广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0604民初3819号
原告（反诉被告）：陈家仪，女。
委托诉讼代理人：周艳，广东本宽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄达宏，广东本宽律师事务所律师。
被告：陈巧红，女。
被告（反诉原告）：王桂如，女。
两被告共同委托诉讼代理人：邓文坚，广东广立信律师事务所律师。
第三人：佛山市联富房地产中介有限公司。住所地广东省佛山市禅城区桂澜南路*号***座首层***号。
法定代表人：陈芊颖。
原告陈家仪与被告陈巧红、王桂如、第三人佛山市联富房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月10日立案受理后，本案依法由审判员郑泽霞适用简易程序，于2017年4月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人周艳、被告陈巧红及两被告共同委托代理人邓文坚到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告陈巧红于2017年2月21日签订的《房屋买卖合同》；2.被告陈巧红向原告返还购房定金30000元及支付违约金38000元；3.被告王桂如对第二项诉讼请求承担连带清偿责任；4.两被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2016年12月，原告因欲购买张槎二路宏华新村的二手房结识该村物业管理的工作人员李羡丽，2017年由李羡丽介绍原告认识被告陈巧红，并协调双方所有交易往来。2017年2月21日，被告陈巧红向原告及第三人出具房地产权证及其母亲被告王桂如的身份证，称其已得到被告王桂如的授权出售房屋，承诺完成授权委托的公证手续，并与原告、第三人签订了《房屋买卖合同》。合同约定：原告购买被告王桂如名下的位于佛山市禅城区张槎二路58号一座502房，总金额为380000元，并约定如被告陈巧红逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的，原告可解除合同并要求被告陈巧红支付本合同约定该房产转让价总金额的10%的违约金。合同签订当日，原告依约向被告陈巧红支付了定金30000元，向第三人支付了居间服务费1900元，被告陈巧红及第三人均向原告出具了收据各一张。随后，原告积极履行合同义务，办理个人住房按揭贷款、筹集首期房款等。然而，被告陈巧红自合同签订后一直以种种理由拒绝配合原告及第三人办理任何手续，且至今仍未向原告及第三人出具其已得到房地产权人王桂如授权的公证委托书。2017年3月3日，因被告陈巧红完全不配合原告及第三人办理任何手续，致使合同无法继续履行，原告向被告陈巧红出具了《通知书》，通知被告陈巧红解除合同，返还定金并承担违约责任。但被告陈巧红至今仍未履行任何义务。原告认为，两被告的行为已构成根本违约，依据相关法律规定及合同约定，被告陈巧红应返还原告支付的定金并向原告承担违约责任，被告王桂如应承担连带责任。第三人作为涉案房屋买卖的中介机构，负责审核被告递交的相关资料，并全程参与、协助原告和被告买卖房屋交易的全过程。因此，为维护自身的合法权益，请求法院支持原告的诉请。
被告陈巧红答辩称，被告陈巧红是被告王桂如在处理该买卖合同的代理人，根据相关法律规定，所有引起的纠纷由被告王桂如承担，请求法院依据代理的相关法律驳回原告对被告陈巧红的诉请。
被告王桂如答辩称，被告王桂如与原告签订买卖合同后，及时向第三人交付涉案房产的所有权证书，积极约请按揭人员办理手续，按照合同约定，办理委托公证手续，积极履行义务。原告在签订合同后，无意购买房屋，不履行合同的义务并实施违约行为，具体为原告在签订合同后制造障碍，企图变更合同主体，指示其弟应付了事，办理按揭，告知购买人变更为原告弟弟。原告拖欠时间，对约定的签订文件手续期间随意变更，存在违约行为。原告从未通知过被告需要在何时何地配合其办理合同手续，所有关于按揭贷款的沟通均是被告陈巧红主动约请银行进行办理的。原告未履行双方签订合同第三条第四款的约定，需在签订合同后七个工作日备齐手续向银行办理按揭手续。至今，原告都没有证据证明其履行了该义务。双方签订合同以后，原告并未实际履行合同，只是指派其弟应付被告陈巧红，其未向被告提及办理银行贷款申请，也没有证据证明其已经办理贷款申请。从2017年2月21日签订合同后至2017年3月3日，被告向第三人、银行积极沟通，并与原告的弟弟约谈签订事宜，发律师函给原告，积极履行合同义务，但原告并未履行合同义务，且提出诸多要求。被告王桂如仅收取原告20000元定金，原告通过李羡丽知晓被告有房屋出售。虽然原告支付30000元，但被告实际收取的只有20000元，在聊天记录中李羡丽也予以确认。原告单方解除合同，要求被告退还定金及支付违约金没有事实和法律依据。
