广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终19091号上诉人(原审原告、反诉被告)：邓修德，男，1978年9月30日出生，汉族，住广东省广州市萝岗区。委托代理人：周莲、慕亚平，均为广东广信君达律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：何松均，男，1973年6月28日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。被上诉人(原审被告、反诉原告)：何振煊，男，1971年8月9日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。两被上诉人共同委托代理人：叶再新、范亮宇，均为广东明浩律师事务所律师。上诉人邓修德因与被上诉人何松均、何振煊房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2016）粤0112民初6787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人邓修德及其委托代理人周莲、慕亚平、被上诉人何松均、何振煊的共同委托代理人叶再新、范亮宇到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人邓修德上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项；2.改判何松均、何振煊返还邓修德已缴纳的租金245750元；3.改判何松均、何振煊连带赔偿邓修德消防基建投入损失、招商费用损失、超市固定设施投入损失、装修费损失、租赁专柜违约损失等各项经济损失合计1249215.16元（明细详见附件）；4.改判邓修德无须向何松均、何振煊支付2016年11月、12月的场地占用费44500元和水电费62元；5.本案所有诉讼费用由何松均、何振煊承担。事实和理由如下：一、造成租赁合同无效过错完全在于何松均、何振煊，依法理应由何松均、何振煊承担邓修德因合同无效所遭受的全部经济损失；邓修德在签订租赁合同书时并不知道何松均、何振煊出租的场地无权属证明及合法报建手续，何松均、何振煊在合同书中承诺出租场地合法，办消防没有问题，说明邓修德在签订合同时认为场地是合法的，况且涉案房屋不论是永久建筑或临时建筑已存在并且何松均、何振煊对外出租多年，邓修德作为一个普通公民认为其他人能长期租赁并有出租人明确承诺房屋产权清晰的情况下，邓修德根本不可能知道该房屋为非法建筑；邓修德安装消防设施的损失和其他所有损失全部由邓修德承担是错误的，依法应由过错方即何松均、何振煊承担，邓修德一审时主张的超市设施投入损失、室内装修工程款等等一系列损失，均是在邓修德开业前合理期限内的正常投入，都是在租赁房屋办理不了消防报建手续之前就已经产生了的，如果租赁房屋能够通过消防验收，那么邓修德就不会有这些损失，一审法院认定是经营过程中必须投入的成本和经营风险，于法无据。二、租赁合同无效不应再参照原租赁合同的处理方式处理消防设施的归属、租金和2016年12月的水电费。邓修德进行消防装修是为了长期使用的，实际使用了不到一年时间，由此造成的损失何松均、何振煊应予以赔偿，一审法院认定合同无效，又以合同约定有效将消防设施判归何松均、何振煊所有，适用法律错误；2016年12月10日，邓修德已经在此前多次通知撤场的情况下，再次通过短信方式明确告知何松均、何振煊已撤离涉案房屋并要求返还钥匙，何振煊已收到该短信，一审法院却推定2017年1月1日才接收商铺，认定事实错误。三、本案纠纷直接原因是因何松均、何振煊出租的房屋违法，因此一、二审的诉讼费用应当全部由何松均、何振煊承担。被上诉人何松均、何振煊共同答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决；邓修德的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回；二、双方因涉案房屋所签订的合同属于无效合同，并非全部归因于何松均、何振煊，双方应根据相关法律的规定，各自承担相应的责任。