贵州省铜仁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）铜中民再字第11号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）任江河，男，1983年9月20日出生，土家族。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）印江土家族苗族自治县百年房地产开发有限责任公司。
法定代表人张熙宇，系该公司经理。
委托代理人张浩，男，1974年8月22日出生。代理权限：一般代理。
原告任江河诉被告印江土家族苗族自治县百年房地产开发有限责任公司（以下简称印江百年房开公司）商品房买卖合同纠纷一案，印江土家族苗族自治县人民法院于二〇一〇年七月二十五日作出（2010）印民初字第20号判决。原告任江河不服，提起上诉，本院于二〇一〇年十二月二十八日作出（2010）铜中民终字第501号民事判决，已经发生法律效力。上诉人任江河仍不服，向贵州省高级人民法院申请再审，省高级人民法院于二〇一二年十二月九日作出（2012）黔高民申字第570号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。申请再审人任江河，被申请人印江百年房开公司均申请对本案不开庭审理，本案现已审理终结。
原告任江河诉称：根据原、被告双方签订的2008033号《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的印江自治县＊＊镇＊＊＊幢＊单元＊＊＊号房屋，依照该合同第八条的交房期限约定：被告应在2009年3月31日前交房给原告使用，但房屋至今没有全部完工和全部验收合格，直至2009年12月9日，原告才领取所购房屋钥匙。依照双方签订的《商品房买卖合同》第九条逾期交房的违约责任，被告应自2009年4月1日起至2009年11月30日止计244日，按日向原告支付累计交房款165751元的万分之十的违约金40443元，并承担诉讼费用。
被告印江百年房开公司辩称：被告交房应是2009年8月1日前。延期交房一是行政机关许可的开工时间迟延，二是因不可抗力事由，三是原告拒绝接受被告交房导致交房时间迟延。原告在双方商品房买卖过程中也存在违约行为。由于原告延期付款，应向被告承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定的违约金比例过高，应按实际造成的损失赔偿。请依法驳回原告的部分诉讼请求。
一审认定：2008年3月17日，原告任江河向被告印江百年房开公司预交购房款50000元，2008年6月9日预交购房款14200元。2008年7月28日，原告任江河与被告印江百年房开公司签订印江自治县百年房开公司2008033号《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于印江自治县＊＊镇＊＊路与＊＊路交叉口的＊＊＊＊幢＊单元＊＊＊号房出卖给原告，总价款为165751元，合同约定交房期限为2009年3月31日前。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任是“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金，合同继续履行。”合同签订后，原告于2008年8月13日又向被告交购房款3551元，2008年12月19日交购房款98000元，原告4次共向被告交购房款165751元。2009年12月9日，原告持被告业务员陈某瑞出具的字条到印江自治县＊＊镇＊＊安全门业主陈某武处领取＊＊＊幢＊单元＊＊＊号房屋钥匙。现原告以被告违反合同约定的交房期限，延期交付房屋，要求被告支付违约金40443元，并承担诉讼费用诉至本院。
一审认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，系有效合同，应受法律保护。原告已按合同约定向被告交清了购房款165751元，而被告却未按约定的交房期限向原告交付房屋，被告的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。被告提出原告有延期付款的违约行为的辩解与原告在2009年3月31日前已交清购房款的事实不符，故其辩称理由不能成立，不予采信。对于被告同时提出延期交房是因房屋建设施工期间，降雨太多，施工受到影响，延期交房系不可抗力因素造成的辩解意见，因降雨天气较多，不属于“不可抗力”范畴，被告辩称的理由不能成立，不予采信。房屋交付时间应以原告领取钥匙起计算，被告所提出交房时间是2009年8月1日前的辩解，与2009年12月9日原告持被告业务员出具的字条领取房屋钥匙的事实不符，不予采信。对于被告在审理中提出违约金原约定过高，要求予以调整的主张，根据合同法的相关规定，参考印江自治县物价局价格认证中心对原告房屋所在路段租价作出的评估并结合当地房地产市场的实际情况及经济发展现状，综合评定原告的实际损失，应当认定原、被告双方原约定的违约金过高，故对被告提出违约金约定过高要求调整的主张予以支持。至于违约金的具体赔偿数额问题，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定的“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额。”结合本案的具体情况，对违约金的赔偿比例调整为万分之三较为适当，被告应自最后交付房屋期限的第二日至实际交付之日赔偿原告的违约金，原告要求被告赔偿从2009年4月1日至2009年11月30日共244天的违约金，根据当事人自愿原则，予以支持。故被告应按日赔偿原告已交购房款计算违约金为：165751×244×0.0003=12133元。为此，为了平等保护双方的合法权利，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条，第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决：由被告印江百年房开公司在判决生效后十日内赔偿原告任江河违约金人民币12133元。案件受理费人民币810元，由被告印江土家族苗族自治县百年房开公司负担。
上诉人任江河不服一审判决，向本院上诉称：1，一审法院滥用职权调查取证。一审开庭时任江河称2009年12月9日领取钥匙为实际交房时间，印江百年房开公司代理律师也表示认可，对此无须法院再调查取证。2，双方签订的《商品房买卖合同》约定了交房条件和交接办法，一审法院认定以＊＊安全门老板提供的印江百年房开公司的领钥匙通知单作为交房日期，不符合合同法及有关法律的规定。3，逾期交房违约金计算方法应按双方在《商品房买卖合同》中的约定，也符合合同法的规定，一审法院对违约金进行调整没有依据。请求撤销原判，改判印江百年房开公司向其支付2009年11月30日违约金人民币40443元，一、二审诉讼费由印江百年房开公司承担。
