宁夏回族自治区中卫市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁05民终74号
上诉人（原审被告）霍建华，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
被上诉人（原审原告）王新峰，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
原审被告中卫市楚雄房地产开发有限责任公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
法定代表人马仲林，该公司董事长。
委托代理人刘文香，宁夏君元律师事务所律师。
原审被告张学明，男，住宁夏回族自治区中宁县。
委托代理人陈永栋，宁夏永东律师事务所律师。
委托代理人陈国宝，宁夏中宝律师事务所律师。
上诉人霍建华与被上诉人王新峰、原审被告中卫市楚雄房地产开发有限责任公司（以下简称楚雄公司）、原审被告张学明房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2015）沙民初字第1689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月10日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月23日公开开庭进行了审理，上诉人霍建华，被上诉人王新峰，原审被告楚雄公司的委托代理人刘文香，原审被告张学明的委托代理人陈永栋、陈国宝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：楚雄公司与霍建华联合开发建设中卫市沙坡头区某某小区40、44号楼。2009年8月4日，霍建华作为上述工程的发包人将该两栋楼工程发包给张学明施工，双方签订《建设工程承包合同书》，对工程款的支付方式约定以霍建华开发的住宅楼顶付50%的工程款。2009年11月18日，楚雄公司、霍建华与张学明及张学明妻子王某签订《顶房协议》1份，约定将某某小区40号楼432房屋抵顶给张学明，用于顶付张学明施工40、44号楼的工程款。顶房单价为每平方米2550元，房屋暂定面积100.7平方米，暂定房屋总价256785元。2009年11月18日，张学明出售顶付工程款的某某小区40号楼432房屋，王新峰同意购买，王新峰与张学明签订《房屋转让协议》1份，约定房屋单价为每平方米2550元，房屋暂定面积100.7平方米，房屋总价256785元。合同签订后，张学明将与霍建华、楚雄公司签订的《顶房协议》交付王新峰。因张学明曾于2008年9月17日与王新峰签订出售顶账房屋合同1份，约定由张学明将其从楚雄公司顶账而来的黄河花园23号楼331号房屋以15万元的价格转让给王新峰。但王新峰向张学明交付了房款15万元后，张学明因故未按约定向王新峰履行交付房屋的义务，故王新峰与张学明协商将某某小区40号楼432房屋进行调换交付。王新峰已交付的房款作为某某小区40号楼432房屋的房款，由张学明将黄河花园23号楼331号房屋的房款收条收回并于2009年10月23日重新给王新峰出具了收条一份，该收条内容为“今收到王新峰购某某小区顶账房（40#-4#-432#）房款15万元，房款已全部付清”。2013年6月，张学明给王新峰交付了涉案房屋的钥匙，王新峰自己办理了该房屋的电卡、水卡后入住该房屋。
中卫市沙坡头区某某小区40、44号楼由楚雄公司与霍建华联合开发建设，该两栋楼的房屋由霍建华负责销售，楚雄公司按照霍建华签名认可的销售手续与实际买房人签订正式商品房买卖合同，并出具购房发票。王新峰入住该房屋后，多次找楚雄公司、霍建华、张学明要求签订正式的商品房买卖合同、出具购房发票并办理房屋产权登记手续，但楚雄公司、霍建华、张学明均相互推诿未予办理。故王新峰请求：1.确认楚雄公司、霍建华与张学明、王某2009年11月18日签订的《顶房协议》、王新峰与张学明2009年11月18日签订的《房屋转让协议》有效；2.判令楚雄公司就中卫市沙坡头区某某小区40号楼432房屋与王新峰签订《商品房买卖合同》，向王新峰出具购房发票，并协助王新峰办理房屋产权登记手续，承担办理房屋产权登记所需的各项费用；3.判令霍建华、张学明与楚雄公司协助王新峰办理房屋产权登记手续；4.案件受理费由楚雄公司、霍建华、张学明负担。
原审法院认为：楚雄公司与霍建华联合开发建设中卫市沙坡头区某某小区40、44号楼，霍建华作为发包方将该项目工程承包给张学明施工，并用该项目工程中的房屋给张学明抵顶工程款。楚雄公司、霍建华将其开发建设的中卫市沙坡头区某某小区40号楼432房屋抵顶给张学明，与张学明签订的《顶房协议》没有违反法律规定，为有效协议。张学明将抵顶工程款的房屋卖给王新峰，与王新峰签订的《房屋转让协议》是双方当事人真实意思表示，该协议合法有效。上述《顶房协议》的内容约定了出售房屋的具体位置、楼号、面积、单价和总价款，具备了商品房买卖合同的主要内容，且房屋价款已经用工程款抵付，所以属于具有商品房预售性质的买卖合同。楚雄公司、霍建华作为联合开发建设该房屋的房地产开发方，在该房屋竣工交付后，应当按照《顶房协议》的内容给实际购房人办理房屋产权登记手续。且依据楚雄公司陈述的与霍建华在联合开发中的权利义务，涉案房屋由霍建华负责销售，楚雄公司依据霍建华认可的房屋销售手续，给实际购房人办理正式的商品房买卖合同并出具发票。楚雄公司、霍建华与张学明签订《顶房协议》将涉案房屋抵顶给张学明，证明楚雄公司、霍建华已将该房屋预售给张学明，且张学明用工程款支付了房屋价款，所以楚雄公司应当与王新峰签订正式的商品房买卖合同，并给王新峰出具发票。王新峰要求楚雄公司与王新峰签订中卫市沙坡头区某某小区40号楼432房屋的商品房买卖合同、出具购房发票的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。霍建华作为实际顶房人，张学明作为该房屋的转让人，也应当按照协议履行协助办理义务。
