辽宁省阜新市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽09民终95号
上诉人（原审被告）：沈阳华鼎置业有限公司阜新分公司
法定代表人：马振飞，该公司经理。
委托代理人：马琳，北京广墨律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：么铁铮
被上诉人（原审原告）：赵玉光
被上诉人（原审原告）：阜新恒远房地产开发有限公司
法定代表人：赵玉光，该公司总经理
三被上诉人共同委托代理人：于德庆，辽宁方祥律师事务所律师。
原审第三人：阜新高新技术产业开发区管理委员会
法定代表人：朱海泉，该管委会主任。
委托代理人：ＸＸ，该管委会工作人员。
委托代理人：孙宝义，辽宁万策律师事务所律师。
上诉人沈阳华鼎置业有限公司阜新分公司（以下简称华鼎阜新分公司）与被上诉人么铁铮、赵玉光、阜新恒远房地产开发有限公司（以下简称恒远公司），原审被告阜新高新技术产业开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，阜新市细河区人民法院于2017年12月21日作出（2016）辽0911民初1976号民事判决，华鼎阜新分公司不服该判决并向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2018年2月5日公开开庭审理了本案，上诉人华鼎阜新分公司的委托代理人马琳，被上诉人赵玉光及其委托代理人、么铁铮的委托代理人、恒远公司的委托代理人于德庆，原审被告开发区管委会的委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2017年10月13日，么铁铮、赵玉光、恒远公司向原审法院起诉称：2011年2月22日，赵玉光与华鼎阜新分公司签订《房地产联合开发协议书》，约定双方共同出资，对阜新市经济�发区七号地块(阜新经济开发区规划明渠东、九营子河北)进行联合开发。协议签订后，赵玉光按协议出资开发建设和美家园B区。2012年6月19日，华鼎阜新分公司出具《授权委托书》，授权么铁铮成立开发区七号地块B区项目第二分部，由项目部自行开发、独立核算、风险自担、自负盈亏、自行纳税，华鼎阜新分公司提供项目二部开户手续、项目开发手续、纳税相关文件，并将华鼎阜新分公司公章一套交给么铁铮。此后，么铁铮与赵玉光共同开发和美家园B区。该项目已开发完毕，正常运转。2014年，因华鼎阜新公司自行开发的和美家园A区管理混乱，资金链断裂，且出现烂尾楼工程，无法继续经营。2014年5月19日，华鼎阜新分公司与么铁铮签订《和美家园A区转让协议》，约定华鼎阜新公司将全部和美家园A区债权债务转让给么铁铮，转让后该项目的所有权和开发权归么铁铮�有。2014年7月21日，在上述《房地产联合开发协议书》、《和美家园A区转让协议》的基础上，华鼎阜新公司与赵玉光、么铁铮、恒远公司共同签订《项目转让协议书》，约定华鼎阜新分公司退出阜新市经济开发区七号地块的开发建设，将该地块全部开发建设项目转让给恒远公司。该协议约定华鼎阜新分公司自协议签订一个月内将该地块全部土地使用权证及规划、立项等全部开发建设项目的手续变更至恒远公司名下，原《房地产联合开发协议书》、《和美家园A区转让协议》中赵玉光与么铁铮的全部合同权利、义务转让至恒远公司名下该协议经开发区管委会同意后生效。2014年7月25日，恒远公司与开发区管委会签订《协议书》，开发区管委会同意恒远公司承接和美家园住宅小区项目，上述《项目转让协议书》已生效。此后，么铁铮、赵玉光、恒远公司按合同约定投入大�资金用于开发区七号地块，即和美家园项目的开发建设，先后投入资金8000多万元。但华鼎阜新分公司始终不按合同约定交付项目，既不办理相应的产权登记，也不提供开发项目所需的证照、印章、手续。且华鼎阜新分公司在么铁铮、赵玉光、恒远公司不知情的情况下对外出售该项目的商品房，且拒不提供售楼的账目和所得，不按合同约定进行财务审计。另外，华鼎阜新分公司还以项目所有者名义对外恶意参与诉讼，恶意处分和美家园项目的房屋，致使么铁铮、赵玉光、恒远公司的合法权益收到严重侵害。