内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）内04民终5480号
上诉人（原审被告）姜福英，女，蒙古族，个体，现住内蒙古赤峰市。
委托诉讼代理人刘达，赤峰市松山区当铺地法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）宋春香，女，蒙古族，个体，现住内蒙古赤峰市。
原审被告宋立芬，女，汉族，居民，现住内蒙古赤峰市。
委托诉讼代理人刘建明，赤峰市松山区玉龙法律服务所法律工作者。
上诉人姜福英与被上诉人宋春香及原审被告宋立芬房屋买卖合同纠纷一案，不服翁牛特旗人民法院（2017）内0426民初5620号民事判决向本院提出上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
上诉人姜福英上诉请求：发回重审或依法改判，姜福英不应承担违约金。事实和理由:一审法院认定姜福英逾期不付款，又不返还房屋及办理过户的行为属于违约行为错误。一、姜福英与被上诉人宋春香签订的协议是附条件的协议。姜福英与宋春香、原审被告宋立芬共同协商将商厅登记在宋立芬名下，是想用宋立芬的名义办理购房贷款。办理贷款后并交付给宋春香是协议约定的给付条件。二、宋立芬没有将涉案贷款交给姜福英，才导致姜福英不能依约给付宋春香，并非是姜福英主观意愿，也并非受姜福英控制。三、宋立芬没有将贷款给付宋春香，意识到合同履行条件已不具备，姜福英及时于2016年年底与宋春香协商，宋春香只要求姜福英将所购商厅返还，再由宋立芬将商厅过户到宋春香名下。由于姜福英居住的二楼与涉案商厅相通，为此，双方还进一步协商了处理办法。商厅归还给宋春香后，虽然房屋产权没有变更，但宋春香已实际控制该房屋，并出售给他人进行了实际的处分并通知姜福英，至此，姜福英与宋春香的房屋买卖合同已经履行完毕。四、商厅归还给宋春香之后，宋春芬不肯将此前签订的涉及宋立芬的两份协议撕毁或归还给宋立芬，宋立芬也就没有将商厅过户到宋春香名下，导致没有变更产权的责任并非是姜福英。五、姜福英与宋春香是协商后解除的合同，宋春香要求姜福英给付违约金的请求缺乏法律依据。
被上诉人宋春香答辩服判。
原审被告宋立芬称与宋春香之间并无房屋买卖关系，宋立芬仅是协助义务，应由姜福英承担偿还义务。
宋春香向一审法院起诉请求：一、依法判令解除宋春香与姜福英、宋立芬之间签订的房屋买卖合同；二、姜福英、宋立芬返还宋春香位于大兴农场一号楼6号、7号商厅；三、判令宋立芬协助宋春香将大兴农场一号楼6号、7号商厅（赤峰市房权证字第XX**号、翁国用2016第L-828号房屋）变更到宋春香名下；四、判令姜福英给付宋春香违约金200000元；五、要求姜福英、宋立芬承担本案诉讼费用。事实和理由：姜福英欲购买宋春香所有的位于大兴农场的大兴一号商住楼的6、7号商厅。因姜福英的信用记录存在问题，遂要求以宋立芬的名义办理房屋产权登记证书和国有土地使用权证书。2016年5月16日，宋春香与姜福英签订了一份《还款协议》，协议约定，房屋产权证和土地使用权登记在宋立芬名下，房款728300元由姜福英支付。2016年7月7日，宋春香与姜福英、宋立芬签订了一份《协议》，协议第一条约定，姜福英欠购房款728300元，姜福英须在2016年7月30日前付款370000元，余下房款在2017年1月1日前付清。如逾期未付，姜福英向宋春香支付违约金200000元。协议第二条和第三条约定，如姜福英未能及时付款，宋立芬须在2017年2月15日前，将其名下商厅过户给宋春香。但姜福英、宋立芬未履行义务。故提出上述请求。请求依法裁决。
宋立芬一审中辩称，涉案房屋确实在宋立芬名下，因为姜福英用房屋产权证抵押贷款，并由宋春香偿还了此贷款。所以，没能过户。
姜福英一审中辩称，涉案商厅确实从宋春香处购买的，因为姜福英个人信用问题把房产放在宋立芬名下，商厅款未按时支付。另约定，如逾期支付房款，给付宋春香违约金200000元。姜福英现在同意解除签订的房屋买卖合同并返还给宋春香6、7号商厅，也同意协助办理过户手续。但姜福英没有违约，所以，不承担违约责任。
