济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0104民初4310号
原告：李某某，女，1993年11月10日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：燕泽，北京市盈科（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李清亮，北京市盈科（济南）律师事务所实习律师。
被告：山东龙腾房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人：吴荣彬，董事长。
委托诉讼代理人：郑少东，男，1993年10月17日出生，汉族，该公司员工，住济南市。
委托诉讼代理人：贺涛，泰和泰（济南）律师事务所律师。
原告李某某与被告山东龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案后，被告龙腾公司在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院审查后作出（2016）鲁0104民初4310号民事裁定，驳回了其提出的管辖权异议。被告龙腾公司对该裁定不服，上诉至山东省济南市中级人民法院。该院作出（2017）鲁01民辖终441号民事裁定，驳回被告龙腾公司的上诉，维持本院原裁定。本院依法适用简易程序，于2017年6月16日公开开庭进行了审理。原告李某某的委托诉讼代理人燕泽、李清亮，被告龙腾公司的委托诉讼代理人贺涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金20464.25元（自2016年1月1日至2016年9月22日）；2.判令被告支付逾期交房违约金自2016年9月23日至判决生效之日，剩余违约金另行起诉。事实和理由：2013年10月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同第八条明确约定，被告应在2015年12月31日前将取得《分期综合验收备案证明》的商品房交付给原告。合同签订后，原告依约支付了全部房价款。被告无法依约提供商品房验收合格的合格证明文件，至今未能向原告交付合格的房屋。原告依照合同及相关法律规定，请求依法判决。
龙腾公司辩称，逾期交房的部分原因系政府政策导致停工。根据双方签订的商品房买卖合同第八条第二款及补充协议第三条的约定，该部分原因系政府政策调整所致。对此被告不应当承担违约责任。合同约定的违约金实际远高于被告逾期交房给原告造成的实际损失，法院应依法予以调整。原告主张的违约金的计算基数仅应包含商品房买卖合同中的房屋购买款项，不应包含购买地下室支付的款项。故计算基数应予调整。另，原告已于2017年3月3日收房，其已自愿收取房屋，其主张的收取房屋后的部分违约金不应予以支持，而且并未影响原告的正常使用也未给原告造成经济损失。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李某某提交销售（字）XXXXXXXXXXXXX号《商品房买卖合同》及附件、收据、《补充协议》，龙腾公司无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：
一、2013年10月22日，李某某作为买受人与出卖人龙腾公司签订《商品房买卖合同》，约定李某某购买龙腾公司开发建设的龙腾国际花园X#楼2-2503号预售商品房，该楼预售许可证号为济建预许XXXXXX号。合同中关于计价方式及价款约定按建筑面积计算，单价为每平方米8318元，金额769333元。关于“交付期限”合同第八条约定出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该条中还约定如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.遭遇其他不可预见、不可抗拒的因素（包括但不限于市政工程施工、重大传染性疾病、非正常性停水停电以及政府行为等原因）以及其他不可归责于出卖人的原因；3.由于买受人原因未按时足额交清合同价款、公共维修基金及有关行政部门规定的其他费用或未按时办理相关手续等其他原因。出卖人逾期交房的违约责任在合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。合同中还对买受人逾期付款的违约责任、规划设计变更、交接等事项进行了约定。附随该合同，另有附件一房屋平面图、附件二公共部门与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰设备标准、附件四民用建筑节能信息公示等。
同日，龙腾公司与李某某还签订了附件五：合同补充协议，就通知方式的补充、面积差异处理等进行了约定。
二、李某某按合同约定向龙腾公司支付了购房款，龙腾公司分别于2013年9月23日、11月2日向其开具收据，写明收取首付款369333元和房款400000元，合计为769333元。李某某另于2013年9月23日向龙腾公司交纳地下室款33600元，龙腾公司就此向其开具收据。
三、李某某后于2017年3月3日接收其购买的商品房。
本案诉讼中，龙腾公司说明其尚未取得本案涉及开发项目的《分期综合验收备案证明》，并说明原因一是供电，二是槐荫区开发楼盘较多，处于排队等待状态导致开发项目无法及时取得该证明。
对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。
当事人双方有争议的事实，龙腾公司主张本案涉及开发项目在施工过程中因政府原因由相关政府部门要求停产、停工，导致其施工延期274天，其就此主张提供高考、中考期间作好服务工作的通知、重污染天气应急工作、北京20**亚太经合会议期间的通知等复印件，其并说明以上证据均没有原件，系在政府相关部门、网站上的公示取得，并称接到政府相关部门的电话通知或要求停产、停工。
