上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0114民初1814号
原告：王振国，男，1951年9月9日生，汉族，住上海市普陀区管弄路XXX弄XXX号XXX-
XXX室。委托诉讼代理人：周晓颖，上海普世律师事务所律师。委托诉讼代理人：李飞，上海普世律师事务所律师。被告：王文耀，男，1985年9月29日生，汉族，住上海市黄浦区王家码头路XXX号。被告：张芸，女，1983年6月6日生，汉族，住上海市普陀区真北路真北弄XXXXXXX。被告：王一君，男，1955年7月6日生，汉族，住上海市航头镇鹤沙路XXX弄XXX号XXX室。被告：孙再巧，女，1957年10月29日生，汉族，住上海市黄浦区王家码头路XXX号。委托诉讼代理人：章璟，男，1977年7月2日生，汉族，住上海市黄浦区王家码头路XXX号，系被告外甥。第三人：中国银行股份有限公司上海市徐汇支行，住所地上海市虹桥路XXX号。法定代表人沈如春，行长。委托诉讼代理人：邬旭炜，上海恒量律师事务所律师。第三人：上海市住房置业担保有限公司，住所地上海市浦东崮山路XXX弄XXX号XXX室。法定代表人：张景载。原告王振国与被告王文耀、张芸、王一君、孙再巧、第三人中国银行股份有限公司上海市徐汇支行(下称中行徐汇支行)、上海市住房置业担保有限公司(下称置业担保公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王振国及其委托诉讼代理人周晓颖、李飞、被告王文耀、张芸、王一君、被告孙再巧委托诉讼代理人章璟、第三人中行徐汇支行委托诉讼代理人邬旭炜到庭参加了庭审。第三人置业担保公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王振国向本院提出诉讼请求：1、判令被告王文耀、张芸继续履行于2015年7月3日签订的《上海市房地产买卖合同》及相应的补充协议，涤除系争房屋上的抵押，协助原告办理过户手续将系争房屋登记至原告名下；2、判令被告王文耀、张芸按房价款的20%向原告支付违约金32万元，被告王一君、孙再巧对此承担连带清偿责任。事实和理由：被告王文耀、张芸是坐落于上海市嘉定区金园一路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称系争房屋)的共有人，被告王一君、孙再巧是王文耀的父母。2015年7月3日，原告通过上海易莹房地产经纪事务所公司与被告王文耀、张芸签订了《上海市房地产买卖合同》，向被告王文耀、张芸购买系争房屋。根据合同约定，系争房屋的转让价款为100万元，除原告于2015年6月29日支付定金5万元外，原告支付剩余房款的付款期限为：2015年7月10日支付5万元，2015年8月31日前支付60万元，办理过户手续的2015年9月30日前支付27万元，尾款3万元交房后支付；被告王文耀、张芸应于2015年9月30日之前腾空房屋、通知原告验收交接，并配合原告向房地产交易中心申请办理过户手续；一经签订双方不得违约，否则需向守约方支付实际房有20%的违约金。2015年8月1日，被告王文耀、张芸又与原告签订补充协议，约定实际房价为168万元，与买卖合同的差价68万元原告于2015年9月30日前支付。2015年8月22日，被告王文耀代表其与被告张芸与原告另行签订协议，约定：确定系争房屋为净到手164万元，差价4万元被告在收取定金时退还15,000元，收取尾款时退还25,000元。2015年11月4日，被告王文耀与原告又签订协议决定，约定原告出资160万购买系争房屋，包括税款、中介等一切费用，可以尾款扣，原告已付68.5万，今再付27万，剩64.5万，留尾款5万，59.5万11月底前交易后付，被告承诺如再有延期按房价20%支付违约金。合同履行期间，原告按照约定分别于2015年7月7日、9月1日向被告王文耀、张芸支付了5万元和60万元，用于涤除系争房屋的抵押，然而至双方约定办理过户的日期即2015年9月30日，被告王文耀、张芸仍未涤除系争房屋上的抵押，致使不能办理过户手续。2015年11月4日，原告又向被告王文耀、张芸支付了27万元房款，进行了审税，并替被告缴纳了个人所得税29,800元。因被告至今未涤除抵押，拒绝协助原告办理过户手续，故涉讼。被告王一君、孙再巧于2016年1月16日向原告出具承诺书，承诺承担王文耀应承担的一切合同责任与后果，故应承担连带责任。被告王文耀辩称，愿意协助原告过户，但不同意支付违约金。原告违约在先，双方约定的合同价为168万元，2015年9月30日前原告应支付完所有房款，原告从第三笔开始延期，9月1日支付了60万元，11月4日支付了27万元，没有足额支付约定的95万元，致使被告在还贷办理上受到了影响。房价168万元，原告已经支付97万元，被告已退还8万元(8月5退还1.5万元、10月17日退还2万元、11月4日退还4.5万元)，所以原告共计支付了房款89万元。原告陈述已支付税款的说法与事实不符，14,900元的税款是被告张芸刷卡支付的，原告从未将该款给付被告，原告应当在过户前支付该款。被告已于2016年4月5日结清了贷款，第三人也向被告出具了办理抵押权撤销的相关材料，但因房产证原件在原告处，故未能办理相关手续。