内蒙古乌海市海勃湾区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2016）内0302民初1230号
原告徐银峰，男，汉族，1973年1月18日出生，公民身份证号码×××，个体，住乌海市。
原告刘翠红，女，汉族，1973年6月24日出生，公民身份证号码×××，个体，住址同上（二原告系夫妻关系）。
委托代理人张飞虎，内蒙古济海律师事务所律师。
被告鄂尔多斯市世景房地产开发有限公司。
法定代表人余美花，董事长。
地址，内蒙古自治区东胜铁西区鄂尔多斯大街诃额伦路东校园路西办公楼1-1401。
委托代理人郉红霞，内蒙古坤泰律师事务所律师。
委托代理人姚瑶，内蒙古坤泰律师事务所律师。
原告徐银峰、刘翠红诉被告鄂尔多斯市世景房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员张献国适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐银峰及其委托代理人张飞虎，被告鄂尔多斯市世景房地产开发有限公司的委托代理人郉红霞、姚瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年2月28日，原、被告签订商品房买卖合同，原告以3908110元的总价向被告购买其开发的四套房屋，合同约定被告应于2014年6月30日前将验收合格的房屋交付原告使用，同时合同对上下水、供电、供暖、及商品房屋权属登记的时间均有明确约定。原告依约履行相应付款义务后被告至今不能交房，被告的不诚信行为，给原告带来巨大困难和损失，为使合法权益不受到侵害，请求依法判令，1、被告将验收合格的房屋四套向原告交付；2、被告向原告支付违约金559120元，合同第五条约定逾期交房的违约金从合同约定的2014年7月1日计算至2015年10月6日（领取钥匙的时间）按照合同约定地下-04号是218348元×千分之三×460天=30360元，地下-10号是236322元×千分之三×460天=32660元，第三套是商104号1726720元×千分之三×460天=238280元，第四套是商204号1726720元×千分之三×460天=238280元，合同里的第九条约定的上水下水、供电、暖气的违约金3908110元（上水违约金）×0.1%=3908元。下水、供电、暖气的违约金均为3908110元×0.1%=3908元，第三项违约金是合同的第十二条约定，逾期办理权属登记违约金，用总房款3908110元×0.1%=3908元，上述违约金是559120元；3、被告按合同第五条约定向原告承担利息，每日按房屋总款3908110元×银行利率6%，至被告向原告交付房屋之日止；4、被告承担公正费用500元，以上合计559620元。5、被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称，被告已于2015年2月4日发布《交房公告》，并给原告办理了交房手续。被告开发的”世景苑”综合楼于2014年4月25日竣工验收合格，2015年2月4日，被告在《乌海日报》上刊登了《交房公告》，通知：世景苑商业楼的全体业主包括”世景苑”综合楼在内的商业楼已达到交房条件。被告于2015年2月4日起正式办理交房手续，为了方便业主收房，被告安排7天（即2015年2月4日-2015年2月14日）集中办理交房手续，业主应持购房资料等证件至售楼部收房。原告未按照被告发布的交房公告时间到售楼部收房，而是于2015年10月6日到被告售楼处办理了交房明细，并领取了退款，被告已经履行了交付验收合格房屋的义务，原告在第一项诉讼请求中要求被告交付房屋缺乏事实依据。二、原告的第二项诉讼�求未明确违约事项及计算标准：（一）关于逾期交房违约责任原告所陈述的逾期交房违约金每日千分之三不符合合同约定，合同中约定是万分之三。被告已于2015年2月4日通知交房，但原告迟迟未办理交房手续，直到2015年10月6日才到被告售楼处办理了交房手续，因此被告不应承担2015年2月4日至2015年10月6日期间的逾期交房违约金。按照《商品房买卖合同》第四条、第六条约定，原告应于商品房买卖合同签订之日起7个工作日内提交银行贷款手续，否则视为逾期交款。逾期付款30日内的应承担利息，超过30日还应承担违约金。《补充合同》第二条约定，如果原告逾期交付房款，被告有权顺延交房。据此，逾期交房的天数应从原告提交银行贷款手续完备后起算至公告发布之日即2015年2月4日止。