湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂2801民初645号
原告：周永国，男，生于1964年2月22日，汉族，湖北省恩施市人，住恩施市，
委托诉讼代理人：杨学武，男，生于1966年3月27日，土家族，湖北省恩施市人，住恩施市，系原告内侄。
被告：刘德万，男，生于1965年11月16日，汉族，湖北省恩施市人，住恩施市，
委托诉讼代理人：吴远照，恩施州广源法律服务所法律工作者。
第三人：刘虹，女，生于1969年2月5日，汉族，湖北省恩施市人，住恩施市，
委托诉讼代理人：吴远照，恩施州广源法律服务所法律工作者。
原告周永国与被告刘德万确认合同有效纠纷一案，本院于2018年1月15日立案受理后，第三人刘虹于2018年3月8日申请参加本案诉讼。本院适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告周永国及其委托诉讼代理人杨学武、被告刘德万、第三人刘虹及刘德万和刘虹的共同委托诉讼代理人吴远照到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周永国向本院提出诉讼请求：请求法院确认原告与被告签订的《土地转让契约》和住房买卖《契约》合法有效，限期被告到村委会办理相关过户手续。事实与理由：2006年元月31日,经人介绍,原、被告双方就房屋买卖、土地转让相关事宜达成协议,由被告堂兄刘德富执笔,其同胞二哥刘德田为“中正人”,被告出具领款凭据后,双方签定了《土地转让契约》和住房买卖《契约》。此后,原告曾多次请求被告到核桃坝村委会办理过户手续,被告同意,均因舞阳街道办事处以恩市政发[2006]19号文件和恩市政办函[2012]29号的规定为由拒绝办理,当时,被告多次说:“不是我不办,村里不办,我也没办法”。于是,原告于2014年5月15日到恩施市信访局上访,2014年8月1日,舞阳坝街道办事处出具了舞政发[2014]65号答复意见,因不服,遂申请恩施市人民政府复查。2015年8月5日,恩施市人民政府出具了恩市信复字[2015]26号复查意见,原告不服答复意见,于2015年10月19日,向恩施土家族苗族自治州人民政府申请复核。经州人民政府召集核桃坝村村委会,舞阳坝街道办事处和恩施市人民政府相关单位负责人召开联系会,由核桃坝村委会出具“承诺书”后,原告撤销复核申请。现在,原告多次请求被告到村委会办理过户手续,被告不予理睬,原告请求村委会调解,均因被告不到场而未果,村委会向原告出具了《调处意见》书。综上所述,原告经上访、复查和和复核程序,因被告不配合村委会办理有关过户手续,为维护原告的合法权利,依据相关法律法规的规定,特此诉至法院,请求人民法院支持原告的诉讼请求。
被告刘德万辩称：1.涉案契约第（7）条约定：“甲方将漆树坡公路以下至水田的山林转让给乙方（永远转包田土山林）。”括号内“永远转包田土山林”的约定，是对转包关系的强调和定性。根据土地承包法第三十九条：“承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变”的规定，被告仍是涉案土地的承包人代表。所以被告没有法定义务和约定义务为原告办理土地经营权过户手续，即原告主张办理过户手续既无法律依据，也无事实依据。2、涉案契约违反法律的强制性规定，且对抗第三人的合法权利而无效。土地承包法第三十七条规定：“采取转让方式流转的，应当经发包方同意。”双方签订涉案协议后，核桃坝村经济联合社并未在涉案契约上签字或盖章同意双方的流转行为。土地承包法司法解释第十三条规定：“承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效”。其次，被告持有的《农村土地承包经营权证》载明刘虹是涉案土地承包共有权人，而刘虹于1993年出嫁，1996年婚迁至舞阳坝办事处官坡社区居委会。因农转非而未在新户籍地取得土地承包权。土地承包法第三十条规定：“承包期内，妇女结婚，在新居地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地”。该法条已经界定了刘虹所享有被告家庭承包土地的份额。而原、被告签订了涉案契约时，并未告知刘虹，也未委托任何人代为处分其用益物权。因此，原、被告所签涉案契约，严重损害了第三人的合法权利。基于上述事实和法律规定，涉案契约因违反了法律规定，损害了第三人的土地承包经营权，履于合同法第五十三条第二款、第五款规定的情形。应当认定为无效。3、涉案契约与房屋买卖契约无法律上的因果关系。一般而言，农村村民转让处分其房屋，均以卖房搭田为附条件，并明确约定土地经营权流转方式、流转期限、流转价款，流转用途。但房屋买卖契约中，只对房屋交易的面积、四至、房屋结构、价款进行了约定，并未附加土地经营权流转。涉案契约是一份独立的合同，与房屋买卖契约没有必然的因果关系。因此，不能推定为卖房搭田的交易习惯，更不能否定涉案契约中特别强调的永远转包的转包概念。综上，被告请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人刘虹称，涉案土地流转无效，第三人是承包共有人，原、被告签订土地流转协议，未通过第三人同意，对抗了第三人合法权益。契约名为转让协议实为转包协议，在转让协议中第七条明确约定并载明永远转包，所以本案所涉转让协议是转包协议。转让协议未经发包方同意，根据土地承包法及相关规定，双方签订的转让协议无效。
根据当事人陈述及有效证据，本院认定事实如下：
