上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初29014号原告：ＸＸ，男，1986年1月25日生，汉族，户籍地山东省泰安市，现住上海市浦东新区。原告：王莉，女，1984年1月24日生，汉族，户籍地山东省泰安市，现住上海市浦东新区。上列二原告共同委托代理人卢晓，上海邑鼎律师事务所律师。被告：王召立，女，1984年7月23日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。委托代理人：王俊强(系被告王召立丈夫)，住上海市浦东新区合庆镇庆利路***弄***号***室。被告：王俊强，男，1984年8月13日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。第三人：上海鑫皋达房地产经纪有限公司，住所地上海市浦东新区曹路镇民耀路XXX号。法定代表人谢加华。委托代理人宋宇，男。原告ＸＸ、王莉诉被告王召立、王俊强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年4月25日公开开庭进行了审理。原告ＸＸ、王莉及其委托代理人卢晓，被告王召立、王俊强到庭参加诉讼。审理中，经原告ＸＸ、王莉申请，本院依法追加上海鑫皋达房地产经纪有限公司(以下简称鑫皋达公司)为第三人，并于2017年7月26日公开开庭进行了审理。原告ＸＸ以及原告ＸＸ、王莉的共同委托代理人卢晓，被告王俊强(暨被告王召立委托代理人)，第三人鑫皋达公司的委托代理人宋宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ、王莉向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告与第三人于2016年11月11日签订的《房屋买卖意向书(意向金)》(以下简称购房意向书)；2、判令两被告退回原告购房意向金(以下简称定金)人民币(以下币种相同)30万元；3、判令两被告支付30万元自2017年1月10日起至实际归还之日止按银行同期贷款利率计算的利息。事实和理由：2016年11月11日，原、被告及第三人就坐落于本市浦东新区庆利路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订购房意向书一份。根据购房意见书约定，原告当天支付定金30万元。另根据购房意向书约定，至2017年1月10日，原、被告应签订房屋买卖合同，原告应向被告交付首付款80万元(含定金)。但在2016年12月底，第三人多次通知原告，称被告要求将首付款金额提高至203万元。因提高的首付款金额超出了原告的承受范围，故原、被告于2017年1月9日至第三人处进行协商，但未能达成一致。次日，原告委托律师发函给被告，要求被告按合同履行，否则要求退还定金。因被告未能按合同履行，也不同意退还定金，故原告提起诉讼。被告王召立、王俊强共同辩称，不同意解除购房意向书。原告的主张违背事实，亦不符合法律规定，请求予以驳回。原告系因2016年11月28日购房新政《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》(以下简称房贷新政)出台后其信贷额度下降，自付额度提高，主观上不情愿或不能继续按房贷新政履行合同，并非被告私自提高自付额度。原告实际有能力按房贷新政支付首付款203万元。根据购房意向书约定，原告若需贷款，贷款审批不成或批准不足部分由其以现金形式补齐，原告应按此约定执行。原告系非沪籍家庭，在现有房屋买卖履行过程中，在沪购买另外一套住房，不符本市购房政策。被告出售系争房屋系为置换房屋，已支付出售方60万元，并按约应支付首付款，但原告的违约导致被告60万元的潜在损失，以及被告需购房屋无法购买，并造成被告较大精神损失。第三人鑫皋达公司述称，购房意向书应在原、被告意见一致的情况下解除，只要双方达成一致，对被告返还原告30万元定金，第三人无异议。经审理查明，2016年11月11日，原、被告在第三人的居间服务下签订了购房意向书一份，约定由被告将建筑面积为83.19平方米的系争房屋出售给原告，房屋总价为291万元，2017年1月10日前签订《上海市房屋买卖合同》时，原告支付首付款88万元(含定金30万元)，原告若需银行贷款，则贷款金额为203万元，贷款审批不成或批准不足的部分由原告在系争房屋办理产权转移申请时以现金补足给被告。当日，原告向被告支付了定金30万元。2016年11月28日晚间，本市公布了房贷新政，其中要求自2016年11月29日起，在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录(包括商业性或公积金住房贷款记录)的居民家庭申请商业性个人住房贷款，购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%，故导致原告购买系争房屋的首付款比例增至70%。在房贷新政出台后，原告即与被告联系，告知根据房贷新政，其资金差额在46万元。同年12月至2017年1月10日间，原、被告就继续履行合同进行了协商，但因原告根据房贷新政，无力支付首付款，故原告提出解除购房意向书。审理中，原告确认其系在出售原有房屋后购买系争房屋，原有房屋出售价为140万元，而支付给被告的定金30万元系该140万元房款中支出。以上事实，有原告提供的购房意向书、收款收据、银行客户回单、微信记录、银行交易明细，被告提供的微信记录，以及原、被告和第三人的陈述等证据在案佐证。本院认为，原、被告及第三人签订的购房意向书系当事人的真实意思表示，内容于法不悖，合法有效。购房意向书约定，系争房屋转让价款为291万元，其中，原告首付88万元，通过贷款支付203万元。但是，购房意向书签订后，本市于2016年11月28日晚出台了房贷新政，由于原、被告之间尚未签订网签版买卖合同，故原、被告之间的交易应当适用新的调控政策。也就是说，原告的首付款比例不得低于70%，而该首付款比例远高于购房意向书约定的首付款比例。由于该调控政策是在购房意向书签订之后出台的，对于该调控政策的出台以及具体的内容，原、被告双方在签订购房意向书的时候均是不可预测的。尽管购房意向书中约定了若原告贷款审批不成或批准不足的部分由原告在系争房屋办理产权转移申请时以现金补足给被告。但是，该调控政策出台后，原告的首付款比例大幅增加，加之系争房屋本身总价较高，作为普通购房者一般无法自有如此大笔钱款，尽管原告为购买系争房屋已将原有自住房屋以140万元出售，但仍与调控政策所要求的首付款存在巨大差距，客观上造成了继续履行的障碍。在调控政策出台后，双方又进行过协商，协商未果后，原告才要求解除购房意向书。由此可看出，原告并不存在恶意违约的行为。至于被告主张原告有能力按调控政策支付首付款，但对此无充分的证据予以证明，本院难以采纳。综上，由于新政出台导致原告的首付款比例大幅度提高，而原告又无力支付，最终导致双方未能签订正式的房屋买卖合同，不可归责于当事人任何一方，故原告主张解除原、被告及第三人于2016年11月11日签订的购房意向书，并由被告向原告返还定金30万元，合理合法，本院予以支持。至于原告要求被告支付利息的诉请，因被告在本案中并无违约事实，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条之规定，判决如下：一、解除原告ＸＸ、王莉与被告王召立、王俊强及第三人上海鑫皋达房地产经纪有限公司于2016年11月11日签订的《房屋买卖意向书(意向金)》；二、被告王召立、王俊强应于本判决生效之日起三十日内返还原告ＸＸ、王莉定金人民币30万元；三、驳回原告ＸＸ、王莉的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5,845元，减半收取计2,922.50元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  唐华萍二〇一七年八月十八日书记员  孙 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。