河南省商丘市中级人民法院执 行 裁 定 书（2018）豫14执复20号复议申请人：河南统包纸业有限公司，住所地：郑州市金水区。法定代表人：曹远志，职务董事长。委托代理人：李超逸，河南亚洋律师事务所律师。申请执行人：柘城县农村信用合作联社，住所地：柘城县。法定代表人：吴月英，职务理事长。委托代理人：韩士君、李朝峰，该单位职工。被执行人：郑州太盛企业管理咨询有限公司，住所地：郑州市金水区。法定代表人：王立军，职务总经理。复议申请人河南统包纸业有限公司（以下简称统包公司）不服柘城县人民法院（以下简称柘城法院）（2018）豫1424执异9号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。柘城法院查明，2014年10月14日被执行人郑州太盛企业管理咨询有限公司（以下简称太盛公司）以其名下位于郑州市金水区农业路东62号的22层和30层共23套房屋为柘城县金胜源农产品购销有限公司（以下简称金胜源公司）在柘城县农村信用合作联社（以下简称柘城农信社）的1200万元贷款提供担保，并于2014年10月10日在房管部门办理了抵押登记手续。2015年8月10日，统包公司与太盛公司签订房屋租赁合同，并支付8年房屋租金600万元。柘城法院认为，统包公司主张涉案房屋虽被查封拍卖但不影响其依据《房屋租赁合同》的约定对涉案房屋享有合法使用权的异议理由不能成立。首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。本案申请执行人设定的抵押权早已于2014年10月10日在房管部门办理了抵押登记手续，异议人知道或应当知道涉案房产已设立抵押权的事实，此后未经抵押权人同意发生的租赁以及转租赁，承租人、转承租人均不属于善意第三人。其次，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第二款的规定，抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人对该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。本案柘城农信社的抵押权设定在先，统包公司所持租赁合同签订在后，因此无论该租赁合同是否合法有效，统包公司的承租权是否合法存在，都不能产生阻却人民法院对涉案房屋予以执行的法律效果。统包公司以其享有合法承租权为由，请求停止法院对抵押物执行的理由不能成立。柘城法院于2018年4月1日作出（2018）豫1424执异9号执行裁定，驳回异议人统包公司的异议请求。统包公司向本院复议称，一、因太盛公司未明确告知涉案房屋设定抵押的事实，复议申请人客观上无法知道。因此，复议申请人应属于善意第三人，合法的承租权益应得到保障。复议申请人并不知情被执行人已经将涉案房屋抵押给申请执行人的事实，如果知道涉案房屋存在抵押，复议申请人不会和被执行人签订长达20年的租赁合同，也不会一次性支付8年的房租600万元。实际上复议申请人直到柘城法院发出搬迁公告，才知道涉案房屋被抵押、查封，复议申请人作为合法承租人并支付相应的租金，完全符合善意第三人的相关规定。故原审裁定认定复议申请人知道或者应当知道涉案房屋设定抵押的事实不属于善意第三人错误；二、复议申请人和被执行人签订的《房屋租赁合同》不违反法律规定，合法有效，合法的租赁权应当予以保护，柘城法院的强制搬迁行为违法。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的买卖不破租赁原则，本案虽然申请执行人的抵押权设立在先，但是在法院查封涉案房屋前，复议申请人和被执行人已经存在合法有效的租赁合同，并占有使用涉案房屋，属于合法占有。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。复议申请人享有合法有效的承租权利，在租赁期内，柘城法院发出搬迁公告违法。为更好地保护复议申请人的合法承租权，请求上级法院撤销或者变更柘城法院（2018）豫1424执异9号执行裁定。申请执行人柘城农信社辩称，一、复议申请人不属于善意第三人。复议申请人称不知情太盛公司已经将涉案房屋抵押给申请执行人的事实，事实是复议申请人在和太盛公司签订《房屋租赁合同》之前，申请执行人已于2014年10月10日和太盛公司就涉案房屋办理了抵押登记，复议申请人在承租该房屋前，应当对其实际情况进行详细了解，应当知道涉案房屋抵押的情况，所以，此后未经抵押权人同意发生的租赁以及转租赁，承租人、转承租人均不属于善意第三人，复议申请人称属于善意第三人是错误的；二、法院强制复议申请人搬离涉案房屋合法。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。申请执行人早在2014年10月10日对涉案房屋办理了抵押登记，而复议申请人与太盛公司于2015年8月10日签订《房屋租赁合同》，该租赁关系不得对抗申请执行人已经登记的抵押权，申请执行人对涉案房屋依法享有优先受偿权，有权申请法院执行，并要求复议申请人搬迁，实现抵押权；三、复议申请人请求保障其合法承租权利的应是太盛公司，而不是阻止法院合法执行房屋。太盛公司在出租涉案房屋时，应该将抵押情况告知承租人，复议申请人称并不知情太盛公司已经将房屋抵押的事实，而是太盛公司故意隐瞒了房屋已经抵押的事实，这是太盛公司的过错，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第二款的规定，抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。对复议申请人所请求保护其合法承租权利，应当由太盛公司承担赔偿责任，不影响申请执行人抵押优先权的实现。综上，复议申请人的复议理由，没有事实和法律依据。请求上级法院依法驳回复议申请人统包公司的复议申请，维持柘城法院（2018）豫1424执异9号执行裁定。本院对柘城法院审查异议查明的事实予以确认。另查明，2014年10月14日，柘城农信社与金胜源公司签订合同编号为：柘农信借字2014第10140301号《流动资金借款合同》，约定金胜源公司从柘城农信社贷款1200万元，用于收购辣椒、大蒜，贷款期限为12个月，月利率为千分之十。该借款合同第七条债权担保条款约定，由太盛公司提供23套住宅抵押担保。同日，柘城农信社与太盛公司签订合同编号为：柘农信保字2014第1014030101号《抵押合同》，约定抵押人太盛公司自愿对有权处分的房产作为抵押物，为债务人太盛公司依主合同与抵押权人所形成的债务提供抵押担保，抵押人抵押担保的范围包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等抵押权人实现债权的一切费用。2014年10月10日，太盛公司以涉案房屋的23套房屋所有权证在郑州市房地产管理部门办理了抵押登记手续，抵押权人柘城农信社持有郑房他证字第14030914**号房屋他项权利证书。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。本案涉案房屋于2014年10月10日进行抵押登记，2014年10月14日，抵押人太盛公司与抵押权人柘城农信社签订抵押合同，2015年8月10日，抵押人太盛公司与承租人统包公司签订房屋租赁合同，显然是在抵押权设立后抵押房屋出租，不得对抗抵押权人柘城农信社，租赁权对抵押权的实现有影响的，执行法院应当依法将其除去。故柘城法院对涉案抵押房屋发出搬迁公告，并无不当。复议申请人统包公司的复议理由不能成立，其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（一）项之规定，裁定如下：驳回河南统包纸业有限公司的复议申请，维持柘城县人民法院（2018）豫1424执异9号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  董红军审判员  李云山审判员  黄茂夫二〇一八年五月四日书记员  王梦瑶