青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）青01民终281号
上诉人（原审原告）：青海铝型材厂。
法定代表人：刘国兴。
委托代理人：燕权彤。
被上诉人（原审被告）：西宁装饰装潢材料批发市场。
法定代表人：芦文奎。
委托代理人：姜发军。
委托代理人：李彩颖。
被上诉人（原审被告）：西宁市城东区韵家口镇路家庄村民委员会。
法定代表人：李发明。
委托代理人：李彩颖。
上诉人青海铝型材厂（以下简称铝型材厂）与被上诉人西宁装饰装潢材料批发市场（以下简称批发市场）、西宁市城东区韵家口镇路家庄村民委员会（以下简称路家庄村委会）合同纠纷一案，前由青海省西宁市城东区人民法院作出（2015）东民一初字第717号民事判决书。宣判后，铝型材厂不服提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年4月13日公开开庭进行了审理。上诉人铝型材厂的委托代理人燕权彤、批发市场的委托代理人姜发军及委托代理人李彩颖，路家庄村委会的法定代表人李发明及委托代理人李彩颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，铝型材厂与批发市场分别于1997年11月18日、1998年7月18日，签订了两份《房屋集资合同》，合同约定“甲方（批发市场）将位于祁连路370号（巷）市场内属甲方所有的商业用房4间共80平方米，房号154-157号，由乙方（铝型材厂）出资使用，乙方交集资款12万元，一次性付清。”同时约定：“该集资房屋所有权归甲方，乙方享有长期使用权、出租权、并允许转让第三人。”合同第四条中特别约定：“如市场被征用，土地赔偿款归甲方，房屋赔偿款归乙方。”合同签订后，铝型材厂按约缴纳了集资款12万元。因西宁火车站综合改造项目，批发市场纳入拆迁范围，2013年10月6日，批发市场与西宁火车站综合改造项目拆迁办公室（以下简称综改拆迁办）签订了《拆迁补偿协议书》。协议签订后，市场被拆迁。拆迁补偿协议约定，所拆房屋在火车站核心综合体内按1：1等面积异地建还，过渡费补偿标准为每平米50元，过渡期24个月；搬家费1500000元，按被拆迁总面积27593.68平方米计付。铝型材厂与批发市场因拆迁后《房屋集资合同》的履行问题引起争议，铝型材厂诉至法院。
原审法院认为，《房屋集资合同》第十条免责条件约定：“房屋如因不可抗力的原因导致毁损和造成乙方损失的，双方互不承担责任。”因西宁火车站综合改造项目，批发市场被拆迁，属合同双方当事人意志以外的行为所致，对此行为合同双方当事人均无力控制，亦不能预测，应属于合同履行中的不可抗力因素。因拆迁造成房屋集资合同不能继续履行，非合同当事人的意思，对此后果双方均无过错。铝型材厂依据两份《房屋集资合同》第四条中的特别约定认为，因批发市场与综改拆迁办所签安置补偿协议对市场按异地建还安置，未予以货币补偿，批发市场应当按原面积在建还综合体内安置铝型材厂拥有长期使用权的80平方米的商铺。铝型材厂此项主张，在两份集资建房合同中均无约定，系双方房屋集资合同约定以外的请求。且合同第四条中特别约定，仅是在货币补偿情况下，对补偿货币归属问题的约定，其效力并不能及于异地安置补偿情况下的建还房屋使用权的归属问题。因此铝型材厂此项主张，无事实依据，不予支持。
铝型材厂主张应当将补偿协议中的过渡费和搬家费按补偿标准和铝型材厂合同中商铺的面积，支付给铝型材厂。《拆迁补偿协议书》系综改拆迁办依据政府有关征收补偿规范与批发市场签订的行政合同，补偿对象的确定是有关征收机构在征收过程中所承担的职责，对征收补偿合同中补偿对象进行调整，显然超出了本案的审理范围，因此，铝型材厂此项主张，不能予以支持。但纠纷的酿成，系批发市场未充分尊重铝型材厂合同项下的权利所致，故所产生案件受理费应由批发市场承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第二、七项、第九十四条第一项之规定，判决驳回了青海铝型材厂的诉讼请求。案件受理费4604元，由批发市场承担。
宣判后，铝型材厂不服，以如下理由提出上诉，1、上诉人依据两份《房屋集资合同》第四条中的特别约定认为，因被上诉人批发市场与综改拆迁办所签安置补偿协议对市场按异地建还安置，未予以货币补偿，被上诉人批发市场应当按原面积在建还综合体内安置上诉人拥有长期使用权的80平方米的商铺，一审法院认定批发市场被拆迁属“不可抗力”因素是完全错误的，请求二审法院予以纠正。2、拆迁补偿应包括过渡费、搬家费，被拆迁人停产、停业引起的经济损失等。因为房屋拆迁时，上诉人正在营业中，搬迁是上诉人搬迁，过渡是上诉人过渡，受到损失的是上诉人，补偿费中的搬家费、过渡费理应支付给上诉人，请求二审法院公正审理，纠正一审错误，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人批发市场、路家庄村委会均以原审判决正确，请求维持作了答辩。
