湖北省武汉市青山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0107民初354号
原告：范灿，男，1991年10月9日出生，汉族，湖北省浠水县人，无职业，现住武汉市洪山区北洋桥鑫园********室（户籍地湖北省浠水县。
被告：武汉鸿冶金装饰建材有限公司，住所地武汉市青山区冶金大道61号。
法定代表人：胡友喜，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：雷锦涛，北京市京师（武汉）律师事务所律师（特别授权代理）。
第三人：中国一冶集团有限公司，住所地武汉市青山区36街坊（青山区工业路3号一冶科技大楼）。
法定代表人：宋占江，该公司董事长。
委托诉讼代理人：冯梦宁，女，1983年12月14日出生，该公司职工（特别授权代理）。
委托诉讼代理人：宁浩廷，男，1992年12月13日出生，该公司职工（特别授权代理）。
原告范灿与被告武汉鸿冶金装饰建材有限公司（以下简称武汉鸿冶金公司）、第三人中国一冶集团有限公司（以下简称一冶公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告范灿、被告武汉鸿冶金公司法定代表人胡友喜及其委托诉讼代理人雷锦涛到庭参加诉讼，第三人一冶公司经本院传票合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告范灿向本院提出诉讼请求：判令被告立即归还原告店面押金和保质金及装修押金1.1万元。事实与理由：原告2015年12月22日在被告公司鸿冶金建材市场租117号门面，由于当时市场营业执照未办下来，双方口头约定租期为2016年2月28日至2018年2月28日，收取押金和保质金共1万元，装修押金1,000元，未签订合同。由于店面已装修完，2016年年末去退装修押金，被告多次以财务不在推脱。2017年5月再次要求被告退装修押金，被告以未开门营业为由要扣除装修押金，表示原告当时退出市场，只能退押金和保质金，最终协商原告可尽快转让门面，不动原告押金和保质金。原告经过几个月转让，都没有结果。2017年9月初，原告决定退出市场，要求被告退保质金和押金，被告依旧以原告未开门为由，要扣除所有保质金和押金，并表示租金到期也不退，原告多次协商未果。故原告诉至法院。
被告武汉鸿冶金公司辩称：一、原、被告之间已经就房屋租赁事宜拟定书面合同书，原告虽然未签字，但是原、被告均已经实际履行主要合同义务且对方接受，依据《合同法》相关规定，该合同成立。2015年12月22日原、被告双方就鸿冶金建材市场117号门面租赁事宜经过商谈，拟定了《商铺租赁合同》，约定：乙方承租使用面积为37平方米编号为117的商铺；租期一年，每月租金为1,110元，一年租金为13,320元，乙方因享受“交一年租金免一年”优惠政策，租赁期限从2016年3月1日起开始计租，至2018年2月28日止；乙方在签订本合同的当日一次性交纳履约保质金5,000元，质保金5,000元；甲方有权依据市场管理制度的有关规定，对市场进行规范化的管理工作，对乙方的违规、违约行为提出批评、责令改正，严重的可以予以处罚；乙方在本合同履行期间，有义务遵守国家有关法律、法规和地方政府的有关法规及市场管理制度的规定，按照市场管理制度要求，正常开业经营，不得随意歇业、停业；一方不履行合同造成违约的，应当承担本合同总额30%的违约金；因乙方未按市场要求正常营业的，连续歇业两天以上或一周累计歇业三天以上的，除责令其改正外，每次予以贰佰元的处罚等等。因当天被告的公章管理人员出差，故该《商铺租赁合同》被告未盖公章，原告亦未签字，但是原告按照合同约定向被告交付了租金、履约保质金、质保金等，被告予以接受并开具收据等；之后，被告依约将117号商铺交付给原告，原告接受对该商铺进行装修并经营。被告在该《商铺租赁合同》盖章之后通知原告签字，原告称其较忙，未在该《商铺租赁合同》上签字。被告认为，虽然原告未在该《商铺租赁合同》上签字，但是双方均已经实际履行主要合同义务，对方也已经接受，依据《合同法》的规定，该《商铺租赁合同》已经成立并生效。二、原告违反合同约定，随意歇业停业，被告有权根据合同第七条第1款、第5款的约定进行处理；同时，在原告主张返还相关款项时，被告有权主张抵消。原告装修后于2016年3月正式营业。原告2016年3月正常开店营业，2016年4月16日、17日连续两天歇业，2016年5月11日、12日、13日连续三天歇业，2016年6月19日、20日、21日连续歇业三天，2016年7月1日、2日、3日、4日连续歇业四天，17日、18日、19日连续歇业三天，29日、30日、31日连续歇业三天，2016年8月1日、2日连续歇业两天，自2016年8月14日停业至今。原告连续歇业或停业二天的次数达到283次，按照合同的约定原告应当支付违约金3,996元及处罚款56,600元。