广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第171号
上诉人（原审原告、反诉被告）：廖国强。
委托代理人：马静涛，广东伟伦律师事务所律师。
委托代理人：毕福强，广东伟伦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：姚少武。
委托代理人：刘湖森，广东宝晟律师事务所律师。
委托代理人：钟丹，广东宝晟律师事务所律师。
上诉人廖国强因与姚少武建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服惠州市龙门县人民法院（2014）惠龙法民一初字第148号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告（反诉被告）廖国强诉称：原、被告于2012年2月10日签订了《厂房土地转让协议》，约定将原告廖国强位于香滨东路34号的厂房及土地（约2000平�米）转让给被告姚少武，转让总金额为300万元，协议签订后，被告姚少武两次未按协议迟延支付订金，此后的土地转让余款亦未在约定的期限内支付完毕，为此双方于2014年1月12日又签订了《厂房土地转让预付款结算协议书》，约定被告应在2014年1月29日前付清余款50万元，但被告至今仍未支付。由于被告姚少武的多次违约，原告于2014年4月8日向被告寄送解除《厂房土地转让协议》通知书，被告于当日签收了该通知书，故原告现根据双方签订的《厂房土地转让协议》第五条之约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，向法院提起诉讼，恳请法院判令：1、确认原告与被告于2012年2月10日签订的《厂房土地转让协议》无效；2、被告立即向原告返还位于龙门县香滨东路34号的土地及厂房并恢复原状；3、被告支付原告赔偿金100万元；4、本案诉讼费用由被告承担。
�告廖国强在诉讼对其中陈述的事实提供了如下证据：1、身份证；2、龙门县麦可顿蛋糕坊加工场企业机读档案登记资料；3、原、被告于2012年2月10日签订的《厂房土地转让协议》；4、原、被告于2012年11月15日签订的《厂房土地转让协议变更补充协议》；5、原、被告于2014年1月12日签订的《厂房土地转让预付款结算协议书》；6、解除《厂房土地转让协议》的通知书及EMS快递回执；7、水、电费发票；8、原旧门、新门图片；9、投诉书及答复；10、个人业务凭证；11、国家征用土地协议书以及征用补偿明细表；12、（2000）龙法执字第139-2民事裁定书；13、退款凭据（3份）。以上证据均为复印件。
被告（反诉原告）姚少武答辩及反诉称：2012年2月10日，被告与原告签订《厂房土地转让协议》，约定将原告廖国强通过龙门县人民法院裁决书取得的位于龙门县城香滨东路34号厂房�地（面积约2000平方米，按四至现状实际面积为准）以300万元的价格转让给被告。协议签订后，被告按照协议约定向原告廖国强支付了订金100万元，但原告廖国强并未按协议履行其义务，未将其已取得的（2000）龙法执字第139-2民事裁定书原件交予被告并协助被告办理厂房土地过户手续，原告廖国强构成违约。对于被告未按期向原告支付转让余款，并不能构成被告根本违约而导致合同不能实现。虽然转让余款在支付时间上有所迟延，但均是经过原告廖国强同意的，且原告廖国强于2014年与被告签订了《厂房土地转让预付款结算协议书》，该行为视为原告对被告迟延支付余款的同意和追认，被告已分别于2014年2月21日支付20万元、2014年3月17日支付25万元、2014年3月27日支付5万元，共计50万元整余款，原告廖国强将该笔50万元款项退回给被告实属个人原因，与被告无关，被告已�全履行完毕支付义务，故此原告不能以被告迟延支付余款要求解除合同。另外，被告与原告廖国强签订的《厂房土地转让协议》是合法有效的，不存在法律规定的无效情形，被告依法接收厂房后已投入大量资金开始建设厂房，原告廖国强恶意要求解除合同将给被告造成无法挽回的经济损失，故恳请法院判令：1、确认原告廖国强与被告姚少武于2012年2月10日签订的《厂房土地转让协议》合法有效；2、原告廖国强按照《厂房土地转让协议》约定交付（2000）龙法执字第139-2号民事裁定书原件；3、原告廖国强赔偿违约金30万元；4、本诉和反诉的诉讼费用由原告廖国强承担。
被告姚少武在诉讼中为其辩解和反诉提供了如下证据：
1、被告姚少武身份证；2、原告廖国强身份证；3、厂房土地转让协议和变更补充协议；4、厂房土地预付款结算协议书；5、银行转账凭证（11张）；6、被告姚少武新建厂房现场图片和平面设计图、消防系统安装工程、施工建筑合同、现场照片8张、安装及装修工程造价单、净化工程合同；7、2013年2月20日农村信用社的转账单；8、建筑工程施工合同；9、厂房钥匙。以上第1至8项证据均为复印件。
