黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民一民初字第292号
民＋事＋判＋决＋书
原告黑龙江鼎盛热力供应有限公司，住所地哈尔滨市南岗区南开街201-1号。
法定代表人张彪，男，职务经理。
委托代理人隋殿华，男，1966年7月29日生，该公司客服经理，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人柴金峰，男，1972年6月28日生，该公司法律顾问，住哈尔滨市道里区。
被告黑龙江省鸿脉房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区通达街121号2楼。
法定代表人杨景校，男，职务经理。
委托代理人赵振杰，男，1971年4月25日生，该公司总经理，住黑龙江省双城市。
原告黑龙江鼎盛热力供应有限公司与被告黑龙江省鸿脉房地产开发有限公司供用热力合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，分别于2014年12月23日、2015年1月20日、2015年2月3日公开开庭进行审理。原告黑龙江鼎盛热力供应有限公司的委托代理人隋殿华、柴金峰，被告黑龙江省鸿脉房地产开发有限公司的委托代理人赵振杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黑龙江鼎盛热力供应有限公司诉称，位于哈尔滨市南岗区南开街（鸿朗花园小区）一期2、3、4、6号楼的多套未售出的住宅、商服、车库等房产为被告所有。被告是该房产的开发建设单位，原告是该房产的供热单位，被告是用热方。被告的上述房产从2012—2013年度、2013—2014年度一直由原告供热，原、被告之间已经形成了事实上的供用热合同关系。原告有向被告收取热费的权利，被告负有向原告按照政府规定按期交纳热费的义务，在冬季供热期间原告向被告房产履行了供热义务。而被告并未履行向原告按时交纳热费的义务，从2012年至2014年4月20日，被告共拖欠原告两个年度的供热费774，366.82元（详见欠费明细表）。请求法院判令：一、请求法院判令被告立即向原告交纳拖欠供热费774，366.82元；二、案件的全部诉讼费由被告承担。
被告黑龙江省鸿脉房地产开发有限公司辩称，不同意原告诉讼请求。理由如下，一、鸿朗花园小区是被告与地泰公司合作开发的，对外销售也是以地泰的名义。原、被告双方没有合同及结算标准，算不上纠纷。被告先后与原供热公司利群物业公司、鑫远公司签订供热协议，而原告接手供热后，并没有知会被告，未履行正常的手续。如其想与被告结算，必须拿出其与利群的移交协议及与地泰公司的委托协议，然后与被告签订供暖协议，这样才合理。二、原告没有诉讼主体资格，应该由地泰公司收取供热及物业管理费用。其他供热公司只能是代收。
原告为证明其主张的事实成立，向法院提交的证据及被告的质证意见如下：
证据一、协议书二份、供热事宜声明一份、哈尔滨市供热企业登记证一份、社区证明一份。证明从2012年起鸿朗小区供热单位黑龙江省利群物业有限公司将鸿朗小区的供热移交给原告，原告是该小区的供热单位，并对供热主体变更一事告知了小区业主，且原告是经过哈尔滨市政府城市供热管理办公室依法批准的供热公司，具有收取热费的权利，具有起诉的主体资格。
被告对利群与原告之间签订的协议无异议，但与本案无关联性。对供热事宜声明书的签订日期有异议，若是真实的，地泰公司会通知被告，但被告未接到任何通知。关于地泰与原告的协议书，对其真实性有异议，质疑公章的真实性，被告认为双方之间不可能就这样的内容达成协议。对登记证的真实性无异议。
证据二、声明一份、进户通知单一份、证明一份。证明该份证据是被告出具的。证明被告承认鸿朗小区2、3、4、6号楼是被告投资开发建设的。证明鸿朗小区2、3、4、6号楼空号房屋的热费应由被告交纳。
被告对证据声明真实性及证明问题均无异议。对这4栋楼的空号楼的费用由我们缴纳无异议。上述4栋楼确定是由被告单位开发的，但进户通知单及证明与本案无关联性，是被告出具给业主的。
证据三、供热费税务发票8张。证明鸿朗小区2、3、4、6号楼业主缴纳供热费的发票，缴费时间是2012至2013年度，2013至2014年度。证明被告开发建设的鸿朗小区2、3、4、6号楼是由原告供热。
被告对该证据真实性无异议，与本案无关联性。
证据四、哈政综（2008）54通知、哈价联发（2010）26号文件各一份。证明从2008年至今哈尔滨市居民住宅的热费价格是使用面积每平方米40.35元。从2010年至今哈尔滨市非居民热费价格是使用面积每平方米47.49元。
