湛江经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0891民初18号
原告：湛ＸＸ进房地产有限公司，住所地：湛江经济技术开发区。
法定代表人：陈明龙。
原告：湛ＸＸ都实业投资有限公司，住所地：湛江经济技术开发区。
法定代表人：云秀爱。
以上两原告的共同委托诉讼代理人：周婷，广东鸿峰律师事务所律师。
以上两原告的共同委托诉讼代理人：李永忠，广东鸿峰律师事务所实习律师。
被告：黄洪飞，住湛江市市辖区。
被告：钟欣，住湛江市霞山区。
原告湛ＸＸ进房地产有限公司（以下简称湛ＸＸ进公司）、湛ＸＸ都实业投资有限公司（以下简称湛ＸＸ都公司）与被告黄洪飞、钟欣商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年12月26日立案后，依法适用简易程序，于2018年1月10日向被告黄洪飞、钟欣送达了民事起诉状副本及应诉材料，于2018年1月26日公开开庭进行了审理。原告湛ＸＸ进公司、湛ＸＸ都公司的共同委托诉讼代理人周婷到庭参加诉讼，被告黄洪飞、钟欣经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告湛ＸＸ进公司、湛ＸＸ都公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的湛江××××房《商品房买卖合同（预售）》及补充协议；2、被告协助原告办理注销预抵押、预告登记及合同备案等相关手续，被告承担上述手续产生的相关费用；3、被告向原告支付违约金45137.73元（以贷款本息806030.88元为基数，自原告代被告偿还第一笔银行贷款之日起计至《商品房买卖合同（预售）》解除之日止按每日万分之五支付违约金，暂计至2017年12月31日�；4、两被告支付原告已代偿的银行贷款本息21170.86元，以及由开具购房发票产生的相关税费71808.8元；5、两被告承担本案的全部诉讼费用；6、上述费用直接从被告首付购房款中直接扣除，不足部分由被告另行向原告支付。事实和理由：原、被告于2016年8月签订《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》，合同约定如下：1、两被告购买两原告位于湛江××××房。2、房屋总价款为1176275元。被告于合同签订之日向原告支付首期款356275元，其中首期款包含定金5万元，余款820000元通过银行按揭方式支付。3、被告逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上，或者按揭银行终止《借款合同》，或者按揭银行书面通知原告承担担保责任的，原告有权解除本合同，收回房屋另售他人，两被告应将原告实际代其向按揭银行偿还的贷款本息全部支付给原告，两被告还应每日按上�全部款项的万分之五向原告支付违约金。2016年10月18日，被告与兴业银行股份有限公司湛江分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，由被告向银行贷款82万元，被告按月向银行偿付贷款本息，并由原告对该笔贷款提供阶段性保证担保。2017年9月，兴业银行股份有限公司湛江分行向原告发出《个人贷款提前收贷通知书》，告知两被告未按约定偿还借款本息，现已无力偿还银行贷款，要求原告履行保证义务，连带清偿贷款本金810404.2元及利息。原告多次联系两被告，两被告均明确表示无力清偿贷款。后兴业银行起诉两被告及原告，要求原告对两被告的按揭贷款承担连带清偿责任。综上所述，两被告未按时支付按揭款，兴业银行股份有限公司湛江分行书面通知原告承担保证责任，故原告有权依照《商品房买卖合同》附件十一补充协议的约定解除合同，特请求法院支持�告诉讼请求。
被告黄洪飞不作答辩，未向本院提供证据。
被告钟欣不作答辩，未向本院提供证据。
本院经审理认定事实如下：2016年8月16日，原告湛ＸＸ进公司、湛ＸＸ都公司作为出卖人与被告黄洪飞、钟欣作为买受人签订合同编号Y2016008274《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，主要约定：原告湛ＸＸ进公司、湛ＸＸ都公司将位于湛江经济技术开发区绿华路48号华都汇4号楼1201房的商品房预售给被告黄洪飞、钟欣，商品房总价款1176275元。被告黄洪飞、钟欣采取按揭贷款方式支付房款，即在2016年8月16日前支付首期房价款356275元，余款820000元向贷款机构申请贷款支付。出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。双方应当按照国家的有关规定，向相应部门缴纳因该商品房买卖发生的税费。买受人选择银行按揭贷款付款的，买受人应于本合同签订之日付清首期款，剩余购房款由买受人向出卖人认可的按揭银行申请按揭贷款支付，且买受人保证该剩余购房款于本合同签订后60日内全部支付至出卖人的银行账户。