邓修德与何松均、何振煊签订租赁合同前，曾亲自到现场视察租赁环境，而且何松均、何振煊也履行告知义务清偿告知该租赁物的实际情况，此后经邓修德的认可，双方才签订租赁合同，在该租赁合同中明确涉案房屋分为两部分，一部分为永久建筑部分，另一部分为临时建筑部分；邓修德述称因何松均、何振煊的缘故产生违约责任，但其诉请的损失赔偿数额远高于何松均、何振煊通过该租赁合同可以获得的租金收益，属于严重超出何松均、何振煊订立合同时可预见或应当预见可能造成的损失，而且严重加重了何松均、何振煊的法律责任；三、“产权清晰”不等同于“产权登记”，即使涉案房屋存在部分系临时建筑部分，其仍具有使用价值，2016年11月12月邓修德仍占有、管理、利用涉案房屋用于商事经营活动以获取经济利益，由此应向何松均、何振煊支付2016年11月部分场地占用费和12月场地占用费、水电费；四、《合同法》及其他法律、行政法规并不禁止无效合同中的合同一方要求相对方支付合理的场地占用费、水电费；五、结合本案所认定的事实可知，何松均、何振煊按照涉案房屋的权利现状交付给邓修德用以商事经营活动，邓修德明知涉案房屋无权属证明及报建手续，仍然投入资金进行消防装修和设备其他购置，本身存在过错，此后产生的经济损失属于人为扩大损失，应对相关损失承担主要责任。邓修德存在三方面的过错：1.对涉案房屋能否办妥消防验收检查手续采取放任态度，无尽到谨慎注意义务；2.无办妥消防验收检查手续，就在涉案房屋内购置、搬迁、安装设备和进行招商，对损失的发生缺乏应有的谨慎；3.无办妥消防验收检查手续，便投入资金对租赁物进行装修装饰工程，存在人为导致损失进一步扩大；六、即使双方所签合同属于有效合同，作为从事商事经营行为的邓修德，应当充分认识到商事经营行为（包括投入资金对涉案房屋进行装饰装修和购置经营设备等）的风险，该商事经营行为风险的产生并不基于租赁合同有效性而归于消灭，该风险仍由邓修德本人自行承担。2016年12月21日，邓修德向一审法院起诉请求：1.确认邓修德与何松均在2016年1月5日签订的《房屋租赁合同书》已于2016年11月30日解除；2.何松均、何振煊返还邓修德租赁押金100000元；3.何松均、何振煊连带赔偿邓修德违约金、消防基建投入损失、招商费用损失、超市固定设施投入损失、装修费损失、租赁专柜违约损失等各项经济损失合计1349215.16元；4.本案一审的所有诉讼费由何松均、何振煊承担。何松均、何振煊向一审法院反诉请求：1.解除何松均与邓修德签订的房屋租赁合同；2.邓修德向何松均返还房屋；3.邓修德支付拖欠的2016年11月的租金12250元、12月的租金32250元（合计44500元）以及滞纳金73365元（自2016年11月11日起计至实际支付之日止）；4.邓修德支付2017年1月起至实际返还之日止的租赁物占用费及滞纳金（租金参照房屋租赁合同约定的租金标准计付，滞纳金参照合同约定的滞纳金标准自2017年1月1日起计至实际支付之日止）；5.邓修德支付2016年11月和12月的水电费6164.5元。一审法院经审理查明：双方当事人争议的涉案房屋位于广州市黄埔区黄埔东路2500号后座首层未取得房地产权证或者其他权属证明，也未取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证。双方当事人确认该商铺属广州市黄埔区穗东街夏园第一股份经济联合社所有，但未提交相关证据证明。2008年2月1日，广州市黄埔区穗东街夏园第一股份经济联合社与何松均签订房屋租赁合同，该经济联合社将使用面积为400平方米及以南至河边的临建全部出租给何松均作商业用途使用（不得经营饮食业），租赁期限自2008年3月1日至2028年2月30日。2016年1月5日，何松均（甲方）与邓修德（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：何松均将位于广州市黄埔区黄埔东路穗东街2500号后坐首层南边及至河边共750平方米建筑租赁给邓修德用以经营超市，期限从2016年3月1日至2022年2月28日；2016年3月1日至2019年2月28日，每平方米每月租金43元，每月租金32250元，2019年3月1日至2020年2月28日每平方米每月52.5元，每月租金39375元；租金按月缴纳，每月10日前乙方向甲方以现金方式一次性缴纳当月租金全额，甲方开出收款收据为凭证（经营期间产生的一切税费由乙方负责），逾期每日缴纳3%的滞纳金；乙方超过一个月没有缴清相关租金及水、电费等全部费用，作为乙方违约处理，甲方没收其全部押金并追讨乙方所拖欠的全部费用，收回房屋的使用权。协议签订时，乙方须向甲方缴纳押金100000元，该押金在合同期满后经双方对物业交接验收合格，乙方无违约行为，并缴清全部费用后5天内无息全额返还。第五条双方责任约定：甲方须按时交付案涉物业给乙方使用，房屋租赁年限内不得无故收回该房屋，并保证该租赁房屋的产权清晰。甲方须协助乙方向村委等提供在申请经营照牌时所需的资料、证明及其它事项；协议期满，乙方不得拆除所有的固定建筑等装修物品，归甲方所有，在同等条件下乙方优先，如乙方需要继续租赁，必须在合同到期前二个月内，向甲方办理续约手续，如没能办理好续约手续，本合同双方愿意自动作废处理，否则当乙方放弃续约的优先权。第六条双方的违约责任约定：1、如果乙方违反合同规定的任意一条款，作为乙方违约处理，甲方没收其全部押金100000元。