浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙02民终2386号
上诉人（原审原告、反诉被告）：宁波巴黎春天百货股份有限公司。住所地：宁波市鄞州区宁南北路****号联盛商业广场地上*层**层B地块部分。
法定代表人：徐成夫，该公司总经理。
委托代理人：薛迪国，浙江和义观达律师事务所律师。
委托代理人：陈勇，浙江和义观达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：宁波联盛置业发展有限公司。住所地：宁波市鄞州区钟公庙街道钟公庙路***号。
法定代表人：吴建超，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈黎，北京炜衡（宁波）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张子麟，北京炜衡（宁波）律师事务所实习律师。
上诉人宁波巴黎春天百货股份有限公司因与被上诉人宁波联盛置业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2017年6月15日作出的（2016）浙0212民初4755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月20日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人宁波巴黎春天百货股份有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审中的所有诉讼请求，驳回被上诉人一审中的所有反诉请求。事实与理由：一、一审法院未查清事实，驳回上诉人关于商贸流通补助资金的赔偿请求是错误的。一审认定优惠政策特指对水、电、通讯等费用的优惠是错误的。二、一审法院驳回上诉人开具发票的请求是错误的。三、一审法院驳回上诉人降低租金的请求是错误的。四、一审法院未全面审查证据，对于租金起算时间的认定是错误的，进而支持被上诉人的反诉请求也是错误的。
被上诉人宁波联盛置业发展有限公司答辩称：一、一审法院审查证据全面、无遗漏，认定事实清楚，依法驳回上诉人关于商贸流通补助资金的赔偿请求是正确的。二、一审法院依法驳回上诉人关于要求被上诉人开具发票的诉讼请求是正确的。三、一审法院依法认定“广告宣传并不构成房屋租赁合同的一部分”是正确的。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。
原审原告宁波巴黎春天百货股份有限公司向一审法院起诉请求：1.原审被告赔偿退税损失963619.55元，以及从退税次年的第一天计算的利息56132.65元；2.原审被告开具并交付已支付租金的增值税发票（2015年11月15日至2016年11月14日期间租金加物业费发票）；3.合同约定的第5年度开始至到期日的租金为原合同年租金的三分之一（最终以评估机构核算为准）。
原审被告宁波联盛置业发展有限公司向一审法院反诉请求：一、原审原告支付租金（含20%物业管理费）4691568.98元（预付部分冲抵至2016年1月31日还差241568.98元，2016年2月1日至2016年7月31日的租金为445万元），违约金238979.88元（自2015年2月1日起暂计至2016年6月30日，按《房产租赁合同》约定的逾期利率日万分之三计算至实际支付之日止）；二、原审原告支付《房产租赁合同补充协议》中因违约而取消的优惠12075000元（自起诉日起按《租赁合同》约定逾期利率日万分之三计算至实际支付之日止）。一审审理中，原审被告申请撤回了对物业管理费部分的诉讼请求。
