广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤08民终1644号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广东瑞安科技实业有限公司，住所地：佛山市南海区狮山科技工业园北园。
法定代表人：陆智明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈巧玲，该公司员工。
上诉人（原审被告、反诉原告）：吴运畅，男，1975年11月20日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市。
委托诉讼代理人：张博，广东优度律师事务所律师
上诉人广东瑞安科技实业有限公司（以下简称“瑞安公司”）与上诉人吴运畅因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省遂溪县人民法院（2016）粤0823民初1685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人瑞安公司的委托诉讼代理人陈巧玲，上诉人吴运畅的委托诉讼代理人张博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人瑞安公司上诉请求：1、撤销广东省遂溪县人民法院（2016）粤0823民初1685号民事判决第二、三项，依法改判吴运畅返还预付租金10万元及支付违约金36000元给瑞安公司；2、判令吴运畅承担本案一、二审诉讼费用。
事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审法院以依职权到遂溪县公安局塘口派出所调取证据，没有找到相关的报案记录为由，认定不存在“人为干扰”的事实，进而认定瑞安公司违约，是对案件事实的错误认定。事实上，吴运畅曾向遂溪县公安局塘口派出所报案，该派出所至少两次派执法人员到现场处理。因此，一审法院在没有找到相关报案记录的情况下，可向相关执法人员取证，但一审法院并未履行该职责和义务。一审庭审结束后，瑞安公司的员工再次到遂溪县公安局塘口派出所了解报案情况，在与该所梁副所长交谈时，该梁副所长亲口表明吴运畅曾报过案（录音为证）。2、一审法院忽略了吴运畅收取瑞安公司支付的修复场地费用3000元及水电、伙食等费用3546元的事实，导致对案件事实的错误认定。瑞安公司因吴运畅提供的场地存在“人为干扰”，无法足正常使用，于2016年7月26日与吴运畅协商不继续租场地，于7月27日撤离场地，并在吴运畅同意的情况下，瑞安公司以现金支付方式向吴运畅支付了修复场地费用（收据为证）。2016年7月29日，瑞安公司与吴运畅以汇款支付方式结清了水电、伙食等费用3546元（收据为证）。据此，在不论双方是否违约的前提下，吴运畅收取场地修复费用、结清水电、伙食等费用的行为应视为同意解除合同。故一审法院认为瑞安公司违约，是对案件事实的错误认定。二、一审判决适用法律错误。本案中，因吴运畅提供的场所存在“人为干扰”的问题，瑞安公司多次与吴运畅沟通，均未得到解决，场地无法正常使用，导致瑞安公司无法实现合同目的，吴运畅的行为已构成根本违约，瑞安公司享有单方合同解除权。一审法院在此事实基础上，认定瑞安公司违约，按分期履行合同的相关法律规定来作出判决，属适用法律错误。综上，一审判决认定案件事实不清，适用法律及实体处理错误，请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持瑞安公司的诉讼请求。
上诉人吴运畅上诉请求：1、撤销广东省遂溪县人民法院（2016）粤0823民初1685号民事判决，依法驳回瑞安公司的全部诉讼请求；2、判令瑞安公司按《厂房租赁合同书》的约定向吴运畅支付租金200000元；3、判令瑞安公司向吴运畅支付违约金36000元；4、判令瑞安公司承担本案一、二审诉讼费用。
事实与理由：一、一审法院判决解除吴运畅与瑞安公司订立的《厂房租赁合同书》错误。瑞安公司单方违约，并不享有合同解除权，瑞安公司主张解除合同既不符合法律规定亦不符合合同约定，《厂房租赁合同书》应当继续履行。二、一审判决认定瑞安公司仅需向吴运畅支付从2016年6月1日至2017年1月14日的租金以及无需向吴运畅支付第二期租金错误。吴运畅与瑞安公司签订的《厂房租赁合同书》中明确约定瑞安公司应在进场前20日内支付第二期租金20万元，但合同签订后瑞安公司没有按照合同约定履行该义务。瑞安公司在无法律规定也无合同约定的情形下单方不履行《厂房租赁合同书》并擅自搬离厂房，导致涉案厂房一直处于闲置状态，该状态在合同实际解除之前一直持续，在此期间，吴运畅不能擅自将厂房出租给案外人，吴运畅的租金损失是持续产生的。截止至2017年7月18日，瑞安公司拖欠吴运畅的租金已达168000元，瑞安公司支付的第一期租金10万元已不足以弥补吴运畅的损失。因此，瑞安公司应继续履行《厂房租赁合同书》并向吴运畅全额支付第二期租金20万元。