南昌市东湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第1800号
原告（反诉被告）：江西东方舞蹈学校，住所地：江西省南昌市洪都北大道480号，组织机构代码：69607371-7。
法定代表人：袁南宁，该校校长。
委托诉讼代理人：谌建平，江西民信律师事务所律师，执业证号：13601199410722424。
委托诉讼代理人：李望，江西民信律师事务所实习律师，实习证号：36011411110103。
被告（反诉原告）：中国人民武装警察部队南昌市支队，住所地：江西省南昌市红谷滩新区怡园路666号。
负责人：黄耀金，该支队支队长。
委托诉讼代理人：张毅，江西阳中阳律师事务所律师，执业证号：13601199710659948。
委托诉讼代理人：衷文，武警江西总队南昌市支队干事。
原告江西东方舞蹈学校与被告中国人民武装警察部队南昌市支队房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月17日立案。2014年12月22日，被告中国人民武装警察部队南昌市支队对原告江西东方舞蹈学校提出反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）江西东方舞蹈学校的委托诉讼代理人谌建平、被告（反诉原告）中国人民武装警察部队南昌市支队的委托诉讼代理人张毅、衷文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江西东方舞蹈学校向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告经济损失993757元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年6月，原、被告签订房屋租赁合同，约定将南昌市东湖区洪都北大道XXX号的原机关用房出租给原告用于办学使用，租期为五年，自2011年7月1日至2016年6月30日止，租金每月2万元，支付方式为转账支付。合同签订后，原告为办学需要，投资799472元对租赁房屋包括地面、宿舍、围墙进行了大规模的装修，同时花费194285元购置电脑、桌椅、篮球架、空调等基础设施，共花费993757元。当合同履行刚满两年的2013年6月底，原告接到被告电话要求解除合同。2013年8月6日，原告又接到被告《关于解除租赁合同的通知》，被告知依据江西武警总队的指示和南昌市土地储备中心收储要求，需要提前解除租赁合同。2013年8月30日，被告又到原告处张贴公告，要求原告在2013年9月10日前搬离，否则将采取强制措施收回房屋。原告积极与被告协商，被告却于2013年9月16日晚派人强行剪断学校电缆，切断学校水源，闯入女生宿舍、食堂等处私自拍照，开铲车推倒学校围墙，碾压学校不锈钢大门，控制且殴打学校校长，产生恶劣的社会影响。被告强行终止房屋租赁合同后，该房屋并未被南昌市土地收储中心收储，而是由被告转而出租给中国中铁隧道集团等单位使用。原告认为，双方签订的合同合法有效，理应按约严格履行，被告在没有任何事实理由前提下要求提前解除合同，于法无据，严重损害了原告的合法利益，已构成严重违约。原告前后投入巨大，现因被告提前终止合同给原告造成了巨大经济损失，对学校声誉造成重大影响，为维护自身合法权益，原告故提起诉讼。
被告中国人民武装警察部队南昌市支队辩称，1.被告单方解除合同完全符合双方约定解除租赁合同条件。当事人双方对解除合同的条件进行了明确约定，即因市政府收回、拆迁或改造租赁房屋，合同自行终止，同时约定，终止合同的法律后果是双方的损失各自承担责任。装修的损失应由原告自行承担。被告单方终止合同系基于南昌市政府需收回并改造涉案房屋。2.被告解除合同具有法定理由。履行合同过程中，原告存在擅自改变办学用途的严重违约行为以及非法转租严重损害武警声誉并拖欠租金的严重违约行为。被告在承租房屋后，为了追求其利益的最大化，无视双方约定，未经被告同意擅自改变租赁场地的办学用途，除少量场地用于办学外，将大部分场地分割若干部分对外招租，分别非法转租给九江学校南昌教学站、汇智市场营销管理有限公司、佛山家具公司、江西高校出版社、数十家单位及个人，弁取非法利益。原告并存在拖欠被告租金12万元的严重违约行为。3.原告于2014年10月17日向法院提起诉讼，认为被告单方解除合同没有任何依据，其起诉已超过了最高人民法院关于合同法的解释二第二十四条规定的三个月异议期，应当依法不予支持。
