广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终562号
上诉人（原审被告）：中山雅居乐雍景园房地产有限公司，住所地广东省中山市东区环市路与岐关西路交界处。
法定代表人：郑建强，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈琦，广东正日律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘梦超，男，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：黄泳龙，男，1991年11月5日出生，汉族，住广东省中山市西区。
委托诉讼代理人：李树坚，广东香山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑佩仪，广东香山律师事务所律师。
上诉人中山雅居乐雍景园房地产有限公司（以下简称中山雅居乐公司）因与被上诉人黄泳龙商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初12318号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
中山雅居乐公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判中山雅居乐公司向黄泳龙支付逾期交房违约金63169元（违约金以721934元为基数，从2014年6月15日起按照每日万分之一的标准计算至2016年11月7日，共875天）。事实和理由：1.中山雅居乐公司于2012年11月29日向黄泳龙发出收楼通知，于2013年7月15日再次发函通知黄泳龙，黄泳龙直至2013年8月20日才第一次前来收楼。根据商品房买卖合同的约定，涉案商品房可视为已经实际交付给黄泳龙，中山雅居乐公司无需承担逾期交楼违约责任。2.黄泳龙从2013年8月20日起即知道自己收楼的权益受到侵害，但直至2016年6月15日才提起诉讼，已超过诉讼时效。3.黄泳龙请求按照每月每平方米25元的标准计算逾期交楼违约金，一审将违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算，超出黄泳龙的诉讼请求。
黄泳龙辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。一是中山雅居乐公司在一审诉讼中已经同意向黄泳龙支付天花维修费用，也即中山雅居乐公司已经承认直至一审诉讼时涉案房屋仍存在天花渗水的质量问题，不符合交付条件，该不符合交付条件的客观事实是持续延续至一审诉讼时。二是双方约定了逾期交房违约金按日计算以及计算标准，从合同约定的交房之日次日起至实际交房之日止的违约金是一个没有履行期限的整体债权，对该债权的诉讼时效应适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，故黄泳龙一审诉求并未超过诉讼时效。三是一审诉讼中黄泳龙主张的违约金计算标准是按照每月每平方米25元的标准从合同约定的交房期限次日起至实际交房之日止计算，该计算方式计算下来总额是169899.7元，而按照一审判决确定的违约金计算标准计算出来的违约金则是164096.88元，并未超出诉讼请求，因此中山雅居乐公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，请求依法予以驳回。
黄泳龙向一审法院起诉请求：1.判令中山雅居乐公司立即向黄泳龙交付xx市xxx镇xxx南路18号世纪新城3期xxx幢2703房，并赔偿黄泳龙维修涉案房屋漏水、渗水费用30000元；2.判令中山雅居乐公司赔偿黄泳龙未能使用涉案房屋的损失149577.9（从2012年12月1日起计算至中山雅居乐公司将涉案房屋实际交付给黄泳龙使用之日止，现暂计至2016年5月20日，按照中山市房屋租赁管理所公布的世纪新城3期住宅租金标准25元/平方米/月计算）。一审诉讼中，黄泳龙以中山雅居乐公司于2016年11月7日将案涉商品房交付黄泳龙并向其赔偿天花漏水修复费用30000元为由，申请撤回第一项诉讼请求。
一审法院认定事实：2011年11月24日，黄泳龙（买受人）与中山雅居乐公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同，合同约定：买受人向出卖人购买xx市xxx镇xxx南路18号世纪新城3期xxx幢2703房，该商品房合同约定建筑面积共141.78平方米，购房总价为721934元；出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用（第4：双方确认并同意于2012年11月30日为该商品房的交付使用时间，但买受人须于该交付使用日前付清全部房价款（含按揭款），若买受人未付清全部房价款或银行按揭未获审批，则交付使用时间相应顺延至买受人付清全部房价款之日。出卖人承诺在该交付使用日起三个月内提供由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告，逾期方视为交付延误，按本合同第九条承担违约责任）；买受人逾期付款在90日之内的，应当以逾期应付款为基数，按同期中国人民银行贷款基准利率每日计算违约金给出卖人，逾期超过90日，出卖人同意继续履行合同的，买受人应当以逾期应付款为基数，按同期中国人民银行贷款基准利率上浮20%每日计算违约金给出卖人；出卖人逾期交房不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日而不足360日的，买受人不能行使解除合同的权利，但可要求出卖人按日向其支付已付房价款的万分之0.5的违约金，合同继续履行；超过360日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人据实补回未达标准的装饰、设备，在无法补回的情况下可折价补偿（买受人对商品房的装饰、设备的验收，按附件三的标准执行）；买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任（附件四住宅质量保证书：……屋面防水保修期限为5年，保修期如因设计、防水材料、或施工质量问题而导致天面渗水、滴漏，发展商将无偿进行维修并满足有关规范及标准……）；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务；合同还约定了其他内容。
合同签订后，黄泳龙依约向中山雅居乐公司支付了全部购房款。中山雅居乐公司于2012年11月29日通知黄泳龙于2012年11月30日至2012年12月31日期间到销售中心办理收楼手续。中山雅居乐公司于2013年7月15日发函告知黄泳龙，根据商品房买卖合同的约定，该商品房视为已实际交付给黄泳龙使用。黄泳龙收楼时发现房屋存在渗水问题并拒绝收楼。中山雅居乐公司陆续进行整改，但天面渗水问题仍未能彻底解决。黄泳龙遂诉至一审法院，主张前述实体权利。
