甘肃省天水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民二初字第37号
原告（反诉被告）天水志航建筑装饰工程有限公司，住所地天水市秦州区。
法定代表人杜立志，该公司董事长。
委托代理人谢翮，该公司法律顾问。
被告（反诉原告）天水广源房地产开发（集团）有限公司，住所地天水市秦州区。
法定代表人何广清，该公司董事长。
委托代理人曲涛，该公司法律顾问。
原告（反诉被告）天水志航建筑装饰工程有限公司（以下简称志航公司）因与被告（反诉原告）天水广源房地产开发（集团）有限公司（以下简称广源公司）合资合作开发房地产合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）志航公司的委托代理人谢翮，被告（反诉原告）广源公司的法定代表人何广清、委托代理人曲涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告志航公司诉称：2013年8月11日，原告志航公司与被告广源公司经协商，就开发被告广源公司绿色市场14.7亩土地达成联营建设协议，后又签订了补充协议及会议纪要等。依据合同约定，双方联建方式为共同出资，即在项目前期由原告志航公司出资2700万元用于归还被告广源公司在农业银行秦州支行的贷款本息，消除开发地块上存在土地抵押和地上房产抵押，后续建设资金由原告志航公司负责筹集。被告广源公司负责办理项目开发建设的各种审批手续。双方还约定了开发项目的盈亏分成等其他具体事项。为履行联建协议，志航公司于2013年8月、10月向秦州区鑫航小额贷款公司（以下简称鑫航公司）贷款2700万元（期限1年、月利率2.4%），并于同年11月7日将该笔资金按约定支付给被告广源公司用于归还农业银行贷款本息，解除了土地房产抵押。11月13日原告志航公司又支付该地块规划设计费用20万元。至此志航公司已完全履行了联建约定义务，但被告广源公司却不积极办理项目开发手续，一是用已解除抵押的土地证向鑫航公司抵押贷款，且因不按期还款，造成诉讼，土地被查封；二是将应当拆迁的建筑物进行改建准备出租、转让或经营，为将来的拆迁制造障碍；三是从签订联建协议至今的二年时间里，被告广源公司怠于办理用地手续和规划建设审批手续，致使项目根本无法进一步实施。广源公司的上述过错，客观上造成联建协议不能继续履行，共同开发房地产的合作目的难以实现。按照会议纪要的约定，在此情况下被告广源公司应承担双倍返还原告志航公司投资款的责任，但原告志航公司只要求被告广源公司赔偿投资款的直接损失（因原告替被告归还其银行贷款的2700万元及支付的设计费20万元均为小额贷款，至今本息合计共计4413.92万元）。在多次协商无果的情况下，诉至法院，请求判令：1.依法解除双方的联建协议及附属协议、会议纪要；2.依法判决被告广源公司退还原告志航公司为其垫付的银行贷款2700万元，并承担原告志航公司的损失1684.80万元（截止2015年5月31日前的损失），从2015年6月1日起按月息4.8%计算，直到上述款项全部归还为止；3.依法判决被告广源公司退还原告志航公司垫付的设计费用20万元及利息9.12万元（截止2015年5月31日前的损失），2015年6月1日起按月息2.4%计算，直到上述款项全部归还为止。
原告志航公司为证明自己的主张向本院提供了以下证据：
1.联建协议书、协议书、联建补充协议书以及联建项目会议纪要，欲证明在协议履行过程中，被告广源公司存在违约行为，不积极办理相关手续，怠于履行合同，导致联建协议不能正常实施；
2.进账单3份，欲证明原告志航公司已履行了联建协议规定的归还广源公司2700万元贷款和支付设计费20万元的义务。
3.复函1份，欲证明原告志航公司已明确告知被告广源公司存在的过错，要求尽快办理土地建设的相关手续。
4.借款合同、借款抵押合同、企业借款借据、承担连带责任保证书、贷款面签确认书、企业借款申请书、天国用（1999）字第秦01**号国有土地使用权证，欲证明被告广源公司把土地证交给了鑫航公司，用于贷款500万，并没有交给与原告志航公司。
