广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）秀民初字第236号
原告桂林市广源房地产开发有限公司，住所地：桂林市西山路8-7号，组织机构代码：××。
法定代表人高忠鹏，总经理。
委托代理人谢继香，该公司法律顾问。
被告吕小洁。
被告杨羽。
两被告共同委托代理人刘凯，桂林市自来水公司员工。
原告桂林市广源房地产开发有限公司（以下简称：广源公司）与被告吕小洁、杨羽商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年4月26日受理后，依法适用简易程序于2012年8月7日、2014年2月25日公开开庭进行了审理。原告广源公司的委托代理人谢继香及被告吕小洁、杨羽的委托代理人刘凯到庭参加诉讼。诉讼过程中，原、被告共同申请二十四个月的期间以庭外和解但未形成合意。本案现已审理终结。
原告广源公司诉称：原、被告于2008年10月6日签订《商品房买卖合同》，约定：二被告以656557元价款购买原告开发的桂林市广源社区××号复式房屋一套；双方约定于2009年12月28日前将达到交付使用条件的商品房由双方验收交接并签署房屋交接单，如交房时买受人尚未付清全部应付款项的，原告可据实予以延期。2010年3月18日，原告登报通知被告办理商品房交付手续，此后又多次电话通知被告收房，但被告直至2010年7月24日才到原告处办理商品房交接手续，其行为已构成逾期收房，被告应承担自指定收房期间届满15日即2010年4月2日起至实际接收房屋之日即2010年7月24日期间共计113日的逾期收房违约责任。同时，因被告于2008年9月9日支付购房款356557元，另于2009年2月9日按揭支付剩余购房款30万元，已逾期付款116日，应依约给付原告逾期付款违约金10440元。此外，因被告未于接收房屋之时支付可视对讲系统费用1800元，原告故诉请要求判决：1、二被告支付原告逾期收房违约金7419元、逾期付款违约金10440元；2、二被告支付原告可视对讲系统费用1800元。
原告广源公司向本院提交了如下证据：1、商品房买卖合同，证明双方对于支付购房款及接收房屋的约定；2、《建设工程质量竣工验收意见书》，以证明本案涉讼商品房于被告登报通知交房前已达到交房条件；3、交房通知，以证明原告已按照合同约定于2010年3月18日登报通知买受人办理房屋接收手续；4、房屋签收清单、房屋验收交接单，证明被告已逾期办理了收房手续；5、2009年2月9日的《借款凭证》，以证明被告逾期支付购房款。
被告杨羽、吕小洁答辩称：二被告在约定的时间收房时发现房屋的装饰材料等方面有质量问题并提出整改后才收房，故逾期收房责任不在被告，即使逾期收房构成违约，双方对于违约金的约定过高，请求法院对逾期收房违约金予以减少；原告要求支付逾期付款违约金的诉请已超过法定诉讼时效；此外，原告要求收取的可视对讲系统费用违反一房一价的规定，原告向被告交房时亦未要求业主支付这笔费用。
被告杨羽、吕小洁未向本院提交证据材料。
经过庭审质证，被告对原告证据的真实性均无异议，本院确认上述证据的真实性。
综合以上证据和庭审笔录，本院确认如下法律事实：原、被告于2008年10月6日签订《商品房买卖合同》，由二被告以656557元价款购买原告开发的广源·国际社区第××号房屋一套。该合同约定（节录）“……第六条付款方式及期限。银行按揭：买受人于2008年9月1日前付清房款叁拾伍万陆仟伍佰伍拾柒元（￥356557），剩余房款叁拾万元（￥300000）在2008年10月8日前办妥银行按揭。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2、3、4种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的壹%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……3、买受人的按揭申请、贷款额度、年限以银行审批为准。以按揭方式购房的买受人未能按本合同第六条第3项约定的时间办妥全部银行按揭手续的（包括但不限于根据贷款银行的要求补充提供资信材料，补交首付款），须按本条第1项之规定，承担逾期付款违约责任。……第八条交付期限。出卖人应当在2009年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当登报通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人发出的收房通知指定的收房期间届满15天后，买受人不办理收房手续的每逾期一天，出卖人有权按日收取买受人该套总房款万分之一的违约金，买受人逾期办理收房手续超过30日的，逾期期间所发生水、电、物业管理等费用，由买受人承担。逾期期间，该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定的标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：……2.出卖人按市场同期同等级装饰材料的差价补给买受人。……第十六条保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费由购买人承担。……”同日，双方签订了《商品房买卖合同》附件三《装饰、设备标准》，附件四《合同补充协议》。其中附件三《装饰、设备标准》约定：“1、外墙：高级涂料，面砖或石材，……9、其他：户内预留电视、电话和宽带接口，单元入户设可视对讲电控门。”附件四《合同补充协议》第8条约定：“房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：……（2）可视对讲系统：1800元／户……”等等。
2008年9月9日，二被告支付购房首付款356557元；2009年2月9日，二被告通过银行贷款支付剩余购房款30万元。
