广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民二初字第633号
原告：交通银行股份有限公司广西壮族自治区分行，住所地广西壮族自治区南宁市。
代表人：王学武，该行行长。
委托代理人：周家学，广西桂三力律师事务所律师。
委托代理人：余波，广西桂三力律师事务所律师。
被告：覃建林，现下落不明。
被告：黄秀凤（系覃建林之妻），现下落不明。
被告：广西富湖房地产开发有限责任公司，住所地广西壮族自治区南宁市。
法定代表人：谭锦文，该公司总经理。
委托代理人：张莎，广西万益律师事务所律师。
委托代理人：陈晓林，广西万益律师事务所实习律师。
原告交通银行股份有限公司广西壮族自治区分行（以下简称交行广西区分行）与被告覃建林、黄秀凤、广西富湖房地产开发有限公司（以下简称富湖公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年1月13日立案受理。在审理过程中，因被告覃建林、黄秀凤下落不明，本案于2015年2月10日转为普通程序审理。本院依法组成合议庭于2015年6月4日公开开庭审理了本案。原告交行广西区分行的委托代理人周家学，被告富湖公司委托代理人张莎、陈晓林到庭参加诉讼，被告覃建林、黄秀凤经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告交行广西区分行诉称：原告与被告覃建林于2006年9月22日签订了《个人住房抵押贷款合同》，约定：原告贷款70万元给覃建林用于购买南宁市金浦路某房屋，覃建林从发放贷款次月起按月以等额还款法偿还借款本息，并用所购房产为借款提供抵押担保。合同签订后，原告在2006年9月26日向覃建林发放贷款70万元，并办理抵押登记。但是覃建林未依约按时偿还借款本息，至2013年11月30日已逾期达27期。为此，原告向覃建林发送贷款提前到期通知书，要求及时清偿逾期本息，但覃建林仍未清偿欠款。原告认为，覃建林应偿还剩余贷款本息494332.41元，其中本金401882.1元、利息52646元、罚息39804.31元，还应承担原告实现债权支付的律师费45490元，原告对抵押房产有优先受偿权；黄秀凤与覃建林是夫妻关系，应当对覃建林的债务承担连带责任；富湖公司作为覃建林的连带责任担保人，应对覃建林的债务承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告覃建林偿还原告贷款本息494332.41元，其中本金401882.1元、利息52646元、罚息39804.31元（利息、罚息暂计至2014年10月23日，以后利息、罚息另计至本息结清之日止）；2、被告覃建林、黄秀凤承担原告支出的律师费45490元；3、确认原告对抵押担保物南宁市金浦路某房屋有优先受偿权；4、本案诉讼费由被告覃建林承担；5、被告黄秀凤对被告覃建林的上述债务承担连带清偿责任；6、被告富湖公司对被告覃建林的上述债务承担连带清偿责任。庭审中，原告将第2项诉讼请求明确为：判令被告覃建林承担原告支出的一审诉讼律师费22745元（不含执行）；增加一项诉讼请求：判令被告覃建林承担原告支出的公告费700元，被告富湖公司对被告覃建林的全部债务承担连带责任。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、身份证、结婚证，证明被告覃建林、黄秀凤的主体资格；2、工商咨询单，证明被告富湖公司的诉讼主体资格；3、贷款申请表，证明被告覃建林填写贷款申请表内容；4、《个人住房抵押贷款合同》，证明原告与被告覃建林签订了借款合同相关内容及富湖公司担保情况；5、借款凭证，证明原告已履行合同义务；6、抵押房产预登记证明，证明抵押房屋已经办理抵押登记；7、贷款利息计算，证明被告覃建林、黄秀凤应还本息情况；8、还款明细，证明被告覃建林、黄秀凤还款情况；9、贷款提前到期通知书及快件单，证明原告向被告催收逾期借款及通知提前收回借款的事实；10、《委托代理合同》及律师费收据，证明原告委托广西桂三力律师事务所代理诉讼的相关约定及支付律师费的事实；11、广西区律师服务收费管理办法，证明原告支出律师费符合广西区相关法规规定；12、原告名称变更法律文件，证明原告是适格主体。
被告覃建林未作书面答辩，亦未提供相关证据。
被告黄秀凤未作书面答辩，亦未提供相关证据。
被告富湖公司未作书面答辩，在庭审中口头辩称：贷款合同主体为交行南宁分行，但现在起诉时为交行广西区分行，原告主体是否适格需要查实，在主体适格的前提下，按照担保法、物权法的规定，在借款人自己的房屋提供担保的情况下，在合同对债权实现顺序没有约定的情况下，被告富湖公司在物的以外承担担保责任，先物保再人保。原告的诉请数额还需要核对，律师费应提供发票。
被告富湖公司为其辩解未提供相关证据。
