江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣07民终43号
上诉人（原审原告）何志勇。
上诉人（原审原告）廖莉莉。
委托代理人阙持金，江西红土地律师事务所律师，系两上诉人的共同委托代理人。
被上诉人（原审被告）廖财生。
被上诉人（原审被告）杨玲。
被上诉人（原审被告）廖旸。
委托代理人李明云，江西国兴律师事务所律师，系三被上诉人共同的委托代理人。
上诉人何志勇、廖莉莉因与被上诉人廖财生、杨玲、廖旸房屋买卖合同及相邻通行纠纷一案，不服兴国县人民法院（2015）兴民二初字第455号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：一、原告何志勇、廖莉莉系夫妻关系，被告廖财生、杨玲系夫妻关系，被告廖旸系被告廖财生、杨玲夫妇之子。原告廖莉莉系被告廖财生胞妹。原、被告讼争房屋座落于兴国县潋江镇马屋山4号，系被告廖财生、杨玲于1997年所建，1998年1月12日以被告廖财生、杨玲名字办理兴国用（98）字第2B2904-281号国有土地使用证，该证载明：用地面积333.19m2。2000年9月8日，以被告廖旸名字办理房屋产权证，该证载明：房屋砖混结构四层，建筑面积454.80m2。二、2006年11月17日，原告夫妇与被告廖财生、杨玲夫妇订立《房子转让协议》，协议内容：“甲方：廖财生、杨玲乙方：何志勇廖莉莉一、甲方在兴国县潋江镇马屋山4号房子一栋，转让于乙方。二、房子价格为十九万五千元整（19.5万元）已付清，该房子不得转让给别人。三、房子侧面空地属甲方所有，乙方只有临时使用权。四、房子过户费用由乙方承担。经双方协商，特立此字据执笔人：廖某戊甲方：廖财生、杨玲乙方：何志勇在场人：赖某某悉步国辉2006年11月17日”。原告夫妇按协议向被告夫妇支付了房屋价款19.5万元。2013年4月7日，被告杨玲向原告廖莉莉出具承诺书，承诺书内容：“本人在筲箕村的老房子到2013年底前过户给廖莉莉承诺人：杨玲2013.4.7在场人赖某某、廖某丁、何某乙、廖某戊”。庭审中，杨玲称当时写承诺书因为原告何志勇阻碍建房，并担心何志勇和廖莉莉离婚。证人廖某戊（系原告廖莉莉胞兄，被告廖财生胞弟）证人步国辉（系原告廖莉莉姐夫，被告廖财生妹夫），证人赖某某（系原告廖莉莉，被告廖财生之妹夫）均证实：转让房屋时，双方没有提及房屋四至界址。该争议房屋座向左侧有一空地是被告菜地，菜地经争议房屋围墙大门，及房屋门口空地，通过左侧围墙一小门进入菜地。现菜地被告已于2013年建造房屋。订立房屋转让协议时，被告廖旸在俄罗斯求学，没有在协议上签字。
原告的诉讼请求为：1、确认《房子转让协议》有效；2、判令被告履行房屋及土地过户手续；3、被告承担违约责任7万元；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第三项诉讼请求即判令被告从2006年11月17日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金至过户时止。
原审法院认为：讼争房屋所有权人登记的是被告廖旸，被告廖旸没有在房屋转让协议中签名，但房屋土地使用证使用人是被告廖财生、杨玲夫妇，被告廖旸是被告廖财生、杨玲夫妇之子，建造房屋时，被告廖旸未成年，原、被告又是亲戚关系，故转让房屋时，原告何志勇、廖莉莉夫妇有理由相信，被告三人已达成转让房屋的一致意见，被告廖财生、杨玲已构成表见代理，原审法院认定原、被告之间的房屋转让协议合法、有效。因房屋转让协议中，转让房屋的界址范围不明，故推定原、被告转让房屋的界址为该房屋的齐檐滴水范围之内的土地使用权和房屋所有权。至于围墙之内余坪归属，不是本案处理范围。引起本案纠纷，原、被告均应承担相应的民事责任，故驳回原告要求被告承担违约金的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条之规定，判决：一、座落在兴国县潋江镇马屋山4号房屋（含土地使用权）归原告何志勇、廖莉莉所有，该房屋范围为房屋齐檐滴水之内；二、本判决生效后三十日内，被告提供房屋过户相关资料，并交由原告办理房屋过户手续。房屋过户相关费用由原告承担；三、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费1550元，原告已预交，原、被告各承担一半。
