浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙06民终2974号
上诉人（原审原告、执行案外人）：章亚东，男，1971年3月18日出生，汉族，住绍兴市越城区。
委托诉讼代理人：张英，浙江越泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李湾湾，浙江越泽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）中国东方资产管理股份有限公司浙江省分公司（原中国东方资产管理公司杭州办事处），住所地杭州市上城区庆春路225号。
法定代表人：唐强，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王璐敏，浙江浙杭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、被执行人）娄亚利，女，1976年2月20日出生，汉族，住绍兴市越城区。
被上诉人（原审被告）绍兴金牡印染有限公司，住所地绍兴市柯桥区滨海工业区新二村。
法定代表人：陈茂兴，董事长。
上诉人章亚东因与被上诉人中国东方资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称东方资产公司）、娄亚利、绍兴金牡印染有限公司（以下简称金牡公司）案外人执行异议之诉一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2016）浙0602民初11790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
章亚东上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院以上诉人未能提供充足的证据证明金牡公司在抵押、查封前已合法占有使用租赁物的事实，对娄亚利与金牡公司签订的租赁合同真实性不予认可，系对基本事实认定不清。金牡公司和娄亚利签订的房屋租赁合同时间为2013年3月1日，娄亚利与交通银行签订的最高额抵押合同时间为2013年7月23日，租赁合同早于抵押合同签订时间。娄亚利与交通�行签订最高额抵押合同时已经将房屋交付给金牡公司，租赁房屋由金牡公司实际占有使用，因案涉房屋和银河证券系同一幢楼且又为同一层，案涉房屋水电一直和银河证券的水电混在一起，没有单独设立水电，上诉人无法提供金牡公司实际占有使用的证据。娄亚利出具给交通银行的承诺书，作为承租人的金牡公司无从知道，该承诺对金牡公司没有约束力。娄亚利与金牡公司签订的房屋租赁合同明确约定金牡公司可转租该房屋，上诉人与金牡公司的租赁协议真实合法有效，租赁协议签订后，金牡公司将租赁房屋交付上诉人使用，上诉人也支付租金给金牡公司，上诉人不存在任何过错，法院在拍卖上述房产时应带租拍卖。
被上诉人东方资产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。案外人金牡公司与娄亚利签订的合同名为�赁实为房屋使用权抵债，同时金牡公司未在抵押前合法占有租赁物，转租协议无效，上诉人不享有租赁权，更谈不上带租拍卖。请求驳回上诉，维持原判。
章亚东向一审法院起诉请求：1、依法确认原告和第三被告绍兴金牡印染有限公司签订的座落于鲁迅中路146号6层的房产（权证号Ｆ0××11）中的200平方米房产的租赁协议真实合法有效。2、依法确认法院在拍卖上述房产时带租拍卖。3、本案的案件受理费由被告承担。
一审法院认定事实：2008年1月2日，娄亚利取得坐落鲁迅中路146号6层，建筑面积810.73平方米办公用房的房产证，证号为绍房权证塔山字第××号；并于同年1月3日领取了对应的国有土地使用权证。2013年7月23日，娄亚利与交通银行股份有限公司绍兴分行（以下简称交通银行）签订最高额抵�合同，以上述房地产产权为抵押，并于同日办理了抵押登记，他项权证号为绍房他证绍市字第××号，抵押债权数额为800万元。娄亚利于同日向交通银行出具《抵押物未出租申明》1份，承诺至抵押合同签订日止，其未将抵押房产出租给任何单位或个人。
2013年9月17日，绍兴市越城区人民法院作出（2013）绍越保字第35号民事裁定书对上述房产进行了首轮查封。2014年3月21日，该院在审理原告交通银行与被告娄亚利等金融借款合同纠纷一案中，诉讼保全轮候查封上述房产。2014年6月30日，该院作出（2014）绍越商初字第814号民事判决书，对原告交通银行就上述抵押物所享有的优先受偿权进行了确认。在执行上述民事判决书过程中，该院于2015年11月3日作出（2015）绍越执恢字第151号执行裁定书，裁定变更东方资产公司为本案申请执行人；另于2015年11月23日作出公告，责令各被执行人于2015年12月2日前自觉履行还款义务，逾期不履行，将依法对娄亚利所有的上述房产进行评估、拍卖；并通知对上述房产有租赁权或其他相关权利的原告于2015年12月12日前向该院申报相关权利或提出执行异议。公告于2015年11月26日张贴后，原告向该院提出书面异议，要求法院依法确认原告与金牡公司签订的关于坐落鲁迅中路146号6层房产中的200平方米房产的租赁协议真实合法有效，在拍卖时原告享有优先购买权且对买受人具有约束力。2016年10月31日，该院作出（2016）浙0602执异155号执行裁定，驳回了章亚东的执行异议请求。原告章亚东不服，于2016年12月3日提起本诉。
