北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0107民初12006号
原告(反诉被告)魏少芳，女，1964年3月12日出生,住北京市丰台区。
委托代理人邹涛，北京市京晓律师事务所律师。
委托代理人左静波，北京市京晓律师事务所律师。
被告（反诉原告）秦炜，男，1978年9月11日出生，住北京市石景山区。
被告（反诉原告）张希娟，女，1983年1月7日出生,住北京市石景山区。
共同委托代理人张鑫，北京瀛和律师事务所律师。
原告（反诉被告）魏少芳与被告（反诉原告）秦炜、张希娟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）魏少芳的委托代理人邹涛，被告（反诉原告）秦炜、张希娟的委托代理人张鑫均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告（反诉被告）魏少芳向本院提出诉讼请求：1.请求确认双方租赁合同于2015年12月25日解除;2.判令秦炜、张希娟退还租赁费338190元、押金55000元、物业费及供暖费106988元；3.诉讼费由被告负担。事实和理由:二被告系石景山区银河财智中心B-151、152的商铺业主。原告欲从事商业经营。在被告称能办理营业执照的情况下，原告与被告于2015年8月27日签订租赁协议。原告依约于当日向被告支付了定金5万元。2015年9月2日，双方签订了正式的商铺租赁合同。合同签订后，原告依约支付了租赁费338109元（含定金5万元）、押金55000元、物业费及供暖费106988元。合同签订后不到十天，原告到工商局办理营业执照需要的手续。但因被告及开发商的原因，不能提供办理营业执照需要的地下空间使用证等材料，故原告至今无法办理公司登记，无法经营。后经原告书面催告，被告仍不能提供办理营业执照的相关证件。2015年12月25日，原告向被告发出书面解除合同通知书，退还了钥匙。但被告至今未退还已交纳的租金、押金、物业费和供暖费。被告在合理期限内未提出异议，未依法起诉，而是收回了房屋。因此，原告认为双方的租赁合同已经解除，被告应退还上述费用。原告为维护自己的合法权益，故诉至法院。请求法院支持原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）秦炜、张希娟答辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.双方签署了合法有效的租赁合同，被告依约交付了合格房屋及附属设施，履行了完整的交接手续，合同实际履行。合同中并未约定房屋使用用途，并未约定必须办理工商登记，且未办理工商登记亦不属于合同解除条件，原告并不享有单方解除权，其通知解除亦未取得被告同意。双方签署的合同并未解除，其交付的首期租金已经使用且存在严重拖欠，不存在原告要求返还的基础，不同意返还其款项。2.本案中不存在原告所述的合同撤销权的法定事由，也超过撤销权行使的除斥期间，不同意其撤销。3.被告在合同未约定需要办理工商注册的情况下，仍在包括邮件往来中沟通并积极协助提供原告办理所需的文件，履行了合同的附随义务。4.涉案房屋完全符合工商注册要求，不存在隐瞒不能办理营业执照的情形，银河财富中心B1层其他商户均正常办理了执照；而且合同中未约定办理工商登记，提供工商登记材料也不是被告的主合同义务。另外该地空间使用证仅为备案性质，房屋所有权人及实际使用人均可通过建委网站申请按照流程办理即可在15日内取得，且本案涉案房屋在2016年1月已经通过地下空间使用备案，不存在原告所述因此不能办理工商登记“至今无法实现合同”的情形。5.双方未签署解除协议，并未退还租赁物，未办理交接手续，且被告在原告单方通知解除时即通过其寄件地址回函，未同意其单方解除，同时退还房屋钥匙，后原告再未与被告协商解除事宜，涉案房屋仍由原告使用。6.被告通过邮件、短信、告示等方式催收房屋租金，明示合同继续履行，原告置之不理，催款邮件亦恶意拒收，一直拖欠租金及各项费用，给被告造成巨大的经济损失超过百万。
