广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤19民终9425号上诉人（原审被告）：东莞市丽景商贸有限公司。住所地：东莞市常平镇丽景花园H区*号楼办公楼*号。法定代表人：尹泽平，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩荣，湖北文光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞市丽景物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市常平镇丽景花园内。法定代表人：李应芬，该公司总经理。委托诉讼代理人：周欣儿，广东名道律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙春华，广东名道律师事务所律师。上诉人东莞市丽景商贸有限公司（以下简称丽景商贸公司）因与被上诉人东莞市丽景物业管理有限公司（以下简称丽景物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2017）粤1973民初7574号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。丽景商贸公司上诉请求：撤销一审判决，驳回丽景物业公司一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定丽景商贸公司、丽景物业公司对案涉物业都进行管理有违常理，违背客观事实。丽景商贸公司自2007年7月份设立丽景国际，对丽景商贸公司95000平方米自有物业进行管理，没有其他单位或个人为丽景商贸公司提供过任何物业管理服务。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条规定，丽景商贸公司作为业主，对案涉物业的自我管理是有效管理，不受第三方干涉。丽景商贸公司拥有独立的物业管理机构，不可能在同一时间内另行聘请丽景物业公司对案涉物业进行管理，双方也没有书面物业服务合同，两家公司对同一物业在同一时间段进行管理不符合常理。二、一审判决将丽景物业公司没有为案涉物业提供管理服务的举证责任分配给丽景商贸公司不正确。丽景商贸公司一审提交的证据证明丽景商贸公司自行管理案涉物业的事实。丽景物业公司提交的前期物业服务合同与本案无关，（2015）东中法民二终字第944号民事判决是在认定事实错误的基础上作出的判决，依法不应作为证据使用。物业服务合同属于实践性合同，丽景物业公司没有证据证明其为丽景商贸公司案涉物业已提供过保安、保洁、维修、绿化等物业服务。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第二款规定，丽景商贸公司的证据具有明显优势，其证明效力明显高于丽景物业公司的证据。三、涉及丽景商贸公司物业纠纷系列案件存在错误判决，依法应予以纠正。丽景物业公司前期物业服务合同对丽景商贸公司不产生效力，双方未签订书面物业服务合同，也未形成实质性物业管理服务关系，双方无合同上的权利义务关系，不存在合同之债。丽景商贸公司在一审其他物业服务合同纠纷中辩称已超过诉讼时效，一审对此不予审查，二审虽已改判，但还是建立在错误基础上。一审判决挂靠协议无效，将挂靠费35万元改为管理费35万元，对未支付部分判令丽景商贸公司继续履行，违反《中华人民共和国合同法》第五十八条规定。20个系列案在丽景商贸公司代理人到庭的情况下，19个系列案件予以缺席判决，一审对丽景商贸公司在举证期内举出的17和20号证据原件不予理会，也不予记录。丽景物业公司辩称，丽景物业公司已于一审提交证据证明丽景物业公司是丽景花园的物业管理公司，为丽景商贸公司提供物业管理服务。丽景商贸公司称案涉物业系其自行管理，但其提交的证据不能证明其主张，也不能证明其没有接受丽景物业提供的物业服务。案涉商铺坐落在丽景花园内，与楼上的住户处于同一建筑物内，诸如下水道、水电设备等公共设施设备都是相通相连的，丽景商贸公司根本无法将其商铺从中分割出来进行单独的物业管理。因此一审判决正确，请二审法院予以维持。丽景物业公司向一审法院起诉请求:1.丽景商贸公司向丽景物业公司支付所欠的物业管理费用合计29304元（从2014年7月1日至2015年9月30日）及利息（按人民银行同期贷款利率自起诉之日起计至实际付清之日止）；2.丽景商贸公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：丽景商贸公司是东莞市常平镇丽景花园绿湖居8-9座15号商铺的业主，建筑面积为488.40平方米。