湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院执 行 裁 定 书（2018）湘0602执异33号案外人：徐柔嘉，女，1995年1月27日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区土桥居委会*组***号。委托诉讼代理人：李向欣，湖南碧灏律师事务所律师。申请执行人：胥吾恩，男，1950年2月25日出生，汉族，住湖南省临湘市长安中路**号。委托诉讼代理人：卢海生，1952年12月17日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区金湖花园**栋**楼。被执行人：岳阳市洋帆房地产开发有限公司。住所地：湖南省岳阳市岳阳楼区洛王工区****栋。法定代表人：周保国，该公司总经理。被执行人：周保国，男，1975年3月8日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区巴陵中路***号。在本院执行申请执行人胥吾恩与被执行人岳阳市洋帆房地产开发有限公司（以下简称：洋帆公司）、周保国民间借贷纠纷一案中，案外人徐柔嘉对本院查封、冻结被执行人洋帆公司开发的位于岳阳市炮台山路的洋帆住宅楼905号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并举行了听证。案外人徐柔嘉的委托诉讼代理人李向欣、申请执行人胥吾恩及其委托诉讼代理人卢海生到庭参加了听证。现已审查终结。案外人徐柔嘉称，法院在申请人胥吾恩与被申请人洋帆公司、周保国民间借贷纠纷一案中作出财产保全裁定，查封了洋帆住宅楼905号房屋。但洋帆公司于2014年10月13日已将该房屋出卖给了案外人徐柔嘉，案外人付清了全部购房款。洋帆公司将上述房屋交付案外人后，案外人对其进行了装修并入住。2016年2月19日，洋帆公司与案外人就上述房屋签订商品房买卖合同并在房产部门进行网上登记备案，所有权应归案外人所有。上述房产属于案外人个人所有的合法财产，法院对其查封、冻结属于执行错误，严重侵犯了案外人的合法权益。请求法院解除对案外人所有的洋帆住宅楼905�房屋的查封、冻结。申请执行人胥吾恩称，案外人徐柔嘉提出的执行异议不能成立。一、案外人徐柔嘉提供的购房款收据纯属虚假证据。购房款收据上的时间是2014年10月13日，而这期间洋帆公司的法定代表人是彭理而不是周保国，周保国无权处理他人公司事宜，故周保国出具给徐柔嘉的购房款收据是虚假证据，案外人徐柔嘉2014年10月13日向周保国交纳购房款的事实不成立。二、案外人的购房款收据与网签合同自相矛盾，是虚假证据，不能采信。三、法院对案涉房屋采取财产保全措施一年多后案外人才提出财产保全异议，是否与互相串通、进行赖账而拖延或拒不履行法院生效判决有关呢？请法院审查。四、对案外人提供的房产部门的网签合同有异议。法院经申请执行人申请依法对洋帆公司承建的住宅楼905房进行了保全冻结。如果当�案涉房屋已经网签销售则法院无法对该房进行保全冻结。综上，请求法院驳回案外人徐柔嘉的异议请求。本院查明，申请人胥吾恩因与被申请人洋帆公司、周保国债务纠纷于2016年3月17日向本院提交诉前财产保全申请。同月22日，本院作出（2016）湘0602执保7号民事裁定书，裁定查封被申请人洋帆公司、周保国的存款550000元，或查封、扣押、冻结同等价值的其他财产。同年4月12日，本院向岳阳市房地产产权管理部门送达（2016）湘0602执保7号民事裁定书和协助执行通知书，查封、冻结了洋帆公司开发的坐落在炮台山路的洋帆住宅楼测量号为501244010049的905房和901房。2016年9月18日，本院对原告胥吾恩与被告洋帆公司、周保国、曹伟、焦水平民间借贷纠纷一案作出（2016）湘0602民初1822号民事判决：一、周�国、洋帆公司在本判决生效之日起十日内共同向胥吾恩偿还借款本金318800元，并支付以本金318800元自2015年7月30日起至借款清偿之日止按月利率2%计算的利息（2016年3月已付40000元从中折抵利息）；二、驳回胥吾恩的其他诉讼请求。案件受理费8200元，财产保全费2770元，合计10970元，由周保国、洋帆房公司共同负担。