河南省洛阳市涧西区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）涧民二初字第330号
原告梅花花，个体工商户。
原告赵俊蕾，个体工商户。
二原告共同委托代理人周学才，河南鼎大律师事务所律师；代理权限：特别授权。
二原告共同委托代理人贺宪锋，河南鼎大律师事务所律师；代理权限：一般授权。
被告李国顺，无业。
委托代理人宋洁，系被告李国顺之妻。代理权限：特别授权。
被告宋洁。系被告李国顺之妻。
原告梅花花、赵俊蕾诉被告李国顺、宋洁为租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法向各被告送达了起诉状、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼文书，依法组成合议庭，于2014年8月19日公开开庭进行了审理，二原告共同委托代理人周学才、贺宪锋，被告李国顺委托代理人暨被告宋洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
二原告共同诉称，2013年8月1日，原告与被告李国顺签订了一份房屋租赁合同，合同约定原告承租被告位于涧西区轴研所家属院4-3-102号房东间（即42-12-2-102号），租赁期从2013年8月1日起至2014年8月1日止，月租赁费1400元，按季度支付，先交租赁费，后使用房屋，押金2000元。合同签订后，原告依约支付了押金和每月的租赁费。由于被告在签订该合同时，隐瞒了其与真正的房主之间房屋租赁的事实。2014年1月份原告接到房主的通知，必须与其重新签订房屋租赁协议，否则不得继续使用该房屋。后经了解才得知，被告与洛阳轴研建设开发有限公司（以下简称“轴研所”）签订的原租赁合同于2013年12月8日到期。由于被告擅自将房屋转租，违反了合同的约定，轴研所在合同到期后不再同被告续签。但被告在明知自己无权继续收取该房租赁费的情况下仍然收取了2014年1-2月份的房屋租赁费，造成原告为了能承租该房继续经营，被迫又同真正的房主轴研所重新签订房屋租赁合同并交纳同期房屋租赁费的后果。原告多次找被告索要其不应收取的房屋租赁费和押金，但被告置之不理，拒不退还。原告认为，被告在签订房屋租赁合同时，采取欺诈的手段，超收原告的房屋租赁费2800元，并对应该退还的押金2000元拒不退还已属违约。诉讼请求：1、被告李国顺和宋洁共同退还原告梅花花和赵俊蕾支付的2014年1-2月份房屋租赁费2800元；房屋租赁押金2000元；被告李国顺和宋洁对该债务承担连带责任。2、本案诉讼费由被告承担。
二被告共同辩称，一、答辩人并没有隐瞒与轴研所之间房屋租赁的事实。
2010年6月初答辩人与轴研所就位于涧西区延安路42-12-2-102号的房屋签订了房屋租赁合同。该房屋在答辩人承租时是毛坯房，答辩人为装修此房屋花费了5万余元。
答辩人与原告签订租赁合同之时已告知原告真正的房主是轴研所，并没有隐瞒其与轴研所之间的房屋租赁事实。
二、答辩人对轴研建所与原告签定合同一事并不知情。
答辩人与轴研所自签订合同以来一直按季度向其支付房租，认真履行合同。2014年1月合同到期后轴研所并没有通知答辩人而直接与原告签订了租赁合同。答辩人认为此房屋的装修应该构成该房屋出租的组成部分，轴研所跳过装修此房屋且享有优先租赁权的答辩人直接与原告签订合同，原告在不知情的情况下只是正常的收取租赁费并没有过错。
三、答辩人与原告签订的2013年8月1日至2014年8月1日的房屋租赁合同并未到期，合同在履行期间，答辩人收取原告2014年1至2月的房租是有法律依据的。该租赁合同第十一条规定乙方提前退租的，甲方有权没收全部押金，原告未退租也未通知答辩人，就与他人签订合同显然是违反该合同规定的。据此，押金不能退还。
综上所述，诉状所列事实错误，请求法院驳回原告的诉讼请求。李国顺已经于2014年3月份退给二原告600元房租，二原告欠轴研所700元水电费。
经审理查明，2013年1月5日，被告宋洁与案外人轴研所签订编号为房租赁合同字第18号的《房地产租赁合同》一份，合同约定：“被告宋洁承租案外人轴研所位于涧西区延安路（街）42-12-2-102号的房屋102间，租赁期从2012年12月9日至2013年12月8日止…”被告宋洁在合同乙方处签署了名字，案外人轴研所在合同甲方处加盖公章。
