安徽省淮北市相山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）相民二初字第00177号
原告：安徽宏发物业服务有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。
法定代表人：赵妍彦，该公司总经理。
委托代理人：徐继斌，安徽亚星律师事务所律师。
被告：淮北市亿佳房地产开发有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。
法定代表人：王振国，该公司董事长。
委托代理人：马磊，安徽安港律师事务所律师。
委托代理人：梁作邦，安徽安港律师事务所律师。
原告安徽宏发物业服务有限公司（简称宏发物业公司）与被告淮北市亿佳房地产开发有限公司（简称亿佳房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月4日受理后，依法由代理审判员陈永战适用简易程序，于2014年4月1日公开开庭进行了审理。原告宏发物业公司的委托代理人徐继斌，被告亿佳房地产公司的委托代理人梁作邦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宏发物业公司诉称：2010年1月22日我公司与亿佳房地产公司签订了亿嘉左岸物业管理服务合同，双方约定：我公司为亿佳房地产公司开发的亿嘉左岸小区提供物业服务，物业费用住宅按建筑面积每月每平方米暂定0.35元，门面房按建筑面积每月每平方米暂定0.7元向业主和物业使用人收取，双方还特别约定未售出房屋的物业费，从首批交房起一年后按以上标准由亿佳房地产公司按月支付，逾期未交按日加收交纳费用3‰的滞纳金。合同签订后，我公司按照合同约定履行了物业服务，但亿佳房地产公司一直拖延支付未售出房屋的物业费。经我公司多次催要，亿佳房地产公司不但不付款，反而于2013年6月19日单方通知我公司终止合同。亿佳房地产公司拒付物业费及单方终止合同的行为严重违约，给我公司造成重大经济损失。为维护我公司的合法权益，特请求判令亿佳房地产公司给付我公司物业服务费用85533.63元，违约金17730.4元（违约金自2011年8月11日暂计算至2013年10月30日，请求至付清本金时止），并承担本案诉讼费用。
宏发物业公司针对其诉讼请求提供的证据为：
1、物业管理服务合同书（2010.1.22）
证明：宏发物业公司与亿佳房地产公司之间存在物业服务合同关系，宏发物业公司为亿佳房地产公司开发的亿嘉左岸小区提供物业服务；物业费用住宅按照建筑面积每平方每月0.35元，门面房按照建筑面积每平方每月0.7元；亿佳房地产公司需从首批交房起一年后对未交付房屋按以上收费标准按月向宏发物业公司支付物业费；亿佳房地产公司逾期未交按日加收应缴纳费用0.3‰的滞纳金。
2、交房情况统计表、未交房明细表（2张）、业主入住通知书（431户）
证明：亿佳房地产公司首批交房的日期是2010年8月，亿佳房地产公司应缴纳物业费的房屋面积及数额。
3、公告
证明：亿佳房地产公司于2013年6月20日单方贴出公告终止合同。
4、宏发物业公司业务工作函及特快专递存根
证明：宏发物业公司向亿佳房地产公司催要物业费的事实。
5、免收物业费记录清单（2010、2011年）
证明：2010、2011年宏发物业公司共对36户业主免收物业费17893元。
亿佳房地产公司辩称：1、宏发物业公司诉请数额计算有误，宏发物业公司自2011年8月11日起计算的费用错误，2012年9月29日前的所有费用已全部结清；物业合同上未约定违约金，宏发物业公司起诉要求违约金不应支持；房屋已全部交付业主，亿佳房地产公司不应承担物业费。
亿佳房地产公司就其抗辩提供的证据为：
1、收条
证明：2012年9月29日前的宏发物业公司与亿佳房地产公司之间的所有物业费已全部结清。
2、业主信息表
证明：宏发物业公司多收取业主物业费42055元（另有122户未取得联系），垃圾清理费15000元。
经当庭举证、质证，亿佳房地产公司对宏发物业公司提供的证据1的真实性无异议，但认为亿佳房地产公司不应承担0.3‰的滞纳金，合同上约定是针对业主的约定，不是针对亿佳房地产公司的约定。对证据2中的业主入住通知书的真实性无异议，但认为该组证据与本案不具有关联性，该组通知书不是全部，宏发物业公司根据该组通知单统计未交房明细表并不真实；交房情况统计表、未交房明细表均是宏发物业公司单方制作，不具有真实性。对证据3有异议，认为该公告不是亿佳房地产公司贴出的。对证据4有异议，认为亿佳房地产公司并未收到该工作函，签收人也不是其公司法定代表人王振国，该证据是宏发物业公司单方制作，不能作为认定事实的依据。对证据5的真实性无异议，但认为交完该款后宏发物业公司与亿佳房地产公司之间以前的物业费已全部结清。
经当庭举证、质证，宏发物业公司对亿佳房地产公司提供的证据1的真实性无异议，但认为宏发物业公司诉请的是未交房部分的物业费，收条记载的是已交房部分业主的物业费，与本案无关。对证据2有异议，认为该证据是亿佳房地产公司单方制作，并无其他证据佐证，不能作为定案依据；垃圾清理费是装修期间收取的，每户150元，即使收取了也不应返还给亿佳房地产公司；亿佳房地产公司仅是房地产开发公司，宏发物业公司多收取业主的物业费不应返还给亿佳房地产公司。
