安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滁民一终字第01526号
上诉人（原审被告）：苏虎，男，1986年2月5日出生，汉族，个体工商户，户籍地安徽省滁州市琅琊区，现住安徽省滁州市。
委托代理人：苏荣奎，男，1952年2月18日出生，汉族，户籍地住安徽省来安县，现住安徽省滁州市，系苏虎父亲。
被上诉人（原审原告）：陶如兵，男，1971年1月20日出生，汉族，个体工商户，住安徽省滁州市琅琊区。
委托代理人：陶善军，安徽曙春律师事务所律师。
上诉人苏虎因与被上诉人陶如兵房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院于2014年9月26日作出的（2014）琅民一初字第00789号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年12月26日公开开庭审理了本案。上诉人苏虎的委托代理人苏荣奎、被上诉人陶如兵的委托代理人陶善军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年12月10日，以陶如兵为甲方，苏虎为乙方，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定：第一条甲方将紫薇北路1088号-13号门面房约205㎡出租给乙方作足疗经营场地；第二条租期为10年，自2011年5月18日至2021年5月17日收回，乙方有下列情节之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，并由乙方赔偿甲方相应损失……3、拖欠租金达5日的；第三条甲、乙双方议定……第三年度（2013年5月18日-2014年5月17日）租金86000元；……乙方应在每年的5月18日和11月18日前分别交付半年的租金给甲方；第四条乙方在签订合同时已交纳保证金10000元，合同期满达到以下条件时，退还保证金……3、乙方装潢费用自理，到期迁出房屋时，装潢自行拆除，但不得破坏房屋、墙及地面；不论何种形式，甲方对乙方的装潢均不作赔偿；4乙方迁出房屋时，应将房屋恢复原样，若门窗及其他设施（含水、电、墙体及地面）损坏，乙方应负责修复或按价赔偿；5、乙方租用期间应按规定交纳物业管理费用，所用水、电费应按时足额交纳，如有拖欠则从保证金中扣除。第五条在合同期限内，乙方承担的房屋经甲方同意可对外转让，所收价款（不包含房租金）归乙方所有。但转让期限不得超过本合同的约定期限。转让时必须由第三方与甲方签订租赁合同；第六条甲乙双方应全面履行本合同，一方违约应支付对方违约金40000元，并赔偿因此违约行为给对方造成的一切损失。合同签订后，苏虎交纳了截止2014年2月17日前的租金。2014年3月15日，苏虎出具说明一份，载明：本人苏虎在3月18日把房租21500元给陶如兵，如果没有就把本田雅阁或是苏虎住房（菱溪园18幢2单元602室）抵押给陶如兵，如3月18日没有，就按法律程序走；2014年3月19日苏虎又出具说明一份，载明：本人苏虎在3月26日把房租21500元给陶如兵，如果没有就把本人住房（菱溪园18幢2单元602室）抵押给陶如兵。但苏虎至今未支付2014年2月18日以后的租金。
原审法院认为：综合当事人的举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点为：1、陶如兵要求解除双方于2013年12月10日签订的《房屋租赁合同》，责令苏虎立即迁出租赁的房屋并将房屋恢复原样是否符合法律规定；2、苏虎应当支付的租金数额；3、苏虎是否违约，陶如兵要求违约金10000元是否予以支持；4、陶如兵要求依法拍卖、变卖苏虎抵押的本田雅阁及菱溪园18幢2单元602室是否符合法律规定。
关于陶如兵要求解除双方于2013年12月10日签订的《房屋租赁合同》，责令苏虎立即迁出租赁的房屋并将房屋恢复原样是否符合法律规定的问题。陶如兵与苏虎在平等自愿基础上签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应当全面履行合同义务，苏虎应当在2014年2月18日交纳租金，在陶如兵催要下，苏虎作出了两次承诺，但均未履行，现陶如兵要求解除双方合同，苏虎立即迁出租赁房屋的请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。但陶如兵未能提供将房屋租赁给苏虎时房屋的原样的证据，故陶如兵要求苏虎将租赁房屋恢复原样的请求，不予支持。关于苏虎应当支付的租金数额问题。陶如兵与苏虎在合同中约定的第三年度（2013年5月18日-2014年5月17日）年租金86000元，苏虎自2014年2月18日开始欠缴租金，苏虎应当支付的租金为2014年2月18日-2014年5月17日的租金21500元，自2014年5月18日以后的租金，陶如兵要求按照第三年度年租金86000元计算至房屋迁出之日止，本院予以支持。