江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏09民终1188号
上诉人（原审被告）：响水兴平化工有限公司,住所地响水县陈家港镇化工园区内。
法定代表人：莫宁杰，该公司经理。
委托诉讼代理人：蒋永华，男，1951年11月28日出生，汉族，该公司员工。
委托诉讼代理人：潘刚，江苏瑞信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：响水县业丰工贸有限公司,住所地响水县陈家港镇化工园区。
法定代表人：匡巧珍，该公司经理。
委托诉讼代理人：刘永，江苏素彤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：桑文娟，江苏素彤律师事务所律师。
上诉人响水兴平化工有限公司（以下简称兴平公司）因与被上诉人响水县业丰工贸有限公司（以下简称业丰公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服江苏省响水县人民法院（以下简称一审法院）于2017年12月29日作出的（2016）苏0921民初6070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人兴平公司的法定代表人莫宁杰及委托诉讼代理人蒋永华、潘刚，被上诉人业丰公司的委托诉讼代理人刘永、桑文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
兴平公司的上诉请求：1.依法撤销一审判决，并改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。1.基于被上诉人企业特点和祝栋梁身份特殊性，作为善意的无过失的上诉人完全有理由相信无代理权的祝栋梁与上诉人签订《股权转让框架协议》《股权转让框架补充协议》的行为代表了被上诉人公司。2.一审法院将协议约定不明的责任强加给上诉人没有法律依据。2016年11月8日双方签订的资产转让协议，是双方共同商定的，不存在单方面书写协议的情形，在实践中也无法操作。3.早在2014年7月4日，上诉人就将40亩土地及该土地上的房屋卖给了响水宇兴化工贸易有限公司。在2016年11月8日上诉人与被上诉人双方签订的资产转让协议中，上诉人所有的资产就是剩下的80亩土地及80亩土地之上房屋。协议中“所有的”既不是法律上物权的概念，也不是全部的意思，自己所有的东西就是自己能够卖给他人的东西。4.上诉人从未隐瞒已将40亩土地及部分房屋转让给他人的事实，被上诉人应当知道。5.上诉人与被上诉人签订协议的目的是偿还银行债务，解除资产抵押。
业丰公司辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。1.双方于2016年11月8日签订的《响水兴平化工有限公司资产转让协议》第一条“转让标的”范围很明确，即甲方所有的资产。一审判决根据双方约定的所有资产均为转让资产，不但认定事实清楚，而且转让的价格也合理。2.《股权转让框架协议》《股权转让框架补充协议》均不具有真实性、合法性，也与本案没有关联性。3.上诉人在整个处理资产过程中存在隐瞒事实及欺诈行为。其与案外人宇兴公司签订协议时隐瞒了土地和房产抵押的事实；在与被上诉人签订协议时，其又隐瞒了与案外人宇兴公司签订协议的事实。
业丰公司向一审法院起诉请求：1.判令兴平公司将位于响水县陈家港镇化工园区响国用（2010）第21692号土地使用权证书载明的面积为75288.7平方米工业用地使用权变更登记至业丰公司名下；2.判令兴平公司将位于响水县陈家港镇化工园区房屋所有权证书编号分别为响房权证陈家港字第××JG00530号、CJG00531号、CJG00532号、CJG00523号、CJG00524号、CJG00525号、CJG00526号、CJG00527号、CJG00528号、CJG00529号，面积合计为3723.35平方米的房屋所有权变更登记至业丰公司名下；3.判令兴平公司将上述资产实际交付给业丰公司；4.判令兴平公司交付相应证照和行政许可手续；5.诉讼费、保全费由兴平公司负担。
