福建省厦门市同安区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0212民初1196号原告：苏奎松，男，汉族，住福建省东山县。委托诉讼代理人：方湘臻、陈宝玺，北京观韬（厦门）律师事务所律师。特别授权代理。原告：柯媛媛，女，汉族，住福建省仙游县。被告：龙夏置业（厦门）有限公司，住所地福建省厦门市同安区西柯一里7号楼302室，统一社会信用代码9135021256282874X8。法定代表人：郭建平，董事长。委托诉讼代理人：吴子华、汪家添，福建凌一律师事务所律师。特别授权代理。原告苏奎松、柯媛媛与被告龙夏置业（厦门）有限公司（以下简称“龙夏公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏奎松、柯媛媛之委托诉讼代理人方湘臻、陈宝玺，被告龙夏公司之委托诉讼代理人吴子华、汪家添均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏奎松、柯媛媛向本院提出诉讼请求：1.龙夏公司立即向苏奎松、柯媛媛交付符合《商品房买卖合同》第八条约定的商品房；2.《商品房买卖合同》附件六第七条第3款无效；3.龙夏公司支付苏奎松、柯媛媛逾期交房违约金（以房款总金额人民币1176552元为基数，自2016年10月1日起按每日万分之一计算；自2017年3月31日起按每日万分之三计算至龙夏公司交付符合《商品房买卖合同》第八条约定的商品房之日止）；4.龙夏公司按照所展示的17#楼样板房标准对商品房的大堂、门厅、电梯前室进行整改；5.判令本案的诉讼费、保全费、鉴定费等由龙夏公司承担。事实与理由：2015年11月13日，苏奎松、柯媛媛与龙夏公司签订《商品房买卖合同》，双方约定了交房时间和交房条件，并约定龙夏公司如未按照规定的期限将该商品房交付苏奎松、柯媛媛使用，则应从最后交付期限之次日起至实际交付房屋之日止，按日支付违约金。苏奎松、柯媛媛已经依约支付购房款，但龙夏公司未能依约交付符合法律规定及合同约定的商品房，已经构成严重违约，给苏奎松、柯媛媛造成极大的经济损失,请求法院判如所请。龙夏公司辩称：1.龙夏公司已通知苏奎松、柯媛媛于2017年3月31日至4月1日办理交房手续，且该案涉房产通过了“五方”验收和消防验收，符合约定的交房条件，苏奎松、柯媛媛逾期收房所产生的损失应自行承担，其第1项诉讼请求应予驳回；2.《商品房买卖合同》附件六第七条第3款是双方平等、自愿协商一致的结果，不存在法定无效情形，苏奎松、柯媛媛要求确认该约定无效没有事实与法律依据，依法应予驳回；3.延期交房天数应从工程开工日起算，期间符合约定的据实合理延期交房天数为177天，龙夏公司在该期间无需承担违约责任。此外，苏奎松、柯媛媛主张的逾期交房违约金高于实际损失，龙夏公司并无过错，违约金标准应调整为银行同期存款利率，并计算至2017年4月1日；4.涉案房产并非精装修房产，龙夏公司展示的样板间仅为装修和家具摆放指引，非交付标准，且苏奎松、柯媛媛未明确商品房的大堂、门厅、电梯应该如何整改，该项诉求并不明确，亦无事实与法律依据，依法应予驳回。经审理查明：2015年11月13日，苏奎松、柯媛媛与龙夏公司签订编号为03240552的《厦门市商品房买卖合同》（以下简称合同）。双方约定苏奎松、柯媛媛购买龙夏公司开发的“恒亿·尚品湾”13#楼13层1304室商品房，建筑面积82.72平方米，总价人民币1176552元（币种下同）。合同第六条约定：买受人（指苏奎松、柯媛媛，下同）于2015年11月13日付清首付款236552元，并签订《商品房买卖合同》，余款940000元办理银行按揭支付。合同第八条约定：出卖人（指龙夏公司，下同）应当于2016年9月30日前，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.买受人有权拒绝交房，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人按第九条约定执行的违约金。但如遭遇下列特殊原因，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2.详见附件六。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）；2.买受人不解除合同，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六。