安徽省郎溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1821民初1657号
原告：安徽郎溪农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省郎溪县建平镇郎川大道西路8号，组织机构代码55630177-3。
法定代表人：刘建平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄运祥，男，系该银行职员。
委托诉讼代理人：吴磊，男，系该银行职员。
被告：汤益敏，男，1978年2月12日出生，汉族，住江苏省宜兴市。
被告：董锋英，女，1976年9月20日出生，汉族，住江苏省宜兴市。
被告：王晟，男，1978年6月30日出生，汉族，住安徽省郎溪县。
委托诉讼代理人：易峰，安徽擎义律师事务所律师。
被告：宜兴市致诚置业有限公司，住所地江苏省宜兴市环科园东河路38号，组织机构代码68916511-1。
法定代表人：屠平，系公司经理。
被告：宜兴市致诚置业有限公司郎溪分公司，住所地安徽省郎溪县建平镇中港东路191号，组织机构代码56635489-5。
负责人：屠德盘，系分公司经理。
原告安徽郎溪农村商业银行股份有限公司（以下简称“郎溪农商银行”）诉被告汤益敏、董锋英、王晟、宜兴市致诚置业有限公司、宜兴市致诚置业有限公司郎溪分公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月7日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年1月20日公开开庭进行了审理。原告郎溪农商银行委托诉讼代理人黄运祥，被告王晟的委托诉讼代理人易峰到庭参加了诉讼，被告汤益敏、董锋英、宜兴市致诚置业有限公司、宜兴市致诚置业有限公司郎溪分公司经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
郎溪农商银行向本院提出诉讼请求：1、判令被告汤益敏、董锋英提前履行借款合同确定的借款给付义务，立即归还贷款本金1541309.95元、利息153514.38元，合计1694824.33元（2016年1月10日至2016年8月29日，利息按年利率5.88%上浮50%计算，余息按年利率5.88%上浮50%计算罚息至实际还清之日止）；2、判令被告汤益敏、董锋英承担抵押担保责任，确认原告郎溪农商银行对贷款抵押物优先受偿权；3、判令被告王晟对上述债务承担连带清偿责任；4、判令被告宜兴市致诚置业有限公司、宜兴市致诚置业有限公司郎溪分公司对上述债务承担连带清偿责任；5、判令被告承担本案诉讼费及相关费用。事实与理由：2013年11月1日，汤益敏、董锋英与原告所属营业部签订了《安徽郎溪农村合作银行个人购房借款合同》、《抵押合同》各一份，汤益敏、董锋英用位于郎溪县××镇××大道南侧、××路西侧××商会大厦××、××、××、××、××、××、××号、建筑面积为680.52平方米的办公房抵押，在原告所属营业部办理抵押贷款1830000元，用于个人购买商业房按揭贷款，当时约定年利率为7.86%，后年利率调整为5.88%，到期日为2023年11月1日。借贷双方在借款合同中约定：借款人按照“等额本息还款法”，按月归还贷款本息，借款人未按照约定的时间归还，贷款人将按规定对逾期贷款进行罚息。借款抵押物在郎溪县房地产管理局办理了房产抵押登记。抵押登记后，原告按借款合同约定向汤益敏、董锋英发放了贷款1830000元。
汤益敏购买的房屋，系宜兴市致诚置业有限公司郎溪分公司开发的商业房，主要以按揭方式销售，应宜兴市致诚置业有限公司郎溪分公司的申请，2013年4月25日原告与宜兴市致诚置业有限公司郎溪分公司签订了《商品房销售贷款合作协议》，由原告发放个人购买房屋贷款。该合同约定：甲方（宜兴市致诚置业有限公司郎溪分公司）同意在乙方（郎溪农商银行）承诺贷款额度内，对每一个购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的（阶段性）连带责任担保，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）……。阶段性连带责任保证期间为：从乙方与借款人签订的借款合同之日起，至甲方为购房人办妥所购买房屋的房屋产权证，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋所属证明文件交乙方保管之日止。甲方同意在其保证期间，如借款人未按照合同约定按时偿还贷款本息或者相关费用，乙方从其在乙方开立的存款账户中直接扣划。
