广西壮族自治区合浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂0521民初247号
原告：黄蓉，女，1978年1月1日出生，汉族，户籍地：广西合浦县，现住广西合浦县。
委托诉讼代理人：庄礼国，广西珠浦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶海莲，广西珠浦律师事务所律师。
被告:广西农垦热作机械厂，住所地：合浦县廉州镇东安路**号。统一社会信用代码：91450521199421178N。
法定代表人：蒋仕秀，副厂长。
委托诉讼代理人：林秀云，广西南珠律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘文华，广西南珠律师事务所律师。
原告黄蓉与被告广西农垦热作机械厂商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄蓉及其委托诉讼代理人庄礼国，被告广西农垦热作机械厂的委托诉讼代理人林秀云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄蓉向本院提出诉讼请求：1、被告限期30天内将位于广西合浦县廉州镇东安路15号印象台北小区15幢903号房屋不动产权证办理到原告名下；2、将用电用户办理到原告名下，用电费用由原告直接向供电部门缴交；3、判决被告支付违约金41275.87元给原告（违约金以购房款245430元为基数，按人民银行同期货款基准利率，从2015年5月15日起计至2017年12月31日止，以后另计至被告办妥不动证登记证给原告之日止）。事实和理由：2014年4月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定：被告将广西合浦县廉州镇东安路15号印象台北小区15幢903号房商品房出卖给原告。合同签订后，原告按照约定，一次性支付了房价款给被告。随后，被告于合同约定的2015年2月15日前房屋交付给原告装修、使用。但被告至今未按照约定办理不动产登记证给原告，亦未将用电分户到原告，违规收取原告的用电费用。
被告广西农垦热作机械厂辩称，1、涉案合同均没有达到办证条件，《商品房买卖合同》明确约定了，办证条件为综合验收后90天，目前没有办理综合验收，根据合同约定，原告在没有达到约定要求下办理不动产权证，请求法院不予支持。2、涉案业主及印象台北小区全部业主，至今没有缴纳住宅专用维修资金，在业主没有缴纳维修资金前，住建部门依法不能办理相应的不动产证，如法院判决被告履行办证义务，必须要求整个印象台北全部业主缴纳专项维修资金，这个是办证的前提条件。3、用电用户问题，被告只是有协助义务，是供电公司是与原告之间的供用电合同关系，原告没有与之签订供电合同，被告不能代替与供电公司签订合同。4、违约金问题，因业主没有缴纳住宅专项维修资金，也没有达到合同约定的办证条件，所以原告请求被告支付的违约金没有事实根据和法律依据。综上，对第一项诉讼请求办证及第三项要求支付违约金的诉讼请求，被告认为没有达到合同约定的条件，请求法院依法驳回原告第一、第三项诉讼请求，第二项诉讼请求用电用户办理到原告名下，原告可以承担协助办理义务，目前跟供电公司沟通办理。
本院经审理认定事实如下：原告黄蓉与被告广西农垦热作机械厂于2014年4月29日签订《商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告销售的位于合浦县廉州镇东安路15号印象台北15幢903号商品房，房屋价款为245430元，付款方式为一次性支付。《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列2项处理”，第十五条第2项约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金”。该合同的附件三装饰、设备标准第1项约定“一户一表总电源安装到住户内分配箱”、第2项约定“弱电源线安装到住户内分配箱”。合同签订后，原告于2015年7月28日，一次性支付全价房款245430元，被告于2015年2月15日前将上述房屋交付给两原告管理使用。原、被告双方另口头约定两原告所付的办证费用用于办理房屋产权登记证所需，以实需费用为准，多还少补，由被告为原告办理涉案房屋的权属登记证书。
另查明，合浦县房产管理局对涉案房屋的业务受理只有预告登记，被告于2014年12月10日在合浦县房产管理局办理了涉案房屋的预告登记，被告至今未提供资料为原告办理房屋产权登记备案，原告未能取得涉案房屋的权属登记证书。被告于2018年4月16日与广西电网有限责任公司合浦供电局（以下简称合浦供电局）签订《广西农垦热作机械厂“印象台北”小区一户一表分户协议》，合浦供电局已于2018年4月24日正式受理“印象台北”小区一户一表抄表到户业务，2018年4月27日进行了现场截数，该业务已办理完毕。两原告至今没有向合浦家园物业服务有限责任公司缴交过住宅专项维修资金。
经本院就办理涉案房屋权属登记证书所需材料咨询合浦县房产管理局，该局工作人员提供了一份办理商品房权属登记证的《房屋变更登记申请收件清单》，告知必需的材料如该清单。清单列明收件材料为：申请表、宗地图、土地证、房产证或不动产权证、法人身份证、委托书、委托人身份证、公司章程、测绘报告。诉讼中，被告陈述以上材料尚缺“印象台北”小区总体不动产权证书，该证在办理中，而必须先办理小区总体不动产权证书，才能办理涉案房屋的不动产权证书。
