山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终1852号
上诉人（原审被告）：济南恒大金碧房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人：廖嘉宁，董事长。
委托诉讼代理人：张政敏，女，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：王伟，男，1980年10月28日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：王丽，山东崇宪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许娇，山东崇宪律师事务所实习律师。
上诉人济南恒大金碧房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）因与被上诉人王伟商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2017）鲁0112民初3502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
恒大公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判，驳回王伟诉讼请求；2.判令王伟承担本案诉讼费用。事实与理由：一审判决证据不充分。1、一审法院认可恒大公司交付的房屋符合法定的交房条件，认可补充协议有效，而且恒大公司按合同约定时间向王伟发出了交房通知。从民事合同的角度讲，恒大公司不存在违约行为，一审法院判决恒大公司承担延期交房违约金没有事实依据。2、一审法院认定，王伟未能如期收房，对逾期交房给王伟造成的损失恒大公司应承担赔偿责任。一审法院既然基于损失认定恒大公司存在赔偿责任，那么按照合同约定以违约金的形式支持王伟诉求没有事实依据。3、一审判决的事实依据为：恒大公司应济南市城乡建设委员会的告知书回复的公告。恒大公司认为，该公告是按照政府主管部门要求做出的，本质上是针对行政管理措施做出的回应，仅凭该公告，不能产生改变合同条款的效力，而且该公告中明确告知逾期收房事宜按照购房合同执行。因此，该公告并没有排除合同条款的效力。另外，恒大公司一直坚持自己交房合法合约，如果业主收房，恒大公司从未停止交房，恒大公司已经于2017年9月26日取得涉案房屋的分期综合验收备案证明，也再次印证了恒大公司交房的合法性，如果王伟在接到收楼通知书后，个人不主动办理收楼手续，应自行承担相应损失。综上，既然一审法院认定了恒大公司交付的房屋符合交房条件，补充协议的有效，恒大公司就不应当支付以违约行为存在为前提的逾期交房违约金，请法院依法改判，驳回王伟诉讼请求。
王伟辩称，1、一审证据确实充分，适用法律正确，应当予以维持。济南市城乡建设委员会2015年7月3日发布的《告知书》，证明恒大公司在未取得综合验收备案证明时就强行向业主交房，系违法行为，并责令其停止违法交房行为，说明综合验收备案证明不仅是交房的约定条件，更是法定条件。因此恒大公司在同年7月7日发布《公告》告知业主因未取得综合验收备案证明主动停止交房，承诺加快办理综合验收备案证明，逾期收房事宜按照购房合同执行，说明恒大公司认可交房条件是取得综合验收备案证明，直到一审开庭期间，恒大公司仍未取得综合验收备案证明，一审法院认定因恒大公司的逾期交房给王伟造成损失符合本案事实，证据确实充分。2、在王伟之前起诉恒大公司主张逾期交房违约金判决中，一审法院也支持对于后期的逾期交房违约金王伟可以另行主张权利，也就说明对于后期的逾期交房违约金，恒大公司亦应承当赔偿责任。3、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。根据相关规定，商品房交付除了竣工验收合格外，还应当取得规划、公安消防、人防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，也就是说还必须要综合验收合格方能交付使用。但是恒大公司没有举证证明涉案房屋通过了人防、消防、规划、环评等国家专项验收。所以恒大公司在未取得以上相关验收证明就违法交房，违反了法律规定，应当向王伟承担赔偿责任。综上一审证据确实充分，判决正确，应当予以维持。
王伟向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金，自2016年9月23日起每日以总房款万分之一计算至被告取得分期综合验收备案证明之日止（至起诉暂计一万元）；2.判令由被告承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年10月21日，原告王伟与被告恒大公司签订商品房买卖合同及相关附件，约定：原告王伟购买被告恒大公司在济南市历城区工业北路南侧，刘智远路西侧开发的恒大城项目中的20号楼1-1101室的房屋，建筑面积共146.69㎡，单价6457.67/㎡，总价款947275元。关于交付期限，合同第八条约定：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1.该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》；2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。同时该合同附件五为补充协议，补充协议第三条约定：双方同意本合同第八条修改为：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于逾期交房违约金，合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，应按逾期时间分别处理（不作累加）。逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。关于房屋交接，合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。补充协议第五条，双方同意本合同第十一条第一款中约定的“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。”变更为：“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同补充协议第三条规定的证明文件，并签署房屋交接单。”合同及协议签订后，原告王伟依约向被告恒大公司支付了购房款，被告恒大公司通过顺丰快递向原告王伟邮寄交楼通知书，原告王伟签字接收。2015年7月3日，济南市城乡建设委员会向被告恒大公司发出告知书，该告知书明确载明：被告在未取得《济南市房地产开发项目综合验收备案证明》的情况下通知业户收房，该行为违反了《山东省城市房地产开发经营管理条例》第三十四条、《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第六条、第七条、济建发【2017】7号文第三条之规定，现责令被告恒大公司立即停止交房，妥善解决业主诉求，尽快组织相关部门和单位进行综合验收，待取得《济南市房地产开发项目综合验收备案证明》后方可交付使用。该告知书下达后，被告恒大公司立即停止了交房，原告王伟未能如期收房。
原告王伟曾于2016年4月25日向一审法院起诉要求被告恒大公司支付自2015年7月1日起至2016年9月22日的逾期交房违约金，后一审法院支持了原告王伟的该项请求。
被告恒大公司向法庭提交下列证据：一、恒大城20号楼房屋建筑工程竣工验收备案单、恒大城20号楼建设工程消防验收备案结果通知书、东中西三单元电梯使用标志，证明涉案房屋在2015年6月30日前交付时已经符合合同附件补充协议第三条的交房条件。二、恒大城取水许可证、恒大城供水检测报告1份，证明涉案房屋供水在房屋交付时及交房后具备使用条件。三、恒大城三期供电配套设施建设管理协议、电费代缴发票1份，证明涉案房屋于2014年2月即与供电方签订供电配套协议，同时2015年6月30日交楼后，物业公司代缴业主电费，房屋具备供电使用条件。四、城市居民燃气工程委建合同（民用）一份，证明我公司于2013年6月13日即与济南港华燃气有限公司签订涉案房屋燃气工程合同，我公司可以在房屋交付使用后实现关于燃气配套的承诺。五、济南恒大城项目三期13-15#、18-20#楼及车库供热配套协议书、济南市集中供热开户协议，证明我公司与济南热力有限公司于2014年4月9日签订供热配套协议，2015年10月13日签订济南市集中供热开户协议书，我公司在房屋交付后可以实现关于暖气配套的承诺。五、恒大城20#楼建设项目竣工市政公用设施综合验收备案意见表，证明涉案房屋的市政公用设施于2017年1月16日已经在济南市市政公用事业局进行了验收后的行政备案程序，再次确认了2015年6月30日我公司交付的市政公用设施验收合格，具备使用条件。七、顺丰快递公司盖章的回执单一份，证明我公司于交房之前向原告邮寄了交房通知书，原告本人签收。
原告王伟的质证意见为，本案涉及的补充协议与合同签订期限是同一天，该协议降低了法律法规规定的房屋交房条件，且被告未举证证明就其条款向原告进行了提示与告知，该条款对原告没有约束力，其格式应当遵循公序原则。2017年7月3日济南市城乡建设委员会向被告发布告知书，载明被告在未取得济南市房地产开发项目综合验收备案证明情形下通知收房系违反规定，责令其立即停止交房。7月4日被告向业主发布公告，称涉诉20号楼未取得综合验收备案证明故停止交房，被告提交的证据与本案无关。
一审法院认为，原被告所签订的《济南市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。原被告双方签订的合同附件五补充协议第三条对房屋交付条件所做的变更，并不违反法律、行政法规的强制性规定。补充协议的内容也没有免除被告恒大公司的责任，加重原告王伟的责任，排除原告王伟的主要权利。补充协议最后一条注明：“本补充协议内容与本合同的内容不一致的，以本补充协议为准。”原告王伟亦签字确认，由此可见，被告恒大公司与原告王伟签订补充协议时已履行了提示义务，原告王伟对补充协议的相关内容是明确知晓的，且被告恒大公司在2015年6月30日前已取得竣工验收备案证明，符合法定的最低交房条件，故该补充协议有效。但因被告恒大公司在接到济南市城乡建设委员会下发的告知书后立即停止了交房，原告王伟未能如期收房，对逾期交房给原告王伟造成的损失被告恒大公司应承担赔偿责任。原告王伟要求被告恒大公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，判决：限被告济南恒大金碧房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内支付原告王伟逾期交房违约金，计算方式：自2016年9月23日起每日以总房款947275元的万分之一计算至判决生效之日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，由被告济南恒大金碧房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。恒大公司向本院提交如下证据：证据1.