河南省平顶山�中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）平民三终字第76号
上诉人（原审被告）璩中宝，男，1945年4月30日出生。
委托代理人王军民，河南国丰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）魏艳花，女，1967年11月12日出生。
委托代理人丁盈春，平顶山市卫东区建设路法律服务所工作人员。
原审被告平顶山市鹏宇房地产开发有限公司。
法定代表人ＸＸ宇。
委托代理人代水兰，女，1968年7月27日出生。
原审被告魏海水，男，1945年3月12日出生。
上诉人璩中宝因与被上诉人魏艳花、原审被告平顶山市鹏宇房地产开发有限公司（以下简称鹏宇公司）、魏海水财产损害赔偿纠纷一案，不服平顶山市卫东区人民法院（2014）卫民初字第23号民事判决，向本院提起上诉，本院2015年1月12日立案受理后依法组成合议庭，于2015年1月30日公开开庭进行了审理。上诉人璩中宝及委托代理人�军民，被上诉人魏艳花及委托代理人丁盈春，原审被告鹏宇公司的委托代理人代水兰，原审被告魏海水到庭参加了诉讼。
原审查明，魏艳花与魏海水系父女关系。1995年4月4日，魏艳花取得原平顶山市卫东区东高皇乡大营五组的村镇房屋所有权证（产权证号：平卫东字第000**号），该房产证显示：房屋所有权人为魏艳花一人；系1990年7月自建房；房屋坐落于东高皇乡大营村五组；共计六间，其中三间住房、二间厨房、一间卫生间；房屋总建筑面积为102.30平方米，宅基地使用面积为158.70平方米。后魏艳花与赵金良因感情不和于1995年4月28日离婚，争议房产经调解归魏艳花所有。
1996年9月，魏海水与璩中宝协商购买魏艳花名下房屋事宜，双方约定将该房屋及宅院以50000元价格转让给璩中宝。1996年9月8日，魏海水收到璩中宝现金36000元；同月16日，魏海水收到璩中宝现金14000�。由魏海水向璩中宝分别出具收据，经手人赵长林在两份收据上签字。魏海水收到璩中宝交来的购房款共计50000元后，与璩中宝于1996年11月12日签订书面转让房屋协议书，该协议内容为：原卫东区东高皇乡大营七组魏海水的女儿魏艳花在乡政府后边有宅基地一处，总面积158.7平方米，建有主房三间建筑面积72平方米。厨房二间建筑面积22.2平方米，卫生间一间建筑面积8.1平方米。于1990年7月建成，砖混结构，四至：东路、西赵文德、南路、北路。经协商以50000元转让给本村八组村民璩中宝，房屋产权归璩中宝，由璩中宝使用管理。特立字据，以此为证，永不返回。魏海水、璩中宝及中间人赵长林均在该协议上签字。魏海水将魏艳花的房产证及房屋宅院交付给璩中宝。璩中宝购买房屋后，在该房屋宅院居住。
魏艳花后于2012年以确认魏海水与璩中宝之间签订的房屋转让协�无效为诉求诉至法院，平顶山市中级人民法院于2012年12月9日作出（2012）平民三终字第802号民事判决书，其中根据《中华人民共和国物权法》第十五条以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，“房屋出卖人魏海水作为魏艳花父亲，持有房屋产权证明并将房产有效交付给买受人璩中宝使用，璩中宝有理由相信魏海水对所涉房屋具有处分权。”“应确认璩中宝与魏海水所签订的房屋转让协议为有效协议，魏艳花以一直不知情为由主张其父亲魏海水的卖房行为属于无权处分应为无效，无事实和法律依据，不予支持。”判决驳回魏艳花的诉讼请求。该民事判决为终审判决，现已生效。
