内蒙古自治区牙克石市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0782民初63号
原告谢清，女，1970年7月5日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市牙克石市。
原告谢国华，男，1973年2月9日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市牙克石市。
二原告共同委托代理人谢兰甫（与二原告系父子女关系），男，1938年10月9日出生，汉族，牙克石林业建工局退休职工，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市牙克石市。
二原告共同委托代理人魏秀芬，内蒙古林城律师事务所律师。
被告于海，男，1980年4月26日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市牙克石市。
被告格根娜仁，女，1978年11月8日出生，蒙古族，无职业，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市牙克石市。
二被告共同委托代理人萨丽娟，内蒙古环通律师事务所律师。
原告谢清、谢国华与被告于海、格根娜仁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理。依法由审判员姜晓文于2016年3月11日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢清、谢国华的共同委托代理人谢兰甫、魏秀芬，被告于海、格根娜仁及其共同委托代理人萨丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢清、谢国华诉称，2012年4月16日，原、被告之间签订房屋租赁合同，原告将位于牙克石市友谊花园小区1号楼3号门市出租给二被告。约定租期为五年，自2011年9月1日至2016年9月1日；约定租金为第一年38000元／年，以后随行就市。可是至2015年9月1日，被告单方终止合同，在原告不知情的情况下，被告擅自拆卸房内的灯具和门并搬走。被告的行为违反了合同的履行期限，同时也违反了合同第三条的约定，给原告造成损失2万元。原告请求被告承担违约责任，赔偿经济损失2万元。庭审中原告变更诉讼请求为被告赔偿经济损失24000元（其中三个月租金14000元，门、灯具1万元）。
被告于海、格根娜仁辩称，原告所诉与事实不符，被告不存在违约及给原告造成损失的事实。一、虽然原、被告双方的租赁合同期限为五年，但租赁合同第四条约定“如果（被告）不干或转让需交清物业费”，此条约定被告有“不干或转让”的权利；第五条约定“每年租金随行就市”，此条约定原告有按市场价格提高租金的权利；故被告不存在违约。二、被告不存在单方面终止合同，擅自拆除灯具及门的事实。双方经协商于2015年9月1日解除了合同。被告在经营过程中由于市场不景气，亏损经营。特别是在2014年下半年起，几乎无客就餐，原告对被告的经营状况也十分了解，在此情况下，被告与原告协商解除合同，原告并未提出异议，于是原告于2015年8月初给承租房屋加了一把锁，并对外张贴出租该房屋的广告，2015年9月1日原告收回了出租房屋的钥匙，于2015年10月将该房屋出租给他人经营“辣妈川菜馆”。以上事实足以说明，双方已经合议解除了租赁合同。三、原告请求赔偿经济损失24000元，没有事实依据。原告的房屋原系毛坯房，最初承租该房屋的高某对该房屋进行了装修并用于经营饭店。两年后，高某将该房屋出兑给了张洪彬。2012年被告以135000元的价格承兑了张洪彬饭店，其中包括内部装修，桌、椅、餐具、厨房设备、灯具、门脸装修、牌匾等。被告有权处置自己的物品，原告无权干涉。请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年4月16日原告谢清、谢国华与被告于海、格根娜仁签订的《租赁合同》约定：甲方（原告）将牙克石市友谊花园小区门市出租给乙方（被告），租期为五年，自2012年9月1日起至2016年9月1日止；租金为2012年9月1日至2013年9月1日为38000元，以后四年的租金随行就市；维修费用由乙方负担；乙方不得损坏房屋主体结构；如乙方人为原因造成损失的，承担赔偿责任；如果乙方解除合同或转让应交清物业费。2015年9月20日因被告经营不景气，通知原告解除合同。双方因被告拆除灯具、门等物品发生纠纷，原告诉至本院，请求被告赔偿经济损失24000元（其中三个月租金14000元，门、灯具1万元）。
另查明，该门市原为毛坯房，该房屋由高某承租并装修，后高某将该房屋装修部分及物品以125000元的价格出兑给张某某（彬），张某某（彬）将该房屋装修部分及物品又以135000元的价格出兑给被告。原告在被告承租该房屋时购买了该房屋。2015年11月10日原告与新租户何平、赵莉达成的《租房协议》，年租金为42500元。
原告谢清、谢国华提交证据如下：
1、2012年4月16日二原告与二被告签订的《租赁合同》。证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，租期为2011年9月1日至2016年9月1日，五年。被告违反了合同第三条、第五条的约定。被告对该证据的真实性无异议，但认为，解除合同是双方合意解除，拆除的物品是被告自己的，并没有给原告造成损失。因双方对该证据无异议，本院予以采信。
2、房屋所有权证（复印件，与原件核对无异）。证明原告出租的房屋为合法。被告无异议，本院予以确认。
3、照片八张。证明被告将承租房屋内的灯具及门拆走，但不应拆走。被告对该证据无异议，但认为拆除的物品属于被告从他人购买的物品，有权拆走。因被告对该证据无异议，故本院对该证据予以采信。
