宁波市北仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬仑港民初字第9号
原告：韩栋。
委托代理人：曹海江，浙江和义观达律师事务所律师。
委托代理人：许春香，浙江和义观达律师事务所律师。
被告：吴法贵。
委托代理人：赖长平，浙江海泰律师事务所律师。
原告韩栋与被告吴法贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月29日立案受理后，依法由代理审判员王丽娜适用简易程序于2015年1月14日公开开庭进行了审理。原告韩栋及其委托代理人许春香、被告吴法贵及其委托代理人赖长平均到庭参加诉讼。经原告申请，本院做出财产保全的裁定，该裁定已执行。本案现已审理终结。
原告韩栋起诉称：2009年10月4日，原告与范正明签订房屋租赁合同，约定范正明承租原告所有的位于小港街道桥东街20号的房屋，并就租期、租金、违约金等进行了约定。2011年6月12日，经原告同意，范正明将上述房屋转租给了庞星君，三方签订房屋租赁转让合同。2012年6月16日，庞星君又将房屋转让给了被告，双方签订旅馆转让协议一份，原告签字同意转让。2014年10月3日租赁合同到期后，被告拒不续租，也不退房，原告要求其腾空未果后，委托律师事务所发函要求其搬离承租房屋，被告拒不履行。现诉至法院，要求被告：一、立即腾空其占用的位于北仑区小港街道桥东街20号的房屋；二、支付原告房屋占有使用费73950元（自2014年10月4日暂计算至2014年11月24日，之后按日1450元的标准支付至实际搬离该房屋时止）；三、支付违约金7650元（自2014年10月4日暂计算至2014年11月24日，之后按日150元的标准支付至实际搬离该房屋时止）；四、该房屋的固定装修无偿归原告所有；五、将讼争望江楼宾馆的营业执照无偿转到原告名下。审理中，原告撤回第五项诉讼请求。为证明其主张，原告向本院提供了以下证据：
1.房屋租赁合同一份，用以范正明承租了涉诉房屋，即位于北仑小港街道桥东街20号的房屋，双方就租金、租期、违约责任等进行了约定的事实；
2.房屋租赁转让合同一份，用以证明范正明将涉诉房屋转租给了庞星君，三方签订转让合同，并就违约责任进行了修改的事实；
3.旅馆转让协议一份，证明经原告同意，被告转租了涉诉房屋，原、被告双方约定原合同条款仍然有效的事实；
4.律师函、ems快递单及快递查询结果各一份，用以证明原告已于2014年10月9日通知到被告搬离房屋并支付占用期间费用的事实。
被告吴法贵答辩称：一、不是被告拒不续租，是原告违约在先，租金不按约定“随行就市”，随意涨价，剥夺了被告依法享有的优先承租权；二、合同法以弥补损失为原则，租期届满后，原告的损失也就是租金，应按日租金465.75元的标准支付占用费用；三、原告借故违约在先，被告无需支付违约金。
被告吴法贵向本院提供照片一份（共五张）、案外人房屋租赁合同一份，用以证明与案外人的出租房屋相比，原告房屋陈旧、租金过高，未履行合同约定的“随行就市”的附随义务的事实。
经质证，被告对原告提供的四组证据的真实性均无异议，但认为原告提供的证4恰好证明原、被告是在协商，而不是被告违约；原告对被告提供的证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为被告提供的证据均无原件，而证据中提到的案外人的房屋因地段、实际面积等与涉诉房屋均无可比性，与本案无关联，合同到期后，被告拒不按约腾空，已构成违约。本院认为，对原告提供的四组证据，鉴于被告对其真实性均无异议，本院予以认定；对被告提供的证据，原告对其真实性不予认可，被告又未能提供原件，故不作为本案的定案依据。
本案的争议焦点在于：被告逾期未腾房行为是否构成违约、应否支付违约金，以及逾期腾房期间的占有使用费的计算标准问题？
原告认为，被告既未在租赁合同到期前向原告提出继续承租申请，也未在租赁合同到期后搬出承租房屋，导致原告无法将涉诉房屋租给其他人，显然已经构成违约；依上述房屋租赁合同、房屋租赁转让合同、旅馆转让协议的约定，被告应当按照每日1450元的标准支付占有使用费，并按每日150元的标准支付违约金。被告则认为，是原告违反随行就市的合同附随义务在先，不合理涨房租，导致被告无法继续承租房屋，因此不是被告拒不续租而违约，也无需支付违约金，况且原告也并未返还押金给被告；至于占有使用费收费标准应以弥补实际损失为原则，应当按日租金465.75元（170000元／365天）的标准来支付。本院认为，租赁期限届满后，原、被告双方未能就继续租赁事宜达成合意，签订新的租赁合同，被告理应按合同约定腾退承租房屋；现被告既不同意原告提出的租金要求继续承租涉诉房屋，经原告多次敦促，又拒不搬出的行为显然已构成违约。鉴于被告也曾积极与原告协商续租事宜、且尚有40000元押金保留在原告处，结合原告的实际损失，被告主张约定的每天1450元的占有使用费过高，提出予以减少的请求，合理有据；但原、被告既因租金无法协商一致而未能续租，被告主张按原租金标准计收逾期占有使用费，对原告显失公平。综合考虑本案中原告的实际损失、合同双方的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，本院酌情认定被告应按每日650元的标准支付逾期占有使用费为宜，不再另行支付违约金。
