中华人民共和国
北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0113民初2104号
原告（反诉被告）：顾艳莉，女，1988年4月25日出生。
委托诉讼代理人：于玺，北京中凡律师事务所律师。
被告（反诉原告）：LEECHEAHYEAN（中文名：李嘉渊），男，1969年8月3日出生。
委托诉讼代理人：张兆鑫，北京市东易律师事务所律师。
第三人：北京同晷永硕信息咨询有限公司，住所地北京市顺义区×街道三山新新家园四区2号楼1364室，统一社会信用代码×××。
法定代表人：韩邦旭。
委托诉讼代理人：杨晓鹏，男，1989年1月16日出生。
委托诉讼代理人：文继国，男，1981年11月10日出生。
原告（反诉被告）顾艳莉与被告（反诉原告）LEECHEAHYEAN（以下称李嘉渊）、第三人北京同晷永硕信息咨询有限公司（以下简称同晷公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）顾艳莉及其委托诉讼代理人于玺、被告（反诉原告）李嘉渊委托诉讼代理人张兆鑫、第三人同晷公司委托诉讼代理人杨晓鹏、文继国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）顾艳莉诉称：
2014年10月18日，经同晷公司居间撮合介绍，顾艳莉与李嘉渊就北京市顺义区×工业区×住宅楼×室（房产证坐落地址为：北京市顺义区×大街×号）房屋签订了编号为×××的《北京市房屋买卖合同》，合同具体约定如下：经双方协商一致，房产证号为：京（2016）顺义区不动产权第×××号，房产成交价格为3670000元，双方同意在房产证办下来10个工作日内，持本合同和相关证件，共同到房地产交易管理部门办理产权过户手续。合同签署后，顾艳莉2014年10月18日向李嘉渊支付了定金100000元。自2015年1月1日至2015年7月22日，累计向李嘉渊支付房款共1600000元。2015年1月23日，双方签署《提前交房协议》，李嘉渊交付房屋给顾艳莉使用。2015年7月至今，顾艳莉多次要求李嘉渊继续履行《北京市房屋买卖合同》，将诉争房屋过户至顾艳莉名下并支付逾期交房违约金，李嘉渊拒不办理。为此，顾艳莉特向人民法院提起诉讼，请求判令：1.李嘉渊继续履行《北京市房屋买卖合同》，将北京市顺义区×工业区B区×大街北侧×房屋过户至顾艳莉名下；2.李嘉渊支付逾期过户违约金10000元；3.李嘉渊承担本案全部诉讼费用。
被告（反诉原告）李嘉渊辩称：
不同意顾艳莉的诉讼请求，李嘉渊不存在任何违约行为，诉争合同是因为顾艳莉违约导致无法履行。李嘉渊不需要向顾艳莉支付违约金，双方合同签订后，李嘉渊已经依约履行了合同义务，并在顾艳莉只支付部分款项的情况下将诉争房屋给顾艳莉使用，这足以说明李嘉渊履行合同的诚意。但合同履行过程中，按照约定房产证下发时，顾艳莉又称没有足够的款项支付房款，需要贷款，且对于付款、过户一拖再拖，最终超过了双方合同约定的第10条的期限。李嘉渊多次联系顾艳莉，采用了微信、电话、书面催告通知书等方式，但顾艳莉均未理睬。另，诉争房屋已经抵押给第三方，实际也无法继续履行诉争合同。
第三人同晷公司述称：同晷公司不清楚相关情况。
被告（反诉原告）李嘉渊反诉称：
2014年10月18日，顾艳莉与李嘉渊就李嘉渊所有的北京市顺义区×工业B区×大街×房屋签订《房屋买卖合同》。合同约定了双方的权利义务。上述合同签订后，应顾艳莉要求，李嘉渊同意在未收到全部房款的情况下先予交付房屋，以此表示履行合同的诚意。双方于2015年1月23日进行了房屋交付。2016年3月底，李嘉渊通知同晷公司房产证即将下发，同晷公司通知顾艳莉。涉诉房屋产权证于2016年4月15日获取，李嘉渊多次催告同晷公司及顾艳莉履行合同。但顾艳莉却以资金不足、需要贷款、购房资格审核等理由拒不履行合同，并构成严重违约，按照合同约定，“乙方未按本合同约定期限付款或按时办理产权转移手续的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款部分的0.5%的违约金，合同继续履行。若超过30日，甲方有权单方解除本合同，并不予退还定金，若乙方由此给甲方造成的实际经济损失超过定金的，差额部分应由乙方据实赔偿。”据此李嘉渊有权解除合同，顾艳莉应按合同约定承担违约责任。