关于王新峰要求楚雄公司承担办理该房屋产权登记所需各项费用的诉讼请求。因王新峰与张学明签订的《房屋转让协议》未约定，按照法律规定，买卖房屋的契税、印花税等费用由王新峰负担，其他税费按有关法律规定各自承担。所以，王新峰的该项诉讼请求，不符合合同约定和法律规定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、楚雄公司、霍建华与张学明2009年11月18日签订的《顶房协议》及王新峰与张学明2009年11月18日签订的《房屋转让协议》有效；二、楚雄公司于判决生效后30日内与王新峰签订中卫市沙坡头区某某小区40号楼432号房屋的商品房买卖合同、出具合法的购房发票；霍建华、张学明对上述内容负协助履行的责任；三、驳回王新峰的其他诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由霍建华负担100元，张学明负担50元。
霍建华不服上述判决，向本院提起上诉称：原判认定事实正确，但适用法律错误。原审判决确认王新峰与张学明签订的《房屋转让协议》有效不当，判决楚雄公司与王新峰签订商品房买卖合同、出具购房发票，霍建华负协助履行责任无法律和合同依据。1.霍建华、楚雄公司与张学明签订的《顶房协议》只能约束霍建华、楚雄公司、张学明，对王新峰不产生权利义务。只有张学明履行义务后，张学明有权要求霍建华、楚雄公司履行《顶房协议》的协助过户义务。2.张学明没有完全履行施工合同，并且超领40多万元工程款，工程没有竣工、验收就擅自离开工地，霍建华有权不履行与张学明签订的《顶房协议》。张学明在退还超付的工程款后，有权要求霍建华、楚雄公司履行办理购房相关手续。3.王新峰在与张学明签订《房屋转让协议》时没有征得霍建华、楚雄公司的同意，故《房屋转让协议》无效。即使有效，因霍建华、楚雄公司不是《房屋转让协议》的合同一方，原审判决霍建华、楚雄公司承担责任无事实和法律依据。4.霍建华不是本案适格诉讼主体。故请求：1.撤销原判第一、二项，维持第三项，改判驳回王新峰的原审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由王新峰负担。
被上诉人王新峰答辩称：涉案房屋是以楚雄公司名义开发，霍建华与楚雄公司是合作开发关系，张学明与霍建华是承包与发包关系，张学明不是涉案房屋开发者。王新峰购买商品房是开发商用来抵付工程款的商品房，建筑商和劳务分包方出售商品房时只与王新峰签订了房屋转让协议，王新峰交付房款后建筑商或者劳务分包商出具了收款凭证。王新峰支付商品房价款之后实际使用涉案商品房多年，虽然没有办理权属登记，但属于支付了对价的善意占有者。霍建华与张学明之间的债权债务以及张学明与分包商之间的债权债务与王新峰无关。楚雄公司为王新峰提供办理所需的全部资料。霍建华作为本案共同被告适格。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告楚雄公司答辩称：涉案房屋虽以楚雄公司资质开发，但实际开发人是霍建华，房屋的处分权也归霍建华，只要霍建华同意，楚雄公司愿意配合王新峰办理相关的产权手续。楚雄公司是否具有办理涉案房屋相关手续的义务由法院判决确定。
原审被告张学明答辩称：涉案房屋是以支付工程进度款的方式顶付给张学明的。霍建华对该事实无异议，该房屋所有权已经属于张学明。如果张学明无权处分，就意味着当初支付工程款无效，这和霍建华主张向张学明多付工程款相互矛盾。张学明有权处分抵顶工程进度款的房屋是双方都认可的。霍建华对受让方办理手续的义务也包含在该顶房协议意思之中，否则以房屋顶付工程款的目的就无法实现。张学明接受顶账房的本意不是张学明自用，该意思表示霍建华和张学明都是明确的，因此霍建华协助办理房屋手续符合双方顶房协议意思表示。霍建华称超付工程款的事实不存在，无证据证实。霍建华与张学明之间的建筑施工纠纷，不影响本案的审理。综上，请求驳回上诉、维持原判。
二审时，被上诉人王新峰提供顶房协议1份，证明霍建华同意把房屋顶付给张学明之后转让给王新峰。
上诉人霍建华质证认为：该证据上半部分是霍建华与张学明签的，下半部分不知道是谁写的，不能证明王新峰的证明目的。
原审被告楚雄公司质证认为：该证据与楚雄公司无关。
原审被告张学明质证认为对该证据无异议。
上诉人霍建华、原审被告楚雄公司、原审被告张学明均未提供新的证据。
对被上诉人王新峰提供的证据，本院认为：霍建华认可与张学明签订顶房协议，但不能达到王新峰的证明目的，不予采信。
二审法院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：霍建华与楚雄公司作为涉案房屋的联合开发商，霍建华与楚雄公司有义务共同为其开发并对外销售的房屋办理产权登记手续。故霍建华作为本案当事人参加诉讼，主体适格。霍建华以涉案房屋抵付工程款的真实意思就是让张学明转卖变现筹集资金继续施工。张学明为了变现工程款继续施工将涉案房屋转卖给王新峰，其行为符合霍建华与张学明签订协议的目的。楚雄公司亦不表异议。原审依据以上事实认定涉案《顶房协议》和《房屋转让协议》有效，符合协议各方当事人的意思表示。霍建华作为联合开发商，应按照其与张学明的协议履行协助王新峰办理涉案房屋产权登记手续的义务。霍建华与张学明之间因建设工程发生的争议，与本案不属同一法律关系，霍建华应另寻途径解决。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人霍建华的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人霍建华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛鹏飞
审 判 员 韩金芳
代理审判员 吕广飞
二〇一六年三月十七日
书 记 员 张 津
本案适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。