广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0307民初7530号原告（反诉被告）：李旭峰。委托诉讼代理人：王向丽，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈罗红，广东广和律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：刘小霞。委托诉讼代理人：徐伟，广东正大元律师事务所律师。第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华房地产公司）。法定代表人：吴军强。委托诉讼代理人：赖东尧。上列当事人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李旭峰及其委托诉讼代理人王向丽、陈罗红、被告的委托诉讼代理人徐伟到庭参加诉讼，第三人世华房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.被告退还原告已经支付的购房定金50万元；2.被告赔偿原告购房违约金164万元（按合同价款的20%）；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2016年1月12日，原被告通过第三人提供居间服务达成购房意向。当日双方签订了位于深圳市龙岗区布吉龙泉别墅某房屋的《房产买卖合同》。转让房产的房产证号为深房地字第某号，建筑面积275.45㎡，房产处于抵押状态。合同中约定了房产的转让价为820万元，定金50万元，剩余房款的支付采用银行按揭方式，卖方委托担保公司融资赎楼，买卖双方须于银行出具足额贷款承诺函三日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续。一方未按照合同约定履行义务，超过15天或者有其他根本违约行为的，守约方可以解除合同，并要求对方支付转让成交价20%的违约金。合同签订后，原告按照合同约定履行了义务，但被告拒绝赎楼并提出加价，致使交易不能进行，经原告催告后未有回应，原告向被告提出解约。被告的该行为已经构成根本违约，应当承担相应的违约责任。被告辩称，一、双方于2016年1月12日签订的二手房买卖合同合法有效，应当作为本案定案的依据。二、本案由原告根本违约导致交易无法进行，按照合同约定被告有权没收原告购房定金50万元。原告迟延支付首期款超过75个工作日，并且递交虚假资料申请按揭贷款，导致银行拒绝贷款，并在取得按揭贷款确认书后被撤销。原告在按揭贷款确认书被银行撤销以后不接被告电话，被告无法联系原告，在此情况下，被告一直与中介方联系，表示要求双方按原价继续履行合同，被告自行赎楼。现原告突然提出单方解约，并直接向贵院起诉，以诉讼行为表达了不履行合同的意思表示。三、被告一直积极履行合同，并无任何违约行为，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据。四、本次诉讼发生的根本原因在于原告使用虚假贷款材料导致贷款失败，在被告催告原告尽快履行合同的情况下，原告根本无力支付购房尾款，单方解除合同，并起诉被告。原告的违约行为给被告造成了巨大的经济损失，应按约定承担违约责任。被告（反诉原告）向本院提起如下反诉请求：1.解除反诉原告与反诉被告签订的《二手房买卖合同》；2.反诉原告有权没收反诉被告购房定金50万元；3.反诉被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：原被告双方在第三人的居间下签订了《二手房买卖合同》，以820万元将涉案房产转让给原告。合同签订后，被告刘小霞按约定办理了公证委托，后因代理人不作为，被告方自行赎楼注销抵押登记，但原告直到4月15日在代理人孙小梅的配合下监管了首期款250万元，超过合同约定期限近3个月。原告第一次在光大银行办理贷款，由于提供虚假资料导致银行拒绝贷款，第二次在工商银行龙岗支行办理贷款，该行工作人员告知被告，原告的贷款承诺函因其提供虚假资料被银行撤销，因此原告并没有按约定完成付款，构成违约。为维护我方合法权益，请求法院支持我方诉讼请求。针对被告提起的反诉，原告辩称，该反诉没有事实和法律依据，本案合同不能继续履行的主要原因在于被告根本违约，未在合同约定的时间内进行赎楼、单方撤销公证委托，其作为违约方无权没收定金。第三人述称，一、本案系房屋买卖合同纠纷，而我方与原被告之间为居间合同关系，二者并非同一法律关系，我方并非本案适格当事人。二、原被告双方在我方居间下签订二手房买卖合同，约定被告将涉案房屋转让给原告。按照定金托管协议的约定，由原告将50万元定金支付到我公司账户监管。我方于2016年1月18日将扣除1万元交房保证金的剩余定金49万元一次性支付至被告账户。三、合同签订后，2016年3月29日，原被告双方与我方一同到中国工商银行办理了资金监管手续并申请银行贷款。2016年4月15日工商银行出具贷款承诺函。2016年1月12日，被告与担保公司办理公证委托赎楼。1月16日，被告向包商银行提交了赎楼申请，但不知为何，2016年4月28日被告刘小霞撤销了对担保公司的委托。至此，交易陷入停滞。经我方居间调停，双方依然无法就继续履行达成一致意见。四、我方作为居间方积极撮合原被告签订房地产买卖合同，已经促成合同的成立，全面履行了居间义务。我方有权利向接受服务方主张相应的居间报酬。经审理查明：2016年1月12日，原告李旭峰作为买方与被告刘小霞的代理人刘望霞签订《二手房买卖合同》，约定被告刘小霞作为卖方将位于深圳市龙岗区布吉南岭龙泉别墅某房产（房产证号：深房地字第某号，建筑面积275.45平方米，登记权利人：刘小霞，登记时间：2011年2月25日）以820万元的价格转让给原告李旭峰。合同约定定金共计50万元，买方应当于合同签订当天支付10万元，于合同签定之日起六日内再支付40万元。该定金交由居间方监管，买方将定金支付给居间方，即视为卖方收讫定金。合同第四条约定：买方应当于签署合同之日起20日内（含当日）付清首期（以银行贷款为准）并于前述日期届满之日起三日内向银行提交按揭贷款申请，买方无法取得银行贷款承诺或银行贷款承诺额不足以支付房款的，应当于知道前述事实后十日内补足应付房款，否则视为违约。