新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌中民四终字第57号
上诉人（原审原告）：新疆玉隆物业服务有限公司。
法定代表人：艾力·亚森，新疆玉隆物业服务有限公司总经理。
委托代理人：斯坎德尔·艾合买提，新疆苏碧律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：乌鲁木齐伊丽莎大酒店有限公司。
法定代表人：张耀杰，乌鲁木齐伊丽莎大酒店有限公司总经理。
委托代理人：王义丰，乌鲁木齐市伊丽莎大酒店有限公司总经理助理。
委托代理人：马玲，乌鲁木齐伊丽莎大酒店有限公司副经理。
上诉人新疆玉隆物业服务有限公司（下称玉隆公司）因物业服务合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院（2014）天民三初字第578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月19日公开开庭进行了审理。上诉人玉隆公司的委托代理人斯坎德尔·艾合买提，被上诉人乌鲁木齐伊丽莎大酒店有限公司（下称伊丽莎公司）的委托代理人王义丰、马玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，伊丽莎公司承租位于乌鲁木齐市天山区新华南路666号、698号人才交流大厦A座4-12楼（不包括7楼，含大厅）用于经营宾馆，建筑面积为8240平方米，其与出租人约定，物业费由其自行承担。2011年11月之前，人才交流大厦由乌鲁木齐西域茹纳克物业公司（简称茹纳克公司）提供物业管理服务。2011年11月，茹纳克公司退出人才交流大厦，停止提供物业服务，人才交流大厦业主委员会将该大厦交由伊丽莎公司代管。2013年4月27日，和田玉隆物业服务有限公司乌鲁木齐分公司与业主委员会签订《物业管理委托服务合同》，约定人才交流大厦业主委员会将人才交流大厦A座商业楼（高层）、B座住宅楼（高层）及部分多层住宅楼委托和田玉隆物业服务有限公司乌鲁木齐分公司进行物业管理，委托物业管理事项为：建筑本体共用部位的日常维护、养护和管理，包括楼盖、承重结构、楼梯间、电梯间、走廊通道、门厅、旋转门等共用部位；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、共用水箱、落水管、垃圾道、共用照明、楼内消防设施设备；附属建筑物、构筑物的日常维护、养护和管理，包括室外上下水管道、化粪池、沟渠、消防池、井、楼内共用供暖管道、室外停车场；共用绿地、花草树木的养护和管理、附属配套建筑和设施的日常维护、养护和管理，包括文化体育娱乐场所及器材；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生维护与管理、小区内冬季下雪清扫，及街道社区分的清雪任务；按《物业管理条例》车辆占道停放秩序管理；维护公共秩序，协助辖区派出所维护物业区域的公共秩序，及时配合相关部门处理突发事件，配合、协助当地消防机关实施小区的消防维护，防范安全事故及火灾事故的发生；管理与物业相关的工程图纸、业主档案与竣工验收资料；组织开展社区文化娱乐活动等......管理服务费用标准和收取方式：参考政府指导价，经双方协商按暂定价（按建筑面积）收取以下费用，A座一楼商业6元／㎡／月，二楼商业4元／㎡／月，三楼、七楼宴会厅2.5元／㎡／月，4-12楼宾馆1.6元／㎡／月，13-19楼写字间2.5元／㎡／月的标准收取（暂定价）具体与各大业主签订补充服务、收费协议；按半年收取方式，每半年的前一个月开始收取下一个半年物业费，每半年收取一次，一个月内交清；管理期限为5年，A座自2013年5月1日至2018年4月30日止，B座自2013年2月1日至2018年4月30日止；本合同生效前发生的管理遗留问题由业主委员会协调解决，费用可在维修基金中支付......”合同签订后，和田玉隆物业服务有限公司开始为人才交流大厦提供物业服务.2014年5月27日，和田玉隆物业服务有限公司更名为新疆玉隆物业服务有限公司即本案玉隆公司。因伊丽莎公司未能依约缴纳自2013年5月1日至2014年9月1日期间的物业费，玉隆公司于2014年9月23日诉至原审法院，提出上述诉讼请求。原审庭审中查明，因为人才交流大厦A座部分消防设施及部分楼层监控由伊丽莎公司管理，且4-12楼（不包括7楼）及大厅的日常事务、安保、卫生亦由伊丽莎公司自行管理，故伊丽莎公司所应支付的物业费标准为1.6元／㎡／月，低于A座其他业主缴纳的物业费标准，伊丽莎公司对此事实均不持异议。另经原审法院现场勘察，人才交流大厦A座电梯的运行及维护保养、部分消防设施的管理以及部分楼层的监控、A座大厅的安保和卫生以及部分费用的收取由伊丽莎公司负责；玉隆公司为人才交流大厦A座提供的物业服项目包括：大厦整体的安保工作、换热配电室、高压配电室、电梯用电、地下排烟、鼓风用电、空调机房总电源、消防及生活用水的泵房（原伊丽莎公司均参与管理）、下水道疏通、绿化、院落卫生、院内停车场等其他事项。
