辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）抚中民三终字第00253号
上诉人（原审被告）：建荣皇家房地产开发（沈阳）有限公司，住所地抚顺经济开发区高湾经济区。
法定代表人：蔡崇荣，该公司董事长。
委托代理人：郭晓林，该公司法律顾问。
委托代理人：王万福，辽宁铭鉴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郑小路，男，汉族，住抚顺市。
委托代理人：陶一丹，女，汉族，，系郑小路母亲，住同郑小路。
上诉人建荣皇家房地产开发（沈阳）有限公司（以下简称建荣公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2013）抚开民一初字第00051号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年5月8日依法立案并组成合议庭，于2014年5月27日公开开庭审理了本案。上诉人建荣公司的委托代理人郭晓林、王万福，被上诉人郑小路的委托代理人陶一丹到庭参加诉讼。并经本院审判委员会讨论决定。
2012年12月25日，郑小路向一审法院诉称：2010年1月，郑小路入住建荣公司开发建设的建荣皇家海岸房，建筑面积177.9平方米，每平方米3198元，总金额568924元。2010年5月5日双方补签了《商品房买卖合同》。郑小路入住后发现该房没有厨房烟道，卫生间没有排气道，郑小路多次找到物业交涉，经物业公司同意另开烟道，但根本达不到排烟效果，而对卫生间没有排味道始终没有解决，导致卫生间因无法换气，潮湿异味。因无排烟道排气道，郑小路只能开窗换气，导致冬季室温要降低5℃-7℃，这种不可修复缺失，不仅使郑小路房屋整体贬值，还使郑小路生活质量降低，违背当初买房初衷。此外，郑小路房屋为负一跃层居室，自入住至今，连续三年每逢雨季负一层居室均被雨水浸泡，导致潮气熏天，墙体长黑毛，地板起鼓，家具散架，柜内东西发潮，长毛，无法正常居住使用。郑小路及其母亲多次找到建荣公司物业公司反映情况，因物业公司至今找不到渗水点无法处理，郑小路家负一层墙体渗水问题至今未予解决。郑小路所购房屋功能不全且无法修复，现起诉至人民法院，请求人民法院判令建荣公司退房并按同等房屋售房现价退款875267元；赔偿郑小路经济损失244546元；建荣公司承担郑小路搬迁费用3000元；诉讼费由建荣公司承担。
建荣公司在一审辩称：因建筑公司原因没有制作排烟道是我们的失误，但发现问题后我们及时进行了补救，现在临时在墙上打眼排烟并也得到了大部分业主的支持，只要业主同意我们会按照国家标准安装外置式排烟道并承担全部费用。我们没有设计排气道符合民用建筑设计规范规定。郑小路半地下式家中潮湿属于返潮现象，不可避免。郑小路报修后我们也及时进行了排查并对可能渗漏点进行了维修，履行了义务。郑小路损失属实，但系郑小路自己管理不善造成的，我们不同意退房和返款要求，请求法院驳回郑小路诉讼请求。
抚顺市望花区人民法院一审查明：郑小路、建荣公司于2010年5月5日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定由郑小路购买建荣公司开发的位于高湾经济区高阳路建荣·皇家海岸房，总价款568924元，首付款318924元，余款25万元以公积金贷款方式支付于2010年6月20日前划入建荣公司账户；郑小路不得更改所购房屋之外观，不得对建筑物和景观构建进行拆改。合同签订后，郑小路依约缴纳首付款并办理贷款。2010年10月17日郑小路取得产权证。郑小路因购买房屋、办理产权证共缴纳契税、公证费、登记费、交易费、维修基金费共计34983.96元。入住后郑小路以房屋内卫生间没有排味道，厨房没有排烟道，负一层墙体存在渗水现象分别于2010年、2011年、2012年、2013年找到建荣公司反映情况，郑小路、建荣公司对无排气道问题进行了打眼安装烟帽处理，卫生间无排味道未做处理。针对郑小路多次反映的负一层墙体渗水问题建荣公司物业进行了数次维修，但因找不到漏点没有彻底解决。经本院现场勘查，郑小路房屋负一层存在四周墙体长毛、脱落，地板泡涨等现象。庭审期间，郑小路提出鉴定申请，由抚顺市中级人民法院委托辽宁世信房地产土地与资产评估有限公司于2013年11月8日作出房地产估价报告书，经评估，郑小路房屋清水房价值为866907元，装修价值为160000元。郑小路因此花费评估费共计21000元。
