湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘10民终1148号
上诉人（原审原告）：李剑秋，女，1974年9月16日出生，住湖南省郴州市苏仙区。
委托诉讼代理人：罗艳兰，湖南星河律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：郴州市中铿房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市七里大道168号。
法定代表人：蒋禧，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄日彬，湖南湘达律师事务所律师。
上诉人李剑秋因与上诉人郴州市中铿房地产开发有限公司（下称中铿公司）商品房预约合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民二初字第1842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月30日立案后，依法组成合议庭，于2016年8月1日公开开庭进行了审理。上诉人李剑秋委托诉讼代理人罗艳兰、上诉人中铿公司委托诉讼代理人黄日彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李剑秋上诉请求：1.撤销原判第五项，依法改判中铿公司赔偿因未交房造成的损失120,000元；2.本案一、二审诉讼费及保全费均由中铿公司承担。事实和理由：1.双方签订的《经济适用房内部认购书》（以下简称认购书）具备了《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，即对于买售双方的姓名或名称、商品房的基本情况（建筑面积）、单价、付款时间等进行了明确的约定，并且作为出卖人的中铿公司按约定收取了李剑秋大部分购房款，依法应当认定为商品房买卖合同。一审法院认定认购书为经济适用房买卖合同的预约合同系适用法律错误。2.一审法院认定中铿公司违约，但未支持李剑秋主张的因中铿公司不能交房造成的购房损失显属不当。认购书约定的交房时间是2006年12月，到期后中铿公司对其能否交房已有完全估计，此后中铿公司就应主动找李剑秋协商退款事宜。但在李剑秋多次找中铿公司后，其仍不退款也不主动协商，欲恶意占有购房款。李剑秋签订认购书后，在等待中铿公司交房的过程中已然丧失了以认购书约定的价格与他人另订购房合同的机会，因此中铿公司因违约给李剑秋造成的损失应根据订约当时的房价及现行房价之差予以确定。
中铿公司辩称，李剑秋与中铿公司签订的认购书是预约合同非本约合同，没有约定所购买房屋的房号。由于是预约合同，因此不对购房差价损失进行赔偿。
中铿公司上诉请求：变更原判第三项为中铿公司赔偿李剑秋损失57,050.00元，即按年利率6%的标准向李剑秋承担违约责任。事实和理由：一审法院以月息1.5%计算违约损失无事实和法律依据。发生在中铿公司与购房户之间，与本案相类似的纠纷有多起，且产生多个诉讼，其他类似案件郴州市中级人民法院已作出生效判决，认定中铿公司以同期银行贷款利率6%的年利率赔偿购房户资金被占用的损失。中铿公司一审时已将郴州市中级人民法院生效判决提交给一审法院参考，但一审未按已生效判决处理性质相同只是金额不同的同类案件，故上诉请求二审改判。
李剑秋辩称，我国不是判例法国家，已生效判决对本案没有约束力，与本案无关，并且与本案相似的案件一审有很多不同的判决。
李剑秋向一审法院起诉请求判令：1.解除双方签订的《经济适用房内部认购书》；2.中铿公司立即返还李剑秋购房款100,000元；3.中铿公司赔偿利息损失61,344元（从2006年9月27日计算至2015年12月3日，之后的利息另行计算）；4.中铿公司赔偿因未交付房屋造成李剑秋的损失384,226元（其中购买房屋损失345,826元，购买车库及杂房损失38,400元）；5、本案诉讼费及保全费由中铿公司承担。
一审法院认定事实：2006年9月27日，以中铿公司为甲方、李剑秋为乙方、郴州市第十五中学为丙方签订《经济适用房内部认购书》一份，该认购书约定：“乙方李剑秋认购甲方中铿公司位于郴州市第十五中学住宅小区经济适用房一套，车库或杂房一个。单价（按建筑面积计算）人民币：860元/㎡；该套住宅建筑面积约164㎡，双方特别约定以市房产局竣工测绘的建筑面积为准，房款多退少补；总房款约人民币壹拾肆万壹仟零肆拾元整；车库价格900元/㎡，计价9600元。付款方式及期限：本次签订认购书时交总购房款30%，交房期限：甲方必须在2006年12月1日前交付。如甲、乙双方任何一方违约则按已交购房款的10%支付违约金。未尽事宜，双方可在签订《经济适用房销售合同》时予以补充；认购书一式两份，甲、乙双方各执一份，经双方签字盖章后生效。”合同签订后，李剑秋向中铿公司交纳了购房款100,000元。后中铿公司向李剑秋出具《收条》，载明：“今收到该住户交来购房款壹拾万元整（￥100,000.00元），特此证明，注：该住户按合同价格每平方米下浮贰拾元壹平方米。廖小夫，郴州市中铿房地产开发有限公司财务专用章（印章），2006.9.27。”后中铿公司未交房，亦不同意履行认购书确定的义务，购房户与中铿公司为此发生纠纷。直至现在，中铿公司没有向李剑秋交房，李剑秋也没有向中铿公司支付剩余房款。
一审法院认为，本案属商品房预约合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则全面履行义务。本案争议焦点：一、《经济适用房内部认购书》的效力及其性质的认定；二、中铿公司是否违约及李剑秋相关损失的认定。
