天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终1220号
上诉人（原审被告）：狄峰,男,1971年5月20日出生,汉族,居民,住天津市蓟州区。
委托诉讼代理人:陈凤莉，天津仁合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孟艳方,女,1978年1月4日出生,汉族,农民,住天津市蓟州区。
委托诉讼代理人：王文奎，天津云诺律师事务所律师。
原审第三人：天津安居伟业房地产经纪有限公司，住所地天津市蓟州区中昌路（兴华北）商厦五区18号。
法定代表人：张伟，经理。
上诉人狄峰因与被上诉人孟艳方、原审第三人天津安居伟业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2017）津0119民初10499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
狄峰上诉请求：一、请求依法撤销一审民事判决书第二项；二、请求依法改判上诉人返还被上诉人购房款400000元（不服金额100000元）；三、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人没有在合理期限告知上诉人解除合同，其存在违约行为，一审判决认定事实不清；二、由于被上诉人存在违约行为，其对于给上诉人造成的经济损失应依法承担赔偿责任。被上诉人给上诉人造成的房屋差价损失，被上诉人依法应予赔偿。2017年7月28日上诉人已将被上诉人支付的50万元全部用于全款购买其他房屋一套。被上诉人的违约行为导致上诉人没有返还50万元的能力。
孟艳方辩称，认可一审判决，要求维持原判且诉讼费由上诉人承担。被上诉人不存在违约行为，没有违反合同约定条款，一审证据充足，适用法律正确。
天津安居伟业房地产经纪有限公司述称，同意原审判决。
孟艳方向一审法院起诉请求：一、解除原、被告之间的房屋买卖合同；二、要求被告返还原告购房定金100000元，返还原告购房款400000元；三、诉讼费由被告负担。
一审法院认定事实：2017年3月6日，原告（乙方）和被告（甲方）经第三人（丙方）居间介绍签订房屋买卖合同，约定原告购买被告坐落于蓟州区美域新城19-1-704房屋一套，价格1750000元。合同第四条约定：乙方于2017年3月6日前向甲方交付该房屋购买定金100000元；甲乙双方协商于本房房本办成后带齐所需要材料到蓟县不动产登记事务中心办理网签协议手续，乙方并于签署网签协议3日内将该房屋首付款（人民币）以银行核定为准打入天津市房地产交易资金监管中心，并进行资金监管。该房屋剩余房款以银行核定为准由乙方申请做按揭贷款。甲方的房款取得以天津市房管部门规定的资金监管流程办理。合同第七条约定：如遇洪水、地震、火灾等自然灾害或法律法规、国家政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，任何一方均可解除本合同，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。合同签订当日，原告向被告交付购房定金100000元。2017年3月18日，原告又给付被告定金400000元，被告为原告出具收条一张，上书“今收到孟艳方交来购买房屋蓟州区美域新城19号楼-1-704购买定金大写：合同编号（0000078）追加定金肆拾万元整，小写：400000，收款人：狄峰，收款时间：2017年3月18日”。2017年3月31日，天津市人民政府办公厅发布《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，后中国人民银行天津分行、中国银行监督管理委员会天津监管局联合发布了《关于完善差别化住房信贷政策的通知》，均自2017年4月1日起实施。根据《关于完善差别化住房信贷政策的通知》规定，在天津已有一套住房或在该市无住房但有购房贷款记录（含住房公积金贷款）的居民家庭，申请商业性个人住房贷款执行二套房信贷政策，首付比例调整为不低于60%。一审另查明，2017年2月28日，原告夫妻将其共有的坐落于蓟县东环路北端东侧揽秀园65-1-2702房屋出售给案外人李玉梅，该房屋系原告夫妻贷款购买。原告无住房但有购房贷款记录，根据2017年4月1日起实施的限购限贷政策，原告购买被告名下涉诉房屋的首付比例为不低于60%。一审再查明，被告于2017年10月16日向天津市国土资源和房屋管理局申请办理美域新城19-1-704房屋的房本。
一审法院认为，原告与被告于2017年3月6日签订的房屋买卖合同，系各方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同成立并生效。定金的数额由当事人约定，但不得超过合同标的额的20%，被告已收取原告的500000元不能全部认定为定金，还应包含部分购房款。双方在买卖合同中约定，房屋首付款以银行核定为准打入天津市房地产交易资金监管中心并进行资金监管，双方对首付款比例没有约定，应按照交易习惯进行确定。根据交易习惯，由于无法准确确定按照银行核定的最低首付款比例，买卖双方一般在合同中约定按照银行核定确定首付款或暂时不进行约定。本案中，在签订房屋买卖合同时，银行核定的房屋首付款最低比例普遍为30%，对于拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请住房贷款购买住房的最低首付款比例为40%。2017年4月1日起开始实施限购限贷政策，该政策发生在原告与被告签订的房屋买卖合同有效成立后，履行完毕前，根据该政策并结合原告有购房贷款记录，其申请商业性个人住房贷款执行二套房信贷政策，首付比例调整为不低于60%。对于限购、限贷政策实施，超出了双方当事人订立合同时能够预见的范围，因政府、金融机构政策调整导致首付款比例提高、无法支付首付款项，因而导致合同不能履行而解除，应属于不可归责于双方当事人的事由，不属于任何一方当事人违约。综上，原告要求解除合同、返还定金及购房款，一审法院予以支持。判决：“一、解除原告孟艳方与被告狄峰于2017年3月6日签订的坐落于蓟州区美域新城19-1-704房屋买卖合同；二、由被告狄峰返还原告孟艳方购房定金及购房款共计500000元，于本判决生效后5日内付清。诉讼费用4400元，由原告负担。”
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。狄峰提交：天津市商品房买卖合同及天津增值税普通发票发票联各一份，证明2017年7月28日上诉人已将被上诉人支付的50万元全部用于全款购买其他房屋一套。孟艳方质证称：对上述证据的真实性认可，确实有这件事，对于上述证据与本案的关联性及其证明目的不认可。天津安居伟业房地产经纪有限公司质证称：对上述证据真实性无异议，但与本案无关。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提供的上述证据内容为上诉人与案外人就其他房屋签订商品房买卖合同以及付款的有关情况，与本案基本事实缺乏关联性。本院对当事人二审提供的证据不予采纳。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系因国家政策变化原因，导致涉案房屋买卖合同不能全面履行，适用合同免责条款，按照合同约定各方当事人均不承担违约责任。上诉人所提被上诉人没有在合理期限告知解除合同、存在违约行为、给上诉人造成经济损失等主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决解除涉案房屋买卖合同、狄峰返还孟艳方相应购房定金及购房款并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人狄峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人狄峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏庆松
代理审判员 王福群
代理审判员 郭 雄
二〇一八年四月二十六日
法官 助理 刘振铭
书 记 员 周浩淼
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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