上海市崇明县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崇民一（民）初字第4443号
原告郭建国。
委托代理人郭斌。
委托代理人杨浩，上海聚隆律师事务所律师。
被告樊金泉。
被告樊秀兰。
被告樊金凤。
委托代理人王伟庆。
被告樊秀凤。
法定代理人顾家琴。
第三人上海市崇明工业园区开发有限公司。
法定代表人张永华。
委托代理人施建平。
委托代理人陈子龙，上海市申江律师事务所律师。
原告郭建国与被告樊金泉、樊秀兰、樊金凤、樊秀凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月7日立案受理后，依法由代理审判员钱娟适用简易程序于2014年7月29日公开开庭进行了审理，原告郭建国委托代理人郭�、被告樊秀兰、被告樊金凤的委托代理人王伟庆、被告樊秀凤及其法定代理人顾家琴到庭参加诉讼，被告樊金泉未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案于2014年9月17日转为适用普通程序，组成合议庭于2014年10月9日再次公开开庭进行了审理，原告郭建国及其委托代理人郭斌、被告樊秀兰、被告樊金凤及其委托代理人王伟庆、被告樊秀凤及其法定代理人顾家琴到庭参加诉讼。被告樊金泉未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。2015年5月6日依法追加上海市崇明工业园区开发有限公司为第三人参加本案诉讼，于2015年6月11日第三次公开开庭审理，原告郭建国的委托代理人郭斌、杨浩，被告樊金凤的委托代理人王伟庆、被告樊秀凤的法定代理人顾家琴、第三人上海市崇明工业园区开发有限公司的委托代理人施建平、陈子龙到庭参加诉讼，被告樊金泉、樊秀兰未到庭参加诉讼�本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告郭建国诉称，2011年3月16日，其与四名被告的母亲杨志芳签订了协议书一份，协议约定：“杨志芳自愿将崇明县城桥镇马桥村原宅基地拆迁所得的柒拾平方米购房权以每平方米叁仟壹佰伍拾元（含拆迁地基价）的政府收购价转让给郭建国，共计人民币贰拾贰万零伍佰元整。”2011年4月10日，原告向杨志芳支付了房款人民币220，000元（以下币种均为人民币）。后原告以杨志芳的名义出资购买了坐落于上海市崇明县绿海路XXX弄XXX号XXX室的安置房一套，面积102.66平方米，并由原告实际占有使用至今。现该房屋已经可以办理产权变更登记，因杨志芳现已去世，经原告催告，四被告拒绝按约协助原告办理过户手续。故诉至本院，请求依法判令坐落于上海市崇明县城桥镇绿海路XXX弄XXX号XXX室（建筑面积102.66平方米）房屋归原告所有。
原告郭建国为证明自己的主张，向本院提供了如下证据：1、原告与杨志芳签订的《协议书》；2、《拆迁补偿安置协议》；3、杨志芳委托樊金泉作为代理人的委托书、杨志芳委托郭建国作为代理人的委托书；4、房款收条及银行汇款凭证；5、《拆迁补偿安置结算书》、《拆迁补偿安置结算表》；6、房屋契税收据、物业费收款凭证、维修基金收款凭证、非税收入缴款书、购房款发票及收据；7、商品房出售合同、产权证。
被告樊金泉未发表质证意见。
