辽宁省锦州市古塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）古民二初字第00116号
原告（反诉被告）张某某，女，1969年9月22日出生，满族，个体业者，住锦州市凌河区某某里某某号。
被告（反诉原告）锦州市古塔区某某购物广场，住所地锦州市古塔区某某路某某号。
投资人刘某某，该广场总经理。
委托代理人刘某某，该广场职员。
委托代理人靖某某，辽宁某某律师事务所律师。
原告（反诉被告）张某某诉被告（反诉原告）锦州市古塔区某某购物广场租赁合同纠纷一案，于2014年7月23日向本院提起民事诉讼。本院于2014年10月8日作出（2014）古民二初字第00251号民事判决。该判决宣判后，原告张某某不服，提出上诉。2015年1月8日，辽宁省锦州市中级人民法院作出（2014）锦民一终字第00615号民事裁定，撤销了本院（2014）古民二初字第00251号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2015年4月27日公开开庭审理了本案。原告张某某、被告锦州市古塔区某某购物广场的委托代理人刘某某、靖某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张某某诉称，被告于2013年10月3日对外营业，在招商过程中，被告承诺为商户统一办理营业执照、缴纳税金，提供增值税发票并为业主提供水、电、暖气、空调、排风等公用设施。原告相信被告承诺，遂于2013年9月25日与被告签订为期一年的租赁合同。然而，在合同实际履行过程中，被告违反当初承诺，对原告违约及欺诈，给原告造成巨大的经济损失。1、原、被告签订的合同显失公平。该合同是被告提供的格式条款合同，合同内容很多是霸王条款，只约定原告，对于被告承担的责任和义务根本没有约定。在合同实际履行中，被告一味的要求原告，而被告怠于履行自己的义务，造成商场根本没有顾客，实际上业主无法经营。2、合同约定场地租金为每平方米200元人民币，包含公摊面积、定额税金，商场统一办理营业执照、税务登记、商场提供增值税发票等项费用，但是在合同实际履行过程中，被告没有依法交税，税务机关也并没有委托被告代征税款，而且在2014年5月20日商场贴出公告，告知业主自己去办理营业执照和税务登记等。业主到被告处开具发票时，被告却以锦州市古塔区某某家具城名义出具，为此常被顾客退货。后业主到国税、地税、工商等部门查询获知被告当时并没有依法申报纳税。被告利用虚假合同申报办理营业执照、税务登记。被告偷税漏税，经营的商场实质为不合法经营。3、合同约定被告提供水、电、暖气、空调、排风等公用设施，然而2013年末被告才开始给空调暖风，2014年被告一直未供空调冷风，商场温度一直在30度以上，别说卖商品，业主每天站着就汗流浃背，根本没有顾客来买商品。4、被告开设的既然是商场，那么商场经营就应有规模，如果商场不能形成规模，那么对业主而言就无法经营，更别说获利了。被告从去年开业后，由于商场管理混乱，经营不善，造成很多业主根本不卖货（商场人少）。在2014年5月7日，第一批签订合同的业主床位到期，由于被告不讲诚信，致使很多业主不再与被告续签合同。现在商场大部分业主退场，走的业主那部分商铺闲置为空铺，商场已经不具备经营规模和条件。5、从2014年5月7日之后，被告商场处于无人管理状态。被告在第一批业主撤出后，就一直说继续招商。但时至今日，被告根本没有招来一家业主，相反的，业主还陆续撤出。6、被告商场存在着重大安全隐患，消防设施不合格，消防审批手续不健全，并且消防栓内没有水，不具备经营条件。而且，一旦出现火情，业主人身安全没有保障。综上，被告的商场已不具备经营条件，一直处于违法经营状态，合同继续履行，业主损失太大，不能实现合同目的。所以法律赋予合同变更情形，希望能行使变更情形解除合同。故原告诉至法院，请求法院判定原、被告解除租赁合同，由被告返还原告租赁费12369元，定额税金14280元、保证金5000元、电表费350元、装修费10210元，并赔偿损失5000元，共计47209元，诉讼费、送达费由被告承担。
