福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽04民终922号
上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司永安支行，住所地：永安市燕江中路3×6号，统一社会信用代码：9×××B。
负责人：黄友焦，行长。
委托诉讼代理人：梁雯婷，中国工商银行股份有限公司三明分行职员。
委托诉讼代理人：王盛田，中国工商银行股份有限公司永安支行职员。
被上诉人（原审被告）：赖长青。
被上诉人（原审被告）：永安市诚上置业有限公司，住所地：永安市巴溪大道1××9号3栋6×1室。
法定代表人：郑诚松，董事长。
上诉人中国工商银行股份有限公司永安支行（以下简称工商银行永安支行）因与上诉人赖长青、永安市诚上置业有限公司（以下简称诚上置业公司）金融借款合同纠纷一案，不服永安市人民法院（2015）永民初字第3259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人工商银行永安支行的委托诉讼代理人梁雯婷、王盛田到庭参加诉讼，被上诉人赖长青、诚上置业公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
工商银行永安支行的上诉请求：2012年12月21日签订的《个人购房借款／担保合同》（编号A：［闽］字［三明］行［永安］支行（2012）年［0×××］号）约定赖长青所有的位于永安市蓝湾园7幢1-1××1室房产为本案借款提供抵押担保，并办理了抵押预告登记，但因赖长青未办理正式抵押登记手续，致使该房产仍处于预告登记状态。《中华人民共和国物权法》第二十条的规定设立了预告登记制度，是为了保障预告登记人的权益，现赖长青已发生合同约定的违约事项，故工商银行永安支行有权要求赖长青、诚上置业公司履行合同义务，为此，请求：1.维持原审判决第一、二、三项；2.撤销原审判决第四项，改判在抵押房产进行不动产登记条件成就之日起十日内办理正式抵押登记手续。否则，工商银行永安支行有权代理赖长青到房地产部门办理抵押房产的产权转移登记手续和正式抵押登记手续，将抵押权人设定为工商银行永安支行，因此产生的费用由赖长青承担。抵押权设定后，工商银行永安支行可依法实现抵押权。本院二审庭审中，工商银行永安支行明确第二项上诉请求为：其对已进行抵押预告登记的位于永安市蓝湾园7幢1-1××1室房产享有优先受偿权。
赖长青、诚上置业公司未进行答辩。
工商银行永安支行向一审法院起诉请求：1、立即解除2012年12月21日签订的《个人购房借款／担保合同》（编号A：［闽］字［三明］行［永安］支行（2012）年［0×××］号）；2、赖长青立即偿还结欠的全部贷款本金453950.88元和利息2334.63元（截至2015年7月16日），合计456285.51元，及至还清贷款本息之日按合同约定利率计算的利息（含复息、罚息）；3、赖长青在位于永安市蓝湾园7幢1-1××1室房产的本登记条件成就之日起十日内到房地产部门办理永安市蓝湾园7幢1-1××1室房产的产权转移登记手续和正式抵押登记手续，将抵押权人设定为工商银行永安支行。否则，工商银行永安支行有权代理赖长青到房地产部门办理永安市蓝湾园7幢1-1××1室房产的产权转移登记手续和正式抵押登记手续，将抵押权人设定为工商银行永安支行，因此产生的费用由赖长青承担。抵押权设定后，工商银行永安支行有权对永安市蓝湾园7幢1-1××1室房产进行拍卖、变卖或折价，并以所得价款优先受偿；4、在永安市蓝湾园7幢1-1××1室房产的抵押权人设定为工商银行永安支行之前，诚上置业公司对上述第2项付款义务承担连带偿还责任；5、赖长青、诚上置业公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年12月21日，工商银行永安支行与赖长青、诚上置业公司签订了一份《个人购房借款／担保合同》（编号A：［闽］字［三明］行［永安］支行（2012）年［0×××］号）。合同约定：贷款人为工行永安支行，借款人为赖长青，保证人为诚上置业公司；借款金额为485000元，贷款期限为240个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款用途为购买永安市蓝湾园7幢1-1××1室房产；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按该次调整后的基准利率确定并执行新的利率；还款方式为按月等额本息还款法，还款日与贷款实际发放日对应；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为本合同的贷款利率水平上加收50%；贷款发放至赖长青指定的房地产开发商诚上置业公司在工行永安支行开立的账户（账号：14×××05）；保证人诚上置业公司提供阶段性连带责任保证，保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，如合同约定的抵押物正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；赖长青以所购房产为上述贷款提供抵押担保，抵押担保范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；借款人未完全、适当地遵守或履行其在合同项下的任何义务，工商银行永安支行有权宣布合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除本合同。合同履行期间，截至2015年7月16日，赖长青已逾期1期，累计20次未按时足额偿还贷款本息，尚欠贷款本金453950.88元及利息2334.63元，合计456285.51元。