被告樊秀兰质证意见如下：1、对《协议书》，其中“樊秀兰”的签名是自己所签，杨志芳签协议时其并不在场；2、对《拆迁补偿安置协议》无异议；3、对杨志芳委托樊金泉、郭建国的委托书不清楚；4、对房款收条和银行汇款凭证无异议；5、对《拆迁补偿安置结算书》、《拆迁补偿安置结算表》�超出78平方米的面积是原告自己出钱购买的，具体过程不清楚；6、对房屋契税收据、物业费收款凭证、维修基金收款凭证、非税收入缴款书、购房款发票及收据，具体情况不清楚；7、对商品房出售合同和产权证不发表意见，卖房的事情是樊金泉办的，自己不清楚情况。
被告樊金凤、樊秀凤质证意见如下：1、对《协议书》真实性不予认可，协议中只有手印，并不能证明该手印即为杨志芳的。事实上杨志芳无需卖房养老，其有经济能力养老。即使协议为真实，也违背了国家关于安置房不得买卖的规定；2、对《拆迁补偿安置协议》的无异议，但安置到的面积是78平方米，协议书中是70平方米；3、对杨志芳委托樊金泉、郭建国作为代理人的委托书均不予认可，杨志芳只是委托樊金泉办理拆迁事宜并未委托其卖房；4、对房款收条和银行汇款凭证，并未明确是哪里的�子，如果是杨志芳卖房，房款应当汇到杨志芳的账上。如果樊金泉收到房款应当通知其他被告。5、对《拆迁补偿安置结算书》、《拆迁补偿安置结算表》，是原告去办理的，樊金泉将杨志芳的章和身份证交给了原告；6、对房屋契税收据、物业费收款凭证、维修基金收款凭证、非税收入缴款书、购房款发票及收据等，对发票本身无异议，但是缴费时是否核实过杨志芳的委托书不能确定；7、商品房出售合同上杨志芳的名字不是杨志芳本人签的，对产权证无异议；
第三人上海市崇明工业园区开发有限公司发表质证意见如下：对第三人参与的《拆迁补偿安置协议》、《拆迁补偿安置结算书》、《拆迁补偿安置结算表》、《商品房出售合同》真实性、合法性和关联性无异议，对原告与杨志芳之间买卖房屋的相关证据不清楚。
被告樊金泉辩称，对原告所陈述的杨志芳以220，000元将购房权出卖给原告的事实无异议，是被告樊金泉将该书面协议带至养老院让杨志芳按手印，被告樊秀兰也在场，其与樊秀兰均在协议上签名。购房款220，000元支付到了其名下，该笔钱款用于杨志芳的养老费用、医疗费、丧葬费。原告支付房款后，拆迁安置的所有事宜均由原告去办理，其与杨志芳均未再过问，故向原告出具了委托人为杨志芳，受托人为樊金泉和原告的委托书各一份，委托书也是由其带至养老院让杨志芳按手印。对原告的诉请，其暂时不发表意见。
被告樊金泉向本院提供了如下证据：1、信访材料，证明其与樊秀兰为了老宅拆迁一事去信访；2、1951年的土地房屋所有证，证明其父樊锡进又名樊小末的房屋土地权利。
原告郭建国表示该组证据与自己无关，不发表意见。
被告樊秀兰对该组证据无异议，表示其也参与�信访。
被告樊金凤、樊秀凤表示对证据真实性无异议，其原来并不知道信访的事情。
第三人上海市崇明工业园区开发有限公司表示对信访情况不清楚；对1951年土地房屋所有证不清楚，但第三人是基于村委会的证明给予相应安置的。
被告樊秀兰辩称，原告与杨志芳签订了房屋买卖协议，原告给付220，000元是事实，具体事宜是樊金泉办的，樊金泉收下这笔钱用于杨志芳的养老。其对原告买下系争房屋无异议，但后被告樊金凤、樊秀凤要求分割220，000元，其无法拿出该笔钱款。
被告樊秀兰未向本院提供证据。
被告樊金凤辩称，原告与杨志芳的协议违反了安置房不能转让的相关政策和法律规定；杨志芳在签订协议时已经88岁，患有老年痴呆，耳聋眼瞎、意识模糊，无民事行为能力，没有签订协议的能力；协议上的手印是被告樊金泉强迫杨志芳按上去的，不是杨志芳真实意思的表示，且只有手印没有签名、印章，合同不能成立；被拆迁老宅所涉宅基地使用权不是母亲杨志芳一人的，是母亲杨志芳、父亲樊锡进及四被告共同共有的，杨志芳无权处分其他人的宅基地使用权；被告樊金凤、樊秀凤对母亲杨志芳尽到了同样的赡养义务，对父母的财产应当有同等的继承权，但老宅被拆、权利被转让之事，直至今年原告要求过户才知道，该份协议对被告樊金凤、樊秀凤是显失公平的。故原告与杨志芳订立的协议无效，杨志芳的委托无效，不同意原告的诉请。
