北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0101民初305号
原告（反诉被告）：刘杨，女，1974年8月21日出生，无业，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：尹晨，北京大成律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京全联房地产开发有限公司，住所地北京市密云区穆家峪镇穆峪南街1号镇政府办公楼401室-56。
法定代表人：陈妮娃，总经理。
委托诉讼代理人：徐仲，北京市浩伟律师事务所律师。
原告刘杨与被告北京全联房地产开发有限公司（以下简称北京全联公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘杨及其委托诉讼代理人尹晨与被告被告北京全联公司的委托诉讼代理人徐仲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘杨向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告继续履行《北京市内销商品房预售契约》，并协助原告办理北京市东城区×××路×××号×××小区×××号楼×××门×××号房屋（以下简称涉诉房屋）所有权转移登记手续，将上述房屋所有权登记在原告名下；2、判令被告向原告支付违约金1099193.42元（暂计算自2000年9月14日至2017年11月15日）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2000年8月29日，原、被告签订合同编号为149345号《北京市内销商品房预售契约》及相关附件。该合同约定，原告购买被告开发的涉诉房屋，建筑面积226.39平方米，房价款为1720564元。购房合同第五条约定，涉诉房屋的交付日起为2000年9月13日。购房合同第八条约定，甲方未按期将房屋交付给乙方的，乙方有权向甲方追索违约金，违约金支付时间自本契约约定房屋交付第二日起至实际交付之日止，每延期一日甲方按乙方已支付房价款的万分之五向乙方支付违约金。购房合同第十四条约定，双方同意房屋符合交用条件时按规定共同到房管部门办理房屋买卖过户手续，申领房地产权属证件，并按规定交纳相关税费。购房合同的附件三约定的房款支付方式为1，首付款350564元；2，银行提供137万元。2000年11月29日，原、被告及案外人中国建设银行股份有限公司北京×××支行（以下简称建行北京×××支行）签署《中国建设银行北京分行个人住房贷款借款合同》，由原告向建行北京×××支行贷款137万元，借款期限为2000年11月29日至2015年11月28日。现原告已经全部还清了银行贷款及利息。原告认为，原告已经归还了涉诉房屋的全部贷款及利息，并同意支付被告剩余首付款，被告应将涉诉房屋的产权过户至原告名下。但被告拒不履行合同义务，违反了合同约定。故原告诉至法院，诉如所请。
被告北京全联公司辩称：原、被告就涉诉房签订《北京市内销商品房预售契约》。在该合同中约定，被告将涉诉房屋出售给原告，房屋价款1720564元，首付款350564元，银行贷款137万元。但因买方人无力支付首付款，双方又签订《购房贷款补充协议》。时至今日，买方仅支付被告91760.68元，并未全部支付首付款。按照《购房贷款补充协议》第五条的约定，视同双方签订的《北京市内销商品房预售契约》自动解除。故不同意原告的诉讼请求。并提出反诉，请求判决解除双方签订的149345号《北京市内销商品房预售契约》，反诉费由原告负担。
本院经审理认定事实如下：2000年8月30日，原告刘杨（乙方）与北京全联房地产开发公司（甲方，后更名为被告北京全联房地产开发有限公司）签订《北京市内销商品房预售契约》。该合同约定，乙方购买甲方开发的位于北京市东城区×××路×××号×××号房屋，建筑面积226.39平方米，房屋售价款1720564元，付款方式见本契约附件三。在《北京市内销商品房预售契约》的附件三付款方式中，双方约定，首付人民币350564元，银行提供1370000元十五年期个人住房抵押贷款。
2000年8月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《购房贷款补充协议》。