广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠香法民三初字第518号
原告：覃炳东，男，汉族，住珠海市。公民身份号码×××4815。
委托代理人：戴小平，广东友邦方达律师事务所律师。
被告：珠海市南福房产开发有限公司，住所地珠海市香洲区。
法定代表人：刘广略，董事长。
委托代理人：邵健，广东莱恩律师事务所律师。
委托代理人：林伟杰，广东莱恩律师事务所律师。
原告覃炳东诉被告珠海市南福房产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，被告南福公司提起管辖权异议，经一、二审裁定驳回后，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人戴小平、被告委托代理人邵健、林伟杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2003年11月16日，原告与被告双方签订了《房屋拆迁补偿安置合同》，根据合同约定，原告将位于香洲区官村二街31号的房屋交由被告拆迁改建，被告应当补偿原告产权面积为217.87平方米。合同约定回迁房自被告取得回迁房的施工许可证之日起22个月内竣工，竣工后即交付原告。如被告未按合同约定期限将回迁房交付给原告使用，应按应补偿回迁房总面积市场价总额每日万分之二计算延期交房违约金，交房时一次性付清。经查被告在2007年12月29日取得施工许可证，但被告2012年内12月31日才交付，超过约定时间1157天，按珠海市政府公布的城区市场平均房屋交易价为12134.94元计算房屋总价为2643839.38元，每日违约金为528.77元。违约金总额611786.89元。另还原告装修补偿人民币43574元，安置补助费3565.08元未付，扣除原告应付的面积补差201189元，被告还应支付457736.97元。原告诉至法院，诉讼请求：判令被告支付延迟交付回迁房违约金、装修费和安置补助费共计457736.97元。
原告对其诉称提供以下证据：1、《房屋拆迁补偿安置合同》；2、补充协议；3、《官村拆迁补偿回迁结算表》；4、查询被告取得施工许可证时间表；5、《关于2012年下半我市主城区新建住房平均交易价格的公告》。
被告南福公司辩称：一、原告已经与被告达成了逾期交楼的赔偿方案，原告提起本案诉讼违反诚信原则。
根据原告提交的《官村拆迁补偿回迁结算表》，该结算表系双方在交楼时就原告拆迁安置补偿事宜作出的最终结算，明确记载了被告就逾期交楼应赔偿原告的补偿款为“174296元加免三年物业管理费”。同时，原告在本案中亦明确认可尚欠被告超面积款项201189元，并按《结算表》记载的内容向被告主张装修补偿款43574元和安置补偿费3565元。以上充分证明，虽该《结算表》未有双方签字盖章，但记载的全部内容均系双方的真实意思表示，双方对此均予以确认。而原告在收楼后至今一直未交管理费，也从未主张要求缴纳管理费的行为，显示了其已经接受了该赔偿方案中被告承担的主要义务。据此，依据《合同法》第三十六条、第三十七条的规定，该《结算表》虽然未签署，但一方履行了主要义务，另外一方接受的，该合同成立。并且，这一份《结算表》是原告所提供，显示该《结算表》是双方协商一致并体现双方真实一审表示的书面协议。
现原告为索取高额的违约金，选择性地否认《结算表》中关于逾期交楼的赔偿内容，另行主张了高达40余万元的违约金，其行为有违诚实信用原则，其目的明显带有不正当性。据此，被告请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
二、原告存在违约在先行为，被告依约在其付清款项并承担违约责任前有权不予交付楼房，故被告在原告履行义务之前交楼的行为不构成违约。
原告在其诉状中已承认欠付被告超面积补偿差额人民币201189元。虽被告照常向其交付了房屋，但该交付不等同于对自身权利的放弃。依据《补充协议书》第三条约定，原告应在被告下达入伙通知后3日内交清该款项。同时，双方签订的《官村旧村改建拆迁补偿安置合同》第十二条第二项约定，原告未在约定的时间内付清应付款项，其应按逾期一日支付应交款项万分之二的违约金，且被告有权不予交付回迁房及不协助办理房产证。因此，基于原告收楼至今长达2年的时间里仍未履行合同义务及承担违约责任的事实，被告依约有权在任何时候交付房屋均不构成违约。原告无权向被告主张逾期交房的违约责任。
