湖北省汉江中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂96民终2号
上诉人（原审被告、反诉原告）：湖北汇盈祥科技有限公司。住所地武汉市东西湖区东山经济小区。
法定代表人：孙念德，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄风俊，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：黄荣，湖北为维律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖北仙耀彩印包装科技股份有限公司。住所地仙桃市彭场镇挖沟村*组。
法定代表人：杜文梅，该公司董事长。
委托诉讼代理人：ＸＸ平，湖北瑞通天元（仙桃）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔为涛，男，该公司总经理。
原审第三人：仙桃市彭场镇人民政府。住所地仙桃市彭场镇彭场大道西段**号。
法定代表人：聂晶，该镇镇长。
委托诉讼代理人：汪建祥，该镇法律顾问。
上诉人湖北汇盈祥科技有限公司（以下简称汇盈祥公司）因与被上诉人湖北仙耀彩印包装科技股份有限公司（以下简称仙耀公司）、原审第三人仙桃市彭镇人民政府（以下简称彭场政府）合同纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2017）鄂9004民初816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人汇盈祥公司的委托诉讼代理人黄荣、黄风俊、被上诉人仙耀公司的委托诉讼代理人ＸＸ平、崔为涛、原审第三人彭场政府的委托诉讼代理人汪建祥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
汇盈祥公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回仙耀公司的上诉请求，支持汇盈祥公司在一审时的反诉请求。本案一、二审案件受理费由仙耀公司承担。事实和理由：1、《中华人民共和国土地管理法》规定：买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得。汇盈祥公司与仙耀公司签订的《土地转让合同》是仙耀公司为了谋取非法暴利，违反《中华人民共和国土地管理法》的规定，而与汇盈祥公司签订的非法转让土地的合同，属无效合同。汇盈祥公司代表中国石油天然气股份有限公司湖北销售分公司（以下简称中石油湖北分公司）拟在仙桃市××镇××村建加油站，并取得了相关行政审批手续。该宗地已被仙桃市国土资源局收回，2015年6月，汇盈祥公司代表中石油湖北分公司通过招拍挂程序竞得该宗土地，并交纳了土地出让金，用地性质为商服加油站，并取得了《土地使用权证》。汇盈祥公司之所以与仙耀公司签订土地转让合同，同意支付仙耀公司1700000元转让款，完全是仙耀公司乘人之危，而汇盈祥又需要在该宗地上建加油站的情况下被迫与仙耀公司签订的。且该合同约定第二期1000000元在仙耀公司配合汇盈祥公司围墙、场地平整完工后10日内付清，而合同约定的付款条件并未成就，即仙耀公司未按合同约定配合平整场地，一审以该协议未就配合场地平整的方式、配合范围、配合措施等作出明确约定为由，认为汇盈祥公司主张的支付剩余价款条件尚不成就的事实依据不足为由判决汇盈祥公司支付价款明显错误。2、汇盈祥公司在一审时提交的证据能够证明汇盈祥公司在获得审批许可后才开始征地，并非一审判决认定的汇盈祥公司在未获取审批许可的情形下即签订收购协议并征地。因此，汇盈祥公司严格按合同履行义务，没有任何违约和过错行为，一审判决汇盈祥公司承担全部风险明显不公平。3、双方签订的《土地转让合同》因合同目的无法实现及出现合同约定的解除事由应当解除。首先，汇盈祥公司与仙耀公司签订《土地转让合同》，受让争议土地是为了建加油站，仙耀公司在一审的起诉状中也载明该宗土地是为建加油站之用，由此说明，双方对签订该合同的目的是认可的。因仙耀公司在紧邻加油站用地旁违规新建一幢三层厂房，与拟建加油站的宗地之间的安全距离不达标，导致政府部门暂缓办理加油站的审批手续。合同目的无法实现，应当解除。其次，《土地转让合同》第九条约定：“因政策和自然灾害造成本协议全部或部分不能履行的，三方可协商修改和终止合同。”汇盈祥公司的加油站项目至今无法推进，是因为仙耀公司的违约行为所致或政策原因，并非汇盈祥公司的责任，汇盈祥公司无任何过错，合同应当解除。4、一审法院违反诉讼程序，判决超出仙耀公司的诉讼请求。仙耀公司在一审时的诉讼请求是要求汇盈祥公司支付800000元土地转让款，而一审法院明知该合同继续履行已不可能，还超出其诉讼请求判决双方签订的合同继续履行，明显偏袒仙耀公司，有失公正。
