广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2071民初7844号
原告：洪昌盛，男，1975年12月26日出生，汉族，住广东省徐闻县，
委托诉讼代理人：谢志华，广东广诚信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：颜镇海，广东广诚信律师事务所律师。
被告：李江，男，1982年7月10日出生，汉族，住河南省固始县，
委托诉讼代理人：欧阳清华，广东永隆律师事务所律师。
原告洪昌盛与被告李江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月4日受理后，李江提出管辖权异议。经审查，中山市中级人民法院最终驳回了李江管辖异议。之后，本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告洪昌盛及委托诉讼代理人颜镇海，被告李江的委托诉讼代理人欧阳清华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洪昌盛向本院提出诉讼请求：1.判令被告李江向原告洪昌盛支付场地占用费、水电费等，共计32839元，以上费用暂计至2017年4月止，计算到返还物业为止（2016年7月至2017年4月场地占用费按每月3000元标准计算，2016年7月至9月水电费2839元）；2.判令被告李江即时向原告洪昌盛返还中山市沙溪镇隆兴南路133号大同市场一层19卡的物业（38平方米）。事实及理由：洪昌盛与中山市沙溪镇濠涌村大同股份合作经济社（以下简称大同经经济社）于2016年2月1日签订了承包经营权合同书，洪昌盛已经取得包括李江原承租物业一层19卡（旧编19卡，新编为19卡及63卡）在内的8000平方米的大同市场的经营权，权限为9年，洪昌盛以中山市沙溪镇大同市场经营管理有限公司（以下简称大同公司）名义对外经营大同市场。随后洪昌盛为方便群众，及活跃市场，决定升级改造大同市场，并重新招租。为实现以上目的，洪昌盛发出通知，要求李江于2016年4月30日前将租赁物归还洪昌盛，以便洪昌盛升级改造，但李江均不予理睬。2016年6月27日，洪昌盛发出招租公示，并说明了在规定时间内，如李江按要求签订合同，洪昌盛的商铺在同等条件下，优先由李江承租，李江仍置之不理，仍占用洪昌盛的租赁物至今拖欠水电费若干。综上，李江应当支付占用洪昌盛租赁物的费用及应缴清水电费，并返还占用的租赁物。为维护自身合法权益，洪昌盛特向法院提起诉讼。
原告洪昌盛为支持其主张，在诉讼中提交的主要证据有：1.发包经营权合同书1份；2.承包经营权合同书1份；3.大同市场平面示意图、诉讼标的物面积示意图各1份；4.2016年4月20日公告、收铺通知各1份；5.2016年4月21日通告1份；6.2016年4月20日至21日通知照片3张；7.公开信1份；8.大同市场临街商铺招租方案1份；9.2016年7月17日、7月29日通知各1份；10.催告书1份，照片2张；11.大同市场租赁合同（16号、60号、20号、69号）各1份；12.大同市场旧照片及新照片各4张；13.水电抄表情况表8张；14.授权委托书1份；15．转让协议、营业执照、税务登记证、收据1组；16．本院（2016）粤2017民初22847号民事判决书。
被告李江辩称，1．洪昌盛不是适格原告，李江、洪昌盛之间没有签订书面租赁合同，也没有达成每月3000元的租金约定。李江已交2016年7月前的租金，2016年7月后的占有使用铺面的租金应为每月1586.8元。2．李江对洪昌盛主张的物业享有优先租赁的权利。洪昌盛与案外人大同经济社承包经营合同中，已明确原租户，在交纳投档保证金后享有优先租赁权。至本案起诉前，没有第三方就涉案铺面提出租赁请求。因此，洪昌盛应遵守与大同经济社的合同，将涉案铺面优先出租给李江。李江交纳保证金后，优先租赁权已得到洪昌盛、大同经济社的一致确认，故李江没有返还铺面的义务。3．李江与洪昌盛没有就涉案铺面达成过任何协议，无义务支付租金给洪昌盛。
被告李江在诉讼中提交的主要证据有：投标保证金1份。
本院依法组织当事人对前述证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
位于中山市沙溪镇隆兴南路133号大同市场的铺位、摊档属案外人大同经济社所有。2008年大同经济社将大同市场物业整体发包给梁某莫，承包期限7年，2009年1月1日至2015年12月31日。2012年12月4日，梁某莫曾将大同市场19号临街商铺出租给王某某经营手机维修类，面积约为40平方米，租期从2013年1月1日起至2015年12月31日止，其中2015年1月1日至2015年12月31日月租金为1586.8元。王某某承租上述商铺后，曾在其上开设中山市沙溪镇大同永乐通讯行。2013年5月10日，王某某将其上述通讯行带租转让给李江。之后，李江开始使用上述店铺，并以王某某名义交纳租金、水电费等费用。
