南昌市新建区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民三初字第115号
原告：袁丽芝，女，汉族，1992年8月2日出生，住新建县。
委托代理人：万焕作，系江西经辉律师事务所律师。
被告：新建县东方星百货中心，住所地：新建县长堎镇新建大道510-538号13栋A1，组织机构代码：L6904066-0。
法定代表人：饶海，职务总经理。
委托代理人：吴江平，系新建县东方星百货中心法律顾问。
原告袁丽芝诉被告新建县东方星百货中心房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告袁丽芝及其委托代理人万焕作、被告新建县东方星百货中心委托代理人吴江平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告袁丽芝诉称：被告饶海系被告新建县东方星百货中心（个体工商户）的投资人。2014年6月7日，原告袁丽芝与被告新建县东方星百货中心签订了一份《东方星百货商铺租赁合同》，由被告新建县东方星百货中心将位于新建县新建大道510-538号13栋A1“东方星百货”一层13A号商铺（柜台）租赁给原告，根据该协议约定：1、该商铺建筑面积为9.91平方米；2、租赁期限：两年，自2014年7月28日起至2016年7月27日止；3、租金为人民币2874元/月，合计年租金为34488元/年；4、原告在签订合同时向被告缴纳了履约保证金10000元；5、每年向被告交纳管理费，标准为0.6元/平方米/日；6、被告进行日常管理，并负责配备相应的管理、服务人员，做好保安、防火、清洁、供电、供水等服务；7、被告应提升东方星百货的影响力，助推各经营户的经营收益，组织各种旺场活动和广告宣传。后原、被告因开业率及商铺面积产生纠纷。2015年6月25日，被告在商户门前张贴了一份《函告》，表示已与商户解除了租赁合同，同时要求商户在当日下午17时前将商铺腾空返还，否则，将对商户租赁的商铺室内物品进行处理，致使所有商户均无法正常经营，给所有商户均造成了重大的经济损失，原告及其他商户在被迫无奈之下只好将承租的商铺交付给原告。故原告诉至法院，请求判令：1、确认原、被告于2015年6月25日已解除了“东方星百货商铺租赁合同”，被告返还原告剩余商铺租金3161.4元（即自2015年6月25日至2015年7月28日）；2、被告赔偿原告财产损失费计1540元；3、被告返还原告履约保证金10000元；4、被告返还多收原告商铺租金7207.33元；5、被告向原告开具租赁费、管理费用发票；6、本案诉讼费用等均由被告依法承担。
原告袁丽芝提供了以下证据：
1、原告身份证一份，证明原告的诉讼主体资格；
2、被告企业信息、组织机构代码证及负责人饶海《常住人口信息》各一份，证明被告的诉讼主体资格及被告的经营类型系个体工商户，饶海系经营者；
3、原、被告签订的《东方星百货商铺租赁合同》及收据复印件各一份，证明该商铺建筑面积为9.91平方米；租赁期限：两年，自2014年7月28日起至2016年7月27日止；年租金为34488元/年；原告向被告缴纳了履约保证金10000元；管理费标准为0.6元/平方米/日；被告进行日常管理，并负责配备相应的管理、服务人员，做好保安、防火、清洁、供电、供水等服务；被告应提升东方星百货的影响力，助推各经营户的经营收益，组织各种旺场活动和广告宣传；
4、东方星百货《平面布置图》四份，证明原、被告签订的合同中商铺面积与该平面布置图的面积不一致，应以该面积为准，被告应退还多收面积的租金；
5、2015年6月14日，原告及其他商户向被告发出的《函》一份，证明商户因被告严重违约要求其履行合同约定，但被告却对部分商户进行打击报复，故商户再次要求被告协商处理；
6、2015年6月24日，被告向原告及其他商户发出的《函告》一份，证明被告无故要求与原告解除租赁合同，且强行要求原告及其他商户在同月25日17时前归还商铺；
7、光盘一份（第一部分是开张时的外景及宣传的相关情况；第二部分是媒体报道的几篇文章；第三部分2015年6月12日关于面积不符，工商部门与原、被告双方会谈的录像；第四部分是工商部门与原、被告协商的过程；第五部分2015年6月26日交商铺的录像；第六部分是解除合同前的包括一楼涨水、商户受损情况的录像。），证明被告在百货中心开装前的作出的虚假宣传及承诺；被告出租的商铺系按面积计算租金；商户在开装后因百货中心开业率不足50%、面积与实际面积不符等相关情况向县政府反映，且经相关媒体报导的相关情况；原告及其他商户根据被告要求被迫于2015年6月26日将承租的商铺归还给被告；被告出租的负一层商铺存在严重的漏水现象，且多次被雨水浸泡，造成商户货品部分受损；原、被告多次协商均未成达成调解意见；
8、损失清单1份，证明原告损失1540元。
被告新建县东方星百货中心辩称：原告存在诸多违约行为，被告才要求解除合同，原告要求被告返还剩余租金的诉请不合理，履约保证金不应返还。合同约定的租赁费是按商铺建筑面积计算的，原告要求返还多收租金，不合情也不公平。请求驳回要求的诉讼请求。
被告新建县东方星百货中心提供了以下证据：
1、2015年5月2日被告发的《正常营业催告函》1份、《解除合同律师函》1份、快递单1份、照片两页六张打印件、《函告》1份，证明原告在经营期间多次违反合同约定，不正常营业，存在违约行为；
2、光盘1份，证明原告关门、打牌违约情况的录像；
3、租赁费发票1份，证明被告给原告开具了租赁费发票的义务已履行；
4、照片10张，证明原告违约关店。
