杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0103民初3819号
原告：钟雪梅，女，1968年10月12日出生，汉族，住杭州市拱墅区。
委托诉讼代理人：金力鸣、刘艳楠，杭州市金剑法律服务所法律工作者。
被告：杭州博优商业地产管理有限公司。住所地：杭州市下城区环城北路**号***室。
法定代表人：管兴晓，该公司总经理。
委托诉讼代理人：潘小飞，浙江君安世纪律师事务所律师。
原告钟雪梅为与被告杭州博优商业地产管理有限公司（以下简称博优公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2017年5月19日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员杨政独任审判。本院于2017年10月17日公开开庭对本案进行了审理。原告钟雪梅及其委托诉讼代理人金力鸣，被告博优公司委托诉讼代理人潘小飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钟雪梅起诉称：原、被告双方于2016年9月20日签订书面《房屋租赁合同》壹份，合同约定由被告将位于杭州市下城区房屋面积110平方米的房屋租赁给原告，租赁该房屋作为小吃面馆使用。租赁期限自2016年9月20日起至2021年10月31日止，租期5年。2016年9月26日被告又出具了《承诺书》，承诺一楼租户能保证水电正常使用、污水排污、办理出无油烟小吃面馆的营业执照。如上述保证没有实现，被告承担租户装修等所有损失并承诺装修费、房租费无条件退还。合同签订后原告按照合同约定履行了支付第一期租金及押金合计125833元（房租110000元、押金18333元），同时依据合同及被告的承诺，原告为经营小吃面馆投入装修及购置相应的设备。原告于2016年11月初完成装修并准备试营业，但被告未能履行相应合同义务及承诺，致使原告2017年1月16日被杭州市下城区市场监管局因无照经营责令停止违法行为并处于罚款、停止经营的处罚。根据《合同法》第94条、第97条的规定，原告签订合同的目的无法实现，被告已构成根本性违约。可解除与被告签订的租赁合同，被告应当返还承诺的房屋租金110000元，押金18333元，装修款138302元，购买设备款101604元，以上房屋租金、房屋押金、装修等损失合计368239元。因原、被告双方无法达成相关赔偿协议，为维护原告自身合法权益，故诉至法院，请求判令：1.原、被告双方2016年9月20日签订的《房屋租赁合同》解除；2.被告退还原告房屋租金110000元及押金18333元；3.被告赔偿原告（装修、购买设备等）损失239906元，以上房屋租金、房屋押金、装修等损失合计368239元；4.本案诉讼费用由被告承担。
为证明其事实主张，原告钟雪梅向本院提交如下证据：
1.《房屋租赁合同》1份，证明原、被告双方签署房屋租赁用于小吃面馆及其他权利义务的事实；
2.《承诺书》1份，证明被告承诺保证能办理出无油烟小吃的营业执照，如上述保证没有实现，被告无条件承担原告所有的损失即装修费、房租费无条件退还的事实；
3.理财金账户历史明细清单1份，证明原告已支付了第一期房租及押金合计125833元的事实；
4.工程预算书、无据支出证明单各1份，证明原告已支付涉案租赁房屋装修款138302元的事实；
5.收款收据1份，证明原告已支付涉案租赁房屋相应设备款101604元的事实；
6.《责令改正通知书》1份，证明被告未履行相应的合同义务导致合同目的无法实现的事实；
7.照片20张，证明原告对租赁房屋已装修及购买设备的事实。
被告博优公司答辩称：1、被告方同意解除合同，但是不是基于原告法定单方解除权，是根据目前的实际情况原告无法办理无油烟小吃的面馆营业执照，因此双方协议解除。2、关于原告的诉请的赔偿损失无依据，以及退还租金无依据，押金及履约保证金被告愿意退还。3、在本案当中由于原告自身的原因导致无法办理出无油烟小吃的营业执照，因此被告不是本案违约主体，也不存在违约的行为，因此不承担相应的违约责任。
