广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法桂民二初字第249号
原告：广东南海农村商业银行股份有限公司桂城支行，住所地佛山市南海区。
负责人：徐琼欢，任行长。
委托代理人：黎润香，是广东金舵律师事务所律师。
委托代理人：林国梁，是广东金舵律师事务所律师。
被告：李红艳，女，汉族，1984年5月25日出生，住四川省武胜县。
被告：佛山市桂南房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人：徐家贤。
委托代理人：潘洁颜，是广东雅业律师事务所的律师。
委托代理人：黄健仪，是广东雅业律师事务所的律师。
原告广东南海农村商业银行股份有限公司桂城支行与被告李红艳、佛山市桂南房地产开发有限公司（下称“桂南公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年2月26日受理后，根据原告的财产保全申请，本院依法作出了（2015）佛南法桂民二初字第249-1号民事裁定书，并于2015年3月6日依法查封了被告李红艳所有的位于佛山市南海区桂城街道南桂东路66号桂南名都百花时代广场×层6××铺（证号：02××××35）的房产。本案依法适用简易程序，由审判员陈玉叶独任审理，于2015年3月24日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黎润香、被告桂南公司的委托代理人潘洁颜均到庭参加诉讼。被告李红艳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年12月7日，原告与两被告签订编号为桂信名都按借字2010第013号《个人购房借款合同》，约定：被告李红艳为购买位于佛山市南海区桂城街道南桂东路66号桂南名都百花时代广场×层6××铺向原告借款人民币110000元，借款期限为120个月，自2011年1月4日起至2021年1月4日止；借款初始利率以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率上浮10%确定，借款利率实行一年一定；若借款人连续三个付款期或累计六个付款期未按时偿还贷款本息的，原告有权提前收回贷款。还款方式为等额本息还款法，按月还款；对逾期借款从逾期之日起按逾期时执行的利率水平上浮30%计收罚息；被告李红艳自愿以其购买之上述房地产作为抵押物，为本合同的履行提供抵押担保，抵押担保的范围包括本金、利息、罚息等原告实现债权的费用；被告桂南公司同意就本合同项下的债务向原告提供连带保证责任，保证担保范围包括本金、利息、罚息等原告实现债权的费用。2010年12月20日，原告与被告李红艳就上述房地产办理按揭登记手续并依法取得编号为南房按证字第88××××41号《佛山市南海区房地产按揭登记证明书》。签订上述合同并办理按揭登记手续后，原告于2011年1月4日向被告李红艳足额发放贷款人民币110000元，但自2014年6月起，被告李红艳便开始拖欠原告的借款本息，根据《个人购房借款合同》的约定，李红艳连续3个月或累计6个月未足额偿还借款本息的，原告有权提前收回全部贷款，要求保证人承担连带保证责任。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判决：一、原告与两被告签订的编号为桂信名都按借字（2010）第013号的《个人购房借款合同》项下的贷款全部提前到期；二、被告李红艳立即向原告偿还借款本金81047.21元及利息、罚息（利息、罚息暂计至2015年2月3日为人民币3967.79元，自2015年2月4日起至法院判决确定还款日止的利息，对于未到期贷款本金所产生的利息按中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率上浮10%计收，对于逾期贷款本金所产生的利息在前述执行利率的基础上上浮30%计收罚息，之后的利息按迟延履行利息计收）；三、确认原告对被告李红艳提供抵押的位于佛山市南海区桂城街道南桂东路66号桂南名都百花时代广场×层6××铺［房地产按揭登记证明书号码：南房按证字第88××××41号］在上述第二项确定的债务以及原告实现债权费用的范围内享有优先受偿权；四、被告桂南公司对被告李红艳上述第二项债务承担连带清偿责任；五、两被告承担本案全部诉讼费用。
被告李红艳没有答辩。
被告桂南公司辩称，第一，被告桂南公司已经履行完毕开发建设、竣工验收、交楼并办理房产证至被告李红艳名下的义务，案涉的商铺已经过户至被告李红艳名下，并为原告办理了按揭抵押登记。第二，在收到本案的诉讼材料前，被告桂南公司没有收到原告关于提前还贷的任何通知。第三，原告起诉的债权有债务人自行提供的物的担保，原告应先就该物的担保实现债权，不足部分方可向桂南公司主张。第四，我方认为原告主张的罚息以及利息过高，具体数额由法庭核定。
诉讼中，原告向本院举证如下：
