山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终737号
上诉人（原审被告）：李宁，男，1987年3月19日出生，汉族，住中国人民解放军某某部分76分队。
委托诉讼代理人：李玉兰（系李宁姑姑），女，1950年1月1日出生，汉族，住山东省嘉祥县。
委托诉讼代理人：张绪平，北京市隆安（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王耀楼，男，1982年4月20日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：张蕾（系王耀楼妻子），女，汉族，1983年3月3日出生，住山东省淄博市。
委托诉讼代理人：王本强，济南盛强律师事务所律师。
原审第三人：山东中住地产经纪有限公司，住所地济南市。
法定代表人：金田，董事长。
委托诉讼代理人：刘露，女，该公司职工。
委托诉讼代理人：贾平生，男，该公司职工。
上诉人李宁因与被上诉人王耀楼、原审第三人山东中住地产经纪有限公司（以下简称中住公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初2368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
李宁上诉请求：1.撤销一审判决第一至三项，依法改判驳回王耀楼的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由王耀楼承担。事实与理由：一、一审认定李宁违约事实错误。房屋买卖合同第七条约定“甲乙双方应在本合同签订之日起90工作日内，委托并协助21世纪不动产济南中住加盟店权证部办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相应贷款资料”，否则应承担违约责任。此90工作日为买卖合同对双方概括义务明确约定的履行期限，截至时间为2017年4月14日。王耀楼未能在上述期限内履行概括义务，已构成违约。1、王耀楼因其个人原因，导致在2017年4月14日前，未能依约履行委托中介办理房产过户等概括义务。合同签订日期为2016年12月3日，王耀楼在中介的催促下至2017年2月24日才完成合同约定的办证缴纳契税义务，其拖延缴纳上述契税的行为，直接导致涉案房屋不动产权证下证时已至2017年4月10日。鉴于银行贷款审批需要一定时间，因此在合同约定的2017年4月14日前，王耀楼已实际不能履行合同第七条约定的委托办理包括但不限于过户、评估、贷款等概括义务，构成违约。2、根据上述合同约定，2017年4月14日前，双方应委托中介“办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续”，其中的房产过户手续应以王耀楼支付首付款为前提。因此，在2017年4月14日前，王耀楼支付李宁首付款是合同的应有之义，否则构成违约。而王耀楼逾期支付首付款违约后不仅不及时采取补救措施，反而以李宁违约为由将李宁告上法庭。基于此，李宁根据房屋买卖合同第八条及第十二条的约定，于“履行期限届满后30日后”，即2017年6月7日，已依法书面通知王耀楼解除了合同。二、房屋买卖合同第四条第（二）款约定“乙方于银行贷款审批通过后15日内且过户前，将首付款四十万元整存入甲方指定账户”，对此约定义务，王耀楼未能实际履行，构成违约。1、基于合同第七条约定，2017年4月14日前，双方应委托中介办理包括但不限于房产过户、贷款等相关手续，因此，贷款审批及过户都应在2017年4月14日前办理，这是合同对双方概括义务限定的最终履行期限。而既然过户手续应在2017年4月14日之前办理，首付款的支付依约也应在2017年4月14日之前，否则王耀楼违约。2、鉴于本案合同为格式合同，由王耀楼和中介提供至济宁与李宁签订，因此基于合同法第四十一条的规定，若李宁与王耀楼对格式合同条款有不同理解的，应作出对王耀楼不利的解释。李宁认为此处银行贷款审批非为正常的二手房交房流程，且其仅为王耀楼的贷款资格预审，以便确定其是否具备贷款资格，无需李宁配合，而且无论如何，其应于2017年4月14日前支付首付款；王耀楼认为此处贷款审批系为防止合同网签后再办贷款审批将存在王耀楼不具备贷款资格因此不得不撤网签的情况出现，而撤网签过程易生争议，所以程序前置有利于交易，而此程序需李宁配合，首付款应于贷款审批通过后15日内且过户前支付。