广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2420号
上诉人（原审被告）：于华，女，汉族，1967年8月24日出生，住广州市荔湾区。
上诉人（原审被告）：于润女，女，汉族，1954年12月26日出生，住广州市海珠区。
两上诉人的共同委托代理人：王春平、张雪芳，广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市穗航实业有限公司，住所地。
法定代表人：梁柏雄，董事长。
委托代理人：杜官新、柳在江，广东绥爰律师事务所律师。
原审第三人：广州市公安局荔湾区分局，住所地。
负责人：旋志强，局长。
委托代理人：吴汉春，该局法制室副主任。
委托代理人：李玉清，该局法制室民警。
上诉人于华、于润女因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第1506号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年12月，广州市穗航实业有限公司（以下简称穗航公司）以投标竞价方式出售xxxx路1号102房。2009年12月16日，穗航公司与于华、于润女签订《房屋买卖合同》，约定：穗航公司将自有的位于芳村区xxx口路1号102房，建筑面积约115.47㎡出售给于华、于润女。穗航公司按房屋产权出售给于华、于润女，总价款1100000元，土地出让金及各项税费由于华、于润女支付。上述房产现行是由他人使用的，所以上述房屋出售是不交吉的，即由于华、于润女负责向现在使用者直接接收房屋。因于华、于润女已知上述房屋没有具备移交条件，于华、于润女同意承担一切经济法律风险。今后该房屋所涉及的纠纷由于华、于润女负责。如因该房屋的法律纠纷，穗航公司应协助于华、于润女解决。如因法律纠纷导致穗航公司需收回房屋时，于华、于润女需无条件退回该房屋，穗航公司同时退回于华、于润女的购房款，且不再作其他的赔偿或补偿。在办理过户时使用的范本合同仅作为过户使用，涉及本买卖房屋的所有约定条款，均以本合同为准等。同年12月25日，穗航公司与于华、于润女签订《广州市房地产买卖合同》，约定：穗航公司将自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权出售给于华、于润女，该房地产坐落在广州市荔湾区茶滘北口路1号1楼102房，房屋建筑面积115.47㎡，房地产权证号：穗字第06400076**，交易价格为1100000元等。合同签订后，于华、于润女向穗航公司交付了全部购房款1100000元及向税务部门缴交了房屋契税16500元。2010年，广州市房地产交易登记中心经穗航公司申请，以10交登1200017号案办理茶滘北口路1号102房转移登记为于华、于润女名下，转移登记时间2010年1月13日。2010年6月8日，于华、于润女与广州皇威食品有限公司签订《广州市房屋租赁合同》，将茶滘北口路1号102房约70平方米出租给广州皇威食品有限公司作糕点制售用途，租赁期限2010年7月1日至2015年6月30日。
2013年10月16日，穗航公司向原审法院提起本案诉讼，请求判决：1、解除穗航公司与于华、于润女签订的《房屋买卖合同》和《广州市房地产买卖合同》；2、于华、于润女将广州市荔湾区茶滘北口路1号102房产权登记过户到穗航公司名下；3、于华、于润女将广州市荔湾区茶滘北口路1号102房出租给广州皇威食品有限公司使用的部分房屋归还穗航公司管理（即由承租人继续使用至租赁期届满，租金由穗航公司收取），将于华、于润女自用部分的房屋腾空交还穗航公司；4、本案诉讼费用由于华、于润女承担。
原审庭审中，穗航公司与于华、于润女均确认以下事实：上述合同约定的房地产地址应为广州市荔湾区茶滘北口路1号102房。穗航公司与于华、于润女办理讼争房屋过户时使用的合同是双方于2009年12月25日签订的《广州市房地产买卖合同》。现涉案房屋部分（约70平方米）由广州皇威食品有限公司承租使用，房屋其余部分（约45.47平方米）由于华、于润女自用。