1、原告营业执照、组织机构代码证、金融许可证、工商登记变更资料、被告李红艳身份证、被告桂南公司组织机构代码证、工商变更登记资料（复印件，各1份），用以证明原、被告的诉讼主体资格。
2、编号为桂信名都按借字（2010）第013号的《个人购房借款合同》（复印件，1份，与原件核对无异），用以证明2010年12月7日原告与两被告签订《个人购房担保借款合同》，对借款金额、期限、利息、罚息、抵押担保以及保证担保等情况进行了约定。
3、《佛山南海区房地产按揭登记证明书》（证号：南房按证字第88××××41号）（复印件，1份，与原件核对无异），用以证明原告与被告李红艳就《个人购房担保借款合同》约定之房产向相关部门申请办理按揭手续，并依法取得了《佛山市南海区房地产按揭登记证明书》。
4、借款借据（复印件，1份，与原件核对无异），证明原告于2011年1月4日向被告李艳红足额发放了贷款，被告李艳红还款方式是等额本息还款法。
被告桂南公司对原告举证1、4没有异议；对原告举证2，确认真实性、合法性，但认为约定罚息、复利的标准过高，具体数额由法庭核实；对原告举证3，无异议，证明被告李红艳向原告的债权提供了物的担保，原告应先就该物的担保实现债权，不足部分方可向桂南公司主张。
诉讼中，被告桂南公司向本院举证如下：
南海区房产查询证明（原件，1份），用以证明案涉房屋已经过户至被告李红艳名下，证明被告李红艳向原告的债权提供了物的担保，原告应先就该物的担保实现债权，不足部分方可向被告桂南公司主张。
原告确认被告桂南公司的举证的真实性和合法性，但认为该证据不能证明被告桂南公司的保证期已经届满，根据《个人购房担保借款合同》的约定，保证期限仍没有届满，该债务仍在保证期限内，被告桂南公司应承担连带清偿责任。
被告李红艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，且没有证据材料向本院提供，视为其自愿放弃对原告提出的诉讼请求进行抗辩和对原告、被告桂南公司的举证进行质证和辩证的权利。
本院经审查认为，原告、被告桂南公司出示的证据材料来源合法、内容客观真实，且与本案相关联，本院均予采信。
综合上述采信的证据及原告、被告桂南公司的陈述，本院确认以下事实：
被告李红艳（借款方、抵押人）因向被告桂南公司购买位于佛山市南海区桂城街道南桂东路66号桂南名都百花时代广场×层6××铺，于2010年12月7日与原告（贷款方）、被告桂南公司（担保方）签订编号为桂信名都按借字（2010）第013号的《个人购房借款合同》，合同约定：李红艳因购买位于佛山市南海区桂城街道南桂东路66号桂南名都百花时代广场×层6××铺而向原告申请借款110000元，借款期限自2011年1月4日起至2021年1月4日止；借款人自愿以等额本息还款法归还贷款本息；借款利率按贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10%，确定执行月利率为5.8667‰；如遇贷款基准利率调整时，借款期限在一年以上的，实行浮动利率，在贷款期限内实行利率一年一定，在贷款期内分段计息，从利率调整的次年首日所在还款期起，按当期中国人民银行规定的贷款基准利率及本合同规定的浮动比例执行新的利率；借款人未按合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起至本息清偿之日止，在借款逾期前执行的月利率基础上上浮30%计收罚息；本合同有效期内，发生下列事项的，贷款人有权在以下任何一项或者多项事情发生时，宣布本合同提前到期，并向借款人和保证人发出《提前还款函》，要求借款人在《提前还款函》规定的期限内清偿部分或者全部贷款本息：……（四）借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息；抵押人自愿以位于佛山市南海区桂城街道南桂东路66号桂南名都百花时代广场×层6××铺作为本合同项下借款本金及利息的担保，担保的范围包括本合同项下的借款本息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用；保证人桂南公司自愿为借款人李红艳提供连带责任保证，保证担保的范围包括本合同项下的借款本息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，保证期间为本合同借款人每期还款期限届满之日起两年，如保证人为售房人，其保证期间不短于自本合同签订之日起至本合同项下抵押房屋办妥抵押登记手续，并向贷款人交付他项权证之日止，本合同另有约定除外，如贷款人依据本合同约定提前收回贷款，则保证期间自贷款人发出《提前还款函》确定的还款期限届满之日起二年。上述合同签订后，原告于2011年1月4日依约向李红艳发放了贷款110000元，由被告李红艳出具借款借据予以确定。
