四川省资阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）资民终字第220号
上诉人（原审被告、反诉原告）蒋春，男，生于1972年2月22日，汉族，四川省安岳县人，农民。
委托代理人代廷会，居民，系蒋春姐夫。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘绍均，男，生于1972年11月23日，汉族，农民。
委托代理人陈善贵，乐至县天池法律服务所法律工作者。
上诉人蒋春因与被上诉刘绍均房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省乐至县人民法院（2014）乐至民初字第34号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月24日受理后，依法组成合议庭于2014年4月8日、8月7日公开开庭审理了本案。上诉人蒋春及其委托代理人代廷会，被上诉人刘绍均及其委托代理人陈善贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，2011年10月25日刘绍均租赁姚杨林所有的位于乐至县天池镇民乐小区门口门市3间，约118.63㎡，租期3年，第一年月租金为6500元，后两年租金随着市场定价。刘绍均在征得出租人姚杨林同意后，将承租的其中一间约35㎡转租给蒋春，并于2012年2月2日签订《房屋租赁合同》约定：租用期限3年，自2012年2月6日起至2014年10月24日；租金每年支付一次，签订合同时先支付后一年租金，每月为1980元，年合计为17094元，后两年租金随着市场定价。同时蒋春向刘绍均给付了转让费15000元、房租费17094元，刘绍均分别向蒋春出具转让费、房租费收条。2013年2月24日，刘绍均向蒋春出具收条，该收条载明：今收到民乐小区川鄂东路19号蒋春房租2012.10.25—2013.10.24止共计25000元（大写贰万伍仟元）注：全年共计31536元，其中陆仟伍佰叁拾元由刘绍军补贴。2013年3月5日，刘绍均再次向蒋春出具收条，收条载明：今收到川鄂东路19号门市一间蒋春房租费2012年.10.25日—2013年10月24日止，共计：25000元（大写贰万伍仟元正）。刘绍均以出租人姚杨林第三年向其按每平方米78元标准收取房屋租金，要求蒋春按此标准给付第三年房屋租金，蒋春以后两年房屋租金应按国民经济增长速度增长，刘绍均已收取蒋春房屋租金及其他无理费用总计82094元，蒋春已付清第三年的房屋租金为由拒付，双方因此发生纠纷，引起本案诉讼。
原判认为，1、合同效力问题。刘绍均在征得出租人同意后，将承租门市转租给蒋春，所签订《房屋租赁合同》系双方在平等、自愿基础上形成，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。2、关于合同约定租赁期限问题。双方合同约定租用期限3年，同时约定了期限起止，即2012年2月6日起至2014年10月24日止，该期限同原告与出租人租赁期限一致，说明双方合同约定租用期限3年，系期间概念，不是3年周期，蒋春辩称租赁期限至2015年2月6日届满的理由不成立，其主张原审法院不支持。3、蒋春交纳租赁费问题。双方当事人合同约定第一年每月为1980元，年合计为17094元，从约定金额反映，不相符合，但根据蒋春租赁的房屋面积，月租金约定，结合刘绍均收取第二年租金收条载明的期限计算，刘绍均收取17094元的租金系2012年2月6日起至2013年10月24日期间的租金，故蒋春辩称系一年的房屋租金的理由不成立，其主张原审法院不支持；2013年2月24日、3月5日，刘绍均两次向蒋春出具收条载明收取蒋春2012年10月25日至2013年10月24日期间的房租费25000元。两份收条均载明了刘绍均收取了蒋春租赁房屋同一期间的租赁费25000元，刘绍均主张第一张收条未实际收款，只收取第二张收条租金25000元，蒋春认为重复交纳两次租金，综合双方当事人陈述及收条的客观情况，刘绍均主张更合常理，对其主张予以支持，蒋春的主张不符合客观实际和交易习惯，对其主张不予以支持；双方签订房屋租赁合同时，刘绍均向蒋春收取转让费15000元，合同虽无约定，但蒋春已实际履行，视为双方曾达成一致意见，现蒋春要求冲抵房屋租金，其理由不能成立，原审法院不予支持。4、关于2013年10月25日至2014年10月24日期间房屋租金的认定。双方合同约定后两年租金随着市场定价，属约定不明，现不能协商一致，又不愿中止合同。根据双方第一年租金约定（约56元／㎡），结合第二年交纳租金金额情况（约60元／㎡）和市场行情，酌情认定2013年10月25日至2014年10月24日期间房屋租金按64元／㎡计算即35㎡X64元／㎡X12个月=26880元。