广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终12018号
上诉人（原审原告）：钱颖欣，女，汉族，1996年1月9日出生，住广东省佛山市南海区，
委托诉讼代理人：黄海勇，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：颜玉冰，广东法制盛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：叶国荣，男，汉族，1974年1月21日出生，住广东省佛山市南海区，
委托诉讼代理人：郑喜，广东正大联合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周健，广东正大联合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张艳华，女，汉族，1978年3月11日出生，住广东省佛山市南海区，
委托诉讼代理人：郑喜，广东正大联合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周健，广东正大联合律师事务所律师。
原审第三人：佛山市世汇房地产中介服务有限公司，住所广东省佛山市南海区狮山镇松岗大道南13号金叶阳光新城7、10座B11商铺，统一社会信用代码91440605MA4UTPGU5D。
法定代表人：劳柏韬。
上诉人钱颖欣因与被上诉人叶国荣、张艳华、原审第三人佛山市世汇房地产中介服务有限公司（以下简称世汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初5699号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
钱颖欣上诉请求：一、撤销一审判决；二、叶国荣、张艳华向钱颖欣返还定金10000元及支付违约金73800元；三、本案一、二审诉讼费用由叶国荣、张艳华承担。事实和理由：一、一审法院认为“钱颖欣实际上有义务于2017年3月1日前取得同贷书，与叶国荣、张艳华办理纳税过户手续，但钱颖欣在2017年3月1日前没有取得同贷书，未与叶国荣、张艳华办理纳税过户手续，故叶国荣、张艳华发函主张解除合同并不构成违约”。明显，“于2017年3月1日前取得同贷书的义务”是一审法院强加给钱颖欣的。在合同中，没有约定钱颖欣应在2017年3月1日前完�贷款手续，更无“若没有于2017年3月1日前完成贷款手续的，可以解除该房屋买卖合同”等相关约定。钱颖欣在履约期间一直争取尽快完成贷款手续，但叶国荣、张艳华以发函方式向钱颖欣主张单方解除合同，这明显属于违约行为，因此，本案应全部支持钱颖欣的诉讼请求。二、涉讼房屋的按揭贷款由始至终是以赖文帅的名义办理的，叶国荣、张艳华有不配合办理的故意。合同明确约定新房产证可任意指定产权人，对此双方是认可的。钱颖欣在涉讼合同签订不久后就指定以赖文帅的名义办理相关手续，这在三方后续的沟通事宜中可知。从与中介公司的聊天记录可知涉讼房屋是以赖文帅的名义办理，对该事实三方是知道的，叶国荣、张艳华有义务配合赖文帅办理手续。一审法院错误认为钱颖欣与叶国荣、张艳华分别到场办理手续，双方并无沟通。在钱颖欣积极解决涉�房屋过户问题时，叶国荣、张艳华已有解除涉讼合同的意思表示，具体可在叶国荣、张艳华与中介公司聊天中可知。三、一审法院认为涉讼合同并未约定银行审批可以作为取得同贷书、纳税过户时间的顺延因素是错误的，严重与事实不符。根据涉讼合同第六条第7项明确约定“如因房管局、银行、政府或不可抗力因素导致迟延，则时间相应顺延”。涉讼合同签订在2017年1月，银行放贷政策收紧，放贷速度较预期慢，是不可控制因素，应当予以顺延。四、一审法院认为取得同贷书是钱颖欣单方义务，认为钱颖欣在3月1日取得同贷书，这一认定是错误的，也违背了客观事实、政策影响、双方书面约定等客观原因，忽略了叶国荣、张艳华不协助办理手续这一重要事实。