合同第二十条约定：本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同为送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。合同附件三载明大堂、门厅、电梯前室精装修。合同第二十二条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。在签订上述合同的当天，苏奎松、柯媛媛与龙夏公司另签订合同补充协议作为上述合同的附件六（以下简称附件六）。附件六第六条对原合同第八条作了补充约定，其中该条第1款载明：出卖人将商品房“交付买受人使用”的义务应理解为出卖人在约定的交付时间取得符合合同约定交付条件的证明并向买受人发出交房通知。该条第4款载明：原合同第八条所指的特殊原因，还包括如下原因：（1）市政配套而引发的延误，包括停水、停电等情况无法正常施工的；（2）为配合政府法规、规章、命令或市政建设而引起的延误；（3）遇到政府做出禁止施工作业、事实交通管制等决定，造成无法正常施工；（4）遇到24小时内降雨超过50MM、六级或以上大风天气造成无法正常施工的。如发生上述“特殊原因”，出卖人可凭厦门市有关主管部门、单位及相关专业机构出具的证明文件据实予以延期并通知买受人。该条第6款载明：买受人对房屋提出部分整改要求的，出卖人全力配合整改，但买受人不得籍此对已经取得竣工验收的商品房拒绝接受并拖延办理入住手续，或以房屋整改为推迟交房时间或向出卖人要求延期交房补偿。附件六第七条对原合同第九条做如下补充：1.“实际交付之日”是指出卖人向买受人发出原合同第十一条所述的书面通知上所写的要求接交之日；2.只有买受人已按合同约定付清所有应付款项的前提下，买受人才有权要求出卖人承担本条约定的违约责任；3.出卖人向买受人支付的违约金累计总额不超过该商品房总价款的2%。附件六第第九条对原合同第十一条做了补充约定，其中该条第1款载明：书面交付通知送达买受人后，买受人应按出卖人通知中规定的时间和地点办理交付手续。不论出卖人以何种方式通知买受人办理该商品房交付手续，如买受人未收到《交付通知书》的，均以本合同第八条约定的时间截止日为交付时间，以该商品房所在地为交付地点。该条第3款第（3）项载明：因买受人原因而未能按期交付的，出卖人除将钥匙存放于本项目物业服务机构外，无需承担任何保管责任，且交房通知书明示的交房时间届满之日视为该商品房交付之日，此外买受人还应承担自交付之日起的按日向出卖人支付商品房总价款万分之一的逾期收房违约金。该条第4款载明：出卖人逾期交房，买受人要求出卖人承担违约责任或赔偿责任，出卖人向买受人支付的违约金或赔偿金累计总额不超过该商品房总价款的2%。附件六第十条是关于合同第八条的补充约定：双方同意不选择主合同第一款之1、2、3；双方明确商品房的交付条件为该商品房“验收合格”，验收合格指的是建设单位、施工单位、设计单位、监理单位共同进行的工程竣工验收合格。附件六第十六条第2款载明：1.出卖人向买受人提供的房屋宣传资料和广告内容不作为该商品房状况的依据，该商品房及所在房屋的所有细节应以政府批准文件、图纸及买卖双方的合同约定为准。2.出卖人展示的示范单位（样板间）仅为装修装饰和家具摆放指引，非交付标准。上述合同签订后于2015年11月25日向厦门市房地产交易权籍登记中心提交登记备案。龙夏公司于2015年12月2日、2016年4月13日开具的发票，分别载明苏奎松、柯媛媛已向该公司支付购买案涉商品房的购房款236552元、940000元，合计1176552元。2016年9月15日，“莫兰迪”超强台风在同安登陆。2016年11月2日，龙夏公司与恒亿置业（厦门）有限公司共同出具一份承诺书，载明：鉴于“莫兰蒂”台风影响及恒亿集团施工监管问题，恒亿集团开发的尚品湾项目无法按期交房，经与广大业主协商，同意接受恒亿集团作出的7项郑重承诺。其中第2项承诺为：“尚品湾B7、B9(1#、2#、3#、10#、11#、12#、13#)房由恒亿集团在2017年1月20日竣工，并于2017年3月30日之前按原商品房买卖合同交付使用条件，通过验收合格、消防验收合格并交付使用”；第3项承诺为“若不能在上述约定的日期内交房，恒亿集团同意在本次约定的交房之日起按原合同约定的逾期交房违约金的日赔付金额的叁倍赔付、不封顶，3月30日之前的违约金按原合同履行。”2017年3月14日，案涉房屋所在的恒亿·蓝波湾TP14地块II标段工程经建设单位龙夏公司、施工单位恒亿集团有限公司及勘察、设计、监理单位验收合格。