广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0114民初2609号原告：谭艳，住广州市花都区。委托诉讼代理人：陈选民。被告：杜昌潜，住广州市花都区。委托诉讼代理人：柯漫，广东古谷律师事务所律师。原告谭艳与被告杜昌潜商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月10日立案受理后，被告杜昌潜在答辩期内对管辖权提出异议，本院依法裁定驳回被告的管辖权异议申请；被告不服，向广州市中级人民法院提出上诉，该院裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谭艳及其诉讼代理人陈选民，被告杜昌潜的诉讼代理人柯漫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、诉讼费由被告全额承担。2、被告因延迟交楼，需按照原告与广州中铼房地产开发有限公司签订的购房合同约定立即向原告赔偿违约金，违约时间按照购房款每日万分之五的标准从2014年1月1日起至2014年4月18日止，共107天，违约金合计人民币33654.76元。3、请求判决购房合同第二十五条将房屋保修期低于国家法规规定的最低保修期的条款无效，新建商品房最低保修期必须按照国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定最低保修期执行，即防水工程最低保修期为5年，其他工程最低为2年或2个采暖或供冷季。4、原告在办理房产证时，被告需配合办理。诉讼中，原告向本院申请撤回第四项诉讼请求。事实和理由：原告与代理人系夫妻关系，此套房屋所有购房手续均由代理人陈选民全程办理完成，故本案诉讼由代理人全权办理。2012年6月30日，原告与广州中铼房地产开发有限公司（以下简称中铼公司）签订了编号为201206232931的《广州市商品房买卖合同》（预售），原告购买位于广州市花都区迎宾大道西163号由其开发建设的宝铼雅居7栋403房屋1套，合同预测套内建筑面积93.02平方米，合同约定房屋总价款为人民币629061元。购房合同第十三约定2013年10月1日交楼，但由于开发商的原因，本项目未能按时完工交楼，故被告必须因为迟延交楼赔偿原告违约金。购房合同第十四条约定的延迟交楼违约金每日按照合同总价款0.05%计算。按照中铼公司的收楼通知2014年4月18日可以交楼，但实际情况是本项目房屋实测面积直到2014年7月份才完成，才达到住建部规定的交楼条件，原告直到2014年8月15日才收楼。为避免双方在交楼时间问题上过于纠缠，原告愿意按照最短的延迟交楼时间计算，即可以认为2014年4月18日交楼。如果被告过于纠缠此日期，原告即按照达到法定交楼条件的2014年7月18日确定为正式交楼日期。本案房屋全部购房款原告已经按照合同约定全部及时支付给中铼公司，首付款189061元已于2012年5月13日在宝铼雅居售楼部现场刷卡支付50000元，2012年5月21日通过工商银行转账139061元（都有原始转账凭证）。剩余购房款440000元原告使用广州市住房公积金贷款支付，有2012年9月17日中国建设银行开具的个人贷款支付凭证为证。另外，原购房合同的附件七（即所谓的补充协议）掺杂了大量的不合理不合法内容，大量增加了购房者的责任和义务，且大量减轻甚至免除了开发商应承担的责任和义务，双方严重地责权不对等，是一堆彻头彻尾的霸王条款且与主合同条款相互矛盾和冲突。包括主合同条款中也有不合法的内容，比如约定的房屋保修期比国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定的最低保修期全部缩短一半就是违法明证（此处需特别强调的是，本案购房合同第25条规定的房屋保修期是按照建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅说明书制度的规定》第5条列出的，此条款与国务院《建筑工程质量管理条例》第四十条规定相冲突，作为一个颁布规定文件其法律地位低于国务院的相关法规，发布时间为1998年5月20日，国务院《建筑工程质量管理条例》是2000年1月30日发布的，且建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第6条还明确规定“国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按国家规定执行”，故合同里面按照建设部的规定列明保修期是无效的。