福建省龙海市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0681民初4231号原告：郑书晗，男，1978年7月28日出生，汉族，住福建省尤溪县，委托诉讼代理人：王祥文，福建君州律师事务所律师。被告：漳州市金石房地产开发有限公司，住所地福建省龙海市海澄镇山后片区二环路北侧东方康桥花园小区，统一社会信用代码:9135068169662171XA。法定代表人：陈建同，董事长。委托诉讼代理人:江凯雄，福建闽隆律师事务所律师。原告郑书晗与被告漳州市金石房地产开发有限公司（以下简称金石房地产公司）商品房销售合同纠纷一案。本院于2016年7月29日立案受理后，依法适用简易程序公开进行审理，因案情复杂转为普通程序公开开庭进行了审理。原告郑书晗及委托诉讼代理人王祥文、被告金石房地产公司的委托诉讼代理人江凯雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑书晗向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即取得海澄镇龙翔路东方康桥小区1幢1503室的的国有土地使用证；2、判令被告立即返还原告因购买海澄镇龙翔路东方康桥小区1幢1503室面积差所多支付的购房款8118元；3、判令被告按购房总款351493元的日万分之一点七五向原告支付自2013年3月27日起至取得国有土地使用权证之日止的逾期取得国有土地使用权证的违约金暂计75166.78元（暂计至2016年7月31日）。事实和理由：2011年1月20日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买坐落于龙海市海澄××后村××室××商品房××套，建筑面积85.73平方米，购房总价款351493元。合同同时还约定被告应于2012年12月30日前将房屋交付原告使用，并在房屋交付原告使用后90日内取得房屋权属证书等。合同签订后，原告依约全额向被告支付了购房款351493元，被告却未能按照合同约定履行义务，所交付的房屋面积少于合同约定面积1.98平方米，交付房屋的时间是2012年12月25日，取得房屋所有权证的时间是2016年3月16日，逾期时间为1085天，至今未取得国有土地使用权证。虽然合同约定的逾期取得房屋权属证书的违约金为日万分之零点五，该约定明显偏低且远低于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，原告有权将违约金增加为日万分之一点七五。被告辩称，1、原告请求被告立即取得“国有土地使用权证”，并要求被告公司支付逾期取得“国有土地使用权证”的违约金缺乏合同和法律依据。首先，原、被告所签订的《商品房买卖合同》第十四条约定:出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权办理初始预登记，……。如出卖人原因买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，若买受人不退房的，出卖人应承担逾期办证违约责任。该条款只对逾期办理房屋权属证书所应承担的违约责任进行约定，合同中并没有任何条款对逾期办理国有土地使用权证的违约责任进行约定。同时，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所载明的“房屋权属证书”也仅指“房屋所有权证”，并不包括土地使用权证；其次，被告并非办证主体，根据双方所签订的《商品房买卖合同》的约定，作为出卖人只需将办理权属登记需由出卖人提供的的资料报产权登记部门备案，办理初始预登记，就完成了办证义务，被告已按约定将办证所需材料提交办证部门登记备案，不存在违约行为，无需承担违约责任。且原告并未能提供证据证明损失的存在，仅参照逾期办理房屋权属证书的违约金日万分之零点五为依据单方认为偏低要求增加违约金标准为日万分之一点七五更没有任何的合同和法律依据。2、对于原告是否多支付购房款，被告同意按双方合同的约定和产权证所确定的面积进行核实，并根据合同约定的单价进行结算退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方均没有异议的事实，本院确定如下：2011年1月20日，原告郑书晗与被告金石房地产公司签订《商品房买卖合同》和《补充协议》，约定原告向被告购买被告开发的座落于龙海市海澄××后村××号房屋，面积85.73平方米，单价4100元，房屋总价款为351493元。付款方式约定于签订主合同之日支付首付款131493元，余款220000元以通过银行办理按揭贷款的方式支付。合同第五条约定：“……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后。