内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内25民终274号
上诉人（一审原告、反诉被告）二连市新泰房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区锡林郭勒盟二连浩特市。
法定代表人马俊，职务总经理。
委托代理人刘贵平，男，1976年9月8日出生，汉族，公司职员，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟二连浩特市。
委托代理人于建国，内蒙古口岸线律师事务所律师。
上诉人（一审被告、反诉原告）郭建军，男，1973年7月16日出生，汉族，二连浩特市北斗鑫商务酒店有限责任公司董事长，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。
被上诉人（一审被告、反诉原告）二连浩特市北斗鑫商务酒店有限责任公司，住所地内蒙古自治区锡林郭勒盟二连浩特市。
法定代表人郭建军，职务董事长。
郭建军及二连浩特市北斗鑫商务酒店有限责任公司的共同委托代理人陈忠恩，内蒙古建中律师事务所锡林浩特分所律师。
上诉人二连市新泰房地产开发有限责任公司（以下简称新泰公司）、上诉人郭建军因与被上诉人二连浩特市北斗鑫商务酒店有限责任公司（以下简称北斗鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区二连浩特市人民法院（2014）二民初字第555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月9日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月14日公开开庭审理了本案。上诉人新泰公司的委托代理人刘贵平、于建国，上诉人郭建军、被上诉人北斗鑫公司的共同委托代理人陈忠恩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，原告（反诉被告）新泰公司（甲方）与被告（反诉原告）郭建军（乙方）、本诉被告北斗鑫公司（丙方）于2010年7月15日签订了《房屋买卖合同》，该合同约定：乙方整体购买甲方拆迁开发的位于二连市锡林街北、前进路东聚安小区1号楼，按建筑面积计算，单价为每平米1900元，总价为1900×2800=5320000元，最终以房产测量的实际建筑面积计算。合同第三条付款方式第5项约定：剩余的2320000元待楼房的土地证和房产证办理完毕后（以土地、房屋产权证上的日期为准）的三个月内乙方一次性付清甲方。合同第五条约定：房产管理部门收取的房屋公共部位、共用设施的公共维修基金以及在房屋买卖中规定的由乙方承担的如公证费、房产交易费、房产测绘费和土地测绘费、公本费以及契税、办理贷款相关费用等由乙方自己承担。合同第七条楼房交付期限约定：甲方交付乙方楼房期限为从施工之日起加七个月施工期限（除去冬季七个月非施工期）后为该项楼的交付期限（或是在2011年7月30日前交工）。合同第八条乙方逾期付款的违约责任约定：1、逾期在20日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之十的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日，甲方有权解除合同。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之十五的违约金。合同第十二条约定：1、经甲方同意，乙方自己需购买门窗的，甲方按市场价退还费用；2、1号楼和2号楼西侧的空地为甲乙双方共用，各占一半。乙方原有的一套平房不予补偿，作为共用土地的补偿。合同第十四条约定：根据《中华人民共和国担保法》规定，保证人负有还款连带责任。该合同于2010年10月25日经内蒙古自治区二连浩特市公证处公证。
原告（反诉被告）已于2011年7月30日将合同约定的房屋交于被告（反诉原告）提前使用，但建设工程竣工验收备案表显示主管部门同意备案时间为2012年7月10日，并于2013年8月21日给被告（反诉原告）办理了房屋产权证，于2013年9月11日办理了土地证。该证载明建筑面积为2881平米。根据双方合同的约定价款，总房价为5473900元（1900×2881=5473900）。被告（反诉原告）陆续支付给原告（反诉被告）4350000元（其中2014年9月19日支付1500000元）。原告（反诉被告）在办理房产过程中支付房产测绘费4696元、交易费8643元、公证费12600元。经被告（反诉原告）申请，锡林郭勒盟中级人民法院委托锡林郭勒鑫诚远建设项目管理有限公司对合同第十二条第1项约定的工程进行鉴定，结论为装饰工程、电照工程合计为283804元。2014年9月4日，原告（反诉被告）为被告（反诉原告）办理了抵押贷款。
另查明，双方合同第十二条第2项中约定的土地仍为双方所共用。
一审法院认为，原告（反诉被告）新泰公司与被告（反诉原告）郭建军、被告北斗鑫公司所签合同是其真实的意思表示，内容符合法律的规定，是有效合同，各方均应认真履行。被告（反诉原告）郭建军尚有购房款及办证费866035（5473900-4350000-283804+4696+8643+12600=866035）元未付。新泰公司要求郭建军支付余款的请求该院在查明的范围内予以支持。新泰公司要求的违约金过高，应予减低。北斗鑫公司作为担保人应对郭建军所欠余款承担连带责任。原告（反诉被告）未在规定的期限内办现房屋产权证书，应当承担违约责任。被告（反诉原告）郭建军要求赔偿损失152500元的请求依据不足，该院不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条之规定，判决，一、被告（反诉原告）郭建军应在本判决生效后三日内一次性支付原告（反诉被告）二连新泰公司购房款及办证费用866035元；被告（反诉原告）郭建军支付未按期付款的违约金从2013年12月11日按未付房款840096元日万分之五计算至实际付清为止；二、被告二连北斗鑫公司对被告（反诉原告）郭建军应付原告（反诉被告）二连新泰公司购房款、办证费用及违约金承担连带责任；三、原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）逾期办理房产证损失从2012年10月10日至2013年9月10日止，按已付购房款2850000元（4350000-1500000），参照中国人民银行规定的金融机构同期计收逾期贷款利息（6.15%上浮30%）的标准计算为208869元；四、驳回被告（反诉原告）的其它诉讼请求。本诉案件受理费23494元由原告（反诉被告）负担2597元，被告（反诉原告）负担20897元；反诉案件受理费12803元被告（反诉原告）负担9833元，原告（反诉被告）负担2970元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。利率按同期人民银行流动资金借贷利率计算。
