广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠香法民三初字第1380号
原告：中国港中旅资产经营公司，住所地北京市密云县。
法定代表人：王东平。
委托代理人：梁桃波，广东三良律师事务所律师。
委托代理人：吴泽绵，广东三良律师事务所律师。
被告：广东长城建设珠海公司，住所地珠海。
法定代表人：陈锡光。
原告中国港中旅资产经营公司（以下简称为港中旅公司）诉被告广东长城建设珠海公司（以下简称为长城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告港中旅公司的委托代理人梁桃波到庭参加诉讼，被告长城公司经本院公告送达开庭传票后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：原告（原企业名称为“中国华侨旅游侨汇服务总公司”）与被告（原企业名称为“广东长城建设工程公司珠海公司”）于1992年11月20日签订了编号分别为﹤广长珠房购32号﹥、﹤广长珠房购33号﹥的《住宅商品房购售合同》两份，上述两合同约定：由原告预购被告正在筹建中的、位于珠海市拱北区XXX路第X栋XXX3和XXX4两单元的房屋，房屋的建筑面积分别为115.49㎡和128.35㎡，购买价格为3500元／㎡，两单元的房屋的总价款为853440元，付款方式是：在封顶前支付总房款的98%，余下的2%在房屋竣工时，按实际施工面积计算，一次结清后，被告再向原告办理移交手续；原告购买的房屋预订于1994年11月内竣工，等等，具体内容详见附件。
上述两份合同签订后，原告依约分别于1993年、1994年、1995年支付了总购房款的98%即836371.2元给被告，但是，被告却没有按合同约定的时间将房屋交付给原告，上述房屋在封顶后，一直没有办理竣工验收手续。
2006年6月19日，被告致函原告称，“1、经珠海市房屋交易中心同意，原项目的第1栋现变更为第2栋，原项目的第2栋现变更为第1栋，因此，你公司购买的两套房屋XXX3和XXX4现位于第2栋，现项目第2栋的水、电和消防尚未通过竣工验收手续；2、由于我公司涉及诉讼，现项目的第2栋（包括你公司购买的两套房屋）被湖南省高级人民法院于2006年6月12日查封；3、我公司同意在条件成熟的时候，继续履行与你公司签署的两份合同，并协助你公司办理房屋的产权证。在此之前，我公司将及时通知你公司有关项目的重大进展情况”。
2006年9月12日，被告致函原告称“贵公司所购买的二套房屋的现在地址及按层房号是：拱北‘桂花苑综合楼’B座6A03、6A04房”。
2008年8月18日，被告再次致函原告称“关于贵公司购买的XXX苑XXX3、XXX4二套房，现仍处于被查封状态”。
之后，原告每年均派人到珠海找被告，了解上述房屋的情况，但被告均以上述房屋仍处于被查封状态为由，而未将房屋交付给原告使用，原告到购买的上述房屋现场了解，上述房屋于近期被他人占用和出租，现门牌地址为：珠海市香洲区拱北XXX路XXX号XXX苑综合楼XXX座XXX3、XXX4房。
原告认为：原告与被告签订的两份《住宅商品房购售合同》是合同双方当事人的真实意思表示，其内容符合当时的法律、法规和政策的规定，依法应认定为有效的合同。在合同签订后，原告已支付了绝大部分的购房款给被告，支付总额已达到98%，并且，上述房屋已完工及可交付使用，故根据《中华人民共和国物权法》第39条及相关的司法解释的规定，原告对上述两套房屋依法拥有所有权，享有占有、使用、收益和处分的权利。因此，原告根据《民事诉讼法》相关规定，特向贵院提起诉讼，请依法判处。
诉讼请求：1、确认原、被告双方于1992年11月20日签订的﹤广长珠房购32、33号﹥两份《住宅商品房购售合同》为有效合同；2、确认被告开发的、位于珠海市香洲区XXXX苑综合楼XX座XXX3、XXX4房（现地址：珠海市香洲区拱北XXX路XXX号XXX苑综合楼XX座XXX3、XXX4房）的所有权归原告，原告对上述两套房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，并责令被告将上述两套房屋交付给原告；3、本案诉讼费由被告承担。
庭审中第2项诉讼请求变更为判令被告立即将上述两套房屋交付给原告使用，并判令被告协助原告办理上述两套房屋的产权证手续。
原告对其诉称提交的证据如下：1、《住宅商品房购售合同》；2、付款凭证，共4份；3、被告2006年6月19日、2006年9月12日、2008年8月18日的《函件》3份；4、房地产限制（查封）登记表；5、房地产限制（查封）登记表；6、失效登记申请书；7不动产限制（解封）登记表；8、《广东省预售商品房申报表》。
