黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民一民初字第495号
原某某于宝庆，个体业户，现住哈尔滨市南岗区。
委托代理人曹俊，黑龙江佳旭律师事务所律师。
被告张玉欣，住哈尔滨市南直路泰海小区。
委托代理人张淑玲，黑龙江元辰律师事务所律师。
被告李京梅，住哈尔滨市南直路泰海小区。
委托代理人张淑玲，黑龙江元辰律师事务所律师。
被告张福吉，住哈尔滨市南直路泰海小区。
委托代理人张淑玲，黑龙江元辰律师事务所律师。
被告王国动，住哈尔滨市阿城区。
委托代理人张红，黑龙江恒辰律师事务所律师。
原某某于宝庆与被告李京梅、张玉欣、张福吉、王国动租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原某某于宝庆及其委托代理人曹俊、被告张玉欣及其委托代理人任张淑玲、被告李京梅、张吉福的共同委托代理人张淑玲、被告王国动及其委托代理人张红到庭参加诉讼、本案现已审理终结。
原某某诉称，被告王国动原为淮河路火爆烧烤店的经营者，该房屋的产权人为张福吉，由其儿子张玉欣和儿媳李京梅将该房屋租赁给王国动经营使用。2014年5月22日王国动以5万元（含部分房租15000元）将火爆烧烤店出兑给原某某，兑店的当时房主李京梅、王国动、原某某等几人在场。原某某在征得李京梅和其丈夫张玉欣的同意后，将兑店费用支付给王国动，并和房主重新签订了租房协议书，协议书全部由李京梅填写并代为签署，约定了房费和租期等相关事项。
协议签订后，原某某开始对房屋进行重新装修设计，购买相关经营用品，将店名改为“羊肉铺子”主营烧烤类小吃。2014年6月中旬，原某某得知所租的房子早在2013年就被划归为南岗区王家店棚改拆迁范围之内，据悉2014年10月份就要停水、电、暖气。原某某听后赶紧联系被告问为什么兑店的时候不将此事告知？王国动说：“没事，我兑店当然不会告诉你，再说房主保你能顺利经营”；张玉欣和李京梅说“如果告诉你，上家（王国动）就没法出兑了，再说只要我们不交房给政府，你就能经营。”
近日附近楼里大多数居民都已经慢慢搬走，本来不景气的烧烤店随着人群的减少越来越冷清，基本处于半停业状态，已经无法继续经营。原某某认为上述被告属于合伙欺骗，使得原某某在毫不知情的状态下签订了租房协议，兑下烧烤店。因各方协商不成起诉至法院，请求法院判令解除原某某与被告李京梅、张玉欣、张福吉的房屋租赁合同，该三被告返还房租15000元、要求被告王国动返还原某某兑店费35000元；要求四被告赔偿原某某购买开店用品以及装修等损失59997元、停业损失（2014.5.22-10.22）50000元；上述四被告对原某某承担连带赔偿责任；本案的诉讼费用由被告承担。
被告张玉欣、张京梅、张福吉辩称，同意解除租赁合同，但原某某应当支付2014年11月20日以后至解除合同日的房屋租金，每月2500元。不同意返还2014年5月22日至11月22日租金1.5万元。双方签订的租赁合同已经实际履行，原某某已经在被告房屋内实际经营，原某某的权利义务已经履行完毕，被告没有返还租金的义务；原某某要求的各项装修及损失与三被告没有法律上的关系，被告不应当承担返还义务。原某某装修未经被告允许，原某某装修是经营的需要，被告并不是受益人。原某某所述房屋已经动迁不能经营造成损失与事实情况不符。合同签订至今双方租赁的房屋尚未动迁，且被告从未与拆迁部门签订任何与拆迁有关的文件，也从未交付房屋，并不影响原某某正常的生产经营。原某某要求的停业损失50000元属于间接损失，依据法律规定不应当在赔偿范围内，且原某某的损失是否发生尚不能确定，因此被告没有赔偿损失的义务。
被告王国动辩称，原某某与被告王国动签订的协议真实有效，不存在欺诈胁迫的情形，被告王国动无需向其返还承兑款和其他费用；赔偿损失是违约责任的基本形式，被告王国动没有违约，不需赔偿。损失赔偿不包括间接损失，即使包括间接损失，原某某也需要提供证据证明有停业的事实；原某某与被告于2014年5月22日签订的协议，之前原某某多次来店铺审查情况，都未曾听说拆迁一事，拆迁公告是14年6月份粘贴出来的，被告王国动在此之前对拆迁事情并不知情。投资经营本身就是有风险的，被告王国动无须对原某某的风险承担责任。被告王国动将店铺出兑给原某某，出兑的是店内的所有设施，包括桌椅、冰箱、冰柜等。至于出兑后原某某的经营状况如何与被告无关，因此被告王国动无须向其返还兑店费和其他损失。
原某某针对其诉讼主张所举的证据是：