2013年11月1日王晟与原告所属的营业部签订了《保证合同》，王晟还出具了《担保承诺书》，对汤益敏、董锋英在郎溪农商银行贷款承担连带责任保证，担保时间为贷款办理之日至全部贷款还清止，如借款人不按期归还或者到期不偿还贷款，王晟同意代借款人汤益敏、董锋英偿还全部债务。
汤益敏、董锋英自按月还款起始月的2013年12月至2014年8月，尚能按月归还贷款本息，之后的24个月即2014年9月-2016年8月，停止了约定的归还本息。汤益敏、董锋英自2013年12月31日至2016年1月10日，归还本金288690.05元，利息282161.83元（含宜兴市致诚置业有限公司郎溪分公司代偿的本金195544.39元、利息176697.2元，合计372241.59元），利息付至2016年1月10日，本金尚欠1541309.95元。
根据《安徽郎溪农村合作银行个人购房借款合同》第十三条规定：在本合同有效期内，借款人连续三个付款期或者在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同提前到期，要求借款人和保证人归还结欠的全部贷款本息。鉴于上述事实，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。
王晟辩称，1、本案系商品房买卖合同抵押借款，答辩人并未实际借款人，应当承担补充责任。本案并未一般担保借款合同，而是本案汤益敏购买宜兴市致诚置业有限公司郎溪分公司开发房屋进行按揭贷款，答辩人不是实际借款人，也不是实际使用该借款，且该款是借款人购买房屋进行抵押登记的，故承担补充责任。2、汤益敏违约行为并非答辩人所致，原告郎溪农商银行在审查过程中存在严重失职。汤益敏、董锋英购买宜兴市致诚置业有限公司郎溪分公司开发房屋，因开发商资金断裂导致购房者不能正常交付，购房者因偿还能力不足导致无法偿还银行贷款。汤益敏、董锋英购买七套房屋，原告郎溪农商银行应当对其经济能力进行严格审查，现汤益敏、董锋英没有能力还款说明郎溪农商银行存在严重审查失职，导致答辩人在本案中成为受害者。3、答辩人担保数额居大，严重超出了答辩人的还款能力。根据双方的保证合同约定，答辩人担保金额为1830000元，郎溪农商银行在要求答辩人提供担保时并未要求答辩人提供相应的资产状况及收入证明，答辩人只是普通公务员，根本没有能力还款，郎溪农商银行仍然要求没有履行能力的答辩人提供担保，超出答辩人的货款能力的数额应当无效。4、本案存在特殊性，应当按照相应顺序进行清偿。汤益敏、董锋英购买的房屋在借款时已经办理了商品房预抵押登记，应当对该房屋进行拍卖后清偿，现该建筑主体已经全部结束，不属于不良资产，开发商对借款人的借款也进行了连带担保，本案发生主要是开发商无法交房行为导致后果，开发商应当偿还相应的款项。
汤益敏、董锋英、宜兴市致诚置业有限公司、宜兴市致诚置业有限公司郎溪分公司未到庭也未提交书面材料予以答辩，应当视为对其权利的放弃。
郎溪农商银行围绕其诉请依法提交了如下证据：1、中国银监会安徽监管局文件、郎溪农商银行企业营业执照；2、借款人、担保人身份证复印件，担保企业营业执照；3、个人借款合同、抵押合同、郎溪县房屋抵押登记表、房屋抵押清单、郎溪县房管局“房预2013字第002295号”、保证合同、保证人承诺书；4、安徽明和律师事务所委托通知函；5、宜兴市致诚置业有限公司股东会决议；6、商品房销售贷款合作协议一份；7、商品房买卖合同七份、商品房销售合同网上登记备案证明七份；8、借款借据、收本收息情况证明。王晟对证据1、2、5、6、7、8均无异议，对证据3中的个人借款合同认为王晟没有在借款合同中签字，该合同条款不能对王晟产生约束力，根据合同条款没有对郎溪农商银行要求提前归还全部借款承担担保责任作明确约定；对证据4的证据三性及证明对象均无异议，但说明：该证据只是郎溪农商银行单方面向王晟出具通知函，并没有相关合同条款予以确认，该催款函不能证明王晟应当提前承担保证责任。
