广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终6060号
上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市顺德区华力通机械有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人：邓志明。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈友坤，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：陈锦莹，广东海迪森律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁昌云，广东海迪森律师事务所律师。
原审被告（反诉原告）：邓志明，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。
上诉人佛山市顺德区华力通机械有限公司（以下简称华力通公司）因与被上诉人陈友坤、原审被告邓志明房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法容民初字第2898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
华力通公司上诉请求：撤销一审判决第一项，超期租金应当按照实际占用费25748元/月计算20天即为17165.3元。事实和理由：（一）一审判决适用法律错误。1.违约金应按实际损失计算，陈友坤虽有发函告知租金调整为60000元/月，但实际上该厂房至今未出租，其损失也是原租金的损失。2.双方合同没有约定逾期搬走的违约金，陈友坤发函载明的租金60000元/月是其单方民事行为。邓志明签名不代表接受该违约金，只是表示收到该文件。在双方没有约定违约金的前提下，应按实际损失判决。（二）一审法院程序违法。陈友坤出具的《建设工程造价咨询合同》是其单方委托的，华力通公司在答辩及质证时均要求一审法院对该《建设工程造价咨询合同》涉及的数个项目共同委托法院重新评估。但一审法院单方采信该证据，没有重新启动评估程序，明显是程序违法。
陈友坤辩称，（一）超期租金按照60000元/月计算符合合约精神和市场规律。首先，在租赁期限届满前，陈友坤已经两次书面告知华力通公司关于续租和不续租的处理方法，华力通公司已知悉相关内容，尔后依然逾期返还租赁物，视为其已认同了逾期租金的计算方式。其次，双方之间的《租赁合同》是2005年签订的，一直按着2005年的市场价格履行合同，而合同终止时已经是2015年。过去10年，租金的市场价格已远远超过当年，逾期返还租赁物的过错责任在于华力通公司，如果仍按照原合同租金计算超期租金，明显是将违约行为产生的损失转嫁给了陈友坤，对陈友坤是不公平的。（二）华力通公司虽提出《建设工程造价咨询合同》程序违法，但并未对工程修复费用提出上诉，视为其对该项判决服判，二审无需对其审查。且参考的报价是由有资质的机构作出，具有合法性、专业性、公正性，应当予以采纳。
邓志明没有陈述意见。
陈友坤向一审法院起诉请求：1.华力通公司、邓志明向陈友坤支付2015年7月1日至7月20日期间的超期租金40000元（按每月租金60000元计算20天）；2.华力通公司、邓志明向陈友坤支付电费及滞纳金5574.69元；3.华力通公司、邓志明向陈友坤支付厂房修复工程造价咨询费2000元及厂房修复工程费用117245.32元。4.华力通公司、邓志明承担连带清偿责任。
一审法院认定事实：陈友坤是位于佛山市顺德区某号厂房的权属人（房地产权证号：佛字第××号）。华力通公司是邓志明为投资人的自然人独资有限责任公司。2005年5月29日，陈友坤与华力通公司签订《租赁合同》，约定：陈友坤将上述厂房1800平方米、空地面积1800平方米（合计3600平方米）出租给华力通公司作生产经营场所，租赁期限从2005年7月1日至2015年7月1日；租金分期递增。该合同第三条约定：在租赁期间，华力通公司负责维护陈友坤厂房财产安全，如因华力通公司在使用过程中造成陈友坤厂房、设施损坏，由华力通公司负责维修；如遇人力不可抗拒的自然灾害因素（如台风、地震、自然损耗等）造成的厂房损坏，由陈友坤负责维修；华力通公司的设备、财产损坏、人员伤亡等一切责任由华力通公司负责，与陈友坤无关。第五条约定：租用的标的物有52×24米车间一座（内有钢制桁车梁）、24×19米车间一座（内有钢制桁车梁）、门卫及相连寝室一间、公共卫生间一座、相关的绿化用地及排水配套设施、厂正门及四周围墙、用电荷载可达200KW。