江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏09民终43号
上诉人（原审原告、反诉被告）：肖龙成，男，1982年2月6日出生，汉族，教师，户籍地建湖县，现住盐城市亭湖区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：徐娟，女，1981年3月10日出生，汉族，教师，户籍地江苏省建湖县，现住盐城市建湖县。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：杨生顺，江苏鼎盛湖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐汉铭，男，1962年11月29日出生，汉族，居民，住盐城经济技术开发区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：高亚芳，女，1965年10月7日出生，汉族，居民，住盐城市城南新区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐嘉锴（曾用名徐磊），男，1992年2月1日出生，汉族，居民，住盐城市城南新区。
以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：陈榕青，江苏盐海中亚律师事务所律师。
原审第三人：盐城海拓房地产经纪有限公司，住所地盐城市区解放南路38号开元房产商住楼C区107号。
法定代表人：沈葆春，该公司总经理。
上诉人肖龙成、徐娟因与被上诉人徐汉铭、高亚芳、徐嘉锴、原审第三人盐城海拓房地产经纪有限公司（以下简称海拓房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院(2017)苏0991民初284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
肖龙成、徐娟共同上诉请求：1.徐汉铭、高亚芳、徐嘉锴协助办理位于市区北港花园11幢402室及11幢05室房屋所有权及土地使用权过户至肖龙成、徐娟名下；2.《房地产经纪合同》及《盐城市存量交易合同》继续履行；3.如果上列请求不能支持，应当判决解除《盐城市存量交易资金托管协议》以及肖龙成、徐娟和中国建设银行之间签订的《商业贷款合同》及《公积金贷款合同》等系列合同；应当判决徐汉铭、高亚芳、徐嘉锴及案外人（房款代管单位）返还相应房款；应当判决徐汉铭、高亚芳、徐嘉锴承担因共有人瑕疵不能过户的全部赔偿责任；4.上诉费用由徐汉铭、高亚芳、徐嘉锴承担。事实和理由：1.《房地产经纪合同》约定了双方在贷款转入房产交易中心资金托管中心后的3个工作日办理过户手续，徐汉铭、高亚芳、徐嘉锴亦承诺贷款发放后办理过户手续。但是徐汉铭、高亚芳、徐嘉锴在案涉贷款于2017年2月1日转入托管中心后并没有协助办理过户手续。肖龙成和徐娟遂书面通知徐汉铭、高亚芳、徐嘉锴协助办理过户手续。合同约定的80万元房款中的65万元已转入托管中心账户，其余15万元已给付徐汉铭、高亚芳、徐嘉锴。徐嘉锴对房屋出卖情况一直知晓，虽然相关合同没有其签名，但是不影响其处分的意思表示。肖龙成、徐娟与徐汉铭、高亚芳协商出卖事宜时，徐嘉锴均在场。徐嘉锴将身份证及产权证的原件均交给徐汉铭及高亚芳在海拓房产经纪公司以及房产交易中心出示。且徐嘉锴在一审庭审中对于相关合同的真实性也予以认可，肖龙成和徐娟有理由依赖相关合同的有效性，徐嘉锴对徐汉铭、高亚芳出卖房屋的行为一直是认可的。2.《房地产经纪合同》没有明确约定房款交付的具体时间，肖龙成和徐娟已按照约定每月归还贷款，案涉合同的履行条件充分。肖龙成和徐娟在贷款到账时的第一时间通知徐汉铭、高亚芳、徐嘉锴办理过户手续，并且书面发出要求过户的通知，徐汉铭、高亚芳、徐嘉锴拒绝过户的行为表明其系根本违约，而肖龙成和徐娟没有违约行为。即使因为共有权问题而不能过户，那么不能过户的原因是徐汉铭、高亚芳、徐嘉锴违约，一审法院支持根本违约的徐汉铭、高亚芳、徐嘉锴要求解除合同的请求明显错误。3.一审判决与合同法的基本原则相违背，肖龙成和徐娟购买房屋为了解决小孩上学及基本居住问题，而徐汉铭、高亚芳、徐嘉锴拥有多处房产，其不顾基本诚信，在发现房价异常上扬后就见利忘义，且一审判决的结果亦会引起若干关联诉讼的发生。4.本案房款已经全部到位，符合继续履行条件，徐汉铭、高亚芳、徐嘉锴应当协助办理过户。即使因为共有权问题不能过户，那么过错也在于徐汉铭、高亚芳、徐嘉锴。
