湖北省黄梅县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂黄梅民重字第00020号
原告蒋伏国(又名蒋佛国)，男，生于1942年12月11日，汉族，湖北省黄梅县人，住黄梅县。
原告帅六娥，女，生于1947年6月15日，汉族，湖北省黄梅县人，住址同上。系原告蒋伏国妻子。
原告蒋险峰，男，生于1968年2月20日，汉族，湖北省黄梅县人，住址同上。系原告原告蒋伏国长子。
共同委托代理人刘德华，湖北晋梅律师事务所律师。代理权限：代为出庭诉讼，签收法律文书。
被告陈孟君(又名陈玉燕)，女，生于1938年3月23日，汉族，湖北省黄冈市人，住湖北省黄冈市黄州区。
被告潘伟建，男，生于1963年2月10日，汉族，湖北省黄冈市人，系被告陈孟君与潘茂荣长子。
被告潘伟文，男，生于1968年8月5日，汉族，湖北省黄冈市人，系被告陈孟君与潘茂荣次子。
被告潘伟峰，男，生于1972年9月25日，汉族，湖北省黄冈市人，系被告陈孟君与潘茂荣三子。
被告潘红艳，女，生于1965年4月10日，汉族，湖北省黄冈市人，系被告陈孟君与潘茂荣长女。
共同委托代理人杨刚，湖北美博律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃或变更诉讼请求，进行和解，代为上诉或反诉，代为签收法律文书等特别授权。
原告蒋伏国、帅六娥、蒋险峰诉被告陈孟君、潘茂荣房屋买卖合同纠纷一案，经本院判决后，原告不服上诉，经黄冈市中院裁定，发回本院重审。因被告潘茂荣在审理过程中去世，本庭依法追加其继承人潘伟建、潘伟文、潘伟峰、潘红艳为本案共同被告，并另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蒋伏国、帅六娥及其共同委托代理人洪亮，被告陈孟君、潘伟建、潘伟文、潘伟峰及其共同委托代理人杨刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
三原告共同诉称，原告蒋伏国的父亲蒋金阶与陈孟君的母亲张金莲于解放前组合成家庭，故陈孟君与蒋伏国系异父异母的姐弟关系。蒋金阶早年去世、陈孟君自长大成家后一直在黄冈工作，张金莲在黄梅县由继（养）子即蒋伏国照料直至2000年去世，张金莲遗留有位于黄梅县××镇东街××（××镇东街××）老房一幢（占地约88平米，该房屋老房契的登记户名为“陈玉燕”即陈孟君原名，1987年对其部分翻建时将土地证登记在陈孟君丈夫潘茂荣名下）。张金莲除陈孟君和继（养）子蒋伏国外无其他法定继承人。2004年8月21日，蒋伏国、帅六娥、蒋险峰与陈孟君、潘茂荣签订《馈赠协议书》，约定陈孟君、潘茂荣将该房屋有偿赠与给三原告，且张某2在协议书上签字作证，陈孟君收到蒋伏国、蒋险峰交付购房款26800元后陈孟君将该房屋的房契、土地证交给了蒋伏国。随后，蒋险峰对该房屋进行了维修、装修后居住至今。2013年因房屋陈旧需进行翻新，蒋伏国即携房契和土地证前往黄冈的陈孟君家要求办理协助过户，不料陈孟君反悔且趁蒋伏国不备将房契和土地证收走，在蒋伏国坚持下陈孟君才出具收回房契和土地证的收条且还在馈赠协议书上单方批注“保质期已过期，又未经公证，本协议作废”。综上，上述有偿馈赠协议书是双方真实意思表示且其内容不违反国家法律的强制性规定、依法有效，且购房款和房屋均已实际交付十年、合同已实际履行完毕，现陈孟君单方宣布协议作废且拒不履行合同法所规定的合同附随义务，属悔约、违约，故蒋伏国、帅六娥、蒋险峰起诉要求确认该房屋买卖合同合法有效、判决被告继续履行协议协助原告办理该房屋的房地产过户手续且承担本案诉讼费用。