第六条第6款约定，华力通公司在租赁期间，不得任意改变其厂房结构，在租赁期满不再续租时，华力通公司在不影响陈友坤厂房结构的前提下，将华力通公司自置的机器、设备及设施拆走（钢轨、水、电增容费、表后的水、电设施除外）。第六条第7款约定，因发展需要，华力通公司可在厂内空置的适当地方自费搭建临时性的仓库、办公等使用场所，但必须以书面申请、并征得陈友坤同意；有关手续及导致责任由华力通公司负责；租赁期间，搭建物的使用及所有权属华力通公司，租赁期满不再续租时，搭建物归陈友坤所有。之后，经与陈友坤协商同意，华力通公司在厂房空地外搭建了仓库和办公室两处临时建筑（平面简图标注的办公室1、2）。2006年12月18日，陈友坤与华力通公司签订《补充协议》，约定：因华力通公司在厂内空置的地方搭建临时性仓库、办公等使用场所，为维护双方权益，经过双方协商达成共识，从2006年12月起，每月增加800元租金。华力通公司将部分厂房顶棚由不透光改造成透光，并加种了部分绿化植物。2011年7月1日至2015年7月1日的租金为25748元。2015年3月6日，陈友坤向华力通公司送达《厂房合同期满通知》，告知：2005年5月29日签订的《租赁合同》的租赁期从2005年7月1日起2015年7月1日为10年，租期现即将期满；本着与贵方互惠互利更友好的合作，鉴于本厂房周边环境的房租价格已经上调，陈友坤根据现时市场物价参考合理调整新的合同租金，具体如下：租金调整为每月60000元正，合同其他条款见新的租赁合同，若贵方需要续租，请于2015年4月4日前与我方联系并确立租赁关系，若陈友坤在上述规定时间内未得到贵方回复，则视为放弃优先租赁权，陈友坤将对外招租；若贵方在租赁期满的时间内未能移交迁出，从2015年7月1日陈友坤按月租金60000元收取租金及按5000元收取超期移交违约金。邓志明签收了该通知。其后，双方未能建立新的租赁关系。2015年6月5日，陈友坤再次向华力通公司送达《厂房合同期满通知》，告知：2005年5月29日签订的《租赁合同》租赁期于2015年6月30日月底期满；请贵方在指定期限将本物业如期归还及迁出；若贵方在租赁期满的时间内未能移交迁出，从2015年7月1日起陈友坤按月租金70000元收取租金及按每天3000元收取超期移交违约金。邓志明签收了该通知。华力通公司于2015年7月20日迁出涉案厂房，其迁出搬运机器时损坏了厂房卷闸门，并将涉案的三台吊机拆卸。华力通公司迁出时未与陈友坤办理交接手续，未缴纳超期租金，亦未将相应损坏部件及承租后搭建工程进行修复、拆除，包括：临时搭建的办公室、仓库、垃圾废料堆场未拆除；损坏的厂房窗户、卷闸门未修复；加种的绿化植物未移除及原有绿化未恢复；厂房顶棚未由透光恢复为不透光；厂房内加建的混凝土、垃圾未清理等。2015年9月10日，佛山市顺德区公证处公证员到现场对陈某珍在厂房内、外部环境拍摄及录像的过程进行监督并公证所拍摄的照片五十三张、录像三段与实际相符。2015年10月22日，陈友坤委托广州永道工程咨询有限公司佛山分公司（以下简称永道公司佛山分公司）对上述厂房修复工程费用进行估价。该公司出具《复原工程市场参考价》核定含税工程总造价为117245.32元，其中包括：分部分分项工程费109469.15元、措施项目费3635.43元、规费201.10元、税金3939.64元。分部分项目工程费109469.15元包括：拆除自建办公室1费用23184.59元、拆除自建办公室2费用4677.52元、拆除自建废料堆场9903.3元、花池绿化整理2940.87元、厂房主体修复费68762.87元。厂房主体修复费68762.87元中包括了三台吊机的安装费8178.96元。陈友坤支付了咨询费2000元。另查明，现陈友坤已经对上述工程进行了修复，且替陈友坤垫付了电费及滞纳金5574.69元。
