北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终8128号
上诉人（原审被告）：丁剑珣，女，1970年1月16日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：滕玉秀（丁剑珣之母），住河北省廊坊市永清县开发区。
�上诉人（原审原告）：邹春玲，女，1955年2月18日出生，汉族，住山东省济南市历下区。
委托诉讼代理人：王轶冉（邹春玲之女），住广东省深圳市宝安区。
上诉人丁剑珣因与被上诉人邹春玲房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初16325号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
丁剑珣上诉请求：撤销一审判决，改判丁剑珣无需向邹春玲支付补偿款46000元及返还房租3800元。上诉事实与理由：第一，《承诺书》是丁剑珣在被胁迫的情况下出具，应属无效。第二，46000元补偿款系在房屋被拍卖致使邹春玲搬出房屋的情况下支付，并非在丁剑珣出卖房屋的情况下支付。该条款以邹春玲搬出为条件。丁剑珣办理抵押房屋及出卖房屋均没有影响到邹春玲对房屋的使用。第三，补偿款数额过高，极不合理。第四，《承诺书》已经被2016年3月10日的协议取代。第五，房屋卖出后，丁剑珣已经支付了租金差额，无需再向邹春玲退还房租3800元。
邹春玲辩称：同意一审判决，不同意丁剑珣的上诉请求。《承诺书》一经作出即具有法律效力，《承诺书》条件已成就，应按《承诺书》履行。《协议》是双方就承租人配合出租人看房达成的合意。《承诺书》与《协议》不存在竞合关系。
邹春玲向一审法院起诉请求：1、判令解除邹春玲与丁剑珣2014年7月29日签订的北京市房屋租赁合同，丁剑珣向邹春玲支付补偿款46000元、违约金3800元、返还押金3600元及判令丁剑珣返还承诺的免除邹春玲两个月的看房租金7600元（2016年3月11日至2016年5月10日两个月的租金）及判令丁剑珣返还邹春玲搬离出租屋时的剩余房屋租金；2、判令丁剑珣将2016年4月8日丁剑珣砸坏的防盗门及木门修复，并退还自2016年4月8日至防盗门修好前的全部房租（该数额由法院认定），同时责令丁剑珣不得再骚扰邹春玲；3、判令丁剑珣向邹春玲返还租金3576元（自2014年11月1日至2016年6月8日之间看房29次）；4、判令丁剑珣赔偿邹春玲文件筐被损坏的损失50元，门帘被损坏的损失30元；5、判令丁剑珣向邹春玲支付邹春玲购买及维修水龙头的费用39.5元；6、判令丁剑珣向邹春玲支付邹春玲购买门锁及开锁的费用150元；7、判令丁剑珣赔偿邹春玲本次诉讼所花费的律师费5050元；8、判令丁剑珣赔偿邹春玲纯生物真丝裤子的损失800元。
一审法院认定事实：北京市朝阳区1402号（以下简称1402号）房屋原系丁剑珣的房屋。
2014年7月9日，邹春玲（作为承租人、乙方）与丁剑珣（作为出租人、甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，双方约定，丁剑珣将1402号房屋出租给邹春玲。房屋租赁期自2014年8月5日至2017年8月4日，租金标准及支付方式：3600元/月，押金3600元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。
第六条房屋维护及维修：（一）甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；承租人保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1、对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后3日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修�费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。2、因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。
第八条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同；1、迟延交付房屋达5日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达5日的。2、欠缴各项费用达500元的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使�导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7、擅自将房屋转租给第三人的。（五）其他法定的合同解除情形。
第九条违约责任：（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金100%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按标准支付违约金。
第十一条其他约定事项：2015年8月5日至2016年8月4日租金为3700元/月。2016年8月8日至2017年8月4日，租金为3800元/月。
上述合同签订后，邹春玲向丁剑珣支付3600元押金，丁剑珣将1402号房屋交付给邹春玲使用。
因丁剑珣需将1402号房屋抵押，2016年3月2日，邹春玲出具《声明》，内容为：声明人：邹春玲，身份证号码×××本人是位于北京市朝阳区1402室房屋（房屋所有权证编号：X京朝私字第×××2）的承租人，本人知悉丁剑珣于2016年3月2日与北京兴融通典当有限公司（以下简称“兴融通典当”）签订了《房地产最高额抵押典当合同》，按合同约定：丁剑珣将上述房屋抵押给兴融通典当，上述事实我充分知晓，若丁剑珣不能偿还北京兴融通典当有限公司到期债务，兴融通典当需要对上述房屋进行处置的，本人同意终止就上述房屋的租赁，并于兴融通典当发出通知起7日内搬离上述房屋。就终止上述房屋租赁产生的一切纠纷，由本人与丁剑珣自行解决。
