吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延民初字第4597号
原告（反诉被告）：高秀芬，女，1960年8月25日出生，汉族，农民，现住延吉市依兰镇兴农村*组。
委托代理人：朴锦哲，延吉市小营法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：汤爱娇，女，1981年3月4日出生，汉族，快乐轮胎经销部业主，现住吉林省延吉市依兰镇兴农村一队。
委托代理人：金哲健，吉林吉延律师事务所律师。
委托代理人：全毅，吉林吉延律师事务所律师。
原告高秀芬诉被告汤爱娇之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月27日立案受理后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理，原告高秀芬及其委托代理人朴锦哲，被告汤爱娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告高秀芬（反诉被告）诉称：2010年6月15日，尹钢帅（原告丈夫，已故）与被告签订房屋买卖合同，该合同约定被告以180万元的价格购买尹钢帅名下的涉案四间农房。合同签订后，尹钢帅按约定将涉案四间农房交付给被告，但被告仅分两次支付20万元利息，被告尚未向尹钢帅支付2010年6月15日至今的涉案房屋本金及剩余利息。为此，尹钢帅当时就要求被告立即返还涉案四间农房，但被告无故仍占有、使用、受益、处分涉案四间农房。原告认为，被告从2010年6月至今占有、使用涉案四间农房，给原告造成损失，应承担赔偿责任。现原告为维护其合法权益，诉至本院要求判令：1、被告向原告赔偿涉案四间农房的占有使用费337000元（2010年6月15日开始至2015年6月14日止的房屋占有使用费），被告继续向原告赔偿涉案四间农房占有使用费（2015年6月15日起算至涉案四间农房实际返还之日止，租金参照鉴定中租金的平均数5617元/月计算）；2、鉴定费7000元及诉讼费用由被告承担。关于反诉原告的反诉请求，反诉被告基于诉累同意赔偿反诉原告主张的案外人邹积解的房租费用6000元，其余反诉请求均无事实和法律依据，应该驳回反诉原告的其他反诉请求。
被告汤爱娇（反诉原告）辩称：尹钢帅与被告之间于2010年6月15日签订涉案四间房屋的房屋买卖合同，该协议签订后因种种原因，尹钢帅诉至本院要求确认上述房屋买卖合同无效，本院于2014年10月16日作出（2014）延民初字第1856号民事判决书，该判决书确认因本次签订的房屋买卖合同违反国家强制性规定，根据合同法相关规定，尹钢帅与被告之间房屋买卖合同无效，故应该由尹钢帅返还被告30万元及利息，不该由被告给付尹钢帅占有使用费用。本案中，涉案四间房屋的占有使用费鉴定在鉴定过程中存在瑕疵，应补充鉴定。另，（2014）延民初字第1856号判决认定尹钢帅与被告均存在过错，双方应各自承担过错责任，不应由被告赔偿全部损失，即使承担亦应双方各自承担50%过错责任。上述判决书生效后，被告没有使用涉案四间房屋，也申请法院申请执行，所有的损失应由原告赔偿被告损失费，请求法院驳回原告诉请。关于反诉部分，因反诉原告购得涉案四间房屋后投入了大笔资金进行宣传、装修、平整土地等支出了相应费用，双方之间至多次协商未果，故提出反诉请求要求：1、反诉被告赔偿反诉原告涉案四间房屋装修（包含土地平整费）损失；2、反诉被告赔偿反诉原告邹积解的房租费用6000元；3、反诉被告承担本案反诉费用。
经审理查明：2010年6月15日，原告的丈夫尹钢帅(已故)与被告签订《房屋买卖合同》，合同约定：“尹钢帅将位于延吉市依兰镇兴农一队的四座房屋卖给被告汤爱娇，面积分别为118平方米、590.22平方米、72平方米、72平方米。产籍号分别为延房权证字第5635**号、563543号、42513号、425**号。同时约定房屋价款为180万元，被告于2015年6月15日前给付原告。被告在未交付房款前，被告每半年向原告交付利息10万元。2010年8月15日被告先交付利息10万元，同年12月15日再交付本年度利息10万元。2011年起每年的6月15日及12月15日交付利息。被告交付全部房款后，达到可以办理产权转移手续的情况下，尹钢帅应随时协助被告向产权登记机关办理权属登记手续。如被告未按期交付购房款及利息，尹钢帅有权收回房屋，所收房款不予退还”。合同签订后，尹钢帅按时将涉案四间房屋交付给被告，被告分别于2010月6月15日、同年12月15日、2011年6月15日支付房款30万元，余款至今未付。另查，被告汤爱娇是城镇居民，本案中涉案的四座房屋均为农房。2014年4月17日，尹钢帅将被告汤爱娇诉至本院，请求判令：确认尹钢帅与被告汤爱娇签订的房屋买卖合同无效，立即返还诉争涉案四间房屋。同年10月16日，本院作出（2015）延民初字第1856号民事判决：一、尹钢帅与被告汤爱娇之间签订的房屋买卖合同无效；二、被告汤爱娇于本判决生效之日起五日内将位于延吉市依兰镇兴农一队的涉案房屋（产权证号分别为延房权证字第5635**号、563543号、42513号、425**号，面积分别为118平方米、589.92平方米、72平方米、72平方米）返还尹钢帅，同时原告尹钢帅返还被告汤爱娇房款30万元。现涉案四间房屋钥匙在被告处，且由被告来占有使用涉案四间房屋至今。2015年6月29日，延吉市价格认证中心作出延市价鉴字［2015］023号价格鉴定结论书，其鉴定结论为：涉案四间农房的2010年6月至2015年6月份期间（5年）占有使用费共计337000元，原告因本次价格鉴定支出鉴定费7000元。