反诉被告廖国强对反诉辩称：原、被告双方于2012年2月10日签订了厂房土地转让协议，因为该协议违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权、出让和转让暂行条例》，该条例是由我国国务院颁布的法规，该条例第四十四条和四十五条规定，划拨土地使用权，必须经市县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并且具有领有国有土地使用证，地上建筑物合法的产权证明，依法补交土地使用权出让金之后才能进行转让。根据合同法第五十二条第五项，违反法律行政法规的强制性法规，该合同无效。另外，根据最高人�法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题》第十一条，土地使用权人未经有批准权势人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地转让使用的，应认定无效，因此被告姚少武第一项反诉请求是没有法律依据的；对于被告姚少武的第二项诉讼请求，原告廖国强已经于2012年10月31日将（2000）龙法执字第139-2号民事裁定书原件交给了被告姚少武，因此被告姚少武的该项诉讼请求不符合事实，同时双方签订的转让协议无效，被告姚少武应该将该裁定书原件返还原告廖国强；对于第三项反诉请求，因厂房土地转让协议无效，无效协议不存在违约的问题，根据合同法第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力，另根据合同法第五十八条规定，合同无效，因合同取得的财产应当返还，有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失。被告姚少武在未经原�廖国强同意的情况下擅自进入原告廖国强的土地及厂房内，未经报建，搭建违章建筑，给原告廖国强（反诉被告）造成了损失，被告姚少武（反诉原告）应当承担赔偿责任。
经庭审质证，被告姚少武（反诉原告）对原告廖国强（反诉被告）提供的证据有如下质证意见：对证据1、2没有异议；对证据3的真实性没有异议，对证明力有异议，认为协议是双方的真实意思表示；对证据4的真实性没有异议，对证明力有异议，认为补充协议进一步证明协议是双方的真实意思表示；对证据5的证明内容有异议，结算协议同样是进一步证明土地转让是双方的真实意思表示及后续履行；对证据6真实性没有异议，但对证明内容有异议，单方解除不符合相关的法律规定和双方的约定；对证据7发票的真实性不怀疑，之前的水电费都是由被告姚少武所交，这个两个月的电费可能是原告廖国�（反诉被告）为了诉讼抢交，双方签协议后至2014年4月份水电费都是由被告姚少武委托银行代扣的；对证据8真实性没有异议，但对证明内容有异议，签订合同后，我方对厂房改造是我方的权利，不存在侵犯对方权利；对证据9投诉书及书面答复真实性没有异议，但是证明的对象有异议，所谓的投诉没有任何的法律依据，所投诉的厂房已经按照双方的协议转让给被告，而且有关部门的答复很明确，双方在诉讼阶段，只能在法院判决后才能确认，有关部门并没有接受原告廖国强的意见；对证据10，我方要核对后才能回答，暂不质证；对证据11真实性没有异议，但是证明的内容正好相反，征地协议证明了涉案土地不是划拨用地而是工业用地，协议书清楚的写明，为这个土地所付出的征地款和青苗费用，这证明不是国家划拨用地而是征用的工业用地，这个土地是在1992年征的，1992年有那年的政策；对证据12真实性没有异议，但对证明内容和对象有异议，我方认为正是因为生效的法律文书而取得了本案涉及的土地和厂房；对证据13没有异议。
原告廖国强（反诉被告）对被告姚少武（反诉原告）提交的证据有如下质证意见：对证据1、2没有异议；对证据3真实性没有异议，对合法性有异议，该协议因违法无效；对证据4真实性没有异议，内容有异议，该协议内容结算款结算的是250万元，实际收到的是200万元，与银行核对有60万元没有收到；对证据5第一张收据没有异议，第二张工商银行2012年7月5日的转账凭证有异议，该账号并非原告廖国强账号，对第五份工商银行转账凭证证明力有异议，我方并没有收到310万元，实际上只有200万元；对证据6部分真实性没有异议，所有合法性有异议，被告姚少武（反诉原告）在原告廖国强（反诉被告）处搭建建筑�是违法搭建，已经被相关部门责令整改，其在未取得合法土地权属的情况下私自施工造成损失，应该由其自行承担，与原告廖国强（反诉被告）无关，未经原告廖国强（反诉被告）同意擅自改变原土地厂房和现状，给原告廖国强（反诉被告）造成的损失应该承担赔偿责任；对证据7没有异议，原告廖国强（反诉被告）经核实后确认收到50万元汇款；对证据8、9真实性、合法性和关联性均有异议。
