牛永强、黄进（金）海在不知情的情况下支付剩余全部租金，并在支付后告诉反诉人。反诉人多次催促被反诉人交付房屋，但被反诉人以种种理由推诿。2009年3月25日反诉人经公证方式通知被反诉人限期交房。被反诉人交房的义务先于反诉人支付租金的时间，故被反诉人交房前反诉人有权拒绝交租金。故反诉要求被反诉人立即交付租赁房屋，减少租金（折抵延期交付房屋期间的租金，计算至实际交付之日止）。反诉被告种子公司未答辩。
张家口市桥东区人民法院一审查明，原、被告均认可的事实：原、被告于2007年10月1日签订租赁合同一份，该合同约定原告将位于张家口市高新区玉宝墩北的房产出租给被告，期限从2007年11月1日起至2012年12月1日止，租金为50万元，合同签订后十日被告向原告支付全部租金，签订合同后五日内原告将房产交付给被告。合同签订后，被告于2008年1月25日给付租金150000元。被告法定代表人曹军与牛永强、黄进（金）海于2008年1月22日签订一份合作协议。合作协议约定，三人共同投资，以被告名义租赁本案的房屋，其中曹军出资200000元，牛永强出资200000元，黄进（金）海出资100000元。牛永强于2008年1月“以他公司的名义”向原告交了250000元，后牛永强将250000元要回。
原告要求解除双方的租赁合同的理由是被告未按期交付租金。被告主张原告未按约定向被告交付全部房屋。本案争议焦点1、原告是否按约定向被告交付房屋；2、被告是否按约定交付租金。原告为支持其已按约定向被告交付房屋的主张，向法庭提交一组照片证明被告在交付的办公楼中安装广告牌介绍公司情况。被告质证认为照片来路不明，广告不是其做的。经组织原、被告现场勘查，发现照片中的广告牌在办公楼一楼地板上，一楼有一间房存有被告的酒，其他房间是空的。经询问门卫李海成，李海成称他是原告的职工，办公楼的门由其负责。他去年在办公楼见过广告牌，也见过挂广告牌的公司的人，该公司租赁此房。也有原告的人在办公楼办公工作。被告主张现场勘验笔录中门卫证实原告一直在院内办公直到三月才搬走。被告向法庭提交一份公证书，证明公证书是在出租房内交给原告，原告未全部交付房屋。原告质证认为公证书与本案无关联性。在庭审中，原、被告申请法院向牛永强、黄进（金）海调查有关情况。牛永强证实：其于2008年1月以他公司的名义向原告交了250000元。被告在签订租赁合同后就可以入住租赁房，但考虑到冬季取暖的问题，他和被告都没有搬，直到第二年五月才搬进去，当时他占3楼，被告占1—2楼，但只有3-5人在里面住。因为人少，房子多，就留几间给原告。原告已全部交付房屋。被告和原告都有大门钥匙，共同雇原告的一名职工做门卫。原告提供的照片中的广告牌是被告在办公楼粘的。后来牛永强退伙，2008年11月搬出，又向原告要回其投资的250000元。黄进（金）海证实：签订租赁合同后原告将房子腾空，全部交付了房屋。但当时因天冷没有住，第二年牛永强和被告入住，其没有住。他在院内盖了临建，后又将临建拆除。原告提供的照片中的广告牌是被告安装的，门卫是原告的职工，被告可能每月给门卫500元。第二次庭审中原、被告对牛永强、黄进（金）海的调查笔录进行了质证。原告对调查笔录没有异议，调查笔录说明被告是与牛、黄二人共承租的房子，原告已经将房屋交付，按照约定全部交付给被告使用，被告未能按照合同约定如约给付全部租金，牛、黄二人已经将其交付的租金撤回并且将临时搭建的建筑拆除。被告的质证意见：牛永强承认他们是合伙人，他是代生宇公司交的租金，他代替他人履行义务，生宇公司也承认。代替他人履行义务可以，但是代替他人行使权利需经过授权。牛永强所证明的东西，和那天我们去调查的时候所陈述的事实是不一样的，他说所有的房屋已经交付给曹军，和我们看到的是不一样的，现在原告的车间还在生产，和事实是不符的，所以这份证据有虚假成分，证人黄进（金）海没有交付租金，所以他没有发表意见的权利，原告的起诉书和辩论中说没有交付租金，但是现在调查的事实是已经缴纳了40万，那么现在就是差10万租金。还有原告在没有生宇公司（同意）的情况下为什么给牛永强退钱。原告申请门卫李海成出庭作证，证明在去年5月曹军雇其看门及库房，每天工资20元。被告称李海成不是其雇佣的。被告在法庭辩论终结后提出原告已将房屋出售。