另查，2002年11月18日，广州市港澳航运公司、广州市穗航房地产开发公司企业合并改制为广州市穗航实业有限公司。广州市荔湾区茶滘北口路1号102房是广州市穗航房地产开发公司开发原芳村区茶滘开发住宅楼项目时依规划审批要求公建配套给广州市公安局荔湾区分局茶滘派出所的办公用房，并于1993年2月签署相关交接协议书，属于纳入国有资产管理的物业。1989年，广州市穗航房地产开发公司隐瞒茶滘北口路1号首层规划用途为公建配套用房的事实，向广州市房地产交易登记中心申请办理茶滘北口路1号首层房地产初始登记，广州市穗航房地产开发公司在《商品房屋情况登记表》上填报使用性质为“商场”，广州市房地产交易登记中心以郊芳字3078号案受理审核后，向广州市穗航房地产开发公司核发了房地产权证，房屋使用性质按“商业”予以登记。1999年，该首层房地产分割登记为101、102房，房屋使用性质仍继续按“商业”登记，而102房规划用途应为“小区医疗室”。2003年，穗航公司以单位名称变更向广州市房地产交易登记中心申请办理茶滘北口路1号102房转移登记，产权人变更为广州市穗航实业有限公司，广州市房地产交易登记中心工作人员在核发房地产权证时，误将房屋使用性质登记为“居住用房”。2010年7月1日，广州市公安局荔湾区分局致函广州市国土资源和房屋管理局（函件名称：《关于协助查处我局茶滘派出所公建配套用房被开发商私自出售问题的函》），要求广州市国土资源和房屋管理局撤销涉案房屋登记在于华、于润女名下，并按规划办理公建配套产权。2010年8月26日，广州市房地产交易登记中心致函穗航公司（函件名称：《关于妥善处理和解决茶滘小区公建配套用房被出售问题的函》），要求穗航公司积极核查涉案房屋的相关情况，尽快处理及解决茶滘派出所公建配套用房有关问题。2012年7月27日，广州市公安局荔湾区分局致函穗航公司（函件名称：《关于妥善解决我局茶滘公建配套房屋产权问题建议的复函》），要求穗航公司归还涉案房屋并过户至广州市公安局荔湾区分局名下。
原审庭审中，于华、于润女表示不同意在本案中处理穗航公司向其退还房款事宜。
在本案审理过程中，原审法院接纳穗航公司的申请，依法查封于华、于润女名下的位于广州市荔湾区茶滘北口路1号102房的产权。
原审法院认为：穗航公司与于华、于润女于2009年12月16日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同合法有效。依据《房屋买卖合同》关于“在办理过户时使用的范本合同仅作为过户使用，涉及本买卖房屋的所有约定条款，均以本合同为准”的约定，穗航公司与于华、于润女于2009年12月25日签订了《广州市房地产买卖合同》，该合同仅作范本合同，供办理买卖房屋过户时使用。因此，穗航公司与于华、于润女在履行合同过程中，如遇两合同存在冲突条款，应执行《房屋买卖合同》的相关规定。穗航公司主张按《房屋买卖合同》的约定履行合同权利义务符合合同约定，予以采纳。于华、于润女抗辩《房屋买卖合同》只是认购书，应执行《广州市房地产买卖合同》没有依据，不予采信。
《中华人民共和国合同法》第45条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”。本案中，穗航公司与于华、于润女在《房屋买卖合同》中约定：“如因法律纠纷导致穗航公司需收回房屋时，于华、于润女需无条件退回该房屋，穗航公司同时退回于华、于润女的购房款，且不再作其他的赔偿或补偿”。“如因法律纠纷导致穗航公司需收回房屋”是导致合同权利义务消灭所附的条件，因此，该合同属于附解除条件的合同。现根据查明的事实，涉案房屋依规划为公建配套给广州市公安局荔湾区分局茶滘派出所的办公用房，属于纳入国有资产管理的物业，广州市公安局荔湾区分局已经向穗航公司主张权利，即该合同的解除条件已经成就，合同应予解除。