同时，同晷公司不具备房屋中介资格，其服务人员王飞也不具备房屋中介资格，加之其并未履行相关居间服务且涉案合同已解除，同晷公司应返还其收取的居间服务费。李嘉渊诉至法院，请求判令：1.确认李嘉渊、顾艳莉及同晷公司签订的《北京市房屋买卖合同》于2017年8月10日解除；2.确认李嘉渊与顾艳莉签订的《提前交房协议》于2017年8月10日解除；3.顾艳莉向李嘉渊返还北京市顺义区×工业区B区×大街×房屋；4.顾艳莉向李嘉渊支付的定金100000元不再返还；5.顾艳莉向李嘉渊支付占用房屋期间的使用费，自2015年1月23日起至顾艳莉实际返还诉争房屋之日止，按每月18000元标准；6.同晷公司返还李嘉渊居间服务费110000元；7.诉讼费由顾艳莉、同晷公司负担。
原告（反诉被告）顾艳莉就反诉辩称：
顾艳莉不同意第一项反讼请求，诉争合同不具备解除合同的条件。李嘉渊要求解除合同的情形不成立，本案合同中第三页第5条第4项约定，以第三人通知为准，李嘉渊依据解除合同的条件不成立。顾艳莉不同意第二项反讼请求，提前交房协议是双方真实意思表示，已经履行完毕，顾艳莉实际接收了涉案房屋，提前交房协议不具备解除条件。顾艳莉不同意第三项反诉请求，本案合同应该继续履行，适用合同法关于继续履行条款，不是合同解除后的条款。顾艳莉不同意第四项反诉请求，定金已经抵付房款，顾艳莉无违约情形，已经向李嘉渊支付房款160万元，李嘉渊提出的请求无法律依据和事实依据。顾艳莉不同意第五项反诉请求，无合同依据，顾艳莉无违约情形，不应支付使用费。第六项反诉请求与顾艳莉无关。
第三人同晷公司就反诉述称：
不同意返还中介费的反诉请求，同晷公司通知过双方去办理过户，但双方都不同意去。其他反诉请求，同晷公司不清楚。
经审理查明：
2014年10月18日，甲方（出卖人）李嘉渊、乙方（买受人）顾艳莉、丙方（居间方）同晷公司签订编号为×××的《北京市房屋买卖合同》。三方约定：第一条房产成交：（二）房产位于北京市顺义区×工业B区×大街×号；房屋结构：钢混，房屋用途：住宅。第二条成交价格及付款方式：（一）成交价格：1、甲、乙双方经协商一致，同意上述房产成交价格为人民币3670000元；2、其他的一切税费均由乙方承担。（二）付款方式：甲乙双方经协商一致，甲方认可乙方采取以下第1中方式付款：1.现金支付：（1）乙方应在签订本合同同时，预先支付总房款的2.7%，即约人民币100000元，作为保证双方履行合同的定金，甲方应开具相应的收款凭证；（2）剩余款项的支付：1.签订本合同当日乙方支付定金拾万元整。2.在签订本合同30个工作日内，甲方联系好本房开发商，甲乙丙三方共同到房管局办理产权转移手续时，乙方当日再支付玖拾万元整。3.在本房产证下来10个工作日内，甲乙丙三方共同到房管局办理产权转移手续时，乙方当日再支付剩余尾款共计贰佰陆拾柒万元整。第十条乙方的违约责任：（一）因乙方提供的证件不真实、不完整或无效导致房屋产权无法转移的，乙方支付的定金，甲方有权不予返还；（二）乙方未按本合同约定期限付款或按时办理产权转移手续的，甲、乙双方同意按下列第1款内容处理。1.每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款部分的0.5%的违约金，合同继续履行。若超过30日，甲方有权单方解除本合同，并不予退还定金，若乙方由此给甲方造成的实际经济损失超过定金的，差额部分应由乙方据实赔偿。
诉争房屋坐落为顺义区×大街×号，于2016年4月15日登记在李嘉渊名下。
2012年5月18日，出卖人中粮地产投资（北京）有限公司（以下简称中粮公司）与买受人李嘉渊就房屋坐落为顺义区×工业区B区×大街×房屋签订合同编号为×××的《北京市商品房预售合同》，双方约定李嘉渊以2639436的价款购买该房屋，并约定了相关权利义务。
2014年10月18日，顾艳莉向李嘉渊给付定金100000元。含该定金，顾艳莉已给付李嘉渊购房款共计1600000.23元。
2015年1月23日，甲方李嘉渊与乙方顾艳莉签订《提前交房协议》，双方约定：“甲乙双方协商一致，甲方在未收到房屋全款的情况下，将房屋于2015年1月23日前交付给乙方使用，在使用过程中所产生的各项费用及装饰装修造成的各项事宜由乙方承担，甲方不再负责在房屋使用过程中所产生的任何责任。”顾艳莉于当日入住涉诉房屋。
