贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）筑民一终字第1897号
上诉人（原审原告）王学珍，女，1927年3月2日出生，汉族。
委托代理人李贵生，贵州恒权律师事务所律师,执业证号15201200010134087。
委托代理人王洪杰，贵州恒权律师事务所律师，执业证号15201201210672716。
上诉人（原审第三人）李龙志，男，1959年5月7日出生，汉族。
委托代理人李贵生，贵州恒权律师事务所律师,执业证号15201200010134087。
委托代理人王洪杰，贵州恒权律师事务所律师，执业证号15201201210672716。
被上诉人（原审被告）清镇市渝鑫房地产开发有限公司，住所地贵州省清镇市新华路鸿祥步行街。
法定代表人彭云，该公司总经理。
委托代理人马浩钟，贵州红枫律师事务所律师，执业证号15201200810780270。
委托代理人杨鹏，贵州红枫律师事务所律师，执业证号15201201210857683。
上诉人王学珍、李龙志与被上诉人清镇市渝鑫房地产开发有限公司（以下简称渝鑫公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，贵州省清镇市人民法院于2015年9月14日作出（2015）清民初字第448号民事判决。宣判后，王学珍、李龙志不服，向本院提起上诉。本院于2015年10月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，李钟林、王学珍夫妻二人生育李龙志等子女9人。1984年2月22日，李钟林、王学珍等10余人签署《关于家庭问题处理的方案协定书》，其中协议第三条涉及房屋分割问题，约定正房沿后的房屋至后墙脚下，从中划为二份，李龙志为左侧一份，李龙俊为右侧一份。1998年9月，李钟林、王学珍获清镇市建设局颁发筑房权证清镇字第0001**号《房屋所有权证》，取得涉案房屋1幢1层，建筑面积69.93平方米房屋的所有权。1999年7月27日，李忠林、王学珍签署赠与书，重申上述协议真实有效，并申请公证，清镇市公证处出具（1999）清公证字第657号赠与公证书，对二人的赠与书进行了公证。李钟林与王学珍就涉案房屋立遗嘱，将房屋平均分为二份，分别给予李龙元和李龙俊，并于2008年4月23日进行了公证，遗嘱同时明确该遗嘱系最后的决定，二人当中无论谁先去世，生者都无权修改，遗嘱在王学珍、李钟林二人全部去世后生效。2011年3月6日，李钟林逝世。2009年10月28日，清镇市建设局向渝鑫公司颁发拆许字（2009）第04号《房屋拆迁许可证》，载明“拆迁范围北抵新华路，南抵建设路，西抵人民医院，东抵红枫一小；拆迁实施单位为公司自拆。”2012年8月30日，渝鑫公司与王学珍签订《房屋拆迁安置补偿协议》5份，约定渝鑫公司修建“西班牙风情街”，需拆迁王学珍涉案房屋，渝鑫公司提供“西班牙风情街”5D-15-6号住房、5号楼三个一层门面、5号楼地下产权车位一个与王学珍进行产权调换，除用车库调换的协议未记载证照建筑面积外，另4份协议对证照建筑面积的记载分别为42.92平方米、40平方米、37.15平方米、44.38平方米，协议所附《房屋拆迁安置补偿一览表》记载，5D-15-6号住房安置面积为124.24平方米，三个门面的安置建筑面积与合同记载的证照建筑面积相同，车位无合同安置面积记载。渝鑫公司代理人郭荣明（时任该公司拆迁办主任）在协议上签字，并加盖渝鑫公司印章。5份协议均约定王学珍应于2012年9月8日前搬迁完毕，将房屋腾空交付渝鑫公司拆除使用。双方还约定了搬迁补助费和临时安置补助费等其他事项。5份协议首部被拆迁人处除写王学珍外，另分别列写李龙凤、李龙元、李龙英、李龙俊姓名，但4人均未在协议上签字捺印。2012年9月11日，王学珍出具《承诺书》，承诺其所有的房屋需要拆迁，由其本人全权同渝鑫公司签订拆迁合同。关于其家庭问题，由其本人处理，与房开商无任何关系，保证于2012年9月20日前将房屋移交与渝鑫公司拆除。2013年11月21日，清镇市百花生态新城管委会书面通知李龙志，主要内容为：“被拆迁户李龙志，清镇市百花新城管委会根据政府决定，涉及新华路棚户区旧城改造项目，因您户居住在棚户区红线范围以内，敬请你户前来百花生态新城管委会拆迁现场办公室咨询了解。