北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第02071号
上诉人（原审被告）杨凤英，女，1961年7月8日出生。
上诉人（原审被告）蔡连顺，男，1956年1月23日出生。
二上诉人之共同代理人丁钊，北京市中同律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）班淑平，女，1956年8月10日出生。
委托代理人宋万欣，北京市金石律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘文荣，女，1966年4月27日出生。
委托代理人刘文霞（刘文荣之妹），1968年2月10日出生。
被上诉人（原审第三人）北京兴南物业管理拆迁有限公司，住所地北京市朝阳区黄厂南里2号院16号楼1层商业01号。
法定代表人江新，总经理。
委托代理人李丽洁，女，1963年9月9日出生。
上诉人杨凤英、蔡连顺因物权保护纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第02612号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
2013年1月，班淑平诉至原审法院称：北京市西城区×××号东房两间系我单位分配的公房，使用面积20平方米，我一直在此居住。刘文荣与我系妯娌关系，2003年，刘文荣与其配偶王×2因住房困难提出向我借用该房暂时居住，出于亲情，我将房屋借给刘文荣，后刘文荣在房前接出一个棚子。2012年刘文荣配偶王×2去世，我找到刘文荣要求收回房屋，得知其已经将房屋交给杨凤英与蔡连顺使用，让我直接找他们，我找到杨凤英与蔡连顺要求其腾房，他们却又让我找刘文荣。迫于无奈，我诉至法院，要求刘文荣、杨凤英、蔡连顺立即将北京市西城区×××号东房两间腾空交我自用，房前自建房一间由杨凤英、蔡连顺自行拆除。
刘文荣辩称：我与班淑平系妯娌关系，北京市西城区×××号确是班淑平名下房屋，2003年因我和我爱人王×2住房困难向班淑平借用了该房，但因各种原因实际上我们并未入住。我是家庭主妇，房屋具体事宜均由我爱人操办，所以此后房屋的具体情况我并不知情，只是记得2005年左右我爱人说有人要用房，就将钥匙拿走了，后来拿回来8、9万元，但具体是什么钱我并不清楚。2012年1月我爱人去世了，情况无法核实。现不同意班淑平的诉讼请求。
杨凤英、蔡连顺辩称：我二人系夫妻。2005年我们名下房屋北京市西城区××胡同××号拆迁，当时没有安置房屋，让我们自己找房。为了孩子上学方便，我们通过北京兴南物业管理拆迁有限公司（以下简称兴南物业公司）找到了诉争的北京市西城区×××号房屋，当时为我们办手续的人员是张×、江新，我们签订了合同，支付给兴南物业公司10万元，兴南物业公司将原居住在房屋内的人员腾走，并且承诺三个月内为我们办理过户手续，办理后交纳剩余房款。但后来没有按期办理，我们催促他们，兴南物业公司可能找了班淑平，说班淑平房契丢了，后来我们又找兴南物业公司想要退房，兴南物业公司说钱款已经支付予他人，退不了，再后来兴南物业公司搬家我们就找不到他们了。2009年左右我通过关系找到了班淑平爱人王×1，他告诉我没有房契，钱也不退给我们，还让我们给他腾出一间房。由于房屋状况没法改变，我们只能一直这么住着，他们也没有找我。去年房屋涉及拆迁，王×1主动找到我，说房子是他弟弟王×2卖的，卖房事宜他并不知情。但2009年我找到他时他并未如此表述，实际上就是因为房价飞涨，他们不想将房屋卖给我们了。现不同意班淑平的诉讼请求。
兴南物业公司述称：我公司对此事全不知情，杨凤英、蔡连顺所提交的房屋置换委托合同不是我公司签订的，收据也不是我公司出具的。江新是我公司法人，但经与其本人核实，其对此亦不知情，张×这个人我公司从未听说过。
原审法院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同方有效。蔡连顺、杨凤英于庭审中提交了与兴南物业公司签订的房屋置换委托合同及收据，经鉴定收据上所盖公章确系兴南物业公司公章，故法院对收据真实性认可。蔡连顺、杨凤英虽向兴南物业公司交纳了相关款项后入住诉争房屋，但兴南物业公司并非房屋权利人，对房屋无处分权，在未经权利人追认情况下，蔡连顺、杨凤英通过其公司使用房屋亦非合法依据，鉴于目前蔡连顺、杨凤英无法提供合法使用房屋的证据，班淑平作为诉争房屋承租人要求其腾退房屋并拆除搭建的自建房的请求，理由正当，法院予以支持。考虑到另行寻找居住房屋尚需一定时间，故法院依法酌情给予一定腾房时间。刘文荣目前未使用房屋，班淑平要求其腾退房屋没有事实依据，法院不予支持。据此，原审法院于2013年10判决：一、自判决生效之日起三个月内，蔡连顺、杨凤英将北京市西城区×××号东房两间（使用面积二十平方米）腾空，交班淑平收回。二、自判决生效之日起三个月内，蔡连顺、杨凤英将在北京市西城区×××号东房两间前搭建的自建房拆除，渣土自行清运。三、驳回班淑平其他诉讼请求。
