焦作市解放区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0802民初2032号
原告河南省合家安物业管理有限公司。住所地：焦作市塔南路***号。
法定代表人焦斌斌，总经理。
委托代理人魏希琴，河南路通律师事务所律师。
委托代理人陈靖靖，女，汉族，1970年12月30日出生，现住河南省焦作市解放区，系该公司员工。
被告许庆胜，男，汉族，1962年9月11日出生，现住焦作市解放区。
原告河南省合家安物业管理有限公司（以下简称合家安物业公司）诉被告许庆胜物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易诉讼程序公开开庭进行了审理。原告合家安物业公司的委托代理人魏希琴、陈靖靖，被告许庆胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告合家安物业公司诉称，被告系万联·世纪城小区8楼2单元5层10号业主，该房屋建筑面积为129.48平方米。被告作为业主，于2010年8月25日与当时的物业公司“深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司”签订了《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》，约定物业费按照建筑面积每月每平方1元收取，在每月的5日前缴纳。逾期缴纳的从逾期之日按照日万分之五承担滞纳金（违约金）。2013年9月1日起，原告和河南省万联置业有限公司签订了《前期物业管理协议》，承接了万联世纪城的全部物业管理，并通知了全部业主。《前期物业管理协议》约定物业费按照建筑面积每月每平方1元收取，在每月的8日前缴纳，逾期缴纳的从逾期之日按照日千分之五承担滞纳金（违约金）。绝大多数业主都能按月及时向原告缴纳全部物业费用，但被告等极少数业主，享受原告的物业管理和服务，却不缴纳物业管理费用，造成不良影响，经原告多次规劝无效。被告的行为，影响了整个小区的管理。故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即缴付拖欠的截止2016年6月30日物业费7509.8元，滞纳金12138.8元，共计19648.6元，并自2016年7月1日起按照银行同期贷款利率支付利息，直到实际缴付完毕该款之日止；2、被告按月129.48元及时缴纳2016年6月30日之后的物业费，逾期承担滞纳金（违约金），并按照同期银行贷款利率支付拖欠物业费和滞纳金（违约金）的利息，直到实际履行完毕之日止；3、本案的诉讼费等相关费用全部由被告承担。
被告许庆胜辩称，1、原告请求的物业费被告已支付。被告于2010年3月28日在购房时曾垫付9500元物业管理费，后又向广润物业公司缴纳2350元管理费；2、原告合家安物业公司在接手万联世纪城的物业管理项目后，从未与被告签订过物业管理合同，物业费及滞纳金的计算缺乏事实与法律依据；3、原告合家安物业公司没有按照相关规定为业主提供物业管理服务，原告对小区的公共卫生疏于清扫，被告房屋窗边墙漏水的情况经反映至今未解决；4、原告请求给付拖欠的物业费及滞纳金已过诉讼时效，综上，法院应驳回原告的诉讼请求。
原告合家安物业公司为支持自己的主张，向本院提交证据如下：1、原告营业执照、法人身份证明、法人身份证及物业公司等级资质证书各一份，证明原告的诉讼主体资格；2、《业主入伙资料》一份及所附2010年8月25日深圳市广润物业服务有限公司与被告签署的《前期物业管理服务协议》一份，证明（1）被告签署前期物业服务协议的事实；（2）被告房屋具体情况，面积129.48平方米，计算物业费的依据；（3）被告需在每月5日前按照每平方1元标准缴纳物业管理服务费；（4）被告逾期缴纳物业费需承担从逾期之日起按每日万分之五缴纳违约金的违约责任；造成损失时，还应承担相应责任；3、河南省焦作市万联置业有限公司与原告签署的《前期物业管理服务委托合同》一份，证明原告于2013年9月1日起对万联世纪城小区进行物业管理，物业费每月每平方1元标准收取；4、移交公告一份及张贴公告照片一份，证明原告就被告与深圳市广润物业服务有限公司之间的物业服务费收取进行了转交，并告知包括被告在内的全部业主原告自2013年9月1日起履行物业管理权力；5、焦作市发展和改革委员会文件一份，证明原告按照每月每平方米1元的标准收取管理费有据可依；6、《缴费通知单》一份以及业主家庭登记表、入伙（入住）通知书一份、中国移动通信客户详单一份，证明原告向被告多次催缴物业费的事实；7、欠费计算明细一份4页，证明原告请求数额计算时间，被告自2011年9月起欠费，计算到2016年6月30日；8.深圳市广润物业服务有限公司与原告移交的欠费业主明细一份。
被告许庆胜对原告河南省合家安物业管理有限公司提交的证据，均不予认可。
