江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第4269号
上诉人（原审原告）梁端华，徐州市泉山区建筑安装公司职工。
委托代理人吴忠民，江苏金汉都律师事务所律师。
委托代理人王皓平，江苏金汉都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐州顺文商贸有限公司（原泉山区民房改造开发公司），住所地徐州市碧溪新村14号楼。
法定代表人戴荣林，经理。
被上诉人（原审被告）孟庆超，、农民。
委托代理人宗变变，农民。
委托代理郝唯群，江苏同帆律师事务所律师。
原审第三人潘志伟，个体户，（捷安特专卖店）。
上诉人梁端华因确认合同无效纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第4388号民事判决向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，梁端华原系泉山区建筑安装公司（以下简称泉山区建安公司）职工。泉山区民房改造开发公司（以下简称泉山区民房改造公司）原系泉山区建安公司下属独立核算的法人单位。上述单位均为集体所有制企业。
1996年4月10日，泉山区建安公司（甲方，出租单位）与梁端华（乙方、承租人）之间签订《徐州市公有住房租约》一份，约定梁端华承租泉山区建安公司位于徐州市外窑4#-1-601室房屋一套，房屋使用面积36平方米。梁端华领取《徐州市公有住房租约》后，在徐州市外窑4#-1-601室房屋居住至今，但租金仅交至1996年、1997年左右。
与梁端华同一批领取泉山区建安公司《徐州市公有住房租约》的12户住户中已有11户以优惠售房的方式购买了所承租房屋的产权，仅梁端华未购买所承租房屋的产权。
2005年4月22日，泉山区民房改造公司又经徐州市工商行政管理部门核准开业登记，股东为北京华运源国际物流有限公司、北京中商兰德科贸有限公司。2005年4月25日，泉山区民房改造公司变更登记为徐州华运房地产开发有限公司。2012年8月30日，徐州华运房地产开发公司又变更为徐州顺文商贸公司，即本案被告顺文商贸公司。
孟庆超（乙方、购房单位）持有与泉山区民房改造公司（甲方、售房单位）之间签订的《商品房销售合同》一份，合同落款时间为1996年11月9日，约定由孟庆超向泉山区民房改造公司购买位于徐州市外余窑9#-1-601室房屋一套，建筑面积59.33平方米，售价50000元。上述《商品房销售合同》系孟庆超的父亲孟某以孟庆超名义代签。孟庆超所购上述房屋与梁端华从泉山区建安公司所承租徐州市外窑4#-1-601室房屋系同一套房屋。
至2011年，孟庆超才向徐州市房产管理部门申请办理所购买的徐州市外窑4#-1-601室的房屋产权登记。2011年12月31日，孟庆超取得徐州市房产管理部门颁发的房屋座落为徐州市吴庄东路外窑4#-1-601室的《房屋所有权证》，编号为徐房权证泉山字第××号。上述房屋与梁端华从泉山区建安公司所承租徐州市外窑4#-1-601室房屋系同一套房屋。
2012年底，孟庆超曾向梁端华电话告知其已取得上述徐州市吴庄东路外窑4#-1-601室的房屋产权。
此前，2012年9月4日，徐州市铜山区人民法院（以下简称铜山区法院）立案受理潘志伟（即本案第三人）诉孟庆超民间借贷纠纷一案。在该案审理中，经铜山区法院主持调解，潘志伟与孟庆超自愿达成如下协议：被告孟庆超给付原告潘志伟借款本金7万元、利息1万元，共计8万元，于2013年1月份起每月20日前给付1300元，直至借款本息还清为止。如被告孟庆超不按时按期还任一期款项，原告潘志伟有权申请执行剩余全部款项。据此，铜山区法院于2012年12月7日出具（2012）铜民初字第1610号民事调解书予以确认。