基于此，王耀楼未在2017年4月14日前支付首付款，构成违约。三、一审关于违约金适用法律错误。根据合同法第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金以补偿为原则，一般不超过实际损失的30%。而本案根据王耀楼提交的证据即其与柴飞签订的房屋买卖合同可见：其腾房时间为2017年9月，若不腾房，可继续居住，但需支付1200元的租金，即实际损失为2017年9月份之后的1200元/月的租金。一审法院在李宁明确提出违约金约定过高的情况下，以总房价为基数，按日3‰计算违约金，适用法律错误。而且，合同第十四条明确约定“如果本合同第十三条的约定与其他条款的约定不一致，以第十三条约定的内容为准”，其中就包括了关于违约金的约定。鉴于王耀楼违约事实，李宁在此保留追究其违约责任的权利。四、一审法院以违反政策规定和不存在的事实，主观推定李宁违约属认定事实错误。1、银行贷款审批通过后支付首付款，违反各级银行及省市政府限购、限贷、限制转让的调控政策，为无效约定。人民银行《个人住房贷款管理办法》明确规定了足额的首付款支付凭证，为银行贷款的必要条件之一。济南市政府限购政策第三条规定：“本市户籍家庭已拥有一套住房或有住房贷款记录的，申请住房贷款均视为第二套住房贷款，首付比例提高至60%”。山东省人民政府办公厅《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》第八条规定，采取限购、限贷、限制转让等措施，调控房地产市场。第十一条规定，全面落实二手房交易合同网签备案制度，实现贷款审核发放、税收征缴与网签备案合同相关联，防止交易欺诈、骗取贷款、偷逃税款等行为。济南市政府八个管理部门联合发布规定：限购期间，购房人在购买住房前，必须经建委等五个管理部门审核批准“购房资格”，包括《购房人及家庭成员情况申报表》购房承诺，办理合同网签与备案。一审法院认为王耀楼支付首付款的前提条件为银行贷款审批通过，属认定事实错误。2、一审法院认为李宁未提交房产证构成违约，认定事实错误。李宁曾经两次提交房屋及权属资料，因王耀楼无履约能力，为防止损失扩大，李宁于86个工作日后收回，未提交房产证之事实不存在。经李宁委托，王耀楼接受委托、并做出承诺，代替李宁办理房屋初始产权注册登记，并直接领取产权证。在签约当天，李宁就将房屋钥匙和原始购房所有资料，包括原始购房合同、购房款收据等相关资料和凭证，交给王耀楼及中住公司，由其办理领取产权证。王耀楼未办理及领取产权证，导致李宁奔波于宁夏与济南，亲自办理产权注册登记，办理完手续后，将领取产权证的凭证及公证书等一切资料交于王耀楼及中住公司，由其直接领取产权证。后经长时间等待，在王耀楼始终没有履行付款义务的情况下，李宁为防止损失扩大，房屋及产权在其手中控制128天后，不得不于4月10日果断收回，依法行使抗辩权。因此，未提交房产证之事实不存在。王耀楼曾经明确表示，对4月10之前无异议。收回两天后，王耀楼未支付分文购房款的情况下，再次索要房屋钥匙准备装修入住被拒绝，因此产生纠纷。3、王耀楼不具备贷款条件，无贷款资格，无法签订《贷款合同》建立借贷关系，与李宁的产权证无关。一审法院认为：王耀楼支付首付款的前提条件为银行贷款审批通过，需要足额的首付款（46.8万元之上）支付凭证，符合规定的“网签”备案的购买住房合同，及审核通过的购房资格，三个条件缺一不可。王耀楼一个没有，无论怎么推定，王耀楼都不具备贷款条件，没有贷款资格，无法申请银行贷款，无需李宁配合办理面签。王耀楼以未完成“银行贷款审批通过”为由，拒绝支付首付款，属于违约行为。4、一审认定，房产证办理当日即4月10日中住公司要求双方到银行等部门办理各项手续，系一审法官凭空臆断。该事实认定依据仅有中住公司一方陈述而无其他证据支持。中住公司系本案利害关系人，庭上针对本案的陈述与庭下无针对性的解答，截然相反，充分说明其为了佣金利益，已丧失客观中立立场，其陈述不能作为定案依据。五、王耀楼无履约能力，未履行付款义务，是真正有过错的违约方，李宁保留追究权。