江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第1464号
上诉人（原审原告）南京义乌小商品城有限公司，组织机构代码76214562-8，住所地南京市江宁科学园天元路388号。
法定代表人汤传义，该公司董事长。
委托代理人陈勇，江苏上元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）周金保，男，1951年4月12日生，汉族，无业。
委托代理人金昌国，男，1972年12月21日生，汉族。
委托代理人姜春，江苏德本律师事务律师。
上诉人南京义乌小商品城有限公司（以下简称义乌公司）因与被上诉人周金保房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2014）江宁民初字第2074号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人义乌公司的委托代理人陈勇、被上诉人周金保及其委托代理人姜春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
义乌公司原审诉称，其受南京浙商投资有限公司委托管理义乌小商品城A区房屋运行管理的所有事宜。2007年7月7日，其与周金保签订了《商位有偿使用协议书》，将义乌小商品城A区1幢三层出租给周金保使用。2008年8月26日，双方又签订《协议》一份。双方合同约定租金每半年支付一次，先付后用。另根据其与南京义乌小商品城业委会签订的《物业服务协议》，其负责义乌小商品城区域内设施物业管理服务。2013年9月1日起，周金保开始拖欠租金及物业服务费，多次催缴无果，至今拖欠其2014年8月31日前租金528030元及2014年6月30日前的物业服务费81667元。2014年6月5日，其向周金保发出解除合同通知书。其诉至法院要求判令：1、确认双方签订的《商位有偿使用协议书》及《协议》解除；2、周金保于2014年9月1日前返还义乌小商品城A区1幢三层；3、周金保立即支付拖欠的2013年11月1日至2014年8月31日的租金528030元，并按照日万分之十的标准支付逾期付款滞纳金（自2013年9月1日起至付清之日止）；4、周金保支付拖欠的2013年9月1日至2014年6月30日前的物业服务费81667元，如不能在2014年9月1日前返还房屋，则继续支付物业服务费（按照5元／月／平方米）和房屋使用费（按照450元／年／平方米）；5、周金保承担本案诉讼费。
周金保原审辩称，义乌公司非涉案房屋的产权人，主体不适格；义乌公司非涉案房屋的所有权人和使用权人，无物业服务资质亦非业主委员会合法聘请的物业服务企业，义乌公司无权收取租金和物业服务费；义乌公司诉请第二、四项矛盾，不能既要返还房屋，又要继续支付物业服务费和房屋使用费；租金和物业服务费应由次承租人吴仕贵支付；义乌公司也存在违约行为，不应直接向次承租人吴仕贵收取租金，故请求驳回义乌公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，涉案的南京义乌小商品城A区房屋系商业用房，所有权人为南京浙商投资有限公司。义乌公司受南京浙商投资有限公司委托管理义乌小商品城A区房屋租赁等所有事宜。
2007年7月7日，义乌公司（甲方）与周金保（乙方）签订《商位有偿使用协议书》，约定义乌公司将义乌小商品城A区一幢二、三层出租给周金保，每层面积均为1408.08平方米，租期自2007年12月1日至2017年11月30日，并对租金标准进行约定，前五年租金为先付后租，后五年的租金标准及支付时间未约定；义乌公司依据南京市物业服务收费管理实施办法代收物业服务费；物业转让、转租或以其他方式交他人使用的，租金和物业服务费由周金保或使用人按原约定缴纳，但周金保必须负最终缴纳的责任；合同第六条违约责任约定：乙方逾期交付租金、物业管理费或其他费用的，每逾期1日，甲方按照年租金的1%向乙方收取滞纳金；逾期15日仍未付清的，甲方有权解除合同收回商位。