湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘02民终770号
上诉人（原审被告）：石艳青，男，1968年1月12日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。
委托诉讼代理人：石帅，男，1989年7月7日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区，系上诉人儿子。
被上诉人（原审原告）：株洲和融物业管理有限公司，住所地：湖南省株洲市石峰区建设北路521号樱花地带4栋。
法定代表人：欧志华，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：周新红，男，汉族，1966年11月20日出生，户籍所在地为江西省九江市浔阳区，系该公司都市兰亭项目经理。
上诉人石艳青因与被上诉人株洲和融物业管理有限公司（以下简称和融物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省株洲市石峰区人民法院于2017年12月29日作出的（2017）湘0204民初2852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月29日立案受理后，依法组成合议庭书面审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人石艳青向本院提起上诉请求：1、撤销一审法院第一项判决内容，改判驳回被上诉人的诉讼请求并赔偿上诉人修理房屋材料费1500元、人工费750元，合计2250元；2、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实及理由：一审法院判决错误，证据不足。被上诉人未履行《前期物业管理服务协议》约定的义务，上诉人有权拒绝缴纳物业管理费。物业管理服务协议第一条第8款约定：被上诉人每年不低于一次向上诉人公布物业管理费用的收支账目。但被上诉人从未向业主公布账目。第一条第10款约定被上诉人不得占用本物业的公用部位、公告设施、设备或改变使用功能。而被上诉人未经业主同意在业主公共部分设置路障、强锁消防通道，影响业主的正常通行权。第三条第三款规定被上诉人应保持环境整洁、无污染，生活垃圾日产日清。而被上诉人并未做到日产日清，垃圾随意堆放，且两天都未处理，有照片为证。在完全防范方面，明确约定实行24小时保安值班、巡逻管理。但被上诉人未经业主同意擅自撤销小区内1个岗亭和停用2个岗亭，由原5个岗亭变为只有2个岗亭值班，且仅有的2个岗亭中，都时常空缺，有人时也在岗亭内睡觉，有照片为证，小区安全毫无保障。在房屋共用部位、公用设施设备小修和急修方面约定，及时修理，两天内完成，并建立登记、回访制度。急修：30分钟到现场处理，并建立登记、回访制度。业主报修及时率95%以上，维修质量合格率达95%以上。但上诉人在2016年4月17日发现所住房屋开裂，多次去找被上诉人登记，要求处理，但被上诉人都置之不理。最后，上诉人只有自找专人修理，花去材料费1500元、人工费750元整。以上说明，被上诉人未按协议约定履行义务。根据《合同法》第六十七条的规定，先履行义务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。
被上诉人和融物业公司答辩称：1、每年3月份都有公布收支账目，上诉方提出未公布不是上诉人拒缴物业费的理由；2、上诉人提出的公共路障、强锁消防通道不属于占用物业共用部位、共同设施设备或改变使用功能的情形，答辩人有权根据物业管理的情形合理规划小区的公共面积；3、根据答辩人确认，不存在上诉人所说垃圾随便摆放的情形。答辩人有义务维持小区环境整洁，保证小区内环境无污染。为满足业主的要求，答辩人建立了投诉机制，业主发现安全隐患后及时反馈，共同维护小区的环境卫生；4、答辩人明确要求24小时值班，现5个岗亭改为2个并不影响物业值班，不影响小区安全需求。岗亭内空缺答辩人已彻查此事，并对保安人员作出批评教育处理。答辩人认为上述事实属于物业管理的履行瑕疵，并不属于上诉方拒付物业管理费的合法依据；5、上诉人提出支付房屋维修费用，根据相关法律，物业管理不应承担相应义务。
