黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂黄石港民二初字第00323号原告万才凯，居民。原告郭金枝，居民。委托代理人万才凯（系原告郭金枝之子），身份信息同上。被告万昌银。原告万才凯、郭金枝与被告万昌银房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员田田担任审判长，与审判员向淑青、人民陪审员杨臣组成合议庭公开开庭进行了审理。原告万才凯及原告郭金枝的委托代理人万才凯，被告万昌银到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万才凯、郭金枝诉称，2007年9月，被告主动到武汉要求原告万才凯之父将王家里的三间私房出租给他，租期四年，每年租金1800元，每年付一次。被告向原告万才凯之父提出会对三间房屋的门窗进行轻微改动。原告之父考虑到租期较长，同意了被告的要求。2009年3月，原告之父回黄石市探亲时发现被告擅自将房屋转租给他人作为经营澡堂之用，房屋的结构也发生了很大的改动。双方因此发生激烈争执。被告再三保证恢复房屋原状。原告之父考虑到结构发生变动已成事实且租期未满，便同意被告在原协议下签订了补充条款。另外，被告强占原告楼梯间房屋（小厨房）二十多年。原告多次要求被告腾退，被告每次都搪塞应对。2013年5月3日，原告父亲病故后，原告依据遗嘱继承了位于黄石市王家里的私房。2015年9月底，被告口头提出终止房屋租赁合同，但却未能履行将房屋恢复至2007年状态的承诺。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、终止被告与原告之间的房屋租赁关系。2、被告将房屋恢复至2007年时的原始状况，具体如下：还原成2007年时的三间大房，能居住所用，包括内外墙面粉刷、地面整平、房顶、房间电路（电表、电线、电灯、开关）通电后能正常使用，各房间门窗完好安全使用；因被告把房屋做澡堂使用，对房屋地基严重损坏，为保证后期房屋无质量问题，被告还需维修加固其房屋地基。如果被告不能做到以上事宜，被告赔偿原告房屋维修金2万元。3、被告退出强占原告楼梯间房屋（小厨房）的使用。4、被告支付2015年10月1日后直至还原后的租金，按原合同约定300元／月计算。5、被告赔偿原告因房屋出租纠纷产生的不必要经济损失5000元（含交通费、住宿费、通讯费、误工费、精神补偿金）。6、本案全部诉讼费用由被告承担。原告在本案开庭审理过程中，申请撤回第二项诉讼请求中的“如果被告不能做到以上事宜，被告赔偿原告房屋维修金2万元”及第三项诉讼请求“被告退出强占原告楼梯间房屋（小厨房）的使用”。二原告为证明其所主张的事实，在本院开庭审理时出示了以下证据材料：证据材料一，房屋租赁合同三份（2011年9月30日房屋租赁合同无原件）、中国工商银行个人网上银行流水截图。该组证据材料证明原告与被告、被告与万昌胜之间存在房屋租赁合同关系，至于被告与其他人有无租赁关系原告不知晓也不干预。证据材料二，2007年房屋原状图纸。该份证据材料证明2007年房屋的原状。证据材料三，财产继承书。该份证据材料证明原告万才凯继承了其父万昌银的房产，并重新与被告签订了房屋租赁合同。证据材料四，房屋现状图片。该组证据材料证明地面没有整平，中间房没有粉刷，房屋里的门也没有安装。被告万昌银辩称，1、原、被告之间的房屋租赁合同关系已经于2015年9月30日就解除了。被告在2015年9月15日左右电话告知原告不再续租。原租户也于同年9月15日前搬出，柴火炉已被搬出，租赁房屋中的堂屋已恢复原状。2、原告要求被告恢复房屋原状及索要维修金2万元的诉讼请求没有事实依据。最开始，这些房屋并不是被告向原告承租的，而是有个姓华的大冶市人要租赁涉案房屋。因原告万才凯的父亲万昌胜即被告的大哥不在黄石市，被告将万昌胜的电话告知给承租人，让他们自行联系。但万昌胜认为其不认识这位姓华的承租人，故只愿意由被告代租其房屋。当时谈好租期四年、租金每年1800元。四年过后，大冶市的这位承租人不再续租，被告就将房屋承租下来。然后，被告将房屋进行装修，装修的所有人工费用及建筑材料费用都是被告支付的。