福建省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）闽民申字第536号
再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：泉州�临江房地产开发有限公司。住所地：福建省泉州市鲤城区。
法定代表人：陈晓华，该公司董事。
委托代理人：林丽惠，福建致一律师事务所律师。
委托代理人：邱小芳，福建致一律师事务所实习律师。
被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：何伟忠，男，汉族，1972年11月4日出生，住福建省泉州市丰泽区。
被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：晏长凤，女，汉族，1975年4月6日出生，住福建省泉州市丰泽区。
再审申请人泉州市临江房地产开发有限公司（以下简称临江公司）因与被申请人何伟忠、晏长凤商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市中级人民法院（2014）泉民终字第3991号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
临江公司申请再审称：
一、何伟忠、晏长凤逾期交付专项维修资�。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条、《住宅专项维修资金管理办法》第12条、第13条的规定以及《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》（以下简称《补充协议》）的约定，何伟忠、晏长凤要求临江公司交房之前，应当先交存专项维修基金。临江公司作为后履行义务方，有权在何伟忠、晏长凤交存专项维修资金前不予交房。何伟忠、晏长凤于2014年4月30日交付专项维修基金，临江公司同日交房，无需承担逾期交房的违约责任。二审法院认定《补充协议》第七条已对专项维修基金的交纳时间进行了重新约定，该认定没有证据证明。该补充约定中除交纳计费标准外的完整表述为“专项维修资金买受人应于办理交房前交清，由于买受人延交专项维修资金，出卖人可以延顺交房时间，由此引起的延期交房责任由买受人承担”。该约定中并�有具体的交付日期，并未改变《商品房买卖合同》第十八条对于何伟忠、晏长凤交款时间为2013年5月31日前的约定，也没有任何关于何伟忠、晏长凤可以在符合交房条件时交纳专项维修资金的文字表述。因此，一、二审法院认定临江公司违约并判决临江公司承担责任，明显缺乏证据证明，且适用法律错误。
二、本案有新证据《西城商厦合同、发票签收表》可以证明何伟忠、晏长凤逾期付款，且该逾期时间应计入顺延交房期。根据一、二审认定，银行出具《情况反馈》称2012年11月6日是银行初步受理个人按揭贷款的时间。而新证据证明何伟忠、晏长凤于2012年9月9日领取备案的合同及首付款发票。但是，临江公司直到2012年12月5日才收到购房款，也就是说银行在收集贷款手续资料后并未及时审核、放款。因银行未及时审核、放款导致何伟忠、晏长凤逾期付款的责任应由后者承担，并应计入顺延交房期。何伟忠、晏长凤作为付款义务人，应当积极、及时履行付款义务，临江公司收到备案合同后第一时间就通知何伟忠、晏长凤领合同、换发票，但其未积极履行该义务，拖延至2012年9月9日才拿收款收据换取发票，该期间应计入顺延交房期。
三、合同签订之前发生的高考、天气等各情形应据实顺延交房时间。在诉争商品房合同签订之前，交房时间已经确定，不能由双方任意约定。因此，从公平、公正的角度，临江公司要求自工程开工之日开始计算扣除可据实延期的情形，合情合理合法。对于签订合同之前建设工程受到施工影响的各种情形，临江公司已在合同中如实告知，对此，何伟忠、晏长凤亦是清楚且认可的，并未加重何伟忠、晏长凤的责任。原审以该约定加重何伟忠、晏长凤责任为由不予采纳，属于适用法律错误。
四、即使临江公司违约，也只承担500元的违约金。根据《商品房买卖合同》第八条第二款的约定，何伟忠、晏长凤不得以房屋未达到原约定的交付条件而拒绝接收房屋。《商品房买卖合同》第九条约定的是“逾期交房”违约责任，该条是针对第八条第二款第一种方式的违约后果进行的约定。由于双方排除了第八条第二款第一种方式“1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任”，故第九条约定不再适用于本案。因此，一、二审法院以第九条判定违约责任，适用法律错误。
五、一、二审法院对逾期办证违约金的起算点的认定，适用法律错误。关于协助办证时间，根据《合同补充协议》第十条约定，“……买受人同意对本合同第十四条规定的时间再延续6个月，买受人不追究出卖人责任”，该条款是何伟忠、晏长凤的真实意思表示，系其对自己权利的处分，合法有效。一、二审法院认定该约定与《商品房买卖合同》第二十二条相悖而不予采信，没有根据，也违反当事人意思自治原则。
综上，临江公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项的规定申请再审。
本院审查查明：
2012年9月9日，何伟忠领取备案的《商品房买卖合同》和首付款发票。
以上事实有申请再审期间临江公司提供的证据“西城商厦合同、发票签收表”在案佐证。
本院经审查认为：
根据讼争双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第十八条的约定，临江公司将涉案商品房交付何伟忠、晏长凤使用与何伟忠、晏长凤交纳专项维修基金的时间均是2013年5月31日前。可见，涉案商品房的交付与专项维修基金的交纳之间存在密切关系，临江公司应依约按时交付涉案商品房，何伟忠、晏长凤则在办理接收房屋手续前一并交纳专项维修基金。根据一审法院查明事实，至本案诉讼发生时涉案商品房仍不具备涉案合同约定的交付条件。由于临江公司违反按时交付房屋的合同义务，才导致何伟忠、晏长凤未在合同约定的时间交纳专项维修基金。故临江公司再审主张因何伟忠、晏长凤逾期交纳专项维修基金，其可以延迟交房，明显颠倒因果关系，也与客观事实不符，不予采信。
