吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终6456号
上诉人（原审原告）：长春时秀购物有限公司，住所：长春市南关区大马路与三马路交汇处大经路90号。
法定代表人：刘梧同，董事长。
委托诉讼代理人：赵美南，吉林新锐律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：刘亚娟，女，1971年1月8日生，汉族，住长春市二道区。
委托诉讼代理人：温岩，吉林创一律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：金闫，女，1981年4月22日生，回族，住长春市南关区。
委托诉讼代理人：马贵友，吉林泉商律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：南关区粉酷餐饮娱乐中心，住所：长春市南关区西三马路*****号。
经营者：金闫，女，1981年4月22日生，回族，住长春市南关区东康小区***栋1门***室。
委托诉讼代理人：马贵友，吉林泉商律师事务所律师。
上诉人长春时秀购物有限公司（下称时秀公司）、上诉人刘亚娟、上诉人金闫、上诉人南关区粉酷餐饮娱乐中心（下称粉酷娱乐中心）因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院于2017年10月31日作出的（2017）吉0102民初1518号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2018年1月8日公开开庭审理了本案。上诉人时秀公司的委托诉讼代理人赵美南，上诉人刘亚娟及委托诉讼代理人温岩，上诉人金闫及粉酷娱乐中心的共同委托诉讼代理人马贵友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：2008年5月5日，时秀公司与刘亚娟签订一份《租赁合同》，约定：时秀公司将位于长春市南关区大经路地下一层建筑面积2550平方米的房屋出租给刘亚娟使用，经营项目为酒吧；租期自2008年8月28日至2018年8月27日，租金从签订合同之日起开始计算，上打租，一次收缴6个月；2008年至2018年的租金分别为33万元、33万元、35万元、37万元、39万元、41万元、43万元、45万元、47万元、49万元；每年供暖费7万元；每次租金于上次租金到期60日前交付，如在规定时间内不能交纳，每天按欠缴费用总额10%追缴滞纳金，超过7日的，出租方有权终止合同。该合同第十条约定：出租方不允许参与经营，承租方在租赁期间有权进行转兑及转租，其合同继续履约。第十五条约定：承租方须向出租方及时交纳电费、水费（每月1日存入本月应该用的电费金额），如不按时交纳，出租方有权停止承租方用电用水，并追缴欠费。第十七条第5项约定：承租方在租赁期间有权转租、转兑，但必须书面通知出租人，经出租人同意后方可转租转兑，合同继续履行。后经双方确认，起租日由原2008年8月28日改为2008年9月28日，其它租金及交租日期全部顺延30天。上述合同签订后，刘亚娟在南关区工商局注册成立了粉酷娱乐中心（个体工商户），在承租房屋内经营“粉酷酒吧”。2011年7月27日，刘亚娟与金闫签订一份《出兑协议》，约定刘亚娟将“粉酷酒吧”以45万元价格出兑给金闫。该协议第四条约定：2011年7月27日前发生的一切债权、债务、所有法律责任均由出兑方（刘亚娟）承担，2011年7月27日后所发生的如：突发殴打、水火灾害、债权、债务等事件与原酒吧法人无关，一切事宜均由承兑方（金闫）负责承担。第五条约定：出兑方应当在本协议签订之日起一周内将营业执照的业主名称变更为承兑方，相应费用由承兑方承担。第六条约定：出兑方应当协调酒吧房屋所有权方，将房屋承租方变更为承兑方，并保证原租赁合同对承受方继续有效。2011年8月至9月间，粉酷娱乐中心的营业执照、娱乐经营许可证、税务登记证、长春市排放污染物许可证的经营者（负责人）相继由刘亚娟变更为金闫。2015年5月25日，粉酷娱乐中心卫生许可证的负责人变更为金闫。
