上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终4551号
上诉人（原审被告）：钱宇亮，男，1972年5月16日生，汉族，住上海市浦东新区。
上诉人（原审被告）：严某，女，1971年6月9日生，汉族，原户籍地上海市松江区。
上诉人（原审被告）：钱某，女，2001年7月28日生，汉族，住上海市浦东新区。
法定代理人：严某（系钱某母亲），年籍详上。
三上诉人之共同委托诉讼代理人：杨旺，上海国域达律师事务所律师。
三上诉人之共同委托诉讼代理人：孙周，上海国域达律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：陆吉华，男，1968年11月9日生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：黄伟，上海市四方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱颖，上海市四方律师事务所律师。
上诉人钱宇亮、严某、钱某因与被上诉人陆吉华房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初20652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人钱宇亮、严某、钱某（以下简称钱宇亮等三人）上诉请求：1、撤销原判第一项，改判驳回被上诉人陆吉华要求钱宇亮等三人承担个人所得税款人民币（下同）75,476.19元的诉请；2、撤销原判第二项，改判驳回陆吉华要求钱宇亮等三人承担逾期迁出户口违约金的诉请，或改判钱宇亮等三人承担总额不超过10,000元的逾期迁出户口违约金。事实和理由：一、一审判决关于钱宇亮等三人所售房屋不符合“满五唯一”的认定，属认定事实和适用法律错误。1、上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）是否符合“满五唯一”的条件，应以不动产登记机关登记信息为准。因上海市不动产登记机关拒绝以人查房，钱宇亮等三人无法提供相关证明信息，亦没有义务证明。一审法院在没有查明相关事实的情况下，即判定钱宇亮等三人违约，存在认定事实错误。2、一审法院根据税务部门实际向钱宇亮等三人征收个人所得税的情况下即判定系争房屋不满足“满五唯一”条件，存在适用法律错误。因国家免征税的方式多种多样，原因和结果不具有唯一相对性，故不能因为存在征收个人所得税的事实直接推断出钱宇亮等三人存在他处有房的情形。3、系争房屋因为属于法院强制执行过户，没有填报《申报表》，亦没有进行钱宇亮等三人他处房屋信息的查询，故存在征税，没有减免的可能。根据合同约定，钱宇亮等三人的售房价3,870,000元系净到手价，买受人即陆吉华应承担全部税费，其在没有证据证明系争房屋非“满五唯一”的情况下即要求钱宇亮等三人承担个人所得税款，实属违约。二、一审法院判令钱宇亮等三人以每日193.50元的标准支付违约金，自2016年6月30日起计算至全部户口迁出之日止，但总额不超过141,255元，过分高于陆吉华所受损失，请求法院予以调整减少。严某、钱宇亮因XX而处理系争房屋，因陆吉华变更房屋买受人主体、因征信问题贷款被否等原因延期付款，导致双方涉诉达一年之多，致使钱宇亮等三人错过购房时机，亦因钱某患病治疗等问题，未能及时购置他处住房办理落户。同时，因前案一审判决确认双方买卖合同解除，对钱宇亮等三人履行合同义务期限造成影响。钱宇亮等三人主观上没有恶意，陆吉华起诉后，钱宇亮等三人立即积极办理户口迁出手续，严某已于2018年2月2日迁出户口，钱宇亮的户口也于2018年3月底迁出。此外，即便钱宇亮等三人没有及时迁出户口，按照上海市现行户籍政策，并不影响陆吉华户口迁入系争房屋，亦没有给陆吉华造成任何损失。一审法院判定的违约金明显过分高于陆吉华的损失，故请求二审法院酌情予以减少。三、钱宇亮等三人已对另案生效判决申请再审，且法院已立案，为减少讼累，一审中曾申请本案中止审理，但一审法院对此未予采纳。故请求二审法院依法支持钱宇亮等三人的上诉诉请。
被上诉人陆吉华辩称：1、另案判决生效后因钱宇亮等三人拒绝配合履行导致陆吉华向法院申请强制执行，不论系争房屋是否符合“满五唯一”的条件，陆吉华代付向卖方所征个人所得税系因钱宇亮等三人的不配合所致。2、就逾期迁移户口违约金，钱宇亮等三人在2016年的承诺书中曾承诺系争房屋内的户口已迁出，故其存在明显恶意。双方合同对逾期迁出户口的违约责任有明确约定，一审法院已经酌情予以调整，并无不当。故不同意钱宇亮等三人的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
陆吉华向一审法院起诉请求判令：1、钱宇亮等三人向陆吉华支付个人所得税75,476.19元；2、钱宇亮等三人向陆吉华支付逾期迁出户口违约金（自2016年6月30日起至实际迁出户口日止，按照总房价款3,870,000元的日万分之五，暂计至2017年10月30日止为376,938元）。
一审法院认定事实如下：钱宇亮等三人原为系争房屋登记的产权人。2016年4月30日，钱宇亮等三人作为卖售人（甲方）与陆吉华作为买受人（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》约定：1、甲方向乙方出售系争房屋，建筑面积205.07平方米，转让价款为3,870,000元。2、甲、乙双方同意，甲方于2016年8月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。3、甲、乙双方确认，在2016年7月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。4、若该房地产上有户口，则甲方应于签订本合同并申请办理公证手续（若有）后60日内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续；否则，每逾期一日，应按照本合同约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原户口迁出时止等。
