江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第02610号
上诉人（原审被告）连云港诚基置业有限公司
委托代理人薛云峰，该公司职员。
委托代理人金炼，江苏苍梧律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）庞羽。
委托代理人侯士涛，江苏同科律师事务所律师。
上诉人连云港诚基置业有限公司（以下简称诚基公司）与被上诉人庞羽商品房销售合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2015）港民初字第1738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月30日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月28日公开开庭审理了本案。上诉人诚基公司的委托代理人薛云峰及金炼、被上诉人庞羽及其委托代理人侯士涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
庞羽一审诉称：2013年12月19日，庞羽与诚基公司签订《商品房买卖合同》，约定庞羽购买诚基公司开发的位于连云区平山北路海州湾花园第9幢101室房屋一套，房屋面积304.5平方米，房屋总价为2904930元。合同约定该房屋于2014年12月31日前交付。至今为止，该房产未交付。为了维护庞羽的合法权益特诉至法院，请求法院判令：1、解除庞羽与诚基公司2013年12月19日签订的《商品房买卖合同》；2、诚基公司退还购房款2904930元（首付款874930元、按揭贷款2030000元）、契税89675.1元；3、诚基公司支付银行利息161756.20元；4、诚基公司支付违约金290493元。
诚基公司一审辩称：1、涉案工程在施工前连云港市规划局已经做出了施工许可，连云港市规划局先后于2013年4月10日、2013年6月4日、2013年7月11日及2013年8月13日要求诚基公司进行方案优化设计，并要求诚基公司立即停止在建工程，该行为属于政府的强制干预行为，根据庞羽与诚基公司双方签订的商品房买卖合同第八条第二款第二项规定，因国家或地方政府有关法律法规、政策变化，具体行政行为、重大时政行为或者重大市政建设导致该商品房验收延期，或政府有关部门未依法及时验收该商品房的，出卖人可以依据实际情况予以延期，因此诚基公司并没有违约，不承担违约责任。2、根据法律规定，违约金与损失赔偿金不能同时主张。
原审法院经审理查明：2013年12月19日，庞羽与诚基公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定庞羽向诚基公司购买位于海州湾花园第9幢无单元101室房屋，合同约定建筑面积为304.5平方米，总房款为人民币2904930元。该合同还约定：第六条付款方式及期限：庞羽应于2013年12月19日支付首期款874930元，余款应于2013年12月29日前办理按揭贷款付清。第八条交付期限：诚基公司应当于2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，取得商品住宅交付使用批准文件，并符合合同约定的商品房交付庞羽使用；遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，因国家或地方有关法律法规、政策变化，具体行政行为、重大时政行为或重大市政建设导致该商品房验收延期，或者政府有关部门未依法及时验收该商品房的，买受人房款未交清的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期；同时，在该合同第九条明确规定，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，……逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金”。此外，该合同第十一条还规定了商品房交接条件，即：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。2013年12月20日，庞羽、诚基公司签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，补充协议对按揭贷款等事宜做出相应约定。合同签订后，庞羽支付诚基公司购房首期款874930元。2014年3月18日庞羽向连云港地方税务局缴纳房屋买卖契税87149.9元及滞纳金2527.29元。2014年3月19日庞羽与中国银行连云港经济技术开发区支行签订《个人一手住房贷款合同》一份，保证人为诚基公司，贷款金额2030000元，贷款利率为浮动利率，浮动周期12个月，第一个浮动周期内贷款利率为千分之5.4583，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率。庞羽以购买的上述商品房作为抵押物进行抵押。2014年4月1日中国银行连云港经济技术开发区支行发放贷款并计算利息。
原审法院另查明，2013年4月10日、2013年6月4日、2013年7月11日及2013年8月13日，连云港市规划局四次分别向诚基公司发出《关于海州湾国际花园项目方案优化设计的通知》、《关于海州湾国际花园项目方案调整设计的通知》、《关于海州湾国际花园项目方案进一步优化的通知》及《关于尽快完成海州湾国际花园项目优化方案的通知》。
原审法院认为：庞羽、诚基公司之间签订的《商品房买卖合同》内容合法，意思表示真实，为有效合同。庞羽依约履行支付全部购房款共计2904930元的义务后，诚基公司应按《商品房买卖合同》的约定在2014年12月31日前向庞羽履行相应的交付房屋义务，由于该房屋现不符合交房条件，诚基公司未能按约定向庞羽交房。由于《商品房买卖合同》中明确约定在诚基公司交房之日起逾期超过30日的，诚基公司仍未依照法律法规及合同约定交房，也未向庞羽出具其他可以延期交房的证明，故依照《商品房买卖合同》第九条规定的解除合同的条件已成就，庞羽有权行使合同解除权。