仙耀公司辩称，1、仙桃市人民政府对仙耀公司的土地收储时没有给付仙耀公司任何补偿，各方当事人所签的《土地转让合同》实质上是对仙耀公司的土地使用权被收储遭受的损失的补偿。该合同是各方当事人真实意思表示，且汇盈祥公司也明知该宗土地性质及周围建设情况，该合同合法有效。汇盈祥公司获得该宗土地使用权的成本应为其支付的土地出让金及对仙耀公司的补偿款之和，汇盈祥公司也实际部分履行了该合同。2、在合同签订后，仙耀公司拆除了地上建筑物，清除了地下电缆，土地已经平整，且多次告知汇盈祥公司该宗土地已具备建设条件，要求汇盈祥公司开工，因此，仙耀公司认为合同约定的第二期付款条件已经成就。3、汇盈祥公司未取得湖北省商务厅许可其建设加油站的相关行政审批手续，且《土地转让合同》中也并未约定该宗土地的用途是建设加油站。4、汇盈祥公司取得该宗土地使用权之前，仙耀公司已有两栋厂房及厨房与该宗地相连，仙耀公司在合同签订较长时间后在自己的厂区新建厂房，告知了汇盈祥公司，汇盈祥公司并未就仙耀公司所建厂房是否违章提出意见，导致汇盈祥公司的合同目的不能实现并非仙耀公司的过错导致，汇盈祥公司认为仙耀公司违章新建厂房导致加油站不能获得审批与事实不符，本案亦并未因情势变更而导致合同目的不能实现。汇盈祥公司虽不能在该宗地上建设加油站，但可以建设其他商业设施。5、一审判决未超出仙耀公司的诉讼请求。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
彭场政府述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回汇盈祥公司的上诉请求。
仙耀公司向一审法院起诉请求：汇盈祥公司支付仙耀公司土地转让款800000元，并承担本案诉讼费。
汇盈祥公司向一审法院反诉请求：1、解除仙耀公司与汇盈祥公司及彭场政府签订的《土地转让合同》；2、仙耀公司返还汇盈祥公司900000元土地转让款；3、反诉费由仙耀公司承担。
一审法院认定事实：2013年，汇盈祥公司意欲征用仙耀公司部分工业用地新建加油站，并协商彭场政府先予收储。2013年9月11日，经协商，彭场政府与仙耀公司签订《土地置换合同书》一份，约定仙耀公司将仙桃市彭场镇镇太子湖大道以东挖沟村农田以南、昌顺公司以西、仙彭公路以北所有的工业用地约4亩（涉案土地）转让给彭场政府，彭场政府另为仙耀公司置换土地30亩，所置换的土地办证、土地补偿费及土地附作物补偿费均由彭场政府负担。2013年12月13日，案外人中石油湖北分公司与汇盈祥公司签订《仙桃市许湾加油站项目合同》，约定由中石油湖北分公司以10680000元收购汇盈祥公司待建和待办理权属的仙桃市许湾加油站。该加油站新建的范围是仙耀公司约定转让给彭场政府的该宗土地。2014年8月11日，中石油湖北分公司向仙桃市委、市政府请求新建许湾加油站。同年，仙桃市规划局发函允许按乡镇二级加油站建设标准，规划总用地面积2382.16㎡，净用地面积1779.78㎡。2015年6月11日，仙桃市公共资源交易中心、仙桃市土地交易中心联合挂牌，对该宗命名为仙地（2015）67号地块面积1779.78㎡的国有建设用地使用权网上出让。2015年6月22日，该宗地以910000元出让成交，仙桃市公共资源交易中心、仙桃市土地交易中心确认中石油湖北分公司为竞买人。同日，仙桃市国土资源局与中石油湖北分公司签订《国有建设用地使用权出让合同》。2015年6月30日，仙桃市国土资源局将该宗国有建设地土使用权正式交付中石油湖北分公司，双方签订交地确认书。2015年7月17日，中石油湖北分公司支付出让价款910000元（实际付款人为汇盈祥公司）。同年11月13日，仙桃市国土资源局向中石油湖北分公司正式核发《土地使用权证》。