一审另查明，中山雅居乐公司陆续对涉案房屋进行整改，直至2016年8月13日，黄泳龙提交的现场查看照片（该照片中山雅居乐公司在庭审时已确认）显示房屋天花仍存在漏水问题。2016年11月7日，中山雅居乐公司将涉案房屋交付给黄泳龙使用，并向黄泳龙支付了30000元作为涉案房屋天花渗漏的赔偿。2016年11月22日黄泳龙向一审法院申请撤回第一项诉讼请求。
一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。黄泳龙与中山雅居乐公司签订的商品房买卖合同是当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，一审法院予以确认，当事人均应按照合同约定履行义务。合同签订后，黄泳龙支付了所有购房款，中山雅居乐公司也应按照约定将符合国家规定及合同约定质量标准的房屋交付黄泳龙，但从庭审查明事实来看，涉案房屋从黄泳龙首次验房时就一直存在天花渗水的质量问题，并且中山雅居乐公司也一直在整改,在黄泳龙起诉后，涉案房屋天花渗水问题仍没有维修好，直到双方于庭外达成和解，并履行完毕，黄泳龙向一审法院撤回第一项诉讼请求。故可以认定，中山雅居乐公司存在逾期交房情形，应当承担逾期交房违约金。关于逾期交房违约金计算期间，双方合同约定的逾期交房违约金按日累加计算，是卖方逾期交楼时买方可以主张违约金债权的计算方法，而非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。从合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，对该债务主张权利的诉讼时效应当适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，从实际交楼之日或合同解除之日起计算，黄泳龙在实际交楼之日前提起诉讼，没有超过诉讼时效，对中山雅居乐公司的该抗辩，一审法院不予采信。中山雅居乐公司向黄泳龙承担的逾期交楼违约金应当从逾期交楼次日即2012年12月1日起计算至实际交楼之日即2016年11月7日止。关于违约金计算标准，黄泳龙主张合同约定的每日万分之一过低，不足以弥补黄泳龙逾期收楼受到的损失，而主张按房屋租金每月每平方米25元计算，一审法院经审查，综合原中山雅居乐公司关于合同中对双方违约金约定的条款及本案综合案情，一审法院将违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。
综上，黄泳龙诉求合理部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、中山雅居乐公司于一审判决生效之日起七日内向黄泳龙支付逾期交房违约金（违约金以721934元为基数，从2012年12月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2016年11月7日止）。二、驳回黄泳龙的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3892元（黄泳龙已预交），由黄泳龙负担662元，中山雅居乐公司负担3230元（中山雅居乐公司负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付黄泳龙）。
双方当事人在二审期间均未提交新的证据。
一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。
本院另查明：一审诉讼中，中山雅居乐公司于第二次庭审补充提交收楼通知书、发信回执、催收楼通知函、退件批条等证据，拟证明已分别于2012年11月、2013年7月15日向黄泳龙发出收楼通知。经质证，黄泳龙认为该证据不属于新证据，举证已经超过举证期限。该证据均为中山雅居乐公司自制信函，黄泳龙至始至终没有收到收楼通知。
本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案为商品房预售合同纠纷，二审争议焦点为中山雅居乐公司是否构成逾期交楼，违约责任如何承担。
黄泳龙与中山雅居乐公司签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依诚信原则充分履行合同项下约定的各自义务。黄泳龙已支付了全部购房款，中山雅居乐公司也应按照合同约定如期交付符合国家规定及合同约定质量标准的商品房。中山雅居乐公司上诉称已于2012年11月29日向黄泳龙发出收楼通知，于2013年7月15日再次发函通知黄泳龙，黄泳龙直至2013年8月20日才第一次前来收楼。根据合同约定，涉案商品房可视为已经实际交付给黄泳龙，中山雅居乐公司无需承担逾期交楼违约责任。经查，中山雅居乐公司一审提交收楼通知书、发信回执为其单方制作，黄泳龙予以否认，故不足以证明中山雅居乐公司已于2012年11月30日前书面通知黄泳龙收楼，中山雅居乐公司已构成逾期交楼。而根据已查明的事实，黄泳龙首次收楼验收时就发现涉案商品房多处天花漏水。尽管合同约定墙面、厨房卫生间地面、管道渗漏属于质量保修范围，由中山雅居乐公司无偿进行修补，但截止黄泳龙提起诉讼长达三年之久，涉案商品房天花渗水问题仍没有维修好。本院认为，商品房天花多处渗水已经影响到黄泳龙正常居住使用，亦不符合双方合同约定的交付条件，黄泳龙以此为由拒绝收楼并不构成违约。中山雅居乐公司逾期交房构成违约，应承担相应的违约责任。
关于黄泳龙主张逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题，双方合同约定逾期交房违约金按日累加计算，实为约定迟延违约金的计算方法，而非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。从合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务。故黄泳龙在实际交楼前提起诉讼，没有超过诉讼时效。
关于一审判决违约金数额是否超过黄泳龙的诉讼请求范围的问题。黄泳龙请求赔偿金额按每月25元/平方米从2012年12月1日计算至实际交楼之日止，经计算，约为166592元，而一审法院判决违约金以721934元为基数，从2012年12月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2016年11月7日止为148943元。一审判决显然未超过黄泳龙的诉讼请求。
综上，上诉人中山雅居乐公司的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1379元，由上诉人中山雅居乐雍景园房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 马燕清
代理审判员 刘 通
二〇一七年八月十五日
书 记 员 张欣琪