汕头市潮南区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0514民初173号原告：吴伟鹏，男，汉族，住汕头市潮南区。委托诉讼代理人：纪燕銮，广东潮之荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：许晓丹，广东潮之荣律师事务所律师。被告：潮南区胪岗镇胪溪居民区委员会，住所地汕头市潮南区胪岗镇胪溪居委办公楼。负责人：吴伟民。委托诉讼代理人：蔡银华，广东华诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈臻，广东华诺律师事务所律师。原告吴伟鹏诉被告潮南区胪岗镇胪溪居民区委员会租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人纪燕銮、许晓丹，被告的委托诉讼代理人蔡银华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴伟鹏向本院提出诉讼请求：１.确认其与被告之间的租赁合同无效；2.判令被告因租赁合同无效返还租金67380元；3.判令被告支付上述租金的利息损失，利息自2007年12月1日起暂计至2017年1月13日，计20268.28元；4.判令被告因租赁合同无效返还铁皮通道搭建费6000元；5.判令被告因租赁合同无效赔偿其商铺的装修加固、水电安装等费用共计109376元；6.判令被告赔偿其因商铺被拆除所造成的经济损失216760元；7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年12月1日，被告汕头市××南区胪岗镇胪溪居民区委员会（下称“胪溪居委会”）将位于胪溪市场××-××号商铺承租给吴伟鹏，租金每年支付一次，吴伟鹏按被告要求支付了2007年12月1日至2016年11月30日期间的租金共计67380元。承租期间，吴伟鹏对承租商铺加固装修花费97026元，安装水电设备花费12350元。2012年，被告收取了商铺前通道顶铁皮搭建费6000元。承租期间，三间商铺由吴伟鹏与其妻吴少玲共同经营。2016年7月14日，被告拆除商铺前通道的遮光铁皮。2016年7月21日，吴伟鹏承租的三间商铺因属违章建筑被强制拆除，致其损失共计216760元，具体损失包括：1、搬迁过程中物资的拆卸、包装、搬运和运输费计6760元；2、潮汕老柑腐烂损失约20万元；3、存放茶叶贬值损失1万元。为维护其合法权益，特向法院起诉，请求判准其诉讼请求。原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1、身份证，据以证明其诉讼主体资格；2、租金收据，据以证明其向被告承租商铺并支付租金的事实，其中：2007年12月1日至2013年11月30日每年租金6480元，小计6480×6＝38880元；2013年12月1日至2015年11月30日每年租金9000元，小计9000×2＝18000元；2015年12月1日至2016年11月30日租金10500元；以上合计67380元；3、字据、证明书，据以证明其向被告支付6000元铁皮通道搭建费的事实，因其承租了3间商铺，每间收取2000元，合计6000元；4、字据、购货单，据以证明2012年6、7月份，其雇人对商铺进行加固装修及水电安装共花费109376元的事实；5、结婚证书；6、个体工商户营业执照；7、采购合同；8、照片；9、字据；10、视频；证据5-10，据以证明商铺被拆除前系以吴少玲的名义办理营业执照，合法经营，商铺被拆除前已购进约6万斤潮汕老柑，由于商铺被强制拆除，致大量老柑腐烂造成直接损失约20万元、茶叶贬值损失约1万元以及其雇人搬迁所产生的费用6760元的事实。