广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终5315、5316号
5315案上诉人（原审原告、反诉被告）：林俊仪。
5316案上诉人（原审原告、反诉被告）：林珊应。
两上诉人共同委托代理人：赵广群，泰和泰（深圳）律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人：张锦杨，泰和泰（深圳）律师事务所实习律师。
5315、5316案上诉人（原审被告、反诉原告）：刁幸妮。
委托代理人：江溢斐，广东楚晴律师事务所律师。
5315、5316案原审第三人：中国工商银行股份有限公司深圳喜年支行。
法定代表人：胡青。
委托代理人：康倩兰，广东嘉得信律师事务所律师。
委托代理人：周尔东，广东嘉得信律师事务所实习律师。
5315、5316案原审第三人：中国农业银行股份有限公司深圳中心区支行。
法定代表人：蔡莹莹，行长。
5315案原审第三人：林珊应。
委托代理人：赵广群，泰和泰（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：张锦杨，泰和泰（深圳）律师事务所实习律师。
5315案上诉人林俊仪、5316案上诉人林珊应、两案上诉人刁幸妮、原审第三人中国工商银行股份有限公司深圳喜年支行（以下简称工商银行）、原审第三人中国农业银行股份有限公司深圳中心区支行（以下简称农业银行）及5315案原审第三人林珊应房屋买卖合同纠纷两案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第696-697号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：刁幸妮将位于某花园1栋A-1403房和A-1404房的产权于2010年12月31日登记在刁幸妮名下，产权为各100%，房产证号为深房地字第和4XX3号，建筑面积分别为59.46平方米和88.13平方米。
2015年2月11日，林俊仪、林珊应（买方）与刁幸妮（卖方）签订《二手房买卖合同》(合同编号为XX9和XX8)两份，约定：卖方将涉案房屋以1932777元和2865000元的价格转让给买方；买方同意在签署本合同时向卖方支付定金50000元和50000元；买方以向银行按揭贷款的方式支付楼款，该楼款到买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，买卖双方必须于买方付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款，买方须于2015年3月15日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，卖方需配合，抵押贷款金额以银行承诺的为准，若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足；涉案房屋有抵押，卖方同意买方委托担保公司担保融资赎楼，买方应在签订本合同之日起5日内与担保公司签订服务合同，委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，卖方须协助买方办理，买方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，买方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续等；相关税费全部由买方承担；涉案房屋附有租赁合同；如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；本合同自买卖双方签字或盖章之日起生效；备注条款：本栋A-1404与本栋A-1403两套同时出售给林俊仪或林俊仪指定的人，因政策调整原因造成交易不能进行时，合同自动取消，双方均不负担责任，卖方所收的定金无息归还买方等，及其它条款和内容。同日，林俊仪、林珊应就涉案房屋依约支付定金100000元，刁幸妮向林俊仪、林珊应出具定金《收据》两份。2015年2月11日，刁幸妮办理了赎楼委托公证手续。
