湖南省汉寿县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0722民初2560号
原告：徐建军。
原告：彭桂英。
委托诉讼代理人：梅昌学，湖南辰龙律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴文化，湖南辰龙律师事务所律师。
被告：湖南锦阳建设投资有限公司。
法定代表人：杨力军�董事。
委托诉讼代理人：黄志明，湖南经卫律师事务所律师。
原告徐建军、彭桂英诉湖南锦阳建设投资有限公司（以下简称“锦阳建设公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年12月8日立案后，依法适用简易程序，于2018年1月3日第一次公开开庭进行了审理。2018年3月7日，本院裁定本案转入普通程序，于2018年3月30日第二次公开开庭进行了审理。原告彭进军及原告徐建军、彭桂英的委托诉讼代理人吴文化参加了第一次庭审，原告徐建军、彭桂英的委托诉讼代理人梅昌学、被告锦阳建设公司委托诉讼代理人黄志明参加了第一次、第二次庭审。本案现已审理终结。
徐建军、彭桂英向本院提出诉讼请求：判令锦阳建设公司自费到有资质的供水部门为徐建军、彭桂英开通用水单独立户；锦阳建设公司将多收取的燃气IC卡费385元退还给徐建军、彭桂英；锦阳建设公司为徐建军、彭桂英办理房地产权属证书；锦阳建设公司向徐建军、彭桂英支付延期办理房地产权属证书的违约金25902元（截止于2017年11月30日），继续支付房地产权属证书办妥之日止的违约金。事实和理由：2013年9月13日，徐建军、彭桂英与锦阳建设公司《商品房买卖合同》，约定徐建军、彭桂英以价款498107元购买锦阳建设公司开发的汉寿县锦阳丰瑞小区某幢某单元某号房，并约定锦阳建设公司逾期办理房产权属证书，须按日万分之三向徐建军、彭桂英支付违约金。合同附件三约定：保证户内供水水压稳定，至少一户一表；管道天燃气接到户。合同签订后，徐建军、彭桂英依约支付了购房首付款及银行按揭款。可是，锦阳建设公司没有按合同约定为徐建军、彭桂英开通用水单独立户，也没有为徐建军、彭桂英办理房产权属证书，已逾期，应依约向徐建军、彭桂英支付违约金。锦阳建设公司应自费为徐建军、彭桂英开通燃气到户，却向徐建军、彭桂英收取了385元的燃气IC卡费，应退还给徐建军、彭桂英。
锦阳建设公司辩称：锦阳建设公司已多次向汉寿自来水公司提交申请，要求为徐建军、彭桂英开通用水单独立户，但汉寿自来水公司不予办理，责任不在锦阳建设公司。锦阳建设公司已将徐建军、彭桂英交来的385元燃气IC卡费用全部交给了燃气公司，锦阳建设公司并没有收取徐建军、彭桂英的燃气IC卡费用。徐建军、彭桂英起诉要求退还燃气IC卡费用385元与客观事实不符。国家对房屋产权证进行了政策变动，实行两证一体的房屋产权政策，房屋产权登记部门需要时间适应国�政策变化，导致徐建军、彭桂英的房屋产权证书不能如期办理。徐建军、彭桂英房屋产权证书没有如期办理，并不是锦阳建设公司的主观过错导致，依合同约定，锦阳建设公司不应支付徐建军、彭桂英逾期违约金。
当事人围绕诉、辩称主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
一、徐建军、彭桂英提交的证据
①《商品房买卖合同》来源合法，内容客观真实，但不能反映双方约定了房屋权属证书交付日期的内容，故对该组证据的部分证明力予以确认，对徐建军、彭桂英主张该证据反映签约双方约定了房屋权属证书交付日期的证据内容不予采信；
②《销售不动产统一发票》、《税收完税证明》、《维修基金收据》来源合法，内容客观真实，与本案具有关联，对其证明力予以确认。
二、锦阳建设公司提交的证据
①《商品房买卖合同》、汉寿县物价局《关于进一步规范和明确我县天燃气有关收费事项的通知》、《商品房销售明确标价基础信息指示牌》照片、《关于申请一期业主到自来水公司立户的报告》来源合法，内容客观真实，与本案具有关联，对其证明力予以确认；
