北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0113民初17852号原告杨伟杰，男，1977年6月2日出生，北京市顺义区×××居民，住北京市顺义区。委托代理人韩慧，北京市京师律师事务所律师。被告周宇，男，1986年7月2日出生，住北京市。被告王银萍，女，1981年12月20日出生，北京市顺义区×××居民。被告北京博爱房地产经纪有限责任公司，住所地北京市顺义区裕龙花园三区8号楼1层单元04，统一社会信用代码×××。法定代表人王保英，经理。委托代理人刘丽冉，北京市庆成律师事务所律师。原告杨伟杰诉被告周宇、王银萍、北京博爱房地产经纪有限责任公司（以下简称博爱公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨冰独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨伟杰及其委托代理人韩慧、被告周宇、被告王银萍及被告博爱公司委托代理人刘丽冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨伟杰诉称：一、原告杨伟杰有证据，足以证明被告周宇没有足额支付给原告杨伟杰购房定金10万元。1.购房定金收取过程：《房屋买卖合同》签定第一天，周宇让杨伟杰给他写两万元收条，定金没有给杨伟杰，也未经杨伟杰手。合同签订的第二天，2016年11月8日，中介让原告杨伟杰来一趟，说来拿定金。原告当天高兴喝了些酒。到了中介公司之后，中介让原告先把收条写好，金额就写10万，写好之后再给现金。原告把收条写好后，中介的娄培就把钱往桌子上一放。就出现了本案在一审期间，被告周宇向法院提交的证据中有两张原告收取定金时的照片。从照片中可以看出，一共有八捆100元的现金，实际就是8万元。原告一数，发现钱数不对，还差2万元。中介娄培就说，先这么着，我再向他（周宇）要。当时由于喝酒娄培又说了一些好话，让原告尽管放心，收条放在娄培那里。如果娄培没要到2万元不会把10万元的收条给周宇，所以10万元的收条就放在娄培那里。2.周宇本人开庭时也承认原告写的10万元的定金收条不是原告交给他的，而是中介转交给他的。3.因为差2万元未收到这个事情，原告在2016年11月8日之后也多次电话和中介沟通，原告在庭审中提交了通话录音。中介工作人员开始也承认的确还有2万元原告没有收到。4.现原告向贵院提交与中介公司陈晨通话录音，录音中陈晨也说找周宇说了半天了，但是周宇一直也没有将差的2万元给原告。总之，周宇没有按照合同约定足额向原告支付购房定金10万元，已经违约。二、原告事实仅收到8万元定金。1.本案原告与周宇之间房屋买卖是通过中介进行的。定金协议签订之后，中介要求杨伟杰先打收条，然后给杨伟杰钱。这张10万的收条就是杨伟杰先写好中介收了之后给了8万元。原告认为：原告收款8万元的照片是周宇提交的，照片上实际就是8万元，更证明原告当时没有收到10万元。在后来的时间里杨伟杰一直向中介要这2万元，从杨伟杰提交的几份录音证据里都能体现杨伟杰要这2万元。周宇的证据里中介人员娄培、陈晨写的收条一方面一审、二审二人均没有作为证人出庭，真实性的确不能认可。另外这张收款8万元照片也能反映出当时11月8号写收条10万元与照片时间是吻合的，照片上是8万，而收条是10万，这个事实是清楚的。2.现有证据可以证明杨伟杰仅收到8万元。1）照片是周宇提供的，从照片上可以看到8捆100元的现金，共计8万元。2）录音中中介在对质的时候也没有明确实际交给杨伟杰的是10万元。杨伟杰一提到还少2万元的时候中介就顾左右而言他，不直接回答少2万元。3）证据杨伟杰与中介人员陈晨的通话录音，可以证明杨伟杰实收8万元。3.按照《买卖定金协议书》、《房屋买卖合同》的约定，合同签订之日2015年11月7日周宇应当支付10万元，但是7号那天杨伟杰没有收到任何钱款。直到8号的时候收到了8万元。周宇本人也承认7号那天没有给10万元。周宇违反了定金协议的约定，没有按照约定时间、约定金额支付定金，周宇违约。周宇仅给杨伟杰8万元定金，却让杨伟杰给他写了十二万元的收条，已构成诈骗。