吉林省吉林市丰满区人民法院民 事 判 决 书（2018）吉0211民初414号原告：陆秀兰，女，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：李莉（陆秀兰儿媳），女，住吉林省吉林市。被告：李慧子，女，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：金春生，吉林越天律师事务所律师。第三人：禚志江，男，住吉林省吉林市。原告陆秀兰与被告李慧子确认合同效力纠纷一案，本院于2018年2月2日立案后，根据申请依法追加禚志江为本案第三人，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陆秀兰及其委托诉讼代理人李莉、被告李慧子及其委托诉讼代理人金春生、第三人禚志江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆秀兰向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法确认陆秀兰与李慧子之间的转让协议无效；二、请求依法判令李慧子返还房票款六万元整，并按银行同期存款年利率从2011年5月17日主张利息至房款全部给付之日止（至起诉之日止利息暂计一万元）；三、案件受理费用由被告负担。事实与理由：2011年5月17日在案外人孟庆红的介绍下，李慧子把自己从建华村村民禚志江手中购买的建华村的拆迁房票以60000元的价格转卖给陆秀兰，并与陆秀兰签订转让协议。后李慧子不再配合陆秀兰办理房屋相关事宜，致使陆秀兰至今无房居住。陆秀兰不懂法律，并基于对介绍人孟庆红的信任才购买了李慧子手中的建华村动迁房屋的房票，陆秀兰曾于2018年1月份前往李慧子的单位与李慧子协商解决房屋一事，李慧子态度坚决让走法律程序。李慧子辩称：陆秀兰所述与事实不符。双方在转让前，陆秀兰已经看到李慧子与禚志江的之间的转让协议，该协议第二条明确约定双方转让的是顶名费3万元，是优惠购买房屋的权利，后李慧子以禚志江的名义向建华村缴纳了3万元购房定金，确定了以禚志江名义优惠购买房屋的权利。李慧子与陆秀兰转让的也是优惠购买房屋的权利，不是转让房屋，双方在“转让协议”中明确约定：“转让房屋订金及顶名费共计六万元整”，对此陆秀兰是明知的，可以认定，李慧子转让给陆秀兰的不是拆迁房票，也不是房屋，而是优惠购买房屋的权利。从双方转让价格6万元也可以看出，双方转让合同标的不是房屋，而是购买房屋的权利，而拟建的房屋尚未交付，李慧子无法配合陆秀兰办理相关事宜。陆秀兰在庭审中称自从双方签订转让协议后就联系不上被告是错误的，因为陆秀兰与案外人孟庆红相识，孟庆红与李慧子相识，若陆秀兰向找到李慧子，通过孟庆红可以找到李慧子，不存在陆秀兰找不到李慧子的情形，所以陆秀兰所述与事实不符。本案事实是，建华村位于吉林市内，由于形势的需要，在建华村上建有大量的楼房，有的是私产小照，即在农村集体土地上建筑的房屋。同时，建华村在公开的会议上宣布，在建华村已被征收的土地上将建有房屋，该房屋可以办理私有产权证，即大家常说的私产大照。为了惠利于村民，每户村民可购买一套房屋，其购买价格相对较低。禚志江是建华村民，有权购买私产大照房屋一套，但禚志江自己有房屋居住，经与李慧子协商，将自己优惠购买房屋的权利以3万元价格转让给李慧子，双方签订了协议，李慧子向禚志江支付了3万元转让款项，又以禚志江的名义向建华村缴纳了3万元购房定金款，后陆秀兰想在建华村购置这类房屋，通过中间人找到李慧子，并与李慧子签订了“转让协议”。在此过程中，李慧子将自己与禚志江签订的协议和向建华村缴纳的3万元款项收据，一并交给了陆秀兰，李慧子未获得一分钱利益。本案案由应定为“确认合同效力纠纷”，而不是房屋买卖合同纠纷。前已论述，本案双方签订的不是房屋买卖协议，是优惠购买房屋权利的转让协议。现陆秀兰主张“转让协议”无效，故本案应定为确认合同效力纠纷。双方签订的“转让协议”合法有效，且已经履行完毕。陆秀兰与李慧子双方签订的“转让协议”所指向的合同标的是购买房屋的权利，不是房屋本身。陆秀兰已将购买房屋权利的顶名费3万元和李慧子缴纳的3万元费用支付给李慧子，李慧子也将购买房屋的权利凭证交给了陆秀兰，双方交易行为已将完成，陆秀兰在建华村房屋建成后，完全可以以禚志江名义到建华村办理房屋交款、入住手续。