福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽05民终3220号
上诉人（原审被告）：金钥匙控股有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区高新区科技金融服务中心。
法定代表人:王少清，该公司总经理。
委托代理人：杜侨生、丁华，福建志立律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：泉州市鲤城区高新技术产业开发区管理委员会，住所地福建省泉州市鲤城区江南鲤城科技转化服务中心大楼六层。
法定代表人:万顺灿，该管理委员会主任。
委托代理人刘清洁、罗金圳，福建刺桐律师事务所律师。
上诉人金钥匙控股有限公司（下称金钥匙公司）因与被上诉人泉州市鲤城区高新技术产业开发区管理委员会（下称鲤城高新区管委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2015）鲤民初字第1758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金钥匙公司的委托代理人杜侨生、丁华、被上诉人鲤城高新区管委会的委托代理人刘清洁、罗金圳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金钥匙公司上诉请求：撤销原审判决第一、二、三项，改判驳回鲤城高新区管委会的原审诉讼请求。事实和理由：一、金钥匙公司未实际使用涉案A2层320平方米、A4层855平方米、B3层860平方米、B4层860平方米、C3层304两间宿舍的租赁物，无义务支付该部分租赁物的租金。1.金钥匙公司仅就B2层860平方米、C2层两间宿舍、C3层305两间宿舍与鲤城高新区管委会签订房屋租赁合同，实际使用该部分租赁物作为办公场所，未实际接管和使用其它部分。2.依据《泉州高新区科技金融服务中心协议书》的约定，金钥匙公司的主要义务是协助招商引资，全力与鲤城高新区管委会合作构建金融服务平台。入驻企业五洲国创控股有限公司、东方银商（福建）投资发展有限公司在办理工商注册登记时所提交的房屋租赁合同，均系与鲤城高新区管委会签订，其他入驻企业泉州天堂商业运营管理有限公司、福建亚鑫投资有限公司其后也直接与鲤城高新区管委会签订房屋租赁合同并支付租金。因此，入驻企业实际是与鲤城高新区管委会发生租赁关系，金钥匙公司只是负责将入驻企业招商引资到鲤城高新区管委会。3.A2层320平方米及C3层304两间宿舍不是金钥匙公司所装修，而是由鲤城高新区管委会出资装修。金钥匙公司在一审中已提供证据加以证明。该事实也能证明入驻企业所使用的租赁物，其实际管理权仍属于鲤城高新区管委会，其双方之间才存在事实租赁关系。4.既然双方之间不存在事实上的租赁关系，则不存在判决解除该部分租赁关系的问题，也不存在金钥匙公司应承担相应的租赁费用。二、原审判决解除双方之间就B2层860平方米、C2层两间宿舍的房屋租赁关系错误。1.金钥匙公司至今未付租金的原因在于，鲤城高新区管委会承诺的装修补贴及免租期均未兑现，金钥匙公司有权拒付租金。2.鲤城高新区管委会未向金钥匙公司催讨租金，其提供的催款通知书未送达给金钥匙公司，合同解除条件未成就。综上，原审判决错误，应予改判。
