上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初36221号
原告上海临盛投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人盛卫星，总经理。委托代理人颜颢，上海朝闻律师事务所律师。委托代理人刘丹花，女。被告上海锦策房产咨询有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人姜忠民，董事长。委托代理人还航，上海欧博律师事务所律师。委托代理人郑浩，上海欧博律师事务所律师。原告上海临盛投资管理有限公司与被告上海锦策房产咨询有限公司委托合同纠纷一案，本院于2016年5月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年6月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人颜颢、刘丹花，被告的委托代理人还航、郑浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海临盛投资管理有限公司诉称：2014年9月，原、被告签订《浦东泥城商业广场项目运营管理合同》，约定被告委托原告进行招商推广及经营管理。合同签订后，原告依约履行了合同义务，并积极开展招商推广工作，但被告仅支付了工资人民币53,000元，未支付合同约定的其他费用。现请求法院判决：1、被告支付开业空档期人员工资318,000元(2014年11月1日至2015年4月30日)、办公费35,000元(2014年10月1日至2015年4月30日)；2、被告支付运营管理费2,473,333元(2015年5月1日至2016年6月30日)；3、被告支付招商佣金93,441.43元；4、诉讼费由被告承担。审理中，原告将诉讼请求变更为：1、被告支付开业空档期人员工资106万元(2014年11月1日至2016年6月30日，每月53,000元)、办公费用10万元(2014年11月1日至2016年6月30日，每月5,000元)；2、被告支付招商佣金93,441.43元；3、诉讼费由被告承担。被告上海锦策房产咨询有限公司辩称，由于入驻商户不够，项目未正式开业，被告无需向原告支付运营管理费及佣金，仅需向原告支付开业空档期人员费用和办公费用。按照合同约定，开业空档期人员费用和办公费用按实结算，但原告未提供相应资料，且开业空档期应当自2014年11月1日起算。被告已根据合同约定解除合同，且被告不存在违约行为，无需承担违约责任，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2013年11月27日，上海奉翊实业发展有限公司(以下简称奉翊公司)与上海盛睦实业有限公司签订《【绿地泥城领港1天地】项目招商代理服务合同》，约定奉翊公司委托上海盛睦实业有限公司为奉翊公司持有的位于本市浦东新区南芦公路XXX号领港1天地项目提供招商代理服务，委托期限自2013年12月1日起至2014年9月30日止。2014年10月31日，原、被告签订《浦东泥城商业广场项目运营管理合同》，约定内容如下：被告委托原告进行招商、经营管理并同时保有自主招商权的房产位于本市浦东新区南芦公路XXX号；本项目开业日为2015年5月1日(完成项目开业率65%)；项目招商阶段工作时限为2014年10月1日至2019年9月30日；招商佣金按原告引进的各租户(仅限一次招商)签署的正式租赁合同约定的首年1个月租金标准分别收取；仅收取固定租金的，在被告与租户签订正式租赁合同且租户已经按照租赁合同向被告实际支付全额租赁保证金后次月的5日前，由原告提出书面申请，被告自收到原告书面申请的30个工作日内，对核实无误的部分按照首个租赁年度内1个月固定租金的标准支付招商佣金；被告应确保在2015年5月1日前完成65%的开业率；运营管理阶段工作时限为2014年10月1日至2019年9月30日，运营期间人员工资每年188万元，运营奖励费用每年38万元，日常办公费用每年24万元，合计每年250万元；原告报酬的相关税费由原告自行承担，原告在计提相关费用前向被告提供符合国家法律规定且与被告约定相关的业务发票，若原告无法按时提供符合国家法律规定且与本协议约定相关的业务发票，被告有权拒绝支付相应的报酬；自合同签订后的次月开始至项目正式开业日前的时间段称为开业空档期，原告需按“泥城项目运营员工定编定岗”表中的人员配置驻场办公，产生的人员成本费用由被告承担；开业空档期自2014年11月1日起至2015年5月1日止(暂定)；开业空档期人员费用由被告承担，标准为每月53,000元(含税)(按实结算)，开业空档期办公费用标准为每月5,000元(含税)(按实结算)；在委托经营期限的第2-5年度内，月收缴率连续三个月低于60%或半年内2次连续两个月没有达到60%，或出租率连续三个月低于80%或半年内2次连续两个月没有达到80%，被告有权终止合同，双方不承担任何责任；被告提出本合同提前或到期终止时，被告有义务根据本合同约定结清全部费用，由于原告原因造成合同解除的情况除外。2015年(具体日期不详)，案外人张某与奉翊公司签订《绿地泥城项目房屋租赁合同》，约定案外人张某租赁本市浦东新区南芦公路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX室，租赁面积为264.39平方米，第一年每月基本租金为13,671.17元。2016年3月28日，奉翊公司出具收款凭证一份，载明收到案外人张某租赁保证金34,580元。2015年(具体日期不详)，案外人黄某某与奉翊公司签订《绿地泥城项目房屋租赁合同》，约定案外人黄某某租赁本市浦东新区南芦公路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室，租赁面积为791.73平方米，第一年每月基本租金为31,306.32元。2016年3月28日，奉翊公司出具收款凭证一份，载明收到案外人黄某某租赁保证金72,727元。2015年9月1日，案外人徐某与奉翊公司签订《绿地泥城项目房屋租赁合同》，约定案外人徐某租赁本市浦东新区南芦公路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室，租赁面积为658.02平方米，第一年每月基本租金为32,023.64元。