安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蜀民二初字第00286号
原告：安徽伟业物业管理有限公司。
法定代表人：张宏建，总经理。
委托代理人：王亚，安徽伟业物业管理有限公司项目经理。
委托代理人：梁小龙，安徽美林律师事务所律师。
被告：赵勇，男，1980年11月28日生，汉族，安徽日报报业集团记者，住合肥市蜀山区。
原告安徽伟业物业管理有限公司（以下简称伟业物业公司）与被告赵勇物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由助理审判员陈孟凯适用小额诉讼程序于2014年2月17日公开开庭进行了审理，后依法转为简易程序于2014年3月11日再次公开开庭进行了审理。原告伟业物业公司的委托代理人王亚、梁小龙，被告赵勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告伟业物业公司诉称：原告伟业物业公司接受合肥圣安物业发展有限责任公司的委托，对盛世名城·丽景花园小区进行物业管理服务，双方于2005年4月4日签订《盛世名城·丽景花园前期物业服务委托合同》。被告赵勇系盛世名城·丽景花园小区x幢x室业主，2008年8月5日原告与被告赵勇签订《盛世名城·丽景花园前期物业服务协议》，根据协议约定：物业费以产权登记面积为准，多层每月0.72元／平方米，小高层按每月1.05元／平方米；首次预收半年的物业管理费，以后业主每季度首月的前10天缴纳本季度的物业管理费，逾期交纳的，每逾期一天加收应付金额的3‰。原告一直对被告小区提供物业服务，被告赵勇自2011年4月至2014年1月未支付物业费，原告多次催收无果，为维护原告合法权益，请求法院判令：1、被告向原告支付2011年4月至2014年1月物业费3853.87元及违约金651.79元；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求要求被告支付物业费4087.44元（自2011年2月1日至2014年1月1日期间的物业费）及违约金915.59元（自2011年2月1日按银行同期贷款利率计算至2014年1月1日止）。
被告赵勇辩称：1、原告没有完全履行物业服务合同中的主要职责，原告收取服务费未能提供相适应的服务，原告收费许可证现已过期；2、2010年大年三十晚，因小区燃放烟花爆竹，造成被告家中失火，原告保安未及时发现，被告所发生的损失，原告也未能解决；3、被告房屋顶部多处地方漏水，原告一直未能修复；4、原告没有履行安全防范责任；管理混乱，被告在正常交纳停车车位费情况下，原告以拖欠物业费为由，通过告知书的形式，强行将被告的车位锁拆除，侵害被告的权益；5、原告主张物业费计算的房屋面积有误，被告房屋所有权证登记的建筑面积为111.03平方米，且被告购买该套住房时国家税务部门也是按房屋面积低于144平方米标准减半收取契税。根据相关政策规�，物业综合服务费（含阁楼的），以房屋所有权证登记的建筑面积计算；6、被告是正当行使抗辩权，不应承担违约责任。
本院查明：2005年4月4日合肥圣安物业发展有限责任公司与伟业物业公司签订一份《盛世名城·丽景花园前期物业服务委托合同》，此后伟业物业公司进驻盛世名城·丽景花园小区提供前期物业管理服务。被告赵勇为盛世名城·丽景花园小区x幢x室业主，该套房屋所有权证登记：建筑面积111.03平方米，附记另有阁楼层51.17平方米。2008年8月5日伟业物业公司（甲方）与赵勇（乙方）签订一份《盛世名城·丽景花园前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止；多层住宅物业费每月0.72元／平方米（核价面积以产权登记面积为准），自给业主发出交房通知书之日起，�次预收半年的物业费，以后业主于每季度首月的前10天交纳本季度应付物业费，逾期交纳的，每逾期一天加收应付金额的千分之三违约金。
另查，2010年3月15日，合肥市物价局向伟业物业公司颁发了有效期自2010年3月至2013年3月的《经营性服务收费许可证》。2014年1月13日，合肥市蜀山区物价局向伟业物业公司颁发了有效期自2014年1月至2016年12月的《服务价格登记证》，核准伟业物业公司在盛世名城小区对无电梯物业综合服务费每月每平方米按0.72元收取。被告赵勇以房屋面积162.2平方米标准交纳了2011年1月31日之前的物业费，此后未交纳物业费。本案在审理中，本院就房屋产权证登记房屋面积相关问题向合肥市房地产管理局进行咨询，该局向本院复函“我局在实际登记工作中，对阁楼、跃层称谓以《建设工程规划许可证》为准；根据《房产测量规范》，如阁楼、跃层层�2.20米以上（含2.2米），其建筑面积计入房屋总建筑面积。目前房屋登记中，阁楼、跃层建筑面积一般合并计算在总建筑面积中，也可根据产权人申请，将阁楼、跃层建筑面积在附记栏中单独标注”。
上述事实，有双方当事人陈述，原告伟业物业公司提交的《盛世名城·丽景花园前期物业服务委托合同》1份、合价服证第01566号《经营性服务收费许可证》1份、《盛世名城·丽景花园前期物业管理服务协议》1份、入伙确认书1份、安徽省合肥市服务业务统一发票存根联复印件2份、房屋所有权登记、转让审核表1份、合蜀皖价服证第01060324号《服务价格登记证（副本）1份、房屋户（室）面积对照表1份，被告赵勇提交的房屋所有权证1份在卷佐证，足以认定。
本院认为：伟业物业公司与合肥圣安物业发展有限责任公司签订《盛世名城·丽景花园前期物业服务委托合同》后，即进入盛世名城·丽景花园小区提供物业管理服务，被告赵勇作为小区的业主，应当交纳相应的物业费。被告赵勇以收费许可证的有效期中断为由拒交物业费，理由不成立，其应当按合同约定履行缴费义务。被告赵勇主张原告未履行物业合同义务，且其房屋受损、漏水与原告未尽合同义务存在因果联系，但未能提供有效证据证明，本院不予采信。
关于被告赵勇交纳物业费房屋产权面积计算标准的问题，被告赵勇房屋所有权证登记建筑面积111.03平方米，附记阁楼层51.17平方米，合肥市房地产管理局就该局在办理房屋产权登记事项进行说明，目前在房屋产权证登记中，可将阁楼、跃层建筑面积在附记栏中单独标注，阁楼、跃层建筑面积一般合并计算在总建筑面积。合肥市房地产管理局作为房屋产权证登记的主管部门，其对产权登记的建筑面积解释具有公信力和权威性，本院予以采信，原告伟业物业公司以被告赵勇房屋产权证登记建筑面积与阁楼面积之和为总建筑面积标准计算物业费，本院予以支持。被告赵勇因其房产证阁楼层建筑面积登记在附记页中，从而产生对其住房实际建筑面积认识有误，未能支付物业费，并非恶意拖欠物业费，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，被告赵勇应当向原告伟业物业公司交纳物业费4087.44元（0.72元／㎡×162.2㎡×35个月）。依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，判决如下：
一、被告赵勇于本判决生效之日起十日内一次性支付原告安徽伟业物业管理有限公司2011年2月1日至2014年1月1日期间的物业费4087.44元；
二、驳回原告安徽伟业物业管�有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取为25元，由被告赵勇负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 陈孟凯
二〇一四年四月八日
书 记 员 刘科委
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人�法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。