四川省广元市利州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）广利州民初字第3237号
原告朱桂华，女，汉族，生于1964年7月27日，初中文化，广元市昭化区人。
原告李桂元，男，汉族，生于1965年9月19日，小学文化，广元市昭化区人。（系朱桂华丈夫）
委托代理人赵平，四川天称律师事务所律师。
被告杨丽琼，女，汉族，生于1966年9月8日，初中文化，广元市利州区人。
委托代理人吴庆伟，广元市利州区南河法律服务所法律工作者
原告朱桂华、李桂元与被告杨丽琼买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员鲜萌适用简易程序公开开庭进行了审理，原告朱桂华及其委托代理人赵平，被告杨丽琼及其委托代理人吴庆伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
二原告诉称，2012年初，被告在其母亲的宅基地上修建房屋并对外出售，由于价格较为便宜，原告遂有意购买，但原告不是该宅基地所处村社的村民，为达到交易目的，2012年6月17日，被告要求原告与其以合资建房协议的形式订立合同，约定原告出资229000元，被告向原告交付一套135平方米的住房。在合同订立后的2012年6月17日至2013年10月16日期间，原告共计向被告支付房款135000元。2013年1月起，原告对所购房屋进行门窗安装、水电气安装等装修，共计支付费用水管网改造户表费1800元、天然气安装费4420元、房屋装修费92800元。2014年5月，被告突然将房款涨至25万元，原告不同意被告私自涨价，被告遂截断原告所购买房屋的水、电、气，致使原告无法居住至今。虽原、被告签订的合资建房合同，但实质为房屋买卖合同，交易的标的物是农村集体土地上修建的房屋，因原告并非本村村民无权购买，故双方签订的协议应无效，故原告请求依法判令确认原、被告订立的合资建房协议无效；被告向原告返还合资建房款135000元及利息，并支付水管网改造户表费1800元、天然气安装费4420元、房屋装修费131006.1元；诉讼费由被告承担。
二原告提交了以下证据：
1，原告的身份信息，欲证明原告的主体资格；
2，合资建房协议，欲证实有合资建房的协议，实际是一个买卖合同，该协议是无效的；
3，房款收据7张，欲证明已支付购房款135000元；
4，装修所花费的单据21张，欲证明装修的花费；
5，天然气安装和入网费用单据，欲证明花费4420元，应当由被告承担。
6，水网改造费用单据，欲证明花费1800元，是原告垫付的，被告应当返还。
7，广元雄关司法鉴定所出具的司法鉴定意见书一份，欲证明原告装修所花的费用。
被告杨丽琼辩称，双方之间签订的合伙建房协议，不能等同于房屋买卖。房屋涨价的事实是不成立的，在2014年5月原告方拒绝按照合同支付建房的资金，最后才导致诉讼本案。原被告认识是通过广告，广告的内容和购房的内容是不一致的，没有说房屋的平方和价格。我们认为合资建房协议双方应当继续履行。2012年底到2013年初进行了简装，2014年5月原告说被告涨价，他们争议点是2014年5月。按照协议的第三条，应当支付十六万，到现在才支付13万多，当时签订的时候约定的135平方实际不了135的平方。原告在当时是准确的算了账，也清楚产权的办理。在履行中二原告没有按照协议付款，所以导致发生争议就在原告方。关于原告诉求的损失，原告搬进去住，装修不是被告要求的，水和气的改装，我们还要提到房屋的租金，我们的意见是按照建房协议继续履行，把款办完，把该办的手续办理。另原告所提交的鉴定意见书中的价格出现了错误，应当不予采信该鉴定意见，这个买卖是双方的过错，请求法院分摊双方的过错。
被告杨丽琼提交了以下证据：
土地使用证、房产证，欲证明合伙建房时依法获取的宅基地，是用被告母亲的宅基地来建房的，建房是合法的。
