广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桂市民四终字第573号
上诉人（一审原告）曹婷婷，个体工商户。
委托代理人刘竹玉，退休。
被上诉人（一审被告）桂林市房产管理局第三房产管理处。住所地桂林市桂大路***栋*楼*楼。
法定代表人莫莉，系该处处长。
委托代理人程进宝，广西君健律师事务所律师。
委托代理人刘满玉，广西君健律师事务所律师。
被上诉人桂林市房产管理局。住所地桂林市三多路**号。
法定代表人黄钦，系该局局长。
委托代理人孙巧玲，广西同盛吉成律师事务所律师。
上诉人曹婷婷因与被上诉人桂林市房产管理局第三房产管理处（以下简称第三房管处）、桂林市房产管理局（以下简称房管局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区七星区人民法院（2015）星民初字第575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月28日受理后，依法组成由审判员王治斌担任审�长，审判员陆建华和代理审判员周丽参加的合议庭，于2015年12月21日公开开庭审理了本案。书记员秦婧担任记录。上诉人曹婷婷的委代理人刘竹玉，被上诉人第三房管处的委托代理人程进宝、刘满玉，被上诉人房管局的委托代理人孙巧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，被告房管局是桂林市七星区新生街（路）31号1层2号的公有直管住宅的所有权人，该房屋被被告房管局委托给被告第三房管处进行管理。被告第三房管处〈甲方）与原告曹婷婷（乙方）于2008年7月签订了《直管公有住宅租赁合同》一份，合同约定甲方同意将坐落在桂林市七星区新生街（路）31号1层2号的公有直管住宅出租给原告使用，面积为74.05平方米；租赁时间从2008年7月1日起至2009年6月30日，租赁期限为壹年；房屋租金为每月151.06元；房屋属自然损坏的公共部分，房屋主体和附属设施设备由甲方负责维修。合同中没有约定房管局应当享有的权利与应当履行的义务。合同签订后原告一直居住在该租赁房屋内，租金交至2014年12月。2011年原告及其母亲刘竹玉到第三房管处，要求将厨房改为现浇。2012年原告在未取得第三房管处同意的情况下擅自将其居住的租赁房屋的厨房由石棉瓦和木头横梁改为现浇屋面，并在厨房内搭建厕所，二楼平台上砌墙。2013年1月5日、2013年1月28日，第三房管处以原告在没有任何手续的情况下擅自搭盖违章建筑，影响了周边居民的正常生活，书面通知原告立即停工并自行拆除违章搭盖建筑，恢复原状。2013年11月28日，房管局作出《桂林市房产管理局关于曹婷婷反映第三房管处对其违章建筑下发公有﹤通知﹥信访事项的答复意见书》，对曹婷婷的答复如下：“一、你在租住新生街31号1-2号直管公房二楼平台上砌墙和在一楼搭建厕所，未办理任何手续，属违章建筑，第三房管处下发通知，要求你拆除无错。二、未经房管处同意，改建厨房，所发生的费用自行承担。……”2014年9月6日、2014年10月13日，原告继续向第三房管处及房管局递交维修报告，要求第三房管处及房管局支付其修缮及改建其租赁房屋的厨房的费用9500元。2014年12月16日，原告以房管局应履行修缮职责为由，向桂林市人民政府申请行政复议。2015年3月18日，桂林市人民政府作出市政复决字（2014）23号《驳回行政复议申请决定书》，驳回原告的行政复议申请。后原告曹婷婷诉至法院，请求判令：1、二被告支付原告因修缮厨房顶和厕所花费的9500元；2、二被告退还原告已缴纳的2013年1月至2014年12月的房屋租金3625元；3、诉讼费用由被告承担。
另查明，2003年12月，第三房管处对新生街31号直管公房进行了拆除改�，将房屋由砖木结构改建为砖混结构，厨房屋面改为水泥瓦加瓦梁、瓦角板结构。
再查明，被告第三房管处与被告房管局都是独立的法人单位。
一审法院审理认为，房管局虽然是桂林市七星区新生街（路）31号1层2号的直管公有住宅的所有权人，但是该房屋房管局已委托第三房管处进行管理，《直管公有住宅租赁合同》是原告曹婷婷与被告第三房管处签订，且该合同中没有约定房管局应当享有的权利及履行的义务，根据合同相对性原则，房管局作为本案的被告主体不适格，故原告要求被告房管局承担支付修建租赁房屋厨房的费用以及退还租金的诉请，该院不予支持。原告与被告第三房管处签订的《直管公有住宅租赁合同》未违反法律、行政法规的的强制性规定，合同合法有效，当事人应依约履行自己的义务。《直管公有住宅租赁合同》中第五条�1项约定：“标的物房屋属自然损坏的公共部分，房屋主体和附属设施设备由甲方负责维修。”《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”原告未能提供证据证明涉诉房屋主体和附属设施设备已经自然损坏需要维修。根据庭审查明的事实，原告是在未经第三房管处同意的情况下，将其租赁房屋的厨房由水泥瓦加瓦梁、瓦角板结构改建为现浇屋面，在厨房内建卫生间以及在二楼的平台砌墙，原告的上述行为是对租赁物进行改善和增设。因此，原告要求被告第三房管处支付其对租赁物进行改善和增设的费用的诉讼请求没有法律依据，该院不予支持。原告与被告第三房管处自签订合同后一直居住在其租赁的直管公有住宅内，《直管公有住宅租赁合�》合法有效且没有被解除，原告应该依约向被告第三房管处支付房屋租金，故对原告要求被告第三房管处退还其交纳的2013年1月至2014年12月租金的诉请，该院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十三条之规定，一审判决驳回原告曹婷婷的诉讼请求。案件受理费228元，因适用简易程序，减半收取114元，由原告曹婷婷负担。
上诉人曹婷婷不服一审判决，上诉称，上诉人居住的房屋是2013年12月由砖木结构改为砖混结构的，修缮住房，是房屋所有人应当履行的职责，上诉人提交了申请维修报告，但房管局置之不理，属于不作为。房屋厨房顶是易碎物，风吹雨打十多年造成石棉瓦开裂漏雨，这些常理无需举证证明，上诉人于2011年10月11日递交要求维修厨房的报告，出租人应当履行租赁物的维修义务，被上诉人未履行维修义务，上诉人于2011年12月自行拆除水泥瓦改为现浇，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，出租人未履行维修义务的，承租人可自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。一审法院认定承租人未经出租人同意对房屋进行改善和增设属于认定事实和适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判。
被上诉人第三房管处及房管局答辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院依法维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
本院查明的事实与原审法院一致，对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，被上诉人房管局和第三房管系独立的法人，第三房管处与上诉人签订《公有直管住宅租赁合同》，将其管理的房屋出租给被上诉人，因此�第三房管处系本案租赁关系的出租人，根据合同相对性的原则，上诉人请求房管局支付修建厨房的费用和退还租金无事实和法律依据，本院不予支持。根据上诉人和第三房管处之间的租赁合同约定，标的物房屋属自然损坏的公共部分，房屋主体和附属设施设备由甲方负责维修。上诉人主张被上诉人支付其维修房屋厨房的费用，但未能提供涉案房屋主体和附属设施设备已经自然损坏的证据，对其主张应当承担举证不利的责任。上诉人未经出租人同意自行将厨房水泥瓦加瓦梁、瓦角板结构改为现浇屋面及在厨房建卫生间，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款之规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增和他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”因此，上诉人要求第三房管处支付其对租赁物进行改善和增设的费用和退�其交纳的租金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币228元，由上诉人曹婷婷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王治斌
审 判 员 陆建华
代理审判员 周 丽
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 秦 婧