上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0107民初23127号
原告上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人陆成。
委托代理人谭浩、张可可。
被告姜栋军，男，1979年12月8日出生，汉族，户籍地江苏省通州市。
原告上海中原物业顾问有限公司与被告姜栋军居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹彬独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海中原物业顾问有限公司的委托代理人谭浩，被告姜栋军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海中原物业顾问有限公司诉称，2016年11月19日，在原告的撮合下，被告就本市古浪路XXX弄XXX号XXX室房屋的出售事宜与卖家朱某签订了《房地产买卖居间协议》与《房屋买卖合同》，根据居间协议第六条约定，《房屋买卖合同》成立即表明原告居间成功，被告与朱某应按总房价款880万元的1%分别支付佣金，交易双方任一方的违约行为导致交易未成的，原告有权选择依约收取佣金或向违约方主张包括守约方应付佣金在内的全部佣金。协议还载明原告已在交易风险、税费、限购政策等方面向交易双方作了明确告知。之后，可能是被告资金不足或认为税费过高而未按居间协议约定签署“示范文本”的《上海市房地产买卖合同》(下称“正式合同”)，还拒绝支付佣金。原告认为，一、交易双方已在原告促成下签订了《房屋买卖合同》，应视为原告完成了居间服务，而被告未按时签署正式合同当属违约，应按居间协议第六条约定支付佣金，况原被告还签署了《佣金确认书》将佣金数额约定为11万元，故即使被告无违约行为或交易双方自行解约，其至少应按确认书的约定支付佣金；二、为被告出庭作证的两名证人中，第一名证人顾某无法证实其系原告方的经纪人，对其身份不予认可，而据原告所知，提供本次居间服务的经纪人为何某，但其已辞职而无法到庭作证；对第二名证人朱某的身份虽无异议，但其作为出售方同样欠付佣金，故其与本案具有利害关系，且上述证人的当庭证词与书面证词存在矛盾或差异，不应予以采信；三、从本案所涉的事实与证据可知：1、880万元的房价款系交易双方协商一致的结果，无证据表明交易过程中产生过将房价做低至600万元的约定，否则在《房屋买卖合同》的分期付款方式中当有所体现；2、被告在签订《房屋买卖合同》时，对第二期房款的支付选择了贷款与现金两种方式，换而言之，一旦发生贷款不足的情形当由被告以现金补足，故被告在辩称中认为其无法足额贷款导致交易失败的理由不能成立；3、原告对交易双方是否自行解约无法确知。综上所述，现提起诉讼，请求判令：一、被告按总房款880万元的2%支付买卖双方应付的全部佣金176000元；二、被告承担逾期付款的违约金(自2016年11月20日起算至实际付款日至，按欠款总额的日万分之五计)；三、本案受理费由被告负担。
被告姜栋军辩称，被告有置换房产的意愿，遂委托原告进行交易。系争房屋的房源信息由原告提供并曾数次陪同被告实地查看。2016年11月19日，在原告下属经纪人何某、顾某的参与下，被告与系争房屋的出售方朱某达成协议，同意以880万元成交，税费由被告承担。经纪人经核算后，提议在签订正式合同时将房价做低至600万元以避税，如此则被告须承担的购房总成本为940万元。上述约定达成后，被告积极履约并为注销设定于房产之上的抵押作了准备，然而在正式合同签署当日，顾某告知因原告员工的疏忽将房价的格式条款错定为880万元，导致被告的总购房成本因税收问题而大幅上涨至970万元，如修订交易价格则须重签合同，而根据当时出台的购房新政，合同重签后被告可向银行申请的购房贷款数额将低于预期。在此情形下，被告无力承担交易成本的溢价部分，而原告与朱某又拒绝被告提出的损失分担方案，导致签约未果。数日后，被告与朱某赴原告门店，在何某的口述下签订了《解约书》一份将交易终止并约定互不追责，朱某还退还了定金10万元。以上事实可通过《解约书》、出售方朱某与原告经纪人顾某的当庭证词予以证实。被告认为，一、根据居间协议约定，原告作为居间方应向买卖双方如实报告订立合同的重大事项，并对故意隐瞒事实或提供虚假情况造成损失承担责任。本案中，居间协议签订时约定的交易价以及经原告核算的、被告须承担的交易总成本与签订正式合同当日的交易价、总成本产生了极大差异，原告有故意隐瞒或未提供真实、准确信息而引诱被告签约的行为；二、居间方未完成中介事宜或服务未达到相应标准的，不应收取佣金。原告的工作失误导致被告难以承受上涨的交易成本，此为房屋买卖未成的主要原因，原告非但不自责反而要求被告支付数额畸高的佣金，此行为有悖于诚信；三、原告未就其向上家收取佣金的数额、上家卖房的实际到手价等事实如实向被告披露、佣金确认书中约定的佣金数额与合同约定亦不一致。综上所述，对原告诉请不能同意。