原告请求的违约金包括的第三项所要求的按房屋的总价款利息的损失都属于违约金�款，被告认为请求的违约金过高，双方《商品房买卖合同》第五条约定：逾期交房超过30日的，合同继续履行，被告应按照银行贷款利率向原告支付应交付房屋之日次日起至交付之日期间的利息，并按照商品房价款的万分之三支付违约金。该合同中关于利息和违约金的约定都属于逾期交房的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定：”当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，因此原告主张的利息和违约金之和不应超过实际损失的30%。该司法解释第17条规定，逾期交付使用房屋的损失可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。因此，被告认�本案逾期交房的利息和违约金之和不应超过租金标准的130%，故被告请求人民法院依法委托鉴定评估机构，就原告房屋租金损失依法鉴定;（二）关于逾期运行配套设施的违约责任，该合同第九条约定：配套设施逾期运行超过30日的，每项应按商品房价款的0.1%支付违约金，被告开发的项目于2014年4月25日竣工验收，验收之日已通上下水、通电，至2015年2月4日被告交付的房仅有暖气未通，根据合同约定，被告应向原告支付逾期未通暖期的违约金0.1%×3908110=3908.11元；（三）关于逾期办理房屋权属转移登记的违约责任，根据合同第12条的约定，答辩人应于初始登记完毕之日起90日内办理权属转移登记，但被告至今尚未完成初始登记，因此无法为原告办理转移登记，不应承担违约责任。
经审理查明，2014年2月28日，原告徐银峰、刘翠红（甲方）与被告鄂尔多斯市世景房地产开发有限公司（乙方）签订《商品房买卖合同》共四份，分别购买被告承建的乌海市神华东街南一街坊世景苑B区综合楼地下一层-04号，面积57.46平方米房屋，单价3800元，合款218348元，原告首付款118348元，剩余款项办理银行贷款。
购买世景苑B区综合楼地下一层-10号，面积62.19平方米房屋，单价3800元，合款236322元，首付款126322元，剩余款项办理银行贷款。
购买世景苑B区综合楼商业104号，面积107.92平方米商铺，单价16000元，合款1726720元，首付款876720元，剩余款项办理银行贷款。
购买世景苑B区综合楼商业204号，面积107.92平方米商铺，单价16000元，合款1726720元，首付款876720元，剩余款项办理银行贷款。
上述四套房屋价款合计3908110元。原告于2014年1月27日交纳房款1700000元，2014年3月10日交纳房款298110元，2014年4月8日交纳房款210000元,共交房款2208110元。剩余房款1700000元，原告于2014年4月22日提交了相关的贷款手续。
原、�告签订的四份《商品房买卖合同》均约定，签署合同之日起，乙方在7个工作日内办理完毕银行贷款所需手续提供给甲方，未办理完手续视为逾期交款，此贷款额度最终以银行批贷为准，不足部分于批贷之日起7个工作日一次性付清。
除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之三向乙方支付违约金。2、解除合同。甲方应退还乙方已付款、支付已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。乙方的实际损失超过甲方支付的违约金时，甲方还应承担赔偿责任。乙方如未按本合同第四条约定的日期付款，逾期在30日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，甲方有权按照下述的第1种约定，追究乙方违约责任：合同继续履行。乙方应支付逾期付款及利息，利息自合同约定的应付�之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，乙方还应每日按商品房价款的万分之三向甲方支付违约金。
按照双方签订的《商品房买卖合同》补充合同第一条约定，买受人承诺在签订的商品房买卖合同之日起7日内提供银行、公积金办理所需全部真实资料并按银行、公积金办公室指定日期签订按揭合同，逾期视为延期付款，买受人应按本合同的第六条承担逾期付款的违约责任。第二条买受人收楼条件及出卖人交付的补充条款，买受人需按本合同约定支付全部房款（包括按揭款）、违约金（如有）等全�费用后才具备收楼条件，如买受人未按约定支付前述款项，则出卖人有权顺延办理交房及产权登记手续，且视为由于买受人原因未能按期交付。因买受人原因造成的延期交楼及产权登记，出卖人无须另行书面告知买受人。
