常州市钟楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）钟民初字第1251号
原告XX食品有限公司。
法定代表人张XX，系该公司总经理。
委托代理人葛XX，江苏XX律师事务所律师。
被告XX电子有限公司。
法定代表人杨XX，该公司总经理。
委托代理人夏XX，江苏XX律师事务所律师。
原告XX食品有限公司（以下简称“原告公司”）诉被告XX电子有限公司（以下简称“被告公司”）房屋租赁纠纷一案，本院立案受理后依法由代理审判员包康适用简易程序分别于2015年9月6日、2015年10月28日公开开庭进行审理。原告的委托代理人葛XX、被告的委托代理人夏XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告因筹备公司从事生产经营需要租用被告厂房，与被告签订了房屋租赁合同，租期自2015年1月1日起至2019年12月30日止。合同签订后，原告当即预付当年租金20万元及押金1.5万元，但在前期准备过程中原告发现：1、涉案租赁房屋地处物流及居民区域，从事生产经营的噪音达80分贝以上，居民可能的投诉将导致正常生产经营已无可能，实质上不能实现该合同目的。2、承租方机器因高度问题一楼不能安装，二楼因长期震动问题而影响人员及房屋安全，后果难以预料。3、出租方因电容几家合用，经协商申请扩容耽误承租方宝贵时间，影响生产效率。因此基于下列理由：1、租赁合同没有约定解除条款，在正式履行前因客观合理情况行使解除权。2、履行该租赁合同可能存在严重的环保及安全违法问题。3、因客观形势导致不能实现合同目的。原告依照合同法第94条行使解除权符合法律规定。即便原告预期违约，承担被告合理损失，被告无故扩大损失则由其承担相应后果。原告在合同履行前已委托律师于2014年12月11日函告被告解除合同，但双方就返还租金及押金问题上协商未果，原告故诉至法院，请求判令：1、解除双方之间签订的房屋租赁合同；2、返还原告预付的房屋年租金人民币200000元、押金15000元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，租赁合同是原、被告协商一致签订的，系双方真实意思表示。被告提供的房屋符合原告的要求，被告也收到了原告预交一年的200000元租金及15000元押金，但原告单方要求解除合同系其违约，被告也要求解除租赁合同，但不予退换押金1.5万元。因原告违约解除合同，我方要求原告按照租金标准承担6个月的房屋空置损失费共100000元，此外原告还应支付相应的房屋占有使用费。
经审理查明，被告与原告于2014年10月16日作为甲、乙双方签订房屋租赁合同一份，约定原告承租被告位于xxx的房屋用于食品加工经营。该合同第二条一款约定“租期共60个月，自2015年1月1日至2019年12月30日止。”，第二条第二款约定“租赁期内，甲乙双方未经协商一致均不得提前解约。”第三条第一款约定“该房屋租金前三年年租金为人民币贰拾万元整，后两年租金每年递增不得超过30%，（租金不含税）。”，第三款约定“若甲、乙双方中的一方违约，另一方有权终止合同”。第八条违约处理条款中约定“租赁期内若乙方中途擅自退租，所预付的租金及押金甲方可不予退还”。合同签订后，原告向被告预付了当年租金200000元及15000元押金，并于2014年11月12日领取诉争房屋的钥匙，此后原告在该处筹备公司进行先期装潢等工作。原告于2014年12月8日以诉争房屋无法满足生产经营所需为由向被告提出解除合同，并于2014年12月11日通过EMS快递向被告送达解除合同通知书，被告也于当日收到该通知。此后双方因退还租金等问题发生争议，原告遂诉至法院，请求判如所请。
庭审中被告提交了与案外人常州电梯厂有限公司签订、案外人常州XX电梯安装有限公司签订的电梯设备定作合同和电梯安装工程合同各一份、购买水电材料等的收据发票及与原告方商谈解除合同事宜的录音一份，以证明被告对租赁房屋水暖、电缆、电梯等配套设施进行了升级改造。原告对此不予认可，称水电等升级改造均系原告出资完成，所有的票据均已交给被告进行做账，但未办理相关票据的交接手续，同时认为电梯安装系被告自行安装，合同中并未有约定安装电梯。被告还提交了其员工所出具的证明一份，证明原告于2014年10月17日已接收诉争房屋并进行使用，原告对该证明不予认可，但认可其在2014年12月8日前已在出租房屋筹备公司并进行装潢、打井等工作。
