北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺民初字第07826号
原告单利，男，1942年1月2日出生。
委托代理人张劲，北京市青天律师事务所律师。
委托代理人王磊，北京市青天律师事务所律师。
被告徐先锋，男，1977年12月13日出生。
委托代理人李艳霞，北京市致知律师事务所律师。
委托代理人魏威，北京市致知律师事务所律师。
原告单利与被告徐先锋房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法由代理审判员陆俊芳担任审判长，与人民陪审员赵光玉、郭汝楫组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告单利之委托代理人张劲、王磊，被告徐先锋及其委托代理人李艳霞、魏威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告单利诉称：原告与被告之间系房屋租赁合同关系，双方于2007年7月12日签订房屋租赁合同，原告将位于北京市顺义区南彩镇前俸伯村村东北角宅院内的房屋共计14间出租给被告。双方约定房屋的租赁期限为15年，即2007年7月12日至2022年7月12日，并约定了相应年度的租金标准。自2014年7月12日至今被告却未按照合同约定的租金标准向原告交纳租金，且将房屋擅自转租给他人使用，并在租赁过程中擅自加建房屋及拆改房屋的主体结构。被告的行为已经构成了根本违约，其行为已严重损害了原告的合法权益，因此原告诉至法院，请求：1.判令解除原告与被告于2007年7月12日签订的房屋租赁合同及于2009年7月3日签订的房屋租赁合同补充条款；2.判令被告立即给付原告房屋租金9000元（租金按照约定的每月1000元计算，暂计至2015年4月12日），并承担未及时腾退房屋的占用费（占用费每日67元）；3.判令被告返还擅自转租的租金7200元（自2009年5月1日至2015年4月30日，按照每月100元计算）；4.判令被告立即腾退涉诉房屋，并赔偿改变房屋结构的损失3000元；5.本案诉讼费由被告负担。
被告徐先锋辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，关于解除合同的问题，被告已经全面履行合同义务，不存在违约的情况，因此合同不存在法定和约定解除的情形；第二，关于腾退房屋的问题，双方的合同正在履行期间，并未解除，被告没有义务腾退房屋；第三，关于给付租金被告方一直没有异议，也一直在和原告协商要求付清租金，但原告一直拒收；第四，关于返还转租租金的问题，被告并不存在转租的情况，至于原告所述的转租的房屋，在（2014）顺民初字第15040号民事判决中已经认定了不属于双方的租赁范围，原告在本案中提出该请求没有事实和法律依据；第五，关于赔偿损失的问题，被告并未将墙凿洞造成原告的损失。
经审理查明：
2007年7月12日，单利（出租人）与徐先锋（承租人）就位于北京市顺义区南彩镇前俸伯村的一处院落签订一份《房屋租赁合同》，约定：房屋租期为15年，租期自2007年7月12日起至2022年7月12日止，房屋交付日为2007年7月12日；房屋租金自2009年7月12日起至2012年7月12日每年1万元，自2012年7月12日起至2017年7月12日每年1.2万元，自2017年7月12日起至2022年7月12日每年1.5万元；单利负责房屋维修，保证徐先锋正常入住及水、电等正常使用。
2009年7月3日，单利与徐先锋就上述合同签订一份《房屋租赁合同补充条款》，约定：1.单利自愿将整院出租给徐先锋，徐先锋可以对房屋简单装修，期满不予拆除；2.租赁院落中，由南向北排序，其中第一排和最后一排房屋共十四间属单利所建，第一排共七间，包括过道一间（最东边），住房五间（居中），厕所一间（最西边），最后一排为库房共七间，两排房屋顶部均为石棉瓦（现状）；3.本次徐先锋交至2014年7月12日租金五万四千元整，剩余租金分三次交齐，租期内如遇拆迁，由单利所建房屋拆迁费归单利所有，由徐先锋所建房屋、设备及经营赔偿归徐先锋所有，此时租期以徐先锋搬出此院的时间为准，徐先锋已付租金超出其搬出时间的部分，单利无条件退还；本房顶于2009年10月换成彩钢，至2022年共加房租一万元整；4.此补充条款与房屋租赁合同中所有条款，双方应各自遵守，如一方违约，由违约方负责赔偿因其违约给对方造成的经济损失二十万元。
自2007年7月12日至今，徐先锋一直使用涉诉院落，并已付清2007年7月12日至2014年7月12日期间的租金，其中2009年7月12日至2014年7月12日期间的租金共计5.4万元。后双方对分三次交纳剩余租金的具体时间产生了争议，徐先锋要求第一次先交四年的租金，单利要求第一次先交五年的租金，因此拒收四年的租金；本案审理期间，徐先锋同意先交五年的租金，单利以已经诉至法院为由拒收。
