重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第01394号
上诉人（原审原告）唐琼英，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人何沙，重庆明合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆西普物业管理有限公司，住所地重庆市江北区建新南路16号1-3号。
法定代表人王世凤，总经理。
委托代理人蒋学平，重庆西普物业管理有限公司员工。
被上诉人（原审被告）重庆市沙坪坝区嘉福苑小区业主委员会，住所地重庆市沙坪坝区嘉福苑小区。
诉讼代表人董继荣，业主委员会主任。
委托代理人戴景光，重庆市沙坪坝区嘉福苑小区业主委员会委员。
委托代理人王军，重庆市沙坪坝区嘉福苑小区业主委员会委员。
上诉人唐琼英与被上诉人重庆西普物业管理有限公司（以下简称西普物业公司）、被上诉人重庆市沙坪坝区嘉福苑小区业主委员会（以下简称嘉福苑小区业委会）确认合同无效纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2012年12月20日作出（2012）沙法民初字第10239号民事判决，上诉人唐琼英对该判决不服，向本院提出上诉。本院于2013年3月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年4月24日适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定进行询问，上诉人唐琼英的委托代理人何沙，被上诉人西普物业公司的委托代理人蒋学平，被上诉人嘉福苑小区业委会的委托代理人戴景光、王军到庭参加询问。本案现已审理终结。
唐琼英在一审中诉称，1、嘉福苑小区业委会1年来基本上处于半瘫痪状态，嘉福苑小区业委会个别负责人已无权执行职务，根据重庆市政府办公厅规定和沙区小龙坎街道办事处的决定，嘉福苑小区业委会签订物业服务合同必须有社区居委会兼章才有效。补充协议没有社区居委会的印章，因而是无效的。
2、补充协议第三条是有关专项维修资金的约定，未经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占2／3以上的业主同意这个必经程序，因而是无效的。
3、补充协议第三条是有关筹集专项维修资金的约定，筹集专项维修资金不属于物业服务范围，专项维修资金管理是产权人和政府职能部门的工作，作为物业服务的西普物业公司没有资格对行政管理部门的工作进行约定。根据《重庆市物业管理条例》第四十八条第六项：“物业服务合同只能约定属于民事范围内容的事项，不得约定由物业服务企业行使应当由行政管理部门行使的行政管理职责”的规定，补充协议违反法律的强制性规定，因此是无效的，
4、停车库的产权人只有唐琼英和嘉陵集团，嘉福苑小区业委会对停车库没有任何产权，嘉福苑小区业委会明知停车库是别人的财产，却利用自己可以签订物业服务合同的合法权利，来达到谋取自己私利的目的。嘉福苑小区业委会的作法符合《合同法》第五十二条第三项有关合同无效的规定：“以合法的形式掩盖非法的目的”，因此，补充协议应认定为无效。
5、嘉福苑小区业委会同唐琼英有产权纠纷，西普物业公司同唐琼英有物业费官司，嘉福苑小区业委会和西普物业公司都明知西普物业公司没有为唐琼英提供价值60元／月物业服务，都明知西普物业公司同唐琼英有物业费官司在等待法院的判决，但嘉福苑小区业委会、西普物业公司为达到压制唐琼英进而谋取利益的目的，恶意串通，利用嘉福苑小区业委会拥有签订物业服务合同的权利，把60元／月的物业费强加给唐琼英，意图达到要挟法院，影响判决的目的。补充协议第二条的约定符合《合同法》第52条第二项有关合同无效的规定：“恶意串通，损害国家，集体或者第三人的利益。”因此，补充协议应认定为无效。
6、有关停车库的物业管理费的收取，重庆市物价局渝价{2004}778号文件第八条明确规定：“物管企业对其停车场进行公共设施设备维修养护，清扫保洁，车场管理服务的，应对停车位收取物业管理费。”《嘉福苑物业服务合同》约定：“停车库：按国家相关部门核定的标准执行：”重庆市物价局核定结果：30-60元／月。西普物业公司向唐琼英提供的物业服务除了水电以外，第八条所指的公共设施设备维修养护，清扫保洁，车场管理服务等工作都由停车场自己的员工承担，因此，西普物业公司没有权利收取60元／月的物业服务费。补充协议第二条是嘉福苑小区业委会、西普物业公司恶意串通，损害第三人利益的约定，应当认定为无效。要求确认该补充协议无效。
