江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第03071号
上诉人（原审原告）江苏银瑞担保有限公司，住所地睢宁县高作镇八里村徐淮路南侧。
法定代表人肖汤龄，该公司董事长。
委托代理人王磊，江苏凯高律师事务所律师。
委托代理人仝馨予，江苏凯高律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）周建华。
委托代理人薛宇生，睢宁县财源法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）王亚丽。
委托代理人薛宇生，睢宁县财源法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）高军令。
委托代理人邱雷，睢宁县群星法律服务所法律工作者。
上诉人江苏银瑞担保有限公司（以下简称银瑞公司）因与被上诉人周建华、王亚丽、高军令申请执行人执行异议之诉一案，不服江苏省睢宁县人民法院（2015）睢民初字第00032号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年7月22日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人银瑞公司的委托代理人王磊、仝馨予，被上诉人周建华、王亚丽的共同委托代理人薛宇生，被上诉人高军令的委托代理人邱雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2012年7月27日，高军令与周建华签订了房屋买卖合同，双方约定周建华将其所有的坐落在徐州市金山桥旺旺名居花园5#-1-702号的房屋【房产证号为徐房权证经济开发区字第××号、土地证号为徐土国用（2011）第433**号】出售给高军令，该房屋的建筑面积为134.78平方米，房屋的价格为62万元。双方另外约定，高军令付给周建华现金33万元，剩余的29万元为按揭贷款，由高军令按规定每月偿还。合同签订的当日，高军令付给周建华现金4万元，周建华写下收据交给高军令，同日高军令从其银行账户上转款25万元到周建华的账户上，周建华又写了一张收据交给高军令。
2013年2月8日，高军令从其银行账户转款4万元到周建华的账户。
自2012年8月开始，高军令按照双方的约定每月准时将应当归还的按揭贷款转到周建华的账户，由银行直接从该账户扣款以偿还按揭贷款，直到2014年6月15日。2014年6月18日高军令将剩余的按揭贷款28.520436万元付清。
原审法院在审理银瑞公司与周建华、王亚丽、邱刚、鲍爱华、周辉、邱文芳、刘宏宇、徐艳追偿纠纷一案中，于2014年3月11日作出（2013）睢民初字第02997-1号民事裁定书，并于2014年3月12日向徐州市房产交易中心送达了协助执行通知书，依法查封了登记在周建华名下、坐落于徐州市金山桥开发区旺旺名居小区5幢1单元702室的房屋，查封期限为两年。经审理后，原审法院作出（2013）睢民初字第02997号民事判决书。判决生效后，银瑞公司向原审法院申请强制执行。在执行过程中，拟对诉讼时查封的财产进行处理时，高军令以其对涉案房屋享有所有权为由提出执行异议。原审法院经审理查明后作出（2014）睢执异字第00045号执行裁定，裁定高军令的异议成立，停止对涉案房屋的执行。
银瑞公司不服该裁定，于2014年12月23日诉至原审法院要求：1、依法撤销（2014）睢执异字第00045号执行裁定，继续查封周建华名下的徐州市金山桥开发区旺旺名居小区5幢1单元702室的房屋；2、案件受理费用由对方承担。在诉讼过程中，银瑞公司变更第一项诉讼请求为许可继续执行对登记在被告周建华名下的、坐落于徐州市金山桥开发区旺旺名居小区5幢1单元702室的房屋的查封。
一审中周建华、王亚丽共同辩称：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，涉案房屋已经由周建华出让给高军令，房屋已经交付，房款已经付清，在整个过程中，高军令并无过错。因此，人民法院不该查封该房屋，请求停止对涉案房屋的查封。
一审中高军令辩称：2012年7月27日，高军令与周建华签订房屋买卖协议，该行为不违反法律、行政法规的规定，合法有效，应受法律保护。双方签订协议后，高军令按约支付了购房款并承担房屋按揭贷款，周建华交付了房屋以及房产证、土地使用权证等相关手续，双方均已按合同约定履行了各自的义务。高军令接收房屋后，与家人实际占有并居住该房屋至今。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，明确了对买受人的无过错保护原则。本案中，高军令在法院查封涉案房屋之前与周建华签订房屋买卖协议，因涉案房屋的按揭贷款尚未还清而不能办理过户登记手续，高军令对此并不存在主观过错。故高军令依据房屋买卖协议对涉案房屋的占有和物的期待权受法律保护，该权利足以阻止将涉案房屋作为周建华的房屋进行强制执行。请依法驳回银瑞公司的诉讼请求。
