广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4704号
上诉人（原审被告、反诉原告）：何缨，住广州市海珠区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：肖跃鹏，住广州市越秀区。
委托代理人：何缨，本案上诉人之一，基本情况同上，系肖跃鹏配偶。
上诉人（原审被告、反诉原告）：肖振安，住广州市越秀区。
法定代理人：何缨，本案上诉人之一，基本情况同上。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州天伦物业管理有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：张光微，职务：董事长。
委托代理人：钟雄球，该公司职员，联系地址。
上诉人肖跃鹏、何缨、肖振安因与被上诉人广州天伦物业管理有限公司（以下简称天伦公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2795号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：据广州市房地产档案馆2013年8月14日出具的2010登记字1350465号《房地产登记簿查册表》记载，广州市越秀区天河路45号之十三1303房的产权人为肖跃鹏、何缨、肖振安，登记时间为2010年4月16日，建筑面积为154.4122平方米。
天伦公司为具有二级资质的物业服务企业。2009年9月23日，广州市越秀区发展和改革局向天伦公司发出越价函（2009）21号《关于上誉花园物业收费问题的复函》，载明：你单位关于申请核定上誉花园物业服务收费标准的申请收悉，经审核，现批复如下：一、根据广州市物价局《转发省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知》（穗价（2007）56号）的规定，由于你单位是通过投标获取该楼盘前期物业管理服务资格，因此同意你公司暂按中标结果每平方米3.50元／月的标准收取物业服务费，须按承诺向业主提供超过一级物业服务等级的物业服务，按法定产权面积计收。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积；未办产权证的，以物业买受合同中建筑面积为准。物业服务收费按月计收；除业主自愿外，不得预收。此收费标准为最高限价，允许适当下浮。二、服务内容包括：清洁卫生、绿化养护、保安服务、公共设备设施的保养维护、上门收垃圾等；三、应定期向业主公布收支情况，并做好明码标价工作。四、本文试行二年，若在试行期间成立业主委员会，本文即自行失效。
肖跃鹏、何缨、肖振安于2009年办理了涉案房屋收楼手续。2009年8月27日，天伦公司（甲方）与何缨（乙方）签订《上誉花园前期物业服务协议》。协议约定：甲方是房地产开发单位委托的物业服务企业，乙方是上誉花园H4栋1303单元购房人（业主），该房屋为住宅，建筑面积152.80平方米；甲方的权利义务包括：6、依据本协议向乙方收取物业管理费用；7、编制物业管理服务及财务年度计划；8、每6个月向乙方公布物业管理费用收支账目等。乙方的权利义务包括：4、依据本协议按时向甲方交纳物业管理费用等。在物业管理区域内，甲方提供的前期物业管理服务包括：一、物业共用部位的维修、养护和管理；二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；四、公共绿化的养护和管理；五、车辆停放管理；六、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；七、装饰装修管理服务；八、物业档案资料管理；九、组织开展社区文化娱乐活动；十、提供室内清洁、家居维修、复印及打字等有偿便民服务。物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积每月15日前交当月管理费（注：“15日前交当月管理费”为手写修订部分），并且执行以下标准（共用场地及共用设备产生的水电费须由商户或住户按分摊数额另外支付；共用设备设施的大中修、更新改造费用按分摊数额从业主缴存的物业专项维修资金中支付）；住宅单元每月每平方米建筑面积物业管理服务费3.50元；物业服务费用按月交纳，业主应于发展商通知收楼之日起交纳首次物业服务费用，此后每月10号前（每次缴费的具体时间）履行当月管理服务费及其它由甲方代收代付费用的交纳义务；若乙方未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，甲方有权进行催收，并从逾期之日起按欠费金额每日千分之三的标准向乙方收取违约金等。
