广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终9214号
上诉人（原审原告）：陈秩，住广州市荔湾区。
上诉人（原审原告）：陈健宁，住广州市越秀区。
两上诉人共同委托代理人：黎月梅、王春平，均为广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周小爱，香港特别行政区居民，现住香港特别行政区，通讯地址广州市。
委托代理人：朱奕锋、罗国蔚，分别为北京大成（广州）律师事务所律师、实习律师。
上诉人陈秩、陈健宁因财产损害赔偿纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第972号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明：据广州市天河区人民法院于2000年8月28日出具的（2000）天法行初字第13-14号《行政判决书》查明：黄金原持有1984年广州市郊区沙河区公所核发的广州市东山区先烈中路永泰东约8号房屋穗郊沙字第2630号农村（墟镇）宅基地使用证（砖瓦结构、一层、44.8平方米），1988年12月16日与越秀区物资交易中心的代表陈秩和陈淑珍签订了合作建房合同，1989年黄金以危房维修为由向东山区建委申请报建。该屋建成后，按合同黄金分得一层楼，越秀区物资交易中心分得2-4楼，中心分一层楼给陈秩居住。1992年10月29日东山区规划分局以黄金违章处以40元/每平方米罚款（163.03平方米共6560元），并由黄金于1993年7月14日具结公证，保证临时使用，城市建设需要时无条件拆除。1992年12月29日，越秀区机电设备公司将2-4楼以24万元转让给韦某成。1997年7月24日，韦某成与周小爱签订了确认书，将其所购的上述房屋确认为周小爱所有。韦某成将款支付给越秀区机电设备公司后，陈秩拒绝搬出其所住的三楼（交由其女陈健宁住）。周小爱代理黄金以遗失旧证为由向广州市天河区人民政府申请补发新证，广州市天河区人民政府于1999年9月10日向黄金核发了第0879号宅基地证（钢筋混凝土结构、四层、204.**平方米，首层50.05平方米），但未提供该屋的合法报建材料或违法建设经过处理的决定和罚款收据，也未在宅基地证加以注记。2000年1月26日以黄金将上述房屋2-4楼赠与周小爱为由办得第1803号宅基地证；等。并判决：一、撤销广州市天河区人民政府于1999年9月10日核发黄金的穗天宅（沙镇）字第0000879号《村镇宅基地使用证》；二、撤销广州市天河区人民政府于2000年1月26日核发给周小爱的穗天宅（沙镇）字第0001803号《村镇宅基地使用证》。该判决已发生法律效力。
2010年4月29日，陈健宁（出租方，甲方）与案外人邓某（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉讼永泰东约8号三楼房屋出租给乙方作居住使用，租期1年，从2010年5月1日至2011年4月30日止，每月租金700元；等。此后，邓某一直租住涉讼房屋至2014年1月16日。
据广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局于2015年11月3日出具的《查册表》显示，天河区先烈中路永泰村东约8号第一层原登记在黄金名下，第二、三、四层原登记在周小爱名下，以上产权登记均已注销。涉讼房屋目前查无产权登记。
原审庭审中，陈秩、陈某乙、周小爱确认：广州市越秀区机电设备公司为广州市越秀区物资交易中心属下的公司；涉讼房屋自2014年1月16日起由周小爱占有使用。陈秩、陈某乙为证明其对涉讼房屋享有权利，向原审法院出示了广州市越秀区物资公司内部的《会议纪要》（1991年4月5日），其中记载：内容：1、黄花建房问题。2、分配问题；内容并提及考虑给予陈秩一层（30平方米），但要解决好遗留下的手尾工作，不要先搬入住，而要先把设施搞得差不多后才进住等。陈秩、陈某乙认为会议纪要中提及的“中心分一层楼给陈秩居住”实际的意思表示应该是分配产权给陈秩，但由于当时无法办证，所以实际给予陈秩占有、使用及收益。周小爱认为上述会议纪要并无加盖公章，不能确定其真实性。即使是真实的，也仅为公司内部讨论情况，不代表任何单位对涉讼房屋有任何最终决定。且会议纪要里明确提到涉讼房屋无法办理产权，房屋建成以后给职工居住，故不存在将产权分配给陈秩的说法，最多只能证明该房屋是单位提供给职工居住的宿舍用房，在陈秩不再是单位职工或退休后都应腾退房屋。
