北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民再45号
再审申请人（二审上诉人、一审原告）：李雪娜，女，1982年4月30日出生，住北京市石景山区。
委托诉讼代理人：王涵，北京市方禾律师事务所律师。
被申请人（二审被上诉人、一审被告）：王亚喆，女，1979年5月7日出生，住北京市朝阳区。
一审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：孙凤起，男，1980年7月16日出生，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问，住北京市朝阳区。
再审申请人李雪娜因与被申请人王亚喆、一审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2017）京01民终767号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2017年12月29日作出（2017）京民申2711号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人李雪娜之委托诉讼代理人王涵、被申请人王亚喆到庭参加诉讼。一审第三人链家公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李雪娜申请再审称，原审认定申请人违约在先，属于事实审理不清，得出的结论有失公允。原审关于合同履行顺序的表述既不符合双方在《补充协议书》的约定，又违背北京市二手房屋买卖的交易常识，也不符合合同法的规定。一审判决认为“李雪娜坚持以贷款方式支付剩余房款主张，违反了补充协议约定，构成在先违约”及“李雪娜在合同履行过程中坚持主张以申请贷款方式支付剩余房款，不仅违反了补充协议约定，且致使王亚喆签订补充协议的目的不能实现”，该表述有失公允。双方争议的链家公司的垫资行为是否构成违约的问题不能成立。故请求：1、撤销一、二审判决。2、发回重审或改判被申请人依据《北京市存量房屋买卖合同》之《补充协议》第四条违约责任第1项之约定，以171万元为基数，以每日万分之五（即每日855元）为标准支付李雪娜自2016年5月1日起至合同实际解除之日的违约金。3、本案一、二审诉讼费用由被申请人承担。
王亚喆答辩称，我方按照合同约定履行，不存在违约的情况，也不应承担违约责任。合同已经解除，不存在继续履行的问题，解除合同已在二审判决中确认过。表示同意一、二审判决。
链家公司提交书面答辩意见认为原一审法院未查明案件事实，适用法律错误。表示同意李雪娜的再审请求及理由。
李雪娜向一审法院起诉请求：1、判令王亚喆将位于北京市石景山区×××号房屋（以下简称涉案房屋）所有权变更登记至李雪娜名下；2、判令王亚喆将诉争房屋交付李雪娜并办理物业交割手续；3、判令王亚喆向李雪娜支付违约金（以每日855元为标准按日交付违约金，自2016年5月1日起至王亚喆将诉争房屋实际交付李雪娜之日止）；4、案件受理费由王亚喆负担。
一审法院认定事实：2015年12月17日，甲方(出卖人)王亚喆经丙方链家公司居间与乙方(买受人)李雪娜签订北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），约定乙方购买甲方所有的位于北京市石景山区×××号（涉案房屋），成交总价款171万元，定金5万元，乙方向公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给甲方，乙方拟贷款金额120万元，乙方因自身原因未获得贷款机构批准的，乙方继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，乙方自行负担期间已发生的及要产生的各项费用；甲方收到全部房款（不含物业交割保证金）后2个工作日内将房屋交付乙方。
2015年12月27日，乙方李雪娜、甲方王亚喆和丙方链家公司签订补充协议约定，乙方于2015年12月27日将第一笔定金5万元自行支付甲方，乙方于丙取得银行批贷通知后两个工作日内将第一笔首付款30万元（不含前期支付全部定金）以建委资金监管方式支付甲方；乙方于丙方取得银行批贷通知的两个工作日内将第二笔首付款50万元以理房通托管方式支付甲方；双方于丙方取得评估公司评估值后的两个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；双方同意在丙方取得银行批贷通知后的两个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续；双方在甲方取得房屋所有房款后的两个工作日内自行办理物业交割手续，乙方从约定购房款中存留1万元作为物业交割保证金。若双方出现约定根本违约情形，对方有权解除合同，并承担相当于房屋总价款20%的违约金。
