广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0105民初10132号原告（反诉被告）：何燕媚，女，1984年12月6日出生，汉族，住广州市荔湾区，委托代理人：陈伟安，广东诚开律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈国荣，男，1954年9月14日出生，汉族，住广州市海珠区，被告（反诉原告）：梁瑞仪，女，1957年1月2日出生，汉族，住广州市海珠区，被告陈国荣、梁瑞仪的共同委托代理人：李丽明，广东正平天成律师事务所律师。被告：广州博联置业有限公司，住广州市海珠区前进路素社六巷7号105房。法定代表人：陈妙盼。委托代理人：梁继传，男，广州博联置业有限公司员工。原告何燕媚诉被告陈国荣、梁瑞仪、广州博联置业有限公司（以下简称“博联公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈伟安被告陈国荣、梁瑞仪及其两人的共同委托代理人李丽明到庭参加了诉讼。被告博联公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告诉称及反诉辩称：原、被告双方于2017年9月27日（落款时间笔误为2017年9月26日）就被告陈国荣出售广州市海珠区基立下道四航6栋702房给原告签订了编号为NO:0001056的《房屋买卖合同》，原告当天向被告陈国荣支付了50000元定金，向被告博联公司支付了19000元的中介服务费。原告何燕媚、被告陈国荣于2017年9月29日就上述房屋签订了《存量房买卖合同》。根据《房屋买卖合同》第十六付款细则2.按揭付款（1）约定：乙方应在签署本合同20天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。甲方应协助乙方办理按揭手续，包括但不限于签订有关文件/合同等。原告于2017年9月28日与广东良策按揭服务有限公司办理了申请按揭的手续，并交纳了2000元的按揭服务费、800元评估费。后原告及被告博联公司多次通知被告陈国荣履行卖方义务，前往按揭公司办理卖方的按揭手续，陈国荣于2017年10月9日告知中介不卖房屋，陈国荣的妻子梁瑞仪于2017年10月19日发来短信称不卖房屋，陈国荣于2017年10月21日短信称不卖房屋。《房屋买卖合同》、《存量房买卖合同》明确约定了房款的支付方式，被告以没有约定余款的支付拒绝交易，只为掩盖其单方违约行为。对于被告陈国荣、梁瑞仪的反诉，原告认为签订的合同是经过相关部门的监管下完成的，合法性都能够确认，被告陈国荣、梁瑞仪是因为在现时市场情形下不想卖涉案房屋，缺乏房地产的相关知识，我方敦促了被告陈国荣、梁瑞仪履行合同，但是被告陈国荣、梁瑞仪没有按时履行。合同的相关条款，关于可以解除合同的条款，房屋余款是通过按揭来办理的，假如按揭不能办理，则双方是可以解除合同的。存量房买卖合同中86万元是银行办理按揭下来的，对方认为款项不明白，交楼不确认可以解除合同等说辞，在合同中都有明确规定，在合同签订过程是真实的、合法的，我方认为对方反诉也是无必要的。故请求判令：1、解除原告何燕媚与被告陈国荣、被告广州博联置业有限公司于2017年9月27日（落款时间笔误为2017年9月26日）签订的《房屋买卖合同》；2、解除原告何燕媚与被告陈国荣于2017年9月29日签订的《存量房买卖合同》；3、被告陈国荣、梁瑞仪向原告支付违约金128000元，双倍返还定金100000元、赔偿中介费19000元、按揭服务费2000元、评估费800元、公证费330元、两次邮政速递费40元，合共250170元。4、案件受理费由被告陈国荣、梁瑞仪承担。被告陈国荣、梁瑞仪辩称及反诉称:一、2017年9月27日晚，被告陈国荣与原告、被告博联公司签订了NO:0001056的《房屋买卖合同》，该合同下划线需填写内容的空格上手写内容是博联公司工作人员欧志敏填写。填写完，被告陈国荣细看合同，欧志敏说只要核对身份证和房屋地址无错，签名就可以了，其他不用管。由于其文化程度低，合同那么多条款文字也看不明白，出于对中介的信任，陈国荣在没有全部看过合同的情况下就签名了。2017年9月29日，原告及陈国荣在博联公司协助下进行网签，签署了《存量房买卖合同》。当日下午，原告及陈国荣在博联公司协助下向广州市海珠区不动产登记中心递件，登记中心工作人员发现房屋房产证地址与被告户口簿地址不一致，要求陈国荣到派出所出具两门牌地址为同一房屋地址的证明，说出了该证明才能办理产权登记。2017年9月29日下午，陈国荣到素社派出所提出申请，2017年9月30日，派出所出具了证明。2017年10月1日至2017年10月8日国庆期间，经他人提醒，被告陈国荣、梁瑞仪反复查看三方合同，觉得三方合同有问题，收不到余款86万元风险很大。