湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民初字第02201号
原告长沙市天心区裕南街街道办事处，住所地长沙市天心区书院南路***号。
法定代表人蔡泽敏，主任。
原告长沙市天心区城市建设投资开发集团有限公司，住所地长沙市天心区湘府中路298号。
法定代表人罗超纲，董事长。
共同委托代理人管小平，湖南湘康律师事务所律师。
共同委托代理人杨艳辉，湖南湘康律师事务所律师。
被告杨第常，男，汉族，1969年1月1日出生，住长沙市天心区书院路西湖社区楚湘街***号。
委托代理人王皓生，湖南金桥律师事务所律师。
委托代理人傅维敏，湖南金桥律师事务所律师。
被告唐卓，女，汉族，1976年9月13日出生，住长沙市雨花区香樟路460号A区*栋***房。
委托代理人苏磊，湖南普特律师事务所律师。
原告长沙市裕南街街道办事处（下称裕南街办事处）和长沙市天心区城市建设投资开发集团有限公司（下称天心区城建投）诉被告杨第常、唐卓房屋租赁纠纷一案，本院于2015年6月3日立案受理后，依法由审判员ＸＸ独任审理，代理书记员杨涵担任记录，于2015年7月24日公开开庭进行了审理。原告裕南街办事处和天心区城建投共同委托代理人管小平、杨艳辉和被告杨第常及其委托代理人王皓生、傅维敏、被告唐卓的委托代理人苏磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告天心区城建投、裕南街办事处共同诉称：被告杨第常以杨建的名义与原告裕南街办事处就位于天心区书院南路728号综合大楼一楼北面396平米的门面签订租赁合同，租赁期限为5年，自2010年1月1日起至2014年12月31日止。2011年，原告裕南街办事处与原告天心区城建投签订《资产调拨协议》，将该租赁房屋调拨给城建投，但裕南街办事处对租赁房屋仍具有使用、收益等权利。根据《协议》，城建投办理了产权过户手续。
被告杨第常的租期届满后，原告裕南街办事处决定不再与被告杨第常续签合同，但被告杨第常仍不搬离所租房屋。被告杨第常于2013年将所租房屋转租给被告唐卓，租赁期限为2013年9月12日至2019年6月30日。两被告的行为严重侵犯了原告的权益。请求判令解除原告裕南街办事处与被告杨第常的《房屋租赁合同》，判令被告腾退房屋，判令两被告支付原告2015年1月1日至2015年3月3日期间的房屋使用费59400元。
被告杨第常辩称：对该租赁房屋，双方最初协商的是租赁10年，也依约定于2009年7月交付使用，后原告提供的合同期限改为5年，然后双方再签订一份《租房确认书》对合同中双方分歧的问题予以变更。原告违约在先，无权主张被告支付2015年1月至3月的使用费，请求判令驳回原告的诉求。
被告唐卓辩称：被告唐卓与被告杨第常的租赁关系合法有效，被告杨第常的转租，原告是知晓的。唐卓是与杨第常建立租赁关系，而非与原告建立，无需向原告支付租金，2015年1月至3月的租金，唐卓已向杨第常支付72000元；唐卓已在2015年3月，解除了与杨第常的租赁关系，也已退出租赁房。原告主张被告唐卓腾房的请求不成立。
经审理查明：2010年1月1日，原告裕南街办事处与被告杨第常（又名杨建）签订《房屋租赁合同》。合同约定：裕南街办事处将位于书院南路综合大楼一楼北面396平米的门面租给杨第常使用，租期5年，从2010年1月1日起至2014年12月31日止，到期后如乙方（被告杨第常）要求续租，甲方（原告裕南街办事处）在同等条件下可优先租赁给乙方。合同第五条第二款第四项还约定：乙方（被告）不得将承租门面进行转租。
合同签订前，原告裕南街办事处物业管理办公室曾向被告杨第常出具一份租房确认：①10年合同可续签；②6年后递增5%至8%；③50元／㎡；④按396㎡计算；⑤09年7月1日起算租金；⑥三个月交一次租金；⑦可转分租，凭此签合同。签订合同时，双方对租赁期限和支付租金的方式予以变更，租期为5年，租金半年支付一次。另约定乙方（被告）不得转租。
2013年9月，被告杨第常将租赁房屋转租给被告唐卓，转租合同约定：承租期从2013年9月12日至2019年6月30日止。唐卓承租后，注册登记长沙市天心区碧玉轩餐厅。转租合同未向原告裕南街办事处提交。且房租一直是以被告杨第常的名义交纳。
