上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终6457号
上诉人(原审被告)：郑启信，男，1968年12月27日出生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：雷蕊娟，陕西海坤律师事务所律师。被上诉人(原审原告)上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：何金成，该公司员工。上诉人郑启信因与被上诉人上海中原物业顾问有限公司(以下简称“中原公司”)居间合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2015)虹民三(民)初字第2362号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑启信上诉请求：撤销原判，驳回中原公司的诉讼请求，支持其反诉请求。事实和理由：郑启�是外地人，不了解上海政策，中原公司不仅应尽告知义务，还应尽审查义务。由于中原公司的故意或者重大过失行为，导致郑启信的损失，中原公司应当承担责任。中原公司辩称，其在《限购政策告知函》中已尽告知义务。关于限购材料的审核是国家机关的责任，中原公司没有办法审查，不应承担责任。中原公司向一审法院起诉请求：郑启信立即向中原公司支付佣金人民币(以下币种均为人民币)29,800元以及逾期违约金(自2014年12月26日起至判决生效之日止，按拖欠佣金总数的日万分之五计算)。郑启信反诉请求：中原公司双倍返还定金共计40,000元，支付延期返还定金的利息(自2014年12月26日起计算至实际返还之日止，按日万分之五计算)。一审法院认定事实：2014年12月，案外人薛某某、王某某(出卖方、甲方)与郑启信(买受方、乙方)，经中原公司(居间方、丙方)居间介绍，签订《房地产买卖居间协议》(以下简称“《买卖居间协议》”)，约定乙方购买甲方名下的上海市虹口区车站北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“车站北路房屋”)，总房价款为149万元；乙方为表示购买诚意，向丙方支付意向金1万元，作为与甲方进行洽谈之用，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行，并且乙方应于甲方签署本协议叁日内补足定金至20,000元；自丙方收到意向金后七个工作日内，若乙方解除对丙方的委托，则需支付丙方本协议第二条所述总房价款的1%作为补偿金，若甲方在前述期限内未能签订本协议，则乙方有权至丙方处无息取回意向金，若乙方未取回意向金，则视为继续委托丙方与甲方洽谈；故意隐瞒与订立《房屋买卖合同》有关的重要事实或者提供虚假情况，给甲、乙双方造成严重损失的，应依法承�责任，甲、乙双方应支付给丙方的佣金，是丙方为甲、乙双方提供居间媒介服务的居间报酬，若甲、乙双方正常履行，丙方承诺将无偿提供房屋的交易过户等协助服务；《房屋买卖合同》成立，即表明丙方居间成功，甲、乙双方应于丙方居间成功同时分别按照本协议第二条约定总房价款的1%支付丙方佣金，双方同意丙方可从转付或保管的任何款项中扣除应付佣金。签订《买卖居间协议》同日，案外人薛某某、王某某(出卖方、甲方)与郑启信(买受方、乙方)签订《房屋买卖合同》，约定车站北路房屋转让价款为149万元；为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后45天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(以下简称示范合同)，除另有约定外，签署约定期限届满日为甲、乙双方签订示范合同的日期；甲乙双方应于2015年3月10日前向房地�交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续；乙方应当支付给甲方的任何款项(包括但不限于补足的定金)若通过转账等方式支付的，甲方同意支付至以下账户，户名：薛某某，开户银行：中国银行，账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX；本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立，甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方处取回保管的定金，在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不买，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。同日，郑启信签署佣金确认书，确认车站北路买卖向中原公司支付佣金29,800元，郑启信应自《房屋买卖合同》成立时支付佣金，若未经中原公司同意而迟延支付，中原公司有权追索逾期违约金(按照迟延支付佣金数额每天0.5‰计算)。2014年12月15日，郑启信向中原公司支付购买车站北路房屋的意向金10,000元，同年12月17日，郑启信向中原公司支付10,000元，至此，郑启信补足购买车站北路房屋的定金至2万元。同年12月18日，中原公司向案外人薛某某的账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的中国银行账户转账2万元。嗣后，郑启信以其无购房资格为由未与案外人继续履行《房屋买卖合同》。中原公司表示，《买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、佣金确认书的落款时间在12月25日的25的地方都有修改，三方是12月15日签订三份合同，郑启信考虑到筹款问题与房东协商将签约日期往后挪10天，郑启信支付意向金和补足定金的时间与此相互印证。中原公司提供了载有落款为“薛某某”发给郑启信的催告函一份，载明：已经收受郑启信支付的定金20,000元，依据《房屋买卖合同》第三条的约定，郑启信应当在签订《房屋买卖合同》后45天内(�2015年1月28日之前)与其签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；然而，郑启信在《房屋买卖合同》约定的期限内并未于其签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，致使该房地产买卖交易至今无法正常进行；故催告郑启信于2015年2月1日12时前前往居间方中原地产分公司(地址：上海市虹口区凉城路XXX号)与其按照《房屋买卖合同》约定的买卖条件签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，若郑启信仍不配合，则该催告函期限届满日即视为郑启信在该房地产买卖交易中根本违约；届时，其有权没收郑启信已交付的定金计20,000元，或按照《房屋买卖合同》第12条约定追索郑启信违约金20,000元(大写贰万元整)，并且保留追究贵方其他法律责任的权利,且将另行处置该房地产；本催告函一式三份，其留存一份，抄送中原公司一份，寄送郑启信一份。