被告广源公司答辩称：一、原告志航公司起诉解除合同理由不成立。原告志航公司要求解除合同的理由是答辩人违约导致不能实现合同目的，但答辩人并不存在违约的情形。1.关于答辩人不积极履行义务，怠于办理用地和规划建设手续的问题。与原告志航公司所述相反，答辩人一直按协议约定积极履行各项用地手续的办理工作。2013年7月15日，天水市规划局以复函形式原则同意了答辩人的选址意见。2013年底完成平面设计。2014年2月26日天水市规划局原则同意总平面规划。因复函中要求就用地手续问题征求国土局意见，答辩人于2014年5月5日上报市政府请求批准改建，市政府办公室转国土局办理。2014年8月1日，国土局答复采取土地熟化方式进行改造。至此，规划局、国土局、市政府均已同意改建方案，但由于原告志航公司的后续资金不到位，土地熟化费用无法交纳，致使开发手续停滞。故答辩人从未怠于办理开发手续，反倒是原告志航公司应当承担项目停滞的全部责任。2.关于答辩人向鑫航公司抵押贷款1000万元的问题。第一，鑫航公司与原告志航公司由同一人担任法定代表人并控股，因此答辩人将土地使用权证交给鑫航公司，实际上就是交给了原告志航公司，目的就是让其按联建会谈纪要的约定办理项目贷款；第二，土地使用权证交给鑫航公司，原告志航公司是明知并同意的，贷款抵押也并未办理登记手续，抵押权不产生法律效力，并不能影响涉案贷款的进行。现在答辩人已将贷款本金全部还清，利息也已准备好，只待法院判决即可支付，所以不存在妨碍涉案项目贷款的情形。第三，由于原告志航公司未办理项目贷款，导致答辩人无法按期归还鑫航公司借款，多承担了数百万元利息，责任应由原告志航公司承担。3.关于法院查封土地的问题。基于鑫航公司和原告志航公司由同一人担任法人代表并控股的事实，法院查封土地是志航公司故意所为，其目的是给答辩人制造违反联建协议的事由。如果因此给联建造成影响，也是原告志航公司的责任。4.关于将应当拆迁的建筑物准备出租或经营的问题。一是未形成事实，二是退一步讲即便已出租，但由于拆迁尚未进行，并不确定会对拆迁造成障碍。综上，原告志航公司所诉关于答辩人违约的事实不成立，其要求解除合同没有事实依据。
被告志航公司为证明自己的主张向法庭提供了以下证据：
1.天水市规划局建设项目选址意见申请复函、平面设计的委托函、平面设计图纸、天水市规划局建设工程申请复函、天水市广源房地产开发（集团）有限公司关于请求批准改建绿色市场的请示、天水市国土资源局关于绿色市场的改扩建的答复意见。欲证明广源公司积极履行合同义务，双方的联建项目已得到了国土局、规划局和市政府的同意。
2.2015年3月10日告知书，欲证明广源公司一直在催促原告志航公司履行合同。
3.证人杨海燕证言（出庭作证），欲证明拆迁工作一直在进行，但原告志航公司没有支付任何拆迁费用，且单方撤出了拆迁工作。
在法定期限内被告广源公司提出反诉称：反诉原、被告于2013年8月11日签订联建协议书，之后又签订了联建补充协议、联建项目会议纪要。约定：反诉原告广源公司提供土地，反诉被告志航公司提供资金，双方合作开发反诉原告所属的绿色市场14.7亩土地。并约定如单方退出联建，应当承担项目总投资20％的违约金，项目无偿归对方。协议签订后，反诉原告积极履行了合同义务，并将绿色市场的土地使用权证和房屋所有权证交付反诉被告用于办理抵押贷款。但反诉被告因资金问题未按约定提供联建项目资金，也未能办成贷款，导致联建项目一直停滞。现在反诉被告又起诉要求解除联建协议，已明确表明不再履行合同。故起诉要求：1.由反诉被告志航公司给付反诉原告广源公司违约金4000万元、赔偿损失540万元；2.反诉被告志航公司返还反诉原告广源公司土地使用证和房屋所有权证；3.由反诉被告承担本案的诉讼费用。
为证明自己的反诉主张，反诉原告广源公司向本院提交了如下证据：