该协议约定，鉴于银行不同意乙方在未付首付款的情况下为乙方办理个人住房贷款，经甲、乙双方协商一致同意，由甲方代乙方向银行交付购房款总金额1720564元的百分之十八点零五，即310564元的购房首付款；乙方保证自2000年8月29日至2002年8月28日，以每月现金支付12940.17元的支付方式向甲方归还甲方代乙方支付的首付款（该款不计利息），共计310564元；其中，首次付款52940.17元；乙方保证在每月28日前按期将本协议第一条约定的应归还甲方款项如数当面交付甲方汇（存）入甲方指定的银行；乙方如逾期不向甲方支付上述应归还款项，甲方有权向乙方追索违约金；乙方按本协议第一条规定的期限和数额向甲方归还应付款完毕后，甲方为乙方办理所购房屋产权过户手续；乙方向甲方逾期未归还应付款（包括延期付款违约金）达到购房款延期未付已达到1个月时，乙方同意甲方以下列方式解决乙方欠款问题：甲方不予办理乙方所购房屋之产权过户手续，视同甲、乙方双方于2000年8月29日所签《北京市内销商品房预售契约》已自动解除，且乙方无权要求甲方和贷款银行向乙方返还乙方已交付的款项及相应利息；乙方除应依于2000年8月29日所签《北京市内销商品房预售契约》之规定按“定金罚责”方式承担责任外，自甲方交付乙方所购房屋之日起，截止本协议第五条规定之情况发生时为止，甲、乙双方之法律关系已自动转为房屋租赁关系，乙方以每月9000元的价格作为应付房租款，与甲方结算已付房款；因乙方逾期未付款而致甲、乙双方于2000年8月29日所签《北京市内销商品房预售契约》自动解除之日起，乙方如在七日内未能自行将其物品从房屋内搬出，以本协议为依据，视同甲方已获得乙方授权，甲方有权将乙方物品从房屋内搬至他处暂存，且不承担乙方物品损坏之赔偿责任。2000年9月13日，被告向原告交付了涉诉房屋。2000年11月2日，被告将《北京市内销商品房预售契约》在房管部门办理了预售登记。
原告为偿还被告首付款，分别于2000年9月13日向被告支付52940.17元，于2001年4月18日向被告支付12940.17元，于2001年9月27日向被告支付12940.17元，于2001年11月9日向被告支付12940.17元，共计支付91760.68元。2000年11月13日，被告为原告出具了首付款350564元的发票。
2000年11月29日，原告（甲方、借款人、抵押人）与被告（丙方、保证人）及建行北京×××支行（乙方、贷款人、抵押权人）签订《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同（抵押加阶段性保证借款）》。该合同约定，甲方因购买北京市东城区×××路×××号房屋自住，向乙方贷款1370000元，期限自2000年11月29日至2015年11月28日；贷款月利率4.65％；在借款期限内，遇国家法定利率调整，于下年1月1日开始，按相应期限档次利率执行新的利率；国家法定利率调整时，乙方有义务直接执行中国人民银行有关规定，不再另行通知甲方；贷款的偿还采用等额本息还款法，在当前利率水平下，每月归还本息11252.29元；本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证；抵押加阶段性保证指本合同项下贷款以本合同项下贷款资金所购房屋作抵押，在甲方取得该房屋《房屋所有权证》、并办妥抵押登记之前，由丙方提供连带责任保证；保证范围包括甲方的借款本金、利息（包括罚息）、甲方应支付的违约金、赔偿金以及乙方为实现债权而发生的相关费用等；保证方式为在保证期间，丙方愿对甲方的债务承担连带责任，如甲方未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，乙方有权要求丙方就全部债务承担保证责任，丙方同意乙方从其在乙方开立的存款账户中直接扣划；保证期间由借款合同生效之日起至抵押的房屋取得《房屋所有权证》，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方代为保管之日止；借款期间，甲方累计六个月（包括计划还款当月）未偿还贷款本息和相关费用的，乙方有权停止向甲方发放贷款，有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任。2000年11月29日，中国建设银行北京×××支行发放个人住房贷款1370000元。
2007年4月，因原告未按期偿还贷款，建行北京×××支行将原、被告诉至北京市西城区人民法院，并提出诉讼请求：1、请求判令解除建行北京×××支行与原、被告签订的《借款合同》；2、判令原告提前偿还借款本金967854.26元；3、判令原告支付至2007年4月11日的借款利息逾期还款利息189677.28元，并支付自2007年4月12日起至实际还清全部款项之日止的逾期还款利息（按中国人民银行同期逾期贷款利率的标准计算）；4、请求判令被告对以上债务承担连带保证责任；5、请求判令原、被告承担本案的全部诉讼费用。在该案审理中，北京市西城区人民法院作出裁定，冻结原告购买被告的东城区×××路×××号房屋。经审理，北京市西城区人民法院于2007年10月30日作出判决：一、解除中国建设银行股份有限公司北京×××支行与刘杨、北京全联房地产开发有限公司签订的《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》；二、本判决生效后十日内，刘杨归还中国建设银行股份有限公司北京×××支行借款本金九十六万七千八百五十四元二角六分，及至二○○七年四月十一日止的借款利息、逾期利息十八万九千六百七十七元二角八分，并支付自二○○七年四月十二日起至实际还清全部本息之日的逾期还款利息（如刘杨在本判决生效前另有还款行为，则刘杨前述应还款金额相应予以扣减；逾期利息按照中国人民银行同期逾期贷款利率的有关规定计算）；三、北京全联房地产开发有限公司对刘杨的上述全部付款义务承担连带责任。在北京全联房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向刘杨追偿。
