江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0582民初9534号原告：黄霞，女，1980年8月12日出生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：何海东，江苏益友天元（张家港）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐翱翔，江苏益友天元（张家港）律师事务所律师。被告：曹和法，男，1971年12月6日出生，汉族，住张家港市。被告：王丽娟，女，1973年3月15日出生，汉族，住张家港市。被告：张家港市杨舍西城梦之声量贩歌厅，住所地张家港市杨舍镇沙洲西路117号。经营者：曹和法。被告：沈玉平，男，1965年5月15日出生，汉族，住江阴市。以上四被告共同委托诉讼代理人：邱建忠，张家港市金港法律服务所法律工作者。原告黄霞与被告曹和法、王丽娟、张家港市杨舍西城梦之声量贩歌厅（以下简称梦之声歌厅）、沈玉平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案受理后，依法适用普通程序于10月31日公开开庭进行了审理，原告黄霞的委托诉讼代理人何海东、被告曹和法、王丽娟、梦之声歌厅�沈玉平的委托诉讼代理人邱建忠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黄霞向本院提出诉讼请求：请求法院判令1、解除原告与被告曹和法于2013年8月13日签订的房屋租赁合同，被告曹和法将租赁房屋恢复原状后交付原告。2、四被告共同支付拖欠房屋租金2759771元（截至2017年9月8日合同解除时）及违约金（以2759771元为本金，按月利率2%自2016年5月1日起计算至实际给付之日）。3、四被告共同赔偿原告因解除合同造成的房屋闲置期间租金损失1519866元。4、四被告共同支付2017年9月9日起至实际交付房屋之日的占用费（占用费按照租金每天8328元计算）。5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告曹和法于2013年8月13日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于张家港市杨舍镇沙州西路117号商业用房租赁给被告开设梦之声歌厅。双方同时对租金、租赁期限、违约责任等做了明确的约定。2013年12月23日，原告与被告曹和法签订变更协议书，对上述合同约定的租金做了调整。合同签订后，原告按照合同约定将房屋交付给被告曹和法使用。被告曹和法一直使用至今并累积拖欠房屋租金2759771元（截至2017年9月8日合同解除时），被告曹和法拖欠租金的违约行为已符合合同约定解除的情形。被告王丽娟与被告曹和法是夫妻关系，上述债务发生在其婚姻关系存续期间，应由其承担共同付款义务。另外，被告梦之声歌厅系被告曹和法、沈玉平合伙开设，被告沈玉平、梦之声歌厅应对上述债务承担连带清偿责任。案涉款项经原告多次催要，被告拒不支付，故原告提起诉讼。被告曹和法、梦之声歌厅辩称，首先，根据《房屋租赁合同》第7条约定，合同的双方应为原告及梦之声歌厅，原告要求解除与曹和法签订的《房屋租赁合同》，属于主体错误，应驳回原告的起诉。其次，本案为无效合同，理由为：在案涉房屋的主体结构中，第一层、第二层是一体的，在第二层的楼面中间有长25.2米、宽15米，面积为378平方米的中庭方孔，用于建造第一层、第二层相通的电梯、消防等设施。但原告为获取更大的收益，在未经政府规划、消防、安监等部门审批的情况下，擅自将上述中庭方孔封闭，使第一层与第二层隔断。然后原告对第一层、第二层分别出租牟利。原告的做法违背了法律的强制性规定，给出租标的物带来严重安全隐患，故案涉合同为无效合同。同时，原告在未经催要租金的情况下即解除合同不合法，原告已构成违约。第三，原告主张的租金与租金损失与事实不符，梦之声歌厅已付租金至2016年12月31日。梦之声歌厅系曹和法个人投资经�的个体工商户，不是原告所述的“系被告曹和法、沈玉平合伙开设”。被告王丽娟辩称，根据《租赁合同》第7条约定，合同的双方应为原告及梦之声歌厅，原告要求被告王丽娟承担连带清偿责任，没有依据，请求法院驳回原告对被告王丽娟的诉讼请求。被告沈玉平辩称，原告申请追加其为被告，并申请诉讼保全冻结其个人银行存款7000000元，系恶意诉讼。不存在其与曹和法合伙经营梦之声歌厅的事实，其与本案无任何关系，请求法院驳回原告对其的诉讼请求。对于原告给其造成的损失，其将另行主张。本院经审理认定事实如下：2013年8月13日，12月23日，黄霞（甲方、出租方）、曹和法（乙方、承租方）分别签订《房屋租赁合同》、《�更协议书》各一份，主要内容为：“甲方将位于张家港市杨舍镇沙洲西路117号一楼的商业用房（面积3090.18平方米）出租给乙方作为文化娱乐经营场所使用，合同期限自2013年9月1日起至2022年11月30日止。