石家庄市新华区人民法院民 事 判 决 书（2015）新民初字第255号原告杨某，男。委托代理人宋宏存、康月，河北冀信律师事务所律师。被告石家庄市某某房地产开发有限公司，住所地石家庄市新华区西三庄街256号。法定代表人聂某某，该公司董事长。委托代理人吴双全，河北冀人律师事务所律师。委托代理人张旭，河北冀人律师事务所律师。原告杨某诉被告石家庄市某某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨某及其委托代理人宋宏存、康月，被告石家庄市某某房地产开发有限公司的委托代理人吴双全、张旭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年8月18日，原告与被告签订了《购房协议书》，购买被告开发的上城-浩林园小区内E13栋2单元某室房屋，原告依约向被告履行了付款义务，但被告却未按照《购房协议书》的约定向原告交付房屋，依法应向原告支付迟延交付房屋违约金41289.70元。被告向原告收取的管网建设费无法律依据，应依法返还。被告的行为已严重侵犯原告的合法权益，根据《民事诉讼法》的规定，特向贵院提起诉讼，请求：1、依法判令被告支付原告延期交房违约金41289.70元，2、依法判令被告返还原告燃气及暖气管网费11092元。3、诉讼费由被告承担。被告辩称，一、关于延期交房违约金的问题。（一）原告的起诉已经超过法定诉讼时效期间。原告提交的《购房协议书》显示，房屋交付时间为2011年12月31日前。按照此约定，原告主张逾期交房违约金的诉讼时效截止日为2013年12月31日。原告直到2015年1月才起诉，显然已经远远超过了法定诉讼时效期间。（二）原告延期交房违约金的诉讼请求没有事实根据和法律依据。我国合同法第一百零七条、第一百一十四条第一款分别明确规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。换言之，用支付违约金形式承担违约责任必须在合同中明确约定，没有约定的，违约金就不能成立。原告提交的《购房协议书》显示，协议书中并没有逾期交房应当支付违约金的约定。可见，原告要求支付延期交房违约金的诉讼请求即无事实依据，也无法律依据。（三）人民法院生效法律文书确认，答辩人逾期交房的原因属于不可抗力，依法免除责任。被告开发建设的上城-浩林园E区（包括原告购买的E区13号楼）住宅楼项目是被告与石家庄市新城基房地产开发有限公司，（以下简称新城基公司）联合开发，新城基公司负责前期的拆迁工作。E区13号楼楼盘开发建设位置有个天然气供应站负责西三庄原居民楼的天然气供应。由于天然气站属于易燃易暴设施设备，且负责周围居民的日常供气生活，天然气站的拆除、选地、搬迁等，需要许多审批手续，故天然气站迟迟不能及时搬迁，造成被告不能如期进场施工，从而造成预期交房。因天然气站搬迁属于新诚基公司的职责，被告不存在过错，且该事由属于客观原因，应当认定为不可抗力。以上事实业经石家庄市新华区法院（2014）新民初字第1076号《民事判决书》所确认，而且该判决驳回了原告申贵珍（购买E区13号楼2单元801室）要求被告（答辩人）承担逾期交房违约责任，赔偿损失的诉讼请求。该判决已生效。《最高人民法院关于适用二、关于返还燃气及暖气管网费的问题，（一）原告并未直接在被告处购买房屋，而是参加河北国大连锁商业有限公司工会委员会（以下称国大工会）团购购买的。2009年3月14日，国大工会与被告签订《房屋团购协议书》（以下称团购协议），约定由国大工会团购被告“上城-浩林园”E11-15共600套房屋，团购均价为地上住宅3100元/建筑平方米，地下1380元/建筑平方米。《团购协议》第十条第（三）项特别明确：“双方约定的团购价只是房价，不含暖气费和天然气集资费”。由于房屋买卖属于团购，故被告只针对国大工会进行结算，不针对具体的购房人，仅仅给国大工会提供了空白的《购房协议书》和房款收据。