广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终4875号
上诉人（原审被告）：中山市良安市政建筑工程有限公司，住所地广东省中山市东区齐乐路8号良安大厦22层04单元。
法定代表人：魏连兴，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：卢宏盛，广东优游涵泳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑俊培，广东优游涵泳律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：中山市高德房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市石岐区民科东路11号718卡。
法定代表人：吴敏丽，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郎鸣镝，广东邦仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴玉玑，广东邦仁律师事务所律师。
上诉人中山市良安市政建筑工程有限公司（以下简称良安公司）因与被上诉人中山市高德房地产经纪有限公司（以下简称高德公司）委托合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初3053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
良安公司上诉请求：撤销一审判决，驳回高德公司的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，程序违法，适用法律错误。一、一审判决查明事实有误。（一）一审判决遗漏查明良安公司与广东凯行律师事务所签订的租赁合同与高德公司代理期间客户朱先生的关系，混淆了两个互有关联却根本独立的事实，造成之后将广东凯行律师事务所的签约错误认定为高德公司的招商业绩的严重后果。1.一审判决遗漏查清高德公司与广东凯行律师事务所签订的引荐经过的相关事实。根据高德公司的自述，其在2016年4月接触广东凯行律师事务所的朱先生，所以应该将广东凯行律师事务所作为其推介客户提取佣金。由于双方并未在2016年5月9日协商解除招商代理关系的时候特别列明，那对于该说法是否成立就必须根据双方之前签订的《良安大厦写字楼项目策划及招商代理合同》（以下简称招商代理合同）予以界定。根据上述合同关于招商佣金的约定，支付佣金有三个前提条件：一是良安公司和客户在委托期限内签订租赁合同；二是客户在委托期限内支付租金；三是该客户系高德公司介绍并落实跟进的。首先，根据高德公司提交的材料显示，在高德公司代理期间，广东凯行律师事务所的朱先生的确到了现场接触了高德公司，但双方并未达成共识，良安公司与广东凯行律师事务所在委托期限内未签订租赁合同；其次，在招商代理合同解除前，高德公司与广东凯行律师事务所之间除了其自称的两次与朱先生接触外（据广东凯行律师事务所提供证明显示，朱先生并非其邀约客户，属于自行上门了解情况），并未采取任何追踪客户、跟进落实和措施。其三，由于在委托期限内没有任何进展，也没有广东凯行律师事务所朱先生的联系方式，直到2016年6月底，良安公司与广东凯行律师事务所无法取得联系，更不用提签约和收取租金，这也说明高德公司未按招商代理合同履行相应义务。2.一审判决遗漏查清广东凯行律师事务所与良安公司建立租赁关系的事实经过。良安公司与高德公司于2016年5月份解除招商代理关系后，并没有广东凯行律师事务所及朱先生的联系方式，直到2016年6月底，良安公司招商部魏杰全经朋友介绍才与广东凯行律师事务所接触。2016年7月15日，经多轮艰辛谈判与广东凯行律师事务所签订租赁合同。即良安公司与广东凯行律师事务所租赁合同的签订是经朋友介绍并经艰辛谈判才达成的，并非是由高德公司介绍的。广东凯行律师事务所对此也在一审中进行了详细的说明，但一审法院以“已经与良安公司签订租赁合同，与良安公司存在利害关系”为由不予采信。