2015年12月31日，大同经济社、梁某莫承包经营合同到期，双方没有续签合同。2016年2月1日，大同经济社将大同市场所属铺位、摊档整体发包给洪昌盛经营管理，承包期限为9年，2016年2月1日至2025年1月31日。大同经济社、洪昌盛签订上述合同当日，经大同经济社同意，洪昌盛曾向案外人大同公司出具授权委托书一份，主要载明：大同公司是大同经济社全资出资的子公司，大同经济社同意洪昌盛在承包期内使用大同公司的名义对外经营运作中山市沙溪大同市场。现洪昌盛授权大同公司在大同市场内开展以下（包括但不限于）的工作：1、对外招租、签订租赁合同、收取租金；2、缴纳经营所得税；3、市场公共设施的维护、安全消防、治安秩序和环境卫生管理；4、承包经营权合同书中的其他管理工作；5、经营期限内关于大同市场的涉诉工作；6、其他管理工作。
洪昌盛承包经营大同市场期间，多次以大同公司、大同市办公室名义发出公告、通知等，具体如下：
2016年4月20日发出公告，通知大同市场将装修升级改造并向社会公开重新招租。同日，又向王某某发出收铺通知，主要载明：商铺19号王某某老板：该商铺与大同市场原合同已到期，现市场需升级改造，通知您：请于2016年4月30日前将该商铺交回市场方，请配合尽快清理该铺货物。
2016年4月21日，再次向7至25号商户发出通告，主要载明：上述商户与大同市场原合同已经到期，大同市场决定将7至25号的铺位收回统一装修升级改造，并重新向社会公开招租，请各商户配合尽快清理自己货物，并按照各铺通知书上的指定时间内将商铺交回市场方。
2016年4月26日发出公开信，主要载明：大同经济社在2016年1月20日通过公开投标方式产生了大同市场新承包人，现承包人授权大同市场管理办公室致函如下：一、承包人没有向商户收取过18万元选铺费，今后也不会单方面强行一次性收取选铺费。二、承包人收取租金严格执行与大同经济社签订的承包合同，不会超过合同约定的租金标准。三、为提高市场档次，承包人将出资对市场进行整体装修改造。改造升级后，铺（档）位的优先承租权将通过公平、公正、公开方式投标确定，铺（档）原承租人（商户）与他人竞投金额相同的，原商户为优先承租人，具体方案待改造升级后对外公布。四、在市场升级改造期间，原租户还按每月原租金缴交。五、承包人敬请各商户不信谣言，任何疑问均可直接与承包人、市场管理办公室或大同村（小组）沟通，共同营造和谐的经营环境。
2016年6月27日对外公示大同市场临街商铺招租方案，主要载明：大同市场位于中山市沙溪镇隆兴南路133号，大同市场临街商铺自编14号至25号铺位原铺宽不变，铺门口至里7.5米隔墙后的面积正式面向社会公开招租，具体情况如下：招租的条件和方式，1、本次招租按每个铺位编号为一个单位，符合本方案条件的采用先到先得（优先选铺）方式招租，租完即止；2、根据承租人经营种类（不与市场内经营种类相同）的规模大小在招租的区域里选铺；3、租赁期限为两年（租户如需签订一年合同的可签订一年合同），具体起止日期及租赁条款按大同市场租赁合同中约定。租金每月交纳一次，先交款后使用；4、自编14号至25号铺位，租赁期限内一个单位租金为2000元/月，即两年内不递增；（如签订一年合同的，第1年一个单位租金为2000元，第2年租金递增8%）；管理费为100元/月；优先选择费（选铺费）1年为21600元；公摊费按每月实际使用情况公示缴交（即日开始接受选铺签约）；5、铺位内装修由承租人负责；6、各铺位租赁时按现状交接，铺位的清场工作由出租人负责。凡意向承租人都视同已经实地核查，确认了铺位的范围、面积及现状并了解相关风险；7、原承租人（商户）接受上述条件的，可优先承租，但应在本招租方案公示后2016年7月1日(招商时间早上8时至下午18时)内到大同市场管理办公室办理租赁登记并签订租赁合同，否则视为放弃优先权；8、其他未尽事宜执行大同市场租赁合同。
2016年7月17日向李江送达通知，主要载明：王某某，您好！您原承租的19号商铺与大同市场原合同已到期，大同市场已公示定于2016年6月27日至7月1日与原商户优先选铺签约，如您有意向继续承租，请您在本月17至20日前到大同公司办公室办理签约手续，逾期视为放弃承租，市场方有权将该商铺出租给他人，届时请您及时腾空商铺，并于2016年7月31日前将该商铺交回大同市场。
2016年7月29日发出收铺通知，主要载明：商铺19号王某某老板，请于2016年7月31日清理该铺货物退场，如逾期市场方有权对该商铺停水停电，铺里货物自当商铺放弃处理，一切损失后果自行承担，请配合尽快清理货物退场。上述期限届满后，李江未能清理19号铺位退场，大同市场办公室于2016年9月19日再次发出退还商铺催告书，主要载明：李江，您好！你原承租的19号商铺已到期，大同市场为此公示及通知你于2016年6月27至7月1日优先选铺签约，逾期视为放弃承租，大同市场有权将该商铺出租给他人，并告知你于2016年7月31日前将该商铺交回。但期限已过约三个月，你仍未签约，说明你放弃承租，依规定大同市场有权收回商铺并将该商铺出租给他人。由于你未将商铺交回，已影响大同市场出租并造成经济损失。为此，大同市场可以采取停水停电等措施，再次催促你于2016年9月25日前将该商铺交回市场方。否则，市场方采取必要的措施收回商铺，由此造成的损失由你承担。此后，李江一直未归还上述商铺。洪昌盛要求退还商铺无果，遂于2017年5月4日诉至本院，并提出前述诉求。
