湖南省衡阳市珠晖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠民一初字第591号
原告黄某某，男，1970年1月1日出生，汉族。
委托代理人蔡敬，湖南天戈律师事务所律师。
委托代理人朱蔚薇，湖南天戈律师事务所实习律师。
被告王某某，男，1940年8月21日出生，汉族。
被告刘某某，女，1952年8月20日出生，汉族，系被告王某某妻子。
被告王某某，男，1973年10月27日出生，汉族，系被告王某某儿子。
三被告共同委托代理人蒋某某，男，1971年11月18日出生，汉族，湖南工学院教师，系三被告所在社区推荐。
原告黄某某诉被告王某某、刘某某、王某某房屋买卖合同纠纷一案，于2015年10月14日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月7日公开开庭进行了审理。原告黄某某及其委托代理人蔡敬、朱蔚薇，被告王某某及三被告共同委托代理人蒋某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告王某某、刘某某、王某某原系衡阳市标准件总厂职工，在该厂有一套私房位于衡阳市珠晖区狮山村37号303户，建筑面积37.79平方米。2001年，由于被告在衡阳市雁峰区又购买了住房一套，因此，被告刘某某和被告王某某在厂里找人购买其厂里的私房。当时，原告因想多购买一套住房给岳父岳母居住，故托厂里同事联系被告王某某，协商购买其父母在厂里的私房。后又联系上被告刘某某，刘某某则委托王某某与原告洽谈购房事宜，后被告王某某与原告签订了购房协议，协议签订后，原告即向被告支付了全部购房款8800元，被告向原告交付了房产证，尔后，原告对该房进行了装修，并接岳父母进入该房居住，原告岳父母在该房居住大约三年后搬出，其后至今由原告居住和使用，期间的水电费一直以原告妻子的户头在缴纳。2010年被告曾多次联系厂里同事，想联系原告与他一起前往房地局办理房产证过户手续，由于原告当时在外地经营生意，所以无法抽身回家。现由于涉案房屋被纳入拆迁房屋，被告开始反悔，并私底下去房地局办理了房产证挂失手续，重新办理了一份房产证。综上，被告将房屋出售并交付给原告已长达14年之久，且这段时间一直由原告在占有和使用，并且原告按当时的市场价格付清全部房款，而被告看到该房拆迁有利可图便欲反悔，明显违背诚实信用原则，因此，根据相关法律规定，特起诉至法院，请求判决：1、原、被告签订的房屋买卖合同有效；2、依法判决衡阳市珠晖区狮山村37号303房，建筑面积为37.79平方米的住房归原告所有；3、被告协助原告办理国土证、房产证过户手续；4、本案诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供下列证据：
一、原、被告身份信息资料，拟证明原、被告的主体资格；
二、协议书，拟证明原、被告于2001年9月11日签订房屋买卖合同的事实；
三、房屋所有权登记审核表，拟证明被告出售房屋给原告后，私下去房地局办理房产证遗失手续，违反了诚实信用原则；
四、水电费发票，拟证明原告黄某某一直居住在该房屋内；
五、照片，拟证明原告黄某某一直合法居住该房屋；
六、房产登记信息，拟证明被告已将房产证交给原告；
七、光碟及通话录音打印稿，拟证明被告已将该房屋出售给原告，并答应配合原告办理房产过户手续的事实；
八、原告代理人对五位证人制作的调查笔录及该五位证人出庭作证，拟证明被告将房屋出售给原告的事实。
被告王某某、刘某某辩称，两被告从未授权给儿子王某某出售房屋，两答辩人于1997年就搬入女儿购买的先锋路的房屋居住，于2000年以后去深圳女儿家生活，期间只有逢年过节才回衡阳，在这期间，两被告从未对儿子说过要出售厂里的私房。原告黄某某与王某某签订的房屋买卖协议对两被告是无效的，综上两被告的儿子王某某没有取得两被告的授权，他就没有代理权，无权出售两被告的房产给原告，王某某与原告签订合同后，两被告不予认可，因此该房屋买卖协议无效，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告王某某和刘某某向本院提交如下证据：
一、房产证；
二、登报启示；
以上两份证据，拟证明涉案房屋系被告王某某所有。
被告王某某辨称，房屋是被告在父母不知情的情况下，擅自卖给了原告，并签订了房屋买卖协议，收取了原告购房款8800元。几个月后，又趁父母不在家把房产证偷出来给原告。购房款8800元也没有给父母，而是自己花了。多年后，当父母找不到房产证时，被告王某某才告诉他们这一情况，他们知道后，坚决要求将房产证拿回来，把钱退回去。被告王某某在没有取得授权的情况下，擅自把父母的房子卖给了原告黄某某，根据相关法律规定，这是一个无效合同，其后果应该由无权代理人来承担。
被告王某某未向法庭提交证据。
上述证据经庭审质证，原告提交的证据一、二、三、六，被告对其真实性、合法性、关联性均无异议，故予以采纳。原告提交的证据四，三被告有异议，认为该证据不能证明原告居住在该房的事实，本院认为，该证据中的电费只是一个月的记录，该水费的票据亦是2009年至2013年中其中7个月的记录，不能形成一个完整的时间证据链，故对该证据，本院不予采信。原告提交的证据五，三被告均有异议，本院认为，该证据系原告在某房间的一角拍照，无法确认与本案涉案房屋的关系，故对该证据不予采信。原告提交的证据七、八，三被告均有异议，认为证据七系不完整的电话通话记录，证据八不能达到原告的证明目的。经审核该两组证据，该两组证据能够证明，被告刘某某曾向多人表达想出卖涉案房屋，此后，原告与被告王某某签订买卖合同，成交价为8800元，2013年，被告王某某通过他人找原告办理房屋过户手续但未果的事实。被告提交的证据1、2，原告对其真实性、合法性无异议，本院对该证据予以采信。
