山东省青岛市李沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）李民初字第2127号
原告：青岛宝龙房地产发展有限公司，住所地青岛市李沧区。
法定代表人：许XX，职务董事长。
委托代理人：韩传明，山东康桥（青岛）律师事务所律师。
委托代理人：周重骏，山东康桥（青岛）律师事务所律师。
被告：杨XX，男，汉族，现住青岛市城阳区。
委托代理人：闵XX，山东海祺律师事务所律师。
原告青岛宝龙房地产发展有限公司为与被告杨XX房屋租赁合同纠纷一案，于2014年9月30日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月20日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人周重骏、被告杨XX及其委托代理人闵XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年11月15日，原告与被告签订了《宝龙城市广场商铺租赁合同》，合同约定原告将位于青岛市李沧区青山路689号的李沧宝龙城市广场mall区第一层的编号为1046的商铺租赁给被告并由被告按合同约定支付租金。青岛李沧宝龙商业物业管理有限公司委托原告代为收取《物业管理服务协议》约定的综合管理费和水电费。原告依约履行义务，被告却未按约支付租金及综合管理费、水电费。截止起诉之日，被告共欠付租金115379元，综合管理费、水电费6465.84元。根据租赁合同约定，被告的行为已经构成根本违约，原告有权解除双方的合同并要求被告承担违约责任。现诉至法院，请求依法判令解除双方签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》、判令被告支付租金115379元及逾期利息、支付综合管理费、水电费6465.84元、本案的诉讼费由被告承担。
被告辩称，原告无权以自己的名义起诉被告收取综合管理费及水电费。因双方已经解除合同，被告不存在违约行为，被告不拖欠原告的任何房租。2013年4月，原告委托青岛李沧宝龙商业物业管理有限公司，以物业公司的名义将涉案商铺出租于案外人徐某某，并约定于2013年12月起租，原告为履行与徐某某之间的合同，强制将双方的租赁合同解除，原告尚欠被告履约保证金，根本违约方是原告而非被告。
经开庭审理查明，2011年11月15日，原告与被告签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》1份，约定原告将位于青岛市李沧区青山路689号的李沧宝龙城市广场mall区第一层1046号商铺1间（面积59.94平方米）租赁给被告经营使用，租赁期限3年，租赁起始日为2011年12月3日。每月租金10489元，综合管理费为每月每平方米19元。合同还约定，被告向原告交纳两个月租金及两个月综合管理费共计23254元作为履约保证金。履约保证金在整个合同期内由原告保管，原告无须向被告支付利息。合同期内，被告不得要求以履约保证金冲抵租金或其他未付款项，但如原告因被告违约而从履约保证金中扣除相应未付款项、违约金或赔偿金的，被告应在收到原告通知后5日内补足该履约保证金，否则原告有权以被告根本违约而提前解除合同。本合同非因被告违约而终止时，原告于被告完成相关退租事项后无息退还被告，任何因被告违约导致原告提前解除合同的，原告有权提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还。该租赁合同的起始日为原告商场开业之日2011年12月3日。被告依约向原告交付履约保证金23254元。合同还约定，原告给予被告12个月租金缓交期，其中第一个租赁年度缓交8个月，第二个租赁年度缓交4个月。被告交付物业管理费至2013年12月。2014年4月20日，原告向被告送达催要租金、物业管理费等律师函，称截止到2014年4月20日，被告共欠原告租金41956元、物业管理费1136.86元，合计43094.86元。上述事实，有原告提交的租赁合同1份、物业服务合同1份、律师函1份、被告提交的物业费收据2张及当事人双方陈述一致的笔录在案为凭。
