江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赣中民一终字第38号
上诉人（原审被告、反诉原告）彭某某（曾用名彭某甲）。
被上诉人（原审原告、反诉被告）肖某某。
委托代理人肖烽，江西镜明律师事务所律师。
上诉人彭某某因与被上诉人肖某某房屋买卖合同纠纷一案，不服大余县人民法院（2014）余民一初字第262号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：1998年彭某某（曾用名彭某甲）在江西省大余县南安镇建材一条街自建一栋四层楼房，该栋楼房坐落于大余县南安镇建材一条街46号，砖混结构，占地面积103.07㎡，建筑面积370.21㎡。彭某某对该栋房屋办理了房屋所有权登记，房屋所有权人登记为彭某甲。1999年彭某某取得该栋房屋余国用（99）字第5-295号国有土地使用证。2005年12月15日因彭某某与案外人温某民间借贷纠纷，大余县人民法院作出（2005）余民二初字第141号民事判决书，判决彭某某向温某偿还借款105000元及其利息。该案件在执行过程中，大余县人民法院依法对彭某某所有的该栋房屋进行查封。本案肖某某在得知此情况且知道彭某某家人有卖房的意愿后，遂与彭某某姐姐彭某乙协商该栋房屋买卖的相关事宜。期间彭某某传真一份亲笔签名的委托书给彭某乙，其委托书载明：“现委托彭某乙全权处理南安镇建材街建材路46号房产事宜。委托人：彭某某，曾用名：彭某甲。2006年9月18号。”肖某某在看到彭某某出具给彭某乙的委托书后，于2006年9月25日与彭某乙签订一份《房屋转让协议》，协议约定：“经甲乙双方协商，同意订立如下房屋转让协议：一、该房屋座落在建材一条街，建于一九九八年，砖混结构，用途住宅，总建筑面积370.21㎡，总土地使用面积103.07㎡……二、该房屋转让价格为19.5万元。三、付款方式：一次性付清。四、该房屋的转证过户手续由乙方负责办理，办理该房屋的转证过户手续所涉及的一切税费由乙方负担。五、（空白）六、未尽事宜双方协商解决。七、该协议自甲、乙双方签字起生效。八、该协议壹式叁份，甲、乙双方各壹份，办理过户手续时向房产部门提供壹份。甲方（签章）：彭某甲、彭某乙；乙方（签章）：肖某某。2006.9.25。”甲方签章处彭某甲、彭某乙的名字由彭某乙签写。协议签订当日，肖某某会同彭某乙一起到大余县农信社将彭某某在大余县农信社的贷款本息合计人民币95796.6元还清，并在该社领回该栋房屋的他项权证，在领取到该栋房屋的他项权证后，彭某乙又会同肖某某一起到大余县房产局领回该栋房屋的房产权证，与此同时彭某乙将该房屋的房屋产权证书及国有土地使用权证交与肖某某。之后，肖某某将剩余购房款99203.4元交于彭某乙用于支付（2005）余民二初字第141号民事判决书确认的彭某某欠温某的借款，并由彭某乙向肖某某出具了一张购房款收条，收条载明：“收到肖某某房屋转让款现金拾玖万伍仟元整（19.5万元）。经办人：彭某乙，2006.9.25。”收条中另注，“说明：此款用于支付彭某甲在农信社贷款本息合计95796.6元整，剩余99203.4元，加上彭某乙垫付的1.1万元，合计110203.4元，用于履行温某某所诉彭某甲民间借贷纠纷一案中法律文书确定的义务。”其后，彭某乙将该栋房屋买卖及付款的相关事宜电话告知了彭某某。肖某某于2006年年底搬入该房屋居住至今。因彭某某在外务工，该栋房屋一直没有办理过户手续。彭某某于2007年元旦知晓肖某某在该房屋居住后，其认为房屋转让价格过低，不予配合办理过户手续。另查明，彭某某于2004年与其妻子蒋汝芬在民政局协议离婚，离婚协议中约定双方无共同财产可供分割，婚姻关系存续期间各自的债权债务均由各自享有和承担，其他无争议。2006年9月22日，大余县人民法院作出（2005）余法执字第170-1号《民事裁定书》，解除对彭某某大余县南安镇建材一条街房屋的查封，并于2006年9月25日将解除查封的协助执行通知书送达给大余县房管局。
