湖南省株洲市天元区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0211民初444号
原告高成（广州）物业管理有限公司株洲分公司
法定代表人李志宽，该单位总经理。
委托代理人佘健，男，1976年2月12日出生，汉族，该公司职员。代理权限特别授权(即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉等)。
被告肖轩杰，1977年7月19日出生，汉族。
委托代理人刘兴河，湖南弘一律师事务所律师。代理权限特别授权(即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉等)。
被告株洲海选自制餐饮管理有限公司。
法定代表人肖轩杰。
委托代理人刘畅，湖南弘一律师事务所律师。代理权限特别授权(即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉等)。
第三人株洲天易物业管理有限公司，住所地湖南省株洲是天元区珠江南路599号神农太阳成商业内圈。
法定代表人张水平，该公司执行董事。
委托代理人王菁，女，汉族，该公司员工。代理权限特别授权(即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉等)。
委托代理人郑平，湖南誉翔律师事务所律师。代理权限特别授权(即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉等)。
原告高成（广州）物业管理有限公司株洲分公司（以下简称高成株洲分公司）与被告株洲海选自制餐饮有限管理公司（以下简称株洲海选餐饮公司）、肖轩杰、第三人株洲天易物业管理有限公司（以下简称天易物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案受理后，依法适用简易程序由审判员欧阳中伟独任审理，于2017年5月16日、7月24日公开开庭进行了审理。书记员陈伟担任法庭记录。原告高成株洲分公司委托代理人佘健,被告株洲海选餐饮公司委托代理人刘畅，被告肖轩杰委托代理人刘兴河，第三人天易物业公司委托代理人王菁、郑平均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告高成株洲分公司诉称：2014年10月，被告肖轩杰与湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司签订了《商铺租赁合同》一份，租赁位于株洲神龙太阳城购物中心南座四层A418号商铺用于餐饮经营。因商铺物业管理需要，被告肖轩杰与第三人天易物业公司于2015年4月签订了《物业管理服务合同》一份，对物业管理服务双方的权利义务进行了约定。2016年1月，因神龙太阳城商业圈整体转租给株洲市优易经营管理有限公司接收经营，故被告肖轩杰经营商铺之物业也由天易物业转让于原告继续提供物业管理服务，原告、被告肖轩杰与第三人天易物业公司于2016年1月签订了《物业管理服务合同转让协议》一份，对原告为被告肖轩杰提供物业管理服务的期限、管理费收费标准、支付时间、违约金计算方法等事项进行了明确约定。
《物业管理服务合同转让协议》签订后，原告严格依约为被告肖轩杰提供物业管理服务，但被告肖轩杰严重违反转让协议约定，未按时全面履行其支付义务。截至2016年12月31日止，被告肖轩杰仅支付物业管理费75223.29元，拖欠原告物业管理费215541元、原告未消费完的消费券余24885元、空调能源费29291元，并由此产生延迟违约金201010元。
被告肖轩杰为被告株洲海选餐饮公司的法定代表人，且被告株洲海选餐饮公司的工商注册住所地地址为被告肖轩杰租赁的商铺，被告株洲海选餐饮公司为实际享有合同权利的受益方，依据公司法的相关规定被告株洲海选餐饮公司对被告肖轩杰所负债务应承担连带清偿责任。