2011年7月29日时秀公司出具一枚《收据》，载明：收取交款单位“粉酷酒吧”2011年6月28日至2011年7月28日水电费共计5616元。2011年9月27日时秀公司出具一枚《收据》，载明：收取缴款单位“粉酷酒吧”水电费合计8104元。2012年8月5日时秀公司出具一枚《收据》，载明：收取缴款单位“粉酷酒吧”租金半年的23万元一个月利息款（从2012年7月29日至2012年8月28日）计9200元。2012年8月28日时秀公司出具一枚《收据》，载明：收取缴款单位“粉酷酒吧”利息款（2012年8月29日至2012年9月28日）计9200元。2012年9月28日时秀公司出具一枚《收据》，载明：收取缴款单位“粉酷酒吧”水电费合计4826元。2012年10月1日时秀公司出具一枚《收据》，载明：收取缴款单位“粉酷酒吧”2012年9月28日至2013年3月27日租金23万元整。上述《收据》原件均在金闫手中持有。
2013年2月1日时秀公司向“粉酷酒吧”送达一份《租金缴费通知单》，内容为：你单位此次交租期间为2013年3月28日到2013年9月27日，租金金额为230000元，因我公司本次未提供供暖（2012年10月至2013年4月），根据合同规定，将供暖费7万元从本次租金中扣除；你公司自2012年10月1日至2013年1月31日尚欠我公司四个月电费，合计金额24980元；本次合计应缴租金184980元，每次租金于上次租金到期2个月前交付，请你单位于2013年2月5日前将以上款项交于我公司财务，逾期不交，合同自动终止，我公司将在2013年2月6日凌晨1：00给予停电处理；因拖欠电费停电所造成的一切后果及损失由你公司承担。
2017年1月16日时秀公司在“粉酷酒吧”玻璃门上张贴一份《租金催缴通知书》，内容为：通知“刘亚娟”，因欠付租金3年以上，欠租金数额已达到1751600元及其他费用，要求“刘亚娟”在3日内支付，否则双方之间的《房屋租赁合同》解除，无条件收回房屋，所造成的一切损失由“刘亚娟”承担。2017年1月25日时秀公司在“粉酷酒吧”玻璃门上张贴一份《解除合同通知书》，内容为：通知“刘亚娟”，因未按催缴通知缴纳欠付的租金、采暖费、电费及滞纳金，解除与“刘亚娟”之间的房屋租赁合同，要求“刘亚娟”限期迁出房屋。
现案涉房屋仍由金闫经营的粉酷娱乐中心占有（但未经营）。在金闫经营的粉酷娱乐中心使用房屋期间，电费缴纳至5012度，现电表度数为5217度，欠付电费为205°×60倍×1.3元＝15990元。
2017年4月11日，时秀公司向一审法院起诉刘亚娟，请求判令：1.解除原告与被告之间的租赁合同关系，被告支付欠付的租金1751600元及至实际迁出之日止的房屋占用费，支付采暖费70万元、电费53862元及欠付租金的滞纳金，被告于判决生效后10日内将租赁物腾空退出后返还原告；2.诉讼费由被告承担。事实及理由：2008年5月5日，原告与被告签订《租赁合同》，原告将所有的位于长春市南关区大经路地下一层建筑面积2550平方米房屋租赁给被告，经营项目为酒吧，被告应及时缴纳电费、水费，2008年至2018年的租金分别为33万元、33万元、35万元、37万元、39万元、41万元、43万元、45万元、47万元、49万元，租金总计402万元，每年采暖费7万元，总计70万元。租赁期间被告欠缴电费53862元。截止2017年2月，被告尚欠租金总计1751600元，欠付采暖费70万元，欠付电费53862元，且租金的滞纳金未付，原告为及时追回被告欠缴的租金、收回租赁物、减少损失，故起诉法院。
2017年7月10日，刘亚娟向一审法院提交书面申请，要求追加金闫为第三人参加诉讼。2017年9月29日，一审法院通知金闫和粉酷娱乐中心作为第三人参加本案诉讼。
后时秀公司变更诉讼请求：l.判令解除原告与被告之间的租赁合同，被告支付欠付的租金及采暖费1910000元及至实际迁出日止的房屋占用费（占用费按照年租金47万元计算）、电费53862元及欠付租金的滞纳金，被告于判决生效后10日内将租赁物腾空退出后返还原告；2.判令第三人金闫、粉酷娱乐中心于判决生效后10日内将租赁物腾空退出后返还原告，逾期履行期间应向原告支付至实际迁出日止的房屋占用费（占用费按照年租金47万元计算）；3.诉讼费由被告承担。在法庭辩论终结前，时秀公司又变更第一项诉讼请求，要求判令第三人金闫、粉酷娱乐中心对该项诉请与刘亚娟承担连带责任。
