广西壮族自治区北海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂05民终450号上诉人（原审原告）：雷英，女，1972年9月4日出生，汉族，住北海市海城区。上诉人（原审原告）：叶雄，男，1961年12月1日出生，汉族，住北海市海城区。上诉人（原审原告）：杨飞龙，男，1974年8月1日出生，汉族，住北海市银海区。上诉人（原审原告）：何玉英，女，1956年4月25日出生，汉族，住北海市海城区。上诉人（原审原告）：庞德强，男，1970年12月11日出生，汉族，住北海市海城区。被上诉人（原审被告）:北海市蜀秀花园业主委员会，住所地北海市四川南路蜀秀花园嘉陵路12号。业主委员会主任：蔡荣。被上诉人（原审被告）：北海万宇物业服务有限公司，住所地北海市化工路海雁小区第二栋702号。法定代表人：黄秀叶，总经理。委托诉讼代理人：叶玉兴，男，1958年3月3日出生，汉族，住北海市海城区。上诉人雷英、叶雄、杨飞龙、何玉英、庞德强因与被上诉人北海市蜀秀花园业主委员会（以下简称蜀秀业主委员会）、北海万宇物业服务有限公司（以下简称万宇物业公司）确认合同无效纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2016）桂0502民初2881号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年4月13日立案受理后，依法组成合议庭，并于2017年5月9日以询问、调解方式进行了审理，上诉人雷英、叶雄、杨飞龙、何玉英、庞德强，被上诉人万宇物业公司的委托诉讼代理人叶玉兴到庭参加诉讼，被上诉人蜀秀业主委员会经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雷英、叶雄、杨飞龙、何玉英、庞德强上诉请求：撤销北海市海城区人民法院（2016）桂0502民初2881号民事判决并依法改判支持上诉人全部诉讼请求。事实和理由：一、上诉人于一审中提供图片资料及证人证言等证实物业公司提供的服务严重违反合同约定，万宇物业公司应承担举证责任证实其服务符合合同约定；二、一审法院认为《物业管理条例》属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，存在错误。国务院于2007年10月1日颁布实施《物业管理条例》，该条例是我国针对物业管理活动的最高级别法律；三、一审法院以已有生效判决确认涉案物业服务委托合同及补充协议合法有效为由，驳回上诉人诉讼请求，存在错误。原有生效判决是基于无当事人提起质疑或起诉的前提下作出的，与本案无关联性；四、按照万宇物业公司提供的营业执照，所载明的注册地址查无此公司，并且，该物业公司于2016年5月25日曾出具书面材料，说明该公司自成立以来未与蜀秀花园签订物业服务合同，补充协议中物业方签名为伪造的。由是如此，万宇物业公司企业管理相当混乱；五、因被上诉人蜀秀花园业主委员会不召开业主大会，造成受侵害业主未能按照《广西物业管理条例》第十三条规定以改变和撤销业主委员会不适当的决定；六、万宇物业公司在管理蜀秀花园期间不负责任，小区存在环境差，公共设施损坏多年得不到维修，下水道常年堵塞等问题；七、万宇物业公司违规收取物业费。蜀秀花园业主委员会主任蔡荣私自与物业公司签订合同并加收物业费，根据法律规定，物业服务企业违反物业服务合同或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大、提高收费标准或者重复收费的，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予以支持；八、2012年2月27日，蜀秀花园业主委员会在未经召开业主大会的情况下，业主委员会主任蔡荣擅自与万宇物业公司签订物业管理委托合同补充协议。根据《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，选聘、解聘物业管理企业是业主大会的职责，不能由业主委员会主任及业主委员会单方面做出决定。本案业主委员会在选聘物业管理企业时既未召开业主大会，也未经过半数以上业主同意，选聘程序违法。因此，涉案物业管理合同违反了《物业管理条例》的强制性规定，为无效合同。业主委员会在未召开业主大会就选聘物业管理企业，严重侵害业主合法权益，根据《物业管理条例》第十二条的规定，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销；九、一审法院采用简易程序审理本案欠妥，本案双方当事人争议很大，不应适用简易程序进行审理。综上，上诉人请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人全部诉讼请求。万宇物业公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法维持原判。第一，上诉人诉讼主体不适格，应有过半小区业主才能决定聘请或解聘物业公司，而本案上诉人并非法律规定的过半人数，应由蜀秀花园过半业主提起诉讼；第二，上诉人因欠缴物业费已被被上诉人另案诉至法院，上诉人提出的物业服务不到位等，均不能成为解除物业合同或认定合同无效的理由。