北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0113民初4910号
原告北京信卫物业管理有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇府右街6号，统一社会信用代码×××。
法定代表人梁少伟，职务董事长。
委托代理人卢秋羽，北京金台（天津）律师事务所律师。
委托代理人王仁红，北京市金台律师事务所律师。
被告梁雪青，女，1978年1月4日出生，户籍地甘肃省兰州市，住北京市顺义区。
委托代理人刘玉庚，北京英淇律师事务所律师。
原告北京信卫物业管理有限公司（以下简称信卫物业公司）与被告梁雪青物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告信卫物�公司的委托代理人卢秋羽、王仁红、被告梁雪青委托代理人刘玉庚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告信卫物业公司诉称：2008年11月15日，被告与北京长乐房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》（合同编号：Y700134）及《车库赠与协议》，主要约定：被告购买北京长乐房地产开发有限公司位于×××；北京长乐房地产开发有限公司将房屋之地下车库赠与被告；被告接受北京长乐房地产开发有限公司选聘的物业服务公司即原告提供物业管理服务，物业费按房屋和车库的建筑面积收取，标准为7.9元每月每平方米。被告房屋及车库面积为378.91平方米。缴费时间为每半个缴费年度的第一天或之前预缴下一个半年的物业费，逾期交纳，则自逾期之日起满两个月之日起计，每逾期一日，按每月应缴费用之万分之一计算违约金。北京长乐房地产开发有限公司将房屋和车库交付被告后，被告办理了相应入住手续并缴纳部分物业费。后被告未按约定缴纳物业费，原告多次口头和书面催要，被告拖欠至今。故起诉，要求依法判令：1、被告梁雪青立即给付我公司物业费。在庭审中，原告明确主张被告物业费期间及金额分别为：2012年1月1日至2012年12月31日，金额35920.68元；2015年10月1日至2015年12月31日，金额是7762.04元；2016年1月1日至2016年12月31日，金额是35920.68元；2017年1月1日至2017年12月31日，金额是35920.68元。2、被告梁雪青给付我公司截止2017年5月31日违约金12479.79元。3、被告梁雪青支付律师费2400元。4、被告梁雪青支付诉讼费。
被告梁雪青辩称：不同意原告的诉讼请求，涉诉房屋房本登记的是梁雪青的名字，房屋面积不确定，楼号没有问题，对拖欠物业费的年度不确定。书面答辩状主要答辩意见为：1.原告主体不适格；2.原�不具备服务资质；3、原告未能提供价格部门颁发的收费许可证件；4、原告的起诉已超过诉讼时效；5、原告未履行催收程序；6、原告的服务质价不符；7、原告主张的滞纳金及律师费用无依据。庭审中，被告向本院提交了评估申请书，请求对涉诉小区的物业服务标准与物业费收费标准进行评估；被告向本院提交调查取证申请书，请求对涉诉小区2014年10月12月是否连续发生盗窃案及在事发地是否存在监控设备到顺义区公安部门进行调查。对2016年在涉诉小区是否有火灾情况到顺义区公安消防支队进行调查；被告向本院提交鉴定申请书，申请对原告提交法庭的确认函中的签名字样是否为被告本人书写进行鉴定。
经审理查明：
涉诉房屋及车库所有权人为被告梁雪青，涉诉房屋楼号双方均无争议，本院依法认可。
原告向法院提交下列证据，证明物业公司已在各方面完成了相应的物业服务，应当按照诉讼请求主张相应权利。
1、商品房预售合同。2008年11月15日，被告（买受人）与北京长乐房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房预售合同》（合同编号：Y700134），该合同第二十四条约定前期物业服务：出卖人依法宣判的物业服务企业为北京信卫物业管理有限公司，资质证号为京物企资三【2008】0262号；前期物业管理期间，物业服务收费价格为人民币7.9元/月·平方米（建筑面积）；物业服务企业按照半年收取方式收取物业服务费；物业服务内容（前期物业服务合同、临时管理规约）见附件七。买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约。