浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温商终字第2116号
上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司瑞安支行，住所地浙江省瑞安市安阳街道万松东路383号。
负责人：夏诒恒，行长。
委托代理人（特别授权代理）：黄宇辉、王晗，浙江人民联合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：浙江正国房地产开发有限公司，住所地浙江省瑞安市塘下镇陈宅村。
法定代表人：钱黎明。
原审被告：刘雪燕。
原审被告：金健。
上诉人中国建设银行股份有限公司瑞安支行（以下简称建行瑞安支行）因与被上诉人浙江正国房地产开发有限公司（以下简称正国公司）、原审被告刘雪燕、金健金融借款合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2014）温瑞商初字第3608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月7日受理后，依法组成合议庭。经审查，合议庭决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：金健于2010年6月向建行瑞安支行申请个人商业用房贷款，建行瑞安支行经审查同意给予贷款，双方签订了编号为330026127-014-2010002033号的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：金健向建行瑞安支行借款36万元，期限从2010年8月10日至2020年8月10日止；借款利率为浮动利率，按基准利率上浮10%计算（发放贷款时基准利率为6.55%），如遇基准利率调整，根据人民银行规定，于调整的次年1月1日进行相应调整；借款人未按照合同约定的分期还款计划归还贷款本息的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还全部贷款本息；对借款人未按约定偿还任一期借款本息，按执行利率上浮50%的逾期罚息利率计收罚息；金健、刘雪燕以其购买的坐落在瑞安市塘下时代广场D幢242室房屋（预购商品房预告登记号码：××号）作为抵押，并在借款合同上进行签字确认抵押担保，担保范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及建行瑞安支行为实现贷款债权和抵押权的各种费用。
同时，刘雪燕出具了《共同参与还款人承诺书》，承诺对上述借款的还本付息义务承担连带责任。正国公司为该笔贷款承担连带保证责任。2010年8月16日，上述房产办理了预购商品房抵押权预告登记手续，编号为瑞房预瑞安字第003843号。
2010年8月24日，建行瑞安支行依约向金健发放贷款36万元。借款后，金健基本上能正常按期偿还分期到期的借款款项，但从2014年5月起未偿还每月分期应付款项。截止2014年9月金健欠建行瑞安支行借款本金226000元、期内利息5009.32元、本金罚息226.96元、利息罚息74.2元，建行瑞安支行经多次催讨仍无结果。
2014年10月8日，中国建设银行股份有限公司瑞安支行向原审法院起诉，请求判令：一、合同编号为330026127-014-2010002033号的《个人住房（商业用房）借款合同》项下债务立即全部提前到期；二、金健、刘雪燕立即偿还所欠借款本金226000元、期内利息5009.32元、本金罚息226.96元、利息罚息74.2元（暂算至2014年9月11日）以及从2014年9月11日起至判决确定履行之日止按月利率9.0062‰计算的各种利息（包括罚息和复息）；三、建行瑞安支行有权就金健、刘雪燕所有的坐落在瑞安市塘下时代广场D幢242室房屋折价、拍卖、变卖所得价款有优先受偿权；四、正国公司对第一项诉讼请求的上述本金及利息、罚息的偿还承担连带偿还责任；五、金健、刘雪燕、正国公司承担本案诉讼费用和建行瑞安支行实现债权的其他费用。
庭审中建行瑞安支行补充陈述：1、建行瑞安支行曾向被告送达一份催款通知书，但通知书上没有明确的说哪一日立即到期，现要求以2015年1月19日作为提前到期日；2、由于金健在本案起诉后又陆续归还本息，截至2015年1月18日止尚欠本金208879.98元、期内利息6922.27元、本金罚息192.85元、利息罚息154.67元；3、申请变更第一项诉讼请求为：合同编号为330026127-014-2010002033号的《个人住房（商业用房）借款合同》项下债务于2015年1月19日全部提前到期；变更第二项诉讼请求为金健、刘雪燕立即偿还所欠借款本金208879.98元、期内利息6922.27元、本金罚息192.85元、利息罚息154.67元（暂算至2015年1月18日止）以及从2015年1月19日起至判决确定履行之日止按月利率9.0062‰计算的各种利息（包括罚息和复息）。
金健、刘雪燕、正国公司在原审中未做答辩。
原审法院认为：建行瑞安支行当庭变更诉讼请求，减轻了金健、刘雪燕、正国公司负担，予以准许。建行瑞安支行与金健、正国公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》依法成立，基本条款完整、明确，行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，没有违反法律、行政法规的强制性规定或者社会公共利益，属于有效合同。金健应按照约定支付借款本息，其未按期支付借款本息，应承担相应的违约责任，建行瑞安支行据此可以宣布合同提前到期，提前收回已发放的借款。建行瑞安支行庭审中主张以庭审当日作为提前到期日，应予以支持。涉案贷款自2015年1月1日起执行新的贷款利率及逾期罚息利率，分别为年利率6.765%、10.1475%，建行瑞安支行主张仍按借款发放时贷款利率执行逾期罚息利率（年利率10.80744%、月利率9.0062‰），加重各被告负担，缺乏事实与法律依据，不予支持。截至2015年1月18日止，金健除应向建行瑞安支行返还借款本金208879.98元外，还应向建行瑞安支行支付拖欠的期内利息6922.27元、罚息192.85元、复利154.67元。刘雪燕向建行瑞安支行承诺对借款承担共同还款责任，没有违反法律规定，该行为应认定有效，建行瑞安支行请求该金健、刘雪燕共同偿还，依据充分，予以准许。