取得同贷书及办理过户是双方的共同义务，在合同有多种途径履行的情况下，双方应相互协商协助履行，叶�荣、张艳华无权单方面决定是否放弃，主要体现在叶国荣、张艳华无权忽略客观事实，单方面决定合同履行的最后期限，房屋的付款方式并不影响合同的履行。叶国荣、张艳华仅因钱颖欣未能在期限内取得同贷书就解除合同是没有法律依据的。叶国荣、张艳华在2017年3月18日单方发函解除合同时，并不具有合同解除的客观条件，钱颖欣当时已强烈拒绝解除合同。3月16日，中介公司已经知道取得同贷书，钱颖欣通过与中介沟通和发律师函的方式，与叶国荣、张艳华确定继续履行合同，叶国荣、张艳华不予以配合。叶国荣、张艳华拒绝办理过户手续的目的是将涉讼房屋另行出售，其拒绝履行合同的行为是违约行为。一审法院错误的认定钱颖欣有义务在3月1日获得同贷书并与叶国荣、张艳华办理过户手续，忽略了银行等客观因素，也对叶国荣、张艳华执意解除合同、不配�履行合同的行为视而不见，有悖公平。叶国荣、张艳华的行为给钱颖欣造成包括定金、按揭费用、利息、房价上涨、维权费用等损失。
叶国荣、张艳华辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。一、钱颖欣称涉讼房屋的手续以赖文帅的名义办理没有事实依据，虽然合同有特别约定可任意指定产权人，但是在合同签署后及办理贷款过程中，中介公司告诉叶国荣、张艳华是以钱颖欣的名义办理银行贷款手续，并且叶国荣、张艳华也根据中介公司要求的时间在1月19日前往银行办理贷款手续。当时，中介告知钱颖欣是以自己的名义办理，因为当天钱颖欣没有到达银行，是几天后才过去办理手续。钱颖欣称叶国荣、张艳华在3月16日的对话中明知赖文帅且对赖文帅作为产权人无异议，叶国荣、张艳华认为没有证据支持，因为在整个贷款手续过程中，叶国荣、张艳华没有收到钱颖欣或中介公司关于产权人变更为赖文帅的通知。叶国荣、张艳华按照中介公司要求的时间前往银行办理贷款手续，已经完成了办理贷款手续的义务。二、钱颖欣称银行不批准贷款是由于银行的原因，是不可抗力因素。银行不批准贷款有多方面原因，如果钱颖欣认为是由于银行的不可抗力行为应提供证据予以支持。本案的实际情况是由于钱颖欣自身原因导致银行不予批贷。三、涉讼合同已经明确约定钱颖欣应当在2017年3月1日前向叶国荣、张艳华支付首付款并办理缴税过户手续，但钱颖欣并没有在这一时间节点前完成约定的义务，并且本案不同于一般的房屋买卖交易，买方在整个买卖过程中没有出现过，也没有提供过联系方式，就连叶国荣、张艳华愿意与中介公司和买方协商解决此事时，中介公司也不愿意提供买方的联系方式。四、一审法�在判决书中认定同贷书是双方办理纳税过户手续的前提是正确的。在一审过程中，钱颖欣已经确认并且承认同贷书是双方办理纳税过户手续的前提条件，因此，一审法院依据钱颖欣的陈述并结合本案的事实作出的认定是有事实和法律依据的。
世汇公司在二审中未作陈述。
钱颖欣向一审法院起诉请求：1.叶国荣、张艳华向钱颖欣支付违约金73800元；2.叶国荣、张艳华向钱颖欣双倍返还定金20000元；3.叶国荣、张艳华承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2017年1月12日，叶国荣、张艳华（甲方、出售方）与钱颖欣（乙方、购买方）、世汇公司（丙方、经纪方）签订《房屋买卖合约》，约定：甲方出售位于狮山镇××炭路××东××花园××号房屋予乙方，建筑面积为92.54平方米，房地产权证号为南房预字第××，国有土地使用证号为佛府南�用（2009）第0606109号，成交价为738000元。付款方式：银行按揭付款；2017年1月12日乙方付给甲方定金10000元，甲方须提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助乙方申请银行按揭；乙方须于办理交税过户当天2017年3月1日前付给甲方首期楼款98000元；乙方付给甲方尾期楼款（申请款额）为630000元由银行直接划给甲方，银行到账后即视为甲方已收取相应楼款，如银行实际审批的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，两者相差金额乙方须在银行出具同意贷款书的三个工作日内以现金补足给甲方。如甲方违约，应将所有楼款全部退还给乙方，并将定金双倍退还给乙方，以及赔偿总楼款百分之十作为违约金；如乙方违约，甲方将不退还乙方所付定金，以及赔偿甲方总楼款百分之十作为违约金；任何一方恶意拖延办理手续进度，赔偿非违约方总楼价百分之十作为违约金。双方最后�定新房产证产权人由乙方任意指定。
