广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2419号
上诉人（原审原告）曾宪森，男，1992年4月2日出生，汉族，住广州市花都区。
上诉人（原审原告）江胜桥，男，1972年10月16日出生，汉族，住广州市花都区。
上述两上诉人共同委托代理人王启星，广东古风律师事务所律师。
上述两上诉人共同委托代理人柯漫，广东古风律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）金春伶，女，1962年1月16日出生，汉族，住广州市花都区。
委托代理人方明，广东正善律师事务所律师。
原审第三人江翠莲，女，1967年10月15日出生，汉族，住广州市花都区。
委托代理人王启星，广东古风律师事务所律师。
委托代理人柯漫，广东古风律师事务所实习律师。
上诉人曾宪森、江胜桥因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第197号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案商铺位于广州市花都区狮岭镇联合村狮岭（国际）皮革皮具城三期A二街36、38号，权属人为金春伶，建筑面积101.718平方米，于2012年1月5日抵押给招商银行风神支行。曾宪森是江翠莲的儿子，江胜桥是江翠莲的弟弟。2013年9月18日，江翠莲与金春伶签订《房屋买卖合同》。合同约定：江翠莲（买方）向金春伶（卖方）购买上述涉案商铺，成交价为1180000元。付款方式为涂销抵押后按揭付款：1、定金50000元。2、首期楼款（不含定金）450000元买方于签订本合同当天内转给卖方。3、楼价余款680000元买方以按揭贷款的形式由银行直接转账给卖方。第六条约定：卖方交付该物业予买方使用之日期为以原租赁合同到期日为准。第七条约定：该物业以现状售予买方，买方已检查并同意以现状购买该物业。该物业之现状：1、带租约，买方连同现有之租约一起购入该物业，卖方须协助买方与租户签订新的租约。2、存在抵押情形。第九条约定：约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的30%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有款项。
2013年9月16日，江翠莲向金春伶支付了40000元定金，合同签订当日即2013年9月18日，江翠莲向金春伶支付了剩余定金10000元及首期款450000元。2013年9月27日，曾宪森、江胜桥在广州市花都公证处分别签订《委托书》，委托江翠莲代为办理涉案商铺的购买、按揭贷款及房地产权过户登记手续等事项。2013年10月28日，曾宪森就涉案38号商铺、江胜桥就涉案36号商铺分别与金春伶签订了《广州市存量房买卖合同》，用于办理商铺交易过户递件手续，同日，曾宪森、江胜桥分别缴纳了涉案38号、36号商铺的交易税费，金春伶亦协助曾宪森、江胜桥办理了涉案商铺的房地产权过户登记递件手续。之后，金春伶曾与江翠莲到建设银行、中国银行等办理按揭手续，但未办妥。在合同履行过程中，2013年12月11日，金春伶明确以短信息形式告知曾宪森、江胜桥因其家庭原因，涉案商铺不出售了，愿意向江翠莲支付首付50万元的利息。因此，金春伶协助曾宪森、江胜桥办理涉案商铺交易递件手续后没有协助曾宪森、江胜桥办理完毕过户登记手续，也没有协助曾宪森、江胜桥完成按揭贷款手续。现涉案商铺的过户登记手续尚未完成，曾宪森、江胜桥应支付的尾款尚未支付给金春伶。原审诉讼中，曾宪森、江胜桥表示愿意在合理期限内办理按揭手续或一次性支付购房款；金春伶明确表示不出售涉案商铺，不履行合同。
曾宪森、江胜桥于2014年1月15日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、金春伶履行与江翠莲签订的《房屋买卖合同》，协助办理位于广州市花都区狮岭镇联合村狮岭（国际）皮革皮具三期A二街38号商铺的房地产权过户登记手续并过户至曾宪森名下。2、金春伶履行与江翠莲签订的《房屋买卖合同》，协助办理位于广州市花都区狮岭镇联合村狮岭（国际）皮革皮具三期A二街36号商铺的房地产权过户登记手续并过户至江胜桥名下。3、金春伶提供身份资料、收款银行卡等办理银行按揭贷款所需资料并协助曾宪森、江胜桥办理按揭贷款手续。4、金春伶返还36号商铺租金34000元给江胜桥。5、诉讼费用由金春伶承担。
