济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0104民初1084号
原告（反诉被告）：济南泉热恋餐饮管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人：冯茂国，总经理。
委托诉讼代理人：刘云志，济南槐荫天诚法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：朱建国，男，1953年12月15日出生，汉族，住济南市。
被告（反诉原告）：朱磊，男，1983年1月2日出生，汉族，住济南市。
原告（反诉被告）济南泉热恋餐饮管理有限公司（以下简称泉热恋公司）与被告（反诉原告）朱建国、被告（反诉原告）朱磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月22日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。因案情复杂，本院于2016年5月4日作出（2016）鲁0104民初1084号民事裁定：本案转为普通程序审理。本院于2016年9月27日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）泉热恋公司委托诉讼代理人刘云志、被告（反诉原告）朱磊到庭参加诉讼。被告（反诉原告）朱建国经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）泉热恋公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告于2014年4月24日签订的房屋租赁合同；2.被告退还定金和押金5万元；3.被告承担诉讼费用。事实和理由：2014年4月24日，原告公司（后于2014年5月16日经工商核准，并于2014年9月26日依法登记成立）发起人冯茂国、王军与两被告自愿协商，签订房屋租赁合同，合同签订后，原告认真履行投资装修，并在合同签订时向被告交纳了定金5万元，此款其中4.5万元转为押金，余额5000元应予退还。5月23日，原告依据合同向被告交纳房租并开始正常经营。在此期间，根据经营需要在2015年5月22日经被告同意，原告将自己承租并投资装修的房屋承包给某文化传播公司并签订了承包协议。依据该协议，某文化传播公司已按时直接向被告交纳了房租。2015年11月中旬，原告通知某文化传播公司继续交纳房租时，发现该公司已停止营业，并已失去联系。无奈原告只好通知被告并提出终止合同。但多次协商未果。为了避免损失扩大，原告提起诉讼。
在审理过程中，原告（反诉被告）泉热恋公司补充诉称：因原告所交纳的定金5万元转化为押金4.5万元和违约金5000元，现要求被告返还押金4.5万元。
被告（反诉原告）朱建国、被告（反诉原告）朱磊辩称，1.原告违背合同约定转租案外人，未征得被告同意，原告违约在先，应承担违约责任。2.根据双方签订的租赁协议第7条规定，只有在租赁期满后原告才有权退还押金，而现在租赁期未满原告即要求终止租赁协议，被告无需返还原告押金。3.被告并没有收到原告要求解除合同的告知函，原告提交的顺丰速运里面装的文件是与本案无关的其他材料，并不是告知函。
被告（反诉原告）朱建国、被告（反诉原告）朱磊向本院提出反诉请求：1.反诉被告支付租金损失44160元；2.反诉被告支付拖欠水费2300元；3.反诉被告支付物业费13465元；4.反诉被告支付2015年5月23日至11月22日违约金8000元；5.反诉被告承担反诉费。事实与理由：2014年4月24日，双方签订租赁协议，反诉被告在没有征得反诉原告同意情况下违规转租，后又单方面解除租赁合同，给反诉原告造成租金及其他损失。
原告（反诉被告）泉热恋公司针对反诉辩称，1.反诉原告基本无租金损失，因为某文化传播公司将房租支付至2015年11月22日，反诉原告在2015年11月下旬便开始阻止张某经营，自行对外出租，所以反诉原告基本无租金损失。2.反诉原告要求支付拖欠水费，应提供相应的证据，且反诉被告在经营过程中为反诉原告垫付水费，应予扣减。3.关于物业费，反诉原告应提供垫付的物业费发票及收费标准。经核实应交标准和费用为6732.80元，是2015年6月1日至11月31日某文化传播公司经营期间欠交的部分，反诉原告要求支付13456元无事实和法律依据。4.反诉原告要求支付2015年5月23日至11月22日的违约金8000元无事实依据，且此期间承包人为某文化传播公司，该公司已经与反诉原告对逾期付款的情况作了新的约定，期间某文化传播公司除按照约定支付半年租金26.5万元外，还按照反诉原告的要求另支付5000元补偿，所以不存在违约金的问题。