周小爱为证明其对涉讼房屋享有权利，向原审法院出示了如下证据：
1、广州市越秀区机电设备公司（甲方）与韦某成（乙方）于1992年12月29日签订的《协议书》，约定：关于甲乙两方洽购先烈中路永泰东约8号住宅的第二层楼的产权与第三、四层楼以及天台临建的使用权约共180㎡的协议如下：该幢房屋属石屎钢筋混合结构建筑，该建筑物已完工并装修完毕（包括水电通畅），只是产权手续问题尚未最后完结。乙方同意以人民币240000元认购，一次结算完毕。甲方持第二层楼产权的有关资料证件及第三、四层楼的具结证明经公证处公证后，则将全部资料移交乙方验收，乙方则一次性付讫240000元，至此甲方则完成其在此协议中所应承担的全部责任及义务。甲方在乙方尚未办妥二楼产权证明期间应尽一切努力协助乙方办妥。关于以上所述房屋产权及使用权的转让的有关手续，由乙方负责办理甲方予以协助。其余有关洽购上述楼房的一切手续费、介绍费等均由乙方负责；等。
2、广州市越秀区机电设备公司收取韦辉成交付的购房款合共240000元的收款凭据（共3张），其中1997年9月9日开具的《收据》载明：今收到广州信成律师事务所代周小爱付房款支票一张，N0：01795962，工商行转账支票，金额30000元。
3、韦某成（甲方）与周小爱（乙方）于1997年7月24日签订的《确认书》，内容为：甲、乙双方为依法明确有关事宜，更正此前所发生的一切不规范民事行为，根据中华人民共和国相关的法规，特作郑重确认如下：于1992年12月29日由甲方与广州市越秀区机电设备公司所签定的《协议书》，以及此后在1993年12月1日由甲方向广州市越秀区机电设备公司出具的《授权书》和支付购房款（1992年10月26日付人民币一万元，1993年6月23日付人民币二十万元），实际上均属于甲方接受乙方的委托和款项后，代理乙方所实施的民事行为。故甲方在上列《协议书》和《授权书》中涉及的房产（地址：广州市先烈中路永泰东约八号二楼以上）的全部财产权益，实际应当属于乙方依法享有。甲、乙双方均不熟悉中国大陆的法规，导致行为表现形式上出现误差应当消除。特在此双方自愿作出以上确认，并由双方签名之日起溯及原购房《协议书》（1992年12月29日）等民事行为开始之日即具有法律效力。
4、广州市越秀区物资交易中心于1995年3月28日向黄花岗派出所负责人出具的函件，内容为：我中心宿舍永泰东约8号在贵所管辖范围。其中三楼是由前任已退休领导陈某丙利用职权强行占据。经我们多年反复耐心工作，一直以来仍强占不放，但并无人进入居住。最近，据职工反映，三楼经常居住一些青年男女，且来历不明，白天，居委会协同查访，居住者拒不开门，使我们无法知道他们的真实情况。为严肃纪律，根除犯罪隐患，配合全市搞好安全保卫工作，弄清现行住户的真实身份及来龙去脉，杜绝祸害的苗头和根源，因此，我中心十分希望得到贵所的支持和配合，派出干警一同前往调查了解，恳望支持！
5、《赠与合同》及其公证书。1999年12月7日，黄金（赠与人）与周小爱签订《赠与合同》，载明：黄金（座落在广州市天河区先烈中路永泰村东约8号房屋的产权人）将上述房屋第二、三、四层面积150.15㎡无偿赠与给受赠人周小爱所有，对于上述赠与，周小爱表示愿意接受，双方约定上述房屋办理赠与合同公证后，该房屋产权即归受赠人所有，受赠人应持本赠与合同到房管部门办理产权变更登记手续。该《赠与合同》经广州市天河区公证处以（99）穗天证民字第1519号公证证明。
6、周小爱的两位代理人向案外人冯某调查所得的《调查笔录》，其中，冯某陈述：我是黄金的儿子，黄金已于2009年去世；当年黄金授权我处理土地与房屋的事宜；黄金与广州市越秀区机电设备公司（以下简称“机电公司”)签订了合建合同并负责提供土地，机电公司负责出钱建房，约定1层归黄金所有，其他楼层归机电公司所有；房屋建好时为四层半，处于半毛坯状态，并未装修；周小爱要买房子前，机电公司的经理李某将周小爱带到我们家，告诉我们2楼以上要卖给周小爱的事情，后来机电公司将房屋交给了周小爱，那时2、3、4楼都没人居住；后来周小爱找到我，说门锁半夜被砸烂，3楼被陈秩霸占了，我才知道周小爱的房子被别人用了，周小爱告诉我机电公司就这情况也出了说明；等。
