辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽民再522号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：孟晓明，男，汉族，1962年11月5日出生，退休工人，住辽宁省锦州市。
委托诉讼代理人：秦岩，辽宁华英律师事务所律师。
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：锦州天兴置业有限公司。住所地：辽宁省锦州市。
法定代表人：韩玉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王琦，辽宁戎达律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：大商集团锦州百货大楼有限公司。住所地：辽宁省锦州市。
法定代表人：田德斌，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴春红，该公司经理。
委托诉讼代理人：宋琼，辽宁法大（沈阳）律师事务所律师。
再审申请人孟晓明、锦州天兴置业有限公司（以下简称天兴公司）因与被申请人大商集团锦州百货大楼有限公司（以下简称大商百货大楼）服务合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市中级人民法院（2016）辽07民终1742号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年6月16日作出（2017）辽民申1775号民事裁定，裁定提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，再审申请人孟晓明及其委托代理人秦岩，再审申请人天兴公司的委托代理人王琦，被申请人百货大楼的委托代理人吴春红、宋琼到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
孟晓明申请再审称：被申请人大商百货大楼不具有物业资质，不能从事物业服务并收取物业费；我们业户入场时，天兴公司根据我们轻餐饮的经营性质和正常管理的费用支出所核算的价格为物业费按使用面积5.5平方米每平方米每日1.47元，而被申请人大商百货大楼承租后，在未与我们签订物业服务合同也未进行协商的情况下制定的按建筑面积11.19平方米每平方米每日2.48元收费标准对业户没有约束力。且被申请人大商百货大楼单方提高收费标准的行为，侵害了广大业主的利益。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项规定申请再审。
天兴公司申请再审称：天兴公司不应作为被告参加诉讼，原审法院认定依据承诺书判定我公司承担连带责任是错误的，原审法院认定单凭百货大楼单方面出具的公示板认定物业服务费的标准为按建筑面积每日每平方米2.48元没有任何事实和法律依据。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）（六）项规定申请再审。
大商百货大楼辩称：1、我公司是接受委托的商业管理公司，具有合法管理天兴家乐汇的主体身份。2、家乐汇是商业物业项目，住宅物业管理的相关规定不适用商业物业，我公司管理服务费用制定的程序合法，标准合理，孟晓明从未就公示的收费标准提出异议，故我公司要求孟晓明履行给付物业费的诉讼请求依法应得到支持。3、天兴公司依法依约应对孟晓明拖欠的物业费承担连带责任。原判正确，请求驳回孟晓明和天兴公司的再审申请。
百货大楼向一审法院起诉请求：要求判决被告向原告支付拖欠的2015年1月1日至2016年4月20日止的管理服务费本金15179.91元，延期支付利息4500元，合计为19679.91元；由被告承担本案的一切诉讼相关费用。
一审法院认定：2012年12月24日，被告天兴公司（甲方）与被告孟晓明（乙方）签订商铺买卖合同，被告天兴公司将其开发建设的天兴家乐汇购物广场五层D区23号建筑面积11.19平方米（套内面积5.59平方米）商铺出售给被告孟晓明。经营品项为轻餐饮，该商铺首期签约期限为20年。2013年12月23日，被告孟晓明向天兴公司交纳一年的物业费3010元（1.47元/平方米/天×365天×5.59平方米）。商铺买卖合同中关于物业服务及物业管理费部分约定，乙方承诺遵守天兴家乐汇购物广场物业管理公约或临时管理规约，并遵守甲方和商业管理公司及物业服务公司制定、并不时修改的关于天兴家乐汇购物广场各方面物业管理的一切规章制度。乙方应与物业服务公司签署物业管理服务协议，乙方在物业服务协议项下义务和责任也构成对甲方的单方承诺，甲方有权直接援引向乙方主张权利；物业服务公司有权直接援引本合同有关物业管理服务约定向乙方主张权利。2013年12月31日，被告天兴公司将天兴家乐汇购物广场整体出租给原告大商百货大楼，2014年1月12日天兴公司与大商百货大楼签订委托管理协议书，约定天兴公司将其拥有产权和管理权的家乐汇物业周边区域、楼体立面及楼顶，除百货大楼租赁区域以外的部分及为整楼配套和服务的基础设施设备，委托给大商百货大楼管理。委托管理协议签订后，原告大商百货大楼按照协议的内容进行了相关的管理和服务。
