北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终5327号
上诉人（原审被告）：嘉裕房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区嘉林路甲1号。
法定代表人：陈鸿枝，董事长。
委托诉讼代理人：刘铭，北京市明华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘冬青，北京市明华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：任环，女，1964年12月30日出生，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：张瀛，北京市丹顿律师事务所律师。
上诉人嘉裕房地产开发有限公司（以下简称嘉裕公司）因与被上诉人任环确认合同有效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初68348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人嘉裕公司之委托诉讼代理人刘铭、刘冬青，被上诉人任环之委托诉讼代理人张瀛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
嘉裕公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回任环的诉讼请求或发回重审，一、二审案件受理费由任环负担。事实和理由：1.《北京市商品房预售合同》签订次日，双方签订《回购协议》，约定嘉裕公司六个月内支付任环149.5万元回购所售房屋，合同目的是融资借款，《回购协议之补充协议》继续同意嘉裕公司回购房屋，说明合同目的是借款，《北京市商品房预售合同》是为借款行为提供房屋担保。根据《中华人民共和国发票管理办法实施细则》的规定，发票是办理房屋权属登记的凭证，也是证明交易真实发生的证明，任环始终没有要求开具销售不动产统一发票，在嘉裕公司未能按约定完成付款义务时，任环未要求嘉裕公司按照《北京市商品房预售合同》约定交付房屋并办理权属登记，上述行为明显不符合商品房买卖关系的交易惯例和理性购房人及时行使权利、保护自身利益的惯常做法，所以《北京市商品房预售合同》是为借款行为提供房屋担保。涉案《北京市商品房预售合同》仅是2006年4月双方签署的十套合同中的一套，单价远低于该楼盘同时期的销售价格，嘉裕公司不仅低价出售且还高价回购，嘉裕公司曾经回购过两套，根据房屋签约价格、数量、配合回购的事实判断，双方行为不符合商品房买卖正常交易习惯。综上，法律关系界定应由当事人的真实意思表示和合同实质内容来决定，从缔约目的看，没有买卖合同的合意，从具体履行看，没有附条件生效的合意，《北京市商品房预售合同》实质是为借款法律关系设定的担保，一审法院认定《北京市商品房预售合同》有效是错误的；2.本案法律关系是当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，一审法院应释明任环变更其诉讼请求，一审法院按照任环的诉讼请求判决是违反最高人民法院有关司法解释的规定的。最高人民法院关于民间借贷司法解释的第十条是非自然人之间的借款合同生效时间的认定问题，不是借款合同解除的规定，在本案及另案诉讼中，任环、嘉裕公司对借款法律关系都无争议，嘉裕公司未偿还借款本息前一直处于借款法律关系持续状态，不存在法定解除和约定解除的情形，即使嘉裕公司怠于还借款，任环也应是按法律规定实现债权，而不能违反担保法中关于“禁止流质”的禁止性规定。实际上，嘉裕公司多年来一直在积极偿还借款；3.嘉裕公司通过案外人向任环偿还借款的事实，一审法院没有审查，属于认定事实不清。嘉裕公司委托案外人宜某向任环偿还了210万元；4.双方在《回购协议》中明确约定嘉裕公司无需按照预售合同的约定，将房屋交付乙方，显然双方缔约目的不在于出售房屋，而是以房屋作为借款的担保；5.任环支付1000万元后，双方在收据上标明的款项性质为往来款而非购房款，且收据不能与每套房屋一一对应；6.《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十条调整的是民间借贷合同生效时点问题，而非调整民间借贷关系与其他法律关系的转化问题；7.本案系合同效力纠纷，关于偿还部分款项的问题属于合同履行问题，不属于本案处理范围。
任环辩称，同意一审判决，不同意嘉裕公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判，认为：1.任环的行为是购房行为不是借款行为，当时我们坚持只买房不借钱，因此做了网签；2.2006年购买房屋时是没有发票的，发票是后来才有的，是嘉裕公司没有履行给付发票的义务；3.约定的回购价并不属于高价，双方当时是达成了商品房预售的合意的，否则不会去网签；4.我们并不认为本案是借贷关系，杨某明确表示过这210万元是宜某的钱，与本案无关。