并追讨乙方所拖欠的全部费用，收回物业的使用权，不作任何赔偿。2、如甲方违反以上规定的任意一条款，作为甲方违约处理，退回乙方所付的全部押金，甲方向乙方一次性补偿100000元。合同签订当天，邓修德依约向何松均支付了押金100000元。上述合同签订后，何松均依约向邓修德交付了上述商铺。2016年3月1日，何松均出具委托书，委托何振煊代理其与邓修德签订案涉房屋租赁合同，并委托秦淑兰收取每月租金，徐灼林收取每月水电费。一审庭审中双方当事人确认上述租赁合同中甲方签名系何振煊代何松均所签，何振煊代表何松均对涉案房屋进行管理，并确认138××××0281是何振煊的手机号码。2016年3月10日黄埔区公安分局穗东派出所向邓修德出具《治安防范隐患整改建议》，指出案涉房屋存在重大消防隐患，建议依法办理消防报建审批手续。同年4月6日涉案房屋所在社区也向邓修德出具了《安全生产隐患整改意见书》和《社区安全生产现场检查记录》，列明案涉房屋存在没有完善相关消防验收及审批手续等问题。2016年5月12日，广州市公安局黄埔区分局向广州市黄埔区大囤仓百货店发出穗公埔消竣复字【2016】第0004号《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，认为唯有广州市黄埔区黄埔大道2500号1008房装修面积为430平方米的商场，该室内装修工程竣工验收消防复查合格，同意该工程恢复使用。同年6月14日，该局向广州市黄埔区大囤仓百货店颁发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，注明的场所建筑面积为430平方米，使用性质为商场，场所所在建筑物名称为夏园一社商住楼。2016年7月6日，邓修德向何振煊、何松均邮寄《提交出租房屋产权证明催告书》，催告二人提供该部分物业的产权证明，何振煊、何松均当日收到该邮件。2016年11月22日，邓修德向何振煊、何松均与上一邮件相同地址邮寄《律师函》，通知因何振煊、何松均无法提供案涉物业完整产权证明导致案涉物业无法通过整体消防验收，邓修德被迫撤场停止营业；邮件记录显示次日邮件被拒收退回，何振煊、何松均称未收到该邮件。同年11月25日邓修德给何振煊发短信通知：案涉物业因整体消防不能报建而经营受限，我方库存货物及固定资产等急需做半价处理，准备月底清仓撤场。同年12月10日邓修德短信联系何振煊（手机号为138××××0281）告知其“设备清理完了，他们把钥匙还你们”，11日再次发短信“如果你没空来拿钥匙，我就送过去，或者寄送到你单位可否？”。上述短信何振煊均未回复。双方当事人确认2016年3月为免租期。2016年4月至2016年10月，邓修德依约按时缴纳租金，2016年11月其只支付涉案房屋当月部分租金即20000元，该笔钱是邓修德处理其开办商场的设备当天即2016年12月8日以现金方式缴付给何振煊。一审审理期间，经办法官与双方当事人进行现场勘查，现场勘查情况如下:涉案房屋位于一座9层商住楼的第一层，东西贯通，西侧临街的面积有一部分为“平安大药房”，其余面积均为双方争议的涉案房屋；涉案房屋内部从视觉上可以分为两部分，一部分为该商住楼一楼的永久性建筑，另一部分该永久性建筑向南至乌涌河边、以铁瓦为屋顶的临时性建筑；两部分建筑以承重柱为分隔；商铺西侧临街共有3个出入卷闸门。东侧尽头面东、面北各有进出门口1个，均被何振煊以铁条焊死，不能出入；东侧与相邻建筑物的间隔墙在邓修德撤场后已被他人拆除三分之二左右，并新建隔墙，但在北侧留有半米左右的墙洞一个；该商铺内部西侧临街的部分面积以玻璃墙、门间隔出一个独立的的铺面；商铺内部永久性建筑面积为吊顶天花，临时性建筑面积为封闭式天花，商铺内部全部安装了消防设施；永久性建筑的北侧邓修德建有部分钢结构隔层（现存钢架和楼梯）；商铺内遗留平板货架36个、烟酒柜1个。现场勘查当天，双方当事人办理了涉案房屋的所有钥匙的交接手续。邓修德主张其起诉何振煊的理由为：何振煊明知拿不到整体消防报建手续资料，仍然误导邓修德签订租赁合同，存在过错，且事后无法提供，造成其损失。邓修德提交了广州市黄埔区大囤仓百货店与广州泓胜消防技术有限公司的《广州市黄埔区大囤仓百货店消防报建和验收合同》（该合同上无双方当事人的签名、盖章）和彭先敏（系邓修德的妻子）、邓修德向广州泓胜消防技术公司站长汇款的业务回单4张共计110000元、邓修德向赖东彪转账业务回单2张共计20000元，证明其安装消防设施的损失，上述消防报建和验收合同中不包含临时建筑部分。邓修德还提交了5张金额共计10328.2元送货单（无收货人名称、地址、签名）和13张金额共计21630元收款收据（无客户名称或客户名称不全）、1张铁质防火门的《产品合格证书》、2016年4月13日金额为4725元的招商银行转账业务回单，证明其为安装涉案房屋的消防设施造成的损失。