一审法院确认的以上事实，有郑小路提供的房屋买卖合同、产权证、估价报告书、评估费收据，建荣公司提供的排烟道初步设计、保修单，现场勘验笔录及当事人当庭陈述在案为凭。以上证据经庭审质证及法院审查具有证明效力，予以采信。
抚顺市望花区人民法院一审认为：郑小路、建荣公司签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。建荣公司应依约向郑小路提供质量合格的房屋，包括屋内必备设施等。郑小路自入住因雨季房屋墙体渗水、导致地板泡涨、四周墙体长毛、脱落等问题向建荣公司反映要求维修，建荣公司分别于2010年、2011年、2012年、2013年多次针对郑小路反映问题进行维修勘查，因找不到漏点至郑小路起诉仍未予解决。考虑到建荣公司针对郑小路所购房屋墙体渗漏问题经多年多次维修仍未予解决已严重影响郑小路的正常居住使用，且建荣公司对郑小路购买房屋渗漏原因未提供证据证明应承担相应举证不能不利后果，故根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，郑小路请求解除合同返还购房款并赔偿郑小路因解除合同造成的损失于法有据，法院予以支持。损失赔偿额应相当于因解除合同给郑小路造成的损失，即郑小路房屋清水房与郑小路购买时的差价、郑小路装修损失及郑小路为购买房屋花费的必要费用。根据郑小路、建荣公司《商品房买卖合同》补充协议关于郑小路不得更改所购房屋之外观，不得对建筑物和景观构建进行拆改的约定，郑小路主ＸＸ台改造费损失法院不予支持。关于郑小路主张建荣公司赔偿床、沙发、冰箱、衣柜问题，考虑到上述物品跟本案所涉房屋没有法律上的因果关系，故法院不予支持。关于郑小路主张建荣公司赔偿郑小路搬迁费用3000元，因郑小路对该笔费用的产生未举证证明，故法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百一十三条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款之规定，判决：一、解除郑小路与建荣公司签订的《商品房买卖合同》；二、建荣公司于判决生效之日起十日内返还郑小路购房款568924元；三、建荣公司于判决生效之日起十日内赔偿郑小路房屋清水差价损失共计297983元；四、建荣公司于判决生效之日起十日内赔偿郑小路装修损失160000元；五、建荣公司于判决生效之日起十日内赔偿郑小路契税、公证费、登记费、交易费、维修基金费共计34983.96元；六、建荣公司于判决生效之日起十日内赔偿郑小路评估费21000元；七、郑小路于上述款项收到之日起一个月内退还建荣公司位于高湾经济区高阳路建荣·皇家海岸房；八、驳回郑小路其他诉讼请求。对第二、三、四、五、六项逾期给付，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14375元，由郑小路承担530元，由建荣公司承担14375元。
宣判后，建荣公司不服一审判决，上诉至本院。其上诉请求：一、请求二审法院依法撤销原审判决，驳回郑小路的诉讼请求；二、诉讼费均由郑小路承担。
主要事实与理由：
一、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，一审认定郑小路所购房屋墙体渗漏，严重影响其正常使用的事实不能成立。
1、房屋墙体渗漏，目前是我国建筑市场的一个通病。我国建设工程质量管理条例的第四十条、建筑法第六十条均将墙体的渗漏问题作为质量缺陷，列为工程交付后施工单位应履行的保修义务。依据上述法律规定，本案郑小路所购房屋墙体渗漏问题属于报修义务范围，而一审法院却将墙体渗漏问题认定为严重影响郑小路正常使用，判令建荣公司返还其购房款。建荣公司认为，一审判决依据的事实不具有合法性、合理性，其判决依据的事实不构成退房的法定条件。
2、郑小路所购房屋带有负一层，存在墙体渗漏问题的部位也是负一层，因负一层居室属于半地下，返潮问题属于一种自然现象。郑小路购房时就应当知道这一常识性问题，而其却选择购买带有负一层的房屋，进行了验收入住，并且办理了房屋产权登记。另外，本案争议的房屋无论规划、设计均经过审查备案，并通过合法程序进行了验收通过，即使认定郑小路所购房屋存在质量问题，严重影响正常使用也应该有法定鉴定部门认定。
3、郑小路所购买的房屋已经权威部门验收合格，在其提出墙体渗漏问题时，建荣公司对其所述墙体渗漏问题已经进行了维修，履行了维修义务。郑小路所购房屋出现墙体长毛、脱落现象更主要是发生在维修前的情况，经维修后已经有了好转。因此，一审将墙体渗漏问题认定为严重影响其正常使用，没有事实和法律依据。
