徐州市云龙区人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）云民申字第54号
再审申请人（原审原告）重庆泓山物业管理有限公司徐州分公司，住所地在本市云龙区元和路绿地商务城国际花都小区物业服务中心。
负责人杨智强，该公司经理。
委托代理人吴新海，江苏茂通律师事务所律师。
委托代理人李文平，该公司员工。
被申请人（原审被告）权静。
再审申请人重庆泓山物业管理有限公司徐州分公司（以下简称泓山物业公司）因与被申请人权静物业服务合同纠纷一案，不服本院（2015）云民初字第3052号民事判决书，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
泓山物业公司申请再审称:申请人在庭前已经向法庭提交了业主的调查问卷可以证实申请人按照《前期物业合同》的约定提供了优质的物业服务，而原审认定申诉人物业服务质量存在瑕疵，无权主张违约金，并且物业费按照打折63%计算，该判决违反了民法公平公正原则，也违反了《徐州市市区物业服务收费管理办法》的规定。原审判决认定申诉人服务质量存在瑕疵，并不属实，原审认定事实和法律适用错误。被申请人应该按照诉请支付物业费及违约金。根据民诉法第二百条第二项及第六项规定申请再审。
被申请人权静辩称：我们向物业反映房屋漏水及污水外溢，物业一直也没有给我们处理，我们到现在都没有办法居住，我们的损失也是很厉害的。这种情况我们不但不用交物业费，物业公司还要赔偿我们的损失。
本院审查查明：2015年8月17日，泓山物业公司以权静为被告向本院提起诉讼，要求判令被告支付2013年6月9日至2015年7月31日期间的物业服务费4555.19元、违约金1070元。本院立案后确定案由为物业服务合同纠纷，适用小额速裁程序进行审理，向被告送达开庭传票、诉状副本等诉讼材料，因被告拒签，本院依法留置送达；并于2015年9月21日公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼。经审理查明，2012年2月14日，原上海绿地集团徐州新诚置业有限公司（已更名为绿地地产集团徐州新诚置业有限公司）（甲方）和重庆泓山物业管理有限公司（乙方）签订绿地商务城B5-5公园首府项目前期物业服务合同，合同约定：甲方委托乙方对绿地商务城B5-5公园首府提供前期物业管理服务，期限自开发商公告的交房截止之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；乙方提供的其他服务包括无偿服务代送报纸杂志、邮件服务、代订机票等，有偿服务为家政服务，并开展社区文化活动；乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（附件5二级项目内容与标准）；物业服务费由业主按其拥有的建筑面积交纳，高层住宅1.50元/月/平方米，低层住宅1.50元/月/平方米；业主应于开发商公告的交房截止之日起交纳物业服务费，业主委员会成立前物业服务费暂按年交纳，业主或物业使用人应在上次服务时间结束前的15日之前根据乙方的书面公告或通知交纳下年度物业服务费；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应按每天万分之三的标准向乙方支付违约金；乙方违反本合同约定，擅自提高物业服务费标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还；停车场由甲方出租，乙方代办租赁手续的，车位使用人应按露天车位240元/个/月、车库车位240元/个/月的标准向乙方交纳停车费，乙方从停车费中按露天车位20元/个/月、车库车位40元/个/月的标准提取停车管理服务费；停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位240元/个/月、车库车位240元/个/月的标准向乙方交纳停车费，乙方须于每月的前3个工作日将所收取的该部分停车费交于甲方，甲方在3个工作日内将乙方应提取的停车管理服务费付给乙方；停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位20元/个/月、车库车位40元/个/月的标准向乙方交纳停车管理服务费；业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合；乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。双方还就物业的承接验收、使用与维护、违约责任等其他事项进行了约定。泓山物业公司自原上海绿地集团徐州新诚置业有限公司交房之日起开始为权静提供物业管理服务，权静系绿地商务城公园首府58#-2-101室业主，房屋建筑面积为118.01平方米，权静尚欠泓山物业公司2013年6月9日至2015年7月31日期间的物业服务费118.01平方米×1.50元/月/平方米×（25个月+22天）≈4555元。另查明，泓山物业公司在为绿地商务城B5-5公园首府项目提供前期物业服务期间未能按照中国物业管理协会中物协[2014]1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）二级项目内容与标准提供服务，基本要求方面未能做到急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场；协助维护公共秩序方面对进出小区的车辆未能进行有效管理，引导车辆有序通行、停放；保洁服务方面生活垃圾未能每天清运1次，按幢设置垃圾桶；绿化养护方面对草坪、花卉、绿篱、树木未能定期进行修剪、养护，定期清除绿地杂草、杂物等。2015年10月10日，本院作出（2015）云民初字第3052号民事判决，认为本案中泓山物业公司为绿地商务城B5-5公园首府项目提供了物业管理服务，权静为该小区业主，其应及时给付物业服务费。根据《物业管理条例》第四十一条、《江苏省物业管理条例》第二十二条的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。因泓山物业公司在为绿地商务城B5-5公园首府项目提供物业服务期间未能按照中物协[2014]1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）二级项目内容与标准提供服务，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，一方当事人履行合同质量不符合约定的，另一方当事人根据标的的性质及损失的大小，可以要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。为积极推进在本市居民小区开展创建幸福家园活动，泓山物业公司在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的城市人居环境，本着保障物业公司正常运转、促进服务质量提升、同时保护业主合法权益的原则，本案物业服务费应作相应调整，又因权静在2013年6月9日至2013年9月8日对房屋进行装修后未入住使用房屋，根据《江苏省物业收费管理办法》第十三条第三款的规定，本院确定权静应向泓山物业公司交纳的2013年6月9日至2013年9月8日期间的物业费为118.01平方米×1.50元/月/平方米×3个月×90%≈478元，2013年9月8日至2015年7月31日期间的物业费为118.01平方米×1.50元/月/平方米×（22个月+22天）×90%×70%≈2535。由于泓山物业公司的物业服务质量存在瑕疵，其无权要求被告支付违约金。遂判决权静应于判决生效之日起十日内给付泓山物业公司物业服务费3013元；驳回泓山物业公司要求权静支付违约金1070元的诉讼请求。该判决书已生效。
本院在审查中查明，权静房屋厨房下水道有污水外溢情况，造成权静房屋无法居住，泓山物业公司存在物业服务质量不到位的情况。
本院认为，业主权静就物业服务质量不到位提供了相关照片予以证明，虽然照片只能反映某个时间点的局部情况，但业主已进行了初步举证，应由负有履行义务的一方进一步举证。泓山物业公司不能有效证明物业服务质量已经到位，应承担举证不利后果。泓山物业公司虽然存在物业服务质量不到位，但尚不足以构成免除业主交费义务的抗辩事由，此种情形下原审综合全案情形酌减物业服务费并无不当。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、第二百零五条之规定，裁定如下：
驳回重庆泓山物业管理有限公司徐州分公司的再审申请。
审判长 董 新
审判员 刘海侠
审判员 孔祥伟
二〇一六年四月七日
书记员 阎怡辰