江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第02252号
上诉人（原审原告）王芹。
上诉人（原审原告）钟俊锋。
两上诉人委托代理人石海燕，江苏奔月律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）如皋市金茂置业有限公司，住所地如皋市如城镇中山西路1号。
法定代表人陈金湍，董事长。
委托代理人缪一强，江苏如一律师事务所律师。
委托代理人圣四林，该公司员工。
上诉人王芹、钟俊锋因与被上诉人如皋市金茂置业有限公司（以下简称金茂公司）商品房销售合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2015）皋民初字第0447号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，王芹、钟俊锋系夫妻关系。2012年7月4日为向金茂公司购买商品房，于2015年1月8日双方签订《商品房买卖合同》一份，约定：出卖人为金茂公司，买受人为王芹、钟俊锋。合同第一条项目建设依据：出卖人以拍卖方式取得位于中山西路33号、编号为GJ××××-1的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为皋国用（2009）第229号。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名花苑新村金茂国际广场。建设工程规划许可证号为镇第3××××0号，施工许可证号为3××××A。第二条商品房为预售依据，预售商品房批准机关为如皋市住建局，商品房预售许可证号为皋建房销字第××××号。第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中第××幢××单元×××号房，用途为住宅，建筑面积123.56㎡，第4幢第9车库，建筑面积14.08㎡。第四条计价方式与价款：按建筑面积计算，单价为人民币每平方米5419.09元，总金额669583元。车库按建筑面积计算，单价为人民币每平方米2500元，总金额35200元。第八条交付期限：出卖人应当在2015年2月23日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付给买受人。第九条出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第二种方式解决：1、依法向人民法院起诉。双方还约定了其它条款。合同签订后，王芹、钟俊锋共给付购房款705000元，其中商品房669800元，车棚35200元。上述购房款705000元中有部分系以所购买的金茂国际××幢×××号商品房抵押，向中国建设银行股份有限公司如皋市支行贷款。2015年1月8日王芹、钟俊锋向金茂公司缴纳购房款，金茂公司出具销售不动产统一发票，主要内容：第××幢×××号房，购房款669800元，××-××号车棚有，购房款35200元，合计705000元。2014年2月11日王芹、钟俊锋向如皋市房地产监理所申请，申请领取了金茂国际广场××幢×××室的他项权证，用于向银行抵押贷款。2015年1月15日王芹、钟俊锋又领取了金茂国际广场××幢×××室的房屋权属证。
2015年2月14日王芹、钟俊锋向如皋正翔商业管理有限公司缴纳了建筑垃圾清运费309元、装修保证金2000元、公共能耗费90元、物业费1186元。2015年4月28日王芹、钟俊锋发给金茂公司《通知书》一份，主要内容：所购买的金茂国际广场××幢×××室及××幢××号车棚至今未收到交付的房屋书面通知，未交付房屋，逾期已超过60日，依据商品房买卖合同约定，通知你公司解除合同。你公司应自通知送达之日起15日内退还全部房款712293元。按照6.15%计算给付利息，自2015年1月8日起至实际退还全部房款之日止，每月应给付利息3650元，按照全部房价款的20%计算支付违约金14245元。对此通知如有异议，贵公司须在收到本通知书后15日内向如皋市人民法院提起诉讼，特此通知。后王芹、钟俊锋于2015年6月5日向法院起诉，主张金茂公司未按照合同约定交付房屋，应赔偿逾期交房违约金5万元。
审理中证人陈某、许某陈述证明，2015年2月份左右王芹的父亲王金海与王芹的儿子到物业公司办理××号楼×××室交房手续，缴纳了装修保证金、物业费、垃圾清运费、公共能耗费四样费用，交房手续办好后，把进户门钥匙，单元门禁卡三张，质保书、使用说明书，同时也签订了金茂国际服务手续的，当时所有的签订都是王芹的儿子代签的，东西全部交给王金海及王芹的儿子，就说明将房子领去了。当场也办了验房手续的，王金海也提出南阳台窗户少锁扣，北阳台窗户推拉不灵活，物业上也积极配合处理，根据他们的要求把南窗户玻璃更换，锁扣也换装，包括窗户侧边的压条也修复到位，另外还提出家里比较脏，物业上的保洁员也进行清理打扫，王芹的母亲在我们物业上做保洁，当时也请她母亲也一起验收做保洁的。2015年4月21日上午，王金海说家里要改业主的号码为理由，让我们把业主资料拿出来，他就把业主资料抢走了，我们向他要，他也不给。