同日，钱宇亮等三人作为甲方和陆吉华作为乙方签订《协议书》约定：3,870,000元系甲方净到手价格，系争房屋附属车位及储藏室各一个随系争房屋转让给乙方；甲方提供该房地产原始购进时完整的《上海市房地产买卖合同》或类似合同原件、购房发票原件、契税单原件，并于申报税费当日提供；甲方承诺：系争房屋系其家庭上海市生活满五年唯一住房；甲乙双方一致约定该房地产此次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由乙方承担；本协议所述价格3,870,000元为甲方出售该房地产净到手价格；若因甲方承诺不实，导致多缴纳的交易税费由甲方自行承担；若因甲方无法提供所需材料原件的责任由甲方承担，致多出的税费，由甲方承担等。
2016年4月30日，钱宇亮等三人作为甲方与陆吉华作为乙方签订《提前交房协议》，约定：双方协商一致确认由陆吉华向钱宇亮等三人支付10,000元作为提前交房的条件，将交房验收时间提前至2016年5月31日。钱宇亮等三人于2016年7月8日向陆吉华交付系争房屋。
关于陆吉华已付款项情况为：2016年3月9日支付定金100,000元、2016年3月10日由案外人陆某代为支付购房定金200,000元、2016年5月3日支付房款700,000元、2016年5月5日支付房款170,000元、2016年7月8日支付房款10,000元、2016年7月8日支付提前交房补偿金10,000元，合计1,190,000元。
其后，因为双方就陆吉华以贷款方式支付的房款2,690,000元逾期支付是否构成根本性违约产生争议，陆吉华于2016年9月22日起诉至一审法院请求继续履行买卖合同等，而钱宇亮等三人亦一并提出反诉请求解除合同【案号：（2016）沪0117民初17072号，以下简称17072号案】。一审法院于2017年4月21日作出17072号案判决，确认陆吉华与钱宇亮等三人之间就系争房屋成立的房屋买卖合同于2016年8月15日解除等。陆吉华上诉后，本院于2017年8月21日作出（2017）沪01民终7285号案（以下简称7285号案）判决：1、撤销17072号案判决；2、钱宇亮等三人应于判决生效之日起十日内配合陆吉华将系争房屋过户登记至陆吉华名下等。陆吉华于2017年9月11日申请执行7285号案判决，在系争房屋通过执行程序办理审税、过户过程中，陆吉华支付了纳税人为钱宇亮的以下税款：增值税96,190.47元、城市维护建设税4,809.51元、教育费附加2,885.70元、地方教育附加1,923.81元以及房屋转让个人所得税75,476.19元。
另，根据调查日期为2017年10月30日的常口现实库信息资料显示，截止该日，钱宇亮、严某的户口仍在系争房屋内。钱宇亮等三人在审理过程中向一审法院书面说明正在积极办理户口迁出手续。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。陆吉华与钱宇亮等三人就系争房屋成立的房地产买卖合同，是双方当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的合同，双方当事人均应恪守。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
关于陆吉华主张的个人所得税75,476.19元，根据自2010年10月1日起执行的《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》规定，个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税；个人出售除已购公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所得额按照个人所得税法的有关规定确定；对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。现陆吉华在系争房屋过户至其名下过程中，税务部门实际向钱宇亮等三人一方征收了个人所得税75,476.19元，表明系争房屋非钱宇亮等三人一方家庭名下的满五年上海市唯一住房，因此按照《协议书》的约定，应由钱宇亮等三人承担该个人所得税75,476.19元，因陆吉华先行垫付了该项税费，故钱宇亮等三人应向陆吉华支付。
