四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）川民提字第327号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：陈秀芳,女,1967年10月7日出生,汉族,住四川省资阳市雁江区。
委托诉讼代理人:张伟,四川国金律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：汪小君，女，1970年12月30日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。
委托诉讼代理人：蒋中君（系汪小君之夫），男，1968年12月6日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。
委托诉讼代理人：杨起，四川豁达律师事务所律师。
二审被上诉人（一审被告）：胡国良，男，1969年1月19日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。
二审被上诉人（一审被告）：龚明芳(系胡国良之妻)，女，1970年3月1日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。
二审被上诉人（一审第三人）：四川省资阳市天缘房地产开发有限责任公司，住所地四川省资阳市天缘购物广场A座。
法定代表人：黄斌，董事长。
委托诉讼代理人：何峰，四川壮思律师事务所律师。
再审申请人陈秀芳因与被申请人汪小君、二审被上诉人胡国良、龚明芳、四川省资阳市天缘房地产开发有限责任公司（以下简称资阳天缘公司）债权人撤销权纠纷一案，不服四川省资阳市中级人民法院（2014）资民终字第287号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年5月21日作出（2015）川民申字第825号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人陈秀芳的诉讼代理人张伟、被申请人汪小君及其诉讼代理人蒋中君、杨起、二审被上诉人胡国良到庭参加诉讼。二审被上诉人龚明芳及资阳天缘公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈秀芳申请再审称，原二审判决认定事实不清、适用法律错误，请求:撤销四川省资阳市中级人民法院（2014）资民终字第287号民事判决第二项，依法驳回汪小君的全部诉讼请求；由被申请人承担全部诉讼费用。事实和理由：一、本案法律适用错误。1.胡国良、龚明芳二人从未成为两套房屋的所有权人，房屋权属登记上也从无抵押的相关登记，故不符合抵押成立的基本构成要件。但二审判决却错误认定两套房屋已抵押给汪小君。2.胡国良（乙方）与汪小君（甲方）在《借款协议》中约定“乙方自愿用资阳天缘公司开发的位于资阳市万和嘉苑10号楼（F）1-1、2-1号的房屋作为抵押”，双方的真实意思表示是不动产“抵押”，而非“质押”，且资阳天缘公司的“收据”不具有流通性和法定性，不能等同于《中华人民共和国担保法》及司法解释中的“票据”和权利凭证。因此，胡国良与汪小君之间约定“抵押”并交付收据的行为，不符合任何担保成立的基本要件，亦未对第三人产生任何公示效力，不能对抗任何善意第三人，更不能对抗签订协议在前并已实际取得房屋的陈秀芳。3.二审认定陈秀芳与胡国良“恶意串通、损害汪小君利益”错误。陈秀芳与胡国良签订《协议书》的行为属合法民事行为，双方并无通谋的条件和利益，且陈秀芳尽到了谨慎注意的义务。2010年8月17日陈秀芳与胡国良到开发商资阳天缘公司签订《商品房买卖合同》时，胡国良夫妇以申明的方式确认丢失了三张收据，资阳天缘公司对此予以认可并为陈秀芳补了三张《收据》。即使资阳天缘公司告知了陈秀芳购房的法律风险，也不能推出该风险即是讼争房屋已经抵押给了汪小君，因为根据《商品房买卖合同》以及房屋初始登记的状态，没有讼争房屋已经“抵押”给他人的事实。4.陈秀芳的买房行为并未损害到被申请人汪小君的利益。汪小君的债权成立在陈秀芳与胡国良签订《协议书》之后。资阳天缘公司黄斌、黄祖仕的《询问笔录》证明，胡国良与陈秀芳合意在2010年4月15日，陈秀芳于2010年4月20日将40万元交予胡国良前往资阳天缘公司处缴纳全部购房款，其后多次交涉才于2010年8月17日由陈秀芳与该公司签订《商品房买卖合同》，陈秀芳与胡国良签订《协议书》的日期并非二审法院所推定的“倒签”。