江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆千民初字第0760号
原告陈雪弟。
委托代理人王伟，上海四维乐马（昆山）律师事务所律师。
委托代理人李青尘，上海四维乐马（昆山）律师事务所律师。
被告昆山博业酒店管理有限公司，住所地昆山市开发区黑龙江北路28号楼202室，组织机构代码55461970-2。
法定代表人郑立华，该公司执行董事。
委托代理人黄国华，江苏同丰律师事务所律师。
原告陈雪弟与被告昆山博业酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月5日立案受理后，依法由审判员夏宏光适用简易程序独任审判，后依法组成合议庭，分别于2013年10月24日、2014年2月25日两次公开开庭进行了审理。原告陈雪弟委托代理人王伟，被告昆山博业酒店管理有限公司委托代理人黄国华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈雪弟诉称：2011年6月13日，原、被告签订房屋租赁合同，约定由原告承租坐落于昆山市千灯镇尚书路与机场路交叉口上郡商业广场的商铺，该商铺系美丽华房产开发有限公司开发，被告系其管理人。原告入驻后发现，被告签约前所发放的各类宣传资料上所提到的各大知名品牌入驻，纯属子虚乌有，完全是一种虚假宣传行为。原告入驻后，被告在未与业主协商的情况下，将上郡商业广场一号楼变更为浴场等娱乐场所，该楼原规划为小商品市场，被告此举引起严重业态混乱，损害了业主利益。原告认为被告的虚假宣传及擅自变更行为已经构成严重违约，导致原告利益受到损害，原告预期的合同目的无法实现，故诉至法院，请求：1、判令解除原被告之间的房屋租赁合同；2、判令被告退还原告保证金5834元；3、判令被告按照两个月租金标准向原告承担违约金5834元；4、诉讼费由被告承担。
被告昆山博业酒店管理有限公司辩称：原、被告之间签订的租赁合同合法有效，截止目前被告不存在违反租赁合同规定的义务。原、被告之间曾因房屋租赁合同租金纠纷在昆山法院处理过，在该案件中被告要求原告支付所欠租金，经法庭调解，原告支付了相关租金，被告认为这一事实可以证明被告不存在违约的情况，原告对于租赁合同涉及的租赁标的物的周边的业态环境是认可的。原告存在欠租等违约行为，故原告请求解除租赁合同无事实及法律依据，要求原告继续履行合同，请求依法驳回原告诉请。
经审理查明：2011年6月13日，原、被告签订租赁合同一份，约定：被告作为房屋代管人将坐落于昆山市千灯镇尚书路与机场路交叉口上郡商业广场1#111号商铺出租给原告使用，商铺建筑面积为69.96平方米，原告租赁该商铺用于经营鞋服使用；被告应于2011年10月31日前向原告交付房屋，房屋租赁期限自2011年11月1日起至2016年11月30日止；合同期内月租金为2917元，年租金为35000元；第1-2年年租金为35000元，第3年年租金为37800元，第4年年租金为40824元，第5年年租金为44090元；原告应于合同签订后3日内向被告支付房屋租赁保证金5834元；租赁期内，该房屋因不可抗力（战争、地震、海啸、雷暴、台风等自然灾害）造成的灭失或损毁，合同终止，双方互不承担责任；同时双方约定有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按当月租金的2倍支付违约金：1、被告交付的房屋不符合合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或被告交付的房屋存在严重缺陷，危及原告安全的；2、原告未征得被告同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；3、因原告原因造成房屋主体结构损坏的；4、原告擅自改变房屋用途、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋、或者以其他方式处分该房屋的；5、原告逾期不支付租金超过1个月的。上述租赁合同签订前，原告于2011年6月12日向被告交付了租赁保证金5834元，被告于同日向原告开具了同等金额的收据一份。