广东省英德市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1881民初4216号
原告：英德市新业贸易有限责任公司，地址：广东省英德市和平中路西。
法定代表人：邹伟花。
委托代理人：马献平，广东正鑫律师事务所律师。
委托代理人：陈健莉，广东正鑫律师事务所律师。
被告：杨艳，女，汉族，湖北省人，户籍住址：湖北省江陵县，
原告英德市新业贸易有限责任公司（简称新业公司）诉被告杨艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月22日立案受理后，依法由审判员何白玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新业公司的委托代理人陈健莉到庭参加诉讼，被告杨艳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告新业公司诉称：2015年8月24日，原告原法定代表人赖思杰与被告签订两份《房屋买卖合同》，约定被告认购英德市富强路原XXX大院宿舍X栋商住楼X层XX和XX号房屋，双方约定X层XX号房屋的房屋建筑面积为108平方米，公用公摊面积为16平方米，总建筑面积为124平方米，房屋每平方米单价为3000元，总房价为372000元；4层02号房屋的房屋建筑面积为104平方米，公用公摊面积为16平方米，总建筑面积为120平方米，房屋每平方米单价为3000元，总房价为360000元，被告共应向原告支付购房款732000元。
2016年12月26日，原告新业公司与被告杨艳在英德市房产管理中心房产交易所签订了合同编号XXXXXXXX和合同编号为XXXXXXXX《房地产买卖合同》，为减少税务的缴纳，原告根据被告的要求，两份《房地产买卖合同》均约定房屋的总价款为16万元。到目前为止，涉案房屋己经交付给被告使用，被告仅支付了150000元购房，剩余582000元购房款经原告多次催告均未支付。
原告与被告在英德市房产管理中心房产交易所签订的合同编号为XXXXXXXXXXX和合同编号为XXXXXXXXX《房地产买卖合同》是为原告办理涉案房屋的产权证书，应原告要求而签订，合同第二条约定两套房屋的交易总金额各为16万元是为了规避税收而约定，非双方真实意思表示，而且合同约定的房地产交易价格明显低于当时英德市的商品房市场销售价格，影响了正常税收缴纳，损害了国家的利益，根据《合同法》第五十二条的规定，应当依法确认合同编号为XXXXXXXXXXXX和合同编号为XXXXXXXXXXX《房地产买卖合同》第二条关于“买卖房地产价格、付款方式”条款的约定无效。而双方在2015年8月24日签订的《房屋买卖合同》是原告与被告的真实意思表示，双方按照合同签订时的市场价格确定了涉案房屋的单价，并确认了总房款，同时合同第八条约定：“双方为办理过户而签署的《商品房买卖合同》与本合同冲突的，以本合同为准（包括但不限于价格、付款和违约等）。”原、被告应当严格遵守双方于2015年8月24日签订的《房屋买卖合同》所约定权利与义务，现原告已将涉案房屋已经交付给被告使用，被告应当依照《房屋买卖合同》的约定支付剩余购房款。
综上所述，原告为维护自身合法权益，特依照《民事诉讼法》第一百一十九条的规定向贵院提起民事诉讼，请依法判决。
具体请求：1、确认原告与被告签订的合同编号为XXXXXXXXX和合同编号为XXXXXXXXXX《房地产买卖合同》第二条关于“买卖房地产价格、付款方式”条款的约定无效。
2、判令被告按双方于2015年8月24日签订《房屋买卖合同》约定向原告支付剩余购房款582000元；
3、本案诉讼费由被告承担。
原告新业公司向本院提交的证据有：
一、营业执照，证明原告的诉讼主体资格；
二、被告身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格；
三、企业信用信息公示报告，证明原告的原法定代表人是赖思杰；
四、房屋买卖合同，证明原告通过原法定代表人赖思杰与被告签订房屋买卖合同，约定了被告认购的房屋单价及总房款；
五、广东省房地产买卖合同，证明原告与被告约定的交易价格明显低于英德市房屋市场总价格，影响国家正常税收；
