广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深龙法民三初字第1051号
原告（反诉被告）李晓蓉，户籍地址：广东省深圳市福田区。
委托代理人李潇，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
被告（反诉原告）于国辉，户籍地址：辽宁省抚顺市新宾满族自治县。
委托代理人吴冰心、谢用豪，广东鹏星律师事务所律师。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地：广东省深圳市福田区。
法定代表人吴军强。
上列原告（反诉被告）诉被告（反诉原告）、第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告提起反诉，依法适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告李晓蓉及其委托代理人李潇、被告于国辉及其委托代理人吴冰心到庭参加诉讼。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产）经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2015年4月15日，原、被告签订《房地产买卖合同》，约定原告以198万元的价格购买被告所有的位于深圳市龙岗区和谐家园某栋某房产。合同签订当日，原告支付定金10万元。其后，原告积极准备办理银行按揭贷款的相关手续，并于2015年4月30日与被告到中国工商银行深圳光明支行签署了《二手楼交易资金监管协议》。后因深圳房地产市场交易价格暴涨，被告先后要求加价25万元、40万元、100万元，均遭到原告拒绝，被告擅自于2015年6月26日发出《申明书》，撤销了公证委托授权，从而导致合同无法继续履行。据此，原告诉请判令：1、被告返还定金10万元；2、被告支付违约金39.6万元；3、被告支付公证费380元、评估费500元、赎楼费9400元、利息损失20832元；4、被告支付损失赔偿金40万元；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：1、被告于2015年4月16日依法委托担保公司进行赎楼，不存在违约行为；2、原告的诉讼请求既主张违约金又主张损失赔偿金，没有法律依据。3、原告不仅没有在约定的期限内支付购房款，而且其向银行申请的按揭贷款不足以支付被告的赎楼款，故原告的行为构成违约。
被告反诉称：原、被告于2015年4月15日签订《房地产买卖合同》，约定原告以198万元的价格购买被告所有位于深圳市龙岗区和谐家园某栋某房产。合同签订后，被告收取了原告支付的10万元定金，并于2015年4月16日办理了委托公证手续，委托深圳市万通融资担保有限公司工作人员办理相关手续。被告卖房目的是为了在老家沈阳另购房产，准备用涉案房产的卖房款支付购房款。但截至2015年5月底，被告一直未收到卖房款，其打电话约原告协商解决办法，但原告拒绝见面。其后，被告到原告的贷款银行中国工商银行深圳光明支行了解情况，客户经理告知原告只能按揭贷款74万元，但赎楼款至少需要91万元，因此原告支付的首期款只能变成尾款。因原告直到6月25日仍未支付首期款，被告于6月26日到深圳市龙岗公证处办理了撤销委托手续，解除了对深圳市万通融资担保有限公司工作人员的委托授权，终止了买卖合同的履行。据此，被告反诉请求判令：1、被告依法没收原告交纳的定金10万元；2、原告立即支付违约金29.6万元；3、本案反诉诉讼费用由原告承担。
针对被告的反诉，原告辩称：造成涉案房产交易无法完成的根本原因在于被告根本性违约，请求法院驳回被告的全部反诉请求。
第三人世华地产未到庭参加诉讼，亦未提交证据材料。
经审理查明：2015年4月15日，经第三人世华地产居间介绍，原、被告签订《房地产买卖合同》（编号：8166166），约定原告购买被告所有的位于深圳市龙岗区和谐家园某栋某房产，转让成交价为198万元，定金10万元。上述合同第三条第2款B约定：“买方应于签署本合同之日起20日（含当日）内付清首期房款约以银行贷款承诺书为准（不含已付定金）（首期款等于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款金额。前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续）。买方应于约定的应付首期房款之日起三日（含当日）内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入帐户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约。”第四条第3款约定：“该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起3日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同；同时买方须协助卖方办理赎楼手续（包括配合签署相关文件等），卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约。