宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）宁0302民初3354号
原告（反诉被告）：胡少利，女，汉族，1974年8月1日出生，初中文化，个体户，住宁夏回族自治区吴忠市。
委托诉讼代理人：周文伏，系北京市中银（银川）律师事务所律师（特别授权代理）。
被告（反诉原告）：王佳丽，女，回族，1991年10月3日出生，大专文化，个体户，住宁夏回族自治区吴忠市。
委托诉讼代理人：冯金良，系宁夏清瞳律师事务所律师（特别授权代理）。
原告胡少利与被告王佳丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案受理。2017年8月29日被告王佳丽提起反诉，本院依法组成合议庭合议后予以准许，并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡少利及委托诉讼代理人周文伏、被告（反诉原告）王佳丽委托诉讼代理人冯金良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告胡少利向本院提出诉讼请求：1.被告将位于吴忠市××区义乌商贸城东附楼7号的房屋腾空交还原告；2.被告偿还自2017年4月10日至2017年6月5日所欠租金12958元，以及自2017年6月6日至交出房屋为止所欠租金另计（租金为235.6元/天）；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2016年10月20日经吴忠市中级人民法院公开拍卖，拍得利通区朝阳东街义乌商贸城东附楼7号房屋所有权。从拍卖裁定下发之日起，原告即当面通知被告，房屋所有权已经发生变更，被告若有继续经营的意向，可以不腾空房屋交还原告，但要及时与原告签署房屋租赁合同，缴纳房屋租金。被告表示继续经营，允诺尽快签署租赁合同并缴纳租金。之后双方多次协商，被告以各种理由推诿拖延。直到2017年1月初，被告与其朋友找到原告，经过协商，口头约定：被告继续使用原告房屋，本年度（2016年10月20日起至2017年10月19日止）年租金86000元整，被告在3日内缴纳房费并签署租赁合同。之后被告继续拖延，原告多次电话催促未果，于2017年1月21日向被告送达了《催告通知书》，被告才在1月22日向原告缴纳了部分租金40000元，并承诺剩余46000元租金在2017年3月15日前交清。截止2017年3月15日，被告仍未前来与原告签署房屋租赁合同并缴清剩余租金，之后原告多次电话及上门催促，被告仍以种种理由拖延，拒不缴清租金。2017年5月30日，双方在所出租房屋内为此事发生口角并报警，之后双方再次协商，均无法达成一致意见。基于以上事实，为维护原告合法权益，故诉至法院。
被告王佳丽辩称，一、2015年7月3日，被告与宁夏义乌商贸城发展有限公司签订的《宁夏义乌商贸城东附楼经营场所租赁合同》合法有效，原告通过诉讼拍卖程序变更的涉案房屋的所有权，但租赁合同不应破除，对原告继续具有法律效力；二、本案的案由应为房屋租赁合同纠纷；三、原告在其诉讼请求及主张的理由中，自认原告与被告已建立租赁合同关系，其索要的就是房屋租赁费；四、2017年1月22日，原告收取被告房屋租赁费40000元，以事实行为认可并接受所有权变更前的租赁合同；五、涉案租赁房屋租赁期限应认定为4年，自2015年8月1日至2019年8月1日，租赁费每年55000元；六、原告在诉状中称双方协商的过程、价款、年限均不属实，原告就此应提供证据证明。综上，被告认为原被告之间存在合法的租赁合同关系，应受法律保护。双方的租赁合同未到期，原告未诉请解除合同，要求返还房屋没有依据。原告提出的诉请是基于合同关系提起，不是基于物权关系，双方的租赁合同对双方均有约束力，原告诉请不应支持。
