湖北省武汉市江夏区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江夏五民初字第00185号
原告况才雄，无固定职业。
被告武汉东湖新技术开发区龙泉街道办事处红旗村村民委员会，住所地湖北省武汉东湖新技术开发区龙泉街道办事处红旗村。
法定代表人张黎明，主任。
委托代理人况才富，系该村委会治保主任，特别授权。
委托代理人甘在俭，武汉市江夏区流芳法律服务所法律工作者，特别授权。
原告况才雄与被告武汉东湖新技术开发区龙泉街道办事处红旗村村民委员会（以下简称东湖高新龙泉街红旗村委会）土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月1日受理后，依法由审判员宋任忠于2015年7月20日、2015年8月10日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告况才雄、被告东湖高新龙泉街红旗村委会的委托代理人况才富、甘在俭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告况才雄诉称，2009年12月30日，我与被告东湖高新龙泉街红旗村委会的前身原武汉市江夏区流芳街道办事处红旗村村民委员会（以下简称江夏区流芳街红旗村委会）签订《土地租赁合同》一份，约定由我支付土地租赁费255000元租赁该村的土地15亩用于开办休闲农庄。合同签订当日，我支付了土地租赁费255000元，但相对方未向我交付土地。现该宗地块另行租赁他人使用，虽经多次交涉，相对方拒不交付土地，该村委会于2015年4月1日向我退还租赁费100000元，余款至今未退。故我诉请法院判令被告东湖高新龙泉街红旗村委会向我退还土地租赁费155000元并以255000元为基数按每日千分之五的比例支付自2009年12月30日起至2015年3月31日的违约金及以155000元为基数按每日千分之五的比例支付自2015年4月1日起至履行完毕之日的违约金。
被告东湖高新龙泉街红旗村委会辩称，我方同意退还土地租赁费155000元。原告况才雄主张按每日千分之五的标准计算违约金无法律依据和合同约定，而且由于合同履行中发生情势变更即武汉东湖新技术开发区管委会颁发文件明令禁止此类土地租赁，我方也无需承担违约责任，该合同应当依法解除。
经审理查明，2009年12月30日，原告况才雄与被告东湖高新龙泉街红旗村委会的前身原江夏区流芳街红旗村委会签订《土地租赁合同》一份。该合同约定由原告况才雄以255000元对价租赁该村集体所有的东至军民路、南至凤莲线、西至大彭湾农田、北至大彭湾农田的15亩未发包的地块从事休闲农庄建设；合同租期自2010年1月1日至2059年12月31日；若因土地使用权属或其他土地使用问题造成承租方损失，土地出租方应予以适当赔偿；土地出租方应对土地使用权属或其他土地使用问题造成承租方的损失予以适当赔偿；若承租方未按期足额支付租赁费用，应从逾期之日起按每日千分之五比例支付滞纳金。合同签订当日，原告况才雄即向被告东湖高新龙泉街红旗村委会一次性支付合同约定的全部土地租赁费255000元。之后，原告况才雄两次组织人员及机械设备前往涉诉地块启动施工，均因村民阻挠及相对方工作人员协调未果而撤离，直至相对方行政区划的调整及名称由原江夏区流芳街红旗村委会变更为被告东湖高新龙泉街红旗村委会，一直未完成涉诉地块的交付。2013年4月3日，武汉东湖新技术开发区管理委员会印发《关于清理集体土地流转项目的实施意见》（以下简称《实施意见》），按照分类处理原则对辖区内的集体土地流转项目开展清理工作，对未开工建设的流转项目，一律进行清退，收回流转土地。2015年4月5日，经原告况才雄申请，被告东湖高新龙泉街红旗村委会向原告况才雄退还土地租赁费100000元。现涉诉地块因光谷三路建设为他人堆放材料使用。为维护其合法权益，原告况才雄以被告东湖高新龙泉街红旗村委会违约致合同无法实际履行为由向本院五里界人民法庭起诉。
另查明，2007年12月30日，原告况才雄与原江夏区流芳街红旗村委会亦签订《土地租赁合同》一份，除租赁起迄时间不同外，其他约定均与涉诉合同一致。本案审理过程中，原告况才雄将主张的违约金按每日千分之五比例的计算标准变更为按民间借贷的最高贷款利率即中国人民银行规定的同期贷款利率4倍的计算标准。
以上事实，有双方当事人当庭表述一致的陈述，原告况才雄当庭出示的土地租赁合同、收款收据；被告东湖高新龙泉街红旗村委会当庭出示的武汉东湖新技术开发区管理委员会印发《关于清理集体土地流转项目的实施意见》、退款申请书、原告况才雄出具的收条等证据材料证实，上述证据材料经庭审质证、认证属实，足以认定。