2016年6月3日，顾艳莉通过北京嘉玺房地产经纪有限公司进行购房资质核验，其中核验结果内容包括：申请核验人信息：姓名：张高峰，证件号码：×××（居民身份证），户籍所在地：北京，婚姻状况：已婚，家庭名下拥有住房：0套，家庭人口数：2人。家庭成员信息：姓名：顾艳莉，证件号码：×××，户籍所在地：黑龙江，与申请核验人关系：夫妻。核验结果：初步核验通过。2016年6月8日，顾艳莉通过北京嘉玺房地产经纪有限公司申报编号为C×××的存量房屋买卖合同，即网签合同。李嘉渊表示其并不知晓该网签情况，也未授权北京嘉玺房地产经纪有限公司进行网签。
顾艳莉表示通过北京嘉玺房地产经纪有限公司进行资质核验和网签，是因为同晷公司并无进行相关核验的资质。同晷公司表示其具备相应资质，并提交《北京市房地产经纪机构备案证明》，其中备案业务类型包括商品房销售代理、存量房经纪转让、房屋租赁经纪、其他经纪服务等。
就购房资质，同晷公司表示顾艳莉于购房时并无购房资质，之后不知何情况，顾艳莉通过了购房资质核查。就诉争合同履行不畅，同晷公司表示系房本办下来后，2016年5月份约了一次三方碰面，本来定的是全款，顾艳莉需要贷款，跟李嘉渊协商，李嘉渊也同意，让顾艳莉补一部分房款给李嘉渊，顾艳莉也未补款，双方亦未再进行协商。
2016年5月3日，李嘉渊向顾艳莉发送微信：“顾小姐，我上个月15号通知了王飞房本下来的事，他转告你了没。”顾艳莉于当日微信答复：“转告过，说房本快下来了，咱们4月25日见面中介和我才看到你的房本。”2016年5月4日，李嘉渊向顾艳莉发送微信：“好的，你的在京购房资质证明能不能给我出示一下。包括五年完税证明，社保保险户口本，暂住证等也出示一下吧。”2016年5月5日，李嘉渊向顾艳莉发送微信：“请给我你签合同当时的购房资质证明，多谢”。2016年5月5日，顾艳莉向李嘉渊发送微信：“我不在北京啊李总，这些东西我不可能去哪都带在身上，回北京我就给你，该有的资质我一个也不少，否则我也不会一开始就给你打160万。”
2016年6月7日，顾艳莉向李嘉渊发送微信，内容为：“李先生，我们六月五日见了面之后你说孩子上学要用钱，让我给你四十万你才同意跟我做网签，现在三天时间又过去了，我和中介任何一方都没有收到你提供的配合做网签所需要的材料（房本，护照），你既然着急用钱为什么就不配合我过户呢？过了户你顺理成章就能拿到剩余的尾款，你再一次跟我提出有困难需要我在合同范围之外，没过户之前先行支付你四十万，我出于人道主义也答应了，你却莫名其妙又一次的消失了，按照合同规定你这是违约，每天千分之五一万多块的违约金，李先生请你考虑你的违约成本，你想好了给我们回复！”。
2016年8月10日，李嘉渊向顾艳莉发送微信：“顾小姐你好，根据合同的约定，鉴于你延迟付款的行为，我现在正式通知你解除我们签署的北京市房屋买卖合同（合同编号：×××）我希望我们约定一个时间，讨论你何时搬离我的房屋和我退返你前期付款的事宜。”当日，顾艳莉向李嘉渊发送微信：“李嘉渊，你发给我的微信通知不产生解除合同的效果……告诉你诉讼过程中行使合同解除权的行为不能产生解除合同的法律效果。”
庭审中，本院问询顾艳莉是否具备在京购房资质。顾艳莉答复其所在家庭具备在京购房资质，并提交编号为×××的结婚证，该证登记情况为顾艳莉与张高峰登记结婚。李嘉渊对顾艳莉具备在京购房资质不认可，并申请本院至北京市东城区民政局调查该结婚证的相关情况。后，本院至北京市东城区民政局调查，经查身份证号为×××的张高峰在该局并无婚姻登记记录，且编号为×××的结婚证的登记人也不是顾艳莉与张高峰。本院将查询情况向双方出示后，顾艳莉表示其在京购房资质为工作居住证，但就其主张，并未提交相关证据予以证明。
审理过程中，本院向顾艳莉释明其可以主张解除合同并主张解除合同后的相关法律后果。顾艳莉坚持其诉讼请求。后，经本院释明，顾艳莉表示如果本院判决解除诉争合同，其要求李嘉渊返还已付房款。
审理过程中，三方均同意适用中华人民共和国法律审理本案。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋买卖合同》、《北京市商品房预售合同》、《提前交房协议》、资质核验打印件、编号为C1287823的存量房屋买卖合同、《北京市房地产经纪机构备案证明》、微信记录、结婚证等证据在案佐证。
本院认为：
顾艳莉与李嘉渊、同晷公司签订的《北京市房屋买卖合同》系三方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。顾艳莉、李嘉渊均应依约履行合同义务。