②《汉寿县县城规划区工程建设天燃气设施配套协议书》、汉寿县三峡天燃气有限公司向锦阳建设公司开出的庭院室内管道安装费《发票》与本案没有关联，对其证明力不予确认；
③《关�锦阳丰瑞项目2-7#楼、11-13#楼申请发证的报告》、《关于锦阳丰瑞项目已建项目申请验收的报告》、《关于请汉寿县县政府解决锦阳丰瑞项目办理不动产证问题的报告》、《关于湖南锦阳建设投资有限公司锦阳丰瑞小区不动产证办理情况的说明》来源合法，内容客观真实，相互印证，能够真实反映因部分土地的拆迁交地未落实，汉寿县国土资源局未将土地全部交付给锦阳建设公司，导致锦阳建设公司不能按计划进行房屋开发，导致建设项目不能整体验收，业主房屋产权权属证书不能及时办出的事实，故对上述证据的证明力予以确认。
由上述采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下案件事实：锦阳建设公司系汉寿锦阳丰瑞小区的开发建设单位。2013年9月13日，徐建军、彭桂英与锦阳建设公司签订《商品房买卖合同》，约定主要内容如下：①徐建军、彭桂英以价款498107元购买锦阳建设公司开发的汉寿县锦阳丰瑞小区某幢某单元某号房；②锦阳建设公司交房须满足外接市政自来水管网（至少一户一表），管道天燃气接到户等条件；③出卖人在商品房交付使用后590日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的万分之一乘以逾期天数向买受人支付违约金。签约后，徐建军、彭桂英依约交付了房屋首付款，并配合办理了住房按揭手续，同时交纳了相关税、费。2014年11月5日，锦阳建设公司向徐建军、彭桂英收取了385元的天燃气IC卡费用。锦阳建设公司在开发建设锦阳丰瑞小区的过程中，因部分地块的拆迁未落实，汉寿县国土资源局未将13343.1平方米地块交付给锦阳建设公司，锦阳建设公司不能对该楼盘1#、15#、16#、17#、18#幢楼进行施工建设，导致楼盘不能整体验收，已购房屋房主的房屋权属证不能办出，徐建军、彭桂英至今未取得房地产产权权属证书。
另查明，锦阳建设公司进行商品房销售时，对房屋买卖涉及的费用进行了挂牌公示，其中涉及天燃气的费用列明：房价内包含管道天燃气一户一表（已含普通计量表，到户建筑安装工程费，IC卡表另补差价）。汉寿县物价局于2012年10月31日向汉寿县三峡天燃气有限公司发出通知，通知燃气庭院管网和室内管道安装费：普通机械表用户1860元/户、IC卡智能表用户2160元/户；用户安装IC卡智能表，每块表385元。
本院认为，本案当事人的诉、辩焦点有：㈠锦阳建设公司是否存在未为徐建军、彭桂英办理自来水单独立户的违约行为？是否应为徐�军、彭桂英办理自来水单独立户？㈡锦阳建设公司是否存在逾期办理房地产权属证书的违约行为？是否应承担办理房屋产权权属证逾期的违约责任？㈢诉争房屋的买卖价款是否包含锦阳建设公司向徐建军、彭桂英收取的天燃气IC卡费？锦阳建设公司是否应退还徐建军、彭桂英天燃气IC卡费？
关于争议焦点㈠，徐建军、彭桂英购买锦阳建设公司开发建设的房屋事实清楚，双方签订的《商品房买卖合同》内容合法、有效。《商品房买卖合同》（附件三）约定锦阳建设公司交房标准之一：须满足外接市政自来水管网（至少一户一表）。从该约定可知，锦阳建设公司在交房前为徐建军、彭桂英办好诉争房屋自来水单独立户为其合同义务。诉争房屋交房时，自来水没有单独立户，锦阳建设公司交房不符合同约定，已构成违约，徐建军、彭桂�起诉要求锦阳建设公司承担继续履行合同，为徐建军、彭桂英办理自来水单独立户的诉讼请求符合法律规定，本院不予支持。锦阳建设公司辩称已向汉寿自来水公司提出申请，要求为徐建军、彭桂英开通用水单独立户，但汉寿自来水公司不予办理的主张不能对抗徐建军、彭桂英上述诉称主张，本院不予采纳。
