湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武昌民商初字第00290号
原告：汉口银行股份有限公司洪山支行，住所地武汉市武昌区武珞路586号。
负责人：赵兴国，行长。
委托代理人：刘波、谢安宁，员工。
被告：罗丹。
被告：操立军。
被告：武汉新城置业发展有限公司，住所地武汉市东湖开发区关山大道111号A座27楼。
法定代表人：丁俊，总经理。
委托代理人：刘登攀、方媛，湖北山河律师事务所律师。
原告汉口银行股份有限公司洪山支行（以下简称洪山支行）与被告罗丹、操立军、武汉新城置业发展有限公司（以下简称新城公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年2月13日受理后依法组成合议庭，于2015年8月7日公开开庭进行了审理。原告洪山支行的委托代理人刘波、谢安宁，被告新城公司的委托代理人刘登攀、方媛到庭参加诉讼，被告罗丹、操立军经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洪山支行诉称：2012年2月24日，洪山支行与罗丹、操立军、新城公司签订《个人住房（商业用房）借款／担保合同》，约定罗丹、操立军向我行贷款80万元用于购买新城公司开发的坐落于武汉市东湖新技术开发区关山大道以东、创业街以北武汉光谷国际商务中心A栋14层08号（以下简称光谷国际商务中心A栋14层08号）写字楼，贷款期限120个月，即自2012年2月24日起至2022年2月24日止（实际放贷日与到期日以借据为准），贷款利率以实行浮动利率，起息日基准利率上浮20%，并自起息日起于每年1月1日调整，按当日所适用的基准利率及前述约定的上浮比例确定并执行新的贷款利率，罗丹、操立军未按期偿还贷款本金，洪山支行有权计收罚息，对不能支付的利息，按罚息利率计收复利，逾期罚息利率在当期执行利率的基础上加上50%。还款方式为等额本息还款，自实际放款日次月起的每月21日为还款日，最后一期还款日为贷款到期日。当罗丹、操立军连续3个月或者累计6个月未按时足额偿还贷款本息，或者其他影响贷款本息按期足额偿还的其他情形的，洪山支行有权宣布贷款全部到期并要求罗丹、操立军全部清偿。罗丹、操立军以坐落于光谷国际商务中心A栋14层08号写字楼为该贷款提供抵押担保；新城公司自愿为罗丹、操立军的上述债务承担连带保证责任。合同签订后，洪山支行于2012年2月27日向罗丹、操立军发放贷款80万元，到期日为2022年2月27日，年利率8.46%。罗丹、操立军未按合同约定还款，洪山支行于2014年7月29日向罗丹、操立军、新城公司发出《汉口银行个人贷款逾期催收通知书》，截止2014年7月29日，罗丹、操立军欠洪山支行3期贷款本息合计29358.48元；洪山支行于2014年10月27日向罗丹、操立军、新城公司发出《宣布贷款提前到期通知函》，宣布合同项下贷款提前至2014年10月27日到期。截止2015年1月21日，罗丹、操立军累计应还洪山支行贷款本金656275.25元，利息27255.63元；本息合计683530.88元。故诉请法院判令：一、罗丹、操立军向洪山支行偿还截至2015年1月21日贷款本金656275.25元，利息27255.63元；本息合计683530.88元。二、罗丹、操立军按照合同约定向洪山支行偿还自2015年1月22日起至贷款清偿完毕之日止利息、罚息、复利。三、判令新城公司对上述两项责任承担连带责任。四、判令洪山支行对罗丹、操立军名下坐落于光谷国际商务中心A栋14层08号写字楼享有优先受偿权。五、判令上述被告共同承担本案诉讼费、保全费及洪山支行为实现本案债权所支付的相关费用。
被告罗丹、操立军在答辩期内未向本院提交书面答辩状。
被告新城公司辩称：一、合同约定我公司提供的系阶段性连带责任保证，该保证责任在担保房屋符合办理权属证书时自然解除；新城公司已向罗丹、操立军履行了交房义务，而洪山支行应敦促罗丹、操立军办理权属证书，但洪山支行怠于行使自己的权利，无限制地加大了我公司的保证责任；因此，我公司的阶段性担保责任应该予以免除。二、在洪山支行实现抵押权利后足以受偿的情况下，我公司无需承担保证责任。三、本案纠纷由于罗丹、操立军违约引起，与我公司无关，我公司不应承担本案诉讼费用。
原告洪山支行为支持其主张，举证如下：
证据一、罗丹、操立军与新城公司于2012年2月14日签订的《武汉市商品房买卖合同》。拟证明罗丹、操立军向洪山支行贷款用于购买位于光谷国际商务中心A栋14层08号写字楼。
证据二、贷款人洪山支行与借款人罗丹、共同还款人操立军，抵押人罗丹、抵押物共有人操立军，保证人新城公司于2012年2月24日签订的《个人住房（商业用房）借款／担保合同》及借据各一份。拟证明罗丹向洪山支行贷款80万元用于购买位于光谷国际商务中心A栋14层08号写字楼，贷款期限为120个月，自2012年2月24日起至2022年2月24日止，还款方式为等额本息还款；合同约定了各方当事人权利义务关系；借据载明洪山支行向罗丹发放贷款的时间为2012年2月27日。
