辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终826号
上诉人（原审被告）：大连耕食康农贸市场有限公司，住所地大连市甘井子区龙安路8号地下A层。统一社会信用代码×××。
法定代表人：孙庆佳，该公司经理。
委托诉讼代理人：吕洪刚，辽宁万峰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王月，辽宁万峰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王海英，女，1976年2月15日生，满族，住庄河市。
委托诉讼代理人：李杰，辽宁好谋律师事务所律师。
原审被告：大连毅腾房地产集团有限公司后盐家居大世界，住所地大连市甘井子区龙安路8号。
负责人：刘洪涛，该公司董事长。
委托诉讼代理人：康玉奇、赵霞，辽宁东亚律师事务所律师。
上诉人大连耕食康农贸市场有限公司（以下简称”耕食康公司”）因与被上诉人王海英、原审被告大连毅腾房地产集团有限公司后盐家居大世界（以下简称”毅腾集团后盐家居大世界”）租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初3351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭了审理本案。本案现已审理终结。
耕食康公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。主要事实和理由：一、本案不存在上诉人违约的问题。一审判决关于”依据合同相对性原则，无论谁的行为造成被告无法对原告履行义务，本案中的违约方是被告，被告应独立对原告承担违约责任”的论断是错误的。1.判断是否违约，应依据合同的约定。合同第十条”免责条款”明确约定了因不可归责于双方的原因导致合同不能履行，双方互不承担违约责任。一审判决依据合同相对性来否定双方的约定是错误的。2.一审判决认定”无论谁的行为造成被告无法对原告履行义务，本案中的违约方均是被告”，是武断的、错误的，在不可抗力以及双方有特别约定的情况下，均不存在被告承担违约责任的问题。二、一审判决解除双方之间的租赁合同是错误的。在另案上诉人与毅腾集团后盐家居大世界、大连毅腾房地产集团有限公司租赁合同案件生效判决结果出来之前本案应中止审理。1.双方租赁合同能否继续履行处于不确定状态，需要待另案诉讼结果确定以后才能确定。如果另案判决上诉人与毅腾集团后盐家居大世界、大连毅腾房地产集团有限公司的租赁合同继续履行，则本案合同也应继续履行。2.依据双方租赁合同第十条关于不可归责于双方原因导致合同解除，双方互不承担违约责任的约定，也需另案诉讼结果确定以后才能确定上诉人是否存有过错以及上诉人是否构成本案的责任主体。事实上，本案双方均无过错，导致本案租赁合同纠纷的根本原因是毅腾集团后盐家居大世界断水断电，强行驱离业户的侵权行为。三、一审判决上诉人返还全部租金错误。免租期属于附条件的赠与，是在预计合同能够完全履行情况下给予的。在判决解除合同的情况下，赠与免租期的条件已不存在，故应按被上诉人实际使用的租期占全部合同期间的比例，扣除相应比例的租金之后，对剩余的租金予以返还。
王海英二审提交书面答辩状表示，服从一审判决。
毅腾集团后盐家居大世界二审述称，不同意上诉人耕食康公司的上诉请求及事实理由。
王海英向一审法院起诉请求：1.解除与被告耕食康公司之间的《租赁合同》；2.被告返还租金55,000元并赔偿损失25,000元；3.被告毅腾集团后盐家居大世界在上述清偿范围内承担连带责任。
一审法院认定事实：2016年10月1日，被告毅腾集团后盐家居大世界与被告耕食康公司签订《房屋租赁及战略合作合同书》，约定被告毅腾集团后盐家居大世界将坐落于大连市甘井子区龙安路8号后盐家居大世界A层整体租赁给被告耕食康公司等事宜。合同第二条对租赁期限、交付及免租装修期等做了约定：租赁期限，20年，自2017年3月1日起至2037年3月31日止；A层交付及免租装修期，被告毅腾集团后盐家居大世界于2016年10月1日前向被告耕食康公司交付，自交付之日起至租金起始日（即2017年3月1日）止为免租装修期。合同中还对其他事项进行了约定。
