广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0105民初3708号原告（反诉被告）:陈志强，男，1969年11月2日出生，汉族，住广州市海珠区,被告（反诉原告）：李娜，女，1992年5月14日出生，苗族，住湖南省绥宁县，委托代理人：胡蓉、王文哲，分别为广东合拓律师事务所律师和实习律师。被告（反诉被告）：广州市生联房地产代理有限公司，住所地广州市海珠区赤岗路赤岗二街23号首层自编之二。法定代表人：余力生。委托代理人：林景明，该被告职员，联系地址。原告（反诉被告）陈志强诉被告（反诉原告）李娜、被告（反诉被告）广州市生联房地产代理有限公司（以下简称生联公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告、被告李娜及其两委托代理人、被告生联公司的法定代理人及委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉及反诉辩称，原告与两被告签订了海珠区赤岗一街14号之五首层买卖合同，约定成交价为132万元，并于2017年3月30日前办理房屋交易过户及贷款手续。2017年4月7日递件交易时，经审查，被告李娜不具备广州市房屋购买资格，被告生联公司应该知道被告李娜不具备广州市房屋购买资格，但两被告坚持等待符合资格买入，致使原告无法出售该物业，并且威胁原告不得出售该物业。现涉案物业已升值，造成原告无法出售房屋的损失50万元，故起诉请求判令：1、要求解除2016年10月10日三方买卖合同、网签合同，即要求解除关于原告与被告李娜关于涉案房屋的房屋买卖合同关系；2、要求李娜立即办理涉案房屋的退税手续；3、要求被告李娜赔偿违约金（每日按成交价132万的千分一计算，由2017年3月31日起计至被告办理完退税手续之日止，暂计2017年7月18日金额为是148000元；4、要求被告李娜赔偿支付房屋差价损失50万（按被告李娜确认的涉案物业现在的价格与成交价132万的差价计算原告的损失）；5、诉讼费由被告李娜承担；6、要求李娜赔偿原告支付的中介费2万元及支付利息（从起诉之日2017年5月9日至清偿之日止，按银行同期同类贷款利率计算）。不同意被告李娜的反诉请求，是被告李娜违约，所以不同意退还房款20万元，该20万元是定金不应该退，不同意赔偿差价50万元，不同意赔偿中介费2万元，如果法院支持被告李娜的请求，原告认为中介方应该承担连带责任。被告李娜答辩及反诉称，原告与被告李娜签订了海珠区赤岗一街14号之五首层买卖合同，约定成交价为132万元。被告李娜已在签约当天支付了房款20万元给原告。根据合同约定，原告应在签订合同当日向抵押银行申请涂销抵押手续，但在被告李娜的一再催促下，原告于2017年4月才办理完毕涂销手续，由于原告迟延办理涂销手续，导致被告李娜在2017年3月中旬因国家政策变更而丧失购房资格。根据《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》的解读第四、关于执行时点的规定：3月30日24:00前已签订认购书或购房合同，并且完成购房合同网签的，按原政策执行。即如果双方完成了购房合同网签，则合同可以继续履行，不受新政影响。但被告生联公司作为专业的房地产中介公司，并未成功帮合同双方办理购房合同网签，导致被告李娜受新政影响而无法继续完成过户手续。目前房屋价格不断提高，被告李娜再购新房必须支付远比当时高的房价，该损失以原告所认为的房屋涨价50万元为参考。因此，被告李娜认为其已依约履行合同义务，原告要求被告李娜支付违约金及房屋差价没有事实和法律依据，原告也无证据证实其损失，本案纠纷是原告及中介公司违约造成无法继续履行的，原告应返还被告李娜已交的20万元及赔偿损失。原告提出的关于涉案房屋附近出现的恐吓信息的事实与被告李娜无关。综上所述，同意原告第1项诉讼请求，不同意原告的其他诉讼，并反诉请求判令：1、原告向被告李娜退还房款20万元；2、要求原告赔偿差价50万元（计算方法为涉案房屋现为182万，原交易价格为132万元，两者差价为50万元）；被告生联公司对原告的该债务承担连带赔偿责任；3、诉讼费由原告及被告生联公司承担；4、要求原告陈志强赔偿2万元中介费，被告生联公司对原告该赔偿责任承担连带赔偿。被告生联公司辩称，原告的诉请与其无关，其对原告的诉请不发表意见。针对被告的反诉请求，不同意对原告的赔偿责任承担连带赔偿责任，生联公司作为中介方已促成买卖关系，买卖双方之间的买卖合同能否履行完毕，与生联公司无关。确认收到原告支付的中介费2万元，确认收到被告李娜的中介费2万元。经审理查明，原告为海珠区赤岗一街14号之五首层的权属人。