四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川01民终11848号
上诉人（一审本诉被告，反诉原告）:唐大军，男，汉族，1973年2月28日出生，住四川省双流县。
委托诉讼代理人：廖强，四川新开元律师事务所律师。
被上诉人（一审本诉原告，反诉被告）:成都复地商业管理有限公司，住所地：成都高新区益州大道中段722号。
法定代表人：刘涛，职务不详。
委托诉讼代理人：刘昊鹏，四川瀛领律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张蓓，四川瀛领律师事务所律师。
上诉人唐大军因与被上诉人成都复地商业管理有限公司（以下简称复地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初7551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年10月26日公开开庭进行了审理。上诉人唐大军及其委托诉讼代理人廖强，被上诉人复地公司的委托诉讼代理人张蓓。本案现已审理终结。
唐大军上诉请求：撤销一审判决，依法改判：驳回复地公司的诉讼请求，支持唐大军的诉讼请求。
事实及理由，1.一审法院认定唐大军与复地公司签订的《房地产租赁契约》及《补充条款》于2015年9月21日解除，违背客观事实。唐大军从未收到《停水停电通知书》及《解除合同通知书》，复地公司的断水停电行为构成严重违约，致使唐大军无法继续履行合同。复地公司向唐大军邮寄送达《解除合同通知书》系依据合同载明的未经唐大军确认的地址，该地址也非其本人书写。2.复地公司提供的房屋不具备经营条件，房屋存在大面积漏雨、冷暖气不能正常供应、电梯长期处于停运状态、公区卫生状况极差、房屋实际面积一直未确认等问题，唐大军及其他商户多次与复地公司协商，复地公司以免除2015年4月至2015年6月的租金和50%物业管理费，2015年7月至9月的租金和物业管理费均免50%，以保证对上述问题进行整改。但2015年8月25日复地公司强行断电停水，并对案涉房屋加锁，致使唐大军无法正常经营，并造成了重大经济损失，故，复地公司违法解除双方签订的协议，其应向唐大军承担违约责任。3.一审法院认定案涉房屋面积为439.12平方米与客观事实不符。根据补充协议的约定，本款所述面积数为暂定面积，最终以市政府认可的具有测量资质的测绘部门测量面积为准。复地公司作为涉案房屋的所有权人，有义务提供该房屋实际面积的证据。后由于复地公司占用唐大军租用的案涉房屋用于修建公共卫生间，导致唐大军实际租用的房屋面积低于合同约定的面积，因此，唐大军基于正当理由迟延支付房屋租金及综合服务费，不构成违约行为。4.一审法院判令唐大军支付租金和综合服务费的数额超出了复地公司的诉请数额，违反法律规定。5.一审法院判令唐大军按照迟延支付款项的2倍支付违约金违反了合同法中违约金的补偿原则，明显不公。
复地公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
一审法院认定事实：2014年7月1日，复地公司代表房屋所有权人案外人成都复地置业有限公司与唐大军签订《房地产租赁契约》及补充条款，约定复地公司将位于成都高新区益州大道中段722号复城国际广场M1301-7号商铺租给唐大军使用，房屋套内建筑面积为439.12平方米，租赁期限自2014年4月26日至2019年4月25日，唐大军应当向复地置业支付租金、综合服务费及涉案房屋所发生的水、电、燃气等能源费用。综合服务费标准为38元/月/平方米，租金标准为：2014年4月26日至7月25日期间为0元/月/平方米，2014年7月26日至2015年4月25日期间为32元/月/平方米，2015年4月26日至2017年4月25日期间为37元/月/平方米,2017年4月26日至2019年4月25日期间为47元/月/平方米。租金及综合服务费均按季结算，应当在每个季度最后一个月的15日前支付下季度费用。补充协议第二十条约定：“20.3双方确认，本合同因乙方违约而终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约定金。20.4乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金。延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期间，若非甲方原因乙方恶意延迟缴纳租金或综合服务费或能源费用等累计超过3次（含本数），则甲方也有权单方解除合同。甲方按照本条约定单方解除合同的，乙方还应按照迟延支付款项200%的标准向甲方支付违约金……20.9双方约定任何一方擅自解除本合同的，应向对方支付当年度六个月的租金作为违约赔偿。”第二十二条约定：“……20.6在乙方向甲方交还该房屋的同时，双方应当签署该房屋交还确认书……若乙方原因未能签署该确认书，甲方因对乙方撤离后的该房屋进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合第22.2款之要求的，则因此而发生的费用支出均应当由乙方承担，并且在上述清理期间，乙方应当按照第22.5款所述租金标准承担该房屋的租金，以弥补甲方在此期间的租金损失。”