1、王耀楼不符合贷款条件，未申请贷款，未支付购房款，构成违约。合同第四条付款方式，甲乙双方同意使用本条的第二种付款方式：（二）按揭贷款：乙方于15日内且过户前，将首付款四十万元整存入甲方指定账户；剩余房款38万元，在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足。本条款不仅约定了应履行义务的先后顺序，还明确约定了王耀楼以首付和贷款银行直接支付的方式履行付款义务，按揭贷款不能办理时，王耀楼应一次性付清全部房款。银行贷款审批通过后支付首付款程序错误，零首付贷款，不符合省市两级政府限购政策，及人民银行个人住房贷款规定，无法实现贷款目的。王耀楼不作自我调整，是其自己给自己设置履约障碍，是其个人的事。李宁不具有注意义务，无权干涉也无义务负责。在约定期限内，王耀楼既没有向银行提出贷款申请，没有办理银行贷款审批通过，也没有支付首付款，更没有依据合同约定按揭贷款不能办理应一次性补足，构成对合同第四条、第七条违约。约定期限届满后，王耀楼未采取补救措施积极履行付款义务，至今没交纳购房款，构成根本违约。王耀楼是真正的违约方，应承担违约责任。2、王耀楼拖延办理房屋权属注册登记，导致约定期限内无法办理评估、贷款，过户等相关手续，构成违约。3、王耀楼隐瞒事实真相，先欺诈签约，后敲诈勒索，导致涉案合同失去履约基础，无法继续履行。住国际绿地花都四区2号楼的王耀楼，得知同小区（四区）的12号楼李宁欲出售房屋，通过隐瞒欺骗，以低于市场价值30余万元的价格同李宁签订显失公平合同。签订合同时，王耀楼违背诚实信用原则，未如实告知自身没有钱，买不起房屋，连支付首付款的能力也没有，甚至连两万元税费也长期拖延，拿不出交不起；卖掉原有住房后，还要归还原住房的贷款。王耀楼故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，以欺诈手段骗取签订合同，应承担法律责任。签订合同后，王耀楼无履约能力，李宁行驶抗辩权收回房屋及产权。仅过了12天，王耀楼于4月22日，以无房居住为借口，恶意围攻部队，聚众冲击军营，骚扰秘密军事基地。且故意泄露军事秘密基地的位置，以损害国家安全及国防利益的违法犯罪手段，威逼、勒索产权过户交付房屋，导致矛盾升级。涉案合同失去了公平、公正、平等、自愿的履约基础，无法继续履行。王耀楼应承担违法行为的过错责任。一审法院判决李宁承担巨额违约责任并且继续履行合同，认定事实错误，无事实依据。六、一审法院认定事实错误，涉案合同无法且不应该继续履行。1、涉案合同明显不合理，签订合同时显失公平，相差数额特别巨大。李宁生活在封闭管理的军营中，其父亲工作在数千里之外的宁夏，不了解济南房地产行情变化，不知涉案房屋的实际价值已经上涨到110多万元，更不懂房屋交易流程。王耀楼及中住公司利用李宁的信息劣势，主动开车到济宁，远离济南签订价格欺诈的合同。2、涉案合同已依法依约解除，权利义务终止。合同第十二条3约定：“乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第二项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同”，明确约定了解除条件。王耀楼至今没有履行付款义务，李宁依据合同约定，依据合同法第九十三条、第九十四条规定，电话和书信方式多次通知解除合同。解除合同的通知已经到达王耀楼。依据合同法第九十六条、第九十一条(二)规定，合同已经解除，权利义务已经终止。依据合同法第四十五条，附解除条件的合同，自条件成就时失效。涉案合同明确约定了解除条件，且解除条件早已成就。一审法院认为合法有效，应该继续履行，违背合同法第四十五条、第九十三条、第九十四、第九十六条、第九十一条规定。一判决适用法律错误，判决错误。3、涉案合同网下操作，没网签与备案，不符合限购政策规定。二手房买卖必须接受行政权力的监督及审查，实行存量房网上签约备案管理制度。省市两级政府多次发布限购政策，明确规定：强化二手房交易监管，全面落实二手房交易合同网签备案制度。济南市建委、公安局等五单位及八单位两次联合发出《贯彻执行限购政策的通知》再三强调：采取网下或滞后网签、逾期不办等行为规避限购政策的，一经查实，有关部门将依据有关规定依法处置。