被告张芸辩称，同意协助过户，不同意承担违约金。房价是168万元，不同意原告所称的160万元；协议上约定中介费和税费是原告承担；目前税费是由其垫付的，原告应予归还；最终协议、补充二以及收款收据上没有其签名，均不认可。之前是因为被告王文耀离家出走了，所以合同无法继续履行，其对此并无过错。被告王一君辩称，原告找到被告称找不到被告之子王文耀就要被告夫妻写承诺，儿子离家出走后被告夫妻都是积极配合的，所以就写了承诺。房产证原件和房屋钥匙在2016年1月16日就给原告了，家具等他都签收了，所以不存在违约金。被告孙再巧辩称，当时被告王文耀离家出走后，合同无法继续履行。原告找到被告王一君、孙再巧要求他们写承诺书，两被告被吓怕了就写了承诺，承诺会努力找儿子，若涉及过户也会督促儿子尽快完成交易，但始终没有谈到连带赔偿，故不同意承担连带赔偿责任。第三人中行徐汇支行陈述，只要借款人按照贷款合同约定完成还贷，结清贷款，第三人愿意协助撤销抵押。被告王文耀在案件审理中已结清全部贷款，第三人也将注销抵押权的相关材料移交借款人。第三人置业担保公司未陈述。审理中，原、被告双方当事人对于最初约定的合同总价为168万元、最初约定税费由原告承担、原告已支付房款97万元、14,900元税款由被告张芸刷卡垫付、房屋已交付原告使用、被告已结清系争房屋上的贷款、第三人的抵押权尚未注销、系争房屋房产证原件在原告处、张芸未在王文耀与原告协议变更房屋成交价的协议上签字、被告王一君、孙再巧承诺承担王文耀房屋买卖合同的责任与后果等事实没有争议。经本院释明，原告表示愿意按照法院确定的房价支付剩余房款，被告对此也无异议，原告同时表示违约金以法院确定的房价的20%计算。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。关于双方争议的事实，本院认定如下：1、关于房屋的成交价的问题，根据法律规定，当事人未对合同的变更协商一致的，视为没有变更，买卖合同的当事人之一张芸并未在变更房价的协议上签字，也未授权王文耀或对变更协议予以追认，故王文耀与原告签订的关于变更合同价的协议对张芸不发生法律效力，系争房屋的成交价应按照合同各方当事人的约定即168万元计算。2、关于被告王文耀所称其已根据协议退还给原告房屋差价8万元应从原告已付房款中予以扣除的问题，本院认为该8万元是否已经退还原告不影响本案的处理，不应从原告已付房款中予以扣除；至于王文耀是否已经实际退还该款是王文耀与原告之间的权利义务关系，与买卖合无关，故本院不予处理。3、关于张芸垫付14,900元的税款是否应在原告应付或已付房款中予以扣除的问题，根据合同约定，交易税费由原告承担，原告也称缴纳税费时因其现金不足而由张芸垫付，说明原告对于税费应由其承担并无异议，至于原告称其已经将张芸垫付的税费以现金方式给付王文耀的情况，王文耀并未认可，原告这一说法也与其和王文耀关于税费由王文耀负担的约定相矛盾，且仅凭税费发票也不足以证明原告已将该款给付王文耀，故本院对于原告主张其已经将张芸垫付的税费交付王文耀的事实不予认可，故原告要求将该笔税费在其应付的剩余房款中予以扣除缺乏依据，且应在过户前将该款给付被告。本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。被告王文耀、张芸现已结清系争房屋上的贷款，原告要求被告涤除抵押并协助办理过户手续合法有据，本院予以支持。房屋现已交付原告使用，根据合同约定，原告应在被告协助过户前支付剩余房款，现被告已支付房款97万元，故应支付剩余房款71万元。关于原告主张的违约金，本院认为合同约定的违约金明显过高，系争房屋虽然因被告王文耀未及时清偿贷款涤除抵押而未能按时过户，但被告已将房屋交付原告使用，并在诉讼中结清了贷款，故本院酌情确定被告王文耀、张芸应支付原告违约金1万元。被告张芸已垫付的税费14,900元，原告应在被告协助其过户前予以偿付。被告王一君、孙再巧向原告出具承诺书，承诺承担王文耀关于房屋买卖合同的责任和后果，故原告要求两被告承担支付违约金的连带责任合法有据，本院予以支持。第三人置业担保公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十条的规定，判决如下：一、被告王文耀、张芸应于本判决生效之日起十日内涤除嘉定区金园一路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押并协助原告王振国办理上述房屋的产权过户登记手续；二、原告王振国应于本判决生效之日起十日内给付被告王文耀、张芸剩余房款人民币710,000元；三、原告王振国应于本判决生效之日起十日内给付被告张芸税费人民币14,900元；四、被告王文耀、张芸应于本判决生效之日起十日内给付原告王振国违约金人民币10,000元；五、被告王一君、孙再巧应对上述第四项中被告王文耀的给付义务承担连带责任。本案受理费6,100元，减半收取3,050元，由被告王文耀、张芸负担。被告王一君、孙再巧对王文耀负担之款承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 刘燕枫
二〇一六年九月八日
书记员 居晓雯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。