安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0603民初846号原告（反诉被告）：崔华娟，女，汉族，1974年1月5日出生，无固定职业，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：林飞，安徽龙兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵雷，安徽龙兴律师事务所律师。被告（反诉原告）：张芹，女，汉族，1971年11月1日出生，个体户，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：张恒才，男，住安徽省淮北市相山区。系淮北市相山区西街道办事处体育社区居民委员会推荐公民。原告崔华娟与被告张芹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月28日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。审理过程中，被告张芹提出反诉，本院决定反诉与本诉合并审理。本院于2016年9月11日作出（2016）皖0603民初2693号民事判决书，张芹不服提起上诉，经淮北市中级人民法院审理后，于2016年12月29日作出（2016）皖06民终732号民事裁定书，裁定撤销原判决、发回重审。本院于2017年2月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔华娟及其委托诉讼代理人赵雷、被告张芹及其委托诉代理人张恒才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔华娟向本院提出诉讼请求：1、判令张芹支付2016年度的租赁费14.7万元；2、本案诉讼费用由张芹负担。事实和理由：2011年7月1日，我与张芹签订房屋租赁合同，约定我将洪山路两间房屋租给张芹使用，租期约暂定10年，房屋租金为每年14万元，每半年支付一次租金，房租提前一个月支付，前三年租金不变，第四年房租按原房租递增5%等内容。合同签订后，我如约将房屋交付了张芹使用，前几年张芹还能按约支付租金，但2016年度的租金，按合同约定，应在2015年12月支付2016年上半年租金7.35万元，应于2016年6月支付2016年下半年的租金，但张芹迟迟不能按约支付，特诉至法院，请依法判决。张芹辩称，双方合同约定的是202、203两间房屋，崔华娟提供的是204、205房屋，其不是202、203房屋的产权人；即使合同成立，2015年10月双方已解除租赁合同，解除合同时张芹的房租已经付到2015年12月底，不存在拖欠崔华娟2016年的房租费；请依法驳回其的诉讼请求。张芹向本院提出反诉请求：1、判决崔华娟退还押金（保证金）4万元；2、判决崔华娟退还垫付的租赁费2.16万元；3、诉讼费由崔华娟负担。事实和理由：2011年7月1日，崔华娟与张芹签订房屋租赁合同，约定另付押金2万元。合同签订后，崔华娟又提出追加2万元作为保证金，当时与房租费一起共付款18万元。2015年10月双方已解除合同（租赁费已付至2015年12月），崔华娟应退还上述4万元。崔华娟隐瞒其出租标的中，包含有淮北市相山区衡器检定站（简称区衡器检定站）房产的事实。至2013年，崔华娟不再向区衡器检定站支付房租，而让该站直接向我要求房租，我从2013年1月1日起至2015年12月31日，共向区衡器检定站付房租费2.16万元，该款理应从崔华娟房租费中扣除。崔华娟针对反诉辩称，张芹所陈述的事实与客观事实不符；反诉请求第一项要求退还4万元及第二项退还租金2.16万元，均无事实依据和法律依据。综上，反诉人的请求均不能成立，请依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：张芹系淮北市相山区洪山路中段东侧1-6#207、208室所有人，崔华娟系淮北市相山区洪山路东侧1#204、205室所有人，张芹以其自有的房屋开办帝都酒店，为了扩大经营，张芹租赁崔华娟所有的房屋，2011年7月1日，双方签订房屋租赁合同一份，约定崔华娟将洪山中路202、203室出租给张芹使用，租期暂定10年。房屋租金每年14万元，每半年一付，房租提前一个月支付，另付押金2万元，租期不满、如不按时交纳房租，押金不退还。合同期间，前三年租金不变，第四年可按原房租5%递增。张芹如拖欠房租费10天或者拖欠房租费用超过押金，视为张芹主动中止合同，并视该房内无其任何物品等内容。合同签订后，崔华娟将204室、205室房屋交付张芹用于帝都酒店扩大经营，张芹在未告知崔华娟的情况下，将该房屋装修成酒店后堂厨房使用，崔华娟与张芹又另约定，张芹再支付保证金2万元，待退还房屋拆除厨房设备后予以返还。之后，张芹先后交付崔华娟押金2万元，保证金2万元，房租支付至2015年12月30日，最后一次房租的交付日期为2015年6月1日。帝都酒店自2015年12月底起停止经营。2016年5月27日，崔华娟给张芹发送微信信息，内容为：“姐，你考虑过一千多平米，整层楼开个宾馆一次性投资，终身受益，开宾馆省心，你自己的房子，我房租你随便给，差不多就行，我去看孩子上学，没有时间问这一块，你干最合适，我联系好多人看房子，好多人都说这块只有开宾馆合适。”2016年5月，张芹将房屋交付给崔华娟。另查，张芹分别于2013年1月28日、2013年12月19日、2015年1月7日给付区衡器检定站房屋租金2.16万元（7200元×3年）。经本院组织崔华娟与张芹对涉案房屋进行勘查，现204、205窗外仍悬挂有帝都酒店的大型排气管道、5台空调室外机，204室楼梯口处有酒店遗留的下水管道、煤气管道。