山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁03民终1025号
上诉人（原审原告）：高飞，，无业。
委托代理人：赵东，山东鑫科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张焕新，个体工商户。
原审被告：张店区人民政府科苑街道办事处梅苑社区居民委员会。住所地：淄博市张店区化纤南街*号。
负责人：徐令业，主任。
委托代理人：张金刚，山东柳泉律师事务所律师。
委托代理人：董曙光，山东柳泉律师事务所律师。
原审第三人：山东开泰石化股份有限公司。住所地：淄博市张店区柳泉路**号。统一社会信用代码：91370300744504658E。
法定代表人：赵世香，董事长。
委托代理人：褚文颖，山东方卓律师事务所律师。
委托代理人：张辰，山东方卓律师事务所律师。
上诉人高飞因房屋租赁合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2015）张民初字第2726号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人高飞的委托代理人赵东，被上诉人张焕新，原审被告张店区人民政府科苑街道办事处梅苑社区居民委员会（以下简称梅苑居委会）的委托代理人张金刚、董曙光，原审第三人山东开泰石化股份有限公司（以下简称开泰公司）的委托代理人褚文颖、张辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：位于淄博市××××路的柳泉璞苑小区，原为山东淄博化学纤维总厂所建设的职工生活区（俗称“大化纤宿舍”），建成于1994年左右。小区建成后，为安置部分企业职工和解决职工生活区的生活便利，山东淄博化学纤维总厂还在小区内道路化纤街两侧建成临时沿街商铺62间（以下简称“涉案房屋”），并对外出租经营。1997年，山东淄博化学纤维总厂被齐鲁石油化工公司兼并，并改称为齐鲁石油化工公司腈纶厂（即现中国石油化工股份有限公司齐鲁分公司腈纶厂）。1999年2月2日，齐鲁石油化工公司腈纶厂经有关部门批准，获得该生活区“淄国用（1999）字第A00121号”国有土地使用证。该证记载，土地使用者为齐鲁石油化工公司腈纶厂，坐落为张店城区柳泉新村，用途为住宅，使用权类型为划拨，使用权面积158884平方米。但截至原告起诉时止，涉案62间沿街商铺一直未曾取得过任何土地使用证或房屋所有权证等证件。被告梅苑居委会为张店区人民政府科苑街道办事处所辖，上述生活区即处于该居委会管辖范围之内。2002年10月23日，第三人开泰公司成立，为自然人投资或控股的非上市股份有限公司。2004年元月2日，被告梅苑居委会与原淄博开发区生达服务中心签定《房屋租赁合同》一份，取得了上述涉案房屋中2-30#、33-62#（35#、51#除外）房屋的租赁使用权，租期1年（2004年1月1日起至2004年12月31日止），租金11600.00元等。此后，上述涉案房屋中的绝大多数即一直由被告梅苑居委会管理，并以张店昌泰物业服务有限公司名义出租给包括被告张焕新在内的个体工商业户。其中，被告张焕新租用房屋两间（第29、40号房），合同为一年一签，每月租金1350.00元。2014年4月8日，原告高飞（乙方）与第三人开泰公司（甲方）签订《房屋转让合同》一份，约定：甲方自愿将位于张店区柳泉路85号甲方生活区沿街房共62间及其相关附属设施转让给乙方，交付时间为2014年4月8日，合同总金额为30万元，于合同签订之日一次性付清等。同时约定，房屋交付之日起，乙方享有全部受让房屋的所有权，并承担该房屋的安全、消防、卫生及其他一切责任和义务。合同签订当日，原告交纳转让费30万元及水、电押金5000.00元等。同日，第三人开泰公司向原告高飞出具收据及《收款收据》各一份，证明收到高飞购房款30万元（现金）及水电押金5000.00元。