江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盐民终字第02920号
上诉人（原审原告）卞为珍，居民。
委托代理人陆应界（系上诉人卞为珍之夫），男，1969年7月20日生，汉族，居民。
上诉人（原审被告）建湖县九龙口水寨休闲娱乐有限公司，住所地在建湖县蒋营镇九龙口风景区。
法定代表人许炜键，该公司董事长。
委托代理人凌亚明，江苏行正律师事务所律师。
原审被告邵静，居民。
委托代理人朱珊，江苏向阳红律师事务所律师。
上诉人卞为珍及上诉人建湖县九龙口水寨休闲娱乐有限公司（以下简称九龙口水寨公司）与原审被告邵静企业租赁经营合同纠纷一案，均不服建湖县人民法院（2013）建颜民初字第0429号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
一审法院经审理查明，2003年，为开发建设建湖县九龙口风景区，由时任建湖县九龙口镇组织委员、分管旅游工作的被告邵静引进浙江商人许炜键投资建设九龙水寨酒店。2005年6月22日，经盐城市建湖工商行政管理局登记注册成立被告九龙口水寨公司，法定代表人为许炜键，2005年6月22日以被告九龙口水寨公司的名义领取卫生许可证，2009年5月8日重新换领了卫生许可证。2005年2月4日取得村镇房屋所有权证，建筑面积约1000㎡，土地为租赁性质，后被告邵静调离建湖县九龙口镇，到县科协工作。九龙水寨的房屋及附属设施在建设过程中，通过建湖县环境保护局的审批，但未经建湖县环境保护局验收即投入营业。建成后先租赁给建湖宾馆经营，后租赁给原告卞为珍经营。2007年6月11日，原告卞为珍与被告九龙口水寨公司签订协议书一份，协议书载有“甲方：建湖县九龙口水寨休闲娱乐有限公司，乙方：卞为珍，地址：建湖县蒋营镇蒋营居委会，身份证号码：。甲乙双方经友好协商，甲方将九龙口水寨租给乙方使用（详细物品见双方签订的财产清单）。现就双方有关事项达成如下协议：一、乙方租用九龙口水寨用于餐饮和住宿经营，如改变其他用途则需与甲方商定。二、租期为三年，从2007年8月18日至2010年8月17日止。三、租金分别为：第一年租金为壹拾叁万元，乙方在签订协议时一次性付清现金捌万元，余款伍万元由甲方带客户去消费。第二年租金为壹拾陆万元（其中陆万元为餐饮费），现金部分必须于08年6月底前一次性付清，如不付清，则甲方有权解除协议。第三年租金为壹拾玖万元（其中陆万元为餐饮费），现金部分必须于09年6月底前付清，如不付清，则甲方有权解除协议。四、合同解除或到期后，乙方必须在二日内从水寨搬出，如造成甲方财产损失的应予以赔偿。如逾期不搬出的，按每天叁仟元给予甲方经济赔偿。五、租赁期间维修与保养责任由乙方承担，木质房屋外墙乙方须于每年四月底前用油漆保养一遍，保养时乙方提供油漆等材料，甲方提供施工人员负责施工。六、租赁期满，如乙方仍需继续租用的，应在本协议到期前三个月与甲方签订新的租赁协议，否则视为乙方放弃优先权，甲方有权与他人签订协议。七、经营期间一切事项均由乙方自行负责处理，甲方在乙方需要时给予协助。租赁期间涉及到的工商、税务、保险等其它全部费用均由乙方承担，甲方概不负责。八、乙方必须守法经营，租赁期间一切治安及安全责任均由乙方承担。九、租赁期间任何一方违约除赔偿对方相应损失外，并承担违约金伍万元整。十、协议签字后生效。本协议一式两份，甲乙双方各执一份。如有未尽事宜，须经合同双方共同协商，签订补充协议。补充协议与合同具有同等法律效力。”协议签订后，被告九龙口水寨公司将营业执照、卫生许可证、房屋及相关物品等交付给原告卞为珍，原告卞为珍对房屋及附属设施等进行了装修后进行餐饮服务等经营，也依约交付了相应的租金，其中被告邵静于2008年11月3日以许炜键的名义向原告卞为珍出具1万元租金的收条一份，2009年8月27日、2009年9月15日被告邵静的亲戚邵长根以许炜键的名义分别向原告卞为珍出具5000元租金的收条两份。
