浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温瑞民初字第3475号
原告温州安康石油装备有限公司。
法定代表人陈国兴。
委托代理人（特别授权）林浩毅，浙江玉海律师事务所律师。
被告瑞安市马屿汽车驾驶培训学校有限公司。
法定代表人池海平。
被告池海平。
被告陈孝瑞。
三被告共同委托代理人（特别授权）叶建渊、叶瑞瑞，浙江信泰律师事务所律师。
原告温州安康石油装备有限公司为与被告瑞安市马屿汽车驾驶培训学校有限公司、池海平、陈孝瑞房屋租赁合同纠纷一案，于2015年10月26日向本院起诉，本院同日受理本案，依法适用简易程序，于2015年11月30日公开开庭进行了审理，原告温州安康石油装备有限公司委托代理人林浩毅、被告池海平及三被告共同委托代理人叶建渊、叶瑞瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告温州安康石油装备有限公司诉称：被告自2013年2月起租用原告所有的位于马屿镇梅屿社区梅底村、河溪村的厂房和国有工业建设土地，租用土地的地号分别为29-XXXX-1、213-XX-361，土地面积合计33亩。为此，双方于2013年5月16日签订《厂房土地租赁合同》一份，约定租期10年，自2013年2月15日起至2023年5月15日止，每年租金858000元；第一年租金在2012年12月15日支付，此后每年12月15日前支付租金；如承租人逾期未支付租金的，出租人有权直接决定解除合同收回租赁物。被告池海平、被告陈孝瑞自愿对承租人的合同责任提供连带责任担保。被告租用原告的厂房和土地后，截止2014年12月15日应付租金合计2574000元，但被告仅付租金2176000元，尚欠租金398000元。综上所述，双方签订的租赁协议合法有效，被告瑞安市马屿汽车驾驶培训学校有限公司未按约支付租金已构成违约，原告有权解除合同，被告应支付拖欠的租金，并履行腾空义务被告池海平、陈孝瑞应承担连带保证责任。现起诉要求：1、解除原告和被告瑞安市马屿汽车驾驶培训学校有限公司于2013年5月16日签订的《厂房土地租赁合同》；2、判令被告瑞安市马屿汽车驾驶培训学校有限公司腾空位于本市马屿镇梅屿社区梅底村、河溪村的厂房和土地（地号29-XXXX-1、213-XX-361）；3、判令被告支付截止2015年10月14日的租金共计11.2万元及2015年10月15日起至实际腾空完毕之日止的租金（按年租金85.8万元为标准暂计至2016年2月14日为28.6万元）；4、判令被告池海平、陈孝瑞对第3项诉讼请求承担连带责任；5、由被告承担案件受理费。
被告瑞安市马屿汽车驾驶培训学校有限公司、池海平、陈孝瑞辩称：一、原告与被告瑞安市马屿汽车驾驶培训学校有限公司于2013年5月16日签订《厂房土地租赁合同》，租金支付时间属实，同意原告第一项请求。二、因原告与银行的金融贷款纠纷一案，已经在执行阶段，且被告已向法院支付保证金70000元，如法院告知，被告同意腾空租赁物。三、本案涉及梅底村和河溪村的2个地块，原告已经将河溪村的土地出租给案外人永瑞汽车部件，梅底村的土地出租给案外人纸品公司。梅底村与原告存在协议书，约定原告每年补助村里7万元，该款项由被告代原告垫付；河溪村土地牵涉到道路改造等，牵涉到的资金都是被告代原告垫付。本案牵涉到3年的租金，第一年租金已于2012年12月15日全部支付，每年租金858000元，第三年租金也于2014年12月15日支付完毕，争议的是第二年租金，我方于2013年8月25日转账530000元，道路建设费、大门建设费等都抵扣（部分）租金。四、假如法庭认为被告确有部分租金未支付完毕，由于延付或者拒付租金的诉讼时效为1年，且双方约定的支付时间为每年的12月15日，原告诉请的租金为第二年的租金，已经超过诉讼时效，请法庭依法驳回原告第2-5项诉讼请求。
