广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0604民初6568号
原告：刘颖，女，1971年7月24日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
原告：袁举双，男，1968年10月10日出生，汉族，住湖南省沅陵县，
两原告共同委托诉讼代理人：胡华东，广东骏和律师事务所律师。
被告：刘娟，女，1979年8月9日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，
委托诉讼代理人：江丹，广东金舵律师事务所律师。
原告刘颖、袁举双诉被告刘娟房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年5月17日立案受理后。依法适用简易程序于2017年7月6日、2017年8月31日公开开庭审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年2月20日签订的《房地产买卖合同》；2、被告立即向原告双倍返还定金200000元；3、被告立即向原告支付违约金276000元；4、被告立即向原告赔偿涉案房屋差价损失约1000960元（按法院委托评估的房屋价值计算为准）；5、被告立即向原告赔偿其他经济损失约29000元（房屋中介费24000元，按揭评估费5000元）；6、本案诉讼费由被告承担。
庭审中，原告明确其第一项诉讼请求为要求解除原被告签订的房地产买卖合同项下的房屋买卖合同关系，不要求解除居间合同关系。
事实和理由：2017年2月20日，原告与被告签订了一份《房地产买卖合同》，约定被告将位于佛山市禅城区***C座801房出售给原告。该房产面积为148.81平方米，成交价为1380000元。2017年2月24日，原告向被告支付购房款定金100000元。随后，被告也向涉案房屋按揭银行偿还了全部按揭款项。根据原告的申请，2017年4月11日，中国农业银行桂城支行也同意就涉案房产向原告提供房屋按揭贷款。2017年5月5日，原告与被告就涉案房产网签了《广东省佛山市存量房买卖合同》，进行了相关备案手续。但是，随后被告却打电话向原告明确表示，由于涉案房屋市场价格上涨，决定不再将涉案房产出售给原告，并单方面终止了涉案房产的交易。鉴于以上事实，原告认为被告单方面表示不出售涉案房产给原告，单方面终止涉案房产交易，是明显违约行为。
被告辩称：1、尊重合同自治。人民法院应当直接依据当事人的约定明确双方应承担的违约责任。本案中，双方在合同中就违约责任有明确的约定，法院应直接依据约定进行认定，而不应再进行损失评估。2、违约责任不得叠加。本案中，原告既主张双倍返还定金，又主张违约金，还主张其他损失，明显属于违约责任的叠加，违背立法本意。3、原告违约金、房屋中介费用的计算没有事实依据。合同约定的违约金为总成交价的10%，而原告主张的违约金高达成交价的20%，完全无合同依据。另外，房屋中介费用并未实际产生24000元，原告的主张无事实依据。4、原告在本次交易中存在过错，应分担违约责任。（1）对房屋存在抵押这一事实，被告从未隐瞒过原告，而且被告还明确告诉过原告房屋所涉抵押是经营性贷款抵押，而非按揭贷款抵押。因此，原告在中介签署房屋买卖合同的时候，就知道房屋存在抵押，所以原告应该预料并接受房屋存在抵押所带来的风险，在房屋因抵押问题无法过户的情况下，过错并非被告单方的，原告应对其未能作出准确判断及风险评估而承担相应的责任。（2）原告所提供的网签合同，按规定是需要买卖双方一起办理网签的，但被告从未与原告去办理过网签手续，在未通知被告并征得被告同意的情况下，擅自变更买受人，并且瞒着被告，使用不正当手段进行网签，违背被告意愿，属于与中介恶意串通侵犯被告权益的行为，网签无效，原告弄虚作假的做法令被告无法接受，并使交易丧失诚信基础，无法继续履行。（3）被告从未因为房价变动而提出不卖房，而是因为涉案房屋贷款的问题无法解决而通知原告暂时无法履行。原告知道抵押贷款最早的一笔都要六月中旬才到期，原告也答应等待抵押的处理情况，结果却匆匆起诉，可见原告并无交易的诚意，而是处心积虑进行诉讼，从诉讼请求就可以看到其恶意获利的诉讼目的。
诉讼中，原告举证如下：
1、两原告身份证、结婚证复印件与被告身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。
《房地产买卖合同》一份。证明被告将涉案房产出售给原告以及房屋面积、出售价格、违约赔偿等相关情况。
定金收款证明一份。证明被告收取了原告的买房定金100000元。
按揭评估费收据。证明为了购买涉案房屋，原告对涉案房屋进行了评估，支出评估费5000元。
中介费收据。证明为了购买涉案房屋，原告支出中介费24000元。
6、个人购房贷款同意贷款意向书一份。证明为了购买涉案房屋，原告向银行申请房贷，并得到了银行同意。
《广东省佛山市存量房买卖合同》。证明原、被告就涉案房屋在网上办理了网签手续。
录音光盘及文字记录。证明被告所担保的对象是其丈夫姬永生开设的公司；被告以及其丈夫开设公司完全有能力将担保款项清偿完毕，履行涉案合同；被告明确告知原告，由于房价上涨，不再出售涉案房产给原告，属于根本违约。
微信付款凭据、银行流水、收据、发票。证明原告已经支付中介费24000元，按揭评估费5000元，本次价格鉴定的鉴定费8081元也是由原告支付。
诉讼中，被告举证如下：
1、不动产登记信息查询结果一份。证明涉案房屋已设立抵押登记。