为维护自身合法权益，特提起诉讼，请法院查明事实，依法判决：1、要求确认以下合同有效，①华鼎阜新分公司与赵玉光于2011年2月22日签订的《房地产联合开发协议书》，②华鼎阜新分公司与么铁铮于2014年5月19日签订的《和美家园A区转让协议》，③华鼎阜新分公司与赵玉光、么铁铮、恒远公司于2014年7月21日签订的《项目转让协议书》，④第三人开发区管委会与恒远公司于2014年7月25日签订的《协议书》；2、要求华鼎阜新分公司继续履行上述合同，按照合同约定将阜新市经济开发区七号地块土地使用权证及该地块全部开发项目登记至恒远公司名下，并按照合同约定对项目债权债务与么铁铮、赵玉光、恒远公司共同审计核算；并承担本案诉讼费用。
华鼎阜新分公司辩称，一、2011年2月22日，赵玉光与华鼎阜新分公司签订《房地产联合开发协议书》，该协议对出资比例进行了约定甲方(华鼎阜新分公司)占土地出让金出资比例的42%，应缴金额约5195万元，乙方(赵玉光)占土地出让金出资比例的58%，应缴金额为7175万元；另外双方还约定，本地块按甲、乙双方出资比例共同拥有，各自独立出资�成所属地块的开发建设。但该协议签订后赵玉光并未按协议约定缴纳出资，其已构成违约。另外，因赵玉光不具备房地产开发经营资质，故该合同违反《城市房地产开发经营管理条例》第九条(房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定)，《房地产开发企业资质管理规定》第三条(房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书(以下简称资质证书)的企业，不得从事房地产开发经营业务)的强制性规定，该合同属无效合同。二、2012年6月19日，华鼎阜新分公司出具《授权委托书》，授权么铁铮成立开发区七号地块B区项目第二分部，由�进行自行开发、独立核算、风险自担、自负盈亏。(该授权委托书并未约定由华鼎阜新分公司向么铁铮交付华鼎阜新分公司公章)但该授权委托书签订后，么铁铮并未按授权委托书的要求成立七号地块B区项目第二分部，该授权委托书已于2014年被华鼎阜新分公司撤回。另外，因公章具有专属性，华鼎阜新分公司从未也不可能将代表公司身份的公章交付么铁铮，故么铁铮诉称华鼎阜新分公司将“沈阳华鼎置业有限公司阜新分公司”公章一套交给么铁铮纯属捏造事实。三、2014年5月19日，华鼎阜新分公司与么铁铮签订《和美家园A区转让协议》，该协议约定甲方(华鼎阜新分公司)向乙方(么铁铮)转让和美家园A区项目的所有权和开发权，乙方承担本项目开发所产生的相应债务；乙方向甲方支付人民币伍佰万元的利润。但本协议签订后，么铁铮并未按协议约定向华鼎阜新分公司支付伍佰万元的利润，其已构成违约。另外，因么铁铮不具备房地产开发经营资质，故该项目转让合同同样违反《城市房地产开发经营管理条例》第九条及《房地产开发企业资质管理规定》第三条的强制性规定，该合同属无效合同。四、2014年7月21日，华鼎阜新分公司与么铁铮、赵玉光、恒远公司共同签订《项目转让协议书》，该协议约定华鼎阜新分公司退出阜新经济开发区七号地块的开发建设，该地块使用权及开发建设项目全部转让给恒远公司。三方对甲方在开发建设和美家园A区过程中产生的债权债务共同审计，审计结果盈负全由恒远公司承担，答辩人不受益不承担任何后果。自协议签订之日起30日内一次性向华鼎阜新分公司支付利润款300万元。自本协议签订之日起一个月内，华鼎阜新分公司负责将该地块的全部土地使用权证及规划、立项等全部开发建设项目的手续变更至恒远公司名下。本协议经阜新经济开发区管委会同意后，发生法律效力。由华鼎阜新分公司向开发区管委会报送土地使用权及项目转让申请。但该协议签订后，恒远公司至今未按协议约定向华鼎阜新分公司给付利润款300万元。故根据《合同法》第66条，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。华鼎阜新分公司有权拒绝其相应的履行要求。另外，根据《城市房地产开发经营管理条例》第九条及《房地产开发企业资质管理规定》第三条的规定，恒远公司受让该房地产开发项目的前提是其具有房地产开发资质。