以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》，被告提交的《30户业主办证费用清单》、《证明》，本院调取的《印象台北房产备案名单》、《广西农垦热作机械厂“印象台北”小区一户一表分户协议》、《广西农垦热作机械厂“印象台北”小区一户一表抄表到户业务办理情况汇报》、《房屋变更登记申请收件清单》予以证明及原、被告在庭审中的陈述为证。
根据原告的陈述，被告的答辩，本院归纳本案争议焦点为：1、被告应否为原告办理涉案房屋的不动产权证书；2、被告应否为原告办理用电开户手续；3、原告请求支付违约金是否合理。
一、关于被告应否为原告办理涉案房屋的不动产权证书的问题。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及另达成关于交费办证的口头协议，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。依法成立的合同，对当事人具有约束力，双方应依据约定履行各方义务。原告履行了支付购房款与交付办证费用的义务，被告履行了房屋交付义务，应依约为原告办理涉案房产的权属登记证书。被告认为合同约定的办证期限为综合验收后90日，涉案小区未进行综合验收，原告的房屋没有达到合同约定的办证条件，根据《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”的规定，验收合格是房屋可以交付使用的法定条件，被告已交付房屋给原告使用，现主张未验收合格尚无办证义务，理由不成立，本院不予采纳。综上，被告应依法律规定与合同约定为原告办理涉案房屋的不动产权证书。但本案主要审查合同权利义务，至于涉案房屋是否符合办证的条件，应由权属登记机关在办理权属登记的过程中审查。
二、关于被告应否为原告办理用电开户手续的问题。本院认为，诉讼过程中被告已履行该项义务，原告的诉讼目的已经实现，原告的该项请求，本院不再支持。
三、关于原告请求支付违约金是否合理的问题。被告没有在约定时间为原告办理涉案房屋权属登记，已构成违约。诉讼中，被告承认其尚未办理有“印象台北”小区楼盘总体的不动产权证书，故不能办理不动产权证书至各个购房者名下，恰说明是被告的原因让原告未能在规定的期限内获得房屋权属证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”、第十八条第一款第三项“（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，及《商品房买卖合同》第十五条和第十五条第2项的约定，被告应承担违约责任。原告已交付办证费用给被告，双方约定该笔费用为办理房屋权属登记证所需，以实需费用为准，多还少补，且被告没有证据证明缴纳住宅专项维修资金是办证必备条件，被告以原告不缴交住宅专项维修资金导致无法办理涉案房屋权属登记证书抗辩违约责任，理由不成立，本院不予采纳。原告以合同约定的违约金低于其实际损失为由，请求调整违约金计算以购房款为基数按人民银行同期贷款基准利率，从2015年5月15日起计至被告办妥不动证登记证给原告之日止，但未能提供相应的证据证明其实际损失，本院不予支持，违约金应按合同约定以购房价款的0.2%计算，即是245430元×0.2%=490.86元。
根据上述事实和理由，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告广西农垦热作机械厂应为原告黄蓉办理位于合浦县廉州镇东安路15号印象台北15幢903号房屋的不动产权证书（涉案房屋是否符合办证条件，由权属登记机关审查）；
二、被告广西农垦热作机械厂应支付原告黄蓉违约金490.86元；
三、驳回原告黄蓉的其他诉讼请求。
案件受理费832元，因适用简易程序减半收取416元，由被告广西农垦热作机械厂负担。上述受理费原告黄蓉已预交，由被告在履行本案生效判决书确定的付款义务时一并支付给原告黄蓉。
上述第一项义务，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕。上述第二项金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。
审 判 员 张 娟
二〇一八年六月八日
代书记员 温志敏
附：本案引用的法律条文
一、《中华人民共和国民法总则》
第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第十条第一款当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
四、《中华人民共和国房地产管理法》
第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
五、《中华人民共和国民事诉讼法》
第七条人民法院审理民事案件，必须以事实为根据，以法律为准绳。
六、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。