广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0203民初3627号原告：柳州市泓福物业服务有限责任公司，住所地：柳州市雅儒路西四巷6号。法定代表人：林宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：雷代新，男，该公司员工。委托诉讼代理人：蒋春雄，广西弘邦律师事务所律师。被告：刘红雨，女，1969年3月4日出生，汉族，住广西柳州市城中区。原告柳州市泓福物业服务有限责任公司（以下简称泓福公司）与被告刘红雨物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月6日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月6日公开开庭进行了审理。原告柳州市泓福物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人雷代新、蒋春雄到庭参加诉讼，被告刘红雨经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泓福公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付物业服务费4244.91元及滞纳金4961.12元，公摊电费633.6元，化粪池公摊费用55元，白蚁防治费21元，代收水费269.8元，电梯维修费415元，合计12892.3元；二、判令被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告申请撤回前述公摊电费、白蚁防治费、化粪池清掏费、代收水费、电梯维修费的诉讼请求。事实和理由：被告于2007年11月21日与原告办理了领房手续。被告自2014年1月至2017年5月，未向原告缴纳物业服务费4244.91元及滞纳金4961.12元，公摊电费633.6元，化粪池公摊费用55元，白蚁防治费21元，代收水费269.8元，电梯维修费415元，合计12892.3元。2014年至2017年期间，原告多次催促被告缴纳所欠物业费未果。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求法院判如所请。被告刘红雨未到庭，亦未提交答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。原告提交了以下证据：1．服务资质证书一份，证明：原告具有合法的物业服务资质。2．收费备案表一份，证明：原告就收费标准进行了备案并进行公示。3．房屋交接书、业主公约、前期物业管理服务协议各一份，共同证明：被告在原告提供的物业服务的小区购买了房屋成为业主，原告诉请物业服务费及相关费用是合法有据的。4．费用提醒单、业主欠费及违约金明细各一份，共同证明：被告欠费，原告已经向被告履行了书面催费义务。本院认为，原告提交的证据，客观、真实，与本案有关联性，本院对上述证据予以采信。本院经审理认定事实如下：原告原名柳州市泓福物业管理有限责任公司，系壹级资质的物业服务企业法人。被告系柳州市东环路西一巷6号协和家园·嘉年华庭住宅小区8栋2单元8－3号房屋的业主，该房屋建筑面积为139.66平方米。2007年11月21日，被告签署《房屋交接书》。同日，原、被告签订《协和家园·嘉年·华庭前期物业管理服务协议》（以下简称《前期物业服务协议》），其中第四条约定：物业管理服务费首次交费时间以建设单位发出入伙通知之日起计收，之后每季度第一个月10日前预先交纳当季应付的物业管理费用；收费标准按建筑面积，多层及小高层住宅0.6元/平方米/月；物业管理服务费中未计入的共用设施设备（如：电梯、水泵、楼道灯等）运行能耗费用，另行按实向业主分摊；等等。当日，被告还签署《承诺书》，承诺遵守《嘉年·华庭住宅小区业主临时公约》（以下简称《业主临时公约》），同意接受原告为嘉年·华庭住宅小区提供前期物业服务。其中，《业主临时公约》约定：本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制；业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用；业主未按时交纳物业管理费及本公约内涉及的其他费用时，物业管理企业视情况向业主发出通知，说明所欠款项及清还期限，若逾期未付，则物业管理企业有权收取未交付款项的违约金，按日（标准为3‰）计算，从到期之日起至实际交纳之日止。2014年12月18日，原告将协和家园·嘉年华庭小区的物业服务费调整至0.8元／平方米，并经柳州市鱼峰区住房和城乡建设局以及柳州市物价局价格管理科备案。2017年5月16日，原告向被告发出《费用提醒单》，催收2014年1月1日至2017年5月31日的物业服务费及其他费用，并在被告房屋大门张贴。因被告未按时交纳物业服务费，故酿成本案纠纷。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方在自愿、平等的情形下签订的，未违反法律规定，属有效协议，双方之间成立物业服务合同关系。原、被告双方均应按照协议约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，亦应受该合同约束，履行交费义务。原告将涉诉小区的物业服务费调整至0.8元／平方米，并经柳州市鱼峰区住房和城乡建设局以及柳州市物价局价格管理科备案，程序合法，被告作为涉诉小区的业主，亦应当按照调整后的标准向原告支付物业服务费。因此，被告需向原告支付从2014年1月1日起至2014年12月31日止期间的物业服务费1005.55元（0.6元／平方米／月×139.66平方米×12个月），以及从2015年1月1日起至2017年5月31日止期间的物业服务费3240.11元（0.8元／平方米／月×139.66平方米×29个月），合计4245.66元；原告仅主张4244.91元，系其对自己民事权利的处分，未违反法律规定，本院予以准予。关于原告主张的滞纳金，实为违约金，被告逾期未交纳物业服务费，根据《业主临时公约》的约定已构成违约，依法应支付违约金。现原告主张按该公约约定“按日（标准为3‰）”计算违约金，考虑本案的实际情况，原告因被告迟延支付物业服务费造成的损失主要为利息损失，如以前述标准计算违约金则明显高于原告的实际损失，本院根据公平原则，以及参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，对违约金依法酌情予以调整，确定被告应承担的违约金为870.21元（4244.91元×6%÷12个月×41个月）；原告主张超出部分，本院不予支持。关于公摊电费、化粪池公摊费、白蚁防治费、代收水费、电梯维修费，因原告申请撤回要求被告支付前述费用的诉讼请求，原告该行为属于处分自己的诉讼权利和民事权利，不违反法律规定，故本院对此予以照准。被告经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘红雨支付原告柳州市泓福物业服务有限责任公司物业服务费4244.91元、违约金870.21元，合计5115.12元；二、驳回原告柳州市泓福物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费122元，公告费234元，合计356元（原告已预交），由原告柳州市泓福物业服务有限责任公司负担74元，由被告刘红雨负担282元。上述应付款项，义务人应于本案判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审 判 长 李 旎人民陪审员 银 燕人民陪审员 覃龙敏二〇一八年三月二十二日法官 助理 叶荣军书 记 员 黄晓珺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。