江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初8367号原告：南京国际广场购物中心有限公司，统一社会信用代码913201006946270698，住所地在江苏省南京市鼓楼区中央路201号。法定代表人：闵卫国，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐力，上海段和段律师事务所律师。委托诉讼代理人：石宇，上海段和段律师事务所律师。被告：福建省百利亨文化产业有限公司，统一社会信用代码91350100561697450G，住所地在福建省福州市鼓楼区五一北路171号新都会花园广场22层01单元。法定代表人：鬲欣欣。原告南京国际广场购物中心有限公司（以下简称国际广场公司）与被告福建省百利亨文化产业有限公司（以下简称百利亨公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人徐力、石宇到庭参加诉讼。被告百利亨公司下落不明，经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告国际广场公司向本院提出诉讼请求：1.租赁合同于2016年3月1日解除；2.被告将房屋恢复至原状；3.被告支付拖欠的租金、管理费、水电费以及滞纳金共计1343789.04元（相关费用暂计算至2016年8月25日）；4.被告承担违约金及损失3067508.88元（相关费用暂计算至2016年8月25日）；5.被告承担律师费120000元；6、被告承担诉讼费。事实和理由：原告拥有坐落于南京市××号南京国际广场购物中心（现更名为“南京金茂汇购物中心”）的不动产使用权、商场经营权。原被告于2010年12月签订了一份《南京国际广场购物中心租赁合同书》（以下简�“租赁合同”），原告将位于南京市××号南京国际广场购物中心6层南区店铺出租给被告使用，租赁期限自2010年12月15日起至2020年12月14日止。2015年11月起，被告没有按期支付租金、管理费以及水电费。原告多次发函催要，被告一直未支付所欠费用。因此，原告于2016年2月28日向被告发送《解约通知函》，通知原告将于2016年3月1日解除租合同。随后，原告于2016年3月10日向被告发送《关于收回铺位的告知函》，要求被告根据租赁合同的约定，于2016年3月15日前向原告返还承租房屋。然而被告一直未支付任何款项且未按照合同约定返还房屋，原告不得不于2016年4月20日凌晨对承租房屋采取断水断电措施。基于上述事实，原告认为，被告作为房屋的承租人，欠付租金、管理费、水电费等行为，严重违反了租赁合同的约定。在原告解除租赁合同后，被告未将房屋恢复原状，原告�法将房屋另行出租，被告应当向原告支付此期间的租金损失。因此，起诉至法院，希望判如所请。被告百利亨公司未提交任何答辩意见。本院经审理认定事实如下：坐落于南京市××号房屋（建筑物名称为南京国际广场，共40层，建筑面积84826.18平方米，丘权号：040400-I-2）系南京国际集团股份有限公司所有。2016年6月20日，南京国际集团股份有限公司与原告国际广场公司签订《授权委托书》，委托原告对南京国际广场的地下负一层至裙楼八层进行全面的经营管理，出租房屋、签订房屋租赁合同、收取房屋租金、物业管理费、推广费等；委托期限自2010年7月1日起20年。2010年12月，原告国际广场公司（甲方）与被告百利亨公司（乙方）签订《南京国际广场购物中心租赁合同》，约定：“甲方将位于南京国际广场第6层南区、面积为4032平方米的房屋（系经营用店铺，以下简称案涉房屋）出租给乙方使用；租赁期限自2010年12月15日至2020年12月14日；甲方定于2010年12月15日将店铺交付给被告，免租装修期为六个月；乙方须于每月的第一个工作日之前向甲方支付当月租金、物业管理费和推广费，其中2013年12月15日至2016年12月14日期间租金为77元/月/平方米、月租金为310464元；自2015年12月15日起收取物业管理费和推广费（以下简称管理费），2015年12月15日至2016年12月14日期间的管理费为22元/月/平方米；乙方应于合同签订后三日内向原告支付履约保证金936230.4元；甲方提供给乙方该房屋之装修标准及设施状况，详见本合同附录四‘房屋交付条件’，该附录四作为甲方按本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同期满或提前终止本合同交还该房屋时的验收依据；附录四中关于交付的主要内容为�房屋之