刘亚娟辩称：1.被告不欠原告房屋租金。2011年7月27日被告与第三人金闫签订书面协议，将“粉酷酒吧”出兑给金闫，同时将被告承租的原告房屋转租给金闫。被告于房屋转租后的2011年7月29日前往原告处，与原告结清了截止2011年7月28日的水费和电费。根据被告与原告签订的《租赁协议》，应于2011年9月28日前支付2011年9月28日至2012年3月24日期间半年租金。2011年7月27日房屋转租后，金闫分别于2011年8月4日、8月7日和8月14日三次直接向原告付清了半年租金。被告已不欠原告房屋租金及相关费用，因此原告对被告提起诉讼无理、无据。2.被告承租的原告房屋已经转租给金闫，金闫是房屋的实际使用者，是承租关系的权利享有者和义务承担者。2011年7月27日房屋转租给金闫，且自2011年8月4日金闫直接向原告交纳租赁费开始，因该房屋出租承租而形成的权利义务关系转而在原告和金闫之间继续履行，被告自此从租赁关系中退出，此后的所有租赁费和水电费交纳事宜均由金闫直接与原告办理，事实上多年来原告与被告之间也未再就房屋租赁问题有过联系。被告有证据表明，房屋转租后被告与金闫立即办理了“粉酷酒吧”的《个体工商户营业执照》变更登记以及《娱乐经营许可证》、《税务登记证》、《卫生许可证》、《长春市排放污染物许可证》等行政许可手续的变更登记，粉酷酒吧经营人变更为金闫，此后原告收取的每一笔费用都是变更为金闫的粉酷酒吧的费用，这是一个不争事实。房屋转租给金闫后，为了全面保障金闫对该房屋行使承租权，被告与金闫共同前往原告处，面见当时原告的法定代表人刘桐娟转租的事实，并将房屋己转租的书面通知交给刘桐娟。被告与金闫之间的转租行为符合被告与原告签订的《租赁合同》第十条约定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。自从金闫接手转租的房屋后，一切与该房屋有关的事宜均由第三人与原告交涉和办理，此后需要交纳的各项费用也由金闫直接向原告交纳，多年来原告与金闫直接就房屋出租事宜进行往来的事实证明，原告同意并接受了由金闫继续承租的事实且原告已不再向被告主张权利。本案的事实就是被告将房屋转租给金闫既符合合同约定又符合法定条件，且转租的民事法律关系已经在原告和金闫之间实际履行，因此被告不应作为该房屋租赁纠纷的主体承担任何民事责任。3.原告在履行租赁合同过程中存在瑕疵，且与金闫存在较大争议，原告没有合理的解除合同请求权。被告并不了解金闫是否拖欠原告房租，但被告清楚地了解到，原告与金闫之间因为供暖问题产生较大矛盾且由来已久。被告认为，作为房屋的提供者，原告不能够保障房屋供暖，是对合同义务履行的不尽责，而原告把因此而产生的矛盾强加到被告身上，是罔顾事实、转嫁矛盾。原告的做法不但不利于人民法院厘清事实脉络，同时也不利于原告与金闫之间矛盾的解决。4.本案最重要的一个事实是：房屋转租后，金闫便开始以自己的名义直接与原告处理有关房屋租赁的事宜，原告同意并接受了金闫的行为，该状况自2011年7月持续至今。综上，请求驳回原告对被告的诉讼请求。
金闫和粉酷娱乐中心述称：1.我方与原告不存在直接租赁合同关系，根据合同相对性原则，原告的任何损失都不应向我方主张。2.我方是本案最大受害者。2011年7月27日我方从被告处转兑了“粉酷酒吧”，合同约定承兑价格为45万元，我方交付了45万元，于9月9日被告配合我方将“粉酷酒吧”负责人更名为金闫。转兑合同第四条约定：2011年7月27日前酒吧发生一切债务均由被告负责。根据原告举证的租金及采暖费支付明细可以体现出在第三年度被告将酒吧转兑给我方时尚欠租金11万元，这11万元被告一直未按合同约定履行对原告的给付租金义务。转兑合同第六条约定：对方即被告应当协调酒吧房屋所有权方将房屋承租方变更为承兑方金闫，并且保证原租赁合同对承兑方金闫继续有效。