北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0116民初1541号
原告（反诉被告）：郭朝阳，男，1982年10月9日出生，居民，住北京市海淀区。现住北京市怀柔区。
委托诉讼代理人：王运德，男，1966年8月14日出生，汉族，农民，住山东省曹县，现住北京市朝阳区。
被告（反诉原告）：陈颖，女，1971年12月5日出生，居民，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：苏岚峰，男，1965年4月4日出生，汉族，居民，住北京市东城区，现住北京市朝阳区。
原告郭朝阳与被告陈颖房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员姜丽娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告郭朝阳的委托诉讼代理人王运德，被告陈颖及其委托诉讼代理人苏岚峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郭朝阳诉称，2016年7月2日，原告与被告陈颖通过中介公司签订了房屋买卖合同，约定房屋价款为180万元，并按约定支付了被告33万元购房款，办理了网签，双方也作了资金监管。银行贷款已于2016年12月6日批下，而被告却违约失信，拒不履行合同约定义务，经多次协商未果。为维护原告的合法权益，故诉至法院，诉讼请求如下：1、判令被告继续履行2016年7月2日原、被告签订的合同编号为0160558的房屋买卖居间合同，配合原告办理过户。2、判令被告给付原告违约金66000元，佣金30000元。3、诉讼费由被告承担。
被告陈颖辩称及反诉称，第一，原、被告双方约定房屋价款应为185万元，原告诉称180万元有误。第二、原告从未支付给被告33万元购房款。第三、鉴于资金监管已经完成，原告所谓违约应指过户。但事实是被告在履行合同过程中从未违约，反而是原告违约并超出合同所规定的违约期限。具体详述如下：1、2016年10月9日，被告和原告依据合同第二部分第四条及合同中居间方和谐置家（北京）房地产经纪有限公司的短信通知办理资金监管和过户。三方按时到场后原告因没有暂住证而无法办理过户形成第一次过户违约。虽然当天下午工商所所做的调解无果，但经一个多月的协商双方就违约金赔偿和取暖费用达成补充协议从而继续履行合同。2、2016年11月18日，被告和原告依据中介短信通知在中介陪同下再次办理资金监管和过户。由于原告资金不足，被告借给原告36万元于上午完成资金监管。但随后中介突然通知双方停止过户，原因是原告贷款过期（后经核实应为所余贷款有效期不足以完成过户相关手续从而成为事实上的贷款过期）。此为原告第二次过户违约。当天下午在中介公司三方协商后续解决预案未果。3、2016年12月6日中介短信通知被告方原告的重新贷款已经审批通过，要求继续办理过户手续，但此时距原告违约发生日2016年11月18日已18天，超出了合同第二部分第六条第4项规定的15天的违约期限，在通过中介与原告多次协商未果的情况下，2016年12月20日，被告作为守约方根据合同上述条款规定，通过中介要求原告配合解除合同，但原告不同意，并反将被告起诉。综上所述，原告所有的诉讼请求均不合理且不合法，被告请求法院全部予以驳回并提出反诉请求如下：1、解除0160558号房屋买卖居间合同，撤销相应网签合同。2、原告归还被告的36万元垫资及其自2016年11月18日至被告收讫之日的利息。按年利率1.2%计算，预估5个月到账，利息为1800元。若2017年4与18日前被告不能收到361800元，则重新计算利息。3、原告赔偿被告的相关损失，包括但不限于2016年采暖费3349.5元、四个月（2016年12月至2017年3月闲置期间）的房租6000元、通讯交通资讯打印复印等费用3000元、误工费1400元。4、资金监管账户中所存入的660000元为购房款之首付款，所有权属于出售方（即被告），为保证被告的资金安全，该款项须直接退还至被告的账户，根据合同第二部分第六条第4项，被告收讫后在5日内扣留上述2、3两条所列各项总计374149.50元后返还原告285850.50元。5、被告认为原告在2016年10月9日办理资金监管和过户时所提供的其妻子的“暂住证”为虚假证件，根据合同第二部分第六条第7项，原告赔付被告房屋总价款的10%，即185000元。6、原告还应赔偿被告2016年10月9日当天的交通费、通讯费、律师咨询费和误工费等1800元。3、原告支付反诉费用。
