广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深中法房终字第294号
上诉人（原审被告）钟某某，男，汉族，19XX年XX月XX日出生，住所地：广东省XX市XX街XX村**号，身份证号码：XX。
委托代理人张某某，男，汉族，19XX年XX月XX日出生，住所地：湖北省XX市XX区XX坊**栋**单元**楼，身份证号码：XX，公民代理。
委托代理人雍某某，湖北XX律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）肖某某，女，19XX年XX月XX日出生，住所地：广东省XX市XX区XX镇XX路**号，身份证号码：XX。
委托代理人车某某，广东XX律师事务所律师。
上诉人钟某某因与被上诉人肖某某排除妨害纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2011）深罗法民三初字第1553号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，（一）位于深圳市罗湖区XXXX侧XX花园（XX期XX区）XX栋XX房产，原业主为案外人欧阳某某，房屋建筑面积为101．60平方米。2008年9月23日，因深圳市福XX珠宝首饰有限公司（以下简称福XX公司）向深圳中XX融资担保有限公司（以下简称中XX公司）借款，欧阳某某作为借款抵押担保人，将上述涉案房产抵押给中XX公司。其后，福XX公司、中XX公司、欧阳某某及其他借款保证人就借款偿还问题，在深圳市福田区人民法院达成该院（2010）深福法民二初字第5031号民事调解书。因福XX公司、欧阳某某及其他借款保证人未履行前述调解书确定的还款义务，涉案房产被深圳市福田区人民法院依法委托深圳市土地房产交易中心拍卖。2011年8月5日，涉案房产由本案原告肖某某竞得，成交价格为2，510，739元。其后，肖某某付清拍卖款。2011年8月17日，深圳市福田区人民法院作出该院（2010）深福法执字第3630-3号民事裁定，裁定涉案房产归买受人肖某某所有。本案诉讼期间，2011年9月23日，肖某某取得涉案房产的《房地产证》。（二）在涉案房产抵押给中XX公司之后肖某某竞得涉案房产之前，2010年1月25日，欧阳某某作为涉案房产的前业主，与钟某某签订《房屋租赁合同（住宅）》，合同约定，欧阳某某将涉案房产出租给钟某某使用；租期为八年，自2010年1月25日至2018年1月24日；月租金为人民币5，000元，于每月5日前缴纳。该租赁合同于租赁管理部门办理了备案登记手续。租赁合同签订后，欧阳某某将涉案房产交付钟某某使用至今。（三）肖某某竞得涉案房产之后，未能就涉案房产清场问题与钟某某协商一致。钟某某称，其合法承租涉案房产，并付清了八年的租金，有权继续使用涉案房产。钟某某为证明其已向欧阳某某支付了八年租金，向原审法院提交了三份银行转款单、两份收款收据。因未能就涉案房产清场问题与钟某某协商一致，肖某某于2011年9月23日向原审法院提起本案诉讼。（四）本案诉讼期间，肖某某向原审法院申请撤回其第2项诉讼请求即要求钟某某支付租金经济损失人民币7，620元的诉讼请求，原审法院亦依法作出（2011）深罗法民三初字第1553号民事裁定，裁定准许肖某某撤回该项诉讼请求。
肖某某在原审诉讼时请求判令：1、钟某某停止对深圳市罗湖区XXXX侧XX花园（XX期XX区）XX栋XX号的占有使用，尽快搬离该房屋；2、钟某某支付肖某某租金经济损失人民币7，620元，暂计至2011年10月15日；3、钟某某承担本案的诉讼费。
原审法院认为，依我国《担保法》相关司法解释规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效；抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案，涉案房产原业主欧阳某某于2008年9月23日将涉案房产抵押给中XX公司，于2010年1月25日将涉案房产出租给钟某某，即涉案房产是在抵押给中XX公司之后出租给钟某某的，因此，依前述规定，欧阳某某与钟某某签订的租赁合同，对涉案房产的竞拍受让人肖某某不具有约束力。欧阳某某与钟某某签订的租赁合同既对肖某某不具有约束力，钟某某在肖某某竞得涉案房产之后仍继续使用涉案房产则没有依据，构成侵权。肖某某作为涉案房产目前的产权人，对涉案房产享有占有、使用、收益和处分的所有权权能，有权要求钟某某搬离涉案房产，排除妨害。因此，肖某某要求钟某某搬离涉案房产的诉讼请求，依据充分，原审法院予以支持。至于钟某某抗辩所称的其已一次性向欧阳某某支付了租赁押金及租金共490，000元问题，应由钟某某另循法律途径解决。据此，依据《中华人民共和国物权法）﹥第三十五条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十五条、第六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条之规定，判决：钟某某应于本判决生效之日起十日内搬离深圳市罗湖区XXXX侧XX花园（XX期XX区）XX栋XX房产并将该房产交还肖某某。本案受理费人民币100元，因适用简易程序审理减半收取人民币50元，由钟某某承担。
上诉人钟某某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销罗湖区人民法院（2011）深罗法民三初字第1553号民事判决；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。其上诉依据的事实和理由为：