上述民事调解书生效后，潘志伟即向铜山区法院申请强制执行孟庆超的财产。2013年7月11日，铜山区法院作出（2013）铜执字第2731号民事裁定书，裁定查封登记为被执行人孟庆超所有的位于徐州市吴庄东路外窑4-1-601室房产一套。
在上述案件执行期间，2013年11月28日，铜山区法院向梁端华发出《通知》一份，内容为：吴窑花园4-1-601室承租人：本院在执行潘志伟与孟庆超民间借贷纠纷一案中，因被执行人拒不履行人民法院生效法律文书确定的义务，本院依法对被执行人孟庆超所有的吴窑花园4-1-601室房产进行查封、评估，现拟对该套房产进行拍卖。根据法律规定承租人有优先购买权，如你有意购买此房，你应于5日内向本院提供租赁合同，逾期不提供视为放弃优先购买权，并随时迁出该房。特此通知。
梁端华后于2013年12月2日向铜山区法院提出执行异议，认为徐州市吴庄东路外窑4-1-601室房屋属其所有，要求撤销对徐州市吴庄东路外窑4-1-601室房屋的查封及拍卖。经审理，铜山区法院认为：本案诉争的徐州市吴庄东路外窑4-1-601室房屋登记的所有权人为被执行人孟庆超。案外人提供的证据仅能够证明其租赁居住在该诉争楼房的事实，按照物权法定原则，本院（2013）铜执字第2731号民事裁定书，查封登记在被执行人孟庆超名下的位于徐州市吴庄东路外窑4-1-601室房产并无不当，故案外人的异议理由不能成立，其主张本院不予支持。铜山区法院遂于2014年10月14日作出（2014）铜执异字第49号民事裁定书，裁定驳回案外人梁端华的异议申请。
另查，徐州市泉山区档案馆保存的“徐州市泉山区建筑安装公司”《固定资产-
房屋建筑物清查评估明细表》（评估基准日：2002年10月25日）中显示：一、建安公司固定资产包括：1、吴庄宿舍楼；2、吴庄3#楼；3、吴庄平房；4、碧溪及整流器宿舍；5、新构件厂面房（注：原文如此）；6、白云山招待所；7、碧溪门面房；8、水漫桥门面房。二、开发公司固定资产包括：1、碧溪办公楼；2、积翠24#楼；3、大庆路门面；4、大庆路门面。另外，徐州市泉山区机关事务服务中心曾于2013年11月18日向徐州市泉山区房产服务中心出具公函一份，内容为：徐州市泉山区房产服务中心：徐州市泉山区外余窑4#楼1单元601室承租人为梁端华，是泉山区政府的房产，现委托给贵单位纳入直管公房管理，并全权负责办理该房屋的购买等一切事宜。
2014年10月27日，梁端华即以顺文商贸公司为被告、孟庆超为第三人，以其作为承租人有优先购买权、顺文商贸公司将房屋出售给孟庆超剥夺其优先购买权为由，请求判决确认孟庆超与顺文商贸公司于1996年11月9日签订的《商品房销售合同》无效；确认其对顺文商贸公司出售的泉山区外余窑4#-1-601室（即孟庆超已持有《房屋所有权证》的徐州市吴庄东路外窑4#-1-601室）享有优先购买权，并判令其按照同等价格、同等条件进行优先购买。
后梁端华在法庭调查期间变更诉请理由，认为孟庆超在签订《商品房销售合同》时不具备民事行为能力，根据《民法通则》第58条第1项规定，请求判决确认孟庆超与顺文商贸公司签订的《商品房销售合同》无效。在法庭辩论期间，梁端华又增加诉请理由，认为孟庆超与顺文商贸公司之间系恶意串通，损害其合法利益，因此《商品房销售合同》无论是否真实都应确认无效。但梁端华就孟庆超与顺文商贸公司之间签订《商品房销售合同》存在恶意串通的事实未举证证实。
孟庆超应诉后法院依法变更其为本案共同被告。潘志伟则向法院书面申请作为本案第三人参加诉讼，经法院审查后准予潘志伟作为本案第三人参加诉讼。孟庆超、潘志伟各以辩称理由予以反驳梁端华的主张。
