上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0110民初21311号
原告(反诉被告)：上海汽车工业物业有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：季友国，董事长。
委托诉讼代理人：祁律成，上海邦天律师事务所律师。
被告(反诉原告)：陈建勇，男，1962年4月23日出生，汉族，住上海市浦东新区。
原告上海汽车工业物业有限公司(以下简称汽车物业公司)与被告陈建勇物业服务合同纠纷一案，本院受理后，被告陈建勇提出反诉，本案依法适用简易程序，于2017年10月11日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)汽车物业公司的委托诉讼代理人祁律成、被告(反诉原告)陈建勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汽车物业公司向本院提出诉讼请求：要求判令被告给付原告物业管理费人民币552.15元(本案币种均为人民币)。事实和理由：2007年11月30日及2009年4月28日，原告先后与房地产开发商上海百润房地产有限公司(以下简称百润房产公司)签订《黄浦华庭物业前期合同》及《补充协议》，根据合同及补充协议的约定，由原告对位于上海市黄浦区保屯路99弄《黄浦华庭》小区(以下简称系争小区)负责前期物业管理，经物价局核定，系争小区的物业管理费收费标准是2.25元/平方米。被告系上海市黄浦区保屯路99弄《黄浦华庭》小区4号502室房屋(以下简称系争房屋)的业主，被告所有的房屋建筑面积为81.8平方米，自2016年1月至2016年3月期间，被告拖欠原告物业管理费合计552.15元未付，为此，原告多次通知被告交付物业管理费，但被告拖欠至今未付，故诉至法院。
原告针对其主张提供以下证据：证据1、《黄浦华庭物业前期服务合同》及《补充协议》，证明2007年11月30日及2009年4月28日原告与开发商签订了前期物业服务合同及补充协议，系争小区由原告负责前期物业管理服务；证据2、物价局文件，证明系争小区物业管理费收费标准为2.25元/平方米；证据3、上海市房地产登记薄房屋状况及产权人信息，证明系争房屋产权人为被告；证据4、告知书及物业管理费缴付、核对通知，证明原告发给被告的告知书及物业管理费缴付、核对通知；证据5、(2014)黄浦民四(民)初字第1794号和(2015)沪二中民二(民)终字第119号民事判决书，证明生效判决认定原告为系争小区提供了物业服务；证据6、(2015)黄浦民四(民)初字第3069号民事判决书，证明原告有权收取系争小区物业管理费；证据7、百润房产公司公告，证明原告在系争小区的物业服务期限至2016年3月31日终止；证据8、情况说明，证明上海江桥物业管理有限公司(以下简称江桥物业公司)出具情况说明，对原告起诉被告追索物业管理费没有异议；证据9、(2015)沪高民一(民)申字第944号民事裁定书，证明再审申请人任莉华向上海市高级人民法院申请对(2015)沪二中民二(民)终字第119号民事判决的再审申请被裁定驳回；证据10、(2016)沪0101民初26479号民事判决书，证明生效判决确定原告有权收取系争小区的物业管理费用；证据11、发票记账联，证明被告收到了原告出具的2015年的物业管理费发票；证据12、2016年5月25日的百润房产公司出具的委托书，证明原告在系争小区服务期限到2016年3月31日止，此后由上海华府天地物业管理有限公司(以下简称华府天地物业公司)接收移交并对系争小区开展物业服务工作。
