吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民终1509号
上诉人（原审被告）：张勇力。
委托诉讼代理人:徐洪伟，北京东易（长春）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军吉林省军区八一招待所，住所地长春净月高新技术产业开发区净月大街****号。
法定代表人：唐明，所长。
委托诉讼代理人：郭剑峰，吉林兢诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭晓刚，吉林兢诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：魏健。
被上诉人（原审被告）：赵春莉。
上诉人张勇力因与被上诉人中国人民解放军吉林省军区八一招待所（以下简称八一招待所）、魏健、赵春莉租赁合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2017）吉0194民初817号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。上诉人张勇力及其委托诉讼代理人徐洪伟，被上诉人八一招待所委托诉讼代理人郭建峰、郭晓刚，被上诉人魏健、赵春莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张勇力上诉请求：撤销长春净月高新技术产业开发区人民法院（2017）吉0194民初817号民事判决，驳回八一招待所诉讼请求。理由如下：1.一审程序违法。一审法院未组织对《军队房地产租赁合同》复印件进行质证，径行认定该合同真实有效，程序违法。一审法院超诉请判决，八一招待所以张勇力拖欠房租，构成实质性违约提起诉讼，并未提及不可抗力因素，一审法院以不可抗力为由解除合同，程序违法。另，八一招待所不具备诉讼主体资格，一审法院未核对工商登记信息，仅依据八一招待所提供的士兵招待所编制认定其为团级军事单位进而认定主体适格错误。2.一审法院依据八一招待所2016年7月14日下达的《关于终止八一宾馆游泳洗浴租赁的通知书》，认定双方租赁关系因军队政策调整系不可抗力，已于2016年7月14日解除错误。庭审中，八一招待所极力否认过此份通知书内容，甚至拒绝承认下达过，如果确属因不可抗力2016年7月14日已解除租赁关系，八一招待所2017年4月下达的解除函显然是恶意解除行为，完全不符合不可抗力认定依据，八一招待所系违法解除。一审法院并未对八一招待所违约解除之诉请求是否构成违约进行认定，变相以上诉人提供的2016年7月14日终止通知书中关于军队政策调整原因认定张勇力并未违约，而后判决认定张勇力腾房、支付租金系错误认定。
魏健针对张勇力的上诉请求答辩：同意张勇力意见，但不同意承担诉讼费。
赵春莉针对张勇力的上诉请求答辩：不发表意见，但不同意承担诉讼费。
八一招待所针对张勇力的上诉请求答辩：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
八一招待所一审诉请：1、请求确认八一招待所与魏健、张勇力、赵春莉签订的《军队房地产租赁合同》及相关补充合同已经于2017年4月17日解除；2、魏健、张勇力、赵春莉返还《军队房地产租赁合同》出租的房地产；3、魏健、张勇力、赵春莉支付2016年6月1日至2017年4月17日的房屋租金229166.7元及延迟履行违约金617222元；4、魏健、张勇力、赵春莉支付合同解除后逾期占用《军队房地产租赁合同》出租的房产逾期占用费，比照房租计算至返还之日止；5、魏健、张勇力、赵春莉支付截止到2017年3月31日的水费228044元、电费156940.80元，合计384984.80元；6、诉讼费由被魏健、张勇力、赵春莉承担。
一审法院经审理查明，魏健、赵春莉、张勇力欲合伙租赁经营原告游泳、洗浴、羽毛球场馆。2014年3月14日，赵春莉、张勇力委托魏健作为合同乙方与八一招待所（合同甲方）签订《军队房地产租赁合同》及补充合同书各一份，《军队房地产租赁合同》约定：甲方自愿将坐落在吉林省长春市净月开发区净月大街5678号场地出租给乙方使用，租赁用途为游泳、洗浴、羽毛球；租赁期限自2014年6月1日起至2019年5月30日止；房地产租金（不含水、电、煤气、设备等费用）为人民币25万元；租金按年结算，乙方于每年的前10日内交付甲方，付款方式为现金。租赁期内的水、电、煤气、设备、物业管理等费用按当地主管部门的价格另行计量，由乙方承担，乙方于每季度的前10日向甲方交纳；租赁期内，乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，明确需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满或者解除合同时，应当无偿移交甲方。