上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终2047号
上诉人(原审被告、反诉原告)：上海时亦物业管理有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：王浩，总经理。
委托诉讼代理人：郑金辉，上海辉和律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海豪里特窗饰有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：林立忠，总经理。
委托诉讼代理人：徐巧月，浙江光正大(上海)律师事务所律师。
上诉人上海时亦物业管理有限公司(以下简称“时亦物业公司”)因与被上诉人上海豪里特窗饰有限公司(以下简称“豪里特公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初8075号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人时亦物业公司上诉请求：撤销一审判决，支持时亦物业公司的一审反诉请求。
事实和理由：一、2017年4月11日厂房停电，故时亦物业公司主张该日解除合同。二、从2017年5月25日豪里特公司接手发放厂房门卫工资，其实际控制了厂房，而时亦物业公司无法进入厂房。如果豪里特公司认为尚有物品未搬离，其应善意通知时亦物业公司搬离。此外，豪里特公司明确告知厂房于2017年8月31日收回。三、一审法院判决保证金作为解约违约金过高，但本案系豪里特公司停电造成厂房无法使用。四、时亦物业公司实际使用至2017年4月11日，2017年7月、8月、9月的水电费与时亦物业公司无关。且2017年4月11日至2017年7月2日期间的使用费标准与2017年7月2日至2017年10月18日期间的使用费标准不同。
被上诉人豪里特公司辩称，同意一审判决，请求予以维持。认可一审法院就合同解除时间所作认定，且时亦物业公司存在延期支付租金和违法转租两个违约行为，亦认可一审法院有关租金和占有使用费的认定。
豪里特公司向一审法院起诉，要求判令：1、解除豪里特公司、时亦物业公司签订《厂房租赁协议》；2、时亦物业公司将上海市青浦区练塘镇新松蒸路XXX号的房屋(以下简称“系争房屋”)立即腾退并按照原状返还豪里特公司；3、时亦物业公司支付自合同解除次日起至其实际腾退并返还房屋之日止的房屋占有使用费(按照年租金313万元计算)；4、时亦物业公司支付豪里特公司违约金(中介费损失10万元；逾期付款违约金，以33.5万元为基数，按照日千分之五计算，自2016年12月2日计算至实际支付之日止)；5、时亦物业公司支付豪里特公司原合同约定免租期期间(2016年11月21日起至2017年2月27日止)向案外人收取的租金22.9万元；6、时亦物业公司支付豪里特公司垫付的水费16,525.90元、电费39,384元。审理中，豪里特公司增加水费金额3,741.70元。
时亦物业公司提起反诉要求：1、确认豪里特公司、时亦物业公司签订的《厂房租赁协议》于2017年4月21日解除；2、判令豪里特公司退还时亦物业公司租金49万及保证金55万元；3、判令豪里特公司赔偿时亦物业公司装修损失50万元。审理中，时亦物业公司撤回第三项反诉请求。
一审法院认定事实如下：豪里特公司为系争房屋的产权人。2016年11月24日，豪里特公司作为甲方、时亦物业公司作为乙方，双方通过中介居间介绍签订《厂房租赁协议》，约定时亦物业公司承租系争房屋，房屋建筑面积15,574.90平方米，房屋建筑包括生产厂房8栋(各两层)、综合办公楼1栋(四层)、宿舍楼1栋(四层)。房屋租赁采取包租的方式，由乙方自行管理，所从事行业需经莲塘工业园区的审核通过。乙方在租赁期间可以将房屋转租他人，但转租前，必须经过甲方书面同意，并将转租协议抄送甲方留存。转租后，乙方应对第三方的行为负责，因承租户的生产经营或其他行为引起的任何责任和纠纷，均与甲方无关。租期8年，自2016年11月24日至2025年2月27日止，免租期3个月，租金自2017年2月28日起计算。房屋交付时间为2016年12月1日。租金每日每平方米0.55元，产证面积内年租金313万元，厂区内临时搭建的720平方米，年租金14万元，合计年租金327万元，每两年递增6%，租金先付后用，每半年结算一次，每个结算期开始前一个月的10日前一次性支付，逾期超过10日支付租金，甲方有权单方面终止协议并按约收回房屋，同时乙方应按未付款项的日千分之五支付逾期付款违约金。双方约定租赁保证金为55万元，协议签订时支付，否则协议不生效，租赁关系终止时，保证金除用以抵扣乙方应支付的费用外，剩余部分在乙方腾退并正式交付甲方后15日内，由甲方无息返还乙方。合同还约定，如非法定或约定因素，乙方提前退租的，按违约处理，乙方交纳的55万元保证金不予退还，甲方提前不租的，则需要双倍返还保证金。豪里特公司为本次租赁关系的订立，支付中介机构中介费10万元。