陈秀芳与资阳天缘公司自2010年8月17日即完成了房屋买卖，且已于2010年11月23日取得房屋产权证，而截止2010年8月17日，汪小君对胡国良的债权也仅系74万元。陈秀芳支付给胡国良的购房款1388000元超过74万元，不可能损害汪小君债权的实现。因此，二审判决推定陈秀芳与胡国良“恶意串通”缺乏事实依据。二、二审判决认定事实错误。1.胡国良自书书证的效力优先于推理及事后补充的证人证言、陈述。胡国良在收到1388000元的款项后即向陈秀芳出具了《收条》，《收条》的真实性胡国良在原一、二审中均予以认可，且陈秀芳及其配偶蒋中意的银行卡取款凭证，以及《商品房买卖合同》的签订等形成完整的证据链，证明胡国良的收款事实。但二审法院却依据所谓的生活常理以及未经质证的《送达笔录》和发回重审期间胡国良在汪小君暴力威胁下所写的《卖房情况说明书》，否定该《收条》的真实性，并错误认定陈秀芳仅向胡国良、龚明芳付款888000元。对此，有胡国良的《报警记录》及胡国良自述该《买房情况说明书》系汪小君指使他人胁迫、威逼的相关视频及录音为据。2.仅从2010年4月20日陈秀芳向胡国良付款40万元，胡国良将此款交与资阳天缘公司取得三张“收据”,以及陈秀芳将剩余的房款60余万元用以抵偿胡国良欠谢治(志)胜的款项就足以证明二审认定陈秀芳仅付款888000元错误。正如胡国良在庭审中所述，“自己又不是傻的，收了888000元给陈秀芳打1388000元的收条。”三、陈秀芳与胡国良之间的债权合法有效，基于该债权，已形成稳定的物权,基于合同的相对性，汪小君应向胡国良主张自己的债权，而不应通过诉讼侵害陈秀芳的合法权益。二审判决之后,汪小君即向资阳市雁江区人民法院起诉要求行使优先受偿权，且在未通知陈秀芳参加诉讼的情况下即作出判决，故请求依法改判。
汪小君辩称，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回陈秀芳的再审申请。一、胡国良、龚明芳自愿用资阳天缘公司开发的资阳市万和嘉苑10号楼（F）1-1、2-1房屋作为抵押向其借款74万元，因产权在办理中，胡国良以资阳天缘公司开具的已交购房款的原始收据交与汪小君执存。陈秀芳和胡国良之间的房屋转移发生在2010年8月17日，《协议书》时间系倒签，且交易金额为888000元，胡国良对购房款的陈述前后不一致，陈秀芳购房款的组成不能成立，双方系恶意串通。二、二审判决对胡国良交予汪小君0006667-0006669的三张收款收据性质认定正确。1.《借款合同》有效,且该合同载明以资阳天缘公司开发的资阳市万和嘉苑lO号楼(F)1-1、2-1号房屋作抵押，因此，在产权未办理时该收据代表的是资阳天缘公司与胡国良之间的债权债务关系，书写“抵押”，实为债权“质押”，符合《中华人民共和国担保法》第七十五条第四项“依法可以质押的其他权利”的规定。因双方在《借款合同》中已约定相应条款，且双方意思表示真实，不需要再单独签订质押合同。2.胡国良出具的0006667
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0006669三张收据遗失“申明”，不能对抗汪小君，因汪小君系善意取得，该三份收据承载的债权，应经法定程序方能确定效力。3.陈秀芳与胡国良之间的房屋转移基础关系违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，因此，陈秀芳取得10号楼(F)1-l、2-1的房屋产权证应属无效。一、二审仅对陈秀芳与胡国良之间的民事法律关系予以审理符合法律规定。综上所述，二审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回陈秀芳的再审申请，维持二审判决。
胡国良述称，2010年4月15日之前与陈秀芳不相识，不可能恶意串通，亦不可能向陈秀芳出具1388000元的收条却只收888000元。当时向汪小君借款是认为自己有偿债能力，其他答辩意见与陈秀芳陈述的意见一致。
汪小君向一审法院起诉请求：1.依法确认胡国良、龚明芳与陈秀芳签订的房屋买卖协议无效，撤销陈秀芳与资阳天缘公司签订的《商品房买卖合同》。2.本案诉讼费用由胡国良、龚明芳承担。