何松均不确认邓修德安装消防设备造成的损失，拒绝继续使用该消防设备，同意邓修德拆除该设备。邓修德提交了如下证据证实其在使用涉案房屋期间产生的各项损失：与陈海飞签订的代理招商引资合作协议及向陈海飞付款的业务回单交易明细表、陈海飞出具的收据、合同（购买电脑办公设备）和骏驰办公设备报价单、转账支付凭证，机具设备购买服务协议及支付凭证，空调安装费报价单及支付凭证、货架挂牌的送货单、快递单及支付凭证，商超设备货架购销协议、货架明细、收款委托书及付款凭证，东莞名扬装饰工程有限公司室内装修专用合同书、工程结算单、转账支付凭证，装招牌人工费收条以及赔偿协议等。一审审理期间，一审法院向双方当事人释明，如果涉案的租赁合同存在无效情形，邓修德及何松均、何振煊是否需要变更诉讼请求。邓修德变更诉讼请求为：一、返还租赁期间缴纳的租金245750元；二、返还押金100000元；三、违约金10万元不再请求；四、其他与原诉讼请求一致。何松均、何振煊的返还房屋的请求不再主张，租金变更为场地占用费，请求数额不变，其他诉讼请求不变。上述事实，有双方当事人提交的如下证据予以证实：邓修德提交的结婚证、委托书、房屋租赁合同书、押金收据、租金收据及转账凭证、治安防范隐患整改建议书、社区安全生产隐患整改意见书、安全生产隐患整改意见书、广州市黄埔区大囤仓百货店消防报建和验收合同书记付款凭证、《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》、提交出租房屋产权证明催告书及其快递单、律师函及其邮政查询单、短信记录、与陈海飞签订的代理招商引资合作协议及向陈海飞付款的业务回单交易明细表、陈海飞出具的收据、合同（购买电脑办公设备）和骏驰办公设备报价单、转账支付凭证、机具设备购买服务协议及支付凭证，空调安装费报价单及支付凭证、货架挂牌的送货单、快递单及支付凭证、商超设备货架购销协议、货架明细、收款委托书及付款凭证、东莞名扬装饰工程有限公司室内装修专用合同书、工程结算单、转账支付凭证、装招牌人工费收条以及赔偿协议等，何松均、何振煊提交的广州市黄埔区穗东街夏园社区居民委员会和该街道夏园第一股份经济合作社出具的产权证明、证明二份、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、广州市黄埔区穗东街夏园第一股份经济联合社与何松均签订的房屋租赁合同书、大囤仓商场水电费收据等证据。上述证据经过庭审举证质证，符合法律规定，一审法院予以采信。一审法院认为：根据何松均2016年3月1日出具的委托书，何松均确认其委托何振煊代其与邓修德签订涉案租赁合同。何振煊作为出租人何松均被委托人，代表何松均处理与涉案租赁合同有关事宜并对涉案房屋进行管理，邓修德并未提交相关证据证实何振煊是该租赁合同的相对人、享有合同权利或者承担合同义务，故邓修德起诉请求何振煊承担涉案租赁合同的相关法律责任，无法律和事实依据，不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。涉案房屋永久建筑部分和临时建筑部分均未取得产权证书，也无建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等相关合法报建手续，无法证实该商铺为合法建设的建筑物，故双方当事人签订的租赁合同无效。该租赁合同无效，自始对双方当事人不发生法律效力，双方当事人应当按照各自的过错承担相应的民事责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”1、邓修德在与何松均签订租赁合同时，应当清楚涉案房屋的权属、报建等情况；从现场勘查的情况看，涉案房屋无论从外观还是内部，均可以看出是由永久性建筑和临时性建筑两部分构成；且邓修德在与与广州泓胜消防技术有限公司签订报建和验收合同书时，已经约定临时搭建部分不在该合同约定的范围内；故邓修德在与何松均、何振煊签订租赁合同时应当明知其租赁的商铺包含临时建筑面积在内。2、从邓修德在合同签订后要求何松均、何振煊提交相关权属情况的律师函等情况看，邓修德在履行租赁合同过程中要求何松均、何振煊提交涉案房屋的权属或者报建材料，但何松均并未提交，可见邓修德在履行合同过程中已经知道了涉案房屋的权属无合法及报建手续等情况。综合上述分析，邓修德和何松均均明知涉案房屋无权属证明和合法的报建手续，仍然签订并履行租赁合同，双方均有过错，均应依法承担相应的民事责任，各自承担因合同无效造成损失50%的民事责任。关于涉案房屋的场地占用费。虽然双方当事人签订的租赁合同无效，但邓修德从2016年4月至同年11月一直占有使用涉案房屋，应当向何松均、何振煊支付场地占用费，场地占用费的标准参照双方当事人在租赁合同中约定的租金标准计算。