安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终2447号上诉人（原审被告）：合肥晚香亭饮食文化公司，住所地安徽省合肥市包河区环湖南路1号，统一社会信用代码9134010055783300X7。法定代表人：谢光勇,总经理。委托诉讼代理人：俞林，安徽格意律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭立珍，女，1950年8月21日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：万亚波，上海欧瑞腾（合肥）律师事务所律师。上诉人合肥晚香亭饮食文化有限公司（以下简称晚香亭公司）因与被上诉人彭立珍房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2016）皖0102民初6560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。晚香亭公司上诉请求：一审判决认定事实不清，判决错误，请求二审法院撤销一审判决并依法改判。事实和理由：1、晚香亭公司在合同到期就交还了租赁物。2014年9月6日，双方签订了《租赁合同》，约定租赁期为一年，即到2015年9月5日到期。到期的第二天，晚香亭公司就派（在该房居住的）江某、周某、刘某三人将屋内公司自带床柜和物品搬走，并将房屋钥匙交给了彭立珍家人。虽然三位证人是晚香亭公司员工，但他们是本案2015年9月6日交房交钥匙的行为人和见证人，所以证人的证言能作为认定事实的依据。彭立珍知道晚香亭公司2015年9月6日交房搬离，彭立珍于2015年9月7日特意到合肥市供水部门打印《供水清单》（2015年6月6日-8月6日的水费），说明彭立珍知道晚香亭公司已搬走，特意去了解水电是否交纳。租赁期间的水、电等费用都是晚香亭公司按时交纳，2015年10月16日彭立珍自己去供水部门交了一个月（2015年8月6日-9月6日）的水费13吨共34元（2015年6月6日至8月6日用水量24吨，62.64元）；去供电部门交2015年8月6日至10月6日二个月实际一个月（2015年8月6日至9月6日）电费135.37元，说明2015年9月6日之后该房内无人居住。从2015年9月6日到2016年4月6日之间长达7个月水、电费发生频度为“0”，实际长达7个月无人居住，晚香亭公司租赁房屋长期不居住不符合逻辑，这也说明晚香亭公司确已搬离。2、退一步说，晚香亭公司2015年9月6日交房给彭立珍的事实不能认定，那么2015年9月6日之后形成的是不定期租赁，原租赁合同继续有效。在不定期租赁期间内，晚香亭公司按原租赁合同确定的租金支付。一审判决既认定2015年9月6日之后形成的是不定期租赁，原租赁合同继续有效，又按租金的1.3倍计算不定期间的违约金，有失公正、公平。3、本案晚香亭公司不定期租赁时间为2015年9月6日到2016年4月6日，一审认定不定期租赁时间为2015年9月6日到2016年8月29日，共358天，判决晚香亭公司给付26298.20元不当。该租房2015年9月6日至2016年4月6日之间的水、电费为零，说明该租房在此期间内无人居住。2016年4月6日之后，租房产生水、电费，说明彭立珍在此居住或将该房出租给第三人。晚香亭公司认为不定期限为2015年9月6日到2016年4月6日，承担的租金是1695.20元/月×7=1866.40元。4、一审判决晚香亭公司给付304.77元水电费不当。晚香亭公司只欠2015年8月6日到2015年9月6日水费34元、电费135.7元。2015年8月6日之前的水费晚香亭公司已交，所以2015年9月7日只能打出清单62.64元，而不是发票。2016年4月6日之后的水电费应由彭立珍承担，因为2015年9月6日晚香亭公司退房后，再没有人进住，所以水、电费为零，2016年4月6日之后突然有水、电费持续发生，说明彭立珍在此居住或将该房出租给第三人，所以应由彭立珍自己承担。