沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0102民初10007号
原告：沈阳家天下物业管理有限公司（统一社会信用代码：912101026625178423），住所地沈阳市和平区文体路4-3号1402室。
法定代表人：周晓巍，该公司总经理。
委托委托代理人：杨帆，辽宁法德律师事务所律师。
被告：邵红伟，男，1960年4月12日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：冯松，辽宁申扬律师事务所律师。
原告沈阳家天下物业管理有限公司与被告邵红伟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员暴敬军适用简易程序独任审判，于2016年11月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨帆及被告委托代理人邵红伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告系沈阳“五里河城”的物业管理公司。被告系沈阳“五里河城”4甲11号业主，该房屋建筑面积414.02平方米。《五里河城前期物业管理协议》第五条约定：“一、乙方缴纳物业管理服务费用时间：每季度第一个月的5-10日；二、物业管理服务费标准具体如下：（3）商业部分物业：按所购建筑面积每月每平方米0.9元计算。被告所有4甲11号房屋属于商业用房，物业收费标准为每月每平方米0.9元。被告自购房后未按通知办理入住交接手续，按照《商品房买卖合同》第十一条规定，由于××（即被告）原因，未能按期交付的，视为××已按本合同约定条件交付房屋，该房屋风险随之转移给××，××并应承担交付日起应承担的各项费用。因此，被告应当缴纳自2007年4月28日至2015年12月31日拖欠物业费38789.5元。原告多次催缴被告较脑物业费无果，为了维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法裁决。诉讼请求：1、要求被告向原告交纳物业费38，789.5元；2、由诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、答辩人与被答辩人未直接签订书面物业服务协议，答辩人与沈阳中雁房产投资发展有限公司（以下简称中雁公司）所签《商品房买卖合同》及补充协议未约定物业条款，答辩人与被答辩人之间不存在物业服务合同关系，答辩人不是本案适格的被告。1、答辩人与被答辩人未直接签订书面物业服务协议。被答辩人提交的起诉状称：“《五里河城前期物业管理协议》第五条约定：'一、乙方交纳物业管理服务费用时间：每季度第一个月的5-10日；二、物业管理服务费标准具体如下：（3）商业部分物业：按所购建筑面积每月每平方0.9元计算'。”答辩人从未曾见过该协议，也为签订过该协议，仅就其名称及约定内容来看，该份物业协议应为被答辩人和第三人中雁公司所签，答辩人并不是该协议的签订方，被答辩人与第三人中雁公司签订的前期物业管理协议对答辩人没有约束力。因此，答辩人与被答辩人之间不存在物业服务合同关系。2、答辩人与中雁公司于2006年12月25日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议均未约定物业服务条款。《物业管理条例》第23条规定，建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业××明示，并予以说明。物业××在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。第25条规定，建设单位与物业××签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。然而，从该买卖合同及补充协议的内容上看，第三人中雁公司在合同中既未约定前期物业服务合同内容，又没提示答辩人该合同第11条的约定涉及物业费内容，也没有证据证明答辩人与第三人中雁公司签订过物业买卖合同，被答辩人仅根据该合同第11条中提到的各项费用就要求被告承担物业费用，显然是不合理。综上，答辩人与被答辩人之间不存在物业服务合同关系，答辩人不是本案适格的被告，答辩人不应承担支付相关物业费的义务。二、截止庭审之日涉案房屋仍未将交付给答辩人，物业费用应由建设单位即第三人中雁公司承担。1、被答辩人未提供相应证据证明答辩人曾接到中雁公司的通知被答辩人在此次庭前向贵院提交一份由沈阳中雁房产投资发展有限公司于2007年3月9日出具的《准住通知单》。该份证据是中雁公司单方出具的一份材料，只能证明中雁公司曾出具过这样一份材料，然而该证据并无答辩人的任何签名或意思表示，仅凭此据显然不能证明中雁公司或被答辩人已将该证据通知或送达到答辩人处；同时被答辩人亦未提供其他证据足以作证中雁公司或被答辩人曾通知答辩人交付房屋的主张，因此被答辩人应承担举证不利的责任。2、截止庭审之日涉案房屋尚未将交付答辩人，答辩人在与中雁公司签订《商品房买卖合同》后就一直等待中雁公司通知答辩人办理房屋交付手续，然而答辩人却始终未接到中雁公司的通知，时至庭审之日涉案房屋也未交付给答辩人。