河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀01民终1263号上诉人（原审原告）：王立国。上诉人（原审被告）：路奕。上诉人（原审第三人）:李瑾。委托诉讼代理人：张希军，河北嘉实律师事务所律师。上诉人王立国与上诉人李瑾、上诉人路奕房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2017）冀0104民初6543号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王立国上诉请求：1.请求撤销石家庄市桥西区人民法院（2017）冀0104民初6543号民事判决第二项，依法改判上诉人依据合同约定支付剩余房款。2.本案上诉费由被上诉人负担。事实与理由：一审法院判令自判决生效之日起十日内支付剩余房款无事实依据。一审判决认定该《二手房屋买卖合同协议书》为有效合同，因此应按照合同约定履行相应义务。协议中明确约定在办理房屋产权转移登记手续当日，上诉人将剩余房款500000元支付给被上诉人。李瑾、路奕辩称，1.涉案合同李瑾不予追认，为无效合同。2.李瑾未签订涉案合同，一审法院不能判决李瑾协助王立国过户。3.王立国不是善意第三人，不符合善意取得的法律规定。4.一审法院判决路奕需强制接收王立国支付的余款50万元，没有任何法律依据。李瑾、路奕上诉请求：1.依法撤销石家庄市桥西区人民法院（2017）冀0104民初6543号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.二手房买卖协议书属于无效合同。转账证据不能证明李瑾对路奕与王立国订立合同的事情知情并同意卖房。王立国不属于善意第三人。2.判决李瑾协助王立国办理房产过户没有事实和法律依据。3.路奕没有实际交付王立国房屋的使用权和产权。4.王立国提出路奕提出涨价没有证据支持。5.截止目前办理房产证初始登记的基本条件尚不具备。二、一审判决适用法律错误。王立国辩称，1.该协议是有效协议。我方2016年6月12日转给路奕61万元，路奕分三次转给李瑾用于偿还公积金并购买其他房屋。6月13日路奕转给李瑾21万，6月14日李瑾用39万购买其他房屋。6月22日又转给李瑾1万元。证明李瑾对房屋买卖知情。2.该房屋是允许买卖的。3.李瑾应当协助我方办理过户。4.一审判决认定合同有效，应当按照合同履行义务。王立国向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行双方于2016年6月12日签订的《二手房买卖合同协议书》，即被告将位于石家庄市桥西区的房屋及相应地下室交还给原告；2、判令被告在房产本下达时协助原告办理房屋产权转移登记手续，增加的税费各担50%；在办理房屋产权转移登记手续当日，原告将剩余房款500000元支付给被告；3、本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2016年6月12日，原告王立国（乙方）与被告路奕（甲方）签订《二手房屋买卖合同协议书》，约定乙方购买甲方的位于石家庄市桥西区房屋一套。房屋总价1110000元（含地下室及附属设施费用）；甲方负责更名，乙方负责更名费用（每平米300元）。协议第四条约定：乙方于本合同签订当日向甲方支付首付款610000元，在甲方撤备案，乙方提交备案时付清余款500000元。第五条约定:甲方在付款当日内给乙方钥匙进场装修，并配合乙方完成过户。如有不可抗拒原因暂时不能过户，则甲方应在房产本下达时给乙方办理过户（房价不变，增加的税费甲乙双方各承担50%）。第六条约定：甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷。合同签订当日，原告王立国通过银行转账付给被告路奕购房首付款61万元。被告路奕向原告王立国出具了收条并将涉案房屋及地下室钥匙交付原告王立国。原告王立国随后对该涉案房屋进行了装修并已将家具及电器放至房屋内。2016年10月29日，被告路奕对涉案房屋更换了门锁，钥匙至今封存在第三人李瑾处。2016年6月13日、14日、22日，被告路奕分别向第三人李瑾转款390000元、210000元、10000元。另查明，第三人李瑾与被告路奕系夫妻关系。2014年1月16日，李瑾与被告路奕共同购买了涉案房屋，并签订了预售商品房合同备案书，现该房屋尚未办理房屋产权证书。