广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终3382号
上诉人（原审被告）：博罗县新昱投资有限公司，住所地博罗县福田镇人民政府办公楼。
法定代表人：谭立志。
委托代理人：张宏宇、陈基涛，均系广东展豪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁美莲，女，汉族，1970年5月8日出生，住博罗县。
委托代理人：曾彬、曾建勇，均系广东伟伦律师事务所律师。
上诉人博罗县新昱投资有限公司因商品房租赁合同纠纷一案不服广东省博罗县人民法院（2016）粤1322民初1968号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人�审意见
原审原告梁美莲向原审法院提起诉讼，请求判令：1、被告为原告办理福田综合市场商住楼第四区D7号及D8号房房产证；2、被告就上述两套房向原告提供等额购房发票；3、被告向原告支付逾期办理福田综合市场商住楼第四区D7号房房产证违约金150036元（自2010年3月10日起，按原告已付房款416768元以银行同期贷款利率6%计算，暂计至2016年3月10日，实际应继续计至办妥房产证之日止）；4、判令被告向原告支付逾期办理福田综合市场商住楼第四区D8号房房产证违约金148731元（自2010年3月10日起，按原告已付房款413144元以银行同期贷款利率6%计算，暂计至2016年3月10日，实际应继续计至办妥房产证之日止）；以上暂合计298767元。5、本案诉讼费用由被告承担。
主要事实和理由：2010年3月10日，原告购买被告名下位于福田综合市场商住楼第四区D7号房�D8号房，双方当即就该两套房屋分别签订了《福田农贸市场VIP客户订购优惠协议书》，其中分别约定，该7号房屋总价为489037元，原告一次性支付房款的可享受优惠价416768元，该8号房屋总价为484785元，原告一次性支付房款的可享受优惠价413144元，原告当天完成支付该7号房屋及该8号房屋购房款分别为416768元及413144元（由案外人陈远生为原告支付），被告均开具了相应收据。2011年8月17日，双方就该两套房分别签订了正式的《广东省商品房买卖合同》，均约定被告应于交付房屋后730日内办理房产证登记备案，逾期办证的，且在原告不退房情况下按已付房价款1%承担违约金。合同签订后，被告并未依约交付该两套房屋和办理房产证登记，且经原告催促后，被告屡次以各种理由推脱，导致办理房产证时间严重逾期。后经原告及其他购房者与被告多次协商，亦为了对被告形成约束，被告于2014年8月12日主动承诺将在2015年2月底前办妥房产证，如仍没办妥，则其应按购房者交齐房款之日起，按银行同期贷款利率计付利息给购房者。为此，被告出具了《承诺书》，一改此前较低的违约金约定。然而，被告不仅不能约定时间内办妥房产证，且再次严重逾期达2年之久，至今仍未为原告办妥该两套房房产证，已构成严重违约。原告认为：原告与被告之间就该两套房签署的《福田农贸市场VIP客户订购优惠协议书》、《广东省商品房买卖合同》及其《承诺书》是各方的真实意思表示，依法有效且受法律保护，原告已依约切实履行了支付购房款义务，被告也应诚信履行相应合同义务，被告的义务履行期限届满后以各种理由延期办理房产证的行为已构成严重违约，依法应按其承诺承担违约责任，现原告为了维护自己的合法权益，依法提起诉讼。
被告博罗县新昱投资有限公司辩称：一、关于办理案涉房产的房产证问题，被告从未回避或故意拖延。而导致案涉房产逾期办证的原因也并非全是被告的过错或原因所导致。办证所必须的材料，除被告提供的相关资料之外，亦需原告提交包括契税发票及住房专项维修基金在内的相关材料。而原告至今并未向被告提交其缴付契税及住房专项基金在内的相关材料。故而，原告以被告逾期办证为由诉请被告支付违约金无事实依据。二、关于购房发票的问题。按照案涉的两份购房合同约定，原告共应支付被告的购房款合计应为人民币837510元，而实际上原告至今已支付被告购房款人民币796680元，尚欠被告购房款人民币40830未付。住原告未结清全部购房款之前，被告有权拒绝提供其购房发票。