陈秩、陈某乙对上述证据1、2、3、5的真实性予以确认，合法性、关联性不予确认，对证据4的真实性、合法性、关联性均不予确认。认为天河法院已判决周小爱办证的行为违法，且陈秩分得涉讼房屋在先，周小爱提交的上述证据形成在后，在双方均不具备产权证的情况下，陈秩、陈某乙在先的权利应得到法律保护。对证据6形式上的真实性予以认可，但对其内容的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为该证据属于证人证言，但证人冯某并未到庭接受质询，且笔录的内容与本案证据存在矛盾的地方，不应作为认定本案事实的依据。
陈秩、陈健宁于2015年4月17日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、周小爱立即停止对陈秩位于本市先烈中路永泰东约8号三楼房屋的物权侵害，立即搬出前述房屋，并将房屋交还给陈秩、陈健宁。2、周小爱赔付非法侵入上述房屋之日（即2014年1月16日）起至周小爱实际搬出上述房屋之日止的租金损失（根据广州市房屋租金参考价标准计算，按照房屋面积50平方米计付）。
在本案原审审理期间，因陈秩、陈健宁提出调查取证申请，原审法院到广州市公安局越秀区分局黄花岗派出所进行调查取证，调取了以下的询问笔录：
1、周小爱于2014年1月21日在黄花岗派出所接受询问的笔录，其中提及：2014年1月16日，涉讼3楼房屋的租户搬离，我在居委会人员和邻居的见证下，把该房屋的锁换了，把陈健宁的一些家私搬到一个小房放着，并无损坏房屋或其他物品，并无发生打斗。
2、黄花岗街道永泰社区委员会的专职社区工作者何学科于2014年1月21日在黄花岗派出所接受询问的笔录，其中提及：2014年1月16日15时30分左右，我和协管员陈某丁到永泰东约8号3楼照相作证，我们去到那里，租客正在搬家，我在那里共照了大约十张相片，住二楼的一个女子就在一张清单上叫我和陈某丁签名，我们就签了我们的名字，还有一个搞卫生的女子也签了名字，签完名我们就走了，签名是为作租客搬离后，屋内剩余有什么财产的证明。
3、陈健宁于2014年1月21日在黄花岗派出所接受询问的笔录，其中提及：怀疑被周小爱撬门入房抢劫，是否损失财物无法清楚，所以我打110报警。门锁被换了，我没有钥匙，不清楚是谁换的锁，怀疑是周小爱。我不在现场，没有受伤，被抢劫的对象是室内的财物。
4、涉讼房屋的原承租人邓某于2014年9月12日在黄花岗派出所接受询问的笔录，其中提及：我是2010年4月份租来进住涉讼房屋，是通过朋友介绍向陈健宁租的，搬进房子内的时候有一些旧家具电器，搬离时这些东西还在涉讼房屋内，我在租的时候陈健宁跟我说过这房子有产权纠纷。
5、涉讼房屋的原承租人邓某于2014年12月17日在黄花岗派出所接受询问的笔录，其中提及：我是2014年1月16日搬出涉讼房屋的，先搬出大部分东西，留下一点第二次才搬走。周小爱是在我搬家的2014年1月16日下午进来的，当时我们在搬家，没有锁门，他们就进来了，当时大约有4、5人进入来，进来后他们就进行照相，当时他们没有撬门锁进去的，不清楚周小爱什么时候把涉讼房屋的门锁换掉，我搬家后大约一个月回来想搬剩下的东西时就发现门锁换掉了。
6、周小爱于2014年12月17日在黄花岗派出所接受询问的笔录，其中提及：我是在2014年1月16日下午，邓某搬家时进入涉讼房屋的，当时有3个搬家公司的员工、两个居委会工作人员、和两个邻居一起进去的。我把涉讼房屋内的东西搬好放在一个小房后，大约过了两三天就把楼下铁门和永泰东约8号3楼的门锁换了。
另查明，2015年3月3日，广州市公安局越秀区分局作出穗公越不立字[2015]00014号《不予立案通知书》，记载：陈健宁：你于2014年1月21日提出控告的被他人入室盗窃案，我局经审查认为没有犯罪事实，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百一十条之规定，决定不予立案。陈健宁不服并提起复议，同年4月30日广州市公安局越秀区分局作出穗公越不立复（2015）006号《复议决定书》，维持上述《不予立案通知书》作出的不予立案决定。