良安公司认为，首先，广东凯行律师事务所作为一个法律中介机构，对其诚信的重视不可否认，捏造事实对其诚信度产生的影响严重后果可想而知。在本案中广东凯行律师事务所与良安公司之间，广东凯行律师事务所并无利益可言，由于广东凯行律师事务所与良安公司之间存在租赁关系就片面推断其说明不可采信纯属先入为主的主观臆断。其次，良安公司与广东凯行律师事务所仅存在一个简单的租赁关系，双方的关系是对立统一的，之间产生矛盾的情况也是存在的，因为双方存在租赁关系就做出广东凯行律师事务所一定会冒着毁灭自身诚信的风险的可能性去做出对良安公司有利的说明这明显不符合常理，也足以说明一审法官审理思路的混乱，不是用证据去推出结论，而是先武断的下判断，再四处拼凑理由。（二）一审判决遗漏对《解除合同协议书》中第8条约定的“推荐的客户”性质的查明。按上述约定所说的“推荐的客户”前提条件是在双方解除合同后。结合该协议书第7条和招商代理合同第二章第（三）条的约定，在合同期限内及延续期内均无理据要求良安公司支付佣金。《解除合同协议书》亦明确约定双方权利义务终止，故按合同解除后双方之间的客户介绍事宜就应该清算完毕，良安公司无需再因高德公司在合同期限内介绍的客户支付佣金。因此，《解除合同协议书》第8条中“推荐的客户”是解除合同后高德公司推荐的新客户。因此，高德公司要取得“推荐佣金”需要满足以下条件：一是客户与良安公司签订租赁合同；二是客户已经向良安公司缴纳了租赁保证金；三是该客户是在良安公司与高德公司签订《解除合同协议书》后高德公司向良安公司推荐的客户。而高德公司主张的广东凯行律师事务所并非是高德公司在合同解除后推荐给良安公司的客户，因此无权要求支付推荐佣金。（三）一审判决关于良安公司与案外人签订的租赁合同中每月租金及服务费为每月143356元，属于事实查明错误。良安公司与广东凯行律师事务所签订的《良安大厦租赁合同》第三条第一款明确约定月租金为100349元/月，第二款约定的143356元是首三十日的租金及有偿服务费，而不是每月固定租金。
二、一审法院认定事实有误。（一）本案应属居间合同纠纷，一审法院认定本案为委托合同纠纷是认定事实错误，导致争议焦点错误，事实查明不清。本案中，高德公司为良安公司介绍并跟进客户，驻场工作，为良安公司提供为其和第三人之间的撮合、斡旋的服务。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条和第三百九十六条的规定，本案应为居间合同纠纷，高德公司为良安公司提供订立合同的媒介服务，争议焦点应为高德公司是否促成了合同成立，而非一审法院认定的是否履行了推介义务。事实上，双方的合同于2016年5月9日已经解除，双方之间的权利义务消灭。高德公司在一审中也明确其在解除招商合同后并没有跟进，其根本无法也不能促进合同的成立。（二）广东凯行律师事务所是良安公司的自有客户，一审法院认定高德公司推荐广东凯行律师事务所给良安公司属于认定事实错误。第一，一审法院认定本案的关键事实高德公司已履行介绍义务的查明有误，导致事实认定有误。一审法院认定高德公司介绍客户广东凯行律师事务所的主要依据是邮件截图和微信记录，一审法院对两份证据的真实性予以确认后直接得出由高德公司推介的事实，未免过于草率。首先，一审法院对《解除合同协议书》中的第8条“推荐的客户”性质查明错误，导致简单的认为已经履行介绍义务，属于事实认定有误。第二，一审法院认定广东凯行律师事务所与良安公司具有利害关系属于事实认定错误，导致本案的关键事实无法查明。本案的关键事实广东凯行律师事务所是否是良安公司的自有客户，其关键在于广东凯行律师事务所的情况说明，一审法院却排除最为直接的证据而采用间接证据，于法于理不合。首先，本案争议是居间合同的佣金问题，广东凯行律师事务所既非本案合同的当事人，也非与本案当事人有利益纠纷的当事人，其既不享有权利也不承担义务。其次，高德公司提供的《本周客户汇报》明确注明朱先生是“写字楼现场新增客户”，即朱先生是自己到现场的客户，而不是高德公司主动引进的。结合广东凯行律师事务所提供的情况说明中“经本所合伙人在东区办事处工作的朋友介绍，与中山市良安市政建筑工程有限公司招商部人员魏杰全接触，并多次到良安大厦现场了解”的情况相吻合，事实相互印证，即广东凯行律师事务所提供的情况说明属实。