江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终2391号
上诉人（原审被告）：郭紫娟，女，1979年10月16日出生，汉族，住江苏省昆山市。
被上诉人（原审原告）：浙江绿升物业服务有限公司昆山分公司，住所地江苏省昆山市锦溪镇长寿东路656号。
法定代表人：丁文朋，该公司总经理。
委托诉讼代理人：袁伟，该公司员工。
委托诉讼代理人：顾建国，该公司员工。
上诉人郭紫娟因与被上诉人浙江绿升物业服务有限公司昆山分公司（以下简称绿升物业昆山分公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初11294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
郭紫娟上诉请求：撤销一审判决，改判驳回绿升物业昆山分公司全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由绿升物业昆山分公司承担。事实和理由：一、一审法院适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条系适用法律错误。根据国务院《物业管理条例》第六条第一款规定，房屋所有权人系房屋业主。（2015）昆执字第4249号之一《执行裁定书》2016年6月27日作出，2016年6月底送达郭紫娟，《协助执行通知书》2016年10月10日作出，郭紫娟在2016年12月26日才办理了涉案房屋的不动产登记。根据物权法第九条、第二十八条规定，郭紫娟最早于2016年6月才成为涉案房屋所有权人，即房屋业主。在此之前涉案房屋的所有权人、业主为祝庆杰。一审判决郭紫娟承担2013年1月1日至2016年6月30日期间的物业服务费没有依据。二、一审判决认为郭紫娟通过司法拍卖/变卖的方式取得涉案房屋所有权，对变卖公告内容知悉并确认接受，参与竞买视为接受房屋上相应的瑕疵与风险，并无法律依据。拍卖公告中涉及违法的内容对买受人没有法律约束力。郭紫娟通过参与司法拍卖并竞拍成交，与执行法院之间形成民事诉讼法律关系。一审法院执行程序应当适用民事诉讼法及相应司法解释的规定。2016年8月2日前，并无法律规定授权法院在司法拍卖中对与司法拍卖无直接关系的费用或债务（包括原产权人结欠的水、电、气、电信、物业费等）在拍卖（变卖）公告中予以分配。2016年8月2日公布的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条规定涉及的也是因网络司法拍卖本身形成的税费。物业费并非因网络司法拍卖产生或因网络司法拍卖本身形成，执行法院无权在拍卖（变卖）公告中予以分配。因此，涉案变卖公告关于“物业费由买受人承担”的内容是违法无效的。如果司法承认涉案变卖公告的上述内容有效，则在拍卖标的物的实际成交价格不高于市场价格的情况下，相当于将物业费由一般债权变为优先债权，损害了其他一般债权人的合法权益，显然无效。郭紫娟与执行法院之间不存在民事合同关系，之间的纠纷不能适用合同法、拍卖法等民事法律，变卖公告的上述内容不是合同当事人的真实意思表示，对任何一方均没有法律约束力。此外，公告中没有明确物业费金额，郭紫娟在参与司法拍卖时与祝庆杰没有任何意思联络，没有向物业公司为涉案物业费担保或承诺支付的意思表示。三、一审法院将物业费认定为涉案房屋上的附随债务错误。涉案物业费属于债权，债务人系祝庆杰，不可能如同物权附随于涉案房屋。根据物权法第二十八条规定，郭紫娟依据执行裁定取得涉案房屋所有权属于原始取得，在执行法院2016年1月15日作出裁定拍卖涉案房屋后，与涉案房屋有关的债务、负担均应脱离房屋。
绿升物业昆山分公司辩称，请求维持原判。
绿升物业昆山分公司向一审法院起诉请求：1、祝庆杰、郭紫娟支付物业管理服务费42729.71元（自2013年1月1日起至2016年6月30日）；2、祝庆杰、郭紫娟支付违约金15053.07元（按日万分之五计算）；3、祝庆杰、郭紫娟承担本案诉讼费用。审理中，绿升物业昆山分公司申请撤回对祝庆杰的起诉并申请撤回第2项诉讼请求。