反诉原告王佳丽向本院提出诉讼请求:1.判令被反诉人胡少利继续履行反诉人王佳丽2015年7月3日与宁夏义乌商贸城发展有限公司签订的《宁夏义乌商贸城东附楼经营场所租赁合同》；2.反诉费由被反诉人承担。事实及理由：2015年7月3日，反诉人与宁夏义乌商贸城发展有限公司签订《宁夏义乌商贸城东附楼经营场所租赁合同》,约定：宁夏义乌商贸城发展有限公司将义乌商贸城东附楼7号商铺租赁给反诉人，合同期限四年，自2015年8月1日至2019年8月，年租金55000元。合同签订后，反诉人接受房屋并实际经营，按照约定缴纳租金。2016年8月，反诉人向义乌公司缴纳当年三个月15000元租赁费。2017年1月，被反诉人找到反诉人称自己已经获得租赁房屋的所有权。经双方协商确定，2015年7月3日，反诉人与宁夏义乌商贸城发展有限公司签订的《宁夏义乌商贸城东附楼经营场所租赁合同》继续有效，反诉人将剩余40000元房租全部交给被反诉人。双方达成协议后，2017年1月22日反诉人向被反诉人缴纳剩余房租40000元，被反诉人向反诉人出具收条一张，反诉人继续经营。2017年5月，被反诉人找到反诉人称要将房租涨到86000元每年，以后每年涨10000元，反诉人不同意，要求继续履行合同。此后，被反诉人多次到反诉人店内强行要求涨价，反诉人均予以拒绝。反诉人认为，被反诉人主动接受原租赁合同，并收取反诉人缴纳的租金，应当受合同约束。现被反诉人违背诚实信用原则试图毁约，不应当达到支持。
反诉被告胡少利辩称：1.被反诉人从未主动接受原租赁合同，原租赁合同签订于涉案房屋被法院查封期间，依据法律规定，该合同对被反诉人没有约束力；2.被反诉人取得涉案房屋所有权后已与反诉人达成口头租赁协议，年租金为86000元，被反诉人基于该口头约定收取反诉人缴纳的部分租赁费40000元，现反诉人至今未支付剩余租赁费构成违约，依法应当腾空房屋并交还被反诉人，并承担占有涉案房屋期间的租金；3.涉案房屋同地段其他房屋年租金为78000元至90000元不等，被反诉人花费170余万元购买涉案房屋，不可能以55000元的极低价格接收并履行原租赁合同，综上，应当驳回反诉人的反诉请求，支持原告诉请。
原告（反诉被告）胡少利提供证据如下：
证据一、（2013）吴民初字第88-1号民事裁定书一份、（2014）吴民初字第50-1号民事裁定书一份（复印件，调取自吴忠市中级人民法院），（2016）宁03执40-2号执行裁定书一份（原件），以证明：1.涉案房屋于2013年10月14日被吴忠市中级人民法院依法查封，在查封期限届满之前再次于2015年5月21日继续被吴忠市中级人民法院依法查封；2.胡少利是基于吴忠市中级人民法院在执行过程中的拍卖方式，于2016年10月20日取得涉案房屋所有权。
证据二、房屋租赁合同一份（复印件）、照片一张（打印件），以证明：同样基于吴忠市中级人民法院执行拍卖而取得所有权同地段的房屋的年租金为9万元整，结合照片内容，证实胡少利主张涉案房屋年租金为86000元整，具有合理性，同时王佳丽经催告拒不履行支付房租的义务构成违约，依法应当腾空房屋并交还，且应支付占用期间的费用（租金）。
经质证，被告（反诉原告）王佳丽对证据一中（2013）吴民初字第88-1号民事裁定书一份、（2014）吴民初字第50-1号民事裁定书一份真实性、合法性、关联性均不予认可，认为：1.该证据形式不合法，没有加盖做出裁定法院的有效公章，蓝色骑缝章看不出是哪个法院加盖的，不能证明复印件的合法来源；2.两份裁定的裁定内容名为对七套房产的产权予以查封，该表述不符合法律规定，对于产权适用的对应措施应是冻结不是查封，冻结手续应通知房屋登记机关；3.按照最高院规定，查封不动产正确的方式应是贴封条或在被查封的不动产上张贴公告，因此原告提供的两份裁定是冻结产权而不是查封不动产。对证据一中（2016）宁03执40-2号执行裁定书的真实性没有异议，对合法性、关联性及证明的目的均有异议，该裁定发生在被告与宁夏义乌商贸城签订合同之后，裁定发出机关在做出裁定时，仅确认所有权，没有向原告交付涉案不动产，也没有除去涉案房屋附加的租赁合同，因此该证据不能证明原告以合法方式占有涉案房屋，取得所有权与占有房屋是两回事。对证据二中租赁合同的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，认为：1.该合同为复印件，无法核实真实性；2.该合同中所涉房屋面积为133.84平方米，涉案房屋的面积为大概为80多平米；3.