即使一审法院考虑到瑞安公司不愿继续履行《厂房租赁合同书》，合同目的无法实现而直接判决解除《厂房租赁合同书》，本案合同实际解除之日应是一审判决关于解除《厂房租赁合同书》的判决生效之日，吴运畅的租金损失亦应计算至该日，而非本案一审诉讼材料送达吴运畅之日。三、瑞安公司既未按《厂房租赁合同书》的约定向吴运畅支付第二期租金，又在无法律规定或合同约定的情形下单方不履行合同并擅自搬离厂房，其行为已构成严重违约，应按《厂房租赁合同书》的约定向吴运畅支付违约金36000元。一审法院不予支持吴运畅要求瑞安公司支付违约金的主张是错误的。即使一审法院判决解除《厂房租赁合同书》，《厂房租赁合同书》的解除也是基于瑞安公司违约事实而产生的法律后果，根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发[2009]40号）第二条第8项“为减轻当事人诉累，妥当解决违约金纠纷，违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的，人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明。人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理”以及《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同权利义务的终止，不影响结算和清理条款的效力”的规定，吴运畅与瑞安公司在签订《厂房租赁合同书》时约定如一方构成违约需向守约方支付相当于3个月租金的违约金即36000元，该合同约定是双方在合同订立之时对合同后续履行过程中存在违约行为的约定，依据当事人意思自治原则，应当予以支持。否则将大大降低了违约方的违约成本，对当事人而言，合同履行过程中可能产生的风险将变得难以预估，不利于维护及弘扬契约精神，也不利于保护守约方的合法利益。综上所述，一审判决事实认定不清，适用法律错误，严重侵害了吴运畅的合法权益。为此请求二审法院查清本案事实，依法支持吴运畅的上诉请求,以维护吴运畅的合法权益。
瑞安公司向一审法院起诉请求：1、判令解除瑞安公司、吴运畅订立的《厂房租赁合同书》；2、判令吴运畅向瑞安公司返还预付租金10万元；3、判令吴运畅向瑞安公司支付相当于3个月租金的违约金36000元；4、判令吴运畅承担本案全部诉讼费用。
吴运畅向一审法院反诉请求：1、判令瑞安公司按《厂房租赁合同书》的约定向吴运畅支付租金200000元；2、判令瑞安公司向吴运畅支付违约金36000元；3、判令瑞安公司承担本案全部诉讼费。
一审法院查明事实：2016年5月19日，瑞安公司（乙方）与吴运畅（甲方）签订了《厂房租赁合同书》，双方约定:乙方租赁甲方（吴运畅）位于湛江遂溪县遂城镇遂湛公路95号空置厂房1500平方米；租赁期限自2016年6月1日至2020年5月31日，租期六年；租金约定：厂房租金按每月8元/平方米，第三年起，每年递增5%，土地使用税由甲方负责缴交，在合同签订日起，一个月内乙方预付30万元给甲方作为预支日后使用租金，这笔资金分两期支付，第一期合同签订后十天内付10万元，第二期乙方进场前（20日内）付20万元。租金及押金缴交：甲方在乙方预付的30万元租金中扣除每月租金，但预付租金余额使用完后，乙方需向甲方交押金3万元，租金每月缴交，每月月初缴交当月租金;违约责任，本合同双方已经签订，即具有法律效力，甲乙双方必须遵守，若甲乙双方如乙方违约，则必须赔偿对方三个月租金的违约金。合同签订后，瑞安公司按约定于2016年5月20日预付租金10万元，吴运畅亦按约定交付房屋给瑞安公司使用。瑞安公司预付10万元后入场进行基础设施施工，但没有按照合同约定在进场前20天内支付20万元的租金。2016年7月27日，瑞安公司以吴运畅不能提供能满足瑞安公司正常使用的场地为由搬走物品清场，也不再使用该厂房，并向吴运畅支付水电费1036元、伙食费2100元，支付修复场地费用3000元，并收到其他费用3546元。
再查明，瑞安公司申请一审法院依职权向遂溪县公安局塘口派出所调查取有关报案材料。一审法院依职权到遂溪县公安局塘口派出所调取证据，没有找到相关的报案记录。
一审法院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。瑞安公司与吴运畅自愿签订的《厂房租赁合同书》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，当属合法有效，双方均应按照诚实信用的原则全面履行。
