广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）珠香法民二初字第526号
原告：林权令，男，住珠海市香洲区，身份证号码×××9014。
委托代理人：易煜灯，广东大同（珠海）律师事务所律师。
被告：珠海经纬投资咨询有限公司，住所地珠海市。
法定代表人：许大兵，总经理。
上列原告林权令诉被告珠海市经纬投资咨询有限公司（以下简称经纬公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员崔少俊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林权令的委托代理人易煜灯，被告经纬公司的法定代表人许大兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林权令诉称：2013年7月12日，原告与被告签订《珠海市房地产买卖合同》，约定原告向被告购买珠海市香洲区龙舟街xx号商铺xx轴商铺。合同签订后，原告向被告支付了购房定金人民币50万元和购房款人民币5万元。但随后原告发现被告不仅将该房产出售给原告，收取了原告购房定金，还将该房产分别出售给黄安桥、宋兰鹏二人，且也收取了二人的购房定金。被告实际已将该房产一房多卖。2013年10月10日，被告向珠海市房地产交易登记中心申请对该房产进行所有权变更登记，将该房产转让给其他人。综上所述，被告对同一房产多次重复出售，属于一房多卖的违法行为。严重损害了原告的合法权益，也违反了合同的约定。
为此原告林权令提起本案诉讼，请求判令：一、被告向原告返还已支付的购房定金人民币50万元；二、被告向原告支付因违约而需承担的双倍返还定金款人民币50万元；三、被告向原告返还已支付的购房款人民币5万元；四、本案诉讼费用由被告承担。
原告林权令在举证期限内提交如下证据：1、《房地产买卖合同》；2、房地产权证；3、收款收据；4、两份房地产买卖合同（宋兰鹏和黄军桥）；5、2013年9月30日退件及邮递单；6、案外人购房汇款；7、2013年10月10日函件邮寄单；8、收款收据；9、承诺书。
被告经纬公司答辩称，双方合同关系真实存在，原告林权令曾拿了一份《承诺书》请求延期到2013年9月30日，被告也接受了，但是原告没有依约支付5万元给被告。被告也陪原告在2013年9月29日、30日在浦发银行办理资金共管手续，但是原告自己没有开资金共管账户，而且在2013年9月30日原告又说被告是一屋多卖，所以最终没有给原告过户。
被告经纬公司向本院提交了如下证据：房地产买卖合同。
根据当事人提供的证据及其在庭审中的陈述，本院查明以下事实：
2013年7月12日，原告林权令与被告经纬公司签订一份《房地产买卖合同》，约定：原告林权令同意购买由被告经纬公司名下的位于珠海市香洲区龙舟街26号商铺1-15轴的房地产，房屋建筑面积为885.22平方米；总房款为人民币840万元；原告林权令应于合同签订后当天内支付被告经纬公司定金50000元整；本合同签订之日起三十日内，双方应携带有关资料到市房地产登记中心办理过户手续；并在“特别约定”条款中写明：1.被告经纬公司实收人民币840万元整，交易中所有产生的税费全由原告林权令支付；2.原告林权令必须在签署本合同起60天内办理过户手续，否则被告经纬公司没收原告林权令所交定金，本合同自动终止，双方互不追究责任；3.在过户前10日内，原告林权令须补足定金50万元整；4.本买卖为一次性付款，过户当日原告林权令的资金790万元整为银行托管（双方监管），凭过户回执放款到被告经纬公司指定账户；等等。合同签订当日，原告林权令向被告经纬公司支付定金人民币10万元。
2013年9月2日，被告经纬公司出具《委托书》，委托蔡友挺收取原告林权令支付的定金40万元。当日，原告林权令支付了该笔定金40万元。
2013年9月12日，原告林权令出具《承诺书》一份，写明：乙方（原告林权令）向甲方（被告经纬公司）购买甲方位于珠海市香洲区龙舟街26号商铺1-15轴，原双方签订的买卖合同过户时间为2013年9月12日，现因乙方要求双方同意将过户时间延迟至2013年9月20日前，则双方签订的买卖合同继续履行，若过户时间为2013年9月20日至2013年9月30日，则乙方需另支付甲方人民币伍万元整作为违约利息，若2013年9月30日未过户，则双方签订的买卖合同自动终止，甲方有权没收乙方所有定金，双方互不追究责任，甲方有权继续出售此物业与第三方。（注：此违约利息需在过户前三日以现金方式支付给甲方或甲方指定的人）。《承诺书》下方手写“已收到”三个字，并在之上盖印了被告经纬公司的印章。原告林权令主张，其已在2013年9月下旬向被告经纬公司支付了上述承诺书约定的5万元，依据就是《承诺书》下方手写的“已收到”三个字。对此被告经纬公司不予认可，称“已收到”是指收到原告林权令出具的承诺书，而非钱款，被告经纬公司根本没有收到原告林权令支付的违约利息或房款5万元。
此后直至2013年9月30日，原告林权令没有到银行办理790万元的资金托管手续，也没有协同被告经纬公司办理房屋过户手续。本案中，原告林权令提供一份《催告函》和快递单，《催告函》主要内容为：现我于2013年9月28日收到宋兰鹏、黄安桥发来通知，通知及相关文件显示，你方除将珠海市香洲区龙舟街26号商铺1-15轴出售给我外，还将该房产另行出售给宋兰鹏和黄安桥，并分别收取了三方的购房定金。现宋兰鹏、黄安桥委托律师致函本人，申明已经向你方提起诉讼并保全涉案的珠海市香洲区龙舟街26号商铺1-15轴商铺。基于以上情况，函告如下：1、请你方在2日内书面向我如实告知珠海市香洲区龙舟街26号商铺1-15轴目前状况，以及是否存在出售给其它人，并收取其它人购房定金事实。2、顺延你我双方签订的《房地产买卖合同》约定的办理过户手续的最后期限2013年9月30日，直至你方为此次房产交易提供足够的担保，并消除与第三方的诉讼和保全。3、我保留因你方蓄意隐瞒珠海市香洲区龙舟街26号商铺1-15轴实际状况和一房多卖而解除《房地产买卖合同》的权利。原告林权令提供的快递单没有收件人签收凭证，被告经纬公司不认可收到该份函件。
