广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗天法民四初字第22号
原告：黄文晃，住广东省广州市天河区。
委托代理人：肖健，广东沁森律师事务所律师。
被告：广州凯源房地产实业有限公司，住所地：广东省广州市海珠区。
法定代表人：许应裘，董事长。
委托代理人：张旭锋、林怡靖，分别系广东格林律师事务所律师、实习律师。
原告黄文晃诉被告广州凯源房地产实业有限公司（以下简称凯源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄文晃的委托代理人肖健、被告凯源公司的委托代理人张旭锋、林怡靖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄文晃诉称：2010年6月30日，原告与被告签订了商品房买卖合同，约定被告将天河区车陂南路15号（自编B3栋）1704房，以总价款1209451元出售给原告。原、被告在商品房买卖合同中第十三条约定：被告应在2011年12月30日前将经过验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。合同第十四条第2款约定：自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。原告依约履行，但被告逾期至2012年4月28日才交付原告所购房屋。原告认为：被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，严重损害了原告的利益。为此，特起诉请求法院判令：1、被告向原告支付延迟交房违约金72567元（以总房款1209451元为本金，按照每日万分之五的标准，自2011年12月31日起计至2012年4月27日）；2、被告承担本案诉讼费。
被告凯源公司辩称：一、原告主张的部分逾期交房违约金超过两年诉讼时效，依法不应予以支持，《商品房预售合同》约定，被告应在2011年12月30日前交房；否则，自最后交房期限的第二日起至实际交房之日止，被告按日向原告支付违约金。被告于2012年4月27日将涉案房屋交付给原告。2014年4月13日，原告向法院起诉要求被告支付逾期交房违约金。原告主张的逾期交房违约金实际上是每日产生违约金的总和，而每日产生的违约金都属于一个单独的债权，每个债权的诉讼时效应单独起算。《民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。”原告在起诉之前未以任何方式向被告主张逾期交房违约金，不存在诉讼时效中断中止的情形；原告主张起诉之日倒计二年之外的逾期交房违约金已经超过诉讼时效，依法不应予以支持。二、因亚运会亚残会导致工程停工，被告按约有权顺延交房期限，原告主张逾期交房违约金应从合同约定的交房期限届满后的第85天开始计算，合同签订之后，广州市城乡建设委员会于2010年8月30日发布《关于2010年广州亚运会残运会期间严格控制建设工地施工作业管理的通知》，要求施工企业在亚运会亚残会期间（从2010年9月30日至2010年12月22日，共84天）停止施工。被告正在建设的涉案工程因此停工84天，无法按预定工期完工；进而导致被告无法按照合同约定期限交付房屋给原告，根据《商品房预售合同》附件七《本合同补充协议》第六条的约定，被告有权据实顺延房屋交付使用时间。因此，原告主张的逾期交房违约金应从合同约定的交房期限届满后的第85天开始计算。
经审理查明：位于广州市天河区黄埔大道车陂水厂南侧地段编号为10、8、6的地块上的江源半岛花园商品房是被告开发建设的，已取得穗房预（网）字第20100325号《商品房预售许可证》，获准销售上述房屋。
2010年6月30日，被告（甲方，卖方）与原告（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件），约定：乙方所购商品房为江源半岛花园自编B1-B3栋自编B3栋17层1704号房（以下简称案涉房屋），房屋地址为天河区车陂南路15号（自编B3栋）1704房；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额1218139元；（第十二条）交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条）房屋交付：甲方应当在2011年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；（第十四条）延期交房的违约责任：甲方如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房价款0.05%的违约金，合同继续履行；（第十五条）房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；……上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担；（第十六条）交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议；甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见；逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付；（第二十九条）关于通知的约定：本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效（该合同约定甲方通讯地址为广州市海珠区赤岗路343号北侧自编号之二，乙方通讯地址为广州市天河区车陂江厦大街南4巷16号）等条款。