重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝01民终772号
上诉人（原审原告）：彭杨薇莉，女，2000年6月18日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区，、
法定代理人：彭某，男，1974年10月9日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
法定代理人：杨某，女，1972年2月4日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
委托诉讼代理人：周昌刚，重庆静航律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：张定玉，女，1968年9月9日出生，汉族，住重庆市奉节县。
委托诉讼代理人：李承轩，重庆渝汇律师事务所律师。
上诉人彭杨薇莉因与被上诉人张定玉房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2017）渝0105民初14013号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了询问。上诉人彭杨薇莉的委托诉讼代理人周昌刚、被上诉人张定玉及其委托诉讼代理人李承轩到庭参加询问。本案现已审理终结。
彭杨薇莉上诉请求：1、撤销原判。2、依法改判：解除双方于2016年5月11日签订的房屋租赁合同；张定玉立即归还租赁房屋；张定玉支付从2017年6月11日起至归还房屋之日止的房屋使用费（按合同约定的租金标准计算）；张定玉支付彭杨薇莉另行出租房屋期间的损失，损失按一个月租金1600元计算；张定玉交清至退房之日止的水电气费、物管费、清洁费，并退还交房时的全部物品。3、一、二审诉讼费由张定玉承担。主要事实和理由：一审法院认定被上诉人将房屋改建隔断成多个房间并转租给他人不构成违约，该认定有误。首先，被上诉人在一审时向法院出示了隔断房间的装修设计图，该图既没有上诉人的签字认可，也与物业管理公司办理装修许可手续时留存的上诉人签字认可的装修设计图完全不符。其次，根据双方合同约定，装修由被上诉人负责，但一审时被上诉人辩称其出示的装修图由上诉人提供，该说法与事实和约定不符。最后，被上诉人将房屋改建群租的事实违反了《商品房屋租赁管理办法》第八条和第十条规定。综上，请求二审法院予以改判。
张定玉辩称，双方签订的房屋租赁合同合法有效，分租房屋符合人均建筑面积不低于13平方米的规定，彭杨薇莉以接受租金的方式认可分租行为。租赁合同不应当解除，一审判决正确，应驳回上诉请求。
彭杨薇莉向一审法院提出诉讼请求：1、判决解除双方于2016年5月11日签订的房屋租赁合同，张定玉立即将重庆市首创鸿恩小区28栋17-5号房屋归还给彭杨薇莉；2、判决张定玉支付从2017年6月11日起至归还房屋之日止的房屋使用费（按合同约定的租金标准计算）；3、判决张定玉支付彭杨薇莉另行出租房屋期间的损失，损失按一个月租金1600元计算；4、判决张定玉交清退房之日止的水电气费、物管费、清洁费，并退还交房时的全部物品；5、诉讼费用由张定玉承担。
一审法院认定事实如下：彭某、杨某系彭杨薇莉的父母。重庆市首创鸿恩小区28栋17-5号房屋登记在彭杨薇莉的名下。2016年5月11日，以彭某为甲方，张定玉为乙方，双方签订《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》第二条：租赁期为七年，即2016年5月11日至2023年5月10日；第三条：合同期前三年租金为每月1600元，合同期后四年租金为每月1800元；租金支付方式为银行转账或现金支付，每三个月支付一次，如乙方拖欠租金时间超过一个月，甲方无偿收回房屋同时不退还押金，如乙方拖欠物管、水电等费用时间超过一个月，甲方无偿收回房屋同时不退还押金。第四条房屋押金2000元。第五条其他费用：租赁期内与该房屋有关各项费用的承担方式如下：1、甲方提供相关资料，乙方自行负责水、电、气、网等的开通和使用，并承担相关费用和物管费，乙方每季度将相关费用缴纳单据用微信或QQ等发给甲方。2、在装修期内产生的费用和安全问题由乙方负责。第六条第1项：合同签订之日，甲方移交乙方钥匙、门禁和相关资料，乙方出具收条。第七条第1项：乙方不得改变房屋承重等主体结构；附属结构的改变，租赁期满，乙方予以恢复；对于乙方的装修、改善和增设的它物甲方不承担维修责任和其他连带责任。并将该条中“附属结构的改变，租赁期满，乙方予以恢复”的内容，由彭某签字认可予以划掉。第九条第3项：有下列情形的，甲方有权无偿收回房屋：……乙方未按约定支付租金、缴纳相关费用。
