宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁01民再8号
原审上诉人（一审原告）王国忠，男，1952年10月8日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人庞麟，宁夏辅德律师事务所律师。
原审上诉人（一审原告）李月芳，女，1952年3月9日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人庞麟，宁夏辅德律师事务所律师。
原审被上诉人（一审被告）银川市农牧局，住所地：宁夏回族自治区银川市人民政府行政中心9层。
法定代表人刘西存，该局局长。
委托代理人贺倩、王瑞婷，宁夏银杜律师事务所律师。
原审上诉人李月芳、王国忠与原审被上诉人银川市农牧局房屋拆迁安置补偿纠纷一案，本院于2012年4月28日作出（2012）银民终字第251号民事判决，已经发生法律效力。2015年12月30日，宁夏回族自治区高级人民法院以该判决确有错误为由作出（2015）宁民监字第1号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2016年4月13日公开开庭审理了本案。原审上诉人李月芳及其与王国忠的委托代理人庞麟，原审被上诉人银川市农牧局的委托代理人贺倩、王瑞婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年4月12日，一审原告王国忠、李月芳诉至宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院称，1983年9月5日，王国忠、李月芳与银川市社队企业建材公司（银川市社队企业建材公司后更名为银川市乡镇企业局经济技术开发服务中心，均系银川市乡镇企业局下属单位，后合并为银川市农牧局）签订契约，约定王国忠、李月芳将其所有的13间私有房屋转让给银川市农牧局，定价17000元，同时约定银川市农牧局盖起家属楼后返还给王国忠、李月芳三间。协议签订后，银川市农牧局仅向王国忠、李月芳支付了17000元购房款，但返还三间房屋的义务一直未履行，王国忠、李月芳只能在已出卖给银川市农牧局的13间房屋中的三间房屋内居住，等待银川市农牧局返还三间安置房屋。后因规划变更，银川市农牧局将新建项目由家属楼变更为综合办公楼。无奈之下，王国忠、李月芳只能接收银川市农牧局返还的三间办公室，装修改造后居住至今。后双方多次协商返还房屋事宜，但均因返还房屋面积与约定不符未能达成一致。故王国忠、李月芳诉至法院，请求判令：一、银川市农牧局继续履行合同，将银川市兴庆区胜利小区房屋所有权登记在王国忠、李月芳名下或向王国忠、李月芳返还114.5平方米商品住宅房（位于银川市兴庆区胜利小区附近，楼层在3层以下），并协助王国忠、李月芳办理产权登记手续；二、本案诉讼费由银川市农牧局承担。
一审被告银川市农牧局辩称，王国忠、李月芳诉请缺乏事实依据。1983年9月5日王国忠、李月芳与银川市社队企业建材公司达成协议，约定王国忠、李月芳将其房屋转让给该公司，当时的市场价是17000元。考虑到王国忠、李月芳的居住情况，让王国忠、李月芳居住其中的3间。该片土地银川市农牧局委托银祥房地产开发公司建设了一栋6层办公楼，原来说留给王国忠、李月芳的3间房屋也就没有实现。1996年银祥房地产公司与王国忠、李月芳达成协议，拆除了王国忠、李月芳的房屋并承诺返还3间房屋，此时银川市农牧局已经没有义务将房屋交给王国忠、李月芳，但王国忠、李月芳未经银川市农牧局同意，在银川市农牧局办公楼的第六层居住至今。2009年12月就此事王国忠、李月芳将银祥房地产公司和我局列为被告诉至法院，后来因故撤诉。请驳回王国忠、李月芳诉讼请求。
