河北省平山县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）平民二初字第290号
原告（反诉被告）范三虎，男，1970年5月12日生，汉族，现住河北省藁城市。
委托代理人郝斌，河北正晨律师事务所律师。
被告（反诉原告）石家庄金达房地产开发有限公司，住所地：石家庄市裕华区塔南路塔冢裕园B区。
法定代表人苗合乡，经理。
委托代理人冀永远，河北咏远律师事务所律师。
原告（反诉被告）范三虎与被告（反诉原告）石家庄金达房地产开发有限公司（以下简称金达房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郝斌，被告及其委托代理人冀永远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告范三虎诉称，2013年4月20日与被告达成商品房销售合同，约定原告向被告购买其开发的河北省平山县“圣府怡苑”商品房，坐落于平山县城东圣府怡苑小区2号楼，约定向原告销售该楼一、二层部分，三、四、五层全部，建筑面积约为7500元（以产权证登记面积为准），价格2350万元（含交易费、配套费、办理房屋所有权证书费）。被告保证收到房款后一个月内办理完房屋所有权证书，否则按每日0.05%向原告支付违约金。原告于2013年4月26日向被告付清了购房款，并取得了被告开具的收款收据。但被告未按合同约定为原告办理房产证，也未向原告支付违约金。被告逾期拒不办理房产证，导致原告行使出租、转让等物权处分行为受到限制。请求判令被告依照购房合同约定为原告办理房产证，判令被告按购房合同约定向原告支付违约金约246万元。
被告石家庄金达房地产开发有限公司辩称，一、原告状称不实。原告状称，其于2013年4月26日向答辩人付清房款，并取得了答辩人开具的收据，这根本不是事实。事实是双方合同履行当初答辩人基于原告“取得收据即付清全部房款”之承诺，才为原告先行出具了收款收据。岂料原告取得收据后并未践行承诺，直到如今也未付清答辩人房款，此可由原告为答辩人的银行转款凭证为据。二、原告诉求不应支持。2013年4月20日双方签订的商品房销售合同第三条明确约定，商品房销售价格为人民币2350元，乙方（原告）在合同签订之日一周内付清甲方（被告）的全部房款。可事实上，截止到现在原告仅支付答辩人2050万元，尚欠300万元未付。合同履行当初答辩人为原告先行出具的收据并不直接反映原告的实际付款时间，何况我们之间的实际付款方式是银行转账方式，因此银行的转账凭证反映的时间才是原告的实际付款时间。据上，原告首先违约的情况下，答辩人依法享有先履行抗辩权，有权拒绝履行相应的义务，且不构成违约和不应当承担违约责任。故原告的诉讼请求依法不应支持。
反诉原告石家庄金达房地产开发有限公司诉称，2013年4月20日原、被告签订商品房销售合同，约定反诉原告将位于平山县城“圣府怡苑”部分商品房出售给反诉被告，销售价格人民币2350万元，反诉被告在合同签订之日一周内付清反诉原告全部房款，反诉原告收到房款后交付商品房钥匙并在一个月内办理完房屋所有权证书……。合同签订后，反诉被告仅在约定时间内支付反诉原告1800万元，同年9月26日支付250万元。去年冬天反诉原告为促使反诉被告及早付清余款300万元提前给其办理了房屋所有权证书，但反诉被告拒付余款。反诉被告被告逾期付款行为已给反诉原告造成较大的利息损失。依法判令反诉被告偿付反诉原告购房款300万元，按同期同类贷款利率赔偿反诉原告利息损失30万元。
反诉被告范三虎辩称，1、被告反诉的不是事实，被告为销售该房屋曾委托胡保生代为销售，原告已按合同约定时间足额将购房款交付胡保生，汇入其妻子李荣婷账户，并由胡保生、李荣婷收款转至被告法定代表人苗和乡账户。被告于2013年4月26日向原告开具了收款收据，原告已履行完毕合同主要义务。因此被告的答辩和反诉均不成立。2、无论被告反诉是否成立，均应支付反诉费用。3、请依法驳回反诉原告的反诉，反诉费由反诉原告承担。
经审理查明，2013年4月20日被告石家庄金达房地产开发有限公司（卖方）（以下简称甲方）与原告范三虎（买方）（以下简称乙方）签订《平山县“圣府怡苑”商品房销售合同》，主要内容为：一、甲方所售商品房的基本情况。1、该商品房为现房（以现有实际状况为准），用途为商业用房，属框架结构，建筑层数为地上五层。2、该商品房座落在平山县城东圣府怡苑小区2号楼，东至圣府怡苑大门通道、南至大街、西至万溢香饭店、北至该楼院落。3、出售层数为一、二层部分，三、四、五层全部。建筑面积约7500平方米（以产权登记面积为准）临街两个门市通道分别与联想电脑门市和国泰家具门市毗邻。二、甲方所销售的商品房四至分明，无任何争议，无任何产权纠纷，东北角楼道和王军军为公用楼道，其他楼道均为独立楼道。三、商品房销售价格：商品房销售价格为人民币2350万元，大写贰仟叁佰伍拾万元整（含交易费、城市建设配套费、办理房屋所有权证书费）乙方在合同签订之日一周内付清甲方的全部房款。四、甲方保证在收到房款后，交付商品房钥匙并在一个月内办理完房屋所有权证书。