上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终11229号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海拉昂实业有限公司，住所地上海市杨浦区四平路1945号A-1052室。
法定代表人：娄金良，董事长。
委托诉讼代理人：吴志宏，上海市东方剑桥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海红蜻蜓置业有限公司，住所地上海市浦东新区祝桥镇川南奉公路1079号18幢108室。
法定代表人：钱金波，董事长。
委托诉讼代理人：吕嗣华，上海市国泰律师事务所律师。
原审第三人：夏杰，男，1969年10月7日生，汉族，户籍地海南省海口市龙华区。
委托诉讼代理人：王冰，安徽承义律师事务所上海分所律师。
上诉人上海拉昂实业有限公司（以下简称拉昂公司）因与被上诉人上海红蜻蜓置业有限公司（以下简称红蜻蜓公司）、原审第三人夏杰房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初21634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人拉昂公司上诉请求：撤销原审判决，改判继续履行合同，由上诉人支付被上诉人2016年1月-9月的电费，共计人民币（以下币种相同）214,246.96元。事实和理由：1、关于电费，上诉人原以为系按照2015年交费惯例在年底支付即可，且被上诉人的律师函中亦未提过电费问题，上诉人同意交纳电费，只是交付时间与被上诉人理解不同，并无恶意拖欠电费的行为。而被上诉人自2016年9月开始停电，导致上诉人的酒店至今无法开业经营，给上诉人造成巨大损失；2、《房屋租赁协议》第四条约定了免租期的起始日为《房屋交接确认书》签订日，但第三条亦约定了首期租金支付时间为2015年10月1日或上诉人开业前，现因被上诉人原因无法正常开业，并非上诉人恶意拖延，故应对租期及免租期予以重新确认；3、被上诉人知晓转租一事，且其在收到上诉人与二家次承租人合同后并未提出不同意转租的意见，被上诉人作为小区物业管理者，对次承租人近一年的施工视而不见，可见其默许了转租一事，实际上其是迫于小区业主的压力，以此为由解除合同，上诉人不予认可。
被上诉人红蜻蜓公司辩称，不同意拉昂公司的上诉请求，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。1、确认上诉人所述2016年1月-9月的电费金额，但应再加上2016年11月-12月和2017年1月-4月的电费，一审判决的电费金额准确；2、合同约定了电费应每月交付，但上诉人以2015年缴费惯例为由主张应在年底交付与约定和事实不符，其系恶意拖欠电费。被上诉人从未表示过同意转租一事，上诉人系擅自转租。合同约定租金支付方式为先付后用，若按照开业界定计算时间，则上诉人一直不开业被上诉人一直无法收取租金，这与双方签订合同互相盈利的目的不符，其恶意拖欠租金，现被上诉人依据约定解除合同于法有据；3、关于免租期，一审已认定清楚。
原审第三人夏杰述称，第三人基于不安抗辩权解除合同，并提起诉讼要求赔偿损失。被上诉人曾表示案件结束后，第三人可以优先承租房屋，基于这个承诺，所以我们撤销了对上诉人的起诉，以期与被上诉人达成租赁协议。
红蜻蜓公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2014年7月28日签署的《房屋租赁协议》；2.判令拉昂公司支付红蜻蜓公司自2014年9月1日起至2016年12月31日止的房屋租金355万元，并支付2016年上半年租金的滞纳金46万元（按每日千分之一计算，暂定从2015年10月1日至2017年5月30日止），2016年下半年租金的滞纳金24万元（按每日千分之一计算，暂定从2016年7月1日至2017年5月30日止）；3.判令拉昂公司支付红蜻蜓公司代缴的电费315,169.73元；4、判令红蜻蜓公司向拉昂公司返还上海市浦东新区XX路XX弄XX号楼（整栋）房屋（以下简称系争房屋），并按合同约定标准支付合同解除之日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。
