清远巿清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1802民初2178号
原告：向敏健，女，1992年3月15日出生，汉族，住清远市清城区，
委托代理人：安俊，广东凯扬律师事务所律师。
委托代理人：廖汉琴，广东凯扬律师事务所实习律师。
被告：清远市金炜达房地产开发有限公司，住所地清远市清城区北江一路8号龙汇领峰二号楼一梯2层03号。
法定代表人：姚文尚。
委托代理人：黄素媚，该公司职员。
第三人：中国农业银行股份有限公司清远第二支行。
负责人：戈国清，该支行行长。
委托代理人：苏雨婷，中国农业银行股份有限公司清远分行职员。
委托代理人：李德全，中国农业银行股份有限公司清远分行职员。
原告向敏健诉被告清远市金炜达房地产开发有限公司（以下简称金炜达公司）及第三人中国农业银行股份有限公司清远第二支行（以下简称农行清远二支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月6日立案受理后，依法由审判员潘金桥适用简易程序公开开庭进行了审理。原告向敏健的委托代理人安俊；被告金炜达公司的委托代理人黄素媚；第三人农行清远二支行的委托代理人苏雨婷，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向敏健诉称：原告于2014年2月28日与被告签订《广东省商品房买卖合同》（网签），约定原告以按揭贷款方式购买被告开发的位于清远市××××号龙汇领峰一号楼15层06号房，合同约定商品房总价款为人民币557267元，并于2014年3月3日办理了商品房预售合同登记备案手续。原告于2014年2月28日向被告缴纳购房首付款人民币167267元，余下款项到被告指定的农行清远二支行办理按揭，原告已于2014年3月18日办理完成了按揭手续,农行清远二支行于2014年5月6日将按揭款支付给了被告指定的账户。原告已经按合同约定履行了全部义务，按《商品房买卖合同》第八条规定，被告应于2014年12月31日前将经清远市住房和城乡建设局工程竣工验收备案的商品房交付给原告使用，而被告却没在合同约定的期限按规定交楼，原告曾多次催促被告履行合同义务，但被告一直推脱。原告已经按照合同的约定履行了全部合同义务，但被告未按合同约定期限向原告交付房屋，严重侵害了原告的合法权益，构成违约。根据合同第九条的约定，原告可以解除双方签订的商品房买卖合同并要求被告返还购房款及利息、违约金；同时，原告已经缴付的住房维修资金款也应一并返还给原告；另外，由于原告已经办理银行按揭手续，且一直向银行支付贷款至今，由于被告违约，存在严重过错，原告向银行支付的贷款利息等损失应由被告承担。而且，商品房买卖合同解除后，原告必然会与银行解除抵押贷款合同，届时因提前还贷产生的利息及违约金也应由被告承担。综上，为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向法院提起诉讼，请求依法判令：1、解除原被告双方于2014年2月28日签订的《广东省商品房买卖合同》及其附件；2、被告立即向原告支付迟延交付房屋的违约金27863.35元；3、被告立即返还原告支付的购房款人民币557267元及利息（利息以557267元为本金，从2014年5月6日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止，暂计至起诉日利息约76652.08元）；4、被告承担原告因提前还贷而支付银行的利息、违约金等一切费用；5、被告立即返还原告已经缴付的住房维修资金款3180.75元；6、本案受理费、保全费、公告费、保全担保费由被告承担。
被告金炜达公司辩称：答辩人同意解除与原告之间的《商品房买卖合同》并按照原告已付购房款的5%支付违约金给原告。对于原告的其他诉讼请求，答辩人不同意。
第三人农行清远二支行辩称：一、请求法院确认答辩人债权，保护国家金融资产安全。本案原告向敏健购买金炜达公司位于清远市××××号龙汇领峰一号楼15层06号的房屋，因购房资金不足，向敏健于2014年5月6日向答辩人借款39万元，期限30年，约定还款方式为等额本息还款，截至2016年5月29日，原告尚欠答辩人贷款本金380593.73元（利息按约定应计算至还清本息之日止）。由金炜达公司收取的购房款中，有答辩人基于《个人担保购房借款合同》而发放的39万贷款，为确保国家金融资产的安全，请求法院直接判决金炜达公司将应退还借款人的购房款优先用于偿还答辩人的贷款本息、相关费用，剩余资金才退还借款人。二、请求法院确认答辩人对抵押物享有优先受偿权。根据答辩人与借款人签订的《个人担保购房借款合同》，答辩人已办妥清远市××××号龙汇领峰一号楼15层06号房屋的抵押预登记手续，抵押物符合法律规定，请求法院判定答辩人对抵押物享有优先受偿权。三、请求法院判定金炜达公司对贷款承担连带保证责任。根据答辩人与借款人、金炜达公司签订的《个人购房担保借款合同》(N044020120140021862)，金炜达公司为阶段性连带责任保证人。目前，借款人所购房产还没有办妥正式的房地产他项权证，请求法院判定金炜达公司对贷款本息承担连带保证责任。
