文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终1605号上诉人（原审被告）：徐超，男，汉族，1964年5月1日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区，被上诉人（原审原告）：杨贵清，男，汉族，1980年3月3日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：吴浪，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾莉，广东华商律师事务所实习律师。上诉人徐超因与被上诉人杨贵清房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初12542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。徐超上诉请求：一审判决依法予以撤销，发回重审或改判。事实和理由：一、原判审判程序缺失、不合法，违反程序正义。一审于2017年9月11日14时30分在罗湖法院第十九审判庭开庭，徐超声明：杨贵清和郭某所签的编号1555397《二手房买卖合同》和《补充协议》是未经徐超同意的合同，是他们俩人的私下行为，而且事后徐超又坚决反对，与徐超无关。徐超对郭某是有授权，但授权范围是前往国土局（深圳市不动产登记中心）签署国土局要求格式的房屋买卖合同，是一份特别授权，郭某没有权力代表徐超签订私下合同。按照社会公序良俗卖房没有不给业主打招呼的。一审庭审法官听后当庭说郭某为本案的关键人，应追加郭平进来一起审理，当即宣布休庭，要大家等候通知再行开庭。之后徐超一直没有接到任何通知，于2017年11月10日便收到一审判决。法庭上审理案件法官说话应该是庄严的、权威的，宣布休庭并称要将案件另一关键人郭某追加进来进行慎重审理也应该是严肃和说话要算数的，这也是此案审判程序关键的一部分。之后又不知什么原因在不给任何通知的情况下直接下判决，严重侵犯了徐超的权益，该案审判程序严重缺失、不正义、不合法。二、认定事实严重错误，导致实体判决错误。本案的关键是杨贵清和郭某所签的编号155539《二手房买卖合同》和《补充协议》与徐超是否有关联、是否合法。1、杨贵清和郭某所签的编号1555397《二手房买卖合同》和《补充协议》事先没有经过徐超同意，徐超根本不知情的情况下两人私下所签，尤其是房屋销售价格严重低于徐超所要求，而且事后徐超坚决反对，明显是郭某急于赚取中介费，杨贵清急于想买便宜房子的行为，不是房屋所有人徐超的真实意思表示，是杨贵清和郭某的私下行为，与徐超无任何关联、不合法，是严重的欺诈行为。2、徐超对郭某有一份授权，是一份严格意义的特别授权，并没有授权同意其签订私下合同，更没有同意其签订未经徐超同意、徐超根本不知道的房屋买卖合同。授权范围只不过是同意其前往国土局（深圳市不动产登记中心）签署国土局要求格式的房屋买卖合同，是一份特别授权。而且签署合同时要当面接受国土局转移登记相关查询、询问、签署询问记录、婚姻证明书，该合同属于国土部门有登记编号的标准格式合同，而且要进行备案登记的。授权书非常清晰的说明了授权的具体要求，并没有随便授权郭某随意签署房屋买卖合同，是郭某的私下越权行为，与徐超无关。3、徐超没有收到房屋买卖定金，该合同与徐超没有关联，无效。杨贵清和郭某未经徐超同意私下签署合同、私下委托第三方收取房屋买卖定金，徐超不知情，也没收到，而且事后徐超坚决反对，该合同与徐超没有关联，买卖无效。4、杨贵清和郭某在银行签署的资金监管等附加协议都依附主合同，都没有告知徐超，徐超也不知情，而且事后徐超坚决反对。该协议都与徐超无关联，无法律效力。杨贵清辩称，一、根据现有证据足以认定本案事实，无须追加郭某，也无法律规定必须强制追加郭某，故本案一审程序合法。二、徐超授权应当以其签署并公证的授权委托书为准，如果如徐超所言事后口头就可以推翻书面的授权文件，那以后谁还敢作为代理人，公证处又岂敢公证授权委托书。三、定金是经过徐超同意并书面签署资金监管协议托管在中介处，所以徐超说其没有收到定金，与事实不符。杨贵清向一审法院起诉请求：1、解除杨贵清与徐超之间的《二手房买卖合同》；2、判令徐超赔偿杨贵清损失人民币200000元；3、徐超承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：（2017）深福证字第2590号公证书记载：徐超于2017年1月11日来到我处，在本公证员的面前，在面前的《委托书》上签名、捺指印。