二、一审适用法律错误。
一审判决适用合同法第九十四条第四项、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款之规定，判决解除双方签订的《商品房买卖合同》，返还郑小路购房款，适用法律错误。本案所争议的房屋存在的墙体渗漏问题属于房屋维修范围，并不存在严重影响郑小路正常使用问题。假设本案郑小路所购房屋目前仍然渗漏问题，建荣公司没有履行维修义务，那么，本案也应该适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判令建荣公司履行维修义务，或承担维修费用。
三、原审判决建荣公司赔偿郑小路房屋差价损失，没有法律依据。
本案郑小路所购买的房屋的性质或功能系居住，而不是经营用房。假设本案退房成立，那么，郑小路所发生的损失也仅是银行利息损失，而不是房屋差价损失。故一审依据房屋差价作为损失赔偿额不符合合同法的规定，显失公平。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请二审法院依法撤销原审判决，驳回郑小路的诉讼请求。
被上诉人郑小路答辩称：一、本案房屋墙体漏水属于维修范围，连续四年漏水，多次修理未好，2012年9月初，建荣公司的人员找不到漏点，修不好了。根本不存在好转现象，2013年漏水多次，并不是负一层不可避免的返潮自然现象，全小区只有郑小路家存在这种现象，所以，才提诉讼。二、2010年到2013年四个夏季墙体漏水，郑小路一家生活饱受影响。漏水从北墙进来，从地板下流到南墙，最后整个负一层被泡在水里，滋生很多虫子，墙体长毛。每到夏天任何物品都要搬到楼上，冬季通暖气后再搬回来，四年搬七次家，安宁舒适的生活无法保障。一审时法官到现场查看，原庭审时建荣公司也认可此事，严重影响郑小路一家正常生活是双方认可不争的事实。同时该房还没有烟道，卫生间没有排风道，功能缺失。三、郑小路在2009年9月份验收入住房屋，不可能预见一年后房屋渗漏水的质量问题。不论是居住用房还是营业用房，退房时的最大损失就是房屋差价，四年前的房款不可能在今天还能买到同样的房屋。房屋质量是否影响正常居住并非必须鉴定，要结合现场进行判断，一审法院对此非常慎重，法官到现场勘查四次，庭长勘查一次，求证后才最后确认事实。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
在二审指定的举证期限内，双方均未向本院提交新的证据。本院经审理查明事实与原审查明事实相同。
本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本案归纳如下争议焦点：郑小路与建荣公司签订的《商品房买卖合同》是否具备解除的条件以及建荣公司应否对郑小路承担赔偿责任。
关于合同应否解除问题。双方平等协商签订的《商品房买卖合同》不违反法律法规的规定，合法有效，双方均应依约履行各自的合同义务，郑小路交纳了全部房款，履行了房屋买卖合同的义务，建荣公司交付的房屋卫生间没有排风道，厨房没有排烟道，建荣公司对无排烟道问题进行了打孔安装烟帽处理，卫生间无排风道未做处理。但是郑小路已经接收该房屋入住装修，故以上两点理由已无法构成解除合同的条件。关于房屋负一层墙体自2010年起存在渗水现象一节，建荣公司至今没有找到漏点彻底予以修复，显然没有全面履行其合同义务，一审法院认定该房屋存在的瑕疵影响郑小路一家的正常居住使用有事实依据，但是根据法律规定承担民事责任的顺序是修理、重做、更换，本案房屋质量瑕疵理应首先通过维修的方式予以消除。如果无法修复导致郑小路没有实现取得质量合格房屋的合同目的，在此情形下当事人一方可以解除合同。在建荣公司没有全面履行维修义务的情形下，一审法院确认郑小路的合同解除权事实依据不足。
在合同解除依据尚不足的情形下，确认当事人之间的赔偿责任显然不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项的规定，裁定如下：
一、撤销抚顺市望花区人民法院（2013）抚开民一初字第00051号民事判决；
二、发回抚顺市望花区人民法院重审。
二审案件受理费14546元，退返建荣皇家房地产开发（沈阳）有限公司。
审 判 长 孙树魁
代理审判员 梁馨月
代理审判员 田 丰
二〇一四年八月七日
书 记 员 张 鹤