最后，考虑到广东凯行律师事务所身份的特殊性其情况说明的可信度较高。故一审法院无任何的事实与法律依据直接认定广东凯行律师事务所与良安公司具有利害关系排除情况说明的可信度，导致本案的关键事实无法查明。第三，一审法院以微信记录中没有否认高德公司的客户推荐事实为由认定广东凯行律师事务所是由高德公司推介的事实不符逻辑。首先，一直没有否认不代表其已经确认该事实的存在。微信记录中魏业奇反复强调确认函的重要性，并表明“没有客户确认单，公司无法认定该客户的有效性。”，足以说明无论是魏业奇还是良安公司，在没有确认函的情况下，无法确认高德公司所说的推介客户是否属于《解除合同协议书》中约定的“推荐的客户”的事实。（三）一审法院将每月租金及服务费143356元认定为实际租金属于事实认定错误，月租金应当为100349.2元。
三、一审判决适用法律不当。（一）《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定是关于承担违约责任的方式，但本案中良安公司不存在违约的情形，广东凯行律师事务所是良安公司的自有客户，良安公司与高德公司的合同已经解除，良安公司不存在违约的情形，一审法院适用该条规定是法律适用错误。（二）一审法院未适用《中华人民共和国合同法》第四百二十七条，属于法律适用不当。本案中高德公司未履行居间义务，其诉讼请求无法律依据，一审法院并未适用该法条，真实判定良安公司承担支付居间费用的责任实属不当。
高德公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二、高德公司提供的邮件截图、微信聊天记录等证据以及一审法院查明的事实已充分证明了广东凯行律师事务所是经高德公司推荐的事实。良安公司在一审及上诉状中强调高德公司没有取得良安公司的书面确认函，故无法确定客户的有效性。但事实上，良安公司直到一审开庭前都未否认广东凯行律师事务所是由高德公司推介。相反，良安公司的负责人在微信中已确认佣金可以结算，是否出具确认函是良安公司的单方行为，其有意拒付佣金，当然不会出具确认函。因此，如一审判决所述，高德公司是否取得确认函并非良安公司支付相关费用的必要条件。三、《解除合同协议书》第8条明确约定了在原代理合同解除后，良安公司与高德公司推荐的客户订立租赁合同且客户缴纳保证金及首期租金后，良安公司应以租赁合同约定的首期租金为标准向高德公司支付推荐佣金。鉴于原代理合同已经解除，故关于佣金的结算标准应以《解除合同协议书》的约定为准。而根据现有的证据，足以证明广东凯行律师事务所是高德公司推荐的客户，且该客户已经缴纳了保证金及首期租金，故良安公司没有理由拒付佣金。四、首期租金应为143356元，而非良安公司主张的100349元。首先，根据租赁合同第三条第四款的约定，“有偿服务费”并不是物业管理费等费用，实际上就是租金。其次，租赁合同第四条和第五条的约定也可证明首月租金就是143356元。五、广东凯行律师事务所出具的情况说明并无证据的效力。因为广东凯行律师事务所是良安公司的长期租户，单是场地装修广东凯行律师事务所已投入数百万元，两者之间存在明显的利害关系，且广东凯行律师事务所的相关人员也未出庭接受询问，故该证据不应作为认定本案事实的依据。
高德公司向一审法院起诉请求：良安公司向高德公司支付佣金143356元及违约金（违约金以143356元为基数，从2016年8月12日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至被告实际付清款项之日止）。一审庭审时，高德公司变更了诉请中违约金的计算时间，主张从2016年8月6日起计算违约金，因为该时间与良安公司的项目负责人在微信中确认应结算佣金给高德公司的时间一致。并明确了诉请中违约金的计算方式是按中国银行同期同类贷款利率的四倍计算，而不按合同约定的日千分之二计收。