原告肖某某的诉讼请求为：依法判令被告彭某某履行《房屋转让协议》的附随义务即协助过户义务，一审案件诉讼费用由被告彭某某承担。被告彭某某在诉讼过程中，提起反诉请求：法院依法确认肖某某与案外人彭某乙于2006年9月25日签订的《房屋转让协议》无效，并腾出房屋将房屋返还给彭某某，本诉及反诉费用均由肖某某承担。
原审法院认为：本案彭某某于2006年9月18日向其姐姐彭某乙出具的书面委托书，委托彭某乙全权处理其坐落于大余县南安镇建材一条街46号房屋事宜，彭某某及彭某乙对该委托书的真实性均予以认可，依据该委托书，彭某乙取得处理本案涉案房屋事宜的代理权限。彭某乙在取得代理权限的情况下，经与肖某某充分协商后签订《房屋转让协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，彭某乙系完全民事行为能力人，该协议不存在欺诈、胁迫和乘人之危之情形。对于彭某某提出其委托书中的委托事项不包含出卖房屋，因委托书载明委托彭某乙“全权处理”房产事宜，从表象上看，该委托书是彭某某概括委托受托人彭某乙处理房屋的一切事宜，包括房屋的买卖，并不是彭某某所说只是委托彭某乙办理该栋房屋的出租管理事项，故对彭某某的这一主张不予支持。庭审中彭某某提出其对该房屋买卖一事不知情，但从庭审查明的事实看，彭某乙出售房屋后即将该房屋买卖一事告知了彭某某，彭某某在庭审中也表示其在2007年元旦知道房屋被卖且肖某某已在该房屋居住，因此，彭某某至迟在2007年已知房屋被卖且房屋已交付使用，但彭某某一直没有提出异议，应当视其对房屋买卖的认可。关于彭某某提出该涉案房屋仍处于查封状态，但根据查明的事实，本院于2006年9月22日已经作出（2005）余法执字第170-1号《民事裁定书》解除对该房屋的查封，并于同月25日将协助执行通知书送达给大余县房管局，大余县房管局工作人员在送达证上签收，故该涉案房屋实际已解除查封。因此，肖某某与彭某某的委托代理人彭某乙于2006年9月25日签订的《房屋转让协议》并不违反法律规定，属合法有效合同，且已实际交付房屋，原告已付给被告房款。原、被告之间的房屋买卖关系成立。彭某某要求认定房屋转让协议无效的反诉请求，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。由于不动产物权变更、转让经依法登记发生法律效力，房屋买卖关系中出卖人有协助买房人办理交易房屋的产权变更义务，彭某某应当协助肖某某办理涉案房屋产权变更登记手续。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第六十条、第七十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）彭某某应在本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）肖某某办理房屋产权过户手续；二、驳回被告（反诉原告）彭某某的反诉诉讼请求。案件本诉受理费4200元、反诉受理费2100元，合计人民币6300元，由被告（反诉原告）彭某某承担。
上诉人彭某某上诉称：一、上诉人交给姐姐彭某乙的委托书不是原件，是传真件。上诉人确实委托姐姐彭某乙处理房屋事宜，但是没有明确其享有转让房屋的权利。上诉人姐姐彭某乙与被上诉人签订房屋转让协议时，上诉人也没有在场，对于房屋转让事宜，涉及重大财产价值，被上诉人应当取得上诉人本人的专项委托。二、案涉房屋转让不是上诉人本人真实意思表示，是被上诉人故意释放虚假信息，欺骗上诉人家属将案涉房屋转让给她。被上诉人认为，案涉房屋转让协议全部是上诉人姐姐所抄写，被上诉人只是签了名字，但是，该协议多处不是上诉人姐姐彭某乙的笔迹，并且该协议第五条全部是空白，协议书只有被上诉人自己持有一份，上诉人没有。