北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0102民初第16686号
原告：北京和益行物业管理有限公司,住所地北京市顺义区天竺镇天竺中街3号。
法定代表人：李乃钧，职务经理。
被告：邸燕君，男，1955年7月3日出生，住北京市西城区。
原告北京和益行物业管理有限公司（以下简称和益行公司）诉被告邸燕君物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和益行公司法定代表人李乃钧、被告邸燕君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告和益行公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告立即支付原告拖欠的物业费共计人民币17697.84元；2.由被告承担诉讼费用。事实和理由：原告为被告住所地北京市西城区××楼的合法物业服务单位，与开发单位签订《物业管理委托协议》，被告现拖欠2004年5月1日起止2017年4月30日的物业费及多年的垃圾清运费、电梯运行费。被告所住居住2005号的建筑面积为122.14平方米。物业费每平米每月1元，共拖欠物业费13940.17元。此外，代收2004年度至2017年度垃圾清运费420元，电梯运行费3337.67元。合计为17697.84元。
被告邸燕君辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，被告本人并不认识原告，与原告之间也没有签订物业协议；第二，被告是从2003年5月入住，并且自2004年至2015年每年缴纳735元的费用。现不同意原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：被告是北京市西城区××房屋的住户。被告于2002年4月9日与北京达和通房地产开发有限公司（以下简称达和通公司）签订商品房购销合同。2002年12月31日，达和通公司为被告办理了临时产权证明，同时，被告签订了物业管理协议。后和益行公司在达和通公司为××楼物业管理项目的招标中中标而获得该项目。2006年1月18日，达和通公司与和益行公司签订《物业管理委托合同》，其中约定：达和通公司将位于北京市西城区××楼委托于和益行公司实行物业管理及将该楼地下室产权有偿转让至和益行公司；委托和益行公司负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、电梯费用及其他委托代收代缴费用；委托和益行公司协助达和通公司产权证的办理和发放。合同第四章“权属的转让”约定了地下室有偿转让的事项。该章第二十条约定，达和通公司将该物业管理住宅楼的地下室产权有偿转让至和益行公司，并由和益行公司出资根据实际购房面积应退该楼的购房人预售房款达和通公司多收部分；自本合同签订之日起由达和通公司负责为和益行公司办理产权或使用权，和益行公司应根据本合同取得该地下室权属后出资完成达和通公司因预售该楼多收（购房人）部分的差额退款工作。该章第二十一条约定，第七章经本《物业管理委托合同》签字盖章方可实施，待和益行公司及该楼的购房人产权权属生效之日起本章生效。合同第七章“物业管理服务费用”约定了和益行公司收取物业服务各项费用的收费标准及相关事项，除物业费外，原告还有权收取高层楼房电梯运行费。该合同已经签字盖章。
2007年8月，达和通公司与和益行公司针对《物业管理委托合同》签订《补充协议》：1.本楼(指××楼)的物业管理费暂定为1.00元每平方米每月,不包括其他费用及代收的费用如:垃圾清运费、电费等。并由你方代收住户历年未交的欠款。2.本楼物业费的调整:在未成立业主委员会之前须报开发商并报有关部门备案方可实施。在成立业主委员会之后,须向业主委员会提出申请并经业主大会通过方可实施。3.为了避免误解、调理语句,经协商,原合同第四章第二十条第一句话删除。第二句话“待和益行公司及该楼的购房人产权权属生效之日起本章生效”修改为:“和益行公司取得地下室权属之日起本章生效”，括弧内容不变。4.双方各持一份,并与正式文本具有同等的法律效力。
合同签订后，原告提供了物业服务。原告称其逐年出具了《物业服务项目收支情况报告》，并向本院提交了2013年及2016年两个年度的作为例证。截止至本案庭审辩论终结，被告尚未足额交纳2004年5月1日至2017年4月30日的物业费。原告自认，2006年后被告交过5次部分物业费共计3643.67元，2014年及2015年各交纳物业费735元。2008年2月20日、2010年2月20日、2012年1月15日、2013年12月12日原告以通知的方式、2017年1月18日原告以邮件的方式，向被告通知了物业费结算单，催缴物业费。
2016年6月17日，和益行公司公布了《关于协助办理产权证的通知》，称和益行公司将在当月下旬集中为未办理产权证的住户办理，需业主交纳相应费用。