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对本案事实，本院认定如下：1.2014年4月24日，冯茂国、王军（乙方）与被告朱建国、被告朱磊（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将拥有经营管理及转租权的商铺出租给乙方作为经营场所，地址：4号楼2-2B、约建筑面积275平方米的铺面和4号楼2-104室、约建筑面积203.34平方米铺面；租用期限5年，自2014年5月23日至2019年5月22日；第一年、第二年使用费各为53万元，第三年、第四年、第五年使用费各为56.71万元，押金4.5万元。合同签定之日，先付定金5万元，甲方免租乙方装修期30天，自租赁合同起乙方一次性支付2014年5月23日至2014年11月22日共6个月租金26.5万元，其余租金支付方式：每6个月支付一次，乙方应提前10天续交租金；管理费、保洁费、水电费等费用由乙方自行交纳；租赁期间，乙方如欲将房屋转租给第三方使用，必须征得甲方的同意，付清所有费用，并办理有关手续后，取得使用权的第三方方可成为本合同的当然乙方；乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取，如拖欠租金10天，视为违约，甲方有权收回房屋；合同期满，如甲方房屋继续出租，同等条件下，乙方享有优先承租权，租金随商铺周边的商铺市场价而定，如乙方合同期满后不再承租，乙方待结清物业及水电暖费用后，甲方应退给乙方所交押金，以押金单据为准。同日，冯茂国支付定金5万元，两被告出具收条。2.后两被告将房屋交付冯茂国，冯茂国后对房屋进行了装修。3.2014年6月4日，被告朱磊出具收条1份，载明：收到租金10万元，剩余租金6月7日以前付清，如不在6月7日以前付清，租金不退。4.2014年6月10日，被告朱建国出具收据1份，载明：收到房屋租赁押金4.5万元；6月11日，被告朱建国出具收据1份，载明：收到违约金5000元。该两笔款项共计5万元，与2014年4月24日两被告所收取的定金5万元是同一笔款项。5.2014年6月11日，被告朱建国出具收据1份，载明：收到房屋租金16.5万元，从2014年5月23日
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11月22号6个月租金）。6.2014年9月26日，原告泉热恋公司成立，股东为冯茂国、王军，原告泉热恋公司的经营场所即包括两被告出租的房屋。7.2015年5月22日，原告泉热恋公司与某文化传播公司签订《餐厅承包经营协议》，约定：某文化传播公司承包原告泉热恋公司承租两被告房屋的营业餐厅；承包期限2015年6月7日至2019年5月22日；承包经营费用，某文化传播公司每月最后一日支付泉热恋公司股东冯茂国、王军各1.8万元。每逾期一天，支付各股东违约金每天90元。某文化传播公司将房租按租房协议（与房东所签订租房协议）约定时间与款项，汇入被告朱建国指定账户，同时继承租房权利，如逾期未交，造成的经营后果由某文化传播公司自负；某文化传播公司承包经营期内，承担房屋租金的交纳、物业费用、水电等经营中的一切费用；泉热恋公司所投入的固定资产及设施设备，某文化传播公司应妥善保管、使用、维护、维修。8.2015年11月18日，原告泉热恋公司与张某签订《房屋租赁协议》，约定：原告泉热恋公司将承租两被告的4号楼2-2B房屋租赁给张某使用，租赁期限4年。后张某向原告泉热恋公司支付6个月租金及押金共4.1万元，并对房屋进行了装修。因原告泉热恋公司拖欠两被告租金，被告朱磊通知张某不能继续经营。张某以冯茂国作为被告于2015年12月11日具状向本院提出诉讼。2016年3月31日，本院作出（2016）鲁0104民初179号民事调解书，载明双方达成协议：①冯茂国于2016年4月10日前一次性向张某返还租金3.9万元；②冯茂国于2016年4月10日前向张某赔偿装修损失4000元；③张某与冯茂国均同意即日起解除双方签订的《房屋租赁协议》，双方基于该租赁协议再无其他纠纷，互不追究；④案件受理费1300元，减半收取650元，由冯茂国负担；⑤冯茂国应于2016年4月10日前向原告张某支付上述租金、装修损失费及诉讼费；如逾期支付应按照中国人民银行贷款利率的二倍支付逾期利息。9.在审理过程中，原告泉热恋公司与被告朱磊共认：两被告已经收取至2015年11月22日止的租金，并收取1万元逾期违约金。10.在审理过程中，原告泉热恋公司与被告朱磊共认：涉案房屋已由两被告收回另行出租。原告泉热恋公司诉称房屋收回时间为2015年11月20日至24日之间，并提交记载有2015年11月24日、2015年11月26日（日期为打印载入）字样的照片予以证实，照片中显示门店玻璃上张贴有记载“店面出租”字样及电话号码的白纸，被告朱磊对照片中张贴的白纸认可系其所张贴，电话号码亦系其电话号码，但辩称收回房屋时间为2015年12月2日或3日，其张贴的时间为之后的两三天，并非照片中打印的2015年11月24日、2015年11月26日。经询问，原告泉热恋公司委托诉讼代理人不能解释照片中的日期为何系打印载入。