福建省大田县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第1065号
原告池珍，女，1960年12月5日出生。
委托代理人徐士策，男，1989年10月31日出生。
原告徐士策，男，1989年10月31日出生。
被告大田县时代广场商业营运管理有限公司，住所地大田县均溪镇凤山中路100号时代广场第五座三单元346号。
法定代表人李南南，经理。
第三人三明新华都购物广场有限公司，住所地三明市梅列区玫瑰新村66幢负一、二层。
法定代表人龚严冰，经理。
原告池珍、徐士策因与被告大田县时代广场商业营运管理有限公司（以下简称时代广场营运公司）、第三人三明新华都购物广场有限公司（以下简称新华都公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月14日公开开庭进行了审理。原告徐土策（亦系原告池珍的委托代理人）到庭参加诉讼，被告时代广场营运公司、第三人新华都公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告池珍、徐士策诉称，原告于2011年1月23日从三明市正合房地产开发有限公司（以下简称正合公司）购买位于时代广场第6幢二层202号商铺。此前，正合公司于2010年11月2日与第三人新华都公司签订时代广场项目租赁合同，将时代广场B座第二、三层场所租赁给第三人新华都公司，租期12年。广大业主购买商铺时，应正合公司要求，原告及其他业主与被告签订《商业用房委托投资经营合同》，合同约定：租赁期限自2014年9月1日至2024年8月31日的租金计人民币788374元，被告按季度向原告支付租金等。因正合公司将该租赁标的全部出售给业主，正合公司与第三人新华都公司签订的时代广场项目租赁合同的当事人理应由广大业主承受，且被告已拖欠原告3个月租金，原告要求与被告解除《商业用房委托投资经营合同》，被告无权再继续收取第三人新华都公司所缴纳的租金，第三人新华都公司应将后续租金支付给原告。故请求依法判令：1、确认原、被告间的《商业用房委托投资经营合同》于2015年5月5日解除。2、被告支付租金19709.35元及违约金9263.39元（违约金自2015年2月1日起暂计至2015年5月5日），合计28972.74元。3、第三人自2015年5月1日起将原告产权铺面的后续租金支付给原告。4、本案诉讼费用由被告承担。
被告时代广场营运公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。
第三人新华都公司未到庭，亦未提交书面意见。
经本院审理，查明的主要事实如下：
正合公司系大田县时代广场项目开发商，2010年11月2日，正合公司（甲方）与第三人新华都公司（乙方）签订租赁合同，主要内容为：1、甲方同意将位于大田县凤山中路100号时代广场B座第二、三层商场总建筑面积约为8706平方米出租给乙方使用。2、租赁期限为12年，暂定自2011年10月1日至2023年9月30日止。2011年1月16日，正合公司出具授权委托书，内容为：我公司与新华都公司就大田时代广场B座（凤山中路100号6幢）2、3层开设大卖场，于2010年11月2日正式签订了《租赁合同》，现我司已委托“大田县时代物业管理有限公司”全权行使《租赁合同》内的权责，委托期限从即日起至2024年8月31日，期间若有变动，我司将以书面形式另行通知。2011年1月23日，原告池珍、徐士策（买受人）与正合公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要内容为：1、买受人购买的商品房（所在层平面图、房号见本合同附件一）为第六幢二单元202号房。2、该商品房合同约定面积共112.087平方米，其中，套内建筑面积76.073平方米，公共部位共有分摊建筑面积36.014平方米。3、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7385.27元，总金额为827793元。2011年1月23日，原告池珍、徐士策（甲方）与大田县时代物业管理有限公司（乙方）签订《商业用房委托投资经营合同》，主要内容为：1、委托标的物位于大田县凤山中路100号的时代广场内所购置的房屋为六幢202号，标的用途：时代广场为商业用房，经营范围以商品零售业为主。2、委托方式：甲方就其拥有的时代广场的全部投资经营管理权委托给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营等。3、甲方授权乙方下述商业经营事宜：负责甲方商铺的品牌经营，在委托经营期内建立时代广场形象。全面招商，引进实力雄厚、经营能力强、市场信誉好的国内外品牌厂商，并以乙方的名义与最终租户订立租赁合同等。4、委托期限暂定为2012年9月1日至2024年8月31日，如果提前开业，则以具体的开业时间为准。甲乙双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。5、甲乙双方另行办理书面的交验手续，该交接手续在甲方与开发商交接房屋的同时办理。6、租金标准（税前）：第一期（2012年9月1日至2014年8月31日），合计年租金157675元，此前租金在签订本合同时，已由乙方支付给甲方。第二期（2014年9月1日至2024年8月31日），合计年租金788374元。