一审法院认为，涉案厂房领取了房地产权证，属于合法的租赁物。陈友坤、华力通公司签订的《租赁合同》，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照合同的约定履行义务、承担责任。陈友坤与华力通公司于2005年5月29日签订的《租赁合同》第二条第1款明确约定，租赁期限从2005年7月1日至2015年7月1日止，且陈友坤于2015年3月6日和2015年6月5日两次发出《厂房合同期满通知书》，故华力通公司应当于2015年7月1日前退还厂房给陈友坤。华力通公司于2015年7月20日才迁出，超期使用了陈友坤厂房，故应当向陈友坤支付超期期间的租金。华力通公司辩称因对续期租金双方协商不成而超期使用厂房，不构成恶意违约，应按原租金标准即25748元每月支付超期租金。一审法院认为，陈友坤、华力通公司之间缔结的是合同法律关系，适用的是无过错归责原则。合同一方未按合同约定履行义务，除因不可抗力、情势变更和陈友坤过错外，即属违约行为并应对此承担违约责任，而无论其主观是善意还是恶意。本案中，租赁期限届满日具体明确，华力通公司完全知悉。并且，陈友坤于2015年3月6日发出的《厂房合同期满通知书》，明确告知华力通公司续租和行使优先承租权条件、确立续租关系最后期限（2015年4月4日前）和超期租金标准等事宜。可见，华力通公司于2015年4月4日前就足以判断能否接受陈友坤所定租金标准并预见到能否确立续租关系、是否应按期退还以及超期须按60000元/月支付超期租金的事实。故一审法院对华力通公司的此项抗辩主张不予采纳。一审法院认定华力通公司按60000元/月支付2015年7月2日至2015年7月20日的超期租金共计36774元（60000元/月÷31天×19天）。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除；因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。依据上述规定，对于承租人经出租人同意后搭建的建筑物在租赁期满后的归属和处理，出租人和承租人有约定，应按约定处理。《租赁合同》第六条第七款约定，因发展需要，华力通公司可在厂内空置的适当地方自费搭建临时性的仓库、办公等使用场所，但必须以书面申请、并征得陈友坤同意；租赁期间，搭建物的使用及所有权属华力通公司，租赁期满不在续租时，搭建物归陈友坤所有。华力通公司自建办公室1、2，是经过陈友坤同意的，依据合同约定，搭建的办公室在租赁期满后应该归陈友坤所有，华力通公司无须对自建的办公室1、2，进行拆除，亦无须承担相应在的修复工程费用。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。华力通公司搭建的垃圾废料堆场、加种的绿化植物未移除、改造的不透光顶棚、厂房内加建的混凝土等，其未提交证据证明陈友坤同意且双方约定租赁期满归陈友坤所有，故华力通公司应负恢复原状和赔偿损失的责任。《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。作为承租方在租期届满后除应当按期迁出外，还应当履行必要的通知、协助义务即与陈友坤办理交接手续、清理厂房内垃圾、修复厂房破损、恢复原状等。本案中，华力通公司不仅超期退还厂房，且从经公证的照片和录像可见，华力通公司没有履行修复和恢复义务，并在厂房内遗留大批量垃圾。华力通公司上述违背诚实信用原则的行为，是造成双方争议乃至诉讼的原因。华力通公司对卷闸门、窗户、绿化、废料堆场、混凝土等工程的修复费用存有异议，其应负举证证明实际损失情况的证明责任。但其未提交有效证据予以证明，一审法院对其此项抗辩主张不予采纳。因双方确认华力通公司退出厂房时已经拆除三台吊机，其后陈友坤再次安装了吊机，故吊机的安装费用不应由华力通公司负担。永道公司佛山分公司出具的《复原工程市场参考价》，与公证的照片记载的待修复工程相一致，一审法院予以采信。一审法院采纳其中对自建废料堆场、花池整理、厂房主体（扣除吊机安装费8178.96元）修复工程费的核价。共计73428.08元。对于措施项目费3635.43元、规费201.1元、税金3939.64元，按照一审法院支持的工程费73428.08元与分部分项工程费109469.15元的比例计算。措施项目费、规费、税金分别为2439.19元、134.89元、2642.57元。综上，华力通公司应承担的含税修复工程费共计78644.73元。对于咨询费2000元，是陈友坤确认损失所支付的必要费用，应由华力通公司承担。华力通公司应向陈友坤支付电费和滞纳金共计5574.69元。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。华力通公司是华力通公司邓志明为投资人的自然人独资有限责任公司，华力通公司邓志明未提供证据证明公司财产独立于其个人财产，故其依法应对华力通公司所欠陈友坤的债务承担连清偿责任。关于华力通公司要求陈友坤退还三台吊机的诉请，一审法院予以支持。因华力通公司迁出厂房时已经拆卸，而后由陈友坤再次安装，故由陈友坤负责拆卸，由华力通公司自行到陈友坤厂房取回。
