江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0583民初5855号原告：杨栋，男，1969年7月28日出生，汉族，住浙江省上虞市。委托诉讼代理人：郑昌华，江苏朋德律师事务所律师。委托诉讼代理人：周建，江苏朋德律师事务所律师。被告：赵传真，男，1965年4月27日出生，汉族，住江苏省兴化市。委托诉讼代理人：张华，江苏沉浮律师事务所律师。原告杨栋与赵传真房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案后，依法适用简易程序。被告在答辩期内向本院提出管辖权异议申请，本院于2017年4月21日裁定驳回被告赵传真对本案管辖权提出的异议，被告不服上诉至苏州市中级人民法院，经该院于2017年5月22日裁定驳回上述，维持原裁定。后本案转为普通程序，依法组成合议庭，并于2017年7月18日、2017年8月3日两次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人周建、王跃青，被告的委托诉讼代理人张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨栋向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告将租赁房屋返还给被告，并结清水、电、燃气、物业费等；2、被告向原告支付租金及房屋占有使用费（按照每年143000元的标准自2017年1月1日起计算至实际交还房屋之日止）3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：位于昆山市××灯镇××路××号房屋是原告经司法拍卖所得，被告在原告取得该标的房屋所有权之前即在租用该房屋经营浴场，因之前租期未满，原告遂与被告签订了房屋租赁合同，租期自2016年1月1日至2020年1月1日，租金143000元每年，半年为一个支付周期，半年后，被告开始拖延支付租金，原告多次催要被告方才支付，并承诺不再拖欠租金，但第三期租金应在2016年12月30日前支付，但至今未付，依照合同约定，被告支付租金逾期超过15日的，原告可以终止房屋租赁合同并收回该房屋。2016年底，原告接到昆山警方通知该标的房屋违法经营，被告被迫停业整顿，原告作为一个遵纪守法的公民不能看着自己的房屋成为非法经营的场所，被告违反合同约定，租赁该房屋作商业服务使用，并遵守国家和本市关于房屋使用和物业管理之规定。被告的行为违反合同法和国家法律法规的规定，严重侵害原告的合法权益，原告为此诉诸法院。被告赵传真辩称：被告不同意解除房屋租赁合同，被告并非涉案租赁房屋的承租人，实际承租人系杨伟，杨伟于2015年6月15日在王生勇××××灯镇浦园沐浴休闲中心，后将该休闲中心发包给戴善进经营，戴善进因变更法人需要，被告与原告签订房屋租赁合同，实际承租人杨伟受让该浴场，杨伟按照原、被告双方约定在每年的3月、9月支付房租，房租已经支付至2018年3月，原告对被告支付租金的时间未提出异议，原告主张在每年1月之前支付上八年房租并无证据证明，另原告同意涉案租赁房屋转租或用于商业经营的，故原告无权要求解除租赁合同。原告围绕其诉讼请求依法提供了2016年1月1日房屋租赁合同、手机短信记录及情况说明、房屋产权证、律师函及送达信息。被告向本院提供了浴场转让协议、商铺租赁合同、银行付款明细。本院根据原、被告在庭审中的陈述及依法认定的证据，本院认定事实如下:位于昆山市××灯镇××路××房屋××（××层，总建筑面积1497.47平方米）的房屋所有权人系原告杨栋，产权登记时间为2014年7月29日。2016年1月1日，原告杨栋与被告赵传真（注明联系电话139××××6585）签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告拥有上述房屋地理完整的租赁经营权，被告承租该物业房屋内的房屋及有关设施，实际租赁期限自2016年1月1日至2020年1月1日，租赁用途为商业服务，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理之规定，租金为143000元，双签订正式合同后，被告每6个月向原告支付一次租金，即71500元，被告应于每期最后15个工作日内支付下期租金；在房屋租赁期间内，乙方承担水电费、电话费、物业管理费；被告逾期未交付租金的，每逾期一日，原告有权按月租金的5%向被告加收滞纳金，逾期超过15天，原告有权停水停电并且终止房屋租赁合同，收回该房屋。上述合同签订后，案外人杨伟于2016年1月8月向原告转帐90000元，2016年3月2日向原告转账70000元，2016年9月7日向原告转账73000元，2017年3月6日向原告转账71500元，共计304500元。原告在庭审中自认被告已付租金至2017年12月31日，被告对其余租金支付情况未提供证据。