雷州市人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）湛雷法执外异字第13号
异议人（案外人）陈天文，男，住雷州市。
异议人（案外人）黄妃珍，女，住雷州市。
委托代理人梁治卿，广东雷三元律师事务所律师。
申请执行人广东省广弘九江饲料有限公司。
法定代表人温志坚，董事长。
被执行人朱柯胜，男，住雷州市。
本院在执行申请执行人广东省广弘九江饲料有限公司（下称九江饲料公司）与被执行人朱柯胜买卖合同纠纷一案中，案外人陈天文、黄妃珍对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
异议人陈天文、黄妃珍称，异议人陈天文、黄妃珍系夫妻关系。2009年3月8日，异议人陈天文与被执行人朱柯胜及案外人朱宏清签订《卖买房屋合同书》，约定被执行人将其位于雷州市雷高镇雷北大道的一幢平房（证号：粤房字第07299**号）转让给异议人，价款为63000元。签订转让合同的当天，异议人已向被执行人付清了全部购房款，同时被执行人也将上述房屋交付异议人使用。异议人使用该房屋后，对该房屋进行了修缮并扩建了第二层。异议人购买该房屋时申请执行人与被执行人之间的债权债务关系尚未存在，异议人对此没有任何过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，法院将异议人的上述财产予以执行，明显错误。故提出执行异议，请求立即中止对该财产的执行，并解除查封，切实维护异议人的合法权益。
异议人陈天文、黄妃珍向本院提出的证据有：
1、身份证明，证明异议人的基本情况及关系；
2、卖买房屋合同书，证明被执行人朱柯胜及案外人朱宏清将涉案房屋转让给异议人；
3、雷州市雷高镇黎陈村委会及雷州市雷高镇规划建设办公室证明材料，证明被执行人朱柯胜及案外人朱宏清将涉案房屋转让给异议人；
4、收据，证明被执行人朱柯胜已全额收到异议人所付的房屋转让款63000元的事实；
5、粤房字第07299**号《房屋所有权证》，证明朱柯用、朱宏清已将涉案房屋所有权证原件交付异议人并将房屋交付异议人使用的事实。
6、行政事业性收费统一票据、照片，证明雷州市雷高镇规划建设办公室向异议人出具的行政性收费票据证实异议人对涉案房屋使用并扩建第二层的事实；
7、用电欠费清单及用于缴纳电费的银行帐户，证明异议人使用涉案房屋期间的用电及缴费情况，证实异议人对涉案房屋使用的事实。
8、雷州市雷高镇黎陈村委会及该镇规划建设办公室证明材料，证明异议人于2013年7月15日加盖（扩建）第二层楼房。
本院查明，佛山市南海区人民法院在审理原告九江饲料公司与被告朱柯胜买卖合同纠纷一案中，于2013年5月13日作出（2013）佛南九民二初字第68-1号民事裁定，冻结被告朱柯胜的银行存款84547.14元或查封、扣押其相应价值的财产。同年6月24日，佛山市南海区人民法院将一份（2013）佛南法九民二初第68-1号民事裁定书和协助执行通知书送达雷州市房管局，同时制作一份查封（扣押）财产清单，指明查封的财产为位于海康县雷高镇雷北大道的房屋（房屋所有权证：粤房证字第07299**号）。同年7月19日，佛山市南海区人民法院作出（2013）佛南法九民二初字第68号民事判决，被告朱柯胜应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告九江饲料公司给付贷款54074元，并以59074元为本金从2004年6月1日开始至2004年6月27日，以54074元为本金从2004年6月28日开始至被告实际付清之日止均按中国人民银行同期贷款利率计付利息予原告九江饲料公司。案件费956.84元，保全费865.47元由被告负担。该判决发生法律效力后，佛山市南海区人民法院根据九江饲料公司的申请立案执行。由于被执行人朱柯胜的财产及居住地均在本院辖区内，故该院于2014年2月28日以（2014）佛南法执字第5-2号委托执行函，将该案委托本院执行。在执行过程中，本院于2014年3月18日作出（2014）湛雷法执字第89号执行通知书及报告财产令，于同年3月27日送达被执行人朱柯胜。案外人陈天文、黄妃珍对上述查封标的物向本院提出执行异议。在审查过程中，本院通过邮政专递（邮件编号：EY642186364CN）向申请执行人九江饲料公司法定代表人温志坚送达听证通知书，定于2004年7月18日下午到庭参加听证，但九江饲料公司拒收邮件，且不出庭参加听证。
另查明，2009年3月8日，朱柯胜、朱宏清与陈天文签订一份《卖买房屋合同书》，双方约定的主要内容有：甲方（朱柯胜、朱宏清）因经济困难，急需现金周转，自愿将座落于雷高圩雷北大道（即中学足球场北面围墙边）的一幢平房卖断给乙方（陈天文）；房屋四至及面积为东至朱悦屋，西至空地，南至中学围墙，北至雷北大道，建筑面积106.2平方米；成交价格为人民币63000元，付款方式为乙方在合同签订之日一次性付清全部价款；今后甲方要积极配合乙方办理房屋产权过户手续等等。同日，陈天文将房屋款63000元交给朱宏清。之后，朱柯胜、朱宏清将上述房屋及《房屋所有权证》（证号：粤房证字第0729954号）交给陈天文、黄妃珍管理使用，但未办理房屋产权过户登记手续。2013年7月，陈天文、黄妃珍在上述房屋上加建第二层楼房，陈天文于同年7月15日向雷州市雷高镇规划建设办公室缴交了村镇基础设施配套费1200元。
本院认为，位于雷州市雷高镇雷北大道楼房一座（房屋所有权证号码：粤房证字第0729954号）原产权人为朱柯胜，但根据朱柯胜、朱宏清与陈天文签订的《卖买房屋合同书》、《收据》及雷州市雷高镇黎陈村委会及雷州市雷高镇规划建设办公室出具的《证明》等证据材料，朱柯胜、朱宏清已于2009年3月8日以63000元将该房屋转让给陈天文。陈天文已付清价款并对该房屋实际占有和使用，并于2013年7月加盖了第二层楼房，故该房屋现属陈天文的财产。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，人民法院不应将该房屋作为被执行人朱柯胜的财产予以执行。异议人陈天文、黄妃珍请求中止对该房屋的执行，异议理由成立，本院予以支持。当事人、案外人如对土地权属发生争议，可依法申请当地人民政府处理；如对房屋等财产权属发生争议，可通过诉讼或者其他程序解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥》若干问题的解释第五条的规定，裁定如下：
中止对位于雷州市雷高镇雷北大道房屋所有权证证号为粤房证字第0729954号房屋的执行。
如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 唐春熙
审判员 吴茂盛
审判员 周文波
二〇一四年八月二十五日
书记员 谢 倩
附：相关法律和司法解释条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（现改为第二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。
3、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。