原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告双方所签订的房屋买卖合同不违反法律法规的强制性规定，系双方当事人真实意思的表示，合法有效。根据合同约定，王芹、钟俊锋已支付了购房等款，金茂公司并已开具收据。王芹、钟俊锋于2015年1月15日在如皋市房地产监理所办理了所购金茂国际广场××幢×××室及时××幢××号车棚房屋权属证书，房屋并已作了银行贷款抵押。说明金茂国际广场××幢×××室及××幢××号车棚已经交付于王芹、钟俊锋，其所有权已归王芹、钟俊锋。双方约定于2015年2月23日前将经验收合格的商品房交付，并不是指交付房屋钥匙。至于王芹、钟俊锋是否拿到房屋钥匙，按照商品房买卖的习惯做法，应由凭购房手续去小区物业部门缴纳了各项物业费用后，由物业部门将钥匙交付。本案中两证人证明王金海已将金茂国际广场××幢×××室及××幢××号车棚房的钥匙取走，物业部门并按其要求对房屋设施进行了调理、清洁。上述表明王芹、钟俊锋2015年1月15日已经取得该房的所有权，并于2014年2月14日占据了该房。金茂公司未违反双方合同约定的2015年2月23日前交付房屋的期限。王芹、钟俊锋以未书面通知交付房屋为由，要求金茂公司承担违约责任，没有法律和合同依据。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条及《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条的规定判决驳回王芹、钟俊锋的诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由王芹、钟俊锋负担。
宣判后，王芹、钟俊锋不服，向本院提起上诉称：（一）原审法院查明事实多处错误。如上诉人购买房屋的时间、办理抵押登记的时间等。（二）证人陈某、许某的证言不符合事实。其陈述由王芹仅9岁的儿子签订交房手续，明显有违常理，不应予以采纳。（三）原审法院混淆交付房屋的概念。最高人民法院的司法解释明确交付房屋是对房屋的转移占有，原审法院将其曲解为房屋所有权的转移，违反法律的规定。事实上，2015年7月23日金茂公司方向上诉人交付房屋。（四）原审法院适用法律错误。金茂公司违反合同约定延期交付房屋有充分的证据可以证明，根据合同法和合同，金茂公司应当承担房屋价款每日万分之五的违约金。请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人金茂公司辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院审理中，上诉人王芹、钟俊锋提供下列证据：1、通话记录，证明2015年4月7日物业公司工作人员通知交房。2、2015年7月23日的《交房流转单》和《领房查验确认清单表》，证明交房日期是2015年7月23日。3、金茂公司及物业公司的工商登记材料，证明两者系关联企业，证人证言不可信。
被上诉人金茂公司质证认为：1、物业公司人员通知上诉人拿钥匙是因为房屋整改时上诉人将钥匙放在物业公司，在2015年2月14日，房屋钥匙已经交付。2、《交房流转单》只填写金茂公司的项目，因金茂公司工作人员对情况不了解，后未继续向物业公司流转。《领房查验确认清单》是复印件，该表原件左上角载明2015年2月14日已交付钥匙，本次系补办。但被上诉人强行撕去该内容后进行了复印。3、对工商登记材料无异议，但不能推翻证人证言。
本院审理时上诉人陈述，2015年2月14日由王芹的父亲王金海前去验收房屋，因房屋存在质量问题拒绝接受。房屋的主要问题包括：东卧室窗户的锁扣损坏；阳台一扇窗户玻璃没有封边；大门开关不灵活；大门门锁松动。金茂公司除认为当时已办理交接手续外，对上诉人陈述的其余事实认可。
本院审查证据认为，上诉人所提供的证据不能推断出在2014年2月14日王金海没有接受房屋的事实。其证据所证明的事实金茂公司均能作出合理解释。对双方当事人一致认定的事实，本院予以确认。
经审理查明，2015年2月11日，王芹、钟俊锋办理了房屋抵押贷款手续。2015年2月14日，王芹的父亲王金海到物业公司交接房屋，对房屋提出若干质量问题。2015年7月23日，王芹、钟俊锋办理交接手续，接受房屋。原审法院查明“2012年7月4日王芹、钟俊锋为向金茂公司购买商品房”时间显然错误，本院予以更正。原审法院查明其余事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是金茂公司是否存在延期交房的违约行为。王芹、钟俊锋与金茂公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合同合法有效。双方当事人均应按照合同的约定全面履行义务。2015年2月14日，金茂公司曾向购房方交付房屋，本案中双方的争议是当日王金海有无办理交房手续。王芹方认为王金海没有接受房屋，而金茂公司主张王金海接受了房屋但事后反悔。而合同约定，金茂公司应当在2015年2月23日前将经验收合格的商品房交付购房人。因此，判断金茂公司是否违约在于金茂公司于2014年2月14日向王金海交付的房屋是否为符合合同约定的合格商品房。金茂公司交付的商品房合格，则购房方拒绝接受房屋是对自身权利的放弃；金茂公司交付的房屋不合格，即使王金海已接受房屋，亦不能视为金茂公司完成了交房义务。
所谓验收合格的商品房指商品房通过竣工验收，能够满足装修入住及安全使用的需要。本案中王芹、钟俊锋购买的是现房，在2010年已通过竣工验收，王芹、钟俊锋指出的验房时发现的质量问题均不影响房屋正常的装修使用，都可以通过简易的维修或者更换得以弥补，仅属于房屋的微小瑕疵，不能视为商品房不合格。王芹、钟俊锋可以在接受房屋时要求金茂公司处理瑕疵，但无权拒绝接受房屋。故2015年2月14日金茂公司已履行了交房义务，无论王金海是否实际接受房屋，金茂公司均不构成违约。王芹、钟俊锋要求金茂公司承担违约责任的理由不能成立。
在商品房买卖合同关系中，房屋的出卖人需履行的义务包括交付房屋及转移房屋的所有权。交付房屋指对房屋的转移占有；转移房屋的所有权指将房屋的所有权变更登记至房屋的买受方名下。原审法院将房屋的交付与房屋所有权转移相混淆，将房屋所有权的转移等同于房屋的交付，属于适用法律错误，本院予以纠正。但原审判决结果正确，可以维持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人王芹、钟俊锋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 勇
审 判 员 季建波
代理审判员 张峥嵘
二〇一五年十月三十日
书 记 员 秦建波