广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终9735号
上诉人（原审原告）:佛山市合富置业房地产顾问有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华五路16号首层P5号，统一社会信用代码91440604663368471U。
法定代表人：李莉萍，该公司总经理。
委托诉讼代理人：伍志辉，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：孔志斌，男，该公司工作人员。
上诉人（原审被告）:许碧妍，女，1977年2月7日出生，汉族，户籍地广东省佛山市南海区，现住广东省广州市天河区，
委托诉讼代理人：谢克举，男，1976年8月13日出生，户籍地广东省中山市石岐区，现住广东省广州市天河区,系许碧妍的丈夫。
委托诉讼代理人：魏世军，男，1961年1月4日出生，住广东省广州市黄埔区，系广州市天河区车陂街假日园社区居民委员会推荐的公民代理人。
上诉人佛山市合富置业房地产顾问有限公司（以下简称合富公司）、许碧妍因居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初6424号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人合富公司提起上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判，支持合富公司在一审提出的诉讼请求；3.案件的一切诉讼费用由许碧妍承担。事实和理由：合富公司是涉案房屋买卖的中介方。2017年1月13日，通过合富公司的努力，就许碧妍（买方）承购卖方梁伟泽所拥有的位于广东省佛山市南海区桂城街道灯湖西路3号中海千灯湖花园18栋2803房（以下简称涉案房屋）达成一致。同日，许碧妍与卖方及合富公司签订了编号为FIOOSO15的《房屋买卖合约》，并就同意向合富公司支付中介费一事签署了编号为F6016243的《服务收费确认书》。合富公司认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人促成委托人订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，合�公司己提供了中介服务，并促成了买卖合同成立，许碧妍应按约定向合富公司支付中介费。本案中，因许碧妍个人原因不再履约并私下与卖方解约，导致交易未能完成。合富公司在交易过程中不存在过错，一审法院却将过错归责于合富公司，缺乏法律及事实依据。一审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审依法改判，维护合富公司的合法权益。
许碧妍答辩称，合富公司的上诉不合理，应予以驳回。具体理由与许碧妍的上诉意见一致。
上诉人许碧妍提起上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回合富公司的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由合富公司承担。事实和理由：一、一审法院查明事实不清、错误。1．一审判决书第8页第15行“且被告亦未提出证据证明原告……”，足己证明一审认定是错误的、且偏袒合富公司。三方签订的《房屋买卖合约》可以证明，涉案房屋存在继续交易的障碍，理由：1．涉案房屋未有在银行办理贷款抵押，更不需要110天申请提前还贷手续、银行同意提前还贷申请之日110天还清银行贷款、又用110天去房管部门办理涂销抵押贷款及归档，但上述合同约定许碧妍必须在2017年5月6日前支付房款200多万元给卖方，许碧妍如在上述日期不准时支付视为违约，定金、首期没收。但卖方在330天才办理涉案房屋涂销归档也不算违约。合富公司明知该合同存在不真实、欺诈及陷阱，还要许碧妍签订，而且由一个没有房产中介经纪资格证的员工作为中介方代表签订涉案房屋买卖合同，也没有出示涉案房屋产权证和查册原件，并且在签订合同后才出示查册表让许碧妍签名，明显有过错责任及没有尽到审核义务责任，须承担过错法律责任，并须赔偿许碧妍的所有经济损失。2．由于合富公司的过错和不作�，导致许碧妍的经济损失，涉案房屋当时的总价为3130000元，总面积为137.19平方米，每平方米为22815元，现在升至每平方米3万多元(有许碧妍在该地区附近购买的一套房屋为证）。合富公司的过错给许碧妍造成了经济损失100多万元，还向许碧妍要求支付中介费，实属无理。3．合富公司没有与许碧妍签订房产经纪服务合同，许碧妍在法庭上多次强调法律强制要求签订相关合同，但一审法院没有认定。而且《涉案合同》明确谁违约，谁承担中介费，买卖双方都没有违约，买卖双方都不须支付中介费。4．三方签订涉案合同后，卖买双方都认为无法继续履行，约定终止合同，并且互不追责，现涉案房屋权属还在卖方，买卖双方不存在私下交易。