双方的转让行为是自愿的，没有任何人强迫、威胁，没有损害国家、集体或第三人的利益，不违反我国法律的强制性规定，应认定为合法有效。综上，李慧子认为，应明确认定双方签订的不是房屋转让协议，是购买房屋权利的协议，该协议不违反我国法律强制性规定，人民法院应依法判令该协议合法有效，应驳回陆秀兰的诉讼请求。禚志江述称：建华村一共是做了三期房屋，第三期是禚志江转让给李慧子的房屋，在村民代表大会上决定的房屋是私产大照，然后禚志江通过朋友转让给李慧子，当时李慧子给了转让费3万元，其中还有3万元是交给村里的，在此期间，李慧子跟禚志江说过她把禚志江的合同转让了，当时禚志江在云南，李慧子给禚志江打过电话，禚志江说等其回去的时候，可以配合第三方办理相关手续。在年前的时候，陆秀兰给禚志江打过电话，禚志江说这个房屋没有交付，等房屋交付后把李慧子叫上一起去办理相关手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陆秀兰提交了其与李慧子转让协议、收据、李慧子与禚志江的协议证明其诉讼请求应予支持，因李慧子、第三人对上述证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，本院对其真实性予以确认；李慧子提供证人证言两份，证明：村里开会说过涉案房屋是私产大照，每户村民只给一户优惠政策，没有说明具体幅度，但是优惠的价格肯定比市场价格要低，因此禚志江才把购买房屋的权利转让给李慧子，陆秀兰认为上述证据与其无关，禚志江对上述证据无异议。禚志江未提交证据。本院依法到吉林市丰满区建华村调取涉案房屋的相关情况涉，经质证陆秀兰无异议，李慧子、禚志江认为其买卖的是优惠购买房屋的权利，不是转让房屋，当初建华村承诺的是私产大照所以进了买卖。对各方就证明内容有异议的证据，本院将在事实认定部分予以综合评判、认定。经审理查明：陆秀兰与李慧子均为未非农业户口。2011年5月17日，在案外人孟庆红的介绍下，陆秀兰与李慧子签订书面协议，协议内容为：“李慧子将建华新村房屋壹处转让给陆秀兰，房屋订金及顶名费共计陆万元整，已由李慧子收取”。庭审中陆秀兰、李慧子、禚志江均认可上述房屋系吉林市丰满区江南乡建华村村民禚志江在建华村购买的福利房，李慧子与禚志江之间亦签订了书面协议，现涉案房屋未能如期交付。另查明，涉案房屋是建设在集体土地上的福利房，只有建华村村民有权购买。本院认为：关于合同效力问题。陆秀兰与李慧子之间的合同无效。当事人之间订立合同应遵守法律、行政法规，违反法律和行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”，《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”本案中涉诉房屋系建设在建华村集体土地上的村民住房，依据上述规定，只有该集体经济组织成员可享有该房屋的所有权及该房屋占用范围内的土地使用权，非本集体组织成员无权取得或变相取得。陆秀兰、李慧子均系城市居民，无权购买或转让本案涉诉房屋或购房资格，其与李慧子于2011年5月17日约定订立的协议，因违反了我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于李慧子将只有本集体经济组织成员享有的购房名额销售给陆秀兰的行为存在过错，而陆秀兰签订购房协议时没有尽到合理的审查和注意义务，亦存在一定过错，经综合考虑双方过错程度，因陆秀兰与李慧子签订的协议无效，李慧子基于无效的协议从陆秀兰处取得的6万元应予以返还，陆秀兰要求李慧子给付利息的诉讼请求不予支持。李慧子与禚志江之间的协议若存在纠纷可另觅途径解决。综上，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、陆秀兰与李慧子于2011年5月17日签订的转让协议无效；二、李慧子于本判决生效后十日内一次性返还陆秀兰六万元；三、驳回陆秀兰其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费775元（已减半收取），由李慧子负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  马琳琳二〇一八年五月十四日书记员  纪 璇