河南省开封市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0204民初952号
原告：邵德冬，男，汉族，1981年2月10日出生，住河南省开封市鼓楼区。
被告：开封宏达置业有限公司。
统一社会信用代码：914102006716545583。
住所地：开封市宏达紫云台小区西侧*层。
法定代表人：翟红生，经理。
委托代理人：曹延河，开封宏达置业有限公司法律顾问，代理权限系特别授权。
原告邵德冬诉被告开封宏达置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邵德冬、被告开封宏达置业有限公司委托代理人曹延河到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2011年9月21日交付首付房款171070元，并于2011年11月3日同被告签署了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的宏达紫云台11号楼2单元6层东号房。原告于合同订立当天，将剩余25.6万元全部支付到被告指定账户。地下室储物间17982元于2011年12月23日交付，原告履行了买受人应尽的付款义务。根据合同第八条约定，该商品房应于2012年12月31日前验收合格并交付使用，被告于2013年7月25日才交房，因被告要求增加房款至今地下室储物间未交付，不给办理房产证。另，原告于2013年7月25日接受房屋后，经过装修于2015年9月入住，2016年12月23日地热开通，即发现漏水，屋内造成损坏，多次找被告要求修缮，被告不予理睬。根据法律规定，要求被告修复地热水管或给付因维修地热水管造成的费用2000元。按照合同第九条第一款第二项之约定，被告应按房屋总价格427070元支付延迟交房违约金17595.28元，地下室17982元赔偿违约金5760元，延迟办理房产证违约金2135.35元，地热水管损坏维修费2000元，共计27490.63元。
原告多次向被告提出按照合同约定办理房产证及支付利息及违约金的合理请求都遭到拒绝，无奈原名只能依法提起诉讼：1、请求贵院依法判令被告继续履行合同，并限期被告无条件交付原告房屋合法手续。2、请求法院依法判令被告立即将储物间交于原告使用，赔偿违约金5760元。3、（1）开封宏达置业有限公司应该遵守合同支付因延迟交房形成的违约金17595.28元，（2）迟办房产证形成的违约金2135.35元，（3）修复地热漏水或给付原告因维修地热水管道造成的费用2000元，共计：27490.63元。4、请求贵院判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。
被告辩称，其已经按照商品房买卖合同全面履行了自己的合同义务，不存在违约行为，原告诉求被告承担逾期交房违约金、办证违约金没有法律依据，对此请求法庭予以驳回。被告与原告业主代表达成协议，逾期交房问题被告已向原告支付赔偿金1600元，不存在再次支付违约金的情形；原告诉求被告交付储物间，被告在2015年初，已经书面通知广大业主主动办理储物间手续，至今没有领取的责任不在被告，综上请法庭驳回原告的诉求；针对地热水管道费用问题，该热力管网由开封市金盛热力有限公司承建，并收取了相关费用，由于管网的问题，应该由业主向热力公司诉求，我公司不承担此责任。
经审理查明，2011年11月3日，原告绍德冬为购买被告宏达公司开发的位于宏达·紫云台11号楼东2单元6层东户的房产，双方签订了编号为085200的《商品房买卖合同》。合同第三条约定，该商品房阳台为非封闭式，商品房建筑面积共97.61平方米，房屋套内建筑面积与分摊建筑面积以产权登记为准，商品房房价以建筑面积为计算依据。合同第四条约定，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方4375.27元，总金额为427070元整。合同第五条关于面积确认及面积差异处理约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定：以产权登记面积为准，房款据实结算，多退少补。合同第八条关于交付期限约定，出卖人应当在2012年12月31日前，将涉案商品房交付买受人。