《委托书》内容为：委托人为徐超，受托人为陈某、朱某、郭某、谢某、严某，委托人徐超拥有位于深圳市××路××6Ｓ1的房产，现委托以上受托人在2017年1月11日至2018年1月10日内均可独立办理全部如下事项：一、到银行开立账户，申请转按揭贷款或消费贷款，开立账户、领取和保管存折、办理所开立账户的存取款及转账业务、签署借款申请书、借款借据、划款委托书、贷款合同、房地产买卖补充等办理转按揭贷款及消费贷款所需签署的相关文件。收取该款项并将该款项发放在受托人的账户上。到征信机构查询、打印个人信用报告。到档案管理部门查询、打印与上述房产有关的资料。到银行查询网银、手机银行、短信通、账户余额、账户状态、账户关联信息，并有权取消网银、手机银行、电话银行等相关业务，到银行办理挂失、补办、重置密码、销户等相关业务。二、全权到银行办理赎楼（还清银行贷款）及终止授信额度等相关手续，并代为签署并领取房产证、注销资料等相关资料。到银行查询、打印还款清单并签署提前还款申请。签署罚息确认单并代为缴纳罚息。到国土局（或深圳市不动产登记中心）办理上述房产的注销抵押登记手续并回答国土局（或深圳市不动产登记中心）注销抵押登记相关询问、签署询问记录及领取、保管《不动产权证书》等相关事宜，并代为签署相关文件。申请办理商品房《不动产权证书》及签署相关文件，办理相关手续并领取《不动产权证书》。到银行签署《个人额度借款支用申请审批单》。三、到国土局（或深圳市不动产登记中心）全权办理转让上述房产的过户、转移登记、解封等相关手续，代为签署《房地产买卖合同》、房产转移登记申请表等相关文件并回答国土局（或深圳市不动产登记中心）转移登记相关询问、签署询问记录、婚姻声明书等。办理公证等相关手续，到国土局（或深圳市不动产登记中心）办理该房产抵押登记手续，签署《抵押物价值确认书》《抵押合同》《借款合同》等相关文件资料并回答国土局（或深圳市不动产登记中心）抵押登记相关询问、签署询问记录及领取《房产证》等相关事宜。四、办理房款资金监管和解除监管手续；签署相关文件，包括资金监管协议、划款委托书等，签收贷款承诺书。收取售楼款、购买方的银行贷款款项和监管资金。签署银行《按揭贷款存入账户确认书》等明确收款账户的文件，签收银行出具的《贷款承诺书》。有权代为追究银行不履行承诺时的责任。五、到国土部门（或深圳市不动产登记中心）办理上述房产的办证、换证、变更、夫妻份额及主体变更、变更、受让手续并回答国土局（或深圳市不动产登记中心）办证、换证、变更、夫妻份额及主体变更、受让登记相关询向、签署询问记录、签署深圳市房地产现售合同及相关文件、缴纳税费，领取不动产权证书。办理退件相关手续，领取退件不动产权证书，办理抵押登记手续或作为抵押人代签署相关抵押文件合同等相关事宜。办理抵押登记手续（包含抵押到个人名下）或作为抵押人代签署相关抵押文件合同等相关事宜。到国土局（或深圳市不动产登记中心）申报该房产的纳税并签署《纳税申报表》以及签署委托书等等。徐超在一审庭审中陈述，陈某、朱某、郭某、谢某、严某均为中介公司员工。2017年2月27日，郭某代理徐超与杨贵清签订了《二手房买卖合同》，约定徐超向杨贵清出售位于深圳市××××房产，交易价格为人民币伍佰柒拾伍万元，杨贵清于签订合同当日支付定金人民币贰拾万元。该房产处于被抵押的状态，卖方即徐超同意于签署本合同之日起40日内（含当日）自行筹资还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交于居间方。合同还约定了买方（即杨贵清）的违约责任：如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过壹日或有其他根本违约的行为，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方的已支付定金。卖方（徐超）违约责任为：如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过壹日或有其他根本违约行为时，买方可要求卖方继续履行合同并按照前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。同日，买方（本案杨贵清）、卖方（本案徐超）与中介方三方共同签署《补充协议》和《定金托管协议》，《补充协议》约定买卖双方已知该房产为查封、抵押状态，并愿意进行买卖交易。银行出贷款批复承诺函后，卖方在25个工作日内完成解封，赎出房产证，并注销抵押，产权为有效状态，如果逾期卖方将赔偿20万元给买方。