四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终9626号
上诉人（原审被告）：成都金山房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市龙泉驿区龙泉街道办事处龙都南路*号。
法定代表人：陈国金，董事长。
委托诉讼代理人：吴青松，四川明炬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郝明俊，四川明炬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡辰洪，男，汉族，1980年12月26日出生，住四川省成都市龙泉驿区。
委托诉讼代理人：黎涌，四川拓都律师事务所律师。
上诉人成都金山房地产开发有限公司（以下简称金山公司）因与被上诉人胡辰洪商品房预售合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2016）川0112民初1524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
金山公司上诉请求：1、撤销原判；2、综合双方各自实际损失等相关情况的基础上，依据公平原则改判金山公司按照每日万分之零点一的标准支付违约金2581元；3、驳回胡辰洪其他的诉讼请求；4、本案一、二审诉讼费用全部由胡辰洪承担。事实和理由：案涉小区房产证逾期办理的原因是小区车位建设不符合规划而延期验收所导致，诉讼前，金山公司已经就车位不符合规划所导致的所有责任向每户赔偿20000元并一并予以解决，因此，金山公司支付的20000元已经包含了逾期办证的违约金，同时，胡辰洪并未举证证明其实际损失的存在，政府承诺在2014年7月31日前办结案涉小区两证，但政府并未严格履行自己的义务，最终延误办理房产证2个多月、国土证10个多月，因此，金山公司不应承担责任，一审判决认定的违约金额明显过高，对金山公司显失公平，同时与胡辰洪实际损失不符。胡辰洪于一审起诉时，办理国土证的条件尚未成就，且金山公司已于2016年1月初就向国土部门提交了全部手续，相关费用已经全部缴纳，而且现部分业主已经领到了国土证，故一审法院判决金山公司协助胡辰洪办理国土证没有事实和法律依据，应当予以驳回。双方约定在商品房交付之日起300日内办理房屋所有权证书，而房屋所有权证书已在2011年交付给小区业主，因此，逾期办理房屋所有权证书违约金的诉讼时效期间应当从交房后第301日起算，胡辰洪向一审法院起诉时，诉讼时效期间已经届满，一审法院判决金山公司支付违约金错误。
胡辰洪辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，金山公司的上诉事实及理由均不能成立，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉。
胡辰洪向一审法院起诉请求：1、金山公司向胡辰洪支付逾期办理房屋所有权证书违约金7744.49元；2、判令金山公司限期办理并交付胡辰洪所购房屋的国土使用证。
一审法院经审理查明：2010年1月16日，胡辰洪作为买受人与作为出卖人的金山公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》，约定金山公司将位于龙泉街道办事处北泉路以北自行开发建设的“金上城”×栋×单元8层807号房屋出售给胡辰洪，房屋总价款为365529元，胡辰洪以按揭方式购买。金山公司应在2011年12月30日前向胡辰洪交付房屋。胡辰洪委托金山公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因金山公司原因，胡辰洪未能在商品房交付之日起300日内取得房屋所有权证书的，金山公司按日计算向胡辰洪支付全部已付款万分之零点三的违约金，并于胡辰洪实际取得房屋所有权证书之日起15日内由金山公司支付。金山公司应当在办理完该商品房分户产权两年内，办理分户国土使用证。
上述合同及补充协议签订后，胡辰洪向金山公司支付了全部购房款，该款后经双方结算确定为366690元。2011年12月30日，金山公司按合同的约定向胡辰洪交付了房屋。2014年9月29日，胡辰洪所购房屋完成了所有权转移登记，但该房屋的国土使用权转移登记至今未办理。
一审法院另查明，金山公司因小区车位建设不符合规划，于2014年7月16日与“金•上城”业主委员会达成了“赔偿及谅解协议”，由金山公司赔偿每户人民币贰万元。2015年2月9日，金山公司就逾期办理房屋产权证问题向“金上城”二期全体业主承诺，业主的违约金将于2015年10月31日起全额进行赔付。
一审法院经审理认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应全面履行合同约定的义务。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，当事人应按合同的约定履行相应的义务。关于逾期办理房屋所有权证书的违约责任问题。根据《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件与补充协议》的约定，胡辰洪委托金山公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因金山公司的责任，胡辰洪未能在商品房交付之日起300日内取得房屋所有权证书，金山公司应支付违约金。双方约定的交房时间为2011年12月30日，而胡辰洪实际取得房屋权属证书的时间为2014年9月29日，此时已超过了双方约定的300日的办证期限。金山公司未提供证据证实逾期办理权属转移登记系胡辰洪原因所致，故金山公司应承担相应的违约责任。
