江苏省海门市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）门工民初字第00213号
原告顾洪才。
委托代理人宋一鸣，江苏海萌律师事务所律师。
委托代理人高健美，海门市江滨法律服务所法律工作者。
被告海门绣品园房地产有限公司，住所地海门市三星镇召良村。
法定代表人徐庆祝（2014年9月起变更为徐大庆），董事长。
委托代理人施桦，江苏东洲律师事务所律师。
委托代理人沈燕，江苏东洲律师事务所律师。
被告南通万联物业管理有限公司，住所地海门市三星镇富民都市产业园36号。
法定代表人徐大庆，总经理。
委托代理人张顺法，系公司法律顾问。
原告顾洪才与被告海门绣品园房地产有限公司（以下简称绣品园公司）、南通万联物业管理有限公司（以下简称万联公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月10日立案受理后，依法组成合议庭于同年10月10日、11月21日公开开庭进行了审理。原告顾洪才的委托代理人高健美、宋一鸣分别到庭参加第一、第二次庭审，被告绣品园公司的委托代理人沈燕到庭参加了诉讼，被告万联公司的委托代理人张顺法到庭参加第二次庭审。被告万联公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加第一次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告顾洪才诉称，其分别于2009年9月15日、2009年10月13日与被告绣品园公司签订《商品房买卖合同》，购买了三星镇都市产业园第85幢、86幢房屋。被告绣品园公司承诺对原告购买的房屋实行售后返租，年租金按照购房款的10%计算。2009年10月13日，被告绣品园公司委托被告万联公司与原告签订《租赁合同》，将第85幢、86幢房屋返租给被告。现租赁期限已届满，但两被告尚未支付第二年下半年及第三年的租金。故要求被告绣品园公司、万联公司共同支付原告租金398787元，并支付欠款利息（自2012年6月30日起至实际判决生效之日止，以398787元为基数，按银行同期贷款利率计算）。
被告绣品园公司辩称，原告向其购房是事实，但是购房的法律义务已经履行完毕；是被告万联公司与原告签订的租赁合同，与绣品园公司无关；被告绣品园公司仅是介绍原告与被告万联物业订立租赁合同，不存在委托的事实。要求驳回原告顾洪才对被告绣品园公司的诉讼请求。
被告万联公司辩称，虽然原告与其订立租赁合同，但原告并没有将合同约定的房屋交付给被告万联公司，故双方订立的租赁合同并未实际履行。要求驳回原告顾洪才对被告万联公司的诉讼请求。
经审理查明，2009年9月14日，被告绣品园公司向原告顾洪才出具承诺书一份，内容为：“关于顾洪才向本公司购买85#房要求返祖，本公司承诺返祖叁年，租赁时间自2010年3月01起算。年租金按购房款的10%计算，具体待租赁协议签订为准，租赁协议待顾洪才房款交清后签订。（若签订租赁协议时他人也返祖伍年的，则同样也订伍年的返祖）”。次日，原告顾洪才、原告之妻陆惠（买受人）与被告绣品园公司（出卖人）签订了商品房买卖合同，约定：买受人购买的商品房为第85幢1单元101号房，总金额为人民币1358587.40元，2009年9月14日交房款735858元，余款622729元于2009年10月15日前付清。同年10月13日，原告顾洪才、原告之妻陆惠（买受人）又与被告绣品园公司（出卖人）签订了商品房买卖合同，约定：买受人购买的商品房为86幢1单元101号房，总金额为人民币130万元，一次性付款。同日，原告顾洪才（出租方）与被告万联公司（承租方）分别就前述两套房屋签订了两份租赁合同，约定由原告将上述85幢、86幢房屋返租给被告万联公司；租赁期限均为3年，自2010年3月1日起至2013年3月1日止；两套房屋年租金均按每套房屋购房总价的10%计算，即85幢房屋的年租金为135858元，86幢房屋的年租金为13万元；租金支付方式：第一年租金在双方签订返租合同后于购房总房款中一次性抵扣，以后每年的租金，每半年支付一次，分别于当年的6月30日前和12月31日前一周内支付。