五、如果乙方在规定期间内不能取得房屋所有权证书，甲方每天按已付房款的0.05%向乙方支付违约金。六、乙方享用与该商品房有关联的公共部位和设施。七、本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。八、本合同自甲、乙双方签字乙方付款后生效。一式两份，甲、乙双方各持一份。该合同为被告提供，有原、被告法定代表人苗合乡及中间人胡保生签字和被告公司的盖章（该签章底部有数字）。原告提供的《平山县“圣府怡苑”商品房销售合同》，其他合同条款与被告提供的合同条款均相同，仅合同第二条不同，内容为：“甲方所销售的商品房四至分明，无任何争议，无任何产权纠纷，东北角楼道为公用楼道，其他楼道均为独立楼道。”合同第八条不同，内容为：“本合同自甲、乙双方签字后生效。一式两份，甲、乙双方各持一份。”原告提供的合同落款处有原告、被告法定代表人苗合乡的签字和被告公司盖章（该签章底部无数字）。
案外人李荣婷与胡保生系夫妻关系。2012年12月6日被告出具《授权委托书》，内容为：“就平山圣府怡苑小区，大门口西侧框架商业楼1-5层约7430㎡（按房产证为准），委托胡保生全权代理销售总价为2350万元，贰仟叁百伍拾万元，内含过户费用（由胡保生指定过户产权人为准）”。该授权委托书加盖有被告公司的公章并有苗合乡的签字。
合同签订后，原告范三虎向李荣婷打款2350万元。具体数额为：2013年4月5日，从范三虎工商行卡号为×××的银行卡转账给李荣婷100万元。2013年4月20日，从范三虎工商行卡号为×××的银行卡转账给李荣婷500万元，2013年4月23日河北丰众农业科技有限公司付款200万，收款人李荣婷。2013年4月23日从邮政储蓄银行卡号为×××的账户转账给李荣婷200万元。2013年4月24日河北粒米网络科技有限公司汇款150万元，收款人李荣婷。2013年4月24日通过中国银行转账支票转给李荣婷477万和723万两笔。
2013年4月24日李荣婷通过工商银行转账给被告法定代表人苗合乡500万元，2013年4月26日李荣婷通过工商银行转账二次给付被告法定代表人苗合乡900万元、650万元。以上共计2050万元。
2013年4月20日，金达房地产公司出具《奖励》，内容为：“胡保生等同志，在销售石家庄金达房地产有限公司开发的平山县圣府怡苑2号商品楼中，工作突出，因此从销售房款中（人民币贰仟叁佰伍拾万元），留出叁佰万元作为对他们承诺的报酬及工资。”2013年4月26日，金达房地产公司给范三虎出具了收到2350万元房款的收据。庭审中，原告仅提供了该收据的复印件，经法庭要求原告提供原件，未能提供。对该收据被告的质证意见是“复印件不符合质证条件，而且里面记载的内容模糊不清，不同意质证复印件。”现房屋被告已向原告范三虎交付。2014年1月13日，平山县房地产管理办公室为范三虎坐落于平山镇冶河东路北圣府怡苑2号楼面积7126.81平方米的商住楼办理了房屋产权登记证书。
上述事实，有原、被告当庭陈述，被告提供的平山县“圣府怡苑”商品房销售合同、银行转账凭证、收据、奖励证明、委托书、产权登记表等证据在卷佐证。
本院认为，原、被告提供的两份《平山县“圣府怡苑”商品房销售合同》，虽然合同第二条、第八条内容有差别，但涉及合同内容的主要条款商品房出售层数、面积、位置、价款、房款交付时间、房产证办理及违约责任均约定一致，双方应当遵照约定履行合同义务。被告金达房地产公司向案外人胡保生出具《授权委托书》，其委托内容仅就平山圣府怡苑小区，大门口西侧框架商业楼1-5层约7430㎡（按房产证为准），委托胡保生全权代理销售，并未委托胡保生代收商品房销售款。故原告范三虎将买房款交付给胡保生之妻的行为不妥。因合同第三条约定“商品房销售价格为人民币2350万元，大写贰仟叁佰伍拾万元整（含交易费、城市建设配套费、办理房屋所有权证书费）乙方在合同签订之日一周内付清甲方的全部房款”，但金达房地产公司仅通过案外人李荣婷收到原告交来的房款2050万元，属于原告首先违约。在原告先行违约的情况下，要求被告向原告支付违约金246万和应付违约金利息，依法不予支持。由于原告范三虎已向金达房地产公司的销售人员胡保生之妻李荣婷支付房价款2350万元，根据公平原则，剩余300万元金达房地产公司应向其委托人追偿为宜。故对金达房地产公司要求原告支付购房款300万元并承担利息损失的主张不予支持。鉴于金达房地产公司已将房屋交付给原告范三虎，且为范三虎办理了房屋所有权证书，故原告要求被告为其办理房产证的请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条之规定判决如下：
驳回原告（反诉被告）范三虎、被告（反诉原告）石家庄金达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费26560元，反诉费15400元，共计41960元，由原告负担26560元，被告负担15400元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。
审判长 刘 洁
审判员 崔国燕
陪审员 张晓敏
二〇一四年七月一日
书记员 武彦群