复地公司于2014年4月28日将涉案房屋交付唐大军。唐大军于2014年5月12日向复地公司支付租赁保证金61477元，于2015年3月25日支付2014年12月27日至2015年3月26日期间的租金42155.52元、综合服务费50059.68元、装修保证金30738.4元，于2015年8月11日支付2015年1月1日至3月31日期间的综合服务费23812.58元。后依唐大军的申请，复地公司同意将其支付的装修保证金30738.4元转为了2015年1月1日至3月31日期间的租金2266.43元、2014年10月1日至12月31日期间的综合服务费2224.87元、2015年1月1日至3月31日期间的综合服务费26247.1元。复地公司、唐大军确认，唐大军足额支付租金、综合服务费至2015年3月31日。对于水费、电费，唐大军主张其已经足额支付水费、电费至2015年8月。
后因唐大军欠缴租金，复地公司于2015年3月、7月三次向唐大军邮寄催款函，并于2015年9月16日向唐大军发出解除合同通知书，上述函件均被签收。复地公司于2015年8月20日向唐大军送达了《停水停电通知》，告知唐大军因欠缴租金及综合服务费，将对其实行断水断电的措施。2015年10月30日对涉案商铺进行清铺并收回商铺。
另查明，为收回商铺，复地公司委托案外人成都高新区老兵搬家搬运服务队对案涉房屋进行了清理，清铺费用为4600元。
一审法院认为，复地公司与唐大军签订的《房地产租赁契约》及补充条款系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。复地公司依约将涉案商铺交付唐大军使用，唐大军应当依约支付租赁期间的租金及综合服务费。
对于案涉房屋的面积，合同及补充协议中均载明为439.12平方米，唐大军未能提供证据证明实际租用面积少于上述面积，故对于唐大军要求不按照上述面积计算租金及综合服务费的主张不予采纳。按照上述面积计算，唐大军应当于2015年1月15日前支付2015年1月26日至4月25日期间的租金及综合服务费，唐大军未足额支付上述费用且之后也未再支付后续租金及综合服务费的行为已经违约，根据补充条款第20.4条的约定，复地公司有权解除合同，复地公司于2015年9月16日向唐大军寄送解除合同通知书，函件于9月21日签收，故《房地产租赁契约》及补充条款于当日解除。
对于合同解除前的租金，唐大军应当向复地公司支付2015年4月1日至2015年9月21日期间的租金90961.61元、综合服务费94953.38元，对于复地公司主张的水电费，复地公司提交的欠费明细系其单方制作，未能证明唐大军欠付的情况，故对于此项诉请不予支持，对于复地公司要求唐大军承担迟延支付水电费的违约金的诉请亦不予支持。对于合同解除后的房屋占用费，合同解除后唐大军应当向复地公司返还房屋，唐大军未能提供证据证明其于2015年10月30日前返还了商铺，复地公司于2015年10月30日收回商铺，唐大军应当承担2015年9月22日至10月29日期间的房屋占用费。按照合同约定标准计算，唐大军应当支付占用房屋期间的租金20520.74元、综合服务费21075.35元。综上，唐大军应当向复地公司支付2015年4月1日至2015年10月29日期间的租金、综合服务费总额为227511.08元。
对于复地公司基于补充条款20.9条提出解约违约金的主张，因本案并非唐大军擅自解除合同，不符合此条约定的适用情形，故对于此项诉请不予支持。
对于复地公司主张的免租期房屋使用费，《房地产租赁契约》及补充条款并未对此作出约定，故对于复地公司的此项主张不予支持。
对于履约保证金、综合服务费保证金，依据补充条款20.3条的约定，因唐大军违约导致合同提前解除，只约定了履约保证金不予退还，故对于复地公司要求确认不予退还保证金的诉请部分支持。
对于清铺费，依据补充条款22.6条的约定，唐大军未在合同解除后及时搬离商铺，复地公司代为履行上述义务后有权要求唐大军承担相关费用，故对于复地公司的此项诉请予以支持。
对于迟延履行违约金，依据补充条款20.4条的约定，复地公司有权按照每日千分之一的标准主张迟延履行违约金，但考虑到复地公司因唐大军迟延支付租金及综合服务费遭受的系利息损失，唐大军也认为违约金计算方式过高要求予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，酌情将违约金的计算标准调整为中国人民银行同期贷款利率，则唐大军应当向复地公司承担逾期支付租金的违约金，计算方式为：以欠付租金90961.61元元为基数，从2015年9月21日开始计算至实际支付之日为止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算；应当承担逾期支付综合服务费的违约金，计算方式为：以欠付综合服务费94953.38元为基数，从2015年9月21日开始计算至实际支付之日为止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算。
