浙江省宁海县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬宁民初字第1210号
原告：宁海县龙珠银河商铺业主管理委员会，住所地：浙江省宁海县跃龙街道人民路65号。
负责人：钱金，该委员会主任。
委托代理人：周瑞昌，浙江中汇律师事务所律师。
委托代理人：张筱娜，浙江中汇律师事务所律师。
被告：宁波贵友百货批发商城有限公司，住所地：浙江省宁海县跃龙街道人民路65号。
法定代表人：廖银全，该公司执行董事。
委托代理人：张荣，公司经理。
委托代理人：李维梅，北京市京师律师事务所律师。
被告：北京金开利城投资管理有限公司，住所地：北京市西城区西外大街136号八层（德胜园区）。
法定代表人：胡乐军，该公司总经理。
委托代理人：李维梅，北京市京师律师事务所律师。
第三人：陈敏悦，个体户。
原告宁海县龙珠银河商铺业主管理委员会（以下简称业委会）为与被告宁波贵友百货批发商城有限公司（以下简称贵友公司）、北京金开利城投资管理有限公司（以下简称金开公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年6月5日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员水俊涵适用简易程序独任审判。原告业委会于2015年6月16日向本院提出财产保全的申请，并提供担保，本院予以准许。2015年7月6日，本院依据原告申请，追加陈敏悦为第三人。2015年7月14日，因被告金开公司的法定代表人下落不明，故本案转为普通程序审理。2015年10月12日，本案第一次公开开庭审理，原告业委会的委托代理人周瑞昌、张筱娜，被告贵友公司的委托代理人张荣、李维梅，被告金开公司的委托代理人李维梅，第三人陈敏悦到庭参加诉讼。2015年12月15日，本案第二次公开开庭审理，原告业委会的委托代理人周瑞昌，被告贵友公司的委托代理人张荣、李维梅，被告金开公司的委托代理人李维梅，第三人陈敏悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告业委会起诉称：2013年12月8日，原告与被告贵友公司签订《宁海龙珠大厦租赁合同》一份，约定：原告将位于宁海县跃龙街道人民路65号龙珠大厦南面地上1-2层商铺出租给被告贵友公司，租期10年，即2014年3月31日至2024年3月31日；租金第1-3年为每年520万元，第4-6年为每年580万元，第7-10年为每年650万元，租金每半年支付一次，先付后用；如被告贵友公司逾期30日未支付租金，原告有权解除合同，并要求被告贵友公司支付违约金260万元。同时，被告金开公司作为被告贵友公司履行合同义务的担保人，在合同上盖章确认。合同签订后，原告按约将约定房产交付被告贵友公司使用，之后被告贵友公司陆续支付租金至2014年12月31日。2014年9月3日，被告贵友公司以经营困难为由，要求迟延支付2015年1月1日至2015年9月30日的租金。经协商，原告与被告贵友公司签订《补充合同》，原告同意该9个月租金延迟到2015年4月份支付。至今，被告贵友公司未履行《补充合同》约定的付款义务。原告与被告贵友公司之间签订的《宁海龙珠大厦租赁合同》和《补充合同》合法有效，被告贵友公司未按约履行义务，构成违约。被告金开公司作为被告贵友公司全面履行合同义务的担保人，应当承担担保责任。虽然《宁海龙珠大厦租赁合同》约定了先开发票后付租金，但现被告贵友公司已未实际经营，经原告申请保全，两被告被保全金额远远不足应付的租金，故原告有权行使不安抗辩权，对抗合同中关于先开票后付租金的约定。现起诉，要求解除原告与被告贵友公司签订的《宁海龙珠大厦租赁合同》和《补充合同》；被告贵友公司腾退位于宁海县跃龙街道人民路65号的龙珠大厦南面地上1-2层商业用房；被告贵友公司立即支付原告租金260万元（暂算至2015年6月30日，后续租金计算至被告贵友公司实际腾房止）及违约金260万元；被告金开公司对被告贵友公司的上述付款义务承担连带责任。
