福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽05民终2842号上诉人（原审原告）：福建世邦泰和物业管理有限公司，住所地泉州市丰泽�城东海峡体育中心北区商业街商务中心C栋。法定代表人：ＸＸ来，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢清清，女，该公司员工。委托诉讼代理人：彭瑛，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：王书薇，女，1981年8月2日出生，汉族，住福建省惠安县。上诉人福建世邦泰和物业管理有限公司（以下简称世邦公司）因与被上诉人王书薇物业服务合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2017）闽0503民初5544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月19日立案后,依法组成合议庭进行了审理。上诉人世邦公司的委托诉讼代理人谢清清、彭瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世邦公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、根据《商品房买卖合同》第八条、附件六补充协议第十条、第十一条规定，房屋已竣工验收合格且水电、燃气均具备使用条件，该房屋已符合交付条件。房地产公司已以邮寄方式通知王书薇交房，房屋已经交付王书薇。世邦公司与王书薇存在物业服务关系，房地产公司与王书薇属于房屋买卖合同关系，属于不同的法律关系。王书薇主张的房屋渗水问题，属于房屋的售后维修事项。王书薇拒不收房的行为是违约行为，不能成为拒绝缴纳物业费的理由。二、《前期物业服务合同》第十三条第七款约定：“业主和物业使用人应于甲方发出《交房通知书》次月1日起缴纳物业管理服务各项费用，每月15日前为当月物业管理服务各项费用的缴交时限，并采用银行代扣方式�纳。”故世邦公司有权向王书薇收取物业费用。王书薇辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、世邦公司提供的交房通知的快递回执单，并不能证明该邮件已合法送达及王书薇已经签收。即便世邦公司提供证据证明该邮件已经送达，但因房屋存在重大质量问题，经过房地产公司多次维修，仍有渗水，无法对房屋进行装修及入住，不符合交房条件，王书薇有权不接收房屋。二、世邦公司收取物业费的前提是房地产公司将房屋交付王书薇。在房屋交付之前，王书薇无须缴纳物业费。若世邦公司对房屋进行管理，应当由房地产公司向物业公司缴纳物业费。世邦公司向一审法院起诉请求判令：1.王书薇向世邦公司支付自2012年9月14日至2017年6月30日止的物业管理费10249元、自2012年8月1日至2017年6月30日止的电费公摊1116元、自2012年8月1日至2017年6月30日止的水费公摊76.5元，合计人民币11441.5元；2.王书薇向世邦公司支付延迟缴纳费用的滞纳金，滞纳金自欠缴月份当月的16日起按每日万分之五计算至人民法院判令王书薇还款之日止。（截止2017年6月30日暂计滞纳金4946元），上述各项费用暂计人民币16387.5元；3.王书薇承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：福建省海峡西岸投资有限公司系泉州市中骏裕景湾小区的开发商，2010年4月25日，世邦公司与福建省海峡西岸投资有限公司签订《前期物业服务合同》一份，约定该公司将上述小区委托世邦公司物业管理，双方对委托管理事项、管理期限及收费办法等作出约定，其中住宅物业管理服务费收费标准为2元/m²/月，车位管理费70元/月/个，水电公摊由世邦�司现行代垫代缴，按实际用量由全体业主分摊，每月15日为当月物业管理服务各项费用的缴交时限，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费、水电费，从逾期之日起按应交管理费的万分之五收取滞纳金。王书薇系涉案裕景湾小区08-3303房屋的业主，该房屋的建筑面积为89.05m²。审理中，世邦公司自认开发商通知王书薇于2012年8月1日交付房屋，但房屋实际还未办理相关交房手续。一审法院认为，王书薇虽是涉案房屋的购房者，但世邦公司提供的证据无法证明王书薇已经接受交房。房屋未交付使用，依法不应收取物业费。因此，世邦公司请求判令王书薇支付物业费，证据不足，不予采纳。王书薇的辩解，于法有据，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回福建世邦泰和物业管理有限公司的诉讼请求。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：世邦公司二审提供交房告知函、交房及房屋分户权属证书办理催办通知函、交房催办通知函及相应的邮件详情单，可以证明福建省海峡西岸投资有限公司分别于2012年3月20日、2015年7月4日、2017年11月18日向王书薇发出上述信函，要求王书薇办理交房手续。对一审查明的事实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：王书薇应否支付世邦公司物业管理费、水电公摊、滞纳金。本院认为，《前期物业服务合同》虽是世邦公司与福建省海峡西岸投资有限公司签订的，但该合同已作为诉争《商品房买卖合同》附件四，诉争《商品房买卖合同》第十九条也载明：“买受人已详细阅读并理解本合同附件四有关前期物业服务合同和附件五临时管理规约的全部内容，买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务合同企业按期提供前期物业服务，同意按本合同附件四前期物业服务合同约定的价格和方式交纳物业服务费用，并同意遵守临时管理规约。”故世邦公司要求王书薇按照《前期物业服务合同》的约定交纳物业管理费等，具有合同依据。上述《前期物业服务合同》第十三条第7款约定，业主和物业使用人应于福建省海峡西岸投资有限公司发出《交房通知书》的次月1日起缴纳物业管理服务各项费用，每月15日前为当月物业管理服务各项费用的交纳时限。根据世邦公司提供的《交房告知函》，福建省海峡西岸投资有限�司通知王书薇于2012年3月31日交房，虽然王书薇否认有收到该文件，但根据《商品房买卖合同》第二十条约定：“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。”世邦公司已按王书薇在该合同中确定的联系地址发出交房通知书，视为已送达王书薇。另外，世邦公司自认通知王书薇于2012年8月1日交房，属于对自己不利事实的承认，本院予以确认，故世邦公司要求王书薇交纳自2012年9月14日起的物业管理费，理由成立，予以支持。《前期物业服务合同》第十三条第3款第1项约定：“住宅物业管理服务费：2元/月·平方米”，第4项约定：“区的电梯和�次供水加压泵用电等公共用电由全体业主分摊，不包含在物业管理服务费中，并委托中骏·裕景湾服务中心先行代垫代付给电业部门和水务部门。”故世邦公司要求王书薇交纳自2012年8月1日起的水电费，理由成立，予以支持。《前期物业服务合同》第十三条第5款约定：“业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费、水电费，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三收取滞纳金。”王书薇未能按时交纳相应的物业管理服务费、水电费，世邦公司主张自欠缴月份当月的16日起按每日万分之五计算至人民法院判令王书薇还款之日止的滞纳金，符合上述合同条款的约定，予以支持。本案是物业服务合同纠纷，与王书薇诉福建省海峡西岸投资有限公司、福建省世邦泰和物业管理有限公司商品房预售合同纠纷是不同的法律�系，王书薇以房屋存在重大质量问题，福建省海峡西岸投资有限公司发出交房通知书时房屋尚不符合交房条件为由，主张无须缴纳物业服务费、水电费公摊并申请将本案中止审理，理由不能成立，不予支持。综上所述，世邦公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2017）闽0503民初5544号民事判决；二、王书薇应于本判决生效十日内支付福建世邦泰和物业管理有限公司自2012年9月14日至2017年6月30日的物业管理费10249元、自2012年8月1日至2017年6月30日的电费公摊1116元、水费公摊76.5元，合计人民币11441.5元及自欠缴月份当月的16日起按每日万分之五计算至�决确定王书薇还款之日止的滞纳金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费210元，由王书薇负担；二审案件受理费210元，由王书薇负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈灿彬审 判 员 余卓立审 判 员 王 帆二〇一八年四月二十八日法官助理 黄德福书 记 员 林秋玲本案引用的主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。