双方对合同的解除条件约定如下：“（一）甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，必须经军队首长核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金、无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；（二）甲方因非军事需要提前终止合同的，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按合同约定权属归甲方的全部财产交还甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月的租金给乙方作为搬迁费用，并加付银行同期存款利息退还房地产租赁保证金；（三）乙方确因需要提前终止合同的，应当提前三个月通知甲方，将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方，并补偿甲方两个月的租金，甲方不退还乙方房地产租赁保证金；（四）因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；（五）租赁期满，合同终止”。双方对违约责任约定如下：“乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除合同并收回本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方供水供电，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得搬走；逾期60日，甲方可将乙方财产收归甲方所有，以抵扣所欠经费，乙方不得有异议；若抵扣不足，乙方应当补足”。补充合同书约定：租期为5年，租金每年25万元人民币，每年一次性将租金交清（双方签订合同之日起七日内乙方将第一年租金一次性交清，第二年于2015年3月1日前乙方将租金一次性交清给甲方，第三年以此类推）。租期内租赁区域发生的各项税费均由乙方承担，合同期满后，在同等条件下，乙方优先承租。代收代缴的具体费用包括：水费、电费、煤气费等乙方应按每季度进行缴纳。如乙方不按时进行缴纳，甲方有权停止供应；本合同自签订之日起，乙方可以进行装修改造，乙方装修改造方案应报甲方审批，甲方给乙方从2014年3月14日至2014年6月1日装修时间。上述合同签订后，魏健并未实际投资参与合伙经营，由赵春莉、张勇力共同出资对原场地进行了装修。在经营过程中，赵春莉与张勇力经协商退出合伙，由张勇力将赵春莉实际投入的装修款150万元分期还给赵春莉，张勇力独立经营。庭审中，八一招待所自认张勇力的妻子于2015年10月28日通过银行转账形式向八一招待所交纳了2015年6月1日至2016年5月30日期间的租金。另查明，2016年7月14日，八一招待所向张勇力下达关于解除八一宾馆游泳洗浴租赁的通知书，通知的内容为：“根据军发（2016）58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》精神，要求军队全面停止开展对外有偿服务。现通知你方于2016年8月15日前停止八一宾馆游泳洗浴中心一切经营活动并撤走属于你方的所有物品。未尽事宜协商解决或通过诉讼渠道依法处理”。2017年4月19日，八一招待所又向魏健邮寄送达解除军队房地产租赁合同通知函被拒收。通知魏健、张勇力后，张勇力未将租赁的房屋交付原告。
一审法院认为：1.关于本案八一招待所主体是否适格问题，八一招待所与魏健签订军队房地产租赁合同，结合吉林省军区出具证明、情况说明及编制表，八一招待所作为合同的相对方，其可以作为本案的原告参加诉讼。2.关于合同的效力问题，八一招待所与魏健签订的军队房地产租赁合同及补充合同书系双方的真实意思表示，为合法有效的合同，根据原、被告的举证、质证，魏健受赵春莉、张勇力委托签订租赁合同，魏健并未参与实际投资经营，且赵春莉在经营过程中退出，涉案场地的实际经营人及合同的实际履行人为本案被告张勇力，故军队房地产租赁合同及补充合同书对原告及被告张勇力具有约束力，被告魏健、赵春莉不承担责任，八一招待所与被告张勇力应当按照合同约定各自履行合同义务。3.关于租赁合同解除时间问题，根据庭审被告的举证，可以认定八一招待所于2016年7月14日向张勇力下达了解除合同的通知，且在解除通知中明确阐明解除原因系因军队政策调整，该解除情形属不可抗力，根据法律规定，合同应自通知到达对方时解除，故本院依法确认原、被告签订的房地产租赁合同及补充合同书在2016年7月14日已经解除。