银川市兴庆区人民法院一审查明，1983年9月5日，王国忠、李月芳与银川市社队企业建材公司签订了《契约》一份，二人将私有房屋共13间卖给银川市社队企业建材公司，双方协商定价17000元。该合同由二人签名，由银川市社队企业建材公司盖章，并由其负责人马芳签名。同日，银川市社队企业建材公司还向二人出具了证明一份，载明：“银川市社企建材公司盖起家属楼可留给甲方（注：指王国忠、李月芳）叁间”。后二人即在出卖给银川市社队企业建材公司的13间房屋中的3间居住。后银川市社队企业建材公司更名为银川市乡镇企业经济技术开发服务中心，为银川市乡镇企业管理局下设机构。1996年宁夏银祥房地产项目开发公司（以下简称银祥公司）承担银川市胜利北街2-16#片的危房改造任务，此片改造任务中包括银川市乡镇企业经济技术开发服务中心房地产666.1平方米（二人出卖给银川市社队企业建材公司的13间房屋即包括其中）。1996年9月12日银川市乡镇企业经济技术开发服务中心与银祥公司签订《拆迁房屋意向协议》，由银祥公司对上述房产进行拆迁并按银川市乡镇企业经济技术开发服务中心的要求建设633.6平方米的营业办公用房1-6层。1996年9月24日，银祥公司与王国忠签订了《协议书》，约定银祥公司拆迁王国忠原住乡镇企业局土木结构住房3间，银祥公司拆除后，在18个月内在3#楼给王国忠、李月芳安排65-68平方米住房一套，如在18个月内不能安排，从第19个月开始每月向王国忠、李月芳付房租120元；因王国忠、李月芳和乡镇企业局有契约，所以安排给王国忠、李月芳的住房面积由银祥公司从归还乡镇企业局的633.6平方米中扣除。同日，银祥公司向王国忠下发了《拆迁房屋临时凭证》，载明：“经上级批准，在胜利北街3号新建楼房，占用王国忠住用的住房3间，计建筑面积68平方米，须要住房先行迁出，迁入时另发正式迁入证，由住用人凭证迁入。分配地址：在胜利北街3号分配楼房3间由本户住用。”银祥公司承建的办公楼竣工后全部交给了银川市乡镇企业管理局。1998年3月27日，银祥公司将与原告王国忠签订的协议书收回，并出具证明载明：“建材公司属乡企局管辖，乡镇企业局已盖成办公楼，应由乡企局负责解决。协议收回（废除）”。1998年10月28日银川市乡镇企业经济技术开发服务中心与银祥公司签订《拆迁、安置、移交房屋协议》，明确银祥公司已按1996年9月12日双方签订的《拆迁房屋意向协议》的约定建成了六层营业办公楼，约定于签订本协议的次日交付；该协议约定了银川市乡镇企业经济技术开发服务中心与银祥公司的其他权利义务外，还约定：“本协议项下房屋中之六楼已由王国忠非正常居住，经协商，由银川市乡镇企业经济技术开发服务中心向银祥公司支付35000元，银祥公司负责在胜利北街3号楼为银川市乡镇企业经济技术开发服务中心解决一套62.44平方米的住房，产权归银川市乡镇企业经济技术开发服务中心所有；银祥公司将房产手续移交完毕后，银川市乡镇企业经济技术开发服务中心即向银祥公司支付35000元，六楼住房与银祥公司再无牵连”。1999年6月28日银祥公司承建的上述办公楼的所有权登记至银川市乡镇企业管理局名下，房屋坐落登记为“胜利北街2-16号综合办公楼1-6层”，产别为国有。王国忠、李月芳一直居住该办公楼第六层。银祥公司按约定将胜利小区3号楼一套面积为62.44平方米的房屋所有权登记至银川市乡镇企业管理局名下，但王国忠、李月芳不愿占有该房屋。2002年银川市乡镇企业管理局与其他机关合并为被告银川市农牧局。王国忠、李月芳现诉至法院，请求判令：一、银川市农牧局继续履行合同，将银川市兴庆区胜利小区3-4-601室的房屋所有权登记在王国忠、李月芳名下或向王国忠、李月芳返还114.5平方米商品住宅房（位于银川市兴庆区胜利小区附近，楼层在3层以下），并协助王国忠、李月芳办理产权登记手续；二、本案诉讼费由银川市农牧局承担。银川市社队企业建材公司与王国忠、李月芳签订房屋买卖合同的经办人马芳称，留给王国忠、李月芳叁间房屋是指留给王国忠、李月芳所有权。
