湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀中民一终字第115号
上诉人（原审原告）蒋文，女，1984年2月21日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区锦溪南路***号，公民身份号码4312811984********。
委托代理人贺珍英（特别授权）。
被上诉人（原审被告）怀化市凯通房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路240号。
法定代表人张伟贤，该公司董事长。
委托代理人赵栋（特别授权），怀化市凯通房地产开发有限公司职工。
上诉人蒋文因与被上诉人怀化市凯通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院2015年1月21日（2014）怀鹤民一初字第1132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月12日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原判认定：原、被告于2011年6月22日签订《商品房买卖合同》，约定的主要内容为“原告购买被告开发的凯通领御住宅住房一套，房号为5幢6层605号房，建筑面积138.83平方米，每平方米购房单价2943.52元，总购房价款408650元（签订合同时付248650元，银行贷款方式支付160000元）；被告应在2012年12月31日前交房给原告，交房时必须经竣工验收合格并取得竣工验收备案表；被告逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交房期限的第二天起至实际交房日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；被告应在2013年12月31日前为原告办理好房地产权属证书，逾期未办理，按原告已付房款支付0.5%的违约金；商品房交付时，产权登记面积与合同约定面积发生差异，最终以怀化市房产局核定面积为准，据实结算，多退少补；原告委托被告办理房屋所有权证和土地使用权证，由被告向原告代收办证相关费用（交易契税、房屋维修基金、权属登记费、办理土地使用权证费、代办费用等）”。合同签订后，原告于2011年6月22日交购房款248650元，于2011年11月24日通过银行按揭贷款方式将余款160000元交付给被告，据此，原告交清了合同约定的全部购房款408650元。原告的房屋经怀化市房产测绘事务所测量，实际建筑面积140.76平方米，其中入户花园面积5.08平方米。原告于2011年6月22日向被告交付了办证费、税费、维修基金等费用，但被告至今未为原告办理好房屋所有权证及国有土地使用权证。被告于2013年8月28日通过邮局挂号信方式通知原告收房，原告在庭审中称未收到此信件。被告开发的5幢房屋于2013年5月29日竣工验收合格，于2013年7月26日完成竣工综合验收文件备案。被告于2011年8月12日取得了凯通领御项目的怀国用（2011）第出776号国有土地使用权证，于2013年12月31日取得了怀房权证湖天开发字第××号房屋所有权证（含原告5幢6层605号房的在内）。
另查明，原告在购买被告开发的“凯通领御”住宅住房5幢6层605号房之前，被告通过广告单的方式，宣传购买该户型住房，该广告单有明确的户型图文样式，并标注有“赠送超大入户花园，出入家门更加从容优雅”、“本广告仅为要约邀请，一切图文资料、规划设计均以政府最终授准文件及双方签订的买卖合同为准，最终解释权归开发商所有”等文字。2015年1月4日，原告向本院提交一份怀化日报2014年12月29日刊登的怀化市住房和城乡建设局《关于取消怀化市凯通领御花园一期5#、8#楼建设工程竣工综合验收备案的公告》，内容为：根据怀化市公安消防支队《建设工程消防验收意见书》（怀公消验字（2014）第0096号）：“一、综合评定该工程消防验收不合格”，按照《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第五条第四款“法律法规应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件”的规定，经研究，决定取消怀化市凯通领域花园一期5#（备案编号2013-47）、8#（备案编号2013-49）楼建设工程竣工综合验收备案，待消防验收合格后重新备案。
原审认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应全面履行。被告开发的5幢房屋于2013年7月26日取得竣工综合验收文件备案，于2013年8月28日以挂号信件方式通知原告来收房，其逾期交房违约行为客观存在，予以认定。原告称未收到被告通过挂号信件方式寄送的收房通知，不符合常理，鉴于双方对送达收房通知的方式及确认送达完成的方式均未明确约定，酌情推定原告收到收房通知的时间应为2013年9月15日前，故被告逾期交房的期间应为2013年1月1日至2013年9月15日（共258天）。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定“被告逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交房期限的第二天起至实际交房日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金”，故被告应支付原告逾期交房违约金10543元（408650元×258天×0.0001）。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定“被告应在2013年12月31日前为原告办理好房地产权属证书，逾期未办理，按原告已付房款支付0.5%的违约金”，原告交付了被告相关办证费用，但被告至今未为原告办理好房地产权属证书，应支付原告逾期办证的违约金2043元（已交购房款408650元×0.5%）。