辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽04民终1959号
上诉人（原审被告）：申红霞，女，1975年12月2日出生，汉族，住抚顺市望花区。
被上诉人（原审原告）：抚顺坤得资产投资经营有限公司，住所地：抚顺市新抚区。
法定代表人：孙雪梅，该公司经理。
上诉人申红霞因与被上诉人抚顺坤得资产投资经营有限公司（简称坤得公司）互易纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2016）辽0411民初1431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人申红霞，被上诉人坤得公司的法定代表人孙雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
申红霞上诉请求：一、一审认定事实错误。1、双方当事人签订互换协议后，被上诉人又将诉争的其中二套房屋（1303室和503室）顶账给ＸＸ，ＸＸ持该二套房屋的购房收据和钥匙向上诉人主张权利，上诉人和ＸＸ分别向物业公司要求配户，物业公司以该房屋有纠纷为由一直未给上诉人配户。后上诉人一直向被上诉人公司的孙浩（法定代表人孙雪梅的哥哥）主张解除置换协议，双方各自退房退车，恢复原始状态，但一直未能解决。故本案系因被上诉人违约在先，导致上诉人不能继续履行协议。2、2017年9月20日左右，孙浩将案涉顶账奔驰车开走，给了其朋友于某某，签订置换协议时孙浩与上诉人口头商定奔驰车顶账15万，别克车顶5万，现因孙浩将奔驰车取走，一审再判决上诉人给付被上诉人12万元车款没有依据。二、案涉置换协议应为无效协议。因被上诉人提供给上诉人三套房产无法办理产权证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让…..（六）未依法登记领取权属证书的。”规定，双方签订的合同的内容违反法律强制性规定应为无效合同。综上，如果三套房屋能办理产权证，我同意继续履行协议，如果不能办理产权证，请求解除协议，双方互相退回顶账的房屋和车辆，双方返回到没有签订协议时的权利状态。请求二审依法保护上诉人的合法权益。
坤得公司辩称，1、上诉人称我司将三套房屋顶账给ＸＸ不属实，签订置换协议时我司已将三套房屋的全部钥匙、购房合同及购房收据全部交给上诉人，不存在上诉人所称ＸＸ持争议房屋的钥匙和收据向其主张权利的事实。2、上诉人称孙浩将顶账的奔驰车取走也不是事实。3、签订置换协议前，上诉人已向ＸＸ、侯明、刘颖核实过该房屋的实情，ＸＸ等三人及我司均表示可以配合办理过户手续。签订协议时上诉人明知该房屋暂时无法办理产权证，如果能办产权证时，这三套房屋不存在办理产权证的障碍。4、关于置换协议的效力问题，我方认为双方当事人是在知道房屋手续现状没有其他争议的情况下，本着互利自愿原则达成的。上诉人取得三套房屋后，由其亲属自行居住使用99平的房屋，1303室房屋已由上诉人顶账给他人，故置换协议效力应无异议。
坤得公司向一审法院起诉请求：1.被告继续履行房屋置换协议中未履行部分125.54平方米的房屋,如标的物不存在，被告应按合同约定赔偿损失；2.被告立即偿还置换协议中尚欠车款12万元；3.被告给付违约逾期利息应从2014年11月至全部偿还之日止，月息4分计算并承担诉讼费与相关费用。事实及理由：2014年9月1日，我司与被告达成房屋置换协议，约定给被告方209.5平方米房屋，单价每平方米4000元。被告以其施工的抚顺天宇永久房地产有限公司金地富山的顶账房平等置换，并约定双方对置换的房屋、车辆现状及相关手续无其他争议。我将三套房屋的钥匙和买卖协议等手续交给被告，但被告只给我方83.96平方米房屋后，未再履行给付125.54平方米房屋的义务。另，我方转让被告两辆车，约定价格20万元，被告只给8万元，未付剩余车款。被告长期占有房屋和车辆至今，却拒绝履行义务。