此外，即使法院审理认定被告需承担逾期办证违约责任，被告认为原告欠付被告的购房余款及其违约赔偿责任在等额范围之内应予相互折抵。三、关于原告诉请的逾期办证违约金问题，如上述第一点意见，并非被告的责任所导致。因而原告诉请被告承担该责任毫无事实依据。即使法院经审理认定被告存在逾期办证的行为及事实，被告认为，原告以其支付的购房款为基数从2010年3月10日起按照同期银行贷款利率计付违约金也违背原被告双方的合同约定。因为依据原被告签订的购房合同第15条第2项明确约定，被告逾期办证的，原告选择继续履行合同的，被告承担按照己付购房款总额1％的标准支付违约金。四、原告以《业主联合通知书》及承诺书为依据，诉请以原告已付购房款为基数从2010年3月10曰始按照银行同期贷款利率计付利息无事实依据。关于《业主联合通知书》，仅仅是包括原告在内的部分业主向被告发出的一份书面通知，并非被告对原告等业主的任何承诺，不能构成原告诉请的事实依据。关于《承诺书》，并无被告法定代表人或授权人的签字确认，实为原告等业主强行自己加盖被告印章，并非被告的真实意愿，依法不得作为原告诉请的事实依据。退一步来讲，即使该承诺书经法院认定为被告出具，但其内容亦违背客观事实及公平原则。原被告签署的案涉买卖合同签订时间为2011年8月17日，约定的办证时间为交房后的730日内。故而即使法院认定被告需向原告支付逾期办证的利息，也应从被告逾期办证之日开始起算，并非原告诉求的从2010年3月10日开始计算；违约利息依法也不超过原告己付房款的30％为限。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，2010年3月10日，原、被告签订了两份《福田农贸市场VIP客户订购优惠协议书》，分别约定原告购买被告开发的位于福田综合市场商住楼第四区D7号�及D8号房，其中D7号面积155.25平方米，一次性付清单价为2684.5元/平方米，房价为416768元；D8号面积153.9平方米，一次性付清单价为2684.5元/平方米，房价为413144元。当日，原告的丈夫陈远生代原告付清了上述购房款，被告亦开具了房款收据。2011年8月17日，原、被告双方就该两套房分别签订了正式的《广东省商品房买卖合同》，约定：D7号面积155.99平方米，一次性付清单价为2684.5元/平方米，房价为418755元；D8号面积155.99平方米，一次性付清单价为2684.5元/平方米，房价为418755元；被告应于2011年6月30日前交付房屋，并于交付房屋后730日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告原因，无法按期取得权属证书的，被告应按已付房款的1%支付违约金；合同约定面积与产权登记面积有差异的，差异值在0.6%以内的，双方不做补偿，差异值在0.6%以上3%以下内的，按合同约定价格多退少补等内容。另，《合同补充协议》第六条约定：原告预先向被告交付合同价5%作为办证费用，多退少补，原告应按被告通知的时间提供需由原告提供的全部资料。庭审时，原告自称于2012年1月份收房，被告称该类型房屋已具备办证条件。2014年8月12日，原告等众购房者向被告发出《通知书》，要求被告办理房产证。同日，被告出具了《承诺书》，承诺于2015年2月底前办好房产证，如未办好，则按照客户交齐房款之日起，按照银行同期贷款利率给付利息。
原审判决理由和结果
原审法院认为，原、被告签订的《福田农贸市场VIP客户订购优惠协议书》、《广东省商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。原告已经按照协议书付清了D7号房款416768元、D8号房款413144元，履行了合同义务。被告抗辩原告未按照《广东省商品房买卖合同》付清房款，双方在先签订的协议书与之后的买卖合同，约定单价均为2684.5元/平方米，仅房屋面积有差异致使房屋总价略有提高，其中D7号房买卖合同约定面积增加0.74平方米，D8号房买卖合同约定面积增加2.09平方米，买卖合同中约定以产权登记面积为准，并约定相应的差异处理办法，故被告抗辩事项可待房产权属登记后处理，以此抗辩不办理权属证书，理由不成立，本院不予支持。