福建省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽民终947号上诉人（原审被告、反诉原告）：泉州市金泉酒店管理有限公司，住福建省丰泽区刺桐东路毅达新村1号楼。法定代表人：林亦宏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：林配金，福建泉顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：泉州广播电视台，住所地福建省泉州市丰泽区田淮街**号广电大厦。法定代表人：吴建生，该台台长。委托诉讼代理人：蔡红，福建伟盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘夏玲，福建伟盛律师事务所律师。原审被告：泉州广电酒店有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区刺桐东路毅达新村1号楼。法定代表人：林亦宏，该公司董事长。原审被告：林亦宏，女，汉族，1969年12月3日出生，住福建省泉州市鲤城区。委托诉讼代理人：杨忠勋，福建泉顺律师事务所律师。上诉人泉州市金泉酒店管理有限公司（下称金泉酒店）因与被上诉人泉州广播电视台（下称泉广电视台）、原审被告泉州广电酒店有限公司（下称广电酒店）、林亦宏租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市中级人民法院（2015）泉民初字第214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月5日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人金泉酒店的委托诉讼代理人林配金，泉广电视台的委托诉讼代理人蔡红、潘夏玲，林亦宏的委托诉讼代理人杨忠勋到庭参加诉讼，广电酒店经传票传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。金泉酒店上诉请求：撤销原审判决第一项、第二项、第三项和第四项，改判驳回泉广电视台全部的诉讼请求并支持金泉酒店原审的反诉请求或将本案发回重审。事实和理由：一、本案并非房屋租赁合同纠纷，金泉酒店是租赁泉广电视台所有的广电酒店进行经营，因此，本案案由应确认为“企业租赁经营合同纠纷”或“企业承包经营合同纠纷”，原审法院确定为“租赁合同纠纷”错误。二、金泉酒店没有违约，讼争《租赁经营合同》不具备解除的条件，原审法院判决解除合同有悖事实和法律”。《租赁经营合同》第四条第七款仅约定在租赁期内未经泉广电视台同意金泉酒店不得将酒店的经营权转包。合同并没有约定酒店的房屋或建筑物不能分别出租经营，金泉酒店也没有将广电酒店的经营权进行转包或出租。泉广电视台对部分场所分别出租是明知且同意的。福建佳园广电酒店股份有限公司与广电酒店签订《房屋租赁合同》系为了承接经营期限届满的广电酒店，不属于转租行为。三、依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效，人民法院不予支持”。泉广电视台在知道或者应当知道金泉酒店出租房屋或场所六个月后提出解除《租赁经营合同》，已经超过时效。四、泉广电视台构成根本违约，应向金泉酒店支付违约金。首先，根据《租赁经营合同》约定，金泉酒店应以“XXXX广电酒店”名称重新注册新公司，并依此为名义开展酒店业务，由于泉广电视台已在案涉场所注册成立泉州广电培训活动中心有限公司，按当时工商部门规定，同一地址不能同时注册两家经营范围相同的企业，而泉广电视台又拒绝将其之前注册的泉州广电培训活动中心有限公司注销或挪位，导致近期酒店未能重新依约成立新酒店公司开展经营活动。