文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终1319号上诉人（原审被告）：许冠豪，男，香港居民，1975年10月20日出生，委托诉讼代理人：黎志，广东世纪华人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张静，女，汉族，1985年10月28日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：周争锋，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁媛，广东华商律师事务所实习律师。原审第三人：北京怡然居客科技发展有限公司。法定代表人：代建功。原审第三人：深圳市景轩房地产经纪有限公司。法定代表人：李嘉雷。原审第三人：渣打银行（中国）有限公司深圳分行。负责人：马健。上诉人许冠豪因与被上诉人张静、原审第三人北京怡然居客科技发展有限公司（以下简称“怡然居客公司”）、深圳市景轩房地产经纪有限公司（以下简称“景轩公司”）、渣打银行（中国）有限公司深圳分行（以下简称“渣打深圳分行”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。许冠豪上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判驳回张静全部诉讼请求；3、依法判决本案一、二审诉讼费用、保全费用等全部费用由张静承担。事实和理由：一、本案一审判决认定事实严重错误，张静未按照合同约定如期支付担保费，导致无法赎楼，进而至合同无法履行完毕，张静明显违约在先，许冠豪不应承担任何责任。根据许冠豪与张静签订的《二手房买卖合同》第六条第三款之规定“该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司融资赎楼，卖方须于签署本合同支起气45日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方需协助卖方办理。”该条款说明卖方须于2015年5月18日前向与担保公司办理公证委托等手续，以保证担保公司能够尽快赎楼。又根据双方签订的《二手房买卖合同》第八条关于涉案房产买卖所涉及的税费承担问题的约定，经过双方协商，本案涉案房产买卖所涉及的包括但不限于营业税、卖方印花税、个人所得税、契税、交易服务费、赎楼公证费、评估费、律师费、抵押登记费、赎楼担保费和短期利息等房产交易完成前实际发生的所有税费均由买方自愿支付。该条款明确张静承诺本案所发生的赎楼担保费应当由其及时全额支付。根据张静提交的证据《公证书》所记载的日期可以确定，许冠豪于2015年5月14日已经与甲融资担保有限公司及其工作人员办理了公证委托手续。许冠豪已经如约履行了合同约定的义务。在许冠豪与担保公司办理融资担保手续完毕后，按照合同第八条之约定张静有义务及时向担保公司支付赎楼款，否则担保公司将无法办理赎楼。许冠豪方为了积极履行赎楼义务，在约定的时间内多次在工作日请假从香港到渣打银行深圳分行预约还款时间，但经过许冠豪多次催告，张静始终迟迟不肯向担保公司支付担保费，导致担保公司在长达一个月的时间内未提供赎楼担保，以至于许冠豪无法赎楼。根据一审判决陈述，张静在2015年6月12日才向担保公司支付了担保费，但此时距离许冠豪向担保公司出具赎楼委托手续近一个月。也就说，由于张静的故意拖延，直接导致许冠豪多次至渣打银行深圳分行多次联系预约还款赎楼失败，无法赎楼的原因完全在于张静。根据合同约定，许冠豪有义务在约定的时间内完成赎楼，但由于张静存在向担保公司及时支付担保费的前置义务，在其义务未履行完毕时，许冠豪无法完成赎楼的行为。经过许冠豪多次催告，张静迟迟不予履行，许冠豪享有顺序履行抗辩权。未能及时赎楼的责任应当由张静承担。本案由于张静的违约行为，直接导致涉案房产在约定的时间内无法进行赎楼，亦无法达到许冠豪在合同约定时间内尽快收到全部房款完成过户的合同目的，因此张静的行为构成根本性违约。其在2015年6月12日所谓的支付担保费的行为明显是为了诉讼所进行的虚假行为，并无真实支付意图。由于张静多次无任何理由违反约定拒不支付担保费，导致赎楼无法进行，其行为已经构成根本性违约，且其违约行为在先，其当然无权要求许冠豪承担合同不能如约履行的任何责任。二、一审法院对于案件其他事实的认定存在严重错误，依法应当纠正。1、怡然居客公司陈述与事实不符，依法不应当采信。本案怡然居客公司所述合同履行过程明显错误且故意歪曲事实，依法不应当采信。买家向银行申请贷款是为了向卖家支付楼款。因此买方有义务按照合同约定及时完成贷款审批并如约支付至资金监管账号。卖方只需委托担保公司进行赎楼即可，待担保公司完成赎楼后再将相关款项支付给担保公司。因此怡然居客公司对交易流程的陈述与事实明显不符。2、在张静没有提交任何证据证明其如约办理资金监管手续的情形下，法院对该部分内容的认定明显没有任何依据。3、本案确实存在第三方查封的情形，无法按照法院判决完成强制过户手续，因此本案存在客观不能实际履行的情形。另庭审补充称：一、在涉案房产的交易过程中，许冠豪于2015年4月15日、2015年5月14日等日多次到渣打深圳分行柜台现场预约赎楼扣款，因为许冠豪是香港居民，根据渣打深圳分行的规定，办理赎楼必须其本人亲自到场，但是因为张静没有按照合同的约定按期支付担保费用，导致担保公司迟迟没有向银行支付赎楼款，从而导致涉案房产没有顺利完成赎楼。