山东省临沂市兰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临兰民初字第4462号
原告徐某某。
原告徐某某1。
原告徐某某2。
原告徐某某3。
原告徐某某4。
五原告共同委托代理人公茂华，山东理永律师事务所律师。
被告颜某某。
委托代理人李水海，山东有泰律师事务所律师。
第三人马某某，临沂市公路局职工。
委托代理人孟祥成，临沂兰山天威法律服务所法律工作者。
原告徐某某、徐某某1、徐某某2、徐某某3、徐某某4诉被告颜某某，第三人马某某宅基地使用权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐某某、徐某某3、徐某某4及五原告共同的委托代理人公茂华，被告颜某某及其委托代理人李水海，第三人马某某及其委托代理人孟祥成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐某某、徐某某1、徐某某2、徐某某3、徐某某4诉称，原告母亲徐刘氏生前曾于1997年3月由颜家红埠寺村委划拨宅基地一处，面积240平方米，南北长15米，东西长16米，四至为：东临空地，西靠1巷街，南邻全某甲住宅，北邻全某乙住宅。原告母亲去世后，一直由原告徐某某管理使用，后原告徐某某以9800元的价格将涉案宅基地出售给被告颜某某，其他四原告对此买卖行为并不知情。后被告颜某某又转交第三人马某某占用使用，而马某某系国家正式干部，其对涉案宅基地的买卖不符合国家法律规定。涉案宅基地为遗产，在其他继承人不知情的情况下，徐某某与颜某某所签订的宅基地买卖契约，应为无效合同。上述行为严重损害了原告的合法权益，为此诉至法院，请求确认原告徐某某与被告颜某某所签订的宅基地买卖协议无效；原告徐某某退还9800元宅基地款，被告颜某某及第三人马某某返还涉案宅基地一处；三、诉讼费由被告承担。
被告颜某某辩称，原告所诉与事实不符，原告徐某某1、徐某某2、徐某某3、徐某某4不具有诉讼主体资格，该处宅基地是划给徐某某的，并非是划给原告母亲的宅基地，有政府颁发的选址意见书证明该宅基地不是遗产，所以除徐某某以外的其他人不具有诉讼主体资格。其次徐某某作为宅基地的所有人有处分的权利，其与颜某某签订的契约是双方的真实意思表示，价格合理且不存在欺诈胁迫的情形，在契约签订后徐某某又将选址意见书交付给颜某某，充分证明该契约是真实合法有效的。再次徐某某与颜某某是2000年签订的协议，距今已有15年之久，期间颜某某多次翻建房屋，原告并没有任何人提出异议，现在原告发现土地升值又想反悔，有失诚实守信的原则，而且颜某某再次翻建工程已经进行一半，由于原告多次阻挠，致使工程无法继续施工，给被告造成巨大损失。被告对此将保留诉讼的权利。
第三人马某某述称，马某某作为诉讼主体错误，马某某没有购买该处宅基地，也没有占有使用，与我方无关。
经审理查明，原告徐某某与被告颜某某均为临沂市兰山区兰山办事处颜家红埠寺村村民。2000年6月24日，原告徐某某与被告颜某某签订宅基地转让契约一份，内容载明：“契约甲方：徐某某乙方：颜某某经双方同意，由甲方徐某某宅基转给乙方颜某某。自即日起双方必须遵守下列协议条件。第一条：自即日起宅基发生任何变更双方不得反悔，在建房施工当中如有干扰由甲方负责。第二条：甲方宅基证在建房前必须交给。第三条：乙方必享房产权。第四条、双方如有违约，罚款5万元。甲方：徐某某乙方：颜某某证明人：颜某献颜某平2000年6月24日。该处宅基地的转让价款为1万元，款项交付后，该处宅基上建造房屋使用。2015年1月15日，徐某某、徐某某1、徐某某2、徐某某3、徐某某4以马某某为被告提起宅基地纠纷的诉讼，后五原告撤回了诉讼。现五原告以颜某某为被告，马某某为第三人提起宅基地纠纷的诉讼，主张原告母亲徐刘氏生前曾于1997年3月由颜家红埠寺村委划拨宅基地一处，原告母亲去世后，一直由原告徐某某管理使用，后原告徐某某以9800元的价格将涉案宅基地出售给被告颜某某，其他四原告对此买卖行为并不知情，后被告颜某某又将宅基地转交给第三人马某某占用使用，涉案宅基地为遗产，在其他继承人不知情的情况下，徐某某与颜某某所签订的宅基地买卖契约为无效合同，因此五原告请求法院确认原告徐某某与被告颜某某所签订的宅基地买卖协议无效；原告徐某某退还9800元宅基地款，被告颜某某及第三人马某某返还涉案宅基地一处；三、诉讼费由被告承担。
还查明，为证明涉案宅基地的使用情况，原告提交兰山街道颜家红埠寺村委出具的证明一份，证明涉案宅基地为1997年3月村委划分给徐刘氏的宅基地，由其长子徐某某管理使用。
现因涉案宅基地上面建造两层楼房，双方当事人发生冲突。
上述事实，主要根据当事人的陈述、举证、质证及法庭调查予以证实，有关证据均已收集并记录在卷。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第六十条规定，“对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权”；第一百五十三条规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”；《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定：“下列民事行为无效（七）：以合法形式掩盖非法目的的。”根据上述规定，宅基地使用权转让合同是有法律限制的，即宅基地使用权转让合同须经宅基地所有权人同意，经有关政府机构或者部门审批同意；宅基地使用权只能向本集体经济组织内部的成员转让；转让了宅基地使用权的村民不得再申请宅基地。因此，本案中，原、被告在未经村集体经济组织同意的情况下，以签订契约的形式进行宅基地使用权转让，违反了法律的强制性规定，原告徐某某与被告颜某某所签订的宅基地买卖协议应为无效。交易行为无效后，根据相关规定，如系出售方反悔，被告的损失数额应参照房屋评估价（或拆迁补偿价）与原购买价之间的差额确定，因在本案中被告及第三人没有主张损失，本院对合同无效后的财产返还、损失赔偿问题不予一并处理。对原告主张的退还9800元宅基地款，显示公平，违法了民法的基本原则，本院不予支持。根据土地管理法、物权法的规定，宅基地所有权属于村农民集体所有，宅基地使用权属于村民个人所有，具有人身依附性；根据《中华人民共和国继承法》第三条规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。”，因此，宅基地不是遗产。现五原告主张涉案宅基地为遗产，要求被告颜某某及第三人马某某返还，于法无据，本院依法对此项请求不予支持。涉案宅基地在五原告的母亲徐刘氏去世后，应由宅基地的所有权人即村集体经济组织依法依程序解决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六十条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条第一款第（七）项之规定，判决如下：
一、确认原告徐某某与被告颜某某签订的宅基地买卖协议无效；
二、驳回原告徐某某、徐某某1、徐某某2、徐某某3、徐某某4的其他诉讼请求。
案件受理费50元，由原、被告平均负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 马 勇
人民陪审员 张婷婷
人民陪审员 傅晓敏
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 齐海慧
附相关法条：
《中华人民共和国物权法》
第六十条对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：
（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；
（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；
（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第五十八条下列民事行为无效：
（一）无民事行为能力人实施的；
（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；
（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；
（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
（五）违反法律或者社会公共利益的；
（六）经济合同违反国家指令性计划的；
（七）以合法形式掩盖非法目的的。
无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。