南宁铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2017）桂71民终273号上诉人（一审原告、反诉被告）：南宁市西乡塘区上尧街道办事处陈东村二组，住所地南宁市西乡塘区上尧街道办事处陈东村。负责人：陈耀培，该组组长。委托诉讼代理人：郑武贵，广西纵华律师事务所律师。委托诉讼代理人：王伟占，广西纵华律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：南宁市邦升工贸有限责任公司，住所地南宁市大学东路162-10号。法定代表人：陆付宣，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄炳煜，广西大恒律师事务所律师。上诉人南宁市西乡塘区上尧街道办事处陈东村二组（以下简称陈东二组）因与上诉人南宁市邦升工贸有限责任公司（以下简称邦升公司）土地租赁合同纠纷一案，均不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月15日受理后，依法组成合议庭，于2017年10月18日公开开庭审理了本案，上诉人陈东二组的委托诉讼代理人郑武贵，上诉人邦升公司的法定代表人陆付宣及其委托诉讼代理人黄炳煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈东二组上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初462号民事判决；2.判令解除陈东二组与邦升公司于2004年12月6日签订的《场地租赁合同书》及2005年10月25日签订的《补充协议》；3.驳回邦升公司的反诉请求；4.本案一审、二审的诉讼费用由邦升公司承担。事实与理由：一、应解除双方签订的《场地租赁合同书》及《补充协议》。1.陈东二组向邦升公司发出的解除合同通知合法有效，《场地租赁合同书》及《补充协议》已于2015年4月8日解除。依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）的规定，解除合同的效力自通知送达对方时生效，但一审法院未审查解除的合法性。依据《场地租赁合同书》第五条约定,邦升公司的主要义务除了交付租金外,将租赁地块用来建设五金机电市场也是其主要义务,更是合同的最终目的，但邦升公司至今未按约定办理项目申报手续、投资建设五金市场、拆迁地上建筑物、腾空土地，至陈东二组收回场地时，场地的面貌与其接收时没有任何改变，仅在租赁场地原貌基础上简单使用、出租。在合同期限只有20年，而且已过11年的情况下，邦升公司依然没有任何建设五金机电市场的行为，充分证明了其在履行期限届满之前，以自己的行为表明不履行合同主要义务，陈东二组为了维护自身合法利益，降低损失，根据合同法第九十四条之规定依法行使法定解除权，同时依据合同法第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除，邦升公司已于2015年4月8日收到解除合同的通知，《场地租赁合同书》及《补充协议》已于2015年4月8日解除，不存在继续履行的情形。2.依据合同期限，剩余的合同年限不足9年，40多亩的地块，邦升公司在前11年里没有任何作为，客观上已不可能开发建设。3.合同是人和之物，是基于双方的信任才可以顺利履行，陈东二组的全体村民均已对邦升公司失去了信任，如再继续履行合同，也很难得到村民的配合，邦升公司也很难履行合同义务，达不到当初签订合同之意。4.因为本租赁合同已经于2015年4月8日解除，陈东二组于2015年7月9日将涉案场地发包给广西宏星禾投资管理有限公司（以下简称宏星禾公司），陈东二组已对场地失去实际控制。二、一审遗漏必要的诉讼参与人，一审的判决损害宏星禾公司的利益。1.如上所述及一审查明的事实，陈东二组于2015年7月9日将场地发包给了宏星禾公司，并签订了《承包合同》。2.宏星禾公司已实际接管了场地，投资建设了大型物流仓储厂房。三、一审法院查明事实不清。1.陈东二组没与陈燕玲签订任何商铺租赁合同；2.邦升公司没有证据证明新建仓库及卷帘门是在诉争场地内建设及实物的存在，一审法院仅依据邦升公司的合同即认定新建仓库及卷帘门是在诉争场地内建设及实物的存在没有法律依据，同时，没有实物及评估鉴定的情况下，直接依据合同判定其价值，违反法律的规定。