重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第00077号
上诉人（原审被告）刘珍妮。
委托代理人郭士金，重庆创鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆露喜商贸有限公司，住所地重庆市江北区建新北路二支路11号5-11，组织机构代码57211843-4。
法定代表人谌桂学，总经理。
上诉人刘珍妮与被上诉人重庆露喜商贸有限公司（以下简称露喜公司）房屋租赁合同纠纷一案，刘珍妮不服重庆市渝中区人民法院（2014）中区法民初字第05943号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2013年9月30日，出租方（简称甲方）刘珍妮与承租方（简称乙方）露喜公司签订《重庆市渝中区新东福花园会所出租合同》及《附加协议》各一份。《出租合同》约定内容为：甲乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将自有商业用房出租给乙方使用的相关事宜，经协商一致，订立如下合同：一、租赁范围与期限：1、甲方自愿将位于新东福花园会所，大致5000平米（含地下停车场、游泳池、屋顶网球场等）的经营场所（有中央空调一台）租赁给乙方使用，租赁期限为五年，�2013年10月1日起至2018年9月30日止。2、乙方在租赁期间所从事的一切商业活动应遵纪守法，不得有悖于法律法规的规定，否则所造成的一切后果自负。二、租金及付款方式：1、租金：第一年：2013年10月至2014年9月每月租金为30000元；第二年：2014年10月至2015年9月每月租金为33000元；第三年：2015年10月至2016年9月每月租金为36300元；第四年：2016年10月至2017年9月每月租金为39930元；第五年：2017年10月至2018年9月每月租金为43923元。该租金仅为甲方收取的商业用房租赁费，不含乙方在使用过程中应向有关部门交纳的各种费用以及物业费。2、付款方式：自本协议生效日起，乙方每三个月交纳房屋租赁费一次，提前一个月交付下三个月的租金，乙方不得拒交或迟交租金。租金拖欠满30日，甲方有权终止合同并收回本房屋。3、甲乙双方在签订本合同时必须一次性缴纳三个月租金90000�。甲方免费提供3个月时间给乙方装修房屋，房屋的承租期顺延为3个月后。4、第二次付款时间为：2014年3月25日，以后以此类推。三、权利和义务：1、本合同签订之日后，乙方应一次性缴纳上三个月房屋租金90000元。甲方在收到全款后三日内将商业用房移交给乙方使用。2、如乙方到期不按时交纳租金，甲方有权随时单方面终止合同，乙方全部装修不得主张残值费。3、甲方不得干涉乙方的一切合法经营活动，亦不承担乙方的一切债权债务及民事责任等。4、在经营活动中，乙方应接受甲方的管理，乙方按时缴纳水、电等各种管理费用。5、乙方在使用过程中，不得随意改变和损坏商业用房框架结构及水、电等商业用房内相关设施的完好，如乙方在使用过程中造成商业用房及相关设施损坏，由乙方承担一切损坏和损失费用。6、乙方在征得甲方的同意后，可根据需要对商业用房进行装潢，其费用由乙方承担，合同终止时，该装潢部分应无偿移交给甲方。7、租赁期内，乙方提前退租时，甲方不退乙方已交的房租费。四、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，每份均享有同等法律效力。本合同自双方签字盖章之日起生效。合同期满后自动终止。
《出租合同附加协议》约定内容为：一、出租房屋概况：本经营会所出租方刘珍妮九百八十平米房屋所有权，其余为原开发商授权刘珍妮使用经营权。故本会所每月3万元租金为刘珍妮房屋所有权的租金（每平方米月租金约30元并逐年递增），4千余面积的经营场地免费向乙方提供五年使用权。二、其他：本房屋出租人刘珍妮所有权房只有980平方米（有开发商出具的赔偿协议），其余大致4千平米为开发商书面指定经营人刘珍妮经营场所。本房屋无产权证明和相关资料。如在办理相关手续和经营时存在一定困难，承租人应了解情况并自行解决，出租方刘珍妮协助。三、免责条件：1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任。2、因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任。3、不可抗力系指“不能预见、不能避免”并不能克服的客观情况。本合同补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。
上述《出租合同》及《附加协议》签订后，刘珍妮已将出租房屋交付露喜公司。2013年10月5日，刘珍妮出具收条一份，载明：今收到房租款2014年1月1日至2014年3月30日租金人民币玖万元整。
2013年11月，因新东福花园部分业主对出租房屋权属及露喜公司转租经营烤全羊有异议，新东福花园部分业主于11月16日、11月18日强行关停出租房屋水电，至今尚未恢复。审理中，双方当事人均�意解除合同。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条规定：出租人�当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