原告郭朝阳反诉答辩称，不同意被告的反诉请求。理由如下：第一，被告提出解除合同违背双方签订房屋买卖合同的真实意思表示，以及双方在买卖合同履行中对合同的推进，对11月18日之前第一次过户不能的责任，郭朝阳已经给付违约金，合同应从11月18日之后继续履行。但是因为只有两天的工作时间，中介公司考虑到被告的利益最大化，进行第二次贷款审批。第二，36万元用于监管资金的房款我方同意返还，但因为这是双方促进该协议继续履行的行为，如果被告及时配合，在2016年12月15日以前该资金包括房款完全能到达对方账户，并且郭朝阳所借该款并没有约定利息，所以计算利息并没有依据，不同意给付。第三，采暖费因原告没有接收该房屋，该房屋的使用权收益权仍在对方手里，原、被告之间没有进行房屋交接，采暖费我方不同意支付。原告主张的租金、交通费、打印费、误工费都没有法律依据。第四、定金不返还我方不同意，因为我方要求继续履行合同，所以对定金作为房款无需返还，继续履行合同。被告无证据证明原告提供虚假证件，被告要求的18.5万元违约金没有法律依据，律师费，通讯费、交通费没有法律依据，都不同意赔偿。
经审理查明，2016年7月2日，原告郭朝阳（买受方，乙方）与被告陈颖（出售方，甲方）及和谐置家（北京）房地产经纪有限公司（居间方，丙方，以下简称和谐置家公司）签订房屋买卖居间合同。合同约定如下：……第二部分房屋买卖合同：第一条买卖房屋的基本情况：1、房屋坐落：北京市怀柔区潘家园×号楼×层×室。……3、房屋所有权人陈颖，共有情况单独所有。4、房屋所有权证编号：京房权证怀私移字第XX**号。第二条房屋价格约定：1、甲、乙双方约定房屋成交价格为185万元……第三条房款支付方式：本次房屋买卖交易，甲、乙双方约定购房定金为30000元。……2、乙方贷款购房且甲、乙双方一致同意按以下方式划转房款。①本合同签订后，由丙方通知三日内甲方配合乙方向银行申请按揭贷款，且甲、乙双方按以下方式划转房款：②乙方于资金监管协议生效后，由丙方支付购房首付款33万元（包含购房定金）。③乙方通过向银行申请152万元的贷款作为购房尾款，银行放款时直接划入甲方账户。……第四条办理产权过户：甲、乙双方应当于丙方通知之日起3日内到房屋权属登记部门办理房屋产权过户手续。第五条甲、乙双方的权利义务规定：1、甲方的权利与义务：……②甲方有按合同约定取得购房定金及全部房款的权利；……⑤甲方有如期配合乙方办理银行贷款、产权过户的义务；……⑨甲方应于全款到账15日内向乙方交房：……2、乙方的权利与义务：……③乙方有按合同约定支付购房定金及全部房款的义务；……④乙方有如期配合甲方办理银行贷款、产权过户的义务；⑤乙方有提供真实、完整、有效的身份资料的义务；……第六条违约及违约责任：1、本合同签订后，若甲方反悔，不再继续履行本合同之约定，视为甲方违约。则甲方双倍返还乙方购房定金，如已收房款或已做资金监管，以上述款项的20%支付违约金且甲、乙双方应支付给丙方的全部佣金均由甲方承担。2、本合同签订后，若乙方反悔，不再继续履行本合同之约定，视为乙方违约。则甲方不予退还乙方购房定金，并承担为甲方造成的相应损失（最高额不超过总房款的20%）。且甲、乙双方应支付给丙方的全部佣金均由乙方承担。3、逾期付款责任：乙方未按本合同约定期限支付房款的（①和②不做累计）①逾期在15日内，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期应付款1‰的违约金。应付款和违约金支付后，合同继续履行。②乙方逾期15日后，甲方有权解除合同。甲方不解除合同的，甲乙双方协商违约赔偿责任；甲方解除合同的，甲方应当自通知乙方解除之日3日内将已付房款扣除购房定金及甲方支付给丙方的佣金后，全款全部退还乙方。4、逾期办理产权过户责任：甲、乙双方未按合同约定期限办理房屋产权过户的（①和②不做累计）①逾期15日内，每逾期一日，违约方按日计算应向守约方支付已付房款的1‰的违约金，合同继续履行。②逾期15日后，守约方有权解除合同。守约方不解除合同的，双方协商违约赔偿责任；守约方解除合同的，违约方应当承担违约赔偿责任。若违约方为甲方，甲方应当自乙方解除合同通知送达之日5日内退还乙方全部已付房款，并赔偿乙方相当于购房定金金额的违约金及乙方应付给丙方的佣金；若违约方为乙方，甲方应当自通知乙方解除合同之日起5日内将已付房款扣除购房定金及甲方支付给丙方的佣金后，余款全部退还乙方。……该合同附件一为随房出售的物品清单；附件二为甲乙双方所需提供的资料；附件三为佣金确认书；附件四为房屋共有权人苏岚峰签署的同意出售证明。