江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏11民终1158号
上诉人（原审原告）：深圳市北山投资有限公司，住所地广东省深圳市福田区福华一路6号免税商务大厦28楼01。
法定代表人：刘晓，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：杨小兰，夏木林，该公司职员。
被上诉人（原审被告）：镇江中远置业有限公司，住所地江苏省镇江高新技术产业开发园区丁卯南纬二路。
代表人：江苏恒正会计师事务所有限公司，该公司破产管理人。
委托诉讼代理人：黄娟，洪暄婷，江苏中坚汇律师事务所律师。
上诉人深圳市北山投资有限公司（以下简称北山公司）因与被上诉人镇江中远置业有限公司（以下简称中远公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省镇江经济开发区人民法院（2017）苏1191民初1174号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理。上诉人北山公司的法定代表人刘晓及其委托诉讼代理人杨小兰、被上诉人中远公司的委托诉讼代理人黄娟，洪暄婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
北山公司上诉请求:撤销原审判决，依法改判为支持其一审诉讼请求。理由：一审法院以公安机关询问笔录推定双方是借贷关系，是对证据的误读、对北山公司真实意思表示的曲解，案涉商品房买卖合同、采购协议、网签预售备案材料，均可证明本案系商品房买卖关系，应适用最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项特定物买卖的规定，该房屋不属于破产财产。询问笔录是违反法律禁止性规定获取的，不得作为认定本案事实的依据。
中远公司辩称：关于笔录的问题，北山公司可按照法律规定处理，与本案无关，本案所涉款项为借款，商品房买卖合同仅是担保。请求驳回上诉，维持原判。
北山公司向一审法院起诉请求：1、确认北山公司购买的94套房产产权归北山公司所有,并由中远公司继续履行合同；2、停止对上述94套房产的拍卖；3、中远公司向北山公司交付所购94套房产并协助北山公司办理该94套房产的不动产产权登记。
一审法院认定事实：2014年4月，北山公司、中远公司签订一份商品房采购协议，主要载明：北山公司向中远公司购买“东郡华庭”93套商品房，其中北山公司购买90套，北山公司3名员工各购一套，建筑面积约11697.83平方米，平均单价3845元每平方米，总价为人民币44978156.35元，北山公司同意一次性向中远公司支付4500万元作为购房款。中远公司在交房时，如经北山公司检查后的房屋建筑面积大于或等于约定建筑面积，则多出款项无需退还，如小于约定建筑面积，中远公司应退还多出款项并承担违约责任。该协议第六条还载明：中远公司对北山公司支付的全部购房款应用于建设施工，不得挪作他用，未经北山公司书面同意，中远公司不得将所购商品房出售给第三方，如发生该情形，中远公司应及时为北山公司置换同等位置，同等房型、同等面积的商品房，如因置换导致北山公司实际购买到的商品房房型较差、位置较差等，中远公司应以支付赔偿款或其他方式对北山公司损失进行弥补。后北山公司、中远公司还达成一份《对深圳市北山投资有限公司购买的部分商品房进行置换的情况说明》，主要载明：因中远公司将上述所订购商品房中14套出售给第三人，为补偿北山公司损失，中远公司将就另外15套商品房与北山公司签订商品房买卖合同，北山公司方无需支付差价等。
2014年6月26日，北山公司与中远公司就东郡华庭二期在建商品房分别订立了91份商品房买卖合同，合同中约定北山公司购买中远公司开发的镇江东郡华庭2号、5号、9号楼部分商品房共计91套。后该91套商品房买卖合同均在镇江房管部门办理了网签预售备案手续。同年4月30日，北山公司向中远公司转账支付4500万元。
2015年9月23日，江苏五星建设集团有限公司向原审法院申请对中远公司进行破产清算。原审法院于2015年10月19日裁定受理，并于10月22日指定江苏恒正会计事务所担任中远公司的管理人。中远公司管理人委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司（以下简称房地产评估公司）对中远公司东郡华庭一期部分房产及二期在建工程房地产市场价值进行评估。房地产评估公司于同年12月18日出具估价报告。该报告载明：评估的价值时点为2015年10月19日；东郡华庭二期2幢、5幢、9幢在建工程，其中2幢主体结构墙体已全部完成，经相关部门验收合格，所有内外粉刷基本结束，水电安装的前期预埋已结束，消防箱、消防管道已安装完毕；5幢、9幢主体结构墙体已全部完成，经相关部门验收合格，外墙粉刷结束，水电管道的前期预埋已结束，消防箱、消防管道已安装完毕等。上述涉案94套商品房至今均未办理产权登记手续。
