广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤08民终706号
上诉人（原审被告）：吴川市东和房地产开发有限公司，住所地：吴川市海滨街人民东路。统一社会信用代码：91440883555605337Y。
法定代表人：谭亚伦。
委托诉讼代理人：杨金星，广东文业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱孟成，男，汉族，住安徽省庐江县，
被上诉人（原审原告）：梁观兰，女，汉族，住广东省吴川市，
委托诉讼代理人：赵敏儿，广东威格信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王小龙，广东威格信律师事务所律师。
上诉人吴川市东和房地产开发有限公司（下称房产公司）因与被上诉人朱孟成、梁观兰商品房预售合同纠纷一案，不服广东省吴川市人民法院（2016）粤0883民初86号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人房产公司的委托诉讼代理人杨金星，被上诉人朱孟成、梁观兰的共同委托诉讼代理人赵敏儿、王小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
房产公司上诉请求：撤销（2016）粤0883民初86号民事判决第一项。
事实与理由：原审判决认定事实及适用法律存在如下错误。
原审判决认为“涉案合同第8条第2款第3点关于政府有关部门行为的原因延误商品房的验收可据实延期及补充合同第5条第5点的条款不具有法律效力”，这是错误的。（一）《商品房买卖合同》（合同编号：C2109号）使用了国家有关部门制订的示范文本，该示范文本公平合理。另外，示范文本中有小部分是留空格让当事人填写的，这部分已经用横线标明。因此，当事人只要看横�上的文字即可。从合同书的内容看，有横线的部分不多，且十分醒目，足以引起当事人的注意。合同法第39条第1款要求“采取合理的方式提请对方注意”。在制作合同示范文本时，有关部门已充分考虑到合同法关于“采取合理的方式提请对方注意”的要求。原审判决认定房产公司在合同中“没有采取与其他非免责条款足以提请对方注意的形式”是错误的。因此，无论合同第8条第2款第3点是否为格式条款，涉案合同都是有效的。（二）涉案合同第8条第2款第3点不是格式条款。合同法第39条规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定、在订立合同时未与对方协商的条款。未与对方协商是格式条款的本质特征，未与对方协商，即一方对对方提出协商的要求也并未接受。房产公司在文本横线上填写房产公司的意见或建议，实际上是提出要约，对方可以接受（作出承诺�，也可以不接受，也可提出修改的意见。因此，涉案合同不属于格式条款。原审判决认为涉案合同属于格式条款与法律的规定不符。（三）补充合同第5条第5点也不属于格式条款。毫无疑问，补充合同是房产公司草拟的，由房产公司提供给购房方，购房者若不同意，可以不签，也可以提出修改意见。因此上述条款与非格式条款无异。二、未能办理产权证及未能进行综合验收，并非是房产公司的原因导致的，房产公司没有过错。原审判决查明房产公司于2010年缴纳了市政建设配套费354万多元，此后房产公司已经多次与政府相关部门交涉，提出解决排污问题的要求，但有关部门只承诺尽快解决，但至今还未落实。政府部门工作拖拉，出乎房产公司意料。三、房产公司的商品房符合交楼条件，且早在2013年就有人入住了。房产公司开发的位于吴川市海滨街道人民东路财富名�商住楼A、B、C、D栋及地下室已于2013年6月期间竣工。2013年7月6日，上述房屋已经通过住宅工程质量分户验收。2013年8月20日，房产公司申请工程竣工验收，监理单位亦已经同意申请竣工验收。同年8月25日，涉案商品房被认定为“合格”。2013年12月17日，吴川市公安局消防大队作出吴公消验字[2013]第A0012号建设工程消防验收意见书，综合评定涉案楼房工程消防验收合格。2014年3月27日，涉案楼盘防雷装置符合国家有关标准和国务院气象主管机构规定的使用要求。同年9月23日，房产公司申请吴川市建设工程（建筑类）规划验收。同年10月30日，涉案楼盘的白蚁预防工程竣工验收合格。