一审法院认定事实：2010年3月27日，被告（甲方）与宁波新华联商厦有限责任公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定根据宁波联盛商业广场（以下简称联盛广场）的整体招商要求，甲方将位于宁波市鄞州区联盛广场地上一至五层B地块部分建筑物出租给乙方用于开设百货商场。租赁物共5层，建筑面积合计约为21938平方米；上述租赁面积为暂估值，最终以经过政府部门实际测量确认的房产证面积为准，若房产证载明的建筑面积与合同约定面积21938平方米的面积误差比达5%以上时，双方同意同比例调整年租金，若面积误差比不超过5%，则租金以本合同约定为准。租赁期限为20年，自起租日起至第二年同期前一日为一个合同年；自租赁物实际交付之日起，甲方给予乙方6个月的免租装修期，6个月免租装修期满的次日为起租日；装修期间，乙方无需向甲方支付租赁费用，但装修产生的水、电等费用由乙方承担；在百货装修结束且经过政府相关部门批准后，乙方可在通知甲方后随时启用租赁物业营业；租赁期限为自2011年2月1日起至2031年1月31日止，若因政府及工程验收问题而延迟交付，实际交付日期及起租日同步顺延，实际交付日期及租赁起止时间以双方签署的场地交接书为准；双方同意，在甲方完成本合同中确定的各项施工内容后，双方初步定于2010年8月1日前将租赁物业交付给乙方，供乙方进行装修、设备安装调试和其他营业准备工作，且甲方提供必要的配合，以便于乙方在2010年6月30日前对租赁物开展工程设计、测绘工作。租赁物业交付时应符合下列条件：1.甲方完成租赁给乙方场地的施工，并且完成1-5层的总体结构工程、建筑工程、消防系统、机电设备、配套工程；2.甲方应向乙方提供土建合格证、一次消防意见书或政府部门关于B区2010年底开业的同意文件；租赁物交付时，双方应派人共同到场进行验收并签署“场地交接书”，双方签字确认后，视为甲方已向乙方正式交付租赁物业。租赁物业交付后，由乙方进场开展符合现代百货商厦的室内装饰。租赁物业第一年租金为640万元，第二年为690万元，第三年为740万元，第四年为790万元，第五、六、七年为890万元，自第五合同年度起，每三年在上一合同租金基础上递增5%。在租赁物业实际交付前，乙方共计向甲方预付租金2500万元，乙方已于2009年8月向甲方支付预付租金500万元，剩余预付租金乙方于2010年6月30日前支付1000万元，在2011年3月30日前支付1000万元；因乙方预付租金，甲方同意给予乙方租金优惠，每租赁年度的优惠幅度为按同期一年期商业贷款基准利率计算，相当于当期预付租金及履约保证金冲抵数额自款项实际支付之日起至冲抵之日止的利息数额，优惠至预付租金全部冲抵完毕为止。租金中80%为物业租赁费，20%为物业综合管理费，租赁期限内，乙方每合同年可用相应的预付租金冲抵当年合同年度租金的80%，剩余20%年租金乙方以现金或转账方式补足；若管理公司变更物业综合管理费，经双方协商一致，物业综合管理费占租金比例可相应调整；甲方于每次收到租金后5个工作日内，按照实收金额按比例分别向乙方提供相应的租赁发票及物业管理发票。租金实行每个合同年先预付后使用的方式，乙方应于每个合同年开始前的一个月内向甲方付清该合同年度的年租金，在预付租金冲抵完毕后，租金采取每半年支付一次的方式，第一次为每个合同年开始前一个月内支付该合同年年租金的50%，第二次为每个合同年度的第六个月内支付该合同年年租金的剩余50%，先付后用。甲方应保证租赁物业及甲方提供的附属设施、设备处于正常的可使用和安全状态，交付后，乙方发现租赁物业结构损坏，甲方应在乙方规定的合理期限内修复，甲方不及时修复，由乙方代为修复，费用由甲方承担。若甲方对租赁物业进行定期保养维修，应提前七天书面通知乙方，乙方应积极协助配合，但保养工作不得影响乙方的正常营业。