山东省新泰市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0982民初3121号原告：徐敏英，女，1944年8月8日生，汉族，居民，住新泰市。委托诉讼代理人：魏兆海，山东青阳律师事务所律师。被告：徐勤利（曾用名徐芹利），男，1972年6月10日生，汉族，居民，住新泰市。第三人：郭新军，男，1960年11月28日生，汉族，居民，住新泰市。委托诉讼代理人：蒋伟，山东杞都律师事务所律师。原告徐敏英与被告徐勤利、第三人郭新军确认合同效力纠纷一案，本院于2017年3月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人、第三人郭新军到庭参加了诉讼，被告徐勤利经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告之间签订的宅基地买卖合同合法有效；2、依法判令被告协助原告办理宅基地变更登记手续；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1998年12月16日被告以2000元将新集建（）字第198号集体建设用地使用证上记载宅基地使用证及地上附属物转让给原告。之后，新泰市青云街道办事处冯家栗行村委会在新集建（）字第198号集体建设用地使用证上进行了更改记载，注明“转让郭春山”，后原告多次要求被告协助办理宅基地变更登记未果。被告徐勤利未作答辩。第三人郭新军述称，原告所述与事实不符，原告诉称的宅基地是第三人于1998年12月16日以2000元价格从被告处购买，双方签订了住宅基础转让协议书，协议书明确记载徐勤利愿将住宅基础一位折价2000元整转让给郭新军所有，且双方签字按印确认，表明第三人与被告存在买卖合同关系，原告并不是合同当事人，原被告之间不存在宅基地买卖合同关系，原告起诉主体不适格，要求依法驳回原告的起诉。原被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告为证明其主张，提交如下证据材料：1、住宅基础转让协议书一份，证明第三人代理原告与被告签署该协议，约定原告以2000元的价格购买被告住宅基础一位；2、新集建字第198号集体建设用地使用证一份，该证据土地使用者一栏中注明“徐志林转让郭春山”字样，从而证实涉案宅基地使用权是原被告之间形成的协议，与第三人无关；3、2015新民初字第1989号判决书原件一份，该判决书中查明涉案宅基地是原告向被告购买，宅基地转让款也是原告支付给被告的，且买卖宅基地的执笔人也证实涉案宅基地是原告向被告购买，第三人只是代签协议，从法律规定上看第三人是代理人，第三人签字所形成的权利义务承继者应当是原告，所以应当认定协议是原被告签订的；4、2015新民初字第1989号卷宗中徐志忠、徐敏富、冯传洪、冯鑫堂出具的证言，该组证据证实当时是由徐志忠出面介绍宅基地买卖事情，徐志忠证实宅基地买卖双方是原被告，根本没有第三人的事情，且宅基地转让款也是徐志忠从原告手中拿钱交给被告，徐敏富、冯传洪、冯鑫堂也证实宅基地买卖双方是原被告，第三人只是代理原告签字；5、2015新民初字第1989号卷宗中徐勤利证言一份，证实涉案宅基地是被告在徐志忠的介绍下转让给原告及其丈夫郭春山，该宅基地不是被告转让给第三人；6、2015新民初字第1989号卷宗中对徐志忠的调查笔录一份，证实在1998年徐志林死后，其侄子徐勤利承受了他的宅基地，之后被告徐勤利将该宅基地以2000元价格卖给了原告，当时由于原告有病在身，协议是由原告的大儿子郭新军代办，实际购买被告宅基地的是原告；7、2015新民初字第1989号卷宗中对冯鑫堂的调查笔录一份，证实涉案宅基地是由原告购买，由于签协议时原告年龄大、行动不方便、又没有文化，所以让第三人出面代签协议，实际购买人是原告；由于当时是原告购买的宅基地，所以冯鑫堂作