广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1295号
上诉人（原审被告）广州市天河区德普施教育培训中心。
法定代表人罗三成，该中心副校长。
委托代理人吴山林，广东同益律师事务所律师。
委托代理人周怡馨，广东同益律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）詹洁钗，女，汉族。
委托代理人奚镇茂，广东誉理律师事务所律师。
上诉人广州市天河区德普施教育培训中心因与被上诉人詹洁钗租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2012）穗天法民四初字第500号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年，詹洁钗与广州乐居商贸发展有限公司（案外人，以下简称乐居公司）签订《商铺租赁合同》，约定：乐居公司将位于广州市天河区中山大道熙湖街1号、3号熙苑会所二楼（建筑面积485平方米）出租给詹洁钗，租赁期限为2年，从2011年2月1日起至2013年1月30日止，詹洁钗经营范围为教育培训用途，詹洁钗自行负责办理相关营业执照、消防、卫生的报建及验收事宜，各项费用均由詹洁钗自行承担；未经乐居公司同意，詹洁钗不得擅自转租、分租及变更经营范围或物业用途等条款。
詹洁钗以奇卡-
天线宝宝儿童潜能开发中心（甲方）名义与德普施中心（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于广州市天河区中山大道熙湖街1号、3号熙苑会所二楼（建筑面积226.66平方米，以下简称案涉房屋）出租给乙方，租赁期限为2年，从2011年1月1日起至2013年12月31日止；首年按40元／月／平方米，第二年在第一年的基础上递增5%即按42元／月／平方米计算，具体为：2011年1月1日至2011年12月31日每月租金9066元，2012年1月1日至2012年12月31日每月租金9520元；合同签订前，乙方须向甲方一次性缴付租赁保证金18132元和首月租金9066元；租赁期满，乙方交还该物业后15日天内，在乙方无违约和无赔偿的前提下，甲方将保证金如数（不记利息）退还乙方；同时，乙方向甲方一次性支付水电保证金3400元，租赁期满，乙方交还该物业后15日天内，在乙方缴清全部的水电费的情况下，甲方将保证金如数（不记利息）退还乙方；除首月外，乙方应于每月5日前以现金或转账形式向甲方支付本月租金及管理费；每月5日前乙方将上月水电费和当月租金交给甲方，水电费按双方平摊；租赁期内，公用部分的卫生清洁费由甲方乙方双方平均分担，属于乙方承担部分物业的清洁由乙方自行处理；在双方无任何违约行为的情况下，本合同在合同期内不能随意解除，否则，解除方必需支付合同未完成部分期限的租金给对方，因乙方违约导致甲方解除合同的，租赁保证金不退还，且乙方须按9066元／月的标准向甲方补交合同未完成期限的租金；因甲方违约导致乙方解除合同的，甲方必须一次性赔偿乙方合同未完成期限的租金；乙方迟延交纳租金、管理费及其他费用，须向甲方支付违约金，从欠费之日起，按日加收所欠金额2%的违约金，超过一个月未能交足租金或管理费及其他费用（无论是否已获正式通知催缴），可视为乙方违约，甲方可按约追究乙方违约责任等条款。合同落款甲方一栏为“奇卡-
天线宝宝儿童潜能开发中心”，法定代表人（或授权代表人）一栏签署了詹洁钗的名字。
上述合同签订后，詹洁钗将案涉房屋交付德普施中心使用，德普施中心依约履行义务，并在合同履行前期按约向詹洁钗支付租金、水电费等，但自2011年12月起至今，德普施中心以詹洁钗不具有合同签约的权利、不具有转租案涉房屋的权利为由拒绝向詹洁钗支付租金与水电费。詹洁钗经催促未果遂诉至原审法院。
庭审中，詹洁钗提供了其以奇卡-
天线宝宝儿童潜能开发中心的名义于2012年3月8日向德普施中心发出的《﹤商铺租赁合同﹥解除通知书》一份，内容为：…德普施中心自2011年12月起无故不交租金、管理费及水电费已达三个多月，依合同第五条约定，迟延支付租金超过一个月的，视为违约，本人有权解除该合同等，现正式通知德普施中心双方的合同自本通知书发出之日起解除，并限德普施中心于收到本通知书之日起十日内，将上述商铺内的物品搬出，否则，本人将依合同约定对该物品进行清除，所产生的一切费用将由德普施中心承担。同时，附随提供了寄出该通知函的邮件-