一审法院认定事实：胡国良、龚明芳从2009年起向汪小君借款用于工地周转，至2010年7月3日，胡国良、龚明芳累计欠汪小君借款本金74万元，截止2011年4月12日，胡国良、龚明芳共欠汪小君借款本金141万元。
胡国良组织劳务为资阳天缘公司修建资阳市万和嘉苑商品房发生工伤事故，胡国良与资阳天缘公司在2010年4月20日约定以资阳市万和嘉苑10号楼（F）1-1、2-1号房屋补偿胡国良，共计697277元，双方没有签订购房协议，资阳天缘公司出具了三张编号为0006667、0006668、0006669号共计收款697277元的收据交与胡国良。
2010年7月3日，汪小君与胡国良、龚明芳签订《借款合同》，约定:胡国良、龚明芳向汪小君借款34万元，加上前期借款合计74万元，胡国良、龚明芳自愿用资阳天缘公司开发的资阳市万和嘉苑10号楼（F）1-1、2-1号房屋作为抵押，并将已交房款编号为0006667-0006669的三张收据交与汪小君作为凭证执存。同日，胡国良、龚明芳向汪小君出具借条一份，载明借款74万元的事实。案外人谢志胜为了收回胡国良所欠其借款，与胡国良商量将资阳万和嘉苑10号楼（F）1-1、2-1号房屋转卖给陈秀芳。胡国良、龚明芳与陈秀芳达成买卖协议转让资阳市万和嘉苑10号楼（F）1-1、2-1号房屋，并签订《协议书》,约定:转让价款为1388000元，以收据为准。同时载明协议签订时间为“2010年4月18日”。胡国良于2010年8月17日向陈秀芳出具收据载明：“收购房款1388000元。”同日，陈秀芳与胡国良、龚明芳一同到资阳天缘公司办理转让商品房买卖手续，资阳天缘公司按胡国良指定价格与陈秀芳转签《商品房买卖合同》，将资阳市万和嘉苑10号楼（F）1-1、2-1号房屋卖给陈秀芳。此过程中，资阳天缘公司告知陈秀芳购买的房屋已抵押与汪小君，资阳天缘公司向陈秀芳出具购房收据凭证，陈秀芳持有的收据载明的金额未真实缴纳，资阳天缘公司也未将资阳市万和嘉苑10号楼（F）1-1、2-1号房屋价款退给胡国良、龚明芳。资阳天缘公司于2010年11月23日为陈秀芳办理了该房屋的产权登记。汪小君与胡国良、龚明芳、陈秀芳因实现资阳市万和嘉苑10号楼（F）1-1、2-1号的房屋抵押权发生争议引发诉讼。
汪小君申请对资阳市万和嘉苑10号楼（F）1-1、2-1号房屋在2010年8月17日时的现金价值进行评估，当时市场价为1487800元，评估费用为13200元。
一审法院认为，一、关于胡国良与陈秀芳签订房屋买卖《协议书》的效力问题。汪小君以胡国良、龚明芳将抵押房屋恶意转移给陈秀芳的行为严重损害了汪小君的利益为由，主张转让房屋的《协议书》无效，因该协议不存在无效的情形，故本案仅就胡国良、龚明芳将房屋转让给陈秀芳，是否存在恶意串通损害第三人利益的情形，对合同效力进行评判。汪小君系债权人，胡国良作为债务人将其房屋转让与陈秀芳，是否损害了汪小君的利益，应考量转让价款是否是低于交易时交易地的指导价或者市场价的70%。本案中，作为房屋转让合同的双方当事人陈秀芳、胡国良均主张转让价为1388000元，并且提供了双方签订的《协议书》予以证明。汪小君虽认为该《协议书》所载内容不是陈秀芳、胡国良转让房屋的真实意思表示，双方恶意串通，但汪小君所提供的证据不能证明其主张。同时，汪小君所提供的2011年10月9日对资阳天缘公司法定代表人的《询问笔录》也载明，胡国良要求资阳天缘公司将房屋转给陈秀芳，资阳天缘公司开始不同意，后胡国良多次找资阳天缘公司，拖至8月才将房屋转让给陈秀芳，证明陈秀芳、胡国良转让房屋的合意应为2010年8月17日之前。故汪小君认为陈秀芳、胡国良所签订的房屋转让《协议书》的时间不应在2010年8月17日之前的主张不能成立。一审法院对陈秀芳、胡国良之间转让房屋价格为1388000元的事实予以确认，且转让价格不属于明显不合理的低价。对于陈秀芳支付转让款是1388000元或是888000元的争议，陈秀芳实际支付价款的多少属于陈秀芳、胡国良之间转让房屋合同中陈秀芳给付价款的义务是否履行的问题，陈秀芳即使未足额支付合同约定的购房价款，汪小君可行使代位权以维护其合法利益，陈秀芳未足额支付转让价款并不构成对汪小君利益的损害，故本案对陈秀芳支付的转让款是1388000元或是888000元的争议，不作评判。综上，汪小君对其主张胡国良、龚明芳将抵押房屋恶意转移给陈秀芳的行为严重损害了汪小君的利益的事实，未提供相应的证据证明，应承担举证不能的责任。