一审法院认定事实：2015年11月23日，良安公司（委托方、甲方）和高德公司（受托方、乙方）签订策划及招商代理合同，约定高德公司在合同期间为良安大厦进行策划和驻场代理工作，良安大厦位于中山市××号，良安公司需向高德公司按合同约定标准支付代理费及相关佣金（若租赁意向人、客户或商家联系甲方并签订租赁合同进驻的，则甲方无须支付任何酬金或费用给乙方）；高德公司的代理权限自2015年12月1日起至2016年11月30日止；高德公司为良安大厦进行招商前期的准备工作包括市场推广、策划及为招商工作制作建议，以书面形式向良安公司提交（乙方其权限性质为居间服务即按约定要求寻找商家，提供订立合同的媒介服务，参加合同谈判）；甲方需按期向乙方支付代理费或佣金，否则乙方每天按逾期支付代理费或佣金金额的千分之二向甲方收取违约金；于本合同期结束或延续合同期结束后一个月内，经由乙方介绍之客户与甲方签订租赁合同的，经甲方确认后，甲方仍需向乙方支付相应酬金。合同还约定了其他事项。合同落款载明“甲方负责人：魏业奇，联系电话：188××××2619，邮箱：ｌｉａ×××＠163.ｃｏｍ”。
合同签订后，高德公司的工作人员罗婉婷分别于2016年4月27日、2016年5月6日向招商代理合同中约定的良安公司往来邮箱“ｌｉａ×××＠163.ｃｏｍ”发送客户汇报，汇报客户广东凯行律师事务所“朱先生”的跟进情况。第一次客户汇报表载明“带看过样板间后，报价均价为60元/㎡。客户对低楼层不太感兴趣，要求要15、16层。客户咨询是否能够由开发商交付前帮忙打通单元与单元间的间隔。而且对价格方面意见较大，对比大东裕等多个东区项目，大东裕方面报价约40元/㎡。对本项目的地理位置并不十分满意，但比较认可本项目的采光及楼层设计。表示希望能和领导方面直接沟通装修以及租金方面的问题。对本项目比较有意向。”第二次客户汇报表载明“客户朱先生与合伙人受邀来访与开发商进行洽谈。洽谈中客户表示主要对单价方面比较在意。开发商方面表示愿意在免租期上让步。最多可以8个月。但客户更希望单价方面能到50元/㎡（含物管）左右。目前客户正与其合伙人商量考虑。”高德公司委托中山市石岐区公证处对上述邮件的打开操作过程进行公证。
2016年5月24日，良安公司（甲方）与高德公司(乙方)签订《解除合同协议书》，确认双方于2016年5月9日提前终止招商代理合同，乙方于合同终止当天结束代理项目的驻场工作；甲、乙双方确认，代理年费首期款8万元甲方已于2015年11月24日支付给乙方，由于乙方未在半年内达到招商8500平方米的目标，甲方无需向乙方支付剩余代理年费12万元；截止至代理合同解除之日，乙方未代理甲方出租良安大厦租赁单元，甲方无需向乙方支付任何佣金；自2016年5月9日起，原合同中约定甲乙双方的权利义务终止，甲乙双方不受原合同约定条款约束，双方互不承担违约责任；解除合同后，如乙方向甲方推荐的客户与甲方签订租赁合同入驻良安大厦且该客户按约定向甲方缴纳租赁保证金后，经甲方书面确认后，甲方向乙方支付该租赁合同约定的首月租金作为推荐佣金。魏业奇作为良安公司代表签字确认。
2016年8月6日，高德公司员工谭英俊向魏业奇发送微信信息，称“魏总，那件律师事务所已经签约了是吧？那我们的佣金几时可以结算呢？”魏：“谭总，是的，凯行事务所签了，过程极其痛苦呀。最近可以结算，但是这两天我不在中山，可能要周一才回去，我下星期二前给您回复可以吗？”谭：“好的，我们也闻说谈判过程极其复杂和痛苦，辛苦您了。”8月10日双方约定在利和广场会面。8月15日，谭英俊发送微信信息“魏总，关于凯行律师事务所的佣金，我们的观点是：1、该客户是我们在代理良安驻场工作期间引介过来的，在客户的跟进过程中，贵司主动提出提前终止我们的驻场代理合作，客户因此转由贵司直接跟进，撤场时及撤场后我也跟您了解过洽谈情况，期间贵司从未提出需要我司协助沟通，为避免重复跟进影响沟通，我司没有再另外进行跟进。撤场时也约定如客户成交，按一个月租金收取佣金。2、无论是代理合同还是撤场协议只约定客户报备以及成交佣金，没有约定过与跟进程度/参与程度挂钩的佣金分配问题，在客户成交之前也没有书面或口头方式提到过任何关于参与程度与佣金的关系，因此，无论从合同精神还是职业道德上讲，都没有理由减少该客户的佣金。”魏：“谭总，我让行政部找你照片中的那份文件，行政部找给我，那只是一份简单的客户汇总，是常规的工作汇报，并非客户的确认函也非确认单。”“工作汇报不等于客户确认，没有客户确认单，公司无法认定该客户的有效性。再者，经公司招商部人员打电话给上面所有的客户，有些客户连良安是什么都不知道，所以客户没有确认函是无法认定的。”谭：“那如果是这样，这个客户贵司觉得来源渠道应该属于什么？”谭：“魏总，无论从我们的工作汇报，从我们最初跟进这个客户的同时杨梓浩的跟进情况，转介绍客户给您和其他同事认识的过程，还是从后期我们多次的沟通谈及的所有关于此事的情况，该客户属于我们高德推介的都是毫无异议的事实。”魏：“确认函上起码要有时间。对象、有效期、佣金等约定。在我们停止合作关系的时候，高德已经转为一般的第三方中介，转介客户只能通过确认函来确认客户的有效性。”一审庭审中，高德公司现场演示通过手机号码188××××2619搜索魏业奇微信的过程，一审法院现场拍照存档。
