襄阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0691民初2136号
原告：黄利霞，女，1971年2月25日出生，汉族，住襄阳市。
委托诉讼代理人：蔡魏，湖北三顾律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告：湖北同利投资有限公司。住所地：湖北省武汉市。
法定代表人：赵毅，该公司董事长。
委托诉讼代理人：罗锋、覃松，湖北联帮律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告：武汉江城置业有限公司。住所地：湖北省武汉市。
法定代表人：江成雨，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨文华，湖北思扬律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告：武汉江城置业有限公司襄阳分公司。住所地：襄阳市。
负责人：江成雨，该公司经理。
委托诉讼代理人：杨文华，湖北思扬律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原告黄利霞诉湖北同利投资有限公司（下称同利公司）、被告武汉江城置业有限公司襄阳分公司（下称江城襄阳分公司）及武汉江城置业有限公司（下称江城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄利霞的委托诉讼代理人蔡魏，被告同利公司的委托诉讼代理人覃松，被告江城公司及江城襄阳分公司的共同委托诉讼代理人杨文华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄利霞向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告同利公司于2008年1月29日签订的《绿洲花园购房定购合同书》为有效合同，并判令三被告共同将位于襄阳市绿洲花园（香榭丽舍）A9别墅房屋交付给原告；2.判令本案的诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2005年11月，被告江城公司与被告同利公司签订《绿洲花园项目合作合同书》，共同开发建设鱼梁洲“绿洲花园”项目，其中建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证和预售许可证均办理在被告江城襄阳分公司名下。2008年1月29日，原告与被告同利公司签订了《绿洲花园购房定购合同书》，双方约定：被告同利公司作为出卖人，将其开发建设的位于襄阳市的“绿洲花园”（又名香榭丽舍）小区A9别墅作价66万元出售给原告，原告签订合同时向被告支付购房定金33万元，此款在双方签订正式商品房购销合同时纳入首期款，原告在签订本合同后向被告交付首期款并签订商品房买卖合同。如逾期不交，本合同失效，原告所交定金不退，被告有权任意销售原告定购房屋。在签订本合同10天内，被告不得将原告定购别墅出售给第三人；原告在合同期限内，应及时将房款汇入被告指定的银行账号，经被告核实购房款入账，被告才向原告出示购房票据，否则本合同失效。被告同利公司负责人张朝枚在经办人处签字并加盖同利公司合同专用章。原告按约向被告同利公司支付33万元购房款，同利公司向原告出具购房款票据并加盖被告财务专用章，但三被告至今拒不向原告交付房屋。为维护原告的合法权益，特具此状，请求依法裁决，支持原告的诉讼请求。诉讼过程中，经本院释明，原告变更诉讼请求为“请求确认双方签订的《购房订购合同》有效，由被告签订正式《商品房买卖合同》并交付房屋。否则，由被告依法双倍返还购房定金，并赔偿因缔约过失造成原告交易机会丧失的房屋溢价损失”。
被告同利公司辩称：1、其在工商部门备案的“合同专用章”与原告《购房定购合同书》上的印章不符，同利公司既没有销售该诉争房屋的备案登记，也没有收到张朝枚的相应销售款。张朝枚私刻同利公司合同专用章、私自销售“绿洲花园”项目A9别墅并侵占售房款，属犯罪行为，其与原告签订的《购房定购合同书》属无效合同，不受法律保护；2、《购房定购合同书》无效，不存在履行或者解除之说，也不存在双倍返还或者赔偿溢价损失的问题。故请求驳回原告的诉讼请求。