合同法明确规定【诚实信用原则】当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则，综上所述，被告房产中介娄培和周宇明显没有遵循此原则，并有欺诈行为。三、原告自合同签订之前便告知了中介和被告人周宇，原告手上没有户口本。原告在签订合同前就告诉中介及周宇没有户口本，中介说没问题，她们给想办法，于是合同才签订的。这些在后来的通话录音中可以看出来。原告一直向中介询问没有户口本怎么往下办理。中介后来要求原告杨伟杰办假户口本，后面有提到。在诉讼中王银萍是后追加成为被告的，周宇起诉的时候并没有列王银萍为被告。王银萍成为被告之后，为了自己能够快速的拿到钱，而与中介、周宇一起将《同意出售声明书》的日期向前签订。因为王银萍是在2016年5月4日起诉，周宇是在2016年1月14日起诉。两案在中间合并审理，本案是在2016年10月16日判决的。也就是说，在签订房屋买卖合同时2015年11月7日和11月8日收取定金之日王银萍均不在现场根本没有签订《同意出售声明书》。很简单的道理，如果王银萍当时在的话，房屋买卖合同的甲方就不会只有原告，而是原告和王银萍共同签字了。户口本在合同签订当天王银萍就可以向中介提交了，为什么到后来中介还纠结户口本的事情？实际就是王银萍一直没有出现，原告告知王银萍卖房的事情后，王银萍也是非常的不配合，并威胁原告杨伟杰给她83万元做为补偿，否则就让原告违约赔钱，并要求签一份补偿协议，因当时未达成一致意见，原告杨伟杰要求王银萍修改条款，最终在离婚当日未看清条款的情况下在民政局签了此协议。本案在审理中被申请人王银萍并没有如实陈述，而是为自己利益做虚假陈述。没有将中间不配合卖房的事情如实向法庭陈述。综上所述王银萍此种作法已严重侵害了原告杨伟杰的利益，希望法院酌情考虑。四、原告在以下几个方面可以证明不能提交户口本之事早已告知中介。1.房屋买卖合同签订时，中介告知杨伟杰可以想办法解决没有户口本的问题。这在杨伟杰提供的和中介人员陈晨的录音（一审提交的2015年12月7日录制）中可以证明。2.在合同履行过程中，杨伟杰拿不到户口本，告知了中介，中介让办一个假的，因为涉嫌违法杨伟杰没有同意。3.杨伟杰不能提供户口本，是因为户口本户主是王银萍，王银萍当时正和杨伟杰闹离婚，王银萍拿着户口本，当时害怕把户口本这些东西给了杨伟杰卖掉房屋后不给王银萍钱，所以那段时间杨伟杰要户口本王银萍不给。在原二审王银萍的谈话笔录中，王银萍就是这样说的。（二审谈话笔录）4.杨伟杰前妻王银萍虽然签署了同意售房声明。但是，在一审开庭笔录中可以看到，这个声明书的日期是倒签的。而且在周宇起诉之后，在本案一审审理过程中，一审法院要求周宇追加王银萍为被告。王银萍到案后，为了自己能拿到售房款，给周宇倒签的这个声明书。从签订房屋买卖合同到本案诉讼的全过程，王银萍从未向中介和周宇表示自己可以拿出户口本，王银萍同意售房，不等于手续也一并配合。直到最后王银萍也没有提交过户口本。并且在一审最后陈述时也明确：得把房款打到王银萍个人卡上，她才提供户口本。5.在杨伟杰和周宇的通话录音中可以知道，王银萍后来出现的时候和周宇说就要房，不能解除合同要违约金。于是在诉讼中周宇变更了诉讼请求，要求继续履行合同。可见，王银萍和周宇是配合并出具同意售房的手续都是后来为本案诉讼而倒签的。合同法第五十二条（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益（五）违返法律、行政法规的强制性规定的情形，合同无效，综上所述，中介要求原告杨伟杰办假户口本明显已符合合同法第五十二条【合同无效的法定情形】第（五）条，王银萍和中介、周宇串通补签同意售房声明，已符合合同法五十二条【合同无效的法定情形】第二条，应当解除原告与被告的房屋买卖合同。五、周宇提交的中介证明以及中介费收据是周宇和中介公司相互串通、恶意损害原告而出具的。1.本案中，中介公司是要向周宇收取中介费的，因此，周宇和中介公司之间是利益紧紧绑定在一起的。中介公司出具的证明也是站在有利于周宇的角度进行证明。特别是居间合同这个对于中介公司至关重要的合同居然没有约定中介费用。而在本案二审期间周宇提交了一份所谓的中介公司出具的收据，以此证明周宇交纳了中介费21300元。