在本院指定的举证期限内，原告提供了以下证据，证据1、营业执照、企业信息、组织机构代码证、户籍证明，以证明原、被告主体资格；证据2、厂房土地租赁合同，以证明涉案租赁合同关系、担保关系及合同约定情况；证据3、房产证、土地证，以证明涉案租赁物的厂房所有权人及土地使用权人均为原告；质证后，被告质证意见如下：对证据1、2“三性”无异议，但合同第二条第一款、第三款约定，第一年付租金日期为2012年12月15日，以后每年租金付清时间为每年12月15日；对证据3，请法庭核对原件，如与原件一致，则对“三性”无异议。本院认为上述证据客观真实，与本案相关，来源合法，予以采纳。
在本院指定的举证期限内，被告方提供了以下证据，证据4、协议书、证明、收据，以证明2013年-2015年期间，被告代为原告向梅底村民委员会支付补助金共计105000元事实；证据5、协议书、证明、领款凭证，以证明2013年-2015年期间，被告代为原告向瑞安市梅底村老人协会支付补助金共计45000元事实；证据6、领款凭证，以证明被告代为原告垫付道路修建费63269元，修建传达室、大门及水闸工程费用89155元；证据7、照片，以证明被告代为原告修建道路、传达室的现状。证据8、银行汇款凭证，以证明2012年12月10日、12月28号、12月17号3份汇款凭证是被告向原告支付第一年租金788000元，加上向村里支付的2年补助费70000元，合计858000元；2013年8月25日汇出530000元以证明被告向原告支付第二年租金530000元；2014年12月15日支付855000元，加上现金3000元，合计858000元，以证明第一被告向原告支付第三年租金，即使拖欠原告租金也是拖欠第一年，该汇款凭证记载的金额和原告诉称已支付的金额一致。被告当庭撤回证据5，并表示该证据记载的45000元由其自行承担。质证后，原告质证意见如下：对证据4书面真实性无异议，但关联性与证据客观性有异议，协议书真实，在被告没有租赁的情况下，该款项应由原告支付，但根据厂房土地租赁合同第四条第三款约定，承租人要自行处理好与周边村的关系，该款项应由被告支付，被告代付的说法不客观，收据上的缴款单位显示原告名称，但原告根本没有支付该款项；对证据6关联性、客观性有异议，没有我方盖章，道路修建费、修建传达室、大门及水闸工程费用没有相关发票予以证实；证据7、对道路、传达室的现状无异议；关于证据8，原告实际收到2176000元，第一、二年的租金被告已经支付完毕，原告起诉的是第三年租金，被告后支付的款项，原告自动冲抵之前结欠的租金。本院认为证据4中梅底村出具的证明，属于证言性质，形式上不合法，不予采纳；2006年9月7日的协议书是原告与案外人梅底村之间的合同，与本案无关，不予采纳；梅底村出具的3份收据，与本案无关，不予采纳；证据7客观真实，但与本案无关，不予采纳；证据8客观真实，与本案相关，来源合法，予以采纳。
被告在举证期限内申请证人林某出庭作证，以证明被告代原告支付道路修建费63269元。证人林某的证言主要内容为：领款凭证落款处“林某”是证人本人签署，签署时间是2013年1月份或者2月份，收款收据上注明的温州安康石油设备公司道路安装工程款，该工程是2012年年底开始的，证人是驾校门口卖水泥的，因此池海平就叫证人来某工程并支付工程款，工程款是6万多元，修建的道路座落于河溪村，由那个工厂使用，厂房和土地是黄建中的，之前该厂房已经有人租赁使用了，修道路的时候，建中的哥哥去过现场，永瑞老板没有叫证人修路，证人没有和安康石油的人碰面，证人不知道领款凭证其他字是谁写的。质证后，双方对证言没有异议。本院认为证言仅能明被告支付工程款的事实，不能证明系被告代原告支付的事实，内容与本案无关，不予采纳。
