辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第1795号
上诉人（原审原告）：楚秀英，女，1954年5月8日出生，汉族，无职业，住址：沈阳市铁西区。
上诉人（原审原告）：胡永志，男，1954年10月27日出生，汉族，无职业，住址：沈阳市铁西区。
被上诉人（原审被告）：沈阳女人街房地产开发有限公司，住所地：沈阳市浑南新区浑南四路1号富腾国际大厦A座2001室。
法定代表人：程君玲，系该公司董事长。
委托代理人：李丹丹，女，1985年11月15日出生，汉族，系该公司工作人员，住址：黑龙江省讷河市。
上诉人楚秀英、胡永志因与被上诉人沈阳女人街房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳高新技术产业开发区人民法院（2013）沈高开民初字第938号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法由审判员周濛担任审判长，审判员姜会军（主审）、代理审判员韩彩霞组成合议庭，于2014年8月26日公开开庭进行了审理，上诉人楚秀英、胡永志，被上诉人沈阳女人街房地产开发有限公司的委托代理人李丹丹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：原、被告于2007年5月23日签订商品房买卖合同一份，合同约定，原告购买被告开发的坐落于沈阳市浑南新区浑南四路1号第1-2单元107号房屋一处，被告应在2006年4月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。如被告逾期交房超过90日，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。合同附件三装饰、设备标准约定：外墙为高级涂料，内墙为刮大白，地面为水泥砂浆抹平，照明为日光灯，中央空调预留接口，通讯预留电话接口、有线电视接口、宽带网接口。庭审过程中，被告对合同约定的收房时间在合同签订时间之前作出解释，称系当时工作失误，合同是按以前的统一格式进行书写的，以被告向原告发出准住通知书的时间为准。合同签订前后，原告已付清房屋总价款人民币1，166，953元。2007年5月26日，被告向原告以挂号信的方式发出准住通知单，主要内容为：根据《商品房买卖合同》S0021号，买受人购买沈阳女人街房地产开发有限公司位于沈阳市浑南新区浑南四路1号1层07号商品房，建筑面积人民币216.82平方米，朝向南，已具备交付使用条件，购房款已结清，准予办理入住手续。但该挂号信被退回。同年7月8日被告第二次向原告发出入住通知单，原告收到后，于同年7月9日办理了契税证，办理入住时发现该房屋曾经被使用过，地面散落杂物，且房屋二楼地面靠近西墙处有一挪管道遗留孔洞，因此没有办理房屋入住手续。2011年11月14日原告为办理房屋产权登记，向沈阳富腾物业服务有限公司交纳物业服务费人民币32，602元、垃圾清运费人民币380元，原告于2012年1月11日领取了房屋产权证。原告认为，房屋存在各种问题，被告不予维修，导致原告未收房，给原告造成了巨大的损失，故原告诉至本院。
本案在原一审审理过程中，原告向法院提出现场勘察申请，案件承办人曾到现场勘察，发现涉案房屋：一共为两层，楼上西墙处有一方形孔洞，被告称系更改管道留下的；二楼未吊顶，间壁墙未封闭，有两个孔洞，被告称孔洞系管道更改所致，交房标准为不吊顶；楼上靠近西墙处三楼卫生间漏水，被告称三楼系其对外出租，卫生间漏水已经修复；二楼墙皮脱落，室内没有照明，入户门口处缺少青石板，且门无法正常向外打开，屋内杂乱，地面不平。以上问题，被告当时表示同意于2012年5月1日前按照合同约定交房标准进行修理。
本案重审期间查明，2012年5月1日前被告将楼上西墙处的方形孔洞修堵完毕。在2013年4月将间壁墙上的两个孔洞封闭，屋内的墙面和地面也已收拾干净，但地面仍旧没能用水泥砂浆抹平，房屋门口缺少青石板。2013年11月16日原告从物业处取走房屋钥匙，将房屋出租，每年租金人民币8万元。被告也认为原告所述的租金价格与同地段同类房屋的市场价格相符。
上述事实，有双方当事人的陈述、商品房买卖合同、入住通知单、挂号信、照片等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。
