云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云28民终646号
上诉人（原审原告、反诉被告）：景洪市联大农业发展有限责任公司，住所地景洪市勐捧路28号。
统一社会信用代码：91532801781653070B。
法定代表人：龙康广，董事长。
委托诉讼代理人：魏涛，云南律政律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人（原审原告、反诉被告)谭伟华，男，1956年9月17日出生，汉族，住景洪市。
上诉人（原审被告、反诉原告）：景洪市景洪农场管理委员会，住所地景洪市宣慰大道166号ＸＸ路5号。
组织机构代码证：57727967-5。
法定代表人：罗继平，主任。
委托诉讼代理人：方云生，云南景诚律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人景洪市联大农业发展有限责任公司（以下简称联大公司）、谭伟华因与上诉人景洪市景洪农场管理委员会（以下简称景洪管委会）土地租赁合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2016）云2801民初31号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年10月20日立案后，依法组成合议庭，于2016年11月17日开庭进行了审理。上诉人联大公司法定代表人龙康广及委托诉讼代理人魏涛、谭伟华、景洪管委会的委托诉讼代理人方云生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人联大公司、谭伟华上诉请求：一、撤销景洪市人民法院（2016）云2801民初31号民事判决；二、改判支持联大公司、谭伟华一审全部诉讼请求，驳回景洪管委会一审全部诉讼请求；三、一、二审案件受理费全部由景洪管委会负担。其理由是：1、一审程序违法。本案虽是《土地租赁合同》纠纷，实为农业种植业租地合同纠纷。景洪管委会未覆行合同约定的最根本义务“必须保证乙方的生产、生活用水”，一审法院未到现场核对查实。2、一审认定事实错误。景洪管委会已经构成根本性违约：本案是香蕉种植租地合同纠纷，香蕉种植必须靠生产用水保障。景洪管委会负有保证生产、生活用水的义务。景洪管委会未履行合同约定的保证生产、生活用水义务，构成违约。联大公司、谭伟华因缺水无法种植香蕉，因缺水而没有产量，无法实现合同目的。因此，联大公司、谭伟华解除合同的诉请应当获得支持。景洪管委会应当承担因缺水给联大公司、谭伟华造成的损失。3、一审对景洪管委会“因缺水而遭受的损失1997813元”未予以认定。联大公司、谭伟华一审提交的证据能够证实该损失，一审未支持联大公司、谭伟华的诉请，属于认定事实错误，适用法律错误。综述，请二审法院支持联大公司、谭伟华的上诉请求。
上诉人景洪管委会上诉请求：一、撤销景洪市人民法院（2016）云2801民初31号民事判决第一项、第五项，支持景洪管委会一审全部诉讼请求；二、一、二审案件受理费全部由联大公司、谭伟华负担。其理由是：一审认定景洪管委会对其中出租的20亩土地迟延两年移交给联大公司、谭伟华没有依据，一审据此判决景洪管委会向联大公司、谭伟华退还租金86166.67元错误。一审以证据不足未支持景洪管委会要求联大公司、谭伟华支付生活用水费6912元错误。请二审法院予以纠正并支持景洪管委会的上诉请求。
联大公司、谭伟华向一审法院起诉请求：1、解除租地合同；2、景洪管委会返还联大公司、谭伟华已支付20亩土地自2013年7月1日至2015年11月1日的租金114000元；3、景洪管委会返还联大公司、谭伟华已支付的574亩自2015年7月1日至2016年6月1日期间土地租金803600元；4、景洪管委会赔偿联大公司、谭伟华经济损失1997813元；5、景洪管委会向联大公司、谭伟华支付违约金100万元；6、景洪管委会赔偿联大公司、谭伟华律师代理费58308元，鉴定费2万元；7、本案诉讼费由景洪管委会负担。
景洪管委会向一审法院反诉请求：1、联大公司、谭伟华立即支付欠景洪管委会两年房屋拆旧费42174元，支付欠三年生活用水费6912元；2、联大公司、谭伟华向景洪管委会支付违约金150000元；3、联大公司、谭伟华继续履行合同；4、本诉、反诉案件受理费均由联大公司、谭伟华负担。
