河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀09民初40号
原告（反诉被告）廊坊市华元房地产开发有限公司沧州分公司；住所地：沧州市运河区华元大厦16楼；。
法定代表人刘占昶，该公司经理。
委托代理人曹迎滨、刘峰，河北衡泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）姜双双，；。
委托代理人姜文升。
原告（反诉被告）廊坊市华元房地产开发有限公司沧州分公司（以下简称“华元房地产公司”）与被告（反诉原告）姜双双商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）委托代理人曹迎滨、刘峰，被告（反诉原告）委托代理人姜文升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）“华元房地产公司”诉称，2014年3月16日原告与被告签订了“华元·一世界一会馆购买协议书”，约定：被告购买位于开元大道西侧一会馆整栋楼，总面积为7922.83平方米，总价款为53975230.00元，被告应于2014年3月16日向原告交付定金500.00万元，在2014年4月1日向原告支付2200.00万元，被告应当在原告通知其签订商品房买卖合同七日内与原告签约，之后双方的权利义务遵循正式的商品房买卖合同的约定。协议签订后，被告在2014年3月16日支付480.00万元，在2014年4月1日支付2220万元。原告在取得预售许可证后多次要求被告签订《商品房买卖合同》，被告接到通知后，虽然在2014年7月10日支付1000.00万元，在2014年9月1日支付500.00万元，但是至今未与原告签订商品房买卖和合同，并拖欠购房款11975230元。根据《最高法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，请求人民法院依法判决解除原告与被告2014年3月16日签订的“华元·一世界一会馆购买协议书”，诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）姜双双反诉称，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）2014年3月16日签订了“华元·一世界一会馆购买协议书”，被告（反诉原告）已经交纳了购房款4200.00万元，双方约定2014年10月1日交付房屋。但是，原告（反诉被告）“华元房地产公司”因为不能解决与该房屋周边村庄、村民的纠纷和矛盾，迟迟不能交房，违反了协议第四条的约定，以致于从2014年10月1日应该交付房屋至今没有交付，造成被告（反诉原告）4200.00万元至2016年5月1日的利息损失798.00万元。故请求法院依法判决原告（反诉被告）“华元房地产公司”向被告（反诉原告）交付没有任何争议的净地及房屋，并赔偿至自2014年10月1日至2016年5月1日的利息损失798.00万元及至判决执行之日的损失，诉讼费用由原告（反诉被告）承担。
经审理查明，2014年3月16日原告（反诉被告）“华元房地产公司”与被告（反诉原告）姜双双签订了“华元·一世界一会馆购买协议书”，协议主要内容为：
1、姜双双购买位于开元大道西侧一会馆整栋商业楼，总面积为7922.83平方米，总价款为53975230.00元（6812.62元／平米）；
2、姜双双应于2014年3月16日向“华元房地产公司”交付定金500.00万元，在2014年4月1日向“华元房地产公司”再支付2200.00万元；
3、此一会馆整体大楼有单独的土地证，宗地编号为0070030903和房产证由“华元房地产公司”负责办理，费用姜双双自负，“华元房地产公司”保证占地、建筑与它的功能不会与周边的村庄、村民以及政府机关部门的要求有任何经济纠纷与矛盾；
4、“华元房地产公司”保证一会馆整体竣工时间为2014年10月1日；
5、“华元房地产公司”取得预售许可证后，买方需接到通知七日内双方签订正式的商品房买卖合同，之后双方的权利义务遵循正式的商品房买卖合同的约定。
协议签订后，被告（反诉原告）姜双双在2014年3月16日支付480.00万元，在2014年4月1日支付2220万元，2014年7月10日支付1000.00万元，2014年9月1日支付500.00万元，以上共计支付4200.00万元，尚欠1197.523万元。
