文书内容贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔26民终2150号上诉人(一审被告）：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9152263158068812X4。地址：贵州省黎平县德凤街道五开北路侗族风情园。法定代表人：叶秀，女，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾崇罡，贵州全红律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨绍霞，贵州全红律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：潘雪松,男,1980年12月13日出生,侗族,住贵州省黎平县，被上诉人（一审原告）：石佳玉,女,1986年3月4日出生,侗族,住贵州省黎平县，上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司因与被上诉人潘雪松、石佳玉商品房预售合同纠纷一案，不服黎平县人民法院作出的（2017）黔2631字第961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销贵州省黎平县人民法院(2017)黔2631民初961号民事判决第二项即撤销“被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付原告潘雪松、石佳玉逾期交房违约金12354元、逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金5632元，共计17986元”；2、委托签定机构对被上诉人因此可能造成的“损失”进行鉴定评估，根据评估取得的结果调减被上诉人请求支付的逾期交付商品房转移登记相关文书“违约金”；3、驳回被上诉人要求支付逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金的诉讼请求，改判以被上诉人的实际损失为准调整降低本案逾期交房违约金比例；4、裁处被上诉人负担本案一、二审诉讼费。事实与理由：1、本案即使存在未能按照“约定”时间交付商品房给被上诉人的情况，但上诉人存在客观上不能预见、不能克服的原因，上诉人没有过错，具有免责理由。一直以来，上诉人都积极履行合同义务，造成逾期交房主要原因存在以下两个方面：（1）供电部门多次调整用电方案；（2）政府行为导致上诉人在合同约定的交房时间内未能通过消防验收。这两个方面原因都属于政府相关职能部门的原因所致，并非上诉人主观上能自行解决的，故超期交房是事实，但不能归责于上诉人。二、本案中双方并没有约定办理预售商品房转移登记相关文书的具体时间，没有约定就应当按照法定原则，原审判决却对于双方没有约定事实无据参照其他住户的时间明显不当，判决上诉人承担逾期交房“违约金”12354元及逾期办理商品房转移登记相关文书的违约金5632元，明显过高，判决不当。即使不考虑本案存在“情势变更”原因，被上诉人也没有理由向上诉人索要主张过高的“违约金”。就本案来讲，2016年4月20日双方签订了《商品房买卖合同书》，约定被上诉人向上诉人支付的全部购房款仅仅为363368元，约定在2016年6月30日之前交房给被上诉人使用，约定交付房屋期限仅仅为两个多月时间，但造成延迟交付确实是不能归责于上诉人原因所致。另外，对于预售商品房转移登记相关文书的具体时间上诉人与被上诉人双方并无约定，没有约定就应当按照法定原则。应当以法律规定的交付房屋后的90日内为期限才符合法律规定。即使存在超期，造成过渡房安置费损失，按照黎平县政府黎府发（2012）7号《黎平县人民政府关于印发黎平县国有土地上房屋征收与补偿实施意见（试行）的通知》第八条第(三)款第2项的规定，给被上诉人造成每平方米每天的损失就是0.333元。所以原审法院判决上诉人承担违约金，明显过高。黔东南州中级人民法院做出生效的（2017）黔26民终404号民事判决即以住建机关对预售商品房竣工验收备案时间之后的三个月届满时间作为上诉人交付商品房转移登记有关文的时间节点。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。潘雪松、石佳玉二审未作答辩。潘雪松、石佳玉一审起诉请求：1、依法判决被告继续履行《商品房买卖合同》将验收合格的商品房交付给原告，并赔偿逾期交付商品房违约金人民币12718元给原告；2、依法判决被告继续履行《合同》把商品房转移登记给原告，并赔偿逾期转移商品房违约金人民币12718元给原告；3、依法判决被告在30日之内将验收合格的商品房交付给原告，被告必须协助原告办理不动产权证。4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年4月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告侗族风情园20幢1单元10层3号商住房，建筑面积为114.91平方米、房屋总价款为363368元，合同约定交房日期为2016年6月30日前。合同第十三条约定，逾期超过30日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房价款万分之壹的违约金。被告至今未交付房屋给原告。合同第二十二条第三项转移登记，没有约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间。合同第二十二条第三项第（二）款约定，约定日期起90日后，出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款363368元。被告至今未将转移登记的相关文书交付给原告。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，但被告却未能在约定的期限交付房屋给原告，导致原告未能按时占有该房屋，被告显然已经违约，理应承担违约责任。双方所签订的合同没有约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间。