A、B、C、D栋于2013年已有部分业主入住。朱孟成、梁观兰所在的C栋，1910、1810、1505、1506、509、609、1210、2010、807、808、501、407、408、903、1410、209、607、1603、309、401、1301、210等房号的业主于2013年已经先后入住。综上所述，无论是楼盘的验收情况还是业主的入住情况，都证明涉案房屋早已符合交楼条件。四、房产公司已在2014年6月30日前通知朱孟成、梁观兰收楼。上述事实证明，涉案楼房已于2013年6月竣工，8月通过多方验收，从10月开始已有部分业主入住。房产公司完全可以做到于2014年6月30日交房，房产公司无需拖延时间。有些业主明知可收楼而不及时收楼，因此房产公司才张贴了公告，要求有关业主及时收楼。房产公司于2014年6月30日前已通知朱孟成、梁观兰收楼，但朱孟成、梁观兰一拖再拖，故房产公司不应承担逾期交楼的责任。
朱孟成、梁观兰答辩称：一、《广东省商品房买卖合同》及补充合同均为房产公司提供的格式合同，其中的免责条款明显是房产公司为了免除己方责任、加重购房者责任而设置的，该条款应属无效，原审认定正确。免责条款中所谓的“政府行为”并不能构成不可抗力，这都是房产公司可以预测到的。房产公司作为一家专业的房地产开发企业，其在开发涉案房产项目之前应对相邻区域的市政配套设施的完善程度有充分的了解，也应事先对政策因素及营商环境作出专业的评估。在订立合同时，房产公司应作出充分的评估并预留足够的时间。合同既然己经明确约定了交房及办证的期限，房产公司就应严格按照合同履行，而不是事后再想各种理由逃避责任、无限期地拖延交房和办证的时间。房产公司开发的商品房存在质量问题、不符合交楼条件，且其事前一直未通知朱孟成、梁观兰收楼。事实上，朱孟成、梁观兰已按要求将办理银行按揭所需的材料一并提交给房产公司。由于房产公司拖延开具收款发票、迟延办理房地产交易备案手续及预售证过期等原因，朱孟成、梁观兰直至2015年6月2日才能与银行签订贷款合同，贷款发放迟延，责任在于房产公司。综上所述，请求二审法院维持原判。
朱孟成、梁观兰向一审法院起诉请求：1.判令房产公司向朱孟成、梁观兰支付C2109房的逾期交房违约金13201元；2.判令房产公司为朱孟成、梁观兰办理位于吴川市海滨街道人民东路财富名门商住楼C2109商品房的房地产权属证书以及交付全额房款发票；3.本案诉讼费用由房产公司承担。
一审法院查明：2014年1月3日，朱孟成、梁观兰与房产公司就购买位于吴川市海滨街道人民东路财富名门商住楼C2109号商品房达成合意，并于当日支付了首期房价款118220元、缴交了房屋维修基金7228元和办理产权证费用17470元，房产公司已出具了相关票据给朱孟成、梁观兰收执。双方于当日签订了《商品房买卖合同（合同编号：C2109号）》（下称合同）及补充合同，合同签订日�等处留空，后房产公司向朱孟成、梁观兰交付其单方填写日期为2014年9月30日的C2109房的合同及补充合同。合同约定房产公司将位于吴川市海滨街道人民东路财富名门商住楼C2109号商品房按套以总价388220元预售给朱孟成、梁观兰。付款方式为：银行按揭或公积金贷款付款。朱孟成、梁观兰于2014年1月3日依约向房产公司支付了首期购房款118220元并办理了银行按揭手续，中国建设银行于2015年7月16日向房产公司支付了按揭贷款270000元。合同第七条约定，买受人如未按本合同时间付款，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。合同第八条约定房产公司应当在2014年6月30日前将合同项下“该商品房验收合格”的商品房交付给朱孟成、�观兰使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。2.买受人未按合同约定的条款向出卖人缴交各种款项。3.因国家政策的约束或属政府有关部门行为的原因延误商品房的分部验收或整体验收；因技术上需要更改图纸；因不可抗拒的自然灾害等原因，出卖人应提供合理证据。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、如逾期超过玖拾日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，直计至出卖人将该房交给买受人之日止。