被告（反诉原告）秦炜、张希娟向本院提出反诉请求：1.判令魏少芳向秦炜、张希娟支付房屋租金1014572.25元（自2016年3月7日至2017年9月6日，每年676381.5元）；2.判令魏少芳向秦炜、张希娟支付2016年3月7日至9月6日的滞纳金（按照每日22819.075元计算），支付2016年9月7日至2017年3月6日的滞纳金（按照每日67638.15计算），支付2017年3月7日至2017年9月6日的滞纳金（按照每日101457.225计算）；3.判令魏少芳支付供暖费58063.8元、物业管理费148248元；4.如果解除合同，判令魏少芳赔偿二被告损失（按租金标准计算，自判决解除合同之日起至原告实际办理房屋、物业交割为止）；5.诉讼费由被魏少芳承担。事实和理由：2015年9月2日，魏少芳与秦炜、张希娟签订了《商铺租赁合同》，约定被告将位于银行财智中心B-151、152号的建筑物出租给原告，租赁期限为五年，自2015年9月7日至2010年10月10日，每年租金为676381.5元，租金支付方式为押一付半年，取暖费等由承租方缴纳。另约定租金递增方式及违约责任等。合同签订后，被告于2015年9月6日向原告交付了房屋。但原告并未依约支付第二期至第四期租金及物业费、供暖费等。被告认为，《商铺租赁合同》的当事人在无任何正当理由的情形下，就应当遵守诚实信用原则，履行义务。故被告提出反诉，请求法院支持被告的反诉请求。
原告（反诉被告）魏少芳答辩称：不同意原告的诉讼请求。二被告没有履行合同协助义务。魏少芳于2015年12月25日向二被告发出解除合同通知，明确表示合同解除，不再履行。根据《商铺租赁合同》，二被告应对签订合同的目的是明确的。无论合同是否约定了协助义务，二被告都有协助的义务。根据相关法律规定，租赁房屋在使用上不存在不能办理营业执照等行政限制，出租人迟延履行协助义务的，经承租人催告后在合理期限内仍未履行的，承租人可以依据合同法第94条第三项规定可以要求解除合同。在原告承租房屋后，因未能办理营业执照，也并未对房屋实际使用，故二被告应将已缴纳的租金应退还，其后也不产生租金。即使原告解除合同不符合约定，但二被告人在明知合同无法履行的情况下也有义务避免损失扩大，而不是要求原告继续履行合同。请求法院驳回被告的反诉请求。
经审理查明：张希娟、秦炜于2016年7月13日登记为北京市石景山区银河大街6号院1号楼-1层-151号、152号房屋（以下简称：151号房屋、152号房屋）的所有权人。
2015年8月27日，张希娟与魏少芳签订《银河财智中心B-151、152房屋租赁协议》。双方约定：1、租赁期限为5年，自2015年9月1日起至2020年10月24日止。（签约起租时间以实际签约日起，免租期为2015年9月1日起至2015年10月24日止）；2、房屋租金为6元/平米/天，物业费、取暖费、水电费、网费、有线电视费由乙方支付；3、租金调整：合同期内，第一、二年房屋租金不变，第三年在原有租金基础上递增5%，第四年房屋租金不变，第五年租金在第三、四年基础上递增5%；4、房屋押金为55000元；5、合同双方违约赔偿金为330000元；6、签订此协议当日，乙方支付甲方50000元作为房屋租赁定金，如有一方单方面违约，双倍定金赔付对方。当天，魏少芳向张希娟支付房屋租赁定金5万元。
2015年9月2日，秦炜、张希娟（出租方、甲方）与魏少芳（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》。合同载明:甲方出租的商铺坐落于银行财智中心B-151、152号，建筑面积308.85平方米。二、租赁期限自2015年9月7日起至2020年10月31日止……四、租金、交纳方式及押金1、每年租金为676381.5元，此房款不含税。2、承租方以现金或转账形式向出租方支付租金，租金支付方式为押一付半年，提前一个月时间支付下次租金。3、承租方必须按照约定时间向甲方交纳租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方每天按欠租金的10%加收滞纳金。4、承租方向出租方支付55000元，作为押金。合同到期后如双方对本合同无任何异议，出租方退还承租方押金。5、租金调整：合同期内，第一、二年房屋租金不变，第三年在原有租金基础上递增5%，第三、四年房屋租金不变，第五年租金在第三、四年基础递增5%……六、各项费用的缴纳1、取暖费：乙方向物业管理公司交纳；2、水电费、网费、有线电视费和物业管理费：由乙方自行缴纳；3、维修费:租赁期间，由于乙方导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁由乙方负责。4、使用该房屋进行商业活动产生的其它各项费用均由乙方缴纳，（其中包括乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用）……八、违约金和违约责任1、若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，赔偿违约金330000元。2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金330000元。3、承租方违反合同，擅自将承租房屋损坏的，还应负责修复或赔偿。同日，魏少芳向秦炜支付343190元。至此，魏少芳交纳半年租金338190元（含5万元定金），押金55000元。
2015年9月4日，魏少芳向秦炜支付物业费、取暖费106988元。
