广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终12965号上诉人（原审原告）：广州市术兆物业管理有限公司，住所地广州市白云区，统一社会信用代码：9144O111587616305R。法定代表人：陈兆坤，总经理。委托代理人：张海勒，公司职员。委托代理人：董润生，广东华科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：许燕雪，住广东省汕头市潮阳区。委托代理人：刘同，广东广信君达律师事务所律师。上诉人广州市术兆物业管理有限公司（以下简称术兆公司）因与被上诉人许燕雪租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初5063号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人术兆公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判房屋租赁合同为有效合同；2、改判E-132铺面租金按100%计算即24787元及支付租金滞纳金共计9012.8元。事实与理由：一审法院用双重标准适用法律处理案件。许燕雪与术兆公司签订了二份《租赁合同书》与《物业管理服务协议》。从2015年3月12日开始至2016年4月20日，许燕雪拖欠E-132铺面租金共计24787元，租金的滞纳金共计9012.8元，从2015年12月1日开始至2016年4月20日拖欠C-126A铺面管理费、水电费共计2567元，C-126A铺面管理费、水电费滞纳金共计218.7元。在一审中术兆公司提出反诉，但一审法院不同意反诉，要求术兆公司另案起诉。术兆公司提出最高人民法院有新规定应当合并审理，一审法院答复最高人民法院意见是可以合并审理，所以法院可以不执行，要求术兆公司另案处理。可是当一审法院在适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。术兆公司要求法院不适用该司法解释来处理农村三十年前已建好的工业用房的农村房屋租赁合同，但一审法院说没有报建手续，合同认定无效。一审法院违背中央和最高人民法院要求人民法院在裁判案件中要考虑裁判社会效果。该涉案的房屋有三十多年，那时并没有要求报建，该房屋原是萧岗村闲置多年近五万平方米工业厂房和用地，市政府和白云区政府为了提高农民的收入同意将这块闲置多年房屋和土地进行招商投资改造成步行街。术兆公司承接这一项目，投入近二个亿的资金改造成步行街。但一审法院不顾涉案的新市天地步行街是白云区政府的一个重点增加农民收入改造工程的事实，不顾术兆公司投资近二个亿的将闲置多年工业用房改造成白云区的亮点工程近五万平方米新市天地步行街事实，也不顾该新市天地步行街有一百五十多户商户承租房屋在经营的事实，更不顾中央和最高人民法院要求人民法院在裁判案件中要考虑裁判社会效果规定，将有效合同判成无效合同。一审法院没有任何理由将E-132铺面租金按一半计算。被上诉人许燕雪答辩称：术兆公司违约在先，许燕雪尽管出现过停交管理费与租金，也是先履行抗辩权，不同意术兆公司的上诉请求。术兆公司向一审法院起诉请求：1、许燕雪支付2015年3月21日-6月15日、2015年6月28日—2016年4月20日的E-132铺面占用使用费（按合同约定租金标准每月2320元计算）；2、许燕雪支付滞纳金9012.8元；3、本案诉讼费用由许燕雪承担。一审法院认定事实：2014年11月15日，术兆公司（甲方）和许燕雪（乙方）签订《租赁合同书》，约定乙方承租甲方位于广州市白云区新市南街45号联富文化商业广场（又名“新市天地”，总建筑面积约5万平方米）E座第一层第132号商铺（以下简称涉案商铺），该商铺建筑面积为23.2平方米，用于鞋类、配饰经营之用；租金：自2014年12月1日至2015年3月2日为免租期，自2015年3月3日至2015年11月30日止每月租金2320元，自2015年12月1日至2016年11月30日止每月租金2320元，自2016年12月1日至2017年11月30日止，每月租金2506元；租赁保证金为￥4640元，由乙方于签署本合同两日内向甲方一次性缴纳；该商铺的交付日期暂定为2014年11月30日……；乙方需在该商铺交付日向甲方或商场商业、物业管理公司支付装修押金和水电预付金等，装修押金为合计3000元，水电押金为该商铺承租面积35元/平方米，合计812元。本条所列的相关押金和费用，以乙方另行签订的物业服务管理协议中约定为准。该合同同时约定了双方的违约责任等。同日，双方签订了《物业管理服务协议》，约定乙方向甲方交纳水电费保证金812元、装修保证金3000元，并约定了物业管理费标准、水电费标准及违约责任等。2015年3月21日，术兆公司将涉案商铺交付许燕雪，许燕雪进行了装修后开业经营鞋类销售等。许燕雪按合同约定向术兆公司支付了首月租金2320元。同年4月，涉案房屋天花板出现渗水情况，许燕雪将情况反映给术兆公司，双方同意于2015年4月19日至6月16日由术兆公司对二楼漏水位置进行维修。上述期间许燕雪无停业。因术兆公司未能按期维修，双方再协商一致同意许燕雪2015年6月17日至27日停业，由术兆公司继续维修。2015年6月17日至27日，许燕雪商铺停业。之后因术兆公司仍未能确定漏水情况，许燕雪于2015年6月28日恢复开业经营至2016年1月20日。2016年1月21日，许燕雪商铺又开始停业。术兆公司曾于2015年9月30日向许燕雪发出《2015年缴费通知书》，告知许燕雪涉案商铺2015年度每月租金、管理费、水电费等明细具体见表，要求许燕雪于10月9日之前预先缴纳当月租金、管理费及上月水电费等，逾期未交将每天加收1%滞纳金，该表中的1月至8月租金一栏为空白，9月租金为1469元、10月租金为1392元。