北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0112民初4704号
原告（反诉被告）:董丽丽，女，1976年7月27日出生，个体工商户。
被告（反诉第三人）:周利，女，1971年7月22日出生，无职业。
委托诉讼代理人：庄严，北京济和律师事务所律师。
被告（反诉原告）:北京悦利民餐饮管理有限公司，住所地北京市通州区翠景北里21号楼3层101商业309、3K16-2，统一社会信用代码：×××。
法定代表人：潘宝忠，总经理。
委托诉讼代理人：田野，北京济和律师事务所律师。
原告董丽丽与被告周利、被告北京悦利民餐饮管理有限公司（以下简称悦利民公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董丽丽，被告周利的委托诉讼代理人庄严、被告悦利民公司的委托诉讼代理人田野到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董丽丽向本院提出诉讼请求：1、确认我与悦利民公司于2015年1月4日签订的《通州北苑项目租赁协议（经纪机构居间成交）》（以下简称《租赁协议》）和2015年8月11日签订的《补充协议》于2016年10月1日被告拖欠房租6个月时已解除；2、判令二被告支付我房屋租金116388.5元；3、判令二被告按照合同第九条违约条款赔偿我违约金113560.63元；4、判令被告按照合同约定，支付所欠物业费3022元、取暖费771.98元、拖欠的水费8322.35元；5、判令被告赔偿被其损坏的房屋玻璃门3500元；6、判令被告承担因其违反租约私自撤离商铺，造成我二次出租所产生的相关费用，及打扫卫生费1500元、二次租赁的中介、免租金费用79692.5元；7、签订合同时，合同期限为5年，免租金两个月为75707元，现被告未能履行合同，应返还此相应数额及60565.6元；8、判令本案诉讼费由被告承担；9、要求被告把注册在商铺的法人地址迁移出我的商铺地址。事实和理由：2015年1月4日，在北京市通州区万达租赁部我和被告签订了位于通州区北苑万达金街B区xxx号商铺的租赁合同，租赁期为2015年6月1日至2020年7月30日。合同规定第一年、第二年租金为19元每天每平米，第三年20元每天每平米，第四年21元每天每平米，五年为22元每天每平米，支付方式为：押金为两个月的租金，租金每个季度付一次，即押二付三。但是被告周利自从接手商铺三个月以后，就没有按照合同约定交付租金。被告总以生意不好为由，一致拖欠我租金。直到目前为止还欠我租金116388.5元。在我不停催要租金过程中，被告提出生意好转以后再补交拖欠的租金，我以理解和友好的态度一直等到2016年12月19日，被告弃铺而逃。2016年12月19日早晨6:22接到物业工作人员打来的电话，告知我租户已经把物品搬走了，商铺空了，并且大门的玻璃门窗被砸碎了。我赶到现场后确实是狼藉一片，玻璃碎片散落一地，屋内物品已被搬空，凌乱不堪。在物业公司的协助下，我报警。通州区北苑派出所民警进行了详细勘察。在派出所的监控录像上可以清晰地看到在12月19日凌晨1点左右，周利等人在夜幕的掩护下，把商铺里的物品搬上货车运走，时间持续了一个半小时左右。经与物业核实，被告还欠2016年的物业管理费、取暖费、水费。事发后被告以不在北京为由，拒不露面，不与我进行物业交割，不交还燃气卡，不支付所欠的一切费用，恶意拖欠、耍赖。被告的所作所为严重违反租赁合同，严重损害了我的合法权益。我诉至贵院，望依法维护我的合法权益。
被告周利辩称，我不是本案的适格被告。本案中2015年1月4日和原告董丽丽签订租赁合同的相对人是悦利民公司，根据合同相对性，合同对周利没有约束力。周利既不是悦利民公司的法人，也不是股东，周利已经于2016年12月2日于潘宝忠签订股权转让协议，公司股东决定和执行董事决定也免去了周利的法人职务。
被告悦利民公司辩称，我公司不同意原告董丽丽的诉讼请求。我公司不存在违约行为。第一，我公司不存在拖欠上述金额的房屋租金，董丽丽计算租金拖欠方式未明确，我公司不拖欠其租金。第二，我公司不存在违约行为，不同意承担违约金，假设法院认定我公司存在违约行为，合同中约定的违约金过高。第三，物业费等费用缴费主体未能体现为原告，拖欠数额我公司不清楚，我公司愿意按照合同约定，在使用期限内交付上述费用。第四，房屋玻璃门的损害不是我公司的故意行为，但是是在我公司使用期间，如果能证明毁损价值，我公司同意承担。第五，原告第六项、第七项诉讼请求，没有依据，不同意承担。第六，诉讼费应当由过错方承担。第七，我公司未迁出原告地址的原因，是原告无法提供出租房屋的发票，我公司不能完成税务变更，如果原告能提供发票，我公司愿意迁出。