并于2013年11月25日排队拿号签约，凭号签订协议领取现金1000元鼓励支持奖。”针对该通知的情况，原审法院根据原告申请调取证据，2015年4月7日，清镇市百花生态新城管委会出具情况说明，主要内容：“清镇市新岭社区新华路棚户区改造项目在实施拆迁过程中，由于开发商渝鑫公司在与拆迁户就拆迁安置问题上未能达成协议，导致该项目部分区域未能及时进行开发，涉及住户82户，鉴于该项目位于该委辖区内，为推动项目的顺利实施，项目方提出申请，以管委会的名义再次通知住户到拆迁办公室进行协商。因此，管委会在渝鑫公司的通知上加盖了管委会印章，通知书中手写部分‘李龙志’为渝鑫公司工作人员所填写。”2013年8月7日，渝鑫公司以王学珍等未履行几份《房屋拆迁安置补偿协议》为由，分案诉至法院，审理中，王学珍辩称已于2012年9月11日将房屋产权证等相关手续移交给原告，并履行了搬迁义务，未提出还有未获补偿的部分问题。法院审理后作出（2013）清民初字第1096号（被告为王学珍、李龙凤）、1097号（被告为王学珍、李龙元）、1098号（被告为王学珍、李龙英）和1099号（被告为王学珍、李龙俊）民事判决，均判决确认《房屋拆迁安置补偿协议》有效，并判令王学珍向渝鑫公司交付涉案房屋（《房屋所有权证》证号为筑房权证清镇字第0001**号）。（2013）清民初字第1097号、1099号判决作出后，李龙元、李龙俊提起上诉，贵阳市中级人民法院审理后驳回上诉，维持原判。判决生效后，王学珍未按判决执行，渝鑫公司申请法院强制执行。2014年5月13日，法院通知王学珍履行判决向渝鑫公司交付房屋。执行中，经清镇市诚信房地产测绘有限公司测量，涉案房屋一层砖木结构部分建筑面积44.25平方米，自搭建的砖木结构部分34.04平方米。2014年6月24日，对王学珍坐落于涉案房屋进行了强制执行，同日将该房屋（《房屋所有权证》证号为筑房权证清镇字第001**号）交与渝鑫公司，渝鑫公司向法院出具收条收到该房屋，该房屋后被渝鑫公司拆除。原告提供的图记载：新华路李钟林户房屋，一层门面砖木结构面积为78.01平方米，西面空巷道面积为13.14平方米，北面空巷道面积为4.68平方米，二层楼小青瓦房、砖木结构（不到2.2米高）面积为42.92平方米，制图计算人张子明，测量人陈亿中，该图未注明制作时间。2014年5月18日，郭荣明出具情况说明，称其2009年年底经渝鑫公司邀请到该公司拆迁办负责拆迁工作，2012年受公司指派到李龙志父母家商谈拆迁事宜，王学珍提出分给李龙志及李龙俊的部分已经公证，该部分王学珍管不了，后回公司汇报后公司领导就派郭荣明和齐明工程师及李龙志、李龙俊到现场测量绘图，在场人在测绘图上签字认可，双方认可后，郭荣明和李远志到王学珍家与王学珍商谈拆迁问题，后经双方多次协商签订王学珍的拆迁协议，李龙志分家所得的23.39平方米房屋没有包含在王学珍所签订的协议中。原告提供无制作日期的方形图，测量人员署名为齐明、郭荣明，并有李龙志、李龙俊签字，该方形图记载，南面、西面尺寸标注为6.8m和6.88m，图中沿南北方向划虚线一根。图下方标注“6.8×6.88=46.78÷2=23.39m2”。原告提供的《渝鑫未签协议摸底资料表》（无制作人、无制作日期），其中涉及王学珍和李龙志，该表记载王学珍户实测建筑面积住宅为66.32平方米、门面为78.01平方米，李龙志户实测建筑面积为23.39平方米。后原告诉至法院，请求：1．判令被告按64635元/平方米的标准，支付原告未获赔偿的23.39平方米的赔偿款1511818.65元；2．由被告承担本案诉讼费用。原审法院经原告申请，委托贵州海天房地产资产评估事务所有限公司于2015年6月18日作出评估报告，2014年6月时间点，涉案地点商业房地产（砖木结构旧房）原状条件下（建筑面积93.32平方米）市场单价为30578元/平方米，拆除重建的商业房地产（砖混结构新房）单价为64635元/平方米。本次评估花去评估费4.5万元。审理中，原告要求按50000元/平方米标准判令被告赔偿其25平方米的赔偿款125万。重审中将面积变更为23.39平方米。原被告《房屋拆迁安置补偿协议》签订时，涉案房屋已在原有基础上增建了第二层。王户珍户房屋拆迁时为新华路某号。
