上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终4096号
上诉人(原审被告)：熊忠俊，男，1975年8月17日出生，汉族，户籍地江西省南昌市。
被上诉人(原审原告)：胡天麟，男，1983年7月1日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。
委托诉讼代理人：刘蓉，上海融栢律师事务所律师。
委托诉讼代理人：倪晓燕，上海融栢律师事务所律师。
上诉人熊忠俊因与被上诉人胡天麟房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2017)沪0101民初10025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
熊忠俊上诉请求：维持一审判决第一、五项，撤销一审判决第二、三、四项，改判熊忠俊无需向胡天麟支付自2016年9月1日起至熊忠俊实际交还上海市肇周路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)之日止的租金、房屋使用费及逾期付款违约金。事实和理由：双方合同约定系争房屋的租赁用途为商业店面，但2016年9月起，门面已封，店铺招牌被拆除，只留了一个小门出入，根本无法实现合同目的。故一审法院判决熊忠俊全额支付租金及房屋使用费，显然与事实相悖。况且该情况非熊忠俊导致，故熊忠俊也无需支付逾期付款违约金。熊忠俊之所以未及时返还系争房屋，是因为胡天麟拒绝返还保证金人民币(以下币种均为人民币)7,000元所致。虽然合同约定返还系争房屋在先，但熊忠俊作为普通老百姓，缺乏法律知识，只能通过暂时不返还系争房屋这种方式保护自己的权利。综上，熊忠俊请求二审法院支持其上诉请求。
被上诉人胡天麟辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
胡天麟向一审法院起诉请求：1.要求熊忠俊立即搬离腾空系争房屋，并结清水电煤费用；2.要求熊忠俊支付自2016年9月1日起至2017年8月31日止的租金92,400元；3.要求熊忠俊按照每月7,700元的标准支付自2017年9月1日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费；4.要求保证金7,000元归胡天麟所有；5.要求熊忠俊支付违约金3,465元。
一审法院认定事实：系争房屋系胡天麟父亲胡福星承租的公房。2010年8月，胡福星全权委托胡天麟办理系争房屋与第三方签订租赁合同等一切相关事宜。
2015年9月1日，胡天麟、熊忠俊签订《房屋租赁合同》，约定胡天麟将系争房屋出租给熊忠俊，租赁用途为商业店面，租期自2015年9月1日至2017年8月31日，月租金为7,000元，每三个月支付一次；熊忠俊在签订合同时支付保证金7,000元给胡天麟，该保证金不可视为熊忠俊预付的租金，胡天麟应于租赁期满，熊忠俊迁空交还房屋并已结清租金、电话费、煤气费、有线电视费等费用后三天内无息返还熊忠俊；熊忠俊应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，由胡天麟按月租金金额的百分之三收取违约金，如熊忠俊拖欠租金达十五日时，则视为熊忠俊自动放弃所承租房屋，构成严重违约，胡天麟即可终止本合同；租赁期内，该房屋内所有公用事业费，如水、电、煤气(若有)、电话费(若有)、有线电视(若有)等由熊忠俊使用而生之费用均需由熊忠俊负担；租赁期满，胡天麟有权收回全部出租房屋，熊忠俊应如期交还；租赁期满或因熊忠俊违约致本合同提前终止，熊忠俊须及时将房屋及胡天麟提供的设备如数归还，除非胡天麟同意，熊忠俊任何遗留在房屋中的物品将视为放弃，胡天麟有权处置；熊忠俊签订本合同后，未经胡天麟同意擅自提前解约或其他严重违约，致本合同无法履行，熊忠俊无权请求返还保证金，给胡天麟造成损失的，熊忠俊还应负责赔偿；如系争房屋要进行动迁，本合同自动解除；在拆迁过程中，熊忠俊自愿放弃一切经济补偿的权利；本合同在执行第二年时，自动生效为每月租金7,700元。
《房屋租赁合同》签订后，胡天麟按约将系争房屋交付熊忠俊使用，熊忠俊用于经营塑钢彩铝门窗生意。熊忠俊按照约定向胡天麟支付保证金7,000元，每三个月一次向胡天麟指定的管理人顾勇支付租金，租金采用现金支付。2016年6月10日，熊忠俊向胡天麟指定的管理人顾勇支付2016年6月至8月租金21,000元，并要求顾勇出具收条，顾勇笔误写成“收到7、8、9月房租贰万壹仟元整”。
一审另查明：2016年1月起，系争房屋所在的老西门新苑1－6地块开始旧城区改造，地块内张贴了公告。该地块居民相继签订了动迁协议并交出房屋，但系争房屋承租人未签订动迁协议。根据老西门新苑1－6地块动迁工作安排，2016年9月左右，系争房屋玻璃门和卷闸门被封，仅留一扇小门出入，熊忠俊悬挂的店招也被拆除。熊忠俊此后在系争房屋附近又租赁一间店面用于经营，但在系争房屋内堆放大量物品，未将系争房屋交还胡天麟。
一审审理中，《房屋租赁合同》约定的租期届满。
