浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙10民终563号
上诉人（原审被告、反诉原告）：仙居县诚源工艺厂，住所地：仙居县安洲街道西郭洋村。
法定代表人：李旭宏。
委托诉讼代理人：蒋武君，浙江神仙居律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：仙居县奋达工艺品厂，住所地：仙居县安洲街道桥洋路新农村*号。
法定代表人：方伟义。
委托诉讼代理人：周智敏，浙江海贸律师事务所律师。
上诉人仙居县诚源工艺厂因与被上诉人仙居县奋达工艺品厂建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服浙江省仙居县人民法院（2016）浙1024民初3086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
仙居县诚源工艺厂上诉请求：一、要求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，导致判决错误。一审判决仅仅对于双方签订《企业用地转让协议书》、《企业用地转让补充协议书》的经过作了罗列。但对于双方签订《企业用地转让协议书》时的土地现状及投资额度等对案件判决具有关键影响的事实，均没有调查，更没有认定，属于认定事实不清。根据双方签订的《企业用地转让协议书》约定：“本合同的土地转让款分四期支付，第一期，受让方首付50万元；第二期，由出让方交付土地使用权证、图纸等相关手续，所有土地证件移交后，2006年10月底前受让方续付200万元；第三期，受让方进场动工顺畅，双方配合默契，受让方再续付50万元；末期付款：受让方规划路街综合楼顺利，春节前受让方付清余款。”这就说明，签订本案上述转让合同时，所涉的土地系空地，没有动工，连路街综合楼的规划都没有。上诉人在找到被上诉人承包建造房屋的包工头张中和，并将其带到仙居法院，要求主审法官依职权对包工头张中和做笔录，用以查清本案签订土地使用权转让合同的时候的土地状况，被一审主审法官拒绝。根据2004年8月5日，上诉人与仙居县国土资源局签订的《国有土地使用权转让合同》，约定：“受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物应符合下列要求，主体建筑物性质工业厂房、附属建筑物性质工业厂房附属用房、建筑容积率1.2、建筑密度41.2％、建筑限高详见平面布置图04-68、投资规模990万元，投资密度1507万元每公顷，企业内部行政办公及生活服务设施须控制在工程项目总用地面积的5％。受让人同意在本合同项下宗地出让方案经政府批准之日起半年内动工建设，两年内竣工，两年内投产。不能按期开工建设的，应提前30日向出让人提出延期申请，但延期时间最长不得超过一年，竣工或设产时间按批准延建时间顺延”。但是，由于种种原因，上诉人根本没有半年内动工，直至2006年10月26日上诉人与被上诉人签订《企业用地转让协议书》的时候，都根本没有动工，所以双方约定是空地转让。明显违�了上诉人与仙居县国土资源局签订的《国有土地使用权转让合同》的约定。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）第十九条规定：“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让”。因此，这是法律的禁止性规定，即“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让”。但一审判决对于本案存在上述“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的”的关键事实，没有调查，完全是认定事实不清，导致判决错误。二、一审对于证据的认定错误，并且存在司法权逾越行政权之嫌。一审中，上诉人提供了仙居县国土资源局的《信访事�答复意见书》，在这份意见书中，仙居县国土资源局的意见是：“介于原企业是空地转让，未达到实际建设投资百分之二十五以上，属违规转让，按照规定，不能办理转让手续。”一审判决书第4页认为土地管理部门的信访报告回复属于业务上的答复，而不作为证据使用。不论这个观点是否成立，即便是业务上答复，对于可否转户等相关手续，本质上属于行政权，是由行政机关去办理转户手续的。司法机关在一审判决前，也应当征询行政机关的意见，而不能径自武断判决。