对汪小君要求确认胡国良、龚明芳与陈秀芳签订的房屋买卖《协议书》无效的诉讼请求，一审法院不予支持。二、关于汪小君对陈秀芳与资阳天缘公司签订《商品房买卖合同》行使撤销权的问题。陈秀芳与资阳天缘公司签订的《商品房买卖合同》系根据陈秀芳与胡国良签订的房屋买卖《协议书》而签订，是为实现陈秀芳与胡国良所订立的房屋买卖合同的目的，陈秀芳与资阳天缘公司签订的《商品房买卖合同》实为资阳天缘公司同意胡国良将取得房屋的合同权利转让与陈秀芳，陈秀芳与胡国良所订立的房屋买卖《协议书》应属有效，汪小君请求撤销陈秀芳与资阳天缘公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第一百四十四条之规定，一审法院判决：驳回汪小君的诉讼请求。本案案件受理费50元，财产保全费3020元，评估鉴定费13200元，共计16270元，由汪小君承担。
汪小君不服一审判决，上诉请求：依法确认胡国良、龚明芳与陈秀芳签订的房屋买卖协议无效，并撤销陈秀芳与资阳天缘公司签订的《商品房买卖合同》。
二审法院认定事实：二审法院对一审查明事实予以确认。
另查明：陈秀芳（乙方）与胡国良（甲方）签订《协议书》的落款时间为“2010年4月15日”，《协议书》约定：一、转移面积为344m2,转移价款1388000元，以收据为准。二、付款方式：乙方与资阳天缘公司签订购买合同之日一次性付给甲方。2010年8月17日胡国良出具收据：“今收到陈秀芳万和家佳（嘉）营业房1-2购房款1388000元（壹佰叁拾捌万捌仟元正），房款全部付清。”同日，胡国良向资阳天缘公司出具遗失申明，申明资阳天缘公司开具的三张收据原件遗失作废。
陈秀芳2011年10月8日的答辩状载明：其与胡国良签订转让协议时即要求胡国良出具资阳天缘公司给他的收据，胡国良说此收据遗失并向资阳天缘公司写了遗失承诺书。2011年10月庭审笔录载明：“陈秀芳：办手续时胡写了声（申）明书说收据丢失了，我再买的。他们之间的借款、抵押与我无关。”
在录音资料中胡国良称：签正式合同是2010年8月17日，后与陈秀芳又补签了协议。
关于购房款的支付：陈秀芳在2011年11月10日庭审笔录中陈述是先付20万元，余款是转账支付。胡国良陈述是分三次收取，第一次50万元，第二笔是现金，最后一笔19万元是转账。陈秀芳在2011年12月12日提交的《关于陈秀芳支付胡国良购房款的经过》中载明：“2010年4月20日我在成都取款32万元和我家中流动资金8万元，共计40万元给胡国良（有取款32万元的票据），后胡国良于2010年8月14日到成都,我取款10万元给他（有取款10万元的票据），后2010年8月17日我和爱人蒋中意回到资阳在农村信用合作社我爱人蒋中意取款758000元（有取款758000元票据），我在成都带回现金13万元，共计888000元给胡国良，胡国良就在当天给我写了收据1388000元给我。”其提交的取款记录载明：2010年4月18日陈秀芳账户上取款19万元和10万元，2010年4月16日陈秀芳账户上取款3万元，2010年8月14日陈秀芳账户上分别取款5万元和49999元，2010年8月17日蒋中意账户上分别取款149000元、20万元、259000元、15万元。
2013年3月26日庭审笔录中载明：“？（指审判人员）：胡国良你的购房款是怎么交的？胡国良：我分几次交的，有一次交了10万元，这是签订协议前交的。在4月20日前交的10万元，签购房协议时就交完。……？：陈秀芳是怎么给钱给胡国良的？陈秀芳：胡国良交了订金后没有钱，就转让给我。我与胡国良一起去（资阳）天缘公司交的房款，以胡国良名义交的。”
2013年9月22日资阳市雁江区人民法院的《送达笔录》载明：胡国良自述“我先给汪小君借钱，抵押给了汪小君。我用三张原始购房发票给了汪小君，后我差钱就向陈秀芳借钱，对陈秀芳说原来的三张发票都掉了，我把房子卖给她。”“卖了888000元。我只拿了40来万，其他40多万谢治胜在陈秀芳那里拿去抵的账，卖房子大概是在2010年8月份。”2013年6月25日胡国良书写的《卖房情况说明书》内容与上述陈述基本一致。2013年9月3日，胡国良报警称汪小君威胁其写虚假卖房证明。
二审法院认为，一、关于胡国良与陈秀芳签订的房屋买卖协议是否无效的问题
汪小君以胡国良、龚明芳将抵押房屋恶意转移给陈秀芳的行为严重损害了汪小君的利益为由，主张转让房屋的协议无效。
