甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘01民终3424号
上诉人（原审被告、反诉原告）：甘肃永新国际商贸城股份有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区。
法定代表人：卢海清，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐晨露，甘肃中天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）余某希，男，1977年11月1日出生，汉族，个体工商户，现住甘肃省兰州市城关区。
委托诉讼代理人：李钊强，甘肃天问律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭栋，甘肃天问律师事务所律师。
上诉人甘肃永新国际商贸城股份有限公司（以下简称”永新公司”）因与被上诉人余某希房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院(2016)甘0102民初8335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月24日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人永新公司的委托诉讼代理人徐晨露，被上诉人余某希的委托诉讼代理人李钊强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
永新公司上诉请求：1.依法改判，支持其原审反诉的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由余某希承担。事实与理由：一、一审法院对于《租金优惠政策》的适用情况选择错误，以”公平原则”对于双方约定明确的优惠政策进行自由心证，违反法律相关规定，在其发布的优惠政策公告中明确约定，办理首年租金缴纳手续，逾期未能办理者，将取消三年租金优惠政策。余某希未按期缴纳首年租金，不能享受优惠政策。一审法院对当事人的约定横加干涉，违背了当事人意思自治原则。二、余某希应承担违约责任。合同约定双方均不得无故解除合同，任何一方无故提前解除合同，应支付对方6个月商铺租金的违约金，在租赁期间，余某希要求提前解除合同，本身就是违约行为，一审法院认定余某希不应承担违约责任，明显违背法律规定。三、涉案商铺转租并非其的要求，而是余某希自身无法经营所致，余某希对于该部分租金仍应当承担补充支付责任。双方并未解除租赁合同，余某希向其申请，基于无周转资金进货，无力经营，请求其对涉案商铺进行转租，但其转租行为只是代余某希转租商铺的行为，且其代为转租商铺，仅收取了部分租金，并未收取经营权买断费，余某希应按租赁合同约定，补交该商铺对应期间的经营权买断费及租金的差价。
余某希辩称，一、一审法院判决结果公平公正，认定事实清楚合法。二、永新公司第一个上诉理由与一审判决中认定不吻合，一审法院综合四个理由酌情认定其享受优惠政策，永新公司断章取义，歪曲事实。三、关于承担违约责任的理由，一审判决对其不承担违约责任的理由已陈述的非常清楚，双方对解除合同都负有义务。永新公司的上诉请求无事实与法律依据，应依法驳回。在履行合同的过程中永新公司不积极履行合同义务，市场开发失败，导致其损失惨重，其无法实现合同目的，永新公司应承担违约责任，永新公司应退还其全部保证金及部分经营权买断费。四、关于涉案商铺转租的情况，永新公司在上诉状中最后陈述事实与此前陈述自相矛盾，永新公司没有证据证明其要求永新公司对涉案商铺进行转租，实际情况是永新公司在未经其同意的情况下，将涉案商铺转租给案外人，涉案商铺由永新公司转租后，永新公司就无权要求其继续承担转租后的相关租金及相关费用。
余某希向一审法院提出诉讼请求：1.解除余某希、永新公司签订的《商铺租赁合同》；2.永新公司向余某希退还商铺经营权买断费117420元、保证金10000元；3.本案诉讼费由永新公司承担。
永新公司向一审法院提出反诉请求：1.判令余某希向永新公司支付租金105060元；2.判令余某希向永新公司支付暖气费3522.6元、物业费6828.9元及滞纳金11884.6元；3.判令余某希向永新公司支付解约违约金18540元；4.由余某希承担本案诉讼费用。