卖方撤销该公证委托又不在撤销之日起七日（含当日）内自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记的，视为根本违约，卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起六十日（含当日）内自行赎楼，注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方。”第十五条约定：“如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。”第十六条约定：“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。”
上述合同签订同日，原告向被告支付定金10万元。次日，被告办理委托公证手续，授权深圳市万通融资担保有限公司、黄爱芬等人办理买卖涉案房产的相关手续。
2015年4月30日，原告（甲方）与被告的委托代理人黄爱芬（乙方）到中国工商银行深圳光明支行（丙方）签订《二手楼交易资金监管协议》，该协议第九条约定：“乙方在丙方有赎楼贷款。如有，则乙方选择下列第二项作为赎楼贷款还款来源。……（二）甲方在丙方申请的按揭贷款；……”同日，原告支付114万元作首期款资金监管。2015年5月26日，中国工商银行深圳光明支行出具《二手楼按揭贷款确认书》，同意向原告发放74万元的按揭贷款。
2015年6月26日，被告办理撤销授权公证，终止上述公证委托的授权，不再委托受托人办理涉案房产的任何事务。同日，原告发出《履约催告函》，催促被告于2015年6月30日前办理赎楼手续。其后，双方多次协商未果，故原告诉至本院。
另查明，在履行涉案合同过程中，原告向深圳市万通融资担保有限公司支付了赎楼费9400元，并承担了被告办理委托公证的费用380元。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应予全面履行。本案争议的关键问题在于在履约过程中，原、被告是否存在违约行为。
涉案合同签订后，原告依约在合同签订当日支付定金10万元，并在2015年4月30日与被告签订资金监管协议，同时资金监管114万元作首期款，其后也于2015年5月26日取得了银行的贷款确认书，故原告依约履行了合同的各项义务，不存在违约行为。被告反诉称原告未按期支付购房款，没有事实和法律依据，本院对其反诉请求不予支持。
根据涉案合同第四条第3款的约定，办理涉案房产的赎楼手续是被告的主要合同义务，在其得知原告的按揭贷款金额不足以支付赎楼款之后，其理应采取自筹现金或委托担保公司的方式补足赎楼款，并依约办理赎楼手续。虽然原、被告签订的《二手楼交易资金监管协议》第九条约定被告选择以原告申请的按揭贷款作为赎楼贷款还款来源，但该条款仅是对赎楼款项的来源作出约定，并不改变承担赎楼义务的责任主体，即被告仍应履行约定的赎楼义务。被告拒绝办理赎楼手续，其行为构成违约，依法应承担相应的法律责任，故原告以解除合同为前提，要求被告返还定金并支付违约金，合法有理，本院依法予以支持。关于原告主张的违约金，由于双方在合同中约定的违约金标准过高，考虑原告损失大小，再结合双方履行合同义务的情况以及被告违约行为发生时间、严重程度，本院酌情将违约金调整为36万元，对原告诉请的超额部分，本院不予支持。另，原告诉请的公证费、评估费、赎楼费、利息损失等费用均属于原告因被告违约所造成的损失，本院在确定被告应支付的违约金数额时已对上述因素进行考量，故原告另行主张被告支付上述费用，本院不予支持。
至于原告诉请被告支付40万元差价损失的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本院认为，房价的涨跌变动不属于双方在订立合同当时可预见到的因违约可能造成的损失，故对于原告的该项诉请，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告于国辉应于本判决生效之日起十日内向原告李晓蓉退还定金10万元；
二、被告于国辉应于本判决生效之日起十日内向原告李晓蓉支付违约金36万元；
三、驳回原告李晓蓉的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告于国辉的全部反诉诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费13072元、财产保全费2520元、反诉受理费3620元，合计19212元，原告负担6586元，被告负担12626元。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈美华
人民陪审员 陈秋玲
人民陪审员 罗荣潜
二〇一六年三月四日
书 记 员 张锦煌
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