吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延民初字第4436号
原告：宋成兰，女，农民，现住延吉市。
委托代理人：杨炳荫，吉林博森律师事务所律师。
被告：张东胜，男，无职业，现住延吉市。
委托代理人：胥志强，吉林权哲律师事务所律师。
被告：张春梅，女，现住延吉市。
委托代理人：胥志强，吉林权哲律师事务所律师。
被告：杨长明，男，现住延吉市小。
委托代理人：麻百平，延吉市河南法律服务所法律工作者。
原告宋成兰诉被告张东胜、张春梅、杨长明之间确认合同效力纠纷一案，本院于2014年10月17日受理，第一次开庭于同年11月17日，依法由审判员李景君独任审理，第二次开庭于2015年1月13日，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋成兰及其委托代理人杨炳荫，被告张东胜和张春梅的委托代理人胥志强，被告杨长明及其委托代理人麻百平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋成兰诉称，2006年7月份，原告与被告张东胜取得位于延吉市经济开发区b区3栋1单元101室，面积为96.10平方米的回迁房屋。该房屋在原被告的离婚诉讼中，被确认为夫妻共同财产。2011年1月份，在离婚析产案件中，被告张东胜未经原告同意，擅自将上述夫妻共同财产以低于市场价格一倍以上卖给被告杨长明，被告杨长明在明知原告与被告张东胜正在进行离婚析产诉讼的情况下，低价购买上述房屋，侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求确认被告张东胜与被告杨长明之间的房屋买卖协议无效，立即向原告与被告张东胜返还房屋。
被告张东胜辩称，1.关于合同效力，原告请求确认合同无效，没有相关的法律依据。双方于2011年1月5日签订合同，并不违反合同法第52条的规定；2.关于诉讼时效，房屋抵账的时间为2010年8月22日，房屋卖给杨长明的时间为2011年1月5日，但诉讼确认离婚的时间为2011年12月21日，原告于2011年12月21日已经知道或应当知道权利受到侵害，原告第一次提出离婚诉讼的时间为2010年的11月份，因此，原告的诉请已超出诉讼时效；3.根据婚姻法解释(二)第21条，婚姻法解释(三)第10、11条规定，本案诉争房屋排除产权待定状态，综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告张春梅辩称，其不是本案的诉讼主体，不应当承担相应的法律责任。
被告杨长明辨称，1.根据合同的相对性，其不是本案的诉讼主体；2.根据物权法106条规定，2010年8月22日，原告宋成兰与被告张东胜同意将该房屋抵偿给被告张春梅，被告张春梅转卖给被告杨长明房屋已3年之久，属于善意取得；3.合理价格购买，2011年1月5日，被告杨长明以115000元价格购买该房屋，根据当时价格，属于合理价格取得；4.转移占有，根据物权法第106条第3项规定，被告本人买完该房屋之后，当日收取钥匙，并装修入住，属于合法合理取得，故请求法院驳回原告诉讼请求。
开庭审理时，原告向本院提交了如下证据：
1、身份证复印件一份，证明原告诉讼主体资格。
经庭审质证，三被告均无异议，本院予以采信。
2、（2011）延中民一终字第234号民事判决书复印件1份，证明1.原告与被告张东胜于1994年1月21日登记结婚，2011年12月21日判决离婚；2.离婚判决中对争议房屋未进行分割。
经庭审质证，被告张东胜和被告杨长明均对真实性和证明目的1无异议，对证明目的2有异议，认为（2011）延中民一终字第234号民事判决对本案争议房屋是不予处理，并不是未进行分割，被告张春梅认为该证据与本人无关。经查，该判决认为本案诉争房屋及相关债务因涉及第三人利益且该第三人并非案件当事人，故对该财产及债务部分不予处理，双方当事人可就该财产及债务另行主张权利。故本院对该证据的真实性予以采信。
3、棚户区房屋拆迁产权调换协议书复印件一份，证明争议房屋位于延吉市经济开发区b区3栋1单元1-1号，面积为96.1㎡，是原告与被告张东胜夫妻关系存续期间的共同财产。
经庭审质证，三被告均对真实性无异议，但对证明目的有异议。认为，该证据只能证明本案诉争房屋系延吉市开发区天池新村b区3栋1单元101室房屋在2006年7月2日前为夫妻共同财产。本院认为，原告宋成兰与被告张东胜于1994年1月21日登记结婚，于2011年12月21日经法院判决离婚。2006年7月2日，双方因产权调换取得诉争房屋。2010年8月22日，原告宋成兰和被告张东胜向被告张春梅出具共同署名的抵账协议书，约定，将诉争房屋抵给被告张春梅偿还债务，结合原告在庭审中自认的事实，故本院仅对该证据真实性予以采信。