合同签订当日，时亦物业公司支付豪里特公司保证金55万元。豪里特公司、时亦物业公司于2016年12月2日办理房屋交接手续，将房屋交付时亦物业公司。时亦物业公司收取房屋后将房屋转租数名案外人使用。时亦物业公司陆续支付豪里特公司租金共计130万元，分别为2016年12月29日支付90万元、2016年12月30日支付10万元、2017年1月23日支付30万元。
一审另查明，2017年4月10日，练塘镇生态环境综合治理指挥部发《告知书》，载明：“经查位于新松蒸路XXX号上海豪里特窗饰有限公司厂区内存在严重的违法建筑、违法经营等问题。根据上海市“五违四必”清理整治工作以及青浦区生态环境综合治理要求，决定于2017年4月13日对该区域停止供电并集中拆除违法建筑。相关企业，应立即停止一切生产经营活动并清空违法建筑内所有物品，否则一切后果及损失概由企业承担。特此告知。”2017年4月13日，系争厂区内存在的违章建筑被全部拆除。
2017年4月21日，上海新练塘经济发展有限公司再次发《告知书》，载明：“经查位于新松蒸路XXX号上海豪里特窗饰有限公司厂区内存在严重的违法建设、违法经营等问题。根据上海市“五违四必”清理整治工作以及青浦区生态环境综合治理要求，经报上级有关部门，现即日起对该区域停止供电。”
一审又查明，截止至2017年4月系争厂区内产生电费39,384元，截止至2017年6月产生水费16,525.90元，上述费用豪里特公司已经缴纳。
一审审理中，豪里特公司补充提供缴款日期分别为2017年8月、9月、10月的水费发票6份及付款凭证1份，证明2017年7月至9月期间还产生水费3,741.70元，豪里特公司已于2017年10月18日缴纳。时亦物业公司表示不予质证，由法院核实。
一审另审理中，时亦物业公司为主张其已于2017年4月21日搬离及豪里特公司于2017年5月25日开始实际控制房屋，提供案外人曹君贤出具的书面说明，并称曹君贤是厂房的门卫，5月25日之前他是时亦物业公司聘请的员工做门卫，5月25日之后是作为豪里特公司的员工工作，也是做门卫，工资改由豪里特公司发放。对此，豪里特公司称对该份书面说明不予认可，并表示该份证据属于证人证言，证人需要到庭接受质询。豪里特公司还表示曹君贤确实是厂房的门卫，是时亦物业公司的员工，但不清楚是否和时亦物业公司解除了劳动关系，豪里特公司确实在2017年7月、8月向他发过钱，是为了保障厂房的安全发的劳务费，不是工资，9月份的费用尚未发放，但之后会发的。
一审法院认为,依法成立的合同受法律保护。豪里特公司、时亦物业公司之间就新松蒸路XXX号中产证范围内房屋签订的《厂房租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。双方就豪里特公司临时搭建的无证房屋签订的租赁协议无效。根据合同约定，时亦物业公司应于合同签订时支付豪里特公司半年的租金为163.5万元，逾期十日，豪里特公司有权单方面解除合同并要求时亦物业公司按日千分之五支付逾期付款违约金。然时亦物业公司未按约支付租金，构成违约。豪里特公司有权根据合同约定解除合同，因时亦物业公司亦同意解除合同，故法院予以准许。合同解除的时间应为一审法院向时亦物业公司送达起诉状副本之日即2017年7月2日。时亦物业公司主张合同解除之日为其2017年4月21日搬离之日，于法无据，法院不予确认。时亦物业公司逾期支付豪里特公司租金，理应按约偿付豪里特公司逾期付款违约金。豪里特公司主张逾期付款违约金，合法有据，法院予以准许。时亦物业公司以豪里特公司之前从未就时亦物业公司逾期付款提出异议为由不同意赔偿，于法无据，法院不予采纳。即使豪里特公司之前未就时亦物业公司逾期付款提出异议，亦不代表豪里特公司放弃向时亦物业公司主张逾期付款之违约责任。关于逾期付款违约金，根据本案实际情况，法院酌定3万元。豪里特公司另主张中介费损失及免租期间时亦物业公司向案外人收取的租金，于法无据，法院均不予支持。
