江苏省扬州市邗江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1003民初2807号
原告：朱瑞连，男，1954年5月13日生，汉族，住扬州市邗江区。
委托代理人：葛华，江苏琼宇律师事务所律师。
委托代理人：李红梅，江苏琼宇律师事务所实习律师。
被告：吴华珍，女，1959年11月28日生，汉族，住扬州市邗江区。
委托代理人：桂扬，扬州市广陵区新宇法律服务所法律工作者。
被告：吴桂珍，女，1952年11月3日出生，汉族，户籍地在扬州市邗江区，现住扬州市邗江区。
被告：吴龙珍，女，1952年3月5日出生，汉族，住扬州市邗江区。
被告：吴来宾，男，1961年8月1日出生，汉族，住上海市普陀区。
委托代理人暨第三人：吴凤珍，女，1955年11月20日生，汉族，住扬州市邗江区。
委托代理人：桂扬，扬州市广陵区新宇法律服务所法律工作者。
第三人：扬州城建房屋征收服务有限公司，住所地在扬州市邗江区黄金坝北路鸿福三村1幢4楼。
法定代表人：周易新，该公司董事长。
委托代理人：程志明，江苏擎天柱律师事务所律师。
委托代理人：赵佳佳，江苏擎天柱律师事务所律师。
原告朱瑞连与被告吴华珍、第三人吴凤珍、扬州城建房屋征收服务有限公司（以下简称城建拆迁公司）所有权确认纠纷一案，本院于2016年4月7日立案受理后，适用普通程序于2016年5月30日、同年6月8日公开开庭进行了审理，后追加吴桂珍、吴龙珍、吴来宾作为本案被告于2016年10月13日公开开庭进行了审理。原告朱瑞连及其委托代理人葛华、被告吴华珍委托代理人桂扬、被告吴桂珍、被告吴龙珍、第三人吴凤珍及其委托代理人桂扬、第三人城建拆迁公司委托代理人赵佳佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱瑞连提出诉讼请求：判令被告将协议编号为7号的《扬州市房屋拆迁补偿安置协议书》项下面积为75平方米和120平方米的扬州市佳家花园二套安置房确认为原告所有并变更登记至原告名下，第三人承担协助变更义务。诉讼中，原告明确两套安置房为扬州市佳家花园108幢202室（75平方米）及105幢801室（120平方米）。事实和理由：1998年11月24日，原告与陆秀云户签订《合约》一份，以1万元的价格购买了陆秀云户位于扬州市城北乡墩塘村姚庄组的老房子，包括七架梁主屋三间、生活用房等共计8间房屋以及前后左右的菜地和所有的树木，此后原告一直实际占有使用上述房屋并进行了翻建。2011年，该片区域面临拆迁，被告吴华珍提前知道了拆迁的消息，多次与原告协商要求在原告家楼房后新建住房并声称能获得5套安置房，同意将其中2套房屋分给原告，因此原告同意吴华珍建房并在2011年7月28日与被告吴华珍签订书面协议一份，约定：原告同意被告在原告家院子里盖房，将来如遇拆迁，被告给原告二套住房，建筑面积分别为120平方米和80平方米。如被告故意违约，原告有权参照上述二套住房价值向被告追究赔偿责任。协议签订后，被告在原告院内建起200余平方米的二层楼房。后被告所建房屋被第三人城建拆迁公司实施拆迁，并与第三人吴凤珍（系陆秀云之女）以“陆秀云户”的名义签订编号为7号的《扬州市房屋拆迁补偿安置协议书》，根据该协议约定，被告实际获得扬州市佳家花园三套安置房，面积分别为75平方米、105平方米和120平方米，但被告现在拒绝履行与原告签订的协议，故诉至法院。
原告朱瑞连提供下列证据，证明其主张：
1、合约、宅基地使用权证2份，证明原陆秀云户祖房已全部出售给原告，原告已经支付转让价格1万元，房屋及宅基地证均已交付给原告；
