江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中商初字第00076号
原告中国工商银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行，住所地所地苏州新区狮山路51号
诉讼代表人史为群。
委托代理人莊严。
被告苏州你的客栈酒店管理有限公司，住所地苏州市人民路1585号。
法定代表人何理江。
原告中国工商银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行（以下简称工行高新区支行）因与被告苏州你的客栈酒店管理有限公司（以下简称客栈管理公司）金融借款合同纠纷一案，于2015年3月2日向本院起诉。本院受理后，依法组成了合议庭，于2015年4月27日公开开庭审理了本案，原告工行高新区支行委托代理人莊严到庭参加诉讼，被告客栈管理公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告工行高新区支行诉称：2010年11月3日，客栈管理公司与工行高新区支行签订了《固定资产借款合同》，约定客栈管理公司向工行高新区支行借款人民币7000万元用于“归还股东借款、装修”，借款期限10年，客栈管理公司应于每年12月20日还款人民币700万元，借款利率以提款日对应的中国人民银行相应档次基准贷款利率下浮4%来确定，合同期限内浮动幅度保持不变，借款人提款后，借款利率以3个月为一期，一期一调整，分段计息，按日计息，按月结息，借款到期，利随本清。为担保工行高新区支行在《固定资产借款合同》项下的全部债权，2010年10月19日，客栈管理公司与工行高新区支行签订《最高额抵押合同》一份，约定：客栈管理公司为工行高新区支行自2010年10月19日至2020年10月18日期间人民币7000万元的最高余额内对客栈管理公司享有的主债权提供抵押担保，担保范围为主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费）等。上述合同签订后，工行高新区支行于2010年11月3日依约向客栈管理公司发放贷款7000万元（总计11笔借据），客栈管理公司分别于2011年12月20日、2012年12月20日、2013年12月20日各归还贷款本金700万元，但自2014年7月起，客栈管理公司连续多月积欠贷款利息、未能如期归还2014年度应还本金700万元，且其名下位于苏州市姑苏区人民路1585号房地产暨抵押物已被法院查封，依照《固定资产借款合同》第10.1条的约定，已构成违约，工行高新区支行宣布该合同项下的全部借款提前到期并要求立即偿还全部债务，特向法院起诉，请求判令：1、客栈管理公司偿还贷款本金4900万元及拖欠的利息1567081.78元（该利息计至2014年12月21日，此后按合同约定的利息、罚息及复利计算至实际清偿之日）；2、如客栈管理公司不能清偿上述债务，工行高新区支行有权行使抵押权，依法以处分客栈管理公司名下位于苏州市姑苏区人民路1585号土地房产所得价款优先受偿；3、本案诉讼费、保全费由客栈管理公司负担。
原告工行高新区支行为支持其诉讼请求提供以下证据：
证据一、《固定资产借款合同》，证明客栈管理公司与工行高新区支行签订了编号为2010年（新区）字0559号的合同，约定借款本金7000万元。
证据二、借据11份，证明工行高新区支行于2010年11月3日向客栈管理公司发放贷款7000万元，借据利率按照当期基准利率下浮4%执行。
证据三、《最高额抵押合同》，证明客栈管理公司与工行高新区支行签订编号为2010年新区（抵）字0156号的合同，抵押人为客栈管理公司，抵押物位于苏州市姑苏区人民路1585号的土地使用权及房产，担保的主债务最高限额为7000万元。
证据四、他项权证，证明抵押物办理的登记情况，编号为苏房他证市区字第101181**号，苏他项（2010）第03000965号，分别登记的抵押金额为5300万、1700万。
证据五、利息清单及送达地址确认书。
被告客栈管理公司未答辩。
经审理查明，2010年10月19日，工行高新区支行与客栈管理公司签订了编号为2010年新区（抵）字0156号《最高额抵押合同》，该合同约定：客栈管理公司自愿向工行高新区支行提供抵押担保，客栈管理公司所担保的主债权为自2010年10月19日至2020年10月18日期间，在人民币7000万元的最高余额内，工行高新区支行依据与客栈管理公司签订的借款合同等协议而享有的对债务人的债权；客栈管理公司最高额抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用；抵押物为客栈管理公司名下位于苏州市姑苏区人民路1585号土地使用权及房产。2010年10月21日、10月22日，上述抵押物办理了编号为苏他项（2010）第03000965号、苏房他证市区字第101181**号他项权证的抵押登记手续，载明抵押金额为1700万元及5300万元。