邓修德已经向何松均、何振煊缴纳的2016年4-10月的租金和11月的部分租金，邓修德缴纳的该租金实际为涉案房屋的场地占用费，该费用何松均无需向邓修德返还，邓修德应另向何松均支付其尚未缴纳的2016年11月的剩余部分的场地占用费12250元。邓修德主张其于2016年11月底已经撤离涉案房屋，但其提交的同年12月10日向何松均发信息，告知清场完毕并要求返还商铺钥匙，该信息证实涉案房屋在该日才清场完毕，该日前邓修德一直在使用涉案房屋。其后，邓修德并未实际向何松均交付商铺钥匙，但何振煊在未通知邓修德的情况下，擅自将商铺的出入口焊死，且未提交证据证实其焊死出入口的具体时间，一审法院推定商铺出入口被焊死的时间为2017年1月1日，该日视为何松均已经接收该商铺，故邓修德应当向何松均支付2016年12月的场地占用费32250元。其后该商铺一直处于空置状态，该期间的损失属于何松均接收涉案房屋后的损失，应由何松均自行承担，其在反诉中请求邓修德支付该部分场地占用费无事实和法律依据，不予支持。关于邓修德交纳的租赁押金。涉案租赁合同无效，何松均在签订该合同时收取邓修德交付的租赁押金100000元，应当无息退还邓修德。关于何松均主张的2016年11月和12月的水电费6164.5元。邓修德在庭审中确认其欠缴2016年11月水电费6102.5元，对于该事实一审法院予以确认。邓修德主张其在2016年12月并未使用涉案房屋，该月不应发生水电费，不同意支付该月水电费62元；一审法院在上文已论述邓修德在2016年12月10日尚使用涉案房屋的事实，该月涉案房屋发生水电费62元符合实际情况，何松均请求其支付该两月水电费有事实和法律依据，予以支持。关于邓修德的安装消防设施的损失。邓修德明知涉案房屋无权属证明和报建手续，仍然进行消防装修，所产生的损失应由其自行承担，其主张该消防设施安装损失无法律依据，不予支持。关于邓修德在该房屋内部安装的消防设施，参照合同约定的固定建筑装修物品的归属的约定，该类装修物品在合同期满后归何松均所有，现因该租赁合同无效，参照上述处理方式，该消防设施应由何松均所有或者处理。关于邓修德主张的其他损失。邓修德主张其支付商场设备、空调安装、货架挂牌、货架、电子称等超市设施投入损失230340.5元、东莞市名扬装饰工程有限公司室内装修工程款223153.7元、装招牌人工费1800元、装修辅料费123225.6元、东莞微言广告有限公司的广告、灯饰等室内装饰制作安装费56042.16元、广州市春升图文广告有限公司的广告招牌制作费2970元以及租赁专柜违约赔偿损失300000元，均系其经营过程中必须投入的成本以及经营风险，并非因涉案租赁合同无效导致，故应由其自行承担，邓修德要求何松均赔偿上述损失，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2017年7月31日作出判决：一、何松均在本判决发生法律效力之日起十日内向邓修德返还押金100000元；二、邓修德在本判决发生法律效力之日起十日内向何松均支付2016年11月的部分场地占用费12250元和同年12月的场地占用费32250元；三、邓修德在本判决发生法律效力之日起十日内向何松均支付2016年11月和12月的水电费共计6164.5元；四、驳回邓修德的其他诉讼请求；五、驳回何松均的其他诉讼请求；六、驳回何振煊的全部诉讼请求。如果何松均、何振煊、邓修德未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审受理费17843元，邓修德负担16611元，何松均负担1232元。反诉案件受理费3910元，何松均、何振煊共同负担2812元，邓修德负担1098元。经二审审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。二审庭询时，邓修德当庭变更其上诉请求为：1.撤销一审判决，判令发回重审或者在查明事实后改判支持邓修德的一审诉讼请求，即释明变更前的诉讼请求，驳回何松均、何振煊的全部反诉请求；2.一、二审诉讼费由何松均、何振煊承担。被上诉人何松均、何振煊不同意邓修德当庭变更上诉请求。二审期间，邓修德提交了以下证据：1.邓修德向广州市黄埔区公安局申请调取建设工程规划许可证及土建建筑图纸的《申请书》；拟证明当事人不是不举证，而是取证困难，公安局具有建设工程规划许可证及土建建筑图纸，一审法院应当取证也能够取证，却没有收集影响定案的关键证据，在没有证据的情况下武断判定租赁合同因没有规划许可证而无效；2.申办单位黄埔区夏园第一股份经济合作社于2004年6月4日向广州市公安局黄埔分局防火科申请黄埔东路2500号夏园一社B栋商住综合楼一次消防的《消防业务受理回执》以及《办理建设工程消防设计备案须知》，用以证明建设工程规划许可证已经存在，根据《办理建设工程消防设计备案须知》规定涉案房屋如果能取得一次消防合格证必须要提供建设工程规划许可证等报建材料，既然能够受理并办妥合格证，可推论规划许可证存在；《消防业务受理回执》进一步证明了涉案房屋是有建设工程规划许可证的，否则公安局不会受理其申请办理一次消防的申请；3.