广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0703民初5号
原告交通银行股份有限公司钦州分行，住所地钦州市钦州湾大道82号。
代表人唐宏俊，该行行长。
委托代理人劳英波，广西立辉律师事务所律师。
委托代理人孙坤远，该行职员。
被告王钢，居民。
被告广西钦州大华房地产开发有限公司，住所地钦州市永福东大街19号大华富贵世家5号楼201商铺。
法定代表人周训吉，该公司董事长。
原告交通银行股份有限公司钦州分行与被告王钢、广西钦州大华房地产开发有限公司（以下简称大华公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年10月16日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月5日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人劳英波到庭参加诉讼，被告王钢经本院公告送达开庭传票、被告大华公司经本院合法传唤，二被告无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，被告王钢购买被告大华公司开发的位于钦州市永福东大街19号大华富贵世家1栋107号房屋，总价款2181505元。2013年1月20日，被告王钢向原告申请个人住房贷款1090000元，期限10年，原告同意被告王钢的贷款申请。2013年2月1日，被告王钢、大华公司与原告签订编号2013717750010100017《个人房产抵押贷款合同》，约定贷款1090000元，期限10年，自2013年2月1日至2023年1月31日，年利率6.004166%，遇法定利率调整的，次年1月1日起按人民银行规定调整后的利率计算；被告王钢自愿采用按月等额本息还款法，每月归还借款本息12771.29元，还款日为放款日的对应日；如××有拖欠本金或利息的行为，××有权对贷款的逾期部分按中国人民银行的规定计收罚息及复利，从××在�通银行开立的任何账户中划收贷款本金、利息和其他费用；被告王钢以其购买的上述房产为借款作抵押，抵押担保的主债权为借款合同项下的借款本金1090000元及利息；如出现××连续三个月或累计六个月以上未能按借款合同约定足额偿还贷款本息和相关费用的情况，抵押权人有权行使抵押权；××如有违反合同的约定或者应通知事项之一实际发生出借人认为将影响其债权安全的，出借人有权宣布合同项下的贷款本息立即全部提前到期，要求××清偿全部贷款本息；被告大华公司为王钢的上述贷款提供连带责任保证，保证范围为合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利以及原告为实现债权的其他费用等内容。同日，原告与被告王钢就上述抵押的房产办理了《预购商品房贷款抵押登记证明》，期限自2013年1月29日起至注销之日止。合同签订后，原告于2013年2月7日向被告王钢发放了贷款1090000元，履行了合同义务。
借款后，第1至19期，被告王钢能按时足额偿还借款本息，2014年10月（第20期）开始不能按时偿还借款本息，自2015年5月7日（第27期）起不再偿还借款本息，至2015年8月11日，被告王钢已连续4个月，累计6个月未能按时足额偿还借款本息。被告王钢只偿还了第1至26期的借款，共计已偿还借款本金174913.23元、利息156322.92元、罚息和复利7.37元，尚欠借款本金915086.77元、利息21049.02元、罚息和复利711.19元。经原告多次催收未果，被告王钢的行为已构成根本违约，根据合同约定，原告有权宣布贷款全部提前到期，要求被告王钢立即偿还所欠的全部借款本金和相应利息，并承担原告为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。原告为实现债权，聘请了广西立辉律师事务所代理本案诉讼，支付了律师代理费40474元，应由被告王钢赔偿给原告。
根据合同约定和法律规定，原告对被告王钢提供抵押的位于钦州市永福东大街19号大华富贵世家1栋107号房屋享有优先受偿权，被告大华公司作为王钢借款的保证人，应对王钢的债务承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判决：1、被告王钢偿还借款本金915086.77元、利息（含借款利息和逾期利息）21049.02元、罚息（含罚息和复利）711.19元［利息、罚息和复利暂计算至2015年8月11日，以后按贷款合同的约定计算至全部本息还清之日止］；2、被告王钢赔偿原告为实现债权支出的律师代理费40474元；3、确认原告对被告王钢所有用于借款抵押的位于钦州市永福东大街19号大华富贵世家1栋107号房屋以协议折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4、被告大华公司对被告王钢的上述债务承担连带清偿责任。
原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：
1、原告的企业法人营业执照和组织机构代码证，证明原告的主体资格；
2、被告王钢的身份证，证明被告的身份情况；
3、被告大华公司的企业法人营业执照，证明大华公司的主体资格；
4、贷款申请表，证明被告王钢向原告申请贷款的事实；
5、个人房产抵押贷款合同，证明被告王钢、大华公司与原告签订抵押贷款合同，约定双方权利义务的具体内容；