被告又抗辩原告未提供相应办证资料，双方的补充协议明确约定，原告应按照被告通知时间内提供相应资料，被告未提供其通知原告的证据，应承担举证不能的责任，以此抗辩原告违约在先，理由不成立，本院不予支持。2014年8月12日，被告出具的《承诺书》，盖有公司印章，系其真实意思表示，具有法律效力，�告未在2015年2月底前办好房产证，构成违约，但承诺违约金自交齐房款之日起计算，明显不公，被告据此抗辩，本院予以支持，应当按照合同约定的最后办证期满之日起计算，即自2013年7月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算逾期办证违约金。综上，原告要求被告办理福田综合市场商住楼第四区D7号房及D8号房的房产证，理由成立，本院予以支持。另原告要求被告提供购房发票，被告已经提供了相应收据，亦系支付的凭证，具有法律效力，原告主张被告开具发票，无民事法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条的规定，判决如下：
一、被告博罗县新昱投资有限公司应于本判决生效之日起3个月内办理好位于博罗县福田镇福田综合市场商住楼第四区D7号、D8号房的房产证�原告梁美莲。
二、被告应于本判决生效之日起10日内向原告梁美莲支付位于博罗县福田镇福田综合市场商住楼第四区D7号房的逾期办理房产证违约金（以已付房款416768元为基数，自2013年7月1日起至办妥房产证之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
三、被告应于本判决生效之日起10日内向原告梁美莲支付位于博罗县福田镇福田综合市场商住楼第四区D8号房的逾期办理房产证违约金（以已付房款413144元为基数，自2013年7月1日起至办妥房产证之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14958元，由被告负担10958元，原告负担4000元。
当事人二审意见
上诉人博罗县新昱投资有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：一．依法撤销（2016）粤1322民初1968号民事判决书第一、二、三项，并依法改判为：（一）上诉人博罗县新昱投资有限公司应在被上诉人梁美莲提交契税发票及住房专项维修基金在内的相关办证材料后为被上诉人办理涉案的博罗县福田镇福田综合市场商住楼第四区D7号、D8号房的房产证；（二）上诉人无需向被上诉人支付逾期办证违约金。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实与理由：上诉人与被上诉人商品房销售合同纠纷一案，一审法院认定事实不清，应当予以纠正，理由如下：
一、迟延办理房产证的责任在于被上诉人。上诉人从未回避或故意拖延办理涉案房产的房产证问题，而导致涉案房产迟延办证也并非是上诉人的过错�原因所导致。根据我国房地产管理相关法律法规的规定，办理房产证除了需要上诉人提供相关材料之外，也需要被上诉人提供包括契税发票及住房专项维修基金在内的相关材料。而被上诉人至今未向上诉人提交上述材料，导致上诉人至今无法为其办理房产证，因此本案迟延办理房产证的责任在于被上诉人，一审法院认定事实不清，并做出错误的判决，应当依法予以纠正。
二、原审法院判令上诉人在案涉判决生效之日起3个月内为被上诉人办理完结案涉房产证亦违背客观事实，显失公平。如上所述，导致案涉房产延迟办理房产证的原因皆由被上诉人自身原因所导致。被上诉人至今未依法缴纳契税及住房专项维修基金等，也未按照上诉人要求提供上述办证所必须的材料，基于此才直接导致案涉房产一直无法办理房产证。事实上，案涉房产所在的商住楼大多房产，在业主的配合下，业已办理出房产证。而本案案涉房产，在被上诉人未依法缴纳相应税费的情况之下，上诉人单方根本上是无法办理出房产证的。故此，原审法院仅仅判令上诉人在判决书生效后办理案涉房产证，而未根本上解决案涉房产逾期办理的障碍（判令被上诉人缴纳相应税费），显然是不符合客观事实，也是不公平的。