2017年10月9日，被告陈国荣、梁瑞仪向博联公司发了不卖房屋，退回5万元定金的信息。二、根据《房屋买卖合同》约定，通过广州市存量房网上交易系统签订的《存量房买卖合同》不一致时以本合同为准，因此三方合同与网签合同，应以三方合同为准。关于楼款的约定可知，楼款总额128万元中，楼价余款86万元没有任何约定，也就是原告无需支付该86万元给被告陈国荣，该合同明显显失公平。网签合同的138万元房款为不实报价，网签合同多处条款采取买卖双方自行协商方式处理，因此三方合同因显示公平而撤销，网签合同也应被撤销。三、被告陈国荣、梁瑞仪无需向原告支付违约金。根据合同法规定，原告不能同时主张违约金和双倍定金，其亦无需向原告双倍返还定金。关于中介费、按揭费、评估费、公证费、邮政速递费，被告博联公司作为房地产经纪人，明知三方合同及网签合同存在不公平条款，却损害被告陈国荣方的利益，上述费用不应由被告陈国荣一方来承担。撤销了两份合同之后，其原意将定金5万元退还给原告。故提出反诉请求法院判令：1、撤销陈国荣与何燕媚及广州市博联置业有限公司一起签订的编号为NO.0001056号《房屋买卖合同》；2、撤销陈国荣与何燕媚签订的穗存量房合字17090476438号《广州市存量房买卖合同》；3、案件受理费由何燕媚承担。被告博联公司辩称：对原告的诉讼请求没有意见，对被告陈国荣、梁瑞仪的反诉请求同意撤销。经审理查明：两被告是夫妻关系，于1983年5月24日登记结婚。据穗房地证字第0346892号《广州市房地产证》记载，广州市海××区××路基××下××街××）6幢702房的权属人为被告陈国荣，1996年7月向四航局买，建筑面积50.69平方米，等。2017年9月27日，原告（买方、乙方）与被告陈国荣（卖方、甲方）、被告博联公司（中介方）签订NO.0001056号《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就买卖位于海××区××路基××下××街××）6栋702房的物业达成一致协议；该物业面积56.1平方米，不带户口，成交价1280000元，楼款交付方式详见付款细则；若甲方或乙方在签订本合同后未能依约卖出或买入该物业，则守约方于支付中介方中介服务费后可要求违约方赔偿其已支付的中介服务费；甲方签订本合同后不能按本合同约定将该物业售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金，并退回乙方已付的所有款项；房屋交易过户手续（见付款细则）如因房管局或银行原因导致交易延迟则时间相应顺延，签署本合同后，若因金融政策性调整导致按揭抵押贷款申请未获银行批准，而乙方亦不能一次性补足全部楼款余额给甲方的，双方可以解除合同，各自返回定金及楼款；甲乙双方须按规定委托中介方通过广州市存量房网上交易系统签订《存量房买卖合同》，该合同与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准，三方未尽事宜可通过补充协议予以补充约定；（十六）付款细则：乙方应于签订本合同时支付50000元作为定金，楼价余款双方同意按下列第2种方式交付；2.按揭付款（1）乙方应在签署本合同后20天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，甲方应协助乙方办理按揭手续，包括但不限于签订有关文件/合同等；（2）首期楼价款（含定金）420000元于甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内（2017年11月30日前）到税务部门完税及到房地产交易中心递件过户并取得受理回执当天付清；（3）人民币/元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行账户作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由乙方于买卖双方到税务部门完税及到房地产交易中心递件过户并取得受理回执当天以现金支付；备注：1.如楼龄或房屋结构问题银行不批准贷款（至少6成以上），甲乙双方自动解除三方合同退还所有（定金）；等。当日，原告向被告陈国荣支付了定金50000元。2017年9月29日，原告（乙方）与被告陈国荣（甲方）签订《协议》，约定：甲乙双方经过商量并确认，本次交易海珠区前进路基立下道四航6栋702房的买卖成交价以三方合同为准，为人民币128万元，均无异议。