邦升公司辩称，一、陈东二组关于双方签订的《场地租赁合同书》及《补充协议》应该解除的主张不能成立。1.（2015）南铁民初字第364号民事判决和（2015）宁铁中民终字第44号民事判决均已对此进行审理，并对陈东二组的这一主张明确不支持。本案非再审案件，根据“一事不再理”原则，陈东二组重提旧事，试图通过本诉讼进行翻案，属于《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条所指的“后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果”的情形，不应得到支持。2.陈东二组认为合同是人和之物，由于双方丧失了信任，因此合同不能继续履行的主张没有法律依据。因为如果陈东二组的主张成立，就意味着合同签订后，任何一方都可以根据自己的意愿找理由单方撕毁合同，明显违背契约原则，对交易安全和合同稳定性造成损害。3.陈东二组关于本租赁合同已经于2015年4月8日解除，其于2015年7月9日将涉案场地发包给宏星禾公司，合同应予解除的主张，属于生效判决已有定论问题，陈东二组在本案中旧事重提，不应得到支持。二、陈东二组关于一审遗漏必要的诉讼参与人的主张不能成立。1.本案为合同之诉，根据合同相对性原则，涉案合同的当事人为邦升公司与陈东二组，一审并未遗漏当事人。2.关于陈东二组在涉案合同存续期间，将租赁场地另行租给他人是否影响涉案合同的履行的问题，（2015）宁铁中民终字第44号民事判决已有定论，陈东二组不能通过本诉讼翻案。三、陈东二组关于“一审法院查明事实不清”的指责不能成立。1.陈东二组在涉案合同存续期间与陈燕玲另行签订商铺合同的认定有证据支持，于法有据。2.陈东二组关于“没有证据证明新建仓库及卷帘门是在诉争场地内建设及实物存在”纯属胡搅蛮缠，一是新建仓库存在是众所周知的客观事实，一目了然，陈东二组在这个问题上纠缠不清恰恰说明其诚实信用严重缺失；二是无论是新建仓库还是卷帘门是否被破坏邦升公司都提供了相应的证据，一审对此事实的认定没有问题。3.陈东二组在前诉法院已受理讼争的审理过程中，单方撕毁合同，暴力强占租赁物、肆意损害他人财物，应为实施违法行为承担更多的不利后果，在举证责任分配上由其承担更多的举证责任更符合法律的公平正义原则。邦升公司上诉请求：一、撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初462号民事判决第五项，1.判令陈东二组赔偿邦升公司的办公设备损失19000元。2.判令陈东二组赔偿邦升公司至2017年4月2日的租金损失20万元，此后按每年10万元标准计算至陈东二组将租赁物返还时止；3.判令陈东二组赔偿至2017年1月7日的可得利益损失1834000元；至2017年7月8日按每年100万元，至2019年7月8日按每年200万元和每月4000元的标准计算至陈东二组将租赁物返还时止。4.判令陈东二组赔偿邦升公司的直接经济损失60万元。以上共计2653000元。二、陈东二组承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、陈东二组应赔偿邦升公司办公设备损失19000元的主张证据充分、于法有据，一审判决未予支持，明显不公。1.陈东二组于2015年4月8日向邦升公司发出《关于解除〈场地租赁合同〉及〈补充协议〉的通知》，单方决定解除合同，限令邦升公司于2015年5月1日前将公司物品自行搬离，声称“逾期不搬离的，场地内所有物品即视为无主财产，由我组接收、处置”，因邦升公司对其无理要求未予理会，陈东二组于2015年7月3日再次发出《通知》，要求邦升公司于当月6日将办公财物清运出租赁场地，并表示：“逾期不清理清运，我组将视遗留物品为无主之物，我方有权对地块上的无主之物进行处理”，在邦升公司不接受其无理要求情况下，这些办公物品去向不明或毁损，应由陈东二组负责赔偿。2.邦升公司在一审中提交了2012年5月18日向南宁银杉实业有限责任公司（以下简称银杉公司）购买办公用品时，银杉公司出具的《订（送）货单》，能够证明邦升公司购买的办公用品价值13080元。该《订（送）货单》未包括邦升公司购买电脑、复印机、传真机费用，众所周知，开办公司电脑、复印机、传真机不可缺少，并且邦升公司提交的陈东二组清场的照片中，被清理的办公设备中有电脑等物，陈东二组应予赔偿。