湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂05民终2967号上诉人（原审被告）：宜昌益诚投资担保有限公司，住所地宜昌市西陵区西陵一路2号美岸长堤10楼。法定代表人：王潇，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦建周，湖北民基（点军）律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：徐哲，湖北民基律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：王德新，男，汉族，1957年4月1日出生，住湖北省宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：杨默，湖北三峡律师事务所律师。特别授权代理。原审第三人：曹必泗，男，汉族，1952年4月4日出生，住宜昌市西陵区。上诉人宜昌益诚投资担保有限公司因与被上诉人王德新及原审第三人曹必泗排除妨害纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2017）鄂0502民初788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宜昌益诚投资担保有限公司的委托诉讼代理人徐哲，被上诉人王德新及其委托诉讼代理人杨默到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宜昌益诚投资担保有限公司上诉请求：改判驳回王德新的全部诉讼请求或发回重审，不服一审判决金额166500元。事实和理由：关于宜昌益诚投资担保有限公司与原房屋所有权人曹必泗租赁关系建立时间。一审已经确认宜昌益诚投资担保有限公司与房屋原所有权人曹必泗分别签订了两份合同，一份是2013年5月4日，一份是2013年11月27日，一审认定后一份合同是对前一份合同的变更。另一审查明，宜昌益诚投资担保有限公司自2013年3月起对房屋实际占有使用，2013年5月开始计算租金，该事实与双方建立租赁关系的时间及签订的协议是相吻合的。可见双方建立租赁关系的初始时间为2013年5月，而不是合同上记载的时间。双方2013年11月27日的合同是在2013年5月4日签订的合同基础上达成的，双方实质形成租赁合同关系的起始时间也是在2013年5月，故双方租赁关系的建立时间应以2013年5月为准。一审法院以不定期租赁来解释2013年5月-2013年11月双方的租赁关系，实则与事实不符。另宜昌益诚投资担保有限公司将公司注册地迁至诉争房屋处，不可能建立不定期租赁合同关系，一审的认定也不符合常理。综上所述，上诉人与曹必泗的租赁关系建立是在2013年5月，请二审法院判如所请。王德新辩称，1、本案出现的二份合同一份是2013年5月4日，一份是2013年11月27日，二份合同除了租赁期限及租金标准不一致外，其余内容完全一致。那么，签订第二份协议时，实际上第一份相同内容的协议已经作废。而第二份协议签订时间是在办理抵押登记之后，按法律规定，他们之间的租赁合同不能对抗抵押权的时间；2、从二份合同的可信度来看，2013年5月4日这份是在一审中宜昌益诚投资担保有限公司提交的，而2013年11月27日的合同是在2015年房屋执行过程中，在宜昌市中级人民法院执行卷宗中调取的。所以，从证据可信度来看，在宜昌市中级人民法院执行的过程中调取的那份其真实性更高，从证据来看，签订时间是2013年11月27日，是在抵押权登记之后。宜昌益诚投资担保有限公司从承租房屋到签订协议已经超过了六个月，应视为不定期租赁，不能以此来对抗抵押权事项。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人曹必泗二审没有提交陈述意见。王德新向一审法院起诉请求：1、宜昌益诚投资担保有限公司排除妨害，立即腾退占用的房屋（不动产权证号：鄂（2016）宜昌市不动产权第0027XXX、0027XXX、0027XXX号）；2、判令宜昌益诚投资担保有限公司支付房屋占用费166500元（自2016年7月4日起至2017年4月4日止），并自2017年4月5日起至实际腾退之日止按18500元/月支付房屋占用费用；3、本案诉讼费由宜昌益诚投资担保有限公司承担。