本院对郎溪农商银行提交的证据认证如下：王晟对证据无异议的部分，将作为认定案件事实的依据，本院予以确认。王晟（保证人）在《保证合同》明确载明：为了确保汤益敏（以下债务人）与债权人（郎溪农商银行）签订的编号5905612013311178号《借款合同》的切实履行，保障债权人债权的实现，保证人愿意为债务人依借款合同与债权人所形成的债务提供担保……。王晟并在《保证合同》签字确认，明确了为汤益敏在郎溪农商银行按揭贷款1830000元的保证责任，故王晟对没有在借款合同签字，不受该借款合同约束的抗辩，本院不予采纳。保证合同为从合同，随主合同即借款合同的履行期限变化而变化，借款合同被宣布提前到期，则债权人有权依据保证合同要求保证人履行保证责任。
汤益敏、董锋英、宜兴市致诚置业有限公司、宜兴市致诚置业有限公司郎溪分公司未到庭质证，应视为对其权利的放弃。
本院经审理认定事实如下：宜兴市致诚置业有限公司于2013年4月13日召开股东会议，决议：1、同意宜兴市致诚置业有限公司就“郎溪商会大厦”项目与郎溪农商银行进行合作，并授权由宜兴市致诚置业有限公司郎溪分公司进行立项，并签订按揭合作协议；2、同意宜兴市致诚置业有限公司就“郎溪商会大厦”项目项下购房人向郎溪农商银行申请的按揭贷款承担阶段性连带责任保证担保；3、同意宜兴市致诚置业有限公司郎溪分公司所有一切经营活动，授权屠德盘在按揭合作协议上签字。2013年4月25日宜兴市致诚置业有限公司郎溪分公司与安徽郎溪农村合作银行（即郎溪农商银行）签订“商品房销售贷款合作协议书”，第四条约定：甲方（宜兴市致诚置业有限公司郎溪分公司）同意在乙方（郎溪农商银行）承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的（阶段性）连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物费用、律师费等）；并随借款人逐期还款而相应减少。保证期限为：从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。2013年11月1日，汤益敏、董锋英与郎溪农商银行营业部签订了《安徽郎溪农村合作银行个人购房借款合同》、《抵押合同》各一份，汤益敏、董锋英用位于郎溪县××镇××大道南侧、××路西侧××商会大厦××、××、××、××、××、××、××号、建筑面积为680.52平方米的办公房抵押，在郎溪农商银行营业部办理抵押贷款1830000元，用于个人购买商业房按揭贷款，当时约定年利率为7.86%，如遇人民银行贷款利率调整，按固定执行，贷款人不再另行通知借款人。到期日为2023年11月1日。借贷双方在借款合同中约定：借款人按照“等额本息还款法”，按月归还贷款本息，借款人未按照约定的时间归还，贷款人将按规定对逾期贷款进行罚息。借款抵押物在郎溪县房地产管理局办理了房产预抵押登记（房预2013字第002295号），汤益敏、董锋英签字确认。2013年11月1日郎溪农商银行营业部与王晟签订《保证合同》，合同规定：保证方式为连带责任保证，保证人（王晟）担保的主债务种类金额为个人商业用房按揭贷款1830000元，范围包括但不限于主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、罚息、违约金等，如本合同项下被担保的债权既有物的担保又有人的担保，借款人有不履行到期债务等违约或者发生本合同及担保合同约定的实现担保物权的情形的，贷款人有权同时向保证人和物的担保人主张实现债权，保证人和物的担保人对此被担保的债权均负有清偿义务。抵押登记后，郎溪农商银行按借款合同约定向汤益敏发放了贷款1830000元。汤益敏截止2014年8月6日前的借款本金及利息已归还，尚欠本金1736854.34元；郎溪农商银行扣宜兴市致诚置业有限公司郎溪分公司保证金为汤益敏归还贷款本金195544.39元、利息176697.2元，合计372241.59元，尚欠本金1541309.95元（截止2016年1月10日）。
另查明，汤益敏与董锋英系夫妻关系。
本院认为：郎溪农商银行与汤益敏经平等协商签订的《安徽郎溪农村合作银行个人购房借款合同》、《抵押合同》依法成立，合法有效，双方均应本着诚实信用的原则依约履行。郎溪农商银行依约向汤益敏发放了借款，汤益敏、董锋英未能按照合同约定期限及方式归还借款本息，其行为已构成违约，应依法承担继续履行合同的民事责任，郎溪农商银行要求汤益敏、董锋英自2016年1月之后的利息按照年利率5.88%计算的主张，符合法律规定，本院予以支持，故汤益敏、董锋英应当按照合同约定归还全部欠付的借款本息。根据郎溪农商银行与汤益敏签订的《安徽郎溪农村合作银行个人购房借款合同》、《抵押合同》中只约定了借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，贷款人将按规定对逾期贷款进行罚息。