2010年2月6日，涉讼商品房所在楼盘经五方验收合格。2010年3月18日，原告于《桂林晚报》刊登《交房通知》，通知各业主相关楼盘已达交房条件，定于2010年3月19日至2010年3月25日办理交房手续。2010年7月24日，二被告与原告办理了交房手续，但二被告在收房时未向原告交纳1800元的可视对讲系统费用。
2012年3月30日，原告广源公司于桂林晚报刊登通知，通知尚未交纳可视对讲系统费用、逾期收房违约金及逾期付款违约金的业主，于2012年4月2日前到其公司予以缴清。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。本案争议的焦点为：一、二被告是否应支付原告可视对讲系统费用1800元；二、二被告是否应支付原告逾期收房违约金及逾期付款违约金。
一、被告吕小洁、杨羽是否应支付原告可视对讲系统费用1800元。
原、被告签订的附件四《合同补充协议》是对《商品房买卖合同》未尽事宜的补充，亦是双方的真实意思表示，对双方均具有约束力。该协议第8条约定：“房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：……可视对讲系统：1800元／户。”在原告交房时，按照双方的约定，二被告即应当向原告支付1800元的可视对讲系统费用，但二被告至今未支付此项费用，现原告要求被告支付此项费用符合法律规定，本院予以支持。被告辩称可视对讲系统费用已包含在购房款里，根据国家有关规定，不应另行支付。本院认为，附件四即合同补充协议已明确说明可视对讲系统费用是1800元／户，被告的上述辩解理由无法律依据，故本院不予采纳。
二、被告吕小洁、杨羽是否应支付原告逾期收房违约金及违约金约定是否过高。
《商品房买卖合同》第八条关于交房条件的约定：“出卖人应当在2009年12月28日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”2010年2月6日，建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收二被告所购房屋合格，并出具《建设工程质量竣工验收意见书》，该房已符合《商品房买卖合同》第八条关于交房条件的约定。原告于2010年3月18日登报通知二被告于2010年3月19日至2010年3月25日办理交房手续，符合《商品房买卖合同》第十一条的约定，而二被告未在指定的收房期间以及指定的收房期间届满15天内予以办理，故原告主张二被告构成违约并应支付逾期收房违约金，本院予以支持。原告发出的收房通知指定的收房期间届满第15天为2010年4月9日，从2010年4月10日至被告收房之日2010年7月24日天数为106天，按照《商品房买卖合同》第十一条的约定，应按日向原告支付总房款万分之一的违约金共计6959.5元（656557元×0.1‰／天×106天）。被告辩称双方约定的逾期收房违约金过高，请求对逾期收房违约金予以减少。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定并结合本案情况，双方约定的逾期收房违约金明显过高，被告请求对逾期收房违约金予以减少，本院予以支持，本院认为将逾期收房违约金减至3000元较为适宜。被告辩称其按原告通知去验收房屋后，发现房屋有质量问题，故其要求原告整改，才会延期收房。本院认为被告拒绝收房的理由不成立。首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第十六条的约定，交付条件与质量担保应区分，现本案房屋经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格，达到交付条件。被告认为本案房屋存在质量问题，但并未存在严重影响正常居住使用的情形，况且被告可以在履行收房义务后根据合同约定要求原告履行保修义务。其次，双方签订的《商品房买卖合同》第十三条对附件三装饰、设备标准的违约责任作了明确约定，被告可以依此约定要求原告按市场同期同等级装饰材料的差价补偿，故被告拒绝收房的主张没有合同依据及法律依据，本院不予采纳。
三、原告广源公司诉请被告吕小洁、杨羽承担逾期付款违约金是否超过诉讼时效。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”二被告于2009年2月9日支付剩余房款30万元后，付清了全部购房款，原告此时就知道或应当知道被告逾期支付购房款，其合法权益受到侵害，诉讼时效开始计算，其应自此时起两年内主张权利。原告直至2012年3月30日才在桂林晚报刊登通知，通知买受人交纳逾期付款违约金，其刊登通知向被告主张逾期付款违约金的时间不在诉讼时效期间内，不构成诉讼时效中断。原告直至2012年4月26日才向本院提出诉讼请求，亦未能提供诉讼时效中断、中止的相关证据，其请求权已经超过二年的诉讼时效，由此丧失胜诉权。故原告的该诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告吕小洁、杨羽给付原告桂林市广源房地产开发有限公司可视对讲系统费用1800元；
二、被告吕小洁、杨羽给付原告桂林市广源房地产开发有限公司逾期收房违约金3000元；
三、驳回原告桂林市广源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费146元，因本案适用简易程序审理减半收取73元（原告已预交），由被告吕小洁、杨羽负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交案件本诉案件受理费146元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判员 钟 勇
二〇一四年五月二十八日
书记员 谢菲菲
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