四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜民终字第435号
上诉人（原审被告）宜宾市农村能源办公室，住所地：宜宾市中山公园联合办公大楼。
法定代表人顾频，主任。
委托代理人翁文华，四川恒进律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）四川省宜宾市第八中学校，住所地：宜宾市翠屏区长春街11号。
法定代表人孙志明，校长。
委托代理人周玉平，四川华晨律师事务所宜宾分所律师。
委托代理人祝志明，该校职工。
上诉人宜宾市农村能源办公室（以下简称能源办公室）因与被上诉人四川省宜宾市第八中学校（以下简称第八中学）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2013）翠屏民初字第1580号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。
一审审理查明：原宜宾市第九中学在位于宜宾市翠屏区林家巷32号有面积为99.73㎡的房屋，1998年3月16日原宜宾市第九中学校（乙方）与能源办公室（甲方）签订《房屋拆迁补偿、安置协议书》约定，乙方同意拆迁宜宾市翠屏区林家巷32号面积为99.73㎡的房屋，甲方待明伦堂街综合楼倒迁房竣工后在七单元六层一号安置乙方住宅房，建筑面积约48㎡，同原住宅房品迭后超安面积约3.47㎡，乙方应补等面积差价2003.85元（按45元／㎡），补超安费1561.50元（超0—8㎡，按450元／㎡计算，超8㎡以上按950元／㎡计算），补好楼层差费约480元（按10元／㎡计算）；甲方待该工程竣工后以一个自然开间回迁安置乙方非住宅房，建筑面积约40㎡，乙方应补等面积差价147200元（按4000元／㎡计算），补超面积商品房差价按实（按8000元／㎡计算）。安置房实际建筑面积以竣工图计算为准，按实结算，完清经济手续后方能迁入安置房，产权属乙方所有，安置完毕后由甲方出具有关安置房新建登记等证明资料，由乙方自行办理安置房产权手续。……。1998年7月宜宾市翠屏区教育委员会调整城区学校小学、初中建制，将八中、九中合并为八中。2000年11月能源办公室按1998年3月16日与原宜宾市第九中学签订的《房屋拆迁补偿、安置协议书》的约定将已竣工的明伦堂街综合楼相关房屋对第八中学进行了安置补偿。双方对安置情况无异议。
1999年2月6日，能源办公室（甲方）再次与第八中学（乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方在经上级部门批准承建的旧城改造工程中，需拆除乙方在本市林家巷32号院内的一处平房，面积为69.1㎡，就拆迁与安置事宜，经双方协商后，现达成如下协议：一、甲方拆除乙方上述自建平房，以寓苑房地产开发公司在南岸所建的第3幢7层1号住宅房，建筑面积约68㎡交付乙方，作为双方互换式的房屋拆迁安置。二、房屋互换后，双方互不补交结构差及其他各种费用。三、本协议生效后，乙方将上述房屋交付甲方拆除，在搬迁至上述新房后的一年内，由甲方提供安置房的有关产权资料，其产权手续由乙方自行办理。协议签订后，能源办公室将位于宜宾市翠屏区南岸南广路228号寓苑小区3幢2单元7层36号面积61.95平方米房屋用于安置了第八中学，第八中学用该房屋用于教师周转房，但一直未取得该房屋的所有权证（第八中学对其是否在林家巷32号院内有平房，面积为69.1㎡，并已交付能源办公室拆迁，第八中学未提供相关证据，现32号院内已无可供拆迁的旧房）。1999年6月16日，在第八中学不知情的情况下，新能源公司与顾泽芳签订《购房协议》约定，由能源办公室将其位于宜宾市翠屏区南岸南广路228号寓苑小区3幢2单元7层36号面积61.95平方米房屋（已用于安置原告的房屋），以总价43365元出售给顾泽芳。但直至2011年11月该房屋一直是第八中学在使用。
本案在审理过程中，一审法院询问了顾泽芳，顾泽芳陈述，1998年至1999年期间，其购买了位于宜宾市翠屏区明伦堂面积约10平方米的房屋使用权一套。因市政建设需要拆迁，1999年6月16日顾泽芳与能源办公室签订了《拆迁安置协议》，约定：由顾泽芳以700元／平方米，低于市场价格购买位于宜宾市翠屏区南岸南广路228号寓苑小区3幢2单元7层36号面积61.95平方米房屋。顾泽芳在购买该房屋时，新能源办公室告知顾泽芳，该房屋现由宜宾八中作为过渡房在使用，需等第八中学退还后，才能将房屋交付给她。2011年底顾泽芳找到能源办公室要求交付房屋，能源办公室工作人员周晓棠叫顾泽芳去看房屋有无人居住。顾泽芳看房后，见无人居，告知能源办公室的工作人员后，能源办公室即将该房屋的有关资料交付给了顾泽芳，顾泽芳于是搬入了该房居住，并更换了房门钥匙。2012年5、6月份顾泽芳办理该房所有权证时，房地产管理局告知顾泽芳，原签订的拆迁安置协议不符合房地产管理局的要求，于是顾泽芳与能源办公室重新签订了《购房协议》，落款时间仍然写的1999年6月16日。2012年7月31日顾泽芳取得了该房屋所权证。