关于胡辰洪的违约金请求权是否超过诉讼时效的问题。根据双方合同的约定，金山公司应于2012年10月25日前向胡辰洪交付房屋产权证书。本案胡辰洪违约金请求权的诉讼时效应从2012年10月25日起算两年，至胡辰洪起诉虽已超过两年，但因金山公司于2015年2月9日公开承诺对逾期办理房产权证违约金于2015年10月31日起全额赔付，此属于金山公司就支付违约金重新所作出的承诺，该承诺对金山公司具有拘束力。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条：“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持”的规定，金山公司支付违约金的诉讼时效因金山公司同意履行义务而应重新从2015年11月1日起计算，胡辰洪于2016年3月29日起诉并未超过法定的两年诉讼时效期间。故金山公司就本案诉讼时效所提出的抗辩不能成立。
关于违约金的数额问题。双方约定按已付房款每日万分零点之三计算，不存在过高情形。金山公司要求调整，一审法院不予采纳。
金山公司此前支付的2万元赔偿款，系因小区车位建设不符合规划的相关规定，造成了胡辰洪实际权益的损害所支付的赔偿款。金山公司主张该款包含了逾期办证违约金与事实不符，一审法院不予确认。
关于胡辰洪起诉要求金山公司办理国土使用证的问题。根据《商品房买卖合同附件与补充协议》第九条“出卖人应当在办理完该商品房分户产权两年内，办理分户国土使用证”的约定，金山公司应当办理胡辰洪所购房屋的国土使用证时间为金山公司应当办理完该房屋分户产权两年内。金山公司实际交付房屋的时间为2011年12月30日，应当办理房屋所权转移登记的时间为2012年10月25日前，则金山公司应当办理胡辰洪所购房屋分户国土使用证的截止时间为2014年10月25日。该约定办理期限现已届满，胡辰洪有权要求金山公司履行其协助办理国有土地使用权证的义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、金山公司于判决生效后15日内向胡辰洪支付违约金7744.49元；二、金山公司于判决生效后60日内，协助胡辰洪办理所购位于成都市龙泉驿区龙泉北泉路×××号“金上城”×栋×单元8层807号房屋的国有土地使用权转移登记手续。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计25元，由金山公司负担（诉讼费已由胡辰洪预交，金山公司在履行判决确定的违约金支付义务时一并付给胡辰洪）。
二审中，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审法院审理查明的事实一致，对此，本院予以确认。
本院审理中，胡辰洪认可案涉房屋的国有土地使用权证已经办理。胡辰洪主张逾期办理房屋所有权证书违约金是从约定的交房之日起的第301天起算至2014年9月29日止。金山公司认可计算逾期办理房屋所有权证书违约金的截止日期为2014年9月29日。但金山公司认为起算时间应为实际交房之日起的第301天。
本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下：
一、一审法院确定的逾期办理房屋所有权证的违约金金额是否恰当的问题
对于违约金起算时间的确定。本院认为，作为履行交房义务一方，金山公司并未举出充分证据证明其于何时履行交房义务，因此，本院依据胡辰洪自认的交房时间作为金山公司履行交房义务的时间。故胡辰洪主张从合同约定的交房之日起第301天开始计算逾期办理房屋所有权证的违约金，于法有据，应予支持。一审法院认定起算时间正确，本院依法予以确认。
对于违约金是否应当调整的问题。金山公司主张应扣除先行支付的20000元赔偿款，但未举证证明支付的该20000元系逾期办理房屋所有权证的违约金，因此，金山公司要求扣减的主张，本院依法不予支持；金山公司主张系政府原因导致办理房屋所有权证违约，但未提交相应证据加以证明，也未举证证明金山公司于双方约定的时间内履行了协助办理房屋所有权证的义务，因此，金山公司认为不应承担责任的主张，因无事实依据，本院依法不予支持；同时，双方约定的违约金计算标准不存在过高情形，一审法院未予调整正确，本院依法予以确认。金山公司要求调减违约金的主张，本院依法不予支持。
二、胡辰洪主张的逾期办理房屋所有权证的违约金是否因诉讼时效届满而丧失胜诉权的问题
本院认为，即便如金山公司主张，胡辰洪主张逾期办理房屋所有权证的违约金的诉讼时效期间应从2012年10月25日起算。但金山公司于2015年2月9日承诺于2015年10月31日支付该违约金，且胡辰洪对金山公司承诺于2015年10月31日支付逾期办理房屋所有权证违约金无异议，因此，要求给付逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼时效期间应从2015年11月1日起算，至胡辰洪起诉之时（2016年3月29日），尚未届满。因此，金山公司以诉讼时效期间届满为由进行抗辩，一审法院不予支持正确，本院依法予以确认。
此外，胡辰洪认可案涉房屋的国有土地使用权证已经办理，因此，胡辰洪要求金山公司协助办理案涉房屋的国有土地使用权证的请求，因与事实不符，本院依法不予支持。如金山公司代为领取国有土地使用权证后拒不交给胡辰洪，则胡辰洪可另行主张权利。
综上所述，金山公司的上诉理由部分成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，但因胡辰洪自认案涉房屋国土证已经办理，导致案件事实发生变化，进而判决结果应予更改。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持成都市龙泉驿区人民法院（2016）川0112民初1524号民事判决书第一项即“被告成都金山房地产开发有限公司于本判决生效后15日内向原告胡辰洪支付违约金7744.49元”；
二、撤销成都市龙泉驿区人民法院（2016）川0112民初1524号民事判决书第二项即“被告成都金山房地产开发有限公司于本判决生效后60日内，协助原告胡辰洪办理所购位于成都市龙泉驿区龙泉北泉路×××号‘金上城’×栋×单元8层807号房屋的国有土地使用权转移登记手续”；
三、驳回胡辰洪的其他诉讼请求。
本案原审案件受理费按原审判决确定的方式执行。二审案件受理费50元，由成都金山房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 何广智
审判员 龚 耘
审判员 赵 锋
二〇一六年十二月二十五日
书记员 杨大准