2015年3月18日，林珊应（乙方）与刁幸妮（甲方）签订《补充协议》，内容为：“一、刁幸妮与林珊应已于2015年2月11日签定恒立心海湾花园1栋1403和1404房屋交易合同，本协议为该合同补充协议。二、乙方或其委托单位负责具体操作本次交易，甲方负责配合。乙方或其委托单位应清楚房产交易、贷款等有关法律法规，乙方保证不会触犯相关法律法规，如果触犯，乙方负责承担全部责任，与甲方无关。三、乙方清楚自身条件并了解现有相关贷款政策并及时跟进贷款。无论乙方采取何种方案进行贷款，乙方必须保证有足够经济能力进行本次房产交易，确保甲方在2015年7月1日前收到购房全款，否则视为乙方违约（非乙方过错造成逾期的乙方免责）。四、乙方保证房产过户后45日内支付全部购房款项（非乙方过错造成逾期的乙方免责）。每延期1日罚金5000。延期超过10日，视为乙方严重违约，乙方除了承担违约责任还应主动在5个工作日内将房产重新过户给甲方，并承担所有相关费用；过户延期的，每超过1天罚金5万元。五、无论何种原因造成甲方在2015年8月1日未能收到全款的，甲方有权解除合同，相关费用乙方承担。六、未涉及条款仍按照原合同执行。”
一审庭审中各方当事人确认2015年3月18日原、刁幸妮各方一同到工商银行签署了《二手楼交易资金监管协议》两份，约定监管资金为550000元和880000元。2015年4月17日，林俊仪、林珊应将监管资金足额划至监管账户，故工商银行在林俊仪、林珊应、刁幸妮各方签署的《二手楼交易资金监管协议》上加盖2015年4月17日的公章。
刁幸妮提交了案外人一与林俊仪、林珊应的微信记录公证书，拟证明：1、刁幸妮先后在3月13日、3月26日多次督促林俊仪、林珊应办理资金监管，其中3月26日明确提到要林俊仪、林珊应支付首期款；2、刁幸妮按照合同约定，在4月15日、16日发出解除通知。林俊仪、林珊应对于该份证据的真实性认可，关联性不予认可。庭审中刁幸妮表示案外人一系刁幸妮的丈夫，也是刁幸妮的代理人，同时也是一直处理涉案房屋买卖事宜的人。另刁幸妮还提交了银行卡保存协议、身份证保存承诺书、彭俊源名片，拟证明本次交易中，林俊仪、林珊应委托彭俊源、担保公司办理高贷，违规操作。林俊仪、林珊应对于该份证据的真实性认可，证明目的不认可。
2015年5月12日，林俊仪、林珊应向刁幸妮发出《关于卖方涉嫌违约并敦促卖方继续履行房屋买卖合同义务函》，要求刁幸妮继续履行合同。2015年6月25日，林俊仪、林珊应向刁幸妮发出《继续履约催告函》，要求刁幸妮继续履行合同。
2015年5月22日，工商银行向刁幸妮出具《关于就恒立心海湾花园1栋A-1403、A-1404办理二手楼交易资金监管及贷款情况的说明》，内容为“我支行于2015年3月18日受理两笔二手楼交易资金监管及贷款业务，物业名称恒立心海湾花园1栋A-1403与1404，业主刁幸妮，买家分别为林俊仪与林珊应。现对业务相关问题说明如下：3月18日，买方林俊仪、林珊应和卖方刁幸妮到我支行办理二手楼首期款监管业务，签署了《二手楼交易资金监管协议》，同时买方向我行提交贷款申请。4月17日，买方前往我支行完成监管资金转入手续，我支行于当日完成前述《二手楼交易资金监管协议》的签章流程。4月19日，我支行客户经理得知该笔交易存在纠纷，随后中止该笔贷款报批”。
一审庭审中，各方当事人确认本次房屋交易未通过中介公司。
两案原审原告林俊仪、林珊应诉讼请求：1、刁幸妮继续履行合同，配合林俊仪、林珊应办理赎楼及按揭贷款、递件过户等手续（在法院判令支持本项诉求的法律文书生效之日起10日内配合完成赎楼及银行按揭贷款申请及资料递交，30日内完成递件过户）；2、刁幸妮赔偿林俊仪、林珊应违约金28025.27元（违约金以转让价款为基数按日万分之五计算，自2015年5月15日起，暂计至2015年6月l2日）；3、刁幸妮承担本案的所有诉讼费用。
5315案原审被告刁幸妮反诉请求：1、解除双方签署的《二手房买卖合同》；2、林俊仪支付刁幸妮违约金386555.4元；3、林俊仪承担本案所有诉讼费用。
5316案原审被告刁幸妮反诉请求：1、1、解除双方签署的《二手房买卖合同》；2、林珊应支付刁幸妮违约金573000元；3、林珊应承担本案所有诉讼费用。