为村委会文书才在宅基地使用权证书上将土地使用者一栏中标注了“转让郭春山”字样，从而也印证该协议是原被告签订；8、2015新民初字第1989号卷宗中对冯传洪的调查笔录一份，证实当时冯传洪在村里任支书，该宅基地确实是原被告之间形成的协议，由原告向被告购买的宅基地，由于当时原告身体不好，所以签订协议书一事由原告的儿子及第三人出面张罗的，并不是第三人向被告购买的宅基地；9、泰安中院发回重审案件的调查笔录一份、（2016）鲁0982民初2731号民事裁定书一份，证实原告撤回（2015）新民初字第1989号起诉。经质证，第三人对住宅基础转让协议书的真实性无异议，但认为该协议明确记载徐勤利将住宅基础一位以2000元价格转让给郭新军所有，且双方签字按印确定；其次不能证实第三人代理原告与被告签订协议，如果第三人代理原告签订协议，协议中应注明是住宅基础是转让给原告所有，注明第三人是代理人，并应该提交授权委托书；最后，如果原告与第三人之间是代理关系，协议书应当在原告处，但协议书的原件一直在第三人处。对宅基证土地使用者中“转让郭春山”是在第三人不知情的情况下私自添加的，与事实不符，也与住宅基础协议相悖，冯家栗行村委会已经做了更正，现已更改成“转让郭新军”。2015新民初字第1989号民事判决书未生效，已发回重审，该判决书中查明的事实不能作为证据使用，该判决书也未认定被告将宅基地转让给原告，也表明原告当时提交的证人证言及一审的调查笔录均未采纳，且无论徐勤利转给谁，均未到国土部门办理登记手续，表明该份判决没有认定宅基是转让给原告。原告提交的2015新民初字第1989号卷宗中徐志忠、徐敏富、冯传洪、冯鑫堂出具的证言，证人没有出庭作证，无法确定证言的真实性，不能作为证据使用，我们有相反证据足以推翻其证言。对于2015新民初字第1989号卷宗中徐勤利的证言，证据是复印件，不能作为证据使用，徐勤利也未出庭，证据的真实性无法确定，对此我方也有相反证据足以推翻其证言。对2015新民初字第1989号卷宗中对徐志忠、冯鑫堂、冯传洪的调查笔录一份，我方认为这三个证人应当出庭作证，接受法庭询问，证人与证言内容不属实，我方有相反证据予以推翻。对泰安中院发回重审案件的调查笔录、（2016）鲁0982民初2731号民事裁定书的真实性无异议。被告未提交证据。第三人为证明其主张，提交如下证据材料：1、住宅基础转让协议书一份，证实1998年12月16日被告将从徐志林承受的宅基地以2000元价格转让给第三人所有，双方签字并按印确认，证实双方存在买卖合同关系，该协议与原告无关；2、被告徐勤利在2016年3月29日出具的证明一份，证实被告是将宅基地转让给第三人，而不是原告；3、新集建198号集体土地使用证一份，该土地使用者一栏注明徐志林转让郭新军，且该证在第三人手中，充分证实该宅基地实际购买人是第三人；4、徐敏富、冯鑫堂、徐志忠、冯传洪、赵文山出具的证明各一份，其中徐敏富、冯鑫堂、冯传洪的证据证明在2012年11月24日在2015新民初字第1989号案卷中给原告出具的证明全部作废，徐志忠的证据能够证明其在2015新民初字第1989号案卷中所作的证明都是错误的，不是本人意愿也不是本人口述，赵文山的证据证明涉案宅基地是郭新军购买，其证实后来房子翻盖、加盖都是郭新军出资建设的；5、新泰市公安局行政处罚书两份、受案回执一份，证实2014年9月25日，郭春山与徐敏英将第三人房产及涉案宅基地的房产进行破坏，两人分别受到治安行政处罚，通过公安查明该宅基地及房产所有人是第三人；6、泰安中院2016鲁09民终331号民事裁定书一份，证实2015新民初字第1989号判决书没有生效；7、2012年11月3日徐志忠出具的证明一份，证明徐勤利宅基款由第三人交于徐志忠2000元，转交给徐勤利，宅基款是由第三人支付的；8、（2016）鲁0982民初7001号案件法庭审理笔录一份，李茂富、李冠旺、徐孙氏、刘伟、巩兴东庭审中的证人证言，证实宅基地是第三人购买的，第三人购买后于1999年左右盖了三间平房，同时庭审笔录可以证实以后翻盖加盖都是第三人所为。