原告业委会为证明自己的主张，提供《宁海龙珠大厦租赁合同》、《补充合同》各一份，拟证明如下：原告将位于宁海县跃龙街道人民路65号龙珠大厦南面地上1-2层房屋出租给被告贵友公司，双方对租金、付款时间、违约责任等进行了约定，被告金开公司自愿为被告贵友公司全面履行合同义务承担担保责任的事实；另依据合同约定，原告仅需提供消防意见书及移交相关设施，本案的消防问题是被告贵友公司在装修过程中所产生的，与原告无关的事实。
被告贵友公司答辩称：1.原告的诉讼请求与事实不符，原告已于2015年5月1日擅自解除合同，并收回租赁房屋的钥匙，现租赁合同已解除，被告贵友公司也于2015年4月30日腾房完毕，不需要支付后续的租金。2.《宁海龙珠大厦租赁合同》约定出租方应于付款日期前5天提供正式发票，未能提供发票的，承租方可顺延支付租金的时间。原告至今未提供相应的发票，被告贵友公司有权顺延支付时间，不存在违约。3.原告的消防设施不合格，属严重违约，已造成被告贵友公司重大损失。依据合同约定，原告应当提供经消防部门验收合格的商用消防系统，并提供建筑消防验收意见书作为合同附件，同时原告承诺在被告贵友公司为商户办理租赁证明时予以协助。但事实上，原告至今无法向被告贵友公司提供当地消防部门出具的消防审批合格证书，致使商户屡次因消防不合格遭遇停业、罚款处罚，同时大型超市也因消防问题无法入驻。4.原告属于擅自解约行为，应当承担违约责任。5.原告所举的证据不足以证明两被告没有履行能力，不安抗辩权不成立。
被告贵友公司为证明自己的主张，提供证据如下：
《宁海龙珠大厦租赁合同》复印件一份、录音及根据录音整理的书面记录三份、照片四张，拟证明租赁房屋存在消防隐患，为此被告贵友公司和原告多次沟通消防事项，消防部门也就租赁房屋的消防问题召开过专题会议的事实；
原告业委会于2015年4月27日出具的函、2015年5月1日出具的收条各一份，拟证明原告已擅自解除合同，并收回租赁房屋的钥匙，原告诉请的合同已于2015年5月1日解除的事实；
被告贵友公司于2015年4月25日出具的告知书一份，拟证明租赁房屋一直存在消防隐患，致使被告贵友公司无法正常经营，造成巨大损失的事实；
发票一份、收据二份、银行付款凭证一份，拟证明被告贵友公司已支付原告租金390万元，第一次支付260万元原告提供了发票，第二次支付130万元原告未提供发票，只有收据，致使被告贵友公司无法支付剩余租金的事实；
《不同意投入使用、营业决定书》及询问笔录各一份，拟证明涉案商场的消防主机存在严重问题，导致无法经营的事实。
被告金开公司答辩称：被告金开公司的答辩意见与被告贵友公司一致。此外，原告与被告贵友公司在未经担保人同意的情况下签订的《补充合同》，增加了担保人的责任，故被告金开公司不承担担保责任。
被告金开公司未提供证据。
第三人陈敏悦答辩称：被告贵友公司向原告交付钥匙第三人不知情。2015年5月1日，被告贵友公司张贴了一份通知，告知所有商户被告贵友公司与原告业委会因消防问题产生纠纷，暂无法营业，营业时间另行通知。至今，第三人还在等待被告贵友公司的通知，故第三人对被告贵友公司认为其与原告业委会的租赁合同已经解除不予认可。另第三人与被告贵友公司签订的系“1＋4”合同，第三人一直认为双方签订的是5年租期的合同，如果仅签一年，第三人也不会承租。商场关门后，停水停电，给第三人造成了损失。
第三人陈敏悦为证明自己的主张，举证如下：
《宁波贵友百货批发商城租赁合同》一份，拟证明第三人与被告贵友公司签订了租赁合同，约定租期为5年及相应的权利义务的事实；
被告贵友公司于2015年5月1日出具的通知一份，拟证明被告贵友公司并未与原告解除合同，第三人还在等待商场的具体开业时间。
经庭审质证，本院认证如下：
1.对原告提供的证据，两被告对真实性没有异议，对证明目的有异议，认为商场的消防设施未通过验收，责任在于原告。第三人对真实性没有异议，认为商场的消防设施确实存在问题。本院对该组证据的真实性予以认定。
2.对被告贵友公司提供的证据，原告对真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议。被告金开公司及第三人没有异议。本院对该组证据的真实性予以认定。