被上诉人和融物业公司在一审提出的诉讼请求：1、判令被告缴纳拖欠的物业服务费等费用共计6211.71元，其中物业服务费2986.4元，违约金3225.3元；2、由被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实:被告石艳青与原告和融物业公司于2014年6月27日签订《（都市兰亭）前期物业管理服务协议》，双方约定由原告和融物业公司对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安保、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，对于服务质量在合同第三条物业管理服务质量条款有详细约定；物业服务费收费标准为每月按照房屋建筑面积103.7平方米、每平方米1.6元收取，物业服务费按季交纳，交纳的时间为每季度第一个月5号之前。被告在收楼后，按照协议约定交纳了2016年1月至2016年6月的物业服务费，自2016年7月起至今的物业服务费未交纳，经原告方书面催收后被告方仍未交纳。另查明，原告和融物业公司员工在值班时偶有出现打盹的现象。
一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的物业服务合同对双方均具有约束力，原告应当依照合同约定履行物业服务义务，被告在享受物业服务的同时应当依约支付物业服务费。现原告以被告未按期交纳物业服务费为由要求被告支付自2016年7月1日起至2017年12月31日止的物业服务费2986.4元（103.7平方米*1.6元/平方/月*18个月），违约金3225.31元（2986.4元*0.002元每天*18个月*30天），共计6211.71元。被告石艳青辩解称原告和融物业公司的物业服务不到位，但未提供相应证据予以证明，而物业服务人员在值班时偶有出现打盹的现象不能作为原告拒交物业服务费的理由，故对被告的该项辩解该院不予采纳。而被告辩解其购买的房屋墙面开裂，原告维修不及时，未处理到位的理由，于法无据，双方签订的物业服务合同中服务内容没有修复墙面开裂的项目，同时被告并非从原告手中购得房屋，其房屋出现质量问题应当向出卖方主张权利，故对被告的该项辩解亦不予采纳。据此，对于原告要求被告支付2986.4元物业服务费的诉讼请求，该院予以支持。对于原告要求被告支付违约金3225.31元的诉讼请求，因原告在物业服务过程中存在瑕疵，同时关于房屋开裂维权问题被告无相关法律知识，其拒交物业费并非恶意拖欠，故对该项诉讼请求该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告石艳青自本判决生效之日起五日内向原告株洲和融物业管理有限公司支付欠缴的2016年7月1日起至2017年12月31日的物业服务费2986.4元；二、驳回原告株洲和融物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告石艳青承担。
在二审审理过程中，上诉人石艳青向本院提交了八份证据：证据一、照片2张，拍摄于5月2日，拟证明物业公司随意堆放沙袋、垃圾，把消防通道堵塞，占用业主的公共面积；证据二、照片1张，拟证明保安上班时间打盹、看电视；证据三、照片1张，拟证明物业公司占用公共面积出租给别人弹棉花；证据四、照片2张，拟证明消防通道被锁，地下停车场随意堆放垃圾；证据五、照片2张，拟证明小区随意堆放垃圾；证据六、报警案件登记表，拟证明保安殴打业主；证据七、和融物业温馨提示单，拟证明物业锁业主车辆并罚款30元；证据八、小区业主于2018年5月2日拍摄视频一段，拟证明物业公司与业主发生争吵。