EMS国内特快专递邮件详情单（显示寄出时间为2012年3月8日）以及查询函件寄出的凭证，查询函件显示收件方于2012年3月9日收妥。庭审中，德普施中心称詹洁钗超过举证期限提供《﹤商铺租赁合同﹥解除通知书》而表示不同意质证，并确认自2011年12月停止经营，但未及时将案涉房屋交还给詹洁钗。詹洁钗自认于2012年12月31日收回案涉房屋，明确诉讼请求中确认合同解除时间为2012年3月9日，并明确另一诉讼请求：要求德普施中心支付2011年12月起至2012年3月31日期间的租金共37626元。
此外，詹洁钗向原审法院提供如下证据：一、《广州市房地产权属证明书》，显示座落于广州市天河区中山大道熙湖街1-103号（单号）权属人登记为广州市新洲经济发展有限公司（案外人，以下简称新洲公司）；附记载明第二层1，3号202为办公及社区活动中心，其余为住宅。二、《委托书》，新洲公司委托乐居公司对广州市天河区中山大道熙湖街1号、3号（熙苑会所二楼）商铺进行经营管理（包括委托乐居公司以自己名义进行出租等业务）。三、新洲公司与乐居公司的《企业法人营业执照》和《中华人民共和国组织机构代码证》。四、乐居公司于2011年1月3日向詹洁钗出具的《关于转租请求的答复》，乐居公司表示同意詹洁钗对案涉房屋转租或分租他人。以上证据拟证明德普施中心具有案涉房屋的承租权与转租权利。另外，詹洁钗还提供授权书、特许经营合同，拟证明其获许加盟经营“奇卡儿童潜能开发中心”。詹洁钗据此以“奇卡儿童潜能开发中心”名义与德普施中心签订租赁合同。但在庭审期间未能办理“奇卡儿童潜能开发中心”的营业执照。
另，詹洁钗称其卫生清洁费的缴费单据不慎遗失，无法提供给法庭，仅提供广东康景物业服务有限公司珠江熙苑管理中心于2011年11月出具的《广东康景物业服务有限公司珠江熙苑管理中心付款通知书》，显示水电费合计1817.2元。
因本案纠纷，詹宝钗于2012年3月9日向原审法院提起本案诉讼请求判令：1、确认双方签订的《商铺租赁合同》已解除，德普施中心返还涉案商铺给詹洁钗；2、德普施中心向詹洁钗支付2011年12月起至2012年3月期间的租金共37626元及因逾期支付上述期间租金的违约金（按2%／日的标准计至德普施中心付清租金之日止）；3、德普施中心向詹洁钗支付合同解除违约金81594元（合同未履行期限为2012年4月起至2012年12月止共9个月，每月9066元）；4、德普施中心向詹洁钗支付卫生清洁费400元；5、德普施中心向詹洁钗支付2011年9月、10月的水电费909元；6、本案诉讼受理费用由德普施中心承担。
德普施公司原审辩称其司不同意詹宝钗诉讼请求。
原审法院认为：詹洁钗虽以“奇卡儿童潜能开发中心”名义将案涉房屋出租给德普施中心，并签订《商铺租赁合同》，但因“奇卡儿童潜能开发中心”未依法经工商行政管理机关核准登记成立，系尚不具备民事行为能力的主体，因此，詹洁钗以“奇卡儿童潜能开发中心”名义与德普施中心签订《商铺租赁合同》的行为不当，但詹洁钗本人在该合同落款处签名并事后追认其在该合同签名的效力，故《商铺租赁合同》对詹洁钗仍具有法律约束力，《商铺租赁合同》是詹洁钗、德普施中心双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效的合同，双方当事人应当严格履行自己义务。
合同的解除，依法应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，但对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，詹洁钗提供的EMS邮件及查询结果显示德普施中心于2012年3月9日收妥《﹤商铺租赁合同﹥解除通知书》，但德普施中心在收妥该通知书后一直未提出异议，且在本案审理过程中对詹洁钗该项请求亦无异议，应视为德普施中心对詹洁钗要求解除合同的主张不持异议。因此，詹洁钗的解除合同通知书自德普施中心收妥之日生效，故詹洁钗要求确认双方签订的《商铺租赁合同》于2012年3月9日解除的诉求有理，应予以支持。
支付租金，是作为承租方的德普施中心的主要义务。德普施中心应当按照约定方式与金额向德普施中心支付租金。德普施中心在庭审中亦承认承租经营几个月后发现詹洁钗并非案涉房屋权属人，在德普施中心经营期间，未曾有第三人就案涉房屋权属问题或者对德普施中心的经营提出异议而导致德普施中心无法正常经营，因此，德普施中心以詹洁钗不是适格主体为由拒绝向詹洁钗支付租金等抗辩的依据不足，应不予采纳。德普施中心应当支付詹洁钗的租金自2011年12月至其实际交还案涉房屋（即2012年12月31）止。詹洁钗起诉要求德普施中心支付租金至2012年3月属于当事人对自己权利的自由处分，原审法院应予以准许。故德普施中心应付詹洁钗租金自2011年12月至2012年12月31日止，每月9066元。另，根据约定，“。除首月租金外，乙方应于每月5日前以现金或银行转账形式向甲方支付本月租金及管理费…”。德普施中心自2011年12月起至今未付租金给詹洁钗，构成违约，应承担违约责任。但因按每日2%计算违约金的约定明显过分高于造成的实际损失。根据公平原则，应以造成詹洁钗实际损失为基础，兼顾合同正常履行所得的预期利益等综合因素，原审法院酌情适当调低违约金标准为参照中国人民银行同期贷款利率标准计付，即德普施中心向詹洁钗支付迟延支付租金的违约金为：各月违约金自当月6日起，均按9066元为本金计至德普施中心付清款之日止，参照中国人民银行同期贷款利率标准计付，但违约金金额以不超过租金总额为限。
