辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽06民终1685号
上诉人（原审被告）：辽宁曙光房地产开发有限公司。住所地：丹东市振安区。
法定代表人：王群，总经理。
委托诉讼代理人：宋士君，辽宁永冠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司丹东分行。住所地：丹东市元宝区。
法定代表人：王立军，行长。
委托诉讼代理人：孙奎斌，辽宁中天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姜传祥，辽宁中天律师事务所律师。
被上诉人（原告被告）：孙连君，男，1980年9月14日出生，汉族，农民，住丹东市振安区同兴镇，公民身份号码2106041980********。
上诉人辽宁曙光房地产开发有限公司（以下简称开发商）因与被上诉人中国工商银行股份有限公司丹东分行（以下简称贷款行）、被上诉人孙连君借款合同纠纷一案，不服丹东市元宝区人民法院(2016)辽0602民初782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
开发商上诉请求：依法将原审判决第五项“被告辽宁曙光房地产开发有限公司在丹东市振兴区文庆路33-40号1单元1801室房屋未办理抵押权登记之前对上述款项承担连带清偿责任”，改判为“被告辽宁曙光房地产开发有限公司在丹东市振兴区文庆路33-40号1单元1801室房屋确定无法办理抵押权登记之前，对上述款项承担连带清偿责任”。事实和理由：原审判决认定事实属实，“本院认为”中关于对个人购房借款担保合同合法有效，对被上诉人贷款行在案涉房屋未办理抵押登记之前对案案涉房屋不享有优先受偿权，以及对上诉人开发商为案涉贷款提供的是阶段性连带保证和保证责任期间自贷款发放之日起至正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书为止，这些认定都是正确的。但由于“本院认为”中没有阐明上诉人开发商在何种情形下承担连带保证责任和承担何种类型的连带保证责任，因而极易造成在执行程序中对该判决第五项即“被告开发商在丹东市振兴区文庆路33-40号1单元1801室房屋未办理抵押权登记之前对上述款项承担连带清偿责任”错误理解和执行错误。
贷款行辩称，阶段性保证责任只要没有办理抵押权登记应承担连带保证，办理抵押权登记是上诉人的责任，在借款合同当中只要抵押权证没有办理完毕之前，开发商应承担连带保证责任，此为双方真实意思表示。
被上诉人孙连君二审未到庭，也未提交答辩状。
贷款行向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告孙连君签订的个人购房借款／担保合同；2、判令两被告立即偿还借款本金342284.01元，利息26083.54元（自2015年3月26日至2016年11月24日），其余利息要求给付至款项实际付清之日（基准利率按中国人民银行同期贷款利率计算，罚息是在约定的基准利率的基础上加收40%，复利是按罚息利率计收）；3、两被告承担原告为实现上述债权花费的律师代理费33042元；4、原告对被告孙连君抵押的坐落于丹东市振兴区文庆路33－40号1单元1801室房屋，在借款本息和实现债权费用的范围内享有优先受偿权。
一审法院认定事实：被告孙连君于2014年3月17通过银行按揭的方式购买了被告开发商开发的位于丹东市振兴区文庆路33－40号1单元1801室，建筑面积为110.72平方米房屋一处，房屋总价款为512634元。支付首付房款162634元，余款35万元被告孙连君在原告贷款行办理了按揭贷款。2014年3月26日原告与两被告签订了个人购房借款∕担保合同，主要约定：被告孙连君向贷款行贷款35万元，借款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率。借款期限300个月，合同还约定借款人未按约定期限归还借款本金，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮40%计收罚息，在执行利率基础上上浮60%计收复利。借款人未按合同约定按期足额偿还借款，贷款人有权宣布借款合同项下的借款提前到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、有权提前行使担保权。被告孙连君用其购买的上述房屋为案涉贷款提供担保，担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利等贷款人实现债权的一切费用。被告开发商自愿为被告孙连君在贷款合同下所产生的全部债务（包括借款本金、利息、罚息及复利等贷款人实现债权的一切费用）向原告提供阶段性连带责任保证，期间自贷款发放之日起至正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书止。2014年3月26日，原告将35万元依照被告孙连君的指定打入被告开发商账户，借据显示基准利率为（年）6.55，执行利率为（年）6.55，逾期利率为（年）9.17。2014年4月9日，原告与被告孙连君在房产部门为案涉房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。被告孙连君偿还部分本息，尚欠借款本金342284.01元，利息26083.54元（自2015年3月26日至2016年11月24日）。一审审理终结前，案涉房屋未办理房屋产权登记和房屋抵押权登记。