鲤城高新区管委会辩称，一、本案金钥匙公司租赁的房屋包括A2层320平方米、A4层855平方米、B2层860平方米、B3层860平方米、B4层860平方米、C2层两间宿舍、C3层四间宿舍。1.金钥匙公司已自认承租B2层860平方米、C2层两间宿舍、C3层两间宿舍。2.泉州天堂商业运营管理有限公司（五洲国创控股有限公司的关联企业）、福建亚鑫投资有限公司与金钥匙公司签订书面房屋租赁合同，以及五洲国创控股有限公司入驻承租B4层，福建亚鑫投资有限公司入驻承租A4层，可以证明A4层、B4层存在事实上出租给金钥匙公司的事实。3.A2层及C3层304宿舍，现由北京鹏起神州投资管理有限公司入驻租赁，其法定代表人在一审庭审中以电话方式向法庭陈述，该企业入驻前，租赁房屋已由金钥匙公司进行内部装修并实际管理，之前的租金支付给金钥匙公司。4.B3层、C3层305宿舍处于半装修状态，进入该房屋的钥匙也是由金钥匙公司提供。5.A2层、B2层、B3层、C层六间宿舍的总面积2200平方米，物业管理公司也按此面积向金钥匙公司收取物业管理费。6.根据《泉州高新区科技金融服务中心协议书》的约定，金钥匙公司要进行招商及享受相关优惠政策，则不仅要具有自己的办公场所，而且需要整个泉州高新区金融服务中心的办公场所。7.鲤城高新区管委会向金钥匙公司送达的催款通知书，系按涉案的全部房屋面积计算租赁面积，金钥匙公司收到通知书后，从来未提出异议。二、原审判决解除双方的事实租赁关系，适用法律正确，判决并无不当。1.鲤城高新区管委会已提供有金钥匙公司的监事王艳艳签收的催款通知书证明催款事实。2.金钥匙公司未支付租金，经催讨，仍不支付，鲤城高新区管委会依法可以解除合同。综上，应维持原判，驳回金钥匙公司的上诉请求。
鲤城高新区管委会向一审法院起诉请求：1.解除鲤城高新区管委会与金钥匙公司之间的事实租赁关系；2.金钥匙公司向鲤城高新区管委会交付位于泉州高新区科技金融服务中心的B2层及C2层两间宿舍；3.金钥匙公司向鲤城高新区管委会支付自2014年1月1日起至法院判决解除租赁关系之日止的尚欠租金（其中，2014年1月1日至2014年5月31日期间的租金按每月58725元计算，2014年6月1日至2014年12月31日期间的租金按每月34575元计算，2015年1月1日至2015年11月6日期间的租金按每月28320元计算租金，2015年11月7日起至法院判决解除之日止的租金按每月14620元计算）；4.金钥匙公司向鲤城高新区管委会支付自法院判决解除租赁关系次日起至实际交还房屋之日止按每月14620元计算的占有使用费。
一审法院认定事实：泉州市鲤城区高新区科技金融服务中心位于福建省××城区××号，房屋所有权人为泉州鲤城鲤中开发区物业管理公司。2013年福建泉州江南高新技术电子信息产业园区开发建设有限公司向泉州鲤城鲤中开发区物业管理公司承租使用泉州市鲤城区元泰一路1号房屋并签订《租赁合同书》，福建泉州江南高新技术电子信息产业园区开发建设有限公司承租后，将该幢大楼交付鲤城高新区管委会统一使用管理。2013年6月13日，鲤城高新区管委会与金钥匙公司签订《房屋租赁合同》，约定鲤城高新区管委会将位于泉州市区南环路泉州高新区科技金融服务中心B幢二楼1000平方米面积（由B2层860平方米、C2两间宿舍计70平方米及C3层305宿舍计70平方米组成）租赁给金钥匙公司作为营业办公场所；租期三年，自2013年6月13日至2016年6月12日止，租金为每平方米每月15元，金钥匙公司应在每一租赁年度第一季度内缴交当年度租金；为支持金钥匙公司发展，2013年6月13日至2014年6月12日为免租期；合同签订时，金钥匙公司应当向鲤城高新区管委会交纳20000元作为履约保证金；金钥匙公司逾期一个月未交清合同约定的各项费用的，鲤城高新区管委会有权解除租赁合同，收回出租房屋。签订《房屋租赁合同》后，金钥匙公司至今未向鲤城高新区管委会交纳履约保证金。金钥匙公司办理工商登记时，将该份房屋租赁合同提交作为其经营场所的相关证明。