被告对该证据真实性无异议，证明问题有异议。原、被告之间没有签署合同，对供热费的收取标准也没有明确的约定。不应当按照政府文件的标准收取。
证据五、欠费明细表一份。证明被告开发建设的鸿朗小区2、3、4、6号楼空号房屋从2012至2013年度、2013至2014年度共拖欠供热费774366.82元，欠费主体是被告。
被告对该证据有异议，明细中的数额未经过双方核对，被告不予认可。
证据六、热费催缴通知一份、照片2张。证明原告对被告拖欠热费的情况进行过催缴。
被告对该证据真实性及证明问题有异议，对本案无关联性。
证据七、4号楼7楼阁楼层采暖平面图一份，证明被告开发建设的4号楼7楼阁楼具有供暖设施。
被告对该证据有异议，这份图纸不是我公司的施工图纸，不能证明原告所要证明的问题。
证据八、发票两张及交费票据两张，证明该楼层的业主已经交纳了热费，说明这个楼层是有供暖设施的。
被告对该证据真实性与证明问题有异议，收据是原告自己打的，不是正规发票，这套房子与本案无关。
证据九、2012-2013、2013-2014年度非住宅层高计算汇总表两份共计16页，证明非住宅部分楼内的高度及供热费用。计算方式为基本热价＋高度超出部分的加收热价。其中2012-2013年度车库和门市基本热价为90834.74元，层高超出部分的热价为11741.56元（车库5498.05元＋门市6243.51元）；2013-2014年车库和门市基本热价为89899.83元（扣除已售出的301车库的热费），层高超出部分的热价为11677.06元（车库5433.54元＋门市6243.51元）。
被告对该份证据没有异议。
被告为证明其抗辩主张成立向本院提交的证据及原告质证意见如下：
证据一、临时供暖协议书、物业管理委托协议书各一份，证明鸿朗小区2、3、4、6号楼，原供热公司系案外人黑龙江省利群物业有限公司后变更为哈尔滨市鑫远物业有限公司，被告与上述公司均签署了供热合同，约定了热费的收取标准。同时也证明被告与原告之间也应当签署合同，但双方之间未签订合同，原告没有权利向被告主张收取热费。
原告对该证据真实性及证明问题均有异议。我方无从认定是否是与鑫远有限公司、利群公司签订的合同。该份合同与本案无关联性。并不能证明原告证明的问题。从被告提供的该组证据上恰恰证明了鸿朗小区2、3、4、6号楼是由被告开发建设的，是由原利群物业进行供热的，现利群物业已经将该4栋楼的供热权移交给了本案的原告，虽然双方没有签订合同，但是根据供热条例的规定，未签订书面合同的供热单位已经向用户供热一个或一个以上供热期的视为与用户之间形成事实的供热关系。从合同上看，利群、鑫远物业有限公司在收取热费时存在着打折的情况，因原告向被告收取热费是按照交纳的标准正常收取的，这也是被告与原告不签定协议的原因之一。
证据二、供热协议一份。证明案外人黑龙江省利群物业有限公司于2010年与被告重新签署了供热协议。对供热费用的收取进行了约定。证明任何供热公司都应当与被告签署供热协议。
原告对该证据质证意见同证据一。
证据三、联建协议书一份，证明1、本案涉案房屋系被告开发建设，并销售。所有对外签订合同必须由我公司认可才能生效，地泰公司与原告之间的转让协议，不能代表被告公司的意志。2、第7条明确约定了工程竣工后，应当交给地泰公司的物业管理，被告仅针对地泰公司的物业公司利群物业公司结算。
原告对该证据真实性无异议。对2、3、4、6号楼证明无异议。其他证据有异议。按黑龙江省城市供热条例规定，虽然双方没有签订供热合同，但是原告已经连续向被告供热一年以上，已经形成了事实上的供热关系，且被告提供的合同中约定，被告应将费用交给地泰委托的物业管理，现地泰已经将供热交给原告，所以原告有收取热费的权利。
证据四、供热费结算发票（复印件）。证明利群物业公司将供热权转让给鑫远物业公司后，被告便与鑫远签订了供热协议，并交纳了供热费。故被告没有拖欠供热费的故意。
原告对该证据与本案无关，不予质证。
证据五、房屋买卖合同及进户通知单各八份，证明合同书中体现的8套房子已经出售，并为业主开了进户通知单，由业主持进户通知单到原告处交纳热费。
原告对该证据真实性无异议，对证明问题有异议。上述证据并不能证明被告已将房屋实际交付他人使用，且被告及所谓的购房人都没有到原告处办理供热的相关手续，在原告处体现的用热户仍是被告。
证据六、哈尔滨市中级人民法院民事判决书一份，证明6号7单元501室自2008年就已经判决给现在的居住人，并且现在居住人李万良还在此套房中居住。
