河北省承德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）承民终字第485号
上诉人（原审原告）承德市住房和城乡建设局公房经营管理处（原名承德市房产管理局公房经营管理处），住所地：承德市双桥区中兴路8号楼。
法定代表人薛晓英，职务主任。
委托代理人宋连生，河北山庄律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）承德宏达房地产开发有限公司，住所地承德市开发区科技大厦。
法定代表人桂建国，职务经理。
委托代理人牛亮，河北德汇律师事务所律师。
上诉人承德市住房和城乡建设局公房经营管理处（以下简称住建管理处）因与被上诉人承德宏达房地产开发有限公司（宏达公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2014）双桥民初字第1916号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人住建管理处的委托代理人宋连生，被上诉人宏达公司的委托代理人牛亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，原双桥区裕华路工贸城住宅楼3号商业系住建管理处的公产房屋，面积1198.13平方米。宏达公司经承市拆许字（2006）第03号拆迁许可证批准，对裕华工贸城及周边区域进行拆迁改造。住建管理处上述房产位于拆迁范围内。2006年12月19日，住建管理处作为甲方与乙方宏达公司就拆迁安置补偿达成《拆迁安置补偿协议书》，协议书约定：“乙方（被告）在宏达玫瑰园商住1号楼南侧三层商业用房中为甲方（原告）设计独立商业用房一处，具体位置为东起第一商业门脸二、三层；第二商业门脸及第三商业门脸一、二、三层，建筑面积总计1131.25平方米（以上建筑面积计算仅按轴线尺寸计算，未包含公摊及外墙面积），其中一层商业用房约230.65平方米，二层商业用房约450.30平方米，三层商业用房约450.30平方米。最终安置用房面积以测绘部门实际的测绘结果为准。乙方拆除甲方原房建筑面积与安置房建筑面积相等部分拆1还1互不找价，实际安置面积与原房所差面积部分按1万元／平方米对甲方进行货币补偿。乙方根据甲方与房屋承租方签订的房屋租赁合同补偿甲方过渡期间损失的房屋出租费用（每年12万元）。协议签订以后，住建管理处将房屋交付宏达公司拆迁。现宏达公司在拆迁区域的商业用房已经建设完毕并投入使用，但宏达公司未按《拆迁安置补偿协议书》约定的位置、结构、面积设计建设，导致宏达公司实际建成的楼房与《拆迁安置补偿协议书》约定的回迁房结构、各层面积不符。宏达公司提出因政府变更规划，导致不能按《拆迁安置补偿协议书》履行。2014年6月5日，住建管理处以宏达公司在拆迁区域的商业用房已经建设完毕并投入使用，但宏达公司未按《拆迁安置补偿协议书》约定的回迁房结构安排住房，已经构成根本违约为由诉至本院，请求判令被告履行《拆迁安置补偿协议书》，给付原房建筑面积与安置房建筑面积差补偿款26.88万元。承担原告过渡期间房屋出租费用84万元并赔偿逾期交房给其造成的损失。
原审法院认为，原、被告之间签订的《拆迁安置补偿协议书》系双方真实意思表示，双方均应按协议履行。被告有义务按该协议向原告交付合同约定的位置、面积、结构的房屋。但因规划变更，导致被告履约不能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”。现原告诉请被告交付合同约定条件的楼房在事实上已无法实现。在本院审理中，原告曾认可接收被告实际为其安置的房屋，并对实际安置房屋与合同约定安置房屋因位置、结构、面积发生变化造成的损失进行司法鉴定。后又明确表示不同意进行鉴定。在开庭审理中，仍主张被告履行原合同，交付合同项下的房屋，故原告的诉请本院不予支持。原告主张的其他损失现无法核定，原告可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条、第一百一十二条之规定，判决：驳回原告承德市住房和城乡建设局公房经营管理处的诉讼请求。
