贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2601民初1809号原告：文森柱，男，1972年11月2日出生，苗族，贵州省凯里市人，户籍地贵州省凯里市，现住贵州省凯里市。原告：李小英，女，1972年9月25日出生，汉族，贵州省凯里市人，户籍地贵州省凯里市，现住贵州省凯里市。被告：黔东南州云尚环境艺术设计装饰工程有限公司，住所地：贵州省凯里市迎宾大道A1幢25号。法定代表人：赵晓娟，系该公司经理。原告文森柱、李小英诉被告黔东南州云尚环境艺术设计装饰工程有限公司（以下简称：云尚装饰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文森柱、李小英到庭参加诉讼，被告云尚装饰公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文森柱、李小英向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告房屋租金50000元整；2、请求判令被告支付违约金55000元；3、本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月8日，文森柱与云尚装饰公司签订了凯里××迎宾大道丰球绿都门面租赁合同，约定租期从2015年6月8日至2017年6月8日，租期两年，租金为每季度77000元整。租金需在每季度第一个月前按时交付。在合同未到期前，即2016年10月8日，因云尚装饰公司原因，其把门面退回给文森柱，当时尚欠租金78000元整。云尚装饰公司从2016年3月份起开始以各种理由拖欠租金，并于2016年8月25日写有欠条给李小英。到2016年11月30日，云尚装饰公司支付28000元，现尚欠房屋租赁费50000元整。此后，文森柱、李小英多次上门、电话、短信、微信等方式催交欠款，云尚装饰公司拒绝支付。依租赁合同第五条第四项约定，租赁期内，云尚装饰公司不支付租赁费，则每逾期一天应向文森柱支付逾期日租金5‰的违约金，暂计算至起诉之日为55000元，加上云尚装饰公司拖欠的租金50000元，两项共计105000元。云尚装饰公司拒绝支付租金和提前退租的行为已构成违约。为此，文森柱、李小英为维护其自身合法权益，特起诉至法院，并提出前述诉讼请求。被告云尚装饰公司辩称：云尚装饰公司于2012年9月承租位于凯里××迎宾大道丰球绿都A1栋24-25号门面，门面一楼面积102㎡，二楼面积270㎡。按之前协议到期时间为2013年6月8日，押金10000元。云尚装饰公司接收门面后投入装修完毕。按之前协议10000元每月使用到2013年6月8日。合同到期后，房东要求增加房租。协商后重新签订三年租房协议。从2013年6月8日至2015年6月8日，每季房租合计50000元。房租到期后，房东再次提出增加房租，要不就搬家。无奈之下，双方又签订两年合同，房租为每月23300元，每季度合计70000元整。从2015年5月至2016年5月，装饰行业经营状况不是很好，房租缴纳困难，云尚装饰公司多次提出减低房租，房东非但不愿意，反而动不动就叫搬走，于2016年7月发生冲突。无奈之下，云尚装饰公司通知房东不再承租。此后半个月，云尚装饰公司都在处理与客户的业务服务。又一个季度到来，又不想承担更多房租，于是在小区又找了一套民用房。房东得知后，以未结清房租为由，在大门处焊锁，不许搬东西，云尚装饰公司负责人赵晓娟无奈之下多次找房东协商，被迫于房东的压力，签下一张账目不清的欠条，并于搬迁后支付使用期季度的28000元尾款。后期的50000元，房东私加房租及搬迁后的半个月并没有使用，不予支付。另外，云尚装饰公司不再承租房屋，于搬迁前15天以上告知房东，尚有押金10000元在房东手上。搬迁后，房东多次到云尚装饰公司新承租的场地大吵大闹，并在2017年3月，云尚装饰公司停止营业期间，撕扯，抢占云尚装饰公司的债权欠条，并据于自己手上，至今未还。更提出用云尚装饰公司装修的野兽花园餐饮店60000元的债权抵冲房租。如此蛮横无理的房东，请法院据实以查。本院经审理认定事实如下：文森柱与李小英系夫妻关系。2013年6月8日，文森柱与云尚装饰公司签订《门面租赁合同》，合同主要约定，文森柱将其位于凯里××迎宾大道丰球房产的一楼A1-24#、A1-25#和二楼A1-21#至A1-25#临街门面出租给云尚装饰公司，租赁面积371.28㎡，租期从2013年6月8日至2015年6月8日，每季度租金为50000元，每季度的首月1日一次性向文森柱交清本季度的租金。合同从签订之日起满一年后，房屋租金每年按头一年的合同租金的10%递增。合同签订后，双方依约履行合同。该合同到期后，2015年6月8日，双方就上述门面重新签订《门面租赁合同》，合同主要约定，租期从2015年6月8日至2017年6月8日，每季度租金70000元，每季度的首月1日一次性向文森柱交清本季度的租金。合同从签订之日起满一年后，房屋租金每年按头一年的合同租金的10%递增。合同期内，云尚装饰公司如有拖欠相关费用，拖欠费用按拖欠日起每日收取5‰的违约金。上述两份《门面租赁合同》均写有保证金条款，但均未有约定保证金交纳的数额。2016年8月25日，云尚装饰公司法定代表人赵晓娟向李小英出具《欠条》一份，内容为：“本人因承租李小英女士丰球绿都A1-24、25号门面。现因公司运营情况不理想，无力继续承租，租期到11月8日，在此将搬至于丰球绿都A8-2-503，现因房租未结清，特立此据。