北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0111民初14289号原告：谢元坤，男，1994年10月20日出生。委托诉讼代理人：张永红，北京市中同律师事务所律师。被告：龙海英，女，1974年5月25日出生。委托诉讼代理人：张卫东，天津益清（北京）律师事务所律师。原告谢元坤与被告龙海英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢元坤的委托诉讼代理人张永红，被告龙海英及其委托诉讼代理人张卫东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢元坤向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即交付位于xxx的房屋；2、判令被告双倍赔偿定金30万元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月26日，原、被告签订了一份《房屋买卖合同》，约定由原告购买被告位于xxx的房屋一套，总价款333.5万元，并约定定金为15万元，通过银行贷款195万元，其余由原告直接支付，被告于本协议签订后2个月内交付房屋；合同签订后，原告依约支付了全部款项，双方也于2017年6月1日办理了房屋过户手续；但时至今日被告拒不交付房屋，使原告一直租房居住。原告认为，被告不按合同约定按时交房，明显属违约行为，理应承担违约责任，因原告支付了15万元的定金，现原告要求被告双倍予以赔偿，以弥补原告的损失。为此提起诉讼，望予支持。被告龙海英辩称：一、被告作为卖方一直向原告表示随时可以交房，原告一直不理会。现在被告也可以随时交房。二、不同意原告的第二项诉讼请求。定金约定的购房定金，只有在被告不同意出售涉案房屋时，才适用定金罚则，被告没有违约行为，原告有违约行为。三、不同意原告第三项诉讼请求，诉讼费应由原告承担，本案的发生是由原告引起的，被告无过错，不应承担诉讼费。请求法院驳回原告第二、三项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的中介业务员的证人证言，证明办理物业交割时需要中介人员陪同，每次要求交房时被告均以各种理由拒绝交房，被告存在明显的违约行为。2017年1月26日约定交房时间正好是除夕前一天，被告说过了春节之后再说。春节之后，又找被告要求交房，被告说过段时间再说。被告认为依据证据规则，证人要出庭作证，因证人未到庭，故对该份证人证言不认可。2、原告提交的原告母亲与房屋中介公司工作人员刘久赫的微信聊天记录，证明原告一直找中介要求被告交房。被告认为原告提交的微信时间是7月19日下午16：19分，双方已经重新达成交房协议被告对这一事实予以认可。刘久赫跟原告说的和跟被告所说的自相矛盾，中介刘久赫存在和双方联系不及时和虚假的情况。比如7月13日下午1：13分刘久赫有一个微信语音，说跟原告打电话反映和被告联系一直没打通，发微信一直也没有回，同时中介给被告在7月13日下午13：14分又回了被告一条微信，回的内容在被告的手机语音里，中介在传达原、被告沟通方面存在虚假事实，反馈事实不真实。3、原告提交的汇款单原件，金额为15万，在同一天双方签订了两份协议，一份是房屋买卖定金协议，2016年11月26日形成的，同一天双方签订了买卖合同，也是2016年11月26日，被告提出15万定金是属于签约定金，我们认为是履约定金，签完合同后我们分三笔转的定金，2016年11月26日下午6点转了一笔定金。合同已经签订了，不存在签约定金的问题，所以15万是履约定金。在2016年11月28日又转了两笔5万，从时间上可以看出，15万元是履约定金。被告对该份证据的真实性、合法性、关联性认可，但对原告的证明目的不认可。被告认为双方的定金协议已经明确约定，15万是购买该房屋的定金，原告是一时拿不出15万，所以才分批给的，并不是说原告所说的履约定金，房屋买卖定金协议里，也没有涉及到履约定金的问题。4、被告提交的原告与被告的微信聊天记录及整理摘要，证明被告按照约定在2017年1月23日向原告提出交房，但原告不理会；被告不止一次通知原告来收房，但原告置之不理。5、被告提交的被告与中介的微信聊天记录及整理摘录，证明被告一直催促中介办理购房相关手续；被告通过中介向原告交房，但中介告知，原告有事不收房。原告对证据4、5的真实性认可，称关于微信聊天记录是否完整需要回去与原告及中介人员核实。在春节之前，双方确实进行了协商。双方约定年后交房，原告在年后催要，被告就不交房了。