辽宁省阜新市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽09民终473号
上诉人（原审被告）：阜新众泰汽车销售有限公司，住所地阜新经济开发区阜锦公路北。
法定代表人：夏冰，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：崔迎，辽宁卓政律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘瑞平，辽宁卓政律师事务所律师。
上诉人（一审原告）：辽宁省闹得海水库管理局，住所地阜新市细河区中华路16-2号。
法定代表人：吴凤宽，该局局长。
委托诉讼代理人：魏明杰，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
委托诉讼代理人：齐秋阳，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
一审被告：夏冰，男，1983年9月1日，满族，现住阜新市细河区中华路***号。
一审被告：夏国华：男，1958年1月4日，满族，现住阜新市细河区中华路***号。
上诉人阜新众泰汽车销售有限公司（以下简称众泰公司）与上诉人辽宁省闹得海水库管理局（以下简称水库管理局）房屋租赁合同纠纷案，阜新市细河区人民法院于2017年12月4日作出（2017）辽0911民初1811号民事判决，水库管理局、众泰公司均不服该判决，向本院提起上诉。一审案件当事人夏国华、夏冰对一审判决提起上诉后，二审开庭时当庭又撤回上诉，本院予以准许。本院于2018年3月16日受理该案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。众泰公司委托诉讼代理人崔迎，水库管理局委托诉讼代理人魏明杰，原审被告夏冰到庭参加诉讼。原审被告夏国华经传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。
众泰公司上诉请求：一、撤销原判，驳回水库管理局的诉讼请求；二、本案一审、二审的诉讼费用由水库管理局承担。事实与理由：一、上诉人在一审提供的三份《协议书》显示，《协议书》后面的盖章分别是：2010.6.24签订的是辽宁省闹德海水库管理局服务中心，2011.6.24是辽宁省闹德海水库管理局，2012.7.4是辽宁闹德海供水有限责任公司。2010年和2012年所签署的单位与房屋产权证上的辽宁省闹德海水库管理局不相符，故水库管理局主体不合格。二、《协议书》中提到的费用是房屋及设施维修费，因为被上诉人的房屋需要维修改造才能达到办公和汽车销售的使用目的，并且被上诉人没有对房屋进行任何维修改造，所以上诉人为了办公和汽车销售自行出资对房屋进行维修改造。三、在上诉人对房屋进行维修改造期间，水库管理局的领导及工作人员多次到达现场视察，没有提出反对维修改造的意见，也没有发出书面的停止维修改造的文件，上诉人认为水库管理局的行为可被视为对方无维修改造的追认和认可。
水库管理局辩称：一、一审判决认定事实清楚，正确，仅在没有支持答辩人恢复原状和利息问题上适用法律错误；二、根据涉案租赁房屋的房产证，所有权单位是水库管理局，而且双方于2010年签订的为期三年的《协议书》也是众泰公司与水库管理局签订的，答辩人主体适格。三、根据双方签订的《协议书》的权利义务关系来看，所谓房屋和设施维修费的本质是租金，并且众泰公司已全部支付，此外，即便按合同约定理解，其也是房屋和设施的维修，但众泰公司偷换概念。对房屋进行了改造，拟开办宾馆，对租赁房屋加盖了一层，在地下挖了一层，已超出合同约定的使用目的和范围。四、众泰公司对租赁房屋进行改扩建时，水库管理局进行了现场制止，事后在2013年5月23日和7月18日，水库管理局又分别向众泰公司下发了两个书面通知，要求其将租赁房屋恢复原状。而且，众泰公司的改扩建部分（在屋顶增加了一层，在楼下增加了一层地下室），根据《协议书》第五条第一款“协议期内如出现违规建筑，一切后果由乙方自行负责，甲方不负任何责任的约定。以及从城市管理的角度，众泰公司均应拆除改造扩建部分，即恢复原状.此外，根据双方《协议书》第五条第4款乙方不准对房屋以及设施结构进行改动，如需改动必须经甲方统一的约定，众泰公司若要对房屋进行改动，是要经过辽宁省闹德海水库管理局同意的，而不是众泰公司在上诉中所说的追认和认可。五、根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）60条》，被执行人拒不履行生效法律文书中指定的行为的，人民法院可以强制其履行，对于可以替代履行的行为，可以委托有关单位或他人完成，因完成上述行为发生的费用由被执行人承担的规定，判决众泰公司恢复原状的，可以执行。