经过审查，双方当事人提交的证据真实合法，与本案有关联，可作为本案定案依据。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：本案涉案土地及厂房位于龙门县龙城街道香滨东路34号，原龙门县龙城镇人民政府建设了围棋厂厂房用地，没有办理土地使用证。2005年2月23日，本院作出（2000）龙法执字第139-2号民事裁定书，裁定如下：被执行人龙门县龙城镇人民政府（现龙门县龙城街道办事处）位于龙城镇香滨路的围棋厂的厂房、土地（无证，空地面积1882.20平方米、建筑面积577.10平方米）以500596元在扣除评估、拍卖费后，交付申请执行人廖国强抵偿债务。上述财产的所有权于裁定书送达承受人时转移，有关过户税费及手续费申请人自行承担。
原告廖国强（反诉被告）于2012年2月10日与被告姚少武（反诉原告）签订《厂房土地转让协议》，该协议主要内容为：1、甲方（原告）自愿将位于龙门县香滨东路34号的土地与厂房（面积约2000平方米，按现状实际面积为准）转让给乙方（被告）；2、厂房土地转让金总额为300万元。乙方在10月15日前交付定金100万元给甲方，余款200万元在甲方交付厂房、土地给乙方前，乙方分期付清给甲方。3、甲方厂房、土地在2013年12月30日前交给乙方，乙方付清款之前租金由甲方收，乙方付清款后半年内厂房、土地给乙方使用。4、①甲方在收取乙方预付定金100万元后，甲方将（2000）龙法执字第139-2号民事裁定书交给乙方，应乙方要求协助办理厂房土地过户手续，一切费用由乙方负责。②乙方负责办理厂房土地过户相关所需的一切手续及费用。5、甲、乙双方的任何一方违反以上约定，则处罚违约方100万元补偿给守约方，守约方有权单方终止协议。
原告廖国强与被告姚少武又于2012年11月15日签订《厂房土地转让协议变更补充协议》，主要内容：2012年2月10日协议中第二条变更为“余款200万元在甲方交付厂房土地给乙方前付清给甲方，乙方分别在2013年1月10日（农历）前交70万元，2013年6月30日前交60万元，余款70万元在2013年12月30日前交清给甲方。
2014年1月12日，原、被告再次签订《厂房土地转让预付款结算协议书》，协议主要内容：原告廖国强确认被告姚少武至2014年1月12日止已支付厂房土地转让款250万元给其；原、被告还约定余款50万元，被告姚少武在2014年1月29日前付清给甲方。对于余款50万元，被告姚少武分别于2014年2月21日通过中国工商银行网上转账20万元、2014年3月17日通过中国工商银行网上转账25万元及2014年3月27日通过中国工商银行网上银行转账5万元给原告廖国强。加上2014年1月12日前支付给原告250万元，被告支付土地转让款总计300万元给原告。但原告以被告未按期支付余款为由，分别于2014年3月27日和2014年3月28日将被告姚少武于2014年2月21日通过中国工商银行网上转账20万元、2014年3月17日通过中国工商银行网上转账25万元及2014年3月27日通过中国工商银行网上银行转账5万元，共计50万元退回给被告姚少武。
另查明一，被告姚少武在2014年农历正月初八开始使用涉案厂房，据被告姚少武称已投入约300万元资金对厂房进行装修改造，购买设备，�已经投产。用于生产面包。
另查明二，本院在审理本案过程中，本院向原、被告行使释明权，告知原告廖国强在《厂房土地转让协议》有效情况下，是否主张被告姚少武支付厂房土地转让余款50万元，原告廖国强明确答复：被告姚少武应予支付土地转让余款50万元；被告姚少武亦明确答复同意支付50万元厂房土地转让余款。案经调解，原、被告各持己见，达不成协议。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原告廖国强通过本院2005年2月23日作出的（2000）龙法执字第139-2号生效民事裁定书依法取得位于龙门县龙城街道香滨东路的围棋厂的厂房所有权及土地使用权。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效�发生效力。”因此，该厂房及土地的权属已经变更为原告廖国强享有。原告廖国强认为与被告姚武签订的《厂房土地转让协议》违反法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。