反诉原告中国人民武装警察部队南昌市支队向本院提出反诉请求：1.解除反诉原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令反诉被告支付截止2013年9月份拖欠的租金21万元及按银行同期贷款利率自2013年9月5日起计算至付清之日止的利息；3.本案诉讼费由反诉被告承担。法庭调查阶段，反诉原告当庭将其第二项反诉请求金额减少为12万元及按银行同期贷款利率自2013年9月5日起计算至付清之日止的利息。事实与理由：反诉原、被告于2011年6月份签订房屋租赁合同，合同约定，由反诉原告提供自有的坐落于南昌市东湖区洪都北大道XXX号房屋（场地面积17亩左右，建筑面积约1万平方米）出租给反诉被告用于办学使用，租期原则上定为五年，自2011年7月1日至2016年6月30日止，租金每月2万元，每季度第一个月5日前转账支付，同时，合同约定在租赁期限内如遇市政府收回、拆迁或改造，合同无条件终止，双方损失各自承担，反诉被告装修损失自行承担。合同签订后，截止2013年9月，反诉被告拖欠租金12万元。租赁期间，反诉被告擅自改变租赁场地的办学用途，除少数场地用于办学外，擅自将大部分场地分割若干部分，分别出租给九江学校南昌教学站、汇智市场营销管理有限公司、佛山家具公司、江西高校出版社、北京现代汽车售后维修站十余家单位及个人，牟取非法利益。反诉被告擅自改变租赁用途，未经反诉原告同意对租赁场所进行转租的行为构成严重违约。后因南昌市土地储备中心于2013年8月16日函告反诉原告，按照南昌市政府的要求在2013年8月底前交回出租场地。反诉原告于2013年8月6日电话通知反诉被告解除合同，在其无正当理由不理会的情况下，反诉原告在出租场所张贴公告通知解除租赁合同，并于2013年9月5日发邮政特快专递通知解除合同及要求其支付拖欠的租金。但反诉被告无理拒绝，其行为已构成严重违约，反诉原告有权解除合同，请求支持反诉原告反诉请求。
反诉被告江西东方舞蹈学校辩称，1.反诉被告已按合同约定支付了租金。合同约定第一个季度只需缴纳两个月租金，减免一个月租金，反诉被告一直按约定足额缴纳租金，截止2013年8月6日，被告书面通知反诉被告解除合同的24个月内，反诉被告已缴纳租金42万元，扣除减免的租金，反诉被告实际拖欠租金仅为4万元。因被告在2013年7月底就要求解除合同，反诉被告依法行使不安抗辩权才没有缴纳租金，且2013年8月，被告便停电停水，反诉被告无法使用房屋。2.延付或拒付租金的诉讼时效为一年。反诉被告最后一次支付租金是在2013年7月8日，最迟于2013年10月份，反诉原告应当知道反诉被告未继续缴纳租金的事实，但反诉原告迟迟不行使诉权，至2014年12月才提起反诉，已过一年诉讼时效，依法应驳回其要求支付租金的诉请。3.反诉被告对答辩人转租的事实早已知情，其在六个月内未提出异议，以此为由提出解除合同依法不能成立，出租人知道或应当知道出租人转租，但在六个月内未提出异议，以此为由提出解除合同的应不予支持，本案中原告由于装修花去大量经费，故将尚未使用的极小部分面积转租，反诉原告2013年出具了证明对我们的转租事实进行了追认，将争议房屋交由我们出租管理，当时的租金也已经很高了，反诉原告行为是严重违约。4.反诉原告称已对情况进行了说明不属实，反诉原告在签订合同时便已知道该房屋早已被政府收储，但没有向反诉被告说明，导致反诉被告投入近百万元进行改造装修。从反诉被告于2013年8月到相关部门找到的证据可知，2003年7月18日，政府便已作出收储决定，并要求反诉原告在2005年9月拆除该房屋，然而，反诉原告签订合同时未告知反诉被告上述事实，反诉原告以政府临时拆迁进行抗辩不能成立，所造成的损失依法应由被告进行赔偿。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的原、被告签订的房屋租赁合同、被告2013年8月6日关于解除租赁合同的通知、南昌中海会计师事务所报告书、被告2013年9月5日的通知及邮政快递详情单、原、被告签订的《搬迁协议》、被告与南昌市大象搬家服务有限公司于2013年10月22日签订的《搬迁协议》、被告与南昌市土地储备中心的交接材料、南昌市土地储备中心出具的洪国土储字（2013）139号函、江西百伦资产评估有限公司的鉴定报告、转租合同、租金收据及凭证、南昌市土地使用权储备合同等证据，本院认定事实如下：
原、被告于2011年6月签订房屋租赁合同，合同约定，由被告（反诉原告）将自有的坐落于南昌市东湖区洪都北大道XXX号房屋（场地面积约17亩，建筑面积约1万平方米）出租给原告（反诉被告）用于办学使用；租期原则上定为五年，自2011年7月1日至2016年6月30日止，在租赁期限内如遇市政府收回、拆迁或改造，本合同无条件终止；租金每月2万元，每季度第一个月5日前转账支付，但第一季度只交纳两个月租金；原告（反诉被告）应交押金为2万元，合同终止后返还。关于租赁期间的房屋修缮和装饰，双方约定，原告（反诉被告）因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺等应事先得到被告（反诉原告）同意后方可施工，装饰物的工料费由原告（反诉被告）负责，装饰物租赁期满后所有权归被告（反诉原告）。关于免责条件，双方约定，因市政府收回、拆迁或改造已租赁的房屋而给双方造成的损失，各自负担各自损失，装修损失由原告（反诉被告）自行承担，原告（反诉被告）所租赁房屋不得改变其办学的用途，不得借租赁房屋作任何损害武警声誉的事，如有社会影响或法律责任，由其负全部责任。合同签订后，被告（反诉原告）将上述场地交与原告（反诉被告）使用，原告（反诉被告）除交纳押金2万元外，截止2013年7月最后一次交纳房屋租金时，其已缴纳房屋租金共40万元。