3.邦升公司在一审中提交的证据足以充分证明陈东二组已实施了违法清场行为，因此所涉的公办设备去向、结局应由其举证。一审判决以邦升公司不能证明《订（送）货单》上所列的物品已损毁为由驳回邦升公司的诉请，举证责任分配不当，加重受害人的举证责任，有失公允。二、邦升公司主张陈东二组赔偿至2017年4月2日20万元租金（可得利益）损失，此后按每年10万标准计算，直至陈东二组将强占的租赁物返还给邦升公司时止的主张，证据充分、理由充足。1.邦升公司在一审提交的《租赁合同》证明广西商贸技术学校（以下简称技工学校）向邦升公司承租涉案的部分房屋，租金为每年10万元。由于陈东二组于2015年4月8日发出《关于解除〈场地租赁合同〉及〈补充协议〉的通知》，并对技工学校发出不得再与邦升公司签订合同的警告和强占租赁物后，致使技工学校不敢再与邦升公司续签租赁合同，转而与陈东二组建立租赁关系至今，造成邦升公司至2017年4月2日的租金损失达20万元。2.只要陈东二组未将租赁物返还，邦升公司的损失就持续存在，因此，2017年4月2日之后，陈东二组应按每年10万元的标准据实赔偿邦升公司的租金（可得利益）损失，直至其将租赁物返还时止。三、关于陈东二组赔偿至2017年1月7日的可得利益损失1834000元的主张有充分的事实依据，并且，陈东二组还应继续赔偿至其将涉案租赁物返还给邦升公司时止。这一主张本质上就是要求返还不当得利。1.陈东二组将强占的租赁物出租给他人的约定租金额，证明被强占租赁物的市场认可价值，邦升公司按此标准主张可得利益损失，在逻辑上是成立的。2.邦升公司主张至2017年1月7日的可得利益损失为1834000元有事实依据，一是陈东二组于2015年7月9日与宏星禾公司签订《承包合同》，将部分租赁物承包给宏星禾公司经营，约定第一、第二年的承包金每年100万元，第三、第四年的承包金为200万，自2015年4月8日起至2017年1月7日，共21个月，每月为8.3333万元，计175万元；二是陈东二组于2016年6月15日将部分租赁物出租给陈燕玲，每月租金为4000元，自2015年4月8日起至2017年1月7日，共21个月，计84000元。3.陈东二组在双方租赁关系存续期间非法强占租赁物，已被生效的（2015）宁铁中民初终字第44号民事判决及邦升公司提交的相关证据所认定和证实，一审判决未将其不当得利作为邦升公司的可得利益判给邦升公司，就意味着陈东二组非法取得1834000元的收益归其所有。而陈东二组以强占邦升公司享有使用和收益权的场地出租收益没有法律依据。4.只要陈东二组未将强占的租赁物返还给邦升公司，邦升公司的上述可得利益损失就持续存在，因此，2017年1月7日之后，陈东二组还应赔偿邦升公司的可得利益损失，至陈东二组将涉案租赁物返还时止。四、陈东二组强占租赁物并非法拆除租赁场地内的房屋，给邦升公司造成的直接经济损失事实上大大超过60万元，但一审未判令陈东二组作出分文赔偿，显失公平。1.本案证据及双方当事人的陈述证明陈东二组强占租赁物并非法拆除租赁场地内的房屋的事实存在，陈东二组应对其行为造成的损失进行相应和适当的赔偿。2.陈东二组在将涉案场地出租给邦升公司之前，已将该场地分别出租给多家承租人，根据《场地租赁合同书》第八条约定，对这些原租户拆迁补偿费用由邦升公司承担，多年来这些原租户未提出异议，说明邦升公司的拆迁补偿已经到位；只是这些租户众多，而各租户的情况又各有不同，因此，补偿标准有所不同，为避免产生新的矛盾，邦升公司不便提交相关支付补偿款凭据，邦升公司支付的补偿费用以及投入的建设费用大大超过60万，但却由于陈东二组的背信弃义和违法行为，使邦升公司的这些巨额付出化为乌有，未能达到投入资金的目的。法院应根据实际情况主持公道，酌情处理。本案纠纷是陈东二组的违法行为引发的，陈东二组的诉请均无法律和事实依据，应予全部驳回；而邦升公司的诉请应予支持，故本案的一、二审诉讼费用应由陈东二组承担。陈东二组辩称，一、陈东二组不应该赔偿邦升公司的办公设备损失19000元，理由如下：1.在陈东二组收回场地之前，已经通知邦升公司及时搬迁。2.2015年陈东二组收回场地时，邦升公司副总及其他工作人员均在场，包括上尧街道办事处的主任和副主任及西乡塘派出所民警均在场，当时邦升公司的工作人员将其公司的办公设备搬离场地，当天晚上邦升公司没有遗留任何办公设备在场地内。