安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖11民终798号
上诉人(原审原告)：中信银行股份有限公司滁州分行,住所地安徽省滁州市。
负责人：畅勇，该行行长。
委托诉讼代理人：樊逾，安徽知秋律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：许挺，男，1984年11月3日出生，汉族，住浙江省天台县。
被上诉人(原审被告)：施雯，女，1985年4月4日出生，汉族，住浙江省天台县。
被上诉人(原审被告)：滁州天安置业有限公司，住所地安徽省滁州市。
法定代表人：陈正荣，该公司总经理。
委托诉讼代理人：俞波，安徽国屏律师事务所律师。
上诉人中信银行股份有限公司滁州分行（以下简称中信银行滁州分行）因与被上诉人许挺、施雯、滁州天安置业有限公司（以下简称天安公司）借款合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院（2017）皖1102民初2171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
中信银行滁州分行上诉请求：撤销原判第四项，改判其对许挺、施雯抵押的滁州市长青路11号商铺单元11室享有优先受偿权，二审案件受理费、公告费由许挺、施雯、天安公司承担。事实和理由：1、涉案房屋已经办理有效的抵押登记，其享有合法的抵押权。许挺、施雯购买的滁州市长青路11号商铺单元11室向其提供抵押并向滁州市房地产管理局申请办理抵押登记，滁州市房地产管理局向其颁发了预购商品房抵押他项权利证书，故滁州市房地产管理局基于预购商品房抵押他项权利证书已经确认涉案不动产抵押行为系依法登记过的抵押、具有抵押效力，其应当享有抵押权；2、一审认定本案抵押登记为预告登记与事实不符。物权法第十四条和第二十二条规定，不动产登记应当记载于不动产登记簿，而预告登记不具备此种形式要件。滁州市房地产管理局向其颁发预购商品房抵押他项权利证书所体现的登记行为明显是将抵押权记载于不动产登记簿的登记行为，如果属于预告登记不可能颁发该证书；3、有无预购商品房抵押他项权利证书是司法实践中区分不动产登记与预告登记的客观标准，而本案中的他项权利证书已经足以表明其对涉案房屋享有合法有效的抵押权，其可以主张优先受偿权。且有案例表明，在确认债权人没有取得抵押权的情况下依然能保障债权人在实质上行使优先受偿权。
天安公司辩称，1、涉案房屋至今没有取得房地产销售许可证，没有依法办理不动产登记，因此中信银行滁州分行所谓抵押权并没有依据法律规定的程序和内容依法建立，不具有优先受偿的法定权利；2、中信银行滁州分行取得的他项权利证书仅是合同权利优先受偿的一种承诺，而不是对于物权优先受偿的法定登记行为。因此，中信银行滁州分行提出优先受偿权在事实和法律上均不能成立。
中信银行滁州分行向一审法院起诉请求：1、判令许挺、施雯偿还借款本金2065289.93元、利息68346.18元，另自2017年5月20日起按年利率8.085%继续支付逾期利息至本金偿清日止，并承担实现债权发生的律师费22000元；2、确认中信银行滁州分行在上述债权范围内对许挺、施雯抵押的滁州市长青路11号商铺单元11室享有优先受偿权；3、天安公司对上述债务承担连带清偿责任；4、许挺、施雯、天安公司承担本案诉讼费用。
一审查明事实：许挺、施雯（甲方、抵押人）、中信银行滁州分行（乙方、抵押权人)与天安公司（丙方、保证人）签订了一份《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，载明：第一条贷款金额1.1贷款金额详见本合同第20.1条。第二条贷款用途及支付对象2.1本合同项下贷款用于购买本合同第20.9条约定的房屋。2.2本合同项下支付对象为本合同丙方。第三条贷款利率，3.1甲方可在浮动利率或阶段性固定利率或固定利率方式中选择一种，详见本合同第20.2条。第四条贷款期限4.1贷款期限详见本合同第20.3条。第五条贷款发放和支付5.2本合同项下贷款采用受托支付方式，乙方在经审查同意发放贷款后，甲方委托和授权乙方将贷款划入丙方账户（账户名称、账号详见第20.4条）。贷款从乙方账户划出即视为乙方的贷款义务履行完毕，贷款划出日即为实际贷款发放日，乙方自此日起开始计收利息。