山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终953号
上诉人（原审原告）：刘辉，男，1969年8月16日出生，汉族，住济南市。
上诉人（原审原告）：刘爱华，女，1970年5月12日出生，汉族，住济南市。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：张建松，山东辰静律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：济南佳兴置业有限公司，住所地济南市，山东旅游职业学院以西。
法定代表人：周兴隆，董事长。
委托诉讼代理人：张德尧，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：李庆帅，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
上诉人刘辉、刘爱华因与被上诉人济南佳兴置业有限公司（以下简称佳兴公司）商品房销售合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2017）鲁0181民初366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘辉、刘爱华上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判支持刘辉、刘爱华的一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用均由佳兴公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清、证据不足。（一）佳兴公司未能按照合同约定向买受人交付符合约定条件的商品房，应承担违约责任。《商品房买卖合同》第八条关于交付期限中约定出卖人即佳兴公司应当在2014年6月30日前将经分期综合验收合格的商品房交付买受人即刘辉、刘爱华使用。该合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任中约定逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款的万分之一作为逾期交房违约金。另据《商品房买卖合同》第十一条及《商品房买卖合同补充协议》第三条的约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示《商品房买卖合同》第八条规定的证明文件，并明确《商品房买卖合同》第十一条所述“商品房达到交付使用条件”和“证明文件”均指《商品房买卖合同》第八条约定的证明文件，即取得分期综合验收合格证明。由于佳兴公司至起诉时未取得分期综合验收合格证明。按照《商品房买卖合同》第九条的相关约定，刘辉、刘爱华主张佳兴公司应向其支付截止于起诉之日前两年的逾期交房违约金请求，合法有效。（二）业主的接房行为非双方对于交房条件的变更，并不能免除开发商的违约责任。佳兴公司在一审中主张其向刘辉、刘爱华交付了房屋即视为双方对于合同所约定的交付条件的变更。根据合同第十一条约定，佳兴公司履行了如下义务才视为完成了交付手续：1、履行了明确告知义务；2，应当签署商品房交接单，交接钥匙。在本案中，合同第十一条约定非常明确：即在商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件。佳兴公司如认为自己尽到了前述义务，应提供证据予以证实。事实上佳兴公司既没有主动出示，也没有明确告知，自然无法举证。因此，一审法院并未将举证责任分配给佳兴公司，而是默认刘辉、刘爱华接收房屋视为对房屋交付条件的变更，严重侵害了刘辉、刘爱华的合法权益。从双方提交的证据可以得知，佳兴公司未能在合同约定的期限内取得分期综合验收合格证明，已经违反了合同的约定。1、依合同意思自治和诚实信用原则，既然双方约定了“综合验收合格”为交付条件，而且《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》等法规、规章仍然现行有效，该规章对综合验收应达到的实质条件有明确的规定，开发商就应对照该标准证明小区已达到了综合验收的实质条件，并履行交付义务。而本案佳兴公司明知自己的房屋未能通过分期综合验收，不符合约定的商品房交付条件，却通知刘辉、刘爱华办理交付手续，应当承担因违背诚信而产生的民事责任。2、一审判决认定分期综合验收、竣工验收属于管理性规范，非效力性强制规范。对于所谓分期综合验收、竣工验收是否属于管理性规范还是效力性强制规范非本案争议焦点。刘辉、刘爱华并没有主张合同的效力存在问题，刘辉、刘爱华是在坚持合同有效的情况下对于佳兴公司的违约情况进行追究，一审判决援引法条张冠李戴，显属错误。3、商品房买卖合同虽属特殊的买卖合同，也应受合同法的约束，我国合同法第一百五十八条第三款规定：“出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。”因此，购房人在接收商品房后仍可以要求开发商承担瑕疵担保责任或者违约责任。4、一审判决书认为“交房时不符合约定刘辉、刘爱华亦可以拒收”作为佳兴公司不承担逾期交房的违约责任。