重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝03民终2341号
上诉人（原审原告、反诉被告）：文章，男，1975年2月10日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈久书，女，1978年3月22日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。
二上诉人的共同委托诉讼代理人：杨小江，重庆峡阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆市涪陵区种子管理站，住所地重庆市涪陵区乌杨路36号，组织机构代码74747155-6。
法定代表人：胡永友，该站站长。
上诉人文章、陈久书因与上诉人重庆市涪陵区种子管理站（以下简称涪陵种子站）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院（2016）渝0102民初2447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
文章、陈久书上诉请求：撤销一审判决，改判由涪陵种子站支付我们因房屋过户登记而垫付的费用35493.56元并驳回其反诉请求。事实和理由：一审未查清主要事实且适用法律错误。1.对双方签订的《购房合同》断章取义，忽视该合同第五条和第七条关于我们与涪陵种子站的职工购房及相关费用的承担享受同等待遇的约定；2.未查清涪陵种子站的职工在办理房地产权证时实际承担了何种费用及其具体金额；3.忽视了我们取得的房地产权证是变更登记取得而非初始登记取得的事实；4.一审驳回我们的诉讼请求，主要事实不清，认定事实的证据不足，有失客观公正；5.涪陵种子站的反诉请求超过了诉讼时效,且超面积只有3.59平方米而非21.5平方米，应予驳回。
涪陵种子站辩称，涉案房屋进行初始登记时未能登记给文章、陈久书，是因土地使用权性质为划拨地，文章、陈久书非我站职工，相关政策和行政部门不准许直接登记在他们名下，非我站过错。我站职工自行缴纳了集资房屋登记的各种契税费用并补交了房屋超面积的价款。我站已尽最大努力履行了合同义务，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。
文章、陈久书向一审法院起诉请求：判决涪陵种子站支付我们因办理重庆市涪陵区某某路某某花园XX栋XX号房屋过户登记而垫付的契税35493.56元。
涪陵种子站向一审法院反诉请求：判决文章、陈久书支付超面积房款12886.45元。
一审法院认定事实：文章、陈久书系夫妻关系，不是涪陵种子站的职工。重庆市涪陵区某某路某某花园XX栋房屋，系涪陵种子站集资修建的职工宿舍。2006年12月11日，文章、陈久书与涪陵种子站签订《购房合同》约定，涪陵种子站将其位于重庆市涪陵区某某路某某花园XX栋XX单元X楼X号房屋一套出售给文章、陈久书，房屋建筑面积为141.53平方米；该房屋价款为83980元，于2006年12月18日支付，房款付清时正式交付房屋；房地产权手续由涪陵种子站统一向有关部门申请办理，办理房地产权发生的一切费用由文章、陈久书负担（与涪陵种子站职工受同等待遇）。合同签订后，文章、陈久书将购房款83980元支付给涪陵种子站，涪陵种子站将房屋交付给文章、陈久书。后因房改政策的原因，重庆市涪陵区房地产业管理局于2012年4月26日以涪陵种子站作为权利人，向其颁发了重庆市涪陵区某某路某某花园XX号XX号房地产权证，该房产证记载土地使用权性质为划拨。2013年，文章、陈久书向一审法院起诉，要求涪陵种子站为其办理本案诉争房屋过户登记手续，一审法院于2013年12月2日作出（2013）涪法民初字第04422号民事判决书，文章、陈久书不服，向本院提起上诉，本院于2014年6月18日作出（2014）渝三中法民终字第00461号民事判决书，文章、陈久书仍不服，向重庆市高级人民法院申请再审，重庆市高级人民法院于2015年9月2日作出渝高法民提字第00038号民事判决书，判决涪陵种子站在判决生效后九十日内将本案诉争房屋过户给文章、陈久书。