广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5351号
上诉人（原审被告）：梁雪颜，住广州市南沙区。
委托代理人：陈静云，广东诚挚（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郭佩凤，住广州市南沙区。
委托代理人：梁炽强，住广州市南沙区。
上诉人梁雪颜因与被上诉人郭佩凤合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第675号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认为：根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”，郭佩凤与梁雪颜双方虽然有买卖房屋的意思表示，但双方并未签订的《房屋买卖合同》，也未就买卖房屋的主要条款如交易标的付款方式、交付时间、违约责任等达成一致。郭佩凤主张支付给梁雪颜的20000元为定金、梁雪颜认为是履约保证金，但双方均未举证证实，亦均不对录音中争议内容进行鉴定，应承担举证不能的法律后果。但根据郭佩凤证据录音及梁雪颜在该录音中自认所收取款项为订金，可以认定郭佩凤向梁雪颜支付的20000元为购房订金，该订金双方没有约定具有定金性质，应属于郭佩凤购房的预付款，在双方就房屋买卖的主要条款未能达成一致后，梁雪颜理应将该款项退还郭佩凤，郭佩凤主张双倍返还依据不足，不予支持。梁雪颜抗辩该款项为履约保证金，没有事实依据，不予采信。关于郭佩凤主张的利息问题。郭佩凤与梁雪颜未能就交易条款达成一致，双方对此均无过错，梁雪颜未及时退款，给郭佩凤造成了一定损失，故原审法院酌定梁雪颜应按中国人民银行同期同类贷款利率的标准向郭佩凤给付利息，但利息的起算日期应以起诉之日即2015年6月12日为宜，对郭佩凤主张的该日前的利息部分，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条的规定，于2015年9月9日作出如下判决：一、梁雪颜应于判决发生法律效力之日起十日内向郭佩凤返还订金20000元及利息（以20000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2015年6月12日起计至清偿之日止）；二、驳回郭佩凤其他诉讼请求。一审案件受理费433元，由郭佩凤负担283元、梁雪颜承担150元。
判后，上诉人梁雪颜不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决认定事实不清，双方交易的房屋应当是梁雪颜位于佛山市顺德区的房子。郭佩凤一直强调其购买的是梁雪颜的妹妹的房屋，但在一审中，其又陈述当时与梁雪颜的姐姐一同去看梁雪颜的妹妹的房屋，然后却又把履约保证金交给了梁雪颜，这种交易方式明显与常理不符。在郭佩凤没有证据证明其当时想买的房屋就是梁雪颜妹妹的房子的情况下，其向梁雪颜支付房款就应当认定为双方交易的标的房屋系梁雪颜的房产，交易双方已达成一致意见，即总交易额为880000元，预交20000元。按照南沙区购房规则，只有双方明确标的物、价格的情况下，购房人才会向出售人支付定金或保证金，原审判决认定梁雪颜无法证明当时约定的具体房产，所以双方交易没有达成一致意见的事实不清。（二）原审判决适用法律错误，梁雪颜不应返还保证金。根据现市场交易规则，购买二手房在签订正式合同时所交付的保证金是无需追还的。梁雪颜急于卖房，而郭佩凤当时没有足额的购房款又怕房价暴涨，就欺骗梁雪颜说其也急于买房给儿子结婚用，利用双方亲戚关系一再拖延时间，自2014年支付保证金到其所说的梁雪颜的妹妹的房产出卖的时间已时隔8个月，现因房价跌了，其就反口不认，不同意签约并继续履行双方的约定，郭佩凤预先支付款项的行为事实上是一个担保行为，而梁雪颜是守约方，郭佩凤的行为给梁雪颜造成了损失，故根据《中华人民共和国担保法》第三条及《中华人民共和国合同法》第一条的规定，应由郭佩凤承担房屋跌价的损失。同时，根据广州市购房规定，买房人交付保证金之后，因购房人的原因没有购房成功的，保证金不予退还，原审判决要求梁雪颜返还保证金至郭佩凤名下违反公平合理原则，也不符合社会秩序。为此上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回郭佩凤的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由郭佩凤承担。
经审理查明：2014年9月23日，郭佩凤通过银行转账方式向梁雪颜名下账号转账20000元。