本案焦点为：双方签订的合同是否应当解除？根据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，合同签订后，吴运畅将涉案的厂房交付给瑞安公司使用，瑞安公司只预付10万元的租金，并随后进场进行基础设施施工，并不按照合同约定支付进场前的租金20万元，随后以吴运畅提供的场地不符合约定为由于2016年7月27日搬走物品清场，不再使用涉案厂房另选他址，亦未与吴运畅就合同问题进行协商，已构成违约，但属不当。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从这条规定来看，当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式，法律之所以这样规定，是由于继续履行比补救措施、赔偿损失或者支付违约金，更有利于实现合同目的。但是，继续履行也不能实现合同目的，就不应再将其作为判令违约方承担责任的方式。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，当违约方能够继续履行需要的物力、财力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时即“履行费用过高”，应该允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行。本案中，瑞安公司已于2016年7月27日搬走物品清场，不再使用该厂房，并已另选地方作为厂址，若瑞安公司再继续履行合同支付20万元的租金明显属于履行费用过高，失去履行合同的目的。故瑞安公司主张解除合同，符合法律规定，予以支持。对吴运畅主张瑞安公司支付租金20万元诉请不予支持。对瑞安公司以吴运畅未提供满足瑞安公司正常使用的场地，并催告后在合理期限内仍未能履行，致使合同履行不能为由主张解除合同的诉请，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，涉案合同解除是基于瑞安公司的违约事实而产生的法律后果，解除合同不属于违约责任方式，而属于合同违约后的一种补救措施，合同解除后的法律后果不表现为违约责任，而是主要表现为包括不当得利返还和损害赔偿的民事责任。因此对吴运畅要求瑞安公司支付违约金的主张，不予支持。对瑞安公司要求吴运畅支付违约金的主张，亦不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“解除权需以明示方式行使，于一方意思表示到达对方时发生法律效力”。本案中，瑞安公司并未告知吴运畅解除合同，而诉讼材料送达吴运畅之日（2017年1月14日）方视为发生解除合同的效力。故瑞安公司应当支付从2016年6月1日至2017年1月14日的厂房租金，根据《厂房租赁合同书》约定“乙方租赁甲方（吴运畅）位于湛江遂溪县遂城镇遂湛公路95号空置厂房1500平方米”和“厂房租金按每月8元/平方米”，瑞安公司应当依法缴纳从2016年6月1日起至合同解除前（2017年1月14日）的租金，即96000元（1500平方米×8元/平方米/月×8个月）。瑞安公司已经预付了10万元的租金，尚有4000元（100000元-96000元）租金，吴运畅应当予以返还。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除广东瑞安科技实业有限公司与吴运畅订立的《厂房租赁合同书》；二、吴运畅在判决生效之日起十日内返还广东瑞安科技实业有限公司4000元；三、驳回广东瑞安科技实业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回吴运畅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3020元，由广东瑞安科技实业有限公司负担2970元，吴运畅负担50元；反诉费2420元，由吴运畅负担。
本院二审期间，瑞安公司向本院提交一份录音资料，用以证明瑞安公司的员工和遂溪县公安局塘口派出所的梁副所长交谈时，该梁副所长亲口承认吴运畅曾报过案。吴运畅质证称：对上述录音的真实性、合法性、关联性有异议，而且瑞安公司提交上述证据已超过法律规定的举证期间。
二审期间，吴运畅没有提交新证据。
本院认证认为：因瑞安公司在二审期间提交的录音资料的真实性无法确定，故本院不予采纳。
本院经审理查明：一审判决关于“2016年7月27日，瑞安公司以吴运畅不能提供能满足瑞安公司正常使用的场地为由搬走物品清场，也不再使用该厂房，并向吴运畅支付水电费1036元、伙食费2100元，支付修复场地费用3000元，并收到其他费用3546元”的事实认定有误，本院纠正认定为：2016年7月27日，瑞安公司与吴运畅结算，确认瑞安公司应支付水电费、伙食费及其他费用共计3546元。同日，瑞安公司向吴运畅支付修复场地费用3000元，并搬离涉案租赁厂房。2016年7月29日，瑞安公司向吴运畅支付水电费、伙食费及其他费用共计3546元。
一审判决查明的其他事实，本院予以确认。
另查明：涉案《厂房租赁合同书》第七条第6项约定：“……本合同期满或提前终止时，乙方对厂房实施的改造、装修及安装的设备设施等，应在向甲方交还厂房之前进行拆除，并恢复厂房原状。”
本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对瑞安公司、吴运畅上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人瑞安公司及上诉人吴运畅的上诉请求和理由，本案双方当事人二审争议以下问题：
