天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民四终字第6号
上诉人（原审原告）韩宝岩。
被上诉人（原审被告）天津合生珠江房地产开发有限公司，住所地天津市南开区卫津南路与霞光道交口1号宁泰广场17层。
法定代表人赵玉亭，该公司总经理。
委托代理人王××，该公司法律部职员。
上诉人韩宝岩因与被上诉人天津合生珠江房地产开发有限公司（以下简称合生公司）商品房预售合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2013）宝民重字第7号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人韩宝岩，被上诉人合生公司的委托代理人王××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2006年5月19日，原告韩宝岩为乙方，被告合生公司为甲方，签订了合同编号为2005-0067312的《天津市商品房买卖合同》。合同约定，一、乙方购买甲方开发的坐落于天津市宝坻区周良庄镇京津温泉城内上京熙园136-B号住宅，建筑面积195.36㎡；二、按建筑面积计算，4434.29元／㎡，房屋价款866，195元；三、商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2006年11月20日前将商品房交付乙方；四至十一条（略）；十二、商品房权属登记见附件五的补充合同。同日，双方签订《补充合同》，合同第十六条约定，关于产权办理，双方同意主合同第十二条变更为：买受人委托出卖人办理房屋所有权转移登记手续。出卖人在商品房交付使用并办理完初始登记之日起180天内为买受人办妥房屋所有权转移登记，并将房屋所有权证交付买受人。否则，每逾期一年，出卖人向买受人支付已付房屋价款1%的违约金。买受人应按出卖人要求及时向出卖人提供全部办理产权的相关资料并缴纳相关费用，如因买受人原因不能在约定时间内取得房屋所权证，出卖人不承担违约责任。合同附件三的《毛坯房交楼标准》包括安防系统：即每户安装可视对讲系统（含门口机、室内机、紧急求助按钮及燃气泄漏报警器）；小区内设置闭路电视监控系统；小区围墙设周界防范系统；小区内设电子巡更系统。合同还对其他事项进行了约定。原告韩宝岩在签订合同交付房款的同时交纳了由被告合生公司代收的各项税费、登记费、维修基金等合计35071.85元。
2006年11月7日，合生公司向韩宝岩发出交楼通知，通知附件二的《业主收楼缴费项目清单》载明收楼时需交纳的费用合计1525元，包括可视对讲终端设备机1500元，办理所有权证印花税5元，土地信息费20元；附件三的《业主入住物业缴费清单》载明业主预交6个月的物业费计3，281.71元。2006年11月18日，合生公司与韩宝岩办理了交接楼房手续。因部分工程尚需继续施工，同日，韩宝岩与物业管理中心办理了钥匙托管承诺书，将钥匙交与管理中心。2006年12月22日，合生公司取得《天津市建筑安装工程和市政基础设施工程竣工验收备案通知书》，2006年12月30日，合生公司取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，至此，合生公司交付房屋的手续趋于完备。
2006年12月底案外人王强、李本杰、关国平、李委峰、唐献于等人开始为韩宝岩装修涉案房屋，包括安装燃气采暖热水器。2007年4月17日晚，王强等5人在该房屋内休息睡眠中死亡。经天津市公安局法医鉴定，该5人均为一氧化碳中毒死亡。事件发生后，李本杰、唐献于、关国平、李委峰的亲属分别对本案原、被告等人提起人身损害赔偿纠纷之诉。一审法院经审理，于2010年12月14日分别作出（2010）宝民重字第12号、第13号、第14号和第15号民事判决，认定韩宝岩将燃气锅炉安装等交给没有施工资质的人员进行施工存在选任的过失，负有一定责任，判决韩宝岩承担15%的赔偿责任，分别赔偿上述人员亲属损失78608.32元、70110.97元、52832.55元和68263.72元；合生公司交付毛坯房没有安装燃气泄漏报警器，不符合交付标准，与死亡事故的发生存在间接因果关系，判决合生公司承担10%的赔偿责任，分别赔偿损失52405.55元、46740.65元、35221.70元和45509.15元。韩宝岩和合生公司均提起上诉，天津市第一中级人民法院在审理中主持各方当事人进行调解并达成协议，于2011年5月30日分别作出（2011）一中民四终字第499号、第500号、第501号和第502号民事调解书，确认由韩宝岩和合生公司各补偿唐献于亲属40000元，李本杰亲属50000元，李委峰亲属40000元，分别补偿关国平亲属20000元和30000元，均已执行。至此，韩宝岩共计补偿死者亲属经济损失150000元，负担诉讼费6043元。
