杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0103民初2773号
原告：董泽天,男,1981年6月13日出生,汉族，住浙江省。
原告：朱晓燕,女,1983年8月26日出生,汉族，住浙江省。
委托代理人：董泽天,男,1981年6月13日出生,汉族，住浙江省，系原告朱晓燕的丈夫。
被告：杭州田逸之星置业有限公司。住所地：浙江省杭州市下城区康宁街***号（临）。
法定代表人：张伟强，总经理。
委托代理人：李丽、李文莉，浙江文颂律师事务所律师。
原告董泽天、朱晓燕为与被告杭州田逸之星置业有限公司（以下简称田逸之星公司）商品房销售合同纠纷一案，于2016年4月22日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由代理审判员吴雪飞独任审判，后案件由简易程序转为普通程序，变更承办人为审判员李旭峰并依法组成合议庭，于2016年10月22日公开开庭进行了审理。原告董泽天并作为朱晓燕的委托代理人、被告田逸之星公司的委托代理人李丽到庭参加诉讼。经审批，本案延长审理期限三个月，现已审理终结。
原告董泽天、朱晓燕起诉称：2012年7月6日，原告董泽天、朱晓燕与被告签订《浙江省商品房买卖合同》，合同编号为2012预1158249。被告为合同的商品房出卖人，原告为合同的商品房买受人。买受人购买商品房的地址位于杭州市下城区田逸之星公寓1幢2单元1401室，1401室建筑面积为89.97平方米，总价款人民币壹佰壹拾玖万肆仟零捌拾贰元整（¥1194082）。2012年6月22日，原告与被告签订房屋买卖预定协议并向被告交付人民币五万元整预售定金同时作为房款一部分；2012年7月6日原告按照合同约定为购买1401室向被告支付购房款余款人民币1144082元，并签订《浙江省商品房买卖合同》。至此，原告向被告一次性付清全部房款共计人民币壹佰壹拾玖万肆仟零捌拾贰元整（¥1194082）。2012年10月20日双方又签订车位购买协议，原告以人民币壹拾壹万五仟贰佰元整（¥115200）向被告购买了田逸之星公寓地下车位1－131。按照原告与被告双方签订的商品房买卖合同约定，被告应于2014年4月30日前将符合法律、法规规定标准的商品房交付给原告，并于2014年7月31日前，取得土地、房屋权属证书并交付给买受人（原告），但因被告出现合同约定以外的单方原因未能如期交付房屋和证书，经2014年6月4日原告与被告协商，补充签订《中铁田逸之星补充协议》，双方约定于2014年9月15日前由被告完成田逸之星所有工程且将所有单项工程项目验收申请报告递交政府相关职能部门，若再逾期，自2014年9月16日起至实际交付之日止，被告按日向原告额外支付购房总价款万分之三的赔偿金，并于2014年9月16日一次性付清自2014年4月30日至2014年9月15日的违约金和赔偿金，2014年9月16日起按月于每月15日支付前一个月的违约金和赔偿金。根据上述约定，违约金与补偿金计算如下（算止2015年12月29日）：房屋未交付违约金1194082元（已付房款）×2/10000×608（天）=145200.37元；房屋未交付补偿金1194082元（已付房款）×3/10000×470（天）=168365.56元；证书未交付违约金：1194082元（已付房款）×1/10000×516（天）=61614.63元；共计375180.56元。
综上所述，根据原告与被告签订的商品房买卖合同和补充协议，在未出现合同第九条之约定事由的情况下，因被告的故意不作为导致杭州田逸之星项目无法正常建设并如期交付，给原告带来巨大损失的责任完全在被告，事实清晰，责任明确，故诉请法院判令：1、被告按合同约定为原告办出土地、房屋权属证书。2、被告一次性向原告支付逾期交房违约金和赔偿金共计375180.56元（此金额按交房计算至2015年12月29日，土地、房屋权属证书实际应算到判决之日），此后未办出土地、房屋权属证书违约金以月为单位于次月15日及时支付给原告；3、被告交付田逸之星公寓已售车位；4、被告承担本案诉讼费。
原告董泽天、朱晓燕为证明其主张的事实提交以下证据：
1、《浙江省商品房买卖合同》1份，以证明原、被告之间存在合同关系。
2、《中铁田逸之星补充协议》1份，以证明被告存在违约行为。
3、延期交房致歉函1份，以证明被告存在违约行为。
4.交房通知书1份，以证明交房时间是2015年12月29日。
5、发票2份，以证明原告支付了1194082元购房款。
6、《车位协议书》1份，以证明原告向被告购买车位的事实。
7、收据1份，以证明原告已付购买车位款项115200元。
被告田逸之星公司答辩称：一、原告所依据的《中铁田逸之星补充协议》系被告在原告胁迫手段下签订的违背自身真实意思表示的无效协议，原告无权据此要求被告支付各项赔偿金。原告与被告就涉案商品房签订了《浙江省商品房买卖合同》。后在合同约定的交房期限届满前，因交付房屋问题双方产生纠纷，买受房屋的业主两百多人将被告法定代表人张伟强及其他公司工作人员堵在被告公司会议室中，并轮流值守，不让张伟强及其他公司工作人员离开办公室了。在此情况下，张伟强被逼无奈，为了保证自身及公司员工的人身安全，按照原告方的意愿签下涉案的《中铁田逸之星补充协议》，协议中约定的时间及赔偿金计算方式均为原告方要求，当时工程尚处于停工状态，工程何时能够完工并通过验收并不能明确，但最终还是按照原告要求写下了明确的日期。由此可见，补充协议中的约定并非被告的真实意思表示，是在原告及数百个业主的围困下被逼无奈所签，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（三）点的规定：“下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”该协议自始无效，原告无权根据协议的约定要求被告承担赔偿责任。二、关于本案中违约金和赔偿金的计算方式问题，原告主张的违约金和赔偿金与实际损失不符。无论是双方签订的《浙江省商品房买卖合同》还是补充协议，其中的违约金和赔偿金条款都约定过高，应予调整。更何况补充协议是无效的。如果原告认为本案中被告存在逾期交房的违约行为，原告也应根据实际损失的情况要求被告承担违约责任，对于实际损失，原告应予举证。而在本案中，原告按照补充协议计算了违约金，并曲解了协议中的违约金计算条款，对赔偿金进行了重复计算，该主张欠缺依据。况且，因本案所涉房屋已交付，原告要求被告支付违约金至判决之日毫无依据。综上，恳请贵院依法驳回原告的诉讼请求。