3.对被告贵友公司提供的证据，原告对真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议。被告金开公司及第三人没有异议。本院对该组证据的真实性予以认定。
4.对被告贵友公司提供的证据，原告对真实性、关联性及证明目的均有异议。被告金开公司没有异议。第三人对该份证据表示不清楚。本院认为该份证据系被告贵友公司单方制作，不足以证明待证事实，故不予认定。
5.对被告贵友公司提供的证据，原告对真实性没有异议，对证明目的有异议，认为虽然合同中约定先开票后付款，但习惯都是先付款后开票，且被告贵友公司在2014年10月30日支付130万元租金后也未向原告主张发票，现被告贵友公司长期拖欠租金，致使原告对其不信任。被告金开公司没有异议。第三人对该组证据表示不清楚。本院对该组证据的真实性予以认定。
6.对被告贵友公司提供的证据，原告对决定书的真实性、合法性、关联性没有异议，认为被告贵友公司未对员工进行岗前培训，致使消防验收未通过；原告对询问笔录内容的真实性有异议，认为原告仅需将相关设施交付被告贵友公司，而被告贵友公司一直在经营使用该商场，并已支付部分租金。被告金开公司对《不同意投入使用、营业决定书》不予认可，对询问笔录中陈述的事实予以认可。第三人没有异议。本院对该组证据的真实性予以认定。
7.对第三人提供的证据，原告表示不清楚。两被告对真实性没有异议，对证明目的有异议，认为双方签订的是“1＋4”合同，一年租期已到期，双方针对后面的四年租期未进行续签。本院对该份证据的真实性予以认定。
8.对第三人提供的证据，原告没有异议。两被告对真实性没有异议，但认为这份通知是针对两户租赁合同还未到期的商户的。本院对该份证据的真实性予以认定。
经审理，本院认定的事实如下：
2013年12月8日，原告与被告贵友公司签订《宁海龙珠大厦租赁合同》一份，约定：原告将位于宁海县跃龙街道人民路65号龙珠大厦南面地上1-2层商铺出租给被告贵友公司，租期10年，即2014年3月31日至2024年3月31日；租金第1-3年为每年520万元，第4-6年为每年580万元，第7-10年为每年650万元，租金每半年支付一次，先付后用；原告应于约定的付款日期前5天提供正式发票，发票金额为每年一半租金金额，若原告未能按合同约定提供足额发票，被告贵友公司有权顺延支付租金的时间；如被告贵友公司出现严重违约行为或逾期未支付租金超过30日的，原告有权解除合同，并要求被告贵友公司支付违约金260万元；未经原告同意，被告贵友公司不得整体出租租赁物，但可在不改变租赁物用途的情形下分割出租。同时，被告金开公司作为被告贵友公司履行合同义务的担保人，在合同上盖章确认。合同签订后，原告按约将房产交付被告贵友公司使用，被告贵友公司支付了半年的租金260万元，原告提供了正式发票。之后被告贵友公司将租来的商场分割出租，其中与第三人签订的《宁波贵友百货批发商城租赁合同》约定：租赁期限为“1＋4”年，第一年自2014年5月1日至2015年4月30日，以开业时间为准，第二期续签合同为4年；第一年租赁期满后在同等条件下第三人有优先租赁权，第三人如需继续租赁，应提前六十天向被告贵友公司提出书面申请，经被告贵友公司同意后重新签订合同。2014年7月3日，宁海县公安消防大队作出《不同意投入使用、营业决定书》，不同意涉案商场投入使用、营业。2014年9月3日，原告与被告贵友公司签订《补充合同》，约定：被告贵友公司先支付2014年10月1日至2014年12月31日的三个月租金；2015年1月1日至2015年9月30日的9个月租金延期到2015年4月支付，此后支付租金时间不变；被告贵友公司在2014年9月1日至2014年11月30日三个月期间必须对商场进行再投入。2014年10月30日，被告贵友公司支付原告租金130万元。2015年4月27日，原告向被告贵友公司发函一份，告知被告贵友公司已逾期30日未支付租金，要求被告贵友公司于2015年5月1日前支付租金，否则解除合同并要求被告贵友公司承担违约责任。2015年5月1日，原告收到被告交还的商场钥匙，并出具收条一份。同日，被告贵友公司出具通知一份，内容为：我公司因与龙珠银河物业委员会关于商城消防设施问题发生纠纷，现无法正常营业，具体营业时间另行通知。
