江苏省邳州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邳商初字第0344号
原告中国建设银行股份有限公司邳州支行，住所地邳州市解放路56号。
法定代表人葛权，该支行行长。
委托代理人崔永华，该支行职员。
被告洪成露，居民。
被告娄迪迪，居民。
被告徐州万隆房地产开发集团有限公司。
法定代表人何立永，该公司总经理。
委托代理人聂丽民，江苏徐淮律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司邳州支行（以下简称建行邳州支行）诉被告洪成露、娄迪迪、徐州万隆房地产开发集团有限公司（以下简称万隆房地产开发公司）借款合同纠纷一案，本院于2015年5月11日受理后，依法组成合议庭于2015年8月11日公开开庭进行了审理。原告建设邳州支行的诉讼代理人崔永华、及被告万隆房地产开发公司诉讼代理人聂丽民到庭参加诉讼，被告洪成露、娄迪迪经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建行邳州支行诉称：2014年1月2日，被告洪成露、娄迪迪与原告签订《个人住房借款合同》一份，合同约定被告洪成露、娄迪迪向原告借款28万元，用于购买邳州市运河镇金碧嘉园×××室房产，期限为240个月，并约定了相应利息及违约责任，被告以此处房产作为该贷款抵押担保，并在邳州市房产交易管理部门办理了房产抵押登记【邳房押字2013-××号】。被告万隆房地产开发公司对上述债务承担连带责任担保。借款合同签订后原告按照约定向被告发放了贷款28万元，但被告未按照约定还款，按照合同约定被告应当提前偿还全部贷款本息及实现实现债权的费用。保证人承担连带责任担保。诉讼请求：1、判令被告洪成露、娄迪迪清偿贷款本金273584元、利息11572.01元、罚息489.76元（计算至2015年8月11日）及2015年8月12日后至实际付清之日；2、被告万隆房地产开发公司对上述债务承担连带责任；3、原告行使抵押权优先受偿；4、诉讼费用由被告承担；5、判令被告加倍支付迟延履行期间的债务利息（利息计算至贷款本息结清之日）。
原告建行邳州支行为支持其诉讼请求，提供以下证据：
1、个人住房借款合同及款项支付凭证，证明被告洪成露、娄迪迪于2013年12月2日向原告借款28万元，用于购买邳州市运河镇金碧嘉园×××室房产，原告根据被告委托于2014年1月2日将该款项打入开发商万隆房地产开发公司的账户，根据该合同第十六条约定被告未按合同约定足额偿还借款本息，已严重违约，原告有权宣布贷款到期，并要求立即清偿借款本息及相关费用。根据第二十一条第一项规定原告实现债权的诉讼费等费用由被告承担。根据第十二条约定被告万隆房地产开发公司自愿承担放弃先处理抵押物抗辩权的连带责任担保，担保的范围包括借款本息罚息及实现债权的费用等，被告万隆房地产开发公司的担保期间为本合同抵押财产的他项权证书等交付给原告收执之日止。
2、房地产抵押合同及按揭贷款证明。证明被告洪成露、娄迪迪将邳州市运河镇金碧嘉园×××室房产抵押给原告作为借款担保。并已办理抵押登记，登记号为邳房押字2013-5860号号，原告对该处房产有优先受偿权。
3、欠款清单一份。证明截止2015年8月11日被告结清的数额为285645.77元，其中包括逾期本息罚息及未到期所有本金（本金273584元，应付利息11572.01元，罚息489.76元）。
被告洪成露、娄迪迪未答辩也未提供相关证据。
被告万隆房地产开发公司答辩称，贷款合同中办证条款第12条约定系违法，且对第三被告不产生法律效力。因为既有人担保又有物担保，人只担保物之外的部分。该借款合同系格式合同，条款中加重了对方的义务，也没有明示该条款，而且该条款语言表述不明确，很难理解该条款的真实意思。
被告万隆房地产开发公司未提供相关证据。
本院经审理查明：被告洪成露、娄迪迪作为共同借款人，因购买邳州市运河镇金碧嘉园×××室房产，向原告申请贷款。2013年12月2日，被告洪成露、娄迪迪与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定原告向被告洪成露、娄迪迪发放贷款28万元，贷款期限20年，贷款利息为浮动利率，还款方式按月等额本息还款，借款人违约的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部借款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同等。被告洪成露、娄迪迪以其所有的位于邳州市运河镇金碧嘉园×××室房产，建筑面积为1102.01平方米对上述借款进行了抵押登记，并签订了邳房押字2012-××号邳州市房地产抵押合同。
2014年1月2日，原告依约向被告洪成露、娄迪迪发放了贷款28万元，贷款人通过借款人指定的在贷款人处开立的账户发放贷款，账户名徐州万隆房地产开发集团有限公司，账号32×××20，被告洪成露、娄迪迪未按合同约定归还贷款本息，至2015年8月11日，洪成露、娄迪迪尚欠原告借款本金273584元，应付利息11572.01元，罚息489.76元。被告万隆房地产开发公司担保期间为阶段性担保至该处房产办理他项权证并交付原告时止，但至今未办理他项权证。
本院认为：原告建行邳州支行与被告洪成露、娄迪迪签订的《个人住房（商业用房）借款合同》形式完备、内容真实，约定的权利义务明确具体，是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同为有效合同，对原、被告均具有约束力。原告依约向被告洪成露、娄迪迪发放了借款28万元，被告洪成露、娄迪迪并未能按约清偿借款本息，故原告要求被告洪成露、娄迪迪偿还借款本息的主张本院予以支持。被告万隆房地产开发公司担保期间为阶段性担保至该处房产办理他项权证并交付原告时止，但至今未办理他项权证，应承担连带担保责任，并在承担担保责任后，有权向债务人追偿。关于原告对抵押房产优先受偿的主张，虽该房产已办理了抵押权预告登记，但尚未办理正式的抵押登记，故对于该主张本院不予支持。对被告万隆房地产开发公司辩称贷款合同中办证条款第12条约定系违法，对被告不产生法律效力的辩护意见本院不予采纳。被告洪成露、娄迪迪经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其对诉讼权利的放弃，不影响本案的审理与裁判。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条及有关的规定，判决如下：
一、被告洪成露、娄迪迪于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司邳州支行借款本金273584元及利息（截至2015年8月11日的利息11572.01元和罚息489.76元，自2015年8月12日之后的利息按照借款合同约定的利率及逾期罚息利率计算至本判决确定的给付之日止）。
二、被告徐州万隆房地产开发集团有限公司在抵押房产（邳州市运河镇金碧嘉园×××室房产）的正式抵押登记手续办理完毕，且原告中国建设银行股份有限公司邳州支行收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书前到期的上述债务的清偿承担连带责任。并在承担担保责任后，有权向洪成露、娄迪迪追偿。
三、驳回中国建设银行股份有限公司邳州支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5634元，由被告洪成露、娄迪迪、万隆房地产开发公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》向该院预交案件受理费。
审 判 长 卢新潮
人民陪审员 黄继廷
人民陪审员 郑思德
二〇一五年八月十六日
书 记 员 房盈光