杭州市富阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0111民初5648号原告：杭州千意物业管理有限公司，统一社会信用代码：91330183599591790E，住所地：杭州市富阳区富春街道金城路43号。法定代表人：杨槐，总经理。委托代理人：丁红霞，浙江萍萍律师事务所律师。委托代理人：蒋伊婷，浙江萍萍律师事务所实习律师。被告：陆小华，女，1959年6月5日出生汉族，住杭州市富阳区。被告：王佳丽，女，1985年9月3日出生汉族，住杭州市富阳区。原告杭州千意物业管理有限公司（以下简称千意物业公司）与被告陆小华、王佳丽物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年11月13日公开开庭进行了审理。原告千意物业公司的委托代理人丁红霞和被告陆小华到庭参加诉讼；被告王佳丽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告千意物业公司起诉称：2012年12月28日，原告与富阳市温州商城开发有限公司签订《前期物业服务合同》一份，约定由原告承担该商铺的物业管理服务。被告系该商城内的经营户，于2013年1月1日与原告签订《房屋租赁合同》一份，在该合同第十五条第一款中明确约定租赁期间1号楼、3号楼营业房（总建筑面积4677.46平方米）物业管理费28065元由被告直接向原告交纳（按每月0.50元/平方米），付款时间为每年1月15日。合同签订后，原、被告均积极履行各自的义务。但被告从2015年1月15日起至2017年1月15日期间拖欠原告物业管理费56130元至今未付。为此原告已多次催讨，被告仍未支付，构成违约。经查，两被告系母女，同时也是富阳市金品家私市场有限公司的股东，而且被告陆小华系该公司法定代表人，该公司已于2016年8月16日办理工商注销手续。现起诉要求：1、判令被告向原告支付商铺物业管理费56130元（暂自2015年1月15日至2017年1月15日止），逾期交纳物业管理费的违约金21600元，共计人民币77730元；2、判令本案诉讼费由两被告承担。原告千意物业公司为证明其主张，向本院提交如下证据：1、前期物业服务合同一份，以证明原告与富阳市温州商城开发有限公司对温州商城前期物业服务的权利义务进行约定的事实。2、公告一份，以证明原告就富阳市金品家私市场有限公司拖欠物业费的行为多次催讨的事实。3、房屋租赁合同一份，以证明富阳市金品家私市场有限公司租赁期间1号楼、3号楼营业房物管费为每年28065元，被告应于每年的1月15日直接向原告交纳的事实。4、公司登记基本情况表一份，以证明富阳市金品家私市场有限公司已于2016年8月16日决议解散并注销，两被告系该公司的自然人股东的事实。5、催缴物管费通知单及照片一张，以证明原告向被告催缴物业费的事实。被告陆小华辩称：1、2013年1月1日前期物业合同签订后，千意物业公司并没有给我们业主提供服务。2、富阳市金品家私市场有限公司与千意物业公司签订的房屋租赁合同到2015年12月31日止，合同期满后双方没有续签，原告无理由对之后的物业费向被告主张。富阳市金品家私市场有限公司在2016年8月16日已经办理注销手续，实际上被告已在2013年就去工商部门备案注销了。房屋租赁合同到期后，被告就未再使用。3、2017年5月，因消防隐患因素，富阳市金品家私市场有限公司所在商场已经停业，因此不存在再交纳物业管理费用，更没有必要支付违约金。4、目前，据温州商城的法人称，以后的物业费等费用都不能再交给千意物业公司了，千意物业公司没有对温州商城提供有效物业管理，全商城就一个人在管理，且这么大的商城就叫我一个人交，别的商家都没有交，其实另外的商家也不愿意缴纳。综上，要求驳回原告的全部诉讼请求。被告陆小华未举证。被告王佳丽未作答辩，亦未向本院提供证据。原告千意物业公司提交的证据1、2、3，被告王佳丽经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃质证权利。被告陆小华质证表示：证据1，对合同内容的真实性有异议，如合同载明的商场总的建筑面积有3万平方米，而实际并没有3万平方米，另外我对该合同内容不知情。证据2，我没有看到过原告张贴的这份公告，不过向我催讨过物业费是事实。证据3的真实性不持异议，但认为租赁期限应该是3年，到2015年12月31日租赁期满。证据4，认为公司注销是事实，但是该公司已不存在任何债权债务，并已作过清算。证据5，我没有收到过，也没有看到过。原告的张贴的催费单的地方(年年红)也不是在其经营的家私市场的范围内。经审查，原告提交的证据1符合证据的基本特性，本院认为开发商富阳市温州商城开发有限公司委托原告对温州商城提供物业管理服务，物业收费标准等内容由原告和富阳市温州商城开发有限公司签订的前期物业服务合同确定，对全体业主或物业使用人具有约束力，故予以认定。证据2、5，能达到证明原告向被告催讨物管费用的待证目的，本院予以认定。证据3，具有真实性，对其涉及物管费一节的合理部分予以认定；其他部分内容因与本案争议标的无关，故本院不在本案中进行评判。证据4，符合证据的基本特性，本院予以认定。经审理，本院认定如下事实：2012年12月28日，富阳市温州商城开发有限公司作为甲方与千意物业公司作为乙方签订《前期物业服务合同》一份，由甲方选聘乙方对温州商城（物业管理区域四至：东至金城路；南至横凉亭路；西至金盛苑；北至金城花园）提供前期物业管理服务。合同第六条约定：本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：小高层住宅为0.80元/月/平方米；多层住宅为0.30元/月/平方米；商业物业为0.50元/月/平方米。