2015年8月，仙耀公司与汇盈祥公司及彭场政府三方签订《（国有）土地（使用权）转让合同》，合同约定，仙耀公司将本公司3.6亩工业用地使用权转让给汇盈祥公司，转让费1700000元。汇盈祥公司按商业用地性质，以招拍挂取得土地使用权权属，并全额承担费用。签订合同后10日内付700000元，余款1000000元由仙耀公司配合汇盈祥公司围墙、场地平整之后10日内清偿，彭场政府另为仙耀公司在××村置换土地25亩，三方签订合同之前的相关约定一律作废。另约定如因政策和自然灾害造成本协议全部或部分不能履行，三方可协商修改和终止合同。任何一方违约，除承担违约责任外，并依法承担经济赔偿责任。三方均在合同上签字捺印。合同签订后，汇盈祥公司于2016年春节前分两次支付仙耀公司900000元，仙耀公司即以该资金着手置换土地的缴费、办证及安置补偿等相关工作。2016年12月23日，仙耀公司向仙桃市财政局支付置换土地使用权出让金1100312元。后汇盈祥公司一直未启动加油站项目的报批程序。2016年4月，仙耀公司在自己厂内新建一栋三层楼房，并向汇盈祥公司催讨余款800000元，汇盈祥公司以仙耀公司违约建房致其不能实现合同目的为由未予给付。
一审法院认为，本案争议的主要焦点为，三方签订的土地使用权转让合同的性质问题；仙耀公司在厂区建房是否为阻却汇盈祥公司加油站报批许可不能的违约因素；合同当下是符合继续履行还是应当解除的情形。针对本案争议焦点，评判如下：
关于三方签订的土地使用权转让合同的性质问题。
仙耀公司认为，协议约定的内容是土地使用权转让，文义明晰，不存歧义，汇盈祥公司违反约定，缺失诚信，应继续支付受让余款的责任。汇盈祥公司认为，协议签订时，诉争土地已由政府收储，仙耀公司已失去诉争土地使用权，其不构成财产转让的权利主体，不能行使请求权。彭场政府认为，三方签订的是土地使用权转让协议。
一审法院认为，三方协议签订之前，涉案土地已由政府收储，其中1779.98㎡已由政府挂牌交易，仙耀公司虽没获得对价或分成，但拟从政府置换的土地中受偿，此时仙耀公司不再是涉案土地的使用权属人，不具备土地使用权转让的权属主体资格。三方在协议签订时对此均知情，又以真实意思约定了价款，该价款的性质应认定为土地使用权在转让过程中由汇盈祥公司对仙耀公司所作的补偿。仙耀公司虽无权主张土地使用权的转让价款，但依此约定并不丧失要求补偿价款的请求权利。
二、仙耀公司在厂区建房是否为阻却汇盈祥公司加油站报批许可不能的违约因素？
仙耀公司认为，双方签订合同后，汇盈祥公司久不启动加油站项目，仙耀公司才在厂区新建厂房。仙耀公司在厂区添建设施，合理合法。且仙耀公司新建厂房前多次知会汇盈祥公司，该公司不予理睬。由此，仙耀公司新建厂房并不违约。汇盈祥公司认为，协议签订后，仙耀公司擅自在厂区内增添违章建筑，违反了《汽车加油加气站设计与施工规范》规定汽油设备与站外建筑物的安全间距，导致加油站项目无法获得建设用地许可和施工许可，其违约行为是阻却加油站项目不能审批建设的标本原因。彭场政府认为，加油站项目不能启动是否由仙耀公司新建厂房所致，应当由权威部门认可。
一审法院认为，加油站作为成品油供应网点，与民用建筑间隔距离具有法定标准或相关的行业规范要求，汇盈祥公司以其新建厂房违背了加油站建设的相关规范，但没能提交政府职能部门的检查报告和评估意见。且仙耀公司是在协议签订较长时间后在自己的厂区新建，并知会了汇盈祥公司，汇盈祥公司知情亦未就该建筑是否违章提出意见，故汇盈祥公司认定仙耀公司新建厂房系违章建筑导致加油站不能获取审批通过的理由依据并不充分。
合同当下是符合继续履行还是应当解除的情形？
仙耀公司认为，其严格履行了合同义务，已交割土地，协助过户，且在履行协议中就土地置换缴纳了国家的土地出让金，补偿了置换土地农户的安置费和其他相关费用，上述事实无法改变，应由汇盈祥公司支付剩余价款。汇盈祥公司认为，涉案土地使用权交易目的具有建设加油站项目的唯一性，各方当事人均知详情，现难以获得规划许可和施工许可，汇盈祥公司已无法实现合同目的，依“因政策和灾害造成本协议全部或部分不能履行的，三方协商修改和终止合同”的约定，应依法解除合同。故汇盈祥公司不需支付剩余价款，且依照解除合同的法律归责，应由仙耀公司返还已经收取的价款900000元。彭场政府认为，合同签订时，并未就土地转让用途作出明确约定，彭场政府亦非出让方和受让方，对合同是继续履行还是终止不宜发表意见。
