四川省金堂县人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）川0121执异26号
案外人：幸治林，男，1965年1月20日出生，汉族，身份证号，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：王庭君，四川蜀天律师事务所律师。
申请执行人：四川忠信建设工程有限公司，住所地四川省成都市武侯区。
法定代表人：周维德，董事长。
委托诉讼代理人：苏发钧，四川发现律师事务所律师。
委托诉讼代理人：向芳，四川发现律师事务所律师。
申请执行人：成都市青羊区鑫安小额贷款有限公司，住所地成都市青羊区。
法定代表人：骆明智，总经理。
委托诉讼代理人：钟光庆，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：周灵，四川金契律师事务所律师。
申请执行人：陈星江，男，1971年8月8日出生，汉族，身份证号码，住四川省内江市市区。
委托诉讼代理人：闫林，四川君益律师事务所律师。
申请执行人：胡伟，男，1955年5月19日出生，汉族，身份证号码，住成都市锦江区。
委托诉讼代理人：周世明，四川衡平律师事务所律师。
申请执行人：成都市第九建筑工程公司。住所地成都市金牛区。
法定代表人：余崇坤，总经理。
被执行人:四川中科盈文化旅游开发有限公司，住所地四川省金堂县。
法定代表人：阎海玉，经理。
委托诉讼代理人：贾国伟，四川思诚律师事务所律师。
被执行人：四川中盈实业有限公司，住所地四川省成都市青羊区。
法定代表人：杨英能，经理。
被执行人：北川民间羌绣文化旅游开发有限公司，住所地四川省绵阳市北川羌绣自治县。
法定代表人：杨丽，经理。
被执行人：四川晋通物资贸易有限公司，住所地成都市成华区。
法定代表人：伍星，经理。
委托诉讼代理人：贾国伟，四川思诚律师事务所律师。
本院在执行申请执行人四川忠信建设工程有限公司（以下简称忠信公司）、成都市青羊区鑫安小额贷款有限公司（以下简称青羊小贷公司）、陈星江、胡伟、成都市第九建筑工程公司（以下简称第九建筑公司）与被执行人四川中科盈文化旅游开发有限公司（以下简称中科盈公司）、四川中盈实业有限公司（以下简称中盈公司）、北川民间羌绣文化旅游开发有限公司（2015年6月24日注销）、四川晋通物资贸易有限公司（以下简称晋通公司）其他合同纠纷一案中，案外人幸治林于2016年9月27日对执行房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人幸治林称，1.中止对商品房预售许可证号474号下备案登记在幸治林名下位于金堂县淮口镇成阿工业园区环湖路的成阿新城项目一期x区x号楼1层和x层、x号楼负1层等共计4987.82㎡预售房及其占有范围内国土使用权的执行；2.解除对上述房屋的查封。事实和理由：案外人幸治林是成阿新城项目一期x区x号楼x层、x层、x层和x号楼负x层实际劳务施工人，故幸治林是该楼的直接占有人。因中科盈公司不能支付工程款及相关费用，2014年12月26日，中科盈公司与幸治林达成以幸治林修建的成阿新城一期x区x号楼x层、x层、x层和x号楼负x层已完工程部分抵偿劳务费及相关费用，双方签订了《成阿新城在建房产抵偿协议》。2015年4月21日中科盈公司向幸治林提供了《成阿新城房屋抵偿协议》。2015年8月11日中科盈公司与幸治林签订了一系列《商品房买卖合同》，2015年2月8日涉案房屋备案到幸治林名下。在此之前，房屋和土地均没有司法机关查封。依据相关法律规定，依照当事人真实意思表示，中科盈公司与幸治林达成以物抵偿债务。双方在约定的债权债务范围内抵销互负债务，故，幸治林为取得涉案房屋的所有权支付了全部对价并做了预售备案登记。该备案预售登记性质为预告登记，至少具有公示公信效力依照物权法等相关法律法规规定，相当于物权效力，具有对抗善意第三人的法律效力。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，其宗旨和目的是主张交付全部款项或大部分款项的买受人视为业主，取得房屋所有权，故，其权利优先于建筑承包人的法定优先权。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条等相关法律规定，特申请中止对涉案房屋的执行。
