福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终1319号
上诉人（原审原告）厦门海德有限公司，住所地厦门市思明区厦禾路668号海翼大厦B座20层之三，组织机构代码15505315-8。
法定代表人曾晨阳，执行董事。
委托代理人顾涛、马万辉，福建东方格致律师事务所律师。
上诉人（原审被告）厦门市华舫建筑工程有限公司，住所地厦门市同安区大同街道城西路107号二楼201室，组织机构代码15530013-9。
法定代表人林平林，总经理。
委托代理人戴明忠、林伟文，福建嘉铠律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张振武，男，1977年2月13日出生，汉族，住长泰县。
被上诉人（原审被告）江小红，女，1977年9月13日出生，汉族，住福州市马尾区。
原审被告厦门市思明区堉缤汽车修配厂，住所地厦门市莲岳路**号燃气电厂内。
法定代表人李文彬。
上诉人厦门海德有限公司、上诉人厦门市华舫建筑工程有限公司因与被上诉人张振武、江小红、原审被告厦门市思明区堉缤汽车修配厂租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第1799号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
厦门海德有限公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认厦门海德有限公司与厦门市华舫建筑工程有限公司关于厦门市莲岳路××号（原厦门市燃气发电厂）东南区域部分场地（使用面积1054平方米）的租赁关系已于2014年11月9日解除；2、厦门市华舫建筑工程有限公司、厦门市思明区堉缤汽车修配厂、张振武、江小红应立即将租赁场地腾空返还厦门海德有限公司；3、厦门市华舫建筑工程有限公司、厦门市思明区堉缤汽车修配厂、张振武、江小红立即向厦门海德有限公司支付场地占用费（按现市场行情租金37元/㎡/月，从2014年11月10日计算至生效判决书判令厦门市华舫建筑工程有限公司、厦门市思明区堉缤汽车修配厂、张振武、江小红返还之日，暂计至2014年12月31日为66297元）。
原审判决查明，2007年，厦门机电集团有限公司将包括莲岳路××号原燃气电厂西厂区的土地房产委托厦门海德有限公司管理，自2007年7月1日起负责向承租人收取租金。2007年8月22日，厦门海德有限公司与厦门市华舫建筑工程有限公司签订《场地使用协议》，约定厦门海德有限公司将位于厦门市莲岳路××号（原厦门市燃气发电厂）东南区域内部分场地（使用面积1054平方米）有偿提供给厦门市华舫建筑工程有限公司使用，使用期限六个月（从2007年7月1日至2007年12月31日），每月使用费4000元。合同到期后，双方未再签订租赁合同，厦门市华舫建筑工程有限公司继续使用租赁场地，向厦门海德有限公司支付租赁费用。2014年10月8日，厦门海德有限公司向厦门市华舫建筑工程有限公司邮寄送达了《解除租赁关系通知书》，通知双方租赁关系于2014年11月9日解除，要求其于2014年11月8日前自行拆除违章建筑，将房产及场地返还厦门海德有限公司，并结清相关费用。厦门海德有限公司对此邀请厦门市公证处对邮寄送达的全程进行公证。同时，厦门海德有限公司在莲岳路××号各处张贴解除公告，内容为：厦门海德有限公司与各租户的租赁关系于2014年11月9日解除，要求各租户应于2014年11月8日前拆除莲岳路××号房产及场地上的违章建筑。厦门市公证处对此亦进行全程公证。厦门市华舫建筑工程有限公司至今未将讼争场地交还厦门海德有限公司。
2014年12月15日，厦门银兴资产评估土地房地产评估有限公司接受厦门海德有限公司委托出具《土地租赁价格咨询报告》，该报告体现自2014年11月9日起与讼争地址同类租金为37元/㎡/月。
另查明，厦门市华舫建筑工程有限公司在使用讼争场地期间，未经厦门海德有限公司同意，将租赁场地转租厦门市思明区堉缤汽车修配厂使用，还同意将该讼争场地中的第四间场地转租给张振武，张振武又出租给江小红经营厦门市思明区越膳坊小吃店。
再查明，厦门海德有限公司一审起诉的被告主体尚有厦门大普贸易有限公司，于诉讼中向法院申请撤回对于厦门大普贸易有限公司的起诉，法院予以准许。