1.联建协议书1份，欲证明：（1）反诉原告计算违约金的依据。该项目投资总额预计为2亿元，如单方违约应承担项目总投资20%的违约金4000万元；（2）反诉被告负责联建项目的全部资金筹集。
2.（1）2014.2.28联建项目会议纪要；（2）天水市中级人民法院（2015）天民二初字第11、12号民事判决，欲证明反诉原告要求赔偿损失540万元的依据。会议纪要第1条第1、2项载明，反诉被告志航公司负有融资8500万元的义务，融资后应付给反诉原告广源公司2000万元，用于归还在鑫航公司的贷款。但反诉被告并没有融资到位，给反诉原告造成了270万元的利息损失，双倍赔偿应为540万元。
3.（2015）天秦保字第1号民事裁定，欲证明鑫航公司与志航公司由同一人担任法人，也由同一人控制，存在反诉被告故意申请查封土地，阻碍联建进程的可能。
反诉被告志航公司答辩称：1.广源公司没有按约定将土地使用权证和房产证交给志航公司，而是交给了鑫航小额贷款公司。2.项目停滞的直接原因是广源公司未按规定给政府交纳土地出让金，根据联建协议及相关会议纪要的约定，出让金应由广源公司交付。3.广源公司所述的270万的损失不存在，与本案无关。
反诉被告志航公司表示其所提供的证据与本诉证据一致。
对原告（反诉被告）志航公司、被告（反诉原告）广源公司向法庭提交的本诉及反诉的书面证据的真实性双方均无异议，本院依法对真实性予以确认。对出庭作证的证人杨海燕的证言，志航公司质证认为，一是证人为广源公司工作人员，具有利害关系，不能作为证言使用；二是证言与本案的责任划分没有关系，不具有关联性。对此本院认为，在广源公司没有提供其他证据佐证的情况下，不能单独证明其证明目的，故对该证据不予采信。
经审理查明：2013年8月11日，原告（反诉被告）志航公司、被告（反诉原告）广源公司经协商，就被告所属的绿色市场拆迁、开发商品房项目达成联建协议书1份。依照协议内容，双方的联建方式为共同投资，利益共享、风险共担，以广源公司的名义实施项目建设。其中广源公司占股51%，志航公司占股49%，利润分配和亏损承担按各50%计算。广源公司以土地使用权出资（不再折价），并负责办理各种建设审批手续、销售手续及竣工验收等手续。并不得以项目主体名义单方终止合同，或单方实施工程建设，退出联建，否则应承担项目总投资20%的违约金。志航公司以现金投资（不再计算投资额），其投资包括前期归还广源公司的2700万元贷款、拆迁款、项目建设所需的全部费用。其必须按约定履行出资义务，因过失造成项目建设损失，或项目建设资金不到位，应赔偿广源公司因此受到的损失，也不得违约单方撤走资金退出联建，否则应当承担项目总投资20%的违约金，项目无偿归广源公司。同年9月23日，志航公司作为甲方，广源公司作为乙方，何广清作为丙方签订协议书1份。按照该协议的规定，解除农行抵押后不得以任何原因和理由再行对绿色市场房产、土地抵押、租赁、出卖等，并在5日（解除抵押）内将绿色市场房产证、土地证交付志航公司保管，等待志航公司联系贷款，用于项目建设。广源公司违反上述义务（1—6项）的任意一项应双倍返还志航公司垫付的上述款项及以后的实际投资，并按小额贷款利率承担上述款项利息（月息2.4%）直至清偿完毕止。2013年11月6日，广源公司与志航公司又签订联建补充协议书1份，在该协议中志航公司和广源公司确认志航公司已经按照约定归还了广源公司在农行的2700万元贷款。广源公司应在该协议签订之日5日内拿出绿色市场的拆迁方案和计划，争取在年底完成拆迁谈判。绿色市场东半部拆迁在签订本协议之日起20个工作日完成，变为净地等待拆除。广源公司还应在协议签订之日起10日内启动绿色市场重建项目设计、审批、办理土地规划、建设工程审批等各种手续，手续办理进度必须跟上，不能让贷款资金沉淀，加大志航公司资金成本。同时在贷款没有到位前，前期设计、报批等各种手续需要的资金由志航公司负责筹集。2013年11月7日志航公司分两笔将2700万元按约定支付给广源公司用以归还银行贷款本息。随后，志航公司与广源公司又于2014年2月28日签订了联建项目会议纪要1份。