一审法院认为，原告与两被告之间签订的个人购房借款∕担保合同系当事人各方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。当事人各方应当按照上述合同的约定全面履行各自义务。原告如约发放贷款后，享有收回贷款本息的权利，被告孙连君违反合同约定未按期偿还借款，构成违约，理应承担逾期还贷的违约责任。根据双方合同约定，借款人未按合同约定按期足额偿还借款，贷款人有权宣布借款合同项下的借款提前到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、有权提前行使担保权，故原告要求被告孙连君偿还尚欠的贷款本息、罚息，符合合同约定和法律规定，予以支持。关于原告主张对案涉房屋享有优先受偿权一节，根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处份该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。以及第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”的规定，原告作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的只是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，但并非对房屋享有现实抵押权，故原告主张对案涉房屋享有抵押权并主张优先受偿，无法律依据，不予支持。关于被告开发商应否对案涉贷款承担保证责任一节，被告开发商作为保证人为案涉贷款提供的是阶段性连带保证，所谓阶段性连带保证，其本意就是让被告开发商为被告孙连君在该阶段内（自贷款发放之日起至正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押权登记信息的房屋他项权证书止）向原告履行还款义务提供保证。即一旦房屋抵押权设定成功，该阶段性保证的任务完成。现案涉房屋并未办理产权登记和抵押权登记，根据物权法定原则，原告就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上有所欠缺，即被告开发商提供阶段性连带保证的期限届满条件未成就，故被告开发商理应按照贷款合同的约定在案涉房屋未办理抵押权登记之前对上述债务承担连带保证责任。因原告未举证证明律师费的产生及数额，故其主张被告承担律师33042元，不予支持。因罚息己具有对合同违约方予以惩罚的性质，故对原告请求借款合同终止后仍支付利息的复利一节，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告中国工商银行股份有限公司丹东分行与被告孙连君、辽宁曙光房地产开发有限公司签订的个人购房借款∕担保合同终止履行；二、被告孙连君自本判决生效之日起10日内返还原告中国工商银行股份有限公司丹东分行贷款本金342284.01元；三、被告孙连君自本判决生效之日起10日内偿付原告中国工商银行股份有限公司丹东分行利息、罚息26083.54元；四、被告孙连君自本判决生效之日起10日内偿付原告中国工商银行股份有限公司丹东分行利息、罚息（以欠付的借款本金342284.01元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，并在该利率基础上加收40%计收收罚，从2016年11月25日起至款项付清之日止）;五、被告辽宁曙光房地产开发有限公司在丹东市振兴区文庆路33－40号1单元1801室房屋未办理抵押权登记之前对上述款项承担连带清偿责任；六、驳回原告中国工商银行股份有限公司丹东分行的其他诉讼诉求。一审案件受理费7136元，公告费565.60元，由被告孙连君负担。
二审中，上诉人开发商提交新证据--
丹东市不动产登记中心出具的丹东市振兴区文庆路33－40号1单元1801室房屋的辽(2017)丹东市不动产权第0034518号不动产权证号。证明案涉房屋的预售抵押权预告登记条件已经成就，预售登记权利人可办理案涉房屋的抵押登记、取得案涉房屋的权属证书。
被上诉人贷款行质证意见，对证据的真实性，予以认可。
被上诉人贷款行二审未提供新证。
本院认证意见，对上诉人提供新证据的真实性予以采信。
本院二审查明，案涉房屋在2017年12月1日已经具备办理预售商品房抵押权预告登记条件，预告登记权利人可办理案涉房屋抵押权登记手续、取得抵押权利以及权属（他项权利）证书。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点是：案涉商品房已办理预购商品房抵押权预告登记，且已具备办理物权登记条件，因购房人怠于办理抵押登记手续，预告登记抵押权利人能否对案涉商品房处置价款行使优先受偿权。