从本案涉案土地来源来看，涉案土地权属已为原告廖国强享有，与法律规定的国有土地转让须经人民政府批准，两者性质截然不同，原告依法享有对该厂房土地的使用权、管理权、处分权，故原告廖国强与被告姚少武于2012年2月10日签订的《厂房土地转让协议》是双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，对原告廖国强该项请求，本院不予支持，予以驳回。被告姚少武按协议约定已经支付了转让款250万元给原告廖国强，原告廖国强在2014年1月12日签订的《厂房土地转让预付款结算协议书》也予以确认。余款50万元，双方约定在2014年1月29日前付清给原告廖国强，被告姚少武�在2014年3月27日付清给原告廖国强，后又被原告廖国强无故退回。被告姚少武没按约定期限支付余款50万元，只是属于迟延履行，并不构成实质性违约和导致《厂房土地转让协议》无法履行，应承担迟延履行责任。因此，被告姚少武应向原告廖国强支付延期付款50万元的利息，利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从延期付款之日起计至每笔款项实际付款之日止。原告廖国强主张被告姚少武支付违约金100万元请求过高，原告亦无提供证据证实因被告迟延付款造成其重大损失，故本院不予支持。另外被告姚少武对该厂房投入资金进行装修改造，购买设备，已经进行生产面包。综上所述，原、被告在2012年2月10日签订《厂房土地转让协议》合法、有效，原、被告应按协议和有关补充协议继续履行。因此，对原告廖国强主张被告姚少武返还涉案的土地厂房请求，不予�持。被告姚少武主张原告廖国强按《厂房土地转让协议》约定交付（2000）龙法执字第139-2号民事裁定书原件给其，双方在庭审中各持己见，虽然原告廖国强认为已在2012年10月31日已将民事裁定书原件交付给被告，但未能提供足够的证据证明其已经将（2000）龙法执字第139-2号民事裁定书原件交付给被告姚少武。根据双方的约定，原告廖国强有义务协助被告姚少武办理涉案土地厂房过户手续，而交付（2000）龙法执字第139-2号民事裁定书原件给被告姚少武，故原告廖国强应当将（2000）龙法执字第139-2号民事裁定书原件交付给被告姚少武。另外，反诉原告姚少武主张反诉被告廖国强因没按协议约定协助其办理涉案土地厂房办理过户手续构成违约，请求赔偿违约金30万元，因原、被告签订的《厂房土地转让协议》并未约定办理涉案土地厂房的过户手续的期限，原告廖国强并无�约行为，故对被告该项反诉请求，本院不予支持。对于被告所欠原告的土地转让余款50万元，虽被原告退回，但经征求原告意见，其认为《厂房土地转让协议》被认为有效的，应予支付。故被告应付清土地余款50万元给原告。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、原告廖国强（反诉被告）与被告姚少武（反诉原告）于2012年2月10日签订的《厂房土地转让协议》有效。二、被告姚少武（反诉原告）支付厂房土地转让余款50万元及利息给原告廖国强（反诉被告），限在本判决发生法律效力之日起5日内付清。三、被告姚少武（反诉原告）支付迟延付款50万元的利息，从2014年1月30起至2014年2月20日止按本金20万元算、从2014年2月21起至2014年3月16日止按本金25万元计算、从2014年3月17起至2014年3月26日止按本金5万元计算，上述款项利息均按中国人民银行同期同类贷款利率计算。四、原告廖国强（反诉被告）限在本判决发生法律效力之日起5日将（2000）龙法执字第139-2号民事裁定书原件交付给反诉原告姚少武。五、驳回原告廖国强（反诉被告）的其他诉讼请求。六、驳回被告姚少武（反诉原告）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟履行期间的债务利息。本案本诉受理费13900元，由原告廖国强负担。反诉受理费2900元，由被告姚少武负担。
当事人二审的意见
廖国强不服原审判决，向本院提出上诉。请求：1、撤销龙门县人民法院二O一四年十一月十三日作出的（2014）惠龙法民一初字第148号《民事�决书》：2、改判解除上诉人与被上诉人于2012年2月10日签订的《厂房土地转让协议》：3、改判被上诉人立即向上诉人返还非法占用的位于龙门县城香滨东路34号的土地及厂房。4、改判被上诉人向上诉人支付非法占用赔偿金100万元及被上诉人非法占用期间上诉人为其代缴的水电费。5、改判本案的诉讼费用和一审的诉讼费用由被．L诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、关于被上诉人违法使用上诉人土地事宜，原审判决并未查清。