协议签订后义乌公司将涉案房屋交付给周金保使用。2008年8月26日，义乌公司与周金保签订《协议》一份，约定因义乌公司延期交房三个月，周金保承租的A区一幢二、三层租期从2008年3月1日开始计算，后五年的租金为450元／㎡·年。2010年9月1日，业主委员会与义乌公司签订物业服务协议一份，约定业主委员会将南京义乌小商品城的所有区域（包含A区）委托义乌公司实施物业管理，管理期限自2010年9月8日起至2015年12月31日止。义乌公司具有从事物业管理活动的资质。2012年9月26日，周金保向义乌公司提交《申请》，请求准许将其经营的豪享玩娱乐中心的经营权转让。义乌公司的汤传义批复由周金保本人做主将承租的A区一幢三楼KTV业务承包给他人经营。2012年9月30日，周金保与案外人吴仕贵签订转租合同，约定将A区一幢三层的豪享玩娱乐中心转租给吴仕贵经营。2013年4月12日，义乌公司与周金保签订《临时外供电协议》一份，载明：义乌公司收取周金保的物业费按以下办法优惠，2013年度物业费为54元／㎡·年（按建筑面积收取，下同），2014年度以后按60元／㎡·年收取。2013年7月17日，义乌公司、周金保与案外人刘玉虎因A区一幢二层网吧转让事宜签订《补充协议》一份，约定A区一幢二、三层的租赁期为十年，自2008年3月1日起至2018年2月28日止；租赁期后五年租金标准为450元／㎡·年；临时外供电协议中约定的物业费标准对周金保和刘玉虎均有效。2013年11月13日，法院就周金保诉吴仕贵房屋租赁合同纠纷一案做出（2013）江宁淳民初字251号判决书，查明2013年9月13日吴仕贵将354855.6元交至原审法院要求原审法院代为支付给义乌公司。后周金保不同意由原审法院将前述款项代为支付给义乌公司。同年9月30日，吴仕贵代周金保向义乌公司缴纳A区1幢三层2013年9月1日至10月30日期间的租金105606元以及2013年7月1日至8月31日期间的物业管理费12673元。2014年6月5日，义乌公司向周金保邮寄《通知》一份，载明因其拖欠义乌公司2014年8月31日以前的租金及2014年6月30日前的物业管理费超过15日，至今仍未交，解除房屋租赁合同收回商位。2014年6月6日，本案立案受理后，义乌公司提出财产保全申请，申请保全周金保诉吴仕贵房屋租赁合同纠纷一案的案款70万元，原审法院于当日依法对上述案款采取了保全措施。
另查明周金保欠付义乌公司2013年11月1日至2014年8月31日的租金528030元，亦未向义乌公司支付2013年9月1日至2014年6月30日的物业管理费。
原审审理中，义乌公司提交2013年8月19日和9月9日的通知原件各一份、2014年5月30日的通知原件一份、张贴拍照复印件两份及挂号信信封、信函收据、改退批条原件（载明原因为原写地址不详）各一份，证明其向周金保多次催要拖欠的物业服务费和租金；周金保认为2013年8月19日和9月9日的通知复印件真实性无法确认，对2014年5月30日的通知原件一份、张贴拍照复印件两份及挂号信信封、信函收据、改退批条原件亦不予认可，其未收到上述通知。
原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，义乌公司与周金保之间的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。涉案房屋的所有权人南京浙商投资有限公司委托义乌公司管理义乌小商品城A区房屋租赁等所有事宜，义乌公司有权提起诉讼，主张权利，故对周金保主张义乌公司主体不适格的辩解，原审法院不予采纳。