一审法院认定事实：2015年11月11日，宜昌市中级人民法院下达《委托拍卖函》，因申请执行人湖北三峡农村商业银行股份有限公司与被执行人湖北海峰防火门窗有限公司、曹必泗借款合同纠纷一案委托宜昌市中级人民法院司法鉴定处对曹必泗所有的六套房屋所有权及其分摊土地所有权（宜市房权证西陵区字第××、宜市房权证西陵区字第××、宜市房权证西陵区字第××、宜市房权证西陵区字第××、宜市房权证西陵区字第××、宜市房权证西陵区字第××）进行拍卖。拍卖为现状拍卖，清场、移交、过户等风险及所有税费均由买受人负担。2016年6月23日，王德新在武汉光谷联合产权交易所宜昌分公司组织的网络竞价变卖会上，以447万元竞得了宜昌市中级人民法院委托变卖的被执行人曹必泗所有的六套房屋所有权及其分摊土地所有权，并缴纳全部价款。2016年7月4日，宜昌市中级人民法院作出（2015）鄂宜昌中执字第00087-2号《执行裁定书》，裁定上述六套房屋及其分摊土地所有权归王德新所有。据此裁定，宜昌市不动产登记中心于2016年9月22日、9月23日为王德新办理了以上房屋的《不动产登记证》（其中涉及本案的不动产权证号：房屋坐落于西陵××路××号鄂（2016）宜昌市不动产权第0027XXX号，房屋建筑面积为120.54㎡；房屋坐落于西陵××路××号鄂（2016）宜昌市不动产权第0027XXX号，房屋建筑面积为121.09㎡；房屋坐落于西陵××路××号鄂（2016）宜昌市不动产权第0027XXX号，房屋建筑面积为126.99㎡）。王德新取得上述房屋的所有权。2013年7月11日曹必泗将上述6套房屋与湖北三峡农村商业银行股份有限公司办理了抵押，房屋他项权利人为湖北三峡农村商业银行股份有限公司（房屋他项权证号：宜市房他证西陵区字第××号）。案件在执行过程中，2016年11月15日，宜昌市中级人民法院向宜昌益诚投资担保有限公司发出了通知，通知宜昌益诚投资担保有限公司使用的房屋所有权已转移并要求其搬出该房屋。王德新发现宜昌益诚投资担保有限公司占用了其竞买所得房屋中的三套房屋（不动产权证号：鄂（2016）宜昌市不动产权第0027XXX号、0027XXX号、0027XXX号），经多次催促，宜昌益诚投资担保有限公司拒不腾退房屋。王德新与宜昌益诚投资担保有限公司对本案房屋出租分别共计提供了以下四份《房屋租赁合同》：1、宜昌益诚投资担保有限公司称其对争议房屋的占有和使用是基于其和曹必泗建立的房屋租赁关系，提供了2013年5月4日曹必泗（甲方、出租方）和宜昌益诚投资担保有限公司（乙方、承租方）签订的《房屋租赁合同》一份，甲方将自已坐落于宜昌市美岸长堤写字楼10楼的房屋出租给乙方，建筑面积370㎡。租赁期限为15年，自2013年5月4日起至2028年5月3日止，月租金为45元/㎡；2、王德新提交其在宜昌市工商局查档调取的2013年3月8日石XX（甲方、出租方，石XX于1978年7月28日与曹必泗登记结婚，2014年6月20日离婚）与宜昌益诚投资担保有限公司（乙方、承租方）签订的《房屋租赁合同》一份，甲方将自已坐落于宜昌市美岸长堤写字楼X楼的房屋合计面积436㎡出租给乙方，租赁期限为2年，自2013年3月9日起至2015年3月8日止，该合同租金约定不明，王德新只提供了合同的第1、3、5页；3、王德新再次提交了调取于宜昌市中级人民法院执行卷宗的《房屋租赁合同》一份，系2013年11月27日曹必泗（甲方、出租方）与宜昌益诚投资担保有限公司（乙方、承租方）签订，甲方将自已坐落于宜昌市美岸长堤写字楼X楼的房屋出租给乙方，建筑面积370㎡。约定租赁期限为6年，自2013年5月4日起至2019年5月4日止，月租金为50元/㎡；4、王德新对主张的房屋占用费用，提供了2013年3月8日曹必泗（甲方）与中外建华诚城市建设有限公司湖北分公司（乙方）签订的《房屋租赁合同》一份，甲方将座落于宜昌市美岸长堤写字楼10楼的房屋合计面积740.12㎡出租给乙方。合同约定租赁期限2年，自2013年3月9日起至2015年3月8日止，月租金为50元/㎡，该六套房屋包含本案争议的三套房屋。