11、被告出具的证明2份、烟草专卖零售许可证，据以证明被告向吴少玲出具了该二份证明使吴少玲可以办理工商登记及烟草专卖零售许可证的手续，原告也因此相信被告对本案的商铺具有合法的出租权；12、致和惠公路胪岗路段沿街商户的一封信，据以证明原告至2016年7月才知道本案商铺属于违章建筑；13、出院小结，据以证明被告对商铺进行拆迁时，吴少玲生病住院不在现场；14、相片2张，据以证明强拆时现场的直接损失；15、证人吴某1的证言，据以证明吴伟鹏于2012年6月委托吴某1对其向被告租赁的三间商铺进行铁架加固，吴伟鹏向吴某1支付人工和材料费共计49614元的事实；证人吴某2的证言，据以证明吴伟鹏于2012年7月委托吴某1对其向被告租赁的三间商铺进行地面加填混泥土及贴地砖，吴伟鹏向吴某2支付装修费共计15800元的事实；证人林某的证言，据以证明：（1）吴伟鹏在租赁的三间商铺中销售潮汕老柑，林某是潮汕老柑买卖的中间人，吴伟鹏曾于2015年底通过林某采购约3万元斤潮汕老柑；（2）2016年6月初，吴伟鹏商铺内存放约3万元斤潮汕老柑，吴伟鹏委托林某帮助寻找卖家，但在林某寻找到买家前，商铺就被强拆了，老柑仍存放在商铺中的事实。证人吴某3、吴某4、吴某5的证言，据以证明：（1）吴伟鹏向被告租赁位于胪溪肉菜市场边铁皮屋××-××号铺面并与其妻子吴少玲共同经营；（2）被告于2012年因搭建胪溪肉菜市场边铁皮屋前通道顶铁皮，向租户收取每间2000元的搭建费；（3）被告于2016年7月14日提前拆除胪溪肉菜市场边铁皮屋前通道顶铁皮。被告胪溪居委会辩称：1、本案原告吴少玲不符合起诉的条件，系重复起诉，违反了民事诉讼法的一事不再理的原则，应驳回其起诉。吴少玲与其单位就胪溪市场铁皮铺××-××号商铺租赁合同纠纷一案，汕头市潮南区人民法院于2016年10月17日立案受理后，因吴少玲的证据不足，于2016年12月30日判决驳回其诉讼请求，该判决已经生效。本案的诉讼标的及诉讼请求与前诉相同，吴少玲作为前诉的诉讼主体，再次提起本案诉讼，已经构成重复诉讼，依法应驳回其起诉。2、胪溪市场并非违章建筑，原告吴伟鹏与其之间成立的租赁关系合法有效，原告诉称的损失缺乏事实和法律依据：（1）原告吴伟鹏所租赁的铁皮商铺位于汕头市××南区胪岗镇胪溪市场，该市场是其为方便村民日常生活而设立的。铁皮商铺作为胪溪市场的一部分，是和胪溪市场的其他建筑物作为一个整体，属于农村集体经济组织的集体资产，并非“违章建筑”，其系该集体资产的管理者，有权进行管理。2016年7月，为响应汕头市政府创建全国文明城市的需要，潮南区胪岗镇政府要求对该市场外围铁皮商铺进行拆除，以美化当地的乡镇形象。在此情况下，市场铁皮商铺部分进行拆除。因此，吴伟鹏所租赁的铁皮商铺并不是违章建筑，吴伟鹏与其之间的租赁关系是合法有效的。（2）原告吴伟鹏与其租赁关系是逐年订立口头协议，双方自2007年12月1日至2015年11月30日期间，总共订立了八次，上述协议已经全部履行完毕。而2015年12月1日至2016年11月30日的租赁关系因为创建文明城市的原因，其按照上级部门的规定向各租户发出通知，要求各租户在一定时间内搬离该铁皮商铺时，双方的租赁关系已经依法解除。故原告请求退还自2007年12月1日至2016年11月30的租金及利息缺乏事实和法律依据。（3）在拆除铁皮商铺时，并没有造成该铁皮商铺的损失，原告也没有证据证明其损失。故原告请求其承担货物的损失，完全是没有事实依据，也不符合法律规定，依法不应予以支持。综上所述，本案吴少玲重新提起诉讼已经违反一事不再理的诉讼原则，而吴伟鹏与其之间的租赁合同是合法有效的，原告所主张的请求缺乏事实和法律依据，故其请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护其合法利益。