甘肃省嘉峪关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘02民终112号
上诉人（原审原告）：周凤梅。
被上诉人（原审被告）：嘉峪关德汇房地产开发有限公司，住所地嘉峪关市新华南路2108C栋。
委托诉讼代理人：罗丽娟。
委托诉讼代理人：汪雯，甘肃正天合律师事务所律师。
原审第三人：胡应田。
上诉人周凤梅因与被上诉人嘉峪关德汇房地产开发有限公司（以下简称德汇公司）、第三人胡应田房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉峪关市城区人民法院（2016）甘0271民初2064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周凤梅、被上诉人德汇公司的委托诉讼代理人汪雯、第三人胡应田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周凤梅上诉请求：撤销（2016）甘0271民初2064号民事判决，改判确认周凤梅对大唐路436-111号商铺享有优先购买权，如德汇公司不同意将涉案商铺出售给周凤梅，则改判德汇公司赔偿周凤梅因侵犯优先购买权造成的各项损失总计165400元，包括：1、银行贷款利息6650元、低价出售房屋差价105000元；2、未能按期向次承租人出租房屋承担的违约金5000元及装修损失18000元；3、被告以低于原告500元/㎡的价格将涉案房屋出售给第三人所产生的差价27030元；4、搬离房屋产生的预期利益损失3720元。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、一审已经认定德汇公司在向上诉人发出优先购买权通知前已经收取了第三人胡应田的购房款，德汇公司未在出售房屋前履行通知义务，其行为导致上诉人在同等条件下无法正常行使优先购买权，该事实可以说明上诉人作为承租人是享有优先购买权的，但一审判决对上诉人关于确认优先购买权的诉讼请求未予支持不当。2、德汇公司将商铺出售给第三人后才通知上诉人，其行为明显侵害了上诉人的优先购买权，故上诉人依法可以向德汇公司主张相关赔偿。3、上诉人一审主张的各项损失赔偿合法有据，应予支持。
德汇公司辩称，1、德汇公司工作人员邓晓梅在2015年9月28日至2015年年底期间，曾通过上门告知及电话询问的方式多次通知上诉人在同等条件下享有优先购买涉案商铺的权利，但上诉人始终未采取任何形式告知被上诉人其对该商铺有购买意向，即便如上诉人在起诉状所述，其于2016年2月4日向被上诉人表示愿意购买涉案商铺，也早已超过法律规定的15天的优先购买权行使期限。因上诉人在规定期限内未明确表示购买涉案商铺，故其已经丧失优先购买权。2、承租人的优先购买权行使须受到同等条件的限制，即只有在符合同等条件的前提下方可优先购买租赁物。上诉人放弃行使优先购买权后，通过熟人关系欲以每平方米7000元-8000元的价格购买涉案商铺，上诉人的行为突破了优先购买权的同等条件界限，其实质在于利用优先购买权谋取不当利益。3、按照民事诉讼举证规则，上诉人应就其在法定期限内表示行使优先购买权的事实负责举证。上诉人称其于2016年2月4日向被上诉人的工作人员明确表示购买涉案商铺，但事实上2016年2月4日被上诉人处已经放假，被上诉人的工作人员并未接到上诉人的任何通知，上诉人陈述与事实不符。4、上诉人一审主张的各项损失赔偿，既缺乏事实和法律依据，亦与被上诉人无关。综上，一审认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回上诉，维持原判。
第三人胡应田述称，德汇公司与周凤梅之间诉争的事情其并不知情，其于2015年12月从德汇公司购买涉案房屋，双方签订了购房协议，房屋总价款60多万元，其已经向德汇公司支付了31万元，剩余部分房款通过银行按揭支付，但截至目前银行按揭并未办理下来，德汇公司也没有向其交付房屋，德汇公司存在严重违约，故其现在主张解除购房协议，要求德汇公司退还房款并承担违约责任，且其已将德汇公司诉至嘉峪关市城区人民法院，对于上诉人主张的优先购买涉案商铺事宜与其无关，其不反对上诉人购买该商铺。