关于何伟忠、晏长凤是否存在逾期支付购房款的行为。根据《补充协议》第三条第三款的约定，何伟忠、晏长凤应在合同签订之日起二十个工作日办理完毕按揭手续。本案中，讼争双方于2012年8月3日签订涉案合同，临江公司将涉案合同送交房管部门备案的时间为同年8月28日，临江公司开具首付款发票的时间为同年9月7日，何伟忠领取备案合同和首付款发票的时间为同年9月9日，贷款银行受理吕秋生、黄黎红按揭贷款申请的时间为同年11月6�。实践中，办理按揭贷款时需向贷款银行提供备案的《商品房买卖合同》和首付款发票。可见，何伟忠、晏长凤未能在涉案合同签订之日起二十个工作日办理完毕按揭手续，应归责于临江公司。且《补充协议》第三条第三款中关于买受人应在合同签订之日起二十个工作日办理完毕按揭手续的约定明显加重何伟忠、晏长凤的责任，与《商品房买卖合同》第二十二条关于补充协议不得加重买受人责任的约定相悖。故临江公司有关何伟忠、晏长凤存在逾期付款行为，其可顺延交房时间的再审主张与事实不符，不予采纳。
关于涉案合同签订之前发生的高考、天气等情形是否应计算在顺延交房的天数内的问题。临江公司在签订涉案合同时就已清楚上述事实并可在合同中要求推迟涉案商品房的交付时间。临江公司未调整涉案商品房交付时间，则何伟忠、晏长凤有理由相信临江公司能够在《商品房买卖合同》约定的交付期限内履行交付房屋的义务。诉讼中临江公司又以《补充协议》第六条的约定要求顺延交房，既违反合同约定，也明显减轻应当由其承担的责任。故临江公司以此作为逾期交付房屋的抗辩理由于法无据，不予采纳。
关于临江公司逾期交付涉案商品房应承担的违约金的数额。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，临江公司如果能够在合同约定的2013年5月31日前将涉案商品房交付给何伟忠、晏长凤使用，即使涉案商品房存在竣工验收、消防不合格或者建筑物生活设施未达到设计要求条件等情形，何伟忠、晏长凤也应接收涉案商品房，临江公司只需就其违约行为向何伟忠、晏长凤支付500元违约金。本案中没有证据证明涉案商品房在2013年5月31日前即已竣工，且临江公司在一审答辩状中已确认涉案商品房工程未能在合同约定期限内竣工，延误的原因系因工程施工过程中出现渗漏水。故临江公司应按《商品房买卖合同》第九条的约定向何伟忠、晏长凤承担违约责任。二审法院适用该条约定计算违约金并无不当。临江公司有关其只需承担500元违约金的再审主张依据不足，不予采信。
根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，如因临江公司的原因，何伟忠、晏长凤不能在商品房交付使用90日内取得房屋权属证书的，临江公司自逾期之日起每日按何伟忠、晏长凤已付款的0.005%支付违约金。而《补充协议》第十条第四款关于临江公司可在《商品房买卖合同》第十四条约定期限的基础上再延续6个月的约定，明显减轻临江公司的责任，与《商品房买卖合同》第二十二条关于补充协议不得含有减轻或免除涉案合同中约定应当由临江公司承担的责任的约定相悖。故临江公司有关其可在涉案合同约定的基础上�再享有6个月逾期办理产权证书免责期限的再审主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。
综上所述，临江公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回泉州市临江房地产开发有限公司的再审申请。
审 判 长 张宏伟
代理审判员 张丹萍
代理审判员 孙 艳
二〇一五年六月四日
书 记 员 吴广强
附：本案适用法律法规条文
第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：
（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；
（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；
（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；
（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；
（五）�审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；
（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；
（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；
（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；
（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；
（十）未经传票传唤，缺席判决的；
（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；
（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；
（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。
第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。