山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临民一重初字第2号
原告刘瑞波，居民。
委托代理人陈少军，山东上和律师事务所律师。
被告山东临沂古城有限责任公司（以下简称古城公司）。住所地：临沂市兰山区解放路西段红埠寺村西。
法定代表人主父海洋，董事长。
委托代理人刘海亮，山东今海瑞律师事务所律师。
委托代理人王啸云，山东今海瑞律师事务所律师。
原告刘瑞波与被告山东临沂古城有限责任公司房屋买卖协议纠纷一案，本院于2013年3月20日作出（2012）临民一初字第72号民事判决。宣判后，原告刘瑞波不服，向山东省高级人民法院提出上诉。山东省高级人民法院于2013年11月20日作出（2013）鲁民一终字第225号民事裁定，撤销本院（2012）临民一初字第72号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘瑞波，被告古城公司委托代理人刘海亮、王啸云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘瑞波诉称，2009年12月7日，原告购买被告公开对外出售的沿街门面房四间（北园路307号自西向东第101-104号），合计面积162.3平方米，当时向被告支付了购房款892，650元后，取得了该房屋的所有权。原告接收了被告交付的房屋后，进行了整修装饰，并在此从事商业经营活动。2012年5月初，被告突然向原告提出要收回房屋进行房产开发建设。双方就解除合同后的赔偿价款问题至今无法达成一致意见。为此，请求法院调解或判决解除双方的房屋买卖合同，由被告按照当前市场价值向原告支付房款2，759，100元，赔偿经济损失400，000元，并承担违约责任；本案诉讼费及保全费均由被告负担。重审中，原告刘瑞波变更诉讼请求，请求增加判决被告赔偿损失1，014，375元。
被告古城公司答辩称，双方签订《门面房购买协议书》系在法院查封期间，依法应为无效协议；被答辩人明知涉案房产正在查封期间，仍然签订买卖协议，其本身存在过错，且其一直使用该房屋经营获利，被答辩人无权要求答辩人按照市场价值支付房款并承担违约责任。
为证实各自主张，原、被告双方分别提供证据，并经对方质证。
（一）原告刘瑞波提供证据，并经被告古城公司质证情况如下：
1、2009年11月30日，被告制作并张贴的商用房出售通知一份。证明被告对公司职工出售涉案房屋，并明确了具体购买价格和方式，证明原告购买涉案房屋属于善意。
被告古城公司质证认为，对上述证据真实性无异议，但对关联性和合法性均有异议。涉案房产被法院查封，出售行为违反法律强制性规定，并不能说明被告存在欺诈行为。
2、2009年12月7日，原告与被告签订的门面房购买协议四份，证实原告以公开合法的方式购买了被告公开出售的房屋四间。同时，该协议第四条约定了被告负有提供法院裁定书办理产权过户的义务，可被告并无能力和条件履行该义务，明显存在欺诈行为，导致原告的合同目的无法实现。
被告古城公司质证认为，对以上证据的真实性无异议，但对合法性和关联性均有异议，签订协议当时原告已经知道涉案房产存在法院查封，说明被告不存在欺诈。
3、涉案房产收据四份。证实原告依约足额交付了房款，进而证明该房屋买卖行为完成，原告对房屋的占有和使用系合法且善意。
被告古城公司质证认为，对以上证据的真实性无异议，质证意见同证据2的质证意见。
4、2009年12月3日，被告与第三人签订的联合开发协议书（复印件）一份，证明被告在公开出售涉案房屋期间非法处分原告及其他购买人的合法权益，对本案争议的发生，被告应承担全部责任。
被告古城公司质证认为，对以上证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据系复印件，无法确定真实性。
5、2012年5月14日，被告制作并公开张贴的拆迁方案一份，该方案明确了被告于2009年将涉案房产进行了公开出售。进一步证实原告购买行为完全善意，无任何过错。
被告古城公司质证认为，对以上证据的真实性无异议，对关联性有异议，该证据不能证明被告存在恶意，其他质证意见同证据1、2的意见。
6、2012年5月11日，临沂市兰山区人民法院（2012）临兰执字第1923号案件的公告一份，公告要求原告等购房户限期搬出涉案房屋。证明原告在此期间才得知涉案房屋买卖协议存在可撤销的法定事由。
被告古城公司质证认为，对以上证据的真实性、合法性均无异议，原告在签订协议当时就知道权利受限制的事实。
