安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖11民终862号
上诉人（原审被告）：鲁丽，1975年7月25日出生，汉族，个体工商户，户籍地安徽省滁州市琅琊区，经常居住地安徽省滁州市天长。
委托代理人：王欣，安徽知秋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：滁州市电影发行放映公司，住所地安徽省滁州市，组织机构代码15262002-2。
法定代表人：刘峰，该公司经理。
委托代理人：倪升山，安徽会峰律师事务所律师。
上诉人鲁丽为与被上诉人滁州市电影发行放映公司（以下简称滁州电影公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院于2015年9月8日作出的（2015）琅民一初字第00351号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年5月13日公开开庭审理了本案。上诉人鲁丽及其委托代理人王欣，滁州电影公司的委托代理人倪升山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2000年起鲁丽租赁滁州电影公司位于滁州市天长东路167号门面房一层大厅及客房三间、二层13间、三层八间、四层三间。2013年12月20日，滁州电影公司（出租房、甲方）与鲁丽（承租方、乙方）签订一份《滁州市市直单位房产租赁合同书》，约定：滁州电影公司将滁州市天长东路176号门面房一层大厅及客房3间、二楼13间、三楼8间、四楼3间房屋出租给鲁丽，租赁期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止。租金160000元／年，租金按季度支付，于每季度第一个月10日前支付。乙方应按合同约定及时交纳租金，每迟交一天，甲方按欠交租金1%向乙方收取滞纳金，迟交15天甲方有权解除合同。并从第16天开始，甲方每天向乙方收取租赁合同约定租金额200%的房屋占有使用费，直到乙方全部搬迁并将房屋交付甲方时结束。乙方逾期15日未缴纳房租，甲方有权解除合同，收回合同标的物，已收取的租金及履约保证金不予退还；乙方还应按照本合同租金总额的20%向甲方支付违约金。合同对其它事项另有约定。自2014年7月1日起，鲁丽未支付房租。
原审法院认为：关于鲁丽是否构成违约的问题。滁州电影公司与鲁丽签订的《滁州市市直单位房产租赁合同书》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按合同约定履行各自义务。鲁丽未按照合同约定支付租金，构成违约，对滁州市电影发行放映公司要求解除《滁州市市直单位房产租赁合同书》、返还房屋并支付租金予以支持。
关于鲁丽是否应按双方合同约定支付违约金、延期支付租金的滞纳金及房屋占有使用费（自2015年1月4日按200%的租金计算至实际交还房屋日止）的问题。违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人的补偿。本案中，滁州电影公司主张鲁丽支付违约金、延期支付租金的滞纳金及房屋占有使用费（自2015年1月4日按200%的租金计算至实际交还房屋日止），本质上都是因鲁丽违约而承担的违约责任。鲁丽未按约定支付房屋租赁费，已构成违约，应承担违约责任，但本案违约金的计算应以滁州电影公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依据公平原则及诚实信用原则进行衡量。滁州电影公司要求鲁丽按年租金160000元的20%支付违约金32000元、延迟支付租金的滞纳金7173.33元及自2015年1月4日起按租金额200%支付房屋占有使用费至实际交还房屋时止承担违约责任明显过高，依鲁丽的申请依法调整为年租金160000元的10%即16000元。鲁丽辩称房屋破损由其维修，但未提供相应的证据予以证实，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，原审判决：一、解除原告滁州市电影发行放映公司与被告鲁丽于2013年12月20日签订的《滁州市市直单位房产租赁合同书》，被告鲁丽于判决生效后三十日内将滁州市天长东路176号门面房一层大厅及客房3间、二楼13间、三楼8间、四楼3间房屋返还给原告滁州市电影发行放映公司；二、被告鲁丽于判决生效后三十日内支付原告滁州市电影发行放映公司租金（自2014年7月1日起按160000元／年计算至房屋返还之日止）及违约金16000元；三、驳回原告滁州市电影发行放映公司的其他诉讼请求。案件受理费3030元，由滁州市电影发行放映公司负担500元，由被告鲁丽负担2830元。