第七条约定：业主应于合同签定之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在每年度的第一个月内履行交纳义务。第三十一条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应向乙方支付违约金。第三十五条约定：本合同期限自2013年1月1日起至首届业主委员会成立并与新物业管理公司签订合同止。2013年1月1日，原告千意物业公司作为甲方（出租人）与富阳市金品家私市场有限公司作为乙方（承租人）签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、甲方自愿将坐落在富阳市金城路47-14号框架结构物管营业用房，双方核定房屋建筑面积102.23平方米，出租给乙方经营家私使用。二、该房屋租赁期限叁年，即自2013年1月1日起至2015年12月31日止。……十五、双方约定的其他事项：1、租赁期间1号楼、3号楼营业房（总建筑面积4677.46平方米）物业管理费大写贰万捌仟零陆拾伍元￥28065元，由乙方直接向甲方交纳（按每月0.50元/平方米），付款时间为每年1月15日。合同签订后，原告千意物业公司依约为包括两被告在内的温州商城的业主或物业使用人提供前期物业管理服务。两被告在温州商城经营富阳市金品家私市场有限公司至今未支付自2015年1月15日至2015年12月31日租赁期间的商铺物业服务费26895.40元（11.5月×0.50元/平方米/月×4677.46平方米），故原告千意物业公司起诉要求处理。另查明，两被告系母女关系，同时也是富阳市金品家私市场有限公司的自然人股东，被告陆小华系该公司的法定代表人，该公司已于2016年8月16日注销。又查明，原告千意物业公司现仍为温州商城提供前期物业管理服务，并以通过张贴催缴物业费通知单等方式向被告陆小华、王佳丽催讨物业服务费。本院认为：富阳市温州商城开发有限公司与千意物业公司签订的前期物业服务合同，意思表示真实，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当确认有效。两被告开办的富阳市金品家私市场有限公司作为温州商城的物业使用人，依法受该合同的约束。原告千意物业公司作为物业服务人，通过张贴催缴物业费通知单等形式，告知被告陆小华、王佳丽尚欠物业费用事实，而被告陆小华、王佳丽在催告后的合理期限内，仍未缴纳物业服务费用，依法应当承担相应的民事责任。原告千意物业公司已依约在温州商城提供保安、保洁、绿化等各方面的物业服务，有权向业主或物业使用人收取物业费。原告提供的物业服务部分如不符合合同要求，存在物业服务瑕疵，被告可通过正常途经要求成立业主委员会更换物业公司，如造成被告人身、财产损失的，可依据合同规定要求原告赔偿，但不能作为其拒缴物业服务费的理由。原告与富阳市金品家私市场有限公司签订的《房屋租赁合同》约定租期至2015年12月31日止，在租期内，双方已对物业管理费的计付方式、标准及价款有明确的约定，该约定系双方当事人真实意思表示，并不违反法律规定，因此合法有效。富阳市金品家私市场有限公司现已注销，依法应当由自然人股东即两被告承担相应债务。但租期届满后，原告与富阳市金品家私市场有限公司并未继签合同，原告并未能举证证明富阳市金品家私市场有限公司继续在温州商城进行经营，以及实际经营到何时，且继续享受其物业服务之证据，故原告主张2016年1月1日起至2017年1月15日止的物业费之主张，因证据不足，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金之诉请，本院认为，物业服务的完善需要物业公司和所在商城全体业主的相互配合、共同努力，物业公司有依约提供物业服务并根据业主或物业使用人的合理要求不断改善物业服务的义务，商城全体业主有依约缴纳物业费以及配合物业公司物业服务、共同维护商城和谐秩序的义务，且物业服务的对象系商城全体业主，物业公司系经营主体，个别业主或物业使用人对物业服务合同的订立、效力以及履行所持异议不能代表其他业主的意见，个别业主或物业使用人不缴纳物业费的行为也会影响物业公司的正常经营活动和提供物业服务的质量,进而影响其他已缴纳物业费的业主利益。因此,在业主包括物业使用人和物业公司因物业服务合同的履行产生意见分歧而拒交物业费的情况下,对原告要求计收违约金的主张，本院不予支持。综上，原告千意物业公司的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。被告陆小华的抗辩意见，合理部分予以采纳。被告王佳丽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。故依照《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国公司法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陆小华、王佳丽支付原告杭州千意物业管理有限公司物业服务费26895.40元，于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告杭州千意物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1743元，由原告杭州千意物业管理有限公司承担1271元；被告陆小华、王佳丽负担472元。原告杭州千意物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告陆小华、王佳丽于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  何建胜人民陪审员  阮健桥人民陪审员  朱根荣二〇一七年十一月二十一日代书 记员  寿晶晶??