在原告卞为珍经营期间，2010年4月13日，建湖县环境保护局对被告九龙口水寨公司进行现场监察时发现，被告九龙口水寨公司从事的餐饮服务项目未经环保部门验收，即投入营业。建湖县环境保护局当日对被告九龙口水寨公司下达《违法行为限期改正通知书》（建环限期（2010）第153号），要求被告九龙口水寨公司立即停止环境违法排污行为，并在十日内进行有效整改。2010年4月27日，建湖县环境保护局再次督促被告九龙口水寨公司履行《通知书》上的相应要求，被告九龙口水寨公司未履行。2010年5月17日，建湖县环境保护局发出《行政处罚事先告知书》（建环罚告字（2010）第31号），并于2010年5月25日送达。建湖县环境保护局以被告九龙口水寨公司的行为违反了《建设项目环境保护管理条例》第十六条、第二十三条中关于建设项目“三同时”验收的规定，依据《建设项目环境保护管理条例》第二十八条的规定，于2010年6月3日作出建环罚（2010）第29号行政处罚决定书，对被告九龙口水寨公司作出停止营业，罚款人民币10万元的行政处罚。原告卞为珍收到处罚决定书后即停止营业，被告九龙口水寨公司未缴纳罚款，建湖县环境保护局也未向法院申请强制执行。
原告卞为珍与被告九龙口水寨公司于2007年6月11日签订的房屋租赁协议履行期满后，2010年8月17日，原告卞为珍又与被告九龙口水寨公司签订房屋租赁协议一份，协议书载有“甲方：建湖县九龙口水寨休闲娱乐有限公司，乙方：卞为珍，身份证号：。甲、乙双方经友好协商，甲方就位于建湖县九龙口的九龙口水寨及附属设施租给乙方使用一事达成如下协议：一、乙方租用九龙口水寨用于餐饮和住宿经营，如乙方改变其用途，应经甲方书面同意，否则甲方有权终止合同，乙方应承担违约责任。二、租期为一年，从2010年8月19日至2011年8月18日止。三、租金为壹拾叁万元整。其中现金壹拾万元，叁万元为就餐券。签订合同时给付现金五万元，另五万元现金在2011年1月30日前给付，并在签订合同时由乙方向甲方出具五万元的现金欠条。乙方保证就餐券持有人能无条件的消费。如乙方违反约定，甲方有权解除合同，乙方应承担违约责任。四、合同解除或到期后，乙方必须在三日内从水寨搬出。搬出时，乙方必须保证九龙水寨房屋及甲方所属设施等资产完好，详见甲方与乙方在上轮承租合同资产移交清单为准。如造成损失的，乙方需按市场价格予以赔偿。同时乙方装璜的不可移动的设施，甲方无偿取得。如逾期搬出，每天需支付租金壹千元。五、租赁期满，如乙方仍需继续租赁的，乙方应在租赁到期前一个月与甲方重新签订新的租赁协议，否则视乙方自动放弃优先权，甲方可以与他人签订协议。六、租赁期间一切事项均由乙方自行负责处理，甲方在乙方需要时给予协助。乙方租赁经营时，应按有关环境保护规定和环境保护部门的要求组织经营，否则所造成的一切责任均由乙方负担与甲方无关。租赁期间，涉及到工商、税务（除房屋财产保险外）等其他全部费用，均由乙方承担。七、乙方必须守法经营，确保安全，租赁期间一切与安全相关责任均由乙方负责。八、租赁期间及解除合同后，任何一方违约除赔偿对方相应损失外，还应承担违约金伍万元。九、甲方在合同签订后，应迅速开展屋面的修理工作，乙方同时开展室内的装饰装修工作。屋面维修费用由甲方承担，室内装饰装修费用由乙方承担。木质外墙乙方须于2011年4月20日前用油漆保养一遍，保养时乙方提供油漆等材料，由甲负责安排人员施工。