湖南省石门县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0726民初851号
原告：石门县聚福人家土菜馆，住所地湖南省常德市石门县宝峰街道宝塔社区*组，注册号430726600257680。
经营者：罗志强，男，1980年7月18日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。
委托诉讼代理人：谭本东，石门县楚江法律服务所法律工作者，一般授权代理。
被告：涂福银，男，1957年7月21日出生，汉族，居民，住湖南省石门县。
委托诉讼代理人：梅德欣，湖南前进律师事务所律师，一般授权代理。
原告石门县聚福人家土菜馆诉被告涂福银房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月27日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年6月28日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告石门县聚福人家土菜馆向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告涂福银返还拆迁补偿中侵占原告经营损失补偿款26820元；二、判令被告涂福银返还拆迁补偿中侵占原告系分的租赁房屋内装饰装修补偿款63518.50元；三、判令被告涂福银返还拆迁补偿中侵占原告所有的石棉瓦工作间拆迁补偿款费14138元，工作间室内装饰装修补偿费4712.8元，两项小计:18850.8元；四、判令被告涂福银退还原告房租3300元，押金2000元，两项小计5300元；五、判令被告涂福银承担本案诉讼费。事实与理由：2014年2月17日闫俊霏与被告涂福银签订房屋租赁合同，租用位于宝塔社区梯云东路一楼四间，一楼后面三间半和厕所，用于开餐馆。合同签订后，闫俊霏经过被告涂福银同意，在厨房后搭建面积为59㎡的石棉瓦棚工作间用作存放海鲜、水产、清洗菜品和碗筷，并对所租房屋进行了全面的装饰装修。2015年3月闫俊霏以9万元的价格将所租房屋的装修部分，餐馆内设备和新建的石棉瓦棚工作间转让给吴娇娇和周海平继续开餐馆。2016年6月24日吴娇娇退股，周海平于2016年7月1日以8万元的价格将该餐馆及以上财产权益转让给原告。原告与被告签订租赁合同，租期自2016年7月10日至2018年7月10日。原告受让该餐馆后，重新办理工商登记，将该餐馆命名为“聚福人家土菜馆”，并花3万元增添设施，对所租部分房屋进行了再次装饰。但今年原告所租被告房屋因重点工程需要拆迁，被告不提前通知原告而断水断电，致使原告餐馆被迫停业，造成原告餐馆生鲜食材腐烂变质，加上员工工资原告直接损失2万多元，此次拆迁中县征拆办将经营门面的经营损失补偿款、经营者租赁房屋的装修补偿以及经营者新修房屋、搭建杂物间的拆迁补偿款都登记在房主的户头下，没有与经营者分开。被告涂福银除同意在经营损失补偿款中按照租房面积20元/㎡补偿原告经营损失外，对原告接手后的装修以及因转让所得的租赁房屋装修财产权益所得的室内装饰装修补偿款和石棉瓦棚工作间的拆迁补偿款不给分文，原告认为被告因重点工程拆迁而终止与原告的房屋租赁合同，原告可以不追究其违约责任。但被告涂福银因终止合同给原告造成的直接经济损失应该给予补偿，原告花费大额转让费受让的财产应属原告所有，拆迁中对室内装饰装修的补偿款原告至少占一半的份额，石棉瓦棚工作间拆迁补偿款被告涂福银无权享受。
被告涂福银辩称，被告涂福银出租房屋时均没有约定承租人可以对房屋进行再装修的事项，更没有承诺由被告涂福银承担承租人对房屋进行再装修的费用，因此原告石门县聚福人家土菜馆提出支付房屋装修费的诉求没有依据。原告未经被告涂福银同意，在被告的土地使用范围内搭建临时设施，属于违约行为。且该违章建筑是否属于这次拆迁补偿的范围并不明确，也不知其补偿标准。原告并未按照县政府拆迁办的拆迁要求于2017年4月30日前腾空搬迁，而是至今拒绝搬出，致使被告涂福银无法与拆迁办签订拆迁安置补偿协议并领取拆迁补偿款，也无法从事日常工作。原、被告的租赁合同已到期，租赁房屋却一直由原告占用。据此，被告涂福银不应当返还其未到期的租房款。关于经营损失补偿，鉴于原告系实际经营者，而国家拆迁补偿项目中也有此项补偿，被告涂福银已告知原告此项补偿款可以向其支付，双方在此问题上不存异议，补偿标准按照20元/㎡。关于房屋转让费，罗志强要房心切，自愿花费8万元接手他人的空门面，这与被告涂福银无关，被告不可能为罗志强承担该笔费用。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，认定如下：
被告提交陈文书证明、涂自国证明各一份，拟证明原告没有装修，原告对该证据的真实性提出异议称，原告确对房屋进行了装修，洗手间、厨房、两间包房都进行了简单的粉刷，大概花费了一万八左右。本院认为，被告提交的证明仅有证人证言，无相关证据佐证（如发票等），本院不予采信。
