E*MERGEFORMAT福建省福州市马尾区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0105民初1117号原告：陈铭，男，1989年3月17日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。委托诉讼代理人：陈龙飞，福建合立律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪志海，福建合立律师事务所律师。被告：阮道奇，男，1960年6月5日出生，汉族，住福建省长乐市。原告陈铭与被告阮道奇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈铭的委托诉讼代理人陈龙飞到庭参加诉讼，被告阮道奇经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈铭向本院提出诉讼请求：1.判令原告陈铭与被告阮道奇签订的《房屋租赁合同》依法解除；2.判令被告将位于福州市马尾区******房屋返还给原告；3.判令被告向原告支付从2016年10月1日起至2017年7月31日止的房屋租金12000元及违约金（违约金以每月应付1200元为基数，按月利率2%计算，从2016年10月1日分段算至被告实际还款之日止）；4.判令被告以每月2000元的标准向原告支付从2017年8月1日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年4月29日，被告与原告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：1.由被告租赁原告所有的位于福州市马尾区******。2.租赁期为5年，即自2013年5月1日起至2018年4月30日止。3.房屋租金每月1100元，每月支付一次房屋租金，每月1号前支付当月租金，逾期支付房屋租金的，每逾期一日，按月租金金额的百分之三支付违约金。逾期支付租金超过七日的，原告有权解除房屋租赁合同。补充条款第五点约定自2016年5月1日起，每月租金每年增长100元。但被告于2016年10月1日起拒绝向原告支付租金，至2017年7月31日止，共欠原告租金合计12000元，经原告多次催讨未果。鉴于原、被告双方关于逾期支付房屋租金的违约金约定过高，现原告自愿调整为按月利率2%计算违约金。为此，原告向法院提起诉讼，请求判如所请。被告阮道奇未作答辩。原告陈铭围绕诉讼请求依法提交了如下证据：商品房买卖合同、房屋租赁合同、律师函、快递单、改退批条、中国工商银行借记卡账户历史明细清单、被告户籍证明、不动产权证。因被告阮道奇未到庭参加诉讼，又未书面提出异议和提交证据，故视为其自行放弃诉讼权利。对于原告陈铭提交的上述证据，本院认证认为，因其符合证据的真实性、相关性及合法性，本院均予以确认并在卷佐证。结合庭审调查及已确认的证据，对本案事实可做下列认定：2013年4月29日，原、被告签订编号为MT-FW1123851号的《房屋租赁合同》，约定：原告将位于福州市马尾区******的房屋出租给被告居住使用，租赁期限自2013年5月1日起至2018年4月30日止；房屋月租金为1100元，每月1日前支付，由被告转账到原告指定的户名为“郑晓莉”的银行账户中；租赁期限届满，除原告书面同意被告续租外，被告应在租赁期限届满当日返还该房屋；租赁期限届满前，原、被告任何一方解除本合同的，在解除合同当日被告应返还该房屋；被告逾期支付租赁押金或租金累计超过7日的，守约方可书面通知违约方解除本合同，违约方应向守约方支付等同于月租金的违约金；被告应按约支付租金，否则，每逾期一日，原告有权按月租金金额的3%向被告收取违约金；被告未按约返还房屋的，每逾期一日，被告应按月租金金额的7%向原告支付该房屋占用期间的使用费；本合同自原、被告双方签字之日起生效，未尽事宜可另行签订补充条款，补充条款与本合同不一致的，以补充条款为准。在上述合同的补充条款中，载明：原告给予被告两个月的免租期用于被告装修该房屋，……租金从2013年7月1日起支付；若在租赁期间内，被告连续半年未支付完租金，原告有权无偿收回房屋；被告同意从2016年5月1日开始每月租金按每年100元的方式逐年递增。原、被告均在上述合同中签字捺印。合同签订后，被告向原告支付租金至2016年9月份（2016年5月份至9月份的租金被告仍以1100元的金额支付），之后的租金未予支付。2017年7月7日，原告委托律师向被告邮寄律师函，通知解除原、被告之间签订的房屋租赁合同，并要求被告一次性支付拖欠的房屋租金及违约金，但该律师函未能向被告送达成功。另查明，位于福州市马尾区******的房屋系原告于2010年4月26日向名城地产（福建）有限公司购买，现已办理了闽（2017）马尾区不动产权第******号不动产权证，登记权利人为原告。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行。原告在按约将房屋交付给被告租赁使用后，被告应向原告履行每月按时支付租金的合同义务。然而，被告仅支付房屋租金至2016年9月份，其后的租金一直未予支付，已严重违反了合同约定。《中华人民共和国合同法》规定，承租人在出租人给予的合理期限内，无正当理由未支付租金的，出租人可以解除合同。据此，原告要求解除与被告之间签订的《房屋租赁合同》，并要求被告返还租赁房屋的诉讼请求，有合同和法律依据，本院予以支持。