中华人民共和国最高人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）执复字第54号
复议申请人（异议人、被执行人）：海南创新书店有限公司。住所地：海南省海口市海秀路**号明珠广场***楼。
法定代表人：黄桂提，该公司董事长。
委托代理人：胡俊峰，该公司副总经理。
申请执行人：沈鸿，系海口银泰典当有限责任公司经理。
委托代理人：郝晓伟，系海口银泰典当有限责任公司部门经理。
委托代理人：李传申，系海口银泰典当有限责任公司法律顾问。
海南创新书店有限公司（以下简称创新书店）因不服海南省高级人民法院（2015）琼执异字第19号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
海南省高级人民法院（以下简称海南高院）于执行异议程序中查明，沈鸿与创新书店民间借贷纠纷一案，海南高院于2015年2月15日作出（2014）琼民一初字第9号民事判决，判决如下：一、创新书店10日内向沈鸿偿还借款本金7123.27万元及利息48710928.62元，从2014年9月16日起以7123.27万元按月息1.6%计算利息至本金还清之日止；二、创新书店10日内向沈鸿支付违约金13320956.74元，从2014年9月16日起以7123.27万元按中国人民银行同期一年期贷款利率计算违约金至全部清偿本金利息之日止；三、上述利息计算的利率和违约金计算的利率之和不得超过中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍，超出部分不予保护。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。创新书店不服一审判决，上诉至最高人民法院，最高人民法院于2015年6月29日作出（2015）民一终字第116号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。判决发生法律效力后，创新书店未能履行生效法律文书确定的义务，沈鸿向海南高院申请立案执行，申请执行的标的额为本金7123.27万元及相应利息、违约金（截止2015年7月20日，尚未包括诉讼费、执行费等）。海南高院于2015年7月22日立案执行。
执行中，海南高院于2015年9月2日裁定查封创新书店所有的座落于海南省三亚市河西区新风路的房产［房产证号：三土房（2004）字第2965、2966、2967、2968、2969、2970、2971、2972、2973号］及相应土地使用权；2015年9月23日，海南高院裁定查封海南创新书店有限公司所有的座落于海南省海口市金盘路南侧建设一横路东侧厂房和海秀路16号明珠广场的房产（房产证号：海房字第××、HK××75、HK××76、HK××77、HK××78、HK××79、HK××80、HK××96、HK××98、HK××01、HK××02、HK××03、HK××08、HK××12、HK××20、HK××21、HK××31、HK××44）及相应土地使用权。
创新书店认为上述查封的财产存在超标的额情形，向海南高院提出书面异议称，2015年8月和9月裁定查封我司房产具体情况：（一）查封海南省三亚市河西区新风路的房产面积5974.68㎡，评估价值约4万元／㎡，价值2.4亿元；（二）查封我司所有的座落于海南省海口市金盘路南侧建设一横路东侧厂房和明珠广场五楼评估价格为人民币28295元／㎡，查封抵押房产18本证，面积1572.74㎡，价值4450万元。我司只向沈鸿借款6107.3974万元，法院判决本金和利息、违约金总共不到1.2亿元，本案执行中查封明珠广场五楼HK080497等18套抵押房产的价值已达3亿元，已经远远超过执行标的。在抵押房产足够偿还沈鸿债权的情况下，法院查封我司第2项房产属于超额查封。我司现因法院查封失去对资产的有效利用，无法融资，资产无法良性运营。如不解封给我司盘活，我司最终将失去履行本执行案件的能力。为此，请求撤销查封裁定，对超额查封的房产进行解封，即解除海南省海口市金盘路南侧建设一横路东侧厂房和明珠广场五楼18套抵押房产的查封，具体为我司名下的明珠广场五楼HK080497、HK××75、HK××76、HK××77、HK××78、HK××79、HK××80、HK××96、HK××98、HK××01、HK××02、HK××03、HK××08、HK××12、HK××20、HK××21、HK××31、HK××44。为证明其主张，创新书店提供如下证据：（一）海南正理房地产估价有限公司2007年7月22日作出的（海南）正理（2007）房（估）字第111号《房地产估价报告》，证明明珠广场五楼房产的价格为28295元／㎡；（二）海南明正房地产有限公司2015年9月22日作出的明正评房字（2015）第1010号《房地产估价报告》，证明明珠广场五楼所涉房产HK××31、HK××44的价格为32114.2元／㎡；（三）海南省首立房地产估价事务所2015年9月10日作出的琼首估（房）字（2015）第58号《房地产估价报告》，证明海南省三亚市河西区新风路创新电脑城商业用途的房地产价格为42550元／㎡；（四）海南明正房地产有限公司2015年9月23日作出的明正评房字（2015）第09107号《房地产估价报告》，证明海南省三亚市河西区新风路创新综合楼（建筑面积9223.86㎡）的平均市场价值单价为40876.9元／㎡，市场价值总额37704.28万元。
