浙江省温岭市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1081民初17264号原告（反诉被告）：温岭市金翱机械厂，住所地：温岭市松门镇金港路南侧，统一社会信用代码：913310817664484175B。投资人：张谷传。委托诉讼代理人：王红丽，温岭市松门法律服务所法律工作者。被告：毛卫（反诉原告），男，1985年4月9日出生，汉族，住温岭市。委托诉讼代理人：颜斌斌，浙江台温律师事务所律师。委托诉讼代理人：林燕，浙江台温律师事务所律师。原告温岭市金翱机械厂与被告毛卫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月18日立案受理。被告毛卫于2018年1月9日提出反诉，本院于同日受理，并决定合并审理。原、被告于2018年2月9日申请庭外和解1个月，但未能达成和解协议，本案于2018年3月9日恢复审理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告温岭市金翱机械厂的特别授权委托诉讼代理人王红丽、被告毛卫的特别授权委托诉讼代理人颜斌斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温岭市金翱机械厂向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2013年1月30日签订的租赁协议；2.判令被告立即偿付租赁费63150元及利息（自起诉之日起至实际偿付之日止，按年利率6%计算）；3.判令被告偿付2017年3月1日前的电费2380元；4.判令被告支付从2017年9月30日至房屋实际交付之日止的租赁费，并依法予以强制腾房；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年1月30日，被告向原告承租坐落在温岭市后面空地临时建筑，并与原告法定代表人张谷传签订租赁协议书一份，约定：2013年1月30日至2015年7月30日租金为每月9500元，2015年8月1日至2018年1月29日租金为每月10450元；该款在每月的30号前付清下个月的租金；租赁期内，被告必须及时支付租金及水、电费，如逾期支付，原告有权随时终止协议，收回房屋，没收用电保证金等。合同签订后，原告履行了协议中约定的所有权利和义务，但被告在2017年3月1日支付租赁费时，仅支付了10000元，尚欠电费2380元及2017年4月至今的租赁费共计63150元未付。被告毛卫辩称，第一，原告诉称部分事实不属实，�、被告签订的房屋租赁协议已于2017年4月解除。2013年1月30日，原、被告签订租赁协议，约定被告承租原告所有的位于温岭市后面空地临时建筑用于经营网吧，租期为5年，自2013年1月30日至2018年1月29日，2017年1月、3月，松门镇人民政府以原告场地的部分房屋属于违章建筑为由，要求拆除，随后，该部分房屋即被原告拆除，其中就包括了被告承租的一间房屋及空地临时建筑，导致原告自2017年4月开始就无法经营。原、被告之间的房屋租赁协议就此解除，当时原告是认可的，合同解除时，所有的租金及水电费被告均已支付完毕，电脑等设备随后都已搬离。目前，仅剩4台空调，不影响原告的使用和出租。另外，原告也未有退还电费押金10000元。第二，原、被告之间的租赁协议已于2017年4月份解除，原告要求被告支付自2017年4月至9月的租金无依据。2017年3月，被告之所以支付10000元租金，是因为被告承租的部分房屋已经被拆除，原告已无法提供合同约定的房屋，被告支付10000元租金是合理的，仅仅比合同约定的10450元低了450元，且原、被告均同意按10000元结算。第三，被告没有拖欠电费。第四，原告要求被告支付2017年9月份后的租费无依据。2017年4月，租赁协议解除后，被告即将电脑等设备搬离。反诉原告毛卫提出反诉请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告收入损失122560元，装修费101362.5元、电脑折旧损失112500元，共计336422.5元；2.反诉被告返还反诉原告用电保证金10000元；3.反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2013年1月30日，反诉原告与反诉被告签订房屋租赁协议，约定由反诉原告承租反诉被告位于（东方魅力底楼）东边的四间房屋及后面空地临时建筑用于经营网吧，租期为2013年1月30日至2018年1月29日。