2016年3月28日，奉翊公司出具收款凭证一份，载明收到案外人徐某租赁保证金74,855.26元。2015年11月11日，案外人柯某某与奉翊公司签订《绿地泥城项目房屋租赁合同》，约定案外人柯某某租赁本市浦东新区南芦公路XXX弄XXX号XXX、XXX室，租赁面积为135.53平方米，第一年每月基本租金为12,779.35元。2016年3月28日，奉翊公司出具收款凭证一份，载明收到案外人柯某某租赁保证金43,161.21元。2015年3月18日，案外人郭某某与奉翊公司签订《补充协议》，约定案外人郭某某增加租赁本市浦东新区南芦公路XXX弄XXX号XXX室，租赁面积为70.8平方米，第一年每月基本租金为3,660.95元。2015年4月16日，原告向被告开具发票三份，项目分别为开业空档期人员费用2014年10月、开业空档期人员费用2014年11月、开业空档期人员费用2014年12月，金额均为53,000元。被告对上述发票予以签收。2015年4月28日，被告通过银行转账向原告支付53,000元。2016年3月31日，原告向被告发出《绿地泥城乐和城一天地项目运营管理工作情况汇报》，载明内容如下：项目建筑面积为25,736.49平方米，计划开业时间为2015年5月1日，开业要求为开业租户面积占项目建筑面积的65%以上；目前完成招商面积为13,386.43平方米(52.01%)，目前完成开业面积为7,266.21平方米。2016年4月6日，原告向被告发出《催告函》，载明内容如下：原告已完成招商面积52.01%，但被告在支付一个月的开业空档期工资53,000元后未支付任何费用，未按合同约定支付工资、办公费用、佣金和奖励费用；被告拖欠上述费用导致原告运营困难，希望被告在接到此函后尽快结清上述费用。嗣后，被告对上述《催告函》予以签收。2016年6月14日，被告向原告发出《关于运营管理合同的解约函》，载明内容如下：鉴于原告严重怠于履行浦东泥城商业广场项目运营管理合同项下义务，已严重侵害被告的合法权益并造成被告重大财产损失；特此函告，自原告提交民事起诉状之日，运营管理合同终止，被告保留追究原告违约责任的权利。审理中，原告表示，原告于2016年6月16日收到被告发出的《关于运营管理合同的解约函》，同意于2016年6月16日解除《浦东泥城商业广场项目运营管理合同》；开业空档期自2014年10月1日起计算至2016年6月底，共计21个月。被告表示，同意于2016年6月16日解除《浦东泥城商业广场项目运营管理合同》，开业空档期自2014年11月1日起至2016年6月16日止，共计19.50个月；综合考虑项目招商情况、人员配置情况，开业空档期人员费用加上办公费用按每月3万元至4万元计算较为合理；案外人郭某某、张某、柯某某、徐某、黄某某已缴纳租赁保证金；被告愿支付总计80万元解决本案纠纷。认定以上事实的依据为：《【绿地泥城领港1天地】项目招商代理服务合同》；《浦东泥城商业广场项目运营管理合同》；《绿地泥城项目房屋租赁合同》、《补充协议》、收款凭证；发票、银行转账凭证；《催告函》；《关于运营管理合同的解约函》；原、被告当庭陈述。以上证据，经当庭举证、质证，其真实性及证明力可予确认。本院认为，委托合同生效后，当事人应当依约履行义务。当事人协商一致，可以解除委托合同；委托合同解除后，对已履行部分，委托人应当向受托人支付相应的报酬。本案中，原、被告一致同意于2016年6月16日解除合同，本院对此予以准许，并确认《浦东泥城商业广场项目运营管理合同》于2016年6月16日解除。合同解除后，对原告已履行的部分，被告应当依约向原告支付报酬。关于开业空档期的时限，《浦东泥城商业广场项目运营管理合同》已明确约定开业空档期自2014年11月1日起算，原告主张开业空档期自2014年10月1日起算，与合同约定不符，本院不予采信，并认定开业空档期自2014年11月1日起算。鉴于项目招商、开业面积均未达到《浦东泥城商业广场项目运营管理合同》约定的开业标准，项目未正式开业，被告主张开业空档期计算至2016年6月16日止，合法合理，本院予以支持。关于开业空档期的人员费用，《浦东泥城商业广场项目运营管理合同》虽约定开业空档期人员费用需按实结算，但被告收取原告开具的2014年10月、11月及12月的开业空档期人员费用发票后未提出异议并支付了53,000元，故本院推定被告认可开业空档期人员费用按每月53,000元计算。关于开业空档期的办公费用，《浦东泥城商业广场项目运营管理合同》约定开业空档期办公费用需按实结算，原告未提供开业空档期办公费用发生的实际依据，亦未提供被告同意支付开业空档期办公费用的相关依据，故本院对原告要求被告支付开业空档期办公费用的诉讼请求不予支持。经核算，开业空档期共计19.50个月，开业空档期人员费用共计1,033,500元，扣除被告已支付的53,000元，被告还应向原告支付980,500元。关于招商佣金，被告认可相关租户已缴纳租赁保证金，被告应当依约向原告支付招商佣金。原告要求被告支付招商佣金93,441.43元，合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第四百零五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告上海锦策房产咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海临盛投资管理有限公司支付开业空档期人员费用980,500元；二、被告上海锦策房产咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海临盛投资管理有限公司支付招商佣金93,441.43元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,080元，减半收取计8,040元，保全费5,000元，合计13,040元，由原告上海临盛投资管理有限公司负担1,868元，被告上海锦策房产咨询有限公司负担11,172元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 杨仁感
二〇一六年九月十四日
书 记 员 曹燕婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。