广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂05民终725号
上诉人（原审被告）：北海金癸房地产有限责任公司，住所地北海市北海大道南、北京路东金癸星园市场第二层。
法定代表人：黄鑫强，总经理。
委托诉讼代理人：胥军芳，京园律师事务所北海分所律师。
委托诉讼代理人：刘振华，京园律师事务所北海分所实习人员。
被上诉人（原审原告）：李军，男，1965年8月14日出生，汉族，住所地北海市。
委托诉讼代理人：邓明武，广西珠浦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：莫逢健，广西珠浦律师事务所律师。
上诉人北海金癸房地产有限责任公司（以下简称金癸公司）因与被上诉人李军商品房销售合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2016）桂0503民初41号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年10月25日公开开庭进行了审理。上诉人金癸公司的委托诉讼代理人胥军芳和被上诉人李军的委托诉讼代理人邓明武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金癸公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人在一审答辩时抗辩被上诉人要求上诉人承担2013年10月1日至2013年12月31日逾期交房违约金已过诉讼时效应不予支持，但一审法院没有依法对诉讼时效作出审查错误。本案合同约定交房时间为2013年9月30日，涉案房屋于2014年1月1日交付被上诉人占有使用，而被上诉人于2016年1月11日才向法院起诉主张2013年10月1日至2013年12月31日期间的逾期交房违约金，已超过二年的诉讼时效，应不予支持。二、一审判决认定“金癸公司抗辩称李军已于2014年1月1日领取涉案房屋钥匙并办理房屋交接手续，金癸公司逾期交房的时间应计至2014年1月1日止。李军收房时，涉案房屋虽经过施工、勘察、设计、监理及建设单位五方验收，但不符合合同约定的交房条件，不能以该时间作为计算金癸公司逾期交房的截止时间。”事实错误。理由：1.双方在履行《商品房买卖合同》过程中已同意将约定的交房条件变更为五方验收合格即可交房，该变更是被上诉人对其自己权利的自由处分，意思表示真实。上诉人于2013年12月27日组织建设、勘察、设计、施工和监理单位对涉案房屋进行竣工验收，五方均于当日在《建设工程质量竣工验收意见书》上盖章认可涉案房屋验收合格，符合法定的交付条件，被上诉人当时亦对房屋的交付没有异议，应视为变更合同中关于房屋交付条件的约定。2.涉案房屋已于2014年1月1日交付被上诉人使用，有被上诉人签字的房屋交接单及钥匙领用登记表为证，被上诉人实际接收了上诉人交付的房屋并实际占有和使用了房屋。被上诉人明知商品房不具备合同约定交付条件仍然接收房屋，是其对自己权利的自由处分，应视为双方变更了合同中关于房屋交付条件的约定。三、一审判决作出上诉人逾期办理商品房权属证书的事实认定错误。合同约定上诉人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案，交付使用应当指实际交付使用，被上诉人于2014年2月19日实际收房，2014年11月18日上诉人已将涉案房产权属初始登记所需提供的资料报北海市房地产交易中心备案。上诉人已在约定期限内履行相关义务，不应当承担逾期办证违约金。被上诉人李军辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
李军向一审法院起诉请求：判令金癸公司支付给李军逾期交房违约金16986.9元（2013年10月1日至2013年12月31日的违约金按每日万分之一计算，2014年1月1日至2014年6月20日的违约金应以李军已付购房款按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算）及逾期办证违约金1856.8元。
一审法院认定事实：2013年4月11日李军与金癸公司协商签订了《商品房买卖合同》，约定李军购买金癸公司开发的位于北海市××路以西××路以北的金癸领海郡5幢1单元1704号房，建筑面积88.63平方米，房屋总价款371360元，李军应于合同签订当日支付首付款112360元，余款259000元办理银行按揭贷款。金癸公司应于2013年9月30日前将“经综合验收合格，以《竣工验收备案表》中参与竣工验收的相关各方面都签字盖章之日为准”的房屋交付李军；若金癸公司逾期交房不超过60日或超过60日李军要求继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，金癸公司按日向李军支付已交付房屋价款万分之一的违约金；金癸公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由金癸公司提供的资料报产权登记机关备案，如因金癸公司的责任，李军不能在规定期限内取得房地产权属证书的，李军不退房，金癸公司应按已付房价款的0.5%向李军支付违约金。