以上事实，有原、被告的陈述，《石家庄市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《二手房买卖合同协议书》、结婚证、收条、银行凭证、借记卡账户历史明细清单、房屋抵押合同、贷款还款明细回单等证据予以证实。一审法院认为：关于原告王立国与被告路奕签订的《二手房屋买卖合同协议书》的合同效力问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《城市房地产管理法》中关于未取得产权证书的房屋不得买卖的规定属于管理性强制规范，这样规定的目的在于加强对房地产市场的管理，规范房地产交易中的行为，违反该规定并不必然导致房屋买卖合同的无效；故上述协议系当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。合同签订后，原告按约向被告路奕支付了购房首付款61万元，被告路奕亦将涉案房屋及地下室钥匙交付原告王立国，原告已经对房屋进行了装修，双方均已按合同履行了各自的义务。在原告向被告路奕交付购房首付款的两日内，被告路奕就将购房款转到第三人李瑾名下银行账户，且涉案房屋已经交付给原告，第三人李瑾称其不知晓该款项系路奕出卖涉案房屋所得明显违背常理，一审法院不予采信。原告作为善意第三人，其有理由相信路奕出卖涉案房屋为路奕与其妻子李瑾的共同意思表示。原告请求继续履行合同将涉案房屋及相应地下室交还原告；在涉案房屋的房产本下达时，由被告协助原告办理房屋产权转移登记手续，增加的税费各担50%，在办理房屋产权转移登记手续当日，原告将剩余房款500000元付给被告之请求，符合合同约定，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告路奕于本判决生效之日起十日内将位于石家庄桥西区振岗路126号蓝山印象小区2号住宅楼2单元1203室的房屋返还给原告王立国；二、原告王立国于本判决生效之日起十日内向被告路奕支付剩余房款500000元;三、被告路奕、第三人李瑾在前述房产所有权证书办理至其名下之日起三十日内，协助原告王立国办理过户手续（增加的税费原告王立国、被告路奕各担50%）。案件受理费8800元，由被告路奕负担。本案二审中，当事人未提交新证据。对二审争议的事实，本院认定如下：二审查明事实同一审查明事实基本一致。本院认为,王立国与路奕签订的《二手房屋买卖合同协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，其合同效力予以认定。双方均应按照约定履行各自义务。合同签订后，上诉人王立国按照合同约定向上诉人路奕支付了购房首付款61万元，上诉人路奕亦将涉案房屋及地下室钥匙交付上诉人王立国，王立国已经对房屋进行了装修，双方均已按合同履行了各自的义务。在上诉人王立国向上诉人路奕交付购房首付款的两日内，上诉人路奕就将购房款转到上诉人李瑾名下银行账户，李瑾将该款用于偿还公积金贷款并购买其他房屋。作为共同生活的夫妻，上诉人李瑾称其不知晓该款来源，亦不能对款项来源作出合理解释，与一般生活法则相悖。故一审判决认定王立国有理由相信路奕出卖涉案房屋为其与妻子共同意思表示，并无不当。一审判决将合同一方当事人王立国表述为善意第三人欠妥。基于上诉人王立国已按照合同约定履行了自己的义务，一审判决李瑾按照合同约定协助王立国办理房产过户，于法有据，并无不当。路奕称向王立国交付钥匙是为了装修，并非同意其入住，于理不合，不予采信。案涉《二手房屋买卖合同协议书》第四条约定：乙方于本合同签订当日内向甲方支付首付款61万元（大写陆拾壹万元整），在甲方撤备案，乙方提交备案时付清余款50万元（大写伍拾万元整）。根据上述合同约定，一审判决认定在办理房屋产权转移登记手续当日，王立国将剩余房款500000元付给路奕之请求，符合合同约定，予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决结果部分错误，予以纠正。综上所述，上诉人王立国的上诉请求成立，应予支持。上诉人李瑾、路奕的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持石家庄市桥西区人民法院（2017）冀0104民初6543号民事判决第一项、第三项；二、撤销石家庄市桥西区人民法院（2017）冀0104民初6543号民事判决第二项；三、继续履行《二手房买卖合同协议书》，在办理房屋产权转移登记手续当日，王立国向路奕支付剩余房款500000元。二审案件受理费17600元，由上诉人路奕、李瑾负担。本判决为终审判决。审判长  姜瑞祥审判员  赵 林审判员  王淑芳二〇一八年三月二十日书记员  王 瑾