重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第04590号
上诉人（原审被告、反诉原告）重庆玖龙韵新能源发展有限公司，住所地重庆市江津区双福街道绿城路10号1幢办公楼。
法定代表人朱勇，总经理。
委托代理人郭念南，重庆美旗律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）西莱特电梯（重庆）有限公司，住所地重庆市江津区双福新区创业大道16号。
法定代表人曾伟，总经理。
委托代理人刘海崴，重庆康实律师事务所律师。
上诉人重庆玖龙韵新能源发展有限公司（以下简称玖龙韵公司）与被上诉人西莱特电梯（重庆）有限公司（以下简称西莱特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2014）津法民初字第01141号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年8月12日、8月25日审理了本案。重庆玖龙韵新能源发展有限公司的委托代理人郭念南和西莱特电梯（重庆）有限公司的委托代理人刘海崴分别到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：原西意恩英特莱恩公司（现变更为西莱特电梯（重庆）有限公司）与玖龙韵公司于2011年12月1日签订《租赁合同》，由西莱特公司承租玖龙韵公司所有的位于重庆市江津区双福新区绿城路XX号的4000平方米厂房和办公大楼东楼1-2楼的1000平方米办公用房，租赁期限为2012年1月1日至2013年12月31日。该合同第三条第1项约定，租金每年为1200000元，按年支付。签订合同后的一周内支付租金1200000元，2012年12月1日支付房租余款1200000元。第2项约定，本合同一经签署，西莱特公司即应在一周内交纳相当于3个月租金的押金。合同终止，西莱特公司交清租金及水电、气费、电话费、光纤租赁费等相关费用后，玖龙韵公司即可退还玖龙韵公司押金。若西莱特公司提前解除合同，视为违约，押金不予退还。若西莱特公司在承租期间给玖龙韵公司房屋和相关设备造成损害，玖龙韵公司有权从西莱特公司押金中扣除维修和赔偿费用。第3项约定，出租办公用房及厂房的相关税收由西莱特公司负担。第四条对水电费、气费、光纤租赁费、维修费等相关费用的缴费方法也作了明确约定，水电费、气费由玖龙韵公司代交，西莱特公司支付给玖龙韵公司，并由玖龙韵公司开具发票给西莱特公司。第八条第1项约定，西莱特公司必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，玖龙韵公司有权向西莱特公司加收滞纳金，滞纳金为实欠租金20%.如拖欠租金15天，视为违约，玖龙韵公司有权收回房屋，并不退还西莱特公司押金。第2项约定，双方在终止合同前，须提前一个月书面通知对方是否终止。第6项约定，租赁期满或合同解除，西莱特公司必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施在适宜使用的清洁、良好状况下（自然折旧除外）交给玖龙韵公司。第九条第1项约定，玖龙韵公司负责租赁房屋的结构性维修，一周内完善维修。该合同还对双方的职责等进行了约定。2012年1月10日，在原租赁合同的基础上，双方又签订《租赁合同补充协议》，协议约定由西莱特公司以每年252000元的价格租赁玖龙韵公司所有的办公大楼东楼3-6楼的1400平方米办公用房，租赁期限为2012年1月10日至2014年1月9日，租金二年一次性支付，共计504000元，签订合同后的一周内支付，出租办公用房的相关税收由西莱特公司负担等内容。