泉广电视台在合同签订后，金泉酒店已投资装修履行合同时就已经违约。其次，泉广电视台提供经营期限届满没有经营资格的泉州广电酒店有限公司给金泉酒店经营同样构成违约。五、案涉《租赁经营合同》应继续履行。根据合同第五条第四款第（2）项约定，如大楼已重新装修，双方均放弃合同解除权。即使金泉酒店违约，泉广电视台也无权解除合同。泉广电视台辩称：一、一审法院将本案案由定性为租赁合同纠纷是正确的，金泉酒店主张案由是企业租赁经营合同纠纷或企业承包经营合同纠纷不能成立。《租赁经营合同》约定泉广电视台将自有房产即泉州市丰泽区毅达新村一号楼及房屋内配套设施出租给金泉酒店，金泉酒店以“XXXX广电酒店”（最后以工商局批复的名称为准）名称重新注册，并以此名义对外开展酒店业务。泉广电视台只向金泉酒店收取租金，既不参与经营，也不与其分配经营利润，双方不存在合作经营关系。二、金泉酒店未经泉广电视台同意擅自将租赁物多次转租的行为已经构成严重违约行为，泉广电视台有权根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定解除《租赁经营合同》。从《房屋租赁合同》、《住所（经营场所）使用证明》、福建佳园广电酒店股份有限公司《内资企业登记基本情况表》三份证据可以看出，福建佳园广电酒店股份有限公司并非《租赁经营合同》指向的合同主体，而应认定为承租人。三、泉广电视台主张解除《租赁经营合同》的时间并未超过诉讼时效。泉广电视台在一审民事起诉状中已明确其知道金泉酒店擅自将承租房屋进行转租的时间是在起诉前才得知的，金泉酒店在一审中未能举证证明泉广电视台知道或应当知道权利受侵害的时间点，一审法院以金泉酒店最后一次转租行为的时间认定为泉广电视台知道或应当知道权利受侵害的时间是简单处理，但并没有认定泉广电视台对其他几次转租行为是提前知情的。四、泉广电视台与金泉酒店签订《租赁经营合同》后即交付租赁物，依约全面履行合同义务，一审法院认定泉广电视台不存在违约行为，认定事实清楚，适用法律正确。林亦宏述称，同意金泉酒店的上诉观点和理由。林亦宏不是担保人，原审判决林亦宏承担连带责任缺乏事实和法律依据，应该驳回泉广电视台对林亦宏的诉讼请求。泉广电视台向一审法院起诉请求：1、判令解除泉广电视台与金泉酒店于2007年4月28日签订的《租赁经营合同》；2、判令广电酒店、金泉酒店、林亦宏将承租房屋即泉州市丰泽区毅达新村一号楼及房屋内配套设施立即交付给泉广电视台；3、判令广电酒店、金泉酒店、林亦宏共同向泉广电视台连带支付自2015年1月1日起至实际腾空房屋交付泉广电视台之日止的租金；4、判令泉广电视台有权没收金泉酒店缴交的100万元的履约保证金；5、判令广电酒店、金泉酒店、林亦宏共同向泉广电视台连带支付违约金500万元整；6、本案诉讼费由广电酒店、金泉酒店、林亦宏共同承担。金泉酒店向一审法院反诉请求：1、双方继续履行于2007年4月28日签订的《租赁经营合同》；2、泉广电视台协助金泉酒店重新注册“XXXX广电酒店”开展经营活动；3、泉广电视台向金泉酒店支付违约金500万元。一审法院认定事实：2007年2月22日，泉州市广播电视中心向泉州市文化广电新闻出版局请示，调整经营管理模式，将广电中心直接经营转为对外承包经营。泉州市广播电视中心与金泉酒店于2007年4月28日签订《租赁经营合同》一份，合同约定：泉州市广播电视中心将位于泉州市丰泽区的经营管理权租赁给金泉酒店。承租使用范围包括：该楼宇的建筑面积、公共楼梯、走道、外立面墙体、屋顶面积空间及该楼宇可用的一切室外场地及空间。金泉酒店以“XXXX广电酒店”（最终以工商局批复的名称为准）名称重新注册，并以此名义作为经营实体开展酒店业务。租赁期限从2007年5月1日至2022年12月31日止。租赁金每年60万元整起，按每五年为一个周期递增，递增比率为每五年10%。