至于本合同格式是否为广州市房管局的标准格式合同，其内容均不得与相关法律法规相违背，否则就是无效条款）。还有开发商在主合同中擅自给自己增加3个月的违约免责期也是一条违法明证。只是因为这些都是被告提供的格式合同，购房者根本无力更改。依据合同法第四十条之规定，格式条款具有合同法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。依据合同法第四十一条之规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有故凡是补充协议中与主合同条款相抵触的内容和条款，应当认定为无效条款。主合同条款中互相有冲突的，也应作出对格式合同提供方不利的解释。关于宝铼雅居延迟交楼的纠纷，原告已于2015年5月20日在湛江市中级人民法院起诉，被告为广州中铼房地产开发有限公司。湛江中院于2016年1月19日作出判决，驳回原告要求中铼公司承担违约责任的请求，其理由就是中铼公司已于2012年11月21日申请破产重组，同年12月12日湛江中院受理中铼公司的破产申请，中铼公司进入破产重组程序，其非破产债权和共益债务都无需再承担，应由项目实际控制者承担。根据湛江中院查明的事实，2011年11月21日，中铼公司与被告签订《房地产开发项目转让合同》，将其开发的位于广州市花都区迎宾大道西的宝铼雅居房地产项目整体转让给被告。在中铼公司进入重整程序后，2013年1月24日，中铼公司管理人作出《关于杜昌潜要求继续履行与中铼公司签订的的请求的复函》，答复内容为：若你同意在项目转让合同的履行过程中承担以下责任，则管理人将同意继续履行项目转让合同（具体5条责任见原告提供的证据复印件，诉状中不再全部重复），但其中第3条明确写明“由你（即被告）负责管理项目的继续施工，并保证项目顺利竣工，按期交楼”，被告承诺接受该复函意见，按复函要求承担责任。事实却是宝铼雅居项目并未按期交楼，其违约责任当然得由被告来承担。且以中铼公司名义实际为被告开发建设的花都宝铼雅居项目也未列入破产财产。湛江中院认为房屋延迟交楼事实成立，故违约事实成立。但由于违约产生的违约金不属于中铼公司的破产债权，也不属于共益债务，故中铼公司无需为此承担责任，所有相关责任都应由被告承担。由于原告当初未将被告列为被告，故湛江中院直接驳回原告的诉讼请求。但湛江中院也明确指出，原告可另循法律途径主张权利，即另行起诉被告。关于湛江中院在判决书中说2015年10月21日曾征询原告是否追加杜昌潜为被告的事情，原告当初因为不知道杜昌潜与中铼公司和宝铼雅居这个项目到底是何关系，问法官，法官也不清楚，所以原告认为突然将这样一个人列为被告是不合适的，故表示不在当时的条件中追加杜昌潜为被告，但原告当初表达的真实意思并不是说不追究杜昌潜的责任，只是原告在当时的案件中不直接追究杜昌潜的责任，而是通过追究中铼公司的责任来间接追究杜昌潜的责任。所以湛江中院判决书第14页第二行描述“谭艳不要求杜昌潜承担责任”的表述是不准确的，不是原告的真实意思，当初湛江中院征询原告时，包括承办法官在内对中铼公司背后与杜昌潜的关系几乎一无所知，宝铼雅居项目整体转让的事实是湛江中院在两个月的审批过程中才查明的。关于此案在花都法院再次起诉是否属于一事二理的问题，原告认为不属于一事二理。当初在湛江中院起诉中铼公司，是基于《破产法》第21条的规定单独起诉中铼公司（当初不知道杜昌潜与中铼公司有个项目整体转让协议的存在），事后看来是找错了应该承担责任的对象。现在找到了应该承担责任的人重新变更被告起诉，不属于一事二理。举个简单的例子，我被B打伤了，但B却是以A的名义和身份来打伤我的，那我起初当然误认为是A打伤我的，故起诉A，结果自然是A不用承担责任。但事后我确定真正打伤我的人是B，遂变更B为被告再次起诉，两者已非同一法律关系，法院应该受理。现在我的案件与这个例子就是异曲同工。以上内容总结成几句话：宝铼雅居这个项目在原告购房前的2011年11月21日就已经由中铼公司整体转让给了杜昌潜，但杜昌潜一直没出面，所有相关事情都是以中铼公司的名义出面办理的。这个项目的名义开发商是广州中铼房地产开发有限公司，实际开发商却是杜昌潜，这些关系有湛江市中级人民法院的判决书为证，所以承担责任者也必须是杜昌潜。基于以上事实与理由，原告请求法院判决被告杜昌潜承担房屋延迟交楼的违约责任。被告杜昌潜辩称，请求驳回原告全部诉请，理由如下：一、根据合同相对性原则，1、原告买卖合同的相对方是广州中铼房地产开发公司（以下简称中铼公司），原告只能向中铼公司主张权利。