一审判决书第10页中关于被上诉人开始使用涉案十地的性质没有进行定性，被上诉人是强占上诉人土地房产，因为双方协议书约定“被上诉人付清了全部价款之后，甲方在半年内才交付厂房土地给被上诉人使用’’。被上诉人使用涉案土地是没有经过上诉人同意强行撬开大门使用并在土地上违建装修的。为此上诉人曾向龙门县住建局进行投诉，龙门县住建局答复上诉人已责令被上诉人停止建设，以上事实表明上诉人是没有同意被上诉人使用该土地的，一审法院只是简单的就被上诉人使用土地的事实进行了阐述，并未对被上诉人强行占有使用的事实进行查明，属认定事实不清。2、原审法院对涉案土地是否符合转让条件一事未予以查明。原审判决应查明上诉人在取得土地后是否办理了如补土地出让金等手续，是否完全取得了七地转让的条件，但是，一审法院并未对此予以查明，而这一点是本案争议的焦点。众所周知，涉案土地不符合法律规定条件，是不能流通转让。二、原审法院适用法律错误，适用法律与本案的基本事实不符。关于上诉人转让土地的行为是否合乎法律规定？…审判决第10页最后一段对涉案土地的权属进行了认定，一审法院认定为该涉案十地上诉人已经合法拥有，因此对上�人与被上诉人签订协议的行为认定为符合法律规定。但是本案的关键点不是上诉人取得土地的行为是否合法，而是上诉人在末对取得土地权属办理相应手续的情况下转让涉案十地的行为是否符合法律规定，上诉人对涉案土地没有处分权的情况下是否可以转让。原审判决采取避重就轻的方式，只用物权法第二十八条就认定上诉人对该厂房土地有“使用权、管理权、处分权”，回避去了物权法第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。在适用法律上存在严重错误，明显与法律不相符。根据《城市房地产管理法》第38条规定：“下列房地产，不得转让，……（六）未依法登记，领取权属证书的。”在本案中，双方签订的转让厂房土地协议书，合同的标的物（十地和厂房）既末领取国有土地使用权证书，又未领取房产证书，属于法律禁止转让的情形。但一审法院认定该转让协议书合法有效。根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条：“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权”；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”及第四十五条：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）十地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人：（二）领有国有土地使用证：（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权�明：（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交十地使用权出让金”的规定：《中华人民共和国合同法》第52条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”。以上法律法规都充分表明涉案十地是不具备转让的条件的，上诉人与被上诉人的土地转让行为是无效的行为，所订立的转让协议属无效协议。一审法院却将相关的法律法规置之不理，判令协议有效，没有法律依据。三、被上诉人在未征得上诉人同意的情况下非法占用上诉人的土地，应当向上诉人支付赔偿金上诉人当得知签订的《厂房土地转让协议》是一份无效协议后，正准备找被上诉人协商解除事宜，被上诉人却强行占用上诉人的土地并在地上违建厂房，给上诉人带来了严重的后果，为此，上诉人于2014年4月8日向被上诉人寄送解除《厂房土地转让协议》通知书，通知解除双方签订的《厂房土地转让协议》及相关协议。被上诉人非法占用的行为已经给上诉人带来了严重的损失，应当支付上诉人赔偿金，涉案厂房土地水表和电表一直是上诉人名下的，水电费一直是通过上诉人的银行账代扣的，被上诉人非法占有使用涉案厂房土地期间的水电费，被上诉人应予以返还。综上所述，上诉人请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。
