北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第34223号
原告齐XX，女，1962年6月6日出生。
委托代理人李启来，北京市两高律师事务所律师。
委托代理人姜涛，北京市两高律师事务所律师。
被告北京博成房地产有限公司，住所地北京市朝阳区雅成三里5号楼底商115、201-203室，注册号110000004291040。
法定代表人唐晓丹，经理。
委托代理人郎敬禹，男，1983年5月23日出生。
委托代理人冯德华，男，1973年11月26日出生。
原告齐XX（以下简称原告）与被告北京博成房地产有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李启来、姜涛、被告委托代理人郎敬禹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2006年11月19日，我与被告签订《北京市商品房预售合同》，合同约定被告应于2008年12月31日前向我交付房屋，于2009年12月31日前办理初始登记并取得楼栋房屋权属证书，于交房后720日内办理转移登记并取得房屋所有权证书。合同签订后，被告只向我交付了房屋，至今未取得初始登记和转移登记的房屋权属证书。合同虽约定办理初始登记和转移登记的违约金为零，但我认为该条款是格式条款和霸王条款，应认定为无效。我经多次催促被告履行合同，至今无果。被告的行为已经构成违约，应当依法承担相应的违约责任。为维护我的合法权益，现要求：1、被告立即为我办理房屋权属转移登记手续；2、被告自逾期办理楼栋权属证明之日即2010年1月1日起至实际办理房屋所有权证之日止，以购房款496470元为基数，按照中国人民银行利率标准赔偿我损失。
被告辩称：一、双方签订的《北京市商品房预售合同》约定产权证办理时间为商品房交付之日起720日内。涉案房屋于2009年5月28日交付，720日后为2011年5月28日，到起诉之日已超过了两年的诉讼时效，原告的请求不应得到法院的支持。二、经济适用房不能买卖，所以产权证的办理与否对原告实际居住使用房屋不存在任何影响，也不会导致损失。三、双方签订的《北京市商品房预售合同》真实合法有效，是双方的真实意思表示，不存在霸王条款的可能。合同约定逾期办理房屋所有权证书的违约金为0，所以原告要求我公司给付其逾期办理房产证违约金的主张不应该得到法院的支持，如果判决我公司承担违约金，我公司申请违约金的支付时间以取得产权证之日起60日内为限。原告委托我公司交纳的公共维修基金、契税、代办费等费用，是基于双方达成的一致意见，我公司的义务是代为缴纳，原告并未明确要求何时缴纳，该请求是基于委托行为产生，如果原告认为我公司怠于履行，可以随时撤销委托。被告也并未因此获利，所以不存在长期占用各项税费的情况。综上，原告的诉讼请求不应该得到法院的支持。
经审理查明：2006年11月19日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于北京市朝阳区XX楼的房屋，房屋的用途为经济适用住房，购房款为496470元，被告应当在2008年12月31日前交付房屋。被告应当在2009年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，原告有权退房，原告不退房的，合同继续履行，自被告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之零的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起30日内向原告支付。商品房交付使用后，原告同意委托被告或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用不高于1000元；如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，原告有权退房，原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之零的违约金。（上述合同文本均为格式文本，违约金的约定是在空格上打印填写为“零”或“0”。）
合同签订后，原告依约支付购房款。被告实际交付房屋的时间为2009年5月28日，原告实际接收房屋时支付了实测后应补足的购房款、公共维修基金、契税、代办费等费用。经查，原告共计支付的购房款数额为496470元。被告至今未能办理商品房所在楼栋的权属证明，也因此无法为原告办理房屋所有权证书。
经询，原、被告均认可该小区共有三个楼栋，两外两个楼栋权属证明及业主的房屋所有权证均已办理完毕，只有涉案楼栋未能办理权属证明。
以上事实，有《北京市商品房预售合同》、购房款发票、收据等书证及原、被告的庭审陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告签订的北京市商品房预售合同合法有效，原、被告均应依约履行各自的义务。根据合同约定，被告应于2009年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，并于交付房屋之日2009年5月28日起720日内即2011年5月18日之前为原告办理完房屋权属转移登记，现被告均未能办理，应认定为违约。关于原告要求办理房屋权属转移登记的诉讼请求，鉴于目前楼栋权属证明未能办理，不符合办理房屋所有权证的条件，故本院对原告的该诉讼请求不予支持。但不影响被告积极履行合同义务，待条件具备时，双方自行办理相关手续或另诉解决。
合同约定的逾期办理楼栋权属证明和房屋产权证的违约金为零。原告认为违约金约定为零属于霸王条款，应为无效约定。本院认为，所涉条款中原告的主要权利是办理房产证，该主要权利并未排除；由于合同法规定的违约责任的承担方式有多种，可以约定违约金，也可以要求继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等其他责任承担方式，故当事人虽约定违约金为零，但不应视为被告可因此免除其责任。故该条款虽为格式条款，但不涉及可能认定无效的法定情形。根据合同约定，违约金为零，据此被告不负有向原告支付违约金的合同义务，故原告向被告主张违约金无合同依据，本院不予支持。
然而，根据合同约定，被告虽不负有支付违约金的合同义务，但并未排除原告向被告主张赔偿损失的权利。被告答辩时称经济适用房不能买卖，故房产证的办理与否对原告实际居住使用房屋不存在任何影响，也不会导致损失。对于该抗辩意见，本院认为，房产证是不动产所有权的唯一凭证，房产证未能取得，业主的所有权能处于不圆满状态，客观上对所有权的行使造成了限制，业主的多项衍生权利不能顺畅行使，增加了机会成本，造成了一定损失，对此被告应予适当赔偿。综上，本院根据已付购房款总额，酌定原告因未取得房屋所有权证自被告逾期之日至法庭辩论终结之日即2013年12月5日的损失，该损失应由被告赔偿。关于逾期办理楼栋权属证明的违约金或损失，合同未作约定，加之其可能造成的损失与逾期办理房产证损失种类同一，在支持了逾期办证损失的情况下，对逾期办理楼栋权属证明损失不再支持。被告认为原告的起诉超过了诉讼时效，本院认为该小区众多业主多年来未间断向被告主张权利，被告从未明确表明其不再履行办理房产证的义务，况且办理房产证虽在双方合同中约定，但本质上是物上权利的行使，故本院对被告的该抗辩意见不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定，判决如下：
一、被告北京博成房地产有限公司于本判决生效后七日内给付原告齐XX逾期办理房屋权属登记损失三万四千元；
二、驳回原告齐XX的其他诉讼请求。
如被告北京博成房地产有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千二百七十八元，由原告齐XX负担九百八十三元（已交纳），由被告北京博成房地产有限公司负担二千二百九十五元（已由原告齐XX预交六百五十六元，于本判决生效后七日内给付原告齐XX：其余一千六百三十九元于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 蔡 峰
审 判 员 乔红星
人民陪审员 王学民
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 黎伟伟