证据一、原某某同被告李京梅、张玉欣、张福吉签订租房协议书1份，证明2014年5月22日被告王国动将自己承租期限内的门市房转租给原某某，当日被告李京梅代张福吉和张玉欣同原某某在王国动原租赁合同的基础上，续签了三年期的房屋租赁合同。
证据二、转租协议1份，证明2014年5月22日在原某某同李京梅、张福吉、张玉欣签订租房协议书的同时，支付给被告王国动5万元，其中包含代张玉欣一家返还给王国动的剩余房租1.5万元以及转租费3.5万元。
证据三、房屋产权复印件1份，证明张福吉为烧烤店的房主。张玉欣、李京梅为张福吉的儿子、儿媳。
证据四、照片5张，证明烧烤店的位置；2014年7月份南岗区王家店地段棚户拆迁办公室已经从后院搬到正街；原某某后院楼里的居民多数已经慢慢搬走，人去楼空。从照片看楼已经被拆破。
证据五、1、南岗区王家店地段棚改项目征收安置公式手册一份9（证据来源于动迁办），证明原某某所兑的烧烤店属于棚改拆迁范围之内；2013年3月5日哈尔滨市政府下达拆迁公告，四被告早已知晓房屋将面临拆迁的事实。
证据六、电话录音光盘，证明：1、被告李京梅、张玉欣伙同王国动一起隐瞒房屋已经下达动迁令的事实，与原某某重新签订租房合同。导致原某某在毫不知情的状态下支付房屋租金、兑店费，本着经营三年的原则，进而后期装修、购买物品，造成惨淡经营和停业，产生相关损失。四被告具有主观恶意。
证据七、原某某在承租房屋后对该房进行内、外部装修、购买物品发生的票据共14张，证明原某某为经营烧烤店购买开店用品、装修等造成损失共计59997元的事实。
证据八、证人李某某、魏某某、曹某甲证言，证明原某某受到的经营损失情况、原某某是在开业后才发现所租的房子要动迁，其被欺骗。
被告张玉欣一家以及王国动故意隐瞒了这个重大事项。
经庭审质证，被告李京梅、张玉欣、张福吉对原某某所举的证据一、三真实性、证明问题均无异议。
对证据二证明问题、真实性均有异议，该转租协议与三被告无关。
对证据四的真实性无异议，对证明问题有异议，从照片上来看，第四、五张照片看不出是否是涉案房的位置，棚户拆迁改造办公室从后院搬到正街不能说明当地的居民已经实际进行了搬迁。
对证据五真实性无异议，依据该证据可以看出签订承诺书征得被征收人同意是前提，然后才能启动确认面积签订拆迁补偿等其他流程。而今被告并未同意动迁，原某某承租的房屋并没有实际被拆迁。另外如果原某某承租的房屋被拆迁，其受到的损失应由拆迁部门给予补偿。
对证据六真实性无异议，确实是在谈话过程中的录音，对证明的问题有异议，房屋并未实际动迁，三被告并未与另一被告王国动一起隐瞒动迁事实，这些录音材料只能说明在原某某承兑烧烤店时，三被告没有明确告诉房屋可能被动迁的事实，而且是可能。
对证据七、关于人工费1800元票据对真实性、证明问题均有异议，该票据只有签字没有盖章及其他的凭证，不是正规的票据，不真实。哈尔滨鑫大鑫酒店用品明细等真实性有异议，不是正规发票，开具的名头与盖章不符，这些票据不能证明这些东西实际上已经用于烧烤店，即使用于烧烤店，这是作为经营必然的基本的投入，与出租人、兑店人无关。用品清单中有许多物品并不是一次性损耗物品，可以反复使用，有损失也不能按照购买时的价格作为其损失。对老安日杂批发部及鑫圆酒店的收据的真实性、证明问题均有异议，不是正规的商业发票，所列举的东西并不能证明是原某某的实际损失。哈尔滨市道里区飞鸿美术社出具的收据两张总金额是12200元，其中12200元的收据不属实，价格与事实不符。
对证据八中证人李某某的证言有异议，证人是原某某的厨师、朋友，证人证言真实性有待考证，证人陈述店面的面积与事实不符。证人陈述从6月6日开业到九月底一直在店内经营非常良好，他是九月底才从原某某处离开的，而本案中原某某的起诉日期是2014年9月16日，可见原某某的主张与事实不符。对证人魏某某证言有异议，证言前后矛盾，且表述不是特别清楚，证言可以证实原某某的店是在10月份才停止经营的，因此在起诉时原某某的店也在经营当中，何来的损失。对证人曹某甲的证言，认为证人证实陆续搬走的只有两家，证人的店还在继续经营。
经庭审质证，被告王国动认为原某某所举的证据一、三、六与其无关，不予质证。对证据二真实性无异议，对证明问题有异议，从转租协议上只能体现被告将烧烤店兑给原某某，一共是5万元包括物品等35000元、房屋租金15000元。
对证据四真实性无异议，对证明问题有异议，从照片上来看，第四、五张照片看不出是否是涉案房屋的位置。
对证据五的真实性无异议，这份证据恰恰能够证明被告王国动对拆迁并不知情，且原某某方也已经承认。
对证据七真实性有异议，1800元的票据只有个人签名无公章，其他票据也非正规发票。对证明的问题有异议，原某某对自己的店铺进行装修与被告王国动无关，任何店铺开业都会进行装修、购买物品，这是必要、合理的投入，不应该让被告王国动支付。