徐汉铭、高亚芳、徐嘉锴共同辩称，1.徐汉铭与肖龙成签订的房地产经纪合同第五条第二款约定肖龙成和徐娟须准备贷款50万元，并在2016年12月31日交房时按合同约定金额多退少补，当场结清。当时共有权人徐嘉锴未到场签字。高亚芳与肖龙成签订《盐城市存量交易合同》，共有权人徐嘉锴亦未在该合同上签字，其并未同意出售案涉房屋，对此肖龙成和徐娟是明知的。2.合同签订后，肖龙成和徐娟在2016年11月10日前仅支付2万元定金（其中5000元在海拓房产经纪公司处），在约定的付清房款日期2016年12月31日前又交付5万元现金，连同存在托管中心的5万元，肖龙成、徐娟共支付27万元，约占总房款的三分之一。直到2017年2月4日即过了约定付清房款日期两个多月才办理好30万元贷款，超过了高亚芳给予的宽限期间。其最后一笔贷款8万元直到2017年7月4日才办下来，已过了合同约定的期限大半年。肖龙成、徐娟在申请不到贷款时，不按照约定付清房款，其行为构成根本违约。3.在肖龙成、徐娟贷款未办下来时，高亚芳多次通过电话、微信催促肖龙成、徐娟尽快付清房款，主要原因是急需房款换购其他房屋，因迟迟未收到购房款导致未能买成。且肖龙成和徐娟在付款宽限期内仍未付清，导致出售房屋的目的无法实现。4.徐汉铭、高亚芳和徐嘉锴在2016年11月底、12月初就将房屋钥匙交付肖龙成和徐娟，对合同的履行表示了极大的诚意，并给予了付款宽限期，故不存在过错，也无违约行为。5.徐汉铭、高亚芳和徐嘉锴不存在因房价上涨而悔约的行为。6.徐汉铭、高亚芳在未取得徐嘉锴授权的情形下，无权行使全部共同共有权人的权利，肖龙成、徐娟明知共有权人徐嘉锴未到场签字，且无证据证明徐嘉锴同意处分该房产，也不能推定徐嘉锴的沉默为同意买房。7.肖龙成、徐娟明显违约，徐汉铭、高亚芳和徐嘉锴有权解除合同，一审法院已认定双方约定于2016年12月31日前交付房屋并房款两清的事实，肖龙成、徐娟在签订合同时对共有权人未签字导致合同履行产生障碍应当预见。因此，其应当自行承担不能过户的风险。且申请房贷有一定的程序和时限要求，对贷款过程中可能出现的各类情况也应当有充分的预见。肖龙成、徐娟对贷款延迟发放的理由并不能构成其逾期付款的抗辩。因此，在买受人明显违约的情况下，出卖人当然具备合同解除权。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
海拓房产经纪公司辩称，1.徐汉铭、高亚芳、徐嘉锴签订买卖合同时，徐汉铭、高亚芳均在场，高亚芳虽没有签字，但其当场表示同意后让徐汉铭签字。徐汉铭表示徐嘉锴是其儿子，房子是其自己买的，徐汉铭有权处分，故在约定里注明了如果徐嘉锴不同意则由徐汉铭承担责任的内容。当时买卖双方对徐嘉锴未到场签字的事实是予以认可的，也对徐汉铭可代表高亚芳、徐嘉锴认可。2.在不动产登记中心办理资金托管时，该托管中心依法查验了徐汉铭、高亚芳、徐嘉锴的身份证件，而托管协议则由高亚芳代表徐汉铭、徐嘉锴签订，托管中心当时在对买卖双方身份审核时只需要三人中一人签字即可，但必须要提供身份证原件进行核查。3.对一审判决查明的其他事实予以认可。因此，请求二审法院查明事实，依法判决。
肖龙成、徐娟向一审法院起诉请求：1.判令徐汉铭、高亚芳、徐嘉锴协助将位于市区北港花园11幢402室及11幢05室房屋的所有权及土地使用权过户至肖龙成、徐娟名下；2.本案诉讼费用由徐汉铭、高亚芳和徐嘉锴承担。
一审法院认定事实：2016年10月23日，肖龙成作为乙方与徐汉铭作为甲方以及海拓房产经纪公司作为丙方签订《房地产经纪合同》一份，合同第二条约定：甲方将坐落于盐城市北港花园11幢402室、05室房屋出售给乙方，房屋售价捌拾万元整（¥800000.00）。过户相关税费由乙方承担个人所得税，乙方承担其他过户相关费用。第五条约定：甲乙双方签订合同时，乙方支付购房定金人民币（大写）贰万元整给甲方，其中伍仟元整作为履约保证金存于丙方，待交房结束时甲方领取，甲方同时将《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》或《不动产登记证》交与丙方定位、查档、验证。甲、乙双方约定在2016年10月31日前到盐城市区房产交易（不动产登记）中心办理资金托管和交税手续。