北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第2523号
原告(反诉被告)：孙明，男，1975年3月18日出生，北京×公司职员，住北京市东城区。
原告（反诉被告）：薛幼龙，男，1977年11月9日出生，北京市×协会工作人员，住北京市朝阳区。
二原告共同委托诉讼代理人：吴重实，北京市华龙律师事务所律师。
被告（反诉原告）：赵九生，男，1959年1月17日出生，×公司董事长，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：郭莹，北京市道融律师事务所律师。
第三人：中国工商银行股份有限公司北京新街口支行，营业场所北京市西城区西直门内大街143号。统一社会信用代码：×××。
负责人：李彤，支行行长。
委托诉讼代理人：李响，女，中国工商银行股份有限公司北京市分行员工，住单位宿舍。
原告（反诉被告）孙明、薛幼龙（以下合称二原告，分别简称姓名）与被告（反诉原告）赵九生（以下简称赵九生）、第三人中国工商银行股份有限公司北京新街口支行（以下简称工商银行）共有纠纷一案，北京市朝阳区人民法院立案后，报请北京市第三中级人民法院指定本案由本院管辖，本院于2015年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人吴重实，赵九生及其委托诉讼代理人郭莹到庭参加诉讼。工商银行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令就二原告、赵九生共有的位于北京市朝阳区百子湾路×号百子园×号楼×单元×号房屋（以下简称涉案房屋）共同向中国工商银行北京分行清偿住房抵押贷款；2、请求判令就赵九生管理的涉案房屋的出租收益及费用进行清算；3、请求就涉案房屋依法分割；4、本案诉讼费由赵九生承担。诉讼过程中，二原告将诉讼请求变更为：1、请求依法分割共有物即涉案房屋，并且由二原告与赵九生按照现在对涉案房屋的份额比例共同清偿工商银行剩余未还贷款；2、赵九生支付二原告自2004年8月份收房直到本次庭审时涉案房屋的出租收益，二原告酌定为80万的66%；3、本案诉讼费、评估费由二原告及赵九生按照现在对涉案房屋的份额比例承担。事实与理由：2004年5月13日，二原告与赵九生共同购买了涉案房屋，并于当日与出卖人北京金马文华园房地产开发公司（以下简称金马公司）签订了合同编号为0×××4号《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），二原告、赵九生依照约定支付了首付款。2004年5月21日，二原告与赵九生三人签订了《协议书》（以下简称协议书），约定涉案房屋由三人按份共有，其中赵九生占34%，二原告各占33%，赵九生持房屋所有权证，二原告持房屋共有权证，以赵九生名义向工商银行申请办理个人住房抵押贷款，三人承担连带偿还责任，对赵九生就涉案房屋办理的个人抵押贷款涉及的涉案房屋的抵押、保险以及其他手续所签署的法律文书，原、被告均予以认可，赵九生之妻赵丽晖对以上约定表示无异议，原、被告及赵丽晖就上述约定到北京市公证处办理了（2004）京证字内第×××29号公证书（以下简称××29号公证书）及（2004）京证字内第×××30号公证书（以下简称××30号公证书）。2006年4月24日，赵九生领取了京房朝私06字第×××14号房屋所有权证（以下简称×××14号房屋所有权证），孙明及薛幼龙分别领取了京房朝私06共字第×××93号、京房朝私06共字第×××94号房屋共有权证（以下简称×××93号房屋共有权证、×××94号房屋共有权证）。收房后，涉案房屋一直由赵九生进行管理。2004年8月1日，原、被告三人与巴中（北京）投资咨询有限公司（以下简称巴中公司）就涉案房屋签订了房屋租赁合同，赵九生系该公司的法定代表人，依照该合同，租金每月6000元，租期为10个月，自2004年8月1日至2005年5月31日，赵九生同时将巴中公司注册经营地迁至涉案房屋。自此，涉案房屋即由赵九生承担了大部分贷款偿还，并一直掌握出租收益。二原告曾与赵九生协商并初步达成了变卖涉案房屋的意向，然赵九生反悔，故二原告诉至法院，望法院判如所请。
