上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终3482号
上诉人(原审被告)：上海小南国海之源餐饮管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人：范俊，该公司总经理。
委托诉讼代理人：章定表，浙江和义观达律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海丽兴房地产有限公司，住所地上海市。
法定代表人：林建岳，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄志军。
委托诉讼代理人：李琬倩。
上诉人上海小南国海之源餐饮管理有限公司(以下简称“小南国公司”)因与被上诉人上海丽兴房地产有限公司(以下简称“丽兴公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2016)沪0101民初22385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
小南国公司上诉请求：撤销一审判决主文第二项、第三项、第四项，改判小南国公司无需同时支付房屋空置期租金(含物业管理费、推广费)、装修期租金及租赁保证金，具体金额由二审法院酌定。事实和理由：赔偿房屋空置期租金、免租期租金及没收保证金，均属因违约引发的责任承担范畴；判决其中的任何一项，均足以弥补因违约行为给对方造成的实际损失。如果将三项违约责任同时适用，将导致违约方负担过重，不符合公平及利益平衡的法律原则。一审中，小南国公司已经提出合同约定的违约责任过高，申请法院对赔偿金额予以调整，但一审法院未予支持。从一审判决结果来看，小南国公司需向丽兴公司支付高达月租金11倍的赔偿金，过分高于丽兴公司受到的实际损失。据此，请求二审法院根据相关法律规定，对小南国公司应当承担的违约责任酌情予以调整，确保双方利益平衡。
丽兴公司辩称：不同意小南国公司的上诉请求。双方签订的《香港广场房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)第17条第3款明确约定，如果一方提前解约，应在扣除租赁保证金的情况下另行计算由此造成的损失，包括空置期、装修期和免租期的租金损失。因此，丽兴公司的一审诉讼请求均有合同依据。从实际情况看，小南国公司提前解约后，丽兴公司直至2016年11月才与新租户另行签订了新的租赁合同，其间房屋空置期长达近7个月，远高于一审判决所确定的三个月空置期，故不存在一审判决确定的违约责任过分高于实际损失的问题。小南国公司因经营亏损提前解约，属于其应当自行承担的经营风险，不应以此为由要求减轻其本应承担的违约责任，变成由丽兴公司承担相应风险。据此，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
丽兴公司向一审法院起诉请求：(1)确认丽兴公司与小南国公司就上海市淮海中路XXX号南座XXX单元房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《香港广场房屋租赁合同》于2016年7月31日予以解除；(2)小南国公司变更或注销以系争房屋地址进行登记的相应证照；(3)小南国公司支付装修恢复费用人民币(以下币种均为人民币)113,116.46元；(4)小南国公司支付房屋空置期之租金、物业管理费及推广费共计401,066.25元(自2016年8月1日起，按3个月空置期计)；(5)小南国公司支付2014年6月16日至2014年10月4日装修期期间之租金407,550元；(6)对于小南国公司所付租赁保证金411,687.24元，由丽兴公司予以没收。
一审法院认定事实：丽兴公司系上海市淮海中路XXX号房屋权利人。2014年6月12日，小南国公司与丽兴公司签订《香港广场房屋租赁合同》一份，约定(1)丽兴公司将位于上海市淮海中路XXX号香港广场商场南座XXX室房屋出租予小南国公司使用(合同1-1)；(2)合同终止时，丽兴公司有权决定并要求小南国公司将房屋恢复原状，亦有权决定并要求小南国公司全部或部分按现状交还房屋，但丽兴公司须以书面形式予以特别明示，否则小南国公司仍应恢复原状(合同1-3)；(3)未经双方协商一致，小南国公司单方面要求提前终止合同，或因小南国公司违约行为导致丽兴公司提前解除合同时，丽兴公司可不予退还小南国公司已付保证金，且丽兴公司有权向小南国公司追偿下列费用：A、因提前解除合同所形成房屋空置期之租金、物业管理费及推广费损失；B、丽兴公司基于小南国公司完全履行合同考虑而给予小南国公司享有之装修期、免租期租金损失(合同17-3-1、3)。《租赁合同》附件约定：(1)租期自2014年10月5日起至2019年10月4日止，丽兴公司于2014年6月16日前将系争房屋交付小南国公司(附件二第二、三部分)；(2)装修期自2014年6月16日起至2014年10月4日止，装修期内免租金(附件二第四部分)；(3)2014年10月5日起至2016年10月4日期间月保底租金为112,693.75元，租期内月物业管理费及月推广费分别为18,525元及2,470元(附件五第一、二、三部分)；(4)小南国公司于签约时缴交租赁保证金411,687.24元，相当于3个月保底租金及物业管理费数额(附件五第四部分)。
