江苏省靖江市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰靖园民初字第560号
原告江苏华轮汽车配件制造有限公司，住所地靖江市经济开发区城南园区富阳路9号。
法定代表人邱明，董事长。
委托代理人刘学明、卢丽英，江苏苏泰律师事务所律师。
被告江苏东方海洋装备有限公司，住所地靖江市十圩港口。
法定代表人金鑫，董事长。
委托代理人杨桥林，江苏江豪（靖江）律师事务所律师。
原告江苏华轮汽车配件制造有限公司（以下简称华轮公司）与被告江苏东方海洋装备有限公司（以下简称东方公司）为租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月23日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华轮公司委托代理人刘学明，被告东方公司委托代理人杨桥林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华轮公司诉称：2010年11月25日，原告股东邱明与被告签订股权转让及合作事宜的备忘录，由邱明完成原告100%股权收购后转让75%股权给被告。由于原告另两位股东涉及刑事犯罪被判刑，导致尚有部分股权未能顺利收购，致备忘录中涉及的股权合作事宜未能实施。
因被告当时急需厂房加工生产船用管道，原告本着合作诚意，立即腾出所有厂房、办公楼、食堂门卫等全部配套设施给被告使用。其中厂房面积9000平方米，办公楼3000平方米，外场近40亩，另外设备有地行30T1部、数控切割机1台、空压机1台、5T行车3部、500K变压器1台。被告于2010年12月起进驻原告厂区，整理场所，进行电增容，相关线路改造、厕所改造，增添行车钳台等设备，于2011年1月起正式投入生产。期间，鉴于股权合作不具条件，被告也未撤出原告厂区，且同意以租赁方式继续合作，但双方就年租金数额一直未能达成一致意见。因被告实际使用了原告的钢结构厂房、办公楼、设备等，现请求判令被告立即从原告公司迁出，并支付占用原告厂房2011年、2012年度的使用费685.17万元。
被告东方公司辩称：原告所述2010年11月25日被告与原告法定代表人邱明签署了备忘录，约定股权转让事宜等属实。备忘录签订后被告共支付700万元，包括300万元定金。由于邱明至今未将股权转让被告，致被告至今未能注册成为原告大股东。根据备忘录的约定邱明应当将原告75%的股权转让被告，使被告成为原告控股股东，能够对原告资产享有处置权，故原、被告之间不存在租赁关系。被告从2011年1月起使用原告厂房、设备等生产经营至今，但办公楼只使用了一、二层，部分设备设施存在与原告自有车间共用之情形。因被告认为其系原告股东，故不同意迁出，也不同意支付使用费，故请求驳回原告的诉讼请求。
针对被告答辩，原告补充陈述：备忘录系邱明与被告签订的。被告目前并非原告的股东，其与原告也未签订租赁合同，无权继续占用原告厂房等。被告已付的700万元是支付给邱明的，属于股权转让款，与本案无关。
原告向本院提供下列证据材料：
1、2010年11月25日的备忘录复印件1份，证明原告股东邱明与被告就股权转让及合作事宜签订意向性协议。
2、2013年1月8日邱明发给被告“关于华轮汽配制造有限公司整体租赁给东方造船有限公司的有关情况”的函件，由于邱明无法完成对原告股权的收购，其及时向被告说明情况，并基于实际情况要求与被告订立书面租赁协议。该证据是以邮寄方式向被告送达的。
3、2013年1月21日被告发给邱明的“与华轮合作事宜解决方案”的函件，证明被告自2011年1月起进驻原告厂区，被告同意以租赁方式进行结算，但其提出年租金仅为100万元。
4、2013年2月4日原告关于就“与华轮合作事宜解决方案”的回函，证明原告对被告提出的年租金表示异议，并提出要求比照同地段租金标准结算。
5、2014年6月9日律师函及邮寄凭证，证明原告要求被告参照同地段租金标准结算占用期间使用费等。
6、2014年7月2日律师函及邮寄凭证，证明原告要求被告迁出并支付占用期间的使用费等。
7、泰州市靖江工商行政管理局企业登记资料查询表1份，证明被告原名为江苏东方造船有限公司，2014年3月28日变更为江苏东方海洋装备有限公司。
经质证，被告对原告提供的证据1的真实性无异议，认为该证据中明确约定由原告法定代表人邱明将原告75%的股权转让被告，并对股权转让的具体事宜进行了约定，该备忘录是双方真实意思表示，邱明应当将股权转让被告。对证据2的真实性无异议，但对函件内容不予认可，股权收购中不存在不可抗力的因素，故邱明应当将股权转让被告。对证据3的真实性无异议，但不能证明被告同意以租赁方式进行结算，仅是提出了处理意见，然建议提出后双方未形成最终的处理方案，双方也未能协商一致，故邱明应该履行股权转让的义务。对证据4被告未收到，从该证据可见回函系以原告名义出具，表明原告知晓被告收购原告75%的股权，且原告同意收购。被告对该回函中所述股权不能全部收购的原因不予认可。对证据5、6的真实性无异议，但对函件内容不予认可。对律师函所附的租金测算单以及资产评估报告均不予认可，资产评估报告与本案也没有关系。证据5中原告认可收到被告公司支付的700万元股权转让款。对证据7的真实性无异议。
被告向本院提供下列证据材料：
2010年11月25日、2010年12月27日、2011年3月28日银行（汇）本票申请书各1份，证明被告已支付700万元股转让款。
经质证，原告对上述证据的真实性无异议，但认为上述款项收款人系邱明，与本案无关。
