江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆千民初字第0395号
原告邹秋香，女，汉族，1953年9月9日生，住上海市杨浦区。
委托代理人徐健，江苏海联海律师事务所律师。
被告朱建明，男，汉族，1964年12月2日生，住江苏省昆山市。
被告盛建英，女，汉族，1968年10月10日生，住江苏省昆山市。
被告朱文荣，男，汉族，1932年11月10日生，住江苏省昆山市。
被告朱五宝，女，汉族，1933年2月12日生，住江苏省昆山市。
委托代理人张雯，江苏陈全兴律师事务所律师（代理被告朱文荣、朱五宝）。
原告邹秋香与被告朱建明、盛建英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月20日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员苏军伟独任审判，于2013年6月24日依职权追加朱文荣、朱五宝为本案的共同被告，于2013年6月26日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭于2013年10月11日公开开庭进行了审理。原告邹秋香及其委托代理人徐建、被告朱文荣、朱五宝的委托代理人张雯到庭参加诉讼，被告朱建明、盛建英经本院依法传唤均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告邹秋香诉称：朱建明、盛建英与邹秋香于2009年11月8日签订房屋买卖合同一份，约定将昆山市千灯镇锦景园X号楼XXX室房屋及车库出售给邹秋香，约定房屋总价为390000元，付款方式为2009年11月8日付定金78000元、同年11月20日付292000元、2010年春节前支付尾款20000元，朱建明、盛建英需积极配合邹秋香办理房屋产权过户手续。合同签订后，原告依约将全部房款支付给被告，被告出具了相应收据。朱建明、盛建英已于2013年3月取得房屋产权证，至今不依约将房屋产权过户至邹秋香名下，已经严重违约。为维护合法权益，原告现诉至法院，请求：1、判令被告朱建明、盛建英将昆山市千灯镇锦景园X号楼XXX室房屋的产权过户至原告名下；2、本案诉讼费由被告朱建明、盛建英承担。审理中，原告变更上述诉讼请求为：1、要求四被告协助将昆山市千灯镇锦景园X号楼XXX室及X号楼XXX号车库的房屋所有权及国有土地使用权过户至原告名下；2、本案诉讼费由四被告承担。
被告朱建明未作答辩。
被告盛建英未作答辩。
被告朱文荣、朱五宝共同辩称：本案诉争的房屋系朱文荣、朱五宝共同共有，朱文荣、朱五宝对于房屋出售的事实不知情，朱建明、盛建英无权处分朱文荣、朱五宝的房屋，请求法院驳回原告的诉讼请求，如果构成侵权，朱文荣、朱五宝另行主张。
经审理查明：原告邹秋香（乙方）经董建龙介绍于2009年11月8日与被告朱建明、盛建英（甲方）签订房屋买卖协议一份，约定：一、甲乙双方商量后确认江苏省昆山市千灯镇锦景园X号楼XXX室房价为390000元。二、该房底楼的壹间小车库，含在该房价内。三、付款方式：1、乙方于2009年11月8日付给甲方购房定金78000元；2、乙方于2009年11月20日前，经千灯镇律师事务所公证后当日付给甲方大部分房款292000元；3、乙方于2010年春节前（甲方交房当日）支付该房屋尾款20000元。四、违约责任：甲乙双方在办妥上述公证与乙方付完292000元大部分房款后，都不得以任何原因提出不买或不卖。否则视为违约，违约除了按照房屋购房定金78000元之外，另承担自公证之日起每天按150元计算，违约金总数（含定金）为390000元，由违约方支付给守约方。五、鉴于该房系动迁房，如可以办房产证及土地证时，甲方承诺无条件积极配合乙方办理该房的房产证及土地证过户相关手续。六、在协议经千灯律师事务所公证后，付完292000元大部分房款有效。七、本房屋买卖协议一式四份，甲、乙双方、律师事务所以及介绍人各执壹份。上述房屋买卖协议有原告邹秋香、被告朱建明、被告盛建英、介绍人董建龙签字确认并经昆山市千灯镇法律服务所于2009年11月17日盖章见证，签订房屋买卖协议时，朱文荣、朱五宝均不在场。2009年11月8日，朱建明向邹秋香出具收取购房定金78000元的收条壹张；2009年11月17日，朱建明向邹秋香出具收取大部分房款292000元的收条壹张；2010年2月15日，朱建明向邹秋香出具收取购房尾款20000元的收条壹张，该收条载明：房款已清，另收到该房押金、装潢费共计1350元。原告称房款付清之日即2010年2月15日，朱建明将本案诉争房屋交付邹秋香。
