福建省永安市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0481民初3538号
原告(反诉被告):陈丽丽,女,1984年9月16日出生,汉族,住址:福建省永安市。
委托诉讼代理人：陈凤清，福建顺隆律师事务所律师。
被告(反诉原告)：永安大酒店，住所地：福建省永安市燕江中路1027号,统一社会信用代码：91350481611870515F。
法定代表人：喻爱民，职务：总经理。
委托诉讼代理人：郑福才，福建建州联兴律师事务所律师。
原告(反诉被告)陈丽丽与被告(反诉原告)永安大酒店(以下简称大酒店)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月24日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈丽丽的委托诉讼代理人陈凤清、被告大酒店的法定代表人喻爱民及其委托诉讼代理人郑福才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈丽丽向本院提出诉讼请求：1.要求大酒店双倍返还履约保证金合计60,000元；2.支付违约金5,400元(按合同总租金540,000元的1%计算);3.赔偿陈丽丽的经济损失800,000元。以上合计865,400元；4.诉讼费用由永安大酒店承担。事实与理由：2016年4月26日，陈丽丽通过招投标的方式，以每月租金15,000元，中标承租坐落于永安市的房屋，租期三年，中标的合同总价540,000元。双方于2016年5月1日签订《房屋租赁合同》，该合同约定，大酒店出租的房屋位于永安市永安大酒店十层约(572平方米)；租期三年，自2016年5月30日起至2019年4月30日止。经营范围为星级酒店配套的足浴、推拿；租赁费每月租金15,000元，按月支付；陈丽丽在合同签订时提交保证金30,000元。承担电梯使用费每月1,000元，公共卫生费每月500元，水电费实际结算；合同期内，大酒店无正当理由，中途擅自终止合同，应双倍返还履约保证金，且还按合同总租金1%的额度支付违约金。若支付违约金不足弥补陈丽丽损失，大酒店还应承担赔偿责任。陈丽丽实际经营是在2015年2月份开始。原永安市君悦足浴休闲会的经营者刘丞将经营权转让给了陈丽丽，双方约定转让费1,200,000元。因刘丞曾向陈丽丽借款600,000元、向禹宝宁借款1,050,000元，刘丞无力偿还借款，经三方协商同意以借款1,200,000元计算抵扣支付永安市君悦足浴休闲会转让款。禹宝宁与陈丽丽之间的利益分配由其双方另行协商确认。
双方签订《房屋租赁合同》后，陈丽丽按合同约定全面实际履行合同，继续经营足浴、推拿等服务，并按期如约支付租金和水电等相关费用，截止至2017年4月6日，共支付租金、电梯使用费、卫生费、水电等相关费用合计237,136元。但大酒店在合同履行不到一年，以停业清算改制为由，于2016年4月11日书面通知陈丽丽，提出双方签订的租赁合同于2017年5月15日终止房屋租赁关系，并要求2017年5月20日前办理终止租赁合同手续，移交房屋及设施设备，逾期按无主处理。2017年6月6日，陈丽丽按要求办理设备、电器、用具等移交手续。由于大酒店的行为违反了双方签订《房屋租赁合同》合同约定，亦违反了合同法相关规定，所以要求大酒店承担相应法律责任。
大酒店辩称：一、依照招标内容及要求和相应的法律规定，大酒店因被改制清算导致违约提前终止合同，符合《招标文件》中招标内容及要求中规定的“违约责任处置”情形，应按违约处理，即大酒店应承担并支付陈丽丽一个月租金标准的违约金15,000元；二、陈丽丽要求赔偿其经济800,000元的损失既无合同依据更无法律依据，其请求依法不能成立，应依法驳回。此外，本案陈丽丽在履行《房屋租赁合同》过程中存在逾期缴纳租金的行为，故提出反诉要求陈丽丽支付大酒店逾期付款违约金28,050元。
大酒店提出反诉称：1.要求陈丽丽支付逾期缴纳租金违约金30,855元；2.反诉费用由陈丽丽负担。事实与理由：2016年4月26日，陈丽丽通过招投标方式取得永安大酒店十楼的租赁权，双方签订房屋租赁合同。合同约定每月租金15,000元，卫生费500元、电梯使用费每月1,000元，应于每月3日前缴交租金。合同签订后，陈丽丽从2016年5月4日起至2017年4月7日止共计逾期178天付款，按合同约定每逾期缴纳一天，应按上述费用总额的1%支付违约金。