三、原审法院判令上诉人向被上诉人以支付的购房款为基数，从2013年7月1日起，按照银行同期贷款利率向被上诉人支付违约金违背事实，亦无法律依据。（一）如上第一点意见所述，造成案涉房产迟延办证的原因皆由被上诉人拒不缴纳税费所致，并非上诉人单方的原因造成。如此，原审法院判令上诉人向被上诉人支付违约金缺乏事实及法律依据。（二）按照双方签订的案涉购房合同约定，被上诉人应向上诉人支付的购房总款（D7及D8号）应为837510元；而被上诉人至今仅支付了796680元，尚欠40830元未支付。原审法院以面积差异问题待产权登记后处理为由，忽视被上诉人逾期付款的违约行为显然是偷换及混淆概念。因为被上诉人2010年3月10日付款是依据的认购协议，而2011年8月17日的购房合同，对买卖面积及总房款有明确的约定，被上诉人的基本合同义务就是按照买卖合同约定准时支付全款。而关于买卖合同约定面积与最后产权登记面积差异问题，可待产权登记后处理；但这并不代表被上诉人可以不按照买卖合同约定支付全额房款。因此，上诉人认为鉴于被上诉人至今拖欠上诉人购房款余额40830元未付，根据《合同法》规定，上诉人依法享有先履行抗辩权，即被上诉人未付清购房款全款之前，上诉人有权拒绝履行办证义务，且此并不属于上诉人的违约行为。（三）即使法院审理后，认定上诉人在案�房产迟延办证中存在过错，上诉人认为也应按照案涉的购房合同约定标准承担违约责任，即按照已付购房款总额的1%支付违约金，而非原审判决标准。上诉人认为，本案为商品房买卖合同纠纷，作为交易对价，被上诉人是依约取得案涉房产的所有权及使用权；上诉人依约取得房产的销售款。而案涉房产早在2012年就已经由上诉人交付被上诉人使用，被上诉人业已完整的占有及使用该房产；而迟延办证并未给被上诉人造成任何实际、直接的经济损失。但若按照原审判决，截止到2016年，上诉人须向被上诉人支付的违约金已高达30万之巨！请注意，案涉两房产，被上诉人仅支付的购房款才不到80万元。如此，被上诉人一边在享有案涉房产实际的使用及收益权利获得利益，以及案涉房产的升值获益；一边又从上诉人处获得如此高额的所谓的逾期办证的违约金。上诉人认为�无论从哪个角度看，原审法院的判决既缺乏事实依据，也显失公平。（四）再退一步讲，即使法院认定上诉人应按照被上诉人已付购房款为基数，按照同期银行贷款利率支付违约金，但时间起算日也并未是2013年7月1日，且违约金总数额不得超过总房款的30%。第一，根据双方2011年8月17日签订的买卖合同约定，上诉人交房时间应为2012年6月30日，并非2011年6月30日；案涉合同显然是笔误。因为，合同签订时间为2011年8月17日，不可能合同约定的交楼时间还在这个时间之前，这不符合常理及逻辑。显然，案涉合同此处属于笔误，正确的约定交楼时间应为2012年6月30日前。第二，案涉合同约定，办证时限为交楼后的730日内。如此，正常来讲，上诉人办理案涉房产的房产证时限应该在2014年6月30日前；但前提是被上诉人依法缴纳税费及向上诉人提交相应的缴费凭证，并配合上诉�办证，否则上诉人也是办不了案涉房产证的。
四、即使法院认定上诉人须向被上诉人支付违约金，被上诉人欠付上诉人房款本金40830元及违约金应在等额范围内予以折抵。如上第三点第（二）所述，被上诉人至今欠付上诉人房款本金40830元未付，并依据买卖合同约定，被上诉人亦需承担逾期付款违约责金，也应在互负债权债务范围之内予以折抵。
综上，一审法院认定事实不清，作出错误判决，应当依法予以纠正。恳请二审法院依据案涉客观事实，作出客观、合法、公正的判决，判如所请。
被上诉人梁美莲答辩称，被答辩人上诉答辩人关于商品房销售合同纠纷一案【(2016)粤13民终3382号】，被答辩人的上诉请求与事实不符，于法律无据，依法应予以驳回，理由如下：
一、迟延办理房产证的责任在于被答辩人，答辩人无丝毫责任�错。首先，根据《商品房买卖合同》附件四第六条约定：“……同时，买受人应按出卖人通知的时间提供需要由买受人提供的办理产权证所需的全部资料……”，据此，如需买受人提供办证所需的全部资料的，须由出卖人先行通知。因此，如被答辩人所述系答辩人因未提供办证所需资料在先而导致其无法办理房产证的，被答辩人须先证明其己通知了答辩人，但实际上被答辩人并未通知答辩人。
