江苏省灌南县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初字第2381号
原告ＸＸ生，居民。
原告杜金平，居民。
两原告共同委托代理人卢伯明，江苏海西律师律师事务所律师。
两原告共同委托代理人李桂成，江苏苍梧（灌南）律师律师事务所律师。
被告灌南云都娱乐有限公司；住所地灌南县新安镇新时代广场2号楼3C-02号。
法定代表人张保英，董事长。
被告屈新春，居民。
两被告委托代理人陈其湖。
原告ＸＸ生、杜金平与被告灌南云都娱乐有限公司（以下简称云都公司）、屈新春租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月22日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告杜金平及其委托代理人卢伯明，被告云都公司委托代理人陈其湖、被告屈新春均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告ＸＸ生、杜金平诉称：2012年8月20日，原、被告签订《房屋租赁协议》，被告租赁原告所有的位于灌南县新安镇新时代商业广场2号楼三层约1500平方房屋，从事洗浴、娱乐等业务，租期为10年，自2012年8月21日至2022年8月20日止。2013年8月21日至2014年8月20日租金为40万元，以后每年租金在前一年租金的基础上递增15%，每年度租金然年度的前一个月内付清，逾期未交付租金的，每逾期一日，方兴未艾按所欠租金额的0.1%向原告支付逾期利息，并承担违约金30000元。逾期付款超过30天且未得到原告书面同意的，原告有权解除合同，收回房屋；但被告没有按约定在2013年7月21日前付清第二年度租金，原告多次催要，几个月来被告只付了10万元，余款久拖不付。故原告诉至法院，请求法院依法判令解除原、被告签订的房屋租赁协议；被告给付租金（2013年8月21日后每天按1096元计算）及其逾期利息、违约金。被告承担本案诉讼费用。
被告云都公司、屈新春共同辩称：一、关于租赁合同签订情况；2010年3月21日，葛长高、ＸＸ生与王德良、毕潆文签订房屋租赁协议一份，该份协议未实际履行。2010年3月21日，葛长高、ＸＸ生与王德俊、季平签订房屋租赁协议一份，该份协议与原、被告之间一直在履行的协议；2012年8月20日，原、被告签订的租赁协议，协议实际上是被告因经营需要向信用社贷款，跟两原告协商所签订的。二、2010年3月21日，双方签订的《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，该协议合法有效，原告应按该协议的约定履行；1、王德俊、季平因从事洗浴、餐饮、娱乐业务需要，于2010年3月21日与葛长高、ＸＸ生协商签订了房屋租赁协议。灌南云都娱乐有限公司成立后，王德俊担任公司的法定代表人，季平担任公司董事。2011年下半年，被告屈新春先后受让了前公司所有的股份，成为公司的股东，并聘任张保英为法定代表人。屈新春接手事，一直承继前公司于2010年3月21日与原告签订的房屋租赁协议的权利和义务，依约向原告支付了2013年8月21日前的房租，原告收到被告的租金同时也出具了收条，被告已履行了协议约定的义务。该协议是双方真实意思表示且不违反法律、行政法规定的禁止性规定，是合法有效的，原、被告均应诚实信用的原则履行各自的义务。三、原告依据2012年8月20日双方签订的协议，提出解除双方签订的《房屋租赁协议》，违反了诚实信用的原则，要求解除协议的请求依法不能成立；首先被告方的行为未达到双方的解除协议的条件。原告与被告于2012年8月20日所签订的协议是因被告经营需要向信用社贷款，才与两原告协商签订的，双方真正履行的是2010年3月21日签订的那份协议，可原告却采取了移花接木的方式，让被告接受该份协议的约定，以达到他们提高房租或者其他不轨的动机，原告的行为严重违反了诚实信用的原则，而被告已按之前的合同履行了给付租金的义务，是原告违反了诚实信用的原则。其次根据法定解除合同的条件，从合同法第九十四条的规定，在具有法定的情形下，有权行使解除权的应该是被告，而非原告。综上请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：两原告系本县新时代广场2号楼3C-01、3C-02号的业主。2012年8月20日，原告ＸＸ生、杜金平（甲方）与被告云都公司、屈新春（乙方）签订了房屋租赁协议。