广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清中法民二终字第179号
上诉人（原审原告、反诉被告）：周国龙。
委托代理人：廖志球，广东正肯律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：清新新亚房地产开发有限公司。
法定代表人：陈恩，董事长。
委托代理人：赖伟劲，广东中肯律师事务所律师。
委托代理人：赖晓静，广东中肯律师事务所律师。
上诉人周国龙因与上诉人清新新亚房地产开发有限公司（以下简称新亚公司）商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2013）清新法民二初字第154号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：周国龙与新亚公司诉争的房屋是由新亚公司开发并销售。2009年2月28日，周国龙与新亚公司签订《新亚时代城预约登记协议书》，约定由周国龙预约购买新亚公司开发的新亚时代城***单位，该商品房建筑面积为107.63㎡，套内面积为91.34㎡，实际面积以房管局核实面积为准。该商品房原总价为334729元，优惠折扣原单价减50元/㎡，再总价97折，折后总价格为319467元；预约登记协议书一经签订，预约方拥有该商品房的购买权。
2009年4月13日，周国龙与新亚公司就购买预售商品房达成一致，并签订了《商品房买卖合同》。合同约定周国龙购买新亚公司位于清远市清新区太和镇清新大道12号新亚时代城***号房为预售商品房；预售商品房批准机关为清远市清新区环保和建设局，商品房预售许可证号为2009005；预售商品房建筑面积共107.63㎡，套内面积为91.34㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.29㎡（有关公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）；计价方式与价款：该商品房属预售房，按套出售，按套内建筑面积计算，单价为3462.21元/㎡，总金额为316238元；面积确认及面积差异处理：合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；差异值为±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部房款及利息。计算方式：面积差异百分比=（产权登记机关确认的面积-
合同约定计价面积）/合同约定计价面积*100%；付款方式及期限为银行按揭贷款：买受人支付首期购房款66238元，余款250000元办理银行按揭贷款支付。合同附件一为房屋平面图；合同附件二为公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明：分摊建筑面积=套内建筑面积*分摊系数。
合同签订后，周国龙依约向新亚公司支付了首期房款，余款办理银行按揭，按揭款项250000元于2009年4月24日通过中国工商银行打入新亚公司帐户。涉案房屋完成建设，并取得建设工程竣工验收备案表，新亚公司将涉案商品房交付给周国龙使用。
2011年12月28日，清远市清新区住房和城乡规划建设局对讼争房屋进行登记，并出具了房地产权证。房地产权证记载：房地产权属人为周国龙，房屋性质为住宅，房屋建筑面积为106.72㎡，套内建筑面积为87.07㎡。
2012年10月17日，新亚公司退还多收房价款2674元给周国龙。周国龙签订了《确认书》，确认新亚公司退回了2674元房款。
2012年11月26日，广东中原地产代理有限公司出具《证明函》，证明：“我公司为清新新亚房地产开发有限公司代理策划或销售新亚时代城A1-A7栋商品房：1、我司代理策划、销售该项目，是按商品房的建筑面积确定其销售价格。2、我司代理策划、销售该项目，与购房客户看房、洽谈价格、给予折扣优惠、签署认购书等，均按照商品房的建筑面积计算。”
2012年11月27日，清远市清新区住房和城乡规划建设局出具复函，说明：“1、我县商品房买卖必须签订广东省建设厅、广东省工商行政管理局制定的《广东省商品房买卖合同》（以下简称格式合同），只有签订格式合同才能办理产权登记。格式合同第四条关于商品房预售按套（单元）出售的，只有按套内建筑面积计价的约定，没有其他选项。2、清新新亚房地产开发有限公司销售新亚时代城的房屋时，与购房者按建筑面积单价签订了《新亚时代城认购书》、《新亚时代城预约登记协议》等情况，要求按建筑面积单价签订买卖合同。但由于格式合同中商品房预售按套（单元）出售的，没有按建筑面积单价填写的选项，我局的计算机系统也不能录入建筑面积单价，买卖双方只能按建筑面积单价计算出总价再换算成套内建筑面积单价填写。此外，我局房屋登记档案中的完税证、销售不动产统一发票填写的均是建筑面积及建筑面积单价。”