被告江城公司、江城襄阳分公司辩称：对原告的《购房定购合同书》不知情、不认可，且同利公司相关人员的售房行为属无效行为。故请求驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2008年1月29日，被告同利公司（甲方）与原告黄利霞（乙方）签订《“绿洲花园”购房订购合同书》，双方约定:乙方黄利霞在甲方同利公司开发建设的“绿洲花园”选购别墅，最后确定（A9）型别墅，销售价总金额660000元；付款方式为乙方在签订本合同书时，必须向甲方交付购房定金330000元，此款在双方签订正式《商品房购销合同》时纳入首期款；双方责任为：乙方必须在签订本合同后10日内向甲方交首期款并签订《商品房购销合同》；如逾期不交首期款，本合同失效，甲方有权任意销售乙方订购的房产，乙方所支付的定金，甲方不予退还；甲方保证在签订本合同10日内不得将乙方所订购别墅出售给第三人；乙方在签订本合同前，应仔细阅读购房须知，在本合同的期限内，应及时将房款汇入甲方指定的银行账户，经甲方核实购房款已入账，才可以向乙方出示购房票据，否则，本合同失效；甲乙双方签订了正式《商品房购销合同》，本合同自动失效，等等。被告同利公司襄樊项目部负责人张朝枚在《购房订购合同书》上签名并加盖了“湖北同利投资有限公司合同专用章”。同年1月30日，原告黄利霞依约分别向被告项目部负责人张朝枚及项目部会计胡芳的银行卡共计转款330000元，支付了购房定金，项目部会计胡芳出具了《湖北省襄樊市统一收款收据》，载明“收到黄利霞购房款330000元”，并加盖了财务专用章。但双方在合同规定的10日期限内并未签订正式《商品房购销合同》。为此，原告黄利霞经多次交涉未果，遂诉至本院。
另查明，被告江城襄阳分公司原名称为江城襄樊分公司。2005年11月9日，被告同利公司（乙方）与被告江城公司（甲方）签订《襄樊市鱼梁洲“绿洲花园”项目合作合同书》（下称《项目合作合同》），双方约定：甲方将已取得项目开发“五证”的襄樊市鱼梁洲“绿洲花园”（现为香榭丽舍）与乙方合作建筑至完工交付使用（除甲方已售的两栋D型别墅外）；后期全部由乙方投入建设资金，并负责标的物后期的工程建设、项目重新定位包装及销售工作；乙方应保证标的物于2006年3月底以前开工，十月底以前完工；负责项目的后期施工并承担标的物自本合同签订之日起后期所发生的所有费用及债权债务；标的物的原名称，乙方需要更名，甲方没有意见，但更名费用由乙方支付；乙方应累计支付甲方1060万元，当该款支付完毕，项目的所有权归乙方所有，等等。同利公司为履行《项目合作合同》，随即成立“湖北同利投资有限公司襄樊项目部”，先后委托他人担任该项目部负责人，并将工程分包给有关建筑安装企业及工程队承包施工。2007年4月12日，同利公司法定代表人赵毅又给张朝枚出具《委托书》一份，载明：“兹委托张朝枚为湖北同利投资有限公司襄阳项目的全权代表。从即日起，张朝枚有权就襄阳市“绿洲花园”(香榭丽舍）项目对外签署一切文件及处理一切事务，所签署的一切法律文件皆具有法律效力。特此委托”。2007年5月，“绿洲花园”项目建筑工程基本竣工，共新建房屋81套及会所1个，同利公司将其更名为“香榭丽舍”。同年12月，被告同利公司、江城公司及江城襄阳分公司即开始预售房屋，并在销售过程中又签订《补充协议》及《会谈纪要》等文件，确定双方均有权销售房屋，如今房屋已全部售罄，其中部分房屋已实际交付给买受人。本案诉争的别墅也于2009年10月30日由被告江城公司与案外人李红伟签订《商品房买卖合同》，正式出售给李红伟。但销售过程中，同利公司与江城公司因履行《项目合作合同》及《补充协议》发生纠纷，同利公司于2009年底向襄阳市中级法院提起诉讼，江城公司也随即向市中院起诉同利公司，市中院将两个案件同时指定本院审理。2012年10月8日，本院作出(2010)襄新民初字第95号民事判决，江城公司不服，上诉于襄阳市中级人民法院，2013年5月8日市中院作出[2013]鄂襄中民三终字第00001号民事判决：1、撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院(2010)襄新民初字第95号民事判决；2、驳回同利公司的诉讼请求。同利公司又不服，向湖北省高级人民法院申请再审。2013年12月18日，省高院作出（2013）鄂民监二再终字第00087号民事判决：维持襄阳市中级人民法院[2013]鄂襄中民三终字第00001号民事判决。理由是：同利公司与江城公司的《项目合作合同》，从合同约定及查明的事实看，所确定的权利义务关系，符合房地产项目转让法律关系的特征，对于江城公司的1060万元投资款，其名义上虽为江城公司已投资款，但该款并非其实际投入的数额，而是包含了一定的转让增值收益，不符合房地产合作开发法律关系的特征，故该款应视为转让项目的对价款更为合理；双方名为房地产合作开发，实为房地产项目转让合同；因同利公司已撤回对江城公司的违约之诉，且其返还江城公司的投资款总额亦未达到合同约定的1060万元，故对其确权的诉讼请求不予支持。目前，因被告同利公司拖欠施工方工程款，致建设施工的相关资料被施工方长期控制，故同利公司至今未依《项目合作合同》办理竣工验收手续，但“绿洲花园”（香榭丽舍）小区处于同利公司控制之中。