张静的上述行为显然违反了合同的约定，因此本案是张静违约在先。二、根据许冠豪的了解，张静向中国银行申请的按揭贷款，可能涉及高贷，许冠豪已向法院申请调查取证。张静辩称，根据双方买卖合同第6条的约定，涉案房产的赎楼义务人为许冠豪。根据深圳市二手房交易的流程许冠豪的担保公司赎楼的前提是需要等到张静取得银行的贷款承诺函，本案双方办理首期款监管的时候是双方合同约定的时间2015年5月15日，张静取得贷款承诺函的时间是2015年6月3日。张静向担保公司支付赎楼款的时间是2015年6月12日，完全符合深圳市二手房交易的流程，本案之所以引起纠纷是因为许冠豪通知中介公司和担保公司停止和张静进行交易导致的，该原因在一审时怡然居客公司已经向法院作出了说明，本案不能交易的原因是因为许冠豪终止赎楼导致的。综上，请求二审法院维持一审判决。怡然居客公司未到庭未作答辩。景轩公司未到庭未作答辩。渣打深圳分行未到庭未作答辩。张静向一审法院起诉请求：1、许冠豪继续履行和张静签订的XX（二手房买卖合同）（合同价人民币248万元），注销该房产抵押登记赎出红本产权证，协助张静办理过户登记手续，并把房产交付给张静；2、许冠豪支付张静违约金，从2015年5月19日起计算直至许冠豪履行完毕（以合同价248万的日万分之五计算）；3、许冠豪配合办理税费减免手续；4、许冠豪承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年4月3日，张静作为买方与许冠豪作为卖方，签订了编号NO:SZ(YRJK11)S201的《二手房买卖合同》，合同约定将卖方位于深圳市龙岗区布吉街道坂田某园（三期）10栋D单元301房转让给买方，建筑面积为105.17平方米，房地产证号为60××18，转让成交价为人民币248万元。买方在合同生效之日起三日内向卖方支付定金人民币10万元，买方须于2015年5月15日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款88万元，支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，并于2015年5月15日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。合同第六条约定涉案房屋处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司融资赎楼，卖方须于签订本合同之日起45日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方需协助卖方办理。卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应在签署本合同之日起45日内自行赎楼还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后三日内将红本房地产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司。合同第八条约定，交易过程中所产生的全部税费，均由买方负担。合同第十条约定，如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过3日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。合同第十一条约定，如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过3日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。2015年4月3日，张静支付许冠豪定金10万元。2015年4月3日，张静支付怡然居客公司的中介服务费6200元、支付景轩公司购房手续费3000元。2015年5月14日，张静与许冠豪签订《二手楼交易资金委托监管协议》，同日，张静将首期款88万元支付至资金监管账户内。2015年6月3日，中国银行股份有限公司深圳滨河支行向张静出具《个人二手住房按揭贷款承诺书》，承诺向张静发放150万元的贷款，用于购买涉案房产。2015年6月12日，张静向深圳市甲融资担保有限公司支付涉案房屋的赎楼费14980元。张静支付的首期款在监管期限届满后，已经退回至张静处。在张静取得贷款承诺函后，许冠豪并未实际履行赎楼义务。许冠豪主张其未履行赎楼义务，系张静未支付担保费用所致。怡然居客公司主张赎楼时间太长，提出终止赎楼。另查，张静具备购买涉案房屋的购房资格，其同意一次性支付剩余房款。涉案房屋的权利人为许冠豪，抵押权人为渣打深圳分行。再查，一审法院依据张静的保全申请，对涉案房产进行的查封，查封期限为2015年7月10日至2018年7月9日。2016年3月25日，深圳前海合作区人民法院以（2016）粤0391民初401-1号案件对涉案房产第一位轮候查封，2016年11月8日，深圳市龙岗区人民法院以（2016）粤0307民初16655号案件对涉案房产第二位轮候查封。案外人许光于2016年11月24日向一审法院主张，其对涉案房产享有独立请求权，要求参与本案诉讼。许光于2016年10月31日，向一审法院提起另案诉讼，要求确认许冠豪与张静签订的房屋买卖合同无效，并要求许冠豪、张静赔偿许光损失248万元。一审法院认为，张静、许冠豪双方签订的《二手房买卖合同》为双方的真实意思表示，未违反我国法律法规的强制性规定，该合同合法、有效。