对于原告称其于2017年7月7日向被告发出解除合同律师函，应视为双方之间的房屋租赁合同已即时解除，被告应从2017年8月1日起向原告支付房屋占有使用费的主张，本院认为，因该律师函未能成功向被告送达，故不能适用《中华人民共和国合同法》载明的“当事人一方……主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，即原告的上述发函行为，不能视为双方之间的房屋租赁合同已解除。被告向原告支付房屋占有使用费，应从本判决确定的房屋租赁合同解除之日起计算；在此之前，因房屋租赁期限尚未届满，被告仍应按照合同约定，向原告支付房屋租金。由于被告从2016年10月份开始拖欠房屋租金，故被告应向原告支付从2016年10月1日起至本判决确定的房屋租赁合同解除之日止的房屋租金。上述房屋租金根据合同载明的“从2016年5月1日开始每月租金按每年100元的方式逐年递增”的约定，本应为：2016年5月1日至2017年4月30日为每月1100元+100元=1200元；2017年5月1日至2018年4月30日为每月1200元+100元=1300元。由于原告在诉讼请求中明确2017年5月1日至7月31日的房屋租金仍按每月1200元计算，该主张是原告在法律范围内处分自己的民事权利，本院予以准许；对于从2017年8月1日起至本判决确定的房屋租赁合同解除之日止的房屋租金，则应按照合同约定，以每月1300元为标准计算。对于原告要求被告支付从2016年10月1日起至2017年7月31日止拖欠的房屋租金12000元的违约金的诉讼请求，本院认为，被告确已违约，根据合同约定本应每日按月租金金额的3%承担违约责任，由于该违约金约定过高，原告主动要求调低至按月利率2%计算，其主张不违反法律规定，本院予以支持。对于上述拖欠房屋租金12000元的违约金的计算，应分段进行，即从2016年10月1日至2017年7月31日止，计算为：1200元×2%×10个月+1200元×2%×9个月+……1200元×2%×2个月+1200元×2%×1个月=1320元；从2017年8月1日起至被告还清该12000元房屋租金之日止，应以12000元为基数，按月利率2%计算违约金。在本院解除原、被告之间的房屋租赁合同后，根据合同约定被告本应每日按月租金金额的7%向原告支付房屋占用使用费，直到被告将租赁房屋腾房返还给原告之日止，现原告主动要求将该房屋占用使用费降低至每月2000元，其主张不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，2013年4月29日原告陈铭与被告阮道奇之间签订的编号为MT-FW1123851号《房屋租赁合同》，本院予以解除；被告阮道奇应将位于福州市马尾区******的房屋返还给原告陈铭；被告阮道奇应向原告陈铭支付从2016年10月1日起至2017年7月31日止的房屋租金12000元及违约金（该违约金分两段期间计算，第一段期间从2016年10月1日起至2017年7月31日止，违约金为1320元；第二段期间以12000元为基数，以月利率2%标准，从2017年8月1日起计算至被告还清该12000元房屋租金之日止）；被告阮道奇应以每月1300元为标准，向原告陈铭支付从2017年8月1日起至本判决确定的房屋租赁合同解除之日止的房屋租金；被告阮道奇应以每月2000元为标准，向原告陈铭支付从本判决确定的房屋租赁合同解除次日起至被告将本案租赁房屋实际腾房返还给原告之日止的房屋占有使用费。被告阮道奇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案予以缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条，判决如下：一、解除原告陈铭与被告阮道奇于2013年4月29日签订的编号为MT-FW1123851号的《房屋租赁合同》；二、被告阮道奇应于本判决生效之日起三日内，将位于福州市马尾区******房屋返还给原告陈铭；三、被告阮道奇应于本判决生效之日起三日内，向原告陈铭支付从2016年10月1日起至2017年7月31日止的房屋租金12000元及违约金（该违约金分两段期间计算，第一段期间从2016年10月1日起至2017年7月31日止，违约金为1320元；第二段期间以12000元为基数，以月利率2%标准，从2017年8月1日起计算至被告还清该12000元房屋租金之日止）；四、被告阮道奇应于本判决生效之日起三日内，以每月1300元为标准，向原告陈铭支付从2017年8月1日起至本判决确定的房屋租赁合同解除之日止的房屋租金；五、被告阮道奇应于本判决生效之日起三日内，以每月2000元为标准，向原告陈铭支付从本判决确定的房屋租赁合同解除次日起至被告将本案租赁房屋实际腾房返还给原告之日止的房屋占有使用费；六、驳回原告陈铭的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1480元，由原告陈铭负担10元，被告阮道奇负担1470元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  江愈海人民陪审员  侯添淦人民陪审员  许心刚二〇一七年十二月九日法官 助理  任文伟书 记 员  陈贻涛附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。