首先，关于汪小君与胡国良之间以收据凭条担保借款是否成立的问题。2010年4月20日，资阳天缘公司向胡国良出具了收据，但双方未签订房屋买卖合同，胡国良对本案讼争合同所指向的房屋未取得物权，其取得的收据实质上是对资阳天缘公司的债权，是对收据载明的房屋可获得将来利益的期待权。本案中收据上承载的权利并非依法律或者其性质不可转让、抵押的债权，也非当事人约定不可让与、抵押的债权，因胡国良与汪小君就该权利抵押达成了合意，故从承载权利的收据交由汪小君执存起，胡国良以其在资阳天缘公司购房的债权为所欠汪小君债务抵押担保的法律关系即成立。
其次，关于胡国良与陈秀芳签订协议的时间认定问题。本案中，资阳天缘公司于2010年4月20日向胡国良、龚明芳出具收取房款及办证税费的收据，至此双方才成立合同关系。如果胡国良与陈秀芳在同月15日签订房屋买卖协议，购买还未与资阳天缘公司达成协议的标的物，显然不符合常理。陈秀芳陈述其与胡国良系同月15日签订协议，并称胡国良陈述收据丢失，但资阳天缘公司同月20日才将收据交予胡国良，显然也不符合常理。如果胡国良与陈秀芳系同月15日签订的房屋买卖协议，陈秀芳完全可以在同月20日与资阳天缘公司直接签订商品房买卖合同。根据胡国良（甲方）与陈秀芳（乙方）签订的《协议书》分析，《协议书》载明：“一、转移面积为344㎡，转移价款1388000元，以收据为准。二、付款方式：乙方与资阳天缘公司签订购买合同之日一次性付给甲方”，既然协议载明以收据为准，那么表明双方之间的收据已经存在，而胡国良出具给陈秀芳的收据落款时间是“2010年8月17日”，并且陈秀芳在2011年10月8日的答辩中亦认可签订转让协议时要求胡国良交付收据，胡国良说收据遗失并写了遗失承诺书，在2011年10月庭审时亦自述，办手续时胡国良写了申明，证明收据丢失才买的。如果是2010年4月15日订立合同，当时胡国良并无收据，应不存在丢失收据之说。结合胡国良的遗失申明的落款时间系2010年8月17日分析，陈秀芳与胡国良之间的协议书应是2010年8月17日签订，协议上的2010年4月15日应是双方倒签的日期。
再次，关于陈秀芳与胡国良之间的交易价格的认定问题。虽然双方的协议中载明交易价格系1388000元，但《协议书》约定：“付款方式：乙方（陈秀芳）与资阳天缘公司签订购买合同之日一次性付给甲方（胡国良）”，说明双方合意在陈秀芳与资阳天缘公司签订购买合同之日一次性付款，而胡国良与陈秀芳陈述价格系多次支付与协议不一致。此外，胡国良与陈秀芳关于价款支付的方式、金额等在最早的陈述中亦不一致，如此大金额的资金支付出现大的记忆偏差，显然不合常理，且陈秀芳对购房款的支付方式及每次支付的金额的陈述也前后矛盾。此外，陈秀芳举证证明的已付款中包括4月16日和18日的32万元。结合法院的送达笔录及双方的协议等证据分析，陈秀芳所提交的证据不能证实其购买房屋的真实成交价格为1388000元。
综上所述，陈秀芳与胡国良在签订房屋买卖协议时，胡国良未取得物权，陈秀芳与胡国良之间的房屋买卖协议实为债权债务的概括转移，陈秀芳在本案的交易过程中，资阳天缘公司告知了陈秀芳该房屋已抵给汪小君，汪小君持有的胡国良因借款抵押而交付的收据，该收据未经法定程序确认失效；胡国良在收据已抵押给汪小君的情况下转让该收据记载的权利义务，损害了作为收据持有人的抵押权人汪小君的权利，受让人陈秀芳在受让该收据记载的权利义务时有要求胡国良交付收据的注意义务，在对方不能交付收据时有要求胡国良依法定程序确认收据失效的注意义务，胡国良、陈秀芳转让收据记载的权利义务而不交付作为权利凭证的收据，损害了权利凭证持有人汪小君的利益。陈秀芳在明知标的物已抵押的情况下，与出卖人胡国良串通，将《协议书》的时间倒签，其支付了合理对价的证据也不充分，双方存在恶意串通的故意，实施了串通行为，损害了汪小君的利益。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……”的规定，陈秀芳与胡国良之间的房屋买卖协议应属无效。
二、关于陈秀芳与资阳天缘公司签订的《商品房买卖合同》是否应撤销的问题
