甘肃省张掖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘07民终36号
上诉人（一审被告）：嘉峪关市西部天地房地产开发有限责任公司。住所地：嘉峪关市迎宾西路*号。
法定代表人：周浩义，该公司董事长。
委托诉讼代理人：田鹤鹏，男，汉族。
委托诉讼代理人：蔺春，甘肃梓钊律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：孔雪花，女，汉族。
上诉人嘉峪关市西部天地房地产开发有限责任公司（以下简称西部天地公司）因与被上诉人孔雪花商品房买卖合同纠纷一案，不服高台县人民法院（2015）高民初字第1068号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人西部天地公司的委托诉讼代理人田�鹏、蔺春，被上诉人孔雪花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
西部天地公司上诉请求：1、撤销一审法院作出的（2015）高民初字第1068号民事判决；2.请求二审法院依法驳回被上诉人的诉讼请求；3.判令被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：（一）、本案的基本事实。2013年10月23日，上诉人与被上诉人签订《认购协议书》一份，约定被上诉人购买上诉人开发建设的高台县时代购物广场商业城A844号商业铺面一间，建筑面积32.13平方米，每平方米价款9300元。被上诉人交纳5万元诚意金。2014年上诉人取得预售许可证后，双方重新签订了一份《认购协议书》，协议约定将5万元诚意金转为定金，被上诉人于2014年10月18日付清剩余242383元房款，若被上诉人未按约定付清余款，在通知时间内预期未签订《商品房买卖合同》视为自动放弃购买，定金不予退�，上诉人有权将该商铺另行出售。同年10月20日，被上诉人交纳房款5万元，上诉人在其《认购协议书》的付款方式处备注”剩余房款192383元在12月30日房子交工时全部付清”，此后，被上诉人再未交纳余款。2015年5月31日，上诉人在高台电视台发布为期7天的受领房屋通知，被上诉人拒绝受领房屋。（二）、一审法院错误的认定本案诉讼主体之外的信访请求是被上诉人对上诉人的催告、上诉人与行政部门的答复意见书中的调解事项是证明上诉人违约的依据、参照，以此为依据解除合同，不符合案件事实，违背法律规定。1.一审法院的认定违背了合同的相对性。首先，就信访意见书而言，并非本案当事人，即关于刘珊珊、高可生等人的信访请求。根据合同的相对性，是指合同主要在特定的合同当事人之间发生法律拘束力，只有合同当事人一方能基于合同向对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务，合同债权也受合同法的保护。本案中，上诉人以被上诉人签订的《认购协议书》是一份独立合同，第三人的信访请求与本案无关，不是本案纠纷的当事人，因此，第三人的信访请求不能视为是本案中被上诉人向上诉人发出的催告，并且被上诉人本来就从未向上诉人发出催告的事实，对此也没有任何证据能够证明。其次，就行政部门的答复意见书而言。其一，是上诉人与本案之外的第三方主体间形成的一份书面调解事项意见书，并不是对被上诉人的答复。其二，上诉人并非基于本案事实做出的答复意见，而是为了顺利解决矛盾而作出了退让、妥协，对行政部门的单方面承诺，不能作为本案庭审中对上诉人不利的证据予以使用。其三，被上诉人并未接受该答复意见书，对合同当事人来讲并未生效。因此，答复意见书不能证实上诉人迟延交付，也不能证明上诉人违约。2、备注时间是房款催缴时间，并非商铺交付时间。首先，交工和交付明显本意不同。交工是指工程交接，指承建单位把完工的工程移交使用单位，按常理，承建单位不可能把工程直接交给买受人，即本案的被上诉人。交付是指占有的移转、所有权的转移。因此备注12月30日房子交工时是指房屋承建部门向售楼部门的交接工程的时间。其次，被上诉人既未按时交付房款，又未足额交纳房款，在此情况下，该备注时间是上诉人对被上诉人未交清全部房款进行催交的至迟履行时间，非房屋交付时间。因此一审法院把备注的交工时间认定为上诉人交付房屋的时间和《认购协议书》作出的补充变更条款的约定明显错误。3、被上诉人构成违约。