综上，本院认定案件事实如下：
2009年10月4日，原告韩栋与案外人范正明签订房屋租赁合同一份，约定原告将其位于北仑区小港街道桥东街20号的房屋出租给范正明；租期为2009年10月4日至2014年10月3日；年租金170000元；原告收承租人押金40000元，合同到期后全额退还；期满退房，固定装修无偿无条件留给原告；合同到期随行就市，同等条件承租人有优先承租权；逾期未交纳房租的按每天500元标准支付违约金。2011年6月12日，原告与案外人范正明、庞星君签订房屋租赁转让合同一份，约定涉诉房屋转租给庞星君，原房屋租赁合同继续履行；变更违约条款为违约金每天150元，如合同到期不续租、不退房的，承租人需每天支付原告1450元营业款。2012年6月16日，原、被告及庞星君签订旅馆转让协议一份，约定涉诉房屋转租给被告；房屋内装修装饰的所有权规则按原承租人与房东之间签订的租赁协议为准；原合同各条款继续履行。2014年10月9日，原告向被告送达律师函，要求其在收件后三日内腾空房屋，并支付占用期间的使用费。原、被告确认，合同中所涉“固定装修”是指墙面、地面等不可搬动的装修装饰。被告尚有40000元押金在原告处，至今未腾退房屋。
本院认为，被告吴法贵的承租行为系其真实意思表示且转租行为经原告同意，租赁合同合法有效，原、被告双方均应受到合同的约束。租赁期限届满且原告多次要求被告腾空搬出后，被告吴法贵作为承租人，理应依约腾退房屋；但其在租赁期间届满后拒不腾房，构成违约，应当腾退房屋并向原告支付逾期腾房占有使用费。原告要求被告腾空房屋的诉请，本院予以支持；如前文所述，原告要求被告支付房屋占有使用费73950元（暂计算至2014年10月4日，此后按每日1450元计算至实际腾空出屋之日止）的诉讼请求，本院部分予以支持；因占有使用费收费标准确定中，已综合考虑被告的违约行为、原告的实际损失等，故对原告要求被告另行按每日150元的标准支付违约金的诉请，本院不予支持；原、被告双方关于固定装修归原告所有的约定，并不违背法律的强制性规定，对原告要求涉诉房屋内固定装修归原告所有的诉请，本院予以支持。被告虽答辩称原告违反随行就市的合同约定，构成违约在先；但其提供证据不足以证明该主张，且在市场经济下，坚持交易双方自愿原则，在租赁关系中同样尊重当事人意思自治，租金确定当以交易双方协商一致为基础，故对该答辩事由本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五，《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告吴法贵应于本判决发生法律效力之日起三日内将位于宁波市北仑区小港街道桥东街20号的房屋腾空归还原告韩栋；
二、被告吴法贵应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告韩栋支付房屋占有使用费33150元（暂计算至2014年11月24日，此后按每日650元的标准计算至被告实际腾退之日止）；
三、宁波市北仑区小港街道桥东街20号房屋内的固定装修归原告韩栋所有；
四、驳回原告韩栋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案受理费2000元，减半收取1000元，财产保全费220元，合计1220元，由原告韩栋负担300元，被告吴法贵负担920元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人户名：宁波市财政局非税资金专户，开户银行：宁波市中国银行营业部，账号：37×××92。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）
本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
代理审判员 王丽娜
二〇一五年三月十八日
代书 记员 邱凯特