山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民终字第2028号
上诉人（原审被告）苏某。
上诉人（原审第三人）张某甲（系苏某之夫）。
共同委托代理人（一般代理）刘某甲。
被上诉人（原审原告）朱某。
委托代理人（特别授权）张某乙。
被上诉人（原审被告）史某。
上诉人苏某因房屋买卖合同纠纷一案，不服济宁市任城区人民法院（2014）任民一重字第7号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，原告朱某为购房，经文刚介绍并经与被告史某、被告苏某协商后，自2009年2月24日至同年4月25日三次付购房款给被告史某，合计1118219元。被告史某于2009年2月25日通过中国建设银行股份有限公司济宁洸河路支行向被告苏某银行贷款账户转款40万元，2009年4月27日苏某向史某出具收到现金71.8219万元的收条一份。2009年5月3日、2009年8月1日双方分别以甲方：史某乙方：朱某见证人：文刚苏某的名义，签订《卖房协议书》、《补充协议书》各一份，约定：购买被告苏某坐落于阜桥辖区吴泰闸路1号沿琵琶山北路北起第三间营业房一间，建筑面积106.99平方米；每建筑平方米10500.00元整，总价款1123395.00元整；因该房房产证在银行抵押，暂不能过户，并且现由甲方出租，甲方必须在2009年9月30日前将该房的产权过户在乙方名下，同时将该房移交给乙方，产权过户费用由乙方承担。如在此之前不能过户在乙方名下，又不能将该房交给乙方，甲方向乙方交罚自2009年5月3日起总价款月息百分之一的利息等。因被告史某、苏某未履行协议内容，原告朱某诉来本院，要求判令被告苏某办理济宁市中区阜桥辖区沿琵琶山北路吴泰闸路1号北数第三间营业房的过户手续、支付自2009年5月3日起至交付房屋和过户为止、按照1118219元、每月1%计算的违约金、被告史某承担连带责任。原告还欠4876元购房款未付。
另查：坐落于阜桥辖区吴泰闸路1号沿琵琶山北路北数第三户营业房于2006年2月21日确权在被告苏某名下。
原审法院认为，原告要求将本案争议房屋交付并过户至自己名下、被告支付违约金等，其请求是否成立，应以房屋买卖关系是否真实、合法、有效为前提。根据对当事人提供的证据分析可知，被告史某、被告苏某与原告朱某签订的卖房协议书、补充协议书，虽然形式上以史某为卖房人，但实质上处分的是苏某的房屋，被告苏某虽不认可授权史某售房，但其在协议中的见证人处签字，视为其明知并认可该协议，因此上述卖房协议书、补充协议书是真实有效的房屋买卖合同，应依法予以确认，并应由双方依约履行。原告朱某应将余款给付被告苏某。被告苏某未按期交付房屋，构成违约，应承担违约责任。原告要求该被告交房并支付违约金理由正当，应予以支持。被告史某与被告苏某之间没有书面的委托代理手续，且对委托之事说法不一，视为委托授权不明，其在收取了朱某给付的购房款后，在预见到房屋不能按期交付且事实上房屋一直未交付的情况下，没有及时采取补救措施，仍将自己作为卖房方与原告签订协议，放任了违约的发生，因此原告要求其承担连带责任理由正当，应予以支持。关于被告苏某、第三人张某甲所述夫妻共同财产苏某无权处理的主张，因房产证上无共有权人信息，原告有理由相信苏某有权处分诉争房屋，其无义务审查房屋产权人之外的第三人是否同意出售该房屋，因此该主张本院不予采纳，第三人应配合办理过户手续。依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条之规定，判决：一、被告苏某、第三人张某甲于判决生效后30日内将坐落于阜桥辖区吴泰闸路1号沿琵琶山北路北数第三户营业房交付原告朱某，同时协助将该房屋产权过户至原告朱某名下。二、原告朱某支付被告苏某购房款4876元，与第一项同时履行，并承担上述房屋的过户费用。三、被告苏某支付原告朱某自2009年5月3日起的违约金，按金额1118219元、每月1%计算，至交付房屋时止。四、被告史某对上述违约损失承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19135元，诉讼保全费5000元，由被告苏某负担。
苏某、张某甲不服一审判决，向本院提起上诉称，一审判决认定事实不清、适用法律错误。一、一审判决将被上诉人史某与上诉人苏某之间的关系认定为委托代理关系，没有任何事实依据和法律依据。根据《合同法》第四十八条、四十九条，就签订合同而言，认定行为人与被代理人是否构成委托代理关系，应当首先看是否有被代理人的委托授权，没有委托授权的应当看是否经被代理人的事后追认、或者构成表见代理。不符合以上三种情形的，应当由行为人承担责任。本案中，被上诉人史某以自己与被上诉人朱某签订房屋买卖合同，既没有上诉人苏某的授权或其事后的追认，更不符合认定表见代理的条件。一审法院认定史某的行为对苏某构成事实上的委托代理关系，属认定事实不清、适用法律错误。二、一审判决认定上诉人苏某与被上诉人朱某具有买卖房屋的合意，房屋买卖协议、补充协议有效，并认定苏某应当按合同约定履行交房义务，属认定事实不清、适用法律错误。1、该认定违反了合同相对性的基本原则。合同具有相对性，只有合同主体才对合同相对人享有合同权利和承担合同义务。本案中签订合同的主体，买方是朱某，卖方是史某，只有上述两人才享有合同权利或承担合同义务，上诉人苏某既不是合同的签订主体卖方，也没有授权史某出卖房屋，不应当对合同相对人承担任何合同义务。