上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杨民四（民）初字第516号
原告刘玉龙。
委托代理人董玮杰，上海彤泰律师事务所律师。
被告范芳。
委托代理人俞龙娣。
被告葛峰嵘。
被告钱友芳。
委托代理人季华，上海徐卫红律师事务所律师。
被告上海大桥物业管理有限公司。
法定代表人陆松桥。
委托代理人黄胜强。
原告刘玉龙诉被告范芳、葛峰嵘、钱友芳、上海大桥物业管理有限公司房屋租赁合同、房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员周励、代理审判员吴预、人民陪审员陈铭浩组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘玉龙之委托代理人董玮杰、被告范芳之委托代理人俞龙娣、被告钱友芳之委托代理人季华、被告上海大桥物业管理有限公司之委托代理人黄胜强到庭参加了诉讼。被告葛峰嵘经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告刘玉龙诉称，原告已过世的丈夫葛金奎原来承租的房屋包括上海市杨树浦路XXX弄XXX号及杨树浦路XXX弄XXX号二层亭子间，葛金奎去世后原告至被告上海大桥物业管理有限公司领取新的公房租赁凭证，当时上海大桥物业管理有限公司称一张租赁卡上不能出现两个地址，故在核发给原告的租赁凭证上仅写了上海市杨树浦路XXX弄XXX号，而没有写上海市杨树浦路XXX弄XXX号二层亭子间。2014年，原告至杭州亲戚家养病，听闻有人至上海市杨树浦路XXX弄XXX号二层亭子间看房，故至被告上海大桥物业管理有限公司处了解情况，却发现被告葛峰嵘擅自将上海市杨树浦路XXX弄XXX号二层亭子间承租人变更为葛峰嵘并以人民币40，000元（以下所涉币种均为人民币）的价格出售给被告范芳，被告范芳又以50，000元的价格出售给被告钱友芳。原告认为被告的行为侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、确认上海市杨树浦路XXX弄XXX号二层亭子间承租人变更为葛峰嵘的手续无效；2、确认葛峰嵘与范芳签订的承租权转让合同无效；3、确认范芳与钱友芳签订的承租权转让合同无效；4、上海市杨树浦路XXX弄XXX号二层亭子间恢复为原承租状态、由家庭内部再协商确定新的承租人、协商不成由物业公司指定新的承租人。
被告范芳辩称，被告范芳经人介绍与被告葛峰嵘相识，当时被告葛峰嵘急于出售上海市杨树浦路XXX弄XXX号二层亭子间，并介绍该房可能会动迁，故被告范芳购买了上述房屋。购买后，被告范芳因户籍仅能迁入一人，自量在动迁中获利可能不多，遂将该房再次出售给被告钱友芳，被告钱友芳已将全部房款支付给被告范芳，故不同意原告诉请。
被告葛峰嵘未到庭答辩。
被告钱友芳辩称，被告葛峰嵘在向被告上海大桥物业管理有限公司申请办理承租人变更手续时，提交了申请报告、承诺书、居委会证明等，上述材料中均有原告的签名，使被告上海大桥物业管理有限公司有理由相信原告及原告全家均同意将上海市杨树浦路XXX弄XXX号二层亭子间承租人变更为被告葛峰嵘。承租人变更为被告葛峰嵘后，经过两次买卖并均办理了承租人变更手续，现承租人已变更为被告钱友芳，而钱友芳为获得承租权支付了相应的对价，购买目的亦正当合法，故被告钱友芳完全符合善意第三人的构成要件，不同意原告诉请。
被告上海大桥物业管理有限公司辩称，被告上海大桥物业管理有限公司根据上海市房屋租赁条例的相关规定，在被告葛峰嵘家庭协商一致的情况下，为其办理了承租权变更手续，故不同意原告诉请。
