上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第12962号
原告赵银川。
委托代理人武圣合，上海知谦律师事务所律师。
被告乔红元。
委托代理人陈鲲，上海中夏旭波律师事务所律师。
委托代理人邹朝明，上海中夏旭波律师事务所律师。
原告赵银川诉被告乔红元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月8日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员孟筱晖独任审判，于2014年5月19日公开开庭进行了审理。原告赵银川及其委托代理人武圣合，被告乔红元及其委托代理人陈鲲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵银川诉称，2012年3月16日，原告与被告签订《物业租赁合同》，约定原告将其位于浦东新区张杨路XXX弄XXX号楼1D室的房屋出租给被告商住使用。合同期限为三年，自2012年3月18日至2015年3月17日。月租金为人民币（以下币种相同）12，000元，三个月一付，押金24，000元，违约金24，000元。租赁期间水、电、煤、电话、卫生费、有线电视费、宽带费由被告承担。签订合同后，原告依约将房屋交付被告，但被告多次违反合同约定，未按期缴付租金。2014年1月23日，原告与被告签订《协议书》，确认以下事实：至2014年2月28日为止，被告仍欠租金48，000元，未付水、电、煤气费用约9，000元。双方约定，被告应于2014年2月28日前付清欠款，如到期未付清，原告有权转让店面或另行出租，且设备归原告。但被告违反约定，至今未付欠款。故原告起诉来院，要求：1、判令解除原、被告双方签订的《物业租赁合同》，被告返还上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号楼1D室房屋，房屋内的设备归原告所有；2、判令被告支付自2013年10月18日起至实际迁出之日止的租金（按每月12，000元的标准计算）及水电煤费用7，505.40元；3、判令被告支付原告违约金24，000元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告乔红元辩称，原告将系争房屋租赁给被告时告知被告该房屋可用于餐饮经营，原告提供的《物业租赁合同》中注明该房屋的用途为商住，而原告提供的上海市房地产权证上载明的该房屋用途为居住。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。原告没有证明其已经办理了将该房屋从住宅改变为经营性用房的法定手续，故原、被告双方签订的《物业租赁合同》违反了《中华人民共和国物权法》第七十七条的强制性规定，该合同应为无效合同。被告同意返还系争房屋，但不同意房屋内的设备归原告所有。被告同意向原告支付房屋使用费，但鉴于系争房屋是原告从案外人处承租而来，原告转租给被告的租金差价过高，故原、被告之间的房屋使用费应当按照原告与案外人的租金标准（即每月6，300元）予以计算。原、被告双方签订《物业租赁合同》时被告向中介公司支付了中介费3，600元，后被告得知，原告找的中介公司系原告的独资企业，故被告要求原告将该笔中介费退还给被告或在被告应当支付给原告的费用中予以抵扣。在被告承租期间，原告曾对系争房屋进行上锁导致被告无法正常使用房屋达一个月左右，故被告要求在原告主张的房屋使用费中扣除一个月的房屋使用费。对原告主张的水电煤费用金额无异议，同意支付。鉴于合同无效，原告主张的违约金缺乏合同依据，故不同意支付。如果法院判决被告承担违约金，因合同约定的违约金过高，要求法院予以调整。此外，被告对系争房屋进行了装修，合同无效，要求原告根据过错赔偿被告的装修损失20万元。
经审理查明：系争房屋登记的权利人为案外人王某某，房屋建筑类型为公寓，用途为居住。2011年9月26日，案外人王某某（甲方）与原告赵银川（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在本市浦东新区张杨路XXX弄XXX号1D室，建筑面积为144.07平方米，房屋用途为商住，房屋类型为公寓，结构为钢混。房屋租赁期自2011年10月15日起至2014年10月14日止。该房屋月租金为第一年6，300元，第二年6，300元，第三年6，600元。合同第11-3条约定：乙方在承租期间乙方需转租的情况下，在不造成甲方损失的情况下，可转租。