一审法院另查明，赖长青以所购买的永安市蓝湾园7幢1-1××1室房产作为抵押物为该笔借款提供抵押，于2012年12月21日依法办理了抵押物预告登记手续。至一审庭审辩论结束，涉案抵押物的房屋所有权证及抵押登记手续尚未办理。
一审法院认为，工商银行永安支行与赖长青、诚上置业公司签订的《个人购房借款／担保合同》，是双方的真实意思表示，内容合法，为有效合同。赖长青未按合同约定归还本息的行为已构成违约，应承担违约责任。工商银行永安支行要求解除与赖长青、诚上置业公司签订的《个人购房借款／担保合同》，符合合同约定及法律规定，予以支持。赖长青应偿还贷款本息，并按合同约定利率继续支付至判决指定的履行期限内的实际给付之日止的利息。工商银行永安支行要求赖长青在位于永安市蓝湾园7幢1-1××1室房产的本登记条件成就之日起十日内到房地产部门办理永安市蓝湾园7幢1-1××1室房产的产权转移登记手续和正式抵押登记手续，将抵押权人设定为工商银行永安支行，否则，工商银行永安支行有权代理赖长青到房地产部门办理永安市蓝湾园7幢1-1××1室房产的产权转移登记手续和正式抵押登记手续，将抵押权人设定为工商银行永安支行，因此产生的费用由赖长青承担，抵押权设定后，工商银行永安支行有权对永安市蓝湾园7幢1-1××1室房产进行拍卖、变卖或折价，并以所得价款优先受偿的诉讼请求，于法无据，不予以支持。诚上置业公司自愿对赖长青的上述贷款提供阶段性连带责任保证，因涉案抵押物尚未办理抵押登记，他项权证亦未交由工商银行永安支行执管，因此，涉案抵押物的抵押权尚未设立，不发生物权效力。故诚上置业公司应对赖长青的上述债务承担连带清偿责任。若合同约定的抵押物抵押登记手续已办理完毕，且工商银行永安支行收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。诚上置业公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百三十九条、第二百五十三条的规定，判决：1.解除工商银行永安支行与赖长青、诚上置业公司于2012年12月21日签订的《个人购房借款／担保合同》（编号A：［闽］字［三明］行［永安］支行（2012）年［0×××］号）；2.赖长青应于判决生效后十日内一次性偿还工商银行永安支行借款本金453950.88元，支付利息2334.63元（计算至2015年7月16日止），合计456285.51元；并按合同约定利率继续支付自2015年7月17日起至判决指定的履行期限届满之日止的借款利息，期限内还款的，支付利息至实际还款日止；3.诚上置业公司对赖长青的上述债务承担连带清偿责任；4.驳回工商银行永安支行的其他诉讼请求；案件受理费8144元，减半收取4072元，由赖长青、诚上置业公司负担。
本院二审庭审中，当事人没有提交新的证据。工商银行永安支行对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认并在卷佐证。
本院认为，本案为商品房买卖中的个人购房借款及担保合同关系，工商银行永安支行与赖长青已就永安市蓝湾园7幢1-1××1室房产办理了预购商品房抵押权预告登记，工商银行永安支行也已根据《个人购房借款／担保合同》（编号A：［闽］字［三明］行［永安］支行（2012）年［0×××］号）的约定发放了贷款。《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，该规定赋予了基于预告登记取得的请求权具备排他性和对抗性的“准物权”效力，因此，预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力。在预告登记抵押权人无法将预告登记转为正式登记的情况下，若不支持预告登记抵押权人的优先受偿权，将他人过错造成的不利后果转由无过错方承担，有违合同法的公平原则，甚至造成购房人恶意规避抵押登记的道德风险。在预告登记无法转为抵押登记或抵押登记遥遥无期的情况下，排除预告登记抵押权人的担保物权，不利于平等保护诉讼各方的合法利益。因此，对于非因预告登记抵押权人的原因未进行抵押登记的，应当赋予预告登记抵押权人优先受偿权。本案中，没有证据证明系因工商银行永安支行存在过错或者怠于行使权利，造成预告抵押登记的房屋至今未办理抵押登记。工商银行永安支行关于赋予其对该房屋享有优先受偿权的上诉请求，本院予以支持。原审认定事实清楚，但对预告登记抵押权的处理不当，本院予以纠正。
综上所述，工商银行永安支行的上诉请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持永安市人民法院（2015）永民初3259号民事判决第一项、第二项、第三项；
二、撤销永安市人民法院（2015）永民初3259号民事判决第四项；
三、上诉人中国工商银行股份有限公司永安支行对被上诉人赖长青提供抵押的位于永安市蓝湾园7幢1-1××1室房产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
四、驳回上诉人中国工商银行股份有限公司永安支行其他诉讼请求。
一审案件受理费按一审判决负担。二审案件受理费8144元，由被上诉人赖长青、永安市诚上置业有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙 斌
审判员 林腾龙
审判员 黄 涛
二〇一六年八月三十一日
书记员 陈文奇