云南省华坪县人民法院民 事 判 决 书（2015）华民初字第1001号原告曲靖市鸿泰房地产开发有限公司华坪分公司。负责人向洪玖，该公司董事长。住所云南省华坪县荣将镇。委托代理人王碧榉，云南裕发律师事务所律师，特别授权代理。被告刘建梅，女，汉族，现年36岁，初中文化，云南省华坪县人，城镇居民，住云南省华坪县。委托代理人刘建金，男，汉族，现年33岁，初中文化，云南省华坪县人，城镇居民，住云南省华坪县，特别授权代理。委托代理人蔡学军，男，汉族，现年41岁，初中文化，云南省华坪县人，城镇居民，住云南省华坪县，特别授权代理。上列当事人因商品房销售合同纠纷一案，原告于2015年7月13日起诉来院。本院受理后，于2015年8月18日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告曲靖市鸿泰房地产开发有限公司华坪分公司委托代理人王碧榉，被告刘建梅及其委托代理人刘建金、蔡学军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2008年5月17日签订了《商品房购销合同》，约定被告购买原告开发的鸿泰康城C幢1-502号房屋。合同约定房屋价款为183493元，被告采取分期付款的方式支付房款。合同签订后被告向原告支付了房款128896元，剩余购房款约定由被告于2008年8月30日前一次性付清。现原告已将房屋交付给被告，并已办理了房产证，但被告一直未按合同约定支付剩余购房款54597元，经原告多次催要仍未支付。现原告起诉至法院，请求法院依法判决被告立即支付剩余购房款54597元，支付违约金27565元（计算至2015年7月10日），并承担案件受理费。被告辩称：剩余房款54597元未支付是事实，因为原告未在其承诺期限内办理房产证、土地使用证，被告才未支付剩余房款，被告不存在违约行为。庭审中原告提交了以下证据：1、营业执照、组织机构代码证，拟证实原告主体资格；2、商品房预售许可证，拟证实原告取得了合法的商品房预售许可证；3、国有土地使用证，拟证实原告已取得华坪县荣将镇荣将社区鑫华苑片区的土地使用证；4、商品房购销合同，拟证实原告与被告签订了商品房购销合同；5、补充协议，拟证实原告与被告签订了补充协议，约定被告未付清约定款项前，原告不承担违约责任；6、收据，拟证实被告已支付了购房款128896元及房屋配套设施费11014元；7、房屋所有权证，拟证实原告已为被告办理了房产证，因被告未支付剩余购房款，所以未将房产证给被告；8、违约金计算清单，拟证实被告应支付违约金27565元。经质证，被告对证据1、2、4、5、6真实性无异议，本院予以采信。被告对证据3真实性有异议，认为该国有土地使用证不是被告所购房屋的土地使用证，对证据7真实性无异议，但该房屋所有权证未记载使用期限，且至今未交付给被告，对证据8真实性不予认可，经审查，原告提交的证据3、7来源合法，客观真实，本院予以采信，证据8系原告单方面计算所得，本院不予采信。被告提交了以下证据：1、承诺书，拟证实原告未在其承诺期限内为被告办理产权登记手续；2、（2013）华民初字第52号、（2013）华民初字第56号民事判决书，拟证实法院曾判决由原告为其他购房者办理房屋相关权证。经质证，原告对被告提交的证据1、2真实性无异议，但不认可其关联性，经审查被告提交的证据1来源合法，客观真实，本院予以采信，证据2与本案无关，本院不予采信。经审理查明：2008年5月17日，原告与被告签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，购销合同约定被告作为买受人购买原告开发的鸿泰康城C幢1单元第5层502号商品房，房屋总价款为183493元，被告支付房款128896元后，剩余房款54597元被告于2008年8月30日前一次性支付给原告，被告逾期不支付剩余房款，原告有权将被告所购房屋定价出售，所交款项不退还。购销合同还约定了买受人逾期付款的违约责任，约定买受人在应付款期限届满后次日起至实际付款之日止90天内，买受人按每天10元支付违约金，合同继续履行，逾期90天后，买受人按应付未付款的0.02%乘于逾期天数支付违约金，合同继续履行。同时《商品房购销合同》中约定出卖人协助买受人办理产权登记手续应满足以下条件：1、买受人已支付全金额款项；2、买受人办理完房屋交接手续；3、买受人需提供办证所有资料，并承担相关税费，补充协议中约定买受人未付清合同约定的款项之前，出卖人不承担任何违约责任。签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》后原告又于2008年5月19日向被告出具了承诺书，承诺于签订合同即日起6个月内办理产权登记手续，3年内办理完土地使用权证，若不能兑现该承诺，则按每天10元补偿被告。被告在签订合同前已于2008年5月10日支付了订金10000元，又于签订合同当日（2008年5月17）日支付了购房款118896元、配套设施费11014元，剩余购房款54597元被告一直未支付，原告于2013年12月31日为被告办理了房屋所有权证，但一直未办理土地使用权证。现原告起诉来院，要求被告支付剩余购房款54597元，并支付逾期付款违约金27565元，被告则认为需等原告为其办理完房产证及土地使用证后才能向原告支付剩余购房款，且要求原告支付逾期办理房产证及土地使用证的补偿金。本院认为：原告与被告均具有完全民事行为能力，双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》内容合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，该《商品房购销合同》及《合同补充协议》合法有效，双方应按协议履行各自的义务。根据双方约定被告应于2008年8月30日前支付剩余房款54597元，但被告未按约定支付房款，应承担违约责任，购销合同中约定买受人在应付款期限届满后次日起至实际付款之日止90天内，买受人按每天10元支付违约金，合同继续履行，逾期90天后，买受人按应付未付款的0.02%乘于逾期天数支付违约金，故被告应支付违约金27248.51元（违约金计算至2015年7月10日）。本案中原告与被告在《商品房购销合同》中约定“买受人已支付全金额款项”为出卖人协助买受人办理产权登记手续应满足的条件之一，《合同补充协议》中亦约定买受人未付清合同约定的款项之前，出卖人不承担任何违约责任，但原告在签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》后又于2008年5月19日向被告出具了承诺书，承诺于签订合同即日起6个月内办理产权登记手续，3年内办理完土地使用权证，若不能兑现该承诺，则按每天10元补偿被告，该承诺书系原告自愿出具，内容合法有效，原告应按承诺书中确定的时间办理产权登记手续及土地使用权证，在未能履行承诺的情况下应按承诺书中的约定向被告支付补偿金，故原告应向被告支付补偿金26120元（补偿金计算至2015年7月13日）。据此，本院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下：由被告刘建梅在本判决发生法律效力后十日内向原告曲靖市鸿泰房地产开发有限公司华坪分公司支付购房款54597元、违约金27248.51元，扣减原告曲靖市鸿泰房地产开发有限公司华坪分公司应支付的补偿金26120元后，被告刘建梅还应支付人民币55725.51元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费927元，由被告刘建梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。双方当事人服判的，本判决即具有法律效力，如负有义务的当事人不履行判决，享有权利的当事人可在本判决书规定履行期届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审判员  尹秀梅二〇一五年九月二十八日书记员  吴廷艳