被告与中铼公司达成项目转让合同，被告的相对方是公司，若被告无法按时交楼，则应由中铼公司向被告主张逾期交楼的责任。2、若法院认为，被告以中铼公司名义销售房产，被告是实际的出售人以及委托人，则被告与中铼公司至今成立隐名代理关系。湛江中院已经行使释明权，对原告披露被告的存在，原告明确选择由中铼公司承担责任，故原告不能再要求被告承担责任。二、一事不再理。原告已经在湛江中院就本房屋买卖合同纠纷起诉并经过审理，原告明确表示放弃追究被告的责任，而不是保留追究的权利。由此可见，本案原、被告、诉讼请求、案件的事实理由均已经过法院的审理，本案符合一事不再理的情形。三、诉讼时效。原告向被告支付违约金的时间是自2014年1月1日至2014年4月18日。公司竣工验收符合交楼条件后，通知原告自2014年4月3日收楼，则公司违约时间为2014年1月1日至2014年4月3日。原告在2016年3月10日起诉已超过诉讼时效。四、交付时间。原告应在商品房交付前缴清专项维修基金，原告逾期支付专项维修基金，被告有权按照原告逾期的天数顺延交楼。另，关于原告第三项诉请，在湛江中院（2015）湛中法民三初字第44号民事判决书中已经处理了，属于一事不再理。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区迎宾大道西163号宝铼雅居7栋403房屋。权属人是原告。2012年6月30日，原告（乙方）与中铼公司（甲方）签订《商品房预售合同》及附件一至七，约定由乙方以629061元的价格向甲方购买涉案房屋。合同第十二条约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条甲方应当在2013年10月1日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十四条甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2.（1）本合同第十三条约定的交付日期届满后，乙方同意再给予甲方90日的宽限期，该宽限期内甲方能交房的，不视为延期交房，不构成违约，甲方不作赔付；（2）如前款的90日宽限期届满后，甲方仍未能交房的，乙方不退房，甲方应自宽限期届满之次日起至实际交付之日止，每日按已付房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：见附件七约定。第十五条甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件……上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在10日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十五条双方对工程质量保修约定如下：正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期不得低于以下期限：（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程3年；（三）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；（四）墙面、顶棚抹灰层脱落1年；（五）地面空鼓开裂、大面积起砂1年；（六）门窗翘裂、五金件损坏1年；（七）管道堵塞2个月；（八）供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；（九）卫生洁具1年；（十）灯具、电器开关6个月。其他部位、不见的保修期限按《房地产（住宅）质量保证书》执行。房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。附件七第二条约定，乙方在接收该房屋前，应按政府有关部门规定标准缴交首期专项维修资金并向甲方出示缴纳凭证，否则甲方有权顺延该房屋的交付使用时间，并不承担逾期交房的违约责任。四、关于《商品房买卖合同》第十三条的补充约定：该商品房交付期限届满后，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同，甲方无需书面通知乙方即可据实予以延期：4、乙方未缴清政府规定或本合同约定由乙方支付的有关税、费（该税费的范围包括但不限于契税、测绘费、印花税、登记费、专项维修资金、银行按揭费用、违约金等）。