上述事实，有厦门海德有限公司提供的工商信息、场地使用协议、公证书（莲岳路××号现状保全公证）、公证书（邮寄《解除租赁关系通知书》）、公证书（现场张贴公示）、邮寄回执、租金发票存根联、评估报告、身份证复印件、场地出租协议书、个体工商户名称预先核准通知书及庭审笔录为证。
原审法院认为，合法有效之合同对于双方当事人均具有拘束力，双方均应依约、诚实信用履行各自的权利义务。双方当事人于2007年签订了《场地使用协议》，主体适格、内容合法，该合同合法有效。《场地使用协议》约定的租赁期间届满后，承租人即厦门市华舫建筑工程有限公司继续使用租赁物，厦门海德有限公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在不定期租赁合同中，双方均可随时解除合同，作为出租人解除合同的，应当在合理期限之前通知承租人。厦门海德有限公司作为出租人已于2014年10月8日提前一个月向厦门市华舫建筑工程有限公司通知解除合同，符合法律规范，故厦门海德有限公司诉请确认双方租赁合同于2014年11月9日解除，予以支持。厦门市华舫建筑工程有限公司未经厦门海德有限公司同意将讼争店面转租由厦门市思明区堉缤汽车修配厂使用，并将其中部分场所转租张振武，张振武又将该部分场所转租江小红，在讼争租赁合同解除后，厦门市华舫建筑工程有限公司、厦门市思明区堉缤汽车修配厂、张振武、江小红应将讼争租赁物腾空交还厦门海德有限公司。同时，厦门市华舫建筑工程有限公司、厦门市思明区堉缤汽车修配厂应按市场行情租金向厦门海德有限公司支付占用费。鉴于厦门海德有限公司并未举证讼争场地中的第四间场地面积，故厦门海德有限公司诉请张振武、江小红与厦门市华舫建筑工程有限公司、厦门市思明区堉缤汽车修配厂共同支付全部场地面积占用费，法院不予支持。厦门市华舫建筑工程有限公司、厦门市思明区堉缤汽车修配厂未到庭参加诉讼、未答辩也未举证，视其放弃诉讼权利；张振武、江小红虽提交书面答辩但未到庭参加诉讼且对其抗辩未予举证证明，法院不予采信其抗辩意见。综上，厦门海德有限公司之相应诉请合法有据，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，作出判决：一、确认厦门海德有限公司与厦门市华舫建筑工程有限公司关于厦门市莲岳路××号东南区域内部分场地（使用面积1054平方米）的租赁关系已于2014年11月9日解除；二、厦门市华舫建筑工程有限公司、厦门市思明区堉缤汽车修配厂、张振武、江小红于本判决生效之日起十日内将上述租赁场地腾空返还厦门海德有限公司；三、厦门市华舫建筑工程有限公司、厦门市思明区堉缤汽车修配厂于本判决生效之日起十日内向厦门海德有限公司支付场地占用费（以使用面积1054平方米为基数，按37元/㎡/月，从2014年11月10日计算至本判决书生效之日止）；四、驳回厦门海德有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费1457元，由厦门市华舫建筑工程有限公司、厦门市思明区堉缤汽车修配厂负担。
宣判后，厦门海德有限公司、厦门市华舫建筑工程有限公司不服，向是本院提起上诉。
上诉人厦门海德有限公司上诉认为原审法院认定事实错误，导致部分判决错误，请求撤销原审判决主文第三、四项，改判厦门市华舫建筑工程有限公司、厦门市思明区堉缤汽车修配厂、张振武及江小红向上诉人厦门海德有限公司支付场地占用费（以使用面积1054平方米为基数，按37元/m2/月，从2014年11月10日计算至判决书生效之日止）主要理由是：原审法院已确认厦门市华舫建筑有限公司在未经过厦门海德有限公司同意的情况下将讼争场地转租给厦门市思明区堉缤汽车修配厂及张振武，而张振武又将讼争场地出租给江小红经营厦门市思明区越膳坊小吃店，且以此判决张振武、江小红应当将讼争场地腾空返还厦门海德有限公司，却以讼争场地转租面积的举证责任分配问题不予支持厦门海德有限公司向张振武、江小红主张的租金，显然属于对事实认定的错误。厦门海德有限公司提交的补充证据2《场地出租协议书》第一点约定，张振武将本案讼争场地有偿出租予江小红，且租赁面积约定为“按照甲方（张振武）提供和指定的范围”，每月出租费为人民币3000元等，因此，对于讼争场地的租赁面积，唯有作为“转租人”的张振武及作为“承租人”的江小红方知晓，因此，若原审法院认为对于该转租面积存在查证的必要，亦应当将举证责任分配予张振武、江小红，若前述二者不予证明或者无法证明转租场地的面积，则应判令前述二者对该案全部租赁场地占用费承担共同支付的义务。