2016年3月2日，丁剑珣向邹春玲出具《承诺书》，内容为：1、该房在原合同期内保证不出售，不会给房客带来任何不便。2、若万一出现拍卖房产需租客搬出，我保证支付同等条件房租壹年，自搬出之日起算壹年。3、该房地址1402室。4、租客是郭春玲和王轶冉。5、我按肆万陆仟元支付补偿款自搬出日起已交房租不在内。
2016年3月15日，丁剑珣向邹春玲发出短信：我已于2016年3月9日通知你们出售1402室，请于5月底搬出，特此通知！如果您想购买本房请于3月底联系我！特此通知。
2016年3月28日，丁剑珣向邹春玲发出短信：我明天晚上到芍药居211楼住处退还租金事情，如果你拒绝见面我会马上�警处理你。卖房通知已于3月9日通知邹春玲。现通知邹春玲于5月底前清。2016年3月，丁剑珣还多次向邹春玲发出内容类似的短信。
2016年3月10日，邹春玲、丁剑珣签订协议，内容为：卖房之前先免一个月的房租，人民币3800元。若卖不掉再免一个月的房租3800元。配合房主接电话约时间看房，若接不到电话发短信通知。如果（打电话）无人接听，按天数说话，漏一天接听电话需补交一天房费，不能总不交房费说事，为了房屋安全，屋内不得脏乱差，房主来查房屋，应说开门请进，不能再阻止或打110，以免发生不愉快，委托我母亲带人来看房。
邹春玲还提交了大量的图片、录音、视频，以证明2016年4月8日，丁剑珣在邹春玲房屋租赁处打砸的现场情况及丁剑珣的母亲采取侮辱人格的方式，辱骂、造谣等，就是为了让邹春玲搬走，拒绝履行承诺书。丁剑珣对上述图片、录音、视频真实性认可，称当时比较激动，没有出现严重破坏性的后果，当时还报警了，警察也到现场了。
经询，丁剑珣称其已于2016年3月将1402号房屋卖给了孙某，现在从孙某处租了房子。
法院询问邹春玲要求解除合同的理由：邹春玲称，丁剑珣提出解除合同，我们现在同意了，2016年4月8日我们也同意了，只是因为丁剑珣没有按照约定给我们补偿，我们才一直居住，向对方支付房租，同时向对方主张补偿的权利。
邹春玲称，2016年4月，丁剑珣明确表示让邹春玲搬走，同时不给邹春玲补偿，丁剑珣中间曾以维修房子为由来看房子，邹春玲当时没有允许他们，已经不信任他们了。
本案审理过程中，邹春玲表示，不要求丁剑珣维修防盗门和木门。同意赔偿门帘损失30元。
合同到期后，邹春玲已将房屋腾退�丁剑珣，合同期限内的房屋租金、押金，双方已经结清。
一审法院认为：邹春玲、丁剑珣双方签订的《北京市房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。丁剑珣先是承诺不出售房屋，后又擅自将房屋出售，中途要求结清房租，根据本案现有证据，可以认定丁剑珣存在违约行为，考虑到双方的合同期限已经届满，房屋已经腾退，双方之间的租赁合同已无需再解除。邹春玲表示无需再维修防盗门及木门，丁剑珣同意赔偿门帘损失30元，法院对此不持异议。
邹春玲向丁剑珣支付房租，承租房屋的目的在于获得租赁期限内对房屋占有、使用的权利，在租赁期限内，丁剑珣将房屋抵押，由邹春玲出具《声明》，同时保证在合同期内不将房屋出售，继而丁剑珣又违背承诺，将房屋出售，多次要求邹春玲配合看房，在合同期限内要求退还房租，期间，双方发生冲突，致使矛盾激化，妨碍了邹春玲对房屋的正常使用，丁剑珣的行为违背其承诺，亦与双方签订合同的目的相悖，影响了邹春玲对租赁房屋的正常使用，邹春玲有权要求丁剑珣支付补偿款4.6万元。
丁剑珣在2016年3月10日的协议中承诺如将房屋出售，先免除1个月的房租，因丁剑珣在合同期内将房屋出售，故丁剑珣应免除邹春玲1个月的房租。邹春玲要求免除2个月房租没有依据。
邹春玲要求丁剑珣返还看房期间的房租、赔偿邹春玲文件筐被损坏的损失、要求丁剑珣向邹春玲支付邹春玲购买及维修水龙头的费用、购买门锁及开锁的费用、赔偿邹春玲纯生物真丝裤子的损失等请求，考虑到邹春玲主张的部分费用并未提交支出相应费用的票据，丁剑珣提出上门维修时，邹春玲并未及�回应，丁剑珣向邹春玲支付补偿金的本意亦系对邹春玲在租赁期间内不能正常使用房屋的补偿，综合考虑上述因素，法院对邹春玲的上述请求不予支持。
邹春玲赔偿律师费没有依据，法院不予支持，综合考虑本案的实际情况，对邹春玲的其他诉讼请求，法院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、丁剑珣于判决生效后十日内支付邹春玲补偿款46000元；二、丁剑珣于判决生效后十日内返还邹春玲房租3800元；三、丁剑珣于判决生效后十日内赔偿邹春玲房门帘损失30元；四、驳回邹春玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院对于一审法院认定的相关事实予以确认。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。租赁关系存续期间，丁剑珣向邹春玲出具《承诺书》，保证涉案房屋在原合同期内不出售，否则赔偿邹春玲46000元补偿款。后丁剑珣于原租赁合同期满前将房屋出售，一审法院据此判决丁剑珣按照《承诺书》的内容向邹春玲支付补偿款46000元正确，本院予以维持。邹春玲与丁剑珣于2016年3月10日所签协议不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应按照协议约定履行自己的义务。结合房屋已经出售的事实和协议关于免租的约定，一审判决丁剑珣返还邹春玲房租3800元并无不当，本院予以维持。关于丁剑珣所持《承诺书》是丁剑珣在被胁迫的情况下出具，应属无效，且《承诺书》已经被2016年3月10日的协议取代的上诉意见，依据不足，本院不予采信。关�丁剑珣上诉称支付46000元的前提条件未成就、补偿款数额过高以及不同意返还3800元的意见，与合同约定不符，本院亦不予采信。
综上所述，丁剑珣的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1567元，由丁剑珣负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨淑敏
审 判 员 付 辉
审 判 员 周熙娜
二〇一八年七月二十二日
法官助理 衡珊珊
书 记 员 李星月