2011年6月20日，璩中宝（乙方）与鹏宇公司（甲方）签订《拆迁安置补偿协议书》，该协议约定内容有：乙方向甲方提供宅基地面积150平方米�甲方补偿乙方楼房面积155平方米；甲方每月补偿乙方临时安置补助费（租房费）500元，每户暂定24个月，先预支12个月，合计6000元；临时安置前甲方补给乙方每户300元搬家费；甲方补偿乙方楼房位置分别在二层H户、三十一层G户；户型标准有两室两厅80-90平方米，三室两厅120-130平方米，以竣工后房产局测定的面积为准；并约定乙方所分楼房面积高于宅基地面积的，在3㎡范围内乙方以每平方米成本价格2600元以现金方式补偿给甲方，超过3㎡范围按市场销售价乙方给甲方交付差价（交房时补齐差价款）。协议书签订后，该房产被鹏宇公司拆除，并向璩中宝支付临时安置补助费6000元及搬家费300元。《拆迁安置补偿协议书》约定补偿的房屋现尚未建设竣工并交付。
原审认为，公民个人的合法财产受法律的保护，任何人不得违反法律规定实施侵害，行为人因过错侵害他人民�权益，应当依法承担赔偿损失等侵权责任。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）第九条第一款的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”以及第十五条的规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”我国物权法律制度实行物权区分原则，即物权与债权的法律效力相互区分，物权变动的法律根据与债权的法律根据相互区分：物权变动的效力根据物权法规定实行不动产登记和动产交付的公示公信原则，而不是根据合同是否有效来确定物权是否发生变动。而合同的效力是以合同当事人的意思表示真实一致为合同债权生效的充分根据，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同依照合同法律规定生效后，一方当事人不能履行合同约定的“有关设立、变更、转让和消灭不动产物权”义务的，根据合同债权的相对性原则，对方当事人有权要求违约方当事人依法或依约承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，如无法律规定或约定，不得要求合同当事人以外的其他民事主体承担违约责任。
本案中，根据《物权法》第十四条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”魏海水与璩中宝之间订立的关于位于本市原东高皇乡大营五组的村镇房屋的转让协议，在平顶山市中级人民法院（2012）平民三终字第802号民事判决书中确认为有效协议，则璩中宝可以要求魏海水履行合同义务，魏海水也已实际履行了�付房屋的合同义务。但因争议房产的“村镇房屋所有权证”（产权证号：平卫东字第00060号）登记所有权为魏艳花一人，未进行变更或转让登记，根据物权法律规定，该房产实际所有权人仍为魏艳花。但该生效判决认为“房屋出卖人魏海水作为魏艳花父亲，持有房屋产权证明并将房产有效交付给买受人璩中宝使用，璩中宝有理由相信魏海水对所涉房屋具有处分权。”“魏艳花以一直不知情为由主张其父亲魏海水的卖房行为属于无权处分应为无效，无事实和法律依据，不予支持。”确认的是魏艳花要求认定转让协议为无效合同的诉请不予支持，而非认定魏艳花非该房屋所有人。但是，魏艳花关于一直不知情其父亲魏海水卖房行为的理由，无事实和法律依据，“璩中宝有理由相信魏海水对所涉房屋具有处分权。”故对于诉争房屋被魏海水处分转让以及其后被璩中宝交予鹏宇公司拆迁拆除，魏艳花应承担相应的责任。但是，魏海水未经所有权人魏艳花同意或授权私自处分他人财产，璩中宝明知该房屋属于魏艳花所有，未明确魏海水是否取得魏艳花同意或授权便从魏海水处购买该房屋，且未于其后取得魏艳花的追认，因此魏海水、璩中宝均具有一定过错，应承担相应的侵权责任。
