北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终2019号
上诉人（原审被告）北京恒丰视野酒店投资管理有限公司，住所地北京市东城区东中街40号1号楼427室。
法定代表人杨春月，总经理。
委托代理人张飞鹏，男，北京恒丰视野酒店投资管理有限公司职员。
被上诉人（原审原告）北京味多美食品有限责任公司，住所地北京市西城区阜成门内大街327号。
法定代表人黄利，总经理。
委托代理人刘霞，女，北京味多美食品有限责任公司法务主管。
上诉人北京恒丰视野酒店投资管理有限公司（以下简称恒丰公司）因与北京味多美食品有限责任公司（以下简称味多美公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第35069号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
味多美公司在原审法院诉称：双方于2013年3月8日签订《房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），涉案合同约定恒丰公司将一层D层房屋租赁给味多美公司，租赁期限为2013年3月8日至2020年4月30日，并于2013年3月8日支付恒丰公司租金（租期自2013年3月8日至2013年9月7日）及押金共计18万元。味多美公司租赁的上述房屋的产权方是北京中奥启天实业有限公司（以下简称中奥公司），中奥公司授权恒丰公司将涉案房屋出租给北京君天首业商贸有限公司（以下简称君天公司），君天公司将涉案房屋出租给味多美公司。2010年11月1日，味多美公司与君天公司签署了租赁合同，租赁期限为2010年11月1日至2020年4月20日，在合同履行期间，2013年1月22日，恒丰公司函告味多美公司，因君天公司拖欠其房租，恒丰公司将君天公司诉至法院，要求味多美公司停止向君天公司支付租金，并提供了海淀法院的民事判决书，迫于压力，味多美公司与恒丰公司于2013年3月8日签署了涉案合同。后，君天公司诉至法院，要求味多美公司支付2012年9月22日至2013年3月21日的租金差额5万元，2013年3月22日至2013年9月21日的租金15万元，一审判决支持了君天公司的诉求，二审维持了一审判决，最终味多美公司支付君天公司租金20万元，此期间包括2013年3月8日至2013年9月21日。双方虽然签署了租赁合同，但法院生效判决确定味多美公司租赁标的使用权在2013年3月8日至2013年9月7日期间由君天公司享有，据此恒丰公司并没有履行双方签订的租赁合同，应予返还相应合同租金和押金。经味多美公司与恒丰公司多次沟通，要求返还18万元，但恒丰公司一直不予理会，2015年2月4日，味多美公司致函恒丰公司，但至今恒丰公司无任何反馈，为维护自身的合法权利，诉至法院，请求法院判令：1.恒丰公司退还租金15万；2.恒丰公司退还押金3万；3.恒丰公司支付自2015年2月9日起至实际给付之日止的同期人民银行贷款利息。恒丰公司承担本案诉讼费用。
恒丰公司在原审法院辩称：我方向中奥公司取得出租权后将房屋出租给君天公司，但君天公司未支付我方房租，我方在2011年2月25日向君天公司寄送了《解除房屋租赁合同通知书》，依据相关法律规定我方与君天公司之间房屋租赁合同已于2011年2月28日依法解除。2013年3月8日，我方将上述房屋的一部分租赁给味多美公司并签订了租赁合同，并向味多美公司收取了6个月租金和3万元押金，味多美公司也实际占有、使用了房屋，我方与味多美公司之间的合同已经实际履行，双方均无违约行为。在本案中，在同一个租赁物学上先后成立了两个租赁合同，后成立的租赁合同的承租人实际取得了租赁物使用权，依据合同约定，先占有租赁物的承租人，其占有是合法占有，应当受到保护，而未取得占有租赁物的承租人君天公司只能依债务不履行向出租人请求损害赔偿，无法取得对租赁物的权利，也没有权利向取得租赁物的承租人味多美公司主张权利。双方之间的租赁合同是双方真实意思表示，味多美公司要从恒丰公司处取回租金和押金，除非合同无效，但本案情况并不符合法律规定的无效的情形。还有，恒丰公司与君天公司签订的租赁合同中明确约定，恒丰公司仅是原则上同意君天公司将房屋转租他人，原则同意不是无条件同意的代名词，原则上同意是有保留、附条件的，如果君天公司要将房屋转租给味多美公司，必须取得恒丰公司书面同意，但是君天公司一直拒付恒丰公司房租，同时没有取得恒丰公司书面同意的情况下，味多美公司与君天公司签订的合同违反合同法第224条的相关规定，属于无效合同。综上，请求法院驳回味多美公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，恒丰公司（出租方，甲方）与味多美公司（承租方，乙方）于2013年3月8日，签订《租赁合同》。约定甲方将一层D层房屋出租给乙方，租期自2013年3月8日至2020年4月30日，租金标准为每年30万元，支付形式为半年付，首笔租金交付时，乙方一并交付押金3万元。