北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民初271号
原告：李恒智，男，1968年9月2日出生。
委托诉讼代理人：赵卓，山西华瑞律师事务所律师。
被告：李昆，男，1964年12月12日出生。
委托诉讼代理人：白涛，北京市隆安律师事务所律师。
第三人：张志宏，男，1963年1月15日出生，大同市深特发展集团有限责任公司董事长。
委托诉讼代理人：贾天智，男，1955年5月27日出生，大同市深特发展集团有限责任公司总经理。
第三人：大同市深特集团房地产开发有限责任公司，住所地山西省大同市城区魏都大道78号富临宝城综合楼A座19层。
法定代表人：苗永青，董事长。
第三人：大同市深特东城置业有限公司，住所地山西省大同市城区魏都大道78号。
法定代表人：贾天智，董事长。
原告李恒智与被告李昆、第三人张志宏、大同市深特集团房地产开发有限责任公司（以下简称深特房地产公司）、大同市深特东城置业有限公司（以下简称东城置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年7月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李恒智及其委托诉讼代理人赵卓、被告李昆及其委托诉讼代理人白涛、第三人张志宏的委托诉讼代理人贾天智、第三人深特房地产公司的法定代表人苗永青、第三人东城置业公司的法定代表人贾天智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李恒智向本院提出诉讼请求：1.立即停止对李恒智购买的位于山西省大同市御河西路东侧东小城现代商业动产中心建设项目（一期）第SC11-16号负一层房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.本案全部诉讼费用由李昆承担。
事实和理由如下：
2012年1月13日李恒智委托张秉文与大同市深特发展集团有限责任公司（以下简称深特集团公司）签订《投资合作协议》，因山西省大同市御河西路东侧东小城现代商业动产中心建设项目（一期）（以下简称东小城房地产项目一期）当时不具备预售条件，只能以《投资合作协议》的名义签订购房合同，但《投资合作协议》实质上是商品房预售协议，约定购买深特集团公司开发的东小城项目一期房屋，李恒智支付购房款200万元。2014年东小城项目一期具备预售资格后，李恒智于2014年9月26日与深特房地产公司签订《大同市商品房买卖合同》，李恒智购买东小城第SC11栋第16号，房屋代码为SC11-16（负一层），房屋价款为1851002元，公共设施配套装饰费793286元，共计2644288元。后深特房地产公司将房屋交付李恒智。至此，李恒智与深特房地产公司房屋买卖合同已经生效，并实际履行。李恒智是该房屋的合法物权人，李恒智对本案争议房屋的所有权应该得到保护。
李昆因借款纠纷向北京市第二中级人民法院（以下简称北京二中院）申请强制执行深特房地产公司财产，在执行过程中错误地将李恒智所有的东小城项目一期第SC11-16号负一层房屋查封，李恒智认为其与深特房地产公司买卖房屋的行为真实有效，且李恒智已经实际占有该房屋，李昆无权申请强制执行属于李恒智所有的房屋。因此，李恒智向北京二中院提出执行异议，北京二中院于2016年6月10日作出（2016）京02执异253号执行裁定书，裁定驳回案外人李恒智的异议请求。李恒智依据相关法律规定，诉至北京二中院，请求法院判如所请。
被告李昆辩称，李恒智的主张没有任何事实和法律依据，依法应予驳回。
一、李恒智与深特房地产公司所签《大同市商品房买卖合同》及《大同市商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）的真实签订日期为2015年3月，实际签订于法院查封争议房产之后。首先，李昆提交的证据足以证明李恒智与深特房地产公司签订的《大同市商品房买卖合同》的真实签订日期为2015年3月，而事实上本案争议房产早已于2015年1月15日被法院查封。所以，李恒智并未在法院查封房产之前签订合法有效的书面协议。李恒智所提交的协议均系为妨碍执行事后制作，不具有真实性。其次，李恒智事实上是与深特集团公司或张志宏等主体形成了借贷法律关系。李恒智提交的付款凭证明确显示李恒智支付款项的收款人均为张志宏，并非东小城项目一期开发主体深特房地产公司。李恒智实际是与张志宏发生借贷关系，而非与深特房地产公司买卖房屋。故李恒智与深特房地产公司所签《大同市商品房买卖合同》及补充协议与事实相悖，明显是为干扰执行事后制作，依据《大同市商品房买卖合同》及补充协议主张权益，没有事实和法律依据，应依法予以驳回。
