原告邓××诉被告兰××、熊××房屋租赁合同纠纷一案
一 审 民 事 判 决 书
贵州省贵阳市乌当区人民法院
民事判决书
（2015）乌当民初字第00573号
原告邓××。
委托代理人白其毓，贵阳市乌当区水田法律服务所法律工作者，特别授权代理。
被告兰××。
被告熊××。
原告邓××诉被告兰××、熊××房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告邓××及其委托代理人白其毓，被告兰××、熊××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓××诉称，经被告与原告协商，原告将位于贵阳市乌当区新光路4号银通商住楼一层商业门面（建筑面积约17平方米）出租给被告用于经营，租赁期限为3.5年，自2014年3月6日起至2017年9月30日止；房屋租金每月2500元，租金支付方式为季付，并于2014年9月25日补签了房屋租赁合同，签订合同时双方口头约定先付租金后使用房屋。合同签订后，被告也按双方的约定先支付租金，后使用房屋，被告先支付了房屋租金到2015年3月25日，2015年3月25日后，当原告按照双方的约定要求被告支付租金时，被告就以各种理由拒不支付租金，经原告多次催交未果。因此，被告的行为违反了双方约定，已经违约，现诉请法院：一、判决解除原告与被告于2014年9月25日签订的房屋租赁合同；二、判决被告立即支付原告的房屋租金5000元；三、本案诉讼费由被告负担。
庭审中，原告表示其诉请第二项主张的租金系2015年3月26日至2015年5月25日共两个月的租金。
被告兰××、熊××辩称，我们经营门面只做了三个月，之后我们口头协议将门面转租给了胡××，邓××答应之后就与胡××签订了合同，他现在要求的租金应由胡××来承担。另外，我们从签订合同的那天开始支付了三个月的租金7500元，之后的租金是胡××交的，胡××交了7500元，这个钱原告是收到了的。
经审理查明，贵州融通房地产开发有限公司系乌当区新光路4号银通商住楼一层商业门面的所有权人，该公司授权案外人张×以其个人名义将该商住楼一层商业门面对外出租并签订房屋租赁合同，其中有130平方米的门面经数次转租后，最后的承租人为本案原告邓××。2014年9月13日，原告与张×签订房屋租赁合同，约定张×将位于乌当区新光路银通商住楼一层建筑面积为130平方米的门面出租给原告，租赁期限为3年即2014年9月13日起至2017年9月12日止，月租金为4000元，按季度支付，先付租金后使用门面，押金为2000元。还约定，在租赁期间，原告再转租门面须事先通知张×，征得张×的书面同意。合同还对其他内容进行了约定。虽然原告租赁的门面为130平方米，但其承租前该门面已分隔为两间，其中一间建筑面积为17平方米，为方便门面业主整体收取两个门面的租金，2014年9月25日，原、被告签订一份租赁合同，约定原告将其中17平方米的门面转租给两被告，租赁期限为2014年3月6日起至2017年9月30日止，月租金为2500元，按季度支付，同时押金为2500元；双方还约定，原告在租赁期间不能擅自出租和转让该门面，合同期满后，如原告不再出租该门面须提前六个月告知被告，如被告在合同期满后不再租赁，要提前六个月告知原告；被告在合同期内可以转让、转租该门面，原告不得干涉。在合同签订前，被告已于2014年9月18日支付给原告2014年9月6日至12月6日的租金7500元，同日还支付给原告押金2500元。
另查明，被告交纳租金后，经营了三个月，之后便由案外人胡××继续经营涉案门面，为便于胡××办理工商营业执照，原告又就涉案门面与胡××补签租赁合同一份，该份租赁合同载明出租给胡××的门面建筑面积为10平方米，月租金为500元，按季度支付，同时押金为2500元，该份租赁合同约定的其他内容与原、被告签订的租赁合同约定的其他内容完全一致。2014年12月29日，胡××到乌当区工商行政管理局以其个人名义登记注册了个体工商户“贵阳乌当胡记豆花饭店”，经营场所为乌当区新光路4号，涉案门面现在系胡××在实际租用。经本院依职权向胡××调查核实，其陈述其已于2014年12月25日通过原告兄弟将2014年12月25日至2015年3月25日共计三个月的租金7500元支付给了原告。
上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的邓××与张×签订的租赁合同，贵州融通房地产开发有限公司出具的证明，张×出具的情况说明，邓××与兰××、熊××签订的租赁合同，证人张×的证言，被告提交的邓××与胡××签订的租赁合同，营业执照，租金收条及押金收条，胡××交纳租金的收条等证据在卷佐证，并经庭审质证属实，足以认定。
本院认为，原、被告签订的租赁合同虽系门面转租合同，但该合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，因转租行为已得到门面业主的认可，故该合同合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，两被告依约向原告支付了三个月的租金，但三个月后两被告未再继续经营，涉案门面转由案外人胡××经营，原告则与胡××补签了租赁合同，对于该份租赁合同，签订时间虽亦为2014年9月25日，但根据庭审中原、被告的陈述及证人张×的证言，已查明该合同系补签的合同，目的在于方便胡××办理工商营业执照，因原告已认可收到胡××交纳的租金，且转租行为已得到门面业主认可，应认定原告与胡××之间签订的租赁合同在性质上也属于门面转租合同。
关于本案租赁合同是否解除的问题。原告认为其与两被告之间的合同并未解除而以两被告未支付租金存在违约为由起诉要求解除合同，根据原告与胡××签订租赁合同并收取胡××三个月租金的事实，两被告已不是涉案门面的实际承租人，合同的权利义务已转由胡××享有和承担，两被告在胡××向原告支付租金时就已不再继续履行其与原告之间的租赁合同，应认为两被告已向原告发出了解除合同的信息。本院认为，合同自解除通知到达对方时解除，对解除合同的效力存在异议，应当在收到解除通知或者得知对方解除信息之日起三个月内向法院起诉，而关于解除合同的通知法律上没有强制规定必须是书面的要式行为，且在两被告停止支付租金后，原告自始未提出异议，故应认定原、被告之间的租赁合同因原告与胡××的转租行为而已经实际解除，双方之间的租赁合同无须再通过诉讼方式解除，原告诉请解除其与两被告之间租赁合同，本院不予支持。对于原告主张两被告支付2015年3月26日至2015年5月25日共两个月租金5000元的诉请，因涉案门面现由胡××实际经营，所欠门面租金应由胡××支付，不应由两被告承担，原告该项诉请无事实依据和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，判决如下：
驳回原告邓××的诉讼请求。
案件受理费人民币50元，由原告邓××负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不上诉，本判决发生法律效力。
审 判 长 梁国辉
代理审判员 陈 云
人民陪审员 汪晓慧
二０一五年七月二十一日
书 记 员 颜家英