吉林省集安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）集民一初字第187号
原告：集安市鹿山周土特产品加工出口有限公司
法定代表人张丽，董事长。
委托代理人曲长权，男，1950年3月14日生，汉族，集安市人，原告公司经理，住所地集安市。
委托代理人隋云飞，吉林祥程律师事务所律师。
被告尹万金，男，1959年1月27日生，汉族，集安市人，无职业，住所地集安市。
委托代理人李德玉，吉林清原律师事务所律师。
原告集安市鹿山周土特产品加工出口有限公司与被告尹万金一般合同纠纷一案，本院于2015年3月24日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月23日、11月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人曲长权、隋云飞、被告尹万金及委托代理人李德玉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2009年12月20日，原告同被告签订房屋买卖协议书，被告将麻线乡二组房屋出售给原告，价格35万元，被告将房屋交付给原告，原告一直使用房屋。2013年10月21日，被告向集安市人民法院起诉，要求张丽、曲长权迁出房屋。集安市人民法院作出（2013）集民二初字第465号民事判决书。判决认为该房屋买卖合同违反法律、法规的相关规定，系无效合同不能履行，判决原告腾出房屋，给原告造成了巨大经济损失。故诉至要求被告被告赔偿原告的经济损失（数额以相关评估价值为准）。
被告尹万金辩称，我与原告签订房屋买卖协议后五天之内，原告就知道了该合同无法履行。原告只给付了一共三万元，已经经过诉讼另案处理完毕。原告当时同意暂缓办理房照。所以我不同意原告的诉讼请求。
在审理过程中，双方当事人对以下问题产生争议，本院评判如下：
一、原、被告签订的房屋买卖合同是否无效？被告方是否应承担相应的过失责任？
原告主张，原告等人原与被告合伙作生意，被告用涉案房屋作为投资，成立集安市鹿山周土特产品加工出口有限公司。2009年12月双方合伙关系解除，原告与被告达成《房屋买卖协议书》，约定原告方购买被告所有的房屋，价格为35万元。之后才知道该房屋土地所有权为集体土地所有权，依据法律规定不允许房屋买卖。2013年被告提起诉讼，要求张丽、曲长权从涉案房屋中腾迁。法院作出判决曲长权、张丽于判决生效后30日予以腾出涉案房屋。原告方认为，被告在签订合同时，隐瞒重要事实，致使房屋买卖合同不能履行，应负有全部责任。故要求被告赔偿涉案房屋自2009年12月20日至2014年1月房屋增值部分的损失。
原告提供如下证据：
1、（2013）集民二初字第465号民事判决书（以下简称465号民事判决）。
被告对此证据提出异议，认为该判决处分的是尹万金与张丽、曲长权自然人之间的房屋合同纠纷，而本案争议的是集安市鹿山周土特产品加工出口有限公司与尹万金之间的房屋合同纠纷。
本院认为，该判决为生效判决。该案原告为尹万金，被告为曲长权、张丽，双方均为自然人。而《房屋买卖协议书》是由尹万金与集安市鹿山周土特产品加工出口有限公司签订。该判决第三页“本案原（尹万金）、被告（曲长权、张丽）签订的房屋买卖协议，违反法律法规的相关规定，系无效合同。”本院认为，经审理查明，张丽与曲长权系夫妻关系，2009年8月，尹万金与张丽、曲长权等人合伙，以张丽、曲长权夫妇的集安市鹿山周土特产品加工出口有限公司名义做出口生意。尹万金用涉案房屋作为合伙出资，为该公司的经营场所。2009年12月散伙，尹万金等人退出该公司，该公司仍由张丽、曲长权夫妻实际经营。2009年12月20日，张丽以集安市鹿山周土特产品加工出口有限公司的名义与尹万金签订房屋买卖协议书。2013年10月21日，尹万金诉至法院，要求曲长权、张丽腾迁出涉案房屋。集安市法院遂作出465号民事判决。本院认为，465号民事判决虽确认尹万金与曲长权、张丽间房屋买卖协议无效，并判决曲长权、张丽从涉案房屋中腾出。结合原、被告陈述及案件事实，可以认定实质判决尹万金与集安市鹿山周土特产品加工出口有限公司2009年12月20日签订的《房屋买卖协议书》无效，集安市鹿山周土特产品加工出口有限公司从涉案房屋腾出。
2、《房屋买卖协议书》。
本院认为，结合对465号判决的认证，可以认为此买卖协议书违反国家强制性规定，无法履行，故应为无效合同。
3、房子录音记录。双方对此证据真实性没有异议，本院予以确认。
被告认为，我们双方签订的房屋买卖协议因为是集体土地，故该合同无效，我方没有异议。但原告在签订合同不久即知道该房屋不能买卖，故我方不应承担责任。
被告提交的证据：465号判决书、房子录音内容、诉状、及庭审笔录二份。
原告对上述证据的真实性没有异议，但对其证明观点提出异议。