2010年8月9日，被告与国大工会又签订《补充协议》，约定被告和国大工会团购成员所签订的合同只针对国大工会团购成员办理贷款等手续时使用，被告和国大工会就“上城-浩林园”的房屋团购付款方式仍按照双方2009年3月14日签订的《房屋团购协议书》执行。可见，燃气及暖气管网费是应当在购房款以外另行收取的。（二）国大工会以被告的名义与原告签订的《购房协议书》第二条第二款明确约定，房屋总价款只包含房价款和地下室定金，不包含燃气供热管网工程建设费、有线电视初装费、办理产权的税费等应买受人承担的费用。（三）暖气集资和天然气集资费用并不是取消了，有关部门文件只是规定应当计入房价，不允许向住宅用户单独收取，该两笔费用仍然是存在的。本案所涉及的13号楼全部属于团购性质，房屋价款中并未包括该两项费用。况且被告与国大工会签订《团购协议》是在2009年3月14日，石家庄市物价局、建设局（2009）69号文的有效期起始日为2009年6月20日，晚于《团购协议》的签订时间。（四）燃气及暖气管网费用原告已经交付，被告已经收取，该民事行为已经完成。原告要求返还该笔费用，必须首先要求人民法院确认该民事行为无效，或者要求人民法院撤销该民事行为，在该民事行为没有被撤销或确认无效前，直接要求被告“返还”，没有法律依据。综上请求法院驳回原告诉请。经审理查明，2010年8月18日，原告杨某与被告石家庄市某某房地产开发有限公司签订《购房协议书》，该协议约定，原告购买被告开发建设的上城.浩林园小区内E13栋2单元某室房屋，建筑面积约为136.54平方米，地下室部分另行确定；地上房屋建筑面积为136.54平方米，单价为3360元/平方米，房款为458774元，地下室预售定金5000元，房屋总价款为463774元。以上价款只包含房价款、地下室定金，不包含燃气、供热管网工程建设费、有线电视初装费、办理产权的税费等均应买受人承担的费用。该房实际面积最终以市房管局测绘审核为准，按约定单价据实结算，多退少补。签订本协议书时向甲方（被告）支付房屋总价的293774元作为首付，其余17万元贷款，乙方应在交付首付房款后七日内时将贷款资料交付甲方。因乙方信用资质或其他乙方原因，致使银行不同意放贷给乙方的，自乙方被银行拒贷之日10日内，乙方将剩余房款17万元支付甲方，若乙方无能力支付，甲方收回房屋，退还乙方所交首付款。乙方在签订本协议后，要求退房或逾期交付房款15日以上的，甲方有权解除合同，自解除通知发出之日起满三日，本协议解除，并有权另行处置该房屋，乙方所交的定金甲方不予返还。被告保证所售的商品房所属土地为出让性质土地，2011年12月31日前交付使用，房屋必须符合国家工程质量标准。甲乙双方均应恪守本协议，积极履行协议项下本方应尽的义务。协议履行过程中如发生争议，双方协商解决，协商不成时，交由工程所在地人民法院司法处理。若遇到不可抗力或乙方未按照本协议约定期限和方式履行义务，以及由于政府、政策原因造成的延期交房，甲方不承担责任。本协议书一式四份，甲方盖章、乙方签字并按指纹后生效。甲乙双方签订《商品房买卖合同》后。本协议书自动失效。2010年9月17日原告杨某依据《购房协议书》向被告支付首付款293774元，并于2011年2月14日将银行贷款170000元支付给被告，2011年12月7日原告交付被告地下室房款30330元，但被告未能如期向原告交付房屋。2013年8月6日，原告再次向被告支付暖气入网费8192元及燃气入网费2900元。为此原告将被告诉至本院，请求判令被告支付原告延期交房的违约金41289.70元及返还原告燃气及暖气管网费11092元。另查，上城·浩林园E区（包括原告购买被告的E13栋2单元某室房屋）住宅楼开发建设项目是被告与石家庄市新城基房地产开发有限公司联合开发的，石家庄市新城基房地产开发有限公司负责前期的拆迁工作。