文书内容贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔26民终2384号上诉人(一审被告）：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9152263158068812X4。地址：贵州省黎平县德凤街道五开北路侗族风情园。法定代表人：叶秀，女，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾崇罡，贵州全红律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟洪斌，贵州全红律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：杨秀兰，女，1961年7月3日出生，汉族，住贵州省黎平县。被上诉人（一审原告）：林芝坤，男，1960年2月17日出生，侗族，住贵州省黎平县。上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司因与被上诉人杨秀兰、林芝坤商品房预售合同纠纷一案，不服黎平县人民法院作出的（2017）黔2631字第966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销贵州省黎平县人民法院(2017)黔2631民初966号民事判决第二项即撤销“被告在本判决生效后30日内将经验收合格的商品房交给原告，并支付逾期交房违约金7596.87元；2、撤销判决第三项即撤销“被告在本判决生效后90日内向原告交付商品房转移的相关文书，协助原告办理商品房产权转移登记，并支付逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金21238.33元（计算至2017年6月20日止）”；3、请求法院依法到黎平县供电局德凤供电所调查被上诉人启用交付黎平县德凤镇“侗族风情园”20栋1单元10层1号房屋用电的初始登记和付电费情况；4、判决驳回被上诉人的全部诉讼请求；5、裁处被上诉人负担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、本案商品房预售转移登记的相关文书没有按照约定的时间交付给被上诉人，上诉人有客观上不能预见、不能克服的原因，上诉人没有过错，具有免责理由。上诉人的义务是向权属登记中心递交《商品房买卖合同》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》、备案等相关材料，即可以认定上诉人办理房屋初始登记和转移登记的协助义务已经履行完毕，从上诉人提交的证据材料中足以证明上诉人在合同约定的时间内进行初始登记和转移登记相关工作，已经备齐了相关证明文件。被上诉人至今并未向上诉人出具授权委托书，也未填写《黎平县土地房屋登记申请书》，也没有联系上诉人要求协助办理商品房所有权转移登记手续，只是脱离合同的约定内容无理片面地认为等待上诉人单方办理交付不动产权证给被上诉人。即便出现逾期办理房屋转移登记结果，被上诉人的责任是不能推卸的，一审判决上诉人单方对此承担“违约责任”不当。一审法院不考虑本案存在“情势变更”和上诉人不可预知、不能克服的客观因素，不考虑在办理商品房转移登记之中被上诉人应当履行的义务和责任，判决上诉人在限期内完成商品房转移登记的全部责任，明显不当。二、即使上诉人在履行合同过程中存在逾期交房和存在办理预售商品房转移登记中存在相关文书逾期交付被上诉人的情况，一审判决上诉人承担逾期交房违约金7596.37元和承担逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金21238.33元也不当，计算违约金的起算时间和终止时间不当。被上诉人没有理由向上诉人索要主张巨额违约金，一审判决上诉人向被上诉人支付违约金总计为28835.2元，有悖最高人民法院关于违约金超过造成损失的百分之三十的规定。就本案而言，上诉人已经按期交房，不存在逾期交房问题，上诉人没有给被上诉人造成经济损失，原审诉讼中，上诉人举证被上诉人使用的电表、水表显示数据证明被上诉人入住该屋发生了1748.41度电的用电量，发生了72吨用水量144000斤用水量，即便按照被上诉人每月使用电量100度计算，被上诉人在该房屋中生活的时间也相当于17个月，由此可以推定被上诉人应当不存在逾期接收上诉人出卖的房屋问题，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条“下列事实，当事人无需举证证明，……（二）众所周知的事实；（四）根据已知和事实和日常生活经验法则推定出的另一事实……”可是，一审法院对此事实和法律解释于不顾，错误、机械、偏听被上诉人主张的逾期交房时间计算违约金和逾期交付房屋产权转移登记相关文书违约金，作出错误判决。即便不考虑上诉人是否应承担逾期交付办证文书的违约责任的原因不谈，根据被上诉人在一审调查中认可，其在2016年11月拿到房屋钥匙视为交房完毕，按照购房合同第十九条第二项的约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权的初始登记。”准确地讲，一审法院也只能从被上诉人向上诉人购买的商品房交付使用备案的时间节点2016年11月之后起90日后才能计算上诉人应支付的逾期办证违约金，计算至起诉之日2017年6月20止210天，违约金按合同约定为12563.50元，一审法院没有查明上诉人实际交房时间节点，错误照抄房屋买卖合同上约定的交付产权转移登记相关文书时间错误计算违约金为21238.33元，作出不当的判决。三、被上诉人至今没有依法、依约缴纳购房契税和交付房屋专项维修基金，已违约在先，不仅没有理由要求上诉人按照约定交房，也直接导致房屋转移登记不能办理。被上诉人对自己应当先行履行缴纳契税和交付房屋维修基金的义务、责任避而不谈，其违约在先的客观事实直接造成房屋逾期不能交付，直接造成上诉人向房屋转移登记的国家行政机关办理转移登记不能办理，也直接造成被上诉人无权要求上诉人按照约定时间接收房屋，一审没有查明被上诉人的违约事实和明确违约责任，片面认定上诉人的单方违约责任，很显然其判决结果不能体现公平、正义，判决不当。综上，请求支持上诉人的上诉请求。杨秀兰、林芝坤未作答辩。