贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）黔南民终字第1051号上诉人（原审原告）都匀市新城房地产开发有限公司。住所地都匀市。法定代表人肖朝文，该公司经理。委托代理人罗嘉勤，贵州勤剑律师事务所律师。委托代理人古嘉夷，贵州勤剑律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）肖后琴，女，生于1980年6月20日，布依族，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市。上诉人都匀市新城房地产开发有限公司（以下简称新城房开公司）与被上诉人肖后琴房屋买卖合同纠纷一案，都匀市人民法院于2015年7月9日作出（2015）都民初字第638号民事判决后，都匀新城房开公司不服，向本院提出上诉。本院于2015年10月15日立案受理后，依法组成合议庭对要案进行了审理。本案现已审理终结。一审审理查明：2007年3月30日，新城房开公司以100000万元竞得编号为GP2007-04号地块国有土地使用权用于建设墨冲镇“裕民公寓”经济适用住房项目，用地面积720平方米，建筑规模5700平方米；2008年11月16日，原、被告签订《经济适用房买卖合同》，约定被告购买“裕民公寓”第1幢2单元5层503号面积137.76平方米房屋，在该合同的第三条“计价方式与价款”第一款中，约定“按建筑面积计算，该经济适用房单价为（人民币）每平方米780元，总金额（人民币）壹拾万零柒仟肆佰伍拾贰元整”，合同还对付款方式、房屋交付时间及违约责任等进行了约定，合同签订后，被告支付了相应购房款；2009年3月，“裕民公寓”整体验收合格后交付原告，在准备办理房屋产权证时，被都匀市地税局要求交纳不动产销售营业税；2012年12月4日，都匀市墨冲镇人民政府请示都匀市人民政府，请求免征“裕民公寓”经济适用房不动产营业税；2014年8月15日，在都匀市墨冲镇人民政府向都匀市信访局“关于都匀市墨冲镇裕民公寓业主与开发商的纠纷问题处理情况报告”中明确了“关于都匀市墨冲镇裕民公寓业主与开发商的纠纷问题是都匀市新城房地产公司与裕民公寓业主的税收交纳问题纠纷，裕民公寓在建设过程中，根据税收减免政策文件（黔府发10号）文件精神，可免征不动产税和土地使用增值税，因此新城房开公司在出售房屋中没有将税收款列为售房款，黔府发10号文件于2009年4月23日经修订，不动产税和土地使用增值税应由开发商交纳，税率为10.075%,新城房开公司开发裕民公寓36套，每套面积137.6平方米，每平方米售价780元，裕民公寓每户购房款107328元，应交纳税款389278.656元”等内容。2015年4月13日，原告新城房开公司以与被告的价款中未包括不动产销售营业税，由其交纳明显不公平为由，请求变更原、被告签订的《经济适用房买卖合同》，判令被告支付原告购房税款11551.09元。一审另查明，2015年1月7日，肖后琴以新城房开公司未按约定将办理权属登记所需材料交房产登记机关办理权属证书，已构成违约为由向法院起诉，请求判决新城房开公司履行合同约定，提供办理房产权属证书的资料协助办理房屋产权证书，并支付违约金。2015年6月12日，贵州省人民政府《关于加强经济适用房建设管理的通知》中第一条第（三）项“落实税收优惠政策。免征经济适用住房不动产销售营业税，经济适用住房征地（拆迁）契税按《贵州省契税管理办法》规定实行免征或减半征收。”原审原告新城房开公司一审诉称：原告出售给被告肖后琴的经济适用房价格中未包括不动产销售营业税，原告已为被告缴纳不动产销售营业税，因此，双方签订的合同显失公平，故请求变更原、被告签订的《经济适用房买卖合同》，判令被告支付原告购房税款11551.09元。原审被告肖后琴一审辩称：双方签订的《经济适用房买卖合同》真实合法有效，应受法律保护，房屋如何修建、面积多少被告均无权决定，仅是被动购买，经济适用房屋的定价包括成本、税金和利润，在被告的购买价格中已经包含该三部分，其请求支付税金无事实和法律依据，且已经超过诉讼时效。本案争议的焦点为：1、原、被告在履行《经济适用房买卖合同》过程中因税收政策变化是否存在显失公平的情形；2、原告变更合同的请求是否已过诉讼时效。一审法院认为：原、被告签订的《经济适用房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，该合同对双方具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》规定当事人有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销合同的情形有三种，即因重大误解订立的合同、在订立合同时显失公平的和一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，原告无证据证明与被告签订的合同存在以上几种可变更合同的情形。最高人民法院《关于适用解释（二）》第二十六条有“合同成立以后客观情况发生了当事人订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，原告诉称依据黔府发10号文件中关于经济适用房减免政策规定，未将不动产销售营业税计入价格，但在原、被告签订的《经济适用房买卖合同》第三条“计价方式与价款”第一款中，约定“按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米780元，总金额（人民币）壹拾万零柒仟肆佰伍拾贰元整”的约定中，并未对价格组成的具体情况予以说明，也就是说，被告在签订合同时，处于完全不知情的状况，是否包括原告诉称的不动产销售营业税，被告也无从知晓，并且双方约定房价款为107452元，原告主张未交纳的营业税也仅为11551.09元，所以，原告主张显失公平，无事实依据和法律依据，不予确认。黔府发10号文件于2009年4月23日经修订后，作为房地产开发企业，原告应当知晓最新的政策规定，同时也应在合理的时间内与被告协商处理。