合同签订后，西莱特公司按约缴纳了房租和押金300000元，玖龙韵公司将厂房和办公楼及设施设备、办公家具等交付西莱特公司使用。2013年7月25日至8月6日期间，双方因水费发生纠纷，西莱特公司三次给玖龙韵公司发函，该三份函件载明，“西莱特公司6月份用水约2000吨，水费约10000元，与西莱特公司以往月正常用水不会超过每月500元。经水厂工作人员检查，推断为地下的水管坏了，要求玖龙韵公司派员进行维修。后经玖龙韵公司查实，属于花园水管漏水导致而成，要求玖龙韵公司先行缴纳水费，西莱特公司只承担每月500元的水费等内容。”同年8月13日，玖龙韵公司就西莱特公司函件作出回复，回复载明，“收到西莱特公司函件后，即与江津水厂和水管工联系，并对水表和管路系统进行检查，于8月2日发现厂房后面一个水阀处于开启状态，关闭该水阀后，漏水现象消失。玖龙韵公司人员从2012年3月起已全部从厂区撤离，厂区已全部由西莱特公司负责管理，6月份水费超高，是由西莱特公司管理不当造成，应由西莱特公司负责等内容。”西莱特公司欠玖龙韵公司2013年7月、8月、9月水费分别为13703元、2358元、1133元未付，共计17194元。2013年11月5日，西莱特公司向玖龙韵公司发出【关于终止《租赁合同》的函告】，“表示合同到期后，不再租赁玖龙韵公司的厂房和办公楼，请玖龙韵公司在合同到期前到西莱特公司办理交接手续，并退还西莱特公司缴纳的押金300000元。”玖龙韵公司于同月12日回函称“同意终止与西莱特公司签订的《租赁合同》，但要求西莱特公司在合同终止前对租赁的资产进行检查，恢复原状。如恢复原状有困难，应与玖龙韵公司协商解决。西莱特公司尚欠玖龙韵公司代垫的2013年7-9月水费17194元，税费5000元，请西莱特公司在合同终止前支付。西莱特公司应向玖龙韵公司提供一份详细的《退场计划》，以便玖龙韵公司安排人员进行交接。以上所有事项处理完毕，双方签字认可后，玖龙韵公司退还西莱特公司押金300000元。”2013年12月30日，西莱特公司又向玖龙韵公司发出【关于办理《租赁合同》终止交接手续的函告】，“表示合同履行期限届满，要求玖龙韵公司收到函件后3日内与西莱特公司联系，办理厂房、办公大楼的交接手续，并退还押金300000元。”玖龙韵公司于2014年1月3日回函称，“玖龙韵公司已于2013年12月31日到工厂参加移交，但因西莱特公司没有按照12月中旬达成的口头协议提前进行整改，没有达到移交条件，致使交接手续未能办理。随后，双方对工厂进行检查，并达成整改一致意见。当天下午，玖龙韵公司已将《关于厂房、办公用房、环境、道路等整改的函》以电子邮件的形式发入西莱特公司员工的邮箱，同时于2014年1月2日，将文件以快递的形式发给西莱特公司。交接手续完成后，西莱特公司结清欠玖龙韵公司的所有费用后，退还西莱特公司押金。”玖龙韵公司发出的《关于厂房、办公用房、环境、道路等整改的函》，要求西莱特公司1、对厂区的垃圾、道路清理、清洁；对办公楼、厂房墙面、办公家具进行清理，并恢复原状。2、对损坏的路沿、窨井盖更换或维修，对路面损坏部分进行维修，并恢复原状。3、对车间前后大门、工厂前后电动伸缩门进行维修；对办公家具柜门进行检查，如有损坏进行维修。4、对损坏的窗户、玻璃进行维修或更换；对损坏的地砖、墙砖进行更换；对变形的厂房立柱等进行维修；对空调进行检查，保证其使用正常；对厂房地面进行恢复。5、在完成上述整改项目的前提下，具备移交条件后，在完善移交手续前，所产生的水电、安保等相关费用均由西莱特公司承担。西莱特公司于2014年1月13日向玖龙韵公司回函称“在收到玖龙韵公司《关于厂房、办公用房、环境、道路等整改的函》的函告前，西莱特公司已于2013年12月31日按玖龙韵公司所提要求对厂房、办公用房、环境、道路等进行了全面修复整改工作，通过一周整改修复工作，已基本按照玖龙韵公司要求完成整改。