成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0104民初8477号原告：张步洪，男，1968年10月14日出生，汉族，住成都市锦江区。原告：赵雅琴，女，1979年8月28日出生，汉族，住四川省攀枝花市。委托诉讼代理人：贺朝燕，四川公生明律师事务所律师。委托诉讼代理人：于浩，四川公生明律师事务所律师。被告：绿地集团成都锦江房地产开发有限公司。住所地：成都市锦江区锦华路一段*号*栋**单元**层****号。法定代表人：孙志文，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹丹明，泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭雪露，泰和泰律师事务所律师。原告张步洪、赵雅琴与被告绿地集团成都锦江房地产开发有限公司（以下简称“绿地锦江公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理立案后，依法由审判员唐江适用简易程序于2016年12月12日公开开庭进行了审理，原告张步洪、赵雅琴的委托诉讼代理人于浩，被告绿地锦江公司的委托诉讼代理人曹丹明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。审理过程中，双方当事人未能达成和解。原告张步洪、赵雅琴向本院提出诉讼请求判令：1.被告立即退还原告按住宅面积多收的购房款3128770.21元；2.被告支付原告利息损失，损失以多收房款3128770.21元为基数，按原、被告与中国工商银行股份有限公司成都滨江支行（以下简称“工行滨江支行”）签订的《个人购房借款/担保合同》约定的利率，计算至被告退还全部多收房款止；3.被告立即对房屋存在的质量问题进行整改，并赔偿整改期间的损失费478405.44元；4.本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告变更其第三项诉讼请求为：被告支付资金占用利息，计算方式为：以应3128770.21为基数，从2012年8月14日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止。事实与理由：2012年8月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于成都市锦江区通盈街88号“绿地·锦天府”X房屋，合同约定所购买的房屋性质均为住宅，总建筑面积为474.96平方米，其中套内建筑面积为429.46平方米，按照套内面积计算，单价为每平方米18566.16元，所购商品房总价为7973424元。该合同为绿地集团提供的格式合同，用途一栏有车库、其他用房等选项，但该合同除选择住宅外没有选择其他选项。原告为向被告购房，在2012年8月14日与工行滨江支行以及被告签订《个人购房借款/担保合同》，约定原告向工行滨江支行借款5580000元用于购买案涉房屋，被告承担阶段性担保责任。截止2016年9月3日，原告已向工行滨江支行归还本金744000元，归还利息1291862.88元。成都市规划管理局针对该楼盘颁发了建设工程规划许可证，该证的附图及附件名称一栏明确标明：1.地上规划要求配建的其他配套用房包括：A消防控制用房57.55平方米；B社区居委会用房123.89平方米；2地下其他用房建筑面积包括：A地下机动车库面积94299.33平方米；B地下非机动车车库面积4594.18平方米；C地下设备用房面积3150.02平方米；D地下物管用房面积362.17平方米；E地下其他用房面积24295.2平方米。实际地下其他用房也完全不具备基本的采光、通风条件，不具有住宅用房的基本要求。原告所购房屋的负一层面积为92.68平方米，负一层夹层面积为75.74平方米，上述部分均不是住宅，原告所购房屋实际住宅面积应该从总面积中扣除以上面积，应为260.94平方米，按照每平方米18566.16元计算，原告应支付的购房总价为4844653.79元，被告多收购房款金额为3128770.21元，应当予以退还，并应当支付原告的资金占用利息，以中国人民银行同期银行贷款利率计算至多收款项退还之日止。同时，按照4844653.79元计算被告应收房款，原告已支付的首付款为2393424元，则原告只需向银行贷款2451229.79元，则被告多收房款按照前述《个人购房借款/担保合同》的约定产生的利息也应当由被告承担。截止2016年9月3日，因为被告多收房款，导致原告多损失的利息为724362.38元，该损失应当计算至被告退还全部多收房款止。被告绿地锦江公司辩称，1.被告将涉案房屋地下室并建造为储藏室，符合《住宅建筑规范》、《住宅设计规范》的要求，储藏室仅为住宅的一项功能分区，其实质与住宅的客厅、餐厅、厨房等分区功能无异，亦符合规划部门关于涉案房屋住宅用房的整体建筑性质的规划。2.原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及附件、补充协议是双方合意的结果，而合同中亦明确载明了地下室部分计入的销售面积，同时原告以其已实际的履约行为（即支付购房款）对合同内容再次进行了确认。据此，被告最终向原告交付的房屋既然符合合同约定，被告不应存在任何违约行为。本院经审理，查明以下事实：2012年8月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《绿地锦天府商品房买卖合同附件与补充协议》。其中，《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的绿地锦天府楼盘X房屋，该商品房所在楼栋建筑层数为6层，其中地上4层，地下2层；所购商品房用途为住宅，住宅类型为普通，测绘建筑面积共474.96平方米，套内建筑面积429.46平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积为45.5平方米；房屋价格按照套内建筑面积计算，单价每平方米人民币18566.16元，总价为7973424元。