广东省深圳市福田区人民法院
执 行 裁 定 书
（2013）深福法执外异字第65-68号
案外人李玉宝，男，汉族，1969年6月30日出生。
案外人李明芳，女，汉族，1970年8月24日出生。
申请执行人刘丽艳，女，汉族，1974年3月8日出生。
申请执行人周永一，男，汉族，1997年7月22日出生。
申请执行人周承玉，男，汉族，1947年11月4日出生。
申请执行人杨耀美，女，汉族，1948年12月8日出生。
被执行人张许明，男，汉族，1968年2月14日出生。
上列申请执行人刘丽艳、周永一、周承玉、杨耀美与被执行人张许明道路交通事故人身损害赔偿纠纷四案，【执行依据：（2004）深福法刑初字第609号刑事判决书；执行案号：（2012）深福法执恢字第913-916号】。
本院在执行过程中，查封了登记在中房集团荆门房地产开发公司名下、实际购买人为张许明、位于天鹅广场西6幢2楼西（房产权证号荆门市房权证市辖区字第××号）、建筑面积140.82平方米的住房（以下简称涉案房产）一套。案外人李玉宝、李明芳提出了执行异议，认为涉案房产的实际所有人系两异议人，请求解除对涉案房产的查封。
对案外人李玉宝、李明芳提出的执行异议，本院依法组成合议庭进行审查，并于2013年12月10日进行了听证，现已审查终结。
案外人提出执行异议的事实和理由：一、位于湖北省荆门市天鹅广场西6幢2楼西的住房的实际所有人是两异议人，而不是张许明，该裁定载明事实有误，执行机构调查财产不实，导致作出错误的裁定。
1、异议人夫妻于2002年9月23日与中房集团荆门房地产开发公司签订了编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，就已经建立商品房买卖关系（见所附合同书），只是没有办理房屋过户登记手续而已，该房屋的实际所有人是异议人。2、贵院（2012）深福法执恢字第913-316-1号执行裁定书上认定该争议房屋“登记在中房集团荆门房地产开发公司名下、实际购买人为张许明”是错误的。
该房最初由张许明购买，但张许明购买后，因要投资做生意，资金紧缺，便与异议人以及售房方协商后决定退房。其与中房集团荆门房地产开发公司解除了商品房买卖合同，之后，异议人于2002年9月23日就该房重新与卖方签订合同，自此，该房系异议人所有。况且，申请执行人与被执行人张许明的道路交通事故案发生在2004年，我们购买房屋在前，他们发生交通事故在后。
3、该争议住房备案登记在张许明的名下，并不影响异议人与售房方签订的《商品房买卖合同》的效力，不影响异议人作为该房的实际权利人享有所有权。
异议人自从购买该房屋并装修后，一直自己居住使用，这几年做生意，住在店里，便将房屋租赁出去，也图有人照管房屋。直到前不久突然得到你院送达了执行裁定书并查封房屋的信息，让我们感到祸从天降，我们自家的房子怎么突然变成了别人的？而后我们找售房方打听，才得知该房在第一次交易时预售登记在张许明的名下，后来售房公司与张许明解除商品房买卖合同，又与异议人签订商品房买卖合同，忘了变更备案登记。而依照法律规定，售房方是否到房地产部门进行预售登记，并不影响我们《商品房买卖合同》的效力。
因此，异议人与中房集团荆门房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》合法、有效，该合同早在申请执行人与张许明交通事故发生前就已生效，异议人才是该争议房屋的实际所有人。
二、该查封房屋的执行行为违反法律规定，侵犯了异议人的合法财产权利。
你院执行他人的交通事故案件，误将两异议人合法的房屋查封，侵犯了异议人的合法财产权利。故异议人特提出异议，请人民法院解除错误查封，纠正错误的执行行为。
申请执行人刘丽艳等认为，异议人提交的《商品房买卖合同》是虚假的，真实的商品房买卖合同的购买人是张许明，中房集团荆门房地产开发公司已经对此出具了证明。1、异议人所持有的合同所填写的签订日期、法定代表人、其本人的身份证号码均有误。合同所填签订时间2002年9月23日，法定代表人：干杯。经调查，2002年9月23日中房公司法定代表人是乔传荣。2、中房荆门公司出具的证明，说没有李玉宝签订购房合同、交纳购房款的任何材料。一般房屋合同有三份，而异议人只有其自己的一份，该合同是虚假的。3、异议人和被执行人是连襟关系，相关材料已提交法院。4、异议人陈述的该房屋最初是张许明购买，后来由于生意周转转售给异议人的陈述不能成立。证据显示，张许明分2期提交购房款，第一笔于2002年9月23日缴款5万元，第二笔于2002年10月25日缴款100677元，既然声称2002年9月23日后就已解除买卖合同，为何张许明还要在10月25日又交纳房款，继续履行合约？
案外人提交了收据复印件、水电费收据复印件、商品房买卖合同复印件等证据材料。
申请执行人提交了委托湖北法院调查的李玉宝和张许明婚姻状况证明、身份信息证明、李玉宝和张许明系连襟关系的证明、中房荆门公司出具的证明、中房荆门公司企业变更信息、张许明商品房买卖合同以及付款凭证收据等为证。