涉诉院落位于北京市顺义区南彩镇前俸伯村，无门牌号码，院内有彩钢瓦顶的北房七间；南倒座房七间，其中东数第一间为门道，西数第一间为厕所；院内东侧为徐先锋自行建设的石棉瓦顶棚子；西侧为石棉瓦顶棚子六间，其中北数第一和第二间封闭，内有单利放置的杂物，北数第三和第四间中间无隔断，北数第五和第六间用作厨房。双方签订租赁合同后交付使用时院内西侧北数第一至第四间棚子即已存在，此四间棚子不在租赁范围内。徐先锋于2009年5月1日将北数第三间和第四间棚子租给了杨自卫，租金为每月100元，租期至2022年5月1日。
庭审中，单利坚持要求解除双方之间的房屋租赁合同及补充条款，理由是徐先锋存在以下根本违约行为：1.未经单利同意擅自将北数第三间和第四间棚子转租给第三人；2.擅自改变房屋的结构，在北房内随便凿洞挖门，在院内东侧加建棚子；3.未按期缴纳租金；4.阻拦单利进入涉诉院落查看院内状况，使单利丧失了对租赁物的监管权力。单利称以解除双方之间的合同为前提，另要求徐先锋腾退租赁的房屋、给付自2014年7月12日至实际腾退之日的租金、返还擅自转租的租金、赔偿单利的损失，损失具体是指解除合同后单利拆除徐先锋自行加建的建筑物的费用。徐先锋不同意解除合同，理由如下：1.北数第三间和第四间棚子并不在租赁范围内，徐先锋将该两间棚子租给第三人不属于租赁合同调整范围，单利以此为由要求解除合同没有法律依据；2.涉诉的北房内原有两堵承重墙作为隔断，后徐先锋用石膏板打了其他的隔断，并在隔断上留门，但是并未改变房屋结构；3.徐先锋在院子东侧加建棚子是依据合同约定，经过了单利的同意，并非擅自加建；4.徐先锋一直积极交纳租金，但是单利一直企图变更合同的约定，并以此为由拒收租金；5.徐先锋从未拒绝单利进入涉诉院落，而且该理由也不是解除合同的法定情形或约定情形。
上述事实，有（2014）顺民初字第15040号民事判决书及庭审笔录、房屋租赁合同、房屋租赁合同补充条款、电话录音以及本案庭审笔录等在案佐证。
本院认为：
涉诉的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充条款》是单利与徐先锋自愿签订的协议，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。合同履行过程中，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，涉诉的房屋租赁期截至2022年7月12日，尚在履行过程中，双方未就解除合同问题协商一致，现双方争议的焦点是徐先锋是否存在根本违约行为。关于单利主张的第1点理由，涉诉的北数第三间和第四间棚子并不在双方约定的租赁物范围内，徐先锋将此两间棚子租给第三人的行为并非转租行为，与双方之间的租赁合同无关，单利以擅自转租为由要求解除合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于单利主张的第2点理由，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物；承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失；因此，徐先锋即使未经单利同意在租赁房屋内打隔断、在院内增建棚子，也并未导致不能实现合同目的，单利可以要求徐先锋恢复原状或者赔偿损失，但是无权以此为由要求解除合同。关于单利主张的第3点理由，根据庭审查明的事实，双方是对分三次交纳剩余租金的具体时间产生了争议，后单利拒收租金，并非徐先锋主观上迟延交付租金，因此单利以徐先锋未按期缴纳租金为由要求解除合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于单利主张的第4点理由，单利对此并未提供任何证据予以佐证，因此单利以徐先锋阻拦单利进入涉诉院落查看为由要求解除合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。鉴于单利基于解除合同为前提提出的其他诉讼请求，因本院对其解除合同的请求不予支持，故对其提出的其他请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百二十三条之规定，判决如下：
驳回原告单利的全部诉讼请求。
案件受理费二百八十元，由原告单利负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陆俊芳
人民陪审员 郭汝楫
人民陪审员 赵光玉
二〇一五年十月十日
书 记 员 孙留意