但被告并未将房屋租赁方变更为金闫，也未收到原告对金闫转包酒吧同意的书面通知，金闫接手酒吧后一直合法经营，按期缴纳租金及采暖费，在2012年10月1日将2012年租金23万元交付给原告，租期为2012年9月27日至2013年3月27日，此23万元包含当年取暖费7万元，但因原告与被告间的矛盾，原告未按约定对酒吧进行供暖，导致酒吧于2012年11月末停止经营。因原、被告间的矛盾纠纷导致我方如下损失：酒吧承兑款45万元已全额支付，装修费用约17万元；根据我方经营酒吧一年期间收入，如果按合同正常履行，我方尚有6年左右时间未正常履行，对我方造成300万元左右的损失，这都是原、被告共同违约对我方造成的损失。
一审法院认为：时秀公司与刘亚娟签订的《租赁合同》合法有效。双方在履行合同过程中，刘亚娟将用承租房屋经营的粉酷娱乐中心出兑给金闫继续经营，并协助其在工商等行政部门办理完毕变更登记。出兑后，金闫是酒吧的实际经营者，也是上述合同项下租赁房屋的实际使用人。在酒吧出兑后，时秀公司知道或者应当知道粉酷娱乐中心的实际经营者已不再是刘亚娟本人，而其作为出租人对承租人刘亚娟的转兑行为并未提出异议，也未通过诉讼方式对刘亚娟的转兑行为予以否定，亦或提出解除其与刘亚娟的租赁关系，而是仍然按原合同标准默认收取金闫交纳的租金及水电费用，而此时“粉酷酒吧”与刘亚娟已经不再具有法律关系，时秀公司默认收取“粉酷酒吧”租金的行为，可视为其与粉酷娱乐中心形成新的事实上的租赁合同关系，刘亚娟以实际行为退出原租赁关系，相应的权利义务自出兑后由粉酷娱乐中心承继。故原告主张解除其与被告刘亚娟的租赁合同，基于刘亚娟的退出行为，已经没有实际意义。但因粉酷娱乐中心承继后的拖欠租金行为，使双方形成新的租赁关系达到原租赁合同约定的解除条件，结合原告的主张，新的租赁关系应予解除。关于原告主张的欠付租金及采暖、水电等费用，因刘亚娟于2011年7月27日将酒吧出兑给金闫，故酒吧出兑前，刘亚娟应对欠付的租金等相关费用承担给付责任；酒吧出兑后，因刘亚娟退出经营，相应的权利义务由粉酷娱乐中心承继，故2011年7月27日以后发生的费用应由粉酷娱乐中心承担。关于欠付租金及供暖费、水电费的具体数额。酒店出兑发生在2011年7月27日，金闫提供的有证据证明的交租金期限是2012年9月28日至2013年3月27日的租金23万元，并为此笔欠付租金交纳了两个月的欠付利息。就2011年7月27日之前欠付的租金应由刘亚娟承担，而2011年7月27日至2012年9月27日期间发生的租金，则应由粉酷娱乐中心承担，即35万元÷365天×62天＝59452.05元。结合原告主张的2010年9月28日至2011年9月27日期间欠付租金共计110000元，扣除酒吧出兑后该期间产生的租金，剩余应为酒吧出兑前欠付的租金，即刘亚娟应承担的欠付租金为：110000元－59452.05元＝50547.95元。关于被告刘亚娟及第三人抗辩2012年9月27日前租金已给付完毕一节，因被告及第三人并未对此主张进行举证，应承担举证不能的法律责任。关于2013年3月28日以后发生的租金，因时秀公司自认2012年9月28日至2014年9月27日两年度总共尚欠租金及供暖费合计17万元，粉酷娱乐中心亦自认2013年3月28日后再未支付过租金，故粉酷娱乐中心应对时秀公司主张的该部分欠付租金数额承担给付责任。关于粉酷娱乐中心抗辩原告并未对涉案房屋进行供暖以及对其采取停电措施的主张，因其对该项抗辩主张负有进一步举证责任，但其对此并未举证予以证明，应承担举证不能的法律责任。关于原告主张的电费问题。因欠付电费发生在粉酷娱乐中心占有使用租赁房期间，故该部分电费15990元应由粉酷娱乐中心承担。关于原告主张的欠付租金滞纳金问题。因其主张的日10%标准属于明显过高，秉承公平原则，兼顾原告的实际损失范围，以保护欠付租金的利息损失1.3倍为宜。关于具体责任主体与租金给付主体一致，刘亚娟对出兑前欠付租金的滞纳金承担责任，粉酷娱乐中心对出兑后欠付租金的滞纳金承担给付责任。关于原告主张被告刘亚娟腾退房屋问题。