十、甲方进行屋面维修导致乙方停止经营的，甲方给予乙方三十天的合同顺延期。十一、本协议双方签字后生效，一式两份，甲、乙双方各执一份。如有未尽事宜，由双方共同协商解决。十二、如乙方租赁期间，遇政府规划或开发及其他政策原因不能继续经营的，乙方应无条件的服从，合同终止，甲方从终止之日起退还乙方剩余租期内的租金，不承担其他任何经济赔偿。”协议签订后，原告卞为珍对房屋及附属设施等进行了装修后进行餐饮服务等经营，也依约交付了相应的租金。在原告卞为珍租赁经营结束后，被告九龙口水寨公司又将该房屋租赁给他人经营。原告卞为珍及其丈夫陆应界在诉讼时效期间内多次向有关部门反映九龙水寨存在违规建设等问题，并与被告邵静进行沟通对接，要求两被告赔偿相关损失。因多次协商未果，原告卞为珍于2013年11月8日向一审法院提起诉讼，请求法院判令被告退还租金22万元，支付违约金5万元，赔偿营业损失10万元，装潢费用10万元（具体数额待评估后确定）。
一审法院另查明，在原告卞为珍第二次租赁经营期满后，被告九龙口水寨公司又将该房屋租赁给他人，在他人经营期间，2012年4月13日，建湖县环境保护局仍以被告九龙口水寨公司未补办“三同时”验收手续，依据《建设项目环境保护条例》第二十八条的规定，作出建环罚（2012）第10号行政处罚决定书，对被告九龙口水寨公司作出停止营业，罚款人民币5万元的行政处罚。后被告九龙口水寨公司未按期履行，建湖县环境保护局向一审法院申请强制执行，该院作出（2012）建非诉行审字第0111号行政裁定书，准予强制执行。目前九龙水寨处于停止营业状态。
一审法院认为，原告卞为珍与被告九龙口水寨公司之间签订的两份租赁协议，是双方当事人真实的意思表示，该协议中的租赁物是被告九龙口水寨公司所拥有的房屋及附属设施，而被告九龙口水寨公司已取得了该房屋的所有权证，则该协议不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，双方当事人应按照协议约定全面履行自己应负的义务。原告卞为珍与被告九龙口水寨公司签订的协议中租赁物虽是被告九龙口水寨公司所拥有的房屋及附属设施，但被告九龙口水寨公司将其营业执照、卫生许可证一并交付给原告卞为珍，则该协议也具有承包经营权租赁的性质。被告九龙口水寨公司的排污设施建设项目“三同时”未经验收，就直接租赁给原告卞为珍经营，原告卞为珍在第一次租赁经营期间受到建湖县环境保护局处罚而停止营业，则被告九龙口水寨公司出租的房屋不符合双方约定用作餐饮经营的用途，已构成违约，被告九龙口水寨公司应承担相应的违约责任或赔偿原告卞为珍停止营业期间的合理损失。原告卞为珍要求被告九龙口水寨公司返还第一次租赁经营期间的租金12万元，该请求过分超过相应的损失，也不符合协议约定和法律规定，被告九龙口水寨公司应赔偿原告卞为珍第一次租赁经营停止营业期间的租金36583元。原告卞为珍第一次租赁经营期满后，与被告九龙口水寨公司又签订第二个协议，在该协议中约定，原告卞为珍应按有关环境保护规定和环境保护部门的要求组织经营，并且原告卞为珍在第二次经营期间未受任何部门处罚，被告九龙口水寨公司不返还原告卞为珍第二次经营期间的租金，因此，原告卞为珍要求被告九龙口水寨公司返还第二次租赁经营期间的租金10万元，不予支持。原告卞为珍要求被告九龙口水寨公司赔偿营业损失10万元，一审法院参照同时期、相同规模的酒店标准，兼顾桌位、上座率、经营时的淡旺季、雇用人员情况等，酌定原告卞为珍经营期间的月利润为3万元，被告九龙口水寨公司应赔偿原告卞为珍停止营业期间的营业损失7.5万元，对超出的部分不予支持。