上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初360号
原告上海市青浦区华新镇农业综合服务中心，住所地上海市青浦区。法定代表人金建明，主任。委托代理人赵易凡，上海东炬律师事务所律师。被告王德环，男，1970年1月21日出生，汉族，户籍地浙江省，现住上海市青浦区。委托代理人陈李毅，上海正毅国华律师事务所律师。原告上海市青浦区华新镇农业综合服务中心诉被告王德环房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案受理后，依法由代理审判员刘琳独任审判。同年1月25日，本院根据原告的申请裁定对被告的财产进行了保全。本案于2016年3月9日公开开庭进行了审理，原告委托代理人赵易凡、被告王德环及其委托代理人陈李毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市青浦区华新镇农业综合服务中心诉称：2012年9月，原、被告签订《租赁合同》，约定被告向原告租赁位于青浦区华新镇华新路XXX号菜场东边约840平方米的房屋，租期自2012年10月1日至2015年9月30日止，年租金为人民币(以下币种均为人民币)367920元，租金支付方式采用以修代租金的方式，房屋的改建装修由被告负责，以三年的租金1,103,760元为界，超出部分由被告负责，2015年9月30日后，房屋及装修的资产属于原告所有，合同并约定了其他事项。合同签订后，原告即按约履行，将房屋交付给被告使用，但被告在合同于2015年9月30日到期后仍未将房屋腾退并归还给原告，也未支付房屋使用费，期间原告多次催促被告立即搬离，特别在2015年10月4日，原告以书面方式告知被告立即搬离，但被告至今仍未搬离。原告为维护自身权益，无奈向法院起诉要求：1、判令被告立即将位于青浦区华新镇华新路XXX号菜场东边相邻的约840平方米的房屋腾退并归还给原告；2、判令被告支付租期到期后的房屋占有使用费(以年租金367,920元为基数，自2015年10月1日计算至被告实际腾退归还之日止)。诉讼费由被告负担。被告王德环辩称：不同意原告的两项诉讼请求。理由如下：租房合同签订前，被告向原告承租的是简易钢棚结构房屋，被告承租后出资并委托原告将房屋改建成两层楼房。二层楼房造好后，原告以楼房二层属于违章予以拆除，仅保留一层被告用于经营超市。合同原约定租期8年，后变更为3年，以被告改建房屋的出资抵三年租期内租金。合同到期前，原、被告协商续签合同事宜时，原告表示系争房屋改由华新镇资产管理有限公司(以下简称资产公司)管理，被告应与资产公司签订租赁合同。故被告向资产公司提出书面申请要求续租系争房屋，在未得到资产公司批准同意续租的情况下，2015年9月底，被告对房屋重新进行了装修，同年10月底装修完毕。然被告准备继续经营时，原告告知被告系争房屋不再对外出租，应限期腾退，若被告强行经营则采取断水断电的强制措施，原告此举导致被告无法经营，造成一定的损失。若原告要求被告腾退，应补偿被告改建成两层楼房的损失及合同到期后重新装修及购买设备的损失。经开庭审理查明：2012年9月，原告(甲方)与被告(乙方)签订《租赁合同》，合同第一条约定房屋的坐落和面积：青浦区华新镇菜场东边的房屋约840平方米作经营场所(该房屋无产证)；第二条约定租赁年限和起算日期：从2012年10月1日-2015年9月30日止；第三条约定租金和支付方式：租金每平方米每天为1.2元，全年按365天计算每平方米为438元，全年合计367,920元；经甲乙双方协定考虑到房屋的实测状况，采用以修代租金的方式操作，针对乙方承租的房屋装修由乙方负责，且以三年的租金1,103,760元为界。如超出部分应由乙方负责，到2015年9月30日后，房屋及装修的资产属甲方所有(除可移动资产)。合同并约定了其他事项。原告将房屋交付被告后，被告出资改建成两层楼房，后拆除楼上一层，保留的楼下一层被告装修后用于经营超市，租期内被告未再向原告支付房屋租金。租期届满前，被告与原告及资产公司协商续租事宜，未果。2015年11月4日，原告向被告发书面告知书，载明：“关于原被告于2012年9月签订的租赁合同已于2015年9月30日到期，根据消防监督检查记录和安全生产监督检查意见书，该处存在安全隐患，同时根据针对该区域的功能设置，决定不再对该区域作经营场所对外出租，请你收到告知书后30日内自行搬离，逾期不搬，由此造成的一切责任由你负责。”被告于同日签收告知书。另查明，系争房屋所涉土地系集体所有，被告承租后进行改建未取得建设工程规划许可证。以上事实，由原、被告的陈述、租赁合同、告知书等证据予以佐证，并经庭审质证，本院核实后予以确认。审理中，原、被告一致确认系争房屋是位于上海市青浦区华新镇华新路XXX号菜场东侧的第一栋建筑，具体门牌号码为青浦区华新镇华新路XXX号。另审理中，被告称2012年9月的租赁合同是在违背被告真实意愿的情况下被迫签订的，但因被告改建房屋投入较大，与原告协商后，原告负责人口头承诺可以一直租给被告，故被告没有维权。根据庭审确认的事实，本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。合同法规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告签订的《租赁合同》因租赁房屋缺乏建设工程规划许可证无效。合同无效后，被告理应腾退系争房屋并返还原告，因被告拒不腾退，原告有权要求被告支付房屋占有使用费。原告要求按照合同约定的租金支付房屋占有使用费，于法无悖，本院予以支持。被告抗辩被迫签订租赁合同及原告负责人承诺房屋一直租赁给被告，因原告不予确认，被告亦未提供证据予以佐证且未在法定期间内向法院起诉撤销合同，本院难以采信。对于被告要求原告补偿其房屋改建及装修的损失。本院认为，合同约定以被告改建、装修房屋的出资抵作三年租期内租金，租期届满双方各自履行完毕，被告改建房屋的出资已经抵扣租期内租金，并抵扣完毕。现被告要求原告补偿其改建房屋的损失，于法无据，本院难以采纳。被告另表示合同届满后被告重新进行了装修并购买了设备，但因原告阻挠无法经营，造成了损失，因被告未对此提供证据予以佐证，本院难以采信。即使被告所述属实，亦系被告自身原因导致，且未经原告准许，由此产生的损失应由被告自行承担，被告要求原告予以补偿，于法无据，本院亦难以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告王德环应于本判决生效之日起三十日内腾退上海市青浦区华新镇华新路XXX号房屋，将房屋返还原告上海市青浦区华新镇农业综合服务中心；二、被告王德环应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市青浦区华新镇农业综合服务中心房屋占有使用费(以年租金367,920元为基数，自2015年10月1日起计算至被告实际腾退之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,099.50元，减半收取1,049.75元，保全费939.80元，合计1,989.55元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 刘琳
二〇一六年三月三十日
书 记 员 朱静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。