原审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”
高军令与周建华之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制规定，为合法有效合同，受法律保护。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，只是限制抵押财产物权变动的强制性规定，其效力不及于作为原因行为的债权合同，即在抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押物的，不影响买卖合同的效力。
关于周建华是否全部收到高军令的购房款问题。双方在签订购房合同时，高军令支付一部分购房款，剩余的银行按揭贷款由其按月代为偿还，在2014年6月18日一次性还清剩余贷款，因此周建华已经收到了应属于其所有的涉案房产的全部对价。
高军令提供了居住证明、现场照片等证据证明其已实际占有并使用房屋，且其对未办理过户登记手续没有过错。因此高军令依据房屋买卖合同对涉案房屋产生的占有和物的期待权受法律保护。
综上，原审法院判决：驳回银瑞公司的诉讼请求。
上诉人银瑞公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、上诉人认为，周建华与高军令签订的二手房买卖合同真实性无法确认，周建华与高军令在一审中提供的证据不能证明其主张的事实。即使认定高军令每月向周建华打款也只能证明双方存在金钱往来，不等于高军令直接偿还房款。从证据内容看也仅仅是周建华每月向银行履行还款义务，一审认定周建华与高军令直接存在房屋买卖合同关系不当。2、依照《物权法》及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，涉案房屋不符合解除查封的条件。即使高军令与周建华直接的房屋买卖合同成立，但因涉案房屋尚未办理房屋产权登记，因此这种债权合同关系在未履行完毕前本身就存在一种不确定性，不应优于上诉人享有的强制执行权。3、涉案房屋不符合解除查封的条件。即使认定房屋买卖合同成立，在2014年3月12日涉案房屋被查封时，高军令仅支付了部分购房款。且涉案房屋在高军令与周建华签订房屋买卖合同时尚处于抵押期间，缺乏及时取得物权的前提条件。高军令对房屋的现状是明知的，因此，高军令对无法取得涉案房屋存在重大过错。综上，请求二审依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人周建华、王亚丽共同答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持一审判决。
被上诉人高军令答辩称，1、高军令与周建华签订房屋买卖协议，该行为不违反法律、行政法规的规定，合法有效，应受法律保护。双方签订协议后，高军令按约支付了购房款并承担房屋按揭贷款，周建华交付了房屋以及房产证、土地使用权证等相关手续，双方均已按合同约定履行了各自的义务。高军令接收房屋后，与家人实际占有并居住该房屋至今。上诉人认为高军令打款给周建华是其他借款关系没有证据支持。双方系房屋买卖合同关系。2、本案是执行异议之诉，而不是确权之诉。产权登记是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对不动产的权利取决于当事人之间的民事实体法律关系。3、高军令与周建华签订的房屋买卖合同不违反法律规定，合法有效。高军令已经完成合同约定的义务，周建华也已经实际收到涉案房屋的全部对价。4、高军令一审提供的居住证明、现场照片等证据已经证明其实际使用房屋，其对未办理过户登记没有过错。综上，高军令享有足以排除强制执行的权利。
经当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：上诉人是否有权继续执行涉案房产。
二审期间双方当事人均未提供新证据。
本院认为，1、高军令与周建华签订房屋买卖合同的时间是在查封裁定之前，合同内容合法有效。房屋买卖合同签订后，高军令分次将房款向周建华进行了支付，且已经将按揭贷款归还完毕，应视为周建华、王亚丽实际收到了所有房款。2、虽然没有进行产权登记，但高军令对此不存在过错。3、从高军令一审提供的证据看，高军令家人实际已经在合同签订后实际占有使用了涉案房屋。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人江苏银瑞担保有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 琳
审 判 员 史善军
代理审判员 吴 丹
二〇一五年十月八日
书 记 员 周 密