合同约定2014年10月18�前付剩余242383元房款，但被上诉人逾期交纳房款，于同年10月20日仅交纳5万元房款，剩余房款至今未交纳，被上诉人明显违约，上诉人享有顺序履行抗辩权，即使上诉人迟延交付房屋，也不构成违约。4、解除合同没有法律依据，同时超出了法官自由裁量的权限。首先，合同不符合法定解除情形。即使适用法定解除，也有严格的限制，并不是说一旦违约都可以导致合同的解除。法定解除的条件是合同目的不能实现，在履行期届满之前不履行主要义务或当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。本案中，在未约定履行期限时，上诉人及时履行交付义务，而被上诉人无故不予受领，同时被上诉人也未向上诉人进行催告交付，不符合迟延交付的情形。其次，被上诉人请求解除《认购协议书》并未明确是哪一份《认购协议书》，在请求解除事项不明的情况下，一审法院直接判决解除2014年签订的《认购协议书》，剥夺当事人的处分权，显然超出了法官自由裁量的权限。综上所述，上诉人认为一审法院在审理本案时，对案件事实认定错误，采信的证据与本案毫无关联也没有证明力的情况下，直接判决解除合同，返还房款并承担利息，其判决显失公平，无法使上诉人信服，请求二审法院撤销一审法院的判决，依法予以改判。
孔雪花辩称，一、上诉人在上诉状中对本案的基本事实的陈述与实际不符，其有意颠倒事实，避重就轻，故意逃避法律责任。上诉人说”若本人未按约定付清余款，在通知时间内逾期末签订《商品房买卖合同》视为自动放弃购买，定金不予退还，上诉人有权将该商铺另行出售”。而事实是，2013年10月23日交房款5万元作为诚意金，本人与上诉人签订《协议书》一份，约定本人购买上诉人开发建设的高台县时代购物广场地下商业城A844号商铺一间，建筑面积32.13平方米，每平方米价款9100元，房价共计292383元。至2014年9月14日上诉人通知被上诉人交纳剩余房款，因当时上诉人售房部的负责人不在，签订事议无法进行，约定先签认购协议书，10月18日负责人来再商谈。10月20日商谈时，本人要求上诉人在付清房款时签订交房时间，上诉人推托，说在元旦会准时开业，没有必要注明，本人也在此强调没有准确的交付房屋时间，不能交清全部房款，最后在商议中决定本人再交5万元现金，上诉人在认购协议书上备注交工时间。备注剩余房款192383兀，在12月30日房子交工时全部付清。到了12月30日原告到被告售房部交房款时，售房部负责人躲避不见，找不到人，销售人员说，经理出差不在，口头说3月份就好了，后再没有找到负责人，所以上诉人违约在先没有按�交房，期间本人多次找上诉人及相关部门要求交付商铺或者退还房款，但上诉人一直没有明确的态度，既不退房也不退款。二、强烈要求退房，本人依约交付100000元购房款后，上诉人迟迟未交付商铺，现为维护自身合法权益不受侵害，依法要求上诉人退房，并由上诉人返还购房款及承担利息。从2014年10月至本人到一审法院诉讼的2015年5月期间，本人多次找上诉人及相关部门协商，要求上诉人签订《商品房买卖合同》，同时交付商铺。但上诉人一直敷衍塞责，应付拖延，先承诺2014年12月30日交付商铺却未交付，后来按王县长信访接待协调承诺的于2015年5月31日交付商铺仍然没有交付。时至一审法院立案的2015年5月27日，该工程仍然未竣工，上诉人仍然未交付商铺。时至今日，该工程仍然未取得消防验收合格证，属于不合格工程，无法交付使用。上诉人先后四次违约，三年多来给被上诉人造成巨大经济损失。三、上诉人说”一审法院的认定违背了合同的相对性”，这种说法根本
不顾本案的实际情况，不顾自己曾经做出的承诺，望文生义理解”相对性”的内涵，狭义曲解”意见书””协议书”的概念，完全是自我否定。首先，行政部门的信访答复意见书和本案的《认购协议书》并非完全独立，并非”第三人的信访请求”，而是具有密切的关联性。因为上诉人违约延期交房，才引发了群众集体上访。这些群众都和本人一样属于同一个工程的购房者，同样的《认购协议书》的签订合，属于受害者，并非”第三人”。因为行政部门、购房群众和上访人三方一起参与调解并作出承诺，才有了答复意见书，所以答复意见书应当是对《认购协议书》的一个集体”补充协议”，具有密切的关联性。现在，上诉人却否认自己在答复意见书