合同第十四条约定，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺……如果在规定日期未能达到使用条件，双方同意�以下方式处理：1.属出卖人原因的，出卖人应在买受人提出异议后20个工作日内商议好达到约定使用条件的时间；2.属出卖人以外的政府政策或其他部门原因，出卖人协调相关部门，在合理期限内达到约定使用条件。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后600日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理……3.房地产权属证书由出卖人代为办理，所需费用和相关资料按国家有关政策、收费标准及地方政府有关规定由买受人自行负担。如因买受人原因造成房地产权属证书未能按时办理的，出卖人无需承担任何责任，若办理银行按揭或公积金贷款方式的，还应按银行相关规定执行。补充合同约定：“第一条，买受人于2014年9月30日，向出卖人购�位于吴川市海滨街道人民东路财富名门商住楼住宅合并单元C幢2109及×幢×房，在签订《广东省商品房买卖合同》后自愿要求出卖人合并以上二套房，以便于买受人使用。1.买受人授权委托出卖人打通合并以上二套房按照一套大户的图纸进行施工，合并后门牌××房，双方同意本委托为不可撤销之委托；3、该二套房按双方签订的《广东省商品房买卖合同》分别办理房地产权属证书……第五，5、如因发生不可抗力事件等非出卖人所能控制的因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误的，则出卖人有权将该商品房交付日期顺延相当于该相等影响持续的期间，而无需为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用”。
房产公司于2015年9月8日将C2109号商品房交给了朱孟成、梁观兰使用。至一审法庭辩论终结时（即2016年6月3日），房产公司尚未开具购房款发票给朱孟成、梁观兰。
另查，2010年8月27日，房产公司向吴川市人民政府缴交了市政建设配套费3544950元。2013年11月11日，房产公司向吴川市规划建设局和吴川市公用事业局提出《关于财富名门接通市政污水管道的申请》，吴川市住房和城乡规划建设局于同年11月27日作出《关于财富名门接通市政污水管道问题的复函》，主要内容：“现我局已请市规划设计室作出市政管网的规划方案，拟按图实施。请你司与市公共事业局和环保局联系，合理解决排污排水问题”。2016年5月11日，房产公司再次向吴川市公共事业局提出申请，称“由于未能接通市政污水管道，造成工程总体竣工验收手续办理不了。”吴川市公用事业局于2016年5月11日，作出《关于财富名门接通市政污水管道问题的复函》，主要内容：“人民东路由于历史原因并未规范布置市政管�。你局反映的情况，我局将协调有关单位尽快合理解决排污问题”。房产公司开发的位于吴川市海滨街道人民东路财富名门商住楼，至今未总体竣工验收。
一审法院认为：本案属商品房预售合同纠纷。朱孟成、梁观兰依约支付了购房首期款及相关费用给房产公司，朱孟成、梁观兰办理的银行贷款款项也已支付给房产公司，房产公司应开具全额房款发票给朱孟成、梁观兰，这属于房产公司履行涉案合同的法定义务。因此，朱孟成、梁观兰请求房产公司交付全额房款发票合理合法，应予支持。至于朱孟成、梁观兰请求房产公司办理房地产权属证书，由于办证条件尚不成就，且依合同约定的办证期限尚未届满，故不予支持。本案的争议焦点为：房产公司应否承担逾期交房违约责任。此争议焦点，涉及两个问题：1.房产公司据以抗辩的、涉案合同中格式化免责条�的效力问题；2.如何适用合同约定的违约金条款问题。
