内蒙古自治区乌海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌中民一终字第397号
上诉人（一审被告）乌海市茂祥房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区乌海市海勃湾区。
法定代表人王茂林，该公司董事长。
委托代理人马建军，内蒙古铭鼎律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）刘忠贵，男，汉族，住乌海市海勃湾区。
委托代理人韩占林，男，汉族，住乌海市海勃湾区。
上诉人乌海市茂祥房地产开发有限责任公司（以下简称茂祥公司）因与被上诉人刘忠贵房屋拆迁安置协议补偿纠纷一案，不服乌海市海勃湾区人民法院于2015年2月10日作出的（2014）乌勃民一初字第02903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月1日公开开庭审理了本案。上诉人茂祥公司的委托代理人马建军，被上诉人刘忠贵的委托代理人韩占林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，刘忠贵与茂祥公司于2006年7月27日签订了《城市房屋拆迁安置协议》一份，刘忠贵将位于乌海市海勃湾区鄂尔多斯东街5街坊第19栋4号，总建筑面积138.12平方米砖结构住宅房一套，与茂祥公司开发的位于乌海市海勃湾区居家苑小区5-4-402室、3-3-301室，建筑面积87平方米的两套房屋进行产权置换。协议约定，刘忠贵的被拆迁房屋评估价67529元，搬迁补助费加临时安置补助费共计7100元，其他补助费91551元，三项共计166180元。与茂祥公司产权置换两套房屋价值174180元相互折抵后，刘忠贵再支付茂祥公司产权调换差价8000元。2009年2月12日，茂祥公司将5号楼4单元402室交付与刘忠贵使用。置换房屋实际面积92.11平方米，比约定面积多了5.11平方米。入住时，刘忠贵向茂祥公司交纳了登记费80元，可视系统费500元，煤气入户费2000元，有线电视费300元，面积差额7665元（5.11平方米×1500元），产权调换差价8000元，共计18545元。2009年12月21日，茂祥公司将16-3-301置换房屋交付刘忠贵使用。置换房屋实际面积93.03平方米，比约定面积多了5.03平方米。入住时，刘忠贵向茂祥公司交纳了登记费80元，可视系统费500元，煤气入户费2000元，有线电视费300元，面积差额8149元（（5.03平方米×1620元）等共计13290元。2011年4月，茂祥公司开发的居家苑小区所有设施全部施工完毕，开始验收。2011年年末茂祥公司向乌海市规划局提交了验收申请。2013年11月22日乌海市规划局向茂祥公司出具了居家苑小区项目竣工规划核实意见，对于该小区建筑面积予以核实。
原审法院认为，刘忠贵与茂祥公司自愿签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》合法有效，双方应按照约定履行各自的权利义务。双方未在协议中约定办理房屋产权证的明确期限，且国家目前尚未出台关于拆迁安置房屋办理房屋产权证期限的法律规定。刘忠贵以拆迁房屋依照市场价置换茂祥公司所开发的商品房，系平等自愿的商品房交易行为，故比照《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题＞的解释》来处理其请求茂祥公司赔偿因逾期未办理房屋产权证而造成的损失。按照该解释第十八条的规定，由于出卖人的原因，商品房买卖合同的标的物为未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日内，买受人应可取得房屋权属证书。茂祥公司辩称由于办证机关的原因导致房屋无法验收通过的证据不足，茂祥公司对于未能按期办理房屋产权证负有过错，应承担相应的赔偿责任。根据法律规定，合同未约定违约金，可按照已购房款的总额，参照中国人民银行同期贷款利率标准予以计算，刘忠贵请求计算时间自2010年2月15至2014年12月19日止，因住宅小区是一个整体，办理房屋产权证需以小区全部设施竣工作为交付的前提条件，茂祥公司逾期交付时间应从小区整体竣工即2011年4月起90日后，计算至2014年12月18日止，刘忠贵产权置换的两套87平方米房屋的价格共计174180元，银行贷款利率为年利率6.10%，共计36302元（174180元×41个月×6.10%÷12月）。茂祥公司于2009年11月15日已将房屋交付刘忠贵使用，刘忠贵已居住使用至今。且刘忠贵在入住时已经向茂祥公司交纳了可视系统费用及面积差额款。