原审法院认为，林俊仪、林珊应、刁幸妮各方签订的两份《二手房买卖合同》(编号：合同编号为00049和00048)是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强行性规定，合法有效，双方当事人均应依约诚信履行义务。
两案争议的焦点为何方违约。首先，两案合同均约定“买方以向银行按揭贷款的方式支付楼款，该楼款到买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，买卖双方必须于买方付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款，买方须于2015年3月15日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，卖方需配合”，虽然林俊仪、林珊应及刁幸妮双方未在2015年3月15日到银行办理资金监管手续，但2015年3月18日双方一同前往办理，可视为林俊仪、林珊应及刁幸妮双方以实际行动对于原合同约定的首期款监管时间做出了变更，首期款监管时间变更为2015年3月18日，根据工商银行出具的情况说明及庭审中各方当事人的确认，林俊仪、林珊应及刁幸妮各方系2015年3月18日一同到工商银行签署了资金监管协议，但事后林俊仪、林珊应未在合理的时间内支付首期款，经刁幸妮催告后才在迟延一个月的时间即2015年4月17日才将首期款存入监管账户，以致工商银行在2015年4月17日才在资金监管协议上签字盖章，林俊仪、林珊应在迟延近一个月的时间才支付首期款的行为明显与交易习惯不符。其次，合同约定涉案房屋由林俊仪、林珊应代为赎楼，刁幸妮已于2015年2月11日办理委托赎楼公证手续，但在担保公司未完成赎楼的情况下，林俊仪、林珊应并未继续赎楼。综上，林俊仪、林珊应的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任，林俊仪、林珊应作为违约方，无权要求继续履行合同，故原审法院对于林俊仪、林珊应的全部诉讼请求均不予支持。刁幸妮作为守约方，有权解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因刁幸妮提供的公证微信记录显示刁幸妮已于2015年4月16日向林俊仪、林珊应发出解除合同通知，故原审法院确认林俊仪、林珊应与刁幸妮签订的两份《二手房买卖合同》(编号：合同编号为00049和00048)于2015年4月16日解除。原审法院认为，根据合同约定，林俊仪、林珊应已构成违约，应承担相应的违约责任，现刁幸妮以涉案房屋成交价20%的标准主张违约金，庭审中，林俊仪、林珊应以刁幸妮主张的违约金数额过高请求调整，原审法院依法对违约金予以调整，以刁幸妮的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情确定林俊仪和林珊应分别向刁幸妮支付违约金5万元（两套房共计10万元），鉴于林俊仪、林珊应分别已向刁幸妮支付定金5万元（两套房共计10万元），为减少各方当事人的诉累，由刁幸妮收取林俊仪、林珊应已支付的定金5万元（两套房共计10万元）冲抵违约金10万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、确认林俊仪、林珊应分别与刁幸妮于2015年2月11日签订的《二手房买卖合同》(编号：合同编号为00049和00048)于2015年4月16日解除；二、林俊仪、林珊应应于本判决生效之日起十日内分别向刁幸妮支付违约金5万元（两套房共计10万元，由刁幸妮收取林俊仪、林珊应已支付的定金两套房共计10万元冲抵违约金10万元）；三、驳回林俊仪、林珊应的全部诉讼请求；四、驳回刁幸妮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审696案本诉案件受理费22447.2元，保全费5000元，共计27447.2元，由林俊仪负担，反诉案件受理费3549.17元，由林俊仪负担459元，刁幸妮负担3090.17元。原审697案本诉案件受理费30052.4元，保全费5000元，共计35052.4元，由林珊应负担，反诉案件受理费4765元，由林珊应负担416元，刁幸妮负担4349元。