另查，韩宝岩提交一份与案外人程××于2007年4月11日签订《房屋租赁合同》，约定韩宝岩自2007年6月1日起至2010年5月31日将涉案房屋租赁给程××，每月租金6000元，三年租金总额为216000元。租金支付方式为签约之日7日内预付18000元，之后每季度前5日支付本季度房租18000元。韩宝岩应在2007年5月30日将房屋交付承租人，如不能提供房屋而解除合同的，应向承租人支付合同总额20%的违约金；合同对其他权利义务进行了约定。韩宝岩称合同签订后，程××预付了50000元定金，因双方是熟人没有出具手续。2007年12月26日，韩宝岩与程××签订《房屋租赁合同终止协议》，内容：因韩宝岩未能如期提供房屋，且经半年之久仍不能履行，经双方协商，确定如下房屋租赁终止协议：一、按照原合同约定，甲方（即原告）愿承担违约责任，赔偿乙方（即程××）损失50000元，原合同终止。二、甲方赔款分三次付清，即本协议签订之日付20000元；2008年2月10日前付20000元；2008年6月10日前付10000元。三、在甲方付清全部赔款前，乙方继续享有原租赁合同中的所属权益。但韩宝岩不能提供程××的身份证明，亦未能提交程××已向其交纳定金和其已经赔偿程××损失的凭证等证据，仅称以现金方式支付给付程××损失，没有其他手续。
2009年7月3日，韩宝岩为合生公司出具《承诺书》（即被告证据），内容：本人购买贵公司熙园136-B商品房，经双方友好协商，本人同意接受贵公司代本人缴交20个月的物业管理费，共计10940元。本人承诺2009年12月底前不再就该商品房产权证问题提出赔偿或补偿要求。本人同意该补偿管理费的个人所得税由贵公司代为扣缴，扣税后实送管理费与应交管理费之差额由本人按时向物业公司缴交。合生公司称不能按照约定时间办理产权登记的原因是因受市政道路规划的影响，导致涉案房屋所在地块容积率上升，合生公司没有补交土地出让金，从而不能办理初始登记。直至2013年4月24日，讼争房屋办理了《天津市房地产权证》，证号：房地证津字第124021304584号，建筑面积195.34㎡，使用权面积709.1㎡。
2011年12月22日，韩宝岩提起诉讼即（2012）宝民初字第282号民事案件，要求：一、合生公司按合同约定立即履行为韩宝岩安装可视对讲系统义务；二、合生公司立即为韩宝岩办理房屋所有权证；三、合生公司赔偿韩宝岩各项经济损失772498元，包括：1、因死亡事故造成韩宝岩对受害人家属经济补偿150000元及承担的诉讼费6043元；2、因死亡事故致韩宝岩与第三方签订的商品房租赁合同无法履行，韩宝岩蒙受经济损失266000元；3、合生公司未能办理权属证书造成韩宝岩房款利息损失317695元；4、房屋无法转让造成韩宝岩承担的物业费损失32760元。审理中，韩宝岩放弃第二项诉讼请求。2012年4月28日，一审法院召集当事人双方对涉案房屋是否安装了可视对讲机及燃气泄漏报警器进行现场勘查，同时对与涉案房屋相邻的136A号和137A号、137B号房屋进行勘查，均未发现已安装对讲机和燃气泄漏报警器的迹象。经审理，一审法院于2012年10月17日作出（2012）宝民初字第282号民事判决，判决：一、被告天津合生珠江房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内给付原告韩宝岩经济损失156403元（此项损失为原告赔偿受害人家属损失及承担的诉讼费）；二、被告天津合生珠江房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内给付原告韩宝岩租赁损失64800元；三、被告天津合生珠江房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内给付原告韩宝岩逾期办证违约金28873.17元（自2010年1月1日计算至2012年9月1日）；四、被告天津合生珠江房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内为原告安装可视对讲系统（含门口机、室内机、紧急求助按钮及燃气泄漏报警器）；五、驳回原告其他诉讼请求。合生公司提起上诉，天津市第一中级人民法院以认定基本事实不清为由，裁定撤销原判，发回重审。
