湖南省冷水江市人民法院
行 政 判 决 书
（2015）冷行初字第5号
原告谭周慧，女，1966年1月10日出生，汉族。
原告龙知胜，男，1949年10月13日出生，汉族、。
共同委托代理人李顺，湖南晨晖律师事务所律师。
被告涟源市房地产管理局，住所地：涟源市交通路57号。
法定代表人毛国和，该局局长。
委托代理人刘锋群，该局法规股股长。
委托代理人唐卓英，湖南振瀚律师事务所律师。
第三人曾奇彦，女，1964年6月15日出生，汉族。第三人刘少希，男，1965年11月13日出生，汉族。
2015年2月3日，娄底市中级人民法院做出（2015）娄中行辖字第2号行政裁定，裁定原告谭周慧、龙知胜诉被告涟源市房地产管理局、第三人曾奇彦、刘少希房屋登记行政管理一案由本院审理，本院于2015年2月10日受理后，2015年2月12日向被告涟源市房地产管理局送达举证通知书、应诉通知书、开庭传票等庭前文书，并依法组成由审判员伍连军担任审判长，审判员卿葵、蔡文华参加的合议庭，于2015年3月13日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人李顺、被告的委托代理人刘锋群、唐卓英到庭参加诉讼，第三人曾奇彦、刘少希经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本案现已审理终结。
在本案庭审过程中，两原告谭周慧、龙知胜当庭表示确认其第一项诉讼请求为被告在法定办理期限外作出的《关于对曾奇彦、谭周慧、龙知胜等人申请抵押权登记事项中止办理的告函》违法，并放弃其诉讼请求中的第二项诉讼请求，本院对两原告的此请求予以准许。
2014年4月24日，谭周慧、龙知胜、曾奇彦共同向涟源市房地产管理局提出房屋抵押权登记申请，2014年6月19日，涟源市房地产管理局做出《关于对曾奇彦、谭周慧、龙知胜等人申请抵押权登记事项中止办理的告函》，告知曾奇彦、谭周慧、龙知胜，因抵押标的物已被涟源市人民法院查封，暂时不能办理房屋抵押登记。
被告涟源市房地产管理局在法律规定的期限内向本院提交了据以作出上述行政行为的证据与法律依据。
证据部分：
1、被告涟源市房地产管理局组织机构代码证及法定代表人证明，拟证明被告的主体资格；
2、房地产抵押登记申请书；
3、承诺书；
4、借款合同；
5、房屋他项登记询问表；
6、涟源市房地产他项权利登记申请表。
证据2—6拟证明原告谭周慧与第三人曾奇彦于2014年4月24日共同向被告申请房地产他项权登记的事实，但申请登记的资料不齐全；
7、2014年6月6日复印的刘少希与曾奇彦的结婚证复印件；
8、2014年6月6日复印的曾奇彦、刘少希的身份证复印件；
9、2014年6月6日复印的曾奇彦的涟国用（2011）第10203135号土地使用证。
证据7—9拟证明第三人曾奇彦、刘少希的申请登记资料在补充之中；
10、房屋权属抵押权登记内部流转审批表。拟证明原告谭周慧作为申请人确认的申请时间为2014年6月12日。被告的产权股负责人曾长生于2014年6月13日签署同意办理；
11、2014年6月13日涟民二初字第377-1民事裁定书；
12、2014年6月16日（2014）涟民二初字第377-1协助执行通知书。
证据11—12拟证明涟源市人民法院于2014年6月16日要求被告涟源市房地产管理局对曾奇彦名下的位于涟源市幸福路幸福大厦产权证号为涟房权证2011字第01848**号建筑面积为219.07平方米的房屋（具体为负-111至-115房号）查封，期间为二年。从2014年6月16日到2016年6月15日，查封期间未经许可不得转让、抵押、赠与等等的事实；
13、房屋权属登记流程图及登记承诺时限；
14、曾奇彦房屋登记薄。
证据13—14拟证明讼争的抵押权尚未登记在房屋登记薄上，登记行为尚未开始；