2012年3月30日，原、被告双方就涉案租赁事宜达成补充协议一份，对房屋租赁期限变更为自2012年3月30日起至2017年5月31日止，装修免租期为1.5个月，从起租期开始起算。租赁合同及补充协议签订后，被告将涉案商铺交付原告使用，原告当庭确认涉案商铺至今仍由原告占有使用中。原告为证明其诉请事实，提供宣传资料三份及业主联合声明一份，用以证明被告在宣传资料上宣称有若干知名品牌已经入驻，但宣传并不属实，同时证明被告擅自变更物业规划，引起全体业主不满。被告对业主联合声明的质证意见为，因该份证据系复印件，故对其真实性不予认可，且被告在与原告等业主签订租赁合同前并未作出明确的业态规划承诺，故被告不存在变更所谓的业态规划问题；被告对宣传资料的质证意见为真实性无法确认，该宣传资料非被告对外宣传，从内容看实际应是开发商为出售相关物业而进行的宣传，且宣传内容与原告是否承租涉案房屋没有必然的联系，宣传资料的核心主要是涉案物业毗邻的即将开业的大润发商场，与原告陈述的相关品牌关系不大。经本院审核原告提供的宣传资料，涉案房屋即上郡商业广场，其开发商为美丽华房产开发有限公司，营销代理为园通／博业房地产。原告为证明其诉称事实，申请证人姜某出庭作证，证人称其系上郡商业广场3号楼102商铺业主（当庭出示了房产证），在2008年购买商铺时，售楼人员讲是昆山博业酒店管理有限公司人员，并在介绍商铺时讲已有很多商户入驻，对于原告举证的宣传资料当初在售楼人员处看到过，也从售楼人员处拿到过，涉案商铺在销售宣传过程中，有讲到有娱乐项目，但没有浴场，至于自己所购商铺的销售单位不能确定是哪一家，但据其了解是昆山博业酒店管理有限公司。原告当庭举证律师函一份、快递单复印件一份、快递签收查询记录复印件一份，证明原告于2013年8月30日向被告发出书面解约通知，被告质证称未收到该律师函，理由为被告的住所地多次变更，原告投递地址并非被告实际经营住所地。经本院审核该律师函内容，该函仅告知被告，原告已向昆山法院提起诉讼，请求解除与被告之间的租赁合同、要求被告退还保证金及承担相应违约责任。
另查明：本院于2013年7月8日依法受理了本案被告诉本案原告（2013）昆千民初字第0627号房屋租赁合同纠纷一案，依据该案生效的民事调解书反映，本案原告确认结欠本案被告自2012年11月16日至2013年9月30日期间的本案涉案商铺租金30628.5元的事实。
以上事实由原告提供的租赁合同1份、补充协议1份、收据1份、业主联合声明1份、宣传资料3份、律师函1份、快递单1份、快递签收记录1份，被告提供的昆山市人民法院（2013）昆千民初字第0627号民事调解书1份，证人证言及原、被告在庭审中的陈述予以证实。
本院认为：原、被告之间就涉案商铺所达成的房屋租赁合同及补充协议，系双方真实意思表示，依法成立有效，双方均应依约履行。被告将涉案商铺交付原告使用至今，原告支付了相应的租金，且被告就原告结欠部分租金事宜提起诉讼，原告对结欠被告租金的事实确认无异。原告诉称根据被告所发宣传资料有较多知名品牌入驻均与事实不符，且被告擅自变更业态规划以致业态混乱，导致原告无法实现合同目的的主张，被告抗辩对原告证据的真实性及证明目的均不予认可。本院认为并无直接证据证明宣传材料系被告所发，且宣传材料中明确开发商及营销单位均非被告，况且租赁合同中也未明确约定知名品牌商户的入驻以及业态规划变更与否是合同成立及有效的必备条件，也不符合解除合同的法定条件及合同约定的解除条件；原告未能依约按期支付被告租金，违约在先，引起纠纷的责任在于原告，现因被告不同意解除租赁合同，故本院对原告主张与被告解除租赁合同、被告退还保证金及承担违约金的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告陈雪弟的全部诉讼请求。
案件受理费172元，由原告陈雪弟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。
审 判 长 夏宏光
人民陪审员 朱 炜
人民陪审员 俞 绮
二〇一四年三月五日
书 记 员 金伟华
附判决引用条款：
1、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当条差收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。