北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终5515号
上诉人（原审原告、反诉被告）：买买电子商务股份有限公司，住所地北京市朝阳区阜通东大街1号院3号楼15层121811。
法定代表人：王青苗，总经理。
委托诉讼代理人：穆云鹏，男，该公司法律顾问。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京凯德新兴房地产经营管理有限公司，住所地北京市海淀区翠微路12号新华联商业大厦201。
法定代表人：陈子威，董事长。
委托诉讼代理人：郝伟，北京市中伦文德律师事务所律师。
上诉人买买电子商务股份有限公司（以下简称买买公司）因与被上诉人北京凯德新兴房地产经营管理有限公司（以下简称凯德新兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2015)海民初字第21428号民事判决，向本院提起上诉。本院于二○一六年八月二十四日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
买买公司的上诉请求：1.撤销原审判决，改判凯德新兴公司赔偿红酒损失100800元；退还租赁保证金49410元、公用事业保证金3513.6元、装修保证金16470元；2.由凯德新兴公司承担合同违约金3万元；3.改判买买公司向凯德新兴公司支付截止2015年4月29日期间的租金、物业管理费、水电费、POS机租金；4.由凯德新兴公司赔偿2015年9月1日的葡萄酒及酒桌损失18917元、2015年10月30日的葡萄酒及周边产品6358元；5.案件受理费由凯德新兴公司负担。事实与理由：1.2015年4月中旬，天气回暖，气温上升，已超出红酒等食品的适宜存放温度。买买公司于2015年4月17日向凯德新兴公司提出延长空调供应时间的申请，但没有得到该公司的批准同意。因租赁门店温度问题导致申请人红酒产品质量损害，凯德新兴公司存在过失，其应当向买买公司赔偿损失。2.根据合同法第94条的规定，因凯德新兴公司没有提供适宜存放红酒的门店空间，属于根本违约，因此买买公司于2015年4月29日申请撤店通知，应当于此时解除合同，凯德新兴公司应当承担违约责任3万元，且双方合同有效期应截止2015年4月29日，应当以该时间点计算相关租金及管理费，并应按照合同约定退还交纳的各类保证金。3.凯德新兴公司在2015年9月1日造成葡萄酒及酒桌损失18917元、2015年10月30日造成葡萄酒及周边产品6358元，系其非法扣押所致，应当承担赔偿责任。4.根据双方合同约定，买买公司向凯德新兴公司支付装修押金16470元，凯德新兴公司应当在二次装修验收合格后60日内无息退还，但其一直未退还，严重违约在先。
凯德新兴公司辩称，同意一审判决，不同意买买公司的上诉请求。买买公司的上诉请求超出了一审范围，如调解不成，应当另诉。作为酒类专业经营机构，应当有恒温设备，不应该追究我方的责任。买买公司最初以客流量少为由要求解约，未得到我方同意，后其强行撤场，导致双方冲突。买买公司不履行合同义务，拒交租金、物业费等已构成根本违约，凯德新兴公司有权解除合同，追究其违约责任，不予退还其相应的保证金等费用。
买买公司向一审法院起诉请求：1.要求与凯德新兴公司于2015年4月29日解除房屋租赁合同；2.要求凯德新兴公司退还我公司租赁保证金49410元、装修押金16470元、公用事业保证金3513.6元，合计69393.6元；3.要求凯德新兴公司赔偿2015年9月1日在法院主持下盘点凯德翠微门店缺少的13款原装进口葡萄酒共30瓶，合计损失17037元；4.要求凯德新兴公司赔偿2015年9月1日在法院主持下盘点凯德翠微门店缺少的品酒桌（台）损失1880元；5.要求凯德新兴公司赔偿2015年10月30日交接时凯德翠微门店缺少的5款原装进口葡萄酒及酒周边合计损失6358元；6.要求凯德新兴公司承担全部诉费。
凯德新兴公司向一审法院反诉请求：1.判令买买公司向我公司支付拖欠的租金、物业管理费及其他费用共计34643.83元；2.判令买买公司向我公司支付的房屋租赁保证金49410元、装修保证金16470元和公用事业保证金3513.6元，合计69363.6元不予退还；3.判令买买公司向我公司支付解除合同违约金98820元。
