江苏省宿迁市宿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1302民初5113号
原告：宿迁经济开发区盛罕棋牌室，住所地宿迁经济开发区淮海建材城南园楼*层北面。
经营者：盛罕，男，1979年5月15日出生，汉族，住宿迁市宿城区。
委托诉讼代理人：马广志，宿迁市宿城区河滨法律服务所法律工作者。
被告：宿迁淮海建材装饰城管理有限公司，住所地宿迁经济开发区淮海建材城36幢三楼。
法定代表人：韩青，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李文耀，江苏苏扬律师事务所律师。
原告宿迁经济开发区盛罕棋牌室（以下简称盛罕棋牌室）与被告宿迁淮海建材装饰城管理有限公司（以下简称淮海公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告盛罕棋牌室经营者盛罕及委托诉讼代理人马广志，被告淮海公司委托诉讼代理人李文耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盛罕棋牌室向本院提出诉讼请求：1.被告封闭淮海建材城原告承租房屋入口对面的大门，恢复无门原状；2.被告赔偿原告损失99000元；3.本案诉讼费和律师代理费由被告承担。事实与理由：2012年5月27日，原告从被告处租赁房屋经营“开心桌游”娱乐生意。在原告及家人的经营下，能够勉强维持家中生活。2013年9月29日，被告在未经原告同意的情况下，在进入原告经营场所的楼道里砸墙新开一个大门，供新开的网吧人员进出使用。网吧的顾客通过新开大门在楼道里随意小便，导致楼道内骚气熏天。原告的顾客逐渐减少，流失大量客源，营业额急剧降低。此前，原告每年营业额15万多元，自被告砸墙新开大门后营业额只有5万多元。故被告应当对原告的损失进行赔偿。
诉讼中，原告放弃第一项诉讼请求，并将事实理由变更为：原告向被告支付了物业服务费，被告提供的物业服务不符合合同约定，没有将通往原告经营场所的必经楼道打扫干净，故要求被告赔偿。从2013年7月27日至2016年5月28日，原告的损失达121092元，但原告仅主张99000元。
被告淮海公司辩称：1.被告虽然收取了物业费用，但是仅仅为代收，实际的物业服务提供者为宿迁豪门物业有限公司。该公司的服务期限自2013年7月6日至2016年1月26日。在此期间的物业服务不到位给原告造成的损失，应由该公司承担。2016年1月26日之后的物业服务确实由被告提供。2.原告提供的证据仅能反映2016年1月案涉楼道内尿迹斑斑的事实，不能说明该现象是持续性的。3.商户营业额的降低有多方面原因，除了环境卫生，还包括经营理念及市场风险。4.对于原告主张的损失数额，均为其自己统计，应当予以调整。每年的损失数额应不超过每年租金的30%。
本院认定事实如下：淮海建材装饰城是一个娱乐、餐饮、购物、建材等各行业商户集中经营的大型商业中心。淮海公司系该商业中心的管理方。2012年5月29日，淮海公司（甲方）与盛罕（乙方）签订《商铺租赁经营管理合同》。合同约定，原告从被告处承租淮海建材装饰城南园楼二层北面的商铺，建筑面积为200平方米，用于经营桌球事宜。租期二年，从2012年7月1日起至2014年6月30日止。两年租金合计55000元。合同第五条约定，“乙方应按商城规定支付物业管理费。具体内容和标准另行签订《物业管理协议书》。”此后，双方并未签订《物业管理协议书》，但是从2012年5月29日起至2016年1月21日止，盛罕向淮海公司分多次支付了物业服务费6292元。
合同签订后，淮海公司将房屋交付盛罕，盛罕按照约定支付了租金。租赁期满后，盛罕继续承租房屋，并按照33000元/年向淮海公司支付了两年的租金。从2016年7月1日起，盛罕与其经营场所的房屋所有权人签订合同，租赁该房屋继续经营。
诉讼中，原被告双方一致认可：2016年元月，通往原告经营场所的楼道内墙壁上、地板上尿迹斑斑。
2017年5月17日，本院组织双方到现场勘验：原告的经营场所坐落于淮海建材装饰城南园楼二楼。通往原告的经营场所有且仅有一个楼道可供通行。从一楼至二楼的楼道内的墙壁上、地面上尿迹斑斑、灰尘满地并有大量烟头，楼道内杨絮纷飞，并且有一种怪味。楼道上行方向终点的左侧为原告经营场所，右侧为一个铁栅栏门。铁栅栏门与墙壁的连接处有明显痕迹。从铁栅栏门进入可以通往一个网吧。
