汉中市汉台区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0702民初3228号
原告李哲，男，汉族，生于1985年12月13日，住陕西省汉中市汉台区。
委托代理人张文福，系汉台区东关法律服务所法律工作者。
委托代理人蒋兴汉，系原告父亲。
被告陕西大旺房地产开发有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区长安西路长丰�小区15号楼C座5层。
统一社会信用代码：916100005637187XM。
法定代表人熊国友，系该公司执行董事。
被告陕西大旺房地产开发有限公司汉中项目部，住所地陕西省汉中市汉台区北团结街莲湖路十字（东塔花苑）13号楼19层1904室。
统一社会信用代码：916107000679359354。
法定代表人熊国友，系该项目部负责人。
二被告共同委托代理人王新，系陕西汉泰律师事务所律师。
二被告共同委托代理人王栋，系公司法律顾问。
第三人汉中市住房公积金管理中心，住所地汉中市汉台区兴汉东路**号。
法定代表人寇荣峰，该中心主任。
委托代理人苟茹，系陕西锐博律师事务所律师。
委托代理人李磊，系陕西锐博律师事务所实习律师。
原告李哲与被告陕西大旺房地产开发有限公司、陕西大旺房地产开发有限公司汉中项目部房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李哲及代理人蒋兴汉、张文福，被告陕西大旺房地产开发有限公司、陕西大旺房地产开发有限公司汉中项目部共同委托代理人王栋，第三人汉中市住房公积金管理中心代理人苟茹、李磊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2014年9月30日，原告在被告处购买位于汉中市汉台区某某�东侧某某社区某区X号楼XXXX室住房一套，该房屋出卖面积111.74平方米，单价3000元，合计总价款335220元。原告按被告要求，（民间借贷100000元，自有资金近5220元）于2014年9月30日向被告交首付款105220.00元，被告给原告出具了销售不动产统一发票，发票号为00139770，于2015年5月27日向被告交第二笔购房款230000.00元（向银行贷款），被告给原告出具了销售不动产统一发票，发票号为00151618。本合同第八条第一款第一项约定：买受人“逾期超过60日之内，按日向出买人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。本合同第八条第一款第二项约定：买受人“逾期超过60日后，出买人有权解除合同。出卖人解除合同后的，买受人按累计应付出卖人5%的违约金”。本合同第九条交付期限约定：“出卖人应当在2015年9月30日前将商品房交付给买受人”。本合同第十条第一款第二项约定：出卖人“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部己付款，并按买受人累计己付款的1%向买受人支付违约金”。综上所述，由于被告违约，给原告造成从2015年5月26日至2017年9月26日共28个月的累计银行贷款230000元的利息损失71527.69元、民间借款100000元的利息损失14700元、代理费20000元。原告2014年9月购房时，房价每平方米3000元，2017年购房价款每平米上涨至3600元，被告按合同约定给付原告的违约金，不足以弥补原告再次购房的实际价款。2017年9月26日后原告还要继续向银行交纳230000元的贷款利息，这部分损失应由被告承担。原告依据本合同第二十二条第一款约定，向汉中市仲裁委员会提起仲裁�请，被告放弃了本合第二十二条第一款“提交汉中市仲裁委员会”仲裁约定，在这种情况下原告放弃上述仲裁约定。2017年10月25日，汉中市仲裁委员会《汉仲函（2017)33号不予受理案件通知书》。为此，特诉至法院，请求判令：1、判令原告解除与被告的房屋买卖合同；2、判令被告退还原告购房款本金335220元；3、判令被告支付违约金给原告81452.80元(2015年9月30日至2017年9月30日共二年：按合同约定335220元乘月息1%=81452.80元）；4、判令被告承担因违约导致原告向银行贷购房款230000元的利息损失71527.69元（2015年5月26日至2017年9月26日共28个月按实际付息计算）；5、判令被告承担因违约导致原告向民间借贷交首付款（民间借款约定月息1分=36000元)现按100000元的利息损失按同期银行贷款利率计算为14700元（2014年9月30日至2017年9月30日共三年，按银行贷�年利率4.9计息）；6、判令被告承担2017年9月26日后原告向银行交纳的贷款利息。