幸治林为支持其主张向本院提交了如下证据：
1.（2015）金堂执字第1420、1421、1422、1423、1424号执行裁定书，拟证明异议标的物被查封；
2.商品房预售许可证，拟证明签约备案至幸治林的名下的商品房取得了预售许可证；
3.建筑工程施工许可证；
4.建筑工程规划许可证；
5.建设用地规划许可证；
第3-5项证据拟证明成阿新城是合法的在建项目。
6.成阿新城在建房产抵偿协议；
7.成阿新城预售房产抵押（抵偿）协议；
8.金堂淮口成阿新城1号楼各债权人金额汇总表；
第6-8项证据拟证明中科盈为偿还其债务将查封的房屋以“以物抵债”的方式抵偿给幸治林；
9.商品房买卖合同摘要，拟证明涉案房屋已经备案，幸治林享有对查封房屋的物权；
10.关于解除《成阿新城》工程承包合同的协议、法人授权委托书，拟证明幸治林通过债权转移成为中科盈公司的债权人，因此中科盈公司为偿还债务，将查封房屋抵偿给幸治林。
申请执行人忠信公司提交书面意见称，1.涉案房屋仅进行了预告登记，目前幸治林并未取得该房产的物权，法院可以对该房产进行查封。2.幸治林提出停止处分被查封房产的执行异议，法院才应支持，而幸治林提出的却是解除查封、中止执行，该异议不成立。3.查封已经预告登记的房产，目前并未侵害预告登记权利人的权利，甚至可以理解为是为包括幸治林在内的相关权利人实现债权而采取的执行措施。综上，幸治林提出的对房产解除查封、中止执行的异议，应予驳回。
申请执行人陈星江提交书面意见称，1.金堂县法院依法对被执行人中科盈公司在金堂县淮口镇成阿工业园区环湖路开发的成阿新城项目一期A、B、C区的查封合法有效。因该处各栋房屋建筑于同一地块，其土地所有权无法分割，故只有对其整体查封才能最大限度的维护各执行申请人的合法权益。本案涉及众多受害者，若不妥善处理，必将产生恶劣后果。2.按照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条明确规定“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”本案中，尚无证据证明幸治林是否依照司法解释的规定行使优先受偿权，故查封并无不妥。3.根据幸治林自己提供的证据显示，被执行人中科盈公司与其达成的抵债价格分别为平方米2100元。这一价格不仅大大低于当地商品房的市场价格，甚至低于该处房屋的建筑成本。由此，不得不对这一抵偿行为的真实目的产生合理怀疑。若任其将房屋抵走，必将严重损害其他债务人的合法权益。4.幸治林与被执行人中科盈公司之间的债权债务未经法院审理，是否属实并无明证，不能确定其真实性。且该工程不具备综合验收条件，对其是否完工不能确认。综上所述，法院查封合法有效，应当驳回幸治林的申请。
申请执行人胡伟提交书面意见称，1.金堂县人民法院（2015）金堂执字第1420号、1421号、1422号、1423号、1424号执行裁定符合法律规定，依法应予维持。2.幸治林所谓以房抵偿工程款，事实不清，证据不足，于法无据。合同法第286条以及工程款优先受偿的对象是合法的承包人，即具备施工资质的施工公司。幸治林主张是涉案房屋的实际承包人，该主张及其金额没有经过司法审查，不能成立。3.商品房买卖合同签约备案不影响法院查封执行。备案仅具有预售合同备案性质，不具有物权变动的法律效果，备案不等于物权登记。4.中科盈公司所有的土地使用权现处于法院查封之中，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，中科盈公司向幸治林转让房屋违法无效。因此幸治林的异议不成立，应予驳回。
被执行人中科盈公司、晋通公司辩称，一、关于对幸治林案件的意见。1.中科盈公司将涉案预售商品房成阿新城A区1号楼1层、18层、19层抵偿给幸治林属实。2.中科盈公司将预售商品房抵偿给幸治林的后，双方的债权债务已经了结。