被告许庆胜为支持自己的主张，在庭审中向本院提交如下证据：1、被告的身份证复印件一份，证明被告的主体资格；2、业主手册一份（第2页）、商品住宅质量保证书一份，证明我的房屋漏水，原告应给我免费维修；3、收据一张，证明已交广润公司物业费9500元；4、照片6张，证明我的房屋漏水的事实。
原告合家安物业公司对被告提交的证据质证后发表如下质证意见：对证据1无异议；对证据2真实性、关联性均不予认可，质量保证书未加盖印章，不具备确定性、真实性，对业主手册，被告的原件上没有双方当事人共同的签字盖章，该业主手册不具备针对性和有效性；对证据3关联性指向性均有异议，不能显示是被告缴纳的物业费；对证据4有异议，不能显示是什么时间，也不能显示是被告的房屋渗水，另如果涉及房屋质量问题，与本案原告无关，原告接收的是深圳广润公司的债权，房屋质量不属于物业服务合同的内容，如果被告主张有该方面的问题，应该在质保期内向开发商主张。
本院对当事人提交的证据认证如下：关于原告提交的证据1能够证明原告的诉讼主体资格，本院予以采信；证据2，能够证明被告与深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司签订《前期物业管理服务协议》的事实、房屋的具体情况及物业费、违约金计算标准，本院对该组证据的真实性予以采信；证据3，能够证明河南省万联置业有限公司与原告于2013年9月1日签订《前期物业服务委托合同》，本院予以采信；证据4能够证明原告就其接替原物业服务公司对万联·世纪城小区进行物业管理服务的事宜进行公示并对被告催收物业费的情况，本院予以采信；证据5是焦作市发展和改革委员会文件并加盖有印章，本院予以采信；证据6、7、8，被告虽不认可，该三组证据能够证明原告向被告催要过物业费及被告所欠物业费的起始时间，本院对该三组证据的真实性予以确认。关于被告许庆胜提交的证据1，原告无异议，本院予以采信；证据2、3、4，原告均有异议，本院仅作参考。
本院根据原、被告的举证、质证及诉辩意见，对本案事实确认如下：被告许庆胜购买了河南省万联置业有限公司开发的万联·世纪城小区8楼2单元5层10号的房屋（房屋面积为129.48平方米），河南省万联置业有限公司委托深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司对万联·世纪城小区进行前期物业服务，且被告于2010年8月25日与深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定：原告对房屋共用部位、公用设施设备、公共场所、园林绿化、环境卫生等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业费收取标准为住宅用房按建筑面积每月每平方米1.0元，商业用房按建筑面积每月每平方米1.4元。如业主未按约定缴纳物业管理费的，应从逾期之日起按日万分之五支付滞纳金。协议签订后，深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司对被告居住的小区提供了相应的物业管理服务。2013年9月1日，河南省万联置业有限公司与本案原告签订《前期物业服务委托合同》，委托原告自2013年9月1日起为万联·世纪城小区提供前期物业服务，委托管理期限至小区业主委员会成立选聘物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。约定的物业费收费标准为住宅按建筑面积每月每平方米1元，商铺按建筑面积每月每平方米1.4元，如业主未按约定缴纳物业管理费的，应从逾期之日起按每日千分之五支付违约金。同日，河南省万联置业有限公司、深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司、河南省合家安物业管理有限公司三家作出的《万联·世纪城小区物业管理权移交公告》，公告载明：深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司自2013年9月1日正式退出万联·世纪城小区的物业管理，同日起，由原告承担万联·世纪城小区的物业管理的责任和义务，深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司预收业主及用户的各类费用已全部移交给原告，小区业主及商户欠缴的各类费用由原告收取。原告将该公告在万联·世纪城小区内予以张贴公示，并从2013年9月1日起开始为万联·世纪城小区提供物业服务至今。原告称其多次找被告催缴物业管理费，被告拒绝缴纳，而形成纠纷，遂原告诉至法院。