被告陕西大旺房地产开发有限公司及陕西大旺房地产开发有限公司汉中项目部共同辩称，原告诉讼请求不合理，原告诉请第三项违约金不应当以月息1%计算，应以合同为准，依合同约定违约金应为累计已交款款的1%，诉请第四项银行贷款利息并不是7万多，应以银行实际计付利息清单为准，诉请第五项民间借贷产生的利息与本案无关，诉请第六项与诉请第四项属重复请求，关于损失问题，首先应按合同约定，另外增加的损失也不能超过实际损失。请求法院对原告不合理的诉讼请求依法驳回。
第三人汉中市住房公积金中心述称：1、如果不解除《商品房预售合同》，第三人要求原告与被告连带清偿截止现在拖欠的贷款本金和利息；2、如果解除《商品房预售合同》，则第三人要求同时解除原告与第三人签订的《借款合同》，并且要求被告返还《借款合同》项下剩余的借款本金和全部利息（包括罚息）。
原告为支持诉请，提交以下证据：第一组：1、原告身份证复印件、陕西大旺房地产开发有限公司工商登记信息及2016年度报告、被告陕西大旺房地产开发有限公司汉中项目部工商登记信息及2016年度报告打印件，证明原、被告主体资格；2、商品房预售合同复印件，证明原告在被告处购房事实成立及合同约定违约责任；3、原告交首付款凭据复印件，证明原告向被告交首付购房款的事实；4、原告交第二笔购房放款复印件，证明原告向被告交购房款的事实；5、借款合同复印件，证明原告在建行按揭贷款交房款事实成立，年利率4%；6、贷款还款计息表复印件，证明原告按月给银行付息事实成立；7、退房申请复印件，证明原告向被告提出退房未果事实成立；8、付息明细单复印件，证明原告向银行付息事实成立；9、仲裁通知书复印件，证明原告申请仲裁，仲裁不予受理的事实。第二组：1、网上查询房价信息；2、最高人民法院公布的典型案例及裁判规则。
被告陕西大旺发地产开发有限公司、被告陕西大旺房地产开发有限公司汉中项目部提交以下证据：1、建设用地规划许可证复印件；2、建设工程规划许可证复印件；3、《汉中市人民政府办公室关于调整保障性住房申购标准的通知》复印件；4、《光辉社区限价商品住房建设用地使用权限价出让办法》复印件。
第三人汉中市住房公积金管理中心提交以下证据：1、贷款账户基本信息，证明原告欠款情况；2、预抵押登记。证明涉案房屋预告登记权利人为汉中市公积金管理中心汉台区管理部。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月30日，原告李哲与被告陕西大旺房地产开发有限公司签订商品房预售合同（汉中市商品房买卖合同），合同编号：第YSXXXXXX号，房屋代码：XXXXX号，约定买受人李哲向出卖人陕西大旺房地产开发有限公司购买光辉社区D1区4号楼1109室房屋，房屋性质为商品房，房屋建筑面积为111.74平方米，单价为每平方米3000元，总价款为335220元。首期款支付105220元，除首期款外，剩余房款230000元，由买受人申请办理公积金贷款。该合同还约定出卖人应当在2015年9月30日前，将验收合格并符合合同约定的商品房在买受人交清各项费用后，将该商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房应承担违约�任，逾期方式处理：按逾期时间，分别处理。逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金等。
另查明，2014年9月30日，原告李哲向被告陕西大旺房地产开发有限公司汉中项目部交纳首期款105220元，并由被告陕西大旺房地产开发有限公司向李哲出具金额为105220元的销售不动产统一发票。2015年5月5日，原告李哲就其余房款230000元与第三人汉中市住房公积金管理中心签订《汉中市个人住房公积金借款合同》，合同约定担保方式为抵押加阶段性保证的方�。合同签订后由第三人汉中市住房公积金管理中心委托中国建设银行股份有限公司汉中分行向被告陕西大旺房地产开发有限公司指定账号2606050329200110650转款230000元。2015年5月27日，陕西大旺房地产开发有限公司向李哲出具金额为230000元的销售不动产统一发票。至此，买受人李哲已全部交付应付房款335220元。陕西大旺房地产开发有限公司未按约定在交付日期2015年9月30日前交房，也未在延期后告知买受人有不可抗力或其他原因所导致的延期交房情形。在本案审理中被告陕西大旺房地产开发有限公司、陕西大旺房地产开发有限公司汉中项目部明确表示所涉房屋至今仍无法完成交房。
