河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终12743号
上诉人（原审被告）：陈志杰，男，1971年9月4日出生，汉族，住郑州市中原区。
委托诉讼代理人：张路羽，河南优泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张小明，河南优泽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘传玉，女，1974年8月18日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。
委托诉讼代理人：赵东强，河南华融律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李凯，河南华融律师事务所律师。
原审被告：张晓琴，女，1976年11月7日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。
上诉人陈志杰因与被上诉人刘传玉及原审被告张晓琴房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0191民初1108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月3日立案后，依法组成合议庭，于2016年11月15日对本案公开开庭进行了审理。上诉人陈志杰的委托诉讼代理人张路羽，被上诉人刘传玉的委托诉讼代理人赵东强到庭参加诉讼；原审被告张晓琴经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈志杰上诉请求：1、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0191民初1108号民事判决书中第四项判决，依法改判或者发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人对原判决第四项有异议，一审法院适用法律错误。一、主体不适格，对上诉人不应该适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，作为房屋出卖人适用该解释的只能是房地产开发企业。本案中，上诉人并非房地产开发企业，一审法院适用该解释显属错误。二、对上诉人适用“1＋1”惩罚性赔偿，于法无据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条和第九条的规定，购房人可以在请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失的同时，还可以要求开发商承担不超过购房款一倍的惩罚性赔偿。本案中，上诉人与被上诉人之间的房屋买卖系私房交易，有别于商品房交易，即使上诉人存在违约情形，依据相关法律规定确定其违约责任即可，在没有法律规定的情况下，对其适用“1＋1”惩罚性赔偿显失公平。综上所述，一审法院适用法律错误。上诉人在返还购房款及按照同期贷款利率支付利息承担违约责任的情况下，额外支付被上诉人一倍购房款无事实和法律依据。请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。
刘传玉辩称，上诉人在签订合同的时候已经将涉案房屋出卖给了他人，故意隐瞒事实，以欺诈的形式与被上诉人签订合同，其目的就是为了骗取被上诉人的购房款，合同中对违约责任有明确的约定，上诉人可以预料到违约将要承担的责任，一审诉讼时原告主动减少了违约金，一审法院也主动将违约金三倍调整为一倍是符合法律规定的。对于该类纠纷违约金调整的标准，法律没有明确的规定，一审法院参照商品房买卖合同纠纷法律适用的司法解释对违约金进行调整，是公平合理的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由无事实根据和法律依据，请二审驳回上诉人的上诉，维持原审判决。
原审被告张晓琴未到庭答辩。
刘传玉向一审法院起诉请求：依法判令解除原、被告双方于2014年2月16日签订的《房屋转让合同》；判令二被告共同返还原告购房款45万元及利息18万元（按照月息2%自2014年3月2日计至2015年11月2日，此后另计）、地下车位款65000元、装修保证金3000元、垃圾清运费440元，共计698440元；判令二被告共同支付原告违约金51.5万元。
一审法院认定事实：2014年2月16日，原告刘传玉与被告陈志杰签订《房屋转让合同》一份，载明：“出让人（甲方）：陈志杰，受让人（乙方）：刘传玉。甲方经合法渠道取得的位于郑州市高新技术产业开发区莲花街校河南工业大学教职工安置小区学府嘉园3号楼2单元10号的房屋一套，甲方为该房屋的所有权人，对此房产享有100%产权，甲方对该房屋的产权和现状负责。甲方保证该房屋是通过河南工业大学合法、合规取得的。此合同签订后，视为甲方将该房屋的产权及使用权已转让给乙方享有。上述房屋售价为人民币3352元／平方，总价为500000元。双方应各自承担上述条款的责任及义务，任何一方不得擅自违约，从合同签订之日起三年内乙方违约的，违约方应按此合同所定的总售价房款的三倍向对方支付违约金；在三年至六年时间内违约的，违约方应按此合同所定的总售价房款的五倍向对方支付违约金；六年以后违约的无论此房办理房产证与否，都按同期周边三公里内同等手续齐全的商品房市价的2倍由违约方赔偿对方”，落款处有原告刘传玉，被告张晓琴、陈志杰的签字捺印予以确认。
2014年3月2日，被告陈志杰、张晓琴向原告出具《收条》一份，载明：“今收到房款肆拾伍万元整（450000元），余款伍万元等车位选好以后交付。房门钥匙已交付刘传玉”，落款处有原告刘传玉，被告张晓琴、陈志杰的签字捺印予以确认。原告提交的两份《收据》显示，原告刘传玉以陈志杰的名义共向河南工业大学交纳垃圾清运费、装修保证金共计3440元。2014年6月30日，原告刘传玉以被告陈志杰名义与河南工业大学签订协议书一份，并支付了65000元车位费用。
