广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0103民初1146号原告：陈福全（曾用名、别名：陈国良），住所地：香港新界大埔。委托代理人：张恒，广东凡立律师事务所律师。被告：广州市荔湾区东漖街东漖股份合作经济联合社，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：何兆佳，职务：社长委托代理人：张学仪，广东穗南律师事务所律师。委托代理人：何俊明，广东穗南律师事务所律师。原告陈福全诉被告广州市荔湾区东漖街东漖股份合作经济联合社房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年2月3日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审判。原告陈福全及其委托代理人张恒，被告的委托代理人张学仪、何俊明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈福全诉称：2010年12月14日，原告与被告签订《东漖村“城中村”改造房屋拆迁安置补偿协议书》和《补充协议》约定：原告同意被告拆除其位于广州市荔湾区房屋，被告需对原告提供回迁复建房；如果签订《补充协议》五年内，被告未能提供复建房给原告选择的，被告同意由原告自行选择在东漖街行政管辖区域内，原址附近购买面积为应安置面积的一手商品房及其产权置换至原告名下，所有费用由被告支付等。上述协议签订后，原告履行了约定义务，但被告一直未能提供回迁复建房给原告。2015年12月18�，原告向被告发出《告知书》，要求被告依约为其购买商品房，但被告不予理会。2016年1月3日，原告向被告发出《律师催告函》，要求与被告协商解决办法，否则，要求被告承担违约责任。2016年1月12日，被告回函否认存在违约事实，提出被告因无原告通信方式，已在2015年12月25日在香港文汇报刊登了公告，告知原告可以回联社办理回迁房户型申报手续及参与摇珠选房。2016年1月18日、1月25日两天，原告委托其儿子陈某及律师到被告办公室商讨选房事宜，但均被告知现在未到原告所在的分组选房，需等其他分组先选，估计仍需两个月甚至更长时间才轮到原告所在分组选房。至此，被告不能在2015年12月14日前向原告提供回迁复建房供原告选择这一事实已经确认无疑。被告的行为构成违约，就应该根据补充协议的约定承担相应的违约责任。现起诉要求判令：一、�告为原告出资2121500元购买商品房（购房款暂参照东漖街行政管辖区域内的楼盘元邦明月水岸的房价的市场价，按照面积88.06㎡，均价25000元/㎡计算，已扣除超出应安置面积20㎡原告需支付给被告的80000元，实际购房款金额应按原告实际选择的房产成交价为准）；二、被告承担本案所有诉讼费用。被告广州市荔湾区东漖街东漖股份合作经济联合社辩称：1、我方不存在违约行为，我方已建成复建房，可供原告选择，根据我方按程序制定并通过的《东漖村“城中村”改造复建房一期选房办法》规定，按照原告与我方签订的《东漖村“城中村”改造房屋拆迁安置补偿补充协议书》的时间顺序，原告是列入南埠第12期选房人名单，并且根据经摇珠确定并公某的复建房一期房源资料，原告享有对该其复建房进行选房的权利，原告可以回迁的房屋应按照选房办法规定的程序和要求进行选房。2、原告要求我方出资2121500元购买商品房的诉求没有事实和法律依据。（1）正是因为原告没有遵守选房办法的规定并按通知前往办理相关户型申报等选房手续，才导致目前原告仍未参与选房；（2）根据双方签订的补充协议书第3条的约定，“签订协议5年内我方如不能在原址同地段提供已建好的复建房，给原告选择的我方需承担责任”，本案中我方已经在2015年12月14日之前，也即是在签订补充协议的5年内已经将复建房建成，并根据选房办法通知原告按照流程和要求进行选房，但原告因自身的原因没有执行，其后果应该由原告自负，而且根据该条款的约定我方的义务也仅是5年内将复建房建好，提供给原告选择，已并非是在5年内将复建房交付给原告。因此原告是否充分配合并按照选房办法的要求和流程去做，同样是不可缺少的。综上请求法院依法�回原告的诉求，维护我方这一集体经济组织的合法权益。经审理查明：2010年4月22日被告制定了《广州市荔湾区东漖街东漖村“城中村”改造集体土地房屋拆迁补偿安置设施方案》，方案内容主要有：被告是东漖村“城中村”改造的组织实施主体；拆迁范围内住宅房屋的补偿可选择复建补偿、货币补偿、或两者相结合的补偿安置方式；（第六条）选房办法：采取先签协议先选房的原则，同时段签订拆迁协议的，以抽签的方式确定选房顺序；确定顺序后，选房人应在规定的时间内确定房号；时段的确定以第一份协议签订日起每15天为一个时段。2010年12月14日，原告与被告签订《东漖村“城中村”改造房屋拆迁安置补偿协议书》和《补充协议》约定：原告同意被告拆除其位于广州市荔湾区房屋，该房屋集体房产证上载明的建筑面积为68.06平方米，实测�筑面积为185.3377平方米。双方同意根据《广州市荔湾区东漖街东漖村“城中村”改造集体土地房屋拆迁补偿安置设施方案》，由被告提供复建房安置补偿原告；复建房位于浣花路以南、坑口地铁站以西、东漖北路以东、东漖南路以北区域内。