2013年8月7日，金钥匙公司与福建省泉州市鲤城区人民政府正式签订《泉州高新区科技金融服务中心协议书》，约定金钥匙公司协助招商引资，与鲤城高新区管委会合作构建金融服务平台。福建省泉州市鲤城区人民政府为金钥匙公司提供招商引资过程中的相关协助义务、税收奖励及租金优惠，其中租金优惠项下约定租赁期限暂定五年，从2013年8月1日至2018年7月31日，每平方米月租金15元；2013年8月1日至12月31日为装修筹备期，给予全额减免租金；实行租金返还政策，返还政策参照其税收贡献量。该协议书还指定鲤城高新区管委会作为金钥匙公司落户地的主管部门。该协议书签订前后，金钥匙公司开展招商引资，于2013年7月23日与福建亚鑫投资有限公司签订书面房屋租赁合同，约定泉州市鲤城区高新区科技金融服务中心A4层850平方米出租给福建亚鑫投资有限公司使用；于2013年9月5日与泉州天堂商业运营管理有限公司（五洲国创控股有限公司关联企业）签订书面房屋租赁合同，约定泉州市鲤城区高新区科技金融服务中心B4层850平方米出租给泉州天堂商业运营管理有限公司使用。2014年6月1日起，五洲国创控股有限公司将承租B4层的租金直接支付鲤城高新区管委会。北京鹏起神州投资管理有限公司于2014年6月1日直接与鲤城高新区管委会签订书面房屋租赁合同，承租泉州市鲤城区高新区科技金融服务中心A2层320平方米并支付租金给鲤城高新区管委会,A2层320平方米内部在北京鹏起神州投资管理有限公司入驻前已由金钥匙公司装修；北京鹏起神州投资管理有限公司入驻的C3层304宿舍，原实际管理使用者为金钥匙公司。入驻企业天峰永道（福建）创业投资有限公司承租的泉州市鲤城区高新区科技金融服务中心A4层430平方米，因属福建亚鑫投资有限公司与金钥匙公司签订的房屋租赁合同承租面积中的一部分，故未与金钥匙公司另行签订书面房屋租赁合同，于2014年6月1日直接与鲤城高新区管委会签订书面房屋租赁合同并向鲤城高新区管委会支付租金。2015年1月1日起，福建亚鑫投资有限公司将承租部分的租金直接支付鲤城高新区管委会。2015年1月5日，金钥匙公司以福建亚鑫投资有限公司承租入驻的A4层425平方米实际由泉州市晨熙商贸有限责任公司使用为由，向鲤城高新区管委会出具申请报告，申请由泉州市晨熙商贸有限责任公司直接与鲤城高新区管委会签订承租部分的房屋租赁合同。金钥匙公司入驻泉州市鲤城区高新区科技金融服务中心后至今未付租金。2015年4月23日，鲤城高新区管委会以金钥匙公司未付租金构成违约为由，提起本案诉讼，要求解除事实租赁关系，金钥匙公司交还租赁房屋及支付尚欠租金。2015年11月6日，原审法院组织现场勘验，双方当事人共同确认B3层860平方米及C3层305宿舍处于半装修未使用状态，B3层860平方米及C3层304、305宿舍自2015年11月6日起由鲤城高新区管委会行使管理权。另查明，入驻企业五洲国创控股有限公司、东方银商（福建）投资发展有限公司(五洲国创控股有限公司关联企业)办理工商注册登记所提交的书面房屋租赁合同系与鲤城高新区管委会签订。一审法院认为:对入驻企业情况及各自入驻面积，金钥匙公司认可鲤城高新区管委会起诉时对此的相关陈述，应予以确认。1.关于鲤城高新区管委会是否为本案诉争租赁物的实际管理者，是否为本案适格起诉主体问题。根据福建省泉州市鲤城区人民政府与金钥匙公司签订的《泉州高新区科技金融服务中心协议书》明确鲤城高新区管委会为金钥匙公司落户地即本案诉争租赁物泉州市鲤城区高新区科技金融服务中心的主管部门，并结合入驻企业五洲国创控股有限公司、东方银商（福建）投资发展有限公司(五洲国创控股有限公司关联企业)和金钥匙公司在办理工商注册登记时所提交的房屋租赁合同均系与鲤城高新区管委会签订，相关入驻企业陆续与鲤城高新区管委会签订书面房屋租赁合同及将租金直接支付鲤城高新区管委会，以及2015年1月5日金钥匙公司向鲤城高新区管委会书面申请入驻企业泉州市晨熙商贸有限责任公司直接与鲤城高新区管委会签订房屋租赁合同等事实，足以证明鲤城高新区管委会为本案诉争租赁物的实际管理人，且金钥匙公司对此知情，故鲤城高新区管委会为本案适格起诉主体。