江苏省宿迁市宿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宿城商初字第1007号
原告中国农业银行股份有限公司宿迁宿城支行。
法定代表人杨文武，行长。
委托代理人窦玉军，男，1966年5月12日出生，汉族，系该行职员。
被告桑汉东，男，1961年4月2日出生，汉族。
被告韩艳荣，女，1963年2月8日出生，汉族。
被告宿迁市湖滨房地产开发有限公司，（车辆配件城）。
法定代表人姚顺成，董事长。
委托代理人高维芳，该公司员工。
原告中国农业银行股份有限公司宿迁宿城支行（后简称农行宿迁宿城支行）诉被告桑汉东、韩艳荣、宿迁市湖滨房地产开发有限公司（后简称湖滨房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2013年9月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年2月20日公开开庭进行了审理。原告农行宿迁宿城支行的委托代理人窦玉军、被告湖滨房地产公司的委托代理人高维芳到庭参加诉讼，被告桑汉东、韩艳荣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行宿迁宿城支行诉称，2010年3月2日，被告桑汉东、韩艳荣向我行申请住房按揭贷款60万元，用于购买湖滨房地产公司建于宿豫湖滨开发区内周庄渔港单体别墅一套，期限20年，到期日为2030年3月1日，还款方式为按月等额本息还款，担保方式为抵押，湖滨房地产公司阶段性担保至房屋它项权证书办妥之日止。2013年，我行发现被告桑汉东、韩艳荣的账户被案外人申请查封，我行及时上门催收，桑汉东夫妇以银行账户被法院查封为由拒还应扣房款，担保人湖滨房地产公司拒不履行担保责任，严重损害我行合法权益。现请求判令：1、三被告偿还购房贷款541569.08元及利息（利息暂算至2013年12月20日为12486.99元）；2、请求确认原告对被告桑汉东、韩艳荣名下宿豫湖滨开发区周庄渔港11号房产享有优先受偿权；3、三被告承担本案诉讼费用。
被告桑汉东、韩艳荣均未作答辩。
被告湖滨房地产公司辩称，我方是担保人，不应该承担担保责任，贷款应该由被告桑汉东、韩艳荣偿还。
经审理查明，2010年1月18日，被告桑汉东、韩艳荣因购买房屋向原告申请贷款，并承诺以购买的房屋为该笔贷款提供抵押担保，被告湖滨房地产公司提供担保，为此原被告签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号为32105201000036577）。合同约定了贷款金额为60万元，借款期限自2010年2月20日起至2030年2月19日止。借款利率为浮动利率，即在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮15%，执行年利率5.049%。还款方式为分期还款，借款人以每一个月为一个还款周期，共240期。自借款发放后，每期末月的借款对应日为还款日，对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息。在合同有效期内，发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资金保全措施。…（2）借款人未足额偿还借款本息超过90天；…另，合同约定借款人所购房屋设定抵押，抵押担保的范围包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。
再查明，被告湖滨房地产公司为阶段性担保保证人，即自合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人（即本案原告）为抵押人的抵押登记手续，保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费（仲裁费）、律师费等贷款人实现债权的一切费用…。2010年2月20日，被告桑汉东以原告为抵押权人办理了湖滨﹒碧水山庄11幢房屋的抵押登记（他项权证号：17369），权利价值60万元，约定期限240个月。
又查明，被告韩艳荣与桑汉东在购房时系夫妻关系，其在个人贷款申请表中声明：…借款人取得贵行贷款后，共同还款人（即本案被告韩艳荣）承诺为上述贷款本息提供连带担保责任，承担共同还款义务，并督促借款人按期还款。另，2010年1月18日，被告韩艳荣向原告出具家庭财产连带担保责任承诺书一份，载明：因2010年1月18日桑汉东向贵行申请借款（金额大写）陆拾万元人民币一事，借款合同编号为32105201000036571。我们作为共同生活的家庭成员，愿以家庭财产（包括个人所有，夫妻共有、家庭共有财产）对该笔贷款承担无限连带清偿责任。
贷款到期后经原告催要，截至2013年12月20日，被告桑汉东尚欠原告借款本金541569.08元、利息12486.99元。原告向三被告索要上述款项未果，诉至本院。
以上事实，有中国农业银行江苏省分行个人购房贷款申请表、《个人购房担保借款合同》、房地产抵押清单、宿迁市房屋登记薄、贷款发放通知单、被告韩艳荣与桑汉东结婚证复印件、家庭财产连带担保责任承诺书、共有人同意以房屋产权作为借款抵押担保承诺书、被告还款明细及当时人的陈述等在卷佐证。
本院认为，原被告之间签订的《个人购房担保借款合同》依法成立，且合法有效，对双方均具有拘束力。被告桑汉东应按照借款合同约定的期限及数额及时偿还所借款项。由于被告桑汉东违约，迟延偿还贷款本息，原告有权依约提前收回贷款本息及约定的罚息，且原告主张的借款本金及罚息、利息均按照合同的约定计算，本院予以支持。此外，在合同订立之时，被告桑汉东与被告韩艳荣在婚姻关系存续期间，且被告韩艳荣声明该笔借款为夫妻共同借款，故对该笔债务应承担共同还款责任。本案中，被告桑汉东因该笔债务以其所有的湖滨﹒碧水山庄11幢11号房屋设置了抵押，依照担保法规定，原告对该房屋在抵押登记限额内享有优先受偿权。
对被告湖滨房地产公司，本院认为，原被告之间的《个人购房担保借款合同》明确约定，被告湖滨房地产公司系阶段性担保保证人，保证期间自合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人（即本案原告）为抵押人的抵押登记手续。而本案中，被告桑汉东、韩艳荣所购买的房产一直未取得房地产权利证书，因此被告湖滨房地产公司应对被告桑汉东、韩艳荣的借款本息承担连带清偿责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条《中华人民共和国物权法》第一百七十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告桑汉东、韩艳荣于本判决生效之日起十日内给付原告中国农业银行股份有限公司宿迁宿城支行借款本金541569.08元及利息、罚息（利息、罚息暂算至2013年12月20日为12486.99元，2013年12月21日之后的利息、罚息以到期应还本金为基数按照合同约定的利率继续计算至本判决确定的履行之日止）；
二、被告宿迁市湖滨房地产开发有限公司对上述债务承担连带给付责任，并有权在实际承担责任后向被告桑汉东、韩艳荣追偿；
三、原告中国农业银行股份有限公司宿迁宿城支行在登记的抵押权范围内对湖滨﹒碧水山庄11幢11号房屋享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9215元，公告费520元，合计9735元，由三被告连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费9215元（该院开户行为中国农业银行宿城支行，户名为宿迁市财政局国库处，账号为460101040004680）。
审 判 长 朱倩倩
人民陪审员 冯凯英
人民陪审员 张寿华
二〇一四年三月三日
书 记 员 纪修胜
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