湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘08民终252号上诉人（原审被告）：戴林，男。委托诉讼代理人：卢良永，湖南风云律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南桑植农村商业银行股份有限公司。法定代表人：李文闯，董事长。委托诉讼代理人：胡涵华，湖南新川律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：桑植县康华置业有限公司。法定代表人：金述润，该公司总经理。上诉人戴林与被上诉人湖南桑植农村商业银行股份有限公司（以下简称桑植农商行）、桑植县康华置业有限公司（以下简称康华公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服湖南省桑植县人民法院（2016）湘0822民初1130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理。上诉人戴林及其委托诉讼代理人卢良永、被上诉人桑植农商行的委托诉讼代理人胡涵华到庭参加诉讼。被上诉人康华公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。戴林上诉请求：1.撤销原判；2.改判驳回被上诉人桑植农商行的诉讼请求，确认上诉人的执行异议成立，维持一审法院作出的（2016）湘0822执异45号执行裁定；3.确认上诉人对康华公司名下的康华家园4#幢*层*号房屋的物权权利，终止对该房屋的执行；4.由两被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：1.上诉人与康华公司签订《桑植县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，房屋价格虽然较低，但仍属于“合理价格”的范围之内；2.上诉人与康华公司签订《桑植县商品房买卖合同》的时间为2013年11月27日，人民法院对诉争的房产查封的时间为2016年4月25日，即房屋买卖在前，法院查封在后，康华公司没有逃避执行的嫌疑；3.上诉人购买该房产后已经装修并入住，实际控制、占有的该房产，从交易的稳定性和安全性考虑，足以排除对诉争房产的强制执行；4.上诉人与康华公司签订《桑植县商品房买卖合同》时，康华公司并未告知房屋已经设置抵押的事实，虽然上诉人可以通过查询知晓房屋是否设置抵押，但双方签订买卖合同后，上诉人能够在桑植县房地产管理局办理网签，导致上诉人无法知晓所购房屋设置了抵押，可以认定上诉人已经尽到了审慎义务，应当认定是善意的；5.被上诉人桑植农商行的抵押权与上诉人善意取得受让房屋的期待权之间存在冲突。综上，原判决适用法律不当，处理有误。桑植农商行辩称:1.上诉人戴林不是本案诉争房屋的所有人，上诉人不能合法取得诉争房屋；2.桑植农商行与康华公司于2013年7月3日签订《流动资金贷款合同》及《抵押合同》，而上诉人戴林与康华公司于2013年12月27日方才签订《桑植县商品房买卖合同》，桑植农商行对诉争房屋享有优先受偿权。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。康华公司未向法庭提交书面答辩意见。桑植农商行向一审法院起诉请求：1、依法确认戴林的执行异议不成立，撤销桑植县人民法院作出的（2016）湘0822执异45号执行裁定书；2、确认桑植农商行对康华家园4#幢*层*号房屋享有优先受偿权，并恢复对该房屋的强制执行；3、案件受理费由戴林承担。一审法院认定事实：2013年7月3日，桑植农商行与康华公司签订了《流动资金贷款合同》及《抵押合同》，合同约定康华公司向桑植农商行借款1000万元，用其康华家园74套在建的预售房提供抵押担保，并在桑植县房管局办理了预告抵押登记。因康华公司未按期偿还借款，双方酿成纠纷，桑植农商行诉于张家界市中级人民法院。诉讼过程中，根据桑植农商行的申请，张家界市中级人民法院于2015年2月5日作出（2015）张中民二初字第6-1号民事裁定书，裁定查封康华公司桑房预澧源镇字***号《桑房预抵押他项权证》登记的房屋38套（含本案所涉房屋）。张家界市中级人民法院于2015年3月23日作出（2015）张中民二初字第6号判决，判令康华偿还桑植农商行借款7877239元，桑植农商行对康华公司提供的担保财产（桑房预澧源镇自第***号《房屋抵押他项权证》登记的房产及土地）依法享有优先受偿的权利。该判决生效后，康华公司逾期未履行，桑植农商行遂申请强制执行，张家界市中级人民法院于2015年6月29日裁定指定由桑植县人民法院执行。该案执行过程中，桑植县人民法院于2016年4月25日作出（2015）桑执（民）字第238-1号执行裁定书，裁定查封康华公司所预抵押房屋38套房屋（含本案所涉房屋），并予以公告。戴林于2016年7月8日对桑植县人民法院的查封裁定提出书面异议，认为桑植县人民法院查封房屋之前，该房屋已由戴林与康华公司签订《桑植县商品房买卖合同》购买所得，已付清房款，并在房管部门办理网签和备案登记且戴林对该房屋装修并实际入住，请求中止对戴林房屋的执行并解除查封措施。桑植县人民法院经审理，认为戴林的异议理由成立，于2016年9月27日作出（2016）湘0822执异45号执行裁定，裁定中止对康华公司所有的康华家园4#幢*层*号房屋的执行。另查明，康华公司于2012年12月3日取得康华家园2#楼、3#楼、4#楼商品房预售许可证，于2013年5月23日取得1#楼商品房预售许可证。戴林于2013年11月27日与康华公司签订四份《桑植县商品房买卖合同》，分别购买康华家园4#幢*层*号、*号两套房屋，合同约定房价为1000元/㎡，每套房屋总价127770元；4#幢*层*号房屋一套，房价1000元/㎡，总房款125420元；1#幢*层*号房屋一套，房价547.42元/㎡，总房款66210元。