依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”之规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。
案涉商品房的期待物权已具备确定性和唯一性，期待物权归属并无争议。在此情况下，商品房按揭贷款合同能否适格履行涉及贷款行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致贷款行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房升值收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件下，购房人有义务协助贷款行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权依法设立，贷款行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉丹东市振兴区文庆路33－40号1单元1801室房屋完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人负有协助办理抵押登记的义务，开发商应督促其办理。本院确定购房人孙连君应在本判决生效之日后三十日内协助办理案涉房产抵押登记。购房人孙连君若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人贷款行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”。《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定。本院依法赋予债权人贷款行对案涉不动产办理不动产预告登记、设立抵押权，及对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿的权利。
因本案贷款行与保证人开发商约定的阶段性连带责任期间为：保证人承担保证责任的范围按10.2确定（10.2条款：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，），满足A条件（A条件：正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书），保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。针对借款人怠于履行登记义务阻却合同适格履行的焦点问题，解决本案困惑的争点在于贷款行主动履行法律赋予的登记权利，求得解除适格履行借款保证合同之困，以惩违约之恶，扬守信之善，弘扬法律的公平正义，维护金融秩序的稳定、促进房地产市场的健康有序发展。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项及第二百五十三条之规定，判决如下：
一、维持丹东市元宝区人民法院(2016)辽0602民初782号民事判决第一、二、三、四、五项；
二、撤销丹东市元宝区人民法院(2016)辽0602民初782号民事判决第六项；
三、孙连君于本判决生效之日起十日内，协助中国工商银行股份有限公司丹东分行办理案涉丹东市振兴区文庆路33－40号1单元1801室房屋所有权登记和不动产抵押登记手续，辽宁曙光房地产开发有限公司配合办理以上手续；
四、中国工商银行股份有限公司丹东分行在本判决生效之日起十日内，依法申请办理案涉丹东市振兴区文庆路33－40号1单元1801室房产的不动产抵押登记手续，辽宁曙光房地产开发有限公司配合办理抵押登记；
五、中国工商银行股份有限公司丹东分行在本院指定的期限内，未办理案涉丹东市振兴区文庆路33－40号1单元1801室房产的不动产抵押登记手续，不动产预告登记超过法定登记期限，致物权登记期限超期失效，免除辽宁曙光房地产开发有限公司的阶段性保证责任；
六、案涉丹东市振兴区文庆路33－40号1单元1801室商品房抵押登记手续办妥之日，辽宁曙光房地产开发有限公司的保证责任终止；
七、案涉丹东市振兴区文庆路33－40号1单元1801室房产抵押登记手续办理完毕后，或孙连君逾期仍未办理抵押登记的，中国工商银行股份有限公司丹东分行有权将案涉丹东市振兴区文庆路33－40号1单元1801室房产拍卖、变卖所得价款，对丹东市元宝区人民法院(2016)辽0602民初782号民事判决第二、三、四项确定的主债权优先受偿；
八、驳回中国工商银行股份有限公司丹东分行的其他诉讼请求。
孙连君未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7136元，一审案件公告费565.50元，二审案件受理费7136元，均由孙连君负担。
本判决为终审判决。
审判长 时 磊
审判员 曹振宇
审判员 张晓丽
二〇一八年一月三日
书记员 于东霞