南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第5171号
原告魏在朝，男，汉族，1954年1月6日生。
委托代理人张金岭，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
被告陈笑一，男，汉族，1965年4月28日生。
被告宽慧，男，汉族，1974年12月16日生。
被告罗凝，女，汉族，1989年12月17日生。
以上两被告委托代理人谢书磊、张辰，江苏中虑律师事务所律师。
原告魏在朝与被告陈笑一、宽慧、罗凝确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告魏在朝及其委托代理人张金岭，被告陈笑一，被告宽慧、罗凝的共同委托代理人谢书磊、张辰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告魏在朝诉称：原告与被告陈笑一的姐姐陈某甲系夫妻关系，于1982年2月9日登记结婚。因为陈某甲的工作，1996年原告与陈某甲购买了南京市XX新村XX幢XXX室房屋（以下简称XXX室），登记在陈某甲一人名下。房屋交付后，原告与陈某甲及其母亲陈某乙一直居住于此。2004年6月14日，陈某甲在未告知原告且未征得原告同意的情况下，与其弟弟陈笑一签订《南京市房地产买卖契约》，将房屋过户至陈笑一名下，但陈笑一未支付任何房款。因此《南京市房地产买卖契约》无效。2012年6月7日，陈笑一因为借款问题与宽慧签订《和解协议》，约定将XXX室冲抵欠付宽慧的债务720023元。
原告并不知道所住房屋被几次过户，直至2014年8月13日，收到来自宽慧的函件，宽慧要求原告腾空房屋，才发现涉案房屋的产权已经转移。当时宽慧已知XXX室权利人是原告与陈某甲，因此该和解协议严重损害了原告的合法权利，属于无权处分，应认定为无效。而依据《和解协议》的约定，陈笑一与罗凝所签订的《南京市存量房买卖合同》也应认定无效。综上，请求法院判决陈笑一与宽慧所签订的《和解协议》无效；陈笑一与罗凝签订的《南京市存量房买卖合同》亦无效；被告承担本案诉讼费用。
被告陈笑一辩称：涉案房屋是大姐陈某甲到南京买的第一套房子。2004年陈笑一因资金困难，向陈某甲寻求帮助。陈某甲便将涉案房屋过户到陈笑一名下，陈笑一遂将房屋用于抵押借贷。原告对此不知情，一直到宽慧发了律师函，寄到原告家中，原告才知道情况。陈笑一和宽慧的侄女罗凝之间没有关系，双方互不相识。宽慧因受限购的影响不能再购房，逼迫陈笑一签署《和解协议》，并与罗凝签订房屋买卖合同。在签协议时，宽慧知道房屋不是陈笑一的，陈笑一也将此事告知了南京市建邺区人民法院（以下简称建邺法院）的执行法官。请求法院依法判决。
被告宽慧、罗凝辩称：一、和解协议、南京市存量房买卖合同均合法有效。和解协议是陈笑一向宽慧借款之后，在建邺法院达成的。陈笑一是产权人，享有处分房屋的权利，该协议不违反法律规定，合法有效。和解协议签订后陈笑一根据和解协议的要求将涉案房屋过户至罗凝名下，也不违反法律规定。二、原告不是本案适格的当事人。原告并不是和解协议及房屋买卖合同的当事人，也不是产权人或其他利害关系人，原告作为诉讼主体不适格。因此原告的起诉无法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告魏在朝与案外人陈某甲于1982年2月9日在扬州市邗江县登记结婚。2000年1月原告与陈某甲共同购买了南京市鼓楼区XX新村3幢XXX室房屋（建筑面积68.84平方米），并将房屋登记在陈某甲名下。2004年6月14日陈某甲（甲方）与被告陈笑一（乙方，陈某甲之弟）签订《南京市房地产买卖契约》，双方约定：甲方自愿将自己所有的坐落于南京市鼓楼区XX新村3幢XXX室出售给乙方；房屋价款为35万元；甲、乙双方约定于2014年7月5日时正式交房；甲方应在正式交房前腾空房屋等等。后XXX室过户至陈笑一名下。
