贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔01民终2846号
上诉人（原审原告）：曹佳菊，女，1967年2月1日出生，苗族，住贵阳市云岩区。
委托诉讼代理人：周嗣评，贵州鼎尊律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：唐志彬，男，1960年2月6日出生，汉族，住贵阳市云岩区。
被上诉人（原审被告）：赵会纳，女，1983年11月24日出生，汉族，住贵阳市云岩区。
委托诉讼代理人：刘震，贵州道卫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱刚，贵州道卫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：贵州地适家房地产经纪有限公司，住所地贵阳市云岩区延安西路延安巷60号客站检修库及商住楼1层45号。
法定代表人：卯辉，职务：总经理。
委托诉讼代理人：姚力，贵州群众律师事务所律师。
上诉人曹佳菊因与被上诉人唐志彬、赵会纳、贵州地适家房地产经纪有限公司（以下简称地适家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初8097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
曹佳菊上诉请求：一、撤销原判，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求；二、一审诉讼费、上诉费由被上诉人唐志彬、赵会纳、地适家经纪公司连带承担。事实及理由：一、曹佳菊与唐志彬对婚后购买的涉案房屋并未特别约定归唐志彬一人所有，根据《中华人民共和国婚姻法》第七条、第十九条之规定，应为曹佳菊和唐志彬共同共有。赵会纳、地适家经纪公司知道唐志彬已婚有配偶，但未确认唐志彬夫妻双方是否一致同意出售房屋，也无同意出售房屋的声明书，即明知唐志彬未征得曹佳菊同意仍签订了合同。赵会纳签订《房地产买卖合同》时并非善意，一审法院错误认定赵会纳系善意购房人。一审判决以房屋产权证登记在唐志彬名下为由，认定唐志彬对涉案房屋有处分权，认定错误。二、《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人的财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，该条规定的无处分权人涵盖未经其他共有人同意而擅自出卖共有物的单个共有人。一审判决认定唐志彬作为涉案房屋共有人，无须征得配偶同意即对涉案房屋有处分权，认定错误。三、一审判决第6页6至10行错将被告唐志彬当原告。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，曹佳菊不是《房地产买卖合同》的签约当事人。一审法院适用该条款属于适用法律错误。
唐志彬辩称：案涉房屋属于我与曹佳菊的夫妻共同共有财产，我出售该房屋至今未取得曹佳菊同意。签订合同前，赵会纳和地适家经纪公司对房屋的情况和我的家庭婚姻情况都作了详尽细致的了解，除查验了房产证、身份证、户口本外，还查看了我的结婚证。赵会纳和地适家经纪公司也询问了我妻子是否知情，我也如实告知。《房地产买卖合同》是地适家房地产经纪有限公司做的格式化合同文本，我未仔细阅读内容。综上，我对上诉人的上诉请求没有异议，请求法院依法判决。
赵会纳辩称：在签订合同之前，我问过唐志彬是否将卖房事宜告知家人，唐志彬明确答复其已征得家人同意。《地适家房地产经纪有限公司商议事项》签订后，唐志彬却要求我在约定价格的基础上多支付5万元。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
地适家经纪公司辩称：一、上诉人称被上诉人已知唐志彬已婚有配偶，但未提交证据证明；二、基于物权公示公信原则，赵会纳、地适家经纪公司与作为产权登记人的唐志彬签订合同系善意无过错，故合同依法成立并生效。
曹佳菊向一审法院起诉请求：1、确认唐志彬出卖贵阳市××××路中天会展城B区B8组团1-12栋10单元30层1号房产的处分行为无效。2、被告唐志彬、赵会纳、贵州地适家房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖合同》无效；3、诉讼费由被告唐志彬、赵会纳、贵州地适家房地产经纪有限公司连带承担。
一审法院认定事实：原告与被告唐志彬于1991年10月21日在贵阳市云岩区人民政府登记结婚。
2015年8月30日，被告唐志彬向贵阳金融控股有限公司以730417元价格购买位于贵阳市××××路中天·会展城B区B8组团1-12栋10单元30层1号房屋，并于2015年11月25日取得筑房权证观山湖字第××号产权登记证书，载明房屋所有权人为唐志彬，共有情况为单独所有。
后被告唐志彬委托被告地适家经纪公司对涉案房屋出售，2017年5月28日，被告唐志彬作为卖方与被告赵会纳作为买方、地适家经纪公司作为经纪方共同签订一份《房地产买卖合同》，主要约定：第二条、1.该房产已经取得房产证，无抵押或其他债务负担，卖方对该房地产享有完全的处分权。该房屋转让价款为92万元（不含税费），买方须于签署合同时向卖方交纳定金5万元，为第一部分楼款；首期款289000元在卖方办理完卖方产权，于过户当日一次性打入贵阳市房地产交易中心资金监管中心，为第二部分楼款；楼款581000元买方委托经纪方申请银行按揭贷款支付；第八条、1.卖方保证对该房产拥有全部的收益、处分权，能完全支配和处理，且已获得该房所有产权共有人书面同意……
