山东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）鲁执复字第93号
申请复议人（异议人、利害关系人）中太房地产集团股份有限公司。住所地：河北省廊坊市广阳区广阳道**号。
法定代表人：李文健，董事长。
委托代理人：王喜杰，中太房地产集团股份有限公司员工。
申请执行人：济南同耀商贸有限公司。住所地：山东省济南市高新区汇展国际城北塔***室。
法定代表人：王瑞雪，总经理。
委托代理人：谷长强，济南同耀商贸有限公司员工。
被执行人：潍坊市寒亭区经济开发投资总公司。住所地：山东省潍坊市寒亭区幸福路**号。
法定代表人：王庆华，总经理。
被执行人：潍坊渤海华洋大酒店有限公司。住所地：潍坊市寒亭区幸福路西侧。
法定代表人：王庆华，总经理。
申请复议人中太房地产集团股份有限公司（下称中太公司）不服潍坊市中级人民法院（下称潍坊中院）（2015）潍执重字第1号执行裁定书向本院申请复议。本院于2015年9月9日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
潍坊中院在执行申请执行人济南同耀商贸有限公司（下称同耀公司）与被执行人潍坊市寒亭区经济开发投资总公司（寒亭投资公司）、潍坊渤海华洋大酒店有限公司（下称华洋大酒店）金融不良债权追偿纠纷一案过程中，于2014年7月7日作出了（2013）潍执字第3-10号执行裁定书，裁定冻结中太公司尚未支付给山东省经济开发投资公司（下称省投资公司）的买卖余款中的4053600元。中太公司不服，向潍坊中院提出书面异议。潍坊中院经审查后于2014年10月18日作出了（2014）潍执异字第29号执行裁定书，裁定驳回了中太公司的异议。中太公司又向本院申请复议，本院于2015年2月3日作出了（2015）鲁执复议字第8号执行裁定书，撤销了潍坊中院（2014）潍执异字第29号执行裁定书，并责令潍坊中院重新进行审查。后潍坊中院另行组成合议庭重新对中太公司的异议进行了审查。
中太公司异议称，2011年7月20日，省投资公司将其所属的坐落于潍坊市寒亭区幸福路8号院、10号院的房地产以2736万元的价格转让给中太公司，但并未将本案的抵押物（建筑面积为1126平方米的第5号房产）过户到中太公司名下。经中太公司核实，省投资公司已经对寒亭投资公司履行了全部转让价款的支付义务，双方的债权债务已经全部结清。基于上述事实，中太公司认为其受让房产是与省投资公司之间发生的房屋转让关系，与本案的被执行人无权利义务关系，且省投资公司与被执行人间的权利义务已经全部清结，中太公司对本案无协助执行义务。故，请求撤销（2013）潍执字第3-10号执行裁定书和（2013）潍执字第3-10号协助执行通知书。
潍坊中院查明，中国长城资产管理公司济南办事处与寒亭投资公司、华洋大酒店金融不良债权追偿纠纷一案，潍坊中院于2012年8月8日作出了（2011）潍商初字第91号民事判决书，判令：一、寒亭投资公司偿还中国长城资产管理公司济南办事处借款本金6870000元；二、寒亭投资公司支付中国长城资产管理公司济南办事处利息（自1998年7月23日计算至债权转让之日2005年7月23日）；上述一、二项寒亭投资公司于判决生效之日起十日内付清；三、如寒亭投资公司逾期不履行，中国长城资产管理公司济南办事处有权在6870000元借款本金及利息范围内就上述一、二项下的款项对寒房他字第9808号项下房产行使抵押权。如寒亭投资公司未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。后因被执行人未履行生效判决确定的义务，中国长城资产管理公司济南办事处向潍坊中院申请强制执行。潍坊中院于2012年12月17日立案执行，案号为（2013）潍执字第3号。执行过程中，同耀公司以受让债权为由，向潍坊中院申请变更其为本案的申请执行人。2013年3月7日，潍坊中院作出了（2013）潍执变字第13号执行裁定书，变更同耀公司为本案的申请执行人。
