辽宁省法库县人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0124民初916号原告：沈阳紫鑫房地产开发有限公司，住所地法库县法库镇团结街。法定代表人：王卫东，系该公司经理。�托诉讼代理人：王爱军，系辽宁兴法律师事务所律师。被告：罗永，男，汉族，农民，住所辽宁省法库县。委托诉讼代理人：程洪友，系辽宁兴法律师事务所律师。被告：罗晓东（被告罗永长子），男，汉族，农民，住所辽宁省法库县。委托诉讼代理人：程洪友，系辽宁兴法律师事务所律师。被告：贾城，男，汉族，无职业，户籍所在地辽宁省法库县。委托诉讼代理人：王卓莹，系辽宁同格律师事务所律师。原告沈阳紫鑫房地产开发有限公司与被告罗永、罗晓东、贾城商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月30日�案后，依法适用简易程序审理，于2017年3月20日召开庭前会议，于2017年5月8日公开开庭进行了审理。本院在审理过程中发现案情比较复杂，当事人争议较大，于2017年5月8日转为普通程序审理，于2017年5月22日、6月9日、6月19日3次公开开庭进行了审理。原告沈阳紫鑫房地产开发有限公司委托诉讼代理人王爱军，被告罗永及其委托诉讼代理人程洪友，被告罗晓东委托诉讼代理人程洪友，被告贾城及其委托诉讼代理人王卓莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳紫鑫房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：被告罗永、罗晓东给付剩余购房款421446元，按合同约定的日万分之一标准支付自2015年12月1日起计算至二被告实际付清之日止的违约金，并承担本案诉讼费。事实和理由：2014年9月14日，原告与被告罗永、罗晓东签订合同编号为201604210041《商品房买卖合同》约定：被告罗永、罗晓东购买原告开发的位于法库县法库镇幸福街22号第1幢商网113号门市房一套，面积174.41平方米，单价8000元/平方米，总价款1395280元。付款方式及期限为分期付款，签订合同时已付清771344元，剩余623936元分两次给付原告，第一次为2015年6月30日之前付给原告30万元；第二次为2015年11月30日之前付给原告323936元。逾期给付，被告罗永、罗晓东自合同约定的应付款期限之日第2日起至实际支付全额应付款之日止，按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金。合同签订前后，原告将该房屋交给被告罗永、罗晓东使用，被告罗永、罗晓东用贾城在原告处工程款973834元抵付其部分购房款，尚欠原告购房款421446元，被告罗永、罗晓东未按合同约定于2015年11月30日之前给付原告。此款虽经原告多次索要，被告罗永、罗晓东以各种借口至今未�。综上所述，原告与被告罗永、罗晓东签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告罗永、罗晓东应按合同约定全额给付原告购房款，但被告罗永、罗晓东至今未付，其行为已构成违约，应承担违约责任。原告不向被告贾城主张权利，不请求被告贾城给付剩余购房款及违约金。请法院公正裁判，依法支持原告的诉讼请求。被告罗永、罗晓东辩称，请法院驳回原告的诉讼请求。事实和理由：1.涉案门市房来源于原告履行与贾城签订《紫鑫碧水名门工程二期土方搬运合同》约定的商品房抵付工程款，原告将涉案房出售给贾城系双方履行该合同约定行为；2.我方所购买的房屋是向贾城购买的，房款与贾城进行结算，有我方提供的《商品房转卖合同》为凭；3.原告用涉案门市1＃-113房抵付贾城部分工程款771344元，高价卖给贾城，剩余房款应该与贾城进行结算；4.原告交付涉案房对象是贾城，被告罗永、罗晓东是从贾城手接收房，有我方提供的《商品房转卖合同》证据间接证明原告将争议房屋的钥匙在2014年3月份交付给贾城，交付行为发生在原告和贾城之间；5.被告罗永、罗晓东未向原告购买争议房屋，因为同期同地点被告向原告购买了另外三套商品房，房价均为4200元/平方米，被告罗永不可能就涉案房支出8000元/平方米购买，有我方提供的《商品房买卖合同》予以证明；6.被告罗永、罗晓东与原告签订的所谓《商品房买卖合同》并未实际发生买卖关系，而是方便直接过户，避免多次交费，并经原告同意以被告罗永、罗晓东的名义才签订的《商品房买卖合同》，此后，原告又用贾城202490元工程款继续抵付涉案房款予以证明；7、《紫鑫碧水名门工程二期土方搬运合同》是基础，《商品房买卖合同》是在此基础合同履行过程中衍生出来的从合同；《商品房转卖合同》是《商品房买卖合同》的补充合同，符合三方当事人真实意思表示，并且有贾城已向原告履行二期房款202490元予以证明，原告接受贾城的付款义务，双方的权利义务明确且已履行。