安徽省铜陵市义安区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0706民初1259号原告：赵同余，男，1973年5月14日出生，汉族，户籍地安徽省铜陵市铜官区，现住安徽省铜陵市义安区，被告：铜陵开发区恒业房地产有限责任公司，住所地安徽省铜陵市铜官区车站新村1栋4楼，统一社会信用代码91340700704933570C。法定代表人：谢沛生，该公司董事长。委托诉讼代理人：程会平，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：佘凤洁，安徽克群律师事务所律师。原告赵同余与被告铜陵开发区恒业房地产有限责任公司（以下简称恒业房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵同余、被告恒业房地产公司的委托诉讼代理人程会平、佘凤洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵同余向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即协助原告办理土地使用权证和房屋所有权证；2.判令被告承担逾期办理土地使用权证和房屋所有权证的违约金（自2015年11月29日起至被告将二证办理到原告名下之日止，按每天20元计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年2月19日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的铜陵市义安区顺安镇紫金城xx栋xxxx号商品房一套，该商品房总价为273944元，并由被告于2015年8月28日之前将商品房交付给原告，同时，双方约定（合同第16条）：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按银行同期存款利率赔偿买受人损失；买受人不退房，出卖人按逾期20元/天向买受人支付违约金”。合同签订后，原告依约向被告付清了房款以及相关费用，但被告自房屋交给原告后，至今未依约为原告办理产权证及土地使用证。原告曾多次敦促被告履行义务，但被告一直以种种原因拖延推诿，给原告造成了损失。原告认为，原、被告之间依法订立的《商品房买卖合同》合法有效，且原告已按约履行合同义务，被告理应及时按期为原告办妥所购商品房的房产证及土地使用证，并应当承担延期办理违约金（原告暂时保留退房权）。原告为维护自己合法权益，故诉至法院。恒业房地产公司辩称，1.原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，如因被告的原因致使原告不能在规定的期限内取得房地产权证书时，被告才应承担相应的违约责任。本案至今未办理房地产权属证书登记的客观原因是施工方未将材料提交给被告，根据行业惯例，房地产公司协助买受人办理过户登记必须要有施工方提供的相关资料，故原告不能在规定期间内取得房地产权属证书并非被告原因所致，被告不承担违约责任。2.即使被告存在延期办理过户登记的违约行为，原告主张的起算时间不符合法律规定,应从房屋交付使用(以住房交接表上的日期作为房屋交付使用日期)90日之后计算。3.原告诉称被告没有提供相应的证明文件，根据民事诉讼法相关规定，应由原告举证证明，但原告未能提供相关证据证明，原告应承担举证不能的责任。合同中明确约定，出卖人应当在2015年8月28日前依照国家及地方人民政府的有关规定将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，涉案房屋于2015年8月26日竣工验收合格，被告于2015年8月26日在《铜陵日报》上刊登了交房公告，被告也曾在2015年8月28日前多次电话通知原告前来交接房屋，但原告没有积极行使其权利，因此延迟交房造成的违约金损失应由原告自行承担。本院经审理认定事实如下：2013年2月19日，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告将其坐落于铜陵市义安区顺安镇紫金城xx栋xxxx室房屋一套出卖给原告，房屋总价款为273944元，出卖人（被告）应当在2015年8月28日前，依照相关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人，并且出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人按逾期20元/天向买受人支付违约金。商品房到达交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示该房屋验收合格的证明文件，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人视为交付，并且从逾期之日起由买受人承担每日20元看房费。合同另约定了其他权利义务。合同签订后，原告赵同余按期向被告交付了全部购房款273944元，被告于2015年8月27日在《铜陵日报》上刊登通知，告知业主到被告公司办理房屋交接，被告工作人员曾电话通知原告去办理房屋交接手续，原告于2016年10月5日才与被告办理房屋交接手续。至本案起诉时止，被告未能将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，导致原告无法办理案涉房屋房地产权属证书。上述事实，有原告的身份证、《商品房买卖合同》、《业主领房验收交接表》、收款收据、契税完税证及当事人的法庭陈述等证据证实，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。原告按约支付了全部购房款，被告应当在约定的期限内履行房屋所有权转移义务。被告未在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现原告要求被告协助办理房地产权属证书，于法有据，但因被告恒业房地产公司就该工程的竣工验收报告正在报请环保、消防、规划等部门审核之中，尚未取得竣工验收备案表和产权初始登记，暂不能提供协助买受人办理产权登记的相关资料，因此，对原告要求被告立即协助为其办理土地使用权证和房屋所有权证的诉讼请求，本院不予支持。被告未能按照合同约定将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，导致原告无法办理案涉房屋房地产权属证书，构成违约，应当承担相应的违约责任。违约金根据双方验收移交房屋日期（2016年10月5日），应自2017年1月6日起计算，因不能办证仍呈持续状态，本院对违约金暂计算至2017年7月31日，故被告应向原告支付违约金4140元（自2017年1月6日起至2017年7月31日止，按20元/天计算）。被告辩称因施工方尚未将办证所需资料交给被告，导致被告不能协助原告办证，相关责任由施工方承担，被告不承担违约责任，该理由非法定免责事由，故对此抗辩意见本院不予采信。原告主张房屋验收移交前的违约金并非逾期办证违约金，而是延期交房违约金。首先，被告通过电话通知和报刊公告的形式通知原告于2015年8月28日办理房屋交接手续，履行了交房前的合理通知义务，但原告未能提供证据证明其在接到通知后去被告公司办理了交接手续，也没有提供证据证明被告交付的房屋未达到交付使用条件，属举证不能，依据法律规定，原告应承担举证不能的不利后果，故原告不能证明被告存在延期交房的违约行为；其次本案原告诉讼请求中并没有延期交房违约金，故本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告铜陵开发区恒业房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告赵同余支付逾期办理房地产权属证书违约金4140元（自2017年1月6日起至2017年7月31日止，按20元/天计算）；二、驳回原告赵同余其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告铜陵开发区恒业房地产有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员  程秀华二〇一七年九月十五日书记员  肖 彦附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。