第六条贷款偿还6.1甲方应根据乙方有关贷款规定，在下述还款方式中选择一种方式偿还贷款本息，甲方选还款方式详见本合同第20.5条。第八条贷款担保8.1本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证。抵押加阶段性保证指甲方同意将以本合同项下贷款资金所购房屋抵押给乙方，以作为甲方偿还本合同项下贷款的担保。对甲方取得该房屋的所有权证并办妥乙方为抵押权人的抵押登记之前所产生的所有甲方应付款项，丙方提供阶段性连带责任保证。8.2担保范围8.2.1本合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息；8.2.2违约金、赔偿金、补偿金；8.2.3为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、差旅费等）。第九条抵押9.1抵押物本合同中的抵押物是指甲方向乙方贷款所购买的房屋，具体内容见本合同第20.9条。9.2抵押物共有人本合同抵押物的共有人同意将本合同项下的抵押物作抵押，并同意受本合同约束。9.3甲方取得所购房屋的所有权证之日起，甲乙双方必须在本合同第20.11条约定的时限内依照法律规定办理抵押物的登记手续。9.4抵押权的行使，下列情形之一，乙方可以行使抵押权，并有权以处分抵押物所得价款清偿或提前清偿本合同项下的债务：9.4.1甲方不按照本合同的规定偿还到期应付贷款和／或其他应付款项；9.4.2甲方违反本合同的约定，乙方宣布提前收回贷款，乙方未受清偿或未受完全清偿的。9.5乙方可选择下列方式之一实现抵押权：9.5.1与甲方协议以抵押物折价受偿；9.5.2拍卖受偿；9.5.3变卖受偿；9.5.4法律允许的其他方式。第十条保证10.1保证方式丙方对自本合同生效之日起至就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方持有之日止（担保阶段）甲方的所有应付款项承担连带保证责任。如甲方在担保阶段内未能依照本合同约定按时偿还贷款本息和／或相关费在保证期间内，乙方有权直接要求丙方承担保证责任并有权从丙方在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划。10.2保证期间保证期间为担保阶段内甲方每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。第十五条违约责任15.1发生下列情况之一即构成违约：15.12甲方违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息；15.2发生违约情况时，乙方有权采取以下一种或多种措施：15.2.1停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期要求甲方立即偿还全部贷款及相应利息；15.2.4依法处分本合同项下的抵押房产以清偿全部贷款及相应利息；15.25从甲方、丙方在中信银行股份有限公司的任何营业机构处开立的任何账户中直接扣款以抵偿甲方在本合同项下的债务；15.2.6要求丙方履行保证责任；15.3乙方因实现债权所发生的各项费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、（本合同第20.10条约的律师费、财产保全费、公证认证费、翻译费、评估拍卖费等），均由甲方承担。第二十条20.1本合同贷款金额为2980000元。20.2本合同贷款年利率为7.205%，月利率为6.0042‰。本合同履行期间，贷款利率的调整采取以下第（1）种方式：（1）浮动利率。本合同利率以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础，按照人民银行的利率政策，在基准利率的基础上上浮10%确定，即月利率为6.0042‰执行。执行浮动利率期间，贷款利率按照以下第A种方式进行调整，调整后的贷款利率为利率调整日所适用的中国人民银行同期同档次的基准利率按照本合同约定方式进行浮动后所确定的利率，利率调整不再另行书面或口头通知甲方。A．自贷款发放日起，首次利率调整日确定为2013年1月1日，并从首次利率调整日后每12个月调整一次利率，利率调整日为首次利率调整日在调整当月的对应日，调整当月没有首次利率调整日对应日的，则调整当月最后一日为利率调整日，调整后的贷款利率为利率调整日所适用的中国人民银行同期同档次的基准利率按照本合同约定方式进行浮动后所确定的利率。