浙江省玉环县人民法院民 事 判 决 书（2015）台玉民初字第2009号原告：游亦金男，1965年3月10日出生，汉族，住玉环县。原告：孙建增男，1964年12月9日出生，汉族，住玉环县。原告：徐仁靖男，1963年4月27日出生，汉族，住玉环县。原告：郦沐金男，1956年8月17日出生，汉族，住玉环县。四原告委托代理人：吴楚屏，浙江大舜律师事务所律师。被告：王佳男，1982年6月24日出生，汉族，住玉环县。被告：徐微婷女，1984年4月5日出生，汉族，住玉环县。两被告委托代理人：李良瑞，浙江星汇律师事务所律师。原告游亦金、孙建增、徐仁靖、郦沐金与被告王佳、徐微婷合同纠纷一案，本院于2015年11月10日立案受理，依法适用简易程序由审判员罗明国独任审判，于2015年12月15日公开开庭进行了审理。原告郦沐金及其委托代理人吴楚屏，被告王佳、徐微婷及其委托代理人李良瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告游亦金、孙建增、徐仁靖、郦沐金诉称：二被告系夫妻关系，2013年7月8日，四原告合作与玉环县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，取得了大麦屿街道中心区块GCY12-501-1地块的使用权。2014年1月23日，原告与第一被告签订了“房屋转让协议书”，并对相关权利义务进行了约定。2014年12月8日，原告通知被告已办理房屋所有权证，要求被告支付余欠的款项并领取房屋所有权证，但被告以各种借口拖延。嗣后，四原告多次向被告催讨上述款项，被告均以各种借口推诿，致使催讨无果。现起诉要求：1、判令两被告立即支付房地产转让款计人民币402200元，利息计人民币60330元（利息按月息1.5％计算，自2014年12月9日起算，暂算至11月9日止），并要求继续支付到偿还之日止；2、判令两被告立即支付原告代其缴纳的契税计人民币8160元；3、本案的诉讼费用由两被告承担。被告王佳、徐微婷辩称：两被告系夫妻关系。根据2014年1月23日订立的协议，双方之间属于二手房买卖关系，即原告在房屋建成以后，先取得房产所有权登记，然后再过户给两被告，但实际上协议签订时房屋还没有建造。被告接到原告起诉状后向有关部门了解，转让协议签订后原告并没有按照约定操作，而是先将土地进行分割，将部分土地转到被告名下，使被告成为土地共有人，然后将原告和其他土地共有人一并向行政部门申报联建房屋，办理了工程建设许可。因此，双方事实上存在二个法律关系，一个是土地转让关系，即原告转让土地给被告；另一个是房屋联建关系，即原告具体负责房屋建造事宜，委托施工方进行建造，根本不是房屋转让关系，不存在二手房过户及缴纳契税的问题。双方合同约定了房屋交付期限，但原告至今没有履行交付义务。按照二手房买卖关系，被告可以要求原告承担维修和房屋交付等义务，也可以办理按揭贷款并享受贴息优惠，但由于被告的房产是初始登记，致使被告不能享受上述权利。因此，被告认为双方原先约定的转让协议事实上已经被终止，而实际的法律关系为土地转让合同关系及委托代建合同关系，按照这两层法律关系，双方对价款没有约定，被告要求按实计算。被告应当承担土地转让款按照土地过户时评定的价格确定、房屋建造费用按市场价格结算、代建费按市场行情确定为建设费用的5-10%、土地转让契税以实际缴纳为准。至今，被告已经支付给原告35万元。经审理，本院认定：2013年7月8日，四原告与玉环县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，受让了位于大麦屿街道中心区块GCY012-0501-1地块，面积836平方米，为普通商品住房用地。7月18日，原告取得建设用地规划许可证。2014年1月23日，以原告孙建增、徐仁靖、游亦金为甲方，被告王佳为乙方，签订一份《房屋转让协议书》，约定甲方将坐落于大麦屿永安小区临浦路地块1号楼西侧第A单元第二层第202室套房转让给乙方，面积113.67平方米，并无偿赠送3号地下储藏室，面积10.86平方米，无产权证；转让价格为每平方米6600元，总价人民币752200元（按房产证实际登记面积计算，多还少补）；过户手续的费用，除契税由乙方负担外，其余均由甲方负担。双方另约定，协议签订之日由乙方支付定金10万元，房屋主体结顶后支付15万元，房产过户到乙方名下时，付至总价的50%，其余50%购房款由乙方出具借条给甲方，在甲方取得房产证、土地证后30日内付清，甲方将房产证、土地证及借条交给乙方。乙方拖延付款，自取证之日起超过30日的，甲方有权按乙方未付款项计算月1.5%的利息，直至付清之日。协议签订后，被告委托他人办理房地产权属登记手续。后以四原告及被告王佳等20人的名义共同申办建设工程规划许可证，于2014年4月9日获得批准。