浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙11民终244号
上诉人（原审原告、反诉被告）：何银伟。
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈凤钗。
上述两上诉人共同委托代理人：徐伟仁，浙江丽阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：丽水市汇隆商贸发展有限公司，住所地丽水市莲都区寿元街1519号。
法定代表人：陈长荣，董事长。
委托代理人：兰先锋，浙江博翔律师事务所律师。
上诉人何银伟、陈凤钗为与被上诉人丽水市汇隆商贸发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服丽水市莲都区人民法院（2015）丽莲民初字第886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月21日受理后，依法组成由审判员聂伟杰担任审判长，代理审判员毛向东、张玲参加评议的合议庭，于2016年2月23日公开开庭对本案进行了审理。上诉人何银伟及其与上诉人陈凤钗共同的委托代理人徐伟仁，被上诉人丽水市汇隆商贸发展有限公司的委托代理人兰先锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：原告何银伟、陈凤钗（买受人）与被告丽水市汇隆商贸发展有限公司（出卖人）签订房屋买卖合同，约定原告向被告购买位于丽水市汽配机电五金交易市场商服用房（编号2A-203，车位：76#）。合同约定总价1026068元。合同第八条约定，被告应当在2014年8月31日前，将符合下列各项条件的房屋交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、道路等，具备房屋正常使用的基本条件。合同第九条约定，逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之九的违约金。合同第十一条约定，房屋达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。截止一审辩论终结之日止，原告共依约支付给被告购房款576068元。2015年5月20日，案涉房屋符合合同约定的交房条件。原告于2015年6月4日收到被告邮寄的房屋交接通知。
原审法院审理认为：原、被告签订房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。合同约定2014年8月31日为交房截止日，并约定了交房条件。案涉房屋于2015年5月20日才符合交房条件，原告于2015年6月4日收到房屋交接通知，故被告需要承担逾期交房违约责任的截止日期应为2015年6月3日，即被告逾期期限自2014年9月1日起至2015年6月3日止。对于逾期交房和逾期付款违约金，原、被告均未能举证证明实际损失，且双方约定过高，违背了违约金填补损失的立法目的，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度及双方利益平衡等因素，酌定被告应支付的逾期交房违约金以已支付房款为基数，参照日万分之三的标准计算。原告应自接到房屋交接通知之日起15日内办理相关手续，故其违约期限应自收到通知之日起第16日即2015年6月19日起至付清购房余款之日止。原、被告在合同中对购买车位进行了明确约定，车位买卖系当事人自愿、自主的民事行为，是否能登记附证并不影响合同的效力，原告请求确认车位买卖无效，于法无据，予以驳回。综上，对原告诉请及被告反诉诉请中合法合理部分予以支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条的规定，判决：一、被告丽水市汇隆商贸发展有限公司于判决生效后十五日内支付原告何银伟、陈凤钗违约金（每日违约金以576068元为基数自2014年9月1日起参照日万分之三的标准计算至2015年6月3日止）。二、原告何银伟、陈凤钗于判决生效后十五日内以未付购房余款450000元（如因房屋实测面积变化导致价款变化或一审辩论终结后有实付购房款的，以实际未付购房余款为准）为基数自2015年6月19日起参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的130%计算向被告丽水市汇隆商贸发展有限公司支付逾期付款违约金至实际付款之日止。三、驳回原告何银伟、陈凤钗的其他诉讼请求。四、驳回被告丽水市汇隆商贸发展有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4460元，由原告何银伟、陈凤钗负担3260元，被告丽水市汇隆商贸发展有限公司负担1200元；反诉案件受理费305元，由原告何银伟、陈凤钗负担185元，由被告丽水市汇隆商贸发展有限公司负担120元。