一审法院认定事实：2014年11月28日，凯德新兴公司（甲方，出租方）与买买公司（乙方，承租方）签订房屋租赁合同，约定甲方出租给乙方的房屋座落在北京市海淀区翠微路12号凯德Mall.翠微路二层被称为凯德MALL·翠微路B1层46号（合同中简称该房屋），双方同意该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为21.96平方米；租赁期自甲方同意的装修期届满次日起1年的时间，即2014年12月15日至2015年12月14日。双方暂约定该房屋交付日为2014年12月15日；保底租金按租用面积计算，第一个租金计收年度的月租金额为每平方米670元，月保底租金为14713.20元；乙方应按约定的保底租金标准向甲方预付每个月的租金，乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准）向甲方预付该房屋第一个月的租金，其后各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清；乙方应于本合同签订之前或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付房屋租赁保证金49410元；甲方目前对该房屋物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月80元核算，即该房屋每月物业管理费为1756.8元；乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准）向甲方或管理公司预付该房屋第一个月的物业管理费，其后各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司付清；乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付公共事业保证金3513.6元。乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付装修押金16470元，装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息返还。乙方擅自中途退租的，甲方有权选择要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔或者解除本合同，乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时乙方还须支付甲方相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额。租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用均应由乙方承担；乙方逾期支付租金和/或本合同第四条约定的各项费用的，每逾期一日应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金，逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担；甲乙双方约定甲、乙双方同意，因甲方原因造成下列情形之一的，乙方可书面通知甲方解除本合同，且甲方应承担由此给乙方造成的直接损失：（1）该房屋被司法机关或者主管行政机关依法查封的；（2）该房屋权属有争议，且异议人提出了必要的证据的；（3）该房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，经主管行政机关查处，在规定期限内甲方仍未整改完毕的。
2014年11月24日，买买（北京）电子商务股份有限公司名称变更为买买酒电子商务股份有限公司。
上述合同签订后，凯德新兴公司如期将约定房屋交予买买公司使用。买买公司依照约定向凯德新兴公司支付租赁保证金49410元、装修保证金16470元、公共事业保证金3513.6元。买买公司亦向凯德新兴公司支付房屋租金等相应费用。
2015年4月29日，买买公司向凯德新兴公司出具撤店申请书，内容为因为以下几点原因，我公司凯德精品店无法正常营业，特申请撤店。商场温度过多，很多进口葡萄酒胀塞变质，仅2015年4月23日至24日期间就有30瓶价值3000元每瓶的进口葡萄酒胀塞变质，给我公司造成9万元重大损失。经公司董事会研究决定，予以撤店。根据合同约定，我方单方撤销合同，需赔付三个月的押金及六个月的房租，此项条款不符合合同法之相关规定。我公司申请撤店，愿意承担扣除一个月的押金作为赔付，并申请返还两个月押金及其余押金。后凯德新兴公司不予同意，并表示单方解约需按照租赁合同约定执行。
