北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终1290号
上诉人（原审被告）李琪，女，1968年10月7日出生。
委托代理人杨红卫，北京市康达律师事务所律师。
委托代理人魏旻，北京市康达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵晓蓓，女，1978年11月18日出生。
第三人冯劲松，男，1968年5月18日出生。
第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人胡帅，男，1988年12月22日出生，该单位法务主管。
委托代理人郭东方，女，1980年11月28日出生，该单位法务经理。
上诉人李琪因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第31617号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李琪及其委托代理人魏旻，被上诉人赵晓蓓，第三人冯劲松、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
赵晓蓓在原审法院起诉称：我于2015年4月14日在我爱我家公司签署了存量房屋买卖合同，合同约定我以880万元购买李琪501室房屋用于孩子上学。依据合同第九条权属转移登记第四款，甲方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机构办理完成原全部户口迁出手续。如因甲方原因未如期或无法将该房屋相关的户口迁出的，应向乙方支付房屋总价款的10%的违约金，并继续履行全部户口迁出的义务。我已于2015年6月25日取得房本，李琪应该于2015年6月11日前将户口迁出，但李琪及冯劲松一拖再拖，我爱我家公司多次协调但李琪至今不但未迁户口且不接电话，至今未将其房屋上的户口迁出，户口不迁出将影响我实现购房的根本目的，即解决孩子上学问题。鉴于上述情况，我无奈诉至法院要求：1、判令李琪继续履行北京市存量房屋买卖合同，将501室房屋项下户口迁出，并向我支付88万元违约金。2、李琪承担诉讼费、保全费等诉讼过程中的费用。
李琪在原审法院答辩称：我没有北京户口，对于涉诉合同中关于户口约定是我在事实上和法律上根本不能履行的，因此我不存在违约。涉诉合同在我爱我家公司、住建委、兴业银行监督下完成了房屋买卖手续，赵晓蓓已经取得房本。2015年4月14日，我和赵晓蓓在我爱我家公司的监督下草签了合同，并附上协议，因为我是外地户口，所以在户口问题上双方没有任何约定。对此我爱我家公司有备案。我与冯劲松已经离婚，在法律上已经不存在任何关系。涉案房屋法院判决归我单独所有，因此我可以自由买卖。冯劲松的户口是否迁出不影响赵晓蓓，她可以任何时候落户。我多次催促冯劲松将户口迁出，都没有任何结果。冯劲松主张户口迁出问题是其与赵晓蓓之间的事情，与我无关。双方买卖的是房子，不是户口。关于户口条款的约定是无效的。综上不同意赵晓蓓的诉讼请求。
冯劲松在原审法院述称：我与此事无关。我的户口在涉案房屋是事实。我的落户是符合法律规定的。我现在的户口暂时无法迁出，因为我现在自住房是商用住宅，无法落户。2015年3月5日我和李琪的离婚判决生效，在离婚判决生效之后，我自己到派出所查过户口迁出的问题，派出所答复要迁出就要有迁入地，否则，派出所无法迁户口。房屋的归属、交易与我无关，所以李琪和赵晓蓓之间的所有纠纷，我都不清楚。我作为第三人是无辜的。
我爱我家公司在原审法院述称：赵晓蓓购买房屋的目的，三方在签订合同之初就是知晓的。因为房屋是学区房，因此在签订合同之初，三方就户口迁出事宜进行了协商，李琪确认可以在规定的时间内将房屋内所有户口迁出的情况下，三方签署了相关的合同及相关协议。我们认为应当按照合同履行，如果因为事实上迁出不能，合同上有相关的违约责任和补偿手段，法院可以依据合同的相关条款进行判决。
原审法院审理查明：2015年4月14日，李琪（出售方、甲方）与赵晓蓓（买受方、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定：“甲方所售房屋501号房屋，建筑面积144.52平方米”，房屋总价880万元，“甲方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。”双方还就其他权利义务进行了约定。合同签订后，双方依约履行合同。2015年6月1日，501号房屋所有权变更登记至赵晓蓓名下。
另查，501号房屋现为冯劲松、冯巍立户籍所在地。冯劲松和李琪原系夫妻关系，冯巍立系二人婚生子。冯劲松和李琪于2015年3月经人民法院判决离婚，501号房屋归李琪所有。2000年前后，冯劲松和冯巍立将户口迁入501号房屋，李琪亦对此知情。
再查，我爱我家公司业务员尤坤应赵晓蓓申请出庭作证称，赵晓蓓在签订房屋买卖合同时就已告知李琪其购买房屋是为了解决孩子上学问题，李琪也曾承诺于2015年6月底将冯劲松户口迁出，但至今未能迁出。
原审法院认定上述事实，有当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、房屋所有权证、电话录音、证人证言、户口簿、离婚判决书等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：依法成立的合同对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定完全履行自己的义务。本案中，赵晓蓓与李琪签订的房屋买卖合同系双方真实的意思表示且不违反法律及行政法规的强制性规定，内容合法有效，对双方均有拘束力。李琪在明知冯劲松、冯巍立的户籍所在地在501号房屋的情况下，仍然与赵晓蓓在合同中就户口迁出和违约责任进行了约定，应就其在约定日期内未履行约定义务的行为承担违约责任。冯劲松、冯巍立的户口迁出虽非凭李琪主观意愿能够办理，但纠纷的出现系因李琪在不具备履行能力而盲目作出承诺所致，故应由其承担后果。赵晓蓓要求李琪给付违约金的诉讼请求，符合双方合同约定和法律规定，法院予以支持；其关于继续履行合同、办理户口迁出的诉讼请求，因户口迁移问题属于相关行政机关的行政行为，不属于人民法院处理民事纠纷的受案范围，故法院对其该项诉讼请求不予支持。李琪关于双方合同中就户口迁出问题的约定属无效条款的答辩意见，无法律依据，法院不予采信。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决：一、李琪于本判决生效后十日内给付赵晓蓓违约金八十八万元；二、驳回赵晓蓓其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
李琪不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决，依法改判驳回对方的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、原审法院认定事实错误，签订合同之前和签订合同之时双方并未提出过关于户口迁出问题且李琪对此亦未承诺过；二、依据合同约定，户口不能迁出不是李琪的自身原因；三、被上诉人户籍已迁入争议房屋，所以被上诉人没有任何损失，根据合同法第114条之规定，即使被上诉人确有损失，也应当减少；四、我爱我家公司存有过错，应分担相应责任。
赵晓蓓服从原审法院判决，不同意李琪的上诉请求及理由。
我爱我家公司服从原审法院判决，不同意李琪的上诉请求及理由。
冯劲松对原审法院判决有意见，但未提起上诉。称：上诉人的上诉请求部分有道理。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有各方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。李琪与赵晓蓓签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。双方在合同中明确约定李琪应当在房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。李琪签订该协议时，对冯劲松、冯巍立的户籍所在地在501号房屋的情况是明知的，仍然与赵晓蓓在合同中就全部户口迁出和违约责任进行了约定，现冯劲松、冯巍立的户口仍未迁出，原审法院认为李琪应就其在约定日期内未履行约定义务的行为承担违约责任是正确的。李琪上诉主张的违约金过高，本院认为双方在合同中明确约定了违约金的计算方法，明确了违约金的计算比例，可见双方对违约后果均有明确预判，且李琪提交的证据亦不足以证明其主张，因此对于李琪的该项上诉理由，本院不予采纳。李琪的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费六千三百元、财产保全费四千九百二十元，由李琪负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一万二千六百元，由李琪负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 柳适思
审判员 刘秋燕
审判员 王爱红
二〇一六年三月二十一日
书记员 赵梦芸