被告申请本院通知证人李某出庭作证，以证明被告代原告支付传达室改建费67670元、大门口水闸改建费21485元。证人证言的主要内容为：领款凭证上落款处的“李某”是证人所签，其他文字是什么人写的不清楚，在村办公楼写的，领款凭证上注明的工程位置在河溪村，证人是河溪村人，不知道土地是谁所有，是池海平叫证人去做这个项目并结算，建中没有和证人接触，传达室、大门是由隔壁工厂使用，池海平这边没用，工程是2、3年前做的，工程费用是池海平支付，隔壁的公司的名称叫不出来，应该是是永瑞公司，施工的土地是建中购买的，证人不清楚建中身份，安康公司老板没有和证人碰面，永瑞公司说只要把传达室做起来给他就行，永瑞公司没有和证人说起费用负担问题，钱就是池海平支付的。质证后，被告认为证言基本客观真实，安康公司的负责人叫建中。原告认为证人不了解被告、永瑞公司与安康公司之间的约定。本院认为证人仅能证明被告支付相关费用，不能证明被告代原告支付费用，与本案无关，不予采纳。
被告申请证人葛某出庭作证，以证明被告与原告约定道路改建费如何承担的事实。证人是梅屿铸造厂的承租户，从事汽配行业，永瑞汽配，公司有2个厂房，一个是2009年从建中那里租赁的，在河溪村，还有一个在梅底村，公司原来的传达室是证人自己建的，2013年的时候，因为部分土地租给驾校，原来的传达室被拆除了，因此要开一个新的传达室给我，修新的传达室钱是安康公司和驾校的事情，当时安康公司、驾校曾和证人协商出钱的事情，叫证人出钱证人就走了，这个钱不应该由证人出，建中公司的名称叫梅屿铸造公司，不清楚公司名称有没有变更，证人租赁的是厂房，没有使用土地，2009年证人承租的时候，配套的传达室尚不存在，是证人自己弄的，2012年驾校承租时，证人不清楚具体内容，但要求建中建造传达室和道路，不关心费用如何负担。质证后，被告认为证言基本客观真实。原告认为由法院认定证言的真实性。本院认为证言没有提及费用如何负担，其证言与本案无关，不予采纳。
被告申请本院通知证人张某出庭作证，以证明被告代原告支付锅炉改建费12000元。证人证言主要内容为，证人从事包装纸行业，公司名称是星禾佰信制品有限公司，厂房在梅底村，厂房是从安康石油那里承租的，在厂房租赁后锅炉有过迁移，当时口头说安康石油负担的，实际该费用由驾校给证人，当时三方曾谈过锅炉迁移的事，证人租赁厂房后，每年35000元给村里，从安康的租金里扣，证人补交了之前遗留3年的租金，12000元是驾校帮证人承担，证人认为是安康公司承担，并且驾校的35000元也是折抵部分租金。质证后，被告认为证言基本客观真实，可以证明原告与梅底村有签订协议，每年补助村里70000元，纸品公司和被告每年各出35000元。原告认为租金抵扣问题，不适用推理方式，被告与原告的租赁合同已经明确约定，使用土地时要自行处理好与村里的关系，实际就是35000元的补充说明。本院认为证人系原告厂房的另一个承租户，关于款项的负担，与原告有利害关系，其证言不客观，不予采纳。
综合以上证据及双方当事人陈述，本院认定事实如下：地号为213-10-361的工业用地，座落于瑞安市马屿镇河溪村，使用权登记在原告名下。第00234644号房屋所有权证记载登记在原告名下的房屋座落于瑞安市马屿镇河溪村。地号为29-0903-1号的工业用地，座落于瑞安市梅屿乡梅底村，土地使用权人登记在温州梅屿铸造有限公司名下。第00001761号房屋所有权证记载登记在温州梅屿铸造有限公司名下，座落于瑞安市梅屿乡梅底。2011年10月13日，该公司名称变更为原告现名。
2013年5月16日，原告与被告瑞安市马屿汽车驾驶培训学校有限公司订立《厂房土地租赁合同》，约定原告将其座落于瑞安市梅屿乡梅底村、河溪村的三处工业厂房，土地证号分别是瑞国用（2008）第29-X号、地号29-XXXX-1和瑞国用（2012）第213-XXX1号、地号213-XX-3**号，租赁期限为10年，自2013年2月15日至2023年5月15日止，租期内的每年租金为858000元，第一年付租金日期为2012年12月15日，以此类推，以后每年12月15日前一次性付清，如承租人逾期未支付租金的，出租人有权直接决定解除租赁合同收回租赁物，或者出租人也可以选择继续履行合同，但承租人应足额支付应付的租金，并按月息2%承担逾期租金的违约金，未付租金及承租人的其他违约责任，由保证人池海平、陈孝瑞承担连带保证责任，合同另约定了其他事项。随后，被告先后于2012年12月10日支付100000元，2012年12月17日支付338000元，2012年12月28日支付350000元，2013年8月23日支付530000元，2014年12月15日汇给原告租金855000元，另外，被告向原告支付现金3000元，共计2176000元。
