北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终588号
上诉人（原审被告）李军忠，女，1969年2月23日出生。
上诉人（原审被告）袁胜军，男，1962年8月20日出生。
上列二上诉人之共同委托代理人陈海昶，北京市高和德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）段媛媛，女，1983年10月23日出生。
委托代理人张永刚，天津盈诺律师事务所律师。
上诉人李军忠、袁胜军因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第20329号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年6月，段媛媛起诉至原审法院称：我与李军忠、袁胜军于2012年12月31日签订了房屋买卖协议书（一），李军忠、袁胜军系夫妻，我购买位于北京市西城区（原宣武区）宣武门外大街×号×层公寓0903室的房屋，合同中约定我买断原物业公司积欠李军忠、袁胜军的房屋租赁费用2.5万元。即李军忠、袁胜军将其对物业公司的所谓“债权”转移给我，我也已将该笔款项支付给了李军忠、袁胜军，李军忠、袁胜军当时亦出具收条，但之后我向物业公司了解知悉，物业公司并不认可李军忠、袁胜军与该2.5万元的租赁费用，李军忠、袁胜军缺乏债权转移的前提基础，其收取我的相关款项属于不当得利，依法应予以返还。我与李军忠、袁胜军之前因房屋买卖合同纠纷一案，曾在贵院提起诉讼，诉讼过程中法院认定该笔不当得利与之前的买卖合同纠纷不是同一法律关系，要求另案起诉。现我诉至法院，请求：依法判令李军忠、袁胜军返还我支付的2.5万元。
李军忠、袁胜军辩称：不同意段媛媛的诉讼请求。这是应买房人段媛媛要求，这是交易惯例，将房款拆分成3个部分，还有装修费等，这是房款其中一个组成部分，不能单独请求返还。虽然合同单独约定2.5万元，不是说这笔钱作为房款返还对方，房屋曾被物业出租，要返还给原业主钱，由于北京海格国际物业管理有限公司（以下简称海格物业公司）经营不下去，不准备返还现金，要拿这部分钱抵扣物业费。交易过程中，我们留存了一笔钱可以抵扣物业费，段媛媛说转给他们，我们考虑钱拿不回来，就转给段媛媛，估计不少于5万元，双方签订的权利转移证书，由段媛媛自己向物业主张。我们确实在物业有这笔钱，并将向物业要求的权利转移给段媛媛。我们只是配合转移权利的义务。段媛媛诉讼请求没有事实法律依据，应当依法驳回。
原审法院经审理查明：李军忠、袁胜军系夫妻。北京市西城区宣武门外大街×号×层公寓0903号房屋原系案外人潘越与李军忠按份共有的产权房屋。案外人潘越与李军忠各占50%的份额。
2012年12月31日，李军忠、袁胜军作为甲方，段媛媛作为乙方，双方就北京市西城区宣武门外大街×号×层公寓0903号房屋签订了《房屋买卖协议书（一）》（对于潘越拥有的50%份额，段媛媛与潘越另行签订了房屋买卖协议书），约定：一、双方就该房屋买卖协议如下：1、甲方自愿将房屋50%的产权以人民币60万元出让给乙方，办理手续所涉及税务等相关一切费用均由乙方承担。2、乙方自愿支付甲方20万元房屋装修现状费用及相关设备设施。3、乙方另支付甲方2.5万元，买断原物业积欠甲方的该房屋代理租赁费用。甲方对该楼物业公司的债权随产权转移给乙方，并签署权利转移通知，乙方可据此向物业主张权利。4、上述三项共计82.5万元。5、甲方委托纪君按委托公证书之内容办理该房屋产权对乙方的转移、登记等过户相关手续。二、甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。三、甲、乙双方同意按下列方式办理付款及过户：1、双方按已签订的购房意向书，乙方已支付甲方定金五万元整。甲方与配偶办理售房声明同意书公证及房屋买卖合同书公证，乙方再支付甲方20万元，甲方立即办理银行解除贷款抵押登记手续，并由银行开具撤销抵押凭证；此合同公证在甲方收到尾款之后生效。所有公证书均由甲方领取，在收到尾款后交付乙方。2、银行解押后，甲方对纪君在该产权过户、登记进行授权委托公证前，乙方支付全部57.5万元尾款，定金5万元冲抵乙方购房款。3、甲方收尾款后当即向乙方出具三次收款全部收款凭据，并移交与该房款相关的（包括但不限于）产权证、购房票据、契税票据、银行撤销抵押凭据、物业原代理租赁协议（房屋委托租赁合同）等文件，乙方接收后出具收条。同时，甲方将双方认可后办理好的对纪君的授权委托书交付纪君等约定。
截至2013年1月7日，段媛媛分三次给付李军忠购房款共计82.5万元（含双方在《房屋买卖协议书（一）》中约定的“买断原物业积欠甲方的该房屋代理租赁费用2.5万元”）。其后，段媛媛经向购买房屋所在的海格物业公司了解核实，得知海格物业公司并不认可欠李军忠、袁胜军2.5万元的代理租赁费用。故段媛媛诉至法院，请求判令李军忠、袁胜军返还段媛媛2.5万元。李军忠、袁胜军主张82.5万元是一个整体，均系购房款，段媛媛不能单独请求返还，物业公司确实欠其相应钱款，其已将向物业公司主张钱款的权利转移给段媛媛，其只是配合转移权利的义务，因此不同意段媛媛的诉讼请求。
庭审中，李军忠、袁胜军提供了2011年10月25日，加盖有北京海格国际物业管理有限公司印章的说明一份，该说明言明：“北京海格国际物业管理有限公司自2010年4月1日至2011年3月31日期间，未按时支付A903房屋的租金，未支付租金总额为53904元（未扣税金）。以上款项抵扣物业费，抵完为止。”审理中，段媛媛与李军忠、袁胜军均认可海格物业公司对该笔欠款存在异议。李军忠、袁胜军认可其并未将债权转移一事告知海格物业公司。
