广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第394号
上诉人（原审原告）黄丽开，女，1960年9月11日出生，汉族。
上诉人（原审原告）冼景志，男，1957年7月27日出生，汉族。
两上诉人共同委托代理人沈宏伟、雷云岗，广东经纶律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）何群玉，女，1954年10月11日出生，汉族。
委托代理人薛涛，广东岭南律师事务所律师。
上诉人黄丽开、冼景志因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1198号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明，2000年3月1日，黄丽开（乙方，被拆迁人）与案外人广州市越秀区城市建设开发公司（甲方，拆迁人）签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：乙方同意甲方拆除坐落在越秀区西华路同寿巷1号的房屋，甲方将自有的坐落在越秀区西华路同寿巷地段B4幢第八层楼位置南802、803的自有房屋建筑面积77.85平方米房屋，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿），甲方应在2002年12月31日将自有房屋交付给乙方。该协议书于2000年3月20日在房管部门办理了拆迁备案。
2008年11月24日，黄丽开（乙方）与案外人广州市越秀区城市建设开发公司（甲方）签订了《回迁协议》，约定：甲、乙双方于2000年3月1日签订了房屋拆迁补偿协议，协议约定甲方补偿给乙方回迁的房屋是坐落在西华路自建的规划B4幢八层南门802、803房（即西华路221号南门802、803房）；现回迁楼已全部竣工，达到回迁入住标准；甲方同意于2008年11月24日将回迁房交给乙方回迁居住。
2009年1月3日，何群玉向黄丽开、冼景治支付了定金80000元，黄丽开、冼景治将讼争的房屋交付给了何群玉。2009年1月8日，黄丽开、冼景治（卖方）与何群玉（买方）及广州市同益房地产代理有限公司（中介方）签订了《房屋买卖中介合同》，约定：卖方同意将其合法拥有之物业（证件齐全）出售买方，物业地址为广州市荔湾区西华路221号康业阁南门802、803房（以房产证地址为准）、回迁协议地址为广州市荔湾区西华路221号八楼南门802、803房，物业建筑面积82.86平方米，若该物业实测建筑面积大于《回迁协议》的建筑面积，则买方须补缴面积之差价，按每平方米7000元计算，支付给卖方；若该物业实测的建筑面积小于《回迁协议》的建筑面积，则卖方须以该物业出房产证后的实际建筑面积计算，按每平方米7000元出售给买方；物业状况为现状（毛坯）；售价为580000元；付款方式为以一次性付款或银行按揭方式支付；卖方收到定金80000元当天即交吉该物业给买方；买卖双方签署本合同时，买方须向卖方支付80000元作为购房定金；卖方有责任和义�催促广州市越秀区城市建设开发公司办理有关权属证明文件、房产证，必须于收到办证通知的十个工作日之内配合和提供相关资料给广州市越秀区城市建设开发公司有关部门办理关于该物业的房产证；买方已检查过上述物业，知悉该物业房产证正在办理当中，并同意以本合同约定的物业状况购入该物业，故不得借此拒绝交易；由于该物业房产证正在办理当中，买卖双方无法马上办理相关交易过户手续，而买方急需住房，经友好协商约定：卖方收到买方购房定金80000元当天，即交吉该物业给买方入住装修和使用；由于卖方未收齐全部楼价款，楼已经交给买方使用，为保障卖方利益，买方在该物业未办理手续和未付清楼价款的期间，将楼款余额的利息，核定为每月向卖方支付1000元，作为弥补卖方的损失，买卖双方并约定此款满一年支付一次（定时每年的阳历12月15日支�），同时卖方必须开具收款收据给买方，直至买方付清全部楼价款为止。合同签订后，何群玉向黄丽开、冼景治按年支付了2013年前的楼款余额的利息（每月按照1000元的标准）。
2013年3月21日，广州市越秀区城市建设开发公司开具《回迁证明》，记载“业主（住户）黄丽开原居住越秀区西华路同寿巷1号房屋，因该地块由我司征用拆迁，于2000年3月1日我司与该户签订了房屋拆迁补偿（安置）协议书，现已回迁安置到越秀区西华路221号817、818房”。
