湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民初4318号
原告：湖北盘古市政工程有限公司，住所地：武汉市新洲区邾城街齐安大道。
法定代表人：叶新宝，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陶长喜，北京市京师（武汉）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：童高波，北京市京师（武汉）律师事务所律师。
被告：湖北升辉房地产有限责任公司，住所地：武汉市新洲区邾城街龙腾大道。
法定代表人：孙建银。
第三人：中国农业银行股份有限公司武汉洪山支行，住所地：武汉市洪山区珞狮路6号。
负责人：徐志军，该行行长。
委托诉讼代理人：陶家凯，该公司员工。
委托诉讼代理人：闵敏，该公司员工。
第三人：武汉新创建设集团有限公司，住所地：武汉市新洲区邾城街新洲大街132号。
法定代表人：邱孟涛。
原告湖北盘古市政工程有限公司（以下简称盘古公司）与被告湖北升辉房地产有限责任公司（以下简称升辉公司）、第三人中国农业银行股份有限公司武汉洪山支行（以下简称农行洪山支行）、武汉新创建设集团有限公司（以下简称新创公司）在建建筑物抵押权纠纷一案，本院于2017年12月4日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盘古公司的委托诉讼代理人陶长喜、童高波，第三人农行洪山支行的委托诉讼代理人陶家凯、闵敏到庭参加诉讼。被告升辉公司、第三人新创公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院缺席审理。本案现已审理终结。
原告盘古公司向本院提出诉讼请求：1、判决原告对被告所有的武房期新字第2012003707号武汉市期房抵押证明项下房屋享有抵押权；2、判决拍卖或变卖被告所有的前述抵押房屋，原告就被告所有的前述抵押物的处置款在3700万元最高担保额度内享有优先受偿权；3、本案诉讼费由被告承担。当庭将诉讼请求2进行明确，被担保的主债权的计算方式是以原告受让的债权3000万元以及自2016年2月22日起至付清之日止按照月利率0.6%计算的利息。
事实和理由：2012年11月29日，抵押权人农行洪山支行与被告升辉公司签订了编号为42100620120015201号《最高抵押合同》，约定升辉公司愿意为农行洪山支行与新创公司自2012年11月29日起至2015年11月28日止办理的人民币贷款、银行保函、商业汇票承兑系列业务所形成的债权提供最高额抵押担保，担保的债权最高余额折合人民币3700万元，抵押担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和担保人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及贷款人实现债权的一切费用，升辉公司提供的抵押物为其开发所有的滨湖国际1＃楼5.7.8号商铺及全部住宅、2＃楼1.8.9.12号商铺及全部住宅、地产在建工程。2012年12月7日，农行洪山支行与升辉公司依据前述《最高抵押合同》在武汉市新洲区住房保障和房屋管理局办理了抵押登记，取得了编号为武房期新字第2012003707号《武汉市期房抵押证明》。2014年11月26日，农行洪山支行与借款人新创公司签订了编号为42010120140006302号的《流动资金借款合同》，约定农行洪山支行向新创公司提供借款3000万元人民币，借款期限为一年，并对借款利息、罚息、复利等进行了约定。同日，农行洪山支行分两笔向新创公司共发放了贷款人民币3000万元整。借款合同到期后，新创公司未能归还全部本金及部分利息，升辉公司亦未履行抵押担保责任。2016年2月19日，农行洪山支行与原告、新创公司签订《协议书》，约定由原告承接新创公司在42010120140006302号《流动资金借款合同》项下本金3000万元及连带清偿欠付利息，农行洪山支行将前述借款合同、抵押合同项下的债权及抵押权转交给原告享有和行使。2016年2月22日，原告归还了该借款合同项下本金3000万元，并帮助新创公司结清了欠付利息。农行洪山支行已告知升辉公司债权转让及清偿事实。原告认为，农行洪山支行与原告、新创公司签订的《协议书》实为债权转让合同，原告以承接新创公司对农行洪山支行3000万元贷款债务为对价，受让取得了农行洪山支行在前述借款合同、抵押合同项下的主债权及抵押物权。新创公司应向原告清偿受让债权3000万元人民币，并按月0.6%的商业银行贷款利率向原告支付利息，升辉公司应在3700万元最高担保额度内对新创公司债务承担抵押担保责任。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。
第三人农行洪山支行同意原告的诉讼请求，原告应对被告升辉公司提供的抵押物享有抵押权。
被告升辉公司及第三人新创公司未到庭进行答辩。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，第三人农行洪山支行对原告提交的证据未提出异议。经本院核对，对原告提交了原件的证据予以确认并在卷佐证。
经审理查明：2012年11月29日，农行洪山支行与湖北升辉置业有限公司（后企业名称变更为升辉公司）签订《最高额抵押合同》，约定升辉公司自愿以位于武汉市新洲区阳逻街环湖路以南滨湖国际1#楼5、7、8号商铺及全部住宅、2#楼1、8、9、12号商铺及全部住宅、地产在建工程为农行洪山支行与新创公司自2012年11月29日起至2015年11月28日止办理约定的各类业务所形成的债权提供最高余额人民币3700万元的抵押担保，担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利等。并在武汉市新洲区住房保障和房屋管理局办理了武房期新字第2012003707号武汉市期房抵押证明。