此种所谓“交房止损”的观点违背公平公正的原则。对于合同中存在明确约定合理之违约金条款，应严格遵守。（三）佳兴公司未能通过分期综合验收，已经导致涉案房产无法按时办理产权登记，严重侵害了刘辉、刘爱华的权益。刘辉、刘爱华提交的相关证据中：章丘市人民法院以及济南市中级人民法院（2016）鲁01民终1568号民事判决书中均载明了佳兴公司同案外第三人即项目施工方凯翔集团有限公司在其双方建设工程施工合同纠纷一案中，佳兴公司自认并经法院认定案外第三人没有向佳兴公司交付竣工资料，佳兴天成项目至起诉日未办理竣工验收备案手续。1、根据《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第七条规定：“申请住宅小区竣工综合验收，应当提交下列文件：（四）竣工资料（图纸）和技术档案资料”，佳兴公司未能按时获得项目承包方提交的竣工资料和技术档案资料，因而无法进行项目分期综合验收。按照《关于转发【山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法】的通知》(济建发[2011]7号)的规定要旨,只有取得《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》后,才可以办理房屋初始登记，只有取得综合验收证明才能符合交房条件。2、佳兴公司至今未能向刘辉、刘爱华等业主公示项目获得验收通过的《竣工验收备案表》属于违法违规交房行为。《城市房地产管理法》第二十七条规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。建筑法第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《山东省商品房销售条例》第三十七条，“房地产开发企业交付商品房时，应当向买受人提供下列材料：（一）房地产开发项目综合验收报告及备案证明；（二）商品房质量保证书和使用说明书；（三）具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积测量证明文件；（四）房地产开发合同约定的商品住宅性能认定文件；（五）物业管理企业查验承接物业共用部位、共用设施设备等证明材料；（六）买受人共有的非经营性配套公共建筑和公共设施清单；（七）商品房买卖合同约定的应当提供的其他材料。”《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》（鲁建发[2009]11号）第六条，“开发项目经综合验收合格后，方可交付使用；综合验收不合格的，不得交付使用。”第七条，“开发企业交付商品房时，应当向买受人提供房地产开发项目竣工综合验收备案证明。”《关于转发〈山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法〉的通知》（济建发〔2011〕7号）对综合验收的程序作出了规定。综上，取得分期综合验收不仅是双方合同约定的交房条件亦是山东省、济南市办理房产权属证书的前置性要求，无论从遵守法律、法规的要求还是遵守有约必守的原则出发，佳兴公司未能取得分期综合验收均系违规、违约行为。（四）佳兴公司未能取得《竣工验收备案表》，不仅涉嫌违法、违规交房，尚存危害全体业主安全的商品房质量风险。建筑法、合同法等法律都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，这是国家强制性规范。依据有关规定，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣工备案表》。如果出卖人交付的商品住宅未能取得竣工验收备案表，其中不排除该商品房在建筑质量方面存在重大的缺陷，同时，竣工验收备案表直接关系到房产证的办理，一旦将来始终无法拿到竣工验收备案表，房产证则始终无法办理。二、一审判决适用法律错误。一审判决援引的合同法第六十条、六十一条等条款不考虑法律依据是否充分、全面，仅仅这两条的规定也足以认定佳兴公司存在违约情形，依法、依约应承担违约责任，一审判决严重错误。综上，请求撤销一审判决，依法改判支持刘辉、刘爱华的一审全部诉讼请求，请求佳兴公司承担本案一、二审全部诉讼费用。
佳兴公司辩称，刘辉、刘爱华自愿对涉案房屋进行验收并接收涉案房屋，应视为双方自愿变更了购房合同中约定的交房条件，刘辉、刘爱华现要求支付收房后的逾期交房违约金，无事实依据，应当依法予以驳回。一、刘辉、刘爱华在交房时明知房屋尚未取得综合验收备案，其完全可以拒不收房，没有任何人强迫或可以强迫其在此情况下收房，但刘辉、刘爱华仍然同意对房屋进行验收，并接收房屋，与佳兴公司办理了书面的房屋交接手续，这表明合同双方均同意在当时的条件下交接房屋，这是双方当事人意思自治，没有损害国家、集体或第三人的利益，因此，佳兴公司与刘辉、刘爱华办理房屋交接手续，刘辉、刘爱华同意按当时房屋状况接收房屋的意思自治，应当得到尊重，既然合同双方已经变更了交房条件，刘辉、刘爱华现要求佳兴公司支付逾期交房违约金没有任何事实依据。二、涉案房屋所在楼房已经通过了包括消防验收在内的全部分项验收，质量合格，已达到居住使用条件，双方自愿变更的交房条件未违反任何法律、法规效力性强制规定，交房有效，佳兴公司未取得分期综合验收备案证明也并未给刘辉、刘爱华的居住生活产生实质性影响。