一审法院认定事实：2008年10月，浙江绿城物业管理有限公司与昆山建兴置业有限公司（以下简称建兴公司）签订前期物业管理委托合同，建兴公司将其开发建设的昆山纳帕尔湾住宅项目委托浙江绿城物业管理有限公司进行全面的物业服务与管理，管理期限暂定两年，自纳帕尔湾小区首期房屋交付之日起计算，物业管理费标准为物业费3.52元/平方米/月，代收代缴费0.28元/平方米/月，物业管理费预收方式为：第一次入伙时收取6个月的物业管理费，以后每次预收6至12个月的物业管理费；如建兴公司、业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按日万分之三的标准向浙江绿城物业管理有限公司支付滞纳金。实际由绿城物业服务集团有限公司昆山分公司（更名前为浙江绿城物业管理有限公司昆山分公司）为纳帕尔湾小区提供物业管理服务。2010年8月18日“纳帕尔湾”小区首批房屋交付。2009年6月4日，祝庆杰与建兴公司签订商品房购销合同购买昆山市淀山湖镇纳帕尔湾水庄102号房屋，当日，祝庆杰与浙江绿城物业管理有限公司昆山分公司签订前期物业服务协议。绿升物业昆山分公司自认祝庆杰交纳物业费至2012年12月31日后未再继续交纳物业费。该房屋建筑面积为267.73平方米。前期物业服务合同期满后，绿城物业服务集团有限公司昆山分公司为纳帕尔湾小区提供物业管理服务。
浙江绿升物业服务有限公司的全资股东系绿城物业服务集团。经绿升物业昆山分公司、绿城物业服务集团有限公司昆山分公司与纳帕尔湾小区业委会协商，纳帕尔湾小区实际于2013年4月1日由绿城物业服务集团有限公司昆山分公司变更为绿升物业昆山分公司提供物业服务。2015年4月15日，绿升物业昆山分公司与纳帕尔湾第一届业主委员会补签《昆山纳帕尔湾物业服务合同》，约定绿升物业昆山分公司对“纳帕尔湾”小区实施物业管理，物业服务期限自2013年4月1日起至2015年12月31日止；物业服务费为别墅3.8元／月·平方米（含代收代缴的能耗费）；物业服务费预收方式为：每6个月预缴一次，缴纳费用时间为每6个月的第一个月上旬；如业主、物业使用人逾期支付物业服务费及相关费用的，按应付金额每日千分之二支付滞纳金。2016年7月10日，绿升物业昆山分公司与纳帕尔湾第二届业主委员会签订《昆山纳帕尔湾物业服务合同》，约定绿升物业昆山分公司对“纳帕尔湾”小区实施物业管理，物业服务期限为自2016年1月1日起至2017年度业主大会选聘出新物业公司之日止（暂定2017年6月30日）；物业服务费为别墅3.8元／月·平方米（含代收代缴的能耗费）；物业服务费可以按月缴纳，也可以每半年或一年预缴一次，若预缴，缴纳费用时间为每年1月15日和6月15日前，最迟不得迟于10月31日；如业主、物业使用人逾期支付物业服务费及相关费用的，按应付金额每日万分之五支付滞纳金。绿城物业服务集团有限公司昆山分公司将在纳帕尔湾小区服务期间的物业费等相关费用债权转让给绿升物业昆山分公司，由绿升物业昆山分公司代收业主尚未交纳的物业费。
后昆山市淀山湖镇纳帕尔湾水庄102号房屋因祝庆杰涉诉案件被变卖，变卖公告上载明：可能存在的物业费、水电气等欠费均由买受人承担，具体费用请竞买人自行了解查询，与拍卖人无关。郭紫娟通过竞价购得该房产，并签署拍卖成交确认书，确认在拍卖前已经认真阅读《拍卖公告》、《拍卖须知》等公示材料，自愿履行上述材料的相关规定。涉案房产评估价为3358000元，郭紫娟以2940000元成功竞买该房屋，2016年12月26日，涉案房屋的不动产权登记至郭紫娟名下。郭紫娟称因涉案房屋系空关房屋，其在2016年7月实际取得房屋后即按3.8元/月/平方米的标准已向绿升物业昆山分公司缴纳自2016年7月1日起至2017年12月31日期间的物业费，绿升物业昆山分公司对此予以确认。
以上事实，有纳帕尔湾前期物业服务合同、昆山纳帕尔湾物业服务合同二份、商品房购销合同、前期物业服务协议、变卖公告及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
一审法院认为，绿升物业昆山分公司与纳帕尔湾小区两届业委会签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效，对全体业主均有约束力。绿升物业昆山分公司作为纳帕尔湾小区的物业服务单位，其已按约定履行物业管理服务义务，业主理应及时支付相应的物业服务费。因变卖公告中已经载明可能存在的物业费、水电气等欠费均由买受人承担，具体费用请竞买人自行了解查询，郭紫娟参与司法拍卖/变卖，并通过参与司法拍卖/变卖的方式取得涉案房屋所有权，对于变卖公告内容知悉并且确认接受，应当自行查询涉案房屋上欠付的物业费，该欠付的物业费作为涉案房屋的瑕疵及风险，竞买人参与竞买即视为接受相应的瑕疵及风险，对涉案房屋上附随的债务自愿承担，因此，2013年1月1日至2016年6月30日期间的物业服务费42729.71元（3.8元/平方米/月×267.73平方米×42月），郭紫娟应当承担。绿升物业昆山分公司申请撤回对祝庆杰的起诉及申请撤回要求郭紫娟支付违约金15053.07元的诉讼请求，系绿升物业昆山分公司对自己权利的处分，一审法院予以确认。