为证明其事实主张，被告博优公司向本院提交如下证据：
1.《房屋租赁合同》（被告与房屋产权人签订）、房权证各1份，证明被告从产权人徐明伟处租赁涉诉房屋的事实，租房来源合法；
2.《房屋租赁合同》（原、被告双方签订）1份，证明第二条关于租赁用途的具体约定，第十一条关于被告单方解除合同、原告承担违约责任的情形；
3.杭州市下城区杜杜小吃店、一奇小吃店企业基本信息2份，证明小吃店（仅限面条、水饺，使用清洁能源的且无油烟产生）可以在下城区市场监督管理局办理营业执照的事实；
4.责令改正通知书、案件处罚详情各1份，证明原告因油烟扰民（缘由），经相关人员投诉举报，被下城区市场监督管理局以无照经营行政处罚两次的事实；
5.店面现场视频1份，证明原告店招牌“众人”二字被油烟熏黑的事实，进一步证实原告经营油烟小吃，原告排烟管道室内外安装现状，91号店面一直由原告使用、占用至今的事实；
6.餐饮企业（个体工商户）承诺书1份，证明被告在原告第一次被行政处罚后，曾配合原告上门征求相邻整幢业主的意见，受油烟污染业主拒绝签字的事实（已签字部分在原告处保管）；
7.关于明确环保审批不再作为工商登记前置审批事项等有关问题的通知1份，证明原告属于暂时不得核发营业执照的规范性文件依据；
8.通知单1份，证明被告通知原告终止合同的事实；
9.个体工商户名称预先核准通知书、开业登记申请书各1份，证明被告已协助原告提交申请办理营业执照的事实；
10.企业信用信息1份，证明原告同意核准变更办理杭州市下城区大钟食品便利店营业执照的事实；
11.杭州享受食品有限公司企业信息1份，与证据3一起证实在证据7《通知》实施后，无油烟小吃店仍能核发营业执照的事实；
12.菜单（全摘自视频）1份；
13.众人面馆室内食品、照片2份；
证据12、13，与证据5一起证明从原告室内油烟管道、厨房设施、经营菜单等方面证实原告违反约定擅自经营油烟餐饮的事实；
14.个体工商户开业登记申请书、委托代理人证明、先照后证办理告知单、个体工商户名称预先核准通知书各1份，与证据10一起证实原告因自身原因不符合无油烟小吃办理条件，改为办理大钟食品便利店营业执照的事实；
15.评估报告及鉴定费发票各1份，证明原告认为的损失，但认为与被告无关。
经庭审质证，被告博优公司对原告钟雪梅提交的证据质证认为：对证据1三性无异议，但合同第二、五、十一条的约定，关于第二条租赁用途是作为小吃使用，不得从事其他损害其他业主合法权益及正常生活的。第五条关于履约保证金，第十一条关于违约责任。对证据2三性无异议，被告说明的是由于原告自身原因并且原告不具备办理无油烟小吃面馆的条件，导致最终不能办理营业执照，而且该承诺只是说明被告提供协助办理的义务，按道理这应该是提供帮助，被告是基于诚信经营的理念愿意为原告协助办理。对证据3三性无异议。对证据4三性均有异议，关于真实性，原告与装修单位没有签订相关的装修合同，仅仅提供了工程预算书及无据支出证明单，不能真实的反映他们双方之间装修的权利义务，或者实际费用的支出如何。关于合法性，按照我国税法的相关规定，经营单位在结算之后不应当是以无据支出证明单的形式，应当是增值税发票出具，在本案当中原告并未提供。关于关联性，被告认为仅仅凭一张无据支出单没有办法证明原告的待证事实，是否已经确实支出了这么多的装修费。对证据5三性均有异议，关于真实性，仅仅提供了收款收据而没有正式的产品购买合同，因此被告对真实性有异议。关于合法性，被告认为原告应当提供正式的税务发票。关于关联性，仅仅提供收款收据没有办法证明原告的待证事实，即购买这些相应设备确实支付了这么多的设备款。对证据6关联性有异议，该证据的证明对象与本案不符，在本案当中原告认为的合同不能继续履行的原因是不应当是被告没有为其办理无油烟的营业执照，而应当是被告首先不具备无油烟营业执照的办理条件，因为原告经营的是有油烟的餐饮。被告经营油烟餐饮导致附近居民的投诉，由于原告原因导致合同目的无法实现，所以被告对该证据的关联性有异议。对证据7真实性及关联性有异议，这照片只能证明当时装修以及购买设备的大致情况，至于实际装修以及购买设备所支出的费用不能用照片来直接进行证实。据此，本院对原告证据1-3真实性予以确认。原告相关损失情况可以由司法鉴定意见证实，本院对原告其余证据不作认证。
