杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭余民初字第1363号
原告：杭州双丰面包加工厂。
负责人：吕行兵。
委托代理人：钟建伟。
委托代理人：戴洁娜。
被告：沈爱珍。
委托代理人：章亚娟。
委托代理人：苏建明。
原告杭州双丰面包厂（以下简称双丰面包厂）诉被告沈爱珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月28日立案受理，并由审判员朱艳适用简易程序于2014年7月23日公开开庭审理了本案。后因案情复杂，本院裁定将本案转为普通程序，组成合议庭于2014年11月28日再次公开开庭审理了本案。第一次庭审，原告双丰面包厂的法定代理人吕行兵、委托代理人戴洁娜，被告沈爱珍的委托代理人章亚娟、苏建明到庭参加诉讼。第二次庭审，原告双丰面包厂的法定代理人吕行兵、委托代理人钟建伟、戴洁娜，被告沈爱珍的委托代理人章亚娟、苏建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告双丰面包厂起诉称：被告沈爱珍与章关福系夫妻关系。2010年8月1日，章关福因病去世。2006年3月17日，原告双丰面包厂与章关福签订《租房协议书》一份，约定章关福将位于原杭州市余杭区乔司镇胜稼村8组的房屋出租给原告双丰面包厂开设面包加工用，租赁时间为十年，自2006年4月1日至2016年3月30日止，协议同时约定，如遇政府拆迁，装潢费、企业搬迁费归原告双丰面包厂所有。协议签订后，章关福将未装修的房屋交付原告双丰面包厂使用，原告双丰面包厂对房屋进行必要的装修后进行正常经营。2013年12月10日，杭州市余杭区乔司国际商贸城建设指挥部与被告沈爱珍签订《拆迁补偿协议》。据原告双丰面包厂了解，被告沈爱珍已获得相应的补偿款，但被告沈爱珍不愿将上述款项支付原告双丰面包厂。特起诉，请求判令：一、被告沈爱珍支付原告双丰面包厂装修和附属物补偿费515712元、设备搬迁补助费102500元、搬迁补助费149671元、临时安置补助安置费112253元，共计880136元；二、本案的诉讼费、保全费5000元由被告沈爱珍承担。
原告双丰面包厂为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1.租房协议书二份、补充租房协议一份，用以证明原告双丰面包厂与章关福租房法律关系成立，房屋租赁时双方对租赁房屋结构及现状进行约定的事实。
2.常住人口登记卡一份，用以证明章关福于2010年8月1日去世的事实。
3.《非住宅房屋拆迁补偿协议书》一份，用以证明原告双丰面包厂租赁房屋已经拆迁的事实。
4.销货清单及销售单共三份，用以证明拆迁房屋的下水道和窨井及高压电缆线是原告双丰面包厂铺设的事实。
5.申请法院调取的补偿清单、资产评估报告、房地产估价报告各一份，用以证明设备搬迁费及装修、附属物估价的补偿清单的事实。
6.装修清单、销货清单、收条、收款收据一组，用以证明原告双丰面包厂租赁章关福厂房后，对厂房进行整体装修的事实。
7.收款收据一组，用以证明外接高压电缆、下水道及窨井属于原告双丰面包厂支出的事实。
