上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初6117号
原告富宏伟，男，1960年10月11日生，满族，住上海市普陀区。原告桂齐复，女，1961年6月1日生，汉族，住址同上。原告富文博，男，1987年2月10日生，满族，住址同上。上列三原告共同委托代理人栾国庆，上海沪港律师事务所律师。上列三原告共同委托代理人任辛耘，上海沪港律师事务所律师。被告龙涌骏，男，1980年2月16日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人赖美玲(系被告的母亲)，1954年10月8日生，汉族，住址同上。被告陈敏娥，女，1982年12月19日生，汉族，住址同上。上列两被告共同委托代理人裘泽群，上海市弘正律师事务所律师。原告富宏伟、桂齐复、富文博与被告龙涌骏、陈敏娥房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员戴筱岚独任审判，并公开开庭进行了审理。法官助理黄滢负责本案的审判辅助工作。原告富宏伟、桂齐复、富文博及其共同委托代理人栾国庆、任辛耘、被告龙涌骏的委托代理人赖美玲、被告陈敏娥及其与被告龙涌骏的共同委托代理人裘泽群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富宏伟、桂齐复、富文博诉称，2016年1月4日，原、被告经上海德佑房地产经纪有限公司第九分公司居间介绍，签订了上海市房地产买卖合同，约定由被告将上海市宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋以人民币169万元的价格出售给原告，并于2016年3月31日前共同至宝山区房地产交易中心申请办理过户手续。原告先后向被告支付了62万元房款，后续款项准备以公积金贷款形式支付。但在办理贷款过程中，被告拒绝配合。2016年2月18日，被告明确表示不再将系争房屋卖给原告。被告行为已经构成违约，故原告起诉要求被告继续履行合同，被告按总房价169万元的日万分之五计算，向原告支付自2016年2月18日起至房屋实际过户之日止的逾期违约金。被告龙涌骏、陈敏娥辩称，被告于2015年12月签订了一份购买本市西藏北路房屋的转让房屋契约，被告出售系争房屋的房款正好用于支付西藏北路房屋的房款。2016年春节后，被告发现西藏北路房屋是使用权房，无法过户给外地人。而且，被告名下只有系争房屋这一套房子，两被告及被告龙涌骏的母亲都居住在内，今年沪九条政策实施后，被告不符合购房人资格，如果出售了系争房屋便无法购买其他房屋，就无处可住了。基于上述原因，被告在2016年2月18日明确向中介公司表示不再卖房，同时要求中介通知原告，中介也通知了原告。因此，被告认为原、被告之间的买卖合同已经在2016年2月18日解除，同意返还已经收到的62万元房款并支付20%的违约金，但不同意继续履行合同，不同意自2016年2月18日起支付每日万分之五的违约金，违约金只能计算十个工作日，并且违约金的标准过高，请求法院调整。经审理查明，系争房屋产权登记为两被告共同共有。2016年1月4日，被告(卖售人、甲方)与原告(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方受让甲方自有的系争房屋，转让价款140万元，双方确认于2016年3月31日前向交易中心申请办理转让过户手续。其中，补充条款(一)第6条违约责任约定，甲方未按本合同及各项附件约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房款万分之五的赔偿金，并继续履行；甲方未按本合同及各项附件等约定履行逾期超过十个工作日的，甲方单方要求解除合同的，均视为甲方违约，乙方有权单方解除本合同，应当通知甲方，甲方除需支付十个工作日的赔偿金(按总纲价款万分之五每日计)外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金。附件三付款协议约定，一、乙方应支付甲方首期房价款40万元，1、乙方已在甲、乙双方签订本合同前支付甲方定金25万元，在签署本合同后转为部分首期房款，2、乙方应于签订本合同后二日内直接支付甲方部分首期房款15万元；二、乙方通过申请贷款方式支付甲方第二期房款98万元，乙方应于签订本合同后七日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房款直接支付甲方。……四、交房时间及尾款：乙方应支付甲方尾款2万元，双方约定于2016年6月1日前，双方对房屋进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付乙方，双方签署房屋交接书，并由乙方直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。同日，甲、乙双方签订了补充协议，主要约定，乙方应在支付房地产买卖合同中约定的总价款140万元外，再直接支付给甲方装修补偿款29万元，其中乙方应于签订买卖合同后二日内直接支付给甲方部分装修补偿款20万元，于双方至房地产交易中心申请产权过户当日直接支付给甲方剩余装修补偿款9万元。