关于焦点一。认购书是平等主体为设立某种民事权利义务关系而签订的协议，是独立的合同。从认购书签订的过程和约定的内容看，认购书是当事人就签订经济适用房买卖合同相关事宜进行的约定，是约定当事人有义务在一定期限内签订买卖合同，不是对行为结果的直接确认。认购书作为出卖人与买受人约定为将来订立经济适用房买卖合同而签订的协议，应属于经济适用房买卖合同的预约合同，即认购书与经济适用房买卖合同是预约与本约的关系。本案《经济适用房内部认购书》是双方真实意思表示，其目的是对将来进行房屋买卖的预先约定，主要预约事项内容是完整的，在《经济适用房内部认购书》中约定未尽事宜双方在签订经济适用房销售合同进行约定。同时，该《经济适用房内部认购书》明确了双方当事人的基本情况，对拟购房屋的面积、价款计算、认购交付时间等均作了较为清晰且适于操作的约定。故应认定李剑秋与中铿公司签订的《经济适用房内部认购书》合法有效。
关于焦点二。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行义务。本案中，由于《经济适用房内部认购书》是李剑秋与中铿公司在平等自愿、协商一致的基础上签订的，对《经济适用房内部认购书》内容的变更，应当经双方当事人协商一致才可以变更，未经双方协商同意，只能说明是一方当事人的意愿，对另一方当事人不产生法律效力。但本案中铿公司庭审中明确表示不能履行双方签订的《经济适用房内部认购书》，中铿公司的实际行为致使合同的根本目的不能实现，违反预约合同约定的义务，《经济适用房内部认购书》已经无法履行，中铿公司的行为违背了诚实信用原则，应认定为违约。李剑秋与中铿公司所签订的合同应予解除，中铿公司应承担违约责任。中铿公司主张按《经济适用房内部认购书》的约定支付李剑秋已付房款10%的违约金即10,000元（100,000元×10%）符合当事人的约定，依法予以确认。关于李剑秋要求中铿公司赔偿损失445,570元的诉讼请求，根据案件事实及诚实信用原则，酌情认定中铿公司应退还李剑秋购房款100,000元并赔偿李剑秋经济损失171,150元（100,000元×月利率1.5%÷30天×3423天，从2006年9月27日计算至2016年3月30日止），此后损失按月利率1.5%计算至购房款100,000元实际清偿之日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二、四项、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、自本判决生效之日起解除原告李剑秋与被告郴州市中铿房地产开发有限公司于2006年9月27日签订的《经济适用房内部认购书》；二、被告郴州市中铿房地产开发有限公司退还原告李剑秋购房款100,000元；三、被告郴州市中铿房地产开发有限公司赔偿原告李剑秋经济损失171,150元（100,000元×月利率1.5%÷30天×3423天，从2006年9月27日计算至2016年3月30日止），此后经济损失按月利率1.5%计算至购房款100,000元实际清偿之日止；四、被告郴州市中铿房地产开发有限公司支付原告李剑秋违约金10,000元；以上第二、三、四项合计281,150元，限被告郴州市中铿房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付给原告李剑秋；五、驳回原告李剑秋的其他诉讼请求。如果被告郴州市中铿房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9256元，诉讼保全费3020元，合计12,276元，由原告李剑秋承担6000元，被告郴州市中铿房地产开发有限公司承担6276元。”
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
一、中铿公司提交一份已生效的（2016）湘10民终83号民事判决书，拟证明利息应按银行贷款年利率6%计算。李剑秋质证认为，该判决书对本案没有约束力，与本案无关。李剑秋提交3份证据，证据1《郴州市商品房买卖合同》、证据2《结婚证》、证据3房款发票，拟共同证明李剑秋丈夫李志辉于2016年1月12日另行购买了一套住房，价款362,600元已全部交清，与本案合同价款相比购房差价损失超过20万元。中铿公司质证认为，该三份证据在一审开庭前即已产生，李剑秋二审才提交又不能说明正当理由，应认定不属于新证据，且该组证据证明李剑秋没有采取措施防止损失扩大，故对于购房差价损失中铿公司不承担赔偿责任。本院认证认为，（2016）湘10民终83号民事判决书系已生效的法律文书，本院对该判决所认定的事实予以确认。李剑秋提交的3份证据，证据1《郴州市商品房买卖合同》、证据2《结婚证》、证据3房款发票均具有真实性和合法性，本院予以采信，确认李剑秋丈夫李志辉于2016年1月12日购买了一套商品房，价款362,600元已全部交清。
二、本院对一审法院认定的事实予以确认外，补充查明，《经济适用房内部认购书》约定：“1-1乙方认购甲方位于郴州市第十五中学住宅小区经济适用房一套，车库或杂房一个（具体栋号、楼层和车库或杂房以丙方的分配为准）》……3-5、双方签订建设部规定的标准格式化《经济适用房销售合同》后，乙方（李剑秋）将总购房款的30%（余款）交给丙方（郴州市第十五中学）财务，由丙方交住房钥匙给乙方……6-3、乙方承诺在接到甲方书面通知后十天内，与甲方签订本认购书、《经济适用房销售合同》（正式合同条款内容不得与本认购书相抵触）……6-6、甲乙双方签订《经济适用房销售合同》后一年内，由甲方负责办理好房产证、土地使用权证、契证……7-1、本认购书未尽事宜，双方可在签订《经济适用房销售合同》时予以补充。”