B．自贷款发放日起，中国人民银行基准利率调整日为本贷款利率的调整日。20.3本合同贷款期限为120个月，自2012年12月24日起至2022年12月24日止。20.5甲方选择的还款方式为以下第（2）种：（2）按月等额本息还款法。还款日为每月1日，还款总期数为120期。20.7逾期贷款罚息利率为合同利率+50%。20.9甲方贷款所购买并作为抵押物的房屋具体内容如下：（1）房地产座落：滁州市琅琊区长青路11号商铺单元11室。施雯签名出具的承诺书载明：本人作为合同抵押物的共有人，同意将本合同约定的抵押房产用于抵押，并同意接受前述个人购房借款合同各项有关抵押的条款。本合同甲、乙双方协议变更本合同的，除展期或增加债权金额外，其他变更事项无须取得本人同意，本人不因此免除承担本合同项下的抵押担保责任。2012年12月21日，许挺以位于安徽省滁州市长青路11号商铺单元11室商铺为上述债务提供抵押担保，并办理了滁州市房地产登记证明（预购商品房抵押）。至今，该抵押的房屋未办理产权登记。2012年12月24日，中信银行滁州分行向天安公司账户转账2980000元。2017年2月后许挺、施雯未如期还本付息，截止2017年5月19日，许挺、施雯欠本金2065289.93元、利息66733.68元。中信银行滁州分行为实现债权支出律师费22000元。2015年10月24日起，中国人民银行公布的五年以上商业贷款利率调整为4.9%/年。依双方合同关于利率调整的约定，自2016年1月1日起许挺、施雯的借款执行利率应为5.39%/年（4.9%×110%），逾期利率应为8.085%/年。借款时，许挺、施雯系夫妻。
一审法院认为，许挺、中信银行滁州分行与天安公司签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，系当事人真实意思表示，合法有效。中信银行滁州分行发放贷款后，许挺、施雯未足额偿还借款本息，显然违约，中信银行滁州分行依双方合同约定有权要求许挺提前归还全部借款本金2065289.93元及利息（截止2017年5月19日的利息为66733.68元），因有部分本金尚未到期，对于2017年5月20日起至本判决生效之日的利息应按照双方合同的执行利率即5.39%/年计算，自本判决生效之日次日起的利息至付清之日止的利息应按8.085%/年计算。《中信银行个人购房借款合同》对实现债权而支出的律师费由债务人和担保人承担有明确约定，中信银行滁州分行亦举证了其与律师事务所签订的合同及22000元的律师费转账凭证，但综合考虑本案诉讼标的、案件复杂程度、本地律师收费的市场行情，酌定许挺、天安公司承担中信银行滁州分行律师费损失10000元。许挺、施雯系夫妻，施雯应对许挺的上述债务承担共同还款责任。许挺所购的位于安徽省滁州市长青路11号商铺单元11室商铺仅办理了预购商品房抵押登记，该登记系抵押预告登记，在未办理房屋抵押权设立登记前，中信银行滁州分行对许挺所购该商铺不享有抵押权，因此对中信银行滁州分行要求对抵押的位于安徽省滁州市长青路11号商铺单元11室商铺拍卖或变卖所得价款优先受偿不予支持。天安公司自愿为许挺的借款提供阶段性连带保证，因抵押的房产未办理产权证，现该阶段性保证未达到解除条件，天安公司依法应当对许挺的债务承担保证责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、许挺、施雯于判决生效后十日内支付中信银行股份有限公司滁州分行本金2065289.93元及利息（截止2017年5月19日的利息为66733.68元，自2017年5月20日起至本判决生效之日的利息按年利率5.39%/年计算，自本判决生效之次日起至付清之日止的利息按年利率8.085%/年计算）；二、许挺、施雯于判决生效后十日内支付中信银行股份有限公司滁州分行律师费10000元；三、滁州天安置业有限公司对上述一、二项债务承担连带保证责任；滁州天安置业有限公司承担保证责任后，有权向许挺、施雯追偿；四、驳回中信银行股份有限公司滁州分行的其他诉讼请求。案件受理费24050元，公告费560元，合计24610元，由中信银行滁州分行负担100元，许挺、施雯、天安公司负担24510元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。对一审查明的事实，本院予以确认。中信银行滁州分行在二审审理中以其已经诉讼要求许挺、施雯办理房地产权证以及抵押权登记为由申请中止审理，本院认为，本案审理与该案处理并无关联，亦不冲突，中信银行滁州分行的中止审理申请不能成立，本院不予准许。