任环向一审法院起诉请求：判令任环与嘉裕公司之间签订的编号为Y244942的《北京市商品房预售合同》真实有效。
一审法院认定事实：任环作为买受人与嘉裕公司作为出卖人于2006年4月26日签订编号为Y244942的《北京市商品房预售合同》。该合同约定：“出卖人以出让方式取得坐落于朝阳区将台西路10号地块的国有土地使用权。该地块国有土地使用证号为：京市朝港澳台国用（2001出）字第10123号，土地使用权面积为14450平方米，买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所在土地用途为：公寓”，“出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房暂定名为：嘉裕苑，建设工程规划许可证号为：2000-规建字-0271，建筑工程施工许可证号为：京建开字[2000]第2409号”，“该商品房已由北京市国土资源与房屋管理局批准预售，预售许可证号为：京房售证字（外）333号。”“该商品房为第一条规定项目中的嘉裕苑B【幢】【座】第4层B座4C号。该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准”，“该商品房的用途为公寓；层高为：3米；有2个阳台，其中2个阳台为封闭式。”“出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是北京市房地产勘查测绘所，其预测建筑面积共163.83平方米。其中，套内建筑面积116.31平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积47.52平方米。”“该商品房单价每平方米人民币9888元，”“买受人采取”“一次性付款”方式付款。该合同第十一条交付条件约定：“出卖人应当在2006年12月31日前向买受人交付该商品房。”该合同第十三条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第壹种方式处理：
1、按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)
（1）逾期在60日之内(该时限应当不小于第十条第(1)项中的时限)，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金(该违约金比率应当不小于第十条第(1)项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。
（2）逾期超过60日(该日期应当与第(1)项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”
次日，任环作为乙方与嘉裕公司作为甲方就上述商品房预售合同中的房屋签订《回购协议》。该协议写明，乙方已向甲方支付了购房款人民币115万元；合同约定：回购期限为2006年10月25日前，回购标的物的回购金额为人民币149.5万元；第七条约定，“甲、乙双方确认，如甲方在回购期内按期回购，乙方应配合相应的手续，乙方应予配合，包括与甲方共同到房地产交易部门办理解除《预售合同》预售登记备案的手续，不得无故推托。在回购期内，甲方也可视资金情况提前回购，乙方应予配合，但最后一笔回购资金应于2006年10月25日前支付，否则视为甲方无力回购，乙方有权按照第十一条的约定处置该房产。”第八条约定，“甲、乙双方一致同意，如回购期内甲方无力回购时，甲方可以在三十日内向乙方提出延期回购壹次，延期回购，期限不得超过六个月。”第九条约定，“甲、乙双方一致同意回购期届满三十日，甲方未履行回购义务及申请延期回购，视为甲方放弃回购，乙方可将房产处分。”该协议第十一条约定的内容为，“本协议一式二份，双方各执一份，自双方签字盖章之日起生效。”
合同签订后，2006年4月28日双方进行了预售合同备案登记，即“网签”。任环依约支付了全款。嘉裕公司未依约在2006年10月25日前支付回购资金。
2006年10月27日，任环作为乙方与嘉裕公司作为甲方就上述商品房预售合同中的涉案房屋签订《回购协议之补充协议》。该协议约定：甲方按照《回购协议》约定向乙方提出延期回购房屋，回购期限为2006年12月25日前；本协议效力优于《回购协议》，如《回购协议》与本协议有冲突的地方，以本协议的约定为准。该补充协议共为四条。
截止至2006年12月25日，嘉裕公司未依约向任环支付回购资金；且至今，嘉裕公司未向任环交付涉案房屋。
嘉裕公司提出涉案预售房屋合同系其向任环借款的担保。任环提出如果逾期未回购，则商品房预售合同生效，现在嘉裕公司逾期回购，双方关系已经变为商品房预售关系。
在庭审中，嘉裕公司提出案外人宜某依原嘉裕公司副董事长、总经理杨某的要求曾向任环的丈夫张某支付210万元，但因张某没有银行卡，故依张某要求入到任环银行卡内。就此款的用途宜某提出杨某未向其说明。就此，任环提出其丈夫张某与杨某还存在其他的经济往来，为此提供了相应借据。法院向杨某询问，杨某提出其与张某往来的款项系为嘉裕公司支付、嘉裕公司始终未向任环支付涉案房屋回购款。另，嘉裕公司未就支付任环涉案房屋回购款的其他金额提供证据。