再查明，2015年5月14日原告李哲与第三人汉中市住房公积金管理中心（汉台区管理部）在汉中市城市房屋权属监理处办理了预购商品房抵押权预告登记（汉中�房预汉台区字第054971号）。
本院认为：原告李哲与被告陕西大旺房地产开发有限公司签订的商品房预售合同系当事人真实意思表示，不违反法律规定，是合法、有效的合同，双方均应严格按照约定履行该合同。原告李哲按照合同约定，履行了交纳房款义务，陕西大旺房地产开发有限公司作为案涉房屋的开发商，按约定时间交房系基本的合同义务，根据合同约定，其作为出卖人应在2015年9月30日前向买受人李哲交付房屋，其未按合同约定按期交付房屋，也未提交证据证实其通知买受人有不可抗力或其他原因可能导致的延期交房情形，出卖人逾期交房已超过双方合同约定的交房最后期限，逾期超过828天（截止双方在庭审辩论终结之日），被告即出卖人未能履行交房义务，其行为已经违约。原告李哲据此行使合同解除权，请求解除合同�符合法定的解除条件。对原告李哲请求解除合同编号为：YSXXXXXX号、房屋代码：XXXXX号的商品房预售合同（汉中市商品房买卖合同），本院应予支持。
涉案商品房买卖合同解除后，原告与第三人所签订的公积金贷款合同的目的已经无法实现，且该涉案房屋已作担保抵押，被告大旺公司请求一并解除案涉房屋的担保抵押。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和�房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”据此，对原告与第三人汉中市公积金管理中心所签订的公积金贷款合同应予以解除。对第三人汉中市公积金管理中心作为担保权利人请求在解除借款合同时，要求二被告返还借款合同项下的剩余本金和全部利息应当予以支持。庭审中，被告方提供相关证据认为所销售的房屋系保障性住房，系限价销售房屋，但经查证证实原被告双方所签订的是商品房销售合同且其销售价格也是以商品房价格订价，原告也已实际履行合同内容。故对被告辩解之理由不予支持。
对于合同解除后原告因被告违约要求返还购房款335220元以及承担原告的损失以及违约金共计279420.49元（其中违约金81452.80元、贷款利息71527.69元、首期款资金占用利息14700元、房价上涨差额111740元）的请求。首先，违约责任是民事责任的一种，是指合同当事人因过错不履行合同或者履行合同不符合合同约定条件而应当承担的民事责任。违约责任是违约行为在法律上应当承担责任的客观表现，违约责任是一种财产责任，其表现为支付违约金、赔偿损失等。其本质意义主要在于对守约方的补偿和对违约方的惩罚和制裁。补偿性和惩罚性两者可以同时存在。其次，在通常商品房买卖合同中，买受人与出卖人所签订的购房合同系出卖人事先拟定好的格式合同，在确定违约责任方面，买受人均处于弱势地位，无改变合同条款的权利，致使出卖人尽可能的减少自己的违约责任。在合同履行过程中，出卖人因自身原因致使合同未能如期履行时，造成买受人较大的经济损失，而出卖人仅会承担数额较小的违约责任，导致买受人在受损失和获得赔偿方面无法达到平衡。在此情况下，应该适用《中华�民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定承担违约责任。本案中，虽被告陕西大旺房地产开发有限公司在合同中约定了违约金的计算方法，即逾期交房超过90日，出卖人按已付房款总额的1%的支付违约金。但原告李哲实际损失已远大于该违约责任所约定的赔偿额，具体表在其首期款的资金占用损失，其对公积金贷款资金的偿还及承担利息的损失，以及案涉房屋升值现价后其房屋的增值部分，还有案涉房屋未能交付入住给原告所造成的合理损失等。故被告对因违约给原告造成的损失应按实际损失以不超过购房款一倍数额予以确认较为适宜。