2、最高额抵押合同一份。证明涉案房屋用于担保佛山伟轩进出口有限公司向工商银行贷款。被告的丈夫作为抵押房产共有人共同设立抵押，被告对房产无完全处分权。
3、最高额保证合同一份。证明被告担保佛山伟轩进出口有限公司在最高额400万元范围内向工商银行贷款。
4、银行凭证一份。证明佛山伟轩进出口有限公司在被告担保期间共向工商银行贷款200万元。
5、2017年5月信息清单。证明被告5月5日未收到信息，未办理网签。
6、禅城法院2017年6月、7月对涉案房屋所在小区房屋拍卖成交截图两份。证明涉案房屋所在小区房屋市场单价应为12000元左右，拍卖的两房屋围观人数高达7000人，该两次拍卖能够反映该房屋的真实市场价格。
诉讼中，依原告申请，本院委托佛山市价格事务所有限公司（简称价格公司）对涉案房屋2017年5月17日的市场价值进行评估，价格公司于2017年7月31日作出佛价估字（2017）122号《价格评估报告书》一份。
经庭审质证，本院认证如下：原告提供的证据1系双方主体材料，本院经审查后予以确认；证据2-6有原件核对，本院对真实性予以确认；证据7无双方当事人签名，本院对真实性不予确认；被告确认证据8录音内容的真实性，本院予以确认。原告对被告提供的证据1、3、4真实性不持异议，本院对该三组证据的真实性予以确认；证据2有原件核对，本院对真实性予以确认；证据5为被告自行打印，未加盖相关部门公章，本院对真实性不予确认。价格公司出具的佛价估字（2017）122号《价格评估报告书》，是由原、被告一致选定的、拥有评估资质的专业机构所出具，且原、被告对真实性均无异议，本院予以采信。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2017年2月20日，原告刘颖（买方)与被告刘娟（卖方）签订《房地产买卖合同》一份，约定：1、被告将其名下位于佛山市禅城区****C座801房出售给原告刘颖，该物业建筑面积148.81平方米，成交价为138万元。2、该物业现时之抵押状况属于抵押中，欠款额约100万元整（以银行通知为准），涂销方式如下：卖方必须于本合同签订后90日内向抵押银行申请提前还贷并承担还贷之一切手续费用，提前还贷出资方应于银行通知提前还贷3个工作日内将款项付至卖方还贷账户内。提前还贷出资方式为卖方出资。3、买卖双方同意按银行按揭付款方式收付房款。买方选择商业贷款办理银行按揭贷款：①买方须在签署本合同当天向卖方支付定金10万元；②买方应于2017年3月15日前签订银行贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭；③买卖双方同意于买方通过银行贷款审批后七个工作日办理交易过户手续；④买方应于完税当天向卖方支付首期楼款42万元（含定金）；⑤尾期房款96万元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户。4、买卖双方约定交易税费交付方式为买方承担。买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。5、违约责任。签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失：（1）违约方逾期未超过十天的，合同继续履行，违约方须每日按总成交价1‰向守约方支付违约金。（2）违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任意一方式履行：①解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或者没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方必须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。守约方应向违约方发出解除合同通知书。除买方有证据证实实际损失大于上述赔偿标准外，买房不得再向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。②继续履行合同，守约方有权要求违约方按每日总成交价1‰支付违约金。履行期限不明确的，以政府部门、银行、守约方或经纪方发出通知之日起五天内为履行期限。（3）若非买卖双方任何一方原因导致本合同交易未能按期完成的，本合同双方均同意有关交易日期相应顺延。若因不可抗力的原因导致本合同无法履行时，本合同各方不承担违约责任。6、经纪方已促成买卖双方签订本合同，买卖各方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，买卖双方均已知悉并同意按《中介代理费支付承诺书》执行。买卖双方解除或终止本合同、自行办理或委托其他任何第三方办理该物业交易过户手续的，不影响咨询及买卖代理费支付。买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业成交价的3%向经纪方支付买卖代理咨询及代理买卖代理费，守约方已支付的咨询及代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退。
上述合同签订后，原告的履约情况如下：1、原告于2017年2月23日向中国农业银行递交申请按揭贷款的资料，该行于2017年4月11日向原告出具同意贷款意向书；2、原告于2017年2月24日向被告支付定金10万元；于2017年2月23日向第三方按揭公司支付按揭评估费5000元；于2017年2月20日、2017年7月9日分别向中介经办人支付中介费8000元、16000元。
