北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终3179号
上诉人（原审被告）：徐立成，男，1963年3月2日出生。
委托诉讼代理人：邓泽敏，北京市瑞中律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ志，北京英淇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵小军，男，1957年8月2日出生。
委托诉讼代理人：赵某（赵小军之子），男，1981年8月14日出生。
上诉人徐立成因与被上诉人赵小军房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2017)京0105民初65709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人徐立成之委托诉讼代理人邓泽敏、ＸＸ志，被上诉人赵小军及其委托诉讼代理人赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐立成的上诉请求为：1.请求撤销一审判决，驳回赵小军的一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由赵小军承担。事实与理由：一、本案是赵小军违约，而非徐立成，一审判决的认定颠倒了违约责任的主体，导致本案一审判决认定事实错误。1.一审法院错误的认定徐立成否认存在房屋买卖口头协议；2.本案中“根本违约”的主体并非徐立成，而是赵小军；且一审法院错误的将赵小军认定为“合同目的不能实现”之受害人，事实是，徐立成才是“合同目的不能实现”之受害人。3.赵小军违约在先，徐立成只不过是依法行使后履行抗辩权及不安抗辩权而已。二、一审法院适用法律错误。1.赵小军有义务向法庭提交证据支持其主张，然赵小军不但没有证据支持其诉求，反而隐匿证据，故依法应承担对其不利的法律后果；2.一审判决虽然引用了《合同法》的相关规定，但基于一审判决对“根本违约”主体及“合同目的不能实现”的责任人认定错误，故一审判决适用法律亦属错误；3.一审判决违反法律的公平原则，涉嫌偏袒。另补充：第一，在事实认定方面，一审判决没有查明案情，事实认定不清。1.关于约定的房款究竟是50万元还是55万元的问题没有查清；2.关于剩余30万元房款究竟是在过户之前支付还是过户之后支付的问题也没有查清；3.徐立成催促赵小军过户，足以证明根本违约方是赵小军，而不是徐立成。第二，一审判决法律适用错误，二审法院应当予以纠正。1.赵小军违反诚实信用原则和房屋交易管理非常明显；2.一审判决结果违反公平原则。第三，徐立成是本宗房屋买卖纠纷中最大的受害者。
赵小军辩称：同意一审判决。第一，徐立成主张赵小军无故解除合同终止协议，导致徐立成合同不能实现不是事实，更没有任何依据。赵小军未有任何解除合同的事件发生，没有任何证据证明合同终止，且如果如徐立成所说合同终止，徐立成应该要求赵小军搬出房屋并返还费用，徐立成合同不能实现是因为徐立成不能履行合同，徐立成不能证明房屋所有权曾经归其所有；第二，赵小军另外买房与本房屋没有任何关联，赵小军有能力买其他房屋证明赵小军有经济能力，赵小军不能缴纳月供被起诉并不是交不起，是为了维权，同一时期银行起诉的不止赵小军一家，赵小军跟其他开发商购买房屋发生关系和本案无关；关于字条问题，徐立成说赵小军是陆续支付，那应该每次都有，只有一张说明赵小军是一次性支付的，字条在赵小军手里，说明迫切要求徐立成履行义务的是赵小军；另外，徐立成说2005年赵小军支付购房款之后，因为购房款变更产生纠纷赵小军不再支付余款，从2005年至2015年，徐立成明知赵小军不会再继续支付购房款的情况下从未向赵小军主张责任，说明系徐立成违约在先没有理由找赵小军要钱；徐立成说开庭笔录中赵小军承认过徐立成催促赵小军，赵小军不记得，是对方在自圆其说；第三，徐立成说的二手房交易尾款问题，前提是卖方确实有过户能力，徐立成始终没有成功过户给赵小军，徐立成是根本违约，经过咨询二手房买卖，没有房本不能上市，赵小军是因为对方承诺办理过户，才支付的25万元，25万元在当时并不是小数目；赵小军在不确定徐立成是否有过户能力的情况下，采取谨慎态度暂时中止支付房款合情合理，且2014年杨某起诉赵某返还原物一案证明徐立成将产权不明晰的房屋出售给赵小军，徐立成在2015年以拖欠购房款为由起诉赵小军，说明赵小军自己承认房子是卖给赵小军且徐立成无法过户，合同并没有终止，一审判决也提到了徐立成未实际获益的原因并不是由赵小军引起的。
