上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第35971号
原告上海汉音实业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人陈振汉，总经理。
委托代理人梁端宏，上海市淮海律师事务所律师。
委托代理人樊云，上海市淮海律师事务所律师。
被告大谦投资有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人卢雅，总经理。
委托代理人赵晓雷。
被告上海观海汽车销售服务有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人郑智军，总经理。
原告上海汉音实业发展有限公司（以下简称汉音实业公司）与被告大谦投资有限公司（以下简称大谦投资公司）、被告上海观海汽车销售服务有限公司（以下简称观海销售公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月28日立案受理后，依法适用简易程序，并于2015年11月3日、11月24日公开开庭进行了审理。原告汉音实业公司的委托代理人梁端宏、樊云，被告大谦投资公司的委托代理人赵晓雷、被告观海销售公司的法定代表人郑智军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汉音实业公司诉称，2014年9月25日，上海汉音电子有限公司与两被告就两被告承租浦东新区川沙路XXX号厂房签订《厂房租赁合同书》，后因作为出租方的上海汉音电子有限公司变更为原告，故原告与两被告于2015年1月20日签订了《补充协议》，该《补充协议》除变更出租方名称外，双方对租金又做了重新约定。2014年9月25日，原告将两被告承租的房屋及场地交付给两被告，同时根据两被告的要求为便于使用，原告将原出租给第三方的房屋予以拆除，并违约解除了与第三方的租赁合同。《厂房租赁合同书》约定，租期为五年，自2014年12月24日至2019年12月23日，另2014年9月25日至2014年12月23日为免租期。《补充协议》约定，两被告应付租金为每三个月人民币（以下币种相同）113，750元，由两被告在原告发票开具后每三个月起始日前七天支付给原告。2015年6月初，原告将应收取的2015年7月至9月的租金发票开具给了两被告，两被告理应于2015年6月17日前将该租金支付给原告，但两被告至今未付，故提起诉讼，要求：1、判令两被告支付房屋租金（三个月免租期的租金）113，750元；2、判令两被告支付提前解除合同的二个月即2015年6月25日至8月24日的租金75，833元；3、判令两被告支付提前解除合同的违约金73，000元；4、判令两被告赔偿117，360元（厂房重建费用95，960元，被告使用小厂房的场地导致我方赔偿他人的21，400元）。
被告大谦投资公司、观海销售公司辩称，1、被告违约是事实，同意已付保证金73，000元作为违约金赔偿给原告。2、三个月免租期是合同写明给被告装修筹建的期限，免租期的租金不应该由被告承担。3、被告承租的厂房包括了场地，该场地的南面有一个违章搭建的棚，当时被告跟原告说过场地是维修停车用的，故不需要该棚，这也是被告当时承租原告厂房的条件，被告不同意赔偿原告重建该棚的费用。原告与该棚的原租赁户之间的关系与被告无关，不同意承担21，400元。4、被告于2015年6月底通知原告提前解约，保证金同意由原告没收抵作违约金，该违约金包括了提前解除合同的两个月租金，故不同意再承担提前解除合同的二个月租金。
经审理查明，2014年9月25日，由上海汉音电子有限公司（以下简称汉音电子公司）作为甲方、被告大谦投资公司作为乙方（但在乙方处打印着被告观海销售公司的全称），双方签订《厂房租赁合同书》一份，合同约定：甲方将位于浦东新区川沙路XXX号的厂房和场地（以下简称租赁物，场地包括主厂房北侧平房最西侧一线至主厂房的停车场地）租凭给乙方使用，用于汽车销售及维修使用，租赁物面积经甲乙双方认可确定为2000平方米（包括主体厂房，主入口门卫室、场地北侧三间平房），场地为600平方米；租赁期限为5年，自2014年12月24日起至2019年12月23日止；租赁物的免租期为91天，即从2014年9月25日起至2014年12月24日止；本合同生效之日后3日内，甲方将租赁物按现状交付给乙方使用；本租赁合同的保证金为7.30万元；第1年至第2年每年的年租金为43.80万元，第3年起每年租金等额递增，递增金额为21，900元；乙方应于起租日前7天内支付第一期租金，以后每三个月为一期，在每期起租日前7天向甲方支付全额当期租金，甲方提前15天开具发票，乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金为拖欠天数乘以每期租金的0.5%；若乙方提前解约，应提前2个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：a、向甲方交回租赁物；b、交清因本合同所产生的费用；c、甲方没收乙方之前支付的全额保证金作为赔偿。《厂房租赁合同书》签订后原告即将租赁物交付给被告，其中场地上北面的棚已拆除，但双方未办理交接手续。