合同约定：广源公司提供土地抵押，由志航公司以其关联公司的名义贷款，贷款金额为8500万元（以银行最终协议房款额度为准），在项目总评设计获得规划批复后三日内，广源公司将归还批复复印件及项目土地证、房产证交于志航公司法定代表人杜立志，由杜立志办理银行贷款及抵押手续。如广源公司延迟交付上述证件，造成志航公司无法贷款的，项目因此不能继续实施的，责任由广源公司承担。志航公司保证项目总评涉及规划局审批后，并在广源公司配合办理抵押签字手续之日起三个月内，获得银行贷款，之前因联建项目所需资金由志航公司负责筹款（主要是省设计院下一步规划设计费）。如因志航公司原因在上述期限内不能如期将贷款办理到位，该项目所需项目建设资金由志航公司负责继续筹款，不能影响项目进程，如志航公司不能贷款到位，资金筹款不能跟上项目进展，导致不能实施的，由志航公司承担责任。建设工程的五证由广源公司负责办理，广源公司不能怠于办理上述相关申报手续，如不办理，可授权志航公司办理，如既不授权，又不办理，志航公司可以终止投资，终止合作，责任由广源公司承担。按规划审批意见，该项目规划还需获得土地部门的意见，可能需要补交相关土地费用，如产生土地补交费用，由广源公司承担，志航公司不承担，该费用最终从广源公司分配利润中扣除。
另查明，2013年7月15日天水市规划局建设项目选址意见申请复函要求广源公司先委托相关资质设计单位进行总平面方案设计，待方案报建后规划局再按相关部门批复办理有关手续。2013年11月11日广源公司委托甘肃省城乡规划设计研究院就总平面图及平面户型进行设计，13日志航公司支付该地块规划设计费用20万元。2014年2月16日天水市规划局在复函广源公司，表示总平面设计收悉，原则同意布局，但因开发强度大于原有建筑强度，用地手续需征求国土部门意见，要求对总平面图进行调整，并附绿化平面布置图在报审批。2014年8月1日天水市国土资源局答复市政府办公室的函件中建议“采取土地熟化方式对绿色市场进行改造，土地出让金上缴财政”。
再查明：2014年4月2日，鑫航公司与广源公司签订合同编号为（2013）鑫航借字第077号鑫航公司借款合同2份、借款抵押合同2份等，广源公司用涉案土地抵押担保该两笔借款，抵押合同未办理登记手续。
现双方合作项目处于停滞状态，在诉讼中双方均表示同意解除联建协议及相关附属协议。
本院认为：本案中双方因合作开发房地产项目签订的联建协议书、协议书、联建补充协议书、联建项目会议纪要是双方当事人真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应属有效。现双方因相互之间失去信任，合作项目处于停滞状态，致使合同目的不能实现，原告志航公司起诉要求解除上述四份协议，在庭审过程中被告广源公司表示同意，故依法对上述四份协议书予以解除。合同解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条的规定，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿和适用违约金条款。具体到本案，关于违约责任的承担问题，依据联建协议书第四条第（二）款、协议书第一条第6款、联建项目会议纪要第七条的规定，广源公司负有办理建设开发手续和补交相关土地费用的义务。但从合同签订至今，建设开发手续办理速度缓慢，未补交相关土地费用，导致建设开发的实质性手续并未办理完成，且没有证据证明其已经按照合同的约定为涉案项目贷款将涉案地块的土地权属证明交与志航公司，对双方合作项目不能进行负有主要责任。依据协议书第一条第2款、联建补充协议书第一条第1项的规定，志航公司负有筹措资金，办理贷款的责任，但在办理过程中，在明知广源公司将土地手续交于其他公司办理与建设项目无关的借款的情况下，未加阻止，导致办理后期贷款事宜没有落实，对合同的解除亦负有一定的责任。故志航公司本诉和广源公司反诉要求按照联营协议及相关协议约定由对方承担违约责任的情形均未完全成就，当事人直接依据相关条款要求承担违约责任的依据的不足。