《济南市存量房买卖网上签约管理办法》第3条、第14条，经纪机构居间促成房屋买卖的，应与买卖双方当事人通过济南市存量房交易网签管理系统，在线签订、打印存量房买卖经纪服务合同，网签系统自动提取该合同中房屋买卖主要条款，生成存量房买卖合同，在线打印后双方签字。供买卖当事人办理权属转移登记使用。当事人持网签合同向贷款银行、税务部门申请贷款和完税手续（网签操作流程4.0.2）。因此，涉案合同没有网签备案，规避限购政策，不能申请贷款，不能办理过户，无法继续履行。4、涉案合同存在法律上、事实上、政策上的障碍，导致主要条款残缺不全，系预约合同。（1）签订合同时，该房屋还没有办理产权注册登记，买卖标的物权属不明，不具备流转条件，存在法律与事实上的障碍，致使主要条款或缺失或约定不明。缺少网签备案这个必须的程序及具体办理时间，缺少银行贷款、支付房款、产权过户、房屋交付等具体时间，更没有载明房产权属证书名称和编号；合同约定房屋与产权证登记后房屋名称不同，存在法律与事实上履行障碍。（2）限购政策下，所有二手房交易必须接受行政权力的监督及审查，该合同尚未进行行政审核（网签）。（3）根据微信记录，各方当事人约定网签。中住公司认可尚需接受限购政策的行政审查，网签正式合同文本；王耀楼于2017年4月27日催告函要求“网签”正式合同（4）三方合同第13条、第14条约定了定金条款，该定金性质为担保将来网签正式合同的立约定金。一审判决合同继续履行，必然强制当事人先进行网上签约备案，违反最高院买卖合同司法解释第2条，商品房买卖合同司法解释第4条。七、一审判决继续履行合同架空各级政府限购政策。自国务院办公厅2011年1月26日发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》以来，济南市政府陆续发布限购令。根据限购政策要求，行政权力依法介入事关民生的房产交易，对购房资格进行审查、对买卖合同进行网签审核备案、对交易价格予以行政干预。拿着本案三方签订的未网上签约备案的买卖合同，是无法去房地产登记部门办理相关房屋产权登记过户手续的。依一审判决逻辑，只要当事人签订买卖合同就强制履行并限期过户，则全国各地的限购政策形同虚设，任何人均可利用法官之手轻易规避行政监管，达到不法目的，且能逃脱违反政策的责任。如果说只要签订了合同，只要在合同上签字按捺手印，无论什么情况什么原因都必须要卖房给他，交易失败就是卖房人违约的话。那么，合同法赋予当事人的三大抗辩权变成了空头支票。八、王耀楼拿着不是当理说，让守约的李宁承担巨额违约金，一审判决错误，强盗逻辑不该支持。综上，请求二审法院在查明事实基础上，依法改判驳回王耀楼全部诉讼请求。
王耀楼辩称，一、李宁虚构王耀楼存在违约行为，以此否认其违约行为事实的目的是拒绝履行房屋买卖合同约定义务。1、李宁上诉称，双方未能在90个工作日内履行房屋买卖合同第七条约定义务，系王耀楼的违约行为所致，王耀楼应当承担违约责任。王耀楼认为，未完成房屋买卖合同第七条约定的诱因系李宁的客观事实不能履行房屋买卖合同第三条约定义务所致。房屋买卖合同第三条第二目约定，李宁应当在房屋买卖合同签订时（2016年12月3日）将《房屋所有权证》交付丙方（中住公司），用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。在双方签订房屋买卖合同时，李宁根本没有取得涉案房屋的《房屋不动产证》，因此，李宁对房屋买卖合同第三条的约定义务客观履行不能。李宁于2017年4月10日才取得涉案房屋的《房屋不动产权证》。至今李宁拒不按照房屋买卖合同约定向丙方提交涉案《房屋不动产证》的原件或复印件。李宁于2017年4月15日就写好了解除《房屋买卖合同》通知书，在2017年6月8日又通过邮寄的方式向丙方（中住公司）邮寄解除《房屋买卖合同》通知书，企图解除合法有效的房屋买卖合同。根据房屋买卖合同第四条第二项约定，王耀楼于银行贷款审批通过后15日内且过户前，将首付款40万元含定金，存入李宁指定的银行账户，剩余的38万元在银行发放贷款日由银行向李宁直接支付，以上贷款金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的金额少于本合同约定的贷款金额，王耀楼应一次性补足，若有尾款，待房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后当日内，王耀楼向李宁结清全部房款。