原审法院认为：本案涉案房屋（坐落于沈阳市浑南新区浑南四路1号1-2单元107号）原告已经收取，房屋已经符合交付条件，原告也已将房屋出租使用，故双方对交房问题已无争议，原告要求被告按合同标准交付房屋的诉讼请求已无实际意义，本院不予支持。涉案房屋于2006年经过验收合格，被告于2007年7月8日向原告送达过准住通知单，原告也于2012年1月11日办理了房屋产权证，故本案不存在逾期交房的问题，原告要求被告按照合同约定的预期交房违约金标准支付人民币413，568元的请求不符合法律规定，本院不予支持。但被告所建房屋存在严重的瑕疵，导致原告无法正常使用，造成损失，被告应承担一定的赔偿责任。对于房屋的质量瑕疵，原告提出要求后，被告长期未履行房屋修复义务，原告可在自行维修之后要求被告承担维修费用，但原告对此一直消极应对，未采取上述措施，对损失的产生有进一步扩大之嫌，故应适当减轻被告的赔偿责任。综合本案案情，本院酌定，由被告赔偿原告租金损失人民币8万元。原告交纳的物业费损失人民币32，602元也由被告赔偿一半计人民币16，301元。原告主张的垃圾清运费人民币380元，属于原告接收使用房屋正常应该交纳的合理费用，原告要求被告赔偿，不符合法律规定，本院不予支持。原告主张的其余损失，由原告自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告沈阳女人街房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付原告楚秀英、胡永志租金损失人民币8万元；二、被告沈阳女人街房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付原告楚秀英、胡永志赔偿物业费损失人民币16，301元；三、驳回原告楚秀英、胡永志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费人民币8，098元，由原告楚秀英、胡永志负担一半人民币4，049元，剩余部分由被告沈阳女人街房地产开发有限公司负担。
宣判后，上诉人楚秀英、胡永志不服原判，向本院提出上诉，理由是：1、原审查明的事实可以认定涉案房屋事实上没有达到进住标准，虽然被上诉人通知上诉人入住房屋，但该房屋无法使用，上诉人是不能接受的，因此，原审认定本案不存在逾期交付问题是错误的。2、本案是逾期交房的违约之诉，但重审却判租金损失，显然不当。另外，即使是租金损失，被上诉人未交房已达6年多之久，但一审只判对方承担一年的租金，属认定过错责任，适用法律错误。3、原审判令被上诉人承担上诉人交纳的物业费一半，垃圾费不予赔偿，不符合客观事实。请求：1、依法撤销原判，改判被上诉人按照合同约定的标准支付逾期交房违约金561，071元，并全额返还物业费32602元、垃圾清运费380元及利息；2、本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人沈阳女人街房地产开发有限公司辩称：1、上诉人所述2013年11月16日，我方才将涉案房屋建设完毕以及房屋未达到进住标准是不符合事实的；2、被上诉人不存在逾期交付的违约事实。3、上诉人请求支付物业费和垃圾清运费是没有法律依据。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院经审理查明事实与原审法院认定事实基本一致。
另查明，本案在审理过程中，法庭从沈阳市物价局调取了2008年度至2014年度沈阳市非住房租赁指导租金明细。其中2014年至2015年沈阳市非住房租赁指导租金明细记载：“浑南四路为五级路段，租金指导价为25元／月／平方米”。2008年度至2013年度沈阳市非住房租赁指导租金明细中并未体现“浑南四路”为几级路段，但浑南新区被确定为四级路段，租金指导价为35元／月／平方米。
上述事实，有双方当事人的陈述及其提供的商品房买卖合同、入住通知单、挂号信、照片，沈阳市非住房租赁指导租金明细等证据材料在卷佐证，经开庭质证，本院依法予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因涉案商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，故该合同应为有效合同，双方当事人均应按合同的约定全面履行各自的义务。