关于本诉和反诉要求对方承担相应赔偿责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，不履行合同义务或履行不符合约定，给对方造成损失的应当承担赔偿损失的责任。根据合作协议的履行情况，一是志航公司向广源公司支付了2700万元，代替广源公司归还农行贷款，广源公司因此不需在向农行支付相应的贷款本金及罚息，该行为使广源公司实际受益。在合同解除后，如果受益的一方不赔偿对方当事人因解除合同受到的损失，不符合公平原则。结合本案实际情况，广源公司应承担返还志航公司2700万元的责任，并按中国人民银行公布的一至三年期贷款基准利率上浮50%的罚息标准计算利息，起止时间为广源公司实际收到该款的之日（2013年11月7日）至该款实际归还完毕之日止。二是志航公司支付的设计费用20万元，因该费用为合作项目所投入，广源公司对合同的解除负有主要责任，应当承担返还志航公司该笔款项的责任，并按中国人民银行公布的一至三年期贷款利率上浮50%的罚息标准计算利息，起止时间为2013年11月13日至该款实际归还完毕之日止。关于广源公司要求志航公司赔偿540万元损失的问题，其主张该笔赔偿的理由是因志航公司未办理贷款，导致其无法向鑫航公司还款产生利息的损失（按双倍进行计算）。对此本院认为，贷款未办理的原因与广源公司办理建设手续缓慢，未按约定将土地权属证书交与志航公司存在很大的关系，故其要求的该部分赔偿应不予支持。关于反诉原告广源公司要求志航公司返还土地证和房屋所有权证的问题，在本案中广源公司并未提供证据证明其将上述产权证书交于志航公司，志航公司对此也不认可，故志航公司在本案中并不负有返还上述证照的责任。综上，原告的部分诉请成立，应予支持，被告的反诉请求均不成立，应予驳回。依据上述法律及《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条之规定，判决如下：
依法解除原告（反诉被告）天水志航建筑装饰工程有限公司与被告（反诉原告）天水广源房地产开发（集团）有限公司分别于2013年8月11日签订的联建协议书、2013年9月23日签订的协议书、2013年11月6日联建补充协议书、2014年2月28日签订联建项目会议纪要；
在本判决生效后10日内被告（反诉原告）天水广源房地产开发（集团）有限公司返还原告（反诉被告）天水志航建筑装饰工程有限公司2700万元及利息（利息的计算方法为：（1）起止时间：从2013年11月7日起至该款项归还完毕止：（2）利息标准为：按中国人民银行公布的一至三年期贷款基准利息上浮50%计算）；
被告（反诉原告）天水广源房地产开发（集团）有限公司在本判决生效后10日内返还原告（反诉被告）天水志航建筑装饰工程有限公司20万元及利息（利息的计算方法为：（1）起止时间：从2013年11月13日起至该款项归还完毕止：（2）利息标准为：按中国人民银行公布的一至三年期贷款基准利息上浮50%计算）；
驳回原告（反诉被告）天水志航建筑装饰工程有限公司的其他诉讼请求；
驳回被告（反诉原告）天水广源房地产开发（集团）有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费262496元，由原告（反诉被告）天水志航建筑装饰工程有限公司8万元，被告（反诉原告）天水广源房地产开发（集团）有限公司负担182496元。反诉受理费134400元，由被告（反诉原告）天水广源房地产开发（集团）有限公司负担。保全费5000元，由被告（反诉原告）天水广源房地产开发（集团）有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。
审 判 长 李 兰
代理审判员 朱金平
人民陪审员 张泽喜
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 徐 艳