肖跃鹏、何缨、肖振安曾按照540.4元／月的标准向某甲伦公司缴纳了2011年12月至2012年7月、2013年1月至4月、2013年6月至7月、2013年9月至10月的物业管理费。同时，肖跃鹏、何缨、肖振安曾按照5元／月的标准向某甲伦公司支付了2010年7月至2011年12月的垃圾处理费。天伦公司称，涉讼房屋查册表登记房屋面积为154.4122平方米，原来是按照买卖合同面积152.80平方米计算，故肖跃鹏、何缨、肖振安应补齐管理费差额。
天伦公司于2013年10月30日向原审法院提起本案诉讼，以肖跃鹏、何缨、肖振安从2009年9月开始拖欠天伦公司代收代付的费用及物业管理服务费等费用为由，请求法院判令：1.肖跃鹏、何缨、肖振安某伦公司支付①物业管理服务费5404元（时段：2010年11月、2012年8月至12月共五个月、2013年5月、2013年8月至10月共三个月，共10个月，按涉案房屋建筑面积154.4122平方米×3.50／平方米／月计算）；②垃圾处理费90元（时段：2012年1月至2013年6月共18个月，每月5元计算）；③管理费差额56.4元（时段：2009年9月至2010年6月）；④电费63.44元（时段：2009年11月）；⑤公摊电费76.84元（时段：2009年11月）。2.肖跃鹏、何缨、肖振安按照合同约定向某甲伦公司支付违约金（仅是物业管理费的违约金）5404元。
肖跃鹏、何缨、肖振安答辩及反诉称：不同意天伦公司诉讼请求。理由：1.天伦公司没有合法的管理资格，没有按照相关法律和政策公开招标确认前期的物业管理公司，根据法律法规，明确指出没有经过招标的物业服务企业所签订的物业管理合同是无效的；2.天伦公司的资质没有年检。资质证至2013年1月15日已到期，则天伦公司自2013年1月15日已无管理资质。根据物业管理办法必须进行年检，必须要有资质才能进行物业管理收费，根据最高法规定，无物业管理资质签订的合同均无效；3.肖跃鹏、何缨、肖振安并非恶意拖欠物业管理费，四年来大部分物业管理费已交纳，只有小部分拒绝交纳，肖跃鹏、何缨、肖振安已以书面的形式要求物业管理公司履行义务，但天伦公司没有理会肖跃鹏、何缨、肖振安的要求，只管收钱不管服务，在诉状中还对肖跃鹏、何缨、肖振安的人格进行攻击，物业公司长期对小业主的欺压，在小区业主的联系中均对此有异议，恳请法院公正审理。对违约方面，物业公司没有履行约定的义务，履行的义务不符合约定，按照合同法，物业公司没有履行义务，肖跃鹏、何缨、肖振安有权拒绝交纳管理费，肖跃鹏、何缨、肖振安已书面通知要求物业公司履行义务，由此物业公司要求肖跃鹏、何缨、肖振安交纳管理费没有任何依据。违约金千分之三的标准过高，物业公司没有任何证据证明肖跃鹏、何缨、肖振安违约造成的损失，而物业公司也存在着违约的情形，所以天伦公司要求肖跃鹏、何缨、肖振安承担违约金没有法律依据，且违约金过高应当调低。最高法院2009八号文明确规定，只有业主无正当理由拒绝交纳管理费物业管理公司才有权要求业主交纳管理费，但本案肖跃鹏、何缨、肖振安不属于无正当理由拒绝支付的情形，由此物业公司无权要求肖跃鹏、何缨、肖振安支付管理费。根据法律规定，业主对物业公司提出质疑时，物业公司应当及时答复，但肖跃鹏、何缨、肖振安某伦公司提出质疑时某公司并没有及时理会。天伦公司无权以3.5元的标准收取物业管理费，天伦公司至2013年1月15日已无资质，越秀区的复函允许以3.5元的标准收费是到2011年5月1日止，天伦公司属于二级资质，按照规定最高收费应当是2.32元。且越秀区的复函中规定天伦公司必须承诺提供超一级的服务才有权按照3.5元每月的标准收取管理服务费，但是天伦公司实际并没有提供超一级的服务，甚至还达不到二级的服务标准。2013年9、10月的管理费肖跃鹏、何缨、肖振安已交纳，但天伦公司诉状中仍然起诉。2009年10月电费，公摊等已过诉讼时效。天伦公司没有提供任何证据证明其诉状中列的电费、电费分摊、管理费差额、垃圾处理费是肖跃鹏、何缨、肖振安应当交纳的钱。同时，肖跃鹏、何缨、肖振安认为天伦公司在肖跃鹏、何缨、肖振安告自2009年入住至今四年多，从未履行过合同，未向某乙鹏、何缨、肖振安公布物业管理费收支账目，物业管理服务及财务年度计划，肖跃鹏、何缨、肖振安多次向某甲伦公司要求，也邮寄过邮政专递要求公布，但天伦公司拒不公布，故肖跃鹏、何缨、肖振安反诉请求法院判令：1.天伦公司立即向某乙鹏、何缨、肖振安公布自2009年至今的物业管理费用收支账目，及物业管理服务及财务年度计划，接受肖跃鹏、何缨、肖振安的质询；2.确认天伦公司未按《上誉花园前期物业服务协议》及其附件的约定全面履行义务，未全面达到约定的质量标准；3.确认天伦公司自2009年9月14日起至今，无权以3.5元每平方米的标准向某乙鹏、何缨、肖振安收取物业管理服务费。