原审中，周国龙的诉讼请求为：1、判令新亚公司向周国龙退还多收房价款14783.64元和利息（利息按中国人民银行同期贷款利率从合同签订日计至还清日为止）；2、本案诉讼费用由新亚公司承担。新亚公司的反诉请求为：判令撤销周国龙和新亚公司签订的《商品房买卖合同》第四条，将该条变更为“该商品房按建筑面积单价2938.2元/㎡计价，总金额316238元。
原审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。周国龙和新亚公司双方签订《广东省商品房买卖合同》是经双方协商一致，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是有效合同，对当事人具有法律效力。
1、关于周国龙和新亚公司讼争房屋的计价方式。周国龙和新亚公司在《广东省商品房买卖合同》约定以套内建筑面积计价。诉讼中，新亚公司请求撤销《广东省商品房买卖合同》约定的以套内建筑面积计价，变更为按建筑面积计价，是对《广东省商品房买卖合同》约定计价方式的变更。(1)、周国龙和新亚公司双方签订《广东省商品房买卖合同》明确约定涉案商品房“按套出售，按套内建筑面积计算，单价为3462.21元/㎡，总金额为316238元”。虽然周国龙和新亚公司签订的《新亚时代城预约登记协议书》约定按建筑面积计算房屋总价，但《广东省商品房买卖合同》是在周国龙和新亚公司签订《新亚时代城预约登记协议书》之后签订的，可视为是周国龙和新亚公司对原约定的变更，且《广东省商品房买卖合同》是经房管部门备案的唯一合同，故应认定涉案商品房是约定按套内建筑面积计算总价的；(2)、本案周国龙和新亚公司签订的合同是由广东省建设厅、广东省工商行政管理局监制并下发的示范合同文本，对主要条款进行了设置。合同的内容不违反法律的相关规定，不损害他人合法的利益和社会公共利益，无法定理由不得擅自变更或解除合同。新亚公司请求变更《广东省商品房买卖合同》约定以套内面积（套内建筑面积）计价，但其并无证据证明签订合同时存在重大误解或显失公平的情形。新亚公司认为套内建筑面积单价纯粹是为了填写合同而按建筑面积计算出的总价换算出来的，不是真实的交易单价，该理由是不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，故周国龙和新亚公司签订《广东省商品房买卖合同》的计价条款不存在撤销或变更的法定情形。综上所述，新亚公司请求变更《广东省商品房买卖合同》第四条约定的“以套内建筑面积计价”为“以建筑面积计价”，无理无据，原审法院不予支持。
2、关于房屋面积差异问题。涉案房屋约定面积与房地产行政主管部门确认的面积相比较，套内建筑面积减少了4.27㎡，面积差异百分比为4.675%，公摊面积增大了3.36㎡。新亚公司违反合同约定向周国龙交付了套内建筑面积不足的商品房，显属违约，现有证据亦无法证明新亚公司存在合理免责事由，依法应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定及《广东省商品房买卖合同》第五条的约定，房产证登记的套内建筑面积比合同约定减少4.27㎡，应按合同约定套内建筑面积单价3462.21元/㎡计算，新亚公司应向周国龙返还房屋套内建筑面积减少而多收的房价款14783.63元（3462.21×4.27）；对公摊面积增大3.36㎡，周国龙应补偿新亚公司，公摊面积单价应参照套内建筑面积单价的50%计算，公摊面积单价为3462.21×50%=1731.10元/㎡，即周国龙应补缴公摊面积房款5816.51元（3462.21×50%×3.36）。两项对比，新亚公司退还周国龙多支付房款8967.12元，再扣除新亚公司已退还给周国龙的2674元，新亚公司应退还周国龙多支付房款6293.12元（8967.12-2674=6293.12），并赔偿周国龙因此而损失的利息（利息以6293.12元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2009年4月24日起算至本判决确定履行之日止）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，原审法院判决如下：一、新亚公司应于判决生效之日起十日内向周国龙支付多收的购房款6293.12元及利息（利息以6293.12元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2009年4月24日起算至判决确定履行之日止）。二、驳回周国龙的其他诉讼请求。三、驳回新亚公司的反诉请求。本案受理费268元，反诉费100元，共计368元，由周国龙负担146元，由新亚公司负担222元。
宣判后，周国龙和新亚公司均不服原审判决，向本院提起上诉。
