上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0114民初4768号
原告：上海丰华工贸实业有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：陈卫良，总经理。
委托诉讼代理人：沈姣娇、贾敏，上海志道律师事务所律师。
被告：上海演佳贸易有限公司(原上海普陀越佳印务有限公司)，住所地上海市普陀区。
法定代表人：郁好，总经理。
委托诉讼代理人：钱增清。
委托诉讼代理人：朱纪红，上海安硕律师事务所律师。
原告上海丰华工贸实业有限公司诉被告上海演佳贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人沈姣娇、贾敏，被告委托诉讼代理人钱增清、朱纪红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上海丰华工贸实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告间的《房屋租赁协议书》于2016年5月20日解除；2、判令被告将位于上海市嘉定区江桥镇星华公路XXX号-
XXX号厂房返还原告；3、判令被告支付截止2016年5月19日尚拖欠的租金2,721,297.5元；4、判令被告支付自2016年5月20起至厂房实际返还原告之日止的实际使用费(按照年租金1,635,930元计算)；5、判令被告偿付违约金817,965元。
事实与理由：2012年3月31日，原告与被告(原上海普陀越佳印务有限公司)签订《房屋租赁协议书》1份，约定：由被告承租原告位于上海市嘉定区江桥镇星华公路XXX号-
XXX号厂房，租期：2012年6月10日至2018年6月9日，租金：2012年6月10日至2015年6月9日期间，租金为每年1,514,750元，2015年6月10日至2018年6月9日期间，租金为每年1,635,930元，租金先付后用，每半年支付一次。协议签订后，被告开始使用系争房屋，截至2016年5月19日，被告应向原告支付租金6,088,672.5元，但被告仅支付了3,367,375元，尚余租金2,721,297.5元未能支付。
被告上海演佳贸易有限公司辩称，系争房屋无产证，为违章建筑，故原、被告间的租赁协议为无效，应按照无效合同处理；被告因无效厂房租赁导致的损失(包括装修损失、购置设备损失、停产停业损失等)应一并予以处理。
经审理查明：2012年3月31日，原告与被告(原上海普陀越佳印务有限公司)签订《房屋租赁协议书》1份，约定：由被告承租原告位于上海市嘉定区江桥镇星华公路XXX号-
XXX号厂房(以下简称系争房屋)，租期：2012年6月10日至2018年6月9日，租金：2012年6月10日至2015年6月9日期间，租金为每年1,514,750元，2015年6月10日至2018年6月9日期间，租金为每年1,635,930元，租金先付后用，每半年支付一次；如果被告拖欠租赁费超过一个月的，原告有权提出终止协议，被告应无条件搬走并承担以半年租赁费计算的赔偿金。协议签订后，被告对系争房屋进行了装修搭建后开始使用系争房屋。租赁期间，因被告有欠租现象，原告于2015年11月2日以律师函形式函告被告，要求被告支付截止2015年12月9日拖欠的租金共计2,044,840元及水电费352,391元。但被告一直未能支付。期间，被告曾出具还款计划，确认截止2015年12月9日拖欠的租金为2,044,840元并承诺分期还款，但原告未予同意。2016年9月起，被告停止了在系争房屋内的经营活动，但未将系争房屋返还原告。
另查明：1、系争房屋无相关建设许可及产权证明；2、2015年12月9日迄今，被告陆续支付了部分拖欠的租金共计109万元，故截止2015年12月9日，被告尚拖欠的租金为954,840元；3、诉讼中，上海普陀越佳印务有限公司于2017年6月28日经工商登记变更名称为上海演佳贸易有限公司即被告。
审理中，本院委托上海同济工程咨询有限公司对系争房屋的装修及搭建物的造价进行了司法鉴定，结论为：系争房屋的装修及搭建物的现值为672,404元。原、被告对司法鉴定意见书均无异议。
以上事实，有《房屋租赁协议书》、律师函、还款计划等及庭审笔录为证。
本院认为：
1、本案系争房屋未办理相关建设许可及产证，故原、被告间基于该房屋订立的《房屋租赁协议书》依法应认定无效，租赁协议无效后，因该协议取得的财产应当予以返还，故被告应将系争房屋返还原告。对于被告实际占有使用期间的房屋使用费，被告仍应按照约定的租金标准予以支付，故被告拖欠的费用(截止2015年12月9日为954,840元)及自2015年12月10日起至系争房屋实际返还日止的房屋实际使用费(按照合同约定的租金标准即年租金1,635,930元计算)应由被告承担。考虑到2016年9月起，被告未在系争房屋内实际经营，故本院酌情确定其中自2016年9月1日起至系争房屋实际返还日止的房屋实际使用费按照年租金817,965元计算；另本案《房屋租赁协议书》无效，故原告依据该协议主张的违约金诉请，本院不予支持。
2、因《房屋租赁协议书》无效，导致被告无法继续租赁使用系争房屋，故系争房屋装修搭建物的现值(经司法鉴定确定为672,404元)应作为基于协议无效造成的损失按照原、被告的过错责任予以承担。本案中被告租赁原告无相关建设许可及产证的房屋用以生产经营，对此，双方均存过错，因此本院确定损失中403,442元部分由原告承担，其余部分损失268,962元由被告自行承担。至于被告所称的购置设备损失、停产停业等损失，本院认为设备购置系被告生产经营之需且未与系争房屋形成附合，对停产停业损失被告亦未提供相应证据，故对被告主张的上述损失，本院不予支持。
综上，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：
一、确认原告上海丰华工贸实业有限公司与被告上海演佳贸易有限公司间于2012年3月31日签订的《房屋租赁协议书》无效；
二、被告上海演佳贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于上海市嘉定区江桥镇星华公路XXX号-XXX号的房屋返还原告上海丰华工贸实业有限公司；
三、被告上海演佳贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海丰华工贸实业有限公司房屋使用费954,840元及自2015年12月10日起至系争房屋实际返还日止的房屋实际使用费(其中2015年12月10日至2016年8月31日的房屋实际使用费按照年租金1,635,930元的标准计算，2016年9月1日至系争房屋实际返还日的房屋实际使用费按照年租金817,965元的标准计算)；
四、原告上海丰华工贸实业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付被告上海演佳贸易有限公司损失403,442元。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币35,114元，减半收取17,557元，司法鉴定费7万元，合计87,557元，由原、被告各半负担(原、被告负担之款应于本判决生效之日起七日内付至本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 张 奚
二〇一七年八月二十二日
书记员 何吉珺
附：相关法律条文
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
……
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的，人民法院一般应予支持。
……
第九条……
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。