苏州市虎丘区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏0505执异字第2号
异议人（被执行人）苏州通力机械厂，住所地苏州市高新区滨河路永和街*号。
法定代表人汪镇，该厂厂长。
申请执行人苏州兴业建设发展有限公司，住所地苏州高新区浒关工业园。
法定代表人何新伟，董事长。
委托代理人王磊，江苏拙正律师事务所律师。
申请执行人苏州兴业建设发展有限公司与被执行人苏州通力机械厂建设工程施工合同纠纷一案，本院于2013年9月25日作出的（2013）虎民初字第0757号民事判决书已发生法律效力。但义务人苏州通力机械厂未按法律文书所确定的义务履行，故权利人苏州兴业建设发展有限公司于2014年5月27日向本院申请对被执行人予以强制执行，申请执行的标的为11819171元，本院于当日立案执行。
在执行过程中，因被执行人仍未能履行，故本院强制拍卖被执行人苏州通力机械厂名下的坐落在苏州市永和街6号1、2、3、4幢（所有权证号：00082808）房产、在建的研发车间及相应的国有土地使用权（土地证号：20080000**），经本院司法鉴定中心委托苏州正合房地产土地评估咨询有限公司对上述房产及土地使用权进行了评估，以2015年1月23日为时间点，评估价为5003.51万元（其中房产：4438.2万元；土地：565.3万元）。之后，苏州高新区狮山街道拟对上述房产及土地使用权进行征收，但最终未能达成协议。嗣后，本院于2016年1月4日在淘宝网司法网络平台上发出公告，将于2016年1月20日10时至2016年1月21日10时止进行公开拍卖上述房产及土地使用权。最终，苏州高新区狮山资产经营公司／狮山资产公司出价50035100元成交，并在法律规定的时间期限内将50035100元缴纳至本院。现被执行人苏州通力机械厂以评估报告过期、共有人与承租人未行使优先购买权为由向本院提出执行异议。本院依法组成合议庭，对上述异议进行了审查，现本院对上述异议已审查终结。
异议人述称：一、法院对上述房产及国有土地使用权评估的时间节点为2015年1月23日，苏州正合房地产土地评估咨询有限公司以该时间节点于2015年2月3日出具的评估报告的市场价值为5003.51万元，且该报告的第十三条明确规定了此报告的有效期为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年。2015年6月20日，苏州高新区狮山街道计划对上述房产及土地使用权进行收购，委托苏州市天地房地产评估有限公司进行评估。2015年6月20日土地评估价格为：1619.35万元；2015年8月15日房产评估计为：4733.92万元。苏州市天地房地产评估有限公司对上述房产及土地使用权的评估价格比苏州正合房地产土地评估咨询有限公司的评估价格上涨了27%。因此，异议人认为此价格的大幅上涨完全符合市场变化很大的条件，苏州正合房地产土地评估咨询有限公司于2015年2月3日出具的估价为5003.51万元报告有效期只有半年，故法院于2016年1月4日拍卖时该份报告已失效。二、2015年8月15日，根据苏州市天地房地产评估有限公司出具的估价值：6353.27万元，异议人与苏州新区狮山街道达成收购意向。2015年11月18日狮山街道向异议人发出通知，要求异议人于2016年1月20日完成租赁户的清退以及各项材料的准备，确保收购的完成，异议人也将此事告知了虎丘法院，希望法院中止拍卖。但是2016年1月4日虎丘法院在没有书面通知异议人的情况下，对异议人的上述房产及土地使用进行了拍卖公示，并按2015年2月3日的主裁判估报告的估算价格（5003.51万元）作为拍卖基准价，异议人对此毫不知情。2016年1月21日，苏州新区狮山街道在只有两人竞拍的事实下，以5003.51万元的基准价“竞拍”成交。三、贵院（2015）虎民初字第0488号民事判决书确认，涉案的在建工程（即2015年2月3日的《估价报告》中的第8幢建筑研发楼）为地下2层、地上9层，其中的第7、8两层及地下建筑面积的2／9的所有权、以及建筑物占用土地的2／9土地使用权归案外人朱其男、马珍妮所有。因此，本次司法拍卖所涉的标的物超过了异议人的资产范围，且对案外人朱其男、马妮珍与异议人按份共有的部分未能告知其优先购买权。四、《估价报告》中所涉的第2、3、4幢房屋中分别有若干家租赁户正对该房行使权利，且租赁期限尚剩余7年之久，根据法律规定，该等租户对相应房屋应享有优先购买权，而贵院在本次拍卖活动中未征求优先购买权人的意见并告知其相关权利。综上所述，法院的司法拍卖程序违法，故请求法院撤销司法拍卖的结果。
异议人为证明其述称提供了如下证据：1、苏州正合房地产土地评估咨询有限公司于2015年2月3日出具的评估报告复印件；2、苏州市天地房地产评估有限公司分别于2015年6月20日、2015年8月15日出具的土地使权、房产的估价报告复印件；3、本院（2015）虎民初字第0488号民事判决书复印件；4、狮山街道于2015年11月18日向异议人发出回购的通知书复印件。