2015年5月5日，买买公司委托律师向凯德新兴公司发出律师函，表示凯德新兴公司的《房屋租赁合同》是格式合同且显失公平，有过错在先；另外因情势变更买买公司无法继续履行租赁合同。现买买公司根据客观情况提出解除合同，要求凯德新兴公司退还3个月的租赁保证金49410元、装修押金16470元。由于买买公司客观情况无法继续履行合同，愿意支付一个月的租赁保证金16470元承担对凯德新兴公司的违约责任。5月7日，凯德新兴公司委托律师回函，内容为按照《房屋租赁合同》的约定，贵司无权单方解除租赁合同，本所客户有权拒绝贵司提出的撤店退租申请及条件。故此，受本所客户委托，特郑重函告贵公司：1、作为专营酒业的公司，贵司在《撤店申请函》中所述事实不合常理且缺乏依据。此外，《华泰律师函》中提出的显失公平、过错在先及情势变更等理由亦明显不能成立。2、贵司应严格按照《房屋租赁合同》的约定履行作为租户的各项义务。若贵司单方解除《房屋租赁合同》，本所客户有权依据《房屋租赁合同》第12.2条的约定，扣除贵司已付的所有租金及租赁保证金和其他费用；同时，贵司还应向本所客户支付违约金98820元，金额为六个月的租金和物业管理费用；如违约金不足以弥补因此给本所客户造成损失的，贵司亦负有补足义务。3、如贵司在租赁过程中出现任何违反《房屋租赁合同》约定的行为，本所客户保留采取一切法律手段追究贵公司法律责任的权利。
2015年5月18日，买买公司给凯德新兴公司发送邮件，内容为我司2015年4月29日给贵司发出了撤店解除合同的申请函，因我司是2014年新成立公司，由于考虑规划不周，导致目前经营极其困难，经我司领导慎重考虑，与贵司商议从2015年4月30日解除合同，我司支付贵司租赁保证金49410元作为对贵司房屋租赁的损失违约金，希望贵司能够同意。5月20日，凯德新兴公司回函内容为1、若贵司执意单方解除《房屋租赁合同》，我司有权依据《房屋租赁合同》第12.2条的约定，扣除贵司已付的所有租金及租赁保证金和其他费用，同时贵司还应向我司支付违约金98820元，金额为六个月的租金及物业管理费用，如违约金不足以弥补因此给我司造成损失的，贵司亦负有补足义务。2、若贵司同意以下基本条件，我司可考虑与贵司通过签署《解除协议》的方式提前解除《租赁合同》并将不再另行追究贵司依约应承担的其他违约责任：（1）若《解除协议》在2015年8月31日前签署，《解除协议》签署前或签署的同时，贵司交齐租赁房屋2015年5月的租金、物业费和水电费等。（2）《租赁协议》解除后，我司将依据《租赁合周》第12.2条的约定，扣除贵司已付的所有租金及租赁保证金和其他费用（装修保证金、公共事业保证金等);(3)、贵司按《解除协议》中时限要求及标准撤场。
同日，凯德新兴公司给买买公司送达店铺欠缴水电费及滞纳金事宜的文件，部分内容为截止到2015年5月20日，您公司仍拖欠水电费及滞纳金未交齐，违反了租赁合同第10.2条的规定。按照租赁合同第十条的约定，乙方逾期支付租金和/或本合同第四条约定的各项费用（包括未补足租赁保证金不足部分）的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。为不影响以后长期合作，请贵司务必于5月22日将上述欠款交清，如未按时交纳5月23日将会停止供应能源，所产生的一切损失均由乙方承担。
2015年5月23日，凯德新兴公司与买买公司一起用围挡将店铺围起，买买公司之物品亦在店铺内。对此，凯德新兴公司表示因为买买公司有逃场行为双方产生冲突，后经双方协商将店铺用围挡进行保护。买买公司则否认逃场行为，并表示凯德新兴公司非法扣押物品。而买买公司原翠微店店长韩风雷出庭表示买买公司多次拉货被制止后报警，经警察协调后双方一起用围挡将店铺原封不动围起。
现凯德新兴公司要求买买公司支付2015年5月1日至6月30日期间的租金29426.4元、物业管理费3513.6元、水电费196.83元。现买买公司除认可水电费数额外，其余款项只同意支付到2015年5月22日的费用。因买买公司自2015年5月1日起未交纳的上述费用，现凯德新兴公司要求其支付2015年5月-6月期间的滞纳金。
