浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民初8号
原告：温州市鹿城区江滨大厦业主委员会，住所地：温州市鹿城区江滨西路江滨大厦内。
负责人：张小君，业委会主任。
委托代理人：侯安乐，浙江蓝汇律师事务所律师。
被告：温州市银来房地产开发有限公司，住所地：温州市鹿城区江滨路江滨大厦二楼。
诉讼代表人：庄洁茹，系该公司管理人的负责人。
委托代理人：赵伟，浙江嘉瑞成律师事务所律师。
被告：谢怡来。
委托代理人：陈伟良，浙江维良律师事务所。
被告：陈海英。
被告：潘慈谦。
被告：陈明杰。
上列四被告委托代理人：周春波，浙江时代商务律师事务所律师。
原告温州市鹿城区江滨大厦业主委员会为与被告温州市银来房地产开发有限公司、谢怡来、陈海英、潘慈谦、陈明杰排除妨害纠纷一案，于2015年11月4日向温州市鹿城区人民法院提起诉讼。同年11月26日，该院裁定本案移送本院管辖。本院于2016年1月6日受理后，依法组成合议庭，并于2016年4月20日公开开庭进行了审理。原告温州市鹿城区江滨大厦业主委员会的委托代理人侯安乐，被告温州市银来房地产开发有限公司的委托代理人赵伟，被告谢怡来的委托代理人陈伟良，被告陈海英、潘慈谦、陈明杰的委托代理人周春波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告温州市鹿城区江滨大厦业主委员会诉称：谢怡来、陈海英、潘慈谦、陈明杰均为温州市银来房地产开发有限公司股东，由银来房开公司开发建设江滨大厦。2002年2月温州市规划局颁发的建设工程规划许可证和2002年11月经测绘单位建设工程项目建筑面积测绘报告单均明确记载：江滨大厦1、2层楼配套用房面积900.46㎡、设备层用房面积956.40㎡。根据物权法和相关司法解释的规定，江滨大厦配套用房和设备层用房属于江滨大厦全体业主共同共有。后该大厦于2002年10月竣工交付业主使用至今。2014年10月30日，江滨大厦成立业主委员会后，发现银来房开公司与谢怡来、陈海英、潘慈谦、陈明杰等四人擅自占有设备层用房956.40㎡和1层配套用房电梯旁空房1#（面积8.855㎡）。其中，银来房开公司占用1层配套用房电梯旁空房1#（面积8.855㎡）；谢怡来占用设备层用房01号（现203室）、02号（现204室）和05号（现201室）；陈海英占用设备层用房04号（现205室）；潘慈谦占用设备层用房03号（现202室）、陈明杰占用设备层用房06号（现206室），上述行为严重侵害了全体业主的合法权益。双方经多次交涉无果，故提起诉讼，请求：一、五被告立即腾空设备层用房956.40㎡和1层配套用房电梯旁空房1#（面积8.855㎡），并恢复原状交由全体业主共同管理和使用，其中：银来房开公司腾空1层配套用房电梯旁空房1#（面积8.855㎡），谢怡来腾空设备层用房01号、02号和05号；陈海英腾空设备层用房04号；潘慈谦腾空设备层用房03号；陈明杰腾空设备层用房06号。二、判令五被告赔偿损失从2014年11月1日起按同地段同类物业租金20元/㎡计算至腾空完毕之日止，暂计至2015年9月30日的损失为20万元；三、本案诉讼费用由五被告承担。
被告温州市银来房地产开发有限公司辩称：银来房开公司已经法院裁定破产清算。建设工程规划许可证在后期施工中已作了修改，并经有关部门处罚缴纳了罚款，有相应监测报告为凭。涉案房产已经出售给了谢怡来、陈海英、潘慈谦、陈明杰四人，并支付了相应款项。根据相关规定，房开公司已经向业主移交了规定面积的物业管理用房，并在房管部门办理了相应移交手续。因此，原告诉请依据不足，应予驳回。
