浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙02民终2297号
上诉人（原审原告）：潘仲法，男，1977年5月22日出生，汉族，个体工商户，住慈溪市。
委托诉讼代理人：张沈南，浙江欧硕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：鲍明女，浙江欧硕律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：慈溪保利建锦房地产开发有限公司。住所地：慈溪市宗汉街道三北西大街****号。
法定代表人：陈冬桔，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王磊，浙江浙元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐锋，浙江浙元律师事务所律师。
上诉人潘仲法因与被上诉人慈溪保利建锦房地产开发有限公司（以下简称保利公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院（2017）浙0282民初1781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人潘仲法上诉请求：撤销原判第二项，依法改判支持上诉人的一审诉请，并由被上诉人负担本案一、二审案件受理费。事实和理由：一、根据《房产测量规范》、《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》、《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》以及《住宅共用部位共有设施设备维修基金管理办法》等相关规定，过道、走廊所占面积并不属于套内建筑面积的范畴，应属于公共建筑面积之列，应由该层中各单位按面积比例分摊。而上诉人提交的证据A3（测绘备案表）载明走廊属于共有共用部位，由此，该分摊方案违反相关法律、法规的规定，应属无效；二、一审法院认定涉案房屋的白皮墙面并不构成房屋装修的障碍显属不当。双方当事人在《商品房买卖合同》中约定，内墙为水泥砂浆毛面。而被上诉人交付的房屋内墙墙面已经刷白。根据装修经验，上诉人装修时需要先把刷白部分铲除，这将影响上诉人的装修进程。上诉人曾多次要求恢复水泥砂浆毛面，但被上诉人拒不履行，由此产生的损失应由其承担；三、一审法院适用法律错误。本案案由为商品房买卖合同纠纷，故行政机关作出的认定论证等不属于本案的审理范围。
被上诉人保利公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求依法驳回上诉，维持原判。
原审原告潘仲法向一审法院起诉请求：1.原审被告退还原审原告因分摊4.16平方米共有部位面积所涉购房款差价39379.16元；2.原审被告赔偿原审原告因房屋无法入住而产生的损失72000元（暂计算至2016年9月30日），并恢复墙面为毛坯；3.原审被告对案涉房屋地面裂缝进行修复。一审庭审过程中，原审原告明确第2项诉讼请求为：损失的计算期间为2014年10月1日至墙面恢复为毛坯并对地面裂缝进行修复为止，计算标准按3000元/月计算。
一审法院认定事实：2012年8月26日，原、被告之间签订了一份编号为20120800861的《商品房买卖合同》。原告向被告购买由被告开发建设的位于慈溪市宗汉街道君悦湾花苑1幢2803号房屋。该房屋的合同建筑面积为131.97平方米，其中套内面积为101.183平方米、分摊面积为30.79平方米。原告购买该房屋以建筑面积作为计价方式，单价为9466.145元/平方米，总价为1249247元。原、被告之间对于面积确认及面积差异的约定如下：合同约定面积与产权约定面积有差异的，以产权登记为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行同期贷款基准利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-
合同约定面积）/合同约定面积X100%。该合同约定被告应当在2014年9月30日前将符合合同约定条件的商品房交付给原告。商品房达到交付使用条件后，出卖人书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的相关证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托具有资质的检测机构进行质量检测。检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付；检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.