安徽省马鞍山市花山区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）花民一初字第01974号
原告：宋建刚，男。
委托代理人：邵华，安徽长城律师事务所律师。
被告：杨本华，女。
委托代理人：詹政耀，安徽峭正律师事务所律师。
原告宋建刚与被告杨本华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年11月29日立案受理后，依法由审判员郭庆适用简易程序，于2013年1月10日、12月2日公开开庭进行了审理。原告宋建刚的委托代理人邵华，被告杨本华的委托代理人詹政耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宋建刚诉称：原、被告系朋友关系。2010年10月25日，原、被告签订《房屋转让协议》一份，协议约定：被告将位于本市南方嘉园商城XX栋XX室房屋转让给原告，原告则代被告归还南方嘉园商城XX栋XX室、XX室、XX室房屋按揭贷款作为对价，协议签订后，原告即可入住该房屋，待贷款全部还清后，XX栋XX室房屋所有权归原告，并办理过户手续；同时约定违约金5万元。协议签订后，原告即入住XX栋XX室房屋并精心装修，同时按约定归还该三套房屋贷款。至2011年11月，原告已将全部三套房屋贷款如数还清。后原告要求被告办理XX栋XX室房屋过户手续时，被告方告知该XX栋XX室房屋不能单独办理房产证（必须与XX栋XX室同时办理过户手续），同时向原告出示该房屋产权证，产权证明确标注“不得单独转让”字样。原告经咨询房地产交易中心，所述与被告一致。原告认为，被告在明知该房屋不能单独转让的情况下，以欺骗的手段骗取原告签订《房屋转让协议》，其行为已构成欺诈。同时，因该房屋不能单独转让，也导致该房屋转让合同目的无法实现。故原告具状法院诉请判令：一、解除原、被告签订的《房屋转让协议》；二、被告返还原告已付贷款20万元；三、被告赔偿原告装修损失12万元；四、被告支付违约金5万元。
杨本华辩称：原告诉称双方签订《房屋转让协议》是事实。协议签订后，双方都按协议履行义务。涉案房屋不能过户并非被告故意导致，被告愿与原告协商。如不能协商请求法院依法处理。原告装修涉案房屋后，已使用达三年，应按评估价值的六成计算装修的现值。
经审理查明：2010年10月25日杨本华与宋建刚签订《房屋转让协议》一份，双方约定杨本华（甲方）将马鞍山市金家庄区南方嘉园商城XX栋XX室住宅房转让给宋建刚（乙方），该协议内容为：1、乙方把甲方在马鞍山市工商银行办理的南方嘉园商城房产（XX栋XX室、XX栋XX室、XX栋XX室）的按揭贷款的余款全部付清，余款是指从2010年11月份开始至还清为止；一次性付清或按月付按揭均可。2、每次甲方或马鞍山市工商银行收到乙方款后，甲方都应打借条给乙方，就作付款凭证。3、贷款全部付清后，XX栋XX室就归乙方所有，甲方应无条件为一方办理过户手续。4、协议甲、乙方签字后，都不得反悔和违约，如甲方违约应退还乙方已付的房屋款，并付五万元人民币违约金给乙方；如乙方违约，乙方所付的房款甲方不再退还，并也应支付五万元人民币违约金给甲方。5、如乙方不按期付款就可视为违约，并承担相应的违约责任。6、协议签字后，乙方就可入住房屋。协议签订后，宋建刚对南方嘉园商城XX栋XX室房屋进行装修后入住该房屋。宋建刚至2011年11月15日共计归还南方嘉园商城XX栋XX室、XX栋XX室、XX栋XX室的按揭贷款20万元。嗣后，宋建刚与杨本华一同到房屋产权登记管理部门办理南方嘉园商城XX栋XX室房屋产权过户时，宋建刚得知南方嘉园商城XX栋XX室房屋是XX栋XX室的配套住宅且做为一套出售，所以只能同时买卖，XX栋XX室房屋不能单独出售办理产权过户。宋建刚与杨本华交涉未果以致成讼。
本案审理中，本院根据宋建刚的申请依法委托安徽华瑞工程咨询有限公司对南方嘉园商城XX栋XX室室内装饰工程造价进行鉴定，安徽华瑞工程咨询有限公司出具鉴定意见书认定南方嘉园商城XX栋XX室室内装饰工程造价为61042.11元。
另查明：南方嘉园商城XX栋XX室商品房买卖合同（合同编号W200800815）补充协议第12条规定“XX栋XX室房屋是XX栋XX室的配套住宅且做为一套出售，所以只能同时买卖，两套合同的条款同时对两套房屋具有法律效力。”
上述事实，有经庭审质证，本院予以采信的宋建刚递交的《房屋转让协议》、汇款凭证及借条、照片，杨本华递交的房屋他项权证、土地使用权证，安徽华瑞工程咨询有限公司出具的鉴定意见书，以及双方当事人的陈述在卷佐证，予以确认。
本院认为：宋建刚与杨本华所签订的《房屋转让协议》，系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按合同约定履行各自的义务。宋建刚在合同签订后，即对南方嘉园商城XX栋XX室装修并入住该房屋，按合同约定支付按揭贷款20万元。因南方嘉园商城XX栋XX室是XX栋XX室的配套住宅且做为一套出售，两套房屋只能同时转让，单独转让南方嘉园商城XX栋XX室无法办理该房屋产权过户。由于杨本华对其与开发商签订商品房买卖合同相关条款未尽到合理的注意义务，其轻率地与宋建刚签订《房屋转让协议》后，无法将南方嘉园商城XX栋XX室房屋的产权单独过户至宋建刚名下，以致宋建刚无法取得该房屋的所有权，实现合同的目的，杨本华的行为已构成违约。故宋建刚诉请解除双方签订的《房屋转让协议》，符合法律规定，本院依法予以支持。该合同解除后，杨本华应返还宋建刚支付的按揭贷款20万元，宋建刚应将南方嘉园商城XX栋XX室房屋返还杨本华。由于宋建刚对南方嘉园商城XX栋XX室房屋进行了装修，导致合同目的不能实现系杨本华的过错所致，故经鉴定确认宋建刚支出的南方嘉园商城XX栋XX室装修费用61042.11元，杨本华应予赔偿。宋建刚与杨本华在《房屋转让协议》中约定的违约金为5万元，该违约金过分高于造成的损失，本院酌情认定杨本华按宋建刚支出装修费用的30%支付违约金，即18XX.63元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告宋建刚与被告杨本华于2010年10月25日签订的《房屋转让协议》；
二、被告杨本华于本判决生效之日起十日内返还原告宋建刚代其归还的按揭贷款20万元，原告宋建刚收到杨本华返还20万元后五日内将南方嘉园商城XX栋XX室房屋返还被告杨本华；
三、被告杨本华收到宋建刚交还的南方嘉园商城XX栋XX室房屋起十日内赔偿原告宋建刚支付的装修费用61042.11元，并支付违约金18XX.63元；
四、驳回原告宋建刚的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6850元，减半收取3425元，保全费2370元，鉴定费5000元，合计10795元，由原告宋建刚负担680元，被告杨本华负担10115元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判员 郭庆
二〇一三年十二月四日
书记员 刘辉
附：本案适用的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。