厦门市华舫建筑工程有限公司答辩称，厦门海德有限公司上诉的针对对象不是厦门市华舫建筑工程有限公司，对此简要答辩如下：1、张振武、江小红在工商备案中针对的是场地第四间，但并没有列明具体的面积。2、厦门市华舫建筑工程有限公司在2007年之前就将讼争场地转租给厦门市思明区堉缤汽车修配厂，并没对讼争场地行使任何的占用、使用的权能。3、一审中，厦门海德有限公司从未到现场落实真正的占用使用人，仅仅依据工商备案提起本案诉讼，故请法庭查明讼争场地的真正使用者。
上诉人厦门市华舫建筑工程有限公司上诉请求撤销原审判决，改判驳回厦门海德有限公司原审全部诉讼请求。主要理由是：一、一审法院法律适用错误。一审法院认为：“双方当事人于2007年签订了《场地使用协议》，主体适格，内容合法，该合同合法有效。”错误。厦门海德有限公司至今不仅没有提交有效的权属证明，甚至连该地块的合法使用权人都无法确认。评估机构也已认定厦门海德有限公司无法提供该地块有效权属证明，显然，无法证明其为该地块合法的使用权人或者有权占有人。因此，租赁合同签订的主体不适格，双方签订的协议是无效的。另根据厦门海德有限公司一审提交的材料显示：2004年12月29日至2010年10月19日期间，诉争莲岳路××号地块的合法土地使用权人应为福建省厦门电业局，而不是机电集团。厦门海德有限公司在此期间是无权处分诉争地块的，双方2007年签订的合同是无效的。
退一步说，假设双方签订的《场地使用协议》是有效的。对于判决第一项上诉人无异议，但该判决第二项、第三项显然适用法律错误。因为既然厦门海德有限公司无法证明其为该地块的合法使用人或有权占有人，但厦门市华舫建筑工程有限公司也从未占有使用该地块，判决要求厦门市华舫建筑工程有限公司向厦门海德有限公司腾空返还租赁场地，显然没有任何法律依据。
二、一审法院事实认定不清。1、一审法院认定“厦门市华舫建筑工程有限公司未经厦门海德有限公司同意将讼争店面转租由厦门市思明区堉缤汽车修配厂使用，并将其中部分场所转租张振武，张振武又将该部分场所转租江小红……”，属于事实认定不清。厦门市华舫建筑工程有限公司于2007年以前就将场地出租给了厦门市思明区堉缤汽车修配厂。而厦门海德有限公司与厦门市华舫建筑工程有限公司于2007年才签订合同。显然，从时间上，转租行为在租赁合同之前，租赁合同的效力不能追溯到之前的转租效力，转租行为不适用租赁合同的约定。退一步说，厦门海德有限公司作为该场地的管理者，多年来，对该地块情况是一清二楚的。厦门海德有限公司以“转租”的借口解除合同，是没有任何事实和法律依据的。2、一审判决厦门市华舫建筑工程有限公司无偿腾空场地是没有任何依据的，因为：（1）诉争地块的建筑物在双方签订合同以前就早已经形成了，在双方签订合同后是不存在任何形式的迁改、扩建或增添；（2）厦门市华舫建筑工程有限公司在使用该地块之初，有关单位均向其披露使用的期限为被合法征用之前，即有关部门如需将该地块收回开发，均需依照合法的征用开发程序来进行；3、一审判决支付场地使用费没有任何依据的，因为：（1）厦门海德有限公司不是合法使用权人或有权占有人，无权主张场地使用费；（2）厦门海德有限公司为支持其主张而提供的《土地租赁价格咨询报告》是由厦门海德有限公司单方面自行委托进行的，评估过程没有厦门市华舫建筑工程有限公司的任何的参与，厦门海德有限公司与评估公司之间是否存在着利害关系？该鉴定过程剥夺了厦门市华舫建筑工程有限公司提出相关人员回避等等权利，鉴定程序明显不合法；（3）评估机构所作出租金37元/㎡的评估结论是严重背离市场行情的，是远远高于市场实际租金的；（4）根据“评估报告”第二页估价假设和限制条件第2条，厦门海德有限公司无法提供该地块有效权属证明。4、一审法院在未考虑到任何现实问题的情况下作出判决，显然不当：（1）诉争地块的建筑物早在与厦门海德有限公司签订合同之前已经投建，在该地块已建成十多年，这已是历史遗留问题。（2）经历十多年以来，该地块已有四十多户人家，一百多人口在此居住、生活和工作，已经形成了一个稳定而有序场所。如果厦门海德有限公司只单纯依据一纸无效合同，借口合同到期，突然间就让一大批人无偿搬离，直接就打破了该区域的稳定，势必引发一系列新的、严重的社会问题。