合同签订后，彭某与出租房屋所在小区物管公司签订了装饰装修管理协议，取得装修施工证后，张定玉对出租房屋进行装修，将原本三室一厅的结构，改建隔断成多个房间并转租给他人。由于张定玉在装修房屋时在原本未开窗的墙面上开窗，导致雨水通过墙面向下滴，楼下住户反映后，物管部门要求修复。2016年12月,彭杨薇莉的父亲彭某、母亲杨某以及物管人员一起到出租屋查看窗户的修复情况，当时在场的还有张定玉转租的租赁户曾某某及邻居靳某某。张定玉以银行转账的方式向彭杨薇莉按期缴纳房租至2017年6月。之后，彭杨薇莉将收取房屋租金的银行卡予以注销，导致张定玉缴纳的房租被退回。一审审理中，张定玉承诺愿意缴纳2017年6月之后的房租。
2016年12月17日，鸿恩国际物业服务中心发出缴费通知单，要求28-01-1705（重庆市首创鸿恩小区28栋17-5房屋）缴纳2016年11月1日至2016年12月31日的物管费319.22元。北京首万物业服务有限公司重庆分公司出具的收款收据载明：截止2017年10月20日涉案房屋的物管费均已由张定玉缴纳。
一审审理中，彭杨薇莉的父亲彭某提出由于张定玉将承租的房屋转租给多人，每月产生的水电费在2000元以上，而张定玉缴纳的押金仅2000元，意图提高押金，与张定玉协商未果即要求解除房屋租赁合同。
上述事实，有结婚证、重庆市房地产权证（103房地产2014字第07883号）一份以及附图、房屋租赁合同、缴费通知单、装饰装修管理协议、装修施工证及其附图、收条以及双方当事人的陈述在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
一审法院认为，彭某与张定玉签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的，合同内容对双方均具有约束力。关于张定玉将原本三室一厅的结构，改建隔断成多个房间并转租给他人的事实是否构成违约？由于在房屋租赁合同中对此未作约定，张定玉在装修中是否征得房屋所有人的同意，双方各执一词，张定玉称在双方签订合同时有口头约定，代表彭杨薇莉签订合同的彭某否认该事实。张定玉将原本三室一厅的结构，改建隔断成多个房间并转租给他人的事实发生后，彭某于2016年12月因出租房屋的其他问题前往出租屋查看时，已经发现该事实，但并未提出异议，并在之后仍然收取了房租费，说明彭某对此事实予以认可，且在房屋租赁合同中未约定不能改变涉案房屋的自然间。张定玉将原本三室一厅的结构，改建隔断成多个房间，彭杨薇莉认为违反法律规定，但未举示证据证明，同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条关于“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，彭杨薇莉以此为由要求解除房屋租赁合同的请求，一审法院不予支持。彭杨薇莉举示物管部门发出的缴费通知单以此证明张定玉拖欠物管费，并以此为由要求解除合同，根据涉案房屋所在小区物业服务公司出具的收款收据显示，张定玉承租的房屋并未欠缴物业费。故彭杨薇莉提出的该解除合同的理由不能成立。彭杨薇莉的父亲彭某在诉讼中提出由于张定玉将承租的房屋转租给多人，每月产生的水电费在2000元以上，而张定玉缴纳的押金仅2000元，意图提高押金，与张定玉协商未果即要求解除房屋租赁合同。由于张定玉缴纳的押金不能抵偿承租房屋每月产生的费用，彭某担心张定玉不能及时交清相关费用，给自己造成损失，其顾虑可以理解，也可能是出租房屋存在的现实隐患，彭杨薇莉可以通过与张定玉协商签订补充协议的方式予以解决。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：“驳回彭杨薇莉的诉讼请求。本案案件受理费减半收取40元由彭杨薇莉负担。”