同时，拉昂公司向红蜻蜓公司提出反诉请求：判令红蜻蜓公司立即停止对系争房屋的停电行为，恢复通电以确保系争房屋的正常使用。
一审法院认定事实：2014年7月28日，红蜻蜓公司（甲方）与拉昂公司（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定红蜻蜓公司将系争房屋出租给拉昂公司，租期20年，自2016年1月1日起至2035年12月31日止。合同第三条租赁价格及租金支付方式约定：该房屋第一年和第二年每年租金为160万元；2016年1月1日至2025年12月31日内每两年均在前两年年租金的基础上递增10%……2015年10月1日前或乙方开业前，乙方向甲方支付第一个半年的租金80万元和相当于第一年一个月的（租金）133,000元作为押金，共计933,000元；以后租金均为每半年支付一次，先付后使用。本合同签署之日，乙方支付甲方5万元作为定金，自乙方向甲方支付第一次租金时自动转为租金。合同第四条免租期约定，自2014年8月1日至2015年12月31日止。双方签署房屋交接确认书之日即为免租期起始日。合同第五条交付及使用条件约定：租赁标的全部按现状交付，已装修的健身房、游泳池及相关设施、高尔夫练习场、电梯、强电、弱电、消防、供水、供气等设施在房屋交接确认书签署之日起至租赁期限截止之日内提供给乙方经营和使用，乙方应做好所有设施的维护、保养、年检等工作及相关费用，保证其正常运营。乙方不得擅自改变甲方已有设施的使用功能，并优先保证本小区业主使用。合同第六条业态条件约定：乙方租赁该房屋用途仅限酒店、客房、餐饮、会务、商务，不允许有KTV等严重扰民及严重影响本小区业主生活的业态，如因此产生的纠纷及赔偿责任由乙方承担。合同第十条约定：免租期和租赁期间，该房屋所发生的水、电、煤气、有线电视、通讯、网络等费用由乙方承担。合同第十一条关于水、电、煤气费的计算及收取约定如下：1、乙方每月水、电、气费按照各相应部门发出的收费发票按时向相应部门缴纳。2、乙方根据物业公司相关规定自行向物业公司缴纳公共区域的水电费；3、若乙方自接到水、电、煤气费缴纳书面通知单后2个月内未全额缴纳上述水、电、燃气费，则甲方有权停水、停电、停气至乙方缴清水、电、燃气费之日。合同第十二条约定：6、租赁期间，经甲方同意后，乙方方可将所租房屋转租给第三方，无论乙方自用或者转租，乙方都应按照本协议的相关约定承担义务，不得以第三方租房为由规避乙方应承担的所有义务。合同第十三条违约责任约定：1、乙方应承担将承租房屋转给第三方使用而产生的责任，乙方应加强监督管理第三方经营，否则除赔偿甲方实际损失外，还应向甲方支付违约金100万元。如因此造成该房屋损坏的，乙方还应承担赔偿责任。2、如乙方拖欠租金，乙方应向甲方按照实欠租金的千分之五每日支付滞纳金。合同第十四条合同终止约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权立即终止合同，收回该房屋：1、乙方擅自将房屋转租、转让或者转借的……3、乙方拖欠租金累计达30日的；4、乙方拖欠水电煤气费达60日的。
2014年8月4日，红蜻蜓公司与拉昂公司签署了《东郊半岛会所设施设备、资料交接清单》一份共计8页，红蜻蜓公司向拉昂公司交接了系争房屋的铝合金落地门钥匙、B1F、1F、2F精装区域钥匙、挡水门的铝合金门板、边柱、把手、背撑、收藏架以及泳池男女更衣室的更衣柜门锁、5#电池、总卡、管理卡、外接电源盒、客人卡、使用说明书。对此，红蜻蜓公司主张此系系争房屋的全部交接，拉昂公司则抗辩称是零星交接。2015年5月29日，红蜻蜓公司、拉昂公司签订《房屋交接确认书》一份：一、双方确认，自2015年6月1日起，浦东新区XX路XX弄XX号楼（整栋楼）由出租方交付给承租方。二、承租方对上述房屋的现状无异议。三、双方确认，共同遵守双方于2014年7月28日签署的《房屋租赁协议》及相关补充协议的约定。
2015年8月25日，拉昂公司及案外人上海A有限公司作为甲方与乙方夏杰签署租赁合同一份，约定甲方将系争房屋地上一层、二层共计建筑面积约3250㎡出租给夏杰，租期15年，自2015年10月1日至2030年10月1日止，后拉昂公司将房屋实际交付给夏杰装修。
