湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第06486号
上诉人（原审原告）罗芳。
委托代理人罗一辉，湖南海川律师事务所律师。
委托代理人黄今今，湖南海川律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）红星实业集团有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区井湾子中意一路101号。
法定代表人罗跃，董事长。
委托代理人彭小玉，该公司职员。
委托代理人匡正兴，该公司职员。
上诉人罗芳因与被上诉人红星实业集团有限公司（以下简称红星公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第02095号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2010年5月29日，罗芳（买受人）与红星公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》一份，合同约定：由买受人通过银行按揭的方式向出卖人购买位于长沙市雨花区中意一路“农博中心、绿色食品城”项目中的第1幢B单元B4012号房屋，建筑面积为101.52平方米；总房款为465722元，买受人于合同签订之日支付235722元，余款230000元通过银行按揭方式支付；所购房屋的地块为出让地；出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢房屋的初始登记。初始登记后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180个工作日内办好土地使用权证；如果因出卖人的原因，致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如果买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之五的违约金。后罗芳依约支付了房款，红星公司向罗芳开具了465722元的发票，并于2010年11月13日，收到了涉诉房屋的交付钥匙。2015年1月12日，红星公司在《潇湘晨报》上的发出公告，大体内容为：请包括本案罗芳在内的部分小区业主于2015年1月20日前到红星商务中心物业办公室，完善办理房产证的相关手续，签订《补充协议》。逾期由此产生的一切后果和责任概由不来办理相关手续，签订《补充协议》的业主承担。罗芳、红星公司之间因房屋面积差问题一直存在争议，至今，双方仍未就房屋面积差签订《补充协议》。此后，双方因办理产权事宜协商未果，以致引起纠纷，罗芳于2015年4月20日诉至原审法院，请求判令：1、红星公司立即为罗芳办理位于长沙市雨花区中意一路“农博中心、绿色食品城”项目的商品房第1幢B4012号房屋所有权证；2、红星公司向罗芳支付截至2015年3月31日延期办证违约金123649元，超过该日期至实际办妥之日的延期办证违约金依法支付。
原审法院认为：依法成立的合同，合同当事人均应严格履行。本案中，罗芳、红星公司双方签订《长沙市商品房买卖合同》，该合同对双方具有约束力。在买卖合同签订后，红星公司开出了房款发票，可证明罗芳已履行了支付房款义务。涉案房屋于2010年11月13日交付，双方的房屋交易行为已完成。双方在房屋买卖合同中明确约定由红星公司为罗芳办妥房屋相关权证，该约定不违反法律规定，红星公司在房屋交付后，未在约定时间为罗芳办理房屋权证，违反了双方合同的约定。罗芳收房时间为2010年11月13日，依双方合同约定的办证时限，红星公司应在2013年10月16日前为罗芳办妥房屋所有权证，但红星公司未在上述约定期限内协助罗芳办理房屋所有权证，且直至2015年1月12日才登报敦促罗芳前来协助办理相关权证，红星公司没有证据证明该段时间内逾期办理产权证系罗芳原因所致。因双方在商品房买卖合同中就逾期办证违约金计算方式的约定计算基数未做明确约定，原审法院综合权衡双方当事人的利益考虑，红星公司已履行房屋交付主要义务，但存在未如期协助办理房屋权属证书的违约事实，如按已付房价款的日万分之五标准计算逾期办证违约金，明显大于其损失，综合权衡双方当事人的利益，原审法院将2013年10月17日至2015年1月12日的逾期办证的违约金调整为按已付房价款的2%计算为9314.44元（465722元×2%）。罗芳因对交付房屋的实际面积与合同约定的面积不一致，与红星公司多次协商未果，红星公司在登报公告敦促罗芳协助办理相关事宜后，罗芳并未积极履行其房屋产权证办理过程中应负的相应协助义务。罗芳、红星公司诉争的面积误差不属本案处理范围，双方可另行解决。结合本案实际，并综合考虑罗芳、红星公司在办理房屋所有权证中各自应负的义务，罗芳诉请的2015年1月13日之后的违约金，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、红星实业集团有限公司于本判决生效后30日内将办理罗芳所购的位于长沙市雨花区中意一路“农博中心、绿色食品城”项目的商品房第1幢B单元B4012号商品房的房屋所有权证需由出卖人提供的相关资料报产权登记机关备案；二、红星实业集团有限公司于本判决生效之日起15日内向罗芳支付2013年10月17日至2015年1月12日的逾期办证违约金9314.44元；三、驳回罗芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2774元，因适用简易程序减半收取1387元，由红星实业集团有限公司负担。
上诉人罗芳不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定“因双方在商品房买卖合同中就逾期办证违约金计算方式的约定计算基数未做明确约定，原审法院综合权衡双方当事人的利益考虑，红星公司已履行房屋交付主要义务，但存在未如期协助办理房屋权属证书的违约事实，如按已付房价款的日万分之五标准计算逾期办证违约金，明显大于其损失，综合权衡双方当事人的利益，原审法院将2013年10月17日至2015年1月12日的逾期办证的违约金调整为按已付房价款的2%计算”系认定事实不清，适用法律错误；罗芳认为违约金计算基数约定明确，应当以已付房款为准；本案的违约期限，应按照合同约定计至房屋权证实际办妥登记之日止；本案中双方合同已明确约定了违约金计算方式，且不存在违约金过高的情况；原审判决调低违约金严重损害了罗芳的利益，判决结果显失公平。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人红星公司辩称：本案中，双方约定违约金计算方式的计算基数不明确；约定的违约金过分高于造成的损失，且罗芳无实际损失；罗芳主张的违约金计算标准显失公平；原审判决调减违约金为已付房价款的2%，兼顾了双方公平；综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：罗芳与红星公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《长沙市商品房买卖合同》约定：出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢房屋的初始登记；初始登记后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180个工作日内办好土地使用权证。按上述约定，红星公司应在2013年10月16日前为罗芳办妥房屋所有权证，但红星公司未在上述约定期限内协助罗芳办理房屋所有权证，直至2015年1月12日才登报敦促罗芳前来协助办理相关权证，红星公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《长沙市商品房买卖合同》约定“如果因出卖人的原因，致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如果买受人解除合同，出卖人自解除通知书送达之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按照已付房价款的2%赔偿买受人的损失；如果买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之五的违约金”，原审判决认定双方在商品房买卖合同中就逾期办证违约金计算方式的约定计算基数未做明确约定不正确，综合上述合同条款前后文分析可以认定按日万分之五计算违约金的计算基数为已付房价款；虽然双方当事人在合同中约定的违约金过高，但原审判决将逾期办证的违约金调整为按已付房价款的2%计算的事实依据和法律依据不足，本院认为应调整为按已付房款的日万分之零点七五计算违约金为宜。因此，红星公司应向罗芳支付逾期办理房屋所有权证（2013年10月16日至2015年1月12日）的违约金465722×453×0.75／10000=15823元。结合本案实际，并综合考虑罗芳、红星公司在办理房屋所有权证中各自应负的义务，原审法院对罗芳诉请的2015年1月13日之后的违约金不予支持正确，并无不当。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，但判处不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第02095号民事判决第一项；
二、变更湖南省长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第02095号民事判决第二项为：限红星实业集团有限公司在本判决生效之日起15日内支付罗芳逾期办理房屋所有权证的违约金15823元；
二、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第02095号民事判决第三项；
三、驳回罗芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费2774元，因适用简易程序减半收取1387元，二审受理费2774元，合计4161元，由红星实业集团有限公司负担3745元，罗芳负担416元。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一五年十月二十八日
书记员 范 璐
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。