被告对其辩解在举证期限内提交的证据有：1、（2016）粤0514民初1083号判决书，据以证明：（1）原告吴少玲于2016年10月17日胪溪市场铁皮铺××-××号商铺租赁合同纠纷一案起诉，汕头市潮南区人民法院依法作出判决，并已生效，吴少玲就同一事实重新起诉，构成重复诉讼，违反一事不再理原则；（2）被告已通知原告吴伟鹏解除合同并给予相应的合理时间搬迁；（3）铁皮商铺被拆除时间是2016年7月21日；（4）原告请求中的数额及事实与原判决书认定的事实不符；2、会议记录，据以证明市场铁皮铺是为了方便村民日常生活，经村委会议决定设立的，属农村集体财产，其系该集体财产的管理者，有权对其进行管理、使用并取得收益；3、情况反映，据以证明胪溪市场是为当地村民生活所需设立，为避免摊档日晒雨淋应摊档要求搭建的铁皮商铺，由于政府创文政策的需要已被拆除，铁皮商铺是历史原因形成的，该处状况众所周知；4、《致和惠公路胪岗路段沿街商户的一封信》，据以证明胪溪市场铁皮商铺的拆除是根据上级政府的创建文明城市的政策要求，属政府的行政行为，且其已经通知原告，并给原告合理的期限进行搬离。经开庭质证，被告胪溪居委会对原告提交的证据1真实性、合法性无异议，对吴少玲作为本案的诉讼主体提起诉讼认为违反一事不再理的原则，构成重复起诉；对证据2中二份租赁交款单的真实性、合法性、关联性均有异议，对其他收据没有异议，认为该证据恰好证明原告吴伟鹏与被告的租赁关系是独年订立口头协议，铁皮商铺是历史原因形成，是众所周知的事实；对证据3有异议，认为铁皮的搭建是被告应市场摊档的要求，由各摊档自费，被告代收代付统一搭建；对证据4有异议，认为该证据的真实性无法确认，且装修工程要有结算单及施工明细，该证据无论从形式上或内容上均不符合法律规定，同时，工程的定价等均无法确认；对证据5无异议；对证据6真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该证据恰好说明了该商铺不属违章建筑，工商部门才予以登记；对证据7-10有异议，认为：一是采购合同和字据的来源是否真实无法确认，也不符合证据的形式及实质要求，且原告只提供字据及合同，没有提供货物的买卖发票及纳税证明，也不符合交易习惯与规则；二是从相片和视频上看，无法体现出具体的地点以及相片中的实物存放于何处，且相片拍摄时间至今较久无法考证，不能证明原告所称的货物受损及搬迁产生的费用，也无法证明货物贬值与商铺的拆除具有关联关系；三是原告提供的视频是经过剪辑处理，原告也当庭说明了是在原告吴少玲诉被告的案件上有所添加，所以该视频不能作为认定本案的证据；对证据11的合法性、真实性无异议，但认为无法证明原告所要证明的事实，反而证明了该商铺的合法性，并非违章建筑，工商及烟草部门才予以办理相关手续；对证据12的合法性、真实性无异议，对证明内容有异议，认为该信件可证实被告响应政府的号召，配合相关部门进行合法性美化市容的行为，也证实被告通知原告吴伟鹏解除口头租赁合同及给予其适当的缓冲期限，该证据不能证明商铺是违章建筑；对证据13有异议，认为吴少玲是否有在场与本案无关；对证据14有异议，认为相片的真实性、合法性均无法确认，来源也无法考证，更无法证明原告诉请的损失；对证据15证人证言认为：1.证人吴某1的证言可认定对商铺的重新建设是原告的自行拆除重建的行为，与其无关；2.证人吴某2证言中陈述的时间与面积均与提交法庭的证据不相符，且时间差距长达5年之久，面积差距多达一半以上，其前后矛盾，不能采信；3.证人林某只是介绍原告吴伟鹏购买柑，无法证明吴伟鹏铺内存放柑的数量及价值，且从其说明的老柑的储存期限最长可达4-5个月，那么即使2015年10月原告吴伟鹏向他人购入老柑的事实存在的话，至2016年初也早已腐烂损失，不可能存在原告所称的损失，另林某与原告是生意合作伙伴，其证言可信度低；4.