庭审中，原告高飞提交其与被告张焕新于2014年4月25日签订的《房屋租赁合同》一份，内容为：乙方租赁甲方29、40号房屋2间，每月租金1350.00元，时间为2014年5月1日起至2015年4月30日止，付款方式：半年交一次房租，每半年的最后10天交下半年租赁费，过期视为乙方自动终止合同，甲方收回房屋。合同的甲方（出租方）为高飞，并由高飞本人在合同末尾处签名。据原告高飞自述，该合同并非自己本人与被告张焕新等人所签，而是由一个叫边某的人代原告与被告张焕新等人所签。而被告张焕新亦向法庭提交《租赁房屋合同》一份，该合同除甲方（出租方）为张店昌泰物业服务有限公司并加盖公章外，其余均与原告高飞所提交的合同一致。另外，张焕新还向法庭提交其于2014年10月21日向张店昌泰物业服务有限公司交纳2014年11月、12月至15年1、2、3、4月共六个月8100.00元租赁费的收据一份，并称自己从未与原告高飞签订过任何合同。被告梅苑居委会则称，涉案房屋一直由该居委会以张店昌泰物业服务有限公司名义出租与被告张焕新等人，并每年签订合同一次；而边某则为张店昌泰物业服务有限公司的工作人员，并为此提交考勤表和工资发放明细一宗，以证明边某一直在该物业公司领取工资等。2015年7月15日，原告高飞起诉，以被告张焕新在租赁合同到期后，既不与原告续签房屋租赁合同，也不按合同续交租赁费为由，要求被告张焕新支付租赁费3000.00元（2015年5月1日至2015年7月1日止），并搬出其所占用的化纤街生活区沿街营业房29、40号房屋等。在诉讼过程中，原告又于2015年7月22日申请追加开泰公司为本案第三人参加诉讼；同时，还于同年8月6日申请追加梅苑居委会为本案被告参加诉讼，对此，原审法院均予以追加。
原审法院认为，位于张店区柳泉路柳泉璞苑小区化纤街的沿街62间临时商铺（以下简称“涉案房屋”）原本为建设方原山东淄博化学纤维总厂为安置企业部分职工和解决职工生活区的生活便利，而在本单位职工生活区内所建的临时商铺，因此，涉案房屋虽为建设方所建，但自建成之日起，早已归为整个柳泉璞苑小区全体业主所共有。并且，涉案房屋自建成之日至今尚未取得任何证照，显属小区内临时商业建筑。涉案房屋自建成后不久，即由原淄博开发区生达服务中心出租与被告梅苑居委会，并由梅苑居委会以张店昌泰物业服务有限公司名义转租与包括被告张焕新在内的诸多业户至今。第三人开泰公司成立于2002年10月23日，为自然人投资或控股的非上市股份有限公司，其与原建设方、山东淄博化学纤维总厂（现中国石油化工股份有限公司齐鲁分公司腈纶厂）之间，以及其与出租方、原淄博开发区生达服务中心之间的法律关系等，依据现有证据，无法查清，故第三人开泰公司对上述涉案房屋有无所有权及支配权等，根本无法作出认定。退一步讲，即便第三人开泰公司对上述涉案房屋拥有所有权，但其在与原告高飞签订《房屋转让合同》之时，既未通知原承租人、被告梅苑居委会，也未通知实际转租人、被告张焕新等，已明显侵犯了包括被告梅苑居委会及张焕新等诸多业户在内的相应第三人的知情权及优先购买权等；并且，涉案房屋共有62间，且均为小区内沿街商铺，虽未取得合法证照，但其一直由被告梅苑居委会出租给包括被告张焕新在内的诸多业户，实际租赁费用每年即为483600.00元左右（62间×650.00元/每间×12个月=483600.00元），而其转让给原告高飞的总价款，却只有区区的30万元，而且还是永久转让，故该成交价格畸低，明显与市场价格不符，且有恶意串通之嫌，相关房屋转让合同理应无效。至于原告高飞与被告张焕新等人之间所签订的《租赁房屋合同》，因高飞已自认其本人并未与张焕新等人签订，而是委托边某代为签订，但在该合同尾处，并无所谓代理人边某的签名以及授权事项，且其更未提交双方在合同签订之前的任何联系与合意交集，以及合同签订后的履行问题等相关证据，尤其被告张焕新与被告梅苑居委会之间一直存有房屋租赁关系，而其所提供的租赁费收据，亦能证明其与梅苑居委会之间的合同仍在继续履行，故依据现有证据，无法证明原告高飞与包括被告张焕新在内的诸多业户之间存有房屋租赁合同关系，相关合同依法不能成立。