贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民终2919号上诉人（原审被告、反诉原告）：贵阳浙商综合批发市场有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区沙冲北路145号加州阳光新城裙楼。法定代表人：王剑，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡方健，男，1970年8月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区，系该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）:王青，女，1971年8月5日出生，汉族，住贵阳市白云区。委托诉讼代理人：朱荣，男，1957年2月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人贵阳浙商综合批发市场有限公司（以下简称浙商公司）因与被上诉人王青房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初8965号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭于2018年5月4日公开开庭进行了审理，上诉人委托诉讼代理人胡方健及被上诉人委托诉讼代理人朱荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浙商公司上诉请求：一、撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人未按照《租赁合同》及《补充协议书》的约定支付被上诉人租金是由于情势变更。从合同签订之日起至2016年，上诉人一直按照合同约定履行支付租金的义务。后由于市场经济不景气，上诉人经营状况入不敷出，该情况是上诉人不能预见的，继续履行合同将显失公平。上诉人为了降低损失自2017年初与被上诉人协商降低租金事宜，上诉人并非恶意拖欠租金。二、按照双方合同的约定，自2016年起租金每年递增5%，该约定使得上诉人遭受严重亏损，将致使合同无法继续履行，合同目的不能实现。故请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人王青答辩称，上诉人与被上诉人的租赁关系是基于《租赁合同》和《补充协议》形成的，是合法的，具有相对性的。上诉人单方擅自降低租金、欠付租金，违背了契约精神。双方签订的合同是格式条款，是上诉人单方拟写的合同条款，上诉人主张显失公平不成立，双方应当按照合同约定履行。上诉人的行为损害了被上诉人的合法权益。被上诉人所谓的积极协商实际是恶意拖欠租金。并无法律规定被上诉人应当为上诉人的经营不善而承担责任。上诉人长期违约的行为违反诚实信用原则，浪费了司法资源。请求驳回上诉，维持原判。王青向一审法院起诉请求：1、判令被告按《租赁合同》及《补充协议书》的约定，立即支付欠付原告的房屋租金28996.98元及违约金4428.95元（均为暂计至2017年9月5日的金额），合计33425.93元；2、诉讼费由被告承担。浙商公司向一审院提出反诉请求：1、判令将《租赁合同》及《补充协议书》有关租金的约定变更为“自2017年4月28日起至2019年4月27日止，被告向原告支付的固定租金金额在2015年所付租金金额的基础上减10%”；2、诉讼费由原告承担。一审法院查明：2007年12月13日，原告王青（甲方）与贵阳集美商业管理有限公司（乙方）签订《租赁合同》（合同编号：669、670），合同约定：乙方承租的房屋位于贵阳火车站综合批发市场2期G158、G159号，计租面积42.96㎡用于商业经营，合同期限为2008年1月28日至2013年1月27日，房屋租金按季度支付，以划账方式在该季度首月28日前划入甲方提供的账户，租金金额为110元/㎡/月，从2008年1月28日起开始支付，每季度租金为14176元。2009年12月26日，原告王青（甲方）与贵阳集美商业管理有限公司（乙方）、被告贵阳浙商综合批发市场有限公司（丙方）签订《补充协议书》，协议约定：甲方与乙方所签订的贵阳火车站综合批发市场2期G158、G159号房屋《租赁合同》中所约定的权利义务转由丙方承担，由丙方继续履行该合同，支付业主租金，将上述租赁合同中所约定的租赁期限延长至2021年1月27日，自2013年1月28日至2016年1月27日租金与返租时间按原合同执行，自2016年1月28日至2021年1月27日，租金按每年5%递增（即每年按上一年度租金增加5%，以此类推），丙方须按时履行缴租义务，每逾期一日，甲方有权按每日万分之五向丙方收取逾期付款违约金。其后，被告承租原告房屋，被告于2015年9月7日、12月4日各支付原告租金12566.4元，于2016年3月11日、6月21日、9月28日各支付原告租金13194.72元，于2017年3月31日支付原告租金25761.12元，于2017年6月12日支付原告租金628.32元，此后被告未再支付租金。一审法院认为，原告王青与贵阳集美商业管理有限公司签订的《租赁合同》以及原告王青与贵阳集美商业管理有限公司、被告贵阳浙商综合批发市场有限公司签订的《补充协议书》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据《租赁合同》、《补充协议书》的约定，被告负有向原告支付租金的义务，原告主张尚欠租金为28996.98元，计算属实，被告也予以认可，法院予以支持。被告未向原告支付租金，已构成违约，应当承担支付违约金义务，原告主张按照每日万分之五的标准计算违约金，符合合同规定，法院予以支持，计息期间应为自逾期之日起至本判决确定的履行期限届满之日止。被告贵阳浙商综合批发市场有限公司以其遭到电商冲击、亏损无法继续经营、情势变更原则为由反诉要求将《租赁合同》及《补充协议书》租金约定变更为“自2017年4月28日起至2019年4月27日止，被告向原告支付的固定租金金额在2015年所付租金金额的基础上减10%”的请求，法院认为原告经营亏损系其正常的商业风险，不符合最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》第二十六条的规定，法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》第二十六条之规定，判决：一、贵阳浙商综合批发市场有限公司于本判决书生效后三日内支付王青租金28996.98元及违约金（2017年9月5日止的违约金4428.95元,从2017年9月6日起至本判决书确定的履行期限届满之日止以28996.98元为计算基数,按日万分之五计算）；二、驳回贵阳浙商综合批发市场有限公司的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费368元（本诉318元，反诉50元），由贵阳浙商综合批发市场有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致。本案事实有当事人陈述、《租赁合同》、《补充协议书》等证据在卷为凭，并经庭审质证，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中双方对于上诉人未按合同约定向被上诉人支付租金的事实均无争议，本院予以确认。关于上诉人主张其未按合同约定履行向被上诉人支付租金的义务是由于情势变更的问题，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，情势变更应当是指当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。而本案上诉人主张的经营状况下滑、资不抵债、无力支付租金等情况均属于商业风险的范畴，而非上述法律规定的情势变更的情形。因此，上诉人该上诉理由不能成立，本院不予采信。根据《租赁合同》及《补充协议书》的约定，上诉人应按期向被上诉人支付租金，现上诉人欠付租金，已构成违约。原判按照双方合同约定判令上诉人向被上诉人支付租金及违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费636元，由上诉人贵阳浙商综合批发市场有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审 判 长 彭伦禹审 判 员 唐有临审 判 员 田 勇二〇一八年五月四日法官助理 程 奕书 记 员 万炫兵