2012年3月16日，原告赵银川（甲方）与被告乔红元（乙方）经上海富远房地产经纪事务所居间介绍签订《物业租赁合同》一份，约定甲方同意将其属有的位于上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号楼1D室的房屋在良好状态下出租给乙方商住使用。该房屋建筑面积为144.07平方米。屋内附属设备详见清单。租赁期自2012年3月18日起至2015年3月17日止，总共为期叁年。租金为每月12，000元，按叁个月为壹期支付，第一期租金于2012年3月18日付清，以后每期租金提前七日缴纳。合同第4.3条约定：如乙方逾期支付租金超过拾天，则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回房屋。合同第4.4条约定：租赁期间，水、电、煤、电话、卫生费、有线电视费、宽带费由乙方承担，乙方并按单如期缴纳，并把已交的帐单保存，以便查证。物业管理费由甲方承担。合同第5条约定：双方议定押租保证金为24，000元整，甲方收取押租保证金后应向乙方开具收款凭证，租赁关系终止时，甲方收取的押租保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。无论在任何情况下，乙方都不能将押租保证金转换为房屋租金。乙方违反本合同的规定，而产生的违约金、损坏赔偿金以及所欠租金等费用，甲方可在押租保证金中扣抵，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后十天内补足。合同第11.1条约定：甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方又未得到对方谅解时，则视为违约，双方同意违约金为24，000元整。
2014年1月23日，原告赵银川与被告乔红元签署了一份《协议书》，内容为：本人乔红元承租张杨路XXX弄XXX号楼1D室，因年前资金周转不开，于2014年1月25日向赵银川借资20，000元用于支付员工工资，以赵银川转账为准。①另欠赵银川肆个月房租，至2014年2月28日止，不包括押金24，000元；②4个月前由赵银川介绍乔红元向张南借款50，000元整，利息每月1，500元，至今未还；③水电煤气约欠9，000元；④乔红元承诺以上费用于2014年2月28日前全部支付清，付清后由乔红元继续经营；⑤如果2014年2月28日前乔红元无法支付以上费用，赵银川有权转让此店或另行出租，室内设施、设备全部归赵银川所有（室内部分设施原本就是赵银川所有），乔红元应于2014年1月24日前将钥匙交于赵银川。
另查明，2012年3月，原告赵银川出具了一份《协议书》，内容为：甲乙双方对于张杨路XXX弄XXX号1D室房屋出租事宜，协商如下：1、甲方将房屋出租乙方做餐饮使用（本餐饮不能注册、单位餐饮），并协助处理餐饮经营期间与物业之间的问题沟通。以至于乙方的正常运营。2、乙方承租经营期间，因油烟排风、食品卫生处理不当以及造成他人影响等等，遭到客户方投诉，则自行承担责任。
再查明，上海富远房地产经纪事务所系原告赵银川的个人独资企业。
2014年4月8日，原告赵银川起诉来院，诉请如前。
审理中，原、被告双方一致确认，被告向原告交付了押金24，000元。关于被告交付的押金，原告要求将该押金用于抵扣被告欠付的房屋租金、水电煤费用和违约金，被告则要求原告予以退还。关于原告主张的归其所有的设备，原告提供了一份由原、被告双方签字确认的房屋交接书，交接书中载明了双方交接房屋时房屋内存放的设施及设备清单，原告表示其诉请主张的归其所有的设备即为房屋交接书中所载明的设施及设备。被告对该份房屋交接书的真实性无异议，且原、被告双方一致确认，原告自行取走了设施及设备清单中的8张桌子和60把椅子。关于被告的租金支付情况，原告称被告向原告支付了截止至2013年10月17日的租金，之后未付。被告则称其向原告支付了截止至2013年10月31日的租金，之后未付，但被告未能提供租金支付的相关证据。关于上锁的情况，原告称其是于2014年1月底对系争房屋上锁，并在2014年3月底发现被告锯锁后报警，报警当天原告再次对系争房屋进行了上锁，被告于报警两天后锯锁进入系争房屋，之后原告就没有上过锁。经本院释明合同解除的后果，被告要求原告赔偿装修损失20万元。