2014年7月26日，原、被告双方签订《补充协议书》一份，载明：由于双方购买之前，陈志杰已经把此房权转让给了别人，形成买卖关系后，陈志杰隐瞒了此事，形成陈志杰与第一个买此房人关于此房屋的纠纷，致使第一次交易人强行占有此房屋，刘传玉交给陈志杰房款45万元后，陈志杰不能按双方交易日交房给刘传玉。此责任由陈志杰全部承担，陈志杰一房二卖违约。车位费及双方约定的违约均由陈志杰承担。在2014年8月5日前，陈志杰交付此房，刘传玉结清余下房款，如不能则陈志杰违约，承担所有费用，退还房款、车位款给刘传玉，及从购房之日起的利息。落款处有原告刘传玉和被告陈志杰的签字捺印予以确认。
2014年5月14日，被告张晓琴与被告陈志杰协议离婚，且经双方协商：离婚后，男方所在单位有一个内部房全部归男方所有（房子所有债权及债务跟女方无关）。
一审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告张晓琴虽辩称房屋权益是二被告离婚后陈志杰个人取得的，房屋买卖行为系陈志杰个人行为，与被告张晓琴无关，但双方签订的《房屋转让合同》落款处有被告张晓琴的签字捺印，庭审中亦未对签字捺印的真实性提出异议，故该院对被告张晓琴该辩称不予采信，认定被告张晓琴应对其签字确认的合同承担相应的法律后果。原告刘传玉与被告张晓琴、陈志杰签订的《房屋转让合同》，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，各方当事人均应按照相应合同约定履行各自的义务。原告已按照合同的约定，向被告交付了45万元购房款及其他相关费用，而被告在与原告签订上述《房屋转让合同》时隐瞒涉案房屋已出卖给第三方的事实，在双方签订《补充协议》之后，仍未按照约定期限向原告交付房屋，已再次构成违约，且涉案房屋已经由第三方实际占有使用，原、被告之间的合同已实际无法履行，故原告请求解除《房屋转让合同》，该院予以支持。对于原告已经支付的购房款45万元、地下车位款65000元、装修保证金3000元、垃圾清运费440元，在原、被告之间的《房屋转让合同》解除后，被告应当予以返还，故对原告该项请求，该院予以支持。对于原告请求被告按月息2%支付利息的请求，因原、被告双方在《补充协议》中约定：陈志杰违约，退还房款及从购房之日起的利息，因双方并未约定利率，该院按照中国人民银行同期贷款利率予以支持，即被告应以45万元为本金支付原告自2014年3月2日起至本判决确定的还款之日止的利息。对于原告请求被告支付违约金51.5万元，双方签订的《补充协议》中已确认被告在与原告签订上述《房屋转让合同》时隐瞒涉案房屋已出卖给第三方的事实，该行为构成欺诈，且被告自愿承担一房二卖的违约责任，双方签订的《房屋转让合同》虽约定违约方应承担总房款三倍的违约金，考虑本案实际情况，该院认为该违约金的约定过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：…（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。考虑被告自愿承担一房二卖的违约责任，该院认为由被告陈志杰按已付购房款一倍的数额向原告承担违约责任较为适当，故对原告该项请求，该院予以部分支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘传玉与被告张晓琴、陈志杰于2014年2月16日签订的《房屋转让合同》。二、被告陈志杰、张晓琴共同返还原告刘传玉购房款450000元，并以450000元为基数按中国人民银行同期贷款利率支付原告自2014年3月2日起至本判决确定的还款之日止的利息，于本判决生效后十日内付清。三、被告陈志杰、张晓琴共同返还原告刘传玉地下车位款65000元、装修保证金3000元、垃圾清运费440元，于本判决生效后十日内付清。四、被告陈志杰、张晓琴共同支付原告刘传玉违约金450000元，于本判决生效后十日内付清。五、驳回原告刘传玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中民人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15721元、诉讼保全费3020元，共计18741元，由原告刘传玉负担2741元，由被告陈志杰、张晓琴共同负担16000元。
二审期间，各方当事人均未提交新证据。
本院二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，对方当事人可以解除合同。本案中，刘传玉与张晓琴、陈志杰签订了《房屋转让合同》，该合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘传玉已按照合同的约定，向张晓琴、陈志杰交付了45万元购房款及其他相关费用。因张晓琴、陈志杰在与刘传玉签订上述《房屋转让合同》时隐瞒涉案房屋已出卖给第三方的事实，且涉案房屋现由第三方实际占有使用，张晓琴、陈志杰的根本性违约行为致使刘传玉不能实现购买房屋的合同目的，故一审判决解除刘传玉与张晓琴、陈志杰于2014年2月16日签订的《房屋转让合同》，并无不当。因双方当事人关于违约金的约定过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。基于本案已经查明的张晓琴、陈志杰一房二卖的事实，一审法院参照上述规定判决由张晓琴、陈志杰按已付购房款一倍的数额向被上诉人刘传玉承担赔偿责任并无不当。综上，上诉人陈志杰的上诉理由因缺乏事实根据和法律依据，故不能成立，本院不予采信，对其上诉请求应不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8050元，由上诉人陈志杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 李继军
审判员 宋江涛
审判员 樊汴玲
二〇一六年十二月五日
书记员 崔顺龙