以上证据、证人证言，张家口市桥东区人民法院一审经综合认证认为：1、原告提供的照片经现场勘验照片中的广告牌内容是关于被告公司的情况。经被告的合作伙伴牛永强、黄进（金）海及门卫李海成辨认，照片中的广告牌曾由被告挂在出租房内。现广告牌堆放在出租房的一楼内。故根据证人证言和现场勘察情况证明，该照片是拍自出租的办公楼内，被告使用了办公楼，并在办公楼内悬挂了广告牌。因此该照片拍照的内容与本案有关联性，证明被告已使用了办公楼，原告交付了租赁物。2、被告主张现场勘验笔录中门卫证实原告一直在院内办公、工作。关于这一事实原告称其公司有几个人在出租房内办公、工作。被告的合伙人牛永强也证实在牛永强和被告入住出租房后，留了几间给原告办公、工作。因此原告留有几个工作人员在出租房内办公是经被告许可的，被告不能以此证明原告没有交付租赁物。3、被告主张门卫李海成不是其雇佣的，但被告的合伙人牛永强、黄进（金）海证实被告雇佣了原告的门卫，在现场勘验中，出租房一楼的一间房内存有被告的货物，被告领取该货物时需通过门卫李海成。因此可以推定被告雇佣李海成看守货物。4、关于牛永强抽回租金一事，被告主张牛永强抽回租金须经其授权，但牛永强是以其公司的名义而非被告的名义向原告交纳250000元租金的，而被告与牛永强的合伙协议不能约束原告，原、被告之间又没有约定牛永强撤回租金须经被告授权。因此原告向牛永强退还租金没有违反原、被告间的租赁合同，牛永强撤回租金一事是属于其与被告的合伙纠纷，被告可另行主张。5、被告并未在抗辩和在反诉中提出优先购买权的主张，而且在法庭辩论终结后提出原告已将房屋出售，已超出本案审理范围。
张家口市桥东区人民法院一审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原、被告于2007年10月1日签订租赁合同是双方当事人真实意思表示，且该合同不违反法律法规的强制性规定，故该合同合法有效。原告是否按约定向被告交付房屋，被告主张原告未全部交付，只是部分交付。但被告的合伙人牛永强、黄进（金）海的证言证实原告按期限交付了房屋，牛永强和被告入住后留几间给原告，并且被告雇原告的门卫工作。而门卫李海成的证言证实曹军雇其看门及库房；原告提供的照片中的广告牌，牛永强、黄进（金）海、门卫李海成证实广告牌是被告的，现场勘查广告牌在出租房内，有一间房有被告的货，其他房间是空的；黄进（金）海证实其在出租房院内盖了临建。以上证人证言、照片、勘查相互印证，形成证据链证实原告已按约定向被告交付了房屋，没有违约。原告对其有人在出租房办公、工作的事实不予否认，这与牛永强的证言“牛永强和被告入住后留几间给原告”是一致的，这也符合常理，被告以此主张原告未按期限交付房屋，不予采信。被告于2008年1月25日给付租金150000元。牛永强于2008年1月“以他公司的名义”向原告交了250000元，后牛永强将250000元要回。原告主张多次催要租金未果，而被告主张原告始终未按照合同约定履行交房义务，被告在此情况下有权拒绝支付剩余的租金。因现查明原告已按照合同约定履行交房的义务，故被告作为承租人未按约定按期付清租金，构成违约。被告未按约定按期付清租金，原告作为出租人有权解除合同。因此本院对原告要求解除租赁合同的主张予以支持。被告应当给付原告腾房之日以前的租金。被告主张原告未全部交付房屋，但其提供的证据不能证实自己的主张，故被告的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第二百二十七条之规定，作出（2009）东民初字第597号民事判决：一、自2009年5月8日起解除原告与被告于2007年10月1日签订的租赁合同；被告张家口市生宇商贸有限公司于本判决生效之日起十日内将承租房腾出交于原告张家口市种子公司；被告张家口市生宇商贸有限公司用已交付的150000元租金按原合同的约定向原告张家口市种子公司支付至腾房之日的租金，多退少补于腾房之日起五日内结清租金。二、驳回被告的反诉请求。本诉案件受理费2000元，反诉案件受理费1000元，由被告负担。
生宇公司不服一审判决，仍持原反诉理由向张家口市中级人民法院提起上诉。
张家口市中级人民法院二审查明事实与一审一致。
张家口市中级人民法院二审认为，生宇公司与种子公司于2007年10月1日签订租赁合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，且合同不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，予以确认。因此双方均应按约定履行合同。现生宇公司未按合同约定支付足额租金，已构成违约。为此，生宇公司应承担违约责任。故种子公司要求解除合同，应予支持。生宇公司上诉主张种子公司未全部交付房屋，但其提供的证据不能证实自己的主张，不予认定。原审法院认定事实清楚，适用法律得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，作出（2009）张民终字第763号民事判决：驳回上诉，维持原判。