原审法院依法向曾宪森、江胜桥行使释明权，在金春伶明确表示拒绝履行合同的情况下，曾宪森、江胜桥是否变更诉讼请求为要求金春伶承担违约责任，曾宪森、江胜桥均表示坚持要求金春伶履行合同，协助办理涉案商铺的房地产权过户登记等。
原审法院认为：本案争议的焦点一是江翠莲、金春伶签订的《房屋买卖合同》与曾宪森、江胜桥与金春伶签订的《广州市存量房买卖合同》是否冲突？曾宪森、江胜桥委托江翠莲代为购买涉案商铺，并未违反法律规定，也不是必须应当由本人实施的民事法律行为，故江翠莲代理曾宪森、江胜桥签订购房合同、办理银行按揭贷款、房产过户等行为直接对曾宪森、江胜桥发生效力。曾宪森、江胜桥在2013年10月28日就涉案两间商铺分别与金春伶签订的《广州市存量房买卖合同》是根据房管部门交易的需要而在江翠莲与金春伶签订的《房屋买卖合同》的基础上签订的，虽然两份合同的内容不尽相同，但《广州市存量房买卖合同》是为了方便办理房产过户而签订，因此江翠莲、金春伶签订的《房屋买卖合同》与曾宪森、江胜桥与金春伶签订的《广州市存量房买卖合同》并不冲突。
本案争议的焦点二是曾宪森、江胜桥能否要求金春伶继续履行合同？江翠莲与金春伶签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照约定全面履行义务。根据合同约定，曾宪森、江胜桥应履行全面支付购房款的义务，金春伶应履行交付房屋、协助办理过户登记、协助办理按揭贷款等义务。曾宪森、江胜桥虽然按照合同约定向金春伶支付了定金和首期款，并缴纳了房产交易税费，但这是基于合同取得的债权，其转化为物权，必须依法办理登记手续。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；……。本案中的债务标的为不动产，必须要双方的配合才能将不动产进行过户，而金春伶明确表示不同意继续履行合同，所以曾宪森、江胜桥诉请金春伶继续履行合同，协助办理涉案商铺的房地产权过户登记手续并过户至曾宪森、江胜桥名下，提供身份资料、收款银行卡等办理银行按揭贷款所需资料并协助曾宪森、江胜桥办理按揭贷款手续，实际上无法履行，故对曾宪森、江胜桥的该两项诉请不予支持，曾宪森、江胜桥的债权可另循法律途径实现。
本案争议的焦点三是金春伶是否应该返还涉案36号商铺的租金34000元给江胜桥？因为江胜桥尚未全面支付合同对价给金春伶，金春伶并未将涉案商铺交付给江胜桥，且涉案商铺的所有权人仍为金春伶，金春伶依法享有对涉案商铺的收益权利，故江胜桥诉请金春伶返还涉案36号商铺的租金34000元的理据不足，不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第（一）项、《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，于2014年4月15日作出判决：驳回曾宪森、江胜桥的全部诉讼请求。案件受理费325元，由曾宪森、江胜桥负担。
判后，上诉人曾宪森、江胜桥不服原判，向本院上诉称，一审判决查明事实部分不清，适用法律错误，首先，一审判决没有查明按合同约定涉案商铺交易税费由曾宪森、江胜桥承担，涉案商铺交易税费的计算基数已由曾宪森、江胜桥分别与金春伶在税务局共同审核确认。38号商铺的交易税费积水基数为573025元，交易税费为63102.58元；36号商铺的交易税费积水基数为573025元，交易税费为63104.15元。一审法院没有查明上述事实，因而也没有认定曾宪森、江胜桥依法缴纳涉案商铺的交易税费后，即表明国家税务部门已经认可涉案商铺的买卖双方为曾宪森、江胜桥与金春伶，双方交易行为已经完成，并已完全具备、符合办理法产生过户登记到曾宪森、江胜桥名下的条件，具备取得房地产权证的法律要件。因此，一审法院认为曾宪森、江胜桥缴纳了房屋交易税费，是基于合同取得的债权，没有法律依据。买卖双方就房屋转让依法纳税后，如因一方拒绝履行合同而法院判决驳回守约方要求继续履行合同的请求，必然牵涉到退税问题，而退税申请必须是双方配合向税务部门申请撤销交易才能办理，如按照一审认定只要另一方明确拒绝配合办理就等于实际上无法履行，那么退税也无从谈起，可见驳回曾宪森、江胜桥的诉讼请求不但不能制裁违约方，还有违公平原则。