在租赁期间，乙方可在租赁物业内部及1-5层外墙装设招牌、广告、标记、商号、指引系统等，有关招牌和广告的设置事宜乙方应当严格遵循甲方或其委托的管理公司的管理规定，甲方不额外收取任何费用，乙方应按照政府规定办理审批手续及承担相应费用。公共区域及建筑物地面广场等装设招牌、广告、标记、商号、指引系统等，同样应遵循甲方或其委托的管理公司的规章制度，并按实际制作费用缴纳费用。乙方承诺遵守甲方物业管理公约，并遵守甲方或其委托的物业公司的物业管理规章制度；双方确认，甲方或物业管理公司在保证不影响乙方正常营业的前提下有权进入乙方租赁物业进行有关维修、保养或其他与承租房产相关事宜，并采取相关的合理技术措施，但事前必须先向乙方说明（特殊事件除外），乙方不得因此向甲方或物业管理公司提出营业损失，营业场地占用，人员加班费或任何类似形式的补偿或赔偿要求。双方确认，联盛广场及建筑物地面广场停车位的投资、使用、收益均归甲方所有，但甲方必须向乙方管理人员提供20张在租赁期内有效的免费停车卡；甲方并保证地下车库的使用对消费者而言在2公里区域内具有竞争力和吸引力，以达到让利顾客、吸引顾客的目的（参考万达收费标准）。作为租赁物业的承租人，乙方自行承担对租赁物业区域内部的管理，除此之外，乙方向甲方支付的租金中已经包含物业管理费，乙方按照甲方或其委托的物业管理公司的物业服务管理规定正常使用该建筑之内公共区域及公共设施无需另行向甲方或其委托的物业管理公司支付物业费；甲方应以高品质、专业方式、自行承担费用管理或委托其他商品质量管理机构管理该建筑物，维护公共区域（包括但不限于修缮、维护、重新粉刷、照明、废弃物清除、造景、清洗及安全）及建筑物之一切设施与服务项目，使该建筑物及公共区域能够按照双方约定的用途正常使用；甲方应于该建筑物内指定出入通道，准许乙方之顾客、员工于超过建筑物营业时间以外之合理时间进出租赁物，停车场及邻接至道路通道，并应于该等进出道路提供适当之照明及安全。甲方保证确实拥有租赁物业的所有权及其土地使用权，如果由于甲方的抵押或其他负担造成乙方无法按照本合同书约定承租物业进行使用时，甲方应赔偿乙方因此造成的全部损失。租赁期间，乙方将该租赁物业开设百货商场并确保使用“巴黎春天百货”品牌。由于地震、水灾、台风等不可抗力的原因导致租赁物业毁损不能正常使用，双方同意视损坏程度适当减免租金至修复适合使用为止。若甲方未能按照本合同约定按时向乙方交付租赁物业，每逾期一日，甲方应按照乙方已支付履约保证金的0.3‰向乙方支付滞纳金，租赁期限相应顺延；若乙方拖欠租金，每逾期一日，乙方应按应付未付总额的0.3‰向甲方支付滞纳金。甲方委托宁波联盛商业广场管理有限公司对步行街进行统一管理，甲乙双方确认步行街与巴黎春天于2010年年底同步开业，具体时间另行商定。合同期内，乙方应负责支付在租赁物业内从事商业经营业务所引起的一切相关税费。乙方应当承担并支付租赁物业所发生的水、电、通讯等费用，按其独立安装的水、电表度数及政府规定收费标准计算，由乙方在收到甲方付款通知及代收代缴服务行业收据后的七天内支付给甲方或直接向当地的共用事业管理部门缴纳。其进项税则应返还乙方，若相关机关有优惠政策，应依比例返还乙方。
上述《租赁合同》签订后，原告与被告、宁波新华联商厦有限责任公司共同签署《“租赁合同”的补充协议》一份，约定因《租赁合同》签订时，原告未办理营业执照登记与税务登记，故租赁合同由宁波新华联商厦有限责任公司出面签订，实际履行方为原告，《租赁合同》所有条款改由原告完全履行。
