江苏省海安县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0621民初6133号
原告：张玉娣，女，1988年8月19日出生，汉族，住江苏省海安县。
原告：饶伟，男，1977年1月25日出生，汉族，户籍地四川省绵阳市游仙区，现住江苏省海安县。
两原告共同委托诉讼代理人：陈立青，江苏慧眼律师事务所律师。
被告：丁国祥，男，1969年11月19日出生，汉族，户籍地江苏省海安县，现住江苏省海安县。
被告：邵海燕，女，1972年7月15日出生，汉族，户籍地江苏省海安县，现住江苏省海安县。
两被告共同委托诉讼代理人：丁维仁，南通实力法律服务所法律工作者。
原告张玉娣、饶伟与被告丁国祥、邵海燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。两次开庭时，原告张玉娣、饶伟及两原告的共同委托诉讼代理人陈立青，被告丁国祥及两被告的共同委托诉讼代理人丁维仁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张玉娣、饶伟向本院提出诉讼请求：1.判令两被告继续履行合同，于判决生效后立即协助两原告办理房屋产权过户手续；2.判令两被告支付违约金90000元、承担中介费10000元。3.判令两被告承担律师费38000元、保全保险费2190元，合计40190元。4.本案诉讼费、保全费由两被告承担。事实和理由：两原告因购房需要于2016年10月13日通过房产中介与两被告签订《房地产转让合同》一份，合同约定被告将其所有的海安县如意紫都1幢501室房屋以730000元的价格转让给两原告，两原告于合同签订当日即向两被告支付购房定金90000元，并约定2016年10月14日支付100000元，2016年10月30日支付160000元，两被告办理房屋产权手续后由两原告支付余款，期限为两原告办理房屋产权变更登记手续起两个月内。现两原告已按合同约定履行了自己的义务，已向被告支付购房款350000元（包含购房定金），两被告已取得房产证，具备继续履行合同的条件。但两原告多次与两被告联系，要求支付购房余款、两被告办理产权变更登记，但两被告明确表示不再转让房屋，从而引发纠纷。
丁国祥、邵海燕辩称：1.案涉房屋已经设定了抵押权，抵押权人是中国农业银行，根据我国现行担保法第四十九条规定，在抵押期间，抵押人转让抵押物，未通知抵押权人，该转让行为无效。故原、被告双方签订的案涉房屋的买卖合同应当认定为无效。2.案涉房屋系丁国祥的父亲丁兆明原有通海市场5号楼302室房屋拆迁后所获得安置房，房屋补偿安置协议里将丁国祥列为被征收人错误，丁兆明对原、被告买卖房屋的行为并不知情，丁国祥无权处分案涉房屋。法院应当依法追加丁兆明为本案的第三人，以便查明案涉房屋权属的事实。根据《最高人民法院审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，两原告要求办理产权变更登记的诉讼请求不应得到法院的支持。3.根据双方买卖合同第7条的约定，双方通过意思表示一致的方式，赋予了合同双方均有对合同反悔的权利，且具体明确了一方反悔后应承担的后果，即承担违约损害赔偿责任，而不是继续履行合同，故即便合同有效，两被告不同意继续履行合同，两原告主张继续履行合同的诉讼请求也不应当得到法院的支持。综上，请求法院驳回两原告的第一项诉讼请求，其他由法院依法处理。
本院经审理认定事实如下：张玉娣、饶伟系夫妻关系，丁国祥、邵海燕系夫妻关系。2016年10月13日，丁国祥作为甲方（转让方）、饶伟作为乙方（受让方）签订房地产转让合同一份，约定以下主要内容：一、甲方房屋座落于海安镇××都××室。二、甲方房地产建筑面积121平方米左右，土地性质为出让，售房总额730000元。甲方房屋附属设施跟随事项：1.维修基金、水、电、煤气、数字电视、弱电、保温费用由甲方承担。2.甲方领证的税费由甲方承担。3.物业费、装修押金、垃圾清运费由乙方承担。4.不管今后的房价涨与跌，甲乙双方均不得违约反悔。三、甲方房产证、土地使用证等过户的一切税费由乙方承担。四、双方在签订合同的基础上，乙方预缴购房定金90000元。五、双方各押10000元保证金存放在中介所，接交房屋后，甲乙双方各给中介费1%，中介所与甲乙双方结清押金款项，多退少补。六、甲乙双方签订售房合同后，原房屋重新测绘面积大或小，双方无争议。如有一方反悔或违约，造成售房合同不能履行，违约方除赔偿承诺方90000元违约金外，承诺方的诉讼费和其他一切经济损失均由违约方承担。同时承担甲乙双方应缴中介费标准的100%付给中介所。七、甲方保证上述房屋产权明确，如发生与房屋有关的产权纠纷或债权、债务由甲方负责，并保证乙方利益不因此受损失。八、如因甲方所属单位、房屋共有人及其利害关系人对房屋转让有争议而发生纠纷，一切后果由甲方负责，并保证乙方利益不受损失。九、其他约定事项：1.乙方于2016年10月13日先付90000元定金给甲方。2.乙方于2016年10月14日再付100000元给甲方。3.乙方于2016年10月30日前再付160000元给甲方。4.余款待甲方房产证办好后，乙方贷款还清，时间从甲方房产证办好即时过户开始为2个月时间。丁国祥、邵海燕在甲方处签名、捺印，张玉娣、饶伟在乙方处签名、捺印，并且见证单位（人）处有杭年的签名，并加盖了海安明珠阳光房产中介服务部（以下阳光中介）的印章。