周凤梅向一审法院起诉请求：1、确认原告对436-111号商铺具有优先购买权；2、被告赔偿原告165400元（其中包含：银行贷款利息6650元、低价出售房屋差价105000元、未能按期向次承租人出租房屋承担的违约金5000元及装修损失18000元、被告以低于原告500元/㎡的价格将涉案房屋出售给第三人所产生的差价27030元、搬离房屋产生的预期利益损失3720元）。
一审法院认定事实：2014年12月31日，原告周凤梅与被告德汇公司签订房屋租赁合同，约定：周凤梅承租嘉峪关市大唐路436-111房屋1间、建筑面积54.06㎡，租赁期限从2014年10月1日至2016年9月30日，年租金22705.20元。租赁房屋用途为彩票店，出租人不允许承租人转租租赁房屋，房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间为2016年9月30日。2016年1月29日，德汇公司通过EMS向周凤梅寄送关于行使优先购买权的通知，原告周凤梅于2016年2月3日收到该邮件。该通知载明德汇公司欲出售周凤梅承租的商铺，按照法律规定周凤梅在同等条件下享有优先购买权，若周凤梅具有购买意向，及时与德汇公司协商购买事宜，若周凤梅自接到通知之日起十五日内未明确表示购买，视为放弃优先购买涉案商铺的权利，德汇公司将有权另行销售他人，如因周凤梅主张优先购买权而使德汇公司无法顺利将标的物转让给第三人的，德汇公司自愿承担一切责任。2016年2月22日，周凤梅、案外人张庆红（卖方）与案外人孙亚丽、项强（买方）签订房屋买卖合同，约定：卖方所售房屋位于嘉峪关市朝晖小区26号楼1单元301室，该房屋为周凤梅共有，所有人为张庆红，房屋成交总价款为255000元。合同签订后当日，买方向原告支付第一期房款5000元，余款250000元为第二期房款，在2016年5月10日前付清，逾期按每日百分之五交滞纳金。由于甲方需要资金购买嘉峪关市大唐路436-111号商铺，故以255000元的价格低价处理该套房产，为节约贷款时间，双方约定暂时不办理过户手续，乙方先行入住，由甲方张庆红用朝晖小区26-1-5号产权证抵押贷款，乙方持卡还款，贷款150000偿还购房款，至贷款还清后再办理过户手续，甲方名下贷款150000元，乙方必须每月按期偿还，不得影响甲方诚信，如影响甲方名誉，诚信，乙方赔偿甲方贷款150000元的双倍作为赔偿（邮政银行办理的贷款业务）。2016年2月21日，周凤梅（出租人）与案外人俞燕（承租人）签订房屋租赁合同，约定：租赁房屋位于嘉峪关市大唐路436-111号，建筑面积35㎡，租金每月1500元，押金5000元，租赁期限自2016年3月6日至2018年3月5日。房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间为当月返还。出租人将购买嘉峪关市大唐路436-111号商铺，为保证对该套商铺拥有所有权或者即将拥有所有权，并能让承租人租赁该套商铺至2018年3月5日，否则，出租人将承担违约金5000元，并赔偿承租人装修该套商铺的损失18000元。另查明，2015年12月31日，德汇公司工作人员与周凤梅协商过购房事宜。2015年12月中旬，第三人胡应田已向被告德汇公司给付购房款，被告德汇公司已将涉案房屋出售给了第三人胡应田。周凤梅自认，至法庭辩论终结前，其尚未搬离涉案房屋，亦未向案外人俞燕给付违约金5000元及装修损失18000元；其未与被告德汇公司签订过认购协议，亦未交纳过定金。一审法院认为，根据合同法的相关规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。被告抗辩其已于2015年9月、10月向原告发出了优先购买权通知，但未提交相关证据证实，亦未提交相关证据证实其将涉案房屋出售给第三人胡应田的时间，故对被告的抗辩主张不予采信。根据查明的情况，被告在向原告发出优先购买权通知或协商购房事宜前已收取了第三人的购房款，其未在出售涉案房屋前履行通知义务，其行为导致原告在同等条件下无法正常行使优先购买权。关于原告主张的各项损失：1.原告未提交相关证据证实其主张的利息6650元与本案存在关联性，同时，再未提交相关证据证实其主张的利息已实际支出，对原告的该项主张不予支持；2.