江苏省江阴市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）澄青民初字第0113号
原告（反诉被告）上海畅购超市有限公司。
法定代表人江峰，该公司执行董事。
委托代理人颜鸣初（受上海畅购超市有限公司特别授权委托），上海欧森律师事务所律师。
被告（反诉原告）江珠芳。
委托代理人浦纯钰（受江珠芳特别授权委托），江苏神阙律师事务所律师。
委托代理人赵昌勇（受江珠芳特别授权委托），上海市志君律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海畅购超市有限公司（以下简称畅购超市）与被告（反诉原告）江珠芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月17日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）畅购超市的委托代理人颜鸣初，被告（反诉原告）江珠芳及其委托代理人浦纯钰、赵昌勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）畅购超市诉称：他公司与江珠芳系房屋租赁合同关系。2011年1月9日，他公司为经营江阴市畅购超市需要，与江苏省江阴市青阳镇府前路183号的房地产权利人江阴市超辰投资有限公司（以下简称超辰公司）签订了《房屋预租合同》一份，租赁期限自2012年6月30日交付之日起20年，并约定他公司根据超市经营的实际需要，可以将部分营业场地转租开设零售商铺作为辅助业种。2012年3月1日，他公司与江珠芳签订《租赁合同》一份，约定了江珠芳向他公司租赁超市内区域编号为A10、面积为147平方米的商铺；租赁用途为仅作香港中国黄金经营黄金首饰类使用；租赁期限为自2012年5月1日起至2017年4月30日止；商铺租金为每日每平方米2.80元，月租金为12519.50元，年租金为150234元；付款方式为租赁合同签订当天，江珠芳必须支付末月的租赁费用、预付三个月的租赁费用及相应的商品质量保证金，以后每月25日前，江珠芳支付给他公司下个月的租赁费用；江珠芳如拖欠租赁费用、预付的租赁费用或商品质量保证金，应按每日应付未付款万分之四比例承担滞纳金并承担相应的违约责任；江珠芳逾期不支付租金累计超过两个月的他公司可以书面通知解除本合同等内容。《租赁合同》签订后，他公司按照合同约定，将商铺交付给江珠芳经营使用，但江珠芳未能按照合同约定支付房屋租金和水电费，累计拖欠租金达18个月。2013年9月22日，他公司向江珠芳发出《解除合同通知书》，通知江珠芳于30日后解除合同。2013年11月19日，他公司再次向江珠芳发出《通知函》告知其双方的租赁合同关系已于2013年10月22日终止。江珠芳提出的索赔主张无任何合同及法律依据，他公司不予认可。而江珠芳既未向他公司交还租赁房屋，也未向他公司支付拖欠的上述款项。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1、解除他公司与江珠芳签订的《租赁合同》。2、江珠芳迁出江苏省江阴市青阳镇府前路183号畅购超市内的A10商铺。3、江珠芳支付他公司房屋租金225351元（按照12519.50元／月计算，自2012年6月16日起暂计至2013年12月15日，共计18个月，要求计算至江珠芳实际迁出之日止）。4、江珠芳支付他公司水电费2242.80元。5、江珠芳支付他公司违约金25039元（按照12519.50元／月×2个月计算）。6、本案的诉讼费用由江珠芳承担。
被告（反诉原告）江珠芳辩称：她同意解除合同，但不同意缴纳房租金，因为畅购超市口头答应免租，也即她未付租金的行为得到了畅购超市的同意。解除合同是畅购超市单方面提出的，而畅购超市单方面解除合同给她造成了经济损失，并向本院提起反诉诉称：畅购超市在招商时明确承诺店铺出租率达到90%以上，并以自己经营的超市为基础保证客户人数，但是由于畅购超市经营不善，遂与她以及其他商户达成了暂不缴纳租金的约定。2013年9月22日，畅购超市以国家宏观经济环境的变化致使履行合同的成本上升以及销售收入的持续下降为由发出《解除合同通知书》单方解除了《租赁合同》并通知她协商赔偿事宜。畅购超市单方面解除《租赁合同》的行为给她造成了极大损失，故请求法院判令：1、畅购超市赔偿她损失1500000元。2、本案诉讼费用由畅购超市承担。