就上述涉案场地，被告（反诉原告）在2003年7月便与南昌市土地储备中心签订了国有土地使用权储备合同。该合同约定，被告（反诉原告）须在2005年9月底前自行拆除收购范围内所有建筑物，向南昌市土地储备中心交付净地。原告（反诉被告）陈述，被告（反诉原告）在与其签订租赁合同时并没有将涉案土地使用权储备合同的签订情况告知原告（反诉被告），被告（反诉原告）也未提交其已告知的证据。原告（反诉被告）在起诉状中自认被告（反诉原告）于2013年6月底电话通知其解除合同；于2013年8月6日收到被告（反诉原告）《关于解除租赁合同的通知》，被告知依据江西武警总队指示及南昌市土地储备中心收储要求，需提前解除租赁合同。2013年8月16日，南昌市土地储备中心向被告（反诉原告）发函，要求其根据市领导批示精神尽快（2013年8月底之前）以净地方式交付涉案场地。2013年8月30日，被告（反诉原告）到原告（反诉被告）处张贴公告，要求原告（反诉被告）在2013年9月10日前搬离，否则将采取强制措施收回房屋。被告（反诉原告）于2013年9月5日通过邮政特快专递形式以原告法定代表人为收件人以原告的注册地即涉案场地为收件地址向原告（反诉被告）发送要求解除合同及支付拖欠的租金的通知，原告（反诉被告）称未收到该通知。2013年10月21日，原告代表陈林财与被告代表李勇强签订搬迁协议书，约定，1.因市政府收储，原告（反诉被告）于2013年10月27日17时之前搬迁完毕；2.被告（反诉原告）协助搬迁，负责搬迁课桌、床、办公桌、空调、饭桌、复印机、沙发、地板；3.原告（反诉被告）缴纳的押金待租金缴纳情况核准后再予退还。2013年10月22日，被告（反诉原告）与南昌市大象搬家服务有限公司签订搬迁协议，约定由南昌市大象搬家服务有限公司代为搬迁上述物品至原告（反诉被告）的指定地点。被告（反诉原告）并支付了搬迁费33600元。2013年12月20日，被告（反诉原告）与南昌市土地储备中心签订移交协议，约定，根据南昌市政府要求，南昌市土地储备中心应于2013年8月底前将涉案用地净地收回，被告（反诉原告）于2013年12月20日将该宗土地移交给南昌市土地储备中心。
租赁期间，原告（反诉被告）将部分场地分割后分租给他人，原告（反诉被告）对自用部分进行了部分装修改造。诉前，原告（反诉被告）单方委托南昌中海会计师事务所根据其提供的财务凭证、账务账簿、固定资产及装修费用明细表等会计资料对其固定资产及装修费用的资金投入情况进行了审计，经审计，固定资产及装修费用总计993757元。被告（反诉原告）对该审计意见不予认可，并于2014年12月15日向本院提出司法鉴定申请，要求对原告（反诉被告）自用房屋及场的装修价值进行鉴定。2015年2月13日，被告（反诉原告）撤回该鉴定。2015年6月12日，被告（反诉原告）又以无法核实原告（反诉被告）的装修价值为由申请对原告（反诉被告）截止2013年10月原告（反诉被告）自用房屋的装修残值进行鉴定，原告（反诉被告）并同意被告（反诉原告）该鉴定申请。本院依法委托江西怡信房地产土地评估顾问有限公司进行鉴定，江西怡信房地产土地评估顾问有限公司于2015年9月10日以其缺乏该类型物业装修残值评估的相关工作经验及必要数据库建设为由退回鉴定。本院遂重新选择鉴定机构，依法委托江西百伦资产评估有限公司进行鉴定。因涉案场地原装修现场已被全部覆盖或破坏，原告未提供其装修工程预算及工程量清单等其他相关装修证据，鉴定机构江西百伦资产评估有限公司以南昌中海会计师事务所基于原告提供的会计资料出具的专项审计报告中所涉及的资产清单为评估范围进行了评估。经征询原、被告双方意见,于2016年10月31日作出正式鉴定意见，认定：1.电子设备搬运费为5539元，2.双方认可的房屋建筑装修剩余价值157707元，3.2013年7月份之前双方有争议的房屋建筑物装修剩余价值378393元，4.2013年7月份之后双方有争议的房屋建筑物装修剩余价值103484元。被告（反诉原告）为此支付鉴定费1万元。
