重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）碚法民初字第07550号
原告（反诉被告）重庆市北碚区五金交电化工有限责任公司，住所地重庆市北碚区碚峡路124号，组织机构代码20320002-9。
法定代表人李继鸣，董事长。
委托代理人徐伟，重庆索达律师事务所律师。
委托代理人李元琼，重庆索达律师事务所律师。
被告重庆医药北碚医药有限责任公司，住所地重庆市北碚区牌坊湾10号附6-1，组织机构代码20320001-0。
法定代表人罗荣，总经理。
委托代理人费良建，该公司员工。
被告重庆市北碚区三峡五交化有限责任公司，住所地重庆市北碚区奔月路82号，组织机构代码20320010-9。
法定代表人卫光捷，总经理。
委托代理人殷小清，该公司员工。
被告（反诉原告）姚丽，女，汉族，1971年11月8日出生，住重庆市北碚区。
委托代理人袁云亮，重庆大新律师事务所律师。
被告北碚区同继锋美容院，住所地重庆市北碚区中山路****号*层。
负责人同继锋，系北碚区同继锋美容院个体工商户主。
委托代理人张恒，北京尚衡（成都）律师事务所律师。
被告重庆市北碚区日用百货有限责任公司，住所地重庆市北碚区中山路28号，组织机构代码20320265-7。
法定代表人王崇联，总经理。
委托代理人谭庭萍，女，汉族，1958年5月9日出生，住重庆市北碚区。
被告重庆市北碚区百货有限责任公司，住所地重庆市北碚区广州路14号附1号，组织机构代码20320000-2。
法定代表人谢必然，总经理。
委托代理人王照敏，女，汉族，1971年3月26日出生，住重庆市北碚区。
原告（反诉被告）重庆市北碚区五金交电化工有限责任公司（以下简称北碚五交化公司）诉被告重庆医药北碚医药有限责任公司（以下简称北碚医药公司）、被告重庆市北碚区三峡五交化有限责任公司（以下简称三峡五交公司）、被告（反诉原告）姚丽、北碚区同继锋美容院（以下简称同继锋）、重庆市北碚区日用百货有限责任公司（以下简称北碚日用百货）、重庆市北碚区百货有限责任公司（以下简称北碚百货）排除妨碍一案，本院于2015年10月26日立案受理，依法由审判员田志勇适用简易程序公开开庭进行了审理。在审理中，被告（反诉原告）姚丽2015年11月6日向本院递交反诉状，反诉北碚五交化公司停止侵害、排除妨害，经审查姚丽的反诉成立，现予合并审理。原告（反诉被告）北碚五交化公司董事长李继鸣及其委托代理人李元琼、徐伟，被告三峡五交公司的委托代理人殷小清，被告北碚医药公司的委托代理人费良建，被告（反诉原告）姚丽的委托代理人袁云亮，被告同继锋的委托代理人张恒，被告北碚日用百货的委托代理人谭庭萍，被告北碚百货总经理谢必然及其委托代理人王照敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）北碚五交化公司诉称:原告的经营性房屋坐落在北碚区中山路33号北碚商业大厦二层，夹在被告三峡五交公司、被告北碚医药公司，被告（反诉原告）姚丽、被告同继锋的经营性房屋中间，由于被告三峡五交公司、被告北碚医药公司，被告（反诉原告）姚丽、被告同继锋不尊重历史事实，将公共人行走道封堵，致使原告所有的经营性房屋无法经营,要求四被告按照北碚医药公司、北碚百货、北碚日用百货、北碚五交化公司、三峡五交公司共同商定的《关于北碚商厦二楼改造协调会纪要》约定，留出2米左右的走道，便于原告能正常使用其所有的经营性用房，同时要求四被告赔偿因违法封堵走道造成原告损失按照月租11000元计算，截止到起诉时租金为96000元，最终金额计算至走道完全恢复时止。诉讼费由四被告承担。