就租赁合同是否解除的问题，根据合同相对性，义乌公司不得向吴仕贵直接收取租金，其直接向吴仕贵收取租金扰乱合同约定的交租秩序；周金保仅系不同意将吴仕贵缴纳至法院的租金由法院转交至义乌公司，并非拒绝向义乌公司支付租金及物业服务费，没有违约的故意；次承租人吴仕贵已将相应的款项交至法院账户，义乌公司提起保全申请，冻结了相应款项，周金保无法获得相应款项，未能将租金按时支付义乌公司事出有因，且义乌公司申请法院冻结的款项也足以支付周金保应支付的租金和物业费；双方之间对后五年的租金和物管服务费的支付时间并未明确约定；义乌公司提交的证据不足以证明租赁合同单方解除权成立。综上，义乌公司行使单方解除权的条件未成就，故《商位有偿使用协议书》及《协议》应当继续履行，故对义乌公司要求确认合同解除并返还涉案房屋的诉讼请求不予支持。对于义乌公司要求周金保支付逾期返还房屋的超期物业服务费及房屋使用费的诉讼请求亦不予支持。
对于租金，周金保尚未支付2013年11月1日至2014年8月31日的租金528030元，双方对此均无异议，该费用应当支付给义乌公司，故对义乌公司要求周金保支付2013年11月1日至2014年8月31日的租金528030元的诉讼请求，原审法院予以支持。双方之间对后五年的租金的支付时间并未明确约定，义乌公司要求周金保支付逾期付款滞纳金无法律依据，不予支持。
对于物业服务费，业主和物业使用人可以对物业服务费的缴纳进行约定，本案中，义乌公司具有物业服务资质，受房屋所有权人委托管理涉案房屋的所有事宜，并与业主委员会签订了物业服务协议；义乌公司与周金保签订的《商位有偿使用协议书》中约定由周金保缴纳物业服务费并负最终缴纳责任；涉案房屋为经营性用房，业主委员会可以与物业管理企业约定物业服务收费标准，双方签订的《临时外供电协议》、《补充协议》中对物业服务费的收费标准进行了明确约定。故对周金保认为义乌公司无权收取物业服务费的辩解，原审法院不予采纳。经计算，周金保应支付义乌公司2013年9月1日至2014年6月30日的物业服务费67587.84元，故对义乌公司要求周金保支付物业服务费81667元的诉讼请求，部分予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、周金保支付义乌公司2013年11月1日至2014年8月31日的租金528030元。二、周金保支付义乌公司2013年9月1日至2014年6月30日的物业服务费67587.84元。上述两项合计595617.84元，于判决发生法律效力之日起10日内付清。三、驳回义乌公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费26959元，财产保全费4020元，合计30979元，由义乌公司负担23453元，由周金保负担7526元（此款已由义乌公司先行垫付，周金保在支付上述款项时加付此垫款）。
义乌公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审认定事实错误。1、原审法院认定上诉人单方解除合同的条件未成就错误。原审法院认定上诉人与被上诉人就后五年租金支付时间未约定与事实不符。《商位有偿使用协议书》第二条约定租金每半年支付一次，前八次租金支付时间均为先付后用。租期后五年开始，被上诉人也是先支付给上诉人半年租金后再使用的。且上诉人书面通知被上诉人要求被上诉人按照约定应当于2013年9月1日前交纳2013年9月1日至2014年2月28日租金及物业费，被上诉人本人签收后也没有提出任何异议。因此上诉人与被上诉人后五年租金支付时间根据《商位有偿使用协议书》第二条约定和交易习惯甚至被上诉人确认足可认定为半年一付，先付后用。再者被上诉人与次承租人吴仕贵签订的《转租合同》也是约定半年支付一次，先付后用。原审法院认定被上诉人没有违约的故意与事实不符，认定被上诉人没有按时支付租金事出有因没有法律依据。上诉人与被上诉人签订的《商位有偿使用协议书》第六条约定，被上诉人逾期交付租金、物业管理费逾期15日仍未付清上述费用的，上诉人有权解除合同收回商位，上诉人已向被上诉人送达了书面解除通知，上诉人与被上诉人的合同已经解除。2、原审法院认定上诉人直接收取次承租人部分租金扰乱合同约定的交租秩序错误。上诉人只是收取次承租人代被上诉人交纳的部分租金。二、原审判决不支持上诉人主张的逾期付款滞纳金违反法律规定。如前所述，双方后五年租金支付时间可认定为半年一付，即使无法确定租金支付时间的，被上诉人也应当在每届满一年时支付，被上诉人未能按时支付，应当承担自2014年3月1日至付清之日的滞纳金。