广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2072民初4194号
原告：欧钊富，男，1959年10月1日出生，汉族，住广东省中山市，
原告：苏惠萍，女，1964年5月23日出生，汉族，住广东省中山市，
原告：欧燕文，女，1987年6月29日出生，汉族，住广东省中山市，
三原告委托诉讼代理人：张绍良，广东名道律师事务所律师。
被告:邓东成，男，1976年3月13日出生，汉族，住广东省阳春市，
委托诉讼代理人：黄浩良，广东帅毅律师事务所律师。
第三人：何建德，男，1972年2月24日出生，汉族，住广东省中山市，
委托诉讼代理人：冯明根，广东南鹏展法律师事务所律师。
原告欧钊富、苏惠萍、欧燕文诉被告邓东成、第三人何建德宅基地使用权纠纷一案，本院于2016年4月5日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧钊富及三原告的委托诉讼代理人张绍良，被告邓东成的委托诉讼代理人黄浩良，第三人何建德的委托诉讼代理人冯明根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告补偿房屋损失95850元；2.被告向原告返还土地，并支付土地占用费（按照每月580.8元的标准，自2011年10月28日起计至实际返还之日）。事实和理由：原告欧钊富经第三人何建德介绍，在2011年10月27日与被告邓东成签订《土地使用权转让合同》，将中山市××××号土地及该地上附随的建筑物出让给被告。合同签订后，原告即将土地及地上建筑物交付给被告，被告随即将该土地上的建筑物拆除，并一直使用该土地至今。因原、被告签订的合同无效，被告应当向原告返还土地及建筑物，并向原告支付土地使用费。现因该土地上建筑物已经被被告拆除，不能返还，被告应当对该建筑物向原告予以补偿。
被告辩称，1.涉案房屋不是被告拆除，对原告的损失，被告不同意赔偿；2.房屋的价值应当经过有资质的鉴定机构确定；3.合同签订后因过户问题，原告未将涉案土地交付被告使用。综上，请求驳回原告请求。
第三人述称，第三人与原、被告之间的纠纷无关。
本院经审理认定事实如下：原告欧钊富与苏惠萍是夫妻关系，欧燕文是欧钊富与苏惠萍的女儿。苏惠萍、欧燕文是位于中山市××××号的土地使用权人，使用权类型为批准拨用宅基地，土地证号为中府集用（20**）第××××号，土地使用权面积为72.6平方米。
2011年10月27日，欧钊富作为甲方（转让方）与邓东成作为乙方（受让方）、何建德作为丙方（转让代办方）签订一份《土地使用权转让合同》，约定甲方将座落于小榄镇××××号的一块土地（集体土地使用证号为××××号）转让给乙方使用，土地使用面积72.6平方米，办理过户时以土地管理部门勘测定界的面积为准；土地使用权转让金每平方米3099.1735元，按72.6平方米计算为22.5万元，转让金额最终按土地管理部门勘测定界面积乘以前款所述土地单价为准，并实行多退少补；乙方在本合同双方签字时付定金10万元，在双方向土地管理部门申办土地使用权证时支付转让金12.5万元；甲方应于乙方付清全部土地使用权转让金当天把该土地交付乙方使用，并进行场地交接，双方应在场地交接单上签字，以示场地交接完毕；任何一方违约，违约方应向另一方支付违约金，如甲方不卖，以定金的双倍归还乙方，如乙方不买，原支付给甲方的定金归甲方所有；但由于不可抗拒原因，经政府部门确认不能过户，甲乙丙三方同时确定不能过户，甲方必须退还所有金额（无息退还）。合同下方手写有“甲方要求如下：乙方拆屋不能过户，乙方负责叁万元损失费给甲方。（集体使用证乙方保管）”内容，原、被告确认该内容是第三人何建德在双方签名前书写。
同日，欧钊富向被告出具收款收据一份，确认收到被告上述土地转让款100000元，欧钊富将涉案土地使用权证交付给被告。2012年1月7日，欧钊富向被告出具收款收据一份，确认收到被告土地转让款125000元。
中山市小榄镇九洲基社区居民委员会出具证明，证明座落于小榄镇××××号用地，面积72.6平方米，地上房屋建筑面积约63.9平方米，其余为简易星棚，所有建筑物及构筑物于2011年11月拆除，产权属苏惠萍、欧燕文所有。小榄镇流动人口和出租屋九洲基管理服务站出具证明，证明民强巷90号从2006年10月1日开始出租，于2011年11月3日停租，期间依法缴纳出租屋租赁税。