诉讼中，被告王桂如向本院提出反诉请求：1.解除被告王桂如与原告于2017年2月21日签订的《房屋买卖合同》；2.原告向被告王桂如支付违约金38000元；3.本案本诉与反诉的诉讼费用全部由原告承担。事实与理由：被告王桂如授权代理人即被告陈巧红出售房产，代理出售的房产地址为佛山市禅城区张槎二路58号一座502房及车房，车房地址为佛山市禅城区张槎二路58号一座三层4号，共两处。2017年2月21日，代理人陈巧红与原告签订了《房屋买卖合同》，约定：由原告作为买方，购买被告王桂如出售的房产，成交总价为380000元，原告应于合同签订后的七个工作日内备齐资料向银行申请办理按揭贷款，并提交按揭所需的所有资料，逾期违约的，应按日向对方支付违约金，逾期超过15日或者其他根本违约行为的，出售方可以没收定金或者要求买方支付房产出售总额10%的违约金。合同签订后，出售方主动把交易的房屋产权证书交给中介公司办理相关的手续、积极联系相关的银行中介办理手续、还按《房屋买卖合同》约定，办理相关委托公证手续，后取得《公证书》。原告却没有按照约定递交材料，未办理按揭，还随意更换签字人员，把买方变更为其弟弟，让其弟弟签署文件，导致未能及时签订相关的手续文件，对双方约请办理手续的时间地点随意改变，更未在合同约定的七个工作日内（2017年3月1日前）支付余下的首期款项。2017年3月3日，还向被告发出《通知书》，单方面宣告解除双方签订的《房屋买卖合同》。被告王桂如与原告签订的《房屋买卖合同》是合法有效的合同，一方违约的，应按照合同的约定承担违约责任。合同签订后，被告已经将相关的产权证书交给中介公司、积极联系房产中介办理手续、按照合同要求办理委托公证、在履行合同过程中出现问题时积极与原告协商处理，尽到了全面履行合同的义务。而原告却对履行合同漠不关心、未在约定的时间内递交材料办理贷款手续、未在约定的时间内支付余下首期购房款、随意变更合同主体、更于2017年3月3日向被告发出《通知书》，单方面宣告解除双方签订的《房屋买卖合同》。由此，原告的行为已构成根本违约，须承担合同约定的违约责任。因此，请求法院查清事实，依据事实和法律，支持被告的反诉请求。
针对反诉，原告答辩称，第一，原告同意解除与被告签订的《房屋买卖合同》。第二，被告要求原告支付违约金没有事实和法律依据，应当予以驳回。被告在反诉状第二页第二段中详细陈述了其认为原告违约的理由，而该些理由完全与事实相违背，具体如下：1.签订《房屋买卖合同》后，被告以各种无理的理由屡次拒绝履行合同义务，包括拒绝协助办理按揭，拒绝交付房屋，拒绝接受中介服务等。原告在庭前提交的《原告与被告买卖房屋事实情况表》完整记录了原、被告买卖房屋的全部事实情况，并用红色字标注出被告屡次违约的行为，在此不再累述；2.被告在反诉状中特别提出其已经按照合同约定办理委托公证手续，也与事实完全相反。被告至今都没有按照合同约定办理买卖房屋的委托公证手续；3.反诉状中被告提出原告有四个行为存在违约：①没有按约定办理按揭。原告不仅按照合同第三条第3点的约定履行义务，还提前于四个工作日内就把全部按揭资料备齐并提交给银行，而被告拒绝履行合同该条款中“无条件配合提交、签署申请贷款所需资料”的约定，两次拒绝签署贷款申请材料，导致贷款申请无法进行；②被告认为原告随意更换签字人。原告是涉案房屋的买方，只是原告将购买到的房屋赠与、登记在谁名下，与被告无关。寻找房源、签订合同、支付定金及中介费，一直以来和各方协调办事，准备贷款资料、首期款的都是原告。相反，被告陈巧红一时陈述其是房主，一时陈述其是代理人，一时又陈述其无权代理并要求原告联系被告王桂如；③被告认为原告随意改变办理手续的时间地点。原告一直约定在第三人处办理手续，故是被告总是以离家太远、不喜欢第三人、不相信第三人等诸多无理理由拒绝到第三人处办理手续，是被告导致双方的洽谈屡屡更换时间地点；④反诉状中称合同约定七个工作日内支付首期款。