重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝02民终2915号上诉人（原审被告）：万州区万川商务宾馆，地址重庆市万州区太白路***号，注册号500101600056539。经营者：谭丰勇，男，1973年10月29日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：邓红波，重庆金牧锦扬（万州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军重庆警备区保障局，住所地重庆市南岸区南滨西路1号。负责人：戴豫川。委托诉讼代理人：李红明，重庆超祥律师事务所律师。上诉人万州区万川商务宾馆因与被上诉人中国人民解放军重庆警备区保障局房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2017）渝0101民初9184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人万州区万川商务宾馆的委托诉讼代理人邓红波，被上诉人中国人民解放军重庆警备区保障局的委托诉讼代理人李红明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万州区万川商务宾馆上诉请求：1、依法撤销重庆市万州区人民法院（2017）渝0101民初9148号民事判决或依法改判；2、一、二审诉讼费由被告承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，原告并没有提供相关属于自己产权的证明，出租方的主体不是重庆警备区保障局而是重庆警备区军械修理所，且一审法院认定租赁合同效力错误，上诉人与被上诉人履行的合同为2012年10月20日至2022年10月19日的合同，但一审法院认定的合同为2014年至2017年所签订的合同，该合同根本没有履行；二、一审法院适用法律遗漏，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同的，承租人主张履行合同的应以占用、履行且成立在先的规定，故应当认定上诉人履行的是2012年至2022年所签订的合同有效。中国人民解放军重庆警备区保障局辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。中国人民解放军重庆警备区保障局向一审法院起诉请求：1.判令被告立即将租赁房屋交还原告；2.诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：1995年9月28日，原万县市人民政府国土局颁发《国有土地使用证》（万县市国用95字第0197-1号），原万县军分区系龙宝区太白路56号军事设施用地（用地面积5988.6㎡，建筑面积3090.6㎡）的权利人，后因组织机构调整，权利人变更为中国人民解放军重庆警备区，门牌号变更为万州区太白路232号。2007年，被告万川宾馆与中国人民解放军重庆警备区万州军械修理所（万州军械修理所）签订租赁合同，约定由万州军械修理所将原汽修厂办公楼以及停车场出租给被告，租期十年。被告承租后，用于开办宾馆。2012年9月8日，因出租管理人变更，被告万川宾馆（合同称乙方）与中国人民解放军重庆警备区军械修理所（以下简称重庆警备区军械修理所，合同称甲方）签订《军队房地产租赁合同》，约定由甲方将重庆警备区万州军械修理所原汽修厂内两层楼全部办公室和室外停车场（含临时工宿舍9间房屋约200平方米）出租给乙方使用，租赁期限为十年，从2012年10月20日至2022年10月19日，租金14万元/年，总额为140万元，分两次付清，其中2012年9月支付50%，2015年9月支付50%。合同第八条约定，甲方因部队和军事及地方城市规划建设需要提前终止合同时，乙方应当自接到甲方通知之日一个月内无条件将承租的房地产按本合同约定权属归甲方的全部财产交还甲方，甲方按乙方实际使用的时间计收租金，其他互不补偿，乙方确因需要提前终止合同的，应当提前一个月通知甲方，将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产无条件交还甲方，并补偿甲方两个月的租金。合同签订后，被告依约向重庆警备区军械修理所缴纳租金70万元。2014年1月1日，被告万川宾馆（合同称乙方）与中国人民解放军重庆警备区后勤部（以下简称重庆警备区后勤部，合同称甲方）签订《军队房地产租赁合同》，约定由甲方将位于重庆市万州区太白路232号的房屋建筑面积910平方米和场地840平方米出租给乙方使用，租赁期限从2014年1月1日至2016年12月31日，租金14万元/年，总额42万元。合同第八条约定，租赁期内，乙方不得对承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，在不影响安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方；不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建或添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好的无偿移交给甲方。