广西壮族自治区崇左市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）桂14民终123号上诉人（原审被告）：龚卫新，男，1967年8月7日出生,汉族，住广西壮族自治区扶绥县。上诉人（原审被告）：玉莉带，女，1968年9月20日出生，壮族，住广西壮族自治区扶绥县。二上诉人共同委托诉讼代理人：梁进东，广西恒聚律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：甘福贵，男，1983年10月4日出生，壮族，住广西壮族自治区扶绥县。被上诉人（原审原告）：李秀凤，女，1987年11月6日出生，汉族，住广西壮族自治区扶绥县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：钟志鸿，广西南密律师事务所执业律师。上诉人龚卫新、玉莉带因与被上诉人甘福贵、李秀凤房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区扶绥县人民法院（2017）桂1421民初1607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。龚卫新、玉莉带上诉请求：请求撤销原审判决，改判《限价商品房转让协议书》无效。事实及理由：1、本案涉案合同约定的标的物属于政府提供的限价商品房，依据国务院办公厅《关于保障性安居工程建设和管理指导意见》、国家九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》、广西人民政府办公厅《关于保障性住房管理暂行办法》、崇左市《限价普通商品住房管理办法》的规定，该类房屋买卖需在办理产权证5年后，且出卖时市价与成交价之差的30%收归政府。龚卫新、玉莉带与甘福贵、李秀凤签订涉案合同的行为损害了国家及其他符合条件购买限价房的群体的利益，违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，该合同为无效合同。2、因合同无效，龚卫新、玉莉带不存在需要支付违约金的情况。3、一审以一般商品房价格的增长同等于限价房价值的增长，由此确定甘福贵、李秀凤的损失错误，应以现有限价房价格与合同约定价格的差价来确定，但甘福贵、李秀凤亦不符合购买限价房的条件，该差价属于政府的损失，不应支付给甘福贵、李秀凤。甘福贵、李秀凤辩称，双方签订的合同没有违反法律强制性规定，是双方的真实意思表示，该合同合法有效。龚卫新、玉莉带赔偿的违约金过低，5万元不足以弥补甘福贵、李秀凤的损失，为了购买新的房屋，甘福贵、李秀凤需补差价16万元，故龚卫新、玉莉带的上诉请求无事实和法律依据。甘福贵、李秀凤向一审法院起诉请求：1、解除甘福贵、李秀凤与龚卫新、玉莉带于2017年8月1日签订的《限价商品房转让协议书》；2、判决龚卫新、玉莉带支付违约金160000元。一审法院认定事实：龚卫新、玉莉带与甘福贵、李秀凤于2017年7月间开始预约房屋买卖事宜，甘福贵、李秀凤支付给龚卫新、玉莉带定金3000元。2017年8月1日，龚卫新、玉莉带与甘福贵、李秀凤签订《限价商品房转让协议书》。该协议约定：“甘福贵、李秀凤向龚卫新、玉莉带购买扶绥县新宁镇上水路1号福苑小区9号楼2单元1304号限价商品房，价款240000元；购房款分两期支付，于2017年8月1日前支付160000元，2017年12月20日前支付清余款80000元；双方此后不得因房价升值或贬值等原因而单方面提出解除或变更本协议，如有违约的由违约方按现时市场房价双倍赔偿给对方；此房产在付清转让款之日起买方享有实际所有权，在政策允许过户时卖方协助办理过户，过户的一切费用由买方承担。”合同签订当日甘福贵、李秀凤向龚卫新、玉莉带支付首付款157000元，款汇入玉莉带在工行的个人账户；当日龚卫新给甘福贵、李秀凤出具载明内容为“现收到李秀凤交来购买福苑小区(龚卫新)房屋第壹期房款160000元”的收据。2017年10月12日龚卫新、玉莉带向甘福贵、李秀凤提出不再出售房屋的主张，但双方对此协商未果。2017年11月5日龚卫新、玉莉带将收取房款160000元返还给甘福贵、李秀凤，款汇入李秀凤在工行的个人账户。在一审庭审过程中，甘福贵、李秀凤主张龚卫新、玉莉带反悔出售房屋原因是周边房屋价格上涨，但龚卫新、玉莉带不认可；而龚卫新、玉莉带主张是因不符合限价房管理的规定而停止出售；龚卫新、玉莉带与甘福贵、李秀凤均没有提交证据证明龚卫新、玉莉带停止涉案房屋交易原因，但龚卫新、玉莉带与甘福贵、李秀凤均同意解除双方签订的房屋买卖合同。一审法院认为，《限价商品房转让协议书》为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，未损害国家、集体及第三人合法权利，协议合法有效，对双方具有法律约束力。龚卫新、玉莉带主张协议约定转让的是限价商品房，违反国家九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》及崇左市《限价普通商品住房管理办法》中关于对该类房屋限制上市交易的相关规定；属双方相互串通损害国家、公共利益的行为，该合同无效。但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条的规定，认定合同违反法律、行政法规的强制性规定而无效，应当以法律和行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据；龚卫新、玉莉带引用上述国家九部委《意见》及崇左市《管理办法》中关于“购买限价住房不满5年不得直接上市交易”等规定，该规定虽对限价住房转让设定了严格的条件限制，但九部委《意见》以及市、县两级人民政府和各单位制定的关于限价住房的取得、转让等权利、义务的规定均不属于国家法律、行政法规范畴，仅属管理性规定，而并非效力性强制性规定，不能作为认定涉案转让协议无效的依据；况且，龚卫新、玉莉带转让自己取得限价住房权益的行为，并未损害国家、集体、社会公共利益。