江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏06民终1012号
上诉人（原审原告）：孙燕杰，女，1988年11月30日生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：陈艳丽，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙鹏飞，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：上海宝纤健康管理有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：李学梅。
委托诉讼代理人：赵俊兵，四川同方正律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：上海宝纤健康管理有限公司南通第一分公司，住所地江苏省南通市崇川区。
主要负责人：李随东。
委托诉讼代理人：赵俊兵，四川同方正律师事务所律师。
上诉人孙燕杰因与上诉人上海宝纤健康管理有限公司(以下简称宝纤公司)、被上诉人上海宝纤健康管理有限公司南通第一分公司(以下简称宝纤公司南通分公司)房屋租赁合同纠纷一案，均不服江苏省南通市崇川区人民法院（2017）苏0602民初5482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙燕杰上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：宝纤公司的违约行为造成其租金差价损失，根据相关法律规定，此部分租金差价损失应当由宝纤公司和宝纤公司南通分公司赔偿。综上，原审适用法律错误。
宝纤公司上诉并答辩称，1、其公司原审中提供的两份中国邮政EMS快递单，能够证明孙燕杰的委托代理人孙鹏飞最迟于2016年11月20日收到其公司发出的《终止租赁告知书》，从这天起，其公司已交还租赁房屋钥匙、归还租赁房屋，孙燕杰亦已知晓双方租赁关系终止且已收回房屋，原审仍判由其公司承担2016年11月21日至12月31日期间的租金，无事实和法律依据。2、孙燕杰至迟于2016年11月20日就应当知晓其公司违约，且已归还房屋，而根据法律规定，当事人一方违约后，对方当事人应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故其公司有理由认为孙燕杰是故意或怠于履行法定义务，因此孙燕杰主张2017年1月1日至7月1日的房屋闲置期间租金损失的请求与法律规定相违背。原审支持孙燕杰长达6个月的租金损失显失公平，从司法实践看，类似情况基本上均支持3个月的租金损失，3个月的时间足够由孙燕杰采取适当措施防止损失扩大。3、原审法院既支持孙燕杰的损失赔偿主张，又支持违约金主张，明显与法相悖。宝纤公司上诉请求：撤销原判，依法改判。
宝纤公司南通分公司的答辩意见同宝纤公司。
孙燕杰辩称，1、宝纤公司的《终止租赁告知书》通知，系单方解除通知，该通知并不合法，其不同意，故不具有单方解除合同的效力，应当以其自认的2016年12月31日收到房屋的时间为准。同时，返还房屋并非如宝纤公司所主张的交还房屋钥匙这么简单，返还房屋应当对房屋恢复原状，并对相关水、电、物业等手续进行交结。故交钥匙行为不能视为履行房屋返还义务行为。2、因目前商业地产租赁市场不景气，此从宝纤公司主动违约也要解除租赁合同可以看出，在此情况下，其不可能一蹴而就将案涉房屋再行出租，其花6个月时间并不存在扩大损失，且根据相关法律规定，闲置期的租金损失不超过6个月，原审判决合理。3、双方合同约定违约方既要承担违约金，又要承担损失，同时法律并未明确规定违约金和损失只能选其一，况且宝纤公司是恶意违约。综上，请求二审法院驳回宝纤公司的上诉请求。
孙燕杰向一审法院起诉请求：1.判令宝纤公司和宝纤公司南通分公司支付其房屋占有使用费33848元（自2016年11月21日计算至12月31日）。2.判令宝纤公司和宝纤公司南通分公司赔偿其房屋闲置期间的租金损失152318.945元（自2017年1月1日计算至7月1日）。3.判令宝纤公司和宝纤公司南通分公司赔偿其租金差价损失31457元（自2017年7月6日计算至11月20日）。4.判令宝纤公司和宝纤公司南通分公司支付其违约金15231.9元。5.诉讼费用由宝纤公司和宝纤公司南通分公司承担。
一审法院认定事实：2014年11月13日，孙燕杰与宝纤公司双方签订房屋租赁合同，约定宝纤公司承租孙燕杰位于南通市房屋，建筑面积202.37㎡，租期为2014年11月21日至2017年11月20日，租金年付，第一年年租金276315.79元，第二年年租金290131.58元，第三年年租金304637.89元。合同另约定：宝纤公司将筹建宝纤公司南通公司，自宝纤公司南通分公司成立之日，宝纤公司在该租赁合同项下的权利义务关系由宝纤公司南通分公司承继。合同第六条约定：承租方在本租赁合同签订后向出租方支付水、电、气及物管等费用押金共计5000元；如合同履行期满，双方不再合作，出租方应在承租方结清水、电、气及物管费，双方办理完退房手续后3日内，全额退还承租方上述押金。合同第13条约定：出租方与承租方应当按照本租赁合同的约定全面履行义务和承担责任，若一方违反本租赁合同第10条和/或第11条约定的，应向守约方支付违约金，违约金数额为年租金的5%；因违约给对方造成损失的，并应赔偿损失。