王耀楼根据房屋买卖合同约定和李宁的要求于2017年2月17日、2017年2月24日分别向李宁支付12391元、9824.58元，用于李宁办理涉案房屋不动产权证之维修基金和契税。王耀楼的行为没有违反房屋买卖合同约定的事实。上述事实系李宁的先前违约行为，造成王耀楼不具备履行合同约定义务的事实条件。所以，李宁应当承担违约责任，按照房屋买卖合同约定向王耀楼支付违约金，并承担因房屋买卖合同纠纷所发生的诉讼费用和律师费用。2、李宁对合同法第四十一条的规定存在故意误解。涉案房屋买卖合同系中住公司提供，并且合同条款约定内容不存在约定不明或者两种以上的理解内容。假如房屋买卖合同约定内容存在约定不明或者两种以上的理解内容，也应当作对格式合同提供方不利的解释，而不是作对王耀楼不利的解释。二、一审法院违约金的判决适用法律客观合法。1、房屋买卖合同第十二条第二项约定，双方在签订本合同后，如双方任一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应当向本合同房屋买卖向对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价款30%违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。合同法关于违约金的法律规定，是对合同当事人违约行为的惩罚性规定。即保护合同合法的守约方利益，制约合同违约方依法履行合同约定义务。在合同关系中，如果否定了违约制裁的约定，就是否定了合同对合同双方当事人的法律拘束力。因此，本案一审法院对违约金的判决事实认定客观，适用法律正确。2、李宁的权利保留，应当有事实根据，还需符合法律规定。李宁在一审和上诉过程中，对与王耀楼之间依法缔结的房屋买卖合同始终没有客观、合法的认识，是导致本案诉累的根本原因。李宁对法律和房屋买卖合同约定的错误认识，不仅给王耀楼也给李宁自己造成了不必要的诉讼损失，同时也是对公共司法资源的浪费。合同双方当事人合法缔结的合同受法律保护，合同当事人应当严格履行合同约定义务后享受合同约定权利，非经协商一致不得单方解除合同。合同法的基本原则是履行合同为原则，解除合同为例外。李宁在没有任何客观事实和法律根据的前提下，违反合同约定的行为，就是破坏市场经济秩序的行为，这种行为不会得到法律的支持。综上所述，请求二审法院依法查明本案事实，作出公正的判决，驳回李宁的上诉请求，维持一审判决。
中住公司述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。李宁、王耀楼、中住公司三方均知晓涉案房屋为下证过户房屋，签订本合同时甲方尚未取得房产证。经双方协商一致，合同约定的付款方式为贷款按揭方式购买，按照合同约定，王耀楼应于银行贷款审批通过后15日内且过户前支付首付，其前提是“银行贷款审批通过”，而贷款审批的前提是李宁取得房产证后和王耀楼一同到银行办理面签流程。李宁在2017年4月10日取得房产证后不按口头约定将房产证留存在丙方处办理后续手续，不配合王耀楼、中住公司办理面签，违约在先。一审法院对此事实的认定完全正确，而李宁主张王耀楼未支付首付款违约是无稽之谈。
王耀楼向一审法院起诉请求：1.判令王耀楼、李宁于2016年12月3日签订的《房屋买卖合同》继续履行，李宁协助王耀楼办理涉案房屋的过户登记手续并向王耀楼交付房屋；2.判令李宁以总房款为基数按日3‰向王耀楼支付自2017年4月17日起的违约金；3.诉讼费、保全费、保全保险费、律师费由李宁承担。