在本案审理期间，孟庆超的父亲孟某于2015年4月23日向法院提交书面材料一份，内容为：我叫孟某，男，1959年12月10日出生，我是孟庆超的父亲。因我身体欠佳，不能前往向法庭去，特向法庭陈述：我儿孟庆超名下的位于外余窑9号楼601室，面积59.33平方米房屋，屋的购买属况（注：原文如此）：该房是我1996年11月9日与徐州市泉山区民房改造开发公司签订的商品房销售合同，因当时公司欠我的工程款无法给付，就用该公司的现有房子抵付我的工程款，当时抵给我有云龙山东面碧溪小区，两套门面房、两套住宅房，两套住宅房给我大儿子一套，合同签的大儿子名字，两套门面房及另一套住宅房，在我的名下，现梁端华争要的房子也是当时公司抵给我的房子，这一套房子就是我签合同时签的孟庆超的名字，因当时孟庆超还不是成年人，就是我在合同上签的孟庆超的名字。该套房子虽租给梁端华居住，公司说他从来没交过房租费，所以公司说要将该房收回卖给我，公司再（注：原文如此）给我签合同前后曾多次通知他搬出，他一直不搬，所有我签合同后各种办证材料齐备，但迟迟不敢办房产证。我一直催公司叫他搬走，后来公司倒闭，将该公司的财产卖给了别的公司，我叫别的公司也多次通知他搬走，但也没搬，后来我找不到购买公司的人了才办的房产证，办房产证前后我又给梁端华他打电话让他搬走，他还是不搬，所以房证办的晚。到如今公司还欠我工程款叁万多元，我找不到公司的人要。以上我说的绝对真实，我愿负法律责任。
原告梁端华质证认为：对该证人证言真实性有异议。民诉法规定证人必须出庭作证，孟某虽主张因身体欠佳无法出庭，但未出具相关病案证实，且出具的证言与事实不符，从未有人通知我搬出涉案房屋。第三人潘志伟质证认为：对该证人证言无异议。
原审法院认为，原告梁端华主张被告孟庆超与被告顺文商贸公司（原泉山区民房改造公司）1996年11月9日签订的《商品房销售合同》无效，其理由有二：一是主张被告孟庆超在签订《商品房销售合同》时不具备民事行为能力，因此合同无效。二是主张被告孟庆超与被告顺文商贸公司（原泉山区民房改造公司）之间存在恶意串通，损害其合法利益，因此合同无效。
首先，《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（一）项规定，无民事行为能力人实施的民事行为无效。第六十三条规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。第六十四条规定，代理包括委托代理、法定代理、指定代理。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）项规定，恶意串通、损害国家或者第三人利益的合同无效。此条中并未规定无民事行为能力人签订的合同无效。对照司法实践，无民事行为能力人签订的合同并不当然无效，譬如无民事行为能力人的法定监护人代其签订的合同是有效的，无民事行为能力人签订的合同经其法定监护人追认且对方当事人不持异议也是有效的等等。同时，对无民事行为能力人与他人签订的合同，法律并没有赋予合同以外的第三人主张合同效力的权利。因此，原告梁端华以被告孟庆超在签订《商品房销售合同》时不具备民事行为能力为由主张《商品房销售合同》无效，不符合法律规定，本院不予支持。
其次，《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（四）项的规定，恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）项规定，恶意串通、损害国家或者第三人利益的合同无效。这是法律赋予合同以外的第三人向合同当事人主张合同效力的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。因此，原告梁端华应当就被告孟庆超与被告顺文商贸公司（原泉山区民房改造公司）之间签订《商品房销售合同》时存在恶意串通的事实承担举证责任。鉴于原告梁端华本案中并未履行相应的举证责任，故应自行承担不利的法律后果，其据此主张合同无效，本院不予支持。
由于被告孟庆超取得徐州市房产管理部门颁发的房屋座落为徐州市吴庄东路外窑4#-1-601室的《房屋所有权证》，而原告梁端华本案中的其他诉请都是基于《商品房销售合同》无效提起的，故法院一并不予支持。
