湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂民终3256号上诉人（原审原告）：何祥财，男，1977年12月12日出生，汉族，住湖北省阳新县。委托诉讼代理人：赵力国，湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李映雪，湖北今天律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：吴冬至，男，1951年12月23日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：王强，湖北正义行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:湖北天下华腾置业有限公司。住所地：湖北省咸宁市温泉长安大道。法定代表人：肖昌盛，该公司董事长。上诉人何祥财因与被上诉人吴冬至、湖北天下华腾置业有限公司（以下简称华腾置业公司）执行异议之诉一案，不服湖北省黄石市中级人民法院（2017）鄂02民初10号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人何祥财及其委托诉讼代理人赵力国、李映雪，被上诉人吴冬至的委托诉讼代理人王强，被上诉人华腾置业公司的法定代表人肖昌盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何祥财上诉请求：1、撤销湖北省黄石市中级人民法院（2017）鄂02民初10号判决书；2、判决不得执行何祥财购买的位于湖北省咸宁市淦河大道31号咸银大厦的301号、401号、402号、403号、404号、502号、602号、603号、604号、702号、704号、802号、803号、804号、902号、903号、904号、1504号、1701号等19套房屋；3、本案的诉讼费等由吴冬至、华腾置业公司承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。（1）一审法院未对证据有无证明力和证明力大小进行判断，亦未公开判断的理由和结果，认定本案基本事实的依据不清。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条的规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”但是，一审判决并未明确公开对各方当事人提供的证据认定结果，仅表明其采信证据的原则，但是并未对各项证据有无证明力和证明力大小进行判断，亦未公开其判断的理由和结果。何祥财无法从判决书中看出法院采信了哪些证据，否定了哪些证据，何祥财有理由认为法院认定本案基本事实的依据不清。（2）何祥财与华腾置业公司存在真实的商品房买卖合同关系，一审法院认定何祥财与华腾置业公司并未真实成立商品房买卖合同关系错误。为证明商品房买卖合同关系，何祥财提供了《商品房买卖合同》、备案登记证明、购房款收据、华腾置业公司的公函、情况说明等证据证明。吴冬至提供的《谈话笔录》、《询问笔录》形成于《公函》之后，不足以推翻华腾置业公司在《公函》中的陈述，吴冬至也无法据此主张“情况说明”、《公函》、“收据”伪造。吴冬至提供的武汉兆富天下财富管理有限公司出具的《证明》、中国平安人寿保险股份有限公司咸宁中心支公司出具的《证明》、湖北南楚建筑工程有限公司出具的《证明》以及华腾置业公司提供的陈金刚出具的《证明》，因出具人均与华腾置业公司和吴冬至有利害关系，不能单独作为认定案件事实的依据。吴冬至提供的《房屋租赁合同》、《租赁支付凭证》、《电力安装合同》等，仅能证明301号商铺出租及租金支付的事实。华腾置业公司提供的余文君的“情况说明”，仅能证明何祥财就301号商铺申请了两次贷款的事实。但这些事实与《商品房买卖合同》的效力并无必然联系，无法得出301号商铺的《商品房买卖合同》系串通签订的结论，更无法得出其他18套房屋的《商品房买卖合同》系串通签订的结论。吴冬至和华腾置业公司提供的证据并不能证明何祥财和华腾置业公司不存在真实的商品房买卖合同关系，亦未使待证事实达到真伪不明的状态。华腾置业公司与何祥财签订了19份《商品房买卖合同》，并且进行了备案登记，商品房买卖合同关系真实、合法、有效。华腾置业公司与何祥财分别签订了19份《商品房买卖合同》，该19份《商品房买卖合同》代表的是19个类型相同的交易而非一揽子交易。一审法院应当分别审查吴冬至、华腾置业公司提交的证据，是否足以导致301号商铺买卖关系真伪不明，是否足以导致其他18套房屋的买卖关系真伪不明，然后分别认定301号商铺和另外18套房屋的《商品房买卖合同》的效力，而不是将19套房屋的《商品房买卖合同》笼统认定。(3)何祥财足额支付了购房款，一审法院认定何祥财并未按照双方合同的约定支付购房款错误。何祥财与华腾置业公司签订的19套《商品房买卖合同》中，18套住房合同总价款5448108.6元，301号商铺的合同价款10001180元，全部购房款总计15449288.6元。