该铁栅栏门系被告于2013年9月29日砸墙后才安装，供原告经营场所对面的网吧和超市使用。
本院认为：虽然原被告并未签订书面物业服务合同，但是被告作为淮海建材装饰城的管理方，收取了原告支付的物业服务费，符合法律规定“一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的情形，故可以认定原被告之间成立物业服务合同。因而，被告应当提供维修、养护、保洁、管理等服务。对于商业中心而言，保洁作为一项最基本的服务显得尤为重要。干净整洁的公共区域不仅能为顾客提供美好的感受，也是顾客进入该商业中心，获得良好消费体验的基础。相反，脏、乱、差的公共环境卫生必然会导致商业中心人流量减少，从而使得商户的顾客数量降低，收益减少。本案中，原告作为经营棋牌室的商户，旨在通过为顾客提供桌球、棋牌等娱乐活动，使得顾客获得轻松、愉快的消费体验。而通往原告经营场所的必经之路的楼道内尿迹斑斑、灰尘满地并有大量烟头，楼道里弥漫着一股难闻的怪味，必然导致部分原本准备去原告处消费的顾客改变消费意图，从而使得原告营业额降低，收入减少。被告作为物业服务提供者显然存在着保洁服务不到位、不及时的违约行为，必然给原告造成一定损失。
关于被告提供保洁服务不符合约定是一时的违约行为，还是持续性的违约行为。本院认为，第一，案涉楼道在2016年1月及本院2017年现场勘验时均存在尿迹斑斑、灰尘满地的现象，被告辩称其提供保洁服务不到位是一时的违约行为，显然难以令人信服。第二，从双方陈述被告砸墙安装铁门的目的系为了网吧使用这一事实，故可以认定系网吧从2013年9月29日就在此地营业，加之该楼道距离网吧后门较近以及楼道内尿迹斑斑的现象，不排除自网吧设立时起就存在网吧顾客在案涉楼道内小便的可能。第三，被告也没有举证证明其建立了关于保洁服务的相关制度，并进行了落实。基于上述分析，本院认为，被告提供保洁服务不符合约定系持续性行为，即从2013年9月29日起，被告就没有完全履行物业服务合同约定的保洁服务。
至于被告辩称，从2013年7月6日至2016年1月26日，其委托宿迁豪门物业有限公司为淮海建材装饰城提供保洁服务，应由该公司承担赔偿责任的意见。本院认为，被告提供的证据证明其将保洁服务委托给宿迁豪门物业有限公司，该公司与原告之间没有权利义务关系，故被告的该辩解意见没有法律依据。
关于原告损失的数额，原告提供的现金日记账本记载的从2012年7月至2016年5月分段的营业额，没有原始的记账凭证及其他相关材料，仅是自己单方核算的结果。对此，被告不予认可，本院亦不予采信。本院认为，营业额的降低存在多方面原因，既有环境卫生的原因，也存在经营场所位置、经营模式、经营理念、游戏设备新旧、服务态度、商业风险等一系列原因。而且营业额并不完全等同于损失。在原告对自己的损失没有提供充足有力证据的情况下，本院根据原告经营场所的位置、经营规模，淮海建材装饰城的区位等因素，结合被告辩称每年损失不超过年租金的30%的意见，酌定其每年损失为租金的30%。
从2013年9月29日起至2014年6月30日止，原告的损失为5500元【55000元÷24月×8月×30%】（保留小数点后一位，下同）。从2014年7月1日起至2015年6月30日止，原告的损失为9900元【33000元×30%】（保留小数点后一位，下同）。从2015年7月1日至2016年5月28日，原告的损失为9075元【33000元÷12月×11月×30%】。上述损失合计24475元。关于律师代理费，双方没有约定属于应当赔偿的范围，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告宿迁淮海建材装饰城管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告宿迁经济开发区盛罕棋牌室损失24475元；
二、驳回原告宿迁经济开发区盛罕棋牌室其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2275元，原告负担1275元，被告负担1000元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，账号：46×××80，征收单位：宿迁市中级人民法院）。
审 判 长 王 炜
人民陪审员 丁 耀
人民陪审员 陈 艳
二〇一七年五月十八日
书 记 员 徐阿静