本人承诺于收到丰球房产款项后立即支付所欠房租，共计27000+51000元，支付时间2016年8月26日，最迟8月27日以此为据，信守承诺。赵晓娟，2016.8.25。”约定期限届满后，经文森柱、李小英多次催促，云尚装饰公司于2016年11月30日支付28000元后，剩余房屋租金50000元迟迟未支付。上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩状，本院采信原、被告举证证据以及庭审记录等在卷佐证，经庭审举证质证，本院依法审查，可以认定。本院认为，一、关于案涉两份《门面租赁合同》的效力问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。该法第四十六条规定，当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。结合本案，两份门面租赁合同均系双方当事人在平等自愿协商一致的基础上签订，系双方真实意思表示，未违反法律规定，且合同均已实际履行，本院对两份《门面租赁合同》的真实性予以确认。双方于2013年6月8日签订《门面租赁合同》，因该合同约定了租赁期限为两年，两年期限届满后，该合同失效。合同期满后，双方又于2015年6月8日签订《门面租赁合同》，该合同约定的租赁期限从2015年6月8日至2017年6月8日。但在租赁期限内，云尚装饰公司因经营状况问题，交纳租金困难，另寻他处租赁房屋，不再租赁文森柱的案涉门面，于2016年8月25日向文森柱的妻子李小英出具一份《欠条》。该《欠条》内容已载明：“本人因承租李小英女士丰球绿都A1-24、25号门面。现因公司运营情况不理想，无力继续承租，租期到11月8日。”即云尚装饰公司向文森柱、李小英提出了解除《门面租赁合同》的意思表示，文森柱、李小英接收该《欠条》时并未对解除合同提出异议，应视为同意解除合同。为此，双方租赁关系截止于2016年11月8日。二、关于欠付的房屋租金数额问题。《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。结合本案，云尚装饰公司的法定代表人赵晓娟向李小英出具《欠条》系对该公司租用门面作为经营场所支付欠付的租金一事进行的处理。虽没有云尚装饰公司的公章，但有该公司法定代表人赵晓娟签字。为此，赵晓娟向李小英所出具的《欠条》应认定为云尚装饰公司的行为，该欠付租金的债务应由云尚装饰公司负担。该《欠条》上已经写明，租期到11月8日。为此，云尚装饰公司应向文森柱支付的房屋租金至2016年11月8日，因双方已对欠付的租金在欠条上进行了结算，且在欠条出具后，云尚装饰公司向文森柱支付了28000元，尚欠的房屋租金为50000元。云尚装饰公司提出后期的房租系房东私加房租，搬迁后并没有使用，且系迫于房东压力签下一张账目不清的欠条的辩解意见，因在本案审理终结前，其未能提供证据加以证明，本院对其辩解意见不予采信，云尚装饰公司应承担举证不利的法律后果。三、关于文森柱、李小英主张的违约金是否应得到支持。庭审中，文森柱、李小英依据2015年6月8日双方签订的《门面租赁合同》的约定：“合同期内，云尚装饰公司如有拖欠相关费用，拖欠费用按拖欠日起每日收取5‰的违约金。”要求云尚装饰公司支付55000元的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。文森柱、李小英于2016年11月又将案涉门面另租给他人使用。为此，对文森柱、李小英所主张的违约金，应以欠付的租金50000元为基数计算30%，合计15000元，对超出部分，本院不予支持。云尚装饰公司主张尚有10000元押金及60000元债权的欠条在文森柱、李小英手上。至本案审理终结前，云尚装饰公司未提供证据证明向文森柱、李小英支付10000元押金，且文森柱、李小英是否将云尚装饰公司对他人的债权凭据占为己有的问题，系是否构成侵权的另一法律关系问题，本案不予处理。虽案涉《门面租赁合同》为文森柱与云尚装饰公司签订，但文森柱与李小英系夫妻关系，案涉租赁房产的取得系在文森柱与李小英结婚之后，且在欠付租金的欠条上系云尚装饰公司向李小英出具。为此，文森柱与李小英共同向云尚装饰公司主张该笔债权，本院予以确认。云尚装饰公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，虽可视为放弃自己的抗辩权利，但其合法权益依法应予保护。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十六条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黔东南州云尚环境艺术设计装饰工程有限公司在本判决生效之日起十日内向原告文森柱、李小英支付尚欠的房屋租金50000元。二、被告黔东南州云尚环境艺术设计装饰工程有限公司在本判决生效之日起十日内向原告文森柱、李小英支付违约金15000元。三、驳回原告文森柱、李小英的其余诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2400元，已减半收取1200元，由原告文森柱、李小英负担485元，被告黔东南州云尚环境艺术设计装饰工程有限公司负担715元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。审判员  赵婧霖二〇一七年七月二十八日书记员  李佳学