潍坊中院另查明，2002年4月23日，寒亭投资公司与省投资公司签订了《房地产买卖契约》，将其坐落于潍坊市寒亭区幸福路8号、10号的房地产（房产面积共计9852.16平方米，土地使用面积为9901平方米）转让给了省投资公司，转让价款2736万元。合同签订后，双方办理了产权过户手续，房屋所有权证号分别为潍房权证寒亭字第××号、第××号。上述转让房产中包括寒房他字第9808号房屋他项权证所记载的抵押房产，其中第一处为华洋大酒店6-7层，建筑面积为1509.32平方米（新房产证中幢号为1）；第二处建筑面积1126平方米的4层房产（新房产证中幢号为5），上述两处抵押房产的建成年代均为1995年。2011年7月20日，省投资公司与中太公司签订《房屋买卖合同》，将其从寒亭投资公司购买的上述房产9852.16平方米（产权证号：潍房权证寒亭字第××号，建筑面积8424.80平方米；产权证号：潍房权证寒亭字第××号，建筑面积1427.36平方米）及与该房产相关的土地使用权全部转让给中太公司，转让价款2736万元。合同签订后，中太公司支付了部分房款，尚有1736万元房款未支付给省投资公司。后因上述房产中幢号为2、5、6、7、8、9、10的房屋被拆除，潍坊市寒亭区城市建设房屋拆迁办公室于2012年10月30日出具了拆迁证明。2012年11月19日，省投资公司向潍坊市住房和城乡建设局提出声明，称上述房产因寒亭区城市建设需要已拆除，同意注销以上房产。2012年12月13日，潍坊市住房和城乡建设局向省投资公司重新发放了房屋所有权证，证号为潍房权证寒亭字第××号。2013年1月18日，省投资公司与中太公司办理了产权过户手续，中太公司取得了房屋所有权证，证号为潍房权证寒亭字第××号。
潍坊中院还查明，关于寒房他字第9808号房屋他项权利证中设定抵押的第一处建筑面积为1509.32平方米的房产，即现潍坊市寒亭区幸福路1693号潍房权证寒亭字第××号项下第一幢的6-7层，经评估，第6层的评估单价为每平方米3730元，第7层的评估单价为每平方米3600元。2013年5月28日，潍坊中院作出（2013）潍执字第3-3号执行裁定书，裁定对上述房产进行拍卖。后因房产流拍，经同耀公司申请，潍坊中院又于2013年11月14日作出了（2013）潍执字第3-4号执行裁定书，裁定变卖上述房产，成交价格为3763000元。
关于寒房他字第9808号房屋他项权利证中设定抵押的第二处建筑面积为1126平方米的房产，即原潍房权证寒亭字第××号项下的第5号房产，现已被拆除，由中太公司在该房产原址上进行了建设施工。申请执行人同耀公司以抵押房产被转让并已被拆除为由，要求对其替代物（买卖款）优先受偿。因该房产与上述被拍卖抵押房产的位置及建成年代均一致，申请执行人要求按照上述被拍卖房产中评估价较低的第7层，即每平方米3600元的价格计算被拆除房屋价款，据此申请法院冻结中太公司尚未支付给省投资公司的转让价款中的4053600元。潍坊中院于2014年7月7日作出了（2013）潍执字第3-10号执行裁定书，裁定冻结中太公司尚未支付给省投资公司的买卖余款4053600元。
关于1126平方米房产灭失的时间及原因，2014年6月26日，潍坊中院对省投资公司的工作人员赵瑞修的调查笔录中显示，赵瑞修称：“我公司受让后于2011年7月20日与中太公司潍坊分公司签订买卖合同，以2736万元的价格将我方从被执行人处受让的房地产再行转让给中太公司……我公司受让这些房地产后几乎没来看过，后来我方与中太公司签订合同转让这些房产，因过户需要，规划局去测量时发现有部分房产不存在了，这样我公司按要求办理注销手续。”2014年7月21日，潍坊中院对中太公司潍坊分公司的代理人王喜杰进行了调查，王喜杰称：“我公司受让以上房产并于2011年7月20日与山东省投资公司签订书面合同，目的是为在该地上开发建设，所以拆除这些房产后进行了重新开发建设，在受让这些财产时转让方并未告知我公司存在抵押一事。……法院不应要求我方协助，如果协助了法院，省投资公司可能向我公司主张损失。”在签字时，王喜杰要求将“所以拆除这些房产后进行了重新开发建设”及“如果协助了法院，山东省投资公司可能向我公司主张损失”两句话划掉。
