广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终10156号
上诉人（原审原告）：广东顺德广厦物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良凤翔工业区成业路4号之六，统一社会信用代码914406067148203771。
法定代表人：曾桂莲。
委托诉讼代理人：卢东虎，广东天道勤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁桂平，广东天道勤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：何玉明，女，汉族，1987年12月13日出生，住广东省佛山市顺德区，
上诉人广东顺德广厦物业管理有限公司（以下简称广厦公司）因与被上诉人何玉明物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初6269号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人广厦公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令何玉明向广厦公司支付2016年7月至2017年3月的物业管理费3878.37元、违约金2742.87元（从2016年7月11日开始以每月所欠费用为本金按日千分之五计算至实际付清费用之日止，暂计至2017年4月10日为2742.87元）及因本次纠纷产生的律师费2000元；3.本案的一、二审诉讼费由何玉明承担。事实和理由：一审判决认定广厦公司与何玉明签订的《顺德区（前期）物业服务协议书》及附件于2015年3月30日终止，与事实不符。一、该案涉及的物业管理是小区的前期物业管理，不是小区成立业主委员会后新聘的物业管理，前期物业管理的特点是物业服务的期限至小区成立业主委员会与新的物业企业签订物业服务合同生效后才终止。《顺德区（前期）物业服务协议书》的首部有特别提示“前期物业管理是指：自《前期物业服务合同》生效之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理”，同时该协议书第一条第13项约定“在业委会与新选聘的物业服务企业所签订的合同生效之日起的15日内，与业委会办理物业管理交接手续，《前期物业服务合同》期满如业委会未能成立，物业服务企业在提前三个月公告后有权按期撤场，物业管理资料交由顺德区管理协会封存、代管”。案涉小区至今末成立业委会，广厦公司也没有撤离小区，所以物业服务合同不存在终止的情形。二、一审法院仅以《顺德区（前期）物业服务协议书》第十六条的约定，认定该协议书及附件于2015年3月30日终止既不符合实情，也不符合双方真实意思表示。首先，该条虽约定了具体时间，但并不是双方在签订协议书时的真实意思表示。因该协议书是顺德区物业协会制作的格式版本，又是房地产开发商在售楼时一并签订的，才造成合同条款的错误填写。本案中，双方的真实意思是物业管理期限至业委会与其依法选定的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效之日终止。其次，从何玉明的实际行为也可以推断出双方的真实意思是物业管理期限至业委会与其依法选定的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效之日终止。何玉明从2015年3月30日后至2016年6月期间均是依据《顺德区（前期）物业服务协议书》及附件的约定向广厦公司缴纳相关费用（包括管理费等），从2016年7月才开始欠交物业管理费，广厦公司也是依照该协议书的约定向何玉明提供物业服务。在何玉明欠费期间，广厦公司多次向何玉明催缴费用，何玉明并没有提出合同终止问题，且在庭审答辩时何玉明称没有缴纳物业费的原因是忘记提醒其父缴纳物业费。三、案涉小区目前近1000户业主，如按一审判决认定《顺德区（前期）物业服务协议书》已经终止，将会造成很大的社会稳定问题。
被上诉人何玉明于二审期间未到庭参加诉讼，亦未发表答辩意见。
广厦公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令何玉明向广厦公司支付2016年7月至2017年3月的物业管理费3878.37元；2.判令何玉明向广厦公司支付违约金2742.87元（从2016年7月11日开始以每月所欠费用为本金按日千分之五计算至实际付清费用之日止，暂计至2017年4月10日为2742.87元）；3.判令何玉明向广厦公司支付因本次纠纷产生的律师费2000元；4.案件诉讼费由何玉明承担。