五被告共同辩称，一、被告与三原告签订的馈赠协议，将被告所有的房屋有偿馈赠三原告的行为属赠与行为，虽然在赠与时象征性收取了三原告一定费用，但从该行为核心内容上讲双方应为赠与合同关系，而不是房屋买卖关系。二、被告赠与三原告房屋的赠与行为并未完成，该赠与行为双方未办理过户手续，故该赠与行为依法未生效。三、被告赠与三原告房屋附有条件，即三原告须在每年清明节时履行祭扫被告先人之墓的义务，原告并未履行该义务，故被告可以撤销该赠与行为，事实上被告已在馈赠协议上附注“双方《馈赠协议》作废及收回了房契和土地证”。
原告为支持其诉讼主张，共同向本院提交如下证据材料：一、居民身份证复印件三份，拟证明三原告的身份情况；二、蒋伏国、帅六娥、蒋险峰与陈孟君、潘茂荣于2004年8月21日签订的《馈赠协议书》，拟证明被告将讼争房屋有偿馈赠给原告；三、2004年7月6日陈孟君出具的收据，拟证明陈孟君已收到原告购房款26800元；四、2013年4月10日陈孟君出具的收条，拟证明陈孟君将已交付原告的房契和土地证原件收回；五、鲁四定、石征兵、潘某等人的书面证明材料共6份，拟共同证明原、被告之间的家庭关系情况以及被告方将房屋有偿馈赠给原告方、原告方已实际入住近十年；六、西南政法大学司法鉴定意见书。拟证明2004年7月6日收据为被告陈孟君书写。
被告为支持其抗辩主张，共同向本院提交如下证据材料：一、居民身份证复印件二份，拟证明被告身份情况；二、馈赠协议书（同原告证据材料二），拟证明被告已在该协议上批注该协议已作废；三、争议房屋国有土地使用证；四、证人张某1、周某出庭作证证言，拟证明协议签订事实及三原告未履行祭扫先人义务。
被告对原告提供证据材料质证如下：一、证据材料一真实性无异议，但帅六娥、蒋险峰不是本案适格原告；二、证据材料二真实性无异议，但该协议未产生法律效力，因法律规定不动产的权利转移应进行产权过户登记；三、证据材料三上的签名、捺印均不属实，要求进行鉴定；四、证据材料四真实性无异议，房契、土地证都是被告方自动收回的；五、证人潘某证言属实，但与本案无关联性。其余证人身份情况不明且均未出庭作证、其证言真实性均有异议。证据六无异议。
原告对被告提供证据材料质证如下：证据材料一、二真实性均无异议，但证据材料二中相关批注是陈孟君近段时间单方加注、应属无效。证据三，土地证属实，但认为被告于2013年4月10日时从原告手中骗取。
本院对双方提供证据材料分析认证如下：
原告证据材料一真实性被告无异议，本院对其真实性予以确认，因帅六娥、蒋险峰均是协议书的签订人，故其二人属本案适格主体；原告证据材料二真实性被告无异议，本院对其真实性予以确认；原告证据材料三被告虽提出异议，但后经西南政法大学司法鉴定中心鉴定其确属被告所书写并签名捺印，故其真实性本院予以确认；原告证据材料四真实性被告无异议，本院对其真实性予以确认；因证人均未出庭作证，故原告证据材料五真实性本院无法核实、亦不能作为本案定案依据；对原告提供的证据六，本院予以认定。
被告证据材料一真实性原告无异议，本院对其真实性予以确认；被告证据材料二同原告证据材料二，其真实性本院予以确认，但被告在其上所批注的“保质期已过期，又未经公证，本协议作废”属单方解约行为，而被告未能提供其享有单方法定解除权的证据，故该单方解约行为无效。对被告提供的证据三，本院予以认定；对被告提供的证据四，证人所陈述的事实非本案必须查明的法律事实，故本院不作认定。
结合以上证据的分析认定，本院认定事实如下：蒋伏国的父亲蒋金阶与陈孟君的母亲张金莲于解放前组合成家庭，陈孟君与蒋伏国系异父异母姐弟关系。黄梅县国土资源局城区分局档案资料显示：1986年7月13日的黄梅县个人建房用地清理登记中，潘茂荣所有的位于东街146号房屋（编号1311-0098，即本案讼争房屋）依法进行了登记。2004年8月21日，陈孟君、潘茂荣与蒋伏国、帅六娥、蒋险峰在见证人张某2的见证下签订《馈赠协议书》，该协议写明“馈赠双方系解放前由各自老人结合组成家庭中姐弟关系。姐姐之母张金莲是弟弟的继母，弟弟之父蒋金阶是姐姐的继父。弟弟一家人住房紧张，经其恳求和亲友说合，为解决需要，姐姐愿将位于黄梅镇东街142号属自有产权之祖宅壹栋，按地契所示范围馈赠（有偿）给弟弟所有。