原告对该证据真实性无异议，对证明问题有异议。该判决书虽然为二审判决书，但是该判决书是否具有法律效力无法认定，该判决书是否被上级法院撤销或改判无法认定，判决书的判项是否实际履行即被告是否按判决书交付房屋也无法认定，且原告并没有收到被告按此判决给原告出具的该户供热的进户通知的证明，在原告处体现的用热人仍然是本案的被告。
证据七、结算清单三份，证明在原告所列的4号401室，4号楼1单元701房屋是属于我开发公司的公用房，热费按50%收取；原告所列4号楼7楼多列出265.2平方米的面积。
原告对该证据真实性和证明问题均有异议，因该份证据是鑫远物业与被告之间签订的明细，该明细是否是依法收费不能认定，且与本案无关。
证据八、被告统计的鸿朗花园2、3、4、6号楼供暖费用及面积汇总表二份共计10页，证明鸿朗花园2、3、4、6号楼供暖费及面积。
原告对该证据真实性及证明问题均有异议，该证据与本案无关。
证据九、原告公司工商档案一份，证明原告的前身系利群物业公司，原告收取热费的标准应按照被告与利群物业公司之前签订的供暖协议收取。
原告对该证据真实性无异议，对证明问题有异议。该份证据并不能证明被告的主张，原告与利群物业是两个法人单位，同时证明原告是依法成立的，具有依法收取热费的权利。
证据十、申请函一份，证明被告所未售出房屋能够关栓的空号房一直处于关栓状态，申请函送到利群物业公司后，由利群物业公司工作人员刘宇杰亲笔签字，历年与物业公司结算的时候都是按照申请函中的体现的关栓情况进行计算。
原告对该份证据的真实性及证明的问题均有异议，该份证据并不是被告向原告申请发出的，而且原告在从利群接手供热时，所有的用热房屋都是开拴状态。被告未向原告提供关栓申请，该证据与原告没有关系，而且被告提交的只是申请函并未得到当时的鑫远物业或利群物业同意关栓的回复。
综合原、被告的举证、质证意见以及依据相关法律规定，本院对原告举示的证据认证如下：
原告举示的证据一、二、三、四、八、九客观真实，能够证明本案事实，本院均予以采纳；证据六、七无法核实其真实性，故本院不予采纳。被告举示的证据一、二、四、七、十系被告与其他案外人之间的关系，而非证明本案事实，不具备证据的关联性，故本院不予采纳；被告举示的证据五中“鸿朗花园2号、3号楼内、外墙涂料结算协议”、《商品房预售合同书》这两份证据，因未加盖单位公章，且内容中的2处楼牌号（319门市及2号楼3单元806室）与小区内的实际牌号不符，无法核实其真实性及关联性，故本院不予采信，证据五中的其他证据本院予以采纳；被告举示的证据三、六、九客观真实，本院予以采纳。原告举示的证据五中对空号房面积的统计与被告举示的证据八中所做的统计，相一致的部分，本院予以采纳。
根据原、被告的陈述、举证、质证及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
哈尔滨市南岗区学府三道街鸿朗花园小区由案外人黑龙江省地泰房地产开发有限公司（以下简称地泰公司）负责开发建设。2002年3月1日被告黑龙江省鸿脉房地产开发有限公司（以下简称鸿脉公司）与地泰公司签订《联建协议书》一份，约定该小区（一期）2号、3号、4号、6号楼由鸿脉公司负责建设及安装费用、并负责商品房的销售。该小区原供热单位为案外人黑龙江省利群物业有限公司（以下简称利群物业公司）。2012年4月24日地泰公司与原告黑龙江鼎盛热力供应有限公司（以下简称鼎盛热力公司）签订《协议书》一份，其中第三条约定：甲方（地泰公司）将解除与利群物业公司的供热委托，重新委托给乙方（鼎盛热力公司）负责自2012年以后的鸿朗花园小区一期、二期、四期的供热工作，乙方自主经营，自负盈亏。同年4月27日，利群物业公司与原告鼎盛热力公司签订《转让协议书》一份，约定同意鸿朗花园小区由原告投资改造锅炉房，并负责该小区的供热工作。并于2012年起将供热工作移交给原告。同年5月20日，哈尔滨市城市供热管理办公室对该小区的供热企业进行了变更登记，由利群物业公司变更为鼎盛热力公司。随后，鼎盛热力公司从2012年供热期开始对该小区进行供热至今。
另查明，2004年8月12日案外人贺琳与地泰公司签订商品房买卖合同书，购买鸿朗花园小区4号楼1单元501室房屋。2006年9月22日案外人吴昊与地泰公司签订商品房买卖合同书，购买鸿朗花园小区6号楼5单元501室房屋。2006年12月28日案外人芦家强与地泰公司签订商品房买卖合同书，购买鸿朗花园小区6号楼3单元402室房屋。2008年12月3日哈尔滨市中级人民法院作出（2008）哈民一终字第1953号民事判决书，确认地泰公司与百世兴公司将位于鸿朗花园一期6号楼7单元501室房屋交付李万良。2007年12月5日案外人石新阳与地泰公司签订商品房买卖合同书，购买鸿朗花园小区3号楼301车库，该车库使用面积为23.17平方米，鸿脉公司于2013年12月6日为其出具进户通知。2013年12月11日案外人王静波与地泰公司签订商品房买卖合同书，购买鸿朗花园小区3号楼3单元401室房屋，该房屋使用面积为61.5平方米。