一审另查明，何群玉名下无房地产登记情况。
黄丽开、冼景治于2013年4月15日向原审法院提起诉讼，请求：1、确认双方于2009年1月8日签订的《房屋买卖中介合同》中关于广州市越秀区西华路211号817、818房的买卖内容无效；2、何群玉返还上述两房屋给黄丽开、冼景治。
何群玉原审中答辩称：不同意黄丽开、冼景治的全部诉讼请求。
本案一审庭审中，双方共同表示：确认西华路221号康业阁南门802、803房与越秀区西华路221号817、818房属同一地址。黄丽开、冼景治表示：我方经常催促广州市越秀区城市建设开发公司办理产权证，但由于其未交纳土地出让金，所以至今没有办理房产证；我方没有起诉要求过广州市越秀区城市建设开发公司办理讼争房屋的产权证。经原审法院释明，黄丽开、冼景治表示：若法院认为合同有效，则以合同目的不能实现而要求变更诉请为解除《房屋买卖中介合同》中关于买卖的约定及交付房屋。
原审法院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定，《中华人民共和国合同法》的第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定是属于管理性规定，且讼争房屋是黄丽开、冼景治经拆迁补偿获得的房屋，虽目前尚未办理房产权证，但黄丽开、冼景治取得讼争房屋的房产权证是可期待的，黄丽开、冼景治出售该可期待的权利，并无违反法律法规的效力性强制性规定。故原、何群玉之间签订的《房屋买卖中介合同》中关于买卖的内容，应属合法有效。
经原审法院释明后，黄丽开、冼景治表示若法院认为合同有效，则以合同目的不能实现而要求变更诉请为解除《房屋买卖中介合同》中关于买卖的约定及交付房屋。因双方在签订讼争合同时，均知晓讼争房屋的产权证尚未办理，并约定了在讼争物业未办理交易手续和未付清楼价款的期间，何群玉应按年支付楼款余额的利息（双方核定为每月1000元），可见双方对于暂时无法办理产权证及暂时无法交收剩余购房款均有预期，何群玉也按约�付了上述楼款余额的利息给黄丽开、冼景治，故在没有证据证明黄丽开、冼景治该项可期待的权利无法实现的情况下，对黄丽开、冼景治要求解除合同中关于买卖约定的诉讼请求，不予支持。同理，对于黄丽开、冼景治要求何群玉返还房屋的诉请，也不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决：驳回原告黄丽开、冼景治的全部诉讼请求。本案受理费1800元，由原告黄丽开、冼景治负担。
判后，黄丽开、冼景治均不服，共同向本院提起上诉称：一、一审法院认定《房屋买卖中介合同》中关于买卖的内容合法有效没有法律依据。1、双方签订《房屋买卖中介合同》违反了《民法通则》第五十八条、《城市房屋权属�记管理办法》第三十七条等法律强制性规定，应属于无效合同。2、根据《城市房地产管理法》、《物权法》、《城市房屋权属登记管理办法》相关规定，上诉人在签订买卖合同时房产证尚在办理之中，没有取得房产证，无法证明上诉人拥有该房产，属于无权处分，行为无效。3、即便《城市房地产管理法》第三十七条规定不适用，一审法院也应视不同情况对合同的效力予以认定，应当依据《合同法》第五十一条规定，未取得房屋所有权证的出卖人，其与买受人所签订的房屋买卖合同，为效力待定合同。对于效力待定的期限认定，应参考最高院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》相关规定，按效力待定处理为宜。出卖人在起诉前取得出卖房屋所有权证书，可认定该买卖合同为有效合同。若出卖人未能在起诉前获得房屋所有权证的可认定买卖合同无效。二、一审法院认为双方对于暂时无法办理产权证有预期，没有证据可以证明该项可期待权利无法实现与事实不符，本案中上诉人合同目的不能实现的事实非常清楚。1、上诉人签订合同目的是为了尽快收齐楼款以便在别的地段购买新房，至今上诉人多次催告开发商办证，一直未能如愿，如今房价大涨上诉在别的地段购买新房目的无法实现，收取全额楼款的目的也无法实现。2、客观情形变化致使合同无法履行，上诉人签订合同时了解的情况是涉案房屋房产证正在办理中，但是现在了解的情况是涉案房屋的土地因欠缴土地出让金连大确权都没有下来，办理产权证更是遥遥无期，不是一审法院判决书中说的暂时无法办理产权证。3、继续履行合同对上诉人显失公平。上诉人与被上诉人签订合同至今，58万楼价款中，上诉人只收取了8万定金，虽然每个月支付了1000元利息，但远远低于周边房屋租金的市场价（约为4500元／月），而且远远低于未支付房屋转让价款数额的银行存款利息。