江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终5082号
上诉人（原审被告）：相城区黄埭镇环宇娱乐会所。
委托诉讼代理人：臧洪跃，江苏昊强律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苏州工业园区南光进出口有限公司。
委托诉讼代理人：刘卫东，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李小明，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王伟。
原审被告：王兴程。
上诉人相城区黄埭镇环宇娱乐会所（以下简称环宇会所）因与被上诉人苏州工业园区南光进出口有限公司（以下简称南光公司）、王伟、原审被告王兴程房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2016）苏0507民初560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人环宇会所上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审认定事实不清。1、王兴程承租的328号靠马路前半部分并非转租给家外家人力，而是由家外家人力以其承租的330号下面的房屋与王兴程置换。2、南光公司自述房屋已出卖给他人并正在办理过户手续。按照法律规定承租人应享有优先购买权。二、一审法院认为无法查明房屋的实际占有情况，却支持南光公司要求环宇会所、王兴程共同腾空房屋的诉讼请求，适用法律明确错误。三、一审判决违反程序。1、南光公司在起诉时已不是房屋所有权人，没有资格提起一审诉讼。2、环宇会所与南光公司、王伟之间不存在房屋租赁关系，一审错误地将环宇会所与王兴程作为共同被告予以起诉。3、家外家人力与王兴程存在置换关系，应作为本案第三人参加诉讼。4、环宇会所没有收到法院的传票、参加诉讼通知书等诉讼材料。一审法院在举证期、答辩期未满、环宇会所与王兴程也没有放弃举证期、答辩期的情况下，匆忙开庭，违反法定程序。
被上诉人南光公司辩称：1、经过查询，江苏省范围内不存在家外家人力资源有限公司或者家外家人力资源公司，上诉人所称的330号与328号房屋置换的情况也不存在。2、南光公司在出售房屋前已经通知王伟并告知其优先权。3、因为王兴程和环宇会所强占房屋致使南光公司无法将328室房屋交付给受让人，南光公司是适格原告。4、王兴程是次承租人，环宇会所是王兴程设立的个体户，其盈利及承担的责任都由王兴程来承担，环宇会所在实际使用房屋，因此环宇会所与王兴程应共同承担责任。
被上诉人王伟辩称：房屋是整体转租给王兴程的，不存在置换。南光公司所说优先购买权的事情王伟曾经告诉过环宇会所，环宇会所称买了其他的房子。
一审原告南光公司起诉请求：1、王伟、环宇会所将黄埭镇春申路328、330、332号房屋腾清后交还南光公司；2、王伟、环宇会所按10万元每月共同支付房屋使用费至实际腾房之日；3、本案诉讼费用由王伟、环宇会所承担。审理中，南光公司撤回第二项诉讼请求，并将诉讼请求明确为：1、要求王伟将黄埭镇春申路328、330、332房屋腾空后交还南光公司，环宇会所、王兴程作为实际占有使用人共同将黄埭镇春申路328、330号房屋腾空后交还南光公司；2、本案诉讼费用由王伟、环宇会所、王兴程承担。
一审法院认定事实：南光公司作为甲方（出租方）、王伟作为乙方（承租方）于2012年12月5日订立房屋租赁合同一份，主要内容为：甲方租赁给乙方的房屋坐落在黄埭镇康阳路商贸街商业用房；房屋出租范围为黄埭镇春申路328/330/332号，共计面积1011.17平方米（建筑面积）；乙方只限用于经营网吧，如乙方需使用本房屋从事本合同约定之外的生产经营，须另行得到甲方的书面同意，否则视为乙方违约；房屋租赁自2013年1月1日起至2015年12月31日止；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；房屋总租金为人民币75万元，本租金均不含税费，开发票所需缴纳的营业税费为租金的5.6%，均由乙方承担支付，如遇调整，另行支付；租金为每半年支付一次，半年租金为人民币12.5万元，按规定期限提前15天支付；甲方收取租金后去税务局向乙方开具发票；在租赁期间，如因税收政策调整等原因而产生任何其他费用，概由乙方承担；甲、乙双方签订合同之日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为人民币3万元，甲乙双方租赁关系终止或解除后并且乙方付清所有应付费用及按照合同全部办理本出租房屋后，甲方在15个工作日内将保证金全额无息退还乙方；乙方在租赁期间不得转租、转让、转借房屋，如乙方有转租、转让、转借行为，甲方有权立即解除合同，并不再退还预收租金和保证金；租赁期满后，该房屋归还时，应当符合正常使用状态；房屋租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满15日，甲方有权增收5%滞纳金，拖欠一个月，甲方有权解除本合同并不退还乙方保证金；房屋租赁期间，甲乙双方均有权提前终止合同，但须提前一个月以书面形式通知对方，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方10万元，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方10万元，违约金赔付后，双方互不追究责任。
