黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）香民二民初字第226号
原告商桂财，住哈尔滨市香坊区。
委托代理人高险峰，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。
被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市香坊区亚麻街24号。
法定代表人李锡江，该公司董事长。
委托代理人董滨堂，黑龙江圣通律师事务所律师。
委托代理人石鑫，黑龙江圣通律师事务所律师。
原告商桂财与被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2014年9月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人高险峰、被告委托代理人董滨堂、石鑫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告系坐落于哈尔滨市香坊区中民街1号双鹤小区2栋2单元603室房屋所有权人。2010年10月15日，原、被告签订《住宅房屋产权置换协议书》，协议约定，原告用该房屋与被告未建成的哈尔滨市香坊区四季上东小区19号楼（使用面积71.31平方米）住宅楼进行产权置换，如果面积有差异，按建筑面积每平方米补交6000元差价，房号待通知后选定。被告置换房屋的时间为2012年10月31日之前。房屋住宅置换协议书签订后，原、被告到哈尔滨市香坊区公证处对该协议进行了公证。协议签订至今，被告未建成哈尔滨市香坊区四季上东19号楼。2012年10月，被告发出通知称鉴于双方签订的协议书未能实际履行且无法继续履行的客观情况，解除双方签订的房屋住宅置换协议。原告认为双方签订的《住宅房屋产权置换协议书》是合法有效的，被告用于置换的住宅房屋与原告所有的住宅房屋市场交易价格相比远大于240000元，被告解除协议书的行为构成合同的根本违约。被告应赔偿原告经济损失240000元，并承担本案的诉讼费用。
被告辩称：一、因双鹤小区292户居民仅有93户居民与被告签订《住宅房屋产权置换协议》，导致拟建的19号楼不符合日照间距规划条件而无法获得规划审批，故未能建设19号楼。基于上述情势变更情况，被告于2012年10月份将双方所签《住宅房屋产权置换协议》予以解除，明确以自己的行为表明不再继续履行合同。被告所述合同解除的日期属实，但并非是被告恶意解除合同。二、被告制订的房屋置换细则以及双方所签《住宅房屋产权置换协议》均约定“以一换一方式进行置换，互不找补差价”。此属于等价交换，故二者的房屋之间不存在差额利益问题。《住宅房屋产权置换协议》签订后，被告对原告的房屋未进行任何形式的处分，原告始终居住在其房屋内。事实上，双方仅签订一纸协议并未实际履行任何条款内容，故原告无任何损失。三、原告要求对其房屋及拟建19号楼房屋之间的差额进行鉴定，不仅违背双方所签《住宅房屋产权置换协议》中约定的“以一换一”的等价交换原则，且因无19号楼房屋作为价格对比的参照物而无法进行鉴定，故应驳回其鉴定申请。四、关于情势变更可以从广义和狭义上理解，被告以情势变更仅是说明被告并非恶意解除合同，对情势变更是属于法官裁量问题，本案争议焦点是原告基于被告的合同解除行为而提起赔偿诉讼，是否向法庭提供了相关证据，而不单是套用法条。证明损失必须有合法有效的证据，并形成高度盖然性的证据链，而不是法官自由裁量权范围。资产评估通常采用市场价格对比法，但不能将此概念进行混淆，单纯对一个房屋的价格进行鉴定，可以参照同类地段类似房屋的交易价格，但本案并非如此，原告要求进行价格鉴定的房屋应该是原告自己的房屋及19号楼住宅的房屋，相互用于置换的房屋都属于特定物，不能采用其他参照物来推定，19号楼客观不存在，因此不能进行。
原告为证明其主张成立，提交如下证据：
证据一、房屋所有权证一份。证明原告为香坊区中民街1号双鹤小区房屋所有权人。
证据二、住宅房屋产权置换协议书、公证书.证明2010年10月15日，原、被告双方签订“住宅房屋产权置换协议书”，该协议书经香坊公证处公证。
证据三、房屋置换实施细则、房屋置换补充实施细则、户型图二页。证明被告将要建设的、用于与原告住宅房屋置换的新房屋的建设标准、环境、补偿标准以及户型等，在使用面积等额的面积米数按以一换一互不找差价。
证据四、规划图一份。证明被告开发的四季?上东小区与原告所在的双鹤小区的位置；19号楼的位置、高度。
证据五、解除合同通知一份。证明2012年10月，被告通知包括原告在内的与其签订房屋置换协议书的业主，解除双方签订的“住宅房屋产权置换协议书”。
