上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终8894号
上诉人（原审被告）：上海金盛家居市场经营管理有限公司，注册地上海市闵行区银都路2988号1幢202室。法定代表人：王德斌，董事长。委托代理人：季学东，该公司职员。被上诉人（原审原告）：陈宇峰，男，汉族，1963年6月29日出生，住上海市闵行区。委托代理人：刘加快，上海刘加快律师事务所律师。上诉人上海金盛家居市场经营管理有限公司（以下简称金盛公司）因与被上诉人陈宇峰房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初3467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月11日受理后，依法组成合议庭于2016年9月6日公开开庭进行了审理，上诉人之委托代理人季学东先生、被上诉人之委托代理人刘加快律师到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人上诉请求：撤销一审判决第一、二项，依法改判租赁合同继续履行并其向被上诉人支付违约金1万元。事实和理由：原判对于违约金判决过分高于其损失应属适用法律错误。另本案租约约定租期今年年度届满，如提前解约必然造成上诉人对小业主违约，影响社会稳定，故要求本案租约至租期届满后解除。被上诉人辩称，上诉人的上诉请求不能成立。本案租赁合同解除是基于原审查明上诉人存在严重违约导致合同解除条件成就，合同解除后标的房屋理应返还。上诉人上诉称违约金过高，即其已承认存在实质性违约，合同约定违约金为20万元，原审判决综合考虑十年的租期及剩余两年租期未履行等实际情况，原判3万元违约金显属合理。上诉人有履约能力，但其对被上诉人连续三次发送律师函催告均没有回复，上诉人违约属主观故意，其长期违约行为给被上诉人造成了直接、间接损失巨大。上诉人一审中没有出席庭审，也没有对违约金进行抗辩，法院不应对违约金进行调整。要求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人陈宇峰向一审法院起诉请求判令：1、解除双方于2008年1月23日签订的《商铺租赁合同》；2、金盛公司搬离并返还承租的涉案商铺；3、金盛公司支付2015年1月1日至返还商铺之日止的租金（按照日每平方米1.26元的标准计算）；4、金盛公司支付违约金30,000元；5、金盛公司提供2011年1月至合同解除之日止的房屋租赁发票。一审法院认定事实：上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的产权人为陈宇峰等人，陈宇峰所有商铺位于102室31。2008年1月23日，陈宇峰（为签约甲方）与案外人上海XX有限公司（为签约乙方）及金盛公司（为签约丙方）签订了一份《协议书》。三方约定，因乙方企业经营发展的需要，经甲、乙、丙三方协商一致，就甲方与乙方就位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室商铺签订的《商铺租赁合同》中的相关事项达成如下协议：一、按上述《商铺租赁合同》中第二条的约定，现乙方合同主体由上海XX有限公司变更为金盛公司；二、本协议签订后，甲方与乙方之间的原《商铺租赁合同》即终止，同时甲方与丙方重新签订《商铺租赁合同》。同日，陈宇峰（出租方、签约甲方）与金盛公司（承租方、签约乙方）重新签订了份《商铺租赁合同》（内容参照原《商铺租赁合同》）。双方约定：甲方将其坐落在上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室商铺出租给乙方经营，其中甲方拥有该商铺（69.78/907.04）的权利份额，乙方支付租金的建筑面积为78.346平方米；乙方租赁该商铺依法通过招募商户（二次招商）开展包括甲方所有的商铺在内的金盛国际家具市场经营管理活动，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定，同时若乙方因公司发展需要，须将本合同承租主体变更为乙方关联企业，届时甲方须无条件配合；乙方保证，在租赁期间未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不得擅自改变上述约定的用途；甲方出租商铺的期限为10年，自2007年1月1日至2016年12月31日止，租赁期满，甲方有权收回该商铺，乙方应如期返还，乙方需要继续承租该商铺的，则应于租赁期满前3个月，向甲方提出续租的书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；合同期内，除本合同另行约定或双方协商一致，任何一方均不得提前解除本合同；双方约定租金标准以建筑面积核计，2007年1月1日至2007年12月31日合计年租金18,015元，2008年1月1日至2010年12月31日合计年租金24,020元，2011年1月1日至2013年12月31日合计年租金30,026元，2014年1月1日至2016年12月31日核计年租金36,031元；每三个月为一个支付期，乙方应于每年的3月15日、6月15日、9月15日、12月15日之前向甲方支付各期段租金，租金为含税租金，相关税收由甲方负责承担，甲方领取租金时影响乙方提供由税务部门开具的租赁发票；租赁期间，使用该商铺发生的水、电、通讯、设备、物业管理费用均由乙方承担，甲方不得干涉乙方的经营管理活动，乙方对承租的商铺具有完全的使用权和经营权；乙方应监督入驻商户合理使用并爱护该商铺及其附属设施，因商户使用不当或故意破坏商铺，引起商铺内部的设施损坏或发生故障，乙方应负责维修；租赁期间，乙方有权装修及增设附属设施，有权对商铺所在市场的整体规划重新设计，并对市场进行综合改建，包括道路、停车场等，但不得影响甲方商铺内的房屋结构，租赁期满乙方可选择恢复原状或拆除部分装修后返还甲方，甲方同意按届时的实际状况返还；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期限届满之日起30日内返还该商铺，未经甲方同意逾期返还商铺的，每逾期一日，乙方应按1.50倍日租金向甲方支付该商铺占用使用费，乙方返还该商铺应当符合正常使用的状态，返还时应经甲方验收认可，并相互结清各自应承担的费用；乙方有权将商铺全部或部分转租于他人，甲方应配合乙方的二次招商，包括但不限于提供产权证明、身份证明、同意转租证明等；甲方应无条件免费提供租赁商铺房屋外立面（包括房屋底楼到顶楼）