贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔27民终474号
上诉人（原审原告）瓮安县阳光物业管理有限公司，住所地贵州省瓮安县（白水河小区监狱宿舍）。
法定代表人任惠前，该公司经理。
委托代理人向时庄，女，汉族，1963年6月4日生，贵州省瓮安县人。
委托代理人徐中强，男，汉族，1952年11月10日生，贵州省瓮安县人，该公司员工。
上诉人（原审被告）张辅远，男，汉族，1970年6月21日生，贵州省瓮安县人，住瓮安县。
被上诉人（原审被告）杨昆，男，汉族，1980年6月11日生，贵州省瓮安县人，住都匀市。
被上诉人（原审被告）顾吉安，男，汉族，1969年7月19日生，贵州省瓮安县人，住瓮安县。
上诉人瓮安县阳光物业管理有限公司、张辅远与被上诉人杨坤、顾吉安物业服务合同纠纷一案，瓮安县人民法院于2015年11月20日作出（2015）瓮民初字第2184号民事判决，瓮安县阳光物业管理有限公司、张辅远均不服，向本院提起上诉。本院于2016年2月22日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
一审审理查明：被告杨昆为瓮安县雍阳镇广场社区长征路侯爵豪苑小区B1栋一楼2号商业用房的业主，被告顾吉安为瓮安县雍阳镇广场社区长征路侯爵豪苑小区B1栋一楼3号商业用房的业主。2014年3月5日，被告张辅远与被告杨昆、顾吉安分别签订租赁协议一份，租期为8年，双方约定由被告张辅远承租上述房屋并负担物业费用。原告系在该物业服务区域内提供物业服务的企业，2011年11月1日，原告与瓮安县宏利源房地产开发有限公司签订《瓮安县“侯爵豪苑”商住楼物业管理服务委托合同》一份，约定由原告对瓮安县宏利源房地产开发有限公司开发建设的侯爵豪苑小区实施物业管理服务。2015年6月16日，原告分别与被告杨昆、顾吉安签订《侯爵豪苑前期物业管理服务合同》，原告按约向业主收取综合服务费、共有部位、公用设备日常维修费等费用，并约定商业用房的管理服务费为2元／月／平方米。2012年9月10日，瓮安县发展和改革局向原告颁发贵州省经营服务性收费许可证，其中商业用房公共性物业服务费为1.5元／月／平方米。2015年7月15日，原告与三被告因收取物业服务费发生纠纷，经瓮安县物业纠纷调解委员会调解未果，原告诉至法院。
原审原告瓮安县阳光物业管理有限公司一审诉称：原告与三被告所使用的房屋建筑商签订有物管服务委托合同，原告一直按照合同约定为三被告提供物业服务，但是三被告自2014年5月15日至2015年9月30日未缴纳物业管理费，原告多次催收未果，故诉讼请求判令三被告立即缴纳2014年5月15日至2015年9月30日的物业服务费人民币2443元和支付逾期物业滞纳金73元，以上合计人民币2516元；2、、本案诉讼费由被告承担。
原审被告张辅远一审辩称：对原告诉请的2516元物业费不予认可，因为原告方未提供服务项目，与原告亦不存在合同关系，临街门面不属于小区的物业管理范畴。
原审被告杨昆、顾吉安在一审法定期限内未作答辩。
一审审理认为：根据《物业管理条例》第二条之规定及本案原告与被告杨坤、顾吉安签订《物业服务合同》对物业管理的约定，物业公司提供的物业管理服务是针对全小区的水电网络、电梯、车辆停放及卫生等公共性质部分，被告租赁的商铺为该小区的组成部分，理应按照约定缴纳物业管理费。对被告张辅远抗辩称其租赁的商铺为临街商铺，其卫生费、垃圾处置费等都是向城管交纳，并未实际享受到原告提供的物业服务，因此不应向原告交纳物业管理费的意见不予采纳。但本案中，被告张辅远提供了物业服务的部分照片，称照片中能看到常有车辆违规停放在被告张辅远租赁的商铺门口，严重时甚至堵塞消防通道，导致消防车无法通行等现象。从被告张辅远提供的几组照片中确实能反映出原告对小区内车辆乱停乱放未严格进行管理，原告所提供的物业服务质量存在一定瑕疵。因此，结合被告张辅远实际享受的服务范围及原告提供的服务质量，依法酌定由被告张辅远承担60%的物业管理费较为适宜，即为2443元×60%＝1465.8元，滞纳金73元×60%＝43.8元；原告自行承担40%，即为2443元×40%＝977.2元，滞纳金为73元×40%＝29.2元。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，由被告杨坤、顾吉安承担连带给付责任。据此，依照《物业管理条例》第二条、第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：一、限被告张辅远支付原告瓮安县阳光物业管理有限公司2014年5月15日至2015年9月30日的物业服务费人民币一千四百六十五元八角，逾期物业滞纳金四十三元八角，以上合计人民币一千五百零九元六角元，于本判决生效之日起十五日内履行完毕。被告杨昆、顾吉安对上述债务负连带给付责任。二、驳回原告的其余诉讼请求。案件受理费减半收取25元，原告瓮安县阳光物业管理有限公司已预交，由被告张辅远负担，与前述款项一并给付原告。
一审判决宣判后，瓮安县阳光物业管理有限公司、张辅远均不服，向本院提起上诉。