2016年10月10日，原告（卖方）与被告李娜（买方）、生联公司（经纪方）签订《买卖合同》，约定卖方将涉案房屋以132万元出售给买方，买卖双方一致同意买方按涂销抵押按揭付款方式支付楼款并办理交易手续：签订本合同时支付20万元作为定金；本合同签订后当天交付部分楼款（含定金）20万元；卖方收款当日即时向抵押银行申请涂销抵押手续，涂销抵押产生的一切费用由卖方负责支付；部分楼款20万元应在买卖双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付；银行同意贷款申请后5个工作天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续；92万元由买方申请以银行按揭贷款方式支付；买方知悉限购及贷款政策，确保可提交合资格文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）办理过户及贷款手续；因买方社保缴纳要等到2017年1月31日才够36个月（符合外地人购房资格）现买卖双方意见达成一致，愿意于2017年3月30日前办理房屋交易过户及贷款手续；在交易过程中如遇政策更改（纳税或社保缴纳年限超过三年），导致买方没有购房资格，则卖方无条件退回已收款项给买家；等。合同签订后，被告李娜向原告支付了定金20万元，原告出具了《收款收据》。2017年4月7日，税务部门出具的发票反映，购买方为李娜，备注：代开企业名称：陈志强，转让房产地址：海珠区赤岗一街14号之五首层；等。另外，原告（甲方、卖方）与被告李娜（乙方、买方）签订《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字16100139528号），约定甲方以132万元出售涉案房屋给乙方；等。再查，广州市人民政府于2017年3月17日发布《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，其中通知非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，在本市限购1套住房，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房；等。被告李娜为证明其主张，还提交了以下证据：1、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（其中反映借款人李娜，其借款用于购买涉案房屋并以该房屋作为抵押物；等）及手写的利息对比数据；2、微信聊天记录截图；3、参保人为李娜的《广东省直社会保险参保证明（个人）》（其中反映缴纳了2013年8月至至2016年12月期间的基本养老保险，其中2013年8月至2013年12月期间备注为养老补缴）；4、光盘及文字整理资料。经质证，原告表示对证据1的真实性不清楚；对证据2中被告李娜与原告的聊天记录予以确认，对被告李娜与其他人的聊天记录不清楚；对证据3的真实性无法核实；对证据4的真实性、合法性和关联性均不予确认。被告生联公司对上述证据均没有异议。诉讼中，各方当事人均确认2017年4月7日办理递件时，因被告李娜不具备购房政策而导致递件不成功的。被告李娜及生联公司表示，因本市2017年3月17日起实施购房新政策，李娜因不符合新政策而未递件成功。本院认为，原、被告签订关于涉案房屋的《买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，各方均应按合同约定切实履行。虽根据合同约定，买卖双方愿意在2017年3月30日前办理房屋交易过户及贷款手续，但从被告李娜提交的微信聊天记录以及各方当事人在庭审中的陈述等情况反映，买卖双方在合同约定的上述手续办理期限届满之后仍同意并于2017年4月7日前往房管部门办理涉案房屋的过户递件手续的，表明买卖双方在此时仍愿意履行涉案房屋的交易，而被告提交的证据证明其2014年1月至2016年12月已参加社会保险的情况，鉴于本市在2017年3月17日实施新的购房政策，且两被告也确认李娜是由于新政策导致其不具备购房条件的，另外，涉案的《买卖合同》也约定在交易过程中如遇政策更改（纳税或社保缴纳年限超过三年），导致买方没有购房资格，则卖方无条件退回已收款项给买家，因此，原告要求解除其与被告李娜关于涉案房屋的房屋买卖合同的关系的请求合理合法，被告李娜对此也同意，故本院对此予以支持。鉴此，李娜要求原告返还已支付的20万元的请求符合合同约定，本院予以支持。至于原告要求被告李娜向其赔偿房屋差价和中介费及利息，以及被告李娜要求原告向其赔偿房屋差价和中介费的问题，鉴于合同无法继续履行的责任不在买卖双方，故原告及被告李娜的上述请求，本院均不予支持。鉴此，李娜要求生联公司对其主张的中介费及房屋差价承担连带赔偿的请求，本院亦不予支持。关于原告主张的退税问题及未办理退税的违约金，退税问题不是本院处理的范围，且双方对何时退税及退税的违约责任并未约定，故原告的该主张，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告陈志强与被告李娜关于海珠区赤岗一街14号之五首层的房屋买卖合同关系；二、原告在本判决生效之日起10日内返还20万元给被告李娜；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回被告李娜的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费（其中本诉受理费16680元、反诉受理费5500元），由原告负担本诉受理费8340元及反诉受理费1528元，由被告李娜负担本诉受理费8340元及反诉受理费3972元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林丽娜人民陪审员  王君碧人民陪审员  赵 婷二〇一七年十一月十五日书 记 员  丘 艳庞新健徐碧棠