广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0114民初8617号
原告：宁伟良，男，1984年11月12日出生，汉族，住广州市海珠区，
法定代理人：宁某，男，1951年1月12日出生，汉族，住广州市海珠区，系原告父亲。
委托诉讼代理人：陈丹，广东合誉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄爱珍，广东合誉律师事务所律师。
被告：李日添，男，1986年9月14日出生，汉族，住广州市花都区,
被告：李燕妮，女，1985年1月25日出生，汉族，住广州市花都区,
两被告的共同委托诉讼代理人：谢祺祥，广东发正律师事务所律师。
被告：曾惠清，女，1963年3月9日出生，汉族，住广州市花都区,
第三人：广州市晋锋房地产代理有限公司，住所地广州市花都区新华街公益大道27号九层020，统一社会信用代码91440114554435102T。
法定代表人：史小燕。
第三人：中国农业银行股份有限公司广州琶洲支行，住所地广州市海珠区凤浦中路689号102-105房、691号201房，统一社会信用代码9144010189051124X5。
法定代表人：陈剑锋。
委托诉讼代理人：刘蕊，该行职员。
委托诉讼代理人：黄芳，该行职员。
原告宁伟良与被告李日添、李燕妮、曾惠清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案受理，本院经审查认为广州市峻辉房地产咨询服务有限公司并非是本案必须参加诉讼的当事人，因此对宁伟良申请追加广州市峻辉房地产咨询服务有限公司为第三人不予准许，后宁伟良申请追加广州市晋锋房地产代理有限公司（以下简称晋锋公司）、中国农业银行股份有限公司广州琶洲支行（以下简称农业银行广州琶洲支行）为本案第三人，本院经审查后予以准许，并依法适用简易程序于2017年11月27日公开开庭进行了审理。原告宁伟良及法定代理人宁某、委托委托诉讼代理人陈丹、黄爱珍，被告李日添、李燕妮的共同委托诉讼代理人谢祺祥，第三人农业银行广州琶洲支行的委托诉讼代理人刘蕊到庭参加诉讼。被告曾惠清、第三人晋锋公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告宁伟良向本院提起诉讼请求：1.确认原告与被告李日添、李燕妮及第三人广州市峻辉房地产咨询服务有限公司签订的《房屋买卖合同》无效；2.确认原告与被告李日添及第三人广州市晋锋房地产代理有限公司签订的《广州市存量房买卖合同》无效；3.判令被告李日添立即还清所欠第三人中国农业银行股份有限公司广州琶洲支行的贷款本金、利息等，第三人中国农业银行股份有限公司广州琶洲支行解除涉案房屋的抵押；4.判令被告李日添、李燕妮将房屋返还给原告，并协助原告将涉案房屋登记回原告名下；5.判令被告李日添、李燕妮支付涉案房屋的占有使用费，从2016年12月16日起按2000元/月的标准计至两被告返还房屋之日止；6.案件受理费、保全费由三被告承担。事实和理由：原告属于精神残疾人，残疾等级为贰级，根据国务院颁布的《全国残疾人抽样调查五类标准》，精神残疾二级标准为适应行为重度障碍；生活大部分不能自理，基本不与人交往，只与照顾者简单交往，能理解照顾者的简单指令，有一定学习能力；监护下能从事简单劳动；能表达自己的基本需求，偶尔被告参与社交活动；需要环境提供广泛的支持，大部份生活仍需他人照料。故属于无民事行为能力人。原告所持的《残疾证》上的监护人为原告的父亲，故原告的法定代理人为其父亲，被告曾惠清是原告的母亲。原告的父母在原告幼时便离婚，根据双方的离婚协议书，原告归其父亲抚养。原告名下有一套房产，位于广州市花都区莲花街8号501房，由原告的父亲全资购买，登记在原告名下。被告李日添、李燕妮以合同编号为00000349的房屋买卖合同以总价78万的价格购买了上述房屋，并办理了房屋过户手续，原告的身份证和涉案房屋的房产证原件均由原告的父亲保管，对于房屋的售卖，原告父亲感到很诧异。因原告为精神残疾病人，为无民事行为能力人，故其签订的房屋买卖合同等行为应属无效的民事行为，同时，因该房屋属于广州北站拆迁补偿范围，征收补偿价格为11000元/平方米，三个月内签约的还有1500元/平方米的奖励金，即是以12500元/平方米的价格予以征收。但被告李日添、李燕妮却仅以不足7000元/平方米的价格购得，明显损害了原告的权益，不属于善意第三人。综上，原告所签的全部合同为无效合同。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求法院依法判决。