合同第三条第4点明确约定首期款8万元支付的时间是“递件当天，先递件再付款”，房屋买卖中的“递件”是指把买卖双方的资料交给房管局，领取回执，并凭回执再完税并出具新的房产证。至今，因被告拒绝配合，房屋买卖的所有手续，包括申请按揭、书面或网签房管局的正式买卖合同、测绘、核价、报税缴税等全部被搁浅，更别提递件。4.被告认为原告于2017年3月3日发出《通知书》是单方解除合同，是违约的行为。事实上，被告早已单方提出解除合同。2017年2月27日至3月2日短短4天时间，被告陈巧红以不少于10种不同的理由要求解除合同，并推翻已经办理的全部手续。也正是因为被告各种理由拒绝办理任何手续，致使合同根本无法继续履行，原告无奈只能出具通知解除合同。被告陈巧红陈述其仅是被告王桂如的代理人，不承担责任，被告的行为构成违约，至今，被告陈巧红及被告王桂如均未办理买卖房屋交易委托公证手续，委托权限不明，根据合同第十一条及民法通则相关规定，被告的行为存在违约行为。综上所述，被告至今仍在颠倒是非，强词夺理，以各种理由、各种方法达到其反悔，不想卖房的真正目的，更在无任何事实和法律依据的情况下提起反诉，恶意诉讼，浪费司法资源。因此，请求法院驳回被告全部反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的被告陈巧红出具的收据（编号：6749413），被告提出异议，但同时确认被告曾出具内容为定金30000元的收据给原告，前后存在矛盾，故本院确认证据的真实性；第三人出具的收据（编号：6749414），该证据与本案的处理结果没有关联性，故本院不予采信；李羡丽出具的《证明》、第三人的工作人员出具的《证明》，证人没有出庭作证，接受当事人及法庭的询问，对该两组证据本院不予采信；原告按银行要求签署按揭贷款资料及提供按揭贷款所需相关资料，该组证据仅有陈沛东一人签名，没有银行的确认，本院不予采信；被告陈巧红提交的《确认书》，该证据反映了被告王桂如对被告陈巧红代为出售涉案房屋的行为进行追认，本院予以确认；被告王桂如提交的陈巧红与按揭银行人员联系的聊天记录两组、被告陈巧红与李羡丽的聊天记录，原告提出异议，无法核查证据的真实性，本院不予确认；被告陈巧红的儿子与原告的手机信息聊天记录，该组证据与原告提交的聊天记录属同一内容，本院确认证据的真实性。
综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：
2017年2月21日，被告陈巧红（甲方代理人）、原告（乙方、买方）、第三人（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定：第一条：1.房产地址：佛山市禅城区张槎二路58号一座502室；2.该房产权利证件编号为0100159976和0100159977；4.该房产建筑面积：63.43平方米与5.81平方米，房产用途：普通住宅；第二条：该房产按整套出售并计价，总金额为380000元，不含交易税费；第三条：1.定金总额为30000元，乙方应于本合同签订当天支付定金30000元，定金视为预付房款，甲乙双方同意定金的支付方式为由乙方直接支付给甲方；4.甲方同意乙方以商业贷款的方式支付剩余楼款，甲乙双方确认申请按揭贷款方式为甲乙双方自行办理（包括委托其他机构办理）；乙方应于本合同签订之日起七个工作日内备齐资料向银行申请办理个人住房按揭贷款并提交按揭所必需的所有资料，拟贷款总额为270000元，实际贷款额度以及审批时限以银行审批结果为准，甲方应无条件配合提交、签署应由甲方提交或签署的申请贷款所需的资料；首期房款为80000元，支付时间为递件当天，先递件再付款；第六条：如产生需要甲方办理公证之事由，甲方应于2017年2月26日前提供相关资料配合丙方办理公证委托书，甲方不得单方停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约；第七条：2.甲乙双方在接到丙方经办人员通知后，应在2个工作日内积极配合丙方共同依次有序办理测绘、核价、报税、缴税、递件等当前手续；如交易一方因故不能及时办理，需要征得对方同意，并确定办理时间告知丙方；且同一项手续改期履约不得超过二次，否则丙方有权押后办理，产生的延期履约责任由交易双方自行承担；第九条：2.2017年3月10日前，三方到场查验房屋，甲乙双方签署附件之《交楼确认书》，即视为房屋交付完成；第十一条：1.