宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0212民初2330号原告（反诉被告）：洪青国，男，1959年7月23日出生汉族，无固定职业，住天台县。委托代理人：陈月英，原告妻子，1959年2月11日出生，住天台县。委托代理人：潘凤云，浙江蓝泓律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑祥诺，男，1972年8月28日出生汉族，无固定职业，住温州市瓯海区。委托代理人：何方荣，浙江甬望律师事务所律师。委托代理人：孙可群，浙江甬望律师事务所律师。原告洪青国为与被告郑祥诺房屋租赁合同纠纷一案，于2016年3月18日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员蔡雯晴适用简易程序审理，后因案情复杂，于2016年10月8日转为普通程序组成合议庭审理。审理中，被告在举证期限内提起反诉，本院审查后决定与本诉合并审理。本案于2016年6月6日、2016年11月23日公开开庭进行了审理，原告洪青国及其原委托代理人潘凤云、杨慧芳，被告郑祥诺及其委托代理人孙可群到庭参加第一次庭审，原告的委托代理人陈月英、潘凤云，被告的委托代理人孙可群到庭参加第二次庭审。审理期间，原、被告自行庭外和解15日，未能达成协议。本案现已审理终结。原告洪青国起诉称：被告于2009年6月13日起承租宁波佳德表业有限公司所有的位于宁波市鄞州区宁横路面积为22395.98平方米的厂房，后被告将该厂房用作陶瓷经营和仓储之用，并将A幢二楼面积为358平方米房屋转租给原告经营陶瓷卫浴。2014年2月18日，宁波佳德表业有限公司向被告发出通知，告知被告涉案房屋已被政府列入拆迁规划，但被告并未将该事宜告知原告且一直向原告收取租金，原告于2015年8月向被告缴纳自2015年8月7日至2016年8月6日房屋租金73525元。2016年2月，沧海陶卫城门口张贴了（2015）甬鄞民初字第746号、（2015）甬鄞民初字第640号民事判决书，原告才得知被告与宁波佳德表业有限公司的房屋租赁合同已经法院判决解除并限期腾退，被告已取得承租房屋装修费5683600元、一次性经济补偿金3359397元。且房屋所有权人宁波佳德表业有限公司于2016年2月1日对承租人断水断电。原告认为，原、被告之间存在房屋租赁合同关系，原告是承租房屋的使用人，对承租房屋享有用益物权，故基于该房屋拆迁所产生的装修补偿、一次性经济补偿应由原告获得。故请求判令：1、被告返还原告租金（包括管理费、电梯费）38297元、押金5000元；2、被告支付原告装修费204713元；3、被告支付原告一次性经济补偿金53700元。被告郑祥诺答辩并反诉称：2013年9月起，原告向被告承租位于宁波市鄞州区宁横路的房屋，双方签订了租赁合同，合同到期前，涉案房屋面临拆迁，被告通过一定形式告知了原告，并要求原告办理合同续签手续，原告表示愿意按原合同条款履行，但迟迟未来办理续签合同的手续，仅支付了房屋租金。现原告起诉要求被告返还租金并支付装修费及一次性经济补偿金，根据双方合同约定，如遇拆迁，相关装修费、搬迁费被告均无需赔付，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。鉴于原、被告之间合同无法继续履行，故要求驳回原告的诉讼请求，并反诉要求判令：1、原告支付拖欠的房屋租金16582元；2、原告每日按未付租金的1%向被告支付自反诉之日起至实际履行之日止的违约金。审理期间，被告变更反诉请求为：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、原告立即腾退位于宁波市鄞州区宁横路陶卫库的房屋；3、原告自2016年4月1日起至实际腾退之日止按原合同约定的租金计算的占有使用费，并支付上述期间内每日按欠付租金16582元的1%计算的利息损失。原告洪青国针对被告郑祥诺的反诉答辩称：1、根据（2015）甬鄞民初字第640号民事判决书，被告与宁波佳德表业有限公司之间的房屋租赁合同已于2015年9月29日经法院判决解除。