本院认为，原告况才雄与被告东湖高新龙泉街红旗村委会的前身原江夏区流芳街红旗村委会于2009年12月30日签订的《土地租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其形式内容不违反法律规定及公序良俗，该合同依法成立生效。双方当事人应严格按照约定履行合同义务。原告况才雄按期足额履行了合同约定的土地租赁费给付义务，但截至诉前相对方一直未完成涉诉地块交付，其行为违约，应承担对其不利法律后果。被告东湖高新龙泉街红旗村委会继受了原江夏区流芳街红旗村委会的合同主体资格，应由被告东湖高新龙泉街红旗村委会承担本案民事法律责任。根据2013年4月3日出台的《实施意见》，涉诉地块因系未开工建设的流转地块而被纳入清退范围，该《实施意见》系双方当事人不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属不可抗力，以致涉诉合同不能实现合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案审理过程中，原告况才雄主张被告东湖高新龙泉街红旗村委会退还155000元土地租赁费，应视其以解除涉诉合同为前提，且被告东湖高新龙泉街红旗村委会当庭表示涉诉合同依当依法解除，原告况才雄对此并无异议，故本院确认该涉诉合同于本案法庭辩论终结前业已解除。因合同予以解除，原告况才雄要求被告东湖高新龙泉街红旗村委会退还155000元土地租赁费的主张，有理合法，本院予以支持。原告况才雄要求被告东湖高新龙泉街红旗村委会支付按中国人民银行规定的同期贷款利率4倍的标准自2009年12月30日起至2015年3月31日以255000元为基数计算的违约金及自2015年4月1日起至履行完毕之日以155000元为基数计算的的违约金对其予以赔偿，被告东湖高新龙泉街红旗村委会以原告况才雄未履行2007年12月30日签订的《土地租赁合同》而违约在先及《实施意见》禁止涉诉地块流转以致其无需承担违约责任及合同中约定的适当赔偿的计算标准应为中国人民银行规定的同期贷款利率为由进行抗辩。比较双方当事人于2009年12月30日签订的《土地租赁合同》与于2007年12月30日签订的《土地租赁合同》，除租赁起讫时间不同外，其他内容完全一致，应认定双方当事人以新合同取代旧合同，使旧合同消灭，故对被告东湖高新龙泉街红旗村委会关于原告况才雄违约在先的抗辩意见，本院不予采纳。自2010年1月1日至2013年4月2日间，被告东湖高新龙泉街红旗村委会应履行而未履行土地交付义务，系违约行为，该村委会不能以2013年4月3日《实施意见》的出台否认其违约行为的存在；自2013年4月3日《实施意见》出台后，该《实施意见》对涉诉合同的履行系不可抗力，但是被告东湖高新龙泉街红旗村委会未履行土地交付义务在该《实施意见》出台之前，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除其责任。故对被告东湖高新龙泉街红旗村委会关于《实施意见》的出台而无需承担违约责任的抗辩意见，本院不予采纳。由于被告东湖高新龙泉街红旗村委会应对其违约行为承担违约责任，且涉诉合同约定土地出租方应对土地使用权属或其他土地使用问题造成承租方的损失予以适当赔偿，故原告况才雄要求被告东湖高新龙泉街红旗村委会赔偿其损失的主张，有理合法，本院予以支持。原告况才雄要求违约金按中国人民银行规定的同期贷款利率4倍的标准进行计算，虽然涉诉合同约定了适当赔偿，未约定该违约金的具体计算标准，但考虑原告况才雄一次性投入255000元系用于休闲农庄建设及经营，且在合同签订后筹备并组织人员机械前往涉诉地块启动施工，如以被告东湖高新龙泉街红旗村委会辩称的按中国人民银行贷款利率标准计算违约金，无法覆盖原告况才雄因上述资金投入的利息损失、实际投入损失及可期待的收益损失。同时，考虑涉诉合同约定若承租方未按期足额支付租赁费用，应从逾期之日起按每日千分之五比例支付滞纳金，该约定加之于原告况才雄逾期支付租赁费用按每日千分之五计算的违约金计算标准远高于中国人民银行规定的同期贷款利率的4倍，若按中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算被告东湖高新龙泉街红旗村委会应承担的违约金，对原告况才雄明显不公。故对被告东湖高新龙泉街红旗村委会关于该违约金应按中国人民银行贷款利率标准计算的抗辩意见，本院不予采纳；原告况才雄主张违约金的计算标准为中国人民银行规定的同期贷款利率的4倍，并无不妥，本院依法予以支持。由于被告东湖高新龙泉街红旗村委会已于2015年4月5日向原告况才雄退还土地租赁费100000元，上述违约金应分段计算即按中国人民银行规定的同期贷款利率4倍标准计算的以255000元为基数自2010年1月1日起至2015年4月5日的违约金及以155000元为基数自2015年4月6日起至本院确定的给付之日的违约金。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、由被告武汉东湖新技术开发区龙泉街道办事处红旗村村民委员会于本判决生效之日起十日内退还原告况才雄土地租赁费155000元。
二、由被告武汉东湖新技术开发区龙泉街道办事处红旗村村民委员会于本判决生效之日起十日内向原告况才雄支付按中国人民银行规定的同期贷款利率4倍标准计算的以255000元为基数自2010年1月1日起至2015年4月5日的违约金及以155000元为基数自2015年4月6日起至本院确定的给付之日的违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费3400元，减半收取为1700元，由被告武汉东湖新技术开发区龙泉街道办事处红旗村村民委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时应预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户-
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审判员 宋任忠
二〇一五年九月十六日
书记员 刘 坚