1、国务院制定的《城市房地产开发经营管理条例》第17条和第18条规定了房地产开发项目竣工后应进行综合验收。但在2014年5月19日，国务院发布了《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发【2004】16号），该决定第83项,明确将《城市房地产开发经营管理条例》规定的住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收取消。因此，国务院制定的《城市房地产开发经营管理条例》第17条和第18条综合验收规定不再是效力性强制性规定。且《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》中规定的综合验收备案也仅为地方管理性规范性文件规定，并非效力性强制规定。因此，涉案房屋未取得分期综合验收备案证明并未违反任何法律、法规效力性强制规定。2、涉案楼房交房前已经取得了《建筑工程竣工验收报告》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收消防备案凭证》、及供水、供电、煤气等市政公用基础设施的验收合格证明，涉案房屋质量合格，已经达到居住条件。因此，在合同双方变更交房条件，且交付房屋质量合格，未违反法律、法规效力性强制规定的前提下，应当认定房屋交付的效力。三、刘辉、刘爱华要求佳兴公司支付逾期交房违约金的行为明显违反诚实信用的原则，更破坏了经济交易的稳定性及违背裁判观点、判决的基本精神。1、刘辉、刘爱华在自愿收房后三年之久又要求逾期交房违约金，明显是违背诚实信用原则的恶意诉讼。刘辉、刘爱华在交房时明知房屋尚未取得综合验收备案，仍然同意接收房屋，这是双方当事人意思自治，没有损害国家、集体或第三人的利益，因此，双方共同变更交房条件，办理房屋交接手续，应当得到尊重，不能否定房屋已经交付的法律效力。然而刘辉、刘爱华在收房三年之久后，再向佳兴公司主张逾期交房违约金，明显违背了诚实信用原则。2、北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发［2014］489号）第十二条商品房不符合交付条件的处理中规定：“买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持。”该规定虽然是北京高院的规定，但是对本案仍有直接的参考意义，即法院应当尊重当事人在交房时的选择权，应当尊重诚信原则，“禁止反言”应当得到坚持。如果当事人选择收房，就不应推翻其所作的选择，不应违反诚信原则。况且，在本案中涉案房屋已经完成了各专项验收，足以证明房屋质量符合各项规定且完全不影响其正常使用，刘辉、刘爱华更不应当否定已经收房的事实及法律效力。3、通过佳兴公司已经提交的二审法院的大量典型判决也可看出:对于买受人明知商品房不具备约定交付条件仍同意接收房屋，且房屋交付条件未违反法律、法规效力性强制性规定，收房后又以房屋不具备约定交付条件为由主张逾期交房违约金的，二审法院不予支持。这种态度就是为了引导买受人遵循诚实信用的基本原则。4、如果判决佳兴公司支付刘辉、刘爱华逾期交房违约金，那么就应当视为涉案房屋没有交付，然而事实上这段时间里刘辉、刘爱华已经实际占有、使用了房屋。从而引出以下问题，即如果判决佳兴公司承担逾期交房违约金，但是刘辉、刘爱华是自愿收房的，其实际占有使用房屋是自行选择造成的，刘辉、刘爱华也应当向佳兴公司支付房屋使用费。因此，如果判决佳兴公司支付逾期交房交房违约金，势必导致如此荒唐和不良的后果。综上，在合同双方自愿变更交房条件，且交付房屋质量合格，不违反法律、法规效力性强制性规定的前提下，交房应当认定为有效，刘辉、刘爱华无权要求任何逾期交房违约金。
刘辉、刘爱华向一审法院起诉请求：1.请求判令佳兴公司向刘辉、刘爱华支付逾期交房违约金50324元；2.请求判令本案诉讼费用由佳兴公司承担。
一审法院认定事实：刘辉与佳兴有限公司于2012年11月14日签订商品房买卖合同，刘辉购买佳兴天城的2号楼1单元201号房，建筑面积145.86㎡，配套房9.29㎡。合同约定总金额700000元，定金30000元，首付款180000元，剩余房款490000元银行按揭。经实测面积后，实际履行总房款689382元。
买卖合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。······2、该商品房经综合验收合格。······第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人若未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。
同日，双方又签订补充协议，第三条房产交付，双方同意按以下程序办理房产交付事宜：······5、买卖合同第十一条所述“商品房到达交付使用条件”和“证明文件”均指买卖合同第八条约定的证明文件。出卖人在交付房屋时具备了买卖合同第八条约定的房屋交付条件后，买受人无权以其它理由拒绝办理房屋交接手续。
2013年11月8日原告领取涉案房屋并入住。该房产除2014年6月部分项目如消防等验收外，其它项目如水、电、气等2017年6月验收，尚综合验收合格。