据此，在此涉案房屋买卖过程中，被告罗永、罗晓东与原告之间从未发生过给付房款行为，涉案房已给付房款计973834元均由贾城与原告进行结算，对此，原、被告三方均无异议，充分说明原告的涉案房是顶账给贾城的。因此，原告应向贾城主张结算剩余购房款。请法院公正裁判。被告贾城辩称，不同意原告的诉讼请求。事实和理由：被告罗永、罗晓东答辩所依据的事由属实。《紫鑫碧水名门工程二期土方搬运合同》和《商品房转卖合同》是基础，合同编号为201604210041《商品房买卖合同》是为了便于�述两个合同的履行而形成的从合同或附合同。本案原告用涉案门市1＃-113房抵付我的工程款，随着工程的进展按合同约定逐渐扣减，因原告停止履行《紫鑫碧水名门工程二期土方搬运合同》违约在先，才导致我的剩余房款未结算，这正是此次原告请求被告罗永、罗晓东给付剩余房款，而不要求我给付剩余房款的原因，目的是规避其停止履行二期土方搬运合同的违约行为。据此，原告应向我主张权利，结算剩余房款。请法院公正裁判。原告对其诉讼请求依法提交合同编号为201604210041《商品房买卖合同》、2014年10月16日《支付款项凭证》、2014年10月16日《专用收款收据》、2014年10月16日《收据》、2015年10月15日《收据》等相关证据；被告罗永、罗晓东反驳原告的诉讼请求依法提交《商品房买卖合同》、《商品房转卖合同》证据；被告贾�抗辩主张依法提交《砂、石料供货合同》、《紫鑫碧水名门工程二期土方搬运合同》、2014年10月16日0016304号《专用收款收据》、2014年10月16日0016305号《专用收款收据》、2015年10月15日《支付款项凭证》证据；本院调取的（2015）法民二初字第624号民事判决书、涉案房照片等相关证据，经庭审质证、认证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院结合当事人陈述认定事实如下：2012年,被告贾城开始在沈阳法库东湖新城给原告开发的沈阳紫鑫·碧水名门工程搬运砂石料，并陆续发生工程款，双方约定结算时原告只付给被告贾城25%现金，剩余工程款原告用其开发的房子、车库、门市房抵顶。2014年初，被告贾城与被告罗永谈及到原告用门市房一套抵顶其工程款，并有意变现，被告罗永表示愿意购买，并用奥迪Q7小型越野客车一台抵顶部分房款，剩余房款用现金分期支付，双方随即来到原告处进行询问，原告与被告贾城双方确认原告应向被告贾城支付工程款，并可以用门市房抵付工程款，被告罗永随即选中涉案门市房。2014年6月16日，甲方沈阳紫鑫房地产开发有限公司与乙方贾城签订《紫鑫碧水名门工程二期土方搬运合同》约定：“一、工程名称：沈阳紫鑫·碧水名门。二、工程地点：沈阳法库东湖新城。三、价格：此土方为上车实际方量12元/立方米。四、乙方负责事项：乙方包括勾机装车、运输、堆放、场地均由乙方负责，在运输途中一切事宜由乙方负责，乙方按甲方要求清运土方。如另用机器设备360型勾机平整500元/小时，210型280元/小时，铲车200元/小时。五、付款方�：此款每10万元付25%按实际方量结算，剩余款全抵一期、二期房款，首付或全款。六、如有争议：在当地人民法院解决。本合同一式两份，双方各执一份，经双方签字之日起生效。甲方沈阳紫鑫房地产开发有限公司签章。乙方贾城签字。”2014年9月14日，原告与被告贾城按照双方签订的《紫鑫碧水名门工程二期土方搬运合同》约定原告付款方式陆续结算被告工程款累计771344元，确认已超过涉案门市房价款一半。原告用其开发的位于法库县法库镇幸福街22号第1幢商网1-2层113号门市房一套（建筑面积174.41平方米，单价8000元/平方米，总房款计1395280元）抵付被告贾城部分工程款计771344元，剩余购房款623936元由双方继续履行《紫鑫碧水名门工程二期土方搬运合同》约定原告付款方式结算的工程款陆续进行抵付。在此前提条�下，被告罗永、罗晓东与原告为了直接办理产权过户，避免多次交费，经原告同意，当日通过被告贾城与原告签订合同编号为201604210041《商品房买卖合同》，合同约定：“被告罗永、罗晓东购买原告开发的位于法库县法库镇幸福街22号第1幢商网1-2层113号门市房一套，建筑面积174.41平方米，单价8000元/平方米，总价款1395280元。分期付款，签订合同时已付清771344元，剩余房款623936元分两次给付原告，第一次为2015年6月30日之前付给原告30万元，第二次为2015年11月30日之前付给原告323936元。”