六、不动产权证书，证明涉案房屋已经办理不动产权证，随时可以过户至被告名下。
被告杨艳答辩称：一、被答辩人存在多处违约行为，造成合同无法履行，本身具有重大过错，应先承担违约责任：
（一）推迟交房；根据双方于2015年8月24日签订的《房屋买卖合同》，约定答辩人购买被答辩人开发的位于英城富强路的商品房（实为二手房）两套，每平方米3000元购买价，总房价为73万多元。但该《合同》第四条约定“预计交房时间为2015年12月30日，如有特殊原因则相应顺延”，在规定的交房日到来时，被答辩人并未向答辩人交房，也未说明推迟交房是否遇到合同约定的特殊原因，构成根本违约。答辩人违约在先，无权要求答辩人履行合同。到目前为止该房屋仍未完善正式交付。
（二）未按约定办妥房产证；双方于2016年12月26日在英德市房管中心签订的《广东省房地产买卖合同》第三条约定“本合同签订之日起三十日内，甲乙双方应携带有关资料到不动产登记中心办理过户手续。乙方支付最后一期购房款，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方”。
可是直至今天，作为甲方的被答辩人，仍未向房管中心交付有关资料，更未办妥房屋产权证书，如何让答辩人付清全部购房款？
根据《合同法》第67条：“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，答辩人在收到房产权证之前，有权拒绝支付剩余房款。
（三）房屋实际面积与合同约定面积不符；双方签订的《合同》规定，乙方向甲方购买的房屋共两套，一套合计总建筑面积为120平方米，一套合计建筑总面积为124平方米，但经答辩人实地测量，每套实际面积与合同约定面积均误差9平方米以上。
二、发现被答辩人多处违约后，答辩人试图与被答辩人联系，协商房屋买卖合同中的各项事宜，但次次均大失所望，造成答辩人至今怀疑被答辩人是否还尚在人间。
三、另外，被答辩人为了开发商品房，四处举债。了解到被答辩人债台高筑后，为了让所购房屋顺利过户，答辩人曾向被答辩人借出人民币100000元，约定每月支付利息3000元，但直至今日仍未收到被答辩人一分钱利息。
综上所述，并非答辩人有意拖延支付剩余购房款，实是被答辩人一系列违约行为，造成所购房屋无法过户，无法实现合同目的。只要被答辩人将房产权证书交到答辩人手中，并解决房屋面积误差、债务等相关问题，支付剩余购房款是举手之劳之事。
鉴于被答辩人存在一系列违约行为，答辩人保留追究其法律责任的权利。
被告杨艳没有证据向本院提交。
经审理查明：2015年8月24日，原告原法定代表人兼股东赖思杰与被告杨艳签订二份《房屋买卖合同》，其中第一份约定：被告购买原告位于英德市英城新业贸易有限公司宿舍楼X梯XXX号房，该房屋建筑面积为108平方米，公摊面积为16平方米，总建筑面积为124平方米；其中，第二条第1点约定：房屋按总建筑面积计价，每平方米的单价为3000元，总房价为372000元；第四条约定，预付交房2015年12月30日；第二份合同约定：被告购买原告位于英德市英城新业贸易有限公司宿舍楼X梯XXX号房，该房屋建筑面积为104平方米，公摊面积为16平方米，总建筑面积为120平方米；其中，第二条第1点约定：房屋按总建筑面积计价，每平方米的单价为3000元，总房价为360000元；第二条第1点A约定：付款方式采取一次性付款（两套房屋一起支付，二套房屋的总价为732000元），签订本合同时支付150000元，办好房产证付350000元，余款（232000元）5个月内付清。合同第四条约定：预计交房时间为2015年12月30日，如有特别原因相应顺延。第八条约定：“双方为办理过户而签署的《商品房买卖合同》与本合同冲突的，以本合同为准（包括但不限于价格、付款和违约等）。另在其他费用详情单上第8条手写补充：甲方（原告）负责办理房产证，所有费用以税局开具为准，一切费用由乙方（被告）承担。
庭审中，原告自称共收到被告支付的购房款150000元。
另查明，新业公司于2016年11月18日成立，成立时的法人是赖思杰，2016年12月22日变更为现在的法人邹伟花。目前股东有赖思杰、赖胤均。涉案房屋是2014年12月左右在原英德市商业局大院宿舍楼地基上拆旧建新的建筑。分成A、B、C三栋，每栋7层，大约有21户。约在2016年8月竣工验收备案。涉案房屋以二手房买卖的形式出售。庭审中，原告新业公司追认赖思杰与被告签订合同的行为代表公司的行为，且确认已收取被告房款150000元。