庭审中原告明确其解除租赁合同是依照我国合同法第九十四条行使单方解除权，并称即便其行为属于预期违约，也只承担被告的合理损失，无故扩大的损失由被告自行承担。原告还提交了一份情况说明，以证明其已于2014年12月8日将诉争房屋的钥匙归还给被告。
庭审中被告明确主张原告实际占有使用诉争房屋的期间为2014年10月17日至2014年12月11日，故要求被告按照合同租金标准支付2个月的房屋占有使用费30000元。
上述事实有原、被告的当庭陈述、原告提交的房屋租赁合同、被告提交的定作合同等证据予以证实。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方之间签订房屋租赁合同的行为系双方真实意思表示，因此该租赁合同合法有效，原、被告双方存在相应的房屋租赁关系，而该租赁合同未能按约履行，合同双方应当按照自己的过错承担相应的责任。
关于合同解除中双方责任及原告行使法定单方解除权的问题。本案中原告作为承租人明确知晓自己从事的经营范围，故在签订合同前理应对诉争房屋的结构、周边环境及安全要求等要素进行详细了解，而签订租赁合同的行为则表明原告对出租房屋的各项要求已予以认可，因此即使房屋不能满足要求，责任也应当由其承担。原告自行搬离诉争房屋的行为违反了合同约定，客观上直接导致本案租赁合同已不能履行，因此原告应当按照约定或法律规定承担相应的违约责任，而被告已按约将房屋交付并进行了相关准备工作，其作为出租方的义务已经完成，在解除租赁合同过程中并无过错。原告作为违约方，并不能依据合同法第九十四条行使法定解除权，其要求解除合同，只能以承担违约责任的代价换取对合同义务履行的免除，故原告认为其行使法定解除权且并不需承担责任的主张本院不予支持。本案中当事人双方均同意解除该合同，因此对原告主张解除双方之间的签订租赁合同的诉讼请求本院予以支持。
关于房租金、押金、房屋占有使用费问题。本案中原告违约行为导致房屋租赁合同解除，因此作为出租方的被告有权要求原告赔偿最长不超过6个月的租赁房屋闲置期间的租金损失。合同中押金约定处于合同违约责任条款下，故该押金实际是对违约金的约定，而违约金的性质是补偿损失，与被告主张的空置损失重复，因此被告主张原告应承担6个月的房屋空置租金损失100000元，该损失中应包含15000元押金，综上原告还应该赔偿被告房屋空置损失85000元。被告主张原告自2014年10月17日起即使用诉争房屋，但仅凭与其有利害关系的员工所出具的证明并不足以证明上述事实。而原告所称其已于2014年12月8日将诉争房屋钥匙归还被告，也仅有其自行出具的说明一份，并无其他证据证明。本案中原告于2014年11月12日领取诉争房屋钥匙，又于2014年12月11日向被告发出解除通知书，被告也于当日收到该通知，故本院认定原告实际使用房屋的时间为2014年11月12日至2014年12月11日，原告应当按合同租金标准支付被告一个月的房屋占有使用费15000元。综上，原告应支付被告房屋占有用费、房屋空置损失费及押金共计100000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释﹥》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告XX食品有限公司与被告XX电子有限公司在2014年10月16日订立的房屋租赁合同；
二、被告XX电子有限公司返还原告XX食品有限公司租金100000元；
三、驳回XX食品有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4525元（原告已预交），本院减半收取2263元，由原告承担1210元，被告承担1053元，被告承担部分限其于本判决生效之日起十日内一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
代理审判员 包 康
二〇一五年十一月五日
书 记 员 王佳艺