本案的争议焦点之一为诉争合同是否应继续履行。本院认为，诉争合同能够履行的前提为顾艳莉具有在京购房资质。经审查，其于2016年6月3日通过资质审核所提交的信息系不是真实情况。顾艳莉主张其具有在京工作居住证，但未提交证据证明其主张，应由其负担举证不能的不利后果。故审查现有证据，本院难以认定顾艳莉具有在京购房资质，诉争合同不应继续履行。就顾艳莉要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。
本案的争议焦点之二为顾艳莉与李嘉渊哪方违约。据微信记录，李嘉渊于2016年5月仍在促成交易的进行，并要求顾艳莉出具在京购房资质证明。结合同晷公司的陈述，本院确认直至2016年5月5日，顾艳莉仍未向李嘉渊及同晷公司出具其具有在京购房资质的相关证明。诉争合同约定于房本下发之日起十个工作日内办理房屋过户及给付尾款，即在2016年4月29日前完成上述交易。在顾艳莉未提交其购房资质并进行资质审核的前提下，诉争房屋无法进行过户登记。即在约定期间无法过户系顾艳莉行为导致。故本院认定顾艳莉为违约方，系其行为导致合同目的难以实现。李嘉渊于合同履行过程中并无不当，本院认定其不存在违约行为。因顾艳莉的违约行为，李嘉渊于2017年8月10日向其发出的解除通知于法有据，本院确认诉争合同于当日解除。顾艳莉与李嘉渊签订的《提前交房协议》为《北京市房屋买卖合同》的补充协议，因诉争房屋买卖合同于2017年8月10日解除，故《提前交房协议》亦于2017年8月10日解除。双方于合同中约定：“因乙方提供的证件不真实、不完整或无效导致房屋产权无法转移的，乙方支付的定金，甲方有权不予返还。”故本院确认顾艳莉已付李嘉渊的定金100000元，李嘉渊不应返还。顾艳莉应及时向李嘉渊返还诉争房屋，李嘉渊应将顾艳莉已付购房款中定金部分扣除后，返还顾艳莉。就李嘉渊主张的占有使用费，本院经综合审查，确认以本判决确定顾艳莉应腾退未腾退之日起开始计算，并酌情确定使用费标准。就李嘉渊要求同晷公司返还中介费的诉讼请求，与本案不基于同一法律关系调整，本院不予处理。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）顾艳莉与被告（反诉原告）LEECHEAHYEAN、第三人北京同晷永硕信息咨询有限公司二〇一四年十月十八日签订的《北京市房屋买卖合同》于二〇一七年八月十日解除；
二、确认原告（反诉被告）顾艳莉与被告（反诉原告）LEECHEAHYEAN于二〇一五年一月二十三日签订的《提前交房协议》于二〇一七年八月十日解除；
三、被告（反诉原告）LEECHEAHYEAN于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）顾艳莉购房款一百五十万原二角三分；原告（反诉被告）顾艳莉于本判决生效之日起七日内将顺义区×大街×号腾退给被告（反诉原告）LEECHEAHYEAN，如果原告（反诉被告）顾艳莉逾期未腾退，按每日五百元的标准，给付被告（反诉原告）LEECHEAHYEAN至原告（反诉被告）顾艳莉实际腾退诉争房屋之日止的占有使用费；
四、确认被告（反诉原告）LEECHEAHYEAN不再返还原告（反诉被告）顾艳莉已付定金十万元；
五、驳回原告（反诉被告）顾艳莉的诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）LEECHEAHYEAN的其他反诉请求。
如原告（反诉被告）顾艳莉、被告（反诉原告）LEECHEAHYEAN未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法（2012年修正）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费三万六千一百六十元，由原告（反诉被告）顾艳莉负担（已交纳）。反诉案件受理费三万六千九百六十元，由原告（反诉被告）顾艳莉负担三万四千四百六十元，于本判决生效之日起七日内交纳，由被告（反诉原告）LEECHEAHYEAN负担二千五百元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王竞隆
人民陪审员 王晓琳
人民陪审员 宗 明
二〇一七年十二月二十九日
书 记 员 常 怡