中达成的协议。四、上诉人说”本案中，在未约定履行期限时，上诉人及时履行交付义务而被上诉人无故不予领受，同时被上诉人也未向上诉人进行催告交付，不符合迟延交付的情形”以及”被上诉人请求解除《认购协议书》不明确”不符合事实。首先，高台县工商行政管理和质量技术监督局《关于嘉峪关西部房地产开发公司延期交房引发群众集体投诉的汇报》，嘉峪关市西部天地房地产开发有限责任公司和本人、王金刚签订的《认购协议书》和高台县住房和城乡建设局《关于刘珊珊、高克生、刘万刚等人信访事项答复意见书》等证据清楚的证实本人和地下商城商户曾多次通过上访催告上诉人交房的事实。其次，上诉人发布交付公告的时间(2015年6月29�)，与本人约定交付商铺的时间(2014年12月30日)有7个月之久，已经远远超过了法律所规定的三个月催告宽限期，其行为已构成严重违约。同时上诉人发布
交付通知和公告时该工程还没有通过竣工验收，也未取得消防验收合格证，属于不合格工程，上诉人违规发布虚假欺诈公告有意规避法律责任，其行为严重违法，故本人提出解除合同，合理合法。再次，本人在2014年9月14日签订《认购协议书》，上诉人已经收回作废了原签订的交纳50000元诚意金的协议书，重新签订了《认购协议书》，将50000元诚意金转为定金，所以本人和上诉人签订的《认购协议书》只有2014年9月14日签订的一份，本人请求解除的也是该《认购协议书》，不存在不明确的问题。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决依法有据，故请求二审法院驳回上诉人无理上诉，维持原判。
孔雪花向一审法院起诉请求：1、要求依法解除原被告之间的《认购协议书》；2、由被告返还购买商铺款100000元，并按年利率6%承担自交款之日至返还房款之日的利息；3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：1、对原告提交的《高台县工商行政管理和质量技术监督局向县政法委综治办的投诉汇报材料》复印件，被告对其真实性予以认定，但对关联性提出异议，认为汇报材料上所列交房时间仅是被告单方意见，并未与商户达成合同补充条款，因该证据能够证实地下商城商户曾多次通过上访催促被告交房的事实，予以认定。2、对被告提交的（2016）甘07民终239号判决书复印件，原告对其关联性提出异议，对该判决书认定的高台县时代中心广场地下商贸城于2015年6月30日竣工验收及被告曾在高台县电视台连续7天发布公告要求商户办理商铺移交�续等事实，予以采纳。
就本案争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定如下：2013年10月23日，原被告签订《协议书》一份，约定原告购买被告开发建设的地下商业城A844号商铺一间，建筑面积32.13平方米，每平方米价款9300元，房价优惠后共计292383元。当天，原告按约向被告交纳了”诚意金”50000元。2014年4月16日，高台县时代中心广场地下商贸城开始施工。2014年8月27日，被告取得商品房预售许可证。同年9月14日，被告收回与原告所签《协议书》，双方重新签订了一份《认购协议书》，该协议将50000元诚意金转为定金，并约定原告于2014年10月18日前付清剩余242383元房款，如原告未按约付清余款，在通知时间内逾期未签订《商品房买卖合同》则视为原告放弃购买，定金不予退还。同年10月20日，原告在向被告交付房款50000元时，�告售房人员在其《认购协议书》付款方式下方备注”剩余房款壹拾玖万贰仟叁佰捌拾叁元整在12月30日房子交工时全部付清”。至2014年12月30日，被告开发的该地下商场未竣工，未向原告交付其认购的房屋，原告遂未向被告交付剩余房款。2015年4月，被告开发的高台县时代购物广场地下商业城购房户通过向高台县政法委上访催促被告交付商铺，2015年4月30日，高台县工商行政管理局和质量技术监督局对集体投诉进行调查核实后向政法委进行了汇报。同年5月5日，购房户到信访局反映被告延迟交房问题，同月13日，高台县住房和城乡建设局对该问题进行了答复，并与被告协商达成答复意见：1、被告延期于5月31日交房；2、被告对延期交工期间即2015年1月1日起至2015年5月31日，按商户预交诚信金额给予银行同期贷款利息经济补偿等五点意见。2015年6月30日，高台县�代中心广场地下商贸城开始竣工验收。竣工验收前日，被告在高台县电视台发布公告，要求原告等商户办理商铺交接手续。但至2016年8月3日本案再次开庭，被告仍未向原告以及签订商品房买卖合同的购房商户交付商铺。
