湖南省龙山县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘3130民初244号
原告（反诉被告）：向生林。
委托诉讼代理人：龚其群。
委托诉讼代理人：向德堂，湖南湘龙律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘福洪。
委托诉讼代理人:刘潮廷。
委托诉讼代理人：瞿书凡。
第三人（反诉被告）：谢新华。
第三人（反诉原告）：龚寿厚。
原告（反诉被告）向生林与被告（反诉原告）刘福洪、第三人（反诉被告）谢新华、第三人（反诉原告）龚寿厚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年３月6日立案后，由审判员向明、代理审判员龚卿、人民陪审员李桂珍组成合议庭，依法适用普通程序，于2017年4月28日、10月24日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）向生林及其委托诉讼代理人龚其群，被告（反诉原告）刘福洪及其委托诉讼代理人刘潮廷、瞿书凡参加了第一次庭审。第一次庭审后，经当事人申请，本院依法追加谢新华、龚寿厚为第三人，被告（反诉原告）刘福洪及第三人龚寿厚对原告（反诉被告）向生林及第三人（反诉被告）谢新华提出反诉。原告（反诉被告）向生林及其委托诉讼代理人向德堂，被告（反诉原告）刘福洪及其委托诉讼代理人刘潮廷、瞿书凡，第三人（反诉被告）谢新华，第三人（反诉原告）龚寿厚到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）向生林向本院提出诉讼请求：被告刘福洪给原告向生林付清33万元的购房欠款。第一次庭审后，原告（反诉被告）向生林将诉讼请求变更为要求被告（反诉被告）刘福洪及第三人龚厚寿共同付清购房款255000元及利息84150元，共计339150元。第三人谢新华同意原告向生林的诉讼请求。事实和理由：2013年3月原告向生林将半山坡一栋房屋，计290平方米以168万元卖给了被告刘福洪。双方签下了房屋买卖协议。被告刘福洪首付部分购房款后，由于其建房资金短缺，余下的80万元一直没有支付。被告刘福洪于2014年8月便向原告向生林写下欠条，承诺剩余的80万元于2014年9月10日前付清，否则所建房屋归原告人向生林所有。2016年5月，被告刘福洪将房屋修建完工后，仍然未把所欠房款付清。据此，特向人民法院起诉，请依法支持原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）刘福洪辩称，原告向生林的诉求不符合他们之间的房屋买卖合同和补充协议的事实。
第三人（反诉原告）龚寿厚的诉称和被告（反诉原告）刘福洪的辩称一致。
被告（反诉原告）刘福洪在第一次庭审后，向人民法院提交了民事反诉状。诉讼请求：１.请求人民法院驳回被答辩人要答辩人支付33万元的欠款及利息的诉讼请求。２.请求法院判决被答辩人赔偿违约损失40万元。３.请求判决被答辩人退回多领房款81580元。4.请求判决由答辩人所修的第五层房屋的产权归答辩人所有。5.由被答辩人承担本案的诉讼费用。在诉讼中，被告（反诉原告）刘福洪及第三人（反诉原告）龚厚寿放弃了第四项诉讼请求。事实和理由：答辩人刘福洪与被答辩人向生林之间签订的房屋买卖协议及补充协议合法有效，被答辩人违约，未能按照买屋买卖协议及补充协议履行自己的义务。在签订房屋买卖协议后，答辩人刘福洪给被答辩人向生林前后已经付款1481580元，按合同约定定价计168万元，相抵后也只欠被答辩人198420元，与被答辩人请求付清33万元（其中欠款27万元利息6万元）的事实不符，不合理也不合法。被答辩人没有履行房屋买卖协议和补充协议约定的义务，导致答辩人未将第六层得以修建，造成重大损失，是被答辩人的违约导致，被答辩人应按补充协议的约定，给予赔偿。并且根据答辩人与被答辩人签订的房屋买卖协议约定，被答辩人以168万元出售转让给答辩人，被答辩人保证答辩人修建六层房屋。平均每层价款为28万元。由于被答辩人违约，造成答辩人只修了五层，五层的造价款为140万元。被答辩人已经领了1481580元，按五层计算，被答辩人多领81580元，故答辩人反诉请求法院判决被答辩人退回答辩人81580元。
原告（反诉被告）向生林辩称，原、被告之间于2013年3月1日签订了房屋买卖协议后，又与2014年8月１日签订了补充协议。其中协议书中约定反诉被告向生林保证反诉原告刘福洪修建楼层主体，事实上反诉被告将所约定的房产交付给反诉原告等人后，反诉被告按照合同的约定办理了相关的基本手续。反诉原告已经修建了包括地下室及顶层在内的七层房屋，反诉原告已经按照合同约定全部履行了自己的义务。所以，对本案反诉原告的诉讼请求既不符合合同约定，也不符合法律规定，所以请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。