三、原审法院诉讼费收取标准及诉讼费用的负担不符合相关规定。仅以解除合同为诉讼标的，不涉及争议金额或价款的，应当按件收费。原审法院对于本案确认解除合同的诉讼费收费却按照解除合同未履行部分金额计算收取诉讼费不当。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，发回重审，或依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。
被上诉人周金保答辩称，被上诉人承租的南京义乌小商品城A区1幢二、三层的所有权人为南京浙商投资有限公司，上诉人只是受南京浙商投资有限公司委托负责处理上述房屋的商业运行管理，在一审过程中，上诉人既没有提供其有权收取房租和物业费的特别授权证明，也没有提供其有权作为出租人提起诉讼的授权证明。因此，上诉人只是受南京浙商投资有限公司的委托，属于委托人，根据法律规定，受托人只能以委托人的名义对外处理委托事宜，上诉人既非所有权人也非使用权人，上诉人以自己的名义代替委托人提起诉讼，没有事实和法律依据，其作为一审原告诉讼主体不适格。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的案件事实正确，本院予以确认。
另查明，本院（2012）宁民终字第1805号民事判决书认定，义乌公司委托负责处理南京义乌小商品城A区房屋的商业运行管理（含出租）的所有事宜。
本院认为，双方当事人签订的《商位有偿使用协议书》合法有效，双方均应按照协议履行。
该协议第二条对前五年租金数额做出约定，明确前五年租金每半年支付一次，并约定了除第一年免租外其余四年共八次租金的具体交纳时间。该条还约定，后五年租金双方重新确定，但对于后五年租金交纳方式和时间未做约定。上诉人提出，后五年开始时被上诉人也是先支付半年租金后使用，因此认为后五年租金的支付方式与前五年相同，主张被上诉人未按照约定支付租金构成违约，上诉人这一主张与双方合同约定不符，原审法院不予采纳并无不当。上诉人提出，其书面通知被上诉人要求被上诉人按照前五年约定的时间和方式支付租金，被上诉人签收后没有提出异议，故主张按前五年的约定认定后五年租金支付时间和方式，经审查，双方约定后五年租金双方应另行确定，上诉人向被上诉人发出书面通知，仅是其单方意思表示，在被上诉人未明确答复的情况下，不能认为双方已达成一致意见，上诉人这一主张无事实和法律依据，本院不予采纳。上诉人还提出，被上诉人与次承租人吴仕贵签订的《转租合同》也是约定半年支付一次，先付后用，但根据合同相对性原则，该约定只能约束签订合同的被上诉人与次承租人吴仕贵，不能认定对本案双方当事人具有法律效力。双方约定租期从2008年3月1日开始计算，2013年3月1日以后为双方合同后五年期间，上诉人在本案中向被上诉人主张的2013年11月1日至2014年8月31日的租金为后五年租金。上诉人提出被上诉人未按合同约定的前五年的时间和方式交纳租金构成违约的主张无事实和法律依据，原审法院认定上诉人单方解除合同的条件未成就，对上诉人要求解除合同的诉讼请求不予支持并无不当。因双方对后五年租金交纳时间并无约定，且上诉人向法院申请保全了被上诉人相关款项，客观上造成被上诉人无法向上诉人支付租金，上诉人要求被上诉人支付逾期付款滞纳金，亦无事实和法律依据，本院不予支持。
上诉人提出，原审法院诉讼费收取标准及诉讼费用的负担不符合相关规定，认为仅以解除合同为诉讼标的，不涉及争议金额或价款的，应当按件收费。经审查，上诉人在原审中除解除合同的诉请外，还有多项涉及争议金额的诉讼请求，原审法院的收费并未违反法律规定，上诉人这一主张本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21900元，由上诉人义乌公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一五年五月七日
书 记 员 朱亚芳