广西壮族自治区临桂县人民法院 民 事 判 决 书 （2013）临民初字第1235号 原告肖X。 委托代理人刘X、肖XX（实习），广西XX律师事务所律师。 被告桂林XX发展有限公司。 法定代表人蒋XX，该公司总经理。 委托代理人彭X，该公司法律顾问。 委托代理人韦X，该公司职员。 原告肖X与被告桂林XX发展有限公司（以下简称XX公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年10月28日受理后，依法组成由审判员韩艳担任审判长，人民陪审员侯有喜、赵生付参加的合议庭，于2013年12月16日公开开庭审理了本案。书记员郑远来担任记录。原告肖X的委托代理人刘X、肖XX、被告XX公司的委托代理人彭X、韦X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖X诉称，原告于2011年8月4日购买被告所开发的X小区X期XX栋X单元XXX号房，购房金额为234382元。双方约定被告应于2012年12月30日前交付原告所购房屋，但被告却于2013年7月21日通知交房，原告在验收房屋发现室内未完工，小区道路未通，至7月21日止，逾期203天，违约事实十分明显，给原告业主带来了金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合同约定的，应当承担违约责任。由于被告拒绝向原告支付违约金，故原告诉至法院，请求：1、判令被告因逾期交房承担违约金9515元（暂时计算至2013年7月21日，后续逾期交房违约金计算至符合交房条件止）；2、本案诉讼费由被告承担。 原告肖X对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、商品房买卖合同，证明原、被告买卖房屋的事实；2、购房发票，证明原告已付房款；3、交房通知，证明被告在2013年7月12日通知交房，构成违约；4、相片复印件，证明2013年7月21日小区道路未通，还不具备交房条件；5、商品房销售管理办法。 被告XX公司辩称，原告诉请的违约金金额没有事实依据，违约金过高。被告已经在2013年7月15日将符合约定的房屋通知交付给了原告。原告对被告提出的违约天数是不成立的，被告延期交房具有合同约定的延期理由。被告对存在违约没有异议，但是没有原告诉请的那么多天。 被告XX公司为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、建筑工程施工许可证，证明工程于2010年12月施工；2、预售许可证，证明本案房屋取得了预售批准，具备合法销售资格；3、商品房买卖合同，证明双方对交房条件、时间的约定及据实延期的约定①政府行为停工②气象部门记录降雨达中雨以上及5摄氏度以下低温③合同有约定房屋经监理公司验收合格即可交付；4、桂林晚报交房通知，证明已公告通知业主于2013年7月15日交房；5、建设工程质量竣工验收意见书，证明交付的房屋已经过建设、施工、设计、勘验、监理五方验收，符合合同约定的交付条件；6、桂林市人民政府及临桂县人民政府关于中、高考期间加强噪音管理的通告，证明2011年及2012年期间中、高考停工时间累积32天；7、临桂县气象局气象证明，证明2010年12月11日至2012年12月31日期间中雨以上天气82天，连续二天5度以下低温天气30天；8、应赔违约金一览表，证明应赔偿违约金的数额；9、房屋质保书，房屋使用说明书，证明按合同要求具备交房条件；10、房屋验收交接单，证明19#楼业主已在交付时间收房；11、收据，证明19#楼业主收房领取了违约金。 本案2013年12月16日公开开庭后，根据本案案情的需要，本院依职权向大连泛华工程建设监理有限公司调取了桂林XX发展有限公司开发的“X小区X期XX#楼”自2011年7月1日至2012年12月31日的停工日期、原因汇总表、监理日志，表明此段时间该楼盘具体的停工日期及停工原因。 经过开庭质证，原告对被告提供的证据1、2、3、4均无异议；证据5关联性有异议，因为合同上没有约定监理单位，真实性无法确定；证据6真实性没有异议，证明内容有异议，合同中没有约定中、高考期间停工，和本案无关；证据7真实性有异议，我们不知道真假，合同约定中雨以上要达到3天时间才算；证据8不认可，对被告的计算方式不认可；证据9名称和证明内容不符，真实性没有异议，但不能证明具备交房条件；证据10、11与本案无关，本案的业主是没有收房的；原告对本院调取的“X小区X期XX#楼”自2011年7月1日至2012年12月31日的停工日期、原因汇总表、监理日志真实性没有异议，但是与本案所涉合同没有关系，因为原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定：气象部门记录日降雨量达到中雨以上，连续两天或三天以上或5摄氏度以下低温天气。 