四川省武胜县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武胜民初字第1642号
原告武胜县铭心物业管理有限公司。
法定代表人张东铭，系该公司总经理。
委托代理人曹甲云，男，汉族。
委托代理人彭海，武胜县万众法律服务所法律工作者。
被告罗利，女，汉族。
委托代理人张永敏（系被告罗利的丈夫），汉族。
委托代理人张望（系被告罗利之女），汉族。
原告武胜县铭心物业管理有限公司（下简称铭心公司）诉被告罗利物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月18日立案受理后，依法由代理审判员高飞适用简易程序于2014年4月15日进行了第一次公开开庭审理，原告武胜县铭心物业管理有限公司的委托代理人曹甲云、彭海与被告罗利及其委托代理人张永敏、张望到庭参加了诉讼。2014年5月9日，本院再次公开开庭进行了审理，原告铭心公司的委托代理人曹甲云到庭参加了诉讼，被告罗利经本院合法送达开庭传票后无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年5月1日，原告与被告签订了《业主临时规约》，第十条第一项规定物业管理服务费住宅房屋按每月0.5元／平方米计算并收取，业主和物业使用人未按期缴纳物业管理费的，自逾期之日起按应交物管费的总额每天加收5%的滞纳金。被告罗利的住房面积为116.45平方米，从2012年6月1日起至2014年5月31止应交纳物业管理费1397.50元。原告按合同的约定提供了服务，被告享受了原告的服务，理应交纳服务费。经原告多次催收，被告拒不交纳物业管理费，按照每天5‰计算应交纳违约金5031元。请求人民法院依法判决：一、被告支付原告物业管理费1397.50元及违约金5031元。二、被告承担诉讼费。
被告辩称，2011年5月7日，被告向明兴房地产开发公司缴清了所有房款后，该公司并未向被告交钥匙，而是将钥匙转交给原告公司的冯燕掌管，此后，原告公司人员向被告明确说明，不与原告签定《临时管理规约》就不交钥匙给被告。被告在原告的胁迫之下与原告签订了《祥和家园小区临时管理规约》，并缴纳了一年的物管费698.70元及垃圾清运费232.90元后原告才将钥匙交给被告。原告胁迫被告签订合同，并单方面制定收费标准，其行为违反了《中华人民共和国民法通则》第58条（三）、（四）、（五）、（六）项规定，应属无效民事行为，从开始就无效，不具有法律约束力。因此，被告有权拒交原告主张的物业管理费1397.50元及违约金5031元，请求判决驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2009年12月23日，被告罗利与四川明兴集团房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，约定被告罗利购买四川明兴集团房地产开发公司在四川省武胜县沿口镇石桥南路开发的祥和家园小区第一幢一单元五楼二号住房一套，建筑面积为119.9平方米，同一天，双方还签订了《商品房买卖合同补充协议》，协议第四条规定，物业管理实行有偿服务，物管费以政府物价部门核定为准……，两份合同均加盖了四川明兴集团房地产开发公司的合同专用章，四川明兴集团房地产开发公司的委托代理人李碧云与被告罗利均在《商品房买卖合同》及补充协议上签字确认。2011年元旦，李碧云作为广安王氏房地产开发有限公司的委托代理人与原告铭心公司签订了《前期物业管理合同》，将祥和家园小区（占地面积：7360平方米，建筑面积：21500平方米）委托给原告管理，委托管理期限为五年，从2011年元月1日起至2015年元月1日止。原告接受委托后入驻该小区进行物业管理，同时要求祥和家园小区业主与其签订《祥和家园小区临时管理规约》，并预交一年的物管费及装修垃圾清运费才交钥匙。2011年5月7日，被告与原告签订《祥和家园小区临时管理规约》，并预交了一年的物管费698.70元（按建筑面积116.45平方米，每平方米0.5元计算）及垃圾清运费232.90元才收到原告交付的钥匙。《祥和家园小区临时管理规约》规定住宅房屋按每月每平方米0.5元交纳物管服务费，未对露天停车管理的服务及收费作出约定，第十条第5（2）项规定业主或物业使用人按年度一次性交纳物业管理服务费，交纳时间自业主与物业管理企业办理房屋交割时间之日起计算，第十条第6项规定业主和物业使用人未按期缴纳物业管理费的，自逾期之日起按年应交管理费总额（每日5﹪）的标准缴纳滞纳金。管理规约第十五条载明被告罗利的住房建筑面积为116.45平方米。2011年5月31日，武胜县物价局作出关于“祥和家园”物业服务收费标准的武物价（2011）68号批复文件，同意铭心公司管理的“祥和家园”住宅按每平方米（房屋产权证载明的建筑面积）每月0.5元收取物业服务费；商业用房和车库用房的物业服务费、装修垃圾清运费、装修管理服务费、车辆停放服务费等，暂不予核定，由双方协商。此后，被告罗利未向原告交纳2012年6月1日至2014年5月31日的物业管理服务费1397.50元。原告起诉至本院，请求判决被告罗利支付2012年6月1日至2014年5月31日的物业管理服务费1397.50元及违约金5031元。
