重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2015）渝北法民初字第15702号原告：重庆澄海物业管理有限公司，住所地重庆市江北区小苑三村41号4-2，组织机构代码77179300-2。法定代表人：叶青，董事长。委托诉讼代理人：张玲，重庆川立律师事务所律师。被告：重庆灿蕾物业发展有限责任公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道黄泥磅藕塘湾。法定代表人：蒋利，董事长。原告重庆澄海物业管理有限公司与被告重庆灿蕾物业发展有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘海兵担任审判长，与人民陪审员范静、人民陪审员蒋泽琼组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。2016年10月18日，由审判员刘海兵担任审判长，与人民陪审员赖立瑜、人民陪审员田学芳组成合议庭，适用普通程序第二次公开开庭进行了审理。原告重庆澄海物业管理有限公司的法定代表人叶青，委托诉讼代理人张玲到庭参加诉讼，被告重庆灿蕾物业发展有限责任公司经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆澄海物业管理有限公司诉称：2008年12月8日，原、被告就“银海·北极星”小区物业管理服务相关事宜签订《前期物业服务合同》，合同约定了双方的权利义务。合同签订后，原告按约定对“银海·北极星”小区提供物业管理服务至2011年7月2日。由于“银海·北极星”小区的设施设备如健身器材、每户可视电话等不完善，根据重庆市物价局《关于银海·北极星物业服务单位变更后明确收费主体的通知》（渝价[2009]393号）及《关于确定江风雅筑等物业服务收费标准的通知》（渝价[2008]401号）的规定，“银海·北极星”商住小区的物业服务收费标准为“试行标准”。在试行期间，应下浮30%收费。下浮的30%由建设单位承担。因此，原告只得下浮30%向该小区业主收费物业服务费，所下浮的30%的物业服务费共计760520.74元，按规定被告应支付给原告。该费用被告在原、被告终止物业服务合同时即应支付给原告，但被告至今未支付。故原告提起诉讼，请求判令被告立即向原告支付因小区设施设备不完善致使物业服务收费标准下浮30%部分（3、4、5栋）的物业服务费760520.74元及截至2015年9月的违约金112655.2元（违约金标准按照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款的利息计算）。庭审中，原告根据其举示的证据变更诉讼请求为被告立即向原告支付因小区设施设备不完善致使物业服务收费标准下浮30%部分（3、4、5栋）的物业服务费570390.56元，并当庭撤回了要求被告支付违约金的诉讼请求。被告重庆灿蕾物业发展有限责任公司未作答辩。经审理查明：银海·北极星小区的建设单位为本案被告，该小区共5栋房屋，其中1、2栋房屋为商业用房，3、4、5栋为住宅，其中3栋的总建筑面积为22517.65平方米，4栋的总建筑面积为23111.72平方米、5栋的总建筑面积为22517.65平方米。2008年12月8日，原、被告签订了一份以被告为甲方、原告为乙方的《前期物业服务合同》，并于2010年6月18日在重庆市渝北区房屋管理局办理了备案手续。该合同主要约定甲方委托乙方为银海北极星小区提供物业管理服务，合同期限为三年，自2008年12月9日起至2011年12月9日止。该合同第一条规定，物业基本情况：物业名称：银海北极星；物业类型：商住；座落位置：渝北区；建筑面积：9.78万平方米。合同第六条规定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务用标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：1.2元/月·平方米；（2）写字楼：2元/月·平方米；（3）商业物业：3元/月·平方米。2008年8月28日，重庆市物价局作出渝价[2008]401号文件，该文件载明，重庆市银海物业管理有限公司等公司“关于物业服务收费的请示”，经研究，通知如下：一、各物业的公共服务收费项目及标准详见附表。二、附表中备注为试行标准的，在试行期间，应下浮30%收费。下浮的30%由建设单位承担。待相关设备设施等完善后，物业服务企业应及时向我局申报物业服务正式收费标准。该文件附表中载明：位于渝北区的银海·北极星物业服务费标准为0.6元，维修养护费为0.3元，合计0.9元，该标准为试行标准。