上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2795号
上诉人（原审被告，反诉原告）上海时代豪爵大酒店有限公司。
委托代理人郑杰锋，上海磊天律师事务所律师。
委托代理人沙剑，上海磊天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）上海永峰投资管理有限公司。
委托代理人顾叶青，上海市长江律师事务所律师。
上诉人上海时代豪爵大酒店有限公司（以下简称时代豪爵公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月21日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月11日公开开庭审理了本案。上诉人时代豪爵公司的委托代理人郑杰锋、被上诉人上海永峰投资管理有限公司（以下简称永峰公司）的委托代理人顾叶青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，永峰公司是位于上海市松江区荣乐西路房屋的登记权利人。2009年8月8日，永峰公司作为出租方（甲方）、时代豪爵公司作为承租方（乙方），双方签订了《租赁合同》一份，约定甲方将位于上海市松江区荣乐西路1-4层及地下一层（部分），其中：1-4层总计建筑面积约5，500平方米、地下一层部分建筑面积约1，100平方米（合计建筑总面积约6，600平方米，具体详见平面图【见附件一】）租赁给乙方；该房屋的现有装修及设施状况，由双方在本合同附件（二）中加以列明，甲方同意乙方自行依法装修和增添附属设施的内容、标准及其他需约定的有关事宜由双方在本合同附件（三）中加以列明，甲、乙双方一致同意附件（二）、（三）作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方交还该房屋时的验收依据；乙方向甲方承诺，承租该房屋仅作以有关部门批准同意的饭店餐饮用途；甲、乙双方同意，本协议签订后，乙方可对该房屋进行装修设计，但向甲方承诺不影响相关部门对该房屋规划、消防的验收，对此双方予以确认；租赁期限为十年，自2010年6月1日起至2020年5月31日止，其中本协议签订后至2010年5月31日为免租期，含装潢免租期；甲、乙双方约定，该房屋第一年年租金为280万元（人民币，下同），该房屋租金二年内不变，第三、四、五年逐年递增6％，第六、七、八、九、十年逐年递增8％，具体年租金为：……2013年6月1日至2014年5月31日期间，当年租金为314.61万元……；乙方每年分二次支付，即每六个月为一期，付租日分别为每年的5月15日前，11月15日前各支付一期，先付后用，甲方应于每期租金支付日前7日内开具租金发票送交乙方，并承担相关税收；甲、乙双方约定，在签订本合同的同时，乙方应向甲方支付租赁押金，押金金额为100万元，本合同终止时，租赁押金除用以抵充乙方未偿付的任何费用外，余额由甲方不计息返还乙方，乙方亦应出具收据；乙方在租赁期限内，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设施、物业管理费等费用均由乙方自行负担，按实逐月结算，物业管理费由乙方支付给时代广场物业单位（具体另行签订物业管理协议）；本合同提前解除或终止的，乙方应在本合同解除或终止之日后的七日内（简称搬迁宽限期）返还该房屋，搬迁宽限期内，乙方应按当时日租金计付实际房屋占用使用费，未经甲方同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应按当时日租金之三倍向甲方支付该房屋占用使用费；乙方返还该房屋应当符合正常使用的状态，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按当时半年租金支付违约金，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；……乙方逾期不支付租金累计满1个月的，或者连续出现两期不按时付租、结算其他费用的……；乙方擅自解除本合同的，除甲方原因外，不论何因，均应及时将该房屋腾空并交还甲方，否则还应按当时租金标准支付房屋占用费；乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意范围的要求装修房屋的或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状；乙方承诺，本合同签订后，应在该房屋所在的松江区永丰街道经济小区内注册成立餐饮酒店或公司，新注册成立的餐饮酒店或公司对本合同中乙方的合同义务承担共同履行责任，该公司注册地为该房屋地址的，则本合同到期终止或提前解除的，乙方应将该公司注册地变更，否则乙方或该公司需按当时租金标准赔偿甲方损失。租赁合同还对其他相关事宜进行约定。