据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，一审法院判决：郭紫娟于判决生效后十日内支付浙江绿升物业服务有限公司昆山分公司2013年1月1日至2016年6月30日期间的物业服务费42729.71元。案件受理费1244元，由浙江绿升物业服务有限公司昆山分公司负担324元，郭紫娟负担920元。
二审经审理查明，涉案房屋拍卖时，一审法院在拍卖公告中载明：“竞买人在拍卖竞价前请务必再仔细阅读本院发布的拍卖须知和拍卖标的调查情况表”。拍卖标的调查情况表标的物介绍部分载明：“拍卖标的的成交为不含税、费价（水电、煤气、物业费等），成交后法院不负责开具发票，今后过户时所需相关的费用及所欠一切税费由买受人负担。”拍卖须知中载明：“一、本次拍卖的《拍卖公告》和《拍卖须知》根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律、司法解释所制订，竞买人务必认真仔细阅读，竞买人一旦报名交纳保证金，即表明已完全了解并接受《拍卖公告》和《拍卖须知》的全部内容……七、本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，已根据调查情况，在《拍卖标的物调查表》中就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵在本次拍卖资料中做了详尽的说明。拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样；未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦报名交保证金，即表明已完全了解并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。”
二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。
二审中，郭紫娟向本院提交（2015）昆执字第4249号之一执行裁定书一份，以证明其自2016年6月27日取得涉案房屋产权，本案所涉物业费与其无关。绿升物业昆山分公司对上述执行裁定书真实性没有异议。
二审中，郭紫娟陈述拍卖时网络上公布有拍卖公告，其粗略看过，但主要关注的是拍卖底价。
本院认为，郭紫娟通过网络司法拍卖获得涉案房屋所有权，在拍卖时，一审法院已经按照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条、第十二条、第十三条、第十四条的规定，在网络上公布拍卖公告、拍卖须知、拍卖标的调查表等资料，告知拍卖标的上可能存在的瑕疵，并明确提示竞买人实地查看、核实，竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵。郭紫娟在竞买涉案房屋前，理应充分注意上述内容。司法拍卖虽然是司法执行权的体现方式，竞买人仍然应当遵循拍卖的相应规则。物业费的产生与房屋使用存在密切关联，物业费交纳与否可能对房屋过户及使用产生影响，一审法院在司法拍卖转让房屋的过程中对相应费用的负担作出约定并通过拍卖公告公布，属于要约邀请，竞买人在阅读公告后仍愿意参加竞买的，应当受到公告的约束。执行法院对涉案房屋上可能存在的欠付物业费负担进行约定，并不违反《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》的相应规定，郭紫娟上诉认为该条公告内容因违法而无效，没有法律依据。郭紫娟已经竞买成功，应该按照公告约定缴纳原房屋所有权人祝庆杰所拖欠的物业费，绿升物业昆山分公司主张郭紫娟支付欠付物业费应予支持。
综上，上诉人郭紫娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1244元，由上诉人郭紫娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨恩乾
审判员 黄学辉
审判员 郭 锐
二〇一八年五月三十日
书记员 朱冰丽