经审理查明，原告刘玉龙系被告葛峰嵘母亲。上海市杨树浦路XXX弄XXX号二层亭子间及杨树浦路XXX弄XXX号原承租人均为原告刘玉龙丈夫葛金奎。葛金奎过世后，2006年4月1日上海市杨树浦路XXX弄XXX号房屋承租人变更为原告刘玉龙。2012年3月12日，被告葛峰嵘向被告上海大桥物业管理有限公司提交由被告葛峰嵘及案外人“葛雯洁”、“葛萍”、“宋祎波”、原告“刘玉龙”签名、盖章的《公房住户申请过户、更改户名报告》、《上海市公有居住房屋更户、分户、并户申请承诺书》、及《公房住房过户、更改户名报告》（手写），称经上述人员协商一致，同意将承租人变更为葛峰嵘。当时，上海市杨树浦路XXX弄XXX号二层亭子间并无户籍。2012年4月25日，被告上海大桥物业管理有限公司向葛峰嵘颁发新的承租人为葛峰嵘的租赁凭证。
2012年5月11日，被告葛峰嵘向被告范芳出具《承诺书》，承诺上海市杨树浦路XXX弄XXX号二层亭子间买卖事宜，母亲、妻子、女儿、妹妹、外甥等全部都知道，若因被告葛峰嵘未提供所需材料或捏造隐瞒事实而导致不良后果，被告葛峰嵘自愿承担一切法律责任及后果。2012年5月14日，被告葛峰嵘与范芳签订《上海市公有住房承租权转让合同》，约定由被告葛峰嵘将上海市杨树浦路XXX弄XXX号二层亭子间房屋出售给被告范芳。签约后，被告葛峰嵘与范芳将《上海市公有住房承租权转让合同》提交杨浦区房地产交易中心审核后，杨浦区房地产交易中心出具《准予公有住房差价交换通知书》，随后被告上海大桥物业管理有限公司根据该通知书，办理了承租人变更手续，于2012年6月1日将上海市杨树浦路XXX弄XXX号二层亭子间承租人变更为被告范芳。
2012年5月14日，被告葛峰嵘出具收条，称收到房款120，000元。2012年5月28日，被告葛峰嵘又出具收条，称收到房款10，000元。2012年6月4日，被告葛峰嵘再次出具收条，称收到尾款100，000元。
2012年7月22日，被告范芳与被告钱友芳签订《上海市公有住房承租权转让合同》，约定被告范芳将上海市杨树浦路XXX弄XXX号二层亭子间承租权转让给被告钱友芳。该转让合同经杨浦区房地产交易中心审核后，出具《准予公有住房差价交换通知书》，根据该通知书，被告上海大桥物业管理有限公司办理了承租人变更手续，于2012年9月将房屋承租人变更为被告钱友芳。其后，被告钱友芳迁入一家三口户籍。被告钱友芳通过朋友范正华分几次将房款450，000元转帐给被告范芳的朋友俞龙娣及徐艳琼（俞龙娣女儿），俞龙娣从中获利20，000元后，又通过银行将房款430，000元转帐给被告范芳。
钱友芳购买了上海市杨树浦路XXX弄XXX号二层亭子间房屋的承租权后，又与葛峰嵘签订租赁合同，将该房屋出租给葛峰嵘，租期至动迁为止。
2013年，上海市杨树浦路XXX弄XXX号二层亭子间纳入拆迁范围。
另查，《公房住户申请过户、更改户名报告》、《上海市公有居住房屋更户、分户、并户申请承诺书》、及《公房住房过户、更改户名报告》（手写）上“刘玉龙”的签名非原告刘玉龙本人所签，原告刘玉龙亦否认私章为其本人所有。
再查，审理中，被告上海大桥物业管理有限公司称杨树浦路XXX弄XXX号二层亭子间的租金均按时交纳。原告先称原告支付了2012年之前的杨树浦路XXX弄XXX号二层亭子间的租金，2012年起，因为该房将动迁，故原告不再支付租金。后又变更称一直欠租金多年未缴。
以上事实，由原告刘玉龙提供的租赁卡、公房住户申请过户、更改户名报告、上海市公有居住房屋更户、分户、并户申请承诺书、公房住户申请过户、更改户名报告（手写）、承诺书、上海市公有住房承租权转让合同、笔迹鉴定报告、被告范芳提供的收条、承诺书、被告钱友芳提供的银行转帐凭证、以及原、被告陈述等证据相佐证，并经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，根据法律规定，公房原承租人死亡后，其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人。上海市杨树浦路XXX弄XXX号二层亭子间原承租人葛金奎死亡后，在该房内无户籍，应由其配偶即原告刘玉龙及子女葛峰嵘等协商确定新的承租人后，向物业公司提交申请，办理变更承租人手续。