其次，一审法院已经认定江翠莲与金春伶签订的房屋买卖合同合法有效，就涉案商铺买方江翠莲实施的民事法律代理行为的效力直接对曾宪森、江胜桥发生效力。那么金春伶就应当全面的、适当履行合同。曾宪森、江胜桥已依约、依法缴纳涉案商铺的交易税费，金春伶已协助曾宪森、江胜桥到花都区国土资源和房屋管理局办理涉案商铺的房地产交易过户递件手续并已取得递件回执，表明房管局受理并认可双方的买卖关系且已经符合法律规定的过户要件，现房管局通知只要金春伶签名注销原产权证，即可将涉案商铺过户至曾宪森、江胜桥名下，因此，一审认定协助办理产权手续至曾宪森、江胜桥名下实际无法履行，缺乏事实和法律依据。如上所述，曾宪森、江胜桥取得涉案商铺的产权证没有法律和客观事实上的障碍，即使金春伶不配合，也不存在法律不适合强制履行的情形。因此，一审判决驳回曾宪森、江胜桥的诉讼请求无异于放任金春伶随意违约。无法保护曾宪森、江胜桥的合法权利。再次，收到商铺转让余款是金春伶的权利，但是实现权利必须以履行合同义务为前提条件，金春伶拒绝履行合同义务就等于放弃收款权利。涉案合同约定曾宪森、江胜桥是通过银行按揭方式支付剩余房款68万元，并由按揭银行直接支付给金春伶的收款银行账号。众所周知，办理银行按揭贷款申请必须是买卖双方相互配和，按银行要求提供相关文件、资料才能获得审批，即使获得银行同贷书，也要把涉案商铺过户至曾宪森、江胜桥名下办妥抵押登记手续后，按揭银行才能把按揭贷款支付给金春伶。也就是说，金春伶要实现收取房款的权利的前提条件必须是履行协助义务、提供身份证、收款银行账号等资料后配合曾宪森、江胜桥申请办理按揭手续，最关键的是将涉案商铺过户至曾宪森、江胜桥名下。银行无法办理涉案商铺抵押手续，付款无从谈起。如一审法院判决金春伶提供身份证、收款银行账号等资料配合曾宪森、江胜桥办理按揭手续，则金春伶完全有履约能力。只因金春伶拒绝履行合同协助义务导致其无法收取商铺转让款，是金春伶自身行为造成其自身损失，不能成为一审法院驳回曾宪森、江胜桥诉讼请求的依据。最后，在金春伶拒绝配合办理按揭手续后，曾宪森、江胜桥同意采用一次性付款。但是金春伶仍然拒绝收款。因此，二审法院如果判决金春伶继续履行合同，不会损害任何一方的利益，买卖双方的权利义务均能得到保证。二、一审法院没有查明涉案商铺交付的时间和条件。一审法院不支持曾宪森、江胜桥34000元租金的请求依据不足。第一、合同约定涉案商铺是带租约出售，在原租赁合同期满后，金春伶把涉案商铺交付给曾宪森、江胜桥使用，并未约定涉案商铺交付使用以全部支付合同对价为条件。第二、金春伶之所以没有收到商铺转让款，系因其违约不配合办理按揭贷款申请甚至拒绝一次性付款导致，不能成为其不交付涉案商铺的合法理由。第三、因金春伶拒绝交付涉案商铺给曾宪森、江胜桥，拒绝配合办理涉案商铺的房地产权人至曾宪森、江胜桥名下，已经构成根本违约，不管其是否已经交付及是否仍然为涉案商铺的所有权人，只要合同约定的交付时间和条件成就，金春伶就无权获得涉案商铺的租金收益。根据金春伶与原承租人温伟成签订的租赁合同可以证明，原租赁合同之2013年12月27日届满，依约金春伶应当在2013年12月28日把涉案36号商铺交付给江胜桥使用或配合曾宪森、江胜桥与原承租人签订合同；同时涉案38号商铺的租赁合同在2014年8月6日到期，金春伶应当在2014年8月7日把涉案38号商铺交付给曾宪森使用。但金春伶不但没有依约将36号商铺交付给江胜桥使用，反而擅自与原承租人签订租赁合同，收取承租人2013年12月27日至2014年12月26日一年的租金34000元，金春伶拒绝交付涉案36号商铺给曾宪森、江胜桥的行为已经构成违约。曾宪森、江胜桥请求返还租金就等同于请求金春伶赔偿逾期交付相当于34000元租金的违约金该请求符合法律规定。一审判决予以驳回依据不足。三、涉案合同是通过中介方促成签订的，曾宪森、江胜桥为此支付了25000元中介服务费。在合同签订时，涉案商铺尚在抵押贷款中，曾宪森、江胜桥将购房定金及首期款支付给金春伶，让金春伶提前还贷。紧接着曾宪森、江胜桥缴纳税款，配合办理产权过户手续。曾宪森、江胜桥已经依约履行了全部合同义务。相反，金春伶却违约，侵害了曾宪森、江胜桥的而合法权利，而一审判决有违公平正义原则。