同日，钱颖欣向叶国荣、张艳华支付定金10000元。
2017年1月19日，叶国荣、张艳华配合签署按揭贷款文件。
2017年1月23日，钱颖欣签署按揭贷款文件。
涉讼合同签订后至2017年3月9日期间，叶国荣、张艳华一直催促、询问世汇公司钱颖欣是否取得同贷书；世汇公司表示仍在办理。2017年3月9日，叶国荣、张艳华向世汇公司表示钱颖欣可以先给钱再放贷，并表示该星期出不了同贷书算钱颖欣违约。2017年3月14日，叶国荣、张艳华提出由于钱颖欣违约，要求解除合同。2017年3月16日，世汇公司向叶国荣、张艳华表示邮政银行同贷未下来，钱颖欣在交通银行那边的贷款也在申请。2017年3月18日，叶国荣、张艳华通过微信向世汇公司发送解约律师函，钱颖欣确认通过微信收到该律师函。
2017年3月17日，叶国荣、张艳华以钱颖欣身份证地址为收件地址向钱颖欣邮寄发出《律师函》，通知钱颖欣因其行为已构成违约，叶国荣、张艳华决定自函件发出之日解除涉讼合同，定金10000元不予退还。该函件于2017年3月31日退回。
2017年3月31日，钱颖欣两次向叶国荣、张艳华邮寄送达《律师函》，催促叶国荣、张艳华协助钱颖欣申请银行按揭及办理房屋过户手续，确定具体交税过户日期。
2017年4月15日，钱颖欣向叶国荣、张艳华送达《律师函》，认为叶国荣、张艳华已逾期12日未配合办理手续，主张解除涉讼合同。
2017年4月24日，钱颖欣提起本案诉讼。
庭审中，钱颖欣主张新产权人为赖文帅，并曾以赖文帅的名义向邮政储蓄银行申请按揭贷款，后因邮政储蓄银行贷款过慢，又同时向交通银行申请按揭贷款。叶国荣、张艳华确认曾协助钱颖欣向邮政储蓄银行申请按揭贷款，但认为贷款人是钱颖欣，而非赖文帅；后曾接到另一家银行咨询电话询问是否将房屋出售给一位赖姓人士，其表示不认识，后没有配合向该银行办理按揭贷款手续。
另查明，劳柏韬为世汇公司工作人员。
一审法院认为，虽涉讼合同中钱颖欣签名为代签，但合同明确注明钱颖欣代理人信息且该代理人在合同中签名，叶国荣、张艳华对此知悉且无异议，后又多次与世汇公司沟通，催促履约，可见叶国荣、张艳华对于代理人代为签订涉讼合同并无异议，故一审法院认为，涉讼合同中有关钱颖欣与叶国荣、张艳华房屋买卖合同关系的内容为双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应全面依约履行各自的义务。
钱颖欣虽主张叶国荣、张艳华未配合办理按揭贷款手续构成违约，但其一�叶国荣、张艳华曾于签约后配合办理按揭贷款手续，钱颖欣亦确认已经向邮政储蓄银行申请按揭贷款，故叶国荣、张艳华已经履行相应配合义务。其二，叶国荣、张艳华与世汇公司的通信显示，世汇公司一直表示按揭贷款仍在审批（包括邮政银行贷款及交通银行贷款），亦说明叶国荣、张艳华已经配合办理按揭贷款手续。其三，虽然涉讼合同约定房屋过户予钱颖欣指定的任意人，但钱颖欣未举证证明其或经纪方在履约过程中（在叶国荣、张艳华主张解除合同之前）曾经向叶国荣、张艳华披露过新的产权人信息；2017年2月双方签署按揭贷款文件时，钱颖欣与叶国荣、张艳华分别到场办理，双方并未当面沟通，故不能据此认定叶国荣、张艳华明知新产权人为赖文帅。在此情况下，即使叶国荣、张艳华对银行电话调查予以否认亦无过错，而钱颖欣亦未能举证证明其在合同约定的期限或合理期限内曾要求叶国荣、张艳华另行配合办理按揭贷款手续，应自行承担不利后果。其四，在钱颖欣向叶国荣、张艳华发送律师函催促办理银行按揭贷款、确定交税过户日期前，叶国荣、张艳华已经世汇公司向钱颖欣做出解约的意思表示，故不能仅凭钱颖欣律师函陈述采纳钱颖欣主张。综上，钱颖欣举证不足以证明叶国荣、张艳华存在不配合办理按揭贷款的行为，应自行承担不利后果，对其主张，一审法院不予采纳。