同日，原告（乙方、买方）与被告陈国荣（甲方、卖方）签订穗存量房合字第17090476438号《广州市存量房买卖合同》，约定：房地产地址为海珠区前进路基立下道四航6幢702房，无户口，本次交易与抵押登记一并办理，此房为房改房，按整套出售并计价，总金额1380000元；付款：甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款；签订本合同时，乙方向甲方支付50000元整作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式付款方式按期付款；首期款：乙方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天向甲方支付房款520000元，剩余房款：除前述房款外，剩余房款860000元由乙方于2017年10月31日前委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款，甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料；如银行不批准乙方的贷款申请，各方当事人同意按照买卖双方自行协商方式处理；如银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，二者相差金额，各方当事人同意按照买卖双方自行协商方式处理；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；甲乙双方应当与银行经审批出具同意贷款通知书后向房地产登记机构申请办理产权转移登记；甲方不按本合同约定将房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%并退回乙方已付的全部费用；如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意按买卖双方自行协商方式处理；等。原告为证明其主张，提供了如下证据：1、2017年9月27日的《收款收据》，记载收到原告交来用于涉案房屋的中介代理费19000元，加盖广州博联置业有限公司前进路店财务专用章，经办人与收款人均是欧志敏；2、2017年9月28日的《收款收据》，记载收到原告交来按揭服务费2000元，加盖广州市良策房地产代理有限公司财务专用章；3、电话信息聊天记录，显示：2017年10月19日上午8:37被告梁瑞仪向原告发信息表示“我们已决定不卖前进路基立北街四航局宿舍六栋702房，现计划退还你转账给我们的购房保证金50000元……”，同日下午17:57分被告陈国荣发信息给原告表示“何燕媚你好，我是屋主陈国荣，我们解除房屋买卖合同是了，这房屋我不卖了”，2017年10月21日05:45分“何燕媚你好，我们已在10月9日告知广州博联置业有限公司（仲恺分行）骆富文先生，由于本次交易的房屋买卖合同存在欺骗行为，且在此期间也已多次告知你们此事，我们已决定不卖房屋”，10月21日10:36分“何燕媚你好，合同第十条第二款按揭付款此条款只有首期款的付款方式，没有余款86万元的付款方式，我们认为你们中介和买方有诈骗嫌疑，在此期间也多次告知你们此事，我们决定房屋不卖了”；4、敦促函（致陈国荣先生）及邮件投递查询记录；5、敦促函（致博联置业有限公司仲恺分行）；6、敦促函收据；7、公证书（履约告知书）；8、发票，邮递费40元，公证费330元。被告陈国荣、梁瑞仪的质证意见：证据1、2有异议，中介费以及按揭服务费我方都不知情；证据3无异议；证据4有收到，无异议；证据5、6有异议；证据7、8确认。被告博联公司的质证意见：证据1确认，证据2不清楚，证据3不清楚，证据4-8确认。被告陈国荣、梁瑞仪为证明其抗辩意见，提供了如下证据：1、案涉房屋《地址证明》；2、被告陈国荣《户口簿》；3、短信记录，其中2017年10月10日中介公司发信息给被告陈国荣“陈叔你好，我已约好买家和按揭公司今晚7点来我公司（博联置业仲恺分行）签快放合同”，“陈叔你好，我已约好买家和按揭公司今晚19点来我公司（博联置业仲恺分行）签税放担保资料”，被告陈国荣回复“合同按揭付款余额86万有嫌疑，这房屋我不卖了，只有到房屋交易中心就去解除交易就去，如果再逼我卖楼，我就报案，我房屋不卖了”。原告及被告博联公司都表示对证据1、2没有异议，原告表示对证据3不清楚，但能反映作为中介公司已经尽到其应尽义务敦促履行办理买卖合同的义务，从合同的履行过程中，中介和原告都积极履行合同，但是被告就是因为不想要卖房屋才使合同无法履行。诉讼中，原告陈述：一、第一份合同房屋交易总价是128万元，第二份合同房屋交易总价是138万元，因为我方当事人希望贷款比例多一些，取得款项多一些，在与对方协商后我们双方同意，从付款数额和首期款的数额，首期款是42万元，贷款数额是86万元，总共128万元，贷款数额相对与138万元是6成比例，是符合银行同期贷款比例的。二、本案房屋没有去递件过户，如果递件过户的话，银行不可能发放贷款。中介在10月10日说去签订按揭材料，所以不存在递件过户的可能。