3.邦升公司没有证据证明19000元的办公设备的真实存在及其价值。二、陈东二组不应赔偿邦升公司每年10万元的租金（可得利益）损失。1.租赁场地上的地上建筑均是陈东二组在租赁给邦升公司之前所建，邦升公司在承租后没有任何的添加和添附，因此在陈东二组收回场地后，地上建筑的收益应当归陈东二组所有。2.根据双方的租赁合同和补充协议，双方没有约定一方违约或者解除合同后应当赔给对方可得利益损失。三、陈东二组不应赔偿邦升公司上诉请求第一项第3点的各项损失。1.陈东二组收回场地后，已经将原有的建筑物拆除，并且重新发包给了宏星禾公司，宏星禾公司在地块上另外建设了物流仓储仓库及农家乐饭店，地上的建筑物现与当时租给邦升公司时不是同一个标的物，因此在双方合同没有约定该可得利益归邦升公司的情况下，邦升公司不享有该利益。2.陈东二组与宏星禾公司的承包合同应为合法有效合同，合同里的收益应当归双方所有，邦升公司不是该合同当事人，不应享有利益。3.宁铁中院的44号民事判决虽然不解除陈东二组与邦升公司的合同，但在该判决中，并没有确定可得利益的归属给邦升公司，更没有确定陈东二组基于与宏星禾公司的租赁合同的收益为非法所得。4.陈东二组已经收回场地，不存在将场地返还给邦升公司的事实与法律依据，首先，该场地已经出租，已经变成履行不可能，若将场地返还给邦升公司将造成宏星禾公司的损失。其次，因邦升公司租赁的前11年内没有进行报建和建设，剩下的9年多时间邦升公司不可能还能按照原约定报建和建设，这也是不能将场地交给邦升公司的现实理由。四、陈东二组不应赔偿邦升公司直接经济损失60万元。依据双方的租赁合同，清理地上原承租户本身就是邦升公司的义务。没有证据证实邦升公司在清理原租户时的赔付真实存在，亦不能证实属于邦升公司在本案中的损失。陈东二组向一审法院起诉请求：1.解除陈东二组与邦升公司于2004年12月6日签订的《场地租赁合同书》及2005年10月25日签订的《补充协议》；2.邦升公司向陈东二组支付自2016年3月23日起至实际交还场地之日止的租金；3.邦升公司向陈东二组支付自2015年6月1日起至实际交还场地之日止每月的增缴租金；4.本案诉讼费用由邦升公司承担。邦升公司向一审法院提起反诉请求：1.陈东二组继续履行合同；2.陈东二组赔偿邦升公司各项经济损失3601405元，其中包括：①返还邦升公司已支付的2015年3月23日至2017年3月22日租金70.1万元及2015年4、5月的增缴月租金4万元，共计74.1万元；②赔偿邦升公司新建仓库被拆毁的投资损失19.95万元及卷闸门7905元，共计207405元；③陈东二组拆除租赁场地内的全部房屋，应赔偿邦升公司可得利益损失60万元；④赔偿损毁邦升公司办公设备损失1.9万元；⑤2015年4月3日至2017年4月2日陈东二组将涉案场地非法出租给技工学校，赔偿邦升公司应得租金损失20万元，以后的可得利益损失计至陈东二组向邦升公司实际交付土地之日；⑥陈东二组将涉案场地出租给宏星禾公司造成邦升公司2015年4月8日至2017年1月7日可得利益损失175万元，之后的损失计至陈东二组将土地交给邦升公司经营时止；⑦陈东二组将涉案场地部分出租给陈燕玲使用，赔偿邦升公司可得利益损失8.4万元。3.本案的诉讼费用由陈东二组承担。一审法院认定事实：2004年12月6日，陈东二组（出租方，甲方）与邦升公司（承租方，乙方）签订了《场地租赁合同书》，合同约定由邦升公司承租陈东二组位于内），租赁期限为20年，即自2005年3月23日起至2025年3月23日止；经双方协商一致，2003年9月23日至2005年3月23日期间为办理“三产”用地证、拆迁该土地上建筑物及平整土地时间，该时间不计入租赁期，免收租金。合同第四条约定，前5年每年租金21.91万元，后15年每年35.05万元，邦升公司于2004年12月30日前先支付2005年3月23日至2006年3月23日的第一期租金，2005年12月30日前交2006年3月23日至2007年3月23日的第二期租金；以后租金每年一期，每期年租金应于上期交付租金期间届满之日内支付。合同第十二条第2点约定，合同期间，如邦升公司逾期三个月不交租金，陈东二组有权解除合同，无偿收回租赁场地及地上原属陈东二组的构建物和所有各种设施。合同签订后，陈东二组依约将场地交付邦升公司使用。