辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终9626号
上诉人（原审第三人）：朱素萍，女，汉族，1966年10月22日出生，住址：辽宁省辽阳市白塔区。
委托代理人：夏颖、杜若兰，系辽宁德远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：抚顺锦科物业管理有限公司，住所地：抚顺经济开发区丽江路68号西门卫。
法定代表人：张旭，职务：总经理。
委托代理人：王传波、刘谦峰，系辽宁明格律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：夏阳，女，汉族，1971年5月8日出生，住址：沈阳市大东区。
委托代理人：于廷东，男，汉族，1968年5月29日出生。
被上诉人（原审被告）：沈阳市大东区瑞隆旅馆，住所地：沈阳市大东区堂子街**号。
经营者：刘章杰，女，汉族，1967年9月16日出生。
上诉人朱素萍与被上诉人抚顺锦科物业管理有限公司（以下简称“锦科物业”）、夏阳、沈阳市大东区瑞隆旅馆（以下简称“瑞隆旅馆”）房屋租赁合同纠纷一案不服沈阳市大东区人民法院（2015）大东民二初字第02365号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军与代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人朱素萍上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判支持上诉人诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人才是涉案房屋的真正所有权人，原审庭审中上诉人向法庭所提交的多项证据均可证明这一事实，且被上诉人锦科物业在原审中也认可上诉人是涉案房屋所有权人这一事实。基于上诉人是涉案房屋所有权人这一事实，被上诉人锦科物业在未经上诉人许可的情况下擅自出租涉案房屋已属侵权行为，原审法院判令被上诉人夏阳、瑞隆旅馆向被上诉人锦科物业给付租金没有事实和法律依据。综上恳请二审法院在查明事实的基础上依法维护上诉人的合法权益。
被上诉人锦科物业答辩称，原审法院认定事实清楚适用法律正确，请求维持原判。
被上诉人夏阳答辩称，被上诉人锦科物业无权向收取答辩人收取房租。
被上诉人瑞隆旅馆答辩称，原审判决与答辩人无关。
锦科物业向一审法院起诉请求:2012年4月21日，锦科物业、夏阳双方签订网点租赁合同。合同约定，锦科物业将位于沈阳市大东区堂子街门市房出租给夏阳，租期三年，自2013年5月21日起至2015年5月20日止，房屋租金每年付一次，其中：第一年付21万元，第二、第三年各付25万元，逾期交付租金，由锦科物业按照当年租金额日千分之二收取违约金。合同履行过程中，夏阳逾期交付2014年5月21日至2015年12月10日期间房屋租金388,699元。锦科物业要求夏阳履行合同义务，但夏阳拒绝交付租金和腾退房屋。故向法院提起诉讼：1、要求夏阳腾退房屋；2、支付房租388,699元、给付逾期违约金230,802元（暂计算至起诉日），共计619,501元；3、判令夏阳承担本案诉讼费及相关费用。
夏阳辩称：锦科物业已经不存在了，法人张旭也早已离开锦科物业。拖欠房屋租金与事实不符，2009年4月我与明达置业有限公司签订合同，责成锦科物业与我签订，我方一直履行合同，法定代表人张旭要求我把租金打到赵科丹的帐户里，赵科丹是明达置业老板（叶景寨）的妻子，直到2014年5月14日我方收到辽阳弓长岭法院民事裁定书，告知我叶景寨位于堂子街15号3门、4门的房租不得交给锦科物业，要求交给法院，收到裁定书后我方与锦科物业联系，锦科物业方姓刘的员工告知房租不能交给法院，否则收回房屋。2014年5月20日至今我方一直没交租金，租的是3门、4门的一、二层，多次要求封房，致使我方无法经营。我方与瑞隆旅馆是合伙经营，注册时是瑞隆旅馆负责人注册的。我方于2009年与锦科物业签订合同，叶景寨在2007年5月31日将15号3门出卖给了第三人，在我方租赁之前房屋就已经不是叶景寨的房产，叶景寨没有告知我方事实，属于欺诈。锦科物业因为房产纠纷，致使我方自2014年至今无法经常运营，给我方造成巨大损失，要求赔偿。房屋租赁合同中原房主应该承担房屋维修、保养责任，致使40%的房屋不能使用，要求赔偿。原合同中约定第七条，出租后如有未清事项由甲方承担责任，我方的经济损失应由甲方赔偿。
瑞隆旅馆辩称：同夏阳答辩意见。拟定合同时，锦科物业应该承担损害赔偿责任。
原审第三人朱素萍述称：对锦科物业的诉讼请求没有异议，锦科物业方诉讼请求的一半应由我方收取，因为3门产权归我方。
原审法院经审理查明：2012年4月21日，夏阳与锦科物业续签了网点租赁合同，网点位于沈阳市大东区堂子街3门、4门，面积为503平方米，租期从2012年5月21日至2015年5月20日止，该网点仅作为旅馆使用，租金第一年为21万元，以后租金每年25万元。双方约定如锦科物业提供的房间设备设施有任何工程质量问题应负责相关维修保养或修复。锦科物业、夏阳初始租赁的时间为2009年。2009年4月24日，沈阳明达置业有限公司与抚顺锦科物业管理有限公司共同向夏阳出具了一份证明：兹证明位于沈阳市大东区堂子街15号3门、4门为沈阳明达置业有限公司房产，现委托抚顺锦科物业管理有限公司代为租赁。从2014年5月21日起夏阳未付租金，现房屋仍由夏阳占有使用。