因涪陵种子站未履行生效判决确定的义务，文章、陈久书向一审法院申请强制执行。2016年1月28日，重庆市涪陵区某某路某某花园XX号过户登记至文章、陈久书名下，该房屋产权证为渝（2016）涪陵区不动产权第XXX**号，产权证记载权利性质为出让，房屋面积记载为建筑面积163.03平方米。文章、陈久书为办理该房屋过户登记手续支付了各种契税共计35498.56元。事后，文章、陈久书要求涪陵种子站支付房屋过户登记的契税35498.56元，涪陵种子站予以拒绝，文章、陈久书遂诉至一审法院。
另查明：涪陵种子站为其单位职工办理重庆市涪陵区某某路某某花园XX栋集资房屋房屋产权时，所产生的各种契税均由其单位职工自行缴纳。涪陵种子站单位职工对集资房屋超面积部分均予以补交。
一审法院认为，文章、陈久书与涪陵种子站签订的《购房合同》约定，办理房屋产权手续的一切费用由文章、陈久书自理，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。本案，文章、陈久书在办理房屋过户登记手续时支付的契税及费用，是由有关国家机关根据相关法律法规收取的，是否享有何种优惠政策，不是涪陵种子站能确定，故文章、陈久书要求涪陵种子站承担其支付的契税及费用35498.56元的诉讼请求不能成立，不予支持。针对涪陵种子站反诉要求文章、陈久书支付其超面积房款12886.45元的诉讼请求，涪陵种子站虽在2012年4月26日讼争房屋产权证办理下来之时已知房屋面积超出双方合同约定21.5平方米，但直至2015年9月2日重庆市高级人民法院生效民事判决作出之前，讼争房屋的权属一直归于涪陵种子站，涪陵种子站不可能向文章、陈久书要求支付超面积房款的诉求，房屋确权给文章、陈久书的生效判决送达涪陵种子站之日，才是涪陵种子站知道或应知道其超面积部分房款应向文章、陈久书收取之日，因此，涪陵种子站在2016年请求文章、陈久书支付超约定面积部分的购房款并未超过诉讼时效。现文章、陈久书并未因超面积而提出解除房屋买卖合同，已接受了讼争房屋的实际面积，且已取得该房屋的所有权，故对超面积部分21.5平方米，文章、陈久书应当按合同约定的141.53平方米总房款83980元的均摊单价（以每平方米为593.37元）向涪陵种子站支付超面积部分房屋价款即12757.45元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决：一、驳回文章、陈久书的诉讼请求。二、文章、陈久书在判决生效后10日内支付重庆市涪陵区种子管理站房款12757.45元。三、驳回重庆市涪陵区种子管理站的其他诉讼请求。本诉案件受理费686元，减半收取343元，反诉案件受理费108元，减半收取54元，共计397元，由文章、陈久书负担。
二审中，双方当事人未提交新证据。
本院二审补充查明：1.文章、陈久书在办理涉案房屋过户登记手续时，支付的契税及费用中包含了缴纳的土地出让金18259.16元。
2.双方在《购房合同》第七条中约定：该房屋土地使用权为划拨取得，根据有关规定，其转让需交纳土地出让金或土地收益金；费用与涪陵种子站职工享受同等待遇。
3.涉案房屋所有权证载明该房的实际面积为建筑面积163.03平方米（套内建筑面积145.12平方米）。
本院二审查明的其它事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点是办理涉案房屋过户登记支付的契税及费用该如何承担；涉案房屋实际面积超过合同约定面积的数额及价款以及涪陵种子站的反诉请求是否超过诉讼时效。