刘忠贵请求的判令茂祥公司逾期违约交楼23个月及补偿安置费，每月700元（23个月×350元×2倍）共计16100元；请求判令茂祥公司返还多收5号楼4单元402室超平米5.11平米，每平米按1500元（5.11平米×1500元）共计7665元；请求判令茂祥公司返还多收16号楼3单元301室超平米5.03平米，每平米按1620元（5.03平米×1620元）共计8149元；请求判令茂祥公司返还多收16号楼3单元301室内设施安装暖气表1块，单价1424元；判令茂祥公司返还5-4-402室内对讲可视系统费500元，及16-3-301室内对讲可视系统费500元，共1000元；请求判令被茂祥公司应给2户楼房内安装共4套门，每套单价800元（（8套×800元）共计6400元的诉讼请求已过诉讼时效，本院均不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百三十五条、《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题＞的解释》第十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决：一、被告乌海市茂祥房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内给付原告刘忠贵违约金36302元；二、驳回原告刘忠贵其他诉讼请求。案件受理费1369元（应交2738元，因适用简易程序减半收取1369元，原告预交），原告承担1016元，由被告乌海市茂祥房地产开发有限责任公司承担353元，被告乌海市茂祥房地产开发有限责任公司于上述付款期限内给付原告。
宣判后，上诉人茂祥公司不服，向本院提起上诉，认为上诉人与被上诉人签订的《城市房屋拆迁安置协议》中并没有约定办理房屋产权证的期限及违约责任。因为海勃湾区旧城区改造房地产特殊性，涉及到土地出让、拆迁补偿、房屋置换、城市规划等一系列的房地产政策和市、区多个部门的行政审批手续，根本就无法确定办理房产证的期限。截止到2015年初，乌海市海勃湾区范围内有数十家房地产公司，涉及到数千户住户没有给办理房屋产权证，这属于历史遗留问题。上诉人自2011年起就己经向市房管局申请办理住户的房屋产权证，但是，由于各种原因住户们的房屋产权证还在审批中。一审判决置以上客观事实于不顾，适用《中华人民共和国合同法》第一百零八条、《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题＞的解释》第十八条（一）、（二）、（三）项的规定，判决上诉人支付违约金36302元错误。根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同约定违约责任的，当事方违约的，按合同约定承担违约责任；合同没有约定违约责任的，按法律规定承担违约责任。而本案中，一审判决按照已购房款的总额参照中国人民银行同期贷款利率标准予以计算违约金，既无上诉人与被上诉人之间的合同约定，亦无法律规定，判决结果缺乏依据。综上所述，原审判决适用法律错误。请求二审人民法院查明事实，依法撤销一审判决，改判为驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担案件受理费。
被上诉人刘忠贵辩称，上诉人至今未能办理房屋产权证，系因其在建设居佳苑小区过程中违反程序增建了大门和物业用房，原规划用地和实际用地不符等原因，而非政府原因。上诉人应因其过错导致未能办理房产证而承担违约责任。一审判决事实认定清楚，法律适用正确。请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，二审查明的事实与一审查明的事实一致。有城市房屋拆迁补偿安置协议及双方当事人陈述在案为凭，本院依法予以采信，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，被上诉人以拆迁房屋依照市场价格置换上诉人开发的商品房，双方交易平等自愿，上诉人开发的居佳苑小区于2011年4月竣工并开始验收，应从此时起在合理期限内向被上诉人交付房屋权属证书。一审法院参照《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题＞的解释》第十八条的规定，认定上诉人交付房屋权属证书的时间并计算违约金，并无不当。上诉人在合理期限内未向被上诉人交付房屋权属证书，构成违约，应依法承担相应的违约责任。经已发生法律效力的乌海市海勃湾区人民法院（2013）乌勃民一初字第01169号民事判决认定，上诉人至今未能交付房屋产权证书的主要原因是上诉人违规增加大门和物业用房、原规划用地和实际用地界限尺寸不符等，即上诉人施工工程未达到规划部门关于房屋验收的相关标准，上诉人未能提供证据足以推翻该生效判决认定的事实，且上诉人因自身原因在合理期限内未向被上诉人交付房屋权属证书，应依法承担相应的责任。故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决中被上诉人刘忠贵的出生日期书写错误，本院予以纠正。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费708元，由上诉人乌海市茂祥房地产开发有限责任公司承担（上诉人已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 原
代理审判员 李世超
代理审判员 魏 婕
二〇一五年九月十七日
书 记 员 扈原晓