二审期间，上诉人变更和补充上诉讼请求意见如下：一、变更上诉请求2，原“改判解除上诉人�被上诉入于2012年2月10日签订的《厂房土地转让协议》”，变更为改判上诉人与被上诉人于zO12年2月10日签订的《厂房土地转让协议》无效：补充事实和理由：一、涉案厂房土地，未支付土地使用杈出让金、未依法登记领取权属证书，不符合转让条件，属于法律、行政法规的强制性规定不得转让的厂房土地，双方签立的I厂房土地转让协议l应当无效；（1）、《中华人民共和国物权法》：第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力：未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。（2）、《中华人民共和国城市房地产管理法》：第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权�，不符合本法第三十九条规定的条件的；（六）未依法登记领取权属证书的；第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用杈出让金，并取得土地使用权证书；……。（3）、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。第二十五条土地使用权和地上建筑物寸其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。第四十四条划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑�、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用杈出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。（4）、我国城镇国有土地使用权分“出让”和“划拨”二类：《划拨土地使用权管理暂行办法》：第二条划拔土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。第五条，未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。第十六条土地使用者应当在土地使用权出让合同签订后六十日内，向所在地市、县人民政府交付土地使用权出让金，到市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权出让登记手续。第三十二条土地使用权转让、出租、抵押，当事人不办理土地登记手续的，其行为无效，不受法律保护。综上法律、行政法规的强制性规定：涉案的厂房土地（无证、房产建筑面积577.1平方米、土地面积1882.2平方米，地址：县城区香滨路34号），未交付土地使用权出让金，未登记核发领取使用权证书，未与政府办理出让相关手续，不符合转让条件，属于法律、行政法规的强制性规定不得转让的厂房土地，双方签立的［厂房土地转让协议］应当无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条五项和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条应当认定合同无效。二、补充意见：1、一审判决书第11页第2段�的“余款50万元，双方约定在2014年1月29日前付清给原告廖国强，被告姚少武则在2014年3月27日前付清给原告廖国强，后又被原告廖国强无故退回”这是一审明显的袒护上诉人，与事实及庭审不符。（1）、上诉人己在2014年3月9日规划执法部门投诉（见：投诉书；此期间双方正在协商解除合同，上诉人在2014年3月27日，不知情的情况下收到网上转帐汇款共50万元，上诉人即日退回，过后得知在上诉人不同意的情况下，被上诉人通过网上银行，按上诉人以前的账户强行在2014年3月27日分三次汇入50万元）；（2）、被上诉人在2014年1月29日仍未履行合同办理厂房土地过户手续，既违反双方合同约定，又违反了法律、行政法规的强制性规定；（3）、被上诉人在未付清欠款给上诉人（已经构成了违约），又未征得上诉人同意的情况下，非法占用上诉人的厂房土地，利用2014年春节长假期间，撬开上诉人厂房的大门及小门，换上被上诉人的新门新锁，以闭门施工方式偷偷违法施工搭建厂房，见：被上诉人反诉证据《建筑工程施工合同》，签立日期和开工日期：2014年2月1日即春节年初二，明显是被上诉人的恶意行为（一审判决第10页“另查明”，在既无事实、又无证椐的情况下，改说成“被上诉人年初八开始使用涉案厂房”）。以上3点一审庭审已予以查明，判决书反而说成“后又被原告廖国强无故退回”。2、一审判决书第12页：“被告姚少武主张原告按《厂房土地转让协议》约定交付（2000）龙法执字笫139-2民事裁定书原件给其，双方在庭审中各持己见，虽然原告廖国强认为已在2012年10月31日己将民事裁定书原件交付给被告，但未能证明提供足够的证据证明其已将（2000）龙法执字笫139-2民事裁定书原件交付给被告姚少武”这一点与事实及庭审不符。