205室与区衡器检定站所有的房屋之间没有墙体隔断。以上事实，有崔华娟提交房地产权证书2份、房屋租赁合同，张芹提交房屋租赁合同、记账凭证及收条、收据、区衡器检定站房租费收条3份、手机微信、中共相山区纪律检查委员会对区衡器检定站负责人闰辉、闰辉父亲闰道平的谈话笔录予以证明，本院予以认定。崔华娟提供证据3通知、照片、手机微信，张芹对此不予认可，该通知不能证明已送达给张芹，照片与手机微信不能证明真实性，故本院对证据的证明力不予确认。张芹提供的证据6金利良缘酒店证明、万家门业证明、图片2份，该证据不能达到其证明目的，本院不予认定。本院认为，崔华娟与张芹签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律的规定，应为有效合同，双方均应如约履行。虽然房屋租赁合同约定租赁的房屋为202室、203室，但崔华娟所有的房屋是204室、205室，崔华娟已将该房屋交付给张芹使用，租赁合同已实际履行，故本案租赁合同为有效合同。崔华娟将房屋交付给张芹租赁使用，张芹应当如约支付房屋租金，双方合同约定租期10年，现尚未到期，张芹经营的帝都酒店因故停业。双方对于张芹已支付至2015年12月底前租金、交付2万元押金、2万元保证金均无异议，对此，本院予以认定。关于房屋租赁合同关系是否已经解除问题。房屋租赁合同中约定“双方如拖欠房租费10天或者拖欠房租费超过押金，视为双方主动中止合同”，张芹交付2016年上半年租金的日期应为2015年12月1日。关于“中止”，《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行……”，第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”由此可见，在合同中止履行期间，合同权利、义务关系暂处于停止状态，在抗辩权消灭后，合同的权利、义务关系恢复原来的效力。本案中，该“中止合同”的约定不具有解除合同的意思表示，因此，在张芹拖欠房租费10天或者拖欠房租费超过押金的情形下，并不产生解除合同的法律效果，对于张芹提出2015年10月双方已解除租赁合同的辩解，本院不予采信。根据张芹提供的2016年5月27日崔华娟的微信记录，崔华娟称：“…开宾馆省心，你自己的房子，我房租你随便给，…我联系好多人看房子，好多人都说这块只有开宾馆合适”，可以看出该房屋已在崔华娟控制之下，张芹应已将房屋归还崔华娟，崔华娟在为该房屋积极寻租，因此，本院认定解除房屋租赁合同时间为2016年5月27日，张芹应当支付2016年1月至5月产生的房屋租赁费61250元（14.7万元÷12×5个月）。关于张芹反诉请求部分。房屋租赁合同约定，租期暂定10年，租期不满，押金不退还，张芹租赁该房屋仅有5年，不足约定的租赁期，故本院认定租金不应退还。关于保证金2万元，张芹认可在未告知崔华娟的情况下将租赁房屋改成饭店后堂厨房，崔华娟提出该保证金2万元是与张芹口头约定合同终止后，用于清理厨房的保证金，如张芹清理完毕，则退还保证金，否则不予退还。张芹对保证金的用途没有作出合理解释，本院认为崔华娟陈述更符合日常生活情理。经本院实地勘查，204、205窗外现仍悬挂有帝都酒店的大型排气管道、5台空调室外机，204室楼梯口处有酒店遗留的下水管道、煤气管道，存在安全隐患，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”张芹清理厨房遗留设备亦是法定义务，因此，本院认为该保证金暂不具备退还条件，待张芹拆除遗留设备后，双方可另行处理。关于张芹向相山区衡器检定站支付房屋租金2.16万元应否从崔华娟房屋租金中扣除问题。张芹申请本院到淮北市××山区纪委调取区衡器检定站负责人闫辉，及其父亲闫道平的谈话笔录，以证明崔华娟隐瞒其出租房屋中，包含有区衡器检定站房产，崔华娟多收取了房租费2.16万元，根据闫辉、闫道平的谈话笔录，不能达到此证明目的，张芹亦未提供其他证据予以佐证。从现场勘查来看，崔华娟所有的房屋与区衡器检定站的房屋之间没有墙体隔断，但不能据此认定崔华娟将区衡器检定站的房屋一并出租给张芹并收取了租金。即便崔华娟存在隐瞒、欺诈行为，张芹应在自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，超过一年期间的，撤销权消灭，张芹给付区衡器检定站租金的时间为2013年1月28日、2013年12月19日、2015年1月7日，距其提起反诉，已超过一年时间，并且其在此次诉讼中，亦未提出对房屋租赁合同变更或撤销的反诉请求，故对于张芹的此项反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十四条、第五十五条第一款、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十五条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八之规定，判决如下：一、被告张芹于本判决生效后十五日内支付原告崔华娟房屋租金61250元；二、驳回原告崔华娟其他的诉讼请求；三、驳回反诉原告张芹的反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3240元，因本案适用简易程序审理减半收取1620元，由原告崔华娟负担945元，被告张芹负担675元；反诉费用670元，由反诉原告张芹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员  孙雪薇二〇一七年五月九日书记员  刘慧慧本案引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。