本院认为，上述证据真实、客观，本院予以确认。
经原告申请，本院委托吉林中天金诺房地产估价事务有限公司对涉案房屋在2014年1月的市场价值进行评估，该公司经两次作出评估草稿向双方当事人征求意见，最终于2015年11月10日作出《鉴定评估报告》，认为诉争房屋在2014年1月市场价值为667818元。
原告方对此没有意见。
被告方提出异议认为，鉴定时间2014年1月，而原告在2010年2月即知道该合同无效。故不应将2014年1月作为鉴定时点。
本院认为，465号判决于2013年12月份判决张丽、曲长权一个月后将房屋腾出。故2014年1月份之后，原告方占有使用房屋没有法律依据，相关房屋增值利益也与原告方无关。但2009年12月20日至2014年1月份，原告基于买卖合同的约定占有、使用房屋。至2013年尹万金提出所有权保护之诉，法院确认买卖合同无效，原告方可以主张此期间因合同缔约过失责任给原告造成的损失予以赔偿的请求。故鉴定部门以2014年1月份作为涉案房屋市场价值的鉴定时点并无不当。经审查，本院认为鉴定机构具备相应的鉴定资质，鉴定程序符合法律规定，鉴定意见客观、真实。综上，对《鉴定意见书》及鉴定费发票本院予以确认，作为定案依据。
综上，经审理查明事实如下：张丽、曲长权为夫妻关系，二人注册成立集安市鹿山周土特产品加工出口有限公司。2009年8月，尹万金等人与该公司合伙作出口生意，尹万金用产权所有人登记为集安市长白山人参补品厂的房屋561.41平方米、土地1245.6平方米作为合伙资金入伙。2009年12月合伙解散，该公司张丽、曲长权在涉案房屋进行生产、经营。2009年12月20日，张丽以集安市鹿山周土特产品加工出口有限公司作为乙方与甲方尹万金签订《房屋买卖协议书》，约定将此房屋以35万元售与集安市鹿山周土特产品加工出口有限公司。后双方因房屋已经抵押银行和房屋使用土地为集体土地等原因未能履行买卖协议。2013年10月，尹万金将张丽、曲长权诉至法院，要求二人将涉案房屋予以腾迁。本院作出465号判决认为《房屋买卖协议书》违反法律、法规的相关规定，系无效合同，不能履行。遂作出判决：张丽、曲长权于判决生效后一个月内从涉案房屋腾出。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第58条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告集安市鹿山周土特产品加工出口有限公司与被告尹万金所签订的房屋买卖合同被法院确认无效后，双方应按照各自的过错承担相应的责任。被告尹万金作为出卖人，在出卖房屋时明知其所出售的房屋及土地使用权属于我国法律禁止流转范围，其在出售房屋多年后又要求原告方予以腾迁，故应对合同无效承担缔约过失责任。原告集安市鹿山周土特产品加工出口有限公司应该在签订房屋买卖合同前严格验证审查对方房屋产权情况，故原告应对其盲目购买房屋亦应承担过错责任。综合本案案情，本院认为原、被告负有同等过错。被告辩称，原告得知该房屋过户时，合同即自然无效，无须法院确认合同无效。原告在合同签订后很快就得知房屋不能过户，且原告方没有支付房款，故原告方没有损失。本院认为合同无效，应由导致合同无效的过错方承担缔约过失责任，缔约过失责任包括信赖利益，合同的稳定性同时决定合同无效需经确认。综上被告的主张没有法律依据，本院无法予以支持。
原告方主张作为买方信赖利益的损失如何计算？本院认为，2009年双方协商以四十万元的市场价格出售房屋，后因考虑原告方对房屋进行了一定的装修故降价五万元，以三十五万元确定房屋价格。庭审中被告亦放弃对合同签订时房屋市场价格进行评估、鉴定，故本院认为双方签订合同时涉案房屋市场价值约在四十万元。现经鉴定，该楼2014年1月份市场价值约为667818元。故可以认定涉案房屋增值267818元。双方负有同等过错，故被告尹万金应赔偿原告房屋增值款133909元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第58条之规定，本院依法判决如下：
被告尹万金赔偿原告集安市鹿山周土特产品加工出口有限公司损失133909元。于本判决生效后立即执行。
案件受理费6028元，鉴定费6408元，合计12436元，原告负担6218元，由被告负担6218元。保全费1520元，原告负担760元，被告负担760元。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
被告到期不履行本判决确定的给付义务，原告向本院申请执行的期限为二年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。
审 判 长 卞 宁
人民陪审员 王德成
人民陪审员 牛纪香
二〇一五年十二月一日
书 记 员 杨 硕