11.2015年11月26日，原告泉热恋公司出具《告知函》，载明：泉热恋公司因经营困难，提出终止2014年4月24日双方签订的《房屋租赁合同》。朱建国、朱磊在收到函件三日内，可与泉热恋公司联系，双方协商办理终止《房屋租赁合同》。①交接承租房，②返还押金，逾期承担相应责任。原告泉热恋公司诉称该《告知函》已经通过顺丰速运邮寄于2015年12月3日送达被告朱建国。被告朱磊提出异议，辩称确实于2015年12月3日或4日收到原告泉热恋公司通过顺丰速运邮寄的邮件，但系广告宣传页，其认为无用就扔了，并非告知函。对此泉热恋公司提供《告知函》复印件及顺丰速运邮寄单予以证实，此外双方均未提供其他证据证实。12.在审理过程中，原告泉热恋公司提交2012年4月16日至2014年4月14日水费发票7份、2014年6月16日至8月14日的水费发票3份，以此证实因租涉案房屋拖欠水费，其将承租前的水费缴纳，并要求在两被告提出反诉的水电费中予以扣减。被告朱磊提出异议，认为其已将原告泉热恋公司承租涉案房屋前的水费以现金方式支付给冯茂国，承租房屋后的水费应由原告泉热恋公司负担。被告朱磊对其辩称理由没有提供证据。13.在审理过程中，被告朱磊提交2014年12月13日至2015年12月11日水费发票9份，金额为2379.69元，以此证实其为原告泉热恋公司垫付的水费。原告泉热恋公司予以认可。
本院认为，冯茂国、王军作为原告泉热恋公司的股东与两被告签订合同，冯茂国亦系原告泉热恋公司的法定代表人，所承租的房屋亦作为原告泉热恋公司的住所地，且两被告未提出异议，故原告泉热恋公司主张权利合法有据，本院予以准许。原告泉热恋公司与两被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，系有效合同，双方均应按约定履行义务。原告泉热恋公司在合同履行过程中，将房屋转租给某文化传播公司，原告泉热恋公司诉称转租后已由某文化传播公司直接向两被告支付房租，两被告知晓转租的事实，被告朱磊提出异议，认为其将房屋出租给原告泉热恋公司后，只收取房租，并不管房租实际是由谁支付的，其没有允许转租。经审查，原告泉热恋公司没有提供证据证实其向某文化传播公司及张某转租房屋已按照合同约定征得两被告的同意，显系违约。2015年11月26日，原告泉热恋公司具函载明因经营困难要求解除合同，并诉称该函已经邮寄送达两被告，并在2015年12月3日由被告朱建国签收，被告朱磊提出异议，认为其于2015年12月3日或4日收到的材料系原告泉热恋公司宣传广告页，其已经丢弃。经审查，本院认为，在原告泉热恋公司无法继续经营要求解除合同的情况下，其于2015年11月26日向两被告邮寄送达其宣传材料显然与情理不符，在被告朱磊不能提供其收取的、原告泉热恋公司向两被告邮寄材料的情况下，本院认定两被告收取的材料系原告泉热恋公司向其邮寄的《告知函》，由于双方均未提供证据证实材料的收到日期，本院认定邮件的收到日期为2015年12月4日。根据双方的陈述，原告泉热恋公司诉称其向两被告交还房屋的时间为2015年11月20日至24日之间，被告朱磊提出异议，认为其收到房屋的时间为2015年12月2日或3日，由于双方均未提供证据证实房屋的交还日期，本院确定房屋的交还日期为2015年12月3日。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。就本案而言，原告泉热恋公司向两被告致函要求终止合同，被告朱磊辩称已经收到邮件但并非告知函但未能提供任何证据予以证实，其该辩称理由显然不符合情理，不能支持。本院认定两被告已经于2015年12月4日收到原告泉热恋公司的告知函，但由于原告泉热恋公司已于2015年12月3日将房屋交还两被告，表明双方之间的《房屋租赁合同》已于该日解除。故原告泉热恋公司要求解除租赁合同合法有据，应予支持。原告泉热恋公司诉称合同解除日期为2015年12月2日与事实不符，不予支持。
原告泉热恋公司要求两被告返还押金4.5万元，被告朱磊提出异议，认为根据合同约定，租赁期未满，原告泉热恋公司要求终止合同，不应返还押金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，由于双方所签订的《房屋租赁合同》已经解除，故原告泉热恋公司要求两被告返还押金合法有据，予以支持。
被告（反诉原告）朱磊反诉要求原告泉热恋公司支付2015年12月3日至2016年1月3日的租金44160元，并反诉称其于2015年12月3日收回房屋，另行出租需要时间，且由于签订合同时，泉热恋公司要承租5年，所以免除一个月的装修期，因为泉热恋公司没有租满5年，现不同意免一个月的装修期。原告泉热恋公司辩称当时两被告给予一个月的装修期，其公司投资30余万元进行装修，虽然房屋没有及时出租出去确实有损失，但其公司装修后房屋已经增值，双方互相折抵。经审查，本院认为，原告泉热恋公司与两被告签订房屋租赁合同后，支付至2015年11月22日止的租金，其于2015年12月3日交还房屋，期间未交纳租金，故原告泉热恋公司欠付期间的租金；两被告在签订合同时让与原告泉热恋公司一个月的装修期，在合同履行期限内因原告泉热恋公司申请双方合同解除，现两被告以原告泉热恋公司没有租满5年未由反悔显然没有合同依据和法律依据，故其主张一个月的租金损失没有法律依据，鉴于原告泉热恋公司确实存在欠交租金的情况，为减轻当事人诉累，故原告泉热恋公司应支付欠付的租金，经核算，原告泉热恋公司应支付的租金为15972.60元。
