广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0203民初1407号
原告：沈家恺，男，1980年3月9日出生，汉族，广西钦州市人，无固定职业，住广西柳州市鱼峰区。
原告：徐晓慧，女，1980年7月26日出生，汉族，广西梧州市人，广西农垦糖业集团柳兴制糖有限公司职工，住广西柳州市鱼峰区。
以上二原告共同委托诉讼代理人：韦小丁，广西启辉律师事务所律师。
以上二原告共同委托诉讼代理人：柯珏，广西启辉律师事务所实习律师。
被告：柳州悦景房地产开发有限公司，住所：广西柳州市水南路221号灯台花苑16栋1层1-2间，统一社会信用代码：914502000688900547。
法定代表人：李彦东，该公司总经理。
委托诉讼代理人：韩宇烈，广东君厚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何宇，广东君厚律师事务所律师。
原告沈家恺、徐晓慧与被告柳州悦景房地产开发有限公司（以下简称悦景公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月25日公开开庭进行了审理。原告沈家恺、徐晓慧的共同委托诉讼代理人韦小丁、柯珏，被告悦景公司的委托诉讼代理人韩宇烈、何宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈家恺、徐晓慧向本院提出诉讼请求：1、被告发布学区房虚假广告构成违约，应向二原告支付违约金36100元；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，二原告将第一项诉讼请求明确为要求被告赔偿经济损失36100元（500元/平方米×72.2平方米）。事实和理由：2015年，被告在柳州市箭盘路36号之一（原东化厂区“盛天悦景台”楼盘的销售广告中，用电子显示屏及围挡发布含有“八中”“八中学区”的广告。此外，被告还印发就读柳州市第八中学的宣传册作为其销售房屋的手段。二原告到被告处了解后，被告也称“盛天悦景台”属于八中学区，在此处购房，子女能就读八中名校。为了子女获得良好的教育，即使该房屋的价格明显高于同地段房屋的平均价格，二原告仍决定购买。2014年12月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，房屋坐落于箭盘路36号之一“盛天悦景台”1栋25-5号，套内建筑面积为72.2平方米。签订合同后，二原告按约以单价10075.58元/平方米，支付给被告预收购房款327457元，并与2015年1月4日缴纳税款21823.71元。此后，二原告才知晓“盛天悦景台”不属于八中学区，而柳州市工商行政管理局鱼峰区分局（以下简称工商鱼峰分局）对被告发布虚假广告的行为进行了行政处罚。因“盛天悦景台”不属于名校学区房，导致二原告的子女入学困难，且房屋的价值也将折价。被告的行为已经构成违约，二原告多次与被告进行协商，但双方未能达成一致意见，故二原告诉至法院，要求被告按房屋套内建筑面积每平方米损失500元的标准赔偿经济损失。
被告悦景公司辩称，二原告的诉讼请求无事实依据和法律依据，请求法院予以驳回。理由如下：1、原、被告于2014年12月6日签订合同，而工商鱼峰分局认定虚假广告的宣传时间为2015年5月1日至2015年5月21日，二原告购房与宣传广告无关。2、柳州市区初中学区范围每年由政府相关部门进行划分，被告对楼盘的宣传来源于销售之前的学区划分信息的合理预测，而销售当年的学区划分结果也证实被告预测是正确的。被告不存在故意编造虚假信息、隐瞒真实信息，也不构成欺诈。3、被告明确告知二原告就“盛天悦景台”所作的广告、宣传（模型及宣传资料）等仅供参考，不作为具体承诺。被告就八中学区的广告宣传仅为要约邀请，不属于双方合同的约定。对于房屋的权利义务应以《商品房买卖合同》及合同附件为准，二原告亦表示知晓，并且对认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解。《商品房买卖合同》的条款均无关于学区的约定，故二原告以广告宣传为由主张被告违约无事实依据。4、二原告无证据证明学区房是其购买房屋的决定性因素，若二原告未向教育部门核实而购房，其自身存在过错。5、“盛天悦景台”周边有多所优质学校，八中、德润中学与“盛天悦景台”的距离相当，德润中学在教学硬件、软件方面可与八中媲美，二原告的子女亦可获得优质教育。6、二原告无证据证明因购房而造成经济损失，实际上二原告所购买的房屋不仅没有贬值，反而大幅升值。
本院经审理认定事实如下：2014年12月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：二原告向被告购买位于柳州市“盛天悦景台”1栋25-5号房屋，建筑面积为85.58平方米，套内建筑面积为72.2平方米，按套内建筑面积每平方米10075.58元计算，总价款为727457元；被告应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付二原告使用。合同还对双方的其他权利义务及违约责任等作出了约定。另外，《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条约定：买受人声明已阅悉并理解上述明示的合同文本、补充协议及重要提示，且无异议，对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解。
合同签订后，二原告于2014年12月6日向被告支付预收购房款327457元。另外，原告沈家恺向交通银行股份有限公司柳州分行贷款400000元，用于支付房屋尾款。