间及房屋与公共区域之间的隔墙，隔墙采用厚度不小于24公分、高度砌至天花板的加气砖砌块墙面、混凝土墙面，临公共区域的过道砌块墙面尺寸及高度与上述隔墙一致（消防通道除外）；场地大开间，无墙隔断，地面平整无凹凸，毛坯状态的租赁房屋等；甲方在下述情况发生后的任何时间，有权无条件提前终止本合同：本合同内任何一项应付的租金、管理费或任何其它合理费用、税项，经甲方书面催告后，乙方超过30日仍未支付的（无论是否正式追索）；当发生本合同中规定的甲方有权提前终止本合同的情况，且甲方决定提前终止本合同时，则乙方已经支付履约保证金将不予退还，乙方还应按本合同约定或法律规定向甲方支付违约金或赔偿金，同时乙方应当按本合同规定将该房屋恢复至约定的状况；如乙方未按时支付本合同�定的租金、管理费或任何其它合理费用的全部或部分（以下称‘欠款’），乙方应当按未付款金额的每日千分之五支付违约金（该违约金可直接从履约保证金中扣除），直到甲方收到所有应收款项止。在甲方发出书面催款通知后15天内，乙方仍不支付，甲方增加可行使下列权利：甲方可向乙方要求赔偿甲方因追讨欠款所遭受的一切损失、费用、开支，包括但不限于：律师费、诉讼费、差旅费等；租赁期限届满之日或本合同提前终止后10个工作日内（无论一方对另一方作出提前终止合同决定是否有异议），乙方应当自负费用将该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，恢复至符合本合同约定的还房条件之状态，并于规定日准时将该房屋交还甲方。如逾期交还该房屋，则乙方须赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该房屋而需承担的违约金、中介费等。此外，每逾期一天，须向甲方支付相当于原日租金2倍的违约金；如逾期超过3天，甲方有权进入该房屋，该房屋内所有装修、设施和物品均无偿归甲方所有。甲方有绝对酌情权决定将该等装修、设施和物品保留或拆除。同时甲方有权向乙方追索拆除乙方装修和设施设备的开支，等等。”合同签订后，原告按约向被告交付了案涉房屋，被告按约向原告支付了履约保证金。2014年8月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议一》，对相关费用进行结算并约定了还款计划。2015年1月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议二》，约定：在租赁合同期限内的经营过程中，甲方有权对南京国际广场购物中心进行整体改造，甲方同意自2014年8月1日至2015年5月31日期间免收乙方店铺租金；�方同意于购物中心重新开业后，减免乙方三个月的店铺租金等等。2015年6月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议三》，约定：甲方同意在补充协议二的基础上给予乙方以下优惠，优惠期间自2015年6月1日期至购物中心重新开业之日前结束：免收乙方店铺租金。2015年9月26日，南京国际广场购物中心重新开业。2015年10月9日，原被告双方签订《商铺面积确认函》，确认被告租赁店铺的面积为3752.94平方米;因此，租金应调整为288976.38元/月、管理费应调整为82564.68元/月。2015年11月9日，因被告拖欠2015年9月、10月的水费、电费，未预付2015年12月租金、管理费等，原告向被告送达了《催款通知函》，要求被告于2015年11月20日前交清全部欠费。2015年12月28日，原告再次向被告送达了《催款通知函》，要求被告于2015年12月30日前交清全部欠费。2016年1月30日，因被告拖欠2015年9至12月水费、电费，拖欠2015年12月至2016年2月的租金和管理费，原告向被告送达了《催款通知函》，要求被告于2016年1月30日前交清全部欠费。2016年2月23日，原告通过快递向被告邮寄了《关于：解除租赁合同的函》，主要内容为：因被告拖欠自2015年9月至2016年2月的相关费用，原告依据合同约定行使合同解除权，于2016年3月1日寄出租赁合同，租赁保证金不予返还，并追究被告的违约责任；请被告于合同终止后的十个工作日内将承租商铺（案涉房屋）恢复原状后返还给原告。2016年3月14日，原告通过顺风速递向被告邮寄了《关于：收回铺位的告知函》，主要内容为：因被告未于合同解除后十日内将案涉房屋交还给原告，原告将视被告放弃案涉房屋内的装修、设备及物品的所有权；原告将于2016年3月16日对案涉房屋采取断水、断电和禁止人员出入等措施；等等。