吉林省通化市东昌区人民法院
民 事 判 决 书
东江西民初字第858号
原告孙文丹，女，37岁，汉族，通化市人，现住通化市东昌区。
被告通化市东方物业服务有限公司。
委托代理人王先龙，男，35岁，汉族，长春市人，现住长春市。代理权限：一般代理。
原告孙文丹与被告通化市东方物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月23日收到原告的起诉状，于同日决定立案受理，并依法组成合议庭，于2014年10月27日公开开庭进行了审理。原告孙文丹，被告通化市东方物业服务有限公司的委托代理人王先龙到庭参加了诉讼。本案一审现已依法审理终结。
原告诉称，2013年4月26日原告购买通化市御景首府D02-01-202号住宅一套，并办理了入住手续。购买后，被告向原告收取配套费14，412.00元。根据通化市物业管理办法第四十六条的相关规定，不应当收取原告2012年供热取暖费、房屋装修保证金、装修服务管理费及原告的物业费8，996.00元。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令返还原告购买房屋时被告收取的2012年供热取暖费2，598.00元、装修保证金3，500.00元、物业管理费2，249.00元、装修服务管理费649.00元，总计8，996.00元，诉讼费用由被告承担。
被告辩称，原告要求的供热费、物业管理费、装修服务管理费不应予以返还，理由为：原告所购买的涉案房屋并非从被告手里直接购买，而是从施工单位长春建设股份有限公司手中购买，被告与长春建设股份有限公司存在抵房协议，关于物业费、供热费的收取有约定，约定的时间为被告办理集中入户之日起缴纳。原告在办理入住的时候确实缴纳了上述费用，被告认为虽然该笔费用是原告缴纳的，但是该笔费用是替抵账房单位长春建设股份有限公司缴纳的，所以被告不同意退还该部份费用。关于装修保证金，原告提出申请，被告同意返还。
在法庭审理过程中，原、被告就被告是否应收取原告所主张的各项费用产生争议。
原告为证实自己的诉讼主张，向法庭提交了如下证据：
证据一、商品房买卖合同复印件一份（已经与原件核对）、发票复印件一份，证明2013年4月25日，原告与通化东方置业投资有限公司签订商品房买卖合同，原告向该公司缴纳购房款623，437.00元。
证据二、2013年4月26日收据复印件六份、供暖费票据复印件两张，证明原告向被告缴纳施工保证金3，500.00元，装修服务管理费649.00元，物业费（2013年2月1日-2014年1月31日）2，249.00元，供暖费（二0一二年度）2，598.00元以及供暖费（二0一三年度）4，108.00元、供暖费（二0一四年度）4，108.00元，证明2，598.00元是我交纳的二0一二年度供暖费，垃圾开点费、卫生费（该两项费用与装修服务管理费重复收费）。
证据三、2013年8月20日使用资金申请单（借款单）复印件一份，证明被告同意施工保证金抵顶物业费，剩余1，251.00元同意返还原告。
被告对原告提交的上述证据质证认为：
对证据一无异议。
对证据二中垃圾开点费、卫生费与装修服务管理费不是重复收费，他们收取的内容不一样。物业费（2013年2月1日-2014年1月31日）2，249.00元即使要扣除也不能全部扣除，应当入住之后的应该收取的。供暖费（二0一二年度）2，598.00元，该收据不能表明收取取暖费的具体年度。对供暖费（二0一三、二0一四年度）两张票据无异议，与供暖费（二0一二年度）2，598.00元没有关联性。对施工保证金3，500.00元无异议。
对证据三真实性无异议，说明原告欠物业费。
被告为证实自己的诉讼主张，向法庭提交了如下证据：
证据一、抵房协议复印件一份，证明被告收取采暖费、物业费等的时间是从业主办理入住手续时起收取，而非原告实际的入住时间。原告所购的房子并非从被告手里直接购买，而是从施工单位手里购买的抵账房，原、被告之间签订的商品房买卖合同仅是为了办理产权等相关手续用的，被告并非实际的出卖人。
证据二、业主入住手册前期物业管理服务协议一份，证明第四条物业服务费用第六项，收费标准为每平方米3.00元。
原告对被告提交的上述证据质证认为：
对证据一我是通过抵账房买的房子，但是直接领我到购楼处买的房子，关于被告和抵房单位之间的抵房协议我不知晓，在这样的情形下我签订了商品房买卖合同，被告有义务告知我收取的相关费用，但是被告没有告知。