6、借款凭证，证明原告履行了发放贷款的义务；
7、《预购商品房贷款抵押登记证明》，证明抵押物已办理抵押登记；
8、交易明细清单，证明被告王钢还款情况以及尚欠借款本息的具体数额；
9、广西立辉律师事务所律师函，证明原告向被告王钢催收借款的事实；
10、委托代理合同，证明原告委托广西立辉律师事务所代理本案诉讼；
11、发票，证明原告支出律师代理费40474元的事实；
12、广西壮族自治区物价局和司法厅的文件，证明原告支付的律师代理费符合法律规定。
被告王钢不作答辩，也没有向本院提供证据。
被告大华公司辩称，1、大华公司同意原告对被告王钢用于抵押的房产以协议折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。根据《物权法》第20条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，预告登记后，将产生物权的效力。此外，《物权法》第180条第1款第5项规定“正在建造�建筑物”可以设定抵押，这与最高人民法院的《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第47条“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”的立法宗旨及精神是一致的。因此，办理了预抵押登记的房屋应当认定抵押有效，银行对该房屋享有抵押权。被告王钢以其购买的大华富贵世家1栋107号房屋为借款作抵押，并办理了预抵押登记，因此原告应对该抵押的房屋享有抵押权。另外，原告与被告王钢在合同中约定，如王钢违约，原告有权行使抵押权。因此，原告对王钢用于借款抵押的房屋享有优先受偿权，不仅符合合同约定，还有利于保护银行的合法权益和房产交易市场的安全和稳定。如果在××违约的情况下，银行不能对抵押的房屋享有优先受偿权，显然无法很好地保障�行的合法权益，无法保障房产交易市场的交易安全，作为房产交易过程中起着核心作用的银行，将承受着房产交易带来的极大风险并最终成为最大的受害者。2、大华公司仅应对抵押物价值以外的债务承担连带清楚责任。根据《中华人民共和国担保法》第28条第一款“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”的规定，大华公司仅应对抵押物价值以外的债务承担连带责任，只有在本案抵押物被处置后，其价款不足以清偿原告债务时，大华公司对不足部分承担连带清偿责任。综上，原告要求大华公司对全案债务承担连带清偿责任缺乏法律依据，请求人民法院依法作出公正的裁决。
被告大华公司没有向本院提供证据。
本案证据经开庭质证，本院认证如下：
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告王钢经本院公告送达开庭传票，公告期满后没有到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利。被告大华公司对原告起诉的事实及提供的证据无异议。原告提交的证据经本院查证属实，予以确认。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
2013年1月20日，被告王钢向原告申请个人住房贷款1090000元，用于购买被告大华公司开发的位于钦州市永福东大街19号大华富贵世家1栋107号房屋，申请贷款期限10年，原告同意被告王钢的贷款申请。2013年2月1日，被告王钢（××）、大华公司（保证人）与原告（××）签订编号2013717750010100017《个人房产抵押贷款合同》，约定：被告王钢向原告贷款1090000元，期限10年，自2013年2月1日至2023年1月31日，年利率6.004166%，遇法定利率调整的，次年1月1日起按人民银行规定调整后的利率计算；被告王钢自愿采用按月等额本息还款法，每月归还借款本息12771.29元，还款日为放款日的对应日；如××有拖欠本金或利息的行为，××有权对贷款的逾期部分按中国人民银行的规定计收罚息及复利，从××在交通银行开立的任何账户中划收贷款本金、利息和其他费用；被告王钢以其购买的上述房产为借款作抵押，抵押担保的主债权为借款合同项下的借款本金1090000元及利息；如出现××连续三个月或累计六个月以上未能按借款合同约定足额偿还贷款本息和相关费用的情况，抵押权人有权行使抵押权；××如有违反合同的约定或者应通知事项之一实际发生出借人认为将影响其债权安全的，出借人有权宣布合同项下的贷款本息立即全部提前到期，要求××清偿全部贷款本息；被告大华公司作为保证人在合同保证人栏内签字盖章，保证方式为连带责任保证�保证范围为合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利以及原告为实现债权支出的其他费用等内容。同日，原告与被告王钢就上述抵押的房产办理了《预购商品房贷款抵押登记证明》，期限自2013年1月29日起至注销之日止。合同签订后，原告于2013年2月7日向被告王钢发放了贷款1090000元。
借款后，第1至19期，被告王钢能按时足额偿还借款本息，2014年10月（第20期）开始不能按时偿还借款本息，自2015年5月7日（第27期）起不再偿还借款本息，至2015年8月11日，被告王钢已连续4个月，累计6个月未能按时足额偿还借款本息。被告王钢只偿还了第1至26期的借款，共计已偿还借款本金174913.23元、利息156322.92元、罚息和复利7.37元，尚欠借款本金915086.77元、利息21049.02元、罚息和复利711.19元。2015年10月16日，原告向本院起诉，提出上述诉讼请求。
