河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民二终字第00176号
上诉人（原审被告）石家庄海悦天地企业管理有限公司（以下称海悦天地），住所地石家庄市桥西区工农路255号。
法定代表人杨超，该公司董事长。
委托代理人张冠男、常艳婷，河北三和时代律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）牛新英。
委托代理人宋彦茹，河北正大律师事务所律师。
上诉人海悦天地因房屋租赁合同纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2014）西民商初字第00929号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2013年7月9日，牛新英与海悦天地（原名石家庄威城商业管理有限公司）签订海悦天地广场房屋租赁合同及补充协议，约定海悦天地将其广场内购物中心室内步行街2层243、245号商铺出租给牛新英使用，用于经营绿色养生杂粮。计租日至次年当月当日的前一日为第一�租约年，其他租约年依此类推；租赁期限为1个租约年，自计租日开始计算；第一个租约年每月租金为2284.5元；合同签订之日牛新英应当向海悦天地支付履约保证金4596元，同时向物业服务公司支付相当于两个月物业服务费、空调费3472.5元作为物业服务费、空调费保证金，合同终止30日内，如不存在牛新英未能按合同约定开业日实现该房屋开业的情形，履约保证金和物业服务费保证金余额无息退还；牛新英保证遵守海悦天地或物业服务公司制定的商业广场的整体营业时间表，不得擅自提前或迟延开、闭店，海悦天地或物业服务公司有权按情况需要经提前通知牛新英修改营业时间，牛新英必须遵守，不得异议；牛新英一次性支付半年租金，享受海悦天地第一年合同结束后赠送2个月租期的政策。合同签订后，牛新英按约定交纳履约保证金4569元、物业保证金3472.5元及6个月�房租、物业费24124.5元、POS机押金500元。2014年4月11日，双方签订补充协议，约定合同计租日调整为2014年3月1日，第一期即2014年3月1日至8月31日的租金、物业费按原政策的50%收取；如续约，商户原交剩余的费用按随行就市价格在9月1日后转为新签合同的租金及物业费，如不续约，商户在8月31日合同到期后，履约保证金4569元、物业保证金3472.5元及剩余房租物业费12062.25元在30日内退还牛新英；如牛新英连续3天无故关店，违反海悦天地管理规定，随意张贴标语，给海悦天地造成负面影响的，视同牛新英违约，履约保证金、物业保证金及其他费用不予退还；如遇海悦天地楼体装修悬挂吊篮影响商户不能正常经营的，则免除牛新英期间租金及物业费，海悦天地应以书面形式告之牛新英。2013年7月29日，包括牛新英在内的多名商户向海悦天地递交了一份名为海悦天地香港街商户集�退租事宜的申请，称要求退还缴纳的全部费用和装修费用，并将该申请张贴于店铺玻璃门内。8月1日，海悦天地因牛新英上述行为，将牛新英商铺加锁封闭，并在牛新英店铺门口张贴通知，称因牛新英违反海悦天地管理规定，随意张贴标语、擅自闭店，通知牛新英解除与牛新英签订的租赁协议，履约保证金、物业保证金及其他费用将不予退还，要求牛新英3日内清退房屋内的物品。
2014年10月30日，原审法院组织双方当事人到租赁房屋现场进行了交接，海悦天地原在租赁房屋玻璃门上所加锁具已经取下。经清点，牛新英店铺内有价值35490元的商品已过保质期或生虫。
原审法院认为，双方签订的租赁合同及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。协议签订后，双方应严格依照合同约定履行各自义务，否则即构成违约，并应承担相应的法律责任。牛新英于2014年7月29日在玻璃门内与其他商户一起共同张贴退租申请的行为确有不妥，但是并非合同约定的张贴标语的情形，在此情况下，海悦天地无权对牛新英承租的房屋加锁，关闭牛新英的店铺。因海悦天地上述违约行为，牛新英要求解除租赁协议，应予准许。合同解除后，海悦天地应承担的责任如下：
因2014年8月1日后海悦天地对牛新英店铺加锁，牛新英不能正常使用承租房屋，因此，其后的房屋租金及物业费14072.63元海悦天地应退还牛新英。关于牛新英要求海悦天地免除2014年7月31日前的租金的诉讼请求，因牛新英提交的证据仅能证明海悦天地在计租日后进行过部分施工，但该施工仅对牛新英经营有一定影响，并未使牛新英不能正常经营，且影响牛新英经营时间长短无法确定，海悦天地也已减半收取房租及物业费，因此，对牛新�该项请求不予支持。
牛新英所交履约保证金4569元、物业保证金3472.5元，因牛新英已经开业且不拖欠海悦天地费用，海悦天地应返还牛新英。关于牛新英要求海悦天地双倍返还履约保证金的诉讼请求，因该保证金并非定金，牛新英要求海悦天地双倍返还没有法律依据，不予支持。
POS机押金500元海悦天地应返还牛新英。
牛新英在租赁房屋前，对房屋进行了装修，并支出装修费用20928元。双方所签租赁合同的租期为1年，但因海悦天地违约行为2014年8月1日后牛新英不能正常使用房屋，牛新英的装修投入无法通过经营活动取得应有的收益。自计租日起至2014年8月1日牛新英仅使用承租房屋5个月，海悦天地应按牛新英剩余7个月的租赁期间所占合同约定的1年的租赁期间比例即7／12赔偿牛新英装修损失。牛新英要求海悦天地赔偿10000元不超过该比例，应予支持。