何松均、何振煊发送给邓修德的涉案750平方米房屋的《工程设计图纸》，用以证明该图纸让邓修德确信750平方米的房屋都是合法并能够正常经营的，邓修德根据该设计图纸完成了装修，却只有450平方米取得了消防合格证，余下320平方米不能通过消防检查，无法使用；4.邓修德承租涉案房屋前的涉案房屋照片，用以证明涉案房屋在邓修德承租前也是用于开超市，邓修德在签订《房屋租赁合同》时不可能知道该房屋存在瑕疵办不了二次消防；5.在合同履行期间，消防局要求邓修德将永久建筑与临时建筑用砖隔开的照片，用以证明邓修德在装修后只取得了永久建筑430平方米的合格证，临时建筑没有通过消防合格证不允许投入使用，消防局强制要求必须将临时建筑隔开，才能投入使用，砌墙封住临时建筑给邓修德造成很大的经济损失；6.何松均、何振煊最近又将涉案房屋租赁给其他人用于开设超市的照片，用以证明本案终审前，何松均、何振煊已将房屋租赁给他人用于开设超市，并且邓修德进行装修的物品及消防设施已由何松均、何振煊转租给现在的超市使用，一审判决将邓修德投资装修的财产判给有主要过错的何松均、何振煊利用，显失公平；7.房管局备案的《广州市房屋租赁合同》；8.《广州市房屋租赁备案证明》；9.夏园第一股份经济合作社出具的《证明》。7-9三份证据均证明涉案房屋作为临时商用是经过政府同意的，能够进行出租；10.邓修德向中央纪检委发出的投诉电子邮件，请求确认涉案房屋是否为违法建筑，为何能够办理一次消防验收，为何能够办理工商营业执照，为何能够进行租赁合同备案，请求中央纪检委彻查该报建费用是由哪个单位收取，目前该投诉事项仍在侦办中，尚未结案；11.邓修德向广州12345微信公众号提出了要求彻查涉案房屋AB栋是否为违法建筑，是否能够出租，是否能够征税，但目前该案仍在彻查之中，尚未作出回复，同时附了《土地违法案件行政处罚决定书》；12.邓修德向广州市黄埔区政府的区长信箱发送电子邮件，请求确认涉案房屋是否为合法建筑、相关部门的审批手续是否真实合法进行公正公开的认定，并要求答复涉案房屋是否可出租，并且告知涉案房屋已有200多人使用，经查询黄埔区政府答复仍在调查此事，尚未作出答复。何松均、何振煊质证称：对《申请书》的真实性无法认定，且邓修德向公安部门申请调取，申请的对象是错误的，肯定不能得到结果的，因为建设工程规划许可证应当向规划部门申请。对《消防业务受理回执》的真实性予以认可，对于关联性予以认可，但是受理时间是在2004年，不能达到邓修德主张的证明效果。对《办理建设工程消防设计备案须知》，该须知是现在的须知，但《消防业务受理回执》显示的受理时间是在2004年，因此不能达到邓修德拟证明的目的。对《工程设计图纸》的真实性、合法性、关联性均无法确认，作为出租方的何松均、何振煊，不可能会向邓修德提供消防设计图纸。对多张照片，由于没有显示拍摄日期，故真实性、合法性、关联性均不予确认。对《广州市房屋租赁合同》的真实性、合法性予以确认，但关联性不予确认，因该合同的承租人并非是邓修德，不能确认合同的相对方；而且合同上记载的房屋地址也与本案所涉的房屋地址不一致，合同上的建筑面积是430平方米，并非是邓修德本案的承租面积750平方米；合同的租赁金额也与双方实际签订的租赁合同约定的金额不一致。《广州市房屋租赁备案证明》显示，承租人并非是邓修德，而且租赁面积及租金金额也与《广州市房屋租赁合同》约定不一致，据了解，当时因为邓修德办理工商营业执照需租赁备案证明，因此双方协商后由何松均、何振煊协助邓修德办理了一份租赁面积为30平方米的租赁备案登记，且该备案证明上记载了是根据【2012】穗府办1号文件，该房屋仅作临时商用，也就意味着涉案房屋有可能存在临时性建筑面积，邓修德对此应当知悉。对夏园第一股份经济合作社出具的《证明》的真实性、合法性、关联性三性予以确认，该证据何松均、何振煊一审也有提交过。对《土地违法案件行政处罚决定书》的真实性、合法性、关联性无法确认，因字迹比较模糊，且没有原件，仅是扫描件，落款公章比较模糊，不能确认是否为广州市黄埔区国土局的公章，而且该决定书上没有具体写明土地所在地，只是载明了土地所在的地段，决定书内容是提到了土地所在的地段是用于非农建设，共占土地面积495平方米，但不能证明该决定书所涉的就是涉案土地，而且邓修德承租面积比该决定书中所载的面积更大，因此更不能证明该决定书所涉的房屋即涉案房屋。对邓修德向中央纪检委发出的投诉电子邮件以及邓修德向广州市黄埔区政府的区长信箱发送电子邮件，邓修德只能出示该查询情况的页面，对其真实性、合法性予以确认，对其关联性不予确认，该查询页面没有显示具体的查询事项内容，查询事项内容以及是否与本案存在关联关系均无法确认。