广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民一终字第1391号
上诉人（一审被告）：马宁。
委托代理人：贾庆涛。
被上诉人（一审原告）：广西鼎华商业股份有限公司。
法定代表人：张丽铭。
委托代理人：唐正光。
委托代理人：刘俊华。
上诉人马宁因与被上诉人广西鼎华商业股份有限公司（以下简称鼎华公司）排除妨害纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2013）西民一初字第609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年2月12日公开开庭审理本案。上诉人马宁及其委托代理人贾庆涛，被上诉人鼎华公司的委托代理人唐正光、刘俊华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：位于南宁市华西路×号一栋四层楼房登记在鼎华公司名下，建筑面积为1769.7平方米。马宁系鼎华公司的职工，诉争房屋一直由马宁居住使用，鼎华公司每月从马宁的工资中扣除租金70.5元，直至2012年10月马宁退休。2012年11月30日，鼎华公司向包括马宁在内的租户发出《通知》，要求租户于2012年12月6日前办理终止租用房屋相关手续，于2012年12月31日前搬迁腾空房屋，马宁签收了该《通知》。上述期限届满后，马宁未办理退租手续且未搬离所承租的房屋，鼎华公司遂诉至法院，请求马宁立即搬出华西路×号×号房屋。另查明，鼎华公司改制前为原南宁市糖业烟酒总公司，进行改制时，原南宁市糖业烟酒总公司的非经营性资产及有产权争议的�营性资产移交给南宁沛宁资产经营有限责任公司持有和管理。
一审法院经审理认为：鼎华公司作为诉争房屋的所有权人，将房屋交给马宁使用，并收取租金，双方形成事实租赁合同关系。马宁主张鼎华公司强行从其工资中扣除租金，但未能举证证明，且马宁未举证证明其在鼎华公司扣除租金期间曾向鼎华公司提出异议，故不予采信。因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，鼎华公司与马宁之间为不定期租赁。不定期租赁的出租人可随时解除合同，鼎华公司于2012年11月30日以书面形式通知马宁终止合同，要求马宁搬离诉争房屋，已尽提前通知义务，其单方解除合同符合法律规定，予以确认。合同解除后，马宁已无合法继续使用诉争房屋的权利，其拒不搬离诉争房屋的行为妨碍鼎华公司行使所有权，故鼎华公司要求马宁搬离诉争房屋合法有据，�符合合同的约定，应予支持。马宁以诉争房屋系单位分配给其与丈夫的住房，应当通过房改归其所有作为抗辩理由，一审法院认为诉争房屋是否应当通过房改出售给鼎华公司职工与本案并非同一法律关系，不属于本案的审理范围，本案中马宁未举证证明其已通过住房制度改革而享有诉争房屋的所有权，鼎华公司作为依法登记的权利人，有权行使诉争房屋的所有权，故马宁的抗辩理由不能成立，不予采纳。对于马宁当庭提出的反诉请求，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定：“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。”马宁当庭提出反诉，已经超过法定期限，不予受理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十五条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款之规定，判决：马宁搬离登记在鼎华公司名下的位于南宁市华西路×号×号房屋。案件受理费100元，由马宁负担。
上诉人马宁不服一审判决，上诉称：一、一审判决认定马宁与鼎华公司之间就房屋问题形成一般的租赁关系有误。马宁原为南宁市糖业烟酒总公司职工，企业改制后则成为鼎华公司职工，按照国营企业改制有关规定，企业改制时应当落实职工安置、身份置换费用以及住房安排，这是企业改制的先决条件。但鼎华公司将原本属于企业职工的改制房产，即南宁市华西路×号四层房产，登记在其名下后，没有按照相关规定将该房产登记在改制后企业职工的名下，仅以产权登记者身份主张所有权，显然损害了全体职工�合法权益，不符合企业改制的政策规定。二、一审判决适用法律错误，应当按照企业改制的有关规定妥善处理本案诉讼房屋的归属。一审法院既已查明鼎华公司是由原南宁市糖业烟酒总公司改制而来，南宁市华西路×号房产也是因此登记到鼎华公司名下，即鼎华公司持有企业改制后的资产，但该房产尚属职工安身立命之所，在处理上应当首先按照企业改制方案中关于该部分资产处理的规定进行，以防止鼎华公司借企业改制之机侵吞资产而损害职工利益。三、马宁自1993年分配居住本案诉争房屋至今已实际居住超过20年，且系马宁的唯一居住地，涉及马宁的居住权、生存权与基本人权，同时根据相关法律规定，鼎华公司已经丧失就此主张权利的法律保护。综上，请求法院判决：一、撤销一审判决，驳回鼎华公司的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由鼎华公司承担。