6、被告提交的被告与房屋中介工作人员刘久赫1月21日、5月12日、6月7日、6月10日通话记录，证明被告一直在与中介联系交房问题及涉及房屋贷款材料不真实的问题。原告认为通话记录摘录并不完整，况且从5月12日5：00的通话中能显示刘久赫曾问过被告，显示出中介一直在向被告催交房事实，5月12日下午5：06分有被告给刘久赫发的微信，提到了房屋一直是空的，随时可以交，但最好还是先把手续完善了，所以说被告对于交房是设定了条件的，被告说的就是手续办完了，钱付完了再交房，明确的反映出被告要把所有手续完善之后再交房。6月7日的录音说的是要把房屋作了抵押后再交房，到了6月7日也坚持要求必须把房屋抵押后才交房，也就是说被告是设定条件的。在6月10日也同样显示出，被告坚持要求原告先抵押房屋再交房。通过其他几个录音可以看出在1月20日双方谈定的是年后交房。就原告提交的证据1，因在举证期限届满前证人未出庭作证，不符合证据形式，故本院不予采纳。对证据2、4、5、6的真实性本院予以采纳，对于双方争议的被告是否逾期交房，构成违约的问题，本院将结合原、被告的陈述在本院认为中予以阐述。对证据3，本院对其真实性、合法性、关联性均予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月26日原告（乙方）与被告（甲方）、案外人北京比邻房地产经纪有限公司（以下简称比邻房地产经纪公司）（丙方）签订《房屋买卖定金协议》，约定：第一条：鉴于丙方为甲乙双方提供房产买卖的交易信息（如房产询价、购房咨询、考察房产周边环境等信息服务），促成甲乙双方达成购买意向，并共同委托丙方为该交易进行后续的居间服务，合同涉及物业地址位于xxx的房屋（以下简称该房屋）及其附属设施。甲方以333.5万元出售给乙方，此价格作为甲方的净得价。甲乙双方一致认可该房屋在交易过程中所产生的交易税费及中介服务费均由乙方承担。第二条：乙方在签订本协议时向甲方支付15万元作为购买该房屋的定金。甲、乙双方商定签订本协议后10天内准备相关资料并到北京比邻房地产经纪有限公司签订购买该房屋的《北京市存量房屋买卖合同》及《北京市存量房屋买卖居间服务合同》以便买卖交易的顺利进行。第三条：甲乙双方认可丙方为本次交易所提供的信息服务价值35000元，双方于签署本协议即时向丙方支付，在甲乙双方按约签署买卖合同后，双方应承担的居间服务费共计35000元，信息服务费自动转为居间服务费，剩余部分于签署买卖合同即时支付。第四条：在甲乙双方保证按约定的期限签署合同，双方均不得反悔，若乙方反悔未按约定履行则所付定金作为违约金赔偿甲方，同时所付信息费作为丙方的必要劳务支出赔偿丙方；若甲方反悔未按约定履行则甲方须双倍返还乙方所付定金，同时赔偿乙方支付丙方的信息服务费，丙方无需退还。第五条：签订本协议后甲乙双方应按照本协议第二条约定签署合同，否则拒签方视为违约，承担违约责任，除上述约定的条款，其他条款双方协商解决或遵照相关法律法规履行。2016年11月26日原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋坐落为xxx，房屋所在楼层为4层，房屋所有权证号为京房权证房私字第XX**号。房屋成交价格为333.5万元。买受人向出卖人支付定金15万元。买受人向银行申办购房按揭贷款，拟贷款金额为195万元。买卖双方按本合同的约定办理权属转移登记手续前，买受人应取得批贷函件并自筹付清首付款（除拟贷款金额外的购房款）。买受人因自身原因未获得贷款机构批准上述拟贷款的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额获得足额批准的），买受人应自行筹齐剩余购房款并支付给出卖人。买卖双方同意，出卖人与买受人应于本合同签署后180日内向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续。出卖人自签完合同2个月内将该房屋交付给买受人。