上述合同的附件七《本合同补充协议》约定：（第五条）乙方应按甲方收楼通知书中规定的期限对该商品房进行验收交接，否则，自甲方根据在本合同中载明的乙方地址发出《收楼通知书》中所定的验收交楼之日起次日视为甲方已按合同约定交付房屋完毕；该房屋的风险责任转移由乙方承担；房屋交付的标志是商品房经验收合格后甲方向乙方移交钥匙或双方办理其他交接手续，以日期较前者为准；由于乙方原因，逾期未能交付房屋的，乙方应自逾期之日的次日开始承担物业服务费、水电费、公摊费等有关费用，并每日按总房款0.05%的标准向甲方支付违约金；（第六条）如遇乙方未缴清全部应付款项（包括但不限于房款、面积差异款、税费、专项维修资金、违约金、赔偿款等相关费用）、不可抗力、政府行为……甲方可据实顺延交付使用及转移登记的时间，不需承担违约责任；在乙方付清应付款项后5个工作日内，甲方将房屋交付给乙方；（第七条）本合同第十五条双方确认如下：甲方于交楼期间在收楼现场公示《商品房买卖合同》第十五条约定的房屋交付条件证明文件及有关资料的，视为甲方已履行出示义务；上述文件客观上无法一次性全部取得的，甲方应在交付使用后90个工作日内提供；（第十五条）《商品房买卖合同》第十四条、第十九条（即关于甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的违约责任的约定）、第二十二条（即关于迟延办理产权登记的违约责任的约定）所约定的违约责任，其计算违约金的数额最高不超过该商品房总价款的5%，其他条款中已作明确约定的除外；（第十八条）本补充协议为甲乙双方共同对《商品房买卖合同》的补充，如《商品房买卖合同》有关条款与本补充协议不一致的，以本补充协议内容为准等条款。上述合同中没有对原告迟延支付购房款的违约金上限作出约定。
原告已依约向被告付清案涉房屋的全部购房款1209415元。
2012年4月27日，原告签署了《收楼文件清单》，该清单中收到文件一栏有“住宅质量保证书”，保证书上有电脑打印的交付使用时间2012年4月28日；该清单中签署文件一栏有“物业交接表”，但原告主张实际收楼时间应该以住宅质量保证书上载明的4月28日为准，被告称住宅质量保证书交付使用时间是被告提前打印，与原告本人签收的收楼文件、接收清单相悖，因此原告实际收楼时间是2012年4月27日。
2010年11月1日，广州市民防办公室出具《防空地下室建设意见书》，显示：江源半岛花园住宅小区项目的防空地下室的建设位置为二期D、E区住宅楼地下室负二、三层等（被告称案涉房屋所在江源半岛花园一期商品房没有人防工程）。2011年9月28日，广州市规划局核发《建设工程规划验收合格证》，核定江源半岛花园自编B1-B3栋验收合格。2011年12月4日，被告取得江源半岛花园一期燃气管道工程的《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》。2012年2月15日，广州市自来水公司向被告出具了《永久水表安装完毕报告表》。2012年2月20日，广州市邮政局对被告递交的包括案涉房屋在内的商品房的《通邮申请表》予以批复，同意通邮。2012年3月28日，被告办理了江源半岛花园一期B、C型住宅楼的建设工程竣工验收消防备案手续，但该工程未被确定为抽查对象。2012年4月6日，广州市环境保护局作出致被告的《关于江源半岛花园一期工程建设项目竣工环保验收意见的函》，认定：被告申请验收的江源半岛花园一期自编A、B、C幢的工程建设项目基本落实了环评文件及其批复要求的各项污染防治措施，污染物排放达到相关标准及环评批复要求，符合竣工环保验收条件，项目竣工环保验收合格。2012年4月18日，广州市天河区建设工程质量安全监督站向被告出具《建设工程质量验收意见书》，内容为：被告兴建的江源半岛花园第一期商业住宅A、B、C型工程于2012年4月13日进行工程质量验收，……该工程质量验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等符合工程质量验收有关规定，请被告抓紧完善其它专项验收，及时办理竣工验收备案手续。2012年10月21日，广州市天河区建设和水务局出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（以下简称《竣工验收备案表》），同意对江源半岛花园自编A1-A5栋、自编B1-B3栋、自编C1-C3栋予以竣工验收备案。被告还提供了《广州天河供电局10KV新建（扩建、改造）工程送电方案》用于证明江源半岛花园于2012年3月21日开通永久用电。
