浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙10民终1223号
上诉人（原审原告）：卢友定。
上诉人（原审原告）：ＸＸ芬。
两上诉人共同的委托代理人：胡克强，浙江时间律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：梁杏珍。
被上诉人（原审被告）：付雨婼。
被上诉人（原审被告）：付聪聪。
三被上诉人的共同委托代理人：王增。
被上诉人（原审被告）：付荷春。
上诉人卢友定、ＸＸ芬因房屋买卖合同纠纷一案，不服台州市黄岩区人民法院（2016）浙1003民初605号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：原告卢友定、ＸＸ芬系夫妻关系。被告付荷春、梁杏珍原系夫妻关系，双方于1988年1月15日登记结婚，后于2014年11月28日办理了离婚登记手续。被告付雨婼、付聪聪系付荷春、梁杏珍的子女。2009年11月8日，被告付荷春户因原位于台州市黄岩区西城街道半洋张村二间二层楼房拆迁安置与台州市黄岩区商业街区开发建设指挥部签订了一份农字（2009）第04-020号《半洋张区块农民住宅拆迁补偿协议》。协议约定付荷春户拆迁房屋建筑面积112.44㎡，安置用房按农业人口五人计算，安置限额指标共300.00㎡。安置房屋共计四套，其中B型（70-90㎡）二套、C型（90-110㎡）一套、D型（110-130㎡）一套。后双方又于2013年4月24日签订了一份《补充协议》，约定付荷春原安置在锦都家园B型（70-90㎡）二套、C型（90-110㎡）一套、D型（110-130㎡）一套，现调整安置在锦都家园B型（70-90㎡）一套、C型（90-110㎡）三套。2010年6月28日，被告付荷春以其与被告梁杏珍、付雨婼、付聪聪的名义与原告卢友定、ＸＸ芬签订了一份《房屋转让协议书》。合同约定：付荷春、梁杏珍、付雨婼、付聪聪（以下简称出让方）将其位于黄岩西城街道半洋张村“锦都家园”拆迁安置房一套，建筑面积100㎡（以房地产证为准），转让给卢友定（以下简称受让方），价格为人民币43.5万元（包括其它已缴费用）。付款方式为首付购房定金12万元，2011年2月3日前付购房款13万元。择房后一个星期内付购房款10万元，同时出让方交付受让方房屋钥匙。待出让方办理好两证，双方到公证处办理好委托过户手续后，一次性支付余款8.5万元。若该房屋产权因出让方原因无法办理或过户给受让方，则出让方应赔偿受让方所有损失，并双倍赔偿受让方已支付款项和其他间接损失（包括该房屋升值部分的价值、律师费及差旅费等）。择房时，出让方通知受让方，由受让方自己与相邻各户抽签择房。择房建筑面积多于或少于100平方米，按每平方肆仟叁佰伍元计算。合同签订当日，原告卢友定当即支付给被告付荷春购房定金及预付款共计25万元，并由付荷春向原告出具了两份收条，落款时间分别为2010年6月28日和2011年1月4日。后被告付荷春分别在2012年11月28日、2013年11月25日与台州市黄岩区南区建设指挥部签订了两份《半洋张区块农民住宅房屋安置协议书》，先后取得位于锦都家园内5号楼1单元302、1902室的安置房屋，建筑面积均为108.17㎡。后被告付荷春又将上述位于锦都家园内5号楼1单元302、1902室的安置房屋分别于2013年3月27日、2015年1月28日先后转让给他人，并办理了房屋产权变更登记手续。至今被告付荷春户在台州市黄岩南区建设指挥部尚有二套房屋未安置，其中80㎡、100㎡各一套。2015年6月11日，该院作出（2015）台黄执民字第1302-1号执行裁定，预查封被告付荷春在台州市黄岩南区建设指挥部拆迁安置在锦都家园C型（90-110㎡）房屋一套。
