湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘31民终748号
上诉人（原审原告）:陈大友，男，1950年9月19日出生，土家族，湖南省保靖县人，住该县迁陵镇喜阳桥**号。
被上诉人（原审被告）:湖南保靖农村商业银行股份有限公司。住所地：湖南省保靖县迁陵镇北门路*号。
法定代表人：许信，该公司董事长。
委托诉讼代理人：向显鹏，湖南茶源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:湖南省拍卖公司。住所地：长沙市雨花区芙蓉中路二段***号。
法定代表人：曾贤东，该公司总经理。
委托诉讼代理人：肖未涛，湖南新世纪律师事务所律师。
原审第三人：李忠群，女，1978年9月18日出生，汉族，湖南省保靖县人，住该县迁陵镇杨家村**号。
委�诉讼代理人：杨邦洪，男，1969年6月13日出生，汉族，湖南省保靖县人，住该县迁陵镇杨家村***号，系李忠群姐夫。
上诉人陈大友因与被上诉人湖南保靖农村商业银行股份有限公司（以下简称“保靖农商行”）、湖南省拍卖公司及原审第三人李忠群拍卖合同纠纷一案，不服保靖县人民法院（2015）保民初字第300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈大友，被上诉人保靖农商行的委托诉讼代理人向显鹏、被上诉人湖南省拍卖公司的委托诉讼代理人肖未涛，原审第三人李忠群及其委托诉讼代理人杨邦洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈大友上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求或将本案�回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：本案争议的保靖县迁陵镇新街码头路商业服务用房第二层205室内的卫生间应属于204室，一审法院认定该卫生间部分属205室，属认定事实错误。
保靖农商行辩称，被上诉人保靖农商行在出售204室时，上诉人陈大友对204室的情况及瑕疵已充分了解，204室的现状并非保靖农商行造成，而是第三人李忠群侵权所致。现保靖农商行仍愿按照合同约定向上诉人陈大友交付房产，但陈大友拒绝配合办理房屋过户手续，故本案中保靖农商行并无责任，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
湖南省拍卖公司辩称，1、被上诉人湖南省拍卖公司已经充分履行了向上诉人陈大友及第三人李忠群告知拍卖标的情况的义务，上诉人仍将湖南省拍卖公司列为被上诉人是错误的；2、一审法院已经充分向上诉人释明法律关系，上诉人坚持不变更诉讼请求的情况下，一审法院驳回其诉讼请求的判决应予维持；3、本案实际的侵权人为第三人李忠群，上诉人应起诉李忠群排除妨害。综上请求二审法院维持一审判决。
李忠群述称，第三人李忠群在拍卖前了解到本次拍卖属现状拍卖现状移交，且在第三人向湖南省拍卖公司了解标的物情况时，拍卖公司工作人员告诉第三人205室后的卫生间部分属于205室，因此第三人才通过拍卖购买了205室，购买后保靖农商行工作人员告知第三人可将该卫生间与204室互通的门封掉，故第三人取得本案诉争卫生间部分合理合法。
陈大友向一审法院起诉请求：1、判令二被告将拍卖标的保靖县迁陵镇新街码头路商业服务用房第二层205号门面内的卫生间依照约�（属原告竞买所得的同层204门面的附属组成部分，面积12平方米，价值79788元）交付给原告；2、被告赔偿原告迟延交房的经济损失10000元；3、案件受理费由被告承担。
一审法院认定事实：2015年3月24日，被告保靖农商行与被告湖南省拍卖公司签订《委托拍卖合同》，委托被告湖南省拍卖公司对被告保靖农商行所有的位于保靖县迁陵镇新街码头路一栋商业服务用房第二层（产权证号为保房权证迁-701字第000113**号）进行公开拍卖。2015年4月13日，原告陈大友与被告湖南省拍卖公司签订《竞买合同》，参加竞买，并缴纳保证金100000元。《竞买合同》载明：“一、乙方（陈大友）自愿参加甲方（湖南省拍卖公司）于2015年4月14日上午10时在保靖民族宾馆七楼会议室公开举行的拍卖会，并已认真阅读甲方签发的《竞买须知》、《拍卖规�》、《特别规定》、《标的简介》、《竞买通知书》等各类文件、资料，充分了解标的物的相关情况与瑕疵的情况下，乙方愿意履行以上文件、资料的各项要求和承担相关的经济及法律责任”。