福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榕民终字第2548号上诉人（一审被告）福州宏伟兴业化纤有限公司，住所地罗源县罗源湾开发区北工业区。法定代表人施振根。委托代理人卓文彬、唐建景，福建闽君律师事务所律师。被上诉人（一审原告）福建省罗源湾开发区建设发展公司，住所地罗源县罗源湾开发区管委会大楼。法定代表人林建斌。委托代理人吴刚，福建元一律师事务所律师。上诉人福州宏伟兴业化纤有限公司（以下简称“宏伟公司”）因与被上诉人福建省罗源湾开发区建设发展公司（以下简称“建发公司”）租赁合同纠纷一案，不服福建省罗源县人民法院（2014）罗民初字第11号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭适用第二审程序对本案进行了审理。本案现已审理终结。一审原告建发公司请求判令：1、宏伟公司交纳2003年5月1日至2005年4月30日止租金256，140元，并按中国人民银行同期贷款利率支付违约金；2、宏伟公司补交从2009年5月1日起至2010年4月30日止的厂房占有使用费差价307，368元（7115㎡×6.6元／㎡×12个月-
已交7115㎡×3元／㎡×12个月），最终单价标准以评估机构评估为准；3、宏伟公司补交从2011年5月1日起至2013年11月30日止的厂房占有使用费差价1，522，040元（7115㎡×9.48元／㎡×29个月-
已交156，530元-277，485元），最终单价标准以评估机构评估为准，占有使用费诉求至宏伟公司搬离厂房、土地之日止；4、解除双方不定期租赁合同关系，宏伟公司将厂房、土地腾空归还给建发公司。诉讼中，建发公司认为宏伟公司补交了2003年5月1日至2005年4月30日租金256，140元及利息，申请撤回第1项诉讼请求。一审法院认定：2002年8月15日，宏伟公司法定代表人施振根（乙方）与罗源湾开发区管委会（甲方）签订《投资项目合同》，约定：甲方将罗源湾开发区北工业区化纤生产专用厂房及土地17.6亩租赁给乙方，租赁期限5年，2003年1月15日至2008年1月15日。前二年月租金标准为1.5元／㎡，第三年至第五年月租金标准为2元／㎡。前二年租金于后三年间平均支付。后三年租金一年一交，于每年1月20日前付清。租赁期满后，甲方按厂区建设成本价将厂区转让给乙方。合同还约定了其他事项。2005年11月28日，双方签订《确认》，确认出租方主体变更为建发公司，租金缴纳时间从2005年5月1日起至2008年4月30日止，租赁面积7115平方米，租金标准为每月3元／㎡，一年一交，于每年5月10日前付清，其他条款参照《投资项目合同》执行。事后，宏伟公司按月租金标准3元／㎡交纳了2005年5月1日至2008年4月30日租金。2008年5月1日，合同期满，双方未签订新合同。2011年9月2日，建发公司向宏伟公司发出《通知》，要求宏伟公司缴清2011年9月15日前拖欠的租金，并载明“建发公司决定从2011年9月30日起将月租金提高到6.6元／㎡，如宏伟公司同意按新租金标准续租，2011年9月15日前与建发公司签订书面租赁合同，逾期不签合同则视为宏伟公司不再续租，建发公司将在2011年10月15日前收回厂房另行出租。”事后，双方未签订合同，宏伟公司继续使用厂房。宏伟公司一直按月租金标准3元／㎡向建发公司交纳租金，建发公司开具了截至2011年4月30日的租金发票，但从2011年5月1日起的租金（从2011年10月起至2014年5月止，宏伟公司汇入7次共839，570元），建发公司认为租金标准未定未开具发票。2015年1月4日，福建光明资产评估房地产估价有限责任公司评估认为，“估价对象在价值时点的房地产客观租金价格为RMB8.72元／月·平方米。”一审法院认为：开发区管委会与宏伟公司法定代表人施振根签订的《投资项目合同》中的租赁条款，合法有效；而有关厂区（含土地）转让条款效力问题（在最高人民法院（2013）××字第××号民事裁定书中被认定为无效），不影响租赁条款的效力，不能作为宏伟公司不交纳租金的抗辩理由。