因被告未履行生效法律文书所确定的义务，原告胥吾恩于2016年12月22日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。执行过程中案外人徐柔嘉向本院提出执行异议。听证中，案外人徐柔嘉向本院出示了案涉房屋的购房款收据、《商品房买卖合同（预售）》、办理产权登记的委托书、商品房预售合同网上登记备案信息、车库购买协议等证据，拟证明：案外人于2014年10月13日已支付洋帆公司购房款458790.75元，于2015年12月28日与该公司就洋帆住宅楼的一个车库签订《车库购买协议》支付购车库款170000元，于2016年2月19日与该公司签订《商品房买卖合同（预售）》购买洋帆住宅楼905房并网签。听证后，被执行人周保国接受本院调查时称,他是洋帆公司的法定代表人，洋帆公司与案外人徐柔嘉之间的房屋买卖合同属实，收取购房款也属实。他因为与徐柔嘉的父亲熟，所以徐柔嘉的父亲交清全部购房款后，洋帆公司于2015年下半年将房屋钥匙交付对方，于2016年五证齐全可以办理网签时才与对方签订房屋买卖合同。另查明，本市商品房预买卖合同网上登记备案信息系统显示：买受人徐柔嘉申请买卖合同预告登记的合同房间为洋帆住宅楼905房，总价458790.75元，签订时间2016年2月19日。还查明，洋帆公司于2013年6月8日成立，股东周保国持股比例100%。2014年6月11日，法定代表人由葛蓉变更为彭理。2014年12月30日，投资人（股权）由周保国、葛蓉变更为彭理、葛蓉。2015年4月21日，投资人（股权）由彭理、葛蓉变更为周保国、葛蓉，法定代表人由彭理变更为周保国。2016年6月13日，投资人（股权）由周保国、葛蓉变更为周保国。本院认为，案外人徐柔嘉出示了其与被执行人洋帆公司于2016年2月19日就洋帆住宅楼905号房屋签订的商品房买卖合同等证据，并于当日办理了合同网上登记备案。周保国出具购房款收据时虽然不是洋帆公司的法定代表人但仍为该公司投资人，现其作为洋帆公司的法定代表人对上述商品房买卖合同和收取了案外人全部购房款予以认可，并称在签订合同前已将房屋交付案外人。故对于案外人称其支付了洋帆公�全部购房款、签订了房屋买卖合同、早已入住所购商品房的主张，予以采信。根据合同法的相关规定，在订立书面合同之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。故在案外人支付了购房款、洋帆公司交付了房屋后双方签订房屋买卖合同并不违反法律的规定。办理产权登记的委托书约定买受人徐柔嘉委托出卖人洋帆公司办理预购商品房预告登记和房屋所有权转移登记。洋帆公司接受委托后未办理委托事项，直至2016年4月12日案涉房屋被本院查封。故应当认定非因买受人自身的原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人徐柔嘉符合其权利能够排除执行的情形。案外人提出的异议理由成立，应当裁定中止对案涉房屋的执行。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条的规定，人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当在起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。本案裁定中止对争议标的物的执行后，申请执行人还可以依法行使提起执行异议之诉的救济权利，故对于案外人徐柔嘉提出的解除对争议房屋查封的异议请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对被执行人岳阳市洋帆房地产开发有限公司开发的坐落在炮台山路测量号为501244010049中905号房屋的执行。如不服本�定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。（本页无正文）审 判 长  贺卫红审 判 员  蔡学谦人民陪审员  雷 琪二〇一八年六月十四日书 记 员  陈 雷附相关法律法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事�对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记。