物品领用登记表一份，欲证明涉案房屋于2017年6月28日已经实际交付；证据2.涉案20号楼、14号楼的分期综合验收备案证明复印件一份，欲证明上述房屋已经取得分期综合验收备案证明的事实。经质证，王伟对证据1真实性无异议；对证据2真实性有异议，认为系复印件，不具有证明效力，但如果恒大公司庭后能够提交原件的话，则认可其真实性。王伟向本院提交如下证据：证据1.济南市城乡建设委员会2014年1月20日出具的《近期有关强制交房汇总》复印件一份；证据2.公告复印件一份，欲证明恒大公司认可未取得综合验收证明就交房是违法行为，并且承诺加快办理以上证明，并向业主承担逾期交房违约责任。经质证，恒大公司对证据1真实性有异议，认为该证据形成时间早于涉案合同约定的交房时间，与本案没有关联性。对证据2真实性无异议，但对证明目的有异议，该公告的内容只是对济南建委关于开发商交房的行政管理措施的回应，并没有从民事角度改变合同约定的交房条件，也不能据此认定其存在违约行为。
本院对一审查明的事实予以确认。另查明，1.2015年7月3日，济南市城乡建设委员会向恒大公司出具《告知书》，载明：“你公司开发建设的恒大城四地块20号楼项目，在未取得《济南市房地产开发项目综合验收备案证明》的情况下通知业主收房，该行为违反了《山东省城市房地产开发经营管理条例》第三十四条、《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第六、七条、济建发（2011）7号文件第三条规定。为此，现责令你公司立即停止交房行为，妥善解决业主诉求，尽快组织相关部门和单位进行综合验收，待取得《济南市房地产开发项目综合验收备案证明》后方可交付使用。如再行交房，引发业主投诉或上访，将移交市执法部门进行处理。”2.2015年7月7日，恒大公司向业主发布《公告》，载明：“根据购房合同，恒大城20号楼于2015年6月30日交付使用，目前20号楼虽已取得竣工备案单（见附件），具备入住条件，已寄发交房通知，但因该楼栋与地块内14、15号楼及车库为同一个规划证，根据济南市相关政策要求需同步进行综合验收，因14、15号楼及车库交房时间较晚，故暂未取得综合验收备案证明。为此，我司深表歉意。针对上述事宜，市主管部门已约谈我司负责人。为维护广大业主权益，我司按主管部门要求已停止交房，并将尽快办理综合验收进度，逾期收房事宜按照购房合同执行。”3.恒大公司开发的恒大城四地块二期14号楼、20号楼、地下车库及配套设施于2017年9月26日取得济南市城乡建设委员会颁发的《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》。4.王伟于2017年6月28日实际收取了涉案房屋。上述事实由恒大公司提交的物品领用登记表、《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》、情况说明，王伟提交的《公告》、《告知书》，以及庭审笔录等在案为凭。
本院认为，本案二审争议焦点为一审判决恒大公司支付购房人逾期交房违约金是否正确。本案恒大公司与王伟签订《商品房买卖合同》、附件及补充协议，虽然双方在《商品房买卖合同》中约定涉案房屋的交付条件为取得开发项目《分期综合验收备案证明》，但在附件五《合同补充协议》中又约定将交房条件变更为恒大公司取得房屋竣工验收备案登记单，该交房条件变更的约定系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且不存在免除恒大公司责任、加重王伟责任、排除王伟主要权利之情形，恒大公司亦尽到了必要的提示义务，故该约定内容合法有效。补充协议约定的交房时间为2015年6月30日，恒大公司在2015年6月30日前已取得竣工验收备案证明，已经符合约定交房条件。之后，虽然恒大公司向王伟通知交房，但基于济南市城乡建设委员会于2015年7月3日向恒大公司出具《告知书》，恒大公司已停止交房，对此，恒大公司已于2015年7月7日通过发布《公告》的形式将停止交房的相关事宜告知了业主。济南市城乡建设委员会向恒大公司出具《告知书》的行为系行政管理行为，虽不具有改变合同约定交房条件的法律效力，但恒大公司向业主发布《公告》的行为应认定其已单方中止了交房。在此情况下，恒大公司又以其已通知业主交房为由拒绝承担逾期交房违约责任，该理由显然欠妥。王伟于2017年6月28日实际收取涉案房屋，系其自愿行为，且收取的房屋已通过竣工验收备案，符合双方合同约定的交房条件，故应当认定恒大公司已经履行了交房义务。一审判决恒大公司承担逾期交房违约责任并无不妥，但基于王伟现已实际收房的事实，故逾期交付违约金应计算至王伟实际收房之日止，即以947275元为基数，按日0.1‰标准，自2016年9月23日起计算至2017年6月28日止。
综上所述，恒大公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销济南市历城区人民法院（2017）鲁0112民初3502号民事判决；
二、上诉人济南恒大金碧房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人王伟逾期交房违约金（以947275元为基数，按日0.1‰标准，自2016年9月23日起至2017年6月28日止）；
三、驳回被上诉人王伟的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费350元，由上诉人济南恒大金碧房地产开发有限公司负担；二审案件受理费700元，由上诉人济南恒大金碧房地产开发有限公司负担467元，被上诉人王伟负担233元。
本判决为终审判决。
审判长 闫振华
审判员 黄宏伟
审判员 李 静
二〇一八年四月二十日
书记员 朱俞颖