2、照片、平面图、委托估价房屋平面图，证明原告购买原陆秀云户后翻建及拆迁前的房屋现状，新建并被拆迁的房屋东西长16.15米，除占用了原陆秀云出售给原告的宅基地外，同时也占用了原告自己房屋的宅基地；
3、谈话笔录、姚庄组村民证明、姚庄组证明，证明法院对证人陆某真进行了调查，证人陈述原陆秀云户房屋全部出售给原告，多个村民也证明房屋已经全部出售给原告，姚庄组此前出具给被告的有关房屋间数的材料是错误的；
4、拆迁分配协议、录音资料，证明原告同意被告在原告家里盖房，被告承诺给原告二套住房共计200平方米，该协议签订时吴华珍征得其他兄弟姐妹同意并由吴华珍一手操办；
5、拆迁安置合同，证明被告新建房屋被拆迁并以吴凤珍的名义与第三人城建拆迁公司签订拆迁补偿协议，获得三套安置房，面积分别为75、105、120平方米；
被告吴华珍辩称：1998年11月24日，吴来宾将姚庄组房屋出卖给原告的行为无效，因该房屋应为家庭共有房产，而吴来宾未得到其他家庭成员的同意，即使该买卖合同有效，原陆秀云户的房屋共计14间，当年仅出卖了其中的8间给原告，我在自家宅基地上建房，没有侵害原告的权益，原告朱瑞连购买的部分房屋也已获得将近300平方米的安置房；2011年7月28日的协议是原告以不签字不让建房上梁的威胁手段让我签字的，没有得到其他家庭成员的授权，也应为无效。综上，请求法院驳回原告的诉求。
被告吴华珍提供下列证据，证明其主张：
1、姚庄村村民证明、陆秀云身份证、死亡证明、户口簿复印件、宅基地使用权证，证明姚庄组只有陆秀云，没有陆巧云，原告所谓陆巧云的宅基地证来源不明；
2、槐南村村民委员会和姚庄组的证明，证明陆秀云去世后，子女清理遗物时发现宅基地证遗失，家中只保留老的宅基地证；
3、姚庄组村民联名证明、平面图、1980年8月28日暂借协议、书信、分家合约（1980年8月29日）、照片、2012年扬邗民初字0780号案件开庭笔录，证明陆秀云家原有房屋前后三进共计14间，朱瑞连家老房子只有两间，仅出售部分房屋给原告；
4、槐南村村民委员会和姚庄组证明，证明吴桂珍、吴龙珍、吴凤珍、吴华珍、吴来宾之前均为陆秀云子女；
5、照片4张，证明拆迁时全部补偿已经评估给原告家。
被告吴龙珍辩称：同意第三人吴凤珍的意见。
被告吴龙珍未提供证据。
被告吴桂珍辩称：同意第三人吴凤珍的意见。
被告吴桂珍未提供证据。
被告吴来宾辩称：同意第三人吴凤珍的意见。
被告吴来宾未提供证据。
第三人吴凤珍辩称，2011年3月9日，母亲陆秀云召集五个子女商议翻建老房子，资金由各自根据经济能力筹措，5月份材料准备齐全后决定由吴华珍具体负责，建房过程中母亲去世，原告说不准我家上梁，并逼着吴华珍在事先准备好的一份带有所谓拆迁补偿安置分配性质的协议上签字。吴华珍认为是关于原告购买陆秀云家房产将来如遇拆迁等到内容，就签了字。吴华珍的签字没有经过其他子女包括我的同意，应属无效协议。
被告吴凤珍未提供证据。
第三人城建拆迁公司辩称，原、被告之间的产权纠纷与我公司无关，我公司不是适格的当事人。我公司与陆秀云户签订的房屋补偿拆迁安置协议符合法律规定，请求法院驳回原告对我公司的诉讼请求。
第三人城建拆迁公司提供了选房证明材料。
