福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）泉民提字第5号抗诉机关：福建省泉州市人民检察院。原审原告泉州鹏润国美电器有限公司，住所地泉州市丰泽区田安路金属大厦1-3层。组织机构代码77536097-6。法定代表人黄秀虹，该公司执行董事。委托代理人吴有贤，该公司行政经理，男，住泉州市丰泽区东泽路商城大厦综合楼5楼。身份证号码3504301982********。委托代理人杨永森，该公司法律顾问，男，住泉州市丰泽区东泽路商城大厦综合楼5楼。身份证号码3506231979********。原审被告福建省泉州丰盛集团有限公司，住所地泉州市丰泽区田安路丰盛大厦14楼。组织机构代码611880115。法定代表人庄树新，该公司董事长。委托代理人魏正，福建志力律师事务所律师。委托代理人柯双木，福建志力律师事务所律师。原审原告泉州鹏润国美电器有限公司（以下简称国美公司）与原审被告福建省泉州丰盛集团有限公司（以下简称丰盛公司）租赁合同纠纷一案，泉州市丰泽区人民法院于2010年7月8日作出（2010）丰民初字第211号民事判决，已经发生法律效力。2014年8月19日，泉州市人民检察院作出泉检民监（2014）35050001016号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2014年10月17日作出（2014）泉民抗字第9号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。泉州市人民检察院指派检察员李晓玫出庭，国美公司的委托代理人吴有贤、杨永森，丰盛公司的委托代理人柯双木到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2009年12月24日一审原告国美公司起诉至泉州市丰泽区人民法院称，原告与被告丰盛公司于2007年5月16日签订了两份房屋租赁合同，约定被告将位于泉州市泉秀路假日城堡E幢一层（面积为788平方米）、二层（面积为2080平方米）、三层（面积为2080平方米）出租给原告，租赁期限为十年，租赁费用包括租金和物业管理费、设备使用费，其中租金为1.05元∕天∕平方米，月租赁费为262244元。双方还就租赁合同的其他事宜进行了约定，该房屋应当在2007年10月15日交房。合同签订后，原告按约定交付了租赁保证金即三个月的租赁费用786732元，但是被告至今为止未将房屋交付给原告使用。经过原告在2009年4月24日发函给被告进行索赔，被告也于2009年4月28日和8月4日作了相应的承诺，但是没有履行。原告认为，被告的违约行为已经导致双方的房屋租赁合同无法继续履行，原告只能行使合同解除权，并要求被告返还原告交纳的租赁保证金和支付违约金。租赁保证金为人民币786732元，违约金以年租赁费用一年半为标准计算即共计人民币4720932元，上述费用共计人民币5507124元，被告应当按照合同约定支付给原告，但是至今为止被告均没有履行违约赔偿义务。请求判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；判令被告返还原告已支付的租赁保证金787632元，并按银行同期同类贷款利率支付占用款项期间的利息；判令被告赔偿原告违约金人民币4720392元，并从起诉之日起按银行同期同类贷款利率支付逾期付款利息至实际付款日止。一审被告丰盛公司辩称：（一）本案租赁给原告作为商场使用的房屋属于按照国家工程建筑技术标准进行消防设计的建筑工程，至今尚未取得公安消防机构验收，双方所签订的租赁合同是无效的。被告提供诉争租赁房屋的《建筑工程消防设计审核意见书》载明“一至三层为商场和商店”，“工程竣工后，应当申报消防验收，经验收合格后方可使用。”而且双方签订的合同也约定租赁物的用途为商用，可见，诉争标的物属于公共聚集场所，属于按照国家工程建设消防技术需要进行消防设计的建设工程，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。目前，诉争租赁商场仍然未取得验收合格，禁止投入使用，因此，原、被告签订的租赁合同是无效的。（二）本案诉争租赁房屋未经竣工验收合格，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，在未经竣工验收合格之前，双方约定将该租赁标的物作为商场使用，明显属于违背法律强制性规定，双方的约定是无效的。综上，本案诉争租赁商场属于按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程，双方约定的租赁房屋交付使用时间为2007年10月15日前，至今尚未取得公安消防机构验收合格以及竣工验收合格，早已经超出约定的交付使用期限，禁止投入使用，为此，依法应当认定双方于2007年5月16日签订的《房屋租赁合同》无效，既然双方签订的合同无效，就不存在需再由法院判决解除的问题。而根据无效合同的处分原则，答辩人所收取的租赁保证金同意退回。同时，双方签订的租赁合同无效，原告要求支付违约金的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。=1＊ZODIAC1丰泽区人民法院一审认为，原、被告之间的租赁关系有双方签订的《房屋租赁合同》为证，系双方真实意思表示，合同内容未违反法律或行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。被告认为诉争房屋未经消防及竣工验收，因此双方签订的租赁合同是无效的辩称，参照最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其法律效力的函复》的规定精神，消防验收是商场经营开办者的责任，不应作为合同效力认定的必要条件，且诉争房屋还未交付给原告使用，被告在与原告的复函中也均未提到是消防验收的问题，而自认是规范设计变更造成房屋不能交付，涉案房屋是否通过消防验收，并不影响租赁合同的效力与否，故被告的抗辩理由不成立。诉争房屋没有交付使用，属于合同的履行问题，不影响合同的效力。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同的约定享有权利并全面履行各自的义务。诉争房屋至今未能交付给原告，导致双方签订的合同无法履行，原告承租房屋的目的无法实现，原告要求解除合同的诉讼请求可予支持。原告因合同交纳的租赁保证金应予退还。