反诉被告畅购超市辩称：江珠芳未能支付房租构成根本性违约，而双方解除合同的原因在于江珠芳违约，故他公司不应当承担赔偿责任。
经审理查明：2011年1月9日，畅购超市与超辰公司签订《房屋预租合同》一份，约定了超辰公司将其位于江阴市青阳镇府前路迎秀路口的房屋出租给畅购超市，建筑面积约为30600平方米，租赁期限为20年；在租赁期内畅购超市根据超市经营的实际需要，可以将该房屋的部分营业场地转租开设零售商铺作为补助业种，而无需另行征得超辰公司同意等内容。
2012年3月1日，畅购超市与江珠芳签订《租赁合同》一份，约定畅购超市将坐落于江阴市青阳镇府前路183号内面积为147平方米的A10商铺出租给江珠芳仅作香港中国黄金经营黄金首饰类使用；该商铺租赁期限共60个月，自2012年5月1日起至2017年4月30日止，免租装修期自2012年3月1日起至2012年5月1日止；若畅购超市的营业日是在2012年5月1日之前，则江珠芳租赁费用自实际营业日开始计算，否则租赁费用自2012年5月1日起开始计算；该商铺每日每平方米建筑面积租金为2.80元。年租金总计150234元；租赁费用由基本租金和管理费两部分组成，基本租金为12519.50元／月，江珠芳应向畅购超市支付最后壹个月的租赁费用（以下简称预付末月租赁费用）12519.50元和商品质量保证金12519.50元；付款方式为租赁合同签订当天，江珠芳必须支付畅购超市预付末月租赁费用、预付三个月的租赁费用及相应的商品质量保证金，以后每月25日前，江珠芳支付给畅购超市下个月的租赁费用，江珠芳如拖欠租赁费用、预付的租赁费用或商品质量保证金，应按每日应付未付款万分之四比例承担滞纳金，并按照合同第十二条规定承担违约责任；第十一条变更和解除本合同的条件，双方协商一致后解除本合同的条件：畅购超市因有特殊原因（包括但不限于畅购超市因经营结构调整需自用该租赁区域）需提前收回全部该租赁区域的，须提前三十天通知江珠芳，本合同相应解除，畅购超市将预付三个月的租赁费用、商品质量保证金、公共事业费押金、预付租赁费用按约定方式无息退还江珠芳；江珠芳逾期不支付租金超过两个月的，畅购超市可书面通知江珠芳解除本合同，江珠芳还应按月租金的贰倍支付违约金；第十二条违约责任，除非本合同另有约定，否则在租赁期内，如江珠芳违反本合同中任何一款规定，江珠芳应对畅购超市承担以下责任与后果：畅购超市有权单方面终止合同，江珠芳已交纳的三个月租赁费用、商品质量保证金及装修、公用事业押金及江珠芳预交的租赁费用作为江珠芳的违约金畅购超市予以没收，赔偿畅购超市因此所造成的实际损失；畅购超市如违反本合同任一条款的规定，应承担下列责任：按照每日应付而未付款万分之四支付滞纳金，造成江珠芳损失的，按实际损失赔偿；第十三条合同终止，合同租赁期满或被解除后双方权利义务提前终止时，江珠芳应于合同终止日前将其所属物品全部搬离该租赁区域并将该租赁区恢复原状，否则即被视为江珠芳已经放弃其对物品的权利，且视为已经授权畅购超市处置该物品等内容。
2012年6月8日，江珠芳向畅购超市缴纳房屋押金25039元。
2013年9月23日，畅购超市向江珠芳发出解除合同通知书一份，载明“关于2013年5月我公司与贵公司订立的《租赁及管理服务合同》履行事宜；鉴于近年国家宏观经济环境的变化包括政府政策的调整和通货膨胀等因素，致使本公司履行合同的成本持续上升，销售收入持续下降；以致如继续履行上述合同不仅无法实现合同目的，而且对本公司而言既显失公平也无能力承担持续履行成本。本公司依据合同第十一条第一款，特此函告贵公司
--于30日后解除该合同”。
2013年11月19日，畅购超市向江珠芳发出通知函一份，载明“自我司于2013年9月23日发函通知您解除租赁合同已逾30天，依据合同约定，双方租赁合同关系应于2013年10月22日终止。现贵方提出的装修费用、展柜费用和商品库存的索赔主张无任何合同与法律依据，我公司皆不认可。如有不同意见，可在接到本函后10日内复函本公司；如争议不能妥善解决，我公司将依据本合同向法院起诉，以维护合法权益”。