7、房产局查询登记一份，证实涉案房产于2009年7月22日被兰陵县（原苍山县）法院（2009）苍执字第842号民事裁定书续封，期限至2011年7月21日，可以确认购买涉案房屋在该查封期限内。
被告古城公司质证认为，对证据的真实性无异议，能够证实房屋买卖发生在查封期间内。
8、重审中本院委托临沂市金信房地产评估事务所作出的临金房评字（2014）第090号房地产评估报告书一份，证明涉案房产的市场价值情况。
被告古城公司质证认为，该评估报告未对涉案房屋的产权登记情况进行调查即出具报告不当；且该报告未考虑涉案房屋存在查封及规划变化的因素，未能做到客观公正确定实际价值，我方申请对涉案房产重新评估。
（二）被告古城公司提供证据，并经原告刘瑞波质证如下：
1、房产证复印件一份。证实被告享有涉案房屋所有权。
原告刘瑞波质证认为，鉴于涉案房屋登记多次变更，该复印件无法证实被告对涉案房屋享有的权利。
2、临沂市河东区人民法院民事裁定书、民事调解书，证明该法院于2007年7月25日裁定查封了争议房屋。
原告刘瑞波质证认为，对证据的真实性无异议，但与本案无关联性，该案是由河东区人民法院移送至兰陵（原苍山）法院，后又转至兰山区人民法院的。
3、临沂市兰山区人民法院公告、罚款决定书，证明原告与被告签订的房屋买卖协议为无效合同。
原告刘瑞波质证认为，对公告的合法性有异议，且与本案无关联性。
4、门面房购买协议书，证实原告在签订购买协议时已经知道房屋被查封的事实。
原告刘瑞波质证认为，对该证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议，由于涉案房产权利人登记在被告名下，且相关司法限制法律文书均是送达给被告的，被告能够掌握涉案房屋处置过程中存在的问题，是否需要裁定书过户是被告的全部义务。
5、执行异议书、临沂市兰山区人民法院执行裁定书，证实原告与被告签订的房屋买卖协议为无效协议，原告在签订购买协议时已经知道房屋被查封的事实。
原告刘瑞波质证认为，对证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议，兰山区人民法院对该执行案件并非第一顺序查封，故其对原告等人发出的相关法律文书不具有合法效力。
6、房地产限制查询，证明争议房屋自2007年7月27日至原审审理期间一直处于被查封状态。
原告刘瑞波质证认为，对证据的真实性无异议，通过查封登记情况可确认已经断封，兰山区人民法院不具有优先执行权。
7、涉案土地权证及与中国银行临沂分行签订的抵押合同一份，证实2004年6月30日被告将争议房屋抵押给银行，抵押至债务还清，债务至今未还清。
原告刘瑞波质证认为，对证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议，通过他项权利证可以看出，设定抵押的时间是2004年，存续期间3年，出售已在抵押期限之外。根据兰陵县（原苍山县）人民法院执行案件已将涉案房产评估进入执行程序的事实，可以确认抵押权已经消灭，银行仅是享有优先受偿权。
8、房产限制查询及涉案房产被查封的民事裁定书及协助执行通知书，证明协议签订时房屋已经被河东区、兰陵县、兰山区人民法院分别查封，临沂市兰山区人民法院的其他案件分别于2008年、2009年、2010年、2011年也对涉案房产进行了查封，该房产自2007年至原审审理期间一直在查封期限内。
原告刘瑞波质证认为，对证据的真实性无异议，根据被告提供的查封清单可以看出兰山区人民法院其他案件对涉案房产的查封均在兰陵县（原苍山县）法院（2009）苍执字第842号案件查封之后，对于被查封财产的处置应当以第一顺序查封法院作出的为准，兰陵县（原苍山县）法院同意被告对涉案房屋出售是符合法律规定的。
经原告刘瑞波申请，本院调取了兰陵县（原苍山县）人民法院（2009）苍执字第842号案件就涉案房产执行情况的相关材料。原告刘瑞波质证认为，从上述材料可以确认兰陵县（原苍山县）人民法院准许了被告的变卖涉案房产的申请，并收到变卖款500万元，证明本案原告购买房屋属于善意，并且被告的出售行为得到第一查封法院的准许，购买行为无过错。被告古城公司质证认为，法院调取的材料仅是被告变卖申请和兰陵县（原苍山县）法院的情况汇报，不能证明法院准许被告变卖涉案房屋，且在汇报的最后部分说明对于是否准许变卖执行人和被执行人未达成一致意见。
综合原、被告举证、质证及庭审情况，本院认定如下事实：