本院认为，本案二审争议焦点为：一、涉案合同属预约合同还是本约合同；二、李剑秋的损失如何确定。
关于焦点一。预约是指约定将来订立一定契约的契约。预约的形态多种多样，有的预约条款非常简略，仅表达了当事人之间有将来订立本约的意思，至于本约规定什么内容留待以后磋商决定；有的预约条款则非常详尽，将未来本约应该规定的内容几乎都在预约中作了明确约定。而若仅从内容上看，后者在合同内容的确定性上几乎与本约无异，即使欠缺某些条款，往往也可以通过合同解释的方式加以补全。因此，仅根据当事人合意内容上是否全面，并不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。本案中，双方签订的《经济适用房内部认购书》虽约定了拟进行买卖的房屋的位置、大致面积、价款计算、付款方式等，但仍一致认为在房屋“具体栋号、楼层和车库或杂房”的确定上要“以丙方（郴州市第十五中学）的分配为准”，亦即根据涉案《经济适用房内部认购书》尚无法确定拟进行买卖的具体房屋，如要完成房屋的交付使用，尚需双方另行签订新的合同予以确定。事实上，双方在该协议中亦明确约定还需签订“建设部规定的标准格式化《经济适用房销售合同》”，同时约定“本认购书未尽事宜，双方可在签订《经济适用房销售合同》时予以补充”。可见，双方虽然约定了房屋的位置、面积及价款，但又达成了要在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系具体内容的合意。因此，涉案《经济适用房内部认购书》的性质为预约合同。本院对李剑秋上诉提出的涉案《经济适用房内部认购书》的性质为本约的主张不予支持。
关于焦点二。本案诉争合同属预约合同，违反预约合同义务应承担缔约过失责任，即违约方应赔偿守约方信赖利益损失，如为订立合同而支付的费用及利息等损失，而非可期待利益，如购房差价损失等。本案中，中铿公司未能履行《经济适用房内部认购书》约定的义务，致该合同无法履行，李剑秋请求解除合同的诉请应予支持。合同被解除，中铿公司应返还李剑秋购房款100,000元，并承担相应赔偿责任。根据合同约定，中铿公司应支付李剑秋10,000元违约金。李剑秋主张房款利息损失，符合法律规定，应予支持，利息从2006年9月27日起，按同期银行贷款年利率6%的标准、根据李剑秋一审的诉请计算至2015年12月3日，即100,000元×6%/年×9年+100,000元×6%/年×67/365·年=55,101元，之后利息按同期银行贷款年利率6%的标准计算至清偿之日止。李剑秋上诉主张的120,000元购房差价损失属可期待利益损失，超出了缔约过失责任的赔偿范围，不予支持。一审法院酌情认定中铿公司按月息1.5%的标准赔偿李剑秋经济损失171,150元不当，本院予以纠正。
综上，中铿公司的上诉请求成立，予以支持。李剑秋的上诉请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民二初字第1842号民事判决第一项，即“自本判决生效之日起解除原告李剑秋与被告郴州市中铿房地产开发有限公司于2006年9月27日签订的《经济适用房内部认购书》”；
二、维持湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民二初字第1842号民事判决第二项，即“被告郴州市中铿房地产开发有限公司退还原告李剑秋购房款100,000元”；
三、维持湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民二初字第1842号民事判决第四项，即“被告郴州市中铿房地产开发有限公司支付原告李剑秋违约金10,000元”；
四、变更湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民二初字第1842号民事判决第三项为郴州市中铿房地产开发有限公司赔偿李剑秋利息损失55,101元（从2006年9月27日计算至2015年12月3日），此后利息损失按年利率6%计算至购房款100,000元实际清偿之日止；
以上第二、三、四项合计165,101元，限郴州市中铿房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付给李剑秋；
五、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民二初字第1842号民事判决第五项，即“驳回原告李剑秋的其他诉讼请求”；
六、驳回李剑秋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9256元，诉讼保全费3020元，合计12,276元，由李剑秋负担2276元，郴州市中铿房地产开发有限公司负担10,000元。二审案件受理费，李剑秋预交的2700元，郴州市中铿房地产开发有限公司预交的2582元，由各预交方负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢末钢
审 判 员 刘爱良
代理审判员 郑芝康
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 曹 婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。