辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民三终字第81号
上诉人（原审被告）：殷波，无职业。
委托代理人：史卫义，辽宁诚至律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：大连泽霖物业管理有限公司。住所地：大连市甘井子区泉水E3区****号。
法定代表人：路梅，系该公司总经理。
委托代理人：冯瀛璐，辽宁恒义律师事务所律师。
上诉人殷波因与被上诉人大连泽霖物业管理有限公司（以下简称泽霖物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2014）沙民初字第2049号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人委托代理人史卫义，被上诉人委托代理人冯瀛璐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，殷波系大连市沙河口区科技广场417号楼B座9-1号房屋的产权人，该房屋建筑面积167.14平方米。殷波物业费及电梯费（按三人计算）依照合同约定缴纳至2011年12月，拖欠的2012年1月至2013年3月期间的物业费为2005.68元（167.14平方米×0.8元／平方米／月×15个月），电梯费为180元（4元／月×3人×15个月）。2010年6月15日，科技广场业主委员会与大连憬和物业管理有限公司签订了《科技广场物业服务临时代管合同》，双方约定，甲方即科技广场业主委员会将位于沙河口区民政街417、419号大厦住宅区范围内的物业给乙方即大连憬和物业管理有限公司实行统一管理。乙方依职权向业户统一收取规定的物业管理服务费，住宅用房按建筑面积每平方米每月0.8元标准收取，公建用房按建筑面积每平方米每月1.5元标准收取，业主每月10日前向物业管理处缴纳，对欠缴物业费的业户有权催缴，必要时告知业主委员会督促其限期交纳，对逾期仍不交纳的业户，乙方可自欠缴之日起每日按欠缴额的0.3%收取违约金，也可向人民法院起诉。电梯费住宅业户按每人每月4元标准收取。合同期限为2010年5月27日至新一届业主委员会签订新物业服务协议止。临时代管合同签订后，大连憬和物业管理有限公司依约提供物业服务，期间出现电梯停运等问题。2010年9月26日，大连市沙河口区科技广场成立新一届业主委员会，同日，与大连憬和物业管理有限公司签订《科技广场物业管理服务合同》。2010年12月2日，科技广场业主委员会作出《科技广场业主大会决议》，同意与大连憬和物业管理有限公司签订物业服务合同。2011年4月，大连憬和物业管理有限公司名称变更为大连泽霖物业管理有限公司，即本案原告。2011年7月13日，泽霖物业公司取得物业服务企业资质证书，资质等级为三级，准予从事物业管理活动的时间为2010年5月31日。2014年4月21日，取得的物业服务企业资质证书有效期至2016年4月20日。2011年10月26日，科技广场住宅小区33名业主向原审法院提起诉讼，要求撤销2010年12月2日大连市沙河口区科技广场业主委员会作出的《科技广场业主大会决议》，并确认大连市沙河口区科技广场住宅小区业主委员会与泽霖物业公司2010年9月26日签订的《科技广场物业服务合同》无效。经原审法院一审、再审及本院二审审理，于2013年2月25日作出终审判决，撤销2010年12月2日大连市沙河区科技广场住宅小区业主委员会作出的《科技广场业主大会决议》，确认大连市沙河口区科技广场住宅小区业主委员会与泽霖物业公司2010年9月26日签订的《科技广场物业服务合同》无效。2013年3月18日，科技广场住宅小区业主委员会作出《关于限期退出沙河口区科技广场住宅小区管理项目及向业委会移交科技广场住宅小区各种资料及财产的通知》，要求泽霖物业公司于2013年3月28日之前退出沙河口区科技广场住宅小区管理项目，并移交物业管理所需资料、预收的物业服务费用及其收支账目和物业管理用房、经济用房等应属于业主所有的资产及物品。但泽霖物业公司并未按通知规定退出该小区，并一直提供物业服务至今。
原审法院认为，2010年6月15日，大连憬和物业管理有限公司与大连市沙河口区科技广场业主委员会所签订的《科技广场物业服务临时代管合同》系双方真实意思表示，合法有效。殷波作为大连市沙河口区科技广场小区业主，受该临时代管合同的约束。在临时代管合同有效期间，应依照约定按期缴纳物业服务费及电梯费。虽然依据临时代管合同约定，合同期限至新一届业主委员会签订新物业服务协议时止，但2010年9月26日，大连市沙河口区科技广场成立新一届业主委员会，并于同日与大连憬和物业管理有限公司签订了《科技广场物业管理服务合同》，该物业公司因此继续提供物业服务。尽管双方签订的《科技广场物业管理服务合同》经原审法院一审、再审及本院二审审理，于2013年2月25日作出的终审判决确认了该合同无效，但上述合同无效的原因不可归责于泽霖物业公司，且在《科技广场物业管理服务合同》被确认无效后，2013年3月物业交费期前，科技广场住宅小区业主委员并未明确表示不再由泽霖物业公司进行物业管理。殷波在2012年1月前也仍然依照临时代管合同的约定缴纳物业费和电梯费，故殷波仍应按照《科技广场物业服务临时代管合同》约定的标准向泽霖物业公司缴纳物业费和电梯费。关于泽霖物业公司要求殷波支付滞纳金的诉讼请求，因殷波未及时缴纳物业费及电梯费系因双方对原告收取物业费和电梯费的合同依据存在争议，并非有意拖延履行，故对于泽霖物业公司的该项诉讼请求，不予支持。关于殷波提出泽霖物业公司的物业服务质量不符合约定的主张，泽霖物业公司的物业服务资质等级为三级，提供物业服务并收取物业费应符合相应的规定。