何祥财于2014年11月20日、11月21日、11月24日分别向华腾置业公司汇款130万元、710万元和70万元。华腾置业公司收到款项后向何祥财开具了购房款收据。同时，2014年11月25日，何祥财以其对华腾置业公司的600万元债权抵消了部分购房款。至此，何祥财向华腾置业公司支付了1510万元的购房款。虽然何祥财支付的1510万元中的确有789万元是肖昌盛转给何祥财的，但根据法律关系的相对性，肖昌盛向何祥财转款属于另外的法律关系，与本案商品房买卖合同关系无关。何祥财支付给华腾置业公司的购房款的来源并不影响其购房款已付的事实。而且在2014年11月25日之前，何祥财为华腾置业公司的一笔债务、肖昌盛的三笔债务合计四笔债务承担了连带保证责任，保证责任涉及本金总计1684.5万元。肖昌盛转款给何祥财的789万元不足以偿还其对何祥财的上述债务。何祥财已经为肖昌盛承担了及即将承担保证责任584.5万元（大冶市惠泽小额贷款有限责任公司220万元+武汉兆富天下财富管理有限公司华劲松184.5万元+柯尊兴180万元)加上相关未结利息及费用基本上接近798万元，但何祥财并未就此三笔款项向肖昌盛追偿，即使有剩余款项，何祥财可以退还给肖昌盛，并不影响本案的商品房买卖合同关系。另外何祥财还为华腾置业公司提供了1000万的购房担保，这些均足以证明肖昌盛汇给何祥财款项的合理原因。一审法院不应当以款项来源认定何祥财未按约定付款。(4)人民法院查封之前，何祥财已经合法占有了诉争房产，一审法院认定何祥财在人民法院查封之前亦未合法占有诉争的房产错误。2014年10月14日，华腾置业公司将301号商铺出租给中国平安人寿保险股份有限公司咸宁中心支公司，并在301号商铺的《商品房买卖合同》签订后于2014年11月28日向中国平安人寿保险股份有限公司咸宁中心支公司出具《公函》，《公函》表明301号商铺卖给何祥财的事实。中国平安人寿保险股份有限公司咸宁中心支公司收到《公函》之日起，何祥财作为出租人间接占有了301号商铺。华腾置业公司在其于2015年6月6日向一审法院提交的《关于何祥财购买“咸银大厦”的情况说明》中，已经承认其将房屋出售给何祥财并交付钥匙。华腾置业公司的法定代表人肖昌盛在2015年12月23日的庭审笔录中，也已承认钥匙已经交付给何祥财。《商品房买卖合同》签订之后，华腾置业公司将钥匙交付给何祥财，何祥财对诉争18套房屋已经实现了占有。如果华腾置业公司及肖昌盛无法提供明确证据排除其已经承认的交付事实，法院应当认定何祥财在查封之前已经合法占有诉争的房产。2、一审法院适用法律错误。在判断是否适用《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第二款规定之前，首先应当确定待证事实是否真伪不明。而所谓待证事实真伪不明，是指当事人双方在履行主观证明责任之后,抑或穷尽所有证明方法之后,且法官在穷尽为法律所允许的查明事实真相的一切必要方法之后,法官既不能够从提出权利主张的一方当事人所证明的权利形成要件事实中获得积极的确信，也不能够从相对一方当事人因抗辩主张所证明的排斥权利形成要件事实中获得消极的确信。何祥财为证明商品房买卖合同关系的真实性，提供的证据不仅包含何祥财与华腾置业公司签订的《商品房买卖合同》，还包含咸宁市房地产管理局对外公示的房屋买卖合同登记备案信息，这些证据均是直接证据。而吴冬至和华腾置业公司提供的证据包含大量利害关系人单方形成的书面证词，何祥财提供的证据明显比吴冬至提供的证据更直接、更具证明力，足以证明何祥财与华腾置业公司之间的商品房买卖合同关系。《商品房买卖合同》是否真实的事实并未陷入真伪不明的状态，一审法院在未对各当事人的证据进行判断并表明原因的情况下，直接认定待证事实真伪不明错误。3、一审法院程序违法。一审法院在何祥财提出案外人异议及执行异议时均没有按法定程序审理。2015年2月底，何祥财向一审法院经济开发区法庭提异议时，该庭法官没有书面回复，而是直接转执行局处理。2015年4月20日，何祥财向一审法院执行局提执行异议时，一审法院执行局在受理后180多天才作出执行异议裁定，超出了法律规定的15天的期限，且存在以执代审的情况。而吴冬至从2015年2月3日到5日仅3天时间就完成了从诉讼到执行程序。一审法院却认为对执行裁定书是否违法进行评价没有法律意义，严重不公。吴冬至辩称：本案应审查《商品房买卖合同》是否合法有效、是否支付购房款和是否占有房屋。何祥财是基于其与华腾置业公司的法定代表人肖昌盛存在的民间借贷关系，而签订的《商品房买卖合同》，该购房合同不真实。从支付流水可以反映出何祥财主张支付的900余万款系华腾置业公司安排法定代表人肖昌盛转账给何祥财，再由何祥财支付给华腾置业公司，本案何祥财支付的购房款是虚假的。吴冬至查封涉案房屋前，涉案房屋并未交付何祥财，何祥财并未对涉案房屋进行占有。综上，请求驳回何祥财的上诉请求。华腾置业公司辩称：1、华腾置业公司与何祥财签订《商品房买卖合同》的原因是华腾置业公司的法定代表人肖昌盛在2014年7月1日向何祥财借款600万。