合同签订后，孙燕杰按约将房屋交付宝纤公司使用。2014年11月20日,宝纤公司南通分公司设立。2016年11月16日，宝纤公司向孙燕杰及其代理人孙鹏飞分别寄送《终止租赁告知书》一份，载明：“因房屋地理位置以及房租过高的问题，导致乙方经营极其困难，亏损连连，无法继续租赁该房屋。租金已支付至2016年11月20日。”孙燕杰未收到该告知书，其代理人孙鹏飞收到该告知书。孙燕杰于2016年12月底自行收回房屋。2017年7月6日，孙燕杰与案外人吴晓楠签订《房屋租赁合同》，其中2017年7月6日至2018年7月5日租金为22万元。2017年12月22日，孙燕杰向一审法院寄送情况说明一份，称宝纤公司和宝纤南通分公司已结清2016年11月20日前的水电、物业等费用。
一审法院认为，孙燕杰与宝纤公司之间签订的租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应为合法有效，双方均应该按照合同的约定履行各自的义务。本案中，合同约定的租赁期限为2014年11月21日至2017年11月20日，宝纤公司在2016年11月以房屋地理位置以及房租过高的理由要求解除合同，不符合合同的约定，应为违约。宝纤公司寄送终止租赁告知书孙燕杰并未与其进行房屋交接，孙燕杰自认其于2016年12月底收回案涉房屋，宝纤公司应当支付自2016年11月21日计算至2016年12月31日的房租33848元。由于宝纤公司的违约导致孙燕杰的房屋空置，直至2017年7月6日才重新出租，孙燕杰主张要求赔偿其房屋闲置期间的租金损失152318.945元，于法不悖，法院予以支持。根据租赁合同第13条的约定，宝纤公司在赔偿孙燕杰损失后，应当赔偿孙燕杰违约金，对孙燕杰要求支付违约金15231.9元的诉讼请求，法院予以支持。孙燕杰于2016年12月底收回案涉房屋，双方的租赁合同自此应当已经解除，孙燕杰要求宝纤公司赔偿其租金差价损失的诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持。根据合同第6条约定，退还保证金的前提是“出租方应在承租方结清水、电、气及物管费，双方办理完退房手续后3日内，全额退还承租方上述押金”，孙燕杰认可宝纤公司已结清上述费用，相应的押金应当予以退还。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决：一、宝纤公司于判决发生法律效力之日起十日内向孙燕杰支付租金28848元（已扣除已交纳的5000元押金）。二、宝纤公司于判决发生法律效力之日起十日内一次性赔偿孙燕杰房屋空置损失152318.945元。三、宝纤公司于判决发生法律效力之日起十日内一次性赔偿孙燕杰违约金15231.9元。四、驳回孙燕杰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2391元（已减半），由孙燕杰负担324元，宝纤公司负担2067元。
二审中，当事人没有提交新证据。原审法院查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案二审中的争议焦点是：1、宝纤公司应否承担2016年11月21日至2016年12月31日的房租；2、案涉房屋闲置期间按6个月计算相关损失是否恰当；3、宝纤公司应否承担违约金；4、原审未支持孙燕杰的租金差价损失是否恰当。
关于焦点1，宝纤公司虽主张孙燕杰于2016年11月20日收到案涉房屋钥匙，即视为其公司返还案涉房屋。但因案涉房屋系出租给宝纤公司进行公司经营，而宝纤公司是在合同未到期的情况下，主动违约提前解除合同，宝纤公司邮寄交钥匙的行为不能当然视为合同解除后与孙燕杰履行了房屋交接。原审因此以孙燕杰自认的接收房屋时间为双方交接房屋时间，并判由宝纤公司承担此部分房屋租金，并无不当。
关于焦点2，宝纤公司虽主张孙燕杰收到房屋后未及时采取相关措施减少房屋闲置期间租金的损失，但未提供证据佐证。相反，孙燕杰于2017年7月6日将案涉房屋以低于宝纤公司年租金的7万多元对外出租，可以看出孙燕杰在房屋闲置期间有采取相关措施减少损失对外进行出租，原审因此判由宝纤公司承担房屋闲置期间的损失，亦无不当。至于闲置期间是以3个月的时间还是以6个月的时间为上限的问题，法律对此并无具体规定，考虑宝纤公司主动违约，原审酌定6个月，并不显失公平。
关于焦点3，根据双方合同约定，宝纤公司赔偿孙燕杰损失后，仍应当给付违约金。该约定是双方真实意思表示，与法不悖，应当认定为有效。原审因此根据双方约定判由宝纤公司承担违约金，并无不当。
关于焦点4，对于合同解除后，孙燕杰重新对外出租所产生的租金差价损失如何承担，双方对此并未约定。孙燕杰要求宝纤公司承担该差价损失，并无事实依据和法律规定。况且宝纤公司已承担相关责任，原审因此未支持孙燕杰该主张，亦无不当。
综上所述，孙燕杰、宝纤公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4782元，由上诉人孙燕杰承担586元，上诉人上海宝纤健康管理有限公司承担4196元。
本判决为终审判决。
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审判长 吴 风
审判员 王建勋
审判员 卢 丽
二〇一八年五月二十五日
书记员 唐颖琦