广西壮族自治区上思县人民法院民 事 判 决 书（2018）桂0621民初16号原告：刘冠伦，男，1985年1月16日出生，壮族，住上思县。原告：陈小珊，女，1988年9月3日出生，壮族，住上思县。以上原告共同委托诉讼代理人：林树昌，广西名虎律师事务所律师。以上原告共同委托诉讼代理人：黄蕃海，广西名虎律师事务所实习律师。被告：上思县望阳房地产开发有限公司，住所地上思县思阳镇团结西路。法定代表人：柯有谋，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆春权，广西全德律师事务所律师。原告刘冠伦、陈小珊与被告上思县望阳房地产开发有限公司（以下简称望阳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案受理后，依法适用简易程序于2018年1月23日公开开庭进行了审理。原告陈小珊及原告的共同委托诉讼代理人林树昌，被告的委托诉讼代理人陆春权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘冠伦、陈小珊向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金5322.77元；2、被告支付原告违约金利息308.72元；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告与被告于2015年10月13日签订了商品房买卖合同。该商品房位于上思县城团结西路上思县公安局西面金越龙庭第4幢2单元303号房，建筑面积共127.15平方米，单价为2300.12元/平方米，总价292460元。合同约定原告应于合同签订之日支付首期房款152460元,其余的房款140000元由原告向银行办理按揭贷款手续。被告应于2016年3月28日将验收合格的商品房交付原告使用。如被告逾期交房，须按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，直至实际交房之日止。原告依约履行了合同义务,但被告却迟于2016年6月29日才向原告送达交房通知书。被告应向原告支付赔偿款5631.49元，其中违约金5322.77元（已交付房价款292460元×0.2‰×违约天数91天）；逾期支付违约金利息308.72元［5322.77元×银行同期同类贷款利率（年利率4.35%÷12个月）×16个月]。被告望阳公司辩称：一、被告延期交房存在法定及约定的免责事由，不需要承担违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议约定了被告可延期交房的事由。金越龙庭于2014年8月开工建设，于2015年2月10完成主体结构分部工程质量验收。市政管网的供电管道斜穿金越龙庭小区前的扩建道路，供水管道横穿扩建道路后从公安局门口路段开始与国防军用电缆线路上下平行通过小区门前道路，污水管道与国防军用电缆线路在小区门口交汇。军用电缆移动工程2016年6月初才完成，道路扩建工程至2016年8月份后才竣工通车。受道路扩建及国防军用电缆迁移的影响，金越龙庭小区至2016年5月底才接通供水、供电、排污管道，至此金越龙庭3#、4#、6#才具备竣工验收的必要条件。2016年6月2日金越龙庭3#、4#、6#竣工验收合格。2016年6月17日被告取得《竣工验收备案表》后就通知原告2016年6月26日可以正式交接房屋。道路扩建导致被告交房延后的时间远远不止三个月,由于被告竭尽全力去解决问题,仅延期三个月便可交房。二、金越龙庭3#、4#、6#施工受道路扩建及国防军用电揽迁移影响后，被告于2016年3月8日张贴公告告知买受人。三、原告主张违约金利息无事实和法律依据。原、被告签订的《商品房买卖合同》虽然约定了逾期交房的违约责任,但被告是否构成违约,应否承担违约责任,需要基于事实和法律作出客观的判定。在被告应否承担违约责任尚未确定的情况下，原告要求被告承担逾期支付违约金利息无事实和法律依据。四、原告已经失去索赔的权利。原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定:“出卖人因逾期交房造成违约的,出卖人向买受人支付违约金的有效时间为实际交房后30天内，如买受人原因逾期未办理的,视为主动放弃索赔的权利”。该合同为双方平等自愿签订,此条款明确约定了逾期交房索赔的办理时间,而原告未在实际交房之日起30日内即2016年7月20日前向被告主张,应视为放弃索赔的权利。现原告提起诉讼索赔，有违双方关于私权利处分的约定。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告对其陈述事实向本院提供以下证据：1、商品房买卖合同，证明原告已支付购房款292460元，被告违约须每日支付房款的万分之二，约定交房日为2016年3月28日；2、交房通知书，证明实际交房日期为2016年6月29日。