2014年12月底，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房产租赁合同补充协议》一份，约定甲乙双方对于2010年3月27日签订的《房产租赁合同》作出补充变更。一、自原合同约定计租日起至2014年12月23日期间，根据原合同约定，乙方须向甲方支付2860万元，经双方协商，甲方对上述金额给乙方免去12075000元的优惠，优惠后乙方仍向甲方支付金额16525000元，其中租金80%即1322万元，物业综合管理费20%即3305000元。根据原合同约定，甲方应给予乙方利息（作为优惠）金额共计2732871.60元，其中甲方按照原合同应付乙方利息2482126.95元，甲方应付上述利息金额的利息250744.65元。根据原合同约定，乙方应向甲方支付应付物业综合管理费的利息410933.84元。将上述债权债务合并后，乙方应付款项（优惠后）：租金1322万元，物业综合管理费983062.24元。基于乙方已预付甲方2000万元，扣除乙方应付租金后，剩余678万元仍根据原合同作为预付租金使用，租金利息的计算仍按原合同办理。二、双方确认，就上述租金1322万元，由甲方开具租赁发票，物业综合管理费983062.24元，其中336780.28元由广场管理公司宁波联盛商业广场管理有限公司开具水电增值税发票，剩余646281.96元由宁波耐森物业管理有限公司联盛商业广场分公司开具物业费发票，开票至乙方后3个工作日内，乙方以现金方式支付给该公司。三、其他费用，因乙方完成了部分本应由甲方完成的工程量，经双方确认，上述部分工程款为22万元。至2014年8月止，乙方仍欠甲方水、电费共计2155770.06元，利息409727.12元，共计2565497.18元。综上所述，将上述债权债务合并后，乙方应付甲方款项2345497.18元，其中173万元由福建省成业建设工程有限公司宁波分公司开具建安发票，剩余615497.18元由广场管理公司宁波联盛商业广场管理有限公司开具水电发票，开票至乙方后3日个工作日内，乙方以现金支付给上述二公司。若乙方未按照上述方式支付支付应付款项的，本补充协议即为解除且本补充协议中甲方给予乙方的一切优惠均取消，甲方有权按原合同向乙方追偿相应款项。若乙方于本合同签订后三年内未按原合同履行义务的，本补充协议中给予乙方的一切优惠均取消，甲方有权向乙方追偿相应款项。
2009年8月12日和2010年6月30日，原告分别向被告预付租金1000万元。宁波联盛商业广场B地块二期工程开工时间为2008年12月18日，竣工验收日期为2011年11月15日。
2010年7月20日，鄞州区人民政府办公室形成《关于联盛商业广场开业筹备工作事宜的专题会议纪要》，会议明确，因联盛广场项目的特殊性，在没有整体竣工验收、未取得房产证情况下，凭区政府和街道出具的有关证明办理工商、税务登记以及卫生许可、环评；在不影响安全和建筑主体结构的前提下，同意A地块塔楼提前装修、B地块裙房和塔楼分期验收、A、B地块开业后再综合验收；确保联盛广场顺利正常开业，以2010年12月开业为节点稳步有序开展各项工作。
2010年12月23日，被告在东南商报上投放广告，显示联盛广场将在2010年12月24日盛大开业，集合了搜秀城、真冰溜冰场、宁波巴黎春天百货、动感地带游艺城四大主力店。2010年12月24日，宁波市公安消防局作出甬公消验（2010）第0344号建设工程消防验收意见书，对宁波联盛商业广场A地块、宁波联盛广场B地块（位于宁波市鄞州区，建设工程为一类高层综合楼，地上23层，地下2层，本次验收范围为裙房一至五层商业步行街土建及公共部位的装修，主楼巴黎春天商场一至五层土建及公共部位的装修，装修面积约32900平方米）进行了消防验收，综合评定该工程消防验收合格。2011年10月，宁波市公安消防局作出甬公消验（2011）第0199号建设工程消防验收意见书，对宁波联盛商业广场二期建设及内部装修与地下室建设工程（该工程位于鄞州区，该工地为地上22层，地下2层，建筑高度为89.80米，此次验收的建筑面积为69356.92平方米，范围为地上部分：六至二十层酒店式公寓的土建与内装修工程，二十一、二十二层的土建工程，地上部分的建筑面积为33930平方米，地下部分：地下一、二层，用于车库、自行车库、设备用房、为一类汽车库，地下部分建筑面积为35426.92平方米）进行了消防验收，综合评定为该工程消防验收合格。
