山西省太原市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋01民终1392号上诉人（原审原告）张嫱，女，1976年9月28日出生，汉族，太原市迎泽区实验小学教师，住太原市。委托诉讼代理人王寅石（张嫱之母），女，1953年5月15日出生，汉族，山西省清徐县人，住太原市。委托诉讼代理人钱霁，山西盛道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）宋志强，男，1969年1月30日出生，汉族，自由职业，住太原市。委托诉讼代理人王雷，北京中伦文德（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审�告）张云生，男，1953年6月5日出生，汉族，无业，住太原市。第三人周伟，男，1976年11月3日出生，汉族，太原市人，住太原市。上诉人张嫱因与被上诉人宋志强、被上诉人张云生、原审第三人周伟确认合同无效纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2015）小民重字第00020号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人张嫱及委托诉讼代理人钱霁、王寅石；被上诉人宋志强及委托诉讼代理人王雷；被上诉人张云生均到庭参加诉讼。原审第三人周伟无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明，原告张嫱与第三人周伟系夫妻关系。2010年12月，原告张嫱与被告宋志强就购买被告宋志强所有的位于太原市小店区新寇庄北街42号13幢一单元1层1号房屋进行协商。后原告�嫱委托太原市今通测绘有限公司对涉诉房屋进行测绘，太原市今通测绘有限公司向其出具《太原市房产测绘成果报告书》。2011年1月26日，原告张嫱与被告宋志强签订一份协议，协议约定，被告宋志强将太原市小店区新寇庄北街42号13幢一单元1层1号房产（面积71.22平方米）出售给原告，总价425000元；付款方式为325000元托管，另外100000元直接交付给被告宋志强；先付清100000元后，被告宋志强将房屋钥匙交付给原告，待其余325000元付清后交接其它。同日，原告张嫱向被告宋志强交付100000元房款，被告宋志强将房屋钥匙及煤气卡、水卡、电卡等交付原告。2011年2月22日，第三人周伟将剩余房款325000元转入被告宋志强银行账户。2011年2月23日，被告宋志强出具收条，载明其收到周伟交来房款425000元，其中100000元给打过条，随时过户，本已交给周伟。2011年3月5日，第三�周伟向被告张云生借款，出具借款协议一份，注明：因本人急需周转资金，以新寇庄北街42号71.22平方米房产为质押，借350000元，借款期限1个月，如借款到期未还，以上房产由出借方处置。借款人周伟签名捺印，并加注，如过期还不回款，按月息3%继续付利息。同日，被告宋志强出具证明一份，注明：新寇庄北街42号宋志强名下的房产已转让给周伟，从此以后产生的一切纠纷与宋志强无关。2011年9月8日，被告宋志强作为出卖人（甲方）与买受人被告张云生（乙方）签订编号为JQ2-2011-001的《太原市存量房买卖合同》一份，合同约定，甲方自愿将坐落在太原市小店区新寇庄北街42号13幢一单元1层1号，建筑面积为71.22平方米，《房屋所有权证》证号为00031289，房屋性质为住宅的自有房屋出售给乙方。经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为325000元，乙方于2011�2月23日前一次付清给甲方。甲乙双方同意于2011年2月23日由甲方将上述房产正式交付给乙方。2011年9月28日，涉诉房产所有权人变更为被告张云生。办理过户手续费用均由被告张云生支付。被告张云生未向被告宋志强支付上述325000元购房款。2012年5月16日，周伟向被告张云生之子张小亮借款，出具借条一张，注明：今借张小亮人民币100000元整，定于5月31日前还清，月息3%。审理中，被告张云生称，该借据中有40000元系因周伟未按期归还2011年3月5日借款而应支付的利息，截止到2012年5月16日除借款本金350000元外尚欠被告张云生40000元利息未付，张小亮实际向周伟提供借款60000元。涉案房屋现由原告居住使用，原、被告均称不知第三人周伟现在何处。被告张云生曾起诉要求居住在涉诉房屋的原告张嫱腾房，后撤诉。庭审中，被告张云生称将涉诉房屋过户至其名下时已和周伟达成协议，过户涉诉房屋只是作为周伟归还欠款的保证，若周伟能归还全部借款及利息会将涉诉房屋过户给周伟。由于原告张嫱的丈夫周伟无法按期还清被告张云生借款及利息，所以周伟同意将涉诉房屋过户至被告张云生名下。庭审中，原告张嫱称其对周伟与被告张云生之间的借款以及被告宋志强将涉诉房屋过户给被告张云生的事实在被告张云生要求其腾房前均不知情。原审法院认为，本案涉及原告张嫱与被告宋志强的房屋买卖合同关系、被告张云生与原告丈夫周伟的借款合同关系、被告宋志强与被告张云生的房屋买卖合同关系三个法律关系。本案争议的焦点系涉案合同是否属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：由下列情形之一的，合同无效：（一）、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国�利益；（二）、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）、以合法形式掩盖非法目的；（四）、损害社会公共利益；（五）、违反法律、行政法规的强制性规定。