陈笑一因经营需要向宽慧借款。2012年3月6日宽慧以陈笑一、案外人ＸＸ为被告诉至建邺法院，要求两被告支付借款694650元及逾期利息，后双方达成协议，2012年3月12日建邺法院作出（2012）建民初字第593号民事调解书，双方达成如下协议：一、被告陈笑一、ＸＸ于2012年3月27日前偿还原告宽慧人民币694650元，并支付该款自2011年11月9日起至还款之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）。二、本案受理费10746元，减半收取5373元，由被告陈笑一、ＸＸ负担。
后宽慧申请执行上述民事调解书。2012年6月27日，在执行过程中，被告宽慧与陈笑一在建邺法院签订《和解协议》一份，具体内容为：一、陈笑一欠付宽慧借款本金计人民币694650元，一审诉讼费用5373元，以及694650元自2011年11月9日至2012年6月27日的利息（按照银行同期贷款利率6.31计算），双方确认该利息为人民币20000元。上述执行款总额计720023元。二、上述款项，陈笑一以其名下坐落于南京市鼓楼区XX新村3幢XXX室（建筑面积68.84平方米，丘权号05XXXX-
III-19）的房屋抵债，双方自行办理过户手续，将该房屋过户到宽慧指定的罗凝（系宽慧的侄女）名下（身份证号××。过户完毕后罗凝领取房产证之日，陈笑一欠付宽慧上述借款人民币720023元视为归还完毕。三、罗凝在领取产权证之日，宽慧向陈笑一支付新一笔借款20万元。四、罗凝领取房产证后，承诺在两年内不处置该房屋，也不要求房内居住人员腾空房屋，该承诺由宽慧做担保。陈笑一保留两年内以原价款赎回的权利。但在赎回房屋时，除向宽慧支付人民币720023元之外，并归还新一笔借款20万元，以及920023元的利息（自房屋过户到罗凝名下之日起，至实际归还该房屋之日止，按年利率12%计息）。五、如果陈笑一在房屋过户到罗凝名下后两年内不能赎回房屋，则罗凝和宽慧在期满以后，有权随时要求该房的居住人员腾空房屋，由此造成的一切法律后果由陈笑一承担。腾空房屋时，宽慧支付给陈笑一的新一笔借款人民币20万元即视为给陈笑一腾空房屋后的生活安置费用，宽慧不再另行向陈笑一支付腾空房屋的生活安置费。
2012年7月2日被告陈笑一与罗凝签订南京市存量房买卖合同，陈笑一将XXX室作价58万元出售给罗凝，双方约定于2012年7月30日正式交付房屋等。2012年7月4日双方将XXX室过户至罗凝名下。XXX室房屋至今仍由原告及其亲属居住使用。
2013年4月9日，宽慧（甲方）与陈笑一（乙方）签订《补充协议》，内容为，甲、乙之间的借款纠纷，双方2012年6月27日在建邺法院执行局达成和解协议已经履行完毕，现因陈笑一目前生活困难，且经营的生意需要资金，经甲、乙双方商量，达成如下补充协议：一、宽慧在2012年6月27日在建邺区执行局达成执行协议的基础上，再借款人民币10万元给陈笑一，该款的还款时间，与上述和解协议中涉及的借给陈笑一20万元的还款时间同步，因而宽慧共借给陈笑一款项30万元。该笔30万元在《和解协议》涉及的赎回房屋并归还该笔30万元的借款时间到期后如果陈笑一不能归还，则宽慧有权代替罗凝要求陈笑一腾空鼓楼区XX新村3幢XXX室房屋，该30万元作为房屋腾空后向陈笑一支付的生活安置费。二、如果陈笑一有能力赎回上述房屋，则需要按照《和解协议》约定，向宽慧支付回赎款720023元，以及30万元的借款，并支付利息，其中，920023元的利息自房屋过户至罗凝名下之日起，至实际归还房屋之日止，按年利率12%计算，10万元自2013年1月1日起计利息，年利率同上。三、如果陈笑一在房屋过户到罗凝名下后两年内不能赎回该房，则罗凝和宽慧在期满后，有权随时要求居住人员腾空房屋，由此造成的一切后果由陈笑一承担。腾空房屋时，宽慧支付给陈笑一的第二笔借款人民币30万元即视为给陈笑一的生活安置费，宽慧不再另向陈笑一支付腾空房屋的生活安置费。四、陈笑一保证，上述XX新村的房屋没有产权瑕疵，即该房屋上没有抵押权、租赁权等其他权利影响罗凝、宽慧随时行使占有、使用、收益、处分该房屋的事由，若存在上述事由，则视为陈笑一对有关事实故意隐瞒，需要承担相应的法律责任和违约责任。五、陈笑一保证，上述房屋内居住的人员仅为其亲属三人，即母亲陈某乙、大姐陈某甲、大姐夫魏在朝，至宽慧、罗凝要求陈笑一腾空房屋时止，除上述人员外没有其他人居住，若有其他人居住在内，相关法律后果由陈笑一自行承担，宽慧、罗凝无需承担责任。被告陈笑一认可宽慧已经支付其款项30万元。
