北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民一终字第363号
上诉人（一审原告）：邱漫玲。
委托代理人：李其艺，广西圆非律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：北海辰宸房地产有限公司。
被上诉人（一审被告）：北海安威钢结构建筑制品有限公司。
委托代理人：姚伟才，广西嘉友律师事务所律师。
上诉人邱漫玲因与被上诉人北海辰宸房地产有限公司（以下简称辰宸公司）、北海安威钢结构建筑制品有限公司（以下简称安威公司）商品房预约合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2014）海民一初字第17号民事判决，向本院提出上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邱漫玲及其委托代理人李其艺、被上诉人安威公司的委托代理人姚伟才到庭参加诉讼；被上诉人辰宸公司经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
一审判决查明：2008年4月10日，邱漫玲与辰宸公司签订了一份《预留房号意向书》，约定，为顺利认购辰宸公司开发的北海出口加工区生活配套小区商品房，邱漫玲请求辰宸公司为其预留房号，邱漫玲要求辰宸公司预留的房号为2号楼9号，该房屋的用途为商铺一层，建筑面积为86.13平方米；邱漫玲在签订本意向书时应当向辰宸公司支付履约诚意金5万元，作为其履约担保，待双方签订《商品房买卖（预售）合同》时，该诚意金转为购房款或定金的一部分；在双方签订《商品房买卖（预售）合同》条件成熟时，辰宸公司应当在3个工作日内按照邱漫玲留存于本意向书中的电话或通讯地址或采用公告的方式通知邱漫玲；邱漫玲应当在街道通知公告后5个工作日内到辰宸公司办理签订《商品房买卖（预售）合同》的相关事宜；如邱漫玲逾期未与辰宸公司签订合同的，视为放弃签订《商品房买卖（预售）合同》的权利，辰宸公司可将该物业另售他人，同时不予退还诚意金。该意向书还约定了其他相关内容。同日，邱漫玲向辰宸公司支付了诚意金5万元。上述土地已于2007年3月19日办理了国有土地使用权证，登记在辰宸公司和安威公司名下，于2007年办理了建设规划许可证、建设工程施工许可证，并于2008年4月18日办理了上述房产的商品房预售许可证，建设单位为辰宸公司和安威公司。邱漫玲主张辰宸公司未通知其签订《商品房买卖（预售）合同》，遂提起诉讼，请求辰宸公司和安威公司双倍返还定金10万元并承担本案诉讼费。
另查明，2007年10月3日，辰宸公司、安威公司与案外人北海市海城区海蓝蓝房地产信息咨询中心（以下简称海蓝蓝中心）签订《房屋销售代理合同》，约定辰宸公司、安威公司同意将其共同开发的北海出口加工区生活配套小区项目一期工程委托给海蓝蓝中心独家代理销售，辰宸公司、安威公司负责审定及签订所有与客户有关的意向书、协议、合同及其附件，负责派专人跟班收取诚意金、房款、负责开具合法收据或者发票；辰宸公司、安威公司与客户签订有关合同后，因合同履行引起的纠纷由该两公司承担；在每一个销售单位正式合同签订并获得首期房款、备齐客户按揭资料后，海蓝蓝中心对本销售合同中指定房地产的代销责任即告完成；所有与客户的意向书、协议、合同及附件等文件均由辰宸公司和安威公司与客户签署，未经辰宸公司和安威公司书面委托，海蓝蓝中心不得以该两公司的名义与客户签署任何合同性文件。该合同还约定了其他相关内容。
2008年3月19日，安威公司与辰宸公司签订《北海出口加工区生活配套小区项目合作合同的补充协议》，约定该两公司共同开发涉案小区土地25.25亩的项目。2008年3月21日，两公司签订《使用印鉴协议》，约定将涉案小区，青青小城项目开设项目开发资金双控账户，设定以安威公司名义开设，并在开户行留设双控印鉴。
一审归纳争议焦点为：辰宸公司是否有违约行为；邱漫玲请求辰宸公司和安威公司双倍返还定金10万元有无事实和法律依据。
一审判决认为：关于辰宸公司是否违约的问题。邱漫玲与辰宸公司签订《预留房号意向书》是双方的真实意思表示，内容没有违反律规定，合法有效，予以确认。邱漫玲已按照意向书的约定，向辰宸公司支付了诚意金5万元。双方在意向书中约定，在签订商品房买卖（预售）合同的条件成熟时，辰宸公司应当在3个工作日内通知邱漫玲签订《商品房买卖（预售）合同》，2008年4月18日，辰宸公司和安威公司取得涉案房产的预售许可证，应视为条件已经成熟。辰宸公司辩称海蓝蓝中心已通知过邱漫玲签订合同，但未能提供书面证据证实，并且在辰宸公司、安威公司与海蓝蓝中心签订的房屋销售代理合同中约定，未经该两公司书面委托，海蓝蓝中心不得以两公司的名义与客户签署任何合同性文件，因此通知邱漫玲签订合同的责任应在于辰宸公司，故对其辩解不予采纳。辰宸公司没有按约定通知邱漫玲签订合同，其行为已经构成违约，应担承担违约责任。安威公司称邱漫玲在2008年4月18日已经知道两公司取得预售许可证，2013年才起诉已超过诉讼时效，但其未能提供证据证实邱漫玲是何时知道两公司取得预售许可证的时间，故对该辩解不予采纳。关于请求辰宸公司、安威公司双倍返还定金10万元是否有依据的问题。