吉林省永吉县人民法院执 行 裁 定 书（2018）吉0221执异9号异议人：吉林省颐和房地产开发有限公司。法定代表人：李玉滨。申请执行人：王金山。申请执行人：赵景文。申请执行人：刘桂云。申请执行人：解红伟。被执行人：吉林省颐和房地产开发有限公司。法定代表人：李玉滨。本院在执行申请执行人王金山、赵景文、刘桂云、解红伟与被执行人吉林省颐和房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案中，将四个执行案件合并到一起执行，我院依法查封被执行人房屋共计36套及一号公建（在建工程）和两块土地。被执行人提出以下异议申请：1、撤销永吉县法院（2016）吉0221执257、341、364、460号民事裁定书；2、程序违法，应取消一号公建拍卖；3、(2017)02008号评估报告存在评估值偏低，重新选择评估机构；4、法院撤销李玉滨失信被执行人名单，应给李玉滨书面法律文书。异议人称：一、永吉县法院执行局扣押被执行人的土地属于超标的查封、扣押。2016年10月25日，永吉县法院（2016）吉0221执字第257、341、364、460号民事裁定书，依据（2014）吉中民再终字第28、26、27、25号民事判决书，查封被执行人土地三年。颐和公司认为：颐和公司已经提供的房屋及一号公建足以清偿债权人的债务，依据最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第二十一条；查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结的规定。被执行人提供的房屋足以清偿债务，应当解除土地查封、扣押，恢复颐和公司的正常经济活动。二、永吉县法院执行局评估、拍卖被执行人颐和酒店（及一号公建）程序违法。颐和酒店按照申请执行人提供的证据还存在瑕疵。1.永吉县法院（2012）永民执字第368、377、381、386号民事裁定书，依据（2012）吉中民一终字第328、329、330号民事判决书查封颐和酒店，第三条，查封期限一年半（2015年4月2日-2016年10月1日）。而评估报告书吉信司鉴字第[2017]02008号，估计作业日期2017年8月1日至2017年12月8日。与查封、扣押的日期相差近一年的时间。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封。扣押、冻结财产的规定》第三十条查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。颐和酒店查封、扣押的法律效力已经消灭，永吉县法院并没有办理延期手续。永吉县人民法院（2016）吉0221执460号、（2017）吉0221执恢40、41、42号执行裁定书，查封日期是2018年3月6日，滞后评估拍卖，因此，对一号公建进行评估、拍卖违反法定程序。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议的若干规定》第二十一条当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。2.一号公建存在瑕疵应当停止拍卖。2017年12月6日，执行人（刘桂云、解红伟）向永吉县法院提交的降价拍卖申请中，明确说明，一号公建因严重挡光小区居民阻止建设，并且和小区居民存在尖锐矛盾。既然执行人已经提出存在瑕疵，理应停止评估、拍卖。被执行人依据永吉县法院（2017）吉0221执恢40、41号，向法院提供了房屋29套财产，永吉县法院执行局工作人员已经逐一进户录像取证，根本不存在瑕疵。被执行人多次提出应当优先评估、拍卖无争议的房屋，特别是一期房屋，它是申请执行人（王金山、赵景文、刘桂云、解红伟）承建的涉案财产，其建筑合同纠纷源于一期工程。3.永吉县法院（2016）吉0221执257、341、364、460号民事裁定书扣押的房屋共计36套。不是被执行人提供，根据证据规则，应当由提供证据的人承担举证责任，否则应当视为无效。永吉县法院此次评估、拍卖的房屋共计9套，其理由是法院扣押的房屋36套与被执行人提供的房屋29套相重叠的房屋，没有法律依据，程序违法。