沈鸿答辩称：创新书店于2010年5月19日、9月6日、9月13日分别向其借款746万、1049.27万、5328万合计7123.27万，抵押房产是创新书店主动提供。本案经一审、二审，确定本案的本金为7123.27万元，而不是6107.3974万元，加上利息和违约金已将近2亿。创新书店提供的《评估报告》是其单方委托评估的，上述房产价值还需扣除评估费、拍卖费、过户相关税费、提前收取的租金等费用。因所查封的财产最后变现的价值还不足以清偿本案的债务，本案不存在超标的额查封的问题。请求驳回创新书店的异议。为证明其主张，沈鸿提供如下证据：（一）海口中院委托海南国佳房地产交易评估有限公司2014年4月25日作出的海国房估（2014）字第008号《房地产估价报告》，证明明珠广场五楼房产的价格为25471元／㎡，新民西路51号房产的价格为4130元／㎡，并非如创新书店所认为的那么高；（二）《明珠广场铺面销售合同》、《海南亿能拍卖有限公司拍卖成交确认书》，证明创新书店当时取得明珠广场房产的价值，现如果对外转让需要缴纳很高的增值税；（三）创新书店股东会决议，证明创新书店同意将涉案房产向答辩人抵押借款；（四）《房地产抵押合同》；（五）《他项权证》（海口市房他证海房字第××号、第××号）和《三亚市房地产抵押、商品房按揭登记卡》。
海南高院认为：本案争议的焦点为查封财产是否明显超标的额，应否解除超标的额部分财产的查封。本案执行依据为最高人民法院作出的（2015）民一终字第116号民事判决，创新书店未能履行该判决确定的义务，沈鸿申请强制执行，申请执行的标的额为7123.27万元（计算截止2015年7月20日），该院于2015年7月30日立案执行。执行中，该院裁定查封被执行人创新书店所有的座落于海南省三亚市河西区新风路的房产［房产证号：三土房（2004）字第2965、2966、2967、2968、2969、2970、2971、2972、2973号］及相应土地使用权；查封被执行人创新书店所有的座落于海南省海口市金盘路南侧建设一横路东侧厂房和海秀路16号明珠广场的房产（房产证号：海房字第××、HK××75、HK××76、HK××77、HK××78、HK××79、HK××80、HK××96、HK××98、HK××01、HK××02、HK××03、HK××08、HK××12、HK××20、HK××21、HK××31、HK××44）及相应土地使用权。创新书店认为查封的上述财产中仅海南省三亚市河西区新风路的房产已足以清偿本案的债务，满足本案的债权，对其他财产的查封应予以解除。创新书店对上述查封财产估价的依据是其异议中提供的四份评估报告。查封的财产是创新书店在向沈鸿借款时主动提供用于抵押的，创新书店所提供的四份评估报告，海南正理房地产估价有限公司作出的（海南）正理（2007）房（估）字第111号《房地产估价报告》、海南明正房地产有限公司作出的明正评房字（2015）第1010号《房地产估价报告》、海南省首立房地产估价事务所作出的琼首估（房）字（2015）第58号《房地产估价报告》和海南明正房地产有限公司作出的明正评房字（2015）第09107号《房地产估价报告》是创新书店单方委托评估机构所做的评估，且海南正理房地产估价有限公司作出的（海南）正理（2007）房（估）字第111号《房地产估价报告》已过期失效，以上四份评估报告在申请执行人沈鸿不予认可的情况下，不能作为对查封财产价值估算的依据。该院查封的上述财产至今尚未委托评估机构进行评估，其价值尚未确定。加之不动产财产评估、拍卖变现过程因受市场行情的影响，会存在诸多不确定因素，不动产财产变现过程还会产生一些合理的费用如评估费、拍卖过户的相关税费等等。综合考虑，为保证本案债权的实现，本案查封的上述财产在未委托评估机构对其价值进行评估之前，不能认定本案存在明显超标的额查封。综上，创新书店异议的理由不能成立，其请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：驳回创新书店的异议。
创新书店向本院申请复议，请求：（一）撤销海南高院（2015）琼执异字第19号执行裁定及相关查封裁定；（二）解除对创新书店名下位于海南省海口市金盘路南侧建设一横路东侧厂房和海秀路16号明珠广场的房产及相应土地使用权的查封。主要理由为：（一）海南高院对本案执行标的额未经审查即驳回异议；（二）创新书店所提交四份评估报告，均由具备房产评估鉴定资质的中立机构通过合法程序制作，可以作为认定查封房产价值的参考依据。本案执行标的额不到1.2亿元，查封房产价值达到3亿元，明显存在超标的查封。
本院认为，本案焦点问题在于海南高院是否存在超标的查封情形。
首先，判定执行实施案件是否存在超标的查封情形，应当先行查明案件执行标的数额。本案执行异议程序中，海南高院对执行标的数额未经审查即认定本案不存在超标的查封，已构成认定事实不清。其次，被执行人创新书店所提交评估报告，因系单方委托或已超出有效期，确已不适合作为判定是否超标的查封的依据。但是，本案于2015年7月立案执行，现被执行人创新书店主张超标的查封，海南高院应当立即对案涉房产进行委托评估，根据委托评估价格认定是否存在超标的查封情形。目前，案涉房产尚未委托评估，海南高院即认定本案不存在超标的查封，亦构成认定事实不清。
综上，海南高院异议裁定对案件重要事实未经审查即认定本案不存在超标的查封，应当重新审查后作出认定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销海南省高级人民法院（2015）琼执异字第19号执行裁定；
二、本案发回海南省高级人民法院重新审查。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 刘雅玲
代理审判员 张 元
代理审判员 薛贵忠
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 陈晓宇