江苏省徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云民初字第2271号
原告徐州绿地商业管理有限公司，住所地在本市云龙区郭庄路绿地世纪城100#商业综合楼。
法定代表人卜凡童，该公司总经理。
委托代理人张磊，江苏彭城律师事务所律师。
委托代理人邵珠刚，江苏彭城律师事务所律师。
被告陈建民，男。
原告徐州绿地商业管理有限公司（以下简称绿地商业公�）诉被告陈建民物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理。依法由审判员陈涛适用小额诉讼程序独任审判，于同年7月21日公开开庭进行了审理。原告绿地商业公司的委托代理人张磊、被告陈建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绿地商业公司诉称，我公司受绿地控股集团徐州置业有限公司的委托与被告签订绿地城市广场商业管理合同，合同约定由我公司为被告承租的绿地城市广场购物中心／街二层第A-238号商铺提供商业管理服务。合同期限自2013年8月1日至2014年7月31日，月管理费为155元，按季度在交纳租金时一并交纳，逾期须按日以季租金总额的0.5%支付滞纳金。合同签订后，我公司按照约定向被告提供管理服务，但截至目前，被告在拖欠租金的同时也拖欠了自2014年5月1日至2014年7月31日的管理费465元以及合同约定应分摊的空调费2671.70元。后经我�司多次去电、去函催促，被告仍未交纳。现向人民法院提起诉讼，请求法院判决被告陈建民支付管理费465元、空调费2671.70元、违约金918元（暂计算至2015年4月30日，要求计算至实际给付之日）。庭审时，原告变更诉讼请求为判决被告支付管理费465元、空调费2671.70元、违约金6526.50元（暂计算至2015年7月20日，要求计算至实际给付之日）。
被告陈建民辩称，2014年1月，原告将管理费提高至30元／平方米／月，违反合同约定的11元／平方米／月，构成严重违约；空调费完全是原告单方定价，没有合理的收费依据，费用过高且制冷制热效果不好。2014年3月，原告不知出于何种目的要对商场内部进行改造和扩建，改变业主商铺的面积和位置，施工人员经常到我的商铺丈量面积，给我造成很大压力，致使我无法正常经营。2014年6月，我被迫撤离不再经营商铺。综上，我不欠原告的�金、管理费、空调费，不应当支付原告违约金；在租赁期内，原告违反合同的多处约定，致使我亏损严重而退出，我要求原告赔偿我装修费10000元、经营费5000元。
经审理查明，原告绿地商业公司（甲方）和被告陈建民（乙方）签订绿地城市广场商业管理合同，合同约定：甲方同意将绿地城市广场购物中心／街二层第A-238号商铺出租给乙方作为商业经营使用；A-238商铺经营面积为14.08平方米，商铺经营范围名称为有机食品，商品品牌为茅宝葛根茶；商铺的交付日期为2013年5月1日；商铺免租装修期为2013年5月1日至2013年6月20日；商铺合同租赁期限为12个月，自2013年8月1日至2014年7月31日，租赁期满，乙方如需续租，应于租赁期满前三个月书面通知甲方，租金和其它租赁条件以双方重新订立的合同为准，在同等条件下，乙方享有优先续租权；商铺租金及商铺综合管理服务费�相关费用按商铺建筑面积计算，租金由业主（绿地控股集团徐州置业有限公司）直接收取（另签租赁协议）；A-238商铺租赁期标准月租金为916元；商铺综合管理服务费自商铺的交付日期开始计算，管理费由经营管理服务费、公摊水电费、卫生费等构成，管理费按商铺建筑面积11元／月／平方米标准收取，A-238商铺月管理费合计为155元／月；综合管理费用包括公共照明电费、公共保安、清洁、公共设施维护等日常物业管理事务，不包括中央空调电费（中央空调等大型机电设施电费按每层建管面积计算分摊，按当月实际产生费分摊）；乙方在办理进场装修手续之前，须向甲方支付首期三个月的标准月租金和首期管理费，A-238商铺租金合计为2748元、管理费合计为620元；商铺租金及管理费按季结算，乙方须提前30日内交付下季度租金及管理费给甲方；甲方可代收乙方商铺内使�的水电费，代收水电费按月收取；逾期支付，每逾期一天，则承租方需按三个月租金总额的0.5%支付滞纳金；乙方应在与甲方签订本合同时一次性向甲方交纳履约保证金（按三个月的标准月租金计算）A-238商铺为2748元，该履约保证金在本合同终止时乙方无违约，并结清应缴费用的情况下，由甲方与乙方办理离场手续后，凭原始凭证三十个工作日内无息退还给乙方；商铺内的用水、用电、电话费、网络费及其它一切费用由乙方自行承担，商铺用水、用电等费用由甲方代收代交；乙方应按本合同约定按时向甲方交纳应交租金、综合管理服务费、水电费