乙方要在办贷款前向丙方出示符合申贷条件的相关手续，填写申贷银行《购房贷款申请表》准备申请房贷或者公积金贷款伍拾万元整。乙方所申办的贷款审批通过，放款，并转入房产交易中心资金托管账户后，双方在3个工作日内正式签订过户手续，同时乙方将该房屋实际成交价与报税之间的差额打入甲方账户，若无差额或报税价多于实际成交价，则乙方无需将差额打入甲方账户。乙方取得不动产登记证书后甲方领取托管房款，同时甲方交房给乙方，交房时甲乙双方按本合同约定金额多退少补、当场结清。其他约定：双方约定交房时间为2016年12月31日，在此期间内的租金归甲方所有，该成交价包含车库，甲方的共同产权人徐磊未到场签字，若甲方违约，承担一切违约责任。合同第六条约定：甲方应在收到全款前腾空房屋，并书面通知乙方、丙方办理交付房屋，甲方并结清与该房屋相关的水、电、气、有线电视、物管等费用。合同第八条约定：甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1.无正当理由不履行合同的；2.未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；3.相互或与他人串通，损害丙方利益的；4.未能按合同约定支付佣金的；5.其他造成丙方无法完成委托事项的行为。违约金为伍万元。合同第九条约定：三方在履行本合同过程中发生争议，由三方协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。该份《房地产经纪合同》甲方一栏仅有徐汉铭签字。
2016年11月10日，高亚芳作为甲方与肖龙成作为乙方签订《盐城市存量房自行交易合同》一份，该合同第一条约定：甲方自愿将坐落于盐城亭湖区北港花园11幢402室、05室的房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。合同第二条约定：甲、乙双方经协商一致，同意上述房屋转让价款为人民币（小写）650000元，（大写）陆拾伍万元整，其中含定金0元，尾款0元。乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之一支付违约金。合同第三条约定：甲乙双方定于2016年12月20日正式交付该房屋；甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。双方定于2016年12月10日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之一支付违约金。合同第四条约定：甲、乙双方同意在本合同生效后30日内，共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；逾期未申请登记的，当事人一方可以主张解除交易合同网上备案。该份《盐城市存量房自行交易合同》上甲方处仅有高亚芳签字。
同日，双方还签订《盐城市存量房交易资金托管协议》一份，协议第一条约定：“甲方与乙方在2016年11月10日签订《存量房买卖契约》，合同号：C20161117461，将坐落于北港花园11幢402室、11幢05室的房屋（原产权证号：093980，022401，022402）成交价格650000元，建筑面积9.81、80.82平方米出售给乙方。第二条约定：乙方将购房款人民币（大写）陆拾伍万元整(小写)650000元存入以下托管账户：开户银行：建行建军支行，开户账号：32×××60。同时卖出方在指定银行以高亚芳名义（身份证号码）开设结算账户，账号为62×××49。买进方在指定银行以肖龙成名义（身份证号码）开设结算账户，账号为62×××06。房款存入托管账户后，经丙方核实后，开具《盐城市存量房交易资金托管存款凭证》给乙方。该份《盐城市存量房交易资金托管协议》上甲方处仅有高亚芳签字。
肖龙成在与徐汉铭签订《房地产经纪合同》的当日，肖龙成向徐汉铭支付购房定金20000元（其中有5000元作为押金在海拓房产经纪公司处），徐汉铭向肖龙成出具收条。同日，肖龙成向海拓房产经纪公司支付中介费用11000元。2016年12月5日，肖龙成支付房款50000元，由高亚芳向其出具收条。后肖龙成、徐娟又分别于2016年11月10日、2016年12月19日日依约办理资金托管20万元，于2017年2月4日办理公积金贷款30万元，因此花费契税4500元，个税6500元，印花税10元，担保费400元，于2017年7月4日将尾款8万元打入高亚芳账号为62×××49的资金托管账户内。