应当评估、拍卖颐和公司提供的无争议的房屋29套。三、吉林市信翔房地产评估有限公司做出的吉信司鉴字第[2017]02008号报告书中（以下简称信翔公司），概念错误、采用的可比实例是被执行人已经出售二手房市场价格，虚构房屋交易案例，程序违法。1.信翔公司在评估报告把房屋建筑的高度存在两种说法，其一室内净高是2.7m,层高2.7m左右。在建筑市场净高与层高是两个不同的概念，层高也不存在左右之说。2.评估报告采纳可比实例是颐和家园和的二手房屋，这就好比用商场的商品与跳蚤市场的商品进行比较。其房屋的鉴定价值1995元/㎡，明显低于岔路河市场的市场价值，该评估报告采用是比较法。在岔路河镇颐和家园相近似的项目有两处，其直线距离有的不足300米，有的不足1000米，岔路河低层（6层）住宅项目：康泰景苑起价3080元/㎡、岔路河低层(6层)住宅润德景苑起价2800元/㎡，并且没有赠送的阁楼，而该评估报告所评估的房屋，全部有28平方米阁楼赠送。岔路河毕竟是小镇，相同或相近的项目应当作为此次评估的比较对象。3.虚构房屋交易价格。信翔公司在可比实例基本情况表中，可比实例为10#的第三层、8#的第4层及13号楼的第4层，交易日期为2017年9月。首先，被执行人剩余房屋已经全部向法院提供，其他房屋已经出售业主，如果业主出售房屋必须到被执行人处过户，否则交易无效，这就好比购买二手房屋必须到产权部门过户，否则交易无效。其二，颐和公司出售的是毛坯房，根本不存在简装，简装的房屋一定是二手房屋。其三，10#房屋是三层，不带阁楼，交易价格是2000元/㎡；8#住宅是4层，不带阁楼，交易价格是1705元/㎡；13#住宅式4+1是4层，带阁楼，众所周知赠送阁楼与不赠送阁楼销售价格不一样，信翔公司用不赠送阁楼的所谓交易与赠送阁楼的虚构交易进行平均，人为拉低房屋价格，因为此次评估、拍卖的房屋全部有阁楼。4.信翔公司评估报告中把颐和家园的土地评估为三级基准地价。在岔路河镇政府的东侧、紧邻颐和家园的南面，其土地是一级，基准地价是795元平房米，颐和家园的土地为什么就是三级？信翔公司并没有提供证据。5.中新食品区分发两证建设工程规划许可证、建设用地规划许可证已经注明作废。国土局批准的容积率是1.21，而不是评估报告中的1.62，综上，永吉县法院超标的扣押被执行人财产，违反国家相关法律规定，应当予以撤销。拍卖一号公建属烂尾工程，且存在瑕疵的商业地产，产权部门也没有登记，并且能够具有升值空间（与积极评估、拍卖土地性质雷同），违反相关法律规定。房地产评估机构采用的比较法、其评估价值明显低于岔路河其他小区的2800元---3200元的市场价值，明显低于政府收购价格（最近政府购买多出开发商的房屋）依据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》（2010）8月16日最高人民法院审判委员会第1492次会议通过第八条人民法院对其委托的评估、拍卖活动试行监督。出现下列情形之一，影响评估、拍卖结果，侵害当事人合法利益的，人民法院将不再委托其从事委托评估、拍卖工作。涉及违反法律规定的，依据有关规定处理，（1）评估结果明显失实；信翔公司的评估结果虚构交易失实、用二手房屋的价值与颐和公司一手房屋的价值进行比较，故意压低土地价值，其评估的房屋明显低于市场价值，要求重新选取评估公司评估。永吉县法院执行裁定书（2017）吉0221执异16号，经审查，异议人单位法定代表人李玉滨被列入失信被执行人名单，在受理异议案件后发现已撤销，无需审理。但是至今未给李玉滨裁定书，故要求法院提供法律文件。申请执行人解红伟、刘桂云辩称：一、申请执行人与2015年10月向永吉县人民法院执行局递交了申请执行书，要求被执行人依法履行偿还义务，执行局向被执行人送达了执行通知书，申报财产通知书，申请执行人数次向法院提交了强制执行申请书，要求拍卖（2012）永民执字第381号执行裁定书中查封的36套住宅，在2016年5月16日的执行笔录中记载了被执行人阻挠法院执行的事实，记录中有关于查封的36套住宅的笔录，被执行人表示“被查封的房产都在那放着呢，一个楼房也没有处理。”