后，双方就佣金问题一直沟通未果，高德公司遂于2017年2月24日诉至一审法院，主张前述权利。
另查：广东凯行律师事务所出具情况说明，称涉案物业系其合伙人在东区办事处工作的朋友介绍，与良安公司招商部人员魏杰全接触，并多次到良安大厦现场了解，确定初步承租意向，后经双方多次谈判，最终与良安公司达成一致并签署租赁合同，承租良安大厦的15、16层作为本所的办公场所。
又查：良安公司庭后书面回复一审法院称，其已收取承租方广东凯行律师事务所租赁保证金，并提交了2016年7月15日租赁合同。合同约定“承租方应于本合同签订之日起三个工作日内支付免租期后首三十日租金及有偿服务费共143356元，该笔费用将自动转为2017年3月15日至4月14日的租金及有偿服务费。”“承租方应于租赁合同签订之日一次性交纳租赁保证金143356元。”
一审法院认为，本案为委托合同纠纷。本案争议焦点为高德公司是否履行了客户推介义务。首先，双方于2016年5月24日，签订的《解除合同协议书》明确约定自2016年5月9日起，原合同中约定甲乙双方的权利义务终止，甲乙双方不受原合同约定条款约束，双方互不承担违约责任。故双方权利义务应此在后签订的《解除合同协议书》为准，原招商代理合同约定条款对双方不再具有约束力。《解除合同协议书》明确约定，解除合同后，如乙方向甲方推荐的客户与甲方签订租赁合同入驻良安大厦且该客户按约定向甲方缴纳租赁保证金后，经甲方书面确认后，甲方向乙方支付该租赁合同约定的首月租金作为推荐佣金。本案中，高德公司提交的邮件内容已经中山市石岐区公证书进行公证，一审法院对其真实性予以确认。该邮箱亦是招商代理合同明确的良安公司联系邮箱，一审法院予以确认。邮件附件客户汇报表载明高德公司介绍广东凯行律师事务所沟通洽谈租赁物业的内容，包括带看场地、商议价格、安排与开发商洽谈等，一审法院予以确认。高德公司谭英俊的微信记录经一审庭审中现场演示，招商代理合同注明的良安公司联系人魏业奇手机号码可以搜索到相关微信，一审法院对该微信记录真实性予以确认。微信记录显示，魏业奇在2016年8月6日回复已经签约，佣金可以结算，其后虽称没有书面确认函无法确定客户有效性，但其一直没有否认高德公司主张的客户推介事实，只是要求形式上的确认函。故上述证据可以证实高德公司介绍客户广东凯行律师事务所的事实，一审法院予以确认。广东凯行律师事务所虽出具了情况说明，但其已经与良安公司签订租赁合同，与良安公司具有利害关系，一审法院对其出具的说明不予采信。并且《解除合同协议书》及微信记录可以证实，涉案物业的后期洽谈由良安公司自行完成，广东凯行律师事务所与良安公司人员的接触行为并不能排除高德公司前期参与客户推介的可能。故一审法院对高德公司推介广东凯行律师事务所给良安公司的事实予以确认。
其次，《解除合同协议书》约定解除合同后，如乙方向甲方推荐的客户与甲方签订租赁合同入驻良安大厦且该客户按约定向甲方缴纳租赁保证金后，经甲方书面确认后，甲方向乙方支付该租赁合同约定的首月租金作为推荐佣金。现广东凯行律师事务所作为高德公司推介的客户已经与良安公司签订租赁合同，并已交纳保证金，良安公司应予支付佣金。至于约定的“经甲方书面确认”，该确认应是指对前述推介客户事实的确认，现该事实已经一审法院查实并予确认，良安公司无须再行确认，该书面确认并不是付款的必要条件。故良安应予支付首月租金作为佣金。从租赁合同可知，每月租金及服务费为143356元，该金额为每月固定收取，故一审法院认定该金额应为实际租金，佣金应以此为准。由于《解除合同协议书》没有约定佣金具体支付的期限以及违约金计算标准，一审法院认定良安公司应于2017年2月24日起诉之日按中国人民银行同期同类贷款利率标准支付逾期付款利息。