被告三峡五交公司辩称：2001年3月28日北碚医药公司、北碚百货、北碚日用百货、北碚五交化公司、三峡五交公司共同商定的《关于北碚商厦二楼改造协调会纪要》中第五条明确规定，电梯部分，属五家公司的公摊面积，五家公司同意在产权不变，保留一面楼梯的前提下，由北碚五交化公司改造无偿使用。可是北碚五交化公司违反了五方协议，而将公摊面积（电梯间）72平方米，在不留通道的前提下独自改造使用。再与北碚百货、北碚日用百货于2001年5月签订二层楼改造通道的协议，由于北碚百货、北碚日用百货将经营性房屋出售后，现房屋所有权人违反了当初的约定，这与三峡五交公司无关，请求驳回北碚五交化公司诉讼。
被告北碚医药公司辩称：意见与三峡五交公司的意见一致。
被告北碚百货公司、北碚日用百货公司辩称：北碚五交化公司状告被告三峡五交公司、被告北碚医药公司，被告（反诉原告）姚丽、被告同继锋与本公司无关。北碚商厦中山路33-1号2层通道是在2001年5月由北碚百货、北碚五交化公司、日用百货共同出资20444.5元，由日用百货提供（地盘）产权面积修建好的，因而形成了历史性通道。多年来运行良好。在2005年11月北碚百货公司和日用百货公司将该经营性房屋出售给了重庆印龙服饰有限公司，公摊面积的所有权（公共电梯间）还保留作。按当时的协议，租给北碚五交化公司使用属实，现在仍然在收取租金。现北碚百货公司与日用百货已无产权主体资格，后来发生的封堵通道与本公司无关。
被告（反诉原告）姚丽辩称：本人于2014年在印龙服饰有限公司处购得北碚区中山路33号2经营性用房。在所购的经营性房屋时，没有发现通道。姚丽在自有房屋产权范围内进行装饰，是受法律保护的，北碚五交化公司要求留出通道与姚丽无关。要求驳回北碚五交化公司诉讼请求。
被告同继锋美容院答辩：同继锋与姚丽签订房屋租赁协议后，在装饰房屋时，没有发现通道。且与北碚五交化公司没有关系，同继锋一向奉公守法，缴纳足额租金等费用，且没有证据证明侵犯北碚五交化公司的权利。故要求驳回北碚五交化公司诉讼请求。
被告（反诉原告）姚丽诉称：本人于2014年在印龙服饰有限公司处购得北碚区中山路33号2经营性用房。由于北碚五交化公司未经相关部门批准私自将二楼电梯间改造使用，进而封堵了进出口通道，也侵害了姚丽的建筑物区分所有权权益。现要求北碚五交化公司立即停止侵害、排除妨碍、恢复位于重庆市北碚区中山路33号商业大厦二楼内公建面积为72平方米的电梯原状，案件反诉费由北碚五交化公司负担。
原告（反诉被告）北碚五交化公司辩称：反诉原告姚丽不尊重历史事实，不同意姚丽的请求。理由如下北碚商厦原一楼电梯间72平方米公摊面积有偿转让到本公司名下是有依据的。那是在2002年7月30日北碚五交化、北碚三峡五交、北碚医药公司、北碚百货、北碚日用百货共五家公司经过协商一致，将商厦原电梯间公摊面积72平方米转让到北碚五交化名下，由北碚五交化公司按产权单位所占比例给付租金，其中三峡五交公司每月收取租金528.73元、北碚医药公司每月收取租金340.94元、北碚百货每月收取租金113.2元、北碚日用百货每月收取租金554.4元，本协议起租时间底楼从2001年7月起，二楼从北碚五交化租用之日起（即2001年9月）执行，时至今日，北碚五交化仍然在支付租金给北碚三峡五交、北碚医药公司、北碚百货、北碚日用百货。为此，北碚五交化公司是按照当时的协议执行并无不妥，现反诉原告姚丽不尊重历史事实，要求恢复72平方米的电梯间请求不予支持。
