北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初1400号
原告：北京绿茵阁商贸有限公司，住所地北京市海淀区四季青镇巨山村回迁小区院东侧。
法定代表人:梁玮浩，董事长。
委托诉讼代理人：陆军，北京市尚衡律师事务所律师。
被告：北京市大四环商贸有限公司，住所地北京市大兴区黄村兴丰北街41号。
法定代表人：桮玉江，总经理。
委托诉讼代理人：高小臣，男，1956年12月14日出生，汉族，北京市大四环商贸有限公司员工，住北京市东城区。
被告：北京市拓昊商贸有限责任公司，住所地北京市大兴区采育镇大皮营村原供销社院内。
法定代表人：华文良，经理。
委托诉讼代理人：魏贵武，北京市元坤律师事务所律师。
被告：北京市大兴区供销合作社，住所地北京市大兴区黄村镇兴政街32号。
法定代表人：王俊海，主任。
原告北京绿茵阁商贸有限公司（以下简称：绿茵阁公司）与被告北京市大四环商贸有限公司（以下简称：大四环公司）、被告北京市拓昊商贸有限责任公司(以下简称：拓昊公司)、被告北京市大兴区供销合作社（以下简称：大兴供销社）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告绿茵阁公司的委托诉讼代理人陆军、被告大四环公司的委托诉讼代理人高小臣、被告拓昊公司的委托诉讼代理人魏贵武到庭参加诉讼，被告大兴供销社经本院依法传唤未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
原告绿茵阁公司向本院提出的诉讼请求：三被告将位于北京市大兴区长子营镇的原大兴县朱庄供销合作社名下的土地使用权（地号：M-19-（7）-2）配合过户至原告名下。事实与理由：大兴县朱庄供销合作社（以下简称：朱庄供销社）经营过程中于1997年12月24日取得位于大兴区长子营镇的土地使用权（大兴国用（籍）字第565号）总面积2.2714公顷，土地使用权性质为国有划拨，土地使用用途为商品供销。后因体制改革，1997年朱庄供销社被上级单位撤销并入北京大兴采育供销合作社（以下简称：采育供销社），上述土地使用权尚未更名完成。2001年1月，采育供销社经北京市大兴区人民法院（以下简称：大兴法院）裁定宣告破产，于2001年2月经清算组委托审计、评估、北京市产权交易中心拍卖等法律程序，其全部财产由拓昊公司受让。2003年10月，拓昊公司与大四环公司签订了《转让协议》。2012年9月，大四环公司与原告签订了《转让协议》，将朱庄供销社名下的财产（土地使用权、房屋97间，建筑面积2172平方米）转让给原告。转让合同约定，合同完成后，如办理土地过户所需缴纳的土地出让金等费用，均由合同受让方承担。上述转让合同业已经大兴法院生效判决确认其合法有效。原告在合同签订后，履行了全部合同义务，支付了相应款项，同时原告作为实际使用权人，拟在项目用地范围内举办营利性老年公寓，业已取得北京市大兴区民政局相关批复“请贵单位按照养老机构设立条件予以筹备，并凭此指导意见书到发展改革、国土资源、规划、住房和城乡、卫生、计生、公安消防、环境保护等相关部门办理建设审批手续。”依据北京市民政、发改、公安、财政、人保、国土、规划、住建委、卫计委、老龄办联合发文《关于进一步推进本市养老机构和养老照料中心建设工作的通知》（京民福发[2014]321号）的文件精神，“对营利性养老服务机构利用存量建设用地从事养老设施建设，涉及划拨建设用地使用权出让（租赁）或转让的，在原土地用途符合规划的前提下，可不改变土地用途，允许补缴土地出让金（租金），办理协议出让或租赁手续”。为此，大兴区各委办局分别向原告出具了《土地权属审查告知书》，兴权属审[2014]字第11号（区国土局）；《房屋确权证明》（区住建委）；大兴区公安消防支队对“绿茵阁老年公寓装修改造工程”出具了消防设计审核意见书（京工兴消字【2015】第0026号）；区发改委就项目前期手续办理分别出具了相关征询意见函【兴发改函(2015)第002号】、【兴发改函(2015)第003号】及用地预审告知单。但由于被告的原因，致使原告依然不能合法受让项目土地使用权，缴纳土地出让金和过户所需税费。以致于原告建设老年公寓的各项手续目前只能搁置。前述事实已经大兴法院(2015)大民初字第15589号民事判决书确认。原告要求依法判令被告履行土地使用权过户义务，原告承诺依法补缴土地使用权过户税费等，以利于社会公益事业顺利开展。
