上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终4938号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海七彩人生娱乐餐饮有限公司。法定代表人黄解平，总经理。委托代理人沈新学，上海峰京律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海荣茂工贸有限公司，（注册地上海市长宁区XX路XX号）住所地上海市长宁区XX路XX号XX楼。法定代表人殷民华，董事长。委托代理人高荣华，上海市欣宏律师事务所律师。上诉人上海七彩人生娱乐餐饮有限公司（以下简称七彩人生公司）因与被上诉人上海荣茂工贸有限公司（以下简称荣茂公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三(民)初字第1693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月4日受理后，依法组成合议庭，于同年5月24日公开开庭进行了审理，上诉人法定代表人黄解平、委托代理人沈新学，被上诉人之委托代理人高荣华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明，涉案房屋的产权人系荣茂公司。2011年1月5日，甲方（荣茂公司、出租方）与乙方（七彩人生公司、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租用涉案房屋作娱乐、餐饮之用，乙方应自行办理相关的经营许可事项，未经甲方同意，乙方不得将房屋另作他用或转租、转让；租赁期自2010年11月1日起至2023年11月30日止；甲方确认原上海XX酒店已经在2002年11月14日代乙方支付保证金人民币（下同）100,000元，保证金不予充抵房租或支付其他费用，租赁期满，乙方不再续租，在乙方付清其他应支付的费用后，甲方应在合同期满后10天内将保证金无息退还乙方；租赁期间，乙方要求中途退租，保证金不予退还；房屋租金每年为1,966,908.60元，其中房屋设施费每年为240,000元，室外场地停车费每年为240,000元。房屋租金、房屋设施费、室外场地停车费二年内不变，自第三年起每隔二年递增3%，依此类推至年租金到达2,000,000元后，由双方另行协商；租金、房屋设施费、室外场地停车费先付后用，按月支付，于上一个月的20日前支付下月租金；乙方承诺其在签订本合同前尚欠甲方的租金在2012年6月30日前全部还清；经甲方同意后，乙方可将承租之房屋部分或全部转租他方，全部转租的，甲方与转租方不发生租赁合同关系，租金及其它相关费用仍由乙方承担；乙方擅自改变房屋结构或将房屋转租他人或擅自与他人调换租用的房屋或逾期支付各期租金、房屋设施费、室外场地停车费或应付的水、电、燃气等费用30天以上，甲方有权单方采取停水、停电措施并单方解除合同，收回房屋及其设施；合同的任何一方不按合同约定履行义务或履行义务不符合约定的，经一方提出书面意见后7天内仍不予纠正的，应承担违约责任，违约金为1,000,000元；因乙方违约原因解除合同的，乙方所交的保证金不予退还，并应按本合同约定承担违约金等。2011年5月30日，双方签订《备忘录》，约定荣茂公司同意七彩人生公司租赁期顺延三年即2023年12月1日顺延至2026年11月30日，顺延期间房屋年租金为每年2,300,000元，其余条款仍按照之前的租赁合同执行。2011年6月30日，七彩人生公司向荣茂公司出具《还款承诺书》，确认截至2011年6月底，七彩人生公司拖欠荣茂公司房屋租金1,400,000元，七彩人生公司承诺并保证上述欠款将在2012年6月30日之前或更早全部归还，若逾期不还清，七彩人生公司将自动无条件退租房屋并承担荣茂公司的一切损失。2014年6月30日，七彩人生公司向荣茂公司出具租金拖欠情况说明，确认截至2014年6月30日，七彩人生公司欠租为1,730,196.99元。