北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民初字第5711号
原告（反诉被告）北京万达国信建筑装饰工程有限公司，住所地北京市海淀区阜石路甲69号院6号楼103室。注册号110108014706963
法定代表人赵国强，经理。
委托代理人屈子英，北京市汇源律师事务所律师。
被告（反诉原告）韩广明，男，1963年1月24日出生。身份证号×××
被告杨明进，男，1969年10月11日出生。身份证号×××
原告（反诉被告）北京万达国信建筑装饰工程有限公司（以下简称：万达国信公司）与被告（反诉原告）韩广明、杨明进房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组合合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）万达国信公司法定代表人赵国强及其委托代理人屈子英、被告（反诉原告）韩广明到庭参加了诉讼，被告杨明进经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本案现已审理完毕。
原告（反诉被告）万达国信公司起诉称：原告与被告于2013年5月1日签订了租房合同，合同签订后双方依约履行了各自义务。被告在使用过程中中未书面告知原告房屋作为公寓出租使用，管理中存在重大安全隐患，未安装消防设施、安全通道出口，居住人员复杂较多。2015年1月30日，安全排查中被发现，由于存在重大安全隐患，房屋被政府部门清理并强制停止使用、停水停电，给原告在名誉及经济上造成很大损失。现被告仍占用地下室。为维护原告合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令解除双方所签房屋租赁合同；2、判令被告腾空并搬离所租用地下室；3、判令被告支付2015年6月30日前电费6735元、水费8892元；4、判令被告支付自2015年7月1日起至实际腾退之日止的房屋租金及使用费；5、诉讼费用由原告承担。
被告（反诉原告）韩广明答辩称：不同意原告的诉讼请求。停水停电、人员清退时间为2015年1月26日。原告拖欠本人押金3.5万元、半年租金20万元、卫生费3.6万元、装修费115万元、家具费用12.8万元、热水器2个费用1.6万元、网络监控设备3.8万元、人员工资28万元。其中，电费属实，数额正确，同意给付。2014年12月23日，水表损坏，衙门口大队也未收水费，且水费过高。同时，我方提起反诉，反诉请求：1、退还押金3.5万元；2、退还2015年1月26日起的租金、卫生费、网费；3、家具12.8万元、热水器1.6万元、网络监控设备3.8万元、人员工资28万元。
反诉被告（本诉原告）万达国信公司答辩称：解除合同后，同意退押金。房租、卫生费、网费，如向阳亨泰公司免除我方租金，我方可以退还，对方所述装修等损失，与我方无关，不同意赔偿。
经审理查明：位于北京市石景山区衙门口上街国强汽修厂院内半地下室（以下简称：涉案房屋）系北京向阳亨泰投资管理公司（以下简称：向阳公司）在村集体建设用地上经相关单位审批建设。万达国信公司承租此院落房屋，并在此办公。
2013年5月1日，出租方万达国信公司（甲方）与承租方韩广明、杨明进（乙方）签订《租房合同》，转租涉案房屋，其中约定：“一、租期甲方出租给乙方合同期限五年，自2013年7月1日到2018年6月30日止。合同期满后同等条件乙方具有优先权。注：1、2013年5月1日至2013年6月30日为甲方给乙方装修免租期两个月。2、甲方向乙方明确告知甲方与产权方北京向阳亨泰投资管理有限公司签订的合同日期为三年，自2012年9月30日至2015年9月29日止。3、由于甲方与产权方签订的主合同三年到期后双方继续签订续约合同，租金递增10%，双方约定主合同递增时，甲、乙双方也在2015年主合同续签前3个月同时递增10%租金；二、租金按年计算，每年租金400000元整（大写：肆拾万元整），水费1吨6.2元、电费1度1.4元、网、卫生/年20000元；三、租金支付方式本合同签订当天起支付第一年租金，下一年租金须提前2个月支付即每年的5月1日前支付给甲方下年租金及网、卫生年费；四、押金：乙方须向甲方支付水电安全等押金叁万伍仟元整（35000元），合同到期后，乙方结清所有费用，余款甲方退回乙方，如乙方不能按时交纳水电等费用，甲方有权从押金中先行扣除支付并停电停水。