2015年11月，北山公司向中远公司管理人就涉案4500万元款项申报债权，同时北山公司提出“其作为消费者购买商品房并支付了全部款项，故在破产清算中，建设工程承包人就北山公司所购94套商品房享有的工程价款优先受偿不得对抗北山公司”。中远公司管理人于2017年4月11日向北山公司发出《关于债权审核事项的通知》，对北山公司申报的4500万元债权予以确认，但以北山公司不属于因生活需要而购买商品房的消费者为由对北山公司提出的上述优先权不予确认。后北山公司认为其享有涉案94套房产的物权，要求取回，故诉至原审法院。
另查明：中远公司成立于2010年4月，法定代表人为李远清，担任董事长一职。股东为中远实业有限公司和镇江新区房地产开发有限公司（以下简称新区房地产公司）。北山公司成立于2014年3月，系深圳市中小微企业投资管理有限公司（以下简称深圳中小微公司）的全资子公司，法定代表人系刘晓。叶小杭是深圳中小微公司法定代表人。
2014年9月，中远公司法定代表人李远清因涉嫌职务侵占等被镇江市公安局新区分局立案侦查。同年9月26日，李远清向镇江市公安局新区分局经犯罪侦查大队（以下简称经侦大队）陈述：“中远公司在2014年3月面临江苏银行1.7亿元贷款即将到期，本人在征得唐三元同意后联系深圳中小微公司向其借款1.5亿元用以还贷，具体借款方式为：一、以新区房地产公司持有中远公司30%的股权作为借款抵押，向北山公司借款5760万元，并且约定此后在北山公司同意的情况下，新区房地产公司必须回购股权；二、以我实际控制的深圳国银融达投资管理有限公司持有深圳中小微公司入股投资款5000万元为抵押，由深圳中小微公司委托北京银行深圳分行贷款2000万元给我个人，再委托深圳光明沪农商村镇银行贷款2740万元给深圳市恒泰丰科技有限公司，总额4740万元，该两笔款项均从深圳国银融科技有限公司转至中远公司；三、以中远公司开发的东郡华庭二期2号和5号楼共94套商品房为抵押向北山公司借款4500万元，中远公司通过网签形式将该94套房产卖给北山公司，实际为抵押物，该4500万元由北山公司直接打到中远公司账户。除三笔借款抵押物之外，深圳中小微公司及北山公司为确保上述借款的安全，分别要求我和唐三元以名下11家公司和个人分别为每笔借款做了担保，签订了担保协议。”立案侦查期间，经侦大队还向刘晓、叶小杭等进行了询问。叶小杭于2014年10月10日向经侦大队陈述：“本人是深圳中小微公司法定代表人、副董事长、总裁；2014年4月，中远公司向深圳中小微公司及北山公司借款1.5亿元，该1.5亿元借款由三种形式组成，保障措施有：将中远公司全部股权通过股权转让质押的形式借款，国银融达在深圳中小微持有的5000万元入股资金作为质押，还有以东郡华庭的94套房产作为担保；借款除上述抵押外，还要求李远清和唐三元以两人名下多个公司提供保证等”。刘晓于同年10月9日向经侦大队陈述：“2014年4月，中远公司向深圳中小微公司及北山公司借款1.5亿元，中远公司是以新区房地产持有的中远置业30%股权质押借款5760万元，以中远公司开发的东郡华庭91套房产抵押借款4500万元，以国银融达入股深圳中小微公司的入股资金5000万元为质押借款4740万元，该4740万元是由深圳中小微公司分别委托北京银行深圳分行和深圳市光明沪农商村镇银行借款给李远清个人和李远清实际控制的深圳市恒泰丰科技有限公司；上述借款中除两笔合计4740万元是深圳中小微公司作为出借方，其余以东郡华庭91套房产抵押借款4500万元以及新区房地产持有中远公司30%股权质押借款5760万元，都是北山公司作为出借方”。李远清、刘晓、叶小杭在接受询问时均表示是如实回答经侦大队的询问。
审理中，北山公司向法院陈述：1.5亿元并非借款，而是对融资笼统的说法，其中包括两笔款项，一笔是股权转让款，已经生效裁判文书确认是股权转让不是借款，第二笔是4500万元的购房款，双方签订商品房买卖合同并办理了预售登记。