经审理查明，双方当事人对原审判决认定的事实不持异议，本院予以确认。
本院认为，批发市场与铝型材厂签订的合同虽名称为《房屋集资合同》，但根据合同约定的权利义务内容，双方之间实质确立的是房屋租赁关系，即批发市场将合同约定的该市场内154—157号四间房屋出租给铝型材厂经营使用，铝型材厂取得出租房屋的使用权，铝型材厂一次性支付的房屋集资款实为房屋使用费（租金），在长达十六年的合同履行期间内批发市场未再收取房屋租金，参照同市场房屋租金标准和实际使用房屋的期限，铝型材厂支付的房屋集资款并不高于实际应付的租金标准，因此铝型材厂支付房屋集资款后其取得相应期间内的出租房屋的使用权不违背民事法律公平原则，因此双方签订的《房屋集资合同》合法有效，双方应按约定履行合同义务。双方签订的《房屋集资合同》约定“该集资房屋所有权归批发市场，铝型材厂享有长期使用权、出租权、并允许转让第三人。”但铝型材厂依约定仅取得位于该市场内的154—157号房屋的长期使用权。现该房屋因征用被拆除，合同约定的履行标的物灭失，双方的合同目的已无法实际，由此该合同应终止履行，双方因合同具有的权利义务亦应终止。因此铝型材厂诉求的判决其享有折迁后被建还房屋的使用权无法律依据。原审法院对铝型材厂要求享有建还房屋的使用权的诉求予以驳回正确，应予维持。
房屋拆迁临时安置补助费（过渡费）是被拆迁人或者房屋承租人因房屋被征收后在过渡期限内因搬迁所产生的损失或者增加费用的补偿。拆迁人还应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费（即搬家费）。虽然批发市场是《拆迁补偿协议书》确认的被拆迁人，但铝型材厂是原拆迁房屋的使用人，因房屋拆迁必然产生相应的搬家损失和拆迁造成的经营损失，从补偿过渡费和搬家费的目的看，过渡费和搬家费应给付被拆迁房屋的承租人、实际搬迁的铝型材厂。因西宁火车站综合改造项目拆迁办公室对拆迁市场做了整体补偿，无法从拆迁安置协议和补偿明细项目中区分出铝型材厂承租的154—157号房屋的过渡费和搬家费的具体数额，故应参照《拆迁补偿协议书》认定搬家费及过渡费的期间及标准。铝型材厂的过渡期间应为24个月，过渡费标准为每平方米50元，按拆迁房屋80平方米计算过渡费为960000元（50元＊80平方米＊24月=96000元）。搬家费按拆迁总面积27593.682平方米、补偿总额1500000元，计算出每平方米搬家费为54.36元，80平方米房屋的搬家费为4348.82元。虽然涉案房屋的被拆迁人是批发市场，但该市场是路家庄村委会在集体土地上建设开办的企业，拆迁补偿款由路家庄村民委员统一管理分配，因此铝型材厂要求的过渡费和搬家费应由批发市场和路家庄村民委员会共同支付的理由成立。综上，原审法院认定事实属实，驳回铝型材厂要求享有建还后房屋使用权的诉讼请求正确。但原审法院驳回铝型材厂要求支付过渡费和搬家费的诉讼请求欠妥，铝型材厂的此项上诉请求成立，对原审判决此节处理应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）（二）项之规定，判决如下：
一、撤销西宁市城东区人民法院（2015）东民一初字第717号民事判决书；
二、西宁市城东区韵家口镇路家庄村民委员会和西宁装饰装潢材料批发市场支付给青海铝型材厂拆迁补偿过渡费96000元、搬家费4348.82元，两项合计100348.82元（此款在本判决送达后三十日内给付）；
三、驳回青海铝型材厂的其它诉讼请求。
一审案件受理费4604元，由青海铝型材厂负担2302元，西宁市城东区韵家口镇路家庄村民委员会和西宁装饰装潢材料批发市场负担2302元；二审案件受理费4604元，由青海铝型材厂负担2302元；西宁市城东区韵家口镇路家庄村民委员会和西宁装饰装潢材料批发市场负担2302元。
本判决为终审判决。
审判长 陈志秀
审判员 张 薇
审判员 宋敏芳
二〇一六年五月十九日
书记员 保昕欣
附：相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……
第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。