一审法院认为，加油站规划建设属特批特许的服务项目，具有较高的商业风险，规避风险的正常程序是先报批，后征地。汇盈祥公司与中石油湖北分公司在并未获得审批许可的情形下即签订尚未建设的加油站收购协议并征地，显然倒置了程序，其对商贸交易风险不作预测和评估，应由自己承担风险。汇盈祥公司虽然不能实现合同目的，但与仙耀公司约定承担的义务并无关联。且仙耀公司在履行协议中诸如缴纳土地出让金、补偿农户安置费和相关费用等一系列后果已无可逆转，如解除合同返还价款，财产损失的扩大难以预测，由仙耀公司去承担汇盈祥公司不够审慎的商业行为转嫁的风险，显然有悖公平原则。且合同的履行亦未出现“因政策改变和灾害导致不能”的约定情形。至于汇盈祥公司认为仙耀公司没有配合围墙和平整土地，支付余款的条件尚不成就，因协议并没有就配合方式、配合范围、配合措施等应由仙耀公司履行的协助义务作出明确约定，汇盈祥公司未陈述具体意见，因此，汇盈祥公司认为支付剩余价款尚不成就的事实依据亦不够充分。
综上，仙耀公司与汇盈祥公司及彭场政府签订的《（国有）土地（使用权）转让合同》，其实质是对土地使用权转让过程中达成的补偿性合同，是各方当事人的真实意思表示，未违背法律和行政法规的规定，行为合法有效。汇盈祥公司未按约定付清款项，违背了诚实信用原则，应依法承担民事责任。仙耀公司虽没有明确要求汇盈祥公司继续履行合同，但该请求蕴含在支付剩余款项800000元的请求之中，对此，予以支持。汇盈祥公司辩称和请求解除合同，由仙耀公司返还其支付价款900000元于法无据，不予采纳。彭场政府作为合同一方当事人，约定了相关义务，知悉诉讼案情，且由追加引入，作为第三人的适格主体并无不当。但彭场政府在合同履行中无明显违约行为，不宜承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第六十四条的规定，判决：一、汇盈祥公司与仙耀公司继续履行《（国有）土地（使用权）转让合同》，支付仙耀公司土地使用权转让补偿款800000元。二、驳回汇盈祥公司的反诉请求；三、彭场政府不承担责任。上列款项于判决生效后十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，减半收取5900元，反诉费6400元，合计12300元，由汇盈祥公司负担。
二审期间，汇盈祥公司向本院提交了如下证据：
证据一：2016年9月21日中石油湖北分公司向仙桃市委市政府出具的《关于请求支持许湾加油站建设的报告》。证明汇盈祥公司在2014年8月已经取得了乡镇2级加油站的相关报批程序。
证据二：2017年7月12日仙桃市规划局向湖北为维律师事务所出具的仙规函（2017）16号回复。证明仙耀公司院内北侧新建的三层厂房属于违法建设项目，对汇盈祥公司的加油站项目造成了较大的影响。
证据三：2017年11月21日仙桃市国土资源局出具的《闲置土地认定书》。证明诉争的土地为闲置土地，闲置的原因是市政府规划调整。
仙耀公司及彭场政府在二审期间未向本院提交证据。
经本院组织质证，仙耀公司、彭场政府对证据一提出异议，认为该证据不属于新证据，该证据形成时间在一审法院开庭之前，该证据只能证明汇盈祥公司履行了正在报批的程序，并不能证明其受让诉争土地时已获得建设加油站的许可。对证据二提出异议，认为该证据与本案无关联性，一审时仙耀公司已提交证据证明新建厂房不属于违章建筑。对证据三提出异议，认为该证据与本案无关联性，签订的合同载明是商服用地，并没有注明是用于建设加油站，目前由于政府规划调整，导致加油站无法建设，汇盈祥公司应与政府协商解决，不能以此拒付仙耀公司的转让款。
本院认为，汇盈祥公司所举的证据一系仙桃市规划局出具，仙耀公司并未否认该证据的真实性，该证据能够证明仙耀公司在其厂区范围内违法新建厂房，且新建厂房因与拟建加油站的距离较小，对加油站的平面布局规划设计造成较大影响的事实，对该证据予以采信。证据二系中国石油天然气股份有限公司湖北江汉销售分公司向仙桃市委、市政府出具的报告，该报告中记载的关于获得争议土地使用权的过程与本案查明的事实一致，对该证据予以采信。证据三是仙桃市国土资源局出具的《闲置土地认定书》，该证据具有客观性、合法性、关联性，对该证据予以采信。
二审查明：仙耀公司在其厂区范围内新建厂房未办理申报审批手续，属违法建设项目，该厂房建设对加油站的平面布局规划设计造成较大的影响。本案争议土地经仙桃市规划局认定属闲置土地，闲置原因是市政府规划调整，加油站项目暂缓建设，导致项目迟迟不能动工。认定该宗土地闲置的原因属政府原因。对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案二审时的争议焦点是，1、仙耀公司、汇盈祥公司、彭场政府三方签订的合同是否有效，应否解除及解除后仙耀公司应否向汇盈祥公司返还900000元。2、合同中约定的付款条件是否成就，汇盈祥公司应否向仙耀公司支付80万元。3、一审判决是否超出仙耀公司的诉讼请求，违反法定程序。针对本案争议焦点，评判如下：