2015年，拉昂公司以上海XX公司名义就系争房屋消防事宜向浦东南汇公安消防支队就办理消防验收手续相关事宜出具承诺书一份：关于浦东新区XX路XX弄XX号原商业用房现作为宾馆使用事宜，承诺在30日内完成独立出口及与其他物业之间采用绿篱结合钢丝网隔离。红蜻蜓公司在该承诺书落款处盖章。经查，上海XX公司未注册登记。2016年5月19日，红蜻蜓公司出具证明一份：上海红蜻蜓置业有限公司同意上海拉昂实业有限公司租赁的浦东新区XX路XX弄XX号楼XX层的游泳健身区域转交给上海B有限公司（张某龙某经营）。
2016年7月14日，红蜻蜓公司向拉昂公司发送律师函一份称，1、拉昂公司未按约支付租金及押金，2、拉昂公司擅自将地上一层及二层转租给其他人，故拉昂公司构成根本违约，故要求：1、拉昂公司立即向红蜻蜓公司支付拖欠的租金75万元（半年租金）及未缴纳的押金133,000元，并支付违约金。
2016年9月4日，红蜻蜓公司对系争房屋采取了断电措施。
另查明，红蜻蜓公司已向电力公司付清了2015年的电费，并支付了2016年1-9月、12月及2017年1-4月的电费315，169.73元。拉昂公司已向红蜻蜓公司支付定金5万元，并付清2015年全年及2016年10月、11月的电费。
2016年9月1日，红蜻蜓公司起诉要求：1.判令解除其与拉昂公司于2014年7月28日签署的《房屋租赁协议》，拉昂公司返还租赁房屋；2.判令拉昂公司支付拖欠红蜻蜓公司的2016年上半年租金75万元，滞纳金27万元（按每日千分之一计算，从2015年10月1日至2016年10月31日）；3.判令拉昂公司支付红蜻蜓公司2016年下半年租金533,333元，滞纳金64,000元（按每日千分之一计算，从2016年7月1日至2016年10月31日）；4、判令拉昂公司支付红蜻蜓公司代缴的电费214,246.96元。2016年10月，一审法院判令：一、上海拉昂实业有限公司应于判决生效之日起七日内给付上海红蜻蜓置业有限公司电费214,246.96元；二、驳回上海红蜻蜓置业有限公司的其余诉讼请求。之后，红蜻蜓公司上诉，2017年3月8日，二审裁定撤销原判，发回重审。
2016年10月31日，拉昂公司向红蜻蜓公司发送《工作联系函》一份：1、电费会按照法院判决按时支付，要求将切断的电源接上；2、何时可以继续施工。2016年11月3日，红蜻蜓公司回函：1、判决书下达后，我司至今仍未收到贵司应支付的电费，我司已就催告贵司支付电费及今后产生的电费的支付要求发函给贵司，我司只能在收到贵司欠缴电费及承诺按照我司要求支付今后电费后，方可同意恢复通电。同时，贵司人员自2016年9月9日起在我司售楼处居住，致使我司售楼处无法正常工作，请贵司立即通知贵司人员撤离并恢复售楼处原状。2、我司从未通知贵司要求装修停工，事实上贵司早已完成10号楼1、2层装修且地下泳池已于2016年6月开业经营。2017年3月27日，拉昂公司向红蜻蜓公司发送《工作联系函》一份：自2016年9月4日起断电至今，致其无法开展经营活动造成巨大经济损失，其已于2016年10月依法按时支付了电费，要求恢复通电。
2016年9月30日，第三人向拉昂公司及上海A有限公司发送《解除合同通知》一份，因红蜻蜓公司称拉昂公司擅自转租房屋、红蜻蜓公司已起诉要求解约，导致拉昂公司与第三人的合同可能无法继续履行，故其曾要求拉昂公司提供担保，但拉昂公司未能提供，故要求解除第三人与拉昂公司之间的租赁合同，并将依法追究拉昂公司的违约责任。2016年10月10日，拉昂公司及上海A有限公司回函称同意解除双方之间的租赁合同。
另查明，红蜻蜓公司在庭审中递交《东郊半岛会所移交清单》一份，记录了红蜻蜓公司向拉昂公司移交电梯年检情况说明、电梯维保养委托书、电力设备维保校验合同书即2015年水、电、燃气费单据及2016年1-6月的水电费及部分燃气费单据。
审理中，经法院释明，红蜻蜓公司明确表示需要追加上海B有限公司为本案第三人，后撤回了申请。