原告以该份合同证明同地段的房屋租赁价格不能成立，同地段有几十套房屋，原告以其中一套来证明租赁价格既不合理也不合法，同时原告以该证据证明其诉请的合理性，诉讼解决双方纠纷的合法性，不具合理性；4.被告与义乌商贸城签订租赁合同足以证明每年的租赁价格为55000元，被告实际接收房租的行为足以证明其接收并认可原合同，该证据也不能证明原告主张口头约定的86000元。对证据二中照片的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，该照片所显示的催告通知并不是粘贴在相应的房屋上，也没有王佳丽的签字认可，更不能判断该照片的制作时间，原告也没有提供其他证据印证照片的真实性，该证据无法达到原告的证明目的，不能成立。
被告（反诉原告）王佳丽提供证据如下：
证据一、宁夏义乌商贸城东附楼租赁合同一份（出示原件，提交复印件）以证明：1.2015年7月3日，被告与涉案房屋原所有权人签订书面的租赁合同一份，该合同约定的租赁期限为4年，自2015年8月1日至2019年8月1日止，年租金为55000元；2.被告与原房屋所有权人签订租赁合同时间发生在原告取得房屋所有权之前。
证据二、收条一张（原件），以证明：1.2017年1月22日，原告胡少利收取被告租金40000元；2.原告以事实行为接受并认可涉案房屋原租赁合同，并同意按照年租金55000元计算租赁费，租期仍然为原合同约定的4年；3.原告以实际履行合同的行为继受原合同，原合同对原告依然有法律效力。
证据三、宁夏义乌商贸城发展有限公司收据一张（原件），以证明：2015年7月3日，被告向宁夏义乌商贸城发展有限公司缴纳2015年租金45000元，2016年租金41400元。
证据四、宁夏义乌商贸城发展有限公司收据一张（原件），以证明：被告向宁夏义乌商贸城发展有限公司缴纳房屋租赁保证金5000元。
证据五、中国建设银行客户交易明细清单一份（原件），以证明：2016年8月24日、2016年9月28日、2016年10月31日，被告分三次向义乌商贸城缴纳房屋租金13500元，每月4500元。
经质证，被告（反诉原告）胡少利对证据一的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，认为：1.该合同签订时间为2015年7月3日，此时涉案房屋已被吴忠市中级人民法院查封，按照法律规定，该合同对涉案房屋新所有权人不具有约束力；2.该合同第三条第一款明确涉案房屋年租金为210000元，且该租金每年按10%递增，以此计算，自2016年8月1日至2017年8月1日的租金为210000元×1.1＝231000元，与被告所称的年租金为55000元严重不符；3.该份合同对于年租金有多处修改，且该修改的内容未经宁夏义乌城发展公司的确认，其真实性存疑。对证据二真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不予认可，认为：1.该收条收款人为胡少利，证明胡少利与被告之间存在租赁关系，收条内容显示胡少利收到的是一部分租金，这与被告在反诉状中称将剩余40000元房租全部交给胡少利的陈述不符；该收条证明在2017年1月22日，被告交付40000元租金后，仍欠付原告租金，且至今未予支付；该事实说明被告支付租金违约，应支付下欠租金并依法腾空房屋交还原告。2.收条显示交付40000元租金的时间为2017年1月22日，原告以书面形式催要租金时间为2017年1月20日，借此证实交付租金是履行原告催要的86000元中的40000元，不是被告称的按原租赁合同支付的剩余40000元租金。对证据三、四、五的质证意见是法院裁定之前被告向义乌商贸城缴纳的租金与原告无关。
本院依职权调取了涉案房屋附近”鸡排公社”、”富衣柜服饰”店面的租赁合同并制作了两份调查笔录。
原告（反诉被告）胡少利对上述证据无异议；被告（反诉原告）对上述证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为应当以其提交的书面合同及缴费票据认定房屋租金。