水库管理局上诉请求：一、请求法院判令众泰公司将租用的办公楼及院内仓库，车库恢复原状；二、请求法院判令被告支付租金的利息，（一审判决中已明确租金按每年17万元标准，从2013年7月5日起计算到实际返回房屋之日止，利息以租金为基数按银行同期贷款率计算）；三、上诉费用由众泰公司承担。事实与理由：一审法院没有支持上诉人主张的由众泰公司将租用的办公楼及院内仓库，车库恢复原状和支付租金利息的请求，属于适用法律错误。一、上诉人主张的由被上诉人将租用的办公楼及院内仓库、车库恢复原状有事实和法律依据，应当判决支持。上诉人主张的恢复原状就是指众泰公司改造扩建的部分限期拆除，并由被上诉人承担拆除与修补费用，也就是说，众泰公司在租用房屋后确有改造扩建，并改造扩建的部分一审已查明。二、众泰公司改造扩建部分没有审批手续，应拆除，被上诉对租赁房屋的改建部分是违法建筑，庭审中被上诉人也没有对改建部分提供合法的审批手续，对于违法建筑，在双方的协议中已明确约定”协议期内，如出现违规建筑，一切后果由乙方自行负责，甲方不负任何责任，此外从城市管理的角度，众泰公司也应拆除改造扩建部分。三、上诉人主张恢复原状有合同依据，在上诉人与众泰公司双方签订的《协议书》第五条第4项明确约定：”协议期内，乙方不得对房屋及设施结构进行改动，如需改动必须经甲方统一并在甲方监督之下方可实施，协议期满，乙方归还甲方时，对改动部位乙方应恢复原状。四、上诉人主张恢复原状有法律依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人承担，出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。五、上诉人未怠于行使权利并主张租金利息有法律依据。上诉人与众泰公司的协议期限届满后，上诉人曾向众泰公司下发了《通知》要求恢复原状，停止经营，此后，双方一直处于协商解决中上诉人没有怠于行使权利，根据《合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当继续承担履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的规定，租金利息为上诉人的损失，应得到法律的支持。
众泰公司辨称：一、在协议中第四项约定：不准对房屋及设施结构进行改动，归还甲时，对改动部位恢复原样。为不公平条款，该条款约定显失公平，应为无效条款。我公司与供水公司签订协议，协议约定将诉争房屋及配套设施租赁我公司，用于办公和汽车销售。租赁前该楼年久失修，设施陈旧长期闲置，且主楼处于危楼状态，如不进行改造，将产生巨大的安全隐患。故我公司出于安全生产经营的考虑，对该房进行装修改造。装修改造未破坏建筑整体，改造方案经过专业设计部门设计，且经过开发区主管部门同意。在装修改造过程中，水库管理公司多次到场视察，未提出反对意见，已默认装修改造行为。装修改造后，消防、水、电等配套设施经相关部门审查均已合格。二、我公司租赁房屋之时，房屋破旧不堪，主体墙体多处出现裂缝，该房屋原状为危房状态，协议约定将该房恢复到原来的危房状态也是不可能实现的。三、水库管理局要求我方支付租金利息部分没有任何依据。在我公司与水库管理局的房租租赁合同未到期前，得知水库管理局欲将案涉房屋出卖，我公司基于优先购买权明确向水库管理局表明愿意购买案涉房屋。水库管理局多次派人到公司了解情况，进行实际考察、评估。在水库管理局致函明确拒绝我公司购买房屋的请求后，我公司即向水库管理局明确表示，愿意终止租赁关系。因此，在我公司与水库管理局签订的协议到期之日，双方之间的租赁关系已经终止，在双方租赁关系终止之后，公司无再向水库管理局支付租金的义务。在协议到期后，我公司将公司财产变卖，工作人员遣散。案涉房屋实际并未被我公司经营使用，而是闲置至今。从协议到期至今，我公司与水库管理局没有就案涉房屋的租金、利息达成任何协议。同时就双方在2010，2011年达成的协议，也没有就租金利息部分有过约定，因此水库管理局要求支付房屋租金利息是没有任何依据的。综上应驳回水库管理局的上诉请求。
一审被告夏冰、夏国华未发表意见。