双方签订房地产转让合同当日，饶伟给付购房定金90000元，丁国祥出具了收条，写在合同背面；饶伟给付阳光中介购房合同保证金10000元，杭年出具了收条，并加盖了阳光中介印章。2016年10月14日，饶伟给付房款100000元；2016年11月3日，饶伟给付房款160000元。丁国祥均向饶伟出具了收条，仍然写在合同背面。
2017年9月，丁国祥就案涉房屋与海安保障性住房投资建设有限公司进行结算时，丁国祥除缴纳了房款外，还缴纳了物业费2179元、装修押金2000元、垃圾清运费242元及其他代收代办费用等。
两原告委托江苏慧眼律师事务所律师代理本案参加诉讼，缴纳代理费38000元。
另查明，2012年8月，南通中诚信土地房地产评估咨询有限公司出具的房屋征收分户评估报告显示，被征收房屋坐落于海安县××市场××楼××室（以下××室），被征收人为丁兆明，合法建筑面积73.78平方米。2012年9月21日，丁国祥作为被征收人，与征收部门海安县住房和城乡建设局签订海安县国有土地上房屋征收补偿安置协议，协议中载明：“被征收房屋为海安县通海市场5号楼302室，房屋所有权人丁国祥，合法建筑面积73.78平方米，选择产权调换的补偿安置方式，应得补偿总额为526385.24元。”该协议乙方处有丁国祥的签名、捺印。2012年10月11日，海安县住房和城乡建设局与丁国祥签订海安县国有土地上房屋征收补助和奖励协议，该协议乙方委托代理人处有“邵海燕”字样的签名和手印。
2016年4月29日，丁国祥与中国农业银行海安县支行签订个人购房担保借款合同一份，丁国祥借款156000元用于购买海安镇草坝南路51号1幢501室，借款期限120个月，并以该房屋抵押。该合同中约定自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。
2017年9月7日，案涉房屋已办理产权登记，登记的房屋所有权人为丁国祥、邵海燕。
审理中，两原告向本院申请财产保全，要求查封海安县海安镇草坝南路51号1幢501室房屋，两原告以向中国大地财产保险股份有限公司海安支公司投保诉讼财产保全责任保险的方式提供担保，本院已依法作出裁定并对该房屋采取了查封措施。为此，两原告支付保险费2190元。2017年9月15日，本院对案涉房屋采取查封措施时，案涉房屋上未有抵押登记。
上述事实，有两原告提供的房地产转让合同、收条、不动产权属证明、中国工商银行取款凭证、代理费发票、保险费发票，两被告提供的房屋征收分户评估报告、海安县国有土地上房屋征收补偿安置协议、征收补助和奖励协议、个人购房担保借款合同以及双方当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。
审理中，两原告称虽然合同中约定房屋过户后两原告积极办贷款，但现在不需要办理贷款，且同意在两被告办理过户时即给付剩余款项，并同意将剩余款项交给法院提存。
本院认为：2016年10月13日，原、被告双方通过房产中介签订房地产转让合同，双方对房屋的位置、面积、价款、付款方式、违约责任等进行了明确约定，系双方真实意思表示，双方均应按约全面履行自己的义务。
两被告辩称因案涉房屋设立了抵押导致买卖合同无效，不能成立。虽然丁国祥与中国农业银行海安县支行签订的个人购房担保借款合同中约定了以案涉房屋抵押，但并未在不动产登记部门办理抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以建筑物或正在建造的建筑物抵押的应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。根据《中华人民共和国担保法》第四十一条规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。因案涉房屋未办理抵押登记，故抵押未生效。两被告辩称根据我国担保法第四十九条规定转让抵押物未通知抵押权人的转让行为无效，而该条规定是指抵押人转让已办理登记的抵押物，但本案中，案涉房屋并未办理抵押登记，故不存在买卖合同无效的情形。