2014年7月29日，肖昌盛按何祥财指定打入其妹妹账户还款50万元，2014年9月30日，肖昌盛打入何祥财配偶的哥哥公司账户还款200万。为了还清其他债务，肖昌盛想通过公司套取贷款还款，所以双方签订《商品房买卖合同》不是真正的房屋买卖。2、何祥财主张其支付的购房款，是华腾置业公司指定法定代表人肖昌盛转款给何祥财，何祥财再转到华腾置业公司账户。3、涉案所有的房屋没有交付何祥财占有，钥匙是肖昌盛于2015年6月11日到华腾置业公司成静手中领取后交给何祥财。综上，华腾置业公司与何祥财不存在实际的商品房买卖合同关系。何祥财向一审法院起诉请求：1、撤销湖北省黄石市中级人民法院（2015）鄂黄石中执异字第00007号执行裁定书；2、湖北省黄石市中级人民法院不得执行其购买的位于湖北省咸宁市淦河大道31号咸银大厦1单元18套住宅房和301号商业用房。一审法院认定事实：位于湖北省咸宁市淦河大道31号的咸银大厦系华腾置业公司开发。该公司在开发该项目期间，先后以公司名义或公司法定代表人肖昌盛个人名义向何祥财及案外人武汉兆富天下财富管理有限公司等借款。2014年6月，华腾置业公司以肖昌盛名义向何祥财借款600万元。同年11月，华腾置业公司、何祥财与案外人武汉兆富天下财富管理有限公司等经协商后，约定由何祥财以从华腾置业公司购房名义，帮助华腾置业公司从银行套取按揭贷款900万元，用于偿还何祥财、武汉兆富天下财富管理有限公司等华腾置业公司债权人的欠款。为此，华腾置业公司与何祥财虚订了一份《商品房买卖合同》，约定何祥财以约1800万元的价格购买咸银大厦1单元301号商铺，其中900万元购房款从银行办理按揭贷款。因办理按揭贷款时买受人须支付另一半900万元购房款，华腾置业公司、何祥财等人遂约定该900万元由华腾置业公司承担。为此，何祥财介绍华腾置业公司向案外人谢从义借款。华腾置业公司从谢从义借款830万元后，于同月20日、21日和24日，通过公司法定代表人肖昌盛的银行账户分别向何祥财的银行账户汇款128万元、600万元和70万元。何祥财账户在进账当天，分别向华腾置业公司的银行账户转账130万元、710万元和70万元。此外，华腾置业公司因差案外人借款，担心被案外人起诉后申请人民法院查封房产，于同年11月还与何祥财约定以何祥财购房名义，将部分房产备案登记至何祥财名下，华腾置业公司将备案至何祥财名下的房产对外出售后，何祥财配合该公司办理撤销备案登记手续。之后，双方于同年11月和12月先后签订了20余份《商品房买卖合同》，并在咸宁市房产管理部门办理了备案登记手续，将咸银大厦包括301号商铺在内的20余套商品房备案登记至何祥财名下。同年12月29日，因贷款银行认为华腾置业公司与何祥财所签订《商品房买卖合同》中约定的咸银大厦1单元301号商铺价值过高，未同意发放贷款，华腾置业公司与何祥财重新虚订了一份《商品房买卖合同》，约定何祥财以10001180元价格购买咸银大厦1单元301号商铺，何祥财除支付5001180元首付款外，其余500万元从银行办理按揭贷款，再次准备套取银行按揭贷款。后因华腾置业公司债权人向人民法院起诉主张华腾置业公司偿还借款，并申请人民法院查封了上述财产，导致该按揭贷款再次未能办理成功。2015年2月初，吴冬至因与华腾置业公司民间借贷纠纷一案诉至湖北省黄石市中级人民法院，请求判令华腾置业公司偿还借款本金28430000.85元。湖北省黄石市中级人民法院立案受理后，于2015年2月3日作出（2015）鄂黄石中民开初字第00015-1号财产保全民事裁定书。同月5日，湖北省黄石市中级人民法院作出（2015）鄂黄石中民开初字第00015-1号协助执行通知书，查封华腾置业公司开发建设的位于湖北省××河大道××层商业用房及××层住宅用房56套。何祥财遂以湖北省黄石市中级人民法院查封的上述房产中包含其已购买的房屋为由，于同月底向该院提出保全异议。在此期间，华腾置业公司为使湖北省黄石市中级人民法院解除查封手续，于2015年6月6日向该院出具了内容为“诉争的19套商品房已被该公司出售给何祥财，请法院解除查封”的情况说明。同时出具了一份落款日期为2014年11月28日、内容为通知中国平安人寿保险股份有限公司咸宁中心支公司将301号商铺租金向何祥财交纳的公函。同月11日，肖昌盛从华腾置业公司领取包括诉争房产在内的20套房屋的钥匙后交付给何祥财。2015年3月17日，湖北省黄石市中级人民法院作出（2015）鄂黄石中民开初字第00015号民事调解书。该民事调解书确定：华腾置业公司于签订调解协议之日起十五日内偿还吴冬至借款本、息27560000元,逾期未付清则从2015年2月1日起计息至付清之日止。因华腾置业公司未按民事调解书确定的内容履行义务，吴冬至遂于2015年3月20日申请湖北省黄石市中级人民法院强制执行。何祥财再次以湖北省黄石市中级人民法院查封的上述房产中包含其购买的房屋为由，于同年4月20日向该院提出的执行异议申请。同年9月29日,湖北省黄石市中级人民法院作出（2015）鄂黄石中执异字第00006号执行裁定书，驳回了何祥财的异议申请。