北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终12760号
上诉人（原审被告）：陈德泉，男，1967年12月17日出生，住北京市朝阳区。
上诉人（原审被告）：闫桂青，女，1969年2月3日出生，住北京市朝阳区。
二上诉人之共同委托诉讼代理人：王国军，北京市鑫诺律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：陈奕名，男，1994年7月9日出生，住北京市朝阳区。
被上诉人（原审原告）：刘永刚，男，1964年7月27日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：胡晓锋，北京华标律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘思佳，北京华标律师事务所律师。
上诉人陈德泉、闫桂青、陈奕名因与被上诉人刘永刚排除妨害纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初46133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈德泉、闫桂青及其委托诉讼代理人王国军，上诉人陈奕名，被上诉人刘永刚及其委托诉讼代理人刘思佳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈德泉、闫桂青上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回刘永刚的全部诉讼请求或将本案发回重审。主要事实及理由：涉案房屋系陈德泉父亲陈某于1988年5月由其单位根据共同居住的家庭成员分配的公租房，陈德泉及妻子闫桂青一直居住在此房中。2012年陈德泉与家人商定后，决定依房改政策以成本价购买涉案房屋，但当时为报销取暖费，经与母亲毛某协商决定借用母亲的名字购买此房，购房款由陈德泉承担，房屋所有权属于陈德泉所有，后陈德泉通过借款等方式筹集了10万元，并于2012年6月30日通过银行转帐给了毛某。陈德泉、闫桂青是拿到起诉书后才知道毛某早在2016年6月私自将涉案房屋卖给了刘永刚，并于2016年11月2日办理了过户手续。陈德泉、闫桂青认为一审判决错误，一审中，陈德泉、闫桂青不仅提交了陈德泉将购房款转给毛某的银行转帐记录，还提供了陈德泉与毛某的电话录音，毛某承认本案所涉房产系陈德泉购买，并认可曾经也承诺过这个房产属于陈德泉所有，一审判决称陈德泉、闫桂青仅提交转帐记录，无其他证据的认定与事实不符，认定结果错误。一审判决对于房屋使用费数额的认定没有事实及法律依据。一审庭审中刘永刚并未提供证据证明涉案房屋使用费数额应是8000元，法院在没有进行评估及其他方式确定使用费具体数额的情况下，直接确定房屋使用费没有事实及法律依据。刘永刚与毛某对本案所涉房屋购买并过户行为，不成立物权法规定的善意取得。本案中，根据从北京市朝阳区不动产登记服务中心调取的毛某与刘永刚签订的《存量房屋买卖合同》，双方约定本案所涉案所涉房产的交易价格为200万元，因当时该房产的市场价格应为600万元左右，因此，显然没有支付对价。刘永刚依法无权要求陈德泉、闫桂青搬离。即便刘永刚成立善意取得，刘永刚对于本案所涉房产的取得也是基于刘永刚与毛某签订的购房合同，只有在毛某依双方协议约定将本案所涉房产交付给刘永刚后，刘永刚才会取得该房产完全的所有权。因此，在该房产实际交付给刘永刚之前根据合同的相对性，刘永刚只能要求毛某依约履行房产的交付义务，而不能直接要求第三人代毛某履行。综上，请求二审法院查明事实后，支持陈德泉、闫桂青的全部上诉请求。
陈奕名上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回刘永刚的全部诉讼请求或将本案发回重审。主要事实及理由：陈奕名自本案一审受理之前就被单位派往西藏进行援藏，现在也没有在所涉房屋内居住，因此，一审判决陈奕名搬离并承担房屋使用费没有事实及法律依据，依法应予撤销。
陈奕名针对陈德泉、闫桂青的上诉发表意见称，同意陈德泉、闫桂青的上诉请求和理由。
陈德泉、闫桂青针对陈奕名的上诉发表意见称，同意陈奕名的上诉请求和理由。
刘永刚针对陈德泉、闫桂青、陈奕名的上诉辩称：不同意陈德泉、闫桂青、陈奕名的上诉请求。同意一审判决，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。陈德泉、闫桂青、陈奕名没有证据证明其所述的事实，也无法证明刘永刚知晓陈德泉与其母亲毛某之间的纠纷，刘永刚按照合法有效的合同履行了房屋买卖合同的内容，刘永刚全额支付了房款，构成善意取得，涉案房屋依法登记在刘永刚名下，刘永刚享有涉案房屋的所有权。陈奕名没有证据佐证其主张的系援藏人员，陈奕名的户口在涉案房屋内，一审判决认定的房屋租赁价格低于市场价格，刘永刚认可一审判决的所有内容。
刘永刚向一审法院起诉请求：1.判令陈德泉、闫桂青、陈奕名立即搬离位于北京市朝阳区惠新南里×号院×号楼6-103号（以下简称103号房屋）的房屋并完好交付刘永刚；2.判令陈德泉、闫桂青、陈奕名向刘永刚支付占用期间的房屋使用费每月1万元；3.判令陈德泉、闫桂青、陈奕名立即迁出户口。
一审法院认定事实：2012年12月20日，毛某与北京房地集团有限公司签订《房屋买卖合同》，约定毛某以成本价购买朝阳区惠新南里×号院×号楼×层6-103号房屋，房屋售价为106504元。2013年8月15日，103号房屋登记在毛某名下，100%份额。
