贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔东民终字第1354号
上诉人（原审被告）吴小芳，……。
上诉人（原审被告）周申学，……。
被上诉人（原审原告）杨思云，……。
特别授权委托代理人杨仁燕，……。
原审被告罗选群，女……。
上诉人吴小芳、周申学因与被上诉人杨思云、原审被告罗选群确认合同无效纠纷一案，不服天柱县人民法院（2015）天民初字第933号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2015年6月24日，罗选群（甲方）与吴小芳（乙方）达成购房协议“甲方自愿将位于天柱县凤城镇雷寨村新武装部后面安居苑东区廉租房D栋3单元204号廉租房出售给乙方，乙方一次性支付100000元给甲方，余款3000元过户后再支付，如不能过户，余款将不再支付”。合同签订后，被告周申学向被告罗选群支付了105000元购房款并搬入房内居住（双方约定房款为108000元，签合同之前被告周申学已付5000元定金给罗选群，故在签订合同时写乙方一次性支付房款100000元，还差余款3000元）。另查明，被告罗选群出售的房屋系原告杨思云享有的政策性住房，购房款均系原告支付，因原告在外打工，便委托罗选群为其办理购买廉租房事宜。2014年7月21日被告罗选群受委托与天柱县房地产管理局签订了《天柱县出售廉租住房合同书》，合同书上第四条载明：“乙方交清购房款和维修基金后，由甲方协助办理《房屋所有权证》，但须在《房屋所有权证》‘附记’栏中注明‘廉租住房’字样、并注明准予上市交易日期，五年内不得上市交易，包括出租、转让，确有特殊原因需出售的，由住房保障部门按原售价扣除折旧后回购，用于廉租住房保障房源……”。后因罗选群未经原告许可将该房屋卖给被告吴小芳、周申学夫妇，为此，原告诉至法院，诉请如前。
原审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。被告之间所签订的购房协议，虽是双方当事人的真实意思表示，但双方交易的房屋系廉租住房，属政策性保障住房，须在取得完全产权后才可上市交易，否则损害社会公共利益。本案中廉租住房的所有人不是被告罗选群，该房屋至今也未办理完全产权，仍属国家政策性保障住房，不能上市交易。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益”之规定，被告之间签订的房屋购房协议无效。关于被告周申学要求被告罗选群返还其购房款105000元及利息的请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，对被告周申学、吴小芳要求被告罗选群返还购房款105000元的请求予以支持；至于利息，因被告周申学、吴小芳夫妇明知其购买的是廉租房，且房屋的所有权人不是被告罗选群，仍然与罗选群签订购房合同，其自身存在一定过错，故对其要求支付利息的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十八之规定，判决：一、被告罗选群与被告吴小芳于2015年6月24日签订的《购房协议》无效。二、被告吴小芳、周申学在本判决生效后十日内将位于天柱县凤城镇雷寨村新武装部后面安居苑东区廉租房D栋3单元204号廉租房返还给原告杨思云。三、被告罗选群在本判决生效后十日内返还被告周申学、吴小芳购房款105000元。
一审判决后，吴小芳、周申学不服，向本院上诉称：1、被上诉人杨思云是一位哑巴人，同时又在外打工，也没有要求购买廉租房的意思表示，而是被告罗选群为了得到一套廉租房借用杨思云的名义购买，该房应归罗选群所有。杨思云与本案没有直接的利害关系，法院受理其起诉违法。2、一审认定事实错误。上诉人认为，被告罗选群出售的房屋系被上诉人杨思云名下的政策性住房，实质上该房不是杨思云出资购买，不属于杨思云享有的政策性住房。杨思云根本没有证据来证明把款交给罗选群去支付购房款的这一事实。罗选群提交天柱县房地产管理局的购房手续中，委托人的手印也是罗选群的手印，杨思云并没有委托罗选群为其办理购买廉租房和与天柱县房地产管理局签订《天柱县出售廉租住房合同》的这一行为。3、一审适用法律和判决错误。罗选群所买的房屋与被上诉人杨思云不存在财产关系上的牵连，一审判决中，先判决上诉人与罗选群签订《购房协议》无效后，再判决上诉人将房屋返还给被上诉人，由此，造成了被上诉人从中不当得利的问题，也损害了罗选群的合法权利，从中导致上诉人巨额经济欺诈的不良后果。请求撤销原判，驳回被上诉人杨思云的诉讼请求。
被上诉人杨思云及原审被告罗选群没有提出书面的答辩意见。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。
本院二审查明的事实与一审相同。
本院认为：一、关于上诉人提出的第1个上诉理由即认为法院受理被上诉人杨思云的起诉违法问题。经查，该房是以杨思云的名义与天柱县房地产管理局签订的廉租住房购房合同。也只有杨思云才符合购房条件。虽然因廉租房的政策限制条件而暂时未办理房屋产权证手续，但杨思云签订的购房合同已经天柱县房地产管理局进行了出售备案登记，该房屋已交付给购房人，房屋的管理权人（或准所有权人）是杨思云。无论是从《合同法》的合同权利人还是从《物权法》关于物权的准权利人的角度讲，杨思云均有权主张与该房屋有关的权利，即杨思云与本案的争议房产有利害关系，其起诉资格符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的条件。上诉人认为法院受理其起诉违法的理由没有法律依据，该理由不能成立。二、关于上诉人提出的第2个上诉理由即认为一审认定事实错误的问题。经查，上诉人认为该房实际购买人是一审被告罗选群的理由，除了罗选群本人陈述外，没有其他证据可证明。而罗选群是本案的被告之一，也与杨思云有利益冲突关系，罗选群的陈述不能作为证据使用。同时，购房合同是以杨思云的名义与天柱县房地产管理局签订的，该购房合同具有公示作用，而且天柱县房地产管理局也只认可只有杨思云才有权利购买该住房。所以，上诉人认为该房屋的实际购买人是罗选群的证据不充分，认为一审认定该事实错误的上诉理由不能成立。退一步讲，即使是罗选群冒用杨思云的名义购买，该行为也将因违反购买廉租房的政策性规定而无效，罗选群也无权取得该房，更无权转让给第三人。三、关于上诉人称一审适用法律错误和判决错误，并损害上诉人利益的问题，根据国家对廉租房的管理及政策性规定，本案所涉及的房屋在五年内不得上市交易、不得出租、转让，确有特殊原因需出售的，由住房保障部门按原售价扣除折旧后回购，用于廉租住房保障房源。所以，一审法院依据《合同法》第五十二条的规定判决认定罗选群与吴小芳签订的《购房协议》无效符合法律规定，对于涉案合同效力是法院裁判时必须审查的事项，再根据合同的效力来决定案件其他事项的处理结果。因本案《购房协议》无效，根据《合同法》第五十八条的规定应相互返还财产，并由过错方承担责任。经一审法院审查，罗选群在未取得房屋权利人杨思云的同意的情况下擅自处理该房产，购买人吴小芳在明知该房屋是杨思云与天柱县房地产管理局签订合同、是廉租房且五年内不得买卖转让的情况下，仍然自愿冒风险与罗选群签订《购房协议》，罗选群与吴小芳双方均存在过错。一审法院依据双方的过错责任作出的判决结果恰当，被上诉人杨思云只是依法索回自己的房产，并不存在不当得利的问题。所以，上诉人认为一审判决错误的理由不能成立。
综上所述，上诉人吴小芳、周申学的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由上诉人吴小芳、周申学承担。
本判决为终审判决。
审判长 龙集东
审判员 刘 琴
审判员 王 珺
二〇一五年十二月二十九日
书记员 李维君