原告钟雪梅对被告博优公司提交的证据质证认为：对证据1真实性无异议，关联性、合法性无异议，原告认为租房协议有效。对证据2三性无异议，对证明对象有异议，第二条本案租赁物是用于小吃面馆，到目前为止原告也没有构成损害其他业主的合法权益，故租房合同真实有效，双方的约定就是小吃面馆。对证据3三性均无异议，恰恰能证明杭州市下城区是可以按照合同约定办理出小吃面馆营业执照的事实，进一步印证被告存在根本违约。对证据4真实性无异议，证明对象有异议，该责令改正通知书出具时间为2017年1月16日，构成的行为是无照经营，即2017年1月16日被告方还未将从事面馆经营的营业执照办理出来。对证据5三性有异议，没有提供原始载体，且未形成录音录像的时间，因此证明对象有异议，不能作为证据使用。对证据6三性均有异议。对证据7真实性无异议，合法性、关联性有异议。对证据8，认为这是诉讼之后单方面形成的，本案原告也从来没有收到过，因此三性均有异议。对证据9三性均无异议，核准形成的杭州市下城区众人面馆，核准时间为2016年11月4日，以及个体工商户开业登记表经营用途为面条，依据个体工商户的条例经营者的签名必须是本人签好之后由委托人将材料送达给工商登记部门，时间都是2016年11月4日。对证据10，对企业信息本身无异议，合法性、关联性有异议，委托书及签字都是伪造的，钟雪梅本人不清楚，故营业执照办出来原告不清楚，原告也从来没有申请开办这个企业，故合法性、关联性及证明对象均有异议。对证据11真实性无异议，与本案无关联性，恰恰能够证明营业执照能够核发，刚好印证被告存在根本违约。对证据12三性及证明对象均有异议，均是打印件，无法核实，不符合证据形式要件。对证据13三性均有异议，没有提供原始载体，不能举证证明录音录像的时间、地点与录音目的，而且是偷录的，也没有举证证明是否存在剪辑，故不予认可。对证据14，认为根据个体工商户条例的登记办法明确规定即使有委托代理人，经营者的签名必须是本人签名，但经营者的签名不是原告本人签的，时间是2016年12月12日，与后面的委托书委托人签名的确是原告签，下面的时间为2016年11月4日，即大钟面馆的委托书，现在时间明确被改掉，11月4日涂改为2016年12月8日，委托书是面馆开具，时间改了之后变成了是面店的委托书。先照后证告知单也是后办的，与原告方没有关系。对证据15三性均无异议，该评估报告仅仅对涉案房屋里面诉争的装修费做了鉴定，原告认可该金额，里面的设备由于鉴定人相关原因未来作为鉴定，里面的设备款项由法院酌定处理。经审核，本院对被告证据2、4、9、10、14、15真实性予以确认。被告证据1、3、5-8、11-13与本案争议无直接关联，本院不予认证。
综上有效证据及当事人陈述，本院认定如下案件事实：
2016年9月20日，出租方博优公司（甲方）与承租方钟雪梅（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁房屋位号。乙方向甲方承诺，租赁该租赁物作为小吃（面馆）使用，但是法律法规等明确禁止的除外。在所租的商铺内从事的经营活动必须符合政策和法律规定，不得从事其他生产性、污染性经营以及违法犯罪活动，不损害其他业主合法权益，不影响其他业主的正常生活。该租赁物租赁期共5年，自2016年9月20日起至2021年10月31日止。其中2016年9月20日至10月31日为甲方给予乙方免费装修期。租期从2016年11月1日开始计算。租赁期间，第一、二年租金为220000元等。2016年9月20日前支付第一笔租金128333元；2017年5月1日前支付租金110000元等。乙方需在2016年9月20日前支付履约保证金18333元整。
2016年9月26日，博优公司向钟雪梅出具《承诺书》一份，承号一楼租户能保证水电正常使用、污水排污、办理出无油烟小吃面馆的营业执照，如上述保证没有实现，公司承担此租户装修等所有损失。以上三条在租户营业之前必须办好，装修费、房租费无条件退还。