被告樊金凤向本院提供了如下证据：1、郭斌打电话给樊金凤的电话录音，证明郭斌承认购房一事合理但不合法；2、被告樊金凤打电话给被告樊秀兰的电话录音，证明樊秀兰说过听养老院的人说杨志芳不愿在协议上按手印；3、费用记录单，证明其在2003年至2012年为杨志芳支付了养老、医疗等费用共计10，896元；4、户籍资料，证明户籍迁出情况。
原告郭建国表示上述证据与自己无关。
被告樊金泉未发表质证意见。
被告樊秀兰质证意见：对证据1无异议；对证据2，其确实听养老院的人说过杨志芳不同意按手印的；对费用记录无异议，杨志芳住养老院的费用是由四个被告平摊的。
被告樊秀凤对该组证据均无异议，杨志芳住养老院的费用是由四个被告平摊的。
第三人上海市崇明工业园区开发有限公司表示上述证据与自己无关。
被告樊秀凤辩称，其意见与樊金凤相同。
被告樊秀凤提供了银行卡信息，证明其承担了杨志芳的养老费用。
原告郭建国表示该证据与自己无关，不发表意见。
被告樊金泉未发表质证意见。
被告樊秀兰、樊金凤表示无异议。
第三人上海市崇明工业园区开发有限公司表示对该组证据不发表意见，与第三人无关。
第三人上海市崇明工业园区开发有限公司述称，对杨志芳老宅拆迁并安置了系争房屋是事实，其是根据马桥村村委会的证明予以认定和安置的。对原告与杨志芳之间买卖房屋的事实不清楚。系争房屋安置给杨志芳后，因房屋有漏水，故以附属物补贴的形式给予了6，000补偿金。
本院依法调取了杨志芳的信访结果材料、崇明县城桥镇马桥村村委会证明、户口登记表、结算表（补偿6，000元）。
原告郭建国表示结算表是在交付房屋后，因房屋有漏水，第三人给予补偿6，000元，其他材料与自己无关。
被告樊金泉未发表意见。
被告樊秀兰、樊金凤、樊秀凤表示对信访结果材料、马桥村委会证明、户口登记表均无异议；对补贴6，000元的事情不清楚。
第三人上海市崇明工业园区开发有限公司表示对结算表无异议，是因房屋漏雨补偿的。对其他证材料不发表意见。
审理中，原告表示对诉讼费愿意承担一半，但坚持诉请。因当事人意见分歧较大，致调解不成。
经审理查明，樊锡进（2002年去世）、杨志芳（2012年去世）系夫妻，共生育了四个子女，即本案四被告。樊锡进、杨志芳及四被告原居住在崇明县城桥镇马桥大队21生产队（现为马桥村14队），户口也均在该房屋内。1977年至1980年樊锡进、杨志芳及四被告的户口全部迁出，后该房屋即无人居住，1983年房屋普查登记时未被登记在册，也无农村宅基地使用证，2011年拆迁时该房屋已经不存在。杨志芳曾为该房屋的安置进行信访，2010年11月12日崇明县城桥镇人民政府的信访答复为：“按照拆迁相关政策，不能予以认定和安置”。
2011年3月16日，�告与杨志芳签订了协议书一份，协议约定：“本人杨志芳自愿将崇明县城桥镇马桥村十四队原宅基地拆迁所得的柒拾平方米购房权以每平方米叁仟壹佰伍拾元（含拆迁地基价）的政府收购价转让给郭建国，共计人民币贰拾贰万零伍佰元整。由于本人年迈体弱，行动不便特全权委托儿子樊金泉办理全部相关事宜，直至把房屋产权过户到郭建国名下，因购房、过户等所产生的相关费用均由郭建国负责┄┄。”该协议落款处有杨志芳手印、被告樊金泉、樊秀兰和原告郭建国的签名。杨志芳还向原告出具了受托人为樊金泉、郭建国的委托书一份，内容分别为：“特委托樊金泉全权办理有关崇明县城桥乡马桥村14队房屋动、拆、迁过程中的全部手续”、“特委托郭建国先生代为办理有关崇明县城桥乡马桥村14队拆迁房的房屋登记手续”。2011年4月10日，原告向杨志芳支付了房款220，000元，由被告樊金泉收取。