如原告梁端华今后又持有被告孟庆超与被告顺文商贸公司（原泉山区民房改造公司）之间恶意串通的相应证据，仍可另行主张权利。经法院公告送达诉状副本、开庭传票等法律文书，期满被告顺文商贸公司未到庭参加诉讼，法院依法作出缺席判决。
上诉人梁端华不服上述判决提起上诉称：上诉人自1996年4月10日与泉山区建安公司签订《徐州市公有住房租约》至今一直都居住在涉案房屋内，根据《合同法》第二百三十条之规定，上诉人作为涉案房屋的承租人，依法享有对涉案房屋的优先购买权。被上诉人之间于1996年11月1O日买卖涉案房屋时，并没有履行事先通知承租人，直到2013年11月28日，上诉人接到铜山区法院发出的《通知》时，才知道涉案房屋产权已办在被上诉人孟庆超的名下，导致上诉人以同等价格购买涉案房屋的权利没有行使。一审法院以上诉人的其他诉请都是基于《商品房销售合同》无效提起的，故不予支持的判决并不符合法律规定。上诉人作为涉案房屋的承租人，对涉案房屋的优先购买权是法律赋予的权利，该权利并不因被上诉人之间的《商品房销售合同》有效或无效而消灭或成立。被上诉人在出卖涉案房屋时没有在合理期限内提前通知上诉人，上诉人也从未表示放弃优先购买权。涉案房屋作为公房这一特殊房产，被上诉人孟庆超在签订合同时，根本不具备购买该房屋的条件。同时，证人孟某（孟庆超的父亲）出具的书面材料中明确表示，在1996年11月9日与徐州市泉山区民房改造开发公司签订商品房销售合同时，并没有实际的买卖行为，是徐州市泉山区民房改造开发公司将该房屋冲抵欠款抵给孟庆超父亲的。既然是抵给孟庆超父亲的，作为无行为能力的孟庆超即使有法定代理人代为签订商品房销售合同也应属无效合同。
被上诉人未提交证据证实曾通知上诉人搬出涉案房屋，被上诉人徐州顺文商贸有限公司作为房屋出租者在明知涉案房屋被上诉人承租的情况下还将涉案房屋抵给孟庆超显然主观存在恶意；被上诉人孟庆超明知上诉人承租涉案房屋的情况下，还同意被上诉人将该房屋抵充欠款显然也存在恶意。一审法院认为上诉人未提供直接证据证明被上诉人之间的房产交易存在恶意串通，损害上诉人的合法权益显然未尽到合理审查的义务。
涉案房屋作为公房这一特殊不动产，对于出售的条件徐州市政府有着极其严格的规定，只有在同时具备以下条件即徐州市城镇户籍，居住在涉案房屋内的承租者才有权利购买，而被上诉人孟庆超在签订涉案房屋买卖合同时户籍性质是农村户口，也并不居住在涉案房屋内，其在签订该合同时不具备买卖该房屋的权利能力与行为能力，所以两被上诉人之间的买卖合同应为无效合同。综上所述，一审法院没有查清本案事实，适用法律错误，请求二审法院依法改判商品房销售合同无效、上诉人对涉案房屋享有以同等价格、同等条件优先购买的权利。
被上诉人孟庆超答辩：上诉人没有合法的房屋租赁关系存在，不存在优先购买权，其房租拒交甚至从来没有缴纳过，其即以自己的违约行为终止了合法的房屋租赁关系的延续和存在，没有优先购买权的合法权利需要保护。上诉人的诉讼请求已经超过诉讼时效，应当驳回起诉。其不缴纳或者拒缴房租乃至后来无人向其索要房租，其应当意识到房屋租赁关系已经不存在，甚至房屋所有权人已经发生变化，一审中孟庆超父亲向法庭提交的证据可以证明被上诉人孟庆超及其亲属多次通知其迁让房屋，上诉人应当知道权益受到侵害。两被上诉人之间的商品房买卖合同成立，特别的一点无非是购房款是以工程款冲抵的，而不是采用购房人直接交付的形式这一通常做法，房屋买卖关系的实质内容未改变，不存在合同无效问题。被上诉人孟庆超在房屋买卖时不具备民事行为能力，但其具有民事权利能力，上诉人认为被上诉人不具有购买房屋的民事权利能力是错误的，孟庆超有权取得房屋财产，孟某是孟庆超的监护人，有权作为法定代理人代为行使其相应的民事权利，孟某本人也有权自由处分自己的财产，本案房屋买卖合同合法有效。一审事实认定清楚，适用法律正确，判决正确。