经本院组织质证，被上诉人和融物业公司对上诉人石艳青提交的证据发表质证意见如下：证据一真实性认可，小区二期进入装修高峰期，有5、600户在装修。一期与二期是分开的，对方的维权错误。照片上的位置是物业公司指定的堆放位置，大概两天拖运一次。拍摄时垃圾可能堆放在那里，之后垃圾就运走了；证据二真实性不认可，时间点不清楚，有可能当时广州总公司在对保安的工作进行视频抽查；证据三真实性认可，业主反映后已及时撤场；证据四真实性认可，一期有100多户在装修，垃圾在指定的地方堆放，垃圾满了就会拖走。消防通道必须保证畅通；证据五真实性认可，小区二期进入装修高峰期，有5、600户在装修。一期与二期是分开的，对方的维权错误，不具有合法性；证据六真实性认可，据了解之前确有发生，但与本案无关；证据七真实性认可，照片中是二期的业主将车辆停放在消防通道，不是罚款，是根据停车的时间来收取停车费；证据八真实性不认可，听不清说什么。
根据被上诉人和融物业公司的质证意见，本院对上诉人石艳青提交的证据认定如下：被上诉人和融物业公司对证据一、三、四、五、七真实性予以认可，且能反映物业管理的相关情况，予以认定；证据二照片中无法看清保安在用手机看视频，不予认定；证据六报警案件登记表公安机关后续没有对事件作出定性、责任划分和处理，不予认定；证据八视频无法达到上诉人的证明目的，不予认定。
被上诉人和融物业公司在二审过程中向本院提交三份证据：证据一、《使用公约》，拟证明所有业主必须遵守物业管理费的收费标准及违反公约所要承担的后果;证据二、照片10张，拟证明业主在消防通道乱停乱放车辆的情况很严重；证据三、照片21张，拟证明小区环境卫生状况非常好。经本院组织质证，上诉人石艳青对被上诉人和融物业公司提交的证据发表质证意见如下：对证据一真实性认可，签署公约属实；对证据二真实性不认可，不属于物业公司管理的范围。物业公司在公共区域设置路障，不让业主停车；对证据三真实性不认可，只是片面的。
根据上诉人石艳青的质证意见，本院对被上诉人和融物业公司提交的证据认定如下：对证据一上诉人石艳青认可签署了该《使用公约》，予以认定；证据二与本案无关，不予认定；证据三能一定程度反映上诉人和融物业公司提供物业服务情况，予以认定。
被上诉人和融物业公司对一审查明的事实无异议，上诉人石艳青认为一审法院未对保安打人事件作出认定，因只有报警案件登记表，公安机关后续没有对事件作出定性、责任划分和处理，且该事实与本案属于不同的法律关系，故本院对该事实不予认定。本院对一审采信的证据和查明的事实予以认定。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案二审的焦点问题为上诉人石艳青拒交物业费是否有事实和法律依据。分析如下：
上诉人石艳青当庭陈述拒交物业费的理由主要是两点，一是物业服务不到位，房子开裂被上诉人和融物业公司没有负责维修；二是2017年9月因为上诉人孙子入学需要物业盖公章证明居住情况，物业不盖。2018年3月上诉人儿子因为案件需要盖章证明居住情况，物业也不盖。对于第一个理由，房屋质量问题以及因房屋质量问题产生的相关损失赔偿问题应向房开商或其他侵权方主张，本院已当庭向上诉人石艳青进行释明，其在二审上诉状中提出的要求被上诉人和融物业公司赔偿修理房屋材料费1500元、人工费750元，合计2250元的请求不是本案审理范围，应另案主张。对于房屋质量问题和融物业公司曾多次通知业主到物业服务中心登记，上诉人石艳青以房屋质量存在问题为由拒交物业费没有法律依据，本院不予支持。对于被上诉人和融物业公司提供物业服务过程中存在的瑕疵一审法院已予以认定，并在判赔数额中予以了考虑，即驳回了和融物业公司要求上诉人石艳青承担违约金3225.3元的诉讼请求。上诉人石艳青据此拒交物业费没有法律依据，本院不予支持。对于第二个理由，上诉人石艳青陈述需要物业公司盖章是2017年9月、2018年3月，但上诉人石艳青从2016年7月已开始欠缴物业费，且物业公司不予盖章证明居住情况依法不是上诉人石艳青不缴纳物业费的理由。被上诉人和融物业公司今后应严格按照《前期物业管理服务协议》的约定提供物业服务，提高服务水平和质量，多与业主沟通协调，及时处理问题、疏导情绪，上诉人石艳青也应宽容体谅，共同营造良好的小区环境及和谐的邻里关系，减少纠纷和诉讼的发生。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人石艳青负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 蕾
审判员 彭建爱
审判员 罗湘武
二〇一八年五月二十八日
书记员 刘 欣