上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第757号
原告上海燎申吴中商务大楼管理有限公司。
法定代表人潘国平。
委托代理人李彤，上海市光明律师事务所律师。
委托代理人陈冬忠，上海市光明律师事务所律师。
被告陈益。
委托代理人乔健，上海启晟律师事务所律师。
原告上海燎申吴中商务大楼管理有限公司与被告陈益房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月2日立案受理。依法由代理审判员章国栋适用简易程序公开开庭进行了审理，并经双方当事人合意延长简易程序适用期间一个月。原告上海燎申吴中商务大楼管理有限公司的委托代理人陈冬忠，被告陈益的委托代理人乔健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上海燎申吴中商务大楼管理有限公司诉称，2010年4月10日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告将上海市闵行区吴中路XXX号吴中商务大楼三号楼底层大堂内部分场地，即本案系争场地出租给被告，建筑面积约16平方米，租赁期间自2010年4月1日至2015年3月30日止，租金计期从2010年4月15日开始。租金每月人民币（以下币种相同）2，000元，采取押二付二、先付后用的支付方式。租金从第四年起，每三年在上年租金基础上递增5%。双方还约定，被告每逾期支付租金一天，应按应付款项的千分之二向原告偿付滞纳金。超过15天，视为被告违约，原告有权解除合同并收回系争场地，被告不得请求返还履约保证金。合同订立后，原、被告双方实际采用押一付一，先付后用的方式履行合同。但被告自2013年11月起未支付下一期及以后各期租金。原告曾于2014年2月19日书面通知被告，明确被告拖欠租金的行为已构成违约，故主张解除合同，要求被告支付租金、滞纳金并被告搬离系争场地。但被告置之不理，并继续占有使用系争场地至今。被告行为损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，要求判令：1、原、被告2010年4月10日签订的《租赁合同》于2014年2月20日解除；2、被告立即搬离上海市闵行区吴中路XXX号吴中商务大楼三号楼底层大堂内西侧建筑面积约16平方米的场地，并将上述场地返还给原告；3、被告支付原告自2013年11月15日起至2014年2月20日止的租金6，765.92元，并以6，765.92元为本金，自2013年11月15日起至实际支付之日止，按每日千分之二计算的滞纳金；4、被告支付原告自2014年2月21日起至实际搬离上海市闵行区吴中路XXX号吴中商务大楼三号楼底层大堂西侧建筑面积约16平方米的场地之日止，参照每月2，100元的标准计算的实际占有使用费。
被告陈益辩称，不同意原告的诉讼请求。原告在2013年10月上旬没有通知被告的情况下，对系争场地所在房屋进行了改造，影响了被告正常的经营活动，不应由被告支付相应租金。被告有足够理由要求减免相应租金。此外，被告向原告支付了保证金2，000元，要求予以冲抵相关费用。
经审理查明，2010年4月10日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《租赁合同》一份，由被告租赁原告位于上海市闵行区吴中路XXX号吴中商务大楼三号楼底层大堂的部分场地用以经营活动，建筑面积约16平方米。租赁期为5年，从2010年4月1日至2015年3月30日，甲方给予乙方15天的免租装修期，租金计租日期从2010年4月15日开始。租金每月2，000元，采取押二付二的办法，先付后用。合同签订之日，乙方应向甲方支付合同履约保证金5，000元，以及两个月的租金5，000元，合计10，000元，以后在下二个月租期到期前十天，乙方支付下二个月租金。租金从第四年起，每三年在上年租金的基础上递增5%。此外，该《租赁合同》第五条约定，“乙方需按规定日期支付租金，逾期未付，每逾期一天乙方应按应付款项的2‰向甲方偿付滞纳金。超过15天，视为乙方违约，甲方有权解除合同，收回租赁物业，不作赔偿，乙方不得请求甲方返还履约保证金。”同年4月21日，被告向原告支付了保证金2，000元。
2013年12月27日，被告委托代理人向原告发送律师函称，原告对吴中商务大楼外立面及大门的改造施工，严重影响了被告的正常经营，且造成被告商品的严重污损。原告未能采取相应改善措施，亦未对被告的受损情况作出任何表态，被告将通过司法途径提出索赔，望原告慎重考虑，妥善处理。庭审中，原告确认收到该律师函。
2014年2月19日，原告向被告发出通知，告知“陈益你好：你与本公司签订的位于上海市吴中路XXX号吴中商务大楼三号楼底层大堂（部分）建筑面积约16平方米的‘租赁合同’，从2010年4月1日至2015年3月30日止。自2013年11月15日至今房租一直拖欠未付。按租赁合同第五条规定：‘乙方需按规定日期支付租金，逾期支付，每逾期一天乙方应按应付款项的2‰向甲方偿付滞纳金。超过15天，视为乙方违约，甲方有权解除合同，收回租赁物业，不作赔偿，乙方不得请求甲方返还履约保证金’，截止到2014年2月18日拖欠租金6，507元，滞纳金816.04元，合计7，323.04元。按租赁合同规定你已严重违约，甲方（原告）有权解除合同，并收回租赁物业，不作赔偿，乙方（被告）不得请求甲方返还履约保证金。介于上述情况，请你在三天内结清应付费用并把场地内属于你的物品全部搬离，否则后果自负。”庭审中，原、被告均确认该《通知》于2014年2月20日送达被告。