六、房屋的交付使用双方特别约定：乙方于本合同约定房屋交付期限之后才付清全部价款的，则乙方应于付清全部房价款后10日内主动前往宝铼雅居销售中心办理房屋接收手续，甲方不再书面通知乙方办理接收房屋手续。合同签订后，原告向被告支付全部房价款。后因中铼公司未按时向原告交付涉案房屋，原告以中铼公司为被告，于2015年5月21日向湛江市中级人民法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即无条件向原告提供涉案房屋实测面积的全额发票并无条件为原告办理涉案房屋的《不动产权证》；2、被告立即按照双方购房合同的约定向原告赔偿2014年1月1日起至2014年4月18日止共计107天逾期交房的违约金33654.76元；3、原告所购涉案房屋的房管局实测报告套内建筑面积比合同预测套内建筑面积增加2.48平方米，原告待办妥房屋不动产权证后可以予以承认并支付增加的购房款，但在办妥不动产权证前不予承认增加套内建筑面积；4、双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十五条无效；5、被告向原告支付逾期办证违约金87754元；6、本案诉讼费由被告承担。湛江市中级人民法院经审理查明：该院曾于2015年10月21日就本案有关法律问题向原告进行释明，并征询原告是否追加杜昌潜为本案被告，原告明确表示不追加杜昌潜为本案被告，不要求杜昌潜承担责任。另查明，2012年11月21日，中铼公司以其不能偿还到期债务并继续恶化，已符合法定的重整条件为由，向该院提出进行破产重整的申请。2012年12月12日，该院作出（2012）湛中法民破字第36号民事裁定，受理中铼公司的重整申请，宣告中铼公司进入重整程序，并作出裁定指定中铼公司的管理人。又查明，根据已经发生法律效力的（2014）粤高法民一终字第70号民事判决书显示，2011年11月21日，中铼公司与杜昌潜签订《房地产开发项目转让合同》，将其开发的位于广州市花都区迎宾大道西的宝铼雅居房地产项目整体转让给杜昌潜。在中铼公司进入重整程序后，2013年1月24日，中铼公司管理人作出《关于杜昌潜要求继续履行与中铼公司签订的的请求的复函》，答复的内容为：若你同意在项目转让合同的履行过程中承担以下责任，则管理人将同意继续履行项目转让合同：1、由你负责垫付继续完成项目所需的全部资金，包括工程款、税款及项目有关的费用，并及时偿还已拖欠费用；2、项目销售办证涉及的所有税费由中铼公司与你按6:4的比例，项目与拖欠及后续工程所需的工程款由双方各负担50%，具体金额由双方共同委托造价咨询公司进行审核确定，但中铼公司应分担的费用总额（包括工程款、税费等全部费用）上限为5700万元，超出部分由你承担；3、由你负责管理项目的继续施工，并保证项目顺利竣工，按期交楼；4、由你负责项目剩余房产的销售，销售资金应在管理人的监管下专用于支付工程款，税金及与项目有关费用；5、项目全部竣工经验收后合格，并按照与购房户的约定如期交楼后，你所垫付按上述第2点确定的应由中铼公司负担税款与工程款列入共益债务进行清偿。其后，杜昌潜承诺其接受该复函意见，按复函要求承担责任。再查明，中铼公司位于广州市花都区迎宾大道西的宝铼雅居未列入破产财产。该院认为中铼公司已逾期向原告交付涉案房屋，应向原告承担逾期交房的违约责任，因中铼公司于2012年12月12日经该院裁定宣告进入破产重整程序，故该逾期交房违约金是中铼公司破产重整宣告后产生的，不属于破产债权，也不属于共益债务，对于原告的该项诉讼请求不予支持。该院认为，原告与中铼公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十五条未违反《商品房销售管理办法》等规定，对于原告要求确认该条无效的诉讼请求不予支持。该院于2016年1月19日作出（2015）湛中法民三初字第44号民事判决，驳回原告的全部诉讼请求。该份判决书已于2016年2月21日发生法律效力。原告称，中铼公司于2014年3月30日向其发出收楼通知书，要求其在2014年4月3日至2014年4月18日前往涉案楼盘办理收楼手续，其于2014年3月30日、2014年4月15日到涉案房屋，发现涉案房屋没有面积报告，遂拒绝收楼。后原告于2014年8月15日办理涉案房屋的收楼手续。原告认为其在2014年3月30日前往涉案楼盘办理收楼手续时，除实测面积报告及竣工验收备案表外，其他合同约定的交付条件，涉案房屋均已具备。被告称，涉案房屋的房款是由中铼公司收取，再由其向湛江中院申请领取房款。