山东省平度市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0283民初2736号
原告（反诉被告）：王韩清，男，1971年3月9日出生，汉族，城镇居民，住青岛市市北区。
原告（反诉被告）：李玉珊，女，1967年3月3日出生，汉族，城镇居民，住青岛市市北区。
二原告共同委托诉讼代理人：窦永俊，平度新胜利法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：郑淑慧，女，1952年12月29日出生，汉族，农村居民，住平度市。
委托诉讼代理人：张林江（系被告郑淑慧丈夫），住平度市。
委托诉讼代理人：姜守玺，平度永昌法律服务所法律工作者。
原告王韩清、原告李玉珊与被告郑淑慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王韩清和原告李玉珊的共同委托诉讼代理人窦永俊、被告郑淑慧的委托诉讼代理人张林江、姜守玺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王韩清、原告李玉珊向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付2013年8月25日至2016年8月24日（3年）的房屋租赁费30000元，2016年8月25日至2017年2月24日（6个月，按照房屋租赁费标准计算）的房屋占有使用费5000元，支付今后的房屋占有使用费（按照房屋租赁费标准计算至被告不占有使用之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年8月24日，被告将位于平度市南村镇后斜子村51号房屋（房产证图纸标注的1号房）卖给原告。因被告开旅馆需要，原告又将该房屋返租给被告使用，双方签订了房屋租赁协议，租赁期限自2010年8月24日起至2016年8月24日止，房屋租金每年10000元，承租方先预付三年租金，第四年开始一年一交纳。合同签订后，被告用三年的租金与原告的购房款兑除30000元，但是被告违背诚信，从第四年开始至今未支付房屋租赁费。原告多次催要，被告以无款为由拖延至今未付。为此，特具状起诉，望依法判如所请。
被告郑淑慧辩称，原告与被告签订租赁合同属实，依据租赁合同备注第四条规定，被告已经交付原告前三年租金及30000元定金，不是用30000元购房款抵顶前三年租金。
被告（反诉原告）郑淑慧向本院提出反诉请求：反诉被告返还反诉原告定金18000元。事实和理由：反诉被告在租赁合同中收取反诉原告定金30000元已经超出法律规定，应该按照租赁费总额的百分之二十收取定金12000元，反诉被告应返还反诉原告多收取的定金18000元。
原告（反诉被告）王韩清、原告（反诉被告）李玉珊对被告（反诉原告）郑淑慧的反诉辩称，反诉原告从第四年开始至今没有交纳房屋租赁费，根据合同约定，已经违约，定金不退。定金是反诉原告与反诉被告自愿约定的数额，反诉被告不予退还符合法律规定。即使法院判决反诉被告应当退还反诉原告18000元定金，该18000元也应当优先抵顶反诉原告欠反诉被告的房屋租赁费。
二原告为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据：（1）楼房租赁协议一份，证明原告购买了被告的房屋后，被告交付给原告，原告又租给被告使用。（2）（2013）青民一终字第638号民事判决书一份，证明双方的房屋买卖协议有效，并已经履行完毕。（3）身份证二份，证明二原告身份。
被告提交如下证据：民间抵押借贷合同复印件一份、借款借据复印件一份、收条复印件二份、原告李玉珊出具的证明材料复印件一份，证明原告没有履行完毕房屋买卖协议。
二原告质证意见：被告提交的证据是复印件，没有法律效力，且该证据与本案没有关联性。二份收条是原告出具的，收条上记载的款项是房屋租金和定金，但是被告没有实际付款，是用原告应该付给被告的60000元购房款抵顶。
被告质证意见：对原告提交的证据（1）、证据（3）没有异议。对原告提交的证据（2）的真实性没有异议，但是判决书只是确定了双方房屋买卖关系，双方房屋买卖合同没有履行完毕，判决书认定错误，因为原告没有购房发票或者交付房价款的收据，所以房屋买卖合同没有履行完毕。
本院审查认为：原告提交的证据（1）、证据（3）符合证据的真实性、合法性要求，与待证事实具有关联性，本院予以采信。原告提交的证据（2）即（2013）青民一终字第638号民事判决，已经发生法律效力，本院对该证据予以采信。
被告提交的二份收条虽然是复印件，但是原告认可二份收条是其出具的，原告亦认可收条上记载的款项是房屋租金和定金，即原告自认为被告出具了涉及房屋租金和定金的二份收据，因此，本院对该证据予以采信。
被告提交的民间抵押借贷合同、借款借据、原告李玉珊出具的证明材料均系复印件，原告不予认可，本院对该证据不予采信。
通过对原告、被告提交证据的审查认定，结合原告、被告的陈述，本院查明以下与本案有关的事实：
