山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鲁民提字第302号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：廖全声。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：罗菊芳。
以上两再审申请人共同委托代理人：董宪鸿，山东常春藤律师事务所律师。
以上两再审申请人共同委托代理人：胡秀艳，山东常春藤律师事务所实习律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：济南市城市建设投资有限公司，住所地：济南市历下区。
法定代表人：王欣，董事长。
委托代理人：王鹏，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
委托代理人：许辉，山东众成清泰律师事务所律师。
再审申请人廖全声、罗菊芳因与被申请人济南市城市建设投资有限公司（以下简称城市建设公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市中级人民法院（2012）济民一终字第354号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年7月14日作出（2015）鲁民提字第302号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人廖全声、罗菊芳的共同委托代理人董宪鸿，被申请人城市建设公司的委托代理人王鹏、许辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年6月7日，一审原告廖全声、罗菊芳起诉至济南市历下区人民法院称，2002年8月3日，两原告与城市建设公司签订了商业房买卖合同，合同约定城市建设公司将位于济南市历下区泉城路中段院前街西侧编号为F4-1号二层楼房卖于廖全声、罗菊芳，建筑面积约158平方米。该合同对付款方式、交房期限、违约责任等进行约定。廖全声、罗菊芳按约向城市建设公司支付了购房价款386万元，城市建设公司向廖全声、罗菊芳交付了房屋。因城市建设公司未按期办理房产证，廖全声、罗菊芳于2005年3月15日，在济南市中级人民法院起诉城市建设公司，要求判令解除双方签订的商业房买卖合同并赔偿廖全声、罗菊芳的装修和改建费用损失。2006年10月9日，济南市中级人民法院作出（2005）济民一初字第54号民事判决，支持了两原告的诉求。廖全声、罗菊芳于2007年2月将涉案房屋钥匙交予法院，城市建设公司于2007年5月9日将购房款及装修和改建费用给付廖全声、罗菊芳。后廖全声、罗菊芳要求城市建设公司赔偿利息并按相应地段房屋差价赔偿损失，济南市中级人民法院于2008年7月31日作出（2008）济民一终字第179号民事判决，部分支持了廖全声、罗菊芳的请求。自2002年8月3日至2007年5月9日城市建设公司退还房款时，相同地段的房价每平方米已涨至37000元以上，房屋的差价损失也是损失，是城市建设公司违约造成的，不能与利息相抵，应另行计算。要求判令城市建设公司赔偿房屋差价损失386万元（暂定）。
济南市历下区人民法院一审查明，2002年7月19日，在济南市×××路新建商业设施拍卖会上，廖全声、罗菊芳通过竞拍方式购得城市建设公司出售的济南市历下区院前街西侧编号为F4-1商业房一套，并于2002年8月3日双方签订了《商业房买卖合同》。合同约定：城市建设公司（甲方）将位于济南市历下区泉城路中段院前街西侧编号为F4-1号二层楼房、建筑面积约1700.7平方英尺出卖于廖全声、罗菊芳（乙方）。该合同对购房价款、付款方式、交付房屋的期限及质量标准、违约责任等条款进行了详细约定。该合同第七条约定：乙方按照规定交付房款后，甲方应及时为乙方办理房屋交付手续，双方签署房屋移交结算协议书后，甲方给乙方开具入户通知书，并尽快为乙方办理房屋过户手续及土地证，最迟不得超过2003年6月底，土地出让金由甲方承担。该合同签订后，廖全声、罗菊芳按照合同约定向城市建设公司支付了购房价款386万元，城市建设公司向廖全声、罗菊芳交付了房屋。2005年3月15日，廖全声、罗菊芳以经多次催告，城市建设公司仍不能提供办理房产证的必要手续，致使其未能按照合同约定办理房产证，并且城市建设公司改变建设规划影响了其对房屋的使用，不能实现合同目的为由起诉至济南市中级人民法院，要求判令解除双方签订的《商业房买卖合同》，城市建设公司返还购房款并赔偿损失。济南市中级人民法院立案受理。案件审理过程中，山东省工程咨询院依法接受委托对廖全声、罗菊芳装修房屋投资费用损失进行了司法鉴定，结论认定：该房屋一、二层装修费用和三层的改建装修费用共计315610.8元。