河南省确山县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1725民初1209号
原告（执行案外人）：黄芸芸，女，汉族，1984年10月30日生，住福建省厦门市思明区。
委托代理人：王守伦，河南冠南律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告（申请执行人）：任向红，男，汉族，1980年2月20日生，住浙江省杭州市滨江区。
委托代理人：潘成中，河南明信律师事务所律师。代理权限为特别授权。
第三人（被执行人）：张锐，男，汉族，1990年10月15日生，住河南省正阳县。
原告黄芸芸与被告任向红、第三人张锐执行异议之诉一案，原告黄芸芸于2017年4月18日向本院提起诉讼，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告黄芸芸及其委托代理人王守伦、被告任向红的委托代理人潘成中、第三人张锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄芸芸向本院提出诉讼请求：1、依法判令立即停止对原告购买的位于信阳市羊山新区××大街恒大名都9号楼1单元29层2903号房产的执行，解除对该房产的查封；2、判令原告与第三人签订的房屋买卖合同合法有效，确认位于信阳市羊山新区××大街恒大名都9号楼1单元29层2903号房产归原告所有。事实与理由：2014年8月21日，原告通过房产中介与第三人张锐签订一份《存量房买卖合同》，合同约定：将第三人购买的位于信阳市羊山新区××大街恒大名都9号楼1单元29层2903号房产以71万元的价格卖与原告，合同签订后，原告向房产中介公司支付了佣金15000元，并分别于2014年8月21日、11月14日、2015年5月16日向第三人支付购房款200000元、460000元、50000元，至此，购房款全部付清，原告与第三人签订的房屋买卖合同合法有效，原告系该房屋的合法所有权人。由于该房产系房地产开发企业的已装修房产，原告通过房产中介与第三人签订买卖合同后，原告于当天就入住了该房屋并在此生活。并一直由原告向物业公司缴纳物业费用至今。原告购买上述房产、支付全部房款并占有使用该房产后，在2015年下半年通过房产中介通知可以去办理过户手续时才知悉购买的房产因任向红与张锐的民间借贷纠纷导致该房产被法院查封，原告依法向法院提出执行异议，2017年4月9日，原告收到确山县人民法院的（2017）豫1725执异5号执行裁定书，裁定驳回原告的异议，并明确告知原告可在15日内向法院提起诉讼。现原告特诉至法院，请查明事实，依法支持原告的诉讼请求。
被告任向红辩称，1、原告黄芸芸未办理涉案房屋的登记手续，不享受房屋的物权，涉案房屋的物权人仍然应当为第三人张锐；2、原告提供物业公司在查封之后出具的收费证明，不能证实原告在信阳市拥有多套房屋的情况下占有使用涉案房屋；3、选择徐五妹作为张锐办理房产的受托人，是原告的意思，并非是张锐的意思。徐五妹是否受伤，不是阻却原告办理自身过户的原因。综合以上，原告的请求不符合有关规定，请求法院驳回原告的起诉。
第三人张锐辩称，听从法院判决。
本院经审理查明，任向红诉张新华、王金针、张锐民间借贷纠纷一案，河南省正阳县人民法院在审理过程中，任向红向正阳县人民法院提出财产保全申请，请求对张新华、王金针、张锐的相关财产进行查封，并提供了财产担保。正阳县人民法院审查后，认为原告的财产保全申请符合法律规定，遂于2015年9月22日作出（2015）正民初字第1793-1号民事裁定书，裁定对本案第三人张锐所有的位于信阳市羊山新区××大街××大名都××楼××单元××房产（××羊山新区字××）予以查封。同日向信阳房产管理中心送达了该民事裁定书副本、协助执行通知书（查封期限自2015年9月22日至2018年9月21日止）各一份，要求其予以协助执行。2016年5月27日，张新华提出回避申请，要求河南省正阳县人民法院回避审理此案。驻马店市中级人民法院于2016年6月6日作出（2016）驻立一民指字第21号指定管辖决定书，决定本案指定本院管辖。本院于2016年6月12日立案受理，公开开庭进行了审理。于2016年10月21日作出（2016）豫1725民初1501号民事判决。该判决生效后，任向红向本院申请执行，本院于2017年2月26日立案受理。后原告黄芸芸于2017年2月27日向本院提出执行异议申请。本院于2017年3月30日作出（2017）豫1725执异5号执行异议裁定，驳回了原告黄芸芸的异议请求。该裁定书于2017年4月9日向原告黄芸芸送达。