邱漫玲与辰宸公司签订的意向书约定，邱漫玲在签订意向书时交付5万元诚意金作为履约担保，待双方签订《商品房买卖（预售）合同》时，该诚意金转为购房款或者定金的一部分，双方没有签订《商品房买卖（预售）合同》，因此该诚意金5万元并未转为定金，辰宸公司的行为构成违约，邱漫玲可以要求解除意向书，辰宸公司应将该诚意金5万元予以退还。涉案房产系辰宸公司、安威公司公开发，国有土地使用权证登记在两公司名下，建设规划许可证、建设工程施工许可证商品房预售许可证的建设单位亦为该两公司，且在与海蓝蓝中心签订的《房屋销售代理合同》中约定，该两公司负责审定及签订所有与客户有关的意向书、协议、合同及附件，负责派专人跟班收取诚意金、房款、负责开具合法收据或者发票；该两公司与客户签订有关合同后，因合同履行引起的纠纷由该两公司承担。虽然意向书是辰宸公司与邱漫玲签订，并由辰宸公司收取诚意金，但根据以上事实，涉案房产系由该两公司共同开发销售，客户所支付的购房诚意金及购房款是由该两公司共同管理，与邱漫玲签订的意向书及合同的权利义务亦是由该两公司共同承担，因此应由该两公司共同返还购房诚意金5万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决：一、辰宸公司、安威公司返还邱漫玲购房诚意金5万元；二、驳回邱漫玲的其他诉讼请求。案件受理费2300元，诉讼保全费1020元，合计3320元，由辰宸公司、安威公司承担2170元，邱漫玲承担1150元。
一审判决宣判后，上诉人邱漫玲不服，向本院提出上诉称：一审判决认定事实和适用法律错误。当事人双方签订的《预留房号意向书》中约定了5万元诚意金，还约定，如逾期未到被上诉人辰宸公司处签订合同则视为邱漫玲放弃签订《商品房买卖（预售）合同》的权利，辰宸公司在此情况下可将涉案物业另售他人，同时不予退还诚意金。从上述约定可知，涉案诚意金完全符合《担保法》及《担保法解释》的规定，已具备定金性质。从双方签订的意向书的文意理解，双方若签订了《商品房买卖（预售）合同》，就不存在是否转为定金的问题，换言之，若已签订房屋买卖合同，即无必要再行约定定金。因此一审法院认为双方没有签订《商品房买卖（预售）合同》，该诚意金就还没有转为定金，该观点实为严重的矛盾和错误。本案应支持邱漫玲的诉讼请求。据此请求：撤销原判决，改判辰宸公司、安威公司双倍返还邱漫玲定金10万元；诉讼费用由辰宸公司、安威公司承担。
被上诉人安威公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
被上诉人辰宸公司未提交答辩意见。
在二审指定的举证期限内，上诉人邱漫玲和被上诉人辰宸公司、安威公司均未提交新的证据。
二审经开庭审理及查阅一审卷宗材料，查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院予以确认。
本院归纳争议焦点为：涉案诚意金5万元性质如何，应否双倍返还。
本院认为：法律对定金的认定有严格的界限，定金的认定有两种情形：一是合同中明确约定“定金”字样；一是合同虽未明确约定“定金”字样，但是约定了定金罚则，即约定交付款项一方如未履行约定义务，该款即不得请求退还，收受款项一方如未履行约定义务，即应双倍返还该款。合同中没有明确约定“定金”或者“定金罚则”，即不得将具有一般担保性质的款项认定为定金。这也是定金区别于其他具有一般担保性质的款项如保证金、违约金、留置金、押金、订约金等等的根本特征。本案中，邱漫玲向辰宸公司交付诚意金，并明确邱漫玲如未按约与辰宸公司签订《商品房买卖（预售）合同》，则该诚意金辰宸公司不予退还，虽然该诚意金具备对邱漫玲按约签署正式合同进行担保的属性，但双方并未约定辰宸公司如未按约签署正式合同应当双倍返还该诚意金，无法构成对辰宸公司拒绝履约的行为进行限制或者惩罚，因此本案诚意金只具备单向担保性质，本质上区别于定金的双向担保和双向惩罚性质。《中华人民共和国担保法》第一百一十八条规定，“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”，因此，本案诚意金不得认定为定金。邱漫玲上诉认为，根据双方意向书的文意理解，双方若签订了《商品房买卖（预售）合同》，就不存在诚意金是否转为定金的问题，也没有必要再行约定定金。本院认为，定金据其担保的内容可分为立约定金和履约定金等。立约定金通常与预约合同并存，目的在于保证正式合同的订立；履约定金，即担保具有实质履行内容的正式合同的顺利履行。本案中，双方意向书约定诚意金在签订正式合同时转为定金，该定金即为履约定金。如果双方签订了正式合同，在一方不履行正式合同的情况下，即产生定金罚则的法律效果。一审判决认定双方没有签订《商品房买卖（预售）合同》，该诚意金尚未转为定金，该认定并无不妥。故邱漫玲的上诉理由不能成立，其请求将涉案诚意金认定为定金并适用定金罚则主张不能获得支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2300元，由上诉人邱漫玲承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董新永
审 判 员 李雪燕
代理审判员 杨天隆
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 何 俊
附：本判决引用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）……