何祥财不服，于同年11月9日诉至湖北省黄石市中级人民法院。一审法院另认定：华腾置业公司向何祥财开具了落款时间为2014年11月，编号分别为5316434、5316435的收据2张，内容分别为收到何祥财购房款130万元和710万元。另有1张编号为5316470、内容为收到何祥财购房款70万元的收据未交付给何祥财。此外，肖昌盛还自行购买了1本收据，以华腾置业公司的名义向何祥财开具了落款日期分别为2014年11月20日、21日、24日和25日“购房款收据”。收据分别载明：收到何祥财“购房款”130万元、710万元、70万元和600万元。一审法院还认定：华腾置业公司与何祥财签订《商品房买卖合同》中所约定的咸银大厦部分房产，被该公司对外销售后，何祥财与华腾置业公司一同到咸宁市房产管理部门办理了撤销备案登记手续，将房屋过户给真正的买受人。截止本案纠纷发生前，诉争的18套商品房及咸宁大厦1单元301号商铺没有对外销售。其中双方所签订《商品房买卖合同》涉及18套商品房约定的总价款为5448116元，前期已付196万元。华腾置业公司与中国平安人寿保险股份有限公司咸宁中心支公司于2014年10月14日签订《房屋租赁合同书》，约定华腾置业公司将咸银大厦1单元301号商铺全部和101号商铺部分出租给中国平安人寿保险股份有限公司咸宁中心支公司，租赁从2015年1月1日起至2019年12月31日止，租期5年。一审法院认为，人民法院对案外人提出的排除执行异议，应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。何祥财与华腾置业公司签订19份《商品房买卖合同》后，并未按照双方合同的约定支付购房款，在人民法院查封之前亦未合法占有诉争的房产。诉争的房产所有权并未发生转移，该部分诉争房产仍属于华腾置业公司所有。何祥财所提供的19份《商品房买卖合同》是其为帮助华腾置业公司规避法律责任，以及从银行套取按揭贷款而虚订，双方之间并未真实成立商品房买卖关系。何祥财、华腾置业公司在房产部门办理的买卖房屋备案登记，也是何祥财帮助华腾置业公司套取银行按揭贷款和规避法律责任而办理。何祥财并不是诉争房产的买受人，不享有对诉争房产买受人的期待物权。何祥财只是享有对华腾置业公司偿还借款等债权的请求权，而此债权不能排除执行。故其关于排除执行的诉讼请求应予驳回。至于其债权如何实现则由其依债法另行主张。此外，人民法院执行部门在审查案外人执行异议案件时，只进行程序审查。当事人对人民法院作出的执行裁定书提起执行异议之诉后，人民法院作出的执行裁定书就不生效，故再对执行裁定书是否违法进行评价没有法律意义。综上所述，何祥财的诉讼请求不能成立。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第二款、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决：驳回何祥财的诉讼请求。案件受理费100元，由何祥财负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。何祥财向本院提交了三组证据。第一组证据：武汉广厦家园房地产顾问有限公司出具的《证明》，汪某出庭证言，2014年12月11日、2014年12月23日、2014年12月31日的四笔汇款记录。拟证明：何祥财购买争议房屋之后，委托第三方对该房屋进行销售，并收取销售房屋的首付款39万元，何祥财已经对涉案房屋进行占有、控制和处分。进而证明，华腾置业公司已经向何祥财交付了涉案房屋，双方之间存在真实的商品房买卖合同关系。第二组证据：2014年11月20日、2014年11月21日、2014年11月24日何祥财向华腾置业公司汇款的银行凭证。拟证明：1、何祥财以转账方式向华腾置业公司付款910万元，汇款用途为“房款”，何祥财与华腾置业公司有形成商品房买卖合同关系的真实意愿；2、加上何祥财以债权抵消的600万元款项，何祥财已向华腾置业公司支付1510万元购房款，履行了付款义务。第三组证据：2017年10月11日华劲松出具的《情况说明》、2016年4月29日华劲松出具的收条、湖北省武汉市江岸区人民法院（2016）鄂0102民初1159号民事判决书。拟证明：何祥财代肖昌盛偿还了184.5万元的债务，加上何祥财因湖北省黄石市中级人民法院（2016）鄂02民终1264号民事判决书、湖北省武汉市江汉区人民法院（2016）鄂0103民初2163号调解书为肖昌盛承担的400万元债务，何祥财替肖昌盛承担了584.5万元债务。吴冬至对何祥财提交的上述证据质证认为：1、对第一组证据中武汉广厦家园房地产顾问有限公司出具的《证明》的真实性有异议，对该证据不予认可。对第一组证据中汇款流水的真实性没有异议，但该汇款属于肖昌盛个人偿还何祥财的债务，不能达到何祥财的证明目的。2、对第二组证据即三张付款凭证的真实性没有异议，但从该付款凭证上可以看出是由华腾置业公司的法定代表人肖昌盛付给何祥财，再由何祥财付给华腾置业公司，不能达到何祥财的证明目的。