经审理查明：2010年11月25日，原告股东邱明与被告签订备忘录，约定由邱明完成公司股权收购后转让75%股权给被告，被告支付相应的股权转让费。然至今备忘录中涉及的股权合作事宜未能实施，被告目前并非原告股东。2011年1月起，被告使用原告房产设备等至今，双方一直未签订租赁协议。
另查明：2014年2月14日，江苏东方造船有限公司变更为江苏东方海洋装备有限公司即本案被告。
审理过程中，根据原告的申请，就涉案房产（大车间、办公楼、附房）、场地、设备（20吨地行1台、数控切割机1台、5立方米空压机1台、5吨行车3台、50吨地磅1台）自2011年1月1日起4年内的租金标准，本院委托了靖ＸＸ瑞资产评估事务所（以下简称华瑞事务所）进行评估鉴定（原告支付了评估费60000元）。2014年10月30日，华瑞事务所作出《资产评估报告》，载明的评估基准日为2011年1月1日，根据本次评估的特定目的，按照委托方的要求，故确定评估基准日为2011年1月1日，本评估报告一切取价依据均为评估基准日有效的价格标准。评估方法主要有市场法、收益法、成本法等。评估方法的选择与估计目的相适应，要充分考虑委估资产实际情况，根据所掌握的资料，经综合考虑分析，确定按市场法进行评估。评估结论为自2011年1月1日起每年的租金价值分别为335.94万元、349.23万元、363.05万元、377.42万元。
经质证，原告对上述鉴定结论无异议。关于2013年、2014年的使用费，原告已另行诉讼。原告将办公楼整体交付被告，其具体使用多少面积与原告无关。鉴定报告中已对原告自用的厂房及相应场地进行了扣除。被告对上述鉴定结论持有异议，认为原告在本案中主张的是2011年、2012年的使用费，上述鉴定结论同时对2013年、2014年的使用费进行了鉴定，超出了本案审理范围。被告在使用原告的部分车间时，对场地进行了整修，浇筑了水泥地，鉴定结论中以混凝土的标准向被告计算费用，属原告通过被告的投入获取额外收益，显失公平。且被告只使用了办公楼的一层、二层，鉴定结论按办公楼的全部面积进行鉴定没有依据。
本院认为，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。双方对被告自2011年起1月起实际占有使用原告房产、设施设备等至今无异议，本院予以确认。因被告实际使用了原告的财产，且其未提供证据证明其应无偿使用，故其理应支付原告占有使用期间的费用。原告作为其财产所有人，现要求被告从其公司内迁出的请求亦予支持。被告辩称其系原告股东，既不同意迁出亦不同意支付使用费，因其未提供证据予以证明，故对其上述辩称意见不予采信。
因被告于2013年1月21日出具的《与华轮合作事宜解决方案》中曾提出，原告将所有房地产、设备设施等租赁给被告，按年租金100万元／年支付租赁费，被告已支付的700万元股权转让费转为租赁费，由原告向被告先行提供2011年、2012年度租赁费发票，可见被告认可其2011年、2012年度的租赁情况。现被告认为其只使用了原告部分办公楼，部分设备设施存在与原告自有车间共用之情形，且其对场地进行了修整等，因其未能提供证据予以证明，故对其上述辩称意见不予采纳。华瑞事务所作出的评估报告系受本院委托，程序合法，内容客观、公正，可以作为本案定案依据，且评估报告中对原告自用厂房的占地面积、出租方应留给承租方的合理通道面积等均予以了考虑。现被告虽对该鉴定结论提出异议，但其未提供证据予以反驳，故对被告就该鉴定结论提出的异议不予采纳。对于原告参照评估报告的鉴定结论要求被告支付2011年、2012年使用费的请求，本院予以支持。原告申请对被告2011年、2012年、2013年、2014年四年度占用其房产、设备等使用费一并进行鉴定，并支付鉴定费60000元，而本案中原告仅向被告主张2011年、2012年度的占有使用费，故本院对其中30000元鉴定费在本案中进行处理。
至于被告已付的700万元，因有关股权转让事宜的备忘录系被告与邱明个人所签定，原告认为该款系被告支付给邱明个人的款项，且被告提供的付款凭证亦显示收款人为邱明，故对于该款以及有关股权转让的相关事宜被告可另行解决。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条之规定，判决如下：
一、被告江苏东方海洋装备有限公司于判决生效后三十日内从原告江苏华轮汽车配件制造有限公司内迁出。
二、被告江苏东方海洋装备有限公司于判决生效后三十日内内支付原告江苏华轮汽车配件制造有限公司占有使用费685.17万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费59840元、鉴定费30000元，合计89840元，由被告被告江苏东方海洋装备有限公司（此款原告已交纳，被告应负担部分在履行判决义务时直接支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本二份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费59840元（户名：泰州市财政局；开户行：泰州市农业银行海陵支行；帐号：20×××88）。
审 判 长 王新妹
代理审判员 陈 洁
人民陪审员 蒋根祥
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 张 琪
附录：
中华人民共和国民法通则
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第七十一条财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。
中华人民共和国民事诉讼法
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。