2016年被告因建设工程合同纠纷向案外人即施工方主张竣工验收备案手续诉讼请求。
原告提起诉讼，主张被告应向原告支付截止于起诉之日前两年的逾期交房违约金50324元。
一审法院认为，原被告签订商品房买卖合同及补充协议是当事人的真实意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方应按照约定全面履行义务。原告支付了房款，被告亦交付了房屋。本案双方在买卖合同及补充协议中约定房产应分期综合验收合格，因当时部分项目进行了验收，未综合验收登记，原告请求逾期交房违约金。《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市房地产开发经营条例》等行政法规，规定了房地产项目竣工验收合格后，方可交付使用。前述法律、法规执行充分证明上述有关分期综合验收、竣工综合验收属于管理性规范，并非效力性强制规定。交房时虽不符合合同约定分期综合验收的要求，但并不导致合同无效。其次，涉案房产已经交付使用，交付房产时主要分项如消防等已经验收，交付房产时一些小的瑕疵如裂纹等已经修复并不影响原告对房屋的使用，如水、电等，可视为交房时对合同条款的要求降低或者变更。再者若交房时不符合约定原告亦可以拒收。故，原告以涉案房屋未取得分期综合验收为由，请求佳兴公司承担逾期交房的违约责任，缺少法律依据，一审法院不予支持。综上，判决：驳回原告刘辉、刘爱华诉讼请求。案件受理费1058元，由原告负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘辉、刘爱华提供如下证据：照片一宗，证明涉案房屋存在质量问题，该房屋并没有获得竣工验收备案表。经质证，佳兴公司对证据照片的真实性不予认可，主张佳兴公司未参与该照片的拍摄，该照片与本案无关，佳兴公司交付的房屋质量合格，不存在刘辉、刘爱华所述的质量问题，且刘辉、刘爱华所居住的房屋现已具备房产权属证明和办理房产证的条件，已经取得分期综合验收备案证明。佳兴公司提供房屋开发项目分期竣工综合验收备案证明一份（编号：济综验第XS2017036号），证明涉案楼盘3-7号楼已经分期综合验收备案，加上一审提交的1、2号楼的分期综合验收备案证明，全部房产已经完成分期综合验收备案，已经具备办证条件，且已通知刘辉、刘爱华办理房屋产权证书。经质证，刘辉、刘爱华对该证据的真实性无异议，但对其证明的关联性和证明目的有异议，该证据载明的时间可以证实佳兴公司在刘辉、刘爱华起诉之前尚未取得该证明，从而导致刘辉、刘爱华不能依约按时办理房屋权属登记，已经给刘辉、刘爱华的实际权益造成侵害。
本院二审查明，2017年9月30日，涉案房屋取得《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是佳兴公司是否应当承担逾期交房的违约责任。涉案房屋买卖合同约定“出卖人应当在2014年6月30日前将经分期综合验收合格的商品房交付买受人使用”，刘辉、刘爱华以佳兴公司交付的房屋不符合合同约定的交付条件为由，要求佳兴公司承担起诉之日前两年的逾期交房的违约责任。首先，根据合同法的规定，商品房买卖合同关系中的出卖人在履行交房义务中的违约情形包括三种，即拒不交付、逾期交付和瑕疵履行交付。拒不交付且不存在法定情形的，买受人可以请求人民法院判决强制履行；逾期交付，买受人可以依据合同约定请求违约金，出卖人支付违约金后，仍应当履行交付房屋的义务；瑕疵履行交付，属于出卖人交付的标的物不符合质量要求，买受人可以依照合同约定要求出卖人承担违约责任，对违约责任没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。由此可见，瑕疵履行交付与逾期交付的违约情形不同，对于违约责任的承担所适用的法律规定亦不同。因此，出卖人交付标的物后，买受人不能再以逾期交付为由请求出卖人承担交付后的逾期违约责任。本案中，刘辉、刘爱华已经于2013年11月8日接收了涉案房屋，在此情况下，即使该房屋存在质量瑕疵或相关配套的附属设施不符合合同约定的情形，亦应属于瑕疵履行违约，而不应属于逾期交付违约。刘辉、刘爱华在已经接收房屋的情况下，却要求佳兴公司承担逾期交房的违约责任，于法无据，本院不予支持。其次，关于房屋交付条件，合同有约定的，按照合同约定，但不能违反法律、法规的强制性规定；无约定的，按照法律、法规的规定确定交房条件。刘辉、刘爱华接收涉案房屋时，该房屋已经竣工、消防验收合格，水、电、暖等设施齐全，具备房屋交付使用的法定条件。虽然该房屋尚未取得分期综合验收证明，但刘辉、刘爱华作为购房者在接受房屋时，应当查验佳兴公司交付的房屋是否符合合同约定，其在明知涉案房屋尚未取得分期综合验收证明的情况下，自愿选择此时接收房屋，视为其以实际行为变更了购房合同中约定的交房条件。因此，刘辉、刘爱华再主张实际收房后的逾期交房违约金，无事实依据，本院不予支持。
综上所述，刘辉、刘爱华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1058元，由上诉人刘辉、刘爱华负担。
本判决为终审判决。
审判长 闫振华
审判员 黄宏伟
审判员 李 静
二〇一八年三月六日
书记员 朱俞颖