被告陈国荣、梁瑞仪陈述：一、2017年在10月9日下午，我方去到中介公司门店口头说合同有问题，说明我方不卖房屋了；到10月10日时中介公司发短信给我方，让我方去签按揭材料，我方正式短信回复说不卖房屋了。二、中介跟我方说，房屋实际卖125万元，第一份合同签128万元，3万元我方不知道中介如何使用，中介跟我方说实收125万元。后来网签时候的138万元也是中介跟我方说不用理会，只要签名就行了，中介应当有说与贷款比例有关，但是我方当事人年龄高，也听不懂具体情况。三、我方去递件了，不然发现不了房产证和户口本的地址不一致，所以房管局的人没有收件。四、要求撤销本案两份合同的依据是合同显失公平。本院认为：涉案《房屋买卖合同》明确约定了本案房屋的付款方式为：按揭付款，原告应在签署本合同后20天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，被告陈国荣应协助原告办理按揭手续等；首期楼价款（含定金）420000元于双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内（2017年11月30日前）到税务部门完税及到房地产交易中心递件过户并取得受理回执当天付清；人民币/元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入被告陈国荣银行账户作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由原告于买卖双方到税务部门完税及到房地产交易中心递件过户并取得受理回执当天以现金支付；备注：1.如楼龄或房屋结构问题银行不批准贷款（至少6成以上），双方自动解除三方合同退还所有（定金）；等。且在双方网签的《广州市存量房买卖合同》中亦明确约定剩余房款860000元由原告于2017年10月31日前委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款，等。从合同约定可知，对于房屋余款86万元的支付是办理按揭，办理按揭的时间合同亦有明确约定，对于银行实际贷款额与原贷款额之间的差额合同也明确约定由原告在递件当天以现金补齐，在备注部分也约定如银行不批准贷款则双方解除合同，即使在《房屋买卖合同》条款中对于余款的金额860000元并未明确标明，但房屋总价款1280000元，首期款420000元已经明确，房屋余款的金额是确定的，且在后来网签的《广州市存量房买卖合同》对于房屋余款860000元也已明确。对于合同房屋余款的金额、支付方式、如何履行，合同是已经明确约定，被告陈国荣、梁瑞仪以房价余款86万元的约定有嫌疑，认为合同约定显失公平，要求撤销涉案两份合同的反诉请求无理，本院不予支持。涉案《房屋买卖合同》还约定：若被告陈国荣或原告在签订本合同后未能依约卖出或买入该物业，则守约方于支付中介方中介服务费后可要求违约方赔偿其已支付的中介服务费；被告陈国荣签订本合同后不能按本合同约定将该物业售予原告，应向原告支付成交价10%的违约金，并退回原告已付的所有款项。鉴于被告陈国荣不愿意出卖房屋，现原告要求解除就本案房屋买卖签订的两份合同有理，本院予以支持，被告陈国荣、梁瑞仪是夫妻关系，原告要求被告陈国荣、梁瑞仪退回定金50000元，支付违约金128000元、赔偿中介费19000元符合合同约定，本院予以支持。原告要求陈国荣、梁瑞仪双倍返还定金无理，本院不予支持。原告要求被告陈国荣、梁瑞仪赔偿按揭费、评估费、公证费、邮政速递费没有合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：一、解除原告何燕媚与被告陈国荣、被告广州博联置业有限公司签订的就买卖广州市海珠区前进路基立下道四航6幢702房签订的《房屋买卖合同》（NO.0001056号）及原告何燕媚与被告陈国荣签订的《广州市存量房买卖合同》（穗存量房合字17090476438号）；二、被告陈国荣、梁瑞仪在判决生效之日起十日内向原告支付违约金128000元，返还定金50000元、赔偿中介费19000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。四、驳回被告陈国荣、梁瑞仪的全部反诉请求。本案本诉受理费16320元，由原告负担207元，由被告陈国荣、梁瑞仪负担16113元。上述本诉受理费已经由原告预交，原告同意由被告陈国荣、梁瑞仪在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。本案反诉受理费8160元，由被告陈国荣、梁瑞仪负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  施海文人民陪审员  王君碧人民陪审员  张烈明二〇一八年四月十日书 记 员  郭世文郭敏君