经审理查明，2012年，被告杨丽琼在广元市利州区东坝办事处金柜村五组修建了房屋一幢并对外出售，原告朱桂华与李桂元得知上述情况后便与被告杨丽琼商谈买房事宜。几经商谈后，二原告（以甲方的名义）与被告（以乙方的名义）于2012年6月17日签订了一份《合资建房协议》，该协议主要约定“乙方出资229000元，第一次于开工后付8万元，2012年12月31日支付2万元，余款从2013年开始每两月向甲方支付1万元，至付清为止。乙方对位于二楼左侧三室两厅一厨二厕，面积135平方米享有占有、使用、收益、处分的权利。”。合同签订后，原告朱桂华陆续向被告支付了房款135000元，被告也向原告交付了房屋。二原告从2012年12月起对房屋进行了装修，并支付了水管网改造户表费1800元，天然气安装费和入网费4420元。后双方就房款等事宜发生争执，原告遂诉至本院，在庭审中，原、被告就原告对房屋的装修价格发生争议，原告自行委托了广元雄关司法鉴定所对其购买的房屋装修造价进行了鉴定。2016年3月8日，广元雄关司法鉴定所鉴定原告装修房屋的造价为158298元。为查明本案的事实，本院依法通知广元雄关司法鉴定所参与鉴定的人员到庭予以专业说明，在庭审中，鉴定人员就其鉴定意见书中的电线价格予以了陈述，承认其在鉴定过程中没有看见电线的大小，数量和价格均计算错误，应在整个造价价格中减去45461元。上述鉴定意见书所涉及的装修材料均未标明品牌。
上述事实有合资建房协议、房款收据、装修所花费的单据21张、天然气安装和入网费用单据、水网改造费用单据、
广元雄关司法鉴定所出具的司法鉴定意见书以及原告朱桂华、被告杨丽琼、鉴定人员在庭审中的陈述予以证实。
本院认为，虽原告朱桂华、李桂元与被告杨丽琼于2012年6月17日签订了《合资建房协议》，但该协议的实际内容为买卖房屋，而本案诉争的房屋系在农村集体所有的土地上修建而成，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，双方在转让该房屋的同时也必然对该土地进行了转让，故此双方签订的《合资建房协议》违反了土地管理法的强制性规定，应属无效合同。该合同无效，应为自始无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原、被告签订的合同无效后，双方应互相返还购房款和房屋。故被告应向原告返还购房款135000元。原告在本案诉争房屋内安装了天然气并接通了自来水，返还房屋后该设施由被告予以享有，故被告应向原告支付安装、入网天然气及自来水所花费的6220元。原告在房屋内还进行了装修，被告也应当向原告支付相应的装修费用，原告虽委托广元雄关司法鉴定所对其的装修造价进行了鉴定，但该鉴定意见书内未就原告装修所使用的材料名称、品牌予以充分说明，并在电线价格中计算错误高达4万余元，故上述鉴定意见书存在重大瑕疵，本院依法不予采信，原告所花的鉴定费应由其自行承担。二原告虽向本院提交了部分装修票据，但该票据既未加盖印章，也未注明销售公司，故该证据缺乏真实性，本院依法不予采信。
被告未就房屋装修价格予以举证，故本院综合考虑市场价格以及折旧等因素后酌定原告所花的装修费为5万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条和《中华人民共和国土地管理法》第六十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告朱桂华、李桂元与被告杨丽琼于2012年6月17日签订的合资建房协议无效；
二、限被告杨丽琼在本判决生效后十五日内向原告朱桂华、李桂元退还购房款人民币135000元；
三、限被告杨丽琼在本判决生效后十五日内向原告朱桂华、李桂元支付装修款以及安装水、天然气等费用共计56220元；
四、限原告朱桂华、李桂元在本判决生效后十五日内向被告杨丽琼退还本案所诉争的房屋；
五、驳回原告朱桂华、李桂元的其他诉讼请求。
案件受理费2405元，由原告朱桂华、李桂元承担1203元、被告杨丽琼承担1202元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。
审判员 鲜萌
二０一六年五月二十三日
书记员 石磊