3、对第三组证据中华劲松出具的《情况说明》的真实性有异议，即使是真实的，何祥财承担责任的时间也是2015年11月1日以后，而本案商品房买卖发生在2014年，不能证明何祥财足额支付了购房款项。华腾置业公司对何祥财提交的上述证据质证认为：1、对第一组证据的真实性、合法性、关联性有异议，该证据与本案缺乏关联性。涉案房屋是由华腾置业公司与武汉融智房地产代理有限公司签订代理销售合同代为销售，与武汉广厦家园房地产顾问有限公司没有关系。有委托代理销售合同为证。而汇款流水足以证明华腾置业公司与何祥财签订的《商品房买卖合同》就是为了套取银行贷款。2、对第二组证据中汇款凭证真实性无异议，该汇款凭证中除汇款人签字外都是华腾置业公司的法定代表人肖昌盛所写，该汇款系肖昌盛代办。足以证明肖昌盛是按照公司安排办理汇款。3、对第三组证据中华劲松出具的《情况说明》的真实性有异议，而且还款在2015年11月，华劲松的案件还没有结束，还在法院审理阶段，还款没有完成，即使完成也是假按揭前没有形成。吴冬至没有向本院提交新证据。华腾置业公司向本院提交了两份证据。第一份证据：咸银大厦项目全程销售招商代理合同。拟证明：涉案房产都是华腾置业公司指定的销售商，不是何祥财指定的。第二份证据：2015年1月10日503号房的商品房认购协议书，拟证明：何祥财所主张由其委托武汉广厦家园房地产顾问有限公司销售的房屋是华腾置业公司销售。何祥财对华腾置业公司提交的上述证据质证认为：1、对第一份证据的真实性无法核实，该份证据不能达到华腾置业公司的证明目的。武汉融智房地产代理有限公司是华劲松找的销售代理公司，但该公司并未真实销售，后经华劲松与何祥财磋商，何祥财认为武汉融智房地产代理有限公司无权代理其销售，最后华劲松与何祥财指定武汉广厦家园房地产顾问有限公司的汪某代为销售。2、对第二份证据的真实性予以认可，该份证据不能达到华腾置业公司的证明目的。该份证据销售代表签名是项阳，与何祥财提供的武汉广厦家园房地产顾问有限公司出具的《证明》中项阳相同，进一步证明销售代理公司为武汉广厦家园房地产顾问有限公司。何祥财在2014年11月底至12月初对涉案房屋进行了占有和控制。该份证据中的5万元，支付给了何祥财，进一步证明房屋的使用者为何祥财。吴冬至对华腾置业公司提交的上述证据质证认为：对第一份证据的真实性予以认可，对第二份证据的真实性予以认可。第二份证据证明了何祥财与华腾置业公司签订的《商品房买卖合同》本质，名为买卖实为骗取银行贷款。该份证据中的签名有项阳这一事实，反而证明何祥财提供的证人证言虚假，签订基础就是销售代理合同，合同主体就是武汉融智房地产代理有限公司。何祥财申请证人汪某出庭作证，并对汪某的证言发表举证意见：华腾置业公司已经向何祥财交付了涉案房屋，涉案房屋在查封之前已由何祥财占有、控制、处分。签署10万元是何祥财支付给武汉广厦家园房地产顾问有限公司的佣金。在委托武汉广厦家园房地产顾问有限公司交易时，何祥财对涉案房屋占有处分，进一步证明华腾置业公司已经向何祥财交付房屋，双方的买卖关系真实。吴冬至对汪某的证言质证认为：证人证言不属实，有证据证明委托销售公司并非武汉广厦家园房地产顾问有限公司。华腾置业公司对汪某的证言质证认为：对证人证言真实性有异议，华腾置业公司与武汉融智房地产代理有限公司签订了代为销售合同，与武汉广厦家园房地产顾问有限公司没有关系。首付款定金是支付到华腾置业公司的监管账户，并没有支付给个人，这些房子均由华腾置业公司出售。本院认为，1、对于何祥财提交的第一组证据，因该组证据中武汉广厦家园房地产顾问有限公司出具的《证明》系单位出具的证明材料，除了加盖有公章外，并没有该公司法定代表人和出具材料人签字，不符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条第一款规定的单位出具证明材料的形式要求。而且该《证明》中明确提及的四套房屋并非涉案房屋，该四套房屋是否为何祥财所占有并不能证明何祥财对涉案房屋是否占有。在何祥财未获得包括涉案房屋在内的房屋所有权的情形下，何祥财无权将包括涉案房屋在内的房屋委托他人出售，更不能由此得出何祥财对涉案房屋进行占有，华腾置业公司已将涉案房屋交付给何祥财的结论。该组证据中汇款记录只能证明华腾置业公司的法定代表人肖昌盛曾经向何祥财转账39万元，并不能证明何祥财收取涉案房屋首付款39万元。故本院不予采信。2、对于何祥财提交的第二组证据，因吴冬至、华腾置业公司均认可其真实性，本院对该组证据的真实性予以确认。因吴冬至、华腾置业公司对其证明目的有异议，华腾置业公司的法定代表人肖昌盛陈述该证据除汇款人签字外，其他系肖昌盛代为所写，何祥财并未否认，该组证据只能证明何祥财分别于2014年11月20日、2014年11月21日、2014年11月24日向华腾置业公司汇款130万元、710万元、70万元，并不能证明何祥财已向华腾置业公司支付1510万元，上述910万元款项是否能认定为购房款，本院将结合其他证据予以综合认定。