交易过程中产生的税款、交易手续费等相关费用均由乙方承担。甲方出售系争房屋净到手价格为169万元。若上海市房地产买卖合同约定的合同价140万元未能通过税务机关审核，双方同意按税务机关核定价征税，多出的税费由乙方承担。另查明，2015年12月23日，原告支付被告定金5万元。同年12月29日，原告支付被告部分房价款20万元。2016年1月5日，原告支付被告部分房价款35万元。同年1月10日，原告支付被告部分房价款2万元。以上，原告总计向被告支付房款62万元。还查明，2016年1月24日，原告向被告发出催告函，主要内容为，为促成本次交易顺利进行，我方已于2016年2月16日委托中介业务员通知你方于2016年2月23日到宝山公积金中心签署房屋公积金贷款合同事宜或类似合同，但你方并未到场配合并采取消极态度。因此我方郑重催告贵方，务必于2016年2月25日前往宝山公积金中心签署房屋公积金贷款合同事宜或类似合同，并采取积极态度，继续进行交易。被告收到催告函后，并未如期前往宝山公积金中心签署合同。庭审中，为证明己方主张，原告还提供了以下证据：1、证人证言，证人为中介公司员工胡志恒，他证明系被告违约，不同意继续履行合同；2、电话录音，2016年2月18日中介公司员工胡志恒与被告龙涌骏通电话，被告明确表示不愿意再履行合同。被告对上述证据的质证意见为：1、真实性无异议，被告在2016年2月18日明确向原告表示要解除合同；2、真实性无异议。被告为证明己方主张，提供以下证据：1、2015年12月6日转让房屋契约、法定代表人身份证复印件、公证书，证明被告准备购买西藏北路房屋，房价是130万元；2、付款凭证两份，证明被告于2015年12月6日和2016年1月5日分别支付购房款10万元；3、居委会证明，证明了被告及家人居住在系争房屋内。原告对上述证据发表质证意见：1-3、真实性均不予认可，被告购买西藏北路房屋与本案无关，原告不清楚被告其他的房屋买卖。原、被告之间关于系争房屋的买卖合同并不是附条件的。本案审理过程中，原告于2016年6月5日将剩余房款107万元支付至本院账户代管。以上事实，有原告提供的《上海市房地产买卖合同》及补充协议、房地产登记簿、收款收据、催告函、电话录音、平安银行业务凭证，及双方当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，可以认定。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及其补充协议均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，原告需通过银行贷款的形式支付第二期房款98万元，被告应积极配合原告办理申请贷款手续及提供所需材料。然而，被告虽收到原告要求被告协助办理贷款的催告函，但迟迟不配合原告至宝山区公积金中心签订公积金贷款合同或类似合同，导致原告贷款未成，被告行为已构成违约。根据合同补充条款(一)第6条违约责任的约定，当被告迟延履行时，原告有权选择继续履行合同或是解除合同。在原告选择继续履行合同的情况下，被告并没有合同的解除权。因此，被告认为其已经于2016年2月18日通知原告不再卖房，故双方之间的房屋买卖合同关系即告解除，并同意退还房款及支付20%的根本违约金，于法无据。现原告已另行筹集107万元并存入法院账户，足以支付本次交易的剩余房款，原告诉请要求继续履行合同，本院可予准许。原告要求被告承担逾期履行违约金，于法不悖，可以准许。被告关于违约金标准过高，要求法院予以适当调低的意见，符合法律规定，故本院从本案实际情况出发，结合原告的实际损失、兼顾公平合理原则，酌情调整被告按每日200元支付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告富宏伟、桂齐复、富文博与被告龙涌骏、陈敏娥于2016年1月4日就上海市宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议继续履行；二、被告龙涌骏、陈敏娥于本判决生效之日起十日内，配合原告富宏伟、桂齐复、富文博办理上述房屋的过户手续，将上述房屋的房地产权利转移给原告富宏伟、桂齐复、富文博；三、原告富宏伟、桂齐复、富文博于上海市宝山区房地产交易中心受理上述房屋过户申请当日，向被告龙涌骏、陈敏娥支付剩余房款105万元；四、被告龙涌骏、陈敏娥于上述房屋的房地产权利人变更为原告富宏伟、桂齐复、富文博之日起十日内，将上述房屋交付给原告富宏伟、桂齐复、富文博；五、原告富宏伟、桂齐复、富文博于房屋交付当日，向被告龙涌骏、陈敏娥支付尾款2万元；六、被告龙涌骏、陈敏娥于本判决生效之日起十日内，按每日200元的标准，向原告富宏伟、桂齐复、富文博支付自2016年4月1日起至上述房屋实际过户之日止的违约金；七、原告富宏伟、桂齐复、富文博的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案受理费减半收取为8,700元，保全费5,000元，由被告龙涌骏、陈敏娥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 戴筱岚
二〇一六年六月十四日
书记员 茅海灵
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。