安徽省黄山市徽州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1004民初77号
原告：任俊胜。
被告：宁晓健。
原告任俊胜诉被告宁晓健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月28日立案受理后，依法由代理审判员童菲适用简易程序于2016年2月23日公开开庭进行审理。原告任俊胜到庭参加诉讼，被告宁晓健经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
任俊胜诉称：2015年5月初，宁晓健看到任俊胜在网络上发布的房屋出租信息后，与其联系表示要承租位于黄山市徽州区黄山路粮食局103室房屋。双方口头约定：从2015年5月10日开始承租，房租每月500元，房租一年一交，另交押金500元。任俊胜收取500元押金后将上述房屋钥匙交付给宁晓健。后宁晓健提出房租每三个月一交，任俊胜同意，宁晓健按约向任俊胜支付了2015年5月10日至8月9日的房租1500元。房租到期后，经多次催交，宁晓健于2015年9月2日在其公司给了任俊胜一张银行卡让其取房租钱及电费，因卡内余额不足，任俊胜代宁晓健支付了50元电费。同日双方签订了书面租房协议书。按租房协议约定宁晓健应于2015年10月31日前支付2015年11月10日至2016年1月9日的租金，但经任俊胜多次联系，宁晓健表示要续租房子，但均以公司财务出差、很忙等为由未支付房租。2015年11月30日，宁晓健告知任俊胜房子不租了，并称他最近很忙，房屋里没有什么东西，最迟于2015年12月9日搬离。在宁晓健明确不再续租房屋后，任俊胜将房屋出租信息发布到网站，并于2015年12月初与他人达成租房意向并收取押金，2015年12月5日承租人将房屋的锁进行了更换。2015年12月13日宁晓健报警称其在房屋内的物品丢失，任俊胜让宁晓健将房屋内物品搬离，但宁晓健不同意，双方发生纠纷。任俊胜于2016年1月25日诉至法院，请求法院判决：1.宁晓健在限定的时间内将放在原承租的徽州区粮食局103室内所有物品全部搬离；2.宁晓健按双方租房协议约定的租金标准支付自2015年11月9日至宁晓健将所有物品搬离期间的租金损失；3.宁晓健在2015年5月10日开始承租至搬离期间应支付的水费。截止12月31日欠水费85元；4.宁晓健支付承租期间所欠的电费。截止12月31日欠电费及违约金236元；（2015年7月21日至12月31日电费186元及2015年7月21日之前任俊胜代垫电费50元）；5.宁晓健支付500元违约金；6.本案全部诉讼费用由宁晓健承担。
任俊胜为支持其诉请，向本院提交了以下证据：
1.租房协议书复印件，证明原、被告双方系房屋租赁关系；
2.任俊胜身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；
3.任俊胜（手机号码1369938）与宁晓健（手机号码1301308）通话、短信聊天等联系经过说明（20150801-20160120），证明双方之间交涉的情况；
4.电费发票，证明任俊胜代宁晓健支付了2015年7月21日至2015年12月30日的电费186元。
本院开庭审理后，任俊胜于2016年2月24日缴纳了涉案房屋2015年6月至12月所欠的水费90元并向本院提交了发票4张。
宁晓健在举证期限未向本院提交证据，亦未提交书面的答辩意见。
本院对任俊胜提交的证据认证如下：证据1、2经审查具有真实性，合法性，且与本案关联性，本院依法予以认可；证据3电话及短信记录，对于通话记录只有通话时间无法显示双方通话内容，短信记录经与原告手机短信记录核对一致，其真实性本院予以认可，短信记录内容与本案事实相关，具有证明力，可以作为本案认定事实的依据；证据4电费发票显示位于徽州区粮食局103室房屋2015年7月21日-2015年12月30日期间共支出电费185.42元，该款已由任俊胜缴纳，按照双方协议约定，承租期间的电费应由承租方承担，本院对此予以认可；对于任俊胜庭后提交的水费发票，经本院释明，任俊胜表示不需要再经过庭审质证，该证据未经庭审质证，本院对其不予采纳。
本院经审理查明：2015年9月2日，任俊胜与宁晓健签订书面协议书一份，约定：任俊胜（以下称甲方）将位于黄山市徽州区粮食局103室房屋租给宁晓健（以下称乙方）使用；租赁期间为2015年8月10日至2015年11月9日；三个月租金1500元；甲方另收押金500元（上期押金转），解除合约时扣除乙方应承担的费用后多退少补；租赁期间所有的税、费、水、电物业等费用由乙方承担；任一方需要解除合同需提前1个月告知对方，否则承担1个月的租金费用……任俊胜、宁晓健二人在上述协议上签字。同日，任俊胜收取了宁晓健2015年8月9日至2015年11月9日的租金1500元。2015年11月9日租房期限到期后，经任俊胜多次催告，宁晓健表示要续租房屋，但一直未按协议约定续交房租，亦未缴纳承租期间的水电费。2015年11月底宁晓健口头告知任俊胜不再承租房屋，承诺房屋内物品会尽快搬离。后经任俊胜多次催告，至今宁晓健尚有衣服、被子、餐具及办公桌等物品留在涉案房屋未搬离。另双方在终止承租关系时未就承租期间的水电费进行核对。2015年12月30日，任俊胜缴纳了涉案房屋欠缴的电费185.42元，其中2015年7月21日至2015年11月21日的电费为156.02元。
