山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1091民初2047号
原告：于海涛，女，1973年12月28日出生，汉族，住威海市环翠区。
委托诉讼代理人：张军伟，山东力诺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁晓杰，山东力诺律师事务所律师。
被告：威海市华晟房地产开发有限责任公司，住所地威海市黄家沟村，统一社会信用代码9137100070625394X8。
法定代表人：黄崇诚，总经理。
委托诉讼代理人：郭志强，该公司法务部主任。
被告：白山市天富房屋建筑（集团）有限公司，住所地浑江区红旗街卫国路73-6号，组织机构代码12562508-X。
法定代表人：周永生，董事长。
委托诉讼代理人：谭成才，该公司职工。
被告：白山市天富房屋建筑（集团）有限公司威海分公司，住所地威海高区翠竹园小区12号-9-11，组织机构代码68592735-0。
主要负责人：王恩辉，经理。
委托诉讼代理人：谭成才，该公司职工。
原告于海涛与被告威海市华晟房地产开发有限责任公司（以下简称“华晟公司”）、白山市天富房屋建筑（集团）有限公司（以下简称“天富集团”）、白山市天富房屋建筑（集团）有限公司威海分公司（以下简称“天富集团威海分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于海涛及其委托诉讼代理人张军伟、华晟公司之法定代表人黄崇诚、委托诉讼代理人郭志强、天富集团、天富集团威海分公司之共同委托诉讼代理人谭成才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
于海涛向本院提出诉讼请求：1.判令三被告协助原告办理位于威海市泰合苑小区古寨南路71-2号504室房屋的房屋所有权、土地使用权登记手续；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：天富集团威海分公司系天富集团依法设立的不具有法人资格，但领取营业执照的分支机构。2008年3月16日，华晟公司与白山市天合房地产开发有限责任公司（以下简称“天合公司”）签订《合作协议书》，就华晟公司在威海市世昌大道黄家沟村开发泰合苑小区住宅楼工程达成协议，华晟公司同意以总价额4600万元转让给天合公司开发建设，天合公司同意接受，并以华晟公司名义实施开发建设。双方按实际售房档案为准，不分户型、楼号，任意销售。协议签订后，天合公司共计向被告华晟公司给付资金3800万元，以房抵顶810万元。天合公司是天富集团的下属公司，具有法人资格，法定代表人均为周永生。2009年7月12日，华晟公司与天富公司签订《房屋抵顶工程款协议书》，华晟公司同意将泰合苑小区1#、2#、3#楼部分商用网点房及住宅，作为工程款抵顶给天富集团威海分公司，房屋价款为4000万元。天富集团威海分公司又将威海火炬高技术产业开发区古寨南路71-2号504室（天富集团威海分公司与威海市威铭消防设备有限公司抵顶房）出售给原告，原告于2011年10月7日一次性向被告天富集团威海分公司交纳了全额购房款515450元，该公司给原告出具了收据。同日，威海市天富物业服务有限公司与原告签订了《前期物业服务协议》、《房屋验收单》、《业主临时规约》、《装饰装修管理服务协议》，原告支付相应费用并接收了该房屋。原告与华晟公司于2012年12月29日签订了《威海市商品房【预售】合同》。合同签订后，原告已向被告支付了相应的款项，被告应该依据合同约定配合原告办理房屋所有权、土地使用权登记手续，但原告多次要求被告协助办理手续时，被告华晟公司以与其他二被告之间的内部约定为由不予办理，华晟公司与天富集团、天富集团威海分公司之间的协议是三被告之间的内部约定，原告作为善意第三人对原告没有约束力。综上所述，三被告的行为构成违约，为维护原告自身合法权益，故诉至法院。
华晟公司辩称，白山市天富房屋建筑（集团）有限公司系建筑企业，不能称为房地产公司；天合公司不是天富集团的下属公司；华晟公司并未与天富集团威海分公司进行合作，天富集团威海分公司无权对外出售或抵顶泰合苑小区房产，且抵顶给威海威铭消防设备有限公司的房产系在华晟公司与天富集团解除抵顶合同后，故华晟公司不予认可；华晟公司于2012年12月26日与原告签订预售合同，按照合同约定，合同签订之日付定金10万元，余款于2013年1月前一次性付清，但原告仅支付定金，余款至今未予给付，华晟公司不同意协助办理。
天富集团、天富集团威海分公司辩称，其公司已履行与华晟公司全部义务，已实施该项目的开发建设，取得该项目所有产权；其公司投资建设涉案小区，系该项目全部房产实际所有人，并已实际管理该小区物业，其出售行为合法、有效。
本院经审理认定事实如下：天富集团威海分公司系被告天富集团依法设立的不具有法人资格、但领取营业执照的分支机构。
2008年3月16日，华晟公司与天合公司签订《合作协议书》，就华晟公司在威海市世昌大道黄家沟村北地号为10-10-20号开发泰合苑小区住宅楼工程达成协议，约定：该小区占地面积为9292平方米，规划规模为1#、2#、3#号共三幢住宅楼，规划新建面积为20900平方米，地号为第169号，出让时间为70年，华晟公司同意以总价额4600万元转让给天合房地产公司开发建设，天合公司同意接收，并以华晟公司名义实施开发建设。双方按实际售房档案为准，不分户型、楼号，任意销售。该项目竣工验收后所有房屋的产权及相关保证金，含各部门的保证金均归天合公司所有。协议签订后，天合公司共计向被告华晟公司给付资金3800万元，以房抵顶810万元。天合公司是天富集团的下属公司，具有法人资格，法定代表人均为周永生。