双方在《投资项目合同》基础上又签订《确认》，确认租金缴纳时间从2005年5月1日起至2008年4月30日止，月租金标准提高到3元／㎡，是对原租金约定的变更。宏伟公司应按新约定的租金标准、期间交纳租金，无须交纳2005年5月1日前的租金。而建发公司将宏伟公司在诉讼期间交纳的部分租金用于抵扣2005年5月1日前的租金和利息，并申请撤回上述期间租金的诉讼请求，损害了宏伟公司合法利益，一审法院不予准许，依法驳回建发公司该项诉请。2008年5月1日至2011年9月30日期间，合同期限已届满，宏伟公司继续使用租赁物，建发公司现有证据不足以证明其提出异议，视为原合同继续有效，租赁期限为不定期，宏伟公司应按原月租金标准3元／㎡顺延交纳租金（其中2011年5月1日至2011年9月30日期间，合计应交纳租金106，725元（7115㎡×3元／㎡·月×5月））。2011年9月2日，建发公司发出《通知》，视为其对不定期租赁合同关系存在异议，故从《通知》确定的2011年10月1日起不再适用3元／㎡·月标准计算租金；同时，宏伟公司不按《通知》要求签订新合同继续使用厂房，也不按月租金标准6.6元／㎡交纳租金。故双方未达成新协议，形成有争议的新不定期租赁合同关系，双方对租金标准未达成一致意见，可按评估报告予以确定。从2011年10月1日起截至2013年11月30日，租金应为1，613，112.80元（7115㎡×8.72元／㎡·月×26月）。宏伟公司从2011年10月起共交纳839，570元，扣除从2011年5月1日至2011年9月30日期间租金106，725元后剩余73，2845元，用以支付上述租金，尚欠880，267.80元。故建发公司诉请2011年9月30日前的租金（占有使用费）差价，一审法院不予支持；诉请2011年10月1日后的租金差价，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”建发公司诉请解除租赁合同关系，合法有据，一审法院予以支持。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案宏伟公司租赁厂区是连续性的、整体性的行为，诉讼时效应从厂区租赁关系解除时起算。宏伟公司辩称建发公司诉讼请求超过诉讼时效，法院不予采信。一审法院判决：一、解除建发公司与宏伟公司之间的租赁合同关系；二、宏伟公司应于本判决生效之日起3个月内腾空厂房、土地，并返还给建发公司；三、宏伟公司应本判决生效之日起10日内向建发公司补交截至2013年11月30日止的租金差额880，267.80元，并按月租金标准8.72元／㎡（即月租金标准62，042.80元）支付从2013年12月1日起至实际返还厂房、土地之日止的租金；四、驳回建发公司诉讼请求。上诉人宏伟公司上诉称：一、被上诉人在举证期限届满后申请变更诉讼请求缺乏法律依据，一审法院将其变更后的诉请纳入本案审理，违反法定程序。二、一审法院判非所请，第一项与第三项判决结果与被上诉人的诉请并不相同，侵犯上诉人合法权益。1、双方租赁合同关系早已到期，系续租关系，被上诉人诉请的是“解除双方的不定期租赁关系”，一审判决第一项却判决解除双方租赁合同关系，判非所请。2、第三项判决所涉及的租金差额，被上诉人自己计算错误，一审法院直接调整，显然错误。3、被上诉人诉讼请求是要求支付占有使用费，一审法院判决租金，显然也超出了被上诉人的诉讼请求。三、每个月新增的租金都是不同的债务，并非是一个整体债务，一审判决支持了被上诉人起诉前一年以上的房屋租金请求，违反了租金一年诉讼时效的特别法律规定。四、被上诉人在一审起诉前未按法律规定履行解除合同程序，在租赁合同真正解除前的租金标准不能使用评估方式来确定。1、根据合同法232条的规定，被上诉人若要解除不定期租赁关系应在合理期限前通知上诉人，如未履行通知义务直接诉至法院解除合同，法院不应予以支持。2、租赁合同非要式合同，原租赁合同于2008年5月1日到期后至今，双方以口头商定方式和续占使用、房租转账、出具发票等行为方式，一直在按原合同标准行使和履行租赁权利、义务，形成事实不定期续租合同。而被上诉人2011年9月2日发出的提高租金的邀约，上诉人从未承诺过。在未有新的租金合意前，被上诉人无权要求补交租金。