二．一审判决适用法律错误。1．根据《房地中介管理规定》第十六条规定，合富公司应当与许碧妍签定书面的房地产经纪�务合同。且该合同应包含以下内容：（一）……（二）房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准。（三）服务费及支付方式。虽然合富公司与许碧妍没有签订房地产经纪服务合同，没有约定履行的义务，但从三方签定的《房屋买卖合约》第五条第3小点：“否则，经纪方有权暂停协助买卖双方办理交易过户手续……”足以证明合富公司需要履行义务的行为有：看房、提供双方的真实正确的信息资料、签房屋买卖合同、网签，协助卖方涂销归档手续、办理同贷书、办理房产过户……。2．按照《房地产经纪管理办法》第十九条规定：房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金，合富公司未完成中介服务的约定和未履行中介所约定的义务，按照法律法规房地产中介机构不得收取佣金。3．按照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同。又根据《民法通则若干问题的意见》第六十八条之规定：所谓欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况。综上，请二审法院支持许碧妍的上诉请求。
合富公司答辩称，涉案《房屋买卖合约》由许碧妍、合富公司与卖家自愿签订，交易期限是买卖双方协商一致的结果。涉案房屋的抵押情况，合富公司在签约前已告知许碧妍。涉案合同因许碧妍放弃购买而无法继续履行，为解除涉案合同，许碧妍向卖方赔偿了10000元。许碧妍没有证据证明合富公司存在过错，合富公司有权按合同约定收取中介费。
合富公司向一审法院起诉请求：1.许碧妍向合富公司支付中介代理费46950元；2.许碧妍向合富公司支付违约金（以�介代理费46950元为本金从立案之日起至清偿之日止按每日1%计算）；3.本案诉讼费由许碧妍承担。
一审法院经审理查明：涉案房屋位于佛山市南海区桂城街道灯湖西路3号中海千灯湖花园18栋2803房（权利证号：20160119853），登记权属人为梁伟泽，涉案房屋已办理最高额抵押登记，抵押权人为广州市日升小额贷款股份有限公司。
2017年1月13日，梁伟泽（卖方）、许碧妍（买方）与合富公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》（以下简称涉案合同），约定：买方向卖方购买涉案房屋，建筑面积为137.19平方米，成交价为3130000元；部分定金50000元，买方在签署涉案合同时（2017年1月13日）自行交付卖方，定金余款550000元，买方须在2017年2月28日前自行交付卖方；首期楼款（不含定金）1600000元，买方须在交完税过户出回执当日直接支付卖方或存进卖方账户（到�即视为收取）；楼价余款930000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方应过户之前支付给卖方；卖方收取定金后110日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续；卖方同意由银行接受还贷申请之日起110日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后110日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；卖方应在收到定金后100日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署涉案合同后100日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后100日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，买方应在签署涉案合同后