湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江汉民二初字第02349号
原告（反诉被告）晏宝华，女，1962年1月7日出生，汉族，住址武汉市江汉区。
委托代理人袁志权、吴超文，湖北匡济律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）彭岚，女，1976年10月8日出生，汉族，住址武汉市江汉区。
委托代理人韩秀琴，湖北天明律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告（反诉被告）晏宝华（以下简称原告）与被告（反诉原告）彭岚（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告彭岚提出反诉请求，本案依法由审判员魏永香独任审判，公开开庭对本诉、反诉进行了合并审理。原告晏宝华的委托代理人袁志权、吴超文，被告彭岚的委托代理人韩秀琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告晏宝华诉称，2015年5月10日，原、被告签订《商铺租赁合同》约定，原告晏宝华承租被告彭岚位于武汉菱角湖万达广场室外步行街C022号商铺，租期为2015年6月1日至2018年5月31日，月租金为18600元，签订合同时原告晏宝华向被告彭岚缴纳押金20000元作为保证金。同年7月16日，原告晏宝华对该商铺进行装修，发现二楼墙面有漏水痕迹，经与被告彭岚沟通，物业公司派人维修后开业经营。但开业后原告晏宝华发现该商铺二楼漏水，经物业反复维修仍未修好。嗣后，原告晏宝华对二楼多次更换墙纸仍出现大面积霉变、生虫、滴水情形，导致该商铺二楼无法继续经营服装，原告晏宝华只好将二楼的布料挪至一楼存放，导致原本经营珠宝首饰的一楼商铺也无法正常经营。原告晏宝华认为，双方签订合同时，被告彭岚未告知其租赁的商铺有漏水现象，且未能及时解决漏水问题，其行为给原告晏宝华造成了极大的经济损失，为维护其合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2015年5月10日签订的《商铺租赁合同》；2、被告彭岚退还原告晏宝华租金83700元，押金20000元，共计103700元；3、被告彭岚赔偿原告晏宝华装修损失56740元、维修费用9000元，共计65740元；4、本案诉讼费用由被告彭岚承担。
被告彭岚辩称，1、原告晏宝华所述并非事实，本案合同的实际签订时间是2015年7月15日。原告晏宝华承租的商铺是从上一位租户手上转租取得，为了保证租赁关系的存续性，才按照合同载明的时间签订；2、该商铺尚在房屋保修期内，如果房屋存在漏水，应由开发商承担维保责任，且在维修过程中，由于原告晏宝华不配合维修导致开发商无法进行维修，其损失应由原告晏宝华自行承担；3、原告晏宝华对商铺的装修行为未经被告彭岚许可，任何装修损失与被告彭岚无关；4、根据租赁合同的约定，物业管理费应由原告晏宝华承担，但原告晏宝华至今未缴纳物业管理费，故原告晏宝华应当向被告彭岚补交腾退房屋后的物业管理费。综上，原告晏宝华的诉请无任何事实和法律依据，应予驳回，被告彭岚同意解除租赁合同，但要求原告晏宝华将租金缴纳至腾退房屋时为止并缴纳物业管理费。
被告彭岚反诉称，2015年7月15日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，原告晏宝华承租被告彭岚位于武汉菱角湖万达广场室外步行街C022号面积为97.86平方米的商铺，双方对租金标准、物业管理费用承担、保证金标准以及合同提前终止与解除的处理方式均做出了相应约定。原告晏宝华承租该商铺后，仅交纳了一个季度的租金及20000元保证金，经被告彭岚多次催要并寄发催款通知单后仍未缴款，其逾期行为已超过15天，构成严重违约。故被告彭岚依法提出反诉，请求判令：1、解除原、被告间签订的《商铺租赁合同》，原告晏宝华立即腾退房屋，将房屋恢复原状后交付被告彭岚；2、原告晏宝华交纳的20000元保证金归被告彭岚所有；3、原告晏宝华向被告彭岚支付2015年12月1日至其腾退之日的租金（截止到2015年12月17日为10540元，暂计算至开庭之日为21700元）；4、原告晏宝华向被告彭岚支付2015年8月至其腾退之日的物业管理费（截止到2015年12月为2935.8元）；5、本案反诉费用由原告晏宝华承担。
原告晏宝华针对反诉辩称，1、同意解除双方签订的《商铺租赁合同》；2、解除合同的原因是因被告彭岚出租的商铺漏水，严重影响经营，请求法院驳回被告彭岚的反诉请求。