2011年4月7日，杨志芳签订拆迁补偿安置协议，获得土地使用权基价及价格补贴101，400元（1，300元／平方米×78平方米），附属物补偿20，000元。同年4月8日，原告以杨志芳的名义购买了坐落于上海市崇明县绿海路XXX弄XXX号XXX室的安置房一套，面积102.66平方米，房价总额为176，644.80元，其中121，400元为系争房屋的货币补偿款，原告另出资55，244.80元。后因系争房屋漏水，原告又从第三人处领取了6，000元补偿金。购房后登记的产权人为杨志芳，原告实际占有使用系争房屋至今，现该房屋已经可以办理产权变更登记。
另查明，如果杨志芳不购买安置房，第三人将以1，850元每平方米价格回购78平方米的购房权，土地基价、价格补贴和附属物的补贴同本案拆迁安置协议中的金额。
本案的争议焦点一是原告与杨志芳订立的转让�议是否有效？
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告提供的协议书中有杨志芳手印和樊金泉、樊秀兰的签名，被告樊金凤、樊秀凤辩称杨志芳是被迫按手印的，但均未能提供相应的证据证实自己的观点，仅凭被告樊秀兰的听说尚无法证明该协议的签订违背了杨志芳的真实意思。被告樊金凤、樊秀凤还辩称被拆迁房屋宅基地属被告父母和四被告共同共有，依据不足，不予采信。
被告樊金凤、樊秀凤以自己尽到了相应的赡养义务，应对系争房屋有同等的继承权利，而辩称系争房屋的转让协议无效。本院认为赡养老人是子女应尽的义务，子女对老人的遗产享有继承的权利，但继承权利并不影响处分财产的协议书效力，故对该辩称意见不予采信；被告樊金凤、樊秀凤辩称协议书违反了安置房不得转让的相关政策和法律规定，本院认为我国对安置房有限制转让交易的期限规定，但该规定属于管理性规范，且该房屋现已可以转让，故对被告的辩称意见不予采信。
综上，本院认为原告与杨志芳签订协议为双方真实意思的表示，不存在合同无效的情形。从第三人的回购价看原告尚属支付了对价，也未显失公平。
本案的争议焦点二是系争房屋是否应归原告所有？
本院认为，根据本案被拆迁房屋的实际状况和安置协议签订的情况，且系争房屋亦登记在杨志芳名下，杨志芳应当有权处分拆迁安置权益。现本案系争房屋已过限制交易期，可以办理产权变更登记，故对原告要求将系争房屋归自己所有的诉讼请求应当予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条、第一百四十四条之规定，判决如下：
坐落于上海市崇明县城桥镇绿海路XXX弄XXX号XXX室的房屋归原告郭建国所有。
案件受理费人民币9，960元，由原告郭建国负担人民币4，980元，被告樊金泉、樊秀兰、樊金凤、樊秀凤负担人民币4，980元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱浩杰
代理审判员 钱 娟
人民陪审员 王兴邦
二〇一五年八月五日
书 记 员 于正超
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。�事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
�事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。