关于陆吉华主张的逾期迁出户口违约金，基于合同继续履行，钱宇亮等三人本应在2016年6月29日前将系争房屋内的户口迁出，但是截止到本案一审法庭辩论终结前，钱宇亮等三人始终未将户口全部迁出，故应该承担相应的违约责任。现陆吉华主张钱宇亮等三人按照全部房款3,870,000元的日万分之五自2016年6月30日起计算至钱宇亮等三人户口实际迁出之日止，符合双方的约定，并无不当。然违约金的计算一方面要考虑合同的约定、另一方面也要综合考量因钱宇亮等三人违约造成陆吉华的实际损失、钱宇亮等三人的违约行为及其主观恶性等因素：一方面虽然钱宇亮等三人的户口仍在系争房屋内，但陆吉华没有证据表明此举已导致陆吉华或其亲属无法将户口迁入系争房屋内，而事实上按照现行户籍政策，钱宇亮等三人的户口不影响陆吉华一方户口迁入系争房屋，且陆吉华亦没有其他证据表明因为钱宇亮等三人户口未迁出给其造成的实际损失，陆吉华作为守约方亦有避免损失扩大之义务；另一方面，钱宇亮等三人方户口到法庭辩论终结前仍未迁出，在审理中也无法确定户口的迁出之日，假设钱宇亮等三人的户口一直未能迁出则按照陆吉华的主张计算违约金显然过高，亦不公平；特别是17072号案判决认定合同应予以解除，客观上也对钱宇亮等三人履行合同项下义务的期限造成影响。因此，就陆吉华按照合同约定主张的违约金应当有所限制，考虑上述因素，调整违约金的计算标准及计算期限，确定钱宇亮等三人自2016年6月30日起按照每日193.50元向陆吉华支付违约金至钱宇亮等三人将系争房屋内户口迁出之日止，但违约金总额不超过141,255元。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条以及第一百一十四条第一、第二款之规定，于二○一八年二月二十八日作出判决：一、钱宇亮、严某、钱某于判决生效之日起十日内向陆吉华支付个人所得税款75,476.19元；二、钱宇亮、严某、钱某于判决生效之日起十日内支付陆吉华逾期迁出户口违约金（以每日193.50元为标准自2016年6月30日起计算至钱宇亮、严某、钱某将上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋上户口全部迁出之日止，但总额不超过141,255元）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,086元，减半收取4,043元，由陆吉华负担1,768元，由钱宇亮、严某、钱某负担2,275元。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
二审中，双方确认严某的户口于2018年2月2日迁出系争房屋，钱宇亮的户口于2018年3月23日迁出系争房屋。
钱宇亮等三人在二审中亦确认，其并未配合陆吉华履行另案生效判决。
另，陆吉华表示，如果钱宇亮等三人需要办理相关退税手续，其可以提供相关发票及税单原件。
本院认为，首先，就钱宇亮等三人关于系争房屋符合“满五唯一”条件，故其不应当承担陆吉华以钱宇亮名义支付的系争房屋交易的个人所得税之上诉主张。根据税务部门的相关规定，在房屋交易过程中，若交易房屋符合自用5年以上且是家庭唯一生活用房即“满五唯一”条件的，免征个人所得税。本案中，双方买卖合同约定，钱宇亮等三人承诺系争房屋为“满五唯一”，若因其承诺不实导致多缴纳的交易税费由钱宇亮等三人自行承担。根据上述约定，虽然双方买卖合同约定的房屋转让价款系钱宇亮等三人的净到手价，相关交易税费应由买方陆吉华承担，但此并不包括若系争房屋不符合“满五唯一”条件而产生的卖方应承担的个人所得税。虽然钱宇亮等三人反复强调系争房屋符合“满五唯一”条件，但陆吉华在另案生效判决执行过程中因钱宇亮等三人不予配合，导致在法院强制执行过程中并未对系争房屋因符合“满五唯一”条件而申报免征个人所得税，从而也不存在减免税的可能，陆吉华由此代为支付钱宇亮为纳税人的个人所得税75,476.19元，对此，钱宇亮等三人应自行承担怠于履行生效判决确定的义务所导致的不利后果。故对钱宇亮等三人该项上诉主张，本院不予采信。其次，就钱宇亮等三人对逾期迁出户口违约金所持异议。钱宇亮等三人主张其至多应承担不超过10,000元的逾期迁出户口违约金。对此，因双方合同约定钱宇亮等三人应于2016年6月29日前迁出系争房屋内的户口，逾期迁出户口违约金计算标准为总房价款3,870,000元的日万分之五即每日1,935元。一审法院基于对本案实际情况的综合考量，包括钱宇亮等三人逾期迁出户口的违约行为对陆吉华造成的实际损失、双方因系争房屋买卖合同应否继续履行存在争议而曾另案诉讼导致履行期限拖延、钱宇亮等三人的主观恶性等因素，虽然仍以合同约定的应迁出日期作为起算违约金的依据，但将违约金的计算标准调整至193.50元，即双方原约定标准的十分之一，且总额不超过141,255元，此已对钱宇亮等三人的利益予以了充分考量，其三人坚持主张至多应承担不超过10,000元的违约金，缺乏充分的事实和法律依据，本院对此不予采信。二审中，双方确认严某、钱宇亮已将其户口从系争房屋内迁出，故该违约金的计算应截止至2018年3月23日即最后钱宇亮迁出户口之日，对一审相关判项本院予以相应变更。再次，就钱宇亮等三人关于其就另案生效判决已申请再审，故本案应中止审理的相关主张，因此并非本案应予中止审理的法定事由，故本院对此不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初20652号民事判决主文第一项；
二、变更上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初20652号民事判决主文第二项为：钱宇亮、严某、钱某于本判决生效之日起十日内支付陆吉华逾期迁出户口违约金，以每日人民币193.50元为标准自2016年6月30日起计算至2018年3月23日止，共计人民币122,292元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取计人民币4,043元，由陆吉华负担1,768元，由钱宇亮、严某、钱某共同负担2,275元。二审案件受理费人民币8,086元，由钱宇亮、严某、钱某共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一八年五月二十九日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……