四川省西昌市人民法院民 事 判 决 书（2018）川3401民初566号原告：甲巴有者，男，彝族，1974年4月5日出生。委托诉讼代理人毛文泉，西昌市法律援助中心律师，代理权限为特别授权。被告：胡淑华，女，汉族，1964年9月24日出生。委托诉讼代理人：侯梦，四川鼎仁律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告甲巴有者与被告胡淑华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，依法由审判员蒋瑛独任审理此案，书记员许琼月担任记录，于2018年3月15日对本案公开开庭进行了审理，原告甲巴有者及其委托诉讼代理人毛文泉律师、被告胡淑华委托诉讼代理人侯梦律师到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告甲巴有者向本院提出诉讼请求：1、要求被告退还原告购房款316126.00元及利息。2、被告承担本案的诉讼费。事实及理由：2012年3月30日，原、被告签订房屋购买合同，被告胡淑华将其位于高枧乡陈所村七组的住房（面积119.8平方米）以400000.00元卖给原告。原告装修入住后，2017年7月，西昌市人民政府确认该房屋系违章建筑，并依法予以拆除，只补偿了原告83874.00元。依据合同法，该买卖标的系违章建筑，不能出卖，所以合同为无效合同，无效合同至始无效，被告胡淑华应将原告购房款退还原告，扣除西昌市人民政府的补偿款83874.00元，被告还应退还原告316126.00元及相应利息。望贵院依法支持原告的诉讼请求。被告胡淑华辩称，根据原告的陈述，原告在购买时是知道该房屋的手续是不齐全的，所以原告在购买房屋时存在过错，现在房屋被拆迁，责任就不应当由被告全部承担。二是原告购买的房屋实际是包括精装修，家电家具等。三是原告实际是在2009年已经对该房屋实际占有并使用。四是原告获得的赔偿不止83874.00元。原告为支持自己的主张，向法院提供了如下证据：1、原告的身份证复印件；证明原告的主体身份。2、双方于2012年3月30日签订的购房合同原件。证明:1.原被告双方买售房屋的价格是40万，一次性付清；2.有个中间人叫阿合陆斤；3.当时合同约定被告将房屋交给原告后，被告承诺会将所有手续办理好交给原告，如果未办理手续或者房屋是违建，所有的损失由被告承担。3、证人孙子日哈莫出庭作证：其和原告甲巴有者到被告胡淑华家给付被告胡淑华40万元购房款。4、证人阿合陆斤出庭作证：自己和孙子日哈莫、原告甲巴有者到被告胡淑华家给付被告胡淑华40万元购房款，其和孙子日哈莫各自获得胡淑华支付的1000元中介费。被告的质证意见：对证据1无异议。对证据2的证明目的有异议，合同约定的是40万元一次性付清，但是并没有确实的现金交易凭证，这只是个合同条款约定，不能达到原告的第一个证明目的。双方在合同最后约定若政府统一搬迁，原告方只有赔偿。合同约定的被告承担全部责任，只是对房屋手续不齐全承担责任。对两名证人的证词真实性有异议。被告胡淑华向法院提供了如下证据：1、（2014）西昌刑初字第236号西昌市人民法院刑事判决书。证明：原告买售房屋的价格是1200元-1800元一个平方。2、购房合同书。证明：如遇政府统一搬迁，原告只有赔偿，没有住房安置等。3、购房协议书。证明：原被告双方签署的购房协议约定原告向胡淑华购买的房屋系精装修带家电家具。原告的质证意见：对证据1的刑事判决书中所列举的证据没有包括原告，所以该份证据与本案无关联性，不予认可。对证据2的真实性、关联性认可，证明目的不认可。合同第二条约定了如果房屋因为质量问题或者是违建，责任由被告承担。原告买的这个房屋不是被拆迁，而是因为违建被拆除。证据3没有原告的签字，对真实性不予认可。本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，依法调取下列证据：1、四川省西昌市人民法院（2014）西昌刑初字第236号刑事判决书。2、购房合同书。3、2009年9月8日的购房收据。其上载明：甲方胡淑华将位于西昌市高枧乡陈所七组房屋出售给乙方甲巴有者，房屋面积加公摊面积为约137平方米，每平方单价1800.00元，合计：246000.00元（大写贰拾肆万陆仟元）。4、城东项目（高枧片区）违建房屋拆除奖励补偿表，甲巴有者的建构物拆除补助费83874.00元，搬家补助费5000.00元，过渡补助费7000.00元，购房补助费40000.00元，超标准装修拆除补助费46600.00元，合计182474.00元。原告甲巴有者对法院调取的证据质证意见是：对第1项证据真实性无异议，刑事判决书中所列举的证据没有包括原告，该证据与本案无关联性，不予认可。对第2项证据无异议。对第3项证据，原告签字是真实的，但内容是虚假的，是为了减轻胡淑华的罪责才写的。对第4项证据中建构物拆除补助费83874.00元原告认可，搬家补助费5000.00元是政府给的奖励。过渡补助费7000.00元是为了让住户去租房，购房补助费40000.00元是额外奖励的。超标准装修拆除补助费46600.00元是真实的。这个项目是违章建筑拆除，而不是正常拆迁。被告对法院调取的证据质证意见是：对证据1真实性、合法性、关联性无异议，判决书中对房子具体信息的查明是真实和有效的。证据2真实性、关联性无异议。对证据3的真实性、合法性、关联性无异议，其证明了原告是按照单价1800元，总价246000.00元购买的。对证据4的真实性、合法性、关联性无异议，原告是自愿同意该补偿并且领取了182474.00元。上述证据，经原、被告当庭举证、质证，本院对证据作如下认证：原告提供的证据1、2，该证据与本案待证事实具有关联性，本院予以认定。证人孙子日哈莫的证言、证人阿合陆斤的证言，与被告胡淑华陈述能够相互印证，本院予以认定。