原审法院认为：陈秩、陈健宁和周小爱均主张其对涉讼房屋享有权利，本案的争议焦点在于，周小爱自行进入涉讼房屋并更换门锁的行为是否构成对陈秩、陈健宁的物权侵害。据已查明的事实可见，涉讼房屋建设在原属于黄金所有的宅基地上，由黄金与越秀区物资交易中心合作建设而成，双方签订了《合作建房合同》，约定由黄金分得一楼，由越秀区物资交易中心分得2-4楼，虽然目前该栋房屋并无产权登记，但不影响黄金与越秀区物资交易中心签订的《合作建房合同》的有效性，黄金对此亦从未提出异议，故越秀区物资交易中心有权对涉讼房屋的2-4层进行处分。越秀区机电设备公司为越秀区物资交易中心的下属公司，其将涉讼房屋的2-4楼以24万元转让给韦某成，韦某成又与周小爱签订了《确认书》，确认其上述签订买房协议的行为及支付的楼款24万元实际上均属韦某成接受周小爱的委托和款项后，代理周小爱所实施的民事行为，确认涉讼房屋的2-4楼应为周小爱买售所得。从越秀区机电设备公司开具的收据可见，其对上述事宜是清楚知悉并予以同意的，再结合黄金与周小爱办理的赠与合同及其公证书可见，黄金对上述事宜也是清楚知悉并予以同意的，即涉讼房屋的各权利方对周小爱以240000元的价格购买涉讼房屋的2-4层这一事实均予以认可。虽然目前周小爱无法取得涉讼房屋的产权，但其对取得房屋的使用权及相关权益已支付了相应的对价。另一方面，虽然陈秩主张涉讼房屋的3层是越秀区物资交易中心分给其居住的，但仅能提供一份内部会议纪要证明该中心曾内部讨论分一层给其使用，未能证明该中心最后的处理意见；且该内部会议的召开时间是1991年4月5日，而越秀区机电设备公司将2-4楼出售给韦某成的时间是1992年12月29日，结合越秀区物资交易中心于1995年3月28日向黄花岗派出所出具的函件提及涉讼房屋“三楼是由前任已退休领导陈某丙利用职权强行占据，经我们多年反复耐心工作，一直以来仍强占不放”的陈述，可见越秀区物资交易中心最后并未作出将涉讼房屋3楼的相关权益分配给陈秩的意思表示。退一步来说，即使该中心曾同意将涉讼房屋的使用权交给陈秩，亦未表示其可以将房屋转交他人使用或用于出租收益。而陈秩后来将该房屋交给其女儿陈健宁使用，且陈秩、陈健宁在2010年4月后并未使用涉讼房屋，而是将其出租给他人使用进行收益，可见陈秩、陈健宁均另有住处。周小爱已对涉讼房屋的使用权及相关权益支付了对价，但多年来未能行使相应的权利，其选择在租户搬离的时候通过和平手段自行收回房屋的行为，并未违反相关法律法规的强制性规定。
原审法院根据自愿、公平、等价有偿、诚实信用的民事原则，对陈秩、陈健宁的诉讼请求不予支持，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条的规定，于2016年5月13日作出判决：驳回陈秩、陈健宁的诉讼请求。案件受理费494元，由陈秩、陈健宁负担。
判后，上诉人陈秩、陈健宁不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、本案所涉及到的有关事实，在(2000)天法行初字第13—14号行政判决和(2000)穗中法房终字第1184号民事裁定中已经被查明并已有相应认定。即:1、越秀区物资交易中心将涉讼房屋3楼分配给了陈秩居住使用，且之后一直由陈健宁在该房屋内长期居住使用；2、尽管周小爱与黄金办理了赠与合同的公证，但他们之间实为房屋买卖合同关系，故周小爱以赠与的形式申领第1803号宅基地证不合法；3、因周小爱持有的宅基地证不合法而被生效行政判决依法撤销，故其对涉讼房屋不享有权利及权益，其于2000年撤回了对陈秩、陈健宁提出的搬迁诉讼亦能充分证明这一点。二、原审法院忽略了关键证据，区别对待双方当事人提交的证据，选择性采信周小爱提交的没有原件的证据，对事实认定存在错误，显失公正公平。关于“中心有无将涉讼房屋3楼分配给陈秩居住使用”这一焦点问题，根据生效行政判决的相关认定可以推定，该生效行政判决实际上是采信了陈秩、陈健宁提交会议纪要。