该合同解除后被告对涉案房屋不享有任何物权，涉案房屋为宁波佳德表业有限公司所有，故原、被告之间自2015年9月29日起不存在房屋租赁合同关系，被告要求解除合同及原告腾退房屋、支付利息损失的诉讼请求无事实和法律依据。2、原告并不拖欠被告租金，相反被告尚应返还原告38297元。双方自2015年9月29日起不存在租赁合同关系，被告无权主张自2015年9月29日之后的任何费用，此后收取占有使用费的主体应为房屋所有权人宁波佳德表业有限公司。如被告为原告垫付了占有使用费，则因房屋所有权人在2016年2月1日对涉案房屋断水断电，占有使用费应计算至2016年1月31日止。此后被告在2016年2月22日提供发电至2016年3月31日，仅系为原告等租户搬迁过渡提供必需条件，不应计算占有使用费。综上，要求驳回被告的反诉请求。原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1．催款通知、收款收据各1份，用以证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系及租赁物的位置、面积、租期、租金等事实；2．（2015）甬鄞民初字第640号民事判决书1份（打印件），用以证明被告与房屋所有权人之间的租赁合同已于2015年9月29日被判决解除的事实；3．（2015）甬鄞民初字第746号民事判决书（打印件）、评估报告第27页（复印件）各1份，用以证明被告获得涉案房屋的拆迁补偿的事实；4．关于要求立即腾退房屋的通知、公告函（证据形式：照片）各1份，用以证明涉案房屋所有权人于2015年12月20日通知原告等租户腾退，但被告于2015年12月22日仍向原告等租户公告虚假事实，意图误导承租人继续支付租金以达到非法盈利目的的事实；5．通告（打印件）1份，用以证明涉案房屋所有权人于2016年2月1日起对涉案房屋停水停电，直至2016年2月21日仍未恢复，此后被告的限时供电也仅仅是为租户的搬迁过渡期提供必需条件的事实。被告为证明自己的主张，向本院提交了《场地租赁合同》1份，用以证明原、被告约定租金、租期以及如遇政府拆迁，被告不赔偿任何装修、搬迁费用的事实。上述证据均经庭审质证，原、被告质证意见及本院认证意见如下：对原告提供的证据1，被告无异议，本院予以确认。对原告提供的证据2、3，被告对真实性无异议，关联性有异议，上述两份判决书经上诉后于2016年3月25日生效，被告获得拆迁补偿有合同依据且与原告无关，原告实际装修与其主张不符。本院对上述证据予以确认。对原告提供的证据4、5，被告对真实性无异议，证明目的有异议，法院判决生效前被告能否使用涉案房屋处于不确定状态，被告发出的通告并非恶意。本院对该证据的真实性予以确认。对被告提供的证据，原告对真实性无异议，合法性、关联性有异议，认为被告未在该合同上签字，该合同不发生效力，合同第九条、第十一条为格式条款，应属无效。本院对该证据的真实性予以确认，对于合同效力将在说理部分具体阐述。本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：2009年6月13日，被告、李新海作为承租人与出租人宁波佳德表业有限公司签订《租赁合同》一份，约定：宁波佳德表业有限公司将位于宁波市鄞州区宁横路建筑面积约22300平方米的两幢厂房出租给被告及李新海，租赁期间为2009年8月7日至2019年8月6日，第1-3年租金为每年2260000元，第4-5年租金为每年2370000元，第6-7年租金为每年2490000元，第8-9年年租金为2620000元，第10年租金为2750000元等。2012年7月11日，承租方变更为被告。被告承租厂房后经宁波佳德表业有限公司同意将厂房分隔转租。2013年9月起，被告将其承租的部分房屋转租给原告，原告对其承租的房屋进行了装修。