四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终531号
上诉人（原审被告）谢朝火，男，汉族，1960年7月4日出生，住成都市青白江区。
委托代理人刘云珍，四川红盾律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）罗永华，女，汉族，1964年2月29日出生，住成都市青白江区。
委托代理人刘云珍，四川红盾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李玉琼，女，汉族，1950年8月3日出生，住成都市青白江区。
委托代理人邹德奇，男，汉族，1962年3月23日出生，住成都市青白江区。系成都市青白江区姚渡学校推荐。
被上诉人（原审原告）曾飞，男，汉族，1981年10月14日出生，住成都市青白江区。
委托代理人邹德奇，男，汉族，1962年3月23日出生，住成都市青白江区。系成都市青白江区姚渡学校推荐。
上诉人谢朝火、罗永华与被上诉人李玉琼、曾飞房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青白江区人民法院（2015）青白民初字第383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月16日公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，李玉琼与曾顺良系夫妻关系，曾飞系李玉琼与曾顺良之子，曾顺良于2014年8月去世。曾顺良生前与谢朝火口头协议，谢朝火将其位于青白江区××镇××街××号住房一套转让给曾顺良。2003年10月29日，谢朝火出具收条载明：“今收到曾顺良购房款￥3980.00元（大写叁元玖仟捌佰元正）”。后曾顺良搬入案涉房屋居住至今。
证人张友全、李明友出庭作证，证明2003年谢朝火将案涉房屋转让给曾顺良，房款为40000元左右。
案涉房屋的房屋产权证现存于李玉琼、曾飞处。李玉琼、曾飞陈述谢朝火收到购房款后，将案涉房屋产权证书交给曾顺良；谢朝火陈述其在搬离案涉房屋时，将房产证遗失在房屋内；罗永华称不清楚此事，但认为案涉房屋系租赁给李玉琼、曾飞。
另查明，谢朝火与罗永华系夫妻关系；案涉房屋所有权证载明所有权人为谢朝火；房屋坐落于青白江区××镇××街××号；丘（地）号权0××××24；幢号8-1、房号1、建筑面积95.59、所在层数2、设计用途住宅；附记注明房改成本价购买80平方米，实付总购房款20511.36元,房改市场价购买6.49平方米，实付总房价款1943.89元。案涉房屋的土地使用证载明土地使用者为谢朝火；坐落姚渡镇平安街16号；地号为4／12／45；用途为住宅用地；使用权类型为划拨。
原审法院认定上述事实有当事人的陈述及收条、房屋所有权证、土地使用证及证人张友全、李明友证人证言及出庭证词等证据在案佐证。
李玉琼、曾飞在原审的诉讼请求为：判令谢朝火将其“青房权证监证字第0××××85号房屋所有权证所属的青白江区××镇××街××号住房一套过户给李玉琼、曾飞（庭审中李玉琼、曾飞对该诉讼请求明确为要求谢朝火将青白江区××镇××街××号房屋所有权证和土地使用权证过户至李玉琼、曾飞名下）。罗永华在原审的诉讼请求为：1、谢朝火与曾顺良之间的房屋买卖合同无效；2、李玉琼、曾飞将青白江区××镇××街××号房屋腾空并立即返还给罗永华。
原审法院审理认为，虽然李玉琼、曾飞提供的谢朝火出具的收条存在瑕疵，但案涉房屋由李玉琼、曾飞居住至今，房屋的所有权证书亦留存于李玉琼、曾飞手中，十余年来谢朝火、罗永华并未提出异议，故结合庭审查明情况及收条内容、证人证言，应当认定谢朝火收取了曾顺良购房款39800元，曾顺良与谢朝火之间存在案涉房屋的买卖合同关系。李玉琼、曾飞至今未取得案涉房屋的权利证书，致使其物权无法得到实现。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定，谢朝火将房屋转让李玉琼、曾飞同时，所转让房屋的土地使用权也随之转让。根据《中华人民共和国城市管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”的规定，划拨土地上的房屋，并非绝对禁止转让，只要办理土地出让手续，交纳土地出让金后即可转让。李玉琼、曾飞受让的房屋已办理产权证书，用途为住宅，并未损害他人及国家利益，仅是办理过户手续前需要将划拨用地转为出让用地，按照相关规定交纳相应的土地出让金后即可办理过户手续。综上，对于李玉琼、曾飞要求谢朝火协助办理房屋过户手续的诉讼请求，原审法院予以支持。罗永华在李玉琼、曾飞居住案涉房屋十余年间并未提出异议；且案涉房屋转让时，房产证中的权利人登记为谢朝火，无其他共有人，罗永华亦未提供证据证明曾顺良购买房屋时具有恶意，且曾顺良所支付的房屋价款，在当时并不明显低于市场价格，故第三人罗永华要求确认谢朝火与曾顺良之间的房屋买卖合同无效并要求李玉琼、曾飞退还房屋的诉请，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第十条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百四十七条，《中华人民共和国城市管理法》第三十二条、第四十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、谢朝火于原审判决生效后十日内协助李玉琼、曾飞办理青白江区××镇××街××号（幢号8-1、房号1、所在层数2、建筑面积95.59平方米）房屋的房屋所有权证及土地使用证的转移登记手续。二、驳回罗永华的诉讼请求。案件受理费300元，由谢朝火负担50元，由罗永华负担250元。
