湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2014）岳民初字第04604号原告温品。委托代理人卞四平。被告长沙华湘房地产开发有限公司。法定代表人沈定湘。被告沈定湘。被告共同委托代理人符方照。被告共同委托代理人黄劲。原告温品诉被告长沙华湘房地产开发有限公司（以下简称“华湘公司”）、沈定湘商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员周赞适用简易程序公开开庭进行了审理。书记员杨玮担任记录。原告的委托代理人卞四平、被告华湘公司、沈定湘的委托代理人黄劲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告温品诉称：2011年4月28日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》（以下简称“合同”），从被告处购买了望兴新苑项目中的第1栋N单元25层2511号房。根据合同第十九条第三款的约定：“出卖人应在商品房交付使用后180个工作日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180个工作日内办妥好土地使用权证。”根据合同第十九条第四款的约定：“如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第1或2项处理：2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之××的违约金。”原告决定选择不解除合同，要求被告继续履行合同义务，同时承担违约责任，支付违约金。被告于2012年8月28日向原告交付了所购商品房使用，原告已接受。但至2014年7月9日止，被告仍未按合同约定完成该幢商品房的初始登记。另按合同约定，被告现在应当向原告交付所购房屋的房屋所有权证及土地使用权证了，但未交付。被告上述行为明显违约，且在继续违约，应承担违约责任。原告所支付的房款总额为298358元，原告首付房款98358元，余款20万元由银行全额向被告支付，原告以分期付款的方式向银行偿还贷款。被告违约应每日承担29.8358元的违约金。原告计算后确定至2013年5月9日止己超过180个工作日，被告从2013年5月10日开始持续违约至2014年7月9日止应当支付的违约金是12740元（29.8358元×427天）。同时，华湘公司是××人有限责任公司，只有被告沈定湘××个股东，被告沈定湘以其个人账户收取货款，经常以个人名义对外开展公司业务，不能证明上述公司的财产独立于股东沈定湘自己的财产，依照有关法律规定，沈定湘应对被告华湘公司承担连带违约及赔偿责任，故两被告应对原告承担连带违约及赔偿责任。2014年5月27日，两被告自愿出具《长沙华湘房地产开发有限公司承诺书》××份，承诺自2014年6月28日始每日按原告所购房屋总价的千分之四计算违约金赔偿原告，即应按每日1193.432元的标准继续计算违约金，原告同意从2014年7月10日开始如此计算违约金，算至被告实际办妥该幢房屋初始登记、办妥原告所购商品房的房屋所有权证及土地使用权证之日止（即××个初始登记、两个权证同时交付给原告时止）。综上，原告倾其所有，甚至是举债累累购买该商品房，但现在合法权益受损，房屋产权存在巨大的风险。因被告未按合同约定履行上述义务，严重损害原告的合法权益。为此，原告特向法院提起诉讼，请求判决：××、两被告立即完成原告购买的商品房所在的该幢商品房的初始登记、立即办妥原告所购商品房的房屋所有权证及土地使用权证并交付给原告；二、两被告向原告支付违约金12740元（计自2013年5月9日始，至2014年7月9日止）并按每日1193.432元计算违约金，算至两被告实际办妥该幢房屋初始登记、并交付房屋所有权证及土地使用权证给原告之日止；三、两被告承担本案的诉讼费用。被告华湘公司、沈定湘辩称：××、被告不存在违约行为。（××）本案所涉的商品房买卖合同签订过程中存在欺诈情形，所签订的商品房买卖合同应为无效。在合同签订过程中，被告华湘公司的公章及财务情况处于失控状态，沈定湘作为华湘公司的董事长、法定代表人，本人人身自由被非法控制，对公司的经营活动无法掌控，导致大量合同签订没有经过沈定湘本人同意。商品房买卖合同中所加盖的印章为华湘公司的合同专用章和沈定湘的私章，没有沈定湘的个人签名。在沈定湘对印章失去控制的情况下，这些合同的签订不是华湘公司的真实意思表示，合同应当为无效。（二）原告不能证明其已经实际支付了购房款。首先，涉诉案件中，原告都没有提供转账凭证或银行转账记录，无法证明被告华湘公司已经收到了原告的购房款。