2016年9月27日，钟雪梅支付博优公司租金110000元，履约保证金18333元。后，博优公司将案涉房屋交由钟雪梅使用，钟雪梅并进行了装修，购买相应设备等事务。
2016年11月4日，杭州市下城区众人面馆名称经杭州市下城区市场监督管理局个体工商户名称预先核准。同日，钟雪梅申请开业登记。2016年12月12日，案涉经营场所办理出杭州市下城区大钟食品便利店的个体工商户名称登记。
2017年1月16日，杭州市下城区市场监督管理局向钟雪梅下达责令改正通知书一份，查实钟雪梅未经批准，擅自经营面条，违反了《浙江省取缔无照经营条例》第二条、第十一条的规定，责令钟雪梅停止违法行为，并罚款2000元等。
案件审理过程中，博优公司因对钟雪梅主张的装修损失金额等有异议，向本院申请司法鉴定。经浙江省直房地产资产评估有限责任公司出具的省直评（2017）字第0085号《房地产评估报告》号房屋内钟雪梅装修部分的价值及设备折旧金额确定为：在价值时点的假定未设定法定优先受偿权下的市场价值取整为178500元。其中，装修部分价值为125496元，附属物价值84504元，折旧85%。
本院认为，博优公司与钟雪梅签订的《房屋租赁合同》，博优公司向钟雪梅出具的《承诺书》均系双方当事人真实意思的表示，内容亦不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法有效。各方均应恪守合约，诚实履行。双方当事人在《房屋租赁合同》中明确约定，钟雪梅租赁案涉房屋用于经营小吃面馆，博优公司并向钟雪梅承诺为案涉店铺办理出无油烟小吃面馆的营业执照。但在钟雪梅就案涉店铺开始营业前，乃至迄今为止，博优公司却未能为钟雪梅办理出约定的上述营业执照。2017年1月16日，钟雪梅因无照经营被行政处罚。故博优公司未能按约全面适当履行自己的义务，已经构成违约，应承担相应的违约责任。被告博优公司对钟雪梅要求解除合同的请求无异议，本院予以确认。在此情况下，根据双方在《承诺书》中的约定，博优公司应“承担此租户装修等所有损失”，“装修费、房租费无条件退还”。基于上述约定，关于原告钟雪梅要求赔偿损失的各项请求，本院逐一分析如下：一、关于租金。因案涉房屋在2017年1月16日钟雪梅因无照经营被处罚前即已使用，该期限内的租金共计（18333*2.5=45833元）钟雪梅要求退还无相应依据，故博优公司应当退还的租金金额为64167元。二、押金即履约保证金18333元。因双方合同已经解除，被告博优公司对退还该款项无异议，本院予以确认；三、装修等损失。根据浙江省直房地产资产评估有限责任公司出具案涉《房地产评估报告》，从更好的发挥物的效用角度出发，装修部分价值125496元，因已不可或不宜拆卸，博优公司应按照其出具的《承诺书》约定予以赔偿。附属物部分可由钟雪梅自行处理，该部分赔偿请求本院酌情不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告钟雪梅与被告杭州博优商业地产管理有限公司于2016年9月20日签订的《房屋租赁合同》解除；
二、被告杭州博优商业地产管理有限公司在本判决生效后十日内退还原告钟雪梅押金18333元；
三、被告杭州博优商业地产管理有限公司在本判决生效后十日内返还原告钟雪梅租金64167元；
四、被告杭州博优商业地产管理有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告钟雪梅损失125496元；
五、驳回原告钟雪梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费6824元，减半收取3412元，由被告杭州博优商业地产管理有限公司负担1927元，由原告钟雪梅负担1485元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 员 杨 政
二〇一七年十一月三十日
代书记员 施丽莎
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