生宇公司不服二审判决，向本院申请再审。本院于2010年7月19日作出（2010）冀民申字第1060号裁定，指令张家口市中级人民法院再审。
张家口市中级人民法院再审另查明，2008年1月22日，曹军、牛永强、黄进（金）海三人签订《三方合作协议》。同日，生宇公司与种子公司签订了《租赁合同书》。生宇公司接手承租种子公司房地产后，在承租的办公楼顶部制作安装了其公司的招牌，在楼内走廊里张贴悬挂了其公司的招牌、公司章程、规章制度等牌匾，从整个办公楼内外观之，这幢楼和这个院落都是生宇公司的场地。2009年3月13日，种子公司与张家口市盐业专营有限公司签订了房地产《转让协议》，协议约定：盐业公司于2009年3月31日向种子公司付款300万元，12月31日付款200万元；种子公司在2009年3月31日前将该宗土地及地上建筑物全部交付盐业公司。2009年3月18日，种子公司应牛永强的请求，将已收隆盛昌商贸有限责任公司25万元租金予以退还。牛永强撤出合伙租赁；黄进（金）海将其在种子公司院内的临时建房予以拆除，亦撤出合伙租赁。至2009年3月25日，虽经种子公司多次催促，生宇公司既不补足50万元的租金，又不腾出所承租的房地产，种子公司遂向桥东区人民法院提起诉讼。
张家口市中级人民法院再审认为，种子公司与生宇公司签订的租赁合同，是双方当事人的真实意思的表示，为有效合同，应予确认。因此双方均应按约定履行合同。双方租赁合同签定后，种子公司按约定向生宇公司交付了土地和房屋。截止种子公司起诉前，生宇公司向种子公司仅支付租金15万元。生宇公司未按合同约定足额支付租金，其行为已构成违约，故种子公司要求解除双方合同之请求应予支持。生宇公司主张种子公司未全部交付房屋，但其提供的证据不能证实自己的主张，不予认定。生宇公司在一审答辩状、反诉状及二审上诉状中均未主张优先购买权，而在再审程序中提出不属本案审理范围。生宇公司再审请求理由不足，原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百八十六条第一款的规定，作出（2011）张民再终字第21号民事判决：维持本院（2009）张民终字第763号民事判决。
河北省人民检察院抗诉认为，张家口市中级人民法院（2011）张民再终字第21号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明且适用法律错误。一、终审判决认定种子公司按约定向生宇公司交付了土地和房屋，与事实不符。本案中，种子公司（甲方）与生宇公司（乙方）于2007年10月1日签订《租赁合同书》，其中第四条关于该房产的交付约定：“本合同签订后五日内甲方将该房产交付乙方，甲方应将该房产的全部有关资料复印件、附属物、房间钥匙等交付给乙方，同时甲方人员全部从该房产中迁出。”综合在卷证据，结合调查笔录和庭审笔录，种子公司并未按约定向生宇公司交付土地和房屋。1.2009年4月14日现场勘验笔录载明，勘验时种子公司工作人员孙旺和种子公司看门人李海成均在现场，第二页显示：“问：什么时候就空了？答：上个月月底。问：搬走之前什么人在这儿办公？答：上个月底把办公桌搬走了，是我们公司（种子公司）搬走的。…我们赵经理在这儿办公。”2．一审法院于2009年4月14日对牛永强的调查笔录第2页显示“……当时我公司占三楼，生宇公司占一、二楼，但生宇公司只有3-5个人入住租赁房，因人少，房子多，后留出几间给种子公司的。”3.2011年2月14日再审庭审笔录显示：“被申请人（种子公司）：……我留了一间房，用在办公。当时法院去勘验的时候正好有人要买我们的机械，我们正在给人家试机械。当时国务院有批文，我们已经不让生产种子了。”4.2009年3月25日张家口市公证处的（2009）张证民字第246号公证书显示，生宇公司通过张家口市公证处向种子公司法定代表人赵子兵送达限期交房通知的地点是种子公司办公地点。据此，种子公司人员至起诉时未全部从租赁房产中迁出，种子公司未按约定向生宇公司交付土地和房屋。二、终审判决未认定种子公司构成违约，理据不足。