丰镇市人民法院民 事 判 决 书（2016）内0981民初96号原告马某某，男，汉族，1960年12月29日出生，内蒙古丰镇市人，无业，现住山西省大同市广灵县。委托代理人佘某某，男，汉族，1967年12月29日出生，山西省广灵县人，现在山西省广灵县。被告呼和浩特市富邦新技术房地产发开有限责任公司，地址：呼和浩特市回民区通道北街富邦大厦。法定代表人刘富富，职务：总经理委托代理人许益民，内蒙古汇孚律师事务所律师。委托代理人皇某某，公司员工。被告王某，男，汉族，1963年9月27日出生，山东省人，现住集宁区。被告王某某，男，汉族，1961年10月30日出生，山东省人，现住集宁区。被告乌兰察布市胜达建筑有限责任公司。原告马某某诉被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司、王某、王某某、乌兰察布市胜达建筑有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于二〇一四年十二月一日作出（2014）丰民初字第164号民事判决。被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司不服该判决向乌兰察布市中级人民法院提起上诉。乌兰察布市中级人民法院于二〇一六年一月六日作出（2015）乌民终字第232号民事裁定，裁定发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理期间，被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司提出要求追加王某、王某某、乌兰察布市胜达建筑有限责任公司为被告的申请，本院依法追加王某、王某某、乌兰察布市胜达建筑有限责任公司为本案被告。原告马某某及其委托代理人佘某某、被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司的委托代理人皇某某、许益民、被告王某到庭参加了诉讼。被告王某某、乌兰察布市胜达建筑有限责任公司依法经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马某某诉称，原告在2009年10月21日和被告购买了位于丰镇市新区浦江南路富邦医院地段某#楼南某户商铺，建筑面积168平米，购房一次性花费302400元。购买后，原告多次和被告催要房本和钥匙，但是被告都以各种理由和借口推托不给。在2014年1月中旬，原告来看房时，听邻居说被告已经把房屋卖掉了，经各方面证实，被告确实已经将原告购买的房屋再次出卖。事发后，原告曾多次找被告协商处理，可被告一直推诿至今。原告认为，被告不但没有履行房屋买卖合同，并且一房二卖，使原告无法施工和装修，在经济及精神上受到了很大的伤害。所以，原告只好依法诉至法院，请求人民法院依法判令被告返还原告已付房款合计人民币叁拾万贰仟肆佰元整（302400元）及利息，赔偿损失285600元，并请求人民法院依法判令被告承担已付房款一倍即302400元的赔偿责任，并承担本案诉讼费用。被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司未作书面答辩，在庭审中口头辩称，第一，原告针对富邦公司的诉讼请求不能成立，富邦公司没有将房屋卖给过原告，也没有收到过原告的房款。诉讼请求的所谓利息赔偿请求，因为没有买房及交款的事实，与我方无任何关系。第二，富邦公司从未将某#楼的商铺卖给原告马某某，富邦公司也从未收到过马某某的房款，我方一直不知道这个事情，直到原告起诉到丰镇市人民法院的时候，我方才知道有这个事，之前原告从来没有找过我方，我方也不认识马某某，在诉讼之前双方都不认识。原告的事实理由是完全错误的，也是不能成立的。被告王某辩称，本人与富邦新技术房地产开发有限责任公司口头协议富邦公司出土地及各种手续，本人出资金、工人、材料等一切建筑必需品，在丰镇市富邦医院后院东面盖二层连体楼三间，建成后双方拥有房屋所有权各一半即50%（双方协议时，有富邦公司经理刘某甲等相关人员）。在2014年富邦新技术房地产开发有限责任公司将本人于2009年出售的商铺一间二次出售给他人，将本人剩余半间商铺一并出售他人。本人于2009年10月21号将商铺委托富邦公司售楼部出售，本人收取售房款302400元，手续是本人从富邦新技术房地产开发有限责任公司开具的。本人请求丰镇市人民法院判令被告富邦新技术房地产开发有限责任公司归还本人半间商铺。被告王某某未作答辩。被告乌兰察布市胜达建筑有限责任公司未作答辩。经审理查明，2009年10月21日原告马某某付款302400元，从被告王某某以呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司名义开办的售楼部购买被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司开发的位于丰镇市新区浦江南路富邦医院地段某#楼南某户商铺，房屋面积168平方米，单价1800元每平方米。2013年11月5日被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司将原告马某某购买的房屋出售给王某甲、李某，单价为人民币3500元每平米，价款583430元。王某甲、李某已办理房屋产权证。王某甲、李某购买房屋时与被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司签订两份合同，一份手写合同，单价3500元每平米，价款583430元并附收据两张（一张300000元，一张283430元）。一份机打合同，单价1500元每平米，价款为253665元，该合同在丰镇市房管局备案，房屋座落位置为丰镇市富邦小区B区某#楼1-2层连体。王某某是乌兰察布市胜达建筑有限责任公司的项目负责人，承揽被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司开发的丰镇市富邦医院B区某#楼项目，涉诉房屋不在其建设的工程内。涉诉房屋是被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司出土地（丰镇市富邦B区某#楼旁边空地），被告王某投资建设的三套商用房中最南端的一套。涉诉房屋是被告王某委托被告王某某开办的售楼部出售给原告马某某，房屋买卖合同是王某从呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司领取16份《房屋买卖合同》中的其中一份。被告王某收取了原告马某某购房款302400元。另查明，原告马某某购买的丰镇市浦江南路富邦医院南端某#楼南某户房屋与王某甲、李某购买的丰镇市富邦小区B区某#楼1-2层连体以及富邦小区B区地段某#楼从南往北排序第一户的房屋是同一房屋。上述事实，有双方当事人的陈述、证人证言、书证以及本院调取的材料等证据证实，并经庭审质证，本院予以采信。