庭审中，被告宽慧认为，在和解协议签订之前，陈笑一欠宽慧借款及利息72万元，双方签订和解协议的目的在于以房冲抵债务；宽慧向陈笑一提供的30万元借款视为房款的一部分，72万元借款加上补充协议中提到的30万借款及利息应视为房款。原告魏在朝认为，宽慧在明知陈笑一不是房屋实际所有人的情况下，与其签订和解协议，应属恶意，且房款价格过低，罗凝对房屋的购买行为不属于善意取得。
以上事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、国有土地使用证、南京市房地产买卖契约、南京市存量房屋买卖合同、和解协议、补充协议、建邺法院（2012）建民初字第593号民事调解书等证据以及本院开庭笔录予以证实。
本院认为：当事人的合法权益应当受到法律的保护。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点是：一、原告魏在朝是否具有本案的诉讼主体资格；二、被告陈笑一与被告宽慧达成的和解协议是否有效；三、被告陈笑一与被告罗凝之间的房屋买卖合同是否有效。
一、原告魏在朝是否具有本案的诉讼主体资格。涉案房屋原登记陈某甲名下，后该房屋经两次过户，先后登记在陈笑一、罗凝名下。陈笑一与罗凝虽完成房屋权利的转移交付，但是罗凝未实际控制涉案房屋，且至今没有占有、使用涉案房屋，因此涉案房屋的所有权权属与占有是分离的。而占有获得的方式是基于法律规定，或者依据合同约定。原告与妻子陈某甲在婚姻存续期间购买涉案房屋，虽然涉案房屋历经两次交易，但是原告一直持续占有涉案房屋，且权利来源是购买取得的夫妻共同财产。因此原告基于对房屋的占有，与涉案房屋存在利害关系，故原告是本案适格的诉讼主体。
二、被告陈笑一与被告宽慧达成的和解协议是否有效。被告宽慧与被告陈笑一签订和解协议，属于执行过程中达成的协议，不具有强制执行的效力，是双方在原合同的基础上达成新的债权债务关系，具有一般合同的性质。原告与陈笑一、宽慧二人达成的和解协议处分涉案房屋存在利害关系，因此可以提起诉讼要求确定和解协议无效。陈笑一因经营需要向宽慧借款，双方之间的债权、债务关系明确，债务已届清偿期，并经建邺法院达成民事调解协议，在执行过程中宽慧、陈笑一又签订和解协议，以涉案房屋充抵债务，系为陈笑一借款提供担保。现涉案房屋已经过户至罗凝名下，完成所有权转移。虽然陈笑一并未交付房屋，但是房屋有没有交付，是卖方是否履行合同的问题，并非物权转移的条件，也不能决定合同的效力。因此当事人在债务已届清偿期后约定以物抵债，并已经履行了物权转移手续，应认定以物抵债成立。所以被告陈笑一与被告宽慧达成的和解协议有效。
三、被告陈笑一与被告罗凝之间的房屋买卖合同是否有效。被告陈笑一与被告宽慧在《和解协议》约定，以房抵债，并将房屋过户至被告罗凝名下，因此被告罗凝与被告陈笑一签订《南京市存量房买卖合同》是执行和解协议的新合同，是为了履行和解协议而签订的合同，并未违反法律规定，因此和解协议有效，买卖合同也应有效。
原告魏在朝认为，被告陈笑一与宽慧达成的和解协议并处分涉案房屋，系无权处分，双方因此达成协议、合同无效。无权处分是处分人在无权处分的情况下处分他人财产，从而侵害了他人的财产权。如果处分人在合同订立后取得了财产权利或者取得了对财产的处分权，就可以消除无权处分的状态，从而使合同产生效力。在被告陈笑一已经取得涉案房屋所有权情况下，以以物抵债的方式将房屋转让罗凝，并非无权处分。被告陈笑一先后与宽慧、罗凝达成和解协议、南京市存量房买卖合同、补充协议，并约定涉案房屋的回赎期限，且陈笑一亦取得了宽慧支付的30万元款项；宽慧亦知道涉案房屋占有使用情况，因此双方达成的协议，并未恶意串通。同时原告魏在朝提供的证据不足以证明陈笑一与被告宽慧、罗凝之间的合同系恶意串通，故意损害其利益。因此对于原告的主张，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告魏在朝的诉讼请求。
案件受理费9600元，由原告魏在朝负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 周力文
代理审判员 孙 燕
人民陪审员 张 琪
二〇一五年七月二十一日
见习书记员 庄 妮