2.关于金钥匙公司实际租赁的面积问题。鲤城高新区管委会与金钥匙公司签订的《房屋租赁合同》约定鲤城高新区管委会将位于泉州市区南环路泉州高新区科技金融服务中心B幢二楼1000平方米面积（实由B2层860平方米、C2两间宿舍计70平方米及C3层305宿舍计70平方米组成）租赁给金钥匙公司作为营业办公场所，对此双方均无异议。泉州天堂商业运营管理有限公司（五洲国创控股有限公司关联企业）入驻承租B4层、福建亚鑫投资有限公司入驻承租A4层时，金钥匙公司均就此与上述两家公司分别签订书面房屋租赁合同。A2层320平方米及C3层304宿舍在入驻企业北京鹏起神州投资管理有限公司未入驻前已由金钥匙公司进行内部装修并实际管理。金钥匙公司与福建省泉州市鲤城区人民政府签订的《泉州高新区科技金融服务中心协议书》，系针对金融服务平台整体项目落户泉州市鲤城区高新区科技金融服务中心达成的招商投资协议。综上，从鲤城高新区管委会与金钥匙公司签订的《房屋租赁合同》、金钥匙公司分别与入驻企业签订房屋租赁合同或曾为入驻企业承租场所的实际管理人，结合《泉州高新区科技金融服务中心协议书》的协议目的、落户项目的整体性、金钥匙公司依据该协议书能够享有的福建省泉州市鲤城区人民政府为鼓励金钥匙公司招商引资而承诺的相关优惠政策来看，足以充分证明金钥匙公司实际承租了金钥匙公司自用及与福建省泉州市鲤城区人民政府达成招商引资合作合意、约定交由金钥匙公司招商引资的泉州市鲤城区金融服务中心A2层320平方米、A4层855平方米、B2层860平方米、B3层860平方米、B4层860平方米办公场所及C2层两间宿舍、C3层304、305四间宿舍。金钥匙公司主张其仅承租自用的B2层860平方米、C2层两间宿舍及C3层305两间宿舍共计1000平方米，与事实不符，不予采纳。3.关于金钥匙公司享有的免租期问题。金钥匙公司与鲤城高新区管委会签订的《房屋租赁合同》及金钥匙公司与福建省泉州市鲤城区人民政府签订的《泉州高新区科技金融服务中心协议书》，均系金钥匙公司与相对方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性或禁止性规定，合同成立并合法有效。鲤城高新区管委会与金钥匙公司之间的《房屋租赁合同》签订时间在前，约定的承租范围为金钥匙公司自用的营业场所，金钥匙公司与福建省泉州市鲤城区人民政府协商达成招商引资合作意向并签订《泉州高新区科技金融服务中心协议书》的时间在后，扩大了金钥匙公司的实际承租范围，促成鲤城高新区管委会与金钥匙公司就本案诉争租赁物除金钥匙公司自用部分以外的其他部分建立了事实租赁关系。金钥匙公司承租自用部分系鲤城高新区管委会与金钥匙公司经平等自愿协商一致达成的合意，其免租期应适用金钥匙公司与鲤城高新区管委会签订的《房屋租赁合同》中约定的至2014年6月12日止；金钥匙公司承租自用部分以外的其他部分租赁物，因系与福建省泉州市鲤城区人民政府达成合作意向而促成，免租期应适用金钥匙公司与福建省泉州市鲤城区人民政府在《泉州高新区科技金融服务中心协议书》中约定的至2013年12月31日止。2015年11月6日，进行现场勘验时，双方就B3层860平方米及C3层304、305宿舍共同确认自2015年11月6日起由鲤城高新区管委会行使管理权，应予以确认。鲤城高新区管委会与金钥匙公司之间关于B3层860平方米及C3层304、305宿舍的房屋租赁关系于2015年11月6日解除。