经原、被告双方举证、质证：被告对原告提供的证据1、2、3无异议；对原告提供的证据4真实性无异议，对合法性、关联性、证明目的有异议，认为当时说明含有公摊面积，大家都同意的；对原告提供的证据5真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据是原告单方面发出的函，未见被告签收的信息；对原告提供的证据6真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为由于原告违约，致使双方的合同关系难以维持下去；对原告提供的证据7的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据是原告单方面录制，难以考证真实性；对证据8的真实性、合法性、关联性的均有异议，该清单系原告单方制作。
原告对被告提供的证据1中《催告函》1份、快递单1份的真实性有异议，对合法性、关联性及证明目的有异议，《函告》的真实性、关联性无异议，对合法性及证明目的有异议，认为被告系在未与原告协商的情况下，强行张贴的，该函告证明系被告单方面要求解除合同；对被告提供的证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，该光盘即不能证明与本案原告有关联性，也不能证明原告实施了闹事、打牌等违约行为，更不能证明其采集的录音、录像是在原告经营或者是营业期间所采集；对被告提供的证据3的真实性、合法性、关联性无异议，被告应提供相关证据证实被告已收到发票，且被告出具的发票不包括管理费用发票；对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，从该照片上既不能看出与原告姜美华有关联性，也不能证明该拍摄的时间是否在营业期间。
经审理查明：2014年6月7日，原告袁丽芝（乙方）与被告新建县东方星百货中心（甲方）签订了一份《东方星百货商铺租赁合同》，约定：一、租赁地点。甲方同意将新建县东方星百货中心将位于新建县新建大道510-538号13栋A1“东方星百货”一层13A号商铺（柜台）租赁给乙方，该商铺建筑面积9.91平方米。二、租赁期限。租赁期限为两年，即从2014年7月28日起至2016年7月27日止。三、租金交付。该商铺租金为人民币2874元/月，合计年租金34488元/年；租金按年度支付，乙方在签订本合同当日一次性支付给甲方第一年度租金，次年租金乙方应于第一年度租期最后一个月前支付给甲方，先付后用。四、履约保证金。乙方在签订合同当日须向甲方缴纳合同履约保证金10000元；乙方如有提前终止合同违约行为，合同履约保证金作为违约金处理不退还乙方；乙方在本合同履行过程中如有拖欠租金、管理费、水电、空调能源费用、不遵守商场管理制度、导致商场经营混乱及停业、严重损害商场声誉等违约行为，以及其它给甲方造成损失的行为，甲方有权直接从租赁合同履约保证金中扣除；租赁期满后如乙方无任何违约行为，且没有拖欠商场管理机构的任何费用，并经甲方验收铺位合格后，履约保证金将在7日内退还给乙方；履约保证金不计利息。五、其他费用。管理费：0.6元/平方米/日，按合同面积计算；管理费按年度交付，由乙方在签订本合同时与租金一起交付。合同对双方的权利义务进行了约定。
合同签订后，原告于2014年6月7日向被告交付了第一年度的租金34488元、履约保证金10000元，共计44488元，被告将店面交付给原告使用。合同履行期间，双方产生纠纷。2015年6月24日，被告在原告商铺门前张贴了一份《函告》，通知原告：“1、按照双方签约合同规定，你方已自愿放弃店铺。应于2015年6月25日17时前，归还签约合同并搬走您店铺的所有物品。2、您若在上述期间内仍未归还合同搬走物品，东方星百货有权对你店铺内的物品进行任何处理，因此产生的一切后果由您自行承担。”2015年6月26日，原告将商铺腾空并返还给了被告。2015年7月6日，原告诉至法院。
本院认为：原告袁丽芝与被告东方星百货签订房屋租赁合同系双方真实意思的表示，且内容不违反法律规定，合法有效，双方应按约定履行。被告发函要求原告在2015年6月25日前从其经营的商铺搬离，且原告也按被告函告搬出，即视为双方达成于2015年6月25日解除租赁合同，原告要求解除与被告签订的《东方星百货商铺租赁合同》，本院予以支持；因被告收取原告租金为2014年7月28日至2015年7月27日，鉴于双方于2015年6月25日终止租赁合同，被告多收商铺租金3161.4元，应退还原告；原告要求被告赔偿财产损失，未提供证据佐证，本院不予支持；被告辩称原告在履约期间违约，没有证据佐证，其要求没收履约保证金的主张，本院不予采信。原告要求被告返还履约保证金10000元，本院予以支持；合同约定商铺租金按建筑面积收取，应按约定执行，原告称被告多收租金7207.33元，无事实依据，本院不予支持；原告要求被告开具租赁费、管理费发票的诉讼请求，不属法院主管范围，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告袁丽芝与被告新建县东方星百货中心于2014年6月7日签订的《东方星百货商铺租赁合同》于2015年6月25日解除；
二、由被告新建县东方星百货中心返还原告袁丽芝剩余租金3161.4元；
三、由被告新建县东方星百货中心返还原告袁丽芝履约保证金10000元；
四、驳回原告袁丽芝的其他诉讼请求。
上述二、三款项限被告在本判决生效后20日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费350元，由原告袁丽芝承担140元，被告新建县东方星百货中心210元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 缪光明
审 判 员 佟静怡
代理审判员 李素莹
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 符 强