新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）新01民终227号上诉人（原审被告）：新疆诚和和田玉文化传播中心有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐市沙依巴克区巴州路144号。法定代表人：樊军琪，该公司执行董事。委托诉讼代理人：樊晓芳，女，汉族，1972年6月6日出生，该公司财务经理，住乌鲁木齐市米东区。委托诉讼代理人：陈文博，新疆资本律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：新疆职工大学驼铃公司，住所地：新疆乌鲁木齐市沙依巴克区友好南路107号。法定代表人：华定存，该公司经理。委托诉讼代理人：王虹，新疆普创律师事务所律师。上诉人新疆诚和和田玉文化传播中心有限公司（以下简称诚和公司）因与被上诉人新疆职工大学驼铃公司（以下简称驼铃公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2017）新0103民初7557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人诚和公司的委托诉讼代理人樊晓芳、陈文博，被上诉人驼铃公司的委托诉讼代理人王虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诚和公司的上诉请求：1、请求撤销一审判决第一、二项并依法改判驳回驼铃公司的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由驼铃公司负担。事实与理由：第一，涉案房屋实际是作为我公司与新疆职业大学签订的《合作办学协议》的展馆使用，双方不是租赁合同关系，提供展馆的义务不是我公司的义务，而是驼铃公司的义务。第二，驼铃公司主体不适格，应为新疆职业大学。第三，涉案房屋是合作办学的内容之一，其所有费用已包含在合作办学的费用中，无需交纳房屋租赁费，原审判决要求支付租赁费无事实和法律依据，且租赁费价格高于市场价格2倍，显失公平。驼铃公司辩称：不同意诚和公司的上诉请求，请求予以驳回。第一，双方存在房屋租赁合同关系，诚和公司缴纳租赁费合法有据。诚和公司与新疆职业大学所签订的《合作办学协议》与本案无关，属于另一法律关系。第二，我公司作为新疆职业大学校属企业，接受新疆职业大学的委托对所属门面房进行经营管理，在合同履行过程中，诚和公司也一直是向我公司支付租赁费，故我公司具有合法的诉讼主体资格。驼铃公司向一审法院起诉请求：1、依法判令诚和公司搬离并向我公司交还6间建筑面积405.63平方米的租赁房屋；2、请求判令诚和公司向我公司支付租金857652.6元；3、请求判令诚和公司支付逾期付款利息83621.1元；4、判令诚和公司承担本案一切诉讼费用。一审法院认定事实：2016年11月1日，驼铃公司与诚和公司签订两份《房屋租赁合同》，分别约定由诚和公司租赁位于新疆职业大学巴州路校区大门东面4间房屋（建筑面积233.63㎡），租期自2014年9月1日至2015年12月31日，租金标准为131.33元/㎡/月，租金数额为499220.05元，合同订立后十日内付清；由诚和公司租赁位于新疆职业大学巴州路校区大门西面2间房屋（建筑面积122㎡），租期自2008年9月1日至2015年12月31日，租金总额为494750元，合同订立时已缴纳419600元，尚欠租金75150元，自合同订立后十日内付清。合同订立后，诚和公司占有使用各租赁房屋并于2016年11月18日向驼铃公司支付校区大门东面4间房屋租金200000元，于2017年7月12日支付了租金290922.05元；于2017年6月19日向驼铃公司支付校区大门西面2间房屋租金75150元。2015年12月31日以后的租金诚和公司未缴纳。另查明，本案中的租赁房屋“新疆职业大学巴州路校区大门东面4间房屋”及“新疆职业大学巴州路校区大门西面2间房屋”分别指位临（无间隔）新疆职业大学巴州路校区大门（正门）东面连续第一至第四间房屋、位临（无间隔）新疆职业大学巴州路校区大门（正门）西面连续第一至第二间房屋。上述所有租赁房屋在本案法庭辩论终结前均未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设。一审法院认为：驼铃公司与诚和公司签订的合同虽系当事人真实意思表示，但其内容违反法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。该两份《房屋租赁合同》自始没有法律约束力，诚和公司应当向驼铃公司返还占用的新疆职业大学巴州路校区大门东面4间房屋及校区大门西面2间房屋，故对驼铃公司的第一项诉讼请求原审法院予以确认。诚和公司对本案的驼铃公司诉讼主体是否适格提出异议，认为驼铃公司非出租房屋的产权人无权作为本案诉讼主体。经原审法院向出租房屋所有权人新疆职业大学核实，本案驼铃公司系受新疆职业大学委托对学校全部门面房进行经营管理，且诚和公司缴纳租金均是向驼铃公司履行，故对诚和公司的此项辩解意见原审法院不予采纳。根据法律规定，租赁合同被认定无效的，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，诚和公司辩称所租房屋租金均过高系驼铃公司单方面确定，其不知情也不同意，请求法院按照其他租户的租金标准调整。但根据驼铃公司提交的证据及诚和公司的自认，诚和公司已按照租赁合同的约定将校区大门东面4间房屋按租金标准131.33元/㎡/月，支付了全部租金499220.05；将校区大门西面2间房屋，按100元/㎡/月的租金标准将剩余租金75150元支付完毕。故对于诚和公司的此项辩解意见原审法院不予采纳。诚和公司应当按照合同约定的租金标准支付2016年1月1日至2017年8月31日的占有使用费857652.6元（大门东侧四间，233.63㎡×131.33元/㎡/月×20个月=613652.6元＋大门西侧两间，122㎡×100元/㎡/月×20个月=244000元）。故对于驼铃公司的第二项诉讼请求原审法院予以支持。因本案双方签订的两份《房屋租赁合同》为无效合同，双方对租金的支付方式及时间的约定均无效，故对于驼铃公司要求诚和公司支付逾期付款利息的诉请原审法院不予支持。据此判决：一、新疆诚和和田玉文化传播中心有限公司将占有使用的位于大门（正门）西面连续第一至第二间房屋交还与新疆职工大学驼铃公司；二、新疆诚和和田玉文化传播中心有限公司向新疆职工大学驼铃公司支付占有使用费857652.6元；三、驳回新疆职工大学驼铃公司的其他诉讼请求。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”举证证明责任的作用在于，由主张案件事实的一方当事人承担证明责任，如该证据的真实性不能认定，负担举证责任的一方当事人将承受对其不利的后果。当事人在诉讼中提供的证据，应当达到证明待证事实的程度，如果不能使事实得到证明，则应当承担相应的不利后果。本案中，驼铃公司接受新疆职业大学委托对学校全部门面房进行经营管理，于2016年11月1日与诚和公司签订《房屋租赁合同》，后诚和公司按合同约定向驼铃公司交纳租金。诚和公司上诉认为驼铃公司主体不适格、双方并非房屋租赁关系，系合作关系，对此所提交的证据并不足以证实该主张，故对其该上诉意见，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案中，涉案租赁房屋未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，故驼铃公司与诚和公司于2016年11月1日签订的两份《房屋租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。诚和公司应将其占用的涉案房屋返还驼铃公司。一审法院依据上述法律规定判决诚和公司向驼铃公司返还房屋并支付房屋占有使用费也是符合法律规定的，本院予以维持。诚和公司上诉认为房屋租金均过高，但未提交充分的证据予以证实，故对其该上诉意见，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人诚和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12376.53元，由上诉人诚和公司负担（已付）。本判决为终审判决。审判长 黎 剑审判员 谭建艳审判员 柳 燕二〇一八年三月二十八日书记员 赵 可