水库管理局向一审法院诉讼请求：一、请求法院判令三被告立即返还原告位于细河区中华路189号的办公楼及院内仓库、车库及配套设施等并将办公楼及院内仓库、车库恢复原状。二、判令三被告支付从2013年7月5日至实际返还日的房屋占有使用费708333元及利息（每年17万元×4年2个月，暂计算至2017年9月4日，利息按银行同期贷款率计算）。三、判令因三被告违约，原告扣抵押金2万元。四、诉讼费用由三被告承担。事实和理由，2010年6月24日原告与被告一签订《协议书》，协议书约定“甲方（原告）将位于细河区中华路189号的办公楼及院内仓库、车库及配套设施与乙方（被告一）用于办公和汽车销售使用；使用期内乙方第一年付房屋和设施维修费14万元、第二年16万元、第三年17万元；使用期限从2010年7月5日至2013年7月4日；协议期内，乙方不得对房屋及设施结构进行改动，如需改动必须经甲方同意并在甲方监督之下方可实施，协议期满，乙方归还甲方时对改动部位乙方应恢复原状；乙方支付抵押金2万元，乙方延期一天不退房屋，甲方从乙方抵押金中扣500元”等。从协议的实际履行，特别是在协议期限届满以后，被告二和被告三是房屋的实际使用和占用人。协议履行期间，三被告对办公楼进行了改造和扩建，包括违规增建一层等。2013年5月23日，原告发出通知，要求被告恢复原状。2013年7月18日，原告又发出通知，要求被告停止经营活动，将房屋恢复原状。被告均签收了通知，但未将房屋恢复原状，并实际占用至今。原告认为，根据《合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，三被告应当返还诉争房屋，并按合同约定将房屋恢复原状和支付占用使用费及利息。现原告为维护公司合法权益，依法保护国有资产，诉至法院，请法院依法支持原告的诉讼请求。
一审法院认定事实：2010年6月24日，原告水库管理局与被告众泰公司签订了《协议书》，协议书约定“甲方（原告）将位于细河区中华路189号的办公楼及院内仓库、车库等配套设施租赁给乙方（被告众泰公司）用于办公和汽车销售使用，使用期内乙方第一年付房屋及设施维修费14万元、第二年16万元、第三年17万元；使用期限为2010年7月5日至2013年7月4日，计三年；协议一经签订，即付清设施抵押金2万元和第一年房屋及设施维修费14万元，以后房屋及设施维修费每年5月30日前一次付清，依次类推，直至协议期满为止（如到期乙方不付维修费，视同合同终止，甲方有权收回房屋。乙方延期一天不退房屋，甲方从乙方抵押金中扣掉500元，延期不退，超过十日，如再不退房，甲方可以向法院起诉）。协议期内，乙方不得对房屋及设施结构进行改动，如需改动必须经甲方同意并在甲方监督之下方可实施，协议期满，乙方归还甲方时，对改动部位乙方应恢复原样等。协议签订后，原告依约交付房屋，被告众泰公司依约支付了三年的房屋租金及设施维修费、设施抵押金2万元，且在协议履行期间，对该房屋进行了部分装修改造。水库管理局分别于2013年5月23日和2013年7月15日两次向众泰公司发出通知，要求被告众泰公司限期拆除在涉案房屋楼上添附的建筑物，并恢复原状，停止一切经营活动，被告夏冰均签收了通知。被告众泰公司至今未将房屋恢复原状，也未将该房屋退还给原告。
另查明，2011年8月10，被告众泰公司法定代表人由被告夏国华变更为被告夏冰。
一审法院认为，原告水库管理局与被告众泰公司签订的房屋租赁协议期间为三年，到期后，原告水库管理局向被告众泰公司发出通知，要求终止协议，并限期返还房屋，但被告众泰公司并未返还房屋并占用至今，故被告众泰公司应当给付其占有使用期间的租金，租金应按照协议中最后一年，即第三年（2012年7月5日至2013年7月4日）约定的年租金17万元计算至实际给付之日。现合同期限已经届满，原告要求被告返还位于阜新市开发区阜锦公路北中华路189号的办公楼及院内仓库、车库及配套设施等，予以支持。合同期限届满后，原告怠于行驶其权利，原告亦有过错，故对于原告要求被告给付房屋租金利息的主张，本院不予支持。被告众泰公司租赁房屋后，未按照合同约定，在未得到原告许可及现场监督的情况下对该房屋进行装修改造，故原告可扣留被告众泰公司交纳的押金2万元，但因水库管理局无法证实协议签订时房屋的状况，故对其要求恢复原状的主张，不予支持。因原告与被告众泰公司签订房屋租赁协议，被告众泰公司为该协议的相对人，而被告夏国华、被告夏冰先后为被告众泰公司的法定代表人，故被告夏国华、被告夏冰不应承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十一条、第一百零九条、第二百三十五条规定之规定，判决：一、被告阜新众泰汽车销售有限公司于本判决发生法律效力后三十日内返还原告辽宁省闹得海水库管理局所有的位于阜新市开发区阜锦公路北中华路189号的房屋及院内仓库、车库及配套设施等；二、被告阜新众泰汽车销售有限公司于本判决发生法律效力后三十日内给付原告辽宁省闹得海水库管理局自2013年7月5日起至实际返还房屋之日止的房屋租金，租金按照每年17万元计算；三、原告辽宁省闹得海水库管理局扣留被告阜新众泰汽车销售有限公司的押金2万元；四、被告夏国华、被告夏冰不承担责任；五、驳回原告辽宁省闹得海水库管理局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11083元，由被告阜新众泰汽车销售有限公司负担。
