上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民三（民）初字第2081号
上海市青浦区人民法院
民事判决书
（2013）青民三（民）初字第2081号
原告（反诉被告）上海明君物业管理有限公司，住所地上海市青浦区徐泾镇诸陆西路2666号107室。
法定代表人刘明君，总经理。
委托代理人周卫祖，男，在上海明君物业管理有限公司工作。
委托代理人胡剑蓓，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）匡精来，男，1956年7月25日出生，汉族，户籍地上海市静安区南京西路****弄**号。
委托代理人徐小珍，上海市袁圆律师事务所律师。
原告上海明君物业管理有限公司诉被告匡精来物业服务合同纠纷一案，本院于2013年6月3日立案受理后，依法由审判员徐冬梅独任审判。被告在答辩期内提出管辖权异议，本院依法裁定驳回其异议；被告不服本院驳回管辖权异议裁定提起上诉，上海市第二中级人民法院于2013年8月9日作出裁定驳回被告上诉，维持原裁定，本案继续由本院审理。审理中，被告提起反诉，本院依法受理并合并审理。本案于2013年9月13日第一次公开开庭进行了审理，原告委托代理人周卫祖、被告匡精来及其委托代理人徐小珍到庭参加诉讼。2013年10月28日，本院依法组成合议庭适用普通程序对本案进行审理。本案于2013年11月29日、2014年1月6日第二次、第三次公开开庭进行了审理，原告委托代理人周卫祖、胡剑蓓、被告匡精来及其委托代理人徐小珍到庭参加诉讼。本案经分管院长批准延长审限三个月审理。本案现已审理终结。
原告上海明君物业管理有限公司诉称：原告自2010年4月开始与西郊景园业主委员会签订了《物业服务委托合同》，受托管理位于上海市青浦区高泾路999弄西郊景园的物业服务项目，按合同约定以人民币（以下币种均为人民币）2.18元／平方米／月的收费标准收取物业管理费。被告自2010年4月29日起一直未能按约按时交付物业管理费，期间原告曾多次以各种方式进行催缴，2012年8月1日以挂号信发律师函予被告，催其缴纳物业管理费但至今未果。由于被告长期欠缴物业管理费，致使小区进行正常物业管理服务所需资金严重缺乏，影响到小区物业管理服务工作的正常运行，同时也损害了缴费业主的利益。为此，原告诉至法院请求判令：1、被告支付2010年4月29日至2013年9月30日期间的物业管理费15，492.40元（377.25元／月，计算41个月又2天）；2、被告支付2010年7月1日至2013年8月30日期间的违约金25，278.77元；3、诉讼费由被告负担。
被告匡精来辩称：不同意原告诉请。1、原告违反物业服务合同、违反物业管理条例、违反住宅管理实施规定、违反物权法，未实施物业管理行为且拒绝让被告进入小区房屋内，被告不是原告的物业服务对象，被告没有义务交纳物业费，原告要求被告支付物业费既无事实依据也无法律依据。原告的违法违约行为主要表现为：未按合同第二条第（一）至（八）项要求履行，尤其是第（二）项、第（六）项；未按合同第五条第（一）至（六）项要求履行；未按合同第十六条第（三）项行使劝阻、制止义务。2、物业服务合同需备案才生效，但原告提供的物业服务合同未经备案未见相关备案回执，被告不清楚原告是否真实履行了合同义务，故被告认为此物业服务合同是无效的。3、撇开合同效力问题，原告提供的物业服务合同服务期至2013年3月，之后原告已无权利及法律依据再行管理和收费了。4、即使原告继续有权收取物业管理费，原告诉请金额也有误，物业费应当按月计算而非按天计算。5、原告主张违约滞纳金无依据，即使合同中有滞纳金的约定也是违法的。滞纳金支付需经催缴等程序，但原告捏造催缴发送律师函的事实，根本不存在多次催缴的事实，原告连被告的年龄、户籍及实际居住地都不清楚，可见其未做好物业服务工作。且，原告主张的违约金金额超过了本金金额的两倍，严重违反了合同法的相关规定。鉴于上述原告违约未实施物业管理的行为，理应抵扣期间的物业管理费。
同时，被告匡精来反诉称：原告不仅未按照物业服务合同履行物业服务义务，还利用管理小区大门职权不让被告的租客进入，导致被告与租客签订的租赁合同无法履行被迫终止。之后又阻止被告进入小区房屋，致被告的入住权、收益权被剥夺。为此，被告反诉要求原告支付因原告违约滥用管理职权导致被告2012年7月28日至2013年11月28日期间的租金损失48，000元。