被上诉人鼎华公司答辩称：第一，鼎华公司与马宁的租赁关系事实清楚，本案的法律关系是市场经济的法律关系，并适用我国物权法以及房屋租赁合同法律、法规等规范。鼎华公司经改制后，属于私有企业，与原有职工的关系也是按照南宁市住房政策给予的。鼎华公司作为一般的经济主体没有义务将房屋出卖给职工，而鼎华公司将房屋出租给马宁，租金从马宁每个月的工资中扣除是符合法律规定的。马宁主张该房屋属于福利分房，并以其已居住超过20年而提出涉案房屋物权没有任何法律依据。第二，华西路×号并不属于公房，也不符合公房出售的条件，因此改制时该栋房屋作为经营性资产进入改制资产的范畴，目前其性质属于私有的经营性资产，不属于福利分房的性质。此外，鼎华公司的前身即糖烟酒总公司在1994年、1998年组织了两次集资建房，均面向全体无房职工，但马宁及其配偶均未参与集资建房，属因自身原因放弃购买权利的行为。同时，根据当时南宁时的住房政策，停止住房实物分配后，对无房职工或未达到面积标准的职工给予住房补贴，享受住房补贴的职工，不能再按房改政策购买、租用公有住房。据此，马宁于2005年9月26、其配偶张福荣于2005年9月29日申请领取住房补贴，由鼎华公司申报并经南宁市房改办审核同意后一次性发放完毕，马宁亦已收到，因此，马宁在享受住房补贴后，其不能再购买或租用公有住房，更何况涉案房屋属于私有房产。综上，马宁与鼎华公司之间属于房屋租赁关系，马宁在收到搬迁通知后拒不搬出的行为损害鼎华公司的合法权益。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回马宁的上诉请求，维持一审判决。
二审期间，上诉人马宁向本院提交5份证据：1、邕房权证字第×号房屋所有权证书；2、资产交接协议书；南宁市糖业烟酒总公司的非经营性资产及产权有争议的经营性资产移交给南宁市沛宁资产公司，移交清单中没有包括南宁市华西路×号房产；3、南宁市糖业烟酒总公司改制实施方案；4、市政整改办关于联合审查南宁市糖业烟酒总公司改制资产（含土地）处置申请表的意见；5、关于南宁市糖业烟酒总公司改制为有限责任公司的批复，其中未对华西路×号房产和土地的处置作出安排或批复。上述证据共同证明南宁市华西路×号房产登记为鼎华公司所有，是因南宁市糖业烟酒总公司改制变更而来，原南宁市糖业烟酒总公司的非经营性资产移交给南宁沛宁资产公司的资产中，没有包括南宁市华西路×号房产。而南宁市糖业烟酒总公司移交给鼎华公司的经营性资产中亦未包括南宁市华西路×号土地使用权。
被上诉人鼎华公司向本院提交7份证据�1、南宁市糖业烟酒总公司改制实施方案；2、（2007）南宁国用第×号土地使用权证书；3、邕房权证字第×号房屋所有权证及房产档案材料；4、南宁市糖业烟酒总公司集资建房方案、南宁市糖业烟酒总公司98年集资建房方案、建房户2003年4月16日会议纪要；5、部分工资发放明细表；6、住房（工龄）补贴申请核定表、发放表、银行存单。此外，鼎华公司向本院提交10份政策依据：1、国务院关于印发在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案［国发（1988）11号］；2、国务院关于深化城镇住房制度改革的决定［国发（1994）43号］；3、自治区城镇住房体制改革领导小组关于对《南宁市住房制度改革实施方案》的批复［桂房改字（1992）19号］；自治区人民政府印发广西壮族自治区贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革的决定的实施方案的通知［桂政发（1994）79号］；4、国�院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知［国发（1998）23号］；5、自治区人民政府关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施办法的通知［桂政发（1998）63号］及附件《关于住房补贴若干问题的意见》；6、南宁市人民政府关于印发《首府南宁进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施办法》的通知［南府发（1999）76号］及附件《南宁市住房补贴暂行办法》；7、关于印发《南宁市住房补贴实施细则》的通知［南房改字（1999）5号］；8、南宁市出售公有住房暂行办法（1995年10月5日政府令第22号发布）；9、自治区人民政府关于印发广西壮族自治区集资建房管理暂行办法的通知［桂政发（1996）40号］；南宁市房产局对相关房改政策的解释。