福建省建阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潭民初字第1239号
原告翁某某，男，1967年2月17日，汉族，个体工商户，住建阳市。
委托代理人梁忠民，福建心至律师事务所律师。
被告张某某，男，1969年12月12日出生，汉族，个体工商户，住建阳市
被告池某，女，1983年12月21日出生，汉族，医生，住建阳市。
被告范某甲，女，2013年6月21日出生，汉族，住建阳市。
法定代理人池某，女，系被告范某甲的母亲，住建阳市。
原告翁某某与被告张某某、池某、范某甲案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2014年5月26日受理后。依法组成合议庭，分别于2014年7月21日和2014年10月27日两次公开开庭进行了审理。原告翁某某及其委托代理人梁忠民，被告张某某、池某，被告范某甲的法定代理人池某到庭参加诉讼。在诉讼过程中，本院向范某乙的父亲范某丙、母亲陈某某制作一份询问笔录，范某丙及陈某某均表示放弃对范某乙财产的继承，不参加与范某乙有关案件的诉讼。本案现已审理终结。
原告翁某某诉称，被告池某是范某乙的妻子。2014年3月27日，原告与范某乙（已故）、被告池某签订了《二手房买卖合同》。约定：范某乙和被告池某共有的坐落于建阳市潭城街道上水南路某店面（所有权证号）以2144000元的价格转让给原告。该合同签订后，原告根据合同的约定支付了全部的购房款，付款方式为：替范某乙偿还银行的抵押贷款本金1100000元及利息4528.33元，余款以范某乙拖欠原告的借款充抵。合同签订的当日，原告与范某乙及被告池某共同到税务机关办理房屋交易的纳税手续，并由原告缴纳了全部的税款183650.07元。同日，原告又与范某乙及池某共同到建阳市房地产管理处办理产权变更手续，产权变更手续正在办理过程中。范某乙生前与被告张某某之间存在民间借贷纠纷，建阳市法院根据被告张某某的申请对范某乙与被告池某名下的坐落于建阳市潭城街道上水南路某店面（所有权证号为）采取了诉前保全措施。原告为了维护自身的合法权益，向法院提出书面异议，法院以原告与被告方的争议属实体权利的争议需提起诉讼解决为由，裁定驳回原告的异议申请。综上所述，原告认为坐落于建阳市潭城街道上水南路某店面（所有权证号）已转让给原告，依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产规定》第17条之规定，该店面依法不得查封。为此，原告依据《民事诉讼法》第227条、最高人民法院《关于适用﹤民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第17条之规定，请求法院判决：1、依法确认原告与范某乙、被告池某签订的《二手房买卖合同》合法有效；2、依法停止建阳市人民法院（2014）潭民保字15号裁定书的第一项中对范某乙所有的建阳市潭城街道上水南路某店面（所有权证号）的执行。
被告张某某辩称，被告查封范某乙的店面是经过合法程序的，原告用于购买店面的钱应是债权债务关系。请求驳回原告的诉讼请求。
被告池某、范某甲辩称，在2013年9月范某乙就已经出现资金转困难，想卖房子来周转。是范某乙告知被告原告要买某某大厦的店面，被告才签的合同，本案诉讼时才知道原告购买店面的钱是用债务来抵。范某乙已经偿还了原告170000元，还余930000元本金。原告虽然用范某乙的债务抵购房款，但仍应与其他债权人一样，同等地按程序实现债权。请求驳回原告的诉讼请求。
原告翁某某针对自己的主张，向本院提交了以下证据：
1、建阳市人民法院（2014）潭民保字第15号民事裁定书、（2014）潭执外异字第5号执行裁定书各一份。证明建阳市法院根据被告张某某的申请查封了建阳市潭城街道上水南路196号1幢1屋11号店面及法院驳回原告异议申请的事实。
2、《二手房买卖合同》一份。证明2014年3月27日范某乙及被告池某将本案诉争的店面转让给原告的事实。