E区13号楼楼盘开发建设位置有个天然气供应站，负责西三庄村原居民楼的天然气供应。因天然气供应站由于各种原因迟迟未能及时搬迁，造成被告对13号楼不能及时动工兴建，造成13号楼不能如期交房。庭审中，被告提交《房屋团购协议书》及《团购补充协议》，证明13号楼系河北国大连锁商业有限公司工会委员会团购的，并明确是国大职工购房；提交文件签收记录单，证明签订购房协议以及收购房款都是国大来做，但因当时国大无法开具收据就借的被告的空白购房协议和空白收据及公章；被告没有收取房款。原告称对《房屋团购协议书》及《团购补充协议》真实性无异议，但称与本案无关；文件签收记录单没有原告的票号，不予认可，且与本案无关。庭审中，原告提交石价（2013）14号关于公布我市2011年度住宅房屋市场租金标准的通知及石价（2014）29号关于2014年市区住宅房屋市场租金标准的通知，证明诉争房产按2012年租金损失计算每月每平方米为15.6元，2013年租金损失计算每月每平方米为16元，违约金截至到2013年8月7日实际交房之日，计算方式为15.6元×136.54平米×12个月＋136.54平米×16元×7个月＋136.54平米×16元×6个月÷30天=41289.70元。提交2013年8月6日收款收据，证明被告收取原告缴纳的暖气入网费8192元及燃气入网费2900元。被告称被告延期交房，是因天然气供应站未能及时搬迁造成的，（2014）新民初字第1076号民事判决书已证明逾期交房系不可抗力。暖气入网费、燃气入网费不包含在购房款内，因当时原告走的是团购，合同中约定的房款是裸价，不包括一切费用，所以暖气入网费、燃气入网费是另外收取的，原告签订团购协议和购房协议书，其缴纳暖气入网费、燃气入网费，即对合同已表示认可。以上事实，有2010年8月18日原、被告签订的《购房协议书》、《房屋团购协议书》、《团购补充协议》、收款收据、石价（2013）14号关于公布我市2011年度住宅房屋市场租金标准的通知、石价（2014）29号关于2014年市区住宅房屋市场租金标准的通知、（2014）新民初字第1076号民事判决书以及庭审笔录等证据予以证实。本院认为，原、被告双方签订的2010年8月18日《购房协议书》系双方当事人的真实意思表示，均应当认真遵守并履行。在履行合同过程中，原告及时履行自己交付相关房款等款项的约定义务，不存在违约行为。被告未能按照合同约定于2011年12月31日前将上城.浩林园小区内E13栋2单元某室房屋交付给原告居住使用，这一客观事实是存在的。被告不能将约定的房屋按约定时间交付原告居住使用的原因，不是被告主观故意造成的，被告不存在过错。而是第三方石家庄市新城基房地产开发有限公司负责E区13号楼楼盘开发建设位置的天然气供应站等设施的搬迁安置工作因客观原因拖延造成的。由于天然气站属于易燃易爆的设施设备，且负责周围居民的日常供气生活，天然气站的拆除、选址、搬迁等，需要许多审批程序。故天然气站的不能如期搬迁，属于客观原因造成的，应当认定为不可抗力。现原告请求被告因逾期交房支付的违约金41289.70元，提供的证据不足，本院不予支持。关于原告主张被告返还暖气及燃气入网费11092元，《房屋团购协议书》证实原告所购房屋系通过国大团购购买的，该协议明确约定上述两项费用不在房价款之内，该两项费用由购买人承担。原告提供收款收据只是证明其对该协议履行缴纳情况，不能证明被告系违规收取上述费用，故对原告的该项主张，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告杨某的诉讼请求。案件受理费1110元，由原告杨某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长  梁丽哲审 判 员  张 璞人民陪审员  侯莉飞二〇一五年四月十六日书 记 员  樊 晓