5、租金给付时间问题。双方合同约定，租金每年支付一次，签订合同时先支付后一年租金。故蒋春应在2013年10月24日前给付2013年10月25日至2014年10月24日期间房屋租金。故刘绍均要求蒋春给付租金的请求成立，原审法院予以支持。综上，双方当事人签订的《房屋租赁合同》合法有效，应当按照合同约定全面履行自己的义务，蒋春仅给付了2012年2月6日起至2012年10月24日期间的租金17094元和2012年10月25至2013年10月24日期间的租费25000元，未给付2013年10月25日至2014年10月24日期间的租金，应承担相应法律责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、由被告蒋春在本判决生效后10日内给付原告刘绍均房屋租金26880元；二、驳回被告蒋春的反诉请求；三、案件本诉受理费697元，因适用简易程序审理减半收取348元，由被告蒋春负担，此费用先由原告刘绍均垫付，被告蒋春在履行上述判决义务时一并给付原告刘绍均；反诉受理费438元，因适用简易程序审理减半收取219元，由被告蒋春负担。
宣判后，蒋春不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判刘绍均退还多收取的租金及其他无理费用25512.86元，并由刘绍均负担一、二审案件受理费。其事实和理由为：蒋春于2012年2月2日给付刘绍均门市租金17094元及转让费15000元，刘绍均收取该转让费无合同约定及法律规定，属无理收费。蒋春于2013年2月24日支付刘绍均2012年10月25日至2013年10月24日门市租金25000元及装修补贴6536元，又于2013年3月5日支付刘绍均2013年10月25日至2014年10月24日门市租金25000元（蒋春在庭审中又称其两次支付租金25000元都是2012年10月25日至2013年10月24日门市租金）。因为第二年多交了房屋租金，所以第三年的门市租金就不应交了。第二、三年门市租金应参照相邻门市租赁合同体现的市场价格计算，现蒋春共计支付刘绍均82094元，按第一年租金17094元，此后每年涨10%计算，刘绍均多收取的租金及无理费用25512.86元应当返还。
被上诉人刘绍均答辩称，刘绍均第一次收取蒋春17094元属于2012年2月6日至10月24日门市租金，当时双方口头约定转让费15000元，蒋春同意并自愿给付，该款性质不能等同于房租，刘绍均不应退还。2013年2月24日刘绍均找蒋春收取房租时，应收房租31536元，因蒋春只愿意给25000元，刘绍均即在蒋春提供的笔记本上书写“收到民乐小区川鄂东路19号蒋春房租2012.10.25—2013.10.24止共计25000元”的收条，并注明全年共计31536元，对上诉人不给付的房租6536元，以补贴的名义不再收取。收条写好后，上诉人又不给付房租费，双方僵持一段时间后，刘绍均因生意上有急事匆匆离开，忘记了收回未收取到租金的收条。2013年3月5日，刘绍均再次要求蒋春交房租，蒋春仍然只愿意给付25000元，并要求先写收条并提供笔和笔记本，刘绍均忘记了前次出具的收条未收回，又写了收到2012年10月25日至2013年10月24日止的房租共计25000元的收条一张，刘绍均对同一租期内房租重复出具了收条，只收到一笔租金25000元。蒋春拖欠2013年10月25日至2014年10月24日租金至今未付。根据合同相对性，蒋春提交的其他门市租房合同不能成为本案房租计算依据。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回蒋春上诉，维持原判。
二审诉讼中，上诉人蒋春未提交新证据。被上诉人刘绍均提交以下三组证据材料：
证据材料一、邓武国、姚杨林证明，内容为：位于川鄂中路（民乐小区）外四个半铺面原系邓武国所有，于2008年4月租给刘绍军经营使用，合同三年，当时是清水房，装修系租方自己承担。由于原房主邓武国合同未到期已破产卖房，故装修价值由承租方所有，特证明原情。原房主邓武国，二0一四年七月二十五日。此情况属实，现房主姚杨林。拟证明装修价值不属于现房东姚杨林，而是属于刘绍均。
证据材料二、照片一张，拟证明房屋经过装修的情况。
证据材料三、装修支出票据14张，这些落款2008年的票据是今年才补开的。拟证明门市装修费用共计15241元。
蒋春质证称，对证据材料一有异议，对其证明的内容不清楚、不认可。证据材料二是前两天才照的门市照片，除了地板砖是原来的以外，其他装修都是蒋春装修的。对证据材料三有异议，票据全是新开的，内容不属实。灯具是蒋春接手后安装的，水电是蒋春走的明线，门市里根本没有使用PVC管。对这些票据均不认可。