2016年3月9日，乙方李雪娜、甲方王亚喆和丙方链家公司另签订补充协议约定：甲乙丙三方于2015年12月27日就涉案房屋签订买卖协议，后丙方于2016年1月18日办理了网签手续，因乙方公积金贷款出现问题，未能及时按照约定履行后续手续，为避免双方经济损失进一步扩大，三方达成如下补充协议：1、乙方在签署本协议之日通过链家公司理房通定金托管向甲方支付定金15万元；2、乙方于2016年3月30日前将首付款30万元通过建委监管方式支付甲方；3、甲方确定乙方公积金贷款120万元审核通过后，丙方协助甲乙双方于2016年4月30日前办理完过户手续；4、丙方协助甲方于2016年4月30日前拿到全部房款171万元。
上述协议签订后，2015年12月27日，李雪娜支付王亚喆定金5万元，2016年3月9日支付王亚喆首付款15万元，2016年3月31日以建委资金监管方式支付30万元。
2016年4月15日，李雪娜取得北京住房公积金管理中心住房公积金贷款审核确认书。
2016年5月6日，李雪娜、王亚喆约定到场建委部门办理过户手续，王亚喆要求李雪娜现金支付全部房款，李雪娜坚持以贷款方式支付，导致双方未能办理后续履行手续。
2016年5月11日，链家公司向王亚喆送达催告函，催告王亚喆于2016年5月18日前办理与房屋交易相关的事宜。
2016年5月23日，王亚喆向李雪娜送达解除合同及补充协议告知函，该函载明：李雪娜未在约定期限内支付剩余房款超过15日，故通知其解除合同及补充协议。
证人樊某到庭陈述称：其是链家公司具体负责房屋居间买卖合同人员，合同约定李雪娜购买涉案房屋贷款120万元，后因李雪娜公积金贷款问题，双方另达成补充协议，约定王亚喆在2016年4月30日前办理过户，链家公司承诺垫资120万元协助王亚喆拿到全部房款，该垫资是有偿的，垫资费用已从李雪娜支付的中介费里扣除；因政策变更原因未能在4月30日前办理，双方约定2016年5月6日到场办理过户手续，因王亚喆要求支付全部房款，且未履行在先办理过户登记义务，故链家公司未垫资支付剩余尾款；只有王亚喆在办理完毕过户手续后，链家公司将李雪娜取得的产权证交到公积金贷款中心办理抵押登记一段时间才能放贷支付剩余房款；链家公司代为垫资支付剩余房款后，李雪娜申请的公积金贷款将直接汇入链家公司帐户内。
庭审中，李雪娜和链家公司人员樊某共同确认，链家公司垫资向王亚喆支付剩余房款是有偿的，李雪娜支付的中介费用中一部分作为垫资费。李雪娜和王亚喆共同确认，双方经链家公司通知于2016年5月6日到场办理过户手续，王亚喆要求以现金支付全部尾款，李雪娜坚持以贷款方式支付剩余房款，因李雪娜未能现金支付剩余房款，王亚喆拒绝办理过户并离开现场。经法院充分释明，李雪娜坚持通过公积金贷款方式支付剩余房款。
上述事实，有北京市存量房屋买卖合同、买卖定金协议书、补充协议、补充协议书、银行汇款凭证、住房公积金贷款审核确认书、房屋所有权证书、催告函、解除合同通知告知函及当事人陈述等证据材料，在案佐证。
一审法院认为：李雪娜、王亚喆签订的存量房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，属合法有效，双方应按约定履行自己义务，不得擅自变更或者解除合同。本案争议焦点：在于对违约责任主体及合同是否具备继续履行条件的认定。首先，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行；一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求；一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。本案中，依据查明的事实，李雪娜以公积金贷款方式支付剩余房款120万元，合同履行过程中，因李雪娜公积金贷款出现问题，导致未能按合同约定履行后续手续，故李雪娜、王亚喆及链家公司于2016年3月9日才另行签订了补充协议，并约定2016年4月40日之前，由王亚喆为李雪娜办理过户手续，并由链家公司垫资代为李雪娜向王亚喆支付剩余房款。据此，三方于2016年3月9日签订的补充协议实际上改变了在此之前房款支付的方式，因协议未明确约定王亚喆办理过户和李雪娜支付剩余房款的先后履行顺序，根据正常交易习惯，此时双方办理过户登记和支付剩余房款义务应当同时履行。因此，李雪娜关于王亚喆办理过户登记义务在先、李雪娜支付剩余房款义务在后的主张，有悖补充协议约定和交易惯例，法院不予采纳。其次，根据合同法规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。