原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条商品房权属登记，双方约定，自初始登记完毕之日起90日，办理房屋权属转移登记；订立本合同时，房屋尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日；订立合同时房屋已竣工的，自合同订立之日起90日。由于甲方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记�，按下列第一种约定处理：1、合同继续履行，甲方应按房屋价款的0.1%向乙方支付违约金。
同时查明，2015年2月4日被告在《乌海日报》刊登交房公告，通知世景苑A段、B段、综合楼、18号楼商业、19号楼商业楼已达到交房条件，于2015年2月4日至2015年2月14日集中办理交房手续。
按照双方签订的上述合同约定，被告应于2014年6月30日前向原告交付房屋，并且房屋的配套设施水、电、暖应当正常运行。被告承建的房屋及建筑给排水及采暖分布工程质量验收记录、建筑电气分部工程质量验收记录记载，被告在2014年1月25日通水，2014年11月20日通电。原告于2015年10月6日接收房屋时未通暖，电和暖的运行未在合同约定时间运行。原告接收房屋后，未到物业公司领取水卡、电卡。就该房屋是否按照合同约定时间通水，原告于2015年11月24日向内蒙古自治区乌海市智诚公证处申请证据保全。2015年12月14日内蒙古自治区乌海市智诚公证处出具（2015）内乌智诚证字第1773号公证书，证明2015年11月24日现场记录未通水。原告支付公证费500元。
本案在审理过程中，被告提出申请，请求对原告购买的乌海市海勃湾区神华东街南一街坊世景苑B区综合楼商业104、204号及地下10、04号房屋在2014年7月1日至2015年2月4日期间同地段同类房屋作价标准进行鉴定。结论为租赁价格83073元，其中104号、204号房屋租赁价格71227元，地下一层10号房6157元，地下一层04号房屋5689元。
上述事实的认定有原告提供的以下证据予以佐证：
1、2014年2月28日，原、被告签的《商品房买卖合同》四份；
2、收据四份；
3、公证书一份及公正发票一份；
4、2015年11月25日，乌海市热力公司出具的证明一份；
5、2015年10月6日，被告出具的业主入住缴费明细表一份。
有被告提供的以下证据予以佐证：
1、建设工程竣工验收报告一份；
2、乌海日报一份；
3、乌海市海勃湾区人民法院民事判决书（2014）乌勃民一初字第00434号一份、张乐平《商品房买卖合同》一份；
4、综合楼商业部分业主入住缴费明细表一份、领款单一份、照片一份；
5、原、被告签订的《商品房买卖合同》一份；
6、《资产评估报告》一份；
7、关于世景苑三期工程即B区未作商品房初始登记的说明一份；
8、《前期物业管理委托合同》一份；
9、建筑给排水及采暖分布工程质量验收记录一份；
10、建筑电气分部工程质量验收记录一份；
11、原告办理银行贷款手续一份。
本院认为，原、被告双方在平等自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定，系有效合同，双方均应按照约定履行各自的权利和义务。按照合�约定，被告应在2014年6月30日前向原告交付房屋，逾期交付，应承担违约责任。双方在合同中未约定交付房屋的通知方式，被告在本地报纸上刊登公告是通知交房的合理方式之一，因此确定被告交付商品房的时间为2015年2月4日，逾期天数219天（2014年6月30日至2015年2月4日）。被告请求按照2014年7月5日乌海市海勃湾区人民法院出具的（2014）乌勃民一初字第00434号民事判决书中依据房屋租赁费用确定原告的直接损失并以此计算违约金，并请求人民法院委托评估机构对原告所购买的房屋在2014年7月1日至2015年2月4日期间同地段同类房屋租金标准进行鉴定结果为依据计算违约金，个案因其合同约定、诉请及在诉讼中行使诉讼权利的不同而各有差异，在本案中，双方签订的合同明确约定因违约产生损失的计算方法，因此本案应以合同约定处分，被告请求按照同地段同类房屋租金标准计算违约金，本院不予支持。