�1）、上诉人在收到被上诉人2012年10月31日第三期预付款20万元（共100万元），就已将［民事裁定书］连同20万元收据收据一齐交给了被上诉人；之后上诉与被上诉人在2012年11月15日签订一份《厂房土地转让协议孪更补充协议》，此期间，又在2013年6月26日，上诉人还积极协助被上诉人姚少武找到了原围棋厂的原始土地来源［国家建设征用（划拨）土地协议书］交给了被上诉人（同时也证明被上诉人承认涉案土地是划拨土地），被上诉人为什么不提出未交付［民事裁定书］之事之后双方又在2014年1月12日签订一份《厂房土地转让预付款结算协议书》，被上诉人为什么还不提出未交付［民事裁定书］之事；（2）、双方签订的《厂房土地转让协议》约定由被上诉人负责办理厂房土地手续，至被上诉人非法占用厂房土地及上诉人到规划执法部门投诉日止（2014年3月9日）已过二年多，被上诉人为什么都不提出未交付［民事裁定书］之事；以上2点足够证明被上诉人已收上诉人（2000）龙法执字笫139-2民事裁定书的事实并且予以承认；（3）、既然是被上诉人姚少武的主张，依照“谁主张、谁举证”，应由被上诉人提供证据来证明上诉人未有交付（20O0）龙法执字笫139号民事裁定书给被上诉人的有效的事实证据。
被上诉人姚少武的答辩意见：原审认定事实清楚，适应法律准确，被答辩人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、原审法院认定事实清楚，答辩人是合法取得涉案土地厂房，并未非法使用被答辩人的土地厂房，双方的土地转让是合法有效的。首先，答辩人是在依法接收厂房后开始投入大量资金兴建厂房的。答辩人按照协议的约定已先后支付完全部土地厂房转让款共计人民币300万元，被答辩人按照协议约定交付了厂�钥匙，答辩人并非未经其同意而强行占有厂房土地。被答辩人向龙门县住建局投诉亦是双方发生纠纷诉至法院之后，答辩人已按合同约定全部履行完合同义务，合法取得厂房所有权。其次，答辩人与被答辩人双方已经按照合同约定完成是合同的主要义务，双方的转让行为合法有效。龙门县人民法院2005年2月23日作出的（2000）龙法执字第139号-2《民事裁定书》明确裁定龙门县龙城镇人民政府位于龙城镇香滨路围棋厂的厂房、土地以500596元在扣除评估、拍卖费用后，交付被答辩人廖国强抵偿债务，所有权于裁定书送达承受人时起转移。根据《物权法》第二十八条的规定：第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”（2000）龙法执字第139号-2《民事裁定书》以明确裁定龙城镇香滨路围棋厂厂房的所有权和土地使用权转移给被答辩人廖国强，该裁定在送达承受人后已生效，廖国强已通过法院的法律文书，在符合《物权法》规定的情况下取得厂房所有权和土地使用权，因此该土地是符合转让条件的。二、原审法院适用法律准确，土地转让协议合法有效。本案涉案位于香滨东路34号土地并非划拨用地，被答辩人提供的证据《国家建设征用（划拨）土地协议书》很明确地证明该地为1992年5月12日龙门县龙城镇人民政府向龙城镇水西管理区大冚村征用的工业用地，龙城镇人民政府当年已按照《国家土地管理法》第四十七条“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿”和《广东省土地管理实施办法》对征地进行补偿，依法支付土地补偿费、安置补助费，龙城镇人民政府征地行为符合《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五、二十六条之规定，该地已合法转为国家建设征用地，而并非被答辩人廖国强认为的以划拨方式取得的划拨用地。答辩人与被答辩人双方转让土地的行为不适用《划拨土地使用权管理暂行办法》，一审法院适用法律正确。三、答辩人与被答辩人双方签订的《厂房土地转让协议》是合法有效的，且答辩人已依法履行了转让合同的全部义务，按照合同的约定答辩人可以自由使用土地厂房，因此，答辩人是合法使用涉案土地厂房，不需要支付被答辩人任何赔偿金。答辩人依法接收厂房土地后已投入大量资金开始施工建厂房，被答辩人如恶意解除合同将给答辩人造成无可挽回的经济损失，答辩人届时将追究其赔偿责任。综上所述，一审判决认定事实证据充分，适用法律正确无误，上诉人提出的上诉理由与事实不符，于法无据，请二审法院依法驳回其上诉，维持原判。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，2004年8月26日龙门县人民法院依法查封了龙城镇人民政府围棋厂的厂房及土地（即涉案厂房及土地），2004年10月8日移送惠州欣业房地产评估事务所评估，价格为625745元。2004年12月24日委托惠州市运通达拍卖公司公开拍卖，未能成交。2005年1月21日，龙门县法院作出裁定，将被执行人龙城镇人民政府的上述厂房拍卖底价降至500596元继续公开拍卖。2005年1月31日惠州市运通达拍卖公司再次对上述厂房进行公开拍卖，亦未能成交。
