天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终2106号
上诉人（原审原告）：天津苏宁云商有限公司，住所地天津市和平区卫津路北端嘉利大厦1-601。
法定代表人：姚凯，总经理。
委托诉讼代理人：史楠，天津朗文律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：天津爱家投资有限公司，住所地天津市河北区王串场一号路康乐道清水园。
法定代表人：李惠珍，总经理。
委托诉讼代理人：王洪玉，天津镇华律师事务所律师。
上诉人天津苏宁云商有限公司因与被上诉人天津爱家投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2017）津0105民初5807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
天津苏宁云商有限公司上诉请求：1．撤销一审判决；2．改判支持上诉人的一审诉讼请求，或将本案发回重审；3．一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．上诉人已经提交了足够的证据证明自己履行了合同的交房义务，并证明腾房时状态达到了合理使用的状态；2．一审判决认为上诉人未按合同约定将返还的租赁房屋恢复原状不符合实际情况，根据双方租赁合同附件的平面图，被上诉人要求上诉人将隔断墙恢复没有事实依据；3．一审法院认为上诉人未足额支付水电费从而不支持要求返还保证金的诉讼请求没有事实依据。
天津爱家投资有限公司辩称，同意一审判决，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。事实和理由：一审法院通过法庭调查以及现场勘查，查明了上诉人租赁期内水电费尚未交齐，且房屋现场情况尚不具备租期届满交付条件，存在房屋及设备设施诸多损坏、破坏，故应驳回上诉人要求返还保证金的诉讼请求。
天津苏宁云商有限公司向一审法院起诉请求：1．判令天津爱家投资有限公司返还房屋租赁保证金950,000元；2．本案诉讼费由天津爱家投资有限公司负担。
一审法院认定事实：坐落河北区金钟河大街615号增2号6-金钟河大街615号增2号（建筑面积689.13平方米）、河北区金钟河大街615号增3号6-金钟河大街615号增3号（建筑面积685.89平方米）、河北区养鱼池路106号6-养鱼池路106号（建筑面积1663.14平方米）、河北区养鱼池路104号6-养鱼池路104号（建筑面积774平方米）、河北区养鱼池路102号6-养鱼池路102号（建筑面积909.02平方米）房屋系登记在天津爱家投资有限公司名下的非居住用房，上述房屋主体结构为三层，每层平面内均以四面隔断墙分割为五间商铺。2010年6月21日，天津爱家投资有限公司（甲方）与天津天宁苏宁电器有限公司（乙方，2013年3月22日经核准变更名称为天津苏宁云商有限公司）就上述房屋签订《租赁合同》，主要内容约定为：甲方将上述房屋租赁给乙方使用，附属设备设施包括合格的消防设施、正常使用的供水供电系统、有线电视线路和电话线路、网线；租赁期限为6年零3个月（含3个月免租期），自2010年7月1日至2016年9月30日；租金标准为2010年7月1日至2010年9月30日为免租期，2010年10月1日至2011年9月30日为3,800,000元，2011年10月1日至2012年9月30日为3,800,000元，2012年10月1日至2013年9月30日为4,300,000元，2013年10月1日至2014年9月30日为4,300,000元，2014年10月1日至2015年9月30日为4,800,000元，2015年10月1日至2016年9月30日为4,800,000元；乙方在甲方交房前十个工作日内向甲方缴纳950,000元作为保证金，甲方为乙方开具相应收据，若乙方存在应承担但未支付的费用、违约金、赔偿金以及甲方为追索款项发生的相关费用，甲方有权从保证金中扣除，剩余部分应如数无息在本合同租赁期满或合同解除、终止后二十个工作日返还乙方，如有不足，乙方须在甲方要求的时间内补足，保证金返还后，保证金收据收回；有关消防，甲方应确保租赁物符合国家和当地现行的消防法规要求，取得有效的消防验收合格证明，甲乙双方完成租赁物交接后，即表示乙方对租赁物消防部分的认可，如交接后出现问题，甲方不承担责任，乙方需在二次装修报消防验收或日常经营前，自行确认消防设施器材是否完善、是否符合消防验收手续并正常运行；有关水电，甲方确保租赁物有供电供水服务，确保租赁物提供的不少于380KW的正式