三、本案中应以取得6栋上部工程及地下室施工许可证之日即2008年7月28日作为交房期限22个月的起算日，且基于政府原因导致停工的事实，理应顺延交付房屋的时间。
首先，双方签订的《补充协议书》第四条约定：“乙方选择的回迁房在甲方领取回迁房施工许可证后22个月内竣工交付。”由此可知，双方是以取得施工许可证作为交房期限的起算日和起算条件的，但这里的施工许可证显然指的是一个完整的概念，不仅仅是指建筑工程中的桩基础工程施工许可证，而且还应包括上部工程及地下室等工程施工许可证，否则工程无法全面开展。双方于2008年12月15日签订《补充协议书》时，原告明知被告已取得6栋上部工程及地下室施工许可证，双方亦是依据该许可证的日期（2008年7月28日）对回迁房的交付时间作出合理预测，故将期限定为“22个月内”。现原告为加重被告的违约责任，故意以桩基础工程的施工许可证作为交房起算日，没有合同依据，且与客观事实不符。
其次，本案中被告在取得6栋的上部工程及地下室施工许可证之后即全面投入开工建设。但珠海市建设局却于2009年7月2日因项目规划设计、容积率等原因向被告发出暂停官村旧改项目所有楼盘施工的通知。此后经被告强烈反映，珠海市城市建设委员会调查，最终明确官村旧改项目无论在容积率安排、工程规划许可证的取得、施工许可证的取得等环节均符合相关的法律规定和政府部门的操作流程，造成停工的原因不在被告。直至2010年3月19日，珠海市住建局才向被告发出同意复工的函件。施工单位此后又用了近三个月的时间重新组织工人和机械进行复工。上述政府原因导致官村旧改项目停工长达351天，不仅工期受到严重耽搁，同时还给被告造成了巨大经济损失。因政府上述行为原因造成的官村旧改项目工期近一年的延误是被告所不能预见、不能克服、不能控制的。因此，即使双方约定了在取得施工许可证后22个月内交付回迁房，但基于不能归咎于被告过错而造成的停工事实，该部分的责任也不应由被告来承担。故被告认为应相应顺延向原告交付回迁房的期限。
综上，被告认为回迁房交付起算时间应为2008年7月28日，扣除因政府原因导致的351天停工时间后，应交付回迁房时间为2011年5月14日。即若追究被告的逾期交房责任，计算天数最多不应超过597天。
四、本案中依约而计算违约金的市场价最高不应超过人民币6000元／㎡。
依据《补充协议书》第二条的约定，被告与原告根据确权面积按本合同规定以6000元／㎡多退少补。该价格是双方签订合同时按照可以预见的房屋价值来确定的，是公平合理且双方认可的。依据《合同法》第一百一十三条的规定，赔偿因违约所造成的损失，不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现原告在计算违约金时却违反双方的约定，将房屋的单价定为12134.94元／㎡，没有任何合同及法律依据。
综上所述，按逾期天数597天和房屋单价6000元／㎡计，违约金总额最高不超过人民币156082.07元。故双方在诉前达成的赔偿方案“174296元加免三年物业管理费”是双方的真实意思表示。结合双方已实际履行《结算表》中主要义务及原告违约在先的事实，被告认为原告现主张高达40余万的违约金，具有不正当性，且没有任何事实和法律依据。因此，恳请法院充分考虑前述因素，依法驳回原告的全部诉讼请求。
被告对其辩称提供以下证据：1、《房屋拆迁补偿安置合同》；2、补充协议；3、《官村拆迁补偿回迁结算表》；4、《建筑工程施工许可证》（6栋）；5、珠建建（2009）68号《停工通知》、珠城管委办（2009）32号《核查处理意见》以及珠规建质函（2010）10号《复工的函》；6、《覃炳东的收楼资料》。