合同约定被告未按约定时间交付符合合同约定房屋达30日的，应向原告支付一年半的租赁费用为标准的违约金，但原告未提供证据证明其损失的金额，支付一年半的租赁费用金额作为违约金偏高，根据公平合理的原则，应做适当调整。被告已承担支付赔偿金的违约责任，原告要求对违约金再计算逾期付款利息的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，丰泽区人民法院一审判决：（一）解除原告国美公司与被告丰盛公司于2007年5月16日签订的两份《房屋租赁合同》。（二）被告丰盛公司应于本判决生效之日起十日内返还给原告国美公司租赁保证金786732元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付自2007年5月17日至判决确定之日止的利息。（三）被告丰盛公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告国美公司违约金786732元。（四）驳回原告国美公司的其他诉讼请求。本案受理费50350元，由原告负担31389元，被告负担18961元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。泉州市人民检察院抗诉认为：根据永春县人民法院（2014）永刑初字第65号刑事判决书认定的事实，本案一审审判人员杨忠诚在审理该案过程中，收受丰盛公司总经理邱志强贿送的人民币2万元。据此，泉州市丰泽区人民法院作出的（2010）丰民初字第211号民事判决，存在审判人员在审理该案件时有受贿行为的情形，请依法对本案进行再审。本院再审过程中，原审原告国美公司称，对本案原审判决认定事实、适用法律和程序方面以及判决结果均没异议，建议维持一审判决。原审被告丰盛公司辩称，一审判决没有查明事实，适用法律有误，没有根据消防法不当，本案双方当事人签订的租赁合同应认定无效。本院再审查明的事实与一审查明的事实相同。本案双方当事人在本院再审期间争议的焦点是：双方于2007年5月16日签订二份《房屋租赁合同》是否有效。关于双方于2007年5月16日签订二份《房屋租赁合同》是否有效问题。原审原告国美公司认为，本案租赁合同设立没有违反法律法规规定；系双方当事人真实意思表示。合同签订后，原审原告依约于2007年5月23日向原审被告丰盛公司支付了履约保证金786732元。原审判决认定本案合同有效是正确的。原审原告对本案原审判决认定的事实、适用法律以及判决结果均没异议，请求维持一审判决。原审被告丰盛公司认为，本案双方签订的租赁合同违反消防法关于商用的公共聚集场所必须经消防验收合格以后才能租赁投入使用的法律规定。根据《最高人民法院关于未经消防验收或消防验收不合格而订立的房屋租赁合同如何认定效力的函复》规定，消防验收不合格投入租赁使用的，应认定租赁合同无效。双方所签的合同不仅第一次没有经消防验收，而且规避了二次消防验收。该合同如果被认定有效，必将侵害公众的利益和安全，会带来巨大安全隐患，该合同应认定无效。本院认为，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，丰盛公司应于2007年10月15日前将租赁房屋交付国美公司使用。但原审被告丰盛公司多次向原审原告国美公司书面提出自认商场延期交房主要是规划设计变更原因造成的，并没有提出出租的房屋未经消防验收或经消防验收不合格。现丰盛公司以诉争房屋未通过消防验收作为抗辩理由并不能抵销其未履行依约交付租赁物的义务，丰盛公司已构成违约。鉴于诉争房屋至今未能交付给原审原告使用，导致双方签订的合同无法履行，原审原告承租房屋的目的无法实现，其要求解除合同、退还租赁保证金的诉讼请求，原审判决予以支持是正确的；根据双方签订的租赁合同约定原审被告未按约定时间交付符合合同约定房屋达30日的，应向原审原告支付一年半的租赁费用为标准的违约金，但原审原告未提供证据证明其损失的金额，支付一年半的租赁费用金额作为违约金明显偏高，原审判决予以适当调整，按租赁保证金的金额赔偿国美公司的损失，原审原告对此也表示没异议。故一审判决应予维持。综上，案经合议庭评议并经本院审判委员会讨论认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，合同内容未违反法律或行政法规的强制性规定，原审判决认定合同合法有效是正确的。参照当时有效的最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其法律效力的函复》：“…（三）租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件”的规定，消防验收不应作为合同效力认定的必要条件。本案诉争房屋没有交付使用，属于合同的履行问题，不影响合同的效力。根据丰盛公司于2009年8月4日向国美公司出具的一份《关于商场延期交房处理意见函》认为：该商场延期交房主要是规划设计变更原因造成，我司对延期交房给贵司造成损失再次深表歉意，并请贵司予以谅解。丰盛公司并自愿提出如下赔偿意见：“我司返还贵司租赁保证金786732元，并再支付贵司786732元作为合同违约赔偿金。”原审被告在与原审原告多次复函中也均自认是规范设计变更造成房屋未能交付，并未提到是消防验收存在的问题，故原审被告在再审中的抗辩理由不成立。由于本案诉争房屋未能交付原审原告使用，导致双方签订的合同无法履行，原审原告承租房屋的目的无法实现，原审判决对原审原告要求解除合同的诉讼请求予以支持是正确的。对原审被告因未能按合同约定交付租赁房屋的赔偿问题，根据双方签订的合同约定，原审被告未按约定时间交付符合合同约定房屋达30日的，应向原审原告支付一年半的租赁费用为标准的违约金。但原审原告未提供证据证明其损失的金额，支付一年半的租赁费用金额作为违约金明显偏高，原审法院根据公平合理的原则，对此予以适当调整，按原审原告国美公司支付的租赁保证金金额进行赔偿，这也是丰盛公司在向国美公司出具《关于商场延期交房处理意见函》中自愿提出的赔偿意见，且国美公司对该处理意见也没有异议，故原审对此所作的判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持泉州市丰泽区人民法院作出的（2010）丰民初字第211号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  张国琴代理审判员  李玮玲代理审判员  肖森华二〇一四年十二月十五日书 记 员  黄原原附有关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。