天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0116民初80361号
原告天津天孚物业管理有限公司，住所地天津经技术开发区洞庭路76号建设大厦第四层、五层及1号楼首层。
法定代表人杨刚，董事长。
委托代理人张玮，天津高地律师事务所律师。
委托代理人王玥，天津高地律师事务所律师。
被告陈瑞武。
委托代理人ＸＸ,天津律云律师事务所律师。
委托代理人陈瑞兴，陈瑞武之兄。
原告天津天孚物业管理有限公司诉被告天津恒润物流有限公司、被告陈瑞武物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案受理后，原告撤回对天津恒润物流有限公司起诉，本院照准，依法由审判员宋增义适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托代理人张玮，被告委托代理人ＸＸ、陈瑞兴到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2006年7月14日与天津天保房地产开发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》（以下简称《前期物业合同》），约定由原告为其建设开发的位于天津市保税区滨海十五路197号的天津国际贸易与航空服务区航交中心2#楼（以下简称“海景大厦”）全体业主提供前期物业管理服务。被告陈瑞武是海景大厦5层501室房屋业主，房屋建筑面积为143.58平方米。根据前期物业合同约定，物业管理服务费按照建筑面积每月每平米18元由业主交纳，原告依照合同履行了合同义务，被告无故拖欠2015年1月1日至2016年1月31日的物业费17732.13元，2008年10月1日至2016年1月31日的中央空调运行维护费114720.42元。原告曾多次以多种方式向被告催缴物业服务费，被告均不予理睬。被告逾期交纳物业管理服务费，截止至2016年1月18日，共产生滞纳金83688.6元。原告当庭变更了诉讼请求，其最终请求判令：1.被告支付原告自2015年1月1日至2016年1月31日的物业服务费17732.1元，滞纳金1739.8元；2.被告支付原告自2011年3月16日至2015年10月31日的中央空调运行维护费67733.87元，滞纳金31631.4元；3.诉讼费由被告承担。
审理中，原告提供了以下证据：
1.原告营业执照及资质证书，证明原告为一级资质物业企业；2.《天津市商品房买卖合同》，证明案外人赵忠盛于2007年6月15日初始购买；3.原告于2006年7月14日与天津天保房地产开发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》及2006年9月6日签署的《关于航运中心2号楼<前期物业管理服务合同>的补充协议》；4.案外人海景大厦5层501室房屋原始产权人赵签署的《海景大厦业主公约》，对物业费收费标准及中央空调运行等事宜进行了确认；5.案外人赵忠盛签署的《确认书》，3-5证据证实原、被告双方存在前期物业合同关系，收费标准为每月每平米18元，其中每月每平米纯物业费9.5元，中央空调运行维护费（补充协议中“供冷供暖能源费”）每月每平米8.5元；6.原告对外支付相关费用及对内收取相关费用的票据，证明原告履行了服务义务；7.天津港保税区物价局关于电力销售价格的通知，证明基本电费1.71元收费合理；8.维修记录单六份；9.设备维护报修记录表；10.电费发票；11.维修发票；12.变压器维护发票；13.劳动合同六份，8-13证据证实原告实际为被告提供了中央空调运行维护，为此支付了运营成本。14.部分业主自觉交费发票，证明海景大厦中央空调运行维护费收费标准统一且其他业主一直在交费；15.维修记录单，证明原告就中央空调运行维护费向被告进行了催收。
被告辩称，请求驳回原告的诉讼请求。针对第一项诉讼请求：原告主张每月每平米9.5元物业费是由自营自收的7.79元外加代收的1.71元基本电费组成的，1.71元的基本电费因原告没有增加的依据及代缴凭据故不同意支付。7.79元的取费因原告未做到一级资质物业应有的服务水平，亦未提供讼争楼盘身为5A级写字楼应享有的服务档次，因此原告收取物业费应当进行相应扣减，被告也无需支付滞纳金。
针对第二项诉讼请求，原告关于2011年3月16日至2014年1月22日期间中央空调运行维护费的诉讼请求超过诉讼时效，应予驳回。关于2014年1月23日至2015年10月31日期间中央空调运行维护费，双方不存在有效合同项下的法律关系，同时空调维护费8.5元收费显然过高，实际只应是2-2.5元，加重了包括被告在内的业主责任，损害业主利益。空调运行维护费是代收费用，原告没有代收依据及代缴凭据。中央空调不是全年送风，该费用取费期间应该只有九个月，不应全年按月收取。故被告无需向原告支付此段时间的中央空调运行维护费及滞纳金。
审理中，被告出示了如下证据：