被告在法定期限内未向本院提出答辩意见及相关证据。
经审理查明：1992年11月20日原告（原企业名称为“中国华侨旅游侨汇服务总公司”）与被告（原企业名称为“广东长城建设工程公司珠海公司”）签订了编号分别为﹤广长珠房购32号﹥、﹤广长珠房购33号﹥的《住宅商品房购售合同》两份，约定由原告预购被告正在筹建中的位于珠海市XXX路第XXX栋XXX3和XXX4（现地址：珠海市香洲区XXX路XXX号XXX苑综合楼XXX座XXX3、XXX4房，以下简称涉案房产）的两套房屋，房屋的建筑面积分别为115.49㎡和128.35㎡，购买价格为3500元／㎡，两单元的房屋总价款为人民币853440元，付款方式是：在封顶前支付总房款的98%，余下的2%在房屋竣工时，按实际施工面积计算，一次结清后，被告再向原告办理移交手续；原告购买的房屋预订于1994年11月内竣工。
两份合同签订后，原告依约分别于1993年、1994年、1995年支付了总购房款的98%即836371.2元给被告，但被告没有按合同约定的时间将房屋交付给原告，上述房屋在封顶后，一直没有办理竣工验收手续。
原告提交的《住宅商品房购售合同》、付款凭证、《函件》等证据证明其已履行合同义务。
根据原告提供的证据显示，被告已领取涉案房产的预售商品房许可证，被告具有预售商品房资格。2000年3月24日，珠海市中级人民法院以（1999）珠民初字第72号民事裁定书裁定查封“拱北桂花苑商住楼B座（4层、5层、6层、7层）共4整层”。2006年5月26日涉案房产被湖南省高级人民法院裁定查封，被告亦于2008年8月18日向原告去函告知查封情况。根据珠海市不动产登记中心于2016年1月27日出具的《不动产限制查封登记表》显示：“根据法发（2004）5号，对涉案房产B座6A03、6A04房产的查封效力失效”。
本院认为：被告长城公司开发销售的珠海市拱北桂花苑综合楼早已竣工使用，并办理了商品房预售许可手续。原告港中旅公司（原中国华侨旅游侨汇服务总公司）与被告长城公司（原广东长城建设工程公司珠海公司）于1992年11月20日签订的（广长珠房购32、33号）《住宅商品房购售合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对合同双方具有约束力，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。
原告已按照合同的约定向被告支付了98%房款合计836371.2元，被告也应按照合同约定向原告履行房屋交付及协助办证义务。本案中，由于涉案房屋因被告欠付外债先后被湖南省高级法院及其他法院裁定查封，导致被告无法办理交付，但根据原告提供的证据显示，涉案房产的查封效力已消灭，具备交付条件。故原告请求被告办理房产交付手续已不存在法律障碍，理据充分，本院予以支持。
根据原被告双方签订的（广长珠房购32、33号）《住宅商品房购售合同》中约定，在政策允许下，被告为原告办理产权证。原告的此项请求与合同的约定相符，涉案房产现已解封，具备办证的初步条件，故原告请求被告协助办理涉案房产的房地产权证理由充分，本院予以支持。
被告经本院公告送达开庭传票没有到庭应诉视为放弃诉讼权利，本院根据原告提供证据及查明的事实进行审查认定。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、确认原告中国港中旅资产经营公司（原中国华侨旅游侨汇服务总公司）与被告广东长城建设珠海公司（原广东长城建设工程公司珠海公司）于1992年11月20日签订的（广长珠房购32、33号）《住宅商品房购售合同》有效；
二、被告广东长城建设珠海公司于本判决生效之日起二十日内将位于珠海市香洲区XXX苑综合楼XXX座XXX、XXX4房（现地址：珠海市香洲区XXX路XXX号XXX苑综合楼XXX座XXX3、XXX4房）交付给原告中国港中旅资产经营公司，并协助原告中国港中旅资产经营公司办理上述两套房产的房地产权证手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币12334.4元，由被告广东长城建设珠海公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 莫宇兴
人民陪审员 黄建华
人民陪审员 闫太民
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 彭彩霞
朱梦春