原告提交的通话录音可以证明中介公司工作人员说将2万元交给了公司，这2万元到底是周宇支付给申请人的定金中少的2万元还是周宇就是给中介公司2万元中介费，这个只有周宇和中介公司心里最清楚了。2.中介私自扣押原告杨伟杰房本不给，称合同只能履行，经原告多次找顺义建委才于2015年12月31日要回房本，2016年1月16日中介和周宇在杨伟杰不知情的情况下私自将杨伟杰的房屋打了网签，这种情况严重侵害了原告杨伟杰的权益，属于严重的违规操作。鉴于此种情况，法院应酌情考虑，支持原告杨伟杰的诉讼请求。六、周宇没有按约定时间支付房款。房屋买卖合同签订的剩余房款是在2016年2月5日前支付，在履行过程中杨伟杰一直催中介，让周宇支付购房款。中介的答复一直是正在筹款，给十个工作日，但是十个工作日到了还是没有支付购房款。在杨伟杰和中介人员陈晨的录音（2015年12月7日录制）可以证明。在周宇提交的谈话录音中也有清晰的表述。不仅周宇而且中介都认可这样的约定。周宇在起诉的时候是要求解除买卖合同，理由是：“鉴于被告明确表示不依照《房屋买卖合同》及合同法第94条等法律规定，向贵院提起诉讼，请求解除与被告签订的房屋买卖合同。”没有表述向杨伟杰支付购房款，杨伟杰不收，审理过程中也没有证据证明向杨伟杰主张支付购房款。不能说，在诉讼过程中对涉案房屋采取了保全措施、提供担保就是代表有能力买房，房屋买卖合同就要继续履行。即便有购房能力，但是如果已经违约，按照合同约定符合解除条件的，应当判令解除合同而不是继续履行。七、周宇无证据证明其向原告要求支付剩余的全部购房款。周宇庭审中提交的三方录音，不能证明其要求向原告支付全部剩余款项而原告不同意接收。该录音中主要是谈论原告没有户口本，户口本在王银萍手中，如何能拿到户口本的问题，最后也没能协商一致。那么按照合同约定应当继续履行合同约定事项。但是，周宇也没有按照合同履行，反而立即起诉了原告，并且起诉请求是要求解除合同。在这里也进一步印证了王银萍在2016年11月7日并没有出现签订《同意出售声明书》，原告拿不出户口本，中介和周宇为什么不联系王银萍？中介在和原告的通话录音中对于原告告知王银萍知道卖房了这个事也是非常紧张和着急，还告知申请人抓紧时间过。因为中介清楚，当时王银萍是非常不配合卖房的。八、关于定金的理解。双方在2015年11月7日签订了《买卖定金协议书》其中第三条第2款约定：甲方违约应双倍返还定金，乙方违约则定金不予返还。《房屋买卖合同》第九条第1款约定：乙方交付甲方定金后，双方依据《合同法》定金法则的规定承担违约责任。甲方悔约应向乙方双倍返还定金；乙方悔约，甲方收取的定金不予返还。1.2015年11月8日杨伟杰仅收到8万元，按照合同约定周宇没有按时、足额支付定金已经违约。2.杨伟杰未足额收到定金，除此外杨伟杰依据这条约定也可以要求解除合同，双倍返还定金。在双方发生争议的时候，周宇并未支付一分钱的购房款。仅支付了一定金额的定金。按照该条约定，依据《担保法》的相关规定，杨伟杰也可以以双倍返还定金的形式解除双方签订的房屋买卖合同。《房屋买卖合同》中关于定金的约定，是一个解约定金。任何一方可以要求解除合同承担定金责任。原告认为，定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。此主张应当准许。如果另一方当事人起诉到法院要求实际履行合同，人民法院应当驳回，对主合同不能强制履行。九、关于为王银萍父母盖房支付的款项2010年王银萍父母盖房133平米，750元/平方米，拎包入住，杨伟杰出资3万元。现原告杨伟杰称为王银萍结清补偿款，要求王银萍也结清此盖房款和相关的补偿，并在杨伟杰需要用户本时配和提供，不要扣押杨伟杰的户口本。综上，三被告的行为给原告带来了巨大损失，现原告为维护自己的合法权利，向人民法院提起诉讼，要求法院判令：1.要求被告周宇、博爱公司共同返还杨伟杰定金4万元，被告周宇、博爱公司共同支付原告违约金共计87600元（自2015年11月7日至2017年11月7日，以4万元为基数每日千分之三为标准），并被告周宇、博爱公司共同支付原告利息5000元（以4万元为基数按照同期银行贷款利率的两倍计算，计算周期为2015年11月7日至2017年11月7日）；2.