其次，其中原告为龚满真、陈永红、张立的案件中，原告所提供的财务专用章涉嫌伪造，其所交付的款项未支付到华湘公司的账上，且龚满真、陈永红即使有收据，但仍有15万元购房款没有票据，且无法确定各房屋的实际具体款项。第三、部分案件只有首付的发票，而没有按揭贷款款项支付到华湘公司账上的任何凭证，不能证明华湘公司已经收到了按揭贷款的款项。（三）、被告没有如期办好房产证的原因不是因为出卖人的原因，而是因为不可控制的犯罪行为，被告不应承担违约赔偿责任。二、即使认定被告违约，原告的违约金计算方式有误。（××）原告违约金的计算的起始天数有误。根据合同的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180个工作日内办好土地使用权证。”此处的交付使用，应当为房屋的实际交付时间，而不应当为合同约定的时间。（二）原告并没有提交任何证据证明被告没有在约定时间内办理初始登记；违约时间应当从实际交付之日起满360个工作日起算。（三）原告所要求的违约金数额过高，请求法院予以调整。原告所要求的2014年7月9日的违约金及2014年7月10日以后的违约金都过高，远远超过了原告的实际损失，且原告没有任何证据证明其损失情况，请求法院予以调整。三、被告沈定湘不应当对华湘公司的债务承担连带责任。华湘公司虽然是自然人独资的企业，但是华湘公司与沈定湘的财务是完全分开的，华湘公司作为独立的法人，其投资者不应当对公司的债务承担连带责任。综上所述，原、被告之间所签订的合同不是当事人真实意思表示，且原告不能证明其实际支付了购房款，原告的诉讼请求没有事实依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2011年4月28日，原告温品作为买受人与被告华湘公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为XD1100712511）和《补充协议》，原告购买了被告开发的位于长沙市岳麓区麓景路129号望兴新苑（又名望兴·嘉年华）项目中第1栋N单元25层2511号房，房屋设计用途为住宅。合同第四条约定购房总金额为298358元；合同第十条约定房屋的交付时间为2012年8月28日前；合同第十九条关于产权登记的约定为：“出卖人应在商品房交付使用后180个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180个工作日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第1或2项处理：1、买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的2%赔偿买受人损失。2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之××的违约金。”补充协议第二条约定：“1、买受人全权委托出卖人办理该商品房权属登记手续，并按出卖人要求提供或签署相关文件（如身份证、户口薄、计生证明等）。”合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。其中首付款为98358元，剩余20万元通过银行按揭贷款进行支付。2012年10月15日，被告向原告交付了原告所购买的商品房。后被告华湘公司未能在合同约定的时间内为原告办妥权属证书。2014年5月27日，被告华湘公司向业主作出承诺：“房屋产权证××个月内办好，发到各业主手中，从2014年5月27日至6月27日止。……如我方未按上述条款承诺解决好，长沙华湘房地产开发有限公司向业主（望兴新苑）每户每天偿付房产总价的千分之四的违约金。”因被告仍未为原告办妥上述所购房屋初始登记、房屋所有权证和国有土地使用权证，故原告诉至本院。另查明，被告华湘公司为股东沈定湘××人有限责任公司。上述事实有当事人的当庭陈述，原、被告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统××发票、借款抵押合同、银行按揭贷款偿还明细、钥匙、物品交付清单、前期物业管理合同、长沙华湘房地产开发有限公司承诺函等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为以下几个方面：××、关于履行合同过程中被告是否违约的问题以及是否应当承担违约责任的问题。第××、原、被告在《长沙市商品房买卖合同》上签字盖章，应当认定系双方的真实意思表示，上述合同不违反法律的强制性、禁止性规定，故应当认定为有效。原、被告均应当按照合同的约定行使权利和履行义务。被告主张其与原告签订《长沙市商品房买卖合同》不是其真实意思表示，没有相应的证据支持，本院不予采信。第二、在合同履行过程中，从原告提交的证据来看，原告已向被告支付了全部购房款，被告主张其没有收到原告的购房款，没有相应证据证实，本院不予采信。