《竞买须知》载明：“拍卖方式：有底价的增价拍卖，分割拍卖”。《拍卖会特别规定》载明：“本次拍卖会标的均按现状拍卖、现状移交，其具体位置、建筑面积等以土地、房产部门核实颁证为准。”。《竞买合同》、《竞买须知》、《拍卖会特别规定》、《标的简介》均载明，该标的二包含户室为204（54.01㎡）、205（21.08㎡）、206（21.09㎡）、208（24.41㎡），房屋所有权证号为保房权证迁-701字第000113**号，参考价5500/㎡。2015年4月14日，原告陈大友与被告湖南省拍卖公司签订《不动产成交确认书》以成交价342000元竞得204号门面。第三人李忠群以成交价276000元和224000元分别竞得205号门面、206号门面。另查明，拍卖时，拍卖人就标的二所包含户室及相应面积进行说明，没有出示标的二房屋分户平面图。原房屋分户平面图显示204室位于205室后的部分为卫生间，205室与204室在拍卖前已被原房屋使用人用砖墙分隔，现卫生间处于205室后端，与205室连通，与204室被墙分隔。原告陈大友及第三人李忠群均未对买受的门面进行改造和变动。再查明，2015年12月，原保靖县农村信用合作联社工商登记变更为湖南保靖农村商业银行股份有限公司。一审法院认为：《竞买须知》、《拍卖规则》、《拍卖会特别规定》、《竞买合同》、《不动产成交确认书》约定了拍卖活动相关当事人之间的权利义务，当事人参加拍卖活动即意味着对上述约定的了解与知悉并受其约束。《拍卖会特别规定》载明，标的�积仅供参考，具体面积以土地、房产部门办理过户时实测办证为准；本次拍卖标的均按现状拍卖、现状移交。本案中，当事人的主要争议在于“现状拍卖、现状移交”中现状的认定问题，该院认为，当事人对于现状的认知不应超出普通人的一般认识，应符合日常生活经验和常理。204室与205室被墙分隔后，原房屋分户平面图中所属204，位于205后端的卫生间部分亦与204隔断，与205室相互连通构成一体，虽204室与205室有门相通，但按生活常理判断，卫生间与205室实属一整体。《标的简介》中列明205室（21.08㎡）、206室（21.09㎡）、207室（21.09㎡），上述门面成交价分别为276000元、224000元、208000元，在面积相当的情况下，205室276000元的成交价明显高于同层比邻的206室及207室，可见竞买人对205室后端的卫生间部分属于205室这一现状是有共识的，且该现�显著影响了205室的应价，故第三人李忠群抗辩理由成立。根据《中华人民共和国拍卖法》第十八条第二款之规定：拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的瑕疵。故对拍卖标的已履行说明义务的举证责任应由拍卖人承担。本案中，被告湖南省拍卖公司在拍卖中仅就标的二所含各户室面积进行罗列，未出示标的二的房屋分户平面图就各户室位置、格局等情况进行说明，也未提供明确证据证明在竞买人现场查验标的时明确告知竞买人205室后端卫生间与204室权属关系，故对原告陈大友、被告保靖农商行、湖南省拍卖公司以房屋分户平面图确定的面积及范围作为标的物现状的主张及被告保靖农商行称已按房屋分户平面图确定的54.01平方米面积将205后端卫生间交付给原告陈大友，因原告陈大友不愿意办理房屋产权登记，被告保靖农商行不承担相应责任的抗辩理由，该院不予采纳。205室后端的卫生间部分应属于205室，由第三人李忠群竞得。综上，对原告陈大友的第一项诉讼请求“被告保靖农商行给原告交付205号门面内卫生间”，因该标的属第三人李忠群所有，交付不能，故该院不予支持。对原告陈大友的第二项诉讼请求“被告保靖农商行、湖南省拍卖公司赔偿原告经济损失10000元”。该院认为，原告没有提供损失实际发生的证据，对原告的该项诉讼请求，该院不予支持。拍卖活动应当遵守有关法律、行政法规，遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则，拍卖人不能依据现状拍卖规则免除其对标的瑕疵进行说明的法定义务。