依原告申请，本院委托价格公司对涉案房屋的市场价值进行评估，并确定评估基准日为2017年5月17日。价格公司于2017年7月31日作出佛价估字（2017）122号《价格评估报告书》一份，确定涉案房屋在评估基准日的评估价值为2232447.62元。另，原告垫付了本次评估的评估费8081元。
另查明:佛山市禅城区***C座801房为被告刘娟单独所有。该房产于2013年7月4日抵押登记给中国工商银行股份有限公司佛山南海支行，现处于抵押登记中。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《房地产买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。
关于原告诉请解除房屋买卖合同关系。经审查，本院认为：首先，依据涉案《房地产买卖合同》“卖方应在签订本合同后90天内向抵押银行办理提前还贷申请手续，并由卖方承担还贷之一切手续费用”约定，被告作为卖方应于2017年5月20日前向抵押银行申请提前还贷，但被告至今未提出申请，已构成违约；其次，被告在2017年5月6日与原告的通话中明确表示不愿意继续按合同价款履行合同，被告的行为是明确表示不再继续履行原合同，亦已构成违约。根据《房地产买卖合同》第七条第2点的约定，原告作为守约方有权解除与被告的房屋买卖合同关系。又因原告未举证证明其已于起诉前向被告发出解除合同的通知，本院确认涉案买卖合同关系于原告《变更诉讼请求申请书》送达被告之日即2017年6月21日解除。
关于原告诉请的违约金276000元。原告主张被告支付该项费用的依据是《房地产买卖合同》第二条第六点的约定，然根据该条约定，卖方向买方支付等额于总楼价20%的违约金的适用条件是买方出资赎契后因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的情形，本案房产交易约定为卖方出资赎契，故不适用上述违约责任，原告据此主张依据不足，本院不予支持。
关于原告诉请的房屋差价损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，应当赔偿损失。损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益。原告主张的房屋差价损失即属于合同履行后可以获得的利益。诉讼中原告申请对提起诉讼之时诉争房屋价值进行评估，本院依法委托的评估机构确定涉案房屋在评估基准日的评估价值为2232447.62元，也即房屋价值高出合同售价852447.62元（2232447.62元-1380000元）之多。被告抗辩评估价值过高，并要求进行重新评估，因被告未提供有效的证据证明上述结论存在鉴定程序明显违法，鉴定依据明显不足情况，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条关于重新鉴定的法定条件，本院对被告的抗辩意见不予采纳。综合考虑合同履行程度、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力等因素，本院酌定被告赔偿原告由于房屋价格上涨所造成的损失700000元。
关于原告诉请的其他费用。1、关于中介费。依据涉案《房地产买卖合同》第七条“买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业成交价的3%向经纪方支付买卖代理咨询及代理买卖代理费，守约方已支付的咨询及代理费由守约方直接向违约方追讨”的约定，原告有权向被告主张赔偿中介费的损失。经审理查明，原告已向中介支付的中介费为24000元，该款项属原告的实际损失，原告要求被告支付合法有据，本院予以支持。2、关于按揭评估费。原告提交的按揭评估费收据无法清晰看出收款单位的全称，原告亦未提供其他证据证明就涉案房产委托按揭公司提供按揭服务，即便该笔费用真实发生，但并非必要支出的费用，故原告要求被告支付该笔费用依据不足，本院不予支持。3、至于评估费用。该费用为原告主张权利而产生实际损失，具有必要性和合理性，且原告已实际支付，原告该项诉请有理，本院予以支持。
关于原告诉请的双倍返还定金。如前所述，涉案房屋买卖合同已因被告违约而解除，被告再收取原告定金于法无据，故本院确认由被告向原告返还定金10万元。至于原告要求被告另外支付10万元，该款项的性质为违约金，本院前文已支持的房屋差价损失、评估费、中介费已足以弥补原告因被告违约所造成的实际损失，原告再诉请支付违约金，本院不予支持。
至于被告提出的调查取证申请，因原告已确认被告未参与网签，故本院对被告的调查申请不再处理。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十七条的规定，判决如下：
确认原告刘颖与被告刘娟于2017年2月20日签订的《房地产买卖合同》项下的房屋买卖合同关系于2017年6月21日解除；
被告刘娟于本判决生效之日起三十日内，向原告刘颖、袁举双返还定金100000元；
被告刘娟于本判决生效之日起三十日内，向原告刘颖、袁举双支付房屋差价损失700000元、中介费24000元、评估费8081元，以上合计732081元；
驳回原告刘颖、袁举双的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费9177元，由原告刘颖、袁举双负担4177元，被告刘娟负担5000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 ＸＸ
二〇一七年十月十七日
书记员 孙通