云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民一终字第507号
上诉人（原审第三人）苏荣才，男，1952年12月14日出生，汉族。
委托代理人杨珂，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）云南阁青商贸有限公司。住所地：昆明市经开区云大西路39号科技孵化区*幢*楼***号。
法定代表人田老八，经理。
委托代理人胡泽文、熊星，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）昆明和信屋业开发有限责任公司。住所地：昆明市环城北路245—***号。
法定代表人史虹，董事长。
委托代理人肖胜德，云南亮剑师事务所律师，特别授权代理。
原审被告史佩欣，男，1963年9月19日出生，汉族。
原审被告史虹，男，1966年7月17日出生，汉族。
两原审被告共同委托的代理人肖胜德，云南亮剑师事务所律师，特别授权代理。
上诉人苏荣才与被上诉人云南阁青商贸有限公司（以下简称“阁青公司”）、昆明和信屋业开发有限责任公司（以下简称“和信公司”）以及原审被告史佩欣、史虹房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第21号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月16日受理后，依法组成合议庭于2015年8月5日对本案公开开庭进行了审理，上诉人苏荣才委托的代理人杨珂、被上诉人阁青公司委托的代理人熊星、被上诉人和信公司以及原审被告史佩欣、史虹共同委托的代理人肖胜德到庭参加了诉讼，本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
一审法院经审理确认：被告和信公司与第三人于2007年6月3日签订《房屋拆迁回迁协议》，约定：第三人就其所有的位于昆明市官渡区联盟镇北京路264号附28号建筑面积为216平方米的房屋与被告和信公司达成协议，选择原地回迁的方式安置住宅，和信公司同意第三人回迁和信花苑二期住宅三套，其中一套户型为C2001，面积为55.79平方米。原告与被告和信公司于2010年4月16日签订《商品房购销合同》，约定原告向和信公司购买位于昆明市北京路和信花园二期1幢C单元C2101-1号的房屋，房屋总价为307459元，面积为55.79平方米，并于2010年4月22日进行了登记备案。原告按合同约定支付了相应购房款，但被告和信公司未按合同约定履行交付房屋及办理产权证的义务。2010年6月22日，被告和信公司将位于昆明市北京路和信花园二期1幢C单元C2101-1号的房屋交付给第三人。2011年11月21日，被告史佩欣、史虹向原告出具《承诺书》，承诺就因被告和信公司无法交付给原告的10套房屋应返还的一千万购房款承担连带保证责任。现因被告和信公司未按合同约定履行交付房屋及办理产权登记手续的义务，原告诉至一审法院，请求判令：一、和信公司向原告交付原告购买的位于昆明市北京路和信花园二期1幢C单元C2101-1号的房屋（合同登记号：KM2010042218827），并办理上述房屋的产权证；二、史佩欣、史虹为和信公司的上述义务承担连带责任；三、本案诉讼费由被告承担。第三人请求一审法院确认其对涉案房屋享有优先权。
一审法院经审理认为：原、被告所签订的《商品房购销合同》系当事人意思表示真实的结果，内容合法有效，应当受到法律的保护，双方均应当严格遵守。对于被告所辩称的原、被告间名为房屋买卖实际是借贷关系的意见，因被告不能提供有效证据予以证明，一审法院不予采纳。签订上述合同之后原告履行了相应的付款义务，双方当事人进行了商品房买卖合同登记备案，对涉案房屋进行预告登记，使双方当事人间的合同债权具有物权性质，并具有对抗第三人的效力。基于此，被告不能再将相应房产进行出卖、抵押等导致物权变动的行为，否则应当按照法律规定承担相应的法律责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中，被告和信公司与第三人签订的回迁协议是双方真实的意思表示，内容合法，受法律保护，对双方当事人均具有约束力。一审法院认为，上述法律规定是为了保护被拆迁人的权益，明确赋予了被拆迁人享有特殊的能够优先于物权受偿的权利。被拆迁人享有上述权利的前提是拆迁补偿安置协议中明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，但是本案中，被告和信公司与第三人签订的回迁协议约定第三人回迁房屋为C2001号，而原、被告在《商品房购销合同》中所买卖的房屋为C2101-1号，并非同一套住房。此后被告和信公司将卖予原告的C2101-1号住房又交付给第三人，并不符合上述司法解释所规定的特定房屋的范围，故第三人不具有优先权。原告与被告和信公司签订了商品房购销合同并进行了备案登记，具有了对抗第三人的权利，涉案房屋又不属于被拆迁人依法享有优先权的情况，故原告要求被告和信公司按合同约定交付该房屋并办理产权证的诉讼请求一审法院依法予以支持。本案中，被告和信公司将已经出卖给原告的房屋交付给第三人，导致第三人的合法权益受到侵害的责任在于被告和信公司严重违反诚实信用的违约行为所致，第三人可以根据相关的法律规定另行向其主张。对于原告要求被告史佩欣、史虹对被告和信公司的上述义务承担连带责任的诉请，根据原告提交的证据承诺函，被告史佩欣、史虹承担的责任为对被告和信公司无法交付的原告10套房屋应退还原告的一千万元债务承担连带保证责任，并明确了担保责任的范围。