2014年2月21日，被告委托代理人向原告回函称，原告对吴中商务大楼外立面及大门的改造施工，严重影响了被告的正常经营，且造成被告商品的严重污损。原告的损害行为在先，上述情况涉及被告的两处租赁标的，在原告未对损害后果作出回应的前提下，被告有权要求对相应租金减免，故被告有理由暂缓交付，并非拖欠租金。庭审中，原告确认收到该律师函。
另，庭审中，经双方确认，在《租赁合同》履行过程中，双方将租金支付方式变更为押一付一，先付后用，并以在一个月租期到期前十天，支付下一个月租金的方式实际履行。
再查明，2013年第四季度至2014年第一季度期间，原告对本案系争场地所在的吴中商务大楼外立面及大门进行了改造施工。
上述事实，由原告上海燎申吴中商务大楼管理有限公司提供的原、被告于2010年4月10日签订的《租赁合同》，原告于2014年2月19日出具的《通知》；被告陈益提供的2013年12月27日与2014年2月21日发送的《律师函》，被告于2010年4月21日支付保证金的《收据》，本案系争场地的现场照片，以及当事人的陈述等证据证明。
本院认为，原、被告于2010年4月10日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告作为出租方，应当确保租赁的系争场地处于正常的可使用和安全的状态。被告作为承租人，应当依约使用系争场地并按时支付租金。本案中，系争场地所在的吴中商务大楼在2013年第四季度至2014年第一季度期间，由原告进行了外立面与大门的改建工程，系争场地位于大堂，其使用状况直接受到改建工程的影响。被告也已经以书面形式向原告提出关于租金减免的交涉，在原、被告双方互负义务，而原告的施工行为致使其无法适当履行合同义务，无法确保系争房屋完全正常使用的情况下，双方又未能就租金等问题达成一致意见，故被告有权暂时拒绝履行相应的合同义务，其迟延支付租金之行为显属合理。鉴于上述理由，对于原告以被告迟延支付租金为由，要求解除双方签订的《租赁合同》之诉讼请求，于法无据，本院不予支持。双方《租赁合同》继续履行，被告在合同期限内应当依约支付相应的租金。故被告应当向原告支付自2013年11月15日起至本案判决生效之日止的租金。但考虑到系争场地所在的吴中商务大楼外立面及大门，于2013年第四季度至2014年第一季度期间进行了施工，确对被告使用系争场地具有一定影响，但不足以影响合同目的与履行的客观情况，故本院参照《租赁合同》约定月租金2，100元的标准，酌情一次性减免被告租金共计1，500元。上述减免的租金在被告应付租金的第一期，即2013年11月15日起至2013年12月14日止的租金中抵扣（2，100元-1，500元=600元）。故被告仍应支付第一期，即2013年11月15日起至2013年12月14日止的剩余租金600元，以及自2013年12月15日起至本判决生效之日止，按月租金2，100元标准计算的租金。关于原告提出依据原、被告约定之付款方式，被告最晚应于2013年11月14日支付2013年11月15日起的各期租金，而被告至今仍未支付，故被告应支付自2013年11月15日起至实际支付之日止的滞纳金的主张，因原告施工行为导致系争房屋未处于完全正常的可使用状态，故被告迟延履行支付租金之合同义务显属合理，故对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于保证金，双方确认被告已向原告支付了保证金2，000元，且双方均同意用于抵扣被告的应付款项，本院予以确认。但在双方《租赁合同》仍然有效并继续履行的情况下，作为合同履行的担保，保证金暂不应予以抵扣，双方可在双方租赁关系终止后另行处理。关于案件受理费，本案纠纷系双方对《租赁合同》相关事宜存有争议而引起的纠纷，双方在履行与协商过程中均有相应责任，故案件受理费由原、被告各半负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告上海燎申吴中商务大楼管理有限公司与被告陈益于2010年4月10日签订的《租赁合同》继续履行；
二、被告陈益于本判决生效之日起十日内支付原告上海燎申吴中商务大楼管理有限公司自2013年11月15日起至2013年12月14日止的剩余租金人民币600元，以及自2013年12月15日起至本判决生效之日止，按照月租金2，100元标准计算的租金（已包含自2013年11月15日起至2013年12月14日止期间减免的租金人民币1，500元）；
三、驳回原告上海燎申吴中商务大楼管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计人民币25元，由原告上海燎申吴中商务大楼管理有限公司负担人民币12.5元，被告陈益负担人民币12.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 章国栋
二〇一四年七月二十一日
书 记 员 钱 洁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。