本院认为：原告与被告贵友公司签订了《宁海龙珠大厦租赁合同》及《补充合同》，2015年4月27日，原告向被告发函，要求被告贵友公司支付租金，否则将解除合同，该函件实际系附条件的解除合同意思表示。被告贵友公司于2015年5月1日将商场钥匙交还原告，并由原告出具了相应的收条，可视为双方对合同的解除达成一致意见，另第三人与被告贵友公司签订的《宁波贵友百货批发商城租赁合同》中约定的一年租期已满，第三人与被告贵友公司也未重新签订第二期的租期合同。综上，本院认为原、被告签订的《宁海龙珠大厦租赁合同》及《补充合同》已于2015年5月1日解除，现原告又起诉解除合同，本院不予支持。关于原告主张的被告贵友公司拖欠租金问题，被告贵友公司已付清2014年12月31日前的租金，其于2015年1月1日至2015年4月30日的租金依照合同约定应为1733333.3元。原告与被告贵友公司在《宁海龙珠大厦租赁合同》中对付款条件进行了约定，原告应于约定的付款日期前5天提供正式发票，发票金额为每年一半租金金额，若原告未能按合同约定提供足额发票，被告贵友公司有权顺延支付租金的时间，原告对此提出了不安抗辩权。本院认为，虽然原告还未提供其主张租金的发票，但被告贵友公司已未在经营，法院依原告申请冻结了两被告的银行账户，已冻结金额也远远不足以支付所欠的租金，故原告已完成初步的举证责任。现两被告未提供相应的证据或担保来证明其有履行能力的，本院认为原告主张的不安抗辩权成立。原告已履行出租房屋的合同义务，被告贵友公司使用该租赁物后应当支付租金，至于开具租金发票仅为合同的附随义务，从诚实信用角度来讲，被告也应当支付所欠租金。综上，本院认为被告贵友公司应当支付原告所欠租金1733333.3元。另原告以被告逾期30日未支付租金为由主张违约金，因原告在诉讼前未向被告贵友公司提出不安抗辩权，故本院对原告主张的违约金不予支持。被告贵友公司认为其于2015年4月30日即已腾房完毕，原告主张被告贵友公司仍未腾房，但未提供相应的证据证明，故本院对原告要求被告贵友公司腾房的诉请不予支持。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任，另有约定的除外。被告金开公司作为被告贵友公司的担保人，即便主合同解除，仍应当对被告贵友公司在租赁合同中未履行的债务承担保证责任，故被告金开公司应对被告贵友公司的上述付款义务承担连带保证责任，但其承担保证责任后有权向被告贵友公司追偿。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第六十七条、第六十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告宁波贵友百货批发商城有限公司应于本判决生效后十五日内支付原告宁海县龙珠银河商铺业主管理委员会租金1733333.3元；
二、被告北京金开利城投资管理有限公司应对上述付款义务承担连带保证责任，被告北京金开利城投资管理有限公司承担保证责任后有权向被告宁波贵友百货批发商城有限公司追偿；
三、驳回原告宁海县龙珠银河商铺业主管理委员会的其他诉讼请求。
如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案受理费48200元，由原告原告宁海县龙珠银河商铺业主管理委员会负担32133.3元，由被告宁波贵友百货批发商城有限公司、北京金开利城投资管理有限公司负担16066.7元；保全费5000元，由原告宁海县龙珠银河商铺业主管理委员会负担3333.3元，由被告宁波贵友百货批发商城有限公司、北京金开利城投资管理有限公司负担1666.7元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过法院交付权利人，若通过银行向法院汇款的，收款人为宁海县人民法院（汇款时注明案号），账号：38×××36，开户行：中国银行宁海支行。
如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。
审 判 长 水俊涵
代理审判员 任 琼
人民陪审员 黄育松
二〇一六年一月十八日
代书 记员 赖建亚