本院二审期间当事人未提交新证据。对二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实。
补充查明，针对案涉租赁物共有三份租赁协议，协议内容除签订时间及第一份协议双方为辽宁闹海水库管理局服务中心与众泰公司、第三份协议双方为辽宁闹海供水有限责任公司与众泰公司外，基本一致。另，双方租赁协议到期后，辽宁省闹得海水库管理局于2013年7月18日对众泰公司下发通知，限众泰公司于7日内拆除添附，恢复原状。
本院认为，针对当事人争议，主要从以下几点加以论述：
一、辽宁省闹德海水库管理局是否是本案的适格主体。
本案中有三份房屋租赁《协议书》。签订时间与当事人分别为：2010年6月24日，辽宁省闹德海水库管理局服务中心与众泰公司；2011年6月24日，辽宁省闹德海水库管理局与众泰公司；2012年7月4日，辽宁闹德海供水有限责任公司与众泰公司。案中其余书证显示，2013年5月23日辽宁省闹德海水库管理局对众泰公司下发通知，要求其楼房恢复原状，2013年7月18日辽宁省闹德海水库管理局再次对众泰公司下发通知，告知其协议已履行完毕，要求对租赁楼房恢复原状。2013年7月29日众泰公司向辽宁省闹德海水库管理局送文，反映关于房屋租赁问题，2013年8月6日众泰公司向辽宁省闹德海水库管理局发送情况说明协商减少投资损失问题。2014年8月5日众泰公司向水库管理局发送关于购买办公楼的申请函。根据双方来往的文件来看，众泰公司对水库管理局对案涉租赁物享有物权不持异议，对双方签订的租赁协议的相对方是认可的。水库管理局于2017年11月30日向法院提交《情况说明》一份，说明辽宁省闹德海水库管理局与辽宁闹德海供水有限责任公司是“一套人马两块牌子”，进一步证明辽宁省闹德海水库管理局具有本案诉权的正当性。再者，一审及二审庭审核实当事人出庭身份时，众泰公司对水库管理局出庭身份并未提出异议。据此，对众泰公司这一上诉请求不予支持。
二、众泰公司是否具有返还案涉租赁物、恢复原状的义务。
(一)是否应返还租赁物。《合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”因此，租赁合同是出租人暂时让渡财产的使用、收益权能以获取租金的合同，并在租赁关系终止后返还原物的一种协议。本案中，涉案租赁协议于2013年7月4日已到期，租赁协议终止。水库管理局连续对众泰公司下发通知，要求对租赁物恢复原状，通知内容已明确表明了辽宁省闹德海水库管理局不再继续对众泰公司出租案涉租赁物。此时，承租人众泰公司理应及时将租赁物返还。这既是出租人享有的所有权的效力体现，也是承租人依据租赁合同所应当负有的义务。故，本案中辽宁省闹德海水库管理局要求众泰公司返还房屋有法可依，不再赘述。
（二）是否应恢复原状。依据《合同法》第二百三十五条，返还的租赁物应当符合约定或者租赁物性质使用后的状态。这就是说，租赁关系终止以后，承租人负有恢复原状的义务，这是合同终止的一般效力在租赁合同中体现。《合同法》第二百二十三条对租赁物的改善明确规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”此规定说明，如果承租人的改善行为或增设他物的行为取得了出租人的同意，则不必恢复原状，甚至可以向出租人请求有益费用的返还。而如果未经出租人的同意而改善租赁物或增设他物的，则承租人应当恢复原状。本案中，众泰公司对租赁物进行了较大的改扩建，但不能提供有效证据证明改扩建行为经过辽宁省闹德海水库管理局同意。相反的是，在合同有效期内辽宁省闹德海水库管理局明确通知众泰公司将租赁物恢复原状，以及在合同终止后再次下发通知要求恢复原状。因此，水库管理局的该项请求应得到支持。一审判决对此未支持，应予纠正。二审过程中，水库管理局明确提出要求众泰公司对办公楼加盖部分、地下一层恢复原状以及院内其他扩建部分拆除。因此，众泰公司应就办公楼加盖层、地下层部分恢复原状，对院内扩建部分拆除，对办公楼其他改善部分可与水库管理局协商或自行履行恢复原状义务。
三、众泰公司是否应给付水库管理局2013年7月24日后占有租赁物的租金及利息。
