四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第3010号
上诉人（原审被告）雷震，男，1966年4月18日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。
委托代理人徐海川，四川高鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）绿地集团成都锦江房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市锦江区。
法定代表人孙志文，总经理。
委托代理人邓恒，国浩律师（成都）事务所律师。
上诉人雷震因与被上诉人绿地集团成都锦江房地产开发有限公司（以下简称绿地房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人�法院（2014）锦江民初字第4661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年5月31日，雷震与绿地房地产公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定：雷震购买绿地房地产公司开发的位于攀成钢片区18号地块“绿地锦天府”（锦江区通盈路88号）11幢1单元3层302号房屋，房屋总价为4465000元，由雷震通过分期付款的方式向绿地房地产公司支付购房款，具体付款方式为（1）雷震应当在2013年5月31日内支付总房款的10%，即446500元，（2）雷震应当在2013年7月31日内支付总房款的20%，即893000元，（3）雷震应当在2013年10月31日内支付总房款的20%，即893000元，（4）雷震应当于商品房所在楼栋的权属证明取得后7个日历日内付齐剩余房款，即总房款的50%，即2232500元；逾期付款在90日之内，雷震自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向绿地房地产公司支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过90日后，合同继续履行的，雷震自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向绿地房地产公司支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第十四条“交接手续”约定：“（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（二）验�交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列方式处理：……2、如买受人未付清应付房款及／或违约金的，则交付日期顺延，买受人在已付清应付款及／或违约金后十日内自行前往出卖人处办理交接手续，出卖人不再另行通知买受人办理交接手续。买受人在付清应付款及／或违约金后十日内未前往出卖人处办理交接手续的，视为出卖人在买受人付清应付款及／或违约金之日已按本合同约定条件交付。”
合同签订后，雷震于2013年12月24日向绿地房地产公司支付了第三期购房款893000元，绿地房地产公司于2014年4月22日取得案涉房屋的初始产权登记。因雷震未按约支付第四期购房款，绿地房地产公司于2014年10月11日提起本案诉讼。
绿地房地产公司在一审中的诉讼请求是：1、雷震立即向绿地房地产公�支付未付的购房款共计2232500元；2、绿地房地产公司立即向雷震支付逾期付款的违约金（从2014年4月22日取得房屋初始产权登记当天开始计算，逾期在90日内的，按每日万分之一计算；超过90日的，按万分之二计算）；3、由雷震承担本案诉讼费用。
原审法院认定上述事实，有绿地房地产公司提交的企业法人营业执照、组织机构代码证、雷震身份证复印件、《商品房买卖合同》及其补充协议、涉案房屋初始登记记录单、商品房现售合同信息摘要、收据复印件，以及当事人庭审陈述在案为证。
原审法院认为：绿地房地产公司、雷震签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，应属有效。双方均应按该合同约定履行义务。《商品房买卖合同》约定，“雷震应当于商品房所在楼栋的权属证明取得后7个日历日内�齐剩余房款2232500元”。即雷震应在2014年4月29日前向绿地房地产公司支付剩余房款2232500元。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十九条“买受人应当按照约定的数额支付价款”、第一百六十一条“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付”的规定，对绿地房地产公司要求雷震支付房款2232500元的诉讼请求，原审法院予以支持。
因雷震未按约在2014年4月29日前向绿地房地产公司支付剩余房款，至今逾期时间已超过了90天。根据《商品房买卖合同》关于“逾期超过90日后，合同继续履行的，雷震自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向绿地房地产公司支付逾期应付款万分之二的违约金”的约定，雷震应自2014年4月30日起，按应付款每日万分之二向绿地房地产公司支付违约金。绿地房地产公司主张违约金从2014年4月22日起计算，与合同约定不符，原审法院不予采纳。绿地房地产公司自愿主张前90天的违约金按每日万分之一计算，即2014年4月30日至2014年7月28日期间按每日万分之一计算，2014年7月29日以后的违约金按每日万分之二计算，未超出双方合同约定的范围，原审法院予以支持。