被告陈建勇辩称并反诉称，不同意原告诉请，汽车物业公司自2007年12月起至2016年3月底止系系争小区的物业管理单位，被告拖欠了2016年1月至2016年3月的物业管理费用，原因是由于汽车物业公司未履行物业管理义务，违反约定将物业管理违法转包，导致系争小区物业管理不符合约定，擅自降低服务标准，损害业主合法利益。故现提起反诉：1、请求确认反诉被告于2008年12月1日与江桥物业公司签订的《黄浦华庭物业前期服务合同包干协议书》无效；2、要求判令反诉被告立刻对系争房屋玻璃幕墙中的铁龙骨进行替换维修，如不维修则应予以相应赔偿；3、要求判令反诉被告立即清除系争房屋房间窗台的锈水迹，如不清除应予以相应赔偿；4、判令反诉被告立即解决系争房屋客厅外墙玻璃幕墙改建窗部分的质量问题，如不解决应予以相应赔偿；5、判令反诉被告立即对系争房屋玻璃幕墙上窗执手进行替换维修，如不维修应予以相应赔偿；6、判令反诉被告为反诉原告开具2011年1月至2015年12月以运行费名义收取的物业管理费发票；7、判令反诉被告赔偿因未履行系争房屋玻璃幕墙等的维修义务，而给反诉原告造成的损失人民币7,000元；8、要求判令反诉被告退还反诉原告2008年7月至2015年12月多收取的物业管理费2,522.12元；9、判令反诉被告因瑕疵履行而减少报酬，退还反诉原告已经支付的物业管理费15,464.4元中的10%，计1,546.44元；10、判令反诉被告公开管理黄浦华庭期间收取的小区公共区域停车费，属于小区业主共同所有的予以归还；11、判令反诉被告公开管理黄浦华庭期间收取的小区电梯等区域的广告费，属于小区业主共同所有的予以归还；12、判令反诉被告向反诉原告公布2008年下半年至2016年3月其管理期间每月管理费用开支账目。诉讼中，反诉原告撤回了第1、10、11、12项反诉诉请。
反诉原告针对其反诉主张提供以下证据：证据1、2014年12月30日的《情况说明》，证明房屋建造存在质量问题，在2008年入住时反诉原告曾向物业公司报修，物业公司又向建设单位报修但未修好，一共维修了2次，反诉被告在情况说明上盖章确认；证据2、5张江桥物业公司出具的收据，内容为系争房屋运行费，要求反诉被告将所开具的收据更换成统一的发票；证据3、5张照片，证明系争房屋窗台因长期渗漏水没有修好导致大理石台面有黄斑并有龙骨铁锈，系争房屋窗把手损坏，双层玻璃中有水气，大楼进户门敞开，小区内有垃圾堆积，物业视而不见；证据4、《黄浦华庭物业前期服务合同包干协议书》，证明反诉被告与案外人江桥物业公司于2008年12月1日签订包干协议书，将小区物业服务管理整体转包给了案外人；证据5、反诉被告在反诉原告入住小区后发放的物业服务标准，证明反诉被告未按照其提供的服务标准所约定的时间和内容履行服务项目。
反诉被告汽车物业公司辩称，不同意反诉诉请。反诉原告第2、3、4、5、7项反诉诉请主要是开发商建造房屋时存在质量问题所导致的，反诉原告在入住系争房屋后发现质量问题向反诉被告进行报修，反诉被告在自己能力范围内进行了维修，且2010年开发商对系争房屋的整幢楼的窗户进行了全面改造，改造项目均是开发商负责施工建设，反诉被告仅是予以配合，由于小区未成立业委会，反诉被告无法动用维修基金，无法对反诉原告房屋外墙、外窗进行彻底维修，这些责任不在反诉被告方；第6项反诉诉请中的物业管理费是分了两块，物业管理费我方是出具了发票，设备管理费出具了收据，这是和税务机关部门沟通并得到允许的；第8、9项反诉请求反诉原告没有任何法律依据，反诉被告已经提供了相应的物业服务。
反诉被告针对反诉原告的反诉主张提供以下证据：证据1、上海市黄浦区规划和土地管理局信访书面答复，证明规划和土地管理部门向系争小区业主做出答复，认定黄浦华庭一期开发的房屋是由上汽物业公司管理，建议小区业主成立业主委员会进行管理；证据2、上海汽车工业开发发展有限公司于2014年12月1日向系争小区全体业主做出的情况说明，证明汽车物业公司的上级部门认可汽车物业公司和江桥物业公司的合作形式；证据3、2016年3月11日百润房产公司与汽车物业公司签订的《黄浦华庭前期物业服务合同终止协议书》，证明汽车物业公司对系争小区的物业服务工作至2016年3月31日结束，反诉被告已经将各类档案资料、财务资料、合同协议资料、图纸资料、配套设施设备资料全部移交给百润房产公司；证据4、黄浦华庭管理处2016年2月劳务费发放表，证明在2016年2月期间，黄浦华庭小区一共有12名保安，并发放了基本工资、加班费；证据5、情况说明，证明系争小区外墙清洗并不包含在物业服务合同约定范围内，不