三、上诉人不予配合办理案涉房屋产权证过户的原因系上诉人姐姐彭某乙以低价贱卖房屋给被上诉人，而且，在2006年卖房屋时，上诉人对此并不知情，直至2007年才知道。四、本案被上诉人一审期间提交的案涉房屋解封裁定书及送达回证存在多处疑点，表现在：首先，裁定书制作时间为2006年9月22日（周五），其送达给大余县房管局的时间为2006年9月25日（周一），两个时间相隔太近，不符合现行法院对裁判文书的审签做法。其次，案外人温某某向一审法院出具上诉人已经付清标的款的证明时间是2006年9月25日，但是，解封裁定却2006年9月22日就作出了。按照程序应当先由温某某出具解封申请一审法院才能制作解封裁定。而且，该解封裁定送达给大余县房管局只有“刘过路”签名，并没有大余县房管局单位盖章。再次，我方提交的证据表明，截止2014年9月22日，案涉房屋仍处于查封状态，因此，上诉人认为，大余县人民法院并未将案涉房屋解封裁定送达给大余县房管局。在案涉房屋处于法院查封状态的情况下，本案上诉人姐姐彭某乙与被上诉人转让该房屋属于违法。综上，请求二审法院依法撤销原审法院判决，确认上诉人姐姐彭某乙与被上诉人签订的房屋转让协议无效，被上诉人返还案涉房屋，并且被上诉人承担一、二审诉讼费。
被上诉人肖某某辩称：一、上诉人出具给其姐姐彭某乙的授权委托书明确写明了全权委托彭某乙处理案涉房屋事宜，该委托应当包括了处分、转让的权利。而且，该委托书出具之前，上诉人与其姐姐彭某乙经过了协商。案涉房屋的转让价格亦符合2006年房屋的市场行情，并不是低价转让。二、上诉人称案涉房屋处于查封状态与事实不符，关于该房屋解封裁定已经一审法院送达给了大余县房管局，并且由该局工作人员签收。况且，即使没有法院的解封裁定书，该房屋查封至今也八年之久，已经超过了法律的查封期限。因此，如果该房屋现仍处于查封状态，应当是大余县房管局的工作存在失误。三、上诉人于2006年9月27日，就已经知道案涉房屋转让了，直至被上诉人一审起诉之前，上诉人一直没有表示异议，只是在一审时才提起了反诉，而且，房屋转让协议已经得到了履行，协助房屋过户是上诉人应尽的义务。综上，请求二审法院维持原判。
二审期间，2015年2月11日，上诉人彭某某向本院提交调取证据申请书，请求本院调取大余县人民法院（2005）余民二初字第141号案和（2005）余法执字第170-1号案卷宗，以查明案涉房屋转让时，是否存在解除查封的裁定。为查明案件事实，本院向大余县人民法院调取了大余县人民法院于2006年9月22日作出的（2005）余法执字第170-1号案，关于解除案涉房屋查封的《民事裁定书》、要求大余县房管局协助解除查封的《协助执行通知书》、该两份裁判文书已送达给大余县房管局刘过路签收的《送达回证》和温某某于2007年9月25日向大余县人民法院出具的要求终结执行的证明以及（2005）余法执字第170号案结案审批表。
2015年3月14日，上诉人彭某某提交了一份温某某于2006年9月25日下午向大余县人民法院出具的要求终结执行的证明，欲证明（2005）余法执字第170号案结案时间为2006年9月25日。被上诉人肖某某提交了一份大余县房管局于2015年3月11日出具的关于“刘过路”2006年的任职证明以及刘过路备注签字的送达回证，欲证明案涉房屋解封裁定已送达了大余县房地产管理局。
上诉人彭某某经质证认为，对被上诉人肖某某提交的大余县房管局出具的关于刘过路任职证明无异议，对刘过路备注签字的送达回证有异议，备注的内容是补签的，应当无效。对本院调取的上述证据材料均有异议。解封裁定制作的时间为2006年9月22日，那天上诉人根本未清偿完温某某债务，送达回证也没有大余房管局的公章。被上诉人肖某某经质证认为，对本院调取的上述证据材料无异议。对上诉人提交的温某某于2006年9月25日下午向大余县人民法院出具的要求终结执行的证明无异议。