2005年10月25日，陈东二组与邦升公司又签订一份《补充协议》，协议第一条约定，从2005年11月1日起，邦升公司在原租赁合同的基础上另外向陈东二组交纳每月2万元的场地租金，租金交付日期应在每月月底前一次性交清。协议第三条约定，当邦升公司腾空出60%以上成片租赁场地后，邦升公司不再向陈东二组交纳协议所约定的场地租金，该协议作废。2006年1月10日，陈东二组办理取得了南宁市（县）【2006】南国土批字第1号《建设用地批准书》。2006年3月13日，陈东二组办理取得了南宁集用（2006）字第8069616号《集体土地使用证》。次日，陈东二组就陈东五金机电市场项目，向南宁市相思湖新区管理委员会（以下简称相思湖管委会）办理取得了南相管登字【2006】002号《基本建设投资项目登记备案证》。2010年12月19日，陈东二组的总规划平面图获得了相思湖管委会审批通过。在合同履行过程中，因用地范围内有很深的排水沟及高压线穿过，还没有得到处理，造成涉案土地不能及时开工建设，邦升公司先后多次向南宁市国土资源局、相思湖管委会申请《集体土地使用证》及《基本建设投资项目登记备案证》延期登记，并委托邦升公司的法定代表人陆付宣全权负责办理延期登记手续。2013年10月2日，邦升公司与梁文生签订《钢结构施工合同》，约定由梁文生为邦升公司在大学东路162-10号内建设钢结构仓库，施工期自2013年10月5日起至2013年12月5日，项目约1050㎡，总工程款约19.95万元。邦升公司分别于2013年10月3日、2013年11月10日、2013年12月25日支付工程款共计199500元给梁文生。梁文生亦按合同约定建设好钢结构仓库交付邦升公司使用。2013年12月4日，邦升公司向南宁市许发卷闸厂定制卷闸门6个，共花费7905元，用于涉案场地内房屋使用。2015年4月8日，陈东二组作出《关于解除及的通知》，认为邦升公司完全未按照合同约定履行建设义务,严重违约，完全背离了当初签订合同的初衷，致使不能实现场地增值的目的，决定解除双方于2004年12月6日签订的《场地租赁合同书》及2005年10月25日签订的《补充协议》，并要求邦升公司于2015年5月1日前自行撤离。该通知送达邦升公司后，邦升公司于2015年4月27日作出《复函》，认为合同成立后，邦升公司都能遵循“先交后租”原则，按期按额将租金付给陈东二组，不存在逾期超过三个月不支付租金的情况，邦升公司在履行《场地租赁合同书》及《补充协议》过程中没有任何违约行为，陈东二组作出的《关于解除及的通知》没有事实根据，也毫无理由，故邦升公司不同意解除《场地租赁合同书》及《补充协议》，也不会于2015年5月1日前搬离。该《复函》已于2015年4月28日送达陈东二组。2015年5月，陈东二组收回涉案场地。邦升公司于2015年7月7日起诉至南宁铁路运输法院，要求陈东二组继续履行合同。上述案件经南宁铁路运输法院一审，本院二审，判决陈东二组、邦升公司继续履行《场地租赁合同书》及《补充协议》，2016年1月28日该案一审、二审判决均已生效。2014年4月1日，邦升公司法定代表人陆付宣和技工学校签订《租赁合同》，约定陆付宣将大学东路162-10号内（涉案场地）的房屋及水电设施转租给技工学校，租赁期限为2014年4月3日至2015年4月2日，租金为每年10万元。2015年7月9日，陈东二组与宏星禾公司签订《承包合同》，将涉案租赁场地出租给宏星禾公司。租金第一、二年每年100万元，第三、四年每年200万元。2016年3月18日，陈东二组与宏星禾公司又签订了《补充协议》，约定宏星禾公司代管涉案场地，并支付每年60万租金给陈东二组，代管期限暂定5年。2016年6月15日，陈东二组将大学东路162-10号内（涉案场地）商铺出租给陈燕玲，租赁期限自2016年6月15日至2019年6月14日，租金为每月4000元。2013年12月31日，邦升公司向陈东二组支付租金71.05万元，其中包括2014年3月24日至2015年3月23日的租金35.05万元。2014年12月31日，邦升公司向陈东二组支付2015年3月24日至2016年3月23日的租金35.05万元。2015年4月21日，邦升公司向陈东二组支付2015年4月增缴租金2万元。2015年5月30日，邦升公司向陈东二组支付2015年5月增缴租金2万元。2016年6月9日，邦升公司向陈东二组支付2016年3月24日至2017年3月23日的租金35.05万元。