2010年8月23日，永峰公司作为出租方（甲方）、时代豪爵公司作为承租方（乙方），双方签订了《租赁合同》一份，约定甲方将位于上海市松江区荣乐西路建筑面积为4，504平方米房屋租赁给乙方；该房屋的现有装修及设施状况，由双方在本合同附件（一）中加以列明，甲方同意乙方自行依法装修和增添附属设施的内容、标准及其他需约定的有关事宜由双方在本合同附件（二）中加以列明，甲、乙双方一致同意附件（一）、（二）作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方交还该房屋时的验收依据；乙方向甲方承诺，承租该房屋仅作以有关部门批准同意的宾馆住宿及会务等用途；双方一致同意，本合同签订后且乙方支付押金后的7日内办理该房屋移交手续；租赁期限自2010年8月23日起至2020年5月31日止，其中本协议签订后至2010年12月31日为免租期，（已含装潢免租期）实际租金从2011年1月1日起算；甲、乙双方约定，第1年该房屋建筑面积每平方米日租金为0.98元，第2年该房屋建筑面积每平方米日租金为1.08元，第3、4、5年按逐年递增6％，第6、7、8、9、10年按逐年递增8％，具体年租金为：……2014年1月1日至2014年12月31日期间，当年租金为198.92万元……；乙方每年分二次支付，即每六个月为一期，付租日分别为每年的12月15日前，6月15日前各支付一期，先付后用，甲方出具发票给乙方；甲、乙双方约定，在签订本合同的同时，乙方应向甲方支付租赁押金，押金金额为20万元，本合同终止时，租赁押金除用以抵充乙方未偿付的任何费用外，余额由甲方不计息返还乙方，乙方亦应出具收据；乙方在免租及租赁期限内，使用该房屋所发生的水（2.0元／吨）、电（基本用电量暂定为300KV，按39元／KV收取，产生用电量按1.2元／度收取）、排污费（1.8元／吨）煤气、通讯、设施等费用均由乙方自行承担，按实逐月结算，若今后相关部门收费标准上涨，则上述单价同比例上涨；本合同提前解除或终止的，乙方应在本合同解除或终止之日后的七日内（简称搬迁宽限期）返还该房屋，搬迁宽限期内，乙方应按当时日租金计付实际房屋占用使用费，未经甲方同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应按当时日租金之三倍向甲方支付该房屋占用使用费；乙方返还该房屋应当符合正常使用的状态，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按当时半年租金支付违约金，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；……乙方逾期不支付租金累计满1个月的，或者连续出现两期不按时付租、结算其他费用的……；乙方擅自解除本合同的，除甲方原因外，不论何因，均应及时将该房屋腾空并交还甲方，否则还应按当时租金标准支付房屋占用费；乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意范围的要求装修房屋的或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方拆除并恢复房屋原状；乙方承诺，本合同签订后，应在该房屋所在的松江区永丰街道经济小区内注册成立宾馆住宿行业的公司，新注册成立的宾馆住宿行业的公司对本合同中乙方的合同义务承担共同履行责任，该公司注册地为该房屋地址的，则本合同到期终止或提前解除的，乙方应将该公司注册地变更，否则乙方或该公司需按当时租金标准赔偿甲方损失。租赁合同还对其他相关事宜进行约定。