经审查，本院对被上诉人肖某某提交的，大余县房管局出具的关于刘过路任职证明的真实性、合法性、关联性予以确认。对上诉人彭某某提交的，温某某于2006年9月25日下午向大余县人民法院出具的要求终结执行的证明的真实性、合法性、关联性予以确认。
二审认定的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，彭某某与其姐姐彭某乙协商授权处理房屋事宜时，因彭某某在广东省，而其姐姐彭某乙在江西省大余县，不在同一地方用传真件进行委托授权符合生活常理，而且双方对该委托书内容及签名的真实性均认可。所以，尽管彭某某给彭某乙的授权委托书只是传真件不是原件，但是，依法不影响对该委托合法有效的认定。该委托书上载明为全权处理诉争房产事宜。该授权事项并不清楚明确，但受托人彭某乙为彭某某的姐姐，案涉房屋转让协议签订当天，肖某某按照协议内容支付了全部购房款。彭某乙收取购房款后，即用于清偿了彭某某的银行贷款及其对案外人温某某的债务。彭某乙亦将上述事项及时告知了彭某某，而彭某某当时并未表示异议。从上述情况来看，肖某某足以相信彭某乙取得了彭某某关于以合同约定价款转让诉争房产的授权，即构成了表见代理。根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任”之规定，被代理人彭某某仍然应当受代理人彭某乙与肖某某签订的房屋买卖合同之约束。上诉人彭某某主张该房屋属于不合理低价转让，但其并未提交相应证据证明诉争合同系其代理人彭某乙与肖某某恶意串通签订的，应当承担举证不能法律后果。
至于上诉人彭某某主张案涉房屋转让时未通过大余县人民法院解除查封，该转让行为违反法律规定属无效。本院认为，我国法律规定，被执行人未经法院许可不得擅自将已查封的房屋转让，主要目的在于防止被执行人与他人恶意串通，损害（申请执行人）债权人利益，确保申请执行人对被执行人（债务人）享有的合法债权，在判决生效后得以顺利实现。本案中，从彭某乙向被上诉人肖某某出具的收条说明可知，上诉人彭某某已将被上诉人肖某某支付的19.5万元购房款用于清偿其对农信社及温某某（案涉房屋查封申请人）所负的债务。随后，农信社将案涉房屋他项权证交还给了上诉人彭某某的姐姐彭某乙，案涉房屋查封申请人温某某亦于2006年9月25日，向大余县人民法院出具了债务履行完毕的证明。也就是说，上诉人彭某某与被上诉人肖某某转让房屋的行为并不会损害案涉房屋抵押权人农信社及查封申请人温某某的合法债权。农信社及温某某对该房屋转让行为亦未表示过异议。而且，2006年9月22日，大余县人民法院亦已作出了解除对案涉房屋查封的裁定，并于同月25日将协助执行通知书送达给大余县房管局，大余县房管局办公室主任刘过路已在送达证上签收。上诉人彭某某作为房屋转让方，在授权其姐姐彭某乙与被上诉人肖某某签订《房屋转让协议》，并将被上诉人肖某某支付的购房款用于偿清案涉房屋相关债权人的合法债务之后，却主张双方之间的《房屋转让协》无效，本院不予支持。
综上，虽然案涉《房屋转让协议》未经上诉人彭某某亲自签名，但是，其通过委托授权其姐姐彭某乙全权处理该房屋，该协议实际上是上诉人与被上诉人真实意思表示，内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定合法、有效，双方均应当按照协议约定严格履行各自的义务。在被上诉人肖某某按照协议约定履行完毕支付购房款义务的情况下，上诉人彭某某应当协助被上诉人办理房屋产权过户手续。因此，上诉人彭某某的上诉请求没有事实与法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果妥当，依法应予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4200元，由上诉人彭某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 赖国东
代理审判员 张志平
二〇一五年三月十三日
书 记 员 王 佳
代理书记员 郭燕华