如乙方逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的，甲方可要求乙方继续履行合同，也可解除合同并选择要求乙方支付该房屋出售总金额10%的违约金或没收乙方已支付的定金；2.如甲方逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的，乙方可要求甲方继续履行合同，也可解除合同并选择要求甲方支付该房屋出售总金额10%的违约金或双倍返还乙方已支付的定金；第十四条：备注：①房可以先给陈家仪住，住房时水电费要自己交，过户拿到房产证，房才属于陈家仪；②王桂如要办公证。被告陈家仪在上述《房屋买卖合同》落款处甲方“代理人（签章）”签名和按捺指印。
2017年2月22日，第三人出具《收件确认书》确认收到陈巧红提交的张槎二路58号一座502室的房屋产权证原件、国有土地使用证原件、房地产权证原件。
2017年3月3日，原告向被告陈巧红发送《通知书》，主要内容：经过多方反复催促，被告仍不肯配合签署银行要求的相关材料，导致银行贷款无法办理、合同无法依约继续履行以及无法办理房屋转让的手续，因合同目的不能实现，被告构成根本违约，通知被告自收到本通知书之日起，《房屋买卖合同》解除，立即向原告返还定金30000元及按照《房屋买卖合同》第十一条第2款的约定承担违约责任。次日，被告陈巧红收到上述《通知书》。
2017年3月16日，广东省佛山市珠江公证处作出（2017）粤佛珠江第1186号《公证书》，证明王桂如于2017年3月15日到该公证处，在公证员面前，在《委托书》上签名、按右手食指指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。该《委托书》主要内容系王桂如委托陈巧红在其与陈家仪的房屋买卖合同纠纷一案中全权代表王桂如参加诉讼活动，调查取证，代为承认、放弃或者变更诉讼请求，进行和解，提起反诉和上诉。
2017年3月22日，被告王桂如作为确认人出具《确认书》，内容：确认人于2017年2月初口头授权陈巧红代理出售本人名下房屋及车房，代理出售房屋具体地址为佛山市禅城区张槎二路58号一座502房、车房地址为佛山市禅城区张槎二路58号一座三层4号。2017年2月21日，代理人陈巧红与一名为陈家仪的女子签订了《房屋买卖合同》，以380000元的价格出售了该套房屋及车房。确认人对该《房屋买卖合同》的签订是知情的、同意出售的，并同意、确认承认代理人陈巧红与房屋购买人陈家仪签订的《房屋买卖合同》。
原告与被告陈巧红的微信记录记载：①2017年2月23日，被告陈巧红问：“王小姐说今天去办，应该2个月左右可以搞定。”原告答：“ok。我这边也是尽快。”被告陈巧红问：“中介又说10点。”原告答：“那就10点。因为我弟弟去。”被告陈巧红问：“早半小时不行吗？老人去办太长时间又不好。”原告答：“去到早答应了。”②2017年2月24日，被告陈巧红问：“你弟去了没。”原告答：“去l。”被告陈巧红问：“几点。”原告答：“我在开会，晚点说。”被告陈巧红回：“不去，我不去了。”原告回：“我弟到了，我们签完我们就走先，你到时方便你再去。”
诉讼中，原告陈述：①原告在签订合同时清楚知道涉案房屋的产权人是被告王桂如；②2017年2月21日早上支付现金10000元给被告陈巧红，支付完毕定金30000元后被告才出具收据的；③原告的弟弟陈沛东于2017年2月24日到银行办理按揭贷款手续。
诉讼中，被告陈巧红陈述：①被告仅收取20000元定金，原告通过支付宝转账给被告，李羡丽说原告给她10000元，但具体如何交易不清楚；签订合同前被告收到定金20000元，但中介要求收据写30000元；被告曾出具内容为30000元定金的收据给原告；②因原告要求解约，所以被告没有办理公证手续，但是被告陈巧红要求被告王桂如本人前往办理手续；③被告认为涉案合同已于原告发出《通知书》时解除。
另查明，据粤房地权证佛字第××号《房地产权证》上载：位于佛山市禅城区张槎二路58号一座502房的产权人为被告王桂如，共有情况为单独所有，建筑面积为63.43平方米；粤房地权证佛字第××号《房地产权证》上载：位于佛山市禅城区张槎二路58号一座三层4号的产权人为被告王桂如，共有情况为单独所有，建筑面积为5.81平方米；
