山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）烟民四终字第1730号
上诉人（原审被告）：郭振东，男，1969年6月15日出生，汉族，职工。
委托代理人：山其胜，山东龙博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘景亮，男，1955年10月10日出生，汉族，干部。
委托代理人：王贞民，山东崇真律师事务所律师。
上诉人郭振东因土地租赁合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2011）龙石民重字第33号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告一审诉称，2006年9月2日，原、被告签订一份租赁合同，约定原告将6.5亩土地租赁给被告，租期3年，至2009年9月1日止，每年租金4000元，一方违约必须承担4000元违约金。该合同已于2009年9月1日期满，被告拒不返还土地，原告请求依法判令被告返还租赁土地，将土地恢复原状，支付2009年9月1日至本次审理判决确定之日止的租金并承担违约金4000元。
原审被告一审辩称，原告所述与客观事实不符，2006年9月，原、被告签订租赁合同时即商定由被告长期租赁。虽然双方在合同中约定期限为三年，但因原告应允被告可以长期租赁，被告才进行了大量的投入和建设，垫土方，建房屋、桥梁，拉水电，上电话、闭路等投资约20万余元，以上建设原告都是明知的，并没有加以制止。原告违约在先，被告已将三年的租赁费全部给付原告，并不存在拖延支付租金及违反合同的行为，而租赁合同中明确约定，合同到期后，被告如需继续租用，被告优先，因此，原告仅按租赁合同三年期满即要终止合同，属违约在先。双方系长期租赁，原告单方终止合同的履行，给被告造成巨大的经济损失，因此给被告造成的损失原告应按合同约定进行赔偿。
原审法院审理查明：2003年1月31日，原告租赁了龙口市农村信用合作社通过债权转让形式取得的龙口市石良镇荷花朱家村民委员会的土地6.5亩，使用期限30年。2006年9月1日，原告将该6.5亩土地租赁给被告，并签订了场地租赁合同。合同约定：“期限3年，从2006年9月1日至2009年9月1日止，租金每年4000元，在租期内水、电、前期投入等均由郭振东自己解决，合同到期后郭振东如需继续租用，同样价格郭振东优先，双方不得违约，一方违约必须包赔对方违约金肆仟元。如刘景亮违约，余外还得包赔郭振东前期投入损失。”合同生效后，被告按合同约定的时间交纳租金，三年共计12000元，全部给付原告。被告租赁后，在合同期内在该租赁土地上未经任何部门审批也未经原告同意建了房屋五间，搭建棚子一处，修建路口桥一座及水电等设施。2009年9月1日合同期满，原告决定此场地不对外租赁，要自建厂房，告知被告倒出场地，并于2010年3月30日给被告寄去了书面告知书一份，要求被告在2010年5月1日前安排场地清理事宜，另付清2009年9月1日至2010年5月1日的场地租用费，如不按时办理，一切后果由郭振东自负。至今，被告仍在占有使用该土地。
另查明，涉案土地系龙口市石良镇荷花朱家村民委员会所有的集体土地，属农用地，被告陈述称在与原告签订土地租赁合同后，在龙口市石良国土所办理了临时用地手续，但经向石良国土所调查，没有临时用地登记手续。该涉案土地至今仍由被告占有使用。被告又称原告将该涉案土地私下秘密转包他人，但未能举证证明，原告也予以否认。庭审中，被告提起反诉，要求原告赔偿前期投入损失200000元，原审法院限定被告五日内预交反诉费，但被告五日后明确表示不提起反诉。庭审中原告增加诉讼请求，请求判令被告支付租金16000元，时间是从2009年9月1日至本次判决确定之日止，并已预交诉讼费。
原审法院认为：原、被告双方签订的场地租赁合同属双方真实意思表示，对该合同双方均予以认可，该合同合法有效。该合同约定的租赁期限为3年，于2009年9月1日已届满，在租赁期内，被告未经有关部门批准擅自在租赁场地上建设房屋、桥梁、硬化地面，根据土地管理法第十二条规定：依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。被告在未办理相关手续的情况下，变更土地使用性质，违反了有关法律规定，为此应将该土地恢复原状交付给原告；原告要求被告返还租赁土地、恢复原状的请求，理由正当，依法应予支持。被告在合同期满后没有返还租赁的土地，已构成违约，应承担违约责任，原告要求被告支付违约金4000元，予以支持。被告在合同期满并且在原告书面告知其返还场地后，仍然占有使用该土地，应当参照原、被告合同约定的租金数额向原告支付占用期间的损失。为此，原告增加请求，请求被告给付占用期间（时间自2009年9月1日至判决生效之日止）的损失（按合同约定每年4000元计算），符合法律规定，原审法院予以支持。被告辩称，在原、被告签订合同后，原告应允被告可以长期租赁，但被告提供的证人不能证明该主张，为此被告的辩称原审法院不予支持。