另查：2015年12月初，任俊胜将涉案房屋另行出租给他人，且承租人于2015年12月5日对房屋换锁。后因宁晓健报警称涉案房屋内物品被盗一事，双方产生纠纷，任俊胜将房屋闲置未再对外出租。
再查：任俊胜陈述宁晓健系2015年5月10日开始承租上述房屋，其收取了2015年5月10日至8月9日的租金1500元及押金500元。庭审中，任俊胜确认其收取的500元押金尚未退还给宁晓健。
本院认为：任俊胜与宁晓健于2015年9月2日签订的租房协议书，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方应依约履行各自的义务。
租房协议书到期后，宁晓健口头承诺续租并实际继续使用租赁房屋，任俊胜没有提出异议，原租赁合同继续有效。宁晓健未按约支付2015年11月10日之后的租金，且于2015年11月底口头表示不再承租，任俊胜亦同意终止双方房屋租赁关系，宁晓健应当在合理期间内将房屋内的物品搬离，腾空房屋。
关于租金损失。任俊胜主张要求宁晓健支付2015年11月9日至宁晓健将物品搬离期间的租金损失，本院认为，鉴于解除房屋租赁协议后，任俊胜在宁晓健未将房屋内物品搬离的情况下，于2015年12月初又将涉案房屋另行对外出租，可以推定任俊胜此时已经收回房屋，且默许宁晓健将物品暂时存放在承租房屋内的行为，故本院酌情确定宁晓健实际占有涉案房屋的时间为2015年11月30日。根据双方租房协议书的约定，房屋租金为每月500元，每日租金为16.67元，且宁晓健已经支付了2015年11月9日之前的房租，故宁晓健应当向任俊胜支付自2015年11月10日至2015年11月30日的租金损失350.07元。虽2015年11月30日之后宁晓健仍留有物品在涉案房屋内，鉴于任俊胜已实际收回房屋，故任俊胜要求支付2015年11月30日之后的租金损失，依据不足，本院不予支持。
关于水、电费。按照双方协议约定，承租期间的水、电费等费用由承租人承担。双方签订的协议书中关于押金从上期押金转换的约定及任俊胜庭审陈述可以相互印证，证明宁晓健2015年8月9日之前即开始承租涉案房屋，故宁晓健应按约支付承租期间的水、电费。本案中，双方在终止房屋租赁关系时未就承租期间的水电使用情况进行核对，且任俊胜在开庭审理后才将水费发票提交，该证据未经过庭审质证，任俊胜应当承担未能及时举证的不利后果，故本院对任俊胜主张的水费不予支持。从任俊胜提交的电费发票来看，其缴纳了承租房屋2015年7月21日至2015年11月21日的电费156.02元，该部分电费系在宁晓健的承租期范围内产生，应由宁晓健承担。宁晓健实际占有房屋时间至2015年11月30日，鉴于双方未对水电费进行核对，2015年11月22日至2015年11月30日的电费无法确定，2015年12月初任俊胜已经收回房屋，其主张2015年11月22日之后的电费，本院不予支持。任俊胜主张另行垫付50元电费，未提供证据证明，本院不予支持。
关于违约金。按照双方协议约定，一方需要解除合同需提前1个月告知对方，否则承担1个月的租金费用。宁晓健2015年11月底告知任俊胜不再承租房屋，并未按照协议提前一个月告知，已经构成违约，其应当按照协议约定承担支付违约金500元的责任。
综上，宁晓健应限期搬离涉案房屋，并应支付任俊胜租金损失350.07元、电费156.02元、违约金500元，共计1006.09元。因任俊胜收取宁晓健500元押金未退还，故该500元押金应予以抵扣，宁晓健尚需支付任俊胜租金、电费、违约金等各项损失共计506.09元。宁晓健经本院传票传唤无正当理由即不到庭参加诉讼，亦不提交书面的答辩意见，应视为其对自身诉讼权利的放弃，不影响本院依法缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告宁晓健于本判决生效后十日内将黄山市徽州区粮食局103室房屋腾空（即将涉案房屋内的物品搬离）；
二、被告宁晓健应于本判决生效后十日内支付原告任俊胜租金、电费、违约金等各项损失506.02元；
三、驳回原告任俊胜的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，公告费300元，共计320元，由原告任俊胜负担5元，被告宁晓健负担320元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。
代理审判员 童 菲
二〇一六年三月十七日
书 记 员 汪沁雪
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予
以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。
人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。
当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。