赵小军向一审法院起诉请求：1.判令解除赵小军、徐立成针对北京市朝阳区某房屋(以下简称某号房屋)的房屋买卖合同；2.判令徐立成返还赵小军已支付的购房款25万元；3.判令徐立成支付赵小军房屋溢价损失300万元。
一审法院审理查明：（2014）朝民初字第45444号民事判决书中查明，杨某与北京建工集团总公司房地产开发经营部（以下简称建工集团）于1994年3月21日签订《北京地区商品房购销合同》，约定杨某购买某号房屋。建工集团并于1994年3月24日为杨某出具《购房进住通知单》，并写明房款于1994年3月23日一次付清385000元。杨某国籍发生变更，至该案法庭辩论终结前某号房屋未办理房屋所有权证。该案审理中，证人徐某出庭作证称：我与杨某是通过共同的朋友认识的，就是普通的朋友关系。我与赵小军是朋友关系，生意上也有往来。某号房屋是杨某父亲单位的内部销售房，杨某通过朋友告诉我房价比较便宜，问我是否需要购买，当时我弟弟徐立成需要购房，表示想要购买，当时我们也去看过房。后来徐立成就通过我把385000元的购房支票及其身份证交给了杨某，购房款实际出资人是徐立成，不是我。一周后，杨某将购房合同、徐立成的身份证、购房发票及房屋钥匙都交给我了，我发现合同及发票上写的都是杨某的名字就提出质疑，杨某当时表示可以办理合同更名。当时房子的实际购房人就是徐立成，我实际是徐立成的代理人。徐立成收房后就将房屋进行装修并开始经营。此后我方也催过杨某办理合同更名，但杨某表示短期内都办不了，我方就打算把房屋出售。后来徐立成就与赵小军达成了购房合意，因为我与赵小军是朋友关系，双方也没有签订购房合同，成交价55万元，现在还有30万元没有支付。徐立成于1998年向赵小军交房。后来我也仍然催过杨某为赵小军办理更名，此后杨某出国了，就再也没有联系了。徐立成向赵小军交房时，有部分家具一并送给了赵小军，现就此亦不再主张。经杨某询问，证人答复称：购房合同、购房款发票最初都由杨某交给我了，但由于我多次催促对方办理合同更名，对方就表示让我将相关手续交给他以便办理，我就将购房合同及购房款发票又交给杨某了。杨某表示对证言真实性不认可。2015年5月法院判决驳回杨某要求赵某、赵小军连带腾空某号房屋及支付房屋使用费诉讼请求。2015年10月，（2015）三中民终字第11785号民事判决书，驳回杨某上诉，维持原判。
2016年8月，徐立成将赵小军诉至法院，主张徐立成从赵小军手中购买某号房屋，仅支付250000元，要求支付剩余房款300000元及利息，后徐立成撤回起诉。2017年5月9日，赵小军、赵某将杨某、张某、徐立成诉至法院，要求确认杨某与张某签订的房屋买卖合同无效；要求徐立成继续履行与赵小军、赵某的房屋买卖合同，办理房屋过户手续等，在该起诉书中，赵小军、赵某主张以500000元价格购买某号房屋，后撤回起诉。
2017年8月16日，赵小军提起本诉。本案中，赵小军主张曾与徐立成签订了协议，但因时间较长，找不到了。徐立成主张从未与赵小军签订过书面买卖协议，从未向赵小军提交过购房合同及发票。赵小军主张2017年3月底，张某持某号房屋所有权证要求其腾房，派出所也曾出警，2017年6月底7月初不得已腾退某号房屋。双方对某号房屋现值不能达成一致，均不申请进行房屋价格鉴定。
本案审理中，经查2017年1月24日，杨某登记为某号房屋所有权人；2017年3月21日，某号房屋所有权人转移登记至张某名下。