原判认为，本案的争议焦点是被告是否构成对原告的侵权，认定被告是否对原告构成侵权的关键是看原被告签订的5份拆迁安置补偿合同是否已对王学珍涉案房屋作整体性补偿，是否存在23.39平方米未获补偿的问题。原判认为王学珍的涉案房屋已获渝鑫公司整体性补偿，原告主张未获补偿的23.39平方米房屋事实上并不存在，原告认为被告构成侵权的理由不能成立。首先从价值上来看，第三方测量结果显示该房一层原房主体为78.29平方米，参照评估结果，原房价值为30578元/平方米，结合原房二层及其他部分情况，该房价值约200余万元。王学珍与渝鑫公司签订了5份协议，其中置换的门面营业房面积合计为121.53平方米，参照评估结果64635元/平方米计算，价值785万余元，再加上另两份协议约定获补偿的住房和车位，王学珍所签5份协议获得拆迁补偿的财产价值逾800万元，远超出原房价值。其次，5份协议均未明确新房置换旧房的相应部分，是否已作整体性补偿，原被告各执一词，应结合双方所签合同的其他条款进行理解。5份协议约定的证照建筑面积相加，已超出原房面积，且双方协议约定王学珍应于2012年9月8日前搬迁完毕，将房屋交付渝鑫公司拆除，从房屋结构来看，该房屋作为整体而存在，现原告主张的23.39平方米部分并不能独立存在，该房屋拆迁拆除时客观上必然一并拆除，王学珍签订合同时对此应属明知，而王学珍与渝鑫公司约定2012年9月8日前搬迁完毕将房屋交与渝鑫公司拆除，故王学珍与渝鑫公司所签5份协议应理解为对涉案房屋的整体拆迁补偿。王学珍出具的承诺书亦有其与渝鑫公司协商拆迁是以涉案房屋作为整体之意，而非实行分割商谈补偿。渝鑫公司诉王学珍等四案中，王学珍并未提出其仍有房屋未获补偿的抗辩意见，亦能间接印证王学珍与渝鑫公司的协商谈判包括了涉案房屋整体。第三，原告提供《渝鑫未签协议摸底资料表》，表明原告对该资料表记载事项予以认可，根据该资料表记载，王学珍户住宅为66.32平方米、门面为78.01平方米，原告提供的制图计算人为“张子明”的房屋测量图记载，王学珍户一层门面为78.01平方米，其余三部分分别为西面巷道13.14平方米、北面巷道4.68平方米、二楼42.92平方米，共计60.74平方米，摸底资料表记载的面积已大于实测面积，摸底资料表还记载涉及李龙志户23.39平方米，按原告与第三人意见，该23.39平方米为王学珍户未获补偿部分，则原告主张的面积将进一步大于实测面积，该部分没有实物支撑，原告认为被告构成侵权的理由不能成立，郭荣明的证词证明的内容与此不符，不予采信。第四，原告提供测量人为“齐明、郭荣明”的图，欲证实23.39平方米的存在，该方形图长为6.88m，宽为6.8m，从该图无法判断与王学珍涉案房之间的关联性，该图更像虚拟图而非实物测绘图，且上已述及，该部分无实物支撑，不予认可。第五，王学珍提供1984年2月22日《关于家庭问题处理的方案协定书》，欲证实尚有23.39平方米未获补偿，第三人称该部分属其所有，但2008年4月23日王学珍与李钟林就涉案房屋立最终遗嘱时，将房屋平均分为二份，分别给予李龙元和李龙俊，并进行了公证，遗嘱同时明确二人当中无论谁先去世生者都无权修改，遗嘱在王学珍、李钟林二人全部去世后生效。从遗嘱来看，该房屋拆迁时并未有部分变为可分割的遗产，其权属仍属王学珍，不存在分割出23.39平方米的问题。第三人主张23.39平方米属第三人的意见不能成立。第六，百花管委会通知李龙志签约，百花管委会表示系代房开公司所通知，现有证据不能证明在王学珍户房屋内还有涉及李龙志的23.39平方米未签约补偿，该通知仅能证明渝鑫公司曾通知李龙志协商过，不具有证明李龙志具有实体权利的证明功能，且上已述及，该23.39平方米并无实物支撑，原告以该证据印证涉案房屋尚有未获补偿的房屋，不予采信。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告王学珍的诉讼请求。案件受理费18406元、评估费45000元，共计63406元，由原告王学珍负担。
一审宣判后，王学珍、李龙志不服，王学珍向本院提起上诉称，一、涉案房屋早在1984年2月22日进行了处分，李龙志获得其中一部分，1999年7月27日又通过公证方式将该部分赠与给了李龙志。李龙志所有的部分一直没有进行补偿。上诉人提起诉讼要求被上诉人补偿，是为了维护李龙志的合法权益。二、原判认定事实错误。商业拆迁与公益性质拆迁不同，不能以已超额补偿为由就对未补偿部分不予支持，不能将评估结果评价他物，且原判将5份协议的面积相加是错误认识。被上诉人摸底资料表应予采信作为认定事实的依据，能够证明确实还有23.39平方米未予补偿。三、被上诉人存在侵权行为，对23.39平方米应按评估价64635元/平方米补偿。故请求：一、撤销原判，改判支持上诉人原审诉请；二、一二审案件受理费、评估费由被上诉人负担。