承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确，依照《中华人民共和国共和国》第六十一条的规定仍不能确定的，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付。金钥匙公司承租至今未支付租金，在鲤城高新区管委会催告后仍未在合理期限内支付，构成严重违约，鲤城高新区管委会行使单方解除权的约定及法定条件均已成就，故鲤城高新区管委会要求解除与金钥匙公司之间的泉州市鲤城区高新区科技金融服务中心A2层320平方米、A4层855平方米、B2层860平方米、B4层860平方米办公场所及C2层两间宿舍的房屋租赁关系及要求金钥匙公司交还目前由金钥匙公司自用的B2层860平方米及C2层两间宿舍，理由充分，予以支持。双方对租金计算方式无异议，鲤城高新区管委会请求金钥匙公司支付自2014年1月1日起至判决确定解除双方租赁关系之日止的尚欠租金，其中2014年1月1日至2014年5月31日期间的租金应按每月44225元计算，共计221125元，2014年6月1日至2014年6月12日期间的租金应按每月20075元计算，共计8030元，2014年6月13日至2014年12月31日期间的租金应按每月34575元计算，共计228195元，2015年1月1日至2015年11月5日期间的租金应按每月28200元计算，共计286700元，以上四笔合计744050元。自2015年11月6日起至判决确定解除租赁关系之日止的租金则应按每月13700元计算。鲤城高新区管委会请求金钥匙公司支付其他部分租金，于法无据，不予支持。鲤城高新区管委会请求金钥匙公司支付判决确定解除租赁关系之日起至实际交还B2层860平方米房屋及C2层两间宿舍之日止的占有使用费，应按每月13700元计算，鲤城高新区管委会请求金钥匙公司支付其他部分占有使用费，于法无据，不予支持。金钥匙公司与福建省泉州市鲤城区人民政府之间就履行《泉州高新区科技金融服务中心协议书》所涉及的相关纠纷，不属于本案审理范围，不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第(二)项、第九十三条第二款、第九十四条第(三)项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、泉州市鲤城区高新技术产业开发区管理委员会与金钥匙控股有限公司之间就泉州市鲤城区高新区科技金融服务中心A2层320平方米、A4层855平方米、B2层860平方米、B4层860平方米办公场所及C2层两间宿舍的房屋租赁关系于判决生效之日解除；二、金钥匙控股有限公司应于判决生效之日起十日内腾退其承租的泉州市鲤城区高新区科技金融服务中心B2层860平方米及C2层两间宿舍并交付给泉州市鲤城区高新技术产业开发区管理委员会；三、金钥匙控股有限公司应于判决生效之日起十日内支付尚欠泉州市鲤城区高新技术产业开发区管理委员会的自2014年1月1日起至2015年11月5日止的租金744050元、自2015年11月6日起至判决生效之日止按每月13700元计算的租金及判决生效次日起至实际交还房屋之日止按每月13700元计算的占有使用费；四、驳回泉州市鲤城区高新技术产业开发区管理委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10573元，由金钥匙控股有限公司负担。