对于欠款违约金，根据补充条款20.4条的约定，因唐大军迟延付款导致合同解除的，唐大军应当按照迟延支付的款项2倍的标准支付违约金，唐大军迟延支付的租金及综合服务费为185914.99元，则唐大军应当支付的违约金应为371829.98元，对于复地公司的此项诉请予以部分支持。
对于唐大军主张的赔偿，唐大军未能证明其遗留在案涉商铺中的物品，也未能证明其损失，故对于唐大军的反诉诉讼请求不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：一、复地公司与唐大军于2014年7月1日签订的位于成都市高新区益州大道中段722号复城国际广场M1301－7号商铺的《房地产租赁契约》及《房地产租赁契约补充条款》于2015年9月21日解除；二、唐大军于判决生效之日起十五日内向复地公司支付2015年4月1日至2015年10月29日之间的租金、综合服务费227511.08元；三、复地公司不予退还唐大军支付的履约保证金28104元；四、唐大军于判决生效之日起十五日内向复地公司支付清铺费4600元；五、唐大军于判决生效之日起十五日内向复地公司支付迟延履行违约金，计算方式为：以2015年4月1日至9月21日期间的租金90961.61元为基数，从2015年9月21日计算至付清之日为止；以2015年4月1日至9月21日期间的综合服务费94953.38元为基数，从2015年9月21日计算至付清之日为止，以上均按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算；六、唐大军于判决生效之日起十五日内向复地公司支付解除合同违约金371829.98元；七、驳回复地公司其他诉讼请求；八、驳回唐大军反诉诉讼请求。本诉案件受理费13160元，由复地公司承担3160元，由唐大军承担10000元。反诉案件受理费9600元，由唐大军承担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，各方当事人未提交新证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。
本院另查明，双方在《房地产租赁契约》补充条款第二十条第20.4款约定“乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期间，若非甲方原因，乙方恶意延迟缴纳租金或综合服务费或能源费用等累计超过3次（含本数），则乙方也有权单方解除合同。甲方按照本条约定单方解除合同的，乙方还应按照迟延支付款项200%的标准向甲方支付违约金。”
本院还查明，2015年8月22日，复地公司向唐大军发出《停水停电的通知》载明：“……根据合同约定您应当于2015年12月17日缴纳2015年1月至3月的综合服务费，于2015年3月17日缴纳2015年4月至6月的租金及综合服务费，应于2015年6月16日缴纳2015年7月至9月的租金及综合服务费，但在我公司多次通知之后，您仍拒不履行，您的行为已构成严重违约。为保障我司合法权益，我司将按照《房地产租赁契约》及《<房地产租赁契约>补充协议》约定，于2015年8月25日8:00时切断该店铺的水、电供应……”唐大军在该通知中签字确认。本案一审中，2016年8月31日法庭审理笔录载明：
“……
审：被告，原告刚才说涉案房屋在进行清退的时候把可拆卸的物品进行了封存，如果这些物品还存在，你们是要求原告返还还是坚持诉讼请求要求原告赔偿损失？
被代：赔偿损失，因为原告拆卸过，不能保证物品的完整性。
……”
本院认为，本案争议的焦点是：一、2015年9月16日复地公司向唐大军寄送解除通知是否发生解除《房地产租赁契约》的效力；二、唐大军实际租用商铺面积是否与合同载明面积是否一致；三、一审是否存在判超所请的情形；四、一审关于违约金的认定是否过高；五、复地公司应否向唐大军承担损失赔偿580000元。现就上述争议焦点分述如下：
关于第一个争议焦点，庭审查明《房地产租赁契约》载明的地址与唐大军身份证上载明的住所地一致，均为“四川省双流县煎茶镇夹山村4组”，复地公司提供证据证明其已按照《房地产租赁契约》约定的地址向唐大军寄送解除通知，唐大军虽提出异议，但并未就其主张提供充分依据，且作为相对方的复地公司已尽到了合理审查义务。依照双方签订的《补充条款》第20.4条的约定，在唐大军迟延履行租金支付义务时，复地公司有行使解除合同的权利。另根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”的规定。一审判决认定2015年9月16日复地公司向唐大军寄送解除通知足以发生解除《房地产租赁契约》的效力正确。