杨秀兰、林芝坤向一审法院起诉请求:1、依法判决被告继续履行《商品房买卖合同》把房屋交付给原告，并赔偿逾期交付商品房违约金人民币15193.749元；2、依法判决被告继续履行合同把商品房转移登记给原告，并赔偿逾期转移商品房违约金人民币116603.19元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年10月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告侗族风情园20栋1单元10层1号商品房，该套商品房建筑面积为113.48㎡，房屋总价款为353343元，交房日期为2016年3月31日前。同时于2016年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。交付条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十二条约定逾期交房责任，逾期超过30日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起10内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日支付从交房届满之次日起至实际交付之日止全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十九条约定，出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋价款。2016年3月31日约定交房时间届满，被告亦未交付房屋给原告，2016年11月原告自行进入房屋进行装修，但被告至今未取得商品房所有权初始登记。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事相均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，但被告却未能在约定的期限交付房屋并办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。故对原告请求被告按照约定支付逾期违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。原告于2016年11月对房屋进行装修，故此时应当视为被告对原告履行了交房手续，因此，原告与被告的交房日期应当为2016年11月1日。按照合同约定，被告逾期交房，按日支付从交房届满之次日起全部已付款万分之一的违约金，被告逾期交付房屋的时间应当从约定交房的时间2016年3月31日的次日至原告起诉之日2016年11月1止，逾期天数为215天，逾期违约金为：353343元×0.01％/天×215天=7596.87元。原告请求超出部分，一审法院不予支持。被告称逾期办证并没有给原告造成实际损失且违约金过高，请予以酌情调整的意见。一审法院认为，根据本案实际情况，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书，并未影响到原告的居住生活、亦未对房屋出租等收益造成影响，但因原告未能及时获得所有权证书，对原告的处分权造成了一定的影响。因此，被告违约未能及时交付办理商品房转移登记有关文书，给原告造成的损失系难以确定的，且双方在合同中约定，逾期办理商品房转移登记的有关文书按日以已付购房款的0.1%支付违约金，日违约金为353元，月达10590元，违约金约定明显过高，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书不可能给原告造成如此巨大的损失，因此被告请求调整违约金，于法有据，理由充分，一审法院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息的标准，根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）和银发[2015]325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％，本院酌情加收为30％，为6.18％。关于违约金计算的截止日期问题，依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。开发商领取初始权属证书或收件单时具备了办证条件，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其办证义务。但至今被告未取得商品房所有权初始登记，亦将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。故被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的时间应当从约定的时间2016年6月30日的次日至原告起诉之日2017年6月20止(原告请求)，逾期天数为355天。因此被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金为353343元×6.18％÷365天×355天=21238.33元。原告请求超出部分，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、原、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；二、被告在本判决生效后30日内将经验收合格的商品房交付给原告，并支付逾期交房违约金7596.87元；三、被告在本判决生效后90日内向原告交付商品房转移登记的相关文书，协助原告办理商品房产权转移登记，并支付逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金21238.33元（计算至2017年6月20日止）；四、驳回原告的其他诉讼请求；案件受理费2936元，减半收取1468元，由原告林芝坤、杨秀兰负担1147元，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担321元。