用电功率，甲方确保租赁物总进水口直径不少于5CM，水压正常，甲方负责在交房前按乙方要求将电源接至租赁物各楼层，提供给乙方独立使用的配电柜内，进行配电柜电量配置，确保乙方可独立控制租赁物的总电源和各楼层的电源，确保租赁物照明、灯具、开关、插座、配电柜及主电缆、楼层电缆等符合国家电气使用标准及合同约定的电量要求，并处于正常完好使用状态，甲方负责在交房前为租赁物单独安装位于6#楼商业广场前1块水表、单独安装位于6#楼商业配电间内的电表6块（为峰谷平电表），确保上、下水管道畅通、污水处理等设备的设置符合环保部门的相关要求；有关装修，乙方对租赁物内外进行装修与改造前应向甲方提交方案，经甲方审核确认在不影响主体结构及外延的情况下方可施工，甲方需予配合，乙方装修改造方案不因甲方或政府部门的审核而减免乙方应按本合同约定应承担的相关责任；有关房屋交接，甲乙双方在交接时需签订租赁物交付确认书并经双方签章确认，甲方应在接到乙方书面通知后二个工作日内派人接收租赁物，乙方返还租赁物时需保证租赁物处于合理使用的状态，可将产权属于乙方的所有物品和设施设备搬出。如发现乙方未合理使用租赁物或甲方提供的设施设备损坏的，甲方有权扣除乙方相应金额的保证金，交房前应尽量将房屋恢复原状并清理干净，若存在恢复原状困难的，应与甲方协商并取得一致意见；此外双方还就租赁费、税费的支付及其他权利义务一并进行了约定。合同签订后，天津苏宁云商有限公司于2010年7月9日向天津爱家投资有限公司支付保证金950,000元，天津爱家投资有限公司为天津苏宁云商有限公司出具了保证金收据一份。同年7月20日天津苏宁云商有限公司签章确认《租赁物交付确认书》，确认租赁物全部交付、该租赁物质量及设备标准等符合双方合同约定的全部内容，同时双方对水表、电表的数字亦一并予以确认。此后，天津苏宁云商有限公司进驻该租赁物并对该租赁物内部进行装修及每层平面内的四面隔断墙拆除打通、个别部位搭建部分临时墙体等改造，同时对部分消防设施设备亦进行了移位，装修、改造后即开始经营使用。2016年6月23日，天津苏宁云商有限公司以传真形式向天津爱家投资有限公司发送《关于金钟河店租赁合同到期不续租的通知函》表示，合同到期后不再续租，将于2016年11月2日将租赁物返还天津爱家投资有限公司，请天津爱家投资有限公司安排授权代表按时办理租赁物交接手续。此后，天津苏宁云商有限公司将租赁物腾空并上锁。因天津爱家投资有限公司未派员接收，天津苏宁云商有限公司于2016年11月2日向天津爱家投资有限公司邮寄《关于天津苏宁金钟河大街店租赁物交付的函》，通知天津爱家投资有限公司租赁物已处于合理使用状态，产权属于天津苏宁云商有限公司的所有物品和设施设备已搬出，如有遗留物品均属遗弃物，天津爱家投资有限公司有权自行处理，房屋已清理干净，请天津爱家投资有限公司授权代表即刻接收租赁物并办理交接确认手续，不接收或延迟接收的，相关责任由天津爱家投资有限公司承担，天津苏宁云商有限公司不承担任何费用。嗣后，天津爱家投资有限公司向天津苏宁云商有限公司发出《工作联系函》表示，2016年11月4日收到天津苏宁云商有限公司邮寄的《关于天津苏宁金钟河大街店租赁物交付的函》，同时表示天津苏宁云商有限公司未按合同第五条约定将“房屋恢复原状，并清理干净”，房屋现状未达到合同约定的交接条件，且天津苏宁云商有限公司拖欠租赁期内的水、电费尚未结清，请天津苏宁云商有限公司尽快落实，在达到条件后委派人员与天津爱家投资有限公司办理房屋交接，若迟延交接房屋，将保留按照合同约定追偿的权利。另，天津苏宁云商有限公司于2016年12月1日向天津市北方公证处申请对租赁物现状进行拍照、摄像并对上述过程、结果以及邮寄文件、租赁物钥匙的过程、结果进行保全证据公证。其中邮寄的文件包括《关于金钟河大街店租赁物返还的告知函》传真复印件，主要内容为天津苏宁云商有限公司已在约定时间内将租赁物腾空达到约定的状态，但天津爱家投资有限公司未予接收，应视为天津苏宁云商有限公司已将该租赁物交还。天津苏宁云商有限公司将房屋钥匙随该函一并寄交天津爱家投资有限公司，请天津爱家投资有限公司自行接收租赁物，租赁物内如有遗留物品属于遗弃物，有权自行处理，同时要求返还保证金。2016年12月21日天津市北方公证处就上述申请事项分别出具（2016）津北方证经字第11708号和（2016）津北方证经字第11709号两份《公证书》予以公证。一审法院到租赁物现场勘验情况如下：租赁物门锁由现物业公司进行更换并保管钥匙；租赁物内每层原有隔断墙体未恢复，搭建的临时墙体未拆除；大量配电柜桥架上电路被截断，电线内铜芯裸露；租赁物在楼宇地下有单独配电间及供电柜，配电间钥匙现由更换后的物业公司保管，因租赁物内电线铜芯裸露，出于安全考虑，配电柜电闸未合拢；二层部分区域顶部渗漏、墙体立面潮湿、墙皮大面积脱落；三层对应部位的排水管破损，地面存在大面积的积水；消防设施设备存在多处移位未恢复；每层中均存在废弃物未清理。