湖南省桑植县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0822民初807号原告：贺仪兵，男，1974年2月6日出生，白族，农民，住桑植县。委托诉讼代理人：吴远生，湖南风云律师事务所律师。被告：谷忠科，男，1975年11月16日出生，白族，农民，住桑植县。委托诉讼代理人：周海清，湖南源阳律师事务所律师。被告：刘艮年（曾用名：刘银莲），女，1952年2月17日出生，白族，农民，住桑植县。第三人：贺小康，男，1980年7月8日出生，白族，住桑植县。第三人：贺际超，男，1982年11月18日出生，白族，农民，住桑植县。原告贺仪兵与被告谷忠科、刘艮年、第三人贺小康、贺际超确认合同无效纠纷一案，本院于2017年7月10日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月22日公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年10月16日再次公开开庭审理了本案。原告贺仪兵及其委托诉讼代理人吴远生、被告谷忠科及其委托诉讼代理人周海清、被告刘艮年到庭参加诉讼，第三人贺小康经传票传唤无正当理由拒不到庭，第三人贺际超未经法庭许可中途退庭。本案现已审理终结。贺仪兵向本院提出诉讼请求：1、刘银莲与谷忠科签订的《卖买宅基地合同》无效；2、谷忠科返还土地；3、被告负担诉讼费用。诉讼过程中，贺仪兵变更第2项诉讼请求为：谷忠科返还土地及土地上的房屋。事实和理由：2001年4月4日，桑植县人民政府为贺仪兵的父亲贺学友实地丈量宅基地，并办理了登记。随后，谷忠科与贺学友达成房屋租赁协议，房子由谷忠科租赁，谷忠科支付租金。贺学友去世后，谷忠科与刘银莲于2011年4月11日签订《卖买宅基地合同》，谷忠科给刘银莲支付68000元，刘银莲长期放弃宅基地的使用管理权和所有权。《卖买宅基地合同》涉及的土地系贺仪兵的家庭共有财产，未经贺仪兵同意，其母亲刘银莲无权独自处分；合同没有得到有权机关的批准；合同约定“长期放弃宅基地的使用管理权和所有权”，违反了《合同法》第214条规定，应当确认无效。庭审中贺仪兵补充事实和理由：涉案宅基地系贺学友购买，涉案房屋系贺仪兵和第三人贺小康于2007年出资修建，刘银莲无权独自处分该房屋；刘银莲不识字亦不会写字，签订买卖协议存在重大误解，刘银莲以为只是长期租赁协议，该份买卖房屋协议存在欺诈性；谷忠科与刘银莲签订房屋买卖协议是故意瞒着贺仪兵和贺小康进行的，两兄弟并不知情；协议上是刘银莲的签名，而领条系贺际超签字，刘银莲并没有拿到房款，协议没有实际生效。谷忠科辩称：1、贺仪兵提起确认合同无效的主体不适格，不具备原告诉讼主体资格，无权提出“请求判令被告刘银莲与谷忠科签订的《卖买宅基地合同》无效”之诉。2011年4月11日，谷忠科与刘银莲签订《卖买宅基地合同》，双方均按协议履行了合同，刘银莲将房屋和土地交由谷忠科使用至今，并收取款项68000元。基于该事实，根据合同相对性原则，合同效力只涉及合同双方当事人，请求确认合同无效之诉只能由合同当事人提起，合同以外的第三人无权提起，贺仪兵不是合同相对方，无权提起合同无效之诉，不具备原告诉讼主体资格。2、谷忠科虽与刘银莲签订的是《卖买宅基地合同》，但根据合同法规定的“内容大于形式”原则，双方实际上是一种房屋买卖和土地转让行为，该行为符合《合同法》第三十二条、《物权法》第十五条规定，不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形。3、涉案土地系行政划拨的国有土地，刘银莲对该土地享有使用权，依法是可以转让的。贺学友去世后，刘银莲对夫妻共同财产具有完全处分权，在转让时刘银莲主动要求谷忠科购买土地及房屋，并称该房屋和土地在贺学友生前已明确表态留给儿子贺际超，从收条和土地使用证上的签名来看，实际权利人均签名、捺印，因此，在没有经过权利机关确认的情况下，贺仪兵以“系家庭共有财产”为由主张刘银莲无权处分，缺乏事实和法律依据；贺仪兵主张合同没有得到有权机关的批准，应属无效，于法无据，因为法律没有规定城镇国有土地的转让协议在办理登记手续后才生效，土地使用权变更登记手续未履行并不导致协议无效，登记行为是双方按约定履行义务而不是协议的生效条件；谷忠科与刘银莲之间的行为不是租赁，是转让，贺仪兵依据《合同法》第214条规定，显属适用法律错误。