综上所述，原告特诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告肖轩杰、被告株洲海选餐饮公司之间的《物业管理服务合同转让协议》于2016年12月31日解除；2、被告肖轩杰、被告株洲海选餐饮公司共同向原告支付截至2016年12月31日止的物业管理费215541元、消费券余额24885元、空调能源费29291元、延迟违约金201010元（违约金暂计算至2016年12月31日止，后续违约金实际应算至被告付款之日止），合计470627元；3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告株洲海选餐饮公司辩称：1、2016年7月，因商业经营调整，湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司将答辩人所租赁经营的株洲神龙太阳城商业圈整体转租给株洲市优易经营管理有限公司。同年7月，第三人天易物业公司通过与原告高成株洲分公司签订《物业管理服务合同转让协议》，将答辩人的物业服务予以转让。根据《物业管理条例》第四十条的规定，第三人天易物业公司将答辩人物业服务权利义务全部转让给原告高成株洲分公司，违反了法律强制性规定，故《物业管理服务合同转让协议》当然无效；2、原告高成株洲分公司并不具备相应的物业服务的企业等级资质，且其主张按每平方米25元的物业费标准，并没有取得株洲市物价局审批和价格收费备案证照，其收取物业费没有合法依据，答辩人有权拒绝其收费；3、第三人天易物业公司违法收取了答辩人的物业管理保证金21554元、装修押金10000元应予以抵扣。综上，原告高成株洲分公司向答辩人主张物业费、消费券余额、空调能源费等各项费用，于法无据，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告肖轩杰辩称：1、答辩人系株洲海选餐饮公司执行董事兼总经理，是该公司的法定代表人，与原告以及其他第三方签订的所有合同，均是代表公司的职务行为，该行为的法律后果应由公司承担；2、株洲海选餐饮公司向原告支付了物业管理费及电费等费用，原告也向株洲海选餐饮公司开具了物业管理费等相关费用发票，由此可见，株洲海选餐饮公司与原告形成了物业服务合同关系，是合同的主体，答辩人个人非合同相对方；3、2016年7月14日，原告高成株洲分公司、第三人天易物业公司与答辩人签订的《物业管理服务合同转让协议》，约定第三人天易物业公司将答辩人物业服务权利义务全部转让给原告高成株洲分公司，违反了法律强制性规定，故《物业管理服务合同转让协议》应无效；4、原告高成株洲分公司要求解除物业服务合同的诉求应向株洲海选餐饮公司提出，但答辩人可以代表公司认可原告的解除行为。综上，请求法院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。
第三人天易物业公司述称：1、原告、被告肖轩杰与第三人天易物业公司于2016年1月1日签订了《物业管理服务合同转让协议》，根据该协议约定，原告已承受了原物业管理服务合同项下的全部权利义务，且该合同没有违反法律规定，应该合法有效；2、第三人天易物业公司与本案诉讼在法律上无利害关系，不应成为本案第三人。
经审理查明：2014年10月9日，被告株洲海选餐饮公司法定代表人肖轩杰与湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司签订了《商铺租赁合同》一份，租赁位于株洲神龙太阳城购物中心南座四层A418号面积为718.47平方米商铺用于餐饮经营。第三人天易物业公司受湖南天易集团委托，为神龙太阳城购物中心提供物业管理服务。被告株洲海选餐饮公司与第三人天易物业公司于2015年4月1日签订了《物业管理服务合同》一份，第三人天易物业公司为被告株洲海选餐饮公司承租的株洲神龙太阳城购物中心南座四层A418号商铺提供物业管理服务。合同约定：1、物业管理范围为株洲神龙太阳城购物中心的公共区域的共用设备设施。2、物业管理服务期限从2015年4月1日至2020年3月31日为止,如被告株洲海选餐饮公司在本购物中心《租赁合同》提前解约的,以实际租赁解约日为本合同终止日期。3、物业管理费标准按商铺面积708.47平方米每月每平方米10元计算，被告须交纳三个月的物业管理费保证金及当期物业管理费（按每三个月为一个计费期），以后物业管理费按期缴纳，于每个计费期开始前15日缴清。空调能源费根据实际使用空调的流量计费收取。4、若被告违反合同约定，对被告延迟缴付部分按每天3‰加收滞纳金并有权在被告的保证金中直接扣除......双方还对管理服务范围、权利义务、水电费用收取等内容作了详细约定。签订合同后,第三人天易物业公司开始为被告承租的商铺提供物业管理服务，被告株洲海选餐饮公司也依约缴纳了装修押金10000元、物业管理保证金21554元及相应的物业管理费、能源费。