为此，请求法院判令：1、撤销广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第197号民事判决；2、金春伶继续履行《房屋买卖合同》，协助曾宪森办理位于广州市花都区狮岭镇联合村狮岭（国际）皮革皮具三期A二街38号商铺的房地产权证书；3、金春伶继续履行《房屋买卖合同》，协助江胜桥办理位于广州市花都区狮岭镇联合村狮岭（国际）皮革皮具三期A二街36号商铺的房地产权证书；4、金春伶支付逾期交付位于广州市花都区狮岭镇联合村狮岭（国际）皮革皮具三期A二街36号商商给江胜桥的违约金，违约金以金春伶收取的租金为依据计算，暂计34000元；5、一审、二审的诉讼费用由金春伶承担。
被上诉人金春伶答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，曾宪森、江胜桥所有的上诉理由不足以支持其上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
二审审理中，曾宪森、江胜桥为证明涉案位于广州市花都区狮岭镇联合村狮岭（国际）皮革皮具城三期A二街36、38号商铺，不具有阻碍办理产权过户登记的情形，提供《房地产登记薄查册表》，表明上述商铺无抵押，协执状态正常。另，曾宪森、江胜桥为证明其有继续履行《房屋买卖合同》的经济能力与意愿，将涉案商铺的尾款680000元汇入本院代管款账号，并表示如法院支持其上诉请求，可在上述款项中直接划拨给金春伶涉案商铺的余款。
本院认为：江翠莲与金春伶签订的《房屋买卖合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，原审法院据此认定上述合同合法有效正确。曾宪森、江胜桥采用公证委托授权的方式，授权江翠莲作为代理人，代表曾宪森、江胜桥购买上述房屋、签署房屋买卖合同协议、支付购房款、前往房管部分办理交易网签手续等，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”的规定，上述《房屋买卖合同》的权利义务当然由曾宪森、江胜桥享有和承担。同时，原审法院已查明曾宪森、江胜桥分别再与金春伶签订《广州市存量房买卖合同》是根据房管部门办理过户手续的需要而签订，且《广州市存量房买卖合同》是在《房屋买卖合同》基础上签订而认定两份合同并不冲突正确，本院予以维持。
至于曾宪森、江胜桥要求金春伶继续履行《房屋买卖合同》的上诉请求，根据《中华人买共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，经原审法院及本院查明，曾宪森、江胜桥已履行了合同约定的支付定金、首期楼款的义务，而金春伶却无正当理由拒不履行合同义务，故金春伶已构成违约。依据上述规定，曾宪森、江胜桥作为守约方当然享有选择要求作为违约方的金春伶承担继续履行合同的权利。至于曾宪森、江胜桥要求金春伶继续履行合同的请求能否得到支持，现分析如下，本案的《房屋买卖合同》属于债权性质的合同关系，但上述合同是涉案商铺物权变动的原因，双方如依约履行合同将产生物权变动的后果，现曾宪森、江胜桥是依据合同约定要求金春伶履行义务，并无不当。且金春伶交付涉案商铺及协助办理涉案商铺过户登记手续，亦是现实中房屋买卖过程中卖方必然承担之义务，不存在法律或事实上履行不能之情形。现涉案商铺产权清晰明确，同时曾宪森、江胜桥亦以行为表明愿意一次性支付涉案商铺的余款。综合上述理由可知，涉案商铺在法律和事实上均不存在阻却金春伶履行交付及办理过户义务的情形。因此，原审法院以涉案商铺为不动产，办理过户手续需双方配合，现金春伶拒绝予以配合导致实际上无法履行为由，驳回曾宪森、江胜桥要求金春伶继续履行合同的请求不当，本院予以纠正。
至于江胜桥要求金春伶支付逾期交付涉案商铺违约金的上诉请求，在原审中，江胜桥是诉讼请求为“返还涉案商铺的34000元租金给江胜桥。”，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第184条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，江胜桥上诉变更其一审的诉讼请求，故本院不予处理。
综上所述，一、