许燕雪收到该通知后向术兆公司提出要求赔偿货柜受损的损失。术兆公司于2015年10月19日复函许燕雪，主要内容是术兆公司、许燕雪于2015年6月15日协商达成一致，自2015年6月16日至2015年8月24日术兆公司对许燕雪商铺出现的工程问题采取积极修复并于2015年8月24日修复完毕，修复期间，许燕雪商铺一直经营，但术兆公司依然免除许燕雪商铺工程修复期间（2015年6月16日至2015年8月24日）的租金及管理费，现就货柜受损赔偿问题作出回复：……术兆公司决定赔偿许燕雪货柜受损3000元。之后，双方就租金支付及损失赔偿等问题未能协商一致，许燕雪已另案起诉术兆公司赔偿损失等。在该案诉讼期间，双方于2016年5月8日签订撤场协议，确认承租方于2016年5月8日将涉案房屋内的货柜及物品等搬离并交还商铺给出租方。许燕雪无再向术兆公司支付租金。一审诉讼中，术兆公司与许燕雪确认双方另外签订《租赁合同书》并办理租赁登记备案，该合同约定的每月租金是1100元。术兆公司表示双方实际履行的是无备案的《租赁合同书》。涉案商铺无办理规划报建手续。经一审法院释明双方签订的《租赁合同书》无效后，术兆公司申请将原诉讼请求主张的租金变更为占有使用费，一审法院已准许其变更申请。许燕雪补充答辩认为涉案商铺2015年4月19日开始漏水，期间许燕雪一直承受危险，且漏水造成许燕雪货架发霉受损，故不同意术兆公司的诉讼请求。另，术兆公司申请撤回要求许燕雪支付滞纳金9012.8元的诉讼请求，经审查，该申请符合法律规定，一审法院口头裁定予以准许。一审法院认为：由于涉案商铺未依法办理规划报建手续，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，术兆公司与许燕雪签订的《租赁合同书》无效。术兆公司作为出租方未提供合法租赁物给许燕雪使用，许燕雪作为承租方对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，故双方对合同无效均有过错，一审法院酌情判定双方过错比例各占50%。虽然合同无效，但许燕雪已实际占用商铺至2016年5月8日才交还，故按公平合理原则，术兆公司要求许燕雪支付一定的占有使用费的意见理据充分。关于占有使用费计算标准，合同约定术兆公司给予许燕雪自交付商铺之次日起92天的装修免租期，系双方当时的真实意思表示，且许燕雪已装修属实，故计算占有使用费时上述装修免租期的约定仍应参照适用，即2015年3月22日至6月21日期间免占有使用费。另外，由于双方在合同履行过程中已达成一致因漏水维修问题术兆公司免除许燕雪2015年6月16日至2015年8月24日的租金，此系双方当时的真实意思表示，故计算占有使用费时上述约定仍应参照适用，即2015年6月16日至2015年8月24日免占有使用费。许燕雪应付术兆公司的占有使用费应从2015年8月25日起计算至术兆公司主张的2016年4月20日止。关于计费标准，涉案商铺渗水、维修属实，客观上对许燕雪经营会造成一定影响，但许燕雪是有开业经营的，综合双方陈述的关于协商、维修、停业等情况，考虑双方对合同无效均有过错，一审法院按公平合理原则酌情判令许燕雪按《租赁合同书》约定每月租金2320元的50%即1160元，向术兆公司支付2015年8月25日至2016年4月20日的占有使用费共9122元（1160÷31×6+1160×7+1160÷30×20）。对于术兆公司主张的超出部分的占有使用费，不予支持。备案的《租赁合同书》同样无效，且双方实际履行的是无备案的合同，至于许燕雪的损失其已另案诉讼解决，故许燕雪认为无需支付占有使用费的抗辩无法律依据，不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，于2016年7月14日作出判决：一、在判决生效之日起五日内，许燕雪向广州市术兆物业管理有限公司支付2015年8月25日至2016年4月20日的占有使用费9122元。二、驳回广州市术兆物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1063元，由广州市术兆物业管理有限公司负担1013元，许燕雪负担50元。本院二审认定事实：许燕雪、术兆公司对于原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院针对术兆公司的上诉请求进行审理。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”本案商铺所涉建筑物位于市区，即使属于城中村的范围，但原审法院仍可适用上述司法解释予以审理。至于原审法院是否接纳术兆公司的反诉请求和本案合并审理与本案应适用何种法律无关，二者所要解决的问题不同，原审法院分案处理，没有证据显示对术兆公司行使诉讼权利造成影响。术兆公司认为如认定合同无效违背有关规定的主张，其未能提供具体的依据，对此本院不予采信。关于商铺占用费的问题。原审法院考虑到涉案商铺存在渗水及维修的情况，对许燕雪的使用造成一定影响而判决按原约定租金标准的一半支付占有费可行，本院予以认可。至于术兆公司主张许燕雪应支付滞纳金，其在一审期间已经撤回该项诉请，现二审再次提出该诉请不符合有关的诉讼程序，本院不予审查。上诉人术兆公司的上诉请求，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费645元，由上诉人广州市术兆物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  曹佑平审判员  闫 娜二〇一六年十一月十五日书记员  徐毅敏