安徽省铜陵市狮子山区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0705民初838号原告:铜陵恒大置业有限公司。法定代表人：谢宏纲，该公司总经理。委托代理人：陈利华，该公司员工。委托代理人：蒋黎黎，该公司员工。被告:孙泉，男，1989年4月4日出生，汉族。委托代理人：史万全，安徽智全律师事务所律师。原告铜陵恒大置业有限公司（以下简称恒大置业）诉被告孙泉商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月26日立案受理。依法由审判员孙国兵适用简易程序于2016年6月29日公开开庭进行了审理。原告恒大置业的委托代理人蒋黎黎，被告孙泉的委托代理人史万全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒大置业诉称：2012年7月25日，恒大置业与孙泉签订《商品房买卖合同》及《铜陵恒大绿洲商品房买卖合同补充协议二》（以下简称补充协议二）各一份，约定：孙泉以银行按揭贷款的方式，购买恒大置业开发建设的铜陵恒大绿洲小区X号楼XXX号房屋，总价款537233元，其中，首付款167233元，银行按揭贷款37万元。贷款合同约定恒大置业作为保证人，为孙泉向银行的按揭贷款提供阶段性连带责任保证担保。《商品房买卖合同》及《补充协议二》同时约定：在房地产权证及房地产他项权证办理完毕前，买受人如未按银行贷款合同约定偿还贷款，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回商品房，买受人所交纳的全部购房款不予退还，买受人还应协助出卖人办理《商品房买卖合同》的备案注销登记手续。按揭贷款到账后，孙泉未能按照合同约定向贷款银行偿还贷款，贷款银行扣划了保证人恒大置业的担保款项358659.75元。此后，恒大置业向孙泉追偿该款，但孙泉置之不理。请求判令：一、解除恒大置业与孙泉签订的《商品房买卖合同》；二、孙泉向恒大置业支付违约金167233元，从孙泉已交款项中直接抵扣；三、孙泉协助恒大置业办理《商品房买卖合同》的备案注销登记手续；四、孙泉承担本案诉讼费。孙泉辩称：一、恒大置业与贷款银行签订的合同、孙泉与贷款银行签订的合同，上述合同仅在当事人之间具有约束力，对第三人不具有约束力，恒大置业无权解除《商品房买卖合同》；二、恒大置业在本案中主张的违约金过高，违约金依法应以实际损失为准。综上，请求法院依法判决。经审理查明：2011年5月20日，恒大置业与交通银行股份有限公司铜陵分行（以下简称铜陵交通银行）签订《交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议》，约定：乙方（恒大置业）可以推荐购买指定楼盘房屋的购房人向甲方（铜陵交通银行）申请个人住房抵押贷款，为保障甲方向购房人发放的贷款安全，在本协议签署之日，乙方应当按照本协议附件一的格式向甲方出具“股东大会/股东会决议”，以表明乙方股东大会同意为任一购房人的全部贷款提供连带责任保证。购房人取得所购房屋的房地产权证并以其所购房屋为甲方贷款设定抵押担保、甲方取得抵押登记证明文件正本之日起，乙方的保证责任解除。乙方应当按照以下第1种方式在甲方存入保证金：（1）本协议签署之日，按协议约定的贷款总额的5%存入保证金，用于担保甲方向购房人发放的贷款。甲方根据本协议扣划保证金后，乙方应在甲方扣划之日起三日内补足相应的款项作为保证金。甲方根据本协议向所有购房者发放的贷款总额最高不超过7000万元，甲方向每一购房人发放的贷款金额不超过其所购房屋总价款的70%，贷款期限最长为30年。在乙方相应的连带保证责任解除前，任一购房人未按期偿还贷款的，乙方应协助甲方进行催收。如果贷款逾期达3个月的，甲方有权酌情选择以下任一种方式要求乙方承担保证责任：（1）直接扣划乙方根据本协议第1.3.2.1款存入的保证金，扣划金额为购房人应承担的贷款本息、违约金等未付款项金额。甲方应在扣划后及时通知乙方，乙方应在收到甲方通知后根据本协议第1.3.2.1款的约定及时补足相应保证金。（2）要求甲方立即支付购房人应付未付的贷款本息、违约金等款项。乙方准备向购房人交付所购房屋时，应提前5日通知甲方。在所购房屋的房地产权证办妥后，乙方应当立即通知甲方，并协助甲方在5日内办妥所购房屋的现房抵押登记手续。未经甲方同意，乙方不得在甲方办妥所购房屋的现房抵押登记手续之前将所购房屋的房地产权利证书交付购房人。乙方在本协议项下有任何到期应付未付的款项时，甲方有权扣划乙方在交通银行开立的任一账户中的资金用于清偿。合同对其他事项亦进行了明确约定。2012年7月25日，孙泉与恒大置业签订《商品房买卖合同》，约定：孙泉（买受人）购买恒大置业开发建设的铜陵市石城大道与翠湖四路交汇处恒大绿洲X号楼XXX房，总价款537233元。第六条：买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式：商贷。买受人应于2012年7月25日前交纳首付款167233元，余款37万元应于2012年7月28日前到银行办理按揭贷款手续，并按时提供全部所需资料。该合同对房屋交付时间及双方的违约责任等事项亦作了明确约定。同日，双方又签订《补充协议二》，约定：……5、在房地产权证办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有以下权利：（1）有权单方解除原《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时，买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或不予办理房地产权证，并无需承担任何责任。《补充协议二》对其他事项亦作了明确约定。2012年10月24日，孙泉与铜陵交通银行签订《个人房产抵押贷款合同》，约定：甲方（孙泉）因购买房屋，向乙方（铜陵交通银行）申请贷款，贷款金额为37万元，贷款期限240个月，还款以月为一期，还款日为每期末月的1日。甲方选择的还款法为等额本息还款法，每期还款额为2770元。贷款的支付方式为：甲方委托乙方在贷款发放后，将贷款资金以甲方购房款名义从放款账户支付恒大置业账户。关于贷款的提前到期，合同第10.7条约定：甲方应在下列事项发生或可能发生之日起5日内书面通知乙方：（1）对甲方还款能力有或可能有重大不利影响的诉讼、仲裁、行政措施、财产保全措施、强制执行措施或其他重大不利事件；（2）甲方或其家庭成员的工作、收入发生重大变化……。