山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终3115号
上诉人（原审原告）：王广纪，男，1981年5月18日出生，汉族，住山东省梁山县。
上诉人（原审原告）：张恬恬，女，1986年1月6日出生，汉族，住山东省梁山县。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：周云粉，山东凡涛律师事务所律师。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：王乐乐，山东凡涛律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：济南恒大西区置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：寥嘉宁，董事长。
委托诉讼代理人：张志良，男，1980年5月27日出生，汉族，该公司员工，住济南市。
上诉人王广纪、张恬恬因与被上诉人济南恒大西区置业有限公司（以下简称恒大西区置业）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初2453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王广纪、张恬恬上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由恒大西区置业负担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。（一）一审法院就双方是否变更交房条件的事实认定错误。恒大西区置业提供的合同及补充协议属于格式合同。该补充协议免除了恒大西区置业提供《分期综合验收备案证明》房屋的主要责任，排除了王广纪、张恬恬获得具有《分期综合验收证明》的房屋的权利，且恒大西区置业未对王广纪、张恬恬进行充分的说明和解释，故该补充协议条款应属无效。恒大西区置业应按照原合同第八条约定履行义务。具体原因如下：1.补充协议属于�式合同的一部分，并非另行签订。应当适用有关格式合同的法律规定。2.恒大西区置业将补充协议放在一堆附件的最后，其目的就是不让王广纪、张恬恬知道补充协议的存在。首先，前四个附件均为一些模板式的关于房屋基础配套、设备等的标准之类的内容。内容专业晦涩，易导致人无法细看。其次，原合同中部分被修改的条款后面都进行了备注，而关于原合同第八条房屋交付验收的期限条件，后面没有备注。3.针对格式合同的内容，尤其是重要条款的更改，恒大西区置业未尽到合理和明显的提示及解释义务，补充协议中字体紧密，行间距紧凑，对原合同重要条款的变更，没有用加粗加重字体，没有下划线及其他特殊符号等进行标记。二、一审法院适用法律错误。补充协议第三条对原合同第八条的修改，违反了法律法规的强制性规定，属于无效条款。一审法院认定�条款有效，属于适用法律错误。房屋的合格与否关系到住房人的人身安全，故开发商交房条件不能低于法律法规的最低要求。根据2011年山东省高院会议纪要（2011年11月30日鲁高法297号）第（六）项：关于房屋交付条件中验收合格的理解与适用问题。据《城市房地产管理法》第27条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第17条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。根据上述规定，验收合格是房屋出卖人将房屋交付给买受人的法定条件。根据我国现行房地产法律、行政法规的规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向当地行政主管部门提出竣工验收申请，由房地产开发主管部门对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、环保等有关单位进行验收，因此，商品房交付时的验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收�标准。本案中，恒大西区置业变更了交房条件，未达到相关法律法规的强制性规定，应属无效条款。三、一审法院认定事实的证据不足。一审法院认定，补充协议第三条对原合同第八条的修改属于有效的，且认定恒大西区置业已经达到了修改后的交房条件，属于认定事实证据不足。主要体现在：一审庭审中，恒大西区置业未提交《电梯安全检验合格证》，且提交的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》没有记录时间，无法确定取得时间是在2016年12月31日之前，一审法院直接认定恒大西区置业已经取得了补充协议修改后的交房条件，属于认定事实证据不足。四、一审法院判决不符合常理，显失公平。并非王广纪、张恬恬接收了房屋，就当然的认定业主认可了补充协议约定的交房条件。开发商与业主之间在商品房买卖的法律关系中看似平等，但在房屋买卖的各个环节均不平等，开发商处于一种强势的地位，开发商作为专业的房地产开发企业，尤其还是属于知名有经验的开发企业，熟知房地产开发的法律法规。包括所签订的合同是开发商拟定好的对己方有利的格式条款，业主没有修改的权利，补充协议变更未尽提示说明。业主一方在房产还是平地时就已经通过房贷的方式将房款付齐，自己背负还贷压力，直到约定交房时，所交付的房产远远不符合行政法规要求的综合验收标准，这样的交房条件根本无法入住，即便入住了也是严重影响了业主的生活质量。在这样的情况下，业主收房并不是自愿收房,因为在收房产前业主是不知道房产的现状的，开发商只解释说经有关部门验收达到了交房条件，开发商所谓的交接房屋的程序就是先签订一系列的手续交一系列的费用，再交钥匙。业主是在接收房屋后才发现房产远远不符合标准，无法入住。
恒大西区置业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
王广纪、张恬恬向一审法院起诉请求：1、判令恒大西区置业逾期交房支付违约金11580.90元（自2017年1月1日至2017年6月1日止，以763155元为基数按日万分之一计算，之后计算至判决生效之日止）；2.赔偿物业费损失1028.40元；3.本案诉讼费用由恒大西区置业承担。
一审法院认定事实：2014年5月29日，恒大西区置业取得恒大雅苑7-2地块一期20号楼的商品房预售许可证。