本院二审期间，金钥匙公司依法提交了：房屋租赁合同一份，用以证明泉州市鲤城区高新技术金融服务中心B4层，鲤城高新区管委会已在2014年2月18日将其租赁给五洲国创控股有限公司，不属金钥匙公司的租赁范围。鲤城高新区管委会质证认为：来源真实性无异议，但该租赁合同的租赁物实际是泉州天堂商业运营管理有限公司租赁的B4层的一部分，是五洲国创控股有限公司为了将经营场所注册在该中心，而与鲤城高新区管委会签订的，无法证明是鲤城高新区管委会直接与五洲国创控股有限公司发生租赁关系。鲤城高新区管委会依法提交了：金钥匙公司企业登记信息表、个人缴费记录明细各一份，用以证明王艳艳自2014年6月13日至2015年12月4日期间为金钥匙公司的监事。金钥匙公司质证认为：真实性无异议，王艳艳确是金钥匙公司的员工。本院认为：金钥匙公司提供的房屋租赁合同，可以证明鲤城高新区管委会与五洲国创控股有限公司曾就泉州市鲤城区高新技术金融服务中心B4层100平方米的房屋租赁问题，于2014年2月18日签订房屋租赁合同，并将该合同送至工商行政管理部门备案。鲤城高新区管委会提供的金钥匙公司企业登记信息表、个人缴费记录明细，可以证明王艳艳自2014年6月13日起至2015年12月4日担任金钥匙公司的监事，金钥匙公司并在2013年11月至2016年6月间为王艳艳缴纳医疗保险金。
对一审查明的事实，除金钥匙公司认为，A2层320平方米及C3层304宿舍均不是由其装修，入驻企业天峰永道（福建）创业投资有限公司承租的A4层430平方米，并非因属福建亚鑫投资有限公司与金钥匙公司签订的租赁合同承租面积的一部分，而是因为金钥匙公司不是实际承租人，故未另行签订租赁合同外，双方当事人对其它事实均无异议，对双方当事人无异议的事实，本院予以确认。对双方当事人二审争议的事实，本院作如下认定：A2层320平方米及C3层304宿舍，在北京鹏起神州投资管理有限公司入驻前系由金钥匙公司进行装修和使用的事实，以及A4层855平方米房屋租赁合同的使用和签订情况，金钥匙公司在一审庭审中已经明确予以确认。至于该部分事实，能否作为认定金钥匙公司是实际承租人的依据，本院将结合双方争议的焦点问题一并予以分析、认定。
本院认为：
一、关于金钥匙公司的实际租赁物范围问题。
从本案讼争租赁物的管理和使用情况来看，其中B2层860平方米、C2层两间宿舍70平方米、C3层305两间宿舍，金钥匙公司对系由其与鲤城高新区管委会签订房屋租赁合同并作为办公场所自用的事实没有异议，应予确认。其余讼争租赁物，其中A2层320平方米及C3层304两间宿舍，金钥匙公司在一审庭审中明确承认北京鹏起神州投资管理有限公司入驻使用的该两部分租赁物，A2层320平方米入驻前系由其进行内部装修，C3层304两间宿舍此前系由其使用；A4层855平方米，金钥匙公司承认系由其与福建亚鑫投资有限公司签订相应的房屋租赁合同，且天峰永道（福建）创业投资有限公司承租该楼层的其它部分，因属福建亚鑫投资有限公司签订的该房屋租赁合同项下租赁物的一部分，故直接以该房屋租赁合同为准，未再与金钥匙公司另行签订房屋租赁合同；B3层860平方米，从一审现场勘验笔录体现，处于半装修未使用状态，金钥匙公司虽然主张该楼层的装修系由其引进的相应入驻企业委托装修公司进行装修，但未能举证加以证明，且持有该楼层的钥匙；B4层860平方米，金钥匙公司承认系由其与泉州天堂商业运营管理有限公司签订相应的房屋租赁合同。故应认定本案讼争租赁物除金钥匙公司自用以外的其余部分，均已由金钥匙公司实际进行管理和利用。