瓮安县阳光物业管理有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。主要理由：首先，被上诉人已经完全享受了上诉人提供的物业服务，虽然双方约定的商业用房物业收费标准为每月每平方米2元，上诉人考虑到诸多因素，降低到每月每平方米1.5元，被上诉人应该按照每月每平方米1.5元向上诉人缴纳物业管理费；其次，本小区内的车辆乱停乱放，根据商业用房的设计，就算通道两边停满了车辆，也不影响商铺的正常营业，同时被上诉人的商铺位于小区中央，并非临街门面，上诉人每天都在为其提供完善的物业服务，故其应足额向上诉人缴纳物业管理费。
上诉人张辅远上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、一、二审案件受理费全部由被上诉人承担。主要理由：1、被上诉人并未通过法定程序主张物业费，其直接向法院起诉，不符合法律规定；2、被上诉人没有完全履行物业合同规定的义务，比如上诉人发现本案涉及的房屋房体有瑕疵，多次通知被上诉人维修，但是其并未予以修复，此外还有上诉人的车辆停放在小区内被撞坏，上诉人应保险公司需要让被上诉人开具证明，但是其拒绝开具；3、上诉人所租用的门面属于临街门面，相关的卫生费、垃圾清运费等已向城管部门如数缴纳，被上诉人并未向上诉人提供任何物业服务，不应该向被上诉人缴纳物业管理费；4、本案所涉及的小区内车辆乱停乱放现象严重，被上诉人对业主的信息未有任何了解，即说明被上诉人未尽到物业管理义务，不应该享有收取物业管理费的权利。综上，被上诉人未尽到其职责范围内的义务，上诉人亦未享受其任何服务，故上诉人不应该向被上诉人缴纳物业服务费。
被上诉人张辅远、杨昆、顾吉安就上诉人瓮安县阳光物业管理有限公司的上诉请求二审未作书面答辩意见。
被上诉人瓮安县安县阳光物业管理有限公司就上诉人张辅远的上诉请求二审未作书面答辩意见。
经二审审理，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。
二审另查明，上诉人瓮安县阳光物业管理有限公司对小区内的车辆停放未尽到有序管理义务。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第八十一条“业主可以自行管理建筑物及附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”的规定，业主有权委托物业管理企业或者其他管理人对物业进行管理，本案中，2011年11月1日，瓮安县阳光物业管理有限公司与瓮安县宏利源房地产开发有限公司签订《瓮安县“侯爵豪苑”商住楼物业管理服务委托合同》一份，约定由瓮安县阳光物业管理有限公司对瓮安县宏利源房地产开发有限公司开发建设的侯爵豪苑小区实施物业管理服务。2015年6月16日，瓮安县阳光物业管理有限公司分别与杨昆、顾吉安签订《侯爵豪苑前期物业管理服务合同》，原告按约向业主收取综合服务费、共有部位、公用设备日常维修费等费用，并约定商业用房的管理服务费为2元／月／平方米。之后发改局规定商业用房的管理服务费为1.5元／月／平方米。2014年3月5日，张辅远与杨昆、顾吉安分别签订租赁协议一份，租期为8年，双方约定由张辅远承租上述房屋并负担物业费用。上述合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方认可2014年5月5日至2015年9月30日期间若按规定全额缴纳物业管理费应为2516元。由于本案中所涉及的门面位于瓮安县“侯爵豪苑”小区内，其业主应按照规定缴纳物业管理费，但是鉴于瓮安县阳光物业管理有限公司未对小区内的车辆停放进行有序管理，其提供的物业服务存在瑕疵，故应承担与瑕疵相应的责任，对此，一审判决由瓮安县阳光物业管理有限公司自行承担40%的责任并无不当，本院予以确认，故上诉人瓮安县阳光物业管理有限公司提出的上诉主张，本院不予以采纳。对于上诉人张辅远主张不应承担缴纳物业费的问题。上诉人张辅远与杨昆、顾吉安已约定物业管理费由张辅远负责交纳，上诉人张辅远享有物业服务，就应承担缴纳物业费的义务，鉴于上诉人瓮安县阳光物业管理有限公司未尽完全管理义务，一审判决由上诉人张辅远承担60%的责任，并无不当，本院予以采纳，故上诉人张辅远提出的上诉主张，本院不予以采纳。
另外，因上诉人张辅远与杨昆、顾吉安签订房屋租赁协议仅是三人的内部协议，对外不具有对抗效力，故该三人应承担连带责任，对此一审认定并无不当，本院予以确认。
综上，上诉人瓮安县阳光物业管理有限公司、张辅远的上诉理由均不成立，对各自上诉请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人瓮安县阳光物业管理有限公司交纳二审案件受理费50元，由其自行承担；上诉人张辅远交纳二审案件受理费50元，由其自行承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陆育义
审 判 员 武文峰
代理审判员 郑 晔
二〇一六年五月九日
书 记 员 杨 墨