另查明，涉案商业房屋于2014年3月6日已经取得商品房预售许可证，房屋现已竣工验收。2016年2月23日，
原告（反诉被告）“华元房地产公司”向被告（反诉原告）姜双双发出催款函。
原告（反诉被告）“华元房地产公司”向法庭提交以下证据：
1、华元·一世界一会馆购买协议书；
甲方：廊坊市华元房地产开发有限公司沧州分公司
乙方：姜双双
甲乙双方为明确因乙方认购甲方开发的房屋而产生的双方权利和义务，现签订本协议。
第一条：甲方将位于开元大道西侧一会馆整栋楼，总面积7922.83平米（最终面积由沧州市房管部门测绘为准，多退少补），总价53975230元（6812／平米）出售给乙方。
第二条：乙方签订本协议书的同时确认购买该房屋产业，乙方须于2014年3月16日向甲方交付定金人民币大写伍佰万元整（小写5000000元），在2014年4月1日前再支付贰仟贰佰万元整（2200万元整）
第三条：装修标准内装修为毛坯房，无入户门和厕所门，墙壁及地面均为麻面；采暖为集中供；房间格局分配、上下水及强弱电设施完善由乙方负责设计，甲方负责安装改建费用；电梯为甲方标配日立品牌，标准如需提高，所需费用由乙方负担（包括电梯口标准）；甲方同意楼顶广告宣传在政府部门审核通过后归乙方使用。此楼用途为餐饮、住宿楼，可以起明火，由甲方完全承担乙方要求。
第四条：此一会馆整体大楼有单独的土地证，宗地编号为00700330903和房产证由甲方负责办理，费用由乙方自付，甲方保证占地、建筑与它功能不会与周边的村庄、村民以及政府机关部门的要求由任何经济纠纷与矛盾。
第五条：本建筑甲方保障按照国家及地方法律、法规的要求施工，保障水电暖去齐全，整个宗地面积上的绿化、建筑符合当地政府规划要求，道路畅通、平整、硬化、排水迪等相关设施符合国家要求。
第六条：甲方保证一会馆整体施工竣工时间为2014年10月1日。
第七条：甲方取得商品房预售许可证后通知乙方，乙方需在接到通知七日内，甲乙双方签订正式《商品房买卖合同》，之后双方的权利义务遵循正式《商品房买卖合同》之约定。
第八条：违约责任：
在本协议书签订生效后，甲方应为乙方保留上述认购的房屋，不得另行出售，如甲方违约另行出售，乙方有权所要总房款10%违约金。
乙方签订本协议书后，不得以任何理由延期付款或提出退房，如乙方退房，甲方由权利收取乙方总价款10%违约金。
第九条：本协议书自双方签字盖章之日起，如发生纠纷，双方应协商解决，如解决不了，交由沧州市中院判决。
第十条：甲乙双方签订正式《商品房买卖合同》后，上述已交定金五百万元（5000000元）及贰仟贰佰万元（22000000元）全数转为购房款。
第十一条：以上协议条款如双方任意一方未达到协议要求，都视为对方违约，按照第八条违约责任进行赔偿和退房。
第十二条：本协议书一式两份，双方各执一份，经双方签字盖章后生效。
2、涉案房地产的预售许可证和网络备案系统截图，证明2014年3月6日取得商品房预售许可证。
3、一会馆催款函及邮寄回执，证明2016年2月23日，
原告（反诉被告）“华元房地产公司”向被告（反诉原告）姜双双发出催款函并要求办理手续。
被告（反诉原告）姜双双对以上证据进行了质证，并提出自己的反诉主张：
对双方签订的华元·一世界一会馆购买协议书没有异议，对已经支付4200.00万元及尚欠1197.523万元没有异议。涉案商业用房在2014年3月16日买房交定金的时候已经是现房，当时也给了我预售许可证复印件，2014年10月1日竣工交房。合同定的是交2700.00万元，余款口头约定在交房的时候同时交清。这期间，刘占昶多次给我打电话，说算借我钱，以免完不成工期，所以在2014年7月10日又付款1000.00万元；到了9月份又给我打电话，在9月1日我又付款500.00万，保证在2014年10月1日能交工。但对方到2014年10月1日没有完工，而且土地上出现了当地村民的十套车库和五间房，违反了协议第四条交付净地，即“甲方保证占地、建筑与它功能不会与周边的村庄、村民以及政府机关部门的要求由任何经济纠纷与矛盾。”因此，对方构成违约，请求按协议要求交付房屋并赔偿损失，我方立即能够给付剩余房款；赔偿损失的标准应当参照民间借贷的标准，我主张最少按照年息12％给付，不能按照银行贷款利率计算。
针对以上主张被告（反诉原告）姜双双提供涉案房屋现场照片证明。