被告已经将原告违约且应当按约承担责任的事项向原告通告，但是原告置之不理。在原告主张返还相关款项时，被告有权依据《合同法》的规定主张抵消权，同时保留进一步要求原告承担违约责任的权利。三、若原告不认可双方之间的《商铺租赁合同》成立并生效，则原告无权依据《商铺租赁合同》的约定享受优惠政策，其仅交付了2016年2月28日至2017年2月28日一年的房屋租金13,320元，但是其实际占用、使用房屋至今，应当向被告支付2017年2月28日之后至今一年多的房屋租金。综上，原告的起诉没有事实根据与法律根据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人一冶公司庭后述称：我公司与被告之间有租赁合同，将位于中国一冶高新技术产业园租赁给被告，并允许被告转租。
第三人一冶公司未向本院提交证据。
原告范灿、被告武汉鸿冶金公司围绕诉讼请求，依法向本院提交了证据。原告范灿提交的证据：缴款单4份。被告武汉鸿冶金公司提交的证据：商铺租赁合同、物业管理合同、市场商户消防安全责任协议、照片四张、巡查记录表、证人证言、与第三人签订的租赁合同。本院组织当事人进行了证据交换与质证。
经审理查明：2015年11月5日第三人下属房地产公司（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订租赁合同，合同约定：一、租赁物地点及面积：甲方出租给乙方的租赁物位于中国一冶高新技术产业园，房屋面积约10129.09平方米，场地面积约17429.2平方米。二、租赁期限及用途：乙方承租该租赁物的期限为五年，自2013年9月26日至2018年9月25日，仅限于乙方经营使用。该合同还对押金、租金、水电费及支付方式，关于乙方自建建筑物的约定、双方责任和义务、违约责任、合同终止后的财产处理及有关事项、免责条件及其他等分别进行了约定。被告租赁第三人的一冶高新技术产业园作为武汉鸿冶金装饰建材市场对外出租。原告承租该市场编号117号的门面经营，双方未签订书面的租赁合同，租赁该门面时，被告承诺租赁一年享受两年租期的优惠政策。2015年12月22日、23日原告向被告交纳门面租金13,320元（2016年3月1日-2018年2月28日）、物管费（物业管理费）2,220元、灭（灭火器）+水+电736元、门面押金5,000元，质保金5,000元、门面装修押金1,000元。2017年9月初原告决定退出市场，并要求被告退还保质金和押金，被告以原告未开门营业为由拒绝退还。现原告诉至本院，请求判如所请。
本院认为，本案争议的焦点：一、关于原告与被告租赁关系的效力问题。在被告与第三人所签订的租赁合同中，没有约定被告承租的一冶高新技术产业园是否允许对外出租，本案在审理过程中，第三人一冶公司明确表示是允许被告对外出租。虽然原、被告之间没有签订书面的租赁合同，但原、被告形成不定期租赁，双方的租赁关系合法有效，应受法律保护。二、关于原告要求被告退还门面押金、装修押金及质保金的问题。庭审中，被告认为双方虽未签订书面租赁合同，但双方实际是按书面租赁合同在履行双方的权利和义务，依租赁合同的约定：连续歇业两天以上或一周累计歇业三天以上的，除责令其改正外，每次予以200元的处罚。在被告提交的租赁合同、物业管理合同、消防安全责任协议上，被告作为出租人加盖有合同专用章，但原告作为承租人在以上合同和协议中均未签名或捺印，故被告提交的以上书面合同和协议对原告无约束力。同时被告认为如租赁合同并未成立和生效，原告则无权依据租赁合同的约定享受优惠政策，而要求原告支付2017年2月28日之后的房屋租金，但从被告向原告出具的缴款单上，已注明：“门面租金13,320元（2016年3月1日-2018年2月28日）“，此笔租金系原告已经支付了从2016年3月1日至2018年2月28日期间的门面租金，故被告以此为抗辩理由，本院不予支持。现双方的租赁期限已届满，被告对收取的原告门面押金5,000元、装修押金1,000元及质保金5,000元，共计11,000元应当退还。综上，原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百二十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
被告武汉鸿冶金装饰建材有限公司于本判决生效后10日内一次性返还原告范灿门面押金5,000元、装修押金1,000元及质保金5,000元，共计11,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理75元，由被告武汉鸿冶金装饰建材有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。
审 判 长 程 捷
人民陪审员 胡春芳
人民陪审员 白 琳
二〇一八年六月七日
书 记 员 彭婉芬