上诉人何志勇、廖莉莉不服该判决，上诉请求：1、变更原审判决第一项为“座落在兴国县潋江镇马屋山4号房屋（含出卖时围墙范围内的土地使用权）归原告何志勇、廖莉莉所有”；2、判决被上诉人承担违约责任；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉主要理由如下：一、原审判决“推定原、被告转让房屋的界址为该房屋的齐檐滴水范围之内的土地使用权和房屋所有权”是违背事实和违反交易习惯的推定。如此判决，违背了上诉人购买房屋的目的，会失去对该房屋的使用功能。二、原审判决认为“围墙之内余坪归属，不是本案处理范围”是错误的，是违反法律规定的，遗漏了上诉人的诉讼请求。三、原审判决认为“引起本案纠纷，原、被告均应承担相应的民事责任，故驳回原告要求被告承担违约金的诉讼请求”，该观点要求上诉人承担民事责任是缺乏事实根据的。
三被上诉人共同答辩称：一、2006年11月17日的协议并没有将围墙内的空坪一起转让。二、2013年4月出具《承诺书》的原因，是由于2013年答辩人在本案所涉房屋旁新建房屋时，上诉人以阻止答辩人运输建筑材料的车辆进出的方式，逼迫答辩人，在亲戚朋友的调解下，双方同意按现在的状态砌起围墙，共同使用原空坪，在此情况下，答辩人才出具《承诺书》的，在答辩人出具该《承诺书》后，答辩人才开工建设新房屋。
二审审理中，上诉人向法庭提交两组证据：第一组是照片2张以及案涉房屋的邻居的录像，证明被上诉人建房时将上诉人的围墙拆除，并在建房后新砌围墙割除上诉人的余坪。第二组是案外人的购房合同及契税完税凭证，证明上诉人购房时兴国县城房价均价在350元/㎡，上诉人支付给被上诉人的购房款包括购买围墙内余坪的价格。被上诉人质证认为，对第一组证据，本案对余坪还在诉讼过程中，不存在是对方的余坪，砌围墙是双方达成调解协议后砌的，也不存在上诉人说的存在100多个平方米。对第二组证据的真实性、合法性和关联性均有异议。
二审审理中，被上诉人向法庭提交以下两组证据：第一组是现场照片4张，证明本案诉争房屋与被上诉人新建房屋的位置，双方大门出入口情况。第二组是诉争协议执笔人廖某戊的证明，用于证明签订诉争协议时，双方已经口头说明只转让房子，不转让空坪。上诉人质证认为，对第一组证据的真实性没有异议，对第二组证据的真实性、合法性和关联性均有异议，该证词是在被上诉人的胁迫下违背真实意思出具的。
本院对双方提交的上述证据评判如下：对上诉人提交的第一组证据以及被上诉人提交的第一组证据的真实性、合法性和关联性均予以认定，双方提交的该两组证据是现场情况的照片，能够相互印证。对上诉人提交的第二组与本案的关联性不予认定，对被上诉人提交的第二组证据的真实性、合法性不予认定。
二审审理中，为了明确和固定双方房屋及房前空坪的使用情况，经被上诉人廖财生申请，本院委托了核工业赣州工程勘察院对以下情况进行测绘：1、该两栋房屋的占地投影面积、位置以及该两栋房屋的出入口位置及周边情况；2、该两栋房屋之间的围墙现状位置；3、该两栋房屋双方实际使用的房前空坪现状、面积等情况。2016年4月29日，核工业赣州工程勘察院出具测绘图及有关资料，2016年5月9日，核工业赣州工程勘察院再出具测绘图（补充），对有关数据及相关情况在图纸中进行了标注。该前后两份测绘图经双方质证，本院予以确认。
二审认定的事实与一审查明的事实一致。
二审另查明：一、原审于2015年5月19日开庭时，证人廖某戊出庭称“房屋前只有一块余坪，大概有20平方米左右”、“杨玲建房时拆了围墙，也占了一部分土地”。二、2013年4月7日，经审批，杨玲在案涉房屋旁边新建房屋时，受到上诉人阻挠，经双方多名亲戚调解，双方同意从案涉房屋前面的空坪中重新划线砌墙，切割出10多个平方米，以供双方进出。在此基础上，杨玲同意并出具了《承诺书》，该承诺书中有在场人赖某某、廖某丁、何某乙、廖某戊共同签名证实。该《承诺书》出具后，杨玲于当天开工建设案涉房屋旁边的新房。三、2015年3月19日，何志勇、廖莉莉的《民事起诉状》载明，“2015年1月7日，双方口头达成协议约定割让10多平方米的国有土地返还给被告”。四、案涉房屋以及该房屋旁边廖财生、杨玲的新建房屋，该两处房屋后面均有较高的保坎，无法通行，该两处房屋唯一的通行出入口就是案涉房屋前面原围墙内的空坪。五、在2013年底前，双方就去房管土管部门办理过户登记事宜进行过协商，因上诉人要求将整宗土地的面积共计333.19㎡全部过户给上诉人，而被上诉人仅同意按现状情况过户土地使用权，故协商未果导致目前房屋未过户。六、从核工业赣州工程勘察院的勘察测绘情况来看，1、双方之间现状围墙即双方房前空坪的隔墙具体位置为：与何志勇方房屋墙体成64度夹角，隔墙远端点即门墩的坐标点为“X—2914877.387Y—634272.313”；2、该隔墙两侧，双方实际占用原老房房前余坪的面积为：何志勇方的房前空坪面积为71.4㎡，该面积的四址为，北以挑檐投影为界，东以围墙中为界，南以围墙内门墩为界，西以围墙为界；杨玲方的房前空坪面积为28.99㎡，北以老房挑檐垂直到老围墙内侧为界，东以围墙内侧为界，南以门墩外侧为界，西以围墙中为界。