一审法院认为，陈东二组与邦升公司于2004年12月6日签订的《场地租赁合同书》及2005年10月25日签订的《补充协议》均是双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同成立并合法有效。一、关于合同是解除还是继续履行的问题。陈东二组起诉要求解除合同的理由在于认为邦升公司未履行支付租金的义务。现查明邦升公司已支付租金至2016年3月23日，而根据双方合同约定，2016年3月24日至2017年3月23日的租金，邦升公司应于2016年3月23日支付，但邦升公司于2016年6月9日才支付；但双方合同约定邦升公司逾期三个月支付租金，陈东二组才有合同解除权，即邦升公司若在2016年6月23日之后才支付租金，陈东二组才拥有解除权，现陈东二组并没有解除权。且双方均确认陈东二组已于2015年5月份将场地回收另租他人，在不能使用涉案场地的情况下，邦升公司不履行租金义务是行使其不安抗辩权，故陈东二组认为邦升公司违约不支付租金，进而要求解除合同没有事实和法律依据，一审法院不予支持。二、关于支付或返还租金和增缴租金的问题。陈东二组已于2015年5月将涉案场地收回另租他人，邦升公司于2015年5月起已不能继续使用涉案场地，故陈东二组要求邦升公司从2016年3月23日起支付场地租金无事实和法律依据，一审法院不予支持。因邦升公司已支付租金至2017年3月23日，而陈东二组已于2015年5月收回涉案场地，由于陈东二组收回涉案场地具体时间点双方无法确认，故酌定陈东二组应将邦升公司已缴纳的2015年4月23日至2017年3月23日的租金671791.67元（计算方法：35.05万元÷12个月×23个月）返还给邦升公司。对邦升公司要求陈东二组返还2015年4、5月份的增缴租金的诉讼请求，因4月份邦升公司还在使用涉案场地，故陈东二组应返还的是2015年5月邦升公司已缴纳的增缴租金2万元。三、关于赔偿新建仓库及卷帘门的问题。邦升公司于2013年12月4日为涉案场地内房屋定制卷闸门，花费7905元；又于2013年12月5日建成钢结构厂房仓库并使用，该仓库工程造价为19.95万元。双方租赁合同约定合同的履行期限至2025年3月23日，现陈东二组于2015年5月收回涉案场地，扣除卷闸门安装、仓库建成后已使用的时间，陈东二组应承担由此造成的仓库及卷闸门未能使用时间的损失181479.37元[计算方法：（19.95万元＋7905元）÷136个月×119个月]。四、关于赔偿场地内全部房屋可得利益60万元的问题。邦升公司认为其接收涉案场地后，对涉案场地内承租房屋的原租户进行了60万元的补偿，陈东二组现已将这些房屋拆除，就应按原承租房屋的补偿对邦升公司予以赔偿。一审法院认为，邦升公司未能提供证据证明其在接收涉案场地后，对原承租户进行了相应的赔偿，故对邦升公司该项诉讼请求，一审法院不予支持。五、关于赔偿办公设备损失的问题。邦升公司提供的证据不能证明其放置于涉案场地房屋内的办公设备被搬出后已全部灭失，也不能证明灭失的原因是陈东二组的违法违约行为造成，故对邦升公司要求陈东二组赔偿办公设备损失1.9万元的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。六、关于赔偿可得利益损失的问题。在涉案场地上仍存在有阻碍原租赁合同约定的建设五金市场的情况下，邦升公司为防止损失扩大，利用涉案场地上原有房屋进行出租获利情有可原，但邦升公司将陈东二组收回场地后将涉案场地上房屋进行出租后的收益作为其可得利益损失没有依据，即邦升公司不能以陈东二组出租涉案场地上房屋的收益证明其损失，故对邦升公司该项反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、陈东二组与邦升公司继续履行双方于2004年12月6日签订的《场地租赁合同书》及2005年10月25日签订的《补充协议》；二、陈东二组返还邦升公司租金671791.67元及增缴租金2万元，共计691791.67元；三、陈东二组赔偿邦升公司仓库及卷闸门损失181479.37元；四、驳回陈东二组的诉讼请求；五、驳回邦升公司其他的反诉请求。本诉案件受理费5914元（陈东二组已预交），由陈东二组负担；反诉案件受理费17805.62元(邦升公司已预交10578元)，由邦升公司负担13488元，由陈东二组负担4317.62元。