被告（反诉原告）锦州市古塔区某某购物广场辩称并反诉称，商场从筹建到运行投资2000万元，开业时有摊位408个，业主378人。但市场的培育都是一个过程，起步艰难，业主所进货品不能吸引消费者眼球，因而商场前期运营并没有达到火爆的程度。作为经营的业主应该有投资风险意识及承受能力，与商场共同努力达到赢利目的。但原告等业主用围堵商场、到各部门举报等手段破坏商场形象和正常经营，并以此要胁被告答应其无理要求，将其应承担的风险转移到被告身上。1、原、被告双方所签订的合同不存在显示公平的问题，亦没有霸王条款。被告作为商场管理者拟定合同，无可厚非。原告一方面说合同只约定原告，一方面又说被告怠于履行自己的义务，说法自相矛盾。2、被告出租给原告的场地，按合同约定由原告装修，根本没有收取装修费，原告的主张没有事实依据。3、合同约定场地租金为每月每平米200元，包含公摊面积、定额税金。定额税金是指商场收取租金后为业主承担交纳定额税款的义务，不是商场代征税款。合同未约定由被告统一办理营业执照、税务登记，业主应根据国家法律规定自行办理，商场及时通知大家按章办理，应缴税款由商场支付，并无不当。商场已经办理中太商场营业执照，不存在非法营业问题，且每月按定额税率进行纳税，不存在偷税漏税问题。原告应将经营的合法性与纳税的合法性进行区分，将纳税程序问题与偷税、漏税问题进行区分。被告在税务管理员错误辅导下，虽没有及时改变纳税登记，但仍以凌川家具市场名义按月缴纳定额税款，与偷税漏税是两个概念。原告在此偷换概念。4、合同未约定由商场提供水、电、空调、暖气、排风等公用设施，也未约定空调应达到什么温度。但商场应具备供水、电、暖气、空调、排风等公用设施。商场付出远超业主投入，达到2000万元。商场安排有专门空调管理人员，不存在温度过高或过低问题。5、原、被告系租赁合同关系，并不是劳动关系，被告提供场地、设施、设备，原告自主经营，被告对商场的管理也仅就场所秩序、设施设备、工作时间等进行程序性管理，对业主经营内容无权进行实质性管理。商场的规章制度由业主根据合同自行遵守，否则为违约，因此只存在业主违约问题，不存在商场管理混乱问题，更谈不到经营不善。商场开业初期摊位达到408个，业主378人，说明商场招商是成功的。合同到期后，因各种原因业主不续签合同也是正常的。商场为达到规模，让合同未到期业主有好的经营环境，让利给合同到期同意继续留下经营的业主，这却成为原告等业主要求降低租金的理由。合同亦未约定被告应招租多少经营者。原告所说被告将业主打伤，完全不属实，是几户无理业主为达到退租目的，无理取闹，将商场负责人王玉琴打伤住院。6、原告所说商场处于无人管理状态，完全不属实，负责人被打伤后在家休息，其他工作人员仍在继续管理商场。7、商场是否存在消防安全隐患应由有关部门确定，不是原告所能确定的。存在问题也可进行整改，不是解除合同的理由。故原告起诉要求解除合同，返还租赁费、装修费、质保金等，完全属于无理要求。原告在某某购物广场租赁摊位进行经营中因效益没有自己所想象的丰厚，不顾双方已经签订的租赁合同，无理要求商场退租金并免费经营，在商场不同意情况下，原告等14名业主在2014年5月10日、11日、12日全天围堵商场楼梯通道不让商场经营，在楼梯通道吃喝叫骂，并将照片上传到网上，严重损害了商场的形象，致使已经与商场签订租赁经营合同的很多业主要求解除与被告所签订的合同，造成被告经济损失租金达103976元。被告明确指出原告违法、违约行为，并告知原告给被告造成的损失要在质保金中扣除。原告理应改正违约违法行为，没有料到却无理诉讼要求解除合同，并要求被告赔偿其损失。为了维护商场的合法权利，故被告现提起反诉至贵院，要求判决原告继续履行合同，并赔偿被告违约损失103976元的14分之一，即7427元，并赔偿商场商业信誉损失20000元，合计27427元。
反诉被告张某某辩称，反诉原告要求继续履行合同，我们不同意。反诉原告违反国家法律规定，拒绝履行义务致反诉被告处于非法经营状态。反诉被告要求解除合同有法律依据。反诉被告没有违约行为，不同意赔偿损失，且反诉原告没有证据。反诉被告的要求是合理的，其他业主解除合同的与我们无关。反诉原告称反诉被告全天围堵商场楼梯通道不是事实，反诉被告没有参与堵摊位，没有影响商场经营。综上，反诉原告所诉没有事实和法律依据，所以请求法院驳回反诉原告诉讼请求。