《租赁合同》签订后，丽兴公司和小南国公司分别履行各自合同义务。2014年6月24日，小南国公司以系争房屋地址作为营业场所地址登记成立下属分公司。2014年10月，下属分公司取得在系争房屋处从事餐饮服务经营活动之餐饮服务许可证及卫生许可证。2016年7月，小南国公司致函丽兴公司，将租金支付方式调整为提成租金，并称如丽兴公司不同意调整租金，则小南国公司希于同月停止营业并解除合同。对此，丽兴公司函复小南国公司，明确表示对小南国公司意见不予认可。2016年7月31日，小南国公司停止营业并关闭店铺。之后，小南国公司未再实际使用系争房屋，亦未将系争房屋恢复原状。2016年8月11日，小南国公司通过国内特快专递方式将系争房屋钥匙寄送丽兴公司。现丽兴公司称小南国公司擅自退租并导致《租赁合同》提前解除，且小南国公司退租时未将系争房屋恢复原状，丽兴公司遂以此为由向一审法院提起本案诉讼。
一审审理中，小南国公司与丽兴公司签订《协议书》一份，约定由丽兴公司负责将系争房屋恢复至毛坯状态，小南国公司则向丽兴公司支付装修恢复费用100,000元。签约后，小南国公司履行了上述付款义务。另小南国公司注册登记予系争房屋处之下属分公司现已注销工商登记，所涉《食品经营许可证》亦已予以注销。
一审法院认为：本案所涉《租赁合同》系小南国公司与丽兴公司据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，双方作为签约方均应恪守合同约定之义务。租赁期间，小南国公司于2016年7月31日在未与丽兴公司协商一致情形下即停止经营并关闭店铺，小南国公司该擅自退租之违约行为实际导致《租赁合同》提前解除，现丽兴公司诉请要求确认该日系合同解除日并无不当，一审法院对丽兴公司该项诉请依法予以支持。租赁合同约定小南国公司须承担丽兴公司因解约而遭受之空置期租金、物业管理费及推广费损失，因小南国公司提前退租，丽兴公司另寻租户期间将导致产生房屋空置期，现丽兴公司将该空置期定为3个月并无不当，故一审法院对丽兴公司的该项诉请依法予以支持。对于丽兴公司诉请之装修期租金，鉴于丽兴公司该项主张与合同约定无悖，一审法院亦依法予以支持。至于小南国公司辩称该项费用应予折算一节，鉴于合同中对该项违约赔偿责任已作明确约定，故一审法院对于小南国公司的辩称意见依法不予采纳。对于丽兴公司诉请之装修恢复费用，鉴于双方已就该项费用在审理过程中达成协议，且小南国公司已按协议实际履行了付款义务，故一审法院对丽兴公司的该项诉请依法予以驳回。对于丽兴公司要求小南国公司注销或变更工商登记及许可证之诉请，因工商登记事宜不属法院处理范围，故一审法院对丽兴公司的该项诉请亦依法予以驳回。对于小南国公司所付租赁保证金，《租赁合同》约定在合同因小南国公司违约行为而导致提前解除情形下，丽兴公司可不予退还保证金，故一审法院对丽兴公司所述租赁保证金的处理意见依法予以采纳。
一审法院判决：一、丽兴公司与小南国公司就上海市淮海中路XXX号香港广场商场南座XXX室房屋于2014年6月12日所签的《香港广场房屋租赁合同》于2016年7月31日予以解除；
二、小南国公司于判决生效之日起十日内赔偿丽兴公司3个月房屋空置期租金、物业管理费及推广费损失401,066.25元；三、小南国公司于判决生效之日起十日内赔偿丽兴公司2014年6月16日至2014年10月4日期间之装修期租金损失407,550元；四、丽兴公司不予退还小南国公司租赁保证金411,687.24元；五、驳回丽兴公司要求小南国公司支付装修恢复费用、变更或注销相关证照的诉讼请求。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，依照相关司法解释的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，小南国公司主张合同约定一方违约解除合同，需同时承担赔偿房屋空置期租金、免租期租金及没收保证金的责任，导致违约金过分高于实际损失，要求法院予以适当减少。但本院经审查后认为，小南国公司和丽兴公司均属商业主体，在签订租赁合同时均应对可能发生的经营风险及可能承担的法律责任具有较为清晰的认识，并接受相关合同约定的严格约束。现小南国公司因经营不佳要求提前解除合同，不属于法律规定的应予特别考量和特殊照顾的情形，故原则上应当按照合同的约定承担相应违约责任。现租赁合同对一方违约解除合同情形下的房屋空置期租金、免租期租金及租赁保证金的处理方法均作了明确约定，相关约定不存在违反法律法规的强制性规定的情形，应属合法有效；小南国公司主张上述约定导致违约金过分高于实际损失，事实根据不足，故本院对小南国公司的上诉理由难以采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。小南国公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币13,017元，由上诉人上海小南国海之源餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘海邑
审判员 彭 浩
审判员 高 胤
二〇一七年八月二十八日
书记员 朱伟静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……