原告卞为珍要求被告九龙口水寨公司赔偿装潢费用10万元，根据合同约定，租赁期间维修与保养责任由原告卞为珍承担，装修也是为经营需要进行的，并且被告九龙口水寨公司赔偿原告卞为珍停止营业期间的营业损失7.5万元，已包含该装潢的合理折旧与损失，原告卞为珍主张装潢费用10万元，属于重复主张，对该请求，不予支持。原告要求被告承担侵权损害赔偿责任，无事实与法律依据，亦不予支持。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，本案中原告卞为珍可要求被告九龙口水寨公司承担违约金5万元，或选择要求被告九龙口水寨公司赔偿相应损失，因此，原告卞为珍要求被告九龙口水寨公司返还租金36583元、赔偿营业损失7.5万元，一审法院予以支持，而同时要求被告九龙口水寨公司承担违约金5万元，不予支持。原告卞为珍要求对两次投入的装潢费用和营业损失进行鉴定，一审法院认为一是协议约定租赁期间维修与保养责任由原告卞为珍承担；二是装修也是为经营需要进行的；三是原告卞为珍未提供相应的证据；四是营业损失已包含装潢的合理折旧与损失，因此，原告卞为珍要求鉴定的申请，一审法院不予采纳。被告邵静不是合同的当事人，也不是被告九龙口水寨公司的实际所有人，也未参与经营，而且其也经许炜键同意，仅以许炜键的名义收取原告卞为珍的部分租金，故原告卞为珍要求被告邵静承担责任的诉讼请求，无事实与法律依据，不予支持。租期期满后，原告卞为珍在诉讼时效期间内多次向有关部门反映九龙水寨存在违规建设等问题，并与两被告商谈赔偿事宜，则适用诉讼时效中断，至原告卞为珍起诉时未超过诉讼时效，故两被告关于诉讼时效的抗辩，不予采纳。被告九龙口水寨公司不承担责任的辩称，无事实与法律依据，不予支持。一审法院判决：一、被告建湖县九龙口水寨休闲娱乐有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告卞为珍租金36583元，并赔偿原告卞为珍营业损失7.5万元，合计111583元。二、驳回原告卞为珍对被告邵静的诉讼请求。三、驳回原告卞为珍其余的诉讼请求。
上诉人卞为珍不服一审判决，向本院提起上诉称：1、上诉人九龙口水寨公司应返还第二个租期的租金，一审法院将环保设施的建设责任强加于上诉人错误。2、装潢费用不等同于营业损失，请求二审法院接受上诉人卞为珍的鉴定申请。3、上诉人九龙口水寨公司出租给上诉人卞为珍的房屋系违章建筑，且缺失环保设施，一审法院认定协议合法有效是错误的。请求二审法院依法改判。
上诉人九龙口水寨公司针对上诉人卞为珍的上诉理由答辩称：1、上诉人九龙口水寨公司租赁给上诉人卞为珍的房屋有合法的所有权证书，具备环保设施，且与上诉人卞为珍的第二期合同中明确要求卞为珍应按照环保规定和环保部门要求组织经营；2、上诉人九龙口水寨公司并未将营业执照、食品卫生许可证交付给上诉人卞为珍，与上诉人卞为珍签署的仅仅是房屋租赁合同；3、上诉人卞为珍要求装潢费用没有依据，首先，上诉人卞为珍未有任何证据证实投入40万元进行装潢，其次，在租赁期满后要求装潢费用没有法律依据；4、上诉人卞为珍并未因停业产生实际经济损失。综上，请求驳回上诉人卞为珍的上诉请求。
上诉人九龙口水寨公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审认定上诉人九龙口水寨公司将营业执照、卫生许可证交给上诉人卞为珍错误，上诉人九龙口水寨公司与上诉人卞为珍之间仅为房屋租赁关系；2、一审判决上诉人九龙口水寨公司返还租金，并赔偿营业损失毫无依据。请求二审法院驳回上诉人卞为珍的原审诉讼请求。
