广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初3805号原告：李晓淳，女，1970年12月5日出生，汉族，住英德市。委托诉讼代理人：谭国炽，广东捷高律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱梦舒，广东捷高律师事务所律师。被告：黄金荣，男，1984年6月9日出生，汉族，住清远市清新区。被告：赖炽华，女，1985年4月4日出生，汉族，住清远市清城区。被告：清远市清城区新城旻昊房地产中介服务部，住所地清远市清城区静福路6号维港半岛花园二十三、二十四号楼首层商铺12号。经营者：刘志荣，男，1984年10月12日出生，汉族，住清远市清城区。原告李晓淳与被告黄金荣、赖炽华、清远市清城区新城旻昊房地产中介服务部（以下简称旻昊房地产中介服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李晓淳的委托诉讼代理人朱梦舒、被告旻昊房地产中介服务部的经营者刘志荣到庭参加诉讼，被告黄金荣、赖炽华经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李晓淳向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与三被告于2017年2月10日所签订的《买卖合同》；2、判令被告黄金荣、赖炽华向原告返还定金50000元，赔偿原告损失550000元（具体数额以评估为准），总计600000.00元；3、判令三被告向原告返还中介费5000元；4、判令三被告承担原告因本案所支出的保全费、诉讼费、律师代理费及评估费等费用。事实和理由：2017年2月10日，原告在被告旻昊房地产中介服务部的居间介绍下，与被告黄金荣、赖炽华签订《买卖合同》一份，约定：买方（原告）购买卖方（被告黄金荣、赖炽华）位于清远市清城区××花园××楼××房，总价款638000元，付款方式为一次性付款；卖方保证对该物业享有完整处分权，且没有侵犯第三人的权利，并拥有全部的收益、处分权，由于出卖人的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任；如买方或卖方在签署本合同后违约而未能买入或者卖出该物业的，违约方须支付非违约方的中介服务费，如非违约方已向经纪方支付中介费的，则违约方应向非违约方返还已支付的全部中介费；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，卖方并须退回买方已支付的所有费用；败诉方承担胜诉方的差旅费、保全费、诉讼费、律师代理费及调查费等各项费用；买方向卖方支付定金50000元。合同签订后，原告依约向被告黄金荣、赖炽华支付定金50000元，向被告旻昊房地产中介服务部支付中介费5000元。2017年6月，原告经查询得知，涉案房屋因原告与他人之间存在民间借贷纠纷诉讼案件，在今年3月6日已被清远市清城区人民法院依法采取保全措施，今年6月，涉案房屋因为没有及时偿还房屋贷款，被招商银行诉至法院，并再次被法院采取保全措施。原告认为，被告黄金荣、赖炽华在合同中明确保证对该物业享有完整的处分，出售该物业并没有侵犯第三人的权利，但事实上该物业已办理抵押，被告黄金荣、赖炽华对该房产并不享有完整的处分权，且该房产现被法院多次依法查封，存在重大的履行瑕疵，现更联系不到被告黄金荣、赖炽华，因此，原告已不能依据双方所签订的合同实现合同目的，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，原告有权解除合同，并根据合同第十条的约定要求被告黄金荣、赖炽华退回已经给付的定金50000元。同时，由于合同签订后，涉案房屋价格出现大幅度上升，周边同等条件楼盘平均价格已达每平方米9500元左右，被告黄金荣、赖炽华的违约行为给原告造成巨大损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、第二十九条之规定，被告理应赔偿原告因房价上涨和合同违约引起的经济损失550000元（计算标准：合同约定价格与诉讼时评估价格的差额，具体数额以评估为准）。此外，依照合同约定，原告亦有权向被告旻昊房地产中介服务部主张其已支付的中介费，向三被告主张因本案所支出的保全费、诉讼费、律师代理费、评估费等费用。综上所述，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判如所请。被告黄金荣、赖炽华未答辩。被告旻昊房地产中介服务部辩称，我方对解除合同无异议，并同意返还中介费5000元给原告，但不同意承担律师费、诉讼费、保全费及评估费等。本院经审理认定事实如下：2017年2月10日，原告李晓淳为买方，被告黄金荣、赖炽华为卖方，被告旻昊房地产中介服务部为经纪方，三方签订了《买卖合同》，约定卖方（被告黄金荣、赖炽华）将位于清远市清城区××花园××楼××房屋出售给买方（原告李晓淳），该房屋建筑面积为125.28平方米，约定价款为638000元；定金50000元，于签订合同之同时支付1000元，于2017年2月13日前支付定金余款49000元，首期楼款150000元，在房管部门出具成功受理交易递件回执当天支付，买卖双方于2017年8月30日前配合经纪方完成交易递件手续，剩余楼款438000元，在交易完税后出新产权证书当天支付；交易税费由买方支付，卖方交付房屋予买方使用之日期为卖方收齐楼款当天，卖方保证对物业享有完整处分权，出售物业并没有侵犯第三人的权利，并保证合同所载有关物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方承担由此引致的一切责任，由于卖方的原因，造成物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任；有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁、户口及清还抵押等，卖方应在交付该物业予买方使用之日前清理及迁出完毕，从而保证物业交易完成后买方无须对上述事项负责；卖方在交付房屋前必须付清一切欠费(如水电费、煤气费、管理费、电话费、有线电视费等)；基于买卖双方独家委托经纪方代理本次交易服务，且经纪方在买卖该物业时提供的中介服务和咨询服务，买卖双方在合同生效当日向经纪方支付中介服务费及咨询费，买卖双方各向经纪方支付中介服务费及咨询费12760元，如买方或卖方在签署本合同后因违约而未能买入或卖出物业的，违约方需支付非违约方咨询及中介服务费，即违约方需向经纪