西普物业公司在一审中辩称，嘉福苑小区业委会签订合同不需要社区盖章，我们没有见到任何材料证明。街道有明确证明嘉福苑小区业委会是处于正常工作的。关于大修基金，经过程序否我们不清楚，我们认为是经过了的，即使大修基金有争议也不影响其他条款的有效。60元的物管费的问题，价格很低，不存在损害第三人利益，没有对专有部分进行约定，不存在损害第三人。我们进行了服务，收取物管费天经地义。我们进行了维护、清扫，嘉福苑小区业委会约定的是公共部分。
嘉福苑小区业委会在一审中辩称，原来我们在02年时是中天物业管理，他们是管车库的。我们与西普物业公司是定了合同的，唐琼英不要西普物业公司管，由唐琼英自己管，有缺点，今年8月有业主被盗，就是从车库进来的。且我们二次供水在车库，万一有人投毒，有危险不安全，群众有反映。唐琼英在通道有火警，发生火灾后大的消防车无法进入，我曾经向唐琼英提出过。我们没有侵占唐琼英的权利，唐琼英有250个车位属实，我们因为年代久了，没有收取大修基金，因为唐琼英停有20几辆车在公共通道，我们只收取这20几个车位的费用，现在唐琼英的娱乐城都有扩大，我们没计较。
一审法院经审理查明，唐琼英为嘉福苑小区停车位的业主。
2010年6月1日，嘉福苑小区业委会、西普物业公司签订嘉福苑物业服务合同。约定有，“第四条中（5）停车库：按国家相关部门核定标准执行。”
2010年6月11日，重庆市物价局以渝价函（2010）138号文件对嘉福苑小区停车场收费标准批复，“三、嘉福苑小区室内停车场业主产权停车位物业服务收费每月每车位在以下收费标准范围内自行确定。普通级：沙坪坝区嘉福苑小区室内停车位为60元。四、购房时，对停车场物业服务承诺的收费标准低于上述收费标准的，仍按承诺办。五、物管公司在收费前须持本通知到市价格监督检查分局委托的市停车办办理明码标价监制手续，收费时实行明码标价，并在停车场的醒目位置按照明码标价的规定标示，接受群众监督。”
2011年1月7日，西普物业公司起诉唐琼英，提起要求按每个停车位为60元计费收取物业服务费的诉讼。唐琼英在该诉讼中提起针对渝价函（2010）138号文件合法性质疑的行政诉讼，（2011）沙法民初字第379号案件因此中止审理。
2012年5月15日，嘉福苑小区业委会张贴告示。告示记载，“嘉福苑小区业主及停车的非小区业主车主：兹因嘉福苑小区地下停车库存在产权及经营权争议，原车库产权证已被重庆市沙坪坝土地房屋权属登记中心根据《重庆市土地房屋权属登记条例》笫“五十八条”于2012年4月18依法予以注销，同时重庆市公共停车楼场建设管理办公室也已于2012年4月25日下发了该案所涉车库暂停收费的通知，原停车经营者已不具备小区车库经营管理及收费的资格，鉴于此，本业委会从保障广大业主的利益和小区安定团结的角度出发，经研究决定，特就加强小区安全管理及车辆停放相关事宜告知如下：1、为强化小区人员进出及车辆进出管理，避免别有用心的人员及车辆进入小区，本小区将立即在小区车库外入口处增设车杆道闸并安排人员加强车辆及人员的进出管理。2、现本业委会在小区内征集自愿为大家服务的热心业主，进行新增车杆道闸处的进出管理及车库收费情况监督的值班人员。3、因小区车位有限，本小区业主本身停车困难，根据中华人民共和国《物权法》、《重庆市物业管理条例》及其他相关法律、法规的规定，本小区车库将优先满足小区业主车辆停放，故从2012年6月1日起，本小区将不接受非小区业主车辆停放，为此，请此前在小区停放车辆的而非小区业主妥善安排好自己爱车的停放，并与原收费方处理好已交停车费问题。”
2012年5月31日，重庆市沙坪坝区小龙坎街道办事处张贴告示。告示记载，“嘉福苑业主委员会、西普物管公司及广大业主：5月26日上午，嘉福苑小区部分业主与车库管理方因增设车闸栏杆问题发生矛盾纠纷，接到报警后，区房管分局、小龙坎街道、小龙坎派出所、嘉福苑社区的有关领导及时赶到现场，组织物管公司负责人、部分业主代表和车库管理方代表召开了协调会，初步达成以下共识：1、在小区内张贴告示，将本次调解结果告知广大业主；2、在法院判决车库产权归属之前，车库管理方同意小区业主在车库内停车；3、建立情况通报制度，每半个月召开一次协调会；4、自行拆除私自安装的车闸栏杆。望有关单位和个人以大局为重，自觉维护小区的和谐，确保小区的稳定。”
2012年6月5日，重庆市沙坪坝区小龙坎街道办事处市政管理监察大队向嘉福苑小区业委会发出整改通知。通知内容为，“你小区个别业主声称经业主委员会同意，在车库入口前的车行道上设置车辆栏杆，拦截过往车辆，该设置栏杆行为未经任何部门批准，属私自设置，必须立即拆除，否则，后果自负。”
2012年6月25日，嘉福苑小区业委会、西普物业公司签订补充协议。协议记载有，“l、双方共同发函，协调、敦促唐琼英将其占用的车库物业管理用房和设备用房移交给作为小区物业管理服务方的乙方，唐琼英不得妨碍乙方对车库实施的物业管理服务活动。2、车库的物业服务费标准为每个车位60元／月。3、车库过道停车每个车位每月向业委会返款200元作为大修基金。4、本协议一式肆份，经甲乙双方签字、盖章后生效，作为嘉福苑物业服务合同的补充，与该合同具有同等法律效力，与嘉福苑物业服务合同有效期一致。”现唐琼英向本院提起诉讼。
