广西壮族自治区横县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）横民一初字第893号
原告杨秋明，男。
委托代理人谢立毅，广西志明律师事务所律师。
委托代理人韦威海，广西志明律师事务所实习律师。
被告梁英连，女。
被告沈贞坚，男。
被告沈贞贤，女。
被告沈晓慧（曾用名沈贞良），女。
被告沈贞玲，女。
五被告的共同委托代理人覃有祺，广西钰锦律师事务所律师。
原告杨秋明诉被告梁英连、沈贞坚、沈贞贤、沈晓慧、沈贞玲确认合同有效纠纷一案，本院于2013年4月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年7月17日公开开庭进行了审理。原告杨秋明及其委托代理人谢立毅，被告沈贞坚、沈贞贤及其被告梁英连、沈贞坚、沈贞贤、沈晓慧、沈贞玲的委托代理人覃有祺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨秋明诉称，1998年12月9日，原告与沈有益经协商后，双方自愿签订了“房屋转让契约”。该契约约定：由沈有益将其所有的位于校椅镇北小区楼房一层转让给原告，房屋用地面积为35.25平方米，转让价为2.2万元人民币。契约签订时，有证人黄为进、李国祥在契约上签字佐证。原告已向沈有益支付了2.2万元，且沈有益也将房屋交付给原告使用至今，但仍未办理任何过户手续。沈有益将房屋钥匙交给原告后，原告从1999年开始与黄宝共同经营饭店生意，且在楼顶上盖两间小房供服务员休息，同时，原告以自己的名义到校椅供电所及水厂所办理了电表、水表入户。饭店经营1年后，由于生意不景气而停止了营业。从2001年开始，原告将该房屋租给林金旺使用，并一直收取租金至2011年12月31日。2011年12月，沈有益因生病而去逝了，但沈有益的家人即本案的被告多次组织人员到该房屋的铺面对林金旺进行威胁、恐吓，不但阻碍林金旺的正常经营，而且还对林金旺进行人身威胁。2012年1月1日，被告再次组织他人到该房屋闹事，并将铺面的大门锁了起来，称房屋未过户，仍然是他们家的财产。当时原告即向横县校椅派出所报了案，民警到现场了解情况后，认为是民事纠纷，应通过双方协商或到法院进行诉讼来解决。至今，原告铺面的大门一直被被告用锁头紧锁，无法再正常经营和生活。
原告认为，原告和沈有益之间所签订的契约是双方在自愿平等的基础上进行，是双方的真实意思表示，并没有违反法律的规定，应当受到法律的保护。虽然双方均没有办理房屋过户手续，但原告对该房屋已合法占有十三年之久，且从未有过任何权属争议。而现在沈有益的继承人即本案的被告无视法律的规定，强行侵犯他人的财产权，其行为已经严重影响原告正常经营秩序，而且造成原告重大的经济损失。故请求法院确认原告杨秋明与被告的被继承人沈有益与1998年12月9日共同签订的房屋转让契约合法有效。本案的全部诉讼费用由被告承担。
原告杨秋明为证明其主张，向本院提供的证据有：1、《身份证》，证明原告具备诉讼主体资格及原告的身份情况；2、《房屋转让契约》，证明原告与被告的被继承人之间存在买卖房屋的事实；3、《房屋契证》、《国有土地使用证》，证明本案中被告的被继承人对其所出卖房屋享有合法的权属；4、《房屋租赁合同》、《收条》，证明原告将其所购的房屋出租给他人经营生意且收取租金的事实；5、《流动人口暂住证》，证明原告将房屋出租给他人的事实；6、《个体工商户营业执照》、《发票》，证明原告将房屋出租给林金旺经营使用的事实；7、《电费、水费缴费手册》、《清单》，证明原告在购买该房屋后一直缴交水电费的事实；8、涉案房屋《税票》，证明讼争房屋属于原告所有。
被告梁英连、沈贞坚、沈贞贤、沈晓慧、沈贞玲辩称，1、关于合同效力的问题。该房屋转让契约合约不是沈有益的真实意思，其之前已经将房屋抵押给他人，契约签订的时候沈有益处于喝醉酒的状态，是原告方恶意串通拿出事先写好的协议书让沈有益签名；2、本案所诉争的房屋是沈有益与其妻子梁英连的夫妻共同财产。沈有益出卖房屋的时候没有得到房屋共同所有人梁英连的同意及事后追认；3、转让房屋价格过低，不符合当时的市场价值，而且当时转让房屋只转让一层、协议书上没有写明何时转让、何时付款，现在也没有看到有付款的凭证，原告在沈有益去世前一直也没有找沈有益过户，这是不符合一般的房屋交易规律的；4、原告曾经同意李国祥只要给7.5万元就能赎回房屋，这说明沈有益与原告杨秋明是抵押关系，不是买卖关系。本案中所诉争的房屋至今都未办理过户登记手续，因此未发生物权效力，即原告杨秋明未取得房屋的所有权。综上可见，杨秋明与沈有益根本就不存在真实的房屋买卖合同关系，1998年签订的“契约”并不是沈有益的真实意思表示，故该“契约”无效。
被告梁英连、沈贞坚、沈贞贤、沈晓慧、沈贞玲为证明其抗辩，向本院提供的证据有：1、《证明》，证明被告的基本身份情况；2、《收条》，证明沈贞坚还4.3万元给李国祥夫妇；3、《收条》，证明沈贞坚还2.5万元建房款给李国祥夫妇；4、《收条》，证明沈有新代沈贞坚还2.3万元建房款给李国祥夫妇；5、《同意书》，证明杨秋明同意李国祥一次性拿7.5万元赎回房屋；6、《医院发票》，证明沈有益于1998年向李国祥借款为女儿沈晓慧治病。
双方当事人争议的焦点：1998年12月9日签订的《契约》是否有效？
