重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝四中法民终字第01283号
上诉人（原审被告）：邓美玲，女，汉族，1985年2月25日生，住重庆市黔江区。
委托代理人：张建华，重庆西田律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蔡登贵，男，苗族，1983年10月24日生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
委托代理人：周孝登，重庆市彭水县郁山法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：重庆升捷房地产经纪有限公司。住所地：重庆市黔江区新华大道中段***号。
法定代表人：杨艾，该公司总经理。
上诉人邓美玲与被上诉人蔡登贵、重庆升捷房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，重庆市黔江区人民法院于2015年8月13日作出（2015）黔法民初字第02709号民事判决。邓美玲对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月2日公开开庭审理了本案。上诉人邓美玲及其委托代理人张建华，被上诉人蔡登贵的委托代理人周孝登到庭参加了诉讼。重庆升捷房地产经纪有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
重庆市黔江区人民法院一审审理查明：被告邓美玲将位于黔江区玫瑰湾小区4-23-3的房屋委托从事房产中介销售服务的被告重庆升捷房地产经纪有限公司对外出售。原告蔡登贵经被告重庆升捷房地产经纪有限公司介绍，与邓美玲、重庆升捷房地产经纪有限公司于2015年3月6日签订了房屋买卖协议。该协议第三条约定“支付方式：1.本协议签订之日，乙方首先向甲方支付购房定金贰万元整（小写：20000）；2.第二次房款叁拾壹万元整由乙方于2015年3月31日之前一次性付清”。协议签订的当日，原告向被告重庆升捷房地产经纪有限公司支付了中介费7000元，重庆升捷房地产经纪有限公司给原告出具收据一张；向被告邓美玲支付了定金2万元，被告邓美玲给原告出具了收条一张。原告于2015年3月16日书面通知被告邓美玲前往被告重庆升捷房地产经纪有限公司处收取房款31万元。但被告邓美玲告知原告该房屋系他人所有，其没有所有权，双方的房屋买卖协议无法履行。同时查明，本案涉及的争议房屋系案外人邓石胜所有，且邓石胜书面表示对被告邓美玲处理其房屋的行为不予认可，也不予追认。另查明，原告蔡登贵自愿撤回对被告重庆升捷房地产经纪有限公司的起诉，另行主张权益。
蔡登贵一审请求：1.被告邓美玲返还原告定金人民币2万元；2.被告邓美玲返还另一倍定金2万元；3.被告重庆升捷房地产经纪有限公司返还原告中介费7000元。
邓美玲一审辩称，邓美玲同意退还原告交纳的2万元本金，但不同意双倍返还定金。因原告和被告签订房屋买卖协议，不是邓美玲的真实意思表示。该协议内容违法，导致合同无效，本合同因重庆升捷房地产经纪有限公司与邓美玲的过错，侵害真正的权利人邓石胜的合法权益，该协议应被认定为无效协议。无效房屋买卖协议不适用定金罚则，原告要求被告返还定金2万元没有法律依据，请求法庭不予支持。
重庆升捷房地产经纪有限公司一审辩称，首先原告起诉的关于原告在被告公司告知购房意向，被告邓美玲将售房信息告知重庆升捷房地产经纪有限公司，公司广告公告了售房信息，以及被告通知原告买房的事实不持异议。并且通过这一事实足以说明，被告重庆升捷房地产经纪有限公司工作人员已经就该次房屋交易提供了充分的中介服务，并且促成了双方房屋买卖协议的签订，因此，由于工作人员已经为原告提供了服务，向原告收取的中介费用不予退还。原告要求被告退还中介费的诉求无法律依据。请求法院依法不予支持。
重庆市黔江区人民法院一审认为，蔡登贵与重庆升捷房地产经纪有限公司之间不是买卖合同关系，其申请撤回对重庆升捷房地产经纪有限公司的起诉，符合法律规定，予以准许。
蔡登贵与邓美玲之间系房屋买卖合同关系。双方签订的房屋买卖协议成立且生效，受法律保护。蔡登贵在双方签订协议时向邓美玲支付了定金2万元。蔡登贵按照双方的约定准备给邓美玲支付房款价款时，邓美玲拒绝受领。邓美玲辩称该房屋系案外人邓石胜所有，无法继续履行双方签订的合同交付该房屋；其系无权处分，且未得到权利人的认可或追认，与蔡登贵签订的合同属于无效合同，不适用定金法则。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条第一款的规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。因此，对邓美玲的抗辩理由，不予支持。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”故蔡登贵要求邓美玲双倍返还定金的请求，予以支持。
