北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终8178号
上诉人（原审原告）郭×1，男，1946年10月23日出生。
上诉人（原审原告）刘×，女，1945年7月1日出生。
上述二上诉人之共同委托代理人秦淑香，北京市擎天律师事务所律师。
上述二上诉人之共同委托代理人郭×3（郭×1、刘×之子），男，1979年1月3日出生，汉族，住北京市海淀区万寿路2号铁路工程处机关。
被上诉人（原审被告）郭×2，男，1940年2月8日出生。
委托代理人周慧领，女，1956年7月3日出生。
上诉人郭×1、刘×因与被上诉人郭×2分家析产纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2016）京0116民初1818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月7日受理该案后，依法组成由法官刘茵担任审判长，法官刘栋、法官张帆参加的合议庭公开开庭进行了审理，上诉人郭×1、刘×及其委托代理人秦淑香、郭×3，被上诉人郭×2之委托代理人周慧领到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
郭×1、刘×在一审中诉称：郭×1、刘×系夫妻关系，郭×1与郭×2系同胞兄弟。1981年4月17日，郭×1母亲王×（已于1985年病故）与郭×1、郭×2及其他三个儿子分家，分家单载明：将母亲王×名下位于北京市怀柔区杨宋镇张自口村×号祖宅北房西数第一间、第二间两间房屋分给郭×1所有。协议达成后，郭×1、刘×在分得的房屋内居住了20多年，并在院内栽种了8棵大杨树。后购买饲养处简易房子搬出。不料郭×1、刘×搬出后，2007年郭×2未经郭×1、刘×许可，强行入住并将院内8棵已成才的杨树砍掉，郭×2将这两间房屋占为己有已达九年多。郭×2还瞒着郭×1、刘×办理了房产证，并对这两间房立了遗嘱，受益人是郭×4。2007年以来，郭×1、刘×多次找郭×2，要求其搬出，但郭×2每次都说花了800元钱就是不搬，郭×1、刘×无奈，现起诉要求：1.确认1981年4月17日郭×1、刘×、郭×2家庭所立分家单有效。2.依法确认位于北京市怀柔区杨宋镇张自口村×号民宅西数两间归郭×1、刘×所有。3.依法判决郭×2赔偿郭×1、刘×房屋占用费54000元。4.依法判决郭×2赔偿郭×1、刘×8棵杨树款10000元。5.依法判决郭×2将位于北京市怀柔区杨宋镇张自口村×号民宅西数两间房屋腾退给郭×1、刘×。6.诉讼费由郭×2负担。
郭×2在一审中辩称：郭×2认可郭×1、刘×提供的分家单，当时分家时确实将现在的×号宅院靠西边2间房屋分给郭×1、刘×了。但1987年郭×2花了800元买过来了，没有手续。当初郭×2买房是因为郭×1打算在村里再申请一处宅基地，他要想批宅基地就得将这两间房处理了才能再批给他，所以郭×1将这两间房卖给郭×2了，到1993年办理集体土地使用证时房主才登记在郭×2的名下。郭×1、刘×所×院内有8棵杨树不属实。
一审法院审理查明：郭×1、刘×系夫妻关系，郭×1与郭×2系同胞兄弟。1981年4月17日，郭×1母亲王×（已于1985年病故）与郭×1、郭×2及其他三个儿子分家，分家单载明：“将母亲王×名下位于北京市怀柔区杨宋镇张自口村祖宅、家具等按三股分，与长子郭×5，次子郭×6无关；三子郭×2外盖房，家中补贴木料等；四子郭×1分上房西头两间；五子郭×7分上房东头两间；上房中间一间分给母亲王×。”1985年，因郭×1住房紧张，购买大队闲置房屋搬出。
庭审中，郭×2提交了诉争房屋登记在郭×2名下的集体土地建设用地使用证，杨宋镇张自口村民委员会发给郭×2土地使用证的证明；郭×2申请三位时任村干部、一位街坊、三位近亲属作为证人出庭作证，时任村干部及其近亲属证实诉争房屋已卖给郭×2了。一位街坊证实租用诉争房屋西侧空地开商店用，租金一直交给郭×2，郭×1从未向其主张过权利。
郭×1、刘×向法庭提交了标注为2009年6月2日拍摄的照片7张，用于证实郭×2于2009年才搬到诉争房屋居住，并不是郭×2所述八几年就购买了。郭×1、刘×还提交了证言一份，证实尹×曾租住于郭×1家11年，但该份证言未签署具体时间，证人尹×出庭作证。
