湖南省郴州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）湘10执异4号
案外人谢培国，男。
委托代理人史敏，湖南指点律师事务所律师。
申请执行人：郴州达康房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市人民西路29号。
法定代表人：杨展辉，该公司经理。
委托代理人廖强新，湖南星河律师事务所律师。
被执行人：王跃元，男。
被执行人：邓小云，男。
被执行人：李丽娟，女。
被执行人：欧阳根成，男。
被执行人：何小军，男。
被执行人：张源，男。
被执行人：龙赛军，女。
被执行人：赵菁智，男。
被执行人：赵菁慧，女。
法定代理人：龙赛军（赵菁慧之母），女。
本院在执行申请执行人郴州达康房地产开发有限公司（以下简称达康公司）与被执行人王跃元、邓小云、李丽娟、欧阳根成、何小军、张源、龙赛军、赵菁智、赵菁慧合同纠纷一案中，查封了被执行人张源名下产权证号为桂房字00030043的房产，案外人谢培国向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了公开听证审查，现已审查终结。
案外人谢培国提出异议称：张源名下位于桂阳县城关镇芙蓉中路饶家井327号门面（产权证号为桂房字000300**）已于2007年11月22日经张源签署协议出卖给谢培国，并于2008年6月1日交付谢培国合法占有，张源收款后外出未归，无法取得联系，故一直未能办理过户手续。谢培国无奈，经诉请桂阳县人民法以（2015）桂阳法民初字第1437号民事判决，并郴州市中级人民法院（2017）湘10民终542号民事判决确认：谢培国与张源的房屋买卖合同合法有效，限张源和陈湘江在一个月内协助办理过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求法院解除张源名下产权证号为桂房字00030043房产的查封。
申请执行人达康公司答辩称：1、争议门面属于张源所有，法院有权查封执行；2、谢培国没有支付全部购房款；3、谢培国怠于办理过户手续，在诉争房产没有办理过户登记手续中存在重大过错。请求驳回案外人谢培国的异议。
被执行人王跃元、欧阳根成、何小军同意申请执行人达康公司的答辩意见，请求驳回案外人谢培国的异议。
被执行人邓小云、李丽娟、张源、龙赛军、赵菁智、赵菁慧未予答辩。
本院审查查明：申请执行人达康公司在与被执行人王跃元、邓小云、李丽娟、欧阳根成、何小军、张源、龙赛军、赵菁智、赵菁慧合同纠纷一案的诉讼过程中，向本院申请财产保全，本院于2015年4月7日向桂阳县房产局发出（2015）郴民诉保字第6号协助执行通知书，查封了被执行人张源名下产权证号为桂房字00030043的房产，查封期限自2015年4月7日至2018年4月6日止。该案判决生效后，达康公司申请强制执行，本院在执行过程中，于2018年1月10日向桂阳县不动产登记中心发出（2017）湘10执277号协助执行通知书，续行查封了被执行人张源名下产权证号为桂房字00030043的房产，查封期限自2018年1月10日至2021年1月9日止。
另查明，2007年11月张源因开发投资房地产经营项目缺少资金，经与谢培国协商将其所有的现坐落在桂阳县城关镇芙蓉中路饶家井的327号门面一个，面积52.48平方米以206,800元价格卖给谢培国，谢培国表示同意购买。2007年11月22日，谢培国支付张源购房款80,000元，张源给谢培国立据收条“今收到谢培国同志购张源位于桂阳县饶家井门面预付款捌万元，收款人张源”。2007年11月25日，谢培国又支付张源购房款30,000元，张源给谢培国立据收条“今收到谢培国购张源位于饶家井门面一间，预付金叁万元整（注：门面总价￥206,800元）大写贰拾万零陆仟捌佰元，门面转让办理手续费谢培国付壹万元，其余由张源包干，经手人张源”。2008年1月18日，谢培国再支付张源购房款80,000元，张源给谢培国立据收条“今收到谢培国购买张源位于饶家井门面转让费捌万元整（80,000元），本门面产权归谢培国同志所有，收款人张源”。张源在收取了谢培国的购房款后，于2008年1月19日给谢培国立据一份书面承诺：“张源位于饶家井门面，转让给谢培国后房租由谢培国收取，转让前的债权债务由张源承担，转让后即从2008年6月1日起房租由谢培国收取，转让手续在2008年5月份前办理完毕，承诺人张源”。张源并将该门面的房屋所有权证，土地使用权证、契证交付给了谢培国保存，从此该门面由谢培国占有、使用至今。由于张源在接受了谢培国的购房款后外出未归，谢培国无法与张源取得联系，谢培国未能将该房屋产权手续过户，故以张源和张源的妻子陈湘江为被告，诉至桂阳县人民法院，要求法院确认其与张源之间的房屋买卖合同合法有效，并要求张源、陈湘江协助办理房屋过户手续。桂阳县人民法经审理，于2016年4月29日作出（2015）桂阳法民初字第1437号民事判决：一、原告谢培国与被告张源就桂阳县城关镇芙蓉中路饶家井327号房屋（门面）的买卖合同合法有效；二、被告张源、陈湘江于本判决发生法律效力后，一个月内协助原告谢培国办理该房屋（门面）的房屋产权过户手续。陈湘江不服，上诉至本院，本院于2017年7月20日作出（2017）湘10民终542号民事判决，驳回上诉，维持原判。
本院认为，本案谢培国所提出的异议系基于对本院执行标的物主张所有权而提出，以排除对该执行标的物之强制执行，因此属于案外人异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此本案的焦点在于谢培国所提出的异议是否符合上述规定。
根据本案已查明并已由桂阳县人民法（2015）桂阳法民初字第1437号民事判决和本院（2017）湘10民终542号民事判决确认的事实，谢培国和张源在法院查封之前的买卖合同已经生效判决确认合法有效，谢培国已支付全部价款并一直合法占有、使用该门面，因张源无法联系致使案涉房产没有办理过户登记手续，谢培国并无过错。上述事实说明，案外人谢培国所购房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其权利能够排除执行。故案外人谢培国的异议理由成立，对其异议请求本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对被执行人张源名下位于桂阳县城关镇芙蓉中路饶家井327号门面、产权证号为桂房字00030043的房产的执行。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 廖志刚
审判员 孟晋忠
审判员 雷媚娟
二〇一八年四月二十八日
书记员 张文力
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条（注：根据2012年8月31日修订后的民事诉讼法条文调整）的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。