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请930000元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；买卖双方同意在成功办妥涉案房屋涂销抵押及归档手续后107个工作日内配合完成本次交易的递件手续；交易过程中产生的税费由买方承担，买卖双方同意卖方交付涉案房屋予买方使用之日期为卖方收齐全部楼款当天；买卖双方应及时提供与涉案房屋交易有关的完整资料（含涉案房屋之权属证明原件、有关身份证明原件、查册权属登记表等），及时配合经纪方签署相关文件及办理相关手续；买方已了解涉案房屋产权证明上所记载的所有信息且并无异议，同时卖方应当保证对涉案房屋有完整所有权且涉案房屋不存在任何产权纠纷或被查封的情况；基于经纪方已促成涉案合同成立，买卖双方同意在涉案合同签订当日买方按《服务费确认书》（NO.F6016243）向经纪方支付中介代理费，否则，经济方有权暂停协助买卖双方办理交易过户手续，买卖双方解除或终止涉案合�、自行办理或委托其它任何第三方办理涉案房屋交易手续的，不影响中介代理费的支付，买卖双方或其中任一方逾期支付上述中介代理费的，每逾期一天则按应付费用的1%向经纪方支付滞纳金，直至上述中介代理费全部支付完毕之日止。其中，涉案合同第六条约定：涉案合同签订后，若买卖双方有以下情形之一的，即视为违约，届时，守约方有权解除涉案合同，并有权要求违约方按定金双倍作出赔偿：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买涉案房屋；（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实/不完整/不合法/不正确等情形，从而导致合约的目的不能实现；（4）在守约方或有关政府部门或银行等其他机构或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行合约条款；（5）其他不履约或不完全履约之情形；若买卖双方任何一方出现上述违约行为的，违约方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失，赔偿范围包括经纪方所应收而未收的买卖双方中介代理费，守约方已支付中介代理费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿守约方；若买卖双方出现上述违约行为，或其亲属、代理人私下成交涉案房屋，或因其泄露信息而导致未经经纪方的情况下成交涉案房屋，均视为违约，买卖双方除应共同连带向经纪方支付应付而未付的中介代理费外，还应共同连带向经纪方支付买卖双方中介代理费之和的一半作为违约金。涉案合同备注处手写注明定金余款2017年2月15日先行支付50000元，剩余500000元在2017年2月28日前支付完，首期款余额支付最后期限为2017年5月6日之前。
同日，许碧妍在涉案房屋的房产查询证明上签名确认其�阅涉案房屋查询证明。
合富公司和许碧妍签订《服务收费确认书》（编号：NO.F6016243）,约定：许碧妍经合富公司促成涉案房屋买卖合同成立，许碧妍同意向合富公司支付46950元作为合富公司的中介代理费，该费用的缴交日期为签署涉案合同当天，逾期交付该费用，则按日向合富公司交付相当于费用百分之一的滞纳金，直到清偿之日止。
2017年1月17日，许碧妍（买方、乙方）和梁伟泽（卖方、甲方）签订《解除房屋买卖合约协议书》，约定：经买卖双方友好协商，双方同意解除2017年1月13日签订的《房屋买卖合约》（合同号：F1005015），乙方已支付定金20000元，甲方同意退回10000元，双方互不追责。2017年1月18日，许碧妍和卖方梁伟泽在许碧妍提供的涉案合同署名后手写注明，经买卖双方友好协商，涉案合同终止，已付定金20000元同意退回10000元。
2017年1月24日，合富公司向许碧妍邮寄发出《知会函》，要求许碧妍支付中介服务费46950元。
2017年5月5日，合富公司提起诉讼。诉讼中，合富公司、许碧妍均确认许碧妍已向卖方梁伟泽支付定金20000元；合富公司主张在签订涉案合同前，合富公司已向许碧妍出示涉案房屋的房产查询证明，且许碧妍在该房产查询证明签名确认；许碧妍主张涉案合同签订前，合富公司未出示涉案房屋查询证明，签订涉案合同后才出示。