本案中，被告湖南省拍卖公司有义务也有能力出具房屋分户平面图对拍卖标的所含各户室各自的面积、界线以及在竞买人查验标的时对各户室现状作具体的说明，现原告陈大友买受204室实际面积与标的简介所示面积54.01㎡有显著差距，被告湖南省拍卖公司有重大过错，原告陈大友如认为存在重大误解或被告违约，基于此法律关系可以另行起诉。判决：驳回原告陈大友的诉讼请求。案件受理费2044元，由原告陈大友负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人陈大友提交了一组证据（照片六张）拟证明本案诉争卫生间现状情况，本院经审查认为上诉人无正当理由未在一审举证期限内提供该组证据且被上诉人湖南省拍卖公司不同意质证，故本院认为，该组证据不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条关于二审新证据的规定，不予采信。同时，因被上诉人湖南省拍卖公司和作为出卖方的被上诉人保靖农商行均当庭确认本案诉争卫生间系出售给上诉人陈大友的，故一审认定“205室后端的卫生间部分应属于205室，由第三人李忠群竞得”明显与事实不符，本院不予认定。对其他一审查明的双方无争议的事实，本院予以确认。
本院认为，本案在二审中的争议焦点为：上诉人陈大友要求被上诉人保靖农商行及湖南省拍卖公司交付本案所涉卫生间的请求能否得到支持。被上诉人湖南省拍卖公司向上诉人陈大友出具的《竞买须知》、《拍卖会特别约定》、《标的简介》及与陈大友签订的《不动产拍卖成交确认书》均载明上诉人陈大友购买的204室面积为54.01平方米，双方虽同时约定了“拍卖标的按现状拍卖，现状移交”，但该约定应理解为对拍卖标的物实测面积与标注面积误差的约定。现被上诉人湖南省拍卖公司和作为出卖方的被上诉人保靖农商行均当庭确认本案诉争卫生间系出售给上诉人陈大友的，且对照《房屋分户平面图》，该诉争卫生间也包含在陈大友购买的204室范围内，故应认定诉争卫生间由陈大友竞得。又因《湖南省拍卖公司委托拍卖合同》及《不动产拍卖成交确认书》均约定了拍卖成功后办理拍卖标的物的过户手续及移交义务归被上诉人保靖农商行，故被上诉人保靖农商行应依约向上诉人陈大友交付拍卖标的物，被上诉人湖南省拍卖公司不负交付义务。被上诉人保靖农商行称不能办理房屋产权过户登记系因上诉人陈大友拒绝填写申请表及第三人李忠群侵权所致。被上诉人保靖农商行作为出卖人，在履行拍卖标的物交付义务时，除负责办理标的物产权登记外，还负责将拍卖标的物完整地交付给上诉人陈大友占有，现因被上诉人保靖农商行未能将标的物完整地交付陈大友占有，故对�大友要求保靖农商行交付本案诉争的卫生间的请求，本院予以支持。对上诉人陈大友要求保靖农商行、湖南省拍卖公司赔偿经济损失10000元的请求，本院认为上诉人没有提供损失实际发生的证据，故对上诉人的该项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，上诉人陈大友的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销保靖县人民法院（2015）保民初字第300号民事判决；
二、被上诉人湖南保靖农村商业银行股份有限公司于本判决生效之日起十五日内将保靖县迁陵镇新街码头路商业服务用房第二层205号门面内的卫生间交付给上诉人陈大友；
三、驳�上诉人陈大友的其他诉讼请求。
一审案件受理费2044元、二审案件受理费2046元，由上诉人陈大友和被上诉人湖南保靖农村商业银行股份有限公司各承担一半。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈春亮
审 判 员 李华华
代理审判员 吴俊杰
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 向俊庭
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合�的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
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（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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