关于第二个争议焦点，本院认为，案涉的《房地产租赁契约》及补充条款均载明唐大军租赁房屋建筑面积439.12平方米，唐大军在与复地公司签订合同时即知晓其所承租的房屋及场地四至范围，且本案租赁标的系经当事人双方认可的特定场所，合同中关于租金标准的约定亦系针对单位面积计算，而一审已查明唐大军足额支付租金、综合服务费至2015年3月31日，在此期间唐大军均是以439.12平方米为基础缴纳房屋租金，但其并未在一审起诉前对房屋实际使用面积提出异议。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”之规定。现唐大军未能举证证明案涉房屋的实测建筑面积为多少且与合同约定建筑面积存在差异，进而主张房屋实际使用面积少于合同约定面积，要求减付租金无事实及证据予以佐证，依法不予支持。
关于第三个争议焦点，复地公司起诉主张2015年4月1日至2015年9月15日的租金77189元、综合服务费91662元，2015年2月1日至2015年9月1日电费32894元、水费1226元及2015年9月16日至2015年10月30日期间占用房屋的房屋占用费、综合服务费63006元。除电费、水费以外，复地公司诉请的两个期间内的金额共计231857元，而一审法院判决支持2015年4月1日至2015年10月29日期间的租金、综合服务费为227511.08元，并不存在唐大军上诉主张的存在判超所请的情形。
关于第四个争议焦点，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能。本案中复地公司不仅主张解除合同的违约金，还主张了唐大军迟延履行租金及其他各项费用的支付义务的违约金。本院认为，合同解除的原因在于唐大军迟延履行租金及其他各项费用支付义务，即复地公司主张的两项违约金实际上是基于相同的违约行为。而解除合同违约金与迟延履行租金及其他费用的支付义务的违约金均能弥补守约方损失，两者在功能上亦存在重叠，基于填平原则，不宜再行判决同一违约行为的二次处罚。但合同是双方意思自治的体现，为了维护房地产市场交易的稳定性，违约补偿与惩罚应并举，在唐大军明确提出双方约定200%的违约金标准过高时，结合复地公司未提交合同解除给其造成损失的相关证据且一审已判决唐大军已交履约保证金不予退还的情形下，本院酌定选择两项违约金中的一项即唐大军向复地公司支付解约违约金按照唐大军迟延支付款项20%的标准向复地公司支付，即唐大军应向复地公司支付解除合同违约金37183元（185914.99元*20%）。对迟延支付租金及相关费用的违约金不再支持，对此，本院对一审判决唐大军向复地公司支付解除合同违约金371829.98元和迟延履行违约金并处的处理方法予以纠正。
关于第五个争议焦点，唐大军主张的损失赔偿，其一是认为由于复地公司2015年8月25日强行断水断电，将案涉房屋加锁，导致唐大军不能正常经营，进而致使唐大军储存的大量冷藏菜品腐坏。其二是认为复地公司于2015年12月在未通知唐大军的情况下，将房屋内全部物品搬离、拆除，致使唐大军的前期装修、购买物品投入无法收回。本院认为，唐大军在一审提交了相关购货单、票据等证据拟证明其损失，复地公司质证时对该证据的真实性、合法性、关联性均提出异议，认为该举证不能证明交易的实际完成，不能证明唐大军向第三方购买了这些物品。即使交易发生，这些购买的物品是否用于租赁房屋并未举证证明。由于无法确定证据的真实性、合法性和与本案的关联性，唐大军的反诉主张欠缺有效证据证明而不能成立。一审法院对唐大军的反诉请求不予支持正确，依法应予维持。
综上，唐大军的上诉主张部分成立，本院部分支持。一审除违约金认定上适用法律不当外，其余事实认定清楚，适用法律正确，本院依法部分改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初7551号民事判决第一、二、三、四、八项；
二、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初7551号民事判决第五、七项；
三、变更成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初7551号民事判决第六项为“唐大军于本判决生效之日起十五日内向成都复地商业管理有限公司支付解除合同违约金37183元”；
四、驳回成都复地商业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费13160元，由成都复地商业管理有限公司承担3948元，由唐大军承担9212元。反诉案件受理费9600元，由唐大军承担。二审案件受理费15709元，由唐大军承担12567元，成都复地商业管理有限公司承担3142元。
本判决为终审判决。
审判长 张引千
审判员 赵 韬
审判员 王 果
二〇一七年十二月二十五日
书记员 梅芳芝