德普施中心不履行合同义务，给詹洁钗造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。根据合同约定，“…因违约导致甲方解除合同的，租赁保证金不退还，且乙方须按9066元／月的标准向甲方补交合同未完成期限的租金；因甲方违约导致乙方解除合同的，甲方必须一次性赔偿乙方合同未完成期限的租金；乙方迟延缴交租金、管理费及其他费用，须向甲方支付违约金，从迟交之日起，按日加收所欠金额2%的违约金，超过一个月未能缴足租金或管理费及其它应缴之费（无论是否已获正式通知催缴），可视为乙方违约，甲方可按约追究乙方违约责任”。从以上约定条款的范围来看，在租赁期内，既有提前解除合同的违约责任承担方式的约定，又有逾期支付租金的违约责任承担方式的约定。德普施中心提前解除合同，致使詹洁钗的合同目的无法实现，德普施中心按约应向詹洁钗支付因提前解除合同的违约金，按9066元／月的标准向詹洁钗支付合同未完成期限的租金共9个月（2012年4月-2012年12月，每月9066元）合计为81594元。
对于清洁费、水电费的问题。按约定，德普施中心承租案涉房屋期间发生的水电费由詹洁钗、德普施中心双方平摊，公用部分的卫生清洁费亦由詹洁钗、德普施中心双方平均分担，现因詹洁钗未能提供有关卫生清洁费的缴费单据，无法证明该费用已经发生，故詹洁钗要求德普施中心承担卫生清洁费400元的主张缺乏依据，原审法院不予支持。但因詹洁钗提供了《广东康景物业服务有限公司珠江熙苑管理中心付款通知书》，证明了水电费的发生额，故詹洁钗要求德普施中心支付其中一半的水电费908.6元（1817.2元÷2）符合双方约定，原审法院应予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决：一、詹洁钗与广州市天河区德普施教育培训中心签订的《商铺租赁合同》于2011年3月9日解除；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，广州市天河区德普施教育培训中心向詹洁钗支付自2011年12月至2013年3月9日期间的租金37472.8元及逾期支付上述租金的违约金（自2011年12月6日起各月违约金均以每月租金9066元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准计至广州市天河区德普施教育培训中心付清上述租金款项之日止；但违约金总额以不超过租金总额37472.8元为限）；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，广州市天河区德普施教育培训中心向詹洁钗支付提前解除合同违约金81594元；四、自本判决发生法律效力之日起10日内，广州市天河区德普施教育培训中心向詹洁钗支付水电费908.6元；五、驳回詹洁钗其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3380元由詹洁钗负担580元，由广州市天河区德普施教育培训中心负担2800元。
判后，德普施中心不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。（一）上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》非属有效合同，而一审法院认定该合同有效于法不合。具体理由为：1、主体不适格，合同无效。2、以欺诈手段订立的合同是可撤销的合同。3、被上诉人无转租的权利却以“奇卡儿童潜能开发中心”名义与上诉人签订合同，其中恶意的心态实在可疑。4、被上诉人本身并无使用“奇卡儿童潜能开发中心”的名义进行除特许经营的相关经营活动以外的任何交易活动的权利。（二）被上诉人无权单方解除合同。本案中，上诉人是出于发现被上诉人在签订合同时存在欺诈，虚构合同主体，并且存在私刻印章，无照经营行为，上诉人才拒绝继续向詹洁钗支付租金，也即上诉人是有正当理由的。一审判决解除合同于法无据。（三）合同约定的违约金高于实际造成的损失，严重违反公平原则。（四）合同约定的违约金过高造成的损失，应予以适当减少。二、一审判决违反法定程序，因程序违法导致实体判决显失公平。上诉人上诉请求本院撤销一审判决，依法改判或发回重审。二审庭询中上诉人明确认为合同解除时间应为2011年12月6日，并对原审判决第五、六项无异议。
