广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第467号
上诉人（原审原告）谢柱海，男，汉族，1968年6月28日出生，住广西苍梧县。
委托代理人李旺东。
委托代理人吕洁非。
被上诉人（原审被告）佛山市高明区荷城街道泰兴村民委员会李家经济合作社，住所地广东省佛山市高明区。
法定代表人李国伟。
委托代理人贺义辉。
上诉人谢柱海因与被上诉人佛山市高明区荷城街道泰兴村民委员会李家经济合作社（以下简称李家经济合作社）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2013）佛明法荷民一初字第634号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年1月19日，谢柱海与李家经济合作社签订一份《土地租赁合同》，约定：谢柱海承租李家经济合作社位于佛山市高明区荷城街道泰兴村民委员会李家村石群咀的旧厂房土地，面积约6亩，用于开发经营无污染、合法的工业厂房项目，租赁期10年，从2011年2月19日起至2021年1月18日止，每年租金18000元，每三年递增10%，保证金10000元。合同对双方的权利义务及违约责任等事项进行了约定。该合同经佛山市高明区荷城街道法律服务所见证。之后，谢柱海于2011年1月19日向李家经济合作社交付了保证金10000元和首年（注：2011年1月19日至2012年1月18日）租金18000元，于2012年1月12日交付了第二年（注：2012年1月19日至2013年1月18日）租金18000元。合同签订后，谢柱海在未办理农用地转用审批手续及规划报建手续的情况下，开始在上述土地上建厂房。之后，谢柱海以承租地为经营场所成立了个体工商户佛山市高明区鸿运体育用品厂，生产、销售摩托车头盔。
2012年3月13日，荷城街道国土城建和水务局向谢柱海调查上述厂房的建设情况，谢柱海承认厂房在2011年3月建设，原地类山坡地，面积1400平方米。经该局现场勘测，佛山市高明区鸿运体育用品厂占用土地类型为农用地，厂房建筑面积约1300平方米（57米×23.5米），结构为简易棚架，四至为：东至李家鱼塘，南至厂内空地，西至李家山地，北至谭家山地。2012年4月6日，佛山市高明区国土城建和水务局向谢柱海发出明建（土）责停字（2012）第02023号《责令停止违法行为通知》，指谢柱海未经国土部门批准擅自建设厂房违法，责令谢柱海停止建设厂房。同日，佛山市高明区荷城街道办事处向谢柱海发出一份《通知》，认为谢柱海未经批准擅自在佛山市高明区荷城街道泰兴村民委员会李家村的土地进行违法建设，占地面积约4.4亩，并告知谢柱海根据土地管理法和城乡规划法的有关规定，荷城街道违法建筑清拆大队将于2012年4月11日对其建筑物进行强制拆除并复耕复绿。2012年6月1日，佛山市高明区荷城街道办事处对谢柱海的建筑物进行了强制拆除。之后，谢柱海再没有使用上述土地。
又查，涉案土地约6亩，其中已经被荷城街道办事处拆除及复耕复绿的4.4亩不符合荷城街道土地利用总体规划（2010年-2020年），只能发展农业生产和农业设施，不能作工业用地，其余土地符合荷城街道土地利用总体规划（2010年-2020年），可确权办理集体土地使用权证，可开发利用。
另查，2013年6月18日，李家经济合作社已经将涉案土地发包给案外人承包经营，每年承包款6500元，期限为3年。
谢柱海于2013年9月3日向法院提起诉讼，请求依法判令：1.解除谢柱海与李家经济合作社于2011年1月19日签订的《土地租赁合同》；2.李家经济合作社返还谢柱海保证金10000元和2012年5月至2012年12月租金12000元；3.李家经济合作社赔偿谢柱海因厂房被拆除造成的损失共计528740元；4.案件诉讼费由李家经济合作社承担。