3、被答辩人未提供证据证明房屋未交付的原因在答辩人，其主张不成立，被答辩人称根据中雁公司与答辩人所签的《商品房买卖合同》的约定，由于××原因未能按期交付的，视为××已按本合同约定条件交付房屋。在本案中，被答辩人在庭前仅向法庭提供一份单方出具的《准住通知单》，其无法证明中雁公司已将入住通知书送达到答辩人，被答辩人仅凭此证据就欲证明房屋未交付的原因在答辩人，其主张显然是不成立的。4、案涉房屋未达到房屋交付条件。根据被答辩人提供的房产信息、准住通知单及原告提供的房屋产权证可知，案涉房屋为和平区文体路4甲11号，是一个独立房屋，拥有独立产权，为1-2层的建筑结构。然而在2016年5月10日，答辩人、被答辩人同贵院对案涉房屋进行实地考察时却发现，该房屋设计有显著缺陷，显然未到房屋交付标准。主要有以下三个问题：1、作为一个独立的房屋，竟然没有隔断，同4甲10号完全连在一起，导致答辩人、被答辩人均无法区分到底何处为4甲10号、何处为4甲11号，而该房屋产权证的房地产平面图上显示该房屋有明显的隔断；2、4甲10号与4甲11号共用一个入户门、一个入户梯，作为两个拥有独立产权的房屋，如此设计明显不合理；3、作为一个二层的商铺，从房屋一层无法进入房屋二层，如想进入二层就必须借助商铺后身的消防通道才能进入二层，在此情况下，被答辩人及中雁公司竟认为该房屋已达到房屋交付条件，这是不能成立的。根据《物业管理条例》第42条第2款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业××的物业，物业服务费用由建设单位交纳。由于涉案房屋尚未交付给答辩人，故依附于该房屋的物业也未交付给答辩人，因此该物业费用应由建设单位即中雁公司交纳，与被告无关。综上，由于答辩人与被答辩人之间未签订物业服务合同，答辩人与中雁公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议又未约定前期物业服务内容，因此答辩人不是本案的适格主体；同时由于中雁公司未按约定向答辩人交付涉案房屋，故答辩人所主张的物业费用应为中雁公司承担，被答辩人要求答辩人承担物业费用，没有事实与法律依据，恳请贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。
经审理查明：2007年3月9日，被告（××）与沈阳中雁房产投资发展有限公司（××）签订商品房买卖合同一份，约定被告（××）购买沈阳中雁房产投资发展有限公司（××）开发建设的位于沈阳市和平区文体路4甲11号房屋（建筑面积414.02平方米）……但该合同未约定房屋交付期限。2007年8月1日，沈阳中雁房产投资发展有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，约定由甲方选聘乙方对沈阳五里河城（一期）提供前期物业管理服务，合同还约定了物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、双方的权利和义务及违约责任等事项。其中第七条约定：本物业管理区域物业服务收费选择包干制的方式，不足部分由甲方另行支付。1、“包干制”即物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体如下：（1）住宅物业（C1
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C5）：1.80元/月.平方米……（3）商业部分物业：0.90元/月.平方米、（4）门市房物业：0.90元/月.平方米……；第八条约定：业主应于每季度第一个月的5日
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10日交纳本季度物业服务费用……；第十八条约定：甲方、业主违反本合同第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应交款的千分之二向乙方支付滞纳金，乙方保留诉讼的权利；第二十五条约定：本合同期限自2007年8月1日起至2012年7月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2007年10月22日，沈阳中雁房产投资发展有限公司（甲方）、案外人戴德梁行房地产咨询大连有限公司（以下简称戴德梁行）（乙方）与原告（丙方）签订《补充协议》一份，约定根据第三人中雁公司与戴德梁行签署的“合同终止协议”，就沈阳[五里河城]项目财务交接及物业管理费收缴权转交事宜，经甲乙双方一致同意，达成补充条款如下：1、甲乙双方合同终止后，乙方不再承担收缴沈阳[五里河城]项目物业管理费之权力，由2007年8月1日起正式转交甲方指定的沈阳家天下物业管理有限公司全权负责收缴。而截止2007年7月31日，经甲乙双方确认沈阳[五里河城]项目未收缴之物业管理费共计RMB127，267.58元亦由丙方负责收缴；2、截止2007年9月20日，乙方于沈阳[五里河城]项目的物业管理账户存款金额为RMB210，339.44元，乙方将转入甲方指定的银行账户……。2008年4月24日,被告取得诉争房屋所有权证（庭审中，被告自认系其本人到房产部门办理的房屋所有权证）。2013年6月9日，浦发银行沈阳分行就诉争房屋设立抵押权，权利价值为8，000，000元，抵押期限至2018年6月9日。2012年5月11日，沈阳中雁房产投资发展有限公司（甲方）与原告（乙方）就上述《前期物业服务合同》签订《补充协议》一份，约定原合同的期限延长到“五里河城”业主委员会成立，并且业主委员会决定终止与乙方的物业服务关系时为止……