经质证，原告认为住宅基础转让协议书是原告委托第三人与被告签订的，且转让款是由原告支付的。对宅基证的真实性无异议，该宅基证原本在土地使用者一栏中，由村委会文书冯鑫堂将土地使用者徐志林后标注“转让郭春山”字样，郭春山三个字被划掉以及添加郭新军字样是第三人自己所为，不产生任何效力。对于行政处罚决定书真实性无异议，但该处罚决定书不能作为认定财产所有权的证据使用，且该证据也未认定涉案宅基地使用权归第三人。对泰安中院（2016）鲁09民终331号民事裁定书真实性无异议。被告提交的法庭审理笔录是2015新民初字第1989号卷宗中的审理笔录，并不是2016鲁09**民初7001号的庭审笔录，且该证据中李茂富、李冠旺、巩兴中没有证实宅基地是归第三人所有，也没有说明其送水泥建的房子就是涉案宅基地上的房子。对徐勤利证言的真实性有异议，该证人证言是在第三人多次辱骂徐勤利后逼迫徐勤利所写。对徐敏富、冯鑫堂、冯传洪的证言有异议，上述证言不具备法律效力，其证人已经在（2015）新民初字第1989号案件中向法庭陈述案件的事实，不能以证人的一句无效而不产生法律效力，该证据不能证实第三人的证明目的。对徐志忠出具的证言有异议，证明的内容不真实，实际宅基地转让款是由原告转交徐志忠后，由其转交给徐勤利。对赵文山的证明有异议，该证据是证人被第三人多次辱骂后所出具的不属实的证言，该证据不能作为证明第三人证明目的的使用。徐孙氏、刘伟证言有异议，徐孙氏是第三人妻子的亲姨，第三人是刘伟的亲姐夫，双方之间有利害关系。针对原告的质证意见，第三人主张宅基地使用证一栏中添加的“转让郭春山”中“郭春山”三字被划去后又添加了“郭新军”三字，系村委会文书冯鑫堂进行的更正，不是第三人私自涂改。对于住宅基础转让协议书，原被告均作为证据予以提交，对于徐志忠名下的新集建字第198号集体建设用地使用证、泰安中院发回重审案件的调查笔录、（2016）鲁0982民初2731号民事裁定书、新泰市公安局行政处罚书两份、受案回执一份、泰安中院2016鲁09民终331号民事裁定书、（2016）鲁0982民初7001号案件法庭审理笔录一份，双方均无异议，能够证明各自的举证意图，本院作为认定事实的依据。原告提交的（2015）新民初字第1989号判决书，因该判决未生效，对于该判决认定的事实，本院不予采信；对于徐志忠、徐敏富、冯传洪、冯鑫堂等证人证言及调查笔录，上述人员分别做出了相互矛盾的表述，上述证据本院均不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告徐敏英系冯家栗行村民，与已故的郭春山原系夫妻关系，第三人郭新军属城镇居民，系两人长子，郭新军之妻刘洪珍、之子郭安民均系冯家栗行村民。1998年，冯家栗行村村民徐志林去世，徐志林生前留有一处宅基，并有市政府颁发的“集体土地建设用地使用证”（下称宅基证）。因徐志林生前系独身，没有子女，其侄子被告徐勤利按习俗办理了徐志林的丧事后“继承”了上述宅基。1998年12月16日，经村民徐志忠介绍，在村干部冯传洪、冯鑫堂、徐敏富等人的见证下，被告徐勤利与被告郭新军签订“住宅基础转让协议书”，协议书载明：“冯家栗行村村民徐芹利愿将住宅基础一位，以折价贰仟元整转让给本村郭新军所有，经双方协商，村委会同意达成本协议，四至及面积依宅基使用证为准。立协议人：徐勤利、郭新军（签名、按手印）。98.12.16。”此后，村文书冯鑫堂在新集建（）字第198号宅基证原件上“土地使用者徐志林”后面添加备注了“转让郭春山”字样。在双方之后的争议过程中，“转让郭春山”中的“郭春山”三字被划去，在旁边加上了“郭新军”三字。上述宅基转让后，在该宅基上建造了三间平房（原告与第三人均主张系其所盖），由原告及郭春山实际居住，2006年被告郭新军在三间平房上加盖了一层，又在原三间平房的东面及东南面空场处建设了二层偏房。