湖北省武汉经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0191民初35号
原告：武汉雄姿仓储有限公司，住所地武汉市蔡甸区沌阳街沌口中营寺3号。
法定代表人：蒋红燕，该公司总经理。
委托诉讼代理人：罗守训，该公司员工。
委托诉讼代理人：葛国良，该公司员工。
被告：武汉市顶昊物流有限公司，住所地武汉经济技术开发区沌口街中营寺3居。
法定代表人：谢名辉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：许军，该公司员工。
委托诉讼代理人：赵化，湖北浩颂律师事务所律师。
原告武汉雄姿仓储有限公司（以下简称仓储公司）与被告武汉市顶昊物流有限公司（以下简称物流公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告仓储公司的委托诉讼代理人罗守训、葛国良，被告物流公司的委托诉讼代理人赵、化均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告仓储公司向本院提出诉讼请求，并明确诉讼请求为：1.被告物流公司立即向原告仓储公司支付场地租金、水电费和垃圾清运费共计人民币518,119.73元（截止至2016年10月21日）；2.本案全部诉讼费用由被告物流公司承担。事实和理由：2008年5月22日，双方签订《租赁协议书》约定：被告物流公司承租原告仓储公司位于武汉经济技术开发区沌口街中营寺3号的11亩场地和200平方米房屋，租赁期限自2008年5月22日至2018年5月22日，2008年8月30日前为免租期，前两年租金标准为每年每亩人民币28,000元，第三年开始每年在上一年基础上递增6%，租金季付，每季度期满前30日内支付下一个季度租金，被告物流公司在协议签订后3日内向原告仓储公司支付履约保证金人民币30,000元，该保证金在协议期满且被告物流公司无违约前提下无息退还等。协议签订后，原告仓储公司向被告物流公司交付标的物，但被告物流公司未按约定及时足额支付场地租金、水电费和垃圾清运费，截止2016年10月21日尚欠人民币518,119.73元。
被告物流公司辩称，原告仓储公司违反约定，未处理好临近的转运煤炭扬尘问题和排水工作，致使被告物流公司无法存放货物和货物受损严重，沌口路道路综合改造施工，导致被告物流公司无法转运货物，无法使用仓库，导致租赁合同目的无法实现，应适用情势变更的规定，解除双方的租赁合同，驳回原告仓储公司的诉讼请求或根据实际情况适当减免租金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告仓储公司提交的对账明细单，被告物流公司认为系其工作人员私自加盖公司废弃的印章，对费用计算和收取等有异议，结合庭审查明被告物流公司认可原告仓储公司为其代收水费及垃圾费的事实，被告物流公司否认欠款金额未能举证，本院认可原告仓储公司该证据，可以证实被告物流公司欠截止2016年10月21日的场地租金、水电费和垃圾清运费共计人民币518,119.73元；被告物流公司提交的交通管理通告、照片，原告仓储公司认可2016年7月份暴雨造成的积水、周边扬尘及交通管制事实，但认为已采取积极措施并将企业损失降至最低，本院对上述证据的真实性予以采信，因被告物流公司明确不提出反诉，本院仅认可被告物流公司在使用租赁物期间因第三人的原因影响其对租赁物使用的事实存在。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告仓储公司系武汉经济技术开发区沌口中营寺3居工业用地的土地使用权人。2008年5月22日，原告仓储公司与被告物流公司签订《租赁协议书》，约定：被告物流公司租赁原告仓储公司位于武汉市汉阳抬船路中营寺3居汉阳仓库部分土地面积约11亩及房屋面积200平方米，主要用于机械设备的中转，租赁期限至2018年5月22日止，2008年8月30日为租金缴纳的起始日，房屋租赁费免收，土地租金标准前两年每年每亩人民币28,000元，从第三年开始每年递增6%，租金每季度预缴一次，本协议生效后三日内支付首笔季度租金即人民币77,000元，季度期满前30日内支付下季度租金，以此类推至协议期满，协议期间，原告仓储公司在力所能及的范围内，协调好被告物流公司与周边单位的关系，以尽力为被告物流公司创造一个宽松的经营环境，被告物流公司在租赁期内及时足额向原告仓储公司缴清租金、结清可能需由原告仓储公司代收代付的水电费等。被告物流公司承租前，已知晓周边存在煤场扬尘。租赁期间，2016年4月25日至12月31日，交通管理部门对被告物流公司所租赁场的周边进行道路综合改造施工，影响被告物流公司的出行；2016年7月武汉市发生洪涝灾害，受大暴雨的影响，被告物流公司租赁场所出现积水，影响被告物流公司对租赁物的使用。原告仓储公司与被告物流公司财务人员进行对账，被告物流公司财务人员于2016年11月5日确认欠付原告仓储公司截止2016年10月21日的租金、水电费、垃圾费合计人民币518,119.73元，并在对账单上加盖被告物流公司财务章。现原告仓储公司诉至本院，请求依诉予判。
本院认为：原告仓储公司作为土地的使用权人，有权将土地租赁给被告物流公司，双方自愿签订的《租赁协议书》符合法律规定，应属有效，双方均应按约定履行各自的义务，作为出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，作为承租人的被告物流公司应当按照约定的期限支付租金及结清水电费等，被告物流公司未履行支付义务酿成本案纠纷，应承担主要责任。租赁前，租赁物周边存在煤场扬尘，不应作为被告物流公司使用租赁物的障碍；租赁期间，被告物流公司承租场地所涉道路因交通管制于2016年4月25日至同年12月31日处于半封闭施工的状态及于2016年7月受暴雨灾害导致积水，影响被告物流公司对租赁物使用的事实客观存在，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”的规定，本院对受影响时段的租金按照本案中应付租金的基数酌情减免20%；根据双方2008年5月22日签订的合同约定租金标准为前两年每年每亩人民币28,000元，从第三年开始每年递增6%，2016年4月25日至2016年5月21日期间月租金标准为人民币36,408.67元，2016年5月22日至2016年10月21日期间月租金标准为人民币38,593.19元，减免20%租金计人民币45,146.75元[（36,408.67÷30×27+38,593.19×5）×20%]；扣减减免的租金，被告物流公司应支付原告仓储公司截止2016年10月21日的租金、水电费、垃圾费共计人民币472,972.98元（518,119.73-45,146.75），原告仓储公司的诉讼请求超过该金额的部分本院不予支持，被告物流公司提出适当减免租金的抗辩意见本院予以采纳，被告物流公司提出解除租赁合同的抗辩意见，因被告物流公司明确表示不反诉，本案中不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告武汉市顶昊物流有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告武汉雄姿仓储有限公司截止2016年10月21日止的租金、水电费、垃圾费共计人民币472,972.98元；
二、驳回原告武汉雄姿仓储有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币8,980元，由原告仓储公司负担人民币586元、被告物流公司负担人民币8,394元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉费汇至武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账户：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行（行号：832886）；上诉人在上诉期满后7日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘晓凌
人民陪审员 谭忠元
人民陪审员 章礼华
二〇一七年五月八日
书 记 员 沈婉莹