鉴于办公桌二块玻璃、车间一扇窗户、办公楼一楼大厅玻璃及地面花岗岩、厂区沥青路面无法修复，具体赔偿方案及金额由玖龙韵公司以书面形式报送西莱特公司。2014年1月9日，双方进行第二次交接验收工作，除未完成事项外，其余整改成果双方均表示满意，玖龙韵公司承诺当天或周五前将赔偿方案与金额发给西莱特公司。但时至今日，虽经西莱特公司多次催告玖龙韵公司报送赔偿方案，玖龙韵公司仍未答复。要求玖龙韵公司在收到西莱特公司回函后，于2014年1月16日前与西莱特公司协商确定具体解决方案，并完成交接手续。同时在双方结清所有费用后，请玖龙韵公司按合同约定立即退还西莱特公司押金。”玖龙韵公司收到西莱特公司回函后，又于2014年1月16日向西莱特公司发出《关于厂房、办公用房、环境、道路等整改存在问题的函》，该函载明“玖龙韵公司于2014年1月8日接到西莱特公司表示整改告一段落，要求玖龙韵公司尽快安排验收的电话后，玖龙韵公司于2014年1月9日安排人员进行了验收，发现已整改部分情况还可以。未整改部分双方表示协商作价赔偿。2014年1月15日上午，西莱特公司经理邹勇一行到玖龙韵公司公司协商，邹勇表示对原所欠水电费17194元、税费5800已同意支付，另以4000元价格购买玖龙韵公司餐桌。另玖龙韵公司明确表示，所需整改事项最好由公司进行整改，整改确有困难，双方进一步协商，以便确认赔偿金额。同时，由于西莱特公司没有按合同约定日期交付工厂资产使用权给玖龙韵公司，使玖龙韵公司不能正常使用，望西莱特公司尽快完成修复并达成移交协议，在未移交前所产生的各项费用由西莱特公司承担。”2014年1月21日至2014年2月8日期间，玖龙韵公司又分三次分别向西莱特公司发出《关于双福工厂延期交付的函》、《关于双福工厂整改磋商的函》、《关于限期收回厂房的函》，该三份函件载明“双方签订的租赁合同已到期，按约定，西莱特公司应按时将全部无损坏设备、设施移交玖龙韵公司，但西莱特公司直至2014年2月8日仍未移交，要求西莱特公司尽快将房屋、设备、设施移交玖龙韵公司，同时支付延迟交付期间的一切费用，或尽快展开磋商，否则，春节后，玖龙韵公司将强制收回工厂。西莱特公司收到《关于限期收回厂房的函》的函后，回函称，“合同到期前，已函告玖龙韵公司办理厂房、办公楼的交接手续，而玖龙韵公司于2013年12月31日才派人与我进行厂房验收，后我司按玖龙韵公司提出的整改要求，组织人员进行整改，双方于2014年1月9日再次进行验收交接工作，因缺乏技术和专业施工人员，以及客观制条件约，厂房及道路等仍有部分无法恢复原状。西莱特公司立即函告玖龙韵公司对无法修缮部分提出书面赔偿方案，西莱特公司将作价予以赔偿。但时至今日，玖龙韵公司便拒绝与西莱特公司协商解决此事，对西莱特公司提出的作价方案不予认同，也不提出作价方案。西莱特公司再次将整改方案列于其后，希玖龙韵公司收到复函后3日内双方当面协商后续移交事宜。如玖龙韵公司对西莱特公司方案有异议，请以书面形式提出方案，以便双方有效沟通解决此事，否则，由此造成的一切损失由玖龙韵公司承担。”玖龙韵公司于2014年2月13日回函称“合同到期后，玖龙韵公司同意西莱特公司终止租赁合同，双方于2013年12月31日和2014年1月9日进行了两次验收移交工作。西莱特公司已整改办公用品部分情况还可以，未整改部分，最好由西莱特公司维修完成后，再移交给玖龙韵公司。如确实无法维修，可以进一步协商，以确定赔偿金额，但西莱特公司一直没有任何回复，玖龙韵公司对西莱特公司提出的整改作价方案不能认同，现提出以下作价及赔偿方案：尚未完成的路面维修、车间大门表面维修以及其他零星维修整体作价96000元。同时，西莱特公司应按双方签订的《租赁合同》、《补充协议》约定，向玖龙韵公司支付延迟交付期间应付玖龙韵公司的房租、滞纳金，并承担由于延迟交付给玖龙韵公司造成的经济损失，西莱特公司应于2014年2月20日前，将所有租赁设备、设施无损移交给玖龙韵公司。如不能无损移交，应在2014年2月20日前，达成赔偿一致书面方案后，移交给玖龙韵公司。”2014年1月17日，西莱特公司向玖龙韵公司移交了部分办公家具。此后，双方对未整改部分的赔偿方案一直未达成一致意见。西莱特公司遂诉讼来院，要求支持诉求。