根据荣茂公司方的计算，截至2015年8月底七彩人生公司尚欠付荣茂公司租金1,853,530.32元；七彩人生公司表示对欠租数额没有异议，但对部分款项提出了相应的时效抗辩，且表示2015年8月之后的租金因荣茂公司违约不同意七彩人生公司转租所以不付。荣茂公司于2015年9月7日受理后诉诸原审法院，请求判令：1、解除荣茂公司、七彩人生公司于2011年1月5日签订的《房屋租赁合同》及2011年5月30日签订的《备忘录》；2、七彩人生公司应于判决生效后十日内将涉案房屋返还给荣茂公司；3、七彩人生公司向荣茂公司支付涉案房屋的租金、房屋设施费、停车费（约定每年2,000,000元，每月为166,666.67元,计算至2015年8月31日为1,853,530.32元，要求判决计算至七彩人生公司实际搬离之日止）；4、七彩人生公司向荣茂公司支付逾期付款利息（计算至2015年8月31日为632,767.90元，系分段计算，要求按逾期金额以每日万分之三的标准计算至七彩人生公司付清之日止）。后荣茂公司于本案判决前，书面表示撤回逾期付款利息的诉讼请求。七彩人生公司反诉请求判令：1、荣茂公司履行合同义务及承诺，同意七彩人生公司转租，向工商部门出具同意转租的证明；2、荣茂公司赔偿七彩人生公司自2015年8月4日至荣茂公司同意七彩人生公司转租之日止期间因不同意七彩人生公司房屋转租和企业注册给七彩人生公司造成的经济损失（按照每日10,000元租金收入的标准计算）。由于荣茂公司表示不同意调解，致原审调解不成。原审认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，七彩人生公司长期拖欠荣茂公司租金（含房屋设施费、室外场地停车费），早已超过合同约定的30天期限，达到合同约定的解除条件，故荣茂公司依法行使解除权要求解除合同，并无不妥，法院对解除《房屋租赁合同》及《备忘录》的本诉请求，予以支持。对于七彩人生公司就部分租金提出的时效抗辩，荣茂公司认为因租金一直存在滚动支付情况，不应适用诉讼时效。法院认为，从支付租金的情况来看，七彩人生公司存在长期拖欠未足额支付的情况，七彩人生公司曾于2011年6月30日、2014年6月30日两次书面确认欠款金额并承诺限期还款，出具书面承诺后七彩人生公司也在继续履行支付租金的义务直至2015年8月双方发生争议，荣茂公司也信赖七彩人生公司继续履行，七彩人生公司有继续履行的意向和行为；此外，双方的租赁合同是持续性的债务，荣茂公司、七彩人生公司双方并未明确每一期付款的性质，即归还之前欠付租金还是支付当季租金，应当视为租金存在滚动支付的情况，在此情况下不应简单适用一年的诉讼时效排除荣茂公司的合法权利。故法院采信荣茂公司的意见，对七彩人生公司提出的诉讼时效抗辩不予采信。对于七彩人生公司提出的其余本诉抗辩意见，均缺乏事实依据与法律依据，法院不予采信。截至2015年8月31日，七彩人生公司尚欠租1,853,530.32元，应予支付；对于2015年9月起的租金，荣茂公司参照合同标准予以主张，亦无不妥，法院予以照准；合同解除后，涉案房屋亦应由七彩人生公司归还荣茂公司。荣茂公司自愿撤回关于逾期付款利息的诉请，系自行处分诉讼权利，法院予以准许。对于七彩人生公司已经支付的保证金100,000元，荣茂公司主张因七彩人生公司违约故应予以没收，七彩人生公司认为应予退还。法院认为，租赁合同系因七彩人生公司违约拖欠租金达到约定条件而解除，且合同中约定的违约金1,000,000元荣茂公司亦并未主张，故依约保证金应归荣茂公司所有。为避免当事人讼累，在本案一并予以处理。对于七彩人生公司的反诉请求，法院认为租赁合同系因七彩人生公司的违约行为而解除，荣茂公司并不应因此承担赔偿责任。根据合同的约定，转租须经荣茂公司同意，并非由七彩人生公司决定转租后向荣茂公司报备，现荣茂公司明确表示不同意该次转租，故其向市场监督管理部门出具公函不同意转租的行为并未侵犯七彩人生公司的合法权益，租赁合同也系因七彩人生公司的违约行为而解除，荣茂公司不应承担赔偿责任。