原审第三人答辩：同孟庆超答辩意见。
本案争议焦点：孟庆超与顺文商贸公司（原泉山区民房改造公司）签订的涉案房屋的买卖合同是否有效。
双方当事人在二审中均未提供新的证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，上诉人梁端华主张孟庆超与顺文商贸公司1996年11月9日签订的《商品房销售合同》无效，其理由有三：一是《商品房销售合同》侵犯了承租人梁端华的优先购买权；二是孟庆超在签订《商品房销售合同》时不具备民事行为能力；三是孟庆超与顺文商贸公司之间存在恶意串通，损害上诉人梁端华合法利益。
1、上诉人梁端华主张，其是涉案房屋的承租人，出租人徐州顺文商贸公司转让涉案房产给被上诉人孟庆超，侵犯了其优先购买权，故涉案房屋的买卖合同无效。对此，本院认为，根据本院查明的事实，上诉人梁端华原来确实是涉案房屋的承租人。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。作为承租人的上诉人梁端华在承租期间对涉案房屋有优先购买权。但是上诉人梁端华对涉案房屋享有的优先购买权在性质上是一种债权，并不具有对抗第三人的效力。对于出租人出卖租赁房屋的合同效力，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”故上诉人梁端华主张，对于被上诉人孟庆超与泉山区民房改造公司签订的《商品房销售合同》的无效，与最高人民法院的司法解释不符，本院不予支持。
2、上诉人梁端华主张，孟庆超与顺文商贸公司之间签订《商品房销售合同》存在恶意串通，损害其利益，故合同无效。《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（四）项的规定，恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效。这是法律赋予合同以外的第三人向合同当事人主张合同效力的权利。对于孟庆超与顺文商贸公司签订《商品房销售合同》时是否存在恶意串通损害上诉人梁端华的利益，上诉人梁端华应当举证证明。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。鉴于上诉人梁端华未提供证据证明孟庆超与顺文商贸公司签订《商品房销售合同》时恶意串通损害上诉人的利益，上诉人梁端华应当承担不利的法律后果。
3、上诉人梁端华主张，孟庆超与顺文商贸公司之间签订《商品房销售合同》时，孟庆超无民事行为能力，故《商品房销售合同》无效。对于合同无效的认定，《中华人民共和国合同法》第五十二条有具体的认定标准。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，无民事行为能力的人签订的合同并不是当然无效的合同。故孟庆超在签订涉案《商品房销售合同》时虽然属于无民事行为能力人，但是具有完整的民事权利能力，其民事行为可以通过其法定代理人行使。《中华人民共和国合同法民法通则》第六十三条规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。第六十四条规定，代理包括委托代理、法定代理、指定代理。故孟庆超可以由其父亲孟某行使，也就是说，孟某代理其无民事行为能力的儿子孟庆超签订《商品房销售合同》不违反法律的规定。
综上，上诉人梁端华的上诉请求不能成立，本院依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1130元，由上诉人梁端华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 祝 杰
审 判 员 韩 军
代理审判员 周美来
二〇一六年一月十九日
书 记 员 王宣琪