吉林省延吉市人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）吉2401执异42号
异议人（案外人）：申凤学，女，1965年4月16日出生，朝鲜族，现住延吉市。
委托诉讼代理人：赵春姬，吉林檀君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李星，吉林檀君律师事务所律师。
申请执行人：黄京子，女，1946年5月10日出生，朝鲜族，无职业，现住延吉市。
被执行人：林春玉，女，1959年10月14日出生，朝鲜族，现住延吉市。
本院在执行黄京子与林春玉民间借贷纠纷一案中，案外人申凤学于2017年10月20日对执行的位于延吉市新华街xx-
xx-x，房屋所有权证号为延房权证字xxxx**号，面积为135.65平方米的登记在被执行人林春玉名下的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人申凤学称：2015年2月27日，申凤学与林春玉签订房屋买卖合同，约定林春玉将其所有的位于延吉市新华街xx-
xx-x，房屋所有权证号为延房权证字xxxx**号，面积为135.65平方米房屋以总价款55万元出售给申凤学，先支付32.2万元，因林春玉以该房屋在银行抵押贷款未还清，剩余房款22.8万元由申凤学每月替林春玉偿还银行贷款本息的方式支付。合同签订当日，申凤学即通过汇款方式向林春玉支付了房款32.2万元。同时，申凤学与林春玉到公证处办理了公证文书，林春玉委托申凤学办理购买房屋的更名过户手续，同时将该房屋钥匙交给了申凤学，申凤学占有该房屋后出租。2015年4月1日，林春玉向申凤学借款70万元，并约定月利率为3%，同时双方口头约定，林春玉应支付的利息折抵申凤学应交纳的剩余房款，即原定由申凤学每月应向银行偿还贷款本息改由林春玉每月向银行偿还。但因林春玉没有履行每月向银行偿还贷款的义务，导致购买的房屋抵押无法解除，2017年8月1日，申凤学通过手机银行转账向林春玉支付剩余房款1万元，2017年8月4日，申凤学通过银行转账向林春玉支付剩余房款5万元，2017年10月18日，申凤学按银行贷款余额的数额通过银行转账向林春玉支付剩余房款63360.21元，同时，林春玉偿还清银行贷款，取回了抵押的房屋所有权证及土地使用证后交与申凤学。但因该房屋已被法院查封，故无法办理房屋所有权证更名手续。综上，要求法院中止对位于延吉市新华街xx-
xx-x，房屋所有权证号为延房权证字xxxx**号，面积为135.65平方米的房屋的执行。在本院主持的听证会中，申凤学举出房屋买卖合同、交通银行个人转账回单、交通银行网上转账电子回执、农业银行交易明细清单、农业银行回单、农业银行业务凭证、公证书、钥匙、借条、房屋所有权证、土地使用证、房屋他项权证予以证明其主张。
申请执行人黄京子称：对申凤学主张与林春玉签订房屋买卖合同及汇款支付房款情况无异议，对申凤学举出的相关证据亦无异议。但对借款事实有异议，认为无法证明双方的借款关系成立。
被执行人林春玉对案外人申凤学的主张及举出的证据均无异议。
本院经审查后认定如下事实：2015年2月27日，申凤学与林春玉签订房屋买卖合同，约定林春玉将其所有的位于延吉市新华街xx-
xx-x，房屋所有权证号为延房权证字xxxx**号，面积为135.65平方米房屋以总价款55万元出售给申凤学，先支付32.2万元，因林春玉以该房屋在农业银行延吉市支行抵押贷款未还清，剩余房款22.8万元由申凤学每月替林春玉偿还在农业银行延吉市人民路支行贷款本息的方式支付。合同签订当日，申凤学即通过汇款方式向林春玉支付了房款32.2万元，2017年8月1日，申凤学通过手机银行转账向林春玉支付剩余房款1万元，2017年8月4日，申凤学通过银行转账向林春玉支付剩余房款5万元，2017年10月18日，申凤学按银行贷款余额的数额通过银行转账向林春玉支付剩余房款63360.21元，林春玉亦于2017年10月18日偿还清其在银行的贷款。