上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初21249号
原告徐德福，男，1935年1月5日生，汉族，住上海市浦东新区。原告汤文英，女，1935年11月12日生，汉族，住上海市浦东新区。原告徐明，女，1962年10月4日生，汉族，住广东省中山市。原告戴炳林，男，1963年1月12日生，汉族，住广东省中山市。上列四原告的共同委托代理人李亚辉，上海明伦律师事务所律师。被告杨玲琴，女，1946年5月8日生，汉族，住上海市浦东新区。被告徐薇，女，1969年11月9日生，汉族，住上海市浦东新区。被告徐勋，男，1973年11月20日生，汉族，住上海市浦东新区。上列三被告的共同委托代理人于坤，上海市广懋事务所律师。上列三被告的共同委托代理人孙凡昊，上海市广懋事务所律师。原告徐德福、汤文英、徐明、戴炳林与被告杨玲琴、徐薇、徐勋所有权确认纠纷一案，本院于2016年3月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年4月18日公开开庭进行了审理。原告徐德福、徐明、戴炳林，四原告的共同委托代理人李亚辉，被告杨玲琴、徐勋，三被告的共同委托代理人于坤、孙凡昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐德福、汤文英、徐明、戴炳林共同诉称，原告徐德福、汤文英系夫妻关系，原告徐明、戴炳林系夫妻关系，原告徐明系原告徐德福、汤文英之女。徐德良与被告杨玲琴系夫妻关系，被告徐薇系徐德良与被告杨玲琴之女，被告徐勋系徐德良与被告杨玲琴之子。原告徐德福系徐德良之兄。徐德良于2012年5月21日去世，其父母均先于其去世。1994年10月6日，四原告委托徐德良购房，被告徐德良以自己的名义购买了案外人朱某名下的三间房屋(建筑面积55.6平方米，当时的门牌号为上海市浦东新区东沟乡高行街XXX弄XXX号)，购买价为人民币(以下币种同)12,000元，系原告徐德福支付。1994年10月25日，上述房屋契纸上登记的权利人为徐德良。1994年12月，经有关部门批准，四原告出资翻建了上述房屋。房屋现状为占地面积56平方米的三上三下楼房(对应门牌号为上海市浦东新区高行镇高行街XXX号)及占地面积23.45平方米的一间平房(对应门牌号为上海市浦东新区高行镇高行街XXX号)。房屋翻建后一直由四原告居住使用。徐德良与三被告于2000年12月12日、2000年12月18日、2003年2月7日、2004年11月6日均确认上述房屋为四原告出资购买与翻建，所有权属于四原告。现四原告与三被告就上述房屋的产权归属产生了争议，为维护自身合法权益，四原告起诉要求：一、依法确认上海市浦东新区高行镇高行街XXX号占地面积23.45平方米的一间平房、上海市浦东新区高行镇高行街XXX号占地面积56平方米的三上三下楼房产权及宅基地使用权归四原告共有；二、诉讼费用由三被告共同负担。被告杨玲琴、徐薇、徐勋共同辩称，不同意四原告的诉讼请求。第一，系争房屋系农村宅基地房屋，房屋契纸上登记的权利人为徐德良。第二，系争房屋已于2002年10月14日经过法院调解进行了析产。因此，系争房屋产权及宅基地使用权应归三被告所有。至于四原告的出资，三被告并不否认，三被告同意待系争房屋拆迁后按照原、被告签订的《协议书(之二)》执行。经审理查明，原告徐德福、汤文英系夫妻关系，原告徐明、戴炳林系夫妻关系，原告徐明系原告徐德福、汤文英之女。徐德良与被告杨玲琴系夫妻关系，被告徐薇系徐德良与被告杨玲琴之女，被告徐勋系徐德良与被告杨玲琴之子。原告徐德福系徐德良之兄。徐德良于2012年5月21日去世，其父母均先于其去世。1992年3月26日，案外人汪某某作为出售人，案外人朱某作为买受人，签订了《房屋买卖协议书》，由汪某某将其所有的三间房屋(建筑面积55.6平方米，当时的门牌号为上海市浦东新区东沟乡高行街206弄内)出售给朱某。