林俊仪不服原审判决，向本院提起5315案上诉，上诉请求：1、依法撤销深圳市南山区人民法院(2015)深南法民三初字第696号民事判决，驳回刁幸妮的全部诉讼请求；2、判令刁幸妮继续履行合同，配合林俊仪办理赎楼及按揭贷款、递件过户等手续（在法院判令支持本项诉求的法律文书生效之日起10日内配合完成赎楼及银行按揭贷款申请及资料递交，30日内完成递件过户）；3、判令刁幸妮赔偿林俊仪违约金28025.27元（违约金以转让价款为基数按日万分之五计算，自2015年5月15日起，暂计至2015年6月12日）；4、判令刁幸妮承担本案一审和二审的全部诉讼费用。
林珊应不服原审判决，向本院提起5316案上诉，上诉请求：1、依法撤销深圳市南山区人民法院(2015)深南法民三初字第697号民事判决，驳回刁幸妮的全部诉讼请求；2、判令刁幸妮继续履行合同，配合林珊应办理赎楼及按揭贷款、递件过户等手续（在法院判令支持本项诉求的法律文书生效之日起10日内配合完成赎楼及银行按揭贷款申请及资料递交，30日内完成递件过户）；3、判令刁幸妮赔偿林珊应违约金41542.5元（违约金以转让价款为基数按日万分之五计算，自2015年5月15日起，暂计至2015年6月12日）；4、判令刁幸妮承担本案一审和二审的全部诉讼费用。
林俊仪、林珊应共同上诉事实和理由：一审判决，认定事实不清、适用法律错误。
一、上诉人不存在延迟支付首期款的事实，刁幸妮无权解除合同。涉案《二手房买卖合同》只约定了付款的方式为买方向银行按揭贷款以及办理按揭贷款申请的期限，合同中并没有对首期款监管的时间、首期款监管金额以及付款期限等作出约定，相关约定见第四条：“买方以向银行按揭贷款的方式支付楼款，买方须于2015年3月15日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。”后来，买卖双方相约于2015年3月18日前往银行办理按揭贷款申请手续及资金监管申请，当天，双方根据实际情况，经过友好协商，就付款方式和付款期限以《补充协议》作出约定：“无论采取何种方案进行贷款，买方必须保证有足够经济能力进行本次房产交易，确保卖方在2015年7月1日前收到购房全款，否则视为乙方违约。”可见，《二手房买卖合同》并没有对首期款支付的时间予以约定，仅约定“在2015年7月1日前收到购房全款”即可。一审法院以买卖双方在2015年3月18日一同前往银行办理首期款监管业务（当天仅仅是签署了监管协议）的事实认定双方以实际行动对于原合同约定的首期款监管时间做出了变更，认定买卖双方首期款监管的时间变更为2015年3月18日，这是毫无事实根据和法律依据的，既然买卖双方在原合同中都没有关于首期款监管时间的约定，那何来变更之说呢？从双方相约逾期办理资金监管协议以及在签署协议的同时签订《补充协议》的行为，并结合《补充协议》中关于付款期限的约定内容，可以看出，只要上诉人能够在2015年7月1日前支付被告全部的购房款，就应当认定上诉人适当履行了合同，否则才视为违约。上诉人在2015年4月17日已经完成了55万元、88万元的首期款资金监管，如果刁幸妮在2015年4月19日不私自向第三人工商银行表示涉案房屋存在纠纷并撤回卖方委托授权公证书等办理按揭贷款申请相关资料，那么根据银行审批贷款的进度，刁幸妮在2015年7月1日前收到购房全款是完全没有问题的。即使2015年7月1日前按揭银行不予批准贷款，上诉人也可选择以其他方式筹款支付给刁幸妮，只要不超出7月1日的最终期限即可。刁幸妮在2015年4月16日解除合同的行为，才是根本违约行为。一审法院以上诉人延迟支付首期款认定上诉人构成根本性违约，显然是罔顾事实的误判。
二、一审法院错误认定未能完成赎楼的责任在于上诉人。虽然合同约定涉案房屋由上诉人代为赎楼，但是刁幸妮在办理了委托赎楼公证手续后，因涉案房屋价格上涨，刁幸妮一直拒不配合上诉人及担保公司进行融资赎楼，并于2015年4月19日私自向银行撤回公证书等贷款审批资料，导致上诉人无法继续履行赎楼的义务。上诉人分别于2015年5月12日和2015年6月26日两次函告刁幸妮，要求对方配合上诉人办理融资赎楼、按揭贷款等相关手续，但刁幸妮一直未予以回复和配合，并明确拒绝继续履行合同。因此，导致上诉人未能完成赎楼的根本原因在于刁幸妮的反价违约。刁幸妮作为涉案房屋的所有人，在刁幸妮不配合赎楼的情况下，上诉人代为赎楼的的义务根本不可能完成，一审法院却以此认定上诉人构成根本性违约，这是明显违背事实的误判。