2014年1月17日，畅购超市诉至本院，要求解除他公司与江珠芳签订的《租赁合同》，江珠芳迁出江苏省江阴市青阳镇府前路183号畅购超市内的A10商铺，支付他公司房屋租金225351元、水电费2242.80元、违约金25039元并承担本案的诉讼费用。在本案审理中，江珠芳向本院提起反诉，要求畅购超市赔偿她损失1500000元〈包括装修残余价值500000元，商标使用费、加盟费15000元，押金25039元，经营损失966294元（138042元／月×7个月），合计1506333元，主张1500000元〉并承担本案诉讼费用。后江珠芳放弃关于经营损失966294元的赔偿主张，仅要求畅购超市赔偿她损失共计540039元（装修残余价值500000元、商标使用费、加盟费15000元，押金25039元）。
在本案审理中，江珠芳向本院提出司法鉴定申请，要求对其租赁的区域A10商铺装修工程及物品剩余价值进行评估。2014年4月28日，本院组织当事人对江珠芳提供的鉴定检材进行质证，同时协商确定鉴定机构。2014年7月7日，江苏恒泰建设工程咨询有限公司作出苏恒泰鉴（2014）3号工程造价咨询报告书，认为：江阴市青阳镇府前路183号畅购超市内A10商铺装修造价为250249.81元（装修工程合计272010.66元-工程折旧额21760.85元）。对于该工程造价咨询报告书，畅购超市发表质证意见为“柜台属于可移动的物品，不属于装修装潢的范围，应扣除第17项至第23项的费用，扣除金额为54526.43元，故该工程造价应为196219.63元；工程造价是当时的造价，应该折算至2014年7月15日止的装修残值”；江珠芳发表质证意见为“对意见书没有异议，但是该鉴定书只能代表她方装修残值的一部分，有些部分不能进行造价审计，故应当按她方提出的500000元为准；意见书中对折旧问题已经予以体现”。江珠芳为本次司法鉴定花费鉴定费4176元。
另查明，江珠芳为证明其未付租金的行为是得到了畅购超市的同意，向本院提供了对证人刘某的调查笔录，证人刘某到庭接受了双方当事人及本院的询问。刘某向本院陈述“他原系畅购超市的招商经理，从2011年6月左右至2013年10月负责青阳区域的招商工作，其中2011年6月至2012年10月长期在青阳出差，2012年10月回上海总部后偶尔到青阳，2013年10月因故离职。畅购超市向江珠芳主张房租没有事实依据，根据行业惯例租户未满70%的时候所有租户可以不缴纳房租，即使达到该比例也是由招商部催缴，但招商部从未催缴过。畅购超市的老总江林根曾口头承诺不到80%不收房租，并且于2013年6月让他在上海总部起草过‘新客户进驻经营不收房租，签约2年免租3个月，签约3年免租6个月’的告示。除签约时预缴租金外，没有商户按合同支付过租金。江珠芳是他同事招进来的，他招进来的客户有肯德基等，但是都是在开业之前谈的，当时没有免租，开业之后他没有招商户进来”。畅购超市发表质证意见认为“刘某关于免租的比例前后陈述不一，而刘某在开业前参与谈判的商户没有谈及免租情况，在开业后也没有直接参与过合同，更没有以免租优惠条件与客户进行商谈过。即使按照刘某的陈述，他起草的告示仅是针对新客户的。刘某的证人证言不能证明他公司对江珠芳有过不付房租的优惠或者免租的承诺，催租则应根据财务部的应收款记录来收取的”。
江珠芳向本院提供了其与杭州昌泰珠宝首饰有限公司签订的区域代理特许经营合同1份及授权委托书2份，授权书载明“经营区域为江苏省无锡市江阴市青阳镇”，证明其为使用中国黄金品牌支付了商标使用费5000元、加盟费10000元，畅购超市对于该组证据的真实性予以确认，但是对于关联性有异议，认为该组证据仅是江珠芳与中国黄金在特许加盟方面签订的协议，与本案无关。
在本案审理中，畅购超市向本院提供了江阴青阳商户付款凭证明细，载明“商户名称江珠芳（中国黄金）合同期限2012.6.16-2017.6.15已付租金0”等内容，证明自2012年6月16日起的房租江珠芳一直未付，江珠芳对此予以确认。此外，畅购超市向本院提供了青阳畅购超市商铺未交水电费明细，载明“中国黄金10月合计2024.40元11月合计218.40元总计2242.80元”，证明江珠芳结欠水电费共计2242.80元。
在本案审理中，畅购超市向本院陈述“他公司于2013年9月23日发出通知的背景是基于租赁合同的第十一条，是想与所有商铺进行协商，而本案的诉求是基于江珠芳没有支付租金，构成根本性违约。押金应先抵充房租或水电费才能退还”。