2015年9月1日，双方在法庭主持下清点物品，买买公司依据其公司2015年5月22日电脑数据进行清点，发现缺少13款原装进口葡萄酒共30瓶、品酒桌一台，其他物品依旧存放在租赁店铺内。2015年10月30日，双方对租赁店铺内物品进行交接，买买公司将店铺内封存物品拉走，同时在清点过程中发现又丢失5款原装进口葡萄酒及酒周边。就买买公司提供的物品清单，该公司在庭审中亦表示因封闭店铺比较仓促，清单可能有出入的地方。
庭审中，买买公司表示双方签订的《房屋租赁合同》系格式合同，该合同中通用条款不允许协商和修改，系无效的格式条款。对此，凯德新兴公司予以否认，并表示双方签订的合同系为了规范流程、节约成本而制作的合同样本，合同中的条款都是可以协商的，在专用条款中有注明对通用条款的补充和修改的部分。买买公司证人徐×出庭作证，表示双方在签署合同过程中曾提出修改合同条款，但凯德新兴公司不允许调整。但经法庭询问，买买公司并未出具书面意见，且双方实际上调整了最低销售额及POS机部分。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、撤店申请函、律师函、名称变更通知、收据、邮件及本案开庭笔录等证据材料在案佐证。
一审法院认为，凯德新兴公司与买买公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。合同签订后，凯德新兴公司将约定的租赁房屋交付买买公司使用，买买公司在合同履行期限内要求解除合同，但因其提出的解除合同的理由并不属于法定或者合同约定承租方可单方解除合同的条件，故凯德新兴公司可以要求买买公司继续履行合同。但在双方沟通是否解除合同过程中于2015年5月23日一致同意将店铺用围挡围起，事实上使双方签订的房屋租赁合同无法继续履行，凯德新兴公司以实际行动解除了双方之间的租赁合同。故法院认为双方合同的解除时间应为2015年5月23日。故买买公司要求确认双方之间于2015年4月29日解除合同之请求，法院不予支持。买买公司应支付2015年5月23日之前拖欠的租金、物业管理费和水电费。故凯德新兴公司主张买买公司支付拖欠租金、物业管理费、水电费和滞纳金的诉讼请求，法院在合理范围内予以支持。
因买买公司中途退租要求解除合同，且解除理由不符合法定及约定理由，故凯德新兴公司主张已支付的房屋租赁保证金、装修保证金、公共事业保证金不予返还以及买买公司支付解除合同违约金的反诉请求，符合双方约定及法律规定，法院均予以支持。买买公司所述该合同系格式合同，但经法庭调查，双方在签署合同的过程中，买买公司并未提供书面变更合同条款的意见且双方对某些条款亦进行了变更，故买买公司以该合同系格式合同而主张凯德新兴公司格式条款无效之抗辩，法院不予采信。但考虑到双方约定的违约金过高，法院予以适当调整。
就物品丢失一节，因买买公司在合同履行过程中，无正当理由单方要求解除合同违反了合同约定，故该租赁合同的解除系因买买公司违约在先。同时，考虑到涉案店铺系在双方一致同意的情况下共同将店铺围起，均未清点物品。故在买买公司仅向法院提供自己单方制作的物品清单，未能提供其他相应证据予以佐证的情况下，法院无法核实物品的存在亦无法核实物品的丢失情况。综上，买买公司要求凯德新兴公司赔偿缺失的物品损失之请求，于法无据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四之规定，判决：一、确认买买电子商务股份有限公司与北京凯德新兴房地产经营管理有限公司于二○一四年十一月二十八日签订的《房屋租赁合同》于二○一五年五月二十三日解除；二、买买电子商务股份有限公司于本判决生效后七日内给付北京凯德新兴房地产经营管理有限公司截至二○一五年五月二十二日拖欠的租金一万零四百四十一元六角、物业管理费一千二百四十六元八角、水电费一百九十六元八角，以上共计一万一千八百八十五元二角；三、买买电子商务股份有限公司已向北京凯德新兴房地产经营管理有限公司支付的房屋租赁保证金四万九千四百一十元、装修保证金一万六千四百七十元、公共事业保证金三千五百一十三元六角不予退还；四、买买电子商务股份有限公司于本判决生效后七日内给付北京凯德新兴房地产经营管理有限公司解除合同违约金三万元；五、驳回买买电子商务股份有限公司的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实正确，本院予以确认。买买酒电子商务股份有限公司于2016年5月10日名称变更为买买公司。