及其他应交之费用，乙方逾期交纳在30日内，须按日向甲方交纳所欠交金额2%的违约金；如乙方逾期7日未能交足租金、管理费或其他各项应交费用（甲方相关通知送达乙方商铺则被视为已正式通知），乙方同意甲方暂停该商铺的水、电、煤气、空调的供应；如乙方逾期30日未能交足租金、管理费或其他各项应交费用，甲方有权单方解除本合同并收回乙方对该商铺的使用权，停止该商铺的水、电、煤气、空调等的供应，乙方已交纳的全部费用（包括履约保证金）视为违约金不予退回，若违约金不足弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追索；乙方在无本合同约定其可解除合同之情形下单方解除合同的，其所交的履约保证金转为违约赔偿金，甲方不予退还，如违约赔偿金不足弥补因乙方的上述行为给甲方造成的损失，甲方有权向乙方追索；合同的变更和解除均须采用书面形式，合同的变更经双方签章后生效，若出现本合同约定的单方可解除合同的情形时，有解除权的一方应当书面通知对方，合同在通知送达至对方时解除；乙方在未结清租金、综合管理服务费、水电费、违约金、赔偿金等各项�及费用之前，不得将其财物搬离商铺。双方在该商业管理合同中，还约定了其他有关事项。原被告双方在履行绿地城市广场商业管理合同过程中，被告已向原告交纳履约保证金2748元。2014年6月18日，被告自行撤离A-238号商铺不再经营，其尚欠原告2014年5月至7月的商铺管理费155元／月×3个月=465元及依照合同约定应分摊的2013年8月、9月、12月、2014年1月、2月、6月、7月的中央空调电费，经原告多次催缴被告仍未给付。
本院认为，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。根据原告绿地商业公司和被告陈建民签订的绿地城市广场商业管理合同约定的权利和义务，原告为被告所租赁的商铺提供综合管理服务并收取公共照明电费、公共保安、清洁、�共设施维护的费用，其费用性质为物业管理服务费用。原告为被告经营的商铺提供了物业管理服务，被告应依约及时向原告给付商铺管理费以及应分摊的空调电费。根据原被告双方签订的绿地城市广场商业管理合同约定，中央空调等大型机电设施电费按每层建管面积计算，按当月实际产生费分摊。原告向绿地城市广场购物中心业主公示的中央空调能耗明细载明：2013年8月按12.74元／平方米收取，9月按6.40元／平方米收取，12月按39.79元／平方米收取，2014年1月按38.74元／平方米收取，2月按32元／平方米收取，6月按38.62元／平方米收取，7月按21.46元／平方米收取，故被告应给付的中央空调费为（12.74元／平方米＋6.40元／平方米＋39.79元／平方米＋38.74元／平方米＋32元／平方米＋38.62元／平方米＋21.46元／平方米）×14.08平方米≈2672元。被告辩称其在2014年6月18日已不再经营�铺，不应交纳2014年5月至7月的商铺管理费和中央空调费，未提供证据证明，本院不予采信。原告主张要求被告支付违约金6526.50元，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过实际损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第七条规定：人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失�基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。原告要求被告每逾期一天按三个月租金总额的0.5%支付滞纳金，明显“过分高于造成的损失”，本院根据前述规定将违约金进行相应调整，被告应支付的违约金为（商铺管理费465元＋中央空调电费2672元）×30%≈941元。被告辩称原告违反合同约定给其造成经济损失，要求原告赔偿装修费10000元、经营费5000元，若有证据证明，被告可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第�条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
被告陈建民应于本判决生效之日起十日内给付原告徐州绿地商业管理有限公司商铺管理费465元、中央空调电费2672元、违约金941元，合计4078元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元，由原告徐州绿地商业管理有限公司负担10元、被告陈建民负担15元（原告已预交，被告在履行本判决时直接支付给原告）。
本判决为终审判决。
审判员 陈 涛
二〇一五年八月二十一日
书记员 崔朝宇