一审法院认定事实：2014年9月1日，原告与被告申红霞签订《置换协议》，协议载明：原告以坐落于抚顺市新抚区千金路五道街博雅居然项目的房屋（所有人为刘颖、ＸＸ、侯明）与被告承包的抚顺永久房地产有限公司金地富山项目给其顶账工程款的房屋按照同面积进行互换，互换面积为209.50平方米，原告互换的房屋平米单价为4000元。签订协议后，原告将三套房屋（共计209.50平方米）的钥匙、商品房协议交付被告，被告于2014年11月在名为侯明的房屋开始居住，在仅给付原告83.96平方米的房屋并协助原告办理贷款后未再按合同约定的时间即2014年10月末给付原告剩余面积的房屋。合同另约定，原告出让被告两辆车，总价为20万元，被告给付原告8万元车款。如果原、被告房屋面积出现差额，可依照原、被告的车辆协议条款中结算。合同第五条约定，双方对置换的房屋现状及相关手续无其它争议。原告要求被告继续履行合同交付房屋，被告以原告无法协助将置换的房屋办理过户手续为由拒不履行合同全部义务。
一审法院认为，原、被告签订的房屋《置换协议》是双方当事人的真实意思表示，该协议签订后，原告已按协议约定将位于抚顺市新抚区千金路五道街博雅居然项目A号楼2单元13-03号房屋、5-03号房屋、8-01号房屋交付给被告。原、被告对互易的房屋均未提供不动产登记簿上确定物权归属为原、被告的证据。但本院向置换协议中载明的“原告互易三处房屋的三位所有人刘颖、ＸＸ、侯明”调查，刘颖和ＸＸ均表示购买了涉案房屋因为个人原因及房屋产权手续办理不畅等原因将房屋转卖给原告，侯明表示涉案房屋只是名为他、实际由原告购买。被告提供的顶账明细表,显示“金地富山”项目中的部分房屋顶账给被告，因此，双方互易的房屋虽未办理物权登记,但双方在自愿、平等、等价有偿的基础上达成的置换协议，对双方具有法律约束力。被告虽抗辩称原告未履行协助过户的手续导致合同目的不能实现，但双方置换协议第五项明确约定“甲、乙双方对置换的房屋现状及相关手续无其它争议，本着互利、自愿的原则达成。”由此可知，双方在订立互易合同时，对当时房屋的手续如产权证、商品房买卖合同、契税票子等手续已明确无争议，这应视为双方对交付标的物风险的负担和利益承受的约定。原告已将其互易房屋的钥匙和商品房购置协议交付给被告，被告亦已入住使用且装修了其中一套房屋，原告履行了义务，被告再以原告未协助办理过户作为不履行交付剩余互易面积房屋义务的抗辩理由不能成立。庭审过程中，本院要求申红霞对顶账明细表备注中除申红霞还有其他人员姓名作解释，其表示“2014年后期已经把明细表房屋都顶账给别人了。”且在庭审后表示已将原告提供的位于抚顺市新抚区千金路五道街博雅居然A号楼2单元1303室、建筑面积为55.20平方米的房屋抵账他人，索要不回，并无法确定是否能够将金地富山项目中其他房屋抵顶，被告已用原告互易的房屋实现了偿还他人债务的目的，现又无法确定能否置换给与原告合同约定的房屋，以致双方发生纠纷。现原告要求被告继续履行置换协议，但考虑到被告上述陈述的情况，其应置换给原告的房屋处于不确定状态，原告不同意被告置换其他房屋，故被告应将原告置换的房屋返还，其中1303室房屋已由被告抵债他人，其在无法履行协议的情形下应赔偿原告的损失，原告对此认可。《置换协议》约定“房屋一平顶一平”，又约定原告置换的房屋单价为每平方米4000元，双方已经互换的房屋相差15.14平方米，再加之上述1303室55.2平方米的房屋，被告应给付原告相当于70.34平方米房屋的赔偿款，即70.34平方米×4000元/平方米=281360元。位于抚顺市新抚区千金路五道街博雅居然A号楼2单元503室、建筑面积为55.20平方米的房屋未被被告申红霞处分，原告同意返还，应立即返还给原告，恢复到置换协议签订前的状态。关于原告主张的被告给付车款12万元，车辆转让和房屋置换系在同一合同中约定，系“同一诉讼中涉及两个以上的法律关系，属于主从关系的，人民法院应当以主法律关系确定案由”。双方置换协议中第四项约定了两辆车总价20万元，并已由被告提走，被告亦将车辆进行了顶账，无法索回，被告已将原告置换的部分房屋和转让的车辆实现了置换房屋的价值目的。因此，被告应承担造成原告财产损失的赔偿义务，给付剩余车辆款12万元。关于原告主张的按月利率4%给付违约利息，双方对违约未进行约定，无法律依据，本院对该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告申红霞于本判决生效之日起十日内给付原告抚顺坤得资产投资经营公司置换的位于抚顺市新抚区千金路五道街博雅居然项目A号楼2单元13-03号房屋(55.2平方米）的赔偿款和已置换的房屋差价款共计281360元；二、被告申红霞于本判决生效之日起十日内返还原告抚顺坤得资产投资经营公司置换的位于抚顺市新抚区千金路五道街博雅居然项目A号楼2单元5-03号房屋(55.2平方米）并一并将该房屋的购房协议书返还给原告；三、被告申红霞于本判决生效之日起十日内给付原告抚顺坤得资产投资经营公司转让车辆的余款12万元；四、驳回原告抚顺坤得资产投资经营公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10022元（案件受理费缓交至执行阶段），由被告申红霞承担。