方支付本条约定的买卖双方应支付的全部咨询及中介服务费；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用，卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金；买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业，应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金，买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼价金额的千分之一向卖方支付违约金，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金；在本合同执行过程中如有争议三方协商解决，协商不成三方同意向该物业所在地人民法院提起诉讼，败诉方承担胜诉方的差旅费、保全费、诉讼费、律师代理费及调查费等各项费用。合同签订后，原告向被告黄金荣、赖炽华支付了定金50000元，向被告旻昊房地产中介服务部支付了中介服务咨询费5000元。庭审中，被告旻昊房地产中介服务部自愿同意返还原告中介服务咨询费5000元。涉案房屋登记产权人为黄金荣、赖炽华，房屋建筑面积为125.28平方米，该房屋已办理抵押预告登记，抵押权人为招商银行股份有限公司清远分行，抵押期限自2015年7月16日至2032年7月16日。因被告黄金荣、赖炽华另案欠他人债务，本院分别于2017年3月6日、6月12日查封了涉案房屋[（2017）粤1802民初811、2453号]。诉讼中，原告为证明房屋差价损失、保全费损失、律师费损失等实际损失，提供了下列证据予以证明：1、原告与清远市富麟房地产有限公司于2017年6月22日签订的《商品房买卖合同》，购买位于清远市清城区××半岛××号商品房，建筑面积146.03平方米，套内建筑面积124.45平方米，房屋价款1385205元，按建筑面积折算为9485.75元/平方米，房屋差价损失为550375元（9485.75元/平方米×125.28平方米-638000元）；2、因申请诉讼财产保全由中国人民财产保险股份有限公司清远市分公司提供保单保函担保而缴交保险费1200元的发票；3、因委托广东捷高律师事务所代理本案诉讼而签订的《诉讼委托代理合同》及支付了律师代理费36000元的发票。以上事实，有原告提供的买卖合同、定金收据、中介服务费收据、商品房买卖合同、保险费发票、律师费发票，以及本案的庭审笔录、质证笔录等证实。本院认为，原告与三被告签订的《买卖合同》，该合同内容是当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，原被告均应恪守履行合同义务。原告已依约向被告黄金荣、赖炽华支付了购房定金50000元，已履行定金给付义务。而被告黄金荣、赖炽华因欠他人债务，致使涉案房屋被法院查封，导致合同事实上不能继续履行，责任在于被告黄金荣、赖炽华，被告黄金荣、赖炽华应承担不能履行合同的违约责任。由于涉案房屋已被法院查封，事实上合同已不可能再继续履行，故对原告要求解除与三被告签订的《买卖合同》的请求，本院予以支持。对原告要求被告黄金荣、赖炽华返还定金50000元，并赔偿的房屋差价、保险费、律师费等损失的主张，本院予以支持。对于原告主张的实际损失，因被告黄金荣、赖炽华违约导致原告购买涉案房屋的合同目的不能实现，受清远市区2017年以来的房价上涨因素影响，导致原告在相同地段以相同的价格已购买不到相同品质的房屋,由此造成了差价损失，该损失属于因被告黄金荣、赖炽华违约造成原告的损失。对于房屋差价损失，原告提供其于2017年6月22日在同一楼盘购买房屋的《商品房买卖合同》，本院对该《商品房买卖合同》予以采信，根据该《商品房买卖合同》折算房屋建筑面积单价为9485.75元/平方米，按交易房屋建筑面积125.28平方米计算房屋价值为1188375元，减除房屋交易价格638000元，房屋差价损失为550375元，原告主张的房屋差价损失550000元并未超过实际差价损失，本院予以确认。尽管双方在合同中约定了因违约造成损失的计算方式，但是按照该计算方式计算出的金额明显不足以弥补原告因被告黄金荣、赖炽华的违约行为所受到的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出增加的要求。同时，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定，本院将双方约定的违约损失调整确定包含房屋差价损失550000元、中介费损失5000元、保险费损失1200元、律师费损失36000元。因此，对原告要求被告黄金荣、赖炽华赔偿房屋差价550000元、保险费1200元、律师费36000元等损失的请求，本院予以支持。对于原告要求三被告返还中介费5000元，被告旻昊房地产中介服务部对此并无异议，按照合同约定被告黄金荣、赖炽华亦应当承担支付中介费的违约责任，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告旻昊房地产中介服务部承担保险费、律师费，因被告黄金荣、赖炽华违约导致合同不能履行，责任在于被告黄金荣、赖炽华，被告旻昊房地产中介服务部在履行合同中并没有过错，不需要承担违约责任，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告李晓淳与被告黄金荣、赖炽华、清远市清城区新城旻昊房地产中介服务部于2017年2月10日签订的《买卖合同》；二、被告黄金荣、赖炽华于本判决生效之日起10日内向原告李晓淳返还定金50000元；三、被告黄金荣、赖炽华于本判决生效之日起10日内向原告李晓淳赔偿房屋差价损失550000元；四、被告黄金荣、赖炽华、清远市清城区新城旻昊房地产中介服务部于本判决生效之日起10日内向原告李晓淳赔偿中介费损失5000元；五、被告黄金荣、赖炽华于本判决生效之日起10日内向原告李晓淳赔偿律师费损失36000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9850元，财产保全费3545元，合共13395元，由被告黄金荣、赖炽华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  梁健球人民陪审员  李海丹人民陪审员  麦 雅二〇一八年一月十一日书 记 员  梁朝晖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。