在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有限电视等费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照本合同约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：1、逾期在15日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已收取的房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日向买受人支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过15日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已收取的房款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，任何一方均应向房屋所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。同日，原告（甲方）与被告（乙方）经案外人比邻房地产经纪公司（丙方）居间签订补充协议，约定乙方于2016年11月26日向甲方支付定金15万元。乙方应于出完网签合同当天，将除贷款外的第一笔购房款185000元以自行支付的方式支付给甲方。乙方应于过户前1个工作日，将除贷款外的第二笔购房款1050000元以建委资金监管的方式支付给甲方。甲、乙双方同意，双方应于自签完合同2个月内自行办理物业交接手续。签订合同当日，原告给付被告定金5万元。后原告又于2017年11月28日给付被告定金10万元。原告于2017年3月27日给付被告购房款185000元。2017年6月1日原告取得位于xxx房屋的不动产权证书。另查明，2017年3月6日原告出具委托书，委托案外人张惠肖购买涉案房屋，并办理了公证。本案审理中，原、被告均认可双方协商一致变更交房时间为网签当天。原、被告于2017年3月27日办理了涉案房屋买卖合同的网签手续。被告主张双方之后再次协商变更了交房时间，但原告不予认可。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。本案中，原告与被告签订的房屋买卖合同系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。就本案争议的被告是否存在逾期交房的违约行为，原、被告均认可在合同履行过程中协商一致变更交房时间为网签当日即2017年3月27日，后被告虽主张双方就交房时间再次进行了协商变更，但未提供充分证据予以证明，故被告未按照约定时间交付涉案房屋，已构成违约。现原告要求被告交付涉案房屋，本院予以支持。就双方争议的被告是否应当双倍返还定金的问题，鉴于双方在合同第四条第（三）项中明确约定买受人向出卖人支付定金15万元，故应认定该15万元为双方为确保合同履行所约定的违约定金。现被告延期交房的行为构成违约，原告主张被告按照定金罚则承担违约责任，理由正当，证据充分，本院予以支持；但具体数额由本院根据被告交房的行为在整个房屋买卖合同交易过程中的重要程度，并参考被告逾期履行的逾期天数，综合平衡双方当事人的利益予以酌定。关于被告逾期履行的时间，根据双方的微信记录，被告于2017年7月19日明确提出可于2017年7月21日向原告交付涉案房屋，但因原告原因被告未能履行交房义务。交付房屋虽为被告应当履行的合同义务，但原告亦负有协助被告交付房屋的附随义务，故自2017年7月21日之后，被告未能交付房屋系因原告未履行附随义务所致，由此造成的扩大损失应当由原告自行承担。对于被告所辩双方约定的定金为购房定金，与其他违约行为无关，本院认为，定金是合同一方当事人为确保合同的履行而预先向对方给付一定数量的货币或其他替代物。双方于2016年11月26日签订的《房屋买卖定金协议》中明确约定，被告向原告支付15万元定金系为担保主合同的订立，该15万元应为立约定金。随后双方于当日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，双方已依约履行《房屋买卖定金协议》中约定的立约义务，且原告于当日仅实际给付定金5万元，其余10万元系在《北京市存量房屋买卖合同》签订之后给付，故对于被告所辩15万元定金为立约定金的主张，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用第一百二十条之规定，判决如下：一、被告龙海英于本判决生效后七日内将位于xxx房屋一套交付给原告谢元坤。二、被告龙海英于本判决生效后七日内返还原告谢元坤定金二万元。三、驳回原告谢元坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万七千八百元，由被告龙海英负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 冯 淼二〇一七年十二月十八日书记员 孙震颐