在潍坊中院主持的异议听证过程中，对于1126平方米的抵押房产拆除的时间和主体问题，省投资公司称：“拆除时间不清楚，拆除的主体认为是政府拆除”，中太公司则表示对拆除时间和主体均不清楚。寒亭区城市建设房屋拆迁办公室向潍坊中院致函称：“该地块的土地收回及地上附着物补偿我单位未参与也未组织实施”。
基于以上事实，潍坊中院认为，本案争议的焦点问题有二：一是申请执行人能否就抵押物行使抵押权；二是潍坊中院冻结中太公司尚未支付给省投资公司的买卖余款是否适当。
关于第一个焦点问题。潍坊中院认为，虽然本案所涉寒他字第9808号项下的房产已于2002年由寒亭投资公司转让给省投资公司，并由省投资公司转让给中太公司，但潍坊中院（2011）潍商初字第91号民事判决书中确认了中国长城资产管理公司济南办事处在6870000元借款本金及利息范围内对寒房他字第9808号房屋他项权证项下房产行使抵押权，同耀公司作为债权受让人有权对抵押物主张行使抵押权。
关于第二个焦点问题。潍坊中院认为，本案中，寒亭投资公司与省投资公司于2002年4月23日签订的《房地产买卖契约》以及省投资公司与中太公司于2011年7月20日签订的《房屋买卖合同》，房产面积和转让价款均一致，因此可以认定寒房他字第9808号项下的全部房产已被省投资公司转让给了中太公司。虽然在省投资公司与中太公司签订《房屋买卖合同》一年零四个月后，包括1126平方米的抵押房产在内的部分房产由省投资公司依据寒亭区城市建设房屋拆迁办公室出具的拆迁证明申请注销登记，但寒亭区城市建设房屋拆除办公室并未参与该地块的土地收回及地上附着物补偿，因此可以排除政府拆迁行为。同时，从中太公司签订合同的目的以及省投资公司、中太公司工作人员在执行过程中的陈述内容来看，省投资公司在受让房产后并未对房产进行拆除，而中太公司购买房产是为了进行房地产开发建设。因此，可以认定1126平方米的抵押房产系由中太公司拆除。《根据最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第八十条的规定，在抵押物灭失、毁损的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。该条是对抵押权物上代位的规定，其实质是在抵押物毁损、灭失之情形，抵押权人对其价值变形物仍享有优先受偿权。抵押权物上代位的标的既可以是物本身，亦可以是债权请求权。现建筑面积为1126平方米的抵押房产被拆除，抵押权人无法行使抵押权，该部分房产所对应房款作为抵押房产交换价值的体现，是抵押物的价值变形物，因此抵押权人所享有的抵押权的效力及于该价值变形物，申请执行人可以就该部分款项主张优先受偿权。
综上，潍坊中院认为中太公司的异议理由不能成立，于2015年5月28日作出了（2015）潍执重字第1号执行裁定书，再次驳回了中太公司的异议。
中太公司不服（2015）潍执重字第1号执行裁定书，认为潍坊中院认定事实错误，再次向本院申请复议，请求本院撤销（2015）潍执重字第1号执行裁定书。具体理由如下：
一、申请复议人受让的房产中并没有寒房他字第9808号房屋他项权证所记载的抵押房产。2011年7月20日，申请复议人在从省投资公司受让房产时，房产证项下并没有寒房他字第9808号房屋他项权证所记载的抵押房产，否则申请复议人不可能将上述房产过户到自己名下。