合同第六条约定：卖方应当于签署合同之日起四日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼过户手续，卖方不得单方停止赎楼或撤销公证委托，否则视为根本违约。合同第七条约定:买卖双方应当于买方取得足额贷款承诺函且卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记之日起三日内签署《深圳市二手房买卖合同》。合同另约定：任何一方未按照合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以成交价为基数按每日万分之四支付违约金并继续履行合同，如果违约方逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的，守约方可要求违约方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并要求违约方支付转让成交价20%的违约金或适用定金罚则。合同签订当天，被告刘小霞出具收据确认收到原告支付的定金50万元，该定金实际由原告于2016年1月12日、2016年1月15日分别转账10万元、40万元给第三方托管。同日，被告刘小霞出具公证委托书，授权案外人深圳市万通融资担保有限公司、孙小梅等五人代为办理赎楼、过户手续。2016年1月29日，原告于案外人中国光大银行深圳深南东路支行（以下简称光大银行深南东路支行）处开户办理首期款资金监管，并于当日向资金监管账户转账196万元。同时，原告向该银行提交贷款申请，但未获批。2016年3月29日，原告李旭峰、被告刘小霞的委托代理人孙小梅与案外人中国工商银行股份有限公司深圳龙岗支行（以下简称工行龙岗支行）签订《二手楼资金监管协议》，再次办理首期款资金监管并申请银行按揭贷款。协议约定监管资金30万元，当日，原告李旭峰向该行转账220万元。2016年4月15日，三方再次签订《二手楼资金监管协议》，协议约定监管资金220万元。当日，原告李旭峰向该行转账30万元。2016年4月13日，工行龙岗支行出具《二手楼按揭贷款确认书》，同意向李旭峰发放贷款520万元。2016年4月26日，原告李旭峰向被告刘小霞发函，催告被告刘小霞提供身份证、银行卡及相关费用履行赎楼义务。2016年4月28日，案外人工行龙岗支行电话通知被告撤销对原告的贷款承诺函。同日，被告刘小霞撤销对上述案外人代为办理赎楼的授权委托。2016年5月6日，被告刘小霞的银行账户转入185万元，庭审中，被告刘小霞陈述其作为卖方并无违约及不愿交易的意思，自己仍愿意履行合同，并积极履行各项义务，向银行账户存入上述185万元资金即准备用于自行筹资赎楼。2016年5月5日，原告以被告撤销委托赎楼委托、不办理赎楼手续并要求提高合同交易价格至950万元为由，通知被告解除合同。结合被告与中介联系的微信聊天记录及案外人丁利红作为负责涉案合同交易的中介人员出庭作证的陈述，查明如下事实：原告的贷款承诺函被银行撤销后，原告表示愿意一次性付清余款，并愿意就此事与被告协商，但被告要求提高交易价格至9500000元，双方对此未达成一致意见。另查，涉案房产现处于抵押状态，于2011年3月28日办理的抵押登记，抵押权人为包商银行股份有限公司深圳分行。本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，各方应全面履行合同约定的义务。首先，2016年1月29日，原告于光大银行深南东路支行处首次办理了首期款资金监管并申请银行按揭贷款，但贷款未获批。在超过合同约定的资金监管期限后，被告的委托代理人于2016年3月29日、2016年4月15日两次配合原告签订《二手楼资金监管协议》、再次办理首期款资金监管及申请银行按揭贷款，且被告庭审中亦表明自己愿意履行合同，未曾想解除合同，则上述事实应视为被告同意与原告继续履行合同，放弃行使因原告逾期监管首期款而享有的解除合同的权利，即合同约定的解除权消灭。虽然原告分两次支付监管资金的金额与各次资金监管协议的约定不符，但该差异并不会对本案合同的继续履行产生实质性影响，且两次支付监管资金的总额与协议约定一致，被告基于该合同享有的受领对价的权利亦不会受到损害。故，被告主张原告违约、要求解除合同并没收原告支付的定金的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，被告主张因原告提供虚假资料导致贷款承诺函被银行撤销，即原告并未按合同约定完成付款义务、构成违约的问题。根据双方合同的约定，自买方知道其无法取得银行贷款承诺之日起，卖方应当给予买方十日的宽限期补足应付房款，但本案被告刘小霞自知悉原告的银行贷款承诺函被撤销的同日便撤销对第三方代为赎楼的委托授权，该行为违反了合同的约定，构成合同约定的根本违约，原告据此通知被告解除合同并要求被告返还定金、承担违约责任的主张，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。虽然被告辩称其未有不愿履行合同的意思，在撤销委托后仍自行筹资赎楼，一直在积极履行赎楼义务，但事实表明被告在原告催告履约并于2016年5月5日通知解除合同后，才于2016年5月6日向银行账户存入资金称用于赎楼，该事实不足以证明被告的上述主张，且涉案房屋至今仍处于抵押状态，故本院对被告的该辩解不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2016年1月12日签订的《二手房买卖合同》；二、被告刘小霞于本判决生效之日起十日之内向原告李旭峰返还定金500000元；三、被告刘小霞于本判决生效之日起十日之内向原告李旭峰支付违约金1640000元；四、驳回被告刘小霞的其他反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费23920元、保全费5000元（原告均已缴纳），均由被告负担；反诉受理费4400元（被告已缴纳），由被告自行负担。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  章颖芬人民陪审员  陈秋玲人民陪审员  游猛平二〇一七年三月三十日本件与原本核对无异书 记 员  罗玉娟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。