综上，涉案房屋依据现有证据，无法证明为原告高飞所合法取得，亦无法证明其与被告张焕新之间存有合法的房屋租赁关系，故其要求被告张焕新支付租金3000.00元，并搬出所占用的29号、40号沿街房等诉讼请求，证据明显不足，理由亦属不当，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十二条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款等相关法律的规定，判决：驳回原告高飞的诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告高飞承担。
高飞不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，并依法改判支持上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。第一，原审认定涉案房屋归整个柳泉璞苑小区全体业主共有无法律依据。涉案房屋最初建设的目的是为了解决生活区的生活便利，只是说明建设涉案房屋的用途，并非确定房屋权属。第二，涉案房屋系上诉人所有。涉案房屋最早系山东淄博化学纤维总厂所有，后经企业兼并改制，转归原审第三人开泰公司所有，开泰公司于2014年4月8日与上诉人签订《房屋转让合同》，将包括涉案房屋在内的62间沿街营业房转让给上诉人，故上诉人为涉案房屋的合法所有人。第三，上诉人与被上诉人之间租赁合同成立并合法有效，2014年4月25日，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，上诉人虽未亲自出面而是委托了边某联系合同签订事宜，但这只是上诉人和边某之间的关系，没有对被上诉人签订合同行为造成任何不利，在被上诉人无法否认其签字真实的情况下，原审法院认定上诉人和被上诉人之间租赁关系不成立没有任何事实和法律依据。第四，原审法院认定上诉人与原审第三人所签订的《房屋转让合同》无效属滥用司法审判权。合同法对合同无效情形作了明确规定，上诉人与原审第三人签订的《房屋转让合同》，系双方当事人的真实意思表示，并不违反合同法中关于导致合同无效的规定。原审法院认为上诉人与原审第三人签订合同未履行通知义务，侵犯了包括被上诉人在内的诸多业户的知情权和优先购买权，知情权和优先购买权是当事人的权利，是否受侵害应当由当事人主张，在上诉人与原审第三人签订《房屋转让合同》至今，从未有当事人主张过知情权和优先购买权，故原审法院在当事人未主张的情况下无权代为主张相关权利，并据此否定上诉人与原审第三人合同的效力。原审法院认定上诉人与原审第三人签订的《房屋转让合同》成交价格畸低明显与市场价格不符，存在恶意串通之嫌，相关房屋转让合同无效，无任何事实及法律依据。原审法院在未对相关房屋进行价格评估的情况下，无权对上诉人与原审第三人签订合同的价格高低作出评价。第五，上诉人是委托边某代为管理沿街房收取费用，边某利用昌泰物业公司印章签订合同和开具收据是其个人行为，和原审被告没有任何关系，原审被告主张的边某管理沿街房和收费是职务行为没有任何事实及法律依据，请求法庭对边某进行调查。
被上诉人张焕新答辩称：被上诉人租房正常交着租赁费用。
