南昌市东湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第1593号
原告（反诉被告）：邹锦英，女，汉族。
委托代理人：熊建平，江西中戈律师事务所律师。
被告（反诉原告）：周世良，女，汉族。
委托代理人：鞠晓钟，北京市大成（南昌）律师事务所律师。
委托代理人：李冲，北京市大成（南昌）律师事务所实习律师。
第三人（反诉被告）：谭泽清，男，汉族。
委托代理人：彭恩林，江西志龙律师事务所律师。
原告邹锦英诉被告周世良、第三人谭泽清及反诉原告周世良诉反诉被告邹锦英、谭泽清房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）邹锦英的委托代理人熊建平、被告（反诉原告）周世良及其委托代理人鞠晓钟、李冲、第三人（反诉被告）谭泽清的委托代理人彭恩林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邹锦英诉称：原告系南昌大学医学院职工，2009年初按照《南昌大学医学院购房方案》的规定，原告依据房改房面积差分、工龄长短、年龄大小和职称、职务晋升等因素综合评分，有权按政策优惠价格购买一套阳明东路医学商住楼房屋。为谋取利益，被告不顾国家政策和医学院关于不得私自转让购房资格的规定，与原告分别于2009年1月13日签订了购房协议书和于2011年1月17日签订了购房合同书，以原告名义出资购买该房屋。原告认为，原、被告违反学校规定，在未取得房屋所有权的情况下，私下转让，违反合同法和城市房地产管理法有关规定，属于无效行为，被告占有房屋的行为没有法律依据。为此，原告提起诉讼，请求：1、判令原、被告于2009年1月13日签订的《购房协议书》和2011年1月17日签订的《购房合同书》无效。2、判令被告立即将坐落于东湖区某小区房屋（建筑面积126.74平方米）的房屋腾空并交还给原告。3、本案诉讼费由被告承担。
被告周世良辩称：2009年1月13日，因原告已有住房，故将单位房购房权转让，当时有很多人在转让购房指标，我与原告又是同事，故我购买其购房指标，并补偿邹锦英6万元，其他房款全部由我支付，原告也出具了10万元的购房款收据。由于房屋价格上涨较快，2012年我收到原告一份快递，原告反悔不想将房屋转让给我。我不同意解除双方合约，便于2010年8月向法院提起诉讼。2010年10月，我们在法院调解下将补偿款涨至30万元，双方并于2011年1月17日签订了第二份合同，我便于当日撤诉，并于1月25日在单位上将双方协议内容录音。2011年9月，由于原告要在上海购房，原告提出将房屋钥匙交给我，让我将剩余的房款76万余元提前交给原告，我便于2011年10月31日一次性将房款全部付给原告，并支付了1万余元现金交纳维修基金、煤气初装费、有线电视初装费等全部费用，原告将所有卡、证全部交给我。至今，水、电、气费仍由我缴纳。2012年下半年至今，房屋市场房价又在上涨，原告至今又反悔，不应支持。第三人自始至终均亲自参加，合同也是第三人草拟的，故其清楚此事。原、被告的房屋买卖是双方意愿的真实意思表示，也未违反相关规定，符合法律规定，是真实有效的，且我方已经支付所有购房款并支付所有相关费用，不存在双方签订的合同系无效的说法，如果房屋跌价，原告不会反悔，请求驳回原告诉讼请求。
第三人谭泽清述称：1、被告陈述出售购房权是第三人要求出卖的，实事上，自始至终第三人没有要求出售购房权。2、在签订合同时，被告说第三人全程参与，但第三人的表态没有任何签字或盖章。被告从6万元转让款增加到30万元，证明被告积极想得到购房权。被告说这又是第三人的意思表示，合同中第三人签名不是第三人的亲笔签名，合同中没有第三人的手印。其他有关第三人的说法均是被告口头陈述，其实第三人只是知道他们之间的情况，但可以推断出第三人并不认可，款项支付也是付给原告账户，与第三人无关。这份合同本身是违反相关法律规定的，当时转让时没有得到房产证；只有原告才有条件得到争议房屋，争议房屋不能落入不应享有人的名下。不是原告与被告签订了合同，该合同就是合法有效的，第三人自始至终没有同意出卖争议房屋给被告。