一审法院认为，红蜻蜓公司与拉昂公司签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。首先，关于租金的计算起始日，双方合同约定免租起始日为房屋交接书确认之日，根据查明的事实，双方虽于2015年5月29日签订了房屋交接确认书，但双方已于2014年8月4日签署了《东郊半岛会所设施设备、资料交接清单》并实际交接了系争房屋，且双方合同明确约定了免租期的截止时间，故拉昂公司辩称免租期的截止日期应相应顺延，无合同及法律依据，法院难以采信，免租期截止日为2015年12月31日，因此首期支付租金时间为2015年10月1日前或拉昂公司开业前，现拉昂公司至今未支付首期租金，违反了合同约定。其次，以上海XX公司名义出具的承诺书系拉昂公司要求红蜻蜓公司盖章，在现有的市场监管体制下，无论是拉昂公司还是次承租人，受自身经营范围所限，在开设酒店时都需由第三方主体进行运营，而在市场监管部门的企业信息公示系统中，至今仍无上海XX公司的企业信息及股东信息可供查询，故仅凭承诺书的内容，客观上不足以排除拉昂公司自己设立酒店主体使用系争房屋之可能，拉昂公司以此主张红蜻蜓公司同意将地上二层房屋转租给第三人，依据不足，难以采信；再次，拉昂公司在按约支付了2015年度的电费后，2016年1月起未按约支付电费，且辩称系红蜻蜓公司未通知其付费，该辩称遭红蜻蜓公司否认，且东郊半岛会所移交清单中载明了2016年1-6月的电费单据的移交，故拉昂公司的抗辩不成立。综上，红蜻蜓公司以拉昂公司未按约支付租金及电费、擅自转租已违约为由主张解除合同，符合双方合同约定予以支持。红蜻蜓公司起诉后，拉昂公司于2016年9月21日收到本案的起诉状，故法院确认双方合同于该日起解除。
合同解除后，拉昂公司理应返还房屋，并支付拖欠的租金及房屋使用费。关于租金的起算时间，红蜻蜓公司主张，免租期应基于合同继续履行才给予，现合同解除，不应给予免租期，要求自2014年9月1日起算租金。红蜻蜓公司该请求无合同及法律依据，难以支持。如因合同解除造成损失的，红蜻蜓公司可另行主张。根据双方合同约定，租金应自2016年1月1日起算，故红蜻蜓公司要求拉昂公司支付2016年1月1日之后的租金及房屋使用费的诉讼请求予以支持，该款应扣除拉昂公司已支付的定金5万元。
红蜻蜓公司要求拉昂公司支付逾期支付租金的滞纳金，符合双方合同约定，虽红蜻蜓公司自愿降低了滞纳金，仍然明显过高，现拉昂公司不同意支付滞纳金，法院根据本案实际情况等酌情予以调整。
关于电费问题，拉昂公司实际使用了房屋，理应支付由此产生的电费，故红蜻蜓公司要求拉昂公司给付电费的诉请符合双方合同约定，法院依法予以支持。同理，拉昂公司要求恢复供电的诉讼请求不予支持。
一审法院据此判决：一、上海红蜻蜓置业有限公司与上海拉昂实业有限公司于2014年7月28日签订的《房屋租赁协议》于2016年9月21日解除；二、上海拉昂实业有限公司应于判决生效之日起十日内迁出上海市浦东新区XX路XX弄XX号楼（整栋）房屋，将房屋返还给上海红蜻蜓置业有限公司；三、上海拉昂实业有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海红蜻蜓置业有限公司自2016年1月1日至2016年9月21日止的房屋租金1,109,999元；四、上海拉昂实业有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海红蜻蜓置业有限公司自2016年1月1日至2016年9月21日期间租金的滞纳金。该款以75万元为本金，按日万分之五计算，自2015年10月1日起计算至2017年5月30日止；以359,999元为本金，按日万分之五计算，自2016年7月1日起计算至2017年5月30日止；五、上海拉昂实业有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海红蜻蜓置业有限公司自2016年9月22日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（标准为每年160万元）；六、上海拉昂实业有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海红蜻蜓置业有限公司电费315,169.73元；七、驳回上海红蜻蜓置业有限公司的其余诉讼请求；八、驳回上海拉昂实业有限公司全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费32,957元，反诉案件受理费50元，由上海红蜻蜓置业有限公司负担9,541元，上海拉昂实业有限公司负担23,466元。
