惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠湾法民一初字第18号
原告：陈某某，男，汉族，住湖南省平江县。
委托代理人：蒋某某，广东生龙律师事务所律师。
委托代理人：何某，广东生龙律师事务所律师助理。
被告：惠州市某某房地产开发有限公司。住所地：惠州大亚湾西区。
法定代表人：殷某。
委托代理人：刘某某、何某某，该公司职员。
原告陈某某诉被告惠州市某某房地产开发有限公司（下称“某某公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2013年11月6日立案受理后，依法由审判员彭斌生适用简易程序，于2014年3月4日公开开庭进行了审理。后因审理需要转为普通程序，依法组成合议庭，于2014年6月6日公开开庭进行了审理。原告委托代理人蒋某某，被告委托代理人刘某某、何某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年11月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告位于广东省惠州市大亚湾西区的“东岸花园”商品房一套，房号为第4栋2号，建筑层数为2层。原告已经按照合同约定履行了支付全部购房款及办理按揭等义务。双方约定被告应当于2010年12月31日前向原告交付房屋。但被告至今未能按合同约定向原告交房，被告也没有向原告发出过任何书面通知要求原告收房，被告的行为已经构成违约。合同明确约定如被告无法按期交房，被告作为出卖人应按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。现原告要求合同继续履行。20l3年10月21日原告委托律师事务所向被告提出要求交付住房和商铺、要求被告立即按约定为原告落实商铺按揭贷款、要求被告按照合同约定支付相应违约金，且违约金应当一直计算至被告实际交付房屋、商铺之日止。但被告在收到律�函后三日内，没有给予任何回复，被告的行为显然构成恶意违约。为维护原告的合法权益，诉诸法院，请求判令：一、被告立即按合同约定向原告交付房屋；二、被告按照合同约定支付逾期交房违约金，违约金计算至被告交付房屋之日止(逾期交付房屋的违约金：现暂从2010年12月31日计算至2013年10月31日，住房逾期交付违约金为1396423元×万分之二×(30天×34个月+14天)=288780元)；三、本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告变更第二项诉讼请求中计算期间为从2010年12月31日起计至涉案房屋实际交付之日止。
原告向法庭提交的主要证据有：商品房买卖合同、个人一手住房贷款合同、借款借据、还款计划查询清单、收款收据、完税证明、律师函及邮寄回执、产权办理通知书、入伙通知书、照片等，拟证明其诉称的事实。
被告辩称：被告已经按照合同约定，向原告发出入伙通知书，且涉案房产已经竣工验收，符合交付条件。原告在收房过程中提出的一些问题不影响收房及使用。
被告向法庭提交的主要证据有：消防验收合格意见书、关于某某东岸花园一期主体工程竣工验收环保意见函、燃气竣工验收证明、竣工竣工验收报告及竣工验收备案表及商品房预售许可证等，拟证明其辩称的事实。
经审理查明：2009年11月24日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于大亚湾西区上田地段“东岸花园”第4幢一单元2号房，建筑面积222.05平方米，合同价款为1396423元；原告采取银行按揭付款的支付方式，首期款426423元于2009年11月24日前付清，余款970000元于合同签订之日起45日内办理银行按揭；被告应当在2010年12月31日前将符合条件的商品房交付给原告。双方对各自的违约责任约定如下：买受人逾期付款的，�期在90日内，自合同规定的应付款之日起第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行，逾期超过90日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金；出卖人逾期交房，逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知书到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。原告分别于2009年10月14日通过刷卡方�向被告支付定金10000元、于2009年10月29日通过刷卡方式向被告支付购房款90000元、于2009年11月24日通过刷卡方式向被告支付购房款326423元，以上款项合计426423元。
2009年10月8日，原告作为借款人、案外人某某银行深圳龙岗支行作为贷款人、被告作为保证人，三方共同签订了一份《个人一手住房贷款合同》，约定贷款金额为970000元，贷款期限为30年，贷款用途为原告支付涉案房屋的购房款，贷款利率采取浮动利率的计算方式，浮动周期为一年，原告采取按月等额本息还款，每期还款金额4719.72元，还款期共计360期，如遇借款利率调整或变更计息方式的，每期还款金额作相应调整，借款人以涉案房屋向贷款人提供抵押担保，保证人提供阶段性连带责任保证。2009年12月11日，借款人某某银行深圳龙岗支行向原告发放贷款970000元。至2013年10月11日，原告已持续还款累计47期。
交�期间届满后，被告迟迟未向原告交房。2013年10月21日原告委托律师事务所向被告发出一份律师函，函告被告的逾期交房行为已构成违约，要求其立即按合同约定交付涉案房屋，并应按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金至涉案房屋实际交付之日止。2013年11月12日，被告向原告发出产权办理通知书，通知原告涉案房屋已具备办房产证条件，要求原告准备相关办证资料。2013年12月4日，被告向原告发出入伙通知书，通知原告于2013年12月9日办理相关入伙手续。原告收楼时发现涉案房屋存在质量问题拒绝收楼，经整改维修后，被告于2014年1月21日再次向原告发函，通知原告于2014年1月28日之前补办入伙手续。
另查明，该涉案房屋工程于2009年5月26日取得商品房预售许可证，证号为惠湾房预许字第号。该项目工程于2008年11月7日通过环保验收，于2008年11月11日通过消防验收，于2008年11月20日取得勘察、设计、施工、监理、建设五项综合验收，并于2012年12月18日进行竣工验收备案。
以上事实，有原、被告的庭审陈述，原告提供的商品房买卖合同、个人一手住房贷款合同、借款借据、还款计划查询清单、收款收据、完税证明、律师函及邮寄回执、产权办理通知书、入伙通知书、照片，被告提供的消防验收合格意见书、关于某某东岸花园一期主体工程竣工验收环保意见函、燃气竣工验收证明、竣工竣工验收报告及竣工验收备案表及商品房预售许可证等证据在卷证实，予以认定。
本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，当事人应依照诚实信用的原则全面履行合同，被告无正当理由逾期交房，构成违约，应承担合同约定的违约责任。本案中，涉案房屋于2008年11月20日取得五项综合验收，具备合同约定交房条件，但被告至2013年12月4日才向原告发出入伙通知书，后原告因房屋质量问题拒绝收楼，被告同意整改，该行为视为双方对合同约定收楼标准的变更。整改后，被告推迟交房期限至2014年1月28日前，期限届至后原告仍拒绝收楼，但未能证明涉案房屋仍具有质量问题。因此被告逾期交房的期间为2011年1月1日至2014年1月28日，依据合同约定，被告应向原告支付的逾期交房违约金数额为1396423元×0.0002×1124天=313915.89元。
被告辩称原告有关逾期交楼违约金的部分诉讼请求已超过2年诉讼时效。本案中原告2013年11月6日起诉后，被告于2013年12月4日向原告发出入伙通知书，该履行义务的行为产生了诉讼时效中断的效力，因此被告有关诉讼时效请求的抗辩本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、�一百零七条之规定，判决如下：
原、被告双方签订的“东岸花园”第4幢一单元2号房《商品房买卖合同》继续履行，被告某某公司于本判决生效后10日内将涉案房屋交付给原告；
被告某某公司于本判决生效后10日内向原告支付违约金313915.89元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费5632元，由被告惠州市某某房地产开发有限公司负担。该款原告已预交2816元，被告应于本判决生效后10日内将预交部分径付原告，被告须另向本院补交2816元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 彭斌生
审判�曾日华
审判员 徐 黎
二〇一四年六月十九日
书记员 于 凯