一审法院认为：民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系。意思表示真实是民事法律行为成立的基本要件，是区分此法律行为与彼法律行为的首要依据。本案中，北山公司、中远公司虽然签订了商品房订购协议及涉案商品房买卖合同，且商品房买卖合同也办理了网签预售手续，但李远清、刘晓及叶小杭在接受镇江市公安局新区分局经侦大队询问时，均承认北山公司、中远公司存在借贷关系并明确其中4500万元借款是以签订诉争房产的买卖合同作为担保。李远清、刘晓、叶小杭分别是2014年期间中远公司、北山公司及深圳中小微公司的法定代表人、高层管理人员，应对自己公司的业务状况知情，三人对存在借款关系及借款具体构成的陈述基本一致，且李远清、刘晓和叶小杭均表示是如实的向公安部门陈述事实，因此，认定北山公司向中远公司提供4500万元借款是双方的真实意思。北山公司、中远公司之间属借款关系，涉案4500万元系借款并非购房款，所签订商品房买卖合同实际为借款的担保，予以确认。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,应按民间借贷法律关系处理。北山公司要求确认涉案所购商品房归北山公司所有并主张中远公司交付诉争房产并协助办理不动产权证书，于法无据，不予支持。法律并没有强制要求民事主体订立合同需要以书面的形式进行，是否签订过书面的借款合同，不影响北山公司、中远公司借款关系的认定。北山公司诉称其与中远公司未签订过借款合同及抵押合同，不能认定属借贷关系，不予采纳。融资是企业收集资金的行为与过程，包括债务性融资。北山公司在审理中表述1.5亿元并非借款而是融资的笼统说法，其中包括涉案4500万元购房款，其实际上也是对双方存在借贷关系的认可。
涉案所购商品房是否为破产财产，属于物权问题。北山公司主张涉案所购商品房不是破产财产，其援引的法律依据是《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项，该司法解释公布于2002年。但《物权法》第九条已经明确规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。《物权法》由全国人民代表大会于2007年通过、公布并实施，因此不动产物权权属问题应严格遵循《物权法》的相关规定，涉案所购商品房从未登记在北山公司名下，不发生物权变动的效力，其仍属破产企业的财产。北山公司主张中远公司协助办理过户，是请求中远公司为一定行为的债权行为，本质上属于要求中远公司对某一债务的个别清偿，此与我国企业破产法保证债权人公平清偿的原则相违背，对此不予支持。
北山公司还主张停止对诉争房产进行拍卖，是中远公司破产案件中涉及的问题，不应在本案中处理。
一审法院判决：驳回北山公司的诉讼请求。
二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案主要争议的问题是，2014年4月30日，北山公司向中远公司支付的4500万元的性质。该款项的性质应当认定为借款。理由如下：1、李远清、刘晓、叶小杭在公安机关的笔录，符合证据的真实性、合法性、关联性要求，应予采信。李远清、刘晓、叶小杭分别作为中远公司、北山公司、深圳中小微公司的法定代表人、高层管理人员，在公安机关询问笔录中，均认可涉案4500万元是借款，且表明了该4500万元出借的具体操作方式，即以本案涉案商品房作为担保。该三人的陈述与本案的事实能够互相印证。2、2014年，北山公司和中远公司签订的商品房采购协议第六条载明：中远公司对北山公司支付的全部购房款应用于建设施工，不得挪作他用。该条款不符合购买商品房的交易习惯。3、北山公司认为，以房屋抵押借款4500万元的方案最终经该公司评议，并未通过，最终方案是购买房产。该观点没有证据予以支持。综上，本案所涉款项应认定为借款，北山公司对中远公司仅享有一般债权，其要求确认本案所涉94套房屋产权归其所有，没有事实和法律依据。
关于北山公司要求江苏宏信工程咨询有限公司、江苏苏信房地产评估咨询有限公司到庭，该申请与本案并无关联，不予准许。关于北山公司申请李远清、蒋红艳出庭说明情况，该申请不属于法院依职权调取的范围，即使李远清作了和之前相反的陈述，该陈述也不当然改变之前陈述的效力，故不予准许。
综上，上诉人北山公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费266800元，由上诉人深圳市北山投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙 毅
审判员 冷德华
审判员 黄 甦
二〇一八年五月四日
书记员 连绍泽