广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终13330号
上诉人（原审被告）：陈玉梅。
委托诉讼代理人：刘建。
被上诉人（原审原告）：陈群梅。
委托诉讼代理人：张洁，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘翠芳，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。
上诉人陈玉梅与被上诉人陈群梅房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初3351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈玉梅上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费用全部由陈群梅承担；3、解除与陈群梅签订的房屋租赁合同，并退回陈玉梅所交房屋租赁押金人民币8000元（以下货币均为人民币）及设备。
事实及理由：
一、陈群梅无法提供房产合法产权证明文件，导致陈玉梅无法办理合法的经营手续。2015年11月18日上午陈群梅因无法提供房产合法产权证明文件，恼羞成怒殴蓄意殴打陈玉梅三姐妹，陈玉梅已报警蛇口派出所。
二、2016年3月8日陈群梅在没有通知陈玉梅的情况下，已经私自更换门锁，导致陈玉梅无法进入店铺。
三、经上所述，陈玉梅因陈群梅以上过错，导致无法合法正常营业。所以陈玉梅不承担一审判决此期间的房租租赁费用及管理费用。
陈群梅辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确。二、因陈玉梅至今未支付房屋占有使用费，房屋也未退回给陈群梅，因此建议房屋占有使用费计算至二审庭审之日。
陈群梅向一审法院起诉请求：1、陈玉梅支付自2015年11月16日至2016年3月16日共5个月的房屋租金19000元及实际交还房屋之日止的租金；2、陈玉梅支付管理费300元（50元×6个月）、水电费共约2500元、厕所堵塞维修费3200元；以上共计25000元。
一审法院认定事实：2015年10月16日，双方签订《商铺租赁合同》，约定陈群梅将南山区蛇口xx村xx号xx铺位出租给陈玉梅使用，租赁期限为3年，从2015年10月16日起至2018年10月15日止，陈玉梅须在签订合同时向陈群梅缴纳押金8000元；租赁期满，费用结算清楚并经陈群梅验收商铺合格后，陈群梅退回上述押金给陈玉梅（不计息），若合同期未满，陈玉梅中途要终止合同的，陈群梅不退还押金。每月租金为3800元，陈玉梅应在每月15日前向陈群梅缴交当月租金、水费、电费、电视费、管理费；如拖欠时间满一月，陈群梅有权收回店面，押金不退还，店内固定物不能搬走，移动物品自动搬迁否则陈群梅有权利自行处理，陈玉梅无条件接受，陈玉梅由此造成陈群梅的经济损失等法律责任，陈群梅保留向陈玉梅追索的权利。
陈玉梅租用涉诉房屋用于深圳市南山区xx风味小食馆经营，其自2015年11月15日起不向陈群梅缴纳租金；2016年3月8日，陈群梅请人撬开门锁进入涉诉房屋；陈群梅称陈玉梅应每月缴纳管理费50元，陈玉梅则称双方约定陈玉梅每月缴纳管理费25元。陈玉梅不认可陈群梅关于陈玉梅拖欠水电费2500元的主张。
另，陈群梅未能提供涉诉房屋的《房地产证》和报批报建手续；陈群梅称：涉诉房屋系从池东娣处租赁而来，池东娣声称涉诉房屋性质为“村民自建房”。
一审法院认为，当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规的强制性规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的，合同无效。涉诉房屋未取得《房地产证》，亦未办理报批报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，双方于2015年10月16日签订的《商铺租赁合同》依法归于无效。《商铺租赁合同》未约定管理费标准，陈群梅主张按每月50元计，但并未提交证据加以证明，应承担举证不能的不利后果，陈玉梅主张按每月管理费为25元，故原审法院采纳陈玉梅的主张。因双方签订的合同无效，陈群梅可以参照约定的租金、管理费标准（租金每月3800元、管理费每月25元）请求陈玉梅支付房屋占有使用费及管理费，双方确认陈玉梅截止庭审之日仍占有使用涉诉房屋，故陈玉梅应向陈群梅支付2015年11月16日起至庭审之日即2016年5月11日止房屋占有使用费22293元、管理费147元。