被告田逸之星公司未提交证据。
经庭审质证，被告田逸之星公司对原告董泽天、朱晓燕提交的证据对证据1真实性无异议，但约定的违约金过高应调整；对证据2三性均有异议，该协议是被告在原告及其他业主围困下被逼无奈签订的，不是其真实意思表示，该协议是无效的；对证据3、5、7真实性无异议；对证据4真实性无异议，但该房屋是在业主要求下，在下城区人民政府协调下交付的；对证据6真实性无异议，但是在协议中并未约定车位交付时间。本院经审核，对原告证据的真实性均予以确认。
经审理，本院认定以下事实：
位于杭州市下城区杭州杭玻路与华东路交叉口西南角的田逸之星公寓楼盘系被告田逸之星公司开发的房地产项目。2012年7月6日，原告董泽天、朱晓燕与被告田逸之星公司签订合同编号为2012预1158249《浙江省商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买田逸之星公寓1幢2单元1401室，建筑面积89.97平方米的房屋，总价款1194082元；原告于2012年7月6日前一次性支付总房款1194082元；被告应于2014年4月30日前将符合法律、法规规定的商品房交付给原告，逾期交付不超过90日的，被告应从逾期的次日起至实际交付之日，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期交付超过90日的，原告有权解除合同，被告应在收到解除通知书后30天内退还全部房款并按照已付房款的1%支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应从逾期的次日起至实际交付之日，按日向原告支付已付房款万分之二的违约金；被告承诺于2014年7月31日前取得土地、房屋权属证书交付原告，原告办理该商品房转移登记；如不能按约交付权属证书的，在约定日期起90日内交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；90日后仍不能交付，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金；等等。
2012年10月20日原、被告双方又签订《车位协议书》，约定原告向被告购买田逸之星公寓1-131号地下车位的使用权，总价115200元。
合同签订后，原告董泽天、朱晓燕已按约支付总房款1194082元、车位款115200元。但被告未能在约定的交房之日交付房屋。2014年4月20日被告致函原告致歉，告知无法按照原定时间交房，最迟在2014年6月30日前交房。2014年6月4日，原、被告签订《中铁田逸之星补充协议》，双方约定于2014年9月15日前由被告完成田逸之星所有工程且将所有单项工程项目验收申请报告递交政府相关职能部门，若再逾期，被告将按原先双方签订的合同约定的交付之日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之二的赔偿金，并于2014年9月16日一次性付清，2014年9月15日之后被告按日向原告额外支付购房总价款万分之三的赔偿金，2014年9月16日后赔偿金于次月15日按月支付。同时双方达成一致2014年11月10日交房。但补充协议签订后，被告仍未能按约履行相关义务。2015年12月29日被告向原告交付案涉房屋。现原告为主张逾期交房违约金等诉至本院。
本院认为，原、被告间签订的《商品房买卖合同》、《中铁田逸之星补充协议》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应确认有效。双方均应按约定履行各自义务。被告未按约定履行交付房屋及办证义务，直至2015年12月29日才交付房屋，至今尚未办理权属证书，逾期交房及办证的事实清楚，应按约承担违约责任。关于原告主张逾期交房的违约金是否约定过高，本院认为，根据审理商品房买卖合同纠纷案件的相关司法解释，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少，造成的损失根据该司法解释可以同地段同类房屋租金标准确定。因原告并未举证证明其实际损失的金额，基于违约金以补偿性为基础的特点，本院以平衡合同双方当事人的利益为原则，结合该地段租金标准，酌情确定原告的损失为每月3000元，上浮30%计得3900元，双方约定的房屋交付时间为2014年4月30日，故违约金应自2014年5月1日起计算至2015年12月29日，计20个月为78000元（3900×20）。对于原告所主张的超出部分，本院不予支持。对于未办理权属证书的违约金，合同约定被告应于2014年7月31日前取得土地、房屋权属证书交付原告，原告办理该商品房转移登记，故违约金从2014年8月1日起开始计算，现原告主张按每日万分之一计算的违约金61614.63元，本院予以支持；原告诉请被告按合同约定为原告办出土地、房屋权属证书，鉴于被告已违约，应以承担违约金方式弥补原告损失。原告诉请被告交付田逸之星公寓已售车位，其就该项可另行向被告主张违约金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告杭州田逸之星置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告董泽天、朱晓燕逾期交房违约金78000元；
二、被告杭州田逸之星置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告董泽天、朱晓燕未办理权属证书的违约金61614.63元（违约金暂计算至2015年12月29日，此后至实际交付权属证书之日的违约金每日按已付购房款总额1194082元的万分之一另行计算）；
三、驳回原告董泽天、朱晓燕的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6928元，由原告董泽天、朱晓燕承担4350元，被告杭州田逸之星置业有限公司承担2578元（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 长 李旭峰
人民陪审员 董勤敏
人民陪审员 王金莲
二〇一六年十一月十一日
代书 记员 许梦琳