2010年11月3日，工行高新区支行与客栈管理公司签订了编号为2010年（新区）字0559号《固定资产借款合同》，该合同约定：客栈管理公司向工行高新区支行借款人民币金额为7000万元，借款期限为10年，自实际提款日起算，实际提款日以借据为准；3.1（2）借款利率以基准利率加浮动幅度确定，其中基准利率为提款日与借款期限相对应档次的中国人民银行基准贷款利率，浮动幅度为下浮4%，合同期限内浮动幅度保持不变，借款人提款后，借款利率以3个月为一期，一期一调整，分段计算，第二期利率确定日为提款日满一期之后的对应日，如果调整当月不存在与提款日对应的日期，则以该月最后一日为对应日，其他各期以此类推；3.3本合同项下借款自实际提款日起按日计算，按月结息，借款到期，利随本清，其中日利率=年利率／360；3.4本合同项下逾期罚息利率在原借款利率基础上加收100%确定；7.2本合同项下借款为担保贷款的，担保事宜见另行签订的担保合同，对应的最高额担保合同如下：担保人客栈管理公司、编号为2010年新区（抵）字0156号；10.1（1）借款人未按照约定偿还本合同项下借款本息及其他应付款项的，构成借款人违约；10.2（3）借款人违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项；10.3借款到期（含被宣布立即到期）借款人未按约偿还的，贷款人有权自逾期之日起按本合同约定的逾期罚息利率计收罚息。
2010年11月3日，工行高新区支行分别以11份借款借据向客栈管理公司共计放贷7000万元，该11份借据均载明当期执行年利率5.8944%，逾期借款浮动值50%，利率变动按3个月浮动。2014年7月客栈管理公司连续欠付利息，截止2015年4月20日，客栈管理公司结欠本金4890万元，利息及复利2604870.96元，工行高新区支行请求自2015年4月21日起按基准利率下浮4%加收50%计算罚息和复利。
另查明，客栈管理公司向工行高新区支行出具《文书送达地址确认书》作为2010年（新区）字0559号合同的附件，确认了产生纠纷后法院送达司法文书的送达地址。
上述事实由工行高新区支行提供的《最高额抵押合同》、《固定资产借款合同》、他项权证、借款借据、利息清单、送达地址确认书和当事人陈述予以证实。
本院认为：本案所涉《最高额抵押合同》、《固定资产借款合同》均系当事人真实意思表示，且不违反法律法规，应属合法有效，各方当事人均应按照约定履行义务。工行高新区支行依约向客栈管理公司提供了7000万元贷款，2014年7月，客栈管理公司未能按照合同约定按期足额偿还该期利息构成违约，工行高新区支行有权按合同约定宣布贷款立即到期，工行高新区支行以诉讼的方式通知客栈管理公司贷款到期，该通知自本案应诉通知送达之日生效，因此工行高新区支行要求客栈管理公司提前归还本金并支付相应利息、罚息、复利的诉讼请求，本院予以支持。客栈管理公司其所有的房产及土地使用权提供抵押担保，合同签订后并依法办理了抵押登记，故工行高新区支行对抵押物依法享有优先受偿权。由于上述抵押房产在办理登记时分别明确载明了具体的债权数额，故工行高新区支行对于抵押物应在相应的抵押额度范围内优先受偿。
被告客栈管理公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃质证、抗辩等诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条、第五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告苏州你的客栈酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行借款本金4890万元，利息及复利2604870.96元（该利息计至2015年4月20日）及自2015年4月21日起至实际履行之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率下浮4%加收50%计算的罚息和复利。
二、被告苏州你的客栈酒店管理有限公司如到期未履行上述第一项债务，原告中国工商银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行有权以苏州你的客栈酒店管理有限公司所有的坐落于苏州市姑苏区人民路1585号的编号为苏他项（2010）第03000965号、苏房他证市区字第101181**号他项权证下的土地使用及房产权折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高抵押额度7000万元范围内优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费294635元、财产保全费5000元，合计299635元由苏州你的客栈酒店管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京山西路支行帐号：10×××75）。
审 判 长 吴 岚
代理审判员 李晓琼
代理审判员 李 诚
二〇一五年五月八日
书 记 员 柳静燕
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第五十九条本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。