山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁15民终887号
上诉人（原审被告、反诉原告）王辉，男，1975年11月8日出生，汉族，城镇居民，住聊城市东昌府区。
委托诉讼代理人张仪茹，山东鲁风律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）周波，男，1983年1月1日出生，汉族，城镇居民，住聊城市东昌府区。
委托诉讼代理人杨士虎，聊城东昌安太法律服务所法律工作者。
上诉人王辉因与被上诉人周波租赁合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2016）鲁1502民初5625号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
王辉上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发还重审。事实与理由：一审法院认定2015年12月15日与被上诉人签订租赁合同属于补签租赁合同且合同有效是错误的，该租赁合同是无效合同。上诉人与被上诉人于2015年12月15日签订房屋租赁合同，被上诉人出具的租金的收条中也显示租金的起算时间是2015年12月15日，因此双方租赁关系成立的时间是2015年12月15日。2015年12月2日涉案房屋所有权已经过户到案外人李玉平名下，自此被上诉人已经不再是涉案房屋的所有权人。由此可以看出，被上诉人与上诉人于2015年12月15日签订房屋租赁合同时，对涉案房屋已经没有了所有权和处分权，因此所签订的房屋租赁合同无效，一审法院认定租赁合同有效是错误的。在一审庭审调查中被上诉人没有出具任何证据证明对涉案房产拥有所有权及处分权，也无任何证据证明李玉平放弃收取2015年12月15日至2016年12月15日的租金，一审法院也未向李玉平调查核实是否收取上述期限内租金，以及对涉案房产以后的使用情况，被上诉人对涉案房产是否拥有所有权及使用权，李玉平是否放弃收取租金的权利是本案调查的重点，也是判断上诉人是否应向被上诉人支付租金的关键。一审法院在未查明上述事实的情况下，就认定被上诉人对涉案房产拥有使用权是错误的，这样可能会导致房产的所有人李玉平要求上诉人再次支付租金的情况发生。因此，二审法院应在查明事实的基础上，依法予以纠正。
被上诉人周波辩称：一、一审法院查明的事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，请求二审法院在查明事实的基础上驳回上诉，维持原判。原审法院已经查明了2015年11月5日，案外人王国义将租赁的被上诉人周波房屋转租给上诉人王辉经营饭店，并约定2016年度的租金66000元由王辉支付给周波，王辉于2015年11月18日支付给周波（2015年12月15日-2016年6月15日）租金33000元。下半年的房租王辉为周波出具：33000欠条一张，并约定于12月30日之前付清。2015年12月15日王辉与周波补签了租赁合同，并于2015年12月31日王辉又支付给周波房租10000元，还剩23000元至今未付。一审法院根据上诉人与被上诉人签订的租赁合同，上诉人写的33000元的欠条及被上诉人认可的12月31日又付给被上诉人10000元的事实，判令上诉人支付给周波房屋租金23000元，事实清楚。二、被上诉人有处分和收益权。上诉人在上诉状中说被上诉人将房屋卖给了李玉平后就没有处分和收益权了，这是错误的，与事实严重不符。2015年12月15日双方签订房屋租赁合同后，不久，被上诉人为了保证上诉人的使用权，被上诉人又与买房人的丈夫袁风鸣签订了“协议”，并约定“因房屋正在出租中，租期至2016年12月15日，租期未到之前，乙方不得擅自终止和修改甲方与租赁方的租赁协议，租赁到期后乙方和租赁方自行商议”。上诉人能够平安的使用到2016年12月15日是事先由协议约定的，是被上诉人在卖房时让利给买房人才得到的（让利给买房人的事实被上诉人在一审开庭时也曾陈述过）。因此，被上诉人在与买房人签订合同后就有了处分、收益的权利，这是上诉人不能歪曲和否认的事实。根据《合同法》第212条，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，为此特请求上诉人支付剩余租金23000元是合法的，依法应该得到支持。
周波向一审法院起诉请求：判令被告王辉支付租金23000元，诉讼费用由被告王辉承担。
