广东省增城市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗增法民二初字第1201号
原告：中信银行股份有限公司广州增城支行。住所地：广东省增城市荔城街荔乡路**号增城广播电视大楼首*层。组织机构代码：66593054－4。
负责人：叶为民，该行行长。
委托代理人：柯伟龙、苏丽英，广东广大律师事务所律师。
被告：谢志雄，住广东省增城市。
被告：王美玲，住江西省上饶市广丰县。
被告：广州新发实业有限公司。住所地：广东省广州市增城新塘港口大道省水电二局内（培训中心*楼）办公大楼***房。组织机构代码：19133333－3。
法定代表人：倪建清，该公司董事长。
委托代理人：张羽，广东国智律师事务所律师。
原告中信银行股份有限公司广州增城支行（以下简称“中信银行”）诉被告谢志雄、王美玲、广州新发实业有限公司（以下简称“新发公司”）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年2月8日公开开庭进行了审理。原告中信银行的委托代理人柯伟龙和被告新发公司的委托代理人张羽到庭参加诉讼，被告谢志雄、王美玲经本院公告送达，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中信银行诉称：中信银行与谢志雄、王美玲于2011年10月27日签订《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》（以下简称“借款合同”），约定：谢志雄、王美玲共同向中信银行借款62万元，用于购买位于广州市增城新塘镇东进东路8号观云阁2幢402房，借款期限为240个月，按月等额本息还款。以所购的上述房产作抵押，办理了抵押物登记，担保的范围包括借款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金、为实现债权和担保物权而发生的费用。
2011年10月11日，中信银行与新发公司签订了《楼宇按揭业务合作合同》（以下简称“合作合同”），约定新发公司为上述贷款在过渡期提供连带责任保证，保证期间为两年。
借款合同签订后，中信银行按约定向谢志雄、王美玲发放了贷款，但其未按约定偿还贷款本息，至今已累计逾期5次，拖欠贷款本金6744.57元、利息17103.38元、罚息580.88元。依据借款合同的约定，谢志雄、王美玲的行为构成违约，中信银行有权要求其立即偿还全部贷款本息，依法处分抵押物。另依据合作合同的约定，新发公司应对谢志雄、王美玲的上述债务承担连带保证责任。为此，原告中信银行遂起诉，请求法院判令：1、解除原告中信银行与被告谢志雄、王美玲签订的借款合同（合同号：（2011）增银房贷字第151号）。2、被告谢志雄、王美玲归还贷款本金599528.54元，支付利息17103.38元、罚息580.88元（利息和罚息暂计至2013年9月16日，2013年9月16日之后的利息和罚息依据合同约定继续计算至实际还清之日止）。3、原告中信银行对处分抵押物广州市增城新塘镇东进东路8号观云阁2幢402房所得款项享有优先受偿权。4、被告谢志雄、王美玲共同承担原告中信银行为实现债权所需的费用（律师费）15000元。5、被告新发公司对第2、4项诉讼请求承担连带责任。6、本案诉讼费由三被告共同承担。
被告谢志雄、王美玲未答辩。
被告新发公司辩称：对原告的第1、3、4项诉讼请求没有异议。由于抵押权已生效，原告对抵押物享有优先受偿权，故依据担保法司法解释的规定，被告新发公司应当在抵押物清偿后的不足部分承担连带清偿责任。此外，根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发（2003）251号）》第三条的规定，借款合同约定的罚息利率过高，依法应予以调整。原告依据罚息计算的复利及罚息本身的数额也应依照调整过的罚息利率重新计算。
经审理查明：被告谢志雄、王美玲向被告新发公司购买位于广州市增城新塘镇东进东路8号观云阁2幢402房房屋。为此被告谢志雄、王美玲作为甲方，原告中信银行作为乙方，于2011年10月22日签订编号：（2011）增银房贷字第151号《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，约定：乙方向甲方贷款620000元，贷款年利率7.4025％，月利率6.1688‰，贷款期限240个月，自2011年10月27日起至2031年10月27日止，还款日为每月20日，每期还款本息为4957.78元。并以所购房屋作为抵押物，担保范围包括本合同项下的贷款本金、利息（复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金，为实现债权和担保权而发生的费用。甲方违反本合同约定，逾期或未按约定的金额足额归还贷款，乙方有权按照中国人民银行的规定对逾期贷款加收罚息（逾期贷款罚息利率为合同利率的150％）。发生违约情况时，乙方有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求甲方立即偿还贷款及相应利息；依法处分本合同项下的抵押房产以清偿全部贷款及相应利息。乙方因实现债权所发生的各项费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费、财产保全费、公证认证费、翻译费、评估拍卖费等）均由甲方承担。
2011年10月27日，原告中信银行向被告谢志雄、王美玲出具《个人借款凭证（借据）》，依约发放贷款620000元。根据原告中信银行提供的《个人逾期贷款明细表》，截至2014年2月7日止，被告谢志雄、王美玲逾期还款达10次，应还款金额合计49759.75元，包括逾期本金13684.66元、逾期利息34011.24元及罚息2063.85元。2012年7月25日，原告中信银行向被告谢志雄、王美玲发《律师函》催收欠款，两被告于2012年7月27日签收。2013年3月28日，原告中信银行再次向被告谢志雄发出《逾期供款催收通知》，被告谢志雄于当日签收。