甲方权利和义务条款中约定：甲方保证拥有完全的资格和权利将此房屋按本合同租赁给乙方，如因租赁房屋纠纷而造成合同无效或合同不能正常履行或租赁房屋无法正常使用，则由甲方承担全部责任。味多美公司提交了2013年3月8日向恒丰公司汇款18万元的银行凭证，证明其已经向恒丰公司支付首期房租及押金。恒丰公司对上述合同真实性及收到上述款项的无异议。君天公司（出租方，甲方）与味多美公司（承租方，乙方）于2010年11月1日签订《租赁合同》。约定甲方将一层D层房屋出租给乙方，租期自2010年11月1日至2020年4月30日。另，君天公司与味多美公司在2011年4月22日就前述合同签署了《补充协议》。
味多美公司提交的法院（2013）海民初字第25144号民事判决书载明该案的原告为君天公司，被告为味多美公司，君天公司诉称双方于2010年11月1日签订租赁合同，根据合同约定，味多美公司应于2012年9月22日前缴纳2012年9月22日至2013年3月21日房屋租金15万元，味多美公司只支付了10万元。味多美公司应在2013年3月22日前缴纳2013年3月22日至2013年9月21日的房屋租金15万元，味多美公司至今未付。请求法院判令味多美公司向君天公司支付租金20万元、解除合同、支付违约金等。该民事判决书查明的事实有：1.2010年4月19日，恒丰公司作为甲方与君天公司签订房屋租赁合同，约定甲方将89号临街商业店铺出租给乙方，租赁期限为2010年5月1日至2020年4月30日。甲方原则上同意，乙方可以将房屋转租、转借给其他人使用。2.在双方合同履行过程中，两公司曾因房屋租赁合同纠纷诉至法院，法院作出的（2012）海民初字第16776号民事判决书确认二者之间的租赁合同解除，后君天公司提起上诉，北京市第一中级人民法院主持调解，该院在2013年5月8日出具的民事调解书载明二公司达成继续履行其之间签订的房屋租赁合同及补充协议的调解方案。3.2013年8月22日，恒丰公司向法院提起诉讼，请求法院判令解除与君天公司之间的房屋租赁合同。4.在法院认为部分，该民事判决书载明君天公司与味多美公司签订的租赁合同，并未违反有关法律，行政法规的强制性规定，当属有效。在君天公司起诉味多美公司房屋租赁合同的案件中，法院判决解除合同，味多美公司向君天公司支付租金20万元。庭审中，关于为何要求让恒丰公司出具同意转租证明书，其解释称是因为要我其去找中奥公司办理营业执照等相关手续，合同中没有写那么详细，但实际需要这样操作。该判决书中写明的内容与恒丰公司和君天公司的合同中的内容是一致的，所以只要是需要办理证件的，就必须由恒丰公司出具同意转租证明书。北京市第一中级人民法院在2014年3月24日做出的（2014）一中民终字第02711号民事判决书对上述一审民事判决书予以维持。味多美公司提交了向法院交纳204981元案款的单据，证明上述案件已经实际履行完毕。庭审中，味多美公司强调其向君天公司已经支付了自2013年3月8日至2013年9月7日期间的全部租金。
2015年2月4日，味多美公司向恒丰公司寄送了《关于要求返还18万元租金及押金的函》载明，味多美公司根据恒丰公司的要求针对承租房屋签订了租赁合同并支付了相应的租金及押金18万元。2013年5月29日，味多美公司收到君天公司函告后才知恒丰公司与君天公司诉讼在二审中和解，并执行原合同。后，君天公司起诉味多美公司，法院判决该公司支付君天公司租金20万元，解除合同并腾退房屋。该判决已经履行完毕。味多美公司致函恒丰公司，要求其收到本函起3日内返还我公司支付的18万元的租金及押金，逾期返还的，支付中国人民银行同期贷款利息。为证明该函件已经寄送恒丰公司，味多美公司还提交了EMS快递单。恒丰公司否认收到上述函件。
另外，味多美公司还提交了：1、2009年1月1日，中奥公司出具的《授权委托书》载明，经我公司董事会和股东会批准，兹将我公司所属下列房产（以加盖我公司公章的房产证复印件为准）委托给恒丰公司对外出租。租赁期限自2009年1月1日始至2034年12月30日结束。租赁期限内，恒丰公司对该房产享有占有权、使用权、收益权。恒丰公司有权对外出租此房产并收取租赁费用。附件为加盖中奥公司公章的房产证复印件。恒丰公司对该证据的真实性予以认可。2、中奥公司在2010年10月20日出具的《同意函》载明，我公司89号房屋出租给君天公司，现味多美公司要求转租一层用于经营西饼店。我公司同意君天公司转租，...。恒丰公司对该函的真实性不予认可，认为中奥公司从来没有给君天公司出具同意函，其怀疑是君天公司私自刻的公章，并向法院提交《鉴定申请书》申请对上述《同意函》中的中奥公司的公章的真伪进行司法鉴定。