在本案审理中，江珠芳向本院陈述“畅购超市单方解除合同导致她无法正常经营，她确认合同解除的时间为2013年10月22日”。
以上事实，有畅购超市提供的房屋预租合同、租赁合同、解除合同通知书、通知函、邮政特快专递凭证、付款凭证明细、未交水电费明细，江珠芳提供的租赁合同、解除合同通知书、通知函、调查笔录、费用清单、区域代理特许经营合同、分销销售收银统计表、收据、工程造价咨询报告书、公证书以及双方当事人及其代理人的当庭陈述等在卷佐证。
本案的争议焦点为：一、畅购超市解除合同的行为是属于按约解除还是违约行为以及合同解除时间的确定。二、江珠芳是否应当按照合同约定支付房屋租金、水电费及违约金。三、江珠芳的损失应当如何确定。
关于争议焦点一，畅购超市解除合同的行为是属于按约解除还是违约行为以及合同解除时间的确定。
本院认为：畅购超市与江珠芳之间的房屋租赁合同关系，系双方之间的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，本院予以确认。合同有效成立后，双方当事人均应按合同的约定全面履行合同的义务。2013年9月23日，畅购超市向江珠芳发出解除合同通知书，告知江珠芳于30日后解除双方之间签订的租赁合同。畅购超市认为他公司发出通知的背景是基于合同的第十一条关于双方协商一致后解除合同的约定并且是想与所有商铺协商，现他公司基于江珠芳没有支付租金构成根本性违约要求解除租赁合同，也即畅购超市确认他公司与江珠芳未能在2013年9月23日通过协商一致解除双方之间的《租赁合同》，但是畅购超市于2013年10月停止经营并于同年11月19日向江珠芳发出通知函告知其双方租赁合同关系应于2013年10月22日终止。畅购超市在明知其与江珠芳未能就合同解除事宜协商一致的情况下向江珠芳发函告知双方之间的租赁合同关系已经终止，其行为已构成根本违约，故畅购超市解除合同的行为属于违约行为。根据法律的相关规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人可以解除合同。江珠芳认为畅购超市单方解除合同导致她无法正常经营，她确认合同解除的时间为2013年10月22日，系其真实意思表示，本院确认畅购超市与江珠芳之间的《租赁合同》于2013年10月22日解除。
关于争议焦点二，江珠芳是否应当按照合同约定支付房屋租金、水电费及违约金。
本院认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。江珠芳辩称其未付租金的行为是得到了畅购超市的同意，并向本院提供了证人刘某的证人证言，但是该证人证言系孤证，且证人刘某与畅购超市有利害关系，其陈述前后不一，畅购超市亦不予认可，江珠芳又未能提供其他证据予以佐证，故本院对于江珠芳的该辩解意见不予采信，江珠芳应当按照《租赁合同》的约定支付相应的房屋租金。根据畅购超市的主张及江珠芳的质证意见，本院确认房屋租金的起算日期为2012年6月16日，至2013年10月22日双方之间的《租赁合同》正式解除，共计494天，房屋租金为203330.40元（2.80元／天／平方米×147平方米×494天）。对于该房屋租金，江珠芳应负给付之责，故本院对于畅购超市要求江珠芳支付他公司房屋租金225351元的诉讼请求予以部分支持。
关于水电费，根据畅购超市向本院提供的证据，本院确认江珠芳结欠水电费共计2242.80元，故本院对于畅购超市要求江珠芳支付他公司水电费2242.80元的诉讼请求予以支持。
关于违约金，畅购超市与江珠芳在《租赁合同》中约定江珠芳逾期不支付租金超过两个月的，江珠芳应按月租金的贰倍支付违约金，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。现江珠芳逾期不支付的租金超过了两个月，故本院对于畅购超市要求江珠芳支付他公司违约金25039元的诉讼请求予以支持。
关于争议焦点三，江珠芳的损失应当如何确定。
本院认为：对江珠芳主张的因畅购超市违约行为对其造成的各项损失，依据法律、法规的相关规定予以确定：