原告要求按交房时间2016年6月30日为交付商品房转移登记的有关文书时间，一审法院认为，双方所签订的合同为示范文本，没有约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间对原告来讲是不公平的，从公平原则出发，该商品房转移登记时间应参照这栋楼房其他住户的时间，这栋楼房其他住户的时间为2016年12月31日，因此，2016年12月31日为被告对原告商品房取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的时间。对原告要求按交房时间2016年6月30日为交付商品房转移登记的有关文书时间的请求一审法院不予支持。一审法院认为，逾期交房违约金和逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金合同均有约定且约定不高，被告应按合同约定承担违约金。被告辩称被告未能按合同约定时间交房具有不能预见、不能克服的原因，被告不存在任何故意违约行为，也不存在任何过错，存在正当免责事由，原告诉求的违约金过高，被告要求法院依据公平原则以不超过原告实际损失的30%为据给予适当减少的辩解意见，一审法院不予采纳。原告要求被告支付逾期交房违约金的截止日期为2017年6月5日，一审法院予以支持。被告逾期交房时间为2016年6月30日至2017年6月5日，逾期天数340天，按合同约定，被告逾期交房违约金为363368×0.01%×340天=12354元，原告请求多出部份一审法院不予支持。关于违约金计算的截止日期问题，依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。开发商领取初始权属证书或收件单时具备了办证条件，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其办证义务。故开发商向买受人发出通知之日为其承担违约金责任的截止日期。被告至今未将转移登记的相关文书交付给原告。原告要求交付转移登记的相关文书违约金计算的截止日期为2017年6月5日一审法院予以支持。被告逾期交付办理房屋转移登记的相关文书给原告的违约时间为2016年12月31日至2017年6月5日，逾期天数155天，逾期交付办理房屋转移登记的相关文书违约金为363368元×0.01％×155天=5632元，原告请求多出部份一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决为：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》继续履行。二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付原告潘雪松、石佳玉逾期交房违约金12354元、逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金5632元，共计人民币17986元。三、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后90日内向原告潘雪松、石佳玉交付商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理商品房产权转移登记。四、驳回原告潘雪松、石佳玉的其他诉讼请求；案件受理费436元，减半收取218元，由被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担。二审期间，当事人未提供新证据。二审期间，经本院向黎平县供电局查实，黎平县德凤路侗族风情园小区20栋1-10-3潘雪松户2017年10月6日止，使用电量为1度。二审另查明，双方签订的《商品房买卖合同》第十四条交接手续中明确约定“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件……。（二）查验房屋……。(四)双方同意按照下列第1种方式缴纳相关费用：1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列第1、2、X、X、5、6项费用，并在签订本合同之日起1日内将上述费用交给出卖人同，出卖人应当于缴费后15日内向买受人交付相应缴款凭证。（1）专项维修资金；（2）契税；……。”石佳玉、潘雪松于2016年12月14日缴纳契税5450.52元，但至今未缴纳专项维修基金。本院还查明：双方所签附件十二《补充协议》四：房屋交付约定：1.对买卖合同第十三条补充约定如下：本条所指的不可抗力包括如下情形，因发生下列情形之一，致使出卖人不能按期履行买卖合同时，出卖人在及时通知买受人后可延期将该商品房交付给买受人，且无需承担任何责任：（1）政府行为或法律法规或国家经济政策的变动；（2）施工中遇到有异常困难或重大技术问题不能及时解决；（3）施工中遇到有罢工、社会群体性事件、道路封锁、水电等公共能源和原材料短缺等社会异常事件不能及时解决；（4）自然灾害(包括但不限于火灾、水灾、地震、冰雪凝冻天气及超长时间降雨等)、战争不可抗力情况；（5）市政配套导致的延误；（6）其他在双方签定合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。2.买卖合同第十四条第（三）款约定的“买受人原因”，是指以下情形：（1）买受人未如期办理接房手续；（2）因买受人原因未能办理完毕合同预售备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记、按揭贷款手续；（3）买受人未付清应付房款、到期贷款还款、有关税费、专项维修基金及买卖合同约定的违约金及其他费用；（4）买受人存在其他违约行为，且未予以纠正或者未承担违约责任的。在上述情形下，出卖人可延迟向买受人交付房屋，且无须就延期交房承担责任，买卖合同约定房屋交付期限届满日视为出卖人已履行交付义务；出卖人延期交房时，延期交房期限届满之日为出卖人通知的交房日，即为房屋交接日。