吉林省白城市洮北区人民法院民 事 判 决 书（2015）白洮东民初字第198号原告谢长仁。委托代理人张星，吉林亚非律师事务所律师。被告高谦柱。委托代理人孙向群，吉林明瑞律师事务所律师。原告谢长仁诉被告高谦柱房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告谢长仁及委托代理人张星、被告高谦柱及委托代理人孙向群到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2015年7月9日，原告与被告签订《房屋买卖协议》，约定：被告将其所有的坐落于东风乡长青村二社的土地及房屋（房屋产籍号分别为：12-11-626626、12-11-624624、12-11-625625、12-11-627627；土地使用证号：白国用字[2008]第08112840号）转让给原告，房屋面积及坐落位置以产权证为准（其中有产权证面积为701.34平方米、无证房屋面积为980平方米、土地使用权面积为1484.80平方米），合同总价款为192万元。协议签订后，原告按协议约定支付全部价款，被告将房屋、土地使用权证交付原告，但至今没有将房屋及土地交付原告使用，并拒绝协助原告办理房屋、土地产权过户手续。为维护原告合法权益，请求法院依法确认原告与被告于2015年7月9日签订的《房屋买卖协议》有效。判令被告将协议约定的房屋、土地产权过户（即房屋产籍号分别为：12-11-626626、12-11-624624、12-11-625625、12-11-627627；土地使用证号：白国用字[2008]第08112840号登记到原告名下）。被告辩称，1、原、被告之间不存在房屋买卖关系。2、是案外人向原告借款160万元，被告只是在当时起担保的作用。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。根据原告诉讼请求及被告答辩，本院归纳本案争议焦点为：1、本案原、被告之间是否存在房屋买卖关系。2、原、被告之间签订的房屋买卖协议是否有效，原告要求被告协助办理房屋及土地产权过户登记手续有无事实和法律依据。为证实自己的主张，围绕争议焦点，原告举证、被告质证情况如下：1、房屋买卖协议一份，证明原、被告之间存在房屋买卖关系，买卖协议约定的内容符合合同法关于合同要件的要求。被告质证认为协议本身是真实的，但所证明的问题不是事实。实际上是原告向案外人出借160万元，另外32万元是利息，形成了192万。房屋买卖协议本身不是真正的房屋买卖，被告不可能把价值800万元的财产以192万元的价格售予原告，因此不是客观事实。2、收据一份。证明原告按照房屋买卖协议的约定向被告支付价款。被告质证认为对签字真实性没有异议。但是被告没有收到192万元，是160万元，这160万直接转给案外人了，被告是按照被告哥哥的要求才签的字。3、房产证四份和土地使用证一份。证明房屋买卖协议中涉及的房屋产权及土地登记情况（房屋产籍号分别为：12-11-626626、12-11-624624、12-11-625625、12-11-627627；土地使用证号：白国用字[2008]第08112840号）。被告质证对真实性没有异议，只起到担保的作用，不是买卖关系。为证实自己的主张，围绕争议焦点，被告举证、原告质证情况如下：1、证人高某某（身份证号：×××）系被告的哥哥，与原告不相识。高某某出庭证实原告与被告之间的房屋买卖不是真实的，是借贷关系，房屋起到的是担保的作用。房屋买卖协议中担保人处“高某某”签字系本人书写，当时是杜某某和吴某某在原告处抬款160万元，找高某某担保，后用房子担保，产权证上的是被告高谦柱的名字，房子实际是家族共有的。原告对证人证言有异议。认为证人所证内容不真实，证言与书面房屋买卖协议存在矛盾，按照证据规则，书证的效力大于证人证言，因此证言不予采纳。被告质证认为证人出庭作证，陈述内容真实客观。2、证人吴某某（身份证号：×××）与原、被告均系朋友关系。吴某某出庭证实，该笔借款是其领杜某某找郑连金帮忙，由郑连金串联，拿高某某的家族企业长青酒厂和杜某某的企业东方钢构手续作抵押担保，以酒厂产权人高谦柱通过产权部门确认双方以房屋买卖形式与放款人谢长仁签订的借款合同，款项直接由农行打入杜某某在一家小额公司的账户里，打入金额160万元，借贷双方约定192万元，其余部分由杜某某另出手续，杜某某、高某某、郑连金为担保人，并且郑连金以60万元现金作保证金。