对出现下列任一情形的，均视为本合同的提前到期事件：（3）甲方违反本合同的其他约定；（4）第10.7条所列应通知的任何事项之一实际发生，乙方认为将影响其债权安全的……。当出现任一提前到期事件时，乙方有权采取以下一项、多项或全部措施：……单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求甲方立即偿还所有未到期贷款本金并结清利息。该合同对双方的违约责任及其他事项亦作了明确约定。上述合同签订后，孙泉依据合同约定，向恒大置业交纳了购房首付款167233元。此后，孙泉又通过按揭贷款的方式向恒大置业支付购房款37万元。《商品房买卖合同》约定的房屋交付期限届满后，恒大置业将涉案房屋交付给了孙泉。期间，孙泉因经济困难等原因，未能完全按照合同约定向铜陵交通银行归还贷款本息。铜陵交通银行从2015年5月份开始，按月从恒大置业的保证金账户中扣划保证金共计358659.75元，用以归还孙泉拖欠的贷款本息。其中，最后一次扣划日期为2015年12月31日，扣划金额为339758.93元。孙泉向铜陵交通银行所借贷款已全部还清。另查明：恒大置业与孙泉签订的《商品房买卖合同》，该合同已于2012年7月27日在铜陵市房地产市场管理处登记备案。孙泉与恒大置业签订的《补充协议二》，系恒大置业事先拟定的格式文本。恒大绿洲小区X号楼XXX号房屋产权证尚未办理至孙泉名下。再查明：2015年10月24日，中国人民银行公布的人民币贷款利率，其中，短期（六个月及以下）贷款年基准利率为4.35%。另，关于孙泉交纳的首付款及个人向铜陵交通银行归还的按揭贷款，恒大置业在庭审中称上述款项扣除孙泉在本案中应承担的违约金后，剩余款项恒大置业应当退还给孙泉。上述事实，有恒大置业提供的《交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议》、《商品房买卖合同》、《补充协议二》、《个人房产抵押贷款合同》、铜陵交通银行履约代偿通知书、铜陵交通银行个人贷款还款凭证、铜陵交通银行个人贷款结清证明、铜陵市房地产市场管理处房屋登记信息摘抄证明等证据证明，上述证据经庭审举证、质证、认证，并结合当事人陈述予以认定。本院认为：恒大置业与孙泉签订的《商品房买卖合同》及《补充协议二》，其中关于“孙泉不按期归还银行贷款导致恒大置业承担保证责任后，恒大置业有权解除《商品房买卖合同》”的约定，系双方当事人的真实意思表示，不损害国家利益和社会公共利益，内容未违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。孙泉与恒大置业签订了《商品房买卖合同》及《补充协议二》后，未能依据《个人房产抵押贷款合同》的约定按时偿还贷款本息，导致恒大置业承担了保证责任，恒大置业在承担保证责任后，有权行使选择权，即选择依据法律规定，向借款人孙泉追偿，或选择依据《补充协议二》的约定，行使合同解除权。本案中，恒大置业选择要求解除其与孙泉签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求符合法律规定与合同约定，本院予以支持。合同解除后，因该合同取得的财产，双方应分别返还，恒大置业应将收取的首付款等相关款项退还给孙泉，孙泉应配合恒大置业办理《商品房买卖合同》的备案注销登记手续。恒大置业要求孙泉支付违约金167233元，该约定过高，对于恒大置业因承担保证责任而产生的损失数额，恒大置业并无其他证据证明，本院结合恒大置业因代孙泉偿还贷款本息而产生的利息损失、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、孙泉在本案中的过错程度、恒大置业已实际交付了涉案房屋等因素综合认定，孙泉应按银行同期贷款基准利率的1.95倍标准承担违约金，其应承担违约金的数额为17700元（从恒大置业实际代偿本息之日起开始计算）。在扣除违约金后，其余首付款149533元应由恒大置业退还给孙泉。孙泉本人向铜陵交通银行偿还的按揭贷款，因数额尚不明确，本案暂不处理，该款由恒大置业另行退还给孙泉。孙泉关于恒大置业主张的违约金过高的答辩意见，本院予以采信；其关于恒大置业无权解除《商品房买卖合同》的答辩意见，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告铜陵恒大置业有限公司与被告孙泉签订的《商品房买卖合同》；二、被告孙泉协助原告铜陵恒大置业有限公司办理《商品房买卖合同》的备案注销登记手续，于本判决生效之日起十五日内履行完毕；三、被告孙泉承担违约金17700元，原告铜陵恒大置业有限公司退还被告孙泉首付款149533元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；四、驳回原告铜陵恒大置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3645元，依法减半收取1823元，由原告铜陵恒大置业有限公司负担1623元，被告孙泉负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员  孙国兵二〇一六年七月八日书记员  胡婷婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十二条--合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条--当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。第九十七条--合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条--合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条--当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条--买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。第二十六条--买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条--当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条--当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。