2016年1月1日，因湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司将神龙太阳城商业圈整体转租给株洲市优易经营管理有限公司经营，随之第三人天易物业公司也将神龙太阳城商业圈物业服务整体转让给原告高成株洲分公司。同日，被告株洲海选餐饮公司法定代表人肖轩杰与原告高成株洲分公司、第三人天易物业公司签订了《物业管理服务合同转让协议》一份。该转让协议约定：1、三方同意自2016年1月1日零时起，第三人天易物业公司《物业管理服务合同》项下全部权利义务转让给原告高成株洲分公司，由原告高成株洲分公司继续向被告株洲海选餐饮公司履行《物业管理服务合同》；2、被告株洲海选餐饮公司向第三人天易物业公司所缴纳的物业管理保证金21554元一并转让给原告高成株洲分公司；3、本协议期限从2016年1月1日至2023年1月7日为止；该物业管理费按计租面积1436.94平方米收取；4、本协议物业管理费标准按25元/平方米/月计算，合计为35923.5元/月；5、本商铺空调能源费按流量计量收取，收费标准1元/度；6、每三个月为计租期），被告株洲海选餐饮公司应在每个计租期结束前5天向原告高成株洲分公司一次性支付下一计租期的物业管理费；7、如被告株洲海选餐饮公司延迟缴纳物业管理费及其他应缴费用，须向原告高成株洲分公司支付延迟违约金。从迟交之日起，按日加收所欠缴金额千分之五的延迟违约金。签订转让协议后,原告高成株洲分公司开始为被告株洲海选餐饮公司承租的商铺提供物业管理服务，被告株洲海选餐饮公司于2016年6月14日、8月26日分别缴纳了物业管理费50000元、25223.29元及相应的能源费。
自2016年9月1日起，被告株洲海选餐饮公司因经营不善再也未缴纳相应的物业管理费及其他费用。9月18日，因被告株洲海选餐饮公司拖欠了物业管理费和租赁费等费用，原告采取了断电停水，被告株洲海选餐饮公司也因此便停止营业。2016年10月27日，原告高成株洲分公司向被告株洲海选餐饮公司发出最后一次催缴费用函，限期缴纳费用，若逾期未付，将按合同条款规定视为贵公司单方提前解约。2016年11月24日，原告高成株洲分公司再次发出律师函催收费用未果，2016年12月31日，原告高成株洲分公司单方面发出了解除合同通知书。为维护自身合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。
上述事实，有原、被告当庭陈述以及原告提供的身份信息资料、《物业管理服务合同》、《租赁合同》、《物业管理服务合同转让协议》、催缴函、律师函、解除合同通知书，被告提供的物业管理费收据、物业装修押金收据、物业管理保证金收据等证据经庭审质证予以佐证，本院予以确认。
本院认为:本案系物业服务合同纠纷。本案原告与被告株洲海选餐饮公司、第三人天易物业公司三方签订《物业管理服务合同转让协议》，系三方真实意思表示，主要内容并未违背法律禁止性规定，被告株洲海选餐饮公司自愿同意第三人天易物业公司将其物业服务的业务转让给原告，实质上是物业使用人重新选择物业服务企业，并不属于《物业管理条例》第四十条规定的禁止情形，且原告提供了相应物业服务企业资质证书及营业执照，因此，该份《物业管理服务合同转让协议》合法有效，应受到法律保护。原、被告应当遵循诚实信用原则，按约履行自己的义务。被告株洲海选餐饮公司抗辩主张该《物业管理服务合同转让协议》违反《物业管理条例》禁止性规定，没有法律依据，其抗辩之观点，本院不予支持。
关于合同解除及违约责任的认定。原告依约为被告株洲海选餐饮公司提供了物业服务，但被告株洲海选餐饮公司未按约交纳物业管理费，已构成违约，应承担本案相应的民事责任。因原告于2016年9月18日对被告株洲海选餐饮公司采取了断电断水，被告株洲海选餐饮公司因此便停止营业，且被告株洲海选餐饮公司至今亦未提异议，因此，应视为原、被告之间物业服务合同无继续履行之必要，从而确认原告与被告株洲海选餐饮公司之间《物业管理服务合同转让协议》实际上于2016年9月18日已经解除。
关于被告肖轩杰是否应承担本案的连带责任。因为被告肖轩杰系被告株洲海选餐饮公司的法定代表人，所租场地实际上是被告株洲海选餐饮公司经营场所，物业服务对象实际上也就是被告株洲海选餐饮公司，被告肖轩杰签订转让协议等均系其作为公司的法定代表人正常履职行为，事实上原告也只是向被告株洲海选餐饮公司收取了物业费，因此，原告诉请确认解除其与被告肖轩杰个人签订的《物业管理服务合同转让协议》，并要求被告肖轩杰承担物业费连带清偿责任，既没有事实依据，也没有法律根据，其该项诉讼请求应予驳回。