即：从2007年10月1日到2012年12月31日为第一周期（其中2007年5月1日到2007年9月30日为装修期，免租金），金泉酒店每年应向泉州市广播电视中心交纳租赁金60万元；从2013年1月1日起到2017年12月31日止为第二周期，金泉酒店每年应向泉州市广播电视中心交纳租赁金66万元；从2018年1月1日起到2022年12月31日止为第三周期，金泉酒店每年应向泉州市广播电视中心交纳租赁金72.6万元。合同签订当日，金泉酒店应向泉州市广播电视中心交纳履约保证金100万元。金泉酒店必须于每年12月15日前向泉州市广播电视中心支付当年度的租赁金。金泉酒店支付履约保证金和租赁金时，由泉州市广播电视中心提出付款通知并提供银行账号，泉州市广播电视中心收到款项后以银行出具的回单作为收款凭证。正式发票由金泉酒店向税务机关申领，所发生的税费由金泉酒店承担；租赁期内毅达新村一号楼的房产税及其他一切税费由金泉酒店承担。在租赁期内，未经金泉酒店同意泉州市广播电视中心不得将酒店的经营权转包，如更换店名需报经泉州市广播电视中心备案，并保留“广电酒店”四个字。经营项目应包括休闲咖啡吧和广电员工特色餐厅。金泉酒店未按合同约定时间交纳租赁金，每逾期一日应向泉州市广播电视中心交纳违约滞纳金人民币伍仟元整；逾期超过六十天，视金泉酒店违约，泉州市广播电视中心有权解除本合同，没收履约保证金，并有权按合同约定追偿金泉酒店的违约责任。同时，金泉酒店仍须支付所拖欠的租赁及违约金。合同签订后，双方任何一方不得单方终止合同。在大楼重新装修前：如果金泉酒店违约，泉州市广播电视中心有权解除本合同，并没收金泉酒店交纳的履约保证金；如果泉州市广播电视中心违约，金泉酒店有权终止本合同，并要求泉州市广播电视中心双倍返还履约保证金。如果已经开始重新装修，任何一方违约，违约方需向守约方支付违约金人民币伍佰万元整。合同开始履行后，金泉酒店将以所租赁大楼为住所重新注册“XXXX广电酒店”。新注册的“XXXX广电酒店”将履行本合同金泉酒店的权利义务，但金泉酒店及金泉酒店的法人代表林亦宏仍对本合同的履行承担担保责任和其他连带法律责任。泉州广电培训活动中心有限公司与金泉酒店负责人林亦宏进行广电中心酒店固定资产盘点，并制作固定资产盘点清单。2008年7月21日，广电酒店办理《食品卫生许可证》。2008年9月11日，泉州广电培训活动中心有限公司召开股东会决议，同意将泉州广电培训活动中心有限公司变更为广电酒店，将公司住所由泉州市丰泽区，将公司经营范围变更为住宿、制售中餐（有效期限：2008年7月21日至2012年7月20日）、销售旅游用品。（以上经营范围以登记机关核发的营业执照记载项目为准；涉及许可审批的经营范围及期限以许可审批机关审批为准。）同意免去陈建章董事及董事长职务，增补林亦宏为公司董事，并由其担任公司董事长。2008年12月5日，泉州广电培训活动中心有限公司变更为广电酒店，法定代表人由陈建章变更为林亦宏。2008年12月9日，广电酒店的印章刻制由陈晓星进行委刻和领印。2012年7月17日，中共泉州市委机构编制委员会发布泉委编【2012】16号文件，通知撤销泉州市广播电视中心，整合泉州电视台、泉州人民广播电台，设立“泉州广播电视台”。原泉州市广播电视中心、泉州人民广播电台和泉州电视台人、财、物成建制划归新组建的泉州广播电视台。2010年11月5日，广电酒店的授权代表林东磊与伟润置地（福建）有限公司签订《租赁合同》一份，合同约定广电酒店将酒店一层一号店面及二层（详见图纸）租赁给伟润置地（福建）有限公司，租赁期限为2011年元月1日至2014年12月31日。合同同时载明“每年租金及履约保证金应汇入广电酒店指定的“泉州市金广酒店管理有限公司”账户。开户行：中国银行泉州九一路支行，账号：83×××01。”《租赁合同》上加盖“泉州广电酒店有限公司合同专用章”和“林东磊”的私章。