2016年10月14日，被告耕食康公司与原告王海英签订租赁合同。约定被告耕食康公司将大连市甘井子区龙安路8号后盐家居大世界A层的侧区1号场地租赁给原告使用。租期，双方合同第二条规定”乙方自2016年10月14日起至2018年6月14日止...”，并在”补充政策”一栏中标有”（2017.06.14-2018.06.14租金）”字样；租金55,000元。合同中还对其他事项进行了约定。原告按约向被告耕食康公司交纳租金，被告耕食康公司在给原告出具的收据上”收款事由”一栏写明，”A-侧-1租2017.06.14-2018.06.14”。对于租赁期限，原告主张2016年10月14日至2017年6月13日止为免费租赁期，自2017年6月14日起至2018年6月14日的租金为55,000元。被告耕食康公司对原告的此节主张无异议。
2016年12月8日，二被告之间发生纠纷，被告毅腾集团后盐家居大世界单方解除了与被告耕食康公司之间的租赁合同，同时，被告毅腾集团后盐家居大世界向原告发出《限期腾退店铺及场地通知书》，要求原告于2017年2月10日前腾退涉案场地，原告随即离开涉案场地。
一审法院认为：原告王海英与被告耕食康公司签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，合同内容不违反法律强制性规定，该合同依法成立，合同双方均应受该合同的约束。原告在按约支付了租金后，被告耕食康公司理应保证原告在双方约定的租赁期限内按照合同的约定使用案涉场地，现因二被告之间的纠纷，致使原告无法使用租赁场地，合同目的已不能实现，原告因此要求解除与被告耕食康公司之间的租赁合同，且要求被告耕食康公司返还租金的诉讼请求，于法有据，予以支持。关于返还租金的金额，一审法院认为，双方约定的有偿使用期限自2017年6月14日起，而因二被告之间产生纠纷，原告早于该租金起算日即撤离涉案场地，故被告耕食康公司应将租金全额返还给原告。关于原告要求被告耕食康公司基于合同关系赔偿损失25,000元的诉讼请求，一审法院认为，当事人应对自己的主张提供证据加以证明，未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中原告未能举证证明其主张的损失事实及损失金额，故对原告的此节主张，不予支持。至于原告提出因我方与被告耕食康公司达成合同是在被告毅腾集团后盐家居大世界介绍、说服下，且被告毅腾集团后盐家居大世界的工作人员也在收款收据上签字，故被告毅腾集团后盐家居大世界也应承担返还租金的连带责任的意见，一审法院认为，经庭审调查，原告及被告耕食康公司均认可2016年10月14日的《租赁合同》是双方之间形成的，且租金也是原告交付给被告耕食康公司的，依据合同相对性的原则，受该合同约束的双方为原告及被告耕食康公司，原告要求被告毅腾集团后盐家居大世界因介绍等行为而承担责任的主张，没有法律依据，故对原告的此节请求，不予支持。同时，一审法院对原告主张的依据合同关系要求被告毅腾集团后盐家居大世界对其损失25,000元承担连带责任的诉讼请求，如上所述，亦不予支持。
至于被告耕食康公司提出的，本案系不可归责于双方的原因导致的，即由于被告毅腾集团后盐家居大世界单方违约解除了我方与其之间的租赁关系导致的，依据原告与我方的租赁合同第十条的约定及现我方与被告毅腾集团后盐家居大世界的纠纷仍处于诉讼中的情况，我方与原告的合同是否不能继续履行需待我方与被告毅腾集团后盐家居大世界之间的纠纷有结果后来确定，故本案应中止审理的辩论意见，一审法院认为，本案中，因二被告之间的纠纷致使原告与被告耕食康公司的租赁合同的目的已无法实现，且无论被告耕食康公司无法对原告履行合同的原因是什么，依据合同相对性原则，被告耕食康公司均应独立的对原告承担法律责任，二被告之间的纠纷并不影响本案的审理及责任的确定，故对被告耕食康公司的此节辩论意见，不予采纳。
一审法院判决：一、解除原告王海英与被告大连耕食康农贸市场有限公司于2016年10月14日签订的《租赁合同》。二、判决发生法律效力之日起十日内，被告大连耕食康农贸市场有限公司返还原告王海英租金人民币55,000元。三、驳回原告王海英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元,由原告王海英承担562元,被告大连耕食康农贸市场有限公司承担1238元。