一审法院认为：徐立成虽否认与赵小军存在房屋买卖合同，但依法律规定，合同的订立可以口头或书面形式，以2016年8月徐立成起诉赵小军要求支付剩余购房款之陈述，徐立成无证据推翻该陈述，双方存在房屋买卖合同关系。以本案查明的事实，某号房屋登记在案外人名下，徐立成无法继续履行交付某号房屋之义务，合同目的不能实现，徐立成已构成根本违约，赵小军要求解除房屋买卖合同关系，法院准许。赵小军单方解除、终止合同，是基于徐立成违约，徐立成应当退还已收赵小军房款并赔偿损失。关于损失金额，需考虑以下情节，予以酌情确定：赵小军在购买房屋时未审查徐立成是否具有出卖某号房屋的资格，徐立成亦认可未向赵小军提交相应的购房发票、购房合同，但赵小军作为一个普通的购房人亦应尽到一般的注意义务，尤其针对不动产可以通过公示方式进行查询；赵小军虽主张多次催促徐立成办理房屋过户以付清购房尾款，但未提交证据催促徐立成办理继续履行合同亦未采取相应的法律救济措施，本市房屋价格在近10余年间发生重大变化，赵小军怠于行使权利，使双方不能早日解决纠纷，致使损失扩大；本案中以现有证据赵小军受损而徐立成亦未实际获益，且赵小军自1998年使用房屋，对于今天的后果双方均怠于行使权利。徐立成与杨某之间的房屋买卖合同与本案徐立成与赵小军的房屋买卖合同是二个独立的合同关系，徐立成要求追加杨某参加诉讼，与本案不属同一法律关系，应另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除赵小军与徐立成关于北京市朝阳区某号的房屋买卖合同；二、徐立成于判决生效后七日内退还赵小军二十五万元；三、徐立成于判决生效后七日内给付赵小军损失二十五万元；四、驳回赵小军其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人均未向本院提交新证据。本院二审期间另查明，2016年8月，徐立成将赵小军诉至法院，主张赵小军从徐立成手中购买某号房屋，仅支付25万元，要求支付剩余房款30万元及利息，后徐立成撤回起诉。一审法院对此段内容查明存在笔误，本院予以纠正。本院对一审法院审理查明的其他事实予以确认。
上述事实，有双方当事人陈述、民事判决书、庭审笔录等其他相关证据在案佐证。
本院认为：二审中，徐立成与赵小军均认可双方就某号房屋建立了口头房屋买卖合同关系，但双方对于约定的房屋价款有争议，徐立成主张某号房屋约定价格为55万元，赵小军主张某号房屋约定价格为50万元。根据查明的事实，徐立成于2016年8月起诉赵小军要求支付剩余购房款时陈述赵小军付款25万元，尚欠30万元未给付，赵小军亦认可支付徐立成25万元。对于余款的支付方式和时间双方陈述不一致，且均无充分证据予以佐证。根据生效判决记载，杨某不认可某号房屋出卖给徐立成，现某号房屋登记在案外人名下，徐立成亦无证据证明其能够完成交付某号房屋之义务，故一审法院认定徐立成与赵小军房屋买卖合同目的不能实现正确。徐立成无充分证据证明其在出售房屋时有交付房屋办理产权手续的能力，故徐立成在其与赵小军的房屋买卖合同关系中构成根本违约，赵小军有权要求解除房屋买卖合同关系，退还已收房款25万元并赔偿损失。徐立成上诉主张系赵小军先行违约，其不应承担违约责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院结合本市房屋价格在近10余年间发生重大变化，考虑到赵小军作为一个普通的购房人亦应尽到一般的注意义务和怠于行使权利的情况，综合酌定赔偿数额为25万元，数额适当，本院亦予以确认。徐立成与杨某之间的房屋买卖合同与本案徐立成与赵小军的房屋买卖合同是两个独立的合同关系，徐立成要求追加杨某参加诉讼，与本案不属同一法律关系，一审法院认定应予另行解决亦无不当。
综上所述，徐立成的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16400元，由徐立成负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 全奕颖
审 判 员 邢 军
审 判 员 潘 蓉
二〇一八年三月三十日
法官助理 赵 纳
法官助理 薛俣潇
书 记 员 田亚男
书 记 员 高 明