被告对原告提供的证据1、2、3没有异议；证据4认为与本案没有关联性；证据5认为是法律条X，所以不质证；被告对本院调取的“X小区X期XX#楼”自2011年7月1日至2012年12月31日的停工日期、原因汇总表、监理日志没有异议。 本院结合原、被告双方举证和质证，认证如下：对原、被告双方确认的书证以及本院调取的材料予以确认采信；对双方提出异议的书证，因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案的证据，本院确认以下法律事实：2011年8月4日，原告肖X（为买受人）与被告XX公司（为出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告肖X购买被告XX公司出售的位于临桂县交警队西北侧X小区X期XX幢X单元X层XX号房，该房建筑面积74.12平方米（其中套内建筑面积62.07平方米），按套内建筑面积计算每平方米3776.09元，总房价款为234382元。合同的第八条关于交付期限的约定，“出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、2、3、4略；5、该商品房经监理单位验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、国家或本地区发生疫情，造成劳动力不足，影响工期的；3、政府行为停工，气象部门记录日降雨量达到中雨以上，连续两天或三天以上或5℃以下低温天气。4、交房时如买受人未付清应付房款，出卖人有权顺延交房日期，出卖人不承担违约责任。5、法定节假日，双休日除外。”合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金”。合同第十一条关于交接“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面或报纸广告通知买受人交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明X件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅时，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明X件或出示证明X件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。上述合同签订后，原告先后向被告XX公司支付了全部的购房款234382元。2013年7月12日，被告在《桂林晚报》上刊登了交房通知，内容为“X小区X期XX#楼定于2013年7月15日开始办理交房手续，请各位业主携带购房相关凭证及需缴纳的相关费用到X小区小区物业管理处办理交接手续”。由于原告认为被告交付的房屋未经验收合格，原告未与被告办理交接房手续。2013年10月28日，原告诉至本院，请求：1、判令被告因逾期交房承担违约金9515元（暂时计算至2013年7月21日，后续逾期交房违约金计算至符合交房条件止）；2、本案诉讼费由被告承担。本案庭审中查明，原告与被告至今未办理交接房手续。 同时查明，被告开发的X小区X期XX#楼已于2013年7月11日经五方（即建设、施工、监理、设计、勘察单位）联合验收，结论为合格。原告对被告是2013年7月15日登报交房没有异议。本案诉讼中，本院向监理单位大连泛华工程建设监理有限公司调取了被告开发的X小区X期XX#楼从2011年7月1日至2012年12月31日X小区X期工程项目19#楼停工日期、原因汇总表、监理日志，并结合临桂县气象局出具的气象证明，最终确定被告方从2011年8月4日至2012年12月30日期间，因为中雨以上降雨实际停工的天数为55天，因为连续两天气温低于5摄氏度低温天气停工的实际天数为12天，总计停工天数为67天。 本院认为，原告肖X与被告XX公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且符合法律规定，是合法有效合同，应受法律保护，对原、被告双方均具有约束力，双方应根据合同的约定履行各自义务。原告在合同签订后，已按合同约定向被告履行了支付房款的义务，被告亦应按照合同的约定按时交付符合约定的房屋给原告。