湖南省耒阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）耒民一初字第676号
原告杨秀勇。
委托代理人刘延泉。
委托代理人李秋平。
被告耒阳市灶兴房地产开发有限公司。
法定代表人颜海宾。
第三人颜海宾。
第三人刘满初。
第三人梁丹桂。
原告杨秀勇为与被告耒阳市灶兴房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称灶兴公司）、第三人颜海斌、刘满初、梁丹桂商品房买卖合同纠纷一案，于2015年11月10日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员周志慧担任审判长，审判员谢任群、人民陪审员贺雪平参加的合议庭，于2016年1月6日公开开庭进行了审理。代理书记员张沅沅担任记录。原告杨秀勇及其委托代理人刘延泉到庭参加诉讼。被告灶兴公司、第三人颜海宾、刘满初、梁丹桂经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2006年4月11日，原告与第三人颜海宾、刘满初、梁丹桂四人签订合伙协议，约定共同出资、共担风险、共同开发经营湘运汽车站职工住宅区改建项目工程即五一东路国贸新城项目。协议签订后，刘满初、梁丹桂退出合伙，实际由原告与第三人颜海宾两人合伙开发。在开发过程中，因原告与被告颜海宾均是被告灶兴公司的股东，便以被告灶兴公司的名义从事涉案项目的开发，并将涉案开发的土地登记在被告灶兴公司名下，土地使用权证号为：耒国用（2006）第011165号。2008年6月4日，经耒阳市规划管理局办理了耒规（2008）06206号《建设用地规划许可证》。2009年9月22日，经耒阳市建筑工程管理局办理了编号为4304192009092230号《建筑工程施工许可证》。2009年11月6日，经耒阳市房产管理局办理了耒房预许字（2009）第0019号《商品房预售许可证》。开发项目竣工后，原告与第三人颜海宾进行了结算。2012年4月30日，被告灶兴公司与原告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告灶兴公司第一栋一单元132号，套内面积为240平方米的房屋，建筑面积经耒阳市房产局测绘为264.34平方米，每平方米为19000元，总金额为5022460元，用应返还原告的投资款冲抵购买涉案房屋的价款，2012年6月30日前交付。被告灶兴公司应该在交付使用后30日内将办理权属登记需的资料报产权登记部门备案，如因被告灶兴公司的责任，致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告灶兴公司应按已付购房款5%向原告支付违约金。凡商品房预售及现房销售的，自合同生效之日起30日内，由买卖双方向耒阳市房产管理局申请登记备案，并领取房屋预售卡，买受人凭购房合同及房屋预售卡到耒阳市房产管理局办理产权登记发证手续。合同签订后，被告灶兴公司不但不为原告到房产局申请登记备案，反而私自将涉案房屋登记到被告灶兴公司名下，并向银行抵押贷款。原告多次找被告灶兴公司的法定代表人暨第三人颜海宾协调未果。为维护原告的合法权益，请求判令：1、确认原告与被告灶兴公司于2012年4月30日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、被告灶兴公司为原告办理产权过户登记手续；3、被告灶兴公司向原告支付违约金251123元；4、本案诉讼费由被告灶兴公司负担。
原告提交了以下证据以支持其诉讼请求：
1.工商注册登记资料、合伙协议书，用以证实被告灶兴公司具有房地产开发资质，原告和第三人颜海宾为被告灶兴公司的股东；原告与第三人颜海宾等于2006年4月11日就合伙开发湘运耒阳汽车站职工住宅区改造项目（地处耒阳市五一东路与蔡伦中路交汇处的东南面）签订了合伙协议，约定了合作宗旨、项目范围和期限，合作出资数额、方式及方法，合伙人出资份额的管理、纳税、与风险承担，合伙人的权利和义务，财产管理等事项。
2.国有土地使用权证[耒国用（2006）第011165号]、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证[耒房预许字（2009）第19号]，用以证实耒阳市国贸新城项目（湘运耒阳汽车站职工住宅区改造项目）经原告及第三人颜海宾的共同努力，完成了项目开发建设。
3.房屋所有权登记申请书、房屋所有权登记审核表、房产分层分户平面图、商品房买卖合同，用以证实涉案国贸新城第1幢1单元132号（建筑面积为264.34平方米）房产权初始登记在被告灶兴公司名下，为被告灶兴公司所有，被告灶兴公司享有处分涉案房屋的权利；经原告与第三人颜海宾结算，双方一致同意以国贸新城的房产冲抵原告的投资回报，经第三人颜海宾同意，原告与被告灶兴公司于2012年4月30日签订了商品房买卖合同；该合同约定被告灶兴公司将国贸新城第1幢1单元132号房（建筑面积为264.34平方米）以5022460元的价格转让给原告，转让价款冲抵原告的投资款；被告灶兴公司应于2012年6月30日前向原告交付房屋，因被告灶兴公司的原因致使原告不能在规定时间内取得房地产权属证书的，被告灶兴公司应按已付购房款5%向原告支付违约金。
4.房屋租赁协议，用以证实被告灶兴公司已将房屋交付给原告，原告将涉案房屋发租给第三人颜海宾使用。
被告灶兴公司、第三人颜海宾、刘满初、梁丹桂对上述证据，经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭质证。
