河北省张家口市宣化区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宣区商初字第327号
原告：张家口同盛商业管理有限责任公司。住所地：张家口市宣化区宣府大街**号。
法定代表人：林光荣。
委托代理人：刘涛，该公司法律顾问。
被告：叶某。
委托代理人：刘建平，河北洋阳律师事务所律师。
原告张家口同盛商业管理有限责任公司（以下简称同盛公司）与被告叶某租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告同盛公司的委托代理人刘涛，被告叶某及其委托代理人刘建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告同盛公司诉称：2014年4月1日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定被告租赁原告位于张家口市宣化区同盛大厦一至五层，租赁期限为3年9个月，于2014年4月1日起租，2014年4月1日至2015年3月31日租金为每年400万元，2015年4月1日至2016年3月31日租金为每年460万元，2016年4月1日至2017年3月31日租金为每年560万元，2017年4月1日至2017年12月31日租金为每年580万元，原告向被告履行了交付房屋义务，被告交清了2014年11月30日前的租金，至2015年7月30日，尚欠租金286万元，故诉至人民法院，请依法判决被告立即给付所欠房租286万元、违约金115万元及利息。
原告同盛公司向本院提交了2014年4月1日租赁合同，用以证明被告拖欠租金的事实和数额。
原告认可被告已经交纳2014年11月30日之前的租金1333300元。拖欠租金从2014年12月1日开始计算，2014年12月1日至2015年3月31日的租金是133万元，从2015年4月1日至2015年7月30日（7月30日双方解除租赁合同，原告已经收回房屋）的租金是153万元。按合同第42条第3款约定，2015年全年的租金460万元除以12个月乘以3个月，计算出违约金是115万元。
被告叶某辩称：2014年2月19日，包括叶某在内的五位股东成立了张家口金源义乌商品市场服务有限公司（以下简称金源公司），我是作为发起设立公司的股东之一与同盛公司签订房屋租赁合同。7月15日，我将自己的股份全部转让给王天福，应该由继任者继续履行合同，我个人支付能力有限，根本没有能力支付大额款项，我不是租赁合同确定的义务承担者，不应承担给付租金的义务。原告主张的违约金过高于其损失，原告应该提供相应的证据。
被告叶某向本院提交以下证据：
公司设立登记申请书、公司股东的出资信息、2014年
7月8日股东协议、2014年7月15日股权转让协议、2014年8月18日股东决定、2014年9月4日股权转让协议、2014年9月4日新股东会议决议、金源公司章程，以上证据用以证明金源公司成立的时间、原始股东及后期股权变动的情况。
2、2014年2月20日股东协议书，授权法定代表人签署相关文件，用以证明叶某不应该对拖欠租金承担责任。
3、2015年7月7日补充协议书复印件，用以证明江慧君与周衍余、项风海相互转让股份的时候，作为原告股东陈锋见证了股份转让的事情，证明原告对被告公司内部的变更主体是明知的。
4、林光荣和叶某的通话录音，用以证明同盛公司知道公司股东变更情况。
经质证，叶某认可同盛公司提交的2014年4月1日租赁合同是其签订的，对其真实性、合法性没有异议，但认为由于叶某已经转让了股份，应该由继任人继续履行合同，对关联性有异议。
同盛公司认为2015年7月7日补充协议书不是原件，真实性合法性无法认定。认可通话录音的真实性，但认为其与本案没有关联。对叶某提交的其它证据的合法性认可，对真实性和关联性不认可，认为金源公司内部的股权变动与同盛公司无关，也与本案无关。
本院认证如下：同盛公司提交的2014年4月1日租赁合同内容真实、形式合法、与本案具有关联性，本院予以认定；叶某提交的2015年7月7日补充协议书系复印件，无法和原件核对，通话录音的内容与本案无关联，本院不予认定。叶某提交的其它证据，内容真实，形式合法，与本案具有关联性，本院予以认定。