1992年4月17日，上述三间房屋的契纸上登记的权利人为朱某。1994年10月6日，朱某作为出售人，徐德良作为买受人，签订了《房屋买卖协议书》，由朱某将上述三间房屋(建筑面积55.6平方米，当时的门牌号为上海市浦东新区东沟乡高行街XXX弄XXX号)出售给徐德良。1994年10月25日，上述三间房屋的契纸上登记的权利人为徐德良。上述三间房屋在1991年10月23日办理农村宅基地使用证时登记的土地使用者为汪某某。1994年11月，徐德良与三被告及案外人沈某某申请对上述三间房屋进行翻建。1994年12月，有关部门批准拆除三间老房，新建占地面积56平方米的二层楼房。后实际建造了占地面积56平方米的三层楼房(对应门牌号为上海市浦东新区高行镇高行街XXX号，一层与二层每层三间，三层二间)，另维修了一间平房(对应门牌号为上海市浦东新区高行镇高行街XXX号)。2002年10月14日，经本院主持调解，徐德良与三被告达成了调解协议，确认上海市浦东新区高行镇高行街XXX号房屋中东首一上一下楼房及中间一上一下楼房归徐德良与被告杨玲琴所有，西首一上一下楼房中楼上一间房屋归被告徐薇所有，西首一上一下楼房中楼下一间房屋归被告徐勋所有。2000年12月12日，徐德良与原告徐德福签订《关于房屋产权归属的字据》(被告杨玲琴为见证人)，内容如下：“一九九四年十月二十五日，徐德良向东沟乡高行村五队老门牌高行街XXX弄XXX号(新门牌高行街XXX弄XXX号)户主朱某买得旧里砖木结构房叁间五十五点六平方米，计人民币一万五千元(包括税收)是由其兄徐德福付款，买房契编号是浦东新区房屋契纸编号00416号。一九九四年十二月六日经东沟乡人民政府土地所批准，将买得的北首两间老屋翻建楼房，占地面积五十四点八平方米(上下共八间计一百五十一平方米)造价计人民币七万一千一百元(包括水电、建房押金、建房保险金)，是由其兄徐德福出资付款；还有南首一间三十平方米老屋的维修费用计人民币二千七百元是由其兄徐德福支付，南首一间老屋的维修由于东沟乡土地所不批，罚款三千六百元也是由其兄徐德福支付。综上所述，徐德良从买房开始，到北首翻建楼房及南首的老屋维修和超平方罚款等各项一切费用，实际上都是由其兄徐德福出资支付的，总计出资人民币七万四千七百元，所以高行街XXX弄XXX号北首翻建的楼房上下八间一百五十一平方米及南首维修好的一间老屋三十平方米的房屋产权应归徐德良之兄徐德福所有，为今后不带来任何争议，特立此字据为准，字据经双方立据人签字盖章及见证人签字盖章后生效。”2000年12月18日，原告徐德福与原告汤文英签订《关于高行房屋产权归属的字据》(徐德良为见证人)，内容如下：“徐德良于一九九四年十月十五日向东沟乡高行村五队高行街XXX弄XXX号户主朱某处买到旧房三间，于一九九四年十二月六日经东沟乡政府土地所批准建房，由徐德福设计及找施工队伍将买得的北首两间老屋翻建楼房，以及南首一间老房维修翻新。从购买旧房到新建楼房捌间和南首老房一间维修等一切费用共计人民币柒万肆仟柒佰元实由次女徐明投资支付，徐德良、徐德福均为代办，今后以上的房屋产权全部应归徐明所有。”2003年2月7日，徐德良及三被告作为甲方，原告徐明、戴炳林作为乙方，签订了《协议书(之一)》，内容如下：“位于上海市浦东新区高行镇高行街XXX弄XXX号的房屋，经上海市浦东新区人民法院(2002)浦民一(民)初字第11405号民事调解书确认，东首一上一下楼房及中间一上一下楼房归甲方徐德良、杨玲琴所有，西首一上一下楼房中楼上一间房屋归徐薇所有，西首一上一下楼房中楼下一间房屋归徐勋所有。双方申明，本调解书对上述房屋析产，只是为了动拆迁需要，而不作为对房屋产权转移的依据，高行镇高行街XXX弄XXX号、16号新建楼房及南首翻修老房的产权重申归乙方所有。二、乙方同意以甲方名义申领上述房屋的产权证明，甲方只拥有上述房屋名义上的产权，不是房屋的实际产权人。乙方作为实际产权人有权对该房屋行使占有、使用、收益、处分等权利。