河南省洛阳市涧西区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）涧民二初字第226号
原告洛阳市涧西区工农乡尤西村民委员会。住所地：洛阳市涧西区工农乡尤西村。
法定代表人尤双虎，村委会主任。
委托代理人尤孝明，该村第一村民组组长（特别授权）。
委托代理人张文松，法律顾问（一般代理）。
被告洛阳市黄河塑料机械模具有限公司。住所地：洛阳市涧西区科技工业园。
法定代表人刘轶，经理。
委托代理人刘金川，该公司股东（一般代理）。
原告洛阳市涧西区工农乡尤西村民委员会（以下简称尤西村委会）诉被告洛阳市黄河塑料机械模具有限公司（以下简称黄河模具公司）为租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告尤西村委会的委托代理人尤孝明、张文松、被告黄河模具公司的委托代理人刘金川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告尤西村委会诉称，2002年11月1日，原、被告签订了由被告租赁原告土地的土地租赁协议。协议载明：原告将7.2亩土地租赁给被告使用，租赁期限为20年。租赁费为：2003-2007年每年每亩2000元；2008-2012年每年每亩2100元；2013年-2017年每年每亩2200元。付款方式：先交费用后使用。被告不按时交清费用，加收滞纳金10%，超过半年原告有权单方终止协议，不补偿被告任何投资。协议签订后，被告也能按期支付租金，但2013年租金被告一直拖延未付。经过实地丈量，被告多占原告土地0.372亩，该费用从被告租赁至今未付。同时，根据目前物价、地价上涨趋势，土地的租赁费用较之签订时成倍增长，仅尤西村委会与洛阳容威商贸有限公司2012年所签的土地租赁费协议每年每亩就6000元。根据水涨船高的原则，原告的土地租金从2014年开始也应每亩每年6000元。根据现场勘验，被告的下水道常年走在原告的土地上，侵占原告的土地使用权，并影响村委规划，应改道被告租赁的土地范围比较合适。原告认为，原、被告签订的土地租赁协议合法有效，且已履行十年有余，双方均应按协议的约定履行各自的义务。被告无故拖延支付租金，违反了协议的约定和法律的规定，应承担继续履行付清租金及滞纳金的义务。被告多占原告土地，除支付租金外，应予退回。原告要求增加土地租赁费的意见，符合我国合同法及司法解释（二）有关“明显不合理的低价”的规定和物价、地价上涨的情势。诉讼请求：1、依法判令被告付清2013年和2014年土地租赁费31680元、违约金3168元，并按协议第三条规定终止租赁协议。2、被告多用原告土地0.372亩，从2002年11月2日开始，计算至2014年12月底，每年补交740元。从2014年5月开始将多用原告土地0.372亩退回原告。3、根据尤西村土地租赁现行价格，原告的土地租赁费为每亩6000元，被告从2014年元月一日起支付原告。4、被告企业下水道现占用原告土地，该下水道从2014年1月起改道被告租赁的土地范围内。5、本案诉讼费由被告承担。
被告黄河模具公司当庭辩称：1、原告诉讼被告拖欠地租2013年、2014年，2013年以前每年都是春节前元旦后，村民组长拿收据到厂里领取租金，就是这样收地租的。2013年元旦后春节前，迟迟不见村里来收地租。被告股东刘金川十几次给村民组长打电话没有回应，多次与村民组长发短信让其来拿地租，一直没有回音。我左腿骨折没有办法去村里找，所以打电话，但是一直没有回音。后来腊月23时，我找人开车送我到村委会，联系交地租的事，到村委会后，村委会办公室有7、8人，在门口曾见到村长，到办公室见到了村民组长。我提出交地租，并拿出将近2万元的现金，当时村民组长答复我说，马上过年了，不收，村里过年不差我这几个钱，过完年一起交。并笑着给我说：你回去吧，看在你下着雪来了，大年初一我就在你厂门口倒车土，我再三要求让其把钱收下，他不收。在场的人都劝我说，既然村长说不收了，你就回去吧。2013年正月初八村里人在我厂门口310国道绿化用地，挖断我厂里的下水道，根据地基看，盖成的楼房，后墙离我厂现有的建筑物仅有1米多宽，我厂现有东、西厂近100米要被遮住，厂内无法正常经营。给市委领导反映，领导委托涧西区区领导给有关区、乡、村领导到我厂里门前处理这问题。当时因为建筑证件不全，停止施工，让村里一周内恢复我厂的下水管道。保证工厂正常生产经营。当时，我曾提出村里把地租收了，马上都到半年了，根据合同超过半年不交地租，村里有权解除合同。当时负责收地租的组长尤孝明曾对着区、乡、村领导说：年底一块收。当时我都说可别过半年了，你又说收地。当时他说：没事。当时区领导都说让我安心办厂，村里一周内把下水道给恢复了。此后一直没事，到2014年春节前，我又多次给尤孝明联系，他一直没有回话。村支书给尤孝明打电话问收地租的事，尤孝明说这没法收，观察观察再说，然后，我就收到了涧西区人民法院的传票。起诉我没有交地租，要求解除合同，收回土地。地租不是我们厂不交，而是我们交，收钱的人不收，反过来给我们造成拖欠地租不交，目的是为了找借口给我们解除合同，收回土地。我认为我们没有多占土地，我租的地是村民的承包田，租了8年，没有任何人提出多占地，同时协议签订后，围墙是原村民组长找人圈的。7.2亩地不是我圈的，是东边也有墙，西边也有墙，从租赁起我没有动过地。土地租赁协议当时公证过，我认为既然公证过，有法律效力，要求按原合同履行。村里租地不是我一家，别家是否都涨了。原告说我厂下水道占用原告土地，我认为不是事实，下水道没有占有原告的土地。8、9年前在租地时就是这样的，原告让下水道从我厂里走是无理要求，原告应当给我提供水路、电路等。