上诉人卞为珍针对上诉人九龙口水寨公司的上诉理由答辩称：导致停业的根本原因在于上诉人九龙口水寨公司违反环保法收到行政处罚以及违章建筑等一系列违法行为所造成，由此导致的损失应由上诉人九龙口水寨公司承担。上诉人九龙口水寨公司的上诉理由不能成立，应予驳回。
原审被告邵静针对上诉人九龙口水寨公司、卞为珍的上诉理由辩称：邵静不是房屋租赁的当事人，也不是出租房屋的所有人，未参与租赁经营，其收取租金的行为是受上诉人九龙口水寨公司委托而实施的，所产生的法律后果应由上诉人九龙口水寨公司承担，请求二审法院依法作出公正裁判。
本院二审查明的事实与一审相同，对一审法院查明的事实本院予以确认。
本院认为，上诉人九龙口水寨公司与卞为珍于2007年6月11日、2010年8月17日签订的两份房屋租赁协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。案涉房屋已经由上诉人九龙口水寨公司领取房屋所有权证书，上诉人卞为珍认为该房屋系违章建筑的理由与事实不符。在上诉人九龙口水寨公司与上诉人卞为珍签订的两份租赁协议中均约定卞为珍租用九龙口水寨用于餐饮和住宿经营，并明确“乙方（卞为珍）改变用途需与甲方（九龙口水寨公司）商定”、“乙方改变用途，应经甲方书面同意”，双方对经营事项作出了特别约定。上诉人卞为珍在承租了案涉房屋后，以上诉人九龙口水寨公司名义进行经营，应认定双方签订的两份租赁协议具有承包经营权租赁的性质，上诉人九龙口水寨公司否认其将营业执照、卫生许可证交给上诉人卞为珍，并不影响案涉协议承包经营权租赁的性质。上诉人九龙口水寨公司作为出租方，应保证租赁的房屋符合约定的用途，因上诉人九龙口水寨公司的餐饮服务项目尚未通过环保部门验收，在第一份合同约定的租赁期间，被建湖县环境保护局要求停止营业。对于上诉人卞为珍在停止经营期间的租金和营业损失，上诉人九龙口水寨公司应承担赔偿责任。上诉人九龙口水寨公司认为不应承担该损失的上诉理由不能成立。关于上诉人卞为珍主张的第二份合同约定租赁期间的租金和营业损失，本院认为，上诉人卞为珍在明知上诉人九龙口水寨公司的环保设施未能经过验收合格的情况下，仍在第一次租赁期满后于2010年8月17日又签订了第二份租赁协议，并约定在租赁经营期间，上诉人卞为珍应按有关环境保护规定和环境保护部门的要求组织经营，否则所造成的一切责任均由其自身负担，且在本案审理过程中，上诉人卞为珍并未能举证证明相关部门要求其停止经营的相关证据，故对上诉人卞为珍主张的该项损失，本院不予支持。关于上诉人卞为珍主张的经营期间的装修损失，经查，双方在租赁协议中约定，在租赁期间维修与保养的责任由上诉人卞为珍负责，故该维修与保养系上诉人卞为珍为经营需要而进行，一审法院确定停止营业期间的经营损失7.5万元，已经考虑到了装修的合理折旧与损失，故上诉人卞为珍再主张装修损失属于重复主张；案涉房屋虽为村镇房屋，参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外，故上诉人卞为珍主张装修损失，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人九龙口水寨公司和卞为珍的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10882元，由上诉人建湖县九龙口水寨休闲娱乐有限公司负担2532元，上诉人卞为珍负担8350元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 东
代理审判员 秦广林
代理审判员 曹 荣
二〇一五年一月二十一日
书 记 员 刘 湘