2013年1月1日，王伟作为甲方（出租方）、王兴程作为乙方（承租方）订立房屋租赁合同一份，主要内容为：甲方租赁乙方的房屋坐落在黄埭镇康阳路商贸街商业用房，出租范围为黄埭镇春申路328号一楼18平方、二楼至三楼及330号二楼至三楼，共计520平方米；房屋租赁自2013年1月1日至2015年12月31日，租赁期3年，租赁期内三年租金每年为12.5万元，续签三年每年租金13.75万元；甲方于2013年1月1日将房屋交付乙方使用（经协商给乙方二个月设计、装修期）；三年租赁期满，甲方网吧继续经营的情况下必须保证双方续签租赁合同至2018年12月31日后，否则由甲方赔偿乙方在该合同租赁场所有发生的装修及投入费用，2018年12月31日后，在同等条件下乙方有优先续租权，双方按当时周边市场价位续签合同，甲方不得以自用或哄抬出租价格等理由，拒绝与乙方续签合同；乙方在租赁期间如需转租、转让、转借房屋的，必须提前一个月知会甲方，否则甲方有权立即解除合同，并不再退还预收租金。
再查明，2012年12月5日的房屋租赁合同签订时，苏州市相城区黄埭镇春申路328号一至三楼、330号一至三楼、332号一至三楼房屋所有权均登记在南光公司名下，根据该合同，南光公司将上述房屋交付王伟使用。南光公司与王伟均确认租赁房屋的实际使用情况为：王伟根据2013年1月1日的房屋租赁合同，将328号一楼靠马路的前半部分及二楼至三楼、330号二楼至三楼转租给王兴程和环宇会所使用；王兴程、环宇会所将328号一楼靠马路的前半部分再次转租给家外家人力使用；租赁房屋的其他部分由王伟占有使用。环宇会所系个体工商户，王兴程系其经营者。2016年1月11日，南光公司向王伟当面送达通知书一份，主要内容为：2012年12月5日王伟与南光公司签订的房屋租赁合同目前租赁期限已届满，且逾期，王伟仍不能将全部租赁房屋交还给南光公司，现通知王伟即刻腾清房屋后交还给南光公司，否则将依法提起诉讼，并且王伟在交还房屋前须按照目前市场租赁价格支付房屋使用费，且须承担因延迟腾清造成的全部损失。
又查明，南光公司自述，本案诉称房屋已经出卖给案外人，并正在办理过户手续。
以上事实由南光公司提供的2012年12月5日的房屋租赁合同、2013年1月1日的房屋租赁合同、房屋所有权证、国有土地使用权证、照片、通知书及各方当庭陈述予以证实，一审法院予以确认。
一审法院认为，南光公司与王伟之间的租赁合同为双方当事人真实意思的表示，应为有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。现该租赁合同已经到期，南光公司要求王伟将黄埭镇春申路328号、330号、332号房屋腾空后交还南光公司，应予支持。因上述出租房屋实际发生了转租情形，并且环宇会所、王兴程均未应诉答辩，法院无法查明上述出租房屋的实际占有情况，故南光公司主张环宇会所、王兴程应共同承担腾空房屋交还南光公司的责任，应予支持；但南光公司与王伟均认可环宇会所、王兴程实际占有的部分为328号一楼靠马路的前半部分及二楼至三楼、330号二楼至三楼，故环宇会所、王兴程负责腾空并交还南光公司的部分限于328号一楼靠马路的前半部分及二楼至三楼、330号二楼至三楼。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十五条的规定，判决：一、王伟应自苏州市相城区黄埭镇春申路328号、330号、332号房屋迁出并交付苏州工业园区南光进出口有限公司；二、相城区黄埭镇环宇娱乐会所、王兴程应共同自苏州市相城区黄埭镇春申路328号一楼18平方米及二楼至三楼、330号二楼至三楼房屋迁出并交付苏州工业园区南光进出口有限公司；上述两项均于判决生效之日起十日内履行。三、驳回苏州工业园区南光进出口有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取为人民币80元，由王伟、相城区黄埭镇环宇娱乐会所、王兴程负担（该款苏州工业园区南光进出口有限公司已自愿垫付，一审法院不再退还，由王伟、相城区黄埭镇环宇娱乐会所、王兴程在判决生效之日起十日内给付苏州工业园区南光进出口有限公司）。
二审中，当事人未提交新证据。本院查明事实与原审判决查明事实相一致。
本院认为，一审法院判决环宇会所、王兴程共同自苏州市相城区黄埭镇春申路328号一楼18平方米及二楼至三楼、330号二楼至三楼房屋迁出。环宇会所认可328号及330号的二楼至三楼均由其使用，并认为328号一楼靠马路部分是由王兴程置换给家外家人力使用，但并未就此提交证据证明。因王兴程系环宇会所的经营者并将所承租的房屋用于开办环宇会所，环宇会所与王兴程在一审中均未应诉答辩并就房屋占有情况进行陈述，环宇会所在二审中也未能举证证明存在所称的“家外家人力”这一主体与王兴程置换或向王兴程转租而占有使用房屋，一审法院判决环宇会所与王兴程共同承担房屋返还义务在程序和实体处理方面均无不当。在南光公司所签订的租赁合同中，王兴程不是合同当事人，其地位不是出租人的承租人，因此其不享有租赁房屋的优先购买权。
关于环宇会所上诉主张的其他程序问题，环宇会所占有房屋的事实发生在南光公司拥有房屋所有权期间，即使房屋已过户至买受人名下，南光公司作为出租方仍有权起诉要求合同的承租人、次承租人以及无权占有房屋的主体腾退房屋，以达到向买受人交付房屋的目的。“家外家人力”的信息当事人均未提供，而且其并非必须参加诉讼的当事人，环宇会所认为其应作为第三人参加诉讼没有依据。一审法院在向环宇会所的住所地邮寄诉讼材料被退回后，又向环宇会所直接送达了诉讼材料并由环宇会所工作人员签收，在送达程序上并无不当。虽然至一审法院开庭时环宇会所的举证期、答辩期尚未届满，但环宇会所未到庭应诉应视为其放弃诉讼权利，且其在一审法院判决作出前仍未提交证据或进行答辩，一审法院作出判决并不严重违反法定程序。
综上，上诉人环宇会所的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人相城区黄埭镇环宇娱乐会所负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 沈维佳
代理审判员 赵 俊
二〇一六年九月十八日
书 记 员 陆晓婷