三、双方履约应当以《二手房买卖合同》和《补充协议》为准，按照合同的约定适当履行义务，一审法院适用法律错误。本案买卖合同中对付款方式约定不明，合同中只是约定了买方向银行按揭贷款支付房款，这一点也已被《补充协议》更改了。合同对首期款监管的时间、金额以及剩余购房尾款支付、递件过户时间等均没有明确约定，仅在《补充协议》中明确约定了付款期限。上诉人一直按照《补充协议》的约定履约，不存在违约的事实。《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，《补充协议》是双方真实的意思表示，合法有效，应当按照补充协议的约定全面、适当履行合同。一审法院以上诉人在签订资金监管协议一个月后才支付首期款的行为与交易习惯不符为由，认定上诉人构成根本性违约，显属错判。
四、刁幸妮应当继续履行合同，并承担逾期履约的违约赔偿责任。刁幸妮擅自向按揭贷款申请银行撤回贷款申请资料及文件，拒不配合上诉人办理按揭贷款申请手续，未按照合同的约定履行义务，已经构成违约，根据合同的约定，上诉人有权要求其以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。因该涉案的房屋至今依然登记在刁幸妮名下，并且上诉人具备购房资格以及一次性付款的购买能力，因此，上诉人要求刁幸妮继续履行合同，完成房屋过户登记手续并交付房屋，符合《合同法》第一百零七条以及其他法律法规的规定。
针对林俊仪、林珊应的上诉，刁幸妮答辩称，一、林俊仪、林珊应存在未按合同约定支付首期款违约事实，刁幸妮有权依法解除合同。林俊仪、林珊应与刁幸妮双方先后于2015年2月9日、2月11日签订两份二手房买卖合同，约定林俊仪、林珊应应于2015年3月15前按约完成首期款手续，包括支付首付款，以上事实有双方录音等证据证实。一审法院认为因双方于2015年3月18日办理了资金监管手续，视为将首期款支付时间变更为2015年3月18日，我们认为这也是符合合同法原理的。再者，林俊仪、林珊应逾期支付首付款后，刁幸妮通过微信多次催告林俊仪、林珊应，其中在3月13日、3月26日等多次明确提出要求林俊仪、林珊应尽快支付首付款，林俊仪、林珊应表示同意。一方面这也可以侧面印证双方确有对首付款支付时间的约定。另一方面，退一步讲，即使双方对首付款支付时间无法确定，根据合同法第六十二条的以及要约与承诺的规定，在刁幸妮催告，林俊仪、林珊应同意付款时亦可认定为林俊仪、林珊应同意支付首付款时间。综合以上事实，林俊仪、林珊应认为双方对首付款支付时间没有约定是完全枉顾事实，企图掩盖其违约行为。根据合同约定，买方逾期履行超过5日，卖方可解除合同并要求买方承担违约责任。刁幸妮在明知房价上涨的情况下，多次给予林俊仪、林珊应筹款机会，但实因林俊仪、林珊应逾期时间过长，刁幸妮遂于2015年4月15日、16日先后通过电话、微信方式明确通知解除合同。刁幸妮解除合同完全有事实依据，符合法律规定。
二、一审法院认定林俊仪、林珊应存在未完成赎楼义务的违约行为亦符合事实。根据双方合同约定，卖方同意买方委托担保公司担保融资赎楼，买方应在签订本合同之日起5日内与担保公司签订服务合同，委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，卖方需协助买方办理，买方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，买方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续。在赎楼过程中，刁幸妮第一时间配合办理了赎楼相关的委托公证书，已经完成了赎楼过程中的合同义务。但是林俊仪、林珊应却一直未能委托担保公司进行赎楼，也未自行赎楼，这一违约事实也是清楚、明确的。
三、林俊仪、林珊应恶意违反深圳市房屋限购政策，本次房产交易法律上无法履行。在刁幸妮提供的证据中，多次显示林俊仪购买刁幸妮恒立心海湾花园1栋A-1403号房产，其实为林珊应购买，借林俊仪的名义买房，该买卖合同违反了深圳市房屋限购政策。同时，涉案房产为双拼结构房屋，必须同时出售，林珊应并不具备购买两套房屋的资格。根据合同法第一百一十条第一款的规定，本次交易违反了限购政策，属于该款规定的法律上无法履行情形。
