安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）庐民一初字第02621号原告：安徽拓佳投资有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区。法定代表人：黄昕珩，董事长。委托代理人：万建，该公司员工。被告：李霁，男，1983年6月11日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托代理人：宋争豪，安徽儒圣律师事务所律师。委托代理人：侯磊磊，安徽儒圣律师事务所律师。被告：李华，女，汉族，1983年4月22日出生，住安徽省合肥市蜀山区。委托代理人：宋争豪，安徽儒圣律师事务所律师。原告安徽拓佳投资有限公司（以下简称拓佳公司）与李霁、李华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月8日立案受理，依法组成由审判员秦玲担任审判长,代理审判员郭君雪、人民陪审员陈昌海参加的合议庭，适用普通程序于2015年9月10日第一次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人万建、被告李华及两被告的共同委托代理人宋争豪均到庭参加了诉讼。后本案组成由审判员秦玲担任审判长,代理审判员郭君雪、人民陪审员陈昌海参加的合议庭，适用普通程序于2015年11月17日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人万建、被告李华及两被告的共同委托代理人宋争豪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。拓佳公司诉称：2011年10月31日、2012年1月31日和2012年5月15日，原、被告分别签订《拓佳·阳光广场房屋租赁合同》、《拓佳·阳光广场房屋租赁合同补充协议》和《协议》，约定拓佳公司将位于合肥市庐阳区合瓦路95号阳光地带1#、2#楼二层及其一层部分门面出租给李霁使用，合同还约定了租赁期限、租金支付、违约责任等条款。合同签订后，拓佳公司向李霁交付了租赁房屋，但截至2015年6月20日，李霁尚欠拓佳公司租金3573917.00元，并应向拓佳公司支付违约金1242797.00元。虽经拓佳公司多方催要，李霁均以各种借口拒绝支付。故拓佳公司诉至法院，请求判令：1、被告支付拖欠的租金3573917.00元，并向原告支付违约金1242797.00元（暂算至2015年6月20日，以后租金及违约金顺延计算至实际支付之日）；2、确认合同已解除，被告向原告返还房屋；3、被告承担本案诉讼的全部费用。在本案审理过程中，拓佳公司将第一项诉讼请求变更为：被告支付拖欠的租金3573917.00元，并向原告支付违约金1061385.00元（暂算至2015年6月20日，以后租金及违约金顺延计算至实际支付之日）。拓佳公司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据1，证明、房地产权证、授权委托书，证明拓佳公司依法取得租赁房屋的使用权，有权对房屋进行自主分割并转租；证据2，《拓佳·阳光广场房屋租赁合同》、《拓佳·阳光广场房屋租赁合同》补充协议、协议，证明原、被告形成房屋租赁合同关系，李霁应依约支付租金，李霁逾期未付，除支付拖欠的租金外，还应依约承担违约责任；证据3，租金支付凭证，证明房屋租赁合同签订后，李霁一直拖欠拓佳公司租金，并不向拓佳公司履行合同义务；证据4，解除房屋租赁合同及催收租金通知函，证明拓佳公司通过EMS方式通知李霁解除合同，并要求李霁履行合同约定义务；证据5，民事裁定书，证明拓佳公司是本案适格主体；证据6，照片、住宿发票，证明李霁在租赁房屋内正常经营宾馆，李霁没有遭受任何损失，拓佳公司行为导致李霁遭受损失的说法根本不成立;证据7，租赁房屋现场交接清单，证明李霁的房屋尚未移交给合肥庐阳国有资产经营有限公司（以下简称庐阳国资公司），李霁承租的房屋仍由拓佳公司行使相关权利义务；证据8，催缴房租、水电费的通知及邮件投递网络查询单，证明拓佳公司与李霁的房屋租赁合同在2014年2月18日已经解除。