根据上述法律规定，本案中，原告露喜公司与被告刘珍妮签订的《出租合同》及《附加协议》系双方真实意思表示，依法成立，应为有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。被告刘珍妮系房屋出租人，其依法负有按约将租赁房屋交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务。原告露喜公司系房屋承租人，其依法负有按约支付租金等义务。根据双方《出租合同》的约定，合同签订后，从2013年10月1日起至2013年12月31日应是出租方刘珍妮给予承租方露喜公司的免费装修期，即装修免租期。租金系从2014年1月1日起算，承租期间亦顺延三个月，承租方露喜公司应在合同签订时向出租方刘珍妮支付2014年1月1日至2014年3月31日期间的租金90000元。上述约定，双方均已履行，出租方刘珍妮出具的收条亦载明系收取的2014年1月1日至2014年3月31日期间的租金90000元，对此，一审法院予以认定。双方在履行合同过程中，即装修免租期内，因新东福花园部分业主对出租房屋权属及露喜公司经营活动有异议，并强行关停了出租房屋的水电，至今仍不能恢复，致使承租方露喜公司无法正常使用承租房屋，亦无法实现合同目的，并造成租金损失90000元。对此事实，应视为出租方刘珍妮未尽到按约将租赁房屋交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务，即被告刘珍妮具有违约行为。该违约行为虽系第三人的原因造成，但被告刘珍妮依法应向原告露喜公司承担违约责任。原告露喜公司起诉要求解除合同，审理中被告刘珍妮予以同意，双方当事人对此已协商一致，一审法院予以准许。原告露喜公司在2014年1月至3月期间未能正常使用承租房�，合同目的无法实现，其已支付的2014年1月至3月的房屋租金确已构成损失，被告刘珍妮对此应依法承担违约责任，即赔偿原告露喜公司不能正常使用承租房屋所造成的租金损失。原告露喜公司请求退还2014年1月至3月房屋租金90000元的诉讼请求符合上述法律规定，一审法院予以主张。被告刘珍妮提出原告露喜公司未经同意破坏房屋墙体，存在违约行为，亦应赔偿损失，但对此并未提出反诉，本案不予处理，被告刘珍妮可另行解决。
综上所述，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百二十一条、第二百二十一条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、解除原告重庆露喜商贸有限公司与被告刘珍妮于2013年9月30日签订的《重庆市渝中区新东福花园会所出租合�》及《附加协议》。二、被告刘珍妮应退还原告重庆露喜商贸有限公司房屋租金90000元，此款限于本判决生效后十日内付清。案件受理费150元，由被告刘珍妮负担。”
刘珍妮不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回露喜公司的诉讼请求。主要事实和理由：露喜公司租用本案房屋后不久，在没有经过刘珍妮同意的情形下私自将房屋转租给他人经营烤全羊生意，严重污染小区环境，致使小区业主阻挠，切断水电。露喜公司擅自转租的重大违约行为是导致租赁合同无法履行的直接原因，一审认定刘珍妮违约错误。刘珍妮将房屋交给露喜公司后，露喜公司将其设施设备搬进房屋，截止本案一审开庭时，房屋内仍存放着露喜公司大量物品，露喜公司应当承担房租费用，露喜公司在装修房屋过程中，还对房屋造成破坏，应当承担违约责任。
露喜公司未提出�辩意见。
本院二审查明事实与一审查明的相同。
本院认为，刘珍妮和露喜公司关于本案房屋签订的《出租合同》及《出租合同附加协议》中对于承租人是否可以转租以及租赁经营的具体范围均没有进行约定，故对于露喜公司将房屋转租给他人经营烤全羊的行为不能当然认定为露喜公司违约。露喜公司于2013年10月5日就向刘珍妮支付了本案房屋2014年1月1日至2014年3月30日的房租90000元，但因为房屋权属争议和转租经营烤全羊的因素，小区业主于2013年11月即强行关停了本案房屋的水、电，致使租赁房屋不能正常使用，合同目的不能实现，一审判决刘珍妮退还露喜公司已支付的租金并无不当，本院予以采纳。关于刘珍妮所称露喜公司占用房屋及对房屋造成破坏所产生的损失，可以另行主张权利。
综上所述，刘珍妮的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审�决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人刘珍妮负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 樊群
代理审判员 周舟
代理审判员 陈莹
二〇一五年二月二十七日
书 记 员 赵曦