湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0124民初6592号原告：喻小红，女，1975年1月1日出生，汉族，住湖南省宁乡市。委托诉讼代理人：罗碧辉，湖南华章律师事务所律师（特别授权）。被告：何佳杰，男，1984年11月2日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。被告：宁乡黄波炸鸡汉堡店，住所湖南省长沙市宁乡市玉潭镇八一东路****。经营者：黄波，男，1982年8月6日出生，汉族，住重，住重庆市武隆县div>两被告共同委托诉讼代理人：罗武华，湖南湘达律师事务所律师（特别授权）。两被告共同委托诉讼代理人：黄远丽，湖南湘达律师事务所律师。原告喻小红与被告何佳杰、宁乡黄波炸鸡汉堡店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告喻小红及其委托诉讼代理人罗碧辉、两被告共同委托诉讼代理人罗武华两次庭审均到庭参加了诉讼，两被告共同委托诉讼代理人黄远丽参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告喻小红向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房租144?000元；2、判令被告支付原告迟延支付租金的利息（利息计算：以144?000元为基数，比照银行同期贷款利率标准按照年利率6%从2018年9月10日起支付利息至实际清偿日止）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年9月26日，被告与原告签订房屋分租协议，承租原告位于宁乡市八一东路牡丹江饺子馆一个半门头约56平方米的门面，用于经营宁乡黄波炸鸡汉堡店，租期为五年，协议约定每年9月10日前交付下年租金。《分租协议》对租赁房屋位置、租金、租赁年限、租赁方式等作出约定，2017年10月10日原告按照协议约定将门面交付被告使用。2018年9月6日，原告向被告何佳杰催缴下一年的租金14.4万元，何佳杰回复过几天见面再说。2018年9月9日，被告在原告不知情的情况下腾空房屋，并对房屋进行了恶意破坏。2018年9月21日，原告向被告发出书面催缴租金通知，被告至今未缴纳，故诉至人民法院。诉讼过程中，原告喻小红增加诉讼请求，要求被告承担提前解除合同的违约责任，补偿租金损失。二被告辩称：1.答辩人与被答辩人已就房屋租赁合同解除达成一致意见，合同已经于2018年9月10日被解除。被答辩人在合同解除后继续要求答辩人支付租金及违约金无任何事实和法律依据；2.答辩人的解约行为并未对被答辩人造成实际损失；被答辩人诉称答辩人在腾房时对房屋进行恶意破坏缺乏事实依据；3.被答辩人要求答辩人支付下一年度租金违背了《民法总则》关于公平原则的规定。经审理查明：2017年3月8日，喻小红与案外人陈超签订《门面出租合同》，约定喻小红承租案外人陈超所有的位于宁乡市玉潭镇八一东路40号064栋商铺，租期五年，其中第四条约定：租赁期内，允许乙方（喻小红）将房屋转租给第三方使用。2017年9月26日喻小红与何佳杰签订《分租协议》，约定喻小红将其位于宁乡市八一东路牡丹江饺子馆一个半门头56平方米转租给何佳杰，租金144?000元/年，装修补偿金28?000元，押金12?000元，租期为五年，租金于每年9月10日前交付下年租金。同时约定分租门面于2017年10月10日交付，何佳杰于2017年10月10日前付清装修补偿金、押金及当年租金。《分租协议》签订后，何佳杰支付了约定的2017-2018年度租金144?000元、装修补偿金28?000元及押金12?000元。何佳杰租赁门面后与黄波合伙经营宁乡黄波炸鸡汉堡店，因经营不善于2018年9月2日向喻小红发出提前解除合同的通知，双方未能达成合意，2018年9月10日何佳杰腾空了其承租的门面，告知了喻小红，喻小红未予认可。喻小红要求何佳杰继续履行合同并发出了租金缴纳通知书要求支付下年度租金，何佳杰以尚有2018年9月10日至2018年10月10日租金及押金12?000元作为其提前解除合同的补偿拒绝继续履行合同，双方协商未果，故酿成本案纠纷。上述事实，有原告提交的《门面出租合同》、《分租协议》、租金催缴通知书、EMS邮寄凭证、微信聊天记录，被告提交的收据、银行流水、微信聊天记录及到庭当事人在庭审中的陈述等在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、喻小红与何佳杰签订的《分租协议》是否应当解除；2、何佳杰是否应当承担违约责任。1、喻小红经租赁物所有权人同意后将涉案门面转租给何佳杰，并与何佳杰签订《分租协议》，该协议系当事人之间的真实意思表示，合法有效，双方均应依据合同约定履行自身义务。本案中，双方签订的《分租协议》为定期租赁合同，对违约责任未做明确约定，作为承租人，何佳杰在无法定事由的情况下，以经营不善为由向喻小红发出提前退租的通知，并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形，该通知并不产生解除合同的效力，只能发生预期违约的法律效果。但鉴于何佳杰已于2018年9月10日将承租门面腾空且拆除装修附着物，《分租协议》已事实上不能履行，继续履行合同已无现实意义，为充分发挥物的价值，做到物尽其用，遵照公平原则，对于实际上确实无法继续履行的合同，应予解除。故对喻小红要求何佳杰继续支付下年度租金及要求被告支付迟延支付租金利息的诉讼请求本院不予支持；2、根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，何佳杰的腾退房屋行为构成根本违约，应当承担违约责任，赔偿喻小红涉案门面空置期的租金损失，对喻小红要求何佳杰承担违约责任、补偿租金损失的诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，本院认定何佳杰补偿喻小红三个月租金损失，按双方《分租协议》约定的租金12?000元/月计算，即36000元，扣除喻小红未退还押金12000元及2018年9月10日2018年10月10日租金12000元，何佳杰还应支付喻小红12000元；3.宁乡黄波炸鸡汉堡店非合同当事人，喻小红要求其承担责任于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告何佳杰于本判决生效之日起五日内向原告喻小红支付租金补偿12000元；二、驳回原告喻小红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3180元，减半收取1590元，由原告喻小红负担1458元，被告何佳杰负担132元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张树二〇一八年十二月二十八日书记员  廖蓁附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同乙方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。