一审法院认为，胡天麟、熊忠俊签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容亦不违反法律法规禁止性规定，当属合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。系争房屋所在地块于2016年1月启动旧城区改造，该地块居民相继签订了动迁协议并交出房屋，虽然《房屋租赁合同》约定如遇动迁合同自动解除，但系争房屋承租人并未签订动迁协议也未上交房屋，系争房屋仍由熊忠俊占有使用，胡天麟、熊忠俊双方亦未达成解除合同的合意，熊忠俊使用系争房屋应按照合同约定向胡天麟支付租金；2016年9月系争房屋门面被封只留小门出入，熊忠俊另择他处经营，但仍堆放大量物品在系争房屋内，并以胡天麟未退还保证金为由拒绝将系争房屋交还胡天麟，亦拒绝支付租金；一审法院认为，《房屋租赁合同》约定保证金在熊忠俊迁空交还房屋并已结清租金和相关费用后三天内无息返还熊忠俊，熊忠俊在未交还房屋的情况下要求胡天麟退还押金无事实和法律依据，现《房屋租赁合同》约定的租期届满，熊忠俊应按照约定将系争房屋返还胡天麟，诉讼中虽经本院多次释明熊忠俊仍拒绝交还房屋，熊忠俊拒付租金和使用费又拒绝交还房屋的行为构成违约，熊忠俊应立即搬离腾空房屋交还胡天麟并结清水电煤等费用，胡天麟要求熊忠俊支付自2016年9月1日起至2017年8月31日止租金92,400元和2017年9月1日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费的诉请，一审法院依法亦予以支持。关于胡天麟要求没收保证金的诉请，一审法院认为，《房屋租赁合同》约定熊忠俊擅自提前解约或其他严重违约致合同无法履行，熊忠俊无权请求返还保证金，现《房屋租赁合同》约定的租期届满，合同已基本履行完毕，熊忠俊不存在提前解约或其他严重违约致合同无法履行的情况，故胡天麟要求没收保证金的依据不足，一审法院依法不予支持，胡天麟应在熊忠俊交还房屋并结清租金、使用费、电话费、煤气费、有线电视费等费用后三日内返还熊忠俊。关于胡天麟要求熊忠俊支付违约金3,465元的诉请，法院认为，《房屋租赁合同》约定熊忠俊逾期交付房租的，每逾期一日，由胡天麟按月租金金额的百分之三收取违约金，现胡天麟主张的违约金金额低于合同约定的金额，一审法院依法予以准许。
一审法院作出判决：一、熊忠俊应于判决生效之日起十日内将上海市肇周路XXX号房屋腾空交还给胡天麟，并结清水电煤等费用；二、熊忠俊应于判决生效之日起十日内支付胡天麟自2016年9月1日起至2017年8月31日止的租金92,400元；三、熊忠俊应于判决生效之日起十日内支付胡天麟自2017年9月1日起至实际交还上述房屋之日止的房屋使用费，按照每月7,700元的标准计算；四、熊忠俊应于判决生效之日起十日内支付胡天麟逾期付款违约金3,465元；五、胡天麟应于熊忠俊交还上述房屋并结清上述欠付费用后三日内返还熊忠俊7,000元。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审期间，胡天麟表示，鉴于本案实际情况，其自愿放弃一审判决第二项租金37,000元；并自愿将一审判决第三项房屋使用费标准由7,700元调整至4,620元计算。
本院认为，租赁合同期限未届满时，熊忠俊既没有要求解除合同，又未支付租金；而租赁合同期限届满之后，熊忠俊仍未按照合同约定将系争房屋归还至胡天麟，并在系争房屋存放个人物品，显属不当。一审法院判处熊忠俊应支付租金、房屋使用费及逾期付款违约金，并无不妥。熊忠俊认为其无需支付上述款项的上诉观点缺乏事实依据，本院不予采纳。二审期间，胡天麟表示，其自愿放弃一审判决第二项租金37,000元；并自愿将一审判决第三项房屋使用费标准由7,700元调整至4,620元计算。本院经审查后认为，此系其自身权利的合法行使，于法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：
一、维持上海市黄浦区人民法院(2017)沪0101民初10025号民事判决第一、四、五项；
二、撤销上海市黄浦区人民法院(2017)沪0101民初10025号民事判决第二、三项；
三、熊忠俊应于本判决生效之日起十日内向胡天麟支付自2016年9月1日起至2017年8月31日止的租金人民币55,400元；
四、熊忠俊应于本判决生效之日起十日内向胡天麟支付自2017年9月1日起至实际交还上海市肇周路XXX号房屋之日止的房屋使用费，按照每月人民币4,620元的标准计算。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币2,357.30元，由胡天麟负担人民币157.30元，熊忠俊负担人民币2,200元；二审案件受理费人民币2,357.30元，由熊忠俊负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 江
审判员 俞 璐
审判员 成 皿
二〇一八年六月七日
书记员 董佳欣
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
……