二、申请复议人在从省投资公司处受让房产时，对于寒房他字第9808号房屋他项权证所记载的抵押房产并不知情，即使有寒房他字第9808号房屋他项权证所记载的抵押房产，申请复议人所受让的房产证下也没有记载该房产有抵押的状态，房产证显示是正常的房产，申请复议人在办理过户手续时也没有任何人提醒该房产上设有抵押权，故申请复议人对该房产是善意取得。
申请执行人同耀公司答辩称，申请复议人提出的“申请复议人所受让的房产中，并没有寒房他字第9808号房屋他项权证所记载的抵押房产”的理由与事实不符。具体为：上世纪90年代，省投资公司借给寒亭投资公司人民币1536万元用于经营，并由寒亭区财政局担保。1998年，寒亭投资公司又以其名下、位于寒亭区幸福路8号院、10号院的部分房产作为抵押向寒亭区工商银行借款687万元，并在寒亭区房管局办理了抵押登记，房屋他项权证号为寒房他字第9808号。后因经营不善、无力偿还债务，寒亭投资公司将其拥有的位于寒亭区幸福路8号院、10号院的全部房地产转到省投资公司名下，以物抵债。由于当时全部房产评估价格是2736万元，寒亭投资公司请求省投资公司再支付1200万元。2002年4月23日，寒亭投资公司与省投资公司签订了《房地产买卖协议》，并经寒亭区领导协调，在部分房产存在抵押的情况下办理了过户手续。对部分房产的抵押情况，省投资公司和寒亭投资公司都是知情的。2011年7月，省投资公司与中太公司签订了《房屋买卖合同》，将上述房产以原价全部转让给中太公司，现在中太公司已支付给省投资公司1000万元价款，仍有1736万元未付。上述再次转让的《房地产买卖协议》、《房屋买卖合同》中载明的房屋面积、买卖价款完全一样，房产面积都是9852.16平方米，价款都是2736万元。且中太公司经理王喜杰在2014年的调查笔录中明确承认，中太公司受让的房产中包括1126平方米的抵押物，足以证明中太公司从省投资公司受让的房产中包括了本案1126平方米的抵押物。
中太公司在签订合同并支付了1000万元价款以后对院内大部分房产进行了拆除，仅保留沿街的一个七层楼（包含部分抵押物：第六层、第七层，法院已于2014年处置），而另一处抵押物（原来的寒亭投资公司办公楼1126平方米）被拆除。上述房产被拆除后，省投资公司到有关部门办理注销手续，并于2013年将没有拆除的七层楼过户到中太公司名下。综上，申请执行人认为，潍坊中院（2015）潍执重字第1号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，请求本院予以维持。
本院查明，（2011）潍商初字第91号民事判决书认定：1998年7月23日，中国工商银行潍坊市寒亭区支行与寒亭投资公司签订借款合同，约定寒亭投资公司向中国工商银行潍坊市寒亭区支行借款687万元；同日，中国工商银行潍坊市寒亭区支行与寒亭投资公司签订抵押合同一份，中国工商银行潍坊市寒亭区支行与寒亭投资公司、华洋大酒店签订协议书一份，均约定华洋大酒店以其六、七层楼的房产为寒亭投资公司的上述借款提供抵押担保。合同签订后，双方办理了抵押登记，房屋他项权证为寒房他字第9808号。
本院另查明，寒房他字第9808号房屋他项权证记载：权利人为“工行寒亭支行”，设定权利人为“投资公司”，房屋坐落于“寒亭幸福路南段10号”，权利存续期限为1998年7月24日至2003年7月24日。权利范围包括：“6-7层，砖混楼，建筑面积1509.32平方米，证号95008；幢号7，砖混楼，建筑面积1126平方米，证号9026。总计2635.32平方米”。