邓美玲明知自己无权利处分他人财产，将他人所有的房屋委托重庆升捷房地产经纪有限公司挂牌出售，并与蔡登贵签订房屋买卖合同，收取蔡登贵的购房定金，且没有得到房屋所有权人的认可或者追认，主观上属于故意，其行为构成欺诈。邓美玲在庭审中辩称，蔡登贵在签订房屋买卖协议时未尽审查义务。诚然，蔡登贵在购房签订协议时应当有审查房屋产权真实性、注意交易安全的义务，虽然蔡登贵诉称是基于对提供专业房屋中介服务的重庆升捷房地产经纪有限公司的信任，与邓美玲签订房屋买卖协议。但蔡登贵未尽到前述审查、注意义务，可以减轻邓美玲的赔偿责任，酌情考虑减轻被告邓美玲2000元的赔偿责任。综上，根据依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、一百一十三条，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告邓美玲自本判决生效之日起十日内向原告蔡登贵返还定金38000元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费975元，减半收取488元，由被告邓美玲负担375元，原告负担113元。
上诉人邓美玲不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判由上诉人返还被上诉人蔡登贵2万元，并由上诉人与二被上诉人共同承担2万元的利息损失和本案一、二审案件受理费。主要事实和理由：一、原判认定本案所涉房屋买卖协议成立且生效，违背协议约定及法律规定。1.该协议第十八条明确约定“本协议经甲乙双方签字盖章后生效”，但该协议甲方签章处却是空白，上诉人仅是在“委托人”处签字，但上诉人没有得到实际权利人的授权。2.该协议明确载明“乙方对该房屋已充分了解”、“甲方自愿将房屋转让给乙方”、“甲方必须提供房地产所有权属及相关资料”。根据该约定，被上诉人是明知诉争房屋不属于上诉人。3.上诉人在没有得到授权的情况下，处分他人财产，根据合同法第五十一条规定，未得到权利人追认时，该协议无效。4.本案不应适用定金条款。二、原判适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律的解释》第三条认定协议有效错误。三、一审法院准许蔡登贵撤回对重庆升捷房地产经纪有限公司的起诉，违背事实和法律规定，程序违法。1.本案中《房屋买卖协议》是由上诉人与二被上诉人三方签订。重庆升捷房地产经纪有限公司不但是合同当事人，而且是因该合同获利的一方，根据合同的相对性原则，无论重庆升捷房地产经纪有限公司是否承担责任，其均是本案必然和必须的当事人。2.本案所涉房屋买卖协议是重庆升捷房地产经纪有限公司提供的格式合同，并收取了买卖双方的中介费，其有义务审查房屋的权属和真实性，但重庆升捷房地产经纪有限公司未履行相应的义务，应承担相应的责任，原判未判决升捷公司承担责任违反事实和法律规定。四、原判认定上诉人存在欺诈错误，本案所涉房屋价值80余万元，上诉人是受到重庆升捷房地产经纪有限公司欺诈才签订的合同。
被上诉人蔡登贵答辩称：1.本案所涉房屋买卖协议合法有效。2.原判认定上诉人构成欺诈有事实和法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人重庆升捷房地产经纪有限公司未作答辩。
二审中，上诉人举示涉案房屋的装修费用票据，拟证明涉案房屋价值远远高于合同约定金额。被上诉人蔡登贵质证认为，该证据不属于二审新证据，与本案不具有关联性。经本院审查认为，该证据不属于二审新证据，且与本案不具有关联性，本院不予采信。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案的争议焦点：1.本案所涉房屋买卖协议的效力如何认定；2.重庆升捷房地产经纪有限公司在本案中是否应承担责任。针对上述争议焦点，本案作如下评述。
关于本案所涉房屋买卖协议的效力认定问题。首先，上诉人主张其是在协议的甲方委托人处签字，但没有得到实际权利人授权，故合同不生效。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款的规定，行为人没有代理权限的行为，未经被代理人追认，由行为人承担民事责任。本案中，即使上诉人行使的是代理权，但其代为出售房屋的行为未得到实际权利人的授权，亦未得到追认，故其应对签订合同的行为承担相应责任。同时，结合提出房屋出售、出面签订合同、协议中载明的卖方、收取定金的均是上诉人，且上诉人无证据证明上诉人将房屋产权真实信息告知了蔡登贵，故蔡登贵有理由相信上诉人系作为卖方与其订立合同。对上诉人主张其并非卖方，且卖方未在合同签字，合同未生效的理由，本院不予支持。其次，本案所涉房屋的实际权利人作出的署名声明已明确表示，对邓美玲出售本案所涉房屋的行为不予认可，也不予追认。邓美玲出售房屋的行为属于无权处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律的解释》第三条的规定，该合同仍属有效合同。在合同有效的情况下，邓美玲不能履行合同，构成违约，原判适用《中华人民共和国合同法》第一百一十五条并无不当。
关于重庆升捷房地产经纪有限公司在本案中是否应承担责任的问题。蔡登贵一审中撤回对重庆升捷房地产经纪有限公司的起诉是对自身权利的处分，一审法院准许并无不当。重庆升捷房地产经纪有限公司在本案中系中介方，与买卖双方形成了服务合同关系，与本案的房屋买卖合同关系不是同一法律关系，故重庆升捷房地产经纪有限公司是否承担责任不属于本案的审理范围。
综上，原判认定事实清楚，且裁判结果正确，审理程序合法。上诉人邓美玲的上诉事实和理由不成立，其上诉请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费975元，由上诉人邓美玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 飞
代理审判员 徐婷婷
代理审判员 王军峰
二〇一五年十二月二日
书 记 员 翟维玲