北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终2592号
上诉人（原审被告，反诉原告）：蒋正飞，男，1973年10月1日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。
委托诉讼代理人：张欢，北京兴昉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：黄立磊，男，1984年4月13日出生，汉族，住河北省邯郸市大名县。
委托诉讼代理人：王明文，北京双鹏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马东旭，北京双鹏律师事务所实习律师。
上诉人蒋正飞与被上诉人黄立磊房屋买卖合同纠纷上诉一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初10127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
蒋正飞上诉请求：请求撤销原审判决第四项，改判支持蒋正飞的反诉请求，判令黄立磊向蒋正飞支付损失11万元。事实与理由：蒋正飞与黄立磊于2017年2月20日签订房屋买卖合同后，为履行合同，蒋正飞对房屋进行整修，并向银行偿还剩余房贷、办理解抵押，使房屋处于随时可以交付的状态。但“3.26新政”后黄立磊拒绝履行合同。事实上，黄立磊为全款购买，不存在受到贷款政策影响的情况。新政对黄立磊履约能力不构成严重影响，其以此为由要求解除合同的，不应予以支持。由于合同不能履行，蒋正飞承受利息损失、房屋整修损失等，并且在贷款政策方面已丧失首套贷款条件，依照合同法第九十七条规定，蒋正飞有权要求黄立磊赔偿损失。
黄立磊辩称，不同意蒋正飞的上诉请求，蒋正飞的上诉理由不能成立，并不是黄立磊不同意履行合同，而是“317新政”实施之后，黄立磊没有购房资格，导致合同不能履行，本案并不涉及履约能力的问题，而是购房资格的问题。涉案房屋没有装修，赔偿损失不成立，请求驳回上诉，维持原判。
黄立磊向一审法院起诉请求：判令解除黄立磊与蒋正飞之间签订编号为0002253的《北京市存量房屋买卖合同》；判令蒋正飞返还购房款85万元及利息（以85万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率为标准自2017年3月27日计算至实际给付之日止）；诉讼费由蒋正飞承担。
蒋正飞向一审法院反诉请求：黄立磊赔偿蒋正飞房屋租金损失6万元及装修损失5万元；诉讼费由黄立磊承担。
一审法院认定事实：2017年2月20日，蒋正飞作为出卖人与黄立磊作为买受人经北京市兴商房地产经纪中心（以下简称：兴商房地产）居间介绍签订了《北京市存量房屋买卖合同》（编号：0002253），合同第一条约定：出卖人所售房屋坐落于大兴区金星西路3号院；该房屋规划设计用途为办公；该房屋的抵押情况为已设定抵押，抵押权人为农业银行，抵押登记日期为2015年5月7日；该房屋的租赁情况为出卖人未将房屋出租。合同第二条约定：经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为78万元，各种物品经双方协商作价54万元，总计价款132万元；买卖双方采取自行交割的付款方式，双方签订《存量房交易结算资金自行划转声明》，本合同签订之日，买受人向出卖人支付购房定金15万元（不高于成交价格的20%）；买受人选择第4种方式支付房屋成交价款，4、房屋有抵押，买受人全款：鉴于出卖人以银行按揭方式购买的上述房产，目前尚有银行贷款未还清，则出卖人与买受人协商，出卖人与买受人于2017年3月31日之前办理上述房产的提前还款手续（如因银行原因，在此期间未能办理提前还款手续，则还款时间以银行通知为准，此期限向后顺延），同时买受人将购房首付款75万元（其中包含定金15万元）一次性支付给出卖人，此笔款项用于办理上述房产的提前还款手续。银行出具的还清款证明及相关抵押材料由出卖人交给买受人委托的代办权证机构进行保管，自办理抵押注销登记手续之日起5个工作日内，出卖人与买受人办理上述房产的过户手续，同时买受人将剩余房款57万元一次性支付给出卖人。合同第三条约定：出卖人应当在收到全部购房款3日内将房屋交付给买受人。同日，蒋正飞作为出卖人与黄立磊作为买受人签订《存量房交易结算资金自行划转声明》，其内容约定双方协商决定自行划转交易结算资金，交易过程中发生的资金及权属风险由双方自行承担，出卖人和买受人均由本人亲自办理转移登记手续。2017年2月20日，黄立磊向蒋正飞支付定金15万元。2017年3月21日，黄立磊向蒋正飞支付房款70万元。519号房屋未交付黄立磊使用。一审法院另查，蒋正飞于2017年3月21日向中国农业银行预约提前偿还519号房屋的贷款。2017年3月28日，中国农业银行出具贷款结清手续。
一审法院再查，“3??26新政”出台，黄立磊不具备购买涉案房屋的购房资格。
一审法院又查，黄立磊与蒋正飞就518号房屋和519号房屋分别签订两份房屋买卖合同，蒋正飞自述为了出售将两间房屋打通，由此产生了装修费，黄立磊称签订合同时房屋已是打通状态，截至法庭辩论终结前房屋装修状态未发生任何变化。