李霁、李华共同辩称：1、拓佳公司将涉案房屋出租给李霁使用，同时特别约定限定李霁只能用于经营快捷酒店，违反了《合肥市服务业环境保护管理办法》（合肥市政府令第142号）的有关规定，导致李霁投资开办的旅店无法通过环评，亦无法取得营业执照。拓佳公司在明知涉案房屋不能用于经营旅店的情况下，仍按快捷酒店招租，并诱导李霁与之签订租赁合同，应认定涉案合同为无效合同,并由拓佳公司承担合同无效的过错责任；2、拓佳公司的欺诈行为造成李霁重大投资失误和财产损失，李霁投入巨资开办的旅店，至今无法取得营业执照不能正常经营，经济损失巨大。合同约定的租金应当予以免除，并应赔偿李霁的损失；3、2013年7月31日，涉案房屋的产权单位庐阳国资公司与拓佳公司达成协议，拓佳公司将涉案房屋的经营权包括涉案房屋租赁合同的权利义务转移给庐阳国资公司，且双方已将权利转让协议以书面形式通知了李霁。至此，涉案合同权利依法应由庐阳国资公司向李霁享有，拓佳公司无权主张2013年7月31日之后的合同权利；4、李霁使用涉案房屋期间，发现该房屋存在结构性漏水问题，影响了李霁的正常经营。拓佳公司还未能认真履行管理义务，承租房屋门前长年堆放着商户的巨石，承租房屋四周污水横流、蚊蝇乱飞，周边环境脏、乱、差问题严重，负一层菜市场商贩凌晨进货噪音严重，旅客根本无法入住等；5、拓佳公司要求李霁支付1242797元违约金的主张，既无法律依据又无合同依据。李霁在答辩期内提出反诉，后于2015年10月27日自愿撤回反诉，本院予以准许。李霁、李华为抗辩拓佳公司的诉讼请求，向本院提交以下证据：证据1，公证书、通话录音光盘、李霁手机话费发票、拓佳公司与合肥市庐阳区商业控股有限公司的房屋租赁合同、（2013）庐民一初字第01033号民事判决书、（2014）合民一终字第00922号民事判决书，证明拓佳公司在招租过程中存在欺诈行为，承诺租赁房屋可用于经营快捷酒店；证据2，李霁经营的谦德旅店投入统计表及合同、发票、转账记录等相关附件、转账汇款单笔对账单、李霁转账流水单，证明李霁利用承租的房屋经营旅店投入巨额资金，李霁因履行合同所发生的实际损失；李霁已向拓佳公司支付保证金及部分房租；证据3，解除房屋租赁合同及催收通知、（2013）庐民一初字第01033号民事判决书、（2014）合民一终字第00922号民事判决书、转账汇款单笔对账单，证明拓佳公司对涉案房屋租赁合同的权利截至2013年7月31日已经终止；证据4，视频资料光盘、（2013）庐民一初字第01033号民事判决书、（2014）合民一终字第00922号民事判决书，证明如果认定涉案租赁合同有效，拓佳公司亦存在违约行为；证据5，（2013）庐民一初字第01033号民事案件民事判决书及庭审笔录、（2014）合民一终字第00922号民事案件的民事判决书及庭审笔录，证明拓佳公司在与庐阳国资公司诉讼中，庭审笔录中反映他们之间已就涉案房屋进行转让；拓佳公司在抗辩中反映了庐阳国资公司的房屋漏水、周边环境等违约行为，也就是李霁作为次承租人所受到的违约情形。对拓佳公司提交的证据经庭审质证，本院认证如下：对证据1中的授权委托书、证据4的真实性，李霁、李华均不持异议，本院经审查予以确认；对证据1中的证明、房地产权证的真实性、合法性，李霁、李华持有异议，但结合李霁、李华提供的民事判决书，可以确认拓佳公司对涉案房屋依法享有转租权，故对该两份证据，本院予以确认；对证据2中的房屋租赁合同，李霁、李华庭后提交的合同原件与拓佳公司提交的复印件内容一致，本院对该份证据的三性予以确认；对证据2中的协议及补充协议，由于拓佳公司未提交两份协议原件，且李霁、李华对真实性均持有异议，本院对其真实性不予确认；对证据3的真实性，李霁、李华持有异议，本院认为，该支付凭证系拓佳公司单方制作，未经两被告签字确认，本院对该组证据不予确认；对证据5的真实性、合法性，李霁、李华持有异议，该民事裁定书系复印件，故本院对其真实性不予确认；对证据6的真实性，李霁、李华均持有异议，因该证据系复印件，故对其真实性，本院不予确认。