《绿地锦天府商品房买卖合同附件与补充协议》中明确了原告所购房屋在楼盘中的具体位置和该房屋各层的户型图。另查明，2011年4月15日，成都市规划管理局颁发案涉楼盘的建设工程规划许可证（建字第X号），该许可证附图及附件名称部分记载：1.地上规划要求配建的其他配套用房包括：A消防控制用房57.55平方米；B社区居委会用房123.89平方米；2.地下其他用房建筑面积包括：A地下机动车库面积94299.33平方米；B地下非机动车车库面积4594.18平方米；C地下设备用房面积3150.02平方米；D地下物管用房面积362.17平方米；E地下其他用房面积24295.2平方米。2013年8月27日，成都精点房屋测绘有限公司作出《房产测绘成果报告》，原告所购房屋套内面积为429.36平方米，公摊为39.66平方米，备注中注明：住宅（储藏室）（-1跃4，含-1层储藏室面积92.68平方米，公摊面积8.56平方米；含-1层夹层储藏室面积75.74平方米，公摊面积7平方米）。2013年10月31日，原被告双方签订了《房屋面积结算协议》，协议约定，根据成都精点房屋测绘有限公司于2013年8月27日作出的《面积测量报告》，双方确认案涉房屋实测套内建筑面积429.36平方米，公摊面积39.66平方米，总建筑面积469.02平方米，被告向原告退还房屋价款1857元，实际购房款7971567元。还查明，锦天府楼盘销售宣传资料中宣传购买房屋要赠送带产权双层地下空间。案涉房屋的施工图、竣工图、平面图将负一层和负一层夹层标注为储藏室。现案涉房屋已经办理产权登记，在产权证上规划用途登记为住宅，建筑面积为469.02平方米，套内建筑面积为429.36平方米。以上事实有原告身份证、被告营业执照、《绿地锦天府商品房定购协议》、《商品房买卖合同》、《绿地锦天府商品房买卖合同附件与补充协议》、《房屋面积结算协议》、公证书、图纸、《房产测绘成果报告》、《建设工程规划许可证》、等证据材料以及双方当事人庭审陈述在案为证。为证明案涉房屋负一层及负一层夹层不属于住宅用房，绿地公司不应按住宅价格收取原告的购房款，原告向本院提交了一份（2016）川01行终13号行政判决书。被告质证认为对该行政判决书真实性无异议，但关联性不予认可。本院审查认为，该行政判决书所指向的标的物系绿地锦天府X号房屋，与本案讼争房屋并非同一物，该行政判决书与本案无关联性，故本院对该证据不予采信。本院认为，本案的争议焦点为案涉房屋的负一层和负一层夹层部分是否应当计入计价面积，被告是否应当退还该部分购房款并支付资金占用利息。原告起诉认为双方签订的《商品房买卖合同》中约定原告购买的房屋用途系住宅，而负一层与负一层夹层并不属于住宅且销售时被告承诺地下室部分为赠送，故负一层与负一层夹层不应计入计价面积，该部分房款应当予以退还。对此，本院评析如下：第一，原告主张案涉房屋负一层和负一层夹层不是住宅依据的是成都市规划管理局颁布的《建设工程规划许可证》，根据该许可证可知负一层和负一层夹层部分系规划为地下其他用房。但房管部门、规划部门登记的用途为建筑的规划用途，而《商品房买卖合同》中约定的房屋用途是指整套房屋的实际使用用途，并非规划用途，也不能对房屋拆分为部分进行适用；故合同约定的用途和房管部门、规划部门登记的规划用途并不具有同一性，不能根据规划用途来判断合同约定的房屋用途。本案中，原告所购房屋的负一层和负一层夹层仅能供原告使用，且负一层和负一层夹层系与地上部分相连接成整体作为住宅进行使用，既不能单独使用，也不能另作他用，是原告所购住宅的组成部分。即使负一层与负一层夹层部分被规划为其他，也不能改变负一层与负一层夹层作为案涉住宅的组成部分进行使用的性质。第二，《住宅设计规范》（GB50096-2011）第6.9.2条规定除卧室、起居室（厅）、厨房以外的其他功能房间可布置在地下室，当布置在半地下室时，必须对采光、通风、日照、防潮、排水及安全防护采取措施。因此，被告将负一层和负一层夹层作为住宅的组成部分纳入计价面积并未违反相关规定。第三，原告与被告陆续签订的《绿地锦天府商品房定购协议》、《商品房买卖合同》、《绿地锦天府商品房买卖合同附件与补充协议》、《房屋面积结算协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《绿地锦天府商品房定购协议》、《商品房买卖合同》、《绿地锦天府商品房买卖合同附件与补充协议》中约定的案涉房屋的计价面积均包含了负一层和负一层夹层部分，其中《绿地锦天府商品房买卖合同附件与补充协议》中还附有包含了负一层和负一层夹层部分的户型图。且在《绿地锦天府商品房买卖合同附件与补充协议》的补充协议第十二条明确约定，双方均同意以《商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其他由出卖方提供的售楼书、宣传资料、沙盘模型、装修示范单位等，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确定违约责任的条件，其内容仅供购房前参考。可见即使被告在销售时宣传负一层和负一层夹层是赠送的，但原告在签订合同时已经明确知道负一层和负一层夹层纳入了计价面积，原告对此并未提出异议且按约履行了支付全部约定购房款的义务。综上，被告将案涉房屋的负一层和负一层夹层部分计入计价面积并无不当，且经双方当事人认可，原告要求被告退还购房款并支付资金占用利息的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款（条文全文附后）的规定，判决如下：驳回原告张步洪、赵雅琴的全部诉讼请求。本案案件受理费41452元，保全费5000元，由原告张步洪、赵雅琴负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  唐江二〇一七年二月二十八日书记员  余丹附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。