另查，由于李军忠、潘越未按时协助段媛媛办理所购房屋的产权转移登记手续，段媛媛曾诉至法院要求李军忠、袁胜军、潘越、FANLUKE（译名：路克樊）协助段媛媛办理所购房屋的过户手续。法院于2013年12月27日作出了（2013）西民初字第14152号民事判决书，判决李军忠、袁胜军、潘越、FANLUKE（译名：路克樊）协助段媛媛办理所购房屋的过户手续。段媛媛于2014年5月6日取得了所购房屋的产权证书。
上述事实，有《房屋买卖协议书（一）》、资金自行划转声明、房价款说明及补充协议、收条、委托租赁经营合同、房屋所有权证书、（2014）西民初字第14461号民事判决书、海格物业公司的说明、合同终止证明及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
原审法院经审理认为：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。另外，债权人转让的权利，应当是明确无争议的权利。本案段媛媛与李军忠、袁胜军在《房屋买卖协议书（一）》中约定：“乙方（段媛媛）另支付甲方（李军忠、袁胜军）2.5万元，买断原物业积欠甲方的该房屋代理租赁费用。”根据双方庭审中的陈述，李军忠、袁胜军与海格物业公司之间的债权债务本身存在争议，故李军忠、袁胜军所述的债权并不是确定无争议的债权，法院无法认定该债权转让行为的合法性和有效性，且李军忠、袁胜军亦认可未将债权转移一事通知海格物业公司，该债权转移的约定对海格物业公司亦不发生法律效力。由于段媛媛无法依据双方关于债权转移的约定向海格物业公司主张权利，故李军忠、袁胜军依据债权转移约定收取的费用应退还段媛媛，对段媛媛要求李军忠、袁胜军返还该2.5万元的诉讼请求，法院予以支持。李军忠、袁胜军如有确凿证据证明海格物业公司欠其相关款项，可另行向海格物业公司主张。由于双方在《房屋买卖协议书（一）》中明确约定了该2.5万元系债权转移的款项，故对李军忠、袁胜军主张该2.5万元实际为购房款的抗辩意见，法院不予采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八十条之规定，于2015年9月15日判决：自判决生效之日起七日内，李军忠、袁胜军退还段媛媛二万五千元；如果李军忠、袁胜军未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，李军忠、袁胜军不服，持原诉意见上诉至本院，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回段媛媛的诉讼请求。段媛媛同意原审判决。
本院经审理查明：李军忠与案外人潘越以委托合同纠纷起诉海格物业公司，其中一项诉讼请求为要求海格物业公司返还托管期间租金53904元，海格物业公司对该项诉讼请求的答辩意见为已超过诉讼时效、不同意给付。法院经审理，确定托管期间租金为53904元并扣减物业费后，于2015年9月11日作出（2015）西民初字第15197号民事判决书，判决如下：一、自判决生效之日起七日内，北京海格国际物业管理有限公司支付潘越、李军忠租金三万四千三百二十八元七角八分；二、驳回潘越、李军忠其他诉讼请求；如果北京海格国际物业管理有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院庭审中，李军忠、袁胜军称：上述判决所述租金就是本案协议所涉房屋代理租赁费用，该判决因双方未上诉已生效；没有海格物业公司愿意向段媛媛支付房屋代理租赁费用的证据。
原审法院庭审中，段媛媛称：海格物业公司不认可有房屋代理租赁费这笔钱。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明事实无异，予以确认。
上述事实，有（2015）西民初字第15197号民事判决书、本院庭审笔录、原审法院庭审笔录等在案佐证。
本院认为：李军忠、袁胜军与段媛媛明确约定，段媛媛向李军忠、袁胜军支付2.5万元后，李军忠、袁胜军将海格物业公司欠付的房屋代理租赁费用转让给段媛媛，该约定系双方真实意思，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效。
李军忠与案外人潘越起诉海格物业公司一案中，海格物业公司明确拒绝向李军忠与案外人潘越支付租金即本案涉及的房屋代理租赁费用，结合段媛媛陈述海格物业公司不认可有房屋代理租赁费用这笔钱，本院确认，海格物业公司拒绝向段媛媛支付原由李军忠、袁胜军享有权利的代理房屋租赁费用。同时李军忠已就该笔房屋租赁费用另行向海格物业公司主张，且法院亦作出判决支持。所以李军忠、袁胜军与段媛媛的约定确已无法继续履行。现段媛媛要求李军忠、袁胜军返还已支付的2.5万元，理据充分，应予支持。
综上所述，李军忠、袁胜军的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费213元，由李军忠、袁胜军负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费425元，由李军忠、袁胜军负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王羽红
审 判 员 史 伟
代理审判员 高 磊
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 刘 曈