经开庭质证，被告富湖公司对原告提供的证据质证意见如下：证据1、2、4、5、6、12真实性无异议；证据3、7、8、9真实性无法确认，因为被告覃建林没有到庭，无法确认；证据10真实性不予认可，没有提供发票；证据11不属于证据。本院认为，原告提供的证据1～10、12经核对均系与书证原件核对无误的复印件，亦能证明其合法来源，符合法律规定的证据要件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告覃建林、黄秀凤经本院送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼又不作出答辩，也未提交相关证据，视其已放弃依法享有的质证、抗辩等诉讼权利。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第（一）项“一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本……”的规定，三被告均未提供相反证据反驳原告主张的事实，本院对原告提供证据1～10、12的证明力予以确认，作为认定本案事实的依据。证据11《广西律师服务收费管理实施办法》系地方性法规不属于证据，本院不作为认定本案事实的依据。
综合全案证据，本院确定以下法律事实：
覃建林与黄秀凤系夫妻关系。2006年9月21日，被告覃建林为向被告富湖公司购买位于南宁市金浦路某房屋，填写《交通银行个人房产贷款申请表》向交通银行股份有限公司南宁分行（以下简称交行南宁分行）申请贷款70万元。
2006年9月22日，覃建林（甲方、借款人、抵押人）、黄秀凤（抵押房产共有人）与交行南宁分行（乙方、贷款人、抵押权人）、富湖公司（丙方、保证人）签订编号为2006-1xxx的《个人住房抵押贷款合同》，约定：借款人向贷款人贷款70万元，用于购买位于南宁市金浦路某房屋，贷款期限10年，自放款日起算；其中3.1条约定合同项下贷款年利率为5.814%，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率下浮15%；合同放款后，遇中国人民银行调整基准利率的以次年1月1日为合同利率调整日；借款人按等额本息还款法，每期还款额为7706.22元，还款日为放款日的对应日；逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%，逾期天数从应还款日当日计算至实际还款日前一日；借款人授权贷款人将贷款以借款人购房款名义转账到保证人账户；借款人违反本合同的约定，贷款人有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，贷款人有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，对应付未付利息计收复利，并应承担贷款人为实现债权而发生的诉讼费、律师费及其他相关费用，贷款人有权处理抵押物。
借款人以所购房屋提供抵押担保，保证人为合同贷款承担连带责任；借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息，应当和保证人承担贷款人为实现债权而支付的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；借款人取得所购房屋的权利证明，且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，保证人的保证责任解除。
2006年9月26日，南宁市房屋产权交易中心就覃建林所购房屋办理了《预购商品房贷款抵押登记证明》（编号140xxxx），交行南宁分行为抵押权人。覃建林所购房屋未办理《房屋所有权证》和《房屋他项权证》。2006年9月29日，交行南宁分行向覃建林发放贷款70万元。截止2013年11月30日，覃建林尚欠借款本息合计219062.16元。交行广西区分行为实现其债权，委托广西桂三力律师事务所两位律师于2013年12月6日向覃建林发送律师函，要求覃建林在2014年1月10日前还清所欠逾期借款本息，若未在期限内还清，交行广西区分行有权在2014年1月11日宣布贷款提前到期，立即偿还完全部贷款本息，并承担由此产生的律师费、诉讼费等，担保人承担连带保证责任。
另查明，《个人住房抵押贷款合同》中存在覃建林以所购房屋给原告提供抵押担保和富湖公司附条件的保证责任两种担保方式，但合同对原告在多种担保方式下实现债权的顺序并未约定。
还查明，交行南宁分行于2009年1月6日经工商变更登记为交行广西区分行。
2015年1月13日，交行广西区分行以覃建林未偿还贷款为由，向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。
在本案审理过程中，原告负担了在《广西法治日报》刊登送达其起诉等诉讼材料及开庭传票公告给被告的公告费350元。同时，本院通过同一报刊刊登送达本案裁判文书给被告的公告时原告依法应预先交纳的公告费数额确定为350元。
