福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岩民初字第118号
原告中国工商银行股份有限公司永定坎市支行，住所地龙岩市永定区。
负责人卢永生，行长。
委托代理人卢嘉兴，男，1965年5月21日出生，汉族，住龙岩市永定区。
被告陈艳，女，1988年9月24日出生，汉族，住龙岩市新罗区。
被告卢伟锦，男，1988年1月9日出生，汉族，住龙岩市新罗区。
被告龙岩市天鸿房地产有限公司，住所地龙岩市新罗区西城华莲路多特家园2#4、5、6、7号店,组织机构代码67846307－6。
法定代表人尹可庭。
原告中国工商银行股份有限公司永定坎市支行与被告陈艳、卢伟锦、龙岩市天鸿房地产有限公司金融借款合同纠纷一案。本院2015年3月18日受理后，依法组成合议庭，并于2015年8月24日公开开庭审理了本案。原告中国工商银行股份有限公司永定坎市支行的委托代理人卢嘉兴到庭参加诉讼。被告陈艳、卢伟锦、龙岩市天鸿房地产有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司永定坎市支行诉称：经被告陈艳的申请,原告于2012年3月28日向其发放个
人商用房按揭贷款人民币625万元,期限10年，分120期按月等额本息还款，贷款年利率9.87%。贷款以被告陈艳所购的座落于永定县商用房地产作抵押担保,同时由被告龙岩市天鸿房地产有限公司提供连带责任保证担保。但贷款发放后,被告陈艳多次未能按期履行还款义务，自2014年4月起已连续逾期9期，构成重大违约。虽经原告多次催收，但被告陈艳仍拒绝还款。截止2014年12月28日，被告陈艳结欠原告的贷款本息合计5766593.77元，其中：本金5382452.56元、利息384141.21元。为维护原告合法权益，诉至法院，请求判令：一、被告陈艳向原告归还借款本金5382452.56元、利息384141.21元及自2014年12月29日起至款清之日止按借款合同约定利率计算的利息;二、抵押合法有效，原告就拍卖、变卖被告陈艳的抵押房地产所得款项在诉求一中的债权范围内享有优先受偿权;三、被告龙岩市天鸿房地产有限公司对诉求一中的债务承担连带清偿责任；四、本案诉讼费用由三被告承担。庭审中，原告请求变更诉讼请求第一项，即增加被告卢伟锦共同承担还款责任。原告同时明确其第一项诉讼请求利息部分为：从2014年12月29日开始按照合同期内利率上浮百分之四十计算逾期还款利息；第二项诉讼请求中的抵押房地产为永定县坎市镇罗星坝永定县保障性住宅二栋2层01号商用房。
原告在举证期限内提供如下证据：
证据一：《个人借款/担保合同》(2012年039号），证明被告陈艳借款625万元的事实,及保证人担保的事实。
证据二：借款凭证（借据），证明发放借款625万元的事实。
证据三：预告登记申请书、预告登记证明，证明被告陈艳借款625万，用其所购房产抵押的事实。
证据四：（贷款）自营历史明细，证明被告陈艳还款及逾期的事实。
证据五：贷款逾期清单，证明被告陈艳逾期未还款的事实。
本院经审查认为，被告陈艳、卢伟锦、龙岩市天鸿房地产有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，也未提交书面答辩意见，视为放弃诉讼权利。原告提供的上述证据，经审查，其真实性、合法性予以确认，且与本案具有关联性，本院予以认定。
经审理查明，原告与被告陈艳及保证人被告龙岩市天鸿
房地产有限公司于2012年3月19日签订《个人购房借款/担保合同》,合同约定,原告同意向被告发放625万元个人购置商用房贷款，贷款期限为10年，实际放款日与到期日以借款凭证为准，分120期按月等额本息还款，贷款利率以贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次利率上浮40%确定；借款人未能按合同约定偿还贷款，罚息利率按上述约定的利率加收40%；借款人连续三个月或累计六次未能按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布合同立即到期。被告陈艳以其所购的座落于永定区罗星坝永定区保障性住房2幢2层01号商用房地产作抵押担保,同时由被告龙岩市天鸿房地产有限公司承担连带责任保证。合同签订后，原告于2012年3月28日向被告陈艳发放个人商用房按揭贷款人民币625万元，被告陈艳、卢伟锦并就抵押房产办理了预购商品房抵押权预告登记。贷款发放后,被告陈艳自2014年4月起未能按期归还借款本息，截止2014年12月28日，被告陈艳结欠原告的贷款本息合计5766593.77元，其中：本金5382452.56元、利息384141.21元。
本院认为，原告与被告陈艳及保证人被告龙岩市天鸿房地产有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》，各方当事人主体资格合法，意思表示真实，不违反法律的禁止性规定，应认定合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。合同签订后，原告依约向被告陈艳发放了借款625万元，履行了合同义务。但被告陈艳自2014年4月起未按合同约定按期归还借款本金及利息，根据双方合同“借款人连续三个月或累计六次未能按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布合同立即到期。”的约定，被告陈艳已构成违约，应限期其偿还尚欠的借款本金及利息，截止2014年12月28日，被告陈艳尚欠原告本金5382452.56元、利息384141.21元。2014年12月29日起，以5382452.56元为本金，按中国人民银行同期同档次利率上浮96%计算逾期还款利息（即合同期贷款利率为中国人民银行同期同档次利率上浮40%确定；逾期还款利率按上述利率加收40%；）。被告龙岩市天鸿房地产有限公司作为讼争债务的保证人，应对被告陈艳的上述债务承担连带清偿责任。被告龙岩市天鸿房地产有限公司在承担保证责任后，有权向被告陈艳追偿。原告认为被告卢伟锦应就讼争债务共同承担还款责任，但其并未能提供证据证明，本院不予支持。合同双方当事人就抵押房产仅办理预告登记手续，至今未办妥正式抵押登记手续，讼争抵押房产尚不上具备法定物权形式，原告亦未取得房屋他项权证，原告认为其有权就拍卖、变卖被告陈艳的抵押房地产所得款项享有优先受偿权，无法律依据，本院不予支持。被告陈艳、卢伟锦、龙岩市天鸿房地产有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陈艳应于判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司永定坎市支行借款本金5382452.56元及利息（1、截止2014年12月28日的利息为384141.21元；2、从2014年12月29日起至本院指定期限届满之日止，以5382452.56元为本金，按中国人民银行同期同档次利率上浮96%计算）。
二、被告龙岩市天鸿房地产有限公司应对被告陈艳的上述债务承担连带清偿责任。被告龙岩市天鸿房地产有限公司在承担保证责任后，有权向被告陈艳追偿。
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司永定坎市支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费52766元，由原告中国工商银行股份有限公司永定坎市支行负担2766元，被告陈艳、龙岩市天鸿房地产有限公司负担50000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审 判 长 郑国柱
审 判 员 郭胜华
代理审判员 吴金燕
二〇一五年九月十四日
书 记 员 林 顺
附注：
主要法律条文：
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国民事诉讼法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
《中华人民共和国合同法》第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第六条：本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
《中华人民共和国担保法》第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国担保法》第三十一条：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。