以上事实有照片、现场勘查笔录及庭审笔录在卷佐证。
原审法院认为，根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定，分公司不具备法人资格，其民事责任由公司承担。本案中和田玉隆物业服务有限公司乌鲁木齐分公司不具备法人资格，故其与人才交流大厦业主委员会签订物业管理委托服务合同约定的民事责任应由和田玉隆物业服务有限公司承担。2014年5月27日，和田玉隆物业服务有限公司更名为新疆玉隆物业服务有限公司即本案玉隆公司，故玉隆公司系适格主体。其与人才交流大厦业主委员会签订的物业管理委托服务合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，应当受到法律保护，在玉隆公司、伊丽莎公司未能签订补充协议的情况下，伊丽莎公司作为该大厦承租人，其与玉隆公司之间形成物业服务合同关系，该物业管理委托服务合同对其具有约束力，伊丽莎公司应当按照物业管理委托服务合同的约定按时缴纳物业费，故对伊丽莎公司关于其与玉隆公司之间不存在物业服务合同关系不应当缴纳物业费的抗辩理由，原审法院不予采信。经查，合同约定的管理事项中有A座的电梯运行及维护保养、部分消防设施的管理以及部分楼层的监控、A座大厅的安保和卫生以及部分费用的收取等事项，玉隆公司未提供服务，其存在服务不到位的情形，鉴于物业管理企业提供的物业服务事项与约定事项存在差距，按照权利义务相一致的原则，应当将其相应的物业服务费用酌情予以扣除，结合本案，原审法院按照30%的比例相应扣减伊丽莎公司应支付的物业费，即伊丽莎公司应支付玉隆公司物业费147660.8元（8240平方米×1.6元／㎡／月×16个月×70%，自2013年5月1日至2014年9月1日）。遂判决如下：伊丽莎公司支付玉隆公司物业费147660.8元（8240平方米×1.6元／㎡／月×16个月×70%，自2013年5月1日至2014年9月1日）。
宣判后，上诉人玉隆公司不服上诉称：在合同中我们关于委托管理的事项约定的十分明确，我方按照合同给业主提供物业服务。一审法院扣减30％的物业费是没有任何事实及法律依据的。故提起上诉，请求二审法院查明事实，依法改判支持我方的原审诉讼请求。
上诉人伊丽莎公司不服上诉并答辩称：我方同玉隆公司不存在直接的物业管理合同关系，一审对于这一事实的认定是错误的。同时对方也没有向我提供实际的物业服务，综上，我方认为不应当向玉隆公司支付费用，请求二审法院查清事实，依法裁判。
上诉人玉隆公司答辩称：根据最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷的司法解释，伊丽莎公司是本案适格的主体，伊丽莎公司应承担物业费用。关于伊丽莎公司主张的物业管理及设备养护的费用，应另行主张，在本案中，伊丽莎公司应承担物业费。故请二审法院驳回伊丽莎公司的上诉请求，支持我方的上诉请求。
经本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：本案中，伊丽莎公司通过承租行为成为人才交流大厦A座4-12楼的物业使用人，其与业主约定物业费由其自行承担。玉隆公司与人才大厦业主委员会签订物业服务合同，为人才大厦提供物业服务。《物业管理条例》第四十二条规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。据此，玉隆公司有权向伊丽莎公司主张物业费，伊丽莎公司应承担物业费。伊丽莎公司以其与玉隆公司之间无物业服务合同关系拒交物业费的抗辩理由不成立，本院不予采纳。伊丽莎公司虽未全部接受玉隆公司的物业服务，但伊丽莎公司承租的人才大厦4-12楼并非独立物业，脱离不了人才大厦的整体物业环境，故伊丽莎公司称其未接受玉隆公司的物业服务的抗辩理由亦不成立，本院不予采纳。但基于伊丽莎公司自行管理部分物业，未全部接受玉隆公司的物业服务的事实，物业费应相应予以扣减。故玉隆物业主张伊丽莎公司应全额缴纳物业费的上诉主张不成立，本院不予支持。综上所述，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4635.3元（玉隆公司预交1382.08元，伊丽莎公司预交3253.22元），由玉隆公司承担1382.08元，伊丽莎公司承担3253.22元。
本判决为终审判决。
审判长 黎剑
审判员 王宏
审判员 李健
二〇一五年三月三十一日
书记员 焦玉