上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终8407号
上诉人（原审原告、反诉被告）：丁敬田，男，1974年7月6日出生，汉族，住浙江省临海市。
委托诉讼代理人：王敏芬，上海高达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王玥玮，上海高达律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海申朝实业有限公司，住所地上海市浦东新区上南路5229号第4幢。
法定代表人：郭瑞珠，总经理。
委托诉讼代理人：邹琦，该公司员工。
委托诉讼代理人：李吏民，北京京坤律师事务所律师。
上诉人丁敬田与上诉人上海申朝实业有限公司（以下简称申朝公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初48903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日受理后，依法组成合议庭，于2017年7月27日公开开庭审理了本案。上诉人丁敬田之委托诉讼代理人王玥玮，上诉人申朝公司之委托诉讼代理人邹琦、李吏民到庭参加诉讼。现已审理终结。
上诉人丁敬田上诉请求：撤销原判第五、六项，改判其不承担相应的房屋使用费和物业管理费。事实和理由：申朝公司自2016年6月16日起即对涉案房屋采取了停水停电措施，导致其已不能达到使用房屋的目的，且事实上该房屋也一直处于空置状态，其实际没有使用，也没有享受到任何物业服务，故其不应当承担自2016年6月18日起的房屋使用费和物业管理费，请求二审法院依法支持其上诉请求。
上诉人申朝公司上诉请求：撤销原判第三、五、六、九项，改判其公司向丁敬田赔偿无争议部分装修现值金额的40%，并支持其公司原审第三、五、六、七、八项反诉请求。事实和理由：一、原审判决由其公司承担装修损失人民币（下同）725,304元，没有事实依据。丁敬田对有争议部分的室外装修、空调安装、消防安装没有提供证据证明是由其装修，鉴定单位按照丁敬田提供的合同及付款凭证复印件进行鉴定没有依据，故原审判决其公司承担鉴定结论中有争议部分的装修损失，没有依据。其公司与丁敬田签订租赁协议时明确告知涉案房屋没有产权证，丁敬田对涉案房屋的性质、状况是明知的，故丁敬田应就合同无效产生的装修损失承担60%的过错责任。二、丁敬田应当按照协议约定支付房屋占有使用费及物业费等费用。双方签订的房屋租赁协议对房屋租金及物业费协商一致，不存在由法院酌定减半的情况，且系争房屋停电系因丁敬田自身原因所造成，应由其自行承担相应的责任。三、丁敬田应支付车辆停置费、广告位占用费、多占场地占用费及多占面积物业费。原审中，其公司已提交了大量房屋现场照片及图纸，证明丁敬田车辆停置、广告位占用、多占房屋面积等情况，故丁敬田应当比照协议约定的金额支付上述费用。综上，请求二审法院依法支持其公司上诉请求。
丁敬田向一审法院起诉要求：1、判决确认丁敬田、申朝公司签订的房屋租赁协议无效；2、判令申朝公司退还其保证金287,100元；3、判令申朝公司赔偿其各项损失合计4,313,444.36元（包括装修损失2,442,907元，经营损失1,370,537.36元，预估搬迁损失50万元）。审理中，丁敬田将第三项诉请变更为：判令申朝公司赔偿丁敬田装修损失1,818,200元、搬迁费50万元。申朝公司反诉要求：1、解除申朝公司、丁敬田于2014年12月10日签订的房屋租赁协议；2、判令丁敬田自系争房屋中迁出并将上述房屋返还给申朝公司；3、判令丁敬田支付房屋占用费（按照每天每平方米2.1元计算2,360平方米，自2016年6月18日起计算至实际返还日止）、物业费（按照每月每平方米3元计算2,360平方米，自2016年6月18日计算至实际交付日止）、2016年5月水电费11,459.4元、2015年6月水电费4,056元；4、判令丁敬田支付逾期付款违约金：以诉请三中丁敬田应当支付的房屋使用费及物业费为本金，按照日万分之四的标准，自2016年5月18日起计算到实际支付日止；以诉请三中水电费之和15,515.40元为本金，按照日万分之四的标准，自2016年7月1日起计算至实际付款日止；5、判令丁敬田支付车辆停置费：按照每月6,000元的标准自2014年12月18日起计算至实际返还房屋日止；6、判令丁敬田支付广告位占用费：按照每天每平方米1.5元的标准计算236.30平方米，自2014年12月18日起计算至实际返还房屋之日止；7、判令丁敬田支付多占场地使用费：按照每天每平方米2.1元的标准计算547.88平方米，自2014年12月18日计算至实际返还房屋日止；8、判令丁敬田支付多占物业费：按照每月每平方米3元的标准计算547.88平方米，自2014年12月18日计算至实际返还房屋日；9、判令丁敬田支付2015年5月18日-2015年11月18日期间欠付的一个月租金150,745元。
