浙江省新昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0624民初146号
原告：中国建设银行股份有限公司新昌支行，住所地新昌县南明街道人民中路263号。
诉讼代表人：徐晓明，该支行行长。
委托代理人：何亚江、姜学文，浙江新希望律师事务所律师。
被告：吕清。
被告：梁娜。
原告中国建设银行股份有限公司新昌支行为与被告吕清、梁娜金融借款合同纠纷一案，于2016年1月6日向本院起诉，本院于同日立案受理。因采用法律规定的其他方式无法向被告吕清、梁娜送达诉讼文书，本院遂采用公告方式向二被告送达了起诉状副本、应诉通知、举证责任通知、开庭传票、合议庭组成通知等诉讼文书，并依法组成合议庭，于2016年5月3日对本案公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司新昌支行的委托代理人姜学文到庭参加诉讼，被告吕清、梁娜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司新昌支行诉称：2006年8月10日，被告吕清向新昌县万家房地产开发有限公司购买了位于新昌县羽林街道大明路八弄9号222室房产。2006年9月25日，被告吕清、梁娜与原告签订《商品房抵押合同》一份，被告吕清、梁娜自愿提供新昌县大明路八弄9号222室商品房作抵押物，以担保借款人吕清的借款本息按期清偿，并办理了抵押登记。2006年9月26日，被告吕清与原告签订《个人住房借款合同》一份（合同编号：330056627-011-2006000407）。该合同约定，被告吕清向原告借款140000元；借款期限为84个月，从2006年9月26日起至2013年9月26日止；贷款利率为在基准利率上下调10%，于每年1月1日调整一次；借款逾期罚息利率为在执行利率水平上上浮50%；被告梁娜对上述借款本息自愿承担共同还款责任；借款人、抵押人、共同还款人自愿承担贷款人为主张权利而支付的诉讼费、保全费、律师费等实现债权费用。合同签订后，原告按约履行了放贷义务。2013年9月26日，贷款期限届满，被告吕清未按约足额归还借款本息。到期后，被告吕清于2014年1月6日归还10000元，2015年5月29日归还10000元，2015年12月7日归还1000元。截至2015年12月7日，被告吕清尚欠原告借款本息共计79658.17元，共同还款人梁娜也未尽其责。为此诉请：一、判令被告吕清、梁娜偿还原告贷款本金28440.75元、利息及罚息51217.42元（计算至2015年12月7日止），并支付自2015年12月8日起至款项付清之日止按合同约定标准计算的相应的利息、罚息；二、判令被告吕清、梁娜支付原告实现债权费用2500元；三、判令若被告吕清、梁娜不能用资金清偿上述债务，原告有权在上述第一、二款项确定的债权范围内对坐落于新昌县大明路八弄9号222室房产以依法拍卖、变卖所得价款优先受偿；四、本案诉讼费由二被告承担。
被告吕清、梁娜未作答辩，也未向本院提供证据。
在本院确定的举证期限内，原告中国建设银行股份有限公司新昌支行为证明其诉讼主张，向本院提供了以下证据资料：
1、原告的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明各一份，被告吕清的身份证复印件一份，被告梁娜的身份证复印件、户籍证明各一份，被告吕清、梁娜的结婚证复印件一份，证明原、被告的身份情况和诉讼主体资格。
2、2006年9月26日，原告与被告吕清、梁娜签订的《个人住房借款合同》一份，被告吕清与新昌县万家房地产发展有限公司签订的《商品房买卖合同》一份，证明被告吕清向原告借款140000元，用于购买坐落于新昌县大明路八弄9号222室的房屋，双方在借款合同中对有关权利、义务作出约定的事实。
3、被告梁娜于2006年9月20日出具的《共同参与还款承诺书》一份，证明被告梁娜同意对借款合同项下贷款本息承担共同还款责任的事实。
4、原告与被告吕清、梁娜签订的《商品房抵押合同》一份，被告梁娜出具的《共有权人同意书》一份，新昌县房地产管理局出具的备案证明一份，证明被告吕清向原告所借的140000元借款，由其与梁娜共同所有的位于新昌县大明路八弄9号222室的房屋提供抵押担保，双方已就本案抵押房产申请办理相应的抵押预登记手续等事实。
5、原告出具的资金交易查询单四份，贷款转存凭证、贷款账户基本信息、个人贷款还款凭证各一份，证明原告按约向被告吕清发放贷款，且截止2015年12月7日，共结欠借款本金28440.75元、利息及罚息51217.42元的事实。
6、原告与浙江新希望律师事务所签订的委托代理协议一份，律所开具的增值税普通发票一份，证明原告为实现本案讼争债权需支出律师代理费2500元的事实。
本院认为，二被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，依法应视为放弃对原告所举证据的质辩权。原告提供的上述证据来源形式合法、内容具体明确，与原告陈述能相互印证，对其证明力本院予以认定。