乙方为租赁甲方房屋从事洗浴、餐饮、娱乐业务，经与甲方充分协商，就房屋租赁事宜，自愿达成如下协议：（与本案有关的主要内容如下）一、甲方自愿将人民西路灌南县新时代商业广场2号楼3层约1500多平方承租给乙方从事洗浴、餐饮、娱乐等业务（与营业执照相符）。二、租赁期限为10年，自2012年8月21日至2022年8月20日。三、2013年8月21日至2014年8月20日租金为肆拾元整，以后每年租金在前一年租金的基础上递增15%。每年租金急需解决不含税金。八、租赁期间，双方必须信守合同。每年度租金在年度的前一个月付清。逾期未交付租金的，每逾期一日，应按所欠租金额的0.1%向甲方支付逾期利息，并承担违约金30000元。乙方逾期付款超过30日内且未得到甲方书面同意的，甲方有权解除房屋租赁合同，收回房屋，且房屋内的全部资产（含动产）归甲方所有，乙方放弃抗辩权。十、乙方承担并担保：王德良、毕潆文与葛长高、ＸＸ生于2010年3月21日所订立的租赁协议，王德良、毕潆文已放弃租赁，如果王德良、毕潆文向葛长高、ＸＸ生主张2010年3月21日合同任何权利对葛长高、ＸＸ生所造成的一切不利益的后果，均由乙方承担。甲方ＸＸ生、杜金平；乙方屈新春签字并加盖了灌南云都娱乐有限公司的公章。合同签订后，被告给付了2012年度的租金，2013年度只履行了10万元。
审理中，发生争议的2010年3月21日的房屋租赁协议，实际上在2010年3月21日同一天形成两份房屋租赁协议；两份租房协议内容基本一致，一份是葛长高、卢同芹、ＸＸ生、杜金平（甲方）与王德俊、季平（乙方）签订的；另一份是葛长高、卢同芹、ＸＸ生、杜金平（甲方）与王德良、毕潆文（乙方），；主要内容为：甲方自愿将其位于人民西路灌南县新时代商业广场2号楼3、4、5、6楼及1、2楼260.4平方米给乙方从事洗浴、餐饮、娱乐业务，租赁期限15年，自2010年9月21日至2025年9月20日。鉴于被告需对房屋装修，原告免除被告租金6个月，该期间安排在2010年3月21日至2010年9月20日。租金每年80万，15年共计1200万元，前5年租金400万元，于本协议订立时付15万元，于2010年8月20日付15万元，于2011年8月20日前付50万元，于2012年8月20日前付140万元，于2013年8月20日付90万元，于2014年8月20日付清。（即在每年的8月20日前付清）。（注与王德良、毕潆文协议中为于2014年8月20日付90万元。以后每年度租金须在每年度开始前的1个月之前一次性付清）租赁期间，双方必须信守合同，乙方违反本合同的规定，逾期未交付租金的，每逾期一日，应按所欠租金额的日0.1%向原告支付逾期利息，并承担违约金300000元。乙方逾期付款超过30日且未得到甲方书面同意的，甲方有权解除合同，收回房屋，且房屋内的全部资产（含动产）归甲方所有，乙方放弃抗辩权。其他内容上也基本无出入。两份合同中甲方均有葛长高、ＸＸ生的签字，但对与王德俊、季平签订的合同，原告方称不知情，且ＸＸ生的签字不是其所签。
两份合同中，与王德良、毕潆文签订的协议，两原告与葛长高、卢同芹于2013年3月起诉至本院要求解除合同，本院于2013年11月12日作出判决，本院经审理认为，依法成立的合同，受法律保护。该案原告与被告签订的房屋租赁协议，系双方真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，该协议有效，该案原、被告均应按协议约定全面履行义务。该案中双方协议约定被告逾期未交付租金的，每逾期一日，应按所欠租金额的日0.1%向原告支付逾期利息，并承担违约金30000元。该案被告逾期付款超过30日且未得到原告书面同意的，原告有权解除合同，收回房屋。现该案被告仍欠原告2010年租金30000元，故该案原告依据协议要求解除合同及给付所欠租金30000元，符合法律规定，本院予以支持。该案原告还要求按所欠租金每日0.1%计算逾期利息，因双方约定的逾期利率超过中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，故超过部分本院不予支持。遂作出如下判决：一、解除双方于2010年3月21日签订的《房屋租赁协议》。二、王德良、毕潆文于本判决生效后十日内给付ＸＸ生、杜金平、葛长高、卢同芹尚欠的2010年租金30000元及其逾期利息（从2013年3月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至本判决确定的给付之日止）。该判决已生效。
