贵州省赤水市人民法院民 事 判 决 书（2015）赤民初字第885号原告黄滨，女，1995年10月12日生，汉族，住贵州省赤水市。被告重庆斌鑫集团贵州巨龙房地产开发有限公司，住所地赤水市工业大道。法定代表人郭斌，该公司董事长。委托代理人王建锋，该公司法律顾问。原告黄滨诉被告重庆斌鑫集团贵州巨龙房地产开发有限公司（以下简称“巨龙房开公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月18日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄滨，被告巨龙房开公司的委托代理人王建锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄滨诉称：原告与被告于2013年11月12日签订了《商品房买卖合同》。按合同约定，原告已向被告支付全部购房款816，088.00元，合同同时约定被告应于2014年12月31日前向原告交付所购商品房。逾期超过30日原告有权退房并由被告承担原告已付房款10%的违约金，被告应自书面通知送达后30日内向原告退还购房款及违约金，2015年2月13日原告已将退房书面通知送达被告。时至今日，经原告催讨未果，给原告带来了严重损失。现要求：1、依法解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、被告退还购房款816，088.00元、维修基金2，511.00元、违约金81，609.00元、逾期退款违约金24，868.00元，合计925，076.00元。被告飞龙房开公司辩称：1、被告没有逾期交房，按约定时间，被告通知原告收房，但原告拒不接收房屋；2、双方约定的违约金过高；3、被告同意解除合同，但只能退还原告所交的购房款816，088.00元。经审理查明，2013年6月12日，原、被告双方达成购房意向，被告将其开发修建的“斌鑫.黔北明珠”商住楼第5幢1层x-x号商业用房（建筑面积44.84平方米）一间出售给原告，房屋总价款为816，088.00元。原告于同日支付被告购房定金50，000.00元，2013年11月11日再向被告支付购房款450，000.00元。2013年11月12日，原、被告正式签订《商品房买卖合同》【合同编号：2013005498，合同备案登记号：赤工商合（格备）C-02-22（20131112）】，该《商品房买卖合同》对商品房基本情况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、商品房的交付使用条件及日期、交接手续、付款方式等进行了详细约定。合同签订后，原告分别于2014年1月26日支付被告购房款216，088.00元、2014年5月23日支付购房款100，000.00元。至此，原告在《商品房买卖合同》签订前后，分期4次向被告支付完购房款816，088.00元。但被告未按照约定于2014年12月31日前向原告交付房屋，为此，双方发生争议并多次协商未果，2015年5月18日，原告以诉称理由向本院起诉。另查明，2013年11月13日，原告按照《商品房买卖合同》约定委托被告向有关单位缴纳住宅专项维修基金2，511.00元。上述事实，有原、被告的陈述、《商品房买卖合同》、银行汇款单、购房款收据、维修基金收据等证据在卷佐证，经庭审质证，可以认定。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同内容合法有效，当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。合同约定被告应于2014年12月31日前向原告交付房屋，现被告至今也不能提供符合该商品房交付条件的竣工验收备案等手续，根据《商品房买卖合同》约定，原告可以解除合同，且被告在庭审中也同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，对原告要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应退还原告所交的购房款816，088.00元并承担违约责任。关于原告其他诉讼请求的确认：1、逾期违约金81，609.00元，根据《商品房买卖合同》第十三条“逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理【（1）、（2）不作累加】：（1）逾期在30日之内【该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限】，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金【该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率】，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日【该日期应当与本条的第1（1）项中的日期相同】后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3［该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率］的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”的约定，逾期超过30日后，买受人有权退房，被告应按照买受人已付购房款的10%向原告支付违约金81，608.80元（816，088.00元×10%）。被告辩称该违约金约定过高，但违约金是双方订立合同时可预见的损失，系双方真实意思表示，且原告自2013年6月12日起共计4次向原告支付购房款816，088.00元，即使按分期付款的金额和时间参照人民银行同期贷款利息计算，该81，608.80元的违约金也没有超过法律规定的范围，故对违约金过高的辩称理由，本院不予采纳。2、维修基金2，511.00元，根据《商品房买卖合同》第十四条“交接手续：……（四）双方同意按第1种方式缴纳相关费用：1、买受人同意委托出卖人向相关单位缴纳下列第1、2、3项费用，并在签订本合同之日起10日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后10日内向买受人交付相应缴款凭证。（1）专项维修基金；（2）契税；（3）第二十三条约定的物业服务费用。”的约定，该维修基金2，511.00元系被告受原告委托代原告向相关单位缴纳，根据合同的相对性原则，原告不应向被告主张，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。原告可根据相应的政策法规向有关部门提出退还要求。3、逾期退款违约金24，868.00元，根据《商品房买卖合同》第十三条的约定，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款。原告称已于2015年2月13日向被告公司送达了《关于解除商品房买卖合同的函》，但其提供的证据不能证明向被告送达该书面通知的事实以及送达的具体时间和内容，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己的主张，有责任提供证据”以及《最高人民法院关于﹤适用中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，对原告的该项诉讼请求，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于审理《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、解除原告黄滨与被告重庆斌鑫集团贵州巨龙房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2013005498）；二、被告重庆斌鑫集团贵州巨龙房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内退还原告黄滨购房款816，088.00元；三、被告重庆斌鑫集团贵州巨龙房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告黄滨违约金81，608.80元；四、驳回原告黄滨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13，050.00元，由被告重庆斌鑫集团贵州巨龙房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期届满后七日内通过本院或者直接向贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在给付期限届满之日起二年内向人民法院申请执行。审 判 长  袁正林人民陪审员  袁云斗人民陪审员  梁德华二○—五年六月十一日书 记 员  王明江