云南省昆明市官渡区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0111民初5843号
原告杨朝早，男。
委托代理人刘俊波、苗春艳，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被告云南中豪置业有限责任公司，住所昆明市官渡区彩云北路5151号。
委托代理人丁敏、朱方方，云南建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
原告杨朝早诉被告云南中豪置业有限责任公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年5月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年9月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨朝早诉称：原告于2013年9月21日在被告销售员引导和推荐下，与被告签订《中豪广场产品订购单》，约定原告向被告订购中豪广场XXXXXXX号商铺。订购面积为125㎡，订购总价为1384577元。被告承诺预售许可证正在办理中，2013年12月31日前签订正式《商品房购销合同》并交房。原告按照被告要求，向被告支付购房款人民币694577元，但被告时至今日仍未取得预售许可证，无法与原告签订正式《商品房购销合同》。2015年5月27日被告与原告等业主签订了《房地产抵押合同》，约定被告以开发建设的中豪悦城花园、中豪逸境花园两个小区约2500个未售地下车位抵押给原告等业主，用于担保《中豪广场订购单》项下原告所享有的债权的实现。并约定若被告在约定期限内未能给原告等业主办理抵押权登记的，需按照担保主债权总金额的20%承担违约金。但被告至今仍未给原告等业主办理抵押登记。原告认为，被告在中豪广场项目尚未取得预售许可证的情况下，要求原告支付50%以上购房款，最后迟迟不能取得预售许可证，主观上存在恶意违约情形。目前被告经营状况严重恶化，也不具备履行合同义务的能力，原告的合同目的已无法实现。原告为维护合法权益，特诉至法院，请求：1、请求判令解除原被告双方签订的《中豪广场产品订购单》；2、请求判令被告返还购房款人民币694577元，支付资金占用费人民币91800.24元（按银行同期贷款利率暂计算自2014年1月1日起至2016年5月19日），支付违约金人民币138915.4元，共计人民币925292.64元，此后利息计算至自还款项还清之日止；3、判令被告承担本案的诉讼费用、保全费、担保费、律师费。
被告云南中豪置业有限责任公司辩称：对解除双方签订的《中豪广场订购单》无异议；返还定金我方也认可，但资金占用利息过高且无约定或法定依据；担保费、律师费等也未在合同中约定，诉讼费应当由原告自行承担；仓储服务委托合同也未能实际履行。
原告为支持其主张向法庭提交了如下证据材料：1、中豪广场订购单（NO：XXXXXXXXX）；2、云南省地方税务局通用机打发票3张；3、交房承诺、《昆明25家房企冷对催收令》；4、承诺书、会议纪要、房地产抵押合同、委托人及签名表；5、法律服务合同、律师费发票。
被告经质证认为：证据1、2真实性无异议，但签订购单时已告知属于风险投资，被告不存在恶意欺诈；证据3的交房承诺三性均不认可，没有加盖公司公章，承诺人也无法代表公司；《昆明25家房企冷对催收令》三性均不认可，证据来源不清楚，证明内容也不认可；承诺书三性不认可；会议纪要真实性予以认可，证明内容不认可；房地产抵押合同、委托人及签名表真实性均无异议；证据5真实性认可，但证明目的不认可，律师费的产生与本案无关联。
被告为支持其辩解主张向法庭提交了如下证据材料：1、中豪广场订购单（NO：XXXXXXXXX）；2、中豪螺蛳湾中豪广场C9-3栋3011号物业委托经营管理合同、退返租款明细表及凭证（1张）。
原告经质证认为：对被告提交证据1、2真实性无异议；返租明细表及银行凭证与本案无关。
结合当事人质证及庭审陈述，本院对本案证据材料的认证如下：原告提交证据1、2，被告对其真实性无异议，本院予以采信；原告提交证据3交房承诺为案外人陈晓楠、张天银在空白订购单上书写，但无被告公司公章确认，原告也未能证明书写人陈晓楠、张天银与被告的关系，不能证明承诺内容为被告真实意思，故本院对此不予采信；《昆明25家房企冷对催收令，无一家还清土地款》与本案无直接关联，且不能证明原告主张，本院对此不予确认；本院对《承诺书》、《会议纪要》真实性予以确认，但该证据仅能证明因被告未能签订购房合同并交房，被告与业主协调沟通拟提供抵押物予以担保；《房地产抵押合同》、委托人及签名表及证据5被告对其真实性无异议，本院予以确认。被告提交《中豪广场订购单》与原告提交一致，本院予以确认；被告提交《物业委托经营管理合同》、退返租明细及银行凭证虽与本案非同一法律关系，结合双方庭后陈述，可证明被告基于涉案房屋已收取部分租金收益，本院予以参考。
