安徽省淮南市田家庵区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0403民初3365号
原告：淮南市南都物业管理有限公司，住所地安徽省淮南市舜耕西路，组织机构代码79507441-6。
法定代表人：奚新宽，该公司经理。
委托诉讼代理人：杨文荣，男，该公司法律顾问。
被告：关振怡，男，1982年9月27日出生，汉族，住住安徽省淮南市田家庵区。
原告淮南市南都物业管理有限公司（以下简称南都物业公司）与被告关振怡物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南都物业公司的委托诉讼代理人杨文荣、被告关振怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
南都物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付物业管理费2320元，滞纳金770元，合计3090元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系翰林华府小区26号楼2单元一层东户（房屋建筑面积92.54㎡）业主。自2010年7月1日起，被告未缴纳物业费。根据物价部门核准的收费标准，翰林华府小区（多层建筑）物业费为0.38元/月/㎡,计至2015年12月31日，被告共欠物业费2320元（0.38元/月/㎡×92.54㎡×66个月）。经多次催缴无果，原告诉至法院。
关振怡辩称：原告起诉状所述“被告未按时�纳物业费”是因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已构成违约。1.对房屋共用部位，共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，原告没有履行合同义务。（1）房屋漏水，从2009年开始，本人所住房屋北卧室外墙漏水，导致内部墙面发霉掉墙皮，本住户曾多次找物业沟通和提供书面材料，但至今未能得到有效解决。（2）消防通道被物业装了两根铁桩，如有火情或危急病人，消防车和救护车根本无法顺利通过。（3）本小区西门“乐果教育”侵占绿化和共用通道，25号楼外墙私自开门，占用共用场地搭建厨房，北门占用共用场地搭建商业花房，物业办公室也是私自搭建，南门治安岗亭出租给他人开小卖部。（3）侵占本属于包括被告在内的小区业主的费用。小区公共区域的经营性收入，如电梯出入口的广告费用等，归全体业主所有。2.答辩人主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为之前，有权拒绝支付物业服务费用。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的惠利房地产公司《关于变更翰林华府物业服务企业的报告》、《物业服务企业接管物业项目备案审核表》、《淮南市惠利物业管理有限公司撤出物业服务公告》、《惠利花园城“翰林华府”项目部前期物业管理委托服务合同》，被告质证在此之前不知道原告进入小区接手物业管理。本院经审查认为，该组证据相互印证，能够证明自2012年1月1日起原告对翰林华府实行物业管理，原告有权收取在前物业公司撤出前业主所欠缴的物业管理综合服务费。2.被告提交的照片三张�本院经审查对被告房屋出现过房屋渗水、墙皮脱落的事实依法予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
翰林华府小区是由淮南市惠利集团房地产有限责任公司开发建设，原委托淮南市惠利物业管理有限公司对该小区进行前期物业服务。2011年12月15日，淮南市惠利集团房地产有限责任公司又与原告签订了《惠利花园城“翰林华府”项目前期物业管理委托服务合同》，约定自2012年1月1日起委托原告对翰林华府实行物业管理，物业管理服务费多层住宅每月每平方米0.38元，高层住宅每月每平方米1.00元，每年交纳一次，逾期交纳物业管理服务费的从逾期之日起按每天应交管理服务费的万分之五交纳滞纳金。2011年12月20日，淮南市惠利物业管理有限公司作出“撤出物业服务公告”，载明：“淮南市惠利物业管理有限公司将于2011年12月31日撤出，停止对翰林华府小区提供物业管理服务，淮南市南都物业管理有限公司自2012年1月1日开始对翰林华府小区提供物业管理服务。在淮南市惠利物业管理有限公司提供物业管理服务期间，业主所欠缴的物业管理综合服务费，由淮南市南都物业管理有限公司收缴。”
被告关振怡系翰林华府小区26-2-1室的业主，其房屋建筑面积为92.54㎡，2005年4月2日，其与淮南市惠利物业管理有限公司签订了前期物业管理服务协议。协议签订后，被告将物业费交至2010年6月，之后再没缴纳。
另查明：安徽省物价局服务价格登记证载明：“住宅区物业综合服务费（多层）收费标准0.38元/月/㎡”。
本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力；业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原�南都物业公司对翰林华府小区已经提供了物业管理服务，并依照物价部门核准收费的文件和颁发的收费许可证对该小区业主收取了物业服务费。被告关振怡作为翰林华府小区的业主，在接受物业公司的管理服务后，理应根据法律规定及物业管理服务协议的约定及时交纳物业管理服务费。物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，以至于形成“不交物业费，服务水平下降，越不交物业费”的恶性循环。本案中，被告关振怡应支付的物业管理服务费计算为2320元【0.38元/月/㎡×92.54㎡×66个月=2320元（2010年7月1日-2015年12月31日）】。故关于原告南都物业公司主张被告关振怡支付拖欠的物业费2320元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于被告辩称原告没有按约履行合同提供服务及主张先履行抗辩权的意见，本院认为，从被告庭审中提交的证据看，本院对其房屋曾出现过外墙渗水及墙皮脱落的事实予以确认，根据法律规定，原告作为物业服务企业，应当加强管理、改善服务，双方应换位思考，加强沟通与交流，但这些因素并不能成为业主拒付物业费的抗辩理由。被告所购买房屋的质量及维修问题，应依据其与开发商签订的商品房买卖合同的约定进行处理，其房屋共有部分的维修也可以根据房屋专项维修资金管理办法的规定予以解决，均与本案审理的物业服务合同纠纷不是同一法律关系。被告关振怡的辩称意见，理由不充分，本院不予采信；被告关振怡拒交物业费的理由虽不能成立，但也并非恶意拖欠物业费，而是因对原告南都物业公司所提供服务不满�，作为物业服务企业欠缺与业主的有效交流，故对原告南都物业公司主张违约金770元的诉讼请求，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条、第一百四十四条之规定，判决如下：
被告关振怡于本判决生效后十日内一次性支付原告淮南市南都物业管理有限公司物业管理服务费2320元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告关振怡负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
审 判 长 郝荣琦
人民陪审员 汪正瑶
人民陪审员 马莉莉
二〇一六年十月十八日
书 记 员 单 双
附法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应�根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
国务院《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务:
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者�需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。