2010年11月15日，广电酒店的授权代表林东磊与泉州市福利彩票发行中心签订《租赁合同》一份，合同约定：广电酒店将酒店一层二、三、四、五号店面、总面积210平方米（详见图纸）租赁给泉州市福利彩票发行中心，租赁期限自2011年1月1日至2014年12月31日止。租金汇入广电酒店开户行为中国农业银行泉州鲤城支行广场分理处账号为13×××75。《租赁合同》上加盖“泉州广电酒店有限公司合同专用章”和“林东磊”的私章。双方又于2014年10月26日签订《泉州广电酒店店面租赁合同补充协议》，合同约定：租赁期限延至2019年12月31日止。《补充协议》上加盖“泉州广电酒店有限公司”公章且林东磊签名摁印。2011年，广电酒店与阳光人寿保险股份有限公司福建分公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：广电酒店将位于泉州市丰泽区刺桐东路毅达新村1幢第2层150平方米和第三层740平方米的房屋租赁给阳光人寿保险股份有限公司福建分公司，租赁期限为2011年6月15日至2015年3月14日。2011年9月13日，阳光人寿保险股份有限公司泉州中心支公司注册成立，登记住所地为泉州市丰泽区。2013年，广电酒店与泉州鼎融贸易有限公司签订《店面租赁》合同，合同约定将广电酒店一楼建筑面积30平方米、适用面积26平方米的房屋租赁给泉州鼎融贸易有限公司，租赁期两年，自2013年7月1日起至2015年6月30日止。合同上加盖“泉州广电酒店有限公司”公章。2013年7月26日，泉州鼎融贸易有限公司注册成立，登记住所地为泉州市丰泽区广电酒店一楼。2014年10月18日，广电酒店与“福建佳园广电酒店股份有限公司（筹）林亦宏”签订《房屋租赁合同》，合同约定：广电酒店将泉州市丰泽区刺桐东路毅达新村一号楼的房屋租给“福建佳园广电酒店股份有限公司（筹）林亦宏”，面积3000平方米，租期自2014年10月18日至2022年12月31日。2015年1月15日，广电酒店与福建佳园广电酒店股份有限公司向泉州市福利彩票发行中心发出《通知》，《通知》载明：因经营需要，我公司账户变更为：账户：福建佳园广电酒店股份有限公司（开户银行为招商银行股份有限公司泉州洛江支行、尾数为0888的账号）。自2015年1月份起，请将水、电等相关费用汇入以上账户，由此引起的债权债务由我公司承担一切责任。一审另查明，金泉酒店于2005年2月1日成立并办理工商登记，法定代表人为林亦宏，股东为林东磊、林亦宏，林东磊任监事，林亦宏任执行董事兼总经理。金泉酒店目前系吊销未注销状态。泉州市金广酒店管理有限公司于2008年11月7日成立并办理工商登记，法定代表人为林东磊，股东为林东磊、陈荣俊，陈晓星任监事，林东磊任执行董事兼总经理。福建佳园广电酒店股份有限公司于2014年10月22日成立并办理工商登记，法定代表人为林亦宏，住所地为福建省泉州市丰泽区，林亦宏任董事长兼总经理，林东磊、林华明、陈伟霖、林国龙任董事，林丽明、王碧珍、李志川任监事。2009年3月5日至2014年12月15日，广电酒店、林亦宏、林东磊向泉广电视台支付租金及税收共计5652137.87元。林亦宏与陈刚系夫妻关系。一审法院认为，一、关于本案《租赁经营合同》的履行中谁存在违约的问题。纵观全案证据，广电酒店、金泉酒店、林亦宏一方存在违约。理由如下：第一，从租赁合同的签订及履行情况来看，泉广电视台与金泉酒店、林亦宏在履行合同过程中已就租赁合同新成立的酒店事宜做了实际变更，且金泉酒店、林亦宏也接受泉广电视台履行交付租赁物的义务并实际经营广电酒店。1、2007年4月28日泉州市广播电视中心与金泉酒店签订《租赁经营合同》后，2007年4月30日双方进行了资产盘点移交并制作清单，金泉酒店及林亦宏对酒店进行装修并与泉州市广播电视中心就免租期问题签订补充协议。