经审理查明，2003年11月16日，原、被告签订《房屋拆迁补偿安置合同》，约定原告将位于香洲区官村二街31号交由被告拆迁。原告选择产权调换方式，应补偿217.87平方米，选择C1-d房屋一套、C1-b房屋二套共计247.8平方米，回迁房建筑面积以政府测量的确权结果为准。在确权结果公布后，双方根据确权面积（含公共分摊面积）按合同规定以现金多退少补。乙方选择的回迁面积超过实际应获得补偿面积部分5平方米内按1500元计算，5平方米至10%按2300元计算，10%以上按3300元标准结算，总和72982元。每月支付临时安置费3565.08元，回迁装修费17429元。原告的回迁房自被告取得基础施工许可证之日起18个月内竣工交付原告。原告应支付的款项可在支付给原告的款项中先行抵扣，如冲抵后原告未能在约定时间内付清，逾期一日按万分之二计算违约金。该款交清之前，甲方有权不予交付，不协助办证。被告未按合同约定期限将回迁房交付给原告使用，应向原告支付延期交房的违约金（按实际补偿回迁房总面积市场价总额每日万分之二计算），在交付回迁房时一次性付清。
2008年12月15日，双方签订《补充协议书》，约定回迁房选择为B3型一套B7型二套面积为264.45平方米，面积以政府确权为准，根据确权面积按6000元／㎡多退少补。选择的回迁房面积超过实际应补面积需补差价120489元。回迁房在领取回迁房施工许可证后22个月内竣工支付。原告不需装修，被告应补装修款43754元。
2007年12月29日，被告取得锦园1-7栋楼及会所桩基础工程施工许可证。2009年4月10日，被告取得锦园1、2、6栋上部工程及地下室的施工许可证。2009年7月2日，珠海市建设局珠建建（2009）68号文，因官村改建项目容积率正在核实、调整，要求暂停官村改建项目所有楼盘的施工，待规划落实后方可复工。2009年8月20日珠海市城市管理委员会办公室《关于“锦园（官村）”城中旧村改造项目的情况核查处理建议》认为主要原因是旧村改建前后政策问题，建议尽快恢复全面施工。2010年3月19日，珠海市住房和城乡规划建设局发函通知被告复工。
原告抽签确定选择的回迁房为锦园6栋1单元1801房、1单元2806房、1单元2301房。2011年4月，经珠海市测绘院测绘确定原告选择的三套房屋确权面积277.90平方米，超出原选择户型面积13.45平方米。2013年12月29日，被告取得涉案房产验收备案，12月30日，被告通过登报方式向原告等业主发出《入伙通知》。原告2012年11月14日办理6栋1单元2806房的收楼手续。
双方均提供一份《官村拆迁补偿回迁结算表》，内容显示原告应向被告支付面积补差款合同约定部分120489元，确权面积与约定差部分80700元，被告影响原告支付补偿安置费3565元，装修补偿款43574元，其他174296元赠三年物业管理费。结算表双方均未签名盖章确认。
本院认为，原、被告签订的《房屋拆迁补偿安置合同》及《补充协议书》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，内容合法有效，对双方有约束力，双方应依约履行。补充协议约定，原告选择的回迁房自取得基础施工许可证之日起22个月内竣工交付，但被告2012年12月30日才通知原告等业主入伙，违反合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任。
双方争议的焦点是：一、关于《拆迁补偿回迁结算表》的效力问题；二、违约时间的认定，以哪一份施工许可证起算及是否应该扣除政府责令停工的时间段；三、如何认定违约金计算的基础，即合同约定的“回迁房的市场价”的问题；四、约定的违约金计算标准是否过高的问题。对于上述问题，分析认定如下：
一、《拆迁补偿回迁结算表》的效力问题。首先，当事人采用合同书形式订立合同的，双方当事人签字或者盖章时合同成立，该结算表双方均未签字或盖章，合同尚未成立。其次，物业管理费应该是业主与物业管理公司之间的物业管理关系，结算表中被告承诺赠送三年物业管理费并不能代替物业管理企业行使权利，被告也没有向原告专项支付管理费用。再次，结算表系双方就安置合同履行产生的后果的协商过程，其中主要义务是双方向对方支付的款项和补偿，其中被告应向原告支付的其他经济补偿并未实施，现被告仅以物业管理费对方未实际支付构成主要义务的履行，主张该结算表合同已经成立，不符合合同约定的事实，本院不予支持。