3、建阳市人民法院（2014）潭民初字第598号、（2014）潭民初字第599号民事调解书各一份，中国工商银行建阳水南支行个人贷款还款凭证。证明原告已支付了全部购房款，付款方式为：替范某乙偿还该房的银行贷款1100000元及利息4528.33元，余款以范某乙欠原告的借款充抵。
4、房屋／土地使用权权属转移涉税证明一份、税收完税证明二份、税收发票一份。证明诉争的店面于2014年3月27日缴纳了房屋交易税。
5、建阳市房地产管理处房屋所有权登记受理单、房屋所有权登记申请表各一份。证明建阳市房地产管理处于2014年3月28日受理了原告与范某乙、被告池某的房屋（店面）所有权转移登记申请。
6、房屋租赁合同及转帐凭证各一份。证明被告池某已将诉争店面交付给原告，原告已将店面出租给黄某乙作为“某某大酒店”使用，并收取租金的事实。
7、《国有土地使用证》。证明诉争房屋办理土地证时间。
被告张某某未向本院提供证据。
被告池某、范某甲向本院提供以下证据：1、出生医学证明。证明被告范某甲的身份情况。2、武夷山市公安局刑侦大队出具的证明一份。证明范某乙于2014年3月31日22时许在武夷山市某超市门口高坠死亡。
本院依职权调取如下证据：1、向（2014）潭民初字第598号民事调解书的原告黄某甲制作了一份询问笔录，主要内容：（2014）潭民初字第598号民事调解书中范某乙应偿还给黄某甲的借款本金600000元及利息实际上是翁某某的，只是以黄某甲的名义借给范某乙，该笔借款的权利是属于翁某某的。2、强制执行申请书，主要证明张某某已于2014年6月23日向本院申请执行，本案诉争的店面已列入强制执行的标的。3、向建阳某某大酒店股东张征松制作的询问笔录一份，主要内容：诉争的店面原来是范某乙租赁给酒店的，租金也是支付给范某乙。范某乙2014年3月31日死亡后，原告拿来买卖合同及打款凭证要求与酒店签订租赁合同，2014年7月23日的《房屋租赁合同》是张征松与原告商谈的，因为黄某乙是酒店的法人，所以由黄某乙与原告签订。2014年8月13日，公司总经理李佳将店面的押金20000元连同4月至8月的租金共计38602.50元汇入原告的帐户。
经质证，被告张某某、池某、范某甲对原告提供的证据1、2、3、4、5的真实性、合法性及关联性无异议；对证据6的真实性无异议。原告及被告张某某对被告池某、范某甲提供的证据1、2均无异议。本院依职权调取的证据1、2，原、被告双方均无异议；对证据3，原、被告均同意由法院对该事实直接认定。综上，对上述证据本院予以确认，可作为认定案件事实的依据。
经审理查明，范某乙与黄某甲及原告翁某某有债务关系。2014年3月26日，建阳市人民法院出具（2014）潭民初字第598号民事调解书，确认范某乙结欠黄某甲借款本金600000元及利息（从2014年3月7日起，按中国人民银行同类贷款基准利率四倍计算，至清偿之日止），该款借款本金黄某甲承认是原告的，债权应属原告。同日，建阳市人民法院出具（2014）潭民初字第599号民事调解书，确认范某乙结欠原告贷款本金500000元及利息（从2014年3月9日起，按中国人民银行同类贷款基准利率四倍计算，至清偿之日止）。法院调解后，范某乙偿还了原告借款本金170000元。2014年3月27日，原告与范某乙及被告池某签订《二手房买卖合同》，范某乙及被告池某将坐落于建阳市潭城道上水南路某某店［房屋所有权证号、土地使用权证号］转让给原告，建筑面积53.15平方米，总价为2144000元，交易税由原告承担。原告与范某乙及池某约定由原告代范某乙偿还该房（店面）在银行的贷款本息，购房余款用范某乙欠原告及黄某甲的借款930000元及利息抵偿，合同履行后原告和黄某甲与范某乙之间的债务清偿完毕。原告于2014年3月27日偿还了该店面在银行的贷款本金1100000元及利息4528.33元。同日，建阳市地方税务局开出发票，确认原告已支付给范某乙及池某购房款2144000元，原告支付了各项税费共计183650.07元。2014年3月28日，建阳市房地产管理处受理了原告与范某乙及被告池某关于诉争房屋的所有权登记申请。2014年7月23日，原告与建阳市某某大酒店黄某乙签订《房屋租赁合同》，原告将上述房屋（店面）租赁给黄某乙使用，租金为每月每平方米70元，期限从2014年4月1日至2034年3月31日，租赁保证金为20000元。2014年8月13日，建阳某某大酒店将租赁的店面押金20000元连同4月至8月的租金共计38602.5元汇入原告的帐户。
