江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民终字第01287号
上诉人（一审被告）：宿迁波得利房地产开发有限公司，住所地沭阳县天津北路与南京西路交汇处（江岸名城售楼处）。
法定代表人：杨波，该公司董事长。
委托代理人：朱磊、卢慧磊，江苏恒旭律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：王军。
委托代理人：刘绍康，江苏雅凯律师事务所律师。
上诉人宿迁波得利房地产开发有限公司（以下简称波得利公司）因与被上诉人王军房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2014）沭民初字第03311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王军一审诉称：2011年8月4日，王军与波得利公司签订《商品房买卖合同》，约定王军购买波得利公司开发的位于沭阳县天津北路西侧南京西路南侧的江岸名城小区26幢14号房，每平方米3000元，总房款1539900元。合同签订前，王军已经缴纳了房款1539900元，后根据政府相关部门最终核定的房屋面积，双方又签订了“补充协议”，约定预售面积513.50平方米，房管处实测面积524.91平方米。根据该补充协议，王军又补缴房款34830元，波得利公司向王军出具了销售不动产统一发票，总房款为1574730元。根据《商品房买卖合同》第八条约定，波得利公司应于2011年12月30日前交房，逾期超过60日后，王军要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1.5的违约金；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。波得利公司直至2013年5月20日才将涉案房屋交付王军，迟延交付507天，构成违约。且因波得利公司原因，致使王军的房屋权属证书至今仍不能办理。请求判决：1、波得利公司赔偿王军迟延交房违约金119758.21元（1574730×1.5÷10000×507）；2、波得利公司向王军支付逾期办证违约金（自2013年8月20日起至王军实际取得房屋权属证书之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，截至2014年10月30日违约金为169294.24元）；3、本案诉讼费用由波得利公司承担。
波得利公司一审辩称：与王军签订商品房买卖合同是事实，但双方间不存在真实的商品房买卖合同关系。王军购买的涉案房屋，波得利公司于2010年11月9日即以“以房抵款”的方式抵给涉案房屋的承建方江苏省阳升建设集团有限公司（以下简称阳升公司），王军系从阳升公司购买了涉案房屋，王军从未向波得利公司支付过购房款。波得利公司与王军签订商品房买卖合同并向王军出具房款发票，仅是为了协助王军办理房屋产权登记手续。同时，从商品房买卖合同来看，合同约定的缴纳房款时间早于合同订立时间，且王军不能准确陈述其房款的交付过程，足以说明双方间不存在真实的商品房买卖关系。另外，波得利公司开发的涉案房屋于2012年1月9日竣工验收，公司工作人员多次催促王军办理房屋交接手续，王军置之不理，迟延交付房屋系王军恶意拖延造成，波得利公司不应承担责任。
一审法院经审理查明：2011年8月4日，王军（买受人）与波得利公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，并于2011年9月28日办理了备案登记。合同约定王军购买波得利公司开发的位于沭阳县天津北路西侧南京西路南侧的江岸名城小区26幢14号商铺，商品房单价为按建筑面积计算，每平方米3000元，总房款1539900元，房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以沭阳县房管处实测面积为准，多退少补；第六条付款方式：买受人按照一次性付款方式按期付款，2011年2月21日一次性付清房款1539900元；第八条交付期限：出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、由于政府原因出卖人可据实顺延。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日其至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已付房款万分之1.5的违约金。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、……2、……3、办理产权登记的各种税费由买受人自行承担，出卖人应提供为办证所需的资料。该合同出卖人处加盖波得利公司的合同专用章及法定代表人印章。在该合同的补充协议第七条约定，出卖人所有书面通知（信函）均寄往买受人在《商品房买卖合同》中登记的地址。如有变更，必须于变更之日起七日内书面通知对方，否则由此引起的无法及时通知的责任由未履行通知义务的一方自行承担。
2013年5月10日，王军和波得利公司签订补充协议，内容为：根据双方签订的商品房买卖合同，王军购买的江岸名城26幢14号房，最终面积以政府相关部门核定为准“多退少补”的约定，双方现订立补充协议如下：预售面积513.3平方米，销售价格3000平方米，房管处实测面积524.91平方米，面积差11.61平方米，现总房款1574730元，应补差价34830元。同日，波得利公司向王军出具销售不动产统一发票，载明付款方为王军，收款方为波得利公司，不动产项目为江岸名城26-14商铺，购房款金额1574730元（包含预售定金和预收购房款）。当天，王军又缴纳物业费3770元。