15、《关于对曾奇彦、谭周慧、龙知胜等人申请抵押权登记事项中止办理的告函》；
16、（2014）第08号送达回证；
17、ZTO中通T1839811****快递；
18、电话告知谭周慧关于中止办理登记的电话录音光盘一张。
证据15—18拟证明抵押的房产因被涟源市人民法院查封，因而不能办理抵押登记，而作出中止办理申请抵押权登记的告函，该告函已及时送达第三人和原告方。
法律依据：建设部令（2001）第56号《城市房地产抵押管理办法》第八条、第三十三条；建设部令（2008）第168号《房屋登记办法》第二十三条。
原告谭周慧、龙知胜诉称：2014年4月24日，原告谭周慧、龙知胜、第三人曾奇彦共同向涟源市房地产管理局提出房屋抵押登记申请，并提供申请登记所需的登记申请书、申请人的身份证明、房屋所有权证书、国有土地使用权证书、借款及抵押合同，被告当日即对原告的申请进行了房屋它项登记询问，制作了房屋它项登记询问表，两原告及第三人均在询问表上签名确认，且对抵押物价值相互认可。因被告没一次性告知原告申办事项要求，被告产权股经办人、测绘队负责人、交易所负责人直至2014年6月12日才在申请抵押权登记表上签字“同意办理”，2014年6月13日，被告交易所签字“同意设定抵押”，2014年6月16日，两原告以第三人的名义缴纳了测绘费2890元，在此期间，谭周慧多次要求被告及时办理房屋抵押登记，但被告工作人员要求两原告回家等待通知，以便领取房屋他项权证。因涟源市人民法院随后向被告送达（2014）涟民二字第377-1号民事裁定和协助执行通知书，被告以此为由拒绝向两原告颁发房屋他项权证。基于此，原告认为涟源市人民法院的查封行为发生在抵押权设定之后，被告迟迟不向两原告颁发房屋他项权证的行为严重侵犯了两原告的合法权益，给两原告造成了重大的经济损失，故诉至本院，要求判决：1、确认被告在法定办理期限外作出的《关于对曾奇彦、谭周慧、龙知胜等人申请抵押权登记事项中止办理的告函》违法；2、由被告承担本案诉讼费用。
两原告谭周慧、龙知胜为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
1、原告及第三人身份资料、房地产抵押登记申请书、借款合同、承诺书、曾奇彦、刘少希共有的涟国用（2011）第10203135号国有土地使用权证书、涟房权证（2011）字第01848**号房屋产权证书。
拟证明原告及第三人于2014年4月24日向被告提出房屋抵押权登记申请时，已按规定提交了全部资料；
2、房屋他项登记询问表、涟源市房地产他项权利登记申请表。拟证明被告已经按照规定，于2014年4月24日完成了对原告及第三人的房屋抵押权登记申请的当面询问、外出查勘等业务审查手续；
3、房屋权属抵押权登记内部流转审批表、房地产抵押登记表。拟证明原告及第三人于2014年4月24日向被告提出房屋抵押权登记申请，被告直到2014年6月13日才完成内部审批手续，超过了法律法规规定的期限；
4、娄底市地方税务局发票。拟证明被告于2014年6月16日违法收取测绘费，原告以第三人名义缴纳的事实；
5、涟源市人民法院（2014）涟民二初字第377-1号民事裁定书、协助执行通知书。拟证明因被告怠于履行职责，致使涟房权证2011字第01848**号房屋于2014年6月16日被涟源市人民法院查封，造成原告及第三人申请的房屋抵押登记无法完成的事实。