一审另查明，2017年2月6日，肖龙成、徐娟以邮政特快专递的方式向徐汉铭、高亚芳、徐嘉锴住所地邮寄一份“关于要求徐汉铭、高亚芳、徐嘉锴协助对北港花园11幢402、05室交付及过户的通知”一份。该通知载明：“徐汉铭、高亚芳、徐嘉锴：2016年10月23日，你们共同委托徐汉铭与我们签订了《房地产经纪合同》，约定你们将北港花园11幢402、05室出卖给我们。2016年11月11日，你们用三人身份证原件委托高亚芳办理了《盐城市存量房交易资金托管协议》等手续，我们依照约定缴纳了相关税费。我们申办的贷款于2017年2月1日全部转到盐城市房产交易中心托管账户，你们应当于2017年2月4日前办理过户手续。我们及中介均多次联系你们，要求你们按约定过户，但是你们拒不协助。为此，再次要求你们在2日内协助我们对北港花园11幢402、05室办理交付及过户手续。逾期你们将承担相应的法律后果，为避免你们的经济损失，望你们立即协助办理交付及过户手续。特此通知。通知人徐娟、肖龙成。”
一审又查明，徐汉铭于2017年2月7日向肖龙成发出解除《房地产经纪合同》的通知，该通知载明：“根据我们签订的《房地产经纪合同》，你方应于2016年12月31日前支付全部房款到托管账户，并办理过户手续，交接房屋。但你方未按照合同履行，未在约定日期内支付房款，我方多次催款未果，致使我方年前收到房款的合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》的规定，现通知你们：解除2016年10月23日双方签订的《房地产经纪合同》。”
一审再查明，就案涉房屋的购房款，高亚芳曾多次催促肖龙成支付，并以微信信息的方式通知其最后交款的宽限期至2017年1月20日。
本案一审审理过程中，经肖龙成、徐娟申请，一审法院于2017年3月1日依法裁定对徐汉铭、高亚芳、徐嘉锴所有的位于盐城市亭湖区房屋进行查封。
一审法院认为：本案的争议焦点为：一、案涉《房地产经纪合同》、《盐城市存量房自行交易合同》是否有效；二、案涉房屋的所有权能否转移；三、上述两份合同是否应当解除；四、肖龙成、徐娟是否应支付违约金5万元。
关于争议焦点一。案涉《房产经纪合同》系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，虽《房产经纪合同》仅由徐汉铭与肖龙成签订，而案涉房屋共有权人高亚芳、徐嘉锴均未在上述两份合同上签字，但肖龙成已交付的部分房款均由高亚芳收取，可认定高亚芳对房屋出售是知晓并认可的。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称买卖合同司法解释）第三条第一款之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故一审法院认定案涉《房产经纪合同》为有效合同。同理，《盐城市存量房自行交易合同》中虽仅有高亚芳的签名，也应认定为有效合同，至于其将案涉房屋的价格由原80万元降为65万元，因该变更并非买卖双方的真实意思表示，而是为逃避税费，根据《中国人民共和国合同法》的相关规定，恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的约定无效，鉴于本案中双方签订合同的主要目的并非在于损害国家利益，而是进行房屋交易，故本合同关于价款部分的约定无效，其他部分仍然有效。总之，两份合同共同构成了肖龙成与徐汉铭、高亚芳之间的房屋买卖合同关系，且为有效合同关系。
