湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0102民初1405号
原告：杨某某，女，1970年6月12日出生，汉族，住所地湖南省沅江市泗湖山镇。
委托诉讼代理人：林玉宇，湖南恒昌律师事务所律师。
被告：姜某某，男，1982年10月23日出生，汉族，住所地湖南省宁乡县花明楼镇。
被告：齐某某，女，1983年10月6日出生，汉族，住所地宁乡县花明楼镇。
被告：长沙新门户房地产经纪连锁有限公司，住所地长沙市天心区西湖路鸿信大厦北座A栋1601室。
法定代表人：彭某某，总经理。
委托诉讼代理人：李某某，男，1987年7月10日出生，汉族，住所地长沙市开福区福元路1号,该公司员工。
原告杨某某诉被告齐某某、姜某某、长沙新门户房地产经纪连锁有限公司(以下简称新门户公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨某某及其委托诉讼代理人林玉宇，被告齐某某、姜某某到庭参加诉讼，被告新门户公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨某某向本院提出诉讼请求：1、判决姜某某、齐某某、新门户公司向杨某某退还购房定金20000元，并支付违约金40000元，共计60000元。2、姜某某、齐某某、新门户公司向杨某某从2016年11月19日起按照60元一天租金赔偿至2017年2月24日，共计5700元。事实与理由：2016年9月13日，杨某某与两被告签订了长沙市芙蓉区万家丽北路三段银港水晶城某某栋某某房屋买卖合同，合同编号为(001某某22)，双方约定于2016年11月19日前办理房屋过户手续，由于被告不履行合同，为维护自己的合法权益，依法提起诉讼。
被告姜某某辩称：姜某某没有委托齐某某和中介公司出售房屋；合同没有看过，也没有签字。杨某某所述完全不成立。
被告齐某某辩称：1、杨某某的定金齐某某并没有收取，而是中介公司保管。2、齐某某也是受害者，房屋交易之前姜某某欠齐某某30万元没有归还，在取得姜某某的默认后齐某某以卖掉房子冲抵姜某某的欠款。房屋无法出售的原因是房子在交易期间被法院查封，并非齐某某故意违约，且定金齐某某从未真正收取。请求法院判决中介公司将定金退还杨某某，齐某某不承担违约责任。3、交易房屋为姜某某个人所有，是杨某某及中介公司和齐某某签订的房屋买卖合同，直到现在也没有要求房主姜某某追加签字或出具书面授权书。中介公司作为专业房屋交易机构，未按合同规定签订有效合同导致齐某某成为受害者。4、就算要承担违约责任，也只能是违约金或定金罚则适用其一，也就是2万元。5、赔偿违约金或适用定金罚则后，不需要承担所谓的房租赔偿。
被告新门户公司未作答辩。
经审理查明：2016年9月3日，姜某某、齐某某(甲方)与杨某某(乙方)、新门户公司(丙方)签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将坐落于湖南省长沙市芙蓉区万家丽北路三段569号银港水晶城某某栋某某房出售给乙方，《房屋所有权证》号为7某某某某3，建筑面积约为68.02平方米；该房屋总售价包括现有装修和配套设施和家电家具；甲乙双方确认该房屋总售价475800元，全额支付给甲方；双方约定付款方式为购房定金+购房首付款+购房款+公积金贷款或银行贷款+交房尾款；乙方于2016年9月13日支付甲方购房定金20000元，定金由丙方托管待交房时支付甲方；乙方于产权过户手续办理之时支付甲方购房首付款140000元为房款或托管资金房款，乙方通过银行贷款向甲方支付购房款300000元，交房时乙方支付甲方交房尾款158000元；甲、乙双方另行委托代办机构办理银行贷款或公积金贷款、产权过户及其他手续；本次交易应缴纳的所有税、费及其它费用经双方协商由乙方承担；若甲、乙双方委托代办机构办理交易所有手续，双方均须按照代办机构的要求在签订后180天内完成所有手续；甲、乙双方交房时间为甲方收到全款之日；合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。备注：1.因产权人姜某某未能到场签约，代理人承诺产权人姜某某已悉知并授权同意本合同全部条款，代理人齐某某自愿承担无限担保责任。2.由于政策原因导致此房不能交易或到2016年11月19日之前政策未出台导致不能交易，合同自动解除，三方互不违约。杨某某作为乙方在合同上签名，齐某某代姜某某作为甲方在合同上签名，新门户公司在上述合同上盖章。合同签订后，杨某某支付齐某某定金20000元，该款由新门户公司保管。
2016年12月，杨某某、齐某某、姜某某与新门户的工作人员一同到房产部门办理交易房屋的变更登记手续时，齐某某、姜某某不同意将房屋出售给杨某某。
另查明：长沙市芙蓉区万家丽北路三段569号银港水晶城某某栋某某房登记所有权人是姜某某。
姜某某因欠债将房屋抵押给齐某某，但未办理抵押手续，只将所有权证交给齐某某。
2017年6月13日，新门户公司将齐某某托管的定金20000元退还给杨某某。
以上事实，有当事人的身份户籍资料、企业组织机构代码证、工商登记资料、《房屋买卖合同》、房屋所有权证、收条等经庭审质证的证据证实，本院予以确认。
本院认为：一、关于本案合同的效力问题。本案齐某某、姜某某均否认姜某某曾委托齐某某出售涉案房屋。经审查认为，姜某某为涉案房屋的所有权人，且具有完全民事行为能力。在没有姜某某明确意思表示或默许的情况下，按常理齐某某无法取得房屋的相关权属证明。本案中，齐某某在与杨某某的房屋交易过程中，向杨某某、新门户公司提供了房屋所有权登记证明，并称姜某某因欠其借款未还将房产证作为抵押，姜某某亦认可其与齐某某存在债权债务关系。之后，三方根据合同约定前往产权登记机关办理房屋过户手续时，齐某某、杨某某、新门户公司、姜某某均到场。由此，可以推断出姜某某对齐某某出售其名下的涉案房屋是知情，也是默许的。杨某某、新门户公司基于以上事实，判断姜某某委托齐某某出售房屋也是合乎情理的。因此，两人虽未签订书面委托协议，但基于查明的事实可以确认姜某某授权齐某某出售房屋，齐某某有权代表姜某某签订合同，本案《房屋买卖合同》为有效合同，双方均应履行合同。齐某某、姜某某辩称本案合同无效的意见，本院不予采信。
二、本案违约责任的认定。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。姜某某未按约定履行合同，应承担违约责任或赔偿给杨某某造成的损失。齐某某按合同约定应承担连带责任。双方约定“合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金”。故姜某某、齐某某应连带赔偿杨某某违约金20000元。杨某某给付的定金已由新门户公司返还，无需判决返还。新门户公司在原、被告双方的房屋交易过程中没有过错，杨某某主张新门户公司承担违约责任，没有法律依据。
三、关于房屋租金的问题。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过应当预见到的因违反合同可能造成的损失。姜某某、齐某某赔偿的20000元违约金已足以弥补其损失，杨某某主张租金损失的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十六条的规定，判决如下：
一、姜某某、齐某某在本判决生效之日起三日内连带赔偿杨某某违约金20000元；
二、驳回杨某某对姜某某的其他诉讼请求；
三、驳回杨某某对齐某某的其他诉讼请求；
四、驳回杨某某对长沙新门户房地产经纪连锁有限公司的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1443元，其他诉讼费(公告送达费)260元，共计1703元，由杨某某负担1143元，姜某某、齐某某负担560元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 杨 宜
人民陪审员 刘精科
人民陪审员 何显莲
二〇一八年五月十日
书 记 员 黄子钰