广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗花法民三初字第9号
原告：谢剑云，女，1963年7月3日出生，汉族�住广州市番禺区。
委托代理人：何志文，男，1964年4月9日出生，汉族，住广州市番禺区。
原告：何志文，男，1964年4月9日出生，汉族，住广州市番禺区。
被告：林晓龙（系个体工商户广州市花都区新华工夫茶汽车服务中心经营者），男，1978年9月1日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人：吴红波，广东合誉律师事务所律师。
委托代理人：江永潜，广东合誉律师事务所律师。
原告谢剑云、何志文诉被告林晓龙租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月23日立案受理后，被告在答辩期内向本院提出管辖权异议，本院经审查，依法裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。因案情需要，本案转为普通程序依法组成合议庭，于2014年3月13日第一次公开开庭进行了审理，原告谢剑云的委托代理人兼原告何志文，被告林晓龙的委托代理人吴红波到庭参加诉讼；于2014年7月9日�二次公开开庭进行了审理，原告谢剑云的委托代理人兼原告何志文，被告林晓龙的委托代理人江永潜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢剑云、何志文诉称：原告何志文与被告于2006年8月2日签订《铺面租赁合同》和《﹤铺面租赁合同﹥补充协议》，约定：原告何志文把花都区凤凰北路32号雅居乐雍华廷c区121号商铺（以下简称涉案商铺）租赁给被告，租期从2006年9月1日至2012年8月31日。之后，被告在涉案商铺内注册成立了名称为“广州市花都区新华工夫茶汽车服务中心”的个体工商户。2012年8月，原告何志文提出合同到期后要加租，被告以周围地铁工程施工影响生意、暂未找到新址等理由，不接受加租。双方商定：合同到期后不续约，双方以十五天为期，任一方可提出终止合同。此后，被告每月均不按时交纳租金，2013年8月24日晚才缴付8月份租金，距违约只差�个小时。2013年8月25日，原告何志文明确提出不再续租，要求被告于2012年9月15日前交还涉案商铺，被告未有异议，于是原告何志文委托房产中介公司放盘招租。2013年9月8日，经广东中原地产代理有限公司（以下简称中原地产公司）居间介绍，原告谢剑云与候任租客胡广添接洽后准备签订租赁合同。签约前，原告何志文致电被告要求其在2013年9月底前交还涉案商铺，被告当时在电话中同意交还涉案商铺。于是，原告谢剑云与承租方胡广添及经纪方中原地产公司三方签订了《房产租赁合同》，约定原告谢剑云于2013年10月15日交铺给胡广添。后被告拒不交还涉案商铺，原告谢剑云于2013年9月11日委托广东领烨律师事务所通过邮政ems向被告发出律师函，要求被告于9月30日前交还涉案商铺，函件于9月12日速递给被告，被告拒收律师函。2013年9月25日，原告何志文致电被告催其交还�案商铺，遭拒。2013年10月1日后，原告何志文无奈向雍华廷物管处和新华街派出所反映情况，要求物管处和派出所调解，但被告都没有交房。2013年10月18日原告何志文到涉案商铺内与被告协商，原告何志文把候任租客胡广添的条件告知被告，并告知被告享有优先权，要求被告在2013年10月20日晚上12点前回复，被告没有按时回复，最终协商未果。原告谢剑云、何志文认为：被告在未经原告同意的情况下，擅自拆除涉案商铺内分隔墙违反《铺面租赁合同》规定，在合同到期后不接受加租，又不履行诺言交还涉案商铺，更甚者，明知要求其交还涉案商铺的情况下，拒收律师函，事实上构成“恶意占有人”。