广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3725号
上诉人（原审被告）：广州世服宏图商务服务有限公司，住所地。
法定代表人：格雷戈里。
委托代理人：黄少国，广东安华理达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙科，男，汉族，1973年4月19日出生，住河南省息县。
上诉人广州世服宏图商务服务有限公司（以下简称世服宏图公司）因与被上诉人孙科租赁合同一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第1734号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明：世服宏图公司确认其为广州国际金融中心（即“西塔”）的物业管理和出租方。
2012年6月15日，孙科向世服宏图公司签署《证明》一份，主要内容：世服宏图公司为孙科申请办理牙科医疗行业的相关拍照。此办公室面积20平方米左右，只适用于商务办公用途，不得摆放任何特殊设备，如有特殊的设备产生噪音，世服宏图公司有权随时通知客户终止本协议。由于双方目前未签订任何租赁合同，合同租期将由2012年6月12日起租，租期一年，月租金18000元、设置费5300元、租赁文件费3500元、押金36000元。如孙科在2012年6月20日前未能和世服宏图公司签订租赁合同，世服宏图公司将退还孙科所付10000元定金，将此办公室开放租赁。
2012年6月20日，孙科、世服宏图公司签订协议，约定：孙科向世服宏图公司承租广州国际金融中心5401室（以下简称“涉案房屋”），租期自2012年6月12日至2013年6月11日。首月租金11350元、管理费1350元、电话连接费2000元、宽带费2500元、茶水费400元，合计18000元；办公室初装启动费用800元、电话安装费2000元、网络安装费2500元、文件费3500元，合计8800元；保证金36000元。此办公室只适用于商务办公用途，不得摆放任何特殊设备，如有特殊的设备产生噪音，世服宏图公司有权随时通知客户终止本协议。世服宏图公司提供的办公家具包括办公桌2张、办公椅2张、3屉文件柜1个。保证金用于支付孙科方违约行为和本合同项下所有责任；世服宏图公司有权从保证金中扣除任何应支付给世服宏图公司的服务费用，或者将保证金用于支付与本协议有关的、应付给世服宏图公司或第三方的任何费用。未经世服宏图公司书面同意，不得在窗户或门口进行任何展示，或者在中心内进行改造、添加或安装任何重型设备；不得损坏或不当使用世服宏图公司作为服务内容提供的任何设备。本协议终止时，将根据与孙科迁出相关的行政工作和办公室费用向孙科收取一定费用（最高不超过2个月的办公室使用费），此费用包括但不限于行政管理费、电话／因特网断开费用、办公场所翻新费（如墙壁粉刷费、地毯清洁费、家具维修费、公共区域和楼层设备的维护费等），恢复工作由世服宏图公司指定的承包商和人员完成。等等。
协议签订后，孙科向世服宏图公司支付租赁保证金36000元及首月费用，世服宏图公司将涉案房屋交付孙科使用。孙科支付租金至2013年5月31日。
2013年6月9日，孙科在世服宏图公司工作人员在场的情况下搬离涉案房屋。
此后，世服宏图公司向孙科发出2013年6月份账单，账单显示该月孙科应缴费用包括：拆除费用1000元；2013年6月1日-6月11日期间租金4104.65元；2013年6月1日-6月11日期间管理费488.18元；宽带及电话连接服务费（包括断开电话费用2400元、断开因特网费用2500元等，合计6672.32元；茶水间使用服务费627.76元；电话费8.32元；办公室翻新费20000元。上述各项合计32901.23元。
此后，孙科与世服宏图公司就租赁协议终止后结算事宜未能达成一致意见，世服宏图公司不同意退还孙科租赁保证金，孙科遂于2013年8月23日提起本案诉讼。