另查，北京尚氏物业管理有限公司（以下简称尚氏公司）曾为北京市西城区××楼的物业管理公司，2008年该公司起诉和益行公司，要求和益行公司支付拖欠其公司的费用1105126.55元。2008年6月12日，原北京市宣武区人民法院作出（2008）宣民初字第1826号民事判决书，查明：“2006年3月20日，尚氏公司、和益行公司与达和通公司签署《物业移交协议书》，约定：××楼物业工作已于2006年3月15日移交给和益行公司，并办理完相关手续”；判决：自本判决生效之日起十日内，和益行公司支付尚氏公司经营期间未收回的物业费三十七万四千四百九十八元八角六分；驳回尚氏公司其他诉讼请求。判决生效后，尚氏公司经与和益行公司于2009年4月28日签订《执行和解协议》，约定和益行公司在得到尚氏物业公司的授权后向该楼最终用户代收尚氏公司2004年5月1日起止2006年3月15日的物业欠费。尚氏公司2009年8月1日出具的委托书中表明“兹委托北京和益行物业管理有限公司代收××楼2004年至2006年2月28日业主物业费，并根据《执行和解协议》履行履行双方义务”。
又查，和益行公司委托北京市西城区环境卫生服务中心二队处置涉案楼房的生活垃圾，并依法取得了生活垃圾准倒证。和益行公司多次向被告发出缴纳物业费和生活垃圾外运费的通知。截止至本案庭审辩论终结，被告尚未交纳2004年至2017年的垃圾清运费。
再查，北京市电力公司城区电力公司宣武供电所开具的欠费单上显示，达和通公司于2010年1月至2016年11月共计发生电费551350.22元，至今已缴纳电费450782.98元，仍有100567.24元未缴纳。2006年12月28日、2013年12月20日、2014年6月17日，北京市电力公司发出了欠费停电通知。
此外，和益行公司还提供了电梯机房巡视登记表、保洁服务工作记录、公共区域保修记录表、公共区域设备巡检维修记录表、住用户室内保修记录表、住用户反映投诉记录表等，证明其日常按约提供了物业服务。
上述事实，有《物业管理委托合同》、通知及邮单、《关于协助办理产权证的通知》《北京市物业管理招投标备案表》《物业服务项目收支情况报告》、缴费通知、电费拖欠单据、欠费停电通知、生活垃圾委托协议书、准倒证、物业服务工作记录、购房合同、支付凭证、临时产权证以及当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。物业服务企业与建设单位依法签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。
原告对被告所在小区提供物业服务，双方形成了物业服务关系；在原告通过招标进驻小区，签订新的物业服务合同后，旧的物业服务合同即被取代；又根据原告与尚氏物业公司达成的《执行和解协议》，原告继承了其债权债务关系，有权向被告代收2004年5月1日至2006年3月15日的物业欠费。根据《物业管理委托合同》第四章第二十条、第二十一条以及第七章之规定，该合同签字盖章后，第七章即生效，原告即享有收费的权利；被告接受了原告的服务，原告有权利向被告主张物业费。故原告向被告主张所拖欠的物业费，本院予以支持。就原告房屋面积，被告称房屋买卖合同上载明为129.92平方米，原物业服务管理协议上载明为125.04平方米，现原告主张按较小面积，即122.14平方米计算，并无不当。被告取得房产证后，原被告双方可对涉案期间面积差产生的物业费差额进行结算。由于被告业已交纳物业费5113.67元，此部分应当扣除。
就原告主张的垃圾清运费一节，原告依法签订了生活垃圾委托协议书并依法办理了生活垃圾准倒证，为涉案小区处理垃圾外运事宜，是代收垃圾清运费的合格主体。小区业主在享受物业公司提供服务的同时应履行自己支付合理费用的义务。现原告要求被告支付2004年至2017年的垃圾清运费420元，被告未提供证据证明其交纳上述期垃圾清运费用。故本院对原告关于垃圾清运费的主张予以支持。
就原告主张的电梯运行费一节，根据《物业委托合同》，虽然原告确有向业主和物业使用人收取电梯费用的权利，但是原告未能提供充分证据证明达和通公司拖欠的电费为电梯运行费，也无法明确拖欠的电费为电梯所用还是其它事项所用。证据不足，事实不清。故本院对此诉讼请求不予支持。
应当指出的是，良好、和谐的生活环境是物业管理企业及业务的共同愿望，一方面物业公司要不断提高服务质量，另一方面业主要理解配合，双方相辅相成，互相协助，以期达到更好的服务效果。业主拒交物业费或减交物业费会导致物业服务进一步恶化的恶性循环，长此以往，真正受损害的是业主的整体利益。当然，原告作为物业服务企业，在提供物业服务的过程中，需要加强与业主的沟通，在现有情况下不断提高改善服务质量，虚心听取并认真对待业主的意见和建议，不断改善和完善工作。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告邸燕君于本判决书生效之日起七日内，向原告北京和益行物业管理有限公司支付二〇〇四年五月一日至二〇一七年四月三十日期间的物业费13940.17元及垃圾清运费420元；
二、驳回原告北京和益行物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费121元，由原告北京和益行物业管理有限公司负担23元（已交纳），由被告邸燕君负担98元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本、预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 周光庆
二〇一七年十二月五日
书记员 苏相中