甘肃省庆阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘10民终853号
上诉人（原审被告）：李锋，男，汉族，1960年11月23日出生，农民，住环县。
上诉人（原审被告）：李吉永，男，汉族，1986年10月6日出生，农民，住环县。
以上二上诉人共同委托诉讼代理人：袁涛，甘肃煜立律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：乔德科，男，汉族，1965年1月27日出生，环县人，农民，现住环县。
被上诉人（原审原告）：张宝宏，女，汉族，1968年4月15日出生，环县人，农民，现住环县。
以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：乔勇，甘肃佳运律师事务所律师。
上诉人李锋、李吉永因与被上诉人乔德科、张宝宏房屋买卖合同纠纷一案，不服环县人民法院（2017）甘1022民初179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李锋、李吉永及其委托诉讼代理人袁涛与被上诉人乔德科、张宝宏及其委托诉讼代理人乔勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李锋、李吉永上诉请求：1.撤销环县人民法院（2017）甘1022民初179号民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，由上诉人支付剩余购房款41万元；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定部分事实错误。（一）被上诉人的违约行为是导致双方买卖合同未能完全履行的唯一原因。2014年7月17日，上诉人与被上诉人达成口头买卖协议，被上诉人将位于环县曲子镇百亿综合市场商品楼B3-B4号以470800元出售给上诉人。协议达成当日上诉人支付50800元，余款约定在房屋交付并由被上诉人在环县百亿实业有限责任公司（以下简称百亿公司）将房产登记至上诉人名下后支付。双方同时约定，房屋交易具体事宜按照此前被上诉人与张权达成的买卖协议内容执行。2014年8月7日，上诉人向被上诉人支付房款10000元。同年8月22日，被上诉人将房产交付上诉人，但因百亿公司未将房产变更到上诉人名下，上诉人未向其支付余款。2015年1月22日，被上诉人将房产在百亿公司登记至自己名下，未按照当初约定登记到上诉人名下。此后，上诉人先后三次交付余款，均因被上诉人要求提高房价致合同未能履行。2016年2月4日，经被上诉人约上诉人及中间人杨志勇等人协商，将房屋总价款提高到500000元，2016年2月22日支付余款。但约定期满后，上诉人向其交付房款时，被上诉人却再次要求上诉人增加10000元，双方为此发生分歧，被上诉人拒收剩余房款。被上诉人于2016年3月4日起诉，后不知何故于6月22日撤诉。撤诉后通过中间人杨志勇提出200万元的房款要求，后又委托律师发出通知催收房款及利息，随后又发出解除合同通知书。上诉人于2016年8月20日向被上诉人发出收取剩余41万元房款通知，但被上诉人未联系收取。（二）上诉人并未消极履行付款义务。上诉人先后4次主动向被上诉人支付约定剩余房款，从未有过拖延履行付款义务的想法，之所以未能如愿履行，完全是由于被上诉人前述擅自提高房款的违约行为导致，一审判决不予采纳上诉人要求继续履行合同的意见，并作出退房退款的判决，自相矛盾且无法自圆其说。2.一审判决适用法律错误。首先，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款及《合同法》第九十四条第四项的规定”当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”中的”合理期限”应当是三个月，而非被上诉人要求的三天。其次，《合同法》第九十四条和九十六条规定的合同解除，全部是建立在合同相对方不履行合同义务并导致合同目的无法实现的前提下，反之则不能适用。再次，该认定侵犯和剥夺了上诉人针对被上诉人解除合同通知的诉讼权利。3.一审判决违反公序良俗，不利于维护交易的公平性和稳定性。请求二审法院查明事实，公正裁判，以维护上诉人的合法权益。
乔德科、张宝宏辩称，1.上诉人陈述答辩人违约导致合同无法履行不是事实。双方当事人买卖合同达成后约定交付房屋时一次性支付剩余房款，并不是其辩称的情况。2.上诉人陈述其没有消极、被动履行的行为不是事实。3.答辩人认为最高人民法院有关商品房买卖合同的司法解释不适用于本案，上诉人不是房地产开发商，也不没有支付房款。4.上诉人称如果按约定继续履行，合同目的可以实现的陈述是错误的。