2006年10月9日，济南市中级人民法院作出（2005）济民一初字第54号民事判决：（一）解除廖全声、罗菊芳与城市建设公司签订的《商业房买卖合同》；（二）城市建设公司返还廖全声、罗菊芳购房款386万元；（三）廖全声、罗菊芳将济南市历下区泉城路中段院前街西侧编号为F4-1号房屋腾房交于城市建设公司；（四）城市建设公司赔偿廖全声、罗菊芳经济损失316510.80元。该判决发生法律效力。廖全声、罗菊芳于2007年2月将涉案房屋交予法院执行局，城市建设公司于2007年5月9日给付廖全声、罗菊芳判决确定的款项。2007年11月22日，廖全声、罗菊芳起诉至济南市历下区人民法院，要求判令城市建设公司向其支付购房款386万元的资金占用利息（自2002年12月1日起计算至2007年5月9日为1200138元），并按现在相应地段的同类房价给其补偿差价。法院立案受理，2008年1月3日进行了公开开庭审理。2008年1月9日，廖全声、罗菊芳向法院提出申请，要求撤回“按相应地段同类房价补偿差价”的诉讼请求。2008年1月15日，济南市历下区人民法院作出（2007）历民初字第3309号民事判决：城市建设公司支付廖全声、罗菊芳贷款利息及其他已付房款利息（其中以772000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2002年8月27日起计算至2007年5月9日；以2702000元为基数，按照月利率5.28‰，自2002年12月30日起计算至2007年5月9日；以386000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2003年4月8日起计算至2007年5月9日。同时，该判决认为，在案件审理过程中，廖全声、罗菊芳提出申请，撤回要求城市建设公司按相应地段同类房屋补偿差价的诉讼请求，符合法律规定，遂予以准许。2008年1月22日，济南市历下区人民法院分别向廖全声、罗菊芳和城市建设公司送达了（2007）历民初字第3309号民事判决书。城市建设公司不服该判决，上诉于济南市中级人民法院。济南市中级人民法院于2008年7月31日作出（2008）济民一终字第179号民事判决，认为：城市建设公司赔偿廖全声、罗菊芳386万元购房款的利息损失只能计算至（2005）济民一初字第54号民事判决生效之日，即2006年11月3日，遂判决：（一）撤销济南市历下区人民法院（2007）历民初字第3309号民事判决；（二）城市建设公司支付廖全声、罗菊芳贷款利息及其他已付房款利息损失（其中以772000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2002年8月27日起计算至2006年11月3日；以2702000元为基数，按照月利率5.28‰，自2002年12月30日计算至2006年11月3日；以386000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2003年4月8日起计算至2006年11月3日）；（三）驳回廖全声、罗菊芳的其他诉讼请求。
济南市历下区人民法院一审认为，廖全声、罗菊芳与城市建设公司签订的《商业房买卖合同》系当事人的真实意思表示，符合自愿公平原则，不违反国家法律法规的效力性强制性规定，合法有效，受法律保护。该合同履行过程中，由于城市建设公司未全面履行房屋出卖人义务，没有在约定的期限协助廖全声、罗菊芳办理完毕标的房屋即济南市历下区泉城路中段院前街西侧编号为F4-1号二层楼房在国家房产管理机关的所有权登记，使其未能取得买受人房屋所有权证，构成根本违约，严重影响了廖全声、罗菊芳订立合同时所期待实现的利益，为此，济南市中级人民法院作出（2005）济民一初字第54号民事判决，支持廖全声、罗菊芳解除双方《商业房买卖合同》的诉讼请求，该判决已经发生法律效力。合同发生解除，当事人的合同权利义务终止，双方民事权利义务关系恢复到合同订立前的状态，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除是由于一方当事人根本违约造成的，违约方当事人应当赔偿给对方造成的损失，当事人约定了合同解除后的结算和清理条款的，按约定办理。依照济南市中级人民法院（2005）济民一初字第54号民事判决、（2008）济民一终字第179号民事判决，合同解除后，城市建设公司除返还廖全声、罗菊芳购房价款386万元外，还应赔偿其房屋装修、改建损失315610.8元及支付购房价款中的贷款利息和其他已付购房价款利息，并按法律规定计算至相应截止日期。上述生效的民事判决确定了廖全声、罗菊芳在合同解除后对城市建设公司享有的正当民事权利、实体经济利益。在本案中，廖全声、罗菊芳主张房屋差价损失391万元（暂定），以城市建设公司返还购房价款386万元的日期即2007年5月9日为相同地段同类房屋价值评估基准日进行市场价格评估，将该评估所得的价值数额减购房价款386万元所得的数额即为该差价损失数额。