原告以255000元的价格向案外人出售朝晖小区的房屋，系原告与案外人达成合意的结果，对被告不具有约束力，同时，原告未提交相关证据证实其在出售上述房屋前已与被告就涉案房屋认购事宜达成合意，故原告因售房造成的损失应由其自行承担，对原告的该项主张不予支持。原告申请对嘉峪关市朝晖小区26号楼1单元301室2016年的市场价格做司法鉴定，基于上述事实，该鉴定无必要性，对原告的申请不予准许；3.至法庭辩论终结前，原告尚未搬离涉案房屋，且未向案外人给付违约金及装修损失，故对原告主张的因搬离涉案房屋所产生的预期利益损失3720元及违约金5000元、装修损失18000元不予支持；4.原告主张的因被告以低于其500元/㎡的价格出售涉案房屋给第三人而产生的差价损失27030元，无法律依据，不予支持。综上所述，原告主张的各项损失不予支持。判决：驳回原告周凤梅的诉讼请求。
二审期间，上诉人周凤梅提交2016年5月19日其与德汇公司销售经理马萍兰的谈话录音一份，以此证明截至2016年5月份，德汇公司工作人员还在询问上诉人是否准备好了购房款，该事实可足以证实其向德汇公司明确表示过要购买涉案房屋。德汇公司对该录音形成时间提出异议，对录音中的通话人员是否就是德汇公司的马萍兰表示无法确定，其认为录音中未明确反映双方谈及的房屋具体门牌号，如果对话录音形成于2016年5月份，可证明上诉人的答复通知已经超过了法定的优先购买权行使期限，上诉人已经放弃了优先购买权。关于该录音形成时间问题，上诉人称该录音与其一审提交的视频资料系2016年5月19日同步录制，在视频拍摄过程中因设备电量不足而中断，但录音继续录制直到谈话结束。经与周凤梅一审提交的视频资料对比，视频资料中的对话内容与该录音前部分一致，故可以确定录音形成时间与一审提交的视频资料形成时间一致。被上诉人一审对视频资料中无人像画面部分的“马萍兰”声音提出异议，二审对录音中的“马萍兰”声音提出异议，但对此均未提交反驳证据，也未向法庭申请通知马萍兰本人出庭进行质询核实，故对其该抗辩主张不予采信。对话录音可明确反映截至2016年5月19日，周凤梅一直在找德汇公司相关负责人就其优先购买涉案商铺事宜进行协商交涉，因涉案商铺在周凤梅不知情的情况下被德汇公司于2015年12月出售给第三人胡应田，为解决该问题，德汇公司曾试图协调让胡应田退购房屋，由周凤梅优先购买该商铺并承担因此所产生的违约金5万元，后因胡应田不愿退购而协调未果，该事实足以说明周凤梅向德汇公司明确表示过购买涉案商铺。此外，从该对话录音可以反映，德汇公司并未以超过优先购买权行使期间为由而拒绝周凤梅购买该房屋。综上，对上诉人提交的通话录音证据予以采信。
对于双方二审争议的其他事实，本院认定如下：
1、关于德汇公司何时通知周凤梅行使优先购买权的问题。德汇公司称其销售部工作人员邓晓梅自2015年9月28日起曾通过上门告知及电话询问的方式多次通知周凤梅行使优先购买权，周凤梅则称其知道德汇公司出售涉案房屋的事情是在2016年2月3日，即其收到德汇公司邮寄送达的《行使优先购买权通知》之日，在此之前并未接到德汇公司的通知。经一、二审核实，德汇公司对2016年1月29日向周凤梅邮寄送达《行使优先购买权通知》的事实予以认可，但辩称由于此前其销售部工作人员多次通知周凤梅行使优先购买权，周凤梅未明确表示购买并拒绝签收书面通知，2016年1月29日，德汇公司为了证明该事实，欲将相关书面拒签回执寄给周凤梅，但由于工作人员疏忽，错将周凤梅拒签的《行使优先购买权通知》原件寄给了周凤梅。因德汇公司无证据证实其在2016年1月29日前通知了周凤梅本人依法行使优先购买权，也无证据证实2016年1月29日系其工作人员疏忽而向周凤梅错寄了《行使优先购买权通知》，故对周凤梅关于其于2016年2月3日收到德汇公司《行使优先购买权通知》的主张本院予以采信。
2、关于周凤梅是否在法定期限内向德汇公司明确表示了购买涉案商铺的问题。周凤梅称其收到通知后次日已向德汇公司明确表示购买涉案商铺，并与德汇公司相关负责人及销售人员多次沟通协商购买商铺的事宜，为购买该商铺而进行贷款筹钱，期间其得知涉案商铺已被德汇公司于2015年12月出售给了第三人胡应田。对此，周凤梅向法庭提交了其与德汇公司的销售人员邓晓梅及相关负责人段经理的短信记录、与销售经理马萍兰的对话视频及录音、与第三人胡应田的通话录音等证据，该证据可以印证周凤梅的上述主张，本院对此予以确认。