厦门海德有限公司答辩称，厦门市华舫建筑工程有限公司所提上诉没有事实和法律依据，应驳回其上诉。理由是：厦门市华舫建筑工程有限公司与厦门海德有限公司签订的《场地使用协议》是各方当事人的真实意思表示，真实、合法、有效。根据《合同法》规定，租赁关系的主体是出租人和承租人，而并非厦门市华舫建筑工程有限公司所主张的所有权人或使用权人。不论厦门海德有限公司是否是讼争地块的所有权人或登记使用权人，该《场地使用协议》并未违反法律效力性的禁止性规定。厦门市华舫建筑工程有限公司以《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国土地管理法实施条例》为由否认《场地使用协议》的有效性以及厦门海德有限公司的主体适格性，毫无依据。
根据《合同法》规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物的，租赁期限应当认定为不定期，当事人可以随时解除合同。厦门海德有限公司系基于不定期租赁关系解除合同，而并非以转租为由解除合同。厦门海德有限公司于2014年10月9日提前一个月通知厦门市华舫建筑工程有限公司租赁关系于2014年11月9日解除，完全符合法律规定。承租人及次承租人等均负有返还租赁物、支付占有使用费的义务。
在租赁合同已经到期或合法解除的情况下，不论是根据《场地使用协议》的约定，还是根据法律规定，厦门市华舫建筑工程有限公司均应无偿腾空并返还场地，厦门海德有限公司均没有向厦门市华舫建筑工程有限公司支付任何拆迁安置补偿义务。
《土地租赁价格咨询报告》系评估机构根据场地现状以及市场价格作出的，完全依照法定程序进行。厦门市华舫建筑工程有限公司在一审中未应诉、未答辩、未举证、未参加庭审，其已放弃诉讼权利，应承担不利的法律后果。厦门市华舫建筑工程有限公司在没有任何证据的情况下对评估程序以及评估结果提出异议，毫无依据。
被上诉人张振武、江小红及原审被告厦门市思明区堉缤汽车修配厂均未到庭，亦均未答辩。
经审理查明，除厦门市华舫建筑工程有限公司认为其并没有将讼争场地出租给张振武或江小红，江小红仅用场地进行了备案，且备案也是十多年前的事外，各当事人对原审判决查明的事实没有异议。本院对原审判决查明事实中各当事人无异议部分予以确认。
本院认为，根据合同相对性原则，作为出租人，厦门海德有限公司有权提起本案诉讼。该《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容并不违法，应认定合法有效。虽然厦门海德有限公司并非讼争地块的所有权人，但并不因此而导致该协议无效。厦门市华舫建筑工程有限公司以厦门海德有限公司非讼争地块所有权人上诉认为厦门海德有限公司主体不适格及合同无效，不能成立。因厦门市华舫建筑工程有限公司未按时交纳占有使用费，且无证据推翻该评估价格，原审判决依照厦门海德有限公司提交的评估报告计付占用费价格并无不当，应予维持。厦门市华舫建筑工程有限公司另上诉主张原审判决土其无偿腾空场地无依据，但其与厦门海德有限公司的租赁合同关系已经到期，本就应当予以归还，其以该地块十多年长期有多户人家居住为由认为原审法院判其归还不当，缺乏法律依据，不能成立。因此，厦门市华舫建筑工程有限公司的上诉请求均没有事实和法律依据，本院不予支持。当事人对自己的主张，有责任提供证据。厦门海德有限公司举证证明江小红经张振武转租，承租了讼争地块的一部分，但未举证证明其承租的具体面积，应承担举证不能的法律后果，其上诉主张张振武、江小红不予证明便应判令张振武、江小红就整个讼争地块支付场地占用费，依法不应得到支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1457元，由上诉人厦门海德有限公司和厦门市华舫建筑工程有限公司各负担一半。
本判决为终审判决。
审判长 曾 聆
审判员 胡林蓉
审判员 章 毅
二〇一六年七月二十九日
书记员 王兴胜
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。