2011年10月10日肖某某因与钟某某排除妨害纠纷，向罗湖区人民法院起诉。此后，一审法院于2011年10月26日开庭审理此案，并于2011年11月4日做出判决。一审法院认为肖某某要求钟某某搬离涉案房产的诉讼请求，依据充分，并据此判决支持肖某某诉请。钟某某认为：一、一审法院认定事实不清。（一）、钟某某的优先购买权遭严重侵犯。钟某某作为本案涉案房屋的合法承租人，在该房屋拍卖时具有优先购买权。而在该房屋的拍卖过程中，钟某某只于2011年6月16日收到福田区人民法院的通知，被告知该房屋将于2011年7月1日上午10时进行公开拍卖，且享有优先购买权。在该房屋第一次公开拍卖流拍后，便一直无人通知钟某某第二次公开拍卖的具体时间，在钟某某完全不知情的情况下，该房屋于2011年8月5日被肖某某买得。钟某某的优先购买权遭到严重侵犯，而一审法院对于该事实并未予以查实。（二）、肖某某买得涉案房屋显失公平。本案涉案房屋在第一次公开拍卖时的起叫价为3138424元，在第一次公开拍卖流拍后，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释（2004）16号）（以下简称《﹤拍卖、变卖﹥规定》）第19条及第26条之规定，执行法院应当在第一次拍卖流拍且到场的申请执行人或者其他执行债权人不申请以该次拍卖所定的保留价抵债时，在六十日内再行拍卖。而申请执行人及优先购买权人全然不知情的情况下该房屋于2011年8月5日进行了第二次公开拍卖，该次拍卖违反了相关法律规定。涉案房屋的起拍价和成交价均存在诸多问题。依照《﹤拍卖、变卖﹥规定》第8条第2款的规定，在涉案房屋第一次公开拍卖出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十，故此涉案房屋第二次公开拍卖的起叫价应为3138424元的80％即2510739.2元。而涉案房屋第二次公开拍卖的价格约为第一次公开拍卖.价格的79.9％，起拍价低于了相关法规所规定的价格；其次，肖某某在第二次拍卖过程中以起叫价买得涉案房屋即2510739元，显然无他人与其竞拍。故此，钟某某认为该次拍卖明显存在瑕疵。（三）、钟某某承租涉案房屋时，原房屋所有权人向钟某某隐瞒了该房屋已设定抵押的事实。据此，一审法院对于以上事实并未查明的情况下做出裁判，明显有违事实。二、一审法院适用法律错误。一审法院依据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法》若干问题的解释》（以下简称《《担保法﹥解释》）第六十五条、第六十六条第一款认定钟某某与涉案房屋原所有权人所订立的租赁合同对于肖某某不具有约束力。钟某某认为《﹤拍卖、变卖﹥规定）﹥于2005年1月1日施行，而《﹤担保法﹥解释》乃2000年12月13日施行，且《﹤拍卖、变卖﹥规定》第36条明确规定“本规定自2005年1月1日起施行。施行前本院公布的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。”因此，本案应当适用《﹤拍卖、变卖﹥规定》，而不适用《﹤担保法﹥解释》。依据《﹤拍卖、变卖﹥规定》第31条第2款的规定钟某某对于涉案房屋的租赁全不因拍卖而消灭。故此，一审法院适用法律错误。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误。故恳请贵院维护钟某某的合法权益，依法撤销一审判决。
被上诉人肖某某答辩称，我方认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
本院审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，钟某某租用涉案房产时，该房产已经设定抵押，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。肖某某通过竞拍涉案房产成为新的所有权人，原租赁合同对肖某某没有约束力，钟某某继续使用涉案房屋侵害了肖某某的合法权利，原审法院判令钟某某限期搬离并将房产交还肖某某有充分的事实和法律依据，本院予以维持。钟某某上诉称优先购买权受到侵犯，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。涉案房产不是出租人自行转让，而是出租人担保的债权未能清偿，房产作为抵押物被强制执行进行公开拍卖，且法院已经书面告知钟某某，因此钟某某的上诉理由不成立，本院予以驳回。钟某某称肖某某竞买涉案房屋显失公平，理由是二次拍卖的起拍价按照规定应为2510739.2元，而竞买价2510739元低于该价格，本院认为，钟某某主张的优先购买权是指在同等条件下可以优先购买，如果属于明显低价损害的是抵押权人利益，与钟某某无关，且该竞买价并不构成显失公平。钟某某还称，承租房屋时，原所有权人隐瞒了已设定抵押的事实，本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。钟某某如果认为出租人的行为损害自己利益，可另行向出租人主张权利。综上，钟某某的上诉理由均不成立，本院予以驳回。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费50元，由钟某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 龚 萍
代理 审 判员 唐 毅
二〇一二年三月二日
书记员（兼） 刘尹琳
附法律条文：
《中华人民共和国物权法》第一百九十条：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《中华人民共和国合同法》第二百三十条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条：抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；