四川省达州市达川区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1703民初914号
原告中国银行股份有限公司达州分行，住所地：达州市达川区通达西路1号。
组织机构代码：21025165-X。
法定代表人段晓辉，该分行行长。
委托代理人袁军，男，汉族，生于1971年7月20日，住四川省达州市通川。系该分行员工。
被告牟海锋，男，汉族，生于1971年1月22日,住址：四川省达州市通川区。
被告黄利燕，女，汉族，生于1972年7月4日，住址：四川省达州市通川区。系牟海锋之妻。
被告达州市侨兴房产开发有限公司，住达州市达川区侨兴街壹号。
组织机构代码：21015991-7。
法定代表人龚俊修，该公司董事长。
委托代理人米才兵，男，汉族，生于1957年7月14日，住四川省达州市通川区。系该公司职工。
委托代理人李大军，四川天仁和律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司达州分行诉被告牟海锋、黄利燕、达州市侨兴房产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案受理后，依法组成合议庭，于同年4月13日分别向原、被告送达了开庭前的法律文书。本院于7月4日公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司达州分行的特别授权委托代理人袁军，被告达州市侨兴房产开发有限公司的特别授权委托代理人米才兵、委托代理人李大军到庭参加了诉讼，被告牟海锋、黄利燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法进行了缺席审理，现已审理终结。
原告诉称，2012年8月1日，原告与被告牟海锋、黄利燕签订了编号为[2010]年住消字1177号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，被告向原告借款395000元，用于按揭购买达州市通川区某某路某某小区**号住房，建筑面积为136.11平方米，贷款期限为240个月，即从2010年7月21日至2030年7月21日止，按月还本付息。原告与被告在合同中还约定被告将所购买房产抵押给原告用于担保贷款清偿，并在达州市房产管理局办理了预抵押登记手续。2010年12月28日，达州市侨兴房产开发有限公司与贷款人中国银行股份有限公司达州分行签订编号为2010-005号《中国银行股份有限公司达州分行房屋按揭贷款业务合作协议》，双方约定，在借款人所购住房产权证和贷款人他项权证未办理之前，达州市侨兴房产开发有限公司对借款人所欠贷款本息承担连带保证担保责任。由于被告牟海锋、黄利燕未按合同约定按期（每月）偿付借款本息，已逾期12期，合计逾期本息35658.44元。截止2016年3月3日，下欠原告贷款本金323694.22元，未付逾期本金、利息及罚息35658.44元。经原告多次催收，被告拒不偿付到期贷款本息。为此，根据《民事诉讼法》第108条的规定，特向贵院起诉，请求依法判准：一、被告牟海锋、黄利燕依法偿还下欠原告借款本金339825.67元及利息、罚息；二、原告依法对被告提供的抵押物在处置变现后所得价款享有优先受偿权；三、被告达州市侨兴房产开发有限公司履行担保责任，代借款人偿还所欠原告贷款本息及本案诉讼费用；四、本案诉讼费用全部由被告承担。
被告达州市侨兴房产开发有限公司辩称，起诉状所诉的都是事实，第一、二被告下差款项以原告提交的证据为准，我公司愿意按照《按揭合作协议》承担责任，再向牟海锋、黄利燕进行追偿。
被告牟海锋、黄利燕未到庭进行答辩。
经审理查明:2010年7月15日，原告中国银行股份有限公司达州分行与被告牟海锋、黄利燕签订[2010]年住消字1177号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及《中国银行四川省分行个人贷款补充协议》，合同主要条款约定：被告牟海锋、黄利燕向原告贷款395000元，贷款期限240个月，自贷款人实际放款日起算。贷款用于支付购买位于四川省达州市通川区某某路某某小区**号房屋；贷款利率按浮动利率方式，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内贷款月利率按实际放款日适用的中国人民银行公布实施的相应档次的法定贷款利率下浮15%，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率下浮15%作为下一个浮动周期的适用利率；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为约定贷款利率水平上加收50%；贷款人在同意借款人提款申请后，将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商或售房单位的专用账户；贷款偿还方式为按月等额本息还款，合同虽没有约定每月具体还款日，但从已还款清单中显示实际执行的还款日为每月21日。同时约定被告牟海锋、黄利燕以贷款所购房屋向原告提供抵押担保。借款人未按期归还贷款本息即构成违约，贷款人有权宣布贷款本息全部或部分提前到期。除依法另行确定或当事人另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用）由借款人承担。合同签订后，原告中国银行股份有限公司达州分行与被告牟海锋、黄利燕于2010年7月19日到达州市房产管理局办理了商品房按揭抵押合同登记备案（购房合同备案号：69540）。2010年7月21日，原告向被告牟海锋、黄利燕发放借款395000元，直接付至被告达州市侨兴房产开发有限公司在原告单位开立的119850781804帐户。借款后，截止2016年7月4日零时，被告牟海锋、黄利燕下欠本金余额322370.99元（含已到期本金4000.13元），拖欠已到期利息3683.95元，拖欠应收利息的罚息30.87元，拖欠本金的罚息33.32元。