本案中，虽然金健与建行瑞安支行仅办理了预购商品房抵押权预告登记，但是预告登记使得被登记的请求权具有了物权的效力，可以对抗普通债权人，而建行瑞安支行在法庭辩论终结之日前对抵押物仍无法进行正式的抵押登记，且无法登记非基于建行瑞安支行的原因导致，故建行瑞安支行有权按照合同约定在抵押担保范围内对该房屋享有优先受偿权。阶段性保证的设立初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设、积极协助办理产权登记手续。正国公司已完成涉案房屋开发建设，并已完成产权初始登记手续，不存在怠于建设、办理产权过户等情形，应免除其保证责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第二百零三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2015年5月12日判决：一、金健、刘雪燕于本判决生效之日起十日内共同偿还中国建设银行股份有限公司瑞安支行借款本金208879.98元、期内利息6922.27元、本金罚息192.85元、利息复利154.67元，以及2015年1月19日之后的罚息、复利（罚息以本金208879.98为基数，复利以期内利息6922.27元为基数，均按年利率10.1475%计算至实际履行之日止）；二、金健、刘雪燕不履行本判决第一项义务，中国建设银行股份有限公司瑞安支行有权对登记在金健购买的现坐落于瑞安市塘下镇亿嘉华庭4幢242室房产（产权证号：瑞安市房权证瑞房字第××号）的折价、拍卖或变卖后所得的价款享有优先受偿权；三、驳回中国建设银行股份有限公司瑞安支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4770元、公告费360元，合计5130元，由金健、刘雪燕共同负担（限于本判决生效之日起三日内缴纳）。
上诉人中国建设银行股份有限公司瑞安支行不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审法院认定“正国公司保证责任应予免除”实属错误。首先，在建行瑞安支行与金健及正国公司签订的《个人住房借款合同》第三十六条明确约定了“保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利凭证交由贷款人核对无误、收执之日止”。根据该条款约定，正国公司的保证责任如要免除必须满足三个条件：“1、为金健办妥所购住房的《房屋所有权证》；2、办妥房屋抵押登记；3、抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建行瑞安支行核对无误并收执”，但是截至原审法庭辩论终结之日，上述条件并未成就。对此，原审法院也是予以承认的。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款的规定，因涉案房屋的抵押登记并未办妥，相关权利证明也未交由建行瑞安支行收执。所以，本案保证合同所附解除条件并未成就，建行瑞安支行有权依约要求正国公司承担相应连带保证责任。其次，阶段性保证的设立初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设、积极协助办理产权登记手续，而且《个人住房借款合同》第十二条第七款明确约定：“保证人应协助借款人及时办理所购房产的房屋所有权证、土地使用权证等权属证书及相应抵押登记手续”。正国公司虽然于2011年1月28日已经完成产权初始登记手续，但是在长达四年多的时间里并未完成产权分证登记手续，也未协助办理相应的抵押登记手续，其明显怠于履行合同所约定的义务。所以原判免除正国公司的保证责任既不符合合同约定，也有悖保证合同的订立目的，加重了债权人在抵押权预告登记存续期间的债权清偿风险。最后，原审法院混淆预告登记和抵押权登记之间的效力区别，试图以预告登记的办理取代抵押权的登记，并结合正国公司完成产权初始登记的事实，以此来达到免除正国公司保证责任的目的。但是需要注意的是，在预售商品房上设定的抵押权预告登记，与抵押权登记具有不同的法律性质和法律效力。从《物权法》第二十条规定来看，预告登记的目的是为了保障将来物权的实现。但是预告登记的完成，权利人对标的物并不享有任何支配意义上的权利，只是使债权请求权取得了对抗此后债务人对不动产所为处分行为的效力。本案中，建行瑞安支行作为预售商品房抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对商品房办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人对该商品房的处分，但并非对诉争房屋已享有现实的抵押权。在抵押权登记顺利实现之前，建行瑞安支行为降低债权清偿风险，才在合同中约定由正国公司提供阶段性连带保证以降低建行瑞安支行的收贷风险。阶段性保证期限届满之时即是建行瑞安支行获得的房屋抵押担保之时。所以当正国公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就，且该期限届满条件的未成就并非建行瑞安支行造成时，正国公司仍应就金健应付而未付的贷款本息等债务向承担连带保证责任。综上，请求撤销原审判决第三项判决结果，并改判由被上诉人对金健的债务承担连带清偿责任；本案二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人浙江正国房地产开发有限公司、原审被告刘雪燕、金健均未作答辩。
二审期间双方当事人均未提交新的证据。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：阶段性保证的设立初衷在于督促开发商及时完成项目开发建设，积极协助办理产权转移登记手续，以降低银行因现房抵押权无法实现而导致的债权清偿风险。本案所涉建设项目已完成并办理了房屋所有权初始登记，正国公司的阶段性连带保证责任应当予以解除。且本案原审判决判定建行瑞安支行对金健购买的房屋依法变价所得款项享有优先受偿权，建行瑞安支行的现房抵押权已获得保障，现其上诉请求判令正国公司继续承担连带保证责任，理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4770元，由上诉人中国建设银行股份有限公司瑞安支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘林华
审 判 员 罗奇豪
审 判 员 郑建文
二〇一五年十二月三日
代书记员 赵炫晔