江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2015）南向民初字第90号原告：南昌古井泉酒业有限公司。住所地：南昌县迎宾南大道****号。组织机构代码：32762158-9。法定代表人：周细憨，该公司总经理。委托代理人：伍伟清，江西致力律师事务所律师。被告：江西省爱心日用制品有限责任公司。住所地：江西省南昌市南昌县向塘开发区丁字路***号。组织机构代码：79475794-4。法定代表人：饶万如，该公司总经理。原告南昌古井泉酒业有限公司（以下简称“古井泉公司”）与被告江西省爱心日用制品有限责任公司（以下简称“爱心公司”）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人周细憨及委托代理人伍伟清、被告的法定代表人饶万如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告古井泉公司诉称：2014年12月15日，原、被告双方签订了土地使用权转让协议。合同约定：原告以每亩277500元的价格购买被告位于向塘开发区星城大道与莲溪大道交汇处6.668亩国有土地使用权（南国用2014第001号国有土地使用权证），转让总价格为1850000元。双方约定分期分批支付土地转让价款，在本协议生效之日起10个工作日内，原告应支付土地转让价款600000元给被告，并作为原告向被告支付土地使用权转让的定金。协议签订后，原告于2014年12月16日给付被告600000元，被告向原告出具了收条。原告与被告土地之间隔离围墙，共同承包给黄勇权施工，施工费用各承担一半。在围墙施工过程中，受到村民的干涉，无法继续施工建设，原告为此垫付了相关费用56220元。被告以办理转让手续需要税费为由，要求原告以借条形式提前给付土地转让价款80000元。被告在办理相关土地转让分割手续时，因被告方的原因，南昌县国土资源局未受理，且被告的国有土地使用权证被查封。被告无法在合理期限内履行协议，由于被告的违约行为致使不能实现合同目的，被告构成根本性违约，应依法承担相应的法律责任，并赔偿原告的经济损失。为此，原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求判令：一、解除原、被告签订的土地使用权转让协议；二、被告双倍返还原告给付的定金1200000元；三、被告返还原告支付的土地转让款80000元及利息（从2014年12月16日起按银行同期贷款利率计算至实际支付之日止的利息）；四、被告承担原告的经济损失56220元；五、被告承担本案的诉讼费用。原告为支持其诉讼请求，向法庭提供了以下证据：证据1.转让协议及补充协议各1份，拟证明原、被告之间的土地使用权转让关系成立，涉案土地属于出让形式取得，约定定金为600000元，被告存在违约；证据2.收条、借条、付款凭证各1份，拟证明原告向被告支付了定金600000元、转让款80000元；证据3.承包围墙合同1份，收条及借条7份，拟证明原告按照承包围墙合同支付了56370元工程款。被告爱心公司辩称：签订土地转让协议属实，因该协议违反法律规定履行不了，不同意双倍返还定金，土地转让款80000元及利息可以返还，围墙的具体费用我不清楚。被告爱心公司未向法庭提供证据。庭审中，经质证，被告爱心公司对原告提供的证据1没有提出异议，本庭予以认定；对原告提供的证据2真实性没有异议，对证明目的提出异议，认为600000元是土地转让款，80000元是公司向原告的借款，该组证据反映了被告收到原告土地转让款600000元及被告向原告借款80000元的事实，并未反映出原告的证明目的，因此本庭对该组证据予以认定，对原告的证明目的不予认可；对原告提供的证据3中承包围墙合同没有异议，认为收条及借条被告的法定代表人饶万如没有经手，不予认可。因承包围墙合同系原、被告公司的法定代表人以个人名义与案外人黄勇权签订，并未加盖公司印章，且该围墙工程甲方周细憨、饶万如尚未与乙方黄勇权结算，因此本庭对该组证据的关联性不予认定。经审理查明：2014年12月15日，原、被告双方签订了《土地使用权转让协议》一份，被告爱心公司将位于南昌县向塘开发区星城大道与莲溪大道交汇处面积4444.88平方米（6.668亩）东邻园林大队村边土地使用权转让给原告古井泉公司。协议约定：“转让价格为每亩277500元，共计人民币1850000元，乙方（即本案原告，下同）在本协议生效之日起10日内支付转让款600000元给甲方（即本案被告，下同），并作为乙方向甲方支付的定金，第二次付款时间为2015年1月20日，付款金额为1000000元，余款250000元在转让地块的土地使用权办理到乙方或其指定人名下后10内支付。