2017年1月及3月，温岭市松�镇人民政府以反诉被告场地的部分房屋属于违章建筑为由要求拆除，随后该部分房屋即被反诉被告拆除，其中就包括反诉原告承租的房屋。这导致反诉原告于2017年4月开始无法继续经营，反诉原告与反诉被告的房屋租赁协议实际上就此解除。而在2016年1月，原告基于房屋租赁期限，对房屋进行了装修及购买了100台电脑用于网吧经营，金额分别为270300元和532100元。反诉被告温岭市金翱机械厂答辩称：请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。对于反诉原告与反诉被告签订房屋租赁协议这一事实没有异议。但是，双方在签订租赁协议时反诉原告明知后面部分房屋系临时建筑。所以在松门镇人民政府以后面临时建筑系违章建筑为由进行拆除给反诉原告造成的损失与反诉被告无关。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认�对原告提供的收款收据，被告经质证认为对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该收据没有签字盖章，无法证明被告尚欠原告电费2380元。本院审查后认为被告的质证意见合理，本院予以采纳，本院对该证据不予确认。对原告提供的申请报告及停电函，被告经质证无异议，但是认为该证据能够证明被告承租的房屋被部分拆除，对被告的经营产生了实质性的影响。本院审查后认为，该证据能够证明因原告所有的部分房屋属于违章建筑，温岭市松门镇人民政府于2017年1月11日发函给国网浙江温岭供电公司，要求对原告进行停止供电以及2017年2月13日，原告在拆除违章建筑后申请恢复用电并被批准的事实。对原告提供的历月用电明细，被告对其真实性无异议，但是认为系原告全厂的用电量，不能证明系被告使用，而且从明细可以看出2017年1月份用电比较多，之后房屋被拆除后，被告就没有经营了。本院审查后对该证据的真实性予以确认。对原告提供的租赁房屋的房产证及土地证，被告对其真实性没有异议，本院审查后对该组证据的真实性予以确认。对反诉原告提供的2016年盈收详细表、装修费收款收据、电脑费收款收据、清单，反诉被告质证认为对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院审查后认为上述证据并不足以证明反诉原告的待证事实，故本院对上述证据的证明力不予确认。综上，本院认定案件事实如下：2013年1月30日，原告温岭市金翱机械厂与被告毛卫签订租赁协议书一份，约定：原告将其所有的坐落在温岭市（东方魅力底楼）东边四间房屋及后面空地临时建筑出租给被告；租赁期间为5年，自2013年1月30日至2018年1月29日；租金为2013年1月30日至2015年7月30日每月9500元，2015年8月1日至2018年1�29日每月10450元，支付方式为每月的30日提前付清下个月租金；协议订立之日，被告预付给原告用电保证金10000元，该款在期满时一次性返还，不计息；租期内，被告必须及时支付租金及水、电费，如逾期支付，原告有权随时终止协议，收回房屋，没收用电保证金；期满时，门面、天平、墙体、地面的装潢、设备不得拆除，归原告所有。2017年1月11日，温岭市松门镇人民政府向国网浙江温岭市供电公司发函：因原告部分房屋属于违章建筑，属于“三改一拆”对象，要求对原告温岭市金翱机械厂停止供电。原告在违章建筑拆除后于2017年2月13日申请恢复用电，并得到批准。另查明，被告支付给原告2017年1月、2月租费10450元，3月租费10000元，共计30900元。本院认为，根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点如下：一、原、被告签订的租赁协议�否已于2017年4月解除。被告主张因租赁房屋被部分拆除，导致其无法经营，原、被告之间的租赁协议已于2017年4月解除。本院认为，原、被告之间的租赁协议应分为两个部分，有关违章建筑的租赁协议自始无效，但是该部分协议无效并不影响协议其他内容的效力。而就有效部分的租赁协议，被告未能举证证明已于2017年4月份解除。原告在起诉时要求解除该协议，但既未能举证证明因违章建筑拆除导致其无法经营，亦未能举证证明原、被告已于2017年4月达成解除协议的一致意见，故本院对被告提出的租赁协议于2017年4月份解除的辩称不予支持。