浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍越民初字第91号
原告杜某甲。
委托代理人（特别授权代理）周水夫、王永刚，浙江越泽律师事务所律师。
被告杜某乙。
委托代理人（特别授权代理）杜志超。
委托代理人（特别授权代理）杜志成。
第三人杜某丙。
委托代理人（特别授权代理）杜玲玲。
原告杜某甲与被告杜某乙分家析产纠纷一案，本院于2012年12月26日立案受理，依法由审判员戴伟章适用简易程序独任审判。经原告杜某甲申请，本院依法追加杜某丙为本案第三人，并于2013年1月23日、2014年2月21日公开开庭进行了审理，原告杜某甲及其委托代理人周水夫，被告杜某乙的委托代理人杜志超均到庭参加诉讼，被告杜某乙的委托代理人杜志成，第三人杜某丙的委托代理人杜玲玲参加了2013年1月23日的庭审。本案鉴定时间自2013年4月10日至2014年2月10日止，本案庭外和解时间为8个月。本案现已审理终结。
原告杜某甲诉称：原、被告及第三人系同胞兄弟关系。1987年，原、被告兄弟三人的父亲杜德谦（杜六皆）过世，之后坐落于绍兴市兴文桥直街10号祖传房屋的所有权人更名为原、被告兄弟三人，该房屋自1983年开始由被告对外出租，租金由被告统一代收，但被告从未分给原告租金；原告多次催讨也遭拒绝。另外。绍兴市越城区人民法院（2005）越民一初字第1149号民事判决书，原告享有位于绍兴市花园新村南区18幢204室房屋34%的所有权，被告和第三人各享有33%的所有权，后三方协商一致同意将该房屋出售，并付诸过行动，其中被告和第三人均委托被告儿子杜志成负责办理转让手续，后杜志成的儿子杜潇坤强行霸占花园新村房屋，致使矛盾升级。现考虑到三方年事已高，故原告起诉要求依法分割坐落于绍兴市绍兴市兴文桥直街10号房屋（地号：中四0371—25，建筑面积41.03平方米）和坐落于绍兴市花园新村南区18幢204室房屋（地号：中二2318—18，建筑面积52.23平方米）；判令被告交付原告绍兴市兴文桥直街10号房屋从1983年开始至今的租金（暂定10万元）；诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，经本院释明，原告明确其诉讼请求为：要求对上述两处房产通过拍卖、变卖、折价等方式取得价款予以分割；要求被告支付绍兴市兴文桥直街10号房屋从1983年开始至今的租金（暂定10万元）。
被告杜某乙辩称：绍兴市花园新村南区18幢204室房屋已在2005年通过法院分割完毕，且三方协议过，是不能出卖的，如果原告坚持分割，被告也只同意实物分割；绍兴市兴文桥直街10号房屋是属于祖产，该房屋也是其努力下向案外人通过诉讼要回来的，故要求三人共有，不同意出卖。
第三人杜某丙辩称：绍兴市花园新村南区18幢204室房屋曾在2005年经协商不能出卖；绍兴市兴文桥直街10号房屋是共同共有财产，亦属于文物保护房产，且被告对房屋作出的贡献较大，故要求保持共有关系。
原告为证明自己的主张成立，向本院提供以下证据：
1、本院（2005）越民一初字第1149号民事判决书1份、绍兴市花园新村南区18幢204室房屋三证各1份，要求证明绍兴市花园新村南区18幢204室房屋系原、被告及第三人按份共有的事实。经质证，被告及第三人对证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以确认。
2、绍兴市兴文桥直街10号房屋房产证复印件2份，要求证明该房屋系原、被告及第三人共同共有的事实。经质证，被告及第三人对证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以确认。
3、挂牌信息1份，要求证明原、被告及第三人一致同意将诉争房屋的绍兴市花园新村南区18幢204室房屋予以出卖，对原有约定进行了变更的事实。经质证，被告及第三人对证据的真实性无异议，但认为当时三方是同意将该房屋出卖，但现在其不同意出卖。本院对该证据的真实性予以确认。
4、绍兴市城市规划管理处函复印件1份、执行费票据复印件1份、居委会证明1份、证人证言2份，要求证明位于绍兴市兴文桥直街10号房屋一直由被告在使用、对外出租及收取租金的事实。经质证，被告及第三人对绍兴市城市规划管理处函和执行费票据的真实性无异议，但认为被告出资对该房屋进行了维修；对居委会证明和证人证言有异议。本院对绍兴市城市规划管理处函、执行费票据和居委会证明的真实性予以确认；因证人未到庭作证，故对证人证言的证明效力不予确认。
被告及第三人未向本院提交证据。
经原告申请，本院依法委托江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司诸暨分公司和绍兴市平正房地产评估事务所分别对绍兴市越城区花园新村南区18幢204室住宅房地产和绍兴市兴文桥直街10号房地产进行了评估，评估结论为绍兴市越城区花园新村南区18幢204室住宅房地产的市场价值评估为620400元、绍兴市兴文桥直街10号房地产市场价值评估为679129元。经质证，原告认为绍兴市兴文桥直街10号房屋的评估价格过高；被告对上述评估结论无异议。本院对该证据的证明效力予以确认。