甲方依法办理相关土地转让分割手续。在本协议生效后，甲方应在一年内办理完毕转让手续，迟延超过30日则视为甲方根本性违约”。协议对违约责任约定如下：“…1.在本协议生效后，甲方单方面解除本协议，或拖延履行本协议应尽义务超过三十天，视甲方构成根本性违约，甲方应双倍返还原告定金，退还已收乙方的转让款并按银行同期贷款利率支付利息给乙方。2.甲方迟延履行本协议的规定义务未达到根本性违约，应按乙方已付转让款每日10%向乙方支付违约金”。协议签订后，原告古井泉公司于2014年12月16日支付被告爱心公司土地转让款人民币600000元，被告向原告出具了收条1份。2015年1月18日，被告向原告出具承诺书1份，承诺书载明：“…由于被告受到向塘镇政府因未支付农户土地购买款，而导致无法动工建设，因此，甲方特承诺将第二次支付款项延期至乙方动工围墙建设和厂房建设无纠纷之后支付。其他条款则按原定协议执行。甲方向乙方暂借人民币捌万元整，到时冲抵第二次支付土地款”。2015年1月19日，原告通过银行转账向被告支付了80000元，被告向原告出具了借条1份。后被告爱心公司向土地主管部门申请办理土地分割转让手续未获批准。2015年3月16日，因被告涉及其他债务纠纷，南昌市东湖区人民法院依法查封了被告的座落于南昌县向塘星城大道以南，莲溪大道以东10053.33平方米（15.08亩）土地使用权（含本案所涉6.668亩土地），2015年6月17日，南昌县人民法院轮候查封了上述土地使用权。另查明，2014年12月23日，原告古井泉公司的法定代表人周细憨、被告爱心公司的法定代表人饶万如作为甲方与乙方黄勇权签订了承包围墙合同一份，约定围墙施工由黄勇权全包，价格按每米295元结算。至今该工程甲、乙双方尚未结算。本院认为：原、被告之间签订的《土地使用权转让协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效。双方当事人均应按约履行权利义务，本案所涉土地因被告原因未能办理土地转让分割手续，导致协议无法履行，被告已构成根本违约，应当承担违约责任。现原告要求解除双方签订的《土地使用权转让协议》的诉讼请求，本院予以支持。原、被告约定定金为600000元，该约定超过了合同标的额（1850000元）的20%即370000元，对于超出部分，本院不予支持，因此被告应当双倍返还原告定金370000元即740000元。对于原告支付的其余230000元定金应视为土地转让款，该款在协议解除后也应归还原告。原告要求被告支付借款80000元及利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，该利息应从2015年1月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算。原告要求被告支付经济损失56220元，即围墙施工的相关原告垫付的相关费用，因该工程尚未结算，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第第八十九条、第九十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告南昌古井泉酒业有限公司与被告江西省爱心日用制品有限责任公司于2014年12月15日签订的《土地使用权转让协议》；二、被告江西省爱心日用制品有限责任公司在本判决书生效之日起10日内双倍返还原告南昌古井泉酒业有限公司定金人民币740000元；三、被告江西省爱心日用制品有限责任公司在本判决书生效之日起10日内一次性返还原告南昌古井泉酒业有限公司土地转让款人民币230000元；四、被告江西省爱心日用制品有限责任公司在本判决书生效之日起10日内一次性返还原告南昌古井泉酒业有限公司借款人民币80000元及利息（从2015年1月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决书确定的还款之日止）；五、驳回原告南昌古井泉酒业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16826元，由原告南昌古井泉酒业有限公司负担3604元，由被告江西省爱心日用制品有限责任公司负担13222元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  牛 强审 判 员  钱茂奎人民陪审员  刘 云二〇一五年九月十七日书 记 员  赖世彬