综上，林俊仪、林珊应存在未按约履行支付首付款、全款，办理赎楼等违约行为，且存在林俊仪、林珊应恶意规避限购政策，本次交易法律上无法履行的情形，刁幸妮解除双方房屋买卖合同，符法律规定，请求驳回上诉，维持原判。
刁幸妮不服原审判决，向本院提起上诉。
5315案上诉请求：1、判令林俊仪支付刁幸妮违约金386555.4元；2、判令林俊仪承担本案全部诉讼费用。
5315案上诉事实和理由：一、一审认定事实清楚，适用法律正确，但是支持违约金过低。在本案中，林珊应为购买刁幸妮名下位于某花园1栋A-1403房屋，在其明知其没有购买二套房资格的情况下，假借林俊仪的名义购买刁幸妮的房屋，恶意规避国家限购政策。此外，林俊仪和林珊应事实上并无足够的资金支付购房款，购房首付款需要向担保公司挪借，以期通过高评高贷，违规操作，将高贷后所得款项偿还给担保公司。乃至购房协议签订后，林俊仪和林珊应却一直未能按约支付首期款，经刁幸妮多次督促仍不能及时支付首付款。刁幸妮原本将房屋出售后，将所得资金用于生意周转。林俊仪和林珊应未及时支付首付款后又拒绝接受刁幸妮提出的协商解除合同，让刁幸妮将房产另行出售，筹措资金的请求。致刁幸妮生意资金周转困难，丧失了重要商机，给刁幸妮造成了重大损失。一审法院只支持5万元的违约金，根本无法弥补刁幸妮的实际损失。
5316案上诉请求：1、判令林珊应支付刁幸妮违约金57.3万元；2、判令林珊应承担本案全部诉讼费用。
5316案上诉事实和理由：一、一审认定事实清楚，适用法律正确，但是支持违约金过低。林珊应为购买刁幸妮名下位于某花园1栋A-1404房屋，与刁幸妮签署购房协议。但林珊应事实上并无足够的资金支付购房款，购房首付款需要向担保公司挪借，以期通过高评高贷，违规操作，将高贷后所得款项偿还给担保公司。乃至购房协议签订后，林珊应却一直未能按约支付首期款，经刁幸妮多次督促仍不能及时支付首付款。刁幸妮原本将房屋出售后，将所得资金用于生意周转。林珊应未及时支付首付款后又拒绝接受刁幸妮提出的协商解除合同，让刁幸妮将房产另行出售，筹措资金的请求。致刁幸妮生意资金周转困难，丧失了重要商机，给刁幸妮造成了重大损失。一审法院只支持5万元的违约金，根本无法弥补刁幸妮的实际损失。
针对刁幸妮的上诉，林俊仪、林珊应共同答辩称，一、一审判决忽视了双方签署的补充协议的相关条款，对于购房款的支付时间及条件都已经作出不同于买卖合同的新的约定，其中规定在7月1日前林俊仪、林珊应支付完前款即为履行了合同约定的义务，并且在约定在房屋过户到林俊仪、林珊应名下后的45天内支付全部购房款。二、该补充协议是在涉案双方于2015年3月18日前往银行递交了按揭贷款申请手续后，涉案双方共进午餐期间由刁幸妮提出重新签署的补充协议，相关条款也是由刁幸妮一方提出。双方之所以在递交银行的贷款资料且没有于当天办理资金监管的情况下，对于合同款的支付作了非常明确的约定，实际上就是基于林俊仪、林珊应将自己的资金筹备情况告知刁幸妮后，刁幸妮对支付条件作出新的约定，本案应当以补充协议为合法有效的判定依据。三、因涉案双方没有委托专业的中介机构代为完成本次交易的相关手续，因此在具体的履约过程中，出现了履约速度慢于一般的有中介参与的二手房交易，效率确实有点低，但不存在违反合同约定的情况。四、刁幸妮提交的证据中显示刁幸妮提出其在广州有购买商铺，要在2015年5月份支付一笔购房款，因此在达成补充协议后，刁幸妮迫于其资金压力，向上诉人提出要求尽快完成全款的支付，上诉人也只是说尽自己最大努力协助刁幸妮，并没有同意改变补充协议的相关约定。刁幸妮也明确提到希望能在4月30日之前林俊仪、林珊应支付全款，或者至少凑足180万，但后来刁幸妮又单方提出解除合同，在刁幸妮提交的证据录音文件显示，是刁幸妮的父亲因为房价上涨过快，所以不同意继续履约。因此，刁幸妮是因为房价上涨而找种种理由。五、首期款监管按照约定是监管在第三方银行或者其他第三方，即使在3月18日当天存入银行，根据补充协议的约定，也要在房屋过户后该款项才能支付给刁幸妮，根据补充协议，7月1日之前很可能该笔款都不会支付到刁幸妮帐上。因此，首期款的支付不但没有合同的约定，且实际支付时间的早晚对刁幸妮的合同利益并不影响。