另外，合同签订当日，申凤学与林春玉到公证处办理了公证文书，林春玉委托申凤学办理涉案房屋的更名过户手续，同时将该房屋钥匙交给了申凤学，申凤学占有该房屋后将该房屋出租。2017年11月16日，农业银行延吉市人民路支行为林春玉出具申请，向延吉市房产管理局及延吉市国土资源局申请注销林春玉贷款抵押登记。同日，延吉市房产管理局及延吉市国土资源局注销了林春玉的抵押登记，林春玉取回抵押的房屋所有权证及土地使用证后交给申凤学。本院在审理黄京子诉林春玉民间借贷纠纷一案中，于2016年12月2日作出（xxxx）吉2401执保xx-
x号民事裁定书，裁定冻结了被申请保全人林春玉名下的位于延吉市新华街xx-
xx-x，房屋所有权证号为延房权证字xxxx**号，面积为135.65平方米房屋产籍手续。本院在执行黄京子与林春玉民间借贷纠纷一案中，于2017年10月16日作出（2017）吉2401执1003-1号执行裁定书，裁定评估、拍卖、变卖被执行人林春玉名下的位于延吉市新华街xx-
xx-x，房屋所有权证号为延房权证字xxxx**号，面积为135.65平方米房屋。本院在审理本案时，申凤学已于2018年4月3日按本院要求将剩余房款104639.79元存入本院执行账户。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院保全查封涉案房屋是在2016年12月2日，申凤学与林春玉签订房屋买卖合同是在2015年2月27日，故申凤学在本院查封之前已与林春玉签订房屋买卖合同，该合同系双方当事人自愿签订，不违反法律法规强制性规定，应认定为有效，故申凤学的异议申请符合以上第二十八条第1项规定的情形。合同签订当日，林春玉即将该房屋钥匙交给了申凤学，申凤学占有该房屋后将该房屋出租。即申凤学在本院查封涉案房屋之前已合法占有该房屋，故申凤学的异议申请符合以上第二十八条第2项规定的情形。申凤学已于合同签订当日即通过汇款方式向林春玉支付了房款32.2万元，2017年8月1日，申凤学通过手机银行转账向林春玉支付剩余房款1万元，2017年8月4日，申凤学通过银行转账向林春玉支付剩余房款5万元，2017年10月18日，申凤学按银行贷款余额的数额通过银行转账向林春玉支付剩余房款63360.21元，故申凤学在异议之前已支付房款445360.21元。关于申凤学主张剩余房屋差价款104639.79元是以林春玉应支付的利息折抵，因申凤学无任何证据证实双方有此约定，故对申凤学的该项主张，本院不予支持。但申凤学已于2018年4月3日，按本院的要求将房屋差价款104639.79元存入本院执行账户，故申凤学的异议申请符合以上第二十八条第3项规定的情形。林春玉于2017年10月18日才偿还清其在农业银行延吉市支行的贷款。而2017年11月16日才注销抵押登记。期间，因房屋所有权证已办理抵押登记，故无法办理过户登记手续。2017年11月16日注销抵押登记后，因本院对涉案房屋的查封尚未解除，故申凤学亦无法办理过户登记手续，因林春玉抵押贷款和林春玉与黄京子之间民间借贷一案的诉讼保全导致申凤学无法办理过户登记手续，申凤学对至今未办理过户登记手续不应承担责任，故申凤学的异议申请符合以上第二十八条第4项规定的情形。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对本院（xxxx）吉2401执保xx-x号民事裁定中查封的被执行人林春玉名下的位于延吉市新华街xx-
xx-x，房屋所有权证号为延房权证字xxxx**号，面积为135.65平方米房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向吉林省延吉市人民法院提起诉讼。
审判长 李 春
审判员 尹永杰
审判员 张妍妍
二〇一八年四月四日
书记员 董香花