一审法院认定事实如下：2014年12月10日，申朝公司（出租方、甲方）与丁敬田（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》，其中约定甲方将位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号楼XX层建筑面积为2,360平方米的房屋出租给乙方作商场使用；使用期7年，甲方于2014年12月18日起将出租房交付乙方使用，至2021年12月17日止；第一年租金按每天每平方米2元（不含税）计算，年租金为1,722,800元。第二年租金按每天每平方米2.1元（不含税）计算，第三年租金按每天每平方米2.3元（不含税）计算，第四年开始每年租金在原有租金基础上递增6%；房屋租费的付款依据先付后用的原则，协议签订后，乙方于2014年12月18日前支付861,400元的租金，以后6个月付费一次，每次支付时间为实际使用前30天支付租金，每次付费为864,100元；免租期3个月，自2014年12月18日起至2015年3月17日止，租金支付时间为每年11月18日及5月18日；乙方须向甲方支付房屋租赁保证金（二个月租费）计287,100元；乙方使用的水、电等费用均按照甲方现在标准计算，水费7.5元/立方米（含排污费），用电量核定配置30千瓦，每度电费为1.5元；乙方每月支付物业管理费，按每月每平方米3元计算，每年总费用84,960元，付款方式为6个月一付，每次付费为42,480元，每次付费时间为实际使用前30天；车辆停置费由物业统一管理，乙方必须服从甲方物业对于车辆及人员的管理。一楼公共部位由物业统一管理；上列所涉的费用支付方式，将由甲方每月按乙方使用情况，详列收费通知（附相关凭证），避免拖欠，如违约、逾期1天则按所欠金额的万分之四支付滞纳金；除房屋内已有装修和设施外，乙方如要求重新装修或变更原有设施的，乙方须出图和书面说明，并经过甲方同意，一切费用均由乙方自理；甲方房屋属于临时建筑，无产权证；甲方负责安装消防一次合格，乙方负责二次消防安装合格。租赁协议签订后，丁敬田支付保证金287,100元。
2015年6月5日，申朝公司（出租方、甲方）与丁敬田（承租方、乙方）签订《协议》，载明：根据原始合同以及甲乙双方协定，甲方同意在原始合同开始三年内免除乙方三个月免租期，免租期形式为每年第二季度（5月18日至11月18日）分别免除一个月租金，期限从2014年12月18日至2017年12月17日止。
审理中，丁敬田确认2016年5月水电费11,459.40元，2016年6月水电费4,056元，同意按实结算。关于停水停电时间，丁敬田主张为2016年6月16日；申朝公司则表示：因为丁敬田欠付租金，故在2016年7月底采取停水停电措施。
审理中，丁敬田申请对涉案房屋的装修价值进行司法鉴定。2017年1月18日，上海XX有限公司出具司法鉴定报告，鉴定意见为：工程造价1,818,205元，现值金额1,208,840元，其中无争议部分：1、室内装修鉴定造价985,003元，现值金额642,988元；2、水电安装鉴定造价129,645元，现值金额84,629元；小计鉴定造价1,114,648元，现值金额727,617元；争议部分：3、室外装修鉴定造价263,857元，现值金额172,240元；4、空调安装鉴定造价189,700元，现值金额145,788元；5、消防工程鉴定造价250,000元，现值金额163,194元；小计鉴定造价703,557元，现值金额481,222元。关于现值金额的计算：现值金额=原值金额×（1-已使用年限/现值年限）；现值年限(装修工程按72个月)，即原值金额×（1-25/72）工程造价；（安装工程按72个月），即原值金额×（1-25/72）工程造价；(空调安装按108个月)，即原值金额×（1-25/108）；鉴定中心依据上述涉案施工期建造价格与实际使用年限综合鉴定现值金额。丁敬田为此支付鉴定费45,000元。