因刘亚娟已于2011年7月27日退出酒吧经营，其已实际退出原租赁合同关系，对涉案房屋不再具有实际支配权利，故无需承担腾房义务。关于原告主张第三人腾退房屋及逾期腾退按年租金47万元支付占有使用费问题。因第三人粉酷娱乐中心对涉案房屋实际占有使用，现租赁合同履行不能，粉酷娱乐中心作为事实上的承租人负有腾退房屋义务。原告要求其支付逾期腾退房屋的占有使用费用，符合法律规定，依法应予支持。关于原告主张第三人就欠付租金、电费、占有使用费承担连带给付的问题。因刘亚娟于2011年7月27日退出酒吧经营，故其对酒吧出兑后的费用无需再承担给付责任。因刘亚娟退出后，时秀公司开出的租金收据均体现为“粉酷酒吧”，可以视为与其形成事实上租赁关系的是粉酷娱乐中心，对外承担责任的主体也应该是该娱乐中心，而金闫作为该个体工商户的实际经营者在本案诉讼阶段不宜直接作为承担责任的主体。关于第三人金闫、粉酷娱乐中心抗辩认为其自身遭受的经济损失，可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、粉酷娱乐中心于本判决生效后立即给付时秀公司自2011年7月27日起至2017年9月27日止欠付的租金、采暖费合计1859452.05元以及自2017年9月28日至实际迁出日止的房屋占用使用费（占用费按照年租金47万元标准计算）、电费15990元、欠付租金的滞纳金（其中59452.05元自2011年7月27日起，7万元自2012年1月27日，17万元自2014年1月27日，25万元自2014年7月27日起，25万元自2015年1月27日起，26万元自2015年7月27日起，26万元自2016年1月27日起，27万元自2016年7月27日起，27万元自2017年1月27日起，均至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算利息）；二、刘亚娟于本判决生效后立即给付时秀公司欠付租金50547.95元及滞纳金（自2011年1月27日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算利息）；三、粉酷娱乐中心于判决生效后十五日内将租赁物（位于长春市南关区大经路地下一层建筑面积2550平方米房屋）腾空退出后返还时秀公司；四、驳回时秀公司其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26844元，时秀公司负担6208元、刘亚娟负担556元、粉酷娱乐中心负担20080元。
时秀公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判三被上诉人对欠付租金1910000元（截止2017年9月27日）及自2017年9月28日起至实际迁出之日止的房屋占用费（按年租金47万元计算）、电费15990元、欠付租金的滞纳金承担连带给付责任，改判三被上诉人在判决生效后15日内将租赁物腾空退出后返还上诉人；2.诉讼费由被上诉人承担。主要理由：1.一审认定被上诉人刘亚娟以实际行为退出原租赁关系错误。首先，一审认定上诉人应当知道刘亚娟将粉酷娱乐中心经营者变更为金闫是错误的。在刘亚娟承租时，粉酷娱乐中心的实际经营者也不是刘亚娟本人，上诉人并不知道工商登记发生的变化，更无法判断实际经营者是否发生变化；其次，租金收条标明的是“粉酷酒吧”，系因商场租户较多，上诉人出于方便记账的简单写法，并且订立合同之初至房屋被转租，租金收条的写法都没有改变过，一审以收条名称“粉酷酒吧”认定上诉人与粉酷娱乐中心形成新的租赁关系没有依据。2.一审认定金闫的身份错误。金闫不仅是粉酷娱乐中心的经营者，更是转租合同的承租人，其作为次承租人应当负有支付租金及返还租赁物的义务。3.刘亚娟没有退出租赁关系。根据刘亚娟提供的证据，其出兑酒吧后将承租房屋转租给金闫。假设转租有效，根据合同法第224条规定，转租行为并没有消灭原租赁合同，刘亚娟作为转租人享有并承担转租合同的权利义务，同时也应当履行原租赁合同的承租人义务，如果次承租人未支付租金，刘亚娟作为承租人必须向出租人支付租金。同时双方在租赁合同中也明确约定，如刘亚娟转租或转兑，双方租赁合同仍继续有效，因此刘亚娟仍应按照合同约定履行支付租金的义务。