被告李日添、李燕妮共同辩称，驳回原告的全部诉讼请求，本案诉讼费用由原告承担。理由：一、两被告在整个交易的过程中都是善意的，房屋已经变更登记至被告李日添名下，李日添善意取得涉案房屋的所有权。被告李日添、李燕妮通过中介促成与原告买卖涉案房屋，整个交易过程中原告的言谈举止均没有任何异常，原告的母亲、姐姐陪原告一起交易，原告及其亲属没有告知两被告原告的智力状况或精神障碍情况，两被告客观上不可能知道原告的智力、精神状况，更不可能知道原告可能会是无民事行为能力人或限制民事行为能力人；房屋的交易过程原告的母亲、姐姐一起陪同完成交易手续，即使原告本人是无民事行为能力人或限制民事行为能力人，但其母亲和姐姐是完全民事行为能力人，完全可以的对所涉房屋的交易作出符合常理的判断和决定；涉案方房屋交易时的评估价格仅为589225元，但双方交易金额为78万元，交易价格高于评估价格，属于合理范畴，房屋交易没有侵害原告的合法权益。二、精神残疾与民事行为能力属于不同的概念，前者是病理方面的，后者的是法律层面的。假定原告精神残疾属实，也不能表明原告属限制民事行为能力人或无民事行为能力人；加之，精神类疾病有明显的特点，即通过治疗，完全可以达到正常人的状态，即使此前原告患精神的类疾病，在本案交易时处于正常人状态，涉案房屋的交易也是合法有效的。三、原告在涉案交易前或完成交易过程中的系列民事行为，足以证实其智力正常，是完全民事行为能人。涉案房屋交易之前，处于抵押的状态。原告在整个交易过程中：1.委托中介公司放盘；2.在中介公司促成原告与被告的交易时，被告问及为何要出售房屋，原告回答，因以房屋抵押向银行贷款，预期还款方面可能存在困难，与其让银行查封拍卖，不如自己卖了偿还银行借款；3.原告提出涉案房屋交易价格为80万元，被告还价78万元成交；4.原告提出要求被告提供资金涂销抵押；5.原告自行筹集资金，申请提前还贷、偿还银行借款，涂销抵押；6.双方签订房屋买卖合同，原告同意暂由中介方收取定金；7.原告与被告一起到房屋管理部门办理交易过户手续（取号、填写表格、拍照）；8.结合原告交易过程中所述，原告因资金周转的问题向银行抵押贷款，签订贷款合同；9.原告预期不能还款的情况下决定出售房屋偿还债务。以上九个方面，可见原告思路清晰，行为连贯一致，与常人无异。四、无民事行为能力和限制民事行为人的父母，是其监护人，也是法定代理人，监护人实施的行为合法有效。原告整个交易过程由其母亲曾惠清陪同，从权利外观的角度考虑，原告的其母亲曾惠清参与了全部交易过程，包括签订合同、收取房款、陪同办理过户手续，曾惠清作为原告的监护人，认可本案的交易；至于曾惠清与宁某的婚姻关系是否存续，双方关于原告监护人的约定，属于原告家庭的内部事项，被告无从知悉，该些约定的，不能对抗善意的第三人。如因曾惠清的行为导致原告或宁某的损失，则属另外的法律关系，原告可另行主张赔偿，不影响房屋交易的合法性。但本案的重要事实，原告和其母亲预期不能偿还银行贷款，出售房屋，避免被拍卖处理造成额外损失，是管理被监护人财产，有益于被监护人的行为。五、原告父亲无权替原告提起本案诉讼。监护人的权利在于保护管理监护人的财产，在被监护人权利受到侵害的情况下，维护被监护人合法权益。如前述第一点所述，涉案房屋交易价格高于评估价格，属正常交易价格范畴，原告的利益没有侵害。六、本案将涉案房屋恢复登记至原告的名下，客观上已不可能实现。被告购买涉案房屋时，向农业银行琶洲支行办理了抵押贷款35万元，抵押的行为属于民事法律行为中的处分行为，农业银行已合法取得房屋的抵押权；涉案房屋属于花都区国土局土地征收受范围，被告李日添于2017年10月31日与广州市花都区人民政府新华街到办事处签订房屋征收补偿协议（北站东5172号），涉案房屋被合法处分征收，目前正处于注销房产证阶段，原告要求恢复登记至其名下，客观上已不可能。七、本案所涉房屋交易，如因原告民事行为能力的问题导致合同无效，过错在于原告，原告的监护人宁某未尽监护义务，承担缔约过失责任不可避免，即使房屋恢复登记至原告名下，缔约过失责任的赔偿，与所得利益相抵，徒曾诉累。