雷震辩称其未支付第四期购房款是行使先履行抗辩权，不构成违约，绿地房地产公司也无证据证明案涉房屋达到交付条件。原审法院认为，双方合同并无雷震支付第四期房款在绿地房地产公司先交付房屋之后的约定，雷震行使先履行抗辩权缺乏事实和法律依据。相反，合同第十四条关于“如雷震未付清应付房款及／或违约金的，则交付日期顺延，雷震在已付清应付款及／或�约金后十日内自行前往绿地房地产公司处办理交接手续，绿地房地产公司不再另行通知雷震办理交接手续。雷震在付清应付款及／或违约金后十日内未前往绿地房地产公司处办理交接手续的，视为绿地房地产公司在雷震付清应付款及／或违约金之日已按本合同约定条件交付”的约定，明确了绿地房地产公司交付房屋除约定的时间限制外，还需雷震已付清应付房款及违约金的前提条件，同时由雷震自行前往办理房屋交接手续，否则视为绿地房地产公司已交付。由于雷震在支付第三期房款时违约，符合上述约定的交房顺延的情形。雷震亦未举证证明其支付第三期房款及违约金后，已自行前往办理房屋交接手续，但绿地房地产公司拒绝为其办理或不出示证明文件或出示的证明文件不齐全。故本案中，绿地房地产公司无须举证证明案涉房屋已达到交付条件。对雷震的上述�解理由，原审法院不予采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决：一、雷震应于判决发生法律效力之日起七日内向绿地房地产公司支付购房款2232500元；二、雷震应于判决发生法律效力之日起七日内向绿地房地产公司支付违约金（以应付购房款2232500元为基数，从2014年4月30日至2014年7月28日期间，按每日万分之一计算；从2014年7月29日起至房款付清之日止，按每日万分之二计算）；三、驳回绿地房地产公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取12528元，由雷震负担。
宣判后，原审被告雷震不服，向本院�起上诉。其主要上诉理由为：原审法院判决适用法律错误。雷震购房案涉房屋采用方式是分期付款，对于尾款，绿地房地产公司有交房义务在先，雷震付款义务在后。由于绿地房地产公司未履行先行义务，雷震行使先履行抗辩权不支付房款的行为不构成违约。原审判决认定的日万分之二的违约金过高，应当依法予以减少。据此请求：撤销原判，改判驳回绿地房地产公司的诉讼请求；本案一审、二审案件受理费均由绿地房地产公司负担。
被上诉人绿地房地产公司答辩称：根据双方合同约定，因雷震迟延支付房款，故绿地房地产公司有权顺延房屋交付的时间。双方在合同中并未约定绿地房地产公司交房义务在先、雷震付款义务在后，故雷震无权行使先履行抗辩权。双方对于办理房屋权属登记的时间也进行了明确的约定，所以即便绿地房地产公司不进行通知，合同中对于办理权属登记的时间也进行了约定，故是否交房不影响雷震应当按照合同的约定向绿地房地产公司支付房款。据此请求：驳回上诉，维持原判。
二审中，雷震为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据：1、由四川省蜀都公证处出具的《公证书》一份，拟证明雷震于2014年12月12日通过邮寄方式向绿地房地产公司发出了《解除商品房买卖合同通知书》，故一审法院应当对本案中止审理；2、照片一组，拟证明案涉房屋存在质量问题；3、宣传资料一份，拟证明绿地房地产公司的销售人员向雷震作出的承诺与案涉房屋的实际情况不符；4、速递运单信息查询单一份，拟以此证明雷震发出的《解除商品房买卖合同通知书》已由绿地房地产公司签收。
绿地房地产公司发表质证意见称：对证据1《公证书》的真实性无异议，但对关联性有异议。公证书�证明了邮寄的过程，不能证明该解除合同的通知书已经送达绿地房地产公司；对证据2照片，对关联性有异议，本案系绿地房地产公司诉请要求雷震支付剩余房款，若雷震认为有质量纠纷，应当另行起诉或提起反诉；对证据3宣传资料，因无原件，故对真实性、关联性均不予认可；对证据4速递运单信息查询单，因看不出寄件人、收件人及地址，故不予以认可。
绿地房地产公司在二审中向本院提交了《延期付款催告函》及快递单据各一份，拟证明绿地房地产公司于2014年5月23日向雷震发出了《延期付款催告函》。
雷震发表质证意见称：其未收到该《延期付款催告函》，且快递单据上没有邮戳，故不能证明已实际交付邮政部门或已经投递。
经二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
二审另查明，雷震于2013�12月24日向绿地房地产公司支付第三期房款时，因晚于合同约定的付款时间，雷震向绿地房地产公司支付了滞纳金4715元。
本院认为，本案的争议焦点为：雷震关于其未支付第四期房款是行使先履行抗辩权的主张是否成立。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，行使先履行抗辩权的前提有二：一、当事人互负债务且有先后履行顺序；二、先履行一方未履行或履行债务不符合约定。在本案中，雷震与绿地房地产公司签订的《商品房买卖合同》中，双方未约定雷震支付房屋尾款的前提条件为绿地房地产公司向其交付房屋，故双方互负债务并无先后履行顺序。且双方在�商品房买卖合同》第十四条“交接手续”中约定：“如雷震未付清应付房款及／或违约金的，则交付日期顺延，雷震在已付清应付款及／或违约金后十日内自行前往绿地房地产公司处办理交接手续，绿地房地产公司不再另行通知雷震办理交接手续。雷震在付清应付款及／或违约金后十日内未前往绿地房地产公司处办理交接手续的，视为绿地房地产公司在雷震付清应付款及／或违约金之日已按本合同约定条件交付”。根据双方约定，雷震应在2013年10月31日前向绿地房地产公司交付第三期房款893000元、在案涉房屋所在楼栋取得权属证明后7个日历日内即2014年4月29日前向绿地房地产公司支付剩余房款。雷震在2013年10月31日前未支付第三期房款，故房屋交付时间应当顺延。雷震在2013年12月24日支付第三期房款后，应当依照合同约定自行前往绿地房地产公司处办理案涉房屋交接�续。但雷震未按照合同约定前往绿地房地产公司办理房屋交接手续，也未按照合同约定于2014年4月29日前向绿地房地产公司支付剩余房款。综上，对雷震提出其未支付剩余房款系行使先履行抗辩权的主张，本院不予支持。雷震另外提出案涉房屋存在质量问题，不符合交付条件，但雷震未提交确切证明其主张，故本院不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费25056元，由上诉人雷震负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李泽颖
代理审判员 王 果
代理审判员 赵 锋
二〇一五年七月十三日
书 记 员 吴丹丹