2014年5月14日，辽阳市弓长岭区人民法院向夏阳送达了民事裁定书，要求提取沈阳明达置业有限公司的法定代表人叶锦寨所有的位于沈阳市大东区堂子街万泉枫景4幢1-2层3、4号商业网点租金。夏阳未将租金交至辽阳市弓长岭区人民法院，也未将租金交付锦科物业。
另查，2007年8月14日，第三人朱素萍与沈阳明达置业有限公司签订了商品房买卖合同，约定第三人购买位于沈阳市大东区堂子街15号第4幢1-2层3门，建筑面积为248.88平方米，总价款为1,836,734元。同日，该房屋登记备案在第三人名下，现房屋未办理产权证书。位于沈阳市大东区堂子街15号第4幢1-2层4门网点，建筑面积为275.17平方米的房屋在2007年8月15日备案登记在案外人叶艳群名下，现该房屋亦未办理产权证书。
上述事实，有网点租赁合同、商品房买卖合同、发票、情况说明、照片、录音资料、锦科物业、夏阳、瑞隆旅馆、朱素萍当庭陈述等证据，经当庭质证，该院予以确认。
原审法院认为：锦科物业与夏阳签订网点租赁合同，约定由夏阳承租位于沈阳市大东区堂子街15号3门、4门网点用于经营旅馆。锦科物业非网点的所有权人，锦科物业经由网点开发单位沈阳明达置业有限公司授权对外出租。虽然涉诉网点在2007年8月14日、2007年8月15日分别登记备案在朱素萍与叶艳群名下，但该院认为，因沈阳明达置业有限公司并非本案当事人，且备案登记所指为合同备案登记，在房屋权属未明确的情况下，第三人要求夏阳直接将租金给付的理由不能成立，据合同相对性原则，夏阳应当将租金给付锦科物业，第三人与案外人叶艳群可另行主张权利。
关于锦科物业要求夏阳腾房的请求，本案网点租赁合同已到期，锦科物业、夏阳未再续签合同，双方为不定期租赁合同关系，现锦科物业依法请求夏阳腾出房屋，夏阳应予腾出并将房屋交付锦科物业，至于第三人办理入住等问题可另行主张权利。
关于锦科物业要求夏阳赔偿逾期付款违约金的请求，夏阳于2014年5月接到辽阳弓长岭法院要求提取租金的裁定，未能如期缴纳租金不能归责于夏阳，因此，该院对锦科物业的此项主张不予支持。
关于夏阳提出锦科物业未对房屋尽到维修义务造成其损失的抗辩，夏阳从2009年承租房屋用于经营旅馆，房屋存在的质量问题会在一定程度上影响其日常经营，但不足以构成其拒交租金的理由，夏阳应给付租金，租金起算时间从2014年5月21日至实际腾房之日止，标准按年租金25万元计算。至于夏阳所述要求锦科物业赔偿其经济损失的抗辩，夏阳可另行主张权利。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、沈阳市大东区瑞隆旅馆与夏阳于本判决生效后90日内腾出位于沈阳市大东区堂子街15号3门、4门并交付抚顺锦科物业管理有限公司；二、沈阳市大东区瑞隆旅馆与夏阳在履行第一项判决义务后10日内给付抚顺锦科物业管理有限公司位于沈阳市大东区堂子街15号3门、4门网点的租金（从2014年5月21日起算至实际腾房之日止，标准为年租金25万元）三、驳回锦科物业其他诉讼请求。案件受理费9,995元，由锦科物业负担2,865元，夏阳、瑞隆旅馆共同负担7,130元。
本院查明事实与原审法院认定事实基本相一致。另查明：就本案诉争房产的租金，辽阳市弓长岭区人民法院因执行（2013）辽弓民二初字第84号民事判决而向夏阳下达（2014）弓执字第211号协助提取该房产租金的民事裁定书，该执行案件的被执行人以该房产存在租赁纠纷为由拒绝配合执行，现该执行案件一直处于未执行终结状态。
本院认为，本案二审争议焦点为上诉人朱素萍是否有权直接收取己备案登记在其名下的沈阳市大东区堂子街15号3门房屋租金并要求被上诉人夏阳腾房。因该房屋的开发商沈阳明达置业有限公司并非本案当事人，且朱素萍所取得的备案登记所指为合同备案登记，在该房屋的物权权属尚未经登记设立或经生效法律文书确认的情况下，原审认定上诉人无权要求夏阳直接向其交付租金或腾房并无不当，上诉人朱素萍的上诉理由不能成立，本院不予支持。另就本案诉争房产应收取的租金，己经辽阳市弓长岭区人民法院（2014）弓执字第211号民事裁定指令提取，现该裁定仍处于生效状态，故关于夏阳应否向执行法院提取租金或锦科物业认为辽阳市弓长岭区人民法院在执行（2013）辽弓民二初字第84号民事判决过程中，是否有权提取该租金的异议，各方均应向作出该执行裁定的法院提出，而不应通过本案另一新的民事诉讼解决。在前述执行裁定尚在生效状态期间，锦科物业暂不具备要求瑞隆旅馆及夏阳给付租金的诉讼前提。原审判决瑞隆旅馆及夏阳向锦科物业给付租金的判项不当，应予撤销。再就锦科物业要求夏阳腾房的诉讼请求，因本案网点租赁合同已到期，锦科物业与夏阳未再续签合同，双方为不定期租赁合同关系，现锦科物业依法请求夏阳腾出房屋，夏阳应予腾出并将房屋交付锦科物业，原审此项判项并无不当。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持沈阳市大东区人民法院（2015）大东民二初字第02365号民事判决第一项；。
二、撤销沈阳市大东区人民法院（2015）大东民二初字第02365号民事判决第二、三项；
三、驳回各方其它诉讼请求。
二审案件受理费9,995元，由上诉人朱素萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一六年十月十九日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。