但事实上，恒远公司至今仍未取得房地产开发资质等级证书，故《项目转让协议》因违反法律的强制性规定�系无效协议，这也是华鼎阜新分公司无法将相关的项目手续变更至恒远公司名下的根本原因。同时，该协议约定应由华鼎阜新分公司向开发区管委会报送土地使用权及项目转让申请并经开发区管委会同意后方可发生效力，但由于该协议系无效协议且恒远公司违约在先，华鼎阜新分公司至今未向开发区管委会报送申请，也未取得开发区管委会的同意，该协议未达到合同约定的生效条件。五、对于恒远公司于2014年7月25日与开发区管委会签订的《协议书》，答辩人认为，该协议是在作为涉案房地产项目所有人和经营权人的华鼎阜新分公司不知情且在未向开发区管委会提出项目转让申请的情况下，由对涉案项目无处分权的恒远公司和开发区管委会自行签订的，恒远公司既未按2014年7月21日签订的协议履行相应付款义务，华鼎阜新分公司也未向开发区管委会提出过申请，开发�管委会无权同意由恒远公司承接属于华鼎阜新分公司所有的涉案房地产项目，故该协议为无效协议。除上述关于合同效力的答辩意见外，华鼎阜新分公司还需要特别强调上述系列合同签订后，么铁铮、赵玉光、恒远公司不仅数次根本违约，且在自身不具备房地产开发资质的情况下，指使王巍等人伪造华鼎阜新分公司公章、法人代表名章及财务章并假冒华鼎阜新分公司名义对该项目进行建设并将和美家园住宅小区的房屋非法对外销售并由此引发近200余起诉讼案件，给华鼎阜新分公司造成巨额经济损失及恶劣社会影响。2017年2月19日，华鼎阜新分公司依法向阜新市公安局海州区公安分局河北派出所就王巍等人涉嫌伪造华鼎阜新分公司印章并利用伪造的印章非法对外销售和美家园房屋等犯罪行为进行报案，请求依法追究犯罪嫌疑人的刑事责任。现该案已被海州区公安分局�2017年4月12日依法受理。华鼎阜新分公司保留依法追究其刑事责任和要求其依法承担民事赔偿责任的相关权利。综上所述，么铁铮、赵玉光、恒远公司的诉讼请求无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回。
第三人开发区管委会述称，开发区管委会与恒远公司签订的协议是基于很多购房者上访的情况，开发区管委会在此前提下与恒远公司签订的协议，该协议没有对华鼎阜新分公司设定义务。
原审法院经审理查明，2011年2月22日，甲方华鼎阜新分公司与乙方赵玉光签订房地产联合开发协议书，约定双方共同出资联合开发阜新市经济开发区七号地块(阜新经济开发区规划明渠东、九营子河北)，并约定了出资比例及金额，双方土地的划分及合作方式，双方责任及义务等事项。
2014年5月19日，转让方（甲方）华鼎阜新分公司与受让方（乙方）么铁铮签订了和美家园A区转让协议，协议约定，甲方拥有位于阜新市经济开发区七号地块A区占地面积约为49479平方米的土地使用权，甲方拟将该土地使用权及与之相关的项目开发权转让给乙方，双方就土地使用权状况，项目开发权状况，所有权及开发权转让，资料的交付，土地使用权转让的法律状况等事项作出约定。
2014年7月21日，甲方华鼎阜新分公司与乙方么铁铮、赵玉光、丙方恒远公司签订项目转让协议书，协议鉴于①2011年2月22日甲、乙(赵玉光)双方签订《房地产联合开发协议书》，②2014年5月19日甲、乙(么铁铮)双方签订《和美家园A区转让协议》，③甲方全面退出阜新经济开发区七号地块的开发建设，将该地块的全部开发建设项目转让给丙方。甲、乙、�三方达成协议：一、甲方退出阜新经济开发区七号地块的开发建设，该地块土地使用权及开发建设项目全部转让给丙方。自本协议签订之日起一个月内，甲方负责将该地块的全部土地使用权证及规划、立项等全部开发建设项目的手续变更至丙方名下。由丙方负责履行甲方与开发区管委会签订的协议。签订转让协议后，所有的税费由丙方承担并交纳。二、甲、乙双方共同确认上述《房地产联合开发协议书》和《和美家园A区转让协议》的合法性，并一致同意将乙方的全部合同权利义务转让至丙方名下。甲、丙双方同意继续履行。三、甲方在开发建设和美家园A区过程中产生的债权债务由甲、乙、丙三方共同审计，审计结果盈负全由丙方受益承担，甲方不受益不承担任何后果。