还查明，涉案土地于1992年5月12日，经龙门县龙城镇人民政府向龙城镇水西管理区大冚村征用作为工业用地，龙城镇人民政府已按照《国家土地管理法》的相关规定对涉案土地原用途给予补偿，并依法支付土地补偿费、安置补助费，合计119400元，�土地已转为国家建设征用地。
本院判决理由及结果
本院认为：本案是建设用地使用权转让合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：廖国强与姚少武签订的《厂房土地转让协议》的效力认定问题，以及合同效力认定后应如何处理。具体判析如下：
廖国强与姚少武签订的《厂房土地转让协议》合法有效，理由如下：第一，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，涉案厂房及土地经龙门县人民法院裁定将权属变更为上诉人，上诉人依法取得了厂房及土地的物权，具有对该厂房及土地使用和处分的权利；第二，经法院查明，涉案厂房及土地经龙门县法院两�委托评估对外进行公开拍卖，但均未能成交。该厂房及土地已进入了市场流通领域，被上诉人与上诉人签订《厂房土地转让协议》，将该厂房及土地转让予姚少武，符合法院对外公开拍卖的目的和法律效果，该协议应受法律保护；第三，根据《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条的规定：“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”经原审法院查明，被上诉人姚少武支付了全部转让款300万元（后上诉人退还50万元），并于2014年农历月初八开始使用该厂房，并对该厂房投入约300万资金进行装修改造，购买机械设备用于面包生产，现已正常经营，实际占有使用该厂房。此外，双方签订的《厂房土地转让协议》约定，受让方姚少武负责办理厂房土地过房手续，一切手续及费用由其负责，该协议仍继续可履行，买卖手续未完成，并不影响合同效力；第四，经查明，涉案土地于1992年5月12日，经龙门县龙城镇人民政府向龙城镇水西管理区大冚村征用作为工业用地，龙城镇人民政府已按照《国家土地管理法》的相关规定对涉案土地原用途给予补偿，并依法支付土地补偿费、安置补助费，合计119400元，该地已转为国家建设征用地，非以划拨方式取得的划拨用地。据此，被上诉人与上诉人双方转让土地的行为不适用《划拨土地使用权管理暂行办法》。综上所述，双方当事人签订的协议并不属于《合同法》五十二条规定的合同无效情形，原审法院认定该《厂房土地转让协议》合法有效，有事实和法律依据，本院予以维持。
关于合同效力认定后的处理问题。根据《中华人民共和国�同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护。本案中，被上诉人姚少武已经按照双方的约定，将厂房及土地转让款250万元向上诉人支付（剩余50万元未支付），上诉人廖国强应当按照双方协议的约定，将涉案厂房及土地手续来源凭证交付被上诉人，并协助办理厂房土地过户手续。据此，原审法院判令双方当事人按照协议约定继续履行，并无不妥，本院予以维持。对于上诉人廖国强请求支付其代缴的水电费的问题。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百八十四条的规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。本案中，上诉人廖国强一审并未提出上述主张，对上述请求支付其代缴的水电费的问题，上诉人可以另行起诉解决，本院不作审理。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用13900元，由上诉人廖国强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 池志勇
审 判 员 赖锦荣
代理审判员 黄宇乐
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 黄美静
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认�事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；