根据《物权法》第34条、第36条和第242条的规定，具状起诉，请求法院依法判令：1、解除原告何志文与被告于2006年8月2日签订的《铺面租赁合同》和《﹤铺面租赁合同﹥补充协议》，被告五天内恢复涉案商铺内分隔墙并交还涉案商铺；2、被告从2013年10月1日起直至交还涉案商铺之日止，以月租金9200元为标准，每月10日前向原告谢剑云、何志文支付租金，暂计至起诉之日为18093.14元，逾期支付的计付滞纳金，滞纳金从逾期支付之日起按每天月租金的5%为标准计算至付清款日止；3、被告赔偿原告谢剑云、何志文聘请律师出具《律师函》的费用2000元；4、被告赔偿因其拒交涉案商铺给原告谢剑云、何志文造成的经济损失9600元（中原地产中介费4600元，赔偿候任租客胡广添定金5000元）；5、被告赔偿原告谢剑云、何志文往返路费和误工费共1800元；6、被告负担本案的诉讼费。
庭审中，原告谢剑云、何志文撤回要求“被告赔偿原告谢剑云、何志文往返路费和误工费共1800元”的诉讼请求。
被告辩称：一、双方签订的租赁合同到期以后，双方仍按�同执行，我方一直按每月6200元的标准向原告谢剑云、何志文支付租金，原告谢剑云、何志文并未提出异议。直到2013年10月份我方收到起诉状后，才知道原告谢剑云、何志文涨租的要求，在此之前，原告谢剑云、何志文认可我方按每月6200元缴纳租金。二、2013年9月8日，原告谢剑云与胡广添签订租赁合同，发《律师函》的日期为2013年9月13日，即原告谢剑云、何志文在与被告履行合同的情况下，与第三方签订合同，原告的行为违约，而且我方有优先承租权，我方同意按照原告谢剑云、何志文与第三方的同等条件，与原告谢剑云、何志文续签合同。三、我方并未收到原告谢剑云、何志文发出的《律师函》。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。
经审理查明：涉案商铺位于广州市花都区凤凰北路32号13号楼y15座121号商铺（以下简称涉案商铺），权属人为原告谢剑云。原告谢剑云与原告何志文系夫妻关系。
2006年8月2日，原告何志文（甲方，出租方）与被告林晓龙（乙方，承租方）签订《铺面租赁合同》，约定：一、甲方将位于广州市花都区凤凰北路32号雅居乐雍华廷c区121号商铺租给乙方使用，租期自2006年9月1日至2012年8月31日，共六年。合同期满后，如出租方仍继续出租商铺，乙方享有优先权，但租金按当时的物价及周围门市租金涨幅作适当调整。二、租金按月结算，每月为800元，由乙方在每月的前10个工作日内按银行转账付款方式缴付。乙方在合同签订10个工作日内交纳1600元作为商铺租赁押金，合同终止时，甲方将该押金退回乙方，不计利息。三、甲方将商铺交给乙方后，乙方在保证不破坏房屋主体架构的情况下装修及修缮，乙方装修方案及工程造价，交甲方备案。双方并就合同的其他权利义务关系进行了约定。
同日，原告何志文（甲方）与被告林晓龙（乙方）签订一份《补充协议》，约定：一、租金每间800元变更为月租金5750元。二、乙方交纳1600元作为商铺租赁租金变更为乙方交纳11500元作为商铺租赁租金。三、从第25个月起，租金的调整按中国人民银行执行的一年期贷款基准利率与上年度的水平对比，高于上年度水平的升幅是调升租金的比例，若低于上年度水平，则执行上个月租金水平，不作调整。
上述《铺面租赁合同》及《补充协议》签订后，被告向原告何志文支付押金11500元，被告虽然偶有拖欠租金，但一直按照合同约定的租金标准向原告何志文支付租金。
2012年9月始，双方签订的《铺面租赁合同》及《补充协议》期限届满后，被告按照每月6200元的标准向原告何志文缴纳租金，原告何志文亦收取被告缴纳的租金。
2013年8月25日，原告何志文向被告口头提出不再续租，要求被告于2013年9月15日前交还涉案商铺，后原告何志文委托房产中介代理公司放盘招租。