证据六、鉴定申请书一份，对原告所在小区、被告用于置换的房屋所在小区的住宅房屋以2012年10月31日为评估时点、对平均市场交易价格进行鉴定，以确定房屋市场交易价格的差价。原告于2014年11月20日向法院提交了鉴定申请书申请对双鹤小区123栋住宅房屋及与19号楼处于同等区域内的四季上东二期住宅商品房在2012年10月31日时点、对平均市场交易价格进行鉴定。
被告质证：对证据一无异议；对证据二对证据真实性及关联性无异议，对证明问题有异议，第二条约定的以一换一并非仅是面积等同，后面还有一句话互不找补差价，前后文结合得出的答案是等价交换，不能片面理解合同意义，该协议所述的选房等任何条款内容均未实际履行，19号楼也未建成，第六条约定的交付时间也是预计时间，而无具体的时间，具体时间是以被告通知为准，既然原告基于合同解除而认定被告违约，并且依据第十条第三款的规定主张权利，原告也认可合同事实上已解除，否则也不会提起赔偿之诉，若是依据第十条第三款主张赔偿损失，原告就应该向法庭提供其遭受损失的证据，再者说明司法实践中认定损失是以实际损失为范围；对证据三中实施细则的真实性无异议，对证明问题有异议，该细则体现的原则就是等价交换，双方权利义务关系应当以签订的住宅房屋产权协议为准，关于户型图没有被告的盖章确认，无法确认其真实性，再者从该户型图记载的内容看是标准层平面图，由于双方未实际履行合同，因此原告置换的户型及房号根本未选定，此图代表不了就是原告选择的置换房屋；对证据四真实性无异议，证明问题有异议，该图是2010年最初A区规划审批图，因为是总图所以体现了BC区也体现了19号楼，恰恰说明当时确实拟建19号楼用于置换。该图是2010年编制的，2011年1月份左右A区获得规划审批，至于BC区现已变更规划，并且在2013年经城市规划局批准，因此续建两部分已不具备合法性，由于规划变更的审批，该图纸体现的内容已经不具备合法性；对证据五的证据三性及证明问题均无异议，该协议是因无法实际履行而解除，根据庭审情况和双方的诉求请求确认这份通知中所涉及置换协议已实际解除；对证据六有异议，因用于置换房屋均属于特定物，如果是要求鉴定两个房屋之间的差额必须是，相互用于置换的特定房屋，19号楼客观不存在，没有对比物，该鉴定事项无法进行。协议双方约定等价交换，不存在差额利益问题，如此鉴定没有合同依据，在没有19号楼的情况下要求以其他楼宇作为参照物，不符合相关的规定，因为19号楼本身是大的范围特定物，原告将来要选定的置换房屋，则是特定的具体物，物没有确定，不具有对比性，其他楼宇的户型格局朝向位置不同，楼内的每套价格都不同，因此不能用该参照物来替代用于置换的特定物，诉状的日期是2014年7月28日，提交申请日期是2014年11月20日，根据最高院的证据规则鉴定申请应当在举证期限内提出，此份申请是否存在超期提出，此问题请法庭根据卷宗材料确定。
被告为证明其主张成立，提交如下证据：
证据一、房屋置换细则。证明置换细则第5条规定的房屋置换原则，是按“以一换一”方式进行置换，互不找补差价。根据上述规定，双方属于等价交换，二者之间房屋不存在差额利益问题。
证据二、原、被告于2010年10月3日签订的住宅房屋置换协议书。证明协议第二条约定，双方是按“以一换一”方式进行置换，互不找补差价。根据上述规定，双方属于等价交换，二者之间房屋不存在差额利益问题。
证据三、原告的房屋所有权证及土地使用权证。证明原告房屋系经济适用住房，房屋项下土地使用权属于划拨性质。根据《经济适用住房管理办法》第30条规定，原告对其房屋仅享有有限产权，尚未取得完全产权，政府对此等房屋享有优先回购权。故亦导致协议无法得到实际履行。
证据四、哈麻住宅小区续建（二期A区）总图及哈麻住宅小区续建（二期B区）总图。证明哈麻住宅小区续建（二期A区）总图系2010年10月11日编制，哈尔滨市城乡规划局批准二期A区规划的时间是2011年1月30日。此图虽系二期A区规划审批图，但能体现二期B、C区的规划。拟规划二期C区范围中确有19号楼，4个单元，中间2个单元为44层，外侧2个单元42层。由此说明被告与原告进行房屋置换时，确实拟建设19号楼。后因双鹤小区部分业主不同意置换房屋，导致19号楼不符合日照间距规划条件，故无法建设19号楼。2013年7月16日，被告被迫变更原二期B、C区的规划，将原拟建设二期B、C区规划变更为B区，原位于C区规划范围中的19号楼变更为B区的两栋楼宇，其中H栋为5层，J栋为4层。上述事实说明系因请示变更而解除合同，并非被告恶意解除合同。