2012年底冯家栗行村进行社区拆迁建设，原告方与冯家栗行村委签订房屋拆迁补偿协议后，以上房屋于2013年被拆除。拆除后第三人郭新军于2014至2015年间，在原址上加盖了5间平房。原告与第三人就涉案宅基的使用权及原三间平房的权属形成争议后，原告及郭春山于2015年5月以宅基地使用权为由将郭新军诉来本院，要求确认涉案宅基地使用权归两原告所有，本院于2015年10月30日作出（2015）新民初字第1989号民事判决书，驳回了原告的诉讼请求。郭新军不服该判决，提起上诉，泰安中院于2016年3月20日作出（2016）鲁09民终331号民事裁定书，撤销了原判决，发回重审。原告及郭春山在重审过程中申请撤诉，本院于2016年6月23日作出（2016）鲁0982民初2731号民事裁定书，裁定准予撤诉。2016年11月1日，原告及郭春山将徐勤利、郭新军诉来本院，要求确认原告与徐勤利签订的宅基地买卖合同有效，在诉讼过程中，郭春山于2016年12月29日因消化道出血去世，原告徐敏英申请撤诉，本院于2017年3月20日作出（2016）鲁0982民初7001号民事裁定书，裁定准予撤诉。撤诉后，原告徐敏英于2017年3月28日再次诉来本院。另查明，本案涉及宅基地的使用权，一直登记在徐志林名下，无论是第三人徐勤利“继承”该宅基，还是后来又转让给本案原告或第三人，均未在土地管理机关办理过户登记手续。本院认为，根据原被告陈述及转让协议书的落款，均能够明白无误的显示，与被告徐勤利签订协议的是第三人郭新军，而非原告或其丈夫郭春山，因此，本案争议的焦点应为：第三人郭新军于1998年12月16日与被告徐勤利签订的“住宅基础转让协议书”是基于郭新军本人意愿所签，还是作为其父母亲的代理人所签订，即与被告形成买卖合同关系的主体是原告还是第三人。首先，被告与第三人签订的协议书中，已明确表明徐勤利将宅基地“转让给本村郭新军所有”，而非原告或其夫郭春山，原告与第三人虽系亲生母子关系，但在法律关系上系独立个体，即便在签订转让协议书之前存在由原告（含郭春山）购买宅基地的意愿，但合同签订意味着双方真实意思表示的确定，当双方产生争议时，仍应当以书面签约的合同主体为准，原告虽在（2015）新民初字第1989号案件中，申请了徐志忠等证人作出了有利于原告的证言，但上述证人在（2016）鲁0982民初7001号案件中，作出了相反的表述，因此上述证据相互矛盾，原告举证不能达到高度盖然性的标准，不能推翻协议书的合同签订主体，其主张本院不予支持。其次，原告虽主张系其与郭春山委托郭新军签订的“住宅基础转让协议书”，但第三人郭新军不认可，原告也未就其委托郭新军签订协议提交证据，对该主张本院不予采信。最后，虽然郭新军不是冯家栗行村的村民，但郭新军之妻刘洪珍、之子郭安民均是冯家栗行村民，郭新军购买宅基地的行为不是个人行为，而是为家庭共同利益所为，故该情形应视为在本集体经济组织以内的人转让宅基地。本案涉案宅基地的使用权虽一直登记在徐志林名下，尚未变更为徐勤利，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，被告徐勤利与第三人郭新军签订的“住宅基础转让协议书”应当有效。综上，与被告徐勤利签订宅基地转让协议的是第三人郭新军，而非原告或其丈夫郭春山，原告提交的证据不能确认宅基地买卖协议书系原告与被告签订，故原告的该项诉讼请求不能得到支持，建立在该请求之上的第二项诉讼请求也不应支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告徐敏英的诉讼请求。案件受理费100元，由原告徐敏英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长 陈 刚代理审判员 陈 静人民陪审员 王 君二〇一七年八月二十日书 记 员 郎贝贝