银川市兴庆区人民法院一审认为，王国忠、李月芳与银川市社队企业建材公司签订的《契约》及银川市社队企业建材公司向王国忠、李月芳出具的《证明》是双方真实意思表示，对双方均有约束力；双方交易互负对价，银川市社队企业建材公司向王国忠、李月芳支付了购房款17000元。签订契约后银川市社队企业建材公司出具的证明应视为是对契约的补充，与契约具有同等的法律效力。虽然经办人马芳称留给王国忠、李月芳房屋所有权，但这只是马芳的个人意见，并不能代表银川市农牧局和银川市社队企业建材公司的意见，银川市社队企业建材公司并未明确表示留给王国忠、李月芳的房屋归王国忠、李月芳所有，双方也未对面积作出约定。现银川市农牧局作为银川市社队企业建材公司的权利义务承受人，拒绝为王国忠、李月芳办理房屋所有权登记是其行使合同权利的行为，并不违反约定，且王国忠、李月芳也一直在银川市农牧局的房屋中居住至今，王国忠、李月芳又不愿意居住银川市农牧局名下另一套62.44平方米的房屋，故王国忠、李月芳的诉讼请求法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，银川市兴庆区人民法院于2011年9月22日作出（2011）兴民初字第2320号民事判决，判决：驳回原告王国忠、李月芳的诉讼请求。案件受理费5900元，由原告王国忠、李月芳负担。
宣判后，王国忠、李月芳不服，向本院提起上诉称，一审法院认定事实错误，根据双方当事人签订的《契约》和建材公司向王国忠、李月芳出具的《证明》，结合时任建材公司法定代表人马芳的称述来看，完全可以认定双方约定的就是房屋所有权而非使用权。双方虽然没有就返还房屋的面积做出约定，但银川市农牧局向王国忠、李月芳交付的位于银川市兴庆区胜利小区的房屋的实际面积为114.5平方米，且王国忠、李月芳已经在该房屋内居住达13年之久，实际上，双方已经将返还房屋的面积确定为114.5平方米。综上，请求撤销原判，依法改判由银川市农牧局继续履行合同，将王国忠、李月芳现居住的银川市兴庆区胜利小区登记在王国忠、李月芳名下或向王国忠、李月芳返还114.5平方米商品房（位于银川市兴庆区胜利小区附近，楼层在3层以下）。
被上诉人银川市农牧局辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审中没有提交新的证据。二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院二审认为，1983年9月5日，王国忠、李月芳与建材公司签订《契约》一份，约定将二人所有的房屋十三间以17000元卖给银川市社队企业建材公司。二审中，王国忠、李月芳述称房屋卖掉后将会导致无房居住，在签订《契约》的同日向建材公司反映了这一情况，后建材公司出具《证明》，承诺留给王国忠、李月芳三间房屋用于居住。现王国忠、李月芳主张给其居住的三间房屋就是给付房屋所有权，对此并无证据证实，银川市农牧局也不予认可，且在该《证明》中也没有房屋面积的表述。原建材公司经办人马芳称留给王国忠、李月芳房屋所有权，但这只是马芳的个人意见，并不能代表银川市农牧局和建材公司的意见。综上，王国忠、李月芳的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，处理结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5900元，由上诉人王国忠、李月芳负担。