被告大四环公司辩称：这块地是我公司从拓昊公司这取得的，又卖给了原告。此前大兴法院的判决都已经确认了，涉案土地并不在我方名下。我方同意配合办理产权转让，但在办理土地转移过程中所产生的一切费用由原告负担。
被告拓昊公司辩称：涉案房屋土地原来是朱庄供销社的，在2001年朱庄供销社宣告破产，经大兴法院拍卖，我方取得该块土地的使用权，在2001年4月16日就已经交割完毕，但当时没有办理产权变更手续。2003年我公司将涉案土地转让给大四环公司，合同里约定了我方配合办理土地过户手续，费用由大四环公司出。现在大四环公司又将土地转让给了原告，我方同意协助原告办理土地的产权转让手续，但产生的相关费用应由原告承担。
被告大兴供销社未参加本院庭审，但提交《情况说明》陈述意见如下：1997年原朱庄供销社并入采育供销社，采育供销社于2001年1月18日经原大兴县人民法院裁定宣告破产。2001年2月27日经北京市产权交易中心拍卖，采育供销社的全部财产由拓昊公司收购。2001年4月16日，采育供销社的全部破产财产全部移交给拓昊公司接管。原采育供销社全部职工由拓昊公司全部接收。拓昊公司于2015年变更为北京市大兴区供销合作社的全资子公司，为独立法人单位，具有独立的诉讼主体资格。绿茵阁公司诉大四环公司及拓昊公司的建设用地使用权纠纷一案，我社认为此案与我社没有直接关系，我社不同意出庭参与诉讼。
经审理查明：
一、与本案相关联案件情况
绿茵阁公司曾以确认合同有效纠纷案由将大四环公司诉至本院，要求确认双方签订的《转让协议》有效。本院审理该案后，于2016年9月26日作出（2015）大民初字第15589号民事判决书。
该案查明：1997年原朱庄供销社并入采育供销社，采育供销社于2001年1月18日经大兴县人民法院裁定宣告破产。2001年2月27日经北京市产权交易中心拍卖，采育供销社的全部财产由拓昊公司收购。2001年4月16日采育供销社的全部财产移交该拓昊公司接管。
2003年10月28日，拓昊公司（甲方）与大四环公司（乙方）签订《转让协议》，主要内容为：经双方商定甲方将所属位于大兴区长子营镇的原朱庄供销社（地址朱庄村东侧）转让给乙方（包括土地、房屋97间、建筑面积2172m2），面积以土地证面积为准（土地证号大兴国用（籍）字第5**号）；双方商定转让费一次性总价款75万元，乙方于签订合同之日一次性付清；今后原朱庄供销社的土地、房屋及其他相关设施的所有权归乙方所有，如本合同与国家有关规定不适应的按国家规定执行，乙方对甲方所转让的土地房屋及相关的设施有永久使用权，乙方今后在此地块上所有投资包括基础设施建筑等产权都归乙方所有；今后如遇国家相关部门产业结构政策等调整占用此地块，乙方将接受有关部门对此地块及相关设施和建筑的所有补偿和赔偿，其他单位和个人无权受偿或赔偿；本合同签订之前原朱庄供销社的债权债务乙方不承担责任，签订合同之后此地块所发生的债权债务与甲方无关，均由乙方承担（含土地使用税费等）；土地、房产证等乙方暂不过户，如过户土地出让金等费用由乙方承担，今后涉及办理土地房产建筑审批经营等文件手续的情况，甲方有义务提供证明及相关的资料文件（所有费用由乙方全部承担、甲方概不负担）。后拓昊公司出具情况说明，载明上述交易已完成，全部款项已收到，转让资产现与该公司无关。
2012年9月8日，大四环公司（甲方）与绿茵阁公司（乙方）签订《转让协议》，主要内容为：经双方商定甲方将所属位于大兴区长子营镇的原朱庄供销社（地址朱庄村东侧）转让给乙方（包括土地、房屋97间、建筑面积2172m2），面积以土地证面积为准（土地证号大兴国用（籍）字第5**号）；双方商定转让费一次性总价款680万元，乙方于签订合同之日一次付清；今后原朱庄供销社的土地、房屋及其他相关设施的所有权归乙方所有，如本合同与国家有关规定不适应的按国家规定执行，乙方对甲方所转让的土地房屋及相关的设施有永久使用权，乙方今后在此地块上所有投资包括基础设施建筑等产权都归乙方所有；今后如遇国家相关部门产业结构政策等调整占用此地块，乙方将接受有关部门对此地块及相关设施和建筑的所有补偿和赔偿，其他单位和个人无权受偿或赔偿；本合同签订之前原朱庄供销社的债权债务与甲方无关，均由乙方承担（含土地使用税费等）；本协议生效后，原朱庄供销社的土地、房屋及其他地上物的使用权、所有权归乙方所有，乙方今后在此土地范围内所有投资新建设施，均归乙方所有；甲方要保证该房屋、土地没有抵押、租赁及债务纠纷，如有此类问题由甲方负责；协议签订生效后，乙方在经营运作中发生的债权债务及出现的一切问题，均由乙方负责，与甲方无关；协议签订后，甲方把相关文件（如土地证、房产证与供销社签订的原始协议等）移交给乙方；土地、房产证等乙方暂不过户，如过户土地出让金等费用由乙方承担，今后涉及办理土地房产建筑审批经营等文件手续的情况，甲方有义务提供证明及相关的资料文件（所有费用由乙方全部承担、甲方概不负担）。