2009年11月9日，重庆市物价局作出渝价[2009]393号文件，该文件载明，由于重庆银海房地产开发（集团）有限公司与重庆银海物业管理有限公司解除了前期物业服务合同，重新委托重庆澄海物业对银海·北极星实施前期物业服务。经研究，通知如下：同意重庆澄海物业管理有限公司在法定有效期内承接重庆银海物业管理有限公司对银海·北极星收取物业服务费。收费标准和收费方式仍按《重庆市物价局关于确定江风雅筑等物业服务收费标准的通知》（渝价[2008]401号）执行。上述物业服务合同签订后，原告按约定对银海·北极星小区提供了物业管理服务至2011年7月2日。2011年7月2日，原告与重庆市渝北区龙溪街道新牌坊社区居民委员会、银海·北极星部分业主代表共同出具《关于重庆澄海物业有限公司撤离北极星的决定》一份，该《决定》载明：“自撤离之日起三个月内，由银海·北极星业主代表和重庆澄海物业有限公司工作人员共同完成前期物管费的收缴工作，收缴标准暂按下列执行（最终标准以法院二审判决为准）：物管费0.63元/月/平方米，电梯费0.3元/月/平方米，公摊费5元/月/平方米”。另查明，在2011年原告起诉银海·北极星小区业主缴纳物业服务费案件的生效判决中，确认原告收取的物业服务费标准为0.63元/平方米/月（0.90元/平方米/月×70%）。2013年1月22日，原告向本院起诉，要求被告支付物业服务费及因小区设施设备不完善致使物业服务收费标准下浮30%部分的物业服务费570390.56元，后撤回起诉。庭审中，原告陈述其入驻银海·北极星小区后，均是按照全价收取的物业服务费。原告举示了重庆市渝北区XX政府XX街道办事处的证明、已退费业主明细表、XX街道办事处物业管理科工作人员李某的证言，证实原告开始是按照每平方米0.9元收取物业管理费，在法院作出生效判决之后将应下浮的30%部分退还给了业主。上述事实，有前期物业服务合同、房屋面积分户汇总表、重庆市渝北区XX政府XX街道办事处证明、关于重庆澄海物业有限公司撤离北极星的决定、（2011）渝北法民初字第4619号民事判决书、（2011）渝一中法民终字第05887号民事判决书、重庆市物价局关于银海北极星物业服务单位变更后明确收费主体的通知、关于确定江风雅筑等物业服务收费标准的通知、已退费业主明细表、证人李某的证言等证据在案佐证、足以认定。本院认为，原告与被告于2008年12月8日签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。原告是银海·北极星小区的前期物业服务企业，采用政府指导价的方式确定物业服务费标准符合相关法律法规的规定。根据原物业服务企业的申请，政府物价管理部门以渝价[2008]401号文件对收费标准进行了审批，且在同意原告作为收费主体的[2009]393号文件中明确要求按原批准的收费标准执行，收费标价表中载明的收费批准文件仍是[2008]401号文件，故应按该文件标准的收费标准执行。根据该文件的规定，“银海·北极星”小区“应下浮30%收费，下浮的30%由建设单位承担”，之后本院生效判决原告应按照下浮30%的标准向业主收费，原告在退场之后也退还了多收取的30%部分。故被告作为“银海·北极星”小区的建设单位，应当承担下浮的30%部分。被告未到庭参加诉讼，应承担相应的法律后果。根据[2008]401号文件的规定，下浮30%部分为0.27元/平方米（0.9元/平方米×30%）。“银海·北极星”小区3栋的总建筑面积为22517.65平方米，4栋的总建筑面积为23111.72元、5栋的总建筑面积为22517.65平方米，原告于2008年12月9日为该小区提供物业服务，2011年7月2日撤场，故被告应当支付原告物业服务费566159元〔（22517.65平方米+23111.72平方米+22517.65平方米）×0.27元/平方米×30.77个月，四舍五入到元〕。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆灿蕾物业发展有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告重庆澄海物业管理有限公司物业服务费566159元；二、驳回原告重庆澄海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12530元，由被告重庆灿蕾物业发展有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  刘海兵人民陪审员  赖立瑜人民陪审员  田学芳二〇一六年十月二十四日书 记 员  曹 彬