针对被告反诉，原告辩称：1、被告主张抵扣物业费既无合同约定也无法律依据。原告提供的物业服务针对的是整个小区公共设施的管理和服务，不会具体到每个业主，因被告享受了系争小区的公共部位的服务，被告就应作为物业服务对象支付相应的物业费。2、被告租赁房屋时未根据小区管理规约及惯例向物业申报租赁事实，也未按被告提供的租赁合同约定向原告提前支付物业费，租赁事实未曾通知过原告。而此前房屋是空关的，原告作为物业公司也不敢轻意让第三人进驻房屋的。租赁合同解除是被告自己造成的后果。原告也不认可存在阻止被告进入小区房屋的事实，对此被告无直接证据予以佐证。
经开庭审理查明：原告系具备物业服务二级等级资质的企业。被告系青浦区徐泾镇高泾路999弄西郊景园61号01室的业主。
2010年4月25日，原告（乙方）与青浦区西郊景园业主大会（甲方）签订《物业服务合同》，由乙方为青浦区西郊景园提供物业管理服务；合同期限为三年，自2010年4月29日上午8：00至2013年4月29日上午8：00；合同约定了乙方为物业管理区域内的业主、物业使用人提供物业管理服务的具体事项、服务标准等内容；公寓、联列住宅按基价2.18元／月／㎡计收，商铺、会所按上浮价4.36元／月／㎡计收，业主应当按约向乙方交纳物业服务费；乙方按包干制收费形式确定物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；由于乙方的物业管理服务存在瑕疵或不提供、少提供而致使业主得不到相应服务的，甲方应当以书面形式向乙方提出并限期整改，以达到本合同第二条、第五条约定的服务内容和标准，乙方在规定时限内未整改或整改未能达到本合同约定的服务内容和标准的，其存在瑕疵或不提供、少提供而致使业主得不到相应服务部分的费用，应当按实结算退还给甲方；物业服务费用按季缴纳，业主应在每季头个月份20日履行按时交纳义务，对逾期一个月以上未缴纳的，甲方应协助乙方进行催交，对主观恶意、逾期拒不交纳的，应偿付按季缴纳物业服务费的0.3%／天违约金，乙方可以通过法律途径申请强制支付了。合同另对其他内容进行了约定。
物业服务合同约定的服务期限到期后，因小区业委会正在筹备阶段，未能续签服务合同，但实际仍由原告提供小区物业服务。原告认为，被告在经催缴后仍未按约按时支付2010年4月29日至2013年9月30日期间的物业管理费，为此诉至法院作如上诉请。
以上事实，由原、被告的陈述、上海市房地产登记簿、物业服务合同、资质证书、物业服务情况说明等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，被告就其抗辩因原告违约未实施物业管理应抵扣物业费的意见，提供了相应的现场照片，并申请法院到现场逐一进行了核对指认。被告提出的主要异议在于：1、原告未对小区内的网球场、游泳池、景观小品等进行维护、维修，致使这些项目未实际运行，相应的物业费用应予抵扣；2、原有班车服务未到位；3、被告房屋旁边的景观河道被填没、道路被消灭、花园内花木被砍到、房屋墙基、墙面严重渗水；3、环绕被告房屋的东面、南面邻居房屋存在严重的违章搭建，致使公共绿地被侵占、被告无法正常搬运或进出过道，然原告未能按照合同约定对发现和发生私自乱搭建、侵占共用绿地及损害他人利益（相邻关系）的现象和违规违法行为予以及时地加以劝阻和制止或报告有关部门处置。
对此，原告表示：1、原告依约定期对小区内的公共部位进行管理维护，网球场、班车等项目仍实际在运行中，只是班车项目经业委会同意调整了线路和时刻；游泳池设备及有关水景设备在原告接管时即已损坏；2、被告所述的邻居违章搭建、圈用公共绿地等情况事实存在，但都形成于原告进驻小区实施管理之前，对此原告进驻后未再行发送过整改通知书；原告进驻小区后，对之后发生的违建圈地行为都依约进行了劝阻和出具整改通知书，报房管部门备案。3、原告管理的小区服务满意度评价较高，体现了原告履行物业管理服务的义务，且有关物业费都是每季度上门催收、每半年书面函至信箱催讨。为此，原告提供了中心工作报告、居委会证明、班车时刻表、停工整改通知书、住宅业户满意度调查报告、客服值班记录表等证据。被告对此些证据表示不认可是假证，认为：工作报告、值班记录是被告自行制作的；催款信函被告从未收到过；班车更改的决定违背了开发商出售房屋时的承诺；小区内95%的业主都有违章搭建的情况，但原告对此不予管理不予阻止不予上报，以容许违建来换取收缴物业费。