一审法院认定的事实：涉案商铺所在商用场地系永新公司从案外人西北永新置业有限公司处以买断经营权的方式租赁取得，其买断经营权期限为2012年-2032年共20年。永新公司为取得涉案商铺所在商用场地的经营权、租赁权，向案外人西北永新置业有限公司支付了相应经营权买断费、商铺租金。另就商场的物业费、供热费永新公司与案外人西北永新置业有限公司达成协议，协议约定案外人西北永新置业有限公司委托永新公司代理收取商场供热费及物业费，其中物业费为6.5元/平方米，供热费以非居民天然气供热价格为准。此后案外人西北永新置业有限公司成立西北永新甘肃物业有限公司，涉案商铺所在经营场地的物业管理交由该公司管理。永新公司接受管理并先后与案外人西北永新置业有限公司及西北永新甘肃物业有限公司发生了物业费、供热费资金往来。其中，2014年度-2015年度供热期为2014年11月1日-2015年3月31日，2015年度-2016年度供热期为2015年11月1日-2016年3月31日。
永新公司取得涉案商铺所在商用场地的经营权及租赁权后，对涉案场地予以整体规划并对外发布招商公告，对外宣传页显示”十年买断经营使用权、大小商户经营无后顾之忧”等。余某希在知悉涉案商铺的对外招商后，于2013年12月6日以抓阄确定房号、领取交付凭证方式选取了B1层B300号商铺，并于2013年12月12日与永新公司就B1-B300号商铺签订了《商铺租赁合同》，双方约定：永新公司将位于兰州市东岗东路1475号永新国际商贸城B1-B300号商铺出租给余某希，商铺总面积为30.9平方米，商铺租赁期限为5年（2014年3月1日-2019年2月28日）；租金为每月每平方米100元，年租金为37080元，该租金不含物业费、水电、空调、暖气费；租金每半年交纳一次，余某希须先交纳租金后方可使用商铺，首期租赁期满前30日为下期租金交纳日，以此类推，逾期交纳的，每日加收应交租金总额3%的滞纳金；余某希向永新公司缴纳了经营保证金1万元，合同期满，余某希交还承租商铺，经验收合格且无违反合同约定和商城管理制度的，永新公司将该保证金不计利息退还余某希，保证金不计利息，不得抵作余某希应交纳的其他费用；在租期期间，余某希经营所需水电暖物业费等应每月一交，逾期交纳的，按每日加收3%的滞纳金；在租赁期内，余某希如遇特殊情形不能继续承租的，应书面提前30天通知永新公司，永新公司不退保证金；租赁期间内双方不得无故解除合同，任何一方无故提前解除合同的，应支付对方六个月商铺租金的违约金。双方还约定了其他事宜。合同签订当日，余某希向永新公司支付了裤区五年经营权买断费117420元，商铺保证金1万元。永新公司就此向余某希出具了编号为N0.1277133号、N0.1278029号的收据两张。随后，永新公司将上述涉案商铺交付余某希，余某希即对涉案商铺进行装修开展经营活动，但余某希未向永新公司支付相应租金、暖气费以及物业费。2015年3月1日，永新公司将B1-B300号商铺租赁给案外人杨旭山经营使用。
另查明，永新公司于2014年12月向永新国际商贸城各位业主商户发布《永新国际商贸城租金政策通告》，通告告知各承租人凡是商城内自购经营权商铺且同时开门上货经营的商户，2014年1月1日-2014年12月31日租金全部减免，2015年1月1日-2017年1月1日期间对其所购及使用商铺租金价格给予5折优惠，并告知各位商户于2014年12月24日至2014年12月31日到永新公司处办理首年租金缴纳手续，逾期未办理者，永新公司将取消对其三年租金优惠政策。另，经一审法院2017年3月14日现场勘验，涉案商铺所在经营场地人流量稀少，经营门店寥寥无几。永新公司在管理涉案商铺所在场地期间，曾组织商户开展了”庆六一”等促销活动。在余某希租赁涉案商铺期间，永新公司对涉案商铺在供暖期内提供了供暖，依规采暖费收取标准为每平方米9.5元/㎡/月。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方于2013年12月12日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。根据本案查明的事实，涉案商铺在2015年3月已由永新公司出租给案外人经营使用，《商铺租赁合同》已客观上无法继续履行，故对于余某希要求解除双方签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，予以支持。