一审法院查明：何玉明于2013年6月29日和广厦公司签订《顺德区（前期）物业服务协议书》及附件，约定了物业服务费、公摊水电费及违约责任等条款，并于2013年6月29日签名确认北滘C01海琴水岸一期16栋1702收楼、2014年10月30日签名确认126号车位已经交付,并按照双方的约定缴纳物业服务费至2016年6月。《顺德区（前期）物业服务协议书》注明“前期物业管理是指：自《前期物业服务合同》生效之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。”并在第十六条约定“本协议自签订之日起生效，至2015年3月30日或业主委员会与其依法选定的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效之日终止。”
一审法院认为，双方争议的焦点是案涉的《顺德区（前期）物业服务协议书》是否已经终止。何玉明认为双方约定了两个终止条件即2015年3月30日或业主委员会与其依法选定的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效之日，只要其中一个条件成就，案涉的《顺德区（前期）物业服务协议书》即终止。广厦公司认为案涉的《顺德区（前期）物业服务协议书》尚未到期。综合广厦公司、何玉明的举证，广厦公司并未提供与建设单位签订的《物业服务合同》，法院根据广厦公司、何玉明双方签订的《顺德区（前期）物业服务协议书》及附件认定，该合同于2015年3月30日终止。虽然上述《物业服务合同》期限已届满，但何玉明没有提交证据证明案涉物业业主大会在上述合同到期后作出选聘或者续聘物业服务企业的决定，亦未提供证据证明业主委员会在合同到期后曾要求广厦公司退出物业服务区域，广厦公司按照原合同约定继续提供物业管理服务，何玉明作为小区业主，在合同终止后继续缴纳了2015年4月至2016年6月的物业管理费，双方形成事实上的物业服务合同关系，因此何玉明理应继续按原标准向广厦公司支付涉案房屋物业管理费，何玉明以双方合同已终止为由，认为广厦公司无权向其主张物业管理费，理据不足，对广厦公司要求何玉明支付物业管理费的诉讼请求，法院予以支持。对于逾期付款违约金及律师费，因双方未重新签订物业服务合同，也并未就物业管理费的缴纳时间及违约金和律师费的支付达成新的约定，且广厦公司并未提供催缴证明，因此，法院对广厦公司的该部分诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、何玉明应在判决发生法律效力之日起五日内向广厦公司支付自2016年7月至2017年3月的物业服务费3878.37元；二、驳回广厦公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由何玉明负担。
二审期间，广厦公司向本院提交其与佛山市顺德区金泰房产有限公司签订的《顺德区前期物业管理委托合同》，拟证明案涉物业管理合同并没有终止之事实。本院经核查认证如下，因广厦公司提交了该合同的原件予以核对，本院对其真实性予以确认。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的二审争议焦点系何玉明应否向广厦公司支付尚欠缴物业服务费的违约金2742.37元及因本次纠纷所产生的律师费2000元。
本案的关键问题在于审查判断广厦公司关于案涉前期物业服务合同未终止之主张是否具有法律依据。根据《物业管理条例》第二十六条：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”之规定可知，为解决前期物业服务合同与物业服务合同的衔接问题，双方当事人可以自主对前期物业服务合同的履行期限进行约定。如果前期物业服务合同约定的合同终止时间届满，则前期物业服务的截止时间为前期物业服务合同约定的合同终止时间；如果前期物业服务合同约定的合同期尚未届满，业主委员会另行选聘物业服务企业，并签订物业服务合同，则自该物业服务合同生效之时，前期物业服务合同终止。本案中，双方签订的《顺德区（前期）物业服务协议书》第十六条：“本协议自签订之日起生效，至2015年3月30日或业主委员会与其依法选定的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效之日终止。”之约定系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审法院据此认定案涉前期物业服务合同于2015年3月30日终止，符合法律规定，本院予以维持。前期物业服务合同终止后，广厦公司仍按照原合同约定继续提供物业服务，何玉明作为小区业主，在合同终止后继续缴纳了2015年4月至2016年6月的物业服务费，双方形成事实上的物业服务合同关系，一审法院据此判决何玉明向广厦公司支付尚欠物业服务费3878.37元正确，本院予以维持。至于逾期付款违约金及律师费的问题，基于前述，案涉前期物业服务合同终止后，双方并未重新签订物业服务合同，亦未就物业服务费的缴纳时间、违约金和律师费的支付达成新的约定，故广厦公司的该项上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人广东顺德广厦物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余珂珂
审 判 员 李 虹
代理审判员 黄玉凤
二〇一七年十二月十八日
书 记 员 黄结仪