经审理查明，2014年2月28日，原告向敏健与被告金炜达公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于清远市清城区××号龙汇领峰一号楼15层06号房屋，建筑面积127.23平方米，房屋总价款为557267元。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经清远市住房和城乡建设局工程竣工验收备案。合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同签订当日，原告按照相关规定缴交了住宅专项维修资金3180.75元。合同签订后，原告付清了全部房屋价款，其中50000元于2013年12月27日支付、117267元于2014年2月28日支付，剩余390000元办理银行按揭的形式支付。约定的交楼期限届满后，因涉案商品房未经竣工验收备案，原告拒绝收楼。因涉案房屋未能满足合同约定交付条件，原告于2016年4月28日委托广东凯扬律师事务所向被告金炜达公司发出律师函，函件主要内容为：1、告知被告向敏健于函件发出之日起解除与被告于2014年2月28日所签订的《商品房买卖合同》及其相关附件；2、要求被告金炜达公司在收到该函件之日起3日内向原告退还购房款、利息及因提前还贷而向银行支付的违约金、利息等损失。至法庭辩论终结时止，涉案房屋仍未经过工程竣工验收备案，原告也未收楼。
另查明，2014年3月18日，原告向敏健向农行清远二支行借款390000元用于支付涉案商品房价款，双方于当日签订一份《个人购房担保借款合同》，被告金炜达公司作为保证人在该合同上盖章确认。双方约定借款期限为360个月，借款执行利率以中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之五后确定，还款方式为等本递减还款法，该390000元借款原告申请并授权农行清远二支行直接划入被告金炜达公司账户内。该笔借款由原告以其所购涉案房屋作为抵押提供担保，同时被告金炜达公司作为保证人为该笔借款提供阶段性保证担保。金炜达公司的保证担保责任为：自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。2014年3月25日，涉案商品房办理了以第三人为权利人的抵押权预告登记。2014年5月6日，第三人农行清远二支行实际发放了上述390000元的借款。此后，原告如约依时还款。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、收款收据、借款凭证、住房维修资金存折、住房维修资金缴款通知书、律师函、快递单，以及本院的庭审笔录等证实。
本院认为，原告已经向被告付清了购房价款，被告依约应于2014年12月31日前将经工程竣工验收备案的涉案房屋交付给原告使用。但约定的交房期限届满后，被告所开发的商品房并未经建设主管部门竣工验收备案，无法达到合同约定的交楼条件。被告逾期未能交付符合合同约定条件房屋的行为已构成根本违约。根据《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定，逾期超过30日后，解除合同的条件成就，原告有权解除合同。而被告对于原告要求解除双方之间的《商品房买卖合同》的诉请亦予以承认及同意，双方已协商一致同意解除该合同，本院予以准许。合同解除后，依照《商品房买卖合同》第九条的约定,原告有权要求被告退还全部已付款并按原告累计已付款557267元的5%支付违约金给原告。由于解除合同造成原告的损失主要为其支付的购房款的利息损失，显然，按照购房款的5%计算违约金不足以弥补原告的实际损失。因此，按照最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，可将违约金数额调整为以原告已付购房款自其支付之日起至被告实际退还购房款之日止的利息损失，利息按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率的标准计算。参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条关于“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”的规定，原告可以请求被告支付的违约金及损失数额总和不应超出被告占用房屋价款期间所产生的利息损失。因此，对于原告的第二、第三项诉请本院只支持其第三项诉请即要求被告退还购房款557267元并支付该款自2014年5月6日起按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率计算的利息至被告实际还清之日止。对于原告请求被告承担其已支付给银行的贷款利息的诉请，依据并不充分，本院不予支持。对于原告请求被告承担其提前还贷而将要支付给银行的违约金损失，该损失并未实际发生，本院不予支持。对于原告缴交的住宅专项维修资金，因原告没有提供充分的依据证明该资金在房屋买卖合同解除后有关部门不能退还，尚不能确定作为原告的最终损失，故对住宅专项维修资金，本案不作认定处理。对于第三人答辩中提出的意见，由于其无提出独立的诉讼请求，本院对其意见不予审查处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告向敏健与被告清远市金炜达房地产开发有限公司于2014年2月28日所签的《商品房买卖合同》及其附件；
二、限被告清远市金炜达房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告向敏健退还购房款557267元并支付该款的利息（利息自2014年5月6日起按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率计算至被告退清购房款之日止）；
三、驳回原告向敏健的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4686元，由原告向敏健负担686元，被告清远市金炜达房地产开发有限公司负担4000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 潘金桥
二〇一六年七月二十六日
书记员 朱洁雯
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。