解除原告与被告周宇签订的房屋买卖合同，请求法院评估给原告造成的经济损失，进行经济补偿，要求被告王银萍撤销补签的《同意出售声明书》；3.要求被告王银萍结清原告为其父母盖房支付的款项及补偿款；4.案件受理费由被告承担。被告周宇辩称：不同意原告第一项诉讼请求。2016年11月17当天签的是2万元定金，当时杨伟杰在场，我交了2万元现金，杨伟杰打了2万元收条，后来合同约定的是10万，10万元定金是后补的，合同约定后补的10万元定金包含签订合同时的2万元定金，合同约定的定金为10万，不是12万。第一项诉讼请求我已足额支付十万元定金，且有杨伟杰打的收条为证，且中介也给我打了收条，是中介代为转交杨伟杰。是中介先给我打的十万元收条，是中介把钱给杨伟杰之后，杨伟杰给我打了收条，中介把收条给我了，所以不同意第一项诉讼请求。第二项诉讼请求我也不同意，法院生效判决已经判令该房屋买卖合同继续履行。其余诉讼请求我也不同意。被告王银萍辩称：第二项诉讼请求中同意出售声明书是我真实意思表示，不同意撤销。第三项诉讼请求不同意支付，因为我与杨伟杰已经离婚，离婚协议书上没有这一项，且与本案无关，其余诉讼请求与我无关。被告博爱公司辩称：第一项诉讼请求原告起诉是房屋买卖我们与原告不存在房屋买卖关系，案由不对。合同约定的就是10万元定金，我们已经足额支付原告10万元定金，多次庭审和判决都对此作出了认定。第二项诉讼请求违反了一事不再理的原则，原被告的房屋买卖合同经过多份生效文书认定，原告多次起诉属于重复起诉。第三项诉讼请求与本案不是一个法律关系，属于原告与被告王银萍的离婚后纠纷。第四项诉讼请求不同意承担诉讼费。经审理查明：本院（2016）京0113民初1355号周宇诉杨伟杰房屋买卖合同纠纷一案中，（2016）京0113民初1355号民事判决中查明：“杨伟杰与王银萍原系夫妻关系，二人于2016年1月26日登记离婚,并于当天签订离婚协议书，该离婚协议书第三条约定：现双方协商对北京市顺义区×××房屋进行变卖，变卖价位213万元，卖房款中83万元归女方王银萍所有。本案涉案的北京市顺义区×××系杨伟杰与王银萍的夫妻共同财产，该房屋的登记所有权人为杨伟杰，建筑面积为104.35平方米。2015年11月7日，周宇（买方）与杨伟杰（卖方）签订《告知书》，该告知书中全款购置房产须提供的资料显示：卖方：身份证、房屋所有权证、结婚证、户口本、原契税票（注：含夫妻双方证件），买方：身份证、户口本、结婚证（非京籍需提供暂住证）（注：含夫妻双方证件）。2015年11月7日，周宇（乙方）与杨伟杰（甲方）签订《买卖定金协议书》，该协议书第一条：房屋坐落于：北京市顺义区×××，建筑面积104.35平方米。房产证号：京房权证顺私字第××××号，产权人：杨伟杰；该协议书第二条：乙方现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以人民币贰佰壹拾叁万元整的成交价格购买该房屋。此成交价格不包含依国家规定应当由甲方承担的税费。乙方的房款支付方式为全款。2015年11月7日，甲方（杨伟杰）与乙方（周宇）签订《北京市房屋买卖合同》，该合同第一条.甲方出售的房屋坐落于北京市顺义区×××；2.房屋权属性质为商品房……5.房屋抵押贷款情况为：无住房抵押贷款。该合同第三条约定：甲乙双方同意上述房产的成交价格为人民币贰佰壹拾叁万元整。该合同第四条约定：甲方同意乙方采取以下第A种付款方式：A、非贷款方式。乙方应在签订本合同时支付给甲方购房定金贰万元整。剩下余款在2016年2月5日内由乙方一次性交齐，同时双方办理相关过户手续，已交定金自动转为房款，甲方不得以任何理由拖延过户时间，否则视同违约。第五条约定：甲方同意乙方采取以下第B种付款方式：……B、甲、乙双方共同到银行做资金监管，待乙方取得该房屋产权当日由银行划转给甲方。第六条约定：根据双方协商，过户所需的各项费由乙方全部承担。第十二条补充条款：1.甲方保证此房满五年唯一。2.此房过户前的暖气物业费由甲方承担。3.此成交价含地下室约10㎡。4.业主同意定金为壹拾万元整。杨伟杰与周宇房屋买卖过程的中介为北京博爱房地产经纪有限责任公司（以下简称博爱地产），经纪人为娄培、陈晨。