另查，李江涉案店铺原转租合同于2015年12月31日到期后，李江未与大同经济社续签合同。2016年2月1日，洪昌盛整体承包大同市场后，李江也未与洪昌盛签订转租合同，但向洪昌盛交纳租金至2016年6月30日（每月实交租金1587元），并使用商铺至今。另外，李江曾向洪昌盛支付投标保证金5000元，李江使用涉案商铺中，尚欠2016年7月至9月水电费共计2839元。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。
关于洪昌盛是否为适格原告问题。李江承接王某某通讯店，并因此承接涉案19号商铺租赁合同，而王某某该商铺系从梁某莫处转租而来，故李江对商铺的使用，应受王某某、梁某莫转租合同约束。2015年12月31日，梁某莫承包合同到期，王某某、梁某莫之间转租合同亦到期。转租合同到期后，李江应退还涉案商铺。实际中，李江并未退铺，特别是2016年2月洪昌盛整体承包大同市场后，李江仍然继续使用该商铺并向洪昌盛交纳租金至2016年6月30日，故可视为双方形成不定期租赁。因此，洪昌盛是李江租赁合同的相对方，与本案有利害关系，为本案适格原告。
关于李江优先承租权问题。首先，合同具有相对性，洪昌盛与大同经济社承包合同中虽约定原租户优先承租权，但该合同发生在洪昌盛、大同经济社之间，李江并非该合同当事人，无权主张合同权利。其次，洪昌盛承包大同市场后，已就优先承租事宜书面通知李江，但李江逾期未办理签约手续，视为其放弃承租原商铺。因此，李江所提其有优先承租权，洪昌盛无权收回商铺的意见不能成立，本院不予采纳。
如前所述，李江原合同到期未再续约，基于李江实际使用并向洪昌盛支付租金等事实，视为双方建立了不定期租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，洪昌盛作为出租人可以随时解除合同。2016年7月17日，洪昌盛向李江送达的书面通知中，已明确签约日期，并明确逾期应于2016年7月31日前退还商铺。该通知属洪昌盛附条件的解除合同通知。收到通知后，李江未进行续约，解除合同条件成就，故双方租赁合同关系已于2016年7月31日解除。合同解除后，李江应将商铺腾退给洪昌盛。关于租金、占用费问题，合同解除前，2016年7月租金按双方实际履行标准计算，即每月1587元。合同解除后，李江未退还商铺，应当支付相应占用费。洪昌盛于2016年6月27日公示的招租方案明确，包括涉案19号商铺在内的临街商铺原铺宽不变，铺门口至里7.5米隔墙后的面积，每月2000元，管理费每月100元。但是，该方案未明确原商铺隔墙后超出7.5米部分面积租金、管理费价格，洪昌盛提交的自编16号、60号商铺租赁合同（16号每月租金2000元、60号每月租金700元，管理费每月100元）、自编20号商铺租赁合同（每月租金2000元、管理费每月100元）、以及自编69号商铺租赁合同（每月租金700元、管理费每月80元）中，也对管理费进行了不同约定。因此，洪昌盛主张按每月3000元计算占用费依据不足。参照上述合同约定的标准，本院确定自2016年8月1日起，李江每月应支付的占用费按2800元计算。另外，李江所欠水电费，应予支付。至于5000元投标保证金，该收据上公司印章与洪昌盛收取租金出具收据时加盖的印章一致，故本院认定洪昌盛已收取该笔款项。双方最终未能签订合同，该款洪昌盛应予退还。诉讼中，李江主张用保证金抵销其应付租金、占用费，符合法律规定，本院予支持。按上述租金、占用费标准，李江所交上述5000元保证金，抵销2016年7月至9月部分费用（2016年7月租金1587元及8月占用费2800元全额抵销，9月占用费部分抵销613元）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十九条、第一百零七条、第二百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告李江于本判决生效之日起十日内将中山市沙溪镇隆兴南路133号大同市场一层原编19号商铺腾退给原告洪昌盛；
二、被告李江于本判决生效之日起七日内向原告洪昌盛支付水电费2839元及商铺占用费（2016年9月占用费为2187元，2016年10月1日起至实际返还商铺之日止，占用费按每月2800元标准计算）。
三、驳回原告洪昌盛其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费620元（该款原告洪昌盛已预交），由原告洪昌盛负担104元，被告李江负担516元，被告李江负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告洪昌盛。
如不服本判决，可在在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 赵 波
审 判 员 熊 伟
人民陪审员 张子锋
二〇一八年一月二十五日
书 记 员 罗丹薇
陈奇