在原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条中对交房的期限及条件、以及延期的条件作了明确约定，即出卖人应在2012年12月30日前将经监理单位验收合格的商品房交付买受人使用，但是如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、国家或本地区发生疫情，造成劳动力不足，影响工期的；3、政府行为停工，气象部门记录日降雨量达到中雨以上，连续两天或三天以上或5℃以下低温天气。4、交房时如买受人未付清应付房款，出卖人有权顺延交房日期，出卖人不承担违约责任。5、法定节假日，双休日除外。本案中，被告对逾期交房的事实予以认可，但是原、被告就逾期的天数的计算存有分歧，即原、被告对合同中第八条关于延期的约定的第3条理解存有分歧。原告认为中雨以上要达到连续3天以上时间才可以算停工的原因，中、高考期间停工和本案无关；被告认为中、高考的时间、中雨以上、连续两天气温低于5摄氏度都是可以扣除的延期天数，且双方对该条理解无法达成一致。本院认为，根据《合同法》第四十一条“格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，由于双方在合同中对延期约定的理解有多种解释，以致造成理解分歧，且按照通常理解也无法确定其本意。因此，根据公平原则和本案的具体情况，本院认为被告具体的停工日期及停工原因应以监理公司大连泛华工程建设监理有限公司所作的记录并结合临桂县气象局的气象证明综合来确定。从本院向X小区X期XX#楼的监理公司大连泛华工程建设监理有限公司所调取的2011年7月1日至2012年12月31日的停工日期、原因汇总表（以便于核实具体的停工天数及原因）、监理日志以及临桂县气象局的证明来看，被告从2011年8月4日至2013年12月30日期间，因中雨以上、5摄氏度以下等原因停工的实际天数为67天，而合同约定的交房时间为2012年12月30日前，被告实际是在2013年7月15日才按合同约定通知原告交接房屋，故被告逾期交房的天数为197天，扣除按合同约定可以延期的67天，被告实际逾期交房130天。原、被告对此计算出的逾期交房天数与本院审核的不符，以本院审核为准。至于被告辩称的中、高考期间的天数也应计算在延期的天数里的理由，则与监理单位的记录不符，对被告的此项抗辩，本院不予采纳。综上，根据被告延期天数及合同约定，被告应当向原告支付的逾期违约金为6093.93元（即按234382元×130天×0.2‰计算）。至于原告诉请过高的逾期交房违约金部分（包括其主张的后续逾期交房违约金计算至符合交房条件止），与本院审核的不符，本院不予支持。而原告诉称被告交付的房屋未经消防验收，未经一房一验，不符合交房条件，因此而拒收房屋，由于原告未提供相应的证据证明被告交付的房屋不符合交房条件，且原、被告双方在《商品房买卖合同》中未对此进行约定，而从本院查明可知，被告交付的房屋已经五方（即建设、施工、监理、设计、勘察单位）验收合格，已符合合同约定的交房条件，因此，对原告的此项诉称，缺乏事实依据，本院不予采纳。至于原告主张的因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交房的，房地产开发企业应当及时告知买受人的诉讼理由，由于该主张并非是原、被告双方在合同中的约定，且仅是建设行政部门为规范行业所作出的X件、通知，不属于法律及行政法规，不能对抗双方在合同中对此的约定，故本院对原告此项主张，不予采信。同时，原告诉称被告是2013年7月21日通知交房的，逾期交房203天，则与本院查明的事实不符，且原、被告双方在《商品房买卖合同》中第十一条关于交接的约定是“出卖人应当书面或报纸广告通知买受人办理交付手续”，本案中，原、被告均认可被告是2013年7月15日登报通知原告交接房屋的，故被告延期交房的违约期限应从2012年12月31日计算至2013年7月15日止，因此，对于原告的此项诉称，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 被告桂林XX发展有限公司支付逾期交房违约金6093.93元给原告肖X； 驳回原告肖X的其他诉讼请求。 案件受理费50元（原告已预付本院），由原告肖X负担18元，被告桂林XX发展有限公司负担32元。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××XX，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  韩 艳 人民陪审员  侯有喜 人民陪审员  赵生付 二〇一四年二月二十日 书 记 员  郑远来 第10页共11页