一审法院判决：一、被告孟晓明于本判决生效后十日内给付原告大商集团锦州百货大楼有限公司2015年1月1日至2016年4月20日期间拖欠的物业管理费3903元（1.47元/平方米/天×5.59平方米×475天）；二、驳回原告大商集团锦州百货大楼有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费146元，由原告大商集团锦州百货大楼有限公司负担117元，由被告孟晓明负担29元。
大商百货大楼上诉请求：撤销一审判决，依法改判按照11.19平方米×2.48元/平方米/天×475天收取费用或将本案发回重审；本案的诉讼相关费用由被上诉人承担。
孟晓明上诉请求：依法撤销一审判决，驳回一审原告的诉讼请求，并由其承担本案的诉讼费用。
天兴公司未提交答辩意见。
二审中，大商百货大楼提交天兴公司于2014年1月12日出具的承诺书一份及2016年5月24日锦州市工商行政管理局颁发的营业执照。对当事人二审争议的事实，二审法院认定=一审认定的事实基本属实，并予以确认。
二审另查明，2013年12月31日，被上诉人天兴公司（甲方、出租人）与上诉人大商百货大楼（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，该合同约定：“根据《中华人民共和国合同法》及其他法律、法规的规定，并依据双方2013年5月8日签署的《协议书》，双方本着平等互利的原则，经协商一致，就乙方承租甲方房屋之有关事宜订立本合同。……租金标准为：首年租金按1.1元/平方米/天的标准计算。前三年租金标准不变；第四年开始，租金标准每两年递增百分之三。应付租金=计租建筑面积×租金标准×计租天数，计租天数指从计租日开始计算的天数。计租日从开业日起计算，按承租建筑面积分层确定……”。
2014年1月12日，被上诉人天兴公司向上诉人大商百货大楼出具承诺书一份，内容为：“我司现就《委托管理协议书》相关事宜向贵司做如下承诺：一、第一年委托期内，我司出售的一、二、三、四、五层内铺商户已缴纳物业管理费为使用面积每日、每平方米1.47元，不足部分由我公司支付。二、如委托范围内的商户发生拖欠或不缴纳物业管理费的情况，贵司可采取法律手段进行追索，商户如果以其与我司原有的约定进行抗辩，则我司继续采取法律手段追索，同时先行垫付该部分的物业管理费。如我司胜诉，则贵司返还我司先行垫付的物业管理费；如我司败诉，则差额部分的物业管理费由我司支付”。
2015年1月1日，上诉人大商百货大楼就2015年家乐汇商场管理费收费标准进行了公示，并在公示板上注明：自公示之日起15个工作日内，任何单位和个人均可以向我商场反映对公示内容是否存在异议，如无异议即视为认可本公示标准。
2016年3月3日，家乐汇购物广场向上诉人孟晓明发出了物业费二次催缴函，内容为：“D23号商铺业户：您未缴纳2015年全年物业费10129元，现进行二次催缴通知，请于2016年3月8日前到五楼餐饮办公室，办理缴费手续，逾期不进行缴纳，公司将采取相应措施，特此通知”。
2016年5月24日，锦州市工商行政管理局对现名称为大商集团锦州千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场颁发的营业执照载明，经营范围包括物业管理，营业期限：自2014年1月14日至长期。
上述事实，有一审卷宗所载的房屋租赁合同、2015家乐汇商场管理费公示板、大商集团锦州家乐汇购物广场收款发票记账联、催缴函为凭。在二审审理中，上诉人大商百货大楼提交的承诺书、营业执照等新证据，并对此进行质证和审查，二审法院予以确认并采信。
二审法院认为，本案的争议焦点是上诉人百货大楼是否具有收取物业服务费的权利，以及按照何种标准、面积进行收取；被上诉人天兴公司是否承担连带责任；本案是否违反民事诉讼的不告不理原则。