本院认为：在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。本案中，买买公司在一审未提出要求凯德新兴公司承担合同违约金的主张，且对红酒损失的数额亦超过一审的诉讼请求，故对该超过一审诉讼请求的主张，本院不予处理，买买公司可另行主张。
关于合同的解除问题，凯德新兴公司依照合同向买买公司提供了租赁房屋，双方在合同中并未对房屋必须符合红酒的保存进行明确细致的约定，而买买公司作为经营红酒的企业，应当对红酒的保存条件知晓并能预见到气温转暖后应该如何处理，因此，气温转暖导致红酒变质并不是凯德新兴公司的过错，不应由凯德新兴公司承担违约责任。相反，在合同租赁过程中，买买公司以红酒变质为由要求解除合同，并不属于合同解除的法定或约定理由，故凯德新兴公司有权不予同意，买买公司最终撤场导致合同不能履行，应由买买公司承担违约责任。买买公司主张凯德新兴公司根本违约应承担违约责任，无事实与法律依据，本院不予认可。买买公司主张于2015年4月29日解除合同没有法律依据，合同应以2015年5月23日双方实际终止合同履行作为解除的日期，一审法院认定合同解除的日期正确，故以此日期计算相应租金及物业管理费等符合法律规定，本院予以确认。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。买买公司主张因凯德新兴公司的原因，导致其红酒及酒周边产品受到损失，但未提供充分证据予以证明，故对其要求凯德新兴公司赔偿相关红酒损失的主张，本院不予支持。
根据双方合同约定，买买公司擅自中途退租，凯德新兴公司有权选择要求继续履行本合同并就所发生的损失向买买公司索赔或者解除本合同，买买公司已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时还须支付给相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金。因买买公司中途擅自退租，故凯德新兴公司有权解除合同，并且将已支付的全部租金及租赁保证金和其他费用不退还。本院认为，该条款中的其他费用应是指为保证合同正常履行而由买买公司支付的费用，而不应当包括在合同履行过程中本应退还给买买公司的费用。根据合同约定，买买公司应于交付日或之前向凯德新兴公司支付装修押金16470元，装修押金于该房屋之二次装修工程经凯德新兴公司验收合格后60日内无息返还。因此，装修押金在合同履行中本应由凯德新兴公司退还。虽然双方并未进行验收，但买买公司已实际经营，凯德新兴公司亦未对装修事宜提出异议，故凯德新兴公司收取的装修押金应当退还买买公司，其他费用依据合同约定不予退还。
综上，原审法院判决认定事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第21428号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、撤销北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第21428号民事判决第五项；
三、变更北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第21428号民事判决第三项为：买买电子商务股份有限公司已向北京凯德新兴房地产经营管理有限公司支付的房屋租赁保证金49410元、公共事业保证金3513.6元不予退还；
四、北京凯德新兴房地产经营管理有限公司于本判决生效后七日内退还买买电子商务股份有限公司装修保证金16470元；
五、驳回买买电子商务股份有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回北京凯德新兴房地产经营管理有限公司的其他反诉请求。
二审案件受理费1594元，由买买电子商务股份有限公司负担1022元（已交纳）；由北京凯德新兴房地产经营管理有限公司负担300元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新泉
代理审判员 夏根辉
代理审判员 赵 蕾
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 叶康喜