周国龙上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判新亚公司向周国龙返还多收的购房款14783.64元及利息；2、一、二审诉讼费用由新亚公司承担。主要事实和理由是：新亚公司交付给周国龙的房屋套内建筑面积少了4.27㎡，新亚公司多收了周国龙房款14783.64元。上述事实已经原审判决认定，但原审同时判决周国龙向新亚公司补偿增加的3.36㎡公摊面积的房款，此节判决既不符合双方合同的约定，也不符合法律的规定，且其所谓“公摊面积单价应参照套内建筑面积单价的50%计算”的认定，也没有事实和法律依据。首先，周国龙与新亚公司签订的《广东省商品房买卖合同》约定是按套内建筑面积91.34㎡、每㎡套内建筑面积单价3462.21元计算房价和成交的，故应按照新亚公司交付使用的套内建筑面积87.07㎡计算涉案商品房的面积差异，公摊面积的差异并不对购房款产生影响。其次，面积差异的处理原则是有约定的按约定，没有约定的按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。本案《广东省商品房买卖合同》对面积差异有具体的约定，周国龙要求新亚公司返还多收的14783.64元房款，符合合同约定和法律规定，理应得到法院的支持。因此，原审判决周国龙向新亚公司补偿增加的3.36㎡公摊面积的房款，不符合周国龙与新亚公司签订的《广东省商品房买卖合同》关于面积差异处理的约定，既违背了当事人意思自治原则，也违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定。
新亚公司上诉请求：撤销原审判决，驳回周国龙全部诉讼请求。主要事实和理由是：新亚公司和周国龙买卖涉案房屋时，一直按建筑面积和建筑面积单价洽谈、计价、成交。在知悉面积差异后，经协商确定按建筑面积差异对购房款进行退补处理，周国龙于2012年10月9日收到退款2674元，并在《时代城建筑面积差异退款表》中签名，至此，双方对面积差异退补已经处理完毕。原审法院认定事实不清，实体判决错误。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，2012年10月9日，周国龙在《时代城建筑面积差异退款表》上签名领取了新亚公司因房屋面积差异退回的房款2674元。该款为建筑面积差异值与建筑面积单价的乘积。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案二审应围绕周国龙和新亚公司上诉请求的范围进行审理。
依据《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”及第五十七条“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除”之规定，本案中，涉案房屋产权登记的房屋面积与双方约定的面积不一致，周国龙与新亚公司就此问题进行协商，协商后周国龙于2012年10月9日领取了新亚公司退回的房款2674元，该款为建筑面积差异值与建筑面积单价的乘积。据此，可认定周国龙与新亚公司已就房屋面积差异问题达成一致意见，双方按建筑面积及建筑面积单价进行退补，并且已实际履行完毕，此为双方当事人的真实意思表示，本院对此予以确认。周国龙现就同一问题再次向新亚公司主张权利，但没有提供证据证明其作出上述意思表示是出于重大误解或该补偿方案显失公平，故对其要求改按套内建筑面积与套内建筑面积单价对房屋面积差异进行退补的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，周国龙的上诉理由不成立，本院不予采纳。新亚公司的上诉理由成立，本院予以采纳。原审判决认定事实清楚，但适用法律和实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持清远市清新区人民法院（2013）清新法民二初字第154号民事判决第三项；
二、撤销清远市清新区人民法院（2013）清新法民二初字第154号民事判决第一项、第二项；
三、驳回周国龙的诉讼请求。
一审案件受理费268元、反诉费100元，由周国龙负担268元，清新新亚房地产开发有限公司负担100元；二审案件受理费50元，由周国龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李文宇
代理审判员 余允添
代理审判员 林士嵛
二〇一四年十月十日
书 记 员 冯敏静
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
《商品房销售管理办法》
第十八条商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。