关于争议焦点㈡，锦阳建设公司在开发汉寿县锦阳丰瑞小区时，因部分地块的拆迁未落实，锦阳建设公司未能从汉寿县国土资源局接受该地块，不能对该地块进行施工建设，从而延缓了楼盘的整体验收，导致徐建军、彭桂英的房屋权属证不能办出。由此可知，徐建军、彭桂英的房屋产权权属证不能办出，其原因是汉寿县土地资源局未将土地拆迁落实后及时交付给锦阳建设公司进行开发建设，并非锦阳建设公司主观原因所致。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”。由上述司法解释可知，买受人期满未能取得房屋权属证书，出卖人因此承担逾期违约责任的前提须是归因于出卖人的原因，导致买受人未取得房屋权属证书。承前所述，徐建军、彭桂英房屋不动产权属证未办出，并不是锦阳建设公司主观原因所致，依据上述司法解释规定，即使锦阳建设公司存在逾期办理房屋不动产权属证书行为，也不应承担逾期违约责任，徐建军、彭桂英起诉要求锦阳建设公司给付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求与上述司法解释不符，本院不予以支持。
从徐建军、彭桂英、锦阳建设公司签订的《商品房买卖合同》可知，为徐建军、彭桂英办理房屋不动产权属证书系锦阳建设公司的义务。虽然徐建军、彭桂英房屋不动产权属证书未办出，非锦阳建设公司主观原因所为，系外部原因所致，但外部阻碍排除后，锦阳建设公司仍应依法、依约履行合同义务，及时为徐建军、彭桂英办理房屋不动产权属证书。徐建军、彭桂英起诉要求锦阳建设公司办理完整的房屋不动产权属证书的诉讼请求予以支持。
关于争议焦点㈢，徐建军、彭桂英、锦阳建设公司签订的《商品房买卖合同》（附件三）约定锦阳建设公司交�燃气标准为管道天燃气接到户。该约定并未明确约定房屋销售价款包含天燃气智能IC卡费。锦阳建设公司在其挂牌的《商品房销售明码标价基础信息指示牌》上明确公示房价中包含天燃气普通计量表及到户建筑安装工程费，但IC卡服务补差价。由此可知，IC卡服务费并没包含在房屋销售价款内，徐建军、彭桂英诉称房屋销售价款包含IC卡服务费与客观事实不符，本院不予确认。
《商品房销售明码标价规定》第三条规定：“本规定所称明码标价，是指商品房经营者在销售商品房时按照本规定的要求公开标示商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素”。同时第十三条规定：“商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用”。锦阳建设公司依�上述规定，公开标示了商品房价格、相关费用，并按汉寿县物价局规范性文件的指导价格向徐建军、彭桂英收取天燃气智能IC卡费385元，既没有违反《商品房买卖合同》相关约定，也没有违反《商品房销售明码标价规定》的相关规定，价外加价，向徐建军、彭桂英多收取天燃气智能IC卡费。徐建军、彭桂英起诉要求锦阳建设公司退还多收取其天燃气智能IC卡费385元与客观事实不符，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十八条第一款规定，《商品房销售明码标价规定》第三条、第十三条规定，判决如下：
一、湖南锦阳建设投资有限公司自费为徐建军、彭桂英办理自来水单独立户，限本判决生效后20日内履行完毕；
二、湖南锦阳建设投资有限公司为徐建军、彭桂英办理房屋不动产权属证书，限本判决生效后20日内履行完毕；
三、驳回徐建军、彭桂英要求湖南锦阳建设投资有限公司退还智能IC卡费385元的诉讼请求；
四、驳回徐建军、彭桂英要求湖南锦阳建设投资有限公司给付逾期办理房屋不动产权属证书违约金的诉讼请求。
本案受理费457元，由徐建军、彭桂英负担228.5元，湖南锦阳建设投资有限公司负担228.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审�判长祝鸿凌
审 判 员 罗绍初
人民陪审员 徐电祥
二〇一八年四月十日
代理书记员 蔡晓燕