被告（反诉原告）朱磊要求原告泉热恋公司支付拖欠的水费2300元，并提供相应的票据，原告泉热恋公司予以认可，并要求扣减其公司垫付的水费。经审查，出单日期在2012年4月16日至2014年4月14日的水费共计418.95元，此期间系在原告泉热恋公司承租房屋之前，2014年6月16日至8月14日系原告泉热恋公司承租房屋期间，原告泉热恋公司未提供证据证实2014年6月16日至8月14日的水费应由两被告承担，被告朱磊辩称该费用已由其现金支付给原告泉热恋公司法定代表人冯茂国，原告泉热恋公司不予认可，被告朱磊未提供任何证据予以证实，故原告泉热恋公司要求在被告朱磊主张的水费中扣减其支付的部分合法有据，应予支持。经核算，被告（反诉原告）朱磊主张水费2300元，扣减原告泉热恋公司为其支付的部分水费418.95元，原告泉热恋公司应支付1881.05元。
被告（反诉原告）朱磊要求原告泉热恋公司支付物业费13465元，原告泉热恋公司提出异议，认为某文化传播公司自2015年6月1日至11月31日欠交物业费为6732.80元。经审查，被告朱磊未提供证据证实其要求原告泉热恋公司支付的物业费数额，鉴于原告泉热恋公司认可的数额为6732.80元，为减轻当事人诉累，本院对于原告泉热恋公司的反诉辩称理由予以支持。
被告（反诉原告）朱磊要求原告泉热恋公司支付违约金8000元，并反诉称原告泉热恋公司应在2014年5月13日前支付2014年5月23日至2014年11月22日租金26.5万元，但实际在2014年6月4日支付10万元，6月11日支付16.5万元，逾期付款，从2014年5月13日至6月11日违约金经计算为1.3万元，已经支付5000元，尚欠8000元。原告泉热恋公司反诉辩称当时26.5万元分两次付款，确实违约，但是合同并未约定违约如何处理，两被告直接在定金中扣除了违约金5000元，说明双方是合同以外对违约金的约定，双方已经认可。经审查，本院认为，原告泉热恋公司在支付首笔租金时即未按照约定时间付款，显系违约，但两被告在2014年4月24日收到定金5万元后，被告朱建国于2014年6月10日出具4.5万元押金收条、6月11日出具5000元违约金收条，有此可见双方对于违约金的处理有所约定，故被告朱磊现以1.3万元主张权利无事实和法律依据，不予支持。
被告（反诉原告）朱建国虽然提供诉讼请求，但无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告（反诉原告）朱建国的反诉按照撤诉处理。
综上所述，原告泉热恋公司要求解除合同、返还押金4.5万元合法有据，予以支持。被告（反诉原告）朱磊要求反诉被告泉热恋公司支付租金损失、水费、物业费的请求合法有据，应予支持，但应以本院核定的数额为准，其要求的违约金依据不足，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十三条、第一百四十四条规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）济南泉热恋餐饮管理有限公司与被告（反诉原告）朱建国、被告（反诉原告）朱磊于2014年4月24日签订的《房屋租赁合同》于2015年12月3日解除；
二、被告（反诉原告）朱建国、被告（反诉原告）朱磊于本判决生效之日起十日内返还原告济南泉热恋餐饮管理有限公司押金45000元；
三、原告（反诉被告）济南泉热恋餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）朱磊租金15972.60元；
四、原告（反诉被告）济南泉热恋餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）朱磊垫付水费1881.05元；
五、原告（反诉被告）济南泉热恋餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）朱磊物业费6732.80元。
六、驳回被告（反诉原告）朱磊的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1050元，原告（反诉被告）济南泉热恋餐饮管理有限公司负担500元，被告朱建国、被告朱磊负担550元，反诉费750元，原告（反诉被告）济南泉热恋餐饮管理有限公司负担250元，被告朱建国、被告朱磊负担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李子萍
人民陪审员 高金辉
人民陪审员 姜丽丽
二〇一六年十月十八日
书 记 员 裴立红