1、仙耀公司、汇盈祥公司、彭场政府三方签订的合同是否有效，应否解除及解除后仙耀公司应否向汇盈祥公司返还900000元。汇盈祥公司认为其与仙耀公司签订的《土地转让合同》是仙耀公司为了谋取非法暴利，违反《中华人民共和国土地管理法》，非法转让土地而签订的合同，应当无效。本院认为，仙耀公司与汇盈祥公司及彭场政府签订的《土地转让合同》实质上是汇盈祥公司为了受让争议土地，而约定对仙耀公司进行补偿的协议。故该合同虽名为土地转让合同，但不具有土地转让的权利义务内容，该合同实为补偿合同。一审确定本案案由为建设用地使用权转让合同纠纷不当，本案应定为合同纠纷。在签订该合同时，汇盈祥公司明知中石油湖北分公司已经取得该宗地的土地使用权，仍与仙耀公司签订该合同，故该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦无其他导致合同无效的情形，故该合同为有效合同。汇盈祥公司认为该合同违反《中华人民共和国土地管理法》的规定，为无效合同的理由不能成立。关于合同应否解除及解除后仙耀公司应否向汇盈祥公司返还900000元的问题。本院认为，仙耀公司、汇盈祥公司、彭场政府签订的《土地转让合同》中虽约定“因政策和自然灾害造成本协议全部或部分不能履行的，三方可协商修改和终止合同”，但汇盈祥公司未举证证明本案有因政策和自然灾害造成协议全部或部分不能履行的情形，仙耀公司所建厂房虽对加油站建设的平面布局造成较大的影响，但是否足以导致加油站不能建设，无证据证明。仙桃市规划局的《闲置土地认定书》中也只是说明加油站项目暂缓建设，并未说明加油站不能建设，故汇盈祥公司认为仙耀公司建设厂房的行为导致合同目的不能实现的理由不能成立。故汇盈祥公司要求解除合同并要求仙耀公司返还900000元的请求没有事实和法律依据，不能成立。
2、合同中约定的付款条件是否成就，汇盈祥公司应否向仙耀公司支付800000元。仙耀公司、汇盈祥公司及彭场政府签订的《土地转让合同》中约定土地转让费1700000元，签定合同后10日内乙方（汇盈祥公司）分两次付清，第一期700000元在签定合同10日内一次性付清，第二期1000000元甲方（仙耀公司）配合乙方围墙、场地平整完工后10日内一次性付打给甲方账户。本案中，汇盈祥公司向仙耀公司付款900000元后，余款一直未付。因规划原因，汇盈祥公司一直未能获得建设加油站的相关行政审批，故一直未能启动加油站的围墙、场地平整，在较长时间内也没有要求仙耀公司配合其建围墙和场地平整。本案是因汇盈祥公司的原因而导致仙耀公司无法完成约定的义务，故应当视为第二期付款条件已成就，汇盈祥公司应当向仙耀公司支付剩余款项800000元。
3、一审判决是否超出仙耀公司的诉讼请求，违反法定程序。一审时，仙耀公司的诉讼请求为判令汇盈祥公司支付仙耀公司土地转让款800000元，本案诉讼费由汇盈祥公司承担。而要求判决双方继续履行合同。一审判决汇盈祥公司与仙耀公司继续履行《土地转让合同》，支付仙耀公司土地使用权转让补偿款800000元，判决超出了仙耀公司的诉讼请求，应予纠正。
综上，汇盈祥公司的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，实体处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持湖北省仙桃市人民法院（2017）鄂9004民初816号民事判决第二项、第三项；
二、变更湖北省仙桃市人民法院（2017）鄂9004民初816号民事判决第一项为湖北汇盈祥科技有限公司支付湖北仙耀彩印包装科技股份有限公司补偿款800000元。
上列款项于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11800元，减半收取5900元，反诉费6400元，合计12300元，由湖北汇盈祥科技有限公司公司负担；二审案件受理费20100元，由湖北汇盈祥科技有限公司公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈先锋
审判员 别瑶成
审判员 汪丽琴
二〇一八年三月十六日
书记员 赵 明