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，按逾期时间分别处理，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，逾期超过1年的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，但因买受人原因造成产权证无法办理的，责任由买受人承担。在双方签署《商品房买卖合同》的同时，亦签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，该协议第八条约定，买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其他任何由出卖方提供的售楼书、宣传资料、沙盘模拟等，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确认违约责任的条件，其内容仅供购房前参考。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，也不构成合同内容，双方不受其约束。原告在该协议书买受人处签名。该《商品房买卖合同》及《补充协议》均已在不动产登记管理部门办理了备案登记。原告于2011年9月21日向被告支付购房首付款171070元，于2011年11月3日向被告支付剩余购房款256000元。被告开封宏达置业有限公司于2011年11月3日向原告出具了购房发票。2011年11月17日，原告按房地产权属转移面积97.61平方米、房款427070元缴纳了涉案房产的契税。2013年7月25日，原、被告双方办理了交房手续。
2011年12月23日，原、被告双方签订了宏达·紫云台半地下室使用权转让协议，原告自愿购买宏达·紫云台项目11号楼编号为18号的地下室，面积12.15平方米。该协议第三条约定，开封宏达置业有限公司承诺在2012年12月31日前，将该地下室交付邵德冬使用。原告于2011年12月23日向被告支付购买地下室储物间的价款17982元，地下室储物间至今未交付原告使用。庭审期间，被告认可2015年初，曾以书面的形式通知，要求包括原告在内的广大业主办理储物间的交付手续。
另查明，2013年7月23日，被告宏达公司（甲方）与“宏达·紫云台”全体业主代表董志勇、董立京、王斌等（乙方）签订《协议书》一份，该协议第一条为，由于“宏达·紫云台”所处区域位置的特殊性，造成了甲乙双方较大的分歧和矛盾。主要有两个方面：1、解放军71320部队（二十军）因国防和保密的需要而无偿征用小区西侧920平方米绿化用地；2、由于部队的原因，小区三次修改规划、造成道路、绿化等配套工程延期交付业主使用。第二条为：甲乙双方就第一条所述问题达成共识，1、乙方蒙受了一定程度上的损失；2、产生问题的原因非甲方所能左右，甲方无直接责任，仅从为业主负责任的态度，自愿承担间接责任。合同第四条第6款约定，甲方补偿乙方全体业主的人民币80万元，平均每户1600元。合同第五条第2款约定，甲方由于二十军原因造成“宏达·紫云台”小区道路、景观和配套设施延期交付使用，致使交房延期，根据双方所签《商品房买卖合同》第八条第二单元第三款的规定，此属免责范围，乙方予以认可，并不追究甲方逾期交房的责任。第六条约定，甲乙双方一致认定，本协议签订生效后，即为解决“宏达·紫云台”问题的最终协议，乙方及全体业主不能再以任何理由要求甲方承担责任和影响甲方正常交房、项目后续工作。若本协议签订后，乙方再以其他理由要求甲方承担责任或者影响甲方交房、项目后续工作推进，甲方有权单方解除本协议，已发放、退还和免收的款项全部收回。庭审中，原告认可其已收到补偿款1600元。
2013年12月18日，被告取得了涉案房屋的建设工程规划许可证。2014年7月，经开封市祥和房地产测绘大队对涉案房产进行测绘，涉案房产建筑面积为102.55平方米。2014年11月20日，开封市房地产交易中心对涉案房产进行产权登记，于同年11月25日向被告颁发涉案房产产权证，宏达·紫云台11号楼东2单元6层东户房地产权利人为开封市宏达置业有限公司，汴房地产权证第××号，建筑面积为102.55平方米。之后，被告宏达公司向紫云台小区业主发出公示通知，要求业主办理房屋产权证移交及补缴购房款，原、被告产生纠纷。