（95）鲁潍寒字第008号《城镇公房所有权证》载明：所有权单位名称“潍坊市华洋大酒店有限公司”，房屋坐落“潍坊市寒亭区幸福路8号”，建筑面积合计7298.80平方米。（95）鲁潍寒字第008号《城镇公房所有权证》项下记载的房产幢号为一，共有房产四宗，包括：1.方向东、建成年代为95年、结构为砖混的房产一宗共七层，面积5951.40平方米，用途为主营。2.方向北、建成年代为95年、结构为砖混的房产一宗共二层，面积为303.70平方米，用途为加工间。3.方向南、建成年代95年、结构为砖混的房产一宗共一层，面积为183.75平方米，用途为浴池。4.方向东、建成年代95年、结构为砖混的房产一宗共五层，面积为859.95平方米，用途为副营。该所有权证还记载：“2002年4月25日，四房产已全部卖给山东省经济开发投资公司，新证号404250、404251。”
（95）鲁潍寒字第026号《城镇公房所有权证》载明所有权单位名称“潍坊市寒亭区经济开发投资公司”，房屋坐落“潍坊市寒亭区幸福路10号”，建筑面积合计6890.91平方米。（95）鲁潍寒字第026号《城镇公房所有权证》记载：“2002年4月24日，除去5幢344.98平方米、6幢166.89平方米、7幢1126.00平方米，3处房产合计1637.87平方米，已卖给山东省经济开发投资公司，新证号：404250-404251”。“2002.4.24，原房屋面积6890.91平方米，除去变动房屋面积1637.87平方米，变动后面积5253.04平方米”。
本院还查明，2005年7月23日，中国工商银行山东省分行与中国长城资产管理公司济南办事处签订债权转让协议，将上述债权全部转让给中国长城资产管理公司济南办事处并进行了公告。2012年8月8日，潍坊中院作出了（2011）潍商初字第91号民事判决书，判令寒亭投资公司偿还中国长城资产管理公司济南办事处借款本金687万元及利息，并确认中国长城资产管理公司济南办事处在上述本金及利息的范围内对寒房他字第9808号项下的房产行使抵押权。
此外，省投资公司不服潍坊中院（2013）潍执字第3-10号执行裁定书向潍坊中院提出书面异议，潍坊中院于2015年5月28日作出了（2015）潍执重字第2号执行裁定书，驳回了省投资公司的异议，但到目前为止，省投资公司并未向本院申请复议。
本院认为，根据中太公司的复议请求及理由，本案的焦点问题为：一、寒房他字第9808号房屋他项权证项下的抵押房产是否包含在中太公司从省投资公司受让的房产之中的问题；二、中太公司对抵押房产主张善意取得的问题。
关于第一个问题。本院认为，根据（95）鲁潍寒字第008号、（95）鲁潍寒字第026号《城镇公房所有权证》的记载，寒房他字第9808号房屋他项权证记载的两宗房产均已转让至省投资公司名下，新房产证号为“404250-404251”，这与中太公司、省投资公司之间签订的《房屋买卖合同》的约定可以相互印证，足以认定寒房他字第9808号房屋他项权证项下记载的抵押房产已经转让至中太公司名下的事实。
关于第二个问题。本院认为，如果中太公司对房产构成善意取得，将会产生房产上所附抵押权消灭的效果，但本案中申请执行人同耀公司对寒房他字第9808号项下房产所享有的抵押权是经过生效的（2011）潍商初字第91号民事判决书确认的，因此申请复议人提出的其对受让的房产中包括抵押房产的事实不知情、对该部分房产构成善意取得的复议理由实际上是对生效民事判决书的内容持有异议，其意图在于否定生效法律文书确认的抵押权，该问题不属于执行复议程序的审查范围，应当通过审判监督程序等途径解决，在本案中不应予以审查。
综上，本院认为申请复议人中太公司的复议理由均不能成立，中太公司以此为由请求撤销潍坊中院（2015）潍执重字第1号执行裁定书的主张不应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条之规定，裁定如下：
驳回中太房地产集团股份有限公司的复议申请。
本裁定送达后立即生效。
审判长 马向伟
审判员 陈居山
审判员 刘书鸿
二〇一五年十一月二十四日
书记员 刘 栋