一审庭审中，韩宝岩对诉讼请求第三项的请求理由及数额进行了说明，称包括三项损失，即：（一）天津市第一中级人民法院作出的四份民事调解书确定的韩宝岩补偿受害者家属的150000元及承担的诉讼费6043元。合生公司没有安装燃气泄漏报警器是客观事实，原告多次与合生公司交涉均没有结果。正是因为没有安装报警器，直接导致5名施工人员发生一氧化碳中毒死亡。因一氧化碳中毒死亡需要较长的病理反应过程，如果合生公司安装了报警器，受害者能够得到及时救治，不会导致死亡。因此，原告由此造成的损失应由被告赔偿。（二）因发生死亡事故，使原告与第三方签订的房屋租赁合同不能履行，造成原告直接经济损失266000元。（三）因死亡事故的发生，该涉案房屋成为“凶宅”，给原告造成了精神伤害，加之被告没有商业诚信，使房屋存在渗水、配套不完善等质量问题，导致该房屋严重贬值；不能及时办理权属证书，使房屋的转卖无法实现。双方签订的补充合同第十六条违约金的规定显失公平，应予以撤销。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《商品房买卖解释》第十六条、第十八条和第十九条的规定，不应按照违约金的约定进行赔偿，被告应赔偿其违约造成原告该房屋无法转让所带来的房款利息损失。按中国人民银行现行贷款年利率7.05%计算6年，以购房总价款即房款及契税等901261.85元为基数计算，利息损失为381234元。
原审原告韩宝岩一审诉称，2006年5月14日原告认购被告销售的京津新城上京熙园136B住宅一套，并签订了《商品房买卖合同》。合同签订后原告依约履行了各项义务，但被告没有按合同约定履行基本设施保障义务，燃气管道没有开通，只提供了临时罐装液化气，不能满足供暖使用。因房内液化气泄漏导致相关作业施工人员中毒死亡，给原告带来身心伤害和经济损失。合同约定的“安防系统”至今没有安装。另根据国务院公布的《城市房地产开发经营管理条例》规定及原、被告签订合同第十二条约定，被告应在商品房交付180天之内为原告办理商品房权属登记，而被告逾期5年的时间里没有履行合同义务，造成该商品房至今不能办理产权交易，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖解释》）第十六条、第十八条和第十九条规定，被告应依法赔偿原告因其违约影响商品房转让所带来的房款利息损失及物业费损失，要求：一、被告按合同约定立即履行为原告安装“安防系统”的义务；二、被告立即履行对涉案房屋质量缺陷的改造修缮义务；三、被告赔偿原告各项经济损失803277元；四、被告承担涉案房屋相关物业管理费；五、被告对其违约及欺诈行为予以公开致歉。
原审被告合生公司一审辩称，第一，原、被告于2006年5月19日签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的京津温泉城上京熙园136B号商品房，合同附件三约定每户安装安防系统。2006年11月18日，被告依约向原告交付涉案房屋，原告接收房屋时未对房屋质量及设备提出任何异议，且在质保期内也未曾提出质量和设备异议，因此，应认定被告交付的商品房质量符合合同约定，被告已为原告安装了安防系统，故原告请求安装安防系统无事实和法律依据。第二，根据（2011）一中民四终字第499号至502号民事调解书，被告已就人身损害赔偿问题承担了相应的补偿责任，对于原告承担的损失应由原告自行承担，要求被告予以赔偿无事实和法律依据。第三，原告与第三人之间签订的房屋租赁合同与被告无实际关联，对被告没有约束力，原告不能履行与第三人之间合同造成的违约金损失不应由被告承担。第四，根据原、被告签订的商品房买卖合同约定，被告在商品房交付使用并办理完初始登记之日起180日内，为原告办理房屋所有权转移手续，每逾期一年被告应向原告支付已付房款的1%作为违约金，原告请求违约金数额过高。该房屋总价款866195元，办证违约金计算期间应为2010年1月1日至2012年9月1日，应为23820.40元。第五，房屋转让所得属于或然利益，不是必然能获得的利益，不是订立合同之初能够预见的损失，不属于赔偿范围。因此，原告诉请的赔偿物业费损失无事实及法律依据。第六，原告其他诉讼请求缺乏事实和法律依据，被告均不予认可。