另查明，在诉讼过程中，双方于2014年4月29日对租赁的厂房和办公楼一楼、二楼的设施损坏部分进行了确认。2014年6月4日，双方对出租屋厂房、办公大楼及设施进行交接并对厂区道路现状以摄像的方式进行了固定，对办公楼设施以《办公楼（一、二楼）办公家具及空调交接清单》确认的内容进行了交接，并确认出租办公楼餐厅所含的8套餐桌椅作价4000元，由西莱特公司在2014年6月20日前支付给玖龙韵公司。后玖龙韵公司申请对玖龙韵公司所有的位于重庆市江津区双福工业园拆迁安置综合楼1栋2-2号的厂区道路损坏原因、损坏的面积及修复费用进行鉴定，对玖龙韵公司出租给西莱特公司的厂房、办公楼及已经确认的被损坏的设施、设备的修复费用进行鉴定。在鉴定过程中，经一审法院调解，对玖龙韵公司被损坏的厂区道路路面进行满铺，价格按1800元／立方米，共计31000元；对西莱特公司在房屋租赁期间损坏的办公楼、厂房及所有财产损失，西莱特公司自愿按5000元赔偿给玖龙韵公司，玖龙韵公司不得再主张对损坏的办公楼、厂房及所有财产损失进行修缮和赔偿。
再查明，西莱特公司已于2013年12月31日前搬离重庆市江津区双福新区绿城路XX号，2014年1月1日至6月4日期间，西莱特公司雇请邹选德照看厂房，按每天工资130元，法定节假日按3倍日常工资标准支付，双休日按2倍工资标准支付，分别于2014年2月18日、3月18日、4月15日、5月15日、6月17日支付邹选德工资4290元、4680元、4030元、3900元、5460元，共计支付邹选德工资23260元。
还查明，西莱特公司欠玖龙韵公司2013年7月、8月、9月水费分别为13703元、2358元、1133元未付，共计17194元。2013年12月至2014年6月15日期间，玖龙韵公司向有关部门交纳水电费9384.61元（2013年12月水电费1737.48元；2014年1月水电费2076.13元、2月水电费1403元、3月电费897元、4月水电费1010元、5月水电费1117元、6月水电费1144元）。综上，西莱特公司共计有水电费26578.61元未付，该水电费玖龙韵公司已向有关部门交纳。西莱特公司认为，西莱特公司已于2013年12月底搬离，因此，该水电费应由玖龙韵公司自行承担。还查明，玖龙韵公司于2012年12月13日向重庆市江津区地方税务局交纳其他个人所得税5866.72元。玖龙韵公司陈述，该税费是为西莱特公司开具2013年全年的租赁费发票产生的税费，根据合同约定，应由西莱特公司承担，而西莱特公司认为，该税费不能证明是基于双方的租赁关系产生的。审理中，西莱特公司同意支付玖龙韵公司2013年7-9月的合理水费2000元；2013年12月水电费1737.48元；8套餐桌椅作价4000元；在房屋租赁期间损坏的办公楼、厂房及所有财产损失、被损坏的厂区道路补偿费36000元。