经审理查明，2013年9月16日，以原告张某某作为乙方，以被告锦州市古塔区某某购物广场（以下简称：某某购物广场）作为甲方，双方签订了《某某购物广场场地租赁合同》。合同第一章“场地租赁、租金及费用”约定：“甲方将某某购物广场二楼C4号精品屋租于乙方使用，面积为19.89平方米，经营类别为箱包类商品。租期为2013年9月25日起至2014年9月24日止，共计12个月。场地租金为每月每平米200元人民币，包含公摊面积、定额税金，合计47736元／年，乙方须向甲方一次性交纳租赁期内一年的租金。乙方须交纳保证金5000元（退场后3日内无纠纷时全额退还）”。合同第二章“装修”约定：“乙方对承租场地须进行装修，装修必须符合甲方的统一要求，装修所有材料必须符合国家消防和环保的要求。乙方须保证在规定期限内完成装修工作，如需延长装修时间需征得甲方同意”。合同第三章“甲乙双方责任”约定：“合同有效期内，乙方必须遵守甲方的各项规章制度和管理规定并接受检查。乙方必须按照甲方有关规定严格执行，遵守甲方的营业时间，保持场地整洁，不得占用公共通道，乙方违反此规定，甲方有权解除合同”。合同第四章“消防安全”约定：“设在商场内各部位的消防控制开关、消火栓、防火卷帘门、手动报警器、灭火器等消防设施、设备乙方不准随意挪动、损坏，无火灾险情时不得随意动用”。合同签订后，原告于2013年9月22日向被告某某购物广场一次性交纳租赁期内一年的租金合计47736元，并于同日交纳质量保证金5000元、电表费350元。
双方在履行合同过程中，被告针对原告经营纳税问题，其未向税务机关缴纳税金。由于该广场经营不景气，有个别业主先后撤出。为此，被告于2014年8月13日向广场业主发出了《关于某某购物广场闭店的通知》。其内容为：“商场各业户：感谢您对某某购物广场这一年来的支持和配合。由于各方面原因，商场在来年无力继续经营，特此研究决定，某某购物广场于2014年各业户合同到期后正式闭店，请各位业户提前做好货物安排及撤场准备。如不配合商场工作，质保金将自动转为违约金，商场将不予以退还。同时移交司法机关处理。感谢配合！给您带来的不便，敬请理解！”因而，该商场的经营成效未见复苏，依然是门庭冷落。
本院所确认的上述事实，有原告提供的某某购物广场场地租赁合同、收款收据、现场照片、光盘；被告提供的某某购物广场场地租赁合同及双方当事人的陈述笔录等在案为凭。这些证明材料已经开庭对质和本院的审查，可以采信。
本院认为，原、被告签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效。依法成立的合同，受法律保护。但双方在履行合同过程中，由于该广场经营不景气，使得个别业主撤离广场经营，造成了经营场面混乱，从而影响了广场经营氛围。且2014年8月13日，被告向广场业主发出了《关于某某购物广场闭店的通知》后，对于原告等租赁场地未有到期业主的经营，造成了一定负面影响，促使原告等业主无法在场地租赁期内，井然有序的正常经营。因此，被告在履行该合同时，属于履行不适当，其给原告经营造成了一定影响，应承担自2014年8月13日向广场业主发出《关于某某购物广场闭店的通知》后，至该合同期满经营上不利的责任。关于原告提出“原、被告签订的合同显失公平，该合同是被告提供的格式条款合同，内容有很多霸王条款，只约定原告，对被告承担的责任和义务根本没有约定”的主张，与事实相悖。所谓格式条款，是指合同一方当事人为了重复使用合同而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款的合同称为格式合同。所谓霸王条款，是指免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的条款。本案中的租赁合同，虽然是被告提供，但合同的内容系原、被告协商一致签订的，系双方认可的真实意思表示，且已实际履行。若原告在签订合同时有异议，可以拒绝与被告签订。因此，该合同并非属于格式合同，亦不存在霸王条款及显失公平的情形，因而，对于原告的该项主张，本院不予采纳。关于原告认为“被告怠于履行自己的义务，业主无法经营及被告提供冷暖空调不符合约定”的诉讼理由，其未有事实根据。被告投资该广场，业主从广场承租场地销售商品，均属于商业行为。双方各自作为经营者均以营利为目的。