另查明：李碧云取得祥和家园小区地块土地使用权后先挂靠于四川明兴集团房地产开发公司，并以该公司名义开发建设祥和家园小区和对外签订商品房销售合同，因不便管理，2010年四川明兴集团房地产开发公司取消了李碧云挂靠。此后，李碧云又挂靠于广安王氏房地产开发有限公司，并以该公司名义与原告签订了《祥和家园前期物业管理委托合同》，至今未给祥和家园小区的业主办理好房屋产权证。再查明，原告按5‰计收滞纳金。还查明，祥和家园小区至今未成立业主委员会。
上述事实，有原、被告的陈述及原告提供的《前期物业管理委托合同》、《祥和家园小区临时管理规约》、武胜县物价局武物价（2011）68号文件、《企业法人营业执照》及组织机构代码证；被告罗利提交的《商品房买卖合同》及补充协议、收款收据、证人汪晓兰和向应龙的证言；法庭询问笔录等证据在卷佐证，并经庭审质证。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”，本案中，祥和家园小区的建设单位广安王氏房地产开发有限公司与原告铭心公司签订《前期物业管理合同》是合法有效的，被告罗利作为祥和家园小区的业主之一，该物业服务合同对其具有约束力。被告辩称，原告以非法占有被告钥匙的手段胁迫被告签订《祥和家园小区临时管理规约》，违反了《中华人民共和国民法通则》第58条（三）、（四）、（五）、（六）项规定，应属无效民事行为，不具有法律约束力，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益……”，原告胁迫被告签订《祥和家园小区临时管理规约》，没有损害国家利益，故不属于无效合同；《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”，该法第五十五条规定，“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权……”，原、被告于2011年5月7日签订《祥和家园小区临时管理规约》，被告没有在规定的一年撤销期内行使撤销权，合同应有效，因此，被告的辩解理由不成立，本院不予支持。《祥和家园小区临时管理规约》，对双方的权利义务作出了约定，《前期物业管理合同》与《祥和家园小区临时管理规约》的规定不一致的，应以《祥和家园小区临时管理规约》的规定为准。所以，被告负有向原告按时交纳物业管理服务费的义务。原告自2011年元月至今在祥和家园进行物管服务，对原告请求被告交纳2012年6月1日至2013年5月31日的物管服务费698.7元，本院予以支持。原告提供的2014年5月份的物管服务尚未期满，原告主张的该月的物管服务费58.2元应予扣减，原告可在服务期满后另行向被告主张。故对原告主张的2013年6月1日至2014年4月30日物业管理服务费640.5元予以支持。综上，原告主张的2012年6月1日至2014年4月30日物业管理服务费1339.20元，符合双方在《祥和家园小区临时管理规约》中的约定，也与武胜县物价局批准的收费标准一致，本院予以支持。
原、被告对物业管理服务费的交纳是先付费后服务还是先服务后付费未作出约定，视为原告每年提供物业管理服务后一次性收取服务费。被告延迟交纳物业管理费，原告要求被告因逾期支付物业管理服务费加付滞纳金即违约金，理由成立，本院予以支持。原告要求按每年服务费总额自逾期支付之日起每天加收5‰的滞纳金过高，结合被告因逾期交物业管理服务费给原告造成损失的事实，由被告按中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率向原告支付应付物业管理服务费1339.20元的资金占用利息较为合理（其中698.7元的资金利息从2013年6月1日起计算，另640.5元的资金利息从2014年5月1日起计算）。对原告主张的违约金超过被告应支付的贷款利息的部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条之规定，判决如下：
一、被告罗利向原告武胜县铭心物业管理有限公司支付物业管理费服务费1339.20元及违约金（违约金按中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率计算，其中698.7元的违约金从2013年6月1日起计算，另640.5元的违约金从2014年5月1日起计算，至付清之日止）。
二、驳回原告武胜县铭心物业管理有限公司其他诉讼请求。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
案件受理费50元减半收取25元，由被告罗利负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或四川省广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，同时预交案件受理费，上诉于四川省广安市中级人民法院。逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。
代理审判员 高飞
二〇一四年五月十九日
书 记 员 蒋婷