本案中，资阳天缘公司出具给胡国良、龚明芳的收据系一种权利凭证，其上承载着胡国良对资阳天缘公司的债权，而胡国良、龚明芳将其抵押给汪小君，其上又承载着汪小君的权利。胡国良转让给陈秀芳，系债权债务的概括转移，并未征得抵押权人汪小君的同意，而胡国良的债务人资阳天缘公司明知该权利上存在抵押权，仍然同意胡国良将该债权转让给陈秀芳，亦存在一定过错。陈秀芳与资阳天缘公司签订合同是承接胡国良、龚明芳的权利义务，在未取得汪小君的同意或追认的情况下，胡国良与陈秀芳签订的协议无效，陈秀芳与资阳天缘公司签订的《商品房买卖合同》也应无效。由于汪小君起诉时的诉请是请求撤销陈秀芳与资阳天缘公司签订的《商品房买卖合同》，其依据的是《中华人民共和国合同法》第七十四条“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”的规定，本案的情形不适用该条规定，汪小君关于撤销陈秀芳与资阳天缘公司的商品房买卖协议的理由不能成立，对其请求二审法院不予支持。
二审法院判决：一、撤销资阳市雁江区人民法院（2013）雁江民初字第02910号（误写为2910号）民事判决；二、陈秀芳与胡国良签订的房屋买卖协议无效；三、驳回汪小君的其他诉讼请求。本案一审案件受理费50元，财产保全费3020元，评估鉴定费13200元，共计16270元，由汪小君负担8135元，陈秀芳、胡国良、龚明芳、资阳天缘公司负担8135元；二审案件受理费50元，由汪小君负担25元，陈秀芳、胡国良、龚明芳、资阳天缘公司负担25元。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：
再审审理中，陈秀芳提交了以下新证据:一、2015年5月11日陈秀芳的诉讼代理人张伟、蒲晓芳对胡国良的询问笔录及视频,主要证明以下事实：1.胡国良与陈秀芳签订房屋买卖《协议书》的时间为2010年4月15日及胡国良认可共收取购房款1388000元。2.汪小君在本案发回重审期间指使他人在茶楼对胡国良进行殴打、威胁，逼迫胡国良并要求其对《协议书》的签订时间及陈秀芳的购房价格作伪证的事实。二、《门面（店面）房租赁协议》、《租房合同》、物业费缴纳收据（三张）。拟证明:1.自2010年10月19日，陈秀芳即将该两套房屋出租使用的事实。2.该两套房屋自2010年至今持续为陈秀芳所有的事实。三、《记账本》一本，拟证明陈秀芳记录购房款数额为1408000元，其中包括给中间人谢治胜的介绍费2万元的事实。
汪小君则质证认为，《记账本》系事后补写，且反证陈秀芳与胡国良故意串通的事实。根据胡国良的陈述，胡国良收款138万元，给了2万元给谢治胜。根据陈秀芳记载，向胡国良付款1408000元，给了谢治胜2万元介绍费，两人在恶意串通过程中，出现了偏差。因为胡国良和陈秀芳是恶意串通，对胡国良做的视频和记录，属于当事人陈述，需要其他证据印证。
此外，汪小君对原二审查明事实无异议,但补充认为,胡国良到资阳天缘公司实际上没有支付购房款，是折抵胡国良所受伤害的赔偿。
同时,汪小君提交了以下新证据：1.资阳市雁江区人民法院（2015）雁江民初字第211号民事判决、（2015）雁江民初字第264号民事判决及法律文书生效通知书。拟证明：汪小君对胡国良、龚明芳享有到期债权100余万元，且人民法院已就该债权作出生效民事判决。2.在执行过程中，2015年4月20日资阳顶盛房地产评估事务有限公司接受资阳市雁江区人民法院委托对案涉房屋作出《房地产估价报告》，确认案涉房屋在2015年4月20日的市场价格为1901664元。拟证明涉诉房屋价格远高于陈秀芳与胡国良、龚明芳的交易价888000元。
陈秀芳质证认为，对资阳市雁江区人民法院（2015）雁江民初字第211号民事判决的真实性予以认可，但不能达到证明目的，民事判决确认汪小君与胡国良的债权形成时间是2010年5月9日，晚于陈秀芳与胡国良签订卖房协议的时间，与本案无关。对资阳市雁江区人民法院（2015）雁江民初字第264号民事判决的真实性无异议，判决书明确载明胡国良两次借款的时间晚于签订《协议书》和支付房款的时间，且债权数额低于陈秀芳向胡国良支付的房款金额，不能达到其证明目的。对于生效通知书，真实性无异议，但不能达到证明目的。因为这两份民事判决，均是依据本案终审判决作出，属循环论证，不能达到证明目的。《房地产估价报告》与本案无关联。
胡国良质证认为，借款和卖房都是事实，但两份判决与本案没有关联。
另查明，资阳天缘公司与陈秀芳签订的《商品房买卖合同》中载明“该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定低押”。
