浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0602执异214号
案外人王永涛，男，1981年6月6日出生，汉族，住诸暨市。
申请执行人恒丰银行股份有限公司绍兴支行，住所地绍兴市越城区延安东路517号。
负责人丁韬。
被执行人浙江灵龙管业有限公司，住所地诸暨市店口工业区。
法定代表人殷吉龙。
被执行人殷吉龙，男，1964年10月20日出生，汉族，住诸暨市。
被执行人吕小萍，女，1965年10月19日出生，汉族，住诸暨市。
被执行人安徽灵龙管业有限公司，住所地安徽省淮北市濉溪县经济开发区白杨路西段东侧。
法定代表人殷吉龙。
在本院执行申请执行人恒丰银行股份有限公司绍兴支行（以下简称恒丰银行）与被执行人浙江灵龙管业有限公司（以下简称灵龙公司）、殷吉龙、吕小萍、安徽灵龙管业有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人王永涛提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人王永涛称，案外人于2009男10月22日与被执行人灵龙公司签订房屋转让协议1份，约定被执行人将登记在其名下的位于诸暨市店口镇祝家坞，地号7-100-1-1183，土地使用证号诸暨国用（2008）第90701801，房产证号诸字第××、诸字第××号的办公楼中的9单元401室，建筑面积108平方米的房屋转让给案外人，转让款为12.96万元，并约定由被执行人限期办理房屋变更过户登记手续。协议签订后，案外人付清了购房款，被执行人将上述房屋交付给了案外人，案外人一直居住使用该房屋至今，期间多次要求被执行人按协议约定办理房屋变更手续，但被执行人未按约履行。2015年案外人向诸暨市人民法院起诉要求确认双方签订的房屋转让协议有效，并办理房屋变更过户手续，诸暨市人民法院于2015年8月10日作出（2015）绍诸店民初字第184号民事判决书，判决确认“原告王永涛与被告灵龙公司于2009男10月22日签订的房屋转让协议有效”。现案外人认为根据法院认定的事实，案外人与被执行人灵龙公司签订协议的日期是2009男10月22日，签订时被执行人的房产并未抵押，协议签订当日，案外人付清了所有购房款且房屋也实际使用至今。房屋的所有权应从2009男10月22日开始确认为案外人所有。综上，请求法院终止对被执行人灵龙公司名下位于诸暨市店口镇祝家坞房产（权证号诸字第××、诸字第××号）及相应的国有土地使用权（权证号诸暨国用（2008）第90701801）中属于案外人所有房屋的评估、拍卖。
申请执行人恒丰银行称，1、案外人陈述其与被执行人灵龙公司于2009男10月22日签订房屋转让协议，并已经交付了购房款，上述事实虽经（2015）绍诸店民初字第184号民事判决书所认定，但申请执行人不予认可，且认为明显有违常理。2、退一步讲，即使案外人与被执行人灵龙公司之间存在房屋买卖合同关系，（2015）绍诸店民初字第184号民事判决书也只是确认其转让协议有效，并没有判决其取得了物权，更没有支持其要求限期办理房屋过户登记手续的诉请。3、申请执行人与被执行人灵龙公司于2013年11月12日签订有最高额抵押合同1份，并于同日办理了抵押登记手续，抵押物涵盖了涉案房屋，他项权证号为诸房他证抵字第K0000799**号、诸房他证抵字第K0000799**号。2016年3月31日，越城区人民法院以（2016）浙0602民初77号民事判决书支持了申请执行人的诉请，申请执行人就所享有的债权对上述抵押物经折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，现该判决业已生效。4、从案外人提交的证据来看，案外人依据（2015）绍诸店民初字第184号民事判决书只是取得了一份债权而非物权，其无法律资格与作为抵押权人的申请执行人对抗，根据物权优先原则，申请执行人有权继续要求对涉案抵押物予以拍卖并就拍卖所得价款优先受偿。综上，请求依法驳回案外人的异议请求。
被执行人灵龙公司称，案外人与灵龙公司于2009年10月22日签订的房屋转让协议合法有效，双方的买卖行为经诸暨市人民法院审理并作出了合法有效的判决，该判决真实的反映了双方当时买卖房屋的实际情况。协议签订后，案外人多次催告灵龙公司要求办理房屋的过户手续，但因灵龙公司企业资金周转问题，将涉案房产抵押给华夏银行。2009年夏天，申请执行人恒丰银行的四名工作人员在灵龙公司朋友的介绍下来到灵龙公司，其目的是要灵龙公司到该行贷款。当时灵龙公司向该行介绍了企业的现状，并告知涉案房屋及土地中沿路的商铺全部对外出租，三楼、四楼的部分房屋给职工当宿舍，还有几套房屋出卖给公司员工，并且在出租及出卖后抵押给华夏银行。恒丰银行丁经理当时答复会请示支行领导，后来该行同意可以办理抵押贷款，灵龙公司就将原在华夏银行的贷款转到了恒丰银行，上述事实可以证明恒丰银行在办理抵押贷款时已明知抵押的房屋有租赁及买卖情况，且在房屋评估时已将出卖的房屋价值剔除在外。对已出卖的房屋申请执行人依然给灵龙公司办理抵押登记，其抵押登记应认定为无效或应承担不利的法律后果。法院应当终止对涉案房产进行评估及拍卖。
被执行人殷吉龙、吕小萍、安徽灵龙管业有限公司未发表意见。