一审法院查明事实：2014年11月份，宋春香与姜福英协商后，宋春香将其所有的位于大兴农场一号楼6号、7号商厅出售给姜福英。2016年5月16日，宋春香与姜福英签订了一份《还款协议》。协议约定：姜福英所有的房产过户到宋立芬名下（证号为：赤峰市房权证字第XX**号、翁国用2016第L-828号房屋），姜福英欠宋春香商厅款728300元，姜福英于2016年5月30日前向宋春香支付房款300000元，2016年6月30日前支付300000元，剩余128300元于2016年农历春节前付清。另约定，姜福英逾期或未按合同履行义务，承担房款50%的违约金。2016年7月7日，宋春香与姜福英、宋立芬签订了《协议》。约定，姜福英于2016年7月30日前向宋春香支付房款370000元，剩余428300元于2017年1月1日前付清。如逾期，姜福英向宋春香支付违约金200000元。另约定：如姜福英逾期，宋立芬于2017年2月15日前将宋立芬名下的姜福英房产过户到宋春香名下。宋春香于2016年4月份给姜福英办理了户名在宋立芬名下的赤峰市房权证字第XX**号房产证和翁国用2016第L-828号土地所有权证。2016年5月份，宋立芬抵押涉案房产证从翁牛特旗农村信用合作联社大兴信用社贷款200000元。姜福英未按时向宋春香交付房款，于2017年4月份向宋春香交付了商厅钥匙。为此宋春香实际控制了涉案商厅。宋春香与姜福英、宋立芬协商后，2017年6月28日由宋春香拿钱偿还了在宋立芬名下的信用社贷款本息合计223551元。当日，双方因过户之事出现分歧，未能过户。对上述事实双方当事人均无争议，一审法院予以确认。姜福英提交的”聊天记录”证明，姜福英把涉案房产退给了宋春香，故姜福英并未违约的事实。对此宋春香质证认为，双方商量的事，并未实际履行。所以，此证据不能证明姜福英不违约的事实。一审法院认证认为，从上述已经确认的事实可以看出，姜福英确实存在违约的事实。故该证据一审法院不予采信。
一审法院认为，宋春香、姜福英之间存在合法的买卖合同关系，合同当事人均应当按约定全面履行各自的义务。姜福英不能履行合同约定的金钱给付义务就应当按约定的时间2017年2月15日前把涉案房产过户到宋春香名下，并返还房屋。而姜福英逾期不付款，又不退还房屋及协助宋春香办理过户的行为属违约行为。故宋春香要求解除与姜福英、宋立芬签订的房屋买卖合同、宋立芬协助过户的诉讼请求该院应予支持。关于宋春香要求姜福英支付违约金200000元的诉讼请求，该院认为，姜福英违约的事实存在，加之双方又约定了违约金的数额。故宋春香要求支付违约金的请求应予支持。但鉴于双方约定的违约金过高，应予调整，即以调整为145660元（标的物价款总额728300×20%）为宜。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（四）项、第一百一十四条之规定，判决：一、解除宋春香与宋立芬、姜福英于2016年5月16日、2016年7月7日签订的房屋买卖协议；二、宋立芬于判决生效后十日内协助宋春香将涉案的大厅，即位于大兴农场一号楼6号、7号商厅（赤峰市房权证字第XX**号、翁国用2016第L-828号房屋）变更到宋春香名下;三、姜福英于判决生效后十日内向宋春香支付违约金145660元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明的事实与原审认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，宋春香与姜福英就房屋买卖合同系真实意思表示，双方均应全面履行各自义务，姜福英不能按合同约定履行义务，宋春香要求解除合同符合法律规定，本院予以支持；同时姜福英存在违约事实，宋春香要求姜福英给付违约金的请求亦符合法律规定，姜福英主张双方已经协商后解除，不存在违约行为，但其提供的聊天记录并未显示双方就返还房款事项作明确约定，所以在宋春香不认可双方已达成新的协议的情形之下，姜福英的主张证据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人承担。邮寄费60元，由上诉人、被上诉人及原审被告各承担20元。
本判决为终审判决。
审判长董燕洪
审判员李国辉
审判员牛占龙
二0一八年一月二十日
书记员杨灏博