被告谢怡来辩称：谢怡来亦系江滨大厦的房屋业主，有购房合同和付款凭证为证，其不属于本案适格被告。房管部门确定的住宅面积为29373.72㎡，已经包含了诉争房屋面积，可见，房管部门已经认定诉争房屋不属于公共配套用房。其未领取房屋权属证书，是因为其与房开公司之间就地价款应由谁缴纳的问题发生纠纷，但并不影响房屋性质。业委会以建设规划许可证确定的配套用房、设备用房面积为依据，主张涉案房屋属全体业主共有，是错误的。建设规划许可证在建设施工过程中，会发生变更，该大楼住宅面积、公用配套面积应以房屋竣工验收后交由房管局测绘大队测绘的数据为准。根据相关规定，物业用房面积不低于商品房面积的7‰，即265.25㎡，但实际移交业主委员会的物业用房面积为266.07㎡。江滨大厦于2002年交付使用，至今已13年，若确属非法占有公用配套用房，应当自房屋交付时知道或者应当知道权利受到侵害，故原告起诉已超过诉讼时效期间。综上，原告诉请没有事实和法律依据，应予驳回。
被告陈海英、潘慈谦、陈明杰辩称：业主委员会无权作为原告提起本案诉讼，业主委员会备案证明不能证明其主体资格的合法性，只能以全体业主的名义提起诉讼。本案已超过法定诉讼时效，请求排除妨害的诉讼时效应当从权利被侵害之日起计算。并且，在讼争房屋权属未确定的情况下，业委会无权请求排除妨害。建设工程规划许可证仅属于建设前初步规划，不能作为验收的最终依据，而应以最后测绘报告为准，故不能以建设工程规划许可证认定涉案房屋的所有权人。而事实上，被告是涉案房屋的合法所有人，有商品房买卖合同、结算单、收款收据、证明书等证据予以证实。建设工程项目测绘报告单以及公用建筑面积分摊系数计算表均明确反映，涉案房屋为住宅而非设备层。在本案商品房开发的2002年，根据温州市规划局相关文件，将设备层改为住宅，在温州普遍存在。也就是说，在被告购买涉案房屋时，房屋性质已经变更为住宅。综上，原告诉请于法无据，应予驳回。
原告温州市鹿城区江滨大厦业主委员会为证明其主张的事实及诉讼请求，在举证期限内提供了以下证据：
1、业主大会和业主委员会备案证明、业委会印章刻章证明、负责人身份证明，用于证明其诉讼主体适格；
2、业主代表大会决议、业主签名册和见证书，用于证明其诉讼程序合法；
3、工商登记基本情况、户籍证明，用于证明谢怡来、陈海英、潘慈谦、陈明杰均系原温州市银来房地产开发有限公司股东；
4、（2015）浙温破字第29-1号公告，用于证明温州市银来房地产开发有限公已经法院依法裁定破产清算；
5、建设工程规划许可证、建设工程项目建筑面积测绘报告单、江滨大厦建设图表复印件，用于证明建设规划确定江滨大厦F层设备层用房面积956.40㎡，一、二层配套用房面积900.46㎡（不含设备层及地下室的面积），为建筑物共有部分，属江滨大厦全体业主共有；
6、物业公司出具的证明以及现场照片，用于证明五被告占用一层电梯空房1#和江滨大厦F层的设备层作为办公场所和居住，未支付相应租金。
对于原告温州市鹿城区江滨大厦业主委员会提供的上述证据，经质证意见如下：
被告温州市银来房地产开发有限公司对上述证据1-4均无异议，至于其诉讼主体是否适格应由法院认定；对证据5的真实性没有异议，但其认为物业配套面积900.46㎡，应包括管理用房、经营性用房以及其他附属用房，并不完全等同于物业用房面积，且测绘报告单中的实测面积不含地下室和设备层面积，900.46㎡是额外面积，与设备层是分开的。对证据6真实性无异议，但不能证明待证侵权事实。
被告谢怡来、陈海英、潘慈谦、陈明杰认为，证据1、2不能证明原告诉讼主体适格，备案证明系五马街道管理办公室出具，不能证明其主体合法性，江滨大厦管理处无权作为见证人；证据3、4均无异议；证据5建设工程规划许可证的真实性无异议，但该证据仅注明物业配套用房和公共用房的面积，并未提到设备层面积，测绘报告单不能完整反映整个测绘情况，也不能确定报告单上的设备层用房面积是否与许可证上的面积一致，而应根据2003年分层分户平面图及面积计算书为依据，以房管局最后备案的测绘报告为准。证据6有异议，江滨大厦管理处无权出具该证明，现场照片不能证明待证事实。
被告谢怡来的代理人补充质证意见认为，对证据5的真实性无异议，但江滨大厦的面积构成应当根据测绘报告单，而不是规划许可证，若测绘报告单存在多份的，应以最后一份测绘报告单为准，业主委员会提交的测绘报告单并非最后测绘结果。建设工程规划许可证从发放时间上看是后补的，故该许可证确定的面积不能作为定案依据。并且，设备层并非物理意义上的单独楼层空间，而是专门为空调、排水、电气、暖通、管道等使用的空间总称。