20116年3月11日，原告向被告发送《商户结算单》，内容为：被告拖欠2015年9月1日至2016年2月29日期间的水费、2015年9月1日至2016年2月29日期间的电费及2015年12月26日至2016年3月31日期间的租金、管理费共计1408016.69元；被告应预交2016年4月的租金和管理费371541.06元。被告签收后，于2016年3月14日回复《呈南京金茂汇的回函》：对水费、电费、租金无异议，但认为管理费应顺延一年再收取。原告述称其于2016年4月19日对案涉房屋采取了断水、断电的措施；被告遂停止经营，但并未将案涉房屋恢复原状并返还。至此，被告拖欠原告水费8217.97元、电费218050.14元。原告主张的租金损失计算至2016年8月25日，原告于2016年9月5日起诉至本院，案件审理期间，原告自行进入并实际控制了案涉房屋。2016年8月，为了通过诉讼向被告索要拖欠费用，原告向上海段和段律师事务所支付了律师费120000元。上述事实，由房产证、土地证、授权委托书、《南京国际广场购物中心租赁合同书》、《补充协议一》、《补充协议二》、《补充协议三》、催款通知函、《关于：解除租赁合同的函》、《关于：收回铺位的告知函》、商户结算单和《呈南京金茂汇的回函》等证据予以佐证。本院认为，原告国际广场公司受案外人南京国际集团股份有限公司的委托，对南京国际广场的裙楼进行经营管理。原告国际广场公司与被告百利亨公司签订的《南京国际广场购物中心租赁合同书》、《补充协议一》、《补充协议二》、《补充协议三》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方应按照合同的约定全面履行自己的义务�因被告拖欠水费、电费、租金和管理费等，原告于2015年11月至2016年1月期间三次催缴，被告仍未支付。依据租赁合同约定“甲方在下述情况发生后的任何时间，有权无条件提前终止本合同：本合同内任何一项应付的租金、管理费或任何其它合理费用、税项，经甲方书面催告后，乙方超过30日仍未支付的（无论是否正式追索）”；原告于2016年2月23日向被告送达《关于：解除租赁合同的函》，要求于2016年3月1日解除租赁合同，符合合同约定，本院予以支持，故原、被告双方的租赁合同自2016年3月1日起解除。依据合同约定，“甲方提供给乙方该房屋之装修标准准及设施状况，详见本合同附录四‘房屋交付条件’，该附录四作为甲方按本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同期满或提前终止本合同交还该房屋时的验收依据”，“租赁期限届满之日或本合同提前终止后10个工作日内（无论一方对另一方作出提前终止合同决定是否有异议），乙方应当自负费用将该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，恢复至符合本合同约定的还房条件之状态，并于规定日准时将该房屋交还甲方”；又因为合同附录四中关于房屋交付的主要内容为：“房屋之间及房屋与公共区域之间的隔墙，隔墙采用厚度不小于24公分、高度砌至天花板的加气砖砌块墙面、混凝土墙面，临公共区域的过道砌块墙面尺寸及高度与上述隔墙一致（消防通道除外）；场地大开间，无墙隔断，地面平整无凹凸，毛坯状态的租赁房屋”；因此，本院对于原告要求被告将案涉房屋恢复原状的诉讼请求予以支持，被告应将案涉房屋内的装修、设备拆除，并恢复至毛坯状态。关于原告主张的水费8217.97元、电费218050.14元，符合合同约定，本院予以支持。关于原告主张被告拖欠的2015年12月至2016年3月1日期间的租金643205.49元、管理费213070.15元，本院予以支持。关于延迟支付该费用的违约金，依据合同约定“乙方须于每月的第一个工作日之前向甲方支付当月租金、管理费”且“如乙方未按时支付本合同所定的租金、管理费或任何其它合理费用的全部或部分，乙方应当按未付款金额的每日千分之五支付违约金”，原告自愿按照年利率24%向主张，系依法处分自己的权利，不违反法律规定，本院予以准许。另外，被告拖欠的租金数额及应支付时间分别为：2015年12月1日前应支付55930.91元、2016年1月4日前应支付288976.38元、2016年2月1日前应支付288976.38元、2016年3月1日前应支付9321.82元，原告自上述日期起向被告主张违约金，本院予以支持。被告拖欠的管理费数额及应支付时间分别为：2015年12月1日前应支付45277.41元、2016年1月4日前应支付82564.68元、2016年2月1日前应支付82564.68元、2016年3月1日前应支付2663.38元，原告自上述日期起向被告主张违约金，本院予以支持。