业主委员会于2009年3月发出公告，所有业主均未提起异议，现合同已履行完毕，上诉人才提出合同无效，无事实及法律依据；第三，上诉人提起本案诉讼已超过诉讼时效，万宇物业公司与蜀秀花园业委会于2012年2月27日签订补充协议，业委会发出公告，上诉人在十天内未提出异议，而且，上诉人如果有异议，应在补充协议签订后两年内即至2014年3月提出异议，但上诉人是在被上诉另案提起物业费纠纷后才提起本案诉讼，已过诉讼时效，不应受法律保护；第四，被上诉人在补充协议约定期间为蜀秀花园业主提供了物业服务，上诉人作为业主应依约缴纳物业服务费用。被上诉人蜀秀业主委员会未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。雷英、叶雄、杨飞龙、何玉英、庞德强向一审法院起诉请求：1.万宇物业公司与蜀秀业主委员会2012年2月27日签订的《物业管理委托合同》无效；2.本案诉讼费由万宇物业公司、蜀秀业主委员会承担。一审法院认定的事实：2009年10月1日，万宇物业公司与蜀秀业主委员会签订《北海市蜀秀花园物业管理服务委托合同》，约定业主委员会将蜀秀花园物业委托原告服务，物业管理服务收费标准：D型住宅别墅每月220元/栋；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金；委托管理期限自2009年11月1日起至2012年3月1日止；该合同还约定了其他相关内容。万宇物业公司从2009年11月1日开始为该小区提供物业服务。2012年2月27日，万宇物业公司与蜀秀业主委员会签订《北海市蜀秀花园物业管理服务委托合同补充协议》，约定双方签订的《北海市蜀秀花园物业管理服务委托合同》继续履行，合同期限延期三年，从2012年3月1日起至2015年3月1日止；D型住宅别墅调整为每月290元/栋，其他条款不变。合同期限届满后万宇物业公司未参加竞聘，万宇物业公司与蜀秀业主委员会之间就以上所签订的物业服务合同终止。现雷英、叶雄、杨飞龙、何玉英、庞德强以万宇物业公司在提供物业期间未尽职尽责，且万宇物业公司与蜀秀业主委员会之间签订上述合同违反法律的强制性规定，应属无效为由向法院提起诉讼，提出上述诉求。另查明，北海市海城区人民法院于2015年4月7日作出的（2015）海民一初字第91号生效民事判决中已经确认万宇物业公司与蜀秀业主委员会签订的上述《北海市蜀秀花园物业管理服务委托合同》及其补充协议系双方的真实意思表示，内容符合国家法律法规规定，合法有效。一审法院认为，雷英、叶雄、杨飞龙、何玉英、庞德强系蜀秀花园的业主，其以万宇物业公司在提供物业期间未尽职尽责，严重损害其利益，且蜀秀业主委员会在未召开业主大会，没有经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意而与万宇物业公司签订上述的物业服务合同违反法律法规的强制性规定为由请求确认合同无效。一审法院认为一方面雷英等无充分的证据证实万宇物业公司在提供物业时没有尽到职责导致其利益受损。另一方面《物业管理条例》第十一条第四项中的“选聘、解聘物业管理企业，没有经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定系管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，雷英等以此为由请求确认合同无效于法无据。另已有法院的生效判决确认《北海市蜀秀花园物业管理服务委托合同》及其补充协议系合法有效的合同。综上，雷英、叶雄、杨飞龙、何玉英、庞德强请求确认合同无效于法无据，一审法院不予支持。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回雷英、叶雄、杨飞龙、何玉英、庞德强的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由雷英、叶雄、杨飞龙、何玉英、庞德强承担。本院二审期间，上诉人雷英、叶雄、杨飞龙、何玉英、庞德强向本院提交《关于蜀秀花园2016年5月24日通知的回复》，拟证明《北海市蜀秀花园物业管理服务委托合同补充协议》无效。被上诉人万宇物业公司对该证据的合法性有异议，认为证据取得方式不合法，是上诉人骗取万宇物业公司法定代表人的签字确认，该份证据已被万宇物业公司撤销。被上诉人万宇物业公司向本院提交以下证据：1.《撤销的声明》,拟证明上诉人骗取被上诉人法定代表人取得上述《回复》；2.（2013）海民一初字第1003号民事判决书、（2014）海民一初字第1396号民事判决书、（2015）海民一初字第91号民事判决书、（2014）北民一终字第264号民事判决书,拟证明涉案合同已经生效判决认定为有效合同。上诉人雷英、叶雄、杨飞龙、何玉英、庞德强对《声明》关于刘龙军、刘日芝以欺骗和恐吓的手段取得回复有异议，被上诉人该陈述没有事实依据，物业管理服务委托合同补充协议不是万宇物业公司的法定代表人签字的，合同应为无效，业主对该合同的签订是不知情的；对法院判决书的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为与本案无关。