买受人未于出卖人交房通知规定的交房截止日前付清应付费用，（包括但不限于商品房所应付房价款、面积补差款、违约金和/或赔偿款、出卖人代收的税、费等应由买受人承担的费用以及具有按揭款未放和买受人未按时还贷的情形等），出卖人有权拒绝买受人办理商品房的交接手续。2.买受人未于出卖人交房通知规定的交房截止日前与出卖人办理交付手续，交房通知规定的交房截止日次日，视为房屋交付的起始日。买受人需从房屋交付使用起始日起自行承担延期收楼所至的风险、责任和费用。双方将该商品房的装饰、设备标准约定于合同附件四。出卖人交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准。达不到约定的装饰、设备标准的，出卖人补偿装饰、设备差价，并承担违约责任如下：出卖人再赔偿壹倍的装饰、设备差价。该合同附件二约定，本合同约定商品房应分摊的共有建筑以2012年7月30日经慈溪市房地产管理中心认定的《慈溪市商品房预测绘共有共用建筑面积分摊方案论证说明（备案）表》为依据。该合同附件四约定，内墙应为水泥砂浆毛面。该合同附件六约定，1.地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、外墙面的防渗漏，保修期为八年；3.电气管线、给排水管道等安装保修期限为二年；4.装修工程的保修期限为二年；5.保温工程的保修期限为五年；6.商品房保修期限自本合同约定的商品房交付买受人之日起计算。该合同附件八约定，讼争房屋交付时为毛坯房。
2012年7月6日，慈溪市土地勘测规划设计院有限公司对被告开发的君悦湾花苑1号楼进行了预测绘。慈溪市房地产管理中心于2012年7月30日，对该项目的预测绘共有共用面积分摊方案进行了论证论定，并予以备案。测绘备案表中载明：预测项目情况介绍说明：君悦湾花苑1号楼项目，根据图纸建造结构和销售单元划分，由地上和地下二部分组成，地上部分一、二层由住宅和共有权属用房组成，三至三十二层均为住宅；地下部分和南部地块地下室整体统一处理。预测项目分摊思路说明：根据项目情况说明，该项目地上部分共分为一、二层混合功能区和三至三十二层住宅功能区，共计二个功能区。具体分摊思路为：幢共有建筑面积分摊至各功能区，各功能区分摊得到幢共有建筑面积加上本功能区自有的共有建筑面积之后再分摊至相应各层，各相应层分摊得到的共有建筑面积加上本层自有的共有建筑面积之后再分摊至本层相应的各户。共有共用部位的初步认定：外墙、楼梯、电梯、楼梯电梯前室、电梯机房、屋顶楼梯间、管道井、门厅、门斗、廊、走廊。共有共用部位具体分摊方法表述第6项，三至三十二层的走廊共计79.65平方米，分摊至303至3203（编号03）对应各户。
被告建造完成讼争房屋后，对讼争房屋进行了产权登记。2014年12月2日，慈溪市房地产管理中心对讼争房屋进行了产权登记，房屋状况一栏的登记情况为：建筑面积132.10平方米，套内建筑面积为101.26平方米。讼争房屋实际施工过程中，在水泥砂浆毛面的基础上，又使用了白色腻子粉抹平，致使墙面变成了白坯。
被告已经依照合同约定向原告寄送了交房通知书，原告也已经收到该通知书，但原、被告之间至今尚未办理房屋交接手续。
本案争议的事实在于：1.讼争房屋的实际建筑面积如何确定？2.讼争房屋是否存在地面裂缝的质量问题？
关于争议事实1，即讼争房屋的实际建筑面积如何确定？原告认为，在签订《商品房买卖合同》时，被告未告知原告共有共用部位的具体分摊方案，讼争房屋所在楼层的走廊，即4.16平方米，不应单独分摊给原告并计入原告所购房屋的建筑面积中，并提供了证据A1（《商品房买卖合同》）、A2（F户型标准平面图）、A3（测绘备案表）、A4（分户明细表）、A5（门廊照片）、A7（售楼广告）予以证明，被告对上述证据的质证意见为：对证据A1的证据三性没有异议，但该合同已经明确原告所购房屋的建筑面积为131.97平方米，合同约定面积与产权证面积不一致的，以产权证面积为准。对证据A2的三性不予认可，原告购买的房屋面积应当以购房合同为准。对于A3真实性、合法性无异议，但是并不能证明公摊方案有误。对证据A4的证明对象不予认可。对证据A5三性均有异议。对证据A7，认为该广告为要约邀请，并不能证明原告的待证事实。被告认为其建造的讼争房屋的建筑面积为132.10平方米，并提供证据B1[慈房权证（2014）字第0514**号房屋所有权证]予以证明。原告对该证据的真实性、合法性无异议，但认为其与本案无关联性。该院经审查认为，关于合同面积的确定，证据A1具备证据三性，对其证明力该院予以确认。证据A2中无被告的签章确认，真实性无法确定，对该证据的证明力不予确认。证据A7所载内容应为要约邀请，合同面积应以合同记载为准，故对证据A7的证明力亦不予确认。关于分摊方案，证据A3系经房地产行政主管部门依照相关规定对实施测绘单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核后论证认定的。现原告并无相反证据证明该论证认定后的分摊方案存有错误，原告提供的证据A5并不能证明该分摊方案存有错误，故对证据A3、A5的待证事实不予确认。证据A4与证据B1记载的建筑面积一致，均具有真实性、合法性且与本案具有关联性，对其证明力予以确认。合同约定，合同面积与产权登记面积不一致的，应当以产权登记面积为准，原告也无证据证明讼争房屋的实测面积存有错误，故该院确认讼争房屋的建筑面积为132.10平方米。