一审法院认为，双方分别于2006年4月26日签订的《北京市商品房预售合同》、《回购协议》以及《回购协议之补充协议》均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十条规定了涉案的情形系借贷合同的性质，但同时，该规定的第十条明确了当事人另有约定的除外。
根据双方签订的《北京市商品房预售合同》、《回购协议》以及《回购协议之补充协议》，结合双方的表述，可以认定双方确实存在借贷关系，并以涉案房屋作为担保。但还应当看到，在《回购协议》第七条中，明确约定了“但最后一笔回购资金应于2006年10月25日前支付，否则视为甲方无力回购，乙方有权按照第十一条的约定处置该房产。”第九条约定“甲、乙双方一致同意回购期届满三十日，甲方未履行回购义务及申请延期回购，视为甲方放弃回购，乙方可将房产处分。”我国合同法规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效；附解除条件时，自条件成就时失效。就此，上述条款的约定，一是对借贷合同解除条件的约定，二是对房屋预售合同生效条件的约定。以此，确定回购行为与预售行为的法律效力。根据查证的事实，可以确定，嘉裕公司没有按照《回购协议》以及《回购协议之补充协议》的规定支付回购资金。而《回购协议》第七条约定，“……甲方无力回购，乙方有权按照第十一条的约定处置该房产。”即“出卖人应当在2006年12月31日前向买受人交付该商品房。”同时，嘉裕公司亦未按《回购协议之补充协议》于2006年12月25日前向任环支付回购款。由此，致使双方合同回归到房屋买卖（预售）合同的法律关系上，即满足了房屋预售合同生效条件的约定。需要说明的是，双方认可上述“第十一条的约定”是指涉案《北京市商品房预售合同》中约定的第十一条，即“出卖人应当在2006年12月31日前向买受人交付该商品房。”
尽管嘉裕公司提出通过案外人已向任环的账上支付过210万相应款项，但从查证的事实看，宜某认可的是依曾任嘉裕公司副董事长、总经理杨某的要求应支付给任环的丈夫张某，只是通过任环的账户入账，且宜某提出杨某未向其说明付款事由。同时，还应考虑，嘉裕公司、杨某与任环丈夫张某存在其他的经济往来，就此不能理清，加之杨某提出涉案房款嘉裕公司始终未向任环偿付。由此，上述的210万元款项在现有证据下，不能充分证明与涉案房屋有直接对应的关系。另，就是否存在其他款项的支付，嘉裕公司未进行举证。
对于嘉裕公司提出双方签订的相关协议，应适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的问题。就此，该院认为，相对该规定第十条，第二十四条系双方仅以借贷作为合同目的，而第十条则是更多地体现合同相对方在不能获得借贷收益的情形下，仍不失其相应权利。换言之，在本案中双方通过合同约定，在借贷利益不实现时，最终获得房屋权利的方式、途径，更多一层地保护其相应权利。即通过该法第十条规定的“但”书——但当事人另有约定的除外，来实现其相应权利。两条款从法律解释层面，规定了不同的行为、保护相应权利；而相比之下，第二十四条则仅为一种行为、合同目的所作出的规定。
综上，通过双方不违反相关法律规定的上述约定，以及双方上述三份合同的履行行为产生的后果，最终导致《回购协议》以及《回购协议之补充协议》权利义务的解除，房屋预售合同的生效。由此，对任环提出双方于2006年4月26日签订编号为Y244942的《北京市商品房预售合同》真实有效。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条第一款,《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十条之规定，判决：确认任环与嘉裕房地产开发有限公司于2006年4月26日签订的编号为Y244942的《北京市商品房预售合同》合法有效。
本院二审期间，当事人没有提交证据。
对当事人二审争议的事实，本院依法补充查明以下事实：《北京市商品房预售合同》中还约定，嘉裕公司应当在2006年12月31日前向任环交付该商品房。《回购协议》第四条约定“任环同意，嘉裕公司无须按照《预售合同》的约定将房屋交付任环”。任环在一审法院审理中陈述，任环在2006年4月从嘉裕公司购买了10套房屋并签订了10套房屋的协议，总价款是1000万元，双方进行了网签，涉案房屋是其中一套房屋，确认每套房屋预售合同都有一个回购协议，2006年4月26日支付了600万元，2006年4月28日支付了400万元。1000万元是三张收据，收据并不是对应每套房屋。嘉裕公司在一审法院审理中确认任环所述的上述事实。
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，合同效力是指法律对各方当事人合意的评价。合同有效是指法律对当事人签订的合同予以肯定评价，可以发生当事人订立合同时所预期的法律效果。根据任环有关“判令任环与嘉裕公司之间签订的编号为Y244942的《北京市商品房预售合同》真实有效”的诉讼请求，本案争议焦点是：任环与嘉裕公司之间签订的《北京市商品房预售合同》是否存在通过支付对价款获得买卖合同标的物的所有权的真实意思表示，法律能否对任环与嘉裕公司签订的《北京市商品房预售合同》作出肯定的评价。