二审中，上诉人补充提交以下证据：红蜻蜓公司员工熊某签字的收条一份，证明被上诉人已经收到转租合同并知晓上诉人转租一事。经质证，被上诉人认为，经熊某确认，对该收条的真实性予以认可。健身会所（游泳馆）合同、会所营业执照复印件及酒店合同复印件三份材料，被上诉人于2016年6月7日收到，但实际上转租合同在2015年就已签订，上诉人是在被上诉人催要合同的情况下才给被上诉人，但被上诉人从未表态说同意上诉人转租。
经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于上诉人拉昂公司在合同履行过程中是否存在违约行为，被上诉人红蜻蜓公司是否有权解除合同；相应的后果应如何处理。
上诉人拉昂公司与被上诉人红蜻蜓公司签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，合法有效。首先，关于上诉人未支付首期租金是否构成违约的问题。双方约定租金每半年支付一次，先付后用，首期租金在2015年10月1日前或上诉人开业前支付。上诉人是否逾期支付租金，应结合免租期的约定，认定起租时间。双方约定免租期从2014年8月1日至2015年12月31日，免租期起始日为签署房屋交接确认书之日。2014年8月4日双方签署了《东郊半岛会所设施设备、资料交接清单》、从内容来看，被上诉人向上诉人交付了包括系争房屋钥匙、总卡、管理卡等等，从时间上来看，与免租期起始时间一致，应视为房屋进行了交接。上诉人认为从双方于2015年5月29日签署《房屋交接确认书》时开始起租，则要到2016年11月才开始计租，显然远远超出了约定的免租期截止日。另外，上诉人认为因停电至今没有开业，若没有开业则不应以10月1日为支付时间，但停电系被上诉人在租赁期间未按时交纳电费所致，因为根据双方约定，免租期和租赁期间发生的水、电等费用由上诉人承担，且应按月支付。上诉人在支付了2015年度的电费后，未再支付2016年起的电费，且本案已查明，被上诉人向上诉人移交了2016年1－6月的电费单据，故上诉人未按约支付电费，被上诉人采取停电措施，相应的责任亦由上诉人自行承担。上诉人主张以开业为支付租金时间，本院不予采纳。据此，一审法院认定双方于签署《东郊半岛会所设施设备、资料交接清单》时已实际交接了系争房屋，继而认定上诉人未按约支付首期租金，构成违约，被上诉人有权解除合同，并无不当。关于转租的问题。上诉人曾以上海XX公司名义就办理消防事宜出具过一份承诺书，被上诉人在落款处盖章，但之后，上海XX公司无工商登记信息，本案第三人对该公司是否真实存在也表示不知情，被上诉人员工熊某就上诉人提交材料所出具的收条亦未表态同意转租，故在此情况下，上诉人主张被上诉人同意其转租缺乏事实依据。鉴于上述事实认定，一审判决双方合同于上诉人收到起诉状之日起解除，上诉人返还被上诉人房屋，并结清租金、滞纳金及电费，均无不当，本院予以维持。关于占用期间的使用费。虽然上诉人违约在先，但被上诉人在本案审理期间，未提供证据证明其何时恢复供电，故本院经综合考虑酌情予以减半，即变更上诉人支付被上诉人占用期间的使用费标准为每年80万元。
综上所述，上诉人拉昂公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初21634号民事判决第一、二、三、四、六、七、八项；
二、变更上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初21634号民事判决第五项为：上海拉昂实业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付上海红蜻蜓置业有限公司自2016年9月22日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（标准为每年80万元）。
二审案件受理费人民币33,007元，由上诉人上海拉昂实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
代理审判员 吴 丹
审 判 员 杨斯空
二〇一七年十二月二十五日
书 记 员 王长鹏
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……