一、关于合同中格式化免责条款的效力问题。本案合同及补充合同均属于房产公司提供的格式合同，该合同第八条第二款第三点及补充合同第五条第五点是关于免责事由的格式条款，房产公司于2013年11月11日向政府部门提出申请接通市政排污管道时，已被书面告知相关配套设施尚未完成，房产公司明知其可能会因政府部门的行为导致交房延误，但在此日期后，其仍将涉案房屋预售给朱孟成、梁观兰，仍然与朱孟成、梁观兰约定在2014年6月30日前交房。房产公司希冀通过拟定出现上述原因即可免责的格式条款来规避合同义务，显然，该条款属于免除己方责任、排除对方主要权利的条款。该条款虽加有下横线，但合同的其他条款大多也有下横线，该条款没有采取足以提请购房者注意的形式。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”的规定，以及第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，涉案合同第八条第二款第三点所提及的、关于政府有关部门行为的原因延误商品房验收可据实予以延期的内容以及补充合同第五条第五点的条款不具有法律效力。另外，综观本案证据，双方实际买卖一套商品房，合同中所附的关于C栋2109房2012年9月28日所作的测绘图也是一套房屋，房产公司无证据证明其预售给朱孟成、梁观兰的标的物为两套独立的商品房、因需�并而变更设计或因技术上的需要更改图纸。故房产公司辩称因朱孟成、梁观兰要求合并两套房屋而需变更图纸设计、据此可予以延期的理由缺乏事实依据，对此不予采纳。再者，虽然不可抗力是法定的免责事由，但即使出现不可抗力阻却一方履行合同的情况，也应根据不可抗力的影响程度来判定违约方的责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，房产公司辩称台风、大雨等恶劣天气致使工期延误，但一审法院认为，虽然自然灾害属于不可抗力，但该不可抗力对房产公司履行合同无根本性影响。台风及大雨对于沿海城市而�，属常见的天气现象，房产公司以格式条款的方式拟定交付期限，应已对该期限作出了合理的评估，对可预测并能克服的阻碍施工的因素予以把握。房产公司未能证实在双方约定的交房期限内出现的台风及强降雨对其施工造成了长期或根本性影响。故不能免除房产公司逾期交房的违约责任。房产公司作为一家专业的房地产开发企业，在开发涉案房产项目前对其所在区域的市政配套设施的完善程度应有充分的了解，对政策因素及营商环境也应作出专业评估。在订立合同时，房产公司应知晓与该项目相关的市政配套设施的状况，在拟定交房期限时应预留有待配套设施完善的时间。在订约时，房产公司作为涉案格式合同的提供方，相对于购房者而言，其对于预售的房产如何才能达到交房条件、何时才可按期交房的问题，其在信息上占有优势地位。房产公司应本着诚实信用，公平合理的方式拟定合同条款，在合同履行期限上应作出真实且合理的选择，其若因不审慎或作出虚假的承诺致使对方可期待的信赖利益受损，则应依约承担相应的违约责任。
二、关于如何适用合同约定的违约金条款的问题。如上所述，房产公司主张免责的抗辩理由不能成立，根据双方的合同约定，房产公司应当在2014年6月30日前将合同项下“该商品房验收合格”的商品房交付给朱孟成、梁观兰使用。合同约定，“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.买受人未按合同约定的条款向出卖人缴交各种款项；3.因国家政策的约束或属政府有关部门行为的原因延误商品房的分部验收或整体验收；因技术上需要更改图纸；因不可抗拒的自然灾害等原因�出卖人应提供合理证据。”由于朱孟成、梁观兰申请银行按揭贷款，银行于2015年7月16日才向房产公司支付了270000元的按揭贷款，故应认为朱孟成、梁观兰直到2015年7月16日才向房产公司付足购房款。根据上述合同约定，房产公司有理由据实予以延期，至2015年7月16日才需交房给朱孟成、梁观兰。房产公司逾期交房之日应从2015年7月17日起算至实际交房日2015年9月8日止共计54天，即房产公司应支付朱孟成、梁观兰的逾期交房违约金为4192.78元（388220元×54天×0.02%/天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十七条及第一百一十八条的规定，经一审法院审判委员会讨论并决定，作如下判决：一、限吴川市东和房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向朱孟成、梁观兰支付逾期交房违约金4192.78元；二、限吴川市东和房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内向朱孟成、梁观兰开具并交付C2109商品房全额发票；三、驳回朱孟成、梁观兰其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费130.02元，由吴川市东和房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，房产公司提交其与他人签订的房屋买卖合同及房屋验收交接确认单，以证明同时期同栋楼房的其他业主已经入住的事实。朱孟成、梁观兰认为该证据不是新证据，且与本案无关。