杨伟杰主张双方签订房屋买卖合同时，约定的定金是10万元，但其实际仅收到中介转交的8万元，按照合同约定，周宇没有足额支付定金，构成违约。就此，周宇提交博爱地产陈晨于2015年11月8日出具的收据及杨伟杰于2015年11月8日出具的收据。陈晨出具的收据显示其收到周宇购买北京市顺义区×××购房定金10万元整。杨伟杰出具的收条内容为：今收到周宇交来购顺义×××定金拾万元整。杨伟杰对陈晨出具的收条表示真实性无法核实，对其自己出具的收条真实性表示认可，认可是其本人出具的，但其主张实际仅收到8万元，中介和周宇至今没有给付其余的两万元。关于为何收到8万元定金，却出具了10万元的收条，杨伟杰向本院称其当天喝多了，当时只有杨伟杰和娄培在场，娄培当时让其打收条，其就打了，但娄培实际上就给了其8万元，并要求法院让中介给其剩余的2万元……”该案判决“一、被告杨伟杰于本判决生效之日起继续履行与原告周宇于二○一五年十一月七日就位于北京市顺义区×××房屋签订的《北京市房屋买卖合同》；二、被告杨伟杰、被告王银萍配合原告周宇将北京市顺义区×××房屋过户登记至原告周宇名下，于本判决生效之日起七日内执行；三、原告周宇给付被告杨伟杰北京市顺义区×××房屋购房款二百零三万元，于本判决生效之日起七日内执行；四、驳回反诉原告杨伟杰的反诉请求。”上述判决作出后，杨伟杰不服本院（2016）京0113民初1355号民事判决，上诉至北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院（2017）京03民终384号民事判决维持了本院（2016）京0113民初1355号民事判决。后被告杨伟杰不服北京市第三中级人民法院（2017）京03民终384号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院（2017）京民申1599号民事裁定书裁定驳回杨伟杰的再审申请。本案中，原、被告一致认可涉案房屋及涉案房屋买卖合同即是本院（2016）京0113民初1355号民事案件中涉及的房屋及房屋买卖合同；原告杨伟杰坚持称其仅收到8万元定金，并提交照片为准，照片中显示共计八捆钱，每捆1万元，共计8万元，并称按照房屋买卖合同及定金协议的约定，应支付的定金为12万元；被告周宇及被告博爱公司均不认可原告陈述，被告周宇辩称当时约定的定金就是10万元，其已经足额给付原告，且原告亦出具收条，被告博爱公司亦辩称约定的定金就是10万元，且已经足额给付原告，原告亦出具收条。上述事实，有双方当事人陈述、（2016）京0113民初1355号民事判决书、（2017）京03民终384号民事判决书、（2017）京民申1599号民事裁定书等证据在案佐证，可作为认定案件事实之依据。本院认为：关于原告杨伟杰第一项诉讼请求。杨伟杰称2015年11月7日签订的定金买卖协议书约定的定金是2万元，双方签订房屋买卖合同时，约定的定金是10万元，定金共计12万元，但其在（2016）京0113民初1355号民事案件中认可定金总额为10万元，且出具了内容为“今收到周宇交来购顺义×××定金拾万元整的收条”。在此情况下，杨伟杰提供的证据无法证明其称定金为12万元、仅收到8万元的主张，故对于杨伟杰第一项诉讼请求，本院难以支持。关于原告杨伟杰的第二项诉讼请求，即要求解除房屋买卖合同并进行经济补偿以及要求王银萍撤销补签的《同意出售声明书，因本案涉案房屋买卖合同已被生效判决书确认合法有效并要求周宇、杨伟杰继续履行该合同，故原告在裁判生效后再次起诉构成重复起诉；同时，被告王银萍认可《同意出售声明书》系其真实意思表示，不同意撤销，且涉案房屋买卖合同已被生效判决确认继续履行，故对于原告杨伟杰该项诉讼请求，本院不予支持。关于杨伟杰的第三项诉讼请求，即要求王银萍结清为其父母盖房支付的款项以及补偿款，与涉案房屋买卖合同无关，本院在本案中不予处理。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、九十三条之规定，判决如下：驳回原告杨伟杰的全部诉讼请求。案件受理费一百五十元，由原告杨伟杰负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 杨 冰二〇一七年十二月十二日书记员 曾德荣