《补充协议》七：双方对买卖合同第二十二条第三款另行约定如下：双方同意，买受人委托出卖人办理房屋产权登记手续，且买卖合同第二十二条第一、二款约定的办证时限自买受人按照约定全部履行以下义务后开始计算：（1）配合完成合同预售备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记、贷款手续，且按揭贷款已全额支付至出卖人指定帐户；（2）房屋己由买受人实际接受；（3）付清所有应付房款、有关税费、专项维修基金及依照合同约定应该支付的违约金及其他费用。（4）提交办证所需的全部材料。2.出卖人不对因以下情形导致的未按照规定期限取得权属证书向买受人承担责任：（1）出卖人按照约定向政府部门递交办证资料，但因政策及政府相关部门原因，造成买受人不能按照规定期限取得权属证书的；（2）买受人未能及时提交办理产权转移所需文件或未能按时偿还银行按揭贷款、支付房款、维修基金以及交纳相关税费的。3.买受人在买卖合同约定或者出卖人书面通知的接房日前接收房屋的，办证时间不提前；4.买受人购买房屋后获得的土地使用权的权属状况（包括但不限于性质、使用年限及其起止时间等）以办证机关向其颁发的房地产权证上的记载为准。买受人取得房地产权证的时间，按照房地产权证颁证机关规定的期限确定。5.房地产权证办好后，出卖人将委托物管公司在房屋所在小区公布办证情况及领取房地产权证的要求，由买受人自行到指定地点领取，出卖人不再另行通知。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，予以确认。本院认为，关于上诉人逾期交房是否属于“情势变更”或“不可抗力”而免责的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定：“合同成立后客观情况发生了当事人在合同订立时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方明显不公或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或者解除”。《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定：“本法所称的‘不可抗力’，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。本案中，上诉人与被上诉人是平等主体之间约定完成合同义务的商业行为。上诉人在订立《商品房买卖合同》时对合同履行的各种风险已经明知，且应当预见在办理有关房屋权属证书时可能存在的障碍，并采取加快施工及采取其他预防措施解决，这是上诉人在经营中自己应当协调处理的事务，属于商业风险情形，而不是合同签订之后才发生的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不能把在房地产开发中应当由上诉人自己处理的事务及应当承担的责任转嫁给被上诉人承担，故不适用情势变更的原则，也不符合不可抗力的法定条件，对上诉人提出的上诉理由，本院不予采纳。根据上诉人与被上诉人的合同约定，上诉人未能在合同约定的期限内向被上诉人交付房屋是事实。但根据双方签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第四条第2款的约定，买受人未付清专项维修基（资）金的，出卖人可延迟向买受人交付房屋，且无须就延期交房承担责任。因该《补充协议》是对《商品房买卖合同》第十四条第（二）款的变更，也是双方真实意思表示，因被上诉人一方至今未交纳专项维修基（资）金，根据该条款的约定，免除上诉人延期交房的责任，故潘雪松、石佳玉要求上诉人承担逾期交房的违约金，本院不予支持。关于上诉人是否应承担逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金问题。经审查，双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定，上诉人的通知义务是通知办理房屋交接手续，而履行缴纳税费的义务在合同中已约定由买受人在合同签订后委托出卖人向相关单位缴纳，并在合同签订之日向出卖人交付约定的税费，而被上诉人既未按合同约定将房屋专项维修基金交付给出卖人，至今也未向相关单位缴纳，因交纳房屋专项维修基金是能否办证重要前提条件，被上诉人未按合同约定履行先履行义务即交纳相关费用的义务，构成违约，导致上诉人无法完成交付商品房转移登记的相关文书，故其责任不在上诉人，一审判决未考虑《商品房买卖合同》是双务合同，在被上诉人存在违约情形时判决上诉人承担逾期交付商品房转移登记的相关文书的违约金责任，明显不当，本院依法驳回被上诉人要求上诉人承担逾期交付商品房转移登记的相关文书的违约金诉讼请求。对一审判决，本院依法予以纠正。综上所述，贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实部分不清，导致判决结果部分不当，依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二、三项之规定，判决如下：一、维持黎平县人民法院作出的（2017）黔2631字第961号民事判决第一、四项，即“一、原、被告签订的《商品房买卖合同》继续履行；四、驳回原告潘雪松、石佳玉的其他诉讼请求”；二、撤销黎平县人民法院作出的（2017）黔2631字第961号民事判决第二、三项，即“二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付原告潘雪松、石佳玉逾期交房违约金12354元、逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金5632元，共计人民币17986元；三、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后90日内向原告潘雪松、石佳玉交付商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理商品房产权转移登记”。一审案件受理费436元，减半收取218元，二审案件受理费436元，共计654元，由被上诉人潘雪松、石佳玉负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑厚祥审 判 员 沈 智审 判 员 李南楠二〇一七年十二月二十八日法官助理 杨 建书 记 员 赵艳萍