李龙志向本院提起上诉称，一、涉案房屋早在1984年2月22日进行了处分，李龙志获得其中一部分，1999年7月27日又通过公证方式将该部分赠与给了李龙志。李龙志所有的部分一直没有进行补偿。且上诉人之母王学珍曾于2012年8月30日出具声明，明确表示上诉人所享有的部分房屋面积由上诉人自行与开发商协商。二、原判认定事实错误。商业拆迁与公益性质拆迁不同，不能以已超额补偿为由就对未补偿部分不予支持，不能将评估结果评价他物，且原判将5份协议的面积相加是错误认识。被上诉人摸底资料表应予采信作为认定事实的依据，能够证明确实还有23.39平方米未予补偿。三、被上诉人存在侵权行为，对23.39平方米应按评估价64635元/平方米补偿。故请求：一、撤销原判，改判支持上王学珍原审诉请或将未获赔偿的1511818.65元直接支付给上诉人；二、一二审案件受理费、评估费由被上诉人负担。
被上诉人渝鑫公司答辩称，一、针对王学珍，已是超额赔付。二、针对李龙志，其证据不能证明其享有物权，李龙志主体不适格。三、拆迁是对整体房屋进行，已经签署了五份协议，给予的补偿价值超过了其房屋的价值，双方之间签有合同，并非侵权。
二审查明，王学珍与李龙志、胥先英（李龙志之妻）签订了一份《对23.39㎡所有权权属确认书》，确认该23.39平方米房屋属于王学珍，由王学珍行使诉权、主张实体权利。其余事实与原判查明的事实一致。本案事实，有当事人的陈述、公证书、声明书、评估报告书、《未签协议摸底资料表》、房屋所有权证、《对23.39㎡所有权权属确认书》等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，渝鑫公司制作的《未签协议摸底资料表》载明王学珍之子李龙志有23.39平方米房屋未签安置补偿协议，且渝鑫公司当时的拆迁办负责人郭荣明、工程师齐明制作了该23.39平方米房屋的草图，郭荣明、齐明、李龙志均在该草图上签字予以确认。郭荣明到原审法院证实王学珍在清镇市涉案确有23平方米未获补偿。王学珍、李龙志主张涉案的23.39平方米系在原来69.93平方米房屋基础上扩建得来，评估报告书认定涉案房屋在拆除时的建筑面积为93.32平方米，与该房屋最初的产权建筑面积69.93平方米之差为23.39平方米，与王学珍、李龙志主张相吻合，以上证据能够相互印证该23.39平方米房屋客观存在，且未签订安置补偿协议，本院对此予以认定。故王学珍诉请渝鑫公司以拆除时间点的评估价对该23.39平方米进行赔偿应当得到支持，因该房屋拆除前为砖木结构旧房，本院按砖木结构评估价30578元/平方米计算，23.39平方米的赔偿款为715219.42元。因涉案房屋在拆除时并未分割，应当认定其整体为王学珍家庭成员共有，李龙志本人也述称该23.39平方米对外来说属于王学珍，从家庭内部来说属于李龙志，后李龙志又与王学珍签订了确认书，故该赔偿款应当支付给王学珍。李龙志是无独立请求权第三人，且原判并未判决其承担民事责任，故其上诉应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销贵州省清镇市人民法院（2015）清民初字第448号民事判决；
二、清镇市渝鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付王学珍房屋拆除赔偿款715219.42元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费18406元、评估费45000元，由清镇市渝鑫房地产开发有限公司负担。二审案件受理费王学珍缴纳的18406元，由清镇市渝鑫房地产开发有限公司负担10952元，其余退还王学珍。李龙志缴纳的二审案件受理费18406元，退还李龙志。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 新
代理审判员 衷进全
代理审判员 姜彦宏
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 郭星昕