二审期间，本院向博雅居然楼盘的开发商调查，开发商称此楼盘手续不全，无法办理产权证。关于上诉人申红霞称孙浩将案涉顶账的奔驰车交给孙浩朋友于某某开走一节，本院向于某某调查，于某某称“孙浩欠我钱，我向孙浩要钱，孙浩说有一台车，孙浩开车带我到申红霞家楼下，由孙浩把申红霞叫下楼来，孙浩和申红霞说了会话，然后孙浩将车钥匙交给我，我把车开走，车是老款奔驰车。”本院组织双方当事人调解，上诉人申红霞主张案涉置换协议无效，双方应互相返还置换的房屋、车辆和钱款，恢复到置换协议履行前的状态，上诉人已装修的801号房屋可以放弃装修折价补偿款；被上诉人意见可以互相退还置换的房屋、车辆和钱款，但车辆必须是原物退还，房屋退还时应将手续一并返还；另，金地富山的房屋已更名且办理房屋贷款，因无法联系上金地富山开发商，故无法办理更名手续，如果上诉人可以办理房屋更名手续，我司可以配合。申红霞同意由其联系金地富山楼盘的开发商，被上诉人协助其办理房屋的更名手续，该房屋更名费用由申红霞负担。
本院认为，双方签订的置换协议第五条约定“双方对置换的房屋现状及相关手续无其它争议。”，现上诉人对被上诉人置换给上诉人的3套房屋无法办理产权手续提出异议，经本院调查，博雅居然楼盘因手续不全而无法办理房屋权属登记，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让…..（六）未依法登记领取权属证书的。”案涉房屋因无法办理权属登记不得转让，上诉人以此要求认定置换协议无效符合法律规定，本院予以支持。案涉两辆车辆置换交易也因无法办理更名过户手续，不符合车辆转让的法律规定，也应认定无效。综上，案涉置换协议因置换的标的物无法办理转让更名手续和权属登记手续，应认定置换协议无效。置换协议认定无效后，双方应各自返还已占有的置换财产，恢复至置换协议签订前的权利状态。关于上诉人申红霞称案涉置换的奔驰车已由孙浩转让给于某某顶账的问题，因孙浩虽与孙雪梅是兄妹关系，但孙浩与被上诉人坤得公司是二个独立的民事主体，即使孙浩同意将奔驰车顶账给于某某，如坤得公司未对此进行追认，本院也无法认定由坤得公司承担奔驰车顶账给他人的民事责任，故申红霞仍需承担向坤得公司返还奔驰车原物的民事责任。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持抚顺市顺城区人民法院（2016）辽0411民初1431号民事判决第二、四项；
二、撤销抚顺市顺城区人民法院（2016）辽0411民初1431号民事判决第一、三项；
三、于本判决生效后十日内，上诉人申红霞返还给被上诉人抚顺坤得资产投资经营有限公司位于抚顺市新抚区千金路五道街博雅居然项目A号楼2单元13-03号房屋(55.2平方米）及该房购房协议书、A号楼2单元8-01号房屋(99.1平方米）及该房购房协议书、二辆车即奔驰S500型（车牌号津A105**、车主艾斯盖拉.阿库宁）和孙雪梅名下的别克GL8商务车（车牌号为辽D014**）；如上诉人申红霞不能返还上述房屋和原物返还二辆车辆，房屋按照每平方米4000元折价赔偿、二辆车辆按照20万元给付被上诉人折价赔偿款；
四、于本判决生效后十日内，被上诉人抚顺坤得资产投资经营有限公司返还上诉人申红霞位于抚顺市顺城区葛布北街60号楼1单元2401号（建筑面积83.96平方米）房屋及8万元现金；如果被上诉人不能履行该房屋返还的义务，按照每平方米4000元给付上诉人申红霞房屋折价赔偿款；上诉人申红霞负责联系该房屋开发商，被上诉人抚顺坤得资产投资经营有限公司负责协助办理该房屋的更名手续，产生的更名费用由上诉人申红霞承担。
一审案件受理费10022元，二审案件受理费7320元，共计17342元，由上诉人申红霞和被上诉人抚顺坤得资产投资经营有限公司各负担8671元。
本判决为终审判决。
审判长 宫 颖
审判员 马开智
审判员 罗 华
二〇一八年一月二十九日
书记员 张 崇