陈丽丽反诉辩称，双方合同签订后，至大酒店于2017年4月14日通知单方终止租赁合同时，从未拖欠过租金，应付的租金、电梯使用费、卫生费已全部结清，有双方提供的每月转帐凭证为据，大酒店诉请支付逾期缴纳的租金缺乏事实依据，应予驳回；合同约定的支付租金及相关费用的时间，双方在合同签订后已作出变更，且在实际履行，为此大酒店从未提出异议，陈丽丽不存在违约事实；合同原约定租金及相关费用于每月3日前缴纳，但合同签订后，因陈丽丽发放工人工资的时间为每月15日，考虑到资金周转需要，经与之协商，双方对支付租金及相关费用的时间作出变更，并约定在当月30日前付清即行。从合同签订的第一个月起，陈丽丽按双方同意变更的时间即每月30日前付清，陈丽丽已履行主要义务，大酒店也已经接受，合同在实际履行，符合《合同法》第37条之规定。如是大酒店不同意变更，第一月租金陈丽丽应在合同签订的第三天缴纳，之后每个月陈丽丽均不是在当日3日前缴纳，大酒店之前从未提出异议，也从未向陈丽丽主张过逾期缴纳的滞纳金，显然与常理和交易习惯不符；退而言之，如法庭认为逾期缴纳租金及相关费用的事实成立，根据《合同法》第一百一十四条、合同法解释(二)第二十九条之规定，大酒店诉请违约金也是明显过高，应予减少，并按中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算，超出法律规定的部分也应予驳回。
陈丽丽围绕诉讼请求依法提交了营业执照、统一社会信用代码、法定代表人身份证明、招投标报告书、房屋租赁合同、移交清单、租金及相关费用支付明细、会所转让说明、利润分配协议、借款凭证、还款承诺书、通知等证据，大酒店提交房屋租赁合同、大酒店改制通知、网上跨行支付凭证、收款收据等证据，经庭审质证，对上述证据及双方的陈述的真实性、合法性、关联性本院予以认定。
本院认定事实如下：
1.2015年7月27日，陈丽丽作为永安市君悦休闲会所的经营者领取个体工商户执照，经营地点为永安市燕东中路1027号十层，该会所于2016年5月23日注销。期间，陈丽丽向大酒店缴纳过租金等费用。
2.大酒店于2016年3月31日与福建省荣廷工程建设咨询有限公司（以下简称荣廷公司）签订“招标代理合同”，委托项目为对永安大酒店十楼招租项目进行招标。招标文件中约定：招标人由于国家政策发生改变或酒店发展的实际需要等特殊原因需要提前终止合同的，按违约处理。2016年4月15日，荣廷公司向大酒店发出招投标情况报告，确认中标候选人陈丽丽。大酒店于同日向荣廷公司发出中标确认函，确定中标人为陈丽丽。2016年4月26日，荣廷公司向陈丽丽发出中标通知书，通知其为大酒店楼层(十楼)招租项目中标人。2016年5月23日，杨帆宇（350420198502210014）作为永安市君悦休闲会所的经营者领取个体工商户执照，经营地点为永安市燕东中路1027号十层。杨帆宇向本院出具“情况说明”，陈丽丽请求将会所登记在其名下，但实际经营者为陈丽丽。
3.2016年5月1日，大酒店作为甲方与陈丽丽作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：大酒店将位于永安市永安大酒店十层（约572平方米)房屋出租给陈丽丽；租赁期限为三年，自2016年5月1日起至2019年4月30日止。经营范围为星级酒店配套的足浴、推拿；每月租金15,000元，按月支付，每月3日前缴交；乙方在合同签订时提交履约保证金30,000元；乙方应承担电梯使用费每月1,000元，公共卫生费每月500元，水电费实际结算，每月3日前缴交；合同期内，甲方无正当理由，中途擅自终止合同，应双倍返还履约保证金，且还按合同总租金1%的额度支付违约金。若支付违约金不足弥补乙方损失，甲方还应承担赔偿责任；因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙方双方互不承担责任。合同签定后，陈丽丽向大酒店分别于2016年的6月17日交22,780元、7月18日交21,766元、8月19日交22,569.8元、9月18日交21,402.6元、10月21日交19,841.6元、11月23日交18,791.2元、12月24日交20,006.6元，2017年的1月23日交22,436.2元、2月21日交23,057元、3月17日交22,997元、4月6日交21,488元，合计237,136元。上述每个月交纳的费用均系陈丽丽向大酒店交纳租金、水电费、公共卫生费、电梯费等费用。刘丞于2016年4月30日出具“关于永安市君悦足浴休闲会所转让的补充说明”，确认：其于2016年4月15日以1,200,000元的价格转让给陈丽丽，经与大酒店联系，自愿将押金30,000元转让给陈丽丽，作为陈丽丽承租该房的押金使用，不再向大酒店退还押金。