2014年10月27日，沭阳华信物业服务有限公司江岸名城物管办向王军出具证明，证明江岸名城小区26号楼14号商铺业主于2013年5月20日上房并已缴纳物业管理费。次日，沭阳县房地产管理处向王军出具不予受理告知单，载明王军申请办理沭阳县江岸名城26幢14号房屋所有权登记的申请报告已收悉，因该房屋暂未办理初始登记，故申请事项不符合《房屋登记办法》有关规定，决定不予受理。
一审法院另查明：沭阳县江岸名城小区25号、26号楼及裙房项目由波得利公司（甲方）发包给阳升公司（乙方）承建，双方于2009年10月20日签订建筑工程承包协议，其中协议第4条约定，乙方40%工程款抵住宅楼（以单元形式，从25号楼开始，由甲方指定单元），20%工程款抵商铺（1号、2号楼，西部裙房或25号楼下商铺），价格分别为……。工程进度达到80%时，乙方可以从销售部办理相关抵房手续，销售佣金提成由乙方负责，此费用从工程款中直接扣除。……2010年7月15日，阳升公司出具授权委托书，委托王忠和负责江岸名城工程25号、26号楼的施工管理及工程款结算工作。
一审法院认为：本案的争议焦点是：1、王军与波得利公司间关于涉案商铺是否存在真实的商品房买卖合同关系？2、如果双方间存在真实的商品房买卖合同关系，王军要求波得利公司承担迟延交房及办证的违约责任及其违约金数额是否成立？
针对第一个争议焦点。王军与波得利公司间关于江岸名城小区26号楼14号商铺存在真实的商品房买卖合同关系。根据王军提供的商品房买卖合同以及波得利公司开具的购房款发票，且波得利公司已经向王军实际交付涉案房屋，可以证明王军与波得利公司间存在商品房买卖合同关系，且王军已经支付全部房款。波得利公司辩称，王军与其不存在真实的商品房买卖关系，仅是为了配合王军办理房屋权属登记而签订合同并出具发票，王军系从涉案房屋的承建方阳升公司购买房屋。针对波得利公司的辩解意见，波得利公司应当提供证据予以证实。庭审中，波得利公司提供的其与阳升公司之间签订的建筑工程承包协议以及阳升公司委托王忠和处理所承建房屋的工程款结算事宜的委托书，系波得利公司与阳升公司之间的法律关系，即使波得利公司与阳升公司之间达成“以房抵款”的协议中包含王军购买的涉案房屋，该协议系波得利公司与阳升公司之间的约定，对王军没有法律约束力。同时，根据波得利公司庭审陈述，涉案房屋实际由其向王军交付，并收取了王军的房屋差价款，虽然其辩称系根据阳升公司的指示代为收取，但针对其辩解未能提供证据证实，不予采信，故对波得利公司辩称其仅是为了配合王军办理房屋权属登记的需要与王军签订商品房买卖合同的辩解，不予采信。退一步讲，即使王军实际系从阳升公司处购买涉案房屋，但波得利公司自愿与王军签订商品房买卖合同，并向王军交付房屋、出具购房款发票，可以认定为系波得利公司对阳升公司关于涉案商品房买卖合同权利义务的概括承继，王军向波得利公司主张权利符合法律规定。对于波得利公司辩解的王军支付房款的时间早于双方合同订立的时间，因该商品房买卖合同系波得利公司提供的格式样本，且根据波得利公司向王军出具的购房款发票并已经实际交付房屋的事实，可以认定该房款交付时间的约定系双方真实意思表示，不足以否认原、波得利公司间系真实的商品房买卖关系。波得利公司提供的证据不足以证实其辩解意见，不予采信。
针对第二个争议焦点。王军与波得利公司间的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。王军按约向波得利公司交付购房款，波得利公司应当按约将符合约定条件的房屋交付给王军使用，并及时协助办理房屋产权登记手续。现王军已缴纳全部购房款，根据合同约定，波得利公司应当于2011年12月30日前将经验收合格的商品房交付王军使用。波得利公司辩称其开发的涉案房屋2012年1月9日竣工验收并通知王军办理交接手续，王军恶意拖延。根据双方签订的商品房买卖合同补充协议第七条的约定，波得利公司有权按照王军在商品房买卖合同上登记的地址向王军邮寄送达相关的书面通知，如因王军原因造成无法通知的，由王军承担责任，现波得利公司未能提供证据证明其曾通知过王军办理交接手续，故对波得利公司该项辩解不予采信。根据商品房买卖合同约定，出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之1.5的违约金。该违约金标准的约定系双方真实意思表示，且根据法律规定，如果双方未约定逾期交付房屋的，可以按照逾期交付房屋期间同地段同类房屋租金标准计算违约金，现王军主张的违约金系根据双方合同约定，且尚未超过中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，波得利公司辩称该违约金标准过高，没有依据，不予采纳。根据合同约定，违约金应当以已付房款为基数进行计算，本案中，王军在签订合同时已付房款1539900元，后于2013年5月10日根据补充协议补足差额34830元，因此关于迟延交房违约金的计算应当根据已付房款数额分段进行计算。同时，关于逾期交房的时间，根据合同约定，应当自合同约定的交房时间的第二日起开始计算，即应当自2011年12月31日起开始计算至实际交房之日2013年5月20日，延期交房时间共506天，故对王军主张的违约金数额依法予以调整，违约金数额应当为116930.66（1539900×1.5÷10000×506＋34830×1.5÷10000×10）元。