关于原告张嫱与被告宋志强的房屋买卖合同关系，双方在合同中对房屋位置、面积、价款、支付方式等进行了约定，可认定其为双方真实意思表示的房屋买卖合同，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告张嫱及其丈夫周伟按照约定向被告宋志强支付了全部购房款，被告宋志强也向原告履行了房屋交付义务，并于2011年3月5日出具证明称其已将涉诉房产转让给周伟，产生的一切纠纷均与其无关，虽双方未办理房屋所有权变更手续，但可以认定原告张嫱及其丈夫周伟系该房屋的实际购买人，拥有对涉诉房屋的处分权。关于被告张云生与原告丈夫周伟的借款合同关系，双方借款协议约定周伟向被告张云生借款以涉诉房屋为”质押”，结合庭审中被告张云生陈述过户涉诉房屋只是作为周伟归还欠款的一种”保证”形式。被告张云生称是周伟在无法归还借款的情况下让被告宋志强将涉诉房屋过户至被告张云生名下，与双方将涉诉房屋作为借款的”担保”相一致。关于被告张云生与被告宋志强的房屋买卖合同关系，因被告张云生与被告宋志强签订《太原市存量房买卖合同》并办理过户是因为周伟未能按期归还借款本息，而由被告宋志强作为形式上的房屋所有权人将涉诉房屋过户给被告张云生。根据庭审过程及查明的事实，可以认定被告宋志强是在周伟同意的情况下将涉诉房屋过户给被告张云生。原告张嫱与周伟系夫妻关系，周伟所负债务为夫妻共同债务，被告宋志强和被告张云生有理由相信周�同意将涉诉房屋过户给被告张云生系原告张嫱与其丈夫周伟的共同意思表示。鉴于当事人订立买卖合同确有为借款的偿还提供担保之意思，如否定整个买卖合同的效力，将过度干预当事人之间此种并不具有非法性的一致意思表示。被告张云生与被告宋志强签订《太原市存量房买卖合同》不存在恶意串通，损害原告张嫱利益的情形，该房屋的购买价425000元，与周伟向张云生以及张云生之子张小亮二人的借款450000元相比，金额也接近。因目前第三人周伟和原告张嫱未能偿还所借被告张云生的款项，确认涉案合同无效，将对被告张云生明显不公平。原告张嫱主张二被告签订的《太原市存量房买卖合同》无效的请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（二）项、第六十条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告张嫱的诉讼请求。判决后，张嫱不服，上诉称：1、宋志强与张云生签订的房屋买卖合同实质上违反法律规定。周伟与张云生签订借款协议的担保内容无效。在借款期限届满，出借人（债权人）未受清偿时，抵押物的所有权转移为出借人（债权人）所有的内容无效；张云生并未实际支付宋志强购房款，该房屋买卖合同的履行只是具体实现担保债权的方式，因此宋志强与张云生的房屋买卖合同无效；在周伟失踪的情况下至今也没有证据证明周伟指示宋志强将房屋过户给张云生，宋志强与张云生恶意串通，利用张嫱与周伟夫妻关系的特殊性，而办理了房屋过户手续。2、周伟是否借张云生的款项及借款的具体数字并未查清，周伟不是房屋的所有权人，无权将房屋抵押给张云生，也无权指示宋志强将房屋过户给他人。故请求二审法院撤销原判，确认宋志强与张云生签订的《太原市存量房买卖合同》无效。宋志强辩称，周伟和张嫱将购房款425000元付清之后，宋志强已陆续将房屋钥匙、水卡、电卡及房屋所有权证书等相关手续交给周伟和张嫱，当时房屋只是没有过户。张嫱和周伟系夫妻关系，周伟一直不参加诉讼，张嫱存在恶意诉讼的情形。宋志强只收到一份买卖房屋的房款。宋志强得到周伟的指示，同意将房屋过户给张云生，而且周伟将房屋所有权证书提供给相关职能部门，并办理了过户手续。故请求二审法院，驳回上诉，维持原判决。张云生辩称，周伟和张嫱向宋志强购买房屋，并共同支付购房款425000元，周伟因急需资金向张云生及其儿子张小亮借钱450000元，并将购房的所有手续交付张云生，因借款到期后周伟无法还钱，才同意把房屋过户到张云生名下。约定周伟的欠款还清时，该房屋过户给周伟。现在房屋在张云生名下，只是为了保证周伟能够偿还借款。故请求二审法院驳回上诉，维持原判决。原审第三人周伟未到庭参加诉讼，也未提出书面答辩。二审法院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。另查明，周伟多次拒不到庭参加诉讼，上诉人张嫱陈述已于2014年3月将周伟按照”失踪”人员向公安机关报案，但未向法庭提供相关手续。本院认为，周伟与张嫱将购房款425000元全部付清卖房人宋志强后，张嫱及其丈夫周伟对该房屋已是实际购买人，拥有对涉诉房屋的处分权。周伟将房屋抵押给张云生并办理过户手续，其目的是为了保证能够偿还张云生的借款，而且张�生也述称，只要周伟偿还清借款，就同意把房屋过户到周伟名下，房屋仍然属于周伟。纵观全案，上诉人张嫱要求确认宋志强与张云生签订的《太原市存量房买卖合同》无效的证据不足，不予采信。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件诉讼费7675元由上诉人张嫱负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 卫审 判 员  赵耀功代理审判员  温冠华二〇一六年十一月二十八日书 记 员  陈晋婷