被告提供的证据1系生效的法律文书与本案待证事实具有关联性，本院予以认定。被告提供证据2、3的真实性、关联性，本院予以认定。本院依法调取四川省西昌市人民法院（2014）西昌刑初字第236号刑事判决书、购房合同书、城东项目（高枧片区）违建房屋拆除奖励补偿表，本院予以采信。根据原、被告陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年上半年，被告胡淑华在未取得《建设工程规划许可证》的情况下，私自在西昌市高枧乡陈所村7组的集体耕地上修建7层砖混结构房屋1栋，共计21套房屋。占地面积350.279平方米，建筑面积为2336.88平方米。2012年3月30日，被告胡淑华（甲方）与原告甲巴有者（乙方）签订《购房合同书》，胡淑华将其居住使用一套违建房屋出售给甲巴有者。合同书载明“：第一条房屋座落在西昌市平安驾校对面六楼，面积为137.5平方米，布局结构为砖混结构。第二条甲方房屋交付乙方使用后房屋一切手续由甲方负责。如有房屋的建筑质量方面不合格或者手续不齐全而被拆迁，甲方负全部责任，与乙方无关。如以后政府发展城市规划，此房屋被拆迁，与甲方无关。第三条甲、乙双方经协商一致，同意上述价格为人民币（大写）：肆拾万元整（小写400000.00元）。甲、乙双方协商，一次性付清房款。第四条本协议自甲、乙双方签订之日起生效，甲、乙双方在签署本协议时，具有完全民事行为能力，对各自的权利、义务清楚明白，并按本协议规定履行。第五条本协议适用于中华人民共和国法律、法规。甲、乙双方在履行本协议过程中若发生争议，应协商解决。协商不能解决，依法向人民法院起诉。第六条本协议一式两份，甲、乙双方各执一份。第七条如政府统一搬迁，乙方只有赔偿，没有住房安置。注政府按此楼房安置每户都有。中间人：阿合陆斤”。双方签订协议当日，甲巴有者支付胡淑华购房款现金400000.00元。法庭审理中，原告甲巴有者认可案涉房屋是被告胡淑华装修好的及购房款中包括了房屋的装修，不认可在购房款还包括家具及家用电器的折价。胡淑华未提供证据证明交付的案涉房屋有其购买的家具及家用电器。双方签订协议后一个月，原告甲巴有者居住使用案涉房屋至2017年7月西昌市城乡规划建设和住房保障局对案涉房屋予以强制拆除。截止2017年9月8日，甲巴有者领取违建房屋被拆除的补偿费用，分别是建购物拆除补助费83874.00元，搬家补助费5000.00元，过渡补助费7000.00元，购房补助费40000.00元，超标准装修拆除补助费46600.00元，合计182474.00元。另，被告胡淑华因非法转让、倒卖土地使用权罪，2014年9月，西昌市人民法院作出（2014）西昌刑初字第236号刑事判决书，判处胡淑华有期徒刑二年，并处罚金三万元。刑期从2013年10月29日至2015年10月28日止。本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。被告胡淑华未取得案涉楼房所占土地的使用权出让手续、建设用地规划许可手续、建设工程规划许可手续，私自在集体土地上修建房屋出售谋利。违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款之规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定:违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，故原告甲巴有者与被告胡淑华2012年3月30日所签订的《购房合同书》应当认定为无效。被告胡淑华私自在集体土地上违法修建房屋出售谋利，应当承担合同无效的主要过错责任。作为日常生活中的大宗交易，就该房屋占用土地的性质以及在转让当时未取得合法手续的事实，原告甲巴有者作为具有完全民事行为能力的购房人，应当在签订合同之前了解知悉，就购买该房屋后，存在因无法办理相应审批手续而导致合同无效的相应风险，亦应明知。在此情况下，甲巴有者仍然与胡淑华签订购房协议，购买未取得合法审批、建设手续的房屋，应当认为原告甲巴有者亦有过错，其应当承担合同无效的次要过错责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案，原告甲巴有者已实际占有使用案涉房屋5年有余，领取了违建房屋被拆除的补偿费用182474.00元。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定的合同无效后，“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”中的损失，系指当事人因合同无效而实际遭受的损失，原告甲巴有者的实际损失应计算为400000元—182474元=217526.00元。酌情考虑原告、被告过错程度，原告甲巴有者自行承担30%的过错责任，被告胡淑华承担70%的过错责任。被告胡淑华应赔偿原告甲巴有者的金额为217526×70%=152268.20元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：被告胡淑华于判决生效之日起三十日内返还原告甲巴有者购房款152268.20元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6042.00元，减半收取3021.00元，由原告甲巴有者负担906.30元，被告胡淑华负担2114.70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员 蒋 瑛二〇一八年四月八日书记员 许琼月附本案法律适用条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。