2013年9月8日，经广东中原地产代理有限公司（以下简称中原地产公司）居间介绍，原告谢剑云（甲方，出租方）与胡广添（乙方，承租方）及中原地产公司（经纪方）三方签订了《房产租赁合同》，约定：一、甲方将位于广州市花都区凤凰北路32号13号楼y15座121号商铺租赁给乙方使用，租赁期限从2013年11月15日至2018年11月15日止，共五年。二、乙方于合同签订之日向甲方支付5000元定金。如甲方收取乙方定金后，未能按合同约定出租商铺需向乙方双倍返还定金；如乙方未能按合同约定租赁商铺，则甲方有权没收定金。乙方向甲方交付租赁保证金时，定金转为租赁保证金。三、租金按月结算，每月租金为9200元，乙方在每月15日前支付当月租金。四、甲方于合同签订之日向经纪方支付4600元作为咨询和�介服务费，乙方于合同签订之日向经纪方支付3000元作为咨询及中介服务费。五、从2013年9月8日至2013年10月15日期间，甲方给之前租客搬走时间，2013年10月15日至2013年11月15日，乙方装修铺面，免租期壹个月。六、租金前2年不递增，从第25个月开始每年递增8%，押金及租金以交钥匙时交给甲方，到时收押金冲减5000元的定金，即13400元，租赁税由乙方缴纳。双方并就合同的其他权利义务关系进行了约定。合同签订后，原告谢剑云收取胡广添定金5000元。
2013年9月11日，原告谢剑云委托广东领烨律师事务所通过邮政ems向被告发出《律师函》，内容如下：“广东领烨律师事务所接受谢剑云的委托，现依授权就阁下交还租赁物一事，致函如下：据委托人资料显示，于2006年8月阁下与谢剑云签订了一份租赁合同，合同约定阁下承租位于广州市花都区凤凰北路32号13号楼y15座121号商铺�租赁期限至2012年8月31日止。合同签订后，谢剑云已按约履行了合同的义务。租赁期限满后，谢剑云多次催告阁下交还商铺，但阁下至今仍未迁出和交还。本律师认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：‘租赁期间届满，承租人应当返还租赁物’的约定，阁下应当在租赁期满时搬出上述商铺并交还给谢剑云。如阁下拒不交还上述商铺，则违反了法律规定，应承担法律责任。为避免涉及诉讼，减少阁下的损失，现本律师依谢剑云的授权再次敦促阁下于2013年9月30日前迁出并按原状交还上述商铺，否则，本律师将依谢剑云的授权采取进一步的法律行动，届时一切损失均有阁下承担。望阁下审慎考虑”。函件因被告未签收而退回。
2013年10月22日，原告谢剑云向本院提起诉讼，请求本院依法判令：“1、被告五天内恢复标的内分隔墙并交还标的；2、被告从2013�10月1日起至交还标的之日止，按月租金9200元计租，每月10号前交租，迟交一天按月租金额5%罚滞纳金；3、被告赔偿原告损失共计22000元；4、本案诉讼费由被告承担”。本院受理后，依法进行了审理。2013年11月12日，原告谢剑云向中原地产公司支付4600元。同年11月15日，原告谢剑云向候任租客胡广添支付违约赔偿款5000元。2012年11月29日，原告谢剑云向本院提出撤诉申请，本院经审查，依法裁定准许原告谢剑云撤回起诉。同日，原告何志文、谢剑云提起本案之诉而成讼。原告谢剑云、何志文起诉后，被告仍按照每月6200元的标准向原告何志文交纳租金至2014年5月31日止。
诉讼中，原告申请本院委托鉴定机构对涉案商铺在2013年10月1日后月租金市场价进行价格评估，本院接受申请后，于2014年4月18日通过摇珠的方式选定广州市高迪评估咨询有限公司（以下简称高迪评估公司）为本案的评估机构。2014年5月16日，本院委托高迪评估公司对涉案商铺月租金的市场价值进行评估，基准日为2013年10月1日。2014年5月27日，高迪评估公司出具高迪评估（2014）038号《价格评估结论书》，认为价格评估标的商铺在2013年10月1日的月租金市场价为8299元。经庭审质证，原告谢剑云、何志文对《价格评估结论书》的真实性没有异议，对评估的涉案商铺的月租金市场价格亦没有异议，但认为评估公司的评估结果是按照涉案商铺的套内面积计算的，应该按照涉案商铺的建筑面积计算。被告对《价格评估结论书》没有异议，同意评估的涉案商铺的月租金市场价格。