·2016年8月31日，原告与手机号为139××××6585的用户短信往来，原告发送：“农行绍兴虞中支行，6228460370012034311，杨栋”被告赵传真回复：“收到了”原告：“谢谢，下次不能迟付了”被告赵传真回复：“呵呵，好的谢谢了”被告赵传真回复：“杨总你好接到您的电话我正好在兴化老家估计2到3号回来打给你”。2017年2月1日，原告以以邮件方式向被告发送律师函，言明：被告在支付2期半年租金后再未支付租金，即自2017年1月1日起至今未付租金，无任何解释，合同约定租金支付逾期并超过15日，出租方有权终止房屋租赁合同，收回该房屋，更有被告在租赁物业开办浴场进行不法经营，违反法律违背合同，出租方决定即日起终止与被告签订的房屋租赁合同，限期搬离，并结清所欠租金、水电等有关费用。被告未予回复，继续租用房屋，原告因此，诉诸本院，引发本案纠纷。另查明，2014年1月13日，经浙江省绍兴市上虞区人民法院裁定，原告杨栋以最高价竞得位于昆山市××灯镇××路××房屋××（××层，总建筑面积1497.47平方米），该房屋原由周建新、杜文娟共同所有。2009年2月28日，王生勇与昆山市浦园资产经营管理有限公司签订租赁合同，租赁房屋即本案所涉房屋，原约定租期自2009年10月15日至2020年2月28日。2015年6月15日，王生勇经营的浦园浴场转让给杨伟。杨伟经营的浦园浴场自此一直租用涉案房屋，直至原告与被告签订上述房屋租赁合同。被告主张本案所涉租赁合同自2016年4月15日起算，2017年3月6日支付的71500元租金系2017年4月15日至2017年10月15日期间的租金，经本院释明其举证责任，仍未向本院提供证据佐证。本院认为，原告杨栋与被告赵传真之间签订的房屋租赁合同对租赁期限及租房用途、违约责任等进行了约定，系双方真实意思的表示，对双方具有约束力。被告辩称实际承租人为杨伟，但被告实际通过合同上记载的手机号码与原告对租金支付及经营情况直接沟通，被告将原告收租银行账号告知杨伟，由杨伟转账支付租金，原告并非与承租房屋经营活动无关联，故本院对被告的辩称意见不予采信。关于房屋租赁合同的解除，原告主张被告延期支付租金依约解除，根据双方约定每6个月为一个支付期，每个支付期最后15个工作日支付下期租金的约定。杨伟于2016年1月8日支付租金90000元，原告认为是支付2015年的租金；杨伟于2016年3月2日支付租金70000元，原告认为是2016年1月1日至2016年6月30日期间的租金，被告认为是2016年4月15日至2016年10月15日期间的租金，双方均未提供证据佐证，本院认为原告自2014年即取得涉案房屋的产权证，依法享有租金收取权，被告杨伟自2015年6月15日起实际经营浦园浴场，因此自杨伟经营浦园浴场至本案房屋租赁合同签订的租赁期起算时间2016年1月1日，被告对该期间的租金支付情况负有举证责任，被告举证不能且对其主张租赁合同自2016年4月15日起算亦未能举证证明，故应由被告承担对其不利的法律后果，本院采信原告所述2016年1月8日支付的90000元对应2015年的租金，以此类推，2016年3月2日支付的70000元系2016年1月1日至2016年6月30日期间的租金，2016年9月7日支付的73000元系2016年7月1日至2017年1月1日期间的租金，2017年3月6日支付的71500元系2017年1月1日至2017年6月30日期间的租金。由此可见，被告支付租金逾期，属于违约，原告依据房屋租赁合同主张解除合同，符合法律规定，依法应予准许。关于合同解除日期，原告主张2017年3月1日邮寄律师函被告已经收悉，但未能提供充分证据，被告不予认可，本院确认原告提起本案诉讼的起诉状副本送达至被告时间为合同解除日期，即2017年3月31日。合同解除后，由于原告在庭审中自认被告已付租金至2017年12月31日，原告应根据被告实际搬离租赁房屋时间向被告退还租金，具体退还金额按年租金143000元的标准计算，由于原告已确认收到2017年1月1日至2017年12月31日的租金，故其主张自2017年1月1日起被告欠付租金，不应予以支持。关于水电、燃气及物业费，原告未举证证明，且未能明确诉讼请求，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告杨栋与被告赵传真于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》于2017年3月31日解除，被告赵传真于本判决生效后十五日内搬离位于昆山市千灯镇兴浦北路XXX号的房屋。二、驳回原告杨栋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7378元，由被告赵传真负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。）审 判 长  邓丽红人民陪审员  朱 炜人民陪审员  俞 绮二〇一七年十一月八日书 记 员  程雨婷