对证据7的真实性李霁、李华无异议，但对关联性及证明目的有异议。本院认为，拓佳公司与其他经营户签订租赁房屋交接清单的行为不能证明拓佳公司与李霁间房屋租赁关系的状况，故对其关联性本院不予确认；对证据8，李霁、李华认为已经超过举证期限，不予质证，本院认为，该通知系拓佳公司单方制作，且根据拓佳公司同时提交的快递查询单显示，该通知书未投递成功，故对该组证据的三性，本院不予确认。对李霁、李华提交的证据经庭审质证，本院认证如下：对证据1中的公证书、手机发票的真实性、合法性，拓佳公司无异议，对证明目的有异议，对通话录音的真实性拓佳公司持有异议。本院认为以上证据不足以证明拓佳公司在招租过程中存在欺诈行为，对其证明目的不予确认；对证据1中拓佳公司与庐阳区商业控股有限公司签订的租赁合同的真实性，拓佳公司持有异议，因该证据系复印件，故对其真实性，本院不予确认；对证据2的三性拓佳公司均持有异议，由于李霁已撤回其反诉请求，故该证据的关联性，本院不予确认；对证据3中汇款单关于房租及水电费缴付部分的三性，拓佳公司均持有异议，但拓佳公司认可李霁已支付868750元房屋租金，且该证据已加盖招商银行业务章，拓佳公司亦未提供反驳证据，故对于该份证据的三性及证明目的本院予以确认；对证据4中视频的三性，拓佳公司持有异议，认为无法证明拍摄的地点，本院认为，视频资料中未明确显示拍摄时间及拍摄地点，故对该证据的关联性，本院不予确认；对证据1、3、4、5中两份民事判决书、庭审笔录及证据3中通知的三性，拓佳公司均无异议，本院予以确认。本院经审理查明：2010年3月16日，合肥拓佳投资发展有限公司授权安徽华聪物业管理有限公司对由其承租并进行转租的位于义井路与合瓦路交口的阳光地带1#、2#楼一、二层，3#楼地上三层及地下室的房屋进行招商、出租、经营管理等事宜。2011年10月31日安徽华聪物业管理有限公司（合同甲方）与李霁（合同乙方）签订拓佳·阳光广场房屋租赁合同一份，约定将位于合肥市庐阳区合瓦路95号阳光地带1#、2#楼二层及其一层部分门面出租给李霁使用；租赁期限为十二年，即2012年4月1日至2024年3月31日；甲方给乙方150天免租期，即2011年11月1日至2012年3月31日，该期限乙方无需支付租金；第一、二、三年的租金为1400000元/天，自第四年起，每年租金在上一年度租金的基础上逐年递增4%；自起租日开始，租金每半年一付，乙方应提前一个月支付下半年租金，首期租金700000元应在本合同签订之日向甲方一次性支付完毕；乙方在合同签订当日向甲方支付履约保证金200000元，用于作为乙方安全使用房屋及履行合同的保证。履约保证金在租赁期间内不得冲抵租金。合同期满，如果乙方未出现违约行为，甲方将该履约保证金向乙方无息返还；乙方承租房屋的用途为：快捷酒店。乙方仅能在该用途范围内使用租赁房屋······。合同签订后，拓佳公司向李霁交付了涉案房屋，李霁支付了200000元履约保证金以及868750元租金。2013年7月25日，安徽华聪物业管理有限公司与庐阳国资公司向拓佳阳光广场/农贸经营户发出通知一份，载明：“因安徽华聪物业管理有限公司业务调整，现将拓佳阳光广场及阳光农贸经营权移交原产权单位-合肥庐阳国有资产经营有限公司。根据法律法规及友好协商，贵经营户与原安徽华聪物业管理有限公司所签合同的全部权利与义务也一并转移且合同期内保持不变。现为便于原产权单位更快捷的接受各项服务工作，请诸经营户尽快前往原安徽华聪物业管理有限公司位于市场内办公室进行登记确认工作。”另查明：涉案房屋位于居民住宅楼的一、二楼。自2013年8月1日起，李霁开始向合肥庐阳国有资产经营有限公司缴纳该房屋水电费。还查明：2014年4月18日，合肥拓佳投资发展有限公司企业名称变更登记为安徽拓佳投资有限公司。本院认为：本案争议焦点在于：1、涉案房屋租赁合同是否合法有效？2、合同的权利义务是否已进行转让？3、如合同有效，关于拓佳公司、李霁在履行涉案房屋租赁合同中是否存在违约行为以及是否应承担相应的违约责任？4、李华是否应共同承担付款责任？