一、关于办理涉案房屋过户登记支付的契税及费用该如何承担的问题。文章、陈久书与涪陵种子站签订的《购房合同》经（2015）渝高法民提字第00038号民事判决确认合法有效，该《购房合同》对双方均有约束力。首先，双方约定了文章、陈久书办理房地产权等相关手续发生的一切费用自理（与涪陵种子站职工享受同等待遇）。双方《购房合同》第五条约定：房地产权手续由涪陵种子站统一向有关部门申请办理，文章、陈久书办理房地产权等相关手续发生的一切费用自理（与涪陵种子站职工享受同等待遇）。因此，按照双方的约定，办理涉案房屋房地产权等相关手续发生的一切费用应由文章、陈久书自理。其次，对于土地出让金的交纳，双方虽然约定文章、陈久书与涪陵种子站职工享受同等待遇，但涪陵种子站的其他职工，其房屋初始登记的土地使用权性质为划拨，尚未产生土地出让金。涉案房屋初始登记的土地使用权性质为划拨，而文章、陈久书过户登记取得该房的土地使用权性质为出让，因文章、陈久书取得的房屋土地使用权性质与涪陵种子站的其他职工不同，由此而产生的土地出让金应依法确定承担人。土地出让金是国家依法向房屋土地使用人收取的费用，文章、陈久书系涉案房屋的土地使用人，为此交纳的土地出让金18259.16元依法应由其自行承担。其三，关于文章、陈久书办理房地产权等相关手续发生的一切费用自理与涪陵种子站职工享受同等待遇的问题。对双方的该约定，应从两个方面进行理解，一是涪陵种子站的职工是否自行承担了办理房地产权等相关手续发生的一切费用，二是涪陵种子站是否承担或分担了其单位职工办理房地产权等相关手续发生的费用。本案，涪陵种子站的职工均自行承担了办理集资房屋产权登记所产生的各种契税和费用，按该约定，文章、陈久书理应一切费用自理。文章、陈久书未举证证明涪陵种子站承担或分担了其单位职工办理房屋产权登记所产生的契税和费用的事实，其要求按此约定由涪陵种子站承担或分担房屋产权登记契税和费用的主张，无事实根据，本院不予采纳。至于文章、陈久书要求按涪陵种子站的职工办理房屋产权登记时实际支付契税和费用的种类和实际数额，以此标准确定自己应承担相关费用的主张，因办理房屋产权登记应收取的契税和费用，系相关行政部门的依法收费行为，不受双方民事合同的约束，故，文章、陈久书该上诉主张于法无据，本院不予支持。综上，文章、陈久书上诉要求涪陵种子站承担或分担涉案房屋过户登记产生的契税及费用35498.56元的请求，不符合双方合同的约定，本院不予支持。
二、关于涉案房屋实际面积超过合同约定面积的数额及价款以及涪陵种子站的反诉请求是否超过诉讼时效的问题。1.关于涉案房屋实际面积超过合同约定面积的数额。本案，双方合同约定涉案房屋的面积为建筑面积141.53平方米，房屋所有权证载明该房的实际面积为建筑面积163.03平方米（套内建筑面积145.12平方米），涉案房屋实际建筑面积超过合同约定的建筑面积计21.5平方米，一审对此认定正确，本院予以确认。文章、陈久书主张以涉案房屋的套内面积145.12平方米与合同约定的建筑面积141.53平方米计算面积差，认为涉案房屋超面积只有3.59平方米而非21.5平方米的计算方式错误，与双方的约定不符，本院不予采纳。2.关于涪陵种子站要求文章、陈久书支付超面积房款的反诉请求是否超过诉讼时效的问题。本案，涉案房屋于2015年9月2日经重庆市高级人民法院生效民事判决确权给文章、陈久书，该生效判决为该房屋物权变动的根据，该生效判决送达涪陵种子站之日，即为涪陵种子站知道或应知道其超面积部分房款应向文章、陈久书主张之日，因此，涪陵种子站于2016年3月30日提起反诉，未超过诉讼时效。一审对此认定正确，本院予以确认。3.关于涉案房屋超面积的价款。涉案房屋超面积为21.5平方米，一审判决按合同约定的建筑面积141.53平方米和总房款83980元均摊单价（以每平方米为593.37元）计算确定超面积部分房屋价款为12757.45元，符合双方关于房屋价款的约定，本院予以确认。
综上所述，文章、陈久书的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案案件受理费794元，由文章、陈久书负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李川
代理审判员 吴聪
代理审判员 冯超
二〇一六年十一月十六日
书 记 员 李泓