2014年8月20日，恒大西区置业作为出卖人与作为买受人的王广纪、张恬恬签订《济南市商品房买卖合同》，合同约定王广纪、张恬恬购买恒大西区置业开发建设的西客站片区安置一区南侧7-2地块20号楼2-2504室商品房房屋一套，该房屋用途约定为住宅，房屋总价为761902元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项的（包括违约金等）；买受人选择按揭付款方式购房的，在合同约定交房之日，买受人的银行个人贷款申请手续未经银行、公积金中心批准的（即按揭人未划入出卖人指定账户），交楼期限顺延；3.政府部门对验收及市政配套、安装之延误。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照下列第1种方式处理。1.按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过180日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。合同还就交接、产权登记、保修责任等事项进行了约定。合同附件包括：附件一房屋平面图；附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三装饰、设备标准；附件四�用建筑节能信息公示；附件五合同补充协议。补充协议第三条约定双方同意本合同第八条修改为：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。补充协议第四条约定，逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。补充协议第六条约定如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前书面通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人书面通知的收楼日期为交房日期，若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人。补充协议第十二条约定出卖人按照前款约定地址寄出信件，视为已送达买受人，出卖人已经履行了相关通知义务。补充协议第十三条约定本补充协议的内容与本合同的内容不一致的，以本补充协议为准。补充协议还就房屋交付、产权登记等事项进行了补充约定。
后王广纪、张恬恬向恒大西区置业支付了购房款763105元。
恒大雅苑7-2地块一期20号楼先后取得了《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《建设工程消防验收意见书》、电梯使用标志，并于2016年12月30日取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》，但尚未取得《分期综合验收备案证明》。
2016年12月31日，恒大西区置业向王广纪、张恬恬发出了交楼通知书，通知房屋具备入住条件，可以在2016年12月31日交付使用，并以避免排队等候为�，建议于2017年1月3-4日办理入住手续。王广纪、张恬恬于2017年1月1日收到该通知书，于2017年3月4日收取房屋，并支付物业费1028.40元。
一审法院认为，双方所签订的商品房买卖合同及附件内容系双方真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，双方在签订该合同及附件时业已取得商品房预售许可证，故合同及附件均为有效。双方均应按照合同及附件约定严格履行合同内容。双方合同第八条约定的商品房交付条件为涉案房屋取得开发项目《分期综合验收备案证明》，双方合同的补充协议第三条将交付条件修改为由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使�，且补充协议第十三条约定“本补充协议的内容与本合同的内容不一致的，以本补充协议为准”，该补充协议系当事人的真实意思表示，且双方的这一约定并未免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利，该条款合法有效，故房屋交付标准应以补充协议的约定为准，恒大西区置业于2016年12月31日发出通知房屋已经具备交付条件并建议于2017年1月3-4日办理交房手续，恒大西区置业欲将符合补充协议约定的房屋交付使用，根据“出卖人按照前款约定地址寄出信件，视为已送达买受人，出卖人已经履行了相关通知义务”的约定，恒大西区置业已经履行通知义务，应视为恒大西区置业于2016年12月31日已经交付房屋，不构成违约，故王广纪、张恬恬主张2017年1月1日起的逾期交房违约金不予支持。其主张物业费损失依据不足，不予支持。判决：驳回王广纪、张恬恬�诉讼请求。案件受理费115元，减半收取计57.50元，由王广纪、张恬恬负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条规定，合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发[2004]16号自公布之日起施行），在国务院决定取消的行政审批项目目录的第83项，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。因此，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定不再是效力性强制性规定，商品房买卖双方可以在合同中约定商品房交付的标准。本案中，虽然双方在所签《济南市商品房买卖合同》中约定涉案房屋的交付条件为取得开发项目《分期综合验收备案证明》，但是在双方所签《补充协议》中补充约定涉案房屋的交付条件为恒大西区置业取得《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。《补充协议》约定的房屋交付条件，符合法律、行政法规规定的房屋交付使用质量合格、消防验收合格的强制性标准，也是商品房交付使用后最基本要求。鉴于：第一，双方对交付条件的补充约定，并未免除出卖人恒大西区置业的责任、加重买受人的责任、排除买受人的主要权利；第二，双方对交付条件的补充约定，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形，故《补充协议�有效;第三，恒大西区置业已经按照涉案合同约定取得了《建筑工程消防验收意见书》;第四，恒大西区置业提交了《电梯使用标志》，因《电梯安全检验合格证》现已由《电梯使用标志》替代，《电梯安全检验合格证》已经停止使用，故恒大西区置业已取得《电梯使用标志》，符合合同约定;第五，虽然《补充协议》约定《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》作为交房条件之一，但房屋质量是否合格，应经过相关行政监管部门出具的《房屋建筑工程竣工验收备案单》为依据，房屋验收合格及具备交付条件的时间亦应以备案单出具的时间为准。恒大西区置业取得的《房屋建筑工程竣工验收备案单》上注明的日期为2016年12月30日，符合法律规定和合同约定。因此，一审法院认定双方对交付条件的补充约定合法有效且恒大西区置业已经达到交房条件并无不当，本院予以维持。且双方对恒大西区置业按照涉案合同约定日期如期交房并无异议，故一审判决认定恒大西区置业并无违约行为并无不当，本院予以维持。
综上所述，王广纪、张恬恬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费115元，由上诉人王广纪、张恬恬负担。
本判决为终审判决。
审判长 乔绪晓
审判员 刘 洋
审判员 李 静
二〇一八年五月十六日
书记员 李宜濂