刘亚娟上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判上诉人无需向被上诉人时秀公司支付任何费用；2.诉讼费由被上诉人时秀公司和原审第三人承担。主要理由：1.上诉人将“粉酷酒吧”出兑给第三人金闫的时间是2011年7月27日，但已交付租金至2011年9月27日，出兑价格中包含了2011年7月17日至9月27日的两个月租金。2.自上诉人于2011年7月27日将“粉酷酒吧”转让给金闫后，被上诉人一直未向上诉人主张过任何权利，直到2017年才向法院起诉，早已超过了诉讼时效期间。3.第三人金闫于2011年8月4日向被上诉人交纳了自2011年9月28日至2012年3月27日的部分租金，即11万元，并且收据上显示第三人尚欠租金11万元，这足以证明2011年9月27日之前的租金已经结清了。4.被上诉人主张的2010年9月28日至2011年9月27日期间欠付的租金11万元是单方证据，不具有法律效力。因此一审判决上诉人给付被上诉人欠付的租金50547.95元及滞纳金属认定事实错误。
金闫和粉酷娱乐中心上诉请求：1.撤销一审判决第一、三项，改判由刘亚娟向时秀公司支付租金、取暖费及滞纳金；2.诉讼费由被上诉人承担。主要理由：时秀公司直到庭审时也不认可上诉人与刘亚娟之间的转租行为。因时秀公司与刘亚娟之间的矛盾导致时秀公司于2012年起对“粉酷酒吧”停止供热，后又停止供电，使“粉酷酒吧”无法正常经营，期间多次与刘亚娟沟通未果，现经营损失达300多万元。上诉人无不当过失行为，不应承担时秀公司与刘亚娟之间租赁合同纠纷导致的法律后果。
时秀公司二审辩称：1.刘亚娟主张其已经退出租赁合同关系不能成立，因刘亚娟转租房屋给金闫时我方并不知晓，也没有同意。刘亚娟主张其不欠租金不能成立，按照我方的财务统计，在2010年9月28日至2011年9月27日期间，刘亚娟仅支付了31万元租金，并不是不欠租金。我方的起诉不超过诉讼时效期间。2.金闫和粉酷娱乐中心主张应由刘亚娟承担租金、采暖费及滞纳金的给付责任我方认可，但金闫和粉酷娱乐中心是案涉房屋实际使用人，应当与刘亚娟承担连带责任。
刘亚娟二审辩称：一审对于我方已经退出租赁关系的认定正确。承租时营业执照登记人与租赁合同签订人不一致，结合时秀公司以招租户为主的经营模式，实际以字号收取租金和租赁合同约定的承租人接受出租人管理，说明时秀公司实质是向实际经营者收取租金，是知道出兑事实和承兑后的实际经营者，并认可和接受我方退出，与新的经营者承继原租赁关系，这符合应当知道的法律标准。我方因出兑行为实际退出原租赁关系，已有新的租赁关系替代。租赁法律关系成立的要件坚持的是实际占有、使用者和租金交纳主体的一致性，根据合同法规定，没有书面合同但履行主要义务且对方接受的，同样成立合同。现我方退出后已不符合上述构成要件，金闫和粉酷娱乐中心则符合法律关系。根据房屋租赁合同司法解释第16条规定，确定了已经合法占有租赁房屋为首要确定真实承租人的原则标准，我方已退出租赁关系。合同法第224条解决的是次承租人是否有权使用问题，房屋租赁合同司法解释第16条通过引入第三人的概念解决了权利义务最终履行人问题，两个法条要解决的法律关系不同，涉及到转租行为应共同适用而不能割裂。本案争议焦点是确立最终履行人问题，即使认定我方未退出原租赁关系，根据司法解释也不应承担给付义务。
金闫和粉酷娱乐中心二审辩称：1.认可时秀公司关于刘亚娟未退出租赁关系的观点。刘亚娟和金闫签订的出兑合同第6条明确约定刘亚娟应当将房屋承租人变更为金闫，并保证原租赁合同对金闫继续有效，这样刘亚娟才完成与金闫约定的义务。但从一审到现在，时秀公司一直不承认与我方的租赁关系，故刘亚娟并没有以实际行为退出原租赁关系。2.房屋使用者是粉酷娱乐中心，不是金闫个人，金闫不应承担欠缴租金及其他费用的给付义务。3.刘亚娟没有退出租赁关系，没有履行出兑合同约定义务，导致粉酷酒吧因停暖停电而无法经营，过错全部由刘亚娟造成，故应由刘亚娟承担相应的责任。