一审法院判决认定：本案争议焦点是本案所涉分家单所记载的，坐落于北京市怀柔区杨宋镇张自口村现门牌号为×号宅院靠西侧2间房屋归属。
郭×1、刘×虽持王×所立分家单主张相关权利，郭×2亦认可分家单所载内容属实，但郭×2抗辩称诉争房屋已卖给自己，虽然郭×2手中无买卖房屋的文字手续，但时任张自口村村干部及其近亲属的证言能够证实郭×1将房屋卖予郭×2这一事实的存在；档案局调取的证明能够证实郭×1家中5口人在本村拥有2处宅基地是符合相关法律、政策的规定，如其再拥有诉争的房屋，与现行法律及政策之规定是不相符的，这些证明亦印证了时任张自口村村干部的证言；另，证人韩×的证言表明租用诉争房屋西侧土地经营商店，一直向郭×2交纳租金，郭×1从未向其主张过权利这一事实推断郭×2对诉争房屋所依附的土地享有占有、使用、收益、处分之权能；郭×2的辩称表明，在上世纪1985年左右，2间房屋的价格800元是符合当时之行情的，郭×1、郭×2系亲兄弟，近亲属之间买卖房屋不出具相关文字手续亦符合当地的风土人情及近亲属之间的交易习惯；郭×1认为相关书证及证人证言存在人为的虚假成分，故不予认可的理由法院不予采信，综合全案证据判断，郭×1主张诉争房屋归其所有的主张法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、郭×1与郭×2家庭于一九八一年四月十七日所立分家单有效。二、驳回郭×1其他诉讼请求。
郭×1、刘×不服上述一审民事判决，向本院提起上诉。郭×1、刘×的上诉请求为：1.撤销一审判决第二项；2.改判支持郭×1、刘×的一审诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由郭×2承担。郭×1、刘×的上诉理由为：一审判决未查清案件主要事实，所采信的证据违法，判决错误。一、一审法院未查清郭×1、刘×名下三处房产的取得方式，认为如在拥有诉争房屋则与现行法律政策规定不符，缺乏事实和法律依据。郭×1、刘×在张自口村拥有三处房产，×号院北房是通过分家取得，×号院是村委会因欠工资将牲口棚抵给郭×1、刘×的，×号院是经郭×1、刘×申请才批的宅院。一审法院错误地认定×号院是因1985年住房紧张购买大队闲置房屋搬出，事实上，是因为大队欠郭×1、刘×工资，将大队闲置的牲口棚给了郭×1、刘×，并非是另批的宅基地，更不存在将本案诉争房产卖给郭×2，才批的宅基地。我国法律限定农民“一户一宅”指的是申请新建房屋的宅基地，并没有限制通过分家析产、继承或购买房屋的方式而取得。事实上郭×1、刘×并非一人拥有三处房产，而是两个儿子均已成家，各享有一处住宅。郭×1、刘×享有的是本案诉争房屋的所有权和宅基地使用权，这三处住宅只有一处是通过申请审批获得的，诉争房产是分家析产取得的房屋所有权，同时取得了宅基地使用权，×号院是大队顶账给郭×1、刘×的。二、郭×2在一审中主张双方之间存在的买卖关系的事实，其提供的证据不符合法律规定。1.郭×2在一审庭审中，辩称其1987年以800元的价格购买了诉争房屋，理由是因为郭×1、刘×打算申请宅基地，必须卖给其所有才能批。而法律没有禁止农民不能拥有几处房产，所以其辩称没有依据。事实上，郭×1、刘×在1987年并没有向任何部门申请宅基地。且双方没有签订契约，800元房款没有留下任何字据，不合常理。2.郭×2提供的所谓时任村干部无法对双方的交易细节及履行情况进行说明，这些证人证言不能证明买卖关系是否存在，而且与本案存在利害关系，一审予以采信违反法律规定。3.郭×2提供的证人所×的承租地址不在×号院北房西数两间房屋内，而在诉争房屋的西侧空地上，一审法院以此推定×号院西数两间北房归郭×2所有，判决结果错误。
郭×2针对郭×1、刘×的上诉请求和理由答辩称：同意一审法院判决，要求维持一审判决。不同意郭×1、刘×的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，举证责任分配得当，请求驳回郭×1、刘×的全部上诉请求。上诉理由没有超出一审认定事实范围，房产来源与本案无关。1981年分家，1993年办理诉争房屋的集体土地使用证，诉争房屋如果没有卖，郭×1、刘×为什么不主张自身权利，土地证办理在郭×2的名下，租户的租金都交到了郭×2手里。