综合全案证据，本院认定以下法律事实：1997年8月，横县校椅镇政府开发办将位于校椅镇校椅村委北街北小区的房屋（东至梁世森屋自墙为界，南至公路自墙为界，西至街道相邻自墙为界，北至廖祖汉屋自墙为界。土地使用证：横国用1995字第21057060号。土地面积和建筑面积均是35.25平方米）以价款11632.50元出售给沈有益（被告梁英连之夫，被告沈贞坚、沈贞贤、沈晓慧、沈贞玲之父）。1997年10月，沈有益因向李国祥借款而把这个讼争房屋的土地使用证（横国用1995字第21057060号）和房屋锁匙押给李国祥。1997年11月，李国祥在讼争房屋上加建二层。1998年8月，李国祥因欠刘振友借款又把讼争房屋的土地使用证（横国用1995字第21057060号）押给刘振友，1998年10月，李国祥向杨秋明借款后拿去偿还给刘振友，之后，李国祥便将讼争房屋的土地使用证（横国用1995字第21057060号）和房屋锁匙押给杨秋明。1998年12月9日，一同居住在校椅街的沈有益、杨秋明、黄为进和李国祥四人找到街坊的时任校椅镇文化站站长韦守祥，因韦守祥的字写得好且是共同认识的朋友，便由韦守祥免费代书一份“契约”，契约内容是：“经双方协商，现自愿将坐落在校椅镇北小区楼房一层转让给校椅东街杨秋明先生，该宅共计建筑用地叁拾伍点贰伍平方米。东面自墙与梁世森相邻为界，南面公路为界，西面与街道为界，北面自墙与廖祖汉相邻为界。现原宅主沈有益自愿以人民币贰万贰仟元整转让给杨秋明先生使用。特立此据。证人：李国祥、黄为进。立契人：沈有益、杨秋明。公元一九九八年十二月九日。”之后，李国祥和黄为进作为证人在证人处，沈有益和杨秋明作为买卖双方在立契人处分别捺上各自的手印。从1999年始杨秋明便对讼争房屋进行管理使用至今。期间的2002年12月3日，杨秋明持讼争房屋的土地使用证（横国用1995字第21057060号）办理了讼争房屋契证（契证横财97契字第19-0131号）。2005年，杨秋明给李国祥出具一《字条》，内容是：“本人杨秋明同意李国祥一次拿75000元房屋。2005年28日。”但至今李国祥没有履行。2011年12月，沈有益因病死亡。2012年1月，被告认为讼争房屋尚未过户还是其财产为由，要求原告迁出讼争房屋。原告杨秋明不服于2013年4月27日诉至本院，双方当事人诉辩如前。
本院认为，原告与被告争议的案件焦点是1998年12月9日签订的《契约》是否有效？从《契约》的文字内容来看，该《契约》符合买卖合同的构成要素，故应适用《中华人民共和国合同法》予以调整。本案中，沈有益作为完全民事行为能力人，将房屋有偿转让给本街坊杨秋明，并在李国祥、黄为进见证下以书面形式进行明确，是沈有益的真实意思表示，买卖双方在契约上自愿捺印，亦符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第五条“当事人采用合同书形式订立合同的，应当签字或者盖章。当事人在合同书上摁手印的，人民法院应当认定其具有与签字或者盖章同等的法律效力。”的规定。沈有益是房屋土地使用证上的使用权人，原告杨秋明与沈有益签订了买卖契约，现没有证据表明双方存在恶意串通的行为，而且1997年8月，沈有益以价款11632.50元购买了讼争房屋，次年即1998年12月便以成交款22000元转让，时值房屋价格市场没有当今房屋价格市场的涨幅，房屋转让并不存在不等价问题。因此，原告杨秋明与沈有益签订合同应属善意。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，五被告主张契约未经被告梁英连同意及追认，契约无效的抗辩，理由不成立，本院不予采纳。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”的规定，物权效力不等同于合同效力，也就是说，本案中，房屋未办理过户登记手续不影响房屋转让合同的效力。
综上，原告请求确认1998年12月9日签订的房屋转让《契约》合法有效，符合《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”的规定，本院予以支持。原告杨秋明请求确认合同有效依法有据有理，被告梁英连、沈贞坚、沈贞贤、沈贞良、沈贞玲辩称沈有益签订《契约》时不是本人真实意思表示，《契约》转让款不对等，《契约》应为无效，与事实不符，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：
原告杨秋明与沈有益于1998年12月9日签订的《契约》有效。
案件受理费100元，由被告梁英连、沈贞坚、沈贞贤、沈贞良、沈贞玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费，逾期不预交又不提出缓交申请的，或提出缓交申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李雪波
人民陪审员 詹冬燕
人民陪审员 麦小云
二〇一三年九月十八日
书 记 员 韦才识
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）
第九条依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。
合同法第七十七条第二款、第八十七条、第九十六条第二款所列合同变更、转让、解除等情形，依照前款规定处理。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第五条当事人采用合同书形式订立合同的，应当签字或者盖章。当事人在合同书上摁手印的，人民法院应当认定其具有与签字或者盖章同等的法律效力。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条第一款当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。