一审法院认为，唐琼英要求确认无效的协议共有四个条款。其中第三条是有关大修基金的筹集条款。根据《中华人民共和国物业管理条例》第十一条、第十二条、第五十四条的相关规定，专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意。嘉福苑小区业委会未提交证据证明有三分之二通过的事实，且不应将专项维修资金交给嘉福苑小区业委会，故一审法院依法确认该条款无效。第一条是有关事实的一种表述，不具有协议的特征，不是一个协议条款，故不能作为协议条款对其效力进行评判。第四条和第二条是有关物业服务费收取及与主合同对接的约定。根据物价局的相关文件对物业服务的内涵界定与补充合同相关的物业服务合同的服务内容比对，未有明显的不同，唐琼英要求确认无效理由不充分，故其意见不予采纳。为此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、《中华人民共和国物业管理条例》第十一条、第十二条、第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认重庆西普物业管理有限公司与重庆市沙坪坝区嘉福苑小区业主委员会2012年6月25日签订的补充协议第三条无效。二、驳回唐琼英的其他诉讼请求。案件受理费40元（唐琼英已预交），由嘉福苑小区业委会、西普物业公司负担，限于一审判决发生法律效力后立即支付给唐琼英。
唐琼英不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销（2012）沙法民初字第10239号民事判决第二项，依法改判确认嘉福苑小区业委会、西普物业公司于2012年6月25日签订的补充协议第二条无效，本案一、二审诉讼费用由嘉福苑小区业委会、西普物业公司承担。事实和理由：1、讼争的车库应属于市政公共停车库，而非小区停车库，不应强行纳入嘉福苑小区的物业服务范围。（1）讼争车库依法办理了《公共停车场服务许可证》和《收费许可证》。（2）讼争车库出入口及出入通道均直接与市政道路连接，与嘉福苑小区是分离的。（3）讼争车库的产权属于唐琼英私人所有，其自行管理或委托他人管理是其自主权利。（4）没有证据显示讼争车库规划为嘉福苑小区的公共配套设施。2、嘉福苑小区业委会、西普物业公司无权就唐琼英的产权车库的物业服务费作出约定。（1）根据《重庆市物业管理条例》规定，只有业主大会才有权确定物业服务合同的内容，业委会与物业服务企业签订物业服务合同只能是执行业主大会的决定。因此，本案讼争车库即使要纳入统一的物业服务区域，也应由业主大会决定物业服务收费标准，业委会越权作出的收费决定应认定为无效。（2）重庆市物价局的渝价函（2010）138号文件第四条规定：购房时，对停车场物业服务承诺的收费标准低于上述收费标准的，仍按承诺办。唐琼英购买该车库时，与车库原产权人在《房产转让补充协议》第五条明确约定了车库的经营物业管理由唐琼英负责。事实上，该车库在唐琼英购买前也从未交纳过物业服务费。3、嘉福苑小区业委会、西普物业公司签订补充协议属于恶意串通、损害第三人利益的行为，应依法认定为无效。渝价函（2010）138号文件系2010年作出，而嘉福苑小区业委会、西普物业公司于2012年6月25日才签订补充协议，其时正是唐琼英与嘉福苑小区业委会、西普物业公司矛盾最为激化的时候，嘉福苑小区业委会、西普物业公司串通是显而易见的。4、嘉福苑小区业委会没有依法办理备案，是不合法的业委会，其无民事权利能力，无权签订补充协议。
西普物业公司答辩称：请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1、补充协议除第三条外，其余条款均不符合《合同法》关于合同无效的构成条件。2、对小区车位物管费标准与物业公司签订合同，是《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》规定的属于业委会的固有权利。3、讼争车库属于嘉福苑小区的配套设施而非市政设施，小区车库当然属于西普物业公司的物业管理范围。4、补充协议第二条关于每月60元／车位的标准，符合重庆市物价局渝价函（2010）138号文件的标准，属于有效约定。5、即使唐琼英与车库原产权人在《房产转让补充协议》中对物业管理方式另有约定，也是违反了《物业管理条例》第三十四条关于一个小区只能有一个物业管理单位进行管理的强制性规定，属于无效约定，且唐琼英亦并未取得物业管理的资质。
嘉福苑小区业委会答辩称：请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1、每月60元／车位的标准是合法合理的。2、嘉福苑小区业委会是2009年《物业管理条例》生效前成立的业委会，过去是在房管所进行的备案登记。