合同签订当日，被告赵会纳向被告唐志彬支付定金5万元，同时支付地适家经纪公司中介服务费15000元。
2017年10月15日，因唐志彬提出曹佳菊不同意卖房，地适家经纪公司组织被告唐志彬、赵会纳协商，赵会纳同意另付41800元给唐志彬。被告地适家公司于2017年10月15日作出一份《地适家房地产经纪有限公司商议事项》，载明：壹、买方（赵会纳）希望卖方（唐叔，指唐志彬）继续履行合同，如果不履行合同，赵会纳肯定会走法律途径，如果走法律途径这边会要求：1、继续履行合同；2、赔偿违约金、中介费、因为买房这段时间上涨的差价，还有律师费、差旅费…一切费用；贰、如果唐叔继续履行合同，等待11月份过户，赵会纳会同意加41800元给唐叔。1、由于2017年5月28日双方商议签订的D5J17052801房地产买卖合同之事，唐叔之前未给家人商量，现在要找不影响、不激化家庭矛盾的合适机会给家里通气商量，尽量朝履约方向做工作。
2017年11月27日，被告赵会纳向被告唐志彬发出律师函。后曹佳菊以该房系夫妻共同财产、被告唐志彬未获得授权即签订该合同，诉至法院，请求如前。
上述事实，有原、被告的陈述及其提交的《房地产买卖合同》、房屋产权证、契税完税凭证、结婚证等证据在卷佐证，并经庭审质证审查，一审法院予以确认。
一审法院认为：本案争议焦点在于《房地产买卖合同》效力问题。原告认为无效理由为：被告唐志彬无权处分，且被告赵会纳、地适家经纪公司在2017年10月15日协商时已明知被告唐志彬无处分权，故非善意，恶意串通损害原告利益、且地适家经纪公司未尽到提示和说明义务。经查，首先，涉案房屋系登记在被告唐志彬名下，房地产登记证书作为物权归属凭证，具有公示效力，被告赵会纳、地适家经纪公司认为被告唐志彬系合法所有权人并无不当。其次，双方签订合同时间为2017年5月28日，原告主张被告赵会纳明知唐志彬无权处分时间为2017年10月15日，即原告不能证明在合同签订之前被告赵会纳、地适家经纪公司对唐志彬无权处分行为系明知。第三，合同中所约定被告赵会纳支付价款为92万元，原告未能提供证据证明该房屋价款明显低于市场价格，故应为合理的对价，被告赵会纳购买此房应属善意。第四，地适家经纪公司系合同经纪方，并非合同权利义务相对方，涉案合同中双方争议第条款并不存在加重唐志彬责任、排除其权利情形，原告以此主张合同无效于法无据。即使该条款属格式条款，并为无效，但该条款的无效不影响其他合同条款的效力。
综上，被告唐志彬与被告赵会纳、地适家经纪公司所签订的《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示且不违反国家法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，唐志彬作为房屋所有权人有权对涉案房屋进行处分，对原告要求确认唐志彬出卖涉案房屋行为无效、《房地产买卖合同》无效的诉请，于事实法律无据，一审法院不予支持。
根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，本案中被告唐志彬本身作为房屋共有人其有处分权，而二原告以其没有获得房屋另一共有人曹佳菊授权，以及夫妻共同财产未获得另一方原告曹佳菊同意处分该房屋为由，诉请确认该合同无效于法无据，对于二原告诉请要求确认《房地产买卖合同》无效的诉讼请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”、第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决：驳回原告曹佳菊的诉讼请求。案件受理费30元（已减半收取），由原告负担（此款已预交）。
本院二审期间，各方当事人均未向本院提交证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院依法予以确认。
本院认为，唐志彬称赵会纳、地适家经纪公司在签订合同时知道唐志彬已婚，并且查验了户口本、结婚证，但并未提供相关证据。而房屋产权证上登记为唐志彬单独所有，且《房地产买卖合同》第二条及第八条均明确卖方有完全处分权，唐志彬作为完全民事行为能力人，应当知道该法律行为所产生的法律后果。赵会纳、地适家经纪公司基于上述约定及物权公示公信原则，有理由相信唐志彬对其名下登记为单独所有的房屋享有处分权，即赵会纳在签订合同之时构成善意。因此，对唐志彬称赵会纳明知唐志彬已婚且未征得曹佳菊同意仍签订合同的事实主张，本院不予采信。唐志彬称《房地产买卖合同》第二条及第八条系格式条款，因无证据佐证，本院不予采信。综上，唐志彬、赵会纳及地适家经纪公司签订的《房地产买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，一审判决驳回曹佳菊的诉讼请求并无不当，本院予以维持。曹佳菊称其并非《房地产买卖合同》的缔约方，故不应当适用上述解释，对此本院认为，本条解释中的“当事人”，应为因买卖合同发生争议而起诉到人民法院的案件当事人，其既可以是买卖合同的缔约方，也可以是合同缔约方以外的与买卖合同或出卖物有利害关系的其他人。本案中，曹佳菊在得知唐志彬对房屋无权处分后，起诉主张确认《房地产买卖合同》无效，仍应当按照本条规定处理。另，一审判决第六页第六行、第九行中“二原告”的表述存在笔误，本院更正为“原告”。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由曹佳菊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 妍
审 判 员 韦 娟
审 判 员 龙 珑
二〇一八年四月十二日
法官助理 黄一灵
书 记 员 田 鹏