依照大连市住宅小区物业服务收费等级指导标准，三级物业资质对于公用设施设备应进行日常管理和维修养护。对于小区内公共区域、公共楼道、过道、楼梯扶手、电梯间应每日进行保洁，保持干净整洁，并应合理布设垃圾桶、果皮箱，不应出现垃圾桶、果皮箱溢满现象。依据殷波提供的照片证据，可以确定泽霖物业公司对于案涉小区的公共设施养护及卫生清理等工作确实存在一定的疏漏，但完成了大部分物业服务工作。故原审法院酌情确定殷波向泽霖物业公司补缴2012年1月至2013年3月期间的物业费1600元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、被告殷波于判决生效之日起十日内向原告大连泽霖物业管理有限公司支付2012年1月至2013年3月期间的物业费1600元；二、被告殷波于判决生效之日起十日内向原告大连泽霖物业管理有限公司支付2012年1月至2013年3月期间的电梯费180元；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预付），由被告承担，给付时间同上。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院宣判后，殷波不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判物业费按照每平方米0.4元收取或发回重审。主要理由是：一审法院认定事实错误，因《科技广场物业管理服务合同》已经被人民法院认定为无效合同，2013年1月23日，科技广场业主大会作出决议公告，明确表示不再由被上诉人进行物业管理；原审法院判决上诉人补交1600元物业费显失公平，因为被上诉人没有取得《经营收费许可证》，且物业服务质量差。
被上诉人泽霖物业公司答辩称，服从原审判决，不同意上诉人的上诉理由及请求。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实相一致。
本院认为，被上诉人向上诉人主张的是2012年1月至2013年3月期间的物业费、电梯费等，双方均确认在此期间仍由被上诉人为上诉人的小区提供物业服务。基于被上诉人已向上诉人提供了物业管理服务，上诉人也享受到了相应的服务结果，双方存在事实上的物业服务合同关系，上诉人作为接受服务的一方，应当向服务提供方的被上诉人支付相应的服务费用。同时，因上诉人对电梯费180元（4元／月×3人×15个月）无异议，本案的焦点问题是物业费计算标准的确定。上诉人主张，被上诉人所提供的服务未达到三级标准，并且《科技广场物业管理服务合同》已经法院确认合同无效，所以按照大连市住宅小区物业服务收费等级指导，应按三级最低标准0.4元每平方米计收物业费。被上诉人主张，按照《科技广场物业服务临时代管合同》约定，物业费是每平方米0.8元，原审法院已按照双方的实际情况自由裁量了物业费标准。本院认为，根据《科技广场物业服务临时代管合同》的约定，该合同期限为2010年5月27日至新一届业主委员会签订新物业服务协议止。2010年9月26日，新一届业主委员会成立并于同日签订了《科技广场物业管理服务合同》。所以截止2010年9月26日，《科技广场物业服务临时代管合同》合同期限已届满。虽然《科技广场物业管理服务合同》业经法院确认合同无效，但是该合同的无效并不当然产生《科技广场物业服务临时代管合同》恢复履行的法律后果。所以，被上诉人主张《科技广场物业服务临时代管合同》对双方仍有效，并按照该合同约定的每平方米0.8元计收物业费，无事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条之规定，“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定，价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”在本案中，基于《科技广场物业服务临时代管合同》合同期间已届满，承接该合同而签订的《科技广场物业管理服务合同》被确认无效，视为本案诉争期间的物业费标准约定不明，参照《大连市物业服务收费管理实施细则》（大发改收费字（2009）449号）第八条之规定“三级：每月每建筑平方米为0.40元-0.70元（含0.40元）”，被上诉人所提供的物业服务存在一定疏漏，且在《科技广场物业管理服务合同》被确认无效并经通知退出后，未按通知要求退出科技广场小区并一直提供物业服务至今，上诉人主张按照每月每建筑平方米为0.40元计算物业费，符合政府指导价，结合本案实际情况，本院予以支持。
综上所述，上诉人的上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持大连市沙河口区人民法院（2014）沙民初字第2049号民事判决第二项；
二、变更大连市沙河口区人民法院（2014）沙民初字第2049号民事判决第一项为，上诉人殷波于本判决生效之日起十日内向被上诉人大连泽霖物业管理有限公司支付2012年1月至2013年3月期间的物业费1002.84元（167.14平方米×0.4元／平方米／月×15个月）；
三、驳回被上诉人大连泽霖物业管理有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，合计100元，由被上诉人大连泽霖物业管理有限公司负担50元，由上诉人殷波负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 于长浩
审 判 员 那 威
代理审判员 崔耀天
二〇一五年三月三十日
书 记 员 黄月妍
附相关法律法规
《中华人民共和国合同法》
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。