本案上诉人大商百货大楼所提交的其下属分公司营业执照，证明其具有物业管理资质，已经得到锦州市工商行政管理局的依法确认，自2014年1月14日开始，即具有物业管理资格。即便上诉人大商百货大楼当时超出经营范围，不具有物业管理资质，亦应由行政管理部门对其进行处罚，也不构成上诉人孟晓明拒交物业管理服务费的抗辩理由。上诉人孟晓明的第一年物业费的收费标准虽按每天、每平方米1.47元，并按照套内面积5.59平方米交纳，但是，上诉人孟晓明与被上诉人天兴公司之间所签订的商铺合同第十二条物业服务及物业管理费，表明双方当事人对商业管理及物业服务的费用并非以合同方式予以确定，而是以实际发生的相关费用作为依据进行测算，同时，从被上诉人天兴公司与上诉人大商百货大楼之间签订的委托管理协议书中，也反映出物业内各层各区域的物业管理费收费标准，应依据实际情况公平合理确定。且被上诉人天兴公司为上诉人大商百货大楼出具的承诺函，已经证明每天、每平方米1.47元，按照套内面积予以计算，其中的不足部分由天兴公司支付，故每天、每平方米1.47元的标准，并按照套内面积计算物业管理服务费，非经上诉人大商百货大楼的认可，对其不具有法律约束力。另，依据被上诉人天兴公司与上诉人大商百货大楼之间签订的房屋租赁合同，证明被上诉人天兴公司的房屋租金是按照建筑面积予以收取。根据权利与义务相一致的原则，上诉人大商百货大楼亦应按照建筑面积予以收取相应的费用，且在我市按照建筑面积收取物业管理服务费已经为公众所认知。因商铺经营者较多，上诉人大商百货大楼虽未与每位商铺经营者重新签订协议，但其于2015年1月1日已经对2015年的收费标准进行了公示，并明确规定了异议期，上诉人孟晓明作为D23号商铺的经营者在公示期内并未提出任何异议。在上诉人孟晓明拒不交纳相关费用后，上诉人大商百货大楼又先后两次对其进行催缴，根据合同履行的权利与义务对等及诚实信用原则，上诉人大商百货大楼按每天、每平方米2.48元标准，并按照建筑面积收取物业管理服务费的诉求，且依据承诺书请求被上诉人天兴公司承担连带责任，本院应予支持。
关于上诉人孟晓明提出的本案违反不告不理的民事诉讼原则，经查，上诉人大商百货大楼一审诉求为管理服务费，在事实与理由中，明确了按照合同中的物业服务及物业管理费约定，商铺经营者孟晓明应该交纳相关的管理服务费用，从文意理解，物业费亦应属管理服务费的范围，故一审判决并未违反不告不理的民事诉讼原则，对上诉人孟晓明的此项主张，本院不予支持。
综上所述，大商百货大楼的上诉请求成立，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销辽宁省锦州市凌河区人民法院（2016）辽0703民初556号民事判决；
二、上诉人孟晓明于本判决生效后十日内支付上诉人大商集团锦州百货大楼有限公司自2015年1月1日起至2016年4月20日期间的物业管理服务费13181.82元（2.48元/平方米/天×11.19平方米×475天）；
三、被上诉人锦州天兴置业有限公司对上款承担连带支付责任；
四、驳回上诉人大商集团锦州百货大楼有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计292元，由上诉人大商集团锦州百货大楼有限公司负担97元，由上诉人孟晓明负担195元。
本院再审查明的事实与一、二审认定事实一致。
本院再审认为：本案的争议焦点是：一、被申请人大商百货大楼是否有权收取物业费。二、再审申请人孟晓明是否应按被申请人大商百货大楼“公示”的物业收费标准履行给付义务。三、再审申请人天兴公司是否应就再审申请人孟晓明所欠的物业费对被申请人大商百货大楼承担连带给付责任。
第一、再审申请人孟晓明通过与再审申请人天兴公司签订《商铺合同》合法使用自己的商铺，其在接受物业服务的同时，亦应履行向提供物业服务的单位交纳物业费的义务。在物业服务合同关系中，各方当事人属于平等的民事主体，均应根据协议约定享有权利并履行各自义务。孟晓明进入“天兴家乐汇商场”经营之初，物业服务由天兴公司提供，天兴公司根据轻质餐饮的经营性质和正常管理的费用支出，对孟晓明商铺核算的物业费价格为按使用面积5.59平方米每平方米每日1.47元，孟晓明予以认可并已向天兴公司交纳了一年的物业费。被申请人大商百货大楼接受天兴公司的委托后，对“天兴家乐汇商场”餐饮楼层提供物业管理，虽然没有专门成立物业服务公司，也未取得物业收费许可，但不可否认的是，其接续了天兴公司向孟晓明等商户提供了物业服务，故孟晓明在享受物业服务的同时，有义务向新的物业服务单位即大商百货大楼交纳物业费。再审申请人孟晓明以被申请人大商百货大楼没有物业服务资质和收费许可为由拒交物业费的主张，本院不予支持。
