湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终7297号
上诉人（原审被告反诉原告）：张世亮，男，1984年12月4日出生，汉族，住武汉市江岸区，
委托诉讼代理人：方伟，湖北国森律师事务所律师。
被上诉人（原审原告反诉被告）：马永健，男，1992年12月24日出生，汉族，住武汉市青山区，
委托诉讼代理人：李明杰，湖北道博律师事务所律师。
上诉人张世亮因与被上诉人马永健房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2017）鄂0105民初306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张世亮的上诉请求：一、依法撤销一审判决，重新认定本案事实并予以改判；二、判令张世亮与马永健于2016年10月17日签订的协议书及2016年10月25日签订的门面转让合同有效；三、判令驳回马永健要求返还140000元及赔偿损失7000元的诉讼请求；四、判令马永健支付张世亮2016年11月1日至2016年11月30日的租金、管理费及水电费8560元；五、判令马永健支付张世亮因其占用涉案门面给张世亮造成的损失22680元；六、本案一、二审诉讼费用由马永健承担。事实与理由：一、关于《协议书》、《门面转让合同》效力的认定，一审未查明本案的客观事实，认定事实错误。二、一审适用法律错误，属于严重错判。1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定。此规定是指承租人未经许可转租，出租人可以在规定的期限内请求法院认定转租合同无效，否则转租合同是有效的。本案中，一审在出租人没有主张《门面转让合同》无效的情况下，直接以张世亮未经出租人书面同意就将涉案门面转租给马永健经营为由认为《门面转让合同》无效，显属适用法律错误。2、双方签订的《门面转让合同》涉及三种法律关系，一审对该合同的法律关系没有作出说明，直接将《门面转让合同》按照房屋租赁合同处理属于适用法律错误。
马永健答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回张世亮的上诉请求，维持一审判决。
马永健向一审法院提出诉讼请求：1.确认双方签订的门面转让合同及协议书无效；2.判令张世亮返还马永健门面转让费140000元；3.判令张世亮赔偿马永健损失7000元；4.本案诉讼费由张世亮承担。
张世亮向一审法院提出反诉请求：1、确认张世亮与马永健签订门面转让合同有效；2、马永健返还张世亮2016年11月1日至2016年11月30日支付的租金及管理费、水电费8560元；3、马永健立即从WHHY-325号门面腾退，并支付因占用该门面造成的损失（租金及管理费标准计算至腾退之日止，暂时计算至2017年2月28日的费用为22680元）；4、诉讼费由马永健承担。
一审法院认定的事实：2015年11月2日，武汉汉福超市有限公司（甲方）与张世亮（乙方）签订家乐福购物中心《房屋租赁合同》一份，合同10.7约定：在租赁期限内，未经甲方事先书面同意，乙方不得向任何第三方转让或抵押本合同中的权利；或者将房屋转租任何人，或将房屋的所有权让与任何人；或者与任何第三方共用房屋。合同附件约定：租赁房屋位于汉阳××大道××闽东国际城商业东区2层1号的WHHY-325号门面，租赁期限从2015年12月1日至2016年11月30日止，月租金为5796元，履约保证金为17388元。同日，双方还签订家乐福购物中心《管理合同》一份，合同附件约定，租赁房屋的月管理费为1764元，履约保证金为5292元。
2016年10月17日，张世亮（甲方）与马永健（乙方）签订协议书，双方约定：一、家乐福钟家村店三楼收银台对面“爱尔视眼镜”店铺转让费共计162680元（其中包含押金22680元），乙方已交予甲方用于承接该眼镜店经营权的壹万元定金，剩余152680元在双方正式签订“爱尔视眼镜”店铺转让给合同之日由乙方交予甲方。二、经双方商讨决定：甲乙双方应在2016年11月15日之前签订“爱尔视眼镜”店铺转让合同。三、如果乙方没在2016年11月15日之前与甲方签订“爱尔视眼镜”店铺转让合同，并没有一次性付清152680元转让费，甲方视为乙方自愿放弃“爱尔视眼镜”店铺经营权的承接。四、如果出现以上第三条所述情况，甲方将不退与乙方定金壹万元，甲方并有权将“爱尔视眼镜”店铺经营权转让给其他人。若在2016年11月15日之前甲方将店铺转让给其他人或甲方不愿意转让给乙方，应退还乙方定金，并赔偿乙方违约金壹万元整。张世亮与马永健在以上合同上签字捺印。当日，马永健向张世亮的妻子向宇丽通过支付宝转账10000元。