该项诉讼请求于法不符，不予支持。因为，首先，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”廖全声、罗菊芳主张的房屋差价是房地产市场在实际经过一定时期后因价格趋势上涨带来的一种客观呈现，属于事后形成的结论。但市场具有不确定性特征，投资有风险，在进行投资之时人们不可能对其未来盈亏结果得出确定的结论。即使人们的投资决策以事实得到了验证，正如其先前所愿，也不能否定市场具有不确定性这一定律。为此，房屋差价不属于城市建设公司在订立《商业房买卖合同》时预见到或者应当预见到的其违反合同可能给廖全声、罗菊芳造成的损失。其次，依照法律规定，因当事人一方的违约行为触犯民事法律的多项规定，对方存在适用民事法律保护其合法权益的选择权，选择确定的即意味着放弃了其他权利救济，权利人不得同时适用多项民事法律重复进行权利保护以获取额外实体利益。关于城市建设公司出售廖全声、罗菊芳的合同房屋，属于能够办理买受人所有权证的情况，而不是客观上不能办理买受人房屋所有权证，因此，在民事权利救济的实体法适用上发生竞合，廖全声、罗菊芳既可以因城市建设公司根本违约要求解除合同，也可以要求合同继续履行，同时判令城市建设公司承担逾期协助办理其房屋所有权证的违约责任，使其因迟延取得房屋所有权证产生的损失得到补偿。廖全声、罗菊芳选择了解除合同诉讼请求，就不得再行主张若合同继续履行使其可能获得的房屋差价利益。如果廖全声、罗菊芳不选择解除合同诉讼请求，而是在合同继续履行前提下要求城市建设公司承担逾期协助办理其房屋所有权证的违约责任，那么房屋差价利益就可能实现，但也不是确定的实现。因为财物在不发生交易的状态下，其价格因市场行情变化显现的价值不构成盈利。从这个角度分析，房屋差价也不属于因城市建设公司根本违约行为给廖全声、罗菊芳造成的实际损失。再次，廖全声、罗菊芳与城市建设公司的《商业房买卖合同》关系合法有效，该关系的建立及履行过程中，城市建设公司不存在故意隐瞒事实的“一房二卖”、设定第三人抵押权等欺诈行为，或者房屋主体结构质量不合格、不能使用等，以致使廖全声、罗菊芳作为买受人实现房屋完整所有权目的客观不能。另外，城市建设公司虽在本案中提出了诉讼时效抗辩，由于廖全声、罗菊芳主张的实体权利缺乏法律依据，不能成立，因此人民法院审查诉讼时效不具有实体权利基础条件。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，济南市历下区人民法院于2011年11月8日作出（2010）历民商初字第862号民事判决：驳回廖全声、罗菊芳的诉讼请求。案件受理费人民币38080元，由廖全声、罗菊芳负担。
廖全声、罗菊芳不服一审判决，向济南市中级人民法院提起上诉称，1、城市建设公司严重违约，给廖全声、罗菊芳造成重大的经济损失，依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》第九十七条等相关规定，我国法律确认合同解除与赔偿损失请求并行原则，城市建设公司依法应赔偿廖全声、罗菊芳房屋差价损失。2、涉案房屋无论是投资还是居住，对于房屋的升值都是廖全声、罗菊芳必然和当然的期待。如果不是城市建设公司违约，在廖全声、罗菊芳取得完全物权后，廖全声、罗菊芳可实现订立合同后期待利益。因城市建设公司根本违约，导致廖全声、罗菊芳无法实现合同目的，无奈之下解除合同。合同解除后，造成廖全声、罗菊芳经济损失，包括可得利益损失，即房屋差价损失。涉案房屋买卖合同因城市建设公司根本违约，廖全声、罗菊芳享有要求解除合同、返还购房款及利息、赔偿损失等多项权利，这项权利是并列存在的，并不意味当事人选择一项就放弃了其他。3、本案廖全声、罗菊芳的诉讼请求未超过诉讼时效，廖全声、罗菊芳的实体权利应得到法律的保护。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
城市建设公司答辩称，1、廖全声、罗菊芳主张的房屋差价损失具有不确定性，是城市建设公司签订《商业房买卖合同》时无法预见或应当预见到房屋价格的变化。2、廖全声、罗菊芳主张的房屋差价损失并非实际损失，其主张无事实和法律依据。3、逾期办证行为与廖全声、罗菊芳主张的房屋差价损失无必然因果关系。城市建设公司不存在“一房二卖”、“设定第三人抵押”等情形。4、廖全声、罗菊芳的诉讼请求已超过诉讼时效，应依法驳回廖全声、罗菊芳的诉讼请求。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
济南市中级人民法院二审认定，一审认定事实属实，予以确认。
二审审理过程中，山东明和房地产评估经纪有限公司依法接受委托，对涉案房屋市场价值进行了评估并作出评估报告书（鲁明和房地产估字130011号），报告书结论为：涉案房屋在估价时点2006年10月1日的市场价值为人民币530.72万元。经质证，廖全声、罗菊芳对该报告书的内容无异议，城市建设公司仅对涉案房屋是否应进行鉴定有异议。