以上7份证据和10份政策性依据共同证明华西路×号房屋不属于公房和福利分配房，根据我国房改政策，�宁对该房屋不享有所有权。
经质证，被上诉人鼎华公司对上诉人马宁提交的5份证据的真实性、合法性无异议，但对上述证据的关联性有异议。鼎华公司认为，本案涉及的华西路×号一栋四层楼房所依附的土地是中华支×路×号的土地，根据房地一体的要求，在资产剥离时，该土地已经包含了地上附着物，只是文件中没有把所有地上附着物名称列上去，并不代表企业改制中没有处置该处房产。另外，房屋和土地的地址座落不一致是因为该套房产地处华西路与中华支路的交界处，在房屋登记时是以华西路进行登记，上诉人马宁提交的证据不能证明其欲证明的事实。
上诉人马宁对被上诉人鼎华公司提交的7份证据的真实性均没有异议，但对关联性有异议。马宁认为，对于在归属的土地范围与登记的房屋门牌不一致的情况下，应由国土部门出具意见，而不是由鼎华公司单方做出对其有利的解释。且鼎华公司亦未足额发放住房补贴，马宁领住房补贴与是否获得福利分房没有必然联系。鼎华公司提交的政策依据不属于证据范畴，如果本案涉及房屋改制的问题，那么应当优先适用改制法律规定，而不是房改规定。
结合双方的举证、质证，本院认证如下：双方当事人对对方提交的证据的真实性均无异议，本院对双方提交证据的真实性予以确定，至于双方提交的证据是否能证明其欲证明的事实，本院将结合本案其他证据予以综合认定。
本院查明的事实与一审查明的事实相一致，本院予以确认。
双方争议的焦点问题是：双方构成何种法律关系？鼎华公司要求马宁搬出本案诉争的房屋有何事实和法律依据？
本院认为：马宁系鼎华公司的职工，鼎华公司虽未与马宁签订书面的租赁合同，但鼎华公司作为诉争房屋的登记所有权人，将房屋交给马�使用，并每月从马宁工资中扣除相应的租金，双方形成事实上的租赁合同关系。马宁主张鼎华公司强行从其工资中扣除租金，双方不构成租赁合同法律关系。对此，本院认为，结合鼎华公司提供的证据材料来看，住在该栋楼的其他公司职工均签订了租赁合同，同样也由鼎华公司在其工资里扣除租金的方式交纳租金，且马宁亦未举证证明其在鼎华公司扣除租金期间曾向鼎华公司提出过异议，故对马宁该项主张，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案中，目前没有证据证明鼎华公司与马宁就房屋的租赁期限进行明确约定，故双方之间构成不定期租赁合同。不定期租赁合同的出租人可随时解除合同，但需在合理的期限之前通知承租人。鼎华公司于2012年11月30日以书面形式通知马宁要求解除合同并要求马宁于一个月之后搬出诉争房屋，故鼎华公司已尽提前通知义务，其单方解除合同符合法律规定，本院予以确认。合同解除后，承租人应当返还租赁房屋，现马宁仍拒不搬离诉争房屋的行为妨碍鼎华公司行使物权，鼎华公司作为依法登记的所有权人要求马宁排除妨碍，立即搬出诉争房屋符合法律规定，本院予以支持。关于马宁主张该诉争房屋系单位分配给其与丈夫的房改房或福利房的上诉理由，本院认为，涉诉房屋性质上并不属于公房，马宁也未能充分举证证明其已通过房改政策或福利分配政策事实上享有诉争房屋的所有权，故马宁上诉主张其为诉讼房屋事实上的所有权人，没有事实和法律依据，本院不予采�。至于马宁认为其作为鼎华公司的职工，在鼎华公司改制前后均未享受到房改政策，诉争房屋应当通过房改归其所有，但诉争房屋是否应当通过房改出售给职工不属于法院的审理范围，本院不予审理。
综上所述，一审认定事实清楚，法律适用正确，本院予以维持。上诉人马宁的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按一审执行；二审案件受理费100元，由上诉人马宁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 付浩
审 判 员 邓杰
代理审判员 刘蔚
二〇一四年四月二十一日
书 记 员 林路
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。