2012年2月23日，被告谢志雄、王美玲提供的抵押物办理了预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告中信银行，预告登记义务人为被告谢志雄、王美玲，他项权利范围为全部，债权数额为620000元。
另外，原告中信银行和被告新发公司于2011年10月11日签订《楼宇按揭业务合作合同》，约定原告中信银行作为被告新发公司兴建位于增城市新塘镇东进东路8号新都盛世名门观云阁房地产开发项目的按揭银行，为购房人办理人民币按揭贷款业务。被告新发公司同意为上述按揭贷款在过渡期内（即自借款人与原告中信银行签订个人购房借款合同之日起，至所对应的按揭房产办妥房产证及以原告中信银行为抵押权人的他项权证之日止）向原告中信银行提供连带责任保证担保。保证期间为两年，即自借款人依个人购房借款合同约定的每期应付款项逾期之日起两年。每一份个人购房借款合同项下的保证期间单独计算。
原告中信银行主张为实现债权而支出的律师费15000元，提供一份《民事委托代理合同》和民事案件律师费发票（金额：15000元）作为证据。
庭审中，原告中信银行认为若抵押权有效，则其同意被告新发公司关于保证范围的抗辩意见，即被告新发公司对抵押物担保以外的债权承担连带保证责任。反之，则被告新发公司应对全部债权承担连带保证责任。
本院认为：《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》和《楼宇按揭业务合作合同》是合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因而是合法有效的，对合同当事人具有法律约束力。原告中信银行主张被告谢志雄、王美玲累计10次未按期偿还贷款本息，两被告未提出任何抗辩，故本院对原告中信银行的主张予以采信。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。被告谢志雄、王美玲多次逾期还款，经原告中信银行催收后仍未履行义务，根据上述规定，原告中信银行主张解除合同，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。故依照合同约定，原告中信银行有权要求被告谢志雄、王美玲提前偿还全部贷款，并支付相应的利息和罚息。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％。《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》规定的逾期贷款罚息为合同利率的150％，符合上述规定，因此，被告新发公司关于利息和罚息过高的抗辩不成立，本院不予采纳。除贷款本金、利息和罚息外，按照合同约定，原告中信银行为实现债权而支出的律师费15000元亦应由被告谢志雄、王美玲共同承担。
关于抵押权是否生效的问题。《中华人民共和国物权法》第一百八十条规定：债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十七条规定：以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。根据以上规定，涉案房屋可以作为抵押物，且已办理了抵押物登记，因此，该抵押权是合法有效的。原告中信银行主张对抵押物享有优先受偿权，于法有据，本院予以支持。由于抵押权有效，依据《中华人民共和国担保法》第二十八条的规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。因此，被告新发公司关于其保证范围的抗辩有理，本院予以采纳。被告新发公司只需对抵押物不足清偿部分的债权承担连带保证责任。综上所述，原告中信银行的诉讼请求部分有理，本院予以支持。不合理部分，本院予以驳回。被告谢志雄、王美玲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（三）项、第九十八条、第一百九十六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（五）项、《中华人民共和国担保法》第二十八条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告中信银行股份有限公司广州增城支行与被告谢志雄、王美玲签订的编号：（2011）增银房贷字第151号《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》。
二、被告谢志雄、王美玲共同向原告中信银行股份有限公司广州增城支行返还贷款本金599528.54元，并支付利息和罚息（按《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》的约定计算）。
三、被告谢志雄、王美玲共同承担原告中信银行股份有限公司广州增城支行为实现债权支出的律师费15000元。
四、对于上述第二、三判项确定的债权，原告中信银行股份有限公司广州增城支行对被告谢志雄、王美玲提供的抵押物（位于广州市增城新塘镇东进东路8号观云阁2幢402房房屋）享有优先受偿权。
五、被告广州新发实业有限公司对第四判项抵押物不足清偿部分的债权承担连带保证责任。
六、驳回原告中信银行股份有限公司广州增城支行的其他诉讼请求。
上述给付义务应于本判决生效之日起十日内履行，逾期履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费10130元，由被告谢志雄、王美玲、广州新发实业有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王丽娜
审 判 员 刘 丹
人民陪审员 王荷花
二〇一四年二月十四日
书 记 员 何 燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。