2015年1、2月间，原告裕南街办事处曾多次向被告杨第常口头通知，合同已到期，要求其腾房。但被告杨第常未予理睬，因此酿成纠纷。
另查明，2011年原告裕南街办事处与原告长沙市天心区城建投签订《资产调拨协议》，办事处将办案租赁房屋调拨给城建投，并办理了产权过户手续。根据《协议》约定，产权调拨后，办事处对该房屋仍具有使用、收益、处置等权利。
上述事实，有当事人的当庭陈述及原告提交的《房屋租赁合同》、《资产调拨协议》和被告杨第常提交的《租房确认》缴款书及被告唐卓提交的《转租合同》等证据为证，足以认定。
2015年9月6日，本院根据原告的申请，依法作出（2015）天民初字第02201-1号民事裁定。对被告杨第常租赁房屋采取先予执行措施，并于2015年10月14日对租赁房屋进行了清退。
本院认为：原告裕南街办事处与被告杨第常签订的《房屋租赁合同》合法有效。在签订《合同》前，原告裕南街办事处下属物业管理办公室向被告杨第常出具的租房确认，只是签订合同的意向，并已注明“凭此签合同”。《合同》对租房确认的内容进行变更，是经双方认可，因此，合同的履行应严格按照《房屋租赁合同》的内容确定。《合同》明确约定租赁期限为5年，因此，期限届满后，原告裕南街办事处有权将租赁房收回，被告杨第常亦应严格遵守合同的约定，将租赁房屋交付给原告裕南街办事处。被告辩称租房确认是在《房屋租赁合同》签订后，原告裕南街办事处对《合同》内容的变更与事实不符，租房确认已明示：“凭此签合同”，充分证明租房确认在先，《合同》签订在后。因此，本院对被告杨第常的上述抗辩理由不予采信。原告要求判令解除《房屋租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第七项之规定，合同终止的条件之一，法律规定或当事人约定终止。合同期届满，合同即自动终止，本案的《租赁合同》约定租期5年，即2014年12月31日便自动终止，无需判令解除。合同终止后，被告杨第常仍占有、使用租赁房屋，属于侵权行为，原告要求被告杨第常立即腾退房屋的诉求，本院予以支持。被告杨第常以租赁期10年为由，将房屋转租给被告唐卓，转租合同亦未告知原告裕南街办事处。《合同》到期后，原告裕南街办事处口头通知被告杨第常腾房，遭被告杨第常拒绝，直至使用租赁房屋至2015年3月31日，被告杨第常欠原告裕南街办事处房屋使用费59400元（2015年1月1日至2015年3月31日），原告裕南街办事处要求被告杨第常给付，本院应予支持。鉴于被告唐卓与被告杨第常的转租合同已经终止，且租金已交付至2015年3月31日，本院对原告要求被告唐卓给付房屋使用费的诉求，不予支持。上述租赁房屋在租赁期间，原告裕南街办事处与原告天心区城建投签订《资产调拨协议》，并将产权人变更为天心区城建投，但不影响原告裕南街办事处与被告杨第常之间租赁合同的效力。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第七项、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告杨第常应在本判决生效之日，立即退出位于长沙市天心区书院南路综合大楼一楼北面396平方米的房屋；
二、限被告杨第常在本判决生效之日起十日内向原告长沙
市天心区裕南街街道办事处给付房屋使用费59400元；
三、驳回原告长沙市天心区城市建设投资开发集团有限公司、原告长沙市天心区裕南街街道办事处对被告唐卓的诉讼请求。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案件诉讼受理费1355元，由被告杨第常承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 ＸＸ
二〇一五年十一月四日
代理书记员 杨涵
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
loz1loz债务已经按照约定履行；
loz2loz合同解除；
loz3loz债务相互抵销；
loz4loz债务人依法将标的物提存；
loz5loz债权人免除债务；
loz6loz债权债务同归于一人；
loz7loz法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。