反诉原告周世良诉称：2009年1月13日，被反诉人谭泽清随同被反诉人邹锦英一起，与反诉人周世良签订购房合同书，合同约定，被反诉人邹锦英将位于南昌市东湖区某小区房屋卖给反诉人周世良，同时约定五年后在被反诉人邹锦英获得房产证后办理房屋过户手续。现五年期限已过，被反诉人邹锦英也已经取得房产证，被反诉人邹锦英依法应当办理房屋产权过户登记手续。但被反诉人无故拖延，拒不办理房屋产权过户登记手续。而被反诉人谭泽清在全程参与了本案房屋买卖合同的协商、签订过程，并在房屋买卖合同上签名、按手印，依然办理了相关手续，于2013年12月31日成为房屋共有权人。反诉原告周世良遂诉至本院，请求：1、判令被反诉人继续履行合同，共同将位于南昌市东湖区某小区房屋产权办理房屋权属转移登记至反诉人名下。2、诉讼费用由被反诉人承担。
反诉被告邹锦英辩称：1、2009年的购房协议书与2011年的购房合同书均是未取得房产证及未得到单位同意的情况下签订的，属无效合同。2、以上两份合同均无第三人的签名确认，双方签订合同侵犯第三人合法利益，属无效。反诉原告的诉讼请求应予以驳回。
反诉被告谭泽清辩称：1、第三人没有卖房的事实和行为。2、反诉原告说五年后将房屋过户给她没有事实依据，从何时起算也不清楚。不过户不是第三人无故拖延，是因为第三人或反诉被告均不能独自将房屋出售。3、手印及签名均不是第三人的，第三人从2013年12月31日才成为房屋共有权人，如果要卖房只能从这个时候开始才能出售。我们认为争议房屋性质是不能转让的，反诉原告周世良与反诉被告邹锦英签订的合同是无效的，即使有效也不对第三人产生权利义务的约束。
经审理查明：邹锦英、周世良系南昌大学医学院职工。邹锦英与谭泽清系夫妻关系。按照《南昌大学医学院购房方案》的规定，依据住房面积差大小、工龄长短等因素综合评分，邹锦英取得南昌市东湖区某小区房屋的购房权。邹锦英（乙方）并于2009年1月13日与南昌大学、南昌大学医学院（甲方）签订协议，约定，乙方报名参加购房的姓名必须与房产证上的姓名一致，否则，甲方有权阻止房产证的办理，并约定，购房住户5年内不得将住房转卖，违者将以原价总额按15年均摊，平均每月的金额从工资扣除。同日，邹锦英与周世良签订《购房协议书》一份，约定，邹锦英将其获得的上述购房权转让给周世良，若户型为140㎡或120㎡的转让费为6万元，若户型为95㎡的转让费5万元，转让费在确认购房面积后由周世良一次性付给邹锦英，购房所发生的一切费用由周世良自理，房屋产权转让手续按医学院规定时间办理，经办手续由邹锦英负责，费用由周世良负担，并约定该协议自周世良第一笔购房款在邹锦英规定时间内到位且邹锦英和南昌大学医学院签订正式购房合同后生效。同日，周世良以邹锦英名义向诉争房屋开发商南昌欧亚美置业有限公司交纳房款及车位款履约保证金共10万元。2010年8月，周世良为与邹锦英就上述购房协议的履行纠纷曾向本院提起诉讼。在诉讼过程中，周世良与邹锦英于2011年1月7日再次签订了《购房合同书》一式三份，谭泽清在其中两份《购房合同书》中由邹锦英代签的谭泽清姓名上按手印。该合同约定，卖房及付收房款具体执行时间为2014年1月14日起至同年2月13日止、以到账时间为准、逾期视同自动放弃购房。周世良应付的总房款为房价862879元及相关房产税费、杂费，其中，562879元为邹锦英、谭泽清向开发商实际买进房价，另30万元为双方协商的4年后房价涨价的补偿款，扣除周世良已向开发商付的10万元履约保证金，周世良应在2014年1月14日之后、同年2月13日之前一次性付给邹锦英、谭泽清762879元。该合同并约定，房屋产权转让手续按医学院规定时间办理，邹锦英、谭泽清积极配合周世良办理房产过户手续，相关税费用由周世良负担。同日，周世良向本院申请撤回起诉。上述协议签订后，2011年10月3日，邹锦英、谭泽清向周世良发通知，称根据医学院当前形势，其可以先卖房给周世良，要求周世良于2011年10月31日前支付剩余购房款762879元后并结清其相关垫付款后再向周世良交付房屋钥匙并按医学院规定时间办理房屋产权转让手续。接此通知后，周世良于2011年10月31日向邹锦英转账支付剩余购房款762879元，并向邹锦英支付其已垫付的维修基金、有线电视初装费、煤气管道初装费等费用19410.2元。此后，邹锦英将房屋钥匙交付周世良。