二审中，耕食康公司和王海英均未提交新证据，毅腾集团后盐家居大世界提交一份耕食康公司另案起诉其与大连毅腾房地产集团有限公司的起诉状，拟证明耕食康公司不再想继续履行租赁合同、要求赔偿损失等情况。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对该份证据，本院认为，本案系王海英诉请解除其与耕食康公司之间的租赁合同，而耕食康公司与毅腾集团后盐家居大世界、大连毅腾房地产集团有限公司之间的租赁合同纠纷不是本案审理范围，故对该份证据本院不予采信。
本院经审理查明，一审查明的”2016年12月8日，二被告之间发生纠纷，被告毅腾集团后盐家居大世界单方解除了与被告耕食康公司之间的租赁合同”应更正为”因耕食康公司与毅腾集团后盐家居大世界发生纠纷，毅腾集团后盐家居大世界于2016年12月8日向耕食康公司发送通知，通知载明'由于贵公司（耕食康公司）违反了合同第四条第1款之规定，我公司（毅腾集团后盐家居大世界）于2016年11月25日已书面通知贵公司纠正其违约行为，但贵公司未予改正。故依据合同第八条第1款第（2）项等条款，于2016年12月8日解除双方签订的《房屋租赁及战略合作合同书》'。”除上述事实外，一审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，上诉人耕食康公司作为出租人，应保证案涉场地在租赁期间保持合同约定的适租状态。但因其与毅腾集团后盐家居大世界发生纠纷，导致被上诉人王海英于租赁合同签订后的几个月时间即无法继续使用案涉租赁场地，不能实现合同目的。一审法院根据合同相对性原则，认定上诉人耕食康公司存在违约行为，解除租赁合同，于法有据。至于上诉人耕食康公司主张其可按照双方租赁合同第十条的约定免责一节，该租赁合同第十条约定”因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，使场地摊位不适于使用或租用时，甲方（上诉人）应减收相应的租金。如果场地摊位无法复原的，本合同自动解除、甲方退还保证金，双方互不承担违约责任”，但上诉人耕食康公司在本案中并未举证证明存在不可抗力的情形，且案涉场地系上诉人耕食康公司从毅腾集团后盐家居大世界处租赁取得，系上诉人耕食康公司还是毅腾集团后盐家居大世界的原因致使被上诉人租用的案涉场地不适租，并非本案的审查范围。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。故即使因毅腾集团后盐家居大世界的原因造成上诉人耕食康公司违反案涉租赁合同的约定，上诉人耕食康公司仍应向被上诉人王海英承担违约责任，对于上诉人耕食康公司提出免责的上诉理由，本院不予支持。根据上述法律规定，对于上诉人耕食康公司与毅腾集团后盐家居大世界之间的纠纷，应依照法律规定或按照其约定解决，与本案的处理并非必然的先后关系，故对上诉人耕食康公司主张本案应中止审理，待上诉人耕食康公司与毅腾集团后盐家居大世界的纠纷解决后才恢复审理的理由，亦不予支持。
关于上诉人耕食康公司主张被上诉人王海英实际使用案涉场地期间的租金不应予以返还一节，本院认为，案涉租赁合同约定租赁期限为2016年10月14日至2018年6月14日，其中免租期为2016年10月14日至2017年6月13日，在免租期内，被上诉人不必交纳该期间的租金。免租期的约定系双方真实意思的表示，不存在欺诈、胁迫的情形，双方并未在租赁合同中约定如合同完全履行，才可适用免租期的约定，上诉人耕食康公司主张仅在合同完全履行的情况下才适用免租期的约定，无合同依据。现被上诉人王海英在场地交付后几个月被迫撤离案涉场地，即在免租期内因案涉房屋不再适租，导致合同无法继续履行，尚未进入租金实际起算的时间，一审法院判令上诉人耕食康公司全额返还租金，并无不当，应予维持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元（大连耕食康农贸市场有限公司预交），由大连耕食康农贸市场有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 霍 宏
审判员 刘小南
审判员 季 烨
二〇一八年四月九日
书记员 滕子美