上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终9143号
上诉人(原审被告)：苏哈录乃，男，1978年1月24日出生，回族，住上海市。
被上诉人(原审被告)：林勇国，男，1982年4月2日出生，汉族，户籍地浙江省温岭市。
委托诉讼代理人：尹宏，上海市凤凰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：单威原，上海市凤凰律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：朱维春，女，1969年2月27日出生，汉族，住上海市。
上诉人苏哈录乃因与被上诉人林勇国、朱维春房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初6173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
苏哈录乃上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人林勇国承担相应的法律责任。事实和理由：上诉人与两被上诉人间并没有签订过合同。被上诉人朱维春并不知晓收取的是谁支付的房屋租金，不能推定其默示上诉人承租系争房屋。且被上诉人间的合同约定不得转租，因此默示转让也不具备法律效力。
林勇国辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持一审判决。上诉人向朱维春直接支付了两期租金，朱维春也清楚上诉人使用房屋。
朱维春辩称，同意上诉人的上诉请求，要求林勇国支付租金。
朱维春向一审法院起诉请求：林勇国支付朱维春2015年10月至2015年12月的租金人民币(以下币种均为人民币)72,450元；苏哈录乃结清系争房屋水、电、物业费后将系争房屋归还朱维春；苏哈录乃向朱维春支付从2016年1月至房屋归还之日的房屋使用费，按每月24,150元的标准计算。
一审法院认定事实：上海市花园路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)产权人为朱维春、朱维春丈夫董融、朱维春女儿董舒伃，房屋类型为店铺。2010年12月25日，朱维春与林勇国签订《房屋租赁合同》，约定：“房屋租金为23,000元，租赁期限自2011年1月1日至2015年12月31日；合同签订之日起，林勇国向朱维春支付合同押金23,000元，合同期满，林勇国无违约行业，朱维春退还合同押金；租赁期满后，如林勇国继续使用房屋，就在租赁期满前三个月提出，经双方同意重新签订租赁合同，在同等条件下，林勇国有优先承租权；林勇国在合同经营期，不得擅自将该承租的房子转租或转让，林勇国特殊情况需将承租的房子转于他人，必须征得朱维春书面同意，朱维春和对方另行签合同，否则视为无效”。上述《房屋租赁合同》签订后，林勇国向朱维春支付了23,000元押金，使用房屋经营并按约支付房屋租金。期间，双方口头约定房屋租金变更为每月24,150元。
2015年3月，林勇国与案外人房某某签订《转让协议》，约定：“经双方友好协商一致同意，将虹口区花园路XXX弄XXX号XXX室的门面建筑面积79平方米，转让给房某某经营使用，房某某同意一次性补偿10万元装修费用给林勇国作为转让费，房某某不得以任何理由向林勇国要回补偿费用，商铺从2015年3月1号交付给房某某使用，从2015年3月1日开始房屋的租金、水电、物业费用全部由房某某承担，与林勇国无关”。后，苏哈录乃向林勇国支付了10万元及押金23,000元，苏哈录乃经营使用系争房屋，房屋租金支付至2015年9月。2015年12月23日，朱维春在系争房屋大门张贴告示，表示系争房屋于2015年12月31日合同期满，不再出租，要求租户于2015年12月31日前搬离系争房屋。后苏哈录乃经营使用系争房屋至今，双方经协商未果，朱维春遂诉至法院，要求判如所请。
一审法院认为，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。朱维春与林勇国签订的租赁合同中明确不得转租，林勇国未经朱维春同意将系争房屋“转让”于他人，并约定租金、水电费、物业费由对方承担，从《转让协议》的内容、形式上来看，该协议实际上是林勇国将租赁合同的权利义务一并转移给他人，虽事先未经朱维春同意，但从苏哈录乃多次向朱维春支付租金及朱维春对此所做表示，表明朱维春已经默认租赁合同中林勇国的权利义务已经一并转移给苏哈录乃，苏哈录乃应按原合同约定支付相应租金，故苏哈录乃应负责支付朱维春2015年10月至2015年12月的租金72,450元。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。朱维春与林勇国签订的租赁合同于2015年12月31日到期，苏哈录乃同样应受此期限约束，故朱维春要求苏哈录乃搬离并将系争房屋返还的诉请有事实和法律依据，法院予以准许。苏哈录乃应结清系争房屋水、电、物业费后将系争房屋归还朱维春。同时，苏哈录乃应支付系争房屋2016年1月1日至实际迁出之日止的房屋使用费，标准应参照原租金标准。关于林勇国向朱维春支付的押金23,000元，苏哈录乃已经向林勇国支付，林勇国亦同意该押金退还给苏哈录乃，故朱维春应向苏哈录乃返还押金23,000元。
一审法院判决如下：一、自判决生效之日起10日内，苏哈录乃应携其物品迁出上海市花园路XXX弄XXX号XXX室房屋；二、自判决生效之日起10日内，苏哈录乃应向朱维春支付上海市花园路XXX弄XXX号XXX室房屋2015年10月至2015年12月的租金72,450元；三、自判决生效之日起10日内，苏哈录乃应按每月24,150元的标准支付朱维春上海市花园路XXX弄XXX号XXX室房屋使用费(自2016年1月1日起计算至苏哈录乃迁出之日止)；四、苏哈录乃应于迁出之日按实付清上海市花园路XXX弄XXX号XXX室房屋水费、电费、物业费；五、自判决生效之日起10日内，朱维春应返还苏哈录乃押金23,000元。
本院对一审法院查明事实予以确认。
本院认为，朱维春与林勇国签订的《房屋租赁合同》约定，林勇国在合同经营期，不得擅自将该承租的房子转租或转让，林勇国特殊情况需将承租的房子转于他人，必须征得朱维春书面同意，朱维春和对方另行签合同，否则视为无效。转于他人兼有转租或转让之意，均必须征得朱维春书面同意，且转让行为因原承租人脱离租赁关系，故需要出租人更为明确的意思表示。故仅以朱维春收取租金以及其知晓放任上诉人使用系争房屋经营，即认定朱维春已经默认租赁合同中林勇国的权利义务已经一并转移给苏哈录乃，该意见本院难以认同。因此，朱维春与林勇国之间的合同的义务仍应当由林勇国承担，合同期限内的租金应当由林勇国支付。自2015年3月起实际由苏哈录乃使用系争房屋，朱维春请求苏哈录乃支付租期以外的使用费，以及迁出房屋，一审予以支持，并无不当。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初6173号民事判决第一、三、四、五项；
二、变更上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初6173号民事判决第二项为：自本判决生效之日起10日内，林勇国应向朱维春支付上海市花园路XXX弄XXX号XXX室房屋2015年10月至2015年12月的租金72,450元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费805.62元，由林勇国负担人民币402.81元，苏哈录乃负担402.81元。二审案件受理费1,611.25元，由林勇国负担805.63元，苏哈录乃负担805.62元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 成 皿
代理审判员 马忆蔺
二〇一七年二月十六日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。