王德新以此作为请求宜昌益诚投资担保有限公司支付房屋占用费166500元计算依据；一审法院另查明，宜昌市美源物业管理有限公司2017年6月20日出具《证明》，证明中外建华诚城市建设有限公司湖北分公司与宜昌益诚投资担保有限公司同属原业主曹必泗控股公司，委托张静于2013年3月5日在物业公司办理了房屋业主登记和装饰手续。在装饰过程中，由宜昌鑫宏房地产开发有限公司统一缴纳了三个月房屋装饰期间的物业费（2013年3月1日至2013年5月31日），对中外建华诚城市建设有限公司湖北公公司和宜昌益诚投资担保有限公司的物业费均从2013年5月31日起收取，实际缴纳物业费的时间为2013年3月1日。另2013年3月22日《有限责任公司变更登记申请书》载明：宜昌益诚投资担保有限公司将住所由宜昌市夷陵大道77号九洲大厦A座1238-3变更为宜昌市西陵一路美岸长堤10楼。一审法院认为，一、关于本案中王德新与宜昌益诚投资担保有限公司提供的涉及本案标的物的三份《房屋租赁合同》是否采信的问题。1、王德新提供的2013年3月8日石XX与宜昌益诚投资担保有限公司签订的在工商注册备案的《房屋租赁合同》，因未提供完整的合同内容，无法辨别其真伪，故不予采信；2、2013年5月4日曹必泗与宜昌益诚投资担保有限公司签订的《房屋租赁合同》，租赁期限为15年，自2013年5月4日起至2028年5月3日止，月租金为45元/㎡。王德新提供的宜昌市中级人民法院执行卷宗中存档的《房屋租赁合同》，签订时间为2013年11月27日，约定租赁期限为6年，自2013年5月4日起至2019年5月4日止，月租金为50元/㎡。此两份合同的出租方、承租方相同，但租期、签约时间及租金标准不同，宜昌益诚投资担保有限公司对此陈述其对宜昌市中级人民法院存卷的合同没有印象，可以确定2013年5月开始租赁该房屋至今。曹必泗之前收购宜昌益诚投资担保有限公司的股份时拖欠200万元费用，后来曹必泗又向宜昌益诚投资担保有限公司借款100万元未还。用该笔费用冲抵租金。宜昌益诚投资担保有限公司的陈述因第三人曹必泗未到庭缺乏印证。从时间看，上述租期15年的租赁合同的签订时间在2013年11月27日之前，而曹必泗与宜昌益诚投资担保有限公司于2013年11月27日就同一出租物再次签订的《房屋租赁合同》对此租赁期限作了变更，系合同内容的变更，故应以2013年11月27日签订的租赁合同作为曹必泗与宜昌益诚投资担保有限公司就出租物的期限的约定。该6年租期的合同系本案房屋委托拍卖过程中而来，从查明事实可以看出宜昌益诚投资担保有限公司于2013年3月22日将营业住所由宜昌市夷陵大道77号九洲大厦A座1238-3变更为宜昌市西陵一路美岸长堤10楼，2013年3月5日在物业公司办理了房屋业主登记和装饰手续，依此可以认定宜昌益诚投资担保有限公司对案涉房屋的实际租赁时间为2013年3月期间，从2013年3月至2013年11月27日已经经过了8个月，按照《合同法》规定，租赁期限在6个月以上的应当采取书面形式，未采用书面形式的视为不定期租赁，即6个月期满之后，曹必泗与宜昌益诚投资担保有限公司签订的合同在2013年11月27日之前属于法定的不定期租赁状态。但2013年7月11日曹必泗将上述6套房屋与债权人湖北三峡农村商业银行股份有限公司办理了抵押，法律规定抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。在2013年11月27日前的房屋租赁状态延续到2013年11月27日期间宜昌益诚投资担保有限公司与房屋前所有人曹必泗签订书面房屋租赁合同时，该房屋已经抵押给湖北三峡农商银行，即该租赁合同于房屋抵押之后所签订，故此合同的租赁期限对本案买受人即王德新不产生效力，亦不适用买卖不破租赁之规定。二、王德新的诉请是否应予支持。王德新通过法院拍卖竞卖获得本案争议房屋，并于2016年9月22日、9月23日办理了本案争议房屋的不动产权证，享有该不动产物权。根据法律规定，权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，自2016年11月15日后，宜昌市中级人民法院向被宜昌益诚投资担保有限公司出了通知，通知宜昌益诚投资担保有限公司使用的房屋所有权已转移并要求其搬出该房屋，此后宜昌益诚投资担保有限公司即无权占有该项不动产，王德新可以请求返还原物，排除妨碍、支付房屋占用费用。