北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第01024号
上诉人（原审被告）杨学德，男，1962年9月23日出生。
委托代理人魏伟，北京市中盾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京恒联兴物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区武圣西里28号院3号楼地下室01室。
法定代表人苏春海，总经理。
委托代理人张斌，北京市嘉昊律师事务所律师。
上诉人杨学德因与被上诉人北京恒联兴物业管理有限公司（以下简称恒联兴公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第23843号民事判决，向本院提起上诉。本院2015年1月5日受理该案后，依法组成由法官全奕颖担任审判长，法官魏志斌、法官王天水参加的合议庭，于2015年1月9日公开开庭进行了审理。上诉人杨学德的委托代理人魏伟，被上诉人恒联兴公司的委托代理人张斌到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
恒联兴公司在一审中起诉称：2005年9月30日，杨学德与恒联兴公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由恒联兴公司向杨学德提供物业管理服务，由杨学德向恒联兴公司交纳物业管理费。自2006年10月起至2013年1月止恒联兴公司不再提供物业服务时共7年，杨学德未向恒联兴公司支付物业管理费，故诉至法院，要求杨学德支付2006年到2012年的物业费16749元、同期滞纳金12226元、2011年至2012年度的供暖费4416元。
杨学德在一审中答辩称：恒联兴公司主张的物业费收费标准过高，政府指导价为0.9元每平米每月。恒联兴公司存在违约情形，侵占小区的公共面积，私搭乱建，在楼顶加盖房屋用于经营；掠夺式的经营，侵占大量的公共收益；小区环境差，没有进行任何绿化，安全、卫生环境差。恒联兴公司退出紫东苑小区后，没有办理任何交接手续，拒绝退还其收取的公共利益。双方就物业费交纳情况一直进行交涉，恒联兴公司撤场后亦未告知杨学德其公司地址，所以不同意支付滞纳金。即便存在物业费纠纷，杨学德也应将相关费用交由业主委员会，由业主委员会与杨学德交接。恒联兴公司不是供热企业，无权收取供暖费用，且杨学德已经将供暖费用交给了供暖公司。
一审法院审理查明：北京市朝阳区武圣西里XX号院XX号楼XX号房屋（以下简称涉案房屋）登记在杨学德名下。
2005年9月30日，恒联兴公司（甲方）与杨学德（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定物业名称为紫东苑住宅小区，房屋坐落为武圣西里XX号院XX号楼，建筑面积147.23平方米；甲方对房屋共用设备设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务管理，不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；乙方交纳费用时间为2005年9月30日，住宅按建筑面积每月每平方米1.58元，每次交纳费用时间为每年9月30日前5日内。在违约责任一节中约定：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方整改，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃气、热费、房租等代收代缴服务；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。该协议同时对恒联兴公司的物业管理服务质量进行了约定。
该协议签订后，恒联兴公司对杨学德居住的小区进行了物业管理，杨学德于2005年入住时向恒联兴公司交纳了1年的物业管理费，此后未再交纳物业管理费。恒联兴公司称小区成立业主委员会后，其提供物业管理服务至2012年12月31日，其后小区业主委员会更换了物业。关于供暖费，恒联兴公司提交了其（甲方）与北京竭诚物业管理有限公司（乙方，以下简称竭诚公司）的协议书，该协议书载明乙方实际对武圣西里28号院1、2、3号住宅楼供暖，2011年至2012年度供暖费由甲方支付，共计1220000元。杨学德提交了竭诚公司收据1份，载明杨学德已向竭诚公司支付2011年至2012年度供暖费4416.9元。
杨学德称恒联兴公司自2007年起在涉案房屋楼顶加盖了违章建筑并经营收益，并称恒联兴公司法定代表人苏春海同意其自2006年后不再缴纳物业费以赔偿楼顶漏水损失，恒联兴公司对此不予认可。
一审庭审中，杨学德提交了（2009）二中民终字第05346号民事判决书，该判决维持了（2008）朝民初字第30879号民事判决书，（2008）朝民初字第30879号民事判决书载明恒联兴公司占用共用部位出租牟利的行为显属违约。恒联兴公司所提供的物业服务确有不符合合同约定的情形，故针对案外人张绚要求减免物业费的答辩意见，将酌情予以考虑。经计算，上述判决酌减后的物业费标准为1.264元每平米每月（酌减率20%）。
杨学德称2006年至2012年期间的物业费已向该小区的业主委员会缴纳，并提供了收据证明。恒联兴公司对于该份收据不予认可，并称杨学德即便已向该小区业主委员会缴纳租金也不能免除杨学德向其支付物业费的义务。