1、关于涉案房屋租赁合同效力问题。李霁、李华主张涉案房屋租赁合同违反了《合肥市服务业环境保护管理办法》的规定，应认定为无效合同并据此要求拓佳公司承担缔约过失责任。本院认为，该份房屋租赁合同系拓佳公司与李霁的真实意思表示，《合肥市服务业环境保护管理办法》并不属于法律、行政法规，合同未违反法律、行政法规的强制性规定，故涉案房屋租赁合同合法有效。2、合同的权利义务是否已进行转让问题。本院认为，拓佳公司授权安徽华聪物业管理有限公司负责涉案房屋的招商、出租、经营管理等事宜。2013年7月25日，安徽华聪物业管理有限公司与庐阳国资公司发出通知，将原房屋租赁合同的权利义务概括转让给庐阳国资公司，该通知应为拓佳公司的真实意思表示。李霁收到该通知后开始向庐阳国资公司缴纳房屋水电费，该行为表明拓佳公司概括转让合同权利义务的通知已到达李霁，李霁同意向庐阳国资公司履行涉案房屋租赁合同，且拓佳公司也未表示反对。拓佳公司主张李霁未同意房屋租赁合同权利义务的概括转让，但其未提交证据足以证明，对拓佳公司的该项主张，本院不予采信。故涉案房屋租赁合同的权利义务已自2013年8月1日概括转让给庐阳国资公司，拓佳公司无权向李霁主张自2013年8月1日之后的房屋租金，亦无权要求解除涉案房屋租赁合同。3、关于拓佳公司、李霁在履行涉案房屋租赁合同中是否存在违约行为以及是否应承担相应违约责任的问题。拓佳公司与李霁自愿签订房屋租赁合同，双方均应按照合同约定严格履行合同义务。拓佳公司作为出租方，应按约提供符合约定用途的租赁房屋，双方在合同中明确约定涉案租赁房屋的用途为经营快捷酒店，由于该房屋位于居民住宅楼内，违反了《合肥市服务业环境保护管理办法》的规定，无法设立服务业经营项目，致使合同目的无法实现，因此拓佳公司应承担违约责任。李霁作为承租方，应向拓佳公司支付房屋租金，现李霁认为拓佳公司在订立合同时存在欺诈行为，也未尽到对出租房屋的管理义务，李霁不应向拓佳公司支付房租。本院认为，虽拓佳公司提供的租赁房屋存在一定瑕疵，但李霁在知道后未向拓佳公司提出解除房屋租赁合同，并且继续占有、使用了该房屋，故应向拓佳公司缴纳一定的房屋租金。李霁在答辩期内反诉要求拓佳公司承担因未能提供符合约定的租赁物所造成的经济损失，后其要求在本诉中一并考虑进行处理并自愿撤回反诉。故综合双方的违约责任及所受损失的大小，本院酌定李霁向拓佳公司支付原租赁合同约定房租的80%，对于拓佳公司主张的违约金，本院不予支持。自2012年4月1日至2013年7月31日房屋租金的80%共计1493333元（1400000元÷12个月16个月80%=1493333元），扣除已支付的868750元，李霁还需支付624583元（1493333-868750=624583元）。4、关于李华是否应共同承担付款责任问题。由于李华并非合同相对方，根据合同相对性的原则，拓佳公司要求李华共同承担支付租金及违约金的诉讼请求缺乏合同、法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第八十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李霁于本判决生效之日起十日内向原告安徽拓佳投资有限公司支付房屋租金624583元；二、驳回原告安徽拓佳投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取为45334元、保全费5000元，合计50334元，由原告安徽拓佳投资有限公司负担40000元，由被告李霁负担10334元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  秦 玲代理审判员  郭君雪人民审判员  陈昌海二〇一五年十二月十七日书 记 员  丁 瑶附：本案适用的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十八条：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。