本院二审期间陈东二组未提交新证据。邦升公司提交以下证据：陈东二组与苏忠银等承租人签订的8份租赁合同。证明陈东二组在将涉案场地租给邦升公司之前，已经将场地分别出租给苏忠银等承租人，根据陈东二组与邦升公司签订的《场地租赁合同书》第8条约定，对这些承租人的拆迁补偿费用由邦升公司承担。陈东二组质证意见如下：1.对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，目前为止陈东二组不知道有这几份合同，现任队长问过前任队长，但是前任队长也找不到这些合同。2.这些合同即使真实存在，也不能证实邦升公司实际赔偿的金额及赔付的时间。经质证，本院认为，邦升公司提交的8份租赁合同，均为陈东二组与不同的承租人签订，因陈东二组对合同的真实性不予确认，又无原件核对，本院亦无法确认其真实性。且这8份租赁合同亦不能证实邦升公司支付给8位承租人的拆迁补偿款的具体数额，故对上述8份租赁合同，本院不予采信。邦升公司对一审判决认定的事实无异议。陈东二组对一审判决认定的事实提出如下异议：1.一审判决书第10页第2、3段认定的事实不属实，不能证实钢结构仓库及卷闸门是在涉案土地上所建。2.一审判决认定陈东二组将部分商铺出租给陈燕玲不是事实。陈东二组收回场地后已经全部发包给宏星禾公司，不存在单独出租给个人的情况。对陈东二组有异议的事实，本院认定如下：1.根据一审期间邦升公司提交的证据，钢结构厂房仓库的施工地点，以及卷闸门定制的地点均为大学东路162-10号。陈东二组自认其已将涉案场地出租给了宏星禾公司，根据南宁市西乡塘区上尧街道办事处陈东村民委员会出具的证明，宏星禾公司所承租场地亦为大学东路162-10号，据此可以认定，邦升公司确实在涉案场地建设了钢结构仓库，并定制了卷闸门。陈东二组所提异议不能成立，本院不予支持。2.一审期间邦升公司提交了陈东二组与陈燕玲所签订的租赁合同，约定将大学东路162-10号内260平方米的商铺出租给陈燕玲使用。陈东二组虽否认这一事实，但未提交相关证据证实自己的主张，本院对陈东二组的异议不予支持。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：一、一审是否遗漏了必要的诉讼参与人？二、陈东二组与邦升公司签订的《场地租赁合同书》及《补充协议》是否应当解除？三、陈东二组是否应当返还邦升公司租金691791.17元？四、邦升公司的仓库、卷闸门损失，以及邦升公司在上诉状中主张的共计2653000元的损失是否应当得到支持？关于争议焦点一，本院认为，关于一审是否应当追加宏星禾公司为本案当事人的问题。本案所审理的土地租赁合同，出租方为陈东二组，承租方为邦升公司，根据合同相对性原则，本案当事人即为陈东二组与邦升公司。虽然陈东二组将涉案土地收回后，又出租给了宏星禾公司，但宏星禾公司不属于本案必须参加诉讼的当事人，一审法院并未遗漏当事人，陈东二组的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二，陈东二组向一审法院起诉，要求解除与邦升公司签订的《场地租赁合同书》及《补充协议》，理由是邦升公司未按合同约定的期限缴纳租金。根据本案查明的事实，且陈东二组也自认，其已于2015年5月收回涉案场地，由于邦升公司此后已无法实际使用涉案场地，故陈东二组要求邦升公司支付租金于法无据。另外，陈东二组在上诉理由中，认为由于邦升公司至今未按合同约定办理项目申报手续、投资建设五金市场、拆迁地上建筑物、腾空土地，在合同期限只有20年，而且已过11年的情况下，邦升公司依然没有建设五金机电市场的行为，证明了邦升公司不履行合同主要义务，本案租赁合同应当解除。但根据本院（2015）宁铁中民终字第44号民事判决关于涉案场地内高压电线、排水沟改造以及拖欠电费的认定，陈东二组作为出租人，应当保证交付的场地适合合同约定的用途，应当承担高压电线、排水沟改造以及交清电费的责任，以保证邦升公司顺利施工建设，从而达成建设五金市场的合同目的。可见邦升公司无法办理五金市场的报建手续，是由于陈东二组的责任所导致，因此陈东二组以邦升公司不进行项目申报，未建设五金市场为由，要求解除与邦升公司的《场地租赁合同书》及《补充协议》，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三，由于邦升公司自2015年5月起至今，未实际使用涉案场地，故陈东二组应向其返还所缴纳的租金、增缴租金共计691791.17元。