2011年6月16日，永峰公司作为甲方、时代豪爵公司作为乙方，上海新吉物业服务有限公司（以下简称新吉物业公司）作为丙方，三方签订了《补充协议书（一）》，约定甲、乙双方曾于2009年8月8日和2010年8月23日分别签订关于乙方餐饮部及客房部用房的租赁合同，现就有关事宜，签订补充协议：1、关于电费收取标准：甲、乙双方一致同意并确认，自2011年7月1日起，乙方餐饮部及客房部确定基本用电量为550KV，基本电费按39元／KV收取，其余电费按分时电表实际用电费加损耗系数0.8％来按实计算（即电费＝基本电费＋实际用电费×100.8％），每月十日之前由甲方收取上月电费，分时电表由乙方负责安装并承担该费用……；2、关于停车场占用费收取标准：甲、乙双方一致同意并确认，自2011年7月1日起，乙方餐饮部每年按9万元支付，付款日期与房屋租赁费同步，客房部则按原租赁合同约定执行；3、鉴于甲方投资安装的楼宇灯光，现由乙方在使用，故甲、乙双方一致同意并确认，由乙方每年向甲方支付灯光设施损坏即维修费1万元，在每年的12月15日之前一次性支付，该灯光照明电费由乙方承担；4、根据甲方与丙方的委托合同，甲、乙、丙三方一致同意并确认，自2011年7月1日起至2014年6月30日期间的物业服务由甲方委托丙方负责设施，并由乙方与丙方签订物业服务合同，其中物业服务范围为乙方餐饮部和客房部的物业面积总计11，104平方米，收费标准为每1平方米建筑面积3.60元／月，该合同甲方审核后由乙、丙两方签订，并由甲方备案合同原件一份。补充协议还对其他相关事宜进行了约定。
上述租赁合同和补充协议签订后，永峰公司按约将涉案房屋交付时代豪爵公司使用，时代豪爵公司按约支付了120万元租赁押金，且将涉案房屋所在地登记为住所地，并在对涉案房屋进行装修后进行宾馆住宿和饭店餐饮类经营。经营过程中，时代豪爵公司拖欠了永峰公司松江区荣乐西路1-4层及地下一层（部分）承租房屋自2013年6月1日至2013年11月30日的部分租金73，050元，2013年12月1日之后的租金亦未支付；时代豪爵公司还拖欠了永峰公司松江区荣乐西路承租房屋2014年1月1日之后的所有租金。2014年1月13日、1月23日，时代豪爵公司分别向永峰公司开具了金额为1，073，050元、1，567，650元的上海农商银行支票一张，但均因时代豪爵公司账户存款不足而被退票。因被告不能正常支付租金，且应付的停车场占用费、灯光设施损坏及修复费均未能按约支付。期间，虽经原告多次催讨，但被告仅支付了部分款项，且被告因拖欠银行贷款也已被银行起诉。为此，永峰公司诉至法院，请求判令：1、解除永峰公司、时代豪爵公司于2009年8月8日、2010年8月23日签订的两份《租赁合同》，以及2011年6月16日签订的《补充协议书（一）》，时代豪爵公司限期搬离并将位于松江区荣乐西路1-8层及地下一层（部分）之承租房屋交还永峰公司；2、时代豪爵公司支付承租使用上述房屋至实际返还之日止的租金和使用费（暂计至2014年4月30日为1，976，991.67元，2009年8月8日租赁合同产生的租金及使用费按照年租金314.61万元的标准计算；2010年8月23日租赁合同产生的租金以及使用费按照年租金198.92万元的标准计算）；3、时代豪爵公司限期将松江区荣乐西路房屋作为营业场所的工商登记予以变更，逾期变更的按《租赁合同》约定的当期租金赔偿永峰公司损失；4、时代豪爵公司支付承租使用上述承租房屋自2014年6月起算至实际返还之日止的水费、电费（2014年6月份的电费为42，538.11元、水费为123.08元，合计42，661.19元）；5、时代豪爵公司支付使用上述承租房屋至实际返还之日止的停车场占用费、灯光设施损坏及修复费（其中停车场占用费从2014年7月1日起，按每年9万元的标准计算；灯光设施损坏及修复费从2014年1月1日起，按照每年1万元的标准计算，以上暂计6，000元）；6、时代豪爵公司支付永峰公司违约金2，567，650元。
时代豪爵公司答辩并提起反诉：1、不同意永峰公司的部分诉请。对于诉请1，时代豪爵公司同意解除合同以及补充协议，但2014年3月18日，永峰公司没有通知时代豪爵公司而断电，所以时代豪爵公司就撤离了，解除时间应该是2014年3月18日，因为2014年3月18日后时代豪爵公司就不再经营，不存在腾空的情况。2、对于房屋租金，拖欠的租金数额2，046，991.67元是没有异议的，但应扣除7万元，只同意租金结算至2014年3月18日；此外，永峰公司应该开具发票后时代豪爵公司才支付租金。3、不同意赔偿损失。4、关于永峰公司主张的水、电费，2014年6月份的水、电费42，661.19元时代豪爵公司的确没有支付，但是永峰公司主张的标准过高。2014年3月18日起系争房屋已经被永峰公司断电，故之后的水电费不应由时代豪爵公司承担。5、从2014年3月18日起，时代豪爵公司无法经营，故停车场占用费只能结算至2014年3月18日，现停车场占用费已经支付到2014年6月30日；灯光设施损坏和恢复费用已支付至2013年12月31日，但该笔费用也只能计算至2014年3月18日。6、对于永峰公司主张的违约金，时代豪爵公司没有违约行为，退一步讲，如果法庭认为时代豪爵公司违约，永峰公司主张的违约金也过高，请求法院调整。时代豪爵公司并提起反诉，请求判令：1、永峰公司赔偿时代豪爵公司剩余租赁期内装饰装修残值损失暂记10万元（具体金额有待司法鉴定估值后再明确）；2、永峰公司赔偿因停电给时代豪爵公司造成的损失168，700.5元。