4.关于八一招待所要求张勇力支付租金及迟延履行违约金问题，八一招待所在庭审中自认张勇力交纳了2015年6月1日至2016年5月30日期间的租金，故相应租金应从2017年5月31日起计算至2016年7月14日合同解除时止，合同约定的年租金为25万元，每月租金应为20833元，故张勇力应向八一招待所支付合同解除前租金31250元。庭审中，八一招待所自认张勇力的妻子于2015年10月28日通过银行转账形式向八一招待所交纳了2015年6月1日至2016年5月30日期间的租金，应视为双方对租金交付时间的变更，且双方合同的解除系因军队政策调整，张勇力并不存在违约，故对八一招待所要求张勇力支付违约金的主张，本院不予支持。5.关于八一招待所要求张勇力支付房屋解除后占用期间费用问题，租赁合同解除后，张勇力应当在接到通知后一定时间内将房屋腾空并交付八一招待所，张勇力至今未将房屋腾空并交付八一招待所，故张勇力应向八一招待所支付解除后占用期间的费用。结合本案原、被告实际履行情况，本院确定腾空期间为三个月，扣除该腾空期，占用费用从2016年10月15日开始按照房屋每年25万元计算至实际交付时止；6.关于八一招待所要求张勇力支付水电费的问题，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案八一招待所对其诉讼请求并未提供充分的证据予以证明，故对八一招待所的该项请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张勇力于本判决生效后十日内将所租赁的坐落于长春净月高新技术产业开发区净月大街5678号涉案房产交付原告中国人民解放军吉林省军区八一招待所；二、被告张勇力于本判决生效后十日内向原告中国人民解放军吉林省军区八一招待所支付租金31250元；三、被告张勇力于本判决生效后十日内向原告中国人民解放军吉林省军区八一招待所支付租赁房产逾期占用费（占用费用从2016年10月15日开始按照房屋每年25万元计算至实际交付时止）；四、驳回原告中国人民解放军吉林省军区八一招待所的其他诉讼请求。案件受理费16062元，由原告中国人民解放军吉林省军区八一招待所负担11562元，被告张勇力负担4500元。
本院二审查明的案件事实与一审法院查明的案件事实相同。
本院认为：1.张勇力、赵春莉委托魏健与八一招待所签订的《军队房地产租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对张勇力及八一招待所具有约束力。关于张勇力主张八一招待所提交的2014年3月14日《军队房地产租赁合同》为复印件不应采信问题，因该合同签署人魏健对该合同系其签字无异议，仅对合同内容表示因签订时未查看无法确认，而张勇力并不能提供足以反驳该租赁合同内容的证据，故一审法院对该合同真实性予以确认并无不当。2.双方确认租赁关系已于2016年7月14日解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，张勇力作为租赁标的实际经营人应承担将涉案房产返还八一招待所的义务，一审法院判决其向八一招待所返还净月大街5678号涉案房产正确。3.张勇力与八一招待所之间租赁关系解除的根本原因在于军队政策调整，双方就军队政策出台后租赁关系如何履行及赔偿问题磋商未果，在磋商期间，双方未就继续履行合同达成一致的情况下，张勇力未交纳后续租金并不构成违约，但双方现已确认租赁关系已于2016年7月14日解除，张勇力应将租赁关系解除前欠付的租金向八一招待所补齐，故一审法院判决张勇力向八一招待所支付租金31250元正确。4.关于张勇力是否承担租赁关系解除后房屋占用费问题。租赁合同解除，张勇力应在合理期间内将房屋交还八一招待所，合理期间内未返还的，应比照租赁合同承担占用费用。八一招待所于2016年7月14日向张勇力送达《关于终止八一宾馆游泳洗浴租赁的通知书》后，租赁关系解除，张勇力应在合理期限内迁出，一审法院酌定合理期限为三个月符合客观实际，故一审法院认定占用费自2016年10月15日起算并无不当。5.关于八一招待所诉讼主体是否适格问题，八一招待所提供了中国人民解放军吉林省军区《情况说明》证实其为团级单位，财务独立核算，有独立主体资格对外从事经营活动和诉讼行为，故其诉讼主体适格。关于张勇力主张《军队房地产租赁合同》未经质证问题，因该证据已在一审2017年8月9日庭审中进行质证，故本院对其此主张不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6606元，由张勇力负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 李东鹤
代理审判员 李 迪
二〇一八年四月十二日
书 记 员 张维峰