北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终4569号
上诉人（原审被告）：顺义区马坡镇良正卷村村民委员会，住所地北京市顺义区马坡镇良正卷村。
法定代表人：茹建良，村主任。
委托诉讼代理人：郝雪梅，北京冉午宁律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：裴显贺，男，1953年2月3日出生，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：郝雪梅，北京冉午宁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张久松，男，1958年6月7日出生，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：万有志，北京朗泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张久生，男，1952年10月17日出生，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：王友刚，北京智勇律师事务所律师。
上诉人北京市顺义区马坡镇良正卷村村民委员会（以下简称村委会）、裴显贺，因与被上诉人张久生、张久松确认合同无效纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初11357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人裴显贺以及裴显贺、村委会的委托诉讼代理人郝雪梅，被上诉人张久松的委托诉讼代理人万有志、被上诉人张久生及其委托诉讼代理人王友刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
裴显贺、村委会上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回张久松的诉讼请求。事实与理由：案涉宅基地已由村委会作为集体土地的所有权人于1998年通过给付相对等的价款形式予以收回，所以村委会对案涉宅基地有管理权及支配权。张久生是张久松的哥哥，在出卖时未向村委会明示张久松与张久生是否分家，所以村委会有理由相信张久生有处分权。张久松对此知晓，且其经常回村，事隔20年未向村委会作出否认表示，有悖生活常理，应视为以沉默方式表示同意张久生实施的民事行为。涉诉宅基地及房屋买卖不存在民法通则第五十八条的情形，且民法通则第六十六条第一款不是判断合同效力的规定，一审法院适用法律错误。
张久松辩称，同意一审判决，不同意村委会和裴显贺的上诉请求和理由。案涉房屋买卖未经张久松同意，且未给张久松任何补偿。张久松没有代理权限，对两份《协议书》张久松均不认可，两份《协议书》均应当认定无效。
张久生述称，不同意一审判决认定张久生与村委会签订《协议书》的行为为代理行为，张久生当时是为了村民福利规划，是职务行为。对一审判决结果认可，不同意村委会和裴显贺的上诉请求和理由。
张久松向一审法院起诉请求：1.判令裴显贺与村委会于1998年4月22日签订的《协议书》以及1998年8月1日的《协议书》无效；2.本案案件受理费由村委会、裴显贺、张久生共同承担。
一审法院认定事实：1998年4月22日，裴显贺作为乙方，村委会作为甲方，签署了《协议书》，内容如下：为了村内街道整齐平行一致，村内闲地统一管理，村委会决定把村后街马路两侧的空闲地长期租给本村村民裴显贺使用。闲地南邻土坡北邻道东邻道西邻裴显贺。闲地面积南北长26.60米，东西宽9米，实用面积239.4平方米，每平米上交土地使用费壹拾元正，合计人民币贰仟叁佰玖拾肆元正，土地租金签字时一次交清。土地使用期限随裴显贺西边宅基地使用期限。
张久松称村委会无权处分涉诉宅基地，且上述《协议书》约定的租期超过20年的规定，实为永久买卖宅基地。村委会和裴显贺称上述《协议书》合法有效，张久生已将涉诉宅院以5500元的价格卖予村委会，故村委会有权将涉诉宅院出租给裴显贺，且裴显贺已按协议约定交纳了租金。张久生称上述《协议书》类似于买卖合同。
村委会提交《协议书》一份，内容如下：一九九八年四月份大队修环村水泥路，为了村内道路规划，路基必须调直垫平，可路线必须由张久生宅院中间南北通过，造成房屋拆除，宅院不能使用。张久生住宅座落在村东邻街道旁，院内建有三间砖制北房壹间破平房。村委会与张久生协商。最后村委会研究通过三间砖制北房壹间破平房共计做价人民币伍仟伍佰元正，付给张久生。张久生建新房时，村委会在换段给与张久生原宅院同等面积的房基地。此协议一式两份，具有同等的法律效益。协议下方盖有良正卷村委会的章，落款日期为1998年8月1日。
村委会称1998年8月1日的《协议书》虽然下方没有个人的签字，但结合该《协议书》的内容，以及1998年8月7日张久生收款后出具的收条，可得知协议双方系良正卷村委会与张久生，另外该协议书系后补，因为涉诉宅院内房屋在1998年3月就已拆除。张久生在（2016）京0113民初11929号案件的询问笔录中称1998年8月1日的《协议书》系其与良正卷村委会于1998年4月所签，在修路之前签订。该《协议书》在草拟之前大队支委裴显贺、张久星与其进行过协商，为了将村内道路修好，且当时联系不上张久松，其认为其父亲去世后家里的事情可由其做主，所以当时自作主张将张久松的宅院及房屋卖给了良正卷村委会，此后领取了5500元房钱，良正卷村委会当时承诺建房时给其另换同等面积的宅基地，但至今未另批宅基地，其当时明知《协议书》上的宅院登记在张久松名下。