因此，穗航公司依合同约定请求收回房屋有理有据，予以支持。合同解除后，于华、于润女应协助穗航公司，将涉案房屋过户至穗航公司名下，并向穗航公司交还房屋。穗航公司请求广州皇威食品有限公司承租使用部分房屋交还其管业，予以支持。由于于华、于润女庭审时表示不同意在本案中处理穗航公司向其退还房款事宜，故就退还房款问题不作处理，于华、于润女可另循法律途径解决。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第九十七条的规定，于2014年3月25日作出判决：一、解除广州市穗航实业有限公司与于华、于润女于2009年12月16日签订的《房屋买卖合同》和2009年12月25日签订的《广州市房地产买卖合同》；二、自判决发生法律效力之日起10日内，于华、于润女协助广州市穗航实业有限公司办理产权过户手续，将广州市荔湾区茶滘北口路1号102房过户至广州市穗航实业有限公司名下；三、自判决发生法律效力之日起10日内，于华、于润女将广州市荔湾区茶滘北口路1号102房房屋，由广州皇威食品有限公司承租使用部分（约70平方米）交还给广州市穗航实业有限公司管理；四、自判决发生法律效力之日起10日内，于华、于润女将广州市荔湾区茶滘北口路1号102房房屋，由于华、于润女自用部分（约45.47平方米）腾空交还广州市穗航实业有限公司使用。案件受理费200元、财产保全费5000元由于华、于润女负担。
判后，上诉人于华、于润女不服原判，向本院上诉称：一、原审错列了本案第三人。1993年2月8日，穗航公司上级主管单位广州市航运总公司批准与广州市公安局芳村分局签订《关于茶滘住宅区公建配套用房交接协议书》，涉案房屋所在的一号楼首层有多套房屋，移交协议并未指明涉案房屋即是永久性无偿交给芳村区公安分局当地派出所使用管理的那套房屋。经核查，涉案房屋规划用途应为：“小区医疗室”。据此，涉案房屋的规划用途并非“派出所办公用房”，与广州市公安局荔湾区分局关联。因而，广州市公安局荔湾区分局对涉案房屋既无独立请求权，案件处理结果同其也无法律上的利害关系，根据《民事诉讼法》第五十六条规定，其不应作为第三人参加本案诉讼。需要强调的是，穗航公司在本案中的诉请是要求解除《房屋买卖合同》并交还涉案房屋，而涉案房屋一直由广州皇威食品有限公司实际租用，本案的处理结果与广州皇威食品有限公司有法律上的利害关系，广州皇威食品有限公司应当被列为第三人。二、原审判决违背客观事实，裁判明显不公。涉案房屋在广州市穗航房地产开发公司填报《商品房屋情况登记表》时填写的使用性质为“商场”，广州市房地产交易中心此后对广州市穗航房地产开发公司核发的房地产权证所载房屋使用性质为“商业”，1999年涉案房屋规划用途为“小区医疗室”，2003年穗航公司以单位名称变更为由向广州市房地产交易登记中心办理涉案房屋的转移登记，房屋使用性质为“居住用房”，而广州市房地产交易登记中心2012年3月12日出具的《关于茶滘北口路1号首层房地产登记有关情况的复函》认定涉案房屋使用性质为“小区医疗室”。据此，尽管涉案房屋的使用性质在不同时期有不同的认定，但是从来没有过“派出所办公用房”的认定。三、原审判决断章取义，曲解合同原意，错误地将涉案房屋的买卖合同认定为“附解除条件的合同”，裁判明显不公。合同约定的“法律纠纷”是有特定含义的，应当是因该房屋由他人使用、不交吉所可能引发的法律纠纷，并非任何其他法律纠纷。在在签订《房屋买卖合同》时，由于穗航公司从未告诉过于华、于润女，于华、于润女也根本不知道广州市公安局荔湾区分局的存在，故与广州市公安局荔湾区分局之间的或与广州市公安局荔湾区分局有关的所谓法律纠纷，显然不属于前述“法律纠纷”的范围。四、即使涉案房屋确实被留作广州市公安局荔湾区分局辖下派出所的办公用房，因于华、于润女系善意取得涉案房屋，其合法财产权应依法获得保护。