本院认为，综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：中信银行滁州分行要求对许挺、施雯抵押的滁州市长青路11号商铺单元11室享有优先受偿权能否成立。
本案中，许挺、施雯以涉案商铺向中信银行滁州分行办理了抵押权预告登记，相关部门亦下发了预告登记的他项权证，但根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定“不动产抵押权的设立应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。抵押权的取得以登记为生效要件，而预告登记只是保障权利人物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，而非正式的物权登记，故中信银行滁州分行在仅仅办理了抵押权预告登记的情况下，并未取得涉案商铺的抵押权。中信银行滁州分行在未取得抵押权的情况下要求对涉案商铺享有优先受偿权不能成立，一审判决未予支持该诉讼请求正确，本院依法予以维持。
中信银行滁州分行取得了涉案商铺抵押权的预告登记，意味着若涉案房屋具备了办理房产证或物权登记的条件时，其便享有办理抵押登记的请求权，进而享有涉案房屋的抵押权。若中信银行滁州分行取得了涉案商铺的抵押权，则中信银行滁州分行便对涉案商铺享有优先受偿权。根据涉案《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》的约定，天安公司提供的阶段性连带责任保证自许挺、施雯取得房屋所有权证并办妥中信银行滁州分行为抵押权人的抵押登记后保证责任终止，而在中信银行滁州分行取得抵押权之前，天安公司仍应当就涉案借款承担连带保证责任。故本案中天安公司承担的连带保证责任存在阶段性，应当附随相应的时间节点，即在天安公司取得涉案房屋的抵押权之前承担连带保证责任，一审未予设定该时间节点不当，本院依法予以变更。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持安徽省滁州市琅琊区人民法院（2017）皖1102民初2171号民事判决第一、二、四项，即:“一、许挺、施雯于判决生效后十日内支付中信银行股份有限公司滁州分行本金2065289.93元及利息（截止2017年5月19日的利息为66733.68元，自2017年5月20日起至本判决生效之日的利息按年利率5.39%/年计算，自本判决生效之次日起至付清之日止的利息按年利率8.085%/年计算）；二、许挺、施雯于判决生效后十日内支付中信银行股份有限公司滁州分行律师费10000元；四、驳回中信银行股份有限公司滁州分行的其他诉讼请求”；
二、变更安徽省滁州市琅琊区人民法院（2017）皖1102民初2171号民事判决第三项，即“三、滁州天安置业有限公司对上述一、二项债务承担连带保证责任；滁州天安置业有限公司承担保证责任后，有权向许挺、施雯追偿”为“三、滁州天安置业有限公司对上述一、二项债务承担连带保证责任，该连带保证责任至中信银行股份有限公司滁州分行取得滁州市长青路11号商铺单元11室抵押权时止；滁州天安置业有限公司承担保证责任后，有权向许挺、施雯追偿”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费24050元，公告费560元，合计24610元，由中信银行股份有限公司滁州分行负担100元，许挺、施雯、滁州天安置业有限公司负担24510元。二审案件受理费23869元，由中信银行股份有限公司滁州分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 达
审 判 员 葛敬荣
审 判 员 田 祥
二〇一八年五月十八日
法官助理 张 倩
书 记 员 姚 远
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。