但是在案件审理过程中，该租赁协议约定的租赁期限已届满，故有效部分合同的权利义务于2018年1月29日终止。二、被告是否需要支付给原告租赁费及房屋使用费。原告要求被告支付租费63150元，并支付自2017年9月30日起至�屋实际交付之日止的租赁费，被告则认为其已经付清租费。本院认为，第一，即使违章建筑部分的租赁协议无效，但是在该部分租赁协议被拆除前，原告有权要求被告支付使用费，讼争的租赁协议中合法建筑与违章建筑的面积比约为7:1，即合法建筑的租赁费约为9150元，违章建筑部分的使用费约为1300元，故被告在违章建筑被拆除前支付给原告的租费原告无需退还，而在违章建筑被拆除后，被告仅需按9150元/月的标准支付租费。第二，被告承租房屋是用于经营网吧，而租赁房屋因属于违章建筑，于2017年1月11日至2017年2月13日期间被停止供电，导致被告无法经营，被告无需支付该期间的租费及占有使用费。第三，被告主张自2017年4月份起房屋已经交还给原告，但是未能提供证据予以证明。综上，至2018年1月29日租赁期间届满，被告尚需支付给原告租费78157元，并支付自2018�1月30日起至租赁房屋腾退之日止按照9150元/月计算的占有使用费。三、反诉被告是否需要退还用电保证金。根据租赁协议书约定，反诉原告必须及时支付租金及水、电费，如逾期支付，反诉被告有权随时终止本协议，收回房屋，没收用电保证金。本院认为该部分保证金属于履约保证金，应根据反诉原告的履约情况按比例计算，故反诉被告应当返还给反诉原告保证金8333元。四、反诉被告是否需要赔偿给反诉原告经济损失336422.5元。本院认为，首先，反诉原告提供的证据并不足以证明其经济损失的数额；其次，反诉原告在庭审中陈述其已于2017年4月份将电脑搬离处置；第三，反诉被告出租房屋给反诉原告时已明确告知部分房屋属于临时建筑，则因临时建筑被拆除给反诉原告、反诉被告造成的收入及租金损失应由各自承担；第四，反诉原、被告在协议中约定租赁期满时，门面、天平、墙体、地面的装潢、设备不得拆除，归反诉被告所有；第五，按照整个租赁房屋来看，违章建筑被拆除并不会导致反诉原告的网吧无法经营，反诉原告自行放弃经营与反诉被告无关。故本院认为反诉被告无需赔偿反诉原告收入损失、装修费损失、电脑折旧损失336422.5元。综上，本院认为，原告温岭市金翱机械厂与被告毛卫签订的有关合法建筑的租赁协议，系双方真实意思表示，不违反法律规定，依法应认定有效。被告应当按约及时支付租赁费，逾期未支付的，应当承担违约责任。在合同履行期满后，被告应当及时腾退房屋，否则，应按约定的租金标准支付房屋的占有使用费。原告主张要求被告支付电费2380元，但其提供的证据不足以证明被告尚欠其电费，故本院对原告的上述主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合�法》第五十六条、第五十八条、第九十一条第（一）项、第九十二条、第九十六条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第三款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条、第九条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告毛卫于本判决生效之日起十日内支付给原告温岭市金翱机械厂截至2018年1月29日的租费78157元，并支付自2018年1月30日起至租赁房屋腾退之日止按9150元/月计算的占有使用费。二、被告毛卫于本判决生效之日起十日内将坐落于温岭市东边四间房屋腾空，返还给原告温岭市金翱机械厂。三、驳回原告温岭市金翱机械厂的其余诉讼请求。�、反诉被告温岭市金翱机械厂于本判决生效之日起十日内返还给反诉原告毛卫保证金8333元。五、驳回反诉原告毛卫的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1438元，减半收取计719元，由被告毛卫负担。反诉受理费6347元，减半收取3173.5元，由反诉原告毛卫负担3148.5元，由反诉被告温岭市金翱机械厂负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审判员  黄玲玲二〇一八年三月二十四日书记员  徐莉莎?*ArabicDash?-10-??*ArabicDash?-9-?