3、对于何祥财提交的第三组证据，因该组证据中湖北省武汉市江岸区人民法院（2016）鄂0102民初1159号民事判决书，何祥财一审已经提交且经过质证，不属于二审中的新证据，故本院不予评判。因何祥财证明目的是何祥财代肖昌盛偿还了584.5万元的债务，与本案待证明的何祥财对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的事实缺乏关联性，故本院对该组证据中其他证据不予采信。4、对于华腾置业公司提交的第一份证据，因华腾置业公司提供了原件予以核对，本院对其真实性予以确认。因该证据只能证明华腾置业公司与武汉融智房地产代理有限公司签订了《咸银大厦项目全程销售招商代理合同》，并不能达到华腾置业公司的证明目的，而且华腾置业公司该项证明目的与本案待证明的何祥财对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的事实缺乏关联性，故本院不予采信。5、对于华腾置业公司提交的第二份证据，因何祥财、吴冬至对其真实性予以认可，本院对其真实性予以确认。因该份证据签订方为华腾置业公司和案外人宋徐帆，销售房屋为503号房屋，该证据只能证明华腾置业公司销售了503号房屋，而503号房屋并非涉案房屋，华腾置业公司该项证明目的与本案待证明的何祥财对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的事实缺乏关联性，故本院不予采信。6、因吴冬至和华腾置业公司对何祥财申请出庭作证的汪某的证言的真实性提出异议，而且汪某在庭审中陈述其本人并未前往何祥财所主张由武汉广厦家园房地产顾问有限公司代为销售的房屋现场查看，而且即使其证言为真，在何祥财未获得包括涉案房屋在内的房屋所有权的情形下，何祥财无权对包括涉案房屋在内的房屋进行出售，该证言并不能证明何祥财对包括涉案房屋在内的房屋进行占有，华腾置业公司向何祥财交付了包括涉案房屋在内的房屋，故本院不予采信。本院二审期间，何祥财对一审判决认定的事实提出如下异议：1、对一审判决认定“约定由何祥财以从华腾置业公司购房名义，帮助华腾置业公司从银行套取按揭贷款900万元”的事实有异议，认为并非骗取贷款偿还借款，而是贷款偿还何祥财的担保债权，尤其是谢从义的1000万元，是提前预支的担保。2、对一审判决认定“华腾置业公司将备案至何祥财名下的房产对外出售后，何祥财配合该公司办理撤销备案登记手续”的事实有异议，认为是何祥财借用华腾置业公司名义对外销售，原因是该房屋未进行竣工验收无法以何祥财自己的名义对外销售，且房屋销售款项为何祥财所有。3、对一审判决认定“因贷款银行认为华腾置业公司与何祥财所签订商品房买卖合同中约定的咸银大厦1单元301号商铺价值过高，未同意发放贷款”的事实有异议，认为遗漏了事实，即当时何祥财终止了第一次的贷款。4、对一审判决认定“同月11日，肖昌盛从华腾置业公司领取包括诉争房产在内的20套房屋的钥匙后交付给何祥财”的事实有异议，认为2014年11月，诉争房屋的钥匙便交给了何祥财。吴冬至、华腾置业公司对一审判决认定的事实无异议。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、对于何祥财提出的第一项异议，因一审判决只是认定何祥财帮助华腾置业公司从银行套取按揭贷款900万元，并未认定何祥财帮助华腾置业公司从银行骗取贷款，而且何祥财在一审中明确表示“签了1800万元虚假合同，事后何认为风险太大，何不愿意履行虚假合同，是何主动要求解除合同”，故何祥财该项异议不能成立，本院不予采信。2、对于何祥财提出的第二项异议，因包括涉案房屋在内的房屋并非何祥财开发，何祥财也并未获得涉案房屋在内的房屋所有权，不存在何祥财借用华腾置业公司名义对外销售房屋的基础，故何祥财该项异议不能成立，本院不予采信。3、对于何祥财提出的第三项异议，因何祥财并未提供证据证明其终止了第一次贷款，故何祥财该项异议不能成立，本院不予采信。4、对于何祥财提出的第四项异议，因何祥财二审提交的武汉广厦家园房地产顾问有限公司出具的《证明》、汪某的证言，本院已不予采信，而且除了何祥财一审提交的华腾置业公司曾经出具的两份公函外，何祥财并未提供其他证据足以证明涉案房屋钥匙2014年11月便交给了何祥财，故何祥财该项异议不能成立，本院不予采信。本院查明，一审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。本院另查明，2014年11月20日、2014年11月21日、2014年11月24日何祥财向华腾置业公司汇款的三张中国建设银行个人汇款凭证显示：2014年11月20日汇款130万元，汇款用途：房款，客户签名：何祥财；2014年11月21日汇款710万元，汇款用途：房款，客户签名：肖昌盛代何祥财；2014年11月24日汇款70万元，汇款用途：房款，客户签名：何祥财。2014年11月24日，何祥财与华腾置业公司签订涉案402号房屋的《商品房买卖合同》，双方约定何祥财于2014年11月26日支付首期人民币3万元，2014年12月26日支付人民币7万元，2015年4月10日付清尾款180490元。