2012年4月18日，丽景物业公司与东莞市常平房地产开发实业公司签订《前期物业服务合同》（DG-QH-001740-2），约定由丽景物业公司为东莞市常平镇丽景花园提供物业管理服务，约定商业物业管理费为4元/月/平方米，还约定每月管理费当月30日前交纳。（2015）东中法民二终字第945号民事判决书已确认丽景花园业主管理委员会与丽景物业公司于2002年6月2日签订的《物业管理委托合同》（GF-97-1010-000180）合法有效，并对《物业管理委托合同》（GF-97-1010-000852）予以确认，并认为案涉物业属于丽景花园明细中的29栋高层住宅之一，是该物业不可分割的部分，丽景商贸公司是小区业主之一，应根据物业服务合同享有权利承担义务。丽景物业公司2009年3月31日至2011年3月30日物业服务资质等级为三级，并于2014年5月20日取得物业服务二级资质。丽景物业公司提供本案证据证明其已经向丽景商贸公司提供物业服务，已经履行相应的物业管理义务。丽景商贸公司提供本案证据证明其对案涉物业有自行保洁、安保等管理行为，无需接受丽景物业公司的物业服务，并认为丽景物业公司主张管理费已经超过诉讼时效。对此，丽景物业公司提供交款通知书证明其已经履行催收义务。丽景商贸公司对交款通知书不予确认，认为其没有收到该通知书。对此，丽景物业公司未提供证据证明该通知书已经送达丽景商贸公司。另查，丽景物业公司于2016年8月23日向一审法院提起本案诉讼。以上事实，有丽景物业公司提交的前期物业服务合同、房产证（复印件）、（2015）东中法民二终字第934－935、938-954号民事判决书、交款通知书、疏通承包合同、小区疏通登记表、水泵巡查记录、抵押配电运行日志、电梯维保合同、防止白蚁技术工程合同、消防工程承包合同书、监控设备维护资料、物业管理委托合同（2002年、2007年）、资质证书，丽景商贸公司提交的丽景商贸公司员工执勤照片、组织架构图、保安部岗位分配表、劳动合同、工资表、社保单、员工职业资格证书、丽景国际业主收款单、房屋租赁合同、商铺承租方证明、装修申请表、电费发票、补充说明、丽景商贸公司设施设备照片、电器设备采购合同、柴油发电机组及相关设备合同书（合同书编号：HGDCP070831001）、柴油发电机组及相关设备合同书（合同编号：HGDWJ100703001）、发电机组机房环保工程合同（合同编号：YTJD20101111001）、变压器配电工程合同书（合同编号：JD0708）、变压器变更（原630KVA变更为1250KVAO）、工程合同书（10KV高压电缆工程）、绿华庭智能化系统承发包和合同书绿华庭户内电话、电话线路敷设工程补充协议书、停车场智能管理系统设备安装工程合同、硬地丙烯酸羽毛球球场铺装合同书、电、扶梯产品买卖合同、丽景国际绿华庭白蚁防治工程补充协议、关于合作开发房产项目合同书、消防工程承包合同、东莞市公安消防局建筑工程消防验收意见书东公消验字（2008）第166号、东莞市消防验收意见书东公消验字（2010）第035号、（2014）东三法民二初字第744号民事判决书、执行通知书、工程付款方式、协议书、常公通（2011）25号通知、收费登记表、证明、营业执照、调查笔录、东莞市公安消防局常平大队行政处理决定书、录像及录像说明、物业管理费发票、收据、资质证书等及询问笔录、本案一审庭审笔录为证。一审法院认为，在（2015）东中法民二终字第945号民事判决书中，已经确认丽景花园业主管理委员会与丽景物业公司于2002年6月2日签订的《物业管理委托合同》（GF-97-1010-000180）合法有效，对丽景花园的业主具有约束力；《前期物业服务合同》（DG-QH-001740-2）、《物业管理委托合同》（GF-97-1010-000852）约定的物业范围是有具体的管理区域四至，而案涉物业在管理区域之内，丽景商贸公司作为丽景花园的业主之一，应按照合同约定缴纳物业管理费。虽然丽景商贸公司提供了多项证据材料，以证明其对案涉物业有自行保洁、安保等管理行为，但无法证明丽景商贸公司没有接受丽景物业公司为案涉小区提供的公共服务，故丽景商贸公司仍应承担缴纳物业管理费的义务。丽景物业公司于2016年8月23日提起本案诉讼，请求丽景商贸公司支付2014年7月1日至2015年9月30日期间的物业管理费。2012年4月18日，丽景物业公司与东莞市常平房地产开发实业公司签订《前期物业服务合同》（DG-QH-001740-2），约定每月管理费当月30日前交纳。故丽景商贸公司2014年7月份物业管理费应当在2014年7月30日前缴纳。由于丽景物业公司无法有效举证证明交款通知书已经送达丽景商贸公司。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，丽景物业公司就案涉款项于2016年8月23日向一审法院提起诉讼，故2014年7月份物业管理费已经超出两年诉讼时效。