1、装饰装修残值。根据相关规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。畅购超市认为柜台属于可移动的物品，不属于装修装潢的范围，但是该辩解意见于法无据，故本院不予采信；此外，畅购超市认为工程造价是当时的造价，应该折算至2014年7月15日止的装修残值，但是工程造价咨询报告书的鉴定意见已经对工程折旧额21760.85元进行了扣除，故本院对于畅购超市的该辩解意见亦不予采信。根据工程造价咨询报告书，本院确认A10商铺装饰装修残值损失为250249.81元。对于该部分损失，本院予以支持。
2、商标使用费、加盟费。根据江珠芳提供的证据，本院确认其为使用中国黄金品牌支付了商标使用费5000元、加盟费10000元。因畅购超市的违约行为导致江珠芳无法继续经营该品牌，且畅购超市亦未能提供相应的证据证明江珠芳在江阴市青阳镇范围内继续经营使用该品牌，故对江珠芳的上述损失主张本院依法予以支持。
3、押金。畅购超市与江珠芳确认江珠芳已向畅购超市缴纳房屋押金25039元，畅购超市辩称“押金应先抵充房租或水电费才能退还”，押金作为一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的可以一次费用据实支付的款项，在本案中并不属于因畅购超市的违约行为给江珠芳造成的损失，畅购超市的辩解意见符合缴纳押金的目的，故本院对于江珠芳主张的该部分损失不予支持，对于畅购超市的辩解意见予以采信，江珠芳缴纳的押金应先抵充房租或水电费。
综上，江珠芳因畅购超市的违约行为对其造成的损失为装饰装修残值损失250249.81元、商标使用费5000元、加盟费10000元，合计265249.81元。此外，江珠芳应向畅购超市支付房屋租金为203330.40元、水电费2242.80元、违约金25039元，合计230612.20元，扣除押金25039元，尚余205573.20元。两项折抵，畅购超市应支付江珠芳59676.61元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、第一百一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、江珠芳应于本判决发生法律效力之日起十日内迁出江苏省江阴市青阳镇府前路183号畅购超市内的A10商铺。
二、上海畅购超市有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付江珠芳59676.61元。
二、驳回上海畅购超市有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回江珠芳的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5090元（上海畅购超市有限公司已预交），由上海畅购超市有限公司负担1453元，由江珠芳负担3637元，于本判决生效之日起十日内直接给付上海畅购超市有限公司；反诉费9304元、鉴定费4176元，合计13480元（江珠芳已预交），由江珠芳负担6830元，由上海畅购超市有限公司负担6650元，于本判决生效之日起十日内直接给付江珠芳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，预交上诉案件受理费。（汇至江苏省无锡市中级人民法院，开户行：开户银行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）
审 判 长 张 铮
审 判 员 张 年
人民陪审员 蒋梦绮
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 钱 磊
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：
第六十九条下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：
（一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；
（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；
（三）存有疑点的视听资料；
（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；
（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。