本案中，从原告提供的证据上看，到2012年12月4日，都匀市墨冲镇人民政府向都匀市人民政府请示予以免征，2014年7月，裕民公寓业主在迟迟办不到房屋产权证，进行信访的情况下，在同年8月15日，都匀市墨冲镇人民政府在向都匀市信访局作情况说明和向裕民公寓业主的答复中才明确双方争议的情况，才向业主明确走司法程序，说明原告从2009年4月至2014年8月期间未与业主有效沟通，处于被动状态，直到2015年1月被告起诉要求按照合同办理房产证及追究违约责任后，才以情势变更显失公平为由要求变更合同，已经超过诉讼时效。综上，对原告主张变更与被告签订的《经济适用房买卖合同》，判令被告支付原告购房税款11551.09元的请求，不予支持；对被告关于合同是双方真实意思表示，对双方具有约束力，并且价格的多少、构成是由原告确定，被告被动购买以及原告的诉讼请求已超过诉讼时效的辩称意见，予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、最高人民法院《关于适用解释（二）》第二十六条之规定，判决：驳回原告都匀市新城房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费88.60元、适用简易程序减半收取44.30元，由原告都匀市新城房地产开发有限公司负担。一审判决宣判后，上诉人新城房开公司不服，向本院提出上诉请求：一、一审判决认定事实、适用法律错误，请求二审撤销一审判决，依法改判支持上诉人诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审认为上诉人主张双方买卖显失公平无事实和法律依据是错误的。上诉人建设的墨冲“裕民公寓”是2008年经过都匀市有关部门批准建设的经济适用房，由都匀市住建局定的销售价格，每平方米不到1000元人民币。经济适用房由政府定价，基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成，利润不能超过3%。而上诉人起诉主张请求判决被上诉人承担的“裕民公寓”不动产销售营业税，占到被上诉人购房价款的10%以上。取消经济适用房不动产销售营业税免税政策，是上诉人（包括都匀市住建局）在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，如果不变更合同，由上诉人负担应由被上诉人承担的税金，对上诉人明显不公平，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第26条规定，上诉人诉求主张是有法律依据的。二、上诉人起诉没有超过诉讼时效。2009年4月上诉人与被上诉人开始勾通，至2014年8月期间，说明上诉人是在不间断地主张权利的。依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第26条规定，请求变更合同是否适用一年除斥期间规定，司法解释没有说明，本案一审判决也没有说明。上诉人起诉被上诉人的时效应该是两年，上诉人没有超过两年时间。一审判决适用了《民诉法》第90条作为判决依据错误，本案双方当事人都没有被监禁、也没有被采取强制性教育措施，该法律条文与本案没有关系。被上诉人肖后琴二审未书面作答辩意见。经二审审理，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。另查明，2008年11月16日，上诉人与被上诉人签订的《经济适用房买卖合同》中第六条“交付期限：出卖人应当在2008年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经济适用房验收合格后，交付买受人使用”以及第十二条“关于产权登记的约定：出卖人应当在经济适用房交付使用后90日内。将办理权属登记需由出卖人提供的资料交产权登记机关备案”。再查明，2009年4月23日，贵州省人民政府黔府发[2009]12号文件《省人民政府关于修订黔府发[2005]10号文件有关规定的通知》中“（三）落实税收优惠政策。免征经济适用住房不动产销售营业税，经济适用住房征地（拆迁）契税按《贵州省契税实施办法》规定免征或减半征收”，修订为“（三）落实税收优惠政策。经济适用住房征地（拆迁）契税按《贵州省契税实施办法》规定免征或减半征收”。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《经济适用房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律、法规强制性规定，应认定合法有效。合法有效的合同对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同签订后，被上诉人按约履行了付款义务，上诉人也应当按照合同约定于2008年12月30日将验收合格的经济适用房交付被上诉人使用，并于2009年3月31日前提供资料交产权登记机关备案，但上诉人并未按合同约定履行上述义务，直至2009年3月才将验收合格的经济适用房交付给被上诉人使用。2009年4月23日，贵州省人民政府黔府发[2009]12号文件《省人民政府关于修订黔府发[2005]10号文件有关规定的通知》，该通知取销了免征经济适用住房不动产销售营业税，即房地产开发企业在贵州省内开发经济适用房不再享受免征不动产销售营业税的税收优惠政策，则需交纳相应税金，由于该通知是在上诉人逾期交房后所修订的，即是由于上诉人的不及时履行合同义务以后所增加经济适用房建设成本，应由上诉人承担。现上诉人以双方签订的《经济适用房买卖合同》显失公平，请求变更由被上诉人支付不动产销售营业税，于法无据，不予支持。一审适用《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条之规定不当，本院予以纠正。综上，上诉人新城房开公司的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人都匀市新城房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 陆    育    义审判员 莫玉魁代理审判员郑晔二〇一五年十一月二十七日书记员 肖        宇