新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
民 事 判 决 书
（2015）新40民终1273号
上诉人（原审原告、反诉被告）：郭冉
委托代理人：曾强。
委托代理人：张江，新疆天和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：杜劲松。
委托代理人：欧阳凤兰，系杜劲松妻子。
上诉人郭冉因与被上诉人杜劲松房屋租赁合同纠纷一案，不服伊宁市人民法院于2016年1月18日作出的（2015）伊民初字第2599号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2016年6月28日公开开庭审理了本案。上诉人郭冉及其委托代理人曾强、张江、被上诉人杜劲松及其委托代理人欧阳凤兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭冉原审诉称：2014年5月2日，其与杜劲松签订房屋租赁合同，约定杜劲松将其所有的位于汉宾乡汉宾村新建的房屋负一楼三间出租给其用于餐饮业经营。合同签订后，其按约定如期缴纳了租金，投入50余万元进行装修、装饰、购置设备。当其办理完毕商户名称预先核准及餐饮服务许可证后向工商行政管理机关申请工商登记准备开业时，却被告知所租赁房屋不得用于餐饮服务商业经营，由此，给其造成了巨大经济损失，故诉至法院。请求：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、杜劲松返还租金120000元；3、杜劲松返还房屋装修损失275040元；4、本案涉诉费用及鉴定费用15000元由杜劲松负担。
杜劲松原审答辩并反诉称：同意解除双方所签订的租赁合同，但前提是郭冉必须支付拖欠的租金及其他费用。郭冉所述与事实不符，2014年5月2日双方签订合同后，其即将房屋交付郭冉使用，并一直在经营餐厅，对于郭冉称不能办证不属实，因为旁边和周围的商户都办理了营业执照，郭冉迟迟不办证的责任在于自己。其只是出租现有的房屋，至于郭冉在承租后具体从事什么经营只要不违法都可以，开餐厅是郭冉自己选择的，现在亏损了却要让其承担，那是没有道理的，郭冉至今尚欠其部分租金及其他费用未支付。郭冉在经营期间违反合同约定肆意破坏房屋主体结构造成房屋安全隐患，故提出反诉，请求判令：1、郭冉支付拖欠的租赁费124990元（其中第一年房租费30000元，第二年房租94990元）；2、郭冉支付煤炭款2500元、自来水公司水费1000元；3、郭冉支付住房的租赁费9000元；4、郭冉赔偿大梁修复费8124元及鉴定费7000元；5郭冉赔偿损失及违约金50000元；6、本案诉讼费用由郭冉承担；
针对杜劲松的反诉请求，郭冉原审答辩称：其与杜劲松签订合同后，交纳了120000元租金，并投入500000余元进行装修，但到2014年11月底却被告知因该处房屋属于农村住宅，不能作为商业使用，所以其未能按照合同约定行使合同权利，导致其的合同权利至今无法实现，双方签订的房屋租赁合同无效，且杜劲松的过错导致其无法以合同约定的用途使用房屋，请求驳回杜劲松的反诉请求。
原审法院查明：2008年8月6日，杜劲松与案外人亚森阿洪签订院落买卖合同，合同约定亚森阿洪将其位于伊宁市汉滨乡汉滨村7组地号为H-V-7-067,土地面积666平方米的院落以70万元的价格出售给杜劲松。合同签订后，杜劲松足额支付了70万元，汉滨乡人民政府和汉滨乡汉滨村村委会在该合同上签字认可。2013年5月13日，亚森阿洪作为建设单位，向伊宁市边境经济合作区规划建设管理局申请建住宅，经该局审批，由杜劲松自筹资金在该院落内修建了含地下室在内的两层住房，2013年11月房屋竣工。2014年5月2日，郭冉与杜劲松签订房屋租赁合同，约定杜劲松将该房屋的地下一层靠北三间房屋出租给郭冉从事餐饮，租期3年，即从2014年6月5日至2017年6月4日止，第一年租金15万元，第二年在第一年租金基础上递增10%，即16.5万元，第三年在第二年租金基础上递增10%，若继续租房以此类推，租金的支付方式为一年一付。第一年租金在签订合同之日首付10万元，剩余5万元在2014年7月份付清，后两年租金由每年提前两个月一次性交清下一年房租。承租人不得以任何理由拖欠租金，否则出租人有权锁门，立即收回所有房屋，造成损失由承租人自负。承租人租赁后进行装修改造必须经出租人同意，不得改变房屋的主体结构，违反建筑安全规范，合同期满后承租人交清所有的税费，并保证商铺完好无损，若有损坏，承租人负责赔偿或修复至出租人满意为止。合同签订后郭冉于当日给付被告租金10万元。同时郭冉向伊宁边境经济合作区工商分局申请办理个体工商户名称预先核准登记，2014年5月7日，经工商部门审核同意预先核准郭冉申请的个体工商户名称为伊宁边境经济合作区同福聚鲁菜馆，之后郭冉进行装修，一个半月后郭冉装修完进入试营业。同年7月22日，郭冉又通过工商银行给杜劲松转款2万元现金作为房租。