一审人民法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告均对各自主张提交了相应证据，并对证据的来源，证据是否具有客观性、真实性及与本案的关联性以及证明目的进行了充分论述，同时亦陈述了承认与反驳对方证据的意见。一审法院综合当事人在原审和重审中的举证、质证意见，结合业已查明的案件事实和当事人之间的争议焦点，针对当事人的诉辩请求逐项评判如下：
首先，关于原告韩宝岩诉请的“安防系统”问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的商品房买卖合同是在双方协商一致基础上签订，不违反法律强制性规定，合法有效。合同附件三明确约定每户安装可视对讲系统（含门口机、室内机、紧急求助按钮及燃气泄漏报警器），被告合生公司应履行合同约定的安装义务。针对原告的请求，被告不能举证证明已经安装此系统，且在一审法院组织的现场勘查时均未发现涉案楼房及相邻楼房有安装的迹象，被告方代理人在原审时称合同附件三明确约定安装“安防系统”，可以认定交付楼房时被告已按合同约定安装了安防系统，该陈述系推定成立，明显体现出对双方当事人均不负责任的态度，且缺乏证据印证。在本次诉讼中称如果没有安装，原告应在交付楼房时提出异议并拒绝收楼，原告多年没有提出质量异议，此项权利已经消灭。此陈述系对原审抗辩意见的“换言之”说法，仍是推定，亦没有提交证据佐证，且在两次庭审中均不能对现场勘查结果作出合理性解释。“安防系统”的安装不仅仅是安装与否的问题，还应进行调试并交付合格的系统，因此，根据证据举证规则的规定及对证据的实质性内容的分析和公平原则进行分配，是否安装交付的举证责任在被告一方，被告不能提交相应证据，本院认定被告未履行合同约定的安装义务，被告收取了可视对讲终端设备费用，未进行安装构成违约，被告应承担继续履行的违约责任，故对原告此项请求予以支持。
其次，关于要求被告合生公司对涉案房屋质量缺陷进行改造修缮问题。涉案房屋墙皮出现反碱现象属实，原告称系被告施工时没有做防水处理导致墙皮长期被水浸泡所致，被告予以否认，称涉案房屋是毛坯房，不仅做了防水，而且经过了竣工验收。反碱也称泛碱，在建筑施工中砖墙反碱现象最为普遍，是建筑质量通病，但造成反碱的原因有多种，诸如是否存在施工瑕疵，当地水文土质的变化以及是否受到其他方面的侵蚀等。现造成反碱原因不明，就现有证据尚不足以认定系被告施工瑕疵造成，故在本案中不予认定。
第三，关于请求被告赔偿各项经济损失803277元问题。原告在庭审中详细陈述了赔偿理由和计算标准、依据，被告均予以反驳。一审法院认为，（一）调解书确定的150000元补偿款及诉讼费6043元，应由原告自行承担。被告交付毛坯房时没有按照合同约定安装燃气泄漏报警器，原告为此亦多次与被告交涉，说明原告对报警器的用途和缺失的潜在危险性是明知的。其在对室内装修工程进行发包时包括安装燃气锅炉和采暖热水器，负有审查施工人施工资质的义务，其将锅炉安装交给没有施工资质的人员进行施工，存在过失，同时负有提醒施工人施工房屋尚未安装燃气泄漏报警器的义务，虽然未予安装的责任不在原告，但其系房屋的所有权人，未对施工人尽到警示之责，对事故的发生负有不可推卸的责任，应承担相应的责任。被告合生公司未按照约定安装报警器，怠于履行义务，与事故的发生存在因果关系，亦应承担相应责任。被告所述对死者家属进行补偿系出于人道不能成立。本案原、被告基于案件的基本事实，在损害赔偿案件的二审审理中与死者家属达成的补偿协议，系双方真实意思表示，二审法院已给予确认。原告自身负有责任，其要求被告对其应负的责任进行赔偿，缺乏法律依据，一审法院不予支持。（二）原告所述因租赁合同不能履行，造成其直接经济损失266000元，不予支持。原告虽然提交了与第三方程××签订的房屋租赁合同和终止协议，但房屋租赁合同未实际履行应是客观事实。因该合同载明的签署时间是2007年4月11日，交付房屋时间是同年5月30日，租金按季度支付，按合同约定第一笔租金应在4月18日前支付，4月17日晚即发生了死亡事故；而终止协议仅涉及违约赔偿问题，没有涉及预付定金和已支付租金的处理，且原合同亦未涉及定金问题，原告不能提交程××预付定金和支付租金的证据，亦未申请程××出庭，因此，原告所述不能成立，该租赁合同未实际履行，原告据此请求赔偿租金损失216000元无事实和法律依据，一审法院不予支持。原告虽然提交了终止协议，但原告未能提供程××的身份证明，亦不能提交其已经赔偿程××50000元违约损失的证据，仅称以现金方式支付，没有其他手续。根据现有证据不能确认原告所述，故一审法院不予支持。