经审理，本院确认本案法律事实如下：2013年9月21日，原被告签订编号为NO：XXXXXXXX号《中豪广场产品订购单》，约定原告向被告订购其开发的中豪广场C9楼3栋3011号商铺，优惠后的总价为1384577元。订购单上注明：“订金金额”13万元整；商品房预售许可证明书正在办理中，客户应在接到云南中豪置业有限责任公司签约通知或公告之日起七天内签订《商品房购销合同》。签订订购单后，原告于2013年9月21日向被告缴纳了13万元订金，后于2013年10月12日、2013年10月26日向被告支付了564577元。原告交款共计694577元。因被告未能与原告签订商品房买卖合同或向原告返还购房款，经双方协商后，原、被告签订合同编号：中豪房抵XXXXXXXX号《房地产抵押合同》，合同约定：为了确保抵押权人（债权人）与云南中豪置业有限责任公司签订《中豪广场产品订购单》的履行和抵押人（债务人）收取抵押权人购房定金（订金）的资金安全保障，抵押人愿为抵押权人按主合同与债务人形成的债权提供房产抵押担保；被担保的主债权为：（1）抵押权人（债权人）与抵押人（债务人）所签订的《中豪广场订购单》项下债权人所享有的债权，即：主债权为全部购房定金（订金）以及利益、权利，具体金额以《抵押权人签名》上收取抵押权人缴纳给云南中豪置业有限责任公司的全部款项及其利益、权利为准；（2）云南中豪置业有限责任公司取得商品房预售许可证，并按原与抵押权人（债权人）签订的《中豪广场订购单》内容、条件与抵押权人签订《商品房买卖合同》；抵押担保范围包括主债权全部金额及其利益、利息、罚息、违约金、损害赔偿金，以及诉讼费、律师费等实现债权和抵押权的一切费用；抵押房产为坐落于昆明市官渡区螺蛳湾国际商贸城由云南中豪置业有限责任公司开发建设的中豪悦城花园、中豪逸境两个小区未售地下车位约2500个抵押给抵押权人（以《抵押房产清单》为准）；未按本合同约定办理房地产抵押登记手续的，但因抵押登记部门等非抵押人原因导致未按本合同约定办理抵押登记手续的除外，抵押人应按本合同担保主债权总金额20%向抵押权人支付违约金。上述合同签订后，约定抵押房产均未办理抵押登记。现因该楼盘至今尚未取得商品房预售许可证，未实际交付且双方至今未签订《商品房购销合同》，原告遂诉至本院提出如上诉请。另，原告与案外人云南中豪仓储服务有限公司针对涉案房屋签订《物业委托经营管理合同》，经本院庭后向双方当事人询问核实，双方确认原告至今实际已受领《物业委托经营管理合同》项下2014年、2015年租金。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。原、被告签订的《中豪广场产品订购单》系以将来双方签订商品房销售(买卖)合同为目的的预约合同，其系双方当事人真实意思表示，亦未违反国家法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。本案中，原告已实际向被告支付房款694577元，该款项已由被告确认收到并开具相应发票。后因被告的原因导致双方无法签订《商品房购销合同》，原告购买房屋的合同目的已不能实现，且被告也当庭表示愿意解除订购单，故原告诉请解除原被告双方商品房订购单的主张有事实和法律依据，本院予以支持。至于原告主张资金占用费，其主张按银行同期贷款利率自2014年1月1日起至款项还清之日止计算。本院认为，违约责任的承担应当与违约行为所造成损失基本相当，涉案交易房屋虽未交付，但原告已受领部分租金收益，已体现交易的相应使用利益。鉴于被告长期占用原告的资金属实，故本院综合本案实际情形，对被告应承担的资金占用利息按中国人民银行同期贷款利率计付购房款款项自起诉之日（2016年5月26日）起至款项还清之日止的利息予以支持。至于原告主张未办理抵押登记而应承担的违约金，《房地产抵押合同》虽有约定，但原告未能举证证明资金占用费之外因被告未返还房款而导致的其他损失，鉴于本院已支持原告资金占用部分已能够弥补原告损失，故本院对违约金部分不再支持。原告主张律师费、担保费承担，双方在《中豪广场产品订购单》中并无约定，且该费用非原告必要支出，故本院对此不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告云南中豪置业有限责任公司与原告杨朝早签订的编号为NO：XXXXXXXX号的《中豪广场产品订购单》即日解除；
二、被告云南中豪置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨朝早购房款694577元，并按中国人民银行同期贷款利率计付上述款项自2016年5月26日起至款项还清之日止的利息；
三、驳回原告杨朝早的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费13053元，由被告承担10746元，由原告承担2307元；保全费5000元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。
审 判 长 和 蓉
人民陪审员 谢雪梅
人民陪审员 章雨春
二〇一七年三月十四日
书 记 员 张奕繇