在济南市中级人民法院（2005）济民一初字第54号案件受理过程中，将该案的民事起诉状及应诉通知书等法律文书于2005年3月21日送达给城市建设公司。
济南市中级人民法院二审认为，房屋买卖合同因一方违约被解除，守约方有权要求违约方赔偿因合同解除造成的损失。济南市中级人民法院于2006年10月9日作出的生效的（2005）济民一初字第54号民事判决书，已认定双方之间房屋买卖合同解除系出卖人城市建设公司根本违约。据此，廖全声、罗菊芳作为守约方有权要求违约方城市建设公司赔偿因合同解除所造成的损失，即房屋差价损失。但上述权利的行使，应在法定诉讼时效期间内，才能得到法律上的支持。本案诉讼时效，应自（2005）济民一初字第54号案件中民事起诉状及应诉通知书等诉讼文书送达城市建设公司之日起算，至廖全声、罗菊芳提起济南市历下区人民法院审理的（2007）历民初字第3309号案件诉讼时已超过两年的诉讼时效。退一步讲，即使从2008年1月22日济南市历下区人民法院准许廖全声、罗菊芳撤回房屋差价损失的申请起算时效，至2010年6月7日提起本案诉讼也已超过两年诉讼时效，故对廖全声、罗菊芳要求城市建设公司赔偿涉案房屋差价损失的请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，济南市中级人民法院于2013年9月11日作出（2012）济民一终字第354号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38080元，由廖全声、罗菊芳负担。
廖全声、罗菊芳申请再审称，第一，廖全声、罗菊芳于2010年6月7日起诉城市建设公司赔偿房屋差价，并没有超过诉讼时效，廖全声、罗菊芳的胜诉权依法应得到保护。二审判决认定廖全声、罗菊芳的诉讼超过诉讼时效，属认定事实错误。在起诉中断时效的情况下，诉讼时效的重新起算点应为生效判决送达之日，在诉讼中撤回部分诉讼请求的情况下，诉讼时效的重新起算点应为法院准许撤回诉请的法律文书的最终生效时间。本案中应从济南市中级人民法院（2008）济民一终字第179号民事判决送达之日起重新计算，即2008年7月31日之后至本案起诉时没有超过诉讼时效。第二，二审判决认为廖全声、罗菊芳守约方有权要求违约方城市建设公司赔偿房屋差价损失，其维持原判适用法律错误。请求撤销二审判决，依法改判，支持廖全声、罗菊芳的诉讼请求。
城市建设公司答辩称，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，廖全声、罗菊芳对城市建设公司的起诉，已超过法律规定的诉讼时效期间，其诉讼请求应依法驳回。
本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院再审认为，本案争议的焦点问题是：城市建设公司是否应赔偿廖全声、罗菊芳房屋差价损失，廖全声、罗菊芳的起诉是否超过诉讼时效。
济南市中级人民法院（2005）济民一初字第54号民事判决，认定城市建设公司与廖全声、罗菊芳之间房屋买卖合同解除，是因城市建设公司根本违约。该判决已经发生法律效力。本案二审判决认定廖全声、罗菊芳作为守约方有权要求违约方城市建设公司赔偿因合同解除所造成的房屋差价损失正确。关于诉讼时效问题，廖全声、罗菊芳已知其权利受到侵害，仍在（2007）历民初字第3309号案件中撤回要求城市建设公司补偿房屋差价损失的诉讼请求，是当事人对自己民事权利的处分，济南市历下区人民法院在民事判决中予以准许，该判决于2008年1月22日送达了廖全声、罗菊芳。根据《民法通则》第一百四十条的规定，“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”故廖全声、罗菊芳从生效判决送达之日重新计算诉讼时效，缺乏法律依据。撤诉的案件诉讼时效期间应从撤诉之日起重新计算。因此，从2008年1月22日济南市历下区人民法院准许廖全声、罗菊芳撤回房屋差价损失的申请时起算时效，至2010年6月7日二人再次向济南市历下区人民法院提起诉讼之日，已超过两年诉讼时效。廖全声、罗菊芳主张从该案二审判决之日重新计算诉讼时效，于法无据。一审判决廖全声、罗菊芳主张房屋差价的实体权利缺乏法律依据，认定有误，但判决结果正确。二审判决在纠正错误认定后维持一审判决，并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。廖全声、罗菊芳的再审申请理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
维持济南市中级人民法院（2012）济民一终字第354号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 姜晓玲
审判员 谭占立
审判员 滕建国
二〇一六年三月二十三日
书记员 田晓菲