甘肃省敦煌市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）敦民初字第1096号
原告许晓芬，女，汉族，1974年5月6日出生，甘肃省敦煌市人，住敦煌市莫高镇。
委托代理人魏强，甘肃飞天律师事务所律师。
被告铁成刚，男，汉族，1985年9月1日出生，甘肃省敦煌市人，住敦煌市沙州镇。
委托代理人吕忠山，甘肃竭诚律师事务所律师。
被告杨剑波，男，汉族，1981年5月22日出生，四川省泸州市人，住四川省泸州市龙马潭区。
原告许晓芬与被告铁成刚、杨剑波案外人执行异议之诉一案，本院于2015年8月10日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许晓芬及其委托代理人魏强、被告铁成刚及其委托代理人吕忠山、被告杨剑波到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2014年，经人介绍原告与被告杨剑波相识，原告了解到被告承包了酒泉市广发房地产有限责任公司（以下简称广发公司）在丽景小区的楼房修建工程。2014年9月下旬，被告称因广发公司欠其工程款将丽景小区14号楼2单元4楼西户楼房一套以抵顶工程款的方式出售给被告，并出示了2014年9月7日广发公司出具的顶账收据。被告急于给工人发工资，愿意将该套楼房出售给原告，原告持顶账收据在广发公司处询问，该公司告知该顶账收据是真实的。原告也到处打听广发公司以顶账方式对外出售了多套楼房。2014年10月2日，原告和被告杨剑波签订了一份房屋买卖合同，约定将丽景小区14号楼2单元4楼西户楼房一套以43万元的价格出售给原告，由于被告杨剑波欠原告的哥哥田彦明的借款未还，所以经田彦明、杨剑波和原告三方协商，由被告杨剑波欠田彦明的借款抵顶大部分楼房款，其余差价由原告和田彦明补齐。因此原告付清了房款，被告出具了收据，并交付了广发公司出具的顶账收据原件。此后，原告持顶账收据原件到广发公司要求将收据中被告杨剑波的名字换成原告的名字，当时广发公司以楼房尚在修建过程中未予办理。后被告下落不明。2015年7月，原告准备起诉时，得知被告铁成刚诉杨剑波纠纷一案中，被告铁成刚将杨剑波出售给原告的上述房屋通过本院进行了保全，本院于2015年5月29日作出了（2015）敦民保字第10号民事裁定书对该楼房进行了查封。原告提出了查封异议，本院作出（2015）敦民保字第10-1号民事裁定书驳回了原告的异议申请。原告认为被告杨剑波对被告铁成刚、原告许晓芬均未交付房屋，杨剑波将该房屋出售给原告在先，故原告与被告杨剑波之间的买卖合同应当有效；根据民事诉讼法解释第三百零四条、第三百一十二条的规定，现起诉要求：1、撤销本院作出的（2015）敦民保字第10-1号民事裁定书，判决解除对丽景小区14号楼2单元4楼西户楼房一套的查封；2、确认原告与被告杨剑波于2014年10月2日签订的房屋买卖合同有效，确认被告铁成刚与被告杨剑波于2015年5月签订的楼房抵顶债务的协议无效；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告铁成刚辩称，原告的诉讼主张不能成立，被告铁成刚与杨剑波关于楼房抵顶债务的协议是口头协议，是在2014年5月协商达成的。
被告杨剑波辩称，丽景小区的这套房子的抵账收据已经交付给原告了，被告与原告的买卖合同在先。但是对于这套房子，被告原本的想法是便宜50000元抵顶给被告铁成刚，铁成刚和他父亲没有同意抵顶，后来杨剑波就把这套房子卖给许晓芬了。原告所说的房屋买卖的过程和方式是属实的。
原告提供如下证据证明其主张：
1、广发公司出具的顶账收据原件一张（收据出具时间是2014年9月7日），是被告杨剑波于2014年10月2日交付原告的，用以证实被告杨剑波取得了该楼房的所有权。
2、房屋买卖协议一份、收条一份，用以证实被告杨剑波已将该房屋出售给原告，原告已经交清了房款。
被告铁成刚对证据真实性没有异议，但是不认可杨剑波已取得房屋所有权，只认可原告与杨剑波之间存在交易行为。
被告杨剑波对证据真实性以及原告的证明目的没有异议。
3、敦煌市人民法院作出的（2015）敦民保字第10-1号民事裁定书，用以证实原告与被告杨剑波之间的买卖合同有效，被告铁成刚与被告杨剑波之间的抵顶协议无效。
被告铁成刚认为该份裁定不能证实原告的证明目的。
被告杨剑波没有异议。
被告铁成刚、杨剑波没有提交证据。
本院依职权调取的证据：
