湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终3843号
上诉人（原审被告）：廖彩霞，女，1983年8月29日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，
被上诉人（原审原告）：武汉天昌物业管理有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区江汉二路二号银海商务大厦。
法定代表人：杨向农，总经理。
委托诉讼代理人：徐青荣，男，该公司工作人员。
上诉人廖彩霞因与被上诉人武汉天昌物业管理有限公司（以下简称天昌物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初6999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人廖彩霞上诉请求：（1）撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初6999号民事判决；（2）限定天昌物业公司在一个月内解决上诉理由中的6个问题。事实和理由：1.天昌物业公司长期不作为，导致廖彩霞房屋前阳台从楼上向楼下漏水3年，多次反映问题，请求天昌物业公司出面帮助协调楼上止水，一直没有回话，问题无法解决。2.天昌物业公司乱作为，长期在小区绿化区域内乱搭乱建窝棚三处，严重影响小区形象，导致小区房价比周边同期物业低，损失无法评估。3.天昌物业公司一直不作为，小区七栋一楼业主私自在小区内毁掉绿化植物80平方米后种上蔬菜、搭上棚架，使小区显得一团糟。4.天昌物业公司管理不规范，建筑垃圾乱堆乱放，卫生不及时清理，完全不顾业主的感受。5.小区的单元门禁系统长期无法工作，天昌物业公司不维修。6.天昌物业公司账目不公开，公共区域收益从不处理，业主的利益没得到保障。
被上诉人天昌物业公司辩称，1.廖彩霞没有提交证据证明房屋漏水，漏水属于相邻关系，应由楼上业主承担责任。2.廖彩霞认为天昌物业公司不作为的理由不成立。天昌物业公司不是被侵权主体，这属于另案法律关系，与本案无关。天昌物业公司尽到了义务，应受法律保护。3.小区门禁系统是正常的。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审原告天昌物业公司向一审法院起诉请求：1.廖彩霞一次性支付天昌物业公司物业管理费4971.2元；2.廖彩霞一次性支付天昌物业公司违约金246.8元；3.全部诉讼费用由廖彩霞承担。
一审法院认定事实：2012年7月22日，天昌物业公司（受托方）与武汉市武昌城市公园小区业主委员会（委托方）签订的《物业服务合同》一份，约定武昌城市公园小区住宅、商业用房接受天昌物业公司提供的物业服务（物业服务内容包括：1.物业管理区域内共用部位及共用设施设备的管理和维护。2.公共绿化的维护。3.公共区域的秩序维护和安全协防。4.物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务。5.物业维修、更新、改造费用的账务管理。6.物业服务档案和物业档案的保管）。该《物业服务合同》约定内容概括如下：1.本物业服务合同期限为三年，自2012年8月1日至2015年7月31日。2.物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅1.5元／平方米·月，商业物业2.8元／平方米·月。3.业主按季度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每季度的第二个月。4.本物业管理区域内共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造费用，在本物业管理区域专项维修资金中列支。天昌物业公司在物业服务过程中应当配合委托方开展维修资金申请使用工作。5.合同期限届满，业主大会因故没有作出选聘或者续聘决定，天昌物业公司同意继续提供服务，本合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。天昌物业公司不同意继续提供服务，本合同期满即自行终止。有权选择同意或不同意按照本合同约定继续提供服务。6.委托方、业主或物业使用人违反本合同的约定，致使天昌物业公司未完成本合同约定的物业服务内容和物业服务标准的，天昌物业公司不承担违约责任，造成天昌物业公司损失的，委托方、业主或物业使用人应给予天昌物业公司经济赔偿，如不能就赔偿事项达成一致，天昌物业公司有权解除本合同。7.业主违反本合同约定，经天昌物业公司书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按银行同期贷款利率向天昌物业公司支付利息。8.天昌物业公司有确切证据证明属于以下情况的，可不承担违约责任（1.略。2.略。3.略。4.略。5.因物业本身固有瑕疵所致的一切损害、业主专有及专用部分的任何受损，但因天昌物业公司故意或违反本合同义务而直接导致情况除外。6.略）。该服务协议签订后，廖彩霞于2008年1月份入住上述武昌城市公园2-1-401室房屋。此后，廖彩霞向天昌物业公司缴纳物业服务费至2014年7月。2014年8月，廖彩霞开始拖欠物业服务费。天昌物业公司于2017年6月21日诉至法院，请求判如所请。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案武汉市武昌城市公园小区业主委员会（委托方）与天昌物业公司（受托方）签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对武汉市武昌城市公园小区全体业主具有约束力。双方应本着诚实信用原则，全面履行合同约定的权利和义务。至于天昌物业公司在该份物业服务合同履行期限届满之后为武昌城市公园小区提供物业服务，在事实上与廖彩霞己形成了物业服务关系，廖彩霞作为武汉市武昌城市公园2-1-401室房屋业主，也应当参照天昌物业公司与武汉市武昌城市公园小区业主委员会在此前签订的上述物业服务合同约定的标准支付天昌物业公司物业服务费等费用。