4.永安市人民政府办公室分别于2016年12月22日、2017年3月6日各下发“永安市人民政府办公室关于成立永安市尼葛大酒店和永安大酒店清算改制领导小组的通知”、“永安市人民政府办公室关于同意对永安大酒店进行资产清算改制的函”。
5.2017年4月11日，大酒店向陈丽丽发出一份通知，内容为：酒店已于2017年4月1日停业，现通知你方于2017年5月15日终止房屋租赁关系，并在2017年5月20日前与我店办理终止租赁合同手续。2017年6月6日，陈丽丽与大酒店何健办理“永安大酒店十楼房屋出租场所回收移交清单”，陈丽丽在移交人处写明“2017年5月16日已停业，有告知酒店喻总经理”。2017年7月5日，大酒店向陈丽丽再发出“通知”一份，要求陈丽丽于2017年7月30日到酒店办理终止房屋租赁手续。
6.刘丞于2012年10月15日向禹宝宁出具借款1,050,000元的“借款凭证”，于2015年2月16日向陈丽丽出具“还款承诺书”，确认欠其600,000元，承诺分期偿还。陈丽丽分别于2014年1月20日、2014年2月15日分别代刘丞各偿还李建民、刘如珂50,000元、110,000元。上述款项有银行的转款明细、借条及收条在案为凭。刘丞于2016年4月15日出具“关于永安市君悦足浴休闲会所转让的说明”，确认其于2014年10月之前向禹宝宁、陈丽丽合计借款1,650,000元，因无力偿还，现将会所经营承包权转让给陈丽丽。2016年4月20日，禹宝宁与陈丽丽签订“永安市君悦足浴休闲会所利润分配协议”，约定考虑禹宝宁无法参与经营，由陈丽丽全权负责经营，会所利润五五分成，会所费用由陈丽丽负责。
7.刘丞与陈丽丽于2009年12月登记结婚，于2013年11月22日登记离婚。
本院认为，陈丽丽通过招投标中标后与大酒店签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，为有效合同。在租赁合同约定期限届满前，大酒店因改制向陈丽丽发出提前终止租赁合同的通知，双方亦于2017年6月6日办理财产移交手续。陈丽丽对提前终止履行合同未提出异议，并认为合同确已解除，不再主张解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。故该份租赁合同因大酒店向陈丽丽发出解除合同的通知，陈丽丽确认已收到该通知而解除。因大酒店中途擅自终止合同，按租赁合同的约定，应双倍返还履约保证金，并按合同总租金即540,000元的1%支付违约金。违约金不足弥补损失，大酒店还应承担赔偿责任。现陈丽丽要求大酒店双倍返还履约保证金，并按约支付违约金5,400元，符合法律规定，应予支持。大酒店提出要按招标文件计算违约金，陈丽丽虽系中标，但已与大酒店签订《房屋租赁合同》，双方按租赁合同的约定履行合同的义务，大酒店该项理由不能成立，不予采纳。陈丽丽提出违约金明显低于其实际损失，要求大酒店再赔偿800,000元经营转让费，因该转让费未经大酒店确认，租赁合同中亦未体现转让费，而现有证据不足以证明该转让费损失是大酒店解除合同产生，陈丽丽可另行主张，本案不予采纳。大酒店因陈丽丽逾期缴纳租金、卫生费、电梯等费用而提出反诉诉请，要求陈丽丽支付逾期滞纳金，因陈丽丽在租赁合同签订后，从2016年5月4日起至2017年4月7日止均未按合同约定在当月3日前缴纳，均是迟延支付租金，而大酒店对此在租赁合同履行期间内亦均未提出异议，应视为大酒店默认陈丽丽迟延支付租金的行为，故大酒店上述反诉诉请理由不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、永安大酒店应双倍返还陈丽丽返还履约保证金计60,000元，并按合同总租金即540,000元的1%支付违约金5,400元，合计65,400元，此款应于本判决生效后十日内付清。
二、驳回陈丽丽其他诉讼请求。
三、驳回永安大酒店的反诉请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12,454元，减半收取6,227元，由陈丽丽负担5,509元，由永安大酒店负担718元。本案反诉费571.38元，减半收取285.69元，由永安大酒店负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 徐建英
二〇一八年一月二十五日
书记员 徐卉雨
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。