二、李恒智从未向争议房产的开发主体深特房地产公司支付过任何款项，李恒智对争议房产并不享有任何权益。首先，没有任何证据显示深特房地产公司实际收取过李恒智的款项，深特房地产公司出具的收据均与事实相悖。该等证据均系为干扰执行事后制作，不应予采信。其次，李恒智提供的证据表明，李恒智均是向张志宏支付款项，而从未向深特房地产公司付款。张志宏并非深特房地产公司的股东或法定代表人，向张志宏支付款项在法律上与深特房地产公司没有任何关联。故李恒智未向深特房地产公司支付过款项，深特房地产公司出具的一系列收据，均与事实相悖，据此主张对争议房产享有权益，没有事实和法律依据，应予驳回。
三、李恒智提交的《入住流转单》明显与事实不符，东小城项目一期仍未竣工验收，属于在建工程，根本不具备交付使用条件，李恒智从未合法占有、使用争议房产，其相关主张不应予以采信。东小城项目一期目前仍未竣工验收，属于在建工程。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款明确规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”东小城项目一期目前仍未实现通水、通电、通气，根本不具备经营使用的条件。李恒智有关占有、使用争议房产的主张既违反法律规定，也与事实不符，不应予以采信。李恒智提交了《入住流转单》试图证明其已经占有使用争议房屋，但事实上李昆提交的证据表明，《入住流转单》上的大同市桐城物业管理有限责任公司从来没有为东小城项目一期提供过物业管理服务。李恒智提交的《入住流转单》明显与事实不符，均系为干扰执行事后制作。
四、争议房产的用途为商业而非居住，这不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称若干规定）第二十九条第二款规定的应当中止执行的情形。故人民法院应依法驳回李恒智的诉讼请求。若干规定第二十八条和第二十九条将不动产受让人区分为一般买受人和消费者买受人，并规定了不同的可以中止执行的相关要件。李恒智自称购买了房地产开发企业深特房地产公司名下的商品房，其应当属于消费者买受人，故在判断李恒智主张的权利能够排除执行时应当优先适用若干规定第二十九条之规定。若干规定第二十九条第二款明确规定买受人应当符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形。但事实上，李恒智所购买的房屋用途均为商业而非居住，而且李恒智也未提交任何证据证明其名下无其他用于居住的房屋。因此，根据该等条款，李恒智的诉讼请求应予驳回。
综上，李恒智根本没有在人民法院查封之前与深特房地产公司签订合法有效的商品房买卖合同，也从未向深特房地产支付过任何款项；李恒智并未实际占有使用争议房产，争议房产的用途为商业而非居住，这不符合若干规定第二十九条第二款规定的应当中止执行的情形。故李昆认为李恒智并非权利人，其主张没有任何事实和法律依据，不能排除执行，应当依法予以驳回。
第三人张志宏、深特房地产公司、东城置业公司述称，同意李恒智的诉讼请求和理由。涉案房产于2012年开始盖，当时因不具备选房条件，故先与李恒智签订了《投资合作协议》。深特房地产公司针对房产销售有不同的优惠条件，李恒智签订《投资合作协议》当时就是想要买房，且李恒智交纳购房款的形式与李昆相同，均是付给张志宏，深特房地产公司收支两条线，统一由深特集团公司向各个项目付款。李恒智已经实际足额交纳了购房款，但是因为相关配套费用李恒智未予支付，所以执行异议案件中驳回了李恒智的异议请求。
本院经审理查明：
一、关于涉案房产被查封、案外人提出执行异议等相关情况
本院在审理李昆诉张志宏、深特房地产公司、东城置业公司民间借贷纠纷两案的过程中，于2015年1月15日查封了深特房地产公司名下东小城项目一期74333.09平方米房产及山西省大同市御河西路东侧土地使用权[土地使用权证号：同国用（2013）第001531号，地号：0204082947，面积118678.64平方米]。2015年8月20日，本院作出（2015）二中民（商）初字第00194号、（2015）二中民（商）初字第00603号民事判决，判决张志宏于判决生效之日后十日内偿还李昆借款本金184800