关于争议焦点二。合同有效并不必然导致房屋过户的结果发生。当事人不违反法律规定而合意订立的合同，法律应该予以保护，对于合同的效力也应该给予肯定。如上所述，徐汉铭、高亚芳与肖龙成分别签订的《房产经纪合同》、《盐城市存量房自行交易合同》均为有效合同。但盐房权证市区字第××号《房屋所有权证书》以及盐房市区工字第022401、022402号《房屋所有权证书》显示，案涉位于市区北港花园11幢402、05室房屋的所有权人为徐汉铭，高亚芳、徐嘉锴。《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”该两条规定不仅确立了我国不动产交易的合同行为与物权变动行为相互独立的原则，而且体现了既要维护合同效力，更要维护不动产物权安定性的物权法精神。本案涉及的《房产经纪合同》、《盐城市存量房自行交易合同》上均未有作为案涉房屋共同共有权人徐嘉锴的签字，且肖龙成和徐娟亦未向一审法院提交徐嘉锴同意处分该房产的证据。在案涉合同签订时，徐嘉锴虽系徐汉铭、高亚芳的子女，但当时已成年，徐汉铭、高亚芳在未取得其授权的情形下无权行使全部共同共有权人的权利。除非有充分确实的证据，不能轻易推定徐汉铭、高亚芳对其成年子女徐嘉锴构成表见代理，因为我国对不动产物权的变动采法定主义，严格而审慎，故在是否构成表见代理上，也应从严认定，如此也方能不违背物权法第九十七条的明确规定。此外，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条第二款的规定，沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间交易习惯时，才可视为意思表示，故本案中也不能推定徐嘉锴的“沉默”为同意卖房。总之，徐汉铭、高亚芳在订立合同时无完全的处分权。买卖合同司法解释第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”故肖龙成、徐娟主张过户的请求不能成立，只能依法主张违约赔偿。另外，《房地产经纪合同》中第五条第4项载明：“双方约定交房时间为2016年12月31日，在此期间内的租金归甲方（徐汉铭）所有，该成交价包含车库，甲方的共同产权人徐磊（徐磊为徐嘉锴的曾用名）未到场签字，若甲方违约，承担一切违约责任。”根据该约定，肖龙成、徐娟亦享有就案涉房屋所有权不能转移要求出卖人承担违约责任或要求解除合同并主张损害赔偿的权利。一审庭审中，经一审法院向肖龙成、徐娟作法律释明，肖龙成和徐娟明确表示不变更诉讼请求，坚持请求法院判令徐汉铭、高亚芳和徐嘉锴承担房屋过户责任。肖龙成和徐娟的该项请求因为与物权法第十五条、第九十七条、买卖合同司法解释第三条等法律、司法解释的明文规定相违背，故一审法院依法不予支持。同时，房屋买卖系较为重大的民事行为，肖龙成作为完全民事行为能力人在签订合同时，对共有权人未签字认可从而会导致合同的履行障碍应当有一定程度的预见和判断，故此，肖龙成也应自行承担过户不能的一定风险。
关于争议焦点三。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方可以解除合同。本案双方约定于2016年12月31日前交付案涉房屋，并房款两清。但届时肖龙成仅支付了27万元的购房款，余款53万元均于2017年2月4日后陆续支付，业已超过高亚芳给予的2017年1月20日前的宽限期间。另，申请房贷有一定的程序和时限要求，对贷款过程中可能出现的各类情况肖龙成应有充分预见，故贷款的迟延发放并不能构成其逾期付款的合理抗辩。根据前述买卖合同司法解释第三条的规定，因出卖人的原因导致房屋所有权不能转移，出卖人应承担违约责任，同时买受人有合同解除权和违约损害赔偿请求权，但该款规定的买受人的合同解除权是指买受人不存在违约的情形，如果买受人也明显违约从而让出卖人也具备了法定的或约定的合同解除权，法院也应依法认定。因此，一审法院依法对徐汉铭、高亚芳、徐嘉锴的该项反诉请求予以支持。但合同解除之前的守约方仍保有向违约方主张违约损害赔偿责任的权利。
关于争议焦点四。依据物权法九十七条的规定，本案房屋不能过户的根本原因在于欠缺共同共有的所有权人徐嘉锴的签字认可，责任在徐汉铭、高亚芳、徐嘉锴这方，即案涉合同自始有效但无法履行过户，导致房屋买卖合同的根本目的无法实现的责任主要在徐汉铭、高亚芳、徐嘉锴这方。且房屋出卖人徐汉铭在交易合同上明确承诺，因共有权人未到场签字产生的一切违约责任由其负责，肖龙成、徐娟为买房已办理了贷款等诸多准备工作，在房屋不能过户的情况下，再让其承担违约金5万元，显失公允。此外，在肖龙成、徐娟于本案中未变更诉讼请求，尚未向徐汉铭、高亚芳、徐嘉锴主张违约损害赔偿的情况下，让肖龙成、徐娟在本案中片面地承担违约责任于法失衡。故一审法院对徐汉铭、高亚芳、徐嘉锴的该项反诉请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项，《中华人民共和国民法总则》第一百四十条第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，并经一审法院审判委员会讨论，一审法院判决：一、驳回肖龙成、徐娟的诉讼请求；二、解除肖龙成与徐汉铭于2016年10月23日签订的《房地产经纪合同》以及肖龙成与高亚芳于2016年11月10日签订的《盐城市存量房自行交易合同》；三、驳回徐汉铭、高亚芳、徐嘉锴的其他诉讼请求。本诉案件受理费80元，保全费3770元，由肖龙成、徐娟负担。反诉案件受理费525元，由徐汉铭、高亚芳、徐嘉锴负担。