关于余某希认为永新公司违反承诺，对商铺经营管理不善，导致商场经营状况不佳的主张。商场招商、经营状况均属于经营活动中的商业风险，当事人在订约时应当对商业风险有所预见并尽量降低其发生的几率。本案永新公司作为西北永新国际商贸城整体招商、策划、运营的负责人，在招商之前，应当对该地段商业经营的市场行情及市场信息作出合理判断，但由于永新公司对商场的运作、宣传存在问题，导致商场至今未能形成良好的商业经营氛围，致使商户按照其规划入驻并开展经营后经营状况不佳，给余某希经营带来较大影响，永新公司理应对合同解除承担相应的责任。而余某希作为商户的经营者，明知西北永新国际商贸城属于新开业的商业场所，经营及发展均处于探索阶段，商户经营状况的好坏与商场整体规划及其他商户的入驻、经营情况有重要关系，却未能对个人商铺的经营风险尽到合理的预见及注意义务，其亦应当对合同解除承担一定的责任。综上所述，双方当事人对租赁合同不能继续履行均负有责任。关于余某希是否有权享受《永新国际商贸城租金政策通告》中的政策优惠的问题。永新公司认为该优惠政策是面对开门上货实际经营，并在规定时间内办理租金交纳手续的商铺，而余某希没有履行以上义务故其无权享受优惠政策。虽然永新公司主张余某希没有开门进行实际营业，但永新公司提供的证据不能证明其主张的该项事实，同时，涉案商铺经营惨淡，远没有达到双方预期的效果，并鉴于双方当事人对租赁合同不能继续履行均负有责任，故结合本案实际情况综合考虑并兼顾公平原则，酌情认定余某希有权享受该优惠政策。
关于余某希要求永新公司退还商铺经营权买断费117420元的请求，根据双方签订的商铺租赁合同内容以及余某希向永新公司交纳经营权买断费的行为，可知余某希向永新公司交纳的经营权买断费117420元与租赁合同约定余某希应支付的租金构成了余某希取得涉案商铺五年使用权的对价。因涉案商铺在2015年3月已由永新公司出租给案外人经营使用，故合同解除后，对2014年3月1日-2015年3月1日期间的裤区五年经营权买断费，永新公司予以扣除后，余款应退还余某希。永新公司应扣除的该商铺裤区五年经营权买断费为23484元（117420元/5年×1年=23484元），因此，永新公司应退还余某希裤区五年经营权买断费为93936元（117420元-23484元=93936元）。故对于余某希该项请求，予以部分支持。关于余某希要求永新公司退还保证金10000元的请求，因永新公司对租赁合同不能继续履行亦负有责任，故对余某希该项请求，予以支持。
关于永新公司要求余某希支付租金105060元的反诉请求，根据租赁合同的约定，余某希负有向永新公司支付租金的义务。而《永新国际商贸城租金政策通告》中的政策优惠为2014年1月1日-2014年12月31日租金全部减免，2015年1月1日-2017年1月1日期间对其所购及使用商铺租金价格给予5折优惠，因涉案商铺在2015年3月已由永新公司出租给案外人经营使用，故余某希应按合同约定向永新公司支付2015年1月1日-2015年3月1日期间租金3090元。综上，对于余某希该项请求，予以部分支持。
关于永新公司要求余某希支付暖气费3522.6元、物业费6828.9元及滞纳金11884.6元的反诉请求，因双方在合同中明确约定余某希经营、使用产生的物业费、暖气费由余某希承担，且永新公司已代缴该笔费用，故2014年3月1日-2015年3月1日期间的物业费2410.2元（6.5元/㎡/月×30.9㎡×12个月）、暖气费1467.75元（9.5元/㎡/月×30.9㎡×5个月）应当由余某希承担。但余某希、永新公司双方对租赁合同不能继续履行均负有责任，且永新公司怠于催要拖欠款项，故对于永新公司要求余某希支付滞纳金的请求，不予支持。对于永新公司反诉要求余某希支付违约金18540元的请求，因余某希、永新公司双方对于合同解除均负有责任，故对于该项反诉请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除余某希与甘肃永新国际商贸城股份有限公司于2013年12月12日签订的《商铺租赁合同》；二、甘肃永新国际商贸城股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告余某希退还裤区五年经营权买断费93936元、保证金10000元；三、余某希于本判决生效之日起十日内向甘肃永新国际商贸城股份有限公司支付租金3090元、物业费2410.2元、暖气费1467.75元；四、驳回余某希的其他诉讼请求；五、驳回甘肃永新国际商贸城股份有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费2848元，减半收取1424元，余某希承担424元，甘肃永新国际商贸城股份有限公司承担1000元。反诉费1609元，余某希承担109元，甘肃永新国际商贸城股份有限公司承担1500元。
