辽宁省铁岭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽12民终790号
上诉人（原审被告）：宏运地产铁岭有限公司，住所地铁岭市银州区岭东街9委综合楼。
法定代表人：邹尚峰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：汪纯辉，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：韩宁，女，1955年5月22日生，汉族，住址铁岭市银州区。
委托诉讼代理人：高登吉，铁岭市启吉法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：左建，铁岭市启吉法律服务所法律工作者。
上诉人宏运地产铁岭有限公司（以下简称宏运地产）因与被上诉人韩宁商品房预售合同纠纷一案，不服银州区人民法院（2017）辽1202民初2446号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。上诉人宏运地产的委托代理人汪纯辉、被上诉人韩宁的委托代理人左建到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
宏运地产的上诉请求：撤销银州区人民法院（2017）辽1202民初2446号民事判决，依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求。事实和理由：一是原审认定上诉人违约的原因系铁岭市人民政府不认真履行法定义务所造成，故对于被上诉人要求的违约责任应当由铁岭市人民政府承担，而不是上诉人承担。二是被上诉人原审中诉讼请求第三项要从2017年10月1日起按中国人民银行逾期贷款利息计算违约金，故原审判决从入住之后360日后按中国人民银行逾期贷款利息计算违约金错误。
被上诉人答辩：请求依法驳回上诉，维持原判。一是上诉人主张逾期办证是由于政府的原因不成立。依法成立的合同对合同双方具有约束力，一方违约应当另一方承担违约责任。上诉人与政府之间的约定对被上诉人不具有约束力，违约行为不具有法定和约定的免责事由。二是被上诉人在原审诉求中已经明确要求上诉人承担违约责任的日期2015年7月1日,而不是上诉人在上诉状中所述的2017年10月1日。
韩宁向一审法院提起诉讼：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2014年1月28日与被告签订一份《意向书》，原告购买被告开发的宏运中央官邸小区5号楼1单元2层2号商品房一套，建筑面积139.59平方米。原告已全额交纳购房款772636元。《意向书》第五条约定：“项目预计于2014年12月31日前交付并陆续办理入住手续，但根据实际建设施工情况有可能出现提前或逾期三个月交付的可能，乙方接受并无异议”。2015年4月份左右，中央官邸小区竣工、并交付使用。时至今日，被告并未与原告签订《商品房买卖合同》，亦未给原告办理不动产权证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应当自房屋交付使用之日起90日内，给原告办理房屋权属证书，逾期办理应当承担违约责任。本案中，被告2015年4月1日将房屋交付使用，故根据上述规定，被告应当自2015年7月1日起按中国人民银行逾期贷款利率给付原告违约金。应当强调的是，被告亦承认其违约事实，并于2017年8月18日给原告及其他业主出具了一份“通知”，承诺“业主办理入住第360日后开始至办理产权登记止，按已付房款的现金额年息0.5%支付违约金”。因该通知违反法律强制性规定，且属被告单位单方行为，故不具有法律约束力。综上，为了维护原告合法的民事权益，请予依法调解或判决：一、被告立即给原告办理不动产权证书；二、被告给付原告自2015年7月1日起至2017年9月30日止的违约金133633.16元；三、被告给付原告自2017年10月1日起至办理不动产权证书之日止的违约金，按中国人民银行逾期贷款利息计算；四、由被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年1月28日，原告与被告签订了购买被告开发的位于铁岭市银州区体育馆北侧中央观邸（商品房买卖）《意向书》一份，该《意向书》约定，原告购买的房屋为5号楼1单元2层2号，建筑面积139.59平方米，单价5535.04元每平方米，总房款772636元。《意向书》同时约定被告2014年12月31日交房并办理入住手续。原告于2012年11月17日向被告支付购房款20000元、于2012年11月20日向被告支付购房款452636元、于2014年1月28日向被告支付购房款300000元，即向被告支付全额购房款772636元。2015年4月23日，原告与被告签订《补充协议》，该协议第四条约定，原告知悉并认可被告在原告入住之后360内为原告办理房产证。2015年4月23日在双方确定《补充协议》当日，原告与被告办理入住手续，被告将房屋交付原告。在双方签订购房《意向书》时，被告未取得商品房预售许可证，但在原告起诉前被告取得了宏运中央观邸03号楼预售许可证。至本案一审辩论终结，因被告方原因，原告不能办理所购房屋的不动产所有权证。
一审法院认为，从原告与被告签订的购买商品房《意向书》内容看，双方约定了当事人的姓名、商品房的基本状况、销售方式、房价款的确定方式、总价款、付款方式、付款时间、交付房屋日期、违约责任等，涵盖了商品房买卖合同的主要内容，因此，该《意向书》应当认定为商品房买卖合同。因被告在原告起诉前取得了5号楼的商品房预售许可证，应认定作为商品房买卖合同的《意向书》有效。双方于2015年4月23日签订的《补充协议》，是双方真实意思的表示且不违反法律规定，应视为商品房买卖合同的组成部分。因被告方原因使原告入住后，在双方约定的360日期限届满后不能办理房屋不动产所有权证，属违约行为，被告应承担违约责任。因双方在合同中没有约定此违约情况的违约金，原告的损失数额又难以计算，故违约金应按购房款总额参照中国人民银行规定的计收逾期利息的标准计算。根据双方在《补充协议》中的约定，违约金应自原告入住360日后的2016年4月18日起开始计算至本案一审辩论终结前一日（2017年11月15日）。对原告要求判令被告办理房屋不动产所有权证的诉讼请求，因涉及不动产的初始登记，属行政权力审查确定的范围，不属人民法院受理民事案件的范围，故不予审理。对原告要求的一审辩论终结后的违约金，因尚未发生，亦不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条[当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。]、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（一）项、第二款[由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。]、第五条[商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。]之规定，判决如下：被告宏运地产铁岭有限公司于本判决生效后10日内，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率140%的标准，计算购房款总额772636元自2016年4月18日至2017年11月15日期间的利息作为违约金给付原告韩宁，如逾期履行，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。案件受理费2970元（原告预交），由被告宏运地产铁岭有限公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。原审认定事实属实。
本院认为，上诉人宏运地产与被上诉人韩宁签订的《意向书》和《补充协议》，是双方真实意思表示，依法应确认有效。《补充协议》约定上诉人宏运地产在被上诉人韩宁入住之后的360日内为被上诉人办理房产证。上诉人违反此约定，应当承担违约责任，因合同没有规定违约金的计算方式，原审参照中国人民银行规定的计收逾期利息的标准计算并无不当。关于上诉人提出违约责任是由于铁岭市人民政府的原因一节，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”由此，上诉人的该项上诉请求不予支持。关于上诉人提出被上诉人要求从2017年10月1日起计算违约金，因被上诉人在原审起诉状中第二项明确写明违约金的起始时间是2015年7月1日，该上诉人的该项上诉请求不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2970元，由上诉人宏运地产铁岭有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 晶
审判员 刘 飞
审判员 董瑞华
二〇一八年四月十一日
书记员 于 浩