关于腾退情况，时亦物业公司在第一次开庭时主张其已于2017年4月21日腾空系争房屋并返还豪里特公司。豪里特公司对此不予确认，豪里特公司称时亦物业公司转租了十几家次承租人，截止至4月21日有些次承租人可能已经搬走了，但有些并未搬走，豪里特公司查看过系争厂房内还遗留一些机器设备等物品未搬走，时亦物业公司未向豪里特公司交接过房屋，豪里特公司亦无法自行接收房屋。法院认为时亦物业公司应对其腾退并返还房屋的事实负举证责任，根据时亦物业公司提供的厂房门卫的书面说明，不足以证明时亦物业公司主张其已腾退的事实。因第二次开庭时，时亦物业公司明确表示即使没有全部搬离，遗留的物品也作为废品处理，故本案第二次开庭之日即2017年10月18日应视为时亦物业公司腾退之日。关于房屋占有使用费，豪里特公司主张按合同约定的租金标准计算。时亦物业公司则反诉要求退还租金。法院认为因厂区内存在违章建筑及非法经营被政府强制停电导致无法正常经营，豪里特公司、时亦物业公司对此均存在过错，但厂区内无证建筑被拆除后仍未恢复供电，故不能正常经营的原因不在豪里特公司。根据本案实际情况及双方的过错程度，法院酌定时亦物业公司应支付豪里特公司房屋占有使用费50万元。关于时亦物业公司支付的55万元保证金，根据合同约定，该笔款项的性质应为合同解除违约金。本案中，因时亦物业公司的原因导致合同解除，时亦物业公司无权要求退还保证金。关于水电费，豪里特公司已提供相应的证据，法院予以支持。时亦物业公司反诉请求，缺乏依据，法院均不予支持。
一审法院判决：一、豪里特公司与时亦物业公司签订的《厂房租赁协议》于2017年7月2日解除；二、时亦物业公司应于判决生效之日起十日内偿付豪里特公司逾期付款违约金3万元；三、时亦物业公司应于判决生效之日起十日内支付豪里特公司水、电费共计59,651.60元；四、时亦物业公司应于判决生效之日起十日内支付豪里特公司房屋占有使用费50万元；五、驳回豪里特公司其余诉讼请求；六、驳回时亦物业公司全部诉讼请求。
二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，一审法院结合查明的事实及在案证据，对涉案《厂房租赁协议》效力所作认定并无不当，本院予以认同，不再赘述。《厂房租赁协议》明确约定了解除权的行使条件，一审法院根据时亦物业公司延期支付租金的违约事实并考虑到其亦同意解除合同的表示，判令起诉状副本送达之日即2017年7月2日为合同解除之日并无不当，本院予以认同。时亦物业公司在二审中称因2017年4月11日停电，故该日应为合同解除日，但是这不仅与练塘镇生态环境综合治理指挥部发出的《告知书》内容不符，而且与其在上诉状中所写2017年4月13日停电的意见并不一致，同时亦无证据证明时亦物业公司已于2017年4月向豪里特公司交还了房屋，故本院对此难以采信。一审法院酌定时亦物业公司支付3万元逾期付款违约金的意见尚属合理，相应理由同一审论述，不再重复。此外，时亦物业公司二审中提供了2017年8月31日豪里特公司发出的《关于要求限期腾空并交还租赁厂房的通知函》，称豪里特公司于当日收回了系争房屋，但是通知函明确时亦物业公司腾退期限为2017年9月5日，且时亦物业公司在一审第二次庭审中即2017年10月18日才表示系争房屋内有遗留物品的作为废品处理，鉴此，一审法院就时亦物业公司腾退时间所作认定并无不妥，本院予以认同。一审法院据此判令时亦物业公司支付腾退前产生的水电费，酌情确定的合同解除后占有使用费尚属合理，本院不再做调整，予以维持。时亦物业公司在一审中表示搬离时未与豪里特公司办理交接，二审中亦明确未就搬离发函通知豪里特公司，且就腾退时间言辞反复、前后不一，故本院对其有关腾退时间的上诉主张不予采纳。系争房屋内的违法建筑被拆除后，又因违法经营造成停电的主要过错在时亦物业公司一方，一审法院根据合同约定将保证金作为合同解除违约金，由豪里特公司予以没收不再返还，并无不妥，应予维持。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14,160元，由上诉人上海时亦物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘建颖
审判员 邬海蓉
审判员 余 艺
二〇一八年四月十七日
书记员 高 勇
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……