上述事实，有商品房买卖合同、前期物业服务合同、中标通知书、房屋电子登记查询、入住通知书、准住通知单、空置房巡视记录表、和平区文体路五里河城6甲1号房屋入住通知书、房屋验收表等、五里河城小区排水清扫施工合同、补充协议、原告单位的企业登记情况查询卡、涉案房产权属证书、全国税务机关纳税服务规范等证据及当事人当庭陈述笔录在卷为证，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，关于被告抗辩其并非为本案的适格被告。因原告与沈阳中雁房产投资发展有限公司签订的《前期物业服务合同》及该合同的《补充协议》均不违反法律、行政法规的禁止性规定，故合法有效，对“五里河城（一期）”小区全体业主均具有约束力。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，现被告以其并非前期物业服务合同的相对人为由提出抗辩，不符合前述规定，故本院不予支持；关于诉争房屋的交付问题。被告抗辩未实际交付的原因系沈阳中雁房产投资发展有限公司未履行交付通知义务及诉争房屋不具备交付条件，而原告主张在第三人已经履行了通知入住的前提下，系被告不主动配合所致。关于沈阳中雁房产投资发展有限公司是否履行了通知入住的义务，庭审中，因原告提交的入住通知书证据未被本院认定，同时亦无其他证据证明其已履行了通知入住义务，故依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（以下简称民诉法解释）第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告应承担举证不能的不利后果。但被告已于2008年4月24日取得诉争房屋的所有权证，享有诉争房屋的完整物权。按照交易习惯，商品房买卖中××应先验收房屋，后办理房屋所有权证。因此，被告最迟应于取得诉争房屋所有权证时向沈阳中雁房产投资发展有限公司主张收房的权利。诉争房屋所有权证办理手续中包括准住通知单，且被告自认系其本人到房产部门办理房屋所有权证，故被告最迟应于办理房屋所有权证时知晓上述准住通知单的存在，并应主动向沈阳中雁房产投资发展有限公司主张收房权利。而被告在办理完毕房屋所有权证后，在长达七年的时间里未向沈阳中雁房产投资发展有限公司行使收房权利，且未对沈阳中雁房产投资发展有限公司提起逾期交房违约金等权利救济，因而被告对诉争房屋应收房而不收房的行为具有过失。虽其抗辩于2013年浦发银行沈阳分行就诉争房屋设立抵押权时曾向第三人主张过收房，但当时因诉争房屋设计有显著缺陷、不具备交付条件拒绝收房，而被告未对上述抗辩提供证据证明，依照民诉法解释第九十条规定，被告应承担举证不能的不利后果。因此被告已于2008年4月24日取得房屋所有权证的事实反而可以证明诉争房屋已经竣工验收合格、已具备交付条件。如被告认为诉争房屋存在瑕疵，可另案主张权利。因此，被告以诉争房屋存有设计缺陷，不具备交付条件为由拒绝收房的抗辩，本院不予支持。故被告在已取得诉争房屋所有权证后又以该房屋未交付为由拒付物业服务费的抗辩，本院亦不予支持；综上所述，因原告仍在为诉争房屋所在的“五里河城”小区提供物业服务，故被告应给付原告自取得房屋所有权证之日起，即2008年4月24日起至今的物业服务费，原告主张的自2007年8月1日至2008年4月23日的物业服务费，本院不予支持。根据原告与沈阳中雁房产投资发展有限公司签订的《前期物业服务合同》第七条约定的物业服务费标准，自2008年4月24日至2015年12月31日的物业服务费共计34，381.46元（0.9元/月/平方米×92个月零8天×414.02平方米）。故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告邵红伟于本判决生效后十日内给付原告沈阳家天下物业管理有限公司自2008年4月24日至2015年12月31日的物业服务费34，381.46元；
二、驳回原告沈阳家天下物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费385元（已减半预收），由被告邵红伟负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提出副本,交纳上诉案件受理费,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费,按自动撤回上诉处理。
审判员 暴敬军
二〇一六年十一月二十三日
书记员 李 坤
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。