被告还辩称自己在该土地上建了房屋、硬化了地面、修了桥，投入较大，原告应给予一定的补偿。在庭审中被告对该辩称提起口头反诉，原审法院限被告五日内预交反诉费，交费期限过后，被告又明确表示不予反诉，为此，对被告的该辩称不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四、二百一十二条、二百二十三条、二百三十五条规定，判决：一、被告郭振东于判决生效后三十日内返还租赁原告刘景亮位于龙口市石良镇荷花朱家村水果批发市场北邻6.5亩土地，并恢复该土地原状。二、被告郭振东于判决生效后十日内支付原告刘景亮违约金人民币4000元；三、被告郭振东于判决生效后十日内给付原告刘景亮自2009年9月1日至判决生效之日止的损失（按合同约定每年4000元计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告郭振东承担。
宣判后，上诉人郭振东不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清。2006年9月1日双方签订租赁合同时，口头约定上诉人可以长期租赁土地，并且合同中明确约定：“租期内水电、前期投入等均由郭振东自己解决”。因此，上诉人才在该租赁土地上进行大量的投入建设，在该租赁土地上垫土方，建房屋、桥梁，拉水电，上电话、闭路电视等投资约20万元。如果没有口头约定，上诉人是不可能租赁该土地也不会进行大量的投入建设。被上诉人对上诉人的投资建设也是明知的。一审中，上诉人提供书写租赁合同的证人朱某证明，双方签订的租赁合同是长期租赁，并非三年。上诉人租赁土地后，向土地管理所申请办理了临时用地审批手续，从石良国土所工作人员的笔录中也证实当时办理了临时用地相关手续。而一审法院未对此予以认定。被上诉人称2010年3月30日向上诉人寄了书面告知书，上诉人未予认可，没有收到该告知书，也不知道其内容，一审法院确认上诉人收到该告知书是完全错误的。二、一审判决上诉人给付违约金4000元不当。上诉人并不存在违约行为，而是被上诉人违反口头协议，擅自违约。一审判令上诉人承担违约责任令上诉人难以折服。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人刘景亮答辩称：签订租赁合同时，上诉人称是为建草莓大棚，双方并无口头长期租赁的约定。合同约定的租期内水电、前期投入等均由上诉人解决，前期投入就是指建草莓大棚的投入。签订合同后被上诉人在烟台经营自己的厂子，没有到出租的土地上查看上诉人的建设情况，上诉人主张被上诉人对其投资是明知的不属实。一审朱某的证明是假的，双方没有约定长期租赁，否则合同不会载明租期3年。朱某出庭作证时参加了旁听审理，故其虽出庭，但证言不应采信。上诉人称办理了临时用地审批手续不属实，原审法院到石良土管所也不能取得临时用地审批手续，农用地转为建设用地是上诉人未履行任何审批手续形成的违法建筑。综上，原审法院认定事实清楚，程序合法，应维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。
本院认为：本案双方当事人争执的焦点问题是：1、租赁合同是否已经到期，上诉人应否返还土地。2、上诉人应否承担违约金4000元。
2006年9月1日，双方签订场地租赁合同，被上诉人将6.5亩土地租赁给上诉人，租赁合同约定期限3年，从2006年9月1日至2009年9月1日止，上诉人主张双方口头约定长期租赁，未能提供充足的证据加以证明，租赁合同到期后双方虽对续签进行过协商，但未能达成一致，未能实际续签合同，现合同已经到期，被上诉人要求返还土地理由正当，应予支持。
关于违约金应否承担的问题。因本案双方当事人对租赁合同的期限有争议，上诉人认为应为长期租赁，到期应续签合同；被上诉人认为租期应为3年，双方对合同期限持不同意见。从租赁合同内容看，双方曾对续租土地进行过协商，因此，上诉人在合同到期后继续占用土地的行为不应认定为违约行为，不应承担违约责任。原审法院判令上诉人承担违约金没有法律依据。
综上，上诉人关于不应承担违约金的上诉理由成立，对该部分主张本院予以支持；其余上诉理由不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项和第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持山东省龙口市人民法院（2011）龙石民重字第33号民事判决原判第一、三项；
二、撤销山东省龙口市人民法院（2011）龙石民重字第33号民事判决第二项；
三、驳回被上诉人刘景亮要求上诉人郭振东承担违约金4000元的诉讼请求。
一、二审案件受理费各300元，合计600元，由上诉人郭振东负担450元，被上诉人刘景亮负担150元。
本判决为终审判决。
审判长 郑 勇
审判员 杨 忠 霞
审判员 张 秀 波
二〇一四年二月八日
书记员 王琪存在