4、（2010）延民初字第3988号民事判决书复印件1份，证明2010年8月底，原告曾向法院提起诉讼，要求与被告张东胜离婚，法院判决不准离婚。
经庭审质证，被告张东胜和被告张春梅对真实性无异议，对提起离婚诉讼时间有异议，被告杨长明无异议。经查，原告向本院第一次提起离婚诉讼时间为2010年11月5日，故本院仅对该证据的真实性予以采信。
5、房屋买卖协议书复印件一份，证明被告张东胜在房屋买卖时未经原告同意下签订的协议，原告对此不知情；房价为115000元，远远低于市场价格。
经庭审质证，被告张东胜和被告杨长明对证据的真实性无异议，对证明目的有异议。被告张东胜认为，2011年1月5日双方签订房屋买卖协议时，诉争房屋已经发生转移，原告不再是房屋所有人；该合同中并不能够证明房屋交易价格低于当时的市场价格，是否低于应当由物价部门鉴定确认。被告杨长明认为，自己属于合理合法取得，也是双方的真实意思表示。被告张春梅认为，房屋买卖协议中自己仅处于担保人地位，不是合同相对人。经庭审调查，三被告承认签房屋买卖协议时原告不在场，故对此部分本院予以采信；对原告主张房价为115000元，远远低于市场价格部分，因未能提供相应证据予以证明，对此部分本院不予采信。
6、离婚协议书复印件1份，证明2010年8月22日原告与被告张东胜之间达成离婚协议，该协议在法院判决前一直未履行。
经庭审质证，被告张东胜和被告张春梅对真实性无异议，对证明目的有异议。认为，该证据的第2条约定诉争房屋用于还债，更加能证明被告张东胜将要提交的抵账协议书真实合法有效。被告杨长明对该证据无异议。本院认为，结合2010年8月22日的抵账协议及后续转卖过程，该证据无法证明法院判决前一直未履行，故仅对真实性予以采信。
被告张东胜向本院提交如下证据：
1、身份证复印件1份，证明被告张东胜身份。
经庭审质证，原告及被告张春梅、杨长明均无异议，本院予以采信。
2、协议书复印件1份，证明2010年8月22日，原告与被告张东胜在婚姻关系存续期间，已将房屋处分给本案的被告张春梅。
经庭审质证，原告对真实性无异议，证明目的有异议。认为，1.该份协议书是原告与被告张东胜在协议离婚时达成的意向，意思表示很明确，按照协议处分财产，但被告张东胜未履行该离婚协议，协议离婚未达成最终结果；2.该协议书不是抵债协议，只是原告与被告张东胜的意向，离婚协议未履行，最终判决离婚；3.该证据确认争议房屋属于夫妻共同财产。被告张春梅、杨长明对该证据均无异议。本院认为，虽然原告主张该份抵账协议是协议离婚时的意向，是基于离婚协议签订的，因为没有协议离婚，所以该抵账协议是无效的，但结合原告在庭审中承认与被告张东胜向被告张春梅出具共同署名的抵账协议书，当时确实是本人的真实意思表示，且该协议书已经发生效力，故本院对该证据予以采信。
3、（2011）延中民一终字第234号民事判决书复印件1份，证明原被告离婚时间是2011年12月21日。
经庭审质证，原告及被告张春梅、杨长明均无异议，本院予以采信。
被告张春梅向本院提交如下证据：
身份证复印件1份，证明被告张春梅身份，本案的张春梅与张金艳是同一人，实名为张春梅。
经庭审质证，原告及被告张东胜、杨长明均无异议，本院予以采信。
被告杨长明向本院提交如下证据：
1、身份证复印件1份，证明被告杨长明身份。
经庭审质证，原告及被告张东胜和张春梅均无异议，本院予以采信。
2、2010年8月22日，原告宋成兰、被告张东胜与被告张春梅签订的协议书一份，证明原告与被告张东胜将诉争房屋以110000元价格顶账给被告张春梅，原告和被告张东胜签字同意。
经庭审质证，原告对真实性无异议，对证明目的有异议。认为，该协议不是以物抵债协议，是基于原告与被告张东胜之间离婚协议签订的，且双方之间签订的离婚协议未实际履行。被告张东胜、张春梅对该证据无异议。本院认为，原告虽然主张抵账协议是基于离婚协议签订的，因为没有协议离婚，所以该抵账协议未实际履行，但结合原告在庭审中承认与被告张东胜向被告张春梅出具共同署名的抵账协议书，当时确实是本人的真实意思表示，故本院对该证据予以采信。
3、房屋买卖协议书及收条复印件一份，证明本案诉争房屋买卖协议是双方公平、自愿签订的，被告杨长明是构成善意取得。
经庭审质证，原告对真实性无异议，对证明目的有异议。认为，该份协议标的是夫妻共同财产，签协议时未经过原告的同意，是被告之间擅自处分的，而且是在原告与被告离婚诉讼期间达成的协议，因此无效。被告张东胜、张春梅对该组证据均无异议。本院认为，善意取得中不动产与动产的转让人为无处分权人，但结合庭审调查，本案中原告与被告张东胜于2010年8月22日已将房屋抵账给被告张春梅，且在签订房屋买卖协议时张春梅在场，房款由其收取，实为张春梅将房屋卖给杨长明，故本院仅对该组证据的真实性予以采信。