合同签订后，李军向金癸公司缴纳了全部购房款，但金癸公司未按合同约定按期交付房屋。2013年9月3日，金癸公司向北海金癸房地产公司领海郡一期客户作出《承诺书》，保证于2013年12月31日前交房，准确交房日期以《北海日报》公告为准；若不能按时完成上述承诺，2014年1月1日以后的交房违约金，由原《商品房买卖合同》中约定的每日万分之一，变为每日万分之四执行；本承诺可以作为《商品房买卖合同》的附件等。2013年12月27日，金癸公司自行组织施工、勘察、设计、监理及建设单位对涉案工程进行五方验收，并于次日以《公告》形式通知李军自2013年12月31日起办理交房手续。2014年1月1日，李军领取涉案房屋钥匙并接收房屋。2014年6月20日，金癸公司取得《竣工验收备案表》。同年11月18日，金癸公司将办理涉案房屋权属登记所需资料报北海市房地产交易中心备案。同年12月9日，涉案房屋所有权登记至李军名下。
一审法院归纳案件的争议焦点为：
一、金癸公司逾期交房的时间应计至何时止；逾期交房违约金如何计算。
该院认为，李军与金癸公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。金癸公司对其未能按照合同约定的时间将房屋交付给李军的违约行为并无异议，该院予以确认。金癸公司抗辩称李军已于2014年1月1日领取涉案房屋钥匙并办理房屋交接手续，金癸公司逾期交房的时间应计至2014年1月1日止。该院认为，李军收房时，涉案房屋虽已经过施工、勘察、设计、监理及建设单位五方验收，但不符合合同约定的交房条件，不能以该时间作为计算金癸公司逾期交房的截止时间。涉案房屋于2014年6月20日取得竣工验收备案表，符合合同约定的交付条件，因此金癸公司逾期交房的时间应自2013年10月1日起计至2014年6月20日止，金癸公司的抗辩意见不成立，该院不予采纳。
由于金癸公司逾期交房，应向李军支付逾期交房违约金。按照合同约定，自2013年10月1日起至2013年12月31日止的违约金按已付购房款每日万分之一计算为：371360元×0.01%×92天=3416.5元。关于2014年1月1日至2014年6月20日的违约金，李军主张按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算为371360元×6%÷365天×171天×130%=13570.4元，因此李军请求金癸公司支付逾期交房违约金共计16986.9元，有事实根据和法律依据，该院予以支持。
二、李军请求金癸公司支付逾期办理商品房权属证书的违约金有无事实根据和法律依据。
该院认为，根据合同约定，金癸公司应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由金癸公司提供的资料报产权登记机关备案，否则应按已付房价款的0.5%支付逾期办证违约金。本案中合同约定的交房时间为2013年9月30日，但金癸公司至2014年11月18日才将办理涉案房屋权属登记所需资料报北海市房地产交易中心备案，已超过合同约定的360日，应承担违约责任。因此，李军请求金癸公司按已付房价款的0.5%支付逾期办证违约金1856.8元，有事实根据和法律依据，该院予以支持。
金癸公司抗辩称应以李军收房时间即2014年1月1日为计算逾期办证的起始时间。该院认为，双方约定的是金癸公司如期在合同约定时间内交付房屋的条件下产生的逾期办证违约金，涉案房屋是由于金癸公司的原因导致逾期交房，从而延长了商品房交付使用的日期，因此李军不能按时收房产生的逾期办证违约金也应由金癸公司承担。故金癸公司的上述抗辩意见不成立，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决：一、金癸公司应支付给李军逾期交房违约金16986.9元；二、金癸公司应支付给李军逾期办证违约金1856.8元。案件受理费270元，由金癸公司负担。
二审中，双方当事人没有提交新证据。双方对一审审理查明的事实没有异议，二审经审理查明认定的证据、事实与原审法院审理查明认定的证据、事实相一致，本院予以确认。