合同签订期间，原告遂将该门市房一套交付给被告罗永、罗晓东使用。2014年10月15日，出卖人沈阳紫鑫房地产开发有限公司与买受人罗永、罗晓博签订《商品房买卖合同》，合同约定：“罗永、罗晓博购买沈阳紫�房地产开发有限公司开发的位于法库县法库镇幸福街22号第1幢商网1-2层110号门市房一套，建筑面积252.59平方米，单价4200.94元/平方米，总价款1061115.44元。”上述出卖人沈阳紫鑫房地产开发有限公司与买受人罗永、罗晓博签订《商品房买卖合同》约定的门市房和原告与被告罗永、罗晓东签订的合同编号为201604210041《商品房买卖合同》约定的门市房均属于原告开发的位于法库县法库镇幸福街22号第1幢商网门市房。2014年10月16日，原告给被告贾城补据载明：“人民币505848元，上款系贾城二期土石方款。”同日，原告将上述《收据》进行转据，给被告贾城开具《专用收款收据》载明：“领款人紫鑫房地产，收款项目抵款二期土石方款人民币505848元,收款事由收贾城工程款抵门市1＃-113房款。”2014年10月16日，原告给被告贾城补据载明：“领款人紫鑫房地产，收款项目工程抵款265496元,收款事由抵门市1＃-113房款。”同日，入原告财务账目《支付款项凭证》载明：“领款人贾城，款项内容材料款（门市1＃-113房），实际付款265496元，付款方式抵房款账。”上述涉案门市1＃-113房抵付被告贾城工程款累计：771344元（505848元＋265496元）。2014年12月16日，甲方贾城与乙方罗永签订《商品房转卖合同》约定：“甲方在为沈阳紫鑫房地产开发有限公司碧水名门工程提供土方项目过程中有工程款顶账门市房一套，总价款1395280元，双方经充分协商甲方�该房转卖给乙方名下，订立本合同。一、甲方出卖的房产位于法库镇幸福街22号，第一幢商网113号层高3.6米，二层高3.3米，面积174.4平方米，总价款1395280元。二、乙方购买此房，给付甲方人民币60万元，剩余房款给付甲方奥迪Q7小型越野客车一台顶房款（奥迪车已于2014年3月中旬交付）。三、甲方协助乙方与开发商沈阳紫鑫房地产开发有限公司直接签订《商品房买卖合同》，履行买卖手续。四、乙方与开发商的《商品房买卖合同》付款方式一项中，已付771344元，剩余623936元，约定2015年6月30日之前付款30万元；2015年11月30日之前付款323936元，剩余房款623936元由甲方承担并支付给开发商，如甲方没有按约期给付开发商剩余房款，给乙方造成损失，甲方除赔偿该损失外，还要赔偿乙方从2014年9月19日起623936元的利息，利率按3分计算。五、乙方协助甲方办理车辆过户手续，费用甲方自己承担。本合同一式两份，双方各执一份，签字后生效。甲方贾城签字。乙方罗永签字。”2015年10月15日,原告给被告贾城开具的《收据》载明：“人民币202490元，上款系收贾城工程款抵罗永门市1＃-113房款。”同日，入原告财务账目《支付款项凭证》载明：“领款人贾城，款项内容钩机款，欠款总额202490元，实际付款202490元，付款方式转账抵房。”此后，原告再未履行与被告贾城签订的《紫鑫碧水名门工程二期土方搬运合同》，导致被告贾城尚欠原告剩余购房款至今未能结算。本院认为，原告与被告贾城签订的《紫鑫碧水名门工程二期土方搬运合同》；原告与被告罗永、罗晓东签订的合同�号为201604210041《商品房买卖合同》；被告贾城与被告罗永签订的《商品房转卖合同》，均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应当受到国家法律保护。本案原、被告三方在履行合同编号为201604210041《商品房买卖合同》过程中发生纠纷，涉案争议焦点如下：一、关于《商品房买卖合同》与《紫鑫碧水名门工程二期土方搬运合同》及《商品房转卖合同》是否存在关联性的问题。原告与被告贾城签订的《紫鑫碧水名门工程二期土方搬运合同》是基础，相对于原告与被告罗永、罗晓东签订的《商品房买卖合同》来说是主合同，《商品房买卖合同》是在主合同履行过程中衍生出来的从合同，由被告贾城陆续发生的工程款抵付原告涉案房款，当然具有关联性。《商品房转卖合同》相对于原告与被告罗永、罗晓东签订的《商品房买卖合同》来说是补充合同，由被告罗永向被告贾城支付房款，亦当然具有关联性。上述《商品房买卖合同》与《紫鑫碧水名门工程二期土方搬运合同》及《商品房转卖合同》三个合同既相互独立，又具有其内在联系的必然性，还原本案原告用其开发的涉案门市房抵付被告贾城的工程款，被告贾城又将该涉案门市房转卖给被告罗永变现，由被告罗永、罗晓东直接与原告签订《商品房买卖合同》的事实，因此具有关联性。