依据甲乙双方签订的《和美家园A区转让协议》第三条第2项约定的乙方向甲方支付的500万元利润�整为300万元，上述利润款包括甲方在本项目中的所有先期投入(包括甲方先期投入的150万元，以实际支出为准)。自本协议签订之日起30日内一次性支付给甲方。四、本协议经开发区管委会同意后，发生法律效力。由甲方向开发区管委会报送土地使用权及项目转让申请。五、本协议与上述《房地产联合开发协议》、《和美家园A区转让协议》有冲突之处，以本协议为准。本协议未尽事宜，双方另行协商。六、本协议一式四份，甲、乙、丙三方各执一份，报开发区管委会备案一份。
2014年7月25日，甲方开发区管委员会与乙方恒远公司签订协议书，确认乙方承接甲方区域内由华鼎阜新分公司开发建设“和美家园”住宅小区房地产项目。
上述四份协议签订后，华鼎阜新分公司退出经济技术开发区七号地“和美家园”小区的全部开发建设项目，么铁铮、赵玉光、恒远公司对该地块进行了施工建设。
阜新市房屋开发征收管理办公室出具证明，由于恒远公司和美家园开发项目的国有土地使用权证及相关开发建设手续尚未过户至其名下，故其开发资质等级证书尚未发放。
原审法院认为，华鼎阜新分公司与赵玉光于2011年2月22日签订的《房地产联合开发协议书》，与华鼎阜新分公司与么铁铮于2014年5月19日签订的《和美家园A区转让协议》签订后，华鼎阜新分公司又与么铁铮、赵玉光、恒远公司于2014年7月21日签订《项目转让协议书》，其中约定华鼎阜新分公司与么铁铮、赵玉光共同确认《房地产联合开发协议书》、《和美家园A区转让协议》的合法性，并一�同意将么铁铮、赵玉光的全部合同权利义务转让至恒远公司名下，该协议与《房地产联合开发协议》、《和美家园A区转让协议》有冲突之处，以该协议为准，应视为后签订的《项目转让协议书》取代了《房地产联合开发协议》及《和美家园A区转让协议》，故不再论述《房地产联合开发协议书》及《和美家园A区转让协议》的效力问题。
关于2014年7月21日，华鼎阜新分公司又与么铁铮、赵玉光、恒远公司三方签订的《项目转让协议书》，该协议约定华鼎阜新分公司将退出阜新经济开发区七号地块的开发建设，将该块土地的使用权及开发建设项目全部转让给恒远公司。该协议是三方的真实意思表示，协议签订后，华鼎阜新分公司退出，么铁铮、赵玉光、恒远公司对该项目进行了投资开发建设，华鼎阜新分公司及开发区管委会对此均予�可。经阜新市房屋开发征收管理办公室确认，和美家园开发项目可以变更至恒远公司名下，又考虑到现该房地产项目已基本开发建设完毕，故该协议真实、有效，么铁铮、赵玉光、恒远公司与华鼎阜新分公司应按照合同约定履行各自义务。
关于2014年7月25日，甲方开发区管委员会与乙方恒远公司签订的《协议书》，该协议并不属于合资、合作开发房地产合同。因华鼎阜新分公司资金不足的实际困难，为解决农民工工资、城市基础设施配套费、回迁安置房和集资团购房等涉及民生的项目，开发区管委会以该协议书的形式确认了么铁铮、赵玉光、恒远公司与华鼎阜新分公司签订的《项目转让协议书》，该协议应视为行政管理机关对么铁铮、赵玉光、恒远公司开发建设“和美家园”房地产项目的监督管理，不宜以合同关系进行审理，故本院对么铁铮、赵玉光、恒远公司要求确认该合同效力的主张，本院不予支持。
上述四份协议签订后，么铁铮、赵玉光、恒远公司对“和美家园”房地产项目进行了投资和建设，么铁铮、赵玉光、恒远公司、华鼎阜新分公司及开发区管委会对此均予认可，现该项目已基本建设完毕，综合上述情况，华鼎阜新分公司与么铁铮、赵玉光、恒远公司三方签订的《项目转让协议书》真实、有效，应继续履行。双方关于该项目的其他债权债务关系，可另行主张。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十四条、第二十七条、第三十六条、第四十一条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条、第十五条第二款之规定判决：一、么铁铮、赵玉光、恒远公司与华鼎阜新分公司于2014年7月21日签订的《项目转让协议书》有效，继续履行；二、驳回么铁铮、赵玉光、恒远公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由华鼎阜新分公司负担。