综上，高德公司的诉讼请求，有理部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、良安公司于判决生效之日起七日内向高德公司支付佣金143356元及逾期付款利息（从2017年2月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）；二、驳回高德公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3488元，减半收取1744元（高德公司已预交），由良安公司负担，并于判决生效之日起七日内返还高德公司。
二审中，双方当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审期间，良安公司提交的《良安大厦租赁合同》记载：广东凯行律师事务所应于租赁合同签订之日一次性向良安公司交纳租赁保证金人民币143356.00元；2016年7月15日至2017年3月13日（8个月）为附条件免租期，2017年3月15日至2029年6月30日（148个月）每月租金100349.20元；广东凯行律师事务所应于本合同签订之日起三个工作日内支付免租期后首三十日租金及有偿服务费143356.00元，该笔费用将自动转为2017年3月15日至4月14日的租金及有偿服务费；本合同自双方签署本协议，广东凯行律师事务所与良安公司指定物业公司签订《良安大厦有偿服务合作协议》、《良安大厦物业服务协议》且广东凯行律师事务所按本合同规定向良安公司交纳租赁保证金之日起生效。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案为委托合同纠纷，良安公司与高德公司签订的《良安大厦写字楼项目策划及招商代理合同》、《解除合同协议书》是双方真实意思表示，且其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。本案争议焦点之一是广东凯行律师事务所是否系高德公司推荐的客户。高德公司于2016年4月27日向良安公司发出的电子邮件显示“写字楼现场新增客户：联系人为朱先生、得知渠道为自有资源、客户来源为邀约、日期为4月25日，跟进情况记载为经营广东凯行律师事务所寻找办公场所等事项。”广东凯行律师事务所于2017年3月23日出具的情况说明显示该所自2016年初开始寻找符合要求的新办公场所，曾多次派员到各大商业、办公楼盘或其他商业体现场察看。对于上述两份材料所显示的事实，良安公司认为上述材料显示广东凯行律师事务所人员系自行到良安大厦查看，高德公司仅负责接待，故不属于高德公司推荐的客户。高德公司则认为即使广东凯行律师事务所人员自行到良安大厦查看，也是因为高德公司前期策划宣传的结果，仍应属于高德公司推荐的客户。对此，本院认为，良安公司与高德公司签订的《良安大厦写字楼项目策划及招商代理合同》约定，高德公司为本项目的独家策划和驻场代理公司，如客户联系良安公司并签订租赁合同进驻该物业的，良安公司无需就该客户的租赁事宜向高德公司支付任何酬金或费用。高德公司依照合同约定进行了策划、宣传、招商事宜，并安排工作人员在良安大厦现场接待来访人员，故应认定前往良安大厦现场联系租赁事实的客户是高德公司前期策划宣传的结果，应属于高德公司推荐的客户，否则会导致双方的权利义务失衡。故本院据此认定广东凯行律师事务所属于高德公司推荐的客户。
本案争议焦点之二是良安公司应否向高德公司支付佣金。首先，双方签订的《良安大厦写字楼项目策划及招商代理合同》约定，于本合同期结束或延续合同期结束后一个月内，经由高德公司介绍之客户与良安公司签订合同的，经良安公司确认后，良安公司仍需向高德公司支付相应酬金。本案中，高德公司最后一次接待广东凯行律师事务所的时间为2016年5月4日，双方解除上述代理合同的时间为2016年5月24日，良安公司与广东凯行律师事务所签订租赁合同的时间为2016年7月15日，即良安公司并未在代理合同结束后一个月内与广东凯行律师事务所签订租赁合同，依照上述合同的约定，良安公司无需向高德公司支付酬金。