一审法院确认的本案法律事实：2013年6月28日景洪管委会下属单位创景公司(甲方)与联大公司及谭伟华(乙方)签订《土地租赁合同》，约定：甲方将位于景洪农场曼海生产队队部东面两宗土地共计574亩，出租给乙方进行种植。一、土地租赁面积，两宗土地共计574亩(详见附图1，土地租赁宗地图)；二、土地租赁期限自2013年7月1日起至2029年12月31日止，共计壹拾陆年零陆个月；三、土地租金标准1、2013年7月1日至2014年5月31日，每年每亩2300元。2、2014年6月1日至2016年5月31日，每年每亩2400元。3、2016年6月1日至2029年12月31日，每年每亩2700元。……五、土地租金的支付方式及付款办法(一)支付方式1、甲乙双方签订协议的当天，乙方向甲方支付2013年7月1日至2014年5月31日的土地租金1210180元。2、自2014年6月1日起，每年的6月5日前，乙方按各年度土地租金总额足额向甲方支付该年度的土地租金。(二)付款办法乙方支付甲方的土地租金及各项费用均采用银行转账的办法办理。六、双方的权利和义务(一)甲方的权利和义务1、甲方必须严格执行合同条款，除政府征地和政策规定外，不得以任何理由解除或终止合同……3、甲方按曼海生产队居民生活用水标准，向乙方收取人工生活用水水费，正常情况下，甲方有责任和义务维护好乙方的生产、生活用水，必须保证乙方的生产、生活用水，否则，甲方需承担由此给乙方带来的损失(不可抗力因素除外)。4、甲方将合同所涉投入建设的地上、地下建(构)筑物交乙方使用，由乙方自行维护，费用乙方自行承担，地下建(构)筑物合同期满如数交还甲方。……(二)乙方的权利和义务1、乙方在签订本合同的当天，必须将2013年7月1日至2014年5月31日的土地租金、房屋折旧费共计1231267元一次性支付给甲方，方能取得合同土地的使用权，依法享有该土地的经营权、授权。2、乙方必须按合同约定，按时向甲方支付土地租金、水费和房屋折旧费。3、乙方在合同期内不得解除或终止本合同，如违约造成甲方的直接和间接损失由乙方承担全部责任……9、甲方投资新建的住房3栋、卫生间3间，投资总额210876元，按十年折旧，乙方每年向甲方交纳房屋折旧费21087元，折旧费乙方需同土地租金同时支付，直至交清为止。八、违约责任1、任何一方违约，需向守约方支付100万元违约金，并承担因违约造成的全部责任。2、乙方不按时向甲方支付土地租金、房屋折旧费，每延期一天需向甲方支付该年度土地租金、房屋折旧费总额千分之一的滞纳金。3、因违约给给守约方造成经济损失的，违约方需赔偿守约方的经济损失。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，景洪管委会将租赁土地554亩交付联大公司、谭伟华使用，另20亩土地因案外人种植橡胶苗未交付联大公司、谭伟华使用，该20亩土地直至2015年5月才交付给联大公司、谭伟华使用。联大公司、谭伟华于2013年7月1日通过银行转账方式向景洪管委会支付自2013年7月1日至2014年5月31日的土地租金1210180元及第一年房屋折旧费21087元，合计1231267元。联大公司、谭伟华于2015年6月19日及6月30日支付2015年6月1日至2016年5月31日土地租金1377600元。2015年10月曼海生产队第五组居民张源枫等人将其位于联大公司、谭伟华租赁地块上游位置土地发包案外人蒋勇华、肖四清、匡爱民种植香蕉，现联大公司、谭伟华与景洪管委会因合同履行产生纠纷诉至一审法院。
一审法院认为，根据各方当事人的诉辩主张及庭审查明事实，对本案争议焦点作出如下分析认定：一、关于是否解除还是继续履行《土地租赁合同》的问题。联大公司、谭伟华与景洪管委会双方于2013年6月28日签订的《土地租赁合同》第六条第(一)项第1款及第六条第(二)项第3款明确约定除政府征地和政策规定外，双方在合同期限内不得解除或终止合同。现该争议土地并未出现政府征地和政策规定的原因不能租赁和使用，景洪管委会亦不同意解除合同，且结合庭审时联大公司、谭伟华陈述现还对租赁土地进行管理使用，联大公司、谭伟华要求解除合同主张于法无据，一审法院不予支持。联大公司、谭伟华与景洪管委会双方于2013年6月28日签订的《土地租赁合同》应当继续履行。二、关于景洪管委会是否应当返还联大公司、谭伟华已支付20亩土地自2013年7月1日至2015年11月1日租金114000元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，庭审中景洪管委会陈述在签订合同之前联大公司、谭伟华与景洪管委会双方到所租地现场查看情况时就存在租赁土地574亩中有一块20亩橡胶苗。说明该20亩土地应当是在联大公司、谭伟华与景洪管委会双方签订合同之前就一直被案外人使用，作为出租人景洪管委会未将租赁物交完整付给承租人联大公司、谭伟华使用，应当承担赔偿联大公司、谭伟华已支付土地租金而未使用的责任。