湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第01652号
上诉人（原审被告）：武汉市天达贸易有限公司，住所地武汉市江汉区江汉路129号14层1，2室。
法定代表人：张丽华，董事长。
委托代理人：徐进，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：武汉泉军贸易有限公司，住所地武汉市硚口区解放大道1127号武汉富商大厦13层5室。
法定代表人：熊志刚，董事长。
委托代理人：于会黎、黄佳晶，湖北山河律师事务所律师。
原审被告：中国建设银行股份有限公司武汉江岸支行，住所地武汉市江岸区解放大道1328号。
负责人：徐汉丹，行长。
委托代理人：唐伟清、张乐之，该行职员。
上诉人武汉市天达贸易有限公司（以下简称天达公司）因与被上诉人武汉泉军贸易有限公司（以下简称泉军公司）、原审被告中国建设银行股份有限公司武汉江岸支行（以下简称建行江岸支行）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2015）鄂江汉民二初字第00910号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年5月5日，泉军公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、确认泉军公司与天达公司签订的《房屋租赁协议》合法有效，泉军公司在租赁期内对武汉市江汉区江汉四路26-28号江三小区1栋1-2层租赁房屋享有占有、使用、收益的租赁权利；2、建行江岸支行向泉军公司支付2015年1月1日至2015年4月30日期间房屋占用费共计207480元（参照月租金51870元计算）；3、诉讼费由天达公司、建行江岸支行承担。
一审法院经审理查明，2014年5月14日，泉军公司（乙方、承租方）与天达公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁协议》一份，该协议约定：甲方将其所有的坐落于武汉市江汉区江汉四路26-28号江三小区1栋1-2（屋）层房屋（建筑面积972.31平方米）出租给乙方使用；租赁期限为20年，即自2014年5月14日起至2034年5月13日止；租赁期限内租金标准为每平方米每月68元；租金的支付方式为先租后付款，每半年支付一次租金，即乙方租赁每满半年后的5个工作日内向甲方支付之前的半年租金，以后每满半年支付一次，以此类推；乙方一次性付款2年租金即100万元；甲方保证该房屋没有产权纠纷，没有抵押、查封、出租等情况；在租赁期限内，甲方同意乙方有权对租赁房屋进行分租、转租。上述合同尾部，泉军公司加盖其公司印章，天达公司法定代表人张丽华签名并加盖公司印章。同日，双方分别签订《交付使用书》和《房屋交接验收清单》各一份，确认天达公司已依约将诉争房屋交付给泉军公司。其上均有天达公司法定代表人张丽华签名并加盖双方公司印章。同日，泉军公司委托汪进向天达公司支付租金（含物业管理费）。天达公司据此向汪进发出一份《指定付款函》，要求汪进将租金100万元直接汇入龚洪涛的指定银行个人账户。其上有张丽华签名并加盖天达公司印章。泉军公司据此向汪进发出一份《委托付款函》，要求汪进将两年租金计100万元直接汇入龚洪涛的指定银行个人账户。汪进据此向龚洪涛的指定银行个人账户付款100万元。同日天达公司法定代表人张丽华出具了金额为100万元的收据称，该收据自款项到达天达公司指定账户后生效。其上有张丽华签名。
2014年6月23日，天达公司向建行江岸支行发出一份《关于更换武汉市天达贸易有限公司租赁合同的函》称，因公司内部资金重组，资源整合，为适应当前形势，增加系统管理，特委托泉军公司全权负责本公司出租给建行江岸支行商铺的物业管理。在本公司与建行江岸支行商铺租赁合同有效期内，该公司将负责商铺的经营管理及租金的收缴等相关事宜。同日，建行江岸支行向天达公司回函称，该函已收悉。2015年1月26日，天达公司又向建行江岸支行发出一份《告知函》称，因公司内部存在经济纠纷，之前本公司委托泉军公司全权负责建行江岸支行承租的本公司江汉四路26-28号商铺的经营管理及租金收缴等相关事宜，本公司特告知取消收回。泉军公司与天达公司、建行江岸支行由此发生争议，故泉军公司向法院提起诉讼，请求判如所请。
一审法院另查明，2012年12月，建行江岸支行（承租方）与天达公司（出租方）签订《武汉市房屋租赁合同》一份。该合同约定：天达公司将上述诉争房屋的一部分即武汉市江汉区江汉四路28号2层房屋（使用面积273平方米）出租给建行江岸支行作为银行网点使用；租赁期限为2年，即2013年1月1日起至2014年12月31日止；租金每月51870元，年租金共计622440元。
