浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0282民初999号
原告：胡志远。
委托代理人：胡倩玺，国浩律师（宁波）事务所律师。
委托代理人：张勤，国浩律师（宁波）事务所律师。
被告：张惠珠。
委托代理人：邹晋。
原告胡志远与被告张惠珠确认合同无效纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理后，由审判员胡枫君适用简易程序于2016年3月8日、4月1日公开开庭进行审理。后转为普通程序，组成合议庭，于2016年6月22日公开开庭进行审理。原告胡志远的委托代理人胡倩玺和被告张惠珠及其委托代理人邹晋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡志远起诉称：原、被告于2003年4月15日签订《房屋买卖协议书》1份，约定原告将其所有的位于横河镇霍家漕村祖宅二间转让给被告，土地位置为东至志灿西山烊往西平移4.8米处，南至围墙，西至围墙，北至村级道路，转让价为13.8万元。合同签订后，由于被告并非霍家漕村人，且系城镇户口，无法将房屋过户到其名下，而被告至今也只支付原告款项13万元，合同并未实际履行完毕。现原告了解到，农村宅基地不能转让给城镇居民及外村村民，该协议违反相关法律法规禁止性规定。现诉请法院判令：1.确认原、被告于2003年4月15日签署的《房屋买卖协议》无效；2.被告将宅基地返还给原告，原告将购买款13万元返还给被告；3.本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告当庭变更诉请为：1.确认原、被告于2003年4月15日签署的《房屋买卖协议》无效；2.本案诉讼费由被告承担。
被告张惠珠答辩称：一、原、被告在平等自愿的情况下签订购房协议，被告系合法取得涉案房屋。原告是横河邮政所职工，系非农户口，2003年前已分配住房，参加房改，原告在居住条件保障的前提下，委托其外甥马伟民兜售涉案房屋，按当时政策，有四条途经可将集体土地转让，一是农村户口迁入本村，二是三分之二村民代表签字同意房屋转让，三是已取得非农户口的户主主动缴纳出让金将土地转为国有再转让给他人，四是有经济纠纷的通过法院拍卖而取得房屋。以上途径协议签订前已逐一告知原告，原告当时承诺负责办理村民委员会相关批准手续，并在协议中写明，由于原告未及时履约，后因政策逐步收紧而影响过户。协议签订后，由原告将其中一间祖宅拆除，由被告出资翻建了房屋。二、原告为获取不当利益，在起诉状中歪曲事实，欺骗法院。原告诉称当时其不了解农村宅基地不得转让不属实，其真实目的为将宅基地换取丰厚现金，现又逢拆迁有利可图，属背信弃义。原告称被告尚有0.8万元房款未支付，并非事实，被告已全额付款。三、被告购房后一家三代均居住在涉案房屋，目前该房屋已被纳入拆迁范围，原告投机获取不当利益，违反诚实信用原则，本案不能简单按合同无效处理，应由政府会同法院按照“地随房走”原则予以处理。四、若法院按合同无效处理，就购房款的返还及损失的赔偿事宜，被告将另行向法院起诉。
原告胡志远为证明其诉讼主张成立，向本院提供了如下证据：
A1.房屋买卖协议书1份，证明原、被告之间就农村房屋买卖的事实;
A2.慈溪市土地使用权登记审批表（复印件加盖慈溪市国土资源局土地登记公开查询专用章）1份，证明涉案房屋属原告所有的事实;
A3.浒山街道天香桥村村民委员会证明1份，证明被告非天香桥村村民的事实；
A4.结婚申请书复印件（加盖慈溪市档案馆核对无异章）、户口登记表复印件（加盖横河派出所档案馆核对无异章）、户口本各1份，证明原告妻子王玉珍自与原告结婚后一直是天香桥村的村民，且是农民户口，享有对农村宅基地使用权的事实；
A5.房屋登记簿查阅证明1份，证明被告在慈溪市胜山镇还有房屋的事实。
