北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民（商）初字第47463号
原告：葛志中，男，1954年10月12日出生，个体工商户，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：赵炜婧，北京市明仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张妍，女，1987年9月3日出生，北京市明仁律师事务所实习律师，住北京市东城区。
被告：北京芙蓉坊餐饮有限公司，住所地北京市丰台区宋庄路顺六条七号。
法定代表人：梁宏光，总经理。
委托诉讼代理人：魏伟，北京市中盾律师事务所律师。
原告葛志中（以下简称原告）与被告北京芙蓉坊餐饮有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人赵炜婧，被告的委托代理人魏伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出如下诉讼请求：1.确认原被告双方签订的《承包经营协议》于2015年2月13日解除；2.被告返还原告房屋租金466033元及保证金100000元。事实和理由：2012年1月7日，原、被告签订了《承包经营协议》，约定原告承租被告的位于北京市朝阳区幸福二村24号一层北一间，租赁期间为5年，自2012年2月15日至2017年2月14日，租金每年62万元，并于签订合同当日支付保证金10万元。该房屋所有人为北京腾实商贸有限责任公司，由北京市秀东招待所承租后，转租给被告。北京腾实商贸有限责任公司与北京市秀东招待所的租赁关系已于2015年2月13日解除，故被告于该日起无权转租该房屋。原告已按照合同约定的半年254200元的租金标准，向被告支付了至2016年1月15日的租金，现原告要求被告返还提前支付的部分租金及保证金，被告拒不返还，故原告诉至法院。
被告辩称：双方签订的承包经营协议合法有效，被告没有违约，原告方无权解除协议；双方承包经营协议也处于履行过程中，原告未通知被告解除；此外，被告是基于与北京春秀福华酒楼签订《承包经营合同》并支付了400万元承包款，取得对相关房屋的权益，北京腾实商贸有限责任公司与其他第三方的合同关系与被告无关。故不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2012年1月7日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订了《承包经营协议》，约定：“一、甲方将承租北京市朝阳区幸福二村24号一层北一间承包给乙方，自2012年2月15日至2017年2月14日，承包期为5年，每年承包金陆拾贰万元，半年一付31万元，承包保证金10万元。乙方在已交承包金期内提前30天交下半年承包费，如违约，甲方有权解除本协议，剩余所有款项不退乙方，乙方自动搬出，如不搬出，室内物品视为甲方所有。二、乙方交款，甲方按时将房屋交付乙方使用，……在协议期内乙方不能用承包金、保证金充抵水费、电费、取暖费、卫生费和各种费税。……四、协议到期后乙方不欠水电费，甲方退还乙方保证金（保证金到期不计利息）。……”。被告称其于2012年2月15日向原告交付了上述房屋，亦认可收到原告支付的承包保证金10万元及截至2016年1月14日的承包费508400元。
原告主张，其从被告处承租的北京市朝阳区幸福二村24号一层北一间（以下简称涉案房屋）系案外人北京腾实商贸有限责任公司（以下简称腾实公司）所有。腾实公司与北京市秀东招待所（以下简称秀东招待所）于2008年7月1日签订了《房屋租赁合同》，约定腾实公司将位于北京市朝阳区春秀路幸福二村24号楼内房屋（以下简称24号楼房屋）出租给秀东招待所使用，包括福华酒楼实际用房1#楼1层等，租赁期限自2009年1月1日至2028年12月31日，原北京春秀福华酒楼、歌厅、北京市秀东招待所租赁合同至2008年12月31日废止。
2015年，腾实公司（原告）因上述《房屋租赁合同》履行问题，以房屋租赁合同纠纷将秀东招待所（被告）、田雪（第三人）及郭某（第三人）诉至本院，请求确认与秀东招待所之间的房屋租赁合同于2015年2月13日解除，并要求秀东招待所、田雪、郭某腾退24号楼房屋。本院经审理，于2015年5月12日作出（2015）朝民初字第14371号民事判决书，载明第三人田雪、郭某意见为“2014年6月1日，我们与被告签订转让协议，原告主张的房屋及设备设施目前由我们使用，被告并未使用任何房屋。我们同意原告与被告解除合同，我们同意替被告支付欠款，然后由我们继续使用房屋，我们再找被告追偿”；本院查明被告欠付租金以及第三人田雪、郭某实际占用使用涉案房屋等情况，判决“一、原告北京腾实商贸有限责任公司与被告北京市秀东招待所于二〇〇八年七月一日所签《房屋租赁合同》于二〇一五年二月十三日解除；二、第三人田雪、郭某于本判决生效后七日内代被告北京市秀东招待所给付原告北京腾实商贸有限责任公司二〇一四年六月至二〇一五年二月二十八日期间房屋租金一百五十六万九千零二十四元四角二分、水电及供暖费五十七万六千九百二十七元八角六分；三、驳回原告北京腾实商贸有限责任公司的其他诉讼请求”。秀东招待所不服上述判决，上诉于北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院经审理，作出（2015）三中民终字第08277号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。