本院经审理认定事实如下：2006年9月26日，原告和借款人及抵押人吕清、抵押物共有人梁娜签订了合同编号为330056627-011-2006000407的《个人住房借款合同》一份，约定：本合同项下贷款金额为140000元，用于吕清购买坐落于新昌县大明路八弄9号222室的房屋，贷款期限自2006年9月26日至2013年9月26日；贷款利率在基准利率水平上下调10%，贷款利率于每年1月1日调整一次，在借款期限内，若未遇基准利率调整，则贷款利率不做调整；若本合同项下借款逾期，罚息利率为执行利率水平上上浮50%；本合同中借款逾期是指借款人未在每个还款期的结息日（最后一期为借款到期日）前偿还借款的行为；本合同项下贷款采用委托扣款方式还款，委托扣款账户名称为吕清，账号为14×××21，还款金额采用等额本息还款方法，每月26日为委托扣款日，首次委托扣款日为2006年10月26日，最后一期为2013年9月26日；本合同签订时的贷款利率水平下，月归还本息金额为2055.68元；另，合同还对其他事项作出了约定，其中抵押条款约定的抵押范围包括合同所列的贷款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。2006年9月20日，被告梁娜向原告出具《共同参与还款人承诺书》一份，承诺：共同参与还款人梁娜愿对原告与吕清签订的编号为330056627-011-2006000407的借款合同项下贷款本息承担连带责任，责任期限自贷款发放之日起至贷款本息全部清偿之日止。同日，被告梁娜向原告出具《共有权人同意书》一份，表示同意将其享有共有权的位于新昌县大明路八弄9号222室的房屋全部权益抵押给原告，以作为偿还编号为330056627-011-2006000407借款合同项下贷款之担保。
2006年9月25日，原告与被告吕清、梁娜签订合同编号为20060910的《商品房抵押合同》一份，约定：抵押人吕清、梁娜愿将新昌县万家房地产发展有限公司购置的商品房作抵押，以担保借款人吕清的债务按期清偿，担保的范围为抵押贷款的本息及罚息。同日，原告与吕清、梁娜就约定抵押房产在新昌县房地产管理局办理了预告登记手续，当时抵押房产系期房，抵押人不能申领房屋所有权证。现抵押房产已为现房，抵押人仍未申领房屋所有权证，约定抵押物至今尚不能办理正式的抵押登记手续。2006年9月26日，原告依约向被告吕清发放了贷款140000元。此后，被告吕清未按借款合同约定归还贷款本息，至2015年12月7日止，共结欠原告贷款本金28440.75元、利息及罚息51217.42元，合计欠款79658.17元。被告梁娜亦未履行共同还款责任。
本院认为，原告与被告吕清、梁娜签订的个人住房借款合同、商品房抵押合同以及被告梁娜出具的共同参与还款承诺书，各方主体适格，意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。被告吕清作为借款人理应按照约定履行相应的还本付息义务。根据合同约定，被告吕清应当在借款期限内，于每月26日归还指定金额的借款本息，逾期则原告有权按照罚息利率标准计收罚息。被告吕清未按约定每月还本付息，且合同约定的贷款期限早于2013年9月26日届满，相应借款本息仍未付清。截止2015年12月7日，被告吕清共结欠原告借款本金28440.75元、利息及罚息51217.42元，原告对此要求支付，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。至于原告要求被告吕清承担2500元实现债权费用，本院认为，借款合同双方未对实现债权费用承担主体作出约定，现原告主张要求被告吕清承担缺乏合同依据，本院不予支持。被告梁娜在其出具的承诺书中已明确自愿对本案所涉借款合同项下的借款本息承担共同还款连带责任，属于债务加入的意思表示，但承诺上载明的共同参与还款范围仅为借款本息，根据合同意思自治原则，本院对原告提出的要求被告梁娜承担借款本息部分的诉请予以支持，实现债权费用部分的诉请予以驳回。另，被告吕清、梁娜自愿以坐落于新昌县大明路八弄9号222室的房屋为本案讼争借款提供抵押担保，并在新昌县房地产管理局办理了按揭备案抵押预登记手续。虽然，该预告登记所登记的不是现实的不动产，而是将来发生不动产物权变动的请求权，预告登记权利人主张享有优先受偿权的，应等期房变现房后办理正式的房屋抵押登记，但由于预告登记使得被登记的请求权具有物权的效力，可以对抗普通债权人。而且本案中，讼争房产无法进行正式抵押登记系由于被告吕清不及时办理产权证的原因，并非由原告的原因所致，原告对此不存在过错，故本院确认原告对讼争房屋流通变价所得价款在约定抵押担保范围内享有优先受偿权。鉴于原、被告在个人住房借款合同中明确约定了抵押担保的范围包括借款本金、利息（含罚息、复利）、赔偿金、实现债权费用等，虽相对商品房抵押合同约定抵押担保范围及借款合同约定的债务范围有所扩大，但个人住房借款合同约定内容系原告与被告吕清、梁娜的真实意思表示，且签订时间为2006年9月26日，迟于商品房抵押合同的签订时间，按照合同意思自治原则，原告诉请优先受偿的范围含借款本息和实现债权费用符合当事人约定，依法应予支持。被告吕清、梁娜经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第八十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吕清、梁娜共同偿还原告中国建设银行股份有限公司新昌支行借款本金28440.75元及算至2015年12月7日止的利息、罚息51217.42元，并支付自2015年12月8日起至款项付清日止按中国人民银行有关规定及合同约定计算的相应的利息、罚息，限于本判决生效后十日内付清；
二、若被告吕清、梁娜不能用资金清偿上述债务，原告中国建设银行股份有限公司新昌支行有权在约定抵押担保范围内（含借款本息及实现债权费用）对坐落于新昌县大明路八弄9号222室的房屋以折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司新昌支行的其他诉讼请求。
如果被告吕清、梁娜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1880元、公告费260元，合计诉讼费2140元，由吕清、梁娜负担，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内预缴上诉案件受理费1880元，款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部］。
审 判 长 潘文利
代理审判员 丁叶莎
人民陪审员 王品洋
二〇一六年五月十四日
书 记 员 王 洁