判决后，蔡连顺、杨凤英不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判，其主要理由有：1、班淑平并非诉争房屋的所有权人，我们已经占有使用房屋逾八年之久，班淑平无权要求我们腾退房屋；2、班淑平早就清楚房屋转让给我们的事实，而其作为原承租人从未提出异议，是对房屋使用权转让的默示确认；3、班淑平现因诉争房屋面临拆迁提出诉讼，早已超过诉讼时效；4、原审法院适用合同法第52条与《民事诉讼证据的若干规定》第2条系适用法律不当；5、原审法院未追加北京翔达饮食集团，未查明班淑平的诉讼资格、将刘文荣列为被告均系程序适用错误。班淑平、刘文荣、兴南物业公司同意原判决。
经审理查明：班淑平之夫王×1与刘文荣之夫王×2系兄弟。蔡连顺与杨凤英系夫妻。1992年5月，班淑平与北京翔达饮食集团公司签订《公有住宅租赁合同》一份，约定由班淑平承租北京市西城区××胡同旁门××号东房两间（使用面积20平方米）。班淑平与刘文荣确认2003年左右，班淑平将房屋借给刘文荣一家使用。2005年6月至今，上述房屋由蔡连顺、杨凤英居住。蔡连顺、杨凤英在房前搭建自建房一间，作为厨房使用。审理中，为证明使用房屋的依据，蔡连顺、杨凤英提交了房屋置换委托合同及收据，房屋置换委托合同签订主体为杨凤英（甲方）与兴南物业公司（乙方），签订时间为2005年6月16日。其中约定：现甲方委托乙方将坐落于××胡同××号旁门的房屋换出，换出协商价格为人民币245000元；甲方应在2005年6月19日前将房屋腾空，并迁出本住址内的所有注册户口，不破坏房屋的装修设施及主体结构，同时将房屋钥匙交给乙方；乙方向甲方交付定金人民币5000元；甲方同时开具收据，并向乙方提供房契及有关证件。甲方应积极配合乙方办理换房手续，不得以任何理由推脱乙方约定的换房时间。换房手续办理完毕后，此合同自动失效；乙方在房屋腾空后，甲方向乙方预付房款拾万元。乙方将房屋交给甲方。乙方在办理完房本之日起，甲方需将剩余房款拾肆万伍仟元交给乙方。乙方处为兴南物业公司公章式样。收据记载，2005年6月16日、6月18日，杨凤英分别向兴南物业公司交纳上述房屋定金五千元及部分房款九万五千元，收款人处盖有兴南物业公司的公章。兴南物业公司对上述房屋置换委托合同及收据中其公司公章真实性均不认可，并向法院申请就公章真伪进行鉴定。根据北京市高级人民法院随机确定的鉴定机构，原审法院委托北京长城司法鉴定所对此进行了鉴定，鉴定样本为兴南物业公司自行提交的公章样本及原审法院调取的该公司工商备案章。鉴定结论为：房屋置换委托合同上“北京兴南物业管理拆迁有限公司”印章印文与样本上的印章印文不是同一枚印章盖印；2005年6月16日、18日收据上的印章印文与样本上的印章印文是同一枚印章盖印。
上述事实，有当事人陈述、公有住宅租赁合同、房屋置换委托合同、收据、司法鉴定文书等在案佐证。
本院认为：本案的焦点有二：1、班淑平是否有权主张刘文荣、杨凤英、蔡连顺腾退诉争房屋；2、兴南物业公司是否有权与蔡连顺、杨凤英签订房屋置换委托合同。
对于第一个焦点，班淑平提交了其与北京翔达饮食集团公司签订《公有住宅租赁合同》，从该份证据可以看出班淑平系诉争房屋之合法承租人，从签订合同至今仍享有承租人之地位。基于合法之占有，承租人有权要求相关人员返还占有。因我国物权法并未认可时效取得制度，杨凤英、蔡连顺上诉所称因其占有房屋逾八年班淑平无权要求腾退且班淑平对房屋使用权转让已默认，本院不予以支持。因本案系物权保护纠纷，并不适用诉讼时效，故本院对杨凤英、蔡连顺上诉称诉讼时效已过之主张不予以支持。原审法院因刘文荣目前未使用房屋，未支持班淑平要求其腾退房屋并无不当，本院予以确认。对于第二个焦点，从现有证据来看，兴南物业公司并不是诉争房屋之产权人，其并无产权人出售房屋之委托授权，其对诉争房屋之处分系无权处分，产权单位亦未对该行为进行追认。就兴南物业公司与杨凤英、蔡连顺之间的房屋置换委托合同以及收据问题，杨凤英、蔡连顺可另行解决。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费8200元，由北京兴南物业管理拆迁有限公司负担（已交纳）。
一审案件受理费70元，由杨凤英、蔡连顺负担（本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费70元，由杨凤英、蔡连顺负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高宝钟
代理审判员 林文彪
代理审判员 马 潇
二〇一四年四月二十一日
书 记 员 杨 竹