被告称，2013年4月18日原告委托青岛李沧宝龙商业物业管理有限公司将本案涉案商铺另行出租给了案外人徐某某，租赁期限自2013年12月1日至2014年11月30日，原告为了履行该协议将被告强制清出涉案商铺，案外人徐某某实际使用该房屋进行了工商登记。故原告根本违反了双方之间的租赁合同，被告于2013年12月份从涉案商铺迁出，双方的租赁合同也于此时予以解除。被告提交工商档案一宗以证实其主张。原告对该证据的真实性无异议，但称该份租赁合同系青岛李沧宝龙商业物业管理有限公司与案外人徐某某所签，但是产权人系原告，因此在原告没有追认该合同效力时，该份合同并未生效。且该份合同并未实际履行，原告也没有因为该份合同而将被告强制迁出涉案商铺。被告实际是2014年2月份迁出的，原告一直催促被告开业，被告都没有开业，也没有履行解除合同的手续，原告要求从本案起诉之日2014年9月30日解除合同，故租金也计算至2014年9月，被告共欠11个月房租。被告对此予以否认，称根据合同约定，被告第二个租赁年度即2013年度有4个月的租金缓交期，后来原告又给被告4个月租金缓交期，故被告只需交纳4个月租金即可。被告提交租金发票3张及补充协议1份以证实其主张。原告对证据的真实性无异议，称被告的发票只能证明被告在2013年度交纳了4个月房租，而补充协议证明在2013年6月份之前又优惠了2个月，被告没有证据证实下半年又优惠了2个月，故被告还欠原告2013年度2个月及2014年9个月共计11个月房租。
原告称，被告尚欠2014年6个月的物业管理费及水电费6465.84元。被告称原告无权以自己的名义起诉被告主张该款项。该事实，有本院的庭审笔录在案为凭。
本院用以确认上述事实的证据，已经本院审查并经开庭质证，可以采信。
本院认为，原、被告就涉案青岛市李沧区青山路689号的李沧宝龙城市广场mall区第一层1046号商铺签订的租赁合同，系双方的真实意思表示，合法有效，本院对此予以确认。双方均应按合同约定享有各自的权利并履行各自的义务。本案中，虽被告称青岛李沧宝龙商业物业管理有限公司在2013年4月将涉案商铺租赁给案外人，但是被告并未提交证据证实原告据此将被告从涉案商铺强制迁出并履行与案外人的租赁合同，故被告主张原告根本违约，因证据不足，本院不予支持。被告在未与原告依法协商解除合同的前提下，自行从涉案商铺搬离，系导致合同不能继续履行的主要原因，故被告应就由此造成的相应后果承担法律责任。虽被告称其2013年12月从涉案商铺迁出，但被告未举证证实其主张，而原告主张被告系2014年2月份从涉案商铺迁出，故本院确认被告从涉案商铺迁出时间为2014年2月，现原告主张解除双方签订的租赁合同，故以双方签订的租赁合同自2014年2月解除为宜。合同解除后，鉴于被告的行为给原告造成一定损失，以被告向原告补偿3个月租金为宜，故原告主张的租金计算至2014年5月。虽原告称被告在2013年度尚欠2个月租金，但是在原告向被告送达的律师函中，明确注明截止到2014年4月20日，被告拖欠租金41956元，恰为4个月租金，故本院据此确认被告已经交纳了2013年度的租金，被告就其违约行为需另行向原告缴纳5个月租金52445元。关于原告主张的物业管理费及水电费，因该两项费用的收费主体非原告，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。因被告系合同根本违约方，故根据双方合同约定，被告交付给原告的履约保证金，原告可不予返还。因双方合同解除后未进行清算，故被告应按中国人民银行同期贷款利率标准计算向原告支付上述款项自原告起诉之日（2014年9月30日）起至本判决生效之日止的利息。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决如下：
一、解除原告青岛宝龙房地产发展有限公司与被告杨XX于2011年11月15日就坐落于青岛市李沧区青山路689号的李沧宝龙城市广场mall区第一层1046号商铺签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》。
二、被告于本判决生效之日起10日内支付原告人民币52445元。并按中国人民银行同期贷款利率标准计算向原告支付上述款项自2014年9月30日起至本判决生效之日止的利息。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2737元（原告已预交），由原告负担1565元，被告负担1172元，被告于本判决生效之日起10日内直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或山东省青岛市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 张玲玲
人民陪审员 花光春
人民陪审员 刘风秋
二〇一四年十二月二日
书 记 员 郝军军