广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）河市民二终字第255号
上诉人（一审被告）：广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司，住所地巴马瑶族自治县巴马镇东园路85号。
法定代表人：黄福军，该公司总经理。
委托代理人：覃小峰，该公司策划经理。
委托代理人：卢敏，该公司职员。
被上诉人（一审原告）：覃月平。
被上诉人（一审原告）：旷伦。
二被上诉人共同委托代理人：蓝建旺，广西锐勇律师事务所律师。
上诉人广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司（以下简称联邦伟业公司）因与被上诉人覃月平、旷伦商品房预售合同纠纷一案，不服巴马瑶族自治县人民法院（2015）巴民初字第2号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年7月8日受理后，依法组成由审判员韦海平担任审判长，代理审判员吴利萍、陈一锋参加的合议庭，于2015年9月15日公开开庭审理了本案。书记员杨艺欣担任法庭记录。上诉人联邦伟业公司的委托代理人覃小峰，被上诉人覃月平、旷伦的共同委托代理蓝建旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2009年9月18日，联邦伟业公司通过国有土地拍卖方式竞得位于巴马瑶族自治县巴马镇母鸡山公园北侧的一宗土地，面积为66200平方米，土地用途为商业、住宅用地。之后联邦伟业公司在上述土地进行房地产开发，项目名称为“印象巴马”，并于2011年4月29日取得印象巴马二期工程5号楼的《商品房预售许可证》，证号为：巴房预字（2011）第005号。2011年5月6日，覃月平、旷伦与联邦伟业公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：覃月平、旷伦购买联邦伟业公司开发的位于巴马瑶族自治县巴马镇母鸡山公园北侧印象巴马小区第5幢1单元3楼的305号房，该商品房建筑面积约95.1平方米，房价总金额为297951元，由覃月平、旷伦支付房价总额30%的首期款89951元，其余70%的房价款208000元采用办理银行个人按揭贷款方式付清，联邦伟业公司于2013年4月30日前出卖人将自检竣工验收合格的商品房交付覃月平、旷伦使用。合同第9条第（2）项约定：出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，累计最高限额为总房款的4%。合同签订后，覃月平、旷伦于2011年5月1日、2011年5月6日分两次共支付了购房首付款89951元，并办理了银行个人购房按揭贷款，依约履行了付款义务。联邦伟业公司没有能在约定的期限内交房，并通知覃月平、旷伦印象巴马5号楼于2014年7月31日开始交付使用。覃月平、旷伦于2014年12月22日提起本案诉讼。
一审法院审理认为：本案覃月平、旷伦与联邦伟业公司订立的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反有关法律规定，而且印象巴马二期工程5号楼于2011年4月29日已取得《商品房预售许可证》，该合同合法有效，对当事人有约束力，双方当事人均应当按照约定全面履行各自义务，一方未按约定履行义务的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。
关于联邦伟业公司是否逾期交房并构成违约的问题。覃月平、旷伦与联邦伟业公司订立的《商品房买卖合同》第六条约定：“买受人在签订《商品房买卖合同》时，支付该商品房价款总额30%的首期款（含认购定金），即89951元；其余70%的房价款，即208000元采用办理银行个人按揭贷款方式付清。”覃月平、旷伦支付了购房首期款89951元，并办理了银行个人购房按揭贷款，依约履行了自己的义务。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……，5、该商品房经出卖人自检竣工验收合格。”到期后联邦伟业公司并没有履行交房义务，直至2014年7月29日才书面通知二覃月平、旷伦印象巴马5号楼将于2014年7月31日开始交付使用，故联邦伟业公司的行为属于逾期交房。对于联邦伟业公司的行为是否构成违约的问题，联邦伟业公司辩称逾期交房是因为巴马县人民政府规划部门在项目建设过程中变更规划，致使整个项目的消防通道压在农用地的红线上，无法验收，应当依据合同约定延期，不应承担违约责任。但联邦伟业公司却未能提供其已申请消防验收，因政府规划部门变更规划致使验收无法通过的证据予以佐证其辩解理由。因此，联邦伟业公司的上述辩解该院不予采纳，联邦伟业公司逾期交房无免责事由，已构成违约。