乔德科、张宝宏向一审法院诉讼请求：1.判由李锋、李吉永立即返还非法占用乔德科、张宝宏的房屋（房屋坐落于环县曲子镇百亿综合市场商品楼B3-B4号）；2.本案诉讼费由李锋、李吉永承担。
一审法院认定事实：2001年8月18日，百亿公司与张权签订房屋转让合同一份，该合同约定百亿公司将其开发的位于百亿综合市场商品楼B3、B4号一次性转让给张权，用于抵顶张权的基建投资款。合同同时载明房屋所占土地所有权属于东沟自然村集体，房屋转让前房屋所有权及土地使用权属百亿公司，一次性转让后，所有权、使用权永久性归属乙方。2009年9月10日，乔德科与张权签订房屋买卖契约一份，合同约定张权将其所有的位于百亿综合市场商品楼B3、B4号出售予乔德科，房屋建筑面积178.2㎡，土地证、房产证的办理及相关费用由卖方承担。2014年7月17日，乔德科、张宝宏与李锋、李吉永经协商一致，口头约定将乔德科、张宝宏自张权手中购买的位于环县曲子镇百亿综合市场商品楼B3-B4号作价470800元出售予李锋、李吉永，同日李吉永向乔德科、张宝宏支付首付款50800元，乔德科、张宝宏向其出具收条一张，载明剩余房款420000元于交房时一次性付清。假如有一方反悔，由反悔方加倍负担金钱责任。2014年8月7日，李吉永向乔德科支付购房款10000元，乔德科向其出具收条一张。2014年8月下旬，李吉永、李锋接收房屋钥匙并入住至今。2015年1月22日，经百亿公司同意，将登记在张权名下的百亿综合市场商品楼B3、B4号转售于乔德科，乔德科、张宝宏向百亿公司法定代表人赵星宏支付175000元，并将房屋登记在乔德科名下，土地证、房产证由百亿公司统一办理，费用由卖方自付。2016年8月10日，乔德科、张宝宏委托甘肃佳运律师事务所向李锋、李吉永发出付款催告函一份，要求李锋、李吉永于2016年8月16日前付清欠付房款410000元及迟延利息196800元，李锋、李吉永于2016年8月13日签收。2016年8月17日，乔德科、张宝宏委托甘肃佳运律师事务所向李锋、李吉永发出解除合同通知书一份，李锋、李吉永于2016年8月19日签收。2016年8月20日，李锋、李吉永向乔德科、张宝宏发出了收取房款通知书一份，要求3日内联系李锋、李吉永收取房款410000元，但未实际支付房款。一审法院认为，本案的争议焦点系合同效力问题。2014年，乔德科、张宝宏与李锋、李吉永经协商，就百亿综合市场商品楼B3、B4号房屋买卖自愿达成口头协议，该房屋系张权于2001年从百亿公司手中取得的所有权及土地使用权，并于2009年9月份将其出售予乔德科、张宝宏，签订房屋转让协议一份，但该出售行为未征得百亿公司的同意，故乔德科、张宝宏在与李锋、李吉永签订房屋买卖协议时并未取得百亿综合市场商品楼B3、B4号房屋的所有权，其出售行为属于无权处分。2015年1月22日，百亿公司同意将登记在张权名下的房屋转售予乔德科，乔德科、张宝宏与李锋、李吉永之间达成的房屋买卖协议已经百亿公司追认，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条”无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，乔德科、张宝宏与李锋、李吉永之间达成的房屋买卖协议应属有效合同。乔德科、张宝宏与李锋、李吉永之间就房屋买卖达成一致协议，该协议系双方当事人真实意思表示，内容不违背法律、法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。协议达成后，双方均应按照协议约定的内容全面履行各自义务，乔德科、张宝宏在收取首付款后依约向李锋、李吉永交付了房屋，但李锋、李吉永并未按约支付剩余购房款，在乔德科、张宝宏依合同法相关规定向其发出付款催告函后，李锋、李吉永仍未在合理期限内积极、主动履行付款义务。乔德科、张宝宏在李锋、李吉永迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的情形下，向李锋、李吉永发出解除合同通知书，属于行使自己的解除权，其行为符合《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款”当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构认定解除合同的效力”的规定，李锋、李吉永在收到该解除通知书后虽向乔德科、张宝宏发出了付款通知书，但其未实际履行付款义务，亦未请求法院或仲裁机构认定解除合同的效力，故乔德科、张宝宏与李锋、李吉永之间达成的房屋买卖协议自李锋、李吉永收到该解除通知书时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故乔德科、张宝宏要求李锋、李吉永向其返还位于环县曲子镇百亿综合市场商品楼B3、B4号房屋的诉求合法有据，应予支持。因买卖合同系双务合同，故乔德科、张宝宏依合同收取的购房款应返还李锋、李吉永。