詹洁钗二审答辩称上诉人的上诉理由违背了事实真相。上诉人通过指责被上诉人主体资格不适格、合同无效、因欺诈而合同为可撤销合同、恶意转让损害上诉人权利等无中生有的狡辩，制造各种歪理拖延本案审理，利用诉讼程序伤害被上诉人的权利。被上诉人请求二审法院尽快做出处理。上诉人的上诉理由前面称合同无效，后面又认为违约金过高，但只有有效才涉及违约金过高问题，故上诉人理据前后矛盾。上诉人指责一审法院超过审限的问题是无稽之谈，一审法院拖了这么久判决，受损的是被上诉人，对被上诉人不公平，而超限审理正好符合上诉人拖延的诉讼策略。被上诉人不同意上诉人的上诉请求。被上诉人认为原审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，故请二审法院予以维持。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
二审期间，本案双方均无新的证据提交本院。
本院认为：“奇卡儿童潜能开发中心”未依法经工商行政管理机关核准登记成立，原审认定其是尚不具备民事行为能力的主体，詹洁钗以该中心的名义与德普施中心签订《商铺租赁合同》行为不当并无不妥。《商铺租赁合同》落款有詹洁钗的签名，詹洁钗事后亦追认其在该合同上签名的效力，故《商铺租赁合同》对詹洁钗本人仍具有法律约束力。原审法院对上述《商铺租赁合同》的性质及双方权利义务的认定，合法有据、论理清晰，本院不作赘述。对德普施公司上诉认为本案詹洁钗主体不适格及被上诉人无权以“奇卡儿童潜能开发中心”名义与其签订合同，合同应无效的主张，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条及第五十四条规定，认定合同无效及可撤销合同分属两法条，现无法律规定可同时适用上述两法条对同一合同认定不同性质，据此，对上诉人认为被上诉人以欺诈手段订立的合同属可撤销合同的主张，本院亦不予采纳。
根据本案证据及当事人陈述可知，乐居公司于2011年1月3日已答复詹洁钗，同意其转租或分租给他人，本案现无证据证明乐居公司与詹洁钗之间存在串通补签订转租授权文件的事实，况且在德普施中心经营期间，亦未曾有第三人就案涉房屋权属问题或者对该中心的经营提出异议而导致该中心无法正常经营，为此，对上诉人以涉案合同存在瑕疵（被上诉人无权转租）等为由而拒绝向被上诉人支付租金等费用，依据不足，原审不予采纳并无不妥。自2011年12月起，上诉人未支付租金及水电费给被上诉人已构成违约，依合同约定被上诉人已享有合同解除权。本案中，詹洁钗到2012年3月9日才向德普施公司发出《〈商铺租赁合同〉解除通知书》，已给予上诉人支付租金及水电费合理期限，且现无证据证实上诉人收取该通知后对被上诉人提出解除合同的主张持有异议，故原审法院认定詹洁钗主张解除合同通知书自德普施公司收妥之日生效并无不妥，对上诉人上诉以《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定认为詹洁钗无权单方解除合同的主张，本院不予采纳。原审法院判处詹洁钗与德普施中心签订的《商铺租赁合同》于2012年3月9日解除并无不当。上诉人提出其已于2011年11月搬离涉案商铺，双方已完成商铺交接，但其未能提交具体证据证明其主张，故本院不予采信。
根据双方合同约定，既有提前解除合同的违约责任承担方式，又有逾期支付租金的违约责任承担方式的约定，德普施中心不交纳租金及水电费的行为，导致合同提前解除，詹洁钗合同目的无法实现，故按约定，德普施中心应向詹洁钗支付因其违约导致詹洁敏提前解除合同的违约金。上诉人上诉认为本案租赁合同中约定提前解除合同的违约金为合同未完成期限的租金，显然远远高于实际损失的百分之三十，因其并未举证证明詹洁钗的实际损失，詹洁钗对上诉人主张亦不认可，故对上诉人认为应当适当减少违约金的主张，本院不予采纳。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人德普施中心上诉请求、理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3380元，由上诉人广州市天河区德普施教育培训中心负担。
本判决为终审判决。