广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0703民初570号
原告：广东益威物业服务有限公司，住所地：江门市蓬江区宏达路2号之三。
法定代表人：舒兆洋，该公司总经理。
委托代理人：黄达华，男，1962年7月13日出生，汉族，住江门市蓬江区，是该公司职员。
委托代理人：张炳辉，男，1995年12月8日出生，汉族，住江门市蓬江区，是该公司职员。
被告：高志伟，男，1991年6月23日出生，汉族，住江门市蓬江区，
原告广东益威物业服务有限公司(以下简称“益威物业公司”）诉被告高志伟物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月24日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年6月8日公开开庭进行了审理。原告益威物业公司的委托代理人黄达华、张炳辉到庭参加诉讼。被告高志伟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告益威物业公司诉称：经江门市蓬江区潮连钻石花园业主委员会选聘原告为钻石花园的物业服务公司。2012年12月22日，江门市蓬江区潮连钻石花园业主委员会与原告签订《钻石花园物业服务协议书》（合同期限2013年1月1日至2014年12月31日）；2015年6月16日续签3年（合同期限2015年1月1日至2017年12月31日），约定原告为该小区提供物业服务，物业服务费按实际面积向业主或物业使用人计收（三期别墅物业服务费：1.80元/㎡/月，三期花园物业服务费：0.50元/㎡/月），包含物业公司派驻管理人员的工资及福利补贴等、物业公司的管理费用开支及成本、小区公共水费、公共电费及电梯维保和年审费用，不包含电梯及小区房屋建筑及公共设施、设备的维修费用。物业服务费的缴交时间为每月1至10号交纳当月的物业服务费，逾期交纳的，从逾期之日起每天按应交物业费的千分之三交纳滞纳金，合同还对其他相关事项进行了约定。合同成立之日，原告即为该小区提供物业服务。被告是该小区的业主之一，已接受了原告为其提供的物业服务，根据其名下蓬江区潮连钻石花园钻石西街11号房屋的面积488.76㎡，花园面积894㎡，2013年9月至2016年12月发生的物业服务费为:53070.80元(房屋物业服务费879.77元/㎡/月+花园物业服务费447.00元/月×40个月)，但原告至今未支付物业服务管理费给被告。经原告多次催收未果，被告拒不支付物管费的行为已构成违约，应承担向原告支付物业服务费及滞纳金的违约责任。为此，原告起诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付物业服务费53070.80元（2013年9月至2016年12月）以及支付逾期付款违约金（滞纳金）（以每月欠付的物业服务费为基数，从2013年9月起按每日千分之一计至费用清偿之日止）；二、被告承担本案的诉讼费用。
益威物业公司在举证期限内提供的证据有：
1、江门市房产登记申请书及产权人身份证，证明涉案物业产权人的情况；
2、照片，证明原告向被告进行催款交费的事实；
3、房屋交接资料，证明房屋已经交付给被告的事实；
4、江门市钻石花园（三期）前期物业服务协议，证明被告同意并清楚双方的权利和义务的事实；
5、钻石花园物业服务协议书，证明原告与江门市蓬江区潮连钻石花园业主委员会于2012年12月22日签订《钻石花园物业服务协议书》，约定了双方的权利和义务的事实；
6、钻石花园物业服务协议书，证明原告与江门市蓬江区潮连钻石花园业主委员会于2015年6月16日签订《钻石花园物业服务协议书》，约定了双方的权利和义务的事实；
7、照片，证明原告为被告小区提供了物业服务的事实。
被告高志伟没有到庭，没有答辩，在举证期限内也没有提供证据。
本院根据以上证据及综合当事人的陈述意见查明以下事实：
原告益威物业公司提供的《核准变更登记通知书》载明：“于2016年6月15日经该局核准变更登记，经核准的变更登记事项如下：登记事项：变更前企业名称：江门市益威物业服务有限公司，变更后企业名称：广东益威物业服务有限公司…。”原告提供的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》载明：“企业名称：江门市益威物业服务有限公司，资质等级：三级，发证机关：江门市住房和城乡建设局，有效期：2014年8月22日至2016年8月21日…。”