彭立珍辩称，1、租赁合同到期后，晚香亭公司至今未将租赁房屋钥匙交还给彭立珍，其在一审中提供的证人都称合同到期后将租赁房屋钥匙交给了一个男的，而不是彭立珍本人。2、双方在租赁期限内，以及其后从未有续租的协议，故2015年9月5日之后双方不是不定期租赁关系，而是晚香亭公司逾期拒不交还租赁房屋。3、从租赁开始一直到2016年8月29日，该房屋一直受晚香亭公司的占有和实际控制，至于是否实际使用房屋是晚香亭公司的权利，但无论是否实际使用，晚香亭公司应依约支付房租、逾期交房占有使用费、水电等费用以及违约金。4、从租赁合同内容中可看出，逾期交房的违约金实际包括了逾期交房占有使用费，实际的违约金金额只相当于租金。双方约定“租赁期满，乙方应如期交还该房屋。如乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付原日租金的两倍的违约金。”综上，一审法院认定事实、适用法律基本正确，请求二审法院维持一审判决，驳回晚香亭公司上诉请求。彭立珍向一审法院起诉请求：1、晚香亭公司向彭立珍支付违约金40017.73元(自2015年9月6日至2016年8月29日),违约金计算公式为1695.20元/月×12个月÷365天/年×逾期天数＝111.47元/天×359天＝40017.73元；2、晚香亭公司支付水电费304.77元，并支付从应付之日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算的逾期付款违约金(违约金计算暂截至2016年9月2日为止,暂计违约金15.19元)，计算公式为：本金×(贷款基准利率×1.5÷360天)×逾期天数，之后的违约金款清息止；3、晚香亭公司赔偿马桶维修费130元、设施家具家电损失费500元、交通费80元、打字复印费30元；4、晚香亭公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年9月6日，彭立珍与晚香亭公司签订一份《同庆楼集团员工宿舍租赁合同》，约定：彭立珍将其合法拥有的座落在合肥市瑶海区长江东路987号锦华苑6-303室房屋（建筑面积92.62平方米）出租给晚香亭公司作为员工宿舍使用；租赁期共12个月，自2014年9月6日至2015年9月5日；该房屋每月租金为1695.20元（含税），房租每半年支付一次，该房屋租金支付方式均为传账形式；晚香亭公司在租赁期限内，使用的水电燃气等其他费用，由乙方按有关规定自行负担；在租赁期内，晚香亭公司应爱护并使用其所承租的房屋及其附属设施，如晚香亭公司因故意使用不当造成房屋成或设施损坏的，负责修复或予以经济赔偿；违约责任：晚香亭公司拖欠租金累计一个月以上，且经彭立珍通知后仍不缴纳的，彭立珍有权终止本合同；租赁期满，晚香亭公司应如期交还该房屋，如晚香亭公司逾期归还，则每逾期一天应向彭立珍支付原日租金的两倍违约金。合同签订后，彭立珍依约将案涉房屋租给晚香亭公司作员工宿舍使用，晚香亭公司也依约向彭立珍交纳了2014年9月6日至2015年9月5日期间的租金。合同期满后，因晚香亭公司未将承租彭立珍的房屋返还给彭立珍，也未向彭立珍交纳租金。彭立珍于2016年8月29日自行将涉案房屋门锁打开，并于2016年9月5日诉讼至一审法院。另查明，晚香亭公司主张其员工江某已于2015年9月初将存放在承租彭立珍房屋的物品搬走，并将钥匙交给男房东，申请证人江某、周某、刘某出庭作证，江某认可马桶坏了；彭立珍质证时认为三证人系晚香亭公司员工，是晚香亭公司单方陈述，证人均陈述将钥匙交给一男人，且交钥匙对方没有出具收条，而房东是一位女性，证人证实未将房屋钥匙交给彭立珍。彭立珍主张晚香亭公司拖欠水电费304.77元，其中电费192.47元、水费112.3元、马桶修理费130元，提供相关发票、收据；晚香亭公司质证时认为对其中2016年的水费、电费不予承担；彭立珍主张玻璃方桌、木柜、防盗窗损坏，提供照片打印件4张，晚香亭公司质证时认为，不知彭立珍于何时在何地拍摄，不予认可。一审法院认为，彭立珍与晚香亭公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，一审法院依法予以确认。