现被告葛峰嵘向被告上海大桥物业管理有限公司提交的《公房住户申请过户、更改户名报告》、《上海市公有居住房屋更户、分户、并户申请承诺书》、《公房住房过户、更改户名报告》（手写）上的“刘玉龙”的签名并非其本人所签，也未有证据证明上述材料上“刘玉龙”的私章为原告本人所有，亦无其他证据能够证明刘玉龙知晓并同意杨树浦路XXX弄XXX号二层亭子间承租人变更为被告葛峰嵘，故原告要求确认变更手续无效的诉请，本院予以支持。虽然被告葛峰嵘取得房屋承租权所依据的变更手续无效，但被告葛峰嵘在出售房屋之前，特意向被告范芳出具《承诺书》承诺家庭成员均同意其出售房屋，该《承诺书》使被告范芳有理由相信被告葛峰嵘是有权出售房屋的。签约后，被告葛峰嵘又分几次出具收条给被告范芳，确认收到被告范芳支付的房款，特别是最后一张收条明确收到的房款是尾款，说明被告葛峰嵘已收到全部房款。后经过杨浦区房地产交易中心审核后承租人从被告葛峰嵘变更为被告范芳。被告范芳此后又将该房承租权转让给被告钱友芳，被告钱友芳为取得该房承租权亦支付了对价，并办理了承租人变更手续。被告范芳、钱友芳购买房屋的目的是为了获取动迁利益，该目的并不违法。而且，被告钱友芳在取得承租权后，又将该房出租给被告葛峰嵘，更说明被告葛峰嵘确实将房屋承租权转让给了被告范芳。综上，被告范芳与被告葛峰嵘签订的转让合同、被告钱友芳与被告范芳签订的转让合同均合法有效。原告要求确认两份转让合同无效、将杨树浦路XXX弄XXX号二层亭子间房屋承租人恢复为原承租人、由家庭内部再协商确定新的承租人、协商不成由物业公司指定的请求，本院难以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《上海市房屋租赁条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告葛峰嵘至被告上海大桥物业管理有限公司所办理的关于上海市杨树浦路XXX弄XXX号二层亭子间承租人变更为被告葛峰嵘的手续无效；
二、原告刘玉龙请求确认被告葛峰嵘与被告范芳所签订的《上海市公有住房承租权转让合同》无效的请求，不予支持；
三、原告刘玉龙请求确认被告范芳与被告钱友芳所签订的《上海市公有住房承租权转让合同》无效的请求，不予支持；
四、原告刘玉龙请求将上海市杨树浦路XXX弄XXX号二层亭子间恢复为原承租状态，由家庭重新协商确认新的承租人、协商不成时由被告上海大桥物业管理有限公司重新指定新的承租人的请求，不予支持。
本案受理费人民币80元，由被告葛峰嵘负担；本案鉴定费人民币8000元，由被告葛峰嵘负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 周 励
代理审判员 吴 预
人民陪审员 陈铭浩
二〇一五年一月六日
书 记 员 周靖雯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、《上海市房屋租赁条例》
第四十一条房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的，租赁关系按照下列规定处理：
（一）出租人死亡或者依法终止的，由房屋所有权的继承人或者继受人继续履行租赁合同。
（二）居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。
（三）非居住房屋承租人死亡或者依法终止的，租赁合同依法变更或者终止。
（四）租赁当事人依法分立、合并的，由变更后的当事人继续履行租赁合同。
前款第（二）项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。
租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。