安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芜中民二终字第00113号
上诉人（原审被告）：芜湖锦天房地产开发（集团）有限公司，住所地安徽省芜湖市。
法定代表人：杨俭兵，该公司董事长。
委托代理人：杨伟，安徽宇浩律师事务所律师。
委托代理人：祝魏明，安徽宇浩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：芜湖市远辰物业服务有限公司，住所地安徽省芜湖市。
法定代表人：丁仁义，该公司经理。
委托代理人：俞正德，安徽耕天律师事务所律师。
上诉人芜湖锦天房地产开发（集团）有限公司（以下简称锦天开发公司）与被上诉人芜湖市远辰物业服务有限公司（以下简称远辰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院于2014年11月28日作出的（2014）镜民二初字第01019号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月3日公开开庭进行了审理，上诉人锦天开发公司的委托代理人杨伟、祝魏明，被上诉人远辰物业公司的委托代理人俞正德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：远辰物业公司系物业管理服务企业，锦天开发公司系本市“天和苑”小区的开发商。2013年5月13日，“天和苑”小区业主委员会与远辰物业公司签订了《物业服务合同》，约定由远辰物业公司对该小区进行物业管理和服务，该合同对管理服务费的标准作了明确具体的约定：高层四层（含四层）物业每平米1.0元／月；三层物业每平米0.9元／月；二层物业每平米0.7元／月；一层物业每平米0.6元／月；商业物业每平米1.2元／月。以上物业面积均按建筑面积计算，均包含能耗费。合同并约定物业费按照提前预收的方式进行；在“天和苑”小区内，尚有未售出的部分空置房以及由被告租用的一部分门面房须由锦天开发公司承担物业管理服务费用，其中住宅空置住宅12924.64平方米，16个月物业费计204634.368元，商业空置房774.375平方米，锦天开发公司租用他人门面房76.61平方米，合计面积850.985平方米，应付物业费16338.912元，以上物业费合计220973.28元（计至2014年8月31日）应由锦天开发公司支付。因锦天开发公司拖欠不付，引发本案诉讼。审理中，锦天开发公司辩称有部分商业用房系其自己管理物业，但未能提交充分证据。
另查明：2009年7月9日，安徽省物价局下发《关于物业综合服务费有关问题的补充通知》（皖价服（2009）148号），该通知要点：物业综合服务费减半收取政策有效期至2010年底，2011年1月1日起，所有的物业综合服务费恢复全额收取。2011年11月9日，芜湖市物价局下发《关于规范空置房物业综合服务收费的通知》（芜价经费（2011）142号），要点：根据省物价局皖价服（2009）148号文件规定，空置房物业综合服务收费恢复按照全额收取，以上规定自2011年12月1日起执行。
一审法院认为：（一）远辰物业公司与锦天开发公司双方的权利义务关系。远辰物业公司与天和苑业委会签订的《物业服务合同》系当事人真实意思表示，内容合法，依法应受到法律保护，小区业主应当按照该合同的约定履行交纳物业费义务。对于天和苑小区尚未售出的房屋以及由锦天开发公司实际使用的房屋，因该部分房屋由锦天开发公司控制或使用，故锦天开发公司与远辰物业公司之间也形成了物业服务合同关系，双方应当按照协议履行各自义务。交纳物业费既是每个业主的合同义务，也是物业公司维系自身生存和更好地为全体业主提供良好服务的物质保证，因此，锦天开发公司应当承担交纳物业费的义务。锦天开发公司所谓本案物业服务合同无效的意见没有事实和法律根据，故不予采纳；锦天开发公司辩称远辰物业公司未能提供合格的管理和服务，也缺乏充分证据，不予采纳；锦天开发公司辩称有一部分商业用房系锦天开发公司自己管理物业的主张未能举证，亦不予采纳。远辰物业公司按照双方物业服务合同关系要求锦天开发公司交纳所拖欠的物业费，合法合理，对该诉讼请求应予支持。（二）关于逾期付款利息。鉴于锦天开发公司拖欠物业费事实成立，故其应当承担相应的民事责任，远辰物业公司要求锦天开发公司按银行同期贷款利率支付逾期利息，合情合理，亦不违反法律规定，可予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：锦天开发公司于判决生效后十日内向远辰物业公司交纳物业管理服务费220973.28元（已计算至2014年8月31日）以及逾期付款利息（按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2014年9月1日起计算至判决确定的支付之日）。案件受理费减半收取2308元，由锦天开发公司负担。
锦天开发公司上诉称：1、远辰物业公司于2013年1月5日成立，其于2013年5月13日签订案涉物业服务合同，却一直到2014年7月23日才申请取得三级（暂定）物业服务资质，其在签订合同时根本没有物业服务资质，因此案涉物业合同系无效合同，远辰物业公司无权主张物业管理费，一审认定合同有效属认定事实不清，适用法律错误。2、芜湖市天和苑小区业主委员会的成立不符合相关法律法规的规定，其与远辰物业公司签订的物业服务合同程序违法。2013年2月，芜湖市天和苑小区业主选举第二次业主委员会委员，小区投票权数为986票，仅有480票赞同业主委员会选举办法、管理规约、业主大会议事规则，造成票不足投票权数的一半。因此基于上述违法程序产生的业主委员会无权代表全体业主行使业主权利，签订物业服务合同。3、案涉门面房，合计面积850.985平方米系锦天开发公司自行管理，远辰物业公司并未提供物业服务，其无权主张相关的物业服务费用。请求二审法院撤销原判，依法改判。
远辰物业公司在庭审中答辩称：1、物业管理条例及安徽省物业管理条例对“取得资质是从事物业服务的前置条件”并无明确规定。2、远辰物业公司事实上提供了物业服务，计费标准是依面积计算。3、业主委员会系合法成立，并在相关部门备案，故签订的物业服务合同是有效的。请求驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：（一）锦天开发公司称远辰物业公司在签订案涉合同时无物业服务资质，案涉合同系无效合同，因此远辰物业公司无权主张物业管理费，虽然远辰物业公司在2013年5月13日签订案涉合同时尚未取得物业服务资质，但其于2014年7月23日已申请取得该资质，上述情形即便违反法律、法规的相关规定，也系违反管理性规范，并不必然导致案涉合同无效，且远辰物业公司现在已取得相应资质，据此案涉合同系有效合同，故锦天开发公司该上诉理由不能成立。（二）锦天开发公司称芜湖市天和苑小区业主委员会的成立不符合相关法律法规的规定，其与远辰物业公司签订的物业服务合同程序违法，由于远辰物业公司系物业服务部门，并非业主委员会的管理部门，其不具有对业主委员会成立是否合法进行审查的职权和能力，且天和苑小区业主委员会的成立是否合法非本案审理范围，故锦天开发公司该上诉理由不能成立，本院不予采纳。（三）锦天开发公司称案涉850.985平方米门面房系其自行管理，远辰物业公司无权主张物业服务费用，因锦天开发公司未能提供证据证实该850.985平方米门面房由其自行管理，故对其该上诉主张不予支持。
综上，锦天开发公司的上诉理由不能成立，不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4615元，由上诉人芜湖锦天房地产开发（集团）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 琼
审 判 员 朱莉娟
代理审判员 蔡 俊
二〇一五年七月十七日
书 记 员 张 琴
附：本案适用法律条款
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。