本院查明：被执行人灵龙公司于2008年10月16日领取了坐落诸暨市店口镇祝家坞村，权证号分别为Ｆ0××45、Ｆ0××20号，设计用途为办公楼的房产权证；于2008年11月25日领取了上述房产所对应的坐落诸暨市店口镇祝家坞村，权证号为诸暨国用(2008)第90701801号的国有土地使用权证，土地用途为办公用地。2013年11月12日，灵龙公司与恒丰银行签订《最高额抵押合同》，以其名下的上述不动产为其向恒丰银行的借款提供抵押担保，并于同日办理了最高额抵押登记手续，他项权证号分别为诸房他证抵字第K0000799**号、诸房他证抵字第K0000799**号，最高额抵押担保债权数额合计为2000万元。因灵龙公司未按期归还借款，恒丰银行于2016年1月5日向本院提起诉讼，本院于同年1月19日作出（2016）浙0602民初第77号民事裁定书，诉讼保全查封了灵龙公司名下的上述房产，2016年3月31日，本院作出（2016）浙0602民初第77号民事判决书，判决确定了被告灵龙公司应归还原告恒丰银行借款本金人民币2000万元，支付自2015年8月27日起至款项付清之日止的利息（按中国人民银行有关规定及合同约定计算），并支付原告恒丰银行为实现债权支出的律师代理费2万元，于判决生效之日起十日内履行；原告恒丰银行就其享有的上述第一项债权，对诸房他证抵字第K0000799**号、诸房他证抵字第K0000799**号房屋他项权证项下的抵押物经折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；被告殷吉龙、吕小萍、安徽灵龙管业有限公司对被告灵龙公司的上述第一项债务承担连带清偿责任等内容。因各被告未按上述生效判决履行，2016年5月23日，本院对上述判决书立案执行。执行中，本院于2016年6月18日作出（2016）浙0602执2487号、（2016）浙0602执2487号之一公告，责令各被执行人于2016年6月30日前自觉履行还款义务，逾期不履行，将依法对灵龙公司所有的上述抵押物进行评估、拍卖；并通知对上述房产有租赁权或其他相关权利的案外人于2016年6月30日前向本院申报相关权利或提出执行异议，逾期本院将在评估、拍卖中不予考虑。公告张贴后，案外人王永涛遂向本院提出执行异议。
另查明，根据案外人王永涛提供的（2015）绍诸店民初字第184号民事判决书复印件记载，案外人王永涛曾向诸暨市人民法院起诉灵龙公司，要求判令双方于2009男10月22日签订的房屋转让协议合法有效，灵龙公司限期办理房屋变更过户登记手续。诸暨市人民法院经审理查明，2009男10月22日，案外人与灵龙公司签订房屋转让协议书1份，约定灵龙公司将登记在其名下、坐落于诸暨市店口镇祝家坞办公楼中的9单元401室（建筑面积108平方米，占地面积约96平方米）的房屋转让给案外人，转让款12.96万元，并约定灵龙公司限期办理房屋变更过户登记手续。同日，灵龙公司向案外人交付了房屋，案外人按照约定付清了购房款，后双方未办理房屋变更登记手续。诸暨市人民法院认为，案外人与灵龙公司之间签订的房屋转让协议应属合法有效，但该买卖合同仅是引起物权变动的原因行为，并不必然引起房屋所有权转移的物权变动结果，亦不等同于案外人据此取得涉案房屋的所有权，考虑到该案房屋所涉土地使用权性质为工业用地，所建房屋用途为厂房办公楼，属于国有土地上非商品房建设项目的分割转让，该原因行为能否引起房屋所有权转移的物权变动结果，即灵龙公司能否履行涉案房屋的分割办证义务，需取决于双方的分割转让能否取得原出让方和诸暨市人民政府城市规划行政主管部门同意，及市人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，且不属于该案审理范围。另外，涉案房屋已经抵押，案外人要求限期办理房屋变更过户登记手续的请求，依据不足。诸暨市人民法院据此于2015年8月10日判决如下：确认原告王永涛与被告灵龙公司于2009男10月22日签订的房屋转让协议有效；驳回原告王永涛的其余诉讼请求。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条明确规定申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，申请执行人恒丰银行依法享有对登记在被执行人灵龙公司名下坐落诸暨市店口镇祝家坞村，房产权证号分别为Ｆ0××45、Ｆ0××20号，国有土地使用证号为诸暨国用(2008)第90701801号的不动产的抵押权，并办理了抵押登记手续，且本院（2016）浙0602民初第77号民事判决书业已判决恒丰银行就其享有的债权，对上述抵押物经折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。（2015）绍诸店民初字第184号民事判决书也明确认定案外人与灵龙公司之间签订的房屋转让协议虽属合法有效，但该买卖合同并不必然引起房屋所有权转移的物权变动结果，亦不等同于案外人据此取得涉案房屋的所有权，并判决驳回了案外人要求灵龙公司限期办理房屋变更过户登记手续的诉讼请求。现被执行人在本院指定期限内仍未自觉履行上述生效法律文书确定的义务，本院依法有权对涉案房产采取拍卖、变卖等强制执行措施，案外人之异议请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人王永涛的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张 剑
人民陪审员 高 峰
人民陪审员 张华娟
二〇一六年十二月十五日
书 记 员 茹琳霞
本案援引的相关法律和规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第四百二十三条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对驳回其执行异议的裁定不服，认为原判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益的，可以自执行异议裁定送达之日起六个月内，向作出原判决、裁定、调解书的人民法院申请再审。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》
第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。