为办理房产证过户，2016年12月26日，原告新业公司与被告在英德市房产管理中心又签订了二份《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，此合同是由广东省建设厅广东省工商行政管理局制作的格式合同。第一份合同约定，被告购买原告位于英德市英城富强路北、和平中路西新业贸易有限公司宿舍楼X梯XXXX号房，该房屋建筑面积为93.66平方米，公摊面积为18.21平方米，总建筑面积为111.87平方米（以上面积均以《房地产权证》登记的面积为准），交易价格为169000元;第二份合同约定，被告购买原告位于英德市英城富强路北、和平中路西新业贸易有限公司宿舍楼X梯XXX号房，该房屋建筑面积为90.93平方米，公摊面积为17.68平方米，总建筑面积为108.61平方米（以上面积均以《房地产权证》登记的面积为准），交易价格为160000元。
再查明，涉案房屋权属现仍登记在原告新业公司的名下。对涉案房屋是否交付给被告使用的问题，庭审中，原告称已交付给被告使用，但没有证据佐证，而被告答辩称，未完善正式交付。
以上事实，有原告提供的证据、被告答辩状及本院庭审笔录等证据予以证实，本院予以认定。
本院认为：本案争议的焦点一，涉案应按那份合同履行的问题。本案争议的焦点二，原告要求被告支付购房款条件是否成就，其诉讼请求应否支持的问题。
一、涉案应按那份合同履行的问题。第一，涉案房屋是以二手房形式出售，按二手房买卖交易习惯，一般买卖双方先签订一份买卖合同，在该合同中可详细将买卖房屋状况（含装修、家电等）房款支付方式、水电、物业费交接等内容写进内面，而在英德市房产管理中心签订《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》是由广东省建设厅广东省工商行政管理局制作的格式合同，该合同无法将以上内容详细注明；且双方签订的两份《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》中约定的房屋价格分别为169000元和160000元，明显低于当时的市场价格；第二，赖思杰与被告签订的两份《房屋买卖合同》的第八条明确约定：“双方为办理过户而签署的《商品房买卖合同》与本合同冲突的，以本合同为准…”；第三，二份《房屋买卖合同》的甲方（出卖方）虽由赖思杰个人签名，但赖思杰在原告公司成立时是原告公司的法定代表人，且庭审中，原告对赖思杰签订合同的行为表示追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，赖思杰签名的行为代表原告公司的行为；综上，涉案应按2015年8月24日双方签订的二份《房屋买卖合同》履行。
二、原告要求被告支付购房款条件是否成就，其诉讼请求应否支持的问题。根据原、被告签订的《房屋买卖合同》第二条关于付款方式的约定“乙方采取一次性付款，签订本合同时付150000元，办好房产证后付350000元，余款（232000元）5个月内付清”，现涉案房屋的权属仍登记在原告新业公司的名下，按照上述合同约定，原告要求被告支付剩余房款582000元无事实、法律依据，本院不予支持。被告杨艳全经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院适用缺席审理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告英德市新业贸易有限责任公司的诉讼请求。
本案受理费4860元，由原告英德市新业贸易有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 何白玲
二〇一八年二月六日
书记员 赖彩霞
附相关的法律条文内容:
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
附英德市人民标的款账户情况：
户名：英德市人民法院
开户行：中国银行清远英德和平中路支行
账号：71×××45
请在汇款单的备注栏注明案件案号，否则，无法入帐。