商品房预售合同中附件七中为前期物业服务合同，即《长乐宝苑项目长乐�一期前期物业管理服务合同》，该前期物业管理服务合同第九条中，规定物业管理服务费标准为每月每平方米7.9元，按照建筑面积计算；每半年的第一天或之前预缴下一个半年的物业管理服务费；逾期交纳物业管理服务费，收取违约金，违约金自逾期之日起满两个月之日起计，每逾期一日按每月应缴费用之万分之一计算。《商品房预售合同》附件二为《临时管理规约》，该规约第一章“物业管理服务费”项下约定：物业管理服务费由业主按照购买或受让、受赠的专有单元（含地下车库单元）的建筑面积交纳。《临时管理规约》中“地下车库单元”的定义为：本物业内用作地下车库用途的部分，不包括停车场。该规约第三章第3节第4条约定：……无论是否使用其专有单元，各业主须负担其专有单元之100%物业管理服务费。第5节第1条约定：任何业主若未能在缴费期限到期日起七日内支付本规约项下须支付之管理服务费或任何款项，物业服务企业有权采取任何下列行动追讨欠缴的款项、滞纳金及违约金，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用（包括律师费）……
2、车库赠与协议。2008年11月15日，被告（受赠人）与北京长乐房地产开发有限公司（赠与人）签订《车库赠与协议》，北京长乐房地产开发有限公司赠与位于×××地下车库，该协议第十条约定，该车库的物业管理案该车库的建筑面积收取，首年收费标准为人民币7.9元/月·建筑平方米。
3、业主资料登记表。该登记表记载业主姓名梁雪青女士，房号×××房，紧急联系人刘睿民先生，与业主关系配偶，业主（或代理人）签字梁雪青，填写日期2010年6月26日。
4、违约金计算清单。
5、催款通知书二份。一份催�通知书的主张的物业费欠费期间为2012年1月1日至2012年12月31日欠费金额为每月2993.39元、2015年10月1日至2015年10月31日欠费金额为2150.46元、2015年11月1日至2015年11月30日欠费金额为2618.19元、2016年1月1日至2016年12月31日欠费金额为每月2993.39元；另一份催款通知书内容同上，另增加欠费期2017年1月1日至2017年6月30日欠费金额为每月2993.39元。
6、物业服务项目收支情况报告。
7、委托代理合同及律师代理费发票。发票记载金额为2400元。
8、被告已缴纳物业费发票及支付凭证。（1）发票，号码×××，开票日期为2010年6月26日，金额17960.33元，右上方手写记录“17-03”，右下方有签名（签名内容看不清楚）；中国银行刷卡记录单，日期为2010年6月26日，金额为17960.33元。（2）发票，号码×××，开票日期2012年3月25日，金额17960.34元，右上方手写记录“17-03”，中部手写记录“2011.7.1-2011.12.31”，右下方有类似签名字迹（内容看不清楚）；中国银行刷卡记录单，日期为2012年3月25日，金额为17960.34元。（3）发票，号码×××，开票日期2014年12月11日，金额50000元，付款单位后手写记录“17-03”，中部手写记录“13.1.1-14.5.2”，右下方有签名（签名内容看不清楚）；中国银行刷卡记录单，日期为2014年12月11日，金额为50000元。（4）发票，号码×××，开票日期2016年4月28日，金额50000元，右下方签名为“史冬梅（代）”；国内支付业务收款回单，日期2016年2月25日，付款人刘睿民，附言记录“17-03誉天下2015物业费+前年结余刘睿民”；收据二张（第二联记账凭证、第三联收据），字均为×××，内容均为“16年3月10日今收到×××交来物业费人民币伍万元￥50000交款人史东梅（代）”，第二联记账凭证收据中手写记录“2014.5.2-2015.10.12”。
9、房屋建筑面积分户计算明晰表。该表记载房号×××，新房号×××，车库号×××，买受人姓名梁学青，房屋实测建筑面积272.21平方米，车库实测建筑面积106.7平方米。
10、资质证书。
11、荣誉证书照片。
