广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤08民终178号
上诉人（原审原告）：姚小红，女，1975年4月30日出生，汉族，住廉江市。
委托代理人：姚兴富，男，1949年4月8日出生，汉族，住廉江市。系姚小红父亲。
委托代理人：罗应群，广东大展律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：廉江佳和企业有限公司。住所地：廉江市沙岭路**号。
法定代表人：张永俊，该公司董事长。
委托代理人：陈月华，广东国诚律师事务所律师。
上诉人姚小红与上诉人廉江佳和企业有限公司（以下简称“佳和公司”）因商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省廉江市人民法院（2014）湛廉法民二初字第574号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员唐文飞担任审判长，审判员郑玉莲、代理审判员林竹参加的合议庭进行了审理。书记员陈禹豪担任记录。上诉人姚小红的委托代理人姚兴富、罗应群，上诉人佳和公司的委托代理人陈月华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年7月27日，姚小红与佳和公司签订《广东省商品房买卖合同》，由姚小红购买佳和公司位于廉江市九州江大道西侧佳和广场B1幢xxxx房，建筑面积108.47平方米，商品房总价为423033元。《广东省商品房买卖合同》记载主要内容：“第六条付款方式及期限。（3）姚小红在签署本合同时，付清首期房款133033元，余下房款290000元申请按揭贷款支付。姚小红须在本合同签署后3个工作日内向指定银行申请办理按揭贷款或向公积金管理中心申请办理按揭贷款。姚小红须在办理房屋交接手续前付清住宅专项维修资金和缴清应缴交的费和税。第八条交付期限。佳和公司应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付姚小红使用：1、该商品房经验收合格。第九条佳和公司逾期交房的违约责任。1、按逾期时间，分别处理。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，佳和公司按日向姚小红支付房价款万分之四的违约金，合同继续履行。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，佳和公司应当书面通知姚小红办理交付手续。双方进行验收交接时，佳和公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接清单。所购商品房为住宅的，佳和公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。佳和公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，姚小红有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由佳和公司承担。由于姚小红的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）姚小红未向佳和公司付清全部房款、未办妥按揭贷款手续或未按规定缴清相关税和费的，不具备入伙收楼资格，佳和公司不予以办理入伙收楼手续，且不承担由此导致的逾期交付责任及逾期办证责任，并有权按本合同第七条（姚小红逾期付款的违约责任）的约定追究姚小红的违约责任；（2）姚小红不按佳和公司指定的期限办理收楼交接手续的，视作交楼手续已于指定期限届满当日完成，且视为姚小红认可该商品房已符合交楼条件，并同意按佳和公司通知交楼的时间开始计收物业管理费及滞纳金。（3）……。第十五条关于产权登记的约定。佳和公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由佳和公司提供的资料报产权登记机关备案。如因佳和公司的责任，姚小红不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：3、姚小红不退房，佳和公司按姚小红已付房价款每逾期一天向姚小红支付万分之二的违约金。”合同签订后，姚小红于2013年1月18日支付商品房首期款133033元给佳和公司。2013年2月1日，姚小红与中国建设银行股份有限公司廉江支行签订了《个人住房（商业用户）借款合同》。2013年2月20日，中国建设银行股份有限公司廉江支行发放按揭贷款290000元给姚小红。同日，佳和公司出具《发票》给姚小红，收到姚小红购房款290000元。2013年5月8日，姚小红在《业主收楼验收记录表》、《楼宇交接表》、《佳和广场业主收楼文件签领表》中签名，签收上述材料。姚小红也按约定缴交借款本息至2013年11月。2013年12月起，姚小红因购买的房屋陆续出现渗水、墙体裂缝等现象，经与佳和公司协商处理未果，拒绝验收接管房屋，并不再按借款合同约定偿还借款本息给中国建设银行股份有限公司廉江支行，至2014年3月欠贷款本息10033.25元，由佳和公司代偿给中国建设银行股份有限公司廉江支行。