山东省济南市长清区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0113民初3195号
原告：刘宗达，男，1974年11月10日出生，汉族，医师，住济南市长清区。
委托诉讼代理人：刘绪满，济南长清福源法律服务所法律工作者。
被告：济南万祥房地产开发有限公司，住所地济南市长清区。
法定代表人：孙建国，该公司经理。
委托诉讼代理人：邢桂梅，山东天齐律师事务所律师。
原告刘宗达与被告济南万祥房地产开发有限公司（以下简称万祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘宗达及其委托诉讼代理人刘绪满、被告万祥公司委托诉讼代理人邢桂梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘宗达向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方签订的商品房认购书无效；2.由万祥公司返还已付购房款111268元及利息18693元（自2015年8月27日至2017年8月27日按月利率7%计息，2017年8月28日以后按法律规定计息）；3.由万祥公司赔偿68402.2元；4.由万祥公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：万祥公司在长清区万德镇驻地开发一楼盘，万祥公司对外宣传该楼盘“五证”齐全，双气。当时刘宗达看到主体施工封顶接近尾声，在售楼人员讲解楼盘如何好的情况下，以及优惠政策的利诱下，同时万祥公司口头承诺2016年5月交房。刘宗达遂于万祥公司于2015年8月26日签订了由万祥公司提供的格式条款的《商品房认购协议书》，按照万祥公司的要求，刘宗达支付万祥公司定金10000元。根据认购书的约定，刘宗达于次日到万祥营销中心向万祥公司缴纳了首付款111268元，万祥公司为刘宗达出具了收据。当刘宗达要求万祥公司签订商品房买卖合同时，被告知备案、网签需批量进行，到时所有买房人一起签订正式合同。刘宗达缴纳首付款不到一个月，万祥公司开发的楼盘就停建了，且至今两年有余也没有复工建设。期间，刘宗达曾无数次万祥公司说明停工的原因，如果无法建设，刘宗达要求万祥公司退还购房款及利息并赔偿再购房的涨价损失，但万祥公司一直推诿，不予明确答复。为了维护权利，刘宗达与其他买房人联合多次到政府信访，告知万祥公司五证不全，当地政府建设部门无法监管被告，同时被告知万祥公司有其他涉诉案件。根据相关法律规定，万祥公司未取得商品房预售许可证，刘宗达要求依法确认双方签订的协议无效，于法有据。同时，万祥公司应返还已付购房款111268元，并支付相应利息。万祥公司的行为导致刘宗达购房居住的目的没有达到，根据同地段的商品房价格都在攀升，刘宗达当时购房时错过时机，现在刘宗达再购房必然产生涨价损失，为此要求万祥公司赔偿损失68402.2元。综上，请求法院查明事实，依据法律支持刘宗达的诉讼请求。
万祥公司辩称，1.原告所诉商品房认购书应为有效。被告所建楼一期手续齐全，原告所购系二期，证件有个别目前还未办理。原告陈述楼盘停建主观原因是施工队伍私自停工，不配合被告结算导致。被告正在多次找政府建管部门，要求协调并给予办理相关变更施工队伍手续，再行开工是肯定的。因此不会影响原告的购房；2.如原告坚持退房，返还购房款及利息，被告同意返还购房款，但不同意原告要求的利息请求，应自起诉之日起按银行同期存款利率计算；3.被告不同意赔偿原告损失，如果原告不退房，认购书中的优惠条件对原告仍有效。因此不存在损失问题。请求依法审查。
本院经审理认定事实如下：2015年8月26日，原、被告签订《商品房认购协议书》，约定刘宗达认购万祥公司开发建设的位于长清区万德镇万祥花园项目2号楼2单元802号房屋，房屋预测建筑面积约为107.72平方米，原单价为3558元/平方米，原总价款为383268元。签订协议当天给付定金1万元，全部优惠后单价3354元/平方米，住宅优惠后总房款为361293元。2015年8月27日，刘宗达向万祥公司缴纳房款111268元。签订认购协议后，截至刘宗达起诉至本院，万祥公司就涉案房屋尚未取得商品房预售许可证明。刘宗达主张，万祥公司承诺2016年交房，但工程于2015年9月停工后至今未复工。对此，万祥公司主张，卖房宣传时没有考虑到会发生纠纷，如果工程顺利建设的话，2016年可以竣工交房。2015年9月，只是工程主体完成后拆卸架子，至春节时施工队才私自停工。包括涉案房屋在内的处于停工状态的楼盘，万祥公司与施工方正处于诉讼过程中。