原审法院对该证据不予认可，属于对相关事实未予查明。周小爱在原审过程中并没有提供越秀区物资交易中心于1995年3月28日向黄花岗派出所出具的函件的原件进行核对，根据有关法律规定，该函件依法不能单独作为认定本案事实的依据。而且，该函件载明的落款时间为1995年3月28日，即该函件实际上形成于生效行政判决、民事裁定作出之前。而在前述行政纠纷、民事纠纷发生期间乃至生效行政判决、民事裁定发生效力之后长达16年的时间里，周小爱从未提及也没有提交过该函件，直至发生本案后才作为证据在本案中提交，明显不符合常理，该函件依法也不具备真实性、合法性、关联性，不应被采信。三、原审法院没有对周小爱提交的越秀区机电设备公司与韦某成签订的《协议书》、韦某成与周小爱签订的《确认书》、《公证书》等证据材料的效力进行审查，程序违法。相关法律文件依法应为违法无效，且自相矛盾，不应获得采纳。首先，按《协议书》和《确认书》载明的内容，周小爱是从韦辉成或越秀区机电设备公司处购得涉讼房屋。但按《公证书》载明的内容，周小爱是通过赠与的方式从黄金处获得涉讼房屋。两者本身即存在严重矛盾。据此，周小爱明显系以合法形式掩盖非法目的，前述法律文件依法均应为违法无效。其次，涉讼房屋所占用的宅基地属村集体所有。再次，根据生效行政判决、分房会议纪要等证据材料，涉讼房屋是越秀物资交易中心与黄金合建的，1991年己将房屋分配给陈秩居住使用，之后一直由陈健宁居住使用。在此情形下，越秀区机电设备公司擅自将涉讼房屋再行出售给韦某成或周小爱、在此基础上签署的《协议书》和《确认书》依法应为违法无效。同理，黄金擅自将涉讼房屋赠与给周小爱亦应为违法无效。四、陈秩、陈健宁对涉讼房屋享有占有、使用、收益等物权权益和事实上的“占有”物权。周小爱据以对涉讼房屋主张权利的宅基地证己依法被撤销，有关法律文件应为违法无效，其对涉讼房屋不享有合法权利及权益。周小爱进入并占有涉讼房屋的行为侵害了陈秩、陈健宁的合法权益，陈秩、陈健宁有权要求周小爱返还案涉房屋，赔偿损失。请求法院判令：1、撤销原审判决，改判支持陈秩、陈健宁全部的诉讼请求；2、全部诉讼费用由周小爱承担。
被上诉人周小爱答辩称：请求法院驳回陈秩、陈健宁的全部请求。
经查，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
二审中，陈秩、陈健宁以其已提起了确认周小爱与越秀区机电设备公司就涉讼房屋的买卖关系无效的诉讼为由，请求本案中止审理。
本院认为：陈秩、陈健宁认为周小爱侵犯其对涉讼房屋所享有的占有、使用、收益等物权权益，提起本案诉讼要求周小爱承担停止侵害、返还财产、赔偿损失等侵权责任的前提是陈秩、陈健宁对涉讼房屋享有相关物权。对此本院分析如下：首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”的规定，涉讼房屋的相关物权并未登记在陈秩、陈健宁名下。其次，从涉讼房屋的来源来看，陈秩、陈健宁主张是越秀区物资交易中心分配给其居住，并提交了越秀区物资公司内部的《会议纪要》用以证实其主张，周小爱对此予以否认，并提交了其与越秀区机电设备公司就涉讼房屋存在买卖关系的相关证据及越秀区物资交易中心向黄花岗派出所出具的函件（内容显示涉讼房屋系由前任退休领导陈某丙利用职权强行霸占）反驳陈秩、陈健宁的主张。本院认为，《会议纪要》不论真实与否，其本质属于公司内部文件，并不发生物权转移的效力，且周小爱提供了相关证据予以反驳，陈秩、陈健宁据此主张对涉讼房屋的物权依据不足。再次，无论周小爱与越秀区机电设备公司的买卖关系是否有效，并不能反过来说明陈秩、陈健宁对涉讼房屋享有物权，故本院本案中对周小爱与越秀区机电设备公司的买卖关系是否有效不作认定，陈秩、陈健宁请求本案中止审理，本院不予采纳。
综上所述，没有证据显示陈秩、陈健宁对涉讼房屋享有物权，其上诉主张周小爱侵害其物权的前提并不存在，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费494元，由陈秩、陈健宁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
代理审判员 闫 娜
二〇一六年九月二十日
书 记 员 游瑞娜