陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终8151号
上诉人（原审原告）滕永强，男，1973年3月28日出生，汉族，住西安市莲湖区。
委托代理人ＸＸ练，陕西毕达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）西安金辉居业房地产开发有限公司，住所地西安市莲湖区团结南路中段1号。
法定代表人林茂琪，该公司董事长。
委托代理人刘巧芸，陕西恒达律师事务所律师。
委托代理人范钦，陕西恒达律师事务所律师。
上诉人滕永强因与被上诉人西安金辉居业房地产开发有限公司（以下简称金辉公司）车位纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初354号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人滕永强及委托代理人ＸＸ练，被上诉人金辉公司的委托代理人刘巧芸、范钦到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审庭审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，原审法院予以确认并在卷佐证，据此认定事实如下：金辉公司原名西安融侨置业有限公司。2013年8月16日更名为西安金辉居业房地产开发有限公司。滕永强在位于西安市莲湖区团结南路中段1号融侨城小区购买21幢1单元17层1701号商品房一套。2013年6月21日，滕永强（乙方）与金辉公司（甲方）签订《融侨城地下停车位出让协议》，滕永强购买融侨城E区地下负一层车库停车位一个，编号为196，车位出让费246000元，2013年12月30日前投入使用。协议第五条约定：融侨城地下一层停车位为产权车位，在融侨城房屋交付后，甲方按照国家相关规定办理与停车位有关的手续。办理手续过程中产生的费用由乙方承担。若乙方未及时支付，由此产生的后果由乙方自行承担。如因甲方以外原因，乙方的停车位产权手续未能成功办理，则经双方一致同意并认可所出让的仅为停车位的使用权，乙方对此不持异议，也不以任何理由和方式要求甲方赔偿、补偿或承担责任。同日，滕永强向金辉公司全额支付了车位款246000元，金辉公司开具了专用收据。2014年3月25日，金辉公司将车位交付给滕永强。对有争议的证据和事实，原审法院认定如下：滕永强对《地下车库竣工验收备案表》、《房屋管理部门权属登记公告》、《房屋权属确权业务受理单》及《西安市房屋权属分户表》真实性及证明目的均不认可。《西安市房屋权属分户表》系原件，对该证据的真实性予以确认。《房屋权属确权业务受理单》虽系复印件，但根据受理单号QS00043709查询得到的信息内容与滕永强提供的《房屋权属确权业务受理单》中记载的内容完全相符，对该证据真实性予以确认。《房屋权属确权业务受理单》内容中已提到受理的房屋所有权确权手续中包括房屋竣工验收备案表原件、报纸（公示）原件，故金辉公司虽未提供《地下车库竣工验收备案表》、《房屋管理部门权属登记公告》的原件，对其真实性亦予以确认。并认定以下事实：融侨城二期（D区）地下车库2012年11月15日竣工，2013年9月26日办理竣工验收备案；融侨城三期（E区）地下车库2014年7月2日竣工，2015年11月10日办理竣工验收备案；2016年9月15日，西安市住房保障和房屋管理局发出莲湖区团结南路中段1号地下车库4幢房屋权属登记公告。2016年9月21日，金辉公司申请确权，2016年10月18日，西安市住房保障和房屋管理局受理房屋所有权确权手续，2016年11月14日办理了所有权初始登记。
滕永强于2015年7月起诉至西安市莲湖区人民法院提出诉讼请求：1、解除《融侨城地下停车位出让协议》；2、金辉公司返还滕永强车位款246000元，并赔偿滕永强逾期办理产权证的损失（以246000元为基数、以中国人民银行逾期贷款利率为标准、自2014年6月26日计算至实际返还上述款项之日止）；3、诉讼费由金辉公司承担。事实和理由：2013年6月21日，滕永强、金辉公司签订《融侨城地下停车位出让协议》，车位出让费246000元，车位编号为E1#196。滕永强依约向金辉公司全额支付了车位款，金辉公司亦交付了车位。双方虽没有约定办理产权登记的时间，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，金辉公司应在车位交付之日起90日内办理产权登记手续。2013年3月25日金辉公司交付车位，最迟应于2013年6月25日为滕永强办理产权登记手续，但金辉公司至今未予办理。滕永强多次督促发函，金辉公司均不予理会，且至今滕永强未收到金辉公司关于办理产权登记的任何信息和通知。金辉公司在未取得预售许可证时即对外销售车位，属于违法行为，也是金辉公司未能为滕永强办理产权登记的主要原因。滕永强购买的车位属于完全的物权及所有权，而不仅仅是使用权，由于金辉公司的违约行为，导致滕永强合同目的不能实现，且给滕永强造成巨大损失。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定，双方订立的《地下停车位出让协议》应予解除并由金辉公司赔偿损失。