对于延期办证违约金。双方在商品房买卖合同中明确约定，房屋交付之日起90日内，波得利公司应当将办理房屋权属登记需要的资料报送产权登记机关。现因涉案房屋尚未办理初始登记，无法办理房屋产权登记，系波得利公司的违约行为导致，王军要求波得利公司承担迟延办证的违约责任，予以支持。双方在商品房买卖合同中对于该部分违约金的计算标准没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，现王军要求按照该标准计算，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：波得利公司向王军支付逾期交付房屋的违约金116930.66元以及逾期办理房屋权属证书的违约金（以1574730元为基数，自2013年8月20日起至王军实际取得房屋权属证书之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。案件受理费5636元，由波得利公司负担。
一审判决作出后，波得利公司不服，向本院提起上诉，要求撤销一审判决，改判驳回王军的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由王军负担。理由：1.本案的基本事实。2009年12月20日，波得利公司与阳升公司签订《建设工程承包协议》，约定将波得利公司开发建设的江岸名城小区25、26号楼土建、安装工程发包给阳升公司施工。2010年4月30日，波得利公司与阳升公司签订《建设工程施工合同》一份，约定上述工程价款为29416800元。2010年11月9日，双方签订《协议》，阳升公司同意波得利公司以包括25、26号楼部分房产冲抵应付工程款1853.8339万元，自协议签订之日起，波得利公司不得对上述房屋进行销售，阳升公司不得退房。协议签订后，波得利公司按约将房产交付阳升公司冲抵工程款，并由该公司对外出售。波得利公司为了协助阳升公司办理冲抵工程款的房屋的房产证，与王军签订了《商品房买卖合同》，并出具购房款发票。2013年4月25日，阳升公司起诉波得利公司，要求支付其工程款6077145元。在该案中，阳升公司认可波得利公司以包括本案在内的房屋共冲抵工程款19813301.5元。2.一审判决认定王军与波得利公司之间存在真实的商品房买卖合同关系明显错误。涉案商品房已经由波得利公司以抵付工程款的方式冲抵给了阳升公司，不可能再出售给王军。波得利公司虽然向王军出具了购房发票，但王军未向波得利公司支付购房款。涉案合同签订于2011年8月4日，约定的付款时间是2011年2月21日，有悖常理。波得利公司虽然收取了王军的购房差价款，但并不能因此认定双方之间存在商品房买卖合同关系。3.一审判决否定以房冲抵工程款的《协议》理由不成立。该协议系波得利公司与阳升公司的真实意思表示，并不违反法律强制性规定，应合法有效。一审判决在无任何证据情况下，仅以该协议涉及王忠和利益，真实性无法核实为由否定该协议的效力不能成立。波得利公司和阳升公司在另案中认可该协议客观真实及涉案商品房已冲抵工程款。4.一审判决认定合同权利义务的概括承继毫无根据。合同权利义务的概括承继包括合同主体的分立、合并和消亡及合同权利义务的转让，这些情形在本案中并不存在。波得利公司与王军签订商品房买卖合同及向其出具购房发票系为了协助其办理房屋产权证，双方不存在买卖房屋的真实意思表示，更不存在真实的交易。5.一审判决认定波得利公司承担逾期交房和逾期办证的违约责任不能成立。即便双方存在商品房买卖合同关系，该合同第十五条明确约定波得利公司只负有报送办证资料的义务，一审判决波得利公司承担逾期办证违约金至王军实际取得房产证之日是错误的。
二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本案的争议焦点为：王军与波得利公司之间是否构成商品房买卖合同关系？应否承担相应的逾期交房及逾期办证的违约责任？
本院认为：王军与波得利公司之间构成商品房买卖合同关系。理由如下：1.根据查明的事实，波得利公司与阳升公司经协商，约定波得利公司将包括涉案房屋在内的部分商品房交付阳升公司用以冲抵工程款，该房屋由阳升公司出售，但阳升公司并未取得该房屋的所有权。2.阳升公司无商品房销售资质，即便涉案房屋系其向王军出售，也是以波得利公司的名义进行，并非销售二手房。3.波得利公司明知王军购买的房屋已用于冲抵阳升公司的工程款，同时主张王军并未向其支付购房款，在此情况下仍与王军签订合同，并行使相应的合同权利，履行相应的合同义务，即收取房屋差价款，出具购房发票，交付房屋及协助王军办理产权证，足以证实波得利公司认可其与王军之间的商品房买卖合同关系。因此，王军作为买房人，无论是从波得利公司处购买房屋，还是从阳升公司处购买房屋，商品房买卖合同的相对方均应当为波得利公司。波得利公司作为卖方，应当依照合同的约定承担逾期交房及逾期办证的违约责任。
对王军主张的逾期交房违约金，一审确定的计算方式及起止时间并无不当。对逾期办证违约金，亦符合法律及相关司法解释的规定。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。上诉人波得利公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5636元，由上诉人宿迁波得利房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘芳芳
审 判 员 万 焱
代理审判员 陈 宁
二〇一六年一月二十日
书 记 员 卜云飞
附录法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第14页／共14页