郎溪农商银行在合同中未明确约定罚息的计算标准及计算方式，故郎溪农商银行对逾期贷款在年利率5.88%加收50%作为罚息的主张，不符合法律规定，本院不予支持。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以房屋抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。汤益敏、董锋英虽在抵押合同中以自己购买的位于郎溪县××镇××大道南侧××商会大厦××、××、××、××、××、××、28-7房屋为借款提供抵押，但上述房屋并未办理房屋产权登记，也未进行抵押权登记，仅进行了抵押权预告登记，抵押权预告登记并非是实现的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，郎溪农商银行为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或者约定期限届满时对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有实现的抵押权，故郎溪农商银行要求对汤益敏、董锋英的预告登记房屋行使优先受偿权的主张，不符合法律规定，本院不予支持，可待抵押权登记手续办妥后再另行主张优先受偿权。
王晟自愿承诺为汤益敏、董锋英的贷款提供连带责任担保，担保期限为主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起二年，故郎溪农商银行要求王晟对汤益敏、董锋英的贷款承担连带责任的主张，符合法律规定，本院予以支持。宜兴市致诚置业有限公司于2013年4月13日形成“股东会决议”，自愿为购房人向郎溪农商银行申请的按揭贷款承担阶段性连带责任保证担保，宜兴市致诚置业有限公司郎溪分公司系
宜兴市致诚置业有限公司的分支机构，郎溪农商银行要求宜兴市致诚置业有限公司、宜兴市致诚置业有限公司郎溪分公司承担连带责任的主张，不符合法律规定，本院不予支持。根据宜兴市致诚置业有限公司郎溪分公司与郎溪农商银行于2013年4月25日签订的“商品房销售贷款合作协议书”的约定，宜兴市致诚置业有限公司郎溪分公司对借款人的保证期限为购房人办理所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交郎溪农商银行保管之日止，故宜兴市致诚置业有限公司、宜兴市致诚置业有限公司郎溪分公司在将其销售给汤益敏、董锋英的房屋办理《房屋所有权证》，办妥房屋抵押登记并将《房屋他项权证》交郎溪农商银行保管之前对汤益敏、董锋英的借款承担连带清偿责任。宜兴市致诚置业有限公司郎溪分公司为汤益敏归还贷款本金195544.39元、利息176697.2元，合计372241.59元，有权向汤益敏、董锋英追偿。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条第一款、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告汤益敏、董锋英于本判决生效之日起十五日内一次性归还原告安徽郎溪农村商业银行股份有限公司借款本金1541309.95元及利息（利息计算方式：本金1541309.95元自2016年1月10日起按照年利率5.88%标准计算利息至本判决确定的给付之日止）；
二、如果被告汤益敏、董锋英未能按期履行本判决第一项内容，被告宜兴市致诚置业有限公司、宜兴市致诚置业有限公司郎溪分公司在房屋抵押登记手续办妥并交原告安徽郎溪农村商业银行股份有限公司之前，对汤益敏、董锋英的上述债务承担连带清偿责任；
三、如果被告汤益敏、董锋英未能按期履行本判决第一项内容，被告王晟对被告汤益敏、董锋英的上述债务承担连带清偿责任；被告宜兴市致诚置业有限公司、宜兴市致诚置业有限公司郎溪分公司、王晟承担保证责任后，有权向被告汤益敏、董锋英追偿；
四、驳回原告安徽郎溪农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20050元，由被告汤益敏、董锋英共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审 判 长 张晓武
人民陪审员 许善菲
人民陪审员 王 静
二〇一七年四月十日
书 记 员 周 娟