汪小君提供的其诉讼代理人于2011年10月9日对资阳天缘公司法定代表人黄斌及黄祖仕的《询问笔录》载明，黄斌、黄祖仕陈述与胡国良没有签订合同，只是交了一部分购房款，经公司催收，才将余款给付，胡国良只是支付了定金，后来在交足房款时，胡国良就把F-1、F-2转给了陈秀芳，并陈述前面的收据掉了，还叫他作出了说明，余款的实际出款人是陈秀芳。资阳天缘公司开始不同意，拖到8月份才转的，是照顾胡国良才卖给他的，他又多次上门要求转给陈秀芳，是在胡国良交了余款后才转给陈秀芳的。
本院查明的其他事实与原二审查明事实一致。
本院再审认为，本案争议焦点为：汪小君与胡国良、龚明芳之间是否设立了抵押或质押合同、胡国良与陈秀芳签订的房屋买卖《协议书》是否无效、陈秀芳与资阳天缘公司签订的《商品房买卖合同》是否应予撤销等问题。针对争议焦点本院评析如下：
一、关于汪小君与胡国良、龚明芳之间是否设立了抵押或质押合同的问题
1.关于诉争房屋是否设定抵押的问题。本院认为，尽管《借款合同》约定：“乙方（胡国良）自愿用资阳天缘公司开发的位于资阳市万和嘉苑10号楼（F）1-1、2-1号的房屋作为抵押”，但胡国良与汪小君是否设立了抵押应从以下几点分析：第一，从房屋登记权属分析，讼争房屋是因胡国良工地发生事故，资阳天缘公司给予胡国良的购房优惠。胡国良、龚明芳并未实际取得讼争房屋的所有权，房屋产权证也未登记到二人名下。因此，胡国良、龚明芳无权对房屋设定抵押。第二，从《借款合同》履行情况分析，汪小君至今未提供相关证据证明已对讼争房屋办理了房屋抵押登记手续。《中华人民共和国担保法》第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”据此，汪小君以《借款合同》中“抵押”的约定及其持有的三张收据为据，认为抵押成立缺乏事实和法律依据。
2．关于资阳天缘公司向胡国良、龚明芳开具的收据是否系权利质押的问题。《中华人民共和国担保法》第七十五条规定：“下列权利可以质押：（一）汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单；（二）依法可以转让的股份、股票；（三）依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权；（四）依法可以质押的其他权利。”据此，可以质押的权利类型具有法定性（股权质押、商标权、专利权质押等）和流通性（可以背书转让，例如汇票、提单、仓单等）。因资阳天缘公司向胡国良、龚明芳开具的收款收据只是胡国良、龚明芳的付款凭证，不具有流通性，即使汪小君认为该收据系权利质押，亦因该出质的财产权仅系购买人购买房屋而支付房款的凭证，未经有权机关办理登记，对外不具有公示效力，亦不能对抗第三人。因此，陈秀芳认为胡国良交付的收据对第三人没有对抗效力的理由成立。故二审判决认定胡国良以其在资阳天缘公司购房的债权为所欠汪小君的债务设立了抵押担保的法律关系错误，本院应予纠正。
二、关于胡国良与陈秀芳签订的《协议书》是否无效的问题
本院认为，胡国良与陈秀芳签订的《协议书》系双方真实意思表示，协议内容并未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。本案中，汪小君虽以《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项“有下列情形之一的，合同无效……(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”为由，主张胡国良与陈秀芳恶意串通，《协议书》应属无效，但本院认为，对“恶意串通”应当采用严格的证明标准，同时须确认因“恶意串通”，损害了第三人利益才能确认合同无效。但就本案而言，对于胡国良、龚明芳将讼争房屋转让给陈秀芳，是否存在恶意串通损害第三人利益的情形，应考量胡国良将其房屋转让与陈秀芳时，转让价款是否是低于交易时交易地的指导价或者市场价的70%。经审查，《协议书》约定的转让价为1388000元，且2010年8月17日胡国良向陈秀芳出具的《收条》也载明：“收到陈秀芳购房款1388000元，房款全部付清”，而讼争房屋在2010年8月17日的评估价格为1487800元，因此，转让价格并未低于市场价格的70%，汪小君以2015年4月20日的市场评估价证明陈秀芳系以明显不合理的低价购买讼争房屋缺乏事实依据。