《定金托管协议》约定买卖双方同意将购房定金人民币20万元交由中介方深圳市世华房地产投资顾问有限公司托管。以上两份协议均为郭某代徐超在卖方处签名确认。同日，杨贵清通过由案外人丁某代为刷卡的方式，将购房定金人民币20万元付至中介深圳市世华房地产投资顾问有限公司的账户内。之后，深圳市世华房地产投资顾问有限公司向杨贵清出具收据，确认收到杨贵清20万元购买某花园B栋6S1房屋托管定金。2017年3月14日，郭某代徐超与杨贵清及监管银行中国银行股份有限公司深圳泰然金谷支行签订《二手楼交易资金委托监管协议》，杨贵清将购房首期款人民币153万元汇入中国银行交易资金委托监管账户办理了资金监管。因徐超未按照合同约定履行义务，杨贵清分别于2017年5月17日和2017年6月1日向徐超发出《解除合同通知函》，要求解除与徐超签订的《二手房买卖合同》并要求徐超向其赔偿损失人民币20万元。杨贵清确认，中介已于2017年5月26日将托管的定金人民币20万元返还给杨贵清。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，本案争议的焦点在于，郭某代徐超签署的《二手房买卖合同》是否有效。对此，一审法院分析如下：根据经（2017）深福证字第2590号公证书公证的《委托书》记载：受托人在2017年1月11日至2018年1月10日内均可独立办理代为签署《房地产买卖合同》。《委托书》并未对《房地产买卖合同》做特别的限制性规定，且从《委托书》的内容来看，委托事项几乎包含所有房产交易所需要办理的事项，可见徐超是将房产交易全权委托给受托人进行办理。并不如徐超所抗辩的，其仅授权郭某代为签署国土局备案的房屋买卖合同。故郭某有权依据《委托书》的授权，代理徐超签署《二手房买卖合同》。郭某代理徐超与杨贵清签订的《二手房买卖合同》，为有效合同，各方当事人均应严格履行。在涉案合同履行过程中，涉案房产被查封，导致涉案房产无法过户至杨贵清名下，致使合同目的无法实现，徐超已构成违约，应当承担违约责任。因此，杨贵清要求解除合同，徐超承担违约责任的诉讼请求，一审法院予以支持。杨贵清在签订合同的当天预交了人民币20万元的定金托管在中介方，该款项已经返还给杨贵清，现杨贵清要求徐超赔偿其损失人民币20万元，是按照合同约定的双倍返还的标准，符合合同的约定，一审法院予以支持。一审法院判决：一、解除杨贵清与徐超于2017年2月27日签订的《二手房买卖合同》。二、徐超应于本判决生效之日起十日内向杨贵清赔偿损失人民币20万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审受理费人民币4300元及一审保全费人民币1520元，均由徐超承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。（当事人没有提交新证据）。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，徐超向郭某出具了公证委托书，委托代理权限包括签署《房地产买卖合同》等。徐超称郭某以徐超的名义与杨贵清签署《房地产买卖合同》属无权代理、超越代理权，没有事实依据，本院不予采纳。郭某代理徐超与杨贵清签订的《二手房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。原审对此认定正确，本院予以确认。2017年2月27日，杨贵清通过案外人丁某支付了20万元至居间方深圳市世华房地产投资顾问有限公司的账户，居间方深圳市世华房地产投资顾问有限公司亦向杨贵清出具了收据，确认收到杨贵清20万元购买涉案房屋托管定金。根据合同约定，双方同意定金20万元交由居间方监管，杨贵清将定金支付给居间方即视为徐超收讫定金。徐超称其没有收到定金，与事实不符，本院不予采纳。涉案房产被查封，导致涉案合同无法继续履行，徐超的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。原审判令徐超赔偿杨贵清损失人民币20万元正确，本院予以维持。综上所述，徐超的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4387元，由上诉人徐超负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  思  罕审判员 邓    媛二〇一八年三月十六日书记员 刘尹琳(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。