广东省珠海市金湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠金法民二初字第644号
原告：广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司，住所地：广东省珠海市金湾。
负责人：何小军，总经理。
委托诉讼代理人：钟少华，男，1983年3月2日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，系原告员工。
委托诉讼代理人：丁春强，男，1989年1月29日出生，汉族，住广东省怀集县，系原告员工。
被告：潘丽莲，女，1978年3月18日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，
委托诉讼代理人：李祎，广东文证律师事务所律师。
原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司诉被告潘丽莲物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何列兴，被告的委托诉讼代理人李祎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2015年7月1日至2015年11月30日的物业管理费37,822元；2、被告向原告支付滞纳金3691.43元（按每日欠缴费用的2‰计算，暂计至2015年11月30日，之后另计至实际清偿日）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。原告当庭变更诉讼请求：1、被告支付从2015年7月1日至2016年10月31日的物业管理费，按4.5元/月/平方米、建筑面积1680.97平方米计算；2、滞纳金实际指利息，按每日2‰的标准计算至被告实际付清之日止。事实与理由：被告系珠海山湖海雅苑小区幼儿园业主。根据该小区开发商珠海景润地产开发有限公司与原告签订的《前期物业管理服务协议》的约定，由原告向山湖海雅苑小区提供物业管理服务，小区业主向原告交纳物业管理服务费等，缴费标准为：商业4.5元/月/平方米。此外，被告还应根据《珠海市“关于规范我市住宅小区公共水电费分摊问题的通知”珠发改价【2014】10号》文件等相关规定缴纳公摊电费。2014年12月26日，原、被告及该小区开发商签订《山湖海雅苑收楼确认书》，确认将该房屋交付被告使用。自上述协议签订起至2015年6月30日，被告按时交纳了物业管理等费用。2015年7月1日后被告因自身原因一直拒付物业管理费用。截至2015年11月30日，被告共欠缴物业管理费用及物业管理费滞纳金、公摊电费共41,513.43元，严重影响原告物业管理费正常收取工作，原告多次发函催告未果。
原告向本院提交以下证据：1.《收楼通知书》；2.《山湖海雅苑收楼确认书》；3.发票；4.《关于规范住宅小区物业管理共用水电费分摊问题的通知》；5.《催费通知单》、快递单、《律师函》；6.《珠海市商品房买卖合同》；7.《前期物业服务合同》。
被告辩称，一、原告提供的《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》及《承诺书》上“潘丽莲”签名已经鉴定为非被告本人签署。被告未与原告签订物业管理服务协议，未约定物业管理服务费收费标准，未约定滞纳金及其计算标准，原告主张的收费标准无事实依据和法律依据。二、本案幼儿园系非营利的公益性民办幼儿园，非商业性质，不应按照“商业用房”标准收取物业管理服务费。1、珠海市金湾区教育局已明确了本案幼儿园为非营利的公益性民办幼儿园，该园有效解决小区业主及附近居民孩子的入园上学教育问题，非商业营利性经营机构。《中华人民共和国民办教育促进法》第三条明确规定了“民办教育事业属于公益性事业，是社会主义教育事业的组成部分”。广东省实施《中华人民共和国民办教育促进法》办法第32条也明确规定了“民办学校用电用水用气排污通信等公共服务价格，应当与公办学校执行同一标准”，将民办学校与商业性质显著区分开来。2、《商品房买卖合同》第一条注明本案幼儿园土地使用年限为50年，据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定教育用地最高年限为五十年。加上被告的房地产权证上明确注明规划用途为教育。因此，本案幼儿园为非商业性质。3、《前期物业管理服务协议》第二条明确注明了“物业基本情况物业名称：珠海【山湖海雅苑花园】住宅”，而关于4.5元/月/平方米的规定均为“商业用房”，与“住宅”有显著区分。三、本案幼儿园与小区内其他住宅和商业用房相比相对独立，自行管理程度高，且内部露天场所并不享有物业管理服务，被告实际享有的物业管理服务远少于小区其他住宅类业主。