原告黄芸芸于2014年8月21日与张锐通过信阳市浉河区中恒房地产咨询服务有限公司签订存量房买卖合同，约定将信阳市羊山新区××大街恒大名都9号楼1单元29层2903号房屋（契税票号：00011027161333857341，建筑面积：135.9平方米）以71万元（分期付款：合同签订后，一次性支付20万元，剩余460000元于2014年11月10日之前支付完毕，余款50000元于本房产办理过户或者公正手续的当日一次性支付完毕）的价格卖给原告所有。原告黄芸芸分别于2014年8月21日、2014年11月14日、2015年5月16日向张锐支付购房款200000元、460000元、50000元，房款已全部支付完毕。黄芸芸于2014年8月8日向信阳市浉河区中恒房地产咨询服务有限公司交付定金20000元，于2014年8月21日向该公司交付佣金15000元，信阳市浉河区中恒房地产咨询服务有限公司承诺负责办理房产过户、公证、产权登记转移等手续。在原告黄芸芸支付了大部分合同约定的购房款时，黄芸芸就一直向信阳市浉河区中恒房地产咨询服务有限公司要求办理过户手续，2015年5月22日，第三人张锐将房产证带来时，黄芸芸当天不在信阳市，当时没有办理过户。当天张锐委托黄芸芸的母亲徐五妹代为办理了房屋产权过户手续的公证委托书。此后，信阳市浉河区中恒房地产咨询服务有限公司联系双方办理过户手续时，代理人徐五妹于2015年5月27日因左小腿摔伤在老家××××县中医院住院治疗，经诊断，徐五妹的左小腿胫骨开放性骨折、腓骨粉碎性骨折，需卧床休养三个月以上。因其无法来信阳，该房屋没有办理过户手续。后原告欲办理过户手续时，得知该房屋已被河南省正阳县人民法院查封。
2015年9月19日原告向金碧物业有限公司信阳分公司信阳恒大名都物业服务中心交纳水费395.3元、电费1311元。2017年2月11日原告向金碧物业有限公司信阳分公司信阳恒大名都物业服务中心交纳物业服务费326.40元、水费574.20元，2014年10月15日-2016年12月21日共交纳物业管理费4826.50元。信阳恒大名都物业服务中心证实原告已经入住该房。
本院认为，本案争议的焦点是原告黄芸芸对执行标的是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告黄芸芸与第三人张锐签订的《存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同签订之时，任向红诉张新华、王金针、张锐民间借贷纠纷一案并未起诉，且原告黄芸芸与第三人张锐此前并不相识，据此，完全可以排除双方恶意串通，通过执行异议之诉妨害执行的情形。合同签订后，原告黄芸芸依照合同的约定向第三人张锐支付了全部购房款，并已实际入住上述房屋，实现了对房屋的合法占有。虽双方未办理房屋过户登记手续，但从张锐委托黄芸芸的母亲徐五妹代为办理房屋产权过户手续的事实可知，双方有意办理过户手续。在信阳市浉河区中恒房地产咨询服务有限公司联系双方办理过户手续时，因代理人徐五妹在老家住院无法来信阳而未果。后原告欲办理过户手续时，因该房屋已被河南省正阳县人民法院查封而不能。其间，原告黄芸芸并无过错，非其自身原因未办理过户登记。
信阳市羊山新区××大街恒大名都9号楼1单元29层2903号房屋目前虽然登记在第三人张锐名下，但张锐仅仅是名义上的所有权人，目前他对于该房屋客观上已经不再享有占有、使用、收益、处分的的任何权利。因此，当其成为被执行人时，不宜强制执行其已经交付给买受人并且收取了房款的房屋。本案中，原告黄芸芸与第三人张锐签订的房屋买卖合同有效且价款已全部支付，原告黄芸芸也已经实际占有该房屋，这种事实支配状态系有权占有，依法应受法律保护，原告黄芸芸享有的民事权益能够排除执行。因此，其要求停止对上述房屋的强制执行，符合事实及法律规定，本院予以支持。
原告黄芸芸要求解除对上述房屋的查封，本院认为其应通过法律规定的相关程序进行救济，而非通过民事诉讼方式解决，故对其要求解除查封的请求不予处理。其请求确认位于信阳市羊山新区××大街恒大名都9号楼1单元29层2903号房产归其所有，本院认为，原告黄芸芸通过办理过户登记手续即可实现其所有权，故对该诉讼请求不予支持。被告任向红认为原告提供的收费证明不能证实原告占有房屋的事实，以及徐五妹作为张锐办理房产的受托人是否受伤，不是阻却原告办理过户的原因的辩解意见，经查，与事实不符，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款的规定，判决如下：
不得执行登记在第三人张锐名下的位于信阳市羊山新区新七大街恒大名都9号楼1单元29层2903号房屋；
驳回原告黄芸芸的其他诉讼请求。
案件受理费100元，原告黄芸芸负担50元，被告任向红负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
本院（2017）豫1725执异5号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 孙明放
人民陪审员 陈 收
人民陪审员 张 帆
二〇一七年六月二十七日
书 记 员 李博文