本院认为，原告交行南宁分行与被告覃建林、富湖公司签订的《个人住房抵押贷款合同》，缔约主体适格，意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应恪守履行。因交行南宁分行已变更为原告交行广西区分行，故交行南宁分行在上述合同中的权利和义务依法应由原告承受。
一、关于覃建林的责任承担问题
原告依约发放了贷款70万元，已经履行了合同约定的义务，覃建林收到贷款后未按约定按时偿还，已构成违约。覃建林的违约行为符合合同约定的银行有权提前收回贷款的情形。原告向覃建林发送律师函，并给予其一定的宽限期偿还逾期借款本息，但直至宽限期届满覃建林仍未履行还本付息义务，原告据此宣布贷款提前到期并已履行了通知义务，合法有效。截止2014年10月23日，覃建林尚欠借款本金401882.1元、利息52646元、罚息39804.31元。据此，本院对原告要求被告覃建林归还借款本金及相应利息的诉求予以支持。
关于利息计算。借款合同借款期限内的利息计算标准包括利率、复利的计算标准。合同有约定的，按照合同约定；合同没有约定或约定违反国家金融主管部门关于利率、复利的强制性规定的，按照中国人民银行规定的利率标准计算。根据《中华人民共和国合同法》第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，逾期利息从性质上说属于法定违约金，借款人未在银行确定的提前收回贷款日履行义务的，全部未还贷款即转化为逾期贷款，之后按逾期罚息利率计收利息。合同中有约定的从约定，无约定的，按中国人民银行同期逾期贷款的罚息标准计算。据此，对原告要求覃建林按《个人房产抵押贷款合同》约定逾期贷款罚息利率支付逾期罚息的主张本院予以支持；同时，根据《中华人民共和国商业银行法》第三十八条“商业银行应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限，确定贷款利率”和中国人民银行《贷款通则》第十三条“贷款利率的确定：贷款人应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限，确定每笔贷款利率，并在借款合同中载明”及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》“……三、关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明贷款利率水平上加收30％-50％；……。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息”的规定，原、被告双方关于“逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%”的约定并未超出逾期罚息利率的上限，故对原告关于利息的计算方式本院予以支持。
关于律师费。因《个人房产抵押贷款合同》对律师费问题已有明确约定，且缔约各方意思表示真实，不存在违反法律禁止性规定的情形，应认定该约定的法律效力。交行广西区分行除提供相应收费标准及《委托代理合同》、授权委托书外，也提交了证明一审诉讼律师费已发生的律师费收据，为交行广西区分行提供本案代理服务的广西桂三力律师事务所律师亦承认收到收据上所载数额的律师费，应认定交行广西区分行支付的一审诉讼律师费已实际发生，且交行广西区分行在庭审过程中已经将律师费主动调整为22745元（不含执行），律师费数额符合《广西壮族自治区律师服务收费标准》，据此，对原告要求被告清偿为实现本案债权所支付律师代理费的诉讼请求本院予以支持。
关于公告费。因被告未能按时向原告偿还贷款，导致原告只能通过诉讼途径向其主张合法权益。法院受理案件后，因被告下落不明造成原告负担登报公告送达起诉等诉讼材料和判决书的公告费，此损害赔偿属于原告支出的必要费用，与被告的违约行为及其下落不明存在法律上的因果关系。据此，对原告要求被告承担公告费的诉讼请求本院予以支持，故本院确认本案的公告费为700元。
二、关于黄秀凤的责任承担问题
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条的规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。”覃建林与黄秀凤系夫妻关系，原告在本案中所主张的债权处于两被告婚姻关系存续期间，故对原告主张的借款依法应按夫妻共同债务处理，黄秀凤应对其与覃建林婚姻关系存续期间的共同债务承担连带清偿责任。
三、关于交行广西区分行抵押权实现问题
本案借款及设定物的担保发生在《物权法》实施以前，依据“法不溯及既往”的法律原则，对于发生在《物权法》施行之前的担保物权行为，一般情况下应当适用《担保法》及其司法解释的有关规定。基于本案合同在《物权法》施行以后尚在履行过程之中，依据《立法法》第八十三条关于“同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定”的精神，在本案担保行为发生时的法律法规、司法解释没有相应规定的情况下，本案处理可以参照《物权法》的有关规定；对于《物权法》施行以前的物的担保合同，如当时的法律法规认为无效，而《物权法》认为有效的，应适用《物权法》的规定。