宣判后，谢朝火、罗永华均不服原审判决，向本院提起上诉。谢朝火认为：原审法院认定谢朝火和曾顺良、李玉琼之间存在房屋买卖合同关系，系认定事实错误，双方实际系租赁关系，谢朝火误将租房款写成了购房款，且收取的款项仅3980元，李玉琼、曾飞持有房产证书也不能证明双方存在买卖合同关系。同时该房屋系谢朝火和罗永华的夫妻共同财产，谢朝火无权单独处分财产，李玉琼、曾飞也不构成善意取得。综上，谢朝火请求二审法院撤销原审判决，驳回李玉琼、曾飞的全部诉讼请求。
罗永华认为：原审法院认定谢朝火和曾顺良、李玉琼之间存在房屋买卖合同关系，系认定事实错误，双方实际系租赁关系，谢朝火误将租房款写成了购房款，且收取的款项仅3980元，李玉琼、曾飞持有房产证书也不能证明双方存在买卖合同关系。同时该房屋系谢朝火和罗永华的夫妻共同财产，谢朝火无权单独处分财产，李玉琼、曾飞也不构成善意取得。综上，罗永华请求二审法院撤销原审判决，支持罗永华在原审的全部诉讼请求。
李玉琼、曾飞共同辩称，谢朝火与曾顺良之间系房屋买卖合同关系，购房款价值符合当时当地的市场价，房产证上仅登记了谢朝火一人，且罗永华对房屋买卖是应当知道的。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理过程中，谢朝火、罗永华提交了如下新证据：1、青白江区人民政府青府发[1996]75号文件，拟证明涉案房屋系谢朝火、罗永华夫妻共同财产；2、1997年谢朝火签订的涉案房屋购房合同，拟证明原购房款高于曾顺良所谓的购房款；3、2003年青白江区房地产市场研究报告和2003年4月29日《青白江报》，拟证明李玉琼、曾飞所谓的购房价格远低于当时的市场价；4、证人简华富关于2014年5月曾经商量过曾顺良再支付谢朝火一定费用后将房屋过户的事情，拟证明原不存在房屋买卖关系；5、青白江区城厢镇公立卫生院证明、喻俊芳证明、槐树街社区居委会证明，拟证明谢朝火、罗永华长期未在姚渡镇居住，罗永华对涉案房屋不知情；6、谢朝火2014年下半年手机通话清单，拟证明曾顺良及家人并未催促办理过户。李玉琼、曾飞质证认为：1、购房时并不知道该房屋系夫妻共同财产；2、购房款为39800元；3、涉案房屋位于姚渡镇，不是青白江主城区，价格不具有可比性；4、简华富证言只能证明曾顺良主张过房屋过户；5、谢朝火、罗永华长期未在姚渡镇居住与房屋买卖无关；6、曾顺良及家人是通过其他方式催促过户。本院对谢朝火、罗永华提供的证据的真实性和合法性予以确认，对关联性和证明目的将综合认定。
二审中，谢朝火认可，在2003年一次性收取曾顺良款项后，并未再收取曾顺良及家人任何款项。
经审理查明的其他案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致，对此本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于谢朝火与曾顺良及其家人之间是否存在房屋买卖的合同关系，以及若存在买卖合同关系，曾顺良及家人是否构成善意。
谢朝火和罗永华认为，2003年成都市青白江区的商品房价格大约为900元/㎡，谢朝火出具的收条上所载金额3980元大大低于房屋买卖的市场价，因此该款是租金而非购房款。本院认为，谢朝火出具的收条上金额的大写为“叁元玖仟捌佰元正”，小写为“3980.00”。尽管大写金额明显有笔误，但可以看出，该处拟表达的数额为“叁万玖仟捌佰元正”。同时，虽然大、小写金额并不一致，但由于小写金额后续有较多“0”，更易产生笔误，因此在大小写数额不一致时，一般应以大写数额为准。故本院认定谢朝火出具的收条上所载款项的数额为39800元。谢朝火和罗永华所举的证据显示，2003年左右，青白江区的商品房价格大约为900元/㎡。对此，本院认为，任何一个行政区域在同一时间段内，其主城区和其他区域的房屋价格总是存在一定差别，而一般的房屋价格统计和调查是针对该行政区域内主城区的价格进行的。在庭审中，双方均认可涉案房屋所在的姚渡镇非青白江区的主城区，故谢朝火、罗永华所举的证据不能反映涉案房屋当时的市场价值情况，更不能得出该款项系租金的结论。
从双方的履行情况来看，曾顺良在2003年10月支付了款项后，曾顺良及家人一直占有和使用涉案房屋，但并未再向谢朝火支付任何款项，双方之间也并未约定房屋的使用期限。同时结合房屋产权证书由曾顺良家人持有、谢朝火出具的收条上载明款项性质为“购房款”、曾顺良向谢朝火支付的款项为39800元以及证人证言等证据和事实，可以认定，双方之间系房屋买卖合同关系，而非租赁或借用等其他法律关系。故本院对谢朝火、罗永华关于谢朝火与曾顺良之间系房屋租赁关系的主张不予支持。
关于曾顺良及家人受让房屋时是否善意的问题。案涉房屋所有权证载明所有权人为谢朝火，因此在购买涉案房屋时，曾顺良及家人基于信赖有理由相信谢朝火具有处分权，并仅与谢朝火一人签订合同。同时，由于谢朝火、罗永华所举证据不能证明涉案房屋的价款低于市场价，并考虑到房屋系1997年建成的公有住房、以及该房屋地理位置等因素，可以认定曾顺良向谢朝火支付的对价系较合理的市场价格。因此，本院对罗永华、谢朝火关于曾顺良及家人受让房屋时非善意的主张不予支持。
综上，上诉人谢朝火、罗永华的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，本院依法予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按一审判决确定的方式执行。本案二审案件受理费795元，由谢朝火负担395元，罗永华负担400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李俊
代理审判员 王果
代理审判员 赵韬
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 黄迪