广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
广东省广州市中级人民法院
民事判决书
（2015）穗中法民五终字第5148号
上诉人（原审被告）：伍思源，住广州市越秀区。
委托代理人：李伟强，广东金桥百信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：方志贤，住广州市越秀区。
委托代理人：姚亮，广东启源律师事务所律师。
委托代理人：陈育虹，广东启源律师事务所律师。
上诉人伍思源因与被上诉人方志贤房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第120号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年12月29日，广州市越秀区宝燊房地产咨询服务部（代理方、丙方，以下简称宝燊服务部）代伍思源（甲方、卖方）与方志贤（买方、乙方）签订《房地产买卖合同》，约定甲方将广州市海珠区宝岗路251号宝岗大厦24楼11房出售给乙方；该房地产所在的宝岗大厦现正在办理综合验收的备案手续及办理房地产证的手续；上述房地产买卖双方经协商一致，商定房地产交易价格为453450元；甲、乙双方经协商一致，乙方按下列方式付款：签约之日一次性支付购房定金20000元，在交付上述房屋之日支付首期购房款30000元，在出法院裁定书时支付二期房款103450元，在甲方领取该房地产证后，30个工作日内乙方到甲方指定的银行办理余款300000元按揭手续，按揭手续费按市场价格适当下浮；乙方交付的房价款，甲方应开具收款收据；（第三条）甲方应当在2006年12月31日前，将符合本合同约定的房地产交付给乙方占有使用；（第四条）该房地产的产权手续已向市规划局和市房管局申办，在2007年8月30日前领取到房地产证，如果提前领证电话通知乙方，领证后十天内，甲乙双方共同向房地产交易登记所申请办理交易过户手续；（第八条）因甲方的原因，使得未能按照本合同约定的期限在房地产交易登记所办理交易登记手续的，按照以下方式处理：甲方全部退回收到乙方的购房款，丙方退回收到代乙方缴交的费用，双方解除合同，甲方向乙方赔付房款的5%违约金；因乙方的原因，使得未能按照本合同约定的期限在房地产交易登记所办理交易登记手续的，按照以下方式处理：①乙方向甲方支付房款的5%作为违约金，甲方在已收乙方的房款中扣除违约金后退回给乙方；②甲方可单方解除本合同，乙方立即腾空房屋交还甲方，并按18元／㎡支付从收楼至退楼期间的租金给甲方；等。方志贤、伍思源确认方志贤已向其支付了定金20000元和首期款30000元。
2014年12月29日，方志贤向原审法院提起本案诉讼，称：2006年5月28日及2007年1月18日，申请执行人南京华某房地产开发有限公司（甲方）、被执行人广东宝岗房产有限公司（乙方）以及伍思源（丙方）分别签订了《协议书》及《补充协议》，约定甲、乙双方将乙方被查封的位于宝岗大厦部分抵债房屋资产（位于23-27层，面积共计3917平方米）以单价3500元／平方米，总价款1371万元，变卖给丙方用以偿还乙方所欠甲方的债务。根据上述约定，2006年12月29日，方志贤（乙方）与伍思源（甲方）以及伍思源代理人宝燊服务部签订《房地产买卖合同》，约定由乙方向甲方购买位于广州市海珠区宝岗路251号宝岗大厦24楼11房，总价款为453450元；合同签订当日，乙方应向甲方支付购房定金20000元。2006年12月25日，方志贤依约支付了定金20000元和首期款30000元，伍思源向方志贤出具了收据。于是伍思源将涉案房屋交付给方志贤使用，方志贤也于2007年1月入住涉案房屋，2012年案外人谢某红持相关材料向方志贤主张享有涉案房屋产权，限期要求方志贤搬离。至此，方志贤方某伍思源已经无法继续履行合同将房屋过户到方志贤名下。最终，涉案房屋被谢某红强行侵占，方志贤无法继续居住在该房屋。伍思源的行为已构成违约，故请求判令：1、伍思源向方志贤返还定金40000元和首期购房款30000元；2、伍思源向方志贤支付违约金22672.5元；3、伍思源承担本案的诉讼费用。
