宁波市江北区人民法院民 事 判 决 书（2015）甬北民初字第610号原告：邵文军。委托代理人：陈强华。委托代理人：潘凤云，浙江蓝泓律师事务所律师。被告：宁波港发物业管理有限公司。法定代表人：黄亚萍。委托代理人：张金捷，北京大成（宁波）律师事务所律师。第三人：宁波中远物流大厦业主住用人管理委员会。代表人：ＸＸ。原告邵文军为与被告宁波港发物业管理有限公司（以下简称港发公司）确认合同无效纠纷一案，于2015年6月1日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由审判员邹永明适用简易程序审理。因本案处理结果与宁波中远物流大厦业主住用人管理委员会（以下简称业主委员会）有法律上的利害关系，本院依法追加业主委员会作为本案第三人参加诉讼。本案于2015年7月16日公开开庭进行了审理。原告邵文军及委托代理人陈强华、潘凤云，被告港发公司的委托代理人张金捷到庭参加诉讼。第三人业主委员会经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵文军起诉称：原告系中远物流大厦7楼B1室、B9室业主，被告自2003年受开发商委托对中远物流大厦实行强制性物业管理。原告从未与被告签订物业服务合同。2005年4月26日，非法成立的业主委员会与被告恶意串通签订了宁波中远物流大厦物业管理服务合同，并长期依据该合同对原告进行非法管理。原告认为该合同无效，理由如下：一、该合同违反《物权法》、《物业管理条例》的强制性规定。《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条均规定了业主委员会的选举、选聘物业服务企业应由业主共同决定。业主委员会未经业主或业主大会依法选举成立，一直非法连任至今。被告受开发商委托进行物业管理，没有经业主或业主大会选聘。因此，非法主体违法法律、行政法规的强制性规定签订的合同无效，对原告没有拘束力。二、该合同系非法成立的业主委员会与被告恶意串通订立，损害了业主的利益。据原告所知，被告为宁波港强实业有限公司独资子公司、宁波港强实业有限公司又为宁波港股份有限公司独资子公司，而非法成立的业主委员会成员均与宁波港股份有限公司及其关联企业之间存在千丝万缕的利害关系。原告认为两个具有利害关系的非法主体之间未按法定程序签订的涉及损害第三人利益的合同应认定其存在恶意串通的故意。原告诉请依法判决确认第三人业主委员会与被告港发公司于2005年4月26日签订的《宁波中远大厦物业管理服务合同》无效。被告港发公司答辩称：1.本案原告既不是本案第三人，也非业主大会，而仅仅是一个业主，无权依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定提起诉讼，故本案原告的诉讼主体不适格。2.原告主张合同无效的理由不成立。被告及第三人并无违反法律、行政法规的效力性强制性规定的情形，也没有恶意串通损害国家、集体或第三人利益的行为。3.原告在2003年7月就与被告签订了《入住协议》，该协议明确约定了被告的物业服务企业地位以及原告支付综合服务费等义务。宁波仲裁委员会作出的[2014]甬仲字第28号裁决书已经认定“2003年被告港发公司受第三人业主委员会的委托，对位于宁波市江北区槐树路36号的中远物流大厦提供物业管理服务，双方签订《中远物流大厦物业管理委托合同》”，“业委会自2002年成立后，没有进行改选”等事实，同时该裁决书裁决“邵文军在本裁决书送达之日起7日内向港发公司支付物业服务费6143.33元”，被告港发公司已经通过宁波市中级人民法院申请强制执行。综上，原告的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，请求法院依法驳回。第三人业主委员会答辩称：业主委员会自2002年成立后，虽没有进行改选，但一直为业主服务。根据原、被告的诉辩意见和举证、质证情况，本院综合认证及查明事实如下：一、原、被告双方无争议事实。2003年，被告港发公司与第三人业主委员会签订《中远物流大厦物业管理委托合同》，约定第三人委托被告对宁波中远物流大厦实行物业管理，委托期限为三年，自2003年5月15日起至2006年5月14日止。原告邵文军系宁波市江北区槐树路36号宁波中远物流大厦、室业主。原告于2003年4月11日入住，并与被告于2013年7月18日签订两份《入住协议》。2005年4月26日，被告与第三人签订《宁波中远物流大厦物业管理服务合同》一份，约定合同自2005年5月1日至2008年4月30日止。合同期满，如双方未续订新的合同，本合同自动延期生效，直至当事人双方签订新的合同。同时，双方还对物业管理服务事项及标准，物业服务收费标准及收费办法、双方权利义务、违约责任等条款进行了具体的约定。被告港发公司作为申请人与原告邵文军作为被申请人物业管理委托合同纠纷一案经宁波仲裁委员会仲裁，该委员会于2014年9月5日作出[2014]甬仲字第28号仲裁裁决，裁决被申请人邵文军在本裁决书送达之日起7日内向申请人港发公司支付物业服务费6143.33元，驳回申请人港发公司的其他仲裁请求。上述事实有原告提交的房屋所有权证、《宁波中远物流大厦物业管理服务合同》，被告提供的《中远物流大厦物业管理委托合同》、《入住协议》、宁波仲裁委员会[2014]甬仲字第28号裁决书以及双方当事人陈述可以证明。