二审中，双方当事人均没有提交新的证据，针对双方争议的案件事实，经二审审理查明与原审判决认定案件事实基本一致，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，余某希与永新公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。
一审法院结合本案涉案商铺处于停滞经营状态，余某希也不再继续经营涉案商铺的情形，且永新公司同意解除该合同，减少双方损失的继续扩大，解除双方签订合同的判决正确，本院予以维持。
关于余某希是否应享受三年优惠政策的问题，经查，永新公司于2014年12月向商城租户发布了一份租金优惠政策通告，通告载明凡是商城内自购经营权商铺且同时开门上货经营的商户，公司前三年优惠政策为：2014年度租金全部减免，2015年度、2016年度商铺租金价格给予5折优惠，并且请各位商户于2014年12月24日至2014年12月31日，到其公司办理首年租金缴纳手续，逾期未能办理者，将取消三年租金优惠政策。该通告已明确所有开门上货的经营商户2014年度租金全部减免，双方签订租赁合同期限为2014年3月1日至2024年2月28日，租期首年为2014年度，永新公司先减免了余某希的首年租金，现又以余某希未按期缴纳首年租金为由，主张余某希不享受三年租金优惠政策的上诉理由显然不能成立。且永新公司不能提供证据证明余某希属没有开门实际营业的商户，同时，涉案商铺经营惨淡，远没有达到双方预期的效果。鉴于余某希与永新公司对租赁合同不能继续履行均负有责任，故结合本案实际情况综合考虑并兼顾公平原则，一审法院酌情认定余某希有权享受该优惠政策，并无不当。
关于永新公司主张其按约定向商场产权人交纳租金及相关费用，其完全取得商场使用权，其出租给散户的房屋不存在任何权利瑕疵，对合同解除其无任可过错，不应承担任何责任，余某希应依照约定承担违约责任，并且对其已收取余某希的保证金10000元，不应返还的上诉理由，永新公司从案外人西北永新置业有限公司处租得房屋并整体对外招租经营，出租的商铺均为新建商铺，对外经营批发零售业务，作为永新国际商贸城的策划者和整栋楼层的经营管理者，对商贸城要有切实可行的市场定位和战略规划，适应市场的运营模式，特别是其将出租商铺的五年经营权买断给承租户，其更有责任营造商业环境，保证商城能吸引固定客源，对商城进行有效集中管理，成功开发商城各项市场功能等附随义务。在商城整体经营失败后，要及时采取收缩和放弃战略，对不能经营适销对路的商品的商铺，及时采取”关、停、并、转”措施，尽早转换经营模式，采取有效的集中管理，而不应被动和放任租户损失的扩大。一审法院综合考虑本案实际案情，公平处理，解除租赁合同，双方当事人互不承担违约责任的处理恰当。故对永新公司上述上诉理由，本院不予支持。
关于永新公司将涉案商铺转租给案外人后，余某希是否应继续承担补交转租期间商铺的经营权买断费及租金的问题。永新公司主张将商铺转租是经余某希申请和同意后，永新公司才转租的，但余某希并不认可，永新公司不能提供转租商铺征得余某希授权和同意的有效证据，故永新公司主张余某希应继续承担补交转租期间商铺的经营权买断费及租金的上诉请求，无事实与法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人永新公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5000元，由上诉人甘肃永新国际商贸城股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张海东
代理审判员 靳文丽
代理审判员 杨 蕾
二０一八年二月十一日
书 记 员 杨 琦
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