根据上述认证查明：2014年4月1日，同盛公司与叶某签订房屋租赁合同，约定叶某租赁同盛公司位于张家口市宣化区宣府大街77号同盛大厦一至五层，用于商业经营；租赁房屋建筑面积15000平方米；租赁期限3年9个月，自2014年4月1日至2017年12月31日届满；租金分段计算，2014年4月1日至2015年3月31日租金为每年400万元，2015年4月1日至2016年3月31日租金为每年460万元，2016年4月1日至2017年3月31日租金为每年560万元，2017年4月1日至2017年12月31日租金为每年580万元；在租赁期限内，第一年每四个月缴付租金，实缴八个月租金，第二年开始没半年缴付租金，承租方提前30日缴付下一期的租金；交房前15日承租方支付出租方4个月租金，计人民币1333300元，首期租金期限为2014年8月1日至2014年11月30日，2014年4月1日至2014年7月31日为出租方给予承租方优惠免租期；在签署本合同之日，承租方向出租方缴付100万元保证金，作为承租方忠实履行本合同各项条款的保证；违约责任约定：因承租方违约导致合同解除的，出租方有权要求承租方赔偿不低于相当于三个月租金的经济损失，并不退还已缴纳的一切费用，承租方应在合同解除后10日内向出租方支付该违约金，违约金不足以弥补实际损失的，按实际损失计算。合同签订后，叶某向同盛公司支付了100万元保证金及首期租金1333300元，同盛公司向叶某交付了出租房屋，后因承租方拒绝支付租金，双方于2015年7月30日解除了房屋租赁合同，同盛公司收回了出租房屋。
另查明，金源公司系2014年2月19日，由叶某、江惠君、余纪法、王天福、余纪刚五人出资设立，叶某任公司法定代表人，叶某承租同盛公司房屋后，该房屋一直由金源公司经营使用。2014年7月8日，金源公司股东协商决定将各股东持有的公司全部股权转让给王天福一人。2014年7月15日，叶某将自己占公司股份30%的45万元股权转让给王天福。2014年8月18日，王天福又将其持有的金源公司全部股份转让给江惠君。2014年9月4日，江惠君又将其持有的金源公司的40%的60万元股份转让给周衍余，将其持有的另30%的45万元股份转让给项风海，上述股权转让行为均在工商管理部门进行了变更登记。
本院认为，同盛公司与叶某签订的房屋租赁合同，系双方方在平等自愿基础上的真实意思表示，合同约定明确具体，不违反法律规定，系有效合同，具有法律约束力，双方均应严格遵照履行。同盛公司向叶某交付租赁房屋后，叶某未按合同约定期限缴付房屋租金，构成违约，应承担继续缴付租金并支付违约金的违约责任。同盛公司要求叶某支付租金及违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因签订合同时，叶某已缴付100万元的保证金，故合同解除后，该保证金可冲抵拖欠的房屋租金。同盛公司和叶某在房屋租赁合同中约定了相当于三个月租金的违约金，叶某当庭提出该约定偏高，要求适当减免，考虑在双方解除合同后，同盛公司需要一定时间解决另行租赁的问题，本院酌定违约金数额为一个月的租金＊130%，即49.829万元。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（三）》第二条规定，“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持”，因此，本案中，虽然叶某系作为发起设立金源公司的股东之一与同盛公司签订房屋租赁合同，但同盛公司就租赁合同主张权利时，对叶某和金源公司具有选择权，故叶某认为自己不是租赁合同的义务承担者，不应承担给付租金责任的答辩意见，不符合法律规定，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、叶某于本判决生效之日起十日内给付张家口同盛商业管理有限责任公司拖欠的房屋租金186万元；
二、叶某于本判决生效之日起十日内支付付张家口同盛商业管理有限责任公司违约金49.829万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费29680元，保全费5000元，共计34680元，张家口同盛商业管理有限责任公司负担4934元，叶某负担29746元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审 判 长 李 飞
人民陪审员 张海红
人民陪审员 刘晓亮
二〇一六年三月一日
书 记 员 岳 娜
判决引用条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。