一、关于上诉人提出被上诉人存在逾期交付房屋系属违约行为的上诉主张，本院认为，因涉案房屋于2006年经过验收合格，且庭审中，上诉人亦承认被上诉人已于2007年7月8日向其送达过准住通知单，故被上诉人不存在逾期交房的问题，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。
二、关于上诉人要求被上诉人赔偿违约金561，071元的问题。
1、关于上诉人修复涉案房屋时间的认定，本院认为，因通过原审案件承办人现场勘察笔录、上诉人提供的涉案房屋现场照片及庭审中被上诉人的自认可知，涉案房屋存在二楼西墙处有一方形孔洞、二楼未吊顶、间壁墙未封闭、有两个孔洞及卫生间漏水、墙皮脱落等严重的质量问题，不符合入住的基本条件，才导致上诉人迟迟不予接收涉案房屋，虽上诉人多次要求被上诉人予以维修，但被上诉人一直未履行修复义务。庭审中，上诉人主张被上诉人将涉案房屋完毕的时间为2013年10月，被上诉人则主张修复房屋的时间是在原审开庭之日即2013年4月25日之后，而原审法院查明被上诉人于2013年4月将间壁墙上的两个孔洞封闭，屋内的墙面和地面也已收拾干净，但地面仍旧没能用水泥砂浆抹平，房屋门口缺少青石板。对此，本院认为，一方面，被上诉人对其主张修复房屋的时间并未提供相应证据加以证明，另一方面，即便如上诉人所述，其实际修复房屋的时间为2013年5月，但鉴于被上诉人在修复房屋后并未及时通知上诉人办理房屋交接手续，因此，本院认定被上诉人修复房屋的时间应为上诉人实际取得房屋钥匙之日即2013年11月16日。
2、关于上诉人的损失如何计算问题，本院认为，因庭审中，双方当事人均承认上诉人实际接收房屋的时间为2013年11月16日，因此，从2007年7月9日至2013年11月15日期间，因房屋质量问题导致上诉人无法入住的损失，被上诉人理应予以赔偿。至于被上诉人赔偿损失的标准问题，因法庭调取了2008年度至2013年度沈阳市非住房租赁指导租金明细，根据该指导租金明细综合均价并结合涉案房屋现租金为每月每平方米30元的情况来看，涉案房屋的平均月租金损失应酌定为20元／月／平方米为宜，据此计算，被上诉人理应赔偿上诉人租金损失的数额应为人民币326，530元（216.82平方米×20元／月／平方米×75.3个月）。但鉴于涉案房屋出现质量问题后，上诉人在多次督促被上诉人履行房屋修复义务未果的情况下，其可在自行维修之后要求被上诉人承担维修费用，但上诉人对此一直消极应对，未采取上述措施，对损失的产生有进一步扩大之嫌，故上诉人亦存在过错，应适当减轻被上诉人的赔偿责任。结合本案的实际情况，被上诉人赔偿上诉人租金损失的数额应酌定为上述租金损失的50%为宜即为人民币163，265元，而原审只判令被上诉人赔偿上诉人8万元的租金损失不妥，应予纠正。
三、关于上诉人要求被上诉人返还物业费32，602元、垃圾清运费380元的上诉主张，本院认为，因上诉人现已实际接收涉案房屋，而交纳物业费又是上诉人应当履行的必要义务，故上诉人可依照物业合同中约定的物业费标准，将其所交纳的上述费用，抵顶2013年11月16日以后的物业费费用。至于清运费380元，因该费用属业主入住房屋所必须交纳的费用，故该笔费用不应退还，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：
一、撤销沈阳高新技术产业开发区人民法院（2013）沈高开民初字第938号民事判决第二项、第三项；
二、变更沈阳高新技术产业开发区人民法院（2013）沈高开民初字第938号民事判决第一项，即“被告沈阳女人街房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付原告楚秀英、胡永志租金损失人民币8万元”为“被上诉人沈阳女人街房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付上诉人楚秀英、胡永志房屋租金损失人民币163，265元”；
三、驳回各方当事人的其他诉讼请求。
如未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
二审案件受理费8，098元，由上诉人楚秀英、胡永志负担4，049元；由沈阳女人街房地产开发有限公司负担4，049元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 韩彩霞
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。