恒丰公司提交了以下证据：1.同意转租证明，证明君天公司如果要转租都需要由其出具证明书；2.公证书，证明其已经与君天公司解除了租赁关系，于是其租给味多美公司是合理合法的。3.恒丰公司与君天公司签订的房屋租赁合同，证明凡是转租都需要其出具同意转租证明书。2010年4月19日，恒丰公司（甲方，出租方）与君天公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》约定甲乙双方在平等自愿的基础上，就甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，订立本合同。甲方同意出租给乙方的房屋89号临街商业。在租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同年租金的20％向甲方支付违约金：甲方原则上同意，乙方可以将房屋转租、转借给其他人使用，未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给其他人使用的。
上述事实，有双方当事人陈述，味多美提交的合同、民事判决书、银行转帐凭据、收据、函及快递单、租赁合同及补充协议、授权委托书及同意函，恒丰公司出具的证明、公证书、合同及法院的庭审笔录等证据在案佐证。
原审法院认为，恒丰公司在2013年3月8日与味多美公司就涉案房屋签订涉案租赁合同之时，恒丰公司与君天公司就包括涉案房屋在内的相关房屋的租赁合同并未解除，后君天公司依据与味多美公司之间的租赁合同向法院提起诉讼，经法院作出的（2013）海民初字第25144号民事判决书及二审终审判决确认，味多美公司应当向君天公司支付包括2013年3月8日至2013年9月7日在内的相应拖欠的房租。对此，法院认为，在恒丰公司与君天公司之间的房屋租赁合同未解除的情况下，君天公司与味多美公司之间就涉案房屋签订的租赁合同依然有效，在此情形下，恒丰公司无权再次就涉案房屋行使出租权。虽然恒丰公司辩称依据其与君天公司之间的租赁合同，君天公司出租相关房屋都应由其出具同意转租证明方可有效，一方面依据恒丰公司与君天公司之间签订的租赁合同，恒丰公司原则上同意君天公司可以将房屋转租给其他人使用。实际操作中，恒丰公司认可租户如需要办理工商登记等手续的，需要其去找中奥公司办理营业执照等相关手续，此时需要恒丰公司出具同意转租证明。另一方面，恒丰公司与君天公司关于书面同意转租的约定系其双方约定，并不能对抗第三人。法院据此认定，恒丰公司提交的证据不足以证明君天公司与味多美公司之间签订的租赁合同无效，故法院对其上述辩称不予采信。综上，恒丰公司与味多美公司签订涉案合同之时，违反了其保证拥有完全资格和权利将涉案房屋按该合同租赁给味多美公司的约定，构成违约，应当返还已经收取的租金和押金，味多美公司要求恒丰公司支付自2015年2月9日起至实际给付之日止的同期人民银行贷款利息的诉讼请求，于法有据，法院亦予以支持。关于恒丰公司申请对味多美公司提交的由中奥公司盖章的《同意函》中公章真实性进行司法鉴定的问题，法院认为，依据现有证据，法院已经可以对本案的事实作出判断，对上述证据中公章真伪进行司法鉴定并无必要，故法院对其申请不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，北京恒丰视野酒店投资管理有限公司向北京味多美食品有限责任公司返还租金十五万元、押金三万元，以上两项合计十八万元；二、本判决生效之日起七日内，北京恒丰视野酒店投资管理有限公司向北京味多美食品有限责任公司支付利息（以十八万元为基数，自二Ｏ一五年二月九日起至实际给付之日止，按照同期中国人民银行存款利率计算）。
恒丰公司不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求撤销原判，驳回对方的诉讼请求。其主要上诉理由是：我公司有权与君天公司解除合同；我公司与味多美公司签订的合同是有效的；原审法院拒绝公章鉴定是违法的。
味多美公司服从一审法院判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：恒丰公司与君天公司、君天公司与味多美公司之租赁合同均已经法院生效判决处理，相关权利义务、合同效力以生效判决认定为准，本案不再重复处理。恒丰公司在法院解除其与君天公司租赁合同的判决尚未生效时就与味多美公司另行签订租赁合同并收取相应费用，违反了其保证拥有完全资格和权利将涉案房屋按该合同租赁给味多美公司的约定，构成违约，应当返还已经收取的租金和押金并支付相应利息。鉴定公章对查明本案事实已无必要，原审法院不予组织鉴定，程序并无不当。
综上所述，恒丰公司上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费三千九百元，由北京恒丰视野酒店投资管理有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费三千九百元，由北京恒丰视野酒店投资管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘国俊
代理审判员 刘 磊
二〇一六年四月十九日
书 记 员 田 星