3、上诉人在租赁期满后继续占有使用厂房土地，缘于厂房土地受让权利、义务的不确定性。按罗源开发区管委会与上诉人签订的《项目投资合同》中土地使用权转让条款的约定，上诉人于2008年4月租赁合同到期前多次向管委会和建发公司发出《商议函》等，请求依约受让变更合同项目下的厂房土地。因协商无果，上诉人于2011年至2014年间，将土地使用权转让合同纠纷诉至法院，虽最终土地使用权转让条款被认定无效，但法院认为上诉人有就损失提起缔约过失损害赔偿责任之诉的权利。所以上诉人对厂房土地的继续占有使用是善意的，被上诉人对此也抱允许态度。善意续占使用的使用费标准，应按原租赁合同租金标准计付。五、即使参考使用评估价格，也只能从诉讼后即不定期租赁合同解除后以评估的价格计算占有使用费。1、本案讼争厂房所在地块存在其他租赁主体，但评估公司为节省时间与费用，在可以采用比较法的情况下简单采用收益倒算法，完全不合理。2、本案估价结果8.72元／月／平方米远超同一地域最高价格，从被上诉人起诉要求占用费标准6.6元和之前续租期间对新租金标准邀约行为可知，被上诉人也认为该时段讼争建筑物租赁单价不应超6.6元。3、本案委托评估的是土地租金，而非房屋建筑物（诉争场地的房屋是上诉人建造的）的造价，在被上诉人未提供相关原始房屋造价材料的情况下，以评估房屋建筑物造价的方式估算租金，存在双重评估，不符合客观事实。4、估价报告书第4页第三点的估价标准明确载明仅供法院参考，故即使上诉人应支付占用费差价，法院也应综合考虑被上诉人的重大过错，违约行为给上诉人造成重大损失等客观因素，予以公正判决。六、一审法院对于被上诉人未依照《项目投资合同》第六条第7项约定履行构成违约，存在过错，应继续履行合同义务并赔偿上诉人全部损失的事实不予认定，显然错误。七、一审判决如得到支持并强制执行，不仅严重损害政府信用，也必将造成极其严重的社会不良影响。1、上诉人系罗源县政府通过招商引资入驻的台胞企业，因罗源政府许诺提供优越投资条件及稳定经营场所而落户罗源，若被上诉人违背原先许诺，将失信于民。2、鉴于罗源县政府招商引资不以政府营利为目的宗旨及被上诉人取得诉争厂房及土地使用权后拒绝办理转让手续构成违约，上诉人机械设备不易搬移等客观条件，上诉人认为被上诉人应将厂房及土地交由上诉人依原约定租金继续使用。被上诉人建发公司答辩称：一、本案历经管辖异议程序后，一审法院未依法重新指定举证期限，答辩人于开庭当日更正诉请并无不当。且答辩人只是更正第三项请求中的数字计算错误，而非增加诉请。该更正要求已被计入庭审笔录，不存在上诉人所指责的“被上诉人自己计算错误，但一审法院却直接予以调整”的情形。二、答辩人一直不同意按每平方米3元的单价缴交租金，并从2008年合同期满开始直到提起诉讼期间，每年都多次向上诉人提出提高租金单价的权利主张。故答辩人的租金诉求未超过诉讼时效。三、答辩人早在2011年9月就已书面提出解除合同，本次诉讼中也留有上诉人三个月的搬迁时间。上诉人关于答辩人未按法定程序解除合同的上诉意见不能成立。四、2008年4月30日合同期满后，双方对续租的租金单价问题一直无法达成一致意见，因此，一审法院委托专业评估机构确定租金单价是公正、科学的。且一审时上诉人也同意委托评估。答辩人受罗源县政府授权对罗源湾地区的国有资产进行管理，同一地段厂房经公开拍卖的租金价格远高于本案评估的租金价格，该评估单价应予采信。五、上诉人在上诉状中的第6、7点上诉理由，均是建立在《项目投资合同》第6条第7项厂房、土地出让条款有效的前提下，而要求答辩人承担违约责任。但根据最高人民法院2013民申字第××号《民事裁定书》的认定，该条款因违反法律规定而无效，故其上诉理由不能成立。双方当事人向一审法院提交的证据均已随案移送本院。二审中，双方均未提交新的证明资料。根据本案现有证据，本院对一审认定的事实予以确认。另查明，讼争《项目投资合同》第六条第七款约定：“租赁期满后，甲方按厂区（含所有建筑物及附属设施、设备）建设的成本价（以审计部门审核确认的造价为准）将厂区（含土地）转让给乙方。乙方分三年平均支付转让金，转让金于每年6月1日前付清。”