证人吴某3、吴某5与原告存在利益关系，且其二人的证言也与法院（2016）粤0514民初1083号的生效民事判决书认定的事实相冲突；5.对证人吴某4的证词，因其根本没有在该处做生意，只是租后转租给他人经营，其对本案及原告所述称的事实应是不知情的。综上，原告所称的损失无法认定，即使存在，也是自己所造成的，且证人证言均无法证明原告所要证明的事实，但可以证实本案的铁皮商铺是合法的，租赁合同是口头约定商铺一年一租，租金一年一付的事实。原告对被告胪溪居委会提交的证据1的真实性、合法性无异议，但认为该判决书只是对主体的驳回，并没有对实体进行审查，因此吴少玲不存在重复诉讼的情况；对证据2、3有异议，提出真实性无法确定，该二项证据无法证明被告对铁皮铺具有合法的出租权；对证据4的真实性、合法性无异议，认为该证据恰好证明被告搭建的铁皮商铺是违章搭建。对当事人没有争议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：原告提供的证据1至3真实性可予认定，证据3中租赁交款单、潮南区农村经济联社统一收据、收款收据上的署名都是“吴伟鹏”，与证据5、6、11能相互印证，可以证明原告吴伟鹏承租了胪溪市场铁皮铺东××—××号三间铺面，并与其妻吴少玲共同经营的事实。证据4虽与证人吴某1、吴某2的证言能相互印证，但该项证据与证人证言仅能证明原告商铺进行装修的事实，无法确认装修具体费用。且因原、被告未签订书面租赁合同，无法确定双方对租赁物进行装修有无特别约定，在此情况下，应依法律规定确定，即作为承租人在租赁物需要装修时可以向出租方提出要求，如对租赁物需要改变或增设他物，应经出租人同意。现原告并无证据证明其有向被告方提出要求或经其同意，因此，即使原告存在加固装修的费用也无权要求被告予以赔偿。对原告的该项证据，本院不予采纳。证据7、8、9、10与证人林某、吴某3、吴某4、吴某5的证言能相互印证，可以证明原告与其妻吴少玲共同经营该3间商铺及商铺的经营情况，但其中证人林某的证言仅能证明其为吴伟鹏介绍买柑的事实，无法证明商铺被拆除时有存放潮汕老柑的事实，原告提供的上述证据目的是为证明商铺被拆除造成存放在铺间内的物品损失，但上述证据仅能证明其有在该商铺中经营以及有购买老柑等事实，且商铺拆除对商铺内的物品也可以另处存放，并不必然导致物品腐烂、贬值，原告的主张理据不足，不予采纳；证据12“致和惠公路胪岗路段沿街商户的一封信”真实性可予认定，结合证据10中的视频资料显示拍摄的日期是2016年6月18日，可以证明原告在商铺拆除前有接到拆除通知，在接到通知后仍继续经营的事实；证据13的真实性可予认定，但因与本案没有关联，本院不予采用；证据14可以证明涉案商铺已拆除的事实。被告提交证据2、3仅能够证明被告对包括原告承租的3间铁皮商铺在内的胪溪市场铁皮铺面均为被告集体所有的事实，无法证明该市场铁皮铺面是合法搭建；证据4可以证明市场铁皮铺面拆除前被告已履行了通知义务的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年12月1日，被告潮南区胪岗镇胪溪居民区委员会将其自主搭建的位于胪溪市场铁皮铺东××-××号商铺出租给原告吴伟鹏，租金每年一付，具体数额由双方根据实际情况协商确定，租赁期限从原告吴伟鹏缴付租金当年的12月1日起至次年的11月30日止，原告吴伟鹏与被告没有签订书面租赁合同。原告吴伟鹏承租该3间商铺后与其妻吴少玲共同经营。2016年汕头市政府为创建全国文明城市，开展了清理整治行动。2016年7月8日，潮南区胪岗镇人民政府向该市场内的商铺发出“致和惠公路胪岗路段沿街商户的一封信”，告知该市场内的商户应于2016年7月20日前自行拆除清理，逾期未整改的，将强行拆除清理。2016年7月21日位于胪溪市场铁皮商铺××-××号的3间商铺被拆除。