其次，在一审庭审中，经答辩人本人与被答辩人对质，答辩人事实上曾主动向被答辩人催告及要求向被答辩人提供有关资料，甚至主动要求支付相关办证费用，但均受到被答辩人拒绝，因被答辩人毫不具备相关办证条件，其拒收亦是有意拖延办理。
再者，根据《业主联合通知书》内容所反映的客观事实，答辩人与其他众多相关业主在履行了买受人义务后，�次催告被答辩人办理房产证，而被答辩人均以各种理由推脱，但被答辩人从未催告答辩人及其他业主提供办证资料，甚至通过《承诺书》给予回应，承诺在15年2月底为答辩人及广大业主办妥房产证，但其至今未能办妥。
更需强调的是，答辩人与被答辩人双方并未在任何合同中约定，被答辩人在为答辩人办理房产证前，必须由答辩人在先提供契税发票及住房专项维修基金，而且没有任何法律规定缴交契税或住房维修基金系办证的必须前置程序，被答辩人的此项主张没有任何合同及法律依据。而且，在实践当中，往往存在缴交契税或住房专项维修基金与办证同步进行而不分先后的情况，甚至也有在办证后补交契税或缴交住房专项维修基金的情况。无论如何，只要合同没有约定，法律没有规定，被答辩人没有任何理由要求办证前答辩人务必提供契税发票或住房�修基金。更何况，被答辩人也没在先通知，没取得答辩人同意。因此，迟延办理房产证的责任仅在于被答辩人。
二、原审判决被答辩人在判决生效之日起3个月内为答辩人办理完结房产证合情合理合法。该期限不仅符合原审法院所调查的被答辩人实际情况，也符合了司法裁判统一尺度的要求，至于被答辩人如需在办证中需要答辩人提供配合的，答辩人亦会予以配合，但须先由被答辩人事先知会答辩人。
三、答辩人已经足额付清房款答辩人已在签订《订购优惠协议书》时已经按协议约定足额支付了全部房款，对于被答辩人称答辩人未足额支付房款，其理由仅依据《订购优惠协议书》与《商品房买卖合同》约定房屋总价的差异。然而对此问题，双方是有明确约定的，如D7号房及D8号房的《订购优惠协议书》第3条均约定：“……一次交费每平米减200再9．1折的优惠折扣……最终总房价按房管部门核准建筑面积计算……”，据此，《订购优惠协议书》明确约定总房价以优惠价格按房管部门核准建筑面积计算，也即房屋差价多还少补的唯一依据为：以优惠价格按房产证所确认面积计算之结果。这也是双方最真实的意思表示。
时隔一年半后，为了应付办理合同备案等目的，答辩人与被答辩人就D7号房及D8号房另行签订被答辩人提供的《商品房买卖合同》之格式合同，约定要求答辩人在合同签订之日一次性支付D7号房及D8号房另各自房价款418755元，然而这非双方真实意思表示，因为实际上答辩人已经分别就D7号房及D8号房在一年半前支付了416768元及413144元，如按双方真实意思表示，答辩人只需按房产证所确认面积按优惠价格计算总价并予以多还少补即可。而目前房产证因被答辩人原因未办，答辩人亦无需对已支付�价款作调整。
同时，《商品房买卖合同》第五条规定：“……合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。……”以及《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条约定：“对合同第五条‘面积确认及面积差异处理’补充约定如下：买受人应在出卖人送达通知书后10日内按约定单价办理差价退补手续(面积差异值在+0.6％以内的，互不补偿)，逾期视为弃权/违约。”可知，《商品房买卖合同》对房款差异的调整依据也是房产证所确认的面积。
综上，因答辩人已按双方真实意思表示所签订《订购优惠协议书》履行支付全部房款的义务，且目前据以调整其己支付房款的房产证面积并未最终确定，答辩人需多还少补的依据条件并未成就，被答辩人关于答辩人未定额支付房款的说辞于法无据，因此，答辩人并不存在未足额支付�款的情况。
四、《承诺书》约定内容并非显失公平，被答辩人应当依法依约自2010年3月10日起按商业银行同期贷款利率计付利息给答辩人。首先，根据《中华人民共和国民法通则》第五十九条规定，以及《民法通则精要与依据指引》(2005年版)说明：显失公平，是指一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的情况。显失公平的民事行为往往是当事人双方的权利和义务极不对等，经济利益上的不平衡。法律规定显失公平的民事行为应予撤销，不仅是公平原则的具体体现，而且也切实保障了公平原则的实现。