第三人（反诉被告）谢新华的诉称和原告（反诉被告）向生林的辩称一致。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了证据举证和质证。原告（反诉被告）向生林提交了1.房屋买卖协议一份，2.建设工程规划许可证一份，3.欠条一份，4.国有土地使用证一份、建设工程规划审批单一份，规划建设控制红线图一份，共三份，5.现场照片一份；被告（反诉原告）刘福洪提供了1.房屋买卖协议书一份、补充协议书一份，2.收条20张；本院依法调取了案涉房屋现场勘查测绘资料一份；第三人（反诉被告）谢新华提供的证据和原告（反诉被告）向生林提供的证据一致，第三人（反诉原告）龚寿厚提供的证据和被告（反诉原告）刘福洪提供的证据一致，原告（反诉被告）向生林本诉和反诉的证据一致，被告（反诉原告）刘福洪本诉和反诉的证据一致，上述证据原、被告双方及第三人对其真实性无异议，来源合法，内容真实，并且与本案关联，能够证明本案的相关事实，作为有效证据，本院予以采信。
经审理查明，向生林、谢新华（甲方）于2013年3月1日和刘福洪、龚厚寿（乙方）签订了一份房屋买卖协议书。该份协议约定：一、甲方在半山坡的旧危房一栋及宅基地面积和使用面积290平米，计作价一百六十八万元，乙方表示同意；二、付款方式：甲、乙双方签订本协议时，乙方首付八十八万元，余款八十万元，待甲方协助乙方办好过户手续，并保证乙方修建六层主体，在乙方将六层修起后，将八十万元给甲方付清。从向生林提供的2013年12月3日龙山县规划建设控制红线图以及2013年12月4日湖南省龙山县城镇规划区私人住宅建设工程规划审批单上显示，案涉地块批准的用地面积为232.2平米，建筑总面积为1050平米，层数为5层，底层占地面积为210平米。向生林、谢新华与刘福洪、李清华、刘潮廷在2014年8月1日又签订了一份补充协议，该补充协议第一款约定：原签定合同价格为壹佰陆拾捌万元，包建房手续陆层修建完成，（乙方出资修建）但因政策不允许，修至伍层就不允许再建，由甲方（原告方）补偿乙方损失，肆拾万元整，如甲方能在2015年8月1日以前能办理手续和水电供应并且六层修好，乙方肆拾万元如数全部付给甲方，2015年8月1日后仍未动工修建，甲、乙双方将终止合同并扣除肆拾万元作为乙方损失赔偿。刘福洪于2014年8月20日给向生林、谢新华出具了欠条一份，该欠条上载明：欠向生林、谢新华购房款80万元，2014年9月10日前付清。刘福洪在保证人及承诺人处签名，予以认可。依据刘福洪向本院提供的收条以及经法院庭审核对，从2013年3月1日到2014年11月前刘福洪分11次共向向生林、谢新华支付了购房款876680元，刘福洪给向生林、谢新华出具了欠条后，刘福洪又向向生林、谢新华分9次共支付了购房款57万元，总共支付给向生林、谢新华购房款1446880元。案涉的旧房屋由刘福洪组织人员拆除，其新建的房屋现已停止修建，居住使用，经现场测绘底层层高为2.46米，现无人居住；顶层层高为2.6米，尚未浇板，现已经搭建了钢结构顶棚，由案外人居住使用；顶层下已修建好5层（不含底层），均已经使用。
另查明，向生林陈述谢新华系其配偶，谢新华予以认可，案涉房屋是双方共同财产；刘福洪陈述龚厚寿系其配偶，龚厚寿予以认可。
本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖协议系双方的真实意思表示，双方已经构成了买卖合同关系，应受法律保护。
关于本诉部分涉及的问题。一是被告（反诉原告）刘福洪及第三人(反诉原告)龚厚寿是否尚欠原告（反诉被告）向生林的购房款；二是被告（反诉原告）刘福洪及第三人龚厚寿是否有义务给原告（反诉被告）向生林及第三人（反诉被告）谢新华支付购房款的利息。
第一、被告（反诉原告）刘福洪及第三人龚厚寿是否尚欠原告（反诉被告）向生林购房款问题。
原、被告双方于2013年3月1日签订的房屋买卖协议符合法律规定，双方当事人应按照合同的约定各自履行的自己的义务。房屋买卖协议中约定案涉房屋及地块价款为168万元，且被告（反诉原告）刘福洪于2014年8月20日出具的欠条也认可案涉合同标的物的价格为168万元，经庭审当庭确认核实，被告（反诉原告）刘福洪分20次共向原告（反诉被告）向生林、第三人（反诉原告）谢新华支付了购房款1446880元，故被告（反诉原告）刘福洪到目前为止按合同约定仍欠原告（反诉被告）向生林、第三人（反诉原告）谢新华购房款233120元。
第二、被告（反诉原告）刘福洪及第三人（反诉被告）龚厚寿是否有义务给原告（反诉被告）向生林及第三人（反诉原告）谢新华支付购房款利息的问题。
因原、被告双方在房屋买卖合同中没有约定逾期付款的违约金及计算方法，依据《最高人民法院关于买卖合同司法解释》第二十四条第四款的规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”故原告（反诉被告）向生林主张的利息应依据被告刘福洪尚未支付购房款为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率50%标准计算，从2014年8月20日欠条所约定最迟付款日（2014年9月10日）的第二天开始计算至付清之日止，但利息最高不能超过其主张的84150元。