原告益威物业公司与江门市蓬江区潮连钻石花园业主委员会分别于2012年12月22日、2015年6月16日签订《钻石花园物业服务协议书》（各一份），双方主要约定：“委托方（甲方），受托方（乙方）：益威物业公司，甲方委托乙方对钻石花园住宅小区进行物业服务。物业名称：江门市潮连钻石花园，物业类型：别墅、洋房，坐落位置：江门市潮连钻石花园，房屋建筑面积：49125㎡，花园建筑面积：60459㎡。委托管理事项：房屋建筑公共部位的维修、养护和管理…法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。协议期限为二年，自2013年1月1日起至2014年12月31日止。物业服务费用：交费标准如下：三期物业管理费：1.8元/月/㎡，三期花园管理服务费：0.5元/月/㎡…。”“委托方（甲方）：江门市蓬江区潮连钻石花园业主委员会，受托方（乙方）：益威物业公司，甲方委托乙方对钻石花园住宅小区进行物业服务。物业名称：江门市潮连钻石花园，物业类型：别墅、洋房，坐落位置：江门市潮连钻石花园，房屋建筑面积：49125㎡，花园建筑面积：60459㎡。委托管理事项：房屋建筑公共部位的维修、养护和管理…法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。协议期限为三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止。物业服务费用：交费标准如下：三期别墅物业管理费：1.8元/月/㎡，三期花园管理服务费：0.5元/月/㎡…。”
原告益威物业公司与被告高志伟于2011年7月1日签订《广东省江门市钻石花园（三期）前期物业服务协议》，双方主要约定：“甲方（业主或非业主使用人）：高志伟，乙方（物业服务公司）：益威公司，双方就钻石花园物业竣工验收交付使用后提供物业服务有关事宜达成一致意见，订立本协议。物业名称：江门潮连钻石花园，坐落位置：江门市蓬江区潮连钻石花园钻石西街11号别墅。建筑面积：488.76㎡，私家花园面积：894㎡。本物业选聘乙方对本物业实施前期物业管理服务。甲方同意选聘乙方为钻石花园小区的物业服务公司，本物业的业主和经业主允许的非业主使用人均应遵守本协议。本合同中涉及的币值，均指人民币。乙方向业主或非业主使用人就本物业提供以下服务内容并达到以下服务质量：服务内容：房屋建筑共用部位的养护和管理，服务质量：外墙完好，外观整洁，完好率达98%以下…按合同约定，来行使合同权利和履行合同义务…物业服务费用：本物业服务总收入包括如下项目：物业服务费，有偿服务费。本物业工程竣工验收交付使用后，物业公司按下列方式向乙方收取物业管理服务费以及其他应由乙方承担的费用。独立别墅、联体别墅按建筑面积每月每平方米1.8元收取，私家花园按每月每平方米0.5元计收。停车位的使用、服务和收费：属于绿地用途的露天停车场属全体业主共同所有，委托乙方管理，本小区的业主和物业使用人享有优先租赁使用权，小车位使用人按150元/个月，摩托车位使用人按30元/个月的标准向乙方交纳停车位租赁费，用作物业服务费的补充。以上收费仅属于停车临时费用不包含车辆保管业务，如车辆出现损坏或被盗事件所造成的损失，乙方不负赔偿责任…业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的千分之二交纳滞纳金处理。业主或非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的，乙方可将欠缴的名单予以公布，并督促其缴交，乙方并有权通过法律途径进行催收。服务期限自2011年7月1日起至2013年6月30日止…。”
原告提供的《房屋交接书》载明：“高志伟是钻石西街11号业主，现确认单元内除《入伙文件及物业签收表》列明之事项外，其他设备完好，并同意自即日起接收该单元…业主签名：高志伟，容艳霞代，2012年6月13日。”原告提供的《钻石花园业主/住户家庭成员登记表》载明：“户主姓名：高志伟，容艳霞，与户主关系：母子…。”原告提供的《入伙文件及物品签收表》载明：“文件名称：前期物业管理服务协议、入室钥匙…业主签名：高志伟，容艳霞代，2012年6月13日。”原告提供的《江门市房地产登记申请书（二）》（适用于转移登记）载明：“房屋坐落：蓬江区潮连钻石花园钻石西街11号全部，登记类型：商品房买卖，建筑面积：488.76㎡，受让人：高志伟，转让人：江门潮连嘉威房地产发展有限公司，受让人签名：高志伟，代理人：容艳霞，2012年8月23日，领证日期：2012年9月3日…。”
在庭审中，原告陈述其一直有通过电话、短信以及在11号房屋门前张贴催缴通知书方式催被告缴纳物业管理费。通常在原告通知业主缴费之日起15日-30日内，若业主前来缴费，则原告不要求业主支付滞纳金（违约金），若超出上述期限后再缴费，则业主应向原告支付滞纳金。原告在平常计算滞纳金（违约金）时一般以业主拖欠的每月物业服务费为基数，按每日千分之一计算。