被告张惠珠为证明其辩称意见成立，向本院提交如下证据：
B1.慈溪市私人建住宅和用地申请审批表、慈溪市私人建房建设用地规划许可证复印件各1份，证明涉案房屋经过相关职权部门批准的事实；
B2.集体土地使用证、房屋所有权证各1份，证明涉案房屋的登记情况，该产证现为原告持有，当时原、被告双方协议房产证、土地证在原告做出后，再由原告办理好相关手续后，将土地使用性质转为国有，后过户给我被告的，但是在产证做出后，原告未及时办理相关手续，导致延误了过户时机；
B3.收条2份，证明被告已经按照协议全额支付了房款13.8万元的事实；
B4.慈溪市人民政府关于印发慈溪市县域经济体制综合改革方案的通知（打印件）1份，证明慈溪市市政府正在探索开展宅基地流转和退出机制的事实；
B5.慈溪市人民政府关于印发慈溪市户籍制度改革工作方案的通知（打印件）1份，证明自2015年12月31日开始，慈溪市不存在农村户口，实行城乡户口统一登记制度的事实；
B6.慈溪市古塘街道团圈社区居民委员会证明1份，证明被告户籍于2000年2月29日由浒山镇大池居委迁入古塘街道团圈社区居委会至今的事实；
B7.慈溪市公有住房出售审批表(复印件加盖慈溪市住房委员会办公室公章)1份，证明1994年5月原告家庭参加了房改，且原告妻子也享受了房改政策，原告家庭一直居住在房改房，未居住涉案房屋的事实；
B8.慈溪市国土资源志（1996-2008）部分内容共3张（封面、第158页、第249页各1张），证明当时关于宅基地转让的相关政策情况，原、被告签订协议时知晓相关政策，并按照三分之二村民同意的途经去操作的，同时证明原告作为国家单位职工，与其妻长期居住一起，其已享受了福利分房的情况下，按照相关规定，是不能随其妻子重新申请宅基地或者翻建的，也可以证明当时原告是为了规避政策，通过转让的方式来达到自己的目的。
对原告提供的证据，被告质证意见为：对证据A1、A2、A3、A4的真实性均无异议，但证据A3与本案无关联性；对证据A5有异议，被告在慈溪市胜山镇并无房屋。
对被告提供的证据，原告质证意见为：对B1、B2的真实性无异议，同时能证明涉案房屋原登记在原告名下，原告将房屋卖给被告期间已经向相关部门申请私人建房，尽管原告是城镇居民户口，但原告妻子是天香桥村农村村民，该房屋虽登记在原告名下，实际是家庭共有；对证据B3的真实性无异议，但原告实际仅收到房款13万元；对证据B4的真实性有异议，即使真实，也与本案无关联性，且该证据并非国家机关制定的相关政策，仅是政府的一种探索行为；对证据B5的真实性有异议，即使真实，也仅规定今后户口统一登记居民户口，即使现在户口登记上是没有区别的居民户口，但是在土地的登记上还是有区别的；对证据B6无异议；对证据B7的真实性、合法性无异议，但与本案无关联性，该证据不能证明原告享受过福利分房的事实，原告系通过购买取得该房屋的，无论原告是否享受过福利分房也与本案无关联性；对证据B8的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，第249页所载的相关规定违反了法律、行政法规、部门规章的相关规定，即使该规定有效，三分之二以上村民是否同意也并非受原告控制，因此该规定不能证明原、被告之间的房屋买卖协议符合法律规定，第158页所载相关规定与本案不具关联性，若被告认为原告审批涉案房屋是不符合相关规定也应通过行政诉讼解决，且从目前证据显示原告并未享受过福利分房或者集资住房的相关政策。