综合上述予以确认的证据及原、被告双方在庭审中的陈述，可以认定以下事实：原、被告父亲杜德谦（杜六皆）有三子一女，分别为长子杜某乙、长女杜世芳、三子杜某丙、四子杜某甲。绍兴市花园新村南区18幢204室房屋系杜世芳所有。杜世芳父母均先于杜世芳去世，杜世芳终身未婚，也没有子女。2001年12月26日杜世芳去世，生前无遗嘱。2002年5月23日原、被告及第三人签订《关于胞姐（妹）杜世芳遗产处理的决定》，约定该房屋不能出卖，由原告无偿居住，原告不在时由杜某丙负责管理。2003年3月26日绍兴市公证处公证该房屋由原、被告及第三人共同继承。2005年4月，原告向本院起诉要求继承该房屋70%的份额并折成相应房款，本院经审理，于2005年6月6日判决该房屋由原、被告及第三人按份共有，其中原告继承得34%，被告和第三人各继承得33%。后三方曾协商将该房屋出卖转让，但因故未卖成，此后，该房屋自2011年开始由被告杜某乙的孙子居住使用至今；位于绍兴市兴文桥直街10号房屋系原、被告及第三人共同共有，并于1991年办理了房产登记手续，1997年开始该房屋由被告杜某乙修缮后用于出租，现每月收取的租金为1000元。经原告申请，本院分别委托江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司诸暨分公司和绍兴市平正房地产评估事务所对绍兴市越城区花园新村南区18幢204室住宅房地产和绍兴市兴文桥直街10号房地产进行了评估，评估结论为绍兴市越城区花园新村南区18幢204室住宅房地产的市场价值评估为620400元、绍兴市兴文桥直街10号房地产市场价值评估为679129元；在本案审理过程中，原告自愿同意绍兴市兴文桥直街10号房屋可按总价值400000元的标准进行分割。
本院认为，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
本案中，虽经法院生效判决确认对绍兴市花园新村南区18幢204室房屋按份共有，且原、被告及第三人曾协商约定该房屋不得出卖，但原、被告及第三人在本案审理过程中均同意由原告出面转让，且该房屋无法由原、被告及第三人共同使用，故原告作为按份共有人请求对该房屋进行分割，既有利于生产、生活，也符合相关法律规定，法院依法予以准许。关于房屋分割的具体方式，原告请求将房屋进行拍卖、变卖，并就拍卖、变卖价款分割的意见因不具有可操作性，不予采信。考虑到本案原、被告及第三人年岁已高，原告和第三人均长期居住于杭州，且被告的孙子对房屋进行了装修并长期居住于该房屋等实际案情，本院确定该房屋可折价归被告杜某乙所有，由被告杜某乙根据生效判决确定原告应得份额，并按评估价格620400元，支付给原告房屋折价款210936元，支付给第三人房屋折价款204732元。关于绍兴市兴文桥直街10号房屋，属原、被告及第三人共同共有，根据法律规定，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割，现原、被告和第三人均已成家立业，独立生活，应视为其共有的基础已丧失，故被告和第三人不同意分割的主张，本院不予采信。根据物权法的规定，共同共有人之间确需析产明确份额的，应以等分为原则，但考虑到被告对该共同共有房屋尽到了修缮、管理义务，故本院酌情确定被告得40%，原告和第三人各得30%，由于本案被告和第三人不同意分割该房屋，在本案审理过程中，原告同意该房屋不按评估价格679129元进行析产分割，而按400000元的价值进行析产分割，系原告对其利益的放弃，不违反相关法律规定，本院予以确认，故该房屋原告应得的30%份额，可由被告及第三人平均得15%，并由被告及第三人按400000元的价格各支付给原告房屋折价款60000元。同时，由于该房屋出租收益也属原、被告及第三人的共有财产，也应按照上述确定的份额予以处理，但因原告提交的证据不能证明被告自1983年开始出租该房屋并收取租金，也不能证明被告实际已经收取租金的具体金额，考虑到被告自认其自1997年开始出租该房屋和近期收取的租金为每月1000元，并结合被告一直对该房屋尽到修缮、管理义务以及部分租金用于祭祀等开支等因素，故本院酌情确定被告应支付给原告该房屋至2012年12月26日止的租金收益10000元；被告认为原告主张分割租金的请求超过法定诉讼时效的主张，因该租金系原、被告及第三人的共有物权，不适用《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的规定。第三人杜某丙经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加2014年2月21日的庭审，视为其放弃抗辩权利，本院依法可作缺席判决。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第九十九条、第一百条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、座落于绍兴市花园新村南区18幢204室房屋（地号：中二2318-18，建筑面积为52.23平方米）所有权归被告杜某乙所有，被告杜某乙应支付给原告杜某甲房屋折价款210936元，支付给第三人杜某丙房屋折价款204732元。上述款项于本判决生效后三十日内付清。
二、座落于绍兴市兴文桥直街10号房屋（地号：中四0371-25，建筑面积为41.03平方米）由被告杜某乙、第三人杜某丙按份共有，其中被告杜某乙的份额为55%、第三人杜某丙的份额为45%，被告杜某乙支付给原告杜某甲房屋折价款60000元，第三人杜某丙应支付给原告杜某甲房屋折价款60000元。上述款项于本判决生效后三十日内付清。
三、被告杜某乙应支付给原告杜某甲关于绍兴市兴文桥直街10号房屋租金10000元，款于本判决生效后三十日内付清。
四、驳回原告杜某甲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取6900元，由原告杜某甲负担2300元，被告杜某乙负担2300元，第三人杜某丙负担2300元；鉴定费2300元（已由原告杜某甲支付），由原告杜某甲负担767元，被告杜某乙负担766.5元，第三人杜某丙负担766.5元，于本判决生效后三十日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 戴伟章
二〇一四年九月八日
书记员 王 平