反诉原告悦利民公司向本院提出反诉请求：1、确认我公司与董丽丽于2015年1月4日签订的《租赁协议》和2015年8月11日签订的《补充协议》于2016年12月19日董丽丽将房屋转租、合同已无法履行时已解除；2、判令反诉被告董丽丽赔偿我公司经济损失共计350283元；3、判令反诉被告向我公司退还押金75707元；4、本诉和反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2015年1月4日，北京悦利民餐饮投资管理有限公司（更名悦利民公司）与反诉被告董丽丽在大连一方物业管理有限公司北京分公司的居间服务下签订了《租赁协议》，双方又于2015年8月11日签订了《补充协议》。根据上述协议约定，我公司承租董丽丽位于北京市通州区永顺镇北苑商务区东区商业金融、居住项目用地B1#商业楼1层xxx号商铺（以下简称xxx号房屋）用于经营使用，房屋租赁期自2015年6月1日至2020年7月30日，补充协议后顺延。协议签订后，我公司依据协议约定向董丽丽支付了押金、租金、物业费以及供暖费等费用，并对商铺进行了装修、安装消防设施、空调、燃气灶，并且购买了用于营业的家具、厨具、音响、灯箱等设施。但是，董丽丽违反合同约定，在租赁期内于2016年12月19日将案涉商铺出租给案外人董久明，给我公司造成了严重的经济损失。为维护我公司的合法权益，我公司提起反诉，请求法院支持我公司的反诉请求。
反诉被告董丽丽辩称，我不同意悦利民公司的反诉诉讼请求。被告凌晨将东西搬走了，早晨周利发短信通知的我，物业告诉我被砸了，我才知道房屋空了，被告说经营破产了，让我来收房，被告污蔑我房屋转租，我后来和别人签的租赁合同16元每平米，和被告签的合同是19元每天每平米。
反诉第三人周利述称，我认可悦利民公司的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2015年1月4日，董丽丽作为出租人（甲方）、北京悦利民投资管理有限公司（以下简称悦利民投资公司）作为承租人（乙方）、大连一方物业管理有限公司北京分公司作为居间人（丙方）签订《租赁协议》，悦利民投资公司承租董丽丽所有的xxx号房屋，房屋建筑面积65.5平方米，租赁期限2015年6月1日至2020年7月30日，共计5年零2个月。《租赁协议》第三条租金及押金约定：“（一）租金标准及支付方式：113561元/季，租金总计人民币113561元。支付方式：（□现金/□转账支票/□银行汇款），押贰付叁，各期租金支付日期：2015.5.21,2015.10.20,2016.1.20，2016.4.20，2016.7.20，2016.10.20，2017.1.20，2017.4.20，2017.7.20，2017.10.20，2018.1.20，2018.4.20，2018.7.20，2018.10.20，2019.1.20，2019.4.20，2019.7.20，2019.10.20，2020.1.20，2020.4.20，（见第十一条其他约定事项）（二）押金：人民币75707元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。”第四条其他相关费用的承担方式约定：“租赁期内的下列费用中，由甲方承担费用（斜线划掉），（1）水费（2）电费（3）电话费（5）供暖费（6）燃气费（7）物业管理费（8）房屋租赁税费（9）上网费（11）室内设施维修费由乙方承担。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由乙方承担。如甲方垫付了应由乙方支付的费用，乙方应根据甲方出示的相关缴费凭据向甲方返还相应费用。”第六条房屋的维护及维修约定：“对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方负责维修或承担赔偿责任。”第八条合同解除约定：“（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达90日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达30日的。2、欠缴各项费用达37854元的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或妨碍他人正常工作、生活的。7、擅自将房屋转租给第三人的。（五）其他法定的合同解除情形。”第九条违约责任约定：“甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的300%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的300%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的300%支付违约金，甲方应退还剩余部分的租金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付该房租或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按合同约定时间返还房屋的，应按月租金的300%标准支付违约金。”第十一条其他约定事项：“1、本合同第二条租赁期限为五年零二个月，经营项目为老港记甜品店！