湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂咸安民初字第00593号原告：咸宁市咸安区闽瑞页岩砖厂（以下简称页岩砖厂），个人独资企业。投资人：陈朝瑞，页岩砖厂厂长。委托诉讼代理人：周文宁、程艳琴，湖北开成律师事务所律师。被告：刘华山，男，汉族，1960年1月2日出生，住咸安区。委托诉讼代理人：刘昕，湖北佳成律师事务所律师。原告页岩砖厂与被告刘华山租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员梁劲松担任审判长，与审判员廖朝晖、人民陪审员李汉华组成合议庭公开开庭进行了审理。原、被告双方及其委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告页岩砖厂向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告双方于2013年8月1日签订的《租赁合同》；2判令被告支付欠款108200元及逾期还款利息（从2013年7月15日计算至付款之日）；3、依法判令被告支付租金从2013年8月1日至退还租赁物之日止，并承担违约金（从2013年8月1日计算至被告实际支付之日止）；4、判令被告退出租赁场所，并恢复原状或赔偿经济损失36万元。事实和理由：2010年8月1日，原被告签订了一份《合同书》，约定由原告将其厂房、住房及所有机械设备出租给被告生产经营，租期三年，租金共计425000元。合同期内被告下欠租金105500元。合同到期后，基于对被告的信任，双方于2013年8月1日重新签订了《租赁合同》，约定原告将厂房、住房（留4间原告自用）和机械设备、所有设施租赁给被告生产经营，租期从2013年8月1日起至2017年7月31日止。租金前两年50000元，在签合同时一次性付清，如有拖欠每天按3‰计算滞纳金，拖欠超过一个月的，甲方有权终止合同，租赁期内，乙方需要进行设备和基础设施、烤干房扩建必须经甲方同意。原告在第一次签订合同时已将租赁物交付被告使用，现继续使用上述租赁物。2013年6月10日，双方对第一次合同履行期内的账目及第二次合同前两年租金数额进行确认，被告共欠租金等款项共计158200元，并承诺在2013年7月15日付30000元，2014年2月10日前付70000元，如未付按月息2分计算。自租赁合同签订至今，被告未支付租金。不仅如此，被告在未征得原告同意的情况下擅自将厂区内烤干房、机械设备拆除，并安装上其他设备，其行为已构成严重违约。2015年3月17日，原告向被告发函通知解除双方签订的《租赁合同》，并催告其履行相关义务，但被告置之不理。原告为此起诉。被告刘华山辩称，1、截止到目前，答辩人与被答辩人间的租赁合同尚未解除。答辩人与被答辩人2010年8月1签订的第一份租赁合同，合同约定：“由甲方（即被答辩人）负责本厂所有证、照的办理，年检事项所需的费用由甲方负责。”但是被答辩人将厂房出租给答辩人后不仅没有国土和环保部门的备案批文，也未取得采矿许可证和排污许可证，致使答辩人经常收到咸安区国土资源局下达的《违法开采、责令停止违法行为通知书》，使答辩人对租赁的厂房和设备无法正常使用和经营。因此原告违约在先，其无权解除租赁合同。2、被答辩人诉求的欠款金额计算错误，同时，被告无需支付原告租金利息。①、被答辩人计算的租金数额错误，同时被答辩人的租金利息的请求不应得到支持。根据答辩人与被答辩人2012年12月24日及2013年6月10日的对账单可知，被答辩人诉求的欠款数额是错误的。上述结算应当扣减的没有扣减，不应当答辩人承担也没有扣减，主要有：1）、答辩人按照每年800元电费，支付了刘丑云7年的电费，合计5600元；2）、土场租金每年3000元，支付了7年，合计21000元；3）、支付的11000元现金；4）、合同保证金20000元；5）、土地征收（2014年3月份之后至2015年7月31日）期间的租金原告不应当收取合计为：33300元；6)、原告在2015年付被告路费1000元；7）、被告替原告归还了刘玉兰借款及利息3000元；8）、村组的地皮租金每年为15100元。