证据三、武汉东湖新技术开发区房产管理局于2012年3月1日出具的《武汉市期房抵押证明》。拟证明抵押权人洪山支行与抵押人罗丹、操立军办理了坐落于光谷国际商务中心A栋14层08号房屋的期房抵押登记手续。
证据四、洪山支行于2014年7月29日向罗丹、操立军、新城公司发出的《汉口银行个人贷款逾期催收通知书》及回执、快递回单。拟证明罗丹、操立军逾期还款；洪山支行已向罗丹、操立军、新城公司发出通知催收贷款。
证据五、洪山支行于2014年10月27日向罗丹、操立军发出的《宣布贷款提前到期通知函》及操立军的回函；洪山支行于2014年10月27日向新城公司发出的《宣布贷款提前到期通知函》及新城公司的回函。拟证明洪山支行通知罗丹、操立军、新城公司贷款提前到期。
证据六、洪山支行与新城公司于2012年6月7日签订的《项目按揭贷款合作协议》。拟证明新城公司作为保证人应该对贷款的本金、利息、罚息、复利在洪山支行取得他项权证之前都应当承担保证责任。
证据七、新城公司于2012年5月8日向洪山支行提交的《申请报告》。拟证明新城公司申请延续前期担保责任。
被告罗丹、操立军未向本院提交书面证据。
被告新城公司为支持其主张，举证如下：
武汉光谷国际商务中心房屋清册、新城公司于2012年10月18日向罗丹、操立军开具的购房款网络发票。拟证明新城公司已于2012年10月18日将房屋资料，包括合同、购房发票、权属证明书全部移交给罗丹，自该日起房屋可以办理两证及抵押登记手续，但洪山支行两年来未积极催促罗丹办理两证。
当事人对证据的质证意见及本院认证如下：
被告罗丹、操立军未到庭对洪山支行、新城公司提交的证据进行质证。新城公司对洪山支行提交的证据一、二、三、四、五的真实性、合法性、关联性均不持异议，但认为《个人住房（商业用房）借款／担保合同》约定新城公司系承担阶段性担保责任，新城公司已向罗丹、操立军履行了交房义务，而洪山支行应敦促罗丹、操立军办理权属证书，但洪山支行怠于行使自己的权利，无限制地加大了我公司的保证责任，我公司的阶段性担保责任应该予以免除；本院对洪山支行提交的证据一、二、三、四、五予以确认。新城公司对洪山支行提交的证据六的真实性不持异议，但认为合作协议系在贷款合同之后签订，与本案保证合同是否有关联，请法庭适当考虑；新城公司对洪山支行提交的证据七的真实性不持异议，但认为申请报告只提到了授信，没有提到担保责任的延续；本院对洪山支行提交的证据六、七的真实性予以确认。洪山支行对新城公司提交的证据的真实性不持异议，但认为该证据与本案缺乏关联性；本院对新城公司提交的证据的真实性予以确认。
根据当事人的举证、质证及本院认证，本院查明以下基本事实：
2012年2月24日，贷款人洪山支行与借款人罗丹、共同还款人操立军，抵押人罗丹、抵押物共有人操立军，保证人新城公司签订《个人住房（商业用房）借款／担保合同》，合同约定罗丹向洪山支行贷款80万元用于购买新城公司开发的坐落于光谷国际商务中心A栋14层08号房屋；贷款期限120个月，自2012年2月24日起至2022年2月24日止（实际放贷日与到期日以借据为准）；贷款利率以实行浮动利率，即起息日基准利率上浮20%，并自起息日起于每年1月1日调整，自每年1月1日开始，按当日所适用的基准利率及前述约定的上浮比例确定并执行新的贷款利率；还款方式为等额本息还款，自实际放款日次月起的每月21日为还款日，最后一期还款日为贷款到期日；罗丹、操立军未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，洪山支行有权按日计收罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，逾期罚息利率在当期执行利率的基础上加上50%；当罗丹、操立军连续3个月或累计6个月未按时足额偿还贷款本息的，洪山支行有权宣布贷款全部提前到期并要求罗丹、操立军全部清偿。罗丹、操立军以其购买的坐落于光谷国际商务中心A栋14层08号房屋为该贷款提供抵押担保；新城公司为罗丹、操立军的上述债务承担连带保证责任；保证范围包括但不限于全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用和所有其他应付费用；保证期间自贷款发放之日起至办妥正式抵押登记手续，并将以洪山支行为抵押权人的房屋他项权利证书原件交洪山支行执管之日后。合同签订后，洪山支行于2012年2月27日向罗丹发放贷款80万元，到期日为2022年2月27日，年利率8.46%。2012年3月1日抵押权人洪山支行与抵押人罗丹、操立军办理了上述房屋的《武汉市期房抵押证明》。因罗丹、操立军未按合同约定还款，洪山支行于2014年7月29日向罗丹、操立军及新城公司发出《汉口银行个人贷款逾期催收通知书》，通知书主要载明：“截止目前为止，罗丹、操立军尚有3期未依合同约定还款，共欠还本金15799.43元、利息13559.05元，以及相应罚息若干。”；通知发出后罗丹、操立军仍未向洪山支行还款，洪山支行于2014年10月27日向罗丹、操立军、新城公司发出《宣布贷款提前到期通知函》，要求终止《个人住房（商业用房）借款／担保合同》并要求罗丹、操立偿还截止至2014年10月27日的贷款本息及费用共计685467.34元。另查明，截止2015年1月21日，罗丹、操立军累计应还洪山支行贷款本金656275.25元，利息27255.63元；本息合计683530.88元。因罗丹、操立军未全面履行还款义务，洪山支行诉至本院，诉请如前。