长达五年看不到办证希望，如果继续履行合同对上诉人显失公平。三、一审判决过于僵化的均衡了被上诉人利益。本案中被上诉人称涉案房屋是唯一住房，其丈夫是残疾人，但是一审法院不能因为被上诉人是弱者就盲目驳回上诉人诉讼请求。对于一个无法交易过户的房屋买卖合同予以维持，与法律精神相违背。综上，上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求且本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。
何群玉答辩称：上诉人主张合同无效，没有事实和法律依据。一、上诉人平等自愿前提下签订了涉案合同，合同内容形式上没有违反法律、法规强制性规定，不存在无效情形。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合�法﹥第（五）项规定的解释（二）第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。上诉人提到的《城市房地产管理法》规定也是不属于效力性强制性规定。《物权法》第十五条也规定未办理物权登记的，不影响合同效力。故涉案房屋能否登记办证并不影响双方合同效力。二、上诉人以无房产证即无处分权的主张错误，涉案房屋是回迁房，上诉人基于对被拆迁房的物权、拆迁协议、回迁证明，对涉案房屋享有处分权。首先，财产所有权和处分权是可以相分离的。其次，效力待定合同应当适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件若干问题的司法解释》第三条，该条款明确不支持出卖人基于无权处分或者没有所有权对合同效力否定权。上诉人还主张参考最高院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题�解释》是错误的，该解释适用于国有土地使用权合同纠纷，本案是自然人之间房屋买卖合同纠纷，合同性质明显不同。第三，房产证不是产权权属的唯一证明，涉案房屋只是暂时没有办理房产证罢了。三、上诉人主张合同目的不能实现和显失公平为由要求解除合同，没有事实和法律依据。1、本案没有出现法定和约定解除合同情形。2、房价升降是双方必须承担的商业风险，继续履行合同不存在不公平和不能实现合同目的的情形。涉案房屋尚未办理房产证，签订合同时候双方是知晓的，涉案房屋所在项目也取得了规划验收合格证明，并不能说明涉案房屋永远无法办证，上诉人可以根据广州市国土资源房屋管理局有关历史遗留问题房屋的办证程序进行办证。四、被上诉人已经将原有唯一房屋出卖用以购买涉案房屋，并出资装修涉案房屋，家庭困难，且答辩人配偶是残疾�士，如解除合同显失公平，不利于社会和谐。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中双方均无新证据提交。
本院认为，首先，关于涉案合同效力问题。黄丽开、冼景治与何群玉及广州市同益房地产代理有限公司于2009年1月8日签订的《房屋买卖中介合同》是双方真实意思表示，并没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，一审认定涉案合同有效正确。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效，人民法院不予支持”，故上诉人以其无权处分为由主张涉案合同无效，该主张本院不予支持。
其次，根据涉案合同的约定，涉案双方订立合同时均清楚知道涉案物业房产证正在办�当中，且双方也约定“为了保障卖方利益，……卖方将楼款余额的利息核定为每月向卖方支付人民币壹仟元整。”，可见双方对暂时不能办理房产证已有预期，且对此情形下双方的权利义务也有所约定。而且上诉人现有证据并不能证明涉案房屋不能办理房产证，故上诉人以合同目的不能实现及继续履行合同显失公平为由主张解除合同亦不予支持。
综上所述，上诉人黄丽开、冼景治的上诉理由不成立，应予驳回。审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1800元，由上诉人黄丽开、冼景治负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
代理审判员 蔡 峰
代理审判员 刘 卉
二〇一四年××月××日
书 记 员 党春婷