另查明：当前，周世良家庭不属于限购对象。2012年11月，邹锦英取得坐落于南昌市东湖区某小区房屋（第12层）房屋所有权证，该房屋登记在邹锦英名下。2013年12月，谭泽清取得诉争房屋共有权证，该房屋登记在邹锦英、谭泽清名下。
上述事实有南昌大学医学院购房方案、邹锦英与南昌大学、南昌大学医学院签订的协议、邹锦英与周世良签订的《购房协议书》、周世良与邹锦英、谭泽清签订的《购房合同书》、房屋所有权证二份、结婚证、本院（2010）东民初字第1139号民事裁定书、现金存款凭证、履约保证金收据、付款收款查核证明书、相关杂费收据、邹锦英、谭泽清向周世良发的催款通知、原、被告及第三人的陈述等证据予以佐证。
本院认为：邹锦英与周世良于2009年1月13日签订的《购房协议书》及2011年1月7日签订的《购房合同书》虽在协议签订时，邹锦英尚未依法登记领取权属证书，该协议已违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第（六）项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，但该规定在性质上不属于《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，出卖人出卖时未取得所有权或者处分权只是导致出卖时标的物所有权不能转移，该两份协议效力并不受此影响，该两份协议均系双方当事人意思表示真实，未违反法律、法规的强制性规定，依法均应认定有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。邹锦英与周世良签订第一份协议后，谭泽清在第二份协议上按手印，邹锦英并已实际接受周世良按约支付的购房款及相关杂费，且邹锦英已将诉争房屋交付周世良，据此，应推定谭泽清同意邹锦英将诉争房屋卖与周世良，邹锦英当前亦已依法登记领取诉争房屋所有权证，谭泽清并登记为共有权人，且周世良家庭当前不属于限购对象，该协议当前已具备履行条件，该协议约定的履行期限亦已届满，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条之规定，邹锦英、谭泽清应协助周世良办理诉争房屋所有权转移登记手续。故对邹锦英要求判令原、被告于2009年1月13日签订的《购房协议书》和2011年1月17日签订的《购房合同书》无效及判令周世良立即将诉争房屋腾空并交还的诉请，本院不予支持。对周世良要求判令邹锦英、谭泽清继续履行合同，共同将诉争房屋产权办理房屋权属转移登记至周世良名下的诉请，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：
一、反诉被告邹锦英、谭泽清于本判决生效之日起十日内协助反诉原告周世良将坐落于南昌市东湖区某小区房屋办理所有权转移登记至反诉原告周世良名下。
二、驳回原告邹锦英诉讼请求。
本案由原告邹锦英预交的案件受理费12430元，由原告邹锦英承担；本案由反诉原告周世良预交的反诉案件受理费6215元、财产保全申请费4830元，由反诉被告邹锦英、谭泽清承担（此款限反诉被告于本判决生效之日起十日内支付反诉原告周世良）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 廖如荣
人民陪审员 许裕俊
人民陪审员 朱 凯
二〇一四年六月三十日
书 记 员 陶媛媛
附：相关法律法规、司法解释
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
2、《中华人民共和国城市房地产管理法（2007修正）》
第三十八条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
3、《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
4、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。