原告已经支付到了2016年，则从土地征收2014年3月至2016年期间的村组地皮租金不应当计算。则21个月村组地皮租金不应当由被告承担。15100元/每年÷12=1258元/月。1258×21=26425元。上述费用累计人民币122325元。2013年6月10最后结算的欠款为158200元，减去被告不应当承担122325元，则被告实际欠款为35875元。同时，被答辩人对2013年7月31日以前的租金的利息没有法律依据。因被答辩人违约在先，提到的租赁物存在严重的瑕疵，导致答辩人无法正常经营，答辩人履行抗辩权没有支付租金，不属于违约行为，答辩人无需支付拖欠租金利息。②、答辩人拒绝支付租金是行使抗辩权，不属于违约行为。被答辩人要求答辩人支付租金、电费和土场租金及结算清单上的费用的前提是：答辩人承租的砖场能够正常运营，但是由于被答辩人无国土、环保二部门的备案批文，未办理采矿许可证和排污许可证，也未上交二部门的税费，导致答辩人需要从外地采购黄土，增加了制砖成本；同时国土、环保部门时常查处，导致该厂不断的停工、停产，不能正常运营。所以答辩人拒绝支付租金是行使自己地抗辩权，不属于违约行为，也就不存在违约金的问题。③、答辩人承租的砖场于2014年被相关部门征收一半，被征收的部分无法正常使用，致使答辩人利益受损，因此答辩人提出抗辩，有权拒绝支付2年的承包金。3、合同尚未解除，被答辩人无权要求答辩人恢复原状。《合同法》第97条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”依据法律规定，只要在合同解除的前提下，被答辩人才有权要求答辩人退场、恢复原状。虽然被答辩人发出了解除合同的通知，但是通知并未送达给答辩人，对答辩人不发生任何法律效力。退一步讲即使是该函当庭送达，但是该函的合法有效也需要通过法院来确认。所以截至到目前，合同尚未解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，双方当事人对签订合同及签订租赁合同的事实无异议，对收到责令停止违法行为通知书及原告向咸安区城乡建设资金管理中心申请荒山被征用后的经济补偿的事实无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于2013年6月10日的结算情况明细表，因得到原被告双方签名确认，其证明效力本院予以认可；2、2012年10月24日对账单系先于2013年6月10日的结算情况明细表而形成，且原件也在形成后期对账后销毁，故对其证明效力，本院不予认可；3、原告所举证据通知函，无有效证据表明被告已经收到。4、原告在庭审中认可刘玉兰借款及利息3000元、2015年付路费2000元可以扣减，由此，本院确认被告刘华山应付原告的欠款为108200元-3000元-2000元=103200元；5、合同保证金1万元系双方对合同履行约定的担保金，该款虽应退还被告，但根据其属性，亦应在双方合同履行完毕或解除并完成被告清场、财物交接后退还。根据上述有效证据，本院确认以下事实：2010年8月1日，原告与被告签订了一份《合同书》，约定由原告将其厂房、住房及所有机械设备出租给被告生产经营，租期三年，租金共计425000元；合同还约定由原告负责本厂所有证、照的办理，年检事项所需的费用由原告负责，同日双方签署了瑞页岩砖厂机械设备清单。2013年6月10日，双方对第一次合同履行期内的账目及第二次合同前两年租金数额进行确认，被告共欠租金等款项共计158200元（即原欠105000元，2013年8月1日至2015年7月31日租金5万元，村组土地款应退三年15100×3=45300元，合同保证金1万元；扣减原告其它应付款52100元），并承诺在2013年7月15日付30000元，2014年2月10日前付70000元，如未付按月息2分计算。2013年8月1日，原告与被告重新签订《租赁合同》一份，约定原告将厂房、住房（留4间原告自用）和机械设备、所有设施租赁给被告生产经营，租期从2013年8月1日起至2017年7月31日止。