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告、被告陈巧红及第三人签订《房屋买卖合同》，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护。因原告在签订合同时对被告陈巧红系被告王桂如的代理人知情，被告王桂如事后亦出具《确认书》确认被告陈巧红代其与原告签订合同的行为，故涉案《房屋买卖合同》的买卖双方应是原告与被告王桂如，双方应按照合同约定全面善意履行各自的义务。
关于合同解除的问题。首先，涉案《房屋买卖合同》约定“乙方应于本合同签订之日起7个工作日内备齐资料向银行申请办理个人住房按揭贷款并提交按揭所必需的所有资料”，原告应依约履行该项合同义务。原告举证证明由其弟弟前往银行办理住房按揭贷款手续，即原告本人并未依照上述约定向银行申请办理个人住房按揭贷款并提交按揭所必需的所有资料，原告作为房屋的买受人，在未取得出卖方即被告王桂如同意的情况下变更贷款主体，该行为已构成违约，应承担相应的违约责任。其次，涉案《房屋买卖合同》约定“甲方应于2017年2月26日前提供相关资料配合丙方办理公证委托书”，被告未举证证明在此期限内办理公证委托手续，本案中被告所提交的《公证书》公证的事项也与合同约定的内容无关。据此，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据涉案《房屋买卖合同》第十一条的约定，原、被告双方均逾期履行各自的义务，双方均主张解除合同，本院予以支持。至于合同解除的时间，因原告于2017年3月3日向被告邮寄关于解除合同的《通知书》，被告对此不持异议，故本院以《通知书》到达被告之日即2017年3月4日为解除合同的时间。
关于违约责任的问题。据前所述，原、被告双方均未依约履行合同的义务，均存在违约的行为，应各自承担相应的违约责任。因此，根据《房屋买卖合同》第十一条的约定，原告主张被告支付房产总金额10%的违约金即38000元，被告亦主张原告支付房产总金额10%的违约金即38000元，均符合合同的约定，本院予以支持。
关于定金的问题。因涉案《房屋买卖合同》已予以解除，被告在履行合同过程中存在过错，其收取原告的定金应予以返还。至于定金的数额，被告仅确认收取原告支付定金20000元，与原告主张的数额30000元不一致。原告提供了被告收取30000元定金的收据及原告转账20000元的记录，对此原告解释称另有10000元是现金支付给被告。而被告辩称仅收取定金20000元，另有10000元是由原告交给物管李羡丽，同时确认曾经出具内容为定金30000元的收据给原告。据此，被告的陈述前后矛盾，不符常理，本院对其抗辩不予采纳。故原告支付给被告的定金数额应为30000元，被告应予以返还。
关于被告陈巧红责任承担的问题。根据查明的事实，被告陈巧红不是涉案房屋的产权人，其与原告签订《房屋买卖合同》的行为是经被告王桂如即房屋的产权人的授权，原告在签订合同时知道两被告之间的代理关系，因此，涉案合同直接约束原告和被告王桂如，由此产生的债权债务也应由合同双方来履行和承担。故，原告要求被告陈巧红对本案债务承担责任，该诉求缺乏理据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三第二款、第九十六第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告陈家仪与被告王桂如于2017年2月21日签订的《房屋买卖合同》于2017年3月4日解除；
二、被告王桂如于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈家仪返还定金30000元；
三、被告王桂如于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈家仪支付违约金38000元；
四、驳回原告陈家仪的其他诉讼请求；
五、反诉被告陈家仪于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告王桂如支付违约金38000元。
如原告陈家仪、被告王桂如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，本诉受理费减半收取750元，由被告王桂如负担；反诉受理费375元，由原告陈家仪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 郑泽霞
二〇一七年六月七日
书记员 林嘉敏
附引用法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。