二、违约时间的认定问题。一是以哪一份施工许可证为起算时间的问题。2007年12月29日，被告取得锦园1-7栋楼及会所桩基础工程施工许可证。2009年4月10日，被告取得锦园1、2、6栋上部工程及地下室的施工许可证。合同约定取得施工许可证未明确是以哪份许可证为准，在没有特别约定为2栋的上部工程和地下室施工许可证的情况下，合同约定的施工许可证应认定为以1-7栋桩基础施工许可证的时间2007年12月29日为约定交房期限的起算日。二是政府责令停工的时间段是否应该扣除的问题。2009年7月2日至2010年3月19日共计停工261天，现有证据不能证明停工系被告的责任和过错所致，该期间因不能归责于被告的原因导致延期的法律责任不应由被告承担，被告主张扣除停工时间，本院予以支持。对于被告主张复工后准备机械施工的时间没有提供证据证明，本院不予采信。合同约定取得基础施工许可证后22个月内即2009年10月29日前竣工交付房产，被告2012年12月30日才通知原告等业主入伙，迟延交房天数1157天。所以，被告逾期交房的违约天数计算为896天。
三、如何认定违约金计算的基数，即合同约定的“实际补偿回迁房总面积的市场价总额”的问题。合同约定按实际补偿回迁房总面积市场价总额每日万分之二计算延期交房的违约金，双方对此存在争议，本院认为，首先，关于实际补偿的回迁房总面积，本案中双方在合同第二条中确定了应补偿的面积为217.87㎡，本院予以认定。其次，对于市场价的具体时点约定不明确，可按照合同有关条款和交易习惯确定，在合同第二条中，明确约定在面积确权后，根据确权面积以6000元／㎡的价格多退少补，即原告对于多出的面积的购买和结算价格，以此价格认定为双方预期的市场交易价格，符合双方的真实意思，以此确定违约金计算的基数，对于双方也更具公平性，更符合公平原则。再次，从实际履行情况来看，在延期的时间内，被告一直按照约定的标准支付相关安置费用，以双方约定的多退少补的购买价为基础计算违约金，符合原告损失的实际情况。而且，回迁房的性质决定其市场价值与普通商品房存在相当差异，原告要求按照政府公布的房屋凭据交易价格12134.94元／平方米的价格计算，与双方约定的真实意思不符，所以，确定违约金计算的基数为217.87×6000元=1307220元。
四、违约金计算标准是否过高的问题。违约金的约定的日万分之二的标准与银行贷款利率基本相当，不能认定为过高的情形。被告要求调整，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，被告应该向原告支付违约金1307220×896×0.0002=234254元。关于合同约定的面积补差款201189元，原告同意在违约金中扣减，本院予以支持，所以，被告还应支付给原告的违约金数额为234254-201189=33065元。双方合同虽约定原告应交的差价款应于入伙通知后交纳，但被告在通知入伙时已经长时间违约，并未在交付房屋时一并支付违约金，原告有权要求在违约金中予以扣减，现以原告未按时交面积差价款来抗辩违约责任，法律依据不足，本院不予支持。
鉴于被告违约行为导致本案诉讼，且因双方对于市场价的不同理解，本案诉讼费用应由被告承担。
合同及补充协议约定，被告应按月支付安置补助费3565.08元及装修款补偿43574元，现被告没有提交证据已经支付，原告此主张符合双方约定，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告珠海市南福房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告覃炳东支付逾期交房违约金33065元。
二、被告珠海市南福房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告覃炳东支付装修补偿43574元。
三、被告珠海市南福房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告覃炳东支付安置补助费3565.08元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8166元，由被告珠海市南福房产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 吴 杰
人民陪审员 邵 康
人民陪审员 黄建华
二〇一四年十二月二十二日
书 记 员 杨 悦