合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、……2、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房。……买受人不退房的，按以下方式处理：…….产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人……。第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第二项处理：1、……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。同时，《补充协议》第七条约定：买受人、出卖人双方同意对主合同第十四条补充如下：“……买受人委托出卖人代办房屋的权属登记。由此产生的费用由买受人承担。出卖人在房管部门出具测量结果后书面通知买受人办理补退房款的相关事宜，买受人应按通知书规定时间至出卖人指定地点办理产权手续及因产权登记面积与合同面积发生差异引起的补、退、房款手续。买受人逾期未办理补房款手续的，出卖人有权向买受人收取违约金（以应补房款的日息0.3‰），因此造成产权不能如期办理的责任由买受人承担；买受人逾期未办理退房款手续的，出卖人不支付后续时间产生的利息”。合同签订后，原告依约向被告金石房地产公司支付购房总款351493元。2013年6月1日被告金石房地产开发的龙海市海澄镇山后村东方康桥1#、2#楼通过工程竣工验收合格；2015年9月2日经龙海市城乡规划建设局备案登记。2012年12月25日诉争商品房实际交付原告使用。2015年9月24日，龙海市建设规划测绘队出具测量报告，确定原告购买的龙海市海澄××后村××号房屋的建筑面积为83.75平方米，比双方合同约定的面积少1.98平方米。诉争商品房于2016年3月16日取得房屋所有权证，2016年9月12日取得国有土地使用权证。对于本案当事人有争议的证据和事实，本院予以分析认定如下;一、关于原告请求被告立即取得国有土地使用证及要求被告按总购房款的日万分之一点七五支付逾期取得国有土地使用权证的违约金是否成立的问题。原告认为，根据双方所签订的合同及补充协议约定，被告负有将办证所需的材料提交权属部门登记备案的义务，可见，诉争商品房的办证主体是开发商，而不是购房者。合同所约定的权属证应包含房屋所有权证和国有土地使用权证，由于被告未能按照约定履行办证义务，致使原告至今未能取得国有土地使用权证，应承担向被告支付逾期办证的违约金。提供以下证据：1、《商品房买卖合同》，拟证明原告约定向被告购买的房屋面积应为85.73平方米、单价4100元、总款项351493元，双方约定被告于2012年12月30日前将房屋交付原告使用，并于房屋交付后90日内取得房屋权属证书，但被告未能按约定办理权属证书，已构成违约，应向原告支付逾期取得国有土地使用权证的违约责任；2、销售不动产统一发票，拟证明合同订立后，原告依约向被告支付了购房总款351493元；3、房屋所有权证，拟证明被告取得房屋权属证的日期是2016年3月16日，逾期1085天，房屋实际建筑面积83.75平方米，小于合同约定的面积1.98平方米。被告质证认为，原告提供的证据1、证据2、证据3真实性无异议，证据1所要证明的内容不予认可，该合同只对逾期办理房屋所有权证的违约情形以及违约方所应承担的责任进行约定，并未对逾期办理国有土地使用权证的相关权利义务作出约定。实际上国有土地使用权证的办理需等房屋所有权证办出后，国土部门对小区的土地进行分户分割以及业主提供相关的资料才能办理备案登记，由于本案诉争房屋的所有权证于2016年3月16日办出，作为非办证主体的被告已及时将相关的材料提交土地部门备案登记，不存在违约，且国有土地使用权证也已办出，因此，原告参照双方合同有关房屋权属证办理的约定情形请求被告承担逾期办理国有土地使用权证的违约责任，并要求被告立即取得国有土地使用权证均缺乏事实和依据，依法应予驳回。被告认为，根据双方合同及补充协议的约定，作为被告只是受原告委托将需办理权属证的相关材料提交职能部门备案登记后就履行了所谓的办证义务，被告并非实际的办证主体，也不存在原告诉称的逾期办证的违约情形，原告诉请被告立即取得国有土地使用权证和承担逾期办理国有土地使用权证的违约责任于法无据。提供以下证据：1、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，拟证明，被告是受原告委托提交办理权属证的相关材料，而非实际的办证主体。合同只对房屋权属证的办理情况进行约定，并未对国有土地使用权证的办理及违约责任进行约定。