故对于七彩人生公司相应的反诉请求，均缺乏事实依据与法律依据，法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，于二〇一六年三月一日判决：一、解除上海荣茂工贸有限公司与上海七彩人生娱乐餐饮有限公司于2011年1月5日签订的《房屋租赁合同》；二、解除上海荣茂工贸有限公司与上海七彩人生娱乐餐饮有限公司于2011年5月30日签订的《备忘录》；三、上海七彩人生娱乐餐饮有限公司应于判决生效之日起十日内将上海市长宁区XX路XX号建筑面积为5,734.55平方米的房屋返还给上海荣茂工贸有限公司；四、上海七彩人生娱乐餐饮有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海荣茂工贸有限公司截至2015年8月31日的租金1,853,530.32元；五、上海七彩人生娱乐餐饮有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海荣茂工贸有限公司自2015年9月1日起至实际交还房屋之日止按每月166,666.67元计算的租金（房屋使用费）；六、上海七彩人生娱乐餐饮有限公司已支付的保证金100,000元，归上海荣茂工贸有限公司所有；七、驳回上海七彩人生娱乐餐饮有限公司的全部反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费26,690.40元，由上海七彩人生娱乐餐饮有限公司负担。反诉案件受理费人民币6,900元，由上海七彩人生娱乐餐饮有限公司负担。判决后，七彩人生公司不服，上诉称，被上诉人荣茂公司无合同解除权，所谓上诉人欠租大部分发生在2012年前，早已超过法定一年之诉讼时效，实际该部欠租系历史原因造成，荣茂公司解约不符合法定及约定条件。另因荣茂公司在上诉人及第三方（转租承租人）申请企业登记资料时，向其出具不同意转租文件，致上诉人转租不成，其应当赔偿上诉人经济损失。故上诉请求撤销原审判决第一至第六项，改判支持其原审反诉请求。荣茂公司辩称，不同意上诉请求，要求驳回上诉、维持原判。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人七彩人生公司与被上诉人荣茂公司签订的《房屋租赁合同》及《备忘录》系双方真实意思表示，合同内容不违反强制性法律规定，双方由之建立的房屋租赁合同关系应属有效。有效合同依法约束当事人全面履行。依据上述合同及备忘录约定，七彩人生公司长期拖欠荣茂公司租金等，显已超逾合同约定的30天欠租解约条件，原审据之确定荣茂公司解约符合合同约定，应予维持。上诉人主张本案欠租系2012年前等积欠租金，应该认为，上诉人欠租部分根据合同约定及其出具的《还款承诺书》载明内容，确有数年前积欠部分，但双方以合意、承诺形式更新并确认前积欠租金归属于本案项下租金债权，上诉人依法应予归还。查上诉人长期拖欠本案标的房屋项下租金，履行中，双方为保证租金债权以本案租赁合同、还款承诺书、情况说明等方式多次确定并更新租金债权，上诉人在签约、承诺、说明等后尚有连续还款、付租行为，不能认为被上诉人在双方租赁履行中存有怠于行使权利现象。应该认为，原审于此判断准确，上诉人时效抗辩不符合法律规定及交易惯例，本院不能采信。关于转租事宜,查双方本案租约明确约定转租须经出租人荣茂公司同意，必须指出,此部属合同项下出租人的权利,在现有证据条件下,应该认为被上诉人是否同意转租均不违反合同约定,上诉人所谓被上诉人不同意转租形成损失主张与被上诉人作为出租人的约定义务并无法律上的关联性，原审拒之符合法律规定,本院应予维持。七彩人生公司其余上诉主张原审已阐述详尽、合理，本院不再赘述。原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人上海七彩人生娱乐餐饮有限公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币33,590.4元，由上诉人上海七彩人生娱乐餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年五月三十一日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……