关于覃月平、旷伦请求联邦伟业公司支付违约金40223.38元，是否有事实和法律依据的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”覃月平、旷伦与联邦伟业公司订立的《商品房买卖合同》第9条第（2）项约定：“出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，累计最高限额为总房款的4%。”故覃月平、旷伦请求联邦伟业公司支付违约金有事实和法律依据，对于请求合理、符合约定的部分11918.04元（297951元×4%）予以支持，对于超出部分没有事实和法律依据，该院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：联邦伟业公司赔付覃月平、旷伦逾期交房违约金11918.04元。
案件受理费806元，由覃月平、旷伦负担568元，联邦伟业公司负担238元（覃月平、旷伦已预交，联邦伟业公司在赔付覃月平、旷伦逾期交房违约金11918.04元时将案件受理费238元一并支付）。
上诉人联邦伟业公司不服一审判决，上诉请求：上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案的诉讼费用全部由联邦伟业公司承担。事实和理由：
一、一审判决认定事实错误。一审判决认定：“联邦伟业公司未能提供其已申请消防验收，因政府规划部门变更规划致使验收无法通过的证据予以佐证其辩解理由”完全是不符合事实的。在一审判决过程中，联邦伟业公司提交了红线图、报告、会议纪要、巴马县建设局规划图证据，并且一审法院也到巴马县建设局核实了红线图的情况，联邦伟业公司提交的证据充分证明涉案房屋由于消防工程的消防水池在红线范围内以致无法验收的事实。因为巴马县政府违反合同变更规划致使涉案房屋相关的消防设施在红线内，也就是造成涉案房屋的消防设施从合法建筑变成了违章建筑，该违章建筑是不合法的，因此根本不可能在此基础上申请消防验收，法不强人所难。因此联邦伟业公司在一审提交的红线图等证据已经充分的证明本项目延期是由于巴马县人民政府规划部门在项目建设过程中变更规划，致使整个项目的消防通道压在农用地的红线上，无法验收造成的，根据《商品房买卖合同》第八条第二款“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、影响工程进度但是出卖人无法事先预见和控制的客观原因（如交通管制、市政停水、停电、政府指令暂停施工的、设计和规划发生变化、恶性传染病、民工闹事等）造成工期延误的”，而本案政府部门在项目建设过程中将已经发放联邦伟业公司的99.3亩国有土地使用权证擅自收回，将其中的34.3亩土地改为农用地，致使原来的消防通道压在34.3亩农用地的红线上，根本不符合申请消防验收的条件，所以本案政府部门在项目建设过程中变更土地规划是联邦伟业公司事先无法预见和控制的，应当予以延期，一审法院应当支持联邦伟业公司的抗辩理由。
二、一审判决适用法律错误。本案的案由是商品房买卖合同纠纷，联邦伟业公司的诉讼请求是要求联邦伟业公司承担违约责任，要求联邦伟业公司支付逾期交房违约金。而根据《合同法）、《民法通则》的相关规定，覃月平、旷伦在庭审全过程中并未能举证其全部履行了支付购房款的主要合同义务，因此其要求联邦伟业公司承担违约责任的事实没有法律依据，其诉讼请求应当予以驳回，但一审判决在覃月平、旷伦未能提交证据证明其付清全部购房款的情况下支持其诉讼请求完全违法，严重不公平。一审判决联邦伟业公司支付总房款百分之四的违约金错误，因为覃月平、旷伦主张的逾期交房天数450天，按日支付已交付房价款万分之计算，得出的违约金数额是2011.17元，没有超过总房款的百分四。
综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，也不公平，严重损害了联邦伟业公司的合法权益，依法提起上诉，望判如所请。