一审法院认为：法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案租赁房屋无产权证明及合法建造手续，丁敬田、申朝公司之间的房屋租赁协议依法应确认为无效。合同无效，因该合同取得财产应予返还，故丁敬田要求申朝公司退还保证金，依法有据，法院予以支持。关于搬迁费用，因丁敬田未提供充分证据证明，且无合同及法律依据，故难以支持。关于装修损失，结合鉴定报告分析如下：
1、关于申朝公司所述装修损失应由丁敬田自行承担问题。申朝公司认为，根据租赁协议约定，如果丁敬田要求重新装修的，需要出具相应图纸及说明，征得申朝公司同意。丁敬田装修并没有经过申朝公司书面同意，也未出具书面图纸说明，故相应装修损失由丁敬田自行承担。丁敬田认为，租赁合同没有明确需要以书面方式对装修进行确认，丁敬田装修经过申朝公司认可，且丁敬田装修长达数月，申朝公司也没有制止丁敬田装修，故申朝公司同意丁敬田装修，相应装修损失应由申朝公司承担。一审认为，租赁房屋所在一层，申朝公司仍有部分面积作为招商部办公之用，故申朝公司应知悉丁敬田装修事实，其并未对丁敬田装修提出异议，同时结合租赁协议约定免租期、房屋用途、一般经营习惯等，也可以推定申朝公司同意丁敬田装修，对于相应装修损失应依法分担。
2、关于现值金额问题。申朝公司认为应对装修残值直接的时间节点进行评估。鉴定人表示，依据施工期的建造价格，再结合实际使用年限、现场状况等综合鉴定现值金额。一审认为，鉴定人及鉴定报告就此已作明确解释，且据此计算现值金额并无不当，申朝公司主张缺乏依据，不予采纳。
3、关于材料价款问题。申朝公司认为，施工材料没有具体品牌、规格、产地，认定的价格缺乏依据。鉴定人表示，根据现场施工的材料品质，也就是市场普通的装修材料，也符合市场普通的材料价格。一审认为，鉴定人就此已作明确解释，申朝公司此项主张缺乏依据，不予采纳。
4、关于室外装修问题。申朝公司认为，丁敬田未能提供证据证明其对室外进行装修，室外装修涉及门前装修，门前属于公共部分，还包括二楼，均系申朝公司对整个大楼装修时一并予以装修，并非丁敬田装修。丁敬田认为，室外装修系丁敬田出资装修，且经过申朝公司同意。一审认为，根据鉴定报告，丁敬田、申朝公司争议的室外装修为门头装修工程，主要包括广告牌、地砖、吊顶等，应系丁敬田为经营所需进行的相应装修，申朝公司主张由其装修，不符合常理，不予采信。
5、关于空调安装问题。申朝公司认为，鉴定人按照丁敬田提供的送货单复印件鉴定，缺乏依据，无法保证真实性。鉴定人表示，空调现场存在，丁敬田虽未提供图纸，但鉴定人根据工作经验，并结合空调数量、相应管道走线等进行预估，丁敬田提供的各项凭证中的价格符合市场价格，故予以采纳。一审认为，鉴定人结合工作经验及现场情况，对空调安装工程的鉴定，无不当，予以采信，对于申朝公司的主张，不予采纳。
6、关于消防工程问题。申朝公司认为，首先，鉴定人按照丁敬田提供的合同及单据复印件鉴定，缺乏依据，无法保证真实性，应按照正规发票及正式合同。其次，消防安装合同的主体并非丁敬田，而且存在一次、二次安装，不能证明系丁敬田安装。丁敬田认为鉴定的消防工程指第二次消防工程，租赁合同约定由丁敬田负责第二次消防安装，实际施工时间在申朝公司将租赁房屋交付给丁敬田之后，工程款25万元现金支付，由于施工地点在申朝大厦，所以合同主体写了申朝公司。鉴定人表示，二次消防工程现场存在，因为涉及隐蔽工程，而丁敬田没有提供图纸，鉴定人根据现场及丁敬田提供的消防合同及支付单据，并结合工作经验进行预估，丁敬田提供的支付价格符合市场价格。一审认为，鉴定人明确二次消防工程现场存在，根据其工作经验预估工程价格符合市场价格，法院予以确认。租赁协议约定二次消防工程由丁敬田负责，丁敬田也提供了消防合同及支付单据，施工时间在申朝公司交付房屋之后，虽然合同中建设单位（甲方）填写为申朝公司，但丁敬田对此已作合理解释，故丁敬田关于其出资负责二次消防工程的主张，予以采信。申朝公司的相应主张，缺乏依据，不予采纳。
综上，一审法院依法确定丁敬田出资的涉案工程总造价为1,818,205元，现值金额为1,208,840元。申朝公司出租无产权证明及合法建造手续的房屋显有过错；租赁合同中明确房屋无产权证，因此丁敬田应当知晓无产证房屋的性质，其作为承租人对租赁物未尽审慎的审查义务，对于合同无效亦有责任。一审法院结合双方对合同无效的过错责任等酌情确定申朝公司应当赔偿丁敬田的装修损失为725,304元。