原审法院经审理认为，本案属租赁合同纠纷。由于涉案其中4.4亩的土地属于农用地，该部分土地并没有办理农用地转用审批手续，而且双方所签订的合同也明确土地为工业用途，因此，谢柱海与李家经济合作社签订的《土地租赁合同》涉及农用地的部分违反法律的强制性规定，属于部分无效合同。《土地租赁合同》其余部分符合荷城街道土地总体规划，合法有效。谢柱海从2012年6月1日起已经没有使用承租的土地，由于上述情况，谢柱海已经不能实现其合同目的，而且李家经济合作社已经将涉案的土地对外发包，故谢柱海要求解除《土地租赁合同》有效部分的诉讼请求合法，法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，李家经济合作社应将收取谢柱海的保证金10000元返还给谢柱海，对于谢柱海该部分诉讼请求合法合理，法院予以支持。谢柱海要求李家经济合作社返还2012年5月至2012年12月的租金12000元，按双方签订的合同约定，第二年的期间应从2012年1月19日至2013年1月18日，故谢柱海要求返还的租金应理解为从2012年5月至2013年1月18日期间的租金。由于涉案的建筑物在2012年6月1日被强制拆除，谢柱海实际使用土地至2012年5月31日，故李家经济合作社应返还谢柱海2012年6月1日至2013年1月18日的租金11442.24元（18000元÷365天×232天），法院对该部分的诉讼请求予以支持，对超出部分不予支持。
谢柱海在承租涉案土地的时候，没有尽到谨慎的注意义务，在未办理规划报建手续的情况下就在属于农用地的租赁土地上建厂房、宿舍等建筑设施，谢柱海对因涉案租赁合同无效及租赁土地上的建筑等设施被强拆而造成的损失具有明显的过错，应承担主要责任。同样，李家经济合作社在明知涉案租赁土地大部分属农用地的情况下，仍然出租给谢柱海用于工业用途，故李家经济合作社对因涉案租赁合同无效及租赁土地上的建筑等设施被强拆而对双方造成的损失也有过错，应承担次要责任。由于谢柱海在涉案租赁土地上的建筑等设施已被强制拆除并复绿而无法确定其价格，而谢柱海在厂房等设施被强制拆除前有足够的时间（2012年4月6日发通知，至2012年6月1日强拆）采取有效的措施减少损失或者固定其损失的范围、价值等，但谢柱海却没有采取有效的措施，故谢柱海对其建筑物的价格应承担举证不能的后果。因此，谢柱海要求李家经济合作社赔偿其因厂房被拆除造成的损失共计528740元缺乏合法有效的依据，法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，原审法院于2013年12月3日作出如下判决：一、解除谢柱海与李家经济合作社于2011年1月19日签订的《土地租赁合同》的有效部分；二、李家经济合作社应于判决发生法律效力之日起十日内返还按金10000元给谢柱海；三、李家经济合作社应于判决发生法律效力之日起十日内返还11442.24元租金给谢柱海；四、驳回谢柱海的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10754元，适用简易程序减半收取5377元，由谢柱海负担5211元，李家经济合作社负担166元。
上诉人谢柱海上诉提出：一、李家经济合作社故意隐瞒涉案土地的性质将土地出租给谢柱海，应对合同无效及建筑设施被强拆致损承担全部责任。谢柱海与李家经济合作社签订土地面积约6亩的租赁合同，明确约定土地用于开发经营工业厂房项目。李家经济合作社作为土地的出租方理应提供6亩可用于开发经营工业厂房项目的土地供谢柱海使用，但其故意隐瞒承租土地大部分为农业用地的事实，有意让高明区荷城街道法律服务所出具《见证书》，骗取谢柱海对《土地租赁合同》合法有效、土地用途符合规划的信任。李家经济合作社作为出租方、村集体，清楚土地性质，却故意隐瞒事实，该行为是造成谢柱海厂房被拆的最主要、最根本的原因。李家经济合作社辩称其提供的土地接近2亩符合工业用途，但该面积与土地租赁合同约定的6亩存在巨大差别，谢柱海支付6亩土地租金，却只有不到1／3的土地可用，谢柱海若早知此情况，是不会与李家经济合作社签订土地租赁合同的。谢柱海基于对李家经济合作社“村集体”的身份、高明区荷城街道法律服务所《见证书》的信任，以及李家经济合作社故意隐瞒事实，才会与李家经济合作社签订合同。李家经济合作社是恶意欺骗，谢柱海则是合理判断，原审法院认定谢柱海应对合同无效及建筑设施被强拆致损承担主要责任，属责任划分错误，认定事实错误，请求二审法院依法查明。