被告沈爱珍答辩称：一、本案中被拆迁方为杭州余杭区乔司镇关福木器门窗加工厂（以下简称关福木器厂），并非原告双丰面包厂，原告双丰面包厂仅为关福木器厂的承租人，其权利仅限于租赁合同范围内。本次诉讼中，原告双丰面包厂以拆迁补偿协议书为依据，将属于关福木器厂的拆迁款尽数列入自己名下，诉讼请求没有任何事实和法律依据。二、拆迁过程中，动迁公司即杭州余杭众舟房屋拆迁有限公司（以下简称众舟公司）计算后，出具了一张承租人及其他两名房屋权利人应得补偿数额的明细单给被告沈爱珍，要求被告沈爱珍拿到拆迁款项后，按此数额进行支付。被告沈爱珍拿到第一笔拆迁款次日，即按照此明细单，首先将属于承租人即原告双丰面包厂的设备搬迁款及参保人员费支付给其，有电汇单为证。因原告双丰面包厂还有房屋租金未付，其要求在拆迁款中扣除，故约定第二日拆迁款到账后，在装修款中扣除租金，余额再支付。后因第二笔拆迁款89万余元的支票被原告双丰面包厂冻结，致被告沈爱珍无法支付其他两名房东及原告双丰面包厂的余额。诉讼过程中，众舟公司重新出具了一份证明，对关福木器厂的拆迁总额、被告沈爱珍应支付其他三方的补偿明细数额，再次予以确认。被告沈爱珍完全按照众舟公司的要求按约履行着支付义务，并无任何拖延支付或少付的行为。三、折迁补偿协议签订后，被告沈爱珍即将众舟公司出具的明细单告知原告双丰面包厂，其负责人也当场用手机拍摄，对此明细数额并未表示异议。原告双丰面包厂如认为其拆迁补偿项目有遗漏，或数额不准确，其应该找众舟公司交涉，或起诉众舟公司。原告双丰面包厂起诉被告沈爱珍，并将关福木器厂的拆迁数额全部计算入自己的补偿额中，又提出被告沈爱珍不支付其补偿款，纯属歪曲事实。四、双方的租赁合同第7条约定“如遇政府拆迁，乙方（吕行兵）装潢费、企业搬迁费归乙方所有。”因为被拆迁的房屋，原来就是关福木器厂的厂房，厂房的基础设施齐全，完全按照厂房性质设置、装修。出租后给原告双丰面包厂后，因为是小型食品厂，故其根据食品生产要求进行必要的装修。因乙方也进行了简单装修，故租赁合同约定，属于乙方的装修，折迁时归乙方所有，包括属于乙方的搬迁费。该约定，对乙方已仁至义尽。现原告双丰面包厂在起诉状中，认为装修费和搬迁费都属于其所有，事实上是将自己视为被拆迁人，属主体认识错误。五、众舟公司在评估时，是对厂房的基础设施、装修等项目的整体评估。因基础设施是关福木器厂的，在装修混同，无法准确区分属于关福木器厂和双丰面包厂装修前提下，故众舟公司在去除基础设施的金额后，剩余的装修款，根据房屋面积，按照100元／平方米的价格，计算关福木器厂应得的装修款。该比例接近为四、六开，即原告双丰面包厂拿六成、关福木器厂拿四成。众舟公司做了被告沈爱珍的工作，计算时对原告双丰面包厂给予了倾斜。众舟公司按照关福木器厂装修款应得数额，再根据面积，计算出另两户房东应得的装修额，也即明细中列明的数额。因众舟公司规定只和被拆迁人即关福木器厂协商，故承租户和另两名房东均无资格参加协商，该程序设置和被告沈爱珍无关。被告沈爱珍在此次拆迁中，完全服从于众舟公司，所有补偿项目、涉及三方补偿的计算明细，皆出自众舟公司。在拿到动迁款后也及时按照众舟公司要求支付，并无任何违约行为，更无原告双丰面包厂认为的拖延支付或侵占其补偿款的事实。被告沈爱珍在拆迁款解除查封后，仍然会根据众舟公司出具的明细单如约进行结算支付，原告双丰面包厂的诉讼请求无任何事实和法律依据，请求法院判决驳回原告双丰面包厂的全部诉讼请求。
被告沈爱珍为支持其答辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1.证明一份，用以证明众舟公司在动迁过程中要求关福木器厂支付给承租人相关费用说明的事实。
2.结算业务申请书一份，用以证明关福木器厂已经按照众舟公司的要求支付了承租人即原告双丰面包厂设备搬迁款和参保人员费的事实。
3.补充协议书一份，用以证明双方约定原告双丰面包厂自建部分在房屋租赁期间内归原告双丰面包厂使用，但是拆迁时归关福木器厂所有的事实。
为查明本案的事实，本院依职权出示本院调取的《非住宅房屋拆迁补偿协议书》、付款通知书及明细各一份。
上述证据经庭审质证，本院认定如下：