宣判后，一审原告新泰公司、一审被告郭建军均不服，向本院提出上诉。
新泰公司上诉的主要理由是：一、一审法院在没有任何法律依据的情况下将双方当事人约定的违约金下调错误；二、一审未将郭建军于2014年9月19日支付的1500000元房款计算违约金错误；三、一审认定新泰公司支付逾期办理房屋产权证违约金错误。
郭建军及北斗鑫公司答辩称：一、双方当事人在房屋买卖合同中约定的违约金过高，根据法律规定，可以请求法院下调；二、郭建军及北斗鑫公司迟延给付剩余房款未构成违约，因双方当事人曾私下达成口头协议，由新泰公司给予办理房屋贷款后才将剩余房款缴清，后由于新泰公司未按约定办理贷款，所以郭建军及北斗鑫公司迟延给付房款并不违约；三、承担逾期办证违约责任是法律规定的，故一审认定正确。
上诉人郭建军的上诉理由是：一、一审按照日万分之五计算违约金过高。应按照同年度贷款利率计算违约金；二、因双方当事人曾私下达成口头协议，由新泰公司给予办理房屋贷款后才将剩余房款缴清，后新泰公司未按约定办理贷款，故郭建军及北斗鑫公司迟延给付剩余房款未构成违约；三、一审计算逾期办理房屋产权证违约金日期错误，应从房屋交付之日起90日即2011年10月30日至2014年9月15（第一次看到房产证复印件之日）止；四、因双方当事人合同约定留有一块空地双方共同使用，而现今未留出该空地，故新泰公司违约，应赔偿损失152500元。
新泰公司答辩，意见同上诉意见一致。
二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同,本院应予确认。
本院认为，因上诉人新泰公司及上诉人郭建军的上诉理由具有关联性，本院对此进行综合认定。关于双方当事人的第一项针对违约金计算标准的上诉主张，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，郭建军在一审以违约金过高为由，请求予以减少，一审法院兼顾双方当事人的实际损失及过错程度按照日万分之五标准计算违约金，较为适宜，本院予以认定，故上诉人新泰公司、上诉人郭建军的第一项上诉请求本院均不予支持。关于双方当事人的第二项即郭建军是否构成违约及如何承担违约责任的上诉主张，上诉人郭建军及北斗鑫公司称迟延给付剩余房款未构成违约，因双方当事人曾私下达成口头协议，由新泰公司给予办理房屋贷款后才将剩余房款缴清，后新泰公司未按约定办理，对此新泰公司予以否认，且郭建军也无相应证据佐证，同时根据双方当事人签订的《房屋买卖合同》中第三条付款方式第5项约定：剩余的2320000元待楼房的土地证和房产证办理完毕后（以土地、房屋产权证上的日期为准）的三个月内乙方一次性付清甲方，合同第八条对乙方逾期付款的违约责任进行了约定，2013年8月21日新泰公司为该房屋办理了房屋产权证，于2013年9月11日办理了土地证，故郭建军及北斗鑫公司未按照合同约定支付剩余房款构成违约，其中于2014年9月19日支付的部分剩余房款1500000元，一审未计算违约金，本院予以纠正，郭建军应从2013年12月12日起至2014年9月19日止按照1500000元的日万分之五计算向新泰公司支付违约金。故新泰公司的该项上诉请求本院予以支持。上诉人郭建军的第二项上讼请求本院不予支持。关于双方当事人的第三项即逾期办理房产证违约金如何计算的上诉主张，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该《房屋买卖合同》签订时标的物尚未建成，房屋实际交付日期为2011年7月30日，故应从2011年10月29日起至2013年8月21日按照已付购房款总额2850000元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失，故上诉人郭建军的第三项上诉请求合法有据，本院予以部分支持，上诉人新泰公司的第三项上诉请求本院不予支持。关于郭建军的第四项上诉主张，因双方当事人在《房屋买卖合同》中约定“1号楼和2号楼西侧的空地为甲乙双方共用，各占一半。乙方原有的一套平房不予补偿，作为共用土地的补偿”，现郭建军上诉主张新泰公司违约，导致其无法使用该空地，对此未能提供相应证据证明该空地己方无法使用，本院对于该项上诉请求，不予支持。综上，原审认定事实部分清楚，适用法律不当，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持内蒙古自治区二连浩特市人民法院（2014）二民初字第555号民事判决第二、四项；
二、变更内蒙古自治区二连浩特市人民法院（2014）二民初字第555号民事判决第一项为：上诉人郭建军在本判决生效后十五日内一次性支付上诉人二连市新泰房地产开发有限责任公司购房款及办证费用866035元及逾期付款违约金，其中840096元的违约金从2013年12月12日起按未付款日万分之五计算至实际付清为止；1500000元的违约金从2013年12月12日起至2014年9月19日止按照未付款日万分之五计算；
三、变更内蒙古自治区二连浩特市人民法院（2014）二民初字第555号民事判决第三项为：上诉人二连市新泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内一次性支付上诉人郭建军逾期办理房产证损失（从2011年10月29日起至2013年8月21日按照已付购房款总额2850000元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费上诉人二连市新泰房地产开发有限责任公司缴纳36297.00元，上诉人郭建军缴纳23867.00元，、由上诉人二连市新泰房地产开发有限责任公司、郭建军各负担30082.00元。
本判决为终审判决。
审判长 王 建 强
审判员 锡林塔娜
审判员 哈 图
二〇一六年七月十七日
书记员 张 雅 洁
附相关法条
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）……
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）……
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；