宣判后，原审原告住建管理处不服，向本院提起上诉。其上诉的主要理由是：一、双方签订的《拆迁安置补偿协议书》已经明确约定了安置房屋的具体位置、楼层、每层的安置面积；被上诉人应当按约定向上诉人进行安置；二、双方签订的《拆迁安置补偿协议书》第三条明确约定被上诉人拆迁上诉人原房建筑面积与安置房建筑面积相等部分拆1还1互不找价，实际安置面积与原房所差面积部分按10000元／平方米对上诉人进行货币补偿。被上诉人拆迁上诉人原房建筑面积1198.13平方米，约定的安置面积1131.25平方米，面积差66.88平方米，被上诉人已经支付上诉人40万元，尚欠26.88万元面积差价款未支付；三、被上诉人应当给付上诉人过渡期间房租损失84万元。双方签订的《拆迂安置补偿协议书》第四条约定：被上诉人根据上诉人与房屋承租人签订的房屋租赁合同补偿上诉人过渡期间的房屋出租费用，每年l2万元。双方2006年12月19日签订《拆迁安置补偿协议书》，至今已经8年；按约定，被上诉人总计应当补偿上诉人房屋租赁费96万元，合同签订时，被上诉人已经支付12万元，被上诉人应当再向上诉人支付84万元。原审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院撤销原判，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人宏达公司辩称：因为政府的原因，导致原有设计方案改变，造成被上诉人不能按拆迁协议约定位置给上诉人安置房屋。被上诉人通知过上诉人接收房屋，但上诉人拒绝接收，因此扩大部分的损失，应当由上诉人承担。被上诉人已经向原房屋承租人支付过渡费用，被上诉人不应再向上诉人支付过渡费用。原审判决认定事实清楚，证据充分。请求驳回上诉，维持原判。
二审法院查明的事实与原审判决认定事实一致。
另查明，被上诉人宏达公司已经向上诉人住建管理处支付拆迁面积与安置面积差补偿款40万元，支付过渡期间房屋租金损失12万元。被上诉人在拆迁区域建设的房屋，没有办理过初始登记、转移登记、备案登记。二审诉讼过程中，上诉人住建管理处同意接收被上诉人宏达公司在其所建房屋的东北角二、三层为上诉人预留的房屋。坚持要求被上诉人在一楼安置约定面积的房屋。
本院认为，2006年12月19日，上诉人住建管理处与被上诉人宏达公司就拆迁安置补偿事宜达成的《拆迁安置补偿协议书》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，该协议合法有效。被上诉人应当按照协议约定的位置、面积向上诉人交付房屋，并支付面积差补偿款和过渡期间租金损失。但因设计变更，被上诉人已经无法按着约定的位置向上诉人交付安置房。上诉人在被上诉人无法按原协议履行的情况下，要求被上诉人在同等楼层安置同等面积的房屋，该上诉请求应当支持。因上诉人尚未实际接收安置房屋，上诉人主张的面积差差价款尚无法核定，被上诉人对上诉人安置完毕以后，双方按约定的10000元／平方米结算被拆迁房屋的面积与安置房屋的面积之差差价款。双方签订的《拆迁安置补偿协议书》已经明确约定，被上诉人按着上诉人与原房屋承租人签订的房屋租赁合同补偿上诉人过渡期间的房屋出租损失每年12万元，被上诉人已经实际支付12万元，自2007年12月20日起至安置房实际交付期间的租金损失应当予以支付。被上诉人主张其向原房屋承租人支付的过渡费即是上诉人的出租费用，与双方约定不符；被上诉人向原房屋承租人支付的临时安置补助费等费用属于过渡费；双方协议中约定的每年12万元补偿费是上诉人在过渡期间房屋不能出租的租金损失，因此，被上诉人关于已经向原房屋承租人支付过渡费，不应再向上诉人支付租金损失的抗辩理由本院不予采信。二审诉讼过程中，上诉人除一审提交的证据以外，未提交新证据。被上诉人除一审提交的证据以外，提交了一份《裕华路商业回迁﹤通知﹥签字表》。但该通知上没有住建管理处的签字，该证据不能证明被上诉人履行了交付义务，该证据不能作为定案依据。上诉人住建管理处的上诉理由成立，其请求本院予以支持。依照《中华人民共和共民事诉讼法》第一百七十条第三款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、撤销承德市双桥区人民法院（2014）双桥民初字第1916号民事判决书；
二、被上诉人承德宏达房地产开发有限公司在其拆迁区域所建房屋的一层安置上诉人承德市住房和城乡建设局公房经营管理处商业用房230.65平方米，二层位置安置上诉人商业用房450.30平方米，三层安置上诉人商业用房450.30平方米；
三、被上诉人承德宏达房地产开发有限公司给付上诉人承德市住房和城乡建设局公房经营管理处自2007年12月20日起至本判决第二条履行完毕之日止，每年按12万元计算（扣除已给付的12万元）的房屋租赁损失；
四、被上诉人承德宏达房地产开发有限公司按本判决第二条对上诉人承德市住房和城乡建设局公房经营管理处进行安置完毕后，如有合理面积差，按10000元／平方米进行相互补付差价款。
五、本判决二、三、四项于本判决生效之日起三十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费31670.00元人民币，二审案件受理费31670.00元人民币，合计63340.00元人民币，由被上诉人承德市宏达房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张认众
审 判 员 李红梅
代理审判员 王立娟
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 魏 华