2016年4月15日，被告向原告发送律师函，向原告催讨租金及物业管理费等共计4767414.26元，原告于次日收到上述函件。同年4月18日，原告向被告去函，称已收到被告律师函，并陈述，联盛广场的实际入驻情况和经营条件与被告招商时的宣传和承诺相去甚远，被告与租户及业主的纠纷和负面新闻不断，对联盛广场的声誉和吸引力造成严重影响，加之当前宏观经济疲软，内需乏力，导致联盛广场商户经营状况每况日下，原告作为百货主力店承担着各方巨大压力，租金成本大幅上升将导致商场经营难以为继。原告已经多次通过口头和书面方式向被告表达意见，要求给予租金减免，给原告一个起死回生的机会，原告一定全力以赴，努力转型升级，为联盛广场稳定、发展做出贡献。同年5月23日，原告再次向被告发送要求减免租金的函，认为由于联盛广场的实际入驻情况与被告招商时100%满租的承诺相去甚远，负面新闻不断，又爆发了B1区域事件，被告未能按约对联盛广场进行统一管理、统一营销，造成原告严重亏损，故原告要求免除原告2016年至2018年三年的全部租金，并自2019年开始每年减免租金50%，直至联盛广场满铺率达90%以上。
2016年10月19日，宁波市鄞州区人民政府钟公庙街道办事处出具证明一份，内容为“为扶持宁波联盛商业广场经营管理有限公司做大做强联盛商圈，促进业态转型升级发展，鄞州区政府于2014年4月2日出具了会议纪要，会议明确宁波联盛商业广场参照印象城和钱湖天地享受区政府一企一策，从2014年至2016年广场内所有商户增值税、营业税、企业所得税三税区所得部分予以全部奖励。鄞州区商务局根据考核办法对联盛商管2014年度商贸经济事实考核，经核定奖励资金为576万元，其中区级奖励2万元，钟公庙街道可按联盛广场的经营现状给予最高配套奖励574万元。后鉴于联盛广场未能按一企一策的具体要求履行业态调整、转型发展，反而因经营不善引起了一系列群体性社会矛盾，且补助资金绝大部分属于街道承担，故根据一企一策的约定事项，街道研究决定停发2014年度商贸流通补助资金576万元。”
另查明，联盛广场分为A、B、C、D四个地块，原告开设的巴黎春天商场位于B2地块。前期网络宣传报道显示，联盛广场A地块为大型时尚流行前线搜秀城，有国际标准真冰溜冰场、品牌连锁店、时尚流行百货、情调餐厅等；B地块为情景体验购物中心，有大型百货、情景体验购物街、服务式国际公馆、超五星级会所、时尚餐厅等；C地块为新势力动感世界，规划有国际品牌酒店、恒温游泳馆、特色餐饮酒吧街、IMAX巨幕影院、大型电玩城和商业步行街等；D地块为创新标准高级商务中心，业态有高档写字楼、休闲水疗中心、时尚KTV、商业步行街等；联盛广场实行“统一招商、统一规划、统一运营”的模式。开业后，宣传中的联盛广场部分业态未实现，部分店家开业后倒闭或更换了品牌。2015年12月，购买了联盛广场B1店铺的部分业主因为被欠付租金，来到联盛广场B区上门讨要租金。原告所开设的巴黎春天百货商场所在的B区有部分地下车库入口被关闭，目前尚剩余1个汽车入口。
一审法院经审理认为：本案的争议焦点在于：一、被告是否应当赔偿原告因不享有退税政策带来的损失；二、原告是否欠付租金以及欠付金额，原告要求被告开具发票是否有依据；三、原告要求减少租金至原租金三分之一是否有依据；四、12075000元优惠是否应当取消。