本院认为：综合分析当事人的举证、陈述以及上述查明的事实，原告益威公司提供的《广东省江门市钻石花园（三期）前期物业服务协议》、《钻石花园物业服务协议书》、《江门市房地产登记申请书（二）》、《房屋交接书》等证据有原件，被告高志伟经本院合法传唤没有到庭，也没有向本院提出书面的答辩或反驳意见，应视为被告放弃其相应权利，并应承担相应的法律后果，故本院确认原告提供的上述证据的真实性。由此，从原告提供的上述证据可以证实被告高志伟购买钻石花园钻石西街11号房屋后已于2012年6月13日接收该房屋，原告于2013年1月1日起接受钻石花园开发商的委托为该花园提供物业服务至今，原告并与被告就11号房屋提供物业服务签订了前期协议，因此，可以认定原告与被告之间建立物业服务合同关系，上述合同关系已在原告与被告之间真实发生，没有违反法律的强制性规定，依法具有法律效力。
关于被告应否向原告缴纳物业服务费的问题。依照《物业管理条例》第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因原告在被告接收房屋后于2013年1月1日起已进驻钻石花园小区，为该小区业主提供物业服务至今，而本案未有证据显示被告在原告提供物业服务后从2013年9月1日至2016年12月30日有缴纳过物业服务费，故原告主张经其多次催促被告仍未缴纳上述期间的物业服务费，要求被告支付物业服务费的请求合法有据，本院予以支持。对于物业服务费的金额，依据原、被告签订的《前期物业服务协议》中关于11号房屋建筑面积、物业服务费计费标准等的约定，原告要求被告支付的物业服务费为53070.8元{即按每月应付的物业服务费1326.77元〔（488.76㎡×1.8元/㎡）＋（894㎡×0.5元/㎡）〕×未缴的时间40个月〕}的请求合法合理，本院予以支持。
关于原告主张的违约金（滞纳金）如何确定的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失…。”以及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法…约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，被告逾期缴纳物业服务费已违反原、被告双方的约定，已构成违约，依法应承担相关的违约责任。依照原、被告签订的《前期物业服务协议》关于违约责任如何承担的约定以及在庭审中原告陈述其平常一般按每日千分之一计算违约金，同时给予业主15天-30天的宽限期，超过宽限期才主张违约金的内容，而原告未能举证证明其因被告违约造成的具体损失，实际上因被告违约造成原告的直接损失为被告未缴纳物业服务费占用原告资金的损失，同时，结合审判实践中，逾期付款违约金计算标准的上限为中国人民银行同期同类逾期贷款利率的4倍，由此，原、被告在上述《前期物业服务协议》关于违约金计算标准的约定以及原告在平常计算违约金的标准已明显超出造成原告的直接损失，按此标准计算的违约金明显过高，也已超出审判实践中关于逾期付款违约金计算标准的上限，因此，本院将本案逾期付款违约金的计算标准依法调整为每日万分之三，原告主张的违约金应为：2013年9月的违约金，从2013年10月1日（即超过宽限期后）开始计算，2013年10月的违约金，从2013年11月1日开始计算，以此类推，均按每月应付的物业服务费1326.77元为基数，均按每日万分之三计至物业服务费清偿之日止。原告要求从2013年9月1日起按每日千分之一计算违约金的请求依据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
被告高志伟应自本判决生效之日起十日内向原告广东益威物业服务有限公司支付物业服务费53070.80元以及支付违约金（2013年9月的违约金，从2013年10月1日开始计算，2013年10月的违约金，从2013年11月1日开始计算，以此类推，均按每月应付的物业服务费1326.77元为基数，均按每日万分之三计至本判决确定的履行期限届满之日）至物业服务费清偿之日止。
被告高志伟如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1943元，由被告高志伟负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 杨丽燕
人民陪审员 刘洁兰
人民陪审员 李樊荇
二〇一七年七月十八日
法官 助理 黄乐媛
书 记 员 李贞琴