广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤17民终199号
上诉人（原审原告）：伍美英，女，1969年12月7日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
委托诉讼代理人：陈厚全，男，1988年1月19日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
委托诉讼代理人：朱廷环，广东拓进律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈明开，男，1969年4月16日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。
上诉人伍美英因与被上诉人陈明开赠与合同纠纷一案，不服广东省阳江市阳东区人民法院于2016年12月2日作出的（2016）粤1704民初1042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
伍美英上诉请求：一、撤销原审判决，判令陈明开及时协助伍美英把下列土地使用权的权属变更到伍美英名下：1、位于阳东区甲镇乙路的168平方米土地使用权[使用权证号：东府国用（19××）第0××××16，0××××27号]；2、位于阳东区甲镇乙路的100平方米土地使用权[使用权证号：东府国用（19××）第0××××47，0××××48号]；3、位于阳东区甲镇丁路的210平方米土地使用权[使用权证号：东府国用（20××）第03××××8号]；4、位于阳东区甲镇乙路m号的91.2平方米土地使用权[使用权证号：东府国用（20××）第02××××2号]；5、位于阳东区甲镇乙路m号之二的83平方米土地使用权[使用权证号：东府国用（19××）第00××××2，02××××4号]；6、位于阳东区甲镇戊路的780平方米土地使用权[使用权证号：东府国用（20××）第0××××45号]。二、判令陈明开承担因办理上述全部土地使用权权属变更登记手续所产生的一切税费。事实和理由：一、2009年9月24日，伍美英与陈明开签订了《房地产赠与合同》，并对赠与行为进行公证，伍美英因此取得六宗房地产。二、阳东区国土局回复一审法院的复函中，没有深入调查四宗土地使用权的权属，仅回复“在我局地籍档案管理电脑没有记录”，导致原审法院在没法认定该四宗土地仍登记在陈明开名下，以致作出错误判决。另外，在另案中，阳东区人民法院查封了登记在陈明开名下的土地（使用权证号分别为：东府国用（20××）第02××××2号，东府国用（20××）第0××××45号），也证明该土地仍登记在陈明开名下。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足，请二审法院依法支持伍美英的上诉请求。
被上诉人陈明开没有到庭，亦没有提交书面答辩意见。
伍美英向一审法院起诉请求：一、判令陈明开即时协助把下列土地使用权的权属变更登记到伍美英名下：1、位于阳东区甲镇乙路的168平方米土地使用权[使用权证号：东府国用（19××）第0××××16，0××××27号]；2、位于阳东区甲镇乙路的100平方米土地使用权[使用权证号：东府国用（19××）第0××××47，0××××48号]；3、位于阳东区甲镇丁路的210平方米土地使用权[使用权证号：东府国用（20××）第03××××8号]；4、位于阳东区甲镇乙路m号的91.20平方米土地使用权[使用权证号：东府国用（20××）第02××××2号]；5、位于阳东区甲镇乙路m号之二的83平方米土地使用权[使用权证号：东府国用（19××）第00××××2，02××××4号]；6、位于阳东区甲镇戊路的780平方米土地使用权[使用权证号：东府国用（20××）第0××××45号]。二、因办理上述全部土地使用权权属变更登记手续所产生的一切税费由陈明开承担。
一审法院认定事实：2009年9月24日，伍美英（合同乙方）与陈明开（合同甲方）签订《房地产赠与合同》，该赠与合同内容如下：甲方和乙方是夫妻关系，共同拥有下列夫妻共同房地产：1、座落于阳东县甲镇丁路（原阳东县庚镇丁路）的房地产（有粤房地证字第C×××××13号房地产权证为据）；2、座落于阳东县甲镇乙路的房地产（有粤房地证字第C×××××14号房地产权证为据）；3、座落于阳东县甲镇乙路的房地产（有粤房地证字第C×××××15号房地产权证为据）；4、座落于阳东县甲镇乙路m号之二的房地产（有粤房地证字第C×××××06号房地产权证为据）；5、座落于阳东县甲镇乙路m号的房地产（有粤房地证字第C×××××07号房地产权证为据）；6、座落于阳东县甲镇戊路的房地产（有粤房地证字第C×××××09号房地产权证为据）。上述房地产中的一半为甲方所有，另一半为乙方所有。为了便于房地产的管理和使用。甲、乙双方现就房地产赠与事宜达成如下条款：一、甲方自愿将上述房地产中属于其个人所有的二分之一份额房地产无偿赠与乙方个人所有，永不反悔。二、乙方无条件接受上述二分之一份额房地产的赠与。三、乙方在接受上述二分之一份额房地产赠与后，应妥善管理、使用好上述二分之一份额房地产。四、甲方在签订本合同后，应无条件协助乙方办理上述二份之一份额房地产的权属变更登记手续，并提供相关的证件。五、甲方须承担办理上述二份之一份额房地产权属变更登记手续所需的一切费用。六、甲方须保证上述二分之一份额房地产无任何纠纷和其他瑕疵，并保证上述二分之一份额房地产无任何抵押及其他权利受限制的情况。七、本合同自双方签订并经公证之日起生效。本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，公证处存一份。当日双方将所签订的《房地产赠与合同》在广东省阳东县公证处办理公证。