被告曾惠清未到庭应诉，庭后向本院提交书面答辩状，认为涉案交易是真实合法有效的，不同意原告的诉讼请求。当时李日添通过中介介绍知道房屋出售，事后才发现我与李日添的父亲是朋友，因为我儿子宁伟良欠银行三十多万元，宁伟良自己将房屋在中介放盘，当时我与我儿子及李日添及李日添的姐姐在建设北路中介杜小姐那里签合同，由中介公司帮我们找垫资公司，垫资公司帮宁伟良出资偿还债务，之前宁伟良去平安银行借钱是用房屋抵押的，这样才能涂销涉案房屋的抵押，才能出售，总交易价格是78万元，有40多万元宁伟良说先放我这，其他的款项由银行直接发放给宁伟良本人的账户，之后40多万元我也是给回宁伟良作生活费或者其他消费。
第三人农业银行广州琶洲支行述称，我方的抵押权是通过善意取得的，没有其他意见。
第三人晋锋公司未到庭应诉，亦未向本院提交书面意见。
经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区莲花街8号501房，2006年10月8日登记在宁伟良名下，2016年12月13日登记于李日添名下，并于2017年1月4日办理抵押权登记于农业银行广州琶洲支行名下。
宁某与曾惠清于1984年3月19日登记结婚，二人育有宁伟良一子，于1984年11月12日出生，后双方于1988年4月2日登记离婚，当时约定宁伟良由宁某携带。诉讼中，宁伟良及曾惠清表示虽然当时书面约定由宁某携带，但实际宁伟良一直是跟随曾惠清的母亲生活至十六岁，之后在宁伟良十八岁时因长期驾驶无牌车辆，精神长期处于紧张状态，患上精神疾病，患病后有进行治疗，有时需要住院治疗，平时有吃药，情况比较稳定，刚开始几年会几天发病一次，有时会几个月甚至几年才发病一次。2008年左右，曾惠清与宁伟良生活在涉案房屋，曾惠清及宁伟良均表示由曾惠清照顾宁伟良。宁某对此不予确认，认为虽然曾惠清从2008年起一起居住在涉案房屋，但宁伟良从2006年居住在涉案房屋开始是由宁某照顾的。宁伟良在庭审中能清楚表达自己的意思，宁伟良表示其在广州市白云区江村的医院治疗，当时医生询问其要办理二级还是三级残疾证明，当时宁伟良考虑二级残疾证可以享受坐车票价全免，三级残疾证只能享受坐车票价半价，因此要求出具精神二级残疾证，宁伟良表示其出庭时精神状态良好。根据宁某提供的残疾证，载明：中国残疾人联合会于2016年1月6日向宁伟良核发残疾人证，精神二级残疾，监护人为宁某。
诉讼中，宁伟良表示由于其向平安银行借钱赌博，后赌博输钱无力偿还银行借款，遂将涉案房屋放在中介公司处出售，之后李日添通过中介了解到涉案房屋出售，之后双方协商好签订合同，因宁伟良当时有事先走，就由曾惠清代宁伟良在房屋买卖合同上签字，将涉案房屋出售给李日添、李燕妮，房屋成交价为780000元，由中介公司找垫资公司将宁伟良拖欠平安银行的款项偿还，之后宁伟良参与了存量房买卖合同的签订及缴税、递件过户手续。李日添及李燕妮表示合同的签订是在2016年9月18日，当时签订合同时宁伟良也在场，房屋买卖合同由曾惠清代宁伟良签订，定金20000元分两次通过向中介公司即广州市峻辉房地产咨询服务有限公司的工作人员杜婉媚转账支付，之后去找按揭公司，按揭公司帮忙找到垫资公司，垫资公司帮宁伟良偿还债务涂销涉案房屋的抵押，之后李日添的按揭手续办完，农业银行广州琶洲支行于2016年11月20日出具同意贷款通知书，之后到房管部门办理递件过户手续，在过户当日，李燕妮按照宁伟良及曾惠清的要求将房款406000元转账至曾惠清名下，房款4000元由李日添在2016年11月23日转账支付至宁伟良名下，剩余房款350000元由李日添向农业银行广州琶洲支行申请按揭贷款，该按揭贷款由农业银行广州琶洲支行于2017年1月17日直接发放至宁伟良账户名下。宁伟良确认李日添及李燕妮的陈述。农业银行广州琶洲支行表示通过按揭公司收到本案的按揭贷款业务，之后审查通过申请，并依约向宁伟良发放按揭贷款，现李日添就涉案房屋正常偿还按揭贷款。宁某表示其不清楚涉案房屋交易的过程，其是在2016年10月9日从广州过来花都，了解到涉案房屋属于广州北站拆迁范围，准备过来办理相关手续时才知道涉案房屋已被出售。关于涉案房屋交易的整个过程完全不清楚。