诉讼过程中，刘宗达主张如无法确认协议无效的话，要求依法解除认购协议，并要求万祥公司返还已付购房款、支付利息并赔偿损失。刘宗达亦提交网络图片截图四份，证实涉案房屋现价格为4260元/平方米。以此，刘宗达主张按均价4100元/平方米计算溢价损失，即溢价损失68402.20元=（现均价4100元/平方米-
认购价3465元/平方米）×建筑面积107.72平方米。对刘宗达上述主张，万祥公司主张，如解除协议，同意返还购房款本金，并按中国人民银行同期存款利率向刘宗达支付利息，但对于停工，万祥公司不存在恶意，且双方在《商品房认购协议书》中也没有约定违约的相关条款，刘宗达提交的网络图片截图关于涉案房屋的价格亦不是万祥公司发布的，故不同意赔偿刘宗达主张的损失68402.20元。
本院认为，本案系合同纠纷。根据双方当事人当庭陈述及提交的证据，本院认为本案的争议焦点有二：其一、刘宗达与万祥公司签订的《商品房认购协议书》是否有效？其二、刘宗达要求万祥公司返还购房款并支付相应利息及赔偿损失应否支持？
关于争议焦点一，即刘宗达与万祥公司签订的《商品房认购协议书》是否有效问题。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，刘宗达与万祥公司签订的《商品房认购协议书》中明确了合同主体、商品房的房号、单价，刘宗达并支付了部分房款，按照上述法律规定，双方签订的《商品房认购协议书》应当认定为商品房买卖合同，且合同成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，万祥公司就涉案房产至今未能取得商品房预售许可证明，故刘宗达与万祥公司之间的《商品房认购协议书》无效。综上，对于刘宗达要求依法确认其与万祥公司签订的《商品房认购协议书》无效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
关于争议焦点二，即刘宗达要求万祥公司返还购房款并支付相应利息及赔偿损失应否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。根据上述法律规定，本案中，因万祥公司未能取得商品房预售许可证明导致双方之间签订的《商品房认购协议书》无效，故万祥公司应将已收取的购房款111268元向刘宗达返还。关于刘宗达要求万祥公司支付利息18693元（自2015年8月27日至2017年8月27日按月利率7%计息，2017年8月28日以后按法律规定计息）的请求，因双方签订的协议书中未对该事项进行约定，万祥公司亦不认可该计算标准，故本院调整利息计算标准为以已付购房款111268元为基数，自2015年8月27日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。关于刘宗达主张的赔偿损失68402.20元问题，刘宗达以涉案房屋现均价为4100元为计算标准，但其未能提交有效证据证实其主张，结合涉案房屋价格涨幅情况、刘宗达已付购房款数额等因素，本院调整为由万祥公司赔偿刘宗达相应损失20000元。
案经调解未果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告刘宗达与被告济南万祥房地产开发有限公司于2015年8月26日签订的《商品房认购协议书》无效；
二、由被告济南万祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘宗达返还购房款111268元；
三、由被告济南万祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，以111268元为基数，自2015年8月27日起至实际给付之日，按中国人民银行同期贷款利率为计算标准向原告刘宗达支付相应利息；
四、由被告济南万祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘宗达相应损失20000元。
案件受理费4268元减半收取2134元，由原告刘宗达负担534元，被告济南万祥房地产开发有限公司负担1600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 冯 建
二〇一七年九月二十七日
书记员 于菲菲