二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明，双方签订的《商品房买卖合同》第十三条交接手续中已明确约定“（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证据。……。（二）1、买受人在收到书面通知后15日内，办理该商品房的交接手续。（三）查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在查验商品房后对出卖所交付的商品房无异议的情况下，买受人应当在5日内办理交接手续，买受人未在规定时间内办理交接的，由此产生的后果由买受人承担，买受人对此无异议。(四)双方同意按照下列第2种方式缴纳相关费用：1、……2、本合同签订后，买受人自行向相关单位缴纳下列第1、2、3、4、5、6、7、8、9、10项费用，并在接收该商品房的同时向出卖人出示相应缴款凭证。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）印花税；（4）办证费用；……。”林芝坤、杨秀兰至二审期间，一直未交纳契税、专项维修基金、印花税等税费。本院查明的其它事实与一审一致，予以确认。本院认为：上诉人认为被上诉人至今未出具办理房屋转移登记的授权委托书，也未填写《黎平县土地房屋登记申请书》，也没有联系上诉人要求协助办理商品房转移，只是脱离合同的约定等待上诉人单方办理交付不动产权证给被上诉人，被上诉人也应当承担责任，因此存在上诉人不能预知、不能克服的原因，对此上诉人没有过错，具有免责理由。经审查，双方签订的《商品房买卖合同》第十三条交接手续中已明确约定“（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证据。……（二）1、买受人在收到书面通知后15日内，办理该商品房的交接手续”，上诉人具有通知义务，而且依合同约定应于2015年3月16日前，采用书面形式通知被上诉人，通知内容包括办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，而本案诉讼中，上诉人未能提交证据证明已履行了通知义务。上诉人未履行通知义务，只能是交付条件未成就，或者疏于履行通知，不存在不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故不适用情势变更的原则，故对上诉人提出具有免责事由的上诉理由，本院不予采纳。关于一审判决上诉人承担的逾期交房违约金是否过高，计算违约金的起算时间是否恰当的问题。根据上诉人与被上诉人的合同约定，上诉人应当在2016年3月31日前向被上诉人交付房屋，一审中被上诉人陈述于2016年11月拿到房屋钥匙开始装修，上诉人对此提出异议，本院向黎平县供电部门核实，未查到林芝坤、杨秀兰在黎平县××风情××小区××单元××房用电情况，结合本院核实该小区同类案件当事人在同一期间开始装修时的用电情况，比照上诉人提供的用电用水量，与其他业主大体一致，可以认定被上诉人一审陈述2016年11月开始装修基本属实，一审认定交房时间为2016年11月1日并无不当。上诉人未能在合同约定的期限内向被上诉人交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。合同约定逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日支付全部已付房价款万分之壹的违约金，该约定未违反法律规定，而且约定并未过高，上诉人请求调减，本院不予支持。因此一审判决依据合同约定的标准和期限判决上诉人支付逾期交房违约金，于法有据，本院予以维持。关于一审判决上诉人承担逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金问题。对是否应承担逾期交付商品房转移登记的相关文书的违约金的问题，虽然上诉人不符合情势变更和不可抗力的情形，但一审判决上诉人承担逾期交付商品房转移登记的相关文书的违约金不当。经审查，双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定，上诉人的通知义务是通知办理房屋交接手续，而履行缴纳税费的义务在合同中已约定由买受人在合同签订后自行向相关单位缴纳，不在上诉人通知范围，因交纳房屋专项维修基金是能否办证重要前提条件，被上诉人未按合同约定履行先履行义务即交纳相关费用的义务，构成违约，导致上诉人无法完成交付商品房转移登记的相关文书，被上诉人应承担责任，一审判决未考虑《商品房买卖合同》是双务合同，双方都存在违约情形时判决上诉人承担逾期交付商品房转移登记的相关文书的违约金责任，明显不当，本院依法驳回被上诉人要求上诉人承担逾期交付商品房转移登记的相关文书的违约金诉讼请求。对一审判决，本院依法予以纠正。综上所述，贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司的上诉请求部分成立；一审判决认定事实部分不清，导致判决结果部分不当，依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持黎平县人民法院作出的（2017）黔2631民初966号民事判决第一项、第二项，即“”一、原、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；二、被告在本判决生效后30日内将经验收合格的商品房交付给原告，并支付逾期交房违约金7596.87元”；二、撤销黎平县人民法院作出的（2017）黔2631民初966号民事判决第三项、第四项即“被告在本判决生效后90日内向原告交付商品房转移的相关文书，协助原告办理商品房产权转移登记，并支付逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金21238.33元（计算至2017年6月20日止）”“驳回原告的其他诉讼请求”；三、驳回被上诉人杨秀兰、林芝坤的其他诉讼请求。一审案件受理费2936元，减半收取1468元，二审案件受理费2936元，共计4404元，由上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担251元，由被上诉人杨秀兰、林芝坤承担4153元。本判决为终审判决。审 判 长 郑厚祥审 判 员 沈 智审 判 员 李南楠二〇一七年十二月二十七日法官助理 杨 建书 记 员 赵艳萍