7、乙方按季度向甲方支付租金，每季度第一个月10日前，乙方将当季租金支付给甲方。8、甲方的权利和义务：委托期内无论乙方的经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取租金。甲方在委托乙方经营过程中，不承担该商业用房的物业管理费、水电费及其他经营管理费用。依法承担和缴纳相应的税收等。9、乙方的权利和义务：乙方须按期足额向甲方支付租金。乙方在接受甲方委托经营期间，承担该商业用房的物业管理费、水电费及其他经营管理费用。10、违约责任：乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，乙方应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向甲方支付违约金，逾期超过3个月，甲方有权解除本合同，并追偿乙方的违约责任。11、存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方均不承担责任：因不可抗力导致本合同无法执行时；本合同有效期届满；经双方同意的其他情况。2012年8月29日，原告池珍、徐士策与正合公司签订房屋交接书，双方确认自即日起房屋由开发商交付给业主，已办理完毕房屋交接验收手续。同日，原告池珍、徐士策与被告时代广场营运公司签订确认书，内容为：关于甲方将购买的大田县时代广场商业用房委托给原大田县时代物业管理有限公司并签署的《商业用房委托投资经营合同》，现本《确认书》双方对该合同部分条款做以下确认：1、原大田县时代物业管理有限公司经在大田县工商局备案办理变更名称为本《确认书》的乙方，即大田县时代广场商业运营管理有限公司。2、委托期限确定为2012年6月13日至2024年6月12日。2012年9月1日，正合公司（甲方、转让方）与新华都公司（乙方）、被告时代广场营运公司（丙方、受让方）签订《合同权利义务转移三方协议》，乙方同意甲方于2012年9月1日将甲方与乙方于2010年11月20日签订大田县凤山中路100号时代广场B座二、三楼房屋《租赁合同》中原甲方承担的全部责任、权利和义务转移给丙方等。主要内容为：1、甲方于2010年12月17日起将上述租赁房产全部分割出售给几十个小业主，所有小业主又于2012年9月1日与丙方签订了《商业用房委托投资经营合同》，将其房产委托丙方投资经营，现甲方欲将原合同中的权利义务转移给丙方。2015年3月10日，被告时代广场营运公司出具致时代广场商场业主的公开信，主要内容为：因商场经营困难，难以达到业主的租金回报预期。截止2015年1月31日，我公司已经按《委托经营合同》约定持续支付了5个月的业主租金，公司亏损已达780多万元，已经无力支付2015年2月份以后的租金。提供两套参考方案：1、我公司按新制定的租金与业主重新签订《委托经营合同》，继续维持商场正常经营。2、全体业主成立业主委员会，由业主委员会全面接管商场运营等。2015年5月4日，原告池珍、徐士策向被告出具《合同解除通知书》，要求与被告签订的《商业用房委托投资经营合同》于2015年5月5日解除，该通知书于2015年5月5日送达给被告。同日，原告池珍、徐士策向第三人新华都公司出具函，主要内容为：本人已经解除与被告签订的《商业用房委托投资经营合同》，被告对本人所有的“时代广场”第6幢第二层202号商铺不再享有合法的投资经营管理权，贵司自2015年5月1日起应当将上述商铺的租金支付给本人等。
另查明，大田县时代广场物业管理有限公司于2010年10月19日经大田县工商行政管理局核准成立的有限责任公司，2012年2月28日，公司名称变更登记为大田县时代广场商业运营管理有限公司。
上述事实，原告提供租赁合同、授权委托书、《商品房买卖合同》、《商业用房委托投资经营合同》、房屋交接书、确认书、《合同权利义务转移三方协议》、公开信、《合同解除通知书》、函及本院调取的内资企业登记基本情况表等证据予以证实，本院予以确认。
因被告及第三人未到庭，对原告的诉讼请求，本院作如下分析认定：
1、关于原告主张《商业用房委托投资经营合同》于2015年5月5日解除的问题。
原告认为，截止2015年5月1日，被告已拖欠原告3个月租金，且被告发布了致业主的公开信，表明其经无力再继续履行合同。2015年5月4日，原告向被告出具《合同解除通知书》，要求与被告签订的《商业用房委托投资经营合同》于2015年5月5日解除。
本院经审查认为，虽然原告在双方签订的《商业用房委托投资经营合同》中系以委托的形式将商铺交由被告经营，但根据该合同有关无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金，并由被告承担商铺的物业管理费、水电费等的约定，原告与被告之间实际上为租赁合同关系。根据该合同约定，被告逾期3个月未付租金，原告有权解除合同。现被告已超过3个月未付租金，亦以公开信的形式表明其无力再继续履行合同，因此，该合同应于原告出具的《合同解除通知书》到达被告时解除，故对原告主张《商业用房委托投资经营合同》于2015年5月5日解除的诉讼请求，本院予以支持。
2、关于原告主张被告支付租金19709.35元及违约金9263.39元的问题。
原告认为，签订《商业用房委托投资经营合同》后，被告仅支付租金至2015年1月。根据该合同年租金为78837、4元的约定，被告尚欠原告2015年2月1日至5月5日计3个月租金19709.35元。根据合同约定，逾期支付租金，被告应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰支付违约金，自2015年2月1日起至2015年5月5日的违约金计9263.39元。