苏某只是受史某的欺骗，在不清楚具体合同内容的情形下，在见证人处签了自己的名字，即使签字属实见证人也不应当承担合同的履行义务。2、涉案买卖合同、补充合同是一份无效的合同，一审判决认定合同有效缺乏事实依据和法律依据。涉案房屋是二上诉人共同共有的合法财产，根据《合同法》第五十一条、《物权法》第一百零六条、第九十七条的规定，处分共有房屋应当经三分之二以上份额的共有人或者全体共同共有人同意，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同才有效，否则属于无效合同。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。本案中被上诉人史某作为无处分权的行为人，处分了他人的合法财产，事后未经上诉人苏某的追认（更未取得共有权人张某甲的追认），也未在合同签订后取得处分权，所签订的合同属于无效合同。退一步讲，即使法院认为上诉人苏某在房屋买卖合同见证人处签字是默认他人处分自己的财产，结合山东省高级人民法院2011年会议纪要的精神，苏某作为部分共有人与第三人就共同共有房屋的处分仅意思表示一致并达成协议，尚未发生物权变动的，此协议也应为效力待定的合同，而不是有效合同。一审判决认定涉案合同为有效合同并判决上诉人履行合同义务，属认定事实不清和适用法律错误。三、被上诉人史某向上诉人苏某支付的款项与本案涉案房屋买卖合同之间不具有关联性。被上诉人史某与上诉人苏某之间有其他债权债务关系，其中包含史某欠苏某150万元的画钱和史某所借的苏某的现金，该事实在原审庭审中上诉人向法庭提交了证据，足以证实。上诉人苏某收到史某的偿还的款项为76万元，该数额由上诉人苏某的自认及在庭审中提交的史某向苏某的银行汇款凭证，对于上诉人苏某向史某书写的收到其71.8219万元收条，是史某向上诉人提供了76万元的银行转账凭据后，在史某的授意下书写，并不是又收到了71.8219元。被上诉人史某向上诉人苏某支付的76万元，与本案涉案房屋买卖合同不具有关联性，是苏某与史某之间的债权债务关系，并不是史某收到购房款后转交给了苏某。至于被上诉人朱某向被上诉人史某支付了多少钱与上诉人没有任何关系，朱某可以向史某主张权利。综上，被上诉人史某在未经二上诉人授权的情况下，私自将不具有处分权的上诉人合法财产签订买卖合同进行处分，所签合同属于无效合同，一审判决认定合同有效并判决上诉人履行合同义务属认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院在查清事实、依法适用法律的基础上，改判驳回被上诉人朱某对上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人朱某在二审中提出答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、史某构成了事实上的委托代理，上诉人苏某在出售协议的见证人处签字，是明知自己的房屋进行出售，证明上诉人苏某对房屋的出售行为认可。二、在涉案房屋的房权证上，没有共有权人的信息，被上诉人朱某有权利处置苏某售出的房屋，没有义务审查共有人是否同意出售房屋。被上诉人史某向上诉人苏某支付的款项，通过一审上诉人提交的证据，已经充分证明了1182900元就是涉案房屋的买卖款项。请求二审法院驳回上诉维持原判。
被上诉人史某在二审中没有提出书面答辩。
二审查明的事实与一审查明的相一致。
本院认为，本案所争议的坐落于阜桥辖区吴泰闸路1号沿琵琶山北路北数第三户营业房，于2006年2月21日确权在上诉人苏某名下。被上诉人史某分三次自2009年2月24日至同年4月25日收到被上诉人朱某交付的购房款1118219元，上诉人苏某于2009年2月25日收到被上诉人史某银行转款40万元，2009年4月27日上诉人苏某向史某出具收到现金71.8219万元的收条一份。至此，上诉人苏某共收到房款1118219元。
2009年5月3日、2009年8月1日签订《卖房协议书》、《补充协议书》约定：购买苏某坐落于阜桥辖区吴泰闸路1号沿琵琶山北路北起第三间营业房一间，建筑面积106.99平方米；每建筑平方米10500.00元整，总价款1123395.00元整。在以上协议中，甲方：史某乙方：朱某见证人：文刚苏某，以上四人均在协议及补充协议上签字。结合以上卖房协议的签订及收款事实，上诉人张某甲在参加诉讼前，没有证据证明其提出过异议，应视为上诉人张某甲知道该卖房事实，且没有提出过异议。现上诉人张某甲提出该房产为夫妻共同财产，未经其同意签订的卖房协议，应为无效，上诉人的该上诉理由与事实不符，本院不予支持。上诉人苏某提出，被上诉人史某向其支付的款项与本案涉案房屋买卖合同之间不具有关联性，被上诉人史某与上诉人苏某之间有其他债权债务关系，其中包含史某欠苏某150万元的画钱和史某所借的苏某的现金，对于该上诉请求，上诉人没有提供证据予以证明，且与查明的事实不符。上诉人苏某的上诉请求，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9568元，由上诉人苏某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘力红
审 判 员 王衍琴
代理审判员 张 婕
二〇一四年十一月十日
书 记 员 黄 灿