2014年7月26日，安鹏程代表被告与原告又签订《场地租赁合同》一份，约定：被告将其租赁的位于宁波市鄞州区宁横路1489号沧海陶卫城A幢二楼358平方米出租给原告，租赁期限自2014年8月7日至2015年8月6日，租金85920元，先付后用，物业费1288.80元、电梯费859.20元，原告应支付押金5000元；原告未按约支付租金及其他费用的，被告有权按未付金额的1%每日收取滞纳金；第九条第1项约定，合同终止、解除或期满后，原告装修、装饰无偿归被告所有，如续租所有装修归原告继续使用；第十一条第2项约定，使用期内，如因政府政策、规划等因素导致拆迁，以及原房东对整体物业实施改造、变卖、转让的，原告应无条件搬离撤场，被告则应当无条件退还原告实际未产生之剩余费用，对因此产生的装修、搬迁等损失原告愿意自己承担。该合同签订后，原告按约支付了租金、物业费、电梯费等。上述合同约定的租赁期限届满后，原告继续使用房屋，双方未另行签订书面合同。被告发函要求原告支付下一年度租金（标准与合同约定一致），原告于2015年8、9月陆续向被告支付了下一年度的部分租金73525元，被告于2015年12月22日出具收款收据一份。另查明：2014年1月28日，宁波佳德表业有限公司就涉案房屋与宁波市鄞州区中河街道拆迁办公室签订了《征收补偿协议》，涉案房屋被征收，拆迁部门对涉案房屋内的装饰装修进行了评估。2014年2月18日，宁波佳德表业有限公司通知被告拆迁事宜，并要求被告在2014年6月30日搬迁，后因双方未就拆迁补偿达成协议，被告未按时搬迁。2015年4月3日，宁波佳德表业有限公司向本院提起诉讼，要求解除与被告签订租赁合同、被告支付租金、占有使用费、违约金、律师费损失等。本院于2015年9月29日作出（2015）甬鄞民初字第640号民事判决书，判决解除宁波佳德表业有限公司与被告签订的《租赁合同》、被告支付租金及占有使用费至实际腾退之日止。被告不服该判决向宁波市中级人民法院提起上诉，宁波市中级人民法院于2016年2月22日作出（2015）浙甬民二终字第874号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2015年4月23日，被告向本院提起诉讼，要求宁波佳德表业有限公司支付拆迁补偿费、6个月临时安置补偿费、一次性经济补偿金、提前搬迁奖励金等。本院于2015年10月19日作出（2015）甬鄞民初字第746号民事判决书，判决宁波佳德表业有限公司支付被告装修费5683600元、一次性经济补偿金3359397元。宁波佳德表业有限公司不服该判决向宁波市中级人民法院提起上诉，宁波市中级人民法院于2016年2月22日作出（2015）浙甬民二终字第873号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。前述两案件上诉期间，宁波佳德表业有限公司于2015年12月20日在涉案房屋张贴了《关于要求立即腾退房屋的通知》，要求各承租户在2016年1月31日前腾退房屋，并将在2016年1月20日前对涉案房屋实施停水停电措施。同月22日，被告在涉案房屋张贴了公告函，告知承租户其与宁波佳德表业有限公司之间《房屋租赁合同》已于2014年6月30日解除，宁波佳德表业有限公司非房屋所有权人，无权要求承租人腾退房屋，该纠纷尚在审理过程中，其已向政府相关部门争取更长使用期限，请各承租户不要被宁波佳德表业有限公司的通知内容误导。2016年2月21日，被告张贴《通知》一份，载明因2月1日遭到原房东停水停电，被告将在每天8:30—17:00提供搬迁过渡期紧急用电及生活用电需求，过渡期暂定为三个月。此后，被告对涉案房屋进行限时供电，并于2016年3月31日停止供电，原告仍继续使用涉案房屋。审理期间，被告确认原告已于2017年1月15日腾退涉案房屋，并自愿收取租金、占有使用费至2016年8月31日。本院认为：安鹏程代表被告与原告签订的《场地租赁合同》已由原、被告实际履行，并经被告追认，且被告转租涉案房屋系经出租人同意，转租合同的租赁期限也未超过被告与出租人约定的租赁期限，故《场地租赁合同》系原、被告真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效。对原告要求被告支付装修费204713元、一次性经济补偿金53700元的诉讼请求，原告认为租赁期限届满后《场地租赁合同》的条款不能继续适用，且对于违约金和拆迁补偿的约定系格式条款应属无效；被告抗辩认为根据《场地租赁合同》的约定，原告应无条件搬离，无权要求被告支付装修费及一次性经济补偿金。