原房屋的合法证载产权面积中的68.06平方米应作为安置面积，原告实际取得的安置房的建筑面积减去应安置面积为结算建筑面积，结算建筑面积在20平方米以内的（含20平方米），按4000元/平方米购买；原告同意按《广州市荔湾区东漖街东漖村“城中村”改造集体土地房屋拆迁补偿安置设施方案》中规定的选房部分选择复建房；（补充协议第三条）自签订《补充协议》五年内，被告未能提供已建好的复建房（必须符合国家现行的建筑规范标准）给原告选择的，被告同意由原告自行选择在东漖街行政管辖区域内，原址附近购买面积为�安置面积的一手商品房及其产权置换至原告名下，所有费用由被告支付；原告实际取得的商品房的面积减去应安置面积为结算面积，结算面积超出应安置面积20平方米以内（含20平方米）的房款，原告以4000元/平方米详被告交纳房款，结算面积大于20平方米以外的面积所需的所有费用由原告负责；在双方约定的区域内，一手商品房由原告选择；如被告在五年内提供已建好、符合国家现行的建筑规范标准的复建房给原告选择，本条约定失效等。2015年9月29日被告经过股东代表大会表决通过了《东漖村“城中村”改造复建房一期选房办法》，该《办法》规定：（第二条）进行回迁安置房源的确定。由于回迁安置房一期共有8栋楼共1145套房屋，共承担河涌、南埠、观兰坊、仁秀坊四个组团的安置任务。1、通过摇珠方式确定四个组团安排楼层的先后顺序；2、通过摇�方式确定全部8栋房源的选房排列顺序；……6、每个组团的房源同时公某；7、公某结束后选房人看样板房等。（第三条）：先签协议先选房。各组团分别安置签约顺序，同一时段签约的划分在同一批次选房，同一批次选房的通过抽签方式确定选房顺序。……（第五条）分配程序。1、先进行户型申报（通过预申报、联社审查是否有超过规定的调剂面积的情况、选房人对申报户型进行有效调整后正式申报）。2、各组团在该组团的房源内按顺序抽签选房。2015年10月复建房大楼建好。被告在2015年10月8日至10月12日公某了上述《选房办法》。被告在2015年11月30日至12月2日公示了东漖村“城中村”改造复建房一期各组团楼层分配情况。被告在2015年12月25日通过香港《文汇报》刊登公告，通知原告办理回迁房户型申报手续并参与摇珠选房。2016年1月11日被告对河涌、南埠、观兰坊、仁秀坊四个组团安排房屋楼层的先后顺序进行了公开摇珠，确定了顺序为1、仁秀坊，2、观兰坊。3、河涌、4、南埠。同日，对8栋复建楼的选房排列顺序、各组团和房源楼层的配置进行了公开摇珠。上述公开摇珠情况均进行了公证。原告属于南埠组团人员。2015年12月18日及2016年1月3日原告向被告分别发出《告知书》和《律师催告函》，认为被告没有按时通知原告选房已构成违约，要求由原告按协议在本区域内购买商品房。被告在2016年1月12日委托律师对原告发了《律师函》回复，认为原告的选房资料已经由原告的母亲梁某代收。因原告是香港人，无留下通信地址，故被告已用登报方式通知原告，被告不存在违约行为。2016年3月1日被告向原告寄送了《房源预申报通知》，要求原告在2016年3月11日到场申报。但�告认为已经超过了合同约定的选房时间，被告构成违约，故没有到场申报。本院认为：原告与被告签订的《东漖村“城中村”改造房屋拆迁安置补偿协议书》和《补充协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。原、被告双方在《拆迁安置补偿协议书》和《补充协议》的约定，双方同意根据《广州市荔湾区东漖街东漖村“城中村”改造集体土地房屋拆迁补偿安置设施方案》由被告提供复建房。而该《设施方案》第六条“选房办法”中明确规定选房需按申报户型、分时段和顺序等步骤进行。另《东漖村“城中村”改造复建房一期选房办法》是被告经过股东代表大会表决通过的，依法对联合社的成员均有约束力，该《选房办法》也明确了8栋复建楼要安排4个组团，要进行摇珠、抽签、按顺序等步骤进行选房。可�，本案被告是否构成违约、是否需承担民事责任，除了要根据双方的合同约定，还要根据《设施方案》和《选房办法》确定。2015年10月复建房大楼建成后，为了保障1000多户经济联合社成员选房工作的有序进行，被告在2015年10月至2016年1月11日期间分别进行了《选房办法》公某、公告通知原告进行户型申报、对各组团的选房顺序摇珠、对各组团和房源楼层的配置摇珠等一系列工作。在对各组团的选房顺序摇珠、各组团和房源楼层的配置摇珠等前期准备工作完成前，被告已经通过公告的方式通知了原告进行户型申报。虽然被告在登报公告的时间是2015年12月25日，但由于此时被告对各组团的选房顺序摇珠、各组团和房源楼层的配置摇珠等工作刚刚开展，选房工作正按《选房办法》的步骤逐步进行，故被告此时通知原告进行户型申报不存在违约行为。在2016年1月18日和1月25日原告到被告处协商选房问题时，因此时各组团的选房顺序摇珠、各组团和房源楼层的配置摇珠的工作刚结束，按照摇珠的结果，南埠组团排在选房顺序的最后，此时被告要求原告等待前面的组团选房结束后再由其进行选房也符合《选房办法》的规定，不构成违约。2016年3月1日被告向原告寄送了《房源预申报通知》，要求原告在2016年3月11日到场申报，被告没有进行申报，其责任在于原告自身。综上所述，原告认为被告违约缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、参照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,判决如下:驳回原告陈福全的全部诉讼请求。本案受理费23772元，由原告陈福全负担。如不服本判�，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  马文洁人民陪审员  卢嘉乐人民陪审员  陈广波二〇一六年五月六日书 记 员  张鸣鸣刘颖慧