关于反诉部分涉及的问题。一是原告（反诉被告）向生林是否存在违约给被告（反诉原告）刘福洪及第三人龚厚寿（反诉原告）赔偿40万元的问题；二是原告（反诉被告）向生林是否存在多领购房款81580元的问题。
第一、原告（反诉被告）向生林是否存在违约给被告（反诉原告）刘福洪及第三人（反诉原告）龚厚寿赔偿40万元的问题。
本案中涉及2013年3月1日签订的房屋买卖协议、2014年8月1日签订的补充协议、2014年8月20日被告（反诉原告）刘福洪给原告（反诉被告）向生林及第三人（反诉被告）谢新华出具的欠条一份，依据上述证据产生的时间可以确定，欠条是在两份协议之后形成的。被告（反诉原告）刘福洪要求原告（反诉被告）向生林承担40万元的违约损失，其依据的是基于双方于2014年8月1日签订的补充协议第一条约定，但该协议产生在欠条之前，被告（反诉原告）刘福洪出具欠条时，补充协议已经存在。欠条的形成，是对双方房屋买卖合同的一种结算，双方买卖合同关系通过欠条已转化为一种债权、债务关系，欠条上的约定对房屋买卖协议中关于购房款支付条件进行了变更，且被告（反诉原告）刘福洪在出具欠条后，又向原告（反诉被告）向生林、第三人（反诉被告）谢新华分9次共支付了57万元购房款，履行了欠条确定的部分义务，没有提出异议。基于意思表示最新最近，且不违反合同目的，可根据合同成立的时间先后及合同履行实际状况，确定以后一合同确定的内容为准，即应按2014年8月20日被告（反诉原告）刘福洪给原告（反诉被告）向生林及第三人（反诉被告）谢新华出具的欠条来确定本案中原、被告双方的权利、义务。故被告（反诉原告）刘福洪要求原告（反诉被告）向生林承担40万元的违约损失反诉请求，本院不予支持。
二是原告（反诉被告）向生林是否存在多领购房款81580元的问题。
被告（反诉原告）刘福洪主张案涉房屋只修了五层，第六层没有修建完成，每层平均价款为28万元，合同总价款应为140万元，原告（反诉被告）向生林已领走1446880元，其多领走购房款应予以退回。被告（反诉原告）刘福洪上述主张不能成立，理由如下：其一、原、被告双方签订两份协议中对合同总价款的约定是明确的，均是168万元，并没有分层约定合同价款；其二、被告（反诉原告）刘福洪于2014年8月20日出具的欠条显示，原、被告双方对案涉房屋最终是按168万元进行结算的，被告（反诉原告）刘福洪在出具欠条时，2013年12月4日湖南省龙山县城镇规划区私人住宅建设工程规划审批单上已经明确案涉房屋只能修建五层，故其已经明知案涉的房屋不能修建到六层的前提下，但仍按168万元的金额给原告（反诉被告）向生林、第三人谢新华出具欠条，并按欠条的约定履行了部分支付义务，说明被告（反诉原告）刘福洪对168万元的认可。故被告（反诉原告）刘福洪要求分层计算并改变合同总价款的诉求，本院不予支持。
综上所述，被告（反诉原告）刘福洪应按照其出具的欠条，履行自己的支付义务。被告（反诉原告）刘福洪及第三人龚厚寿的反诉请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款，第六十条第一款、第二款，《最高人民法院关于买卖合同司法解释》第二十四条第四款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）刘福洪及第三人龚厚寿（反诉原告）于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）向生林及第三人谢新华（反诉被告）支付购房款233120元及利息（以233120元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率50%标准计算，从2014年9月11日开始计算至付清之日止，但利息最高不能超过其主张的84150元）。
二、驳回原告（反诉被告）向生林及第三人谢新华（反诉被告）的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）刘福洪及第三人龚厚寿（反诉原告）的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5800元，由被告（反诉原告）刘福洪及第三人（反诉原告）龚厚寿承担4797元，由原告（反诉被告）向生林及第三人（反诉被告）谢新华承担1003元；案件反诉费8524元，由被告（反诉原告）刘福洪及第三人（反诉原告）龚厚寿承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 向 明
代理审判员 龚 卿
人民陪审员 李桂珍
二〇一八年三月五日
书 记 员 刘 倩