依照我国法律规定，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。具备下列条件的民事法律行为有效：（1）行为人具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。意思表示真实是指行为人表示于外的意思与其内心真意相一致。而以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，应依照有关法律规定处理。
本案中，任环在2006年4月从嘉裕公司购买了10套房屋并签订了10套房屋的协议，总价款是1000万元，涉案房屋是其中一套房屋。任环与嘉裕公司在2006年4月26日签订《北京市商品房预售合同》，约定嘉裕公司将其暂定为编号为嘉裕苑B【幢】【座】第4层B座4C号商品房出售给任环，嘉裕公司应当在2006年12月31日前向任环交付该商品房。同年4月27日任环与嘉裕公司签订《回购协议》，约定任环已经向嘉裕公司支付115万元，回购期限为2006年10月25日，回购金额为149.5万元，任环同意嘉裕公司无须按照《预售合同》的约定将房屋交付。任环于2006年4月26日支付了600万元，于2006年4月28日支付了400万元，1000万元的收据并不是对应的每套房屋。同年4月28日任环与嘉裕公司办理了预售合同备案登记。同年10月27日，任环与嘉裕公司签订《回购协议之补充协议》，约定将回购期限延期至同年12月25日。在2014年前，任环未就涉案房屋的交付问题向嘉裕公司进行过有效主张。上述事实表明，由于《北京市商品房预售合同》、《回购协议》及补充协议均是由同一行为人和相对人作出的，任环从嘉裕公司购买的房屋与其所支付的房款并不是一一对应的，《北京市商品房预售合同》所体现的当事人民事法律行为的意思表示在先，《回购协议》及补充协议所体现的当事人民事法律行为的意思表示在后，《回购协议》中对任环已经支付涉案预售合同项下的房屋的购房款的数额、回购金额、回购期限的意思表示明确具体，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，《回购协议》及补充协议对《北京市商品房预售合同》构成了合同变更，《北京市商品房预售合同》中的当事人真实意思表示也被《回购协议》及补充协议中的当事人真实意思表示所取代。《回购协议》约定的内容体现了任环、嘉裕公司通过回购方式进行融资和借款的真实意思表示，《回购协议之补充协议》对回购期限展期的意思表示亦进一步体现了任环、嘉裕公司的真实合同目的是借款而非买卖。
依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，当事人签订民间借贷合同之前或之后，为了保证借贷合同的履行又签订了商品房买卖合同的，双方约定当债务人不能清偿债务时，需将商品房所有权转让给债权人的，买卖合同的真实目的是为了借款合同提供担保，而非真正实现买卖合同的目标，双方之间所形成的是让与担保。本案中，任环、嘉裕公司在房屋买卖合同中明确约定房屋于2006年12月底前交付，嘉裕公司出现逾期交付房屋的违约行为后，现有证据表明任环在2014年前未就房屋交付问题行使了其相应的救济权利，且未就不及时行使救济权利的问题作出合理性解释，结合任环在2006年4月所支付的房款与任环在同期所购买的10套房屋的房款不能一一对应的情形，再结合任环同意嘉裕公司无须将房屋交付、同意附条件的解除房屋预售登记备案手续、约定条件具备时任环可将房产处分的意思表示，任环、嘉裕公司签订的《北京市商品房预售合同》的真实合同目的是为《回购合同》提供担保，而非真正实现买卖合同的目的。任环、嘉裕公司办理《北京市商品房预售合同》预售登记备案的行为是限制涉案合同项下房屋所有权转移和与第三人之间的交易，进而保证《回购合同》及补充协议的履行。
综合上述认定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，在任环提供的证据不能证明法律应对任环与嘉裕公司签订的《北京市商品房预售合同》作出肯定的评价的情形下，本院对嘉裕公司的上诉请求予以采纳，本院对任环有关“判令任环与嘉裕公司之间签订的编号为Y244942的《北京市商品房预售合同》真实有效”的诉讼请求不予支持。
综上，一审判决适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初68348号判决书；
二、驳回任环的诉讼请求。
一审案件受理费70元，由任环负担（已交纳）。
二审案件受理费70元，由任环负担（嘉裕房地产开发有限公司已预交，于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张印龙
审 判 员 孙 妍
审 判 员 赵 霞
二〇一八年五月十五日
法官助理 张 弘
法官助理 潘园园
书 记 员 李月明