2015年8月20日，工商鱼峰分局作出鱼峰工商处字[2015]73号《行政处罚决定书》，查实内容如下：被告分别于2015年5月1日始，在未经工商行政管理机关核准办理户外广告登记的情况下，在其箭盘路36号之一盛天悦景台项目营销中心设置一块电子显示屏发布户外房地产广告，并以柳州华锦房地产开发有限公司（同属盛天集团在柳州设立的子公司）的名义，分别于2014年5月15日与柳州市森渡广告有限责任公司签订位于箭盘路36号之一盛天悦景台项目围挡广告牌制作合同；于2013年9月2日与柳州市伊兰广告装潢有限责任公司签订位于柳州市顶户外广告牌业务合同。上述3个户外广告点所发布的广告内容及效果图均由被告设计，发布的广告内容中均含有“盛天悦景台.明星级八中.入读八中名校”等文字广告用语，截至2015年5月21日被工商鱼峰分局依法查获时止，被告合计支付上述广告费用525830元，其中与柳州市森渡广告有限责任公司合同约定广告制作发布费1250000元，发布期限自广告发布之日起2年，每月广告费用52083元，从广告发布之日2014年7月21日至2015年5月21日期间的广告费用为520830元；与柳州市伊兰广告装潢有限责任公司合同约定广告制作发布费168000元，支付一次广告喷绘制作安装费用5000元。被告在其盛天悦景台房地产项目营销户外广告中使用“盛天悦景台.明星级八中.入读八中名校”文字广告用语，经柳州市教育局函告工商鱼峰分局：鉴于被告所开发的盛天悦景台房地产项目住宅楼尚未交付使用，不进行学区划分，因此，被告在广告中使用“八中.八中学区”文字对盛天悦景台房地产项目开展售房促销，发布广告内容虚假。……被告在上述3个户外广告发布点发布的盛天悦景台房地产项目中使用“八中.八中学区”文字对盛天悦景台房地产项目开展售房促销的行为违反了《中华人民共和国广告法》第四条的规定，属于发布虚假广告的行为。依据《户外广告登记管理规定》第十八条及《中华人民共和国广告法》第三十七条的规定，工商鱼峰分局对被告作出如下处罚：1、责令被告在2015年8月30日前办理箭盘路36号之一盛天悦景台项目营销中心设置电子显示屏发布房地产广告的户外广告登记；2、责令被告在上述3个广告发布点停止发布含有“八中.八中学区”文字的房地产广告并发布广告更正，消除影响；3、对被告未经登记擅自发布户外广告行为处以罚款10000元，对被告发布虚假广告行为处以罚款1500000元，罚款合计1510000元，上缴国库。该《行政处罚决定书》已生效。二原告认为被告发布虚假广告的行为造成其经济损失，遂诉至法院，提出前述诉讼请求。
本院认为，《行政处罚决定书》已生效，被告对决定书查明的事实无异议，本院对此予以确认。首先，关于被告以八中学区房作为销售手段而发布虚假广告的时间段的认定。二原告认为时间段为2013年9月2日至2015年8月20日（《行政处罚决定书》作出之日），并且被告至今仍不间断进行虚假广告宣传，二原告提供2017年2月11日拍摄的户外围挡广告照片予以为证；被告在庭审后认为时间段为2014年12月初至2015年8月20日。本院认为，2013年9月2日系柳州华锦房地产开发有限公司（与被告同属盛天集团）与柳州市伊兰广告装潢有限责任公司签订广告合同的时间，并不足以认定该日期即为发布虚假广告的时间。根据《行政处罚决定书》查明的事实，被告最早于2014年7月21日在箭盘路36号之一盛天悦景台项目围挡广告牌发布含有“八中.八中学区”文字广告用语，故本院认定虚假广告宣传起始时间为2014年7月21日。另外，关于二原告提供的2017年2月11日拍摄的含有“八中名学区房”字样的户外广告围挡的照片，被告认为广告公司在更换围挡的过程中，需撕下原有的广告宣传，以便于更换新广告，所以露出了原被覆盖的含有“八中名学区房”字样的广告，并不是重新发布学区房广告。因被告已提供柳州市明阳鸿达广告传媒有限责任公司的营业执照以及该公司出具的《说明》证实其所述，故本院采信被告的陈述。综上，根据原、被告提供的证据以及双方的陈述，本院认定虚假广告的时间段为2014年7月21日至2015年8月20日。
其次，关于被告发布虚假广告是否构成违约的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》的时间（2014年12月6日）在发布虚假广告的时间段内，被告发布虚假广告对二原告购买房屋并签订合同的决策具有重大影响，该广告文字内容构成具体确定的说明和允诺，应当视为要约。现“盛天悦景台”不属于八中学区，被告以八中学区房作为销售手段而发布虚假广告的行为构成违约。被告辩称广告宣传不属于合同的组成部分，以及《商品房买卖合同》无关于学区的约定，该辩解于法无据，本院不予采纳。
最后，关于二原告主张的经济损失应如何认定。因被告进行虚假广告宣传构成违约，故应赔偿二原告经济损失。鉴于《商品房买卖合同》中未对被告该项违约责任作出明确约定，且考虑到二原告在购房前未向相关教育部门核实“盛天悦景台”所在位置的教育配套设施，本院酌情认定被告赔偿二原告经济损失5000元。二原告主张超出的部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条第二款、第一百零七条规定，判决如下：
一、被告柳州悦景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告沈家恺、徐晓慧赔偿经济损失5000元；
二、驳回原告沈家恺、徐晓慧的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
案件受理费702元（原告沈家恺、徐晓慧已向本院预交），减半收取351元，由原告沈家恺、徐晓慧负担301元，被告柳州悦景房地产开发有限公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审判员 陈 莹
二〇一七年七月二十八日
书记员 梁秋雨
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：
（一）内容具体确定；
（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。
商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。