且本案一审在国土部门明确本案土地使用权不能办理转户手续的前提下，却判决限上诉人在十天内配合原告办理本案土地使用权的过户手续，明显是司法权逾越了行政权。三、一审判决论理错误，也是导致判决错误的一个关键因素。（一）一审判决书第6页认为：“被告在取得土地使用证后，该土地�具备了进入市场依法转让的条件。”上诉人认为，这一论理完全是空中楼阁、无凭无据。因为，一审对于被上诉人受让本案土地时的状况根本没有调查，投资额度多少、有无开工投资等事实都没有调查，该论理缺乏事实依据。（二）一审判决书第6页认为：“如按被告自述，其未能在该土地出让合同约定的期限内进行相应规模的投资，应当按照合同约定承担相应的责任，但被告是否履行该出让合同不影响对土地使用权转让合同效力的认定。”上诉人认为，这更加是错误的。因为，对于上诉人在与国土部门签订土地使用权出让合同之后，有无按合同约定的要求进行投资开发，既受合同的约束，又受《条例》第十九条的调整和约束。一审判决避开这个法律规定所作的判决，显然是严重错误的。四、一审对无效部分的土地使用权判决不予返还，也是错误的。对于合同无效�我国法律己明确规定要求返还财物。一审无理由判决不予返还。至于该部分土地使用权有无取得土地使用权，与是否应当返还，完全是无关的。退一步讲，假设该部分没有取得土地使用权，那么也是应当根据我国物权法占有权的原则，判决被上诉人予以返还。至于返还之后如何处理，则是政府部门土管部门的职权。一审应当根据合同法有关无效合同的规定依法判决，而不能逾越这条法律规定，作没有法律依据的判决。
仙居县奋达工艺品厂辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。被上诉人认为本案争议的焦点是双方签订的合同的效力问题。上诉人三个方面的理由，其实都是围绕合同的效力问题。一、为什么上诉人提出合同无效，因为上诉人对我国法律产生了误解，十几年前提出无效的观点还可以理解，但是在国有土地使用权的司法解释以后，只要取得国有土地使用证，签订的合同就应当认为是有效的。合同的效力应当把合同的效力与合同能否履行相区分，而上诉人把合同能否履行与合同效力混为一谈。司法解释明确假如出让方违反合同，由出让方承担违约责任。二、上诉人把行政管理性规范作为行政强制性规范来引用，是错误的观点。投资额度达到25%以上才能办理相关的土地使用权转让，只是行政管理性规范，不是强制性规范。三、本案一审法院按照相关规定认定合同效力。本案的争议焦点是合同是否有效，不需要查清上诉人投资多少、房屋造了多少，造了多长时间。相关法律明确规定只要取得土地使用权证，签订的合同都应当认为有效。四、关于部分土地是无证的，属于上诉人非法取得的，一审法院判决无效，上诉人要求返还是没有道理的，因为该部分土地属于国家所有，上诉人也是违法占有的。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
仙居县奋达工艺品厂向一审法院起诉请求：1、被告立即配合原告办理土地使用权过户手续；2、本案诉讼费用由被告承担。
仙居县诚源工艺厂向一审法院反诉请求：1、确认原、被告双方签订的《企业用地转让协议书》和《企业用地转让补充协议》无效；2、要求原告立即返还被告坐落在仙居县东邻啄木鸟工艺有限公司、南临九龙寺、西以围墙为界、北朝24米规划路面范围内的土地使用权；3、本案诉讼费用由原告负担。
一审法院认定事实：2003年8月23日，被告仙居县诚源工艺厂经仙居县经济贸易局批准，同意其在安洲街道坚固村和下园村征用土地进行投资改造。2004年8月5日，被告与仙居县国土资源局签订了《国有土地使用权转让合同》，取得了�于的工业用地土地使用权，使用面积为6568平方米，并于2004年12月6日获得上述地块的土地使用证，2006年4月24日取得建设工程规划许可证。2006年10月26日，原、被告签订《企业用地转让协议书》，约定被告方将坐落于环城西路西面，东邻啄木鸟工艺有限公司，南临九龙寺，西以围墙为界，北朝24米规划路界面，以现有围墙为界的土地转让给原告，原告向被告支付围墙内土地转让补偿金360万元，出让方土地转让后，直至受让方完整产权办妥为止，所有手续过程出让方须无条件配合，双方并就款项的支付期限等作了约定。2007年2月15日，原告按约支付清全部款项，双方又签订了《企业用地转让补充协议》，约定受让方需办理土地使用权等过户手续时，出让方无条件配合，并在接到受让方通知后三个工作日内提供办理过户手续所需的全部资料，同时约定因政策问题不能办理过�和出让方无关。此后，原告方使用所受让土地进行了自己的建设和投资。现原告要求被告配合办理土地使用权过户手续遭被告方拒绝。另查明，原、被告双方签订的协议中约定的土地范围，部分系被告取得土地使用权的部分，其余部分系被告私自拓围，未取得土地使用权的部分。