五、承租期内，乙方需对标的物现状进行改造，须经甲方同意，改造施工期间乙方须做到防火、防电保安全等事宜，否则一切事故由乙方负责承担……八、承租期内，甲方保证乙方正常水、电使用，（非甲方原因除外）乙方必须按时向甲方支付费用，否则甲方有权提前终止合同、停水停电等；……十、如乙方未按本合同约定日期上交租金及本合同的其它应交费用，甲方即视为乙方严重违约，并承担所欠款项5%每天滞纳金，申方有权提前终止合同、停水停电……”。
合同签订当日，韩广明、杨明进交纳2013年7月1日至2014年6月30日租金40万元，万达国信公司出具收条一张。2013年5月11日，韩广明交纳押金3.5万元、网费1.6万元，万达国信公司出具收条，并注明：网费第一年实收1.6万元，减免4千元。2014年5月28日，韩广明交纳2014年至2015年租金20万元，万达国信公司出具收条，并注明：欠余款117000元。2014年6月1日，万达国信公司法定代表人赵国强在上述收条中注明：余款117000元已全部收到。庭审中，双方均认可韩广明已交纳两年租金80万元至2015年6月30日，第一年网费和卫生费实收1.6万元，减免4千元。韩广明主张第二年网费和卫生费已足额交纳2万元，其中收条所载1.7万元已实际交纳，剩余3000元直接垫付给网通公司。万达国信公司仅认可收到1.7万元，对3000元不予认可。
合同签订后，韩广明于2013年5月1日至2013年6月30日装修免租期内对涉案租赁地点进行装修改造，将地下一层隔成房屋。
2015年1月31日，北京市石景山区公安消防支队在对北京市石景山区衙门口国强汽修院内地下一层出租房联合检查时发现，该场所地下一层出租用房（地下一层建筑面积约2000平方米，无防火分区，共计住房180余间，实际使用50余间，居住约70人，设有2个安全出口，其中1个安全出口设置不符合要求，使用性质：出租房）的安全出口数量不足，不符合《建筑设计防火规范》第5.3.12条的规定，已不具备安全疏散条件，该火灾隐患不及时消除将严重威胁公共安全，由于该场所一旦继续使用，可能直接危及人员生命财产安全，我支队依据《中华人民共和国消防法》第五十四条和《消防监督检查规定》第二十二条第一款第一项的规定，于2015年1月31日对北京市石景山区衙门口国强汽修院内地下一层出租房采取临时查封措施。
当日，北京市石景山区城市管理综合行政执法监察局亦在涉案租赁地点粘贴封条予以查封。
2015年2月4日，北京向阳亨泰投资管理公司（以下简称：向阳亨泰公司）在涉案租赁地点张贴《通知》，载明：万达国信公司（赵国强）你司所租地下室内建有出租房屋违反安全消防条例，存在严重的安全隐患，现我公司已将地下室通道封闭，如被破坏将移交司法机关处理。
自2015年9月30日起，万达国信公司未再与向阳亨泰公司就涉案租赁地点续签租赁合同。
审理中，经释明韩广明申请对装饰装修物进行评估鉴定，经北京市高级人民法院摇号确定北京华建审工程造价咨询事务所有限公司作为本案鉴定机构。鉴定过程中，韩广明因经济原因未配合鉴定机构交纳鉴定费用。经释明，韩广明不申请鉴定，亦撤回装饰装修赔偿的反诉请求。
上述事实，有租房合同、收条、照片、收据、收条、及原告当庭陈述等证据，在案佐证。
本院认为：第一，关于合同效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”。本案中，万达国信公司与韩广明、杨明进租赁期限为自2013年7月1日到2018年6月30日止，而万达国信公司与向阳公司租赁合同期满时间为2015年9月29日。因此，本案双方所签《租房合同》中自2015年9月30日至2018年6月30日的租赁合同关系应属无效，本院对原告要求解除此期间租赁合同的请求不予支持。