本院根据证据认证规则并结合本案案情对原告（反诉被告）提供的证据一的真实性、合法性、关联性予以认定；证据二不能达到其证明目的。对被告（反诉原告）提供证据一、三、四的真实性、关联性予以认定，对其合法性不予确认；对证据二、五的真实性予以认定，但不能达到其证明目的。对本院依职权调取证据的真实性、合法性、关联性予以认定。
经审理查明，涉案房屋产权原系宁夏义乌商贸城发展有限公司所有，2013年11月14日被宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院依法查封房屋产权，于2015年5月21日续封。2015年7月3日，宁夏义乌商贸城发展有限公司与王佳丽签订《宁夏义乌商贸城东附楼经营场所租赁合同》,将涉案房屋租赁给王佳丽，租赁期限四年，自2015年8月1日至2019年8月1日止。合同签订后，王佳丽接受房屋实际经营，并向宁夏义乌商贸城发展有限公司缴纳租金及保证金。2016年10月20日胡少利通过宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院诉讼拍卖程序拍得涉案房屋，2016年12月21日胡少利取得涉案房屋所有权证。2017年1月22日王佳丽向胡少利缴纳涉案房屋租金40000元，胡少利向王佳丽出具收条一张，载明：”收条。今收到义乌商贸城东附楼7号大象服装一部分租金肆万元，40000元。2017年1月22日。收款人：胡少利。交款人：王佳丽。”因双方就后续缴纳房屋租金金额及重新签订租赁合同事宜多次协商未果，故诉讼来院。
本院认为，根据本案查明事实，本案案由应为房屋租赁合同纠纷。因涉案房屋在出租前已被人民法院依法查封，根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二十条第二款之规定，原房屋所有权人宁夏义乌商贸城发展有限公司与王佳丽所签订的租赁合同，对房屋受让人即新房屋所有权人胡少利不具有约束力。王佳丽主张胡少利主动接受原租赁合同，并已收取其按原租赁合同缴纳的租金，应当受合同约束。胡少利对此不予认可，且胡少利给王佳丽出具的收条中明确写明”今收到义乌商贸城东附楼7号大象服装一部分租金肆万元”，该收条不能证实双方经协商达成同意按原租赁合同履行的合意。故原告胡少利要求被告王佳丽腾空涉案房屋并交还原告胡少利的诉讼请求本院予以支持，反诉原告王佳丽要求继续履行原租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。原告胡少利主张被告王佳丽向其缴纳自2016年10月21日至交出房屋为止期间租金的诉讼请求，本院予以支持。关于租金交付标准，原告胡少利主张与被告王佳丽口头协商达成年租金86000元，故要求被告王佳丽按该标准核算235.6元／天缴纳。王佳丽对此不认可，胡少利亦未能提交相应证据证实。故本院以调查核实的相应地段65000元／年租金（178元／天）予以支持，对王佳丽已缴纳40000元相应予以扣减。按该标准核算，王佳丽已缴纳租金至2017年6月2日。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二十条之规定，判决如下：
一、被告王佳丽将朝阳东街义乌商贸城东附楼7号房屋（宁20**利通区不动产权第0003835号）腾空交付原告胡少利，限被告王佳丽于本判决生效后十五日内履行；
二、被告王佳丽支付原告胡少利自2017年6月3日至实际腾退房屋之日租金〔按65000元／年租金（178元／天）计算〕，限被告王佳丽于判决生效后十五日内付清；
三、驳回原告胡少利其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告王佳丽的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
案件受理费124元，由被告王佳丽负担。反诉费50元，由反诉原告王佳丽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。
审判长何少红
人民陪审员张茜
人民陪审员马永梅
二〇一七年十二月二十五日
书记员白秀秀
附：本案适用相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。