（一）原告双丰面包厂提供的证据。被告沈爱珍对证据1、2、3、5没有异议。对证据4的真实性无异议，关联性、合法性有异议，认为该清单与原、被告本身的租赁无关，且该清单没有收货单位、收货人，不能作为有效证据。对证据6、7的三性均有异议，认为上述证据均为手写，要素不全，不是正规的发票，不能作为证据使用。
本院审核后，对上述证据1、2、3、5的真实性予以认定，并据证据的内容来认定本案的相关事实。对证据4、6、7，认为被告沈爱珍对证据的异议成立，上述证据并不能证明原告双丰面包厂的待证事实，本院对上述证据不予确认。
（二）被告沈爱珍提供的证据。原告双丰面包厂对证据1的证据三性均有异议，不予认可。对证据2没有异议，但认为在主张的诉讼请求中已扣除上述费用。对证据3的真实性没有异议，但认为与本案无关，该证据约定的原告双丰面包厂自建的二楼部分拆迁属于关福木器厂，但本案中主张的是装修以及附属物的赔偿，而不是自建房屋的赔偿。
本院审核后，对上述证据1、2、3的真实性予以认定，并据证据的内容来认定本案的相关事实。
（三）本院出具的证据。原告双丰面包厂对《非住宅房屋拆迁补偿协议书》认为应以三方签字的协议书为准，对付款通知书及明细认为并未有原告双丰面包厂的签名，故均不予认可。被告沈爱珍对《非住宅房屋拆迁补偿协议书》认为虽然没有其签名，但其对该份协议予以认可。对付款通知书认为并没有按照付款通知书履行，对明细无异议。
本院对上述证据的真实性予以认定，并据证据的内容来认定本案的相关事实。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定本案事实如下：原告双丰面包厂系私营独资企业，负责人为吕行兵。章关福系个体工商户，开办了关福木器厂。2010年8月1日，章关福因病去世。2011年12月1日，关福木器厂的负责人变更为章关福的妻子沈爱珍。
2006年3月17日，章关福作为甲方与吕行兵作为乙方签订《租房协议书》一份，约定甲方将位于原杭州市余杭区乔司镇胜稼村8组的场地约1000平方、厂房约700平方及50kw变压器1只出租给乙方，租房时间暂定10年，从2006年4月1日至2016年3月30日止，如遇政府拆迁，乙方装潢费、企业搬迁费归乙方所有。双方还就租金等其他事项进行了约定。2006年6月14日，章关福作为甲方与吕行兵作为乙方双方签订《补充租房协议》一份，约定将厂房对面住宿房以及厨房租给乙方，年租金捌仟元整，从2006年6月1日起，合同期限和厂房协议一样，付款方式乙方每年一次性付清。房屋建造以及装潢列清单如下：甲方为厂房结构建造、厂房的木门窗、厂房的外大门口的铁棚约40平方，乙方为厂房以及宿舍的地砖、墙砖、水电线、夹心板做的隔断间、更衣室、吊顶、铝合金移门、两扇卷闸门、两只水塔、水塔材料。2006年12月20日，章关福作为甲方与吕行兵作为乙方双方又签订《租房协议书》一份，约定甲方将另外的340平方的小厂房出租给乙方，除租房时间、租金等外，另有其他约定，见大厂房协议。2010年10月5日，章关福的儿子章宝林作为甲方与吕行兵作为乙方签订《补充协议书》一份，约定乙方自建部分，在房屋租赁期内，甲方同意乙方免费使用。合同期满或遇国家政策动迁，乙方自建部分归甲方所有。土地使用费如遇增长，就增长部分甲乙双方各承担50%，乙方承担上限为贰万／年。
2013年10月10日，杭州市余杭区乔司国际商贸城建设指挥部因国际商贸城项目建设需要，对关福木器厂的房屋进行拆迁。杭州市余杭区乔司国际商贸城建设指挥部作为甲方、关福木器厂作为乙方以及受委托动迁单位众舟公司三方签订《非住宅房屋拆迁补偿协议书》一份，约定乙方同意将坐落乔司街道胜稼村8组房屋，无证建筑面积1870.89平方米，交给甲方拆除。甲方补偿乙方各项金额如下：装修和附属物补偿金额515712元、无证房屋补偿金额920067元、设备搬迁补助金额1114679元、职工生活补助金额70560元、搬迁补助金额149671元、临时安置补助金额112253元、综合奖励86488元，总计补偿金额2969430元。