贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔27民终2542号上诉人（原审被告）：贵州天益丰房地产开发有限公司，地址贵州省贵阳市云岩区栖霞小区13幢4单元3层2号。法定代表人：赵文生，公司执行董事长。委托诉讼代理人：曾启华，贵州宏贯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：魏明，男，1968年3月26日生，汉族，贵州省贵定县人，住贵定县。上诉人贵州天益丰房地产开发有限公司（以下简称贵州天益丰房开公司）因与被上诉人魏明商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省龙里县人民法院（2017）黔2730民初940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州天益丰房开公司上诉请求撤销原判，改判驳回魏明的诉讼请求或将案件发回重审。事实与理由：一审法院适用法律错误。根据《商品房买卖合同》约定，案涉商品房应当于2013年12月31日交付，逾期超过三十日的，买受人有权退房，但应通知出卖人。据此，买受人解除权发生之日为2013年12月31日顺延30日，即2014年1月30日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，出现出卖人迟延交付商品房或买受人迟延支付购房款时，经催告后三个月的合理期限内仍未履行，守约方有权解除合同；关于合同解除权的行使，法律未规定或当事人未约定的情况下，经对方催告后，解除权行使的合理期限为三个月；对方未催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。由于未发生催告解除的情况，《商品房买卖合同》的解除权期限应当在2014年1月30日后的一年内行使，即应当在2015年1月30日前行使解除权。然而魏明于2017年7月才诉至法院，请求解除合同，已远远超过法律规定的一年行使时限。一审法院仍判决支持其解除请求，属于适用法律错误。魏明未作答辩。魏明向一审法院起诉请求：1、依法解除魏明与贵州天益丰房开公司于2012年1月11日签订的《商品房买卖合同》；2、依法判令贵州天益丰房开公司退还魏明已支付的房款2952503元；3、贵州天益丰房开公司按日计算向魏明支付全部已付房款2952503元0.01%的违约金，即从2014年1月14日起至2017年7月20日止共1281天，违约金共计378215.63元；4、案件受理费由贵州天益丰房开公司承担。一审法院认定事实：2012年1月11日，魏明与贵州天益丰房开公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，贵州天益丰房开公司将其修建的位于贵州省龙里县龙山镇水桥村龙腾苑小区A8幢9单元1层2号的商品房出卖给魏明，房屋总价款2952503元，分期付款，于2012年1月11日前预付款1000000元，剩余款项于2012年4月30日前付清，交房时间为2013年12月31日前，合同还对双方的其他权利义务作了约定。至2013年12月31日双方约定的交房日期贵州天益丰房开公司未向魏明交房。贵州天益丰房开公司于2014年1月13日向魏明出具《收据》一份载明收到魏明购房款2952503元。魏明于2017年6月16日书面通知贵州天益丰房开公司，要求贵州天益丰房开公司按照合同的约定办理退房，贵州天益丰房开公司收到退房通知后未回复。一审法院认为，魏明与贵州天益丰房开公司于2012年1月11日签订《商品房买卖合同》，系双方在公平、自愿的基础上签订的，不违反法律法规及相关政策的规定，属合法有效合同，对双方具有法律约束力，双方应当严格按合同约定履行。合同签订后，魏明未按合同约定时间履行付款义务,贵州天益丰房开公司未按合同约定时间履行交房义务，双方均违反了合同约定。贵州天益丰房开公司于2014年1月13日按合同约定价格收取魏明全部购房款，应视为双方认可双方签订的《商品房买卖合同》继续履行，因双方未对延期交房的时间另作约定，按合同约定贵州天益丰房开公司应于2013年12月31日向魏明履行交房义务，故魏明交清购房款后可随时要求贵州天益丰房开公司履行交房义务。贵州天益丰房开公司延期三年多仍未按合同约定履行交房义务，魏明书面通知贵州天益丰房开公司要求办理退房，房开公司收到通知不作回复，亦未退还魏明购房款，已违反双方合同约定，应按合同约定承担相的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定，对魏明要求解除其与贵州天益丰房开公司于2012年1月11日签订《商品房买卖合同》的诉请，应予以支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条逾期交房责任“（2）逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金”约定，贵州天益丰房开公司应按合同约定向魏明支付违约金，魏明主张违约金按日计算违反合同约定应不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除魏明与贵州天益丰房地产开发有限公司于2012年1月11日签订的《商品房买卖合同》；二、贵州天益丰房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内退还魏明购房款2952503元，并按购房款的0.01%向魏明支付违约金；三、驳回魏明的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费33446元，依法减半收取16723元，由贵州天益丰房地产开发有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。魏明与贵州天益丰房开公司因购买商品房的需要，于2012年1月11日签订《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，且对于合同的效力，各方当事人均未持异议，一审法院认定该合同的效力并无不当。针对贵州天益丰房开公司的上诉主张，其主要争议的问题主要集中在魏明逾期行使合同解除权，其解除权是否已归于消灭的问题上。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应依约于2013年12月31日交付房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，对于出卖人逾期交房的违约行为，买受人可根据约定行使合同解除权。又据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律对于当事人行使合同解除权的期限有相应的限制。因此，当出现合同约定的解约条件时，当事人一方面可行使合同解除权，另一方面解除权应当在一定期间行使。又据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，守约方解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。对此，本院认为，上述法律及司法解释对合同解除权作出限制，其价值取向体现在促进交易和保护合同关系的稳定，当事人一方行使解除权会引起合同关系的重大变化，如果享有解除权的当事人长期不行使解除的权利，就会使合同关系处于不确定状态，影响当事人权利的享有和义务的履行，不利于交易的促进。因此从此角度，法律对合同的解除权行使作出一定的时间限制。本案中，双方当事人在合同中约定交房期限为2013年12月31日，直至本案二审期间，贵州天益丰房开公司逾期交房已近四年，且其也未提供任何证据证明该公司正积极履行交房义务，使购房者对此产生合理的期待；而交房义务的履行长期不具可执行性，使得买卖双方陷于长期的合同僵局。因此上述法律及司法解释中促进交易、保护合同稳定性的立法目的已然无法实现。如果剥夺购房者的合同解除权，一方面既无法实现买卖双方特别是买方因买卖而得房的合同目的，该后果对其极不公平；另一方面也使得因长期逾期交房的违约方未受合同约定制约，导致合同权利义务的严重失衡。一审法院据此支持魏明的合同解除权并无不妥。综上所述，贵州天益丰房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33446元，由贵州天益丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘国红审判员  李颖敏审判员  王 锦二〇一七年十二月二十八日书记员  黄佑荣