2014年1月27日，廉江市房管局办好了姚小红的廉房字第××号《房地产权证》。2014年7月8日和2015年3月6日，佳和公司曾两次向原审法院起诉姚小红[案号分别为：（2014）湛廉法民二初第388号、（2015）湛廉法民二初字第139号]，向姚小红追偿其已垫付的贷款本息10033.25元。姚小红也分别于2014年8月1日和2014年10月1日向原审法院起诉佳和公司[案号分别为：（2014）湛廉法民二初第458号、（2014）湛廉法民二初字第574号]，请求佳和公司赔偿因房屋质量及逾期交房造成其的经济损失。中国建设银行股份有限公司廉江支行也于2014年7月14日向原审法院起诉[案号：（2014）湛廉法民二初字第399号]，请求判令：1、解除双方签订的《个人住房（商业用户）借款合同》；2、姚小红偿还借款277220.22元及计至2014年6月30日止的利息6198.46元。经原审法院调解，姚小红与中国建设银行股份有限公司廉江支行达成了调解协议。本案在诉讼期间，姚小红于2014年10月27日向原审法院申请，请求对其位于廉江市九州江大道西侧佳和广场B1幢xxx房渗水、裂痕是否存在质量问题进行鉴定。2015年2月5日，原审法院委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对姚小红申请鉴定的内容进行鉴定。2015年3月10日，原审法院派员与姚小红、佳和公司各自代表前往廉江市九州江大道西侧佳和广场B1幢xxx房屋现场勘察鉴定时，佳和公司之前已派人将xxx房屋渗水、墙体裂缝进行修复，原痕迹已无法察看，造成鉴定机构无法勘查评估。2015年5月8日，姚小红向原审法院递交《撤回委托鉴定申请书》。
2014年10月14日，姚小红诉至原审法院，请求判决：1、佳和公司支付延期交房违约金37057.69元；2、佳和公司支付延期办理房地产权证违约金44587.68元及起诉之后直至办理房地产权属证并交付给姚小红之日的违约金，并责令佳和公司限期办理房地产权属证书并交付给姚小红；3、佳和公司返还姚小红支付的房款290000元；4、佳和公司支付姚小红自行安装的窗户费用886元；5、佳和公司支付姚小红的租金损失39600元，物业管理费1380.63元；6、本案诉讼费由佳和公司负担。庭审过程中，姚小红撤回要求佳和公司赔偿租金损失39600元、返还购房款290000元两项诉讼请求。
原审法院审理认为：本案是商品房买卖合同纠纷。本案在庭审过程中，姚小红撤回对佳和公司要求租金损失、返还购房款的请求，是在法律允许的范围内，处分自己的民事权利，原审法院予以采纳。姚小红、佳和公司于2012年7月27日签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律法规。根据《中华人民共和国民法通则》第五十七条“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除”，因此，双方签订的《广东省商品房买卖合同》受法律保护，双方均应依合同条款履行。根据庭审及证据材料，原审法院对以下事实予以确认：（1）2013年2月20日，姚小红办妥相关按揭手续，并将房屋按揭款支付给佳和公司；（2）2013年5月8日，双方办理商品房移交手续。针对双方的诉辩意见，归纳本案争议的焦点问题是：1、商品房延期交房、延期办理房产证是谁的过错造成的；2、如何认定姚小红的损失。根据双方签订的合同第六条第（3）项约定，姚小红在付清首期款后，余下申请的按揭房款须在本合同签署后3个工作日向指定的银行申请办理按揭贷款。姚小红还须在办理房屋交接手续前付清住宅专项维修资金和缴清应缴交的费和税。根据中国建设银行股份有限公司廉江支行于2014年7月14日向原审法院起诉的证据显示，姚小红作为借款人，在佳和公司的担保下，三方于2013年1月21日签订《个人住房（商业用户）借款合同》。而本案姚小红和佳和公司签订《广东省商品房买卖合同》在2012年7月27日，因此造成佳和公司未能在约定的2012年9月30日前交付房屋是姚小红未能在约定时间，向指定的银行申请办理按揭贷款手续，过错在姚小红。姚小红请求从2012年10月1日起计算佳和公司延期交房违约金没有事实依据。2013年2月20日，姚小红办妥相关按揭手续，并将房屋按揭款支付给佳和公司，根据合同第六条约定，商品房此时已达到交付的使用条件。根据合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，佳和公司应当书面通知姚小红办理交付手续。佳和公司以“姚小红不交清相关费用，佳和公司不会通知姚小红交楼”作前提条件的辩解，只有其陈述，没有提供事实依据。根据《中华人民共和国证据规则》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”的规定，姚小红否认佳和公司履行通知义务，佳和公司是否履行了“应当书面通知”的义务，没有证据证明，佳和公司应承担举证不能的法律后果。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任”的规定，2013年5月8日，姚小红按合同第六条第（3）项约定缴清了相关费用后，双方办理了房屋交付手续。据此，应认定佳和公司延期交房76天（2013年2月20日至5月8日）。按合同第九条第1款第（1）项约定：“在最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，佳和公司按日向姚小红支付已交付房价款万分之四的违约金。据此约定，违约金计算为12860.2元（423033元×0.0004×76天），该违约金佳和公司应支付给姚小红。