对证据二有异议，买房子时没有告知我关于该份协议的内容，而且小区内也没有关于该份协议的公示。我的房屋面积144.14平，按照被告所述每平方米3.00元收取的话，我实际缴纳的是649.00元，我不予认可。
根据原、被告的诉辩、举证、质证及当庭陈述，本院查明以下无争议的事实：
2013年4月25日原告通过长春建设股份有限公司与通化东方置业投资有限公司签订商品房买卖合同，约定原告以623，437.00元的价格购买位于高力御景首府D02栋1单元202室144.14平方米住宅，原告于2013年5月15日向通化东方置业投资有限公司交纳了购房款，该公司为原告出具了销售不动产统一发票。2013年4月26日原告向被告交纳了相关费用，其中包括2012年供热取暖费2，598.00元、装修保证金3，500.00元、物业管理费2，249.00元、装修服务管理费649.00元。被告同意返还装修保证金。
针对原、被告的争议焦点，本院结合相关法律规定综合评判如下：
被告为原告所有的位于高力御景首府D02栋1单元202室144.14平方米住宅提供物业服务，双方形成物业服务合同法律关系。虽原告对被告提交的“前期物业管理服务协议”提出异议，但依据《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该“前期物业管理服务协议”对原告具有约束力，原、被告应按该协议约定享有权利并履行义务。根据原告提交的相关证据可证明，被告收取了原告2012年供热取暖费2，598.00元、装修保证金3，500.00元、物业管理费2，249.00元、装修服务管理费649.00元，因被告同意返还装修保证金3，500.00元，故本院对此予以确认。对于被告收取的2012年供热取暖费2，598.00元，被告虽向法庭提交其与长春建设股份有限公司的“抵房协议”，但该协议仅约束被告与长春建设股份有限公司，并不对原告产生约束力，故被告按该协议收取原告未入住时段的2012年度供热取暖费与法无据。被告所收取原告物业管理费2，249.00元票据明确记载时间为2013年2月1日-2014年1月31日，而原告实际签订“商品房买卖合同”的时间为2013年4月25日，故被告应按“前期物业管理服务协议”1.30元／月／平方米的标准退还所多收取的2013年2月1日-2013年4月25日期间的物业费144.14平方米×1.30元／月／平方米×4月=749.53元。依照“前期物业管理服务协议”第四条第六款“装饰装修废弃物的清运与处置服务费：收取标准为建筑面积3.00元／平方米”的约定，被告应收取原告装饰装修废弃物的清运与处置服务费为144.14平方米×3.00元／平方米=432.42元，故被告应返还所收取的649.00元-432.42元=216.58元。依据《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第五条第二款“业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”之规定，被告应返还原告2012年供热取暖费2，598.00元、装修保证金3，500.00元、物业管理费749.53元、装修服务管理费216.58元。
综上，依据《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条及第五条第二款的规定，本院判决如下：
被告通化市东方物业服务有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告孙文丹2012年供热取暖费2，598.00元、装修保证金3，500.00元、物业管理费749.53元、装修服务管理费216.58元。
驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50.00元，由被告承担。
如被告到期未履行本判决所确定的给付义务，原告向本院申请强制执行的期间为二年。
如不服本判决，可在判决书送达后的十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。
审判长 马 涌
审判员 张晓云
审判员 毛德义
二〇一四年十一月十一日
书记员 唐丽丽