本院认为，在与原告签订租赁合同之前，被告已就涉案土地和南昌市土地储备中心签订了需限期交付净地的土地使用权储备合同，现被告无证据证明其在签订租赁合同时已将涉案场地土地使用权储备合同的签订情况告知了原告，应认定被告存在欺诈。又因原、被告签订的租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，作为受欺诈方并未依法行使撤销权，故该合同对原、被告双方均具有拘束力。在合同履行过程中，在被告发出单方解除通知的情况下，原告未在合理期限内提出异议，而与被告就搬迁事宜与达成了搬迁协议，应视为原、被告就其合同的解除事项已协商一致。但涉案租赁合同的解除系因被告履行其所隐瞒的租赁合同签订前便已签订的土地使用权储备合同约定的义务（向南昌市土地储备中心交付涉案场地）而导致的，原、被告在搬迁协议中并未明确约定免除被告的损失赔偿义务，原、被告仅就其合同的协商解除行为并不能免除违约方的违约责任，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定，对原告的剩余租赁期内装饰装修残值损失，被告依法应承担赔偿责任。对被告提出的其解除合同系基于政府收回、改造涉案场地而要求免责的抗辩理由，本院不予采纳。对于被告提出的原告未经其同意转租的行为使其获得了单方解除权的抗辩理由，因被告未提交自其知道或应当知道之日起的六个月内曾提出过异议的证据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，对该抗辩理由，本院不予采纳。对于被告提出的原告拖欠租金的行为使其获得了单方解除权的抗辩理由，根据合同法第二百二十七条规定，基于承租人拖欠租金而享有的法定解除权，其行使须以承租人无正当理由未支付租金经出租方有效催告仍不支付为前提，被告并无证据证明原告拖欠租金行为属于被告发出解除通知前无正当理由未付租金经有效催告仍拒不支付的情形，故对被告该抗辩意见，本院不予采纳。
对于原告诉请的经济损失，对鉴定意见中双方认可的剩余价值为157707元的房屋建筑装修部分系原告根据约定的房屋出租用途及所出租房屋的现状为实现租赁目的而进行的必要装修，被告未在合理期限内提出异议，应推定出租人已默示同意装修。在被告已构成违约的情况下，被告应负赔偿责任。对鉴定意见中涉及的双方有争议的房屋建筑物装修部分，原告负有举证证明其经被告同意已实施了争议部分装修施工的义务，现原告未能提供充分的证据，在被告不予认可的情况下，故对该部分损失，本院不予认定。对于电子设备搬运费5539元，因涉案场地搬迁费由被告支付，故对该部分损失，本院不予认定。对于原告诉请的经济损失中包含的课桌、床、办公桌、空调等可搬移资产，因被告已委托搬家公司代为搬迁至原告指定的地点，故对该部分损失，本院不予认定。
对于反诉原告要求判决解除其双方签订的《房屋租赁合同》的反诉请求，因反诉原告就搬迁事宜已与反诉被告达成了搬迁协议，且反诉原告按搬迁协议约定已委托搬家公司将反诉被告相关资产代为搬迁至原告指定的地点，应视为反诉原、被告已协商解除其合同，其租赁合同无需再行判决解除。对反诉原告要求反诉被告支付2013年9月份之前拖欠的租金12万元的诉请，因该期间涉案场地尚由反诉被告占有使用，其有依约交纳租金的义务。但根据民法通则第一百三十六条第三项规定，出租人诉请承租人支付租金的诉讼时效期间为一年，在反诉原告主张的2013年9月份催收租金后至反诉原告于2014年12月份提起反诉的期间内，反诉原告未举证证明其存在诉讼时效中断或中止的证据，而反诉被告又提出其索要租金的反诉请求已过诉讼时效的抗辩意见，故对反诉原告该反诉请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第一项、第十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告中国人民武装警察部队南昌市支队于本判决生效之日起十日内赔偿原告江西东方舞蹈学校装修损失157707元；
二、驳回原告江西东方舞蹈学校其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告中国人民武装警察部队南昌市支队的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案由原告江西东方舞蹈学校预交的案件受理费13740元，由原告江西东方舞蹈学校负担10286元，被告中国人民武装警察部队南昌市支队负担3454元（限被告于本判决生效之日起十日内缴纳）；本案由反诉原告中国人民武装警察部队南昌市支队预交的反诉案件受理费4750元、鉴定费1万元，由反诉原告中国人民武装警察部队南昌市支队负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 廖如荣
人民陪审员 陈 冬
人民陪审员 张晓茜
二〇一七年一月三日
书 记 员 陶媛媛
附：相关法律条文及司法解释
1．《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
2．《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
4.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。