诉讼中，原告申请对涉案房屋的价值进行评估，该房屋无报建手续、无产权证，本院委托中山市联诚房地产与土地评估有限公司对涉案房屋损失价值进行评估。因被评估房屋已于2011年11月被拆除，该评估公司要求原、被告双方共同出具涉案房屋的实体状况说明，需明确房屋的以下事项：1.水、电及门窗设施是否齐全；2.简易棚的高度、长和宽；3.室内地面的材料；4.简易棚的墙体材料、主体结构（骨架）材料及棚顶材料。本院将评估公司的要求通知原、被告双方，要求其按上述要求作出说明。被告称其当时购买的是土地，打算买地后新建房屋，因此不关心原房屋的情况，对房屋当时的现状未保存任何资料，且双方约定“乙方拆屋不能过户，乙方负责叁万元损失费给甲方”，即双方对房屋的价值有约定，无须再评估。因双方未能按评估公司要求提供相关资料，本案评估事项未能进行，本院已依法取消本次评估事项。
另查明：2011年10月27日，欧钊富与何建德签订一份《土地转让（承诺书）》，约定欧钊富委托何建德转让小榄镇××××号住宅用地事项，欧钊富实收173000元，该土地交易多出金额归何建德作劳务费用。该承诺书下方手写有“拆屋不能过户，乙方负责叁万元损失费给甲方）”内容。庭审中，何建德确认原、被告的交易是其从中介绍，但其促进双方签订合同后便不再跟进，不清楚涉案房屋土地是否有实际交接。
再查明：邓东成于2016年1月27日向本院起诉欧钊富、苏惠萍、欧燕文宅基地使用权纠纷一案[案号（2016）粤2072民初2990号，以下简称2990号案]，请求1.确认原告邓东成与被告欧钊富、苏惠萍、欧燕文签订的土地使用权转让合同无效；2.被告欧钊富、苏惠萍、欧燕文连带清偿原告土地转让款225000元以及逾期付款利息。本院于2016年4月26日对该案作出判决：一、邓东成与欧钊富、苏惠萍、欧燕文签订的协议无效；二、欧钊富、苏惠萍、欧燕文向邓东成返还转让款225000元；三、驳回邓东成其他的诉讼请求。该判决已发生法律效力。在该案庭审过程中，被告将涉案土地使用权证交还给原告。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”由此可见，农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，原告将其宅基地向本集体经济组织以外的被告转让，违反了上述法律规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，双方签订的《土地使用权转让合同》属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本院在处理2990号案中已依法判决欧钊富、苏惠萍、欧燕文向邓东成返还转让款225000元，现三原告请求被告返还土地，理据充分，本院予以支持。双方虽未办理书面的土地交付手续，但根据被告已向原告付清全部转让款项，原告并交付被告土地使用权证的情形，结合转让合同中“甲方应于乙方付清全部土地使用权转让金当天，把该土地交付乙方使用”的内定，可以认定原告已实际交付土地给被告，故被告辩称原告未交付案涉土地与事实不符，本院不予采信。双方在转让土地使用权时一并转让了地上建筑物，该房屋已于2011年11月被拆除，原告请求被告补偿房屋损失95850元，但并能提交相关证据。双方在转让合同中约定“乙方拆屋不能过户，乙方负责叁万元损失费给甲方”，可知双方在签订合同时已预料到所转让土地不能过户时对拆除房屋损失的赔偿方案，故本院认可被告应补偿原告房屋损失的数额为3万元。被告接收了原告交付的土地及房屋，但辩称此后拆除房屋非其所为，不符合常理，本院对其辩称不予采信。原告请求被告按580.8元/月的标准支付土地占用费缺乏依据，且本案中双方对导致合同无效均有过错，故本院对原告该请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一项规定，判决如下：
一、被告邓东成于本判决生效之日起七日内将座落于中山市小榄镇九洲基民强巷90号的土地[土地证号为中府集用（2004）第××××号]返还原告欧钊富、苏惠萍、欧燕文；
二、被告邓东成于本判决生效之日起七日支付三原告房屋损失款30000元；
三、驳回三原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2832元，减半收取计1416元（原告已预交），由原告负担1081元，被告负担335元（应在判决生效后七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 瞿兵
二〇一七年一月二十六日
书记员 权哲
侯艺喆