一审法院认定事实：王耀楼（乙方）与李宁（甲方）于2016年12月3日在中住公司的居间服务下签订《房屋买卖合同》一份，约定李宁将坐落于济南市槐荫区绿地国际花都8号楼3-2501室（现二期12号楼3-2501室）的房产出售给王耀楼。房屋面积103.34平方米，价格78万元。双方约定签订合同时，乙方向甲方支付定金5万元，乙方于银行贷款审批通过后15日内且过户前，将首付款40万元（含定金）存入甲方指定账户，剩余房款38万元在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付。由乙方承担甲方办理房产证的所有税费（维修基金、契税等税费和房屋过户期间的一切税费）。甲、乙双方应在本合同签订之日起90个工作日内，委托并协助中住公司办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料，甲乙双方应互相配合协助税费的缴纳。由于甲、乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，或不配合对方办理相关事宜的，按合同第十二条追究违约方责任。第十二条违约责任约定，合同签订后，任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向相对方支付总房价款3‰的违约金（或承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）。甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担上述违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同。合同签订当日，王耀楼向李宁支付定金5万元。2017年2月17日和2月24日，王耀楼分别替李宁支付维修资金12391元及契税9824.58元。2017年3月15日，李宁办理委托公证，授权其父亲李宝玉办理房屋初始登记、房产证书申请、领取房产证、二手房出售的交易手续。2017年4月10日，李宁取得涉案房屋的不动产登记证。后居间方中住公司联系双方王耀楼及李宝玉共同办理面签手续，李宝玉以王耀楼尚未支付首付款为由予以拒绝，双方因此产生纠纷。另查明，王耀楼为本案诉讼支出律师费30000元。
一审法院认为，合法的合同关系受法律保护。李宁、王耀楼自愿就涉案房屋买卖事项达成一致，并签订书面《房屋买卖合同》，该合同签订过程不存在欺诈、胁迫等情形，且合同的签订均为各方当事人真实意思表示，合同内容并不违反法律法规的强制性规定，合法有效。各方当事人应当按照合同约定履行各自权利义务。
本案的焦点问题在于在合同履行过程中谁的行为构成违约。王耀楼主张李宁不配合办理银行贷款手续构成违约，李宁主张王耀楼未先行支付首付款构成违约。一审法院认为，合同约定，王耀楼应于银行贷款审批通过后15日内且过户前，将首付款40万元（含定金）存入李宁指定账户，剩余房款38万元在银行发放贷款之日由银行向李宁直接支付。根据该条款王耀楼支付首付款的前提条件为“银行贷款审批通过”，该条款暗含的前提条件为“向银行提出贷款申请”，而提出贷款申请需要李宁持涉案房屋的不动产登记证书及王耀楼和李宁双方到银行办理“面签”程序。所谓银行面签，是指二手房交易过程中，购房人需要银行贷款，由购房人和卖房人共同携带合法有效证件原件及贷款所需证件，到贷款银行交纳贷款所需费用并进行面谈及签字的过程。本案中，李宁于2017年4月10日拿到涉案房屋的不动产登记证书，当日，中住公司要求王耀楼及李宁双方到银行等部门办理各项手续，但李宁的代理人李宝玉在拿到不动产登记证书后未配合中住公司及王耀楼办理面签程序，以王耀楼未支付首付款为由予以拒绝。据此，一审法院认定李宁在合同履行过程中未履行约定义务，构成违约，其应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现王耀楼要求李宁继续履行合同的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。
双方合同约定买卖双方应在本合同签订之日起90个工作日内，委托并协助中住公司办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料。合同于2016年12月3日签订，合同签订之日起90个工作日的到期日为2017年4月14日，双方应在此日期前协助中住公司办理相关手续。同时，双方合同中关于违约责任的条款约定，任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向相对方支付总房价款3‰的违约金，并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等），现王耀楼要求李宁支付自2017年4月17日起至房屋过户之日止，以总房价款为基数，按日3‰标准计算利息的诉讼请求，符合法律及合同约定，应予支持。王耀楼要求李宁赔偿律师费30000元，合法有据，一审法院予以支持。王耀楼要求李宁赔偿交通费损失2000元，未提交证据证明，一审法院不予支持。王耀楼要求李宁支付保全保险费1560元，于法无据，一审法院不予支持。