其中，2013年9月1日起至2013年12月8日止为免租期，租金从2013年12月9日起开始计算。前三年每年租金为2763393元；第四年至第六年每年租金为3039732元（每天租金8328元）；第七年至第九年每年租金为3343700元。自合同签订之日起5日内乙方向甲方支付定金900000元及保证金100000元，第一年租金于2013年12月1日前支付第一个半年租金，2014年5月1日前支付剩余的半年租金；第二年、第三年的租金分别于每年12月1日、5月1日前各支付年租金的一半；第四年起租金于每年12月1日前一次性支付”。其中，《房屋租赁合同》第二条第一款约定：“乙方租赁�房屋作为文化娱乐经营场所使用。如涉及经营KTV、浴场、酒店等需要向消防、环保、文化等部门办理报批手续的，由乙方自己负责并承担费用。”第7条第7款约定：“乙方在甲地注册成立公司后，将由该公司全权取代乙方承担本协议所签订的所有权利和义务。乙方对注册成立后的公司对甲方所负的债务承担连带清偿责任”。第十二条第一款第一项约定：“乙方有下列情况之一的属于违约行为，甲方有权解除合同：（1）未按合同约定期限支付租金，超过30天以上的”。第十三条第一款规定：“乙方应按期支付租金，如逾期，则甲方有权要求乙方按照当年租金的千分之三每日支付违约金。单方面提前终止合同，须将其投资全部装修留给甲方，并赔偿甲方半年的房屋租金（210000元），且乙方不得对装修损坏。”合同签订后，黄霞依约交付了租赁房屋。曹和法依约支付了定金900000元（已在第一年房租中抵扣）、保证金100000元（该款是否已在已支付房租中抵扣，在本院限定的时间内，双方均未明确）及前两年的房屋租金。2015年12月1日以来，曹和法未能依约支付房屋租金，该款经黄霞催讨未果，为此引起本案纠纷。另查明，曹和法与王丽娟系夫妻关系，两人于1999年12月14日登记结婚。案涉房屋为黄霞、余芝珑共同共有。余芝珑于2017年11月21日到庭，明确表示其同意黄霞将案涉房屋出租。梦之声歌厅于2013年12月25日注册成立，机构类型为个体工商户，曹和法系梦之声歌厅的经营者。梦之声歌厅于2017年9月8日收到本院寄送的诉状副本等诉讼材料。至2017年9月8日，梦之声歌厅共结欠黄霞房屋租金2759771元。梦之声歌厅至今仍占用案涉房屋。审理中，黄霞提供了《合伙经营合同书》（复印件）、“会议纪要”各一份，并申请黄霞的父亲黄全法（案涉房屋租赁黄霞一方的实际经办人）出庭作证，以证明沈玉平与曹和法合伙经营梦之声歌厅。“会议纪要”的主要内容为：“底楼M102、105、106房东自行解决，扣去一块门厅位置63.36平方米。一楼每平方米2.45元/天，核算面积32720.7平方米。二楼每平方米1.9元/天，具体尺寸待复核。自房东加固好二楼中庭（系房屋交付后加固）后开始计算装修周期，周期为三个月，期间承租人可先进场装修，房租付款期为半年付一次，三年涨一次房租，涨幅为10%在场人：黄全法曹和法沈玉平2013年8月1日”。黄全法证言的主要内容为：“�2013年8月1日）曹和法和沈玉平到黄全法公司开座谈会，所以形成了会议纪要。《合伙经营合同书》是在本案起诉前一周，曹和法持原件来找黄全法，称梦之声歌厅系其、沈玉平和另外一个人合伙开的，不能曹和法一个人支付房租。曹和法当场在原件上将第三个合伙人的名字、身份信息划掉，复印后将复印件交给了黄全法。本案法院受理、采取保全措施后，沈玉平找到黄全法向其说明了其在梦之声歌厅占有45%的股份，沈玉平、曹和法各出了500万，还有一个人出了100万。”曹和法、梦之声歌厅、沈玉平对《合伙经营合同书》（复印件）、“会议纪要”及黄全法的证言所证明的内容均不认可。曹和法表示，其与沈玉平不存在合伙关系，没有说过“梦之声歌厅系其、沈玉平和另外一�人合伙开设”，更没有出示《合伙经营合同书》给黄全法，该复印件不具有证据效力；因为曹和法与沈玉平是朋友关系，曹和法没有大型投资的经验，所以邀请沈玉平一起去旁听。沈玉平在“会议纪要”在场人栏签名，身份是在场人，并非当事人；黄全法与原告是父女关系，因此其证言的可信度比较差，无证明效力。沈玉平表示，其与曹和法不存在合伙关系；其在“会议纪要”上签字，是应曹和法邀请（帮他出出主意）以在场人的身份签的，与案涉房屋租赁无关，与本案无关；黄全法是黄霞的父亲，与本案有直接利害关系，其证言完全站在黄霞的一边，等同于黄霞自述，因而其证言不具有证明效力。同时，其证言也不可信。在沈玉平7000000元银行存款被冻结的情况下�沈玉平不可能再主动找到黄全法向其陈述自己在梦之声歌厅投资5000000元、占45%的股份等这些根本不存在且不利于沈玉平的话。黄全法的证言完全不符合常理，法院不应采信。上述事实有《房屋租赁合同》、《变更协议书》、婚姻登记信息及当事人陈述等予以佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，受法律保护。原、被告双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。