被告温州市银来房地产开发有限公司没有提供证据。
被告谢怡来、陈海英、潘慈谦、陈明杰为证明其抗辩主张，在举证期限内提供了以下证据：
1、商品房买卖合同、结算单、收款收据、商品房产权证明书复印件，用于证明谢怡来、陈海英、潘慈谦、陈明杰购买争议房屋并支付购房款的事实；
2、温州市江滨路鹿城段11(1)﹟地块（江滨大厦）分层分户平面图及建筑面积计算书、面积测绘成果报告及商品房买卖合同附件房屋平面图复印件，用于证明涉案房屋已在分层分户平面图及建筑面积计算书中改变用途，变更为住宅，且房开公司已经提供了足够面积的物业管理用房和相关设备安置用房；
3、《关于统一房地产开发项目面积计算口径的通知》（温市规[2005]24号），以及缴款书、发票、收费票据、进账单、代收罚没款收据复印件，用于证明房开公司已经根据温市规[2005]24号文件规定，缴纳相应罚没款，符合建设规划，并将涉案房屋面积计入房产证总面积的事实；
4、温州市住宅小区物业管理用房移交协议书复印件，用于证明房开公司已将物业管理用房依法移交业主。
对于被告谢怡来、陈海英、潘慈谦、陈明杰提供的上述证据，原告温州市鹿城区江滨大厦业主委员会质证后认为：关于证据1，产权证明书系房开公司出具，不具有证明力，且出具时间与合同签订时间才相距几天，部分购房合同的产权证明出具时间早于合同订立时间，不具有合理性。购房合同均未经房管部门备案，且部分购房合同加盖的是公司计划经营科印章，而非房开公司公章。可见，证据1中的相关书证均存在造假嫌疑；关于证据2，测绘报告单无日期、无制作单位和制作人，不符合形式要件。规划用途应以规划局备案为准，不以房开公司出具的证明书而改变，该测绘报告单与规划许可证相矛盾，不应认定；关于证据3，温市规[2005]24号《通知》制作时间是2005年，而涉案大楼于2002年交付，与本案没有关联；罚没款收据等票据，并不能改变大楼功能；关于证据4，真实性无异议。
被告温州市银来房地产开发有限公司质证后认为，有关购房的系列证据均形成于2002年，破产管理人于2015年才接管该公司，无法核实合同的真实性，但支付购房款是真实的，有入账凭证。
综合上述质证意见及理由，本院认为，原告温州市鹿城区江滨大厦业主委员会提供的证据的真实性合法性均予认定。对于被告谢怡来、陈海英、潘慈谦、陈明杰提供的购房合同，虽然房开公司破产管理人认为购房合同真实性无法审核，但其认可四被告确已支付相应购房款，故本院对上述购房合同的真实性予以认定。对于双方提供的上述证据的关联性，本院在裁判理由中作综合认证说理。
经审理，本院认定：谢怡来、陈海英、潘慈谦、陈明杰均为原温州市银来房地产开发有限公司股东，江滨大厦由温州市银来房地产开发有限公司开发建设。据2002年2月温州市规划局颁发的建设工程规划许可证和2002年11月经测绘单位建设工程项目建筑面积测绘报告记载，该大厦建设规模34708.36㎡，30层，其中住宅28124.82㎡、商业1795.50㎡、办公798.23㎡、物业配套900.46㎡、屋面机房132.95㎡、公共配套用房956.40㎡、地下室3101.55㎡。规划许可证记载的原F层公共配套用房现已分割为6套商业住宅，其中201室、203室、204室出售给谢怡来，205室出售给陈海英，202室出售给潘慈谦、206出售给陈明杰，自2002年至今一直由四人占有使用。江滨大厦1层电梯旁空房（面积8.855㎡），由温州市银来房地产开发有限公司作为储物室使用。
2003年1月，温州市房地产测绘队出具的江滨大厦分层分户平面图及建筑面积计算书记载，住宅用房面积为29373.72㎡。
2014年10月30日，温州市鹿城区江滨大厦业主委员会成立，经温州市五马街道物业管理办公室备案，并经业主签字同意和业主代表大会决议授权其行使诉讼权利。
2015年8月11日，本院裁定温州市银来房地产开发有限公司进入破产清算，并制定浙江嘉瑞成律师事务所为管理人。
本院认为，本案争议焦点为：一是业主委员会诉讼主体是否适格；二是涉案房屋是否属全体业主共有。