起租日从2015年6月1日起计算，如收房时间延迟，其他相应期限顺延；2、本合同第三条关于租金的规定，第一年租金为19元/天/㎡，签约当日承租方向出租方支付两个月租金人民币75707元作为定金，剩余三个月租金尾款人民币113561元于收房前十日支付；第二年租金为19元/天/㎡，第三年租金为20元/天/㎡，第四年租金为21元/天/㎡，第五年租金为22元/天/㎡。3、本合同第四条租赁期内所列项目的费用由甲乙双方依据条款各自承担，其中物业费11.5元/月/㎡、供暖费为46元/平方米/采暖季、水费6.6元/吨、电费1.4元/度，其他费用按照物业管理规定收费标准收取；4、免租期两个月，免租期内承租方无需缴纳租金但需缴纳除租金以外的其他费用；5、经双方协商一致，合同到期后乙方对商铺有优先承租权。6、在合同期内甲乙双方有一方违约应赔偿另一方剩余租期内租金的三倍。”签订《租赁协议》当日，悦利民公司向董丽丽支付押金75707元。
2015年8月11日，董丽丽和悦利民投资公司签订《补充协议》，约定：“1、起租日：由2015年8月11日开始；2、免租期按照合同约定，自动顺延（免租期为贰个月）；3、在不违反法律的前提下，乙方的经营项目及店铺名称不受限制，甲方无权干涉，但不经甲方允许的情况下，乙方不得私自转租；4、从甲、乙双方交接房屋之日起，甲方要积极配合乙方出具各种所需要资料和文件，包括但不限于房屋买卖合同或产权登记证，业主身份证复印件等，甲方不得以各种理由或原因，阻碍或拖延乙方办理。”当日，周利向董丽丽支付房租113561元（2015年10月11日-2016年1月11日）、物业费9066元（2015年9月1日-2016年8月31日）、供暖费3087元（2015年11月15日-2016年3月15日）。自2016年1月，房租均通过周利个人账户向董丽丽个人账户转账支付，具体日期和数额如下：2016年1月28日，37853.5元；2016年2月18日，30000元；2016年3月19日，30000元；2016年4月19日，30000元；2016年5月12日，30000元；2016年6月13日，30000元；2016年7月8日，30000元；2016年8月14日，30000元；2016年9月18日，30000元；2016年10月19日，30000元；2016年11月17日，30000元。
另查，悦利民投资公司于2016年7月4日经北京市工商管理局通州分局核准，名称变更为悦利民公司。悦利民公司为有限责任公司(自然人独资)。2016年12月2日，周利作为转让人与潘宝忠作为受让人签订《股权转让协议》，约定：“周利将其在悦利民公司所拥有的全部出资200万元占注册资本100%的股权转让给受让人潘宝忠所有。转让双方自签字之日起股权交割清楚，转让前引起的债权债务由转让人承担，转让后再发生的债权债务由受让人承担。”2016年12月5日，工商登记中的法定代表人进行了变更。
在本案审理过程中，双方均认可悦利民公司在2016年12月18日处于营业状态，但对2016年12月19日发生的事实产生争议。董丽丽陈述其在2016年12月19日早晨接到了周利的短信通知，短信载明：“我努力到无能为力，我破产了，您来收铺吧”，后董丽丽前往xxx号房屋查看，发现xxx号门玻璃损坏，与周利短信联系后，周利否认门玻璃系其损坏。周利认可其于2016年12月19日撤出了桌椅和保险柜，但表示系为了装修，又称玻璃门不是故意损坏，如果能证明毁损价值，同意赔付。
2016年12月19日，董丽丽作为出租方与案外人董久明作为承租方签订《北京商铺、写字楼租赁合同》，将xxx号房屋出租给董久明，租赁期限3年，免租期为2016年12月20日-2017年1月19日，租赁起租日期自2017年1月20日至2020年1月19日。庭审中，周利表示其于2016年12月19日之后发现xxx号房屋被转租后，曾经联系过董丽丽，在本案审理过程中悦利民曾申请证人梁某出庭，证人梁某表示其曾于2016年12月19日受周利委托去xxx号房屋查看，除此之外，周利、悦利民公司再未提供任何证据证明其在2016年12月19日后曾主动与董丽丽进行联系。庭审中，董丽丽提交了收据一份，载明承租人董久明修理损坏的门玻璃，花费3500元，并提交了承租人董久明的证言予以佐证。董丽丽提交水费发票一份，载明2016年12月23日，董丽丽支付xxx号房屋水费共计8322.35元。
庭审中，悦利民公司向本院提交了其装饰装修、购买空调、厨具、餐具的合同及发票，欲证明其存在装修及附属物损失情况，经核对，其提供的大部分发票均为2017年6月份后开具，且不同公司不同日期为其出具的《收据》存在连号现象，本院对其提供的上述证据真实性不予认可。其提交的购买商用灶的合同与发票，日期相互吻合，本院予以采信。
本院认为：依法成立的合同对缔约双方具有法律拘束力。合同缔约方应全面履行各自的合同义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