1.开发商致业主的函，证明讼争楼盘为高档社区，需要优质服务；2.2016年8月11日保税区房管局出具的前期物业合同备案证明，证明补充协议和蓝皮儿业主公约未见到备案手续；3.照片17张，证明原告保洁、公共设施维护不到位；4.照片3张，证明第一被告交纳本案讼争物业费原告拒收；5.保税区销售电价表，证明原告收取室内用电电费过高；6.视频证据两份，证明原告不让被告使用车场、保洁和设施维护不到位以及原告拒收被告按照调解的7.6元标准交纳物业费等事实，以及2015年8月至今被告未享受到中央空调服务；7.公证材料一套，证明8.5元中央空调运行维护费取费过高;8.海景大厦5层501室房产证，证明其于2011年3月21日取得该房屋产权。
经审理查明，原告与房屋建设单位天津天保房地产开发有限公司于2006年7月14日签订《前期物业合同》，约定由原告为位于天津市保税区滨海十五路197号全体业主提供前期物业管理服务，2006年9月6日双方针对本案所涉海景大厦专门签订了《关于航运中心2号楼<前期物业管理服务合同>的补充协议》（以下简称《补充协议》），两份文件整体构成了海景大厦的前期物业合同。该合同对委托物业的基本情况、物业服务内容及标准、物业管理服务期限、双方权利义务、物业管理服务费用等内容进行了约定。前期物业合同期限为“自2006年7月18日开始，至本物业首次业主大会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理合同》之日终止”。合同约定海景大厦物业服务费按建筑面积18元每平米每月收取，其中9.5元为物业管理服务费；8.5元为冬季供暖和夏季供冷费，经原、被告确认此诉请称谓为“中央空调运行维护费”，业主每月5日前向原告交纳。业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之五交纳滞纳金。
被告为海景大厦5层501室房屋产权人，2011年3月21日通过二手房买卖于赵处取得所有权，对此原、被告均认可。
案外人海景大厦5层501室房屋原始产权人赵签署《确认书》，书面确认：“已全文阅读《前期物业管理服务合同》和《业主公约》的条款，并理解、认同条款内容，同意严格遵守。”原告与赵忠盛共同签署了新《业主公约》（“蓝皮儿业主公约”），该公约第十七条中就业主交纳物业管理服务费的标准明确约定为18元每月每平米。
原告系物业管理企业，具有物业管理企业一级资质，并依法注册取得工商营业主体资格，其经营范围包括房地产物业管理等。原告依约履行了前期物业合同约定的相关义务。
海景大厦5层501室，房屋建筑面积143.5平米。被告实际取得房屋产权时间为2011年3月21日，而非原告第二项诉请主张期间起始日2011年3月16日，亦非诉称房屋面积143.58平米。按照合同约定的收费标准，被告拖欠原告物业服务费由以下两部分构成：2015年1月1日至2016年1月31日物业服务费人民币17722.3元（143.5平方米X9.5元/平方米.月X13个月）；2011年3月21日至2015年10月31日中央空调运行维护费67492.8元【143.5平方米X8.5元/平方米.月X（55个月+10天）】。因原告向被告催要物业服务费未果，故于2016年1月21日起诉来院。
被告2011年3月21日取得房屋产权后至2014年12月31日前，向原告缴纳了纯物业服务费部分费用。在此期间，原告并未明确放弃主张中央空调运行维护费部分的权利。
本院认为，《前期物业合同》、《补充协议》、新《业主公约》应认定为本案物业服务公司与房屋业主法律关系的基础，是签约当事人的真实意思表示，内容并不违反法律强制性规定，合法有效。被告就新《业主公约》中案外人赵签字真实性不予认可，但未提供证据证明，对此抗辩意见本院不予采信。包含补充协议在内的前期物业合同对海景大厦的物业服务公司以及全体业主具有约束力。被告通过二手房买卖自原房屋所有人处取得房屋所有权，成为海景大厦5层501室业主的同时亦承继了原所有人基于该房屋之上包括由《前期物业合同》、《补充协议》、新《业主公约》所确定的权利义务。因此，本案原、被告双方均应依约履行提供服务和接受服务，支付对价的权利义务。
本案第一争议焦点为原告2014年1月22日之前的中央空调运行维护费诉请是否超过诉讼时效？本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，参照最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条、第十六条的规定：“权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权，但权利人明确表示放弃的情形除外”；“义务人作出
--部分履行--