另查明，原告于2011年1月10日登记为85幢、86幢房屋的房屋所有权人。2011年7月7日，被告绣品园公司向原告之妻陆惠支付房租人民币125779.40元。2013年3月25日，原告和被告绣品园公司共同对85幢、86幢房屋进行了验房确认后，被告绣品园公司向原告交付了房屋钥匙。
上述事实，由原告提供的房产证、商品房买卖合同、租赁合同、绣品园公司承诺书、结婚证，被告绣品园公司提供的房屋验收表、钥匙签收表，被告万联公司提供的装饰装修管理协议书、物业管理公约，本院调取的公司账户信息、银行明细及当事人的庭审陈述等证据在卷佐证。
本院认为，原告顾洪才与被告绣品园公司之间存在房屋租赁合同关系，而原告顾洪才与被告万联公司之间订立的租赁合同并未实际履行。理由：1、被告绣品园公司在与原告订立房屋买卖合同的前一日出具给原告顾洪才的承诺书中明确了其出售给原告的房屋将返租三年，并明确了房屋租金的计算方式。承诺书中的“返祖”应系笔误，实为“返租”；2、被告绣品园公司在其后将两幢房屋第一年的租金以原告少交购房款的方式抵扣给了原告，第二年又支付了近半年的房租，表明双方尽管没有订立书面的房屋租赁合同，但被告绣品园公司已开始按承诺履行租赁合同义务；3、2013年3月25日，双方办理85幢、86幢房屋钥匙交接手续，表明房屋租赁期限届满，双方终止房屋租赁合同；4、被告万联公司虽然与原告订立了房屋租赁合同，但被告万联公司否认实际占有了承租的房屋，原告也未向法庭提供证据证明双方办理了租赁房屋的交接手续，也没有证据证明被告万联公司向原告支付过房屋租金。故本院认定双方订立的房屋租赁合同并未实际履行。
关于房屋租金，本院认为，至2013年3月25日被告绣品园公司向原告交付房屋钥匙时，房屋租赁期限已满3年，被告绣品园公司应付租金为（135858元＋130000元）＊3年=797574元，已付租金135858元＋130000元＋125779.40=391637.40元，未付租金797574元-391637.40元=405936.60元。
综上，本院认为，房屋租赁合同是出租人将房屋交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。本案被告绣品园公司拖欠原告顾洪才房屋租金405936.60元的事实存在，原告有权要求被告绣品园公司在合理期限内给付拖欠的房屋租金。原告主张的房屋租金数额不高于被告绣品园公司实际拖欠的数额，故原告要求被告绣品园公司给付房屋租金人民币398787元的诉讼请求，本院予以支持。没有证据证明双方在口头合同中约定了租金的给付期限，也没有证据证明原告在合同终止后向被告绣品园公司主张过租金，故原告起诉之日视为其首次向债务人主张之日，被告绣品园公司的违约责任应当从原告起诉之日起开始承担。故原告关于要求被告绣品园公司支付逾期付款利息的部分诉讼请求，本院予以支持。被告万联公司的抗辩理由成立。原告的其他诉讼请求因无法律或事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告海门绣品园房地产有限公司支付原告顾洪才房屋租金人民币398787元。
二、被告海门绣品园房地产有限公司支付原告顾洪才逾期付款利息（以人民币398787元为基数，自2014年3月10日起至本判决确定的履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。
上述一、二项于本判决生效之日起十日内履行完毕。
三、驳回原告顾洪才的其他诉讼请求。
如果被告海门绣品园房地产有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币7282元，由被告海门绣品园房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费7282元（户名：南通市财政局；开户行：中国银行南通市西被闸支行；账号：47×××82）。
审 判 长 施俊峰
代理审判员 桑林龙
代理审判员 朱爱华
二〇一四年十二月八日
书 记 员 唐子然