为证明郭佩凤与梁雪颜之间存在房屋买卖合同关系，其支付的上述20000为定金，郭佩凤提交了证据录音及文字说明，并陈述该录音通话时间为2015年6月6日。该文字说明内容为“人物：郭佩凤（注：以下简称郭某、梁雪颜（注：以下简称梁）。梁：喂？郭：喂，是不是梁雪颜？梁：是的。郭：我是郭佩凤，是细炳的妹，去年交易……。梁：是的，怎么样？郭：我想问问你一件事，我上次与你交易房屋的那两万元，怎样？你现在已经把房屋卖出去了？梁：你算退订了还要问我。郭：这样怎么能算退订？梁：还不算退订，都几个月了。郭：交易的那笔钱是定金来的，我给你的两万元。梁：那是定金，但隔了几个月了。郭：几个月？你当初（并非业主），你答应（退钱）……。梁：你自己都是做生意的，你还要问人家？……。”梁雪颜对该证据真实性确认，但对郭佩凤所述的通话时间及该证据关联性不予确认：双方并未明确买卖的是哪一房屋，从该录音可知郭佩凤是基于梁雪颜说房屋已卖出而打出的电话，但实际上梁雪颜的房屋并未卖出，且郭佩凤与梁雪颜在电话中陈述的“郭：交易的那笔钱是定金来的，我给你的两万元。梁：那是定金，但隔了几个月了。”中的“定金”均应为“订金”，前面郭佩凤陈述的也是“退订”。郭佩凤与梁雪颜均不申请对该录音内容进行鉴定。
郭佩凤另提交证据《房屋产权情况证明》、《房地产登记查册表》证明梁雪颜并非涉案房屋的业主，无权出售该房，现该房已转让给第三方。上述《房屋产权情况证明》位于广州市南沙区（原番禺区）大岗镇繁荣路8号大岗绿庭雅苑6座2梯402的权属人为梁某，产权证号为0210083052，该房建筑面积为127.53平方米，2015年5月7日，梁某与案外人杨某以15登记04002272申请办理存量房转移登。上述《房地产登记查册表》载明位于广州市原番禺区大岗镇繁荣路8号大岗绿庭雅苑6座2梯402的权属人为杨某，权证号码为450070679，登记时间为2015年5月8日，交易时间为同年5月6日。梁雪颜确认该证据真实性，并陈述其与梁某是姐妹关系。
梁雪颜为证明双方交易的房屋为其名下位于佛山市顺德区大良街道办事处五沙社区居民委员会顺园东路1号金沙人家花园12栋1302房，提交了证据房地产权证（粤房地权证佛字第××号），该产权证载明权属人为梁雪颜，房屋取得方式为购买，该房建筑面积为91.72平方米。郭佩凤对该证据不予确认，但陈述其居住地距离该房距离约10公路，开车约需10分钟。
2015年6月12日，郭佩凤向原审法院提起本案诉讼，以郭佩凤拟购买房屋的业主已经与第三人达成房屋买卖合同，并过户给第三人，导致郭佩凤订立合同的目的已无法实现为由，请求判令：梁雪颜立即向郭佩凤双倍返还购房定金合计40000元，并支付逾期利息（以40000元为本金，按照中国人民银行同期逾期贷款利率的标准，从2014年9月23日计至清偿之日止）。
原审诉讼中，郭佩凤与梁雪颜共同确认未就涉案房屋交易签订书面合同，双方只是约定了总房价款为880000元，在2014年9月22日看房后，于次日向梁雪颜给付了20000元。
本院认为：本案二审双方当事人争议的焦点是郭佩凤向梁雪颜支付款项的性质及应否退还的问题。郭佩凤与梁雪颜之间均有买卖房屋的意思表示，之后，郭佩凤向梁雪颜支付了20000元，梁雪颜认为该款项属于履约保证金，但无提供充分证据予以证明，相反，其在原审诉讼中却自认该款项为订金，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条：“当事人交付留置金、担保金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”之规定，原审法院认定该款项为购房订金，该订金双方没有约定具有定金性质，应属于郭佩凤购房的预付款并无不当，本院予以确认。梁雪颜上诉认为该款项具有担保合同履行性质依据不充分，本院不予采纳。虽然郭佩凤向梁雪颜支付了20000元预付购房款，但双方并无签订《房屋买卖合同》，且对于交易中有关付款方式、交付时间、违约责任等主要条款均未达成一致意见，本案中，并无证据证实双方未能达成交易可归责于哪方当事人，因此，原审法院判决梁雪颜向郭佩凤返还收取的款项及利息并无不妥，本院予以维持。梁雪颜上诉认为郭佩凤违约，并不同意返还已收取款项理据不足，本院不予支持。由于梁雪颜并未就其损失问题提出反诉，故对其上诉提及损失的理由部分，本案不予审处。至于双方实际购买的房屋属于哪一套，并不影响本案的实质处理，梁雪颜以此为由，主张驳回郭佩凤的诉请，本院不予支持。
综上所述，梁雪颜的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费300元，由上诉人梁雪颜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
审 判 员 李 民
代理审判员 余 盾
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 黄庆杰
邓燕葵