12、确认函（2014年12月9日）。该函内容如下：“致：北京信卫物业管理有限公司本人是×××业主，房屋建筑面积为378.91平方米（含车库面积）。”“本人知悉与贵司签署的《前期物业管理服务合同》的相关内容，并愿意承担由此产生的一切责任和义务，物业管理服务费标准为7.9元/㎡（建筑面积）/月。”该段文字上手写记录“注：业主对服务合同中所涉及的车库面积收取标准存在疑义。”“本人于2012年1月1日至2014年12月31日期间欠缴纳物业管理服务费107762.004元。”本人向贵司缴纳2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理服务费共�71841.4元。”“缴纳后，本人欠缴物业管理服务费为35920.67元。”该段文字上手写记录“注：因房屋质量问题欠缴”。上述全部文字后手写记录“注：2014年7月1日至2014年12月31日期间的物业管理服务费将于2015年1月10日前缴纳。”“特此确认！”业主/承租人处有签字，签字内容看不清楚。日期2014/12/09。该确认函下方手写记录“同意之后继续追讨2012年1月1日至2012年12月31日的物管费”该记录下方有签字，签字内容看不清楚。日期记录为2014.12.11。该确认函右下角有两个签字，其中一个看不清楚，另一个签字陈娟。
13、原告关于涉诉小区违建处理、绿化、保洁管理等物业服务项目的相关证据材料。
14、北京市物业管理招投标备案表。
15、律师函两份。一份时间为2014年1月20日，欠费年限记载为2012年1月1日至2013年12月31日；另一份时间为2015年7月30日，欠费年限记载为2012年1月1日至2015年12月31日。
被告不认可上述各项证据。证据1.2有业主签字的部分，且附件内容没有盖章，不认可真实性。证据3认为没有关联性。证据4不认可，不认可违约金。证据5催款通知书没有收到也没有看到。证据6没有盖章不具有合法性。证据7不认可律师费的关联性。证据8付款单位和签字均非业主本人。证据9没有盖章，无法核实真实性。证据10提交的资质证书号码不一致。证据11不能证明原告的物业服务标准。证据12确认函不认可被告本人签名，并申请对签名进行鉴定。证据13.14.15已经过了举证期，且没有原件不予质证。被告未向法院提交证据材料，但主张该涉诉小区其他业主关于物业服务公共部分的证据材料、原告在其他案件中对被告有利的自认行为等亦可在本案中适用。
被告向本院提交调查取证申请书，请求对涉诉�区2014年10月至12月是否连续发生盗窃案及在事发地是否存在监控设备到顺义区公安部门进行调查。本院依法到涉诉小区管辖的顺义区天竺派出所了解情况，经该派出所核实，涉诉小区2014年10月至12月无任何110报警记录，无盗窃案件在该派出所的登记记录。
被告向本院提交调查取证申请书，对2016年在涉诉小区是否有火灾情况到顺义区公安消防支队进行调查。本院依法到北京市顺义区公安消防支队了解情况，其陈述该小区2016年确实有火灾情况发生，是某业主车辆自燃造成，该小区消防设施没有问题，当时救火时还使用过，并向本院出示了火灾事故认定书（顺公消火认字【2016】第0011号），推断此起火灾起火时间在2016年6月8日18是20分许，起火部位在车牌号JR9683奔驰小轿车前发动机仓，火灾原因能排除遗留火种、雷击、人为引发等引发火灾的因素，不能排除电气线路故障引发火灾的因素。
被告向本院提交鉴定申请书，申请对原告提交法庭的确认函（2014年12月9日）中的签名字样是否为被告本人书写进行鉴定，本院依法予以准许。双方均同意通过高院摇号的方式确定鉴定机构，最终确定的鉴定机构为北京天平司法鉴定中心。本院依法向鉴定机构邮寄鉴定委托书，并与鉴定机构电话沟通鉴定比对材料的各项问题。根据鉴定机构给本院的电话回馈，本院依法向双方当事人发出函告，告知双方当事人提交的鉴定比对材料符合以下要求：1.鉴定比对材料的时间为2012年-2015年间的相关材料；2.鉴定比对材料的内容必须与本案没有关联性；3.鉴定比对材料需经法院组织质证确认。本院组织双方于2017年9月25日上午10:00在本院210人民调解室进行鉴定比对材料交换，且明确告知该时间为提交鉴定比对材料的最后时间，逾期未提交自行承担不利的法律后果。2017年9月25日上午10:00，在本院210人民调解室，北京信卫物业管理有限公司委托代理人到庭，表示无鉴定比对材料向本院提交。梁雪青及其委托代理人并未到庭，且未向本院提交任何书面说明及鉴定比对材料。故此，梁雪青申请对北京信卫物业管理有限公司提交的确认函（2014年12月9日）签名进行笔迹鉴定，因双方均未提交鉴定比对材料，故该鉴定无法进行。梁雪青提出的鉴定申请本院依法予以驳回。