2013年10月10日，原告林权令向被告经纬公司发出解除合同的函件，要求解除双方签订的前述《房地产买卖合同》。本案诉讼过程中，案涉房屋已过户至陈剑名下。
原告林权令主张，被告经纬公司一房多卖，导致合同无法继续履行。原告林权令提供了被告经纬公司与宋益鹏（即原告所称宋兰鹏）2013年8月12日签订的《房地产买卖合同》、被告经纬公司与珠海中云房地产投资有限公司和黄军桥签订的《房地产买卖合同》复印件各一份，以及2013年8月12日黄军桥支付20万元给被告经纬公司法定代表人许大兵的银行转账凭证。被告经纬公司对上述证据真实性没有异议，并称宋益鹏和黄军桥实际是同一买家，并提供了一份2013年8月12日被告经纬公司、宋益鹏和珠海市经纬房地产营销策划有限公司签订的《房地产买卖合同》，合同约定在2013年9月20日前被告经纬公司有权决定是否卖给宋益鹏，如不卖则无息退回诚意金，合同作废。被告经纬公司称2013年9月25日其曾退还宋益鹏诚意金，但原告林权令最终不过户因此被告经纬公司才与宋益鹏继续交易。
本院认为：原告林权令与被告经纬公司签订的《房地产买卖合同》，系双方当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方在合同中约定须于2013年9月12日前完成房屋过户手续，且过户当日原告林权令须将剩余房款790万元整放入银行托管（双方监管）账户，再凭过户回执放款。但原告林权令既没有依约设立托管账户，也没有协同被告经纬公司办理过户手续。而是在2013年9月12日出具《承诺书》，要求将过户日期延迟至2013年9月20日前，并承诺若过户时间为2013年9月20日至9月30日，须另支付5万元作为违约利息支付给被告经纬公司，若9月30日仍未过户，合同自动终止，被告经纬公司有权没收定金。本案中原告林权令主张其已在9月下旬支付该5万元钱款，但没有提供任何付款凭证，其称《承诺书》上的“已收到”即是指收到5万元钱款。对此本院认为，原告林权令是在2013年9月12日出具该承诺书并提交给被告经纬公司的，提交之后原告林权令必然会要求被告经纬公司进行书面确认，否则其如何确认被告经纬公司是否同意其顺延过户日期的要求，故“已收到”三字指收到承诺书的可能性更大一些；再者，原告林权令称其是在9月下旬才支付的5万元，如果没有另开收据，那么不写明钱款内容、具体金额也不符合日常生活经验和常理。据此，原告林权令关于其已支付5万元房款或者违约利息的主张，依据不足，本院不予采纳。综上，原告林权令在过户期限延期之后，仍不依约支付违约利息，也没有在最后期限2013年9月30日前设立资金托管账户存入剩余房款并协同被告经纬公司办理过户，其行为已经构成违约。
原告林权令主张被告经纬公司一房多卖，其有权行使不安抗辩权中止履行合同。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”。首先，原告林权令在2013年9月30日向被告经纬公司发出的《通知函》称“现宋兰鹏、黄安桥委托律师致函本人，申明已经向你方提起诉讼并保全涉案的珠海市香洲区龙舟街26号商铺1-15轴商铺”，但原告林权令并不能提供该律师函，并且即使确有该申明，原告林权令也完全可以进行查证，事实上并没有上述所称的诉讼，并且直至2013年10月18日原告林权令提起本案诉讼之前，涉案房产也一直没有被查封；其次，原、被告的《房地产买卖合同》签订日期在前，他人合同签订在后，原告林权令只要在2013年9月30日前将房款放入资金托管账户，原、被告双方即可以办理过户，过户之后才可放款，原告林权令的资金是有保障的。而房屋过户至原告林权令名下，也就不再存在权属争议。综上，被告经纬公司不存在法律规定的上述情形，原告林权令主张行使不安抗辩权的理由缺乏事实和法律依据，不能成立。并且，《中华人民共和国合同法》第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方”，而原告林权令直至约定的履行期限届满之日即2013年9月30日才向被告经纬公司发函要求中止履行、提供担保。由此，即使原告林权令有权行使不安抗辩权，也不符合法律规定的时间要求。
综上，原告林权令未按《房地产买卖合同》和《承诺书》的约定履行合同，依照《承诺书》的约定，被告经纬公司有权没收定金。原告林权令诉请被告经纬公司双倍返还定金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
至于房款5万元，由于原告林权令不能证明其已支付该款项，对于该项诉讼请求，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十八条、第六十九条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款之规定，判决如下：
一、驳回原告林权令要求被告珠海市经纬投资咨询有限公司返还购房定金人民币50万元的诉讼请求；
二、驳回原告林权令要求被告珠海市经纬投资咨询有限公司双倍返还定金款人民币50万元的诉讼请求；
三、驳回原告林权令要求被告珠海市经纬投资咨询有限公司返还购房款人民币5万元的诉讼请求。
本案受理费减半收取7125元，保全费3770元，全部由原告林权令负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 崔少俊
二〇一四年一月十日
书记员 张清亮