2006年1月31日，原、被告签订《契约》，约定被告将其位于恩施市××坝街道办事处核桃坝村××组××号的宅基地住房一栋出售给原告周永国，作价74000元，见证人：刘德富、刘德田。同日，原、被告签订《土地转让契约》，约定被告将其承包的部分田土及自留山共7小块转让给原告，见证人：刘德富、刘德田。《契约》《土地转让契约》签订后，原告给被告支付了购房款76000元，被告将住房交付给原告居住，并按约定将相关田土及自留山交付给原告耕种管理。
原告原系恩施市新塘乡茆山村干沟组村民，2010年7月14日，原告及其家人户口迁至恩施市××坝街道办事处核桃坝村××组××号。
2009年7月30日，本院立案受理了刘德忠、刘德田、刘德千诉恩施市舞阳坝街道办事处核桃坝村经济联合社、刘德万土地承包经营权确认纠纷一案，刘虹作为第三人参加了该案诉讼。该案所涉名为“长坝子”山田与本案原、被告签订的《土地转让契约》中名为“长坝子”山田是同一地块。
2014年8月1日，恩施市舞阳坝街道办事处作出舞政发[2014]65号文件，就原告反映的土地流转及房产过户问题答复意见为：周永国受让刘德万户的土地时户籍未迁入核桃坝村，故不能办理土地流转手续，根据《市人民政府关于加强城市规划区土地和户籍管理工作的紧急通知》（恩市政办函【2012】29号）的相关规定，现严禁任何单位和个人在城市规划区内买卖或以其他形式非法转让土地，因核桃坝村属于城市规划区，土地流转暂停办理；依照《市人民政府关于进一步加强村镇建设用地和农村宅基地管理工作的通知》（恩市政发【2006】19号）相关规定，因周永国户未办理土地流转手续，在核桃坝村属“空挂户”，不能办理房产过户，待办理土地流转后，可按照相关程序在办事处国土资源所办理房产过户手续。后原告到恩施市信访局、恩施州信访局要求解决其土地流转及房产过户问题。2015年11月16日，恩施市舞阳坝街道办事处核桃坝村民委员会给原告出具《承诺书》，载明周永国与刘德万于2006年签订的土地转让协议因政策原因不能办理土地流转手续。
刘虹与刘德万系胞兄妹关系，刘虹出嫁前与刘德万在一起生活，刘虹是刘德万土地承包经营权共有人之一。现刘虹户籍地为恩施市××大道××号。
本院认为，原、被告签订的《契约》《土地转让契约》是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，被告已将房屋、土地及山林交付给原告管理使用，未办理房屋过户和土地流转手续是因相关行政职能部门认为政策不允许，故原告要求确认与被告签订的《契约》《土地转让契约》有效的理由成立，本院予以支持。办理房屋过户和土地流转手续属于国家有关行政机关的职权范围，不属于人民法院受理范围，故对原告提出限期被告到村委会办理相关过户手续的主张在本案中不予审理。
被告主张涉案契约中的土地流转名为转让实为转包不属于本案的审理对象，无论是认定为转让还是转包，不影响对《土地转让契约》是否有效的认定。被告主张涉案契约违反法律强制性规定，且对抗第三人的合法权利而无效，认为核桃坝村经济联合社未在涉案契约上签字或盖章同意双方的土地流转行为，违反土地承包法司法解释第十三条“承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。”的规定。《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定“承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。”被告未提供证据证明发包方不同意原、被告之间的土地流转行为，《农村土地承包经营权流转管理办法》第十一条规定“承包方与受让方达成流转意向后，以转包、出租、互换或者其他方式流转的，承包方应当及时向发包方备案；以转让方式流转的，应当事先向发包方提出转让申请。”故向发包方提出申请是承包方的义务，如果本案中被告向发包方提出了申请，发包方未就其申请作答复，属于拖延表态的行为，故被告以涉案契约违反法律强制性规定主张无效的理由不能成立，本院不予支持。被告认为刘虹是涉案土地承包经营权共有人，原、被告签订涉案契约时未告知刘虹，严重损害了刘虹的合法权利，属于合同法第五十二条第二款规定的情形，应当认定为无效，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：…（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；…”被告未就其与原告存在恶意串通的行为提供证据证实，其理由不能成立，本院不予采信。
第三人刘虹是涉案土地承包经营权共有人之一，被告刘德万是涉案土地承包户的承包代表，原告有理由相信被告是代表全体承包经营权共有人与其签订的《土地流转契约》，即使被告没有代理权，其代理行为有效。故第三人认为原、被告签订土地流转协议未征得其同意，损害了其合法权益，且转让协议未经发包方同意，土地流转协议无效的主张不能成立，本院不予支持。
综上，《依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、原告周永国与被告刘德万于2006年1月31日签订的《契约》《土地转让契约》有效。
二、驳回原告周永国的其他诉讼请求。
案件受理费100元，减半收取50元，由原告周永国负担100元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施自治州中级人民法院，开户银行：农业银行恩施开发区支行，账17×××044（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 聂本军
二〇一八年四月二十日
书记员 张 悦