结合一审法院查明的该20亩土地交付时间，景洪管委会应返还联大公司、谭伟华86166.67元[20亩×2300元/年×(11/12)年+20亩×2400元/年×(11/12)年]土地租金。至于联大公司、谭伟华主张的2015年5月至2015年11月1日交付后因土地缺水导致联大公司、谭伟华未得到使用收益的问题。因联大公司、谭伟华未提交充分证据证实土地因缺水不能使用系景洪管委会所致，故该主张一审法院不予支持。三、景洪管委会是否应当返还联大公司、谭伟华已支付的574亩自2015年11月1日至2016年6月1日7个月土地租金803600元的问题。根据出租人景洪管委会将土地交付承租人联大公司、谭伟华后，联大公司、谭伟华一直在租赁土地上种植香蕉，联大公司、谭伟华就应当支付相应的租金，故联大公司、谭伟华主张返还自2015年11月1日至2016年6月1日租金的主张，一审法院不予支持。四、景洪管委会是否应当赔偿联大公司、谭伟华经济损失1997813元的问题。联大公司、谭伟华诉请的经济损失含产量损失422077.5元、售价损失822717.77元、投资损失753017.64元，合计1997812.91元。联大公司、谭伟华诉请因缺水导致产量损失及售价损失，因联大公司、谭伟华未提交充分证据证实香蕉因缺水减产系景洪管委会所致，且香蕉属于农作物，农作物的生长与品种、土壤、气候、种植技术等均有关联，故联大公司、谭伟华主张景洪管委会赔偿产量损失、售价损失无事实及法律依据，一审法院不予支持。联大公司、谭伟华所诉请的投资损失系因种植香蕉需要，在租赁土地上投入生产器材费用，现联大公司、谭伟华一直在租赁土地上使用自己投入的生产器材从事香蕉种植，故联大公司、谭伟华诉请的该投资损失于法无据，一审法院不予支持。五、关于联大公司和谭伟华与景洪管委会双方在履行合同过程中是否有违约行为存在及是否应当赔偿违约金的问题。联大公司、谭伟华主张景洪管委会违反《土地租赁合同》中关于甲方有责任和义务维护好乙方的生产、生活用水的约定，并将上游土地租赁给案外人蒋勇华、肖四清、匡爱民种植香蕉，导致联大公司、谭伟华所租赁的土地缺水，因案外人蒋勇华、肖四清、匡爱民租赁土地系直接从曼海生产队第五组居民张源枫等人处租赁得来，故联大公司、谭伟华诉称的因案外人在上游截流导致缺水不属景洪管委会原因造成；且景洪管委会在履行合同中无违反《土地租赁合同》约定行为，不存在违约情形。故联大公司、谭伟华主张景洪管委会向联大公司、谭伟华支付违约金100万元的诉讼请求，一审法院不予支持。景洪管委会主张联大公司、谭伟华拒绝支付第二三年房屋折旧费及第三年租金交纳时间已经超出合同约定时间属联大公司、谭伟华违约，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，双方约定，房屋折旧费应当同土地租金同时支付，联大公司、谭伟华交纳第三年租金的时间为2015年6月19日及6月30日，双方在《土地租赁合同》约定每年的6月5日前交付租金，但景洪管委会提供的证据无法证实其是否在合理期限内要求承租人联大公司、谭伟华支付房屋折旧费及土地租金的事实，且联大公司、谭伟华交纳租金的时间虽晚于约定的时间25日，但应当属于合理期限内，故联大公司、谭伟华在履行交租义务过程中也并未存在违约行为。对于景洪管委会要求联大公司、谭伟华先行向其支付150000元的诉讼主张，一审法院不予支持。六、关于景洪管委会是否应当赔偿联大公司、谭伟华律师代理费58308元、鉴定费20000元的问题。律师代理费不是必然产生的费用，鉴定费系联大公司、谭伟华鉴定自己在所租赁香蕉地中的前期生产投入总值所产生的资产评估费，现因该投资生产器材均由联大公司、谭伟华在使用，故联大公司、谭伟华也不存在损失鉴定费，且该费用也与景洪管委会无直接关联关系，对于联大公司、谭伟华的该主张一审法院不予支持。七、关于联大公司、谭伟华是否应当立即支付景洪管委会两年房屋拆旧费42174元及三年水费6912元的问题。根据《土地租赁合同》的约定，联大公司、谭伟华应当按照每年21087元支付房屋折旧费，现因联大公司、谭伟华只支付了第一年的房屋折旧费，还须支付2014年7月1日至2016年7月1日的房屋折旧费42174元；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。景洪管委会主张水费但无自来水公司水费收费标准及发票单据，对于景洪管委会的该主张一审法院不予支持。