合同期满后，水库管理局于2013年7月18日给众泰公司下发通知，要求7日内拆除添附设施并恢复原状。据此可知，辽宁省闹德海水库管理局在租赁合同届满后，已明确告知不再租赁的意思表示。众泰公司在与水库管理局就后续租赁关系未达成一致意见，以及在表达愿意购买租赁物无回复的情况下，理应及时返还租赁物。其于2013年7月24日后继续占有租赁物已属无权占有。那么在无权占有的情况下，造成出租人损失的，承租人应当承担损害赔偿责任。就本案而言，水库管理局的损失既为相应租金及利息损失。就租金的适用规则，本院认为一审论述为按每年17万合适，予以确认。那么相应利息损失应否支持呢？合同期满后，水库管理局就返还租赁物下发了通知，众泰公司并未表示明确反对，只是就改善租赁物的补偿提出了协商，并未实际影响到水库管理局及时收回租赁物权利。水库管理局怠行使收回租赁物权利，众泰公司实际占有、控制租赁物期间水库管理局产生了租金损失及利息损失，利息损失属于怠于行使权利的扩大损失，不应得到支持。
四、众泰公司就租赁物的改善是否应得到适当的补偿。
本院认为，对租赁物进行合理改善，在合同期满后承租人应否得到适当的补偿判断标准不能仅仅依照出租人是否同意标准来衡量。《合同法》第二百二十三条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”该条规定显示法律对出租人对租赁物享有物权的强烈保护。但，在租赁期间，如果承租人对租赁物进行了必要的、适当的改善或增设他物是否应得到适当补偿，还应从客观标准来加以衡量。如果一般人都认为此种必要的、适当的改善行为增加了租赁物的价值，则该价值就属于增益费用，既应得到适当补偿。但这种补偿仅限于合同终止时租赁物增加的价值额，而不能以承租人实际支付的数额为准。本案中，众泰公司虽未能有效举证其改善租赁物得到水库管理局的许可，但从本案租赁物的租赁前后照片对比来看，租赁物租赁后确有改观。除水库管理局明确提出对办公楼主楼加盖层、地下层（以上无合法审批手续）恢复原状、拆除院内扩建设施外，对其余改观双方还应进行友好协商，尽量做到物尽其用。本案在一审二审过程中，双方未就众泰公司提出的补偿事宜达成一致，亦未申请有关专业鉴定机构进行鉴定，众泰公司一审也未提出反诉，本院无法对租赁物是否具有增益费用作出判断。双方就此可协商解决，众泰公司或可另行主张权利。
五、是否应扣除众泰公司2万元设施抵押金。
上文对众泰公司自2013年7月24日后继续占有租赁物属无权占有已作出评价。按年17万元收取众泰公司无权占有期间的款项，已足以弥补水库管理局的损失。如仍扣除众泰公司2万元抵押金属于重复评价。但，众泰公司在没有有效证据显示得到水库管理局许可的情况下对租赁物进行结构改造，属违约。根据双方签订的租赁协议第五条第十一项，扣除众泰公司抵押金5000元。一审对此判决不当，予以调整。
综上所述，二上诉人的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持阜新市细河区人民法院（2017）辽0911民初1811号民事判决第四项；
二、撤销阜新市细河区人民法院（2017）辽0911民初1811号民事判决第五项；
三、变更阜新市细河区人民法院（2017）辽0911民初1811号民事判决第一项为：阜新众泰汽车销售有限公司于本判决发生法律效力后六十日内返还辽宁省闹得海水库管理局所有的位于阜新市开发区阜锦公路北中华路189号房屋及院内配套设施，并将房屋加盖顶层、地下层恢复原状，拆除院内扩建设施；
四、变更阜新市细河区人民法院（2017）辽0911民初1811号民事判决第二项为：阜新众泰汽车销售有限公司于本判决生效后三十内给付辽宁省闹得海水库管理局自2013年7月25日起至实际返还房屋之日止房屋占有赔偿金，每年按17万元计算；
五、变更阜新市细河区人民法院（2017）辽0911民初1811号民事判决第三项为：阜新众泰汽车销售有限公司违约，辽宁省闹得海水库管理局扣除阜新众泰汽车销售有限公司押金5000元；
六、驳回辽宁省闹得海水库管理局其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11083元，由阜新众泰汽车销售有限公司负担，二审案件受理费22166元，由阜新众泰汽车销售有限公司负担11083元，辽宁省闹得海水库管理局负担11083元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕艳秋
代理审判员 李长江
代理审判员 公松如
二〇一八年六月四日
书 记 员 王 鑫