经听证审查查明，本院（2004）深福法刑初字第609号刑事判决书已发生法律效力，主要内容为：一、被告人张许明犯交通肇事罪，判处有期徒刑三年。二、被告人张许明赔偿附带民事诉讼原告人刘丽艳、周永一、周承玉、杨耀美638367.02元。上述款项于本判决书生效之日起十日内付清。三、驳回附带民事诉讼原告人刘丽艳、周永一、周承玉、杨耀美及杨宗美的其他诉讼请求。
本案异议人李玉宝的妻子李明芳与被执行人张许明的妻子李明香系姐妹关系。许祖成（购房款汇款人）与张许明系父子关系。
被执行人张许明于2002年9月23日与中房集团荆门房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于湖北省荆门市天鹅广场西6幢2楼西房产（房产权证号荆门市房权证市辖区字第××号），建筑面积140.82平方米。并于当日通过其父亲许祖成的账户转账交付购房款5万元，2002年10月25日转账交付购房款100677元。中房集团荆门房地产开发公司出具了以张许明为缴款人的购房收款收据。本院在执行过程中于2013年8月14日查封了该套房屋产权。案外人李玉宝、李明芳为此提出异议。
对于案外人李玉宝持有的《商品房买卖合同》，经审查，该合同的编号与张许明与中房荆门公司签订的合同编号一致，落款时间均为2002年9月23日。对此，中房荆门公司于2013年9月12日出具《证明》称：我公司与李玉宝于2002年9月23日签订了一份《商品房买卖合同》（天鹅广场西6栋西2楼），李玉宝未向我公司缴纳购房款，该合同未予执行，我公司无李玉宝购房有关档案材料。
此外，李玉宝持有的合同存在重大瑕疵：《商品房买卖合同》中房荆门公司的法定代表人是“干杯”，企业登记信息显示，签订合同时中房荆门公司的法定代表人是乔传荣，而“干杯”系2003年3月18日开始任职；异议人李玉宝在买卖合同中的身份信息存在错误。并且，李玉宝提交张许明妻子李明香出具的收条，显示2002年9月28日李玉宝向李明香交付购房款150670元。收条的落款时间与李玉宝持有《商品房买卖合同》的落款时间2002年9月23日存在矛盾，也与张许明2002年10月25日继续向中房荆门公司缴纳购房款、中房荆门公司当日向张许明出具收款收据的事实均存在重大矛盾。该矛盾反证了异议人李玉宝在异议申请书中的陈述：“该房最初由张许明购买，但张许明购买后，因要投资做生意，资金紧缺，便与异议人以及售房方协商后决定退房。其与中房集团荆门房地产开发公司解除了商品房买卖合同，之后，异议人于2002年9月23日就该房重新与卖方签订合同，自此，该房系异议人所有。”完全不可信。
本案在听证中，关于李玉宝为何这么长的时间未办理房地证的询问，李玉宝解释称孩子还小，想等孩子长大后办到孩子名下，以便减少交易费用。
本院认为，被执行人张许明与中房荆门公司于2002年9月23日签订《商品房买卖合同》并于当日和2002年10月25日分两次通过其父亲账户转账支付了全部购房款，中房荆门公司也出具了缴款人为张许明的收款收据。因此，张许明是涉案房产的实际权利人。该房产依法属于被执行人张许明的财产，本院对此予以强制执行依法有据。
案外人李玉宝提交《商品房买卖合同》主张权利，但是中房荆门公司明确陈述李玉宝未交付购房款，该合同没有执行且公司无李玉宝购房的档案资料。以上证明显示，李玉宝持有的《商品房买卖合同》来源可疑。且该合同签署日期与张许明与中房荆门公司签署的买卖合同的签署日期一致，与李玉宝在异议书中关于解除合同后重新签订合同的陈述存在时间上的矛盾；合同签署于2002年9月23日，却将中房荆门公司2003年3月才上任的法定代表人的名字“干杯”填写在合同中，如此未卜先知，令人不解。李玉宝持有的《商品房买卖合同》存在严重瑕疵，不具有证明涉案房产归属其所有的证明力，本院不予采信。
一般而言，变更购房人应由原购买人张许明和李玉宝同时向中房荆门公司申请，在中房荆门公司同意的前提下收回原张许明签订的买卖合同并收回收款收据，重新与李玉宝订立买卖合同并向李玉宝出具收据。因此，李玉宝在听证中称与张许明系私下交易并私下给付了张许明现金购房款的陈述不可信。此外，如果李玉宝是真实的购房人，作为购房人在如此长的时间内未申请办理房产证也不符合常理。其关于将房产办理在孩子名下的说辞与房地产登记的法律不符。李玉宝提交的水电收费收据只能证明其使用了涉案房产，基于李玉宝与张许明的亲属关系，其承租或者使用房产并以自己的名义缴纳水电费属于正常，该水电费收据与其主张房产权属不具有关联性。
综上，案外人李玉宝、李明芳关于其是涉案房产权利人的主张依法无据，本院不予采信。被执行人张许明系涉案房产的实际购买人和《商品房买卖合同》的实际权利人。因此，案外人的执行异议，理由不能成立。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人李玉宝、李明芳的执行异议。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
执行长 曾朝晖
执行员 黄广军
执行员 刘建军
二〇一三年十二月十二日
书记员 李 仲
第9页，共9页