在一审审理过程中，黄立磊申请兴商房地产工作人员刘亚刚出庭作证，刘亚刚证人证言表示：当时黄立磊与蒋正飞签合同时，两套房屋的总价是265万元，因为房屋存在抵押需要偿还，黄立磊给付2套房150万元用于偿还贷款，这种情况无法执行中介的资金监管程序。2017年2月24日房屋核验审完毕，当时黄立磊的购房资质当时不需要审核，房屋必须解除抵押手续之后才能做网签手续。我们和黄立磊、蒋正飞三方于2017年3月21日去中国农业银行昌平支行去办提前还款解除抵押手续，2017年3月28日，银行出具还款手续。北京市出台“3??26新政”要求买方必须具备连续60个月的社保或交税证明，导致黄立磊无法购买涉案房屋。之后我们就给双方沟通，谈解除合同之事，但蒋正飞没有钱还黄立磊。签订合同时，两套房屋已经是打通的状态，现在的装修情形跟黄立磊与蒋正飞签合同的时候一模一样，因为房子空置着，蒋正飞想把这个房子出租出去，也咨询过黄立磊，黄立磊不反对。2017年8月17日带着租房客户去过涉案房屋，装修现在涉案房屋没有出租出去，仍处于空置状态。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。蒋正飞与黄立磊之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效。
本案中，根据“3??26新政”的规定，黄立磊不再具备北京市的购房资格。上述情况属于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法继续履行合同，因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现的情形，故黄立磊要求解除双方之间的房屋买卖合同的诉讼请求，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方之间的合同解除，蒋正飞应当将所收取的款项85万元返还给黄立磊，故黄立磊要求返还房款85万元的诉讼请求，法院予以支持。关于蒋正飞反诉要求黄立磊赔偿装修损失及租金损失，519号房屋并未实际交付，且蒋正飞未提交相关证据证明装修系其为履行双方房屋买卖合同义务产生的损失，该项诉讼请求，没有事实及法律依据，法院不予支持。关于黄立磊主张的利息损失，因基于不可归责于双方当事人的原因导致合同解除，蒋正飞将已经收取的购房款按照合同约定履行提前还款手续，故黄立磊要求蒋正飞支付房款85万元的利息，缺乏法律依据，法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条之规定，于2017年12月28日作出判决：一、解除黄立磊与蒋正飞之间签订的编号为0002253的《北京市存量房屋买卖合同》；二、于判决生效后十日内，蒋正飞向黄立磊返还购房款85万元；三、驳回黄立磊的其他诉讼请求；四、驳回蒋正飞的全部反诉请求。
本院二审期间，当事人均未向本院提交新的证据。
当事人对一审法院经审理查明的事实没有异议。
本院二审经审理查明的事实同一审法院认定事实。
另查，2017年3月26日北京市住房和城乡建设委员会等五部门下发了京建发〔2017〕112号《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（以下简称112号公告）。该公告第五条规定，本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的。2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。上述公告自发布之日起执行。
本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应依约享有相关合同权利，履行相应合同义务。蒋正飞与黄立磊签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效。本案系由于新政的实施实施导致买卖合同无法履行的情形。对于合同订立后，由于新政的实施致使合同无法继续履行的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，应当予以支持。根据查明的事实，在2017年3月26日112号公告施行前，黄立磊依约履行，并无违约行为；112号公告实施后，黄立磊不具有购房资格，导致房屋买卖合同无法履行，一审法院据此判决解除双方签订的买卖合同，于法有据，本院予以认可。因新政原因导致合同解除后，出卖人应当将已经收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持。一审法院判决蒋正飞返还黄立磊支付的85万元购房款并驳回黄立磊要求支付利息损失的诉讼请求，本院亦予以确认。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对于蒋正飞要求赔偿11万元损失的请求，蒋正飞在一审、二审中并均未对其主张进行举证，且无法证明其损失应当由黄立磊承担，故一审法院驳回蒋正飞反诉请求，于法有据，本院予以确认。
综上所述，蒋正飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2500元，由蒋正飞负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾国增
审 判 员 刘丽杰
审 判 员 陈雨菡
二〇一八年三月二十三日
法官助理 王旻忞
书 记 员 张邵青
书 记 员 宋雨晴