淄博市博山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0304民初1688号
原告：苏彦泽。
原告：贾永花。
两原告共同委托代理人：毕耜强，山东颜山律师事务所律师。（特别授权代理）
被告：淄博广成房地产开发有限公司。住所地张店南范路以南西四路以西。统一社会信用代码：91370303720762820H。
法定代表人：高殿成，总经理。
委托代理人：周波，淄博广成房地产开发有限公司职工。（特别授权代理）
原告苏彦泽、贾永花诉被告淄博广成房地产开发有限公司（以下简称广成公司）商品房买卖合同纠纷一案，于2016年7月5日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员ＸＸ适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏彦泽、贾永花的共同委托代�人毕耜强，被告广成公司的委托代理人周波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏彦泽、贾永花诉称，2013年12月24日，原告与被告签订了商品房买卖合同及车库使用协议，原告于2013年12月13日付清了车库款108000.00元和房屋首付款126153.00元，剩余款项通过中国银行博山支行贷款支付。因被告逾期交房，原告与其协商后解除了房屋买卖合同及车库使用协议。但被告没有按合同约定全部返还购房款，仅退还了首付款及车库款。原告从银行贷款的26万元被告拒不退还，原告为此一直支付银行贷款利息。被告也未按合同约定支付违约金及利息，给原告造成了很大的经济损失。原告多次与被告协商，但被告以资金紧张为由拒不处理。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令被告返还购房款26万元，支付违约金386.15元，赔偿利息2139.00元，赔偿银行贷款利息损失22587.77元，赔偿首付款和车库款的利息损失共计23374.09元（自2013年12月23日起至2016年2月2日止，按照同期银行贷款利率6.15%计算）。
原告苏彦泽、贾永花提供以下证据：1、商品房买卖合同及补充协议各一份；2、车库使用权协议一份；3、解除合同申请一份；4、中国建设银行转账凭条一份；5、中国农业银行进账单一份；6、淄博市住房公积金管理中心博山管理部出具的职工还款流水账一份。
被告广成公司辩称，对原告主张的交纳车库款、首付款数额及返还的时间无异议。对原告从银行贷款的26万元购房款未返还以及原告主张的违约金和利息等根据合同再核实。对原告支付给银行的利息，我们当时有口头承诺可以给，但是从合同解除之日开始计算，之前的利息根据合同约定处理。原告主张的首付款、车库款的利息损失不应支付。根据房管局的规定，如被告同意原告解除合同，还应履行备案撤销手续，因此合同解除日期应以房管局对合同解除的备案日期即2015年12月1日为准。
被告广成公司提供以下证据：1、淄博市房管局商品房网上备案系统信息照片两张；2、申请一份。
经审理本院认定，2013年12月24日，原告苏彦泽作为买受人和原告贾永花作为共有人与被告广成公司作为出卖人签订商品房买卖合同一份，双方约定原告苏彦泽购买被告广成公司开发的位于博山区人民路以南、美琉厂路以西的山城明珠西区第5幢1单元010101号房产一处，房款总价为386153.00元。第八条约定交房期限为2014年8月31日前，第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。……”。第十条对商品房的规划设计变更作出了约定。双方在补充协议中特别约定原告苏彦泽的房款支付方式为首付126153.00元，剩余房款260000.00元以银行按揭方式支付。2013年12月25日，原告苏彦泽同被告广成公司签订了车库使用权协议一份，双方约定由原告苏彦泽以108000.00元的价格购买山城明珠车库一处的使用权，车库交付日期与购买的房屋同时交付。
2013年12月23日，原告苏彦泽以银行转账方式付清购房首付款126153.00以及车库款108000.00元。2014年4月23日，原告苏彦泽从中国银行博山支行贷款260000.00元支付了剩余购房款。原告苏彦泽付清全部房款后，被告广成公司未按照约定在2014年8月31日前交房。2015年4月7日，原告苏彦泽以被告广成公司存在逾期180天仍未交房构成违约为由，依据双方签订的商品房买卖合同第九条第一款第二项即买受人有权解除合同的约定，向被告广成公司提出解除合同。2015年5月29日，被告在申请书上注明同意退房。2016年2月2日，被告广成公司退还原告苏彦泽购房款126153.00元和车库款108000.00元，剩余购房款260000.00元至今未退还给原告苏彦泽。
另查明，截止2016年7月20日，原告苏彦泽因清偿购房按揭贷款累计向银行支付贷款利息22587.77元。
以上事实，由原、被告提供的证据在卷为证。
本院认为，原告苏彦泽与被告广成公司签订的商品房买卖合同以及车库使用权协议系双方当事人的�实意思表示，依法成立并合法有效，双方均应按约履行各自义务。原告贾永花虽然在商品房买卖合同上签字，但其系作为房屋共有人身份签字，并非房屋买受人，其不是商品房买卖合同的相对方，无权依据买卖合同关系向被告广成公司主张权利。原告苏彦泽在起诉状中将贷款银行中国银行股份有限公司淄博博山支行列为第三人视为申请人民法院追加该第三人参加诉讼，但本案系商品房买卖合同解除后因返还购房款所产生的纠纷，处理结果与中国银行股份有限公司淄博博山支行并无利害关系，故本院不予通知其作为第三人参加诉讼。