本院认为，上诉人提交的《关于蜀秀花园2016年5月24日通知的回复》中虽载明万宇物业公司自成立以来从未与蜀秀花园签订过任何物业管理服务合同等内容，但该内容与万宇物业公司已依据《北海市蜀秀花园物业管理服务委托合同》及《补充协议》的约定提供物业服务并收取了业主的物业服务费等事实不符，上诉人在本案中也认可万宇物业公司提供了物业服务，而事后万宇物业公司也出具了《声明》撤销了上述《回复》，故对该证据的合法性本院不予采纳。对被上诉人提交的《撤销的声明》的真实性本院予以确认，但对该声明中关于刘龙军、刘日芝以欺骗和恐吓的手段取得上述《回复》的证明内容因无相关证据佐证，本院不予采纳。被上诉人提交的上述生效法律文书均是法院基于万宇物业公司诉请蜀秀花园业主支付拖欠的物业服务费及违约金而作出的判决，均涉及本案的《北海市蜀秀花园物业管理服务委托合同》及《补充协议》的效力及履行问题，故对该证据的真实性、合法性、关联性本院予以确认。本院二审查明的事实与一审认定的事实相一致，对一审认定的事实，本院予以确认。本院另查明，2016年5月25日，被上诉人万宇物业公司向上诉人出具《关于蜀秀花园2016年5月24日通知的回复》，称万宇物业公司自成立以来从未与蜀秀花园签订过任何物业管理服务合同，蜀秀花园小区如何选聘及解聘物业管理服务公司与万宇物业公司无关。同年9月8日，万宇物业公司向一审法院出具《撤销的声明》，载明上述《回复》来源不合法，非万宇物业公司真实意思表示，且回复中的部分内容与事实不符，故向法院声明撤销该份《回复》。还查明，万宇物业公司曾以蜀秀花园三业主拖欠物业服务费为由分别提起诉讼，北海市海城区人民法院分别作（2014）海民一初字第1396号和（2015）海民一初字第91号民事判决，本院作出（2014）北民一终字第264号民事判决，判决已发生法律效力。上述判决均认定涉案的《北海市蜀秀花园物业管理服务委托合同》及《补充协议》为有效合同，其中本院（2014）北民一终字第264号民事判决认定蜀秀花园共有83户业主，其中73户业主由万宇物业公司正常管理并已交纳物业费。本案诉讼中，上诉人承认被上诉人万宇公司在合同期限内提供了物业服务，但认为万宇物业公司提供的物业服务不到位。综合诉辩双方的意见，本院归纳本案的争议焦点为：被上诉人万宇物业公司与蜀秀业主委员会于2012年2月27日签订的《北海市蜀秀花园物业管理服务委托合同补充协议》是否合法有效。本院认为，上诉人作为蜀秀花园业主以蜀秀业主委员会与万宇物业公司签订的《北海市蜀秀花园物业管理服务委托合同补充协议》（以下简称《补充协议》）存在伪造签名、程序违法及瑕疵履行等问题为由要求确认该协议无效，本院对此分析如下，其一，上诉人诉称《补充协议》中万宇物业公司法定代表人的签名系属伪造，并提供由万宇公司出具的《关于蜀秀花园2016年5月24日通知的回复》以佐证。而万宇物业公司随后向法院提交的书面声明中对上述回复的部分内容予以否认，并明确该《补充协议》是其真实意思表示。本院认为，上诉人对《补充协议》上万宇物业公司的公章的真实性并无异议，仅凭上述证据不足以否定《补充协议》中万宇物业公司法定代表人签名的真实性以及合同主体的合法性，且万宇物业公司认可并实际履行了《补充协议》，故对万宇物业公司参与签订《补充协议》的事实，本院予以确认；其二，上诉人诉称蜀秀业主委员会续聘万宇物业公司未召开业主大会，也未经半数以上业主同意，选聘程序违法。本院认为，现虽无证据证明《补充协议》的签订是执行法定业主大会的决定，但万宇物业公司在签约后，确实向小区业主提供了物业服务（上诉人亦认可），实际履行了合同主要义务，而蜀秀花园业主在《补充协议》期限届满前均未提出明确异议，也未向法院提出撤销该合同或确认无效的请求，大部分业主亦按照《补充协议》约定向万宇物业公司交纳了全部或部分物业费用。以上事实表明专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主实际接受并享用了由万宇物业公司继续提供的物业服务，业主委员会的续聘决定已得到法定数量业主的认同，故该《补充协议》对业主均具有约束力；其三，上诉人诉称万宇物业公司履约过程中未能尽职尽责，致业主利益受损，本院认为，根据上诉人的诉讼请求，本案争议焦点是《补充协议》的效力问题，而万宇物业公司是否存在瑕疵履行的违约行为，是基于合同有效的前提下对合同是否依约履行进行判断，不能成为认定合同无效的理由，亦不属于本案的审理范围。综上，蜀秀业主委员会与万宇物业公司签订的《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。上诉人主张涉案《补充协议》无效，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。本案争议的是涉案《补充协议》的效力问题，争议的问题单一，法律关系并不复杂，且该合同的效力问题在另案的生效判决中已作过审查和认定，故一审法院适用简易程序审理并无不当，上诉人认为一审法院适用简易程序审理本案欠妥的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人雷英、叶雄、杨飞龙、何玉英、庞德强的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人雷英、叶雄、杨飞龙、何玉英、庞德强负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长 魏玉芳审 判 员 杨天隆审 判 员 汪海敏二〇一七年六月二十七日法官助理 方 嫄书 记 员 刘 麒