被告古城公司因向中国银行股份有限公司临沂分行（以下简称中行临沂分行）借款，将涉案房产在内的其公司所有的部分房产及土地进行抵押，后因到期借款1，065万元及利息、违约金未还，中行临沂分行向临沂市河东区人民法院提起诉讼，案经临沂市河东区人民法院调解，双方达成分期付款调解协议，该院作出（2007）河民初字第3706号民事调解书并发生法律效力，在该案审理过程中，法院依法查封了涉案房产及土地使用权。后因古城公司未履行还款义务，中行临沂分行申请强制执行，该案由本院指定兰陵县（原苍山县）人民法院立案执行，该院于2009年7月22日作出（2009）苍执字第842号裁定书继续查封涉案房产及土地使用权至2011年7月21日。
在兰陵县（原苍山县）人民法院查封、执行期间，被告古城公司于2009年10月21日申请变卖涉案房产偿还中行临沂分行的借款，并于2009年11月30日张贴出售通知对外转让涉案房产。2009年12月7日，原告刘瑞波与被告古城公司签订门面房购买协议四份，购买涉案的位于临沂市兰山区北园路307号6号楼沿街门面房四间（房产证号：12××90，自西向东第101、102、103、104号），价格按5，500元／平方米，面积共计162.3平方米，并分别于2009年12月7日交付房款741，400元、2009年12月30日交付房款151，250元，总计支付购房款892，650元。协议签订后，原告刘瑞波占有、使用涉案房产至今。
本院认为，原告刘瑞波与被告古城公司签订的《门面房购买协议》系当事人双方的真实意思表示；涉案门面房虽被兰陵县人民法院查封，但根据兰陵县人民法院向本院出具的《情况汇报》可以证实，涉案门面房的出售（变卖）系由被告古城公司申请，并经兰陵县人民法院和申请执行人中行临沂分行同意后进行的；涉案门面房在出售（变卖）前已经评估，兰陵县人民法院虽未出具变卖裁定，但兰陵县人民法院在《情况汇报》中明确表示已收到变卖款500万元，上述事实足以认定原告刘瑞波与被告古城公司签订的《门面房购买协议》并不存在违反法律强制性规定的情形，合法有效，本院予以确认。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；……”。本案中，被告古城公司在将涉案房屋实际交付原告刘瑞波后，以涉案房屋已由法院查封，双方签订的协议无效为由，拒绝履行办理房屋变更登记等义务，导致双方订立的《门面房购买协议》无法继续履行，依照上述规定，原告刘瑞波要求解除《门面房购买协议》的请求成立，本院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，……”。本案中，涉案房屋经本院依法委托，由临沂市金信房地产评估事务所作出临金房评字（2014）第090号房地产评估报告，被告古城公司虽对该报告提出异议，并申请重新评估，但未在本院指定期限内交纳相关评估费用，且被告古城公司不能举证证明该报告存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条第一款所规定可以重新鉴定的情形，该评估报告可以作为本案的判决依据。因原告刘瑞波在本案中并不存在任何过失，相应的返还及赔偿责任均应由被告古城公司承担。
综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条的规定，判决如下：
一、原告刘瑞波与被告山东临沂古城有限责任公司签订的《门面房购买协议书》为有效协议；
二、解除原告刘瑞波与被告山东临沂古城有限责任公司签订的《门面房购买协议书》；
三、原告刘瑞波于本判决生效后十日内，将位于临沂市兰山区北园路307号6号楼沿街门面房四间（房产证号为：12××90，自西向东第101、102、103、104号）返还给被告山东临沂古城有限责任公司；
四、被告山东临沂古城有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告刘瑞波购房款及相关损失，二项共计3，773，475.00元；
五、驳回原告刘瑞波的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的日期履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费40，189元，由原告刘瑞波负担3，851元，被告山东临沂古城有限责任公司负担36，338元；保全费5，000元，评估费12，000元，均由被告山东临沂古城有限责任公司负担。
如不服本判决，可于接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省高级人民法院。
审判长 王周华
审判员 邹海波
审判员 林传鹏
二〇一四年九月十七日
书记员 谢春萍
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。存在