一审法院认为，西莱特公司与玖龙韵公司签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，各方均应严格按合同约定履行自己的义务，否则应依法承担相应的责任。审理中，双方也认可合同履行期满已终止。根据《租赁合同》关于“合同终止，西莱特公司交清租金及水电、气费等相关费用后，玖龙韵公司即可退还西莱特公司押金。如拖欠租金15天，视为违约，玖龙韵公司有权收回房屋，并不退还西莱特公司押金”的约定，西莱特公司在合同履行期限内，除未给付玖龙韵公司2013年7月至9月的水费和2013年12月的水电费外，已按约履行了自己的全部义务。而西莱特公司未支付2013年7月至9月的水费和2013年12月的水电费，是因双方对用水量和租赁物交付发生了纠纷，不能视为西莱特公司违约，因此，玖龙韵公司应按合同约定退还西莱特公司交纳的押金300000元。西莱特公司在合同到期前，已按约提前一个月通知玖龙韵公司终止合同，并要求玖龙韵公司接收厂房和办公楼，玖龙韵公司本应按约接收厂房，而玖龙韵公司却以西莱特公司交付的标的物不符合合同约定拒收，由此，西莱特公司没有法定和约定的义务为玖龙韵公司看守厂房和办公楼，其基于无因管理雇请人工照看厂房和办公楼的合理工资支出应由玖龙韵公司承担。鉴于西莱特公司雇请邹选德看守厂房，属劳务不定时看守，不属劳动合同法规定的范畴，因此，西莱特公司支付给邹选德的双休日、法定节假日工资超过日工资130元的部分不予主张，可主张21500元（2014年1月1日至2014年6月4日，155天，每天130元，计21500）。另考虑到西莱特公司在承租期间，造成玖龙韵公司的厂区道路损坏，玖龙韵公司确需修复期，有一定的损失，结合本案实际，在西莱特公司租赁期满后看管期内扣除一个月的修复期计算看管工资，计3900元（130元／天×30天）。综上，玖龙韵公司应支付西莱特公司雇请人工照看厂房和办公楼的合理工资17600元（21500元-3900元）。关于玖龙韵公司请求的2013年7-9月的水费问题，因2013年7-9月厂房和办公楼是西莱特公司在管理使用，玖龙韵公司在接到西莱特公司要求查找和维修的函件后，已组织人员进行了查找，履行了自己的义务，后发现系水阀未关，故该期间的水费应由管理使用人西莱特公司承担。西莱特公司辩称承担合理水费2000元的理由不能成立，一审法院不予采纳。玖龙韵公司请求的税费5866.72元，因该票据科目为其他个人所得税，且玖龙韵公司不能举证证明该税费是基于与西莱特公司的租赁合同产生的，故一审法院对该请求不予支持。至于玖龙韵公司请求的2014年1-6月的水电费、场地资金占用费和滞纳金的问题，因西莱特公司在合同到期前，已按约提前一个月通知玖龙韵公司终止合同，并要求玖龙韵公司接收厂房和办公楼，玖龙韵公司本应按约接收厂房，双方因交接发生纠纷后，应协商解决，协商不成，玖龙韵公司可起诉要求西莱特公司赔偿损失，而玖龙韵公司却以西莱特公司交付的标的物不符合合同约定拒收，由此扩大的损失应由玖龙韵公司自己承担，因此，一审法院对玖龙韵公司的上述请求不予支持。西莱特公司同意支付玖龙韵公司2014年12月的水电费、8套餐桌椅作价4000元；在房屋租赁期间损坏的办公楼、厂房及所有财产损失、被损坏的厂区道路补偿费，一审法院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十二条；《中华人民共和国民法通则》第九十三条的规定，判决如下：一、被告重庆玖龙韵新能源发展有限公司（反诉原告）退还原告西莱特电梯（重庆）有限公司（反诉被告）交纳的押金300000元。二、被告重庆玖龙韵新能源发展有限公司（反诉原告）给付原告西莱特电梯（重庆）有限公司（反诉被告）雇请人员看护厂房、办公大楼的经济损失17600元。三、驳回原告西莱特电梯（重庆）有限公司（反诉被告）的其他诉讼请求。四、反诉被告（本诉原告）西莱特公司给付反诉原告（本诉被告）重庆玖龙韵新能源发展有限公司2013年7-9月的水费17194元和2013年12月的水电费1737.48元，共计18931.48元。五、反诉被告（本诉原告）西莱特公司给付反诉原告（本诉被告）重庆玖龙韵新能源发展有限公司厂区道路及设施设备赔偿费36000元和餐桌费4000元，共计40000元。六、驳回反诉原告（本诉被告）重庆玖龙韵新能源发展有限公司的其他诉讼请求。
