宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）宁0104执异12号
异�人吴世伟，男，汉族，1973年5月12日出生，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人哈瑞，宁夏海潮律师事务所律师。
申请执行人赵奎，男，汉族，1989年11月8日出生，住宁夏回族自治区中宁县。
委托代理人黄剑楠，宁夏新中元律师事务所律师。
被执行人杨洁，男，汉族，1972年9月11日出生，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
被执行人宁夏盛世金鼎典当有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。
法定代表人杨洁，该公司经理。
被执行人张克宏，男，汉族，1956年11月20日出生，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
被执行人王巍，男，满族，1971年5月26日出生，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
被执行人杨谦，男，汉族，1968年11月16日出生，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
申请执行人赵奎与被执行人杨洁、宁夏盛世金鼎典当有限公司、张克宏、王巍、杨谦借款合同纠纷一案，异议人吴世伟提出执行异议称，第一、贵院超过执行标的9倍冻结异议人房产，违反《最高人民法院关于人民法院执行查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条之规定，并且按照《中华人民共和国担保法》第二十八条之规定，保证人张克宏对于本案承担连带担保责任应当是抵押物价值担保之外部分，贵院不应当超出担保范围冻结异议人财产；第二、异议人已经与张克宏达成《房地产买卖合同》，将位于银川市某营业房转让给案外人，且已支付全部房屋价款2040万元，所有权已经发生转移，属于《最高人民法院关于人民法院办理民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的法定情形，贵院不应当查封该房产。申请执行人赵奎辩称，案外人申请解除冻结张克宏位于银川市某房产无法律和事实上的依据。第一、申请执行人赵奎并没有超标的保全。首先，2015年8月24日，赵奎申请诉前财产保全及起诉时，借款人杨洁已欠付本金300万元，利息96万元，本息合计396万元；其次，借款时，杨谦提供的抵押物抵押金额仅为100万元；再次，赵奎申请保全了杨洁位于银川市兴庆区某室及金凤区某室，并无王巍房屋，且该两套房屋均在2014年5月被银川市中级人民法院保全，2015年4月被银川市兴庆区人民法院执行查封，本案保全这两套房产已经属于第三手轮候查封，已无剩余价值；最后，赵奎申请保全张克宏位于金泰大厦房屋时，该房屋于2011年办证且该房屋权属档案单上备案房屋价值为3732524元，虽然是在2011年的备案价格，但至今日不可能升值至2000余万元。且保全时该房屋已经在中信银行银川分行抵押贷款1100万元，结合赵奎保全张�宏其他两套价值100万元房产，赵奎仅对金泰大厦保全金额为196万元，所以赵奎申请保全的金泰大厦房屋抵押后的剩余部分应不属于异议人所谓的超标的保全。第二、异议人称其与张克宏于2015年8月10日签订了金泰大厦房屋的《房屋买卖合同》，并先办理了银行贷款1100万元与事实不符。本案已经于2015年8月6日先于合同签订时即已对该套房屋进行了查封，且查封的同时该房屋已经在中信银行银川分行抵押贷款1100万元，抵押期限自2014年8月11日至2015年8月8日。异议人如真实是以2040万元购买该两套房屋，肯定会对该套房屋上面的权属信息、有无限制情况调查了解，在签署该重大的《房屋买卖合同》时，不可能不清楚该事实，其应自行承担该不利后果。根据最高人民法院执行规定第十七条，只有在第三人全部支付价款且没有过错时，人民法院才不得查封。根据本案情况，异议人并未足额支付价款，且签订合同时明显负有过错，所以法院的查封措施并无不当。第三、本案虽已达成调解并由本院作出民事调解书，但是本案被告杨洁、杨谦并没有按照调解书履行义务，所以本案的未执行款仍为396万元及继续发生的利息，所以异议人所称欠款额为122.83万元与事实不符。
本次审查查明，本院于2015年8月6日作出（2015）兴财保字第572号民事裁定，裁定冻结被申请人杨洁、张克宏名下价值4156393元的财产。本院于同日向银川市房管局发出（2015）兴财保字第572-1号协助执行通知书，要求协助冻结被申请人张克宏名下银川市兴庆区金泰大厦裙楼一层21-27轴交（N）轴产权（产权证号2011019213，保全价值250万元）号房产。本院于2015年11月4日作出（2015）兴民商初字第1268号民事调解，双方当事人自愿达成如下调解协议：一、被告杨洁、宁夏盛世金鼎典当�限公司尚欠原告赵奎借款本金300万元，利息96万元（暂计算至2015年8月24日）；被告杨洁、宁夏盛世金鼎典当有限公司于2015年11月30日前偿还原告借款本金200万元，利息22.83万元，下剩借款本息于2016年2月29日前还清，后期利息顺延计算至借款本息还清之日，利率按月利率2%计算；如被告未按约定还款，原告有权对全案申请强制执行；二、如被告杨洁、宁夏盛世金鼎典当有限公司未按上述约定还款，原告有权以被告杨谦提供抵押的被告杨谦名下位于银川市兴庆区某室的房产（房产证号：房权证兴庆区字第××号）折价或者拍卖、变卖后所得价款优先受偿；三、被告张克宏、王巍对上述借款本息承担连带清偿责任，承担责任后有权向被告杨洁、宁夏盛世金鼎典当有限公司追偿。
另查明，位于银川市兴庆区的涉案房屋系被执行人张克宏名下所有（产权证号房权照证兴庆区字第××号，建筑面积462.92平方米）。2014年8月10日，张克宏与异议人吴世伟签订一份《房屋出售协议》，约定将涉案房屋以2040万元出售给异议人吴世伟。吴世伟于2014年8月分三次向张克宏转款共计2040万元，张克宏收款后向吴世伟出具了收款收据。因涉案房屋已为宁夏威翔科技股份有限公司（法定代表人为吴世伟）向银行贷款1100万元提供了抵押担保（借款期间为2014年8月7日至2015年8月6日），故双方还约定待借款还清后解除抵押付清房款后办理房屋产权过户手续。涉案房屋现由杨某租赁，租金每年50万元。租金由张克宏收取后转账付给买受人吴世伟。吴世伟至今已收到涉案房屋租金90万元。
本院认为，涉案房屋在被本院作出诉前财产保全查封措施前已经由被执行人张克宏以2040万元价格出售给了异议人吴世伟，吴世伟已经支付了全部房屋价款并且实际�取了涉案房屋租金，因抵押借款原因双方暂时未能办理产权过户手续。综上，异议人吴世伟对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，其异议理由成立，应当裁定中止执行。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
解除对位于银川市兴庆区涉案房屋（产权证号：房权照证兴庆区字第××号）的冻结措施，中止对上述涉案房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 辛卫平
人民陪审员 任建国
人民陪审员 李汉儒
二〇一六年二月二十四日
书 记 员 李文雯
附：本案适用法律条文规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。