二、关于原告与被告罗永、罗晓东签订的《商品房买卖合同》时由谁付款的问题。原告与被告罗永、罗晓东签订的《商品房买卖合同》由谁付款属于三方当事人另有约定，并由被告贾城实际履行付款义务。原告与被告贾城签订的《紫鑫碧水名门工程二期土方搬运合同》已明确约定原告付款方式：此工程款每10万元付25%按实际方量结算，75%剩余工程款全抵一期、二期房款，首付或全款。原告与被告罗永、罗晓东于2014年9月14日签订《商品房买卖合同》时支付房款按照原告与被告贾城双方签订的《紫鑫碧水名门工程二期土方搬运合同》约定原告付款方式结算的工程款进行抵付房款，原告用其开发的位于法库县法库镇幸福街22号第1幢商网1-2层113号门市房一套（建筑面积174.41平方米，单价8000元/平方米，总房款计1395280元抵付被告贾城部分工程款计771344元，剩余房款623936元。原告与被告贾城签订的《紫鑫碧水名门工程二期土方搬运合同》系附条件合同，只有原告履行与被告贾城签订的《紫鑫碧水名门工程二期土方搬运合同》约定原告付款方式结算的工程款进行抵付房款，才能出现涉案门市房单价8000元/平方米的高价。因此，事实上涉案门市总价款计1395280元抵付部分工程款累计771344元，只能由原告与被告贾城进行直接结算。三、关于原告与被告罗永、罗晓东签订《商品房买卖合同》后剩余房款623936元由谁继续结算支付的问题。2015年10月15日,原告给被告贾城开具的收据载明：“人民币202490元，上款系收贾城工程款抵罗永门市1＃-113房款。”同日，入原告财务账目支付款项凭证载明：“领款人贾城，款项内容钩机款，欠款总额202490元，实际付款202490元，付款方�转账抵房。”上述原告继续履行与被告贾城签订的《紫鑫碧水名门工程二期土方搬运合同》其中原告付款方式约定结算被告贾城工程款抵付涉案房款，应属原告与被告贾城双方继续履约行为。原告与被告罗永、罗晓东签订《商品房买卖合同》约定剩余房款623936元分两次付给原告。实际上由被告贾城继续结算履行支付《商品房买卖合同》约定剩余房款623936元两次付给原告其中202490元义务。据此确认原告与被告罗永、罗晓东签订《商品房买卖合同》后剩余房款623936元应当由被告贾城继续结算支付。上述事实有被告罗永、罗晓东提供的《商品房买卖合同》进一步予以印证，证明同一时间段、同一开发商、同一地段、同一栋楼、同一层楼、同一朝向门市房，一套门市房市场单价是4200.94元/平方米，另一套涉案门市房抵付工程款单价是8000元/平方米，被告罗永、罗晓东不可能用接近市场单价两倍的单价8000元/平方米购买涉案门市房。四、关于谁是原告与被告罗永、罗晓东签订《商品房买卖合同》实际付款方的问题。被告贾城系原告与被告罗永、罗晓东签订《商品房买卖合同》约定房款的实际付款方，有原告履行与被告贾城签订的《紫鑫碧水名门工程二期土方搬运合同》约定的付款方式证据证明；亦有原告给被告贾城开具的《收据》、《专用收款收据》及入原告财务账目《支付款项凭证》证据证明相互印证，证明原告用其开发的涉案门市房已抵付被告贾城工程款累计973834元，原告接受原告贾城的付款义务，双方的权利义务明确且已履行。对此，原、被告三方均无异议，涉案房顶账给被告贾城。因此，原告应当与被告贾城按照《紫鑫碧水名门工程二期土方搬运合同》约定的原告付款方式，继续进行结算抵付剩余购房款421446元。综上所述，原告请求被告罗永、罗晓东给付剩余购房款421446元，并按合同约定的日万分之一标准支付自2015年12月1日起计算至实际付清剩余购房款421446元之日止的违约金缺乏事实依据，本院不予支持。本院为保护合同当事人的合法权益，结合本案的实际情况，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告沈阳紫鑫房地产开发有限公司要求被告罗永、罗晓东给付剩余购房款421446元的诉讼请求；二、驳回原告沈阳紫鑫房地产开发有限公司要求被告罗永、罗晓东按合同编号为201604210041《商品房买卖合同》约定的日万分之一标准支付自2015年12月1日起计算至被告罗永、罗晓东实际付清剩余购房款421446元之日止的违约金的诉讼请求；三、驳回原告沈阳紫鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7890元，由原告沈阳紫鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  郁洪强人民陪审员  孙利坤人民陪审员  刘艳红二〇一七年七月六日书 记 员  白 雪