原审第三人工商银行答辩称，因买卖双方存在纠纷，导致资金监管期限已过，所监管的款项已全数退回，因此，工商银行不应当承担任何义务及责任，也不存在任何过错。
原审第三人农业银行未发表答辩意见。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
另，本案二审期间，工商银行作出《关于林俊仪、林珊应与刁幸妮一案的情况说明》，内容为：“2015年4月19日，我行客户经理雷权育从卖方得知该笔交易尚存在不确定性，疑似有纠纷，故中止贷款报批流程。”
本院认为，涉案两份《二手房买卖合同》均真实合法有效，林珊应与刁幸妮于2015年3月18日签订的《补充协议》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，买卖双方均应按照上述合同及协议严格履行各自的义务。本案二审争议焦点，刁幸妮于2015年4月16日解除合同的理由是否成立。
首先，关于林俊仪、林珊应迟延支付首期款至资金监管账户的行为。买卖双方在《二手房买卖合同》及《资金监管协议》中对支付首期款至监管账户的时间未作出明确约定。在合同履行期限约定不明确的情况下，债权人可以随时要求履行，但应当给予对方合理的准备时间。本案中，根据刁幸妮提交的微信记录公证书，刁幸妮于2015年3月26日首次明确要求买方将首期款存入监管账户。其后，刁幸妮于2015年4月16日即向买方发出解除合同的通知。本院认为，双方另在《补充协议》中明确，买方林珊应确保刁幸妮在2015年7月1日前收到全部购房款。根据该条款，林俊仪、林珊应在2015年4月16日虽然尚未支付购房首期款，但并不必然导致其在2015年7月1日前无法获得银行按揭贷款。即便存在贷款无法获得审批的可能性，买方仍可通过一次性支付购房款的方式在2015年7月1日前向卖方刁幸妮支付全部购房款。因此，买方林俊仪、林珊应虽然存在迟延履行的情形，但该迟延既未满足合同约定的“逾期履行超过五日”的解除条件，亦没有达到致使合同目的无法实现的根本违约情形。
其次，关于林俊仪、林珊应未自行赎楼的行为。刁幸妮于2015年2月11日办理委托赎楼公证手续，在担保公司未完成赎楼的情况下，根据合同约定，买方应自行赎楼。但对于买方自行赎楼的期限，合同未作明确约定。根据房屋买卖交易惯例，办理赎楼、注销抵押登记并取得房地产证原件系房产过户的前提条件。本案中，双方尚未达到办理递件过户手续的履行阶段，合同中对双方办理过户手续的最后期限亦未作出明确的约定。卖方刁幸妮未提交证据证明其曾经催告买方履行自行赎楼的义务。在此情况下，买方林俊仪、林珊应于2015年4月16日未自行赎楼，亦不构成根本违约。
另，刁幸妮主张双方于2015年2月9日另行签订买卖合同，对买方支付首期款期限有明确约定；且买方在申请银行贷款过程中存在提交虚假资料骗取高额贷款的行为。刁幸妮的上述主张均无证据支持，本院不予采纳。
综上，本院认为刁幸妮2015年4月16日解除合同理由均不能成立，故对刁幸妮解除合同并由买方支付转让成交价20%的违约金的上诉请求，本院不予支持。
关于林俊仪、林珊应诉请要求继续履行合同并支付逾期履行违约金的请求，由于林俊仪、林珊应在本院通知的期限内未能提交有效的《购房资格证明》，其无法证明涉案合同在法律上及事实上能够履行，应当承担举证不能的法律后果。本院对林俊仪、林珊应关于继续履行涉案合同并支付迟延履行违约金的上诉请求不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第696-697号民事判决；
二、驳回林俊仪、林珊应的全部诉讼请求；
三、驳回刁幸妮的全部反诉请求。
5315号案件一、二审受理费本诉部分共计44894.40元，保全费5000元，由林俊仪负担，反诉部分共计7098.30元，由刁幸妮负担。5316号案件一、二审受理费本诉部分共计60104.8元，保全费5000元，由林珊应负担，反诉部分共计9530元，由刁幸妮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一六年六月二十日
书 记 员 刘尹琳(兼)
相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。