同日，原告与被告及和谐置家公司签订交易资金监管协议一份，三方约定原告于2016年7月30日将资金监管金额30万元打入和谐置家公司账户。合同签订当日，原告依约给付被告定金30000元，被告为原告出具购房定金收条一份。2016年7月29日，原告向和谐置家公司支付服务费30000元。2016年8月13日，原告郭朝阳及其爱人王亚群与被告陈颖就买卖房屋办理了网签。2016年10月9日原、被告双方依约办理房屋过户手续，但因原告方暂住证的问题，过户未办理成功。2016年10月10日，原告向和谐置家公司交纳用于资金监管的部分房款30万元。2016年11月18日原告与被告签订补充协议一份，就之前过户手续办理延迟的违约责任进行了约定，具体内容如下：1、因政策调整，致使过户时间延迟，买方郭朝阳支付卖方陈颖14天违约金30520元整。该款项买方在资金监管时随首付款33万（含定金3万）一次性给付卖方即33万元首付加30520元违约金共计360520元整。卖方方能继续办理过户手续。房款也随之从185万改变为房款加违约金一共1880520元。同时买方负责支付本房2016-2017年度的供暖费。2、过户不再需要暂住证只是中介方和谐置家公司口头通知，而目前相关部门没有正式文件，因此买方和中介承诺：如果因买方缺少暂住证过户造成任何问题，则由买方负责。3、原合同中对银行放款没有明确期限，现在双方将此期限设定为从房本过户之日起算，最长不超过30天。如非政策原因过户后30天卖方仍收不到尾款，买方郭朝阳必须在三日内把陈颖房产过户回陈颖名下，而就此产生的一切费用由买方一方承担。4、由于距离中介通知过户之日（10月9日）已经过去一月有余尚未办理成功，买方已经把房屋租期后延，因此交房期限更改为卖方收到尾款后一个半月。如果卖方能够于12月5日前收到尾款152万元，则卖方承诺将于2017年1月25日交房。该补充协议签订当日，原告即支付给被告陈颖违约金30520元，陈颖为原告出具收条一张。该补充协议签订后，原、被告双方即前往中信银行就买卖房屋办理资金监管。在办理资金监管前，因原告方资金不足，原、被告协商由被告陈颖出借给原告36万元用于资金监管，陈颖于2016年11月18日当日将36万钱款转入原告名下，原告于当日将该资金转入资金监管账户，并为陈颖出具收条一张。资金监管办理后，因原告方所申请的贷款即将到期，故在中介公司的建议下，双方未办理房产的过户手续，由中介公司对原告的贷款进行第二次申请审批。2016年12月6日，和谐置家公司通知原、被告双方原告的贷款已审批通过，可以办理过户。被告方要求原告就过户迟延再次支付违约金。因双方未就违约金数额达成一致意见，故过户手续尚未办理。2016年2月20日，被告陈颖微信告知中介公司要求解除合同。2017年3月23日，原告持所诉理由诉至我院，要求被告继续履行合同，配合原告办理过户并支付违约金及佣金。被告不同意原告的诉讼请求，并反诉要求解除合同，并要求原告返还欠款、支付违约金并赔偿损失。庭审中，原告提供中介方工作人员卢星霖出庭作证。卢星霖证明第一次过户手续未成功办理，原、被告双方经协商，原告愿意对因己方暂住证原因导致的过户迟延向被告承担违约责任，并支付违约金。第二次过户办理过程中，即2016年11月18日，因原告方的贷款将于2016年11月23日过期，中介方考虑到已审批贷款尚存的有效期不足以办理房产的抵押登记查询，即有可能导致已过户房产不能办理贷款，故中介方要求并协助原告再次申请贷款审批，直至2016年12月6日第二次贷款审批通过，中介方通知原、被告双方办理过户。被告提供供暖费发票一张，显示被告为出售给原告的房屋交纳2016年度供暖费3349.5元。原告对该证据的真实性没有异议。被告还提供部分微信记录，用以证明其所出售房屋的房租收取情况，进而佐证其房屋闲置的损失。原告对该证据的证明目的不予认可。经本院询问，对于资金监管账户中原告借用的被告方资金36万元，原告同意在房屋过户手续办理后协助被告将资金监管的66万元房款包括借款36万元全部转入被告名下账户。
上述事实，有当事人陈述意见、房屋买卖居间合同、定金收条、收据、资金监管协议、借款收条、银行业务凭证、发票、微信记录及证人证言等在案佐证。