经审理查明，北碚区商业网点办为了抗衡入驻北碚的重庆百货，牵头召集北碚五交化、三峡五交公司、北碚医药公司、北碚百货、北碚日用百货，向工商银行贷款打造北碚商厦。北碚商厦于1997年建成，二层楼左右两边各有一个出口通往室外石梯，也是消防和人行通道，二楼到一楼中间有72平方米的电梯和人行扶梯。此后，各公司陆续入驻北碚商厦经营。在1999年北碚商厦经营亏损，然后把各自的产权划归还自己公司，一楼就按各自的产权面积隔断，二层楼在2001年3月28日形成的《关于北碚商厦二楼改造协调会纪要》后隔断。协调会纪要约定一楼至二楼中间的人扶电梯72平方米，保留一面楼梯的前提下，由北碚五交化公司改造使用，但北碚五交化未执行。在2001年9月20日五方纪要后，一楼至二楼的72平方米的电梯间就变成北碚五交化、北碚三峡五交、北碚医药公司、北碚百货、北碚日用百货的使用面积了，按照各自产权证的面积大小进行分摊，分摊后，约定72平方米由北碚五交化使用，由北碚五交化支付租金给北碚三峡五交、北碚医药公司、北碚百货、北碚日用百货，同时北碚三峡五交将公摊面积以20余万元卖给了北碚五交化。北碚五交化将人行手扶电梯拆除后，二楼出现了72平方米电梯空洞，北碚五交化用水泥现浇将其堵塞，北碚五交化公司因而多了72平方米未有产权的经营性房屋，独自使用至今。尔后，北碚五交化公司在二楼的经营性房屋的通道于2001年5月由北碚百货、北碚五交化公司、日用百货共同出资20444.5元，由日用百货提供（地盘）产权面积建好，因而形成了历史性通道。尔后，北碚百货、北碚日用百货、北碚五交化于2005年11月将经营性房屋分别转让、出租给印龙服饰有限公司，印龙服饰有限公司为了使用方便，将三家公司（北碚百货、北碚五交化公司、日用百货）共同形成的通道拆除。在2014年4月印龙服饰有限公司将原北碚百货、北碚日用百货的在北碚商厦内的经营性房屋转让给姚丽，姚丽在购买该房屋时不知道也未发现通道的存在。
另查明：被告（反诉原告）姚丽于2014年在印龙服饰有限公司名下购买了原北碚百货、北碚日用百货的在北碚商厦内的经营性房屋，并于2014年5月在北碚房交所过户在姚丽名下，房屋权属证载明公摊面积为30余平方米，现姚丽认为2001年3月28日以及2002年7月30日北碚五交化、北碚三峡五交、北碚医药公司、北碚百货、北碚日用百货签订的处置电梯间72平方米没有约束力，要求原告（反诉被告）北碚五交化恢复72平方米电梯间。
再查明，被告（反诉原告）姚丽于2014年在印龙服饰有限公司名下购买了原北碚百货、北碚日用百货的在北碚商厦内的经营性房屋后将房屋一部分租给了同继锋美容院。
上述事实，有房屋产权证、重庆市商品房买卖合同、抵押合同、会议纪要、五个公司处理公摊面积的协议书、付款收据、三个公司改造通道的协议书、调查笔录以及原、被告当庭陈述等证据在卷为据，足以认定。
本院认为，本案中，北碚商厦经营亏损后，其五家公司在划分产权后遗留了诸多历史问题，一是将公建面积通过协商进行了分割；二是北碚百货、北碚日用百货将自有的经营性用房出卖时未将专有部分以外的公建面积一并转让；三是北碚百货、北碚日用百货、北碚五交化在2001年5月达成了由北碚日用百货提供产权面积共建通道的协议；四是北碚百货、北碚日用百货将经营性房屋转让后，现所有权人将通道封堵，造成北碚五交化不能进出。