最高人民法院《关于适用的解释》第五十九条规定：“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。”本案中，张家港市杨舍西城梦之声量贩歌厅系个体工商户，张家港市杨舍西城梦之声量贩歌厅为其字号，曹和法系梦之声歌厅的经营者。虽然案涉《房屋租赁合同》签订时，梦之声歌厅尚未注册成立，但根据双方的《房屋租赁合同》第7条第7款的规定：“乙方在甲地注册成立公司后，将由该公司全权取代乙方承担本协议所签订的所有权利和义务。乙方对注册成立后公司对甲方所负的债务承担连带清偿责任”，曹和法作为梦之声歌厅的经营者，其与黄霞签订《房屋租赁合同》的行为，应视为梦之声歌厅的行为，相应的权利义务，应由梦之声歌厅、曹和法共同享有和承担。根据双方签订的《房屋租赁合同》第十二条第一款第一项的规定，被告梦之声歌厅逾期30天未按约定支付租金，构成违约，原告有权解除合同。现原告要求解除�房屋租赁合同》、被告返还租赁房屋，合法有据，本院予以支持。被告梦之声歌厅逾期没有支付租金即构成违约，原告要求追究被告的违约责任，理由正当，本院予以支持。原告自愿将“当年租金的千分之三每日支付违约金”调整为“违约金以2759771元为本金，按月利率2%自2016年5月1日起计算至实际给付之日”不违背法律规定，且该调整对被告并无不利，本院予以支持。关于原告主张的《房屋租赁合同》解除后房屋占用费及因解除合同造成的房屋闲置期间造成的租金损失的支付问题。本院认为，合同解除后，被告仍然占用案涉房屋，应当支付房屋占用费，房屋占用费可参照房屋租金计算。现原告要求被告支付合同解除后的房屋占用费，合理正当，本院予以支持。但原告要求因�除合同造成的房屋闲置期间租金损失没有事实和法律依据，故对于原告的该项请求本院不予支持。最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第四十三条规定，在夫妻关系存续期间，一方从事个体经营或者承包经营的，其收入为夫妻共有财产，债务亦应以夫妻共有财产清偿。由于案涉债务是被告曹和法、王丽娟夫妻关系存续期间形成的，依照规定，应当按夫妻共同债务处理。现原告要求被告王丽娟与被告曹和法、梦之声歌厅共同承担案涉债务合法正当，本院予以支持。关于被告支付的100000元保证金应否抵扣的问题，由于原、被告双方在本院限定的时间内均未明确是否已在被告已支付的房屋租金中予以抵扣，故本院在本案中不予理�，双方可待证据充分、核实清楚时另行处理。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，原告黄霞主张，梦之声歌厅系被告曹和法、沈玉平合伙开设，并要求被告沈玉平与被告梦之声歌厅、曹和法、王丽娟共同承担案涉债务，为此，原告黄霞提交了《合伙经营合同书》（复印件）、“会议纪要”及黄全法的证言，被告对此不认可，原告黄霞有进一步举证的义务，但原告黄霞未能提供证据以证明其上述主张，应承担由此产生的不利后果。故对于原告要求被告沈玉平承担案涉债务的诉讼请求，本院不予支持。被告梦之声歌厅、曹和法、王丽娟的“原告起诉的主体错误、本案合同为无效合同等”抗辩主张，没有事实和法律依据，本院不予采信；被告沈玉平的“不存在其与曹和法合伙经营梦之声歌厅的事实，其与本案无任何关系，请求法院驳回原告对其的诉讼请求”抗辩主张，合理正当，本院予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院《关于适用的解释》第五十九条及相关规定，判决如下：一、原告黄霞与被告张家港市杨�西城梦之声量贩歌厅2013年8月13日签订的《房屋租赁合同》于2017年9月8日解除。被告张家港市杨舍西城梦之声量贩歌厅、曹和法应返还原告黄霞租赁房屋（张家港市杨舍镇沙洲西路117号一楼）。限被告张家港市杨舍西城梦之声量贩歌厅、曹和法于本判决生效后三十日内履行。二、被告张家港市杨舍西城梦之声量贩歌厅、曹和法、王丽娟应支付原告黄霞房屋租金2759771元及违约金（以2759771元为本金，按月利率2%自2016年5月1日起计算至实际给付之日）。限被告张家港市杨舍西城梦之声量贩歌厅、曹和法、王丽娟于本判决生效后三十日内履行。三、被告张家港市杨舍西城梦之声量贩歌厅、曹和法、王丽娟应按每天8328元支付原告黄霞房屋占有使用费，从2017年9月9日起计算至实际返还房屋之日止。限被告张家港市杨舍西城梦之声量贩歌厅、曹和法、王丽娟于本判决生效后三十日内履行。四、驳回原告黄霞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60800元，保全费5000元，合计65800元，由被告张家港市杨舍西城梦之声量贩歌厅、曹和法、王丽娟负担。该款原告已预交，由被告在履行本判决时直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江�省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长  宋会谱人民陪审员  许玉田人民陪审员  缪 安二〇一七年十二月十一日书 记 员  许婷苇