对证据八中证人李某某的证言认为，李某某与原某某有利害关系，是该店厨师，证明力有限，证人李某某已经说了房屋面积是五、六十平方米，用不着六个人来经营，证人已经说了是9月份走的，9月末店铺还在经营，原某某说9-10月的停业损失显然不真实。证人已经承认生意还可以。对证人魏某某的证言，认为已经明确说明了房主没有告诉他动迁的事情，与王国动无关。对证人曹某甲的证言，认为房主知情并不代表王国动知情，证人曹某乙，动迁传言两年了，并没有动迁，证人与原某某的店是挨着的，证人的店还在经营，原某某的损失明显不真实。
四被告反驳原某某的主张未举证。
原某某所举的证据一、二、三本院予以确认、采信。原某某所举的证据四、五、六、七、八与本案不具有关联性，本院不予采信。
分析原某某所举的证据及双方当事人陈述，本院可以确认如下事实：被告张玉欣与李京梅系夫妻关系，被告张福吉与张玉欣系父子关系，共同生活。哈尔滨市南岗区淮河路新春小区4东4单元1楼1号住房所有权人是被告张福吉。被告王国动租用该房开烧烤店，租期自2013年11月20日至2015年11月20日。被告张福吉一家另居他处。2014年5月22日被告王国动因将烧烤店内设备及物品出兑给原某某而将承租的房屋转租给原某某，为此原某某与被告张福吉（被告李京梅代办）于当日签订了租房协议，租期从2013年11月20日至2015年11月20日，每年租金3万元，第二次付租金的时间为2014年10月20日。协议中约定国家占用土地或动迁，原某某无条件搬出，被告张福吉应退还剩余租金，双方均不属于违约。此协议签订时，因被告张福吉此前已收取了被告王国动2013年11月20日至2014年11月20日的租金3万元，故原某某将其中半年租期的租金15000元交给了被告王国动。原某某的烧烤店于2014年6月开业，未领取营业执照。开业后原某某发现承租的房屋所在区域要动迁，原设立在小区院内的动迁指挥部搬至原某某租赁房屋所在的南岗区淮河路。为此原某某曾找李京梅和张玉欣要求与二人协商租房事宜，追问二人在签协议时为什么不告诉其房屋要动迁的事实，并进行了录音。现被告张玉欣承认在2014年7月中旬接到动迁指挥部的电话通知，其出租房屋所在区域动迁。原某某的烧烤店经营至2014年9月底，现原某某未接到搬迁通知，原某某仍占用所租房屋。原某某认为被告合伙隐瞒房屋欲动迁的事实，共同欺骗原某某，原某某才租赁的房屋。庭审中，经释明原某某不申请撤销租赁合同，认为租赁合同有效，要求解除租赁合同。
本院认为，虽然原某某主张其是在受欺骗的情形下与被告李京梅、张福吉签订的租赁合同，但在庭审中却明确表示不行使撤销权，并认为双方签订的合同有效。因此依照《中华人民共和国合同法》的规定，本院对双方签订的租赁合同的效力予以确认，该合同合法有效，原某某已付租金15000元。有效的合同对合同双方具有约束力，原某某租赁房屋所在地区确实发生了动迁事实，原某某要求解除，被告同意，合同应予解除。双方均不属于违约。虽然原某某至今仍未从租赁房屋中搬出，但其烧烤店的经营却因发生动迁事实于2014年9月末停业，被告张福吉、李京梅、张玉欣也无在此情况下仍可另行出租收益的证据，故应将2014年10月1日至11月20日的租金4166元退还原某某。原某某要求被告张福吉、李京梅、张玉欣赔偿损失无法律依据，本院不予支持。原某某与被告王国动的承兑纠纷，与本案不是同一法律关系，是两个诉，不属于合并审理的法定情形，应另行诉讼解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条、第九十三条之规定，判决如下：
一、准予原某某与被告张福吉、李京梅解除双方于2014年5月22日签订的租房协议书。
二、原某某于本判决生效后10日内携带个人全部物品从哈尔滨市南岗区新春小区4东4单元1楼1号房内迁出；同时被告李京梅、张福吉、张玉欣返还原某某租金4166元。
三、原某某的其他请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原某某预交案件受理费3500元，退还原某某700元，原某某负担2750元，被告张福吉、李京梅、张玉欣负担50元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 姜忠琦
人民陪审员 徐威武
人民陪审员 朱宝泽
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 张甜田