本院经审查认为，根据合同中有关年租金的约定，被告应支付给原告2015年2月1日至5月5日计3个月的租金19709.35元。另据合同约定，被告系按季度向原告支付租金。本案中，原告主张的系2015年2月1日至5月5日期间的租金，而主张的违约金9263.39元也系自2015年2月1日计算至5月5日期间，因此，原告主张上述期间的违约金，并不是其主张的租金逾期所产生的，故本院不予支持。
3、关于原告主张第三人新华都公司应将自2015年5月1日起的后续租金支付给原告的问题。
原告认为，根据合同法的有关规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，因正合公司将该租赁标的全部出售给业主，正合公司与第三人新华都公司签订的时代广场项目租赁合同的当事人理应由广大业主承受，时代广场项目租赁合同的当事人系业主与第三人新华都公司，第三人新华都公司应向业主缴纳租金。被告已无继续履约的能力，原告亦要求与被告解除《商业用房委托投资经营合同》，被告不再享有原告的合法授权，无权再继续收取第三人新华都公司所缴纳的租金。正合公司与第三人新华都公司约定的租金为每平方米40元，原告商铺产权面积为112.087平方米，第三人新华都公司应将后续每月租金4483.48元支付给原告。
本院经审查认为，正合公司与第三人新华都公司签订租赁合同后，于2012年9月1日将合同权利义务转移给被告。原告于2011年1月23日与被告签订《商业用房委托投资经营合同》同意将其商铺出租给被告，并于2012年8月29日取得商铺产权后与被告对上述合同进行了确认，故应视为原告同意正合公司将租赁合同的权利义务转移给被告，因此，被告与第三人新华都公司之间形成租赁合同关系。原告不是被告与第三人新华都公司之间租赁合同的相对人，其要求第三人新华都公司根据被告与第三人新华都公司之间的租赁合同直接向其支付所约定的租金，没有法律依据，且原告与被告解除租赁关系后，对商铺的租赁事宜，尚未与第三人新华都公司达成协议，故对原告主张第三人新华都公司将自2015年5月1日之后的租金支付给原告的诉讼请求，本院不予支持。对2015年5月1日之后的租金或逾期腾房占有使用费，原告可待与第三人新华都公司是否确认租赁关系后，另行主张。
综上所述，本院认为，原告池珍、徐士策与被告签订的《商业用房委托投资经营合同》、确认书系双方的真实意思表示，合法有效。原告将商铺出租给被告，被告应按合同约定支付相应的租金，现被告超过3个月未付租金，其行为已构成违约，且原告的《合同解除通知书》也送达给被告，故对原告主张签订的《商业用房委托投资经营合同》于2015年5月5日解除及被告支付2015年2月1日至5月5日期间的租金19709.35元诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金9263.39元，原告计算违约金的期间与合同中被告按季度支付租金的约定不符，并不是其主张的租金逾期所产生，故本院不予支持。正合公司与第三人新华都公司签订租赁合同后，将合同权利义务转移给被告，且原告亦同意将商铺出租给被告，被告与第三人新华都公司之间形成租赁合同关系，原告不是被告与第三人新华都公司之间租赁合同的相对人，其要求第三人新华都公司根据被告与第三人新华都公司之间的租赁合同直接向其支付所约定的租金，没有法律依据，故对原告主张第三人新华都公司将自2015年5月1日之后的后续租金支付给原告的诉讼请求，本院不予支持。被告时代广场营运公司、第三人新华都公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其主动放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、原告池珍、徐士策与被告大田县时代广场商业营运管理有限公司于2011年1月23日签订的商业用房委托投资经营合同于2015年5月5日解除。
二、被告大田县时代广场商业营运管理有限公司应支付租金人民币19709.35元（截止至2015年5月5日）给原告池珍、徐士策，限于本判决发生法律效力后1个月内付清。
三、驳回原告池珍、徐士策的其他诉讼请求。
若被告未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费524元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审 判 长 罗世辉
代理审判员 连加埔
人民陪审员 罗 江
二〇一五年十月十日
书 记 员 林晓峰
附本案适用的相关法律条文及执行申请提示：
1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
3、《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定。
4、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
6、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
7、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。