庭审中，原告谢剑云、何志文与被告对原告谢剑云、何志文是否已通知被告解除双方租赁合同并要求收回涉案商铺各执一词。原告谢剑云、何志文认为，2012年8月，原告何志文向被告提出合同到期后要加租，被告以周围地铁工程施工影响生意、暂未找到新址等理由拒绝加租，双方口头约定合同期满后解除合同。合同期限届满后，被告称需要时间找铺面，要求继续使用涉案商铺，并按每月6200元交纳租金。此后被告每月均不按时交纳租金，2013年8月24日晚才支付2013年8月份的租金，距违约只差几个小时。2013年8月25日，原告明确告知被告不再续租，并要求被告于2013年9月15日交还商铺，被告未有异议。于是原告何志文委托中介公司放盘招租。经中原地产公司居间介绍，原告谢剑云于2013年9月8日与候任租客胡广添商洽准备签订租赁合同，签约前，原告何志文致电被告，要求被告于2013年9月15日前交还商铺，被告在电话中表示同意，原告谢剑云遂与胡广添签订租赁合同并收取胡广添定金5000元。后被告拒不交还涉案商铺，原告谢剑云遂于2013年9月11日委托广东领烨律师事务所通过邮政ems的方式向被告寄送《律师函》，通知被告解除合同并要求被告在2013年9月30日前交还涉案商铺，但被告拒收《律师函》。后原告谢剑云于2013年10月19日向法院提起诉讼，因起诉状不符合要求，后于2013年11月29日撤诉，并于同日提起本案诉讼。原告谢剑云、何志文并提供《律师函》，拟证明原告于2013年9月11日委托律师发函，通知被告解除双方签订的《铺面租赁合同》，并催促被告在2013年9月30日前交还涉案商铺的事实。被告对此不予认可，认为合同到期后，双方仍按合同执行，被告一直按6200元／月向原告何志文交纳租金，原告谢剑云、何志文并没有提出异议，直到收到原告谢剑云、何志文的起诉状后，才直到原告谢剑云、何志文涨租的要求，并表示未收到原告谢剑云、何志文发出的《律师函》。
另查明：原告何志文与被告林晓龙签订的《铺面租赁合同》约定的广州市�都区凤凰北路32号雅居乐雍华廷c区121号商铺，房地产权证登记地址为：广州市花都区凤凰北路32号13号楼y15座121号商铺，两地址所记载的商铺为同一商铺。
本院认为：原告何志文与被告签订的《铺面租赁合同》及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有其他影响合同效力的因素，合法有效，双方当事人均应恪守合同约定。
原告何志文与被告签订的《铺面租赁合同》及其补充协议约定的租赁期限为2006年9月1日至2012年8月31日，租赁期限届满后，被告继续使用涉案商铺并交付租金，原告谢剑云、何志文亦收取被告交付的租金。原告谢剑云、何志文诉称合同届满之日前，其与被告口头约定合同期满后解除合同，但并未提供证据证实，且合同届满后，被告要求继续使用涉案商铺，并按每月6200元的标准向原告谢剑云、何�文支付租金，原告谢剑云、何志文亦收取租金未提出异议，直到合同履行期限届满一年后的2013年9月11日，原告谢剑云、何志文才委托广东领烨律师事务所通过邮政ems向被告发出要求解除合同收回商铺的《律师函》。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，原告谢剑云、何志文与被告于2006年8月2日签订的《铺面租赁合同》转为不定期租赁合同。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告谢剑云、何志文称其多次通知被告要求解除合同，并于2013年9月11日发律师函给被告，要求解除《铺面租赁合同》，催促被告在2013年9月30日前交回涉案商铺。被告不予认可，且表示未收到该律�函，而原告未能提供证据证实其要求解除双方租赁合同的通知已送达给被告，应承担举证不能的责任。现原告谢剑云、何志文提起本案诉讼，要求解除双方签订的租赁合同，故本院确认原告何志文与被告于2006年8月2日签订的《铺面租赁合同》及其补充协议在解除合同的通知送达被告之日即原告谢剑云、何志文的起诉状副本送达给被告之日（2013年12月26日）解除。原告要求解除双方于2006年8月2日签订的《铺面租赁合同》及其补充协议的请求，合理合法，本院予以支持。被告在租赁期内拆除涉案商铺的内分隔墙，应当在合理期限内恢复原状后将涉案商铺腾空交还给原告谢剑云、何志文。原告谢剑云、何志文要求被告恢复原状并交还涉案商铺的请求，合理合法，本院予以支持。