王辉向一审法院反诉请求：1、判令被反诉人周波退还反诉人已支付的房租43000元；2、判令被反诉人因反诉人无法继续经营给反诉人造成的损失86000元；3、反诉费用及其他费用由被反诉人承担。
一审法院认定事实：2015年11月5日，案外人王国义将租赁原告周波的房屋转租给被告王辉经营饭店之用，并约定2016年的租金66000元由王辉支付给周波。王辉于2015年11月18日支付给周波2015年12月15日-2016年6月15日期间的租金33000元，剩余的33000元为周波出具了欠条，并约定于12月30日之前付清。2015年12月15日，王辉与周波补签租赁合同，约定租赁期限自2015年12月15日至2016年12月15日，年租金66000元，双方签字后立即生效。2015年12月31日，王辉又支付给周波房租10000元。合同履行期间，王辉得知周波已将涉案房屋于合同签订前转让他人，之后便不再支付剩余的租金23000元，为此原告诉至本院，提出上述请求。
一审法院认为：原被告双方签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，本院应认定有效。房屋的使用权、收益权与所有权是可以分离的，被告王辉以租赁的房屋已不再归属原告周波为由，拒绝支付剩余的租金，并提出反诉请求，要求返还已支付的43000元租金，与事实不符，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”根据上述法律规定，被告王辉未按约定支付剩余租金，违法了合同约定，现原告周波要求被告王辉支付剩余租金，本院依法应予保护。反诉原告王辉的请求，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、二百二十六条之规定，判决如下：一、被告王辉于本判决生效后五日内支付给原告周波租金23000元；二、驳回反诉原告王辉的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费188元，反诉案件受理费1440元，均由被告王辉承担。
二审诉讼中，被上诉人提交2016年1月26日被上诉人周波和买房人李玉平的丈夫签订的协议一份，拟证明周波将益民胡同的101室房屋卖给李玉平，但使用期限至2016年12月15日，在一审中未找到该证据，后期腾房时才找到。上诉人王辉认为：第一，该证据显示签订日期为2016年1月26日，而本案一审开庭时间为2016年11月3日，该协议所显示的涉案房屋出卖后被上诉人仍对房屋拥有使用权的内容，在本案中属于关键的事实，如果在一审审理中存在该份证据被上诉人不会找不到该证据，也不会不提交。该证据不属于新证据。第二，该证据显示的袁凤鸣与案外人李玉平是何种关系，从该证据中无法得知，协议是否为袁凤鸣亲自所签，由于袁凤鸣未到庭，也无法查证，因此对该证据的真实性有异议。综上，上诉人认为该证据属于无效证据，无法证明涉案房屋出售后被上诉人仍对涉案房屋有所有权和处分权。第三，即使协议是真实的，但协议的签订日期为2016年1月26日，也就是说2016年1月26日新的房主才授权周波拥有房子的使用权和处理权，但是上诉人与周波真正签署合同时间为2015年12月15日，当上诉人和周波签合同时周波没有房屋的使用权和租赁权，该合同应视为无效。本院查明的其他事实同一审查明。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案中，上诉人王辉与被上诉人周波签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，王辉未按约定支付剩余租金，违反了合同约定，周波要求王辉支付剩余租金23000元，应予支持。
房屋的使用权、收益权与所有权是可以分离的。本案中，上诉人王辉以租赁的房屋已不再归属被上诉人周波为由，拒绝支付剩余的租金，周波与买房人李玉平的丈夫签订的协议约定周波对涉案房屋使用期限至2016年12月15日，李玉平也未就涉案房屋2015年12月至2016年12月的租金向王辉主张权利，王辉主张租赁的房屋已不再归属周波不应再向周波支付租金，本院不予支持。
综上所述，上诉人王辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费188元，由上诉人王辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 石 鑫
审 判 员 张绍方
审 判 员 任家红
二〇一七年六月二十二日
法官助理 朱瑞云
书 记 员 郭 静