一审法院认为：涉案合同与《服务收费确认书》（编号：NO.F6016243）是当事人各方真实意思表示，合法有效。合富公司作为居间人，其法定义务是向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，现在合富公司促成下，许碧妍与卖方梁伟泽签订了涉案合同，涉案房屋不存在继续交易的障碍，且许碧妍亦未提供证据证明合富公�故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，合富公司已履行了居间人提供交易机会的义务，许碧妍应支付相应中介费予合富公司。许碧妍作为具有完全民事行为能力的主体，在涉案合同订立过程中应尽到合理谨慎注意义务，对己方将享有的权利及将承担的义务作充分认识了解，合同一经签订即具有法律约束力。当事人在民事活动中法律地位平等，最终确立的合同条款是双方平等自愿协商一致的意思表示，若许碧妍对合同条款存在不同意见，应提出进行磋商或考虑是否按此条款签订合同，许碧妍以涉案合同的样式由合富公司提供、涉案合同约定的交易过户时间过长为由，认为涉案合同虚假、不公平、不合理的辩解没有事实依据，一审法院均不予采纳。涉案合同明确约定许碧妍已了解涉案房屋产权证明上所记载的所有信息且无异议，且该约定与许碧妍于签�涉案合同当日签名确认查阅的涉案房屋房产查询证明能相互印证，故在签订涉案合同时，许碧妍对涉案房屋存在最高额抵押、抵押权人为广州市日升小额贷款股份有限公司是知情的，其以涉案合同的条款注明是“银行抵押”，而涉案房屋上实际存在的抵押为小额贷款公司最高额抵押而非银行抵押为由主张涉案合同存在虚假内容、许碧妍不知道涉案合同具体条款信息的抗辩没有事实依据，一审法院依法不予采信。涉案合同约定许碧妍应在签订涉案合同当日向合富公司支付中介服务费，其认为涉案房屋交易过户才支付中介服务费的辩解没有事实依据，一审法院依法不予采信。
合富公司虽促成许碧妍和卖方梁伟泽就涉案房屋签订了涉案合同，但涉案合同签订后许碧妍仅支付了部分定金中的20000元，尚有30000元未支付，定金余款550000元亦未支付，且合富公司和卖方梁伟泽在签订涉案合同后4日即解除涉案合同中关于双方权利义务约定的条款，合富公司尚未协助被告办理涉案房屋按揭贷款、过户等与涉案房屋交易的有关手续，一审法院综合考虑涉案合同的履行情况、合富公司的实际损失情况、许碧妍的过错程度、涉案合同及《服务收费确认书》（编号：NO.F6016243）对中介费的约定等情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定许碧妍支付合富公司中介费25000元。
依据合富公司、许碧妍之间的涉案合同及《服务收费确认书》（编号：NO.F6016243）约定，许碧妍应在签订合同当日即2017年1月13日支付中介代理费，逾期支付应按日百分之一支付滞纳金，该滞纳金属于合富公司对许碧妍逾期付款违约责任的主张，该违约金标准过高，结合合富公司、许碧妍对违约责任的约定及合富公司的实际损失情况，一审法院酌定许碧妍按日万分之五计算违约金予合富公司。根据合富公司、许碧妍的约定，许碧妍应于2017年1月13日支付中介代理费予合富公司，现合富公司主张许碧妍从起诉之日计算违约金是合富公司对自身权利处分，一审法院依法予以准许，故许碧妍应从合富公司起诉之日起（2015年5月5日）至许碧妍实际付清款项之日止以25000元为本金按日万分之五计算违约金予合富公司，超出核定部分，一审法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、许碧妍应于判决发生法律效力之日起十日内支付中介费25000元予合富公司；二、许碧妍应以25000元为本金从2017年5月5日起至上述第一项判决履行之日止按日万分之五计算违约金�合富公司，本项随上列第一项清；三、驳回合富公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，受理费486.88元（合富公司已预交），由合富公司负担274.88元，由许碧妍负担212元，许碧妍负担部分应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予合富公司，一审法院不另收退。
本院二审期间，上诉人合富公司向本院提交了吴辉的执业证,上诉人许碧妍没有向本院提交新证据。经审查，合富公司提交的新证据与本案无关，不作为本案的定案依据。
经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：许碧妍是否应向合富公司支�中介代理费及违约金。