同时约定面积测量结果出来后，原告未办理退房款手续的，无权要求被告支付利息；2、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、请示函、领导批示及《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收报告》，拟证明诉争工程于2013年6月1日竣工验收合格，2015年9月2日规划核实备案，达到合同约定和法定的交付使用条件；3、《海澄镇东方康桥小区地址编排》，拟证明政府于2015年12月11日才对诉争房屋的道路小区的路名、每幢房屋的编号进行核发，之后才可能办证；4、《商品房面积测绘报告》、《国有土地使用权证》，证明诉争房屋的实际面积于2015年9月24日测绘出来，但原告未能及时办理面积差价的补、退手续，国有土地使用权证已于2016年9月12日办理完成。原告质证认为，对于原告所提供的证据1、证据2、证据3、证据4真实性均无异议，但合同和补充协议都是被告提供的格式条款，存在霸王条款，合同明确涉案房屋的办证主体是开发商，而不是购房者。房屋所有权证于2016年3月16日才办理出来，直至该时间点原告才知道面积差异，不存在原告逾期不予办理退款手续的情形；从验收报告的落款时间可以看出，涉案商品房直至2015年9月2日才全部验收合格，而非被告所称的2013年就验收合格；证据4证明了直至2015年9月24日才测绘出房屋的实际面积，进一步证明了被告存在逾期办证的违约行为，应承担逾期办证的违约责任。本院分析认为，原、被告双方对对方所提供的证据的真实性均无异议，本院对原、被告双方所提供的证据的真实性予以确认。从双方所签订的合同和补充协议可以看出，作为开发商负有将办证所需材料提交相关权属部门备案登记的协助义务，而非办证主体；双方在合同中对办理房屋所有权证的相关权利义务以及逾期办理的违约情形和违约责任均作出了明确的约定，但合同和补充协议均未涉及国有土地使用权证逾期办理的违约责任作出任何的约定，原告参照双方在合同中有关房屋权属证逾期办理的违约约定要求被告承担逾期办理国有土地使用权证的违约责任，缺乏法律和合同依据，主张的理由不成立、本院不予支持；由于涉案商品房的国有土地使用权证已经办出，原告主张被告立即取得国有土地使用权证的理由不成立，本院不予支持。二、关于被告是否应当返还原告面积差款8118元的问题。原告认为，由于被告交付原告使用的房屋实际面积与双方合同约定的面积相差1.98平方米，按照双方合同的约定，被告应将向原告多收的购房款8118元退还原告。由于多支付购房款产生的银行按揭利息客观事实存在，且被告在面积测绘出来后未能及时通知原告，直至2016年3月16日原告的所有权证办理出来后原告才知道面积存在差异，导致原告未能及时办理补、退款手续，因此，被告依法应向原告退还对支付的购房款。被告认为，对于面积差异，同意按双方的合同约定和产权实际面积进行多还少补。本院分析认为，原、被告双方所签订的补充协议第七条约定：“……出卖人在房管部门出具测量结果后书面通知买受人办理补退房款的相关事宜，买受人应按通知书规定时间至出卖人指定地点办理产权手续及因产权登记面积与合同面积发生差异引起的补、退、房款手续。买受人逾期未办理补房款手续的，出卖人有权向买受人收取违约金（以应补房款的日息0.3‰），因此造成产权不能如期办理的责任由买受人承担；买受人逾期未办理退房款手续的，出卖人不支付后续时间产生的利息”。根据该条款的约定，作为出卖人应当在房管部门出具测绘结果后将具体的测绘结果书面通知买受人，但被告金石房地产公司未能提供证据证明其已按照该条款的约定履行通知义务，导致原告未能及时办理退款手续。为此，原告主张被告返还原告面积差款，本院予以支持。综上所述，原、被告双方所签订的合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性效力性规定，合同合法有效，双方应当全面履行。被告未能按照协议的约定及时通知原告办理面积差额的退款手续，已构成违约，为此，原告请求被告返还面积差额款8118元合法有据，本院予以支持。被告辩称，其并非办证主体，且国有土地使用权证已办出，原告请求被告立即取得国有土地使用权证并支付逾期办理国有土地使用权证的违约金缺乏合同和法律依据，该辩解理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款、第二款的规定，判决如下：一、被告漳州市金石房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告郑书晗购房款8118元；二、驳回原告郑书晗的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1882元，由原告郑书晗负担1699元，被告漳州市金石房地产开发有限公司负担183元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 长  郑丽卿审 判 员  蔡日升审 判 员  吴晶晶人民陪审员  曾建团人民陪审员  王宗文二〇一六年十二月十三日书 记 员  沈 皓