二十年来，被告不差欠原告及万昌胜的租金。反而是被告替原告垫付了不少维护租户水管的费用及卫生费用。原告要求被告赔偿维修费2万元更是没有事实依据。3、原告“要求被告退出强占原告楼梯间房屋（小厨房）的使用”的诉讼请求是胡乱编造事实。被告未将楼梯间过道作为小厨房使用。4、原告请求被告支付从2015年10月1日起的租金的诉讼请求以及请求被告赔偿原告因房屋出租纠纷产生的不必要经济损失5000元（含交通费、住宿费、通讯费、误工费、精神补偿金）的诉讼请求也无事实依据。被告已在2015年9月份电话告知原告不再续租，原告也同意这一事实。因此，双方的租赁关系已经终止。被告万昌银在本案审理过程中未向本院提交任何证据材料。在庭审质证过程中，被告对二原告提供的证据材料一的真实性无异议，但认为其是帮助原告出租房屋，租金也已经给原告了。本院认为，证据材料一能够证明本案事实，本院对证据材料一予以确认。被告对二原告提供的证据材料二的真实性无异议，本案所涉及的房屋仍然是图纸上的结构。本院认为，被告认可图纸的真实性，该份证据材料能够证明本案事实，故对证据材料二予以确认。被告对二原告提供的证据材料三的真实性、合法性、关联性均无异议。本院对证据材料三予以确认。被告对二原告提供的证据材料四的真实性有异议，认为当时万昌胜没有钱对房屋进行隔间装修，被告才出钱将房屋进行了装修。本院认为，证据材料四无原件与之核对，无法核实其真实性，故对证据材料四不予确认。经本院审理查明，位于黄石港区王家里126号房屋（证载建筑面积338.77平方米）登记于原告万才凯之父万昌胜名下，该房屋的共有人登记为万昌银、万萍、万丽。2007年9月30日，万昌胜将上述房屋中属于其所有的全部私房出租给被告万昌银，并与万昌银签订《租房协议》一份。约定租期暂定四年。被告在庭审过程中陈述，协议签订后，经万昌胜的同意，将其中两间正房的地面加高后，由姓华的实际承租人将租赁房屋作经营澡堂之用。2009年3月30日，万昌胜与被告在上述协议上签订一条补充条款：“如果房屋租期满后没有保证归还房屋原始状况，将继续作租用处理，租金不变，付款方式不变。直到房屋还原为止。”四年租赁期限届满后，华姓实际承租人不再继续经营澡堂。被告与原告万才凯于2011年9月30日签订《房屋租赁合同》，约定租期两年，年租3000元。合同签订后，被告继续在该房屋内作澡堂经营。2009年11月22日，署名为“万昌胜”的财产继承书载明：“本人万昌胜现自愿将黄石市王家里一处私房，房产产权转移给儿子万才凯名下。相关手续后期办理。即日生效，不再更改。”2013年5月3日，万昌胜因病死亡。两年租赁期限届满后，被告与原告万才凯于2013年9月30日重新签订一份《房屋租赁合同》。该合同主要约定，甲方（原告万才凯）黄石市王家里有一套三间正房一储物间的私房，该套房屋因前期做洗澡堂乙方（被告）还没有维修房屋原状，经双方平等协商后达成以下租赁协议：1、该房屋租期为壹年（2013.10.1—2014.9.30），年租3000元。一年一付，并同时交纳押金12000元。因乙方（被告）暂无资金支付押金，乙方（被告）同意将其黄石市王家里处私房作为抵押。2、该房屋仅作居住使用……4、该房屋因前期做澡堂乙方（被告）还没有维修房屋原状，乙方（被告）如不再续租，需把房屋还原成2007年9月时的原状。退还房屋时应墙面刷白、地面整平。堂屋隔房一间，留0.8米过道。5、如乙方（被告）续租，2014年租金为3500元／年，以上条款继续生效。从2007年9月30日至2013年9月30日，被告依据约定每年将当年租金一次性支付给万昌胜或原告万才凯。2014年10月13日，被告继续向原告万才凯支付租金3000元，并继续用租赁房屋经营澡堂。2015年9月底，被告提出不再续租。同年10月，原告万才凯到租赁房屋处查看房屋时认为被告未将房屋恢复原状，故未收回被告交出的房屋钥匙。另查明，万昌胜与原告郭金枝系夫妻关系。本院认为，涉案租赁房屋在万昌胜死亡后已由原告郭金枝、万才凯共同共有。原告郭金枝作为房屋共有人，虽未在原告万才凯与被告万昌银于2013年9月30日签订的《房屋租赁合同》上签字，但其对此并不持异议，且以原告的主体身份来主张权利，故本院认定原告郭金枝认可原告万才凯与被告签订合同将涉案房屋出租的行为。