乙方保证在2013年12月30日前搬迁腾空房屋，并经甲方验收确认，旧房由甲方拆除。甲、乙方在本协议签订后十五个工作日内，甲方向乙方支付补偿总金额的30%，计890829元。乙方按时腾空全部房屋，凭受委托动迁单位出具的房屋腾空联系单，经甲方验收合格后，甲方向乙方支付总补偿金额的40%，计1187772元。余款待乙方将房产证、土地证抵押贷款还清、三证由乙方配合受委托动迁单位进行注销、与所有承租户解除租赁关系并处理好补偿事宜、乙方的房屋全部拆除后支付，计890829元。三方还就其他事项进行了约定。
在诉讼过程中，众舟公司认为上述《非住宅房屋拆迁补偿协议书》中的补偿总金额虽正确，但其中的无证房屋补偿金额、搬迁补助金额、临时安置补助金额、综合奖励等金额计算有误，故另行制作了一份《非住宅房屋拆迁补偿协议书》，对无证房屋补偿金额、搬迁补助金额、临时安置补助金额、综合奖励等金额进行了修正，被告沈爱珍虽未在该份协议上签名，但庭审中表示对上述内容予以认可。针对修正后的补偿金额，2014年7月11日，众舟公司出具《乔司镇关福木器门窗加工厂补偿清单》一份，载明：1、房屋评估价765118元（详见杭州众诚房地产评估有限公司评估报告）；2、土地补偿款0元（属组级集体土地，无土地审批手续，土地补偿款按组级集体土地补偿价已补偿到组）；3、装修及附属物评估价515712元（详见杭州众诚房地产估价有限公司评估报告）；4、机器设备搬迁费1114679元（详见杭州恒辰资产评估有限公司评估报告）；5、临时安置补助费（无证面积）85243元（计算方式为1420.71m2×15元／m2×4个月，根据余政发（2013）49号文件）；6、整厂搬迁补助费（无证面积）113657元（计算方式为1420.71m2×80元／m2，根据乔指（2013）5号文件）；7、参保人员（即职工生活补助金额）70560元（计算方式12人×1470元×4个月，根据乔指（2013）5号文件）；8、一次性综合奖励235031元（根据乔指（2013）5号文件以及乔司街道相关政策）；9、其他69430元（主房遗漏、详见清单说明），总计2969430元。
浙江众诚房地产评估事务所有限公司出具的房地产估价报告中载明关福木器厂装修及附属物评估总额为515712元，明细中包含了pvc扣板、防盗门窗、彩钢瓦棚、地砖、淋浴房、日光灯、乳胶漆、铁制楼梯、面砖、下水管道等86项物品。杭州恒辰资产评估有限公司出具的关福木器厂搬迁评估报告书中载明属于关福木器厂的机器设备搬迁费用总额为472890元，其中明细中包含了变压器、厂区外接自来水设施、外接高压电缆、下水道及窨井、发电机等设备，其中外接高压电缆评估价为22500元、下水道及窨井评估价为80000元。
2014年3月26日，杭州市余杭区人民政府乔司街道办事处给胜稼村委（财务室）出具付款通知书一份，同意属于本案双丰面包厂的机器设备搬迁费和职工参保人员补助费由村委（财务室）在关福木器厂补偿款中扣去直接支付给双丰面包厂。2014年3月28日，被告沈爱珍通过电汇的方式将款项712349元汇给吕行兵。
2014年5月27日，众舟公司向本院出具证明一份，载明“被征收人杭州余杭乔司镇关福木器门窗加工厂（法人代表沈爱珍）在2013年的厂房拆迁中，拆迁总金额为2969430元。该总金额中属于承租户杭州双丰面包加工厂的金额分别为：设备搬迁费641789元，参保人员费70560元，装修费176168元。属于其他房屋所有人许兴发、高官根的房屋费分别为21212元、93221元，两户的签约平均值共计40659元，两户的装修费共计16528元。”
原告双丰面包厂现向本院提起诉讼，案经开庭审理，调解无效。