虽然《租赁合同补充合同》金泉酒店未盖章，但是根据《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”泉广电视台提供的《租赁经营合同》、广电酒店《食品卫生许可证》、《泉州广电培训中心有限公司股东会决议》、《广电酒店向泉广电视台申请用章申请书》、广电酒店公章刻印申请表及陈晓星身份信息、泉广电视台收取广电酒店支付的租金与税费款项清单及其入账单、广电酒店及林亦宏按合同应缴纳给泉广电视台的税收和租金统计单、《租赁合同补充合同》形成完整的证据链，可证实金泉酒店及林亦宏一方办理广电酒店印章的刻制及领用、积极协助办理广电酒店工商变更情况并按照合同约定向泉广电视台缴纳相应的租金和税费，也进一步证明泉广电视台与金泉酒店在履行合同过程中实际变更合同部分条款，即以原广电培训中心变更为广电酒店、林亦宏变更为广电酒店的法定代表人及董事长的形式代替新成立的“XXXX广电酒店”的形式开展经营活动。泉广电视台提供的上述证据的合法性、关联性，依法予以确认，具有证据效力。2、2014年8月5日广电酒店因经营扩大变更的需要向泉广电视台申请加盖股东用章申请书中载明“依据2007年4月22日与泉州广播电视中心签订《租赁经营合同》第四条第三款、第五款及第五条第二款约定，请给予及时办理和批复，以免影响酒店经营造成损失，请给予支持为盼”，该申请书进一步证明广电酒店为金泉酒店及林亦宏所实际经营，是双方签订的《租赁经营合同》所指向成立的酒店。3、林亦宏、陈刚夫妻曾因违反《租赁经营合同》的约定停办广电食堂被原告约谈，林亦宏及其丈夫陈刚亦在录音中承认实际经营广电酒店的事实。第二，金泉酒店、林亦宏一方实际经营广电酒店，并将广电酒店的经营场所即《租赁经营合同》所指向的租赁物未经泉广电视台的同意多次进行转租。泉广电视台提供的证据4-18进一步证实广电酒店、金泉酒店擅自将广电酒店转租给伟润置地（福建）有限公司、泉州市福利彩票发行中心、阳光人寿保险股份有限公司福建分公司、泉州鼎融贸易有限公司、“福建佳园广电酒店股份有限公司（筹）林亦宏”，并要求承租方将租金转入金泉酒店、林亦宏一方实际控制泉州市金广酒店管理有限公司、福建佳园酒店股份有限公司等银行账户。金泉酒店辩称转租行为不是其所为，与伟润置地（福建）有限公司签订《租赁合同》中要求租金打入泉州市金广酒店管理有限公司系笔误，该解释有违常理，不予采信。根据《最高人民法院关于适用的解释》第108条关于优势证据原则的规定，“对负有举证责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”泉广电视台提供的证据1-19可形成完整的证据链，且广电酒店、金泉酒店、林亦宏无法提供相反的证据予以反驳，故泉广电视台的主张的证明力大大高于金泉酒店及林亦宏的主张。综上，广电酒店为双方签订的《租赁经营合同》及补充协议约定所指向新成立的酒店，泉广电视台将租赁物交付给金泉酒店及林亦宏实际经营使用，并不存在违约，而金泉酒店、林亦宏未经泉广电视台同意擅自将租赁物进行多次转租，已构成根本违约。泉广电视台认为金泉酒店私刻印章进行股东会决议和进行工商变更登记属违约，对此双方签订的合同并未约定，该行为属于另一法律关系，对此不作审查。二、关于本案的《租赁经营合同》应当解除还是继续履行的问题。因金泉酒店和林亦宏为广电酒店的实际控制人并未经泉广电视台同意将租赁物进行多次转租已构成违约，且最后一次转租行为的时间为2014年10月18日，故金泉酒店抗辩广电酒店在知道或者应当知道承租人转租但在六个月内未提出异议不得以承租人未经同意为由请求解除合同的主张，依法不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定和第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，故泉广电视台诉请解除本案的租赁合同，合理合法，予以支持。