合同届满后，被告虽偶有拖欠，但一直按照每月6200元的标准向原告何志文缴纳租金直至2014年5�31日止，且原告谢剑云、何志文并未提供证据证实被告每月逾期缴纳租金的逾期日期，故原告谢剑云、何志文要求被告支付自2013年10月1日至交还商铺之日止的租金及逾期缴纳租金滞纳金的诉讼请求，缺乏理据，本院不予支持。但被告应从合同解除之日起即2013年12月26日至交付涉案商铺之日止向原告谢剑云、何志文支付占有使用费。经评估，涉案商铺在2013年10月1日的月租金市场价格为8299元，原、被告双方亦对该评估价格无异议。故被告应该向原告谢剑云、何志文补足从2013年12月26日至2014年5月31日的占有使用费差额部分，并从2014年6月1日起按照每月8299元的租金标准向原告谢剑云、何志文支付占有使用费直至交付涉案商铺之日止。经核算，2013年12月26日至2013年12月31日租金差额为419.76元［（8299-6200）÷30×6］；2014年1月1日至2014年5月31日租金差额为10495元［（8299－6200）×5］，合计10914.76元。
原告谢剑云、何志文要求原告赔偿聘请律师出具《律师函》的费用2000元，但双方合同并未约定律师费的负担问题，且原告谢剑云、何志文亦未提供支付律师费的证据予以证实，该诉讼请求缺乏理据，本院不予支持。
原告谢剑云、何志文在尚未与被告解除合同的情况下，与案外人胡广添签订合同，导致该合同无法履行，而损失4600元中介费以及赔偿胡广添定金5000元，系其自身主张权利不当所造成的损失，故原告谢剑云、何志文要求被告赔偿该9600元违约损失的诉讼请求，缺乏法律规定和合同约定，本院不予支持。
原告谢剑云、何志文当庭撤回要求“被告赔偿原告谢剑云、何志文往返路费和误工费共1800元”的诉讼请求，系其对自身权利的处分，本院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、二百三十二条、二百三十五条、二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告何志文与被告林晓龙于2006年8月2日签订的《铺面租赁合同》及其补充协议在2013年12月26日解除。
二、被告林晓龙于本判决发生法律效力之日起十日内，将广州市花都区凤凰北路32号13号楼y15座121号商铺（涉案商铺）内分隔墙恢复原状并腾空后交付给原告谢剑云、何志文。
三、被告林晓龙于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告谢剑云、何志文支付广州市花都区凤凰北路32号13号楼y15座121号商铺（涉案商铺）自2013年12月26日至2014年5月31日的占有使用费差额合计10914.76元。
四、被告林晓龙于本判决发生法律效力之日起十日内，以每月8299元为标准向原告谢剑云、何志文支付广州市花都区凤凰北路32号13号楼y15座121号商铺（涉案商铺）自2014年6月1日起至被告林晓龙将涉案商铺内分隔墙恢复原状并腾空交还涉案商铺之日止的占有使用费。
五、驳回原告谢剑云、何志文的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费542.30元，由被告林晓龙负担195.20元，原告谢剑云、何志文负担347.10元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及其副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，视为自动撤回上诉处理。
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审 判 长 刘 兵
助理审判员 何 丹
人民陪审员 李玢姝
二〇一四年八月二十日
书 记 员 刘雄燕
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