再审过程中，原审上诉人王国忠、李月芳称，一、李月芳、王国忠与银川市农牧局约定买卖对价为1.7万元现金外加返还三间新建楼房；《证明》约定留给李月芳、王国忠三间而非是借给，另外，涉案的三间房屋是李月芳、王国忠唯一的住所，正是由于银川市农牧局承诺返还三间新建楼房，李月芳、王国忠才答应出卖房屋。二、关于返还房屋面积问题。1983年9月5日李月芳、王国忠与银川市社队企业建材公司约定该公司盖起家属楼后，留给李月芳、王国忠三间；1996年9月24日李月芳、王国忠与银祥公司签订的协议约定：银祥公司拆除李月芳、王国忠住房后给李月芳、王国忠安排3号楼最大的三间住房。“房屋面积65-68平米”是银祥公司在未征得李月芳、王国忠同意的情况下擅自添加，李月芳、王国忠不予认可，李月芳、王国忠有权主张返还3号楼最大三间住房，现李月芳、王国忠所居住的房屋的实测面积为114.5平米。三、马芳作为当时的经办人，其本人认可《证明》中的“留给”是指给予所有权，马芳的证言应该作为认定案件事实的依据。请求：1、撤销（2011）兴民初字第2320号民事判决和（2012）银民终字第251号民事判决，依法改判银川市农牧局继续履行合同，将银川市胜利小区3-4-601室的所有权登记在李月芳、王国忠名下或向李月芳、王国忠返还114.5平方米的商品房（位于银川市兴庆区胜利小区附近，楼层在3层以下），并协助王国忠、李月芳办理产权登记手续；2、一审、二审诉讼费由银川市农牧局承担。
再审期间，原审上诉人王国忠、李月芳未提交新的证据材料。
原审被上诉人银川市农牧局辩称，一、协议签订的留给是所有权还是使用权无明确约定。银川市农牧局与银祥公司的拆迁安置移交协议第五条，印证了银川市农牧局未有将房子的所有权交付给李月芳、王国忠的意思，一审中，马芳的证言只能代表其个人意思，并且在八十年代，作为单位来说不可能承诺交付所有权，房屋的所有权必须要经过房改程序；二、双方签订的协议、《证明》均认可履行合同条件是“盖起家属楼后”。事实上并没有盖家属楼而是盖了办公楼，因此从事实来讲合同无法履行；三、家属楼的三间与办公楼的三间面积、性质均不能等同，而李月芳、王国忠在没有合法手续的情形下，主动占有三间办公楼，不能视为银川市农牧局对其实际的补偿；四、根据法庭查明的事实，拆迁之前，王国忠、李月芳临时占用的三间房屋面积为68平米，银川市农牧局准备供其无偿使用的一套房屋面积为62.44平米，这两套房屋的面积相当，而李月芳、王国忠实际占用的办公楼面积114.5平米，与即将提供给其的房屋面积相差较大，可以看出不是银川市农牧局的真实意思表示；五、李月芳、王国忠与银祥公司的协议不能约束银川市农牧局，其提交的凭证不能证明其拥有房屋的所有权。李月芳、王国忠在原二审中自认“农牧局口头承诺盖完家属楼后让我们居住，所以出具证明一份”，依次可见李月芳、王国忠知道留三间房是供其居住而非所有，银川市农牧局出于人道主义，无偿提供房屋供其居住，但李月芳、王国忠对所提供的62.44平米房屋不满意，仍然强行住入银川市农牧局的办公楼，直至十几年李月芳、王国忠并没有被强行迁出，其索要房屋所有权于法于理均无依据。
再审期间，原审被上诉人银川市农牧局未提交证据材料。
再审查明，1999年6月28日，银祥公司按约定将坐落于银川市城区胜利小区（建筑面积62平方米）的房屋所有权登记至银川市乡镇企业管理局名下。
再审查明的其他事实与原一审、二审查明的事实一致，本院予以确认。
本院再审认为，根据本案事实和双方当事人的诉辩主张，本案再审程序中争议焦点是：双方诉争的三间房屋的安置补偿利益的归属。一、王国忠、李月芳提供的《证明》上记载“留给甲方叁间”的真实意思。银川市社队企业建材公司在与王国忠、李月芳签订《契约》的当天，又向王国忠、李月芳出具了《证明》，该《证明》系对其签订《契约》的补充，与《契约》具有同等的法律效力。王国忠、李月芳提供的《证明》为时任银川市社队企业建材公司法定代表人的马芳出具并加盖银川市社队企业建材公司的印章，在双方对“留给叁间”是房屋所有权还是居住权说法不一致时，根据证据规则应作出不利于《证明》出具方银川市社队企业建材公司的解释，且时任银川市社队企业建材公司法定代表人的马芳在其证言中解释“《证明》上的‘留给甲方叁间’是指房屋的所有权，据此，可以认定“留给叁间”是指留给房屋所有权并非居住权。二、安置补偿利益的享有。