被上诉人覃月平、旷伦辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应维持一审判决。巴马联邦伟业公司上诉主张其延期交房没有构成违约，但是并没有提供证据证明其延期交房时是政府行为造成的，特别是联邦伟业公司强调的会议纪要，会议时间是2014年8月之后，是在交房之后，从客观的证据来看，这些证据并不能证明政府行为影响到联邦伟业公司的施工，其延期交房是自己工程进度问题，且到目前为止未见联邦伟业公司提供其何时向政府申请验收的证据，仅仅是口头上说消防通道无法通过验收导致不能按时交房，一审认定事实正确，请求驳回联邦伟业公司的上诉请求。
上诉人联邦伟业公司二审期间提供证据：证据1，巴马县国土局收回国有土地使用权证四本的收据，证明联邦伟业公司原四本国有土地使用权证被政府收回；证据2，国有土地使用权证，证明国土局重新发放土地使用权证的面积减少了34.48亩，导致开发的项目部分工程及消防通道压红线，无法通过消防验收，无法按时交房。被上诉人覃月平、旷伦质证认为巴马联邦公司提供的两份证据真实，但与本案没有关联。被上诉人覃月平、旷伦二审期间提供证据：中国农业银行购房担保借款合同及借款凭证，证明其已经付清购房款。联邦伟业公司质证认为该证据真实。本院认为，联邦伟业公司提供的证据无其他证据佐证，不能证实政府收回34.48亩土地使用权与其不能按时向业主交房有关联，对该证据本院不予认定。覃月平、旷伦提供的证据真实，本院予以认定。
上诉人联邦伟业公司、被上诉人覃月平、旷伦对一审认定的事实均无异议，经查证，一审认定事实属实，本院予以确认。
二审查明：双方合同第八条第二款约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同和变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人的；2、影响工程进度但是出卖人无法事先预见和控制的客观原因（如交通管制、市政停水、停电、政府指令暂停施工的、设计和规划发生变化、恶性传染病、民工闹事等）造成工期延误；3、……。另，2012年2月7日，覃月平、旷伦通过办理银行个人住房按揭贷款方式向联邦伟业公司支付余下购房款208000元，至此，总房款297951元覃月平、旷伦已付清。
根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案二审争议的焦点为：联邦伟业公司超过合同约定日期交房是否构成违约。
本院认为：一审认定覃月平、旷伦与联邦伟业公司订立的商品房买卖合同有效正确，本院予以确认。
关于联邦伟业公司超过合同约定日期交房是否构成违约问题。联邦伟业公司上诉称因政府变更规划致使涉案房屋的消防设施从合法建筑变成违章建筑，无法申请消防验收，依据双方合同第八条第二款第二项的约定，可据实予以延期交房，故其未在合同约定日期交房不够成违约。本院认为，首先，联邦伟业公司提供的证据不能证实因政府变更规划影响了涉案工程的进度，导致工期延误；其次，联邦伟业公司也未能提供证据证实其已申请消防验收，因政府变更规划导致消防通道无法通过验收，从而导致其不能按时向业主交房，故联邦伟业公司上诉称其可延期交房的理由不成立，本院不予采纳。联邦伟业公司未按期交房已构成违约，应依合同约定承担违约责任。联邦伟业公司还上诉称覃月平、旷伦未能举证全部履行了支付购房款的主要合同义务，要求联邦伟业公司承担违约责任没有事实和法律依据。根据二审查明的事实，在合同约定的交房日期前覃月平、旷伦已经付清房款，且联邦伟业公司未按期交房已构成违约，故覃月平、旷伦要求联邦伟业公司承担违约责任有事实和法律依据。联邦伟业公司逾期交房450天，按日支付已付房价款万分之一点五的违约金计算，违约金金额为20111.69元（总房款297951×1.5／10000×450≈20111.69），超过了总房价款的百分之四即11918.04元，因此，一审根据合同关于支付逾期交房违约金累计最高限额为总房价款百分之四的约定，判决联邦伟业公司承担向覃月平、旷伦支付11918.04元逾期交房违约金的违约责任正确，本院予以确认。
综上所述，联邦伟业公司的上诉理由不能成立，一审认定基本事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费806元（上诉人已预交），由上诉人广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韦海平
代理审判员 吴利萍
代理审判员 陈一锋
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 杨艺欣