永峰公司针对时代豪爵公司的反诉辩称：时代豪爵公司所述不是事实，不同意时代豪爵公司的反诉请求。
2014年3月17日，原审法院作出（2014）松民二（商）初字第634号民事裁定书，另案查封了时代豪爵公司在上海市松江区荣乐西路1-8层内的所有电器设备、厨房设备、办公用品等物品。
2014年3月18日，时代豪爵公司不再在松江区荣乐西路1-4层及地下一层（部分）房屋处经营餐饮部，但客房部仍有人在经营。原审庭审中，时代豪爵公司陈述永峰公司于2014年3月18日强行断电，导致时代豪爵公司被迫撤离，故2014年3月18日之后发生的所有费用，均不应由时代豪爵公司负担，且2014年3月18日之后时代豪爵公司已经退出房屋了，承租房屋处的客房部是由永峰公司在经营，时代豪爵公司仅在该处保留了五楼的财务室，待装饰装修损失问题解决后是可以交接的。永峰公司则表示2014年3月18日永峰公司没有强行断电，时代豪爵公司是因自身经营不善的原因而停业，时代豪爵公司还向永峰公司提供了由时代豪爵公司加盖公章的大酒店转让信息，让永峰公司帮忙寻找下家；因时代豪爵公司一直没有搬离并返还系争房屋，故应当承担至返还之日止的各项费用；时代豪爵公司虽然愿意配合交接，但时代豪爵公司的相关财物已被原审法院另案查封在系争房屋内，无法搬走而难以返还房屋，且现在客房部以及财务室还在时代豪爵公司控制下，交接是有问题的。
2014年4月1日，时代豪爵公司向永峰公司出具情况说明一份，载明2014年3月中旬开始，上海时代豪爵大酒店客房部陆续从营业款中向永峰公司支付水电费等，具体金额以双方签收为准。由于时代豪爵大酒店尚需支付上海西房物业管理有限公司（以下简称西房物业公司）2014年2月份始的物业费，故时代豪爵大酒店同意从已支付永峰公司的款项中转付，并从中扣除已付永峰公司的金额，具体金额以物业公司出具的发票为准。
2014年5月19日，永峰公司、时代豪爵公司及西房物业公司签订了情况说明一份，载明自2014年3月19日起至2014年5月7日，根据事先协商意见，时代豪爵公司以暂付方式陆续向永峰公司支付现金301，176.70元，另将时代豪爵大酒店普客车一辆（车牌号：JD72**）作价80，000元以抵债形式过户给永峰公司，以上两项合计381，176.70元。根据时代豪爵大酒店的要求，其中永峰公司为时代豪爵大酒店支付了欠西房物业公司的2014年2月和3月的物业服务费79，948元，剩余301，228.70元作为时代豪爵公司抵充永峰公司2014年1月水电费106，290.93元，2014年2月水电费82，805.22元，2014年3月水电费68，128.73元，2014年4月水电费44，003.82元的拖欠款。以上说明内容，各方均无任何异议。
原审庭审中，永峰公司、时代豪爵公司确认时代豪爵公司预交的部分电费及客房部的部分收入共计7万元，用以抵扣时代豪爵公司拖欠永峰公司的租金。2014年5月16日，永峰公司向时代豪爵公司开具了松江区荣乐西路房屋2013年1月至12月的租金发票以及松江区荣乐西路1-4层房屋2013年4月至11月的租金发票。
永峰公司、时代豪爵公司亦确认，截至2014年5月份的水电费双方已结清，2014年6月份的水电费42，661.19元时代豪爵公司没有支付。关于水电费的缴纳问题，时代豪爵公司陈述是一直按照永峰公司的标准在缴纳水电费、双方从2009年开始一直争议到现在，永峰公司水电费的收取标准远高于国家标准，为这个事情时代豪爵公司一直在和永峰公司交涉。永峰公司则认为时代豪爵公司向永峰公司发出的函件中从来没有提到过水电费超收的问题，且时代豪爵公司要求的是开具水电费发票的问题，因为永峰公司、时代豪爵公司共用一个总水表、总电表，所以永峰公司是代收代付水电费而不存开具发票的问题，永峰公司已向时代豪爵公司开具过收据。
原审庭审中，永峰公司还提交了租赁意向书一份，证明永峰公司和上海古树园实业集团有限公司达成了租赁意向书，租赁用途是商务办公，银行门店用途；对于系争房屋上的装饰装修永峰公司不同意利用，认为是时代豪爵公司违约导致合同解除，且永峰公司已与新的承租人达成意向，用途是商务办公，所以不同意时代豪爵公司提出的对装修残值进行司法鉴定。时代豪爵公司表示对于租赁意向书真实性不清楚，且与本案无关；时代豪爵公司认为违约的是永峰公司，租赁合同的履行一直存在矛盾，时代豪爵公司一直通过函件与永峰公司进行沟通。特别是水电费，永峰公司多收了且发票也不开具，所以时代豪爵公司也不支付租金；且在2014年3月18日永峰公司自行断电，所经营的酒店时代豪爵公司花费了大量的装修投入，大概花费了2，000万，永峰公司可以利用并应赔偿装修损失，如果不经过司法鉴定无法确定相应的价值。