各方当事人应当按照合同约定，履行各自义务。在合同签订后，张静按照合同约定，支付定金、首期款，并取得银行的贷款承诺。按照合同约定，许冠豪应当在合同签订后45日内委托担保公司办理赎楼的相关手续或者自行赎楼还清贷款，办妥注销抵押登记手续。许冠豪主张其未按照合同约定履行赎楼义务，系张静未及时支付担保费用所致，但未能提交证据证实。由于双方在合同中约定许冠豪负有办理赎楼义务，故一审法院认定，许冠豪未能按照合同约定履行赎楼义务，应当按照合同约定，承担相应的违约责任。张静具备购房资格，并同意一次性支付剩余房款，故张静要求许冠豪按照合同约定，要求许冠豪以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，一审法院依法予以支持，即许冠豪应当按约定，注销涉案房产的抵押登记、将涉案房产过户至张静名下、配合张静办理税费减免手续、向张静交付涉案房产、向张静支付自起诉之日的迟延履行的违约金。关于案外人许光向一审法院申请作为第三人参与诉讼，由于涉案房产登记权利人为许冠豪，根据物权登记公示原则，涉案房产的权利人为许冠豪，涉案的合同系张静与许冠豪签订的，且许光已经就其主张的权利另行提起了诉讼，故一审法院未同意申请。一审法院判决：一、张静与许冠豪继续履行双方签订的《二手房买卖》；二、许冠豪应当于本判决生效之日起十日内注销深圳市龙岗区布吉街道坂田某园（三期）10栋D单元301号房产抵押登记；三、张静应当本判决生效之日起十日内向许冠豪一次性支付剩余房款238万元；四、许冠豪应于张静付清房款之日起五日内将涉案房产产权变更登记至张静名下，张静应协助办理变更登记手续；五、因交易过程中产生的赎楼费、税费等全部费用，由张静负担，许冠豪应当配合张静办理税费减免手续；六、许冠豪静应当于涉案房产产权变更登记之日起五日内向张静交付涉案房产；七、许冠豪应当向张静支付违约金，违约金以248万元为基数，按每日万分之五，自2015年7月2日起计算至判决生效之日止；八、驳回张静其他诉讼请求。案件一审受理费26720元，一审保全费5000元，共计31720元（张静均已经预交），由许冠豪负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。（当事人没有提交新证据）。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，许冠豪与张静签订的《深圳市二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行各自的义务。涉案合同约定许冠豪应当在合同签订后45日内委托担保公司办理赎楼的相关手续或者自行赎楼还请贷款，办妥注销抵押登记手续。许冠豪未在合同签订后45日内办妥注销抵押登记手续，原审认定许冠豪构成违约并判令许冠豪应继续履行涉案合同正确，本院予以确认。但原审认定许冠豪以转让成交价为基数按日万分之五的标准承担自2015年7月2日起计算至判决生效之日期间的违约金数额已超过房屋成交价的50%，明显过高，本院予以纠正。结合本案案情、合同履行情况、当事人可能的实际损失等综合因素，本院酌情将违约金计算标准调整为日万分之二，即许冠豪应当向张静支付的违约金数额以248万元为基数，按每日万分之二，自2015年7月2日起计算至判决生效之日止。许冠豪称其未在合同约定的期限内履行赎楼义务，系因张静未及时支付担保费所致，但并未提供相关证据予以证明，本院不予采信。许冠豪以张静未及时支付担保费导致无法赎楼为由，主张张静构成根本违约，没有事实依据，本院不予支持。涉案房屋存在第三方轮候查封，许冠豪称涉案合同客观上不能实际履行，于理无据，本院不予支持。另，许冠豪申请本院调取被申请人向中国银行股份有限公司申请贷款资料等证据，因许冠豪申请调查收集的证据，与待证事实无关联，且许冠豪的该申请亦不符合《最高人民法院关于适用的解释》第九十四条规定的情形，本院不予准许。综上，上诉人许冠豪的上诉请求部分成立，对成立的部分本院予以支持；原审判决实体处理结果部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1032号民事判决第一、二、三、四、五、六项；二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1032号民事判决第八项；三、变更深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1032号民事判决第七项为：上诉人许冠豪应当向被上诉人张静支付违约金，违约金以248万元为基数，按每日万分之二，自2015年7月2日起计算至本判决生效之日止；四、驳回被上诉人张静的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币26720元，由上诉人许冠豪负担人民币20000元，被上诉人张静负担人民币6720元；保全费人民币5000元，由上诉人许冠豪负担；二审案件受理费人民币26720元，由上诉人许冠豪负担人民币20000元，被上诉人张静负担人民币6720元。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  思  罕审判员 邓    媛二〇一八年三月二十二日书记员 刘尹琳(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。