除一审查明的案件事实外，本院二审另查明：1.二审中，刘亚娟向法庭自述其与时秀公司法定代表人刘梧同是“铁子”，关系非常好，因此其出兑“粉酷酒吧”就没让刘梧同出具书面手续，但其与金闫共同找过刘梧同，告知过刘梧同“粉酷酒吧”出兑的事实；自从金闫承兑粉酷酒吧后，刘梧同再未找过刘亚娟。法庭询问刘亚娟，既然其与刘梧同是好朋友，双方在一起时是否谈及过租赁房屋事宜。刘亚娟又回答，其与刘梧同只是在承租房屋及其自营粉酷酒吧时接触过，之前和后期双方都没有过任何接触和联系。2.刘亚娟为证明其转让粉酷酒吧时与刘梧同协商过且刘梧同认可，在一审时向法庭举证过2份证人证言，证人均是金闫雇用的工作人员。时秀公司对刘亚娟的陈述不予认可，提出其从不知晓粉酷酒吧已更换了经营者，刘亚娟也从未告知过刘梧同，时秀公司一直是向粉酷酒吧雇用的经营人收取租金及其他费用，不知晓工商登记的经营者发生了改变。3.刘亚娟为证实其在出兑粉酷酒吧时不欠任何费用，向法庭提供了其会计人员制作的会计账册，上面记载刘亚娟撤出粉酷酒吧前已经足额支付了各项费用。法庭要求时秀公司也提供其相关会计账目，与刘亚娟提供的该会计账册进行核对，但时秀公司未能提供。
本院认为：1.案涉房屋租赁合同系时秀公司与刘亚娟签订，时秀公司是出租人、刘亚娟是承租人。刘亚娟虽然将承租房屋开办的个体工商企业粉酷娱乐中心出兑给金闫经营，并在答辩中自述“同时将承租的原告（时秀公司）房屋转租给金闫，并告知了刘梧同（时秀公司法定代表人）转租房屋事宜”，但时秀公司不予认可，刘亚娟亦无证据证明。况且即便刘亚娟出兑粉酷娱乐中心的事实时秀公司知晓，刘亚娟主张“转租房屋给金闫”的事实时秀公司认可，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条关于“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人（次承租人）。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效”的规定，金闫及其承兑并经营的粉酷娱乐中心也仅应为次承租人，不能取代刘亚娟的承租人身份，刘亚娟与时秀公司之间的房屋租赁合同仍然有效并继续存在，除非刘亚娟与时秀公司解除该房屋租赁合同并由时秀公司与金闫重新签订房屋租赁合同，即刘亚娟已经时秀公司同意转让了房屋承租权给金闫及其开办的粉酷娱乐中心，但刘亚娟并无相关证据证明，且其已经自认是“转租房屋”而非“转让承租权”，故刘亚娟主张其已经退出案涉房屋租赁合同关系，其不应再向时秀公司承担给付租金及相关费用的合同义务不能成立。刘亚娟虽然主张其出兑“粉酷酒吧”后一直由金闫实际向时秀公司支付租金，根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，时秀公司已经与金闫成立新的租赁合同关系，刘亚娟则退出租赁合同关系。但因时秀公司一直是在向“粉酷酒吧”收取租金，而无论是刘亚娟经营期间还是金闫经营期间，并未改变过，无法据此推断时秀公司认可了房屋承租人改变的事实，况且上述司法解释认定的是转租合同关系的成立，而非转让承租权的成立，并且该司法解释第十七条第二款同时规定“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持；次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿”，即由次承租人代替承租人向出租人支付租金为法律所允许，且不能因此改变次承租人身份和法律地位，故刘亚娟以此主张其已将案涉房屋承租人变更为金闫和粉酷娱乐中心，其已退出租赁合同关系亦不能成立。本院认为刘亚娟的承租人身份并未改变，故时秀公司要求刘亚娟承担给付租金及返还房屋的合同义务于法有据，应当予以支持。2.因刘亚娟欠付时秀公司租金数额较大，时秀公司于2017年1月25日在粉酷酒吧玻璃门上张贴了解除合同通知书，但刘亚娟没有签收，金闫和粉酷娱乐中心也未通知刘亚娟，不能实现解除合同的法律效果。