二审中，当事人没有提交新证据。为查明事实，本院依职权调取了装修流转单及房屋建筑平面示意图，并组织当事人进行了质证。
本院二审查明的事实与一审相同。对一审认定的证据和事实予以确认。
本院认为本案的争议焦点为：彭杨薇莉能否以张定玉将房屋改建隔断为多个房间并予以转租为由解除双方签订的房屋租赁合同。现针对上述争议焦点，评判如下：
一、关于彭杨薇莉是否因张定玉擅自转租而有权解除合同的问题。本院认为，彭某与张定玉于2016年5月11日签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的相关规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，虽无证据证明张定玉将房屋转租给他人，事先征得房屋权利人的同意，但彭某与杨某于2016年12月到租赁房屋查看时，即知晓房屋被转租的事实，但没有证据证明其在六个月内提出过异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，一审法院驳回上诉人以承租人擅自转租房屋为由进而解除租赁合同的请求并无不当。
二、关于彭杨薇莉是否因张定玉将租赁房屋改建隔断成小房间并用于分租的行为违反了《商品房屋租赁管理办法》的相关规定而有权解除合同的问题。本院认为：第一，住房和城乡建设部2011年2月1日施行的《商品房屋租赁管理办法》第八条规定：出租住房的，应当以原设计房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。该办法第十条规定：承租人不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。该办法第二十二条规定：违反本办法第八条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以五千元以上三万元以下罚款。可见，上述部门规章对成套房屋隔成小房间用于分租是有明确规定的，当事人可以向相关行政部门申请解决。第二，双方签订的《租赁合同》第二条租赁期限约定：装修免租期一个月；第五.2条约定：在装修期内产生的费用和安全问题由乙方负责。第七.1条约定：乙方不得改变房屋承重等主体结构；附属结构的改变，租赁期满，乙方予以恢复；对于乙方的装修、改善和增设的它物甲方不承担维修责任和其他连带责任。从上述约定以及彭某与小区物管公司签订装饰装修管理协议，取得装修施工证来看，彭某是同意张定玉对涉案房屋进行装修的。虽然彭某称其不知晓张定玉对房屋进行隔断分租，但其至少在2016年12月查看租赁房屋时，即已知晓房屋被改建隔断成诸多小房间，但其未提供证据证明在起诉前即2017年7月5日前及时对此提出异议或要求整改。在其同意张定玉对涉案房屋改建装修，且不危害房屋承重等主体结构安全的情况下，双方签订的《租赁合同》第七.1又约定“附属结构的改变，租赁期满，乙方予以恢复”，故彭杨薇莉无权在租赁期满前要求张定玉予以恢复。第三，解除合同应当具备法定的解除事由或者约定的解除条件。《合同法》第九十四条规定的法定解除情形为一方违约或者“法律规定的其他情形”，就本案情况而言，因彭某同意改建装修，故张定玉不存在违约。目前张定玉改建隔断房间的行为并未经相关部门认定，也未受到处罚。退一步讲，即使如上诉人所称张定玉改建分租行为违反了住房和城乡建设部的部门规章，但因彭某知晓该规定且同意改建装修而不适用第九十四条“法律规定的其他情形”解除合同。加之双方签订的《租赁合同》第九.3条约定：有下列情形的，甲方有权无偿收回房屋：乙方利用该房屋从事违法活动，受到国家相关执法部门处理……。结合本案情况，上诉人陈述其向相关部门反映过张定玉的改建行为，但至目前为止，相关部门并未作出任何处理，故也不符合约定解除的条件。综上，张定玉将租赁房屋改建隔断成小房间并用于分租的行为因不符合法定或约定的解除条件，本院对彭杨薇莉解除合同的请求不予支持。
综上所述，彭杨薇莉的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人彭杨薇莉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 付永雄
审 判 员 师玉婷
审 判 员 闫信良
二〇一八年五月十六日
法官助理 王 玲
书 记 员 冉梦云