对第一个争议焦点，原告与被告之间的《租赁合同》第五条税收及费用第4项约定，“乙方应当承担并支付租赁物业所发生的水、电、通讯等费用，按其独立安装的水、电表度数及政府规定收费标准计算，由乙方在收到甲方付款通知及代收代缴服务行业收据后的七天内支付给甲方或直接向当地的共用事业管理部门缴纳。其进项税则应返还乙方，若相关机关有优惠政策，应依比例返还乙方。”该院认为，从该条约定看，条文中的优惠政策应特指对于水、电、通讯等费用的优惠。其次，从该约定“若相关机关有优惠政策”等字眼理解，原告可以享受退税政策的前提是有相关机关优惠政策的存在，即被告享受了优惠政策后应该按照比例将优惠返还给原告。根据宁波市鄞州区人民政府钟公庙街道办事处出具的证明，涉案的联盛广场因为未能按照一企一策的具体要求履行业态调整、转型发展，经街道研究决定已经取消该项优惠政策。现有证据未能证明被告已经享受了政府部门“一企一策”的税收优惠政策，也就不存在按比例返还给原告的情况，故原告要求被告赔偿因未能享受退税政策造成的损失及利息缺乏依据，该院不予支持。
对第二个争议焦点，主要在于起租时间的确认，原告认为应以涉案房屋的竣工验收时间即2011年11月15日为起租日，被告认为起租时间应为租赁合同约定的2011年2月1日。该院认为，宁波联盛商业广场B地块二期工程竣工验收日期虽然为2011年11月15日，但在2010年12月24日，涉案的宁波联盛广场B地块主楼巴黎春天商场一至五层已单独通过工程消防验收，且根据2010年7月20日鄞州区人民政府办公室《关于联盛商业广场开业筹备工作事宜的专题会议纪要》以及《东南商报》广告，能够确认原告经营的巴黎春天商场在2010年12月24日已经开业，即原告在2010年年底已经实际使用涉案房屋，故被告从《租赁合同》约定的2011年2月1日起计算租金于法有据。此外，《租赁合同》约定，涉案房屋租金第一年640万元、第二年690万元、第三年740万元、第四年790万元，四年合计2860万元。2014年12月底，原告与被告签订《房产租赁合同补充协议》，协议一开始即约定“自原合同约定计租日起至2014年12月23日期间，根据原合同约定，乙方须向甲方支付2860万元”，与被告主张从2011年2月1日开始计租的主张吻合；如按照原告主张从2011年11月15日才开始计租，租期仅为三年零一个月余，难以计算出2860万元的租金。故从该补充协议亦可以推断原告已经认可起租日为原合同约定的2011年2月1日。原告辩称从2011年11月15日开始计租缺乏依据，该院不予采纳。根据双方签订的房产租赁合同补充协议，2011年2月1日至2015年1月31日四年的租金2860万元已经结算，扣除应付租金后，还剩余678万元的预付租金。租赁合同约定，2015年2月1日至2016年1月31日的租金为890万元，扣除20%物业管理费后为712万元，该笔租金应在2015年1月31日前付清；而截止2015年1月31日，原告预付租金678万元的利息为1911125.69元。冲抵原告应付租金（不包含20%物业费）后，尚剩预付租金金额为1571125.69元。2016年2月1日至2016年7月31日扣除物业管理费后的租金为356万元，应支付时间为2016年1月31日前；截止2016年1月31日，剩余预付租金1571125.69元的利息为77421.59元，冲抵应付租金后，原告尚应支付给被告的截止2016年7月31日的租金（不包含20%物业费）为1911452.72元，对被告主张的关于截止2016年7月31日止的租金（不包含20%物业费）的反诉诉讼请求，该院在1911452.72元金额内予以支持。对剩余应付未付的1911452.72元租金，原告应自2016年2月1日起按照租赁合同约定的每日0.3‰的标准向被告支付滞纳金至款项实际支付之日止。原告辩称日万分之三的违约金标准过高，该院认为，日万分之三的违约金标准未超过法律规定的限额，原告也未就违约金过高进行举证，故对该抗辩该院不予采纳。此外，原告还提出对于租金前面一部分交到了法院，后面一部分按照法院要求暂停支付，但原告对此未予以举证证明，该院亦不予采纳。对于原告要求被告开具租金增值税发票的诉讼请求，该院认为，不开具发票行为属于违反税法的偷逃税行为，受国家税法调整，不属于人民法院民事纠纷案件的审理范围，故对原告该项诉讼请求，该院不予支持。