本院认为：根据原、被告的诉辩意见，本案的主要争议焦点为被告沈爱珍获得的拆迁补偿款中哪些费用应属原告双丰面包厂所有。原告双丰面包厂认为：除了被告沈爱珍已经支付的机器设备搬迁费用641789元、职工生活补助金额70560元外，被告沈爱珍获得的装修和附属物补偿费515712元、设备搬迁补助费102500元、搬迁补助费149671元、临时安置补助安置费112253元均应属原告双丰面包厂所有。被告沈爱珍认为：根据众舟公司出具的证明，可以证实原告双丰面包厂应得的拆迁补偿费用为设备搬迁费641789元、参保人员费70560元、装潢费176168元，共计888517元。
本院评判如下：被告沈爱珍基于关福木器厂被相关部门拆迁，获得了相应的补偿款，原告双丰面包厂基于租赁的关福木器厂房屋被拆迁，向被告沈爱珍主张支付相应拆迁补偿款，两者之间的法律关系并不相同。本案原、被告系房屋租赁合同关系，双方之间纠纷的处理依据应根据双方之间合同的约定。原、被告签订的相关租房协议系双方当事人的真实意思表示，对当事人具有约束力。根据相关协议的约定，涉案所租赁房屋如遇政府拆迁，原告双丰面包厂装潢费和企业搬迁费属原告双丰面包厂所有。首先，针对装潢费，浙江众诚房地产评估事务所有限公司出具的房地产估价报告中载明关福木器厂装修及附属物评估总额为515712元，根据原告双丰面包厂所提供的证据，并不能充分证明上述装修及附属物的全部补偿费都应属原告双丰面包厂所有。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故对此原告双丰面包厂应承担举证不能的不利后果。被告沈爱珍现根据众舟公司的证明，主张原告双丰面包厂应得的装潢费为176168元，理由成立，本院对此予以支持。其次，针对企业搬迁费，被告沈爱珍获得的拆迁补偿款中包含了机器设备搬迁费和整厂搬迁补助费，其中机器设备搬迁费中众舟公司已明确原告双丰面包厂应获得的机器设备搬迁费为641789元。因关福木器厂在被拆迁前实际早已停止经营，而原告双丰面包厂在拆迁前一直在经营，故根据双方的约定，本院认为，原告双丰面包厂有权主张的企业搬迁费为机器设备搬迁费641789元和整厂搬迁补助费113657元。而原告双丰面包厂在本案诉讼请求中主张的其他费用，根据双方合同的约定，原告双丰面包厂并无权利进行主张。
综上所述，除去被告沈爱珍已支付的费用，本案中被告沈爱珍还应支付给原告双丰面包厂装潢费176168元、整厂搬迁补助费113657元，共计289825元。原告双丰面包厂的其他诉讼请求，因理由不能成立，本院不予支持。被告沈爱珍关于本案的答辩意见，合理部分，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告沈爱珍支付原告杭州双丰面包加工厂装潢费176168元、搬迁补助费113657元，共计289825元，于本判决生效之日起十日内履行；
二、被告沈爱珍支付原告杭州双丰面包加工厂因本案支出的保全费1650元；
三、驳回原告杭州双丰面包加工厂的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费12601元，由原告杭州双丰面包加工厂负担8443元，由被告沈爱珍负担4158元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费12601元。对财产案件不服提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 唐云珍
人民陪审员 曹杭平
人民陪审员 叶 强
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 刘丽萍