本案中孙科表示：其对2013年6月份账单中的断开电话费用2400元、断开因特网费用2500元以及办公室翻新费20000元有异议，对其余费用无异议。世服宏图公司则认为，根据双方协议约定，其有权收取上述费用。对此世服宏图公司提供如下证据：1、孙科签名确认的、证明孙科搬离当日涉案房屋现状的《证明函》（附彩色打印照片）一份。照片显示涉案房屋铺设深色地毯，地毯上有多个明显的物体压痕。2、世服宏图公司制作的涉案房屋《办公室还原翻新费用明细》，包括地毯清洁及护理费用（包括地毯更换连运费及税费11361.69元）、空调清洁费用、办公室墙面粉刷费、办公家具抛光及修复费用、房屋空缺及补偿金等，合计24484.69元。3、购置地毯的英文税务发票（世服宏图公司称地毯从澳大利亚进口，购置价格为690澳币、税金69澳币，合计759澳币）、地毯运费单据等。经质证，孙科对上述证据1无异议；对证据2、3，以属世服宏图公司单方制作为由不予确认。
原审庭审中，孙科认为：我方在租赁期间正常使用涉案房屋及物品，没有损坏世服宏图公司场地及物品；我方把牙科设备搬进涉案房屋经过了世服宏图公司同意。世服宏图公司则认为：双方协议约定，涉案房屋只适用于商务办公用途，只是为了办理牌照应付卫生局的审查，不得对外经营；孙科搬进牙科设备时承诺不对外经营，但孙科经常带人到涉案房屋进行牙科诊疗，使用牙医设备时的用水渗入地毯，导致地毯损坏；我方出租给孙科时涉案房屋的物品是全新的，而根据我方提供的证据，光翻新地毯就花费24484.69元，另外重新粉刷墙壁花费3000多元、修复文件柜花费1000元，故我方有权收取翻新费用；更换出来的地毯还存放在相关地点，如孙科需要，我方可将该地毯送给孙科；我方是跨国公司，涉案房屋所在的西塔也是知名高档写字楼，我方收取的相关费用是合理的。
原审法院认为：本案为孙科、世服宏图公司之间的租赁合同纠纷。孙科在租赁期限届满前已搬离涉案房屋，现孙科、世服宏图公司双方对合同结算问题未能达成一致意见，世服宏图公司以租赁保证金应冲抵孙科欠费为由不同意退还孙科租赁保证金，产生本案纠纷。
双方合同约定“本协议终止时，将根据与孙科迁出相关的行政工作和办公室费用向孙科收取一定费用（最高不超过2个月的办公室使用费），此费用包括但不限于行政管理费、电话／因特网断开费用、办公场所翻新费（如墙壁粉刷费、地毯清洁费、家具维修费、公共区域和楼层设备的维护费等）”，但无明确相应的收费标准。我国《合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平合理原则确定各方的权利义务。因此，在孙科、世服宏图公司双方没有明确约定相应的收费标准的情况下，应根据案件的实际情况及双方交易习惯，遵循公平合理原则确定相关费用。本案中，孙科对世服宏图公司提供的2013年6月账单存有异议的费用包括：断开电话费用2400元、断开因特网费用2500元以及办公室翻新费20000元。对此，第一，关于地毯问题。根据孙科签名确认的、证明孙科搬离当日涉案房屋现状的《证明函》及孙科、世服宏图公司双方陈述，孙科租赁期间在涉案房屋内放置牙科设备，对世服宏图公司铺设在涉案房屋内地毯产生多个了物理压痕，且压痕较为明显，影响了美观，客观上减低了该地毯的价值。因涉案房屋所在“西塔”为广州知名高端写字楼，世服宏图公司为另行出租而在孙科搬离涉案房屋后更换了新的地毯，并无不当。至于更换的地毯的费用，世服宏图公司在其《办公间还原翻新费用明细》中称“地毯更换连运费及税费”高达11361.69元，在事先没有明确告知及合同没有相关约定的情况下，该费用显然超过了孙科签约时合理预见的范围。综合本案案情，为免双方讼累，遵循公平合理原则，原审法院酌情判令世服宏图公司在应返还的租赁保证金中扣除地毯更换费用3000元。第二，关于断开电话、因特网费用问题。鉴于双方合同已明确约定在双方合同终止时世服宏图公司有权收取电话／因特网断开费用，因此世服宏图公司在2013年6月账单中提出收取断开电话、因特网费用有合同依据；断开电话费用2400元、断开因特网费用2500元费用与孙科承租时开通电话及因特网的费用相同，孙科承租时对此并无提出异议，故世服宏图公司要求断开费用按开通时的标准收取，并无明显不当。世服宏图公司应返还的租赁保证金中亦应扣除上述费用合计4900元。另，孙科对世服宏图公司2013年6月账单中拆除费用1000元、2013年6月1日-6月11日期间租金4104.65元、2013年6月1日-6月11日期间管理费488.18元、茶水间使用服务费627.76元、电话费8.32元无异议，上述费用应一并在世服宏图公司应返还的租赁保证金中进行相应扣除。按此，世服宏图公司应退还孙科剩余租赁保证金22871.09元（36000元－3000元－4900元－4104.65元－488.18元－627.76元－8.32元）。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2014年7月28日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，广州世服宏图商务服务有限公司退回孙科剩余租赁保证金22871.09元。二、驳回孙科的其它诉讼请求。本案受理费630元，由孙科负担260元，广州世服宏图商务服务有限公司负担370元。