一审法院认定事实：2016年11月8日，被告兴平公司（甲方）与原告业丰公司（乙方）签订一份《响水兴平化工有限公司资产转让协议》约定：一、甲方将其所有的位于响水县的厂房、车间、办公楼（但机器设备与可拆除的相关设施除外）及相应的土地使用权转让给乙方。1.国有土地使用权证号：空，面积：空；2.房屋产权证号：空；面积：空(附交接清单作为本协议附件)。二、价金及支付方式：1.本协议所涉标的的转让价格为1500万元；2.乙方应于协议签订后付1000万元，此款用于甲方归还在响水农村商业银行贷款，银行贷款还清，注销甲方房屋及土地使用权抵押登记，余款待甲方债权债务清理并偿付完毕后10日内付清；3.甲方应在乙方支第一笔转让款用以代偿银行贷款并解除抵押登记后3日内办理土地使用权及房屋所有权变更登记手续，并向乙方交付转让的标的物；4.甲方应向乙方交付各种证照和行政许可手续。三、甲方享有的债权归其享有，所负债务由甲方自行偿还，与乙方无关；因甲方所欠债务给乙方所造成的损失，由甲方及其股东承担连带赔偿责任。四、乙方办理厂房及土地的房屋所有权证和土地使用权证过户手续的税费按照法律法规的规定由各自承担；甲方应为乙方提供便利条件，协助乙方办理相关手续。五、乙方为尽早投入生产，自资产交接并入住甲方后迅速进行恢复生产，乙方若使用甲方的营业执照及其他相关生产所需证照，每年向甲方缴纳适当的管理费；甲方协助乙方对甲方原先的经营范围进行调整，所需费用由乙方承担，甲方派员协调；乙方支付甲方相关协调人员的工资待遇，具体由乙方和聘用人员进行协商。2014年6月19日，兴平公司与江苏响水农村商业银行股份有限公司（以下简称响水农商银行）签订《最高额抵押合同》及《流动资金借款合同》，将本案讼争土地及部分房屋办理抵押登记。2016年11月10日，业丰公司为兴平公司代偿响水农商银行贷款本金9670049.98元，利息合计为999899.65元，业丰公司累计为兴平公司代偿资产抵押贷款本息1067万元。业丰公司在本案一审诉讼过程中将剩余的合同价款433万元提交至一审法院帐户。
一审法院另查明，响水宇兴化工贸易股份有限公司（以下简称宇兴公司）与兴平公司曾于2014年7月4日签订一份《土地使用权及地上房产转让协议书》。2014年7月21日，宇兴公司向兴平公司支付首期转让款800万元。2015年4月13日，兴平公司将转让的部分房产及其它转让物移交宇兴公司，并签订《公用设备及办公室、仓库交接清单》。后因转让资产一直处于抵押状态无法办理产权转让过户手续，余款宇兴公司一直未付。兴平公司于2016年6月7日向一审法院提起民事诉讼，要求宇兴公司支付剩余转让款450万元，后于同年9月26日撤回起诉。
2016年12月20日，宇兴公司起诉兴平公司、丁玉平土地使用权转让暨房屋买卖合同纠纷一案，一审法院于2017年5月11日作出（2016）苏0921民初6134号民事判决：一、解除宇兴公司与兴平公司于2014年7月4日签订的《土地使用权及地上房产转让协议书》；二、兴平公司于判决生效后十日内返还宇兴公司已支付资产转让款800万元；三、丁玉平对兴平公司返还宇兴公司800万元转让款承担连带清偿责任，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿；四、驳回宇兴公司其他诉讼请求。判决后兴平公司提起上诉，本院于2017年11月24日作出（2017）苏09民初3850号民事判决，驳回上诉，维持原判。
一审法院认为，一、关于《响水兴平化工有限公司资产转让协议》是否是原、被告真实意思表示的问题。虽然祝栋梁与丁玉平签订了《股权转让框架协议》《股权转让框架补充协议》，但祝栋梁既不是原告的法定代表人，也不是原告的委托代理人，亦未经原告的事后追认，不具有代表原告签订合同的权限。原告与被告争议的是土地使用权和房屋转让，而被告提交的两份协议是股权转让，是两个不同的法律关系，故对被告的抗辩主张不予支持。二、关于《响水兴平化工有限公司资产转让协议》中转让资产范围及价格问题。原、被告签订的《响水兴平化工有限公司资产转让协议》约定的第一条转让标的为，甲方将其所有的位于响水县的厂房、车间、办公楼（但机器设备与可拆除的相关设施除外）及相应的土地使用权转让给乙方。在国有土地使用权证号及面积，房屋产权证号及面积栏目中的内容均未填写。对于上述“所有的”一词文义应作两种解释：一是被告在响水县内的全部资产；二是被告位于响水县内具有物权的资产。双方争议的土地和房屋均登记在被告名下，土地使用权证号及面积和房屋产权证号及面积为被告所掌握和知晓，被告应在转让协议中写明转让的资产证号和面积，以避免双方发生理解上的分歧和争议。因此而发生的分歧和争议责任在被告，应由被告承担证明责任。本案被告不能举证证明自己的主张，应以被告位于响水县内具有物权的土地和房屋作为转让资产的范围。原被告在《响水兴平化工有限公司资产转让协议》中明确约定了转让资产的价格为1500万元，被告以规避资产转让税费问题予以抗辩，对此被告亦未提供证据予以证明，故对被告的抗辩主张不予支持。三、关于原告请求判令被告交付相应证照和行政许可手续问题。本案双方转让的标的物为国有土地使用权和房屋所有权，并不包括被告的证照和行政许可手续。且行政许可不属于民事法律调整的范围，应属于行政法调整的范围，故对原告该请求不予理涉。综上，原、被告签订的《响水兴平化工有限公司资产转让协议》是当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的规定，应认定合法有效，对当事人具有法律约束力，双方应按照协议的约定行使权利履行义务。原告履行第一期付款义务后，将被告在响水农村商业银行资产抵押权涤除，土地及房屋变更登记条件已成就。