2016年10月25日，张世亮（甲方）与马永健（乙方）签订门面转让合同一份，双方约定：一、甲方将自己位于钟家村家乐福三楼收银台对面“爱尔视眼镜”店铺转让给乙方经营，建筑面积约为42平方米。二、甲方与家乐福已签订了租赁合同，租期到2016年11月30日止，甲方交给家乐福房租押金（即履约保证金22680元）。当甲乙双方签订本转让合同之日起，店铺经营权转让给乙方，房屋每月租金由乙方向家乐福支付，甲方已支付部分乙方按实际天数返还给甲方（7560÷30＝252元/天）。在2016年11月30日之前与家乐福之间协调由甲方出面，合同到期后甲方协助乙方跟家乐福续签合同。三、转让后店铺现有的眼镜柜、射灯、太阳眼镜、老花镜、镜片、镜框及眼镜验光设备加工设备（隐形眼镜及护理液除外）全部归乙方所有，房屋等不动产归家乐福所有，其他私人物品归甲方所有。四、乙方在签订合同时一次性向甲方支付转让费140000元，其中包含定金10000元。乙方跟家乐福签订2017年合同时向甲方支付房屋押金22680元，同时甲方跟家乐福合同中22680元房屋押金由乙方继承，与甲方无关……。马永健、张世亮在以上合同上签字捺印。后马永健向张世亮及向宇丽转账汇款共100000元、支付现金30000元。张世亮将商铺及店内货品交付给马永健。
2016年11月14日，张世亮向武汉汉福超市有限公司武胜分公司交纳了11月份租金7794元。
2016年11月29日，马永健微信通知张世亮要求解除合同，要求张世亮盘点和接手商铺，张世亮不同意。次日后，马永健停止经营。
2017年1月18日，双方因租赁事宜协商未果，马永健起诉至一审法院，要求确认合同无效。
2017年4月24日，一审法院到武汉汉福超市有限公司调查，该公司招商部负责人左高峰表示，公司一直不同意转租，张世亮所租商铺于2016年11月30日到期，因张世亮补充了延期合同，延期了三个月，从2016年12月1日至2017年2月28日止，但其租金只支付至2016年11月30日，欠付租金及水电费。通知张世亮交租金，张世亮不交租金，也不腾退商铺。公司于2017年3月13日将商铺清空，货品存放于家乐福超市另一办公室。新的商户已于2017年4月1日起租。
2017年5月19日，一审法院组织双方当事人到家乐福超市对存放的货品进行了清点，双方均确认无误。庭审中，双方对货品现价值未能达成一致。
另查明，张世亮曾支付给马永健现金1000元，让其代交电费。2016年10月19日至2017年2月16日，张世亮与武汉汉福超市有限公司沟通转租事宜，未能达成一致意见。案经调解，双方未能达成一致协议。
一审法院经审理认为：位于汉阳××大道××闽东国际城商业东区2层1号的WHHY-325号门面系张世亮承租取得，根据约定，只有经出租人武汉汉福超市有限公司书面同意，张世亮才享有对外转租该门面的权利。张世亮未经武汉汉福超市有限公司书面同意，将该门面转租给马永健经营，双方因此签订的协议书和门面转让合同无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，张世亮收取的转让费140000元应该返还给马永健，门面转让合同第三条约定的“眼镜柜、射灯、太阳眼镜、老花镜、镜片、镜框及眼镜验光设备加工设备（隐形眼镜及护理液除外）”归张世亮所有；2016年11月1日至2016年11月30日该商铺由马永健占有使用，该期间的租金5796元、管理费1764元和水电费1000元应由其承担，该费用已由张世亮实际交纳，马永健应向张世亮支付，故对张世亮要求马永健返还2016年11月1日至2016年11月30日的租金、管理费和水电费8560元的反诉请求，一审法院予以支持。张世亮明知转租门面须取得出租人书面同意而在未取得书面同意的情况下转租，马永健租赁房屋亦未尽到应有的注意义务，双方均有过错，双方均应承担相应责任，故对马永健要求张世亮赔偿其损失的诉讼请求，一审法院不予支持，对张世亮要求马永健支付占用门面损失的反诉请求，一审法院亦不支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、马永健与张世亮于2016年10月17日签订的协议书及2016年10月25日签订的门面转让合同均无效；二、张世亮于本判决生效之日起十五日内返还马永健140000元；三、马永健于本判决生效之日起十五日内支付张世亮8560元；四、驳回马永健的其他诉讼请求；五、驳回张世亮的其他反诉请求。本诉受理费3240元，由张世亮负担3000元，马永健负担240元。反诉受理费290元，由张世亮负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据武汉汉福超市有限公司（甲方）与张世亮（乙方）就涉案门面房屋于2015年11月2日签订家乐福购物中心《房屋租赁合同》的约定：在租赁期限内，未经甲方事先书面同意，乙方不得向任何第三方转让或抵押本合同中的权利；或者将房屋转租任何人，或将房屋的所有权让与任何人；或者与任何第三方共用房屋。张世亮明知该约定，却在未经武汉汉福超市有限公司书面同意的情况下与马永健就涉案门面房屋转让事宜签订《协议书》、《门面转让合同》，门面转让行为实际包括门面转租行为，武汉汉福超市有限公司在张世亮与马永健签订《协议书》、《门面转让合同》后不到六个月的时间内，就将涉案门面清空并于2016年4月1日将该门面出租他人，武汉汉福超市有限公司以其行为明确表示不同意张世亮的转租行为，故马永健与张世亮于2016年10月17日签订的《协议书》及2016年10月25日签订的《门面转让合同》应为无效，张世亮的上诉理由不能成立。
综上，张世亮的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律及实体判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3240元，由张世亮承担。
本判决为终审判决。
审判长 张立新
审判员 王 阳
审判员 陈继红
二〇一七年十二月七日
书记员 何 瑛