合同第九条约定，甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；租赁期满，合同解除。该合同将《委托管理责任书》作为附件，甲方委托重庆警备区军械修理所所对合同履行进行管理，甲乙双方共同认可。合同签订后，双方依约履行合同。合同到期后，被告并未交还承租房屋及场地。2017年5月25日，万州区高笋塘办事处组织双方进行调解，参会人员有高笋塘办事处、司法局、望江派出所、食品监督所等相关人员，重庆警备区军械修理所所长吕庆、重庆警备区万州军械修理所周家林以及万川宾馆经营者谭丰勇、黎万文也参加会议，会议对被告万川宾馆的租赁事宜进行调解，但并未达成调解方案。同日，重庆警备区万州军械修理所向被告万川宾馆送达《重庆警备区万州军械修理所关于全面停止有偿服务活动的通知》，被告拒收该通知，重庆警备区万州军械修理所的工作人员在被告的营业场所进行了张贴。被告至今仍继续使用租赁房屋及场地。另查明，2017年7月1日起，中国人民解放军重庆警备区按新编制体制运行，重庆警备区保障局负担原重庆警备区后勤部职能（含所有合同签订、军队空余房地产租赁和收回业务）。一审法院认为，首先，关于原告的主体问题。原告重庆警备区保障局虽并非被告万川宾馆的合同相对方，但重庆警备区因编制体制调整，原告继受了原重庆警备区后勤部的职能，应视为对案涉合同权利义务的概括承受，其主体适格。其次，依法成立的合同，对当事人产生约束力，当事人应当按照合同履行各自的义务。在合同履行过程中，当事人协商一致，可以变更合同。当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告万川宾馆就案涉房地产的租赁事宜先后与万州军械修理所、重庆警备区军械修理所、重庆警备区后勤部订立了三份书面合同，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的禁止性规定，三份合同均属有效合同。被告就同一事项前后订立多份合同，后一份合同应视为对前一份合同的变更，当事人的权利义务应当以最后订立的合同为准。被告辩称最后一份合同仅为备案合同，并未实际履行，但并未提供证据予以证明，一审法院对该抗辩不予采纳。根据被告与重庆警备区后勤部于2014年1月1日订立的合同（即最后订立的合同），该合同的租赁期限为三年，到期时间为2016年12月31日，在未续订合同的情况下，该租赁合同到期终止，被告应当交还租赁房地产，而被告并未履行该义务，属于违约行为，原告可要求其继续履行义务，一审法院对于原告要求被告交还房屋的诉讼请求，予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：被告万州区万川商务宾馆于本判决生效后十五日内，向原告中国人民解放军重庆警备区保障局返还涉案租赁房屋。案件受理费80元，减半收取40元，由被告万州区万川商务宾馆负担。双方当事人在二审中未提交新的证据。本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。虽然本案双方当事人于2012年9月8日签订的《军队房地产租赁合同》的出租方为中国人民解放军重庆警备区军械修理所，2014年1月1日签订的《军队房地产租赁合同》的出租方变更为中国人民解放军重庆警备区后勤部，但从查明的事实来看，以上两份合同的出租方均是中国人民解放军重庆警备区的下设机构，从2017年7月1日0时起，重庆警备区已按新编制体系运行，重庆警备区保障局担负所有原重庆警备区后勤部职能，故一审法院认为中国人民解放军重庆警备区保障局已对涉案合同权利义务概括承受，作为本案诉讼主体资格适格的认定是正确的，上诉人认为被上诉人主体资格不适格的上诉请求，本院不予支持。经审查，被上诉人在诉讼过程中提交了涉案房屋的土地使用权证等证据证明其对涉案房屋享有物权，故上诉人认为被上诉人对涉案房屋享有物权证据不足的上诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条关于“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，被上诉人于2014年1月1日与上诉人签订的《军队房地产租赁合同》应当认定为系与上诉人协商一致对原2012年9月8日所签合同的变更，故在合同变更生效以后，变更后的合同对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照变更后的合同内容履行合同义务，该合同已于2016年12月31日到期，上诉人作为承租人在租赁期限届满后应当将租赁的房屋返还给出租人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条是关于一房数租处理原则的规定，本案双方虽然签订了三份租赁合同，但不存在一房数租的事实，故上诉人认为一审法院适用法律遗漏，认为双方实际履行的是2012年9月8日的合同的上诉请求及理由本院不予支持。综上所述，上诉人万州区万川商务宾馆的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80.00元，由上诉人万州区万川商务宾馆负担。本判决为终审判决。审 判 长 柯  言审 判 员 黄 文 革代理审判员 杜 抗 洪二〇一七年十二月六日书 记 员 欧阳星宇