此外，陈秀芳与胡国良、汪小君在签约前素不相识，经案外人谢治胜（胡国良的另一债权人）介绍，陈秀芳才欲购买名义上属胡国良的房屋，陈秀芳也并未获得通谋利益，即以低于市场价格的70%购买讼争房屋。本院注意到，诉讼中，虽然胡国良在《卖房情况说明书》中作了购房价格为888000元的陈述，但再审庭审中胡国良当庭陈述，陈秀芳支付购房款1388000元，同时也对《卖房情况说明书》的形成作了说明，即系汪小君指使他人在茶楼对其殴打威胁后形成，且胡国良被胁迫后也报警要求相关机关予以处理。因此，不能仅凭《卖房情况说明书》和《送达笔录》确认陈秀芳购买房屋的价格及实际支付款项，并进而认定陈秀芳与胡国良存在恶意串通行为。何况陈秀芳实际支付多少价款系《协议书》的实际履行问题，陈秀芳即使未足额支付协议约定的购房价款，也属陈秀芳在履行《协议书》时的违约行为，根据合同的相对性原则，该行为也不会损害汪小君的利益。本院还注意到，汪小君提供的其诉讼代理人于2011年10月9日对资阳天缘公司法定代表人黄斌及黄祖仕的《询问笔录》证明，胡国良要求资阳天缘公司将房屋转给陈秀芳，资阳天缘公司开始并不同意，后胡国良多次找资阳天缘公司，拖至2010年8月才同意转让给陈秀芳，据此证明，陈秀芳、胡国良达成转让房屋的合意应为2010年8月17日之前。综上，汪小君认为胡国良、陈秀芳恶意串通损害汪小君利益的主张，因缺乏充足证据予以证明，故对其请求确认《协议书》无效的诉讼主张，本院不予支持。
三、关于《商品房买卖合同》是否应予撤销的问题
本院认为，陈秀芳与资阳天缘公司签订的《商品房买卖合同》实为资阳天缘公司同意胡国良将取得房屋的合同权利转让与陈秀芳，同时亦属陈秀芳与胡国良为履行《协议书》而产生的另一法律后果。《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”据此，汪小君申请撤销《商品房买卖合同》，只有在胡国良以明显不合理的低价转让财产，对债权人汪小君造成损害，并且受让人陈秀芳知道该情形的情况下，汪小君才有权请求人民法院撤销债务人的行为。而本案查明的事实证明，对讼争房屋汪小君并未提供有不动产抵押登记的相关证据，因此抵押不成立，胡国良向汪小君出具的收据即使属权利质押，因该收据未经有权机关登记，对外不具有公示效力，亦不能对抗质押合同以外的第三人，因此，陈秀芳基于对不动产抵押登记法律规定的信赖，在知晓其交易的房屋未设有抵押登记的情况下，购入案涉房屋不应认定为与胡国良恶意串通，且经其与资阳天缘公司完善购买手续，已经办理了产权登记。本院注意到，虽然有证据表明资阳天缘公司在办理购房手续时告知了陈秀芳该房已由胡国良抵给了汪小君，但同时资阳天缘公司与陈秀芳签订的《商品房买卖合同》中又载明“该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押”，事实上该房也并不存在任何法律意义上的抵押，因此，陈秀芳完成该房交易并不违反任何法律规定，何况陈秀芳已经取得房屋所有权证，实际占有使用讼争房屋，后又出租给他人使用至今，从物权法定并优于债权保护的精神和维护物权秩序的角度出发，也不应对《商品房买卖合同》予以撤销。此外，本案纠纷的酿成，实系胡国良未按约向汪小君偿还借款所致，如将胡国良不诚信的行为所导致的后果转由陈秀芳承担，则损害了陈秀芳的利益。故汪小君主张胡国良与陈秀芳恶意串通，以明显不合理低价损害其合法利益，请求确认《协议书》无效，并撤销《商品房买卖协议》的理由不能成立，对其主张本院不予支持。
综上所述，二审判决认定事实不清，适用法律不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、第一百四十四条规定，判决如下：
一、撤销四川省资阳市中级人民法院（2014）资民终字第287号民事判决；
二、维持资阳市雁江区人民法院（2013）雁江民初字第02910号民事判决。
一审案件受理费50元，财产保全费3020元，评估鉴定费13200元，共计16270元，由汪小君负担；二审案件受理费50元，由汪小君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张蜀俊
审 判 员 牟桂红
代理审判员 曹正楷
二〇一七年二月十日
书 记 员 崔 艳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。