被告涟源市房地产管理局辩称：两原告及第三人于2014年4月24日共同向被告提出房屋抵押权登记申请属实，因当日第三人刘少希未到场，龙知胜的委托代理人的委托手续不齐全，且申请人的申请资料不齐，故被告告知申请人补全资料后再予以受理抵押登记申请。直至2014年6月12日，申请人的申请资料才提供齐全，被告产权股经办人、测绘队负责人、交易所负责人于当日在抵押权登记内部流转审批表上签署意见，2014年6月13日，被告产权股负责人签字“同意办理”，因6月13日系周五，被告准备下周一对申请人的抵押登记申请予以登记。2014年6月16日上午，涟源市人民法院要求被告协助查封曾奇彦的抵押标的物，被告当即向涟源市人民法院提出异议，称该标的物正在办理抵押登记中，不能协助查封。因交涉无果，被告只得依据《城市房地产抵押管理办法》第八条之规定，对两原告及第三人的房屋抵押权登记申请不予登记，并依法告知申请人。综上，被告认为2014年6月12日才受理原告的申请，6月19日即书面告知两原告不能办理房屋抵押登记手续，该期间并没超出法律规定的抵押权登记10个工作日的办理期限，原告的房屋抵押登记申请不能实现，与被告无关。同时认为，虽两原告的抵押登记申请经被告审查已符合登记条件，但被告在收到涟源市人民法院协助查封通知书前，尚未对两原告的抵押登记申请予以登记，被告的登记行为并未完成。故被告2014年6月19日作出的《关于对曾奇彦、谭周慧、龙知胜等人申请抵押权登记事项中止办理的告函》合法，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人曾奇彦、刘少希未向本院陈述意见，也没提交相应证据。
针对两原告谭周慧、龙知胜所提交的上述证据，被告涟源市房地产管理局无异议。
针对被告涟源市房地产管理局所提交的上述证据，两原告发表如下质证意见：
对证据1、2、3、4、5、6、11、12、13、14无异议；证据7、8、9证据本身的真实性没有异议，对于签字的接收日期有异议，对于其中的证明内容也有异议；认为证据10中的确认时间6月12日不属实，应是4月24日；对证据15的合法性提出异议，该证据没体现法定依据，没告知原告权利救济途径；认为证据16、17真实性无法核实，认为证据18不符合行政诉讼规定的送达方式。
结合双方当事人的举证、质证及庭审查明，本院对双方当事人提交的证据认证如下：
对两原告谭周慧、龙知胜提交的上述5份证据，因被告无异议，本院予以采信。
对被告涟源市房地产管理局提交的证据1、2、3、4、5、6、11、12、13、14，因两原告无异议，本院予以采信；针对证据7、8、9，两原告对该三份证据本身的真实性无异议，但认为被告工作人员在该三份证据上注明的接收时间虚假。经查，该三份证据系第三人曾奇彦、刘少希提交，且第三人均在提交的上述三份证据上签字确认，故本院对该三份证据予以采信；针对被告的证据15，原告以没引用法律依据、没告知救济途径为由否认该份证据的合法性。经查，该证据为被告对两原告的房屋抵押权登记申请作出的不予登记决定，虽该文书中存在没引用行政行为的法律依据和没告知当事人权利救济途径的瑕疵，因行政机关作出的行政行为有法律依据与行政行为的载体附有引用的法律条文间无必然的因果联系，从行政法的立法原意理解，侧重的是要求行政机关作出的行政行为须有法律依据，而非行政行为的载体须附有引用的法律条文，且行政机关在做出行政行为后没告知行政相对人的权利救济途径，产生的法律后果是当事人的起诉期限延长，并非行政行为的无效，故本院对被告的证据15予以采信；针对被告的证据10，两原告认可本人签名的真实性，但不认可记载的确认时间系为原告所写，且被告未提供相应证据证实确认时间系两原告填写，故本院对该份证据记载的确认时间不予采信；被告的证据16、17系被告送达《关于对曾奇彦、谭周慧、龙知胜等人申请抵押权登记事项中止办理的告函》给原告龙知胜与第三人曾奇彦的送达回证，经查，龙知胜与曾奇彦已收到该份文书，故本院对证据16、17予以采信；被告的证据18系送达《关于对曾奇彦、谭周慧、龙知胜等人申请抵押权登记事项中止办理的告函》给谭周慧的电话录音，因谭周慧已确认该次电话送达的真实性，故本院对证据18予以采信。
经庭审查明：