还查明，2008年10月16日，武汉市公安局作出武公经立字[2008]2117号《立案决定书》，依法对张朝枚涉嫌挪用资金罪立案侦查，但至今未作出侦查结论。2009年2月12日，被告同利公司作出鄂同利函（2009）字第002号《湖北同利投资有限公司公函》，载明：“贵公司2005年底与我公司签署的关于建设襄阳市“绿洲花园”项目建筑承包合同及项目建设状况，目前已到竣工验收状态，为此我公司就该项目的有关情况函告贵司。1、项目负责人张朝枚因涉嫌挪用公司项目资金，现武汉市公安局已经立案侦查，经公司董事会研究决定：撤销其项目负责人等一切职务、原法人授权委托书废止、湖北同利投资有限公司襄阳项目部印章作废；2、我公司将继续执行与贵公司签署的真实的合法合同，并保证双方的合法利益。同时对所有工程量进行工程造价审计，其中涉及违法的由公安部门指定的审计事务所进行司法审计；3、项目部不代表公司，涉及该项目的验收、竣工、决算，必须经公司法定代表人签字，并加盖湖北同利投资有限公司公章方为有效。特此函告”。
本案争议的焦点是：1、张朝枚作为被告同利公司的项目负责人，以同利公司名义与原告签订的《购房订购合同书》是否有效？2、三被告是否应承担交付房屋的义务？3、原告要求同利公司签订正式《商品房买卖合同》，否则应双倍返还定金并赔偿因缔约过失造成其交易机会丧失的房屋溢价损失的请求是否应该支持？
针对第一个焦点，原告提出，张朝枚系被告同利公司法定代表人赵毅委托的项目负责人，根据《委托书》载明的事项，其有权就襄阳市“绿洲花园”(香榭丽舍）项目对外签署一切文件及处理一切事务，所签署的一切法律文件皆具有法律效力，故有权代表同利公司与原告签订《购房定购合同书》，且出售房屋的资金用于该项目建设，其履行职务的行为具有法律效力，依法对同利公司具有约束力。被告同利公司提出，其授权张朝枚就襄阳市“绿洲花园”(香榭丽舍）项目对外签署一切文件及处理一切事务，是指其有权代表同利公司实施该项目的工程建设活动，但并不包含其对外出售房屋、处分不动产的授权；其擅自刻制同利公司合同专用章与原告签订售房合同并侵占售房资金，公安机关已立案侦查，故其与原告签订的《购房订购合同书》无效，应驳回原告的诉讼请求。被告江城公司认为张朝枚无权出售房屋，其与原告签订的《购房订购合同书》无效。本院经审查认为，从同利公司法定代表人赵毅的《委托书》内容看，张朝枚作为项目负责人，其有权代表同利公司就襄阳市“绿洲花园”(香榭丽舍）项目对外签署一切文件及处理一切事务，但是否包含有对外签订售房合同及处分不动产的授权，属授权不明；张朝枚加盖“湖北同利投资有限公司合同专用章”是否真伪，不影响其代表同利公司售房行为的法律效力；至于所收定金是否用于该项目的工程建设活动，属被告同利公司的内部管理行为，与原告的善意购买行为无关。故张朝枚与原告签订的《购房订购合同书》依法应认定为有效合同。被告同利公司对张朝枚售房行为的后果，依法应承担相应的民事责任。
针对第二个焦点，原告提出，基于《购房订购合同书》的有效性，被告同利公司、江城公司及江城襄阳分公司依约应承担交付房屋的义务。被告同利公司提出，张朝枚无权对外出售房屋，双方所签订的《购房订购合同书》无效，应驳回原告诉讼请求。被告江城公司及江城襄阳分公司也提出《购房订购合同书》无效，故不知情、也不认可。本院经审查认为，从《购房订购合同书》内容看，原告黄利霞与同利公司项目负责人张朝枚虽约定了具体房号、购房总价款及交款期限，但未约定具体房屋面积、剩余房款的交款方式及期限、房屋交付期限、办证义务及违约责任等详细内容，不具备商品房买卖合同的主要要件，且双方在合同第二条明确约定“乙方在签订本合同时需向甲方交付购房定金33万元，此款在双方签订正式《商品房购销合同》时纳入首期款”；第四条又约定“如乙方在签订本合同后10内未缴纳首期款，本合同失效，甲方有权销售乙方定购的房屋，乙方所交定金，甲方不予退还；甲方保证在签订本合同后10内不将乙方定购的房屋出售给第三人；待双方签订了正式《商品房购销合同》，本合同自动失效”。故该《购房订购合同书》在性质上属于定金合同，不能认定为《商品房买卖合同》。故对原告要求三被告交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。