判后，上诉人世服宏图公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决对部分事实认定错误。原审判决认定：“双方合同约定‘本协议终止时，将根据与孙科迁出相关的行政工作和办公室费用向孙科收取一定费用（最高不超过2个月的办公室使用费），此费用包括但不限于行政管理费、电脑／因特网断开费用、办公场所翻新费（如墙壁粉刷费、地毯清洁费、家具维修费、公共区域和楼层设备的维护费等）’，但无明确相应的收费标准”。孙科认为：原审法院认定“迁出时的翻新费用无明确相应的收费标准”以及“地毯更换费用显然超过了孙科的合理预见范围”属于事实认定错误。理由如下：1世服宏图公司与孙科签约时已经明确约定，协议终止时，世服宏图公司有权收取最高不超过2个月办公室使用服务费，作为孙科迁出时给世服宏图公司造成损失的赔偿。该标准是明确的，且已经列举了所有可能发生的项目费用，即最高不超过2个月的办公室使用服务费36000元。不存在原审法院认定的无明确约定的标准问题。2、相应的办公室场所翻新费用由于与损坏程度存在关联关系，并非是原审法院所认定的“无明确相应的收费标准”，因为需要视损坏程度才能具体确定，总金额不超过2个月的办公服务使用费即为明确约定。孙科在使用世服宏图公司办公场地期间，严重违反协议约定，造成世服宏图公司地毯、墙壁、文件柜的损坏，对于翻新等费用属于合理的预见范围，因为合同已经明确约定收取的费用最高不超过2个月的办公室使用服务费36000元且办公场所处于广州市地标性建筑的“国际金融中心主塔写字楼第54层”所选用的材料以及人工成本自然与普通的写字楼不能相提并论。不存在原审法院认为的显然超过了被上诉认人的合理预见范围的情形。二、原审法院遗漏在保证金中扣除以下两项费用：1、办公场所因翻新造成的空置损失5523元理应在保证金抵扣。因孙科严重违反约定，给世服宏图公司的办公场所造成损坏，依据双方的协议第13条第f款，“世服宏图可继续就恢复，清洁所花费的时间向客户方收取办公室使用服务费。”世服宏图公司花费了7天时间对办公场所进行翻新以及更换地毯、重新粉刷墙壁、维修文件柜等工作，该7天房屋空置期按照协议，原审法院应予认定并从保证金中抵扣；2、虚拟办公室服务费3600元理应抵扣保证金。依据双方的协议第13条第h款：“协议终止时，客户方须缴纳等同于虚拟办公室白金卡服务三个月的手续费…”，世服宏图公司在与孙科签约时已经明确告知在协议终止时将收取该费用为每月1200元，收取3个月以确保孙科在迁出世服宏图办公地点后顺利过渡，业务不受迁出影响。孙科在一审庭审过程中表示清楚该收费故原审法院对于该费用应予认定并从保证金中抵扣；三、对于《办公间还原翻新费用明细》，原审法院应予全部认定。对于地毯损失原审法院仅认定赔偿3000元明显过低。理由如下：1、原审法院认定孙科对世服宏图公司的办公场所造成了损坏，结合世服宏图公司提供的有孙科签字确认的《相片》等资料，足以认定孙科给世服宏图公司的办公场所造成了损坏。世服宏图公司为恢复办公场所能正常进行下一次的租赁进行的更换、翻新、维修等工作并无不妥。对于地毯更换费用，原审法院仅认定赔偿3000元明显过低，世服宏图公司对于地毯的购置、进口、运输提供了相关证据，首先仅地毯是从澳大利亚进口，购置价为759澳元，约合人民币4365（汇率为1澳元=5.7519人民币），进出口关税、检验费以及运费等合计为1051.44澳元，约合人民币6047元。世服宏图公司仅从澳大利亚进口地毯发生的费用已达10412元。故世服宏图公司列举的地毯更换连运费及税费11361.69元是合理的、有依据的。世服宏图（Servorp）是一家在全球提供服务式办公室和虚拟办公室的澳大利亚上市公司，公司总部位于澳大利亚悉尼，世服宏图公司于2011年10月9日在涉案地址登记成立，孙科于2012年6月承租涉案地址。孙科使用的涉案办公室属于第一手租赁，所有办公设备包括地毯都是全新的，故要求全额赔偿地毯损失11361.69元是应该得到支持的。