一、关于瑞安公司与吴运畅签订的《厂房租赁合同书》是否已解除，及是何时解除的问题。瑞安公司主张涉案《厂房租赁合同书》签订后，因涉案租赁场地经常遭到人为干扰，而吴运畅未能妥善解决该问题，瑞安公司遂在与吴运畅结清修复场地费及水电费、伙食费等费用后搬离涉案租赁场地，双方的租赁合同已解除。而吴运畅对瑞安公司的上述主张予以否认，主张瑞安公司存在未按约定支付租金及擅自搬离涉案租赁场地的违约行为，瑞安公司单方要求解除合同不符合法律规定，也不符合合同约定，涉案《厂房租赁合同书》应当继续履行。虽然瑞安公司未能提供充分的证据证明涉案租赁场地经常遭到人为干扰，但瑞安公司提交的其向吴运畅支付修复场地费及水电费、伙食费等费用的单据，可以充分证明瑞安公司撤离涉案租赁场地前，已与吴运畅对瑞安公司使用涉案租赁场地期间的相关费用进行了结算。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零五条“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果”的规定，结合涉案《厂房租赁合同书》中双方关于“在租赁合同期满或提前终止时，瑞安公司应当恢复厂房原状”的约定，吴运畅在瑞安公司搬离涉案租赁场地时（2016年7月27日）与瑞安公司结算水电费、伙食费等费用，并收取瑞安公司支付的3000元场地修复费，应视为吴运畅同意与瑞安公司解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，涉案《厂房租赁合同书》已于2016年7月27日解除。一审判决认定《厂房租赁合同书》于本案一审诉讼材料送达吴运畅之日（2017年1月14日）解除不当，本院予以纠正。因涉案《厂房租赁合同书》已于2016年7月27日解除，故吴运畅上诉主张瑞安公司应按《厂房租赁合同书》的约定继续预付20万元租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。又因涉案《厂房租赁合同书》已于2016年7月27日解除，故瑞安公司再请求法院判决解除该合同，已无事实依据，本院亦不予支持。
二、关于瑞安公司预付的10万元租金应如何处理的问题。如前所述，涉案《厂房租赁合同书》于2016年7月27日经瑞安公司与吴运畅经协商一致解除，在瑞安公司未能提供充分的证据证明涉案租赁场地经常遭到人为干扰，以致其合同目的不能实现的情况下，瑞安公司应按合同约定支付自2016年6月1日至2016年7月27日的租金。根据合同约定，涉案租赁场地的租金每月按每平方米8元计算，涉案租赁场地共1500平方米，故瑞安公司应支付的租金为22800元[1500×8元×（1+27÷30）]。瑞安公司已预付10万元租金给吴运畅，故吴运畅应退还77200元租金给瑞安公司。瑞安公司主张退还10万元租金，超过上述应退还的部分，本院不予支持。
三、关于违约金的问题。因瑞安公司未能提供充分的证据证明其与吴运畅协议解除《厂房租赁合同书》是因为涉案租赁场地遭到人为干扰，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，瑞安公司主张吴运畅支付36000元违约金，本院不予支持。虽然瑞安公司未按合同约定预付第二期租金（20万元），但因吴运畅与瑞安公司已于2016年7月27日协议解除《厂房租赁合同书》，故在瑞安公司预付的10万元租金已足以支付其应付租金的情况下，吴运畅以瑞安公司未按合同约定预付第二期租金为由，主张瑞安公司应支付36000元违约金，于法无据，本院不予支持。
综上所述，瑞安公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》九十条、第一百零五条的规定，判决如下：
一、撤销广东省遂溪县人民法院（2016）粤0823民初1685号民事判决第一、三、四项；
二、变更广东省遂溪县人民法院（2016）粤0823民初1685号民事判决第二项为：限吴运畅于本判决发生法律效力之日起十日内返还广东瑞安科技实业有限公司77200元；
三、驳回广东瑞安科技实业有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回吴运畅的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3020元，由广东瑞安科技实业有限公司负担1500元，吴运畅负担1520元；反诉费2420元，由吴运畅负担；二审案件受理费7860元，由广东瑞安科技实业有限公司负担1500元，吴运畅负担6360元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈小红
审 判 员 陈春丽
代理审判员 林 竹
二〇一七年十一月二十四日
书 记 员 张源良
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。