对邓修德向广州12345微信公众号查询记录的真实性、合法性予以确认，但关联性不予确认，该证据最后一页的对话框中显示执法队对黄埔东路2500号夏园农民公寓AB座是否属于违建无法定性。二审期间，邓修德申请法院调取涉案房屋的建设工程规划许可证或产权证许可。本院向广州市国土资源和规划委员会发出《关于协助查核广州市黄埔区黄埔东路穗东街2500号房屋的报建及验收资料的函》。广州开发区国土资源和规划局、广州市黄埔区国土资源和规划局向本院出具穗开国规函【2018】258号《关于协助查核广州市黄埔区黄埔东路穗东街2500号房屋的报建及验收资料的复函》，答复经核查，未查询到来函提及的黄埔区黄埔东路穗东街2500号房屋办理相关规划报建手续的记录及曾办理过《建设工程规划许可证》。另查明，一审期间，邓修德提交了2016年12月12日交寄邮件回执及速递邮件退改批条，用以证明邓修德将租赁房屋钥匙退还何振煊转交何松均，何振煊拒收。何松均、何振煊确认上述证据材料的真实性、合法性和关联性，认为是邓修德单方违约，其占用涉案租赁物，没有与何松均、何振煊交接，所以其拒收。邓修德提交了2016年12月8日与案外人伍金灿签订的《转让协议》，约定将黄埔东路2500号大囤仓超市商超设备、货架、空调、电脑、收银设备等全部处理给清货公司伍金灿，价格折算三万元整。2017年5月17日一审庭审期间，邓修德多次表示其已确认放弃涉案商铺里面的物品的所有权；超市固定设施投入损失是指商场设备，如电脑、pos机、电子称、冷冻机、货架、购物篮、购物车、叉车、鱼池、鱼缸、风冷空调、5P吊顶空调、壁挂空调等；装修损失是指装饰制作安装费及店名牌、广告牌的安装费用，辅料自行购买支付的费用；一审法院询问是否申请对邓修德的损失进行评估，邓修德表示不申请评估，其提交的证据足以证实其损失。2017年6月19日，一审法院组织双方进行现场勘查，确认商铺内遗留有平板货架36个、烟酒柜1个，邓修德表示这些物品作为垃圾，其2016年12月10日已明确短信告知何松均、何振煊放弃所有权。何松均、何振煊要求邓修德将涉案商铺内所有物品清空并将隔层的钢架及楼梯拆除后交还钥匙。邓修德同意清空商铺内的遗漏物品，不包括钢架及固定的水泥台。一审法院询问对消防基建损失是否申请评估，装修损失是否评估，邓修德表示均不申请评估，并认为其提交的证据已全部证明其损失。双方确认现场勘查过程中，涉案商铺内部除隔层的钢架、消防设施外，无其他固定设施，涉案商铺外部也无固定设施（除招牌外）。2017年7月31日，一审法院再次召集双方到庭，询问何松均、何振煊是否同意对消防设施进行使用，何松均、何振煊表示不继续使用，由邓修德拆除，如由何松均、何振煊拆除，拆除的费用由对方承担。一审法院询问双方是否请求对各自的损失进行评估，邓修德表示不同意评估，要求按照投资额与处理涉案商铺各项设备的残值后差额即为邓修德损失；何松均、何振煊亦表示不需要对其损失进行评估，要求按租赁合同约定的租金计算损失。二审庭询中，何松均、何振煊确认邓修德承租场地后对涉案场地进行装修装饰不需要其同意，但其知情，因为合同有约定；涉案场地现在已经出租给他人使用，在邓修德撤场时，其已经告知了邓修德可拆走消防设备，但邓修德不拆走就视为放弃，即使其在使用也是合理的，因为这是邓修德放弃的。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。邓修德于本案上诉期内向本院递交书面上诉状，明确记载其上诉请求并据此预缴了上诉费用，故本案二审应围绕邓修德的上述上诉请求进行审查。二审庭询中，邓修德提出变更其上诉请求，被上诉人何松均、何振煊明确表示不同意，鉴于该变更上诉请求已超过二审上诉期限，故本院不予接纳。关于涉案《房屋租赁合同》的效力问题。经本院发函查核，建设主管部门答复涉案租赁场地中黄埔区黄埔东路穗东街2500号房屋未核查到办理相关规划报建手续的记录及曾办理过《建设工程规划许可证》，双方亦未就租赁场地内临时建筑部分提供任何报建资料，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案《房屋租赁合同》应为无效合同。何松均委托何振煊将未取得合法报建手续的涉案场地出租给邓修德，其对租赁合同无效负有主要过错；承租人邓修德未审慎审查涉案物业的报建资料而签订合同亦有过错。从一审法院现场勘查情况看，涉案租赁场地无论从外观还是内部，均可以看出是由永久性建筑部分和临时性建筑部分两部分构成，且邓修德二审提供的备案《广州市房屋租赁合同》约定承租黄埔区黄埔东路2500号1008房建筑面积430平方米，以及邓修德在与广州泓胜消防技术有限公司签订报建和验收合同书时，也约定临时搭建部分不在该合同约定的范围内，故一审法院认定邓修德在签订租赁合同时即应清楚涉案租赁合同包含无合法报建手续的临时性建筑，对租赁合同无效亦负有过错并无不当。