一审法院认为，进一步提高土地的合理利用，避免土地资源闲置，促进社会经济发展是我国土地管理的原则。被告在取得土地使用证后，该土地已具备了进入市场进行依法转让的条件。被告与国土资源局签订的土地出让合同确定的是合同双方当事人的权利义务，如按被告自述，其未能在该土地出让合同约定的期限内进行相应规模的投资，应当按照合同约定承担相应的责任，但被告是否完全履行该出让合同不影响对土地使用权转让合同效力的认定。故该院对于原、被告签订的协议中属于土地使用证范围内的土地使用权转让效力予以认定，被告应当就该部分土地使用权的转让配合原告办理相关过户手续。原、被告双方所签订的转让协议中，尚有未获得相应土地使用权证的部分土地转让，被告未能提供证据证明其对该部分土地享有使用权，故该部分内容无效，所涉土地使用权应由行政主管部门予以确定权利人并依法处理，被告请求原告返还该部分土地没有依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条的规定，判决：一、限被告仙居县诚源工艺厂在判决生效之日起十日内配合原告仙居县奋达工艺品厂办理仙居国用（2004）字第0001315号《国有土地使用证》的过户手续；二、确认反诉原告仙居县诚源工艺厂与反诉被告仙居县奋达工艺品厂签订的《企业用地转让协议书》中无土地使用证部分土地转让内容无效；�、驳回反诉原告仙居县诚源工艺厂的其他诉讼请求。案件受理费80元，反诉案件受理费80元，由原告仙居县奋达工艺品厂负担80元，由被告仙居县诚源工艺厂负担80元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点在于上诉人与被上诉人之间签订的《企业用地转让协议书》和《企业用地转让补充协议》是否有效。上诉人主张本案应适用《条例》第十九条的规定，其与被上诉人签订上述协议时，并未对案涉土地进行投资，系“空地转让”，违反了上诉人与仙居县国土资源局签订的《国有土地使用权转让合同》的约定，也违反了《条例》第十九条的规定，因此案涉转让协议及补充协议均为无效。本院认为，在《中华人民共和国城市房地�管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）颁布后，《条例》继续有效，《条例》与《城市房地产管理法》相一致的，应结合起来执行，本案涉及《条例》第十九条第二款对应《城市房地产管理法》第三十九条，两者内容并不矛盾，应适用《城市房地产管理法》第三十九条。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该条款将不动产物权变动的原因与结果进行区分，故《城市房地产管理法》第三十九条关于完成开发投资总额百分之二十五以上的规定，应当理解为物权变动的结果条件，而不是原因条件，即使不符合该条件，转让合同的效力并不受影响，转让合同仍然有效。故该规定并非认定土地�用权转让的法律强制性规定，而系管理性规范。因此本案中上诉人以其未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发，不符合转让条件而要求确认转让协议无效的上诉主张，本院不予支持。一审法院在认定案涉土地已经办理了国有土地使用权证且上诉人与被上诉人之间签订的转让协议及补充协议有效的情况下，判决上诉人协助被上诉人办理相应的过户手续，并无不当。至于关于案涉转让土地并未载入国有土地使用证部分，上诉人并不能证明其系该部分土地使用权的所有人，因此其要求返还该部分土地，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于上诉人要求调取仙居县城市管理行政执法局的相关证据的申请，鉴于该证据与本案的处理并无关联，对于上诉人的该项申请，本院不予准许。综上所述，上诉人仙居县诚源工艺厂的上诉理由，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人仙居县诚源工艺厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邬卫国
审 判 员 汤坚强
代理审判员 陶镜玄
二〇一七年九月七日
代书 记员 包菲菲