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百二十三条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，判决：一、华力通公司在判决发生法律效力之日起十五日内向陈友坤支付2015年7月2日至2015年7月20日期间的超期租金36774元、电费和滞纳金5574.69元、修复工程咨询费2000元及厂房修复工程费78644.73元；二、邓志明对华力通公司的上述债务承担连带清偿责任；三、陈友坤在判决发生法律效力之日起十五日内向华力通公司、邓志明返还三台吊机，由陈友坤负责拆卸，由华力通公司、邓志明自行到陈友坤厂房取回；四、驳回陈友坤的其他诉讼请求；五、驳回华力通公司、邓志明的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费减半收取为1798.2元、保全费1344.1元，共计3142.3元（陈友坤已预交），由陈友坤负担442.3元，华力通公司、邓志明负担2700元；一审反诉受理费减半收取为2255元（华力通公司、邓志明已预交），由陈友坤负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院除对一审法院查明的“现陈友坤已经对上述工程进行了修复，且替陈友坤垫付了电费及滞纳金5574.69元”更正为“现陈友坤已经对上述工程进行了修复，且替华力通公司垫付了电费及滞纳金5574.69元”外，对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：（一）华力通公司应向陈友坤支付2015年7月2日至2015年7月20日的租金金额问题；（二）一审法院采信陈友坤单方委托评估确定的修复费用而未准许华力通公司的重新鉴定申请，是否程序违法。
关于第一个争议焦点。陈友坤与华力通公司签订的《租赁合同》约定的租赁期限为2005年7月1日至2015年7月1日。在该租赁期限届满前，陈友坤于2015年3月6日、2015年6月5日两次向华力通公司发出《厂房合同期满通知书》，告知双方之间《租赁合同》约定的租赁期限即将到期，要求华力通公司确定其是否续租，并明确告知华力通公司若在租赁期限届满时其未能迁出将调整涉案租赁物的租金标准。华力通公司在收到该通知后，没有对此提出任何异议，并在租赁期限届满后继续占有使用涉案租赁物20天。华力通公司的上述行为，视为其接受陈友坤发出的《厂房合同期满通知书》载明的租金标准。陈友坤请求按照其第一次发出的《厂房合同期满通知书》所载明的租金标准60000元/月计算租赁期限届满后20天的租金，本院予以支持。华力通公司上诉请求按照原租金标准支付租金，缺乏理据，本院不予支持。一审法院判决华力通公司按照60000元/月支付2015年7月2日至2015年7月20日的超期租金共计36774元（60000元/月÷31天×19天）并无不当，本院予以维持。
关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”本案中，华力通公司对涉案租赁物进行的部分改善、增设他物没有经过陈友坤的同意，故陈友坤有权要求华力通公司赔偿损失。陈友坤对其损失，自行委托了永道公司佛山分公司进行评估。一审法院对永道公司佛山分公司作出的《复原工程市场参考价》进行审查判断后，采纳了该鉴定意见中对自建废实堆场、花池整理、厂房主体修复工程费的核价，确定华力通公司应承担的厂房修复工程费为78644.73元。华力通公司没有就一审法院确定的该厂房修复工程费金额提出上诉，但认为一审法院采信陈友坤单方委托的鉴定意见，程序违法。由于华力通公司虽然对于陈友坤单方委托评估得出的修复费用提出异议并申请重新评估，但其并没有对此提出相反证据予以反驳。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条“一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许”的规定，一审法院不予准许华力通公司提出的评估申请并无不当。华力通公司的该上诉主张，理据不足，本院不予支持。
综上所述，华力通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费290.21元，由上诉人佛山市顺德区华力通机械有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 覃心怡