2009年9月27日，伍美英取得上述赠与房地产的房地产权证（证号分别为：⑴粤房地证字第C×××××04号；⑵粤房地证字第C×××××83号；⑶粤房地证字第C×××××10号；⑷粤房地证字第C×××××02号；⑸粤房地证字第C×××××23号；⑹粤房地证字第C×××××22号），但上述赠与房地产的土地使用权证当时仍登记在陈明开的名下（土地使用权证分别为：①东府国用（19××）第0××××16，0××××27号；②东府国用（19××）第0××××47，0××××48号；③东府国用（20××）第03××××8号；④东府国用（20××）第02××××2号；⑤东府国用（19××）第00××××2，02××××4号；⑥东府国用（20××）第0××××45号。）。2015年3月13日，伍美英与陈明开在阳江市阳东区民政局办理离婚登记手续。现伍美英诉至法院，诉请如诉称。在诉讼过程中，一审法院于2016年9月29日去函阳江市国土资源局阳东分局调查核实登记在陈明开名下的上述土地使用权证的土地使用权的土地出让金缴纳情况、是否存在司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利情况、是否属于划拨性质情况、是否存在权属纠纷情况和是否存在依法收回土地使用权情况。2016年11月18日，阳江市国土资源局阳东分局复函一审法院如下：1、经查该局地籍档案，到目前为止，贵院提供的土地使用权证号为东府国用（19××）第0××××16，0××××27号、东府国用（19××）第0××××47，0××××48号、东府国用（20××）第03××××8号和东府国用总字第字（19××）第00××××2/02××××4号在我局地籍档案管理电脑没有记录。2、土地使用权证号为东府国用（20××）第02××××2号的土地位于阳东区甲镇乙路，面积91.2平方米，该宗地是国有出让土地，缴清了土地出让金。到目前为止，已于2016年9月14日被贵院查封。3、土地使用权证号为东府国用（20××）字第02××××5号的土地位于阳东区甲镇庚路，面积780平方米，该宗地是国有出让土地，缴交了土地出让金3120元，尚欠土地出让金，所欠的土地出让金要按现行政策补缴。到目前为止，该宗地已于2016年9月14日被贵院查封。
一审法院认为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为”和第三十八条“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”的规定，本案中，伍美英与陈明开签订《房地产赠与合同》属于房地产转让行为，但经查案涉的讼争的土地使用权，其中土地使用权证号为东府国用（20××）第02××××2号和东府国用（20××）字第02××××5号的土地使用权已被依法查封，属于法律规定的不得转让房地产，另外，伍美英请求陈明开协助办理土地使用权证号为东府国用（19××）第0××××16，0××××27号、东府国用（19××）第0××××47，0××××48号、东府国用（20××）字第0××××88号和东府国用总字第字（19××）第00××××2/02××××4号的土地使用权过户手续，经一审法院去函阳江市国土资源局阳东分局调查，该局复函上述土地使用权已无登记在陈明开名下，故伍美英的诉讼主张理据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七、第三十八条的规定，作出判决：驳回伍美英的诉讼请求。一审案件受理费100元，由伍美英负担。
二审中，伍美英主张重新从阳江市阳东区不动产管理局复印了六份国有土地使用证，拟证明本案的土地使用权属登记在陈明开名下。另外，伍美英已对一审法院查封的登记在陈明开名下的讼争土地提出执行异议申请，并认为一审法院对执行异议的处理结果将影响本案判决，申请本院中止本案诉讼。
本院经审理查明，原审查明的基本事实清楚、属实，本院予以确认。
本院认为，本案伍美英诉请陈明开按双方赠与合同的约定将讼争土地使用权变更至其名下。《广东省城镇房地产权登记条例》第八条规定：“下列房屋所有权与所占用土地的使用权相统一的房地产应当在规定期限内向房产管理部门申请房地产权属登记：……（五）已经确认权属的房地产发生买卖、赠予、交换、继承、析产、分割、合并或者房地产现状变更的，有关当事人应当自有关合同签订之日或者有关法律文件生效之日起三十日内申请办理转移、转让或者变更登记，换领新的房地产权证……”根据上述规定，房地产权证是证明权属人拥有房屋所有权及所占用土地的使用权相统一的房地产权属证书，即房地产权证兼备原土地使用证和房屋所有权证的权属证明效力。据本院查明的事实反映，伍美英已取得赠与房地产的房地产权证，该房地产权证已确定伍美英为房地产权证中登记的土地使用权的权属人。参照《广东省城镇房地产权登记条例》第十条“申请新建非商品房屋产权登记、申请确认新建商品房屋权属的，房产管理部门应当把土地使用权证送同级土地管理部门查验核实。查验核实后，房产管理部门应当在土地使用权证上注明‘已换领房地产权证’字样”的规定，在发放新的房地产权证后，无需再次变更土地使用权证，由房产管理部门在土地使用权证进行注释，避免产生冲突即可。伍美英请求陈明开按双方赠与合同的约定协助伍美英将讼争土地使用权变更至其名下的理据不足，本院不予支持。由于讼争土地使用权不需另行变更登记，则无谓变更土地使用权税费问题，对伍美英主张由陈明开承担变更土地使用权的税费问题，本院亦不予支持。伍美英申请中止本案诉讼没有法律依据，本院不予准许。综上所述，伍美英的上诉请求理据不足，应予驳回。原审认为讼争部分土地使用权已经法院查封，属不得转让房地产情形，及部分土地使用权已无登记在陈明开名下，因此所有讼争土地均不存在由陈明开协助办理过户的可能，驳回了伍美英的诉讼请求。虽然原审法院对房地产权证的认识与相关法律规定不符，但对案件的处理结果正确，可对本案予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由伍美英负担。
本判决为终审判决。
审判长 林 广
审判员 何桂霞
审判员 姜玉华
二〇一七年四月十四日
书记员 莫淳雅