经审查查明，本案于2014年5月27日就进入执行程序，在执行过程中，因被执行人仍未能履行，故本院强制拍卖被执行人苏州通力机械厂名下的坐落在苏州市永和街6号1、2、3、4幢（所有权证号：00082808）房产、在建的研发车间及相应的国有土地使用权（土地证号：20080000**），经本院司法鉴定中心委托苏州正合房地产土地评估咨询有限公司对上述房产及土地使用权进行了评估，以2015年1月23日为时间点，评估价为5003.51万元（其中房产：4438.2万元；土地：565.3万元），评估报告送达双方当事人。之后，苏州高新区狮山街道拟对上述房产及土地使用权进行征收，期间暂缓拍卖上述房产及土地使权，但最终未能达成协议。嗣后，本院于2016年1月4日在淘宝网司法网络平台上发出公告，将于2016年1月20日10时至2016年1月21日10时止进行公开拍卖上述房产及土地使用权。公告明确：起拍价为50035100元，保证金为2500000元，加价幅度为10000元。凡具备完全民事行为能力的公民、法人和其他组织均可参加竞买，并单独设立条款：要求与本标的物有关人员［案件当事人、担保物权人（质押权人）、优先购买权人等］均可参拍，不参加竞拍的请关注本次拍卖活动的整个过程。拍卖须知的第四条明确：优先购买权人参加竞买的，应于2016年1月11日17时起前向法院提交有效证明，经法院确认后才能以优先购买权人身份参与竞买；逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有的优先购买权。但在上述规定的时间内，没有人至本院要求行使优先购买权。苏州高新区狮山街道农村社区股份合作联社／专业合作联社、苏州高新区狮山资产经营公司／狮山资产公司二法人主体按照淘宝网司法网络拍卖的规定各交付2500000元保证金成为适格竞买人参加竞拍。最终，苏州高新区狮山资产经营公司／狮山资产公司出价50035100元成交，并在法律规定的时间期限内将50035100元缴纳至本院。
另查明，被执行人苏州通力机械厂名下的坐落在苏州市永和街6号1、2、3、4幢（所有权证号：00082808）房产有众多案外人承租，其未能按照苏州高新区狮山街道的要求清退这些承租户。
再查明，本院于2016年1月21日在淘宝司法网络拍卖平台公开拍卖华邦光美电子（苏州）有限公司的房产及土地使用权、所有设备及库存物品（该拍卖标的物的坐落在苏州高新区向阳路，与本案拍卖标的物的坐落接近；该标的物出具评估报告的时间为2015年3月18日，评估价格为76582900元，该次拍卖为第三次，前二次均流拍），该次拍卖的起拍价为55140000元，交付保证竞买人分别为：苏州高新区狮山街道农村社区股份合作联社／专业合作联社、苏州高新区狮山资产经营公司／狮山资产公司、黄某某，经过三竞买人955次出价，最终苏州高新区狮山资产经营公司／狮山资产公司以最高价78300000元竞买成功，该成交价比起拍价高出23160000元，比评估价高出1717100元。
上述事实有本院委托苏州正合房地产土地评估咨询有限公司出具的评估报告、（2014）虎执第00720号执行案件与（2014）虎商破字第0001号案件在淘宝网虎丘法院司法网络拍卖的拍卖流程报告、异议人陈述等证据证实。
本院认为，强制拍卖作为执行程序的组成部分，程序正义价值应成为衡量拍卖效力的重要标准。对于强制拍卖而言，充分的公告程序，保障符合竞买人条件的竞买人充分参与、公平竞争，严格按照司法拍卖规程操作，确保优先购买权人充分行使优先权，维护司法拍卖的公信力，应作为强制拍卖程序正当性的基本标准。本案通过淘宝网虎丘法院司法网络拍卖平台发布拍卖公告与拍卖须知，该公告与须知对拍卖事项做到了充分公开，并保障了符合竞买人条件的竞买人充分参与、公平竞争，确保优先购买权人充分行使优先权，社会公众通过互联网能够对拍卖信息充分了解并根据自身情况作出选择，由此形成的成交价格也是市场化的结果。评估价只是法院司法拍卖时起拍价的参考，决定标的物价值最终是通过竞买人竞买的成交价来体现。拍卖成交价的高低，最终是由市场的供需所决定的，同时与标的物本身是否存在瑕疵有关。只要市场有需求，标的物本身无瑕疵，就会出现本院拍卖华邦光美电子（苏州）有限公司的情况，虽然拍卖时该评估报告也超过半年，但最终经过三个竞买人955次的出价才成交，成交价比起拍价高出23160000元，比评估价高出1717100元。因此，评估价不是拍卖成交的决定因素，决定拍卖成交价的决定性因素是市场的需求，以及标的物本身是否存在瑕疵。虽然本案所涉拍卖标的物的坐落与华邦光美电子（苏州）有限公司的房产坐落接近，但存在众多案外人承租该房产的情况，故对拍卖成交价的提升存在一定影响，这也导致了只有苏州高新区狮山街道农村社区股份合作联社／专业合作联社、苏州高新区狮山资产经营公司／狮山资产公司二法人主体参拍，该二法人主体参拍符合淘宝网司法网络拍卖规程，故最终的成交价符合法律规定。
综上，异议人所提的执行异议理由不能成立，故本院应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第（十一）项、第二百二十五条、《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第七条第一款第（一）项、第十七条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回苏州通力机械厂所提的执行异议。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向苏州市中级人民法院申请复议。
执行长 张新阶
执行员 孙榕宁
执行员 沈文春
二〇一六年二月二十九日
书记员 魏 微