另查明，2014年3月16日，尹钢帅与案外人邹积解签订一份协议书，其内容为：“甲方：尹钢帅，乙方：邹积解，经甲乙双方协商，甲方楼房租金给乙方，2014年3月16日—5月1日，房租费：陆仟元正，甲方：尹钢帅，乙方：邹积解，2014年3月16日，北侧两个门洞”。当日，尹钢帅从案外人邹积解处收取涉案房屋自2014年3月16日起至2014年5月1期间的房租费6000元。
再查明，尹钢帅（原告高秀芬丈夫，1960年6月8日生）于2015年3月24日死亡。现有如下五位第一顺位继承人：尹协文（222401193212183618，系尹钢帅父亲）、赵月华（222401193309083620，系尹钢帅的母亲）、高秀芬（222401196008253626，系尹钢帅的妻子），尹慧（222401198412183622，系尹钢帅的大女儿）、尹静（222401199502173625，系尹钢帅的二女儿），上述继承人中尹协文、赵月华、尹慧、尹静均表示放弃尹钢帅的继承权利，因此本案中高秀芬作为尹钢帅的继承人参加本案进行诉讼。
认定上述事实的证据有：原告向本院提交的（2014）延民初字第1856号民事判决书复印件一份、死亡注销证明及亲属关系证明复印件各一份、价格鉴定费发票复印件、本院对尹协文、赵月华、尹慧、尹静作的调查笔录各一份、；被告向本院提交的身份证复印件一份。
本院认为：一、关于涉案四间房屋买卖协议的效力及相应处理原则问题。
尹钢帅与被告汤爱娇之间签订的涉案四间房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，但本案中涉案四间房屋均为农房，故涉案四间农房因违反宅基地房屋流转限制的法律规定已被生效判决确认无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤消后，因该行为而取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任”之规定，尹钢帅与汤爱娇于2010年6月15日签订的《房屋买卖合同》被法院依法确认无效后，自合同签订之日起，该合同对当事人就不具有法律约束力，而导致合同无效，订立合同的双方均有过错责任。本案中，尹钢帅与被告汤爱娇明知国家政策明确禁止城镇居民购买农村房屋和宅基地，继续签订房屋买卖合同买卖农房均存在过错，根据买卖双方买卖时间、买卖原因、房屋的使用情况，酌情确定尹钢帅与被告汤爱娇在对合同无效均应各自承担50%过错责任。
二、关于原、被告因合同无效是否产生损失及损失额应如何计算的问题。
本案中，原告高秀芬因涉案四间房屋买卖合同无效所致的损失，主要为被告汤爱娇依照合同法第五十二条、第五十八条的规定，应承担占有使用涉案四间房屋的费用，故被告汤爱娇应按原告高秀芬的损失总额的50%承担过错赔偿责任，赔偿原告损失自2010年6月15日开始至2015年6月14日止的涉案四间房屋占有使用费168500元（337000元×50%）；自2015年6月15日起算至涉案四间房屋实际返还为止的占有使用费，租金参照鉴定中月租金的平均数2808.5元（5617元/月×50%）计算，原告高秀芬的其他诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于被告汤爱娇认为涉案四间房屋占有使用费在延吉市价格认证中心作的鉴定过程中存在瑕疵，应补充鉴定，但未提交有效证据证明鉴定意见存在瑕疵，故本院依法采信该鉴定意见。
关于反诉原告汤爱娇主张的反诉被告赔偿案外人邹积解的房租费6000元，因反诉被告同意支付该部分损失，故本院对该诉请予以支持。关于反诉原告汤爱娇主张原告涉案四间房屋装修（包含土地平整费）损失，因本院对反诉原告汤爱娇作的调查笔录中已明确告知鉴定勘验地点及时间，且告知其无正当理由未到现场勘验本院视为其放弃本案中该部分损失，可另行主张，但反诉原告汤爱娇在无正当理由的情况下未在指定时间和地点到现场勘验，导致无法做出该部分鉴定，故本院根据当事人的意思自治，本院中不予审理该部分损失，汤爱娇可另行提起诉讼主张该部分损失。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告汤爱娇于本判决发生法律效力之日立即给原告高秀芬支付自2010年6月15日起算至2015年6月14日止的涉案四间房屋（产籍号分别为延房权证字第5635**号、563543号、42513号、425**号）占有使用费168500元（337000元×50%）；自2015年6月15日起算至实际返还为止的涉案四间房屋（产籍号分别为延房权证字第5635**号、563543号、42513号、425**号）占有使用费，租金参照鉴定中月租金的平均数2808.5元计算；
二、反诉被告高秀芬于本判决发生法律效力之日立即给反诉原告汤爱娇支付案外人邹积解的房租费用6000元；
三、驳回原告高秀芬的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告汤爱娇的其他反诉请求。
如被告汤爱娇、反诉被告高秀芬未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算延迟履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条的规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5800元，鉴定费7000元（原告高秀芬已预交12800元），其中4462元（案件受理费962元+鉴定费3500元）由原告高秀芬负担，剩余8338元（案件受理费4838元+鉴定费3500元）由被告汤爱娇负担；反诉费4653元（反诉原告汤爱娇已预交4653元），其中50元反诉费用由反诉被告高秀芬负担，剩余4603元反诉费用由反诉原告汤爱娇负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判长 崔 麟
审判员 刘 威
审判员 林大海
二〇一七年四月二十日
书记员 白雪微