关于反诉部分。因涉案房屋租赁合同无效，故申朝公司要求解除合同的诉请，不予支持。合同无效后，丁敬田再行使用涉案房屋失去了合同依据，理应迁出并返还房屋。丁敬田实际使用了房屋，应当支付使用期间的房屋使用费。审理中双方对停水停电时间有争议，结合2015年5月、6月的水电费的金额，可以推断出丁敬田所述2016年6月16日起停水停电更符合客观事实，因此，对于2016年6月18日之后的房屋使用费，一审法院考虑到停水停电情况酌定为每月74,340元。关于物业管理费，一审法院参照租赁合同约定的标准及房屋的实际情况酌定为每月3,540元。关于2015年5月、6月水电费，丁敬田实际使用，理应支付。关于逾期付款违约金，涉案租赁合同无效，违约金条款亦无效，故该项诉请，缺乏依据，不予支持。关于车辆停置费、广告位占用费、多占场地使用费及物业费的诉请，依据不足，不予支持。关于申朝公司主张的欠付一个月租金，双方约定租赁合同开始三年内免除三个月免租期，免租期形式为每年第二季度（5月18日至11月18日）分别免除一个月租金，此系双方对租金标准的约定，故申朝公司该项主张，缺乏依据，不予支持。
一审法院审理后，于二○一七年四月十四日依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，作出判决：一、丁敬田与上海申朝实业有限公司于2014年12月10日签订的《房屋租赁协议》无效；二、上海申朝实业有限公司于判决生效之日十五日内退还丁敬田保证金287,100元；三、上海申朝实业有限公司于判决生效之日十五日内赔偿丁敬田装修损失725,304元；四、丁敬田于判决生效之日十五日内自上海市浦东新区XX路XX弄XX号楼XX层房屋迁出，将房屋返还上海申朝实业有限公司；五、丁敬田于判决生效之日十五日支付上海申朝实业有限公司房屋使用费：按照每月74,340元的标准，自2016年6月18日起计算至实际返还租赁房屋之日止；六、丁敬田于判决生效之日十五日支付上海申朝实业有限公司物业管理费：按照每月3,540元的标准，自2016年6月18日起计算至实际返还租赁房屋之日止；七、丁敬田于判决生效之日十五日支付上海申朝实业有限公司2016年5月水电费11,459.40元、2015年6月水电费4,056元，合计15,515.40元；八、驳回丁敬田的其余本诉诉讼请求；九、驳回上海申朝实业有限公司的其余反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费27,642元，鉴定费45,000元，合计72,642元，由丁敬田负担29,057元，上海申朝实业有限公司负担43,585元。反诉案件受理费（已减半收取）6,243元，由丁敬田负担2,497元，上海申朝实业有限公司负担3,746元。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，申朝公司向丁敬田出租的涉案房屋无产权证明及合法建造手续，故原审认定双方之间所签订的房屋租赁协议应属无效，依法有据。关于合同无效的过错责任问题，申朝公司作为涉案房屋的出租人，明知涉案房屋无合法建造手续，仍予以出租，其过错责任应大于承租人。申朝公司主张应由丁敬田就涉案房屋租赁合同无效承担主要过错责任，本院不予采纳。关于涉案房屋装修损失的金额问题，经原审委托鉴定机构进行司法鉴定，涉案房屋装修工程造价1,818,205元，现值金额1,208,840元，其中无争议部分现值金额727,617元，争议部分现值金额481,222元，对于双方有争议的室外装修、空调安装和消防工程，原审已作了详尽的分析和阐述，本院予以认同，申朝公司上诉坚持认为其公司不应承担有争议部分的装修损失，依据不足，本院不予采纳。关于涉案房屋2016年6月18日之后的房屋使用费及物业管理费标准问题，原审考虑到涉案房屋停水停电的情况及丁敬田实际占用涉案房屋的事实，并参照双方租赁协议所约定的租金及物业费标准，予以酌情确定，应属合理。申朝公司要求丁敬田按照租赁协议约定的标准全额支付，丁敬田则要求不予支付2016年6月18日之后的房屋使用费及物业费，均缺乏依据，本院均不予采信。至于申朝公司主张的车辆停置费、广告位占用费、多占场地使用费及物业费，均缺乏事实和合同依据，本院亦不予采信。综上，原审根据本案查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人丁敬田和申朝公司的上诉请求和上诉理由均不能成立，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币18,169元，由上诉人丁敬田负担873元，上诉人上海申朝实业有限公司负担17,296元。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一七年九月六日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……