二审审理中，唐琼英向本院提交了下列证据：1、重庆市沙坪坝区小龙坎街道办事处的证明，证实重庆市沙坪坝区小龙坎街道办事处没有嘉福苑小区业委会的备案资料，亦不能确定在重庆市沙坪坝区房管局物管科是否备案。2、2009年9月30日，中国嘉陵工业股份有限公司（集团）与唐琼英签订的《房产转让补充协议》，证明车库所经营物业管理由唐琼英负责。嘉福苑小区业委会对证据1的真实性和证明力予以认可，但认为过去是在房管所进行的备案登记；对证据2认为2009年前嘉福苑小区的物业管理唯一的签约企业是中天物业，中国嘉陵工业股份有限公司（集团）无权将小区车库的物业管理私自与唐琼英签订合同。
二审审理中，西普物业公司向本院提交了（2013）渝一中法行终字第00057号行政判决书，证明讼争车库每月60元／车位的收费标准是经物价局核定有效的。唐琼英对此证据的真实性无异议，但认为重庆市物价局的渝价函（2010）138号文件第四条规定：购房时，对停车场物业服务承诺的收费标准低于上述收费标准的，仍按承诺办。唐琼英购买该车库时，与车库原产权人在《房产转让补充协议》第五条明确约定了车库的经营物业管理由唐琼英负责，因此，讼争车库不需要物管，也不应交纳物管费用。
本院经审理查明，2009年9月30日，中国嘉陵工业股份有限公司（集团）与唐琼英签订的《房产转让补充协议》，其中第五条约定，讼争车库所经营物业管理由唐琼英负责。
本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，国务院《物业管理条例》第十五条规定：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。《重庆市物业管理条例》第二十七条亦规定：业主委员会应当履行下列职责：（三）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同。因此，嘉福苑小区业委会有权与物业服务企业签订物业服务合同性质的补充协议。
2010年6月1日，嘉福苑小区业委会、西普物业公司签订的嘉福苑物业服务合同约定有，“第四条中（5）停车库：按国家相关部门核定标准执行。”2010年6月11日，重庆市物价局的渝价函（2010）138号文件亦明确“三、嘉福苑小区室内停车场业主产权停车位物业服务收费每月每车位在以下收费标准范围内自行确定。普通级：沙坪坝区嘉福苑小区室内停车位为60元。”因此，嘉福苑小区业委会、西普物业公司签订补充协议第二条约定的“车库的物业服务费标准为每个车位60元／月”符合国家相关部门核定标准，亦符合物业服务合同的约定，应属有效。
至于2009年9月30日，中国嘉陵工业股份有限公司（集团）与唐琼英签订的《房产转让补充协议》约定的讼争车库所经营物业管理由唐琼英负责的问题，因唐琼英并未提交证据证实中国嘉陵工业股份有限公司（集团）系嘉福苑小区的房产开发企业，仅称中国嘉陵工业股份有限公司（集团）是车库原产权人，亦并未提交证据证实中国嘉陵工业股份有限公司（集团）是否有权就嘉福苑小区范围内的物业服务进行约定。加之《物业管理条例》第三十四条规定：一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。因此，此《房产转让补充协议》系中国嘉陵工业股份有限公司（集团）与唐琼英之间的约定，不能成为唐琼英不受嘉福苑小区业委会、西普物业公司签订的嘉福苑物业服务合同约束的合法理由，亦不构成重庆市物价局渝价函（2010）138号文件第四条的例外情况。
至于嘉福苑小区业委会备案的问题，按照《重庆市物业管理条例》第二十五条规定，业主认为业主委员会公示（备案）事项的产生过程违反程序或者存在弄虚作假等情况的，可以向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）申请要求核实，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到申请后三十日内，根据核实情况作出处理决定。因此，嘉福苑小区业委会是否备案，应由街道办事处主管，不属于本案审理范围。
至于唐琼英上诉称讼争车库属于市政公共停车库，嘉福苑小区业委会与西普物业公司签订补充协议属于恶意串通，没有提交充分证据予以支持，本院对此上诉理由不予采信。
综上，唐琼英的上诉理由不成立，本院对唐琼英的上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费40元，由上诉人唐琼英负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔繁树
审判员 晏 芳
审判员 申和平
二〇一三年六月九日
书记员 程 容