二、谢柱海提交的证据足以证明厂房承建的客观事实、厂房承建的支出费用，已经完成对建筑物价值的举证责任。
1.现有证据足以证明被拆厂房曾经实际存在，后被强拆的事实。谢柱海厂房被拆除，拆除现场照片（可看到拆除现场情况、厂房建筑材料、被毁坏货物等情况）、法院调取的证据（（2012）佛明法行初字第45号行政判决、《国土资源违法案件现场勘测笔录一份》、《国土资源违法案件询问笔录一份》、强拆照片六张）等材料均可证明谢柱海厂房曾经实际存在，后被强制拆除的事实。原审法院也查明如下事实，“2012年3月13日，荷城街道国土城建和水务局向谢柱海调查上述厂房的建设情况，谢柱海承认厂房在2011年3月建设，原地类山坡地，面积1400平方米。经该局现场勘测，佛山市高明区鸿运体育用品厂占用土地类型为农用地，厂房建筑面积约1300平方米（57米×23.5米），结构为简易棚架，四至为：东至李家鱼塘，南至厂房空地，西至李家山地，北至谭家山地。”
2.被拆除厂房由李尚光承建，谢柱海依法提交了合同书、款项明细、收款收据、收条等材料，并在开庭时由李尚光出庭作证，其证言符合生活习惯和实际的建筑施工现状，上述证据足以证明被拆厂房的实际造价。（1）合同书由谢柱海与承建人李尚光在承建厂房时签订，真实有效且已实际履行。原审法院认为合同书缺乏造价、工程量等主要内容，明显不合情理，该观点片面错误。第一，谢柱海与李尚光文化程度均不高，双方均认为“你要盖厂房，我帮你盖，盖好后你给钱就行”。第二，合同书是一份承建合同，要求文化程度不高的谢柱海、李尚光签订一份多达数十页、内容涵盖承包资质造价工程量等等的《建筑工程承包合同》，不符合实际，加重了谢柱海的举证责任。第三，其他与李尚光相类似的“包工头”在高明区乃至佛山市承包其他建筑工程时，也都是签订一份类似的简单合同。（2）款项明细经谢柱海与李尚光核对后签名。收款收据、收条是在李尚光收款后写给谢柱海，上述证据有谢柱海的陈述和李尚光的证词予以印证。根据国土城建和水务局的客观勘查和谢柱海提交的证据，足以证明厂房承建的客观事实，足以确定谢柱海被拆厂房的面积、大小以及建筑材料，本案完全可以合法合理地评估被拆厂房的价值，谢柱海已经完成了对建筑物价值的举证责任。（3）原审法院以“谢柱海在厂房等设施被强制拆除前有足够时间采取有效措施减少损失或者固定其损失的范围、价值等，但却没有采取有效的措施”为由，认定谢柱海应对建筑物的价格承担举证不能的后果。原审法院该认定毫无说服力，缺乏法律依据，属于歪曲事实，适用法律错误。
综上，请求二审法院依法判令：1.撤销原审判决第四项，改判李家经济合作社赔偿谢柱海因厂房被拆除造成的损失共计528740元；2.一、二审诉讼费用由李家经济合作社承担。
被上诉人李家经济合作社答辩称：谢柱海的上诉理由不充分，没有事实和法律依据，请求二审法院驳回谢柱海的上诉请求。第一，谢柱海在本案中的过错明显，应当承担全部责任。双方签订合同之后，李家经济合作社已经告知谢柱海涉案土地的状况，仅有部分可以用来建造厂房，但谢柱海坚持以自己的设计施工，导致其建设超出红线范围，可以用于建厂房的部分土地反而用作存放货品。在具体施工过程中，李家经济合作社强调该土地需要报批，但谢柱海仍然按照风水师的意见建造，导致厂房被拆。谢柱海开工之后，国土部门曾经制止施工，但谢柱海不予理睬。双方到法律服务所办理见证时，李家经济合作社已经告知谢柱海该土地的状况，哪部份可以建厂房，哪部份不可以，均已经明确告知谢柱海。谢柱海强调合同无效、李家经济合作社隐瞒事实，完全没有事实和法律依据。李家经济合作社根本不存在隐瞒行为，原审法院认定谢柱海承担主要责任，是符合事实的。第二，关于损失方面，谢柱海提供的索赔证据，主观随意性很大，或者真实性不足，所有索赔资料均不充分，法院不能仅凭这些材料来判断具体的工程造价。