被告广成公司未按照约定日期向原告苏彦泽交付房屋，构成违约，且逾期超过180日后仍未交房，原告苏彦泽据此与被告广成公司协商一致于2015年5月29日解除商品房买卖合同，符合法律规定，本院予以确认。被告广成公司主张应以解除合同的备案日期为合同解除日期，无法律依据，本院不予支持。合同解除后，被告广成公司应当按照约定的期限返还购房款并按约支付累计已付款的0.1%即386.15元的违约金。根据商品房买卖合同第九条第一款第二项的约定，被告广成公司应当在合同解除后60日内即2015年7月28日之前退还全部购房款，现被告广成公司仅在2016年2月2日退还购房首付款126153.00元，剩余购房款260000.00元至今未退，应当承担继续履行退还房款的义务。对原告请求被告返还购房款260000.00元和支付逾期交房违约金386.15元的诉讼请求，本院予以支持。因商品房买卖合同已解除且被告已退还车库款，故视为双方已经协商解除车库使用权协议，对此本院予以确认。
因被告逾期交房导致原告苏彦泽购房和购买车库使用权的目的已不能实现，被告广成公司应当赔偿原告苏彦泽因此遭受的实际�失。具体本案而言，原告的损失范围包括因购房而产生的银行贷款利息损失、首付款和车库款的利息损失（自支付之日至商品房买卖合同解除之日以及合同解除后被告逾期退还购房款的利息损失）。如双方约定的违约金数额明显低于实际造成的损失，原告苏彦泽除有权主张违约金责任外，就明显低于违约金数额的实际损失部分仍有权主张。
关于原告苏彦泽的各项损失具体数额。原告苏彦泽因购房贷款所支出的利息（截止2016年7月20日）22587.77元，有银行贷款还款明细为证，对该部分损失，本院予以确认。首付款利息损失包括被告广成公司逾期交房所产生的利息损失以及合同解除后未按照返还时间退还房款所产生的利息损失。因本案原告的房屋贷款行是中国银行，故本院参照中国银行同期同类贷款利率5.75%计算，因逾期交房所产生的首付款利息损失为10393.80元{126153.00元×5.75%÷365天×523天（2013年12月23日至2015年5月29日）}。对被告广成公司未按照约定期限退还购房首付款所产生的利息损失，因双方对该项违约情形下的违约责任没有约定，本院亦参照中国银行同期同类贷款利率5.35%计算，首付款126153.00元的逾期退还利息损失为3476.29元
{126153.00元×5.35%÷365天×188天（2015年7月29日至2016年2月1日）}。原告主张的车库款逾期退还利息损失。因被告逾期交付车库，被告应当赔偿原告苏彦泽因此所遭受的相应损失。本院参照中国银行同期同类贷款利率5.75%计算，车库款利息损失为8898.16元{（108000.00元×5.75%÷365天×523天（2013年12月23日至2015年5月29日）}。因双方就车库使用权系另行签订协议，相对独立于双方签订的商品房买卖合同，车库使用协议解除后被告广成公司退还车库款并不当然直接按照商品房�卖合同约定的房款退还时间履行，原告苏彦泽未提供证据证实双方就车库款的退还时间做出约定且被告广成公存在逾期退还情形，故原告苏彦泽请求被告广成公司赔偿自2015年7月29日起至2016年2月2日止期间的车库款利息损失，无事实依据，本院不予支持。
综上，原告苏彦泽的各项损失为购房贷款利息损失22587.77元、首付款利息损失和逾期交付车库款利息损失22768.25元
（10393.80元+3476.29元+8898.16元)共计45356.02元。因原告苏彦泽主张的贷款利息损失数额、首付款和车库款的利息损失数额与被告逾期交房按约应支付违约金386.15元的总和高于被告广成公司给其造成的实际损失数额，本院以核定的损失数额为准，予以部分支持。
原告还主张被告应支付利息2139.00元，但因该项诉讼请求系原告根据商品房买卖合同第十条的约定进行主张，而该条�内容系针对商品房因规划设计变更所约定的违约责任，且本案中并不存在商品房规划设计变更情形，故对原告苏彦泽的该项诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十二条之规定，判决如下：
一、被告淄博广成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告苏彦泽购房款26万元；
二、被告淄博广成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏彦泽逾期交房违约金386.15元；
三、被告淄博广成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告贷款利息损失22587.77元、首付款和车库款的利息损失22768.25元；
四、驳回原告苏彦泽的其他诉讼请求；
五、�回原告贾永花的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2964.00元，原告苏彦泽负担26.00元，被告淄博广成房地产开发有限公司负担2938.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。
审判员 李 鹏
二〇一六年九月二十三日
书记员 马爱霞