（三）就本案而言，被告迟延办理产权证书是不争之事实，从房屋交付至实际办证历时六年之久，被告确已构成严重违约，应承担违约责任。双方对如何承担存在严重分歧。关于迟延办证如何承担违约责任，双方商品房买卖合同附件的补充合同第十六条有明确约定，即办理完初始登记之日起180天内办理房屋所有权转移登记，否则，每逾期一年支付已付房价款1%的违约金。原告认为该违约金的约定显失公平，应予撤销，对此援引《中华人民共和国合同法》和《商品房买卖解释》的相关规定，要求被告依据银行贷款利率计算利息损失；被告予以反驳。《商品房买卖解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。对该规定的理解适用不能孤立进行，应结合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定进行全面综合考虑。违约责任是民事责任的一种，是指合同当事人因过错不履行合同或履行合同不符合合同约定而应当承担的民事责任，是违约行为在法律上应当承担责任的客观表现。而违约行为包括作为和不作为，有根本违约、逾期违约和实际违约等多种情形。根据被告所述，涉案房屋所在地段由于受到政府道路规划的原因导致该地块容积率上升，需补交土地出让金等，从而无法办理初始登记。《天津市商品房管理条例》第十四条规定，房地产开发企业应当自商品房竣工验收合格之日起三十日内，按照国家和本市的规定，申请办理商品房所有权初始登记。商品房所有权初始登记后，房地产开发企业应当在商品房交付使用十日内，书面通知购房人办理商品房所有权转移登记手续和土地使用权登记。《天津市房屋权属登记条例》第二十四条第一款规定，房地产开发企业应当自开发建设的商品房竣工验收之日起三十日内申请房屋所有权初始登记，并将登记结果及时通知购房人。虽然办理初始登记有外因影响，但不是允许迟延办理的约定和法定理由，被告对此应积极与政府等有关部门协调，向原告等业主作出说明，求得业主谅解。被告仍负有不可推卸的责任，从迟延原因并结合案情看，被告的违约虽不构成恶意，但仍应按照约定支付违约金。原告不能说明其实际损失，所述屋内发生死亡事故及迟延办证，造成房屋严重贬值而影响其转让出售而要求被告按照银行贷款利率支付利息，一审法院不予支持。原、被告在2009年7月3日已就产权证问题达成了赔偿协议，即被告代缴20个月的物业费，在2009年底前原告不再就此问题索赔。故从2010年1月起至实际办理时止，被告仍需按合同约定继续向原告支付违约金。现原告持有的产权证书载明的时间是2013年4月24日，原告称被告实际给付时间是6月，被告不能提交原告领取证书的时间，且违约金是按年计算，本院酌情确定被告支付违约金时间截至2013年6月，即按照原告计算的全部房价款901261.85元的每年1%计算3.5年，计31544.20元。
第四，关于原告要求被告承担相关物业管理费问题。交纳物业管理费是合同约定的义务，且合同约定买受人按物业管理公司规定的标准交纳管理费。收取物业管理费的公司是广东康景物业服务有限公司天津分公司，被告称其与物业公司同属一个集团公司下属的独立子公司，并非同一公司，原告给被告出具的《承诺书》也明确反映出被告与物业公司不是同一公司，因此，原告向被告主张返还物业管理费属于主体不适格，一审法院不予支持。原告可就物业管理费争议与所属物业公司另行解决。
第五，关于原告第五项请求要求被告公开致歉问题。原告对此称该项请求属于公益诉讼，系履行社会责任，原告等很多业主均被被告的广告所欺诈，应给予被告道德上的惩戒，以公开形式进行道歉。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十五条规定，对污染环境、侵害众多消费者合法权益等损害社会公共利益的行为，法律规定的机关和有关组织可以向人民法院提起诉讼。根据此条的规定，只有侵害众多消费者合法权益的行为损害公共利益时，才可基于维护社会公共利益提起公益诉讼。如果侵害消费者合法权益的行为直接涉及的是某些个体利益，则属于一般普通民事诉讼即私益诉讼，不属于公益诉讼的范畴，而且公益诉讼的起诉主体必须是其他法律规定的机关或者有关组织。原告所述的欺诈如果成立，针对的仅是购买该地块房屋的特定的人，也仅是在一定范围内涉及某些个体利益的私益诉讼，因此，原告所述属于公益诉讼范围不能成立，本院不予采信。但原告属于消费者，对于被告这样一个房地产公司而言确处于弱势，被告在合同约定期间内交付的是未经验收的房屋，各项配套设施均不齐全，至今也不完备，而且长达六年之久不能办理权属证书，确给原告等人带来了精神上的损害。被告在履行合同中已然违约，本应主动向原告等业主说明情况，表示歉意并积极整改以取得谅解，但被告却漠然视之，屡屡引发类似诉讼，故对其违约及不作为的行为予以批评，希望被告引以为戒，积极整改。