另查明：灌南云都娱乐有限公司于2011年3月登记成立，为有限公司法定代表人为王德俊，主要负责人为季平。2011年12月王德俊与屈新春达成股权让协议，将股份全部转让给屈新春，屈新春母亲张保英担任公司法定代表人。
两被告称2012年8月20日房屋租赁协议是为贷款需要，与原告所签订的，向本院提供了与信用社信贷员的录音，但未提供其他证据予以佐证。审理中，原告方还提供了由屈新春所写的并加盖被告云都公司印章的承诺书，内容为：本人屈新春承诺从2013年至2022年每年8月20日前付给ＸＸ生壹拾万元整。灌南云娱乐有限公司屈新春，2012年8月20日。
上述事实，有当事人陈述、房屋租赁协议、灌南县云都娱乐有限公司工商档案在卷为证，本院足以认定。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按合同的约定履行。2010年3月21日出现了两份合同，其中与王德良、毕潆文签订的合同，被本院判决解除并生效，已失去法律效力，而对另外一份与王德俊、季平签订的协议，因同一天出现两份内容基本一样的合同，原告方称不知情且不承认ＸＸ生的签字为其所签，现尚无法确切该协议的真实性，即使该协议是真实有效的，王德俊、季平签订房屋租赁协议的目的是为了筹办灌南云都娱乐有限公司且的确为了公司经营的需要，王德俊是公司的法定代表人，因股份转让给了被告屈新春，屈新春做为公司股东代表云都公司承继了该协议，在该协议的履行中，又与原告重新于2012年8月20日签订了另一份房屋租赁协议，视为双方对旧合同约定解除，成立新合同，重新确立双方的权利义务，故而双方均应按新合同的约定履行。综上，不管之前两份合同是否真实有效，原、被告于2012年8月20日签订的房屋租赁协议，是合法有效合同，双方均应按合同约定履行。被告方辩解2012年8月20日签订的合同是为了贷款所需而签的，未向本院提供足以充分的证据，故对此抗辩，本院不予支持。
在2012年8月20日的协议中已约定每年度租金在年度的前一个月内付清。因逾期未交付租金的，每逾期一日，应按所欠租金额的0.1%向原告支付逾期利息，并承担违约金30000元。被告逾期付款超过30日内且未得到原告书面同意的，原告有权解除房屋租赁合同。因被告云都公司只给付10万元租金，而根据租赁协议与承诺书，被告未能全额给付租金，尚有40万元租金未给付，故对原告要求解除与被告云都公司签订的房屋租赁协议的诉求，本院予以支持。对原告要求被告云都公司给付2013年8月21日后的租金按每天1096元计算，根据承诺以及租赁协议，有合同依据，应予支持。对原告要求逾期利息和违约金的诉讼请求，因双方约定的使其利率和违约金过高，并超过了中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，故超过的部分，本院不予支持。屈新春做为公司股东代表云都公司签订协议，其行为是公司行为，故对原告要求与屈新春解除合同、屈新春给付租金及违约责任的要求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、解除原告ＸＸ生、杜金平与被告灌南云都娱乐有限公司于2012年8月20日签订的房屋租赁协议。
二、被告灌南云都娱乐有限公司给付原告ＸＸ生、杜金平从2013年8月21日按每日1096元至判决生效之日的租金。
三、被告灌南云都娱乐有限公司给付原告ＸＸ生、杜金平逾期利息（从2013年8月21日起以40万元为本金并按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至本判决确定的给付之日止）。
上述三项款项，均限本判决发生法律效力之日起十日内兑现。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由被告灌南云都娱乐有限公司承担，被告在兑现上述款项时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费100元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条的规定，本判决生效后，权利人可向本院或本院同级的被执行的财产所在地法院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。
审 判 长 张正军
人民陪审员 祁 浩
人民陪审员 惠康英
二〇一四年四月二十二日
书 记 员 武春光
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。