在本案中，即使涉案房屋确实被留作广州市公安局荔湾区分局辖下派出所的办公用房，但由于其一直没有办理国有资产产权划转手续，没有办理产权变更登记手续，也没有实际使用涉案房屋，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，涉案房屋的产权不发生转移至广州市公安局荔湾区分局所有的法律效力。五、穗航公司的欺诈利益不应获得法律保护。穗航公司在本案中存在欺诈行为，广州市公安局荔湾区分局和于华、于润女实际上都是受害人。任何人不得因欺诈行为而获利是一项基本的法律原则，而法律的价值在于惩治不义和保护正义。请求法院判决：1、撤销原审判决，改判驳回穗航公司原审提出的全部诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由穗航公司承担。
被上诉人穗航公司答辩称：涉案房屋已经移交给广州市公安局荔湾区分局开业使用过，只是后来搬走了，现实际的承租人广州皇威食品有限公司是在派出所走了以后，由广州市公安局荔湾区分局出租给现在的承租人广州皇威食品有限公司。于华、于润女认为应将实际承租人广州皇威食品有限公司追加为第三人，穗航公司认为无这样的必要。本案是基于买卖合同的解除，是买卖合同中附条件的解除，当事人是合同的相对人，本案不涉及主体关系，穗航公司不要解除与实际承租人的租赁合同，实际承租人不用参加本案的诉讼。对于合同解除条件的条款是生效的，明确涉案房屋现有他人使用，所以不交吉，买方接受风险，且已经对法律纠纷的外沿已经清楚明确了，就是对房屋收回的法律纠纷，即法律纠纷是针对房屋产权的，房屋要收回的，合同就无条件解除。对于是否适用《物权法》的善意取得，合同是附解除条件的条款，穗航公司以此条款来解除，不是以侵权为由解除，所以善意取得的条件不成立。在买卖时双方在合同中明确房屋可能存在产权纠纷，房屋是不交吉，所以于华、于润女是明知这个风险，且是接受这个风险，是不符合善意取得的条件。穗航公司在出售时是不知道房屋已经给了派出所，穗航公司现在同意将房款退回给于华、于润女，将房屋给广州市公安局荔湾区分局，在此过程中穗航公司无任何的利益。于华、于润女的上诉理由与请求不能成立，请求二审法院驳回。
原审第三人广州市公安局荔湾区分局答辩称：于华、于润女认为涉案房产不是派出所办公用房是不能成立的，在广州市荔湾区政府国有资产管理局于2012年1月18日回函广州市公安局荔湾区分局明确涉案房屋是作为派出所使用，有报建审批表，派出所成立的照片，文件登记能证明这是派出所实际使用的，在1993年2月8日作为派出所使用。于华、于润女认为是善意取得是不成立，在1999年12月16日的合同第四项明确约定了如房屋产生法律纠纷，于华、于润女应协助穗航公司解决，如要收回房屋，于华、于润女要退回房屋，即于华、于润女是明知这个瑕疵的。一审中广州市公安局荔湾区分局提交的证据能证明于华、于润女在2009年12月14日投标时是以第四名中标，明显是不能成为买受人，于华、于润女与穗航公司是达成私下协议，明显是违反了招投标法第43条的规定，违反法律强制性规定，所以明显不属于善意取得。该合同明显违反了《合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反强制性规定，合同无效，违反了国有资产管理法的规定，应认定合同无效。广州市公安局荔湾区分局认为房产是属于广州市公安局荔湾区分局所有，请法院确认，该房产的规划、报建已经是作为公建配套用房，在1993年2月8日签订交接手续，交接给原广州市公安局芳村区分局，根据《广州市居住小区配套设建设施的暂行规定》，《关于做好小区配套设施产权划转工作的通知》有关规定，国有资产的产权属于使用人，所以涉案房屋归广州市公安局荔湾区分局所有。穗航公司与于华、于润女签订的买卖合同明显是属于无权处分，根据《物权法》第106条的规定，广州市公安局荔湾区分局有权收回。