本案在审理过程中宜宾八中向一审法院申请对位于宜宾市翠屏区南岸南广路228号寓苑小区3幢2单元7层36号面积61.95平方米房屋进行价格评估，经一审法院委托，成都精至诚房地产评估有限责任公司作出《报告书》，该房市场转让价格为：311000元。第八中学要求判令能源办公室按安置房作价赔偿311000元，本案的受理费、鉴定评估费均由能源办公室负担。
以上事实有双方的陈述、顾泽芳的陈述、能源办公室与第九中签订的《房屋拆迁补偿、安置协议书》、能源办公室与签订的《房屋拆迁安置协议》、新能源公司与顾泽芳签订的《购房协议》、顾泽芳的房屋产权证书、《报告书》等为据，予以认定。
一审法院审理认为：1998年3月16日、1999年2月6日能源办公室与第八中学签订的《房屋拆迁补偿、安置协议书》、《房屋拆迁安置协议》均是双方真实意思表示，是有效协议。协议签订后，双方已按协议约定履行了1998年3月16日签订的《房屋拆迁补偿、安置协议书》，对1999年2月6日双方签订的《房屋拆迁安置协议》，能源办公室按合同约定将位于宜宾市翠屏区南岸南广路228号寓苑小区3幢2单元7层36号面积61.95平方米房屋交付第八中学后，却未按该协议第三条的约定，在第八中学搬迁至新房后的一年内将该房过户给第八中学，而是在1999年6月16日又将该房卖给顾泽芳，并于2012年将该房过户给顾泽芳。能源办公室的行为违反了双方于1999年2月6日双方签订的《房屋拆迁安置协议》约定，致使第八中学不能如约取得该房屋的所有权，现第八中学请求能源办公室按宜宾市翠屏区南岸南广路228号寓苑小区3幢2单元7层36号面积61.95平方米房屋的市场转让价格赔偿311000元，予以支持。一审法院对成都精至诚房地产评估有限责任公司对位于宜宾市翠屏区南岸南广路228号寓苑小区3幢2单元7层36号面积61.95平方米房屋作出的转让价格《报告书》予以采信。第八中学请求的评估费，因其在举证期限内未提供相关票据，故对其主张不予支持。第八中学辩称，该房屋是提供给第八中学的临时周转房，其提供的证据不足以证明其主张，并且双方于1999年2月6日签订的《房屋拆迁安置协议》中未对该房屋安置第八中学后尚应退还能源办公室进行约定，故对其辩称理由不予采信。因宜宾市翠屏区南岸南广路228号寓苑小区3幢2单元7层36号面积61.95平方米房屋一直是第八中学在占有、使用，直至2011年顾泽芳搬入该房，并于2012年7月31日能源办公室将该房产权过户给顾泽芳，第八中学才知道其权利被侵犯，故能源办公室辩称第八中学的诉求已过诉讼时效的理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、宜宾市农村能源办公室于判决生效之日起5日内赔偿四川省宜宾市第八中学校311000元；二、驳回四川省宜宾市第八中学校的其他诉讼请求。案件受理费1050元，由宜宾市农村能源办公室负担。
一审宣判之后，原审被告能源办公室不服，向本院提起上诉称：第八中学在林家巷32号院内有69.1㎡房屋并交与能源办公室拆迁，是赔偿的前提条件。一审判决的唯一依据是1999年2月6日双方签订的《房屋拆迁安置协议》。上诉人已经提交时任第八中学的校长鲜其祖的证言证实当时第八中学在林家巷32号院内只有九十余平方米的厕所，没有另外可供拆除的房屋。举证责任已经发生转移，应由第八中学举证证实。被上诉人第八中学多年以后主张违约责任已经超过法律规定的诉讼时效。一审法院以侵权责任确定未过诉讼时效属于适用法律错误。能源办公提交的证据证实宜宾市新能源建筑工程公司是开发建设和拆迁安置的实施单位，应追加为本案的被告参与诉讼。能源办公室已经将宜宾市旧城改造项目即明伦堂项目整体转移给宜宾市新能源建筑工程公司，在拆迁过程中没有拆除原宜九中的其他任何房屋。倒迁房建成之后，双方进行了经济补差结算，房屋拆迁补偿、安置协议书履行完毕。被上诉人第八中学要求审理的是拆迁安置补偿，一审却认定双方签订的《房屋拆迁安置协议》有效并认定第八中学已经交付房屋，错误明显。根据当时的小学、初中建制，将九中合并为八中，那么移交财产的清单上就应该存在本案争议的房产是否存在，没有移交清单，就应该推定争议的拆迁房屋不存在。一审法院在采用证据上，采信已经失效的成都精至诚房地产评估有限责任公司的《报告书》不当。上诉人为能源办公室并非新能源办公室，一审法院询问顾泽芳的程序是否正当，顾泽芳的陈述，没有相应的证据予以证实。综上，上诉人能源办公室提交了宜宾市房地产管理局的房产档案，鲜其祖、周晓棠、顾泽芳等新证据并涉及合同无效、评估报告失效、遗漏诉讼主体的新事实、新理由，请求撤销原判，发回重审或者驳回第八中学的诉讼请求。
