昌吉回族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌中民一终字第677号
上诉人（原审原告、反诉被告）：新疆麦趣尔集团有限责任公司。
法定代表人：李玉瑚，系公司董事长。
委托代理人：许忠汉，新疆金诚信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：龙腾富，男，汉族。
委托代理人：黄连明，新疆联明律师事务所律师。
委托代理人：张磊文，新疆联明律师事务所律师。
上诉人新疆麦趣尔集团有限责任公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服昌吉市人民法院（2014）昌民一初字第00872号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2014年9月12日公开开庭审理了本案。上诉人新疆麦趣尔集团有限责任公司委托代理人许忠汉，被上诉人龙腾富的委托代理人黄连明、张磊文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年1月7日，原、被告在协商一致的情况下，签订一份《房屋出租合同》。合同约定，被告将位于昌吉市66区13间房屋建筑面积416平方米商业门面房及附属设施以租赁形式出租给被告使用。租赁期限为2012年1月1日起至2020年5月31日止（其中2012年至2016年1月1日年租金500000元，先付租金后用房，下年租金在上年度的11月1日前付清，并对2017年1月1日至2020年5月31日的租金和给付日期进行了约定），合同第十二条第一款第二项约定，如被告未按时交纳租金及各项费用，逾期超过三十天的，原告有权解除合同，收回房屋。合同还约定了其他条款，合同签订后，被告向原告支付了2012年1月1日至2012年12月31日的租金500000元，原告向被告交付了房屋，由于合同涉及的房屋在签订合同前原告已出租，经双方协商，原告向被告退付了收取的租金294910元，被告龙腾富向原告出具了收条；2013年4月7日，被告龙腾富分两次向原告支付了2013年1月1日至2013年12月31日的租金495000元，尚有5000元未支付；按照合同约定，被告龙腾富应当在2013年11月1日前向原告支付2014年度的租金500000元，但被告没有按照合同约定支付，引起诉讼。
另查明：2013年8月7日昌吉市人民政府召开的协调会达成的会议纪要中明确解决的是龙腾富租赁原告商铺楼，本案涉及的系13间独立于商铺楼的门面房（平房）。
原审法院认为：本案争议焦点，原、被告2012年1月7日签订的《房屋出租合同》是否符合解除条件？原、被告2012年1月7日签订的《房屋出租合同》是双方当事人在协商一致的基础上签订的，该合同系双方当事人真实意思的表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。本案中，出租人新疆麦趣尔集团有限责任公司出租房屋的目的就是收取租金收益，承租人龙腾富也是以支付租金为代价取得租赁房屋的使用权，原、被告在签订的合同中，明确约定了租金的给付时间，由于被告在约定的时间内（2013年11月1日）未向原告支付2014年度的租金，存在违约行为，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可解除合同”。根据上述规定，承租人拒付或者延期支付租金，出租人不能直接选择解除合同，必须经过给承租人一个合理期限的催告期，否则，不应当支持出租人直接解除合同的诉讼请求。原告在本案中，未提供证据证明已对被告进行了催告，因此，原告请求解除合同的诉讼请求，不予支持，反诉原告请求继续履行合同符合法律规定，应予以支持；对于未支付的租金，被告应当在2013年11月1日前交付租金，被告应当交纳2014年度的租金500000元，但原告在诉讼中只主张6个月的租金250000元，原告的该项诉讼请求，予以支持；对于违约金，由于被告未能按照合同约定履行交纳租金的义务，应当承担违约责任，但被告主张的违约金明显过高，被告在庭审中申请予以调整，根据被告在合同中的违约程度及给原告造成的损失大小，酌定违约金为32500元（500000元×6.25‰×1.3倍，自2013年11月2日至2014年7月1日），对于反诉原告请求被告退付租金。