本案中，依据补充协议约定，链家公司代李雪娜有偿垫资并承诺王亚喆于2016年4月30日前拿到全部剩余房款，但在合同履行过程中，链家公司并未按约定及时履行垫资义务，李雪娜亦未能履行支付剩余房款义务，而李雪娜坚持以贷款方式支付剩余房款主张，违反了补充协议约定，构成在先违约。另根据链家公司人员及李雪娜陈述，在办理完毕过户登记手续并将李雪娜取得的所有权证书交到银行办理抵押登记后才能放贷，且链家公司在履行完毕有偿垫资义务后，该贷款可将直接打入链家公司账户。据此，李雪娜与链家公司之间事实上形成有偿委托垫资关系，链家公司作为第三方未履行垫资义务并不能免除李雪娜应当同时履行的支付剩余房款义务。而李雪娜在合同履行过程中坚持主张以申请贷款方式支付剩余房款，不仅违反了补充协议约定，且致使王亚喆签订补充协议的目的不能实现。最后，鉴于李雪娜构成违约在先，且经法院释明后，李雪娜坚持主张以贷款方继续履行合同并要求王亚喆承担违约责任的主张，缺乏充分的事实和法律依据，法院不予支持。链家公司经法院依法传唤，无正当理由，未到庭应诉，应视为其放弃庭审中享有的相应抗辩权利，法院依法缺席判决。一审法院判决：驳回李雪娜的全部诉讼请求。
李雪娜不服一审判决，上诉请求：撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求。
本院二审经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院二审予以确认。
本院二审认为，当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。李雪娜、王亚喆、链家公司于2016年3月9日签订补充协议约定，甲方确定乙方公积金贷款120万元审核通过后，丙方协助甲乙双方于2016年4月30日前办理完过户手续；丙方协助甲方于2016年4月30日前拿到全部房款171万元。据李雪娜、王亚喆和链家公司陈述，丙方协助甲方拿到房款是指由链家公司代李雪娜垫资171万，后链家公司以王亚喆不先行过户为由未履行该义务，应当由李雪娜承担违约责任。王亚喆于2016年5月23日向李雪娜送达解除合同及补充协议告知函，双方签订的房屋买卖合同于李雪娜收到通知时解除，李雪娜要求继续履行合同及要求王亚喆向其支付违约金，于法无据，原审法院判决驳回其诉讼请求正确，本院予以维持。李雪娜上诉称，不存在由链家公司垫资的约定，与其之前多次陈述不符，本院不予采信。综上所述，李雪娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。
本院再审对原审查明的事实及认定的证据予以确认。上述事实，除原审认定的证据外，还有双方当事人的陈述在案佐证。
本院再审认为：李雪娜、王亚喆签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，属合法有效，双方均应依约履行各自义务。在合同履行过程中，因李雪娜公积金贷款出现问题，未能按合同约定履行，故李雪娜、王亚喆及链家公司三方于2016年3月9日签订补充协议。该补充协议实际上改变了此前房款支付的方式，而因协议未明确约定王亚喆办理过户和李雪娜支付剩余房款的先后履行顺序，根据正常交易习惯，此时双方办理过户登记和支付剩余房款义务应当同时履行。由此，对于李雪娜认为王亚喆办理过户登记义务在先、李雪娜支付剩余房款义务在后的主张，再审不予采纳。在该补充协议履行过程中，由于链家公司未依补充协议约定履行协助王亚喆获得全部房款的义务，导致李雪娜与王亚喆双方未实现房屋过户，且王亚喆亦因此通知李雪娜解除合同，而造成该后果不应归责于王亚喆，现李雪娜以王亚喆违约为由诉请判令王亚喆向其支付违约金于法无据，原审法院判决驳回李雪娜诉讼请求并无不当。另，一审判决判理部分表述2016年3月9日补充协议中约定由王亚喆为李雪娜办理过户手续并由链家公司垫资代为李雪娜向王亚喆支付剩余房款具体日期为“2016年4月40日之前”，实际应为“2016年4月30日之前”。对一审判决中存在的上述笔误应予纠正。
综上所述，李雪娜的再审请求不能成立。原审法院所作判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
维持本院（2017）京01民终767号民事判决。
一审案件受理费一千三百九十元，由李雪娜负担（已交纳三十五元，其余于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费二千七百八十元，由李雪娜负担（已交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 王颖君
审 判 员 金 莙
审 判 员 孙 锋
二〇一八年五月二十四日
法官助理 尤 頔
书 记 员 李雅靓