原审另查明，2012年3月26日，时代豪爵公司委托律师向永峰公司发送了律师函一份，载明双方租赁合同签订后，时代豪爵公司按照永峰公司提供的水电费使用清单支付水电费，但永峰公司未能就水电费部分向时代豪爵公司出具相应财务凭证，致使时代豪爵公司无法应对税务部门的检查，希望永峰公司在代收了时代豪爵公司的水电费后，向时代豪爵公司提供相应税务发票。2012年4月1日，永峰公司向时代豪爵公司发出复函一份，载明经咨询相关税务部门，鉴于永峰公司系根据时代豪爵公司实际使用水量、电量，并按照双方协议约定代收代缴水电费，而并非向时代豪爵公司转售水、电，故只需提供税务收据，无需开具税务发票。
2013年10月，时代豪爵公司向永峰公司寄送公函一份，载明：1、关于水电费发票事宜。依据合同约定，时代豪爵公司自行承担租赁期限内所产生的水电费，并由永峰公司代缴，时代豪爵公司自2010年至2012年共计向永峰公司缴纳水电费4，546，002.96元，但永峰公司没有向时代豪爵公司出具上述费用的财务凭证（发票），请永峰公司尽快处理；2、违章搭建事宜。时代豪爵公司承租永峰公司房屋后，发现酒店大楼与裙楼相连的消防安全通道中被永峰公司搭建了临时棚，为了安全起见，请永峰公司接函后尽快拆除临时棚及相关设施，消除安全隐患。另，设立在酒店东边副楼三楼的紫金城娱乐会所，自行制作了大型广告牌，损失了时代豪爵公司的合法权益，请永峰公司协调让其尽快拆除；3、据时代豪爵公司酒店客房住宿的客人反映，早晨六七电钟在永峰公司管辖的西广场上有“早间广场舞”现象，严重影响了住宿客人的休息，请永峰公司接函后立即停止“早间广场舞”。公函还对其他事宜进行了说明；4、近期时代豪爵公司电梯经常处于运载不稳定的状态，为了防止意外发生，请永峰公司通知员工上、下班不要再使用时代豪爵公司的电梯。
2013年11月12日，永峰公司向时代豪爵公司寄送了复函一份，载明：1、关于所谓水电费发票问题。永峰公司曾走访相关税务机关，答复很明确，根据有关税收规定，鉴于永峰公司是代收代付水电费，即非水电转售，故不存在另行开具所谓发票的问题；2、关于所谓违章搭建、广告牌设置问题。时代豪爵公司来函中提及的临时棚，系永峰公司征得有关部门的同意而搭建，就其现状而言，不存在所谓安全隐患问题，也不是违章搭建，紫金城娱乐会所的室外广告牌系征得相关部门审批后设置，并无违法违规；3、关于早间广场舞问题。广场舞是附近居民自发的民间自娱自乐的群众性活动，接函后，永峰公司已与相关居委会进行了联系沟通，并加强了广场物业管理，现该群众性活动已转移；4、关于电梯使用问题。松江区荣乐西路的电梯均为本公司所有，不存在是时代豪爵公司电梯的问题，也不存在电梯运行不稳定的问题。希望时代豪爵公司严格执行双方租赁协议，杜绝长期拖欠租金或相关费用的违约行为。
原审庭审中，时代豪爵公司向法庭提交厨房库存数据二页，欲证明2014年3月18日，因永峰公司在未通知时代豪爵公司的情况下突然断电，导致时代豪爵公司相关直接损失达160，087.50元。永峰公司对该份证据的真实性不予认可，认为这是时代豪爵公司自行制作的，不能证明损失的存在。永峰公司向法庭提交了2014年4月份的水电费签收清单，欲证明2014年3月18日之后时代豪爵公司仍在涉讼房屋处经营客房部，经营收入上交后抵扣拖欠永峰公司的水电费，时代豪爵公司工作人员高梅在客房部负责人处签字。时代豪爵公司则表示仅凭这份证据不能证明永峰公司的证据目的，高梅之前的确是时代豪爵公司的员工，但是在2014年3月18日之后高梅的行为并不代表时代豪爵公司的行为，除了人员工资等费用外，其他的费用全部是由永峰公司在收取。
2014年4月22日，原审承办人员至涉讼房屋处向时代豪爵公司送达了开庭传票等法律文书，时代豪爵公司的财务人员褚红莲填写了送达地址确认书并加盖了时代豪爵公司的公章，其还表示时代豪爵公司客房部仍在经营，高梅是时代豪爵公司客房部的前台主管，时代豪爵公司的法定代表人长期不在公司。
原审认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，永峰公司、时代豪爵公司签订的二份租赁合同及补偿协议书（一）均系双方真实意思的表示，并未违反法律和行政法规的强制性效力性规定，应属有效，当事人均应按约履行。