被告理应按照协议约定履行办理土地和房屋变更登记和实际交付义务，被告不履行上述义务构成违约，应当承担继续履行等违约责任。故对原告要求被告办理土地使用权和房屋所有变更登记以及实际交付上述资产的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十六条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告响水兴平化工有限公司于判决生效之日起十五日内将位于响水县陈家港镇化工园区响国用（2010）第21692号土地使用权证书载明的面积为75288.7平方米工业用地使用权变更登记至原告响水县业丰工贸有限公司名下，被告并应于同期内将上述土地实际交付原告；二、被告响水兴平化工有限公司于判决生效后十五日内将位于响水县陈家港镇化工园区房屋所有权证书编号分别为响房权证陈家港字第××JG00530号、CJG00531号、CJG00532号、CJG00523号、CJG00524号、CJG00525号、CJG00526号、CJG00527号、CJG00528号、CJG00529号，面积合计为3723.35平方米的房屋所有权变更登记至原告响水县业丰工贸有限公司名下，被告并应于同期内将上述房屋实际交付原告；三、驳回原告其他诉讼请求；案件受理费111800元，保全费5000元，合计116800元，由被告响水兴平化工有限公司负担。
本院二审期间，当事人没有提出新的事实、证据。
本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。
本院另查明，丁玉平（甲方）与祝栋梁（乙方）先于2016年10月25日签订《股权转让框架协议》约定，甲方转让其在响水兴平化工有限公司所有的股权给乙方，乙方为表示受让股权的诚意先行支付50万元；后于2016年11月10日签订《股权转让框架补充协议》约定，兴平化工厂转让约80亩（厂房车间在80亩土地之上），双方商定股权转让价格2158万元（该协议尚未履行）。
本案在审理过程中，经本院主持调解，因兴平公司不愿接受，致调解未成。
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、《响水兴平化工有限公司资产转让协议》中转让“所有的”资产的范围是什么；二、兴平公司所称《股权转让框架协议》《股权转让框架补充协议》对业丰公司具有法律约束力的主张能否成立。现分别评述如下：
一、关于《响水兴平化工有限公司资产转让协议》中转让“所有的”资产范围的问题
合同法第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，兴平公司与业丰公司签订的《响水兴平化工有限公司资产转让协议》，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，但该协议对标的物仅约定“所有的位于响水县的厂房、车间、办公楼（但机器设备与可拆除的相关设施除外）及相应的土地使用权”，确属标的物约定不明。现双方不能达成补充协议，依照双方在该协议中已明确约定的由业丰公司代替兴平公司偿还银行贷款并解除抵押登记且业丰公司已经履行完毕的条款，将该抵押登记的资产范围推定为双方协议应当履行的标的物，不违反双方协议的真意。因此，一审判决确定标的物的范围，并无不当。至于兴平公司为实现其偿还银行债务、解除资产抵押的目的，却与业丰公司签订资产转让协议的行为，显然违反了诚实信用的原则，理应承担不利后果。
二、兴平公司所称《股权转让框架协议》《股权转让框架补充协议》对业丰公司具有法律约束力的主张能否成立的问题
合同法第八条第一款、第四十八条第一款、第四十九条分别规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任；行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，《股权转让框架协议》和《股权转让框架补充协议》均是丁玉平与祝栋梁分别以其个人名义、代表各自个人所签订，都未使用兴平公司或业丰公司的名义；且两份协议中均没有业丰公司的相关字样；尤其是丁玉平与祝栋梁也不是兴平公司或业丰公司的法定代表人。因此，业丰公司不是《股权转让框架协议》和《股权转让框架补充协议》的当事人，兴平公司的上述主张不能成立。
综上，上诉人兴平公司的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费111800元，由上诉人响水兴平化工有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于 浩
审 判 员 时 云
审 判 员 葛存珍
二〇一八年五月十日
法官助理 周光营
书 记 员 陈本浩
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。