华鼎阜新分公司上诉称：1、原审法院对阜新市房屋开发征收管理办公室出具的《证明》未经庭审质证即作为定案依据，属程序违法。2、原审法院依据该《证明》认定和美家园开发项目可以变更至恒远公司名下，从而判决双方签订的《项目转让协议书》有效，属认定事实和适用法律错误。综上，原审法院严重违反法定程序且认定事实和适用法律错误，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
恒�公司辩称：1、原审法院审判程序合法，行政机关出具的说明材料，不是必须经过质证的，华鼎阜新分公司的上诉理由不能成立。2、华鼎阜新分公司引用了管理条令，不是禁止性的规定，不影响本案合同的效力，对于房地产开发企业的资质管理，是行政机关进行管理中的程序问题，它与本案双方签订的合同的效力没有关联，因此本案中合同是合法有效的。华鼎阜新分公司应当承担继续履行的违约责任。请求二审法院维持原判。
么铁铮、赵玉光辩称：同意恒远公司的答辩意见，请求二审法院维持原判。
原审第三人开发区管委会述称：由于华鼎阜新分公司的行为，迟迟不能交房，致业主群体上访，严重影响了地区的稳定，几方应当继续履行协议。
本院经审理查明，原审认定事实属实。
另查明，2017年12月18日，阜新市住房和城乡建设委员会为恒远公司颁发了《中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书》。
以上事实有恒远公司提供的《中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书》在卷佐证，并经庭审举证、质证、认证，本院予以确认。
本院认为，2011年2月22日，华鼎阜新分公司与赵玉光签订的《房地产联合开发协议书》、2014年5月19日，华鼎阜新分公司与么铁铮签订的《和美家园A区转让协议》、2014年7月21日，华鼎阜新分公司与么铁铮、赵玉光、恒远公司签订的《项目转让协议书》，从该协议书的内容上看，《项目转让协议书》是对前两个协议的变更，故前两个协议的效力问题已无实际意义。《项目转让协议书》的�订是几方的真实意思表示，么铁铮、赵玉光、恒远公司已对本案中建设项目的后续工程实际进行了投入、施工，且该建设项目已基本开发建设完毕，恒远公司现已取得阜新市住房和城乡建设委员会为恒远公司颁发的《中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书》，因此，该《项目转让协议书》真实、有效，应当继续履行。
关于华鼎公司提出的原审法院对阜新市房屋开发征收管理办公室出具的《证明》未经庭审质证即作为定案依据，属程序违法的上诉请求，经查，阜新市房屋开发征收管理办公室出具的《证明》材料，系该机关对实际情况的说明，且该说明材料也并未影响原审法院的实体判决，故对华鼎阜新分公司的该上诉请求本院不予支持。
关于华鼎公司提出的原审法院依据该《证明》认定和美家园开发项目可以变更至恒远公司名下，从而判决双方签订的《项目转让协议书》有效，属认定事实和适用法律错误的上诉请求，经查，《项目转让协议书》的签订是几方的真实意思表示，协议签订后，恒远公司对后续工程进行了实际投入、施工，工程亦已基本建设完毕，且恒远公司现已取得了相关国家机关颁发的资质证书，因此，可以认定双方签订的《项目转让协议书》是双方真实意思表示，且不损害国家、集体及第三人的利益，应属有效，应当继续履行。本案中的该建设项目可以变更至恒远公司名下。故对华鼎公司的该上诉请求本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，合计200元,由沈阳华鼎置业有限公司阜新分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 耿文革
审 判 员 崔立春
代理审判员 王 玥
二〇一八年二月二十一日
书 记 员 宋晓璐