原告质证认为证人陈述不真实，证人证言与书面房屋买卖协议存在矛盾，按照证据规则，书证的效力大于证人证言，因此证言不予采纳。被告质证认为，证人出庭作证，陈述内容真实客观。3、证人杜某某（身份证号：×××）与郑连金系借贷关系，与被告系担保关系。杜某某出庭证实房屋是借贷关系，不是买卖关系。借款时通过吴某某联系郑连金借的，用于杜某某和吴某某还债，实际借款160万元，用了两个月，打了192万元的欠条，签的是担保，另外给郑连金打了32万元的条。原告质证意见同证人高某某、吴某某质证意见相同。被告质证认为没有异议，证人所某某。4、证人鲍某某（身份证号：×××）与原某某，跟被告比较熟悉。鲍某某出庭证实房屋买卖协议不成立，2015年9月8日下午郑连金找他研究9月9日到期抬款还不上怎么办，研究决定延长10天，10天利息15万元，9月9日由杜某某提现金10万元给了利息。原告质证认为证人证言与本案无关。被告质证认为证言真实可信，与本案有关联性，房屋买卖是不存在的。5、证人胡某某（身份证号：×××）与原某某，与被告曾经系合作伙伴。胡某某出庭证实2015年9月9日开了10万元现金支票，给杜某某还钱，还给谁不知道，也不认识，但并不是原告，说是用于还借款利息。原告质证认为证人证言与本案无关。被告质证认为证人证言真实可信，与本案有关。6、被告申请法院调去的中国农业银行谢长仁的银行卡交易明细清单，证明谢长仁当时汇款160万元，没有实际转入被告账户，而是原告按照杜某某的要求汇入另外一个人张蓝月的账户，被告不是房屋买卖，是案外人借贷，被告没有收到这笔钱款，是杜某某收到的，原、被告之间不存在房屋买卖关系。被告质证对该份证据的真实性没有异议，但原告认为该证据不能证明被告要证明的问题，在付款过程中，原告依据被告的指示转入其他指定账户，其行为是履行付款义务的行为，并且出具了收据，表示确认并收到付款没有异议，通过账户中的收款人与被告不是同一人没有直接的证明与被证明的关系，只是证明了一种付款方式，可证明原、被告发生了交易行为。这份证据对本案事实的认定没有价值。原告提交的上述证据具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。被告提交的证据中，证人鲍某某、胡某某证言与本案无关联性，本院不予采信。证人高某某、吴某某、杜某某的证言具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信，但能否作为定案依据，将在综合评判中详细阐述。根据原告的诉讼请求、被告的答辩以及原、被告举证、质证情况，结合法庭调查，本院综合评判如下：经审理查明，2015年7月9日，原、被告签订房屋买卖协议，约定甲方（被告）将坐落在东风乡长青村二社自有房屋所有权及地上建筑物有偿出售给乙方（原告）。房屋交易价格为192万元，房屋交易面积为有产权证面积为701.34平方米，无证房屋面积为980平方米。同时约定协议生效后，甲方（被告）将出售的房屋所有权证交给乙方（原告），乙方（原告）将房款结清后，甲方（被告）必须随时配合乙方（原告）办理相关事宜。甲方（被告）关于合同涉及房屋无任何费用、无任何争议，全部过户到乙方（原告）名下。“协议”中附出售房屋产籍号及房屋面积（分别为：产籍号12-11-626626对应房屋建筑面积82.50平方米、产籍号12-11-624624对应房屋建筑面积为178.84平方米、产籍号为12-11-625625对应房屋建筑面积为165.00平方米、产籍号为12-11-627627对应房屋建筑面积为275.00平方米）。“协议”除了有原、被告签字捺印确认外，同时有“吴某某”、“郑连金”、“杜某某”、“高某某”、“杨占东”在担保人处签字。协议签订后，原告以转账160万元及现金支付32万元的方式向被告履行了交付房款192万元的义务，被告虽将出售房屋的所有权证及土地使用权证（白国用字[2008]第08112840号）交付原告，但一直占用房屋，未履行交付房屋及协助办理产权过户登记的义务。以上事实有原、被告举证、质证及当庭陈述加以佐证，本院予以确认。一、关于如何确定双方当事人之间法律关系的性质问题。本院认为，民事法律关系是民事法律规范调整社会关系过程中形成的民事主体之间的民事权利义务关系。除基于法律特别规定，民事法律关系的产生、变更、消灭，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致才能形成。