行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方'同意履行义务'”。本案三个合同性文件整体构成了双方的物业合同关系，《前期物业合同》为基础合同，《补充协议》是针对基础合同的补充细化，新《业主公约》是对前两份合同内容的书面确认，《补充协议》中将物业费总体约定为18元每月每平米，其中针对纯物业收费约定为9.5元每月每平米，针对中央空调运行维护费约定为8.5元每月每平米。由此可见，18元为同一债权的盖然性约定，由9.5元和8.5元两部分债权组成，本案原、被告均认可被告就讼争时效部分时间段的纯物业费部分一直在进行交纳，原告亦如数收取。原告从未就讼争时效部分时间段的中央空调运行维护费8.5元部分明确表示放弃。基此，原告主张被告支付2011年3月16日至2014年1月22日期间中央空调运行维护费，因原告未明确表示放弃，且被告履行了同一债权中的另一部分纯物业费的债权原告亦如数收取，应认定原告此部分主张没有超过诉讼时效，被告时效抗辩无据，不予采信。
本案第二争议焦点为原告诉请的纯物业费中1.71元每月每平米基本电费以及中央空调运行维护费8.5元每月每平米是否存在事实法律依据？本院认为，原、被告之间基于三个合同性文件存在物业服务合同关系，各项费用的取费单价以及按月计算、按约收费的计价方式均为合同自主约定，原告以此取费标准主张权利有据，被告应当据此付费。被告关于上述费用为代收代缴费用要求原告出具代缴票据以及上述取费过高的抗辩无据，不予采信。
本案第三争议焦点为原告在提供物业服务中是否存在服务瑕疵？原告具有物业管理资质，为被告提供了相应的物业管理服务，被告应履行给付物业管理服务费的义务。被告针对服务项目中的保洁、公共设施维护以及车场管理不到位作为原告服务瑕疵，抗辩要求减免物业费。本院认为，被告提供的纯物业服务瑕疵证据虽欠充分，但双方为此形成诉讼，足以证实原告在相关问题上没有做到充分沟通、协调、以期解决，应酌情扣减相应的费用，本院酌情按每月每平米9元支持原告诉请16798.5元（143.5平方米X9元/平方米.月X13个月），诉请超出部分，不予支持；针对中央空调运行维护费的诉请，本院认为，原告自2008年以来，实际为被告提供了中央空调运行维护，被告也实际接受了此项服务，原告主张服务对价给付，被告应当履行给付义务。原告虽长期主张且连续收取了纯物业费，但却怠于及时主张中央空调运行维护费用，客观上形成了诉累，也加重了被告一次性给付的经济负担，且因被告欠费，原告诉讼前单方自主停止此项服务，上述行为均应认定原告在中央空调运行维护方面存在服务瑕疵。本院酌情按每月每平米8元支持原告诉请63522.7元【143.5平方米X8元/平方米.月X（55个月+10天）】，诉请超出部分，不予支持；鉴于原告在整体物业服务中存在瑕疵，应理解为原告在物业服务合同项下亦存在违约行为，其主张名为滞纳金实为违约金的诉请，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条，参照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条、第十六条之规定，判决如下：
一、被告陈瑞武于本判决生效之日起十日内给付原告天津天孚物业管理有限公司2015年1月至2016年1月天津市保税区滨海十五路197号的天津国际贸易与航空服务区航交中心2#楼海景大厦5层501室房屋的物业服务费人民币16798.5元。
二、被告陈瑞武于本判决生效之日起十日内给付原告天津天孚物业管理有限公司2011年3月21日至2015年10月天津市保税区滨海十五路197号的天津国际贸易与航空服务区航交中心2#楼海景大厦5层501室房屋的中央空调运行维护费人民币63522.7元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
上述给付事项，如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为1338元，由原告负担83元，被告负担1255元，由其于本判决生效之日起十日内径行给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 宋增义
二〇一六年五月二十六日
书记员 黎 曜
附：法律释明
1.《中华人民共和国民法通则》
第一百四十条：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。自中断时起，诉讼时效重新计算。
2.《中华人民共和国合同法》
第三十二条：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
3.《物业管理条例》
第七条第（五）项：业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（五）按时交纳物业服务费用；
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
5、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第十一条：权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权，但权利人明确表示放弃剩债权的情形除外。
第十六条：义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方“同意履行义务。”