综上，王耀楼与李宁之间的房屋买卖合同合法有效，双方应当继续履行，李宁因怠于履行合同义务，应当支付合同约定的违约金，并负担王耀楼因诉讼产生的律师费、诉讼费等费用。判决：
一、王耀楼与李宁于2016年12月3日签订的《房屋买卖合同》继续履行；李宁于判决生效之日起三十日内配合王耀楼办理济南市槐荫区绿地国际花都四区12号楼3-2501号房产过户手续，并移交该房产；二、李宁于判决生效后十日内赔偿王耀楼自2017年4月17日起至房屋过户之日止的违约金（以总房价款780000元为基数，按日3‰的标准计算）；三、李宁于判决生效后十日内赔偿王耀楼律师费30000元；四、驳回王耀楼的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11600元，保全费4420元，共计16020元，由李宁负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李宁向本院提交以下证据：证据1.中住公司在另案中提交的二手房买卖流程表一份，欲证明银行贷款审批通过之日晚于合同约定的期限；证据2.房地产估价报告书复印件一份，欲证明涉案房屋合同签订时，合同约定价格与市场价值相差32.25万元，符合明显不合理低价条件,李宁生活在远离城镇的山沟里、封闭管理的军营中，其父亲工作在数千里之外的宁夏，不了解济南房地产行情，王耀楼利用其自身信息优势，以欺诈手段骗取签订显失公平合同。证据3.中住公司业务员解答按揭贷款流程一份，欲证明申请银行贷款需要首付款凭证,中住公司在庭上提交的证据和陈述与其相反，在法庭撒谎做假证。证据4.王耀楼农业银行交易明细一份，欲证明王耀楼无购房能力。证据5.借款还款协议一份，欲证明李宁为解决军婚债台高筑，因王耀楼拖延、违约，导致涉案房屋再起争执。经质证，王耀楼对证据1的真实性无异议，但认为与本案无关;对证据2的真实性、关联性有异议；对证据3的真实性、关联性有异议；对证据4的真实性、关联性有异议，该证据仅表明王耀楼农业银行卡的交易明细，不能证明王耀楼其他银行帐户内容，也不能证明王耀楼对房屋买卖合同没有履行能力，也不是李宁违约的理由；对证据5真实性、关联性有异议。中住公司对证据1的真实性无异议，但认为与本案无关；对证据2的真实性、关联性有异议,签订合同时为2016年12月3日，报告书时间为2017年11月21日，其无法客观的审查签合同当时的真实客观情况，价格虚高；对证据3的真实性、关联性有异议；对证据4同王耀楼意见；对证据5真实性有异议，且与本案无关。王耀楼向本院提交房屋租赁合同一份、房租收条两份、租房佣金确认单一份，欲证明其实际遭受的房租损失。李宁对上述证据的真实性无异议，但认为该证据仅能证明王耀楼的租金损失截至到2018年2月19日是7800元，且该租金损失与李宁无关，王耀楼无房居住不是李宁造成的。
二审中，关于李宁之所以直至2017年4月10日才领取房产证的原因，中住公司称李宁和王耀楼对此均有责任，李宁的责任在于，中住公司于2017年3月2日通知李宁办理房产证手续，但李宁直至2017年3月21日才委托其父亲来济南办理手续，房产证办理完毕后，中住公司于2017年3月29日通知李宁领取房产证，但李宁直至2017年4月10日才领取；王耀楼的责任在于，王耀楼为了筹集涉案购房款，委托中住公司将他现有住房对外销售，但因限购政策，影响了对外售房的时间。李宁、王耀楼对中住公司的上述陈述事实表示认可。