被告为其辩解向本院提供以证据：1、商品房买卖合同，证明原告、被告签订的商品房买卖合同约定了房屋交付的期限、延期事由、违约责任、逾期索赔期限等权利义务；2、主体结构分部工程质量验收报告，证明被告于2015年2月10日完成了金越龙庭项目#3、#4、#6主体结构分部工程质量验收；3、高、低压电缆管道走向平面示意图，证明供电管道走向；4、供水管道、污水管道线路、国防军用电缆线路分布照片、材料，证明供水管道、污水管道、国防军用电缆走向；5、中国石油化工股份有限公司广西石油分公司发展规划二处作出的石化股份桂发规二便[2014]19号《关于迁移龙江加油站选址意见的批复》、中国石油化工股份有限公司广西钦州石油分公司作出的石化股份桂钦函[2014]5号《关于上思石油分公司土地置换方案的函》、上思县人民政府作出的上政阅[2014]41号《研究石化上思石油分公司土地置换工作的纪要》、2018年1月7日中国石化销售有限公司广西防城港上思石油分公司出具的证明，证明石油公司两栋办公大楼拆迁工作一波三折，严重滞后，已经影响到道路扩建工程的工期；6、照片，证明石油公司两栋办公大楼原址及前路段土方量特别巨大，铲平布设国防军用电缆工程量大、工期长；7、2018年1月8日广西华南建设集团有限公司上思公司出具的说明，证明国防军用电缆迁移工作完成时间，间接证明市政府供水管道布设完成接入小区的大致时间；8、竣工验收备案表，证明金越龙庭具备法定交房条件的时间；9、被告书写的关于石油公司综合楼危楼搬迁申请，证明被告尽了应尽的义务，多次沟通、协调，要求县政府解决配套设施供水、供电、排污管道接入等问题；10、延期交房告知书，证明被告如实告知原告延迟交房的原因。经过开庭质证，被告对原告提供的证据无异议，但认为被告在2016年6月26日前已通知原告收房。原告对被告提供的证据1的真实性无异议，但对该合同第九条第二款的合法性有异议；对证据2的真实性无异议；对证据3、4、5、7、9的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，认为这些证据与本案无关；对证据6的真实性、合法性、关联性有异议；对证据8、10无异议。对原、被告双方提交的证据。本院认证如下：原告提供的证据，被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告提供的证据1与原告提供的证据1一致，证据2—5、7—10，原告对其真实性无异议，对被告提供的证据1—5、7—10本院予以确认并在卷佐证；证据6系照片，本院将结合本案其他证据综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：WY-017），约定：第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为上思县思阳镇团结西路金越龙庭第4幢2单元303号房，该商品房用途为住宅，建筑面积共127.15平方米；第四条、计价方式和价款。出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价为2300.12元/平方米，总金额为292460元；第六条、付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款……3、其他方式。详见附件六，合同补充协议；第八条、交付期限。出卖人应当在2016年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力因素，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、其它非出卖人能控制因素（如政府有关活动、庆典、中高考、禁令等）造成工期延误的；3、县政停水、停电造成无法正常施工的；4、出卖人将竣工资料报告提交政府部门并受理后（以政府部门接到资料日期为准）等待验收或丈量所需时间除外；5、双方约定，在实际交房期内，因买受人原因造成该套房的银行按揭贷款未发放或未付清应付房的，则交房日期顺延，顺延至银行按揭贷款发放或付清房款之日；第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款万分之二（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金；2、出卖人因逾期交房造成违约的，出卖人向买受人支付违约金的有效时间为实际交房后30天内，如买受人原因逾期未办理的，视为主动放弃索赔权利；第十一条、交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……原、被告在《商品房买卖合同》的同时还签订有六份附件。