龚卫新、玉莉带主张双方签订的协议无效的理由不成立。甘福贵、李秀凤履行了给付首期购房屋价款的义务后，龚卫新、玉莉带违反协议约定退回甘福贵、李秀凤已付购房款,并提出解除合同拒绝出售诉争房，致使甘福贵、李秀凤的购房目的不能实现，其行为已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定，甘福贵、李秀凤请求解除《限价商品房转让协议书》于法有据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二）第二十九条的规定，甘福贵、李秀凤要求参照双方协议中“双方不得因房价升值或贬值等原因而单方面提出解除或变更本协议，如有违约的由违约方按现时市场房价双倍赔偿给对方。”的约定及已支付的首期购房款额计算违约金；而龚卫新、玉莉带提出合同约定的违约金比例过高，应按甘福贵、李秀凤的实际损失计算，其实际损失可按银行利息计算；甘福贵、李秀凤对其主张的实际损失未能提供证据证明，但其主张的预期利益具有真实性和合理性，鉴于龚卫新、玉莉带要求对违约金数额予以调低，结合龚卫新、玉莉带的违约情形以及给甘福贵、李秀凤造成的预期利益损失、限价商品房与一般房价商品房的差别、一般房价商品房在涉案房交易期间的价格上涨幅度、承担债务的能力等综合因素，酌情确定违约金为50000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条第二项、第四项、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决：一、解除甘福贵、李秀凤与龚卫新、玉莉带于2017年8月1日签订《限价商品房转让协议书》；二、龚卫新、玉莉带于本判决生效后十日内支付给甘福贵、李秀凤违约金50000元。一审案件受理费3500元，因适用简易程序减半收取1750元，由甘福贵、李秀凤负担1150元，龚卫新、玉莉带负担600元，甘福贵、李秀凤已预交受理费1750元，龚卫新、玉莉带负担的受理费600元直接退付给甘福贵、李秀凤。本院二审期间，甘福贵、李秀凤提交万晨·汇豪雅苑认购协议书一份，拟证明其损失超过50000元。龚卫新、玉莉带对其关联性有异议。对于当事人二审提供的证据，本院认定如下：对认购协议书的真实性、合法性各方当事人均无异议，但现今购买房屋的情况并不能证明甘福贵、李秀凤因本案造成的实际损失数额，该证据与本案不存在关联性，本院不予采信。对于二审争议事实，本院认定如下：对于龚卫新、玉莉带停止涉案房屋交易的原因，双方当事人均是口头陈述，且均不认可对方陈述的原因，除此之外也并未提交书面证据证明其说法，故一审以此认定双方当事人均未提交证据证明龚卫新、玉莉带停止涉案房屋交易的原因并无不妥，故一审认定事实正确，本院予以确认。本院认为,关于甘福贵、李秀凤与龚卫新、玉莉带于2017年8月1日签订的《限价商品房转让协议书》的效力问题，甘福贵、李秀凤主张涉案协议书违反国家九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》及崇左市《限价普通商品住房管理办法》等规定中关于对该类房屋限制上市交易的相关规定，属于恶意串通，损害政府及其他有权购买限价房人的利益，协议应属无效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条的规定，认定合同违反法律、行政法规的强制性规定而无效，应当以法律和行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据，甘福贵、李秀凤所主张的国家九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》及崇左市《限价普通商品住房管理办法》等规定并非法律及行政法规，且以上规定仅对限价商品房过户时间上进行了限制，并不影响双方买卖房屋的合同效力，不属于效力性强制性规定，亦不存在损害国家、集体或第三人利益的情形，故涉案《限价商品房转让协议书》合法有效。关于龚卫新、玉莉带应否支付违约金的问题，因本案中龚卫新、玉莉带已向甘福贵、李秀凤主张不再出售涉案房屋，双方当事人一审中均同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，对于甘福贵、李秀凤解除合同的主张予以支持。本案中甘福贵、李秀凤依照合同约定时间支付价款，不存在过错，龚卫新、玉莉带违反协议约定退回甘福贵、李秀凤已付购房款,并提出解除合同拒绝出售诉争房，存在违约行为，而合同的解除确给甘福贵、李秀凤造成一定损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，龚卫新、玉莉带应按合同约定向甘福贵、李秀凤支付违约金，但龚卫新、玉莉带提出合同约定违约金数额过高，应予调整，一审法院根据双方诉求，龚卫新、玉莉带在本案中的过错程度及甘福贵、李秀凤的预期利益等因素，酌定违约金数额为50000元并无不妥。本院予以支持。综上所述，龚卫新、玉莉带上诉请求不成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由龚卫新、玉莉带共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 林文标审 判 员 梁 飞审 判 员 黄 秀二〇一八年五月七日法官助理 苏梦晓书 记 员 郑晓怡