赵九生辩称，不同意二原告的诉讼请求。第一，针对二原告的第一项诉求，二原告与赵九生就涉案房屋的份额已经很清楚，二原告各占33%，赵九生占34%，无需法院分割，赵九生也不同意二原告关于共同清偿未还贷款的诉求，因与工商银行的《借款合同》（以下简称借款合同）尚在有效期内，提前清偿抵押贷款系违约，而且赵九生一直为涉案房屋偿还贷款，二原告未承担过还款责任，二原告还没有把之前赵九生已经垫付的涉案房屋贷款还给赵九生；第二，针对租金收益问题，二原告主张出租收益应当举证，赵九生认为涉案房屋给巴中公司使用是没有收益的，因为赵九生与薛幼龙之父薛川浦均系巴中公司的股东，巴中公司没有给租金，如果二原告要主张租金，应当向巴中公司主张，且赵九生在涉案房屋没有出租收益的时候还垫付了物业费、供暖费、装修费等大量费用，为此赵九生将提出反诉；第三，对于评估费、诉讼费赵九生不同意承担。
赵九生向本院提出反诉请求：1、请求判令孙明偿还赵九生为涉案房屋垫资715296.28元的33%的份额即236047.77元，判令薛幼龙偿还赵九生为涉案房屋垫资715296.28元的33%的份额即236047.77元，合计472095.54元；2、依法追究二原告未按协议书承担连带还款的法律责任，并判令二原告按份额承担涉案房屋费用的支付；3、请求法院主持下依法调解二原告与赵九生的共有纠纷的其他事宜；4、本案受理费用由二原告承担。诉讼过程中，赵九生将其反诉请求变更为：1、二原告分别承担自2004年8月收房以来每年的物业费7364.52元的33%，并按照工商银行现行贷款年利率4.16%计算直到涉案房屋共有产权完成变更登记之日止；2、二原告分别承担自2004年8月收房以来每年的供暖费3273.12元的33%，并按照工商银行现行贷款年利率4.16%计算直到涉案房屋共有产权完成变更登记之日止；3、二原告分别支付赵九生自2004年8月收房以来的管理费，按照每人每月150元计算，该款项请求支付至涉案房屋共有产权完成变更登记之日止；4、二原告分别支付赵九生为涉案房屋垫付的装修费154080元的33%，每人支付赵九生50846元，并按照工商银行现行贷款年利率4.16%计算直到涉案房屋共有产权完成变更登记之日止。事实与理由：2004年5月13日，赵九生与金马公司签订了买卖合同，赵九生支付了首付款197455元及相关费用9147元。2004年7月24日，二原告、赵九生、工商银行三方签订了借款合同，以赵九生名义贷款78万元，购得涉案房屋，此房为办公用房。后赵九生与二原告签订了协议书和二原告《声明书》（以下简称声明书）且在北京市公证处办理了公证手续，公证处出具了××29号公证书和××30号公证书。后赵九生持有×××14号房屋所有权证，二原告分别持有×××93号房屋共有权证、×××94号房屋共有权证。但二原告自2004年签订协议书、声明书至今，从未履行其法定责任，涉案房屋的全部贷款均由赵九生及妻子赵丽晖承担。涉案房屋自2004年至今的供暖费、物业费、装修费也均由赵九生承担。二被告从未委托过赵九生管理涉案房屋，但赵九生作为涉案房屋的借款人不得不管理涉案房屋，二原告里应支付赵九生管理费。此外，赵九生迫于涉案房屋的还贷压力，自2008年至2013年9月将涉案房屋出租，得出租收益496000元，此收益已于2013年10月31日书面告知孙明及薛幼龙之父薛川浦。综上所述，二原告既不履行涉案房屋贷款的还贷责任，也未履行对涉案房屋的再投资（或费用支出），涉案房屋始终由赵九生管理。望法院驳回二原告的诉讼请求，并支持赵九生的反诉请求。
二原告针对反诉辩称，不同意赵九生的反诉请求。对于供暖费、物业费，二原告要求赵九生拿出涉案房屋对外出租的租赁合同，待二原告质证之后，按比例承担。对于管理费，二原告不同意支付。对于物业费、供暖费、管理费的利息，二原告也不同意支付。对于装修费，赵九生应当出示相关证据，否则不同意支付。
工商银行未到庭，但其于庭前会议中陈述意见称，涉案房屋确实在工商银行办理了购房抵押贷款，工商银行系涉案房屋的抵押权人。针对涉案房屋的分割问题，工商银行同意提前还贷，且不存在违约金也不需要预约，如涉案房屋的抵押贷款能够一次性还清，工商银行原则上同意分割，否则贷款没还完，是不能够办理解押手续及房产证更名手续的。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院结合双方当事人陈述认定如下：2004年5月13日，孙明、薛幼龙、赵九生作为买受人与作为出卖人的金马公司签订了买卖合同，该合同约定孙明、薛幼龙、赵九生三人共同购买涉案房屋，涉案房屋建筑面积136.06平方米，用途为住宅，房屋总价款为977455元，买受人应于2004年5月13日交纳房款197455元，剩余78万元由买受人向银行办理贷款支付给出卖人。此外，该合同还约定了其他内容。后金马公司出具的购房发票中载明已收到购房款197455元。