由于《商品房买卖合同》的解除系由诚基公司逾期交房的违约行为所导致，故诚基公司应承担相应的违约责任，即依合同约定退还庞羽全部已付款2904930元并按该已付房款的10%向庞羽支付解除合同违约金290493元，庞羽的该部分诉讼请求原审法院予以支持。庞羽主张的契税及滞纳金89675.1元，由于该款系商品房买卖合同成立的情况下向连云港地方税务局缴纳的，商品房买卖合同解除后，庞羽可依法向连云港地方税务局申请退还契税。因庞羽已主张违约金，对于庞羽主张的银行利息，应按中国人民银行公布施行的同期相应档次的贷款基准利率计算超过违约金290493元部分，诚基公司承担违约责任。对于诚基公司关于连云港市规划局作出《关于海州湾国际花园项目方案优化设计的通知》、《关于海州湾国际花园项目方案调整设计的通知》、《关于海州湾国际花园项目方案进一步优化的通知》及《关于尽快完成海州湾国际花园项目优化方案的通知》的行为属于政府的强制干预行为，致使诚基公司延长交房期限，符合商品房买卖合同第八条第二款第二项规定的情形，以致不能履行合同的抗辩，原审法院认为因为连云港市规划局的通知在庞羽、诚基公司双方合同签订之前已经客观存在，即诚基公司明知在此种情况下交房时间可能延迟，却在签订时仍然约定交房的具体时间而导致不能按约定交房，故对诚基公司的该抗辩意见，原审法院依法不予采信。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除庞羽与诚基公司2013年12月19日签订的《商品房买卖合同》；二、诚基公司应于判决发生法律效力之日起十日内给付庞羽违约金290493元；三、诚基公司应于判决发生法律效力之日起十日内向庞羽支付购房款2904930元及超过违约金290493元部分的利息（其中874930元自2013年12月20日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；2030000元自2014年4月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；四、驳回庞羽的其它诉讼请求。一审案件受理费30040元，由庞羽承担2040元，由诚基公司承担28000元。
上诉人诚基公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误。2013年4月10日、2013年6月4日、2013年7月11日及2013年8月13日，连云港市规划局四次分别向上诉人发出《关于海州湾国际花园项目方案优化设计的通知》、《关于海州湾国际花园项目方案调整设计的通知》、《关于海州湾国际花园项目方案进一步优化的通知》及《关于尽快完成海州湾国际花园项目优化方案的通知》。被上诉人与上诉人于2013年12月19日签订《商品房买卖合同》，约定上诉人应当于2014年12月31日前将被上诉人购买的房屋交付给被上诉人。原审法院以连云港市规划局的通知在上诉人与被上诉人合同签订之前已客观存在，认为上诉人明知在此种情况下交房时间可能延迟，却在签订合同时仍然约定交房的具体时间而导致不能按约定交房，因此不能按时交房属于上诉人的违约行为。上诉人认为连云港市规划局作出的几项通知属于政府的强制干预行为，符合双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第二项规定的情形，上诉人并没有违约。自合同签订至约定交房之日的时间，上诉人一直被行政干预无法完成整改方案，不能按时交房不是上诉人的原因造成的，上诉人不应承担违约责任。二、原审法院适用法律和利息损失计算错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，若约定的违约金低于或过分高于造成的实际损失时，当事人可以向人民法院或仲裁机构请求对违约金数额进行增减。同时，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，上诉人没有过错责任，在约定违约金高于被上诉人的损失的情况下，原审法院支持被上诉人的违约金请求，同时判决利息高于违约金部分继续支付利息，不符合公平原则。同时，对被上诉人利息损失计算错误，按揭金额应当计算被上诉人实际承担的利息，首付金额应当计算同期银行存款利息。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人庞羽答辩称：1、原审法院认定事实清楚，证据确实充分。上诉人在与被上诉人签订合同前已明知连云港市规划局的四次优化设计通知，故上诉人不能按约定时间交房，应当承担违约责任。连云港市规划局的通知行为是房地产开发行业主管部门的正常监督管理行为，而不是具体行政行为，不属于合同约定的第八条第二款第二项中所说的带有情势变更性质的具体行政行为。2、原审适用法律正确。原审中上诉人并没有提出和请求法院减少违约金，且违约金没有超过损失的30%，上诉人明知并隐瞒四项通知存在、交房时间可能延迟的真相，具有欺诈的故意，逾期不能交房属于故意违约，原审法院适用法律是完全正确的。3、原审对被上诉人利息损失计算正确。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“违约金或损失数额按照已付购房款总额、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，而非上诉人所称的以同期银行存款利息计算。综上，原审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明：原审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。
本案二审争议焦点为：1、上诉人诚基公司逾期交付涉案房屋是否适用涉案合同第八条第二款第二项的约定；2、原审判决上诉人诚基公司支付超过违约金部分的利息是否恰当。
本院认为：关于第一个争议焦点。涉案《商品房买卖合同》第八条第二款第二项约定，因国家或地方有关法律法规、政策变化，具体行政行为、重大时政行为或重大市政建设导致该商品房验收延期，或者政府有关部门未依法及时验收该商品房的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期。本案中，诚基公司举证的连云港市规划局向诚基公司发出的四次通知均在诚基公司与庞羽签订合同之前，而非发生在诚基公司与庞羽签订合同之后，即诚基公司在签订合同前已知晓连云港市规划局相关通知的内容，诚基公司在此情况下约定的交付期限对诚基公司具有约束力，故本案不适用涉案《商品房买卖合同》第八条第二款第二项的约定，诚基公司关于被行政干预无法完成整改方案，不能按时交房不是上诉人原因造成的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。
关于第二个争议焦点。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，涉案商品房买卖合同因诚基公司未能按期交付房屋而解除，庞羽因合同解除后产生的损失为其支付的购房款产生的利息损失，当该利息损失超出诚基公司与庞羽约定解除合同的违约金时，诚基公司仍应对超出约定的违约金的损失承担违约责任。故原审法院判决诚基公司承担超过合同约定的违约金230493元部分的按中国人民银行同期贷款基准利率计算的已付款的利息并无不当。上诉人诚基公司关于原审判决利息损失计算错误的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。
综上，上诉人诚基公司的上诉请求和理由不能成立，本院依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30040元，由上诉人连云港诚基置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一六年二月二十三日
书 记 员 孙潘红
法律条文附录
一、《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。