3、关于德汇公司将涉案商铺出售给第三人胡应田的时间及价格问题。二审期间，胡应田庭后向本院提交了其与德汇公司签订的商铺认购协议，称该认购协议签订后，其已向德汇公司陆续支付了31万余元房款，但双方至今未签订正式销售合同，德汇公司也未将商铺交付其使用，因德汇公司存在违约，故其已经向嘉峪关市城区人民法院提起了诉讼，请求判令德汇公司退回房款并赔偿其相关损失，案件尚未开庭审理。经查，胡应田提交的商铺认购协议签署日期为2015年12月23日，协议约定的商铺单价为11500元/㎡。德汇公司对协议整体真实性不持异议，但对胡应田提交的该协议尾部手写添加的关于德汇公司承诺支付胡应田租金的相关内容持有异议。对于第三人胡应田已将德汇公司诉至法院的问题，德汇公司称其尚未收到诉状与传票，其对起诉具体内容尚不清楚。经本院二审进一步询问，德汇公司称，其已经向法院另案起诉了周凤梅有关转租违约的事宜，如果胡应田现选择退房，德汇公司可以按照与胡应田约定的价格将涉案商铺出售给周凤梅，但前提是本案须与其和周凤梅及第三人胡应田之间已诉的两案一并协商处理。因德汇公司对上述认购协议的真实性不持异议，故对该协议中约定的销售价格本院予以确认，德汇公司与周凤梅及第三人之间已诉的其他争议纠纷非本案审查范围，双方应在另案诉讼中进行解决。
除以上事实外，本院二审查明的其他事实与一审基本一致。
本院认为，德汇公司作为涉案商铺的出租人，其在商铺出租期间出售涉案商铺应事先通知承租人周凤梅，确保周凤梅依法可行使其优先购买权。德汇公司于2016年1月29日向周凤梅发出行使优先购买权的通知，周凤梅于2016年2月3日收到通知后已明确表示购买涉案商铺，在此期间其与德汇公司销售人员已进行多次沟通，且在周凤梅得知德汇公司已于2015年12月将商铺售予第三人胡应田后，双方就该问题进行协商交涉，德汇公司试图协调让第三人胡应田退购房屋，由周凤梅优先购买该商铺并承担因此产生的违约金5万元，该事实足以证实周凤梅收到通知后并未放弃行使优先购买权，即周凤梅的优先购买权并未丧失。德汇公司虽与第三人胡应田签订了商铺认购协议，但双方尚未签订正式的商品房买卖合同，且商铺亦未实际交付给胡应田。此外，胡应田二审当庭明确表示要退购涉案商铺，并就其与德汇公司的相关纠纷已经另案提起诉讼，其对周凤梅主张优先购买涉案商铺并无异议。故从当前该商铺的权属状态而言，周凤梅主张同等条件下优先购买涉案商铺的客观基础存在。综上，周凤梅作为承租人，依法享有在同等条件下对涉案商铺的优先购买权利，其主张按照德汇公司与胡应田约定的11500元/㎡的价格行使优先购买权合理合法，并无不当，故对周凤梅关于确认其对涉案商铺享有优先购买权的上诉请求，本院依法予以支持。至于周凤梅主张的侵害优先购买权的损失赔偿问题。周凤梅在本案诉讼中，既诉请确认其对涉案商铺享有同等条件下的优先购买权，同时诉请德汇公司在其优先购买权无法行使情况下赔偿各项损失。因上述两项诉请存在并列递进关系，按照其诉请的逻辑顺序，优先购买权损失赔偿成立的前提是周凤梅依法享有优先购买权，且客观上因德汇公司的过错导致该优先购买权未能行使或无法行使，致使其最终无可避免地丧失在同等条件下优先购买涉案商铺的机会。本院对周凤梅请求确认享有优先购买权的诉请予以支持，但在判决确认其享有优先购买权后，该优先购买权最终能否顺利实现尚不能确定，故其主张的侵害优先购买权的损失是否必然发生亦不能确定，对该部分主张本案不再进行审查。
综上所述，上诉人的部分主张成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销嘉峪关市城区人民法院（2016）甘0271民初2064号民事判决；
二、周凤梅对从嘉峪关德汇房地产开发有限公司处承租的嘉峪关市大唐路436-111号商铺在同等条件下享有优先购买权；
三、驳回周凤梅的其他诉讼请求。
一审案件受理费2934元，分别由周凤梅负担934元，嘉峪关德汇房地产开发有限公司负担2000元；二审案件受理费2934元，由嘉峪关德汇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘宏伟
代理审判员 吴 杰
代理审判员 步全梅
二〇一七年三月三十日
书 记 员 滕雪花