2014年11月24日，何祥财与华腾置业公司签订涉案403号房屋的《商品房买卖合同》，双方约定何祥财于2014年11月26日支付首期人民币3万元，2014年12月26日支付人民币7万元，2015年4月10日付清尾款180490元。2014年11月24日，何祥财与华腾置业公司签订涉案502号房屋的《商品房买卖合同》，双方约定何祥财于2014年11月26日支付首期人民币3万元，2014年12月26日支付人民币7万元，2015年4月10日付清尾款180490元。2014年11月24日，何祥财与华腾置业公司签订涉案602号房屋的《商品房买卖合同》，双方约定何祥财于2014年11月26日支付首期人民币3万元，2014年12月26日支付人民币7万元，2015年4月10日付清尾款180490元。2014年11月24日，何祥财与华腾置业公司签订涉案603号房屋的《商品房买卖合同》，双方约定何祥财于2014年11月26日支付首期人民币3万元，2014年12月26日支付人民币7万元，2015年4月10日付清尾款180490元。2014年11月24日，何祥财与华腾置业公司签订涉案604号房屋的《商品房买卖合同》，双方约定何祥财于2014年11月26日支付首期人民币3万元，2014年12月26日支付人民币9万元，2015年4月10日付清尾款210402元。2014年11月24日，何祥财与华腾置业公司签订涉案702号房屋的《商品房买卖合同》，双方约定何祥财于2014年11月26日支付首期人民币3万元，2014年12月26日支付人民币7万元，2015年4月10日付清尾款180490元。2014年11月24日，何祥财与华腾置业公司签订涉案704号房屋的《商品房买卖合同》，双方约定何祥财于2014年11月26日支付首期人民币3万元，2014年12月26日支付人民币9万元，2015年4月10日付清尾款210402元。2014年11月24日，何祥财与华腾置业公司签订涉案802号房屋的《商品房买卖合同》，双方约定何祥财于2014年11月26日支付首期人民币3万元，2014年12月26日支付人民币7万元，2015年4月10日付清尾款180490元。2014年11月24日，何祥财与华腾置业公司签订涉案803号房屋的《商品房买卖合同》，双方约定何祥财于2014年11月26日支付首期人民币3万元，2014年12月26日支付人民币7万元，2015年4月10日付清尾款180490元。2014年11月24日，何祥财与华腾置业公司签订涉案804号房屋的《商品房买卖合同》，双方约定何祥财于2014年11月26日支付首期人民币3万元，2014年12月26日支付人民币9万元，2015年4月10日付清尾款210402元。2014年11月24日，何祥财与华腾置业公司签订涉案902号房屋的《商品房买卖合同》，双方约定何祥财于2014年11月26日支付首期人民币3万元，2014年12月26日支付人民币7万元，2015年4月10日付清尾款180490元。2014年11月24日，何祥财与华腾置业公司签订涉案903号房屋的《商品房买卖合同》，双方约定何祥财于2014年11月26日支付首期人民币3万元，2014年12月26日支付人民币7万元，2015年4月10日付清尾款180490元。2014年11月24日，何祥财与华腾置业公司签订涉案904号房屋的《商品房买卖合同》，双方约定何祥财于2014年11月26日支付首期人民币3万元，2014年12月26日支付人民币9万元，2015年4月10日付清尾款210402元。2014年11月24日，何祥财与华腾置业公司签订涉案1504号房屋的《商品房买卖合同》，双方约定何祥财于2014年11月26日支付首期人民币3万元，2014年12月26日支付人民币9万元，2015年4月10日付清尾款210402元。2014年11月24日，何祥财与华腾置业公司签订涉案1701号房屋的《商品房买卖合同》，双方约定何祥财于2014年11月26日支付首期人民币3万元，2014年12月26日支付人民币9万元，2015年4月10日付清尾款210402元。2014年12月11日，何祥财与华腾置业公司签订涉案401号房屋的《商品房买卖合同》，双方约定何祥财于2014年12月11日支付首期人民币5000元，2014年12月26日支付人民币115000元，2015年4月20日付清尾款210402元。2014年12月11日，何祥财与华腾置业公司签订涉案404号房屋的《商品房买卖合同》，双方约定何祥财于2014年12月11日支付首期人民币5000元，2014年12月26日支付人民币115000元，2015年4月20日付清尾款210402元。2014年12月29日，何祥财与华腾置业公司签订涉案301号商铺的《商品房买卖合同》，双方约定何祥财于2014年11月21日支付首付款5001180元，剩余尾款500万元交于银行办理按揭手续。本案二审争议焦点为：何祥财对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。