双方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案的上诉争议焦点系李家经济合作社是否应向谢柱海赔偿因厂房被拆除造成的经济损失。本案中，李家经济合作社将涉案土地（面积约6亩）出租给谢柱海用于开发经营无污染、合法的工业厂房项目，双方为此签订书面的租赁合同。由于涉案土地有一部分（面积约4.4亩）属于农用地，该部分土地并没有办理农用地转用审批手续，故双方约定将该土地作为工业用途，已违反法律的强制性规定，双方所签合同涉及农用地部分依法应属无效。合同签订后，谢柱海在未办理规划报建的情况下，在农用地上建造厂房，导致事后被行政部门强制拆除违章建筑物。谢柱海主张其因厂房被拆除遭受528740元的经济损失，要求李家经济合作社予以赔偿。根据上述事实可知，谢柱海作为承租人，在租用较大面积土地且明知自己将会用作建造工业厂房的情况下，有义务了解清楚土地性质，在充分评估使用风险及法律后果之后才决定签订租赁合同，但谢柱海未尽到该谨慎注意的义务；而在合同签订后，谢柱海在没有办理规划报建手续的情况下即在农用地上建造较大面积的厂房。因此，谢柱海对涉案合同部分无效及建筑物被强制拆除具有明显过错。而李家经济合作社作为出租人，明知涉案土地其中一部分属于农用地，仍然出租给谢柱海用作工业用途，故其对由此造成的法律后果及谢柱海的经济损失亦具有一定过错。综合考虑双方的过错程度、事件发生的过程、原因力大小等各种因素，原审法院认为对因涉案合同部分无效及租赁土地上的建筑等设施被强拆所造成的损失，谢柱海承担主要责任，李家经济合作社承担次要责任，并无不当，本院予以支持。谢柱海主张李家经济合作社故意隐瞒土地性质导致损害后果发生，应承担全部责任，缺乏理据，本院不予支持。
关于谢柱海因厂房被拆除造成的经济损失问题。本案中，谢柱海主张其经济损失为528740元，其为此提供了合同书、款项明细、收款收据、证人证言等证据。经审查，谢柱海提供的上述证据，并不足以证明谢柱海实际支出了528740元。但从行政部门的现场勘测结果、厂房被拆除的照片等证据可知，谢柱海确实投入了资金在涉案土地上建造了一定规模的厂房，建筑面积约1300平方米。因此，虽然谢柱海提供的证据不足以证明其实际损失数额的多少，但其经济损失确是客观存在的，李家经济合作社应给予谢柱海一定数额的经济赔偿。综合考虑涉案被拆厂房的规模、结构材料、市场价格、使用时间以及双方当事人的过错程度等各种因素，根据公平原则，本院酌定由李家经济合作社向谢柱海支付30000元的经济损失赔偿款。原审法院未能考虑谢柱海经济损失客观存在的事实，判决驳回谢柱海要求经济损失的全部请求，处理不当，本院予以纠正。
综上，谢柱海的上诉主张部分有理，对其有理部分，本院予以支持，对其无理部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市高明区人民法院（2013）佛明法荷民一初字第634号民事判决第一、二、三项；
二、撤销广东省佛山市高明区人民法院（2013）佛明法荷民一初字第634号民事判决第四项；
三、被上诉人佛山市高明区荷城街道泰兴村民委员会李家经济合作社应于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人谢柱海支付30000元经济损失赔偿款；
四、驳回上诉人谢柱海的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10754元，因适用简易程序减半收取5377元，由谢柱海负担4875元，佛山市高明区荷城街道泰兴村民委员会李家经济合作社负担502元。二审案件受理费9087.40元，由谢柱海负担8571.4元，佛山市高明区荷城街道泰兴村民委员会李家经济合作社负担516元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
代理审判员 王志恒
代理审判员 安 静
二〇一四年三月十三日
书 记 员 梁丽萍