经上诉人蒋春当庭拨通姚杨林电话并由审判人员开免提通话，姚杨林认可是刘绍均进行的装修，证据材料一上其签名属实，本院对该证据予以采信。蒋春对证据材料二真实性无异议，认可照片中地板砖是蒋春租门市前就存在，本院对其真实性予以采信。证据材料三落款时间在2008年，刘绍均称是其在2014年补开的，且票据形式要件均不符合法律规定，本院不予采信。
本院二审审理查明，在刘绍均转租门市之前，该门市内已经由刘绍均出资铺贴了地板砖。
本院二审审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。
证明本案的事实，有双方当事人陈述、双方当事人分别提交的《房屋租赁合同》原件各一份、刘绍均出具的收条四份、证明一份、照片一张等。
本案的争议焦点为：上诉人蒋春租赁被上诉人刘绍均门市租期内各年应付和实付租金的金额各是多少。
本院认为：一、关于蒋春租赁刘绍均门市第一年租金及租期的确定。本案系房屋租赁合同纠纷，应以当事人缔结之租赁合同确定双方权利与义务。蒋春、刘绍均订立的《房屋租赁合同》约定租赁期限为3年，同时约定了期限为2012年2月6日起至2014年10月24日止，故应以约定的起止日期确定租赁期限。刘绍均实际收取蒋春第一年的租金为17094元，结合刘绍均两次出具第二年租金收条载明的起始时间均是2012年10月25日，说明第一年的租赁期间为2012年2月6日起至2012年10月24日，共计8个月零19天。《房屋租赁合同》第三条载明“每月1980元，年合计17094元”，其第一年17094元租金的约定与按8个月零19天的期间计算结果也是一致的，即：1980元／月×（8＋19／30）月=17094元。故对蒋春提出其2012年2月2日向刘绍均支付17094元是12个月房租的主张，本院不予采纳。
二、关于蒋春租赁刘绍均门市第二年租金实际给付金额的确定。《房屋租赁合同》第七条载明“以后两年随市场定价”，故双方对后两年租金约定不明，根据刘绍均陈述，双方曾对第二年应收房租是31536元还是25000元发生争执，刘绍均出具收条注明对差额6536元部分，以补贴的名义不再收取。结合蒋春主张2013年3月5日支付刘绍均租金25000元属重复支付第二年房租的主张，可见双方曾磋商一致，双方认可第二年应付租金为25000元。刘绍均、蒋春均认可2013年3月5日刘绍均收取蒋春25000元，本院对此予以确认。现双方当事人对刘绍均2013年2月24日是否收取蒋春租金各执一词，刘绍均称重复出具同一租期租金收条是因其在3月5日收款时忘记了2月24日已经出具过收条。蒋春称其2月24日向刘绍均支付了当年租金及装修补贴共计31536元，此后刘绍均说租金涨了还要交，不交刘绍均就让其搬走，所以蒋春在3月5日再次支付租金25000元。比较而言，蒋春没有合理事由便多支付了刘绍均数万元租金的说法更不符合逻辑及交易习惯，故对蒋春主张2013年2月24日已付款25000元本院不予采信。刘绍均收取蒋春第二年即2012年10月25日至2013年10月24日止的房屋租金为25000元。
三、关于蒋春租赁刘绍均门市第三年租金应付金额的确定。蒋春尚欠刘绍均2013年10月25日至2014年10月24日租金，对租赁期间第二、三年的租金，双方曾约定随市场定价，其各自在庭审中出示的证据材料显示周边门市租金高低不一且相差较大，无法据以确定涉案房租。蒋春主张后两年房租在约定的第一年房租标准基础上按10%递增，双方约定第一年租金标准是1980元／月，据此计算出的第三年租金应为28749.6元，明显高于原审判决据双方第一、二年租期实际支付租金情况计算出的金额。因为刘绍均未提起上诉，本院对原审判决确认的蒋春尚欠刘绍均2013年10月25日至2014年10月24日租金26880元予以确认。
四、关于蒋春向刘绍均交纳转让费是否应当返还的问题。刘绍均称双方对交纳转让费有约定，蒋春虽不认可，但其曾陈述“我去乐至做生意，第一年刘绍均收了15000元转让费，他说以后我不做了我也可以收转让费”，可见双方在《房屋租赁合同》之外曾就转让费给付单独作了口头约定。同时，刘绍均转租门市给蒋春之前已经对门市进行了部分装修，且门市所处位置不同还有不同的经营价值在其中，蒋春向刘绍均交纳转让费15000元，视为双方对门市装修和经营价值估价后达成合意，故对蒋春提出由刘绍均退还其转让费的诉讼请求本院不予支持。
综上，上诉人蒋春的上诉理由不成立，其主张本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费438元，由上诉人蒋春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 彤
审 判 员 周 群
代理审判员 严霁云
二〇一四年八月七日
书 记 员 卓浩军