判断民事主体根据法律规范建立一定法律关系时所形成的一致意思表示，目的在于明晰当事人权利义务的边界、内容。一项民事交易特别是类似本案重大交易的达成，往往存在复杂的背景，并非一蹴而就且一成不变的。本案被告辩解称签订房屋买卖合同的真实意思表示系为他人借款提供担保的行为。基于原、被告诉讼利益的考量，当事人交易形成过程中的细节应当获得有效诉讼证据的支撑。书面合同在性质上属于原始证据、直接证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条有关证据证明力认定原则的规定，其应作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据，应当重视其相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力。法院在确定法律关系过程中，仅在有充分证据证明当事人隐藏的法律关系成立时，才能予以确定，否则，不宜简单的否定已经存在的对外表现的法律关系对当事人的约束力。即便在两种解读结果具有同等合理性的场合，也应当朝着有利于书面证据所代表的法律关系成立的方向做出判定，以此传达和树立重诺守信的价值导向。本案原告在庭审过程中针对房屋买卖的法律关系，提供了书面的买卖协议、出售人的收款收据，并阐明了付款方式，已经完成了其主张法律关系的举证责任。被告认为原告提供的房屋买卖协议实质上是被告为案外人杜某某向原告借款提供担保。从其举证情况看，首先案外人杜某某出庭作证时明确表示，其系向郑连金借款，与原告并不熟悉，甚至不认识。这与被告的陈述相互矛盾。被告当庭表示在杜某某与原告之间存在书面的借款合同，但经过两次庭审，被告及案外人杜某某均未提供相关书面合同证实其说法。另外，被告辩解称已经向原告支付10万元利息，可被告也无法提供原告收取相关利息的收据。综上，本院认为，被告为其辩解提供的证据，均为传来证据、间接证据，且证据之间与被告辩解存在矛盾。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，被告高某某反驳原告所主张事实所作举证，并没有达到高度可能性的证明标准，不能对抗原告提交证据的证明力。故对被告的名为买卖实为借款担保的辩解，因证据不足，本院不予采信。本院确定本案的法律关系为房屋买卖法律关系，原、被告在平等自愿前提下签订的房屋买卖合同合法成立，并依法生效。二、关于被告应否向原告谢长仁交付涉案房屋并协助办理所有权变更登记的问题。原告谢长仁与被告高某某签订的《房屋买卖协议》，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属于有效合同。《中华人民共和合同法》第八条、第六十条第一款规定，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当依法按照约定全面履行自己的义务。本案中，在原告已经按约定支付全部价款的情况下，被告高某某应当依法按照约定向原告交付房产并协助办理所有权变更登记。综上，为维护当事人合法权利，根据《中华人民共和合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条之规定，判决如下：一、原、被告于2015年7月9日签订的“房屋买卖协议”合法有效。二、被告与本判决生效后10日内将协议中约定的位于东风乡长青村二社的房屋（有证房屋面积701.34平方米，分别为：产籍号12-11-626626对应房屋建筑面积82.50平方米、产籍号12-11-624624对应房屋建筑面积为178.84平方米、产籍号为12-11-625625对应房屋建筑面积为165.00平方米、产籍号为12-11-627627对应房屋建筑面积为275.00平方米，无证房屋面积980.00平方米）及土地（土地使用证号为白国用字[2008]第08112840号）腾迁后交付原告，并协助原告办理上述房屋及土地的所有权过户登记手续。案件受理费22080.00元，由被告高谦柱负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决生效，双方当事人应自觉履行，逾期不履行，本院将根据对方当事人的申请，或审判庭的移送，依法强制执行。申请执行的期限为二年，逾期不申请，本院将视为放弃权利。申请执行的期限从法律文书确定的履行期间的最后一日起计算。审判长  邵云鹏审判员  于晓东审判员  任晶莹二〇一六年九月十九日书记员  薛 琪