经举证、质证，本院对如下事实予以确认：被告吴桂珍、吴龙珍、吴华珍、吴来宾、第三人吴凤珍为陆秀云（2011年6月30日去世）的子女，原告朱瑞连之母吴秀英与陆秀云之夫吴立全（1980年12月17日去世）与系姐弟关系。朱、吴两家在扬州市邗江区城北乡墩塘村姚庄组的祖房相邻。1998年11月24日，吴来宾与朱瑞连签订《合约》一份，约定将吴家祖房（七架梁主屋3间、生活用房共计8间）、房屋前后左右全部菜地及所有树木作价1万元出售给朱瑞连，朱瑞忠、吴华珍、吴桂珍、杨锡久、何建国在协议证明人一栏签字。双方进行交接后，朱瑞连一直使用所购房屋并进行了维修，之后又进行了重新翻建。2011年6-7月份，吴家未办理任何手续即开始在朱瑞连新建主房北侧新建二层面积约240平方米的楼房一幢。2011年7月28日，朱瑞连作为甲方，陆秀云作为乙方签订《关于朱瑞连购买陆秀云房产将来如遇拆迁经双方达成下面几点》的协议一份，协议内容为“1、拆迁时乙方给甲方二套住房分别是120平方米和80平方米，其房产证必须是甲方的名字，拆迁补偿费元。2、甲方同意乙方在自己家院子里盖房。3、双方当事人必须自觉遵守上面的约定，如乙方故意违约，甲方可追究其相应的赔偿责任（参照约定第一条进行赔偿）。备注：1、拆迁时乙方由甲方全权代表；2、陆秀云及其五个子女由吴华珍全权代表。”落款处甲方由朱瑞连签字，乙方由吴华珍签字。
2011年9月25日，扬州市拆迁管理办公室发布拆迁公告，朱瑞连（已获得安置房屋三套）及吴家新建房屋均在拆迁范围内。2011年9月27日，吴家新建的楼房被拆迁，并由第三人吴凤珍代表吴家与第三人城建拆迁公司签订《扬州市房屋拆迁补偿安置协议书》（编号为7号）一份，约定补偿陆秀云户位于扬州市佳家花园的安置房三套，面积分别为75平方米、105平方米、120平方米，上述房屋经选定安置房具体楼栋号为佳家花园105幢801室（120平方米）、105幢503室（105平方米）、108幢202室（75平方米）。2012年、2013年，吴桂珍等人两次向法院起诉请求确认2011年7月28日的协议无效，后均撤回起诉。2014年1月14日，朱瑞连向本院起诉要求吴华珍履行协议，本院经审理后于作出判决，认定该协议属无效协议，驳回了朱瑞连的诉讼请求。朱瑞连不服该判决上诉至扬州市中级人民法院，该院审理后认为本案审理程序违反法律规定，裁定发回重审。本院曾于2016年3月3日将该案移送公安部门处理，公安部门审查后将本案退回。
本案的争议焦点为：1、1998年11月24日签订的协议中房屋出售的范围是否包括全部房屋；2、2011年7月28日协议签订时是否存在胁迫；3、1998年11月24日协议的法律效力如何认定；4、2011年7月28日协议的性质如何认定。
对于争议焦点1，即1998年11月24日协议出售房屋的范围，被告吴华珍等人称其原房屋共有3进14间，出售给原告仅为其中8间，吴家系在剩余的6间房屋地面上建房，本院认为该辩称理由不能成立。理由如下：1、从双方的协议约定内容来看，出售的范围包括主屋、生活用房8间及前后左右菜地及树木，购买的部分不仅包括房屋，还包括前后左右的菜地甚至树木，没有证据表明协议外还保留有房屋未出售，如被告述属实，周围菜地外还另建有6间房屋，与农村房屋一般的建筑格局也不相符；2、如果吴家人陈述属实，其系在自己家老宅基地上建房，却仅仅因为朱瑞连阻挠上梁的原因而割让200平方米的重大财产利益给原告，不合情理；3、吴家人提供的由城北乡槐南村姚庄组盖章证明的原房屋结构示意图，是证明吴家老宅有14间的关键证据，该证据被原告补充提供的同为姚庄组盖章的反驳证明予以否认，姚庄组此后出具的证明表示之前出具证明时对房屋面积大小、间数均不清楚，推翻了此前的证明。综上，应当认定吴家已将全部房屋出售给朱瑞连。