再查明，经原、被告双方核算，扣除上述已售房屋后，2012年-2013年供热期内鸿朗花园小区一期2号、3号、4号、6号楼未售出房屋中居民住宅的使用面积为6832.65平方米（2号楼共计2171.64平方米、3号楼共计1480.95平方米、4号楼中扣除已售的1单元501号房屋面积后剩余1194.02平方米、6号楼中扣除已售的3单元402室、5单元501室及7单元501室房屋面积后剩余1986.04平方米）；车库的使用面积为1125.64平方米（2号楼共计319.11平方米、3号楼共计246.3平方米、4号楼共计442.99平方米、6号楼共计117.24平方米）；门市使用面积为956.31平方米（2号楼共计171.12平方米、3号楼共计279.55平方米、4号楼共计206.92平方米、6号楼共计298.72平方米）。2013年-2014年供热期内上述四栋楼未售出房屋中居民住宅使用面积为6771.15平方米（2012年-2013年供热期内的居民住宅面积扣除已售的3号楼3单元401室房屋面积61.5平方米）；车库使用面积为1102.47平方米（2012年-2013年供热期内的车库面积扣除已售的3号楼301车库面积23.17平方米）；门市使用面积为956.31平方米。
另查明，四栋楼的车库与门市的标准层高均为3.2米，实测层高有所不同，其中2号楼车库和门市实测高度均为3.37米；3号楼车库实测高度为3.43米，门市实测高度为3.4米；4号楼车库实测高度为3.75米，门市实测高度为3.68米；6号楼车库和门市实测高度均为4.05米。被告认可原告提供的热费汇总表中各房屋的面积及层高。
最后查明，2012年-2013年、2013年-2014年供热期的非居民供热价格为每平方米47.49元，居民住宅供热价格为每平方米40.35元。2011年10月19日发布实施的《哈尔滨市城市供热办法》中第二十五条规定，供热起止时间为当年10月20日至次年4月20日；第三十六条规定，住宅、居民自用车库、社区公益用房、老年人社会福利机构用房执行居民热价；第四十一条第三款规定，非居民用户按照使用面积计收热费的，层高超过3.2米的，每超过0.1米，加收基本热价的百分之三。
本院综合以上事实和证据的分析认定后认为，原告系依法成立的供热企业，具备供热资质，虽与被告未签订书面供用热合同，但原告已经向用户供热一个以上供热期，应视为双方之间形成事实上的供、用热关系。本案中原告举示的证据足以证明其已经履行了对鸿朗花园小区的供热义务，被告作为该小区2号、3号、4号、6号楼的建设及销售房地产公司，上述四栋楼未售出的房屋应由被告履行交纳热费的义务。原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。结合本院查明的事实，2012年-2013年供热期内供热费用共计378＋273.73元（计算方式为：居民住宅、车库、门市各部分总面积的基本热价加上车库、门市层高超出0.1米部分的加收热价。即6832.65平方米×40.35元＋1125.64平方米×40.35元＋956.31平方米×47.49元＋5498.05元＋6243.51元）；2013年-2014年供热期内供热费用共计374＋792.79元（计算方式同上，即6771.15平方米×40.35元＋1102.47平方米×40.35元＋956.31平方米×47.49元＋5433.54元＋6243.51元）。综上，被告应向原告交纳热费共计753＋066.52元。依照《中华人民共和国合同法》第一百八十二条、第一百八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告黑龙江省鸿脉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告黑龙江鼎盛热力供应有限公司热费753＋066.52元；
二、驳回原告黑龙江鼎盛热力供应有限公司其他诉讼请求。
若被告黑龙江省鸿脉房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币11544元，由被告承担11331元；由原告自行承担213元。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 ＋＋张建婷
人民陪审员 韩 志 伟
人民陪审员 王 启 迪
二〇一五年三月十二日
书 记 员 苑 明 哲