租金共计115000元（即前两年5万元，后两年65000元）。另交合同保证金1万元。租赁期内，原告不承担任何费用，所有证件年审及费用一律由被告缴纳，另刘家每年补800元电费和厂外堆放黄土地方每年3000元租金，已3年了和以后租金由被告负责；前两年租金5万元在签合同时一次性付清，后两年租金65000元在2015年8月1日一次性付清，如有拖欠每天按3‰计算滞纳金，拖欠超过一个月的，甲方有权终止合同等等。原告在第一次签订合同时已将租赁物交付被告使用，现继续使用上述租赁物。但自租赁合同签订至今，被告未向原告支付租金，构成恶意违约，原告为此起诉。本院认为，双方所签租赁合同系双方当事人对自有厂房、设施、设备等财产权利的处置行为，不违反法律、法规的相关规定，合法有效，受法律保护。原告在第一份合同的履行中，虽未妥善办理相关证、照手续，致被告正常经营受限，但第二份租赁合同的签订已表明双方对前期各自行为形成谅解，2013年6月10日的结算明细表亦表明双方对前期账目形成合意，被告应按结算明细表的约定予以支付，故原告要求被告支付欠款108200元，本院予以部分支持103200元（158200-50000-5000=103200元，此款包含1万元保证金，原告应在被告清场、双方完成财产、账务交接后退还被告）。原告要求被告支付2013年8月1日后的租金，本院予以支持到2015年7月31日的租金5万元，后期租金合同约定两年租金65000元，计算月租金为2708.33元，由被告支付至实际退出租赁物止。对原告要求被告支付利息的诉求，双方虽在结算明细表中约定月息2分，考虑原告前期证、照手续的相关问题，本院酌情按月息1分即月利率1%计算。原告要求支付违约金的诉求，因无具体诉求，本院不予支持。原告要求恢复原状或赔偿经济损失36万元的诉求，因原告只提供了机械设备清单，没有提供财产原状的证据，故本院对该诉求不予支持，但原告享有另案要求被告返还财产的权利。综上，被告本应依约上交租金、偿付欠款却恶意违约拖欠原告租金、欠款长达三年之久，致原告合同目的不能实现，故本院对原告提出的解除双方于2013年8月1日签订的《租赁合同》、被告退出租赁场所的诉求予以支持。被告辩称租赁合同未解除，实际欠款35875元与案件事实不符，本院不予支持。被告虽举证原告租赁的土地被咸安区城投公司收储，但该土地是否被开发利用，是否影响被告的生产经营被告未举证，亦未提出反诉要求扣减租金的具体金额，故对被告提出的因土地被征收要求扣减租金的辩解意见本院不予支持，被告对此可另案主张权利。为维护正常的经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原被告双方于2013年8月1日签订的《租赁合同》，被告刘华山于本判决生效后十日内退出原告租赁场所；二、被告刘华山于本判决生效后十日内偿付原告欠款103200元、到2015年7月31日的租金5万元及2015年8月1日以后的租金（2015年8月1日以后的租金按月租金2708.33元计算至被告实际退出租赁场所之日止）；三、由被告刘华山于本判决生效后十日内偿付原告欠款3万元自2013年7月15日至清偿之日止的利息；由被告刘华山偿付原告欠款7万元自2014年2月10日至清偿之日止的利息（以上均以月利率1%计算）；四、驳回原告页岩砖厂的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，义务人必须自觉履行义务，义务人未如期履行义务的，权利人应于本判决书确定给付之日两年内向本院申请强制执行，否则本判决书丧失法律的强制力。案件受理费8888元，由被告刘华山承担3364元，由原告页岩砖厂承担5524元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行股份公司咸宁市金穗支行；账号：17×××50；上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁劲松审 判 员  廖朝晖人民陪审员  李汉华二〇一七年四月五日书 记 员  袁诗奇