根据合同第十五条约定，佳和公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由佳和公司提供的资料报产权登记机关备案。如因佳和公司的责任，姚小红不能在规定期限内取得房地产权属证书的，佳和公司按姚小红已付房价款每逾期一天向姚小红支付万分之二的违约金。佳和公司提供的《房地产预告登记证明》和《房地产权证》，证明姚小红房屋在2013年1月23日办理了商品房预告登记、2014年1月27日办理了房地产权证。按2013年2月20日交房，上述期限均未超出约定的360日。姚小红请求佳和公司赔偿其延期办理房产证的违约金，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。姚小红主张佳和公司办证后不交给姚小红收执，应视为违约的意见，没有事实和法律依据，原审法院亦不予支持。
对姚小红请求佳和公司赔偿窗户的安装费和返还已交的物业管理费的认定。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，姚小红对自行安装窗户、承认双方在签订的“合同及合同附件三装饰、设备标准”中均没有约定，因此，姚小红自行安装窗户不属佳和公司按照约定履行自己的义务。姚小红以“此窗户不安装无法居住和不符合条件”为由，请求佳和公司支付该笔费用，没有事实依据，对该请求原审法院不予采纳。
对姚小红请求返还已交的物业管理费。根据姚小红提供的《收据》，证明佳和公司收取姚小红的物业管理费是从2013年11月始收取物业管理费，而双方实际在2013年5月8日办理房屋交接手续。因此，佳和公司在2013年11月始收取姚小红的物业管理费并无不妥，姚小红请求返还已交的物业管理费依据不足，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决：一、限佳和公司在判决生效之日起十日内支付违约金12860.2元给姚小红。二、驳回姚小红其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7503元，由姚小红负担7353元，佳和公司负担150元。
姚小红不服原审判决，向本院上诉称：根据《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定，佳和公司应在约定的期限内报产权登记机关备案及办理权属证书并交由姚小红收执。虽然该条只明确约定产权备案登记的期限，对办理房产权属证书并交由姚小红收执的期限没有明确约定或者约定不明，但该《广东省商品房买卖合同》是格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，应当理解为佳和公司在商品房交付使用后360日内，办理房产权属证书并交由姚小红收执，否则应当支付违约金。2013年2月20日，姚小红办妥相关按揭手续，并将房屋按揭款支付给佳和公司。根据《广东省商品房买卖合同》第六条、第八条、第十一条的约定，商品房此时已达到交付使用的条件，佳和公司应当在合同约定的360日内将办理好的房地产权属证书交给姚小红收执。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，佳和公司没有将房产权属证书交给姚小红收执，已属违约，佳和公司应承担违约责任。原审判决认定佳和公司没有违约，不支持姚小红关于逾期办证违约金的请求是错误的。因此，请求二审法院判决：1、维持原判第一项；2、撤销原判第二项，改判佳和公司向姚小红支付延期办理房地产权属证的违约金44587.68元。
佳和公司也不服原审判决，向本院上诉称：1、根据《广东省商品房买卖合同》第六条、第八条、第十一条的约定，出卖人向买受人交付房屋的条件是买受人付清房价款、相关税、费。因买受人未付清费用导致延期交房的，出卖人不承担责任。本案中，姚小红提供的证据显示其于2013年5月8日才缴清住宅专项维修金和公摊水电周转金等费用。原审判决也认定“2013年5月8日，姚小红按照合同第六条第（3）项约定缴清了相关费用后，双方办理了房屋交付手续”，所以，佳和公司于2013年5月8日交付房屋与合同约定相符，不存在延期交房。2、原审判决对合同条款的解释和适用自相矛盾，明显存在错误。3、佳和公司与姚小红于2012年7月27日签订合同。之后，虽经佳和公司多次催请，姚小红一直不配合付款。已有证据显示，姚小红于2013年2月20日才付清购房款余款。于5月8日才付清住宅专项维修资金和其他应缴清的费用。根据合同第六条约定，商品房此时才达到交付使用的条件，而上诉人于当日即向姚小红发出了“佳和广场业主收楼文件签领表、业主收楼通知书”等一系列书面通知文件，姚小红当时也签字确认收到该一系列通知文件。原审判决认为“没有证据证明佳和公司履行了书面通知义务”明显与事实不符。综上，请求二审法院判决：撤销原判第一项，改判驳回姚小红的全部诉讼请求；二审诉讼费由姚小红承担。