合同签订后，戴林已按合同约定价款支付价款，同日在桑植县房地产管理局分别办理了网签，现戴林已对购买房屋进行装修并已入住。桑植农商行本次提起申请执行人执行异议之诉的同类案件共计十六件（其中戴林为四案）涉十三名被告，其中十一名被告购买康华公司在康华家园的房屋，其房价均在2300元/㎡以上。一审法院认为，一审法院作出中止执行裁定后，桑植农商行对原生效判决无异议而是选择提起申请执行人执行异议之诉，对中止执行裁定不服，要求撤销中止执行裁定，与原生效判决无关，符合申请执行人执行异议之诉的起诉条件，一审法院依法受理符合法律规定。一审法院作出的中止执行裁定主要法律依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，该条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。从该规定可以看出只要买受人即本案中戴林提出执行异议时，同时符合上述规定的三种情形且其权利能够排除执行，人民法院就应予支持。康华公司在出售康华家园房屋的房价大部分在2300元/㎡，可看作是当时的市场价格。同期戴林与康华公司签订的四份《桑植县商品房买卖合同》，其中三套房屋的价格为1000元/㎡，另一套房屋仅547.42元/㎡，严重低于市场价格，属于明显不合理价格出让，损害债权人即桑植农商行的合法权益，四份购房合同均为可撤销合同，不符合上述规定的第一种情形，同时戴林购买四套住房亦不符合上述规定的第二种情形。综上，戴林购买康华公司康华家园房屋的行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，一审法院作出的（2016）湘0822执异45号执行裁定，没有法律依据，戴林在执行中提出的执行异议理由不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：准许对康华公司所有的康华家园4#幢*层*号房屋的执行。案件受理费80元由戴林承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审查，原判决对证据的分析及事实的认定清楚正确，二审予以确认。本院认为，申请人执行异议之诉是指申请执行人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零八条的规定提起的诉讼，目的是请求准许对执行标的予以执行。根据本案当事人的诉求及诉争案件事实，本案系申请执行人执行异议之诉，且案件事实清楚，上诉争议焦点明确。一、上诉人戴林在执行中提出的执行异议理由是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定。首先，根据查明的案件事实，上诉人戴林与康华公司签订《桑植县商品房买卖合同》时，本案诉争房屋所在的康华家园的房价大部分为2300元/㎡，但戴林与康华公司签订的四份《桑植县商品房买卖合同》，其中三套房屋的价格为1000元/㎡，另一套房屋仅547.42元/㎡，严重低于市场价格，属于明显不合理价格出让，损害债权人及被上诉人桑植农商行的合法权益。上诉人戴林上诉认为该价格属于“合理价格”的范围之内，与事实不符，不予支持。其次，上诉人戴林一次性与康华公司签订四份《桑植县商品房买卖合同》，购进四套房屋，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项要求买受人对诉争房屋系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的规定。二、上诉人戴林对本案诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，桑植农商行是否享有诉争房屋的抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”故以不动产抵押的，抵押权自登记时设立。同时该法第二百零二条规定，“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”经查明，被上诉人桑植农商行在抵押权行使期间已经向人民法院提起诉讼，并有生效民事判决对其抵押权予以确认，因此桑植农商行为本案诉争房屋的抵押权人。其次，上诉人戴林主张的物权期待权能否对抗抵押权的问题。所谓物权期待权从性质上属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，执行中的案外人若已依约履行完毕支付取得物权相应对价义务，且对该物权期待权以一定的方式对外公示，从而可以确定该物权将必然转移至其名下，此时若与申请执行人的一般债权发生冲突，法律选择优先保护执行中案外人的物权期待权。但本案中，被上诉人桑植农商行作为申请执行人并非一般债权人，而是诉争房屋的抵押权人，对房屋享有担保物权。《中华人民共和国担保法》第三十三条规定，“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”上诉人戴林对诉争房屋的权利实质属于债权的范畴，根据上述法律的规定，戴林以此物权期待权对抗被上诉人桑植农商行所享有的担保物权，实属不能。因此，上诉人戴林并不享有能够排除人民法院对诉争标的强制执行的民事权益。综上，上诉人戴林的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人戴林负担。本判决为终审判决。审 判 长 贺金华审 判 员 钟以祥审 判 员 黄勇芳二〇一七年七月十七日法官助理 朱 琳书 记 员 宋洁鸿附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。