4、2015年11月10日原告与新租户何平、赵莉达成的《租房协议》（复印件，与原件核对无异）。证明由于被告不履行合同，导致原告的房屋晚出租三个月，同时由于被告拆除灯具和门等，导致承租人压低了房屋租金。被告对该证据无异议，但认为正是由于原告与被告解除了租赁合同后，原告才与他人签订了租赁合同，租金也由原、被告之间的38000元提高到4万多元。租金4万元是当时的市场价格，原告出租给他人两年的租金为85000元，原告实际获利5000元。所以原告在租金方面没有损失，被告拆除自己的物品也没有给原告造成损失。因被告对该证据无异议，故本院对该证据予以采信。
5、《房屋租赁合同》（复印件）。证明与原告同类房屋的租金为6万元。被告质证认为，与本案无关联性，其他房屋的出租价格不能约束原告和被告。本院认为，该证据与本案无关联性，故不予确认。
被告于海、格根娜仁提交证据如下：
1、2012年4月17日，被告与张某某签订的《出兑协议》。证明被告以135000元的价格向张洪彬购买了内部装修，桌、椅，餐具，厨房设备，灯具，门脸的装饰，牌匾。被告对该证据的真实性有异议，即便该证据是真实的，有些内容是无效的，房屋的附着物即使写在了《出兑协议》上，也不能对原告生效。
2、证人高某出庭证实：该争议房屋原系毛坯房，是证人装修的，后来以125000元的价格出兑给张某某。证明该房屋原系毛坯房，证人装修完后出兑给张某某，张某某又出兑给被告，被告拆除的物品，不会给原告造成损失。原告质证认为，房屋的附着物应属于原告。
3、证人张某某出庭证实：证明证人是以125000元的价格承兑了高某装修的物品，后来证人又以135000元的价格出兑给被告。证明被告从张某某处承兑该房屋装修物品时，原告还不是该房屋的房主。
因被告提交的以上三组证据，能够相互印证该出租房屋原系毛坯房，装修部分及物品是被告购买的事实。故对以上三组证据证明的事实，本院予以确认。
本院认为，原告谢清、谢国华与被告于海、格根娜仁房屋租赁合同成立。原告将房屋承租给被告，被告按约定支付租金的行为，符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”关于租赁合同的规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”之规定，原、被告之间的租赁合同依法成立、合法有效。原、被告于2012年4月16日签订的《租赁合同》第三条、第四条、第五条（原告为甲方、被告为乙方）：“如乙方人为原因造成损失、由乙方承担”、“如果不干或转让交清物业费”、“每年租金随行就市”，以上条款属于约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”之规定，本院认为，“如乙方人为原因造成损失、由乙方承担”，应理解为，由于乙方人为原因造成甲方物品损坏应承担赔偿责任；“如果不干或转让交清物业费”，应为乙方解除合同或者转让给他人应结清其经营期间的物业费；“每年租金随行就市”应理解为从2013年9月1日以后，年租金按本地区同类地段的市场价格由双方商定。由于原、被告之间解除租赁合同的原因，是被告经营发生亏损而导致的，该经营风险依法不属于不可抗力，不属于被告解除合同的法定事由，但是由于该合同有被告可以任意解除合同的约定。故被告因经营原因解除租赁合同并无不当。但是根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定，被告欲解除房屋租赁合同，应至少提前60日通知原告，以避免给原告造成空房损失。故原告请求被告给付三个月租金14000元的诉讼请求，本院支持被告给付原告48日的租金损失，租金数额按原告与何平、赵莉达成的《租房协议》的年租金为42500元确定。被告提出于2015年8月10日通知原告解除租赁合同，原告自认被告于2015年8月20日通知其解除租赁合同，提前通知原告解除合同时间的举证责任在被告。故本院确认以2015年8月20日为被告通知原告解除合同的时间。因此时被告尚有12天的年度租期，且已交付了租金，故应于扣除。被告应赔偿原告的租金损失为5589元（48天×（42500元／365天））。因此原告请求被告给付租金损失14000元的诉讼请求，本院支持被告给付5589元。原告请求被告赔偿拆除灯具、门的损失1万元的诉讼请求，本院认为，被告拆除的物品是被告购买的附着物，且拆除后不会给承租房屋造成损害。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，原告请求被告赔偿拆除灯具、门造成的损失1万元的诉讼请求，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第二款、第六十一条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告于海、格根娜仁于本判决生效之日起十日内赔偿原告谢清、谢国华租金损失5589元；
驳回原告谢清、谢国华的其他诉讼请求。
案件受理费400元（原告已预交200元）减半收取，由原告谢清、谢国华负担153元，由被告于海、格根娜仁负担47元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。
审判员 姜晓文
二〇一六年三月十四日
书记员 吴姗姗
附：本判决所依据的相关法律
一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
三、《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
四、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
六、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）11号）第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。