本院认为，原告马某某是从被告王某某以呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司的名义开办的售楼部购买房屋，证人杨某某的证言以及被告王某当庭陈述，证明原告马某某购买房屋的售楼部标有“富邦”字样，售楼部有关于呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司的简介，购买房屋的合同加盖的印章为“呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司第一项目部”，原告马某某购房收据印章为“富邦医院住宅小区”，虽然与购房合同印章不一致，但均有“富邦”字样，同时，没有证据表明马某某知道该售楼部出售涉诉房屋未经过呼和浩特市富邦新技术房地产有限责任公司授权或同意。这就使原告马某某从外表上和客观上有理由相信售楼部是属于呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司开办的，有理由相信购买涉诉房屋是与呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司发生交易，因此原告马某某是善意第三人。原告马某某从王某某以呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司名义开办的售楼部购买涉诉房屋的行为符合《中华人民共和国合同法》第49条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后，以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人存在代理权的，该代理行为有效”，属于表见代理。表见代理又称表示代理，是指行为人虽然无代理权，但是善意相对人客观上有充分理由相信行为人具有代理权，而与其为民事法律行为，该民事法律行为的后果直接由被代理人承担。因此被告王某委托售楼部售房的无权代理行为由被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司承担。关于被告王某与被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司约定建筑的三套房，以及被告王某辩称委托售楼部出售涉诉房屋并收取房款的原因是其与呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司约定建筑三套房的所有权各50%，有其本人一半的辩论意见和被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司辩称其没有将房屋卖给过原告，也没有收到过原告的房款，涉诉房屋真正的合法人是富邦公司，其他人销售富邦公司不认可，并且购房合同是用于销售顶给胜达公司房屋的，不是用于销售涉诉房屋的辩论意见，本院认为这是开发商呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司的内部行为，是其内部的管理问题，不能对抗善意第三人。被告王某与被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司之间的纠纷属于另一法律关系，双方可另行主张权利。涉诉房屋已由被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司于2013年11月15日出售给王某甲、李某，王某甲、李某办理登记并领取房屋产权证，被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司已不可能向原告马某某交付房屋。涉诉房屋后以583430元的价格出售，原告马某某购房时付款302400元，二者相差281030元，281030元的差价应是原告马某某的损失。为了保护善意第三人的利益和维护交易安全，综合本案的客观事实，原告马某某要求被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司返还原告购房款302400元的诉讼请求予以支持；原告马某某要求被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司赔偿损失285600元的诉讼请求应予支持281030元。原告马某某要求判令被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司给付购房款302400元的利息的诉讼请求，因已赔偿损失，故不予支持。原告马某某要求被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司承担已付购房款一倍即302400元的赔偿责任。因“一房二卖”惩罚性赔偿的前提是出卖人实施欺诈或者恶意违约行为，本案涉诉房屋被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司于2013年11月15日出售给王某甲、李某，原告马某某没有证据表明呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司销售涉诉房屋存在欺诈或恶意违约行为，故原告马某某要求被告承担已付购房款一倍即302400元的赔偿责任不予支持。被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司要求追加王某、王某某、乌兰察布市胜达建筑有限责任公司为本案被告，被告王某某、乌兰察布市胜达建筑有限责任公司承包的工程不包括涉诉房屋，不是涉诉房屋民事法律关系的当事人。被告王某委托售楼行为由呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司承担责任，故被告王某、王某某、乌兰察布市胜达建筑有限责任公司不承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条，第一百零七条，第一百一十条，第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司在判决生效后十日内返还原告马某某购房款302400元。二、被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司在判决生效后十日内赔偿原告马某某购房损失281030元。三、被告王某，王某某，乌兰察布市胜达建筑有限责任公司不承担责任。四、驳回原告马某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15526元，原告马某某负担4976元。被告呼和浩特市富邦新技术房地产有限责任公司负担10550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院。审判长 尚 玮审判员 郝永春审判员 王瑞峰二〇一六年七月十四日书记员 安冬妮附：《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合规定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。