金辉公司辩称，一、双方签订的《地下停车位出让协议》中未约定办理产权登记的具体时间，而地下车位仅是商品房项目的附属设施，并非严格意义上的商品房，法律及行政法规也并未针对地下车位的产权办理时间有具体明确的规定，房屋管理部门只是为方便房地产开发项目车位／车库租售管理工作的需要，将车位的租售行为参照商品房销售予以管理，故本案不存在逾期办理产权证的事实；二、滕永强解除合同的诉请违反了合同约定。双方通过协议已对涉案车位在成功办理产权之前，车位的归属情况达成了一致的意思表示。同时也约定，协议生效后滕永强不得退、换所购车位。滕永强要求解除合同与上述约定不符；三、涉案车位金辉公司已交付滕永强使用，目前已具备办理产权登记的条件，不存在合同目的无法实现的情形。金辉公司同意在滕永强交纳相关费用并配合提供相关资料的前提下协助办理产权登记手续。综上认为，滕永强诉请不符合法律规定和合同约定，应予驳回。
原审法院认为，车位、车库的归属属于建筑物区分所有权的范畴，《中华人民共和国物权法》对车位、车库的性质和权属问题有明确具体的规定，该法第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”金辉公司作为融侨城小区的开发商，与小区业主即本案滕永强签订的《融侨城地下停车位出让协议》系双方真实意思的表示，且内容亦不违反法律或行政法规的强制性规定，应为有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，不得擅自变更或者解除。该协议仅约定由金辉公司办理停车位的有关手续，在未能办理停车位产权手续时，滕永强取得使用权，并未约定办理有关手续的时间。根据上述约定内容可以看出签订协议时双方就产权手续能否办理及何时办理并未达成明确的合意，故金辉公司虽2016年11月办理了所有权初始登记，但其行为并未违反协议约定，未构成违约。其次，协议订立后，金辉公司已于2014年3月25日将车库交付滕永强，2016年11月金辉公司在西安市住房保障和房屋管理局办理了所有权初始登记，滕永强主张合同目的不能实现，与事实不符。综上，滕永强以逾期办证，合同目的无法实现为由，诉请解除《融侨城地下停车位出让协议》及支付违约金的理由不能成立，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条，《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款、第二款规定，判决如下：一、驳回滕永强要求解除《融侨城地下停车位出让协议》的诉讼请求；二、驳回滕永强要求西安金辉居业房地产开发有限公司返还车位款246000元并赔偿逾期办理产权证损失（以246000元为基数、以中国人民银行逾期贷款利率为标准、自2014年6月26日计算至实际返还上述款项之日止）的诉讼请求。案件受理费6787元，由滕永强负担。
宣判后，滕永强不服，向本院提起上诉称，一、原审认定事实不清。原审判决在金辉公司未提供《房屋权属确权业务受理单》、《地下车库竣工验收备案表》、《房屋管理部门权属登记公告》原件，且滕永强对真实性不予认可的情况下，对上述证据真实性予以认可，并作为认定案件事实的依据，不符合法律规定，造成案件事实认定错误。且即便金辉公司有申请确权的事实并不影响滕永强依据相关法律规定要求解除双方协议。二、原审法院适用法律错误。本案争议为双方协议能否解除，应适用《合同法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房地产管理法》及相关司法解释为本案裁判依据。原审判决对上述法律规定予以回避，以《物权法》关于车位权属的相关规定作为本案裁判依据，存在明显法律适用错误。三、原审判决认定金辉公司不构成违约与事实不符，没有法律依据。原审判决认为金辉公司不构成违约的依据在于双方协议第五条。但是，1、该条未对产权办理时间作出明确约定，在此种情况下，滕永强依据《合同法》规定于2015年5月20日发律师函告知金辉公司要求履行办理产权过户义务，并将该律师函作为证据提交原审法院。在滕永强催告后金辉公司仍未能履行办理产权义务，则属于明显的违约行为，滕永强要求解除双方协议于法有据。