2017年3月29日，龙夏公司按照合同上苏奎松、柯媛媛所留地址，通过邮递快件向苏奎松、柯媛媛寄出《恒亿·蓝波湾交房通知书》，通知苏奎松、柯媛媛于2017年3月31日至2017年4月1日到该公司设立的办公点办理交房手续。2017年4月11日，案涉房屋建设工程经厦门市公安消防支队同安区大队消防验收合格。2017年5月3日，苏奎松、柯媛媛办理了案涉房屋的收房手续。另查明，案涉商品房所在的恒亿·蓝波湾TP14地块II标段工程于2012年12月11日开工建设，至2017年3月14日竣工之前，共受到包括“莫兰迪”超强台风在内的日降雨超过50MM造成无法正常施工天数24天，因出现六级或以上大风天气造成无法正常施工天数63天,扣除同时因风雨造成无法正常施工的重复天数10天后共77天。其中，从合同签订日2015年11月13日至约定的交房日2016年9月30日期间，因日降雨超过50MM或出现六级以上大风天气造成无法正常施工天数共24天。2016年10月21日，厦门市国土资源与房地产管理局发布《关于土地复核验收及建设期限问题处理意见》，对受“莫兰迪”台风灾害已动工建设项目申请延长建设期限的，分别给予延长建设期限1-3个月。其中对项目已完成部分或全部主体工程施工中受灾的，在用地单位提供受灾照片、受灾评估报告、延期申请报告等相关材料，并经核实后，给予延长90天建设期限。上述事实，有经庭审举证、质证的《厦门市商品房买卖合同》、合同补充协议（即附件六）、商品房买卖合同备案证明、销售不动产统一发票、承诺书、竣工验收报告、厦门市公安消防支队同安区大队建设工程消防验收意见书、《恒亿·蓝波湾交房通知书》、厦门市顺丰速运有限公司快递清单、厦门市房屋使用说明书、房屋质量保证书、厦门市同安气象局出具的气象资料、施工日志、监理日志、《厦门市国土资源与房地产管理局关于土地复核验收及建设期限问题处理意见》及双方当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，苏奎松、柯媛媛与龙夏公司签订的《厦门市商品房买卖合同》及合同补充协议，均有双方签字、盖印，系双方真实意思表示，内容未违反国家法律和法规的强制性规定，亦未损害国家、社会或第三人的利益，应认定合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于苏奎松、柯媛媛请求判决龙夏公司立即向其交付符合合同第八条约定的商品房的诉讼请求。经审理查明，案涉商品房已于2017年3月30日前通过“五方”竣工验收及消防验收。后龙夏公司通知苏奎松、柯媛媛于2017年3月31日至2017年4月1日办理交房手续。苏奎松、柯媛媛于2017年5月3日实际接收案涉商品房。苏奎松、柯媛媛在诉讼中又要求龙夏公司交付案涉商品房，没有事实与法律依据，本院不予支持。关于苏奎松、柯媛媛请求判决附件六第七条第3款无效的诉讼请求。本院认为，附件六系本案商品房买卖合同的补充协议，按照原合同第二十二条约定，补充协议中不得含有减轻或免除原合同中约定应当由出卖人承担的责任。但对照原合同第九条第2款未作上限封顶的违约金约定，附件六第七条第3款作出“出卖人向买受人支付的违约金累计总额不超过该商品房总价款的2%”限定，实际上是减轻了原合同约定的出卖人承担的责任。同时，附件六第3款系龙夏公司出具的格式合同，龙夏公司未举证证明其有采取合理的方式提请对方注意该限制其责任的条款，且该条免除了龙夏公司的部分违约责任，故应当认定无效。对苏奎松、柯媛媛的该项诉求，本院予以支持。关于苏奎松、柯媛媛请求判决龙夏公司按照所展示的样板房标准对商品房的大堂、门厅、电梯前室进行整改的诉讼请求。本院认为，合同附件三虽载明大堂、门厅、电梯前室精装修，但未明确样板房的装修装饰标准,且附件六第十六条第2款载明“出卖人展示的示范单位（样板间）仅为装修装饰和家具摆放指引，非交付标准。”故苏奎松、柯媛媛该项诉求，证据不足，本院不予支持。关于苏奎松、柯媛媛请求判令龙夏公司支付其逾期交房违约金的诉讼请求。本院认为，苏奎松、柯媛媛按约付清了全部购房款，而龙夏公司没有按约于2016年9月30日前将符合条件的案涉商品房交付苏奎松、柯媛媛使用，龙夏公司已构成违约，苏奎松、柯媛媛要求龙夏公司向其支付逾期交房违约金，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。其中：1.逾期交房天数的计算。