申请执行人通过协调调查发现36套住宅被执行人已出售29套，出售所得价款并没有按规定交到永吉县人民法院，申请将证据提交到法院依法严惩，查封是法律赋予人民法院的一项重要的司法职责，非经人民法院依法裁定程序解除查封，任何组织或个人不得以任何理由处置。被执行人的行为已触犯《中华人民共和国民事诉讼法》和《中华人民共和国刑法》此行为是藐视法律的恶劣行为，申请对被执行人的违法事实进行司法移交公安机关严惩。二、申请执行人多次提交强制执行申请书，并多次上访请求院领导及吉林中院领导督办此案，2017年3月31日，被执行人向法院提交了财产申报表。执行裁定书的29套住宅而是换成（一期10套、二期19套、一号公建1799.4㎡、土地两块）。查封的29套相对好变现的住宅让被执行人销售一空了，我们申请执行人的目的是得到现金，而不是接受被执行人的烂尾楼，因被执行人无金钱给付能力所以才对被执行人的财产申请评估拍卖，这是变现的重要手段，当然有权选择相对容易变现的财产优先评估拍卖，这是法律赋予申请执行人的合法权利。三、2017年8月，申请执行人申请对被执行人的9套住宅和一号公建进行评估拍卖，①当事双方在法院依法组织的抽签选定评估公司过程中没有任何异议，并当场签字认定被申请人依法向法院提交了相关评估所需资料。②评估公司在规定的时间内到达标的物现场测量，四方共同参与依法完成（法院3人、评估公司3人、被申请人1人、申请人2人）。③评估公司经过仔细认真的工作，做出了评估初稿交于双方进行评议，在规定时间内提出异议，评估公司对异议问题依法进行了书面答疑。④评估公司依法做出了正式评估报告交于法院。至此，整个评估过程合理合法。四、2018年1月5日永吉县法院依法对评估物进行第一次降价10%挂网公开拍卖，在网上公示一个月时间内没有任何人进行报价，第一次拍卖流拍，这足以证明评估价格偏高，离市场价格相差甚远，所以申请二次降价拍卖。申请执行人王金山、赵景文按卷宗地址确认书地址送达无人接收，未答辩。经查明，1、本院于2016年12月21日查封异议人的商品住宅房36套，已评估拍卖7套，其余房屋因被他人占有等原因无法实施处分。2、对异议人的一号公建（在建工程）在没有续封的情况下进行了评估拍卖，现拍卖已撤销。3、异议人收到评估报告后对评估报告有质疑向评估机构提出了申请，评估机构对异议人的申请进行了答疑，法院也将评估机构的答疑送达给了异议人，异议人未提供证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法。4、法院对异议人的法定代表人李玉滨已从失信被执行人名单中删除。本院认为，异议人向本院提出的四项异议申请，即（一）法院超标的查封的申请与实际执行查封财产不符。法院在执行中查封了被执行人的商品住宅房36套、一号公建（在建工程）楼一处和土地。当法院对查封的36套房屋进行评估拍卖程序时发现仅有7套房屋可以评估拍卖，其余查封的房屋已被他人占有等原因无法核实，致使对房屋的执行处于暂停状态。因无法查清其余房屋的事实情况，已移送公安机关立案侦查。因此，异议人提出法院超标的查封申请不予支持。（二）法院对一号公建（在建工程）楼评估拍卖违反了最高人民法院《关于适用的解释》第四百八十六条的规定，异议人提出撤销拍卖的申请予以支持。（三）对异议人提出的评估价值偏低应重新进行评估的申请不属于执行行为异议审查的范围，不予支持。（四）异议人的法定代表人李玉滨的失信被执行人名单已被法院删除，是否向当事人送达删除法律文书，在最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定中没有明确规定，异议人的申请不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：一、驳回异议人吉林省颐和房地产开发有限公司对法院超标的查封；重新申请评估；向李玉滨送达删除失信被执行人员名单法律文书的三项异议申请。二、支持异议人吉林省颐和房地产开发有限公司对一号公建（在建工程）楼撤销拍卖的申请。如不服本裁定，自裁定书送达之日起十日内向吉林市中级人民法院申请复议。审判长  张启良审判员  袁 庆审判员  白 雪二〇一八年四月二十五日书记员  牟雪佳