本案当中，《承诺书》并不存在上述情形。答辩人不存在“利用优势”，被答辩人在本案买卖中也不存在“没有经验”的情形。而且，就《承诺书》约定内容是否显失公平的问题，不应单独审视�约定，而应将《承诺书》与本案案情及其他合同约定结合来看待。如《承诺书》与《商品房买卖合同》相比较，《商品房买卖合同》更多条款约定对答辩人不利，更加显失公平。例如《商品房买卖合同》第十五条第2项关于“如出卖人的责任，买受人不能在规定时期内取得房地产权属证书的，双方同意按……买受人不退房，出卖人按己付房款的1％向买受人支付违约金”的约定，该约定意味着无论被答辩人拖延多长时间办理房产证，其仅需承担答辩人已付房价款1％的违约金，也即无论被答辩人拖延多久办证，其受到的法律惩罚代价都是保持不变的、轻微的，该约定显然更加显失公平。因此，《承诺书》在一定程度上弥补了答辩人在本案中权利义务的不利，形成一定抗衡。
同时，被答辩人向答辩人出具的《承诺书》系对答辩人及其他业主在先的《业主联合通知书》的正面回应，系其真实意思表示。《业主联合通知书》甚至在通知内容中主张重大经济损失，远高于被答辩人出具的《承诺书》所承诺的违约赔偿程度，被答辩人自主所做的避重就轻的违约承担承诺显然是其自愿的结果，程序上亦无显失公平。
再者，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据该规定，被答辩人于《承诺书》中所承诺的逾期办证违约金也是符合法律规定的、公正公平的，因此，《承诺书》并无显失公平的情形。
另需说明，根据《合同法》第三十条关于“承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更”的规定，自被答辩人对《业主联合通知书》以《承诺书》作出承诺后，有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法均应以《业主联合通知书》及《承诺书》约定的为准，原被答辩人之间的权利义务关系均受《业主联合通知书》及《承诺书》约束，假使答辩人在此前存在违约，亦己因《业主联合通知书》及《承诺书》对原合同调整而无需承担违约责任，而被答辩人不依《业主联合通知书》及《承诺书》约定内容履行则构成违约，依法�依《业主联合通知书》及《承诺书》约定承担违约责任。
综上所述，被答辩人的上诉请求与事实不符，于法律无据，其上诉理由不能成立，不应得到人民法院的采纳，应依法予以驳回其上诉请求。
本院查明的事实、判决理由和结果
经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据查明的事实及当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、被上诉人是否履行完毕在先义务；二、上诉人是否存在逾期办证情形；三、逾期办证违约金如何计算。具体论述如下：
第一，上诉人是否履行完毕在先义务问题。上诉人博罗县新昱投资有限公司主张因被上诉人未提供契税发票及住房专项维修基金等相关资料，导致上诉人迟延办证。对此，本院认为，根据�方签订的《商品房买卖合同》第六条“买受人应按出卖人通知的时间提供办证所需的全部资料”的约定，可知，上诉人需先履行通知被上诉人提供办证相关资料的义务。又根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，上诉人负有证明自身已履行在先通知义务的举证责任。而本案中，上诉人未能证明自身已履行该义务，因而上诉人的主张不成立。