因此，丽景商贸公司应当支付丽景物业公司2014年8月1日至2015年9月30日期间的物业管理费。2014年8月1日至2015年9月30日期间共计14个月。故丽景商贸公司应当支付丽景物业公司物业管理费27350.4元（448.40平方米×4元×14个月）。对于丽景物业公司主张的物业管理费超出部分，一审法院不予支持。丽景商贸公司长期拖欠物业管理费，已经造成丽景物业公司的损失，本应逐月支付利息。现丽景物业公司诉求从起诉之日即2016年8月23日起按人民银行同期贷款利率计算利息，是对其权利的自由处分，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，一审法院判决如下：一、限丽景商贸公司于判决发生法律效力之日起七日内向丽景物业公司支付2014年8月1日至2015年9月30日期间的物业管理费27350.4元及利息（以27350.4元为本金，自2016年8月23日起按照中国人民银行同期贷款利率计至实际清偿之日止，利息计算总额以本金为限）；二、驳回丽景物业公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费532元，由丽景商贸公司负担。丽景物业公司已预交。对一审法院所查明的事实，本院予以确认。二审另查明：二审庭审期间，丽景商贸公司提交如下证据材料：1.牌匾四份（丽景国际获南方都市报颁发的“2007年东莞金牌地产”称号、东莞市常平镇房地产协会第三届理事会理事、常平镇2011年度纳税前10名房地产企业、丽景国际获东莞市常平镇人民政府颁发“弘扬公益善举为国护民利己”称号），拟证明案涉物业是由丽景商贸公司管理，且获得当地政府部门的认证；2.2006年8月3日《关于合作开发房地产项目合同书》，拟证明丽景商贸公司可以管理自己的物业。丽景物业公司对上述证据材料发表质证意见如下：1.四份牌匾、《关于合作开发房地产项目合同书》均不属于新证据，均不具有证明效力，均不能作为认定本案事实的依据；2.四份牌匾均显示系“丽景国际”，与案涉商铺没有关系；3.《关于合作开发房地产项目合同书》是丽景商贸公司与案外人签订，无法确认真实性，与丽景物业公司无关，且该项目合同书签订之前，案涉商铺已经建好，项目合同书的内容与本案无关。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院依法对上诉人丽景商贸公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合双方的诉辩意见，本院归纳本案二审争议焦点为：丽景商贸公司应否向丽景物业公司缴纳从2014年8月1日至2015年9月30日期间的物业管理费。丽景物业公司与东莞市常平房地产开发实业公司于2012年4月18日签订《前期物业服务合同》（DG-QH-001740-2）,约定丽景物业公司为丽景花园提供物业管理服务以及具体的管理区域四至。案涉物业在管理区域之内，丽景商贸公司作为业主，其享有物业服务的同时应当承担缴纳物业管理费的义务。丽景物业公司提交的证据足以证明其已经为丽景花园提供了物业服务。丽景商贸公司一审、二审期间提供了多项的证据材料，拟证明其自行管理其物业，但该些证据材料不能证明其本身进行自行管理的事实存在，亦不能得出丽景商贸公司没有接受丽景物业公司的物业服务。退一步讲，即使丽景商贸公司对案涉物业有自行保洁、安保等管理行为，但这不能代表丽景商贸公司没有接受丽景物业公司为案涉小区提供的公共服务包括供水、消防等，丽景商贸公司作为小区业主仍应承担缴纳物业管理费的义务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，丽景物业公司已经按照合同约定提供服务，丽景商贸公司以未享受或无需接受相关物业服务抗辩的，本院不予支持。原审法院认定丽景商贸公司应向丽景物业公司缴纳从2014年8月1日至2015年9月30日期间的物业管理费，于法有据，本院予以维持。丽景商贸公司长期拖欠物业管理费，原审法院结合丽景物业公司的诉求判令丽景商贸公司应向丽景物业公司支付相应的利息正确，本院亦予以维持。综上所述，上诉人丽景商贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费483.76元，由东莞市丽景商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姚渠旺审判员  殷莉利审判员  邹凤丹二〇一七年十二月二十六日书记员  谭震聪附相关法律条文：《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。