在本院审理的江源半岛花园的其他商品房预售合同纠纷案件中还查明以下事实（注：相应的裁判文书已发生法律效力），广州市人民政府于2009年9月8日发布穗府（2009）43号《关于发布2010年广州亚运会亚残运会期间控制建设工地扬尘和噪声措施的通告》，规定：为切实保障2010年广州亚运会亚残运会期间（以下简称亚运会亚残运会期间，即2010年10月25日至2010年12月22日）空气环境质量，……亚运会亚残运会期间，所有施工工地停止以下施工作业：土石方工程、混凝土浇筑、拆除施工、余泥渣土建筑垃圾清运、夜间施工……等工作；市建设、交通……等有关部门要结合各自职能，抓紧制订具体管理细则，确保本通告有关措施落到实处。2010年1月29日，广州市人民政府发布穗府（2010）4号《关于发布2010年广州亚运会亚残运会期间控制建设工地扬尘和噪声措施的补充通告》，规定：亚运会亚残运会期间的起止日期由2010年10月25日至2010年12月22日调整为2010年9月30日至2010年12月22日。
另查明，2010年8月30日，广州市城乡建设委员会以穗建质（2010）1188号《关于印发〈关于2010年广州亚运会残运会期间严格控制建设工地施工作业管理的通知〉的通知》，规定亚运会亚残运会期间，未经建设行政主管部门复核同意，全市产生扬尘、噪声的工地不得施工作业，并对受理工程开工复核的范围、管理分工、保障措施等作出详细规定。
另查明，原告就案涉房屋在本院于2014年4月28日起诉（2014）穗天法民四初字第1541号案件，要求被告支付逾期交楼的违约金等诉请，原告于2014年11月17日申请撤诉，2014年11月18日本院作出（2014）穗天法民四初字第1541号民事裁定书裁定准许原告撤回起诉。原告称没有直接证据证明其在2014年4月28日前向被告主张逾期交楼违约金，但主张曾多次联系被告总经理助理张某协商逾期交楼的事宜，对此亦未提交相关证据。被告对原告的上述陈述不予确认，并主张双方所签订的商品房买卖合同中有被告的联系方式及地址，如果原告要主张相关的违约金并向被告发出通知的话，应当以合同记载的联系方式及地址为准，并非私下与其他人士联系。
本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其中的主要条款没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同的约定履行义务。
作为买方的原告已向被告支付了案涉房屋的全部购房款，作为卖方的被告理应将符合法律规定及合同约定的交楼条件的案涉房屋交付给原告使用。《广州市商品房买卖合同（预售）》已约定案涉房屋的交付时间为2011年12月30日前，被告如未能按上述约定的时间交楼，则构成违约。
关于广州亚运会亚残运会期间政府决定工地停工能否成为被告迟延交楼的免责事由的问题。因政府部门出台部分相关文件的时间早于原、被告双方的签约时间，即被告在签约时应已明知上述停工决定，被告理应合理安排其施工时间及进度，被告以此作为其迟延交楼的免责事由，缺乏理据，本院不予采纳。
关于迟延交楼违约金的计付问题。关于起算日期，如前所述，被告应依约承担自约定的交楼期限届满的次日（即2011年12月31日）起的迟延交楼的违约责任。至于截止日期，结合本案查明的事实可知，被告在将案涉房屋交付给原告使用之前已取得《广州市商品房买卖合同（预售）》第十五条约定的案涉房屋交付使用时应取得的相关资料并已依约在收楼现场进行公示，且原告也已于2012年4月27日办理了案涉房屋的收楼手续，因此，本院认定迟延交楼违约金应计至2012年4月27日止。关于诉讼时效问题，被告主张原告自起诉之日倒计二年之外的逾期交房违约金已经超过诉讼时效，依法不应予以支持；原告虽主张联系过被告员工，但未提交相关证据证明，即原告没有证据证明其在（2014）穗天法民四初字第1541号案件起诉之日（即2014年4月28日）前有向被告主张权利而产生诉讼时效中断法律效果的事由，且被告明确对该违约金提出诉讼时效抗辩表示不愿支付，故该违约金诉讼时效应从2014年4月28日倒计两年，原告要求的自2011年12月31日起计至2012年4月27日的逾期交楼违约金已过诉讼时效，本院对于原告的该主张依法不予支持。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告黄文晃的诉讼请求。
本案受理费1610元，由原告黄文晃负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 龙 帅
人民陪审员 赖小玲
人民陪审员 李淑仪
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 梁怡筠
苏嘉俊
本判决书于2015年月日送达（33）