2014年4月24日，谭周慧、龙知胜与曾奇彦签订借款合同，约定由谭周慧、龙知胜借款100万元给曾奇彦，并由曾奇彦以位于涟源市幸福路幸福大厦（房屋产权证号为2011字第01848**号）夫妻共有房屋作为此次借款的抵押担保。同日，谭周慧、龙知胜、曾奇彦持谭周慧、龙知胜的身份资料、房地产抵押登记申请书、借款合同、承诺书共同向涟源市房地产管理局提出房屋抵押登记申请，当日，涟源市房地产管理局的工作人员让两原告及第三人填写了房屋他项权登记询问表和房地产他项权利登记申请表，进行了外勘，并签字“同意设定抵押”，但没办理正式的房屋他项权抵押登记受理手续，也没以申请材料不齐全为由退回房屋他项权抵押登记申请。2014年6月6日，曾奇彦、刘少希向涟源市房地产管理局提交了申请房屋抵押权登记所需的抵押人的身份资料、抵押房屋共有人的夫妻证明、抵押房屋的房屋产权证和国有土地使用证。在两原告及第三人的上述申请材料提交到位后，被告制作了房屋权属抵押权登记内部流转审批表和房地产抵押登记申请表，且被告的房地产交易所、产权股经办人、测绘队负责人、交易所负责人均于2013年6月12日签署“同意办理”的意见，产权股负责人于2013年6月13日签署“同意办理”的意见。2014年6月16日上午，涟源市房地产管理局通知两原告缴纳登记费用，十时许，谭周慧应被告要求缴纳了测绘费用2890元，待谭周慧缴纳上述费用后，涟源市房地产管理局工作人员通知谭周慧回家等通知领取房屋他项权证。同日不久，涟源市人民法院向涟源市房地产管理局送达（2014）涟民二初字第377-1号民事裁定书和协助执行通知书，涟源市房地产管理局工作人员在接到协助执行通知书后，以“协助执行的标的物正在办理房屋抵押权登记，要求暂缓协助查封”为由与涟源市人民法院交涉，在交涉无果后对涟房权证（2011）字第01848**号房屋予以查封，并于2014年6月19日制作《关于对曾奇彦、谭周慧、龙知胜等人申请抵押权登记事项中止办理的告函》，告知三申请人因抵押房屋已被法院查封，暂时中止办理该宗抵押权登记申请，并将该《告函》分别送达谭周慧、龙知胜、曾奇彦。后谭周慧、龙知胜不服该《告函》，诉至本院，要求判如所请。
另查明，涟源市房地产管理局公示的房屋权属登记流程为：申请---受理---审核---缴费---登记---发证---办结，公示的抵押权登记承诺7个工作日内办结。
本案的争执焦点为：1、被告何时受理两原告及第三人的房屋抵押登记申请？2、被告在房屋权属抵押权登记内部流转审批表上签字“同意设定抵押”是否视同为已设定房屋抵押登记？3、被告超出承诺期限作出的《关于对曾奇彦、谭周慧、龙知胜等人申请抵押权登记事项中止办理的告函》是否合法？
本院认为：
《房屋登记办法》（中华人民共和国建设部令168号）第十七条规定，申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证。第四十三条规定，申请抵押权登记，应当提交下列文件：（一）登记申请书、（二）申请人的身份证明、（三）房屋所有权证书或者房地产权证书、（四）抵押合同、（五）主债权合同、（六）其他必要材料。本案中谭周慧、龙知胜、曾奇彦虽2014年4月24日向涟源市房地产管理局提出房屋抵押登记申请，但当日并没提交抵押房屋共有人刘少希、曾奇彦的身份证明、抵押房屋所有权证书，直至2014年6月6日，申请人的申请材料才提供齐全。因房屋抵押登记申请的受理需满足《房屋登记办法》（中华人民共和国建设部令168号）第十七条、四十三条之规定情形，故6月6日应视为涟源市房地产管理局受理三申请人的房屋抵押登记申请之日。原告的委托代理人称被告没就三申请人2014年4月24日提交的申请材料不齐全履行一次性告知义务，2014年4月24日应为被告受理三申请人的房屋抵押登记申请之日。经查，根据同年6月6日曾奇彦提交的曾奇彦的身份证明、曾奇彦与刘少希的结婚证、涟房权证（2011）字第01848**号产权证推定，以上申请材料的补交应为被告已履行一次性告知义务的结果；同时，对房屋抵押登记申请人的询问、对抵押房屋的外勘，系房屋抵押登记过程中房屋产权登记机构坚持形式审查与审慎审查原则相结合的体现，均属于受理房屋抵押登记申请前的准备阶段范畴，与受理房屋登记申请后的审核无必然的因果联系。故本院对原告委托代理人的该项主张不予支持。
