浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）浙湖商终字第277号
上诉人（原审被告）：陆山露。
委托代理人：袁晶晶，浙江百易律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：长兴康居房地产经纪有限公司，住所地：长兴县雉城镇金陵中路483号。
法定代表人：虞玲，该公司经理。
委托代理人：江佰成。
上诉人陆山露为与被上诉人长兴康居房地产经纪有限公司（以下简称康居公司）居间合同纠纷一案，不服长兴县人民法院（2011）湖长民初字第471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年8月17日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。经过阅卷和调查，询问当事人，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2010年11月18日，陆山露与案外人左武全签订《房屋产权转让（买卖）协议》一份，左武全将其所有的坐落于长兴县雉城镇水木花都绿洲苑6幢3-501室的房屋转让给了陆山露。康居公司作为中介方在该协议“中介方签字”栏内加盖了公章，其法定代表人虞玲签署了姓名。该协议第八条约定：“协议签订后，甲方支付佣金2000元，乙方支付给中介方佣金10000元。2011年1月30日，左武全与陆山露办理了房屋交接手续。
康居公司于2011年6月16日向原审法院提起诉讼，请求判令：陆山露支付康居公司10000元，并承担本案诉讼费用。
陆山露在原审辩称：康居公司并未与陆山露订立书面中介服务合同，康居公司在陆山露与案外人左武全签订的《房屋产权转让协议》中的中介条款仅约定了康居公司收取佣金的权利，并没有约定康居公司的义务，显失公平。康居公司并未履行相应的义务，未协助陆山露办理银行按揭贷款以及房屋过户等事项。康居公司不履行义务的行为给陆山露造成重大损失，为此陆山露保留向康居公司主张损失的权利。综上，请求驳回康居公司的诉讼请求。
原审法院审理认为：居间人促成合同成立，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，康居公司作为中介方，已经促成陆山露与案外人左武全房屋买卖合同成立，陆山露理应按照约定支付报酬。陆山露关于“康居公司负有履行办理陆山露银行按揭贷款以及房屋过户等手续的义务，现康居公司没履行该义务，故陆山露不予支付报酬”的辩称，没有证据证明，且康居公司不予认可，故该辩解，该院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条之规定，判决：陆山露给付康居公司10000元，限于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由陆山露承担。
陆山露不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原判认定事实有误。原判称：“原告作为中介方，已经促成被告与案外人左武全房屋买卖合同成立，被告理应按照约定支付报酬。”这显然不是事实。其实，本案中康居公司只是介绍了陆山露与案外人左武全相识，并未履行促成陆山露与左武全房屋买卖的义务。相反，在陆山露与案外人左武全的房屋买卖过程中，陆山露与案外人左武全签订的“房屋产权转让协议”系康居公司拟定的格式条款，在签订该格式条款的过程中，康居公司并未告知陆山露相应条款表达的含义，并未约定康居公司应当承担的相应义务，康居公司涉嫌欺诈，该条款应该认定为无效。原审法院认为“陆山露提供的关于贷款手续和借条的证据真实性没有异议，但关联性不予认可”的论断显然是错误的。由康居公司拟定的合同中条款约定了贷款的办理时间，而后又出现银行不能贷款的局面，导致陆山露不得不借高利贷来支付房款以防止违约责任的发生，与本案显然存在因果关系，此系居间人的行为导致的损害后果，理应由康居公司承担不利的法律后果。而房屋过户，包括银行按揭贷款等手续，都系陆山露与案外人左武全自行完成，完全没有康居公司的参与，康居公司并未履行自己应该履行的义务，既然没有履行义务，就无权收取居间费用。二、原审判决适用法律依据不当。原判决的依据为《中华人民共和国合同法》第426条，但却忽视了《房地产经纪管理办法》的具体规定，该案中，康居公司除了需要遵守《合同法》的相关规定，更需要履行一个专业中介机构的职责，更需要按照部门规章来规范自己的行为。在该《办法》第16条约定，“房地产经纪机构接受委托提供房地产信息，实地看房，代拟合同等房地产经纪服务的，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。房地产经纪服务合同应当包含下列内容：（一）房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况；（二）房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准；（三）服务费用及其支付方式；（四）合同当事人的权利和义务；（五）违约责任和纠纷解决方式。”该《办法》第17条约定，“房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。”该《办法》第19条约定，“房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。”很显然，康居公司作为房地产的专业经纪机构没有与委托人说明服务内容，并未与陆山露签订房地产中介合同，没有约定房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准，没有约定合同当事人的权利和义务，没有约定违约责任和纠纷解决方式，剥夺了委托人的权利，更没有履行自己应当履行的义务。因此从《办法》对于康居公司的约束来看，康居公司没有履行自己的义务，而要求陆山露支付居间费用的行为是没有法律依据的。三、原判决是不公正的。在陆山露与案外人左武全签订的“房屋产权转让协议”中，第八条约定，“协议签订后，甲方左武全支付佣金2000元，乙方陆山露支付佣金10000元”。从该条款中可以得知，陆山露在与案外人左武全同样获得订约机会的前提下，陆山露与案外人左武全的支付义务却不一样。这正印证了陆山露除了要求康居公司提供订约机会外，还需要康居公司提供按揭贷款服务和房屋过户的义务，而并非只是介绍订约机会就支付与案外人左武全明显不对等的款项，而如果仅仅是介绍一个订约机会就让委托人付出与自身获得的权利明显不对等的义务也不符合《合同法》的基本原则
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权利与义务相对等的原则。而本案中，没有看到康居公司约定自己的任何义务，而只享受权利，这显然与《合同法》的精神背道而驰。而即使按照《合同法》第426条之规定，“因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”原判决也是不恰当的。陆山露不应该也不可能承担与自己权利完全不对等的义务。请求二审法院依法改判。
康居公司在二审中辩称：对陆山露的上诉请求不认可，我方是根据协议，协议中明确陆山露应支付康居公司中介费10000元，康居公司已经履行了协议约定的义务，康居公司帮助陆山露谈价格、带领陆山露看房，最后经陆山露同意，按照要求的价格，出具了交房单且办理了手续，康居公司在整个过程中已经履行了义务，也促成了交易，要求二审维持原判。
双方当事人在二审中无新的证据提交。
本院审理查明的事实与原审法院认定的事实基本一致。
本院认为：本案主要的争议焦点是上诉人是否应当支付1万元的佣金给被上诉人。
第一，在本案的房屋产权转让（买卖）协议中，本案当事人明确约定由上诉人陆山露支付给被上诉人康居公司佣金10000元。事后，双方并未就约定内容签订其他协议或对该内容进行协商变更。故上诉人陆山露理应按约履行该支付义务。
第二，上诉人陆山露诉称被上诉人康居公司没有履行其应履行的义务。综观本案，陆山露和康居公司并未就双方之间具体的权利义务进行约定，但该情形属双方之间的意思自治，房地产经纪机构与委托人未签订书面房地产经纪服务合同也未违反法律效力性的强制规范；且本案上诉人陆山露与案外人左武全最终达成房屋买卖合同，康居公司履行了作为中介方应履行的基本义务。故上诉人陆山露该节上诉理由不充分，本院不予支持。
综上，上诉人陆山露的上诉理由不充分，本院不予采信。原审认定事实基本清楚，适用法律和实体处理无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人陆山露负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 静
审 判 员 姜 铮
代理审判员 闵海峰
二〇一一年十月二十一日
书 记 员 陈 蓉