2016年7月9日，毛某（甲方）与刘永刚（乙方）签订《房屋买卖合同》。约定：房屋位于朝阳区惠新南里×号院×号楼×层6-103，建筑面积79.41平方米，房屋交易价格450万元。甲方应于收到乙方全额房款之日起按甲乙双方协议时间内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将物业、水、电、燃气、暖气、有线电视等费用结清。2016年7月9日，李永刚支付毛某定金10万元。2016年8月23日，李永刚支付首付款120万元。2016年10月28日，北京市住房公积金管理中心出具公积金贷款抵押担保贷款承诺书，承诺公积金部分贷款金额为120万元。2016年12月15日，毛某出具收条，认可收到103号楼公积金贷款120万元，并已收到刘永刚支付的购房款450万元。2016年11月2日，103号房屋登记至刘永刚名下。
一审庭审中，刘永刚提交证据如下：1.贷款承诺书、电话委托服务协议、电话委托账号及密码通知单、公积金贷款审核确认书、贷款合同，证明其贷款120万元购买103号房屋。陈德泉、闫桂青、陈奕名对真实性认可，但认为贷款合同与公积金贷款手续相冲突。2.编号××××房产证，证明103号房屋原登记在毛某名下。陈德泉、闫桂青、陈奕名对真实性认可。3.毛某说明一份。陈德泉、闫桂青、陈奕名对关联性不认可。4.买卖信息网上打印件，证明刘永刚以市价购买103号房屋。5.租赁信息网上打印件。陈德泉、闫桂青、陈奕名认为证据3-4没有经过公证认证，不认可。6.腾房通知书，证明刘永刚于2017年1月27日向陈德泉、闫桂青、陈奕名发出腾房通知。陈德泉、闫桂青、陈奕名称确实收到该通知书。陈德泉、闫桂青、陈奕名提交证据如下：1.银行打款记录、通话录音，证明涉案房产虽登记在毛某名下，但实际购房人和产权人是陈德泉。刘永刚称是被告家庭内部的事情，和其无关。银行打款记录不能证明用于买房。2.户口本，证明陈德泉1990年即迁入盖房居住。刘永刚对真实性认可。3.视频资料，证明刘永刚承认在购房前没看过房。刘永刚对真实性认可，但并未表示没看过房。且买房不以看房为前提。
一审法院认为：符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，103号房屋在2013年登记在毛某名下，陈德泉、闫桂青、陈奕名虽称103号房屋由陈德泉实际出资购买，但陈德泉、闫桂青、陈奕名仅提交转账记录，无其他证据，无法证明103号房屋由陈德泉购买，法院认为103号房屋的所有权人为毛某，其对103号房屋有处分权，因此刘永刚在购买103号房屋时是善意的，法院对陈德泉的答辩意见不予采纳。《房屋买卖合同》约定103号房屋交易价格为450万元，与交易时的市价相当，并且刘永刚向毛某支付完毕所有购房款。103号房屋于2016年11月登记在刘永刚名下，因此刘永刚已实际取得103号房屋的所有权。刘永刚基于所有权要求陈德泉、闫桂青、陈奕名腾房，有事实法律依据，法院予以支持。刘永刚向陈德泉、闫桂青、陈奕名发出腾房通知，陈德泉、闫桂青、陈奕名应支付刘永刚占用期间的房屋使用费。房屋使用费法院依据刘永刚提交的证据确定金额。户口迁出不属于人民法院处理民事纠纷的受案范围，法院对此诉讼请求不予支持。
综上，一审法院于2017年7月判决：一、陈德泉、闫桂青、陈奕名于判决生效之日起七日内将位于北京市朝阳区惠新南里×号院×号楼×层6-103号房屋腾空交还刘永刚。二、陈德泉、闫桂青、陈奕名于判决生效之日起十日内按每月八千元的标准支付2017年1月28日至实际腾房之日期间的房屋使用费。三、驳回刘永刚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，陈德泉、闫桂青、陈奕名申请闫海燕、吉铁相、李东明出庭作证，证明本案涉诉房屋的实际购房人是陈德泉。刘永刚认为三名证人只能证明陈德泉向其借款之事实，不能证明房屋归属问题及钱款去向，并称三名证人证言不真实，不应作为定案依据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。
上述事实，有房屋权属证明、《房屋买卖合同》、公积金贷款抵押担保贷款承诺书及各方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：双方争议的焦点为刘永刚是否取得涉案房屋所有权，以及其是否有权要求陈德泉、闫桂青、陈奕名对涉案房屋予以腾退。本案中，2016年7月9日刘永刚与毛某签订《房屋买卖合同》时，毛某系涉案房屋登记所有权人，基于房屋所有权证登记的公示公信效力，在无其他相反证据的情况下，刘永刚有理由相信毛某为所有权人并有权处分涉案房屋。且刘永刚以450万元的价格购买涉案房屋，陈德泉、闫桂青、陈奕名未能举证证明该价格明显低于市场价格属不合理低价，刘永刚向毛某支付全部购房款，涉案房屋亦于2016年11月转移登记至刘永刚名下。故在现有证据不能证明涉案房屋买卖合同存在无效情形的情况下，刘永刚已基于购买行为取得涉案房屋所有权。所有权系一项完整权利，所有权人有权要求排除他人对其行使所有权造成的妨害，故一审法院认定刘永刚基于所有权要求陈德泉、闫桂青、陈奕名腾房，具有事实及法律依据，并无不当，本院予以维持。另，一审法院确定涉案房屋的使用费标准，亦并无不当，本院予以维持。
综上所述，陈德泉、闫桂青、陈奕名的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费140元，由陈德泉、闫桂青负担70元（已交纳）；由陈奕名负担70元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 谷绍勇
审 判 员 沈 放
审 判 员 潘 蓉
二〇一七年十一月二十二日
法官助理 贾宇飞
书 记 员 李 峥