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明：于华、于润女于二审期间提交以下证据：1、《政府信息公开申请书》，拟证明于华、于润女于2014年5月9日向广州市荔湾区人民政府国有资产监督管理局提交了《政府信息公开申请书》，要求该局确认涉案房屋是否办理国有产权划转及是否划转至广州市公安局荔湾区分局名下；2、广州市荔湾区人民政府国有资产监督理局文件荔国（2014）27号，拟证明该局复函明确涉案房屋并未办理产权划转手续，可见广州市公安局荔湾区分局主张涉案房屋属于纳入国有资产管理的物业缺乏依据；3、《租赁合同》，拟证明涉案房屋在出卖给于华、于润女前十几年的时间均出租予广州皇威食品有限公司，无证据证明在于华、于润女购买涉案房屋前广州市公安局荔湾区分局是该房屋的权利人；4、《广州市房屋租赁合同》，拟证明2010年于华、于润女购买了涉案房屋办理了房地产证后，于华、于润女便与广州皇威食品有限公司签订了涉案房屋的租赁合同，开始对该涉案房屋行使使用、收益的权利；5、《房屋租赁补充协议》，拟证明广州皇威食品有限公司在与于华、于润女于2010年签订租赁合同时也确认其一直承租涉案房屋已十几年，证实于华、于润女在买房前了解到的房屋信息是真实的，其并不清楚该房与广州市公安局荔湾区分局有何关系，只知道该房有人承租在使用；6、水费缴费单，拟证明涉案房屋现由承租人在缴付水费，证实该房目前的使用状态；7、1999年1月15日广州市穗航房地产开发公司填报的广州市公有房屋及用地登记申请书》，拟证明涉案房屋初始登记为商业用途；8、《房地产证》穗房地证字第××号，拟证明穗航公司曾将涉案房屋出售给广州市智达商贸有限公司及泰达贸易综合发展公司作商业用房，涉案房屋实际用途为商业并且曾有交易出售的记录；9、广州市穗航房地产开发公司于1999年3月1日出具的《具结书》，拟证明涉案房屋从初始登记开始均是按照房屋登记的相关政策规定去执行，于华、于润女通过房管局登记中心的登记内容查询，有理由相信涉案房屋是可出售的且看不出与广州市公安局荔湾区分局有任何关系；10、《房地产权证》粤房地证字第××号，拟证明涉案房屋的权利人后来变更为穗航公司，登记用途变更为居住用房，且该房屋曾于2007年抵押给中国工商银行股份有限公司芳村支行，权利价值230941元；11、《房地产他项权证》粤房地他证字第C1722366号，拟证明穗航公司曾于2009年将涉案房屋抵押给中国工商银行股份有限公司广州市芳村支行，并委托有评估资质的广东正森资产评估与房地产评估有限公司出具《评估报告书》，涉案房产在2009年的公开价值为60多万元；12、《最高额抵押合同》，拟证明银行作为一个审查严格的金融机构，也信任并认可穗航公司在出卖涉案房屋给于华、于润女前系权利人，有权抵押处分涉案房屋；13、《评估报告书》，拟证明于华、于润女在2010年以110万元的价格购买涉案房屋与当时的市场价格相符、是合理的，于华、于润女购买涉案房屋是善意取得并支付了合理的对价。穗航公司对上述证据的意见：对于证据1、2的真实性由法院审查，该证据与本案无关，只是说该局无办产权手续，也写明涉案房屋的首层106平方是移交给派出所；对证据3-6，穗航公司是确认涉案房屋由广州皇威食品有限公司使用；对证据7-13的真实性无异议，不能反映涉案房屋不是广州市公安局荔湾区分局的，于华、于润女依此证据主张，想证明涉案房屋是案外人，明显与房管局出给穗航公司的函是矛盾的，该函明确涉案房屋是广州市公安局荔湾区分局，穗航公司处置了公建配套用房，因此，穗航公司的房屋还被冻结了。