张久松称未给张久生出具过委托书让其代签《协议书》，村委会称没有张久松的书面委托，通知张久松是张久生的事，张久生认可张久松未向其出具书面委托书，但是认为自己有权代理张久松。
张久生于1998年8月7日向村委会出具收条，内容为：良正卷大队付张久生旧房款伍仟伍佰元整，落款日期为98年8月7日。
1998年，张久生系良正卷村委会书记。裴显贺称其在1998年5月之前在村委会主管农业，在1998年5月至8月为村委会主任。
涉诉宅院登记在张久松名下，张久松持有集体土地建设用地使用证原件。
张久松和张久生均称分过家，约定西侧宅院归张久生，东侧宅院分给张久松，只是没有书面的分家单。村委会和裴显贺均称对于分家的事情不知情。
现张久松的宅院除村内修路占用部分外，其他由村委会出租为裴显贺，现裴显贺已经建有房屋。
张久松称在其不知情的情况下，其房屋未经法定程序被拆除，事后未对其进行任何补偿，也未得到其他宅基地，涉诉宅院登记在其名下，张久生和良正卷村委会没有经过程序侵害其物权，不认可张久生在家里有决定权，故认为1998年8月1日的《协议书》以及1998年4月22日的《协议书》均无效。
良正卷村委会和裴显贺称签订协议书时村委会的事以及张久松家里的事均由张久生说了算，且1998年8月1日的《协议书》中张久生收到的5500元包括房款以及地款。张久松及张久生称1998年8月1日的《协议书》中的5500元为房屋作价款。
上述事实，有双方当事人的陈述、《协议书》两份、询问笔录、收条、集体土地建设用地使用证、（2016）京0113民初11929号案开庭笔录及询问笔录等证据在案佐证，可作为认定案件事实之依据。
一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。涉诉宅院集体土地使用证登记在张久松名下，村委会应该对此知晓，张久生对此明知，且张久生明知涉诉宅院内房屋在分家时分给张久松，在此情况下张久生与村委会签订的1998年8月1日的《协议书》对张久松的宅院包括宅院内房屋进行处分，张久生虽称当时是为了村内修路顺利进展且认为可以代张久松处理涉诉宅院及房屋才签订了《协议》，但张久松对此不予追认，张久生的行为属于无权代理，故其代理行为的后果不应由张久松承受，法院认为1998年8月1日的《协议书》无效。在此情况下，村委会未取得涉诉宅院管理权和支配权，故裴显贺与村委会所签的《协议书》亦应属无效。张久松不要求在本案中处理因《协议书》无效造成的后果，法院不持异议。对于裴显贺与良正卷村委会关于张久松不具有原告资格以及本案因争议焦点是涉诉土地权属故此案不属于人民法院民事案件受理范围的辩称意见，法院不予采信。
一审法院判决：1.村委会与张久生于1998年8月1日签订的《协议书》无效；2.裴显贺与村委会于1998年4月22日签订的《协议书》无效。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人裴显贺申请证人张某、李某出庭作证，证明张久松知晓案涉房屋买卖的事实。对此，张久松、张久生对证人证言的真实性不予认可。本院认为对于上述证人证言的真实性难以核实，故对其不予采信。
对于一审查明部分双方争议的事实，本院经审理查明，张久生在一审中表述其与村委会于1998年8月1日签订的《协议书》的行为为职务行为，而非认为自己为有权代理。对一审查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，虽然1998年8月1日的《协议书》中仅有村委会的单方盖章，但结合1998年8月7日张久生向村委会领取旧房款5500元的事实，可以认定上述协议书系张久生以自己名义与村委会形成的合意。在此过程中，张久生并未以张久松的名义实施法律行为，因张久生对案涉房屋及宅基地不享有权利，故上述行为应属无权处分，一审判决认定系无权代理有误，本院应予纠正。虽然张久生对涉案房屋及宅基地没有物权意义上的处分权，但其与村委会形成的有偿转让上述房屋及宅基地使用权的债权关系，并无不存在法律规定的无效情形；同理，村委会与裴显贺于1998年4月22日签订的《协议书》亦不存在法律规定的无效情形，且根据当时有效的法律法规，并未规定租赁期限不得超过二十年，故张久松关于1998年8月1日的《协议书》以及1998年4月22日的《协议书》无效的主张，缺乏事实和法律依据。另需指出的是，因宅基地使用权产生的相关争议，当事人可另行解决，本案不予处理。
综上所述，村委会、裴显贺的上诉理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初11357号民事判决；
二、驳回张久松的全部诉讼请求。
一审案件受理费70元，由张久松负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由张久松负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹 炜
审 判 员 蒋 巍
审 判 员 付 辉
二〇一八年四月二十八日
法官助理 陈 茜
法官助理 田 晔
书 记 员 王秋岩