以上事实由原、被告提供的上海市房地产权证、物业租赁合同、协议书、档案机读材料、房屋交接书以及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，原、被告之间所签订的《物业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对合同双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格按照合同的约定履行义务。被告辩称上海市房地产权证上载明的系争房屋用途为居住，原告将系争房屋租赁给被告时告知被告该房屋可用于餐饮经营，且原告提供的《物业租赁合同》中注明该房屋的用途为商住，原告没有证明其已经办理了将该房屋从住宅改变为经营性用房的法定手续，故双方签订的《物业租赁合同》违反了《中华人民共和国物权法》第七十七条的强制性规定，应属无效合同，鉴于《中华人民共和国物权法》第七十七条系管理类禁止性规定，而并非效力类禁止性规定，违反该条规定并不必然导致合同无效，故对被告该项抗辩意见本院不予采纳。原告已履行交房的义务，被告理应按约支付租金。现被告未按约支付租金，原告要求解除双方签订的《物业租赁合同》，符合合同约定，本院予以支持。鉴于原、被告双方于2014年1月23日共同签署的《协议书》中明确载明“被告承诺于2014年2月28日前全部支付清所欠费用，付清后由被告继续经营；如果2014年2月28日前被告无法支付所欠费用，原告有权转让此店或另行出租”，故本院确认合同解除日为2014年2月28日。合同解除后，被告继续使用系争房屋已无合同及法律依据，理应迁出，将系争房屋返还给原告，并支付尚未付清的租金及合同解除后的使用费。被告称其向原告支付了截止至2013年10月31日的租金，之后未付，遭原告否认，且被告对此未能提供证据予以证明，故本院对此不予采信。关于房屋使用费的标准，由本院参照双方所签订的《物业租赁合同》所约定的租金标准予以确定。被告辩称系争房屋是原告从案外人处承租而来，原告转租给被告的租金差价过高，故原、被告之间的房屋使用费应当按照原告与案外人的租金标准（即每月6，300元）予以计算，于法无据，本院不予采纳。被告辩称在其承租期间，原告曾对系争房屋进行上锁导致其无法正常使用房屋达一个月左右，故要求在原告主张的房屋使用费中扣除一个月的房屋使用费，鉴于双方签署的《协议书》中明确约定被告应于2014年1月24日前将系争房屋钥匙交于原告，但被告未按约定交付钥匙，原告才对系争房屋进行上锁，且被告物品仍存放在系争房屋内，被告锯锁后进入系争房屋进行继续使用，故对被告该项抗辩意见本院亦不予采纳。原告要求房屋内的设备归其所有，具有《协议书》依据，本院予以支持。原告要求被告支付水电煤费用7，505.40元，符合双方合同约定，本院予以支持。租赁合同因被告未能按约定履行按时支付租金的义务而解除，原告要求被告支付违约金24，000元，符合合同约定，本院亦予以支持。被告辩称双方签订《物业租赁合同》时被告向中介公司支付了中介费3，600元，后被告得知，原告找的中介公司系原告的独资企业，故其要求原告将该笔中介费退还给被告或在被告应当支付给原告的费用中予以抵扣，于法无据，本院不予采纳。关于被告交付的押金24，000元，原告要求将该押金用于抵扣被告欠付的房屋租金、水电煤费用和违约金，符合合同约定，本院予以支持。经本院释明合同解除的后果，被告要求原告赔偿装修损失20万元，于法无据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告赵银川与被告乔红元的《物业租赁合同》；
二、被告乔红元应于本判决生效之日起十五日内迁出上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号楼1D室房屋，并将房屋返还给原告赵银川；
三、被告乔红元应于本判决生效之日起十五日内支付原告赵银川自2013年10月18日起至实际迁出之日止按每月12，000元计算的租金及使用费，该款应扣除被告已支付的押金24，000元；
四、被告乔红元应于本判决生效之日起十五日内支付原告赵银川水电煤费用7，505.40元；
五、被告乔红元应于本判决生效之日起十五日内支付原告赵银川违约金24，000元；
六、上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号楼1D室房屋内的相关设施设备归原告赵银川所有。（详见卷内房屋交接书所列明的财产清单，桌子数量变更为2张，椅子数量变更为0把）
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2，320元，减半收取1，160元，由被告乔红元负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 孟筱晖
二〇一四年六月三十日
书 记 员 尹俐媛
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。