2015年9月6日，秦炜、张希娟向魏少芳交付了151号房屋、152号房屋。
2015年12月16日，魏少芳向秦炜、张希娟发出《催告函》，其中载明：现发函催告出租方（秦炜、张希娟）履行合同附随义务，在五日之内给承租方（魏少芳）提供办理营业执照所需的全部资料（购房合同、房款发票、大产权证复印件、地下空间使用证复印件、消防安全检查合同证明复印件扥相关证明及文件）并承担提供全部资料前的全部损失。逾期承租方将依法行使合同解除权。
2015年12月19日，魏少芳与秦炜的通话表明涉案房屋没有地下空间使用证。
2015年12月20日，秦炜、张希娟在收到《催告函》后，向魏少芳发出《告知函》。《告知函》载明：1、催告函中提及的购房合同、房款发票在签订合同时，我方已提供，并且你已全部复印，如需再次提供，可随时联系我索取。2、催告函中提及的大产权证复印件、地下空间使用证复印件、消防安全检查证明复印件、我方也没有，请知悉。3、关于解除合同、承担损失，我方不认可，请根据双方已签订的合同执行。4、如必须以业主身份办理的相关事宜，我方可以协助办理。但因国家政策、工商、税务、环保、卫生、消防、建委等部门及开发商原因造成的任何事项所导致的后果，我方不承担责任。
2015年12月25日，魏少芳向秦炜、张希娟发出《解除合同通知书》。通知书载明：因出租方无法提供我方办理营业执照所需要的资料，导致我方无法实现合同目的。现特此通知解除与你于2015年9月2日签订的商铺租赁合同，并退还你该商铺的钥匙15把，商铺已恢复出租前的原状。如对商铺现状有疑异，请在收到本函后2日内提出。
2015年12月26日，秦炜、张希娟《回函》，表示：1、根据你我双方于2015年9月2日签署的商铺租赁合同第八条第2款的规定“若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金330000元”；2、请在双方正式签署书面解除合同协议书之日起2个自然日内将违约金支付给我方，并对租赁房屋进行交接，交接手续双方签字确认后，商铺租赁合同即可解除。3、在双方正式签署书面解除合同协议书、乙方支付违约金后，双方在2天内对租赁房屋进行交接，交接后双方签字确认。4、关于你方提出的收函后2日内对房屋现状提出异议，我方不认可。双方正式签署书面解除合同协议，乙方支付违约金后双方共同在房屋现场对房屋进行交接，交接后双方确认签字即可完成房屋交接手续。5、关于房屋钥匙，在房屋没有正式交接前仍由你方使用和管理。秦炜、张希娟将《回函》及钥匙按照魏少芳发函的地址寄出。该邮件经过多次投递，未妥投。最后，由他人签收。
另查明，涉案房屋于2014年12月25日取得《建设工程消防验收意见书》。开发商北京上善恒盛置业有限公司于2015年7月27日取得石景山区银河大街6号院1号楼的初始登记。
2016年1月26日，北京上善恒盛置业有限公司及购买地下商业的全体业主取得银河大街6号院1号楼（-1层、-01夹层）的《北京市普通地下室使用登记备案证明》。根据北京市工商行政管理局下发的《投资办照通用指南及风险提示》，如需在普通地下室注册营业执照的，需要提交人民防空工程使用许可文件或区县建设（房屋）行政主管部门的备案证明。
2016年1月1日，魏少芳就房屋租赁合同纠纷将秦炜、张希娟诉至本院。后魏少芳撤诉。
又查明，2015年8月28日，魏少芳与北京全时叁陆伍连锁便利店有限公司签订《全时便利特许经营合同》。
2015年9月6日，张希娟、秦伟向物业管理公司交纳151号房屋、152号房屋在2015年7月23日至2016年7月22日期间的物业费74124元。此外，张希娟、秦伟还交纳151号房屋、152号房屋在2015年11月15日至2016年3月15日期间的供暖费29031.9元。
经本院核实，涉案房屋办理《北京市普通地下室使用登记备案证明》会涉及公共安全，相关行政机构一般不对单间房屋的所有权人办理该证件。
上述事实，有当事人陈述、《商铺租赁合同》、转账记录、《解除合同通知书》、《北京市普通地下室使用登记备案证明》等证据在案佐证。
本院认为，魏少芳与秦炜、张希娟于2015年9月2日签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，内容并不违反法律强制性规定。双方应当遵循诚实守信原则，全面履行自己的义务。