因魏海水未经魏艳花同意或者授权而无权处分魏艳花的房屋，具有一定过错；鹏宇公司仅以璩中宝持有的房屋买卖协议即与其签订拆迁安置补偿协议，而未查清确定房屋公示公信的法定所有人，亦具有一定过错，但其在庭审中称愿意按照法院判决交付补偿房屋。现诉争房屋已被鹏宇公司拆除并与璩中宝签订拆迁安置补偿协议，协议约定璩中宝应获补偿房屋面积为155平方米，但补偿房屋现未建成验收并交付，故根据《中华人民共和国侵权责任法》第十五条的�定，由璩中宝、鹏宇公司向魏艳花赔偿璩中宝应获补偿房屋一套，具体赔偿面积按照魏艳花、璩中宝的过错程度酌定为77.50平方米，可待实际建成验收合格后由鹏宇公司直接向魏艳花交付。魏海水承担连带给付房屋不能的责任。因璩中宝与鹏宇公司之间的拆迁安置补偿协议约定补偿房屋两套：分别在二层H户、三十一层G户；设计户型面积有80-90平方米、120-130平方米，但现不能确定该两套补偿房屋面积，约定以竣工后房产局测定面积为准，故待房屋实际建成后按照实际测定建筑面积为准，并按照补偿协议约定的差价处理方式多退少补：超出77.50平方米面积的由魏艳花向鹏宇公司补偿差价，不足77.50平方米面积的由鹏宇公司直接向魏艳花补偿差价。璩中宝因此造成房屋买卖合同权利无法完全实现导致的损失，可另行要求魏海水依法或依照合同承担相应责任。
鹏宇公司在�补偿协议签订后将该争议房产予以拆除，并向璩中宝支付了临时安置补助费6000元和搬家费300元。因争议房屋在魏海水转让后一直由璩中宝居住，魏艳花在魏海水转让房屋前及之后均未在此居住，故璩中宝有权获得拆迁房屋临时安置补助费和搬家费，魏艳花该项诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条、第三十七条、第一百零六条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十四条之规定，判决：一、璩中宝、平顶山市鹏宇房地产开发有限公司按照《拆迁安置补偿协议书》将璩中宝应获补偿的一套房屋在建成并经验收合格后向魏艳花进行赔偿交付。（应赔偿交付房屋面积为77.50平方米，实际赔偿交付的房屋按照建成后实际测定建筑面积为准，并按照�拆迁安置补偿协议书》约定方式进行差价补偿：实际建筑面积超出77.50平方米的，由魏艳花向平顶山市鹏宇房地产开发有限公司补偿差价；实际建筑面积不足77.50平方米的，由平顶山市鹏宇房地产开发有限公司向魏艳花补偿差价）。二、魏海水对本判决第一项承担给付房屋不能的赔偿责任。三、驳回魏艳花的其他诉讼请求。案件受理费7395元，由魏海水负担3745元，魏艳花负担3650元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
原审宣判后，璩中宝不服，提起上诉。其主要上诉理由是，1.一审适用法律错误。一审判决故意混淆物权与债权的概念，一审法院独创了什么所谓的“我国物权法律制度实行物权区分原则，即物权与债权的法律效力相互区分……，而不是根据合同是否有效来确定物权是否发生变动……”。合同是引起物权设立、变更、转让和消灭的原因，没有合同、物权变动就是“无源之水、无本之木”。“不是根据合同的效力来确定物权是否发生变动”，请问如果合同无效，能引起物权变动吗？就不动产来说，有关不动产的合同内容，尽管常常在物权法中加以规定，但我国法律历来承认有关房地产转让的合同本质上是一种民事合同，应适用民法关于合同的一般规定。在这点上与债权合同不存在差异。我国法律也不承认在不动产转让合同中存在债权合同与物权合同两个合同，而是认为不动产的交付仅为依据不动产买卖合同所产生的义务，而不动产登记也要以不动产买卖合同为依据。从最高人民法院1995年《关于审理＜中华人民共和国房地产法＞施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第12条的规定：“转让合同签定后，双方当事人应按合同约定和法律规定……”来看，我国法院并未承认不动产的登记或交付是独立于买卖合同之外的物权行为，而相反认为他们是买卖合同的一个组成部分。在我国司法实践中，如果不动产买卖合同被宣告无效或被撤销，即使不动产已交付、登记，也应撤销登记，这更表明我国司法实践并未承认物权行为的无因性，而是认为物权行为是债权合同的组成部分。就不动产登记来说，本身并非民事行为，而是行政行为，主要目的是通过公示而产生公信力、对抗力，是实现物权的手段而非产生物权的原因，债权合同才是物权发生的原因。