关于物业管理费、空调能源费及违约金的认定。既然确认原告与被告株洲海选餐饮公司之间《物业管理服务合同转让协议》实际于2016年9月18日解除，因此，被告株洲海选餐饮公司应按约支付自2016年1月1日起至2016年9月18日止期间物业管理费。依据合同约定物业管理费标准按25元/平方米/月计算，合计为35923.5元/月，计算2016年7月1日起至2016年9月18日止期间物业管理费93401.1元（107770.5元/90天×78天），结合庭审中被告株洲海选餐饮公司认可一季度应缴物业管理费28043.51元、二季度尚欠物业管理费47179.78元及未冲抵完物业费的消费券余额24885元，故被告株洲海选餐饮公司合计应缴物业管理费193509.39元（93401.1元+28043.51元+47179.78元+24885元）。至于空调能源费，因原告未提供充分证据证明被告株洲海选餐饮公司拖欠空调能源费29191元，其诉请被告株洲海选餐饮公司支付空调能源费29191元，本院不予支持。但依据原告提供的证据仅能证明被告株洲海选餐饮公司在2016年6月30日至9月15日期间已使用空调能源流量19319度的事实，按照合同约定空调能源费收取标准1元/度，确认被告株洲海选餐饮公司尚支付空调能源费19319元。综上，被告株洲海选餐饮公司应支付物业管理费、空调能源费合计212828.39元（193509.39元+19319元），扣除原告收取被告株洲海选餐饮公司预交的保证金21554元及物业管理费75223.29元，被告公司尚支付原告物业管理费、空调能源费116051.1元（212828.39元-21554元-75223.29元）。至于违约金，因合同约定被告株洲海选餐饮公司每天按应缴额的5‰标准支付违约金，被告株洲海选餐饮公司认为约定标准过高，不符合法律规定，结合本案具体情况，确认双方约定违约金过高，应予调整，本案应自2016年9月18日起至付清物业管理费、空调能源费等费用之日止按年利率6%计付违约金。
被告株洲海选餐饮公司辩称原告未到当地相应行政管理部门进行物价、物业备案登记，从而主张《物业管理服务合同转让协议》无效，因物价、物业备案登记仅属行政管理规范行为，不影响本案《物业管理服务合同转让协议》效力，未进行备案登记不属于违反法律法规强制性规定之情形，商铺物业费收取属市场调节，本案当事人自愿协商按25元/平方米收取物业费，未违反法律禁止性规定，因此，被告株洲海选餐饮公司抗辩主张《物业管理服务合同转让协议》无效，没有法律依据，本院不予支持。被告株洲海选餐饮公司辩称原告将商铺面积翻一翻再计算物业费不合理，因原告与株洲市优易经营管理有限公司系关联公司，所收取的物业管理费、租赁费相比转让前被告株洲海选餐饮公司应缴物业管理费、租赁费之和无多大区别，未损害被告株洲海选餐饮公司的合法权益，且按商铺面积翻一翻再计算物业费系双方自愿协商结果，被告株洲海选餐饮公司在法定期限内亦未以显失公平为由申请撤销或变更《物业管理服务合同转让协议》，因此被告株洲海选餐饮公司该项辩称之观点，本院不予采纳，本案物业费收取仍以双方约定为准。
综上所述，因本案经本院组织调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告高成（广州）物业管理有限公司株洲分公司与被告株洲海选自制餐饮有限管理公司之间的《物业管理服务合同转让协议》于2016年9月18日解除；
二、被告株洲海选自制餐饮管理有限公司在本判决生效后十五日内向原告高成（广州）物业管理有限公司株洲分公司支付物业管理费、空调能源费合计116051.1元，并自2016年9月18日起至付清上述物业管理费、空调能源费等费用之日止按年利率6%计付违约金；
三、驳回原告高成（广州）物业管理有限公司株洲分公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费8340元，减半收取4170元，由被告株洲海选自制餐饮管理有限公司承担2170元，原告高成（广州）物业管理有限公司株洲分公司承担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：株洲市农行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审判员 欧阳中伟
二〇一七年七月二十四日
书记员 陈 伟
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。