本院认证意见如下：原告提供的证据A1、A2、A3、A4，具有真实性、合法性，且与本案具有关联性，本院予以确认；证据A5加盖慈溪市房地产管理中心印章，本院对其真实性予以确认，但与本案实体处理无关联性，对其关联性不予确认；对被告提供的证据B1、B2，原告对其真实性无异议，该两组证据能体现涉案房屋的用地审批情况及之后的土地登记情况，与本案相关联，本院予以确认；对证据B3，原告对其真实性无异议，认为实际收到房款仅13万元，而非证据B3所载合计13.8万元，但原告未提供反驳证据，本院对证据B3予以确认，认定原告收到房款为13.8万元；证据B4、B5体现的是慈溪市户籍制度改革、县域经济体制综合改革的相关方案，与判断原、被告签订《房屋买卖协议书》的效力无关联性，本院不予确认；本院对证据B6予以确认；对证据B7、B8的真实性予以确认，证据B7体现的是原告的购房情况，其是否已享受房改政策亦与判断上述《房屋买卖协议书》的效力无关联性，本院不予确认；证据B8系农村宅基地登记等相关规定，该证据不能证明原、被告签订《房屋买卖协议书》系有效合同，本院不予确认。
根据本院认定的上述有效证据，结合原、被告在庭审中的陈述，本院认定事实如下：
2003年4月15日，原告胡志远与被告张惠珠签订《房屋买卖协议书》一份，约定：原告将座落在慈溪市横河镇霍家漕村（现为慈溪市浒山街道天香桥村霍家漕）祖宅二间（土地证号慈集建（1993）字第1458**号）转让给被告，转让价格13.8万元；付款方式为签约日付7万元，房屋建成并领出原告房产证后三天内付6万元，余款0.8万元待过户到被告时付清；由原告名义申请改建房屋二间，报批土地面积85平方米，建筑面积255平方米，实际由被告出资建造，最终产权归属于被告，如被告超面积建造，一切后果由被告承担；为顺利办理房屋及土地过户手续，原告应提供一切方便，并负责办理村民委员会等的批准手续；如遇拆建等非双方能预见的情况，都由被告出面办理，费用由被告负担，所有权益由被告享有；签约后双方不得反悔，否则要赔偿另一方一切经济损失。原、被告分别作为出卖方和买受方签名，案外人马伟明作为中间人签名。当日，被告支付原告7万元，同年10月28日，被告支付原告6.8万元，原告为此先后向被告出具收条各1份。
另查明，上述《房屋买卖协议书》所涉房屋二间系原告祖传房屋。2002年11月，就该二间房屋（其中0.5间房屋于2002年11月由原告调剂给该村村民胡志灿），原告申请原拆扩建三层楼房，该申请得到了慈溪市横河镇天香桥村民委员会、慈溪市横河镇人民政府、慈溪市国土资源局的确认。上述《房屋买卖协议书》签订后，由被告实际出资建成三层楼房（土地使用面积103.08平方米，建筑面积308.33平方米），并由原告委托被告办理了房地产权证（房屋所有权证号为：慈房权证2004字第××号，集体土地使用证号为：慈集用（2××4）第170371号，均登记在原告名下），该房地产权证现均由被告持有。房屋翻建后，被告家庭使用该房屋至今。
又查明，原告原系彭桥联兴（现为浒山街道天香桥村）村民，1986年1月15日其户口迁入横河邮电局，转为非农户口。被告张惠珠户籍于2000年2月29日由浒山镇大池居委迁入慈溪市古塘街道团圈社区居委会至今，系非农户口。
本院认为：原、被告签订的《房屋买卖协议书》为双方的真实意思表示，该协议成立。但集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案讼争房屋的土地使用权为农村集体土地使用权，而被告不隶属于天香桥村集体经济组织，故双方签订的《房屋买卖协议书》违反了法律的强制性规定，应为无效。原告诉请要求确认该协议书无效的诉请，本院予以支持。被告辩称其已合法取得涉案房屋，无事实和法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：
原告胡志远与被告张惠珠于2003年4月15日订立的《房屋买卖协议书》无效。
本案案件受理费80元，由被告张惠珠负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 胡枫君
人民陪审员 施剑阳
代理审判员 黄金锦
二〇一六年七月二十五日
代书 记员 施邹芸