2015年1月20日，由原告作为甲方（出租方）、被告大谦投资公司作为乙方（承租方）双方签订《补充协议》一份，该协议约定：鉴于甲乙双方于2014年9月25日共同签署了《厂房租赁合同书》，双方本着互利互惠的原则，经友好协商一致同意就《厂房租赁合同书》中未尽事项特订立以下补充协议。合同内容补充部分：一、现汉音电子公司更改为汉音实业公司，原合同不变。现观海销售公司（上海大谦投资有限公司）更改为大谦投资有限公司，原合同不变。二、原租金第一年至第二年每年的年租金为43.80万元，现为45.50万元，第三年起每年租金等额递增，递增金额为22，750元。三、原每期（三个月租金）109，500元，现为每期（三个月租金）113，750元。本协议生效后，即成为《厂房租赁合同书》不可分割的组成部分，与《厂房租赁合同书》具有同等法律效力。除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。上述合同签订后，被告支付原告保证金7.30万元，另被告向原告支付了2014年12月25日至2015年6月24日租金。2015年6月10日左右，被告收到原告开具的2015年7月至9月租金发票，但被告未能支付。2015年6月28日，两被告向原告发送了《关于提前终止﹤厂房租赁合同书﹥的通知函》，通知原告提前解除《厂房租赁合同书》。
另查明，系争租赁物由产权人上海中旅华欣实业总公司出租给原告，并同意原告转租。
以上事实，由经庭审质证的《厂房租赁合同书》、《补充协议》、《房屋租赁合同》和产权证复印件及原、被告的陈述在案佐证。
审理中，原告表示，汉音电子公司的法定代表人李登青与原告的法定代表人陈振汉系夫妻，本案所涉租赁物系原告承租后由汉音电子公司使用，后汉音电子公司将租赁物出租给了被告大谦投资公司，并签订《厂房租赁合同书》，因租赁物的实际权利人是原告，故原告与被告大谦投资公司签订了《补充协议》，变更了出租主体。被告确认租赁物系原告承租后转租给被告。庭审中，原、被告确认《厂房租赁合同书》和《补充协议》于2015年8月底解除。原告另称，原告给予免租期91天是基于5年的租期，但是被告在承租半年后就提前解约，故要求被告赔偿免租期的租金损失。原告提供与被告大谦投资公司工作人员的往来邮件，证明场地上的棚是应被告要求拆除的，提供汉音电子公司与案外人韦某某签订的房屋租赁合同及协议，证明场地上的棚原出租给韦某某，因为被告的要求拆除而提前与韦某某解约，并支付违约金21，400元，提供厂房施工报价单，证明拆除的棚重新恢复重建的费用需95，960元。两被告对往来邮件没有异议，对汉音电子公司与韦某某的租赁合同及协议的真实性无法确认，另两被告表示同意共同承担责任。
本院认为，本案所涉租赁物系原告向他人承租，并有权出租，虽然《厂房租赁合同书》系汉音电子公司与被告大谦投资公司所签，但之后原告与被告大谦投资公司签订的《补充协议》变更了《厂房租赁合同书》的出租主体，即将出租方汉音电子公司变更为原告，因此《厂房租赁合同书》及《补充协议》对原告及被告大谦投资公司具有约束力，双方均应恪守。被告大谦投资公司因自身的原因于2015年6月28日致函原告要求提前解约，对此，原告表示同意，现双方确认《厂房租赁合同书》和《补充协议》于2015年8月底解除，并无不妥，本院予以确认。由于合同提前解除系被告大谦投资公司违约所致，故被告大谦投资公司应当承担相应的违约责任，被告观海销售公司同意与被告大谦投资公司共同承担责任，并无不妥，可予准许。鉴于双方确认合同于2015年8月底解除，故原告要求被告支付2015年6月25日至8月24日的租金，应予支持。原告主张免租期的租金损失，符合相关规定，应予支持，但是鉴于租赁合同已部分履行，故免租期的租金损失由本院予以酌减。原告要求被告支付提前解除合同的违约金7.30万元，符合合同约定，且被告也予以认可，应予支持。至于原告主张的损失赔偿，无合同及法律依据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告大谦投资有限公司、被告上海观海汽车销售服务有限公司应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告上海汉音实业发展有限公司免租期租金损失100，000元；
二、被告大谦投资有限公司、被告上海观海汽车销售服务有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海汉音实业发展有限公司违约金73，000元，该款用被告大谦投资有限公司支付给原告上海汉音实业发展有限公司的保证金73，000元抵扣；
三、被告大谦投资有限公司、被告上海观海汽车销售服务有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海汉音实业发展有限公司2015年6月25日至8月24日的租金75，833元；
四、驳回原告上海汉音实业发展有限公司的其余诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7，933元，减半收取计3，966.50元，由原告上海汉音实业发展有限公司负担966.50元，被告被告大谦投资有限公司、被告上海观海汽车销售服务有限公司负担3，000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 敏
二〇一五年十二月二十二日
书记员 李黎黎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。