经审查查明，种子公司（甲方）与生宇公司（乙方）签订的《租赁合同书》第九条约定：“在租赁期间，甲方如愿意出售该房产，双方同意乙方有权优先购买……”后，种子公司与盐业公司于2009年3月13日签订了《转让协议》，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定，种子公司应当在出卖前的合理期限内通知承租人生宇公司，而种子公司在诉讼中并未提供足够的证据证明其已通知到生宇公司，侵犯了生宇公司的优先购买权，违反了《租赁合同书》的约定。此外，种子公司与生宇公司约定的租赁期间从2007年10月1日起至2012年10月1日止，而种子公司（甲方）与盐业公司（乙方）在签订的《转让协议》中约定：“……甲方在2009年3月31日前，将该宗土地及地上建筑物全部交付乙方……，”显然，种子公司在未履行通知义务且租赁期间未届满的情况下，其转让租赁物的行为必将致使种子公司与生宇公司签订的租赁合同无法履行。因此，种子公司于2009年3月25日向法院起诉之前，其与盐业公司签订《转让协议》的行为已构成根本违约，终审判决未予认定，缺乏事实和法律依据。综上所述，张家口市中级人民法院（2010）张民再终字第21号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项和第二百零八条第一款之规定，提出抗诉。
本院再审过程中生宇公司称，法院现场勘验笔录、公证书、门卫陈述、牛永强调查笔录等证明种子公司未全面适当履行交付义务。牛永强交付的租金是代生宇公司交付的，牛永强和黄进（金）海具体使用哪些房屋是和种子公司商量。最初我们和种子公司谈是要买地，以满足经营需要，约定优先购买权就是为了买地，后来听说要拆迁才改为了租赁。种子公司未到庭，提交书面意见称，2009年将土地和房屋出售给盐业公司时，生宇公司是知道的，生宇公司的出价没有盐业公司高，所以卖给了盐业公司。请求维持原审判决。
本院再审查明事实与一审、二审查明事实一致。另查明，在二审法院所作调查笔录中，牛永强、黄进（金）海称，三人租赁地皮的目的是希望借着拆迁挣点儿拆迁补偿款。二审庭审中，生宇公司称为了应付拆迁弄了一个冷库。本院庭审中，生宇公司称与种子公司签订租赁协议是两手准备，一是为使用，一是为拆迁补偿。最初是为购买地产，后听说要拆迁，又改为租赁，在合同中约定优先购买权条款就是想把地买下来。2009年生宇公司起诉种子公司，请求判令种子公司以同等条件与其签订房屋买卖合同。张家口市桥东区人民法院于2013年10月10日作出（2009）东民初字第1563号民事判决，认定生宇公司对位于张家口市高新区玉宝墩北的11.5亩土地及地上建筑物享有优先购买权。判决作出后，双方均未上诉。
本院再审认为，申诉人生宇公司与被申诉人种子公司签订的《租赁合同书》约定，合同签订后五日内种子公司将房产交付生宇公司，合同签订后十日内生宇公司支付租金500000元。牛永强、黄进（金）海在调查笔录中称种子公司已交付房产，照片显示办公楼中挂有生宇公司广告牌等宣传资料，结合牛永强占用办公楼三层，黄进（金）海在院内搭有临建，生宇公司盖有冷库等使用情况，可以证实种子公司已按照约定交付房产。因办公楼共有三层，房间较多，生宇公司实际占用有限，所以种子公司使用其中几间空闲房间，并未影响生宇公司对租赁物的使用。生宇公司以此主张种子公司未按约交付房屋，依据不足。合同签订后生宇公司向种子公司交付租金150000元，牛永强以其自己公司“隆盛昌商贸有限责任公司”的名义，向种子公司交付租金250000元，之后又向种子公司要回。在牛永强要回租金前，生宇公司交付租金400000元，牛永强要回租金后，生宇公司实际交付租金150000元。因此，生宇公司一直未按照合同约定付清租金，种子公司要求解除租赁合同，于法有据，应予支持。另，生宇公司主张优先购买权系在一审庭审结束后提出，不属于原审审理范围，原审未予处理并无不当。关于种子公司与盐业公司签订《转让协议》的行为是否构成根本违约，生宇公司在原审中未提出明确诉求，原审未予认定，并无不妥。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持张家口市中级人民法院（2011）张民再终字第21号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 郎立惠
代理审判员 王 倩
代理审判员 张新峰
二〇一四年十二月四日
书 记 员 米志峰