房屋登记以登记机构将有关登记事项记载在房屋登记薄作为登记完成的标志，房屋登记薄是法律规定的证明物权状况的重要依据，在将登记事项记载于房屋登记薄后，登记机构应当向登记申请人发放权属证书或登记证明。本案中涟源市房地产管理局受理谭周慧、龙知胜、曾奇彦的房屋抵押权登记申请后，至2014年6月13日完成了对三申请人的房屋抵押权登记申请的审核，6月16日又通知谭周慧缴纳登记费，被告的上述行为应视为三申请人的房屋抵押登记申请已通过审核。但因被告涟源市房地产管理局并没将房屋抵押登记事项记载于房屋登记薄，故被告涟源市房地产管理局的登记行为并未完成。本案中涟源市人民法院基于涟房权证（2011）字第01848**号产权证房屋未依法设定抵押，要求涟源市房地产管理局予以协助查封，被告协助查封后，于2014年6月19日根据《房屋登记办法》（中华人民共和国建设部令168号）第二十二条第六项（房屋被查封期间，权利人申请登记的，房屋登记机构应当不予登记）作出对谭周慧等三房屋抵押申请人的抵押登记申请不予登记的决定于法有据。
原告的委托代理人称即使被告受理三申请人的房屋抵押登记申请为2014年6月6日，至6月19日被告做出不予房屋抵押登记决定，也超出被告承诺的7个工作日期限，主张被告作出的《关于对曾奇彦、谭周慧、龙知胜等人申请抵押权登记事项中止办理的告函》违法。经查，判断行政机关的行政行为违法应以行政行为得到法律、行政法规、地方性法规及规章对该行政行为的违法性评价为准，目前不少行政机关基于高效便民原则，向社会公布一些缩短法定办结行政行为期限的承诺，这些承诺应视为行政机关对内部工作人员的工作要求，不能作为判断行政行为违反法定程序的标准。本案中2014年6月6日-6月19日期间共有10个工作日，被告至6月19日做出对三申请人的房屋抵押登记申请不予登记的决定，并没超出《房屋抵押登记办法》规定的10个工作日的法定办结期限，故本院认为原告的委托代理人的该项主张不能成立。
高效便民原则是行政主体进行行政管理活动中必须遵循的一项基本原则。本案中原告谭周慧多次向被告涟源市房地产管理局反映其办理房屋抵押登记的迫切需求，然被告面对已完成审核并交纳登记费的房屋抵押登记申请，没及时对两原告谭周慧、龙知胜及第三人曾奇彦的房屋抵押登记申请进行登记，导致申请抵押登记的房屋被法院查封，造成两原告的合法权益受到侵害，故被告迟延登记的行为违背行政行为的合理性原则。
综上所述，依据《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第二项之规定，判决如下：
驳回原告谭周慧、龙知胜的诉讼请求。
本案诉讼费用50元，由原告谭周慧、龙知胜承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。
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审 判 长 伍连军
审 判 员 卿 葵
审 判 员 蔡文华
二〇一五年五月六日
代理书记员 刘牡松
附相关法律条文
《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条
有下列情形之一的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求：
（一）起诉被告不作为理由不成立；
（二）被诉具体行政行为合法但存在合理性问题的；
（三）被诉具体行政行为合法，但因法律、政策变化需要变更或废止的；
（四）其他应当驳回诉讼请求的情形。