及周围的店招租及可合理使用的所有广告位置，并协助办理广告审批事项，以满足乙方在市场范围内正常开展经营活动所需相应的广告宣传场地，但费用由乙方承担，甲方不得在租赁期内自己或出租或以其他方式授权给第三人使用该广告位置；乙方及其二次招商的客户应依法经营所需办理的各类许可证照及相关法律文件，甲方予以协助出具相关证明材料；甲乙双方应认真履行本合同中的各自义务，租赁期间任何一方无正当理由擅自解除本合同，甲方擅自将本合同之内容另行与第三方签约的，甲方未按本合同之约定提供房屋、公用设施、广告位置及事实其他影响乙方及其二次招商户正常开展经营活动的行为，租赁期间因甲方过错导致乙方不能正常经营的，认可一方严重违反本协议之相关规定并经另一方催告后仍不限期改正的，乙方承租商铺从事非法经营活动的，乙方逾期支付商铺租金超过三个月甲方在追索乙方违约金及损失的同时，还有权提前解除本商铺租赁合同，以上情况即对对方构成实质性违约，违约方应向对方支付200,000元的违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分等。合同还就其他事项进行了约定。2008年1月23日，陈宇峰（为签约甲方）与金盛公司（为签约乙方）签订《商铺租赁合同补充协议》。双方约定：甲方委托乙方代开租赁发票，乙方按期将租金代扣税金后汇入由甲方指定的账号，甲方同意由乙方统一代开上海交通银行卡，签订此合同时乙方将卡交予甲方，乙方将此卡号作为收取租金的指定账号；甲方指定账号的户名为陈宇峰，银行卡号为XXXXXXXXXXXXXXX6928，开卡银行为上海交通银行；甲方将商铺转让后，须及时至乙方相关部门登记，办理物业更名及转移支付租金的手续，因甲方未及时登记而造成的受让人损失，由甲方承担；甲方转让商铺时须向受让人告知商铺的实际使用和租赁状况，受让人须无条件接收甲方于转让日之前所签订的关于此商铺的所有合同；鉴于甲方商铺多人权属的特殊情况，甲方出租给乙方商铺的具体位置暂定为银都路2688弄38号101、102室-31。合同履行期间，金盛公司代缴了至2010年12月31日的相关税费，向陈宇峰支付租金至2014年12月31日，金盛公司尚未代陈宇峰缴纳2011年1月1日起的相关税费，并自2015年1月1日起至今未向陈宇峰支付租金。一审法院认为：陈宇峰、金盛公司双方签订的《商铺租赁合同》（包括《商铺租赁合同补充协议》）系双方当事人真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应切实履行合同约定的各项义务，并根据合同的约定来解决双方的争议。金盛公司作为承租人向出租人支付租金系其最重要的合同义务，金盛公司未按约向陈宇峰支付租金之行为已构成违约，且该违约行为已符合双方约定的出租人可单方面行使合同解除权的情形，故陈宇峰要求解除合同的诉讼请求成立，法院予以支持。关于合同解除的时间，法院以金盛公司于2016年1月27日收到诉状之日作为合同解除日。租赁合同解除后，金盛公司应将涉案商铺系争房屋返还陈宇峰，并向陈宇峰支付自2015年1月1日起至2016年1月26日止的租金38,597.46元。同时，金盛公司还应参照合同约定的租金标准，向陈宇峰支付自2016年1月27日起至实际搬离日止的房屋占有使用费。关于陈宇峰主张的30,000元违约金一节，陈宇峰已对约定的200,000元违约金进行了调整，且调整后的金额适当，法院予以支持。此外，金盛公司向陈宇峰提供房屋租赁发票系其合同义务，故陈宇峰要求金盛公司提供自2011年1月起的房屋租赁发票的诉讼请求成立，法院予以支持。金盛公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，于二〇一六年七月六日判决：一、确认陈宇峰与上海金盛家居市场经营管理有限公司于2008年1月23日签订的《商铺租赁合同》（包括《商铺租赁合同补充协议》）于2016年1月27日解除；二、上海金盛家居市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内搬离并向陈宇峰返还上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室-31商铺；三、上海金盛家居市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内向陈宇峰支付自2015年1月1日起至2016年1月26日止的租金38,597.46元；四、上海金盛家居市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内，按照每日98.71元的标准向陈宇峰支付自2016年1月27日起至返还商铺之日止的房屋占用使用费；五、上海金盛家居市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内向陈宇峰支付违约金30,000元。案件受理费4,840.47元，减半收取计2,420.23元，由上海金盛家居市场经营管理有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人金盛公司、被上诉人陈宇峰签订的《商铺租赁合同》（包括《商铺租赁合同补充协议》）系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方由之建立的房屋租赁合同关系依法应属有效。有效合同依法约束当事人全面履行。承租人金盛公司未按约支付租金构成（实质性）违约，符合双方上述约定的出租人解约条件，原判据之解约、返还标的房屋等符合法律规定，本院应予维持。上诉人主张其下位承租关系等不能构成本案解约合法抗辩，亦无任何证据证明本案租约继续履行系遵循特定的法律原则，带来或可能带来极大之社会利益等以致足以限制本案出租人的解约权利，故该部上诉请求本院不能采信。本案所涉违约金，系约定解约违约金（20万元），被上诉人原审主张3万元已在约定标准上大幅降低，比照履行行为、期限及可能造成的损失，并不存在过高现象，原判应予维持。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人金盛公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币550元，由上诉人上海金盛家居市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年九月二十九日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……