两被告辩称因两被告无权处分致案涉买卖合同无效，亦不能成立。虽然对302室房屋征收评估时载明的被征收人为丁兆明，但在签订房屋征收补偿安置协议、征收补助和奖励协议时，被征收人均载明丁国祥，且由丁国祥、邵海燕分别在两份协议中签名、捺印，而且丁国祥向中国农业银行借款时，两被告作为抵押人以案涉房屋抵押贷款，更何况两原告起诉前案涉房屋的所有权已登记在两被告名下，根据《中华人民共和国物权法》的规定，房屋的所有权登记生效。不动产登记对外具有公示的效力，原、被告之间的买卖合同关系应当合法有效。双方在转让合同中明确约定，两被告保证上述房屋产权明确，如因房屋共有人及其利害关系人等对房屋转让有争议而发生纠纷，一切后果由两被告负责。两被告辩称丁兆明对转让案涉房屋不知情，与本案无关。两被告认为本院应当追加丁兆明作为第三人，根据本案审理的实际情况，亦无必要。
合同签订当日，两原告即给付购房定金90000元，并按约于次日给付100000元，2016年11月3日给付160000元，合计350000元。根据合同约定，余款待两被告办好房产证并将房屋办理过户登记到两原告名下后2个月内付款。2017年9月7日，两被告已办理案涉房屋产权登记，两原告要求两被告继续履行合同条件已成就，案涉买卖合同不存在客观上不能履行等情形。两被告明确表示不同意继续履行案涉合同，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故两原告要求两被告继续履行合同的诉讼请求本院予以支持，两被告应当协助两原告办理案涉房屋产权变更登记，所需费用由两原告负担。虽然合同约定两原告在两被告办理产权变更登记后两个月内给付剩余款项，但审理中，两原告明确表示同意在两被告办理产权登记时即给付剩余款项，本院准许。因双方合同约定，物业费、装修押金、垃圾清运费应由两原告承担，故两被告协助两原告办理案涉房屋产权变更登记时，两原告给付两被告384421元（含剩余房款及物业费、装修押金、垃圾清运费）。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中双方在合同中约定，如有一方反悔或违约造成售房合同不能履行，违约方赔偿承诺方90000元。因两被告明确表明不同意继续履行合同，违背诚实信用，其行为已构成违约，两被告应当按约向两原告支付违约金，故两原告要求两被告给付违约金90000元本院予以支持。
关于两原告要求两被告承担中介费10000元依据不足，两原告向阳光中介所交的押金10000元系买卖合同保证金，尚未与阳光中介实际结算，不能确定中介费的实际损失，本案中不予理涉。
关于两原告要求两被告承担律师费，因双方在案涉合同中并未明确约定损失中包含律师代理费用，故本院对两原告的该项诉讼请求不予支持。关于两原告要求两被告承担保全保险费，因双方对该项损失无明确约定，不属于因违约所导致的必然损失，故本院对两原告的该项诉讼请求亦不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告丁国祥、邵海燕于本判决发生法律效力后10日内协助原告张玉娣、饶伟办理海安县原海安镇草坝南路51号1幢501室房屋不动产权变更登记，将上述产权登记到原告张玉娣、饶伟名下，所需费用由原告张玉娣、饶伟负担。
二、原告张玉娣、饶伟在被告丁国祥、邵海燕履行上述第一项义务时给付被告丁国祥、邵海燕384421元（含物业费等费用）。
三、被告丁国祥、邵海燕向原告张玉娣、饶伟支付违约金90000元，与上述第一、二项同时履行。
如义务人未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告张玉娣、饶伟的其他诉讼请求。
案件受理费12582元，保全费4170元，合计16752元，由原告张玉娣、饶伟负担2014元，由被告丁国祥、邵海燕负担14738元（已由原告张玉娣、饶伟代垫，被告丁国祥、邵海燕应负担部分与上述二、三项相抵后，由原告张玉娣、饶伟给付被告丁国祥、邵海燕279683元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费12582元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，帐号：46×××65）。
审 判 长 杨云霞
人民陪审员 钱德凤
人民陪审员 朱长余
二〇一八年三月十二日
见习书记员 杨 智
附适用法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按时约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国物权法》
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。