对于第三个争议焦点，该院认为，首先，关于租金及物业管理费的减免应属于一项抗辩，而不能作为一项单独的诉讼请求；其次，原告根据与被告签订的租赁合同需交付的租金中，其中80%为物业租金，20%为物业综合服务费用，而80%的租金是原告承租涉案的联盛广场B地块1至5层约21938平方米房屋应支付的使用费，租金标准的协商系双方合意达成，被告在招商之时对于联盛广场商业地块经营模式的广告宣传并不构成房屋租赁合同的一部分，原告以原先承诺的商业业态未能实现、被告未尽到统一管理义务等为由，要求对从第五年度开始至到期日的租金进行扣减缺乏依据；最后，对于其中的20%物业综合服务费用，如果确实存在物业管理服务违反合同约定等情形，原告主张对物业管理服务费用进行相应扣减的，属于在被告主张物业管理服务费用时的一种抗辩，但目前被告已经撤回了对物业服务费的反诉诉讼请求。综上，对于原告要求对第五年度开始至到期日的租金及物业管理费进行扣减的诉讼请求，该院不予支持。原告提供评估报告要求减少租金不符合双方合同约定，而原告申请对涉案联盛广场B地块上一层至五层建筑物的租金及物业费价格进行评估，该院认为缺乏依据，也无评估之必要，故不予准许。
对第四个争议焦点，在2014年12月底原告与被告签订的《房产租赁合同补充协议》约定，“若原告于本合同签订后三年内未按原合同履行义务的，本补充协议中给予原告的一切优惠均取消，被告有权向原告追偿相应款项”，对该约定双方理解发生争议。被告认为应理解为“三年内一旦未按原合同履行即可取消优惠，现原告未按约支付租金，故被告可取消优惠”，原告认为应理解为“只要在三年内按原合同履行了义务即可享受优惠，现三年时间未到，被告无权取消优惠”。对此，该院认为，对于“若原告于本合同签订后三年内未按原合同履行义务的，本补充协议中给予原告的一切优惠均取消，被告有权向原告追偿相应款项”这一项条文，原告与被告的解释均有一定道理，条文具有两种不同理解，存在歧义，而《房产租赁合同补充协议》系经双方多次磋商而拟定，也不存在哪方提供合同模板的问题，故该条中“本合同签订后三年内未按原合同履行义务”的约定属于约定不明确。在约定不明确的情况下，被告在三年未到时主张返还优惠款依据不足，故对于被告要求原告返还优惠12075000元及相应利息的反诉诉讼请求，该院不予支持。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、限原告宁波巴黎春天百货股份有限公司于本判决生效之日起七日内向被告宁波联盛置业发展有限公司支付截止2016年7月31日止的租金（不包含20%物业费）1911452.72元，并自2016年2月1日起按照每日0.3‰的标准向被告宁波联盛置业发展有限公司支付滞纳金至款项实际支付之日止；二、驳回原告宁波巴黎春天百货股份有限公司的本诉诉讼请求；三、驳回被告宁波联盛置业发展有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费13978元，由原告宁波巴黎春天百货股份有限公司负担；反诉案件受理费53907元，财产保全费5000元，反诉诉讼费共计58907元，由原告波巴黎春天百货股份有限公司负担16391元，由被告宁波联盛置业发展有限公司负担42516元。
本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。