一审法院判决认定：恒联兴公司与杨学德签订的物业服务合同系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，故合法有效，双方当事人均应当严格履行。服务费的收费标准应与实际服务质量相对应。服务提供方要求接受方交纳服务费用的，应提供证据证明其已提供符合国家标准和合同约定标准的服务，如服务质量低于国家标准或合同约定的，服务接受方有权要求予以减免服务费用。根据（2009）二中民终字第05346号民事判决书确认，恒联兴公司占用了共用部位并出租牟利，该行为显属违约。恒联兴公司所提供的物业服务确有不符合合同约定的情形，故针对杨学德要求减免物业费的答辩意见，该院将酌情予以考虑。由于恒联兴公司存在违约行为，且恒联兴公司与杨学德之间就物业费交纳问题一直在协商和交涉过程之中。故对于恒联兴公司要求杨学德支付逾期交费滞纳金的诉讼请求，该院不予支持。恒联兴公司计算主张2006年至2012年物业费，由于杨学德入住时已缴纳一年的物业费，物业费支付期间应自2006年10月至2012年12月31日期间的物业费，现恒联兴公司按七年期间主张，该院不持异议。杨学德主张的已向业主委员会缴纳了物业费的答辩意见，依据合同的相对性原则，杨学德向业主委员会缴纳了物业费并不能构成其不向恒联兴公司支付物业费的理由。至于业主委员会与恒联兴公司之间的交接问题，可由业主委员会与恒联兴公司另行解决，亦不能构成杨学德拒绝支付恒联兴公司物业费的理由。关于供暖费，由于杨学德已向供暖单位即竭诚公司缴纳，故不应再次重复向恒联兴公司缴纳，恒联兴公司与竭诚公司之间就供暖费收取的约定，由恒联兴公司与竭诚公司另行处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决：一、杨学德于判决生效后7日内支付北京恒联兴物业管理有限公司物业服务费13399.2元；二、驳回北京恒联兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
杨学德不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一审判决认定事实错误。一、一审判决认定的物业费标准过高。恒联兴公司由小区开发商指定为本小区的物业服务企业后，利用职权大肆牟利，在小区楼房的房顶加盖简易棚房用于出租，大量承租该棚房的外部人员给杨学德的日常生活带来了困扰，而且给小区居民的人身财产安全造成损害，小区车辆被烧等情况时有发生。而且，恒联兴公司没有尽到基本的物业管理职责，小区环境脏乱，无任何绿化及环境治理措施。小区安保形同虚设，导致小区居民极为不满。因此，杨学德认为一审判决认定的物业费标准过高。二、因为恒联兴公司将小区楼房的屋顶加盖棚房出租，所以其法定代表人曾经承诺免除杨学德全部物业费，恒联兴公司无权再向杨学德要求支付物业服务费。三、杨学德已经将物业费交付业主委员会履行代管，因此已经履行了交付物业费的义务。综上，杨学德认为一审判决认定事实不清，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回恒联兴公司的诉讼请求或者依法发回重审，并责令由恒联兴公司承担本案一、二审诉讼费用。
恒联兴公司服从一审法院判决，其针对杨学德的上诉理由答辩称：不同意杨学德的上诉请求及理由。一、恒联兴公司的物业费标准合理。恒联兴公司与杨学德签订了《前期物业管理管理协议》，该协议是双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定。二、关于小区存在的问题，一审法院已经针对物业服务瑕疵对物业费进行了酌减，酌减比例为20%。三、恒联兴公司未承诺免除杨学德的物业费。四、杨学德主张已经将物业费交给了业主委员会，但恒联兴公司才是本案物业服务合同的相对方，杨学德的该项主张不能免除其向恒联兴公司缴纳物业费的义务。综上所述，请求二审法院维持一审判决，并驳回杨学德的上诉请求。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有房屋登记表、《前期物业管理服务协议》、（2009）二中民终字第05346号民事判决书、收据等证据及双方当事人陈述在案佐证。
本院认为：杨学德与恒联兴公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应系合法有效，双方当事人均应当履行相应的合同义务。
恒联兴公司向杨学德提供了物业服务，杨学德应当向其支付相应的物业服务费。杨学德主张因恒联兴公司的物业服务存在多项瑕疵，根据恒联兴公司提供物业服务的实际状况，一审法院认定的物业服务费标准过高。本院认为，一审法院结合杨学德的陈述及（2009）二中民终字第05346号民事判决书等证据，认定恒联兴公司的物业服务确实存在瑕疵，并对于物业服务费的交纳标准予以酌减，酌减比例为20%系属适当，本院予以确认，杨学德要求进一步降低物业服务费收费标准的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予支持。杨学德还提出恒联兴公司的法定代表人曾承诺免除其物业服务费，恒联兴公司对此不予认可，杨学德对其该项主张未提供证据予以佐证，故本院对于杨学德的该项主张不予采信。杨学德上诉主张其已向业主委员会缴纳了物业服务费，故不应向恒联兴公司交纳物业服务费，但杨学德与恒联兴公司签订有《前期物业管理服务协议》，恒联兴公司系合同的相对方及物业服务的实际提供者，故杨学德是否向业主委员会交纳了物业服务费不影响其应当向恒联兴公司交纳物业服务费的义务，亦不能作为其拒绝交纳物业服务费的合理理由。综上，一审法院认定杨学德应当向恒联兴公司交纳物业服务费13399.2元并无不当，本院予以维持。
综上所述，杨学德的上诉理由，均缺乏事实和法律依据，本院对其上诉请求均不予支持。一审法院判决处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费634元，由北京恒联兴物业管理有限公司负担372元（其中262元已交纳，另100元于本判决生效后7日内交纳），由杨学德负担262元（于本判决生效后7日内交纳）；
二审案件受理费135元，由杨学德负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 全奕颖
代理审判员 魏志斌
代理审判员 王天水
二〇一五年一月二十日
书 记 员 付 哲