本院认为，首先，租赁期限届满后，原告继续使用房屋，被告也未提出异议，根据法律规定，《场地租赁合同》继续有效，租赁期限为不定期，故《场地租赁合同》的约定对原、被告继续适用。其次，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，具有不可协商性，本案中《场地租赁合同》的文本虽系被告提供，但原告可对合同条款提出异议并进行协商，故《场地租赁合同》中的违约条款及拆迁条款不属于格式条款，应为合法有效。现涉案房屋被征收，根据《场地租赁合同》的约定，被告无需补偿原告装修、搬迁费用，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。自2015年8月7日起，因原告继续使用涉案房屋，原、被告之间为不定期租赁，被告有权随时要求解除合同，故对被告要求解除《场地租赁合同》的反诉请求，本院予以支持。对于被告要求原告腾退涉案房屋的反诉请求，因审理期间被告确认原告已腾退房屋，该项诉讼请求无判决之必要，本院不予支持。对于原告已支付的租金，原告认为被告与宁波佳德表业有限公司解除合同之日起即丧失了涉案房屋转租权，被告无权向原告收取租金及占有使用费，要求被告退还2015年9月30日之后的租金、电梯费、管理费38297元；被告认为原告实际占用房屋且双方合同尚未解除，原告应支付至2016年3月31日的租金及2016年4月1日起的占有使用费。本院认为，被告与宁波佳德表业有限公司之间的租赁关系和原、被告之间的租赁关系相互独立，且经本院判决被告应向宁波佳德表业有限公司支付租金及占有使用费至实际腾退之日止，因此，根据合同相对性原则，被告亦有权向原告收取租金及占有使用费。现被告确认原告于2017年1月15日腾退并自愿收取租金至2016年8月31日，原告亦未提供证据证明其提前搬离涉案房屋，故原告应支付2015年8月7日至2016年8月31日期间的租金，计91648元。2016年2月1日至2016年2月20日期间、2016年4月1日起被告未提供水电、电梯等服务，不应收取上述期间的物业费、电梯费，故原告应支付物业费、管理费1283元。原告应支付租金91648元、物业费和管理费1283元，扣除原告已支付的73525元，尚应支付19406元。被告的反诉请求中将租金表述为占有使用费，本院予以调整。对于原告已支付的押金5000元，现合同已解除，押金应予退还，故对原告要求退还押金5000元的诉讼请求，本院予以支持。对被告主张自2016年4月1日起至实际腾退之日止以16582为基数按日百分之一计算逾期付款利息损失的诉讼请求，本院认为，根据《场地租赁合同》的约定，原告应在下一年度租期开始前支付租金，原告于2015年12月22日支付73525元，拖欠租金、电梯费等14543元，构成违约，但合同约定的违约金标准过高，经本院释明后原告要求调整，本院酌定违约金以14543元为基数按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，即662.50元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、解除原告洪青国与被告郑祥诺签订的《场地租赁合同》；二、被告郑祥诺返还原告洪青国押金5000元；三、原告洪青国支付被告郑祥诺租金19406元、利息损失662.50元；上述第二、三项折抵，原告尚应支付被告15068.50元，限于本判决生效后十日内履行完毕；四、驳回原告洪青国的其他诉讼请求；五、驳回被告郑祥诺的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费5826元，由原告洪青国负担5801元，被告郑祥诺负担25元；反诉案件受理费减半收取107.50元，由原告洪青国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  凌碧波代理审判员  蔡雯晴人民陪审员  陈荣芳二〇一七年三月六日代书 记员  江 霞????1?