二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为：双方当事人签订的《租赁合同》、《房产租赁合同补充协议》以及双方当事人、宁波新华联商厦有限责任公司三方共同签署的《“租赁合同”的补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按约履行。
关于上诉人要求被上诉人赔偿商贸流通补助资金的诉讼请求，根据双方签订的《租赁合同》第五条税收及费用第4项约定，“乙方应当承担并支付租赁物业所发生的水、电、通讯等费用，按其独立安装的水、电表度数及政府规定收费标准计算，由乙方在收到甲方付款通知及代收代缴服务行业收据后的七天内支付给甲方或直接向当地的公用事业管理部门缴纳。其进项税则应返还乙方，若相关机关有优惠政策，应依比例返还乙方。”首先，从该条约定看，“其进项税”指向的是水、电、通讯等费用，且该条约定甚至整个租赁合同也没有就上诉人主张的商贸流通补助资金作出过约定，因此对条文中的优惠政策应特指对于水、电、通讯等费用的优惠。更何况，从该约定“若相关机关有优惠政策”等字眼理解，上诉人可以享受退税政策的前提是有相关机关优惠政策的存在，即被上诉人享受了优惠政策后应该按照比例将优惠返还给上诉人。根据宁波市鄞州区人民政府钟公庙街道办事处出具的证明，涉案的联盛广场因为未能按照一企一策的具体要求履行业态调整、转型发展，经街道研究决定已经取消该项优惠政策。现有证据并不能证明被上诉人已经享受了政府部门“一企一策”的税收优惠政策。故上诉人要求被上诉人赔偿因未能享受退税政策造成的损失及利息缺乏依据，本院不予支持。
关于起租时间确认的问题，宁波联盛商业广场B地块二期工程竣工验收日期虽然为2011年11月15日，但在2010年12月24日，涉案的宁波联盛广场B地块主楼巴黎春天商场一至五层已单独通过工程消防验收，且根据2010年7月20日鄞州区人民政府办公室《关于联盛商业广场开业筹备工作事宜的专题会议纪要》以及《东南商报》广告，能够确认上诉人经营的巴黎春天商场在2010年12月24日已经开业，即上诉人在2010年年底已经实际使用涉案房屋，况且，二审中上诉人也自认其已经于2010年12月24日开业，故一审判决认定被上诉人从《租赁合同》约定的2011年2月1日起计算租金并无不当。
关于上诉人要求降低租金的诉请，首先，关于要求降低租金的要求应属于一项抗辩，而不能作为一项单独的诉讼请求；其次，根据上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》的约定，租金中80%为物业租赁费，20%为物业综合管理费，而80%的租金是上诉人承租涉案的联盛广场B地块1至5层约21938平方米房屋应支付的使用费，租金标准的协商系双方合意达成。而被上诉人在招商之时对于联盛广场商业地块经营模式的广告宣传从法律性质来看属于要约邀请，不属于要约，并不构成房屋租赁合同的一部分。上诉人以原先承诺的商业业态未能实现、被上诉人未尽到统一管理义务等为由，要求对从第五年度开始至到期日的租金进行扣减的上诉理由缺乏依据，对于上诉人据此提出降低租金的诉讼请求，本院不予支持。二审中，上诉人再次申请对涉案联盛广场B地块上一层至五层建筑物的租金进行评估，因缺乏依据，且无评估之必要，本院不予准许。
至于上诉人要求被上诉人开具租金增值税发票的诉讼请求，因开具发票的行为受国家税法调整，不属于人民法院民事纠纷案件的审理范围，故对该项诉讼请求，本院不予支持。
综上，上诉人宁波巴黎春天百货股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30369元，由上诉人宁波巴黎春天百货股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 马金平
审 判 员 孙长虎
代理审判员 郑 辉
二〇一七年九月二十二日
书 记 员 陆 琼