经审理查明，原、被告签订《商铺租赁合同》约定，乙方（合同中指原告）承租甲方（合同中指被告）位于武汉菱角湖万达广场室外步行街C022号建筑面积为97.86平方米的商铺，经营服装饰品。甲方同意自2015年5月11日至5月30日为甲方提供给乙方的装修期。乙方应在装修期内完成该商铺装修，乙方应事先将装修方案提前报物业公司审查并得到同意后方可装修施工，装修期内无需支付租金。装修期届满次日为计租日，无论乙方届时是否开业，乙方应自计租日起支付该商铺租金，物业服务费及能源等费用。租期为2015年6月1日至2018年5月31日。自2015年6月1日至2016年5月31日期间，月租金为18600元，每季度租金为55800元；自2016年6月1日至2017年5月31日期间，月租金为19572元，每季度租金为58716元；自2017年6月1日至2018年5月31日期间，月租金为21040元，每季度租金为63120元。自计租日起，每三个月为一个交租期。乙方应在本合同签署后支付第一个交租期租金，之后应在每个交租期满15日前支付下一个交租期租金。乙方承担并直接向物业公司缴纳该商铺物业服务费，自计租日起，每12个月为一个物业服务费缴费期限。乙方应在本合同签订的同时向甲方一次性缴纳相当于两个月租金的押金20000元作为保证金。如乙方未能如约缴纳租金，甲方有权从保证金中直接扣除欠租款或损失赔偿金，不足部分仍有权向乙方追偿。因乙方违约导致合同解除，甲方有权不返还租金保证金及乙方缴纳的其他款项，并要求乙方支付相当于届时12个月租金的违约金，以补偿甲方损失。若甲方违约导致合同解除，甲方必须退还乙方缴纳的押金同时甲方需赔付给乙方相当于届时12个月租金的违约金。该合同第八条第五项还约定，发生有下列情形之一，视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同：1）乙方收到甲方催款通知单后，迟延支付租金、物业服务费等超过15日的；2）乙方无法定或约定理由提出解除合同的；3）乙方擅自对该商铺进行装修、改建或其他严重破坏行为的。前述《商铺租赁合同》上载明的签名时间为2015年5月10日，此时间为被告彭岚与前承租人李某某签订合同的时间，李某某短期经营后介绍原告晏宝华承租涉案商铺。原告晏宝华实际承租涉案商铺的时间为同年7月15日。合同签订后，被告彭岚认可原告晏宝华缴纳了押金20000元作为保证金，收取原告晏宝华向其缴纳的2015年9月、10月、11月三个月租金计55800元。2015年11月14日，被告彭岚向原告晏宝华以邮寄方式发送《商铺租金催缴通知书》，该通知书载明：“根据前述《商铺租赁合同》，原告晏宝华应在同年11月15日前一次性缴纳租金55800元及物业管理费4448元（5月-12月），原告晏宝华收到催款通知书后，延迟支付租金、物业服务等费用超过15日的，视为原告晏宝华严重违约，被告彭岚将有权解除合同，由此引发的一切后果及损失由承租方自行承担。”合同履行期间，因涉案商铺二楼墙体渗水，经物业公司联系，先后六次维修未果，导致二楼墙体无法经营。经原告晏宝华申请，本院于2016年1月6日对涉案商铺进行了现场勘验。经查，涉案商铺二楼墙体出现大面积霉点、霉变等情形。
2016年1月6日，原告晏宝华将租赁商铺钥匙交给被告彭岚，一并移交电卡一张，卡内存有电费803.55元。被告彭岚于2014年12月15日缴纳了2015年1月1日至同年12月31日间的物业费6967元，平均每月物业费为580元。原告晏宝华承租涉案商铺后，未按约缴纳物业管理费。
审理中，原告晏宝华针对第三项诉讼请求（即要求判令被告彭岚赔偿原告晏宝华装修损失56740元、维修费用9000元，共计65740元）提交了《武汉地区住宅室内装饰装修工程施工合同书》、装修委托授权书、装修费支付凭证及维修费票据予以证实。被告彭岚质证后认为：1、原告晏宝华属擅自装修，损失应由其自行承担；2、被告彭岚与施工合同上的电话联系，发现接听人疑是原告本人；3、工商登记部门无施工合同中的装修单位即武汉市硚口区迪丽斯装饰设计会所的登记资料，被告彭岚以此推定原告晏宝华的举证不真实；4、原告晏宝华提供的收据基本上是连号等，故被告彭岚认为，原告晏宝华的举证达不到证明目的，不应被法院采信，且于2016年1月18日向本院提出调查申请，申请法院对原告晏宝华提出的装修施工合同、装修费用及会所是否真实存在等进行调查。本院在核查过程中，原告晏宝华不愿意配合法院拟开展的调查事宜。嗣后，原告晏宝华于2016年3月18日向本院提出鉴定申请，要求对争议商铺的装修成本进行评估鉴定。经本院委托，因原告晏宝华未在规定的期限内缴纳鉴定费用，故武汉天马资产评估有限公司对本院的委托进行退案处理。经本院调查，工商管理部门无武汉市硚口区迪丽斯装饰设计会所的登记资料，但原告晏宝华自认该会所系其丈夫登记的个体工商户的登记字号。审理中，原告晏宝华不愿意提供该会所的营业执照。