第二、大商百货大楼依据与天兴公司之间的《委托管理协议》取得对“天兴家乐汇商场”的商业管理资格，并接续天兴公司对孟晓明等商户提供物业服务，如确需提高服务价格，亦应就收费标准与再审申请人孟晓明等商户进行协商或签订相应的物业服务合同予以明确。而本案中，大商百货大楼通过“公示”的形式单方制定新的收费标准，大幅度提高物业收费价格，物业服务费由天兴公司管理时的按使用面积5.59平方米每平方米每日1.47元，提高为按建筑面积11.19平方米每平方米每日2.48元，在商户孟晓明提出异议并拒绝按新标准交纳物业费的情况下，大商百货大楼利用其独家掌握商场商户水电供应的便利条件，采用停水断电的方式强令孟晓明接受其单方制定的物业收费标准，孟晓明当日通过向公安机关报警以及之后的向当地区级法院起诉并通过当地中级法院二审审理，终审判决确认了大商百货大楼的停水停电行为构成对孟晓明的侵权，大商百货大楼才恢复了对孟晓明的供水供电。可见，大商百货大楼所述的“孟晓明从未就公示的收费标准提出异议”并非事实。针对物业服务收费标准，大商百货大楼在与凌河区星感觉影城的另案中向一审法院提交的《锦州家乐汇商场物业管理测算报告》，测算结论为锦州家乐汇商场按建筑面积每日每平方米物业费为0.71元。而其在本案中“公示”显示的按建筑面积每日每平方米2.48元的收费标准，高于其自身测算的结论数倍，该“公示”结果并没有经过专业部门的评估或有关部门的审批认可。故大商百货大楼在按“公示”的标准收取物业费时，应就其“公示”的标准和记载数据的真实性与商户孟晓明进行协商，并就该标准的合理性向孟晓明等服务对象作出说明。但无证据表明大商百货大楼履行了上述程序，反而用停水停电等强硬手段意图使商户孟晓明接受其单方制定并公示的收费标准，将与自身处于平等民事主体地位的物业服务对象视为被管理者，用管理手段调整平等主体之间的民事权利义务关系，显然属于对管理权力的滥用。因其“公示”不属于法定的缔约行为，故大商百货大楼“公示”的收费标准对商户孟晓明不应具有合同约束力。原判认定被申请人大商百货大楼“公示”物业收费标准的行为有效并判令再审申请人孟晓明按“公示”的标准交纳物业费，没有事实和法律依据，本院予以纠正。
第三、再审申请人天兴公司在与被申请人大商百货大楼就“天兴家乐汇商场”物业管理签订的《委托管理协议书》中约定：“一、二、三、四、五层内铺的首年物业管理费由天兴公司向商户收取后转交大商百货大楼，第二年开始，物业费由大商百货大楼收取。如发生商户拖欠或不缴纳物业费的情况，双方将共同积极催缴，若催缴不成则采取法律手段。最终双方依据法律裁判界定相应责任”。大商百货大楼提交的天兴公司的《承诺书》中，天兴公司承诺“第一年委托期内，我公司出售的一、二、三、四、五层内铺商户已缴纳物业管理费为使用面积物业费每平方米每日1.47元，不足部分由我公司支付”，以及“如委托范围内的商户发生拖欠，大商百货大楼可采取法律手段追索，商户如果以其与我公司原有的约定进行抗辩，则我司继续采取法律手段追索，同时先行垫付该部分的物业管理费”，由此可见，所有书面证据显示大商百货大楼认可物业费交纳义务人为商户而不是天兴公司。且上述证据均没有关于“连带给付责任”的表述，故不应认定为天兴公司将“天兴家乐汇商场”租赁给大商百货大楼管理使用之后，仍然承诺对商户之后产生的物业费承担连带给付责任。而且，本案中天兴公司即作为开发商，也作为提供物业服务的单位，其物业服务的对象是孟晓明等商户，亦即在本案的物业服务合同关系中，天兴公司与商户是物业服务合同的相对两方，大商百货大楼接受天兴公司的委托后，其取代天兴公司成为提供物业服务的一方，但服务合同的相对方仍然是商户，物业费的交纳义务人也是商户而不是天兴公司，天兴公司对商户拖欠的物业费没有法律意义上的给付责任。双方约定的“共同积极向商户催缴”、“采取法律手段追索前先行垫付物业费”均与“承担连带给付责任”不属于同一法律概念。故双方不存在协议约定连带责任的事实。同时，大商百货大楼所援引的国务院《物业管理条例》第四十一条所规定的“业主应当交纳物业费，业主与物业使用人约定由使用人交纳物业费的，由业主承担连带责任”，因本案双方签订的《委托管理协议书》等证据已经明确约定了交纳物业费用的义务主体是商户而不是天兴公司，并非天兴公司为转嫁给付物业费的义务而与商户约定由商户交纳物业费，故本案不属于《物业管理条例》第四十一条规定的情形，本案所涉争议更无任何法律规定承担连带给付责任。二审法院就商户孟晓明在大商百货大楼接手“天兴家乐汇商场”后所欠的物业费，判决天兴公司对大商百货大楼承担连带给付责任，即无事实证据支撑，也没有法律依据。再审申请人天兴公司拒绝承担连带责任的申请再审理由，本院予以支持。
综上所述，再审申请人孟晓明及再审申请人天兴公司的申请再审请求，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第三百九十六条，判决如下：
一、撤销辽宁省锦州市中级人民法院（2016）辽07民终1742号民事判决；
二、维持辽宁省锦州市凌河区人民法院（2016）辽0703民初556号民事判决。
一、二审案件受理费292元，由大商集团锦州百货大楼有限公司负担234元，由孟晓明负担58元。
审判长 刘少方
审判员 禹正一
审判员 闫劲松
二〇一七年九月十一日
书记员 刘美含