另查明：本案诉争的房产来源于朱文荣、朱五宝坐落于昆山市千灯镇萧墅村的房屋拆迁所得。2007年10月19日，朱建明与昆山市千灯镇民生房屋拆迁有限公司签订了千灯镇房屋拆迁协议书1份，该协议书载明：涉及到昆山市千灯镇萧墅村房屋动迁，拆迁户为朱建明。朱建明在签订房屋买卖协议时向邹秋香提交了2007年10月19日签订的拆迁协议书1份、沿沪产业带动迁户产权置换通知书1份，2008年3月21日的临时订房单1份，内容包括房号、车库号及相应的面积（动迁户均载明为朱建明）。2011年10月11日，朱建明与昆山市千灯民生房屋拆迁有限公司签订了昆山市房屋拆迁补偿安置协议书（表一）1份（被拆迁人及签字人均为朱建明），拆迁安置房有锦景园新楼4-6号楼304室（建筑面积130.54平方米）及锦景园26号自行车库（建筑面积9.54平方米）。本院在审理中调取了本案诉争房屋的房产登记资料，前述房屋拆迁协议书、昆山市房屋拆迁补偿安置协议书（表一）、安置房交房经济结算付款凭证等上原被安置人姓名均由朱建明更改为朱文荣，并加盖昆山市千灯民生房屋拆迁有限公司的合同专用章进行校对。2013年3月8日，朱文荣、朱五宝作为受让方与转让方江苏中兴房地产开发有限公司昆山分公司在涉及本案诉争房屋的昆山市房屋转移登记申请表签字盖章。本案诉争的房产即昆山市千灯镇锦景园X号楼XXX室（建筑面积：130.54平方米）及X号楼XXX号车库（建筑面积：9.54平方米）于2013年3月12日经核准登记在朱文荣名下（共有人为：朱五宝），2013年3月20日上述房屋取得了国有土地使用权证。
审理中，朱文荣、朱五宝表示在2013年6月邹秋香起诉盛建英、朱建明后才知道本案诉争的房屋已经出售的事实，房屋只是托管朱建明出租的，朱文荣、朱五宝未向朱建明收取租金，在房屋拆迁之前，与朱建明居住在一起，在拆迁后一直居住在政府过渡房内，房租也是几个儿子轮流支付的，另在2012年收到缴纳物业管理费的通知后，朱文荣去本案诉争的房屋看过，发现是出租的，通知朱建明去缴纳的，朱建明也未曾告知房屋已经出售的事实。原告称：物业管理费在收房后两年是原告缴纳的，后因房屋一直未过户，原告等产证办好后一并缴纳，水电费一直是原告缴纳的，水、电登记户名为朱建明。
以上事实有原告提供的见证书1份、房屋买卖协议1份、收条3张、千灯镇房屋拆迁协议书1份、临时购房单1份、沿沪产业带动迁户产权置换通知书1份、房屋租赁合同2份、朱建明、盛建英的身份证复印件各1份、房屋登记信息查询结果证明1份、电费缴纳票据2份、水费缴纳票据1份、被告朱文荣、朱五宝提交的房屋所有权证及国有土地使用权证各2份、本院调取的房屋登记信息查询结果证明2份、昆山市房屋转移登记申请表1份、昆山市房屋拆迁补偿安置协议书（表一）1份、千灯镇房屋拆迁协议书1份、动迁户安置结算清单1份、安置房交房经济结算付款凭证1份，以及原告邹秋香、被告朱文荣、朱五宝在庭审中的陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为：被告朱建明、盛建英在收到原告的起诉状、本院的应诉通知书及原告提交的涉及房屋买卖协议及拆迁协议书、临时购房单等证据材料后，未提出抗辩意见，本院对于原告提交的证据的真实性予以确认。虽然是朱文荣、朱五宝的儿子朱建明及儿媳盛建英与邹秋香签订房屋买卖协议，但本案诉争的房屋系朱文荣、朱五宝的农村房屋拆迁安置所得，朱建明在拆迁协议书上签字并将拆迁协议书、临时购房单、沿沪产业带动迁户产权置换通知书交予邹秋香，在2010年2月15日，朱建明向邹秋香出具收取购房尾款20000元的收条壹张，该收条载明：房款已清，另收到该房押金、装潢费共计1350元，并将本案诉争房屋交付邹秋香占有使用至今，房屋的水、电登记在朱建明名下，水、电费由邹秋香缴纳，朱文荣、朱五宝表示房屋是托管给朱建明出租，基于以上事实可推定朱文荣、朱五宝理应知道本案诉争房屋已经出售的事实，即使邹秋香知道本案诉争的房屋系朱文荣、朱五宝的房屋拆迁所得，也有理由相信朱建明、盛建英有代理权，朱文荣、朱五宝在交房后的3年多也未就邹秋香的购房行为提出异议，故朱建明、盛建英的代理行为已经构成表见代理，朱建明、盛建英签订的房屋买卖协议依法成立有效，对朱文荣、朱五宝具有约束力，现因本案诉争房产登记朱文荣、朱五宝名下，朱文荣、朱五宝理应协助邹秋香办理本案诉争房屋的产权过户手续，本院对于原告邹秋香要求被告朱文荣、朱五宝协助将昆山市千灯镇锦景园X号楼XXX室及X号楼XXX号车库的房屋所有权及国有土地使用权过户至原告名下的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告朱文荣、朱五宝在本判决生效后十日内协助原告邹秋香将昆山市千灯镇锦景园X号楼XXX室及X号楼XXX号车库的房屋所有权及国有土地使用权过户至原告邹秋香名下。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，权利人申请执行的期间为两年。
案件受理费7150元，财产保全费2470元，合计9620元，由被告朱文荣、朱五宝共同承担。该款原告已经预交，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内直接支付原告邹秋香。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。
审 判 长 苏军伟
人民陪审员 朱 炜
人民陪审员 俞 绮
二〇一三年十一月十二日
书 记 员 黄维珺
胡晓华
附民事判决书引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。