从金钥匙公司与福建省泉州市鲤城区人民政府签订的《泉州高新区科技金融服务中心协议书》中的租金优惠条款看，在鲤城高新区管委会已就协议书中指定其作为金钥匙公司落户地的主管部门，同时具有行使本案讼争租赁物出租权利的事实举证加以证明的情况下，该条款指向提供和享受的租金优惠措施，明显存在于鲤城高新区管委会与金钥匙公司之间。虽然该租金优惠条款，因未对包括具体租赁面积等在内的合同主要条款作出约定，而无法作为认定鲤城高新区管委会与金钥匙公司形成租赁合同关系的直接依据。但是在有关入驻企业直接与鲤城高新区管委会签订有关房屋租赁合同及支付租金前，并无证据证明鲤城高新区管委会曾在租金优惠条款之外另行授权金钥匙公司，就金钥匙公司自用以外的有关租赁物，代表其与有关入驻企业签订房屋租赁合同及因此实施相应的装修和利用行为。而且，从金钥匙公司分别与福建亚鑫投资有限公司、泉州天堂商业运营管理有限公司签订的房屋租赁合同来看，该两份房屋租赁合同关于租金减免的约定，不仅相互之间存在差异，而且也与租金优惠条款的约定内容明显不同，可以印证金钥匙公司在具体履行协助招商引资义务的过程中，向有关入驻企业作出不同于鲤城高新区管委会向其提供的租金优惠措施的意思表示时，并未再经鲤城高新区管委会授权或追认，而是完全自主决定并独立实施相应的招商引资行为。更何况，金钥匙公司还曾就其与福建亚鑫投资有限公司签订的房屋租赁合同，以实际使用人为泉州市晨熙商贸有限公司为由，向鲤城高新区管委会申请由泉州市晨熙商贸有限公司直接与鲤城高新区管委会签订房屋租赁合同，也明确体现鲤城高新区管委会并非该房屋租赁合同的签订主体，否则金钥匙公司也无需申请变更合同主体，完全可直接要求鲤城高新区管委会承受该合同的有关权利义务。而在鲤城高新区管委会就本案讼争租赁物催讨租金时，金钥匙公司也均未对鲤城高新区管委会所主张的双方之间存在房屋租赁合同关系的事实提出异议。因此，在金钥匙公司与福建省泉州市鲤城区人民政府签订的《泉州高新区科技金融服务中心协议书》已经明确确定泉州市鲤城区高新区科技金融服务中心所使用的办公场所范围，而本案讼争租赁物又属于该办公场所范围，且其中的租金优惠条款，虽然未对具体租赁面积作出约定，但已对租金标准、租赁期限、免租期作出明确约定的情况下，应认定金钥匙公司以其对自用以外的其余租赁物实施实际管理和利用的行为，向鲤城高新区管委会作出实际租赁具体租赁物的意思表示，鲤城高新区管委会对此也予以认可，双方之间形成可独立于协议书之外的事实上的房屋租赁合同关系。A2层320平方米及C3层304两间宿舍、A4层855平方米、B3层860平方米、B4层860平方米，也应认定属于金钥匙公司的实际租赁范围。
至于就本案讼争租赁物中的B4层的部分面积，鲤城高新区管委会曾在金钥匙公司与泉州天堂商业运营管理有限公司签订房屋租赁合同之后，又分别与五洲国创控股有限公司、东方银商（福建）投资发展有限公司签订房屋租赁合同的问题。双方当事人一审庭审中均确认泉州天堂商业运营管理有限公司、五洲国创控股有限公司、东方银商（福建）投资发展有限公司，实为同一经营主体。因此，在泉州天堂商业运营管理有限公司已就同一租赁楼层与金钥匙公司签订相应房屋租赁合同的情况下，五洲国创控股有限公司、东方银商（福建）投资发展有限公司完全没有必要再与鲤城高新区管委会签订房屋租赁合同。结合金钥匙公司与福建省泉州市鲤城区人民政府签订的《泉州高新区科技金融服务中心协议书》关于鲤城高新区管委会应协助金钥匙公司办理办公场所证明的约定，以及五洲国创控股有限公司、东方银商（福建）投资发展有限公司所签订的该两份房屋租赁合同均来源于工商行政管理部门的事实。应认定五洲国创控股有限公司、东方银商（福建）投资发展有限公司所签订的该两份房屋租赁合同，系鲤城高新区管委会基于履行其协助办理办公场所证明的义务所签订，并出具给工商行政管理部门的备案资料，而非另行与该两家公司成立新的房屋租赁合同关系。
二、关于本案讼争房屋租赁合同关系应否解除问题。