原审被告梅苑居委会答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。第一，涉案房屋为居委会使用的小区公共用房，是临时建筑，所占土地使用权属小区全体居民所有。第二，上诉人称涉案房屋系其所有不正确。原审第三人称涉案房屋归其所有，但一直不能拿出该房屋的房产证和土地证，其所提供的土地证复印件的土地使用权为齐鲁石油化工公司腈纶厂，而非原审第三人，从宗地图上也看不出有本案所涉房屋。原审第三人未举证证明涉案房屋归其所有或管理，其无权处分。第三，上诉人与被上诉人之间并未签订任何合同，与上诉人也不认识，也从未与上诉人委托的人签过合同，其一直与居委会签订租赁合同，并向居委会交纳租金，至于上诉人怎么会持有其签名的租赁合同并不知情，也不认可，边某是居委会工作人员，边某也从未告知被上诉人其签订合同是和上诉人签订，并且被上诉人手里的合同是和居委会签订的，因此，原审认定上诉人与被上诉人之间租赁关系不成立，事实清楚，证据确实充分。第四，原审认定上诉人与原审第三人所签订的《房屋转让合同》无效，事实清楚，法律依据充分。上诉人与原审第三人之间的合同符合合同无效的规定，为无效合同。涉案的62间房屋年租金48万元左右，而原审第三人转让给上诉人的价格是30万元，而且是永久转让，也不通知承租人、次承租人，一次收的租金就远超过出售价格。居委会收的租金用于补贴物业，而原审第三人与上诉人所签订的合同如果成立，损害了小区全体居民和全体租赁业户的利益。因此，原审认定相关房屋转让合同理应无效正确。
原审第三人开泰公司答辩称：原审判决认定事实错误，适用法律不当，应当依法予以撤销。本案为房屋租赁合同纠纷，当事人对本案所涉房屋转让合同的效力均未提出异议及诉求，原审法院对当事人未提出的诉讼予以审理，没有任何事实及法律依据，更是越权审理。上诉人与第三人签订的房屋转让合同合法有效，上诉人对涉案房屋享有处分权，原审被告对涉案房屋不享有任何权益，上诉人与被上诉人张焕新签订的租赁房屋合同依法成立并合法有效，被上诉人应履行相应的合同义务。故上诉人的诉讼请求于法有据，应依法予以支持。
本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。
上述事实，有租赁房屋合同、房屋转让合同、收据、考勤表、工资发放明细、房屋租赁合同、土地权属登记资料、调查笔录及当事人的当庭陈述等证据在卷为证。
本院认为，涉案房屋虽系原山东淄博化学纤维总厂所建，但至今未办理产权登记手续，而原审第三人开泰公司未能提供有效证据证明涉案房屋归其所有，从而对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，上诉人高飞亦未提供原审第三人开泰公司将涉案房屋交付的相关证据，因此，上诉人高飞仅依据其与原审第三人开泰公司签订的房屋转让合同等证据，不能证明其对涉案房屋享有所有权，且上诉人高飞亦无其他证据证明其对涉案房屋享有对外出租的权利。被上诉人张焕新不认可与上诉人高飞就涉案房屋签订了租赁合同，并提供了加盖有张店昌泰物业服务有限公司印章的租赁合同及收据等证据证明其一直是与原审被告梅苑居委会下属的张店昌泰物业服务有限公司就涉案房屋签订的租赁合同。一审时，上诉人高飞及原审第三人开泰公司对于被上诉人张焕新及原审被告梅苑居委会关于张店昌泰物业服务有限公司系原审被告梅苑居委会下属公司的主张均未提出异议，而在对本院依上诉人高飞申请对证人边某所作的调查笔录进行质证时，原审第三人开泰公司又主张张店昌泰物业服务有限公司系其于2010年成立的，但未能提供相应证据予以证实。边某虽陈述其分别受原审第三人开泰公司和上诉人高飞的委托收取涉案房屋的租赁费，但未提供相关证据予以证实，且原审被告梅苑居委会不予认可，故对边某的证言，本院不予采纳。综上，上诉人高飞及原审第三人开泰公司提供的证据，不能证明上诉人高飞对涉案房屋享有所有权及占有、使用、收益和处分的权利，亦不能证明上诉人高飞与被上诉人张焕新之间存有合法的房屋租赁关系，故上诉人高飞的诉讼请求，证据不足，应不予支持。上诉人高飞的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由上诉人高飞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李兴民
代理审判员 庞风华
代理审判员 杨继生
二〇一六年六月二日
书 记 员 周京京