对于争议焦点2，即2011年7月28日的协议签订时是否存在胁迫。本院认为，本案认定胁迫的证据不足。理由如下：1、从该协议内容看，该协议针对的是1998年朱瑞连购买陆秀云房屋拆迁利益分配的方案，由于吴家已将老宅出售给朱瑞连，现回原址重新建房需要征得朱瑞连的同意并给付相应的补偿，双方之间具有交易基础；2、从双方的力量对比看，朱瑞连并不占有优势地位，反而被告吴华珍在身份、社会地位上明显优于原告；3、从纠纷的处理过程看，200平方米房屋的财产利益对于普通家庭关系重大，吴华珍作为完全民事行为能力人，涉及如此重大财产利益的分配方案，不可能对签订协议的后果没有辨别能力，而在签订协议后，吴华珍并未立即报警，而是在8个月后向法院起诉主张胁迫，不合情理。
对于争议焦点3，即1998年11月24日的协议效力。本院认为，虽然该协议中仅有吴来宾的签字，但吴华珍、吴桂珍在协议证明人一栏签字，协议签订后到拆迁前的长达十余年过程中，陆秀云搬到吴凤珍家居住，吴龙珍在扬州生活，不可能不知道老宅已被出售的事实，但陆秀云及吴家五个子女并未在此期间向朱瑞连主张过权利，应当认定吴凤珍等五人及陆秀云对该协议知晓并予以认可，故上述协议系朱瑞连与吴家的真实意思表示。对于房屋买卖是否符合法律规定，本院认为，农村房屋买卖协议涉及房屋的转让及宅基地使用权转让两部分内容，农村房屋系私人财产，其价值依法可以转让，但对于涉案房屋占用范围内宅基地使用权的转让，根据土地管理法第六十二条的规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准”，故农村宅基地使用权的转让应当受到上述规定的限制，朱瑞连虽为同村村民，但陆秀云名下宅基地使用权的转让行为在拆迁前并未得到政府部门的批准，朱瑞连能否取得上述宅基地使用权尚未确定，而吴家出售房屋的行为应当视为放弃该宅基地使用权。综上，可以认定1998年的协议是双方的真实意思表示，建筑部分买卖合法有效，但原出售房屋已因朱瑞连重新翻建而不复存在，吴家出售房屋时宅基地使用权已经放弃不再享有，而朱瑞连因法律规定限制，尚未取得吴家的宅基地使用权，涉及宅基地使用转让的协议部分效力待定。
对于争议焦点4，即2011年7月28日协议的性质，本院认为，该协议违反法律规定，应属无效。理由如下：1、本案城建拆迁公司对陆秀云户给予拆迁安置时认定陆秀云仍然为宅基地使用权人的主要依据是吴家持有是1993年以前颁发的第一代宅基地使用权证以及所谓宅基地证相关“遗失证明”，但实际上政府部门在1993年、1998年已经重新颁发了宅基地证，吴家持有的宅基地证是无效的证件，该两份宅基地证原件已经在19**年出售房屋时交给了朱瑞连，因此至今宅基地证的原件由朱瑞连持有，故吴家人在出售房屋后已不再拥有合法的宅基地使用权凭证，其在拆迁前以欺瞒的手段使得拆迁人认可其为合法的宅基地使用权人；2、吴家没有办理任何用地及建房审批手续新建楼房，其原有的宅基地使用权也因出售房屋而丧失，依照拆迁有关条例的规定，此类建筑不能得到安置，故安置所得的三套房屋属于非法利益；3、本次诉讼的成因是吴华珍需要利用朱瑞连占用范围内的土地建房，以支付200平方米房屋的代价与朱瑞连达成利益分割协议，现因吴华珍不同意履行协议产生纠纷，该协议是双方为了非法牟取国家用安置资金建设的安置房产而达成的非法利益分配协议，损害了国家利益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，应认定为无效，原告朱瑞连的诉讼请求应全部予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告朱瑞连的全部诉讼请求。
案件受理费10625元，保全费5000元，由原告朱瑞连承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审 判 长 叶城斌
人民陪审员 俞德平
人民陪审员 李文明
二〇一六年十一月二日
书 记 员 金桂梅