结合双方所签租赁合同中租赁物的具体情况，本院认定出租人何松均与承租人邓修德对导致租赁合同无效的过错责任比例为六、四成。租赁合同无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，当事人因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。邓修德缴纳的租赁押金100000元，因租赁合同无效，何松均应予以返还。邓修德占用涉案租赁场地期间所取得的场地使用收益无法返还，故应参照合同约定的租金标准向何松均作折价补偿，邓修德上诉请求将其已缴纳的2016年4月-10月租金和11月部分租金退还，理据不足，应予驳回。邓修德主张其于2016年11月底已经撤离涉案房屋，但其提交的同年12月10日向何振煊发送的信息，告知清场完毕并要求返还钥匙可证，其在此之前并未实际撤离及交还钥匙。2016年12月10日、11日，邓修德已两次短信告知已撤场及要求交还钥匙，并于12月12日将钥匙寄还给何振煊转交何松均，遭到何振煊拒收，故从2016年12月12日起，因何松均怠于收回场地而产生的场地空置损失，应由其自行承担。何松均主张邓修德向其支付2016年12月12日之后的场地占用费，依据不足，应予驳回。一审法院判决邓修德应向何松均支付2016年12月整月的场地占用费不当，本院予以改判为邓修德应向何松均支付2016年11月的剩余部分场地占用费12250元及12月1日计至12月12日止的场地占用费12484元，共计24734元。关于何松均主张的2016年11月和12月的水电费6164.5元。邓修德在一审庭审中确认其欠缴2016年11月水电费6102.5元，可予确认。邓修德虽认为2016年12月不应发生水电费，但从其2016年12月10日发出的短信可证，其于此前尚未清理完毕撤场，故一审法院认定该月涉案房屋发生水电费62元符合实际情况并予以支持，合理有据，本院予以认可。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。邓修德已提供证据证明其对涉案商铺进行装修及铺内430平方米安装消防设施。对于已形成附合的装修部分，何松均、何振煊不同意利用的，应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失；对于未形成附合的消防设施，在一审期间，何松均、何振煊虽表示不同意利用，同意邓修德予以拆除，但邓修德未拆除，何松均亦无进一步处理并转租给他人，故对该部分得益，何松均应作折价补偿。鉴于一审法院多次询问邓修德是否申请对装修损失及消防基建进行评估，邓修德均明确表示不申请，导致已附合的装修及消防设施的现值不明，应由邓修德承担不利的法律后果。考虑到邓修德确有装修投入受有损失，何松均对消防设施亦有得益，故本院参考邓修德提供的相关资料及付款凭证，结合双方对导致租赁合同无效的过错程度，酌情确定何松均给予邓修德150000元作为装修损失赔偿及消防设施现值补偿，超出部分由邓修德作为应自行分担的损失部分以及承担举证不能的不利后果。邓修德主张的其他损失，系邓修德为经营行为而投入及应自行承担的经营风险，并非因租赁合同无效直接导致的损失，大部分超市设备设施在本案起诉前也已由邓修德处理或放弃权利，故邓修德主张由何松均、何振煊予以赔偿于法无据，一审判决不予支持并无不当，本院予以认可。综上，邓修德上诉请求部分理由成立，本院予以支持；一审判决查明事实基本清楚，但对部分诉讼请求处理欠当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市黄埔区人民法院（2016）粤0112民初6787号民事判决第一、三、五、六项；二、撤销广东省广州市黄埔区人民法院（2016）粤0112民初6787号民事判决第四项；三、变更广东省广州市黄埔区人民法院（2016）粤0112民初6787号民事判决第二项为：邓修德在本判决送达之日起十日内向何松均支付2016年11月的部分场地占用费12250元和2016年12月1日至12日的场地占用费12484元；四、何松均在本判决送达之日起十日内，一次性向邓修德支付装修损失赔偿及消防设施补偿150000元；五、驳回邓修德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费19155元，由邓修德负担16153元；何松均负担3002元；一审反诉受理费1390元，由何松均、何振煊共同负担1044元；邓修德负担346元；二审案件受理费18656元，由邓修德负担16599元，何松均负担2057元。本判决为终审判决。审判长  王会峰审判员  蔡培娟审判员  黄春成二〇一八年二月十二日书记员  张 旭