陈群梅主张庭审之日以后的租金及管理费，因截至庭审之时尚未发生，且陈群梅并未提出陈玉梅返还涉诉房屋的诉求，故原审法院在本案中不予支持，当事人可待有关费用发生后再寻法律途径解决。陈群梅主张水电费、厕所堵塞维修费，并未提交证据加以证明，陈玉梅亦不予认可，陈群梅应承担举证不能的不利后果，故原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、陈群梅与陈玉梅于2015年10月16日签订的《商铺租赁合同》无效；二、陈玉梅应于本判决生效之日起十日内向陈群梅支付2015年11月16日至2016年5月11日期间的房屋占有使用费22293元、管理费147元；三、驳回陈群梅其它的诉讼请求。案件受理费212.50元，陈群梅已预交，由陈群梅负担21.76元，陈玉梅负担190.74元。
本院经审理查明，陈群梅于2016年3月8日撬开门锁进入涉案商铺之后更换了门锁，但商铺里仍有陈玉梅的物品。对于上述物品如何搬离，双方均同意办理交接手续，但陈群梅要求陈玉梅先支付涉案商铺的占有使用费，而陈玉梅认为无需支付，故迄今双方仍未办理交接手续。
另查，陈玉梅于2015年10月16日向陈群梅支付了押金8000元。
原审已查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，涉案商铺未取得《房地产证》，也未取得建设工程规划许可证，故陈群梅与陈玉梅签订的《商铺租赁合同》应认定为无效。
涉案合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，因无效合同取得的财产，应当予以返还。陈玉梅请求退还已支付的押金8000元合法有据，基于无效合同全面处理的原则，未避免双方诉累，本院对此予以支持。
涉案租赁合同无效，陈玉梅应当及时返还涉案房产，陈群梅对此应当予以配合。陈玉梅占有使用了涉案房产，仍应按合同约定的租金标准支付占用房屋期间的房屋使用费。陈玉梅上诉称其与陈群梅在2015年11月18日发生争执后没有再经营涉案商铺，故不应支付房屋使用费。本院认为，即便双方当事人当时发生了冲突，陈玉梅若认为已无法使用涉案商铺，应当及时将商铺交还，因陈玉梅继续占用涉案商铺，其仍应继续支付房屋使用费。但在2016年3月8日陈群梅撬门进入涉案商铺并换锁后，陈群梅已以实际行动收回涉案商铺，陈群梅在此之后多次与陈玉梅联系，陈玉梅仍未处理商铺内物品，而陈群梅在此时亦未采取措施将商铺内物品另移他处保管，双方因房屋使用费如何支付互相僵持导致损失不断扩大，故对2016年3月8日之后的房屋使用费的损失，双方各有责任。本院酌情判令双方对2016年3月8日之后的房屋使用费的损失各自承担一半责任。关于管理费的计算标准，亦因与房屋使用费相同。原审将房屋使用费和管理费的损失计算至2016年5月11日原审庭审之日止，双方均未提出上诉，本院对此予以确认。由上，截至原审庭审之日，陈群梅应承担的房屋使用费应为17974元（3800元/月×3.7月+1900元/月×2.06月），物业管理费应为118.25元（25元/月×3.7月+12.5元/月×2.06月。原审对2016年3月8日之后房屋使用费的损失过错责任认定有误，本院予以纠正。
综上，陈玉梅的上诉部分有理，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：
一、维持深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初3351号民事判决书第一项；
二、撤销深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初3351号民事判决书第三项；
三、变更深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初3351号民事判决书第二项为：陈玉梅应于本判决生效之日起十日内向陈群梅支付2015年11月16日至2016年5月11日期间的房屋使用费17974元，物业管理费118.25元；
四、陈群梅应于本判决生效之日起十日内返还陈玉梅押金8000元；
五、驳回陈群梅的其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费212.5元，由陈群梅承担26元，陈玉梅承担186.5元，二审案件受理费425元，由陈群梅承担52元，陈玉梅承担373元。
本判决为终审判决。
审判长 彭 宁
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一六年九月二十日
书记员 廖冉冉（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。