属于物业服务项目，反诉被告进驻小区不久就对小区外墙进行过1次清洗，共清洗过3次；证据6、考勤记录，证明2009年至2015年期间，系争小区安保人数均不低于12人；证据7、自行招用保安员单位备案证明，证明反诉被告具备自行招用保安资质；证据8、奖状2份，证明2010年1月及2013年12月系争小区被评为物业治安达标小区；证据9、外墙清洗及擦窗费用发票，证明2009年至2012年，反诉被告曾多次对系争小区房屋外墙进行清洗；证据10、外墙清洗告业主书及告示，证明2011年12月针对外墙与外玻璃清洗问题，反诉被告及居委会曾在小区张贴告示，向小区业主说明情况，并征求全体业主意见；证据11、维修报告及维修清单，证明2010年6月26日，反诉被告就系争小区建筑质量等问题向开发商百润房产公司提出书面报告，其中包括反诉原告房屋玻璃质量等问题，需要进行改装维修；证据12、紧急大修报告及紧急大修和建议更新报告，证明2012年9月8日及9月19日，反诉被告两次向开发商百润房产公司出具系争小区相关事项紧急大修报告；证据13、电、扶梯养护工程合同补充协议及电梯零配件申购单，证明2013年7月23日，原告与上海金星电梯工程有限公司签订的系争小区电梯养护工程合同及电梯零配件申购单；证据14、联络协议，证明2013年10月23日，反诉被告与黄浦区卫生监督所签订的系争小区卫生监督工作双向联络协议；证据15、友情告示6张，证明2010年至2014年期间，反诉被告为加强小区管理，向系争小区业主张贴的友情告示；证据16、荣誉证书2份，证明2013年4月，系争小区被上海市人民政府评为上海市文明小区，被黄浦区生活垃圾分类减排推进领导小组评为项目示范小区。
经质证，被告表示对原告提供的证据1真实性无异议，但是从2008年至2016年原告只保洁了2次，被告发现外立面玻璃幕墙下雨天有滴水的情况，报修了3次，但是原告从来没有修理好，原告违反约定将管理责任一并转让给了第三方；对证据2真实性无异议，但原告没有按照确定的标准履行义务，保安数只有8名，原告的人员大多为下岗和退休人员；证据3真实性无异议；对证据4确认2016年1-3月份物业费被告没有支付过，但是缴费通知没有收到；证据5真实性无异议，但是证明事实有异议，原告将小区物业项目包干服务给案外人江桥物业公司；证据6真实性无异议；证据7真实性无异议；证据8真实性有异议，证明原告将物业管理转交给了案外人江桥物业公司；证据9、10、11、12真实性无异议。
反诉被告表示反诉原告的证据1真实性无异议，发生渗漏情况是房屋建设中的质量问题所导致；证据2真实性无异议；证据3对两张小区的运营情况照片真实性无法确认，小区物业的服务是流动性的，照片无法真实反映反诉被告对小区的物业服务工作；证据4真实性无异议；证据5、真实性无异议，对反诉原告手写的内容不认可，但是反诉被告是按照上面书写的承诺执行的。
反诉原告针对反诉被告证据1、2、3、4真实性无异议；证据5仅是单方陈述，在没有转包的时候反诉被告是按照合同履行的，之后就没有再按照合同履行了，三次清洗就是在2008年至2009年之间发生的；证据6不予认可，因是复印件，部分内容无法看清，从可看清的证据内容来看，最多也就12人，只是小区最基本的保安人员配置，显然没有达到《论证意见表》中“增加保安八名”的要求，聘用的保安是退休工人，不符合《论证意见表》中的保安条件；证据7真实性无异议，但不能证明聘请保安符合条件；证据8、14、15、16真实性无异议，但不能证明反诉被告履行了物业合同约定的义务；证据9真实性无法确认；证据10的真实性无异议，但反诉被告未完全履行外立面的保洁等义务；证据11、12真实性无异议，但物业公司接受报修后未履行维修义务；证据13真实性无异议，但只能证明在2013年的7个月将电梯的维修委托给专业公司，无法证明物业公司完全履行了物业管理合同。