二、原、被告双方有争议的事实。（一）业主委员会是否成立。原告主张业主委员会及业主委员会主任均未经业主大会选举产生，业主委员会未合法成立，原告不认可业主委员会履行职责的行为。原告未向本院提供证据。被告和第三人主张2002年业主委员会成立并一直履行职责。为此，被告和第三人提供了宁波市江北区物业管理办公室专题会议纪要、港房大厦第五次业主（住用人）会议签到表、港房大厦业主（住用人）产权份额表、关于要求尽快落实有关事项的函、地名命（更）名审批表、地名使用批准书、宁波中远物流大厦业主大会会议纪要、宁波中远物流大厦业主住用人管理委员会工作记录，用以证明其主张的事实。原告质证认为业主委员会筹备小组成员与被告的投资人存在千丝万缕的关系，业主委员会筹建工作不应由被告负责实施，业主重大问题表决计票方式未经业主大会表决通过，业主委员会及业主委员会主任均未经业主大会选举产生，因此，业主委员会未合法成立，原告不认可业主委员会履行职责的行为。本院认为，生效的[2014]甬仲字第28号仲裁裁决认定“业委会自2002年成立后，没有进行改选”，并据此作出了原告向被告支付物业服务费的裁决。原告无证据也未经法定程序推翻裁决，本院对裁决的事实也予以认定。原告申请法院调取[2014]甬仲字第28号仲裁裁决案卷材料、业主委员会成立、业主委员会章程、业主公约、业主大会议事规则等证据已无调查收集的必要，本院根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条的规定不再调取。根据生效裁决，可以得出2002年业主委员会成立并一直履行职责的事实。（二）被告和第三人是否恶意串通，损害原告利益。原告主张被告的投资人宁波港房地产开发公司，后变更为宁波港强实业有限公司，均系宁波港股份有限公司投资的关联企业。宁波联合国际船舶代理有限公司亦系宁波港股份有限公司投资的企业，中国宁波外轮代理有限公司系宁波港股份有限公司的业务单位。被告不是由业主大会选聘产生，而是由开发商自行选定，并且被告参与了业主委员会的筹建过程，因此，被告和第三人恶意串通签订物业管理服务合同，损害原告利益。为此，原告提供全国企业信用信息公示系统查询信息四份，用以证明其主张的事实。被告质证认为被告港发公司的股东是宁波港强实业有限公司，宁波港强实业有限公司的股东是宁波港股份有限公司，宁波联合国际船舶代理有限公司与被告没有关联。本院认为，原告提供的证据仅能反映出相关企业的工商公示信息，并不能证明被告和第三人恶意串通损害原告利益的事实，对于原告的主张，本院不予认定。本院认为：本案的争议焦点主要在于：一、原告的诉讼主体是否适格。根据《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告作为业主有权就物业服务合同效力提起诉讼，被告抗辩原告主体不适格，缺乏法律依据，本院不予采纳。二、被告与第三人于2005年4月26日签订的《宁波中远物流大厦物业管理服务合同》的法律效力。《浙江省物业管理条例》第十六条第一款规定，业主委员会每届任期为三年至五年。虽然本案第三人业主委员会自2002年成立以后未经改选，但在2005年4月26日签订《宁波中远大厦物业管理服务合同》之时，业主委员会尚在任期之内，具备签订合同的主体资格。《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑总面积国半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案被告和第三人未能提供证据证明被告作为宁波中远大厦物业服务企业符合上述规定和程序，但根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，“强制性规定”是指效力性强制性规定。效力性强制性规定是指法律及行政法规明确规定违反了禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范，或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反这些禁止性规范后，如果合同继续有效，将损害国家利益和社会公共利益的规范。因此，《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。另外，原告未能举证证明本案存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的情形，故原告诉请确认被告与第三人于2005年4月26日签订的《宁波中远物流大厦物业管理服务合同》无效，缺乏法律依据，本院不予支持。第三人业主委员会经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（五）项，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告邵文军的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告邵文军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 员 邹永明二〇一五年八月十日代书记员 李 佳