000元及利息、违约金，深特房地产公司和东城置业公司对上述债务承担连带清偿责任。上述判决生效后，李昆向本院申请强制执行。本院于2015年9月24日立案执行，执行案号为（2015）二中执字第01267号、（2015）二中执字第01268号。前述保全查封自动转为执行中的查封。在执行过程中，李恒智以本院查封的东小城项目一期的涉案房产系其合法购买为由，向本院提出执行异议。本院作出（2016）京02执异253号执行裁定，裁定驳回案外人李恒智的异议请求。李恒智遂向本院提起案外人执行异议之诉。
经向山西省大同市房屋交易权属登记管理中心查询，涉案诉争房产属于本院查封范围。
二、关于东小城项目一期开发建设及涉案房屋现状等相关情况
深特房地产公司于2012年1月9日取得“东小城现代商业地产中心建设项目”《建设用地规划许可证》，于2013年5月21日取得东小城现代商业地产中心建设项目《建设工程规划许可证》，于2013年12月24日取得该项目《土地使用权证》，于2014年1月26日取得该项目（一期）《建筑工程施工许可证》，于2014年6月11日取得该项目（一期）《山西省商品房预售许可证》，载明预售房屋性质为商品房，备注包括1#楼-11#楼商业。现该项目尚未进行竣工验收。
北京银通安泰房地产评估有限公司曾接受本院委托对涉案项目进行评估，并出具银通安泰评字[2016]第160019号评估报告，其中“东小城一期工程进度说明”部分记载的主要内容为：东小城项目一期工程占地面积186亩，有11栋商业楼，三面城墙围合。目前完成情况：1#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工；2#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工。负一层地面80cm地砖铺装、轻钢龙骨石膏板隔断、金属卷帘门已完工；3#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工。负一层主楼部分地面80cm地砖铺装、轻钢龙骨石膏板隔断、金属卷帘门已完工；4#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工。负一层地面80cm地砖铺装、轻钢龙骨石膏板隔断、金属卷帘门已完工；5#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工。负一层地面80cm地砖铺装、轻钢龙骨石膏板隔断、金属卷帘门已完工；6#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工。负一层主楼部分地面80cm地砖铺装、轻钢龙骨石膏板隔断、金属卷帘门已完工；7#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工；9#楼（A、B、C座）土建、装饰、水、暖、电全部完工。A座地上三层及负一层地面80cm地砖已铺装，石膏板吊顶、外墙干挂石材已完工。B、C座外墙干挂石材已完工；10#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工；11#楼主体及二次结构完成，主楼外墙保温已完成60％，城墙东侧城砖已砌筑70％，其余未施工。
本院于2016年11月17日前往东小城项目一期现场进行了实地勘验。
三、关于李恒智购买涉案房产的相关情况
2012年1月13日，张秉文作为乙方，与甲方深特集团公司签订《投资合作协议》，约定乙方投资总金额为10577152元，投资位置为东小城项目SC11-17、SC11-18、SC12-01、SC12-02号商铺负一层，付款方式为本协议签订时客户首付4000000元，2012年3月31日前支付2000000元，余款4
577152元于2012年8月31日前付清，商铺预计在2013年7月31日前交付乙方装修。张秉文先后向张志宏、贾天智银行账户共计付款6000000元，深特集团公司先后于2012年1月18日、2013年8月28日向张秉文开具收款收据共计6000000元。此后，上述商铺的投资人由张秉文变更为张丙钧、王雅琪、李恒智。2014年9月16日，上述投资商铺的位置变更为SC11-14、SC11-15、SC11-16，投资总金额变更为7932864元。同日，深特房地产公司与李恒智签订《商铺认购协议》，约定李恒智购买东小城项目中的SC11号楼16号负一层商铺，商铺总金额为2644288元，单价为15800元/平方米，其中房款单价为11000元/平方米，公共配套装饰费为4800元/平方米。2014年9月22日，深特集团公司向李恒智出具收到投资认购金2000000元的收据。2014年9月26日，深特房地产公司与李恒智签订《大同市商品房买卖合同》，约定：李恒智购买东小城项目第SC11栋第16号房屋，房屋代码为SC11-16（负一层），房屋单价为每平方米11060元，总金额1851002元，本合同签订时，客户已付款1206714元，余款644288元于本商铺交付使用时一次性付清。后深特房地产公司与李恒智又针对上述房屋签订补充协议，约定李恒智向深特房地产公司支付公共设施配套装饰费4740元/平方米，共计793286元。