二审中，本院依法补充查明如下事实：郭×1、刘×提交：1.2004年颁发的张自口村×号建设工程规划许可证，证明并不是因为郭×1、刘×有了住宅才把房子卖了，这个规划许可证是2004年的，张自口村×号的房子跟本案无关。2.社员宅院地使用许可证、村民宅院地使用许可证和个人房屋建设计划任务书（个人存），证明郭×1、刘×曾两次申请张自口村×号的宅基地，1985年曾获批准，郭×1、刘×没有钱盖就过期了，郭×1、刘×于1992年重新申请，又重新发了一个宅基地使用权证。两个批示是一个宅院，可以证明是1985年郭×1、刘×已经获得了宅基地，所以郭×2说的郭×1、刘×1986年为了获得宅基地卖房与事实不相符。郭×2对上述证据质证称：认可规划许可证真实性，该证据与本案无关。郭×1、刘×是1984年购买的生产队的房子，2004年在原址翻建的。认可宅基地使用权证，认可两个使用权证是一个宅基地，因为郭×1、刘×有两处宅基地了，村干部就要求郭×1、刘×卖掉一个宅基地才能批准下一处，这个是农村的规矩。郭×1、刘×申请证人孙×出庭作证。孙×作证称：孙×与郭×1、刘×的儿子郭×8是朋友关系，两人系同学，孙×自己住在隔壁村。孙×在1986年、1987年左右经常去郭×1、刘×家里玩，郭×1、刘×的房子在张自口村里，但不清楚具体的门牌号。郭×8说郭×1、刘×与他人打官司，要孙×来作证。孙×可以证明诉争房屋是郭×1、刘×家的，当时郭×1、刘×家有两间房屋，应该算单独成院。孙×在1988年毕业后就不再去郭×1、刘×家玩了，但孙×与郭×8一直有来往。在孙×毕业后，郭×1、刘×一家搬到了张自口村北的房屋居住，该房屋是三间土坯房。郭×1、刘×另申请证人张×出庭作证。张×出庭作证称：张×能够证明诉争房屋东边三间房屋在1999年开过幼儿园，幼儿园西边有一道南北墙，诉争房屋是空着的，没有人住，张×不清楚郭×2住在哪。郭×1、刘×对孙×、张×上述证言予以认可。郭×2认为孙×、张×上述证言均属虚假陈述，不予认可。郭×1、刘×陈述称自1989年搬至张自口村×号居住，户口亦迁移至张自口村×号，郭×1、刘×现居住在张自口村×号，张自口村×号由其儿子居住，诉争房屋由郭×2实际居住使用。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实有分家单、集体土地建设用地使用证、建设工程规划许可证、个人房屋建设计划任务书、双方当事人当庭陈述及证人证言等证据在案佐证。
本院认为：郭×1、刘×持王×所立分家单主张北京市怀柔区杨宋镇张自口村现门牌号为×号宅院靠西侧2间房屋归其所有。郭×2虽认可分家单记载内容，但郭×2主张郭×1、刘×已将诉争房屋卖给自己。双方对诉争房屋是否已经出卖给郭×2存在争议。本案中，本院可以确认诉争房屋常年由郭×2占有使用，诉争房屋的土地使用权人为郭×2，郭×2长期将诉争房屋西侧土地出租并获得收益。郭×1、刘×长期未向郭×2主张房屋权利，而郭×1、刘×所称对郭×2办理了诉争房屋宅基地使用权证的情况不知情，明显与常理不符。郭×2手中虽无买卖房屋的文字手续，但依据上述事实，综合考虑张自口村原村干部及其近亲属的证言、档案局出具的证明等证据，本院认为郭×2确已购买诉争房屋更符合常理。一审法院认定郭×2对诉争房屋所依附的土地享有占有、使用、收益、处分之权利，并无不当，本院予以确认。依据现有证据，本院对郭×1、刘×主张的诉争房屋归郭×1、刘×所有，郭×2系于2007年违法强占诉争房屋的事实难以认定，一审法院未支持郭×1、刘×确认诉争房屋所有权等诉讼请求，并无不当。
综上，郭×1、刘×的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费700元，由郭×2负担25元（于本判决生效后七日内交纳），由郭×1负担675元（已交纳）。
二审案件受理费1400元，由郭×1、刘×负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 茵
代理审判员 刘 栋
代理审判员 张 帆
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 陈 雁
书 记 员 田亚男