金泉酒店诉请继续履行本案的租赁合同及要求泉广电视台协助金泉酒店重新注册“XXXX广电酒店”开展经营活动的主张，缺乏事实及法律依据，依法予以驳回。三、关于双方约定违约金是否过高，是否应当予以调整；泉广电视台是否有权没收履约保证金100万元的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条的约定，因泉广电视台未能提供证据证明其因金泉酒店、林亦宏一方的违约而实际造成损失的数额，本案合同约定的违约金500万元偏高，根据公平原则兼顾合同履行情况，一审法院将违约金数额酌情调整为100万元。根据双方签订的《租赁经营合同》约定没收履约保证金的情形适用于在大楼重新装修前的违约行为，现租赁标的已进行装修并实际使用，故泉广电视台诉请没收履约保证金100万元缺乏事实及法律依据，依法不予支持。四、关于林亦宏在本案中是否应当承担责任的问题。从2008年10月28日的《租赁经营合同补充协议》、金泉酒店及林亦宏一方积极配合办理广电酒店的变更登记手续、并通过其法定代表人林亦宏一方人员陈晓星刻制与领取广电酒店的公章、金泉酒店及林亦宏一方按合同约定缴交租赁费用等行为，可证实本案《租赁经营合同》在实际履行过程中双方协商将第四条有关重新注册公司的约定变更为将“泉州广电培训中心有限公司”名称更改为“泉州广电酒店有限公司”，并交由金泉酒店、林亦宏一方经营使用。泉广电视台已实际履行合同的义务，金泉酒店、林亦宏一方亦实际接受所变更的合同义务。故林亦宏仍应对广电酒店履行合同义务承担连带责任。五、关于反诉是否已经超过诉讼时效。金泉酒店在本案起诉后提起反诉，泉广电视台未能提供充分证据证明金泉酒店知道其权利受到侵害的具体时间，故金泉酒店的反诉没有超过诉讼时效。因广电酒店、金泉酒店存在根本违约，泉广电视台不存在违约，故金泉酒店的反诉请求缺乏事实依据，依法不予采纳。综上，一审法院认为，泉州市广播电视中心与金泉酒店签订《租赁经营合同》，系当事人意思自治，未违反法律法规的禁止性规定，依法成立并合法有效。合同签订后，金泉酒店、林亦宏积极配合办理广电酒店的工商登记变更并委托刻制领取广电酒店的公章进行实际经营，同时按合同约定缴纳相关的租金及税收，可认定双方在合同实际履行过程中就新成立广电酒店事项的约定进行实际变更。泉广电视台作为原签约单位泉州市广播电视中心的合并吸纳单位，相关合同的权利义务相应由其继受。金泉酒店及林亦宏在实际经营广电酒店的过程中，未经泉广电视台的同意将租赁物进行多次转租，其行为已构成根本违约。故泉广电视台诉请解除合同并返还租赁物及支付自2015年1月1日至实际交付租赁物止的租金的主张，合理合法，依法应予以支持。因泉广电视台未能提供证据证明因金泉酒店的违约所造成的实际损失，而双方合同约定的违约金过高应予调整，故泉广电视台诉请违约金500万元的主张，予以部分支持。根据合同约定因违约没收履约保证金的情形适用于大楼装修前的违约行为，故泉广电视台诉请没收履约保证金的主张，依法不予支持。因合同约定金泉酒店、林亦宏对于合同的履行承担连带保证责任，故泉广电视台诉请金泉酒店、林亦宏对于广电酒店履行合同义务承担连带责任的主张，依法予以支持。因泉广电视台不存在违约，金泉酒店的反诉请求缺乏事实与法律依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、《最高人民法院》第二条、第七十四条规定，判决：一、解除泉广电视台与金泉酒店于2007年4月28日签订的《租赁经营合同》；二、广电酒店、金泉酒店、林亦宏应于判决生效之日起三十日内将租赁物即泉州市丰泽区毅达新村一号楼及房屋内配套设施共同交付泉广电视台；三、广电酒店、金泉酒店、林亦宏应于判决生效之日起十日内共同支付泉广电视台自2015年1月1日起至交付租赁物之日止的租金（按《租赁经营合同》的约定从2013年1月1日起至2017年12月31日止年租金66万元、从2018年1月1日起至2022年12月31日止年租金72.6万元的标准计付）；四、广电酒店、金泉酒店、林亦宏应于判决生效之日起十日内共同支付泉广电视台违约金100万元；五、驳回泉广电视台的其他诉讼请求；六、驳回金泉酒店的反诉请求。