二审庭审时，陈东二组亦表示在核实邦升公司缴纳租金数额的情况下，同意返还邦升公司所缴租金。一审判决对此的处理结果正确，本院予以维持。关于争议焦点四，如本院在事实部分的分析，陈东二组关于邦升公司所建的钢结构仓库及卷闸门无证据证实在涉案场地的上诉理由不能成立，由于陈东二组在收回场地后，已将仓库拆除，造成邦升公司的实际损失。一审法院根据邦升公司与梁文生签订的《钢结构施工合同》、梁文生出具的收款收据、南宁市许发卷闸厂出具的收款收据等证据，判决陈东二组应赔偿邦升公司建设钢结构仓库及定制卷闸门的损失181479.37元，处理结果正确，本院予以维持。关于邦升公司要求陈东二组赔偿办公设备损失19000元的问题。本院认为，在陈东二组收回场地前，曾向邦升公司发出过书面通知，要求其将办公设备自行搬离。邦升公司亦认可在陈东二组收回场地，将邦升公司的电脑、办公桌等设备搬出其办公场所时，邦升公司的工作人员在现场，并拍摄了照片，从照片所反映的情形看，陈东二组并未有扣留电脑、办公桌等设备的行为。另外，由于邦升公司未提交相应证据证实其灭失的办公设备的价值，因此本院对邦升公司要求陈东二组赔偿办公设备损失19000元的上诉主张，不予支持。关于邦升公司主张的技工学校租金损失的问题。本院认为，在陈东二组收回涉案场地前，技工学校向邦升公司承租了部分房屋，双方约定每年租金为10万元。后由于陈东二组向邦升公司单方发出解除合同通知，将该部分房屋收回，导致邦升公司的租金损失，陈东二组应当予以赔偿。对于邦升公司要求陈东二组赔偿至2017年4月2日的租金损失20万元的上诉主张，本院予以支持。至于邦升公司要求陈东二组赔偿该部分租金损失至陈东二组将租赁物返还之时止，由于之后技工学校是否继续承租该租赁物目前尚无法确定，对于未实际发生的租金损失，本院不予支持。关于邦升公司主张陈东二组应将其基于与宏星禾公司的《承包合同》以及基于与陈燕玲的《租赁合同》所得的租金，作为邦升公司的经济损失予以赔偿的问题。本院认为，一审判决关于此项损失的认定及处理结果正确，理由不再重复，对邦升公司的此项上诉主张，本院不予支持。关于邦升公司主张因拆迁补偿导致的损失60万元，陈东二组应予以赔偿的问题。本院认为，在陈东二组与邦升公司所签订的租赁合同中，明确约定由邦升公司对涉案土地上原合同未到期的承租户予以拆迁补偿，这60万元为邦升公司履行合同所应当支出的费用。在双方的土地租赁合同继续履行的情况下，邦升公司主张陈东二组赔偿该60万元损失缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人陈东二组的上诉请求不能成立，应予以驳回。上诉人邦升公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定,判决如下：一、维持南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初462号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初462号民事判决第五项；三、上诉人南宁市西乡塘区上尧街道办事处陈东村二组赔偿上诉人南宁市邦升工贸有限责任公司租金损失200000元；四、驳回上诉人南宁市邦升工贸有限责任公司的其他反诉请求。一审本诉案件受理费5914元（陈东二组已预交），由南宁市西乡塘区上尧街道办事处陈东村二组负担；反诉案件受理费17805.62元（邦升公司已预交10578元），由南宁市邦升工贸有限责任公司负担10576.12元，南宁市西乡塘区上尧街道办事处陈东村二组负担7229.5元；二审案件受理费28024元（邦升公司已预交），由南宁市邦升工贸有限责任公司负担23724元，南宁市西乡塘区上尧街道办事处陈东村二组负担4300元；二审案件受理费18447元（陈东二组已预交35170元），由南宁市西乡塘区上尧街道办事处陈东村二组负担，多交部分由本院退回。上述义务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。本判决为终审判决。审判长 张 岚审判员 玉 萍审判员 袁宇飞二〇一七年十一月十七日书记员 谢 瑜