本院经审理认定事实如下：被告系上海市黄浦区保屯路99弄《黄浦华庭》小区4号502室房屋的业主，该房屋建筑面积为81.8平方米。2007年11月和2009年4月，原告与百润房产公司先后签订《黄浦华庭物业前期服务合同》及《补充协议》，约定原告为百润房产公司开发建造的黄浦华庭小区提供前期物业管理服务，期限自2007年12月1日至小区业委会组建后与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时。经物价单位核定，黄浦华庭小区的物业管理费标准为每月每平方米2.25元。合同签订后，原告为系争小区提供物业管理服务至2016年3月31日止。被告未按约定缴纳自2016年1月起至2016年3月期间的物业管理费，拖欠物业费金额为552.15元。
2017年6月13日，原告向上海市黄浦区人民法院提起诉讼，要求被告支付物业管理费552.15元。上海市黄浦区人民法院经审查认为，被告原系该院法官，现为上海市黄浦区人民检察院民监科工作人员，为避免当事人产生合理怀疑，不能行使管辖权，报请上海市第二中级人民法院指定管辖。2017年7月28日，上海市第二中级人民法院作出(2017)沪02民辖84号民事裁定书，指定本案由本院审理。
以上事实，由《黄浦华庭物业前期服务合同》、《补充协议》、《收费标准论证报告》、民事判决书、公告、情况说明、收据、照片、上海市不动产登记簿信息、证明、奖状、发票及当事人陈述等证据材料予以佐证，并经当事人质证，本院予以确认。
本院认为，前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立并选聘新的物业服务企业前的物业管理，本案所涉的物业管理属前期物业管理。对于前期物业管理服务费用，应当按照物业管理企业与住宅出售单位约定的合法收费标准收取。原告与百润房产公司就系争小区签订了《黄浦华庭物业前期服务合同》及《补充协议》，原告根据物业前期服务合同和协议的约定，对系争小区开展了物业服务工作，生效判决亦确定原告有权收取系争小区的物业管理费用，被告作为系争小区业主理应按约定交纳相应的物业管理费。故原告要求被告支付2016年1月至2016年3月期间被告拖欠的物业管理费552.15元的诉请，本院予以支持。
关于反诉原告的反诉请求，本院认为，反诉被告已经切实履行了物业服务的义务，相关政府部门也已对系争小区治安、卫生等管理工作的成效给予认可，反诉原告也确认在系争房屋发生渗漏其报修后，反诉被告也上门进行了维修处理。反诉被告对系争小区的物业服务工作已于2016年3月31日终止，且撤离了系争小区，现系争小区已由新的物业管理单位接管并履行物业服务工作，再要求反诉被告对系争房屋进行维修或赔偿缺乏依据，本院不予支持。至于反诉原告要求反诉被告开具物业管理费发票的反诉请求，与本案非同一法律关系，本案中不予涉及，反诉原告若认为反诉被告有未开具发票的情况，可向相关部门予以反映。反诉原告要求反诉被告赔偿未履行维修义务给反诉原告造成的损失及要求退还因反诉被告瑕疵履行而减少报酬的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
此外，反诉原告放弃第一、十、十一、十二项反诉请求，系对自己权利的处分，并无不当，本院予以准许。
据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)陈建勇应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海汽车工业物业有限公司自2016年1月1日起至2016年3月31日止的物业管理费人民币552.15元；
二、驳回反诉原告(被告)陈建勇的全部反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，由被告陈建勇负担；本案反诉案件受理费人民币38元，由反诉原告陈建勇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 张 扬
二〇一七年十二月六日
书记员 袁甄乙李玮玮
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法总则》
第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。