上述事实，有开庭笔录、双方当事人陈述、原告提交的上述各项证据、火灾事故认定书、工作说明等在案佐证。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，原告信卫物业公司作为前期物业服务单位，与建设单位北京长乐房地产开发有限公司签订《长乐宝苑项目长乐第一期�期物业管理服务合同》，合法有效，对业主具有约束力。原告信卫物业公司依约为被告梁雪青提供了相应物业服务，被告梁雪青作为业主应当按照合同约定向原告信卫物业公司交纳物业管理服务费。被告向本院提交评估申请书，请求对涉诉小区的物业服务标准与物业费收费标准进行评估，本院认为前期物业服务合同中已经约定了物业收费标准人民币7.9元/月·平方米（建筑面积）及相关物业服务内容，被告未向本院提交任何初步证据材料证明原告提供的物业服务收费标准与前期物业服务合同中约定的物业服务内容存在不对等的情况，故本着合同契约精神，应当尊重双方签订的物业服务协议时约定的相关内容，关于被告向本院提交的评估申请不予准许，被告应当按照前期物业服务合同约定的物业费收费标准支付物业费。
关于涉诉房屋的面积，根据房屋建筑面�分户计算明晰表可知，房屋实测建筑面积272.21平方米，车库实测建筑面积106.7平方米，共计378.91平方米，与确认函（2014年12月9日）中“房屋建筑面积为378.91平方米（含车库面积）”一致，故本院依法予以确认。
关于物业费的欠费年限，根据确认函（2014年12月9日）、催款通知书等证据可知，原告主张被告欠费年限的起始日期为2012年1月1日。后被告又支付物业费共计100000元（2014年12月11日支付50000元，2016年2月25日支付50000元），原告亦认可，并同意该100000元抵扣2013年1月1日至2015年9月30日的物业费。且第一次支付50000元物业费的日期（2014年12月11日）与确认函（2014年12月9日）下方手写记录“同意之后继续追讨2012年1月1日至2012年12月31日的物管费”中日期一致。故此，本院认为可以认定被告欠缴物业费的起始日期为2012年1月1日。被告已缴纳物业费100000元应当依法�扣物业费期间，且根据确认函（2014年12月9日）和第二次支付50000元物业费（2016年2月25日）银行凭证中的附言，可以确认双方均同意自2013年1月1日起抵扣物业费，对此本院不持异议。具体欠费时间本院将依法计算予以审核认定：被告的欠费年限为2012年1月1日至2012年12月31日，2015年10月14日至2017年12月31日。
关于诉讼时效问题，应当指出物业服务是一个持续的过程，原告在被告欠费期间仍然为该涉诉小区提供物业服务，且根据确认函（2014年12月9日）、催款通知书等证据可知，原告已多次向被告催要物业费，没有明显怠于行使追缴物业服务费的权利，故本院对被告关于其超过诉讼时效的辩解意见不予支持。
综上，本院认为原告信卫物业公司要求被告给付物业费，有事实依据和法律依据。但根据该小区其他业主反映的小区公共问题及提供的相应证据可知，原告在从事物业服务过程中确实存在瑕疵，本院根据相关证据对物业费数额酌情予以扣减；被告迟延交纳物业费非恶意拖欠，原告要求被告支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；原告要求被告支付律师费，缺乏法律依据，对其请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，判决如下：
一、被告梁雪青给付原告北京信卫物业管理有限公司二○一二年一月一日至二○一二年十二月三十一日、二○一五年十月十四日至二○一七年十二月三十一日期间的物业管理费十一万三千一百七十七元，于本判决生效之日起七日内履行；
二、驳回原告北京信卫物业管理有限公司其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华�民共和国民事诉讼法》第五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千九百零八元，由原告北京信卫物业管理有限公司负担三百四十五元（已交纳），被告梁雪青负担二千五百六十三元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 莉
人民陪审员 张大青
人民陪审员 田连香
二〇一七年十二月二十日
书 记 员 赵静梅