本院认为：原告洪山支行与被告罗丹、操立军、新城公司于2012年2月24日签订的《个人住房（商业用房）借款／担保合同》，系各方当事人真实意思表示，其基本内容不违反法律法规，合同合法有效。各方当事人应按照合同约定履行各自的义务。洪山支行按合同约定向罗丹发放贷款，履行了合同义务，被告罗丹、操立军未按合同约定还款，构成违约，原告洪山支行主张被告罗丹、操立军向其偿还借款本息及其他合同约定的违约责任的诉讼请求，本院予以支持。被告罗丹、操立军以其所购买的坐落于光谷国际商务中心A栋14层08号房屋为本案贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记，原告洪山支行主张对上述抵押物行使抵押权的诉讼请求，本院予以支持。原告洪山支行与被告新城公司约定的保证范围包括但不限于全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用和所有其他应付费用；保证期间自贷款发放之日起至办妥正式抵押登记手续，并将以洪山支行为抵押权人的房屋他项权利证书原件交洪山支行执管之日后；而被告新城公司提交的证据不足以证明其尽到了保证责任以及其已具备合同约定的解除保证责任的条件；原告洪山支行主张被告新城公司对被告罗丹、操立军所付债务承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持；又根据《中华人民共和国担保法》第二十八条“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。”的规定，本案合同既有被告新城公司的保证又有被告罗丹、操立军提供的其名下房产的抵押担保，故被告新城公司辩称对物的担保以外的债权承担保证责任的观点，本院予以采纳。被告罗丹、操立军经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应当承担举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十八条第一款、第三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告罗丹、操立军应于本判决生效之日起三日内向原告汉口银行股份有限公司洪山支行偿还截至2015年1月21日的借款本金656275.25元，利息27255.63元。
二、被告罗丹、操立军应于本判决生效之日起三日内按照《个人住房（商业用房）借款／担保合同》约定向原告汉口银行股份有限公司洪山支行支付自2015年1月22日起至本判决确定的给付之日时止的利息、罚息、复利。
三、本判决第一、二项的履行期届满，被告罗丹、操立军不履行债务时，则原告汉口银行股份有限公司洪山支行享有对被告罗丹、操立军名下坐落于武汉市东湖新技术开发区关山大道以东、创业街以北武汉光谷国际商务中心A栋14层08号房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋所得的价款优先受偿的权利。
四、被告罗丹、操立军名下坐落于武汉市东湖新技术开发区关山大道以东、创业街以北武汉光谷国际商务中心A栋14层08号房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋所得的价款不足以清偿本判决第一、二项的债务时，被告武汉新城置业发展有限公司承担连带清偿责任。
五、驳回原告汉口银行股份有限公司洪山支行的其他诉讼请求。
本案案件受理费10635.30元、保全费4520元、公告费560元，共计15715.30元，由被告罗丹、操立军负担（此款原告汉口银行股份有限公司洪山支行已垫付，由被告罗丹、操立军于本判决生效之日起三日内径行给付原告汉口银行股份有限公司洪山支行）；被告武汉新城置业发展有限公司在被告罗丹、操立军名下坐落于武汉市东湖新技术开发区关山大道以东、创业街以北武汉光谷国际商务中心A栋14层08号房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋所得的价款不足以清偿上述费用时承担连带清偿责任。
被告罗丹、操立军、武汉新城置业发展有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处；行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。
审 判 长 卢丹涛
人民陪审员 蒋志华
人民陪审员 汪汉华
二〇一五年八月二十五日
书 记 员 贾心曌