李锋、李吉永辩称，其未及时支付剩余购房款系因乔德科、张宝宏多次变更房屋价款导致合同无法履行，乔德科、张宝宏违约在先，且其在收到乔德科、张宝宏的解除合同通知书后即向乔德科、张宝宏发出了收取房款通知书，但乔德科、张宝宏未及时收取剩余购房款，现要求继续履行合同，由乔德科、张宝宏将房产及土地变更登记至李锋、李吉永名下并承担因变更登记产生的相关费用。结合庭审情况综合分析，李锋、李吉永在整个合同履行过程中一直处于消极、被动的状态，其在收到乔德科、张宝宏的付款催告函后虽发出了收取房款通知书，但未实际履行付款义务，李锋、李吉永对合同的继续履行缺乏诚意，其要求继续履行合同与事实情况不符，故对其辩解理由不予采纳。经一审审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百三十条之规定，判决：一、由李锋、李吉永于本判决生效后十五日内向乔德科、张宝宏返还由其占有的位于环县曲子镇百亿综合市场商品楼B3、B4号房屋；二、由乔德科、张宝宏于本判决生效后十五日内返还李锋、李吉永购房款60800元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由李锋、李吉永负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李锋、李吉永提交以下证据，一、书证一份：环县农业银行交易明细清单复印件一张，账号：×××，户名李吉永。用以证实上诉人曾备现金于2016年2月22日向被上诉人支付剩余439200元购房款，不存在一审判决认定的”消极被动”、”缺乏诚意”等怠于履行付款义务的情形。2016年2月22日上诉人支取360000元，因合同未能履行，24日又存入439200元。经质证，乔德科、张宝宏对此证据的真实性不予认可。经审查，此证据只能证明李锋、李吉永在银行存有439200元现金，不能证明该笔存款系其用于支付所欠房款，故不予采信。二、证人朱某出庭作证的证言。用以证明1.上诉人在购买本案争议房屋后，对房顶彩钢进行维修，修改了上下水道；2.2016年2月，上诉人请证人帮忙书写支付被上诉人剩余房款（增加到50万）合同，因被上诉人未按约定到达现场致合同没有形成。经质证，乔德科、张宝宏对证人证言的真实性有异议，认为双方2014年已经达成了协议，2016年书写协议不是事实。经审查，2016年2月上诉人与被上诉人达成协议将房屋价格增加到50万，但因被上诉人乔德科、张宝宏反悔而未签订合同，本院对朱某的证言的真实性予以确认。
二审查明的事实与一审认定一致，本院予以确认。
另查明，庆阳市人民政府征拨土地文件庆政拨土发［2012］127号”关于环县2012年第1批次城镇建设土地征收的通知”显示，本案涉及的环县曲子镇百亿综合市场商品楼B3-B4号房屋的土地性质为国有土地。
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点问题是：一审判决解除本案房屋买卖合同是否正确。2014年7月17日，上诉人与被上诉人经协商口头约定将被上诉人位于环县曲子镇百亿综合市场商品楼B3-B4号作价470800元出售予上诉人，写有房产买卖契约，并已部分履行。双方在合同履行中发生纠纷，被上诉人虽委托甘肃佳运律师事务所发出付款催告函及解除合同通知书，但不符合《中华人民共和国合同法》关于催告及通知解除合同的相关规定，因双方并未约定合同解除条款，亦无证据表明李锋、李吉永拒绝支付剩余房款，李锋、李吉永虽迟延履行付款义务，但却系乔德科、张宝宏要求上涨房屋价格的违约行为造成，乔德科、张宝宏对于合同不能及时履行存在过错。被上诉人乔德科、张宝宏要求解除合同的诉请，系其单方意思表示，不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条：”当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十四条：”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”规定的合同约定及法定解除条件，乔德科、张宝宏要求解除合同返还房屋的请求于法无据，亦有违诚信原则，应予驳回，一审法院判决解除合同不当，双方当事人之间的合同约定应当继续履行。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销环县人民法院（2017）甘1022民初179号民事判决；
二、驳回乔德科、张宝宏的诉讼请求。
一、二审案件受理费各8800元，合计17600元，由乔德科、张宝宏负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 军
审判员 杨 华
审判员 常雪峰
二〇一七年十月十六日
书记员 齐文仙