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人协商一致、自愿订立合同后，应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司与被告之间在平等自愿的基础上签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方当事人均应按约定履行各自的权利义务。合同签订后，深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司提供了物业管理服务，被告即应当按照约定向其缴纳物业管理费，被告虽然未与原告签订书面的物业服务合同，但河南省万联置业有限公司作为建设单位与原告签订了《前期物业服务委托合同》，该合同对包括被告在内的业主均有约束力，被告亦应按照该合同履行相关义务。关于被告辩称其与原告之间前期不存在物业服务合同关系，不应缴纳之前的物业费的理由不能成立，本院不予支持。关于被告辩称其房屋出现质量问题和公共设施部分维修等问题，应通过其他合法途径另行主张，其以此作为抗辩理由拒交物业费无法律依据，本院不予支持。但是原告应积极协调配合有关部门搞好小区内的公共设施，解决业主反映的问题，更好地为小区内业主服务。关于被告辩称其已支付物业费的问题，其提交的证据收据一份原告有异议，且该证据无法证明其已支付9500元的事实，本院不予支持。关于被告辩称原告请求支付的物业费及滞纳金已过诉讼时效的问题，原告提供的证据及被告在庭审中的陈述可以证明，原告一直向被告催缴物业费，原告的请求未过诉讼时效，本院不予支持。
根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在合理的期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，被告经原告多次催交仍拒不缴纳物业服务费的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。原告自2013年9月1日起开始为万联·世纪城小区提供物业服务，被告作为业主，应向原告支付相应的物业服务费。因深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司将相关权利义务转让给原告，且原告对被告履行了通知义务，故被告拖欠深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司的物业服务费也应一并向原告缴纳。故原告要求被告支付2016年6月30日前的物业服务费的诉讼请求依法成立，本院予以支持。关于被告拖欠物业服务费的数额，被告房屋面积为129.48平方米，根据约定的每月每平方米1元计算，被告每月应缴纳的物业服务费129.48元，2011年9月1日至2016年6月30日前共应缴纳物业服务费7509.84元，2016年6月30日之后的物业费，应当按照每月129.48元计算。关于违约金，被告与深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司签订的《前期物业管理服务协议》中约定未按期缴纳物业费应从逾期之日起按日万分之五支付违约金，虽不违反法律规定，但标准明显过高。河南省万联置业有限公司与原告签订的《前期物业服务委托合同》中约定未按期缴纳物业费应从逾期之日起按日千分之五支付违约金，计算标准也明显过高，故本院对原告主张的违约金标准酌情予以调整，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，超出部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，判决如下：
一、被告许庆胜自本判决生效之日起十日内支付原告河南省合家安物业管理有限公司2016年6月30日前的物业服务费7509.84元及违约金（违约金计算方法：从2011年9月1日起至2016年6月30日止，以每月物业管理费129.48元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
二、被告许庆胜自本判决生效之日起十日内支付原告河南省合家安物业管理有限公司2016年6月30日之后的物业管理费，标准为每月129.48元，若逾期缴纳，违约金以每月物业管理费129.48元，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；
三、驳回原告河南省合家安物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费146元，由被告许庆胜承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日其十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审判员 张 党 生
二〇一六年十一月十一日
书记员 皇甫春霞