该判决生效后，建行北京×××支行向北京市西城区人民法院申请执行。2013年9月6日，北京市西城区人民法院向原、被告发出执行通知。2013年9月9日，北京市西城区人民法院作出执行裁定书，裁定预查封原告所有的位于北京市东城区×××路×××号院×××号楼×××室房屋（该地址为原告购买北京全联房地产开发有限公司的安贞苑×××号房屋的现地址）。2017年7月11日，原告履行了判决确认的义务，向建行北京×××支行归还了全部借款及利息。建行北京×××支行亦于2017年7月11日向原告出具了结清证明。2017年7月21日，北京市西城区人民法院作出执行裁定书，解除对涉诉房屋的查封。
2017年4月12日，案外人李某将原、被告诉至本院，要求原、被告协助将涉诉房屋所有权登记在李某名下。本院经审理认为李某对借原告之名购房未提供有力证据予以证明，故判决驳回李某的诉讼请求。其后，原告及李某提出上诉，北京市第二中级人民法院经审理，判决驳回上诉，维持原判。诉讼中，原告同意向被告支付尚欠的购房款258803.32元。被告未对已告知原告双方签订的《北京市内销商品房预售契约》已解除，并要求原告腾房的事实提供证据。
上述事实，有双方当事人的陈述，《北京市内销商品房预售契约》，《购房贷款补充协议》，《物业委托管理合同》，发票，《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同（抵押加阶段性保证借款）》，（2017）京0101民初7811号民事判决书，（2017）京02民终8513号民事判决书，北京市西城区人民法院（2007）西民初字第7384号民事判决书，北京市西城区人民法院（2017）京0102执恢531号执行裁定书和庭审笔录等在案佐证。
本院认为，依法订立的合同，受法律保护。原、被告签订的《北京市内销商品房预售契约》及《购房贷款补充协议》，合法有效，双方均应遵守。合同在履行过程中，被告向原告交付了房屋，原告亦支付了大部分购房款。现原告认为被告应继续履行合同义务，协助其办理涉诉房屋的所有权过户手续。被告认为双方所签的《北京市内销商品房预售契约》因原告未按照约定支付购房款，按照合同约定已经自动解除。并反诉要求解除双方所签的《北京市内销商品房预售契约》。根据《购房贷款补充协议》约定，针对购房首付款，原告首次支付购房款后，应以现金的方式每月向被告支付购房款12940.17元。逾期未归还购房款达到一个月时，原告同意被告不予办理所购房屋之产权过户手续，并视同双方签订的《北京市内销商品房预售契约》自动解除。根据查明的事实，原告在首次付款后，未按照约定按月支付购房款。但之后被告并未行使合同约定的解除权，通知原告合同已自动解除，并要求原告腾房。而实际被告仍按合同约定，继续收取原告购房款。对此，应视为被告对双方约定合同解除的条款进行了变更。被告称多次通知原告解除合同，并无有效证据支持。且在建行北京×××支行与原、被告的案件审理当中，被告亦未明确表示原、被所签的合同已经解除的情况。综上，现原告同意支付所欠购房款，并要求被告按照合同约定协助其办理涉诉房屋所有权过户手续，于法有据，本院予以支持。被告的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。关于原告要求支付违约金一节，根据合同约定，双方并未有逾期过户支付违约金的约定，且原告亦未全部支付购房款，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）刘杨于本判决生效后十五日内向被告北京全联房地产开发有限公司支付剩余购房款二十五万八千八百零三元三角二分；
二、被告（反诉原告）北京全联房地产开发有限公司在收到上述购房款后的十五日内协助原告刘杨办理北京市东城区×××路×××号×××小区×××号楼×××二号房屋（合同地址为北京市东城区×××路×××号×××号）的所有权过户手续，将该房屋过户至原告刘杨名下；过户所涉及的相关税费，双方按照所签合同履行；
三、驳回原告（反诉被告）刘杨其他的诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）北京全联房地产开发有限公司的反诉请求。
案件受理费10143元，由原告负担5073元，被告负担5070元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）；反诉费5071.50元，由被告负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 陈 新
二〇一八年三月一日
书记员 刘思彤