一审宣判后，何银伟、陈凤钗不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定案涉房屋于2015年5月20日符合交房条件是认定事实错误。案涉商服用房现状是独门独户相互隔断的住宅用房（被上诉人一审答辩时称己改为住宅用房），没有消防喷淋管等消防设施。上诉人在一审中提交的案涉房屋竣工图中平面图、消防喷淋图和视频光盘可以证实房屋现状与施工图及备案的竣工图并不一致。2014年11月6日消防部门出具《关于同意丽水市汽配机电五金交易市场项目分割转让方案的消防意见复函》中要求分割转让后仍需申报消防验收，验收合格后方可投入使用，被上诉人至今未提供分割转让后的消防验收合格报告。因此，直到上诉之时案涉房屋仍不符合商服用房的基本使用条件，一审法院认定2015年5月20日符合交房条件是错误的，被上诉人只有提供与施工图及备案竣工图相一致的商服用房时才符合交房条件。二、一审法院判决按日万分之三的标准计算违约金不合理。第一、违约责任的承担方式大体有三种，分别是违约金、定金和赔偿损失。定金的最高额度是合同标的额的20%。一审法院判决按日万分之三计算违约金远低于定金的标准。第二、被上诉人丽水市汇隆商贸发展有限公司开发五金汽配机电城是以盈利为目的的商业行为，违约责任承担应当充分尊重双方合同中对违约金的约定。三、一审法院认定上诉人于2015年6月4日收到房屋交接通知证据不足。上诉人并未签收过被上诉人邮寄的书面通知。被上诉人未提供上诉人的签收单，仅提供邮政公司出具的“邮件收件信息查询单”，且查询单上的签收栏并无签收人的信息，不足以认定上诉人已收到书面通知。因此，根据双方《房屋买卖合同》第十一条的约定，被上诉人无权向上诉人主张违约金，被上诉人的一审反诉诉讼请求应全部驳回。四、购买车位的合同可以解除。1、上诉人不能实现购买车位的合同目的，应适用《合同法》第94条之规定，可以解除车位买卖合同。上诉人购买车位当然是要有所有权的车位，《合同法》第130条有明确规定。车位属不动产物权，所有权的转移以登记为要件。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定，能够登记成为特定业主所有权的客体可以认定为专有部分，其中就包括对车位的认定。本案中，上诉人不能对案涉车位进行所有权登记，不能实现合同目的，被上诉人已构成根本违约。案涉地下车位未经政府审批出售，是违规的。按照被上诉人提供的《汽配机电市场准入条件及相关政策规定》第三条规定，被上诉人能出售的面积最多不超过总建筑面积的50%。但实际上，其出售的面积若加上搭售的车位面积，显然超过了50%，所以被上诉人出售车位也不符合规定。所以，被上诉人采用搭售形式向上诉人出售车位不符合规定，又不能登记确权。上诉人所购车位的所有权没有法律和政策的保障。因此，上诉人不能实现购买车位的合同目的。2、案涉车位逾期90日交付，达到合同约定的解除条件。根据《合同法》第93条之规定，上诉人可以解除车位买卖合同。综上，请求：1．撤销一审判决第一项，改判被上诉人立即向上诉人支付违约金（违约金以576068元为基数按日万分之五的标准自2014年9月1日起计算至交付符合基本使用条件的商服用房时止，计算至2015年12月30日违约金为138256元。）2．撤销一审判决第二、四项，改判驳回被上诉人丽水市汇隆商贸发展有限公司的反诉诉讼请求。3．撤销一审判决第三项，改判解除车位买卖合同。4．诉讼费用由被上诉人丽水市汇隆商贸发展有限公司承担。
被上诉人丽水市汇隆商贸发展有限公司口头答辩称：一、双方合同约定的违约金标准过高，上诉人要求改为按日万分之五标准计算违约金没有法律依据。被上诉人考虑到当事人的实际损失和案件情况，以及其它生效判决，确定按照日万分之三计算。二、被上诉人的房屋符合交付条件，但上诉人一直没有办理收房手续，构成违约。三、根据双方合同的约定，没有规定车位要办理房产证，按照丽水市场规则，车位是不办理房产证，故上诉人的上诉请求没有依据。
二审期间，双方当事人均未向法院提供新证据。
二审经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，案涉房屋于2015年5月20日符合交房条件的事实及被上诉人于2015年6月4日向上诉人寄送交房通知书的事实均有相应的证据证实，上诉人就此提出异议，缺乏充分的证据证实。一审根据上述事实，依据违约金填补损失的立法目的，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度及双方利益平衡等因素，酌情确认双方违约责任的承担，并无不当。上诉人一审中主张确认《房屋买卖合同》中有关车位买卖的约定无效，二审却主张解除该约定，系在二审中变更诉讼请求，被上诉人不同意在本案中一并处理，本院不予审查，上诉人可另行起诉。综上，一审判决实体处理并无不当，上诉人的上诉请求和理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4770元，由上诉人何银伟、陈凤钗负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 聂伟杰
代理审判员 毛向东
代理审判员 张 玲
二〇一六年四月十二日
代书 记员 郑丽珍