广东省遂溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0823民初333号
原告蔡光，男，1963年08月16日出生，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县。
委托代理人谭蔡玲，女，1973年11月10日出生，汉族，广东省霞山区人，住湛江市霞山区。
被告张爱英，女，1941年11月08日出生，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县。
被告梁春，女，1964年08月29日出生，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县。
被告梁小海，男，1966年08月25日出生，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县。
被告梁洪仔，男，1969年01月31日出生，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县。
原告蔡光诉被告张爱英、梁春、梁小海、梁洪仔确认合同效力纠纷一案，本院2017年3月15日受理后，依法适用简易程序，于2017年4月28日公开开庭进行了审理。原告蔡光及其委托代理人谭蔡玲、被告梁小海到庭参加诉讼。被告张爱英、梁春、梁洪仔经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡光起诉称，2013年8月17日，原告蔡光与被告张爱英及其丈夫梁永章签订《房地产转让协议书》一份，约定张爱英、梁永章夫妇将其共有的位于遂溪县遂城镇××（原为××县遂城中山路××）的房屋[房屋所有权证：粤房字第××号，面积172.3平方米]及国有土地使用权[土地使用权证号：遂国府字（1992）第08230100845号，面积分别为：60平方米]以总价款48万元转让给蔡光，并协助受让方办理过户手续，所需费用由受让方承担。转让方保证权属清楚，若发生产权或债权债务纠纷，由转让方负责。签订协议时有张爱英、梁永章的长女以梁春为证人。2013年9月15日，蔡光付清总价款48万元给梁永章、张受英，同时梁永章、张受英将房屋和土地交由蔡光使用，并将房地产权证一并交给蔡光。后来，因梁永章生病，未及时办理产权过户登记手续。2014年8月，梁永章病故，蔡光多次要求被告协助办理产权过户登记手续未果。为了维护原告的合法权益，请求依法确认蔡光与张爱英、丈夫梁永章签订的《房地产转让协议书》合法有效，判令被告协助原告办理产权过户登记手续。
原告蔡光向本院提交的证据有：1、蔡光的《居民身份证》；2、《房地产转让协议书》；3、《转让房地产收款收据》；4、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》；5、《火化证》；6、张爱英的《居民身份证》、《户口簿》。
被告梁小海庭审中答辩称，我父亲生前与原告签订房地产转让协议书的时候没有与我商量过，签订协议后才告诉我的。卖房的价款有没有支付我不清楚，没有钱给我。我不同意卖这套房子。
被告梁小海没有向本院提交证据。
经审理查明：被告张爱英与案外人梁永章是夫妻关系，被告梁春、梁小海、梁洪仔是其婚生子女。梁永章2014年8月23日病故。
2013年8月17日，原告蔡光与张爱英、梁永章签订《房地产转让协议书》一份，约定张爱英、梁永章夫妇将其共有的位于遂溪县遂城镇文育路二巷16号的房屋[房屋所有权证：粤房字第××号，基底面积57平方米，建筑面积172.3平方米]及房屋所占用的国有土地使用[土地使用权证：遂国府字（1992）第08230100845号，面积分别为：60平方米]以总价款48万元转让给蔡光。张爱英、梁永章夫妇保证房屋所有权和土地使用权权属清楚，并协助蔡光办理产权过户登记手续，所需税费、手续费由蔡光承担。被告梁春在《房地产转让协议书》上“证明人”处签上“梁春”作证明人。协议签订后，蔡光于2013年8月17日和2013年9月15日二次分别向梁永章、张爱英支付价款21万元和27万元共48万元，梁永章、张爱英收款后给蔡光出具《转让房地产收款凭据》，梁春在收款凭据中“见证人”处签名作证明。梁永章、张受英收款后随即将房屋交由蔡光管理使用，同时将房屋所有权证、土地使用权证原件一并交给蔡光保管。在双方拟办理产权过户登记时，梁永章因病一直住院治疗，产权过户登记手续被持续担搁。2014年8月23日，梁永章病故，蔡光经先后多次要求被告协助办理产权过户登记手续未果，遂诉至本院。
另查明，本案在审理过程中，被告梁洪仔、梁春向本院分别提交《声明书》，声明内容：1、本人知情并认同父母已将涉案的房地产转让给蔡光；2、现我父（户主）已故，本人放弃该房屋及土的继承权。
本院认为，本案是确认合同效力纠纷。梁永章、张爱英与蔡光签订房地产转让合同约定的房屋所有权及国有土地使用权权属清楚、清晰，无争议，双方订立的《房地产转让协议书》是双方自愿的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，符合公平、自愿、自治原则。根据《中华人民共和国合同法》（简称“《合同法》”）第四十四条、第六十条的规定，《房地产转让协议书》合法有效。原告请求确认《房地产转让协议书》合法有效，本院予以支持。
依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。双方应当本着诚实信用的原则按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原告履行了支付价款的义务，出卖人梁永章、张爱英虽然履行了交付房屋的义务，但还应当协助原告办理产权过户登记手续。
本案中，双方在履行办理产权过户登记手续前，出卖人梁永章病故，因不可预测的因素，致产权过户登记没有正常完成。根据《中华人民共和国物权法》（简称“《物权法》”）第九条的规定，蔡光并未取得合同约定的房屋所有权及国有土地使用权。被告张爱英是梁永章的配偶，被告梁春、梁小海、梁洪仔是梁永章的子女，根据《中华人民共和国继承法》第二条、第九条的规定，张爱英、梁春、梁小海、梁洪仔是法定的第一顺序继承人，自梁永死亡之日起即对梁永章、张爱英转让的财产享有法定继承权。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条的规定，继承人应当在继承遗产范围内对被继承人的债务承担清偿责任，清偿债务的范围以继承遗产的范围为限。在房屋买卖合同中，出卖人死亡的，其继承人应当对于原出卖人的合同义务予以继承，继续履行原合同。《合同法》第一百三十条的规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支价款的合同。出卖人将房屋所有权转移给买受人，配合办理过户登记手续，系出卖人的法定义务。出卖人在合同约定办理过户登记的期限之前去世，无法亲自完成办理过户登记的义务，那么按照买卖合同约定出卖人对买受人形成合同之债务。即继承人应当对于原出卖人的合同义务予以继承，继续履行原合同义务，协助买受人办理过户登记手续。被告张爱英、梁小海没有放弃继承权，应当协助原告蔡光办理产权过户登记手续。原告要求被告协助办理产权过户登记手续，合法有据，本院予以支持。
被告梁洪仔、梁春向本院声明放弃对本案涉案房屋及土地的继承权，即放弃了被继承人的债务承担清偿责任，因而不应承担责任。被告张爱英、梁春、梁洪仔经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃抗辩和质证的权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国继承法》第二条、第九条、第二十五条第一款、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告蔡光与被告张爱英及案外人梁永章签订《房地产转让协议书》合法有效。限被告张爱英、梁小海于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告蔡光办理遂溪县遂城镇文育路二巷16号的房屋所有权[证号：粤房字第××号]和国有土地使用权[证号：遂国府字（1992）第08230100845号]过户登记到原告蔡光名下。
二、驳回原告蔡光的其他诉讼请求。
案件受理费4250元，由被告张爱英、梁春、梁小海、梁洪仔负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审判员 莫健雄
二〇一七年六月六日
书记员 庄丽清
附相关法律和司法解释条文：
《中华人民共和国继承法》第二条继承从被继承人死亡时开始。
第九条遗产按下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。
第二十五条第一款继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。
第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款合同。
《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。