附件六《合同补充协议》约定：正文第六条、付款方式及期限。买受人同意按以下第2种方式付款。2、银行按揭（商品房担保贷款）：（1）买受人在签订本合同及合同附件时已充分了解个人办理银行按揭贷款应具备的条件，并愿意接受按揭银行对买受人所提供的按揭资料的真实性、合法性、有效性进行调查。（2）买受人自愿选择银行按揭方式支付购房款，由此产生的相关费用由买受人自担。（3）买受人须在签订《商品房买卖合同》及附件的同时交付首期房款人民币152460元，其余的房款计人民币140000元，由买受人向银行办理按揭贷款手续；正文第八条、交付期限。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力因素，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因停电、停水、社会动乱、火灾、雨季原因导致无法露天施工等造成的停工；3、政府及其它行政管理机关通知的停工；4、因1、2、3项的原因导致施工所需材料、设备运输中断等间接原因造成的停工；5、其它非出卖人能控制因素（如政府部门有关庆典或交通管制、施工时间限制等活动），造成工期延误；6、出卖人将竣工资料报告提交政府部门并受理后（以政府部门接到资料的日期为准），等待验收或测量所需的时间。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。2016年6月17日，金越龙庭6#工程办理工程竣工验收合格备案手续。2016年6月29日，被告向原告送达《交房通知书》，通知原告收到通知书后办理交房手续。另查明，金越龙庭小区配电工程10KV电源接于城西变电站10KV团结西904线#29杆，在#29杆上安装10KV隔离开关后，采用横穿该小区门前的道路敷设电缆方式至金越龙庭小区。因该路段扩建工程未竣工及国防军用电缆至2016年6月初才迁移，影响了金越龙庭小区配电工程、给排水管网等配套设施施工，导致金越龙庭项目工程工期延误。本案争议焦点为：一、原告未按约定期限和程序在约定30天索赔期限内提出索赔是否自动放弃索赔权利；二、被告应否承担逾期交房违约责任。本院认为，一、关于原告未按约定期限和程序在约定30天索赔期限内提出索赔是否自动放弃索赔权利的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定：“2、出卖人因逾期交房造成违约的，出卖人向买受人支付违约金的有效时间为实际交房后30天内，如买受人原因逾期未办理的，视为主动放弃索赔权利。”本案中，原告系基于被告迟延交房而提出诉讼请求，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条规定：“当事人违反法律规定，约定延长或者缩短诉讼时效期间、预先放弃诉讼时效利益的，人民法院不予认可。”被告主张原告未在约定期限内主张逾期交房违约金，应视为自动放弃索赔权利，即属违反法律规定缩短诉讼时效期间、要求原告预先放弃诉讼时效利益的情形，本院不予认可。原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件，除《商品房买卖合同》第九条第2项属于格式条款，免除了被告的责任，排除了原告的主要权利，应当认定为无效外，其他内容是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效合同，双方均应严格履行。二、关于被告应否承担逾期交房违约责任的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、其他非出卖人能控制因素（如政府有关活动、庆典、中高考、禁令等）造成工期延误的……”根据查明的事实，由于涉案房屋所在的金越龙庭小区前的道路扩建、市政配套设施建设未在原、被告约定的交房日即2016年3月28日施工完毕，导致该房屋所在小区的电网等相关设施无法完成。小区红线外市政基础设施的施工是小区内管网设计施工的前提条件，且红线外市政管网的施工并非被告能控制的因素，被告未能按时交付房屋，属于双方合同约定的免责事由，故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告刘冠伦、陈小珊的诉讼请求。案件受理费25元（原告已预交），由原告刘冠伦、陈小珊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。并在上诉期限届满之日起七日内按预交上诉案件受理费50元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13（受理费），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  杜昵权二〇一八年二月六日书记员  廖常杰