4、商品房买卖合同书一份，证明该房屋已转卖给被告杨长明，并进行了备案登记，转移占有。
经庭审质证，原告对真实性无异议，对证明目的有异议。认为，该份房屋买卖合同与本案所审理的合同，不具有关联性，与本案无关。被告张东胜、张春梅对该证据均无异议。结合原告在庭审中陈述的房屋买卖协议签订后诉争房屋门锁被换及被告杨长明已将房屋租给他人事实，本院对该证据证明转卖给被告杨长明及转移占有部分予以采信；对备案登记部分因无法证实，故不予采信。
经庭审调查及当事人陈述，本院综合认定如下事实：
原告宋成兰与被告张东胜于1994年1月21日登记结婚，于2011年12月21日经延边州中级人民法院判决离婚。2006年7月2日，原告宋成兰与被告张东胜通过棚户区房屋拆迁产权调换取得延吉市开发区天池新村b区3栋1单元101室、102室、202室。其中，101室为本案诉争房屋。2010年8月22日，原告宋成兰与被告张东胜签订离婚协议书，协议第二款约定：将开发区天池新村b区3栋1单元102室和202室房屋给原告宋成兰，将1单元101室，面积为96.1平方米房屋抵给被告张春梅（张春梅曾用名为张金艳，与被告张东胜兄妹关系）偿还债务。同日，原告与被告张东胜向被告张春梅出具一份共同署名的抵账协议书，内容为：张东胜、宋成兰欠张金艳110000元，将开发区天池新村b区3栋1单元101室抵给被告张春梅。2011年1月5日，被告张东胜与被告杨长明就该房屋签订买卖协议，房价为115000元，被告张春梅作为担保人在协议书上签字确认，并将2010年8月22日的抵账协议书交给被告杨长明。双方签订的房屋买卖协议书中注有：“如果宋成兰以后要分配产权份额部分由张东胜承担；诉讼中发生经济损失由张东胜承担。”签完协议后，被告杨长明向被告张春梅支付房款115000元，被告张春梅向被告杨长明出具收条。交付房屋不久，被告杨长明将房屋出租给他人使用至今。2014年3月11日，被告杨长明到延吉天池房地产有限公司将本案诉争房屋更名至自己名下。
另查，延边州中级人民法院对上诉人(原审被告)张东胜与被上诉人（原审原告）宋成兰之间离婚纠纷一案作出的（2011）延中民一终字第234号民事判决认为，本案诉争房屋及相关债务因涉及第三人利益且该第三人并非案件当事人，故对该财产及债务部分不予处理，双方当事人可就该财产及债务另行主张权利。
本院认为：一、关于抵账协议效力问题。
原告宋成兰与被告张东胜于2010年8月22日签订离婚协议，协议第二款约定，将延吉市开发区天池新村b区3栋1单元101室，面积为96.1平方米房屋抵给被告张春梅偿还债务。同日，针对此债务原告和被告张东胜与被告张春梅签订抵账协议，约定，以上述房屋抵被告张春梅欠款110000元。对此，原告虽主张抵账协议是基于离婚协议签订的，因最终没有协议离婚，所以该抵账协议无效，但结合原告在庭审中承认与被告张东胜向被告张春梅出具共同署名的抵账协议书，当时确系本人的真实意思表示，且被告张春梅依据该抵账协议书已将房屋转卖给被告杨长明并占有使用至今，故本院认为，离婚协议履行与否，不影响抵账协议效力，该抵账协议应认定有效。
二、关于房屋买卖协议效力问题。
2011年1月5日，被告张东胜与被告杨长明签订房屋买卖协议，原告主张签买卖协议时自己不在场，房屋价格明显不合理，且该协议书中注有：“如果宋成兰以后要分配产权份额部分由张东胜承担；诉讼中发生经济损失由张东胜承担”的手写部分，所以，被告杨长明在买房时明知该房屋存在争议，且未经原告同意，所以是无效协议。本院认为，房屋买卖协议虽然是被告张东胜与被告杨长明之间签订的，但签房屋买卖协议时被告张春梅将抵账协议书交给被告杨长明，且在房屋买卖协议书的担保人处签字，并由其收取房款，向被告杨长明出具收款收条，且该房屋已由被告杨长明占有使用至今，可以认定房屋买卖协议的实际出卖人应为被告张春梅，其房屋买卖协议有效；关于房价是否合理是出卖人与买受人之间协商的问题，且房屋抵账时（2010年8月22日）的价格110000元是经过原告与被告张东胜同意后抵账给被告张春梅，转卖时（2011年1月5日）的价格115000元，也可以认定是经过被告张春梅和被告杨长明协商后确定的，故不存在房屋买卖协议无效情形。
综上，原告要求确认被告张东胜与被告杨长明之间房屋买卖协议无效，返还房屋于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第一百三十条之规定，判决如下：
驳回原告宋成兰的诉讼请求。
案件受理费2600元（原告已预交2600元），由原告宋成兰承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 李景君
审 判 员 焦 然
代理审判员 金 贤
二〇一五年四月九日
书 记 员 张绪洋