第六，本案诉讼费负担问题。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。本案纠纷皆因被告交付的房屋存在瑕疵和迟延办证引起，且至今被告亦没有按照合同约定全面履行义务，发生纠纷后被告并未体现出积极化解寻求谅解的姿态，而是不勇于担责或推诿扯皮。本案纠纷解决的意义不在于被告赔偿金额的多少，更积极的意义在于被告能够正视责任转变理念。结合上述对原告请求的分析论述，并结合该办法的规定，一审法院决定由被告全额负担案件受理费。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款之规定，判决：一、被告天津合生珠江房地产开发有限公司于本判决生效后10日内为原告韩宝岩购买的坐落于天津市宝坻区周良庄镇京津温泉城内上京熙园136-B号住宅安装可视对讲系统（含门口机、室内机、紧急求助按钮及燃气泄漏报警器）。二、被告天津合生珠江房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原告韩宝岩支付逾期办理涉案房屋所有权证书违约金人民币31544.20元。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11464元，由被告负担。
一审判决后，上诉人韩宝岩不服一审判决，上诉至本院，请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求，上诉费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决基本事实认定上存在严重瑕疵，在判决中仅确认了被上诉人的违约过失，忽略了被上诉人多项侵权行为和侵权责任，导致在法律关系认定错误和适用法律错误情况下进行错误判决。1、被上诉人交房时并没有经过竣工验收；2、涉案房屋存在诸多严重质量问题，特别是一楼负零下部分，一审认定为正常的墙壁返碱严重歪曲事实；3、“温泉入户”是上诉人进行地产营销的公开承诺和保证，事实上长达四年无温泉水，一审未对此合同欺诈事实和侵权行为进行认定；4、一审法院对被上诉人未安装安防系统认定为“被上诉人怠于履行义务”错误，被上诉人没有安装报警器，导致死亡事故发生，被上诉人应承担加害给付全部责任；5、被上诉人在长达79个月的时间内没有按照合同约定为上诉人办理土地使用权变更和房屋所有权登记，是故意行为性质的合同欺诈，构成实质性侵权；6、一审认定被上诉人对于未安装报警器应负有相应责任，但按判决中没有体现其所应当承担的赔偿责任比例，上诉人提出的赔偿经济损失803277元的诉讼请求有充分的事实依据和法律依据。二、一审存在程序违法，严重影响司法公正。上诉人要求被上诉人赔礼道歉，一审法院应当依法予以支持，却以“属于公益诉讼，诉讼主体不对”为由，驳回上诉人诉讼请求，属严重程序违法，应当裁定而不是判决。本案是一起因为开发商违约、侵权的过失造成重大死亡事故而引发的民事诉讼，进入诉讼程序整整六年之久未结，一审法院不作为。
被上诉人天津合生珠江房地产开发有限公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。主要理由：双方于2006年5月19日签订了商品房买卖合同，2006年11月18日办理了交接诉争房屋手续。对于上诉人诉请被上诉人赔偿各项经济损失问题，被上诉人均不认可。1、2007年4月17日，案外五人为诉争房屋进行装修时因一氧化碳中毒死亡，事发后经鉴定，上诉人因将燃气锅炉安装等装修工作交给没有施工资质的人员进行施工存在选任的过失，并对死亡结果的发生负有主要责任。因此上诉人对应由其自行承担的责任无权向被上诉人进行追索，且被上诉人已就事故发生承担了应由被上诉人承担的责任。2、上诉人述因租赁合同不能履行，诉请被上诉人赔偿其直接经济损失266000元，没有事实及法律依据。3、关于上诉人诉请被上诉人承担相关物业管理费问题，缺乏事实及法律依据。4、关于上诉人诉请的房屋转让损失问题。房屋转让所得属于或然收益，不是必定能获得的利益。根据一般法理，上述损失及其所带来的损失不属于赔偿范围，而且该损失也不是被上诉人订立合同之初能够预见的损失，因此上诉人诉请赔偿房屋转让的损失不应由被上诉人承担。5、对于上诉人的其他诉讼请求，被上诉人认为缺乏事实及法律依据，不予认可。