印江百年房开公司未作书面答辩。
二审认定：一审判决认定事实清楚，证据充分，二审法院予以确认。
二审认为：任江河与印江百年房开公司于2008年7月28日签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应属有效合同。对于交房时间的认定，任江河于2009年12月9日持印江百年房开公司开具的领钥匙通知单向＊＊安全门老板陈某武领取钥匙，即此日印江百年房开公司将房屋实际交付给任江河，应以当日为交房日。但任江河向法院请求判令印江百年房开公司支付截止2009年11月30日的逾期交房违约金，这是任江河对自己权利的合法处分，一审法院将逾期交房违约金计算到2009年11月30日是正确的。根据合同法规定，约定的违约金过分高于或低于实际造成的损失，当事人可以请求法院予以调整。印江百年房开公司在一审诉讼过程中认为双方在合同中约定违约金过高，向法院申请对房屋租价进行评估，符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”的规定，一审法院予以支持是正确的，符合法律规定，未超越法律规定的职权。故任江河认为一审法院滥用职权调查取证的上诉理由不能成立，不予支持。印江百年房开公司逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。印江百年房开公司主张约定的违约金过高而请求减少，应由印江百年房开公司对违约金过高的事实进行举证。印江百年房开公司向一审法院申请进行委托评估，由印江县物价局价格认证中心作出的印价认字（2010）＊＊号《房屋租价评估书》所确定的房租损失来证明违约金过高，对违约金过高已进行举证。至于违约金调整是否恰当的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”的规定，首先应当确定因违约方给守约方造成的损失，损失确定后才能确定违约金是否过高。任江河未提供因印江百年房开公司违约给其造成的损失依据，损失赔偿额的计算方法双方又未作约定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，一审法院以印江县物价局价格认证中心印价认字（2010）＊＊号《房屋出租价格认证书》所确定的房屋租金价格为参考并结合印江房地产市场发展现状及经济发展水平，综合评定任江河的实际损失后对双方当事人约定的违约金作出调整是适当的。综上所述，任江河的上诉理由不能成立，原判正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费810元，由任江河承担。
本案再审过程中，申请再审人任江河的主要诉讼理由和请求为：1、双方签订的《商品房买卖合同》约定了交房条件和交接办法，一审法院认定以＊＊安全门老板提供的印江百年房开公司的领钥匙通知单作为交房日期，不符合合同法及有关法律的规定。2、逾期交房违约金计算方法应按双方在《商品房买卖合同》中的约定，每日按照万分之十进行赔偿。原审法院对违约金进行调整，按照万分之三进行计算没有依据，理由不充分。请求：撤销原判，改判印江百年房开公司向其支付违约金40443元，一、二审诉讼费由印江百年房开公司承担。
被申请人印江百年房开公司再审过程中未作答辩。
再审查明的案件事实与一、二审查明的案件事实一致，再审对原判决认定的案件事实予以确认。
本案中双方当事人争议的焦点问题1、印江百年房开公司向申请人交付房屋的具体时间；2、印江百年房开公司是否应当按照合同约定支付任江河违约金。
关于第一个焦点问题，印江百年房开公司向申请人交付房屋的具体时间应以2009年12月9日为交房时间。2009年12月9日，印江百年房开公司指示钥匙保管人陈某武将商品房大门钥匙交付给任江河，视为任江河取得了所购房屋的使用权，房屋处于任江河的占有状态。印江百年房开公司不能提供证据证明在这之前已向任江河送达了书面交房通知，且所交付的房屋取得《住宅质量保证书》等质量检验证明，应认定2009年12月9日作为印江百年房开公司交房日。
关于第二个焦点问题，根据双方当事人签订的商品房买卖合同内容表明，对于延期交房的违约责任，已作了明确约定。合同载明“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一条第一种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”双方订立合同之时，虽然选择了第一条第一种方式计算违约金，但是对于实际逾期交房的时间，双方在订立合同之初并不能预见。因此双方选择第一种或第二种方式进行计算没有实际意义。但不论是第一种还是第二种计算方式，双方均已约定“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金，合同继续履行”，该条款是双方当事人的真实意思表示，应充分尊重当事人的约定，予以认可。双方当事人原定交房日期为2009年3月31日，但是实际交房日期为2009年12月9日，印江百年房开公司已构成违约的客观事实。任江河提出从2009年4月1日至2009年11月30日计算延期交房的时间，法院予以支持。
对于违约金的计算标准，任江河主张依照合同约定每日按已付房款万分之十计算金额，印江百年房开公司则以双方约定的违约金过分高于守约人的实际损失为由，请求减少违约金数额。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。¨¨¨”。对于违约金的赔偿数额，应多角度衡量守约方因违约方违约所造成的损失，其损失既包括实际损失，也包括预期可得利益的损失。对于印江县物价局价格认证中心作出的房屋租金评估，可以视为任江河预期可得利益的一部分。但是，印江县物价局价格认证中心作出的房屋租金评估报告显示，该同一地段与任江河购买的房屋面积相当的房屋租金为每月321元，延期交房导致任江河租房可能造成的损失仅为2889元。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定的“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额。”综合考虑当地的经济水平状况、同期银行贷款利率（年利率5.31%）以及任江河可能造成的其它损失。加之延期交房期间当地商品房屋价格呈上升趋势。经再审审查双方当事人在合同中约定出卖人向买受人按日支付所交房价款万分之十的违约金确实过高。原判决确定本案违约金按每日已交房款万分之三（即12133元）对任江河进行赔付，能够保障任江河的损失得到充分补偿，是恰当的。
综上所述，原判决认定事实清楚，处理结果得当，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项规定，判决如下：
维持本院二〇一〇年十二月二十八日作出（2010）铜中民终字第501号民事判决主文内容和诉讼费处理决定；
本判决为终审判决。
审判长 敖天德
审判员 罗 静
审判员 刘世江
二〇一三年九月十六日
书记员 田维旭