伍思源在原审中辩称：不同意方志贤的诉讼请求，理由是：1、双方均知道涉案房屋是法院处置的房屋，根据双方签订的《房屋买卖合同》第五条约定：“上述房地产风险自该房地产交付之日起转移给乙方”，方志贤于2007年1月入住，即涉案房屋的风险自2007年1月交付给方志贤后就转移给方志贤承担相应的风险，另方志贤也没有按约定支付购房尾款，且方志贤实际占有涉案房屋近8年，如按广州市房管局公布的租金计算，方志贤涉及的占用房屋使用费也是相当不少。二、伍思源与方志贤签订合同后，因伍思源被刑拘后被判刑，致使方志贤不能履行合同，该情况属于意外事件，不能归责于伍思源，故伍思源无需承担违约责任。三、双方约定办理过户时间为2007年8月30日，但方志贤直至2014年12月才提起本案诉讼，其主张均已超过2年的诉讼时效。综上所述，法院应驳回方志贤的诉讼请求。
原审诉讼中，方志贤表示，方志贤签订购房合同时，房屋登记在广东宝岗房产有限公司名下，但伍思源已向方志贤出示了其与开发商签订的协议书及补充协议，且其明确向方志贤表示其即将取得该房屋的产权，为此其才向伍思源支付定金和首期购房款。伍思源确认签订购房合同时，房屋登记在广东宝岗房产有限公司名下，其并没有取得涉案房屋的产权。另外，方志贤表示其于2012年才知道谢某红取得涉案房屋的产权，伍思源表示谢某红应是在2011年11月取得产权的。
方志贤为证明其主张提交了如下证据：1、广州市源燊物业管理有限公司于2010年6月10日出具的《入住证明》，其中载明：兹证明宝岗大厦2411房，登记收楼业主姓名是方志贤，从2007年1月开始入住至今；等。2、伍思源与南京华某房地产开发有限公司（下称华某公司）、广东宝岗房产有限公司（下称宝岗公司）于2006年5月28日签订的《协议书》（复印件），其中约定华某公司和宝岗公司一致同意将宝岗公司被查封的位于宝岗大厦部分抵债房屋资产变卖给伍思源；等。3、伍思源与华某公司、宝岗公司签订的《补充协议》（复印件），其中约定三方就2006年5月28日《协议书》宝岗公司变卖处置房产偿还华某公司债务而转让的三十七套房产事宜进行补充协议，因宝岗公司有关手续在办理中，三方同意先予以变卖处置三十七套中的二十七套；等。伍思源对上述证据的真实性、合法性、关联性没有异议。
原审法院认为，宝燊服务部代伍思源与方志贤签订《房地产买卖合同》，是方志贤、伍思源的真实意思表示，并没有违反法律法规的强制性规定，故为有效的合同，方志贤、伍思源均应按合同约定全面履行义务。方志贤作为涉案房屋的购买方，在签订上述合同时明知伍思源未实际未取得涉案房屋的权属证明，仍自愿与伍思源签订上述房屋买卖合同，现因涉案房屋未能实际核发至伍思源名下而导致该合同无法继续履行，对此方志贤、伍思源均有同等的过错责任，方志贤据此要求伍思源向其返还定金20000元和首期购房款30000元的诉讼请求，合理合法，予以支持。方志贤要求伍思源双倍返还定金、赔付违约金诉讼请求，缺乏依据，不予支持。伍思源在本案中才向方志贤表示其不能履行合同，故伍思源认为方志贤的主张超过诉讼时效的意见，依据不足，不予采纳。为此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款和《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2015年8月5日作出判决：一、伍思源在本判决生效之日起10日内返还定金20000元和购房款30000元给方志贤；二、驳回方志贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2116元，由方志贤负担受理费1066元，伍思源负担受理费1050元。上述受理费已经由方志贤预交，方志贤同意由伍思源在履行本判决时将其应承担部分直接支付给方志贤。