另查明，建阳市潭城街道上水南路某某店系范某乙于2012年6月20日向建阳市建文房地产开发有限公司购买所得，购房总价为1966550元。因范某乙与被告张某某之间存在债务关系，被告张某某于2014年3月31日向本院申请诉前保全，本院裁定对建阳市潭城街道上水南路某店面予以查封。原告于2014年4月29日对保全的标的提出书面异议，本院以（2014）潭执外异字第5号执行裁定书裁定驳回原告的异议。由于诉争房屋被本院查封，建阳市房地产管理处虽受理了所有权登记申请，但目前该房仍登记在范某乙及被告池某名下。在诉讼中，被告张某某申请强制执行，诉争的房屋已被列入强制执行标的。
再查明，被告池某是范某乙的妻子，被告范某甲是范某乙与被告池某的女儿。范某乙于2014年3月31日22时许，在武夷山市某超市门口高坠死亡。
本院认为，范某乙及被告池某将诉争的房屋卖给原告，并签订《二手房买卖合同》。原告履行付款的方式为以范某乙所欠原告及黄某甲的债务抵一部分购房款，范某乙以诉争房屋向银行抵押的贷款余额由原告负责偿还，对此，被告池某知晓并无异议，对《二手房买卖合同》的签订系双方的真实意思表示。该房屋为店面，在交易后原告获得该店面的租金收益，应认定为实际占有。原告作为买受人已经按照合同约定积极地履行了相应的义务，并实际占有诉争的房屋，且原告及范某乙、被告池某共同向房地产行政管理部门申请产权转移登记，可以认定双方存在真实的房屋买卖关系，双方之间签订的《二手房买卖合同》为有效合同。案外人提起执行异议之诉的目的是在于排除对本案诉争店面的强制执行，原告购买诉争房屋的时间及房地产行政管理部门受理了诉争房屋所有权转移登记的时间均在本院查封该房屋之前，房屋未能办理过户登记是因为本院的查封；但是原告为购买该房已支付了相应价款，原告属于善意购买人，不存在怠于办理房屋产权过户登记手续的情形，原告不存在过错。综上，原告起诉要求依法确认原告与范某乙、被告池某签订的《二手房买卖合同》合法有效，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，依法停止对建阳市潭城街道上水南路某店面的执行，于法有据，本院予以支持。三被告辩解，原告是范某乙的债权人，虽然原告用债权抵部分购房款，但仍应按普通债权参与对范某乙财产的处分。本院认为，原告作为范某乙的债权人，与范某乙及被告池某协商以范某乙所欠原告的债务冲抵部分购房款，原告的债权在房屋买卖中已经实现，并不违反法律法规强制性规定，因此，对被告的辩解，本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：
一、原告与范某乙、被告池某于2014年3月27日签订的《二手房买卖合同》合法有效。
二、停止对建阳市潭城街道上水南路某店面［所有权证号、土地使用权证号］的执行。
本案受理费23952元，由被告张某某、池琳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 长 戴琳丰
审 判 员 钟金凤
人民陪审员 王美芳
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 蔡绍斌
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记，不影响合同效力。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条（新民诉法第二百二十七条）规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作为相应的裁判。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人对其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的时间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。