江西省乐安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乐民初字第245号
原告王小明。
委托代理人董绍琼，乐安县正大法律服务所法律工作者。特别授权。
被告乐安县房地产开发公司。住所地：乐安县鳌溪镇象山路。
法定代表人牛青山，系该公司经理。
被告乐安县房地产开发公司才子家苑项目部。住所地：乐安县育才路口。
法定代表人黄卫民，系该项目部负责人。
原告王小明诉被告乐安县房地产开发公司、乐安县房地产开发公司才子家苑项目部房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员黄少梁担任审判长，与审判员李伟、人民陪审员詹文强组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人董绍琼到庭参加诉讼，被告乐安县房地产开发公司、乐安县房地产开发公司才子家苑项目部经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年9月2日，我与被告乐安县房地产开发公司才子家苑项目部签订了《商品房买卖合同》，购买被告建在乐安县城“才子家苑”第3幢1单元302号商品房。在该合同的第十五条中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金；3、因政府及有关部门因素造成延期办理的，时间顺延”。可是，在2011年5月30日，被告就已将房屋交付给我使用，至今已有四年多时间，我一直未办理房产证，未办理房产证的原因并不是政府及有关部门的因素造成延期办理，而是被告超高建房，又不接受有关部门的罚款，才一直未办理房产证。后来，我多次要求被告办理房产证，可被告一拖再拖。才子家苑的业主还多次向有关部门要求办理房产证也无结果。被告乐安县房地产开发公司才子家苑项目部，在工商部门有工商登记，应与被告乐安县房地产开发公司承担违约责任。综上，我已按合同约定向被告支付了购房款，被告应当按照合同约定和法律规定，去办理房产证。为此，根据相关法律规定，特向人民法院起诉，请求人民法院判令俩被告为我办理房产证；本案诉讼费由被告承担。
被告乐安县房地产开发公司辩称，1、我公司不是本案适格被告。我公司与原告之间不存在商品房买卖合同关系，本案系他人以答辩人的名义进行房地产开发，并与原告签订商品房买卖合同。原告与他人发生商品房买卖合同，应该以实际卖房人为被告提起诉讼。2、房屋权属登记正在办理之中。据我公司了解，原告等人的房屋产权登记正在办理之中。由于房屋产权登记涉及许多法律问题，实际操作起来并不容易。另《商品房买卖合同》约定：“因政府及有关部门因素造成延期办理的，时间顺延”。基于上述理由，请求人民法院驳回原告对我公司的起诉。
被告乐安县房地产开发公司才子家苑项目部法定代表人黄卫民电话辩称，原告的房屋产权登记正在办理之中，未办理产权登记的原因是因为政府认为才子家苑超容积率，需要罚款才未办理。
原告提供的证据及证明的内容，被告质证意见，本院认证意见：
1、原告王小明的身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格。本院认为，该组证据符合证据的“三性”，本院予以采信，作为本案证据使用。
2、《商品房买卖合同》一份、收据三份，证明原告与被告乐安县房地产开发公司才子家苑项目部签订合同，购买被告所建的“才子家苑”第3幢1单元302室商品房一套，建筑面积119.82平方米，该商品房单价为每平方米2054.97元，总价为246226元。原告王小明的儿子王志志于2010年4月7日支付给被告才子家苑项目部购房款50000元，王小明于2010年8月31日支付给被告才子家苑项目部购房款26226元，于2010年9月20日支付给被告才子家苑项目部购房款170000元，原告共支付给被告才子家苑项目部购房款246226元。《商品房买卖合同》第八条：“出卖人应当在2011年5月30日前，依照国家和地方人民政府规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格”。第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金；3、因政府及有关部门因素造成延期办理的，时间顺延”。原告已按合同约定将购房款支付给被告，房屋亦交付给原告使用，但被告至今未履行合同约定“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的义务。俩被告未质证。本院认为，原告提供的该组证据符合证据的“三性”，本院予以采信，作为本案证据使用。
被告乐安县房地产开发公司未向本院提供任何证据。
被告乐安县房地产开发公司才子家苑项目部未向本院提供任何证据。
根据原告陈述及被告答辩，证据的举证、质证及认证，本院确认事实如下：
2010年9月2日，原告与被告乐安县房地产开发公司才子家苑项目部签订《商品房买卖合同》，购买被告在乐安县“才子家苑”第3幢1单元302号商品房，建筑面积119.82平方米，该商品房单价为每平方米2054.97元，总价为246226元。原告王小明的儿子王志志于2010年4月7日支付给被告才子家苑项目部购房款50000元，王小明于2010年8月31日支付给被告才子家苑项目部购房款26226元，于2010年9月20日支付给被告才子家苑项目部购房款170000元，原告共支付给被告才子家苑项目部购房款246226元。《商品房买卖合同》第八条：“出卖人应当在2011年5月30日前，依照国家和地方人民政府规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格”。第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金；3、因政府及有关部门因素造成延期办理的，时间顺延”。在原告王小明付清购房款之后，被告将原告购买的商品房按《商品房买卖合同》的约定交付给原告使用，但原告至今尚未取得该房屋的房产证。未办理商品房产证的原因是被告所建的“才子家苑”小区超容积率，俩被告未交纳罚款，所以未办理商品房产证。被告乐安县房地产开发公司才子家苑项目部系被告乐安县房地产开发公司的企业非法人分支机构，并办理了工商登记。
本院认为，原告与被告乐安县房地产开发公司才子家苑项目部签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，合同双方均应按照合同约定履行合同的权利义务。原告已按照约定履行了支付购房款的义务，被告虽将商品房交付给了原告使用，但原告至今未取得商品房的房产证。按照《商品房买卖合同》第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金；3、因政府及有关部门因素造成延期办理的，时间顺延”。被告在交付房屋给原告使用后的360日内未提供资料报产权登记机关备案，且造成不能备案的原因非政府及有关部门因素造成，而是因被告所建商品房超容积率，未缴纳罚款，使其无法到产权登记机关备案，故被告的行为构成违约。关于原告要求俩被告为其办理房产证的诉讼请求，被告乐安县房地产开发公司才子家苑项目部只是被告乐安县房地产开发公司的企业非法人分支机构，虽《商品房买卖合同》系原告与被告乐安县房地产开发公司才子家苑项目部签订的，但乐安县房地产开发公司才子家苑项目部作为被告乐安县房地产开发公司的分支机构，不能独立行使权利，其与原告签订《商品房买卖合同》的行为，已征得被告乐安县房地产开发公司的授权，被告乐安县房地产开发公司才子家苑项目部不具备法人资格，不能作为本案适格的诉讼主体。另被告乐安县房地产开发公司非房屋产权登记管理机关，不能直接给原告办理房产证，只有被告乐安县房地产开发公司应将房屋产权登记相关材料交房屋产权登记管理机关备案，原告才可以凭借其购买商品房的相关手续到房屋产权登记机关办理房产证。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告乐安县房地产开发公司于本判决生效之日起三十日内将原告的商住楼“才子家苑”第3幢1单元302号房屋向产权登记机关提供完整的备案资料。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由被告乐安县房地产开发公司承担。
义务人未按本判决书所规定的履行期间履行其义务，权利人应在规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。逾期则丧失申请执行权。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。
审 判 长 黄少梁
审 判 员 李 伟
人民陪审员 詹文强
二〇一六年五月五日
书 记 员 罗 兰
附：（如需上诉，则在上诉期满后七日内，交纳上诉案件受理费100元，并将缴费回单交至所提交上诉状的法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：抚州市中级人民法院，开户行：农行抚州市分行金泺分理处，帐号：3529）