原告主张自2016年3月2日至被告闭店即2016年4月19日期间，因原告一直提供物业管理服务，所以被告仍应支付管理费，对此本院予以支持；原告主张依据合同“租赁期限届满之日或本合同提前终止后10个工作日内，……乙方应当于规定日准时将该房屋交还甲方。如逾期交还该房屋，……，每逾期一天，须向甲方支付相当于原日租金2倍的违约金”，向被告主张该期间的双倍租金作为违约金；本院认为，根据该合同条款及《关于：解除租赁合同的函》，被告应于合同解除后的十个工作日内即2016年3月15日前返还房屋，被告未返还，原告应自2016年3月16日至4月19日按原日租金的2倍向被告收取违约金，2016年3月2日至3月15日期间的违约金，仍应按欠付租金的标准及年利率为24%收取。自2016年4月20日至2016年8月25日，被告仍未返还房屋，原告亦未实际控制房屋，原告主张此期间按原租金标准计算损失，损失为1205932.62元，本院予以支持。关于原告主张违约金中包含的履约保证金963230.4元，即已收取的履约保证金不再返还，本院认为依据合同“当发生本合同中规定的甲方有权提前终止本合同的情况，且甲方决定提前终止本合同时，则乙方已经支付履约保证金将不予退还，乙方还应按本合同约定或法律规定向甲方支付违约金或赔偿金”，本院对此诉请予以支持。关于原告主张的律师费120000元，本院认为，依据合同“如乙方未按时支付本合同所定的租金、管理费或任何其它合理费用的全部或部分，……在甲方发出书面催款通知后15天内，乙方仍不支付，甲方�加可行使下列权利：甲方可向乙方要求赔偿甲方因追讨欠款所遭受的一切损失、费用、开支，包括但不限于：律师费、诉讼费、差旅费等”，因此，对该项诉请予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告南京国际广场购物中心有限公司与被告福建省百利亨文化产业有限公司签订的《南京国际广场购物中心租赁合同书》、《补充协议一》、《补充协议二》和《补充协议三》于2016年3月1日解除；二、本判决生效后三十日内，被告福�省百利亨文化产业有限公司将坐落于南京市中央路201号南京国际广场第6层南区、面积为3752.94平方米的房屋恢复原状（将房屋的装修、设备拆除，恢复至“房屋之间及房屋与公共区域之间的隔墙，隔墙采用厚度不小于24公分、高度砌至天花板的加气砖砌块墙面、混凝土墙面，临公共区域的过道砌块墙面尺寸及高度与上述隔墙一致（消防通道除外）；场地大开间，无墙隔断，地面平整无凹凸，毛坯状态”）；三、本判决生效后十日内，被告福建省百利亨文化产业有限公司向原告南京国际广场购物中心有限公司给付水电费226268.11元、租金773710.97元及违约金（共四笔；第一笔基数为55930.91元，自2015年12月1日计算至实际付清之日；第二笔基数为288976.38元，自2016年1月4日计算至实际付清之日；第三笔基数为288976.38元，自2016年2月1日计算至实际付清之日；第四笔基数�139827.28元，自2016年3月1日计算至实际付清之日；标准均为年利率24%）、管理费250357.47元及违约金（共四笔；第一笔基数为45277.41元，自2015年12月1日计算至实际付清之日；第二笔基数为82564.68元，自2016年1月4日计算至实际付清之日；第三笔基数为82564.68元，自2016年2月1日计算至实际付清之日；第四笔基数为39950.7元，自2016年3月1日计算至实际付清之日；标准均为年利率24%）、管理费94905.04元（2016年3月16日至2016年4月19日期间）；四、本判决生效后十日内，被告福建省百利亨文化产业有限公司向原告南京国际广场购物中心有限公司给付违约金664334.98元（2016年3月16日至2016年4月19日期间）、履约保证金963230.4元（该履约保证金被告已实际给付）、租金损失1205932.62元；五、本判决生效后十日内，被告福建省百利亨文化产业有限公司向原告南京国际广�购物中心有限公司给付律师费120000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43050元、公告费900元，由被告福建省百利亨文化产业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 员  胡腾云人民陪审员  苏育年人民陪审员  白冰冰二〇一七年六月三十日书 记 员  宋宇燕