广州市公安局荔湾区分局对上述证据的意见：对证据1、2的真实性由法院审查，对证明内容有异议，答复书只是证明了无办产权划转，不意味无作为国有资产管理，国有资产管理局在2012年1月18日的函明确102房纳入国有资产管理的物业，所以与于华、于润女想证明的内容不符，该答复书明确认定1号首层永久无偿交公安派出所使用、管理，对产权作出了明确的认定；对证据3无法判断真实性，对于证据4-6的真实性确认，对证明内容不确认，合同是从2006年开始，不能证明10多年都出租给广州皇威食品有限公司，几份租赁合同只是证明出租给广州皇威食品有限公司，对此广州市公安局荔湾区分局无异议；对证据7-13的真实性无异议，证据7-9在一审时，广州市公安局荔湾区分局已经作为证据提交过了，对其想证明的内容有异议，具结书不能证明房屋当时已经出售给广州市智达商贸有限公司及泰达贸易综合发展公司，因为无登记备案的手续，证据7-9只能证明涉案房产当时登记穗航公司名下，但权属人是广州市公安局荔湾区分局，在2012年3月12日交易中心的复函，已经明确认定相关的房产证是穗航公司隐瞒相关内容办理的，不能证明房产不属于广州市公安局荔湾区分局所有；对于证据10-13，不能证明涉案房屋不属于广州市公安局荔湾区分局。
穗航公司在本院二审庭审后又提交于华、于润女与广州皇威食品有限公司于2010年6月8日签订的《广州市房屋租赁合同》和《租金收益计算清单》，拟证明于华、于润女取得房屋租金收益自2010年7月1日暂计至2014年8月已达104.2905万元，才四年就己收回本金，获得了巨大的收益。合同约定的解除条件成就后，于华、于润女还将收回房屋购房款，实际获得了双倍的收益，并无任何损失可言。
本院认为：穗航公司与于华、于润女签订《房屋买卖合同》后，现以符合合同约定的解除条件为由，要求解除《房屋买卖合同》并要求于华、于润女将涉案房屋交回穗航公司管业以便其交付给广州市公安局荔湾区分局使用而提起本案诉讼。穗航公司提出解除合同的诉请是否符合合同约定的解除条件为本案争议的焦点。根据《房屋买卖合同》中“上述房产现行是由他人使用的，所以上述房屋出售是不交吉的，即由于华、于润女负责向现在使用者直接接收房屋。因于华、于润女已知上述房屋没有具备移交条件，于华、于润女同意承担一切经济法律风险。今后该房屋所涉及的纠纷由于华、于润女负责。如因该房屋的法律纠纷，穗航公司应协助于华、于润女解决。如因法律纠纷导致穗航公司需收回房屋时，于华、于润女需无条件退回该房屋，穗航公司同时退回于华、于润女的购房款，且不再作其他的赔偿或补偿”的约定，可以确定涉案房屋在出售时是由他人使用，因该事实可能引发法律纠纷。故双方在签订合同时对于可能发生的法律纠纷已经有预见并进行了约定，如穗航公司需收回房屋，于华、于润女应退回房屋，该约定属于双方约定的解除合同条件，当条件成就时，穗航公司有权行使解除合同的权利。经查，涉案房屋于1993年2月便移交原广州市公安局芳村区分局使用。涉案房屋于2009年由穗航公司出售给于华、于润女后，涉案房屋于2010年1月13日变更了产权登记，于华、于润女于2010年6月8日与涉案房屋的承租人广州皇威食品有限公司签订《广州市房屋租赁合同》，实际接收了涉案房屋。广州市公安局荔湾区分局知悉后，于2010年7月1日致函广州市国土资源和房屋管理局提出异议，并向穗航公司提出交涉，要求予以解决。上述事实反映于华、于润女接收涉案房屋的行为立即引发法律纠纷，据此，原判认定穗航公司提出解除合同符合约定的解除条件并支持穗航公司的诉讼请求并无不当。由于广州皇威食品有限公司是涉案房屋的承租人，本案无需其交还房屋，故于华、于润女认为本案遗漏了广州皇威食品有限公司作为第三人参加诉讼的理由不能成立。于华、于润女在原审中已经表示本案无需处理其已交购房款的问题，故合同解除后有关于华、于润女已付购房款的问题可另行解决。上诉人于华、于润女的上诉请求本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由于华、于润女负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 李 静
代理审判员 闫 娜
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 张 坤
邹凌青