综合诉辩双方的意见，归纳本案二审争议焦点为：1.双方约定的交房条件在合同履行中是否变更；2.上诉人应否向被上诉人支付逾期办证违约金；3.被上诉人诉请金癸公司支付2013年10月1日至2013年12月31日逾期交房违约金是否超过诉讼时效。
对于本案第一个争议焦点，即双方约定的交房条件在合同履行中是否变更的问题。本院认为，金癸公司对其未能按照合同约定的交房时间将综合验收合格的房屋交付给买受人的违约行为并无异议，对此本院予以确认。金癸公司上诉称被上诉人自愿接收房屋并实际占有和使用，视为双方在履行《商品房买卖合同》过程中已同意将约定的交房条件变更为五方验收合格即可交房的意见，本院认为，金癸公司在报纸刊登公告通知收房时，明确房屋已达到合同约定的交房条件，隐瞒了房屋仅经过五方验收合格并未在《竣工验收备案表》中均签字盖章的情况，被上诉人对此不知情，被上诉人的接收房屋的行为并不能视为双方对合同约定的交房条件进行变更，因此金癸公司以被上诉人的收房行为变更了合同约定的交房条件的上诉理由不成立，本院不予支持。金癸公司上诉称商品房要经过综合验收才符合交房条件的限制性规定在2004年已经取消，其在2013年12月27日五方验收完毕之日即应认定为符合交房条件之日。本院认为，由于双方签订的《商品房买卖合同》的时间为2013年，此时金癸公司已明知商品房要经过综合验收才能交房的强制性条件已取消，但仍在其提供的《商品房买卖合同》中对此进行约定，事实上其也确实完成了对涉案商品房的竣工验收，可见其自愿接受更为严格的交房条件约束，因此再以综合验收条件已取消为由进行逾期交房时间的抗辩没有依据，本院不予支持。金癸公司上诉称被上诉人自愿提出结算逾期交房违约金的申请，并承诺收到违约金后不再追究上诉人的逾期交房的违约责任，双方就交房条件及逾期交房违约金达成了合意的意见。本院认为，被上诉人的申请及承诺仅是双方就2013年12月31日前的违约金达成的一致处理意见，被上诉人并未放弃2014年1月1日之后违约金的主张，收房行为并不能视为双方对合同约定的交房条件进行变更，金癸公司的上诉意见不成立，本院不予采纳。
对于本案第二个争议焦点，即上诉人应否向被上诉人支付逾期办证违约金的问题。本院认为，按照双方的合同约定，在商品房交付使用后360日内由金癸公司将办理产权登记的资料报产权登记机关备案，约定金癸公司逾期在合同约定的时间内交付商品房的条件下产生的逾期办证违约金，根据金癸公司提交的《申请房地产权属登记材料接收单》，北海市房地产交易中心对产权登记资料收件的时间为2014年11月18日，由于金癸公司的原因导致逾期交房，从而延长了商品房交付使用的日期，因此，买受人不能按时收房产生的逾期办证违约金也应当由金癸公司承担。
对于本案第三个争议焦点，即被上诉人诉请上诉人支付2013年10月1日至2013年12月31日逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。本院认为，被上诉人请求上诉人支付2013年10月1日至2013年12月31日期间的逾期交房违约金的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间应从2014年1月1日起算，而被上诉人于2016年1月11日向一审法院起诉，已超过二年的诉讼时效，上诉人的该上诉主张成立，本院予以支持。被上诉人一审主张自2013年10月1日起至2013年12月31日止的逾期交房违约金3416.5元，因已超过二年的诉讼时效期间，本院不予支持。一审判决认定的2014年1月1日至2014年6月20日的逾期交房违约金13570.4元正确，本院应予维持。上诉人应支付给被上诉人的逾期交房违约金为13570.4元，一审判决对逾期交房违约金认定数额部分错误，本院予以变更。
综上，上诉人金癸公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持北海市银海区人民法院（2016）桂0503民初41号民事判决第二项；
二、变更北海市银海区人民法院（2016）桂0503民初41号民事判决第一项为：上诉人北海金癸房地产有限责任公司应支付给被上诉人李军逾期交房违约金13570.4元；
三、驳回上诉人李军的其他诉讼请求。
二审案件受理费270元，由上诉人北海金癸房地产有限责任公司负担220元，由被上诉人负担50元。（一审案件受理费270元被上诉人已经预交，二审案件受理费270元上诉人已预交，各方当事人应负担的部分在履行本判决确定的义务时可一并结清）
上述债务，义务人应于本判决生效之日起三日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请强制执行。
本判决为终审判决。
审判长 何能媛
审判员 叶 萍
审判员 谭雪冰
appoint
二〇一六年十二月九日
书记员 周淑怡