2010年8月24日，原告王韩清（出租方、甲方）与被告郑淑慧（承租方、乙方）就房屋租赁事宜经协商一致签订房屋租赁协议。合同约定：一、乙方租赁甲方10房屋用做旅馆行业，该房屋座落于平度市南村镇后斜子村51号。二、租赁期限自2010年8月24日起至2016年8月24日止，共计6年。三、每年房屋租金10000元，6年共计租金60000元。四、甲方与乙方签订租赁协议时，乙方一次性付清甲方前3年租金，乙方付给甲方定金30000元，自第四年开始租金一年一交纳。租房终止，甲方验收无误后，定金退还乙方，不计利息。如遇行政拆迁，租赁协议自动终止，在双方无异议情况下，定金退还乙方。自第四年开始，乙方单方面不交纳租金，甲方不退还定金，自动终止协议。租赁期间内，双方均不得单方面终止协议，否则要赔偿对方损失（定金双倍），战争、自然灾害等不可抗力除外。五、租赁期内水、电、电话、网络有限电视、卫生费由乙方支付。六、租赁期内，乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同，收回房屋使用权，乙方须承担全部责任，并赔偿甲方损失：（1）乙方擅自将房屋转租、转让或转借的；（2）乙方利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的；（3）乙方无故拖欠房屋租金达3天；（4）连续3个月不付所有费用的。七、双方责任及义务：（1）乙方须按时交纳水、电、煤、电话等费用，并将费用账单交给甲方，甲方监督检查上述费用；（2）无论在任何情况下，乙方都不能将押金转换为房屋租金；（3）租赁期内，甲方必须确保乙方正常居住，不得将乙方租赁的房屋转租（卖）给任何第三者，或在租赁期间房租加价；（4）租赁期满后，乙方需继续使用，应提前30天提出，甲方根据实际情况在同等条件下优先给予。
房屋租赁协议签订当日，被告付给原告自2010年8月24日起至2013年8月24日期间的房屋租金30000元，被告付给原告定金30000元，原告将租赁房屋交付被告经营。租赁房屋目前继续由被告占有使用。
被告自2013年8月25日起至本案诉讼期间一直没有交纳房屋租金及房屋占有使用费。
另查明，（2013）青民一终字第638号民事判决已确认涉案租赁房屋归二原告所有。
关于被告自2013年8月25日起不交纳房屋租金的原因，原告主张要求被告交纳租金，被告以没钱为由不交纳租金；被告主张一是原告没有找被告索要租金，二是原告没有付给被告购房款，按照房屋买卖协议约定的日千分之一违约金已经超出原告诉讼请求，所以被告不用付给原告租金。
本院认为，原告与被告签订的房屋租赁协议系有效合同，双方应当按照约定履行自己的义务。原告根据约定向被告交付了租赁房屋，履行了合同义务。原告与被告约定自2013年8月25日起租金一年一交纳，根据约定，被告应当在租赁期间每届满1年时支付租金，被告自2013年8月25日起未支付租金的行为已构成违约，原告要求被告给付租赁期间的租金符合合同约定和法律规定，本院予以支持。
原告与被告约定的租赁期间届满后，被告继续占有使用租赁房屋，原告要求自2016年8月25日起参照租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，本院予以支持。
《中华人民共和国担保法》第九十一条规定“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20％”。本案中，原告与被告约定的租金总额为60000元，因此定金数额不能超过12000元。被告付给原告的30000元款项中，定金数额应当为12000元，被告付给原告其余的18000元款项不属于定金，该18000元款项应当由原告返还被告。
被告以原告未向其索要租金且原告欠被告购房款为由不交纳租金，本院认为，被告应当按照合同约定及时给付租金，无需原告催要，原告是否欠被告购房款不是本案审查范围，但不是被告不给付租金的理由，因此，本院对被告的抗辩意见不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，判决如下：
一、被告郑淑慧付给原告王韩清、原告李玉珊2013年8月25日至2016年8月24日期间房屋租金30000元，2016年8月25日至2017年2月24日期间房屋占有使用费5000元，共计35000元，于本判决生效后十日内付清。
二、被告郑淑慧付给原告王韩清、原告李玉珊房屋占有使用费（自2017年2月25日起至租赁房屋实际交付之日止，按每年房屋租金10000元价格计算）。
三、原告王韩清、原告李玉珊返还被告郑淑慧人民币18000元，于本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费675元，由被告郑淑慧负担，于本判决生效后十日内付给原告王韩清、原告李玉珊。反诉案件受理费125元，由原告王韩清、原告李玉珊负担，于本判决生效后十日内付给被告郑淑慧。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 石成理
人民陪审员 尚淑芹
人民陪审员 王德国
申请执行期限为履
行期届满二年内提出二○一七年八月七日
书记员宋琳