一审法院认为，泉军公司与天达公司签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。泉军公司已依约向天达公司交纳租金，应享有对诉争房屋占有、使用、收益的租赁权利。故泉军公司的第一项诉讼请求，具有合同和法律依据，予以支持。建行江岸支行与天达公司所签订的房屋租赁合同到期后，建行江岸支行继续占有、使用该租赁房屋至今，泉军公司有权要求建行江岸支行按天达公司与建行江岸支行原合同约定的租金标准支付房屋占用费，故泉军公司的第二项诉讼请求，具有合同和法律依据，予以支持。关于天达公司的答辩意见，因泉军公司提交的诉争协议、交付使用书、房屋交接验收清单、指定付款函、收据等证据，均有天达公司法定代表人张丽华签名并加盖公司印章。天达公司虽提出异议，但未提供相反证据予以证明，故天达公司关于从未与泉军公司签订租赁协议、从未收到过泉军公司支付的租金及从未向泉军公司交付诉争房屋的主张，因证据不足，不予支持。建行江岸支行对诉争房屋是否享有优先承租权，与天达公司无关，建行江岸支行在本案中也未主张该权利，故天达公司以建行江岸支行对诉争房屋享有优先承租权为由抗辩泉军公司的诉请于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、武汉泉军贸易有限公司与武汉天达贸易有限公司于2014年5月14日签订的《房屋租赁协议》有效，武汉泉军贸易有限公司在租赁期内对武汉天达贸易有限公司所有的坐落于武汉市江汉区江汉四路26-28号江三小区1栋1-2层出租房屋（建筑面积972.31平方米）享有占有、使用、收益的租赁权利；二、中国建设银行股份有限公司武汉江岸支行向武汉泉军贸易有限公司支付2015年1月1日至2015年4月30日期间房屋占用费共计207480元（参照月租金51870元计算）。减半后的案件受理费2206元、其他诉讼费用80元，共计2286元，由武汉天达贸易有限公司、中国建设银行股份有限公司武汉江岸支行各负担1143元。
判后，天达公司不服，向本院提起上诉称，双方当事人虽签订了《房屋租赁协议》，但该协议并未实际履行，天达公司既没有向泉军公司交付租赁房屋，泉军公司也没有向天达公司支付租金，其支付的100万元租金，并非本案房屋租金。同时，该协议所涉租赁房屋已经租赁给第三人，属于“一房二租”的违约行为，损害了原承租人的合法权益，故该协议不应认定有效。且涉及遗漏其他原承租人。上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回泉军公司的诉讼请求或发回重审；二、泉军公司承担上诉费用。
泉军公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。双方签订的合同实际履行。本案是对租赁合同中的建行江岸支行提起诉讼，不存在遗漏当事人。故天达公司上诉理由均不成立，请求驳回上诉，维持原判。
建行江岸支行答辩称，天达公司与泉军公司产生纠纷致使建行江岸支行房屋续租事宜搁置，请求法院查明事实，依法判决。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审另查明，2014年11月13日，天达公司作为甲方、泉军公司作为乙方、武汉市江汉区邓玉林火锅店作为丙方签订《租赁合同》一份，该协议约定：甲方委托乙方全权负责武汉市江汉区江汉四路36-38号（原江汉四路26-28号）房屋的物业管理，并且乙方已买断该房屋20年的经营权，自2014年5月14日至2034年5月13日止，在此期间，甲方逐步向乙方转交该市场的日常经营管理及租金的收缴，门面合同的签订及租金收取由乙方代替甲方执行。嗣后，三方当事人实际履行该协议。
本院认为，2014年5月14日，泉军公司与天达公司签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人真实意思的表示，协议内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议为合法有效。关于天达公司上诉称该协议双方并未实际履行的问题。2014年5月14日，双方当事人在签订《房屋租赁协议》的当日还分别签订了《交付使用书》及《房屋交接验收清单》，确认天达公司已依约将诉争房屋交付给泉军公司，且天达公司与泉军公司及案外人武汉市江汉区邓玉林火锅店于2014年11月13日签订了《租赁合同》，表明天达公司在实际履行其与泉军公司签订的《房屋租赁协议》，故天达公司上诉称双方未实际履行该协议的上诉理由缺乏事实依据，其上诉主张驳回泉军公司的诉讼请求，本院不予支持。关于天达公司上诉称泉军公司未向其支付租金，其支付的100万元并非本案房屋租金的问题。2014年5月14日，泉军公司与天达公司为租金的支付及收取办理了相关手续，嗣后，双方也已实际履行，现天达公司上诉称其收取的100万元与本案无关，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，天达公司对其主张应当提供证据予以证明，但其在一、二审诉讼过程中均未提交证据证明该主张，故对其认为收取泉军公司的100万元与本案无关的上诉理由缺乏事实依据。关于天达公司上诉称本案存在遗漏当事人的问题。因泉军公司只是对《房屋租赁协议》中部分租赁标的物，即建行江岸支行使用部分提起诉讼主张权利，故本案并未遗漏诉讼当事人，故天达公司的该项上诉理由不成立。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。天达公司的上诉理由均不成立，其上诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4412元，由武汉市天达贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 丰 伟
审判员 申 斌
审判员 张文霞
二〇一六年一月二十六日
书记员 胡婧琳