江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第2649号
上诉人（原审原告）冯希腈。
委托代理人冯菁。
被上诉人（原审被告）无锡万科房地产有限公司，住所地无锡市滨湖区太湖街道东绛文化中心。
法定代表人谭伟，该公司董事长。
委托代理人孙建峰，江苏金汇人律师事务所律师。
委托代理人孙腾蛟，江苏金汇人律师事务所实习人员。
上诉人冯希腈因与被上诉人无锡万科房地产有限公司（以下简称万科公司）商品房立约合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2015）锡滨太民初字第00211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：
2014年6月26日，冯希腈与万科公司签订《销售认购协议书》一份，约定：冯希腈向万科公司认购无锡万科城市花园三区40单元102室房屋，总房价430万元，定金20万元；冯希腈应于协议签订之日起5日内即2014年6月30日前至金域蓝湾接待中心现场与万科公司签署《商品房买卖/销售合同》，并根据约定付款方式一次性付清房款或者付清首付款，如冯希腈逾期不与万科公司签署《商品房买卖/销售合同》或未足额支付购房首付款，万科公司有权在上述期限届满的次日自行解除本认购协议书而无需通知冯希腈，冯希腈已支付的定金不予退还，万科公司有权将该商品房出卖给第三方。认购协议签订当日，冯希腈即向万科公司支付定金20万元。后双方未签订《商品房买卖/销售合同》。2014年11月19日冯希腈向万科公司提出退房申请，载明：其于2014年6月26日认购万科城市花园三区40栋102室，已签署《认购协议书》（编号0003453），并支付定金人民币20万元整；现因房屋质量不达标无法交付原因，其放弃认购，申请以转账方式退还本房屋已支付定金（不计利息）。在该退房申请下方“案场说明”部分，万科公司相关人员签字确认。同日，冯希腈还签署退款确认书一份，载明：其于2014年6月26日认购万科城市花园三区40栋102室，认购协议书编号0003453，已支付定金人民币20万元整；现申请退房，双方所签《认购协议书》即刻终止，特要求将本房屋已支付定金本金（不计利息）以转账方式退还；原定金收据/发票原件（编号：0025149）即刻作废。万科公司相关人员亦签字确认。其后，万科公司将定金20万元退还冯希腈。
后，冯希腈认为万科公司自身的房屋质量不达标无法交付而致使未能签订《商品房买卖/销售合同》，应当向其双倍返还定金，故诉至法院，请求判令万科公司双倍返还其定金20万元（定金20万元已返还）。
为支持诉请，冯希腈向法院提供不能确定拍摄时间地点的照片黑白打印件5张，并称系其在约定的时间内前往万科公司签订购房合同时，发现房屋漏水情况严重拍下的照片。万科公司以无法显示拍摄时间地点为由，对该照片真实性不认可。
原审中，冯希腈称其在2014年6月30日当天准备签正式买卖合同之前又去涉案房屋查看，发现漏水情况严重，其向万科公司业务员杨晓龙提出该问题，杨晓龙同意将漏水情况整改到道其满意为止，再行签订房屋买卖合同。但万科公司一直未解决，故其未与万科公司签订正式的买卖合同。就该陈述意见，冯希腈未提供其他相应证据予以证明。万科公司对此称冯希腈至其处准备签署房屋买卖合同是在2014年6月30日之后，口头提出质量问题也是在2014年6月30日之后。
上述事实，有冯希腈提供的《销售认购协议书》、退房申请、退款确认书、照片打印件及双方当事人的陈述等在卷佐证。
原审法院认为：
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，根据双方签订的《销售认购协议书》中对定金20万元的相应表述可以认定该20万元定金为签订正式商品房买卖合同之立约定金。关于合同未能订立的原因，虽然冯希腈称系其在2014年6月30日前至预购房查看时发现存在严重漏水问题，后万科公司不能整改而致，但其提供的照片并不能证明其所陈述情况，且其也未提供证据证明其按约在2014年6月30日前前往签约。即便房屋确实存在一定的漏水问题，亦系标的物存在瑕疵并不影响商品房买卖合同的签订，冯希腈可选择签订房屋买卖合同并要求万科公司在交付标的日前交付合格房屋，若不能交付由万科公司承担违约责任，也可以选择不再签订房屋买卖合同。另外，根据退房申请及确认书中“《认购协议书》即刻终止”“收据即刻作废”的表述，应视为双方已就《销售认购协议书》予以做出解除处理。现冯希腈以定金罚则要求万科公司支付20万元，依据不足，法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，作出判决：驳回冯希腈的诉讼请求。一审案件受理费4300元，由冯希腈承担。
