苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）园商初字第01233号
原告招商银行股份有限公司苏州分行，住所地江苏省苏州工业园区万盛街36号。
负责人蔡东球，该行行长。
委托代理人张燕粉，江苏益友天元律师事务所律师。
委托代理人王忠，江苏益友天元律师事务所律师。
被告吕作微。
被告孙金烈。
原告招商银行股份有限公司苏州分行与被告吕作微、孙金烈金融借款合同纠纷一案，本院于2015年4月21日受理后，依法由审判员顾凌燕适用简易程序独任审理，依原告申请，本院于2015年4月21日作出（2015）园商初字第01233-1号民事裁定书，并依据该裁定书对被告名下财产采取了保全措施。因被告下落不明，本院依法公告起诉状副本、传票及相关材料，并依法组成合议庭，适用普通程序进行审理。本案于2015年10月19日公开开庭进行了审理，原告委托代理人张燕粉到庭参加诉讼。被告吕作微、孙金烈经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告招商银行股份有限公司苏州分行诉称：2010年6月29日，原告与被告签订《个人购房借款及担保合同》一份，两被告向原告申请人民币24万元的购房贷款，贷款期限120个月（即2010年6月29日至2020年6月29日止）。为担保债务之履行，被告以其位于苏州吴中区南生活广场2-1223之房产作为抵押担保，并办理登记手续。原告依约放款，但被告出现逾期履约的行为并连续数月拖欠贷款本金及利息。故原告诉至法院，要求判令：1、两被告立即偿还贷款本金人民币181331.31元、逾期利息（含罚息、复息）人民币22965.61元（该利息、罚息及复息暂计算至2015年2月27日，此后按借款合同约定的利率及罚息、复息计算至本息全部清偿之日止）；立即偿还实现债权的费用9229元，共计213525.92元。2、被告在《个人购房贷款及担保合同》范围内承担抵押担保责任并确认原告对抵押财产（苏州吴中区南生活广场2-1223房产，苏房权证吴中字第××号）折价或变卖所得价款的优先受偿。3、被告承担本案诉讼费用。
被告吕作微、孙金烈未答辩。
经审理查明：2010年6月29日，原告与被告吕作微、孙金烈（借款人、抵押人）、苏州越兴置业有限公司（保证人）签订《个人购房借款及担保合同》（合同编号512084004017）。合同约定：借款人或抵押人购买苏州吴中区南苏州生活广场2-1223房产，借款人向贷款人申请个人购房贷款用于支付购房款，贷款人同意提供此项贷款；贷款金额为人民币24万元；贷款期限自2010年6月29日至2020年6月29日；本合同执行利率以国家公布的贷款基准年利率5.94%为基础上浮15%，即为年利率6.831%。本合同有效期内，如遇国家调整贷款利率，本合同执行利率按次期调整方式进行调整，次期调整指利率调整当期仍执行调整前的利率标准，从下期开始执行调整后的利率标准；借款人未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止；对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；借款人选择等额还款的方式归还贷款本息，并委托贷款人按照本合同约定方式从扣款账户中直接扣划贷款本金和利息；抵押人愿意以其从售房人处购买的位于苏州吴中区南苏州生活广场2-1223房产的全部权益抵押给贷款人，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保；抵押担保的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等；保证人保证期间为合同签订之日止借款人持抵押物之房地产证办妥正式抵押登记，并将房地产证或／和房地产他项权证交由贷款人保管之日止；借款人连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用；在借款人不能按期归还本合同项下贷款本息和偿付应付费用情况下，贷款人为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等所有费用均由借款人全数负担。
2010年6月29日，吕作微、孙金烈签署借款借据，载明：借款金额为人民币24万元；期限自2010年6月29日至2020年6月29日，贷款执行利率6.831%。
2011年8月2日，原、被告就上述房产办理抵押登记。他项权证载明：房屋所有人为，吕作微、孙金烈，房屋坐落为苏州吴中经济开发区越溪街道吴中大道1109号2幢1223室，权利价值为人民币24万元。
然而，被告未按约还款，从原告提供的已出账单列表显示，被告已连续三个月以上未按约定还款，截至2015年2月27日，被告尚欠原告借款本金人民币181331.31元，利息（含罚息、复利）人民币22965.61元。
另查明，原告与江苏益友天元律师事务所签订单项委托代理协议，由该所指派律师通过诉讼的方式实现债权，合同约定律师费为人民币9229元。
以上事实，有原告提供的《个人购房借款及担保合同》、个人贷款借款借据、委托代理协议、贷款关键信息表、贷款附属信息表、已出账单列表及庭审笔录予以证实，本院予以认定。
本院认为：原告招商银行股份有限公司苏州分行与被告吕作微、孙金烈间签订的《个人购房借款及担保合同》系双方真实意思表示，依法成立生效，对各方均具有约束力。原告已按约向被告发放贷款，被告亦应按约还款。被告未按约还款已构成违约，故原告有权根据合同约定，宣布贷款提前到期，并要求被告归还剩余贷款本金。现原告主张的欠息有合同依据，且不违反法律规定，故本院予以支持。关于原告的律师费主张，因有合同依据，且原告主张的律师费计算标准符合相关规定，本院依法予以准予。原告请求就被告上述债务对被告吕作微、孙金烈所抵押的房产行使优先受偿权，因符合合同约定，本院予以准予，原告有权对上述抵押物进行拍卖、变卖，并以所得价款在登记债权数额内优先受偿。被告吕作微、孙金烈经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权利。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告吕作微、孙金烈应于本判决生效之日起七日内归还原告招商银行股份有限公司苏州分行借款本金人民币181331.31元，并赔付原告至2015年2月27日的利息（含罚息、复利）人民币22965.61元，以及自2015年2月28日起至实际履行之日止按《个人购房借款及担保合同》约定计算的利息、罚息、复利。
二、被告吕作微、孙金烈应于本判决生效之日起七日内赔付原告招商银行股份有限公司苏州分行律师费人民币9229元。
三、如果被告吕作微、孙金烈未能履行上述第一、第二项，则原告招商银行股份有限公司苏州分行有权以被告刘志阳抵押的坐落于苏州吴中经济开发区越溪街道吴中大道1109号2幢1223室的房产折价，或者以拍卖、变卖该房产所得价款在人民币24万元范围内优先受偿
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4502元，保全费人民币1670元，合计人民币6172元，由被告吕作微、孙金烈负担（被告负担之款项已由原告预交，原告同意由被告直接向其支付，本院不再退回，被告于履行判决时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 顾凌燕
人民陪审员 叶五男
人民陪审员 张荣耿
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 郑 洁
附录：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。