宁某表示宁伟良精神二级残疾，属于无民事行为能力人，其是宁伟良的监护人，涉案房屋的出售未经过其同意，且李日添购买涉案房屋与征收拆迁的价格明显不符，故认为涉案房屋交易无效。李日添、李燕妮提交评估报告书以证明涉案房屋交易时市场价格为589225元，而实际交易价格为780000元，并未损害卖方利益，认为其是善意取得，因此不同意宁某的主张，且涉案房屋已被纳入征收范围，李日添已于2017年10月31日就涉案房屋签订了《广州北站综合交通枢纽配套基础设施项目房屋征收补偿安置协议》。
诉讼中，宁伟良向本院提出保全申请，本院审查后依法作出（2017）粤0114民初8617号民事裁定，裁定：一、查封担保人宁某名下位于广州市海珠区洪德路洪德五巷5号601房；二、查封李日添名下位于广州市花都区莲花街8号501房。后本院依法采取了查封措施，为此宁伟良预缴了保全费5000元。
本院认为：本案的争议焦点为宁伟良是否为无民事行为能力人，李日添取得涉案房屋所有权是否属于善意取得。对此，本院分析如下：根据《中华人民共和国民法总则》第二十一条第一款规定：“不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。”宁伟良虽然持有精神二级残疾证书，但根据宁伟良本人能出庭陈述房屋买卖交易的相关情况以及宁伟良母亲曾惠清到庭陈述的情况，未明显发现宁某主张的宁伟良存在适应行为重度障碍，生活大部分不能自理，基本不与人交往等情形；另外，虽然宁伟良的残疾证书上载明监护人为宁某，但根据宁伟良的自述及曾惠清的陈述，宁伟良并非一直与宁某共同生活，即宁伟良即使是无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，其法定代理人的身份亦无法确定；再者，根据《中华人民共和国民法总则》第二十四条第一款规定：“不能辨认或者不能完全辨认自己行为的成年人，其利害关系人或者有关组织，可以向人民法院申请认定该成年人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人。”现宁伟良并未经利害关系人或有关组织向人民法院认定为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，故宁某主张宁伟良为无民事行为能力人，依据不足，本院不予采信。关于李日添取得涉案房屋所有权是否符合善意取得，首先，宁伟良及曾惠清均表示宁伟良因拖欠银行贷款无法偿还而自行将房屋放在中介处出售，宁伟良亦参与了签订存量房买卖合同、缴税、收取房款、递件过户等房屋交易的过程，在未举证证明宁伟良属于无民事行为能力人的情况下，宁伟良出售涉案房屋并非属于无权处分；其次，结合李日添购买房屋时的评估价格以及农业银行广州琶洲支行发放按揭贷款的情况，并未看出受让人李日添支付的房屋价款不合理；再者，涉案房屋已于2016年12月办理不动产权登记于李日添名下，综上，宁某主张李日添取得涉案房屋所有权并非善意，依据不足，本院不予采纳。故宁某以宁伟良法定代理人的身份主张宁伟良与李日添、李燕妮及广州市峻辉房地产咨询服务有限公司签订的《房屋买卖合同》及宁伟良与李日添及晋锋公司签订的《广州市存量房买卖合同》无效，并要求李日添偿还农业银行广州琶洲支行的贷款本息，要求农业银行广州琶洲支行解除涉案房屋的抵押，要求李日添、李燕妮返还房屋，协助办理过户，并要求李日添、李燕妮支付房屋占有使用费等，依据不足，本院均不予支持。
若宁某认为宁伟良、曾惠清处分涉案房屋的行为导致其产生相关损失，宁某可另寻他径解决，本院不予调处。
曾惠清、晋锋公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第二十一条第一款、第二十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
驳回原告宁伟良的全部诉讼请求。
案件受理费5800元及案件保全费5000元，由原告宁伟良负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及其副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
审判员 吴海萍
二〇一七年十二月十二日
书记员 曾佩仪
孙雪芳