合同签订后，彭立珍依约将房屋交给晚香亭公司使用，晚香亭公司在合同约定的租赁期限内也按约定支付房屋租金。晚香亭公司主张在合同期满后，即将承租的房屋返还给彭立珍，提供证人江某、周某、刘某证言，未能提供其他证据相印证，彭立珍亦予以否认，故对晚香亭公司该主张不予采信，应视为晚香亭公司继续使用该房屋。依法租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。彭立珍于2016年8月29日自行将涉案房屋门锁打开，彭立珍解除双方租赁合同。晚香亭公司自2015年9月6日起，未付租金，属违约行为。合同约定租赁期满，晚香亭公司应如期交还该房屋，如晚香亭公司逾期归还，则每逾期一天应向彭立珍支付原日租金的两倍违约金，彭立珍要求晚香亭公司支付双倍违约金，晚香亭公司主张双方约定的违约金违反法律规定，无法律效力。依法当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。一审法院对彭立珍主张的违约金按租金的1.3倍计算，即自2015年9月6日起，至2016年8月29日，计358天，按月租金1695.20元，即1695.20元/月÷30天*358天*1.3倍=26298.20元。彭立珍主张的水电费304.77元，其中电费192.47元、水费112.3元、马桶修理费130元，能提供相关发票、收据予以证实，晚香亭公司虽提出异议，未能举证证实，故一审法院予以认定，彭立珍要求晚香亭公司支付逾期违约金，无事实依据，故不予支持。彭立珍要求晚香亭公司支付其他设施家具家电损失费，因彭立珍自行将门打开，上述物品是否损坏，无证据证实，故不予认定；彭立珍要求晚香亭公司支付交通费80元、打字复印费30元，属间接损失，故不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、合肥晚香亭饮食文化公司于判决生效之日起十日内支付彭立珍2015年9月6日至2015年8月29日的租金违约金26298.20元、电费192.47元、水费112.3元、马桶修理费130元，合计26732.97元；二、驳回彭立珍的其他诉讼请求。本案一审案件受理费830元，由彭立珍负担290元，晚香亭公司负担540元。本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，关于晚香亭公司返还案涉房屋时间的问题。晚香亭公司认为双方合同到期后即将租赁的案涉房屋返还给彭立珍，从本案的现有证据来看，双方于2014年9月6日签订的《租赁合同》到期后，晚香亭公司并未将房屋钥匙交还给彭立珍本人，双方也未办理房屋交接手续。晚香亭公司主张其将该房屋钥匙交给一男房东，但并未提供任何证据证实该人身份以及与彭立珍之间存在何种委托授权关系，在彭立珍否认该事实的情况下，一审法院认为应视为晚香亭公司继续使用案涉房屋并无妥，本院予以维持。双方合同约定“租赁期满，晚香亭公司应如期交还该房屋,如逾期归还,则每逾期一天应向彭立珍支付原日租金的两倍违约金”，因租赁期满后晚香亭公司继续占有使用案涉房屋，根据双方合同的约定晚香亭公司应支付租金违约金，基于彭立珍2016年8月29日自行将涉案房屋门锁打开的事实，结合双方的合同约定，一审法院酌定违约金按租金的1.3倍计算，晚香亭公司应支付彭立珍2015年9月6日至2015年8月29日的租金违约金符合法律规定，本院予以维持。晚香亭公司认为2016年4月7日彭立珍已将案涉房屋租赁给他人使用，其不应承担相关租金及水电费，但其并未提供切实有效的证据予以证明，且彭立珍也予以否认，对晚香亭公司的该项主张，不予采信。综上所述，晚香亭公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费830元，由上诉人合肥晚香亭饮食文化公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一七年八月四日书记员 李 颖附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。