根据双方当事人的举证、质证，依据当事人的陈述，本院认定事实如下：
被告涂福银系石门县聚福人家土菜馆房屋所有权人。该房屋于2014年2月17日，2015年3月26日期间多次由他人租用。其中案外人闫俊霏在承租期间经过被告涂福银的同意对房屋进行了装饰装修并搭建了一个石棉瓦棚。2015年3月闫俊霏以9万元的价格将房屋（包含租房内装修部分、租房内设备和石棉瓦棚）转让给案外人吴娇娇和周海平。2016年6月24日吴娇娇退出，周海平于2016年7月1日以8万元价格将该房屋及以上财产权益转让给原告石门县聚福人家土菜馆。同日被告涂福银（甲方）与罗志强（乙方）签订《房屋租赁合同》（落款日期为2016年3月26日），约定：“甲方愿意将位于宝塔社区梯云路一楼四间，楼后面三间半和厕所租给乙方使用，年租金20000元，押金为2000元。租赁期限为两年，从2016年7月11日至2018年7月11日……”。罗志强已支付为期一年的房租和2000元押金。2017年4月22日，石门县征地征拆管理处（甲方）与涂福银（乙方）签订《石门县市民之家二期（385亩）建设项目征收土地拆迁地上建（构）筑物补偿协议书》，其中对搭建的58.91㎡的石棉瓦棚补偿为:拆迁补偿费14138.8元（58.91㎡×240元/㎡），工作室内装饰装修补偿款4712.8元（58.91㎡×80元/㎡）。出租门面经营损失53640元（298㎡×180元/㎡），室内装饰装修补偿费127038.36元（75526.75元+51511.61元）。2017年4月26日，被告涂福银出具告知书通知罗志强于2017年4月30日之前搬迁清场，2017年4月29日，被告涂福银自行拟定《房屋租赁合同解除协议》，在社区的调解下与罗志强进行协商未果。2017年5月2日石门县拆迁办对房屋进行停水停电处理，罗志强餐馆被迫停业。诉讼中，涉案房屋已拆除，上述房屋租赁合同已实际解除。同时查明，原告经营面积298平方米，现行住宅房屋拆迁经营损失补偿规定“房屋所有权人支付给租赁户的补偿费可参照营业面积×20元/㎡的标准实施”，对其他补偿未作明确规定。
本院认为，被告因房屋拆迁获得补偿款，有合法依据，原告认为被告获得的部分补偿款系不当得利，因不符合其构成条件，故本案案由为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。由于政府拆迁行为导致合同无法履行，系不可归责于双方的事由导致，双方均无过错。本案争议的焦点是对原告如何进行补偿。本院认为，根据现行拆迁补偿政策，被告应将已取得的拆迁补偿费中应支付给租赁户即原告的补偿费5960元（298㎡×20元/㎡）支付给原告。对于原告诉请的的石棉瓦棚、工作室内装饰装修应按补偿款的全部，其他装饰装修补偿应按照拆迁补偿款的一半计算，本院认为，众所周知，拆迁补偿不仅系对拆迁物价值的补偿，更多部分是对拆迁户预期（长期）收益、搬迁位置差异等进行补偿，其补偿费用远远超过拆迁物实际价值，因而对上述补偿应根据公平原则适当确定，根据现有证据，原告为租赁花转让费80000元，其中约20000元系动产，60000元系石棉瓦棚及装饰装修款，原、被告签订的租赁期为二年，实际经营约10个月。据此，本院酌定由被告补偿原告损失28000元。原告预交被告的房租因二个月未经营，该期间房租被告应予返还，原告请求返还3300元，未超过实际未经营期租金，应予准许。因原告未违约，所交押金2000元，被告亦应予以返还。
综上，原、被告房屋租赁合同已实际解除，系不可归责于双方的原因即征地拆迁导致，被告应返还原告押金及预交的原告未经营期的房租。原告要求被告返还经营损失补偿款，装饰补偿款及石棉瓦工作间拆迁补偿款，按拆迁部门给付被告拆迁补偿款的一半计算无法律依据。本案应根据现行拆迁补偿规定及运用公平原则，由被告补偿原告经营损失及其他损失。原告主张经营期装修无证据证明，本院不予采信。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项的规定，判决如下：
一、被告涂福银补偿原告石门县聚福人家土菜馆经营损失5960元、返还房屋押金2000元、房屋租金3300元；
二、被告涂福银补偿原告石门县聚福人家土菜馆石棉瓦工作间拆除损失、装饰装修物损失等共计28000元。
以上一、二项被告涂福银共计应支付给原告石门县聚福人家土菜馆39260元，限本判决生效后十日内履行。上述款项可直接汇入本院货款帐户（开户行：中国建设银行股份有限公司石门支行，户名：石门县人民法院，帐号：43001591068050001520）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2590元，由原告石门县聚福人家土菜馆负担1590元，被告涂福银负担1000元。（此款已由原告垫付，在执行时由被告直接支付给原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 刘德平
人民陪审员 陈丹丹
人民陪审员 贺中炎
二〇一七年九月二十六日
书 记 员 陈 曼