进入幼儿园完全不需要经过小区的公共道路，教职工和幼儿园均在园内活动，被告自行负责园内的清洁卫生、绿化维护、保安巡逻等管理事项及费用。连基本的蚊虫消杀工作等物业服务，被告也不和小区内其他业主一样享有。园内露天场所更加独立于小区，并不享有物业管理服务。将园内露天场所与其他住宅室内面积一样一起按建筑面积计入物业管理费收费面积内，对被告不公平。四、原告未向被告履行物业服务的职责，向被告主张物业管理费及滞纳金无事实依据。原告在排污、消防、绿化、清洁卫生、安全保障、公共设备维护等方面未履行职责：因公共排污管道建在幼儿园内部，且本该由原告进行维护和管理，但原告在被告投诉多次后仍置之不理，反而被告为小区的公共排污问题花费了巨额人力和费用；园内无消防用水，消防检查早已过期近一年，对被告及幼儿园全体师生存在巨大安全隐患；除被告自行负责园内卫生、绿化、保安等管理事项及费用外，幼儿园外转区域树木的绿化、修剪、喷药、杀虫等工作原告亦未尽其职责；园外门口两边曾经设有两座保安亭也早已撤走。
被告向本院提交以下证据：1.《发改委教育部关于学校水电气价格有关问题的通知》；2.光碟；3.排污问题的图文资料；4.《关于同意筹建金湾区诺贝尔山湖海幼儿园的批复》；5.《民办学校办学许可证》；6.不动产权证；7.消防检查封条照片；8.聊天记录；9.承诺书。
被告申请证人张某出庭作证。
被告申请要求调取原告与时代文正幼儿园签订的物业管理服务协议及相应的物业管理费发票；要求调取国家发展改革委、教育部关于学校水电气价格有关问题的通知。
本院经审理认定事实如下：2014年11月3日，被告与珠海景润房地产开发有限公司（下称“景润房产”）签订一份《商品房买卖合同》，约定由被告向景润房产购买山湖海雅苑幼儿园。合同载明该商品房是现房，用途为教育，建筑面积1680.97平方米。合同第七条约定交付期限为2014年11月30日前；第十八条约定房屋仅作教育使用。之后，被告取得不动产权登记证。该证载明房屋规划用途为教育，房屋坐落为珠海市金湾区××号幼儿园。2015年7月7日，金湾区教育局作出珠金教基【2015】7号《关于同意筹建金湾区诺贝尔山湖海幼儿园的批复》。批复载明：潘丽莲同志：……经研究，同意你在珠海市金湾区××瀚路××号筹建珠海市金湾区诺贝尔山湖海幼儿园。筹建的金湾区诺贝尔山湖海幼儿园为非营利的公益性民办幼儿园……金湾区教育局又向被告发出《中华人民共和国民办学校办学许可证》，名称是珠海市金湾区诺贝尔山湖海幼儿园，地址是金湾区西湖城区金瀚路300号，有效期限是2019年9月4日。
原告提交一份《前期物业管理服务协议临时管理规约》，主张这份协议及规约是由被告与景润房产在签订《商品房买卖合同》时一并签订的。原告认为，其向被告提供了物业管理服务，被告需依据《前期物业管理服务协议临时管理规约》第七条的规定“业主入伙之后甲方将按每月每平方米建筑面积一定的标准，收取物业管理服务费用……”及第七条一、2、的规定按商业用房4.5元/月/平方米的标准向原告交纳物业管理费，并依据第七条三、的规定向原告交纳逾期利息。为此，原告曾于2015年11月向被告发出《律师函》及《催费通知单》。
被告申请要求对《前期物业管理服务协议》原件第10页，《临时管理规约》原件第19页及第24页承诺书上“潘丽莲”的签名的真伪进行鉴定。本院委托广东华生司法鉴定中心进行本次鉴定。2016年9月20日，广东华生司法鉴定中心出具的《鉴定意见书》载明：《前期物业管理服务协议临时管理规约》第10页上乙方代表签章处称检材一，第19页上业主代表（签章）称检材二，第24页上承诺人（签章）处称检材三；又载明：检材一、检材二、检材三“潘丽莲”签名笔迹与提供的潘丽莲样本笔迹不是同一人所写。原、被告在庭审中一致确认双方未单独签订任何关于物业管理服务的协议或合同。
此外，原告又提交五份发票佐证被告已交物业管理费22,693.4元。发票“开票项目说明”一栏载明是2015.3-6管理费。被告在庭审中承认原告有提供物业管理服务，又主张这是按住宅标准交纳的2015年3月至9月管理费，且主张是基于“不交费原告就不允许装修”的情况下交纳的，并主张曾向原告就交费的标准提出过异议。
本院向广东电网有限责任公司珠海金湾供电局及珠海水务集团有限公司红旗供水所就民办学校及金湾区诺贝尔山湖海幼儿园用电用水价格进行调查。经回复，本院获《省物价局转发国家发展改革委关于调整销售电价分类结构有关问题的通知》、《国家发展改革委关于调整销售电价分类结构有关问题的通知》等，载明“学校教学和学生生活用电，执行居民生活用电价格”，“民办学校用水的价格与公办学校执行同一现行收费标准”等内容。