上述合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效并生效。原告接受被告于2014年10月13日继续支付租金3000元的行为表明其愿意以3000元／年的价格将房屋出租给被告继续使用一年。双方当事人均应严格依照2013年9月30日的合同约定全面履行各自的义务。本案中，被告在合同期届满时提出不再续租并欲将房屋钥匙交还给原告的行为，应认定为被告自愿解除合同。故本院确认原、被告于2013年9月30日签订的《房屋租赁合同》已于2015年10月1日解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。被告在庭审过程中认可涉案房屋因经营澡堂之用，在装修时抬高了其中两间房的地面。其虽辩称该装修行为得到了涉案房屋的原共有人万昌胜的同意，但未能提供证据予以证明，且其与原告签订的合同中明确约定“如不再续租，需把房屋还原成2007年9月时的原状。退还房屋时应墙面刷白、地面整平”。因此，本院对原告要求被告将未粉刷的堂屋墙面刷白、并将装修抬高的地面整平恢复原状的诉讼请求予以支持。原告在庭审过程中陈述关于“房顶、房间电路（电表、电线、电灯、开关）通电后能正常使用，各房间门窗完好安全使用”的诉讼请求是其复制合同中的条款，没有证据证明上述设施或设备存在损坏等情况，故本院对该部分诉讼请求不予支持。关于要求“被告把房屋做澡堂使用，对房屋地基严重损坏，为保证后期房屋无质量问题，被告还需维修加固其房屋地基”的诉讼请求，原告未能提供证据予以证实，故该项诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。关于要求“被告支付2015年10月1日后直至还原后的租金，按原合同约定300元／月计算”的诉讼请求。原、被告均认可双方之间的房屋租赁关系已解除，因此，原告要求被告按300元／月继续支付租金已无事实依据。虽被告在房屋租赁合同解除后的合理期限内未能按约定将租赁房屋恢复原状是造成原告未能及时收回房屋的客观原因之一，但这一原因并非影响原告收回房屋的决定性因素。原告在被告向其交付房屋钥匙时拒绝收回钥匙的行为已延误了收回房屋的时间，从而扩大了损失，故原告亦应承担相应责任。考虑到双方的过错程度，本院酌情支持部分房屋占用费用，即被告应从2015年10月1日起至实际将房屋恢复原状之日止，按原月租金250元的50%向原告支付房屋占用费用。关于要求“被告赔偿原告因房屋出租纠纷产生的不必要经济损失5000元（含交通费、住宿费、通讯费、误工费、精神补偿金）”的诉讼请求，因缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告万才凯与被告万昌银于2013年9月30日签订的《房屋租赁合同》已于2015年10月1日解除。二、被告万昌银应于本判决生效后十五日内将位于黄石港区126号租赁房屋中未粉刷的墙面粉刷成白色、并将装修抬高的房间地面整平恢复原状。三、被告万昌银应于本判决书生效后五日内向原告万才凯、郭金枝支付从2015年10月1日起至实际将房屋恢复原状之日止、按每月人民币125元的标准计算的房屋占用费用。四、驳回原告万才凯、郭金枝的其他诉讼请求。如果被告万昌银未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由原告万才凯、郭金枝承担400元，被告万昌银承担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费人民币550元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户行：农行黄石市分行团城山支行，户名：湖北省黄石市中级人民法院，帐号1718。上诉人在上诉期届满后七日内，仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。）审 判 长  田 田审 判 员  向淑青人民陪审员  杨 臣二?一六年六月十二日书 记 员  梅 千