原审判决回避该事实，未将该事实作为判定金辉公司是否违约的依据，明显违反法律规定。2、车位协议是金辉公司拟定、提供的，未有任何明确提示说明，不接受滕永强任何更改意见反复使用的格式合同，且该条款排除滕永强取得所购车位产权的主要权利，免除金辉公司办理产权的主要义务属于格式条款，应属无效条款。原审判决以无效条款为依据，作出对滕永强不利的判决明显不符合法律规定。3、协商双方对滕永强购买车位为产权车位无争议，但对于产权办理时间双方未明确约定则应依从法律规定，适用《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；”本案中，金辉公司未能在上述法定时间内办理产权，且未能证明其曾协助滕永强办理产权过户手续，在滕永强催告后依然未履行办理产权义务，明显违约。4、协议第五条约定“如因甲方以外的原因乙方的停车位产权未能办理成功，则经双方一致同意认可甲方所出让的仅为停车位的使用权，乙方对此不持异议”。即使该约定有效，也应审查双方产权未能成功办理的原因在于金辉公司在未取得预售许可证的情况下违法销售涉案车位，则明显原因在于金辉公司，无法依据该约定免除其办理产权的义务。原审判决未能依据双方协议约定对未能办理产权的原因进行审查，并将审查结果作为判定金辉公司是否违约的依据，明显不当。四、滕永强要求解除双方协议的诉请于法有据，应予支持。1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”规定，涉案车位2014年3月25日交付使用，则最晚应于2014年6月26日完成产权办理手续，而金辉公司至今仍未未给滕永强办理产权。故滕永强要求解除合同符合法律规定。2、依据《合同法》第九十四条规定，在滕永强以律师函告知金辉公司要求履行办理产权过户义务后，金辉公司未能履行协议，故滕永强要求解除合同符合法律规定。五、原审判决违背公平正义的基本法律原则。原审判决认可双方未对产权办理时间作出明确约定，则金辉公司不为滕永强办理产权不属于违约行为，于法无据，且违背法律基本原则。六、原审判决要求滕永强承担全部诉讼费用于法无据。金辉公司违法销售未取得预售许可证的车位，导致无法为滕永强办理产权，其违法行为已经法院查明。金辉公司存在明显过错，而原审判决要求滕永强承担全部诉讼费用则明显不符合诉讼费用应由过错方分担的法律规定。上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判支持滕永强的全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由金辉公司承担。
金辉公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。滕永强的上诉请求缺乏事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。一、原审认定事实清楚。因金辉公司办理房屋权属确权登记，需向房屋管理部门交付《房屋权属确权业务受理单》、《地下车库竣工验收备案表》、《房屋管理部门权属登记公告》等证据的原件，故金辉公司因正当的客观原因无法提供原件。同时，上述证据虽为复印件，但按照受理单号QS00043709在西安市房屋管理部门的官方网站上查询得到的信息内容与该《业务受理单》中记载的内容完全相符，且该《业务受理单》内容中已提到受理的房屋所有权确权手续中包括房屋竣工验收备案表原件、报纸（公示）原件，故，即便是滕永强不认可，上述证据的真实性也完全可以确认。滕永强的理由没有任何事实及法律依据。二、原审法院适用法律正确。本案双方当事人争议的标的物为地下车位，《物权法》对地下车位、车库有明确的特别规定，故本案适用《物权法》的特别规定属适用法律正确。三、金辉公司不存在违约行为，滕永强要求解除合同没有事实及法律依据。1、双方签订的《地下停车位出让协议》中并没有约定办理产权登记的具体时间，而地下车位仅是商品房项目的附属设施，并非严格意义上的商品房，故《城市房地产开发经营管理条例》中所确定的办理产权登记的期限并不适用于地下车位，其他的法律及行政法规也并未针对地下车位的产权办理时间有具体明确的规定。根据西安市住房保障和房屋管理局、西安市物价局于2011年8月2日发布的《关于加强房地产开发项目车位车库租售管理的通知》第三条的规定：具有独立产权的车位、车库作为商品房项目的重要附属设施，其预售行为纳入商品房预售管理。由此可见，房屋管理部门只是为方便房地产开发项目车位、车库租售管理工作的需要，将车位的预售行为参照商品房销售予以管理。故本案不存在所谓逾期办理产权登记的事实。