冯希腈不服原审判决，向本院提起上诉称：一、其购买的房屋包括地下一层与地上一、二层共三层，在签订正式合同时，与万科公司工作人员杨晓龙一起去看车库，发现涉案房屋地下一层里面南面整个墙面都渗水，杨晓龙称立即安排人员修复，待修复后再签订正式合同。后因为无法修复，万科公司遂通知其不签正式合同，返还定金。二、退房申请不能视为双方已就《销售认购协议书》作出解除处理。其为了减少损失，先收取退回的20万元定金，但还有其他损失，故并未放弃双倍返还定金。三、定金是为担保房屋买卖合同的履行，万科公司违约，应当双倍返还。四、一审程序违法，简易程序变更为普通程序后未及时通知当事人；其在2015年8月16日补交诉讼费用后，合议庭未再开庭审理。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判支持其原审诉请。
被上诉人万科公司辩称：一、双方订立的是立约合同，从《销售认购协议书》中未明确房屋交付时间也可以说明订立的不是正式合同。定金性质是立约定金，其并未拒绝签订正式合同，不适用定金罚则。二、双方确认要在房屋修好后才签订正式合同，因此房屋修好是签订正式合同的条件，冯希腈对房屋维修后的状况不予认可，只是签订正式合同的条件未成就。三、房屋确实存在渗水的问题，但标的物存在瑕疵，并不影响双方协商签订正式合同，冯希腈也可以选择不签订正式合同。如果在订约阶段，买房人都以房屋存在质量瑕疵为由要求开发商返还双倍定金，显然不公平且容易引发道德风险。四、冯希腈签署退房申请的行为应当视为双方对无法签订正式合同的后果达成了一致意见。综上，其无需对房屋质量问题承担合同、法律责任。原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
除冯希腈对原审查明的“2014年11月19日冯希腈向万科公司提出退房申请”提出异议，认为是万科公司提出退房外，双方对原审查明的其他事实没有异议。
二审另查明，原审法院于2015年3月11日立案，同年4月23日第一次开庭（独任）审理；于6月11日裁定转为普通程序，8月13日第二次开庭（合议庭）审理；于9月10日宣判。
上述事实，有裁定书、庭审笔录以及当事人陈述等证据在卷佐证。
本案的争议焦点是：一、定金的性质如何认定，是否系立约定金；二、因为房屋质量问题导致无法签订正式合同，立约定金是否应双倍返还？
关于争议焦点一，本院认为：签订《销售认购协议书》时，真正的商品房买卖行为并未发生，仍处于商品房买卖成立前的前契约阶段，即使双方当事人完全履行了《销售认购协议书》，仍需双方另行签订商品房买卖合同，认购协议书的合同性质为立约合同，是独立有效的合同。据此，涉案定金是立约定金，是为了保障签订本约而交付的定金。
关于争议焦点二，本院认为：立约定金担保的是订立正式合同，违约定金担保的是合同的履行。若当事人协商的主合同条款中无约定，则当事人协商不成的，不能认为是任何一方当事人违反立约合同的约定拒绝订立主合同，因而不能使用定金罚则。本案中，万科公司并未拒绝签订正式合同，其针对质量问题与冯希腈协商之目的亦为签订正式合同，故万科公司并没有违反立约合同的义务。退房申请载明“因房屋质量不达标无法交付原因，我等放弃认购”，可以确认未签订合同的原因在于双方对房屋的质量标准未能达成一致，但因为质量标准在认购书中并未明确约定，对于质量的争议双方仍可以在签订正式合同时进行协商，故质量问题不构成立约过程中的违约。
综上，冯希腈上诉认为万科公司构成违约的意见与法不符，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审理程序经本院审查亦合法，所作判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人冯希腈负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林中辉
审 判 员 王一川
代理审判员 刘翼洲
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 汪丽敏