第三、现被告未在合同约定的时间内将商品房申请初始登记和办理权属证书，被告存在违约行为。原告诉请被告继续履行办理房屋初始登记和权属证书的请求，理由正当，本院予以支持。考虑到本案的实际情况，以及考虑到出卖人在为买受人办理权属证书过程中的能够履行的义务是将办理权属证书需由出卖人提交的资料报产权机关入窗办理相关权属证书，而登记机关用于审查和办理手续的时间，出卖人无法控制，故本院确认被告应当在本判决生效之日起60日内完成原告所购房屋所在栋的初始登记，初始登记后30日内将办理原告所购商品房的房屋产权证需由出卖人提供的相关资料报产权登记部门备案，在房屋产权证办妥后90日内将办理原告所购商品房的国有土地使用权证需由出卖人提供的相关资料报国土部门入窗办理国土证。二、关于违约金的计算问题。第××、根据原、被告在《长沙市商品房买卖合同》中的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，完成该幢商品房的初始登记，但被告并没有在房屋实际交付后180个工作日内完成原告所购房屋所在幢的初始登记，故被告在房屋实际交付后180个工作日后应当向原告承担违约金。第二、根据《中华人民共和国合同法》第××百××十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，××般可以认定为合同法第××百××十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被告提出违约金过高的抗辩，且被告的逾期申请办理权属登记行为给原告造成的实际损失情况亦无相应的证据证实，故本院综合考虑本案合同履行情况，被告在履行合同过程中的违约程度等，认定原告要求被告按照上述标准支付违约金，应属过分高于原告因此而遭受的损失，对此应当予以酌减。现根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定被告给付原告在本案判决前已经产生的违约金合计为7638元。在本案判决后，若被告仍未按本院指定的期限履行初始登记和办证义务的，本院将酌情予以约束。三、关于沈定湘是否应当对华湘公司的债务承担连带责任的问题。根据《中华人民共和国公司法》第六十二条的规定：“××人有限责任公司应当在每××会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审理。”第六十三条规定：“××人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，华湘公司只有沈定湘××个自然人股东，系××人有限责任公司，沈定湘不能证明公司财产独立于其自己的财产，故应当对华湘公司的债务承担连带责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第××百零七条、第××百××十二条、第××百××十四条第二款、《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第××款第（××）项之规定，判决如下：××、限被告长沙华湘房地产开发有限公司在本判决生效之日起60日内完成原告温品所购望兴新苑（又名望兴·嘉年华）第1栋N单元25层2511号房所在栋的初始登记，初始登记后30日内将办理原告所购商品房的房屋产权证需由出卖人提供的相关资料报产权登记部门备案，在房屋产权证办妥后90日内将办理原告所购商品房的国有土地使用权证需由出卖人提供的相关资料报国土部门入窗办理国有土地使用权证；二、限被告长沙华湘房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告温品支付违约金7638元；三、被告沈定湘对被告长沙华湘房地产开发有限公司的上述判决第（二）项给付义务承担连带责任；四、驳回原告温品的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果被告长沙华湘房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如被告长沙华湘房地产开发有限公司未在本判决指定的期间履行上述判决第（××）项的义务，应当在未履行上述义务之次日起至上述义务实际履行完毕止每日按原告已付房款万分之××的标准向原告支付迟延履行金。本案案件受理费减半收取59.5元，由被告长沙华湘房地产开发有限公司负担，此款原告温品已垫付，由被告长沙华湘房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付给原告温品。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  周赞二〇一四年十一月二十八日书记员  杨玮