1996年9月24日，银祥公司与王国忠签订的《协议书》约定：银祥公司拆迁王国忠原住乡镇企业局土木结构住房3间，银祥公司拆除后，在18个月内在3#楼给王国忠、李月芳安排65-68平方米住房一套，如在18个月内不能安排，从第19个月开始每月向王国忠、李月芳付房租120元。”银祥公司在当日向王国忠下发的《拆迁房屋临时凭证》载明：“……占用王国忠住用的住房3间，计建筑面积68平方米，须要住房先行迁出，迁入时另发正式迁入证，由住用人凭证迁入。分配地址：在胜利北街3号分配楼房3间由本户住用。”上述事实证明，王国忠、李月芳享有建筑面积为68平方米的三间房屋安置补偿利益。三、安置补偿义务的承担。银祥公司1998年3月27日将其与王国忠签订的协议书收回，并出具《证明》一份，载明：“建材公司属乡镇企局管辖，乡镇企业局已盖成办公楼，应由乡镇企业局负责解决，协议收回（废除）”。该《证明》是在王国忠、李月芳入住涉案房屋后出具。1998年10月28日银川市乡镇企业经济技术开发服务中心与银祥公司签订的《拆迁、安置、移交房屋协议》约定：“五、本协议项下房屋中之六楼已由王国忠非正常居住，经协商，由银川市乡镇企业经济技术开发服务中心向银祥公司支付35000元，银祥公司负责在胜利北街3号楼为银川市乡镇企业经济技术开发服务中心解决一套62.44平方米的住房，产权归银川市乡镇企业经济技术开发服务中心所有；银祥公司将房产手续移交完毕后，银川市乡镇企业经济技术开发服务中心即向银祥公司支付35000元，六楼住房与银祥公司再无牵连”。上述事实证明银祥公司将其对王国忠、李月芳的安置补偿义务转移给了银川市乡镇企业经济技术开发服务中心，即银川市农牧局负有对王国忠、李月芳安置补偿义务。
综上，按照双方的约定，银川市农牧局负有为王国忠、李月芳安置坐落于银川市兴庆区胜利北街面积68平米住房一套及协助办理产权证的义务。对王国忠、李月芳向银川市农牧局主张将涉案房屋（银川市兴庆区胜利小区）作为安置房屋并办理产权过户登记的请求，已超出银祥公司出具《证明》载明的房屋面积范围，依法不予支持。考虑到登记在银川市农牧局名下的坐落于银川市城区胜利小区住房面积为62平方米，为了解决问题，根据公平原则，可由银川市农牧局将该套住房变更登记在王国忠、李月芳名下，不足房屋面积（68平方米-62平方米）6平方米由银川市农牧局按该地段同类房屋的现行市场价格向王国忠、李月芳予以货币补偿。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，实体处理失当，应予以改判。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，第一百七十条第一款第（二）项、第（三）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2012）银民终字第251号民事判决及宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2011）兴民初字第2320号民事判决；
二、原审被上诉人银川市农牧局于本判决生效之日起三十日内将坐落于银川市城区胜利小区（建筑面积62平方米）安置给原审上诉人王国忠、李月芳，并协助王国忠、李月芳办理产权过户手续；
三、原审被上诉人银川市农牧局于本判决生效之日起三十日内按银川市兴庆区胜利小区地段同类房屋的2016年度市场价格向原审上诉人王国忠、李月芳补偿6平方米房屋面积差价；
四、驳回原审上诉人王国忠、李月芳的其他诉讼请求。
一审案件受理费5900元，二审案件受理费5900元，均由原审被上诉人银川市农牧局负担。
本判决为终审判决。
审判长 范宁萍
审判员 刘利英
审判员 施 蔚
二〇一六年六月二日
书记员 陈丽萍
附：本案适用相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第二百零七条?人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。