根据本案查明的事实，原告与悦利民公司于2015年1月4日签订的《租赁协议》及《补充协议》系双方的真实意思表示，也未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应恪守履行各自的合同义务。周利作为悦利民公司的独资自然人，其与董丽丽之间的沟通行为，对悦利民公司产生同样的法律责任。在合同履行期限内，周利明确以短信的形式通知董丽丽其已破产，要求董丽丽前来收铺，董丽丽有理由理解为、也只能理解为解除合同的意思表示。董丽丽在前往xxx号房屋收铺时，周利已不在现场，且之后再未主动与董丽丽联系，其已经以自己的行为表示双方无需再经任何协商。董丽丽将xxx号房屋再次出租的行为是一种止损行为，亦系以自己的行为表明其同意周利解除合同的意思表示，故可以认定双方于2016年12月19日达成了对于解除合同的一致的意思表示，双方的合同于该日解除。
关于董丽丽主张的租金及违约金。周利在合同解除前所支付的各期租金均不足双方合同约定的数额，虽然周利主张双方对租金进行了重新调整，降低为每月30000元，但并未提供证据，董丽丽亦不予认可，故对其该项意见，本院不予采纳，周利应当按照双方合同约定的数额支付租金，周利欠付租金的行为已构成违约。关于董丽丽主张的欠付租金的数额，本院根据双方合同履行期限，按照合同约定的数额计算至2016年12月19日，扣除周利已经支付的租金数额。关于违约金的数额，双方合同约定为月租金的3倍，被告方认为过高，但本案中，因周利的违约行为，导致董丽丽丧失的利益更多，包括其再次出租产生的免租期的租金损失，本院认为该约定数额合理，本院不再予以调整。对于周利、悦利民公司已经支付的押金，在其应当支付的租金、违约金中进行扣减。
关于董丽丽主张的物业费、取暖费、水费。其中物业费、取暖费核算正确，数额合理，本院予以支持，其中水费，证据充分，本院予以支持。
关于董丽丽主张的门玻璃损坏的问题。周利在与董丽丽的短信沟通中否认该门玻璃系其损坏，但在庭审中又认可系其损坏，前后表述不一，与民法中诚实信用原则相违背。现董丽丽提供了证据证明其为修理门玻璃支付的费用，证据充分，本院予以支持。
关于董丽丽主张的二次出租产生的打扫卫生费、中介费、免租金费用。其中打扫卫生费并无相应证据予以证明，本院难以支持。关于中介费和免租金费用，性质上均属于周利的违约可能产生的损失，均包含在违约金内，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。
关于董丽丽主张的被告把注册在商铺的法人地址迁移出xxx号房屋商铺地址，该项诉讼请求并非民事案件的处理范围，本案不予处理。
关于悦利民公司主张的装饰装修、消防设施、空调、燃气灶、厨具、家具、瓷砖、材料款、音响、灯箱等经济损失问题。双方合同因周利的单方违约而解除，其要求董丽丽赔偿其装饰装修残值的损失的反诉请求，本院不予支持。但董丽丽在双方合同解除当日便将xxx号房屋出租他人，视为其同意继续利用xxx号房屋的装饰装修，其应当在其利用的价值范围内予以适当补偿，对于补偿数额，本院根据周利、悦利民公司对于xxx号房屋的装饰装修投入及使用期限酌定为3万元。
关于本案的主体问题，悦利民公司为有限责任公司(自然人独资)，周利未提交证据证明其在担任法定代表人期间个人财务独立于公司财务，且悦利民公司向董丽丽支付租金均是通过周利个人账户转账支付，周利在2016年12月19日仍与董丽丽通过短信联系，董丽丽有理由相信周利的行为仍然为悦利民公司的意思表示，周利与案外人之间的股权转让协议并不能对抗董丽丽的请求权，故周利与悦利民公司应当对董丽丽的损失承担共同给付义务。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、董丽丽作为出租人（甲方）、北京悦利民投资管理有限公司作为承租人（乙方）于2015年1月4日签订的《通州北苑项目租赁协议》和董丽丽作为甲方、北京悦利民投资管理有限公司作为乙方于2015年8月11日签订的《补充协议》于2016年12月19日解除；
二、扣除已经支付的押金75707元后，周利、北京悦利民餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内再共同给付董丽丽租金、违约金共计123961.56元；
三、周利、北京悦利民餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内共同给付董丽丽物业费、取暖费、水费共计12116.33元；
四、周利、北京悦利民餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内共同给付董丽丽房屋玻璃门损失3500元；
五、董丽丽于本判决生效之日起七日内给付北京悦利民餐饮管理有限公司装饰装修补偿款3万元；
六、驳回董丽丽的其他诉讼请求；
七、驳回北京悦利民餐饮管理有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3579元，由原告董丽丽负担1312元（已交纳），由周利、北京悦利民投资管理有限公司负担2267元，于本判决生效之日起七日内交纳。
反诉案件受理费3845元，由反诉原告北京悦利民投资管理有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 姚玮东
二〇一七年十二月十八日
书记员 苑路佳