本院认为：本案争议的焦点问题是房前空坪的使用权问题。上诉人的主张是，上诉人购买了诉争房屋一栋，该栋房屋面积为139.36㎡，根据房地一体原则，与该栋房屋相对应的该宗土地包括房前的空坪总用地面积为333.19㎡应当一并转让。被上诉人的主张是，诉争协议仅转让了该栋房屋，包括双方的亲人在一起商谈时仅商谈了房屋转让，土地包括房前空坪并不在协商范围内，土地使用权并没有转让，上诉人支付的对价19.5万元仅为房屋对价，不包括土地的对价。从现场照片来看，杨玲经审批在诉争房屋左侧新建的房屋以及诉争房屋，该两栋房屋的唯一出入口，均是诉争房屋的房前空坪，并没有其它的出入口。若本院从判决上确认上诉人的主张，则上诉人按此过户并砌围墙后，廖财生、杨玲的新建房屋将没有出入口，无法出入。若本院从判决上确认被上诉人的主张，则上诉人在丧失房前空坪后，诉争房屋也将没有出入口，无法进出。正是基于双方的房屋均必须经过诉争房屋的房前空坪，故2013年4月7日，在杨玲新建房屋开工当天，经双方亲人在场调解的情况下，双方同意在诉争房屋前面的空坪中划线分割，重新砌墙，以供双方进出。在谈妥后，杨玲出具了2013年底前过户的承诺书，经在场的各位亲戚签名确认。因此，目前的空坪分割和围墙的位置确定，是上诉人与被上诉人商定的结果，是双方口头协议的一部分。这与上诉人在民事起诉状中所称的“双方口头达成协议约定割让10多平方米的国有土地返还给被上诉人”是相符的。由于2006年11月17日的诉争《房子转让协议》并没有对房屋前面空坪的土地使用权的权利人作出约定，也就是说，诉争房屋占地范围以外的房前空坪的土地使用权属于约定不明的状态。考虑到民法相邻关系中的通行便利原则，本院对双方在亲戚调解下对房前空坪土地使用权所达成的分割土地使用权的口头协议的真实性和合法性予以确认，并认定目前的围墙即双方房前空坪之间的隔墙就是双方在该口头协议的基础上砌成的。对于双方房前空坪之间隔墙的具体位置坐标，本院在审理过程中已委托核工业赣州工程勘察院进行了测绘，对该隔墙的具体位置坐标、隔墙两侧双方实际使用的空坪面积及面积计算的四址予以了测绘确定。按照该测绘图显示的信息，双方房前空坪之间的隔墙位置及坐标已经固定。双方在过户办证过程中，可按该隔墙所划断的原诉争房屋的土地使用权面积进行土地使用权的过户登记。对于上诉人诉称的逾期过户违约金问题。根据查明的未过户原因，并不是被上诉人拒绝过户而造成的，而是上诉人在口头协议之外，要求将整宗土地全部过户而导致的。故不能视为被上诉人违约。
因此，上诉人关于原审判决第一项有误的上诉请求成立，本院予以改判，但上诉人诉请整宗土地过户给上诉人，没有事实依据，本院不予支持。原审判决未认定双方之间就房前空坪所达成的口头协议，判决认定诉争房屋及土地使用权转让的范围仅为房屋齐檐滴水之内，既与双方之间的口头协议不符，也有违相邻关系中的通行便利原则，本院予以纠正，认定双方对房前空坪所享有的土地使用权系以双方目前的隔墙为界，各自享有对各自房前空坪的土地使用权。依据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持兴国县人民法院（2015）兴民二初字第455号民事判决第二、三项；
二、变更兴国县人民法院（2015）兴民二初字第455号民事判决第一项为：座落在兴国县潋江镇马屋山4号房屋（含土地使用权）归上诉人何志勇、廖莉莉所有，与该房屋同时转让的土地使用权范围为该房屋所投影的占地范围以及按本院委托的核工业赣州工程勘察院测绘图所确定的双方目前房前空坪隔墙进行分割后的现状范围。
一审案件受理费1550元、二审案件受理费1550元，合计3100元，由上诉人何志勇、廖莉莉负担1550元，由被上诉人廖财生、杨玲、廖旸负担1550元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 张志平
代理审判员 赖国东
二〇一六年五月十六日
书 记 员 王 佳
书 记 员 郭燕华
附：核工业赣州工程勘察院2016年5月9日出具的《兴国县潋江镇马屋山4号房屋及周边地形测绘图