上述协议签订后，绿茵阁公司已经付清转让款，大四环公司亦将涉案土地、房屋交付绿茵阁公司使用。
本案在审理过程中，大四环公司与绿茵阁公司均确认上述转让协议中与土地相关的权利为土地使用权。
另查明，大兴国用（籍）字第565号国有土地使用权证载明：土地使用者为朱庄供销社，土地坐落朱庄乡政府西侧，土地用途商品供销，总面积2.2714公顷，其中建筑面积0.3367公顷；发证日期为1997年12月。
2014年9月，北京市国土资源局大兴分局出具《土地权属审查告知书》，载明：土地所有权性质为国有土地；土地使用权办理了登记，土地使用权人为朱庄供销社；据绿茵阁公司提供的大兴供销社、拓昊公司等单位证明材料称该宗地实际使用人为绿茵阁公司，其相应权利也在绿茵阁公司名下。
2014年9月3日，北京市大兴区住房和城乡建设委员会出具《房屋确权证明》，主要内容为：绿茵阁公司向我委申请补办位于大兴区朱庄村原大兴县朱庄供销社房屋所有权证......根据先地后房的原则，待其取得出让国有土地使用证后，我委再予以发证。
再查明，庭审中，绿茵阁公司主张：拟在争议土地上投资建设营利性养老机构，依据本市出台的相关政策，已取得《营利性养老机构设立筹备指导意见书》。
该案认定：合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律约束力。本案中，大四环公司与绿茵阁公司签订的转让协议，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效。绿茵阁公司已经履行付款义务，大四环公司亦将土地、房屋交付给绿茵阁公司使用。故对绿茵阁公司要求确认转让协议有效的诉讼请求，本院予以支持。但是需要明确一点，涉案转让协议约定土地、房产证暂不过户，依据该转让协议，绿茵阁公司属于债权人，如其欲取得物权，应当按照法律法规及行政机关的要求办理变更登记手续。
该案判决：确认原告绿茵阁公司与被告大四环公司于2012年9月8日签订的《转让协议》有效。
二、本案审理查明的情况
本案查明的事实情况与本院（2015）大民初字第15589号民事判决书查明情况一致。
本案中，绿茵阁公司提交如下证据：证据1、民事判决书，证明原、被告签订的转让协议被法院确认有效。证据2、转让协议公证书，证明被告将涉案土地转让给原告。证据3、国有土地使用证，证明涉案土地使用者原属朱庄供销社。证据4、土地权属审查告知书，证明涉案土地实际使用人为原告，其相应权利也在原告名下。证据5、房屋确权证明(证明内容为：北京绿茵阁商贸有限公司向我委申请补办位于大兴区朱庄村原大兴县朱庄供销社房屋所有权证。经核查，原朱庄供销社于1979年在其拥有国家划拨土地（国用[籍]字第5**号）宗地内建设了商贸用房，包括门市、办公、库房、职工宿舍在内的地上合法建筑面积共计2994.18平方米，但其因改制重组等原因，未能按相关规定及时办理房屋权属变更登记手续，证载主体已灭失。依据北京市国土资源局和北京市人民政府国有资产监督管理委员会[关于加快办理本市供销合作社土地确权登记手续的通知]京国土籍(2011)43号等文件内容，上述宗地经北京市国土局大兴分局核准，将原大兴县朱庄供销社所属国有划拨的土地权利人，登记变更为“北京绿茵阁商贸有限公司”（土地权属审查告知书兴权属审[2014]第115号、国有土地籍调查成果确认单）。现北京绿茵阁商贸有限公司在我委办理了房屋权属审查变更登记手续，根据先地后房的原则，待其取得出让国有土地使用证后，我委再予以发证。北京市大兴区住房和城乡建设委员会加盖公章，落款时间为2014年9月3日)，证明区建委确认涉案土地上房屋属原告所有。证据6、营利性养老机构设立筹备指导意见书，证明原告拟在涉案土地筹建营利性养老机构，区民政局出具指导意见。证据7、建设工程消防设计审核意见书，证明原告拟在涉案土地筹建营利性养老机构，已通过区消防管理部门消防设计审核。证据8、建设项目征求意见函，证明原告拟在涉案土地筹建营利性养老机构，已向区发改委申报。证据9、用地预审告知单，证明原告拟在涉案土地筹建营利性养老机构，区发改委通知原告办理建设用地预审。证据10、工商局查询的朱庄供销社的企业登记表，证明朱庄供销社已被注销，其上级主管单位是大兴供销社。被告大四环公司、拓昊公司对以上证据均无异议。