判后，上诉人伍思源不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、方志贤的诉讼时效已明显超过2年，依法应驳回方志贤的诉讼请求。经伍思源了解，谢某红是于2011年5月取得涉案房屋的产权证的，谢某红取得产权证后就向方志贤主张权利，2012年初，方志贤与谢某红曾因谢某红收楼的问题几次闹到龙凤街派出所。原审判决书第2页倒数第10行“2012年案外人谢某红持相关材料向原告主张享有涉案房屋的产权，……原告方某被告已经无法继续履行合同将房屋过户到原告名下。”而方志贤于2014年12月29日才提起本案诉讼。二、伍思源在本案中才向方志贤表示不能履行合同，那是原审法官要求伍思源必须回答才作出的，原审法院不能以此作为驳回伍思源主张超过诉讼时效的依据。综上，伍思源上诉请求判令：1、撤销原审判决第一项，改判驳回方志贤的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用全部由方志贤承担。
被上诉人方志贤答辩称：双方并无约定购房款何时返还，因此在我方起诉前不存在诉讼时效起算问题；另外双方虽不能履行买卖合同，但均无解除合同，所以方志贤任何时候都有权要求伍思源履行该合同或根据该合同承担违约责任。故请求驳回伍思源的上诉请求。
经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明，在原审庭审中，方志贤述称2013年初谢某红将涉案房屋收回。
二审中，方志贤主张伍思源没有向其直接作出不能履行或拒绝履行合同的意思表示，2013年底谢某红把方志贤赶出去后，方志贤才发现房产证确实办到了谢某红的名下，才确定伍思源已不能履行合同；此前各方都清楚伍思源与谢某红是合作关系，各方一直都在扯房款的问题。
伍思源亦确认其没有证据证明曾向方志贤明确表示过已无法继续履行合同；其与谢某红认识，在谢某红拍卖取得涉案房屋产权后，伍思源为了小业主的利益与谢某红谈判，要谢某红给小业主购房优惠，如不给优惠就需把首期款退回给小业主。不清楚方志贤搬出涉案房屋的时间。
本院认为：本案二审争议的焦点为方志贤提起本案诉讼，以伍思源违约为由主张伍思源返还已付定金20000元和首期购房款30000元，是否超过法律规定的诉讼时效的问题。
根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第八条的规定，返还不当得利请求权的诉讼时效期间，从当事人一方知道或者应当知道不当得利事实及对方当事人之日起算。方志贤基于与伍思源之间的《房地产买卖合同》而向伍思源支付了定金20000元和首期购房款30000元，伍思源亦已向方志贤交付房屋使用。但合同履行过程中，谢某红以其对涉案房屋享有的产权于2013年强行收回涉案房屋，致使方志贤丧失合同利益。至此，方志贤足以确定其与伍思源的上述买卖合同已无法继续履行，伍思源收取的定金及首期购房款已构成不当得利的事实成立，故方志贤请求返还该不当得利请求权的诉讼时效期间应自此起算。方志贤于2014年12月29日提起本案诉讼，没有超过两年的诉讼时效期间。至于谢某红取得涉案房屋产权，并不必然导致双方合同无法履行，且从方志贤及伍思源的陈述亦表明在谢某红取得产权后各方就合同履行问题仍有协商，故伍思源上诉认为应以谢某红取得涉案房屋产权的2011年或谢某红向方志贤主张产权的2012年起算本案返还不当得利的诉讼时效，理据不足，据此主张方志贤提起本案诉讼超过诉讼时效，理由不成立，本院不予采纳。综上，审查原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人伍思源负担。
本判决为终审判决。
审判长 舒 扬
审判员 蔡培娟
审判员 黄 嵩
二O〇一五年十一月十九日
书记员 杨银桃