上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初20545号原告：上海耀港印刷有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：林益古，执行董事。委托诉讼代理人：杨红良，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪凌，上海市金茂律师事务所律师。被告：上海沧盛实业公司，住所地上海市松江区。法定代表人：石卫章，总经理。委托诉讼代理人：诸巨明，上海巨明律师事务所律师。委托诉讼代理人：许静雯，上海巨明律师事务所律师。原告上海耀港印刷有限公司(以下简称“耀港公司”)与被告上海沧盛实业公司(以下简称“沧盛公司”)建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年11月28日立案受理后，依法适用简易程序于2017年1月20日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，并于2017年4月13日再次公开开庭进行了审理。审理中，经报本院院长批准，本案延长审限六个月审理。原告的委托诉讼代理人洪凌及被告的委托诉讼代理人许静雯到庭参加了第二次庭审，原告的法定代表人林益古及其委托诉讼代理人杨红良到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2005年3月10日签署的《协议书》、《补充协议》及于2005年6月10日签署的《资产土地转让协议书》；2.被告将位于上海市松江区松江XXX号地块上的松江区九亭镇6街坊41/2丘地块(以下简称：“涉案地块”)上的建筑物拆除后，恢复原状交还给原告。事实和理由：2004年，原告通过土地批租形式，依法获得涉案地块，面积6684平方米，并于2004年12月获得该地块的国有土地使用权证【沪房地松字(2005)第000647号】。获得涉案地块后，原告在其上建设经营用厂房。原告建设过程中，被告提出用临近其他地方的地块与涉案地块进行交换，并给予原告相应补偿，原告同意。故此，原告与被告分别于2005年3月10日签署《协议书》、《补充协议》，于2005年6月10日签署《资产土地转让协议书》。根据该等规定，原告的土地连同在建建筑物，共作价600万元，与被告提供的交易对象进行交换。被告提供的交易对象是：金吴村计家队的4.5亩土地(作价61.2万元)及其上已有1450平方米建筑物(作价119.7833万元)，现金差价由被告向原告另行支付。关于土地产证，双方约定，乙方先负责将4.5亩土地的权证办理到原告名下，再负责将原告的土地产权证办理到被告名下。协议签订后，原告按约将涉案地块在建建筑物交给被告，被告接收后，将已有建筑物拆除，在未经任何报批的手续的情况下，在涉案地块上新建了住宅，建成后对外出售。但是，该地块仍在原告的名下，并未过户到被告名下。被告交付给原告的4.5亩土地及厂房，由原告使用，但该土地至今仍未登记到原告名下。2016年上半年，有关部门认定被告交付给原告的建筑物为违法建筑并将其拆除。至于现金补偿，被告至今尚拖欠50万元。另外，被告因拖延交付土地房屋期间的租金735,826元，被告亦未支付给原告。现原被告双方均未将土地变更登记至对方名下，且被告尚欠原告大量钱款，双方合同目的不能实现，故特此提起诉讼，请求公正判决。被告沧盛公司辩称,不同意原告的诉讼请求。具体理由如下：1.原被告协商一致由被告向原告购买涉案地块及地上建筑物，双方已履行完毕，被告已全额出资，原告也已交付，被告在涉案地块上重新建造了楼房，卖给了当地居民；2.涉案地块及地上建筑物总资产价值为560万元，并非600万元，没有欠付原告50万元补偿款及租金，甚至多支付了，多付的款项被告保留诉权；3.不同意原告三份协议是物的交换的观点，是购买彼此土地及地上建筑物。经审理查明，2005年3月10日，原告耀港公司(乙方)和被告沧盛公司(甲方)签订《协议书》，约定甲方因开发建设工业配套商住楼所需，与乙方进行充分协商，以土地、财产置换加补偿的方式，达成协议如下：“一、乙方拥有的松江九亭XXX号地块共计拾亩，加上该地块上的在建物，双方约定价格为560万元；二、甲方拥有的松江九亭地块共计伍亩(有待测量为准)，计价每亩11万元，该地块及全部建筑物甲方初定300万元…;三、上述地块及财产，甲乙双方互为置换，即乙方拥有的地块供甲方开发商住楼，甲方拥有的地块供乙方生产经营；四、置换后的差价约为260万元(有待于甲方地块测定和财产评估后确定)，于本协议成立即付60至100万元，余额于2005年6月底前分批付清；五、考虑到乙方对甲方的支持，甲方同意在商住楼建成后，以每平方2,200元价格、二楼、朝向南500平方以内的商住房供乙方购买和选择，作为对乙方的补偿；六、地块置换及房产证手续由甲方办理，乙方予以配合，费用由甲方承担；七、办理顺序先将甲方地块办到乙方名下，再将乙方地块办到甲方名下；八、如甲方不能及时办妥置换手续，导致乙方既不能建房，又拿不到置换的产证，所造成的全部损失(包括间接损失在内)，均由甲方予以赔偿…”同日，双方签订《补充协议》，约定甲乙双方置换协议成立之日起，甲方地块及建筑物即交付乙方，现由于甲方出租与别人，所收取的租金归属乙方。并手写补充“协议书以外的40万元由甲方在以后履行操作中补偿”，针对手写的文字，被告质证称无法核实是谁写的，被告的工作人员没有写过这行字，因此被告应付金额为560万元。