广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法张民一初字第142号
原告：中山市好好物业管理有限公司，住所地广东省中山市南朗镇翠亨长平路2号名爵观园1期商住楼，组织机构代码59582997-6。
法定代表人：张伟金，系该公司总经理。
委托代理人：欧洲正确，均系广东南鹏律师事务所律师。
被告：徐惠琴，女，1964年2月8日出生，汉族，住珠海市香洲区。
原告中山华诚房地产有限公司（以下简称华诚公司）、中山市好好物业服务有限公司(以下简称好好公司)诉被告徐惠琴物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月31日立案受理后，原告华诚公司自愿撤回对被告徐惠琴起诉，本院裁定予以准许。本院依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。原告好好公司委托代理人欧阳正确到庭参加诉讼。被告徐惠琴经本院公告传唤，期限届满后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告好好公司诉称：2009年12月2日，被告向开发商中山华诚房地产有限公司做了充分了解后，有意购买华诚公司位于中山市南朗镇××大道××幢的房地产。双方经协商后，签署了《商品房买卖合同》，合同就所购房地产的基本情况、价款及支付方式、交付条件及方式、时间、物业管理费、违约责任等作了明确约定。2009年10月，被告所购买的房地产经有关部门组成的验收小组验收合格，华诚公司告知被告携带相关证件，可以办理该房地产的交楼收楼手续，被告口头承诺前来办理，但约定的时间届满，被告没有与华诚公司办理相关手续。2009年12月31日，华诚公司与物业管理公司珠海市葆力物业管理有限公司（以下简称葆力公司）再次共同发函给被告，督促其在2010年1月29日前，其本人或委托人来华诚公司售楼部办理交接手续，逾期办理，视为已经交楼，该楼的权利义务及风险皆由被告承担。但被告仍未前来办理收楼手续。其后，华诚公司与物业管理公司多次联系被告，要求被告按照约定履行义务，缴交物业管理费，被告均故意拖延。2012年4月，葆力公司以进驻名爵观园以来，已投入的人力物力与收入不对等，且业主拖欠物业管理费情况严重，导致公司一直处于亏损为由，提出降低服务条件或提前终止合同。华诚公司为保证广大业主的利益，同意该公司退出小区管理。2012年5月1日，葆力公司撤出名爵观园小区，为保证小区的日常物业管理工作能衔接好，华诚公司发�通告征询业主意见后，通过综合考评，聘请原告进驻小区管理，依法发布了公告，没有业主提出异议，自此原告好好公司正式入驻小区进行日常物业管理。自2010年1月起，原告多次要求被告交纳物业管理费，被告均未履行缴费义务，截至2014年8月，被告共拖欠物业管理费60838.4元。原告认为，华诚公司与被告签署的《商品房买卖合同》第十一条约定“在合同约定的交付期限内通知买受人，买受人不按通知指定时间内办理收楼手续的，自出卖人指定的交付期届满之日起视为交付，毁损、灭失的风险及物业管理费由买受人承担。”，被告不按照约定的时间收楼，在华诚公司及物业公司多次催促后，也不履行收楼义务，视其在2010年1月1日已收楼，被告应自该起交纳物业费。为此，原告请求法院判令：1.被告立即支付拖欠的物业管理费60838.40元（388平米×2.8元/平米×56个月）；2.被告承担本案的诉讼费用。
原告好好公司提供的证据有：1.《中山市商品房买卖合同》；2.邮件详情单、入伙通知、缴费通知、通知、律师函；3.工程竣工验收报告、工程竣工验收备案；4.债权转让通知书及公告；5.《前期物业管理合同》、登记手册；6.函件；7.律师函快递单。
被告徐惠琴下落不明，本院依法向其公告送达应诉，通知其到庭参加诉讼，公告期满后，被告徐惠琴仍未到庭应诉，亦未提交答辩状、证据。
经审理查明：华诚公司为名爵观园小区的建设单位，珠海市葆力物业管理有限公司中山分公司（以下简称葆力中山分公司）为该小区最初进驻的前期物业服务企业。2009年12月2日，徐惠琴与华诚公司签订《中山市商品房买卖合同》一份，约定：徐惠琴向华诚公司购买位于中山市南朗镇××大道××幢建筑面积为388平方米的别墅一套�业主大会选聘物业管理公司之前，该房地产所在的小区物业管理服务由华诚公司选聘有合法资质的物业管理企业提供物业管理，华诚公司与选聘的物业管理公司签订书面的《前期物业服务合同》;华诚公司应当在2009年12月31日向徐惠琴交付商品房；华诚公司在合同约定的交付期间内向徐惠琴发出书面收楼通知后，徐惠琴不按通知在指定时间内办理收楼手续的，自华诚公司指定交付期限届满之日起，视为商品房已交付，商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用由徐惠琴承担。2010年1月25日，华诚公司及葆力中山分公司共同向徐惠琴发出入伙通知，要求徐惠琴尽快办理入伙手续。此后，因徐惠琴未及时办理入伙收楼手续，华诚公司多次发函要求徐惠琴收楼，但均未果。2012年4月26日，好好公司与华诚公司签订《前期物业管理委托合同》一份，约定：华诚公司委托好�公司对名爵观园小区提供物业服务；委托期限自2012年5月20日起至该小区成立业主大会成立后并与物业管理公司签订物业服务合同生效时止；别墅住宅物业费标准为每月2.8元/平方米，由好好公司根据建筑面积按月向业主计收。2012年5月1日，葆力中山分公司撤出名爵观园小区，好好公司经中山市住房和城乡建设局备案入驻接管该小区。2012年5月20日，好好公司正式对名爵观园小区提供的物业服务。其后，好好公司多次向徐惠琴发函，要求徐惠琴缴纳物业费并与其签署物业服务合同未果，遂诉诸本院，主张上述实体权利。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。徐惠琴经华诚公司书面交付通知后无正当理由拒绝收楼，应视为该商品房已交付使用。《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，名爵观园小区业主、业主大会至今未选聘有物业公司，建设单位华诚公司与物业服务企业好好公司签订的《前期物业管理委托合同》对包含徐惠琴在内名爵观园小区业主具有约束力。
好好公司作为前期物业服务企业，对徐惠琴所在小区提供物业管理服务，徐惠琴作为业主理应依照《前期物业管理委托合同》的规定向好好公司计付物业费。好好公司主张物业费期间为2010年1月1日至2014年8月31日，但其正式入驻的时间为2012年5月20日，故其有权向徐惠琴收取物业费的期间为2012年5月20日至2014年8月31日。根据案涉物业面积、物业费标准核算，徐惠琴尚欠物业费29753.34元（388平米×2.8元/平米/月÷31天/月×12天+388平米×2.8元/平米/月×27个月）。2012年5月19日之前的物业费，好好公司并未实际提供物业服务，其无权主张该部分费用。好好公司主张的滞纳金，实际为法律规定的违约金，因《前期物业管理委托合同》并未作相应的约定，故而该部分主张，应予驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下：
一、被告徐惠琴于本判决生效之日起七天内向原告中山市好好物业服务有限公司支付2012年5月20日至2014年8月30日期间的物业费29753.34元；
二、驳回原告中山市好好物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1321元（原告已预付）,由原告原告中山市好好物业服务有限公司负担674元，被告徐惠琴负担647（该款被告徐惠琴于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 员 周 逵
审 判 员 陆招胜
人民陪审员 邬瑾瑾
二Ｏ二Ｏ一六年三月二十九日
书 记 员 陈炜宁
姚志姬