针对本案二审争议焦点，结合当事人的诉辩观点及案件事实，本院评析如下：本院认为，本案系案外人何祥财提出排除强制执行的执行异议之诉，应着重审查何祥财是否享有足以排除强制执行的民事权益。从何祥财上诉主张的内容看，何祥财应是主张其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，何祥财应当提供证据证明其同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件。关于何祥财与华腾置业公司签订的19套《商品房买卖合同》是否在人民法院查封之前签订、是否合法有效的问题。何祥财提供了其与华腾置业公司就涉案19套房屋签订的《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》签订时间均在人民法院对涉案房屋查封之日2015年2月5日前。对于其中301号商铺，因何祥财和华腾置业公司均承认第一次签订的合同系虚订，为套取银行贷款，虽然双方此后于2014年12月29日又签订了第二份合同，但是双方约定何祥财于2014年11月21日支付首付款5001180元，剩余尾款500万元交于银行办理按揭手续，而何祥财上诉称除了2014年11月20日、11月21日、11月24日合计向华腾置业公司汇款910万元外，还于2014年11月25日以其对华腾置业公司享有的600万元债权抵销了部分房款，何祥财至此向华腾置业公司支付了19套房屋1510万元的购房款，在何祥财主张已经支付了1510万元款项的情况下，双方再约定剩余尾款500万元交银行办理按揭手续，明显不合常理。至少证实双方变更房产价格向银行按揭也是基于与第一份合同相同的合同目的。即使认定双方就301号商铺签订的第二份《商品房买卖合同》为真实的买卖合同，何祥财也未按照《商品房买卖合同》的约定支付购房款。故何祥财提供的证据并不足以认定双方就301号商铺形成了真实的商品房买卖合同关系。对于其他18套房屋，因涉案401号房屋、涉案404号房屋《商品房买卖合同》签订时间均是2014年12月11日，按照何祥财上述主张，其于2014年11月25日已经支付了19套房屋的大部分款项，双方再约定2014年12月11日及之后时间支付购房款，明显不合常理，即使认定双方就涉案401号、404号房屋签订的《商品房买卖合同》为真实的买卖合同，何祥财也未按照《商品房买卖合同》的约定支付购房款。故何祥财提供的证据并不足以认定双方就涉案401号、404号房屋形成了真实的商品房买卖合同关系。其他16套房屋，虽然何祥财与华腾置业公司所签订的16份《商品房买卖合同》时间均为2014年11月24日，在何祥财主张的最后付款日2014年11月25日前，但是按照何祥财主张的付款情况，双方在何祥财2014年11月24日前已付910万元的情况下，即使扣除301商铺所约定的5001180元后，还剩4098820元，在此情况下，再约定2014年11月26日及之后时间支付购房款，也明显不合常理，即使认定双方就其他16套房屋签订的《商品房买卖合同》为真实的买卖合同，何祥财也未按照16套《商品房买卖合同》的约定支付购房款。故何祥财提供的证据并不足以认定双方就其他16套房屋形成了真实的商品房买卖合同关系。关于何祥财是否在人民法院查封之前已合法占有涉案19套房屋的问题。何祥财一审提供了华腾置业公司2014年11月28日向中国平安人寿保险股份有限公司咸宁中心支公司出具的公函以及华腾置业公司2015年6月6日向一审法院出具的公函，二审提供了武汉广厦家园房地产顾问有限公司出具的《证明》、汪某的证言用以证明其在人民法院查封之前已合法占有涉案19套房屋，但是，对第一份公函，中国平安人寿保险股份有限公司咸宁中心支公司否认收到该函，何祥财并未提供证据证明中国平安人寿保险股份有限公司咸宁中心支公司收到该函；第二份公函系华腾置业公司在一审法院审查执行异议时出具的情况说明，属于当事人陈述，仅凭该份公函并不足以证明涉案房屋在人民法院查封前已交付给何祥财。而武汉广厦家园房地产顾问有限公司出具的《证明》、汪某的证言已被本院不予采信，除此之外，何祥财并未提供其他证据证明其在人民法院查封之前已合法占有涉案19套房屋，故何祥财主张其在人民法院查封之前已合法占有涉案19套房屋缺乏事实依据。综上，何祥财并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，何祥财对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。至于何祥财所主张一审法院审查执行异议存在超期等问题，并不属于本案审理范围。故何祥财有关一审法院程序违法的上诉理由不能成立。综上所述，何祥财的上诉请求不能成立，依法予以驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由何祥财负担。本判决为终审判决。审判长  严浩审判员  徐艺审判员  兰飞二〇一七年十二月二十四日书记员  张沛