2004年5月21日，二原告、赵九生及赵丽晖四人签订了协议书，协议书载明赵九生与赵丽晖系夫妻关系，赵九生与二原告系朋友关系，并约定涉案房屋由二原告和赵九生按份共有，其中赵九生占34%，二原告各占33%，赵九生持房屋所有权证，二原告持房屋共有权证，鉴于赵九生所占涉案房屋份额系夫妻共同拥有，赵丽晖在此对上述约定均表示无意义。同日，二原告、赵丽晖共同出具了声明书，声明书载明赵丽晖与赵九生系夫妻关系，对于以赵九生、薛幼龙、孙明名义共同购买涉案房屋，现需以赵九生名义向工商银行申请办理个人住房抵押贷款，二原告及赵丽晖在此声明同意将涉案房屋抵押给银行用于申请个人住房抵押贷款，并自愿承担连带偿还责任，对赵九生就涉案房屋办理的个人住房抵押贷款过程中涉及的涉案房屋的抵押、保险以及其他手续所签署的法律文件，二原告及赵丽晖均予以认可。二原告、赵九生及赵丽晖到北京市公证处对上述协议书、声明书办理了公证手续，并取得了××29号公证书、××30号公证书。
2004年7月22日，赵九生作为借款人与作为贷款人的工商银行签订了借款合同，约定工商银行向赵九生发放个人住房贷款78万元用于购买涉案房屋，贷款期限为19年，自2004年7月23日起至2023年7月23日止，还款方式为等额本息，赵九生保证以其有权处分的涉案房屋抵押给工商银行，作为偿还借款的担保。此外，该合同还约定了其他内容。借款合同附件一《抵押物清单》抵押人签字处有赵九生、孙明、薛幼龙、赵丽晖的签字。
2006年4月24日，赵九生取得×××14号房屋所有权证，薛幼龙取得×××93号房屋共有权证，孙明取得×××94号房屋共有权证。
本案在审理过程中，二原告就涉案房屋的市场价值向本院申请司法鉴定，经北京市高级人民法院摇号确定，北京大地盛业房地产土地评估有限公司于2017年5月4日出具了《房地产估价报告》（以下简称估价报告），该报告确定涉案房屋在价值时点2017年4月20日的房地产总价值为578.48万元。二原告及赵九生未对该估价报告提出异议。关于涉案房屋的贷款偿还问题，二原告认可涉案房屋在工商银行的个人住房抵押贷款自2004年至今均由赵九生偿还；关于涉案房屋的租金收益问题，二原告称因涉案房屋交房后都由赵九生管理，相关租赁合同也都在赵九生处，故无法向法庭提交证据，赵九生则认可涉案房屋自2004年8月收房以来的租金收益为496000元；关于涉案房屋的分割问题，孙明表示主张涉案房屋的所有权，同时愿意给薛幼龙、赵九生以折价款，薛幼龙无异议，赵九生在法庭多次释明情况下仍表示不确定是否主张涉案房屋的所有权。
另查，2017年5月15日，赵九生以合同纠纷为由将二原告起诉至北京市朝阳区人民法院，要求二原告支付赵九生涉案房屋的贷款本金、利息、以及因逾期还贷产生的损失。该案现在正在审理过程中。庭审中，赵九生表示，上述案件的诉求中不包含涉案房屋未清偿贷款部分。
本院认为，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。共有人没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，因分割对其他共有人造成损害的，应当予以赔偿。对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中工商银行作为第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。根据已查明的事实，涉案房屋由孙明、薛幼龙、赵九生三人按份共有，现孙明、薛幼龙要求分割共有物，理由正当，本院予以支持，本院综合三人对共有物的分割意见，现孙明主张涉案房屋的所有权，并愿意给薛幼龙、赵九生折价款，本院对此不持异议，故涉案房屋归孙明所有，由孙明按照三人对涉案房屋的份额并结合估价报告载明的涉案房屋价格支付薛幼龙、赵九生房屋折价款；对二原告要求按份额比例清偿剩余贷款的诉讼请求，理由正当，本院予以支持，具体各方承担份额本院依共有物份额予以确定；对二原告要求分割涉案房屋出租收益的诉讼请求，理由正当，本院予以支持，因二原告并未就出租收益提供有效的证据予以证明，故本院以赵九生认可的涉案房屋出租收益496000元为准，并按照三人对涉案房屋的份额比例予以分割，如二原告此后就涉案房屋其他出租收益能另行提供相关证据，可另行主张其权利。对二原告要求赵九生承担本案评估费的诉讼请求，因本次共有物分割系二原告提出，故该项费用理应由二原告承担，故对于该项诉求本院不予支持。