经审理查明，2016年11月19日，原告作为居间方、被告作为买受方、朱某作为出售方，就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》一份，主要内容为：房产总价880万元，被告支付的意向金10万元可转为定金，原告应如实向交易双方报告订立合同的机会并促成房屋买卖合同的签订，故意隐瞒重要事实或提供虚假信息对交易双方造成严重损失的，应依法承担责任。协议第六条约定，房屋买卖合同成立表明居间成功，交易双方分别按房屋总价的1%向原告支付佣金，而房屋买卖合同成立后交易任一方的违约行为导致交易未成的，原告仍有权收取佣金或向违约方主张全部佣金。该居间协议还附有交易事项、限购政策、交易风险等告知函。上述居间协议签订的同时，被告与朱某签订《房屋买卖合同》一份，载明了总房价、银行贷款、分期付款方式、交易过户日、定金罚则等，并约定本合同签署的二十日内赴原告处签订正式合同。被告还于当日签署《佣金确认书》，该确认书将被告支付的佣金数额定为11万元，但支付时间及支付条件的格式条款留空。此后，交易双方并未完成房屋买卖。2017年9月27日，原告诉至法院，请求判决如其诉请，庭审中原告放弃诉请第二项。
本院认为，当事人对涉案房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、佣金确认书、证人朱某身份的真实性不持异议，本院对上述证据所体现的原被告之间的居间关系及与此相关的被告与朱某的房屋买卖关系予以确认。原告作为居间服务方，有权在相关条件成就时向接受服务的交易双方或一方收取佣金，但从居间协议第六条后半部分的文义分析，该条款显然排斥了居间方在非违约行为导致房屋交易不成的情形下仍可全额收取佣金的权利，因此，如原告欲凭此条款约定向被告收取佣金的，必须对被告的违约行为负有相应的举证责任。根据目前查明的事实，两名证人从各自不同角度阐述了其所知晓的买卖关系缔结至交易失败的过程，上述证人之证言与证人自述的身份相符、与当事人的部分陈述及其他证据能够相互印证、故本院对证词之真实性及被告的部分证明目的予以采信。而原告提供的证据仅能表明当事人之间存在居间关系，无法体现出本次房屋买卖未能完成的真实原因，其于庭审中自述的证明效力显然低于更为详实客观的第三方证言。故本院认为，至少在对本次房屋交易未成原因的解释方面，被告的观点较之原告更具有可信度，换而言之，原告认为房屋买卖未成系被告单方违约所致依据不足，况根据合同的相对性，在交易双方已就解约达成一致、无证据表明出售方有追究买受方即被告违约责任意愿的前提下，不应就合同以外的当事人的主张而对被告的违约行为作出认定。基于上述理由，对原告要求被告因其违约行为而全额支付佣金的诉请不予支持。其次，居间方在房屋交易过程中所起的作用为报告缔约机会、提供房产信息、带看房屋、参与斡旋、主持房产交割等，服务项目虽因人而异，但全部服务内容显然须围绕达成交易这一目标而进行——此为居间方提供服务的初衷，亦为交易双方认可服务、全额支付佣金的前提。当交易非因居间方的责任未能完成时，居间方虽然同样有权基于提供的服务收取佣金或必要的费用，但数额应按其实际付出的劳务而定。不顾及交易成功与否而片面地对佣金数额作刚性约定将导致收费与实际劳务付出相脱离，此类协议条款有刻意加重接受服务方的义务、使居间方在费用收取方面处于不当优势地位之嫌。本案中，居间协议虽将原告居间成功、收取佣金的条件设定为居间协议所附属的《房屋买卖合同》成立，但根据目前房地产交易市场的惯例与政策规定，在买卖双方签署正式合同之前，其他房屋买卖合同的签订并不意味着交易的最终定局，而本案中买卖双方在《房屋买卖合同》成立后并未就正式合同的签署达成一致且客观上已终止交易，且根据证人证言，不排除原告在居间过程中有建议买卖双方采用规避税收政策等非正当方式进行交易的行为并最终导致交易不成的可能性，在此情形下，原告再要求被告按协议或佣金确认书的约定全额支付佣金有悖于民事活动的公平与诚信原则，该佣金数额与原告提供的服务及为交易双方所带来的收益相比显然畸高，但被告认为原告在居间过程中有恶意提供虚假信息等过错行为的主张同样依据不足，即使原告存在被告所称的“提供避税建议继而操作失误”的行为，亦不能否认其曾为本次居间所付出的劳务——比如提供房源信息、陪同被告实地看房、为签约进行斡旋等，况被告既然采纳了原告的建议，对该建议可能产生的风险亦应自负其责。综上所述，鉴于案件客观情况，本院对被告应支付的费用予以酌定。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条、第四百二十六条、第四百二十七条之规定，判决如下：
被告姜栋军应于本判决生效之日起十日内向原告上海中原物业顾问有限公司支付人民币8000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本案受理费人民币3820元，减半收取，计人民币1910元，由原被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 曹彬
二〇一八年三月二日
书记员 朱颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四百二十五条
居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
第四百二十六条
居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
第四百二十七条
居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。