原审法院审理认为，被告付荷春、梁杏珍、付雨婼、付聪聪在2009年11月8日因原房屋拆迁补偿了四套安置房，其中仅有一套C型（90-110㎡）安置房。原告卢友定、ＸＸ芬为向四被告购买其拆迁安置在锦都家园的一套100㎡房屋，于2010年6月28日签订了一份房屋买卖合同。该合同约定的标的物清楚明确，且未违反国家有关禁止性规定应合法有效，双方当事人应按约定全面履行自己的合同义务。原告卢友定作为受让方已按约定向被告付荷春支付了购房定金及购房款共计25万元，已履行了合同义务。但是被告付荷春作为出让方在2012年11月28日首次择房取得一套108.17㎡安置房后，却将该安置房在2013年3月27日转让他人并登记过户。被告付荷春、梁杏珍、付雨婼、付聪聪未能按约定期限向两原告交付标的物，属违约行为应承担相应的违约责任。被告付荷春抗辩因原告卢友定认为首次择房楼层不佳不愿接受房屋才转让他人，并主张继续履行合同。但其未提供相关证据予以证明，对其房屋转让的抗辩理由该院不予采信。另被告付荷春户四套安置房在2013年4月24日被调整为B型（70-90㎡）一套、C型（90-110㎡）三套，调整后仅剩的二套C型安置房，其中一套付荷春在2013年11月25安置后又另行转让给他人并过户登记，剩余一套在2015年6月11日被该院另案查封。至此被告付荷春、梁杏珍、付雨婼、付聪聪已不能履行合同义务——交付原告符合合同约定的标的物，致使原告卢友定、ＸＸ芬不能实现合同目的。所以对被告付荷春继续履行的抗辩理由该院也不予支持。现原告卢友定、ＸＸ芳主张解除合同，要求四被告返还购房款25万元并承担违约金。但双方约定的违约金过高，且被告付荷春也请求适当减少，则四被告应支付原告卢友定、ＸＸ芳自付款之日起按中国人民银行同期同类贷款率计算至实际还款之日止的利息损失及诉讼代理费1.6万元作为违约金为宜。综上，原告卢友定、ＸＸ芬的诉讼请求合理部分，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决：一、解除原告卢友定、ＸＸ芬与被告付荷春、梁杏珍、付雨婼、付聪聪于2010年6月28日签订的《房屋转让协议书》。二、被告付荷春、梁杏珍、付雨婼、付聪聪于本判决生效之日起十日内返还原告卢友定购房款250000元，并支付利息损失（按中国人民银行公布的同期同类贷款利率自2010年6月28日起计算至实际还款之日止）和原告为实现债权支出的诉讼代理费16000元。三、驳回原告卢友定、ＸＸ芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8950元，减半收取4475元，由原告卢友定、ＸＸ芬负担1275元，被告付荷春、梁杏珍、付雨婼、付聪聪负担3200元。
宣判后，卢友定、ＸＸ芬不服，向本院提起上诉称：原审法院对上诉人要求赔偿25万元损失的诉讼请求未予支持，且判决仅赔偿上诉人利息损失系适用法律错误。四被上诉人将房屋转卖他人而未能按约定向两上诉人交付标的物，属违约行为，应承担相应的违约责任。该违约行为给上诉人所造成的损失不仅仅限于已付购房款的利息损失，还应当包括该房屋现有增值部分的差价损失。根据上诉人在一审时向法院提交的证据材料，被上诉人将房屋转卖他人时转让价格达100万元，如果本案合同得以履行，房屋差价利益将必然由上诉人所获取，显然这部分差价属于上诉人的可得利益损失，上诉人的损失范围应当赔偿包括该房屋的差价损失及已付购房款的利息损失。一审法院判决仅支持利息损失属明显适用法律错误，损害了上诉人的合法利益。综上，请求二审法院：1、撤销原判第二项，变更判决四被上诉人返还上诉人购房款25万元，并赔偿上诉人损失25万元和上诉人为实现债权支出的诉讼代理费1.6万元；2、本案一、二审诉讼费均由上诉人承担。