其中并未包括担保责任为交付房屋，并且办理产权证为房屋登记管理机关的职权。现原告要求该两被告承担责任缺乏相应的事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二条、第八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决：“一、被告云南和信屋业开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告交付位于昆明市北京路和信花园二期1幢C单元C2101-1号的房屋；二、被告云南和信屋业开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内协助原告云南阁青商贸有限公司办理上述房屋的产权登记手续；三、驳回原告云南阁青商贸有限公司的其他诉讼请求；四、驳回第三人苏荣才的诉讼请求。”案件受理费14409元，由被告和信公司承担。
一审宣判后，上诉人苏荣才不服一审判决，向本院提起上诉称：上诉人与和信公司于2007年6月3日签订《房屋拆迁回迁协议》，约定和信公司作为拆迁人对上诉人所有的位于北京路豆腐厂片区的房屋进行拆迁，并约定和信公司以和信花苑二期房屋作为回迁房安置补偿给上诉人，2007年9月7日，上诉人与和信公司签订《房屋房源确认协议》，确定本案诉争的和信花苑二期C2101-1号房屋为回迁安置房，一审中上诉人已经向法院提交了该证据，但因本次诉讼涉及案件较多，法院在审查本案过程中疏于对该证据进行评析，导致一审法院认定事实错误。上诉人认为，本案诉争房屋为上诉人的拆迁安置房，且现阶段已交付使用，上诉人对房屋享有优先权。综上，请求二审法院：撤销一审判决，依法确认上诉人对诉争“和信花苑”二期C2101-1号房屋具有优先权，并由被上诉人承担本案二审诉讼费。
被上诉人阁青公司答辩称：请求法院驳回苏荣才的上诉请求。
被上诉人和信公司答辩称：和信公司与阁青公司之间系借贷关系，请求法院确认被拆迁人对房屋享有优先权。
原审被告史佩欣、史虹述称：和信公司与阁青公司之间系借贷关系，请求法院确认被拆迁人对房屋享有优先权。
二审中，本院依法向云南省昆明市明诚公证处调取了苏荣才与和信公司所签《房屋拆迁回迁协议》及《房屋房源确认协议》的公证书，经质证，各方当事人对该证据的真实性均予以认可，阁青公司对公证程序提出异议，认为公证机构未在签订合同当天进行公证，本院认为，公证书的形成时间在2007年，足以证实在2007年苏荣才与和信公司就房屋拆迁安置问题签订了两份协议的事实，阁青公司所提异议不成立，本院对该证据予以采信。
二审经查明的案件法律事实与一审确认的法律事实一致。另查明：2007年9月7日，苏荣才与和信公司签订《房屋房源确认协议》，约定将《房屋拆迁回迁协议》约定的回迁房屋调整为C2101-1号。
综合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、和信公司与阁青公司之间是何种法律关系？二、苏荣才对房屋是否享有优先权？
本院认为：经审查和信公司与阁青公司签订的《商品房购销合同》，双方约定由和信公司将房屋出售给阁青公司，阁青公司支付相应价款，对此，双方合同的约定符合《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，和信公司与阁青公司通过签订该合同建立了房屋买卖合同法律关系。和信公司抗辩认为双方之间系借贷关系，并就该抗辩主张提交了阁青公司所出具的收到和信公司还款310万元的收条，因该证据只能证明和信公司与阁青公司之间发生过310万元的债权债务关系，不能证明双方之间签订的《商品房购销合同》名为买卖实为借贷，故和信公司所提抗辩主张不成立，本院不予采信。对苏荣才主张该合同存在以合法形式掩盖非法目的或恶意串通伤害其权利的情形，应当认定为无效，因苏荣才就其该主张未提交相应证据予以证实，本院对其该主张亦不予采信。综上，和信公司与阁青公司签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”本案中，2007年6月3日，苏荣才与和信公司签订了《房屋拆迁回迁协议》，选择了原地回迁的安置方式，并约定回迁房屋为和信花园二期C2001号房屋，2007年9月7日，双方又签订《房屋房源确认协议》，将回迁房屋调整为C2101-1号，安置房屋的位置和用途已特定，根据上述法律规定，苏荣才依法对涉案房屋享有优先权。
综上所述，一审判决认定事实不清，导致对本案处理有误，本院予以纠正。上诉人苏荣才的上诉请求依法成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十八条之规定，判决如下：
一、撤销昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第21号民事判决；
二、驳回被上诉人云南阁青商贸有限公司的诉讼请求；
三、确认上诉人苏荣才优先取得位于昆明市北京路和信花园二期1幢C单元C2101-1号房屋。
一审案件受理费14409元，二审案件受理费14409元，共计28818元，由上诉人云南阁青商贸有限公司承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。
审 判 长 田 庄
审 判 员 朱 欢
代理审判员 黄金成
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 韩佩君