关于争议焦点一，物权法第七十六条规定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，有权决定该条第一款规定的事项。本案双方争议的是涉案房屋是否属全体业主共有，该事项涉及全体业主共同利益，属于物权法第七十六条第一款第（七）项规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。而温州市鹿城区江滨大厦业主委员会于2014年10月30日成立，经温州市五马街道物业管理办公室备案，并经超过半数面积和占总人数过半数业主签字同意，以及经业主代表大会决议授权行使诉讼权利，符合相关诉讼程序，有权代表业主提起本案诉讼。陈海英等人主张业主委员会不具有诉讼主体资格的辩称意见，本院不予采纳。
关于争议焦点二，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第三条第一款第（一）项规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分，应认定为物权法第六章所称的共有部分。该《解释》第十四条第一款规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案讼争的原F层被分割的6套房屋是否属于业主共有部分，应当从以下几方面作出认定：
从房屋结构及设备用房的功能上看，设备层通常是指建筑物中专为设置暖通、空调、给水排水和电气设备，以及管道施工人员进入操作的空间层，故《解释》明确界定其为共有部分。但本案建筑物交付时，已将设置上述设备的空间移至他处，且能正常使用至今已逾13年，现并无证据证明因此造成建筑物使用功能障碍。可见，讼争房屋所在楼层的实际功能已经发生改变，不具有通常意义上的设备层功能。同时，房开公司已经按照法律规定移交了规定面积的物业管理用房。
从建筑物规划设计和房屋测绘报告上看，建设工程规划许可证和建设工程项目建筑面积测绘报告单记载住宅28124.82㎡、公共配套用房956.40㎡，而分户平面图及建筑面积计算书记载的住宅用房面积为29373.72㎡。上述两份有关建筑面积记述的材料，均属政府相关部门出具，均具有证明效力。但是，分户平面图及建筑面积计算书的测绘时间在后，其中并未记载公共配套用房面积，而住宅面积明显增加。可见，在建筑物建成后，政府相关部门已经测绘认定讼争房屋为住宅用房。同时，结合房开公司此后缴纳的罚没款，可以认定涉案房屋已经政府相关部分同意变更为住宅用房。
从购房真实性上看，房开公司管理人明确承认谢怡来等人已支付购房款，并有入账凭证，尽管谢怡来等人提供的购房合同、产权证明书等书证在形成时间和证据形式上存在瑕疵，但支付购房对价是判断房屋买卖的主要证据，且谢怡来等人自2002年占有使用房屋多年，其他业主均一直未提出异议，故有关谢怡来等人购买讼争房屋的真实性，应予认定。业主委员会主张购房合同及付款凭证不应认定的质证意见，本院不予采纳。
综上，谢怡来、陈海英、潘慈谦、陈明杰应为诉争房屋的实际合法所有人，不构成物权法上的非法占有，故业主委员会请求谢怡来等人排除妨害，腾退诉争房屋的诉讼请求不成立，本院不予支持。诉讼中，温州市银来房地产开发有限公司自认其占有的江滨大厦1层电梯旁空房1#（面积8.855㎡）属全体业主共有，并同意腾空，故对业主委员会的该部分请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项、第十四条第一款之规定，判决如下：
一、温州市银来房地产开发有限公司于本判决生效后十日内腾空江滨大厦1层电梯旁空房1#（面积8.855㎡），并交付温州市鹿城区江滨大厦业主委员会管理使用；
二、驳回温州市鹿城区江滨大厦业主委员会的其他诉讼请求。
案件受理费80元，由原告温州市鹿城区江滨大厦业主委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。
审 判 长 杨宗波
代理审判员 张元华
人民陪审员 诸爱珍
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 戚彬滨