原告与新创公司签订编号为42010120140006302《流动资金借款合同》，约定原告向新创公司发放贷款3000万元，借款期一年，贷款用途为购买原材料，贷款利率为贷款实际提款日单笔借款期限所对应的人民银行公布的同期同档次基准利率基础上浮15%，逾期罚息利率为贷款利率上浮50%，按月结息，结息日为每月的第20日，定期付息。对于未按时支付的利息，从未清偿之日起按月计收复利。2014年11月26日，原告依约向新创公司发放贷款3000万元。借款凭证上载明的执行利率为年6.44%，借款到期日为2015年11月25日。
2016年2月19日，农行洪山支行（甲方）、原告（乙方）及新创公司（丙方）签订三方《协议书》，约定：第一条承贷主体调整所对应的贷款债权甲方与丙方签订的流动资金借款合同（编号42010120140006302）项下未受清偿的本金及利息、滞纳金、违约金、抵押权等各项从属权利。截至2016年2月19日，该笔贷款债权本金余额为人民币3000万元。第二条承贷主体调整的办理根据乙方的贷款需求书面申请，甲方与乙方协商签订借款合同，该合同项下的贷款金额包含承贷主体调整所对应的贷款债权金额。甲方根据该借款合同发放贷款后，即相应收回丙方所欠贷款本金，所欠利息由乙方在贷款发放后三个月内清偿。第三条乙方权利义务乙方承贷并偿还丙方原贷款所欠本息后，依法获得原贷款合同项下债权人的各项权利，享有对丙方的债权及其从属抵押权，当乙方承接甲方贷款债权后，涉及乙方向丙方及抵押人升辉公司主张承接的原贷款债权及从属抵押权等，甲方应积极配合。
农行洪山支行于2016年2月22日向原告发放5950万元贷款后，原告替新创公司偿还了向农行洪山支行的上述贷款本金3000万元。农行洪山支行向新创公司及升辉公司送达了债权调整（转让）通知书，告知该行与新创公司签订的《流动资金借款合同》项下承贷主体调整为原告，由原告享有合同项下原贷款主债权（3000万元贷款本金及利息、滞纳金、违约金）及从抵押权。庭审中，农行洪山支行认可与新创公司借款合同项下所有权利都已经转让给原告，但未向本院提交借款利息偿还情况的相关证据。原告认为其仅受让了本案《流动资金借款合同》项下本金3000万元。
本院认为：本案所涉《流动资金借款合同》、《最高额抵押合同》、《协议书》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，均应确认为合法有效。合同成立后，各方应按照合同的约定行使权利，履行义务。农行洪山支行按照《流动资金借款合同》的约定向新创公司发放贷款3000万元，但新创公司未按约履行还本付息义务。原告于2016年2月22日使用农行洪山支行向其发放的部分贷款资金偿还了新创公司在本案《流动资金借款合同》项下的贷款本金，农行洪山支行对债务人新创公司及抵押人升辉公司作了债权转让通知。故农行洪山支行已按照三方《协议书》的约定将其对新创公司上述借款合同项下的债权本金转让给了原告。
农行洪山支行与升辉公司签订《最高额抵押合同》，升辉公司以其部分在建工程为农行洪山支行与新创公司自2012年11月29日起至2015年11月28日止办理约定的各类业务所形成的债权在最高额内提供抵押担保，并办理了期房抵押登记，农行洪山支行的抵押权有效成立。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十二条之规定，除法律另有规定或者当事人另有约定外，债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让。故农行洪山支行的抵押权随债权本金一并转让给了原告。因《最高额抵押合同》约定的担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利等，因此原告有权要求在最高余额内就武房期新字第2012003707号武汉市期房抵押证明所载抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款优先偿还其债权转让本金3000万元及转让之后的利息。原告主张的利息为月0.6%，低于《流动资金借款合同》约定的罚息利率，系其对自身权利的处分，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、八十条、八十一条、一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十二条、第二百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
原告湖北盘古市政工程有限公司在最高债权余额3700万元范围内对武房期新字第2012003707号武汉市期房抵押证明所载抵押物享有抵押权，有权在最高债权余额3700万元范围内就该抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿其债权转让本金3000万元及利息（以3000万元为基数按照月利率0.6%自2016年2月22日计算至付清之日止）。
本案案件受理费226800元，由被告湖北升辉房地产有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省高级人民法院。
审判长 李 娜
审判员 刘 隽
审判员 罗文玲
二○二○一八年五月二十八日
法官助理邹艳伟
书记员周靓