2011年，宏伟公司就该条款的履行问题向本院提起诉讼，请求判令建发公司和罗源湾开发区管委会办理合同项下厂房及附属设施、设备及土地的转让过户手续。该案经本院和福建省高级人民法院一、二审审理，以及最高人民法院再审复查，以上述合同条款无效为由，未支持宏伟公司诉请。本院认为：建发公司系以租赁合同纠纷为由提起本案诉讼。对此，本院注意到，双方之间租赁权利义务的约定见于讼争《项目投资合同》，而该合同除租赁条款外，还约定有转让条款，其合同内容及性质具有复合性，且租赁与转让条款相互关联，按照约定租赁期满即转入转让条款的履行阶段。故2008年4月30日租期届满之时租赁合同关系已然终止，此后宏伟公司继续占有、使用租赁物，并非原有租赁关系的延续，而是基于转让条款的履行需要。双方由此形成的讼争标的物事实占用状态，有别于《中华人民共和国合同法》第二百三十六条所规定的不定期租赁关系。一审法院适用不定期租赁的裁判规则作出判决，处理不当，本院予以纠正，并对建发公司关于解除租赁合同关系之诉请予以驳回。租赁关系终止后，双方就转让条款的履行问题产生争议，进而引发诉讼，直至2014年3月31日最高人民法院作出（2013）××字第××号《民事裁定书》，最终认定该转让条款无效。至此，宏伟公司继续占有、使用讼争标的物已无合法根据，建发公司有权要求宏伟公司在合理期限内搬离，故对于一审判决第二项本院予以维持。同时，宏伟公司应当向建发公司支付标的物占有、使用费，2008年5月1日至2014年3月31日期间的占用费，因双方权利、义务尚处于不确定状态，宏伟公司对转让条款履行享有期待利益，基于利益平衡及公平原则之考量，仍应参照原租金标准3元／㎡计算，建发公司关于补交该期间差价之主张本院不予支持；2014年4月1日起的占用费，则应按市场价计算，一审委托评估结论未见明显瑕疵，本院予以采信。具体费用计算如下：1、2008年5月1日至2011年4月30日期间，宏伟公司每月均按3元／㎡标准向建发公司交纳费用，建发公司亦开具相应发票，本院确认该期间占用费已结清；2、2011年5月1日至2014年3月31日占用费为747075元（7115㎡×3元／㎡·月×35个月），宏伟公司自2011年10月起向建发公司支付839570元，抵扣该期间占用费后，尚余92495元用于支付后续占用费；3、2014年4月1日之后的占用费按8.72元／㎡·月的标准计算，暂计至2014年5月31日尚欠31590.60元（7115㎡×8.72元／㎡·月×2个月-92495元），应计至实际返还厂房、土地之日止。至于转让条款被确认无效可能对宏伟公司造成的损失，宏伟公司可另行依法主张其权利，但不构成其拒绝返还讼争标的物及支付占用费的合理抗辩。另外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”因而建发公司一审庭审中增加诉请不违反法律规定，且其诉请调整要求均已记入庭审笔录，宏伟公司关于一审程序违法、判非所诉的上诉理由不能成立，本院不予采纳。因本案争议款项性质系占用费而非租金，故应适用两年的一般诉讼时效期间，且建发公司起诉前双方权利义务关系尚处于不确定状态，故而本案诉讼不存在超过诉讼时效期间的问题，宏伟公司的相关上诉理由本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持福建省罗源县人民法院（2014）罗民初字第11号民事判决第二项；二、撤销福建省罗源县人民法院（2014）罗民初字第11号民事判决第一、三、四项；三、福州宏伟兴业化纤有限公司应于本判决生效之日起十日内向福建省罗源湾开发区建设发展公司支付讼争厂房、土地的占有使用费，暂计至2014年5月31日为31590.60元，此后按8.72元／㎡·月的标准计至实际返还厂房、土地之日止；四、驳回福建省罗源湾开发区建设发展公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费各17499元，均由宏伟公司负担6729元，建发公司负担10770元；一审评估费用负担，执行一审法院的决定。本判决为终审判决。审判长邵惠代理审判员陈光卓代理审判员陈曦二〇一五年八月十八日书记员蔡思婷（2015）榕民终字2548号第页共12页