陕西省汉中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕07民终101号
上诉人（原审原告）：龙燕伍，男，生于1976年8月15日，住汉中市汉台区。
上诉人（原审原告）：陈爱兰，女，汉族，生于1976年3月17日，住汉中市汉台区，系原告龙燕伍之妻。
委托诉讼代理人：杨德平，陕西兢业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：辛颖，陕西兢业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：汉中万邦置业发展有限责任公司，住所：陕西省汉中市汉台区。
法定代表人：杨海明，公司董事长
委托诉讼代理人：杜东恒，该公司员工。
委托诉讼代理人：李兰明，北京市炜衡律师事务所律师。
上诉人龙燕伍、陈爱兰汉中万邦置业发展有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院(2017)陕0702民初2025号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人龙燕伍、陈爱兰，被上诉人汉中万邦置业发展有限责任公司的委托诉讼代理人杜东恒、李兰明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
龙燕伍、陈爱兰向一审法院提出以下诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付迟延交房违约金6215.16元；2、请求判令被告支付迟延办理不动产权证违约金20583元；3、判令被告向原告提供停车位服务，由原告承担合理的�业管理费（双方原约定为100元/每月）；4、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定的案件事实：2010年7月20日，被告万邦置业开发的位于汉中市汉台区武侯路与前进路交汇处“民乐花苑”1、2、3、4、号楼经济适用房建设项目取得汉中市住房和城市管理局颁发的《商品房预售许可证》。2010年7月29日，原、被告双方签订《商品房预售合同》一份，合同约定：原告购买被告在建的位于汉台区武侯路与前进路交汇处民乐花苑一期4栋1单元6号楼0601号房屋一套，房屋总价款231477元，房屋交付期限为2012年12月30日前。合同第十条关于出卖人逾期交房约定：（1）逾期交房不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期交房超过30日，买受人有权解除合同……�受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一点五的违约金。合同第十六条关于产权登记的约定：出卖人应当在房屋交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付房款万分之一作为违约金；合同还对双方其他权利义务也作了约定。合同签订后，原告按约定支付了购房款231477元。2013年7月8日，房屋竣工并经验收，2015年6月26日，房屋在汉中市城乡建设规划局进行了竣工验收备案，取得备案资格。被告于2013年6月17日交付了房屋，原告与“民乐花苑”的物业汉中鸿海物业管理有限责任公司办理了房屋入住交接手续。2016年11月4日，原告申请办理了所购房屋的产权证书（房屋产权证号：陕20**汉中市不动产权第0102799号，业务号：20161104006）。另查明，（2017）汉台区不动产权第00011**号房屋产权证书载明：所诉位于汉中市汉台区北关街道办事处青龙观村委会武侯路西侧民乐花苑一期地下车库，建筑面积为19740.83平方米的地下车库权利人为被告万邦置业，为其单独所有。还查明，因涉案项目的房屋实施主体发生变化，项目相关审批文件不一致，给确权办证带来困难。汉中市住房和城市管理局于2015年8月14日召开专项会议，形成《汉中市住房和城市管理局专项问题会议纪要》，该《纪要》强调，要求各参会单位本着尊重历史、正视现实的原则，特事特办，尽快为业主确权办证，消除矛盾。会议决定：一、民乐花园办证问题，由万邦置业按照程序向城市房屋权属监理处办理民乐花苑一期总登记后，及时为经济适用房购房人办理房屋权属证书……。万邦置业根据上述会议纪要，于2016年5月30日办理了房屋总登记，将办理房屋产权手续的有关资料提交给汉中市不动产登记交易服务中心，该中心给其出具了《房地产登记受理通知书》，履行了协助原告办理产权登记的义务。
一审法院认为，（一）关于陈爱兰的原告诉讼主体资格问题。本案原告龙燕伍与陈爱兰系夫妻关系，二人于1998年11月10日已登记结婚。2010年7月29日，尽管只是原告龙燕伍与被告签订《汉中市商品房买卖合同》，但并不影响陈爱兰作为夫妻共同出资购买被告房屋的事实，且该房屋的产权权属证书上已登记陈爱兰为该房屋的共同所有人，龙燕伍、陈爱兰作为共同原告对被告提起民事诉讼，符合法律规定，并无不妥。故被告提出的陈爱兰不具有原告诉讼主体资格的意见不能成立，不予采纳�（二）关于原告主张的被告逾期交房违约金是否超过诉讼时效期间的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本案原、被告合同约定的交房日期为2012年12月30日，被告实际交房日期为2013年6月17日，原告主张的被告逾期交房违约金受法律保护的期限应当自2012年12月31日起计算至2015年12月31日止。原告于2017年7月7日才向法院主张该权利，从原告的举证情况看，其又未能提交期间存在诉讼时效中断、中止的情形的事实和有效证据。