2010年12月20日，原告与被告李红艳就李红艳所有的位于佛山市南海区桂城街道南桂东路66号桂南名都百花时代广场×层6××铺办理了抵押登记手续，按揭登记证明书证号为：南房按证字第88××××41号，抵押权人是原告。
后被告李红艳按合同约定按期分期还款，但从2014年6月5日开始拖欠原告贷款本息不归还。截止至2015年3月23日，被告李红艳尚欠原告借款本金余额81047.21元，其中逾期本金7458.28元，未到期本金73588.93元；贷款利息为4745.64元，其中利息4421.28元，罚息324.36元。
另查，2015年1月1日，中国人民银行公布并执行的五年期贷款基准年利率为6.15%。
本院认为：原告与被告李红艳、桂南公司签订的编号为桂信名都按借字（2010）第013号的《个人购房借款合同》，是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方应严格按照合同的约定履行义务。现因被告李红艳已连续九个月没有按时足额偿还贷款本息，根据《个人购房借款合同》“借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息”的约定，原告有权提出解除合同，并有权向被告李红艳提前收回贷款本息。截止至2015年3月23日，被告李红艳欠原告借款本金81047.21元、利息4421.28元、罚息324.36元，事实清楚，证据充分，被告李红艳经本院合法传唤拒绝到庭对原告的起诉意见进行抗辩，也不举证证明其还款情况，故本院采信原告所称，被告李红艳应向原告归还上述借款本息。从2015年3月24日至本判决确定还款日止，被告李红艳应当按照年利率6.15%上浮10%再上浮30%——即年利率8.7945%计付逾期利息给原告。
被告李红艳以其所有的位于佛山市南海区桂城街道南桂东路66号桂南名都百花时代广场×层6××铺作为向原告借款的抵押担保，且双方已办理了抵押登记手续，该抵押成立并发生法律效力，在被告李红艳未清偿上述债务时，原告有权以该抵押物折价或变卖、拍卖所得的价款优先受偿。
原告请求被告桂南公司承担连带清偿责任，被告桂南公司抗辩认为其只应在抵押物之外承担保证责任。根据《个人购房借款合同》的“保证期间不短于自本合同签订之日起至本合同项下抵押房屋办妥抵押登记手续，并向贷款人交付他项权证之日止”约定，不短于即等于或者长于，即桂南公司的保证期间等于或者长于自合同签订日起到合同项下的抵押物办妥抵押登记手续，并向贷款人交付他项权证日止的时间段，《个人购房借款合同》同时约定“保证期间为本合同借款人每期还款期限届满之日起两年”，被告李红艳于2014年6月开始拖欠借款本息，故原告于2015年2月26日提起本次诉讼要求保证人承担保证责任并没有超过保证期间，被告桂南公司应当承担连带保证责任。但由于本案的债权既约定债务人李红艳自己提供的不动产抵押担保，又约定保证人桂南公司提供的保证担保，根据《物权法》第一百七十六条规定，保证人桂南公司仅应对李红艳以本案的抵押物的价值偿还欠原告借款本息后所剩余的债务承担保证责任，而无需对李红艳全部案涉债务承担保证责任，且桂南公司承担保证责任后，有权向债务人李红艳追偿。原告主张被告桂南公司直接承担连带责任，本院予以驳回。
被告李红艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告广东南海农村商业银行股份有限公司桂城支行与被告李红艳、佛山市桂南房地产开发有限公司签订的编号为桂信名都按借字（2010）第013号《个人购房借款合同》项下的贷款提前到期。
二、被告李红艳应于本判决发生法律效力之日起十日内归还借款本金81047.21元及截止至2015年3月23日的利息4421.28元、罚息324.36元给原告广东南海农村商业银行股份有限公司桂城支行，并从2015年3月24日起至实际清偿日止按年利率8.7945%计付逾期利息给原告。
三、被告李红艳不清偿上述第二项债务及不清偿本案诉讼费时，原告有权对被告李红艳所有的位于佛山市南海区桂城街道南桂东路66号桂南名都百花时代广场×层6××铺（南房按证字第88××××41号）在折价或变卖、拍卖所得的价款范围内有优先受偿权。
四、被告佛山市桂南房地产开发有限公司对被告李红艳以本案抵押物的价值偿还原告借款本息后所剩余的债务承担连带保证责任；被告佛山市桂南房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告李红艳追偿。
五、驳回原告的其他诉讼请求。
两被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，本案受理费减半收取962.69元、财产保全费870.15元，合共1832.84元（原告已预交），由被告李红艳和佛山市桂南房地产开发有限公司按上述判决确定的还款顺序负担，并于本判决发生法律效力之日起十日内迳还予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 陈玉叶
二〇一五年三月三十日
书记员 邓恩明