既然双方是商业行为，必然存在商业风险，受市场环境等诸多因素影响，无法保证双方经营必然获利。既是客观存在原告所述事实也无法证明是被告怠于履行合同义务所致。为此，对于原告该项诉讼理由，本院亦不予采纳。关于原告主张被告提供冷暖空调不符合约定，因合同中对空调的使用及应达到的温度标准并未有具体约定，故原告该项主张证据不足，本院不予支持。关于原告在本次庭审中增加诉讼请求，提出“按合同约定，我们自己装修，但在入场时商场强行收取我们每平方米120元装修费用”的问题，因被告没有收取原告的装修费，其主张未有事实根据，本院不予采信。关于原告主张“每平方米200元的租金中包含定额税金，但被告实际没有依法交税，且告知业主自己办理营业执照和税务登记”问题，因合同中并未约定营业执照的办理问题，所以应根据工商登记机关的要求程序依法进行登记。对于缴纳税金问题，因合同约定了场地租金中包含定额税金，但未有约定具体数额，然而，原告承租的场地是否符合纳税的起征点，应由税务机关决定。被告亦未向税务机关缴纳税金，因而，应视为每平方米200元，系场地租金。对于是否应予纳税，应由税务机关负责处理，由被告承担责任。为此，对于原告的该项主张，本院不予采纳。关于原告提出“商场消防设施不合格，审批手续不健全，消防栓位置出租，存在重大安全隐患”的主张，上述问题应由有关消防部门认定和处理，故对原告该项主张，本院不予支持。关于原告在庭审中增加诉讼请求称“被告将其十字绣等货物和设备拿走，要求赔偿损失31000元”一节，因与该案并非同一法律关系，故本案不予调整。关于原告提出“其将C5魏静的精品屋借来买箱包使用，要求被告给予赔偿”问题，因原告与被告之间未有就C5精品屋订立租赁合同，为此，双方没有形成权利义务关系，故本院不予调整。关于反诉原告锦州市古塔区某某购物广场主张反诉被告张某某“围堵商场楼道不让商场经营，并将照片上传到网上，严重损害商场形象，促使其他业主与反诉原告解除合同，造成租金损失及信誉损失，要求反诉被告予以赔偿”问题，对于反诉原告主张的租金损失，因其依据的事实不是合同约定的违约行为，故对其以该事实作为违约赔偿的依据，本院不予支持。对于反诉原告主张反诉被告的行为影响了商场信誉，因而造成信誉损失，该主张应适用侵权法律关系，而并非合同案件调整范围，故对其该项主张，本案不予调整。现原、被告所签订的合同期限已满，已不再履行，应属于合同自然解除。但由于双方在履行合同过程中，被告于2014年8月13日，向广场业主发出了《关于某某购物广场闭店的通知》后，对于原告经营，造成了一定负面影响，被告应承担自2014年8月13日向广场业主发出《关于某某购物广场闭店的通知》后，给原告带来经营上不利的责任，为此，其应返还2014年8月13日后，至合同期满之日止的场地租金的二分之一及返还全额的保证金5000元为宜。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告锦州市古塔区某某购物广场于本判决生效后十日内，返还原告张某某场地租金人民币2，718.30元、保证金人民币5，000.00元，合计人民币7，718.30元（详见计算表）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告张某某其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告锦州市古塔区某某购物广场的诉讼请求。
案件受理费人民币1，628.00元，原告张某某负担人民币1，578.00元，被告锦州市古塔区某某购物广场负担人民币50.00元；反诉费人民币243.00元，由反诉原告锦州市古塔区某某购物广场负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。
审 判 长 郝 岩
审 判 员 杜成民
人民陪审员 周佳妮
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 高子贺
计算明细表
被告通知闭店日期：2014年8月13日
合同期满：2014年9月24日
41天
1、被告应返还租金：47，736.00元（租金、税金）÷12个月÷30天×41天÷2=2，718.30元
2、返还保证金：5，000.00元
合计：7，718.30元