承担违约责任的诉讼请求，根据审理查明的事实，反诉被告应当退付的租金已在2012年1月退付反诉原告，应当减免的租金系其承租的商厦，与本案涉及的房屋无关，反诉原告的其他反诉请求无事实及法律依据，反诉原告的其他反诉请求，不予支持。遂判决：一、原、被告2012年1月7日签订的《房屋出租合同》继续履行；二、被告龙腾富于本判决生效后十日内支付原告新疆麦趣尔集团有限责任公司租金250000元（2014年1月1日至2014年6月30日；三、被告龙腾富于本判决生效后十日内支付原告新疆麦趣尔集团有限责任公司违约金32500元；四、驳回原告新疆麦趣尔集团有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告龙腾富的其他反诉请求。案件受理费4025元，由被告龙腾富负担2025元，原告（反诉被告）新疆麦趣尔集团有限责任公司负担2000元，反诉费5039元，邮寄送达费100元，合计5139元，由反诉原告龙腾富负担5089元，反诉被告新疆麦趣尔集团有限责任公司负担50元。
上诉人新疆麦趣尔集团有限责任公司不服上述判决上诉称：1、一审判决适用法律错误，一审判决主要依据《合同法》第二百二十七条规定，并认为：承租人拒付或者延期支付租金，承租人不能直接选择解除合同，必须经过给承租人一个合理期限的催告期，否则不应当支持出租人直接解除合同。上述援引是对该法条的曲解，该规定的立法本意是对于解除权无合同约定的情形下，法律规定了出租人的权利救济方式，即，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，而并非“必须”。双方签订的《合同》明确约定：逾期支付租金超过三十天，上诉人有权解除合同。根据《合同法》九十三条第二款，九十六条的规定，解除条件成就时，解除权人可以解除合同，出租人仅负有通知义务，本案中出租人通过起诉状送达承租人的形式本身也是一种通知方式。2、一审认定事实错误，上诉人起诉时距合同约定租金支付时间已过半年之久，被上诉人仍不履行合同主要义务，已构成根本违约。同时被上诉人亦明确认可上诉人已催交过，其拒绝付款是因为行使先履行抗辩权。请求二审法院撤销原审判决，依法改判1、解除2012年1月7日上诉人与被上诉人签订的《房屋出租合同》；被上诉人返还上诉人66区门面房及附属设施；被上诉人支付违约金200000元。2、判令由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人龙腾富答辩称：双方在2012年1月7日签订了两个合同，一个是租主楼的合同，一个是本案诉争的13间平房门面的合同。上诉人在2013年停电停水4个月造成主楼商户和13间商户不能营业，经昌吉市政府多次协调，出了一份会议纪要，免除四个月的房租，我们认为这也包括本案诉争的13间门面房。现在我们同意支付2014年度50万租金和一审法院判决的违约金，请求二审法院维持原判。
二审中上诉人提交下列书证：1、2013年10月12日缴费催收单一份；2、水电缴费单二份。上述书证拟证实上诉人在缴费期到前向被上诉人发出催收租金通知单，签收人均是苏红。被上诉人对上述证据1、的真实性不认可，对证据2的真实性认可，但认为不能证实逾期后上诉人对租金进行过追缴，龙腾富从来没有授权苏红签收过任何法律文书。本院对上述证据与本案的关联性不予确认。
被上诉人提交下列书证：1、上诉人向承租户发出的告知函，拟证明上诉人故意造成不稳定因素。上诉人质证认为对真实性认可，对关联性不认可，这是我方为避免不良后果所做的善意告知。本院对该证据与本案的关联性不予认可。2、照片2张，拟证实所租平房停电的事实；上诉人质证认为，看不出是不是平房的线路。本院对该证据所要证明的问题不予认可。
本院二审查明的事实与一审一致，对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：第二审人民法院应当对上诉人请求的有关事实和适用法律进行审查。即第二审案件的审理应当围绕上诉人上诉请求的范围进行。因被上诉人龙腾富未对其原审反诉部分判决提出上诉，故本院仅对上诉人就原审本诉部分判决提出请求及理由作出审理。根据上诉人新疆麦趣尔集团有限责任公司的上诉理由、请求、所依据的事实以及被上诉人的答辩理由，双方当事人争议的主要焦点问题为：双方当事人于2012年1月7日签订的《房屋出租合同》是否应当解除。经审查，双方当事人签订的该《房屋出租合同》是双方当事人在协商一致的基础上签订的，该合同系双方当事人真实意思的表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同。双方都应当严格按照合同约定履行各自的合同义务，否则应当依合同约定或法律规定承担相应的民事责任。