郑启信称未收到该函，对该函的真实性有异议。中原公司还提供《限购政策告知函》一份，购房人一及家庭成员情况一栏，填写郑作龙姓名，户籍上海，是否可提供3年内累计2年纳税或社保凭证未做勾选，居住证一栏未做勾选；购房人二及家庭成员情况一栏，填写郑启信姓名，户籍外地，是否可提供3年内累计2年纳税或社保凭证一栏勾选为是，居住证一栏未做勾选。该告知函同时载明本人已如实填报上述相关信息，并且本人承诺，为配合本次购房所提供以下相关材料均真实有效，材料内容未做勾选。购房人一落款处署有“郑启信”姓名，落款日期为2014年12月15日。郑启信认为其未签署过该告知函，但不要求笔迹鉴定，该告知函的购房一人处写的是郑作龙，配偶处写的是郑启信，购房第二人处写的是郑启信，签名写的是郑启信，没有告知应当告知的对象，告知栏没有打勾，可见中原公司没有�行审查，在购房二人处是否可以提供两年社保凭证处打勾了，应该有纳税凭证或者社保凭证，告知书上有明显要求，本人如实上报信息，并提供如下资料，但本案中中原公司没有提供这方面的材料，因此中原公司没有进行审查，所以郑启信不应当支付居间费用。中原公司另提供确认人落款为“薛某某”的《账号确认书》数份，分别载明确认将郑启信支付给中原公司暂为保管的用于购买车站北路房屋的意向金、定金转至户名为“薛某某”，账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的中国银行账户。中原公司另提供收款人落款为“薛某某”的《收款收据》一张，载明收到中原公司转付的郑启信购买车站北路房屋的定金2万元。郑启信对上述材料中薛某某签名的真实性均有异议。一审法院认为，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。正式买卖合同的签订系为产权交易过户备案之需，并非买卖关系成立的唯一标准，郑启信与案外人签订的《房屋买卖合同》，已具备房地产买卖的主要条款，中原公司促成买卖双方签署该合同后，可认定其已促成房屋买卖合同成立。现郑启信认为因中原公司未如实告知相关限购政策导致买卖合同无法履行，故不应支付佣金。然而相关房地产限购政策在郑启信签订车站北路房屋买卖相关合同和协议前已经出台公布，郑启信作为购房人，理应事先对相关政策有所了解，作为完全民事行为能力人，更应审慎签订合同和协议，并对自己的民事行为承担相应法律后果。中原公司作为房屋买卖的居间方，主要义务系向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，其并无法定义务对郑启信是否符合购房资格进行核实。现郑启信认为其无购房资格而未继续履行买卖合同，并非中原公司原因所致，不影响中原公司向郑启信主张佣金。但考虑到交易未成，中原公司未提供签订正式买卖合同、产权过户、房屋交付验收、费用结算等后续服务，其在居间义务未全部完成的情况下得到居间报酬与居间义务履行完毕可得的报酬数额相等，显然有违公平原则。综上，酌情认定郑启信向中原公司支付佣金8,940元。根据佣金确认书的约定，郑启信应自《房屋买卖合同》成立时支付佣金，中原公司主张自2014年12月26日起计算逾期违约金，并无不当。郑启信认为违约金标准过高，法院按照合同履行情况和中原公司实际损失酌情予以调整。关于郑启信要求中原公司双倍返还定金并支付延期返还定金利息的反诉请求。一审法院认为，根据《买卖居间协议》的约定，郑启信向中原公司分两次支付的1万元，分别系为了中原公司与房屋出售方洽谈之用而支付的1万元意向金，以及买卖双方达成买卖合同后�启信补足的部分定金1万元，另根据上述协议约定，房屋出售方在《房屋买卖合同》上签字后，意向金即转为定金，由此构成郑启信应当向房屋出售方支付的定金2万元。根据中原公司提供的银行转账凭证，该2万元已由中原公司向案外人薛某某转付，由薛某某收受为定金，中原公司对该款不负有返还义务。郑启信认为中原公司向薛某某转付的2万元并非本案中郑启信支付的定金，未提供证据证明，不予采信。判决：一、郑启信应自判决生效之日起7日内向上海中原物业顾问有限公司支付佣金8,940元及逾期付款违约金，违约金以8,940元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率自2014年12月26日起计算至判决生效之日止；二、对于郑启信的反诉请求不予支持。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，予以确认。本院认为，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。中原公司促成郑启信与案外人签订了《房屋买卖合同》，该合同已具备房地产买卖的主要条款，故可认定中原公司已促成合同成立，郑启信应当支付相应报酬。上海市相关的房地产限购政策早已出台公布，郑启信作为购房人，理应事先对相关政策有所了解，其应审慎签订协议，并对自己的行为负责，何况中原公司已提供了《限购政策告知函》。中原公司作为房屋买卖的居间方，主要义务系向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，其并无法定义务对郑启信是否符合购房资格进行核实。郑启信上诉称中原公司不仅应尽告知义务，还应尽审查义务，依据不足，本院不予采纳。一审法院考虑到最终郑启信交易未成，中原公司未提供签订正式买卖合同、产权过户、房屋交付验收、费用结算等后续服务，其在居间义务未全�完成的情况下得到居间报酬与居间义务履行完毕可得的报酬数额相等，显然有违公平原则等因素，酌情认定郑启信向中原公司支付佣金8,940元，并无不当。综上所述，郑启信的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费803.03元，由上诉人郑启信负担。本判决为终审判决。
审判长 陈 俊
审判员 徐 江
审判员 丁康威
二〇一六年十月十三日
书记员 蔺皓然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清�，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……