对于永峰公司主张的解除合同，时代豪爵公司恢复原状后腾空并返还房屋的请求。一则，本案中永峰公司、时代豪爵公司双方在租赁合同中约定了一方解除合同的条件，时代豪爵公司逾期支付租金的行为符合该条件，永峰公司据此行使合同解除权并无不当，法院予以支持；二则，时代豪爵公司虽辩称永峰公司迟延开具了部分租金发票，且2014年的租金发票永峰公司也未开具，时代豪爵公司支付租金的条件并未成就，但双方仅在松江区荣乐西路1-4层及地下一层（部分）房屋的租赁合同中约定了永峰公司应于每期租金支付日前7日内开具租金发票送交乙方，并承担相关税收，并未将其作为支付租金的前提条件，永峰公司没有及时开具发票并不影响时代豪爵公司使用租赁物，时代豪爵公司的合同目的仍然能够实现。2014年5月16日，永峰公司向时代豪爵公司开具了涉讼房屋2013年的租金发票，但时代豪爵公司仍然拖欠了永峰公司松江区荣乐西路1-4层及地下一层（部分）房屋2013年6月1日至11月30日期间的租金73，050元。2014年1月13日、1月23日，时代豪爵公司向永峰公司开具了金额为1，073，050元、1，567，650元的上海农商银行支票各一张，但均因时代豪爵公司账户存款不足而被退票，此后，时代豪爵公司的财物被法院另案查封，时代豪爵公司也从其餐饮部搬离。因此，时代豪爵公司以其行为表明其难以继续履行租赁合同，本案的租赁合同及补充协议系因时代豪爵公司的违约行为而解除，故对于时代豪爵公司上述抗辩意见，法院也不予支持。三则，因永峰公司同意时代豪爵公司装修并使用涉讼房屋，现永峰公司主张时代豪爵公司恢复房屋原状至毛坯房状态缺乏法律和合同依据，法院不予支持。但合同解除后，时代豪爵公司理应将涉讼房屋腾空并返还给永峰公司。至于合同解除的时间，因永峰公司起诉前并未向时代豪爵公司发出解除合同的通知，故法院以本案起诉状副本送达时代豪爵公司之日即2014年4月22日作为双方合同解除之日。
关于永峰公司主张的租金及使用费问题。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，合同解除后，时代豪爵公司还应当按照租赁合同约定支付其拖欠的租金。根据庭审查明的事实，时代豪爵公司尚拖欠永峰公司上海市松江区荣乐西路1-4层及地下一层（部分）房屋2013年6月1日至11月30日期间的租金73，050元，2013年12月1日至2014年4月22日的租金1，241，919.38元；时代豪爵公司拖欠永峰公司上海市松江区荣乐西路2014年1月1日至2014年4月22日的租金619，467.77元，以上时代豪爵公司应当支付的租金合计1，934，437.15元。此外，原审庭审中，永峰公司、时代豪爵公司均确认7万元其他费用同意在租金中扣除，法院予以准许；时代豪爵公司已支付的押金1，200，000元，永峰公司虽主张在案件执行阶段中处理，但此与双方合同约定不符，法院不予采纳，上述押金亦应在时代豪爵公司应支付的租金中予以扣除。时代豪爵公司虽辩称永峰公司于2014年3月18日强行断电，导致时代豪爵公司被迫搬离，租金只应计算至2014年3月18日，但此与永峰公司提供的由时代豪爵公司加盖公章的大酒店转让信息以及2014年3月17日时代豪爵公司财产被法院另案查封的事实不符，时代豪爵公司亦未提供证据予以证实，法院对此不予采信。故本案中时代豪爵公司应当支付永峰公司的租金为1，934，437.15元-70，000元-1，200，000元=664，437.15元。另，永峰公司主张时代豪爵公司还应按照租金的标准支付返还房屋之前的使用费，于法不悖，法院予以支持。至于时代豪爵公司辩称的酒店客房部现为永峰公司在经营，时代豪爵公司仅余财务室未返还的意见，一则涉案房屋的现场仍留存有时代豪爵公司被法院另案查封的厨房用品、电器设备、办公用品等，二则从时代豪爵公司向永峰公司出具的情况说明以及时代豪爵公司财务人员的陈述分析，时代豪爵公司的辩称意见，法院不予采信。
关于永峰公司主张的时代豪爵公司限期将涉讼房屋作为营业场所的公司登记予以变更，逾期变更则赔偿永峰公司损失的问题。根据双方合同约定，合同到期终止或提前解除的，时代豪爵公司应将公司的注册地址变更，原审庭审中时代豪爵公司亦表示同意变更工商登记，故法院对此予以酌情处理。但对于永峰公司主张的逾期变更则赔偿损失的意见，因双方并未约定变更工商登记的具体时间，故在判决确定的履行期限内，时代豪爵公司应予以解决，现永峰公司要求时代豪爵公司承担逾期变更的违约责任依据不足，法院不予支持。
关于永峰公司主张的水、电费问题。永峰公司主张中2014年6月份的水费123.08元、电费42，538.11元，合计42，661.19元是双方统计并结算的费用，根据双方约定由永峰公司为时代豪爵公司代付代缴，每月十日之前收取上月电费，故时代豪爵公司理应将该费用支付给永峰公司。至于时代豪爵公司抗辩的永峰公司没有开具水电费发票且收费标准过高的意见，因双方对于开具水电费发票没有明确约定，永峰公司的理由亦属合理，且合同履行期间，时代豪爵公司对于与永峰公司结算水电费的标准并未提出异议，一直按照实际发生的水电费数额与永峰公司进行结算，故法院对此不予采纳。