苏虎辩称的因为租金过高，正在与陶如兵商量降低租金，未能举证证明，陶如兵也不认可，故苏虎的答辩理由不能成立。关于苏虎是否违约，陶如兵要求违约金10000元是否予以支持的问题。双方约定，苏虎应当交纳自2014年2月18日起的租金，在陶如兵的催要下，未能支付租金已构成违约，按约定应当承担违约责任，双方合同约定的违约方应支付违约金40000元，陶如兵自行调整为10000元，符合法律规定，予以支付。关于陶如兵要求依法拍卖、变卖苏虎抵押的本田雅阁及菱溪园18幢2单元602室是否符合法律规定的问题。苏虎两次承诺，如果不能按期支付租金，以上述财产抵押给陶如兵，但双方未办理抵押登记手续，陶如兵未提供相应证据证明苏虎对上述财产享有所有权，故要求以上述财产拍卖、变卖的价款优先受偿的主张，不予支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告陶如兵与被告苏虎于2013年12月10日签订的《房屋租赁合同》，被告苏虎于判决生效后十五日内迁出租赁的房屋（位于紫薇北路1088-13号门面房）；二、被告苏虎于判决生效后十五日内支付原告陶如兵自2014年2月18日-2014年5月17日的租金21500元，自2014年5月18日以后的租金按年租金86000元计算至迁出房屋之日止；三、被告苏虎于判决生效后十五日内支付原告陶如兵违约金10000元；四、驳回原告陶如兵的其他诉讼请求；案件受理费1440元，由原告陶如兵负担950元，被告苏虎负担490元。
苏虎上诉称：苏虎与陶如兵双方订立租房协议系真实合法的，苏虎欠陶如兵房租款也是事实，苏虎承租的房屋系陶如兵与其姐夫共同所有，出租房屋时陶如兵与其姐夫均到场的。租赁的房屋位置不好，人流量小，周围出租的房屋都下调了租金，2014年3月15日苏虎找到陶如兵把周围降房租的情况说了，要求其降房租，双方发生争议并报案。事后，陶如兵的姐夫找到苏虎，双方协商按邻近李某家的房租每年6万元计算租金，陶如兵同意，苏虎就支付租金，但陶如兵不予理睬导致了诉讼。房屋是转租来的，苏虎租赁房屋经营不长，对房屋装修投入了几万元资金，并且支付了租金、保证金，苏虎不愿意解除租赁合同，希望双方各自做出让步。为了维护苏虎合法权益，故上诉请求撤销一审判决，请求二审依法调解，维护双方当事人的合法权益。
陶如兵庭审中辩称：涉案房屋系陶如兵所有，房屋产权证已经证明，苏虎陈述的房屋系陶如兵与其姐夫共有，其姐夫同意降低租金的说法没有事实依据；苏虎两次承诺给房租，但没有履行，没有调解诚意，陶如兵不同意调解。
当事人所举证据与一审相同，相对方的质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
本院查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：苏虎要求降低租金的请求能否得到支持。
陶如兵与苏虎于2013年12月10日签订的《房屋租赁合同》系真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的权利义务。苏虎上诉对欠付租金的事实予以认可，本院予以确认。苏虎认为不交租金的理由是周边的出租房屋租金下调，陶如兵与苏虎对房屋的租金是经双方协商后达成一致意见的，苏虎没有证据证明其承租房屋周边的房屋租金下调，即使其承租的房屋周边的房屋租金下调，也是要经过其与出租人协商达成一致意见，苏虎未经出租人同意，以周边房屋租金下调为由不履行给付租金的义务的理由不能成立。涉案房屋位于滁州市紫薇北路1088-13号，陶如兵出示的房产证登记的房地产权利人为其本人，证明陶如兵系涉案房屋的权利人，苏虎辩称陶如兵姐夫系房屋的共有权利人，其姐夫同意按邻近的房屋租金价格降价出租给苏虎，但陶如兵姐夫并不是涉案房屋的出租人，陶如兵姐夫是否做出承诺同意房租降价并不能约束出租人陶如兵，因此，对苏虎的辩称意见不予采信。在陶如兵催要租金情况下，苏虎于2014年3月15日、2014年3月19日分别两次承诺给付欠付租金但均未履行，陶如兵诉讼解除双方房屋租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院依法予以维持。苏虎的上诉请求及理由，无事实和法律依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1440元，由上诉人苏虎负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 达
代理审判员 张 倩
代理审判员 马孟祥
二〇一五年一月六日
书 记 员 郭东武
附：本案二审处理适用的主要法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；