本院经审查认为：该证据不是新证据且对本案事实的认定不产生影响，故不予采纳。
当事人对一审判决查明的事实没有异议，本院予以确认�
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。根据房产公司的上诉理由及朱孟成、梁观兰的答辩意见，本案当事人二审争议如下问题：
关于房产公司提出的逾期交房的免责事由是否成立的问题。房产公司主张涉案商品房无法按时交付是由于房产公司受到特殊天气（如台风、雷电、大雨等恶劣天气）以及市政配套设施审批与安装延误等特殊原因的影响，根据《商品房买卖合同》第八条以及《商品房买卖补充合同》的约定，房产公司可据实予以延期，房产公司不应承担逾期交房的违约责任。本院认为，房产公司主张的免责事由不能成立，房产公司应合理预见强风、大雨等天气因素对工期的影响。若房产公司以遇到恶劣天气为由主张延期，必须同时满足以下两个条件：一是出现足以导致无法施工的因素，二是该因素导致实际停工。房产公司提交的证据不�以证明强风、大雨等天气因素已然导致工程无法继续施工，故房产公司不能据此免责；市政配套设施的审批流程属于房产公司在签订《商品房买卖合同》时应考量的问题，且房产公司提交的证据也不足以证明政府有关部门在对涉案工程项目有关事项进行审批时存在拖延的情形，故房产公司不能据此免责；《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”《商品房买卖合同》第八条约定：“遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实延期。”按照以上法律规定和合同约定，房产公司因不可抗力不能履行合同的，房产公司应当在不可抗力发生之日起60日内告知朱孟成、梁观兰，才能据实延期交房。但是，房产公司没有提供证据证明其因遭遇不可抗力等特殊原因导致迟延交房时，已经履行了告知购房者的义务，故房产公司也不能因此免责。基于上述理由，一审法院认定房产公司提出的免责理由不能成立正确，本院予以确认。故房产公司主张其不应承担逾期交房的违约责任的上诉理由不成立，本院不予采纳。
关于房产公司逾期交房给朱孟成、梁观兰的违约时间应如何确定的问题。按照涉案《商品房买卖合同》第八条的约定，房产公司应当在2014年6月30日前将符合交付条件的商品房交付给朱孟成、梁观兰，但房产公司直到2015年9月8日才交付涉案房屋。而由于朱孟成、梁观兰申请了银行按揭贷款，但银行于2015年7月16日才向房产公司支付270000元的按揭贷款，故应认定朱孟成、梁观兰直到2015年7月16日才向房产公司付足购房款。根据双方�订的《商品房买卖合同》第八条第二款第2项的约定，房产公司可延期至2015年7月16日交房给朱孟成、梁观兰。房产公司仍要支付从2015年7月17日起至2015年9月8日止共54天的逾期交房的违约金给朱孟成、梁观兰。房产公司主张其已于2014年1月3日通知朱孟成、梁观兰收楼，朱孟成、梁观兰予以否认，而房产公司又未能提交证据证明自己的主张，故其认为其已于2014年1月3日通知了朱孟成、梁观兰收楼的主张，没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，房产公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130．02元由吴川市东和房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 励
审判员 陈 红
审判�邓浓
二〇一七年八月二十八日
书记员 沈小莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。