金钥匙公司承认其至今未曾向鲤城高新区管委会支付过相应的租金，并在鲤城高新区管委会向其送达催收租金的催告后，仍未在合理期限内支付，已经构成违约。鲤城高新区管委会依据其于2013年6月13日与金钥匙公司签订的房屋租赁合同，有权行使合同约定的单方解除权。但鉴于该房屋租赁合同的履行期限已于2016年6月12日届满，故无再予解除的必要。就该房屋租赁合同以外的其余租赁物，鲤城高新区管委会与金钥匙公司双方之间虽未签订书面房屋租赁合同，但已形成事实上的房屋租赁合同关系，鲤城高新区管委会依法亦具有解除合同的权利。双方就本案讼争租赁物中的A2层320平方米及C3层304两间宿舍、A4层855平方米、B3层860平方米、B4层860平方米所形成的事实上的房屋租赁合同关系，均应予解除。至于金钥匙公司提出的有关装修出资及补贴问题，明显与本案讼争租赁物无关，均无法证明其相应上诉主张。
三、关于金钥匙公司应否向鲤城高新区管委会支付相应租金及占用费问题。
在本案双方当事人于2013年6月13日签订的房屋租赁合同的履行期限已被认定已经届满而无解除必要，以及基于其余租赁物所形成的事实上的房屋租赁合同关系已被认定应予解除的情况下，金钥匙公司尚欠本案讼争租赁物至今的租金未予支付，且尚占用部分租赁物未退还给鲤城高新区管委会，依法应向鲤城高新区管委会承担支付租金及占用费，并退还相应租赁物的违约责任。双方当事人二审中对于一审判决所认定的按照实际租赁面积和租赁期间以及租金计算方式计算得出的尚欠租金及占用费数额均无异议，应予确认。但鉴于双方当事人于2013年6月13日签订的房屋租赁合同的履行期限已于2016年6月12日届满，故一审判决中关于自2015年11月6日起所计算的金钥匙公司应支付的租金及占用费的期间，应作相应调整，即自2015年11月6日起至2016年6月12日止的租金，按每月13700元计算；自2016年6月13日起至实际退还B2层860平方米房屋及C2层两间宿舍之日止的占用费，按每月13700元计算。
综上所述，金钥匙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，但鉴于双方当事人签订的房屋租赁合同在本院审理期间履行期限已经届满，已无解除必要，故对原审判决予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
一、维持福建省泉州市鲤城区人民法院作出的（2015）鲤民初字第1758号民事判决第二项、第四项；
二、变更福建省泉州市鲤城区人民法院作出的（2015）鲤民初字第1758号民事判决第一项为：泉州市鲤城区高新技术产业开发区管理委员会与金钥匙控股有限公司之间就泉州市鲤城区高新区科技金融服务中心A2层320平方米、A4层855平方米、B4层860平方米办公场所的房屋租赁关系于判决生效之日解除；
三、变更福建省泉州市鲤城区人民法院作出的（2015）鲤民初字第1758号民事判决第三项为：金钥匙控股有限公司应于本判决生效之日起十日内支付尚欠泉州市鲤城区高新技术产业开发区管理委员会的自2014年1月1日起至2015年11月5日止的租金744050元、自2015年11月6日起至2016年6月12日止按每月13700元计算的租金及自2016年6月13日起至实际退还B2层860平方米房屋及C2层两间宿舍之日止按每月13700元计算的占有使用费。
二审受理费10573元，由上诉人金钥匙控股有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何冠雄
审 判 员 王经艺
代理审判员 林良楷
二〇一六年十月二十五日
书 记 员 郭燕珍
速 录 员 陈 蓉
附注引用的主要法律法规条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”
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