关于永峰公司主张的停车场占用费、灯光设施损坏及修复费问题。因双方对此有明确约定，且时代豪爵公司并未将涉讼房屋返还永峰公司，永峰公司对于停车场及灯光设施无法再次利用，故对于永峰公司的主张，法院予以支持，但因每年9万元的停车场占用费是针对时代豪爵公司餐饮部的收取标准，故停车场占用费应计算至时代豪爵公司实际返还永峰公司位于上海市松江区荣乐西路1-4层及地下一层（部分）房屋为止。
关于永峰公司主张的违约金问题。基于上述分析，本案系因为时代豪爵公司违约而导致合同解除，时代豪爵公司应当承担相应的违约责任，但永峰公司主张的违约金过高，考虑到时代豪爵公司的违约情形以及时代豪爵公司现场的物品被另案查封给永峰公司造成的损失，法院参照四个月的租金标准予以酌情调整，因此，时代豪爵公司应当向永峰公司支付违约金的数额为1，711，767元。
关于时代豪爵公司反诉主张的永峰公司赔偿剩余租赁期内装饰装修的残值损失的问题。因本案属于因承租人违约导致合同解除，且永峰公司明确表示对于涉讼房屋内时代豪爵公司的装饰装修不同意利用，法院不再委托鉴定部门予以司法鉴定，故时代豪爵公司请求永峰公司赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失，法院不予支持。
关于时代豪爵公司反诉主张的永峰公司赔偿因强行停电造成的经济损失问题。因时代豪爵公司并无证据证明永峰公司存在上述行为及其损失的发生，法院对此不予支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于二○一四年九月二十六日作出判决：一、永峰公司与时代豪爵公司于2009年8月8日签订的《租赁合同》、于2010年8月23日签订的《租赁合同》以及于2011年6月16日签订的《补充协议书（一）》中的租赁合同关系于2014年4月22日解除；二、时代豪爵公司于判决生效之日起十日内腾空并返还永峰公司位于上海市松江区荣乐西路1-8层及地下一层（部分）承租的房屋；三、时代豪爵公司于判决生效之日起十日内支付永峰公司截至2014年4月22日的租金664，437.15元；四、时代豪爵公司于判决生效之日起十日内支付永峰公司自2014年4月23日起至实际返还房屋之日止的使用费（其中，上海市松江区荣乐西路1-4层及地下一层部分房屋按照每年3，146，100元的标准计算，上海市松江区荣乐西路房屋按照每年1，989，200元的标准计算）；五、时代豪爵公司于判决生效之日起三十日内将上海市松江区永丰街道荣乐西路1-8层房屋作为营业场所的工商登记予以变更；六、时代豪爵公司于判决生效之日起十日内支付永峰公司2014年6月份的水电费42，661.19元；七、时代豪爵公司于判决生效之日起十日内支付永峰公司停车场占用费和灯光设施损坏及维修费（其中，停车场占用费按照每年90，000元的标准，自2014年7月1日起计算至时代豪爵公司实际返还位于上海市松江区荣乐西路1-4层及地下一层（部分）房屋之日止，灯光设施损坏及维修费按照每年10，000元的标准，自2014年1月1日起计算至时代豪爵公司实际返还位于上海市松江区荣乐西路1-8层及地下一层部分房屋之日止）；八、时代豪爵公司于判决生效之日起十日内支付永峰公司违约金1，711，767元；九、驳回永峰公司的其余诉讼请求；十、驳回时代豪爵公司的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费45，358元，减半收取22，679元，反诉案件受理费1，937元，合计诉讼费24，616元，由永峰公司负担2，392元（已付），时代豪爵公司负担20，287元（于判决生效之日起七日内交付原审法院）。