梁杏珍、付雨婼、付聪聪答辩称：一、原审认定讼争的房屋系2009年11月8日四套拆迁安置房中的一套，付荷春未经共有人梁杏珍、付雨婼、付聪聪及案外人付春花（付荷春妹妹）同意，出卖给上诉人卢友定、ＸＸ芬，因此2010年6月28日的《房屋转让协议书》没有法律效力，原审法院认定“合法有效”错误，侵害了共有人的合法权益，并违反了诉讼程序，应发回重审。二、被上诉人梁杏珍、付雨婼、付聪聪不应承担本案的违约责任。25万元购房款收取凭证和《房屋转让协议书》都不是梁杏珍、付雨婼、付聪聪签字，且三被上诉人均没有在场，也没有授权付荷春出让这套安置房，直到诉讼之日更不知有涉及转让安置房一事，该房屋买卖系被上诉人付荷春个人行为，风险应由其个人承担。且被上诉人付荷春收取的25万元，根本没有用于家庭开支，而是在外赌博。付荷春不但输掉这25万元，还将另外三套安置房输掉，目前负债累累。被上诉人有充分理由怀疑讼争的25万元可能是赌债。另外，《房屋转让协议书》第六条明确“共有人主张权利”和第二条第四款“办两证和公证”的法定手续，第三条又约定“所有权转让到上诉人名下才能完成交付义务”。因此，房屋买卖行为应认定为无效。三、原审判决支付利息及诉讼代理费16000元，更是错判。无效合同从订立之日起就没有法律效力，造成损失的，各方根据责任大小承担。三被上诉人没有过错，不应承担上诉人的损失。综上，请求发回重审，作出合理、合法判决。
付荷春未到庭答辩。
本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，对原审判决认定的事实本院予以确认。
本院认为，上诉人卢友定、ＸＸ芬主张原审法院没有支持其25万元的损失赔偿请求不当。三被上诉人梁杏珍、付雨婼、付聪聪认为《房屋转让协议书》未经共有权人签字确认，应认定无效，其也不知晓房屋转让情况，不应承担违约责任。故本案二审的争议焦点是：一、《房屋转让协议书》的效力问题。经审查，案涉四套房屋均系付荷春、梁杏珍、付雨婼、付聪聪及案外人付春花五人共有；付荷春在一审庭审笔录中明确《房屋转让协议书》上梁杏珍、付雨婼、付聪聪等人的签字系其代签；案外人付春花并非上述协议的当事人，亦未签字确认。对此，本院认为，物权行为与债权行为相互区别，独立存在，上诉人与被上诉人付荷春缔结的协议属于债权行为，案外人付春花没有作为协议主体在《房屋转让协议书》上签字确认，并不影响协议在本案当事人之间的效力。《房屋转让协议书》签订于2010年6月8日，至今六年之久，中间四被上诉人前后卖掉了两套108.17㎡的安置房。一审期间三被上诉人未对合同效力提出异议，二审期间亦未充分举证证明上诉人在安置房购买过程中存在恶意。因此，《房屋转让协议书》不违背各方当事人的真实意思表示，协议条款对四被上诉人均有约束力。二、原审法院按照已付购房款的利息调整违约金是否得当。《房屋转让协议书》第四条明确约定：若该房产因甲方（被上诉人）的各种原因致使《房屋使用权证》和《土地使用证》无法登记或过户给乙方（上诉人）的，甲方应当承担赔偿乙方的所有损失，并双倍赔偿给乙方已支付的款项和其他间接损失（包括该房屋升值部分的价值、律师费、差旅费等）。现上诉人诉请要求返还上诉人购房款25万元，并赔偿上诉人损失25万元和上诉人为实现债权支出的诉讼代理费1.6万元，视为对其他赔偿权利的放弃。在没有证据证明上诉人主张的26.6万元违约金过分高于实际损失的情况下，原审法院按照已付购房款的利息确定损失赔偿，明显不符合协议约定。综上，上诉人上诉有理部分，本院予以支持。原审法院判决不当部分，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持台州市黄岩区人民法院（2016）浙1003民初605号民事判决第一项；
二、撤销台州市黄岩区人民法院（2016）浙1003民初605号民事判决第三项;
三、变更台州市黄岩区人民法院（2016）浙1003民初605号民事判决第二项为：被告付荷春、梁杏珍、付雨婼、付聪聪于本判决生效之日起十日内返还上诉人卢友定、ＸＸ芬购房款250000元，并赔偿上诉人的经济损失250000元及上诉人为实现债权支出的诉讼代理费16000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8950元，减半收取4475元，由被上诉人付荷春、梁杏珍、付雨婼、付聪聪负担；二审案件受理费3302元，由被上诉人付荷春、梁杏珍、付雨婼、付聪聪负担。
审 判 长 陈文杰
审 判 员 王文兴
代理审判员 柯星霞
二〇一六年九月二十日
书 记 员 马 里