对于双方签订的合同是否应当解除。本院认为，《中华人民共和国合同法》九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，该法第九十六条规定“一方当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案双方因合同约定而设立的解除权系形成权，形成权的意思表示一经到达对方即生效。上诉人在一审起诉向对方送达起诉书时，应当视为向被上诉人明确表达了解除合同的意思表示，现上诉人通过诉讼请求法院判决解除合同，人民法院就应当依照合同约定或者法律规定对解除合同的条件是否成就进行审查。因双方合同已经明确约定，如果被上诉人未按时交纳租金和费用，逾期超过三十天的，上诉人有权解除合同，收回房屋。故人民法院只需要审查本案事实是否满足了合同约定的解除条件，只要条件达成就应当判决解除双方签订的租赁合同。本案中，被上诉人到2014年6月时仍未交纳本年度租金，致使上诉人无法通过合同实现自己收取租金的权益，被上诉人构成根本违约。现上诉人作为守约方，要求法院解除合同并无不当，故对双方签订的房屋租赁合同应予以解除并由被上诉人返还房屋及附属设施。原审法院适用的《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，是合同双方对解除合同条件无约定情形下的法定解除条款。原审法院依据该条款判决双方继续履行合同，而忽视了双方已在合同中就解除合同的条件作出约定这一事实，属于适用法律错误，本院予以纠正。
对于被上诉人在一、二审中关于行使先履行抗辩权的理由，本院认为，首先上诉人完成了交付出租房屋的主要合同义务，在事实上承租人已将大部分门面房转租给他人经营，并无证据显示所交付的房屋手续不全并且影响了承租人对门面房的使用收益；其次被上诉人并未提供证据证实上诉人有断水断电之事实，故其关于行使先履行抗辩权的理由无事实、法律依据。
关于违约金的认定，因双方在原审时均同意法院酌减，且法院酌减并无不当，故对原审法院关于违约金的认定应予以维持。综上，原审法院判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正，上诉人的部分上诉理由成立，其相关请求本院予以支持。本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持昌吉市人民法院（2014）昌民一初字第00872号民事判决第二、三、四项；即“二、被告龙腾富于本判决生效后十日内支付原告新疆麦趣尔集团有限责任公司租金250000元（2014年1月1日至2014年6月30日；三、被告龙腾富于本判决生效后十日内支付原告新疆麦趣尔集团有限责任公司违约金32500元；四、驳回原告新疆麦趣尔集团有限责任公司的其他诉讼请求；”
二、撤销昌吉市人民法院（2014）昌民一初字第00872号民事判决第一、五项；即，“一、原、被告2012年1月7日签订的《房屋出租合同》继续履行；”，“五、驳回反诉原告龙腾富的其他反诉请求。”
三、解除被上诉人龙腾福与上诉人新疆麦趣尔集团有限责任公司于2012年1月7日签订的《房屋出租合同》；
四、被上诉人龙腾福于本判决生效后十五日内向上诉人新疆麦趣尔集团有限责任公司返还位于昌吉市66区13间门面房屋及附属设施；
五、驳回被上诉人龙腾福的原审反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4025元，由被上诉人龙腾富负担3025元，上诉人新疆麦趣尔集团有限责任公司负担1000元，一审反诉费5039元，邮寄送达费100元，合计5139元，由被上诉人龙腾富负担。二审案件受理费4300元，由上诉人新疆麦趣尔集团有限责任公司负担1000元，被上诉人龙腾富负担3300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵建生
代理审判员 宋晓蕾
代理审判员 贾佳佳
二〇一四年十月十三日
书 记 员 钞 威