弟弟承诺在清明四季愿尽为姐姐祭扫先人之墓的义务。馈赠协议经双方签字即生效。各有关资料和手续（附：指老房契及老土地证），当证人之面均已交清办委。协议壹式叁份，当事人和证人各执壹份，叁份同具法律效力。馈赠人（姐）：陈孟君、潘茂荣被馈赠人（弟）：蒋佛国、帅六娥、蒋险峰证人：张某2（各人均签名并按手印）”，同时陈孟君向蒋伏国等人出具收据一张，该收据载明“今收到蒋伏国、蒋险峰购房款贰万陆仟捌佰元整。收款人：陈孟君（签名并按手印）2004年7月6日”。随后蒋险峰对该房屋进行了维修和装修并搬入居住。因该房屋陈旧需报批翻新并办理房产过户，蒋伏国于2013年4月10日携带该房屋老房契及老土地证前往黄冈陈孟君家要求陈孟君提供办理协助过户的资料，陈孟君拒绝并将老房契及老土地证收走，并在《馈赠协议书》上重新批注“保质期已过期，又未经公证，本协议作废”，但陈孟君向蒋伏国出具收条一份，该收条载明“收条收回本人陈孟君（陈玉燕）老房契壹份。收回本人老土地证壹份。（潘茂荣）。收到人陈孟君2013年4月10号。”
本院认为，黄梅县国土资源局城区分局档案资料及土地使用证证实讼争房屋系登记于潘茂荣名下（合法所有）房屋，因潘茂荣与陈孟君系合法夫妻关系，故该房屋实为陈孟君、潘茂荣共同共有，陈孟君、潘茂荣依法对该房屋享有处分权。2004年8月21日（农历七月初六）陈孟君、潘茂荣与蒋伏国、帅六娥、蒋险峰签订馈赠协议，将该房屋馈赠抑或出卖给蒋伏国、帅六娥、蒋险峰，符合权利处分原则，亦属陈孟君、潘茂荣自愿，故该协议合法有效。因蒋伏国、帅六娥、蒋险峰已向陈孟君、潘茂荣交付了购房款26800元，故该协议名为“馈赠”实为考虑双方亲属关系实际以有可能低于市场价“买卖”，反之，五被告对应辩解意见，本院不予采纳。且陈孟君、潘茂荣已向蒋伏国等人交付了该房屋的房契及土地证，故该协议书双方已实际履行，作为房屋出卖人，陈孟君、潘茂荣有履行协助办理该房屋房地产变更登记的义务，且该房屋现仍登记于潘茂荣名下，故蒋伏国、帅六娥、蒋险峰要求协助办理该房屋房地产变更登记的诉求依法应予支持，因潘茂荣现已去世，而其法定继承人为其配偶及四子女，即陈孟君和潘伟建、潘伟文、潘伟峰、潘红艳，陈孟君已是本案被告，而潘伟建、潘伟文、潘伟峰、潘红艳四人均未表示放弃继承，故潘茂荣的义务应由被告潘伟建、潘伟文、潘伟峰、潘红艳及被告陈孟君共同承担。虽协议书中约定蒋伏国等人有代陈孟君履行祭扫先人之墓的义务，因本案案由为房屋买卖合同纠纷，双方为房屋买卖关系，双方均履行了合同规定的主要义务，故买卖合同成立并已实际履行，该协议约定三原告的附加义务，三原告是否履行或者完全履行，不影响本案定性及处理，故被告的抗辩理由依法不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及参照《中华人民共和国继承法》第三十条，最高人民法院<关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释(二)>第八条之规定，判决如下：
一、原告蒋伏国、帅六娥、蒋险峰与被告陈孟君、潘茂荣于2004年8月21日所签订房屋买卖协议有效。
二、限被告陈孟君与被告潘伟建、潘伟文、潘伟峰、潘红艳等人于本判决生效后十日内协助原告蒋伏国、帅六娥、蒋险峰将登记于死者潘茂荣名下、位于黄梅县黄梅镇东街146号（编号1311-0098）房产的房屋所有权及土地使用权变更至原告蒋伏国、帅六娥、蒋险峰名下。
如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。
本案受理费100元由被告陈孟君与被告潘伟建、潘伟文、潘伟峰、潘红艳共同负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。
审判长 汪贺江
审判员 霍新洲
审判员 宛 燕
二〇一五年十二月二日
书记员 邓翘险