关于许碧妍是否应向合富公司支付中介代理费的问题。首先，涉案《房屋买卖合约》及《服务收费确认书》经双方当事人签名确认，是当事人的真实意思表示，合法有效。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。合富公司作为居间人已经向委托人许碧妍报告了订立合同的机会，并已促成许碧妍与涉讼房屋出卖人订立了涉讼的《房屋买卖合约》，该合同对居间关系并未约定合富公司有协助许碧妍办理银行贷款、过户手续等义务，且无论是《房屋买卖合约》还是《服务收费确认书》均约定许碧妍应于《房屋买卖合约》签订当日向合富公司支付约定的中介代理费，故合富公司的居间合同义务已履行完毕，许碧妍应按合同约定履行支付报酬的义务。其次，《房屋买卖合约》第五条第3点约定，“买卖双方解除或终止本合同、自行办理或委托其它任何第三方办理该物业交易手续的，不影响中介代理费的支付”，可见，即使本案中许碧妍与卖方已达成协议解除涉案合同，许碧妍仍应依约向合富公司支付中介代理费。合富公司关于许碧妍应依约向其支付中介代理费46950元的上诉主张有理，本院予以支持。一审判决认定许碧妍只需向合富公司支付中介费25000元有误，本院予以纠正。许碧妍上诉主张，合富公司隐瞒涉案房屋抵押给小额贷款公司的事实，且对合同约定的履行期限未尽审查义务，对合同无法继续履行有过错，其不应向合富公司支付中介代理费。经查，涉案合同明确约定许碧妍已了解涉案房屋产权证明上所记载的所有信息且无异议，且该约定与许碧妍于签订涉案合同当日签名确认已查阅的涉案房屋房产查询证明相互印证，表明在签订涉案�同时，许碧妍对涉案房屋存在最高额抵押、抵押权人为广州市日升小额贷款股份有限公司已经知情。此外，涉案《房屋买卖合约》最终确立的条款是三方当事人平等自愿协商一致的意思表示，即使合同的样式由合富公司提供，许碧妍完全可以在合同签订前与卖方磋商予以修改，何况合同样式就交易过户的时间本来就是留空以便根据买卖协商的结果进行填写，而涉案《房屋买卖合约》约定的交易各阶段耗时均比其他同类房屋买卖交易的耗时长，明显是买卖双方经协商一致约定的结果，故许碧妍认为涉讼合同虚假、不公平、不合理，合富公司负有过错责任没有事实依据。综上，许碧妍的该相关上诉理由依据不足，本院不予支持。
关于许碧妍是否应向合富公司支付违约金的问题。涉案《房屋买卖合约》及《服务收费确认书》的约定，许碧妍应在签订合同当日即2017年1月13日向合富公司支付中介代理费，逾期支付应按日百分之一支付滞纳金。一审认定该滞纳金属于合富公司对许碧妍逾期付款违约责任的主张，该违约金标准过高，结合双方当事人对违约责任的约定及合富公司的实际损失情况，酌定许碧妍按日万分之五从合富公司主张的其起诉之日起计算违约金予合富公司并无不妥，本院予以维持。合富公司关于违约金应按日百分之一的标准计算及许碧妍关于其不应向合富公司支付违约金的上诉理由均理据不足，本院不予支持。
综上，合富公司的上诉理由部分成立，本院予以支持；许碧妍的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚,但适用法律错误，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销广东省佛�市南海区人民法院（2017）粤0605民初6424号民事判决第三项；
二、变更广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初6424号民事判决第一项为：上诉人许碧妍应于本判决发生法律效力之日起十日内支付中介费46950元予上诉人佛山市合富置业房地产顾问有限公司；
三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初6424号民事判决第二项为：上诉人许碧妍应以46950元为本金从2017年5月5日起至上述第一项判决履行之日止按日万分之五计算违约金予上诉人佛山市合富置业房地产顾问有限公司，本项随上列第二项清；
四、驳回上诉人佛山市合富置业房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费486.88元，由上诉人佛山市合富置业房地产顾问有限公司负担86.88元，由上诉人许碧妍负担400元。二审案件受理费773.75元，由上诉人佛山市合富置业房地产顾问有限公司负担148.75元，由上诉人许碧妍负担625元。本院依申请退回625元予佛山市合富置业房地产顾问有限公司。
本判决为终审判决。
审判长 温万民
审判员 翁丰好
审判员 徐允贤
二〇一七年十二月十一日
书记员 陈敏仪