2014年10月9日，深特房地产公司东小城项目部向李恒智出具《东小城商铺交付结算单》，载明深特房地产公司应向李恒智支付延期交房补偿款80000元，扣除垃圾清运费和装修保证金后还余69163元，应于东小城开城时一次结清。庭审中，李恒智主张以上述69163元抵顶剩余购房款。
李恒智提交了2014年10月30日的《入住流转单》，李恒智在业主签字处签名，证明其已办理了涉案房产的交接手续。
李恒智的涉案房产因已被本院查封而无法办理商品房买卖合同的预售备案（网签）。
2016年12月22日，李恒智已将剩余房屋价款575
125元按照本院要求交付本院账户以供执行。
上述事实，有本院（2016）京02执异253号执行裁定书、银通安泰评字[2016]第160019号评估报告“东小城一期工程进度说明”部分、《投资合作协议》、更名证明、换房通知单、《商铺认购协议》、《大同市商品房买卖合同》、《大同市商品房买卖合同补充协议》、相关付款凭证、《收款收据》、《东小城商铺交付结算单》、《入住流转单》、说明、《商铺预租协议》、《委托协议》、东小城项目一期《山西省商品房预售许可证》等相关证照以及当事人陈述等证据在案作证。
本院认为，2015年5月5日施行的法释[2015]10号《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。符合上述条件的不动产买受人虽然尚未办理不动产过户登记，不享有法律意义上的物权，但是依据上述规定获得了物权期待权，属于足以排除强制执行的民事权益。
根据本案查明的事实，李恒智在本院查封之前，与深特房地产公司签订了《大同市商品房买卖合同》，已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照本院要求交付执行，且办理了涉案房屋的交接入住手续，因涉案房产已被查封而未办理网签。虽然李昆对《大同市商品房买卖合同》、《入住流转单》的真实性均不予认可，主张系深特房地产公司与李恒智为对抗执行、恶意串通、后补倒签的，但是鉴于李昆未能提交充分证据予以证明，故本院对其相关主张不予采信。涉案款项虽然系支付到张志宏、贾天智等人的个人银行账户，但是属于购房人按照开发商的指示进行的支付，在深特房地产公司于2014年9月26日签订的《大同市商品房买卖合同》中确认收到李恒智部分购房款且确认余款为644288元的情况下，可以认定为涉案房产的购房款已支付至深特房地产公司。李昆关于李恒智未向深特房地产公司付款的主张不能成立，本院不予采信。延期交房补偿款结算时间在本院查封之前，李恒智主张以其余额69163元抵顶部分剩余购房款，本院予以确认。据此，本院确定李恒智的剩余房屋价款为575
125元，李恒智已将该款项按照本院要求交付本院账户以供执行。李恒智与深特房地产公司办理了《入住流转单》，结合涉案房屋的租赁情况，可以认定李恒智已对涉案房屋进行管理和支配，在本院查封之前已合法占有涉案房屋。李昆关于涉案项目未经竣工验收不属于合法交付、李恒智亦不属于合法占有的相关主张，本院亦不予支持。
综上所述，李恒智在本院查封之前，签订了商品房买卖合同，支付部分价款且将剩余价款按照本院要求交付执行，对涉案房屋实施了管理和支配，未办理不动产过户登记亦并非由于其本人过错所致，且综合本案证据，没有发现李恒智与涉案项目的开发主体具有明显恶意串通、虚构债务、侵害李昆权益的情形，故本院依据目前证据，确认李恒智对涉案房屋享有物权期待权，该权益相对于李昆涉案债权具有优先效力，属于足以排除强制执行的民事权益。据此，本院对于李恒智关于不得执行涉案房屋的诉讼请求予以支持。
本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：
停止对山西省大同市御河西路东侧东小城现代商业地产中心建设项目（一期）第SC11栋第16号［房屋代码为SC11-16（负一层）］房屋的执行。
案件受理费70元，由李昆负担（于本判决生效后7日内交至北京市第二中级人民法院）。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于北京市高级人民法院。
审判长 陈红建
审判员 孙兆晖
审判员 韩耀斌
二〇一六年十二月二十九日
书记员 宋卫平
书记员 何 柳