一审本诉案件受理费74800元，由泉广电视台负担30000元，广电酒店、金泉酒店、林亦宏共同负担44800元；反诉案件受理费23400元，由金泉酒店负担。二审中，双方对一审认定的事实，除泉广电视台认为“2007年2月22日，泉州市广播电视中心向泉州市文化广电新闻出版局请示”中的时间应更改为“2012年2月22日”外，各方当事人对一审认定的其他事实均无异议，对此，本院予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本案二审争议焦点是：1、金泉酒店和泉广电视台哪一方构成违约；2、讼争合同是否应当解除还是应当继续履行。对此，本院予以分析、认定如下：一、关于金泉酒店和泉广电视台哪一方构成违约的问题本院认为，按照金泉酒店与泉广电视台签订之案涉《租赁经营合同》约定，金泉酒店应以“XXXX广电酒店”名称重新注册新公司，并以此为名义对外开展酒店业务，但金泉酒店未注册登记新公司。金泉酒店抗辩因为泉州广电培训活动中心有限公司存在无法注册的理由缺乏依据，本院不予采信。在履行合同中金泉酒店通过协商于2008年12月5日将原泉州广电培训活动中心有限公司变更为广电酒店开展经营活动，一直经营至今。泉广电视台善意履行了合同。因此，泉广电视台没有违约行为。相反，金泉酒店违反《租赁经营合同》的约定停办广电食堂，未经泉广电视台的同意转租租赁物，构成违约。二、关于讼争合同应当解除还是应当继续履行的问题本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。本案中，金泉酒店多次转租租赁物，且无证据证明其转租租赁物有经过泉广电视台同意。泉广电视台依法享有法定解除权。《租赁经营合同》第五条第四款（2）项并未约定如大楼已重新装修，双方均放弃合同解除权。因此，一审法院根据出租人泉广电视台解除合同的诉请，判决解除讼争的《租赁经营合同》，适用法律正确。综上所述，本院认为，本案《租赁经营合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法，系有效合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《租赁经营合同》约定，出租的标的物是“该楼宇的建筑面积、公共楼梯、走道、外立面墙体、屋顶面积空间及该楼宇可用的一切室外场地及空间。”合同虽有“经营管理权租赁给金泉酒店”的字样，但整个合同并未有经营管理权租赁的权利义务内容。所谓以“‘XXXX广电酒店’（最终以工商局批复的名称为准）名称重新注册，并以此名义作为经营实体开展酒店业务”系对承租人对于租赁物用途的限定。本案讼争《租赁经营合同》符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定的租赁合同的特征。一审法院将本案讼争合同认定为租赁合同，适用法律正确。综上所述，金泉酒店的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费74800元，由泉州市金泉酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 林 毅代理审判员 黄 艳代理审判员 李振云二〇一七年十二月二十五日书 记 员 陈汉文