本院二审期间，肖龙成、徐娟围绕上诉请求依法提交了两组证据：证据一、中国建设银行还款凭证，证明肖龙成、徐娟从2017年2月1日至2018年2月一直在按照合同约定偿还贷款；证据二、高亚芳于2016年12月1日在中国建设银行出具的承诺，证明高亚芳曾承诺在贷款发放后进行过户，该承诺的原件存放在中国建设银行鹿鸣路分理处。本院组织当事人进行了证据交换和质证。徐汉铭、高亚芳和徐嘉锴的共同质证意见为：证据一不能表明归还的就是案涉房屋的贷款，即使属实，其贷款金额在2016年12月31日前可能只有20万元，其还贷行为不能否认违约的事实，责任应当由其自行承担。证据二并非原件，不认可承诺栏中书写内容系高亚芳所写，即使是高亚芳本人所写，也不能代为处分共有权人徐嘉锴的权利。海拓房产经纪公司则对上述两组证据的“三性”均无异议。经审查，本院对上述证据一、二的真实性予以确认，但不能达到其证明目的。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，案涉《房地产经纪合同》系签约当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。案涉《盐城市存量房自行交易合同》除就房屋价款的约定因违反法律强制性规定而无效外，其余条款均为合法有效。
1.关于案涉合同可否解除的问题。本案中，双方当事人在案涉《房地产经纪合同》中约定肖龙成、徐娟在交房时按该合同约定的金额多退少补，当场结清，而约定的交房时间为2016年12月31日，徐汉铭、高亚芳也确实将房屋钥匙在2017年元旦左右向肖龙成、徐娟交付，故肖龙成、高亚芳就应当在约定的交房日期届满时交清房款或者相关托管账户满足交款条件。但因肖龙成、徐娟并未能够交付足额房款，高亚芳同意将付清房款日期予以延后，然而肖龙成、徐娟仍未在延期后的时间内履行付清房款的义务。虽然肖龙成、徐娟主张因受银行年底贷款额度的限制导致贷款于2017年2月初才发放，但是肖龙成、徐娟对于贷款审批及发放事项可能会延迟应有合理预见。因此，根据我国合同法第九十四条“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方可以解除合同”的规定，结合本案案情实际，徐汉铭等被上诉人主张解除案涉合同的主张于法有据。
2.关于一审对本诉案件受理费及保全费负担的认定是否适当的问题。《国务院诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款和第十条的规定，部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。当事人依法向人民法院申请保全措施的，其应当交纳申请费。本案中，由于一审法院判令驳回肖龙成、徐娟的诉讼请求，且相关保全措施亦由肖龙成和徐娟申请，故一审法院就一审本诉案件受理费和保全费均由肖龙成、徐娟负担的认定并无不当，本院予以维持。
3.关于肖龙成、徐娟提出的“如果上列请求不能支持，应当判决解除《盐城市存量交易资金托管协议》以及肖龙成、徐娟和中国建设银行之间签订的《商业贷款合同》及《公积金贷款合同》等系列合同；应当判决徐汉铭、高亚芳、徐嘉锴及案外人（房款代管单位）返还相应房款；应当判决徐汉铭、高亚芳、徐嘉锴承担因共有人瑕疵不能过户的全部赔偿责任”的上诉请求，因上述内容已超出肖龙成、徐娟的原审诉讼请求范围，故本院在二审中不予理涉。
综上所述，肖龙成、徐娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人肖龙成、徐娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊丽萍
审 判 员 孙曙光
审 判 员 周 陇
二〇一八年六月四日
法官助理 郑娟娟
书 记 员 唐 舒