证据五、对被告与双鹤小区63户业主签订的补偿协议及收据。证明上述证据对本案争议焦点虽不具有直接关联性，但能证明被告与部分业主已达成和解。此种和解方式更有利于化解纠纷，稳定社会，双鹤小区共有93户居民签订住宅产权置换协议，其中的63户居民已与被告达成和解协议并收到被告支付的1万元补偿款，若被告向原告支付超出上述标准的补偿款，势必与该部分业主产生纠纷。
原告质证：对证据一的真实性无异议，对证明问题有异议，第二条第五项明确指使用面积等额相同的米数按照以一换一进行置换，指的是面积相同不是价格，被告的理解是错误的；对证据二真实性无异议，对证明问题有异议，第二条第五项明确指使用面积等额相同的米数按照以一换一进行置换，指的是面积相同不是价格，被告的理解是错误的；对证据三有异议，原告的房屋完全可以上市交易，政府有优先权并不见得必然要行使优先回购权，双方合同不能因此房屋性质不能履行；对证据四真实性无异议，对于被告要证明原来确实想建19号楼的具体位置也无异议，被告所述没有建的原因是因为业主没有同意，这两张图纸证明不了被告所主张的问题。被告所述没有建成属于情势变更，这两个图纸不能证明情势变更存在，对于是否属于情势变更属于法律上的判断；对证据五真实性有异议，这63户业主是自愿达成调解协议还是对于以诉讼来维护自己的权益丧失信心不得而知，这份证据与本案也没有直接的关联性。
经审理查明，被告拟建哈尔滨市香坊区四季上东19号楼，该楼为主楼2个单元44层，外侧2个单元42层，并将该规划报请有关部门审批，在此期间，被告聘请有关拆迁公司对该小区进行摸底调查，该小区共有292户业主，原告即为292户其一。原告居住在哈尔滨市香坊区中民街1号双鹤小区2栋2单元603室房屋所有权人。2010年10月15日，原、被告签订《住宅房屋产权置换协议书》，协议约定，原告用该房屋与被告开发的哈尔滨市香坊区四季上东小区19号楼（使用面积71.31平方米）住宅楼进行产权置换，如果面积有差异，按照建筑面积每平方米补交6000元差价，采取以旧房换新房的模式，原告可按其使用面积置换相近的户型、面积作为置换房屋条件，按“以一换一”方式进行置换，互不找补差价，如果面积有差异，按照建筑面积每平方米补交6000元差价。房号待通知后选定。原、被告置换房屋的时间为2012年10月31之前。原、被告于同年11月16日到哈尔滨市香坊区公证处对该协议书进行了公证。被告同时在与其他业主进行产权置换时，尚有小区内199户业主因房屋的价格问题，未能与被告达成房屋置换协议，被告于2012年10月向原告送达解除房屋置换协议，原告认为解除房屋置换协议系被告违约，要求被告赔偿损失。原告现仍居住在哈尔滨市香坊区中民街1号双鹤小区2栋2单元603室。被告亦未建成哈尔滨市香坊区四季上东19号楼。
本院认为，原、被告签订《住宅房屋产权置换协议书》，该协议书意思表示真实，内容不违背法律和行政法规禁止性规定，该协议书合法有效。被告由于仅与该小区部分业主达成了置换协议，未能与该小区另外199户业主达成协议，及未获得有关规划部门的审批，故住宅房屋产权置换协议未能实际履行。被告于2012年10月向原告发出了解除房屋产权置换协议书，对于原告主张的被告解除协议为根本违约并赔偿原告经济损失240000元的请求，因原告一直居住在哈尔滨市香坊区中民街1号双鹤小区2栋2单元603室房屋内，对其主张的损失，并未举证加以证明。对原告提出的鉴定，对拟建的哈尔滨市香坊区四季上东19号楼与动迁房屋差价款损失的请求，因拟建的19号楼现尚不存在，其鉴定申请无事实依据，本院不予以采纳。关于原告在庭审中诉称如对原告提出的鉴定申请不予准许，则原告尚有其他证据提交的问题，因本案在开庭审理之前，本院已经依法向原告送达了举证通知书，明确了原告的举证期限，按照法律规定原告应当在举证期限内完成相应的举证责任，如对于举证确有困难的可向本院申请延期举证，但本案在审理过程中原告未提供其他关于财产损失的相关证据，亦未向本院申请延期举证，故本院对原告的该项诉讼主张不予支持。综上，原告主张被告赔偿原告经济损失240000元，无事实依据和法律依据本院不予以支持。故依据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第九十一条、第一百一十八条之规定，判决如下：
驳回原告商桂财的诉讼请求。
案件受理费4900元（原告已预交），由原告商桂财承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 谢明慧
人民陪审员 熊依丽
人民陪审员 王春艳
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 李 朦