1、广发公司丽景小区售楼部会计刘某的询问笔录一份，主要内容是：刘某认可顶账收据是其公司出具，与杨剑波的顶账是真实的，顶账收据是真实的，杨剑波就该楼房的顶账款是付清的，但是房屋没有交付，没有签订购房合同和办理其他手续。现在房屋已完工，但是没有经过验收，处于预售阶段。
原告许晓芬、被告铁成刚、杨剑波没有异议。
经庭审质证，本院对本案证据分析认定如下：
1、原告提交的顶账收据原件、房屋买卖协议原件、收条，被告杨剑波予以认可其真实性，证实了原告许晓芬与被告杨剑波就丽景小区14号楼2单元4楼西户楼房一套的买卖进行协议、原告交清房款的事实，本院予以采信。
2、原告提交的民事裁定书，证实了铁成刚诉杨剑波民间借贷纠纷案件起诉前，申请人铁成刚将该房屋进行诉前保全，原告许晓芬就该保全行为以案外人的身份提出异议，本院驳回异议申请的事实，本院予以采信。
3、本院依职权调取的刘某的询问笔录，原被告均无异议，本院予以采信。
依据以上有效证据及原、被告陈述的内容，本院确定以下案件事实：
2014年9月7日，酒泉市广发房地产开发有限责任公司丽景小区项目部向被告杨剑波开具收据一张，载明杨剑波作为交款单位，以抵工程款的方式抵得丽景小区14号楼2单元4楼西户楼房一套，房屋价款为481600元（112平方米×4300元=481600元）。2014年10月2日，被告杨剑波将该房屋出售给原告许晓芬，约定房屋价款为430000元，在签订合同当日一次性给付，移交房产时，该建筑物的使用权一同转移给乙方，并约定了违约事项，如乙方违约须给付另一方房产成交价10%的违约金。后原告于当日付清了房款，被告杨剑波出具了收条。以上抵账以及买卖过程中，上述楼房均在在建工程中，并未交付使用。2015年5月29日，被告铁成刚在其诉被告杨剑波民间借贷纠纷案件中，向本院申请诉前保全，本院作出（2015）敦民保字第10号民事裁定书，裁定对杨剑波位于敦煌市沙州镇党河丽景小区14号楼西单元4楼西户住宅楼予以查封。原告许晓芬作为案外人对该裁定提出异议申请，本院于2015年7月23日作出（2015）敦民保字第10-1号民事裁定书，驳回原告的异议申请，原告遂于2015年8月10日向本院提起执行异议之诉。
另查明，被告杨剑波就该楼房的顶账款是付清的，但是房屋没有交付，广发公司并没有与之签订购房合同和办理其他手续。现在房屋已完工，但是没有经过验收，处于预售阶段。敦煌市沙州镇党河丽景小区14号楼西单元4楼西户与丽景小区14号楼2单元4楼西户系同一套房屋。
本院认为，在被告铁成刚诉被告杨剑波民间借贷纠纷案件中，被告铁成刚申请保全的丽景小区14号楼2单元4楼西户楼房一套，杨剑波虽已出售给原告，原告亦按合同约定交清了房款，但是杨剑波并未向原告交付，原告至今未实际占有，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结”，故原告要求撤销本院作出的（2015）敦民保字第10-1号民事裁定书、判决解除本院依（2015）敦民保字第10号裁定书对丽景小区14号楼2单元4楼西户楼房一套的查封的诉讼请求，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。被告杨剑波从酒泉市广发房地产开发有限责任公司抵账交付房款抵得丽景小区14号楼2单元4楼西户楼房一套，并持有广发公司出具的抵账收据，双方虽未签订购房合同、但是被告杨剑波在顶账时已付清全部房款，广发公司认可出具顶账收据以及抵顶楼房的事实，并在顶账收据上载明了具体的楼房位置及楼房价格，故广发公司与被告杨剑波之间的楼房抵顶法律关系合法有效。被告杨剑波将该抵顶楼房出售给原告许晓芬，双方签订的房屋买卖合同系其真实意思表示，且原告已付清房款，双方的房屋买卖合同真实有效，应予保护，但是被告并未向原告交付该楼房或交付钥匙，故房屋并未转移占有；虽然原、被告之间的房屋买卖合同有效，但是该楼房没有办理登记手续，房屋所有权未发生转移，原告只取得了债权而并未取得该楼房的物权。原告要求确认被告杨剑波与被告铁成刚之间的楼房抵顶债务的协议为无效协议，被告铁成刚称协议为口头协议、被告杨剑波称协议并未达成，故原告的此项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
一、原告许晓芬与被告杨剑波于2014年10月2日签订的房屋买卖协议有效。
二、驳回原告许晓芬的其他诉讼请求。
案件受理费7750元（原告已预交），由原告许晓芬承担3875元，由被告杨剑波承担3875元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。
审 判 长 唐桂侠
代理审判员 任玉娜
代理审判员 樊金龙
二〇一六年三月十一日
书 记 员 朱 飞