廖彩霞没有证据证明，上述位于武汉市武昌城市公园2-1-401室专有房屋及专用部分（即阳台被水泡受损），是因天昌物业公司故意或违反本案物业服务合同义务而直接导致的事实。廖彩霞以其物业即武汉市武昌城市公园2-1-401室房屋内阳台被水泡及其所有小轿车被剐蹭导致财产受损为由拒不缴纳物业费，无事实和法律依据，一审法院不予支持。天昌物业公司依据本案《物业服务合同》关于物业服务费的约定，有权向居住在其物业管理小区内拖欠自2014年6月21日前物业费的业主追偿物业服务费的权利。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条的规定，天昌物业公司2017年6月21日向法院主张廖彩霞自2014年8月1日至2016年12月31日拖欠的物业费4971.2元，天昌物业公司主张的2014年6月21日之后的物业费没有过法律规定的诉讼时效；故对廖彩霞认为天昌物业公司主张的2014年8月1日之后的物业费己过诉讼时效的抗辩主张，一审法院不予支持。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案廖彩霞应向天昌物业公司支付2014年8月至2016年12月的物业费并承担违约责任。关于应缴纳物业费的计算为4799.76元（114.28㎡×1.5元/㎡=171.42元/月×28月≈4799.76元），对天昌物业公司主张廖彩霞一次性支付天昌物业公司物业管理费4971.2元诉讼请求中的合理、合法部分，一审法院予以支持。
廖彩霞违反上述物业服务合同约定，未能按时足额交纳物业服务费，应当承担一定数额的违约金，但根据双方签订的上述《物业服务合同》中约定“业主违反本合同约定，经天昌物业公司书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按银行同期贷款利率向天昌物业公司支付利息。”上述合同条款属约定不明，对天昌物业公司要求廖彩霞支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、廖彩霞于判决生效之日起十五日内向天昌物业公司支付2014年8月至2016年12月物业服务费4799.76元；二、驳回天昌物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由廖彩霞负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于廖彩霞提交的照片，由于照片只能反映特定时间、特定地点的小区管理、维护状况，不能证明天昌物业公司没有尽到整个小区的物业管理义务，本院不予确认。关于天昌物业公司提交的维修基金公告、房屋漏水维修项目清单，与本案待证事实无直接关联，本院不予确认。
一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，武汉市武昌城市公园小区业主委员会与天昌物业公司签订的《物业服务合同》，对小区全体业主均有法律约束力，廖彩霞作为小区业主应当按照合同约定，按时交纳物业管理费。廖彩霞上诉认为天昌物业公司没有尽到管理义务，因而拒绝交纳物业管理费。1.关于房屋漏水问题。因房屋漏水原因不明，无法确认房屋漏水系天昌物业公司未履行合同约定的维护和管理义务所致，故廖彩霞的该项上诉理由不成立。2.关于天昌物业公司对小区建筑垃圾的堆放是否尽到管理义务的问题。虽然廖彩霞提供了小区照片，但仅凭照片不能说明天昌物业公司对建筑垃圾的堆放没有尽到管理义务，从照片上也无法认定堆放的沙包属于建筑垃圾，况且天昌物业公司能够合理说明堆放的沙包用途，故廖彩霞的该项上诉理由不成立。3.关于天昌物业公司对小区业主的违法行为是否尽到管理义务的问题。天昌物业公司作为小区的物业服务企业，其主要职责是向小区业主提供物业服务，天昌物业公司无法凌驾于业主之上行使管理权，无权对小区业主的违法行为采取强制措施。如果廖彩霞认为个别业主的行为侵害了小区业主的公共权利，应当按照法律规定另行主张权利，故廖彩霞的该项上诉理由不成立。综上，廖彩霞提交的证据不足以证明天昌物业公司违反了《物业服务合同》约定的主要义务，廖彩霞拒交物业管理费没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人廖彩霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人廖彩霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 魏 兰
审 判 员 王丹红
审 判 员 张 剑
二〇一八年六月二十八日
法官助理 陈晓玲
书 记 员 钟家鹏