2005年6月10日，原告耀港公司(乙方)和被告沧盛公司(甲方)签订《资产土地转让协议书》，约定因甲乙双方在2005年3月10日签订协议，乙方同意将已批租的土地(松江XXX号地块)转让给甲方开发小高层住宅，甲方为了考虑乙方的生产经营，同意将位于金吴村计家队的5亩土地和该土地的旧厂房转让给乙方，经协商，达成协议如下：“一、转让厂房和出让土地位置：金吴居委会计家队。二、转让厂房1450平方米，土地面积4.5亩。三、转让和出让的价格：甲方在为乙方办理土地出让之时，乙方在原每亩11万基础上，另支付每亩2.6万元(计每亩13.6万元)，厂房的价格以‘沪记计师估(2006)估字第2449号’为准，确定价格为人民币119.7833万元整。四、付款方式：A乙方付给甲方的资产转让物的专款在原乙方转让给甲方的土地和建筑款中相抵扣。B因甲方转让给乙方资产在办理好工业用地手续之时和房地产证，故甲方同意乙方留存50万元，待甲方为乙方办理用地手续之时和房产证，费用由甲方承担，乙方分两次付清(2007年底为25万元，2008年底为25万元)。办理手续如延迟，乙方付款项也延迟。五、甲乙双方责任：(1)甲方责任：A甲方应在政策允许时尽快为乙方办理好上述土地的用地手续和房地产证，办理过程中费用由甲方负担……”。2016年6月28日九亭镇生态环境综合治理办公室就环境综合整治事宜约谈原告法人林益古。2016年9月15日九亭镇生态环境综合整治工作指挥部出具《告知单》，告知被告地块上各违法建筑承租单位其与出租方签订的出租合同为无效合同，应于2016年10月15日前完成违法建筑内人员和物品的清理工作。现被告交付给原告4.5亩土地上的厂房已被作为违法建筑拆除。现原告交付给被告的涉案地块仍登记在原告名下，上海市房地产权证号为“沪房地松字(2005)第000647号”，用途为“一类工业用地”，总面积为6,684平方米，涉案地块上无查封或抵押。上现建有四幢居民楼，名为沧盛苑小区，占地10亩，建筑面积为16,000平方米，1号和2号为11层，3号和4号为18层，有一百多户居民居住。庭审中，本院向原、被告释明，被告提供的集体土地和厂房交易标的并无合法建造审批手续，且厂房已经作为违法建筑被拆除，此种交易方式可能导致房地产买卖合同无效，况且涉案居民楼可能存在不宜拆除及返还的情况，双方可以变更诉请或提起反诉，原告表示合同有效，有证土地应当可以返还，故坚持不变更诉请，被告则表示客观无法返还，暂时不提反诉。庭审中，原告提供上海市松江区规划管理局通知[松规建字(2001)第0110号]一份、建设工程规划许可证一份、建设工程项目表一份、松江区建设性建设项目审批表一份、建设工程施工图设计文件审查通过证书两份，证明原告在涉案地块上依法依规申报了建设项目，并获得规划审批通过(办公楼1幢3层2076平方米、车间2幢2层共4138平方米、装配车间1幢3层2076平方米)，施工图已审查通过。被告质证认为，真实性予以认可,但上述证据不能证明原告实际建造了多少平米的建筑物，被告认可原告建造了5000平方米左右在建工程，但工程质量非常糟糕，被告推倒之后重新建造了居住用房。庭审中，被告提供房屋明细表一份、款项明细表一份、照片一份、配套房预售合同书两份，证明原告从被告处购买了3号楼的802室、902室、1502室、1503室，以及四号楼的802室、1002室、1202室、1302室，8套房共计1,290,960元，加上被告已经支付的6,334,074.81元，减去应付的5,600,000元，原告尚欠734,074.81元。原告质证称，根据补充协议，被告应付600万元房款，1,290,960元款项的金额确认，但性质不认可，卖给案外人的房款不能抵扣本案的房款。以上事实，有协议书、补充协议、资产土地转让协议书、上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、约谈通知书、告知单、通知、建筑工程规划许可证、工程项目表、房屋明细、款项明细、照片以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：首先，违反法律或行政法规签订的合同属于无效合同。本案中，原、被告先后签订的协议书、补充协议、资产土地转让协议书等，形式上虽然是以土地、在建物或房屋进行置换，实际上是土地及房屋的买卖，虽然原告提供的土地及在建物尚属合法，但被告的土地及厂房并无合法建造审批手续，故双方签订的合同应为无效合同。其次，合同无效后，已经取得的财产应当返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，被告在取得原告土地后建造了四幢居民楼并出售给100多户居民，且已形成小区，涉及众多案外人的利益，客观上无法恢复原状并返还。本院向原告释明后，原告仍坚持解除并恢复返还土地的诉讼请求不变，故本院对此难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告上海耀港印刷有限公司的诉讼请求。案件受理费51,000元，由原告上海耀港印刷有限公司负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 孜审 判 员  洪 飞人民陪审员  范幼芳二〇一七年十一月二十七日书 记 员  刘思钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：…….（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。