2014年11月7日，郭冉向工商部门申请办理工商营业执照，2015年4月15日伊宁市边境经济合作区规划建设管理局向郭冉出具内容为”位于重庆路同福聚鲁菜馆（拟开），经现场查看该处土地性质为宅基地，房屋为民宅。根据《伊宁市农牧民住宅（楼房）与宅基地办理办法》（试行）第二十一条规定，其土地用途不得批准为商业建筑。”的情况说明，在出具情况说明当日4月22日及5月1日郭冉在都市品牌广告中打出转让广告。2015年5月13日，郭冉以”其所承租杜劲松的房屋无法进行餐饮业经营，致使其合同目的不能实现”为由，诉至该院，请求解除双方签订的房屋租赁合同，赔偿其装修损失及承担诉讼费用。庭审中经郭冉申请，该院委托新疆方夏资产评估事务所对其装修进行评估。2015年10月20日，该评估所作出了新方夏评报字（2015）1081号资产评估报告书，认定郭冉房屋装修总价值275040.85元，郭冉花费鉴定费15000元。杜劲松对郭冉所主张的事实和请求均不认可，认为其出租房屋时，已明确了所出租的房屋性质为宅基地，而且郭冉经过工商部门的预先核准登记手续，申请办理了卫生许可手续，排污、排烟等相关手续，同时自郭冉装修后一直在经营餐厅，而且在未告知杜劲松的情况下，私自在房屋结构大梁上打洞排烟，给其房屋结构造成一定的质量隐患，另郭冉尚拖欠第一年的租金3万元，以及2015年至今的租金，由此杜劲松提起反诉，要求郭冉支付拖欠的租金及房屋的损失。经杜劲松申请，该院委托新疆维吾尔自治区司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心，对其房屋大梁开洞的维修费用进行评估。2015年9月10日该中心出具了鉴定意见书，认定维修费用为8124元，并支付鉴定费7000元。另郭冉在合同约定的3间房屋之外，又使用了杜劲松的一间房屋，用于职工宿舍。2014年5月，杜劲松与伊宁市巨鹿商贸公司签订合同，将郭冉承租的房屋一楼出租给伊宁市巨鹿商贸公司，该公司于2014年7月办理了工商营业执照。
原审法院认为：杜劲松经伊宁市汉滨乡人民政府及汉滨村村委会认可，有偿受让伊宁市汉滨乡汉滨村村民亚森阿洪位于汉滨村7组的一处宅基地使用权，并在公证处办理了合同公证，杜劲松取得该土地的使用权后，经规划及建设部门许可，自筹资金自建了含地下室共二层临街住房。现杜劲松将该临街住房地下室中的三间住房出租给郭冉用于餐饮经营，双方签订租赁合同，该合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。依据合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现郭冉与杜劲松均同意解除合同，故对郭冉、杜劲松主张解除合同的请求，予以支持。现郭冉以其所承租该房屋用于经营餐厅，但由于不能办理工商营业执照而无法正常经营，其合同目的无法实现，其主要责任在于杜劲松所出租的房屋系住宅，并且提供了规划部门出具的情况说明，但根据该情况说明的内容，是杜劲松的土地性质为宅基地，房屋为住宅，其土地不得批准为商业建筑。但本案杜劲松在建房时，规划部门出具的红线图，并没有将该土地批准为商业建筑。而且根据规定，办理营业执照是工商行政管理部门的职责，是否办理工商营业执照，应由该部门出具相关材料，现郭冉以工商管理部门不予办理营业执照，但未能提供该部门不予办理的证据，其所提供的规划部门的说明在本案中并不能作为不予办理工商营业执照的依据，另据查明的事实，在郭冉承租期间，同样承租杜劲松住房的案外人亦办理了营业执照。因此，对于郭冉主张由于杜劲松所出租的房屋是住宅，不能办理营业执照，无法经营餐厅，其合同目的无法实现的意见，不予采信。现合同解除，郭冉应予退还所承租的房屋，由于双方签订合同租期三年，郭冉经营餐厅装修花费275040.85元，现已履行两年，尚有一年未履行，按三年折算，杜劲松尚应退还郭冉装修损失91680元及评估鉴定费5000元（15000元×30%）。因郭冉自租赁合同签订后一直使用杜劲松的房屋，故其理应支付使用期间的租赁费，故对杜劲松反诉主张郭冉支付至今的租赁费124990元的请求，予以支持。对于杜劲松主张郭冉另承租一间住房，但当庭不能提供租赁合同以及具体的租金数额、使用期限，无法确认双方对此是否存在租赁关系，故对杜劲松以6000元的年租金要求郭冉支付该房屋租金的请求，不予支持。因郭冉在承租杜劲松房屋期间，未经杜劲松同意，擅自在房屋承重大梁上凿洞，影响房屋安全，违反了双方合同约定，其理应承担维修费用，因双方对维修费用有争议，杜劲松申请了对该维修费用的鉴定并支付鉴定费7000元，据鉴定报告该维修费用为8124元，故对杜劲松主张支付维修费8124元及鉴定费7000元的请求，予以支持。对于杜劲松请求支付煤炭款及水费，因其不能提供有效证据证实其主张，故对此项主张，不予支持。对于杜劲松请求赔偿损失费及违约金50000元，因杜劲松当庭不能提供相应的证据证实50000元的计算依据，故对该项请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决：一、解除郭冉与杜劲松签订的租赁合同；二、杜劲松于判决生效之日起10日内偿付郭冉装修损失91680元；三、杜劲松于判决生效之日起10日内偿付郭冉鉴定费5000元；四、郭冉于判决生效之日起10日内偿付杜劲松租金124990元（截止2015年12月30日止）；