针对被告（反诉原告）的反诉主张，原告（反诉被告）“华元房地产公司”质证认为，1、协议第六条约定的2014年10月1日是施工竣工时间，不是交房时间。竣工和交房是两个概念，从竣工到交房需要一定时间。2.双方签订订购协议时，房屋属于预售状态。3.因为认购协议将剩余款的交纳以及房屋交纳时间等问题明确要遵循正式商品房买卖合同的约定。基于以上三个理由，所以房屋还没有进行到交房的阶段。4、假设原告存在违约行为，依据协议第11条的约定，应当退房及解除合同，然后进行赔偿。依据协议第8条，是总价款的百分之十，是530.00多万，不是被告主张的700.00多万，并且该违约金数额过高，应当根据被告对损失的举证进行减少的调整，如被告不能举证，其损失仅为银行同期贷款利率损失。
本院认为，2014年3月16日原告（反诉被告）“华元房地产公司”与被告（反诉原告）姜双双签订的“华元·一世界一会馆购买协议书”，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该协议合法有效，本院予以确认，各方当事人均应按照协议的约定全面履行自己的义务。
按照《商品房销售管理办法》第十六条的规定，“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、供燃、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”对照该项规定的条件，双方签订的“华元·一世界一会馆购买协议书”具备了商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经收受购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，双方签订的“华元·一世界一会馆购买协议书”应当认定为商品房买卖合同。按照协议第四条约定，“甲方保证占地、建筑与它的功能不会与周边的村庄、村民以及政府机关部门的要求由任何经济纠纷与矛盾。”但本案涉案房屋虽已经竣工，但其占地上仍有部分村民建筑物没有拆除清理，该事由系双方对涉案房屋未能交付的原因。故原告（反诉被告）“华元房地产公司”交付房屋与被告（反诉原告）姜双双交付余款应当同时履行，对涉案房屋占地上的其他建筑物双方均有权依法行使排除妨碍的权利。
按照“华元·一世界一会馆购买协议书”，双方对本案未能交付房屋情形的违约责任没有约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，对没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的。逾期交付房屋的，按照同地段同类房屋租金标准计算违约金。被告（反诉原告）姜双双主张最少按照年息12％赔偿违约损失，原告（反诉被告）“华元房地产公司”认为应当根据对方对损失的举证进行调整，如不能举证，其损失仅为银行同期贷款利率损失。本院结合以上司法解释的规定及双方的主张，本院确定赔偿损失的标准按照已交房款的银行逾期贷款利率（贷款利率上浮40％）的1.3倍计算。双方虽然在协议中约定涉案房屋工程的竣工时间为2014年10月1日，根据实际情况应当给予开发方办理验收、交付等相关手续的合理期间，本院酌定以工程竣工后二个月为房屋交付时间。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）廊坊市华元房地产开发有限公司沧州分公司在本判生效后十日内向被告（反诉原告）姜双双交付符合“华元·一世界一会馆购买协议书”约定的商业房屋，并办理房屋及土地相关手续；
二、被告（反诉原告）姜双双给付原告（反诉被告）廊坊市华元房地产开发有限公司沧州分公司购房余款11975230.00元；
三、原告（反诉被告）廊坊市华元房地产开发有限公司沧州分公司给付被告（反诉原告）姜双双赔偿金，赔偿金标准为：以已交房款42000000.00为基数，自2014年12月1日起至判决执行之日止，按银行逾期贷款利率（贷款利率上浮40％）的1.3倍计算；
四、驳回原告（反诉被告）廊坊市华元房地产开发有限公司沧州分公司、被告（反诉原告）姜双双其他诉讼请求。
上述给付内容，限判决生效后十日内履行完毕。
如果未按照本判决指定期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费311676.00元，反诉案件受理费33830元，均由廊坊市华元房地产开发有限公司沧州分公司承担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件的受理费至河北省高级人民法院。
审 判 长 苗笑臣
审 判 员 张风梅
代审判员 冷树清
二〇一六年七月二十一日
书 记 员 于萍萍