在诉讼过程中，被告瑞安市马屿汽车驾驶培训学校有限公司要求驳回原告的诉讼请求。由于该被告答辩时同意解除合同，但在庭审过程中陈述最后意见时要求驳回原告的诉讼请求，本院告知其意思表示前后矛盾，要求其明确其意思表示，该被告称其真实意思为驳回原告的全部诉讼请求。
本院认为：原告与被告瑞安市马屿汽车驾驶培训学校有限公司订立的《厂房土地租赁合同》，被告池海平、陈孝瑞在《厂房土地租赁合同》签字保证对款项的支付承担连带责任而形成的保证合同，均系双方当事人的真实意思表示，不存在合同无效的情形，《厂房土地租赁合同》及保证合同有效，三方当事人应按合同的约定履行义务。根据合同的约定，从合同订立之日至2014年12月15日，被告瑞安市马屿汽车驾驶培训学校有限公司应支付三年的租金共计2574000元，但该被告仅支付租金2176000元，尚有398000元租金未支付，存在违约行为，原告有权根据合同的约定解除合同。解除合同后，该被告应向原告返还根据合同得到的座落于梅底村、河溪村的厂房和土地；被告池海平、陈孝瑞应依法对款项的支付承担连带责任。原告的诉讼请求合法，本院予以支持。被告瑞安市马屿汽车驾驶培训学校有限公司辩称：梅底村村委会与原告存在协议书，即原告每年补助该村70000元，该款项由被告代原告垫付，河溪村土地的道路改造资金也是被告代原告垫付，并且原告已付清第一年租金，每年租金858000元，第三年租金也支付完毕，本案争议的是第二年租金，被告转账金额530000元，道路建设费、大门建设费等都抵扣租金，第二年租金支付时间是2013年12月15日，本案已经超过诉讼时效。由于原告否认被告向梅底村支付的70000元、被告支付的道路建设费、大门建设费折抵租金，该项事实不能证实，且当事人约定同一债务分期履行，诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起计算，被告的辩称理由不符合《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定。综上所述，对三被告的辩称理由均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第二十六条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告温州安康石油装备有限公司与被告瑞安市马屿汽车驾驶培训学校有限公司订立的《厂房土地租赁合同》。
二、被告瑞安市马屿汽车驾驶培训学校有限公司于本判决生效后十日内腾空位于本市马屿镇梅屿社区梅底村、河溪村的厂房和土地（地号29-XXXX-1、213-XX-361）。
三、被告瑞安市马屿汽车驾驶培训学校有限公司向原告温州安康石油装备有限公司支付租金及房屋占用费，其金额均按每年858000元的标准从2013年2月15日算至腾空完毕之日止，减去已支付的2176000元，相减以后得到的款项即是该被告应支付的款项。
四、被告池海平、陈孝瑞对第三项款的支付承担连带责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7270元，减半收取3635元，由被告瑞安市马屿汽车驾驶培训学校有限公司负担（被告瑞安市马屿汽车驾驶培训学校有限公司于本判决生效后十日内到本院缴纳，被告池海平、陈孝瑞对受理费的支付承担连带责任）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件本诉受理费7270元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还）。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 员 缪正坚
二〇一六年一月八日
代书记员 李佳诺