上述判决现生效后十日内履行。如原告西莱特电梯（重庆）有限公司（反诉被告）、被告（反诉原告）重庆玖龙韵新能源发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6149元，减半收取3075元，由被告（反诉原告）重庆玖龙韵新能源发展有限公司负担3000元，原告（反诉被告）西莱特电梯（重庆）有限公司负担75元。反诉案件受理费11880元，减半收取5940元，由原告（反诉被告）西莱特电梯（重庆）有限公司负担940元，被告（反诉原告）重庆玖龙韵新能源发展有限公司负担5000元。
重庆玖龙韵新能源发展有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决并依法改判。主要事实和理由：一审判决认定事实不清，判决错误。西莱特电梯（重庆）有限公司在租赁合同期满后未按合同约定交付租赁物，上诉人有权拒绝接房，被上诉人应承担违约责任，且因其未按约定交付房屋而产生的看守费用亦应由被上诉人承担。
西莱特电梯（重庆）有限公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院审理查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，西莱特公司与玖龙韵公司签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点在于西莱特公司与玖龙韵公司因双方对所欠水费由谁承担、设施损坏如何修复赔偿的问题未达成共识所致实际延迟交接租赁房屋及设施的行为是否系西莱特公司违约造成。
首先，根据双方所签定的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》的约定，西莱特公司在合同履行期限内，除未给付玖龙韵公司2013年7月至9月的水费和2013年12月的水电费外，已按约履行了自己的全部义务。而西莱特公司未支付前述水电费的原因系双方对用水量和租赁物交付发生了纠纷并在协商过程中，故该行为不能视为西莱特公司违约。
其次，双方所签定的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》约定：租赁期满或合同解除，西莱特公司必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施在适宜使用的清洁、良好状况下（自然折旧除外）交给玖龙韵公司。而西莱特公司在合同到期前，已按约提前一个月通知玖龙韵公司终止合同，并要求玖龙韵公司接收厂房和办公楼，西莱特公司后按期搬离了租赁房屋，故西莱特公司按合同约定履行了其交回租赁房屋、设施的义务。玖龙韵公司本应按约接收厂房，双方因交接发生纠纷后，应协商解决，协商不成的后果不应成为西莱特公司违约的约定或法定理由，玖龙韵公司亦可另案起诉要求西莱特公司赔偿损失解决其法律救济之路。而玖龙韵公司却以西莱特公司交付的标的物不符合合同约定拒收，并认为系西莱特公司违约的理由并无法定或约定依据，依法不能支持，由此扩大的损失应由玖龙韵公司自己承担，
综上，上诉人玖龙韵公司应按合同约定退还西莱特公司所交押金并承担西莱特公司因无因管理照看房屋和设施而产生的合理费用，重庆玖龙韵新能源发展有限公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6149元，由上诉人重庆玖龙韵新能源发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 周海燕
审 判 员 段晓玲
代理审判员 陈 华
二〇一五年十月十九日
书 记 员 冯子婷