针对被告的反诉请求，被告提供了上海市房屋租赁合同、服务费确认书、情况说明并申请证人出庭作证，表示：2012年7月28日被告经上海誉桥房地产经纪有限公司居间与案外人曹振军签订《租赁合同》，将系争房屋以3，000元／月的租金标准出租给曹振军作红酒仓库使用，约定租期三年。可租客曹振军带装修人员欲进小区到房屋内进行装修时，原告以业主未交物业费为由不让进入小区，被告找到原告物业经理商量，物业经理仍以未交物业费为由拒绝放行，而被告提出支付物业费的前提是将房屋东面、南面邻居的违章搭建拆除、恢复花园原状，物业经理不予同意，租客无奈退租。希望放行进入小区一事，被告亦通过原业委会委员陈晓英与原告进行沟通，表示先让租客进入、再商量物业费及拆违问题，但原告物业公司仍以物业费未交不同意进入。之后，凡是报去系争的61A房屋的都不让进小区，连被告家的人也不让进，所以被告只能报45D陈晓英家称探望朋友才能进入小区。
对此，原告先是表示不认可被告的说法，被告的人员根本没有进来装修的事情，也不存在原告阻碍人员进入小区的事情。之后庭审中原告又表示是否发生2012年7月物业人员阻止被告本人及租客进入小区的事情表示不清楚，但认为证人关于物业阻止被告进入小区的陈述也是听被告转述的，而非亲睹或亲闻的直接证据。
根据庭审查明的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告与青浦区西郊景园业主大会签订《物业服务合同》未违反法律法规禁止性规定，依法应被确认为合法有效，对被告具有约束力。原物业服务合同到期后，虽未再续签书面合同，但原告仍然进行了物业管理、对业主进行了服务，业主也接受其管理和服务，可认定为原物业服务合同继续有效。
从原告提供的证据以及现场的实际察看，原告对于小区内共用部位、公共设施、公共事务等物业管理符合物业合同的约定，也符合小区物业的档次、收费标准，不存在重大的物业服务瑕疵或过错。原告依约提供物业服务后，被告亦应依约支付物业管理费。现被告以原告未劝阻房屋周边邻居违章搭建等为由拒付物业费，没有法律依据，理应承担实际支付物业费及滞纳金的责任。证据亦显示原告对于其进驻后小区内发生的违建情况也及时采取了劝阻、制止和上报的措施，履行了其职权范围内应尽的职责义务。有关相邻单元是否存在违章搭建、应否拆除违章搭建的问题，被告可依法向相关违建管理职能部门反映要求解决，但以此拒付物业管理费，于法无据。被告延期支付物业管理费，依约应当支付迟延支付的违约金。对于违约金标准，物业合同虽有约定，但本院综合考虑原被告双方之间争议逾期的原因、原告催交的情况等多方面因素，酌情对违约金调整为15，000元。
针对被告拒付物业管理费的问题，原告作为物业公司有权依法向被告业主进行催讨并主张相应的滞纳金。但原告以被告未交物业管理费为由，阻止被告等人进入小区，亦属没有合法依据，侵犯了被告业主的合法权益，使被告的个体利益受到了损害，对此原告理应承担相应的损失赔偿责任。本院亦结合纠纷产生的原因、造成被告的实际损失和影响酌情确定为30，000元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十四条、第一百零六条、《物业管理条例》第十二条、第六十七条之规定，判决如下：
一、被告匡精来应于本判决生效之日起十日内支付原告上海明君物业管理有限公司2010年4月29日至2013年9月30日期间的物业管理费人民币15，492.40元；
二、被告匡精来应于本判决生效之日起十日内支付原告上海明君物业管理有限公司2010年7月1日至2013年8月30日期间的滞纳金人民币15，000元；
三、反诉被告上海明君物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告匡精来损失费人民币30，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币819.30元，由原告负担人民币257元，由被告负担人民币562.30元；本案反诉受理费人民币500元，由原告负担人民币275元，由被告负担人民币225元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 徐冬梅
代理审判员 金 艳
人民陪审员 蔡锦珠
二〇一四年六月十日
书 记 员 夏朝羡
审 判 长 徐冬梅
代理审判员 金 艳
人民陪审员 蔡锦珠
二〇一四年六月十日
书 记 员 夏朝羡
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
……
二、《物业管理条例》
第十二条……
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
……
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。