另查明：2013年3月1日，被告娄亚利（甲方）与金牡公司（乙方）签订房屋租赁合同1份，双方约定甲方将涉案房产出租给乙方使用，租赁期为16年，自2013年3月1日起至2029年3月1日止，每年租金31.25万元，于公历年年底支付当年租金；乙方有权将该房屋部分或全部转租他人，不必再征得甲方任何形式的同意，乙方可直接与租赁方签订合同，有权收取租金。另娄亚利（甲方）与金牡公司（乙方）签订了无落款时间的协议书1份，主要内容为：一、甲乙双方于2013年3月1日签订房屋租赁合同1份，乙方每年应支付给甲方租金31.26万元；二、甲方同意于2012年12月20日为保达公司向乙方借款500万元提供连带责任保证；三、由于甲方和保达公司现无法归还乙方借款本息，甲方同意用每年的房屋租金抵冲借款本息；四、如甲方和保达公司涉及重大诉讼涉及乙方借款安全时，乙方仍有权向绍兴县人民法院起诉，要求甲方和保达公司归还借款本息。2015年9月2日，原告与金牡公司签订租房协议一份，协议约定金牡公司将位于鲁迅中路146号银河证券6楼，面积为200多平方米的办公房出租给原告作办公之用，租赁时间为5年，自2015年9月1日至2020年8月31日，租金一年一付，第一年租金为38000元，第二年开始每年4万元。另协议还对其他事项作了约定，原告支付了自2015年9月1日起至2017年2月28日止的租金58000元。之后，原告将租赁房屋进行装修并实际入住使用至今。
同时查明：娄亚利于2013年7月23日向交通银行股份有限公司绍兴分行出具抵押人声明1份，载明对涉案抵押财产鲁迅中路146号6层，建筑面积810.73平方米，权证号为绍房权证塔山字第××号作出承诺：至抵押合同签订日止，未将该房产出租给任何单位或个人，也未向任何单位或个人做出出租承诺。
一审法院认为，租赁权是承租人依合法有效租赁合同占有租赁物后，对租赁物享有的使用收益权。本案中，原告章亚东虽提交了娄亚利与金牡公司签订的落款时间为2013年3月1日的房屋租赁合同，但结合其提交的娄亚利与金牡公司之间另行签订的协议书，可认定该租赁合同名为租赁实为房屋使用权抵债；同时，娄亚利向原债权人即抵押权人交通银行出具的《抵押物未出租申明》，可以证明本案涉案争议房产在抵押时系被告娄亚利自己使用，而原告未能提供充足的证据证明金牡公司在抵押、查封之前已合法占有使用租赁物的事实，故对娄亚利与金牡公司之间签订的租赁合同的真实性该院不予认可，原告依据其与金牡公司之间签订的租赁协议所提出的要求对涉案房产带租拍卖的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。至于原告未能实现租赁目的，可依法另行向金牡公司主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民�院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决：驳回原告章亚东的诉讼请求。案件受理费3500元，由原告章亚东承担。
二审中，各方当事人未提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审认定的一致。
另查明，上诉人章亚东与金牡公司签订的租房协议中约定，“因特殊原因，如法院查封等，乙方（章亚东）得按要求搬出，多付的房租，甲方（金牡公司）应如数退还，甲方不赔偿乙方的装修费用。”
又查明，2017年2月17日，中国东方资产管理公司杭州办事处更名为中国东方资产管理股份有限公司浙江省分公司。
本�认为，本案二审争议焦点为上诉人章亚东对于涉案房屋是否享有足以阻却强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。人民法院在执行被执行人的非住宅房屋时，案外人以其在涉案房产设定抵押之前已与被执行人签订租赁合同且租赁期未满为由，主张拍卖不破租赁，如果租赁合同真实、合同签订于涉案房产抵押前且案外人在抵押前已依据合同合法占有涉案房产至今的，执行中应当保护案外人的租赁权。本案中，娄亚利与金牡公司的房屋租赁合同名为租赁，实为房屋使用权抵债，现有证据也不能证明金牡公司在涉案房屋抵押前已实际占有、使用租赁物，对�租赁合同的真实性，本院不予认可。金牡公司虽将涉案房屋转租给上诉人，但该转租行为发生在房屋抵押后和法院查封后，况且上诉人在租房协议中明确约定如法院查封等，上诉人得按要求搬出，现上诉人对该涉案房屋提出带租拍卖的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3500元，由上诉人章亚东负担。
本判决为终审判决。
审判长 章 建 荣
审判员 孙 志 萍
审判员 �普庆
二〇一七年九月七日
书记员 范 艳 艳
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