其次，双方签订的《解除合同协议书》约定，良安公司与高德公司解除合同后，如高德公司向良安公司推荐的客户与良安公司签订租赁合同入驻良安大厦且该客户按租赁合同的约定向良安公司缴纳租赁保证金后，经良安公司书面确认后，良安公司向高德公司支付该租赁合同约定的首月租金作为推荐佣金。良安公司认为该约定是指合同解除后高德公司推荐新客户的，仍可获取佣金；高德公司则认为该约定包括合同解除前高德公司已经推荐的客户。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。就本案而言，双方最初签订的代理合同尚且约定高德公司推荐的客户于代理合同结束后一个月内签订租赁合同的，良安公司才需要支付佣金。如果将《解除合同协议书》中的上述约定解释为包括合同解除前已经推荐的客户，则会突破上述一个月的限制，并不符合整体解释和目的解释的合同解释规则。故本院将上述双方争议的条款解释为：双方的代理合同解除后，高德公司向良安公司推荐新的客户并签订租赁合同的，高德公司有权按照约定收取佣金；高德公司在合同解除前已经推荐的客户，于合同解除后持续跟进并最终促成租赁合同的签订的，亦有权收取佣金。本案中，广东凯行律师事务所并非高德公司于合同解除后推荐的新客户，高德公司亦未主张并举证证明其于合同解除后持续跟进该客户，故良安公司依照约定无需向高德公司支付佣金。第三，本案双方当事人的工作人员在广东凯行律师事务所签订租赁合同后，曾通过微信沟通佣金的结算事宜，沟通过程显示良安公司工作人员同意与高德公司结算佣金事宜，但要求高德公司提供合同约定的确认函，并结合高德公司的跟进程度及参与程度确定佣金的标准，高德公司则认为双方对广东凯行律师事务所属于高德公司推荐的客户并无争议，无需提交确认函，且合同并未约定要根据高德公司的参与程度分配佣金比例。对此，本院认为，如前所述按照代理合同和解除协议的约定，良安公司无需向高德公司支付佣金，但良安公司在与广东凯行律师事务所签订租赁合同后，曾向高德公司表示可以在考量跟进程度和参与程度的基础上与高德公司结算佣金，故本院酌定良安公司向高德公司支付首月租金的30%作为佣金，以平衡双方的经济利益。第四，关于首月租金的金额问题。本案中，良安公司与广东凯行律师事务所签订的租赁合同约定的每月租金为100349.20元，良安公司收取的租赁保证金虽为143356.00元，但明确约定该金额包含有偿服务费，且合同约定广东凯行律师事务所与良安公司指定的物业公司签订《良安大厦有偿服务合作协议》后租赁合同才生效，故租赁合同履行过程中的有偿服务费由相关物业公司收取，而非良安公司收取，本案租金标准应按租赁合同约定的每月租金100349.20元计算。一审法院认定租金标准有误，本院予以纠正。综上，良安公司应向高德公司支付佣金为30104.76元（100349.20×30%）。
综上所述，良安公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初3053号民事判决第二项；
二、变更广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初3053号民事判决第一项为：中山市良安市政建筑工程有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向中山市高德房地产经纪有限公司支付佣金30104.76元及逾期付款利息（从2017年2月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）；
三、驳回中山市良安市政建筑工程有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3488元，减半收取1744元，由中山市良安市政建筑工程有限公司负担366元，由中山市高德房地产经纪有限公司负担1378元；二审案件受理费3488元，由中山市良安市政建筑工程有限公司负担732元，由中山市高德房地产经纪有限公司负担2576元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李少民
审 判 员 阮碧婵
代理审判员 刘运充
二〇一八年三月十二日
法官 助理 王慧娟
书 记 员 刘梦依