第二，关于上诉人是否存在逾期办证情形问题。上诉人主张依据双方签订的《商品房买卖合同》，被上诉人仍欠购房款未付，故其享有先履行抗辩权。对此，本院认为，上诉人与被上诉人于2010年3月10日签订的《客户订购优惠协议书》约定，上诉人同意被上诉人采取一次性付款方式支付涉案两房屋房款时，所售房屋按每平方米减200元再9.1折计价，即涉案两房屋合计829912元。协议签订后，被上诉人已支付协议约定缴交的829912元。虽然之后双方又于2011年8月17日签订的《商品房买卖合同》约定的涉案房屋总价款为837510元，但此价款与《客户订购优惠协议书》约定的价格相差仅7598元，由此可认定，被上诉人已履行合同约定的绝大部分缴交房款的义务。且没有证据显示，上诉人曾因被上诉人支付的购房款少于《商品房买卖合同》约定的房款而向被上诉人催收过欠款，再结合上诉人并未通知过被上诉人提供与办证相关的资料的实际，本院有理由相信上诉人逾期未办证的根本原因在于上诉人，与其所称的被上诉人拖欠购房款无关。另外，即便被上诉人仍欠购房款，上�人亦可在办理房产证后向被上诉人主张仍欠购房款，而不应拒绝履行办证义务。
第三，逾期办证违约金如何计算问题。
1、关于违约金起算时间。上诉人主张正确交楼时间应为2012年6月30日，因此违约金起算时间应为2014年6月30日。对此，本院认为，依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2011年6月30日前将涉案房屋交付买受人使用。又根据第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后730天内，办理好房产证事宜。因此，原审判决确定逾期办证违约金的起算点应为2011年6月30日后的730天，即2013年7月1日正确，本院予以支持。上诉人主张合同约定交楼时间是笔误，依据常理及逻辑，正确交楼时间为2012年6月30日，缺乏必然性，且《商品房买卖合同》是双方自愿签订的，根据当事人意思自治原则，对双方约定的交楼时间应予认定。
2、关于违约金计算标准。上诉人主张应按照双方签订的涉案购房合同约定标准即1%支付违约金。对此，本院认为，虽然双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限被取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。但因上诉人在2014年8月12日向被上诉人出具的《承诺书》承诺“本公司承诺在2015年2月底前办好房产证，如没有办好房产证，则按客户交齐房款之日起，按银行同期贷款利率计付利息给客户”，故一审法院确定违约金按中国人民银行同期贷款利率，从2013年7月1日起计至办妥房产证之日止，并无不当，本院予以支持。
3、被上诉人未付房款的折抵问题。上诉人主张被上诉人欠付的房款及违约金应在等额范围内予以折抵。因上诉人主张的被上诉人拖欠40830元购房款及逾期付款�约金的事实并未确定，故其主张其承担的违约金应与上诉人拖欠40830元购房款及逾期付款违约金向抵扣，缺乏依据，本院不予支持。上诉人可在被上诉人拖欠40830元购房款及逾期付款违约金的事实确定后，另寻途径解决。
综上所述，上诉人上诉部分有理，对其有理部分本院予以支持；原审认定事实和实体处理部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持博罗县人民法院（2016）粤1322民初1968号民事判决第二、三、四判项及诉讼费的处理；
二、变更博罗县人民法院（2016）粤1322民初1968号民事判决第一判项为：上诉人博罗县新昱投资有限公司应通知被上诉人梁美莲提交与办证相关的材料，并在被上诉人梁美莲提供相关办证材料后一个月内向有关产权登记�门提交办理房产证的相关手续；
三、驳回上诉人博罗县新昱投资有限公司的其他上诉请求。
二审受理费14958元，由上诉人博罗县新昱投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓耀辉
审 判 员 曾 莹
审 判 员 赖锦荣
二〇一六年十二月八日
法官助理 黄丽娴
书 记 员 黄美静
附相关法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十条第一款第（二）项原判决、认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
2、《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。