合同第九条明确约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本规定的期限将该商品房交付买受人使用，则自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之一的违约金；附件六第七条明确约定：“实际交付之日”是指出卖人向买受人发出原合同第十一条所述的书面通知上所写的要求接交之日。虽然龙夏公司举示的快递清单可以证实交房通知书已于2017年3月30日送达苏奎松、柯媛媛，但该通知书送达之日案涉房产建设工程仍未通过消防验收，不符合法定交房条件，苏奎松、柯媛媛有权拒绝接收。消防验收通过后，龙夏置业未再向苏奎松、柯媛媛通知交房，故逾期交房天数应从2016年10月1日算至苏奎松、柯媛媛实际接收商品房前一日即2017年5月2日止，共214天。合同第八条第一项第一款“该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”属于法定交房条件，不可约定排除，故双方于合同附件六第十条对上述交房条件所作出的变更不具有法律效力。龙夏公司辩称其向苏奎松、柯媛媛发出交房通知书时已符合交房条件，缺乏依据，本院不予认可。2.可据实延期交房的天数。根据合同第八条及附件六第六条第4款明确约定的可以据实延期交房的几种情形，对照龙夏公司提供的厦门市同安气象局出具的气象资料、施工日志、监理日志等证据，在双方签订合同之后、约定的交房日之前，符合双方约定的可以据实延期交房的天数共24天。龙夏公司要求从合同签订之前的工程开工日计算可以据实延期交房的天数，没有合同依据，本院不予采纳。龙夏公司根据《厦门市国土资源与房地产管理局关于土地复核验收及建设期限问题处理意见》，主张因“莫兰迪”台风可据实延期交房90天，但未举示证据证明“莫兰迪”台风对施工的实际影响，故本院仅酌情支持延期30日。综上，龙夏公司可据实延期交房的天数与逾期交房天数相抵后，共有160天逾期交房天数应当向苏奎松、柯媛媛计付违约金。3.违约金计算标准。苏奎松、柯媛媛主张自2016年10月1日起按每日万分之一计算，自2017年3月31日起按每日万分之三计算，并提供龙夏公司的承诺书为证。龙夏公司质证称该承诺是双方调解时做出的让步，不能成为定案依据，要求将违约金标准调整为银行同期存款利率。本院认为，龙夏公司于2016年11月2日出具的承诺书，根据其上载明的内容，可以认定是龙夏公司在无法按期交房的情况下，与包括苏奎松、柯媛媛在内的广大业主协商后作出的有效承诺，该承诺与诉讼阶段为达成调解所做的单方让步不同。故苏奎松、柯媛媛要求从2017年3月31日起按每日万分之三计算违约金，证据和理由充分，本院予以支持。鉴于龙夏公司于2017年4月11日案涉房产通过消防验收后未再向苏奎松、柯媛媛发出交房通知，故根据苏奎松、柯媛媛实际接收房屋的时间，龙夏公司按已付房款每日万分之三计算违约金的天数有33天，其余127天应按苏奎松、柯媛媛已付房款每日万分之一计算违约金，总计违约金为26590元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二十六条第一款、第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告龙夏置业（厦门）有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告苏奎松、柯媛媛逾期交房违约金人民币26590元；二、原告苏奎松、柯媛媛与被告龙夏置业（厦门）有限公司于2015年11月13日签订的《商品房买卖合同》附件六第七条第3款无效；三、驳回原告苏奎松、柯媛媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币465元，适用简易程序减半收取232.5元，由被告龙夏置业（厦门）有限公司负担，款均限于本判决生效之日起五日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 胡道光二〇一八年一月三日代书记员 吴晓韩附：本案适用法律条文1.《中华人民共和国合同法》第二十六条承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。采用数据电文形式订立合同的，承诺到达的时间适用本法第十六条第二款的规定。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。执行申请提示：第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。