以上事实，有双方当事人的陈述及原告晏宝华提供的《商铺租赁合同》、《武汉市商品房买卖合同》、漏水维修联系、通知及确认单、前租户证明、物业证明、微信记录及照片、证人证言、电卡及钥匙收条一份；被告彭岚提供的《武汉市商品房买卖合同》、《装修管理服务协议》、《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同》、承诺书、物业费缴费发票、商铺租金催缴通知书及邮寄单、照片两张、新闻报道、《前期物业管理合同》及本院做出的现场勘验笔录、现场调查笔录、调查笔录等证据予以证明，以上证据均经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、法规强制性规定，属有效合同，本院予以认定。合同签订后，双方均应按合同约定享受权利和履行义务。关于本诉：1、原告晏宝华请求解除与被告彭岚签订的《商铺租赁合同》，被告彭岚表示同意，且原告晏宝华已于2016年1月6日将商铺钥匙交给被告彭岚，故该《商铺租赁合同》已于2016年1月6日实际解除。2、针对原告晏宝华的第二项诉讼请求，本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告彭岚提供的涉案商铺因二楼渗水导致原告晏宝华不能全面实现合同目的，属被告彭岚违约，故原告晏宝华要求被告彭岚退还租金的诉讼请求部分有理，本院仅对部分予以支持。租金退还数额酌情以已付租金（55800元）的四分之一即13950元为宜。关于押金，因《商铺租赁合同》中明确约定，若被告彭岚违约导致合同解除，被告彭岚必须退还原告晏宝华缴纳的押金，故原告晏宝华要求被告彭岚退还押金的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。3、原告晏宝华要求被告彭岚赔偿其装修损失及维修费用，因其提供的证据系原告晏宝华之夫办理的个体工商户的登记字号盖章后出具，其与原告晏宝华存在利害关系，该证据证明效力低下，原告晏宝华经本院释明提出鉴定申请后，又未在规定的期限内缴纳鉴定费用导致本院的委托被退案处理，根据“谁主张，谁举证”的原则，故原告晏宝华应对该项诉讼请求承担举证不能的法律后果。
关于反诉：1、关于彭岚反诉的第一项诉讼请求，因双方对解除合同均无异议，且前述已作分析，反诉中不再重复。关于腾退及房屋恢复原状的问题。诉讼中，原告晏宝华已于2016年1月6日将商铺钥匙交给被告彭岚，故被告彭岚主张的要求原告晏宝华立即腾退，并将房屋恢复原状交给被告彭岚的诉讼请求，已经履行完毕，不存在再行交付的问题。2、本案于2015年11月5日立案，被告彭岚没有举证证明原告晏宝华在立案前履约中存在严重违约行为，故被告彭岚在反诉中以原告晏宝华违约导致合同解除，要求不返还保证金的诉讼请求，没有证据证实，本院不予支持。3、原告晏宝华承租商铺后，仅向被告彭岚缴纳了2015年9月-11月的租金，双方签订的《商铺租赁合同》于2016年1月6日实际解除，故原告晏宝华应向被告彭岚补缴2015年12月1日至2016年1月6日期间的房屋租金，因涉案商铺二楼不能全面实现合同目的，其补交的房屋租金仅按合同约定租金的四分之三计算即16740元缴纳。被告彭岚应退还给原告晏宝华的押金20000元可用于冲抵原告晏宝华应向被告彭岚缴纳的租金及相关费用。4、关于物业管理费，双方签订的《商铺租赁合同》中明确约定，物业管理费应由原告晏宝华缴纳，原告晏宝华在租赁期间未按约缴纳物业管理费，属违约行为，其应向被告彭岚支付承租期间的物业管理费。被告彭岚主张原告晏宝华向其支付2015年8月至其腾退之日的物业管理费，符合合同约定，本院予以支持。关于物业管理费数额，以被告彭岚主张的时间2015年8月1日起至2016年1月6日止，按每月580元标准计算，共计3014元。另，原告晏宝华于2016年1月6日将租赁商铺钥匙交给被告彭岚时，一并移交有电卡一张，卡内存有电费803.55元，该电费属被告彭岚应退还给原告晏宝华的费用，此费用可冲抵部分物业管理费。冲抵后，原告晏宝华实际应支付被告彭岚物业管理费2210.45元。审理中，经本院多次组识调解，原告晏宝华先后两次提出要求被告彭岚退还38600元、70000元的调解意见，因双方当事人分歧较大，故调解未成。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）晏宝华与被告（反诉原告）彭岚签订的《商铺租赁合同》于2016年1月6日解除；
二、被告（反诉原告）彭岚退还原告（反诉被告）晏宝华租金13950元、押金20000元，共计33950元；
三、原告（反诉被告）晏宝华向被告（反诉原告）彭岚支付2015年12月1日至2016年1月6日止的租金16740元；
四、原告（反诉被告）晏宝华向被告（反诉原告）彭岚支付2015年8月至腾退之日止的物业管理费2210.45元；
五、驳回原告（反诉被告）晏宝华的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）彭岚的其他反诉请求。
上述款项，于本判决生效之日起十日内履行。负有履行金钱给付义务的当事人，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
减半收取的案件本诉受理费1844元、其他诉讼费用40元，合计1884元，由原告晏宝华负担1520元，被告彭岚负担364元（此款原告晏宝华已预付本院，由被告彭岚随上述款项一并支付原告晏宝华）；反诉受理费318元，由被告彭岚负担182元，原告晏宝华负担136元（此款被告彭岚已预付本院，由原告晏宝华随上述款项一并支付被告彭岚）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 魏永香
二〇一六年六月二十一日
书记员 郑 妍