涉案房屋是由中铼公司负责销售，由其委托中铼公司，中铼公司再委托物业公司办理收楼手续，其只是负责投入资金完成涉案项目的建设，项目的进行其并没有实际参与，故其无法提供涉案房屋符合交付条件的文件。且被告承诺其接受该复函意见，按复函要求承担责任，但该复函并未明确其需要承担逾期交房违约责任。被告没有证据证明其与中铼公司存在委托关系，涉案项目还是以中铼公司的名义进行开发销售。另查明，原告称，其在2016年交纳涉案房屋的住房维修资金。被告认为原告在收楼前未支付住房维修资金，被告有权顺延交房，故被告没有逾期交楼。涉案房屋于2014年5月20日取得建设工程规划验收合格证。本院认为：本案的争议焦点是被告是否需要向原告承担逾期交房的违约责任。原告与中铼公司签订的商品房预售合同约定，中铼公司应于2013年10月1日前向原告交付涉案房屋，双方约定在此日期后再给予中铼公司90日的宽限期，故中铼公司最迟应于2013年12月31日前向原告交付涉案房屋。中铼公司在2014年4月18日将涉案房屋交付给原告，故中铼公司应按照合同约定，从2014年1月1日起向原告承担逾期交房的违约责任。鉴于中铼公司已于2012年12月12日经湛江市中级人民法院裁定宣告进入破产重整程序，而在原告与中铼公司签订商品房预售合同前，中铼公司已经将涉案项目转让给被告。中铼公司进入破产程序后，中铼公司管理人向被告发函，要求被告保证项目顺利竣工，按期交楼，被告承诺其接受该复函意见，按复函要求承担责任。被告自称原告是向中铼公司支付购房款，再由其向湛江市中级人民法院申请领取房款。故原告要求被告按照其与中铼公司签订的商品房预售合同约定的标准支付逾期交楼违约金，合法有据，本院予以支持。被告未提供证据证实涉案房屋何时符合交房条件，而原告确认除实测面积报告及竣工验收备案表外，涉案房屋已取得合同约定的其他交付文件。现原告要求被告支付逾期交房违约金至2014年4月18日，故逾期交房违约金应以合同约定的总房价款629061元为基数，按照每天0.05%的标准，从2014年1月1日计至2014年4月18日止。经核算，被告逾期交楼108天，应向原告支付逾期交房违约金33969元（629061元×0.05%×108天）。原告要求被告支付33654.76元，本院予以支持。原告要求确认原告与中铼公司签订的商品房预售合同第二十五条的规定无效，因该条规定并未违反《商品房销售管理办法》等规定，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告向本院申请撤回要求被告配合办证的诉讼请求，是原告对于自己权利的处分，本院予以准许。至于被告提出的抗辩意见：一、合同相对性原则，因被告不是原告商品房预售合同的相对方，故不应逾期交房违约责任。本院认为，原告在购买涉案房屋前，中铼公司已将涉案项目转让给被告，此后被告亦承诺按期交楼，故被告负有向原告按期交楼的义务。二、一事不再理，原告已就本房屋买卖合同纠纷向湛江中院起诉并经过审理，且原告明确表示不要求被告承担责任，故本案应属于一事不再理。本院认为，被告在原告与中铼公司的商品房预售合同纠纷中并未作为该案的当事人，原告放弃在该案中要求被告承担责任，原告与被告之间的法律关系并未经过法院审理。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”原告现起诉被告，并不符合重复起诉的条件。三、诉讼时效。原告于2015年5月21日已向湛江市中级人民法院提起诉讼，此时诉讼时效已经中断。原告于2016年3月10日向本院提起诉讼，并未超过诉讼时效。四、交付时间。因原告与被告之间并未签订商品房买卖合同，被告以原告与中铼公司签订的商品房买卖合同的约定，抗辩被告可以顺延交楼，没有事实和法律依据。综上，本院对于被告的上述抗辩意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下:一、被告杜昌潜自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告谭艳支付逾期交房违约金33654.76元；二、驳回原告谭艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费642元，由被告杜昌潜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  廖静文人民陪审员  袁伟峰人民陪审员  黄洁仪二〇一七年一月三日书 记 员  朱婷欣