针对第三个焦点，原告提出，其在签订《购房订购合同书》后10内已按期交纳了33万元首期款，因同利公司拒不签订正式的《商品房购销合同》，导致其丧失交易机会，故同利公司应依法双倍返还购房定金并赔偿因缔约过失造成其交易机会丧失的房屋溢价损失。被告同利公司提出，张朝枚无权代表同利公司出售房屋，且非法侵占售房资金，双方签订的《购房定购合同书》无效，不存在履行或解除之说，故不同意双倍返还原告购房定金，也不同意赔偿房屋溢价的损失，请求驳回原告的诉讼请求。被告江城公司及其襄阳分公司提出，原告的该项请求与法不符，且与其无关。本院经审查认为，张朝枚作为被告同利公司的项目负责人，所签订的《房屋定购合同书》系有效合同，原告已依约交纳了购房首期款，履行了支付购房定金的义务；被告在合同约定的10日期限内，未与原告签订《商品房买卖合同》，违反诚实信用的原则，依法应承担相应的民事责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“当事人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理……”及《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过合同标的额的百分之二十”的规定，被告同利公司除应当返还原告33万元定金外，还应依法按合同标的额66万元的20%即13.2万元支付给原告，合计返还46.2万元，对超过部分的请求，本院不予支持。
本院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，被告同利公司的项目负责人张朝枚以同利公司的名义与原告黄利霞签订的《购房定购合同书》，是双方真实意思表示，合同内容未违反法律规定，属有效合同，双方应依约履行。原告依约按期交纳了购房定金33万元，但被告同利公司未依约按期与原告签订《商品房买卖合同》，其行为违反诚实信用的原则及合同约定的义务，依法应承担相应的民事责任。现原告定购的房屋至今未办理竣工验收手续，且又被被告江城公司出卖给他人，故双方签订的《购房定购合同书》已实际履行不能，应予解除。《购房定购合同书》未约定房屋的具体面积、剩余房款的交款方式及期限、房屋交付期限、办证义务及违约责任等详细内容，不具备商品房买卖合同的主要要件，在性质上属定金合同。原告要求同利公司双倍返还购房定金的请求，因其所交定金33万元高于合同标的额66万元的20%，超出了本案定金额度的上限，依法应按总价款的20%认定13.2万元，对原告超过部分的请求，因于法无据，故本院不予支持。原告还提出被告应赔偿其房屋溢价损失的请求，因双方签订的系购房定金合同，依法应适用定金的相关法律规定，该请求于法无据，故本院亦不予支持。被告同利公司辩称不应承担责任的理由不能成立，本院不予支持。被告江城公司及其襄阳分公司提出本案与其无关、其不应承担民事责任的理由，符合合同相对性原理，本院予以采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十六条、第六十条、第一百一十条、第二百七十九条第二款，《中华人民共和国担保法》第九十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，经本院审委会讨论决定，判决如下：
被告湖北同利投资有限公司于本判决生效后10日内返还原告黄利霞46.2万元。
驳回原告黄利霞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10400元，财产保全费3820元，由被告湖北同利投资有限公司公司负担12000元。原告黄利霞负担2220元.
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提出上诉状时预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院，开户行：中国农业银行襄阳万山支行，账号：17×××56，户名：湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 姜 勋
代理审判员 罗小明
人民陪审员 梅俊峰
二〇一八年二月二十二日
书 记 员 周 琼