又查明，2010年5月25日，开封市宏达置业有限公司（合同甲方）与开封市金盛热力有限公司（合同乙方）签订工程施工合同，合同第二条就工程承包范围作出约定，供暖项目为庭院二级网、楼内暖气实施设计、安装与调试。2011年8月29日，甲、乙双方就小区供暖热源采用地能方式、室内供暖方式改为地面辐射式，工程款差价、施工节点、付款方式等事项签订补充协议。
以上事实有当事人陈述、商品房买卖合同、补充协议、销售不动产统一发票、契税完税证、房屋接收书、庭审笔录等为据。
本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的合同义务。当事人协商一致，可以变更合同。关于原告请求被告继续履行合同，交付房屋合法手续的诉讼请求，本院认为，虽然在双方签订的商品房买卖合同第十五条以及2013年7月23日签订的协议书第四条第八款中均作出约定，被告应当将办理产权证手续而需要的房地产权属证书（即分割证，系买受人办理涉案房产产权证的必备证件）在一定的时间内向原告发放。但由于双方合同约定的面积比实际产权面积小，即涉案房产产权登记面积为102.55平方米，而合同约定面积为97.61平方米。根据合同约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，以产权登记面积为准，房款据实结算，多退少补，故原告应当补交部分购房款项。被告办理涉案房屋的房地产权属证书后，已通知原告补交相应款项，被告则应当在原告补交房款后，按约定将该证交付原告。然而截止庭审之日，原告并未向被告补交相应的款项。因此，在原告未履行交纳全部购房款的情况下，而要求被告继续履行合同，交付房屋合法手续的请求，证据不足，理由不充分，本院不予支持。关于原告请求储物间交付使用问题，双方于2011年12月23日自愿签订宏达·紫云台半地下室使用权转让协议，原告已向被告支付购买储物间的全部价款，事实清楚，证据充分，予以支持。关于原告请求被告赔偿迟延交付地下室违约金5760元的诉讼请求，本院认为双方签订的地下室使用权转让协议，并没有就延期交付违约行为作出约定。但是，考虑到被告方又确实存在长时间未交付使用的违约行为，本院依法适用公平原则，酌定被告方承担违约金为2000元。关于原告请求被告支付因迟延交房形成的违约金的诉求，结合本案事实，鉴于2013年7月23日，被告与“宏达·紫云台”业主代表签订《协议书》一份，该协议就因二十军的原因造成迟延交房的问题达成了一致意见。并且，原告认可其已收到补偿款1600元，故对于原告再次向被告要求迟延交房违约金的诉求，本院不予支持；关于原告要求被告支付迟延办理房产证违约金2135.35元的请求，本院认为，双方于2013年7月23日签订协议书一份，依据该协议第四条第八款的约定，被告在取得《建设工程规划许可证》正本之后的180个工作日之内，办好房地产权属证书并向原告发放。而本案，被告宏达公司系于2013年12月18日取得了建设工程规划许可证，于2014年11月份取得了涉案房屋产权证书（分割证），显然，被告未能在约定时间内办理出涉案房屋产权证书，即使原告补交相应房款，被告亦不能按照约定及时向原告发放涉案房屋产权证书。因此，原告要求被告按照合同约定支付迟延办理房产证违约金的诉求，事实清楚，证据确实充分，本院予以支持；关于原告诉求被告修复地热漏水或给付维修费的问题，因原告庭审期间没有提交证明地热漏水的事实证据，以及提交实际进行修复的费用支出的证据，故该请求证据不足，本院不予支持。综上，依照《中人民共和国合同法》第五条、第六十条、第七十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，被告开封宏达置业有限公司给付原告邵德冬迟延办理房产证违约金2135.35元；
二、本判决生效之日起十日内，被告开封宏达置业有限公司向原告邵德冬交付宏达·紫云台项目11号楼编号为18号的地下室储物间使用权；同时，给付原告邵德冬迟延交付地下室储物间使用权违约金2000元；
三、驳回原告邵德冬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费487元，由原告承担200元，被告承担287元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，一式五份，上诉于河南省开封市中级人民法院。
审 判 长 杨志华
代理审判员 毕曼云
人民陪审员 王玉红
二〇一七年九月二十一日
书 记 员 吴 颖