被告灶兴公司未到庭答辩，也未提供证据。
第三人颜海宾、刘满初、梁丹桂未到庭陈述意见，亦未提供证据。
经过对原告提供的证据进行审查，本院认为，因被告灶兴公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭质证，应视为无异议，依照《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》第七十二条的规定，均予以认定。
经审理查明：被告灶兴公司系经耒阳市工商行政管理局核准登记的有限责任公司，成立于2002年1月4日，原告和第三人颜海宾均系该公司的股东，法定代表人为颜海宾。2006年4月11日，原告与第三人颜海宾、刘满初、梁丹桂签订合伙协议，共同出资开发耒阳市五一东路184号湘运耒阳汽车站职工住宅区改造项目工程。协议签订后，第三人刘满初、梁丹桂退出合伙，该项目由原告与第三人颜海宾继续合伙开发。因原告与第三人颜海宾均系被告灶兴公司的股东，经协商，二人约定以被告灶兴公司的名义实际开发，并以被告灶兴公司的名义办理了耒国用（2006）第011165号土地使用权证、耒规200906033号建设用地规划许可证、编号为4304192009092230号建筑工程施工许可证、耒房预许字（2009）第0019号商品房预售许可证（项目名称为耒阳市国贸新城）。工程项目竣工后，原告与被告灶兴公司于2012年4月30日签订商品房买卖合同，约定由被告灶兴公司以19000元/㎡的价格将国贸新城第1栋1单元132号房屋（面积264.34㎡），总价款5022460元出售给原告；双方就相关合同权利义务作出了明确约定，其中第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理产权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按如下处理，1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起将买受人已付房款价退还给买受人，并按已付房款价款的5%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金；第十六条约定：凡商品房预售及现房销售的，自本合同生效之日起30日内，由买卖双方向耒阳市房产管理局申请登记备案，并领取房屋预售卡，买受人凭购房合同及房屋预售卡到耒阳市房产管理局办理产权登记发证手续。至于购房款，则约定以被告灶兴公司应返还给原告的投资款冲抵，之后，被告灶兴公司向原告杨秀勇交付了约定的房屋。原告接收房屋后，于2012年9月4日与第三人颜海宾签订门店租赁协议书，将所买得的房屋其中150㎡出租给第三人颜海宾。2013年5月29日，被告灶兴公司办理了涉案项目建筑的初始登记（房屋所有权证证号：耒阳市房权证蔡子池字第00096176号），登记的房屋所有权人为被告灶兴公司。2013年12月6日，被告灶兴公司将包括涉案房产在内的房产（房屋所有权证号：耒阳市房权证蔡子池字第00096176、00096177号）作抵押，向华融湘江银行股份有限公司耒阳支公司借款4000万元，至今尚未解除抵押。之后，原告要求被告灶兴公司办理产权变更登记未果，从而引起纠纷。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自已的义务，并应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立，合法有效，应受法律保护。原告已按合同约定向被告灶兴公司支付了全部购房款，但被告灶兴公司未依约协助原告办理产权变更登记手续，其行为已构成违约，应当承担违约责任。因此，对原告要求被告灶兴公司协助办理产权变更登记手续并支付违约金的诉讼请求，符合法律规定,予以支持。但涉案房产已被被告灶兴公司用作抵押，抵押期间依法不得处分，故被告灶兴公司应在抵押权解除后，即办理涉案房产的变更登记。双方还约定了被告灶兴公司不能在约定期限内为原告取得房地产权属证书时，应承担违约责任，按照双方的约定，原告作为买受人不要求退房的，作为出卖人的被告灶兴公司应按原告已付房价款的5%支付违约金251123元（5022460元×5%）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告杨秀勇与被告耒阳市灶兴房地产开发有限公司2012年4月30日签订的商品房买卖合同有效；
二、被告耒阳市灶兴房地产开发有限公司应在涉案房产抵押权解除之日起10天内将耒阳市国贸新城第1幢1单元132号房屋[合同编号:湘工商合许字(2012)002号]的产权变更登记至原告杨秀勇名下；
三、被告耒阳市灶兴房地产开发有限公司在本判决生效之日起10天内向原告杨秀勇支付违约金251123元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5066元，由被告灶兴公司负担。原告已垫付5066元，被告灶兴公司应在执行中清偿。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 周志慧
审 判 员 谢任群
人民陪审员 贺雪平
二〇一六年九月二十日
代理书记员 张沅沅
校对责任人:周志慧 打印责任人:张沅沅
附:相关法律条文:
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。