五、郭冉于判决生效之日起10日内给付杜劲松维修费8124元；六、郭冉于判决生效之日起10日内给付杜劲松鉴定费7000元；七、驳回郭冉的其它诉讼请求；八、驳回杜劲松的其它反诉请求。若郭冉未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9000元，反诉费4338元，合计13338元，减半收取6669元，郭冉负担6050元，杜劲松负担619元。
郭冉不服原审判决，向本院提起上诉称：杜劲松租赁给其的房屋是杜劲松从汉滨乡汉滨村农民亚森阿洪处购买的农村宅基地上兴建的。由于农村宅基地不允许买卖，也不能作为商业用途，杜劲松作为城镇居民，购置农村宅基地的行为，违反了我国土地管理及农村宅基地管理的相关法律的强制性规定，因此其与杜劲松签订的房屋租赁合同是无效的。杜劲松租赁给其的房屋不能作为商业用途，导致其不能办理营业执照，致使其签订房屋租赁合同从事商业经营的目的不能实现，由此导致的一切法律后果和责任均应当由杜劲松承担。原审认定其与杜劲松签订的房屋租赁合同有效，与法律、法规的强制性规定相违背，并严重损害其合法权益。故请求：1、撤销原审判决；2、改判由杜劲松返还租金12万元，并赔偿装修损失275040元；3、驳回杜劲松的一审反诉请求；4、本案一审、二审涉诉费用及鉴定费用由杜劲松承担。
杜劲松答辩称：本案系房屋租赁合同纠纷，郭冉随意改变诉讼理由，超越房屋租赁合同的上诉请求是不合理的。其所建的房屋经人民政府规划许可，对房屋享有合法有效的产权，具备《出租合同》的合法主体资格。同时在郭冉承租期间，其将同一幢房子的一层房屋租给案外人伊宁市巨鹿商贸有限责任公司进行经营活动，亦办理了工商执照，因此不存在不能办工商营业执照之说。原审认定本案房屋租赁合同有效，于法有据。郭冉的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点是：1、本案房屋租赁合同是否有效；2、郭冉请求由杜劲松返还租金12万元并赔偿装修损失等上诉请求的理由是否成立。
关于焦点一问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：”租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”根据上述法律规定，房屋租赁合同仅仅是房屋使用权的转让，不是房屋所有权的转让，房屋租赁合同性质上属于债权合同，不属于物权合同，与土地性质无关，出租方对所出租的不动产是否进行登记备案，不影响租赁合同的效力。本案《房屋租赁合同》仅涉及房屋使用权的转让，并未涉及房屋所有权的转让，郭冉与杜劲松之间为租赁法律关系，杜劲松在有偿受让取得位于伊宁市汉滨乡汉滨村一处宅基地使用权后修建住宅，已经得有关部门批准，杜劲松享有了该住宅使用、处分、收益权，具有租赁房屋的主体资格。同时，本案《房屋租赁合同》是经过郭冉与杜劲松协商一致签订的，该租赁合同约定的内容不违反国家法律和行政法规强制规定，且杜劲松已将租赁合同约定的出租物（三间房屋）交付给郭冉从事餐饮经营，郭冉使用租赁物期间，无任何单位或个人提出异议，阻挠郭冉的经营活动，理应认定本案《房屋租赁合同》合法有效。据此，郭冉以”租赁房屋的土地属农村宅基地性质，杜劲松没有租赁房屋的合法所有权”为由，提出本案《房屋租赁合同》无效的上诉理由，有悖于法律规定，且于其原审自认《房屋租赁合同》有效，并主张解除之诉请相悖，本院不予支持。
关于焦点二问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：”当事人协商一致，可以解除合同。”第九十七条规定：”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案《房屋租赁合同》郭冉、杜劲松在原审中已经协商一致解除，由于该租赁合同约定的租期为三年，郭冉在签订租赁合同后实际使用租赁房屋从事经营活动已达二年，因此判决郭冉支付实际使用期间拖欠的租赁费，并将郭冉在租赁期间投入的275040.85元装修花费，按三年折算，判决杜劲松退还装修损失91680元，承担鉴定费用5000元，符合法律规定，并无不当，本院予以维持。据此，郭冉提出的”由杜劲松返还租金12万元，全额赔偿装修损失275040.85元，承担鉴定费用15000元”的上诉请求，有悖法律规定，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8202.11元，由上诉人郭冉负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 明
审判员 彭红梅
审判员 马晓梅
二〇一六年七月二十五日
书记员 孙 杰