原告主张，根据上述生效判决，秀东招待所对24号楼房屋的租赁权益自2015年2月13日已终止；被告自秀东招待所转租获得的权益亦自2015年2月13日终止，故被告收取原告2015年2月14日只2016年1月14日的租金，已无依据，被告应予返还。被告对此不予认可，主张其对24号楼房屋的权益源自其与北京春秀福华酒楼（以下简称福华酒楼）的合同。为此，被告提交了其于2011年12月31日，与福华酒楼签订的《承包经营合同》、支付承包款400万元的收据，约定福华酒楼同意将其承租及经营的“北京春秀福华酒楼（不含歌厅部分）”承包给被告经营，期限自2012年3月1日至2017年2月28日，年度承包款80万元。原告对上述证据的真实性不予认可，主张该合同与本案无关，因腾实公司与秀东招待所于2008年7月1日签订的《房屋租赁合同》已明确，“原北京春秀福华酒楼、歌厅、北京市秀东招待所租赁合同至2008年12月31日废止”，所以福华酒楼于2011年12月将“北京春秀福华酒楼（不含歌厅部分）”承包给被告经营，已没有合法基础。
另，证人郭某陈述，腾实公司将24号楼部分房屋出租给福华酒楼，双方租赁关系在2008年解除；后，腾实公司又将该部分房屋出租给秀东招待所，双方之间的租赁合同经法院判决也已经解除；2014年6月1日，其自秀东招待所承租了该部分房屋，并向腾实公司支付费用，该部分房屋由其控制；故其将涉案房屋出租给原告使用，并收取了30万元的费用。
涉案房屋现状现由原告使用、经营。
上述事实，有当事人提交的《承包经营协议》、《房屋租赁合同》、付款凭证、民事判决书、证人证言及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《承包经营协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人均应认真履行各自的合同义务。
原告主张，腾实公司将涉案房屋出租与秀东招待所使用，秀东招待所又转租给被告，被告又转租给原告；被告对此有异议，主张其是于2011年12月31日自福华酒楼处取得包括涉案房屋在内的部分房屋的租赁权益。但从证据看，2008年7月1日腾实公司与秀东招待所签订的《房屋租赁合同》，租赁期限自2009年1月1日至2028年12月31日，同时明确“原北京春秀福华酒楼、歌厅、北京市秀东招待所租赁合同至2008年12月31日废止”。现无证据显示，此后福华酒楼与腾实公司另有新的租赁合同，故即使被告系自福华酒楼取得的租赁权益，亦不应对其与原告之间的《承包经营协议》产生影响。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。出租人义务应包括交付租赁房屋、保障租赁房屋正常使用等。现原告举证证明，腾实公司与秀东招待所的租赁关系自2015年2月13日解除后，其实际使用房屋存在障碍，并导致《承包经营协议》无法继续履行，并据此要求确认《承包经营协议》于2015年2月13日解除，要求被告返还自2015年2月14日至2016年1月14日的租金，有事实依据及法律依据，本院予以支持，具体金额由本院核定。《承包经营协议》约定，“协议到期后乙方不欠水电费，甲方退还乙方保证金”，现被告未举证证明原告欠付水电费，故原告要求被告退还保证金，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告葛志中与被告北京芙蓉坊餐饮有限公司于二〇一二年一月七日签订的《承包经营协议》于二〇一五年二月十三日解除；
二、被告北京芙蓉坊餐饮有限公司于本判决生效后七日内退还原告葛志中二〇一五年二月十四日至二〇一六年一月十四日的租金共四十六万六千零三十三元；
三、被告北京芙蓉坊餐饮有限公司于本判决生效后七日内退还原告葛志中保证金十万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9460元，由被告北京芙蓉坊餐饮有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 陈 扬
人民陪审员 李 欣
人民陪审员 闫月琴
二〇一七年十一月三十日
书 记 员 刘旭琰