双方协定，甲方无权行使占有、使用、转让、出租等处分权利，上述房屋权利只能由乙方行使。”同日，徐德良及三被告作为甲方，原告徐明、戴炳林作为乙方，还签订了《协议书(之二)》，内容如下：“一、位于上海市浦东新区高行镇高行街XXX弄XXX号房屋，是由甲方出力，乙方出资所建。该房行将动拆迁，甲、乙双方约定，按国家政府拆迁政策规定，该房屋的房屋作价费、补偿安置款、临时安置补助费、搬家补助费、设备迁移费、拆迁奖励费等等全部补偿费及相关费用之总和扣除乙方投资金额后(乙方投资金额为人民币壹拾捌万柒仟元￥187000)，由甲乙双方平分，投资金额归还乙方。二、拆迁时，不管国家拆迁政策如何变化，均以本协议第壹项条款分配利益。三、拆迁时，甲方按本协议的第壹项条款未能得益，乙方愿将上述房屋的拆迁补偿费，按适当的比例分给甲方。四、上述房屋动拆迁时的一切事务，乙方委托徐德福办理。五、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签订之日起生效。”2004年11月6日，徐德良出具声明，内容如下：“一、1994年10月26日，以徐德良名誉(义)，在朱某处买到浦东新区东沟乡高行街XXX弄XXX号旧房子三间(砖木结构)，当天徐德福代徐明付给朱某现金壹万贰仟圆整。因此，(94)沪浦证内民字第2430号赠与公证书及(94)沪浦证内民字第2431号受赠公证书作废。以上三间旧房的产权应归徐明所有。二、1994年11月8日，又以徐德良名誉(义),办理申请建房手续，将买下的三间旧房其中二间旧厢房拆除，翻建楼房，占地面积56平方米，建房全部费用计人民币约捌万捌仟圆，由徐明投资，新建楼房共8间，计160.72平方米，产权亦归徐明所有。在申请建房时，所办各种手续，如果徐德良手中，仍保存的原件及复印件，不作任何依据，应一律作废。特此声明。本声明经签字盖章之日起生效。声明壹式两份，徐德良、徐德福各存壹份。”2010年6月8日，徐德良与原告徐德福共同出具声明，内容如下：“2004年11月6日，徐德福与徐德良兄弟之间所立字据有三点内容，其中主要15%经济补偿问题，两人经反复考虑，现声明所立字据作废。声明经双方签名盖章之日生效。声明一式二份，各存一份。”以上事实，有《房屋买卖协议书》、川沙县房屋契纸、浦东新区房屋契纸、农村宅基地使用证、《关于房屋产权归属的字据》、《关于高行房屋产权归属的字据》、《协议书(之一)》、《协议书(之二)》、声明、居民死亡医学证明书、社员建房用地申请表、东沟乡社员建房批复、民事调解书及当事人的陈述为证。本院认为，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。本案中，系争房屋系农村宅基地房屋，农村宅基地使用证上登记的土地使用者为案外人汪某某，根据现在的相关政策，农村宅基地房屋及宅基地使用权不得买卖。关于上海市浦东新区高行镇高行街XXX号占地面积56平方米的三上三下楼房，该楼房建房申请人系徐德良与三被告及案外人沈某某，2002年10月14日本院出具的民事调解书已经确认了该楼房的归属，现四原告要求该楼房的产权及宅基地使用权归四原告共有，没有相关依据，本院不予支持。关于上海市浦东新区高行镇高行街XXX号的一间平房，根据1994年的建房申请及批复，该间平房本应拆除，后在维修时也未经过有关部门批准，现四原告要求该间平房的产权及宅基地使用权归四原告所有，亦于法无据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六条的规定，判决如下：驳回原告徐德福、汤文英、徐明、戴炳林的诉讼请求。案件受理费2,956元，减半收取计1,478元，由原告徐德福、汤文英、徐明、戴炳林共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨东锋
二〇一六年六月八日
书记员 刘 飞
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。