本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
另查明：姚小红于2013年5月7日缴交住宅专项维修资金4447.27元。
本院认为：涉案《广东省商品房买卖合同》约定姚小红向佳和公司购买的是预售商品房，故本案的案由应为商品房预售合同纠纷。原审判决将本案案由定为商品房买卖合同纠纷不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对姚小红、佳和公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据姚小红、佳和公司的上诉理由，本案双方当事人二审争议如下问题：
关于佳和公司是否存在逾期交房的违约行为，应否支付逾期交房违约金给姚小红的问题。涉案《广东省商品房买卖合同》第八条第一款约定：“佳和公司应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的涉案商品房交付姚小红使用”、第八条第二款约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，佳和公司可据实予以延期：……3、因姚小红未按约定支付房价款、相关税、费或办理银行按揭手续而导致佳和公司不能如期收到房款的。”本案中，虽然姚小红于2013年5月7日（即在合同约定的交房期限届满后）才缴纳住房专项维修资金，但并不能根据上述约定就认定佳和公司可以延期交房。具体理由如下：一、在涉案《广东省商品房买卖合同》及附件中，双方并未明确约定姚小红应于何时缴纳住房专项维修资金；二、即使姚小红本应在房屋交房期限届满前缴纳住房专项维修资金，因上述条款属于格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”的规定，佳和公司应当向姚小红尽提示义务，但佳和公司在与姚小红签订《广东省商品房买卖合同》时，并未向姚小红尽到提示义务；三、在合同约定的涉案商品房交付期限届满时，佳和公司并未书面通知姚小红，佳和公司因姚小红未及时缴纳住房专项维修资金等费用而要延期交房；四、上述住房专项维修资金并不是由佳和公司收取，姚小红即使迟延缴纳住房专项维修资金，也未损害佳和公司的利益。综上，佳和公司以姚小红迟延缴纳住房专项维修资金为由，上诉主张其可以延期交房没有事实和法律依据，本院不予支持。涉案《广东省商品房买卖合同》第十一条第二款第1项约定：“姚小红未向佳和公司付清全部房款、未办妥按揭贷款手续或未按规定缴清相关税和费的，不具备入伙收楼资格，佳和公司不予以办理入伙收楼手续（即交付手续），且不承担由此导致的逾期交付责任及逾期办证责任，并有权按本合同第七条的约定追究姚小红的违约责任。”本案中，虽然合同约定佳和公司在2012年9月30日前交付涉案商品房给姚小红，但姚小红于2013年2月20日才办妥按揭手续，并付清购房款给佳和公司，故涉案商品房未能于2013年2月20日前交付姚小红使用，责任在于姚小红。姚小红于2013年2月20日付清购房款后，涉案商品房已符合交付使用条件，佳和公司应于2013年2月20日将涉案商品房交付姚小红使用，但佳和公司却于2013年5月8日才将涉案商品房交付姚小红使用，因此，对佳和公司逾期交房的事实，本院予以确认。原审判决佳和公司支付逾期交房违约金12860.2元并无不当，本院予以维持。
关于佳和公司是否存在逾期办证的违约行为，应否支付逾期办证违约金给姚小红的问题。涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条约定：“佳和公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由佳和公司提供的资料报产权登记机关备案。如因佳和公司的责任，姚小红不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、姚小红不退房，佳和公司按已付房价款每逾期一天向姚小红支付万分之二的违约金。”本案中，涉案商品房于2013年2月20日才符合交付使用条件，因此，佳和公司应在2014年2月15日前将办理权属登记需由佳和公司提供的资料报产权登记机关备案。涉案商品房已于2014年1月27日办理了登记在姚小红名下的产权证书，亦即佳和公司在2014年2月15日前，已将需由佳和公司提供的资料报产权登记机关备案，履行了合同约定的办证义务，没有存在违约行为。涉案《广东省商品房买卖合同》并没有约定佳和公司在涉案商品房办理了产权证书后，须将产权证书交给姚小红收执，故姚小红上诉主张佳和公司支付逾期办证违约金没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。姚小红和佳和公司的上诉无理，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1317.5元，由姚小红负担1196元，佳和公司负担121.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐文飞
审 判 员 郑玉莲
代理审判员 林 竹
二〇一六年四月二十二日
书 记 员 陈禹豪
附：相关法律及司法解释条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。