在《个人房产抵押贷款合同》签订以后，覃建林即以其向富湖公司购买尚未取得产权证的在建期房向交行南宁分行抵押贷款，并办理了预购商品房贷款抵押登记，交行南宁分行为抵押权人。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十七条“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”的规定，可以认定此种担保方式的抵押权效力。据此，交行南宁分行对在建期房的抵押权自预购商品房贷款抵押登记时设立。由于交行南宁分行已经更名为交行广西区分行，其所享有的抵押权由原告承受。
四、富湖公司的责任承担问题
富湖公司、交行南宁分行与覃建林在《个人住房抵押贷款合同》中自愿约定“富湖公司为合同项下贷款提供连带责任保证，覃建林取得所购房屋的权利证明且交行南宁分行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，富湖公司的保证责任解除”，该约定系缔约各方自愿协商的结果，并未损害国家及社会公共利益，故应认定“阶段性保证”担保的效力。该保证的“阶段性”并非对保证期间的约定，而是富湖公司保证责任解除期间，故“阶段性保证”实为附解除条件的保证合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”的规定，因覃建林尚未取得所购房屋的产权证并办妥现房抵押形态的抵押登记，故保证合同所附解除条件并没有成就，交行广西区分行有权要求富湖公司承担相应的保证责任。
《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”因各方在合同中对原告在多种担保方式下实现债权的顺序并未约定，在覃建林已经对所购房屋为原告提供抵押担保的情况下，本案中应先就覃建林担保物来实现债权，如担保物的实现结果不能满足原告的全部债权，富湖公司仍应对覃建林在抵押物担保范围之外的债务承担担保责任。富湖公司承担保证责任后，有权向覃建林追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第一百一十二条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告覃建林向原告交通银行股份有限公司广西壮族自治区分行偿还贷款本金401882.1元、利息92450.31元（计至2014年10月23日）；
二、被告覃建林向原告交通银行股份有限公司广西壮族自治区分行支付逾期罚息（罚息计算：从2014年10月24日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，以本金401882.1元为基数，按年利率5.814%【遇中国人民银行调整利率执行新利率】上浮50%计付）；
三、被告覃建林向原告交通银行股份有限公司广西壮族自治区分行支付律师费22745元；
四、被告覃建林向原告交通银行股份有限公司广西壮族自治区分行支付公告费700元；
五、被告黄秀凤对被告覃建林上述第一、二、三、四项债务承担连带清偿责任；
六、被告覃建林如不能履行上述第一、二、三、四项判决确定的给付义务，原告交通银行股份有限公司广西壮族自治区分行有权就处理（协议折价或者拍卖、变卖）《预购商品房贷款抵押登记证明》（编号140xxxx）项下的抵押物所得的价款优先受偿；
七、在原告交通银行股份有限公司广西壮族自治区分行依据上述第六项判决处理抵押物所得价款不足以清偿上述第一、二、三、四项债务时，不足部分由被告广西富湖房地产开发有限责任公司向原告交通银行股份有限公司广西壮族自治区分行清偿。被告广西富湖房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向被告覃建林追偿；
八、驳回原告交通银行股份有限公司广西壮族自治区分行的其他诉讼请求。
案件受理费8971元，由被告覃建林、黄秀凤、广西富湖房地产开发有限责任公司负担。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：南宁市中级人民法院诉讼费专户，账号：01×××17，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁振郁
代理审判员 莫寿孟
人民陪审员 卢采频
二〇一五年六月九日
书 记 员 王 星
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十五条第一款当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。”
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。