2017年2月6日，原告向本院提起诉讼，请求确认与被告之间的租赁合同无效、判令被告返还租金和利息以及退还搭建费用并赔偿其各项损失。此外，吴少玲原与吴伟鹏作为本案共同原告向本院提起诉讼，本院经审查后认为吴少玲并非本案租赁合同的当事人，不应作为本案原告起诉，于2017年4月11作出（2017）粤0514民初173号作出民事裁定，驳回原告吴少玲的起诉。吴少玲不服提出上诉，汕头市中级人民法院于2017年6月19日裁定驳回其上诉，维持原裁定。本院认为，本案系租赁合同纠纷，成立租赁合同关系的双方当事人在享有租赁合同权利的同时，也应履行相应义务。本案中，原告吴伟鹏提供缴款单和收款收据，可以证明原告吴伟鹏与被告存在租赁关系，被告也承认吴伟鹏的承租人地位，故本院确认吴伟鹏与被告存在租赁关系。对于原告与被告之间的租赁合同效力的问题。本院认为，由于被告未能提供证据证明该商铺是经批准搭建的，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，应确认原告与被告的租赁合同无效。对因合同无效，原告吴伟鹏缴交的租金是否应予返还的问题，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，租赁合同无效，当事人仍应按约定的租金标准支付占有使用费，鉴于原告吴伟鹏已交付了从2007年12月1日至2016年11月30日的租金，其应支付给被告每月的占有使用费可按其已交付的每月租金计算，因该3间商铺已于2016年7月21日拆除，原告从2015年12月1日至2016年7月的占有使用费为10500元/年÷365天×233天=6702元，故被告应退还原告吴伟鹏3798元及并按同期同类银行贷款利率赔付利息损失。关于原告请求返还通道搭建费6000元的问题。原告申请出庭作证的证人吴某3、吴某4、吴某5的证言能相互印证，可以证明被告收取每间商铺通道搭建费2000元的事实，被告辩称通道铁皮搭建是应市场摊档的要求，由各摊档自费，被告代收代付统一搭建的，但未能提供证据予以证明，故对其抗辩意见不予采纳，并确认被告应付还原告三间商铺的通道搭建费6000元。关于原告请求赔偿商铺加固装修费及水电安装费的问题。因原告提交的证据不足以证明其主张的事实，且原告也未能提供证据证明其安装、加固行为是经被告同意，故对原告的该项请求不予支持。原告请求赔偿因商铺被拆除所造成铺间内物品腐烂、贬值损失，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第五十二条、第五十八条、第二百二十一条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、确认原告吴伟鹏与被告潮南区胪岗镇胪溪区居民委员会的租赁合同无效；二、被告潮南区胪岗镇胪溪区居民委员会应于本判决生效之日起10日内返还原告租金3798元及赔付利息（利息从2016年7月21日起至还清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计）；三、被告潮南区胪岗镇胪溪区居民委员会应于本判决生效之日起10日内返还原告市场通道搭建费6000元；四、驳回原告吴伟鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7596.76元，减半收取计3798.38元，由原告吴伟鹏负担3748.38元，由被告汕头市潮南区胪岗镇胪溪区居委会负担50元。原告已预交的案件受理费不予退还，被告应负担的案件受理费在履行案款时直接付还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式六份，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判员  肖育农二〇一七年七月十九日书记员  李碧璇