关于魏少芳提出，请求确认双方租赁合同于2015年12月25日解除的诉讼请求。经查，第一，魏少芳与秦炜、张希娟于2015年9月2日签订的《商铺租赁合同》虽未明确约定涉案房屋是用于经营餐饮。但结合原、被告的通话记录能够认定，秦炜、张希娟知晓魏少芳租赁涉案房屋是用于经营。故承租人应当协助魏少芳办理涉案房屋的营业执照。对此，秦炜、张希娟答辩称，魏少芳租赁房屋是用于囤房转租，但未提供证据，本院对该答辩意见不予采信。第二，2015年12月16日，魏少芳向秦炜、张希娟发出《催告函》，要求二被告提供办理营业执照的相关证照。但秦炜、张希娟不能提供涉案房屋的地下室使用登记备案证明。根据北京市工商行政管理局下发的《投资办照通用指南及风险提示》，如需在普通地下室注册营业执照的，需要提交人民防控工程使用许可文件或区县建设（房屋）行政主管部门的备案证明。事实上，涉案房屋于2016年1月26日取得《北京市普通地下室使用登记备案证明》。故从2015年9月2日签订合同之日起至2015年12月25日发出解除通知之日止，魏少芳租赁涉案房屋用于经营的目的无法实现。第三，魏少芳于2015年12月25日向秦炜、张希娟发出《解除合同通知书》并将涉案房屋的15把钥匙退回。秦炜、张希娟于2015年12月26日收到解除通知书。本院认为，因涉案房屋于2016年1月26日前无法办理营业执照，魏少芳租赁房屋的经营目的无法实现。秦炜、张希娟于2015年12月26日收到解除通知。故原告主张双方租赁合同应于2015年12月26日解除。
关于魏少芳提出，判令秦炜、张希娟退还租赁费338190元、押金55000元、物业费及供暖费106988元。因涉案合同应当解除，秦炜、张希娟于2015年12月26日收到魏少芳退回的房屋钥匙。故二被告应当退还2015年12月26日以后的房屋租金131518元、押金55000元、物业费55305元及供暖费18872元。另，魏少芳提出在2015年8月27日的合同中约定免租期为2015年9月1日至2015年10月24日，故在《商铺租赁合同》中应对应免租期为9月7日至10月31日。经查，2015年8月27日的合同是针对租赁事宜的一个初步协议，原、被告双方的权利义务实际在《商铺租赁合同》中作了详细约定。但《商铺租赁合同》未明确规定免租期，本院对魏少芳的该意见不予采信。
关于秦炜、张希娟，提出判令魏少芳给付二被告因合同解除造成的二被告损失（按租金标准计算，自判决解除合同之日起至原告实际办理房屋、物业交割为止）。经查，魏少芳于2015年12月16日要求二被告提供办理营业执照的相关证照后，于12月25日提出解除合同，并寄回钥匙。涉案合同的解除会让秦炜、张希娟在一定期间内产生房屋闲置损失。该损失应当由谁承担，是本案争议的焦点。本院认为，该损失应当根据合同解除后果与当事人行为之间的原因力比例划分。首先，作为出租方负有向承租人提供能够用于经营的房屋，并提供相关证照以办理营业执照的义务。但涉案房屋在2016年1月26日前未取得《北京市普通地下室使用登记备案证明》，故出租人对涉案合同的解除应当负主要责任。其次，承租人应当负有具体办理营业执照的义务，故其在选择租赁物时应当全面了解相关经营信息，但魏少芳疏于尽到审查义务。另，魏少芳在签订合同后到其发出《催告函》之前，也未尽到催告出租人提供证照的义务。故魏少芳对合同的解除应当承担次要责任。再次，关于损失赔付的期限问题。鉴于魏少芳向二被告寄送了解除通知后，于2016年1月5日又以房屋租赁合同纠纷为由将二被告诉至本院。且此后未再交纳房屋租金。故二被告应当采取措施防止损失的扩大。据此，本院以被告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，对魏少芳应当支付给二被告的房屋闲置损失依法予以酌情确定为6.7万元。
关于秦炜、张希娟提出，判令魏少芳向秦炜、张希娟支付房屋租金1014572.25元（自2016年3月7日至2017年9月6日，每年676381.5元）及滞纳金、物业管理费的反诉请求，因无法律依据和事实依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认魏少芳与秦炜、张希娟签订的《商铺租赁合同》于2015年12月26日解除；
二、秦炜、张希娟于本判决生效后十五日内退还魏少芳房屋租金十三万一千五百一十八元、押金五万五千元、物业费五万五千三百零五元及供暖费一万八千八百七十二元；
三、魏少芳于本判决生效后十五日内向秦炜、张希娟支付因合同解除造成的经济损失六万七千元；
四、驳回魏少芳的其他诉讼请求；
五、驳回秦炜、张希娟的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费八千八百零二元，由秦炜、张希娟负担五千一百五十三元（于本判决生效后七日内交纳），由魏少芳负担三千六百四十九元（已交纳）；
反诉案件受理费七千八百九十四元零五分元，由魏少芳负担七百三十七元（于本判决生效后三日内交纳）；由秦炜、张希娟负担七千一百五十七元零五分（已交纳）。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 沈 霞
人民陪审员 牛淑珍
人民陪审员 刘洪德
二〇一七年十一月二十九日
书 记 员 孙 飞