综述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、景洪管委会于判生效十日内返还联大公司、谭伟华已支付的20亩土地租金86166.67元；二、驳回联大公司、谭伟华其他诉讼请求；三、联大公司、谭伟华继续履行2013年6月28日签订的《土地租赁合同》；四、联大公司、谭伟华于判决生效10日内支付景洪管委会42174元房屋折旧费；五、驳回景洪管委会其他反诉请求。本诉受理费38750元，由景洪管委会负担836元，由联大公司、谭伟华负担37914元；反诉受理费4282元，由景洪管委会负担907元，由联大公司、谭伟华负担3375元。
本院二审期间，联大公司、谭伟华对一审确认的法律事实“该20亩土地直至2015年5月才交付给联大公司、谭伟华使用。”不予认可。其认为交付是事实，但是香蕉种植具有季节性，联大公司、谭伟华还未使用；景洪管委会对一审确认的法律事实“该20亩土地直至2015年5月才交付给联大公司、谭伟华使用。”不予认可。其认为签订合同时双方反复到租赁的土地进行查看，联大公司、谭伟华明知该部分土地案外人在使用，但仍然足额交纳了第一、第二年的租金。景洪管委会还认为，一审认定事实遗漏了联大公司、谭伟华的22名管理人员的生活用水费用。当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：景洪管委会提交的“情况说明”落款仅有曼海生产队的印章，没有任何人签字，而且曼海生产队的负责人并没有到庭说明，证实人均用水的收费情况，因此，对该证据本院不予采信。本院确认的法律事实与一审法院确认的法律事实基本一致。
本院认为，1.关于2013年6月28日景洪管委会与联大公司、谭伟华签订《土地租赁合同》是否应当解除的问题。本案中，景洪管委会要求继续履行合同，景洪管委会并不存在违约而应当解除合同的情形，该合同也不具有应当解除的其他法定情形，所以，该合同应当继续履行。2.关于景洪管委会是否应返还联大公司、谭伟华已支付的20亩土地租金86166.67元的问题。虽然景洪管委会与联大公司、谭伟华在签订合同时，双方均到租赁的土地进行过查看，且联大公司、谭伟华已经足额交纳了土地租金，但联大公司、谭伟华对其中20亩土地并未实际控制与使用，所以，该期间的租金景洪管委会应当予以退还。至于联大公司、谭伟华要求景洪管委会返还其已支付的2015年11月1日至2016年6月1日期间的土地租金803600元，联大公司、谭伟华对此并未提交任何证据，该主张也没有任何事实依据，因此，对该主张应当予以驳回。3.关于景洪管委会是否应当赔偿联大公司、谭伟华经济损失1997813元的问题。首先、联大公司、谭伟华提交的证据不足以证明其损失；其次、联大公司、谭伟华提交的证据也不能证明损失是景洪管委会造成或景洪管委会不履行合同义务所致。因此，联大公司、谭伟华的该项主张不能成立。4.关于景洪管委会与联大公司和谭伟华双方在履行合同过程中是否有违约行为，是否应当赔偿违约金的问题。对联大公司和谭伟华租用的其中20亩土地虽然近2年后景洪管委会才交付给联大公司和谭伟华，但由于景洪管委会与联大公司和谭伟华双方签订合同时均到租赁的土地反复进行过查看，联大公司和谭伟华对租用的土地现状清楚，明知该20亩土地上种植有橡胶苗，仍愿意承租。因此，景洪管委会延迟交付20亩土地不构成违约。至于，联大公司和谭伟华在使用承租的土地过程中，由于水源上流截流，造成用水困难，并不是景洪管委会造成，亦不能认定景洪管委会违约。5.关于联大公司和谭伟华支付的律师代理费及鉴定费是否应当由景洪管委会赔偿的问题。本案中，景洪管委会并不存在违约行为，也不存在需要向联大公司和谭伟华赔偿损失。因此，联大公司和谭伟华对其损失鉴定产生的费用以及支出的律师费用，景洪管委会并不负有赔偿义务。该费用应当由联大公司和谭伟华自行负担。6.关于景洪管委会主张要求联大公司、谭伟华支付房屋拆旧费42174元及三年的生活用水费6912元的问题。联大公司和谭伟华与景洪管委会双方签订的合同明确约定，联大公司、谭伟华应当向景洪管委会支付房屋折旧费，所以，联大公司、谭伟华对欠付的两年房屋折旧费42174元，应当按照约定向景洪管委会支付。至于，景洪管委会主张的联大公司、谭伟华的工人生活用水费，景洪管委会提交的证据不足以证明其主张，所以，对该请求，不应当予以支持。综述，一审判决并无不当。对上诉人联大公司、谭伟华、景洪管委会的上诉主张，本院均不予采纳。
综上所述，景洪市联大农业发展有限责任公司、谭伟华、景洪市景洪农场管理委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费40877元，由景洪市联大农业发展有限责任公司、谭伟华负担38750元；景洪市景洪农场管理委员会负担2127元。
本判决为终审判决。
审判长 朱江舟
审判员 马 云
审判员 李鸿伟
二〇一六年十二月二十三日
书记员 杨海盈