经审理查明，2002年11月1日，原告尤西村委会（甲方）、被告黄河模具公司（乙方，原名洛阳市黄河塑料机械模具厂）签订《土地租赁协议书》一份，原告将7.2亩土地租赁给被告使用，租赁期限20年，从2003年1月1日至2022年12月31日。租赁四至及面积：东至开洛加油城，西至村办铸造厂，南至尤民责任田，北至310国道绿色通道南边界；东西长99.8米，南北宽48米（详见平面图）。租赁费用：2003-2007年每年每亩2000元；2008-2012年每年每亩2100元；2013年-2017年每年每亩2200元。付款方式及交款时间：甲方开出收款收据，乙方即交付，交款时间均为先交付后使用，即每年的租赁费在当年提前一次交清。违约责任：乙方违约不按时交清租金，逾期加收滞交金10%。超过半年甲方有权单方面终止合同，不补偿乙方任何投资。该土地租赁协议签订后，被告黄河模具公司即投资资金进行建设，正常使用着租赁的土地。2013年以前的土地租赁费被告均及时向原告交纳，双方无争议。
关于2013年的租赁费交付问题，双方存在争议。原告尤西村委会称被告黄河模具公司未按时交纳。而被告黄河模具公司称，2013年正月被告黄河模具公司举报原告违章建房，双方产生矛盾，被告黄河模具公司找原告交租赁费，原告推脱不收。被告黄河模具公司的证人未出庭，原告尤西村委会对该证人证言不认可。被告黄河模具公司出示手机短信一封，因不显示时间，原告尤西村委会也不认可。
关于被告黄河模具公司下水道侵占原告土地排放污水问题，双方说法不一。原告尤西村委会提交一组照片，照片显示墙外有污水排放，但被告黄河模具公司称：原来我厂的下水道是在地下埋着，后来原告尤西村委会搞违法建筑，把下水管道给挂断了，责任在原告，不在被告。
诉讼中，原告尤西村委会申请对被告黄河模具公司租赁的土地面积进行丈量。2014年10月11日，河南省维达不动产评估有限公司做出测绘报告，经测量计算：该地块总面积7.638亩，其中地块一面积为7.386亩，地块二面积为0.252亩。
上述事实，由当事人提交的《土地租赁协议书》、照片、测绘报告、当庭陈述等在卷资证，足以证明。
本院认为，原、被告签订的《土地租赁协议书》，意思表达真实、权利义务约定明确、不违反法律规定，故合法有效。被告黄河模具公司辩称2013年的土地租赁费被告去交但原告尤西村委会不收，仅凭短信和未出庭接受质证的证人证言，不足以证明该主张，故应认定被告黄河模具公司迟延交付土地租赁费，应承担违约责任，应支付原告尤西村委会2013年和2014年的土地租赁费31680元（2200×7.2×2），并支付原告尤西村委会违约金3168元。根据测绘报告，被告黄河模具公司实际租赁原告7.638亩土地，故应向原告尤西村委会补交0.438亩土地（7.638-7.2）2002年至2014年期间土地租赁费10906.2元［（2000×0.438×5）＋（2100×0.438×5）＋（2200×0.438×2）］。原告尤西村委会的“按协议第三条规定终止租赁协议”的诉讼请求，因终止协议与被告黄河模具公司投入巨资进行生产建设的实际不符，将造成被告黄河模具公司巨大财产损失，有悖公平原则，故该诉求本院不予支持。关于污水排放问题，原告尤西村委会作为土地出租方及相邻方，应给被告黄河模具公司排水提供出路，但被告黄河模具公司应根据环境保护法的规定，处理污水和工业废水，在排水问题上，双方应积极协商，协议不成，另行解决，故原告尤西村委会的“被告企业下水道现占用原告土地，该下水道从2014年1月起改道被告租赁的土地范围内”的诉讼请求本案不予处理。原告尤西村委会的其他诉讼请求证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告洛阳市黄河塑料机械模具有限公司支付原告洛阳市涧西区工农乡尤西村民委员会2013年和2014年的土地租赁费31680元，违约金3168元。
二、被告洛阳市黄河塑料机械模具有限公司支付原告洛阳市涧西区工农乡尤西村民委员会0.438亩土地2002年至2014年期间土地租赁费10906.2元。
三、驳回原告洛阳市涧西区工农乡尤西村民委员会的其他诉讼请求。
本案诉讼费671元，由原告洛阳市涧西区工农乡尤西村民委员会负担100元，被告洛阳市黄河塑料机械模具有限公司负担571元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 杜六斌
审 判 员 李晶晶
人民陪审员 李春芳
二〇一五年一月八日
书 记 员 李丽艳