本院另查明，2017年8月10日，王耀楼（承租方）与案外人杨某某（出租方）、中住公司（见证方）签订《房屋租赁合同》一份，约定王耀楼租赁杨某某名下的绿地国际花都四区二期22号楼1单元1203室房屋，租赁期限自2017年8月20日至2018年8月19日，租金每月1300元，租金总额15600元。2017年8月10日，杨某某向王耀楼出具《房租收条》一份，载明收到王耀楼房租7800元，房租起止时间为2017年8月10日至2018年2月19日。2018年1月19日，杨某某向王耀楼出具《房租收条》一份，载明收到王耀楼房租7800元，房租起止时间为2018年2月20日至2018年8月19日。2017年8月10日，中住公司向王耀楼出具《佣金确认单》一份，载明收到王耀楼租房佣金300元。王耀楼主张其因李宁的违约行为遭受的损失有：租房损失15600元、一审案件受理费损失11600元、保全费4470元、保全保险费1560元、律师费12万元。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，王耀楼与李宁签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。《房屋买卖合同》约定，王耀楼应于银行贷款审批通过后15日内且过户前，将首付款40万元（含定金）存入李宁指定账户，剩余房款38万元在银行发放贷款之日由银行向李宁直接支付。根据该约定内容，王耀楼支付首付款的前提条件为“银行贷款审批通过”，而“银行贷款审批通过”的前提需要李宁持涉案房屋的不动产登记证书及王耀楼和李宁双方到银行办理“面签”程序。李宁于2017年4月10日拿到涉案房屋的不动产登记证书，当日，中住公司要求王耀楼及李宁双方到银行等部门办理各项手续，但李宁的代理人李宝玉在拿到不动产登记证书后未配合中住公司及王耀楼办理面签程序，以王耀楼未支付首付款为由予以拒绝。根据上述事实，应当认定李宁在合同履行过程中未履行约定义务，构成违约，其应当承担相应的违约责任。在李宁未能配合王耀楼办理银行面签手续的情况下，根据合同约定和法律规定，王耀楼有权拒绝向其交付首付款。故李宁关于王耀楼逾期交付首付款的主张，没有事实和法律依据，本院不予采信。李宁主张王耀楼逾期缴纳税费导致涉案合同不能在约定的期限内履行完毕，但根据查明事实，王耀楼于2017年2月17日、24日即替李宁支付了维修资金和契税，而由于李宁的原因，涉案房屋直至2017年4月10日才领取房产证。故李宁的上述主张与事实不符，本院不予采信。综上，在李宁未能履行合同义务构成违约的情况下，现王耀楼要求李宁继续履行合同、协助办理房产过户手续，符合合同约定和法律规定，一审予以支持并无不当，本院予以维持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少……”，一审判决李宁赔偿王耀楼自2017年4月17日起至房屋过户之日止的违约金（以总房款780000元为基数，按日3‰的标准计算），该违约金明显过高，现李宁请求对此予以调整，应予准许。故本院依法将上述违约金调整为按照王耀楼遭受房租损失的130%标准支付。关于王耀楼遭受的房租损失，王耀楼提供了《房屋租赁合同》、《房租收条》、《佣金确认单》等证据予以证明，李宁对其真实性并无异议，本院对此予以采信。故本院对王耀楼主张的房租损失15600元予以确认。故李宁应当向王耀楼支付违约金20280元（15600元×130%）。一审判决李宁赔偿王耀楼的律师费损失3万元，符合合同约定，予以维持。王耀楼主张的其他损失，并无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，李宁的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初2368号民事判决第一、三项；
二、撤销济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初2368号民事判决第二、四项及案件受理费的负担；
三、上诉人李宁于本判决生效之日起十日内支付被上诉人王耀楼违约金20280元；
四、驳回被上诉人王耀楼的其他诉讼请求。
如未能在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11600元，保全费4420元，合计16020元，由上诉人李宁负担10000元，被上诉人王耀楼负担6020元；二审案件受理费11600元，由上诉人李宁负担5800元，被上诉人王耀楼负担5800元。
本判决为终审判决。
审判长 闫振华
审判员 黄宏伟
审判员 李 静
二〇一八年四月四日
书记员 赵雪晗