江苏省徐州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏03执异字第14号
异议人（案外人）齐红利，男，汉族，1976年3月2日生，住江苏省铜山县。
申请执行人滕飞，男，汉族，1981年12月9日生，住徐州市铜山区。
被执行人谢可可，男，汉族，1980年9月1日生，住徐州市铜山区。
被执行人郑秀梅，女，汉族，1978年6月17日生，住址同上。
被执行人徐州市九鹏房地产开发有限公司，住所地徐州市铜山新区上海路西黄河路北商住楼6#-03室。
法定代表人杜尚文，该公司董事长。
以上三被执行人共同委托代理人吴宝剑，江苏泉山律师事务所律师。
在滕飞申请执行谢可可、郑秀梅、徐州市九鹏房地产开发有限公司（以下简称九鹏公司）借款合同纠纷一案中，本院依法查封鑫都商业中心相关房产，异议人齐红利对法院的查封提出异议。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审查。异议人齐红利，申请执行人滕飞，被执行人谢可可、郑秀梅、九鹏公司的共同委托代理人吴宝剑到庭参加审查。本案现已审查终结。
异议人齐红利异议称，2013年12月24日，齐红利购买位于铜山区利国镇的鑫都商业中心1幢112室商铺，在开发商九鹏公司售房处签订认购协议，并于当日缴纳全额房款568652元，售房处开具房款收据。2014年1月1日，开发商将该房产交付异议人并交付钥匙。异议人也于2014年1月对该房产进行装修改造并入住经营。但因开发商原因，至今没有办理网签备案购房合同。2015年10月27日，异议人得知该房产被法院查封。异议人与开发商之间交易已经形成事实，法院对该房产的查封损害了异议人的合法权益。故提出执行异议，请求法院停止对涉案房屋的执行，保护异议人的合法权益。
申请执行人滕飞答辩称，异议人提供的认购协议签订日期是2013年12月24日，而九鹏公司、谢可可给我出具的认购协议时间是2013年5月26日，涉案房屋申请执行人优先占有。并且异议人没有购房发票，没有异议人给九鹏公司付款凭证，也没有和九鹏公司签订正式的网签合同。异议人主张是工程款也应当提供相应的证据。另外，权文革欠异议人的钱，我执行的九鹏公司的房产。我认为异议人无理由对我执行的房产提出异议。
被执行人谢可可、郑秀梅、九鹏公司共同答辩称，认可异议人陈述的事实，涉案房屋确实由异议人购买，房款已于工程款充抵，且已履行完毕。因此，上述房屋应解除查封，终结执行。
经审查查明，依滕飞申请本院2015年4月14日作出（2015）徐民诉保字第00030号诉前保全民事裁定书，查封九鹏公司位于铜山区利国镇鑫都商业中心项目房产共计54套，查封期限自2015年4月20日至2018年4月19日。
之后，滕飞以谢可可、郑秀梅、九鹏公司为被告向本院提起民间借贷纠纷一案。本院受理后，经审理于2015年7月1日作出（2015）徐民初字第00132号民事调解书，内容为：（一）谢可可、郑秀梅于2015年7月15日前给付滕飞共计1380万元；（二）本案纠纷一次性终结；（三）案件受理费由法院依法确定；（四）上述协议各方当事人签字后，即具有法律效力。
因谢可可、郑秀梅未按期履行法律文书确定的付款义务，滕飞向本院申请强制执行。
2015年7月24日，本院作出（2015）徐执字第00491号执行裁定书，裁定：冻结、扣划谢可可、郑秀梅银行存款1470万元，如银行存款不足，则查封、扣押、提取其相应价值的其他财产。
2015年9月17日，本院作出（2015）徐执字第00491-1号执行裁定书，裁定：（一）追加九鹏公司为被执行人；（二）冻结、扣划九鹏公司银行存款1470万元，如银行存款不足，则查封、扣押、提取其相应价值的其他财产。
2015年12月9日，本院依法续封九鹏公司位于铜山区利国镇鑫都商业中心项目房产共计54套；查封期限为三年（自2015年12月9日至2018年12月8日）。
在执行过程中，异议人向本院提出执行异议。为支持自己的异议请求，异议人向法院提交鑫都商业中心认购协议、交付通知书、收据等证据。该认购协议内容为：出售方（甲方）：九鹏公司；认购方（乙方）：齐红利；订购单位：鑫都商业中心1幢112室；建筑面积：75.02平方米；单价：7580元/平方米；认购总价：伍拾陆万捌仟陆佰伍拾贰元整（人民币568652）；条款约定：1.甲、乙双方在平等、自愿基础上就买卖商品房事宜达成本认购协议书中条款。2.乙方在签定本认购书的同时支付认购金人民币568652元，用于定购上述物业。若甲乙双方签订《商品房买卖合同》，该认购金自动转为购房之购房款。3.乙方应在收到甲方通知后携带本人认购书、定金收据、购房首期款及本人身份证，至甲方现场销售中心签订《商品房买卖合同》。逾期视同乙方违约，甲方不另行催告，并有权将该房屋另售第三方，本认购书自动作废。4.所有有关房屋买卖及合同办理、公证、登记、领证等手续的费用及政府征收所有的税款、手续费及其他相关费用等，按照政府相关部门的收费标准为准，均由乙方根据有关规定和合同要求按时支付。5.如乙方选择按揭付款方式，需在签订本协议七日内携带身份证原件及复印件、户口簿原件及复印件、婚姻证明原件、收入证明等相关材料到本公司办理有关按揭事宜。6.由于乙方自身原因导致银行按揭不获批准的，乙方需在收到银行拒办通知之日起15日内选择其他付款方式，否则视为乙方自动放弃认购，甲方有权对其所预定之房源另行处置。7.乙方应保证所提供的通信地址和联系电话的有效性，如有变更应及时以书面形式通知甲方，否则因此引起的相关责任由乙方负责。8.特别提示：客户购房之权利和义务以双方的《商品房买卖合同》为准。9.本认购书经乙方签字，甲方加盖公章后生效。10.本认购书在甲方与乙方签订正式购房合同后自动失效……12.本协议签订后乙方不得把本协议转让予他人，否则视为乙方违约，甲方有权另售予第三方，本协议自动作废……
以上事实有当事人陈述、调解书、裁定书、协助执行通知书、认购协议、交付通知书、收据等证据予以证明。
本院认为，对于异议人要求排除法院执行是否有事实和法律依据的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条规定，在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同，是排除执行的必要条件之一。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。在本案中，首先，异议人向法院提交了认购协议来证明其与九鹏公司之间存在商品房买卖合同，但从异议人提供的认购协议的内容来看，不具备上述司法解释和部门规章规定的认定为商品房买卖合同的条件，据此异议人未能在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，异议人请求排除执行的主张不符合法律规定的条件，其上述主张依法不能得到支持。其次，异议人在审查过程中明确陈述其购买涉案房产系以房抵债，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》抵债受让人未列入物权期待权的保护范围。综上，异议人依据其所提供的证据请求排除执行，不符合上述法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
驳回异议人齐红利的异议申请。
异议人、当事人如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起民事诉讼。
审判长 张 锐
审判员 孙 燕
审判员 陈玉浩
二〇一六年一月十八日
书记员 孙 健