2015年10月21日，原告向本院申请财产保全，本院于2015年10月23日作出财产保全裁定书，原告支付了财产保全费5000元。
另查明，原告于2015年8月10日与广西立辉律师事务所签订《委托代理合同》，聘请了广西立辉律师事务所代理本案诉讼，支付了律师代理费40474元。
本院认为，原告与被告王钢、大华公司签订的《个人房产抵押贷款合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应依合同的约定履行各自义务。原告依约履行了放款义务，被告王钢应当依约按时足额还款。但被告王钢自2014年10月起连续多期不按约还款，已构成违约，原告有权依照合同约定提前收回贷款本息，因此，原告要求被告王钢偿还借款的剩余本金915086.77元并支付相应利息，本院予以支持。关于原告能否依据《预购商品房贷款抵押登记证明》对涉案抵押物享有优先受偿权的问题。本院认为，原被告对合同约定的抵押物虽然办理了预告抵押登记，但预告登记并不等同于物权登记，双方至今未办理抵押登记，原告亦未取得房屋他项权证。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立，原告请求对被告王钢提供的抵押物即大华富贵世家1栋107号房屋享有优先受偿权，本院不予支持。被告大华公司认为原告应对抵押物即大华富贵世家1栋107号房屋享有优先受偿权的辩解理由亦不能成立，本院不予采信。被告大华公司作为保证人在贷款合同上盖章，与原告形成合法有效的保证合同关系，该贷款合同第5.1条约定：“丙方（大华公司）为本合同项下贷款提供连带责任保证”；第5.5条约定：“甲方（王钢）取得第二十二条约定房屋的权利证明，且乙方（原告）取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，丙方（大华公司）的保证责任解除。但在乙方取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，甲方已有欠款或欠费的，丙方对该部分应付款项仍应承担保证责任”，由此，被告大华公司为本案贷款提供的是阶段性保证担保，本案抵押房产至今未办理正式抵押登记手续，被告大华公司应按约定在保证担保范围内对××的债务承担连带保证责任。被告大华公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。因此，原告请求被告大华公司对本案借款本息承担连带清偿责任，本院予以支持。被告大华公司辩称在抵押物处置价款不足以清偿债务时，其仅对不足部分承担连带责任的理由不能成立，本院不予支持。原告请求的律师代理费40474元，符合《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》规定的律师收费标准，也符合合同约定“如被告王钢未及时足额偿还贷款本金、支付利息的，应承担原告为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用”，且原告已实际支出该笔费用，因此，该笔律师代理费应由被告王钢赔偿给原告。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十条、第一百七十六条、第一百八十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告王钢偿还原告交通银行股份有限公司钦州分行借款本金915086.77元及利息21760.21元（含罚息、复利，截至2015年8月11日），并支付自2015年8月12日起至本案生效判决确定的履行期限届满之日止的合同约定计付的利息、罚息以及复利；
二、被告王钢支付原告交通银行股份有限公司钦州分行为实现债权支出的律师代理费40474元；
三、被告广西钦州大华房地产开发有限公司对上述第一、二项确定的债务承担连带清偿责任，其承担连带责任后，有权向被告王钢追偿；
四、驳回原告交通银行股份有限公司钦州分行的其他诉讼请求。
案件受理费13573元，财产保全费5000元，公告费580元，共计19153元，由被告王钢、广西钦州大华房地产开发有限公司负担。
上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼�》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。
审 判 长 揭业萍
审 判 员 邱瑛淇
人民陪审员 利荣娟
二〇一六年四月五日
书 记 员 卢春光
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条××应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还�款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条××应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，××可以随时返还；××可以催告××在合理期限内返还。
第二百零七条××未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《�华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。