第二，关于合同解除和解除后的权利义务问题。租赁房屋现已被相关单位查封，无法实现合同目的，本院对原告要求解除自2013年7月1日至2015年9月29日合同关系的意见予以支持。合同解除后，韩广明、杨明进作为承租人应当将承租房屋腾退并交付出租人万达国信公司，本院对此项请求予以支持。本案中，万达国信公司承租涉案院落房屋，并在此办公，对于韩广明的装饰装修行为和施工内容应当明确知晓，现合同已履行一年半许，而万达国信公司未对此提出异议，应视为万达国信公司同意认可韩广明的装饰装修行为和经营行为，并在韩广明的经营方式下获取了租金收益。现涉案房屋被相关单位查封，导致韩广明无法使用，万达国信公司作为出租人，在同意认可韩广明经营方式的情况下，应当对韩广明无法使用房屋承担责任，即万达国信公司履行出租人提供房屋的合同义务。因此，本院对万达国信公司要求韩广明、杨明进支付房屋租金和使用费的请求不予支持，对韩广明要求退还自2015年1月31日起至2015年6月30日止租金、卫生费、网费的请求予以支持。
韩广明主张退还起算时间为2015年1月26日，但未提供证据，本院不予采纳。因万达国信公司在2014年5月28日收条中已写明欠余款117000元，在2014年6月1日万达国信公司又注明：余款117000元已全部收到。对此，万达国信公司未给与合理解释，本院认定韩广明已足额交纳第二年网费和卫生费2万元，对万达国信公司仅认可收到1.7万元的意见不予采纳。经核算，万达国信公司应退还自2015年1月31日起至2015年6月30日止的租金167778元、卫生费和网费8389元。
合同解除后，水电费本案一并处理，租赁期间亦未发生安全事故，万达国信公司应退还韩广明押金3.5万元。韩广明认可电费及数额，本院对万达国信公司要求支付电费6735元的请求予以支持。万达国信公司对于水费欠费数额未提供充分证据证实，本院对水费予以酌情确定。
热水器及网络监控设备中的可移动部分，属装饰装修物中可拆除物品，家具系动产亦可取回，韩广明可在房屋腾退交接时对物品进行清点，如有充分证据证明丢失、损害并系万达国信公司行为导致，韩广明可另行主张，本案中对其赔偿请求不予支持。韩广明未提供证据证明人员工资损失，故此项赔偿请求亦不予支持。装饰装修损失韩广明亦可根据合同解除、无效的法律后果，另行主张。杨明进经本院合法传票传唤，无正当理由未出庭应诉，视为放弃抗辩权利。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、北京万达国信建筑装饰工程有限公司与韩广明、杨明进于二零一三年五月一日签订的《租房合同》中自二零一五年九月三十日至二零一八年六月三十日止的租赁合同关系无效；
二、解除北京万达国信建筑装饰工程有限公司与韩广明、杨明进于二零一三年五月一日签订的《租房合同》中自二零一三年七月一日至二零一五年九月二十九日止的租赁合同关系；
三、韩广明、杨明进于本判决生效后七日内将所承租的位于北京市石景山区衙门口上街国强汽修厂院内半地下室房屋腾退并交付北京万达国信建筑装饰工程有限公司；
四、韩广明、杨明进于本判决生效后七日内支付北京万达国信建筑装饰工程有限公司电费六千七百三十五元、水费六千元；
五、北京万达国信建筑装饰工程有限公司于本判决生效后七日内退还韩广明押金三万五千元；
六、北京万达国信建筑装饰工程有限公司于本判决生效后七日内退还韩广明租金十六万七千七百七十八元、卫生费和网费八千三百八十九元；
七、驳回北京万达国信建筑装饰工程有限公司的其他诉讼请求。
八、驳回韩广明的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费九千二百九十元，由北京万达国信建筑装饰工程有限公司负担九千一百七十二（已交纳），由韩广明、杨明进负担一百一十八元（于本判决生效后七日内给付北京万达国信建筑装饰工程有限公司）。反诉案件受理费五千二百九十五元，由韩广明负担三千零六十一元（已交纳），由北京万达国信建筑装饰工程有限公司负担二千二百三十四元（于本判决生效后七日内给付韩广明）。公告费用由杨明进负担，具体数额以公告费发票为准（于本判决生效后七日内给付北京万达国信建筑装饰工程有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 左文兢
人民陪审员 赵桂荣
人民陪审员 王淑芝
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 孙 飞