2009年7月12日，华晟公司与天富集团威海分公司签订《房屋抵顶工程款协议书》，华晟公司同意将泰合苑小区1#、2#、3#楼部分商用网点房及住宅，作为工程款抵顶给天富集团威海分公司，房屋价款为4000万元。2011年8月19日，威海威铭电子工程有限公司出具证明一份，载明：其将天富集团威海分公司向其抵顶的位于古寨南路71-2号楼504室，建筑面积102.42平方米房屋，以总房款559213.2元转卖至原告。2012年10月13日，天富集团威海分公司向华晟公司出具证明，载明：其公司将购买的位于古寨南路71-2号楼504室房屋抵顶给威铭消防公司作为工程款，此楼现转售给原告，现其公司申请给予办理正式网签合同，如房屋出现纠纷，均由其公司承担。
2010年8月24日，华晟公司与天合公司、天富集团威海分公司三方签订《补充协议》，约定：本协议签订之日，终止华晟公司与天富集团威海分公司于2009年7月12日签订的房屋抵顶工程款协议书；房屋抵顶工程款协议书终止后，天富集团威海分公司不得再以任何名义将泰合苑小区的网点房及住宅房再行对外抵顶和销售。对天富集团威海分公司已销售的楼房，在本协议签订后必须将销售合同主体变更为华晟公司，已收取的定金及应收取的购房款必须转入华晟公司账户，华晟公司收取购房款先按期偿还银行贷款，再按照华晟公司与天合公司的合作开发协议的相关规定再转给天合公司。同时约定：天富集团威海分公司的公章、财务专用章及合同专用章由华晟公司与天富集团威海分公司各安排一名人员共同管理；凡涉及泰合苑小区楼房的抵顶、销售、收取售楼款及其他方式销售楼房，一律不准加盖天富集团威海分公司的公章、财务专用章及合同专章。本协议签订后，如出现以天合公司或者天富集团威海分公司名义对外抵顶、销售泰合苑小区楼房的，华晟公司有权解除其与天合公司的合作开发合同，并由天合公司及天富集团威海分公司按所抵顶、销售楼房的总价款赔偿华晟公司的损失。该协议后附有协议签订前天富集团威海分公司签订协议并收款的销售楼房情况表。于海涛所购买的房屋序号被列入该表中。
2011年8月19日威海威铭消防设备有限公司将其从天富集团威海分公司处抵顶的涉案房产转让给原告，双方签订《协议书》。2011年10月7日天富集团威海分公司向原告出具收据，原告据此主张已交纳全部购房款515450元。2011年10月2日，威海市天富物业服务有限公司与原告签订了《房屋验收单》；2012年12月28日，原告交纳了住宅专项维修资金11340元。
又查，2013年6月29日，原告与华晟公司签订《威海市商品房【预售】合同》一份，华晟公司同意将威海市高区古寨南路-71-2号-504，建筑面积103.09平方米住宅预售给原告。房屋单价5000元，房屋总价款515450元；付款方式为：分期付款，须交付定金100000元，余款415450元于2013年1月30日前一次性付清；协议第五条第1项约定，双方以房管局测绘面积为准，房款多退少补；协议第六条约定，因设计规划变更造成的差异，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人；双方不解除合同的，应当签署补充协议；交付期限为2012年12月30日前。
本院认为，原告与华晟公司签订的《威海市商品房【预售】合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方之间形成房屋买卖合同关系。而且房屋已实际交付，合同已实际履行。本案中，通过华晟公司与天富集团威海分公司签订《房屋抵顶工程款协议书》、天富集团威海分公司与威铭公司分别出具的证明，可以认定天富集团威海分公司曾有权对外销售诉争房屋所在的小区相关楼房，而在华晟公司、天富集团威海分公司与案外人天合公司三方签订的“补充协议”所附天富集团签订协议并收款的销售楼房表中，原告所购买的楼房号被列在其中。原告与华晟公司双方签订《威海市商品房【预售】合同》在“补充协议”之后，而华晟公司并未告知原告其与天富集团威海分公司的合作或抵顶关系已终止，且原告已签订了前期物业服务等附属协议，并交纳维修基金，这足以使原告相信天富集团威海分公司后期仍然享有销售权，原告后期向天富集团威海分公司交付房款余额并无过错。因此，尽管2010年8月24日华晟公司与天合公司、天富集团威海分公司三方签订《补充协议》，约定终止华晟公司与天富集团威海分公司于2009年7月12日签订的房屋抵顶工程款协议书，凡涉及泰合苑小区楼房的销售、收取售楼款及其他方式销售楼房，一律不得加盖天富集团威海分公司的公章、财务专用章及合同专章，但该协议是两被告之间的内部约定，其对原告不产生约束力，华晟公司以此抗辩，理由不当，本院不予支持。原告已全部交纳房款，并由天富集团威海分公司出具收据，其已全部履行了交纳房款的义务，华晟公司应当为原告办理房屋产权相关手续。而由于三被告之间有合作关系，且对于房屋对外销售有内部约定，故应当共同协助于海涛办理相关手续。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：
威海市华晟房地产开发有限公司、白山市天富房屋建筑（集团）有限公司、白山市天富房屋建筑（集团）有限公司威海分公司于判决生效后十日内共同协助于海涛办理威海高区古寨南路71-2号-504室房产的房屋不动产权证书。
案件受理费4478元，由三被告承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 员 高爱华
二〇一八年一月二十五日
法官助理 刘瀚汶
书 记 员 唐丽委