本院根据采信的有效证据和庭审查明的情况，认定如下案件事实：
原告与三被告均系原衡阳市标准件总厂职工，厂里给原告和被告王某某在本厂均分得一套房屋，被告王某某分得的房屋为衡阳市江东区狮山村37号303户，建筑面积37.79平方米。1997年8月5日，衡阳市房地产管理局给被告王某某颁发了房产证，但未有国土使用证，房产证上显示土地取得方式为未知。2001年，被告王某某的妻子刘某某向厂里职工宣称，其有意出卖该房屋。原告得知后，通过电话与被告刘某某沟通购房事宜。2001年9月11日，被告王某某和刘某某的儿子王某某亲自到原告家里协商此事，并当即达成合意。被告王某某写下协议书，将该房以8800元卖给原告，此后，双方分别交付了房款和房屋钥匙、房产证等，自此，原告开始占有该房屋至今。被告王某某自称2010年发现房屋被卖。2013年，被告王某某担心房产证未过户会对被告不利，故通过他人传话原告，要求办妥房产手续，但原告未回衡阳办理此事。2014年5月，被告王某某以房产证遗失为由，向衡阳市房产管理局申请补办房产证，随后，衡阳市房产管理局给被告王某某补办了房产证。目前该房屋已纳入房屋拆迁规划范围。双方均主张其享受该房的拆迁补偿权益而引发争议。原告认为被告违背诚实信用原则而向法院提起诉讼，要求判如所请。
本院认为，依法成立的合同有效，对双方均有约束力。对双方争议的有关问题，本院作如下认定：
关于被告辩称本案已超过诉讼时效的问题，本院认为，本案的第一项诉讼请求是确认合同是否有效，第二、三项诉讼请求是物权的确认和实现物权的手续，本院认为，诉讼时效是用于主张债权请求权时适用，合同的效力和物权的归属不受诉讼时效的限制，故该三项诉求均不受诉讼时效的限制，被告以超过诉讼时效进行抗辩的理由不能成立。
关于被告辩称原告与被告王某某签订的房屋买卖合同应认为无效的合同，本院认为：1、本案涉案房屋系被告王某某与被告刘某某婚姻存续期间的财产，在无特别约定的情况下，该财产应属于夫妻共同财产，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，夫妻双方对共同所有的财产享有平等的处理权。故被告刘某某享有对该房屋的平等处分权。2、根据本院采信的有效证据，被告刘某某2001年曾对外宣称其有意出卖涉案房屋的意思表示，原告知晓后通过电话向被告刘某某表达购买的意愿，被告刘某某的儿子王某某随后亲自跑到原告家里协商购房事宜，且该房的房产证和钥匙由被告刘某某与王某某共同保管，原告根据购房协议支付8800元后，被告王某某遂将该房的钥匙和房产证亲自交付原告，故被告刘某某对此事知情，原告有理由相信被告王某某受被告刘某某委托与其签订和协商卖房的事宜。3、被告王某某认为其对房屋的买卖不知情的主张，本院认为，根据一般生活经验判断，从2001年5月卖房到如今的14年时间里，假设被告王某某不知情，其在这么多年的时间里，其每年逢年过节回衡阳时，其应当知道该房屋的权属和使用状况，故被告王某某认为其对房屋买卖不知情的主张不成立。被告王某某又自称2010年才知晓此事，但却在知晓后几年内均未提出异议，直到2013年，被告王某某通过他人传话原告，要求与原告一同办理好房屋的相关手续问题，应认定其对该房屋买卖做出的认可表示。4、涉案房屋自2001年卖与原告后，原告全额支付了价款，被告交付了房屋和产权证，双方均根据购房合同履行了双方的义务，该合同已无可逆转地履行了14年。5、涉案房屋虽然仅有房产证，未有土地使用权证，但未有法律明确规定该房屋或该类房屋为禁止买卖或限制买卖的房屋，故原、被告的房屋买卖交易应予以认定。综上，三被告辩称合同无效的理由不成立，依法成立的合同，自成立时生效。故原告与被告王某某于2001年5月签订的房屋买卖合同有效。
关于过户问题，双方当事人虽未在购房协议书中约定过户的时间和期限，但合同成立并生效后，原告已全额支付房款，被告已将房屋和产权证实际交付给原告14余年，被告应履行合同附属义务，配合原告将房屋过户到原告名下。但本案涉案房屋无土地使用权证，土地性质为未知，故本案过户登记是否可以进行，本院无法核实，故关于原告要求被告协助办理过户登记的诉讼请求，本院不宜处理。
关于原告要求判决涉案房屋归原告所有的诉讼请求，本院认为，本案是合同纠纷，并不是物权纠纷，合同纠纷和物权纠纷属于两个不同的法律性质，不能在同一个案件中处理，故对原告的此项诉讼请求，本案不予处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、原告与被告王某某于2001年5月签订的房屋买卖合同有效；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费934元，由三被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 周能发
代理审判员 谢红春
人民陪审员 邓忠生
二〇一六年六月一日
代理书记员 蒋文君
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。