另查明，被告宋洁把其从案外人轴研所处所租赁的涧西区延安路（街）42-12-2-102号的房屋隔成三间。2013年8月1日，被告李国顺（系被告宋洁丈夫）与二原告签订《房屋租赁合同》一份，把上述房屋其中的4-3-102东间即涧西区轴研所家属院4-3-102东间租赁给二原告，合同约定“…二原告承租被告李国顺位于涧西区轴研所家属院4-3-102东间，租赁期从2013年8月1日至2014年8月1日止…，二原告于签订合同当天向被告李国顺支付押金贰仟元整（2000元）…租赁期满，二原告付清租金及其它费用并按期迁出时，被告李国顺应即时将押金无息退还二原告…”二原告、被告李国顺分别在合同乙方处、甲方处签署了名字。庭审中，被告宋洁对被告李国顺与二原告签订《房屋租赁合同》之行为未提出异议，并对二原告的诉讼请求进行答辩。
又查明，被告李国顺从二原告处收取2014年元月1日至2014年2月28日的房租共计2800元，并于2014年3月23日向二原告出具了《收到条》一份。被告李国顺于2014年3月24日向原告赵俊蕾退还600元整，原告赵俊蕾向其出具了《收条》一份。被告李国顺在庭审中自认，其从二原告处收取的涉案房屋押金2000元，尚未退还。
还查明，原告梅花花与案外人轴研所于2014年3月18日补签《房地产租赁合同》一份，合同约定：“原告梅花花承租案外人轴研所位于涧西区延安路（街）42-12-2-102号的房屋102东间，租赁期从2014年1月1日至2015年1月1日止…”原告梅花花在合同乙方处签署了名字，案外人轴研所在合同甲方处加盖公章。原告梅花花当庭提交2014年3月18日开具的《发票》一份，其上显示案外人轴研收取原告梅花花交付的2014年1月1日至2014年3月31日三个月的房租3600元。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。对于被告李国顺与二原告签订《房屋租赁合同》、收取涉案房租以及退款等民事行为，被告宋洁均未提出异议，本院据以认定被告李国顺的上述民事行为均系代表被告宋洁，相应的法律后果依法应由被告宋洁承担。根据庭审查明的事实以及相关证据，被告宋洁与案外人轴研所就涉案房屋约定的租期截至2013年12月8日，但其将涉案房屋转租给二原告时，所签合同约定的租期为自2013年8月1日至2014年8月1日，故此，被告宋洁就涉案房屋的转租期限超过了其剩余租赁期限，在未有相反证据的前提下，本院依法认定被告宋洁与二原告所签合同中超过租赁期限的部分约定为无效，其应将依无效约定取得的2014年元月1日至2014年2月28日期间的房租予以返还。至于返还房租的数额，庭审中，二被告提出被告李国顺已于2014年3月24日退还原告赵俊蕾部分房租600元，并有收据为证，虽二原告对该笔退款的性质均不予认可，但未有证据证明其与二被告存在其他债权债务关系，本院确定该笔退款系被告宋洁退还的部分房租，故此，被告宋洁依法应向二原告退还房租的数额为2200元。对于二原告提出的“要求被告宋洁退还房屋租赁押金2000元”的诉讼请求，因二原告与被告宋洁所签合同已依法终止，且原告梅花花与案外人轴研所就涉案房屋已签订租赁合同（租期为“从2014年1月1日至2015年1月1日止”），在无相反证据及事实的情况下，被告宋洁应依约承担相应的法律后果，故此，对于二原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对于二原告提出的“要求被告李国顺应对被告宋洁的涉案债务承担连带责任”的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第六十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告宋洁退还原告梅花花、赵俊蕾所交付2014年元月1日至2014年2月28日期间的剩余房租2200元。
二、被告宋洁退还原告梅花花、赵俊蕾所交付的房屋租赁押金2000元。
上述给付义务应于判决书生效后十五日内付清；逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。
三、驳回原告梅花花、赵俊蕾的其他诉讼请求。
本案受理费50元，由原告梅花花、赵俊蕾共同负担10元，被告宋洁负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 刘朋涛
审 判 员 李晓佳
人民陪审员 胡宝红
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 李丽艳