原审判决后，时代豪爵公司不服，向本院提起上诉称：其一，上诉人迟延支付租金是合理行使抗辩权的行为。被上诉人自2012年起，存在多种违约行为，包括被上诉人进行违章搭建，造成重大安全隐患；未按时开具租金发票；为上诉人代缴水电费的收费标准远高于国家标准；委托的新吉物业公司怠于履行义务，损害上诉人合法权益等等。在上诉人与被上诉人沟通得不到合理解释或改正的情况下，上诉人迟延支付租金属于正当行使自己权利的行为。其二，被上诉人于2014年3月18日的断电行为致使上诉人无法经营，签订合同的目的不能实现，故2014年3月18日应为被上诉人单方面解除合同的时间节点。有鉴于此，房屋租金以及停车场占用费和灯光设施损坏及维修费应计算至2014年3月18日。自该日期后上诉人已搬离租赁房屋不再进行经营，因此不存在上诉人腾空并返还租赁房屋的问题。同时，被上诉人的断电行为致使上诉人无法使用租赁标的物，被上诉人应对上诉人的损失予以赔偿。退一步讲，即便上诉人存在违约，一审判决认定的违约金过高，应予调整。据此，要求二审撤销原审判决第一、二、三、四、六、七、八、十项，改判：1、双方于2009年8月8日签订的《租赁合同》、于2010年8月23日签订的《租赁合同》以及于2011年6月16日签订的《补充协议书（一）》中的租赁合同关系于2014年3月18日解除；2、租赁房屋已经返还，上诉人不承担腾空并返还房屋的义务；3、上诉人支付被上诉人截至2014年3月18日的租金186，080.44元，被上诉人开具2014年1月1日至2014年3月18日的房屋租金发票；4、上诉人支付被上诉人灯光设施损坏及维修费（灯光设施损坏及维修费按照每年10，000元的标准，自2014年1月1日起计算至2014年3月18日止）；5、被上诉人赔偿上诉人剩余租期内的装饰装修残值损失暂计10万元（具体金额有待司法鉴定估值后再明确）；6、被上诉人赔偿上诉人损失160，087.5元。
被上诉人永峰公司辩称：第一，上诉人所称被上诉人存在违约行为不是事实，上诉人拖欠租金的抗辩理由不成立。第二，上诉人所称2013年3月18日断电的问题，事实是被上诉人并没有断电，上诉人停止经营完全是因为其自己经营不善以及其他涉诉案件的原因。第三，原审参照四个月租金判决违约金，公平合理。上诉人的客房部至今还在经营。本案是上诉人违约导致合同解除，被上诉人也明确表示不会利用上诉人的装修，因此上诉人无权要求被上诉人赔偿损失。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人、被上诉人之间的二份租赁合同及补偿协议书合法有效，双方均应遵照履行。
第一，关于上诉人所称拖欠租金的抗辩理由。因双方合同中并未将被上诉人开具发票作为上诉人支付租金的前提条件，上诉人也并无证据证明被上诉人未及时开具发票影响了上诉人的使用利益。水电费方面，双方合同对于开具水电费发票没有明确约定；上诉人认为水电费收费标准过高，亦未提供充分的证据予以佐证，合同履行期间，上诉人与被上诉人结算水电费的过程中也未就收费标准提出过异议。上诉人以违章搭建及物业服务问题作为拖欠租金的抗辩理由，同样缺乏依据。因此，上诉人迟延支付租金的抗辩理由难以成立，上诉人以上述理由主张不承担合同解除的违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
第二，关于合同解除日期及租金、停车场占用费、灯光设施损坏及修复费等费用计算的时间节点。上诉人称因2014年3月18日被上诉人断电致使上诉人无法继续经营，合同目的无法实现，但并不能提供证据予以佐证，故本院难以采信。上诉人主张以该日期作为合同解除之日以及计算各项费用的截止日期，缺乏依据，本院不予支持。因被上诉人在起诉前并未向上诉人发出解除合同的通知，故原审法院以本案起诉状副本送达上诉人之日作为合同解除之日，并无不妥，本院予以维持。原审关于上诉人应支付租金、停车场占用费、灯光设施损坏及修复费的认定，亦无不妥，本院予以维持。
第三，关于合同解除的后果及责任认定。合同解除后，上诉人理应将租赁房屋腾空并返还给被上诉人，上诉人主张其已于2014年3月18日搬离并返还房屋，缺乏依据，本院不予采信。上诉人称其装饰装修投入较高，但并未提供相关证据，考虑到本案系因上诉人违约导致合同解除，被上诉人明确表示对租赁房屋内上诉人的装饰装修不予利用，故原审不再委托鉴定部门进行司法鉴定并对上诉人要求赔偿装饰装修残值损失的请求不予支持，并无不妥，本院予以维持。上诉人主张被上诉人赔偿剩余租期内的装饰装修残值损失，依据不足，本院不予支持。对于上诉人应承担的违约金，原审已综合考虑上诉人的违约情形、被上诉人的损失等因素，在合同约定的违约金数额的基础上予以调整，亦属合理，本院予以维持。上诉人主张原审认定的违约金数额过高，缺乏依据，本院不予采信。
综上所述，原审判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币29，352元，由上诉人上海时代豪爵大酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 蒋辉霞
代理审判员 朱 瑞
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……