一审法院认为，原被告所签《认购协议书》系双方真实意思表示，被告售房人员于2014年10月20日在合同上进行备注的职务行为，系双方对原告付余款的时间和被告交房时间的协议变更，系《认购协议书》的补充条款。该协议就商铺基本状况、坐落、价款、付款方式等做了明确约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已按约收取原告部分房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该《认购协议书》应认定为商品房买卖合同。在原告起诉�，被告已取得商品房预售许可证，故该合同合法有效，原被告应按约全面履行。依双方达成的剩余房款在12月30日房子交工时全部付清的补充条款，应先由被告履行交工义务，再由原告履行付余款的义务，但至约定的时间，被告开发的地下商场尚处于施工阶段，故原告主张其未交付余款系行使不安抗辩权，其不存在违约情形的意见，予以采纳。而被告至高台县住房和城乡建设局答复时，其开发的地下商场因未竣工无法完成交付，在原告催告的三个月合理期限内仍不能交付，被告行为已构成严重违约，故原告提出解除合同，并要求被告返还购房款的诉请符合法律规定，予以支持。被告辩解延期交房是因地下水位上升等不可抗力所致，属法定免责情形的意见，因地下水位上升应属可探测、可预知的情形，不属不可抗力的情形，其辩解理由不能成立。对被告提出曾播出受�房屋广告，但原告未受领房屋的意见，因原告等购房商户在与被告签订合同后长达一年多的时间内曾多次催促被告交房，期间，被告未向原告发出任何交付房屋的书面通知，而其2015年5月31日播出广告的时间亦超出双方约定的交工时间及被告承诺的2014年12月30日交房三个月之后，其辩解的意见不予支持。对原告要求被告承担自房款交付之日至房款返还之日利息的请求，因被告长期占有原告交付的房款，给原告造成了一定经济损失，其诉请的6%的年利率符合相关法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十六条、第七十七条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十五条第一款，《商品房销售管理办法》第三条之规定，判决：一、解除原告孔雪花与被告�峪关市西部天地房地产开发有限责任公司于2014年9月14日签订的《认购协议书》；二、被告嘉峪关市西部天地房地产开发有限责任公司返还原告孔雪花交纳的房款100000元，并按年利率6%承担自2014年10月20日至返还房款之日的利息。案件受理费2532元，由被告嘉峪关市西部天地房地产开发有限责任公司负担，并连同上述案件款一并给付原告。
本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经二审审
理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题是上诉人与被上诉人于2014年9月14日签订的《认购协议书》是否存在可解除的情形。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，上诉人与被上诉人签订的《认购协议书》约定，剩余房款192383元在12月30日房子交工时全部付清。该约定从通常意思理解，应为2014年12月30日由上诉人向被上诉人交付房屋，被上诉人向上诉人支付余款192383元。但至2014年12月30日，上诉人开发的地下商场尚处于施工阶段，直至2015年7月30日才完成竣工验收备案。在此期间，被上诉人等购房商户通过信访等方式催促上诉人交房，至2015年7月30日地下商场竣工验收备案之日，催告期也远远超过法律规定的三个月的合理期限。故被上诉人要求解除与上诉人签订的《认购协议书》符合法律规定。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，拟判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2532元，由上诉人嘉峪关市西部天地房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 袁建银
审判员 陈 军
审判员 宋 睿
二〇一七年六月七日
书记员 张丽君