本院认为，《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》及《承诺书》是原告向被告提供物业管理服务、收取物业管理费用的合同依据。但广东华生司法鉴定中心出具的《鉴定意见书》载明这三份文件中“潘丽莲”的签名均非真实。原、被告在庭审中一致确认双方未单独签订任何关于物业管理服务的协议或合同。鉴于此，被告称原、被告双方未约定物业管理服务的收费标准及滞纳金即利息，本院予以采纳。但综观本案，原告事实上为被告所有的不动产提供了物业管理服务，对于此，被告在庭审中也予以认可。且被告也向原告交纳过物业管理费。虽然被告主张是基于“不交费就不允许装修”的情况下交纳的，但被告对此主张未有证据佐证。本院不予采信。本院认为，原告事实上提供了物业管理服务，被告亦曾交纳费用，应视为被告对原告提供服务、收取费用的主体予以认可。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本院应为，被告应向原告交纳物业管理费。如果被告认为，原告不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，被告可另行主张原告的责任。
另一方面，经金湾区教育局许可，涉案的不动产是非营利的公益性民办幼儿园。不动产权证亦载明房屋规划用途是教育。原告依商业用房的收费标准向被告收取物业管理费确有不妥。参照《前期物业管理服务协议》的约定，住宅的物业管理费收费标准为1.9元/月/平方米。因此，被告每月应交物业管理费应为3193.8元（1.9元/月/平方米×1680.97平方米）。因被告自2015年3月起已经交纳了22,693.4元，被告仍应向原告交纳的2015年7月至2016年10月的物业管理费为41,182.6元（3193.8/月×20个月-22,693.4元）。与此同时，参照《前期物业管理服务协议》的约定，被告应在每月15日前交纳当月物业管理费。被告未按时交纳的行为确实给原告造成了利息损失。原告要求被告支付逾期利息有事实及法律依据，但原告主张以2‰/日的标准计算利息实属过高，本院酌情予以调整至按中国人民银行同期贷款利率计算。如上所述，被告各月欠费情况为：自2015年10月起，2015年10月欠2857元【3193.8元-（22,693.4元-3193.8元/月×7个月）】；2015年11月欠6050.8元（2857元+3193.8元）；2015年12月欠9244.6元；2016年1月欠12,438.4元；2016年2月欠15,632.3元：2016年3月欠18,826元；2016年4月欠22,019.8元；2016年5月欠25,213.6元；2016年6月欠28,407.4元；2016年7月欠31,601.2元；2016年8月欠34,795元；2016年9月欠37,988.8元；2016年10月欠41,182.6元。因此，被告需按各月欠费为本金，从当月16日起按中国人民银行同期贷款利率的标准向原告支付利息至本判决确定的债务履行期限届满之日止。
此外，原告在起诉状中提及被告拖欠公摊电费的问题，但原告未明确提出该项诉讼请求，本院对此不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告潘丽莲于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司支付2015年7月至2016年10月的物业管理费41,182.6元；
二、被告潘丽莲于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司支付逾期利息（详见利息计算表）；
三、驳回原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费419元，由原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司负担177元，被告潘丽莲负担242元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
代理审判员 郭美玲
二〇一六年十一月十六日
书 记 员 黄秋燕
利息计算表
序号
起算点
本金（元）
标准
截止日
1
2015年10月16日
2857
中国人民银行同期贷款利率
本判决确定的履行期限届满之日止
2
2015年11月16日
6050.8
3
2015年12月16日
9244.6
4
2016年1月16日
12,438.40
5
2016年2月16日
15,632.3
6
2016年3月16日
18,826
7
2016年4月16日
22,019.8
8
2016年5月16日
25,213.6
9
2016年6月16日
28,407.4
10
2016年7月16日
31,601.2
11
2016年8月16日
34,795
12
2016年9月16日
37,988.8
13
2016年10月16日
41,182.6