按照原、被告签订的《商品房买卖合同》逾期交付商品房承担违约责任的约定，即”买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自房屋最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金”，该约定已明显超出被告所能预见的原告预期收益，有失公平，被告现主张约定的违约金过高，请求予以减少，符合法律规定，本院予以支持。违约金的计算按照原告已交房款，按金融系统同期贷款年利率6%计算确定为原告的直接损失。同时因违约金不仅具有补偿性，还具有惩罚性，另确认原告直接损失的30%作为赔偿计入违约金。原告请求支付已付款利息，同时请求按合同约定”每日按商品房价款的万分之三支付违约金”，属于重复计算，对于违约金的请求，本院不予支持。
按照原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，双方约定自初始登记完毕之日起90日内，办结房屋权属转移登记。如因被告的责任，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，被告应按房屋价款的0.1%向原告支付违约金。对原告要求被告承担逾期办理房屋产权证书违约金的请求，本院予以支持，考虑到当前的房地产市场的实际情况及双方关于逾期办结房屋产权证转移登记的约定，将在判决中与逾期交房的违约金一并做出处理。
原告请求被告支付逾期通上水下水、供电、暖气的违约金，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，其中地下一层-04及-10，对通上、下水、暖气均未进行约定，仅对通电时间进行约定，于2014年6月30日前通电；而商104、商204号两份合同第九条关于商品房配套设施运行的约定，于2014年6月30日前通上、下水，2014年6月30日前通电，2014�10月15日前通暖气，上述配套设施未按约定日期运行的，甲方30日内采取补救措施，并赔偿乙方损失；超过上述约定期限的，甲方应赔偿损失，并且每项还应按商品房价款的0.1%向乙方支付违约金。因被告提供建筑给排水及采暖分布工程质量验收记录、建筑电气分部工程质量验收记录，证实被告在2014年1月25日通水，2014年11月20日通电。被告未按照合同约定时间通电、暖气，被告应向原告支付地下一层-04及-10号逾期通电，商104、商204号商铺逾期通电及通暖气的违约金。原告请求判令被告逾期通水的及公证费，本院认为，原告未在物业领取水卡，购买水费，公证处出具的公证书只是就当时的现场情况进行了公正，不能证明是否正常运行，因此原告的该项诉讼请求，本院的该项请求本院不予支持。
本案在审理过程中，被告提出反诉，本院依法通知其在七日内交纳反诉案件受理费，但被告逾期未交纳，被告的反诉请求，本院不予审理。故根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、被告鄂尔多斯市世景房地产开发有�公司给付原告徐银峰、刘翠红逾期交房违约金182899.53元。（3908110×6%÷365×219=140691.95元，140691.95×30%=42207.58元）。
二、被告鄂尔多斯市世景房地产开发有限公司给付原告徐银峰、刘翠红逾期办结房屋产权转移登记违约金3908.11元（3908110×0.1%=3908.11元）。
三、被告鄂尔多斯市世景房地产开发有限公司给付原告徐银峰、刘翠红逾期通电、逾期通暖气违约金7361.55元（3908110×0.1%＋3453440×0.1%）。
四、驳回原告徐银峰、刘翠红的其它诉讼请求。
上述一、二、三项合计194169.19元，被告于本判决生效后十日内履行完毕。
案件受理费4698元（原告已预交），由被告承担。被告应于上述履行期限内一并给付原告。
如未按照判决书指定的期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院送交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。
本判决书发生法律效力后，如义务方不履行判决书所确定的义务，对方当事人可在判决书规定的期限届满之日起的法定期限内，向本院申请执行，申请执行的期间为二年，在法定的期限内不申请的，视�放弃申请执行的权利。
审判员张献国
二Ο一七年六月三日
书记员马旭