虽然被告在推销房�销售的广告宣传图文资料中标注了“赠送超大入户花园，出入家门更加从容优雅”文字，但同时也明确标注了“本广告仅为要约邀请，一切图文资料、规划设计均以政府最终授准文件及双方签订的买卖合同为准，最终解释权归开发商所有”等文字，被告明确了该广告宣传中的内容为要约邀请，在原、被告正式签订《商品房买卖合同》时，该内容并未作为要约内容，签订的《商品房买卖合同》中也没有“赠送超大入户花园”内容，故原告要求被告返还已收取的入户花园面积房款的诉讼请求没有合同依据，不予支持。被告现尚未给原告办理好国有土地使用权证及房屋所有权证，原、被告双方也没有就相关税费进行过结算；原告关于入户花园属赠送的主张，法院也未支持，故原告要求“判令被告向原告返还多收入户花园房款导致相应的税费、办证费等费用增加的388元”的诉讼请求没有事实依据，不予支持。怀化市凯通领御花园一期5#楼于2013年7月26日已取得建设工程竣工综合验收备案，被告基于行政主管部门出具的当时具有既定效力的法定文件，向原告交付房产符合合同约定。而怀化日报2014年12月29日刊登怀化市住房和城乡建设局《关于取消怀化市凯通领御花园一期5#、8#楼建设工程竣工综合验收备案的公告》，原告主张的由此产生的违约金损失，则是被告所不可预见的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，违约方的损失赔偿额不得超过其订立合同时可预见到的因违反合同可能造成的损失，因此，被告已取得的建设工程竣工综合验收备案被撤销后，应当承担相应的行政责任，并进行相应整改，但不应对此再承担违约金赔偿的民事责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第一百零七条、第一百一�三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第三条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决：一、被告怀化市凯通房地产开发有限公司支付原告蒋文逾期交房的违约金10543元，于本判决生效后7日内付清；二、被告怀化市凯通房地产开发有限公司支付原告蒋文逾期办理房地产权属证书的违约金2043元，于本判决生效后7日内付清；三、驳回原告蒋文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费755元，减半收取377.5元，由被告怀化市凯通房地产开发有限公司承担。
宣判后，上诉人蒋文不服，以被上诉人直至今日尚未履行交房义务、违约�房时间应计算至实际交房之日；被上诉人在其广告图文中标注了“赠送超大入户花园，出入家门更加从容优雅”，即系被上诉人对销售房屋及其设施的允诺，依据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第三条之规定，被上诉人的上述行为就是要约，其收取上诉人的入户花园款就是违约，理应承担违约责任，将多收入户花园面积的房款及其他费用予以返还为由向本院提起上诉，要求本院二审：1、撤销原判第一、三项；2、判令被上诉人还应向上诉人支付逾期交房违约金，即从2013年1月1日起计算至实际交房之日（暂计算至2014年10月10日已经产生的逾期交房违约金26481元）；判令被上诉人向上诉人返还多收取的入户花园面积房款9273元；判令被上诉人向上诉人返还多收的入户花园面积房款导致相应的税费、办证费等费用增加的388元�3、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人怀化市凯通房地产开发有限公司对上诉人蒋文的上诉主张及理由答辩称：原判事实清楚，处理正确。上诉人的上诉主张不能成立，二审应予驳回。
原审认定的事实属实，本院予以确认。
上述事实，经一公开开庭审理和二审法庭调查询问，双方当事人到庭举证、质证和辩论，本院确认有下列证据予以证实：
1、一审所列证据和一审庭审笔录；
2、二审法庭调查询问笔录。
本院认为：怀化市凯通房地产开发有限公司与蒋文所签订的《商品房买卖合同》，出于双方当事人真实意思表示，不违反法律强制禁止性规定，合法有效。原审确认为有效正确。
虽然，上述合同约定于2012年12月31日前交房，但房屋于2013年7月26日才完成竣工综合验收文件备案，此时房屋才具备合同约定的交房条件。怀化市凯通房地产开发有限公司于2013年8月28日以挂号信件方式通知蒋文来收房后，蒋文不予收房，原审鉴于双方对送达收房通知的方式及确认送达完成的方式均未明确约定，酌情推定蒋文收到收房通知的时间应为2013年9月15日前，并将怀化市凯通房地产开发有限公司违约交房的时间计算至2013年9月15日止并无不当。蒋文就逾期交房事项提出的违约金计算之上诉主张缺乏充分依据，不能支持。
怀化市凯通房地产开发有限公司在房屋经销售过程中所做关于对购房者承诺的广告内容，为购房者所认可，该内容虽不写进正式的房屋买卖合同，亦为房屋买卖双方的真实意思表示，应属房屋买卖合同的组成部分，对卖房方具有约束力。虽然，怀化市凯通房地产开发有限公司做了内容为“赠送超大入户花园，出入家门更加从容优雅”的广告属实，但在广告中同时也载明了“本广告仅为要约邀请，一切图文资料�规划设计均以政府最终授准文件及双方签订的买卖合同为准”等内容，入户花园系在图文资料和规划设计范畴之列，按上述广告内容，卖房方是否真正赠送超大入户花园，最终还须以政府授准文件及双方签订的买卖合同为准。由于赠送入户花园的内容并未写进双方所签《商品房买卖合同》，蒋文在诉讼中亦未举证证明相关的政府授准文件写明有赠送入户花园的内容，按照“谁主张、谁举证”的民事诉讼举证原则，蒋文因举证不能故其所提要求怀化市凯通房地产开发有限公司向其返还已收取的入户花园房款之上诉主张缺乏合同和其他事实依据，不能成立，不予支持。原审不予支持正确。
另外，由于怀化市凯通房地产开发有限公司尚未为蒋文办理好房地产权证，房屋最终面积并不能确定，蒋文提出由怀化市凯通房地产开发有限公司向其返还多收取的房款9273元及导致相应的税费、办证费等费用增加的388元之主张，亦缺乏依据，不能支持。
综上，原判事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。上诉人蒋文的上诉主张及理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费440元，由上诉人蒋文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冷旗帜
审 判 员 刘士平
代理审判员 宋艳云
二〇一五年四月十日
代理书记员 向庆玲