南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0116民初389号
原告陈莉，女，1968年3月23日生，汉族。
委托代理人郑光润，南化建设公司退休职工。
被告南京民丰装饰市场管理服务有限公司，住所地南京市六合区葛塘潘营路88号。
法定代表人乐根，该公司董事长。
委托代理人李浩，该公司法律顾问。
原告陈莉与被告南京民丰装饰市场管理服务有限公司（以下简称民丰装饰公司）房屋买�合同纠纷一案，本院于2016年1月12日受理后，依法由代理审判员滕宏清独任审判，于2016年3月4日公开开庭进行了审理。原告陈莉的委托代理人郑光润、被告民丰装饰公司的委托代理人李浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈莉诉称，2010年6月9日，原、被告签订《经久装饰城商铺使用权转让协议》和《商铺委托经营管理合同》，约定被告将经久建材装饰城项目XX幢XX号商铺转让给原告，转让价格为290000元。原告取得使用权后交由被告包租五年，由被告统一经营管理，被告向原告支付租金，前三年每年租金为总房价的8%，第四、五年的年租金为总房款的9%、10%。包租五年期满后，原告对市场不满意，可以提出退房，被告按实际合同转让价回购该商铺。合同签订时，前三年租金在支付房款时直接抵扣，后两年租金被告分别于2014年2015年年初支付给�告。五年期满，原告提出退房，被告只愿退还220400元。原告母亲多次和被告交涉，因原告患有骨髓增生异位综合症，需要骨髓移植，支付巨额的医疗费用，被告又同意支付30000元。原告认为自己是花了290000元购买商铺，被告尚有39600元未退，是没有法律依据的，也是不公平的，故原告诉至法院请求：（1）判令被告给付原告39600元；（2）诉讼费用由被告承担。
被告民丰装饰公司辩称：（1）涉案商铺所涉及的建设项目名称为经久商贸城，该建设项目是2007年政府招商引资项目，该项目的建设方为六合区葛塘街道欣乐居委会，投资方为被告，由六合区葛塘街道欣乐居委会负责立项，办理相关开发和审批手续，项目建成后房屋所有权属于被告，该项目地块的土地性质为集体土地；（2）2010年6月9日，原、被告双方达成共识，并在原告对上述情形充分了解的情况下，�订了商铺使用权转让协议和商铺委托经营管理合同，合同签订后，被告依约履行了全部义务；（3）涉案商铺包租期满，因为原告提出退铺申请，要求按照实际合同转让价220400元进行退款，并要求被告补偿其30000元，合计250400元，被告因考虑到原告的身体状况，完全同意了原告的申请和补偿要求，被告已经按照方双方达成的合意，向原告支付了250400元，现原告要求被告另行赔付39600元，没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉请。
经审理查明，2010年6月9日，原告陈莉与被告民丰装饰公司签订《经久装饰城商铺使用权转让协议》，双方就涉案房屋使用权转让约定如下：被告（甲方）将南京市六合区葛塘街道欣乐居委会潘营组88号地块经久建材装饰城项目XX幢XX号商铺面积为42.54平方米的房屋使用权一次性转让给原告（乙方），转让总金额为290000元。乙方取得使用权后，交由甲方包租五年，由甲方统一经营、统一管理。包租商铺前三年，按转让总价款24%（每年为8%）可一次性在付款时返还，第四年、第五年租金每年分别按总房款9%、10%在当年第一个月内返还，该商铺原单价6817.11元／平方米，返还后单价为5181元／平方米。包租期满后，乙方若对市场经营状况不满意提出退房，甲方按实际合同转让价220400元回购该商铺。付款方式及时间约定为乙方在2010年5月31日向甲方交纳转让定金10000元，在2010年6月9日前一次性支付转让金（含定金）220400元。双方还在该协议书中约定，在受让期内，后期办理房产证及土地使用证，涉及办证所需国家相关费用由房屋使用权方承担。同日，原、被告双方同时签订《商铺委托经营管理合同》，约定原告（甲方）同意将该商铺交由被告（乙方）委托的管理公司统一经营管理，委托期限为�年，即从2010年7月9日起至2015年7月8日止。委托经营期前三年（即2010年7月9日至2013年7月8日），乙方承诺年租金按总房款8%支付甲方收益。第四、五年（即2013年7月9日至2015年7月8日），乙方承诺年租金分别按总房款9%、10%支付甲方收益。甲方在购买商铺时，乙方包租的前三年租金可一次性在房款中扣除返还给甲方，也可选择分年支付的方式。上述协议签订后，原告按约支付了购房款220400元，被告亦按约向原告支付了第四年的租金26100元和第五年租金29000元，涉案商铺一直由被告占有使用。
2015年6月17日，原告向被告提出申请，言明“本人陈莉，身份证号码××，本人于2010年6月9日与贵公司签订经久装饰城XX号楼XX号商铺的使用权转让协议。根据协议约定包租5年，期满可以选择退铺。按照实际合同转让价贰拾贰万零肆佰元整（220400元）进行退铺。并要求�公司补偿叁万元整（30000元）合计贰拾伍万零肆佰元整（250400元）。另本人因身患××情严重，现在中大医院住院治疗，无法到现场处理此事。全权委托本人母亲郑光润，身份证号码为××，全权办理此事。特此申请并委托。”同年6月20日，被告在该申请下方批注“经公司研究同意陈莉退铺申请，鉴于其身体情况不好，同意另行补偿其人民币叁万元整（30000），合计250400元，双方今后再无纠葛。”后被告陆续向原告支付250400元。
另查明，涉案商铺所涉及的建设项目名称为经久商贸城，该建设项目建设方为南京市六合区葛塘街道（欣乐居委会），投资方为被告，由南京市六合区葛塘街道办事处负责立项并办理项目建设工程规划许可相关审批手续（建设工程规划许可证的使用期限为2011年6月24日），该项目建成后房屋所有权属于被告，项目地块土地性质为集体土�。现涉案商铺项目因土地性质无法办理房屋所有权证及土地使用权证。
以上事实，有原、被告陈述、经久装饰城商铺使用权转让协议、商铺委托经营管理合同、收据、申请、关于经久商贸城的立项批复、建设工程规划许可证（临时）、证明等证据材料予以证明。
本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。本案中，原、被告双方签订的名为商铺使用权转让协议，实为商铺买卖协议，因涉案商铺建设项目所在地块土地性质为集体土地，原告至今尚未合法取得该地块的土地使用权，因此，原、被告签订的《经久装饰城商铺使用权转让协议》及《商铺委托经营管理合同》因违反法律禁止性规定而无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，原告依《经久装饰城商铺使用权转让协议》的约定向被告交纳的购房款220400元，被告应予返还；此外被告还应参照《商铺委托经营管理合同》约定的租金计算方式向原告支付租金（占有使用费），由于在《商铺委托经营管理合同》中前三年的租金已计入原告的转让款中，因此，被告应向原告返还的转让款还应包括69600元租金（占有使用费），扣除被告已支付的30000元，还应向原告支付39600元。被告同意原告退铺申请，并在申请上批注“双方今后再无纠葛”，系其单方内部审批行为，对原告不产生约束力，被告据此认为双方已达成合意，缺乏证据支撑，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告陈莉与被告南京民丰装饰市场管理服务有限公司签�的《经久装饰城商铺使用权转让协议书》和《商铺委托经营管理合同》无效；
二、被告南京民丰装饰市场管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈莉支付39600元。
案件受理费减半收取395元，由被告民丰装饰市场管理服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人的人数向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 滕宏清
二〇一六年三月二十一日
见习书记员 吴 娴