王德新主张按18500元/月（50元/㎡）提供了第三人出租同地段同楼层房屋的租金标准，对2016年11月16日起至腾退之日止按18500元/月支付房屋占用费，依法予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告宜昌益诚投资担保有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退位于宜昌市西××号、××路××号、××路××号房屋（不动产权证号：鄂（2016）宜昌市不动产权第0027XXX号、0027XXX号、0027XXX号，建筑面积共计368.62㎡），并将该房屋交付给原告王德新；二、被告宜昌益诚投资担保有限公司按18500元/月（50元/㎡）的标准，自2016年11月16日起至实际腾退之日止向原告王德新支付368.62㎡的房屋占用费。（于本判决生效之日起10日内履行）；三、驳回原告王德新其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3710元（原告已预交），由被告宜昌益诚投资担保有限公司承担，在履行上诉判决时一并清结。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，一、王德新一审提交的调取自本院执行卷宗的《房屋租赁合同》（曹必泗与宜昌益诚投资担保有限公司于2013年11月27日签订），已作为本院执行案件认定相关事实的证据，其真实性、合法性、关联性已于与本案有关联的执行案件予以认定。宜昌益诚投资担保有限公司对该份《房屋租赁合同》不予认可，但其一审提交的与曹必泗于2013年5月4日所签订的《房屋租赁合同》之真实性无其他证据予以佐证，不能认定。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款关于“一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。”之规定，本院将双方于2013年11月27日所签订的《房屋租赁合同》作为本案的定案依据。一审认定上述两份合同中后一份合同系对前一份合同内容的变更依据不足，故曹必泗与宜昌益诚投资担保有限公司签订书面合同约定定期租赁的起始点应为2013年11月27日，之前没有提交合法有效的书面合同的实际租赁期间均应认定为不定期租赁期间。上诉人宜昌益诚投资担保有限公司关于其与曹必泗建立定期租赁关系的时间应认定为2013年5月的上诉理由不能成立，本院不予采纳；二、案涉房屋原所有权人曹必泗于2013年7月11日将该房屋抵押给湖北三峡农村商业银行股份有限公司，曹必泗与宜昌益诚投资担保有限公司于2013年11月27日签订《房屋租赁合同》，王德新于2016年9月22日、23日通过本院执行拍卖程序依法取得案涉房屋的不动产物权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条关于“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租用关系不得对抗已登记的抵押权。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款关于“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”之规定，本案案涉定期租赁合同对王德新不具有约束力。宜昌益诚投资担保有限公司在本院发出通知后仍继续占有该房屋的行为属于侵害王德新财产权益的行为，应承担相应的责任。综上所述，宜昌益诚投资担保有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3710元，由宜昌益诚投资担保有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐兆勇审判员  赵春红审判员  肖小月二〇一七年十二月四日书记员  张 萍