时秀公司于2017年4月11日起诉时再次主张解除与刘亚娟之间的房屋租赁合同，一审法院于2017年7月5日向刘亚娟送达了该起诉状副本，应当视为时秀公司的解除合同书面通知在此时已经到达刘亚娟，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，时秀公司与刘亚娟之间的房屋租赁合同应于此时点解除。一审未确认或判决解除双方之间的房屋租赁合同属于漏审漏判，应予纠正。3.时秀公司虽然主张刘亚娟拖欠2010年度的租金11万元，但未提供充分证据证明，而从时秀公司其后一直未向刘亚娟主张过该时间段租金、在2012年收取粉酷酒吧利息款时也仅针对2012年7月29日之后欠付租金等事实，可以佐证2010年度租金刘亚娟已经支付完毕，况且刘亚娟二审提供了会计账册，其中记载其已足额支付了出兑之前的租金，但本院责令时秀公司提供相关会计账目进行核对后，时秀公司未能提供，应当承担举证不能的责任，故时秀公司主张刘亚娟给付此期间欠付的租金11万元本院不予支持。同时，因时秀公司与刘亚娟之间的房屋租赁合同已于2017年7月5日解除，而一审法院依刘亚娟申请于2017年9月29日追加金闫和粉酷娱乐中心参加诉讼后，时秀公司已知晓实际占用使用房屋的是金闫和粉酷娱乐中心，故刘亚娟欠付时秀公司租金、采暖费的日期应当截止至2017年9月28日，具体金额应为180万元（191万元－11万元）。4.金闫及其开办的粉酷娱乐中心是案涉房屋次承租人，在时秀公司与刘亚娟解除租赁合同后，金闫和粉酷娱乐中心已无权再占用使用该房屋，故时秀公司基于物权主张金闫和粉酷娱乐中心返还房屋并支付占用使用费（比照租金标准47万元/年）至实际迁出之日止，于法有据，应当予以支持。粉酷娱乐中心虽系独立民事主体，但企业性质系个体工商户，为非法人组织，根据《中华人民共和国民法总则》第一百零四条规定，经营者金闫应当对粉酷娱乐中心民事行为承担无限责任，故一审判决金闫不承担民事责任错误，应予纠正。5.关于金闫和粉酷娱乐中心主张房屋停暖停电无法经营的损失及刘亚娟因金闫和粉酷娱乐中心欠付租金造成的损失，双方可以另案解决。
综上，一审判决对部分案件事实认定错误，适用法律不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民法总则》第一百零四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销长春市南关区人民法院（2017）吉0102民初1518号民事判决；
二、确认上诉人长春时秀购物有限公司与上诉人刘亚娟之间的房屋租赁合同于2017年7月5日解除；
三、上诉人刘亚娟于本判决生效后立即给付上诉人长春时秀购物有限公司欠付的租金、采暖费、电费，合计人民币1815990.00元和欠付租金、采暖费的滞纳金（其中：7万元自2012年1月27日起、17万元自2014年1月27日起、25万元自2014年7月27日起、25万元自2015年1月27日起、26万元自2015年7月27日起、26万元自2016年1月27日起、27万元自2016年7月27日起、27万元自2017年1月27日起，均至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍标准计算）；
四、上诉人金闫和上诉人南关区粉酷餐饮娱乐中心于本判决生效后10日内从位于长春市南关区大经路地下一层建筑面积2550平方米的房屋中迁出，并将房屋返还给上诉人长春时秀购物有限公司，同时比照年租金47万元标准给付上诉人长春时秀购物有限公司房屋占用使用费（自2017年9月28日起至实际迁出房屋之日止）；
五、驳回上诉人长春时秀购物有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计71433.00元，由上诉人长春时秀购物有限公司负担22593.00元，上诉人刘亚娟负担46540.00元，上诉人金闫和上诉人南关区粉酷餐饮娱乐中心共同负担2300.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 张新华
代理审判员 贺银婷
二〇一八年四月二日
书 记 员 林星辰