本案中，绿茵阁公司在起诉时将朱庄供销社作为被告，因朱庄供销社已注销，绿茵阁公司要求追加其上级主管单位大兴供销社为本案被告。大四环公司、拓昊公司对此无异议。
庭审中，针对大四环公司、拓昊公司提出的涉案土地产权过户相关税费缴纳问题，绿茵阁公司明确主张由其自行承担。对于本案诉讼费，绿茵阁公司亦自愿承担。
本院认为：我国《物权法》第一百四十三条规定：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠予或者抵押，但法律另有规定的除外。”《城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”第六十一条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”依据上述规定可知，我国法律对以划拨方式取得的土地使用权及地上房屋并未禁止转让，但此类土地在转让时，应当报有批准权的人民政府审批。
根据庭审查明事实，涉案土地系原朱庄供销社通过国有划拨方式取得，其于1997年12月取得大兴国用（籍）字第565号国有土地使用证，后朱庄供销社并入采育供销社，采育供销社于2001年1月18日经大兴县人民法院裁定宣告破产，2001年2月27日经北京市产权交易中心拍卖，采育供销社的全部财产由拓昊公司收购。2003年10月28日，拓昊公司将涉案土地及房屋转让给大四环公司。大四环公司又于2012年9月8日将涉案土地及房屋转让给绿茵阁公司。
从庭审查明的上述事实看，涉案土地的取得及后续通过合并、破产、转让等形式发生实际流转的情况，存在诸多历史遗留问题，导致涉案土地未能办理使用权变更登记手续。本院（2015）大民初字第15589号民事判决书判决确认绿茵阁公司与大四环公司于2012年9月8日签订的《转让协议》有效，且该判决已生效。现绿茵阁公司依据转让协议及生效判决要求大四环公司、拓昊公司配合办理涉案土地使用权的变更登记手续，大四环公司、拓昊公司均未提出异议，同意配合办理相关手续，对此，本院不持异议。故，根据生效判决、相关行政机关出具的土地权属审查告知书、房屋确权证明等证据，并考虑到本案存在诸多历史遗留问题等实际情况，本院对绿茵阁公司针对大四环公司、拓昊公司的相关诉求予以支持。
根据相关法律规定，以划拨方式取得的土地使用权及地上房屋在转让时，应当报有批准权的人民政府审批，故，绿茵阁公司欲取得涉案土地的使用权，应当按照法律法规及行政机关的要求报有批准权的人民政府审批，并在审批通过且按照国家相关规定缴纳相应土地出让金及相关税费（具体金额以相关行政机关确定金额为准）后，方能办理涉案土地使用权的变更登记手续。
大兴供销社作为原朱庄供销社的上级主管单位，在朱庄供销社灭失主体资格后，可以参与本案诉讼以利于案件事实查明，但其不负有本案相关合同义务，故绿茵阁公司针对大兴供销社的相关诉求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第六十一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、于本判决生效后十日内，被告北京市大四环商贸有限公司、被告北京市拓昊商贸有限责任公司协助原告北京绿茵阁商贸有限公司到土地管理部门办理位于北京市大兴区长子营镇的原大兴县朱庄供销合作社名下的土地使用权（国有土地使用证号：大兴国用（籍）字第565号，地号：M-19-（7）-2）转让审批手续，并在通过审批且由原告北京绿茵阁商贸有限公司按照国家相关规定缴纳相应土地使用权出让金及相关税费（具体金额以相关行政机关确定金额为准）后，将该土地使用权变更登记至原告北京绿茵阁商贸有限公司名下；
二、驳回原告北京绿茵阁商贸有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费59400元，由原告北京绿茵阁商贸有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 时亚东
人民陪审员 闫占芳
人民陪审员 田文静
二〇一八年二月六日
书 记 员 杨京爽