综上，刘银莲与谷忠科之间的转让合同合法有效，贺仪兵的诉请依法应予驳回。刘艮年辩称，刘艮年不识字亦不会写字，签合同时本人没有签名，捺印系他们拿其手指按的，现要求收回房子。第三人贺小康未作陈述。第三人贺际超述称，刘艮年不知道买卖的真实情况，是贺际超欺骗刘艮年与谷忠科签订的房屋买卖协议，68000元款项是抵扣租金的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年4月7日，贺仪兵的父亲贺学友在桑植县洪家关白族乡洪家关村取得28.5平方米行政划拨的国有土地使用权。2007年，贺学友在该土地修建了一间房屋，但没有办理房屋所有权证。2008年1月1日，贺学友将房屋出租给谷忠科，每年租金4800元。同年（2008年），贺学友去世。2011年4月初，贺际超找到谷忠科与刘艮年一起协商转让土地及土地上的房屋，2011年4月11日，谷忠科的妻子刘秀兰书写一份刘银莲与谷忠科的《卖买宅基地合同》，贺际超在合同上替刘艮年签上刘银莲的名字，刘艮年本人在名字上按了手印。合同约定：谷忠科给刘银莲付款68000元，刘银莲长期放弃宅基地的使用管理权和所有权。当天，谷忠科给刘艮年付款20000元，贺际超在收条上签了刘银莲的名字。2011年4月19日，谷忠科给刘艮年付款48000元，贺际超在收条上签了自己的名字。房屋由谷忠科使用至今。期间，贺仪兵打电话、当面找过谷忠科，要求收回房子。另查明，贺学友去世后，其妻刘艮年、长子贺仪兵、次子贺小康、三子贺际超对涉案土地及房屋没有分割。本院认为，两被告签订的虽是《卖买宅基地合同》，但根据查明的事实，两被告实为房屋买卖合同关系，该合同系当事人的真实意思表示，没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。本案的争议焦点是两被告的买卖行为是否有效。在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因力行为，物权转移是物权变动的结果，出卖人在缔结买卖合同时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。本案涉及的土地及房屋系刘艮年与贺学友夫妻存续期间取得、修建，贺学友去世后，刘艮年及其儿子贺仪兵、贺小康、贺际超没有分割，应属刘艮年、贺仪兵、贺小康、贺际超共同共有，刘艮年未经贺仪兵同意，擅自转让该土地及房屋，构成无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，即便刘艮年没有处分权，也不影响作为物权变动原因行为的买卖合同的效力。故贺仪兵要求确认两被告签订的《卖买宅基地合同》无效，并以合同无效要求返还土地及房屋的诉讼请求，本院不予支持。贺仪兵对涉案土地及房屋的物权，可依法另行主张。贺仪兵以两被告签订的合同没有得到有关机关的批准、约定“长期放弃宅基地的使用管理权和所有权”违反法律规定为由主张合同无效，缺乏法律依据，本院亦不予支持。贺仪兵主张签订合同时刘艮年存在重大误解、谷忠科存在欺诈性，证据不足，况且刘艮年在法定期限内没有行使撤销权，故其意见不予采纳。谷忠科辩称贺仪兵在本案中不符合原告主体资格，在庭审辩论中提出其对涉案土地及房屋系善意取得，理由不成立，其辩解意见本院不予采纳。刘艮年辩称在合同签名处捺印非本人意愿，要求收回房子，缺乏事实依据和法律依据，其辩解意见本院不予采纳。贺际超述称自己欺骗刘艮年与谷忠科签订合同，无证据证实，其意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决如下：驳回原告贺仪兵的全部诉讼请求。案件受理费80元，由贺仪兵负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 长  向周富审 判 员  陈 勇人民陪审员  谢小平二〇一七年十月三十一日代理书记员  聂天飞附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法的解释〉》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。