后原告着手组织建造房屋，房屋建成后，原、被告合同约定的套房所有权于2014年12月17日以初始登记的方式被登记到两被告名下，房产证号为玉房权证玉环字第××号及第167761号，证载建筑面积为113.97平方米；土地使用权于2015年1月30日登记到两被告名下，土地证号为玉国用（2015）第2**号，面积为21.98平方米。2014年3月10日，原告向玉环县地税局缴纳了土地转让契税131436.8元，其中纳税人名称为被告王佳等16人，计税面积为682.84平方米。另认定，两被告于2014年1月23日支付5万元，3月27日支付5万元，8月19日支付10万元，9月14日支付5万元，2015年1月6日支付10万元，合计35万元。以上事实有国有建设用地使用权出让合同、房屋转让协议书、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、房产证、土地证、契证及双方当庭陈述为证。本院认为，原告孙建增、徐仁靖、游亦金与被告王佳之间签订的《房屋转让协议书》并不违反法律的效力性强制性规定，合法有效。依据协议的应有意思，原告应当将建好的房屋房地产权属移转至被告王佳名下，由被告王佳支付约定的价款，双方的合同目的在于一方取得房地产权属，一方取得合同价款。在合同履行过程中，虽以原、被告等20人的名义共同申请建房，使被告以原始取得方式取得房屋所有权，但建设许可与房地产权属证书均已由行政部门颁发，对被告具有约束力。根据查明的事实，双方之间主合同义务的履行方式已经变更，本案案由应当确定为合同纠纷。但合同履行方式的变更不影响合同价款及支付方式条款的效力，也不能视为双方终止或解除了房屋转让协议，故原告有权要求被告按照约定支付相应价款。按照协议约定，被告王佳应付的价款按房产证登记面积计算，每平方米6600元。被告取得的房屋建筑面积为113.97平方米，原告主张752200元符合合同约定。被告已经支付350000元，尚应支付402200元。双方约定被告王佳须于原告领取双证后30日内支付剩余价款，否则需支付月1.5%的利息，该约定并不违反法律规定。被告于2014年12月17日和2015年1月30日取得了房地产权属登记，且原告也嗣后领取了房地产权属证书，被告应当在约定期间内支付剩余价款，现被告至今仍未付清余款，构成违约，应当承担相应的违约责任。但房地产权属证书现由原告持有，原告应当将取得权属证书的事实通知被告，现原告并没有举证其已在取得权属证书时通知了被告，也没有证明领取证书的日期，原告要求从2014年12月9日起算违约金，不符合约定。从被告支付价款情况来看，双方约定的10万元定金被告仅付5万元；房产登记时间为2014年12月17日，依约被告应当支付至合同价款的50%，但直到2016年1月6日被告支付10万元后仍不足50%，双方在起诉前即已产生纠纷，原告有及时催告被告履行付款义务属合理情形，故本院有理由相信原告在起诉之前已经告知被告领取权属证书的事实，故违约金应当从起诉之前起算。考虑本案实际，为衡平双方利益，本院酌情确定违约金从2015年6月1日起算。依照双方转让协议的约定，契税由被告负担，被告应当支付原告缴纳的相应契税。原告因土地转让给王佳等16人统一缴纳了契税129282.1元，涉及16套房屋，被告占其中之一，应当承担契税8080元。被告徐微婷与被告王佳系夫妻关系，本案债务发生在夫妻关系存续期间，且房地产权属登记于两被告名下，故本案债务应当视为夫妻共同债务，原告要求被告徐微婷共同履行债务，本院予以支持。原告郦沐金系原土地使用权人之一，可以作为本案共同原告参加诉讼。综上，原告的合理请求本院予以支持，其余部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、限被告王佳、徐微婷于本判决生效之日起十日内支付原告游亦金、孙建增、徐仁靖、郦沐金合同价款人民币402200元，并支付自2015年6月1日至实际履行之日按月1.5%计算的违约金。二、限被告王佳、徐微婷于本判决生效之日起十日内支付原告游亦金、孙建增、徐仁靖、郦沐金缴纳的契税8080元。三、驳回原告游亦金、孙建增、徐仁靖、郦沐金的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8360元，减半收取4180元，诉讼保全费2873元，合计人民币7053元，由被告王佳、徐微婷负担（此款于本判决生效后七日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院（上诉案件受理费8360元在提交上诉状时预交，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交按自动撤回上诉处理，款汇台州市财政局，开户银行：中国农业银行台州市支行，账号：19900001040000225089001）。审 判 员  罗明国二〇一六年六月六日代理书记员  张曼娅