被上诉人第八中学答辩称：根据1999年2月6日签订的《拆迁协议》，上诉人已经将房屋安置置换给了第八中学，但是上诉人又转卖该安置房，导致第八中学无法取得房产。上诉人的上诉理由不能成立。一、第八中学的自建房屋属于拆迁房屋，并已经交付拆迁，达成协议，虽然上诉人否认，但是没有证据反驳《协议》的真实性。在此说明，双方都是法人单位，都清楚签订盖章的严肃意义，第八中学确实有房屋交付拆迁。房屋被拆迁完毕后上诉人说没有该房屋，其说法不能成立。二、时效问题，被上诉人2013年才知道权利被侵犯。三、一审未遗漏诉讼参与人。至于举证责任发生转移的问题，被上诉人认为，房屋在第八中学与能源局签订协议后，能源局对房屋进行了拆迁，应由能源局举证证明八中没有交付房屋才对，因此，举证责任并没有转移。针对鉴定书有限期一年的问题，被上诉人认为，鉴定书是对房屋当时价值的评定，其客观价值虽然随着时间改变，但是我们综观房地产市场的走势，房屋价值并没有发生贬损。关于土地使用权的问题。本案诉争房屋，无论土地是划拨还是出让均不影响本案事实。综上，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉。
本院经二审审理，查明的事实除与顾泽芳签订购房协议的主体系宜宾市新能源建筑工程公司而非能源办公室外，其余审理查明的情况与一审审理查明的情况基本一致。另查明，能源办公室于1998年5月27日购买了宜宾寓苑房地产位于宜宾市翠屏区南岸叙府路3号楼6层5、6号，7层4、5、6号5套房产用于安置修建明伦堂综合楼的拆迁户。2012年4月9日，能源办公室向宜宾市房地产管理局作《情况说明》，内容包含：安置私房为2套，该房门牌号为：7层36号、37号。现安置住户和办理产权等有关手续由宜宾新能源建筑工程公司负责办理。一审法院在审理该案时，顾泽芳自认与宜宾市新能源建筑工程公司签订的《购房协议》是2012年5、6月补签，协议落款时间是1999年6月16日。2012年7月31日，顾泽芳取得了本案争议房屋的所有权。
本院认为，根据庭审查明的事实，能源办公室与第八中学分别于1998年3月16日、1999年2月6日签订了《房屋拆迁补偿、安置协议书》、《房屋拆迁安置协议》，两份协议中安置房的面积、补差、价格，旧房拆迁之后回迁安置的地点均不相同，上诉人能源办公室认为是同一处房屋的拆迁、能源办公室已经与第八中学进行了经济补差结算，涉及拆迁安置事项履行完毕的上诉理由因证据不足，本院不予采信。1999年2月6日，上诉人能源办公室与第八中学签订了《房屋拆迁安置协议》，该协议的内容不违反法律规定，在法律规定的期限内当事人没有提出异议要求撤销，上诉人能源办公室也没有要求确认该协议无效。因此，《房屋拆迁安置协议》应为有效协议，而有效协议的法律后果是对当事人双方具有法律约束力，双方应按照协议的内容履行相应的权利和义务。事实上，1999年能源办公室与第八中学签订《房屋拆迁安置协议》之后，能源办公室将位于宜宾市翠屏区南岸南广路228号寓苑小区3幢2单元7层36号面积61.95平方米房屋交付第八中学，一直由第八中学占有、使用。该事实佐证了双方签订的《房屋拆迁安置协议》内容的真实性。由于第八中学没有及时办理诉争房屋的产权转让登记手续，因此，诉争房产的权利人仍是能源办公室。虽然能源公司将开发明伦堂房地产项目相关事宜转移交付与宜宾新能源建筑工程公司，但是并没有将相关权利已经转移等事项通知第八中学，后来，宜宾新能源建筑工程公司又将诉争的房产出售给顾泽芳，产权转移登记在顾泽芳名下，导致被上诉人第八中学的权利不能得以实现，侵害了第八中学的财产权利，上诉人能源办公室应承担侵权损害的赔偿责任。上诉人能源办公室认为一审遗漏诉讼主体的上诉理由不能成立。2011年11月被上诉人第八中学发现本案诉争的房屋被他人占有，产权转移之后，一直在积极主张权利，上诉人能源办公室认为本案已经超过诉讼时效的上诉理由不能成立。本案在诉讼中，涉及诉争房产的价值经人民法院依法委托具备评估资质的机构进行评估，上诉人能源办公室没有相反证据予以否定，该鉴定结论应予采信。且该鉴定的房屋价格是双方发生争议期间的房屋市场价，上诉人能源办公室认为评估报告已经失效不应该采信的理由不充分，本院不予采信。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人能源办公室的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5965元，由上诉人宜宾市农村能源办公室负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈淑玉
审判员 胡振东
审判员 张雪萍
二〇一五年十月十四日
书记员 翟旭玫