买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款利息，导致银行通知出卖人承担担保责任或出卖人实际承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达通知书之日起3日内，将出卖人实际代其向按揭银行偿还的贷款本息全部支付给出卖人，买受人还应每日按万分之五向出卖人支付上述全部款项违约金。买受人逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上，或者按揭银行终止《借款合同》，或者按揭银行书面通知出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除本合同，收回房屋另售他人。合同签订后，被告黄洪飞、钟欣依约支付了购房首付款356275元。
2016年10月18日，被告黄洪飞、钟欣作为债务人（借款人）与兴业银行股份有限公司湛江分行（以下简称兴业银行湛江分行）作为债权人（贷款人）以及原告湛ＸＸ进公司、湛ＸＸ都公司作为保证人签订合同编号：兴银粤个抵借字（湛营）第391643132301000号《个人购房抵押（保证）借款合同》，主要约定：兴业银行湛江分行向黄洪飞、钟欣发放借款金额82万元，借款期限为360个月，借款用途为第一套房的房贷贷款；黄洪飞、钟欣按月等额本息偿还法偿还借款本息；贷款的担保方式为抵押和保证，抵押物为涉案商品房，保证人湛ＸＸ进公司、湛ＸＸ都公司对上述借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用承担阶段性连带责任保证。
上述借款合同签订后，2016年10月21日，兴业银行湛江分行按被告黄洪飞、钟欣的要求�付贷款本金82万元至原告湛ＸＸ进公司的银行账户。截至2017年8月，被告黄洪飞、钟欣只是偿还了贷款本金9595.8元、利息27437.72元，未按合同约定按期足额偿还贷款本息。
2017年9月11日，兴业银行湛江分行向原告湛ＸＸ进公司发送《个人逾期贷款催收通知书（保证人）》，借款人黄洪飞、钟欣应在2017年9月10日履行归还已到期贷款本息8478.83元之义务，未有履行之举，要求原告湛ＸＸ进公司督促借款人办理还款手续，或代为偿还逾期贷款本息。2017年9月11日、10月16日、11月17日、12月15日、2018年1月16日、1月29日，原告湛ＸＸ进公司分别向兴业银行湛江分行代为清偿黄洪飞、钟欣所欠贷款本息8478.83元、4230.67元、4230.68元、4230.68元、4230.68元、805793.53元，共计831195.07元，其中贷款本金810404.2元、利息20790.87元。对此，原告湛ＸＸ进公司已承担保证责任，代被告钟欣、黄洪飞全部偿还了尚欠兴业银行湛江分行的贷款本息。另外，本院受理的兴业银行湛江分行诉钟欣、黄洪飞、湛ＸＸ进公司、湛ＸＸ都公司等人金融借款合同纠纷一案，作出（2017）粤0891民初1648号民事判决，湛ＸＸ进公司于2018年3月21日向兴业银行湛江分行支付了该案件受理费5930.15元。
另查明，涉案商品房分别于2016年10月20日办理了商品房买卖合同备案登记，取得业务编号为1819177《商品房买卖合同备案证明》；于2016年10月20日办理了预售商品房买卖预告登记，取得编号为粤（2016）湛江开发区不动产证明第0001766号《不动产登记证明》；于2016年11月21日办理了预售商品房抵押权预告登记，取得编号为粤（2016）湛江开发区不动产证明第0002756号《不动产登记证明》。
又查明，原告湛ＸＸ进公司、湛ＸＸ都公司没有向被告黄洪飞、钟欣交付涉案房屋，也未�理产权证。
本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告湛ＸＸ进公司、湛ＸＸ都公司与被告黄洪飞、钟欣于2016年8月16日签订合同编号Y2016008274《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应认定合法有效。原、被告应按合同约定履行各自的权利义务。本案当事人存在以下焦点问题：
一、关于解除《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定的，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告签订的合同明确约定按揭银行书面通知出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除本合同，�且原告湛ＸＸ进公司已承担保证责任，代被告钟欣、黄洪飞偿还了兴业银行湛江分行的全部贷款本息，原告湛ＸＸ进公司、湛ＸＸ都公司可以行使单方解除权，故对于原告主张解除其与被告黄洪飞、钟欣签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，由于原告未曾向被告通知过解除合同，应以被告黄洪飞、钟欣收到本院送达的民事起诉状副本及应诉材料之日即2018年1月10日为合同解除之日。合同解除后，被告黄洪飞、钟欣应当配合原告到房屋产权登记部门办理注销上述商品房买卖合同备�登记及预售商品房买卖预告登记、抵押权预告登记手续，并承担上述手续产生的相关费用。