鲁丽上诉称：1、其多次向滁州电影公司要求交纳房租而被拒绝，并非其不缴纳房租；2、涉案房屋建设年代久远，房屋墙体裂缝严重，影响其正常经营。其多次向滁州电影公司反映未果，滁州电影公司未履行应尽的维修义务，其有权拒付租金。其不存在违约，原审判决认定事实不清，请求依法改判驳回滁州电影公司的诉讼请求。
滁州电影公司在庭审中辩称：1、其公司多次向鲁丽发出催缴租金的通知，鲁丽仍未缴纳，已经构成违约；2、其公司已经履行维修的义务。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
鲁丽为支持其上诉请求，提供光盘一张（内容是2016年4月份拍摄的涉案房屋漏水视频）。证明：涉案房屋存在严重的质量问题，滁州电影公司没有履行维修义务。滁州电影公司质证认为：对该证据的真实性不予认可，视频拍摄的是否为涉案房屋不能确定，且鲁丽对其在经营过程中所使用的设施设备也负有维修义务，该证据不能达到其证明目的。
本院认为：该证据无法证明拍摄的内容与涉案房屋存在关联性，本院对该证据不予采信。
当事人在二审时所举的其他证据与原审相同，相对方的质证意见也同于原审。本院认证意见与原审一致。
本院查明的事实与原审查明的事实一致，对原审已查明的事实，本院予以确认。
本院认为：综合各方举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1、鲁丽是否存在违约行为；2、滁州电影公司的诉讼请求能否得到支持。
针对争议焦点一。房屋租赁合同是由出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金的协议。本案中，滁州电影公司与鲁丽签订《房产租赁合同》一份，由滁州电影公司提供涉案房屋给鲁丽用于经营，鲁丽应当按约支付房屋租金。鲁丽主张涉案房屋楼顶及楼层墙体处开裂，滁州电影公司未按约履行维修义务，滁州电影公司提供的租赁物不符合约定条件，其有权拒付相应租金。鲁丽提供的照片及视频不足以证实涉案房屋存在质量问题并对其经营造成了影响，该上诉理由证据不充分，本院不予采信。现查明，自2014年7月1日起，鲁丽未支付房租至今。鲁丽主张其多次向滁州电影公司缴纳房屋租金未果，其不存在违约行为，滁州电影公司对此未予认可，鲁丽亦未能提供证据予以证实，故该主张不能成立，本院不予支持。鲁丽的行为不存在免责事由，故其逾期支付房屋租金事实存在，已构成违约，原审判决认定其违约正确，本院予以维持。
针对争议焦点二。根据双方签订的合同约定，租金160000元／年，租金按季度支付，于每季度第一个月10日前支付。鲁丽存在逾期支付房屋租金的行为，根据双方合同约定及相关法律规定，滁州电影公司作为守约方，有权要求解除与鲁丽签订的《房产租赁合同》。原审法院判决解除双方签订的《房产租赁合同》、并由鲁丽将涉案房屋返还给滁州电影公司正确，本院予以维持。滁州电影公司作为出租方，亦有权要求鲁丽按约支付至其返还涉案房屋期间的房屋租金，原审法院据此判决鲁丽按约支付租金自2014年7月1日起至返还房屋时止正确，本院予以维持。双方签订的合同还约定，乙方（鲁丽）应按合同约定及时交纳租金，每迟交一天，甲方（滁州电影公司）按欠交租金1%向乙方收取滞纳金，迟交15天甲方有权解除合同。并从第16天开始，甲方每天向乙方收取租赁合同约定租金额200%的房屋占有使用费，直到乙方全部搬迁并将房屋交付甲方时结束。乙方逾期15日未缴纳房租，甲方有权解除合同，收回合同标的物，已收取的租金及履约保证金不予退还；乙方还应按照本合同租金总额的20%向甲方支付违约金。一审庭审时，鲁丽主张合同约定的违约责任标准过高，请求调整。从合同约定的内容上看，此项约定确属有违公平原则。原审判决根据鲁丽的申请并经综合考量，依法调整违约金为年租金的10%较为合理，双方对此亦无异议，本院对该判项予以维持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人鲁丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王忠良
代理审判员 郭东武
代理审判员 王 敏
二〇一六年六月十三日
书 记 员 曹琰玲
附：本案二审处理适用的主要法律规定
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。