2、《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”而双方《地下停车位出让协议》第五条的约定“如因甲方以外的原因，乙方停车位产权手续未能成功办理，则双方一致同意并认可甲方所出让的仅为停车位的使用权，乙方对此不持异议，也不以任何理由和方式要求甲方赔偿、补偿或承担责任。”也即，双方通过协议已对涉案车位在成功办理产权，车位的归属状况（即出让的仅为车位使用权这一事实）进行了明确的约定，达成了一致的意思表示，而滕永强要求解除合同违背了该条的约定，与双方约定相悖，缺乏事实依据。3、协议第六条约定“本协议生效后，乙方不得退、换所购车位”，由此可见，滕永强本次要求解除合同并要求退还车位款，也与该条约定不符。4、滕永强强调的所谓《律师函》，经金辉公司核对，根本无法体现是由何人签收，无法证明其曾向金辉公司催告的事实，原审对该毫无实际意义的证据未予以采纳符合法律规定。5、双方协议第五条关于“在产权手续无法办理的情况下，出让的仅为停车位使用权，且上诉人不持异议”的约定符合《物权法》第七十四条第二款关于车位归属由当事人约定的情形，不存在排除滕永强主要权利的情形。同时，该合同条款简单明确，没有任何异议，不存在理解上的争议，滕永强作为完全民事行为能力，有充分的时间熟悉条款内容，故该条款不存在格式条款无效的情形。四、滕永强要求解除合同不符合解除合同的法定条件。1、滕永强签订《车位协议》的目的，首先是满足其停车的使用需求，其次是从法律角度，办理产权登记手续。本案所涉车位金辉公司向滕永强交付以后，滕永强即正常投入使用，同时，目前该车位已具备办理产权登记的条件，故无论是从使用角度，还是法律角度，双方合同都不存在合同目的无法实现的情形，按照《合同法》体现的根本违约导致合同目的无法实现的宗旨，双方合同不符合法定解除条件。金辉公司同意在滕永强交纳相关费用并配合提供相关资料的前提下协助办理产权登记手续，为保护交易的稳定，且不存在合同目的无法实现的情形下，请法院驳回滕永强关于解除合同的诉请。2、滕永强所依据的《商品房买卖司法解释》不适用于本案。本案系地下车位的纠纷，如前所述，地下车位仅是商品房项目的附属设施，并非严格意义上的商品房，房屋管理部门只是将车位销售行为参照商品房销售予以管理。而《商品房买卖司法解释》第一条明确规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。为此，从该司法解释立法本意来看，该司法解释是针对“房屋”作为调整对象，并未将房屋的附属设施也作为调整的对象。滕永强不能就司法解释再做出扩大的解释。
本院经审理查明，原审判决认定事实属实。
本院认为，滕永强与金辉公司签订的《地下停车位出让协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，本院予以确认。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；或者，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定解除合同。本案中，滕永强虽在原审中提交了一份律师函用以证明其曾就办理停车位产权催告过金辉公司，但滕永强不能证明其曾将该份律师函送达金辉公司，因此，滕永强未能提供证据证明其曾就办理停车位产权过户事宜对金辉公司进行过催告，因此，滕永强上诉主张因金辉公司经催告后仍不能履行办理过户手续而要求解除合同的理由不能之成立。涉案地下停车位已经交付滕永强使用，金辉公司也已完成涉案地下停车位的所有权初始登记，金辉公司向滕永强就涉案停车位产权进行转移登记已经不存在障碍，故滕永强上诉主张因合同目的不能实现而要求解除合同的理由亦不成立。另，金辉公司提交的《房屋权属确权业务受理单》虽是复印件，但根据受理单号QS00043709查询得到的信息内容与《房屋权属确权业务受理单》中记载的内容完全相符，故原审对该证据的真实性予以认可是正确的。《房屋权属确权业务受理单》中已提到受理的房屋所有权确权手续包括房屋竣工验收备案表原件、报纸（公示）原件，金辉公司在原审中提交的《地下车库竣工验收备案表》、《房屋管理部门权属登记公告》的复印件可以与《房屋权属确权业务受理单》的内容相互印证，故原审对金辉公司提交的《地下车库竣工验收备案表》、《房屋管理部门权属登记公告》的复印件的真实性予以认可是正确的。综上，滕永强的上诉理由均不成立，上诉请求不予支持。据此，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6787元，滕永强已预交，由滕永强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张亚凤
审 判 员 肖晓通
代理审判员 辛 娟
二〇一七年十月十七日
书 记 员 石李婷