对原告李哲要求被告退还购房款335220元，承担违约金81452.80元，承担公积金贷款利息损失71527.69元，承担首期款资金占用期间的利�（自2014年9月30日至2017年9月30日至，按银行利率4.9%计息）14700元；后在庭审中原告要求退还房款时因房价上涨，以案涉房屋面积乘按单价4000元/㎡单价返还房款差额1117400元，以上款项共计614640.49元。对原告要求退还购房款335220元，因原告支付首期购房款105220元，其余房款230000元系向第三人的住房公积金贷款。对公积金贷款230000元中，已经由原告偿还的本金与利息部分计算至2017年9月26日71527.69元（实际以第三人委托贷款银行的明细为准），以及原告首期款支付105220元购房款，应由被告大旺公司予以退还原告。对还未向第三人偿还的借款本金以及相应利息，因陕西大旺房地产开发有限公司违约导致解除商品房买卖合同，原告无法取得房屋的情况下，继续偿还房贷显然违反了公平原则，应由被告大旺公司向第三人汉中市公积金管理中心偿还剩余借款本金以及相应利息�对于原告称因被告违约造成房屋买卖合同解除，造成原告需另行购房，在此期间商品房现价价格已大幅上涨，请求解除合同时按照每平方米3869元予以退还，在庭审中又将该赔偿要求提高至4000元/㎡。对该主张原、被告虽没有约定，但结合被告违约已给原告造成的实际损失的客观事实，其损失具体表现在所购房屋的升值，原告需重新购买住房，而房价已经同比有所上浮，此情形从主观方面并非原告造成，客观上与被告违约有直接因果关系，对原告要求赔付房价上涨的部分，本院应予支持。结合原告所购房屋地段、价格，以及本地区在涉诉案件审理时段的交易参考价格，同时也作为对违约方对违约行为的一种惩罚，确认该损失为97102.06元（869元×111.74㎡=97102.06元：以2017年11月份本区商品房平均交易价格3869元/㎡-3000/㎡元实际交易价格=差价869元/㎡）。因原告主张的损失已按照本地区新商品房平均交易价格计算了房屋升值部分确认了原告的损失，对原告要求赔偿首付款资金占用期间的利息，以及按总购房款承担每月1%的违约赔偿款并支付原告偿还第三人贷款总额的利息之主张，属于原告对损失的重复计算，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、二十五条规定，判决如下：
一、解除原告李哲与被告陕西大旺房地产开发有限公司公司就位于汉中市汉台区光辉社区D1区4号楼1109室房屋所签订的商品房预售合同（合同编号：YSXXXXXX号，房屋代码：XXXXX号）。
二、解除原告李哲与第三人汉中市住房公积金管理中心签订的住房公积金借款合同（该借款合同委托银行：中国建设银行股份有限公司汉中分行）。
三、由被告陕西大旺房地产开发有限公司、陕西大旺房地产开发有限公司汉中项目部于本判决生效之日起十五日内连带返还原告李哲购房首付款105220元及累计已还贷款本息（贷款本息自以第三人汉中市住房公积金管理中心委托银行中国建设银行股份有限公司汉中分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；
四、由被告陕西大旺房地产开发有限公司、陕西大旺房地产开发有限公司汉中项目部于本判决生效之日起十五日内连带赔偿原告李哲因解除房屋买卖合同的损失97102.06元。
五、由被告陕西大旺房地产开发有限公司、陕西大旺房地产开发有限公司汉中项目部于判决生效之日起十五日内向汉中市住房公积金管理中心偿还原告李哲自判决生效之日起的个人住房借款合同贷款余额以及相应利息（以第三人汉中市住房公积金管理中心委托银行中国建设银行股份有限公司汉中分行出具的贷款余额清单为准）；同时，原告李哲、第三人汉中市住房公积金管理中心协助被告陕西大旺房地产开发有限公司、陕西大旺房地产开发有限公司汉中项目办理解除涉案房屋的商品房抵押登记手续。
六、驳回原告李哲其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的�务利息。
案件受理费8830元，减半收取4415元。由被告陕西大旺房地产开发有限公司、陕西大旺房地产开发有限公司汉中项目部共同负担4000元。原告李哲自行负担415元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。
审判员 郑戈
二〇一八年一月十五日
书记员 杜坤