经审查，本院对宏发物业公司和亿佳房地产公司所举证据的认证意见如下：（一）宏发物业公司提供的证据1具有客观性、合法性、关联性，本院对其证明力予以确认。证据2中的业主入住通知书具有客观性，根据该业主入住通知书制作的交房情况统计表、未交房明细表具有客观性，本院对其证明力予以确认。证据3公告上加盖有亿佳房地产公司的公章，具有客观性，本院对其证明力予以确认。证据4特快专递存根联上载明邮寄的物品为文件、统计表，没有证据证明该文件系业务工作函，本院对证据4与本案的关联性不予确认。证据5具有客观性、合法性、关联性，本院对其证明力予以确认。（二）亿佳房地产公司所举证据1具有客观性，该证据能够与宏发物业公司提供的证据5相互印证，只能证明减免了部分业主的物业费，但不能证明亿佳房地产公司的主张，本院对其证明力不予确认。证据2虽能够证明宏发物业公司收取了部分业主的垃圾清运费和多收取了部分业主的物业费，该部分的费用应由业主或相应物业企业与宏发物业公司进行结算，与本案没有关联性，本院对其证明力不予确认。
经审理查明：宏发物业公司与亿佳房地产公司于2010年1月22日签订了亿嘉左岸物业管理服务合同，合同约定：甲方（亿佳房地产公司）将亿嘉左岸物业管理服务委托给乙方（宏发物业公司）进行管理；物业服务费住宅按建筑面积每月每平方米暂定0.35元，门面房按建筑面积每月每平方米暂定0.7元向业主和物业使用人收取（未售出的房屋物业费，从首批交房起一年后按以上收费标准由甲方按月支付）；住户每满一年应到物业公司交付管理服务费，逾期未交，按日加收应交纳费用3‰的滞纳金；本合同期限自2010年1月15日起执行至2013年1月15日。2010年8月2日起亿佳房地产公司陆续向业主交付房屋，截至2011年7月亿佳房地产公司尚未向业主交付的房屋为188户，面积为19088.5平方米；截至2012年7月亿佳房地产公司尚未向业主交付的房屋为127户，面积为13110.32平方米；截至2013年4月亿佳房地产公司尚未向业主交付的房屋为67户，面积为7254.83平方米。2013年6月20日亿佳房地产公司向亿嘉左岸一期业主发出公告，称其与宏发物业公司签订的亿嘉左岸物业管理服务合同已于2013年1月15日到期，其不再与宏发物业公司续约，并已通知宏发物业公司于2013年6月30日撤出小区，业主的物业费及其他费用交至2013年6月30日，超过6月30日的由其与宏发物业公司进行交接、清算。宏发物业公司于2013年6月30日撤出亿嘉左岸小区。后宏发物业公司向亿佳房地产公司催要未售出房屋的物业费无果，提起诉讼。
本院认为：宏发物业公司与亿佳房地产公司之间签订的物业服务合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，为有效合同，双方均应予以遵守。
宏发物业公司与亿佳房地产公司签订的物业服务合同明确约定，未售出房屋的物业费，从首批交房起一年后住宅按建筑面积每月每平方米0.35元的标准由亿佳房地产公司按月支付。2010年8月2日起亿佳房地产公司陆续向业主交付房屋，截至2011年7月亿佳房地产公司尚未向业主交付的房屋为188户，面积为19088.5平方米；截至2012年7月亿佳房地产公司尚未向业主交付的房屋为127户，面积为13110.32平方米；截至2013年4月亿佳房地产公司尚未向业主交付的房屋为67户，面积为7254.83平方米。因此自2011年8月起宏发物业公司就有权向亿佳房地产公司主张未售出房屋的物业费。宏发物业公司要求亿佳房地产公司给付物业服务费用85533.63元，其中主张截至2012年7月仍未交付房屋的物业费55063.34元（13110.32平方米＊0.35元／平方米每月＊12月），以及截至2013年4月仍未交付房屋的物业费22852.71元（7254.83平方米＊0.35元／平方米每月＊9月），合计77916元，理由充分，其余部分没有事实依据，本院不予支持。宏发物业公司要求亿佳房地产公司给付违约金17730.4元（违约金自2011年8月11日暂计算至2013年10月30日，请求至付清本金时止），因物业服务合同并未约定亿佳房地产公司逾期给付物业费的违约责任，因此其主张违约金应为违约损失，应从其起诉之日起按银行同期贷款利率计算至本院指定的给付之日止。亿佳房地产公司辩称2012年9月29日前的所有费用已全部结清，房屋已全部交付业主，亿佳房地产公司不应承担物业费，但其提供的证据不能证明其主张，本院对其辩解不予采信。
依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下：
一、被告淮北市亿佳房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付原告安徽宏发物业服务有限公司物业服务费77916元及相应利息损失，利息自2014年3月4日起按银行同期贷款利率计算至本院指定的给付之日止；
二、驳回原告安徽宏发物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2365元，因适用简易程序，减半收取1182.5元，由原告安徽宏发物业服务有限公司负担282.5元，被告淮北市亿佳房地产开发有限公司负担900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
代理审判员 陈永战
二〇一四年五月二十七日
书 记 员 朱影影
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。