就本案而言，正是基于双方签订的房屋转让协议，才将房屋交付给璩中宝居住。双方的合同履行完毕，房屋所有权也转移完毕。2.一审认定事实错误。认定璩中宝具有过错，应承担相应的侵权责任，没有事实和法律依据。魏海水作为魏艳花父亲，持有房屋产权证明并将房产有效交付给买受人璩中宝，璩中宝有理由相信魏海水对所涉房屋具有处分权，璩中宝也是善意取得。在平顶山市中级人民法院（2012）平民三终字第802号民事判决书中“魏艳花以一直不知情为由主张其父亲魏海水的卖房行为属于无权处分应为无效，该判决认定魏艳花的主张无事实和法律依据，驳回魏艳花的诉讼请求”，从该判决认定来看，璩中宝签协议、买房子并没有过错。3.一审实体处理错误。平顶山市中级人民法院（2012）平民三终字第802号民事判决书认定：应确认璩中宝与魏海水所签的房屋转让协议为有效协议。既然为有效协议，本案璩中宝也是善意取得的该房屋，根据物权法第106条的规定，魏艳花应当向无处分权的人请求赔偿损失，即魏海水来进行主张，魏艳花向璩中宝和鹏宇公司主张，没有法律依据。再者农村宅基地没有任何法律规定要进行物权变更登记，本案房屋自协议生效之日，也实际交付给了璩中宝，房屋所有权就是归璩中宝所有的。璩中宝与鹏宇公司签订的安置补偿协议书，是大营村集体组织依法对宅基地使用情况作出的调整，是对占有宅基地的补偿，是在村集体全部成员通过的补偿方案基础上而签订的，璩中宝作为村集体组织的一员，应当享有宅基地补偿权，而魏艳花作为非本集体组织成员，无权享有，其诉讼请求不符合法律规定，依法应予驳回。魏艳花起诉的诉讼请求和理由是财产损害赔偿，如果查明损害成立只能由侵权人或者无处分权人恢复原状或者赔偿损失等，一审判决交付77.5平方米的房屋，显然与魏艳花的诉讼请求不是一个法律关系。请求二审法院依法撤销原判，判决驳回魏艳花的诉讼请求，上诉费由魏艳花承担。
魏艳花答辩称，一审判决适当，适用法律正确，请求驳回璩中宝的上诉请求。本案诉争的房屋是农村宅基地，不允许买卖，而取得宅基地的使用权，系魏艳花与前夫离婚的时间内、经法院将共同财产也就是所诉房屋给了魏艳华。在本案中璩中宝和其他两位被上诉人将登记在魏艳花名下的房产拆毁，并由璩中宝和开放商签订了拆迁安置补偿协议，致使魏艳花财产受到损失，根据物权法的规定，璩中宝和其他两位被上诉人应当对魏艳花的财产损失承担赔偿责任，三者系共同侵权。基于璩中宝与房地产开发公司签订的房地产开发协议是魏艳花的房产，因此，房地产开发公司与璩中宝签订的合同中的房产应当归魏艳花。璩中宝一直认为魏艳花并不是大营的村民，但是魏艳花取得的该处宅基地的依据是卫东区人民法院（1995）卫民初字第167�民事调解书，房屋属于魏艳花所有，这是魏艳花依法取得的财产，并且魏艳花依法对于取得的宅基地使用权依法进行了登记，所以产权人应当是魏艳花。璩中宝刻意隐瞒产权没有变更的事实，而与房地产开发公司签订拆迁补偿协议，并不是璩中宝所说是善意取得。
鹏宇公司答辩称，拆迁户很多都是大营村的村民，但是大营村办房产证的很少，基本上都没有办理房产证，当时都是跟住户所在的村、组长一起签订合同，拆迁当时鹏宇公司是挨家挨户通知的，拆迁时鹏宇公司不知道房子有纠纷，当时鹏宇公司是与璩中宝签订的合同，现在房子还没有交工，鹏宇公司一直支付着房租，璩中宝与魏艳花谁的官司打赢，鹏宇公司就将补偿的房子按照法院的判决给谁。
魏海水答辩称，房子没有卖给璩中宝，是长期租给璩中宝的，如果璩中宝说是卖给他的，他为什么不办房产证�
本院认为，本案中谁侵害了魏艳花的财产权，谁应承担责任，原审法院应予查证确定。综上，原审判决认定基本事实不清。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销平顶山市卫东区人民法院（2014）卫民初字第23号民事判决。
二、发回平顶山市卫东区人民法院重审。
审判长 陈亚超
审判员 尚少辉
审判员 李新保
二〇一五年二月二十八日
书记员 卫 娜