本院认为，原告郭朝阳与被告陈颖签订的房屋买卖居间合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。原告依约向被告支付购房定金，并将30万元购房款打入中介公司用于资金监管的账户，被告理应依约协助原告办理房屋过户手续。原告要求被告继续履行合同、协助办理过户的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告以原告未按合同约定期限办理过户为由拒绝履行合同，并提出要求解除合同的诉讼请求，因中介公司于2016年11月18日通知原、被告双方办理过户，当日虽未办理成功，但系因原告贷款即将过期导致，并非原告故意违约不履行合同。且2016年12月6日中介公司再次通知原、被告双方办理过户，此期间尚未超过合同约定的有效履行期限，被告以此为由要求解除合同依据不足，本院不予支持。对于原告要求被告支付违约金及佣金的诉讼请求，因房屋过户手续的迟延办理既有中介公司的工作失误导致，亦有原告方自身的原因，被告虽在中介公司再次通知后未及时协助原告办理过户，但此举系因就之前的违约责任承担及损失赔偿未能与原告协商一致而为，不能以此认定被告存有故意违约的行为，原告要求被告承担违约责任、支付违约金及佣金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于被告反诉要求原告返还其出借给原告的36万元资金监管款项并支付利息的诉讼请求，属原、被告之间的借款合同关系，与本案非同一法律关系。现原告同意将借款本金36万元作为资金监管房款一并给予被告，本院不持异议。但原、被告双方对该借款的利息给付争议较大，被告应另案主张权利。对于被告要求原告赔偿供暖费3349.5元的诉讼请求，因原、被告双方于2016年11月18日签订的补充协议中明确约定诉争房屋2016-2017年度供暖费由原告支付，该约定亦是双方当事人真实的意思表示，原告应当按照约定履行支付供暖费的义务。被告该项反诉请求于法有据，本院予以支持。对于被告要求原告赔偿房屋闲置期间租金损失的诉讼请求，因本案争议的房屋买卖合同尚在履行过程中，原、被告双方因履行合同产生争议导致的房屋闲置损失不应归责于原告方，故被告主张该项损失的依据不足，本院不予支持。对于被告以原告提供虚假证件为由要求原告承担房款总额10%的违约责任的反诉请求，虽合同约定原告有提供真实、有效身份资料的义务，亦约定原告如违反合同约定义务应承担相应的违约责任，但被告并未提供证据证明原告提供了虚假的身份证件，即使根据双方在补充协议中的约定能够认定原告曾因暂住证的问题导致了过户的迟延，也不能以此认定原告提供了虚假的身份证件；且原告已就其因暂住证问题导致的过户迟延向被告承担了相应的违约责任，支付了违约金，故被告再以此为由向原告主张违约责任依据不足，本院不予支持。对于被告要求原告赔偿的误工费、交通费、咨询费等费用，因不属于被告在合同履行过程中遭受的直接损失，故本院难以支持。
此外，考虑到原、被告之间的房屋买卖合同是双务合同，合同中的权利、义务具有对等性，被告在协助原告办理房屋过户手续的同时，原告应当按照合同约定向被告支付购房款，即原告应当保证资金监管部分房款的及时到账以及剩余部分房款的及时给付。为减轻当事人的诉累，本院对原告应向被告支付的购房款在本案中一并予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）郭朝阳与被告（反诉原告）陈颖于二〇一六年七月二日签订的房屋买卖居间合同继续履行，具体履行方式为：陈颖于本判决生效后三日内将位于北京市怀柔区潘家园十九号楼一单元六〇一室房屋过户至郭朝阳名下；如陈颖在过户后三日内未收到资金监管的房款六十六万元，由郭朝阳负责在过户后五日内将此六十六万元以现金形式给付陈颖；如陈颖在过户后三十日内未收到银行贷款一百五十二万元，由郭朝阳负责在过户后三十五日内将此一百五十二万元以现金形式给付陈颖；
二、原告（反诉被告）郭朝阳于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）陈颖供暖费三千三百四十九元五角。
三、驳回原告（反诉被告）郭朝阳的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）陈颖的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费九千四百四十七元，由原告（反诉被告）郭朝阳负担四千七百二十三元五角（已交纳），被告（反诉原告）陈颖负担四千七百二十三元五角（于判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费一万零七百二十五元，由被告陈颖（反诉原告）负担一万零七百元（已交纳），由原告（反诉被告）郭朝阳负担二十五元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 姜丽娜
二〇一七年六月十九日
书记员 杨秀娇
书记员 周 琳