一审庭审中，天津爱家投资有限公司表示该租赁物所在区域原由上海爱家物业管理有限公司天津分公司提供物业服务，天津爱家投资有限公司亦委托该物业公司收取水、电费，天津苏宁云商有限公司未拖欠租赁物租金，但自2015年3月起的水、电费至今未付，现负责提供物业服务的公司已进行变更。因双方就租赁物内部恢复原状、租赁期内拖欠水电费的数额、天津苏宁云商有限公司装修改造后消防验收是否合格等问题均未能取得一致意见，故未退还保证金。案经调解，未获协议。
一审法院认为，天津苏宁云商有限公司与天津爱家投资有限公司于2010年6月21日就诉争房屋签订的《租赁合同》系双方真实意思表示并已实际履行，应依法确认有效，双方均应依约享受权利、承担义务，现该合同租期已届满。租赁期间届满后，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。双方合同中约定，返还租赁物时需保证租赁物处于合理使用的状态，如发现未合理使用租赁物或设施设备损坏的，有权扣除相应金额的保证金，交房前应尽量将房屋恢复原状并清理干净，若存在恢复原状困难的，双方应协商并取得一致意见。现租赁物内的每层原有隔断墙未恢复，搭建的临时墙体未拆除；大量配电柜桥架上电路被截断，电线内铜芯裸露，存在诸多安全隐患；二层部分区域顶部渗漏、墙体立面潮湿、墙皮大面积脱落；三层对应部位的排水管破损，地面存在大面积的积水；消防设施设备存在多处移位未恢复，天津苏宁云商有限公司亦未将消防设施设备移位后经相关单位审批验收合格资料移交天津爱家投资有限公司；每层中均存在废弃物未清理。天津苏宁云商有限公司虽申请公证机关对返还的租赁物现场进行拍照、摄像，但现有证据不能反映进行公证时租赁物内部全貌，故天津苏宁云商有限公司所述已将房屋清理至合理使用状态的意见，一审法院无法采纳。租赁物经现场勘验明显非处于合理使用后状态，就租赁物的恢复天津苏宁云商有限公司又未能与天津爱家投资有限公司取得一致意见，且亦未能提供证据证实已向天津爱家投资有限公司足额支付水、电费，因此天津苏宁云商有限公司现要求天津爱家投资有限公司返还保证金，一审法院暂无法支持，天津苏宁云商有限公司可将租赁物恢复至合理使用后的状态或与天津爱家投资有限公司取得一致后再行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决：驳回天津苏宁云商有限公司的诉讼请求。案件受理费13,300元，减半收取6,650元，由天津苏宁云商有限公司承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人天津苏宁云商有限公司提交了房屋平面分界图和消防监督结果查询页，以证明在交付出租物时没有隔断墙、房屋消防合格。被上诉人天津爱家投资有限公司对此不认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人仅提交上述证据,不足以证明其已将全部房屋设施恢复至合理使用状态。本院经审理查明，一审法院查明的其他基本事实无误，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人天津苏宁云商有限公司在二审期间提交了出租房屋时的平面分界图，用以证明当时并无隔断墙，但是被上诉人对此持有异议。经一审法院现场勘查，除此之外仍存在其他问题，一审法院未予采纳天津苏宁云商有限公司所述已将房屋清理至合理使用状态的意见，并无不当。涉诉租赁合同约定，返还租赁物时需保证租赁物处于合理使用状态，但上诉人提交的证据并不足以证明其已将全部租赁物恢复至合理使用的状态，且双方当事人就恢复原状或给付费用问题于另案处理中，故本院对上诉人提出的被上诉人返还房屋租赁保证金的上诉请求暂无法支持。上诉人可待租赁物恢复至合理使用状态或双方协商一致后，另行主张。
综上所述，天津苏宁云商有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13,300元，由上诉人天津苏宁云商有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕洪宁
代理审判员 张炳正
代理审判员 张 莹
二〇一八年五月二十三日
法官 助理 李 芳
书 记 员 于 蓓
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……