对赵九生反诉要求二原告按份额比例支付赵九生垫付的物业费的诉讼请求，理由正当，对于有物业费缴费票据的部分，本院予以支持，对其要求二原告分担直至涉案房屋共有产权完成变更登记之日止的物业费用，因上述费用还未实际发生，本院不予支持，相关权利人可在上述费用实际发生后，另行主张相关权利；对赵九生要求二原告按份额比例支付赵九生垫付的供暖费的诉讼请求，理由正当，对于有供暖费缴费票据的部分，本院予以支持，对其要求二原告分担直至涉案房屋共有产权完成变更登记之日止的供暖费用，因上述费用还未实际发生，本院不予支持，相关权利人可在上述费用实际发生后，另行主张相关权利；对赵九生要求二原告支付管理费用的诉讼请求，虽其未能提供相关证据对管理费用数额予以证明，但本院综合案情，现二原告认可自2004年8月收房以来一直由赵九生对涉案房屋进行管理，交纳物业、供暖费用，并对外联系办理出租事宜，赵九生对涉案房屋承担了管理职责，付出了劳动，二原告理应在合理范围内分担赵九生的管理费用，具体数额本院综合案情酌定二原告每人每月负担150元，具体期限自2004年9月1日起至本判决生效之日止。对赵九生要求分担涉案房屋到变更登记之日止的管理费用的诉讼请求，因法律文书已生效，共有物已进行分割，故本院不予支持；对赵九生要求二原告分担物业费、供暖费支出的利息损失的诉讼请求，本院考虑到已让二原告分担了管理费用，其相关利息损失即含在承担管理职责范畴之内，故对上述诉求本院不再予支持；对赵九生要求二原告支付装修费及其相关利息损失的诉讼请求，因赵久生并未提交有效证据予以证明，故本院对此不予支持，如赵九生此后就装修情况能提供相关证据，可另行主张其权利。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十八条、第九十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、登记在赵九生、孙明、薛幼龙名下的位于北京市朝阳区百子湾路×号百子园×号楼×单元×号房屋归孙明所有；
二、孙明给付赵九生上述房屋折价款1966832元，于本判决生效之日起七日内执行清；
三、孙明给付薛幼龙上述房屋折价款1908984元，于本判决生效之日起七日内执行清；
四、自2018年1月起的上述房屋剩余银行贷款由赵九生负担34%，孙明负担33%，薛幼龙负担33%；已支付上述贷款金额的权利人可凭已还贷缴费凭证并依据上述分担比例向其他共有人追偿；
五、赵九生给付孙明上述房屋的出租收益163680元，于本判决生效之日起七日内执行清；
六、赵九生给付薛幼龙上述房屋的出租收益163680元，于本判决生效之日起七日内执行清；
七、孙明给付赵九生物业费26733.21元、供暖费11881.43元，共计38614.64元，于本判决生效之日起七日内执行清；
八、薛幼龙给付赵九生物业费26733.21元、供暖费11881.43元，共计38614.64元，于本判决生效之日起七日内执行清；
九、孙明按照每月150元的标准给付赵九生自2004年9月1日起至本判决生效之日止的管理费，于本判决生效之日起七日内执行清；
十、薛幼龙按照每月150元的标准给付赵九生自2004年9月1日起至本判决生效之日止的管理费，于本判决生效之日起七日内执行清；
十一、驳回孙明、薛幼龙的其他诉讼请求；
十二、驳回赵九生的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费52293元，由孙明、薛幼龙负担34513元（已交纳），由赵九生负担17780元，于本判决生效之日起七日内交纳。
反诉费4896元，由赵九生负担（已交纳）。
评估费13570元，由孙明、薛幼龙负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 杨 光
人民陪审员 刘 红
人民陪审员 邓敏霞
二〇一八年一月四日
书 记 员 李亚欣