综上：相关抵偿协议的签订即意味着幸治林认可中科盈公司以商品房抵偿其对中科盈公司的债权，幸治林提出该执行异议，更直接表明幸治林确认中科盈公司以商品房抵偿其对中科盈公司的债权；自相关商品房抵偿备案给幸治林时，幸治林与中科盈之间的债权债务即行了结。
中科盈公司为支持其主张向本院提交了如下证据：
1.成阿新城在建房产抵偿协议、成阿新城预售房产抵押（抵偿）协议，拟证明双方确认以房抵债，债务已经了结；
2.委托书，拟证明涉及九个人的债权债务。
本院查明，申请执行人忠信公司、青羊小贷公司、陈星江、胡伟、第九建筑公司与被执行人中科盈公司、中盈公司、北川民间羌绣文化旅游开发有限公司、晋通公司其他合同纠纷五案，先后进入执行程序。本院执行过程中，因上述被执行人均为中科盈公司，故决定合并执行。2015年12月23日，本院（2015）金堂执字第1420、1421、1422、1423、1424号裁定对中科盈公司在金堂县淮口镇成阿工业园区环湖路开发的成阿新城项目（一期A、B、C区，预售许可证474）予以查封。
2015年4月21日，中科盈公司与成阿新城A标段实际承包人幸治林签订《成都成阿新城在建房产抵偿协议》，用房屋作价抵偿债务。2015年8月3日，中科盈与四川隆顺天和建筑劳务有限公司（幸治林）签订《成阿新城预售房产抵押（抵偿）协议》，明确了欠款金额和用预售房作抵偿等内容。
2015年3月25日，中科盈公司与泸州宏鑫建安集团有限公司签订《关于解除〈成阿新城〉工程承包合同的协议》。
泸州宏鑫建安集团有限公司授权本单位职工幸治林代表公司与中科盈公司洽谈有关“成阿新城”项目前期债权债务和商谈签订后续建筑施工合同等相关事宜。
2015年8月12日，位于金堂县淮口镇成阿工业园区环湖路333号1号楼1层、18层、19层和77号楼负1层房屋备案到幸治林名下。
中科盈公司于2015年取得商品房预售许可证（成房预售金堂字第x号），载明：项目座落环湖路x号，项目名称成阿新城（一期x），预售范围第xxxxxxxx幢。
本院认为，本院在执行时，根据生效的法律文书和申请执行人的申请，依法对涉案房屋采取查封措施，是为了维护申请执行人的利益而进行的，其措施并无不当。优先受偿权是在执行分配时先行受偿而已，但是该案中的案外人幸治林先与中科盈公司签订了《成都成阿新城在建房产抵偿协议》，后又以四川隆顺天和建筑劳务有限公司名义与中科盈公司签订《成阿新城预售房产抵押（抵偿）协议》，存在以下问题：一是主体不明确，发包人是中科盈公司，协议相对方既有四川隆顺天和建筑劳务有限公司、又有幸治林本人；幸治林又是泸州宏鑫建安集团有限公司的委托代理人。承包人应当是泸州宏鑫建安集团有限公司，他们之间的法律关系均需通过合法有效的程序予以确认；二是事实不清楚，债权债务的金额存在争议，其债权债务金额尚未得到确认之前，要从查封的财产中分离多少出来以物抵债，失去了公平公正的基础条件。即使案外人幸治林与中科盈公司签订以物抵债的协议符合《合同法》第二百八十六条“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”中“以物抵债”之规定，但其抵偿也应公平合理并且无争议。三是抵偿协议虽说是中科盈公司与幸治林或四川隆顺天和建筑劳务有限公司所签订的，但债的存在缺乏事实依据。再则，房屋的备案登记是房地产行政管理机关为加强房地产开发商的管理，维护房地产市场秩序而行使的一项职权，备案登记的房屋并不具有物权性质，即直接支配和排他的权利，不能阻止人民法院的执行，加之涉案债权债务未得到确认之前，可能存在以少抵多，将损害涉案中申请执行人的利益及其他债权人的合法权益。所以法院的查封并无不当，案外人幸治林的主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款（一）、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定，裁定如下：
驳回案外人幸治林的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 陈维席
审判员 唐海军
审判员 韩玉红
二〇一六年十一月十七日
书记员 戴佩文