关于争议事实2，即讼争房屋地面是否存在裂缝？原告认为，被告建造的房屋存在地面裂缝，并提供证据A6（地面照片）予以证明，被告对该证据的三性均有异议，并认为被告建造的讼争房屋并不存在裂缝且无质量问题。该院经审查认为，被告对该证据的真实性有异议，仅凭该照片无法确定该照片的拍摄地点，故对该证据的真实性不予确认，且根据原、被告之间关于房屋质量异议的相关约定，双方对房屋质量存有异议，应当以双方委托的具备鉴定资质的鉴定机构出具的意见为准，现原告主张房屋存在质量问题，但未申请鉴定，依现有证据，尚不能证明地面裂缝质量问题的存在，故该院对原告主张的该事实不予确认。
一审法院经审理认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》依法成立且合法有效，应予保护。现讼争房屋的内墙墙面为白坯，与合同约定的水泥砂浆毛面不符，原告对该装修不予接受，被告也愿意恢复内墙墙面为水泥砂浆毛面，故该院对原告要求被告恢复内墙墙面为毛坯的诉讼请求予以支持。原告建造的房屋内墙墙面为白坯虽与合同约定不符，但原告购买的房屋为毛坯房，白坯房也属于毛坯房的一类，需要进行一定的装饰装修才能符合居住的条件，白坯墙面并不构成房屋装修的障碍，原告也并未举证证明讼争房屋存在严重的质量问题，足以影响其居住、使用房屋，故原告关于要求被告赔偿其无法入住房屋损失的诉请，欠缺事实及法律依据，该院不予支持。原告要求被告退还差额购房款，但根据该院查明的事实，被告建造的讼争房屋建筑面积符合合同约定，原告据此要求被告退还购房款，欠缺事实和法律依据，不予支持。被告答辩认为讼争房屋的建筑面积符合合同约定的意见，该院予以采纳。被告答辩意见中提及原告应当将超出合同面积的购房款支付给被告，该意见属于独立的诉请，被告在本案中未提出反诉，该院对此不予理涉，双方可另案理直。原告要求被告修复房屋地面裂缝，该项诉请亦欠缺事实依据，该院亦难以支持。该院虽对原告的该诉请未予支持，但被告仍负有依照合同约定对讼争房屋进行保修的义务。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告慈溪保利建锦房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内恢复慈溪市宗汉街道君悦湾花苑1幢2803号房屋内墙墙面为水泥砂浆毛面；二、驳回原告潘仲法的其余诉讼请求。本案案件受理费2528元，减半收取计1264元，由原告潘仲法负担1000元，被告慈溪保利建锦房地产开发有限公司负担264元。
本院二审期间，上诉人潘仲法提交了光盘一份，拟证明：涉案房屋地面存在裂缝等质量问题。
被上诉人保利公司经质证认为，对上述证据的真实性、关联性与合法性均不予认可。依据该光盘，并无法确认视频的拍摄时间，其中所示的地面细纹并不像上诉人诉称的因质量问题引起的裂缝。
本院经审查认为，上诉人潘仲法提交的上述光盘不属于二审中的新证据，且难以证明本案之待证事实，故应不予认定。
二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，涉案《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。根据该合同附件二中的约定，本合同约定商品房应分摊的共有建筑以2012年7月30日经慈溪市房地产管理中心认定的《慈溪市商品房预测绘共有共用建筑面积分摊方案论证说明（备案）表》为依据。基于上述约定，一审法院以该表为依据认定上诉人潘仲法作为涉案君悦湾花苑1幢2803号房屋所有权人所应分摊的面积，并结合该房屋产权登记面积并未少于合同约定面积的事实，判决驳回上诉人潘仲法提出的要求被上诉人保利公司退还购房款差价的诉请，依据充分，并无不当。现上诉人潘仲法诉称上述《慈溪市商品房预测绘共有共用建筑面积分摊方案论证说明（备案）表》对于过道、走廊的分摊处理违反法律、行政法规的规定，因该主张不属于民事诉讼的受案范围，故其可另行理直。
涉案《商品房买卖合同》附件八补充协议内容中约定，本商品房交付时为毛坯房。虽被上诉人保利公司交付的房屋内墙为白坯，但因上诉人潘仲法并无证据佐证其由此产生的损失，故对其提出的相关的诉请，本院难以支持。
综上所述，上诉人潘仲法的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2528元，由上诉人潘仲法负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马金平
审 判 员 赵保法
代理审判员 郑 辉
二〇一七年九月十九日
书 记 员 潘芬芬