世服宏图公司认为：对于地毯实际损失的应认定为11361.69元而非3000元，该费用的承担并未超出孙科的合理预见范围，不属于公平原则调整的范畴，原审法院运用自由裁量权酌情认定为3000元欠妥，应判令从保证金抵扣11361.69元。2、对于墙壁重新粉刷费用3615.50元，原审法院应予认定并从保证金中抵扣：因孙科严重违反约定，给世服宏图公司的办公场所造成损坏，依据双方的协议第13条第f款，世服宏图公司委托“高纬环球”公司进行墙壁重新粉刷等工作发生的3615.50元是合理的。原审法院应予认定。世服宏图公司上诉请求本院依法撤销原审判决第一项判决内容。改判世服宏图公司无需向孙科退回剩余租赁保证金。
孙科二审答辩称：一审处理公正，应当维持。孙科不同意世服宏图公司上诉主张，世服宏图公司对其请求没有证据予以支持。
本院二审经庭询确认原审查明事实。
二审期间，本案双方均无新的证据提交本院。
本院认为：一审法院判令从租赁保证金36000元中抵扣地毯更换费用3000元、宽带及电话连接费用6672.32元、2013年6月1日-6月11日期间租金4104.65元、2013年6月1日-6月11日期间管理费488.18元、茶水间使用服务费627.76元、电话费8.32元世服宏图公司并无异议。根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条：“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查”的规定，本院可仅对世服宏图公司上诉主张的办公场所因翻新造成的空置损失5523元、虚拟办公服务费3600元、地毯损失赔偿过低、以及墙壁重新粉制费用3615.50元等事项是否成立进行审查。
根据《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。孙科与世服宏图有限公司合同中虽约定了“本协议终止时，将根据与孙科迁出相关的行政工作和办公室费用向孙科收取一定的费用（最高不超过2个月的办公室使用费），此费用包括但不限于行政管理费，电话／因特网断开费用、办公场所翻新费（如墙壁粉刷费、地毯清洁费、家具维修费、公共区域和楼层设备的维护费）”。但孙科、世服宏图公司双方对相关需收取费用的项目没有明确约定相应的收费标准，原审法院认为应根据案件的实际情况及双方交易习惯，遵循公平合理原则确定相关费用并无不妥。对于因翻新造成的空置损失，因本案合同已经履行完毕，孙科已于2013年6月9日在世服宏图公司工作人员在场的情况下搬离涉案房屋，世服宏图公司的提交《办公司还原翻新费用明细》是世服宏图公司单方制作，双方所签订的合同亦没有相关约定，其明细所载内容事先也没有明确告知孙科，孙科对此亦不予认可，故世服宏图公司主张空置损失依据不足，原审法院对世服宏图公司该主张不予支持并无不妥。对于墙壁重新粉刷费用3615.50元问题。如上所述，双方协议中并没有约定墙壁重新粉刷的收费标准，从世服宏图公司一审所提交的证据来看则不足以证明涉案房屋墙壁需进行重新粉刷，且世服宏图公司单方委托“高纬环球“公司对墙壁重新进行粉刷并未征询孙科意见，为此，对该项费用原审法院不在租赁保证金中扣减并无不妥。对于虚拟办公服务费，虽然双方的协议第13条第h款约定：“协议终止时，客户方须缴纳等同于虚拟办公室白金卡服务三个月的手续费…”，但是对该项收费内容，世服宏图公司未提交证据证明其已提供了该项服务，故从公平原则考虑，原审法院对世服宏图公司该项上诉请求不予支持亦无不妥。对于地毯损失过低问题，世服宏图公司提供的单据显示“地毯更换连运费及税费”高达11361.69元，在事先没有明确告知及合同没有相关约定的情况下，该费用显然超过了孙科签约时合理预见的范围。另孙科在涉案房屋经营一年，世服宏图公司知道孙科将牙医设备搬进涉案房屋但没有提出异议，且地毯租于他人本身亦有自然损耗，据此，原审酌情对于地毯更换费用进行调处并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。世服宏图公司上诉请求、理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费630元，由广州世服宏图商务服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一四年十一月十日
书 记 员 张永亮