二审期间，上诉人韩宝岩的证人程××出庭作证，其证言用以证明上诉人与证人间有租房的事实存在及因被上诉人原因造成上诉人的经济损失情况。被上诉人对此不予认可，经审查，该证人证言不符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于新证据的规定，本院不予采纳。
被上诉人天津合生珠江房地产开发有限公司未补充提交新的证据。
本院经审理查明，一审法院认定的案件事实属实，本院予以确认。案经本院调解未果。
本院认为，2006年5月19日上诉人韩宝岩与被上诉人合生公司之间订立的《天津市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。结合当事人双方诉辩主张，本案争议焦点应为被上诉人合生公司是否存在违约行为及如何承担违约责任。对此，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，应由负有举证责任的当事人承担不利后果。
一、对于涉诉房屋的安防系统问题，一审法院认定被上诉人合生公司未履行合同约定的安装义务，收取了可视对讲终端设备费用，未进行安装构成违约正确，被上诉人应承担继续履行的违约责任符合法律的规定，对该判项本院予以维持；
二、上诉人要求被上诉人对涉案房屋质量缺陷进行改造修缮问题，上诉人陈述是指涉案房屋未做防水造成房屋反碱，因上诉人提交的证据不足以证明反碱系因涉案房屋存在质量缺陷造成，一审法院对此不予认定并无不当，对上诉人该项上诉主张本院不予支持；
三、上诉人要求被上诉人赔偿各项经济损失803277元一节，其主张包括三项：
1、赔偿本院（2011）一中民四终字第499号、第500号、第501号和第502号民事调解书确定的上诉人韩宝岩对案外人150000元补偿款及诉讼费6043元。因上诉人韩宝岩将锅炉安装交给没有施工资质的人员进行施工，对王强等5人死亡存在过失，被上诉人未按照合同约定安装报警器，并非造成王强等5人死亡的唯一原因，且其因违约行为对案外人亦进行了赔偿，上诉人要求被上诉人应赔偿此项款项并无法律依据，本院不予支持。
2、因上诉人与案外人租赁合同不能履行，造成上诉人直接经济损失266000元。本院认为，依照合同法相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，上诉人提交的证据不足以支持其该项主张，且其主张的租金损失，也已超过被上诉人订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，上诉人该项主张不能成立，本院不予支持。
3、上诉人主张被上诉人应支付迟延办理产权证书的违约金。一审法院认为被上诉人已构成严重违约，应承担违约责任是正确的。当事人双方争议焦点是违约金的计算标准。对此，双方商品房买卖合同的补充合同第十六条明确约定了计算标准。上诉人主张违约金的约定显失公平，应予撤销，要求被上诉人依据银行贷款利率计算利息损失。本院认为，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。上诉人韩宝岩并未及时行使撤销权，其主张的违约金的计算标准并不符合合同约定，本院不予支持。一审法院对此项计算正确，应予维持。
四、关于上诉人要求被上诉人承担相关物业管理费问题。因收取物业管理费的公司是广东康景物业服务有限公司天津分公司，上诉人的主张系物业服务合同纠纷，与本案非同一法律关系，一审法院认为上诉人应就物业管理费争议与所属物业公司另行解决并无不当。
五、关于被上诉人是否应该公开致歉一节，上诉人一审中明确该项请求属公益诉讼，违约方应承担的违约责任中亦不包括公开道歉，一审法院对上诉人该项请求不予支持并无不妥。上诉人所述被上诉人存在广告欺诈行为，对此应向广告监督管理机关请求处理。
综上，上诉人韩宝岩的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理结果得当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11833元，由上诉人韩宝岩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭萍惠
代理审判员 李艳梅
代理审判员 赵 盈
二０一四年四月十日
书 记 员 闫 飞
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；