二、关于违约金的问题。原、被告签订的合同明确约定买受人应将出卖人实际代其向按揭银行偿还的贷款本息全部支付给出卖人，买受人还应每日按万分之五向出卖人支付上述全部款项违约金。本案中，原告主张违约金计至涉案商品房买卖预售合同解除之日（即2018年1月10日）止，根据民事诉讼当事人意思自治原则，本院予以支持。原告主张以贷款本息806030.88元为基数计算违约金，本院不予采纳。因为在商品房买卖预售合同解除之前，原告湛ＸＸ进公司分别于2017年9月11日、10月16日、11月17日、12月15日向兴业银行湛江分行代为清偿黄洪飞、钟欣所欠贷款本息8478.83元、4230.67元、4230.68元、4230.68元，应以每次偿还贷款本息为基数从各自偿还时间之日起分别计算违约金。每�万分之五计算违约金，即日利率0.05%，属于合理范围，本院予以支持。综上所述，被告黄洪飞、钟欣应向原告湛ＸＸ进公司、湛ＸＸ都公司支付分别从2017年9月11日、10月16日、11月17日、12月15日之日起以各自偿还贷款本息8478.83元、4230.67元、4230.68元、4230.68元为基数，按日利率0.05%计算至合同解除之日2018年1月10日止的违约金。经计算，被告黄洪飞、钟欣应向原告湛ＸＸ进公司、湛ＸＸ都公司支付违约金874.69元。
三、关于原告主张被告支付其已代偿的贷款本息及开具购房发票产生的相关税费是否合理的问题。由于涉案商品房买卖预售合同未约定解除合同的违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔�损失。”的规定，由于被告黄洪飞、钟欣违约导致合同解除，原告收回涉案商品房，再主张被告支付其已代偿的贷款本息没有法律依据，但有权要求赔偿损失。本案中，原告湛ＸＸ进公司收到兴业银行湛江分行划付的被告黄洪飞、钟欣贷款本金82万元，由于被告黄洪飞、钟欣未按期足额偿还贷款本息，导致原告湛ＸＸ进公司承担保证责任，向兴业银行湛江分行代为清偿黄洪飞、钟欣所欠贷款本息共计831195.07元以及支付金融借款合同纠纷案件受理费5930.15元，造成原告湛ＸＸ进公司损失17125.22元（831195.07元＋5930.15元﹣820000元），被告黄洪飞、钟欣应向原告湛ＸＸ进公司予以赔偿。对于开具购房发票产生的相关税费的问题，由于被告黄洪飞、钟欣购买的涉案商品房尚未交付，并且是在未办理房屋权属变更登记前退房，原告可自行向税务部门申请退还开具购房发票产生的�关税费，对于原告湛ＸＸ进公司、湛ＸＸ都公司主张被告支付开具购房发票产生的相关税费的诉讼请求，本案不予处理。如以后因税费退还问题产生争议，原告可再另行起诉。
被告黄洪飞、钟欣不出庭应诉，视为放弃为其抗辩的权利，不影响本院根据查明的事实依法作出裁判。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告湛ＸＸ进房地产有限公司、湛ＸＸ都实业投资有限公司与被告黄洪飞、钟欣于2016年8月16日签订的合同编号Y2016008274《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》于2018年1月10日解除；
二、被告黄洪飞、钟欣在本判决发生法律效力之日起30日内协助原告湛ＸＸ进房�产有限公司、湛ＸＸ都实业投资有限公司到房屋产权登记部门注销位于湛江经济技术开发区绿华路48号华都汇4号楼1201房的商品房买卖合同备案登记及预售商品房买卖预告登记、抵押权预告登记手续，并承担上述手续产生的相关费用；
三、被告黄洪飞、钟欣向原告湛ＸＸ进房地产有限公司、湛ＸＸ都实业投资有限公司支付违约金874.69元以及向原告湛ＸＸ进房地产有限公司赔偿代清偿贷款本息、案件受理费造成的损失17125.22元，上述款项在被告黄洪飞、钟欣已支付购房首付款356275元予以冲抵扣除；
四、驳回原告湛ＸＸ进房地产有限公司、湛ＸＸ都实业投资有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费1452.88元，由原告湛ＸＸ进房地产有限公司、湛ＸＸ都实业投资有限公司负担1327.88元，被告黄洪飞、钟欣负担125元（原告已预交案件受理费，被告黄洪飞、钟欣负担的125元在其已支付购房首付款356275元予以冲抵扣除）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
代理审判员 方亦操
二〇一八年三月二十二日
书 记 员 何源达
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。