故本院认为，《�高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》意见第二条之规定，原告的该项诉讼请求已超过上述受法律保护的三年期限，依法不予支持。（三）关于被告是否应当承担逾期办理房屋产权登记违约金的问题，当事人双方关于产权登记的约定为：出卖人应当在房屋交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权证书的出卖人按日向买受人支付房款万分之一作为违约金。被告没有在合同约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，主要由于涉诉房屋的项目实施主体发生变化，项目相关审批文件不一致，给确权办证带来困难，并非系出卖人的责任。就此问题，在政府相关部门召开专项会议予以协调处理后，被告于2016年5月30日办理了房屋总登记，向汉�市不动产登记交易服务中心提交了协助购房人办理产权登记生效的必要资料，其已履行向原告交房和协助办证的义务，并非被告的行为对原告办证造成迟延或者障碍。原告自己于2016年11月4日才向房屋产权登记机构申请办理所购房屋的产权证书，办理了产权登记手续。故被告的行为不构成违约，现原告要求被告承担逾期办理房屋产权登记违约责任，不符合合同约定和法律规定。（四）关于原告要求被告向其提供停车位及物业管理收费问题。根据被告提交的（2017）汉台区不动产权第00011**号房屋产权证书，证明所诉位于汉中市汉台区北关街道办事处青龙观村委会武侯路西侧民乐花苑一期地下车库，建筑面积为19740.83平方米的地下车库权利人为被告万邦置业，为其单独所有，并不是原告所主张的该地下停车车库系全体业主共有。因此，被告如何对该车库行使使用、经营管理及处分权等是其自身依法享有的权利，原告如有使用需要，应当与被告平等协商解决，不予干涉。至于物业收费标准问题，系原告与物业管理企业汉中鸿海物业管理有限责任公司之间的民事活动，与被告无关。故原告该项诉讼请求，没有合同和法律依据，不予支持。综上，原告的诉讼请求依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》意见第二条之规定，判决：驳回原告龙燕伍、陈爱兰的诉讼请求。案件受理费570元，由原告龙燕伍、陈爱兰负担。
上诉人龙燕伍、陈爱兰不服原判，上诉称，一、一审判决以未经上诉人和被上诉人举证、质证的证据为依据，判决驳回上诉人诉讼请求，当属程序违法。二、一审法院认定事实错误，一�判决突破合同相对性，随意给上诉人与被上诉人的买卖合同强加合同主体。一审判决将被上诉人的违约责任归咎于不是合同主体的其他人，明显刻意为被上诉人逃避责任。三、一审判决适用《合同法》的法律后果，与法不符，法律适用不当。四、一审判决依照未经质证的证据作出的判决，当然是错误的，应当依法撤销。五、被上诉人因工程质量所造成的不能经竣工验收备案，进而不能进入到办证程序的责任，难道也归结于项目主体不一致？六、被上诉人的办证义务，依法包含两方面，首先是民乐花苑项目的初始登记，其次是购房人的房屋产权证书。上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》中明确约定，被上诉人有为上诉人办理房产证的义务。请求撤销原判，依法改判被上诉人支付迟延办理房屋产权证违约金20583元，迟延交房违约金6215.16元。
被上诉人�中万邦置业发展有限责任公司答辩称，一、一审判决并未突破合同相对性。二、一审判决根据合同约定作出判决，充分体现了意思自治原则，适用法律正确。三、迟延办证的责任不在被上诉人，在于项目主体不一致，一审法院认定事实正确。四、迟延办理竣工验收备案是因项目主体不一致，与工程质量无关。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明：二审庭审中，本院组织双方当事人对被上诉人提交的《汉中市住房和城市管理局专项问题会议纪要》和《房地产登记受理通知单》两份证据，进行了当庭质证，上诉人对两份证据的真实性没有异议，本院予以采信。对原审法院认定的案件基本事实，本院予以确认。
本院认为：本案双方当事人签订的《商品房预售合同》第十六条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权证书的出卖人按日向买受人支付房款万分之一作为违约金。被上诉人在将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案时，由于涉诉房屋的项目实施主体发生变化，项目相关审批文件不一致，给确权办证带来困难，后经政府相关部门协调才得以办理，此情况不是因为被上诉人不履行自己的合同义务造成的，即非出卖人的责任，故其不应当承担迟延办理产权证的责任。上诉人的此节上诉理由，不能成立。一审判决没有让合同以外的人承担责任或享有权利，故不存在突破合同相对性的问题。合同中亦没有约定被上诉人有为上诉人办理房产证的义务。上诉人提出工程质量问题是迟延办证的原因，但未提供充足的证据，本院不予支持。另，一审判决未对当事人质证的证据予�采信错误，程序存在瑕疵。二审中，本院组织双方当事人对此两份证据进行了质证，补正了一审错误，上诉人亦认可其真实性。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费570元，由上诉人龙燕伍、陈爱兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 鲁卫平
审 判 员 刘际勇
代理审判员 张菊红
二〇一八年一月三十日
书 记 员 王 蓓