应海悦天地将牛新英店铺加锁，致使此期间牛新英无法进行店铺经营或取出货物，造成货物变质或生虫的损失，海悦天地应赔偿牛新英。交接时确认的牛新英店内超过保质期或生虫的货物损失为35490元，现牛新英仅主张33843元，应予支持。
基此，原审法院判决为：一、牛新英与石家庄海悦天地企业管理有限公司于2013年7月9日签订的租赁合同及2014年4月11日签订的补充协议终止履行；二、石家庄海悦天地企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还牛新英房屋租金及物业费14072.63元、履约保证金4569元、物业保证金3472.5元、退还POS机押金500元，共计22614.13元；三、石家庄海悦天地企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿牛新英经济损失43843元；四、驳回牛新英的其他诉讼请求。
判后，海悦天地不服，向本院提起上诉，理由是：1、原判上诉人单方违约，不符合事实情况。�上诉人在合同即将到期前罢市并张贴退租申请的行为已经违反双方签订的《补充协议》第8条的约定，属于严重违约，而原审判决认为“被上诉人2014年7月29日在玻璃门内张贴退租申请的行为确有错误，但并非合同约定的张贴标语的情形，此情况下上诉人无权对被上诉人出租的房屋加锁”，仅判令上诉人单方违约，不符合事实。双方当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
2、原判关于装修损失计算方法错误，且该损失不应由上诉人一方承担。双方签订的《租赁协议》有效期为一年，后补充的协议增加两个月赠期，即有效期为14个月。虽然在合同中约定租赁期间“自计租日开始计算”，但并非双方真实意思表示，真实意思是“自签约日开始计算”。双方在2014年4月1日签订的补充协议明确显示：第3条“剩余的费用按随行就市价格在2014年9月1日之后转为新签合同�租金及物业费”；第4条“如不续约的商户在8月31日合同到期后……”，均说明合同的一年期限自双方签订之日起计算；另被上诉人向上诉人提交的《海悦天地香港街商户退租事宜》中第一行即明确写到“因合同到期，经商户集团商议提出退租申请”，说明被上诉人也明确合同有效期是自签订日计算。原判按照计租日计算“被上诉人剩余7个月租赁期间所占合同约定的一年租赁期间比例即7／12赔偿损失”与事实不符。按2013年7月2日签订协议，到期日为2014年9月2日，上诉人解除协议的8月1日计算，被上诉人时间剩余租赁期限为1／14，被上诉人时间装修残值为1／14，而非原判的7／12。
一审中，被上诉人提交的证据不足，不能证明其损失数额。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条的规定“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内�装修费残值损失，由双方根据各自的过错程度相应的责任”，即使上诉人存在违约行为，因被上诉人也存在明显的违约行为，被上诉人应与上诉人分担残值损失，不应由上诉人一方承担。
3、被上诉人的货物在上诉人封门之前已经出现商品过期的情况，与上诉人封门没有关系。被上诉人店内货物变质损失不应由上诉人承担。
请求，撤销原判，依法驳回被上诉人要求赔偿经济损失43843元的诉讼请求。
经审理查明，双方于2013年7月9日订立租赁合同，租赁期限为一个租约年，自计租日开始计算。2014年4月11日双方签订补充协议，合同计租日调整为2014年3月1日。补充协议第8条约定：如乙方连续三天无故关店，违反海悦天地管理规定，随意张贴标语，给甲方造成负面影响，视同乙方违约。履约保证金、物业保证金、及其他所有费用不予退还。
2014年8月1日上诉人将牛新英租�的店铺封门，2014年10月30日法院勘验现场。原判认定的过期物品均系2014年8月1日至10月30日期间过期的物品。不包括上诉人封门之前已经过期的商品
二审查明其他事实与一审查明相同。
本院认为，原判查明事实清楚。被上诉人于2014年7月29日在玻璃门内张贴退租申请的行为虽有不妥，但其行为不能确定为合同约定的“随意张贴标语”情形。上诉人主张被上诉人此行为严重违约，不能认定。基此，原判认定“上诉人无权对被上诉人承租的房屋加锁，关闭被上诉人的店铺”，认定事实正确。因上诉人存在该违约行为，且双方已经实际解除了租赁关系，故被上诉人要求解除租赁协议，应于准许。上诉人要求被上诉人承担违约责任，没有依据，对其主张不能认定。
双方约定租赁期限为一个租约年，自计租日开始计算；约定计租日为2014年3月1日，至上诉人2014年8月1日违约，�诉人实际使用承租房屋仅5个月，剩余7个月租赁期间，原判按剩余租赁期间所占约定租赁期限的比例即7／12赔偿被上诉人的装修损失，计算比例合适。上诉人主张按照剩余租赁期限1／14计算装修残值，不能支持。
一审判决赔偿被上诉人的货物变质损失，因上诉人对被上诉人的店铺加锁，致使被上诉人无法经营店铺或取出货物造成的，造成损失的责任在上诉人，上诉人应当承担此损失。原判让上诉人赔偿被上诉人货物损失，无不当。
综上，原判无不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费897元，由上诉人海悦天地负担。
本判决为终审判决。
审判长 冯增辰
审判员 苑颖新
审判员 周玉杰
二〇一五年三月十二日
书记员 杨凯丽