李某某对龙腾公司提供以上证据的来源、真实性均有异议，认为不能证明是从政府部门取得的，主张上面没有加盖政府部门的印章。而且文件中所称的中考、高考等原因不能归咎于是政府的原因。
本院认为，龙腾公司提供的以上证据均为复印件，真实性不能确认。即使以上证据属实，但各通知中的内容是否确实导致龙腾公司本案所涉开发项目的施工延期，即两者之间是否存在关联，仅从以上证据中无法确认。
本院认为，李某某与龙腾公司于2013年10月22日签订的《商品房买卖合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，龙腾公司也已就预售的商品房取得商品房预售许可证，因此该合同及附件均合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款明确规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，李某某的主要合同义务是按约定时间和数额向龙腾公司交纳购房款项，龙腾公司的主要合同义务则是按约定时间和标准向李某某交付商品房及协助办理房屋所有权的登记。但就本案审理查明事实，龙腾公司未按原合同约定在2015年12月31日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付，且至今尚未取得开发项目的《分期综合验收备案证明》，其行为已构成违约，应当向李某某承担逾期交房的违约责任。关于该项违约责任，双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定了自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人即龙腾公司按日向买受人即李某某支付已交付房价款万分之一的违约金，李某某现提出的具体诉讼请求即是以该约定标准为依据。龙腾公司在本案诉讼中主张该违约金约定标准过高，要求调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款明确规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，第二款还规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，龙腾公司提出该项主张即是基于以上规定。但经本院审查，《商品房买卖合同》中约定龙腾公司应向李某某承担违约金的标准即按日支付已交购房款万分之一的标准并不过高，因此本院对龙腾公司的该项主张不予采信，对双方在合同中约定的违约金计算标准不予调整。
李某某在本案中要求龙腾公司向其支付逾期交房的违约金，起算时间为2016年1月1日即《商品房买卖合同》约定的交房时间之次日，截止时间为本案判决之日，其还说明剩余违约金另行主张。就本案查明事实，李某某虽实际已于2017年3月3日接收了所购买的商品房，但至今龙腾公司也未按《商品房买卖合同》约定的交房条件取得开发项目《分期综合验收备案证明》，也就是说龙腾公司向李某某交付的商品房实际并不符合双方约定的交房条件。《中华人民共和国合同法》第一百零七条明确规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救或者赔偿损失等违约责任”，因此龙腾公司在李某某2017年3月3日实际接收所购买的商品房后仍应承担违约责任，只是鉴于李某某实际接收了商品房，龙腾公司违约行为对其造成的损失势必有所减少，如再按合同的原约定要求龙腾公司全额向李某某支付违约金也明显不妥，鉴于此，本院酌定在李某某实际接收所购买的商品房后，龙腾公司按原约定违约金标准的30%向李某某承担违约金。
此外，李某某要求龙腾公司支付的违约金是以其向龙腾公司交纳的包括地下室款项在内的全部价款为基数进行计算，龙腾公司对此提出异议，认为应按商品房款项计算而不应当包括地下室款在内。对此，本院认为，李某某向龙腾公司交纳地下室款项，龙腾公司出具收据的时间为2013年9月23日，由此说明两原告交纳该款项的时间不会晚于收据开具时间。而李某某与龙腾公司签订《商品房买卖合同》的时间为2013年10月22日，在该合同中约定的“第三条买受人所购商品房的基本情况”处明确约定商品房为12#楼1-1002号，该条中的“附属物名称”为“X”，“附属物面积”为“X平方米”。由此也就说明双方签订的《商品房买卖合同》并未将地下室包括在该合同之中。因此，本院认为龙腾公司就此内容提出的异议有理，李某某要求的逾期交付商品房违约金计算基数不应包括地下室款项，而应当仅是商品房款项，即以769333元为基数。
综上，龙腾公司应向李某某支付逾期交付商品房的违约金，具体计算方式为以李某某向龙腾公司交纳的购房款769333元为基数，自2016年1月1日起计算至2017年3月3日，按《商品房买卖合同》约定的违约金标准日万分之一计算；自2017年3月4日起至本判决生效之日，但在本判决生效前，如龙腾公司实际取得开发项目《分期综合验收备案证明》，则计算至该实际取得时间，按日万分之一标准的30%比例计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、山东龙腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向李某某支付逾期交付龙腾国际花园X#楼2-2503号商品房的违约金，以购房款769333元为基数，按日万分之一的标准自2016年1月1日起计算至2017年3月3日；按日万分之一标准的30%自2017年3月4日起计算至本判决生效之日止（在本判决生效前，如山东龙腾房地产开发有限公司实际取得开发项目《分期综合验收备案证明》，则计算至该实际取得时间）；
二、驳回李某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费652元，减半收取计326元，由李某某负担26元，由山东龙腾房地产开发有限公司负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 杨春疆
二〇一七年八月二十一日
书记员 刘 微