北碚商厦出现经营亏损后，上述五家公司将北碚商厦按照各自的产权面积进行了分割各自独立经营，其一层至二层人行手扶电梯有72平方米是供通行，但是五家公司为了自身的利益，协商按各自的产权面积大小分摊了公建面积，然后北碚三峡五交、北碚医药公司、北碚百货、北碚日用百货将自己的公建面积租给了北碚五交化使用。但是北碚五交化未经相关职能部门批准私自将人行手扶电梯72平方米改造封堵了人行通道，因而造成其经营性用房不能使用，五交化公司应承担其相应的责任。被告（反诉原告）姚丽要求北碚五交化恢复一层至二层人行手扶电梯有72平方米的通道合法有理，请求予以支持。
关于北碚百货、北碚日用百货将自有的经营性用房出卖时，仍将专有部分以外的公建面积占为己有，继续收取租金，违背了物权法的有关规定“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”。故被告北碚百货、北碚日用百货应当停止收取租金的不当行为。
北碚五交化准备将72平方米的人行手扶电梯改造成经营性房屋后，为了使其有通道进出。北碚百货、北碚日用百货、北碚五交化在2001年5月达成了由北碚日用百货提供产权面积共建通道的协议，已形成了历史性的通道，是三方真实意思表示。尔后，北碚百货、北碚日用百货、北碚五交化于2005年将经营性房屋分别转让、出租给印龙服饰有限公司，印龙服饰有限公司为了使用方便，将三家公司（北碚百货、北碚五交化公司、日用百货）共同形成的通道拆除。在2014年4月印龙服饰有限公司原北碚百货、北碚日用百货的在北碚商厦内的经营性房屋转让给姚丽，姚丽在购买该房屋时不知道也未发现有通道。现北碚五交化要求姚丽恢复其通道，同时要求北碚三峡五交、北碚医药公司、姚丽、同继锋美容院赔偿租金损失，证据不足，其请求不予支持。
被告（反诉原告）姚丽在获得北碚百货、北碚日用百货的经营性房屋产权后。在改建（装饰）该房屋时，未发现2001年5月形成的历史性通道，现姚丽所有的经营性房屋租给同继锋美容院做美容，同继锋美容院投入了大量资金对房间作了改造，现根本无法恢复其通道。北碚五交化公司的经营性房屋确实无法正常经营，本院多次召集北碚三峡五交、北碚医药公司、北碚五交化公司、姚丽、同继锋美容院，本作尊重客观历史，互谅互让，共同解决北碚五交化公司经营性通道，经调解无果。北碚五交化公司只有自行恢复人行手扶电梯后，通道自然形成，在恢复通道时应向消防、规划等相关部门征求意见，求得妥善解决。为此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第七十二条、第八十二条、第八十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条一款（二）项（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
驳回原告（反诉被告）重庆市北碚区五金交电化工有限责任公司要求由重庆医药北碚医药有限责任公司、重庆市北碚区五金交电化工有限责任公司、同继锋美容院被告（反诉原告）姚丽恢复通道以及赔偿损失的诉讼请求。
由原告（反诉被告）重庆市北碚区五金交电化工有限责任公司恢复原北碚商厦一层至二层的人行手扶电梯通道。
重庆市北碚区百货有限责任公司、重庆市北碚区日用百货有限责任公司不得再向重庆市北碚区五金交电化工有限责任公司收取公建面积的租金。
驳回原告（反诉被告）重庆市北碚区五金交电化工有限责任公司、被告（反诉原告）姚丽的其他诉讼请求。
上述第二项限本判决生效后30内执行。
案件受理费2280元，减半收取1140元（含反诉费），由重庆市北碚区五金交电化工有限责任公司负担1100元，姚丽负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 田志勇
二〇一五年十二月二十二日
书记员 潘 静