同时查明：一、2010年6月4日，原告中国银行股份有限公司达州分行（甲方）与达州市侨兴房产开发有限公司（乙方）签订《中国银行股份有限公司达州分行房屋按揭贷款业务合作协议》（编号：2010-005），协议适用于达州市红旗大桥旁侨兴·新城A区楼盘。协议主要担保条款约定：“3.8.1条：乙方同意按下述第一款为每位购房人提供全额不可撤销连带责任保证。（一）保证期间自甲方与购房人签订的《借款合同》生效之日起，至银行取得购房人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》所办抵押的《他项权利证》止。3.8.2条：乙方承担保证责任的范围包括：根据甲方与购房人签订的《借款合同》中约定，购房人应向甲方支付的贷款本息、逾期还款罚息、损害赔偿金、违约金以及实现债权的费用（包括但不限于代理律师费、诉讼费、资产评估费……）。3.8.3条……保证期间，甲方根据法律法规或主合同约定宣布债务提前到期……，甲方有权要求乙方提前承担保证责任，乙方同意按甲方要求提前承担保证责任，否则甲方有权按照本协议第八条的约定对乙方资金予以扣划。3.9条：……如果贷款连续逾期达3个月或累计逾期6期（月）的，甲方有权酌情选择以下一种或多种方式要求乙方承担保证责任：（1）直接扣划乙方根据本协议第1.3.2条款存入的保证金，扣划金额为购房人应承担的贷款本息、违约金等未付款项金额……（2）宣布贷款全部提前到期，要求乙方立即支付购房人应付未付的包括未到期贷款在内的全部贷款本息、违约金等款项；（3）甲方处置购房人所购房屋时，由乙方以不低于购房人应付未付款项的价格购买该所购房屋。回购款项首先用于偿还借款人所欠甲方的贷款本息及相关费用。
二、牟海锋、黄利燕贷款所购房屋于2014年11月20日办理了达州市房权证达字2014110700**号房屋产权证，但至今未将预抵押登记转为房屋抵押登记。
上述事实，有原告中国银行股份有限公司达州分行与被告达州市侨兴房产开发有限公司的陈述，有[2010]年住消字1177号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、达州市房产管理局出具的商品房按揭抵押合同备案证明、《中国银行股份有限公司达州分行房屋按揭贷款业务合作协议》（编号：2010-005）、借款借据、欠款明细等证据证实。
本院认为，原告中国银行股份有限公司达州分行与被告牟海锋、黄利燕签订的[2010]年住消字1177号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告按照合同约定给被告牟海锋、黄利燕发放贷款395000元，被告牟海锋、黄利燕在取得贷款后，应当按照合同的约定如期还款。虽然合同没有约定每月具体还款日期，但从已还款清单中显示，原、被告双方实际执行的还款日期为每月21日，原、被告双方对此已形成合意。现被告牟海锋、黄利燕未按合同的约定按期偿还借款本息，已构成违约，原告按照合同约定主张权利，要求贷款本息全部提前到期，理由充分，故原告要求被告牟海锋、黄利燕依法偿还下欠原告借款本金及利息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。
预购商品房上设定的抵押权预告登记，与抵押权登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第20条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”之规定，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告中国银行股份有限公司达州分行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权。而且，根据《物权法》第187条的规定，不动产未办理抵押登记，抵押权未设立。由于“预告登记”并不等同于“物权登记”，故银行只有办理了抵押权登记后，才可对该房屋享有优先受偿权。因此，原告有关对被告提供的抵押物在处置变现后所得价款享有优先受偿权的诉请，因与相关法律法规的规定不符，本院不予支持；原告与被告达州市侨兴房产开发有限公司签订的《中国银行房屋按揭贷款业务合作协议》系双方的真实意思表示，合法有效，双方应依照合同约定履行各自的义务。因牟海锋、黄利燕违反贷款合同约定逾期未偿还借款本息，原告按照贷款合同约定要求贷款本息全部提前到期，被告达州市侨兴房产开发有限公司应按照《中国银行房屋按揭贷款业务合作协议》中相关条款的约定，在原告取得涉案住房的房屋他项权利证前，对牟海锋、黄利燕应向原告支付的贷款本息、逾期还款罚息、违约金以及实现债权的费用提前承担保证责任。故原告要求被告达州市侨兴房产开发有限公司履行担保责任，代借款人偿还所欠原告贷款本息及本案诉讼费用的诉讼请求，本院予以支持。经本院合法传唤，被告牟海锋、黄利燕无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃庭审抗辩权利，不影响本院依据查明的事实进行裁判。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条和《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：
一、被告牟海锋、黄利燕于本判决发生法律效力之日起三十日内偿还下欠原告中国银行股份有限公司达州分行借款本金322370.99元及利息3683.95元、罚息64.19元（利息、罚息截止至2016年7月4日零时）。2016年7月4日起至贷款实际清偿之日止的利息、罚息按合同约定计算；
二、被告达州市侨兴房产开发有限公司对本判决第一项款项和本案案件受理费承担连带清偿责任；
三、驳回原告中国银行股份有限公司达州分行其他诉讼请求。
案件受理费6398元，由被告牟海锋、黄利燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 章雪梅
审 判 员 李 媚
人民陪审员 杜安然
二〇一六年七月六日
书 记 员 万利娟