钱颖欣庭审中认为其取得同贷书是双方办理纳税过户手续的前提，而根据钱颖欣与世汇公司的通信，叶国荣、张艳华一直催促取得同贷书，且认为该同贷书流程应于3月1日前完成，故一审法院认为，双方实际上均同意同贷书之取得为办理纳税过户手续的前提。双方因钱颖欣未能在该期限内取得同贷书而未协商确定具体的纳税过户日期，叶国荣、张艳华对此并无过错，钱颖欣主张叶国荣、张艳华因此违约没有事实及法律依据，一审法院不予采纳。相反，涉讼合同并未约定银行审批可以作为取得同贷书、纳税过户的顺延因素，钱颖欣亦未提供其他证据证明双方有此约定，故根据涉讼合同约定及一审法院上述认定，钱颖欣实际上有义务于2017年3月1日前取得同贷书，与叶国荣、张艳华办理纳税过户手续。履约过程中，叶国荣、张艳华已多次向世汇公司催促取得同贷书，因叶国荣、张艳华并无钱颖欣联系方式，且世汇公司工作人员劳柏韬为钱颖欣签约代理人，故该催告为适格催告，而钱颖欣于2017年3月18日叶国荣、张艳华主张解除合同之前尚未取得同贷书，已经超过合理期限，构成违约，故叶国荣、张艳华发函主张解除合同、不同意继续履行合同手续合理有据，并不构成违约。综上，叶国荣、张艳华在履约过程中并无违约情形，钱颖欣诉请叶国荣、张艳华承担违约责任没有事实及法律依据，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回钱颖欣的诉讼请求。案件适用简易程序结案，案件受理费减半收取1072.5元（钱颖欣已预交），由钱颖欣负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
经审查，本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权�的除外”的规定，结合钱颖欣提出的上诉请求和理由，本案二审争议焦点为：叶国荣、张艳华是否违约，是否应向钱颖欣承担违约责任。对此，本院分析如下：
首先，根据查明的事实，叶国荣、张艳华于签约后配合办理了按揭贷款手续，虽然涉讼合同约定新房产证产权人由钱颖欣任意指定，但钱颖欣未能举证证明其或经纪方在履约过程中曾经向叶国荣、张艳华披露过新的产权人的信息，故不能据此认定叶国荣、张艳华明知新产权人为赖文帅，钱颖欣据此主张叶国荣、张艳华未配合办理按揭贷款手续，本院不予支持。其次，钱颖欣主张涉讼合同约定如因房管局、银行、政府或不可抗力因素导致延迟履行合同，则时间相应顺延，但其未能举证证明其未在2017年3月1日前取得同贷书是由于银行的原因，故其主张的合同履行时间顺延，缺乏依据，本院不予支持。再�，涉讼合同约定钱颖欣须于办理交税过户当天（2017年3月1日前）付给叶国荣、张艳华首期楼款98000元，由该约定可知，2017年3月1日前应办理交税过户手续，结合钱颖欣于一审时陈述“约定办妥同贷书后再交税过户”，一审法院认定钱颖欣实际上有义务于2017年3月1日前取得同贷书，符合双方的约定，钱颖欣上诉主张此义务为一审法院强加的，本院不予支持。鉴于合同履行过程中，叶国荣、张艳华已多次向中介公司催促取得同贷书，而钱颖欣一直未能取得同贷书，与叶国荣、张艳华办理交税过户手续，钱颖欣构成违约，故叶国荣、张艳华于2017年3月18日主张解除合同合理有据，并不构成违约。钱颖欣上诉主张叶国荣、张艳华违约，并据此要求叶国荣、张艳华返还定金10000元及支付违约金73800元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，钱颖欣的上诉请�不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1895元，由上诉人钱颖欣负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈笑尘
审判员 钱 伟
审判员 安 静
二〇一八年三月七日
书记员 周英洋