本案审理过程中，为证明曾向某乙鹏、何缨、肖振安主张过涉案债权，天伦公司向原审法院提交证据有：1.显示天伦公司于2012年5月23日向D栋1303单元业主发出的《限期缴交欠费通知》（上述证据催交费用包括2012年4月至2012年5月的物业服务费、2010年11月的物业服务费、2009年9月至2010年5月的物业服务费差额、2009年8月至2009年9月的电费、公摊电费及滞纳金，金额共计1958.19元；该通知手写备注“业主因物业费未公布拒签”）；2.显示天伦公司于2012年7月20日向D1303单元发出的《催款通知书》（上述证据催交费用包括截止至2012年7月的物业服务费、垃圾处理费、电费及公摊电费共计1847.88元）；3.天伦公司于2013年3月21日向何缨、肖跃鹏寄出的全球邮政特快专递（EMS）详情单寄件人联、《限期缴交欠费通知》及广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具的该邮件已于2013年3月23日妥投的证明（上述证据显示邮件收件人地址为涉讼房屋，催交费用包括2010年11月、2012年8月至12月、2013年3月的物业服务费、2012年1月至12月的垃圾处理费、2009年9月至2010年6月管理费差额、2009年11月电费和公摊电费以及违约金，合计5060.8元）；4.天伦公司于2013年7月22日向何缨、肖跃鹏寄出的全球邮政特快专递（EMS）详情单寄件人联、《限期缴交欠费通知》及广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具的该邮件已于2013年7月23日妥投的证明（上述证据显示邮件收件人地址为涉讼房屋，催交费用包括2010年11月、2012年8月至12月、2013年5月至7月的物业服务费、2012年1月至2013年6月的垃圾处理费、2009年9月至2010年6月管理费差额、2009年11月电费和公摊电费以及违约金，合计6901.17元）。肖跃鹏、何缨、肖振安表示上述证据1、2的通知没有见过、没有收到，天伦公司也没有邮寄给肖跃鹏、何缨、肖振安。证据3的通知不是肖跃鹏、何缨、肖振安亲自签收没有收到。证据4则有收到，是何缨的父亲签收。
肖跃鹏、何缨、肖振安为证明曾要求天伦公司公开收支账目及原始凭证、以及质疑天伦公司未达到服务质量标准，要求天伦公司公开履行情况，向原审法院提交证据有：1.2013年3月25日肖跃鹏、何缨、肖振安分别向上誉花园物业服务中心及天伦公司寄出的函件、全球邮政特快专递（EMS）详情单寄件人联、及广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具的妥投证明；2.2013年8月9日肖跃鹏、何缨、肖振安分别向上誉花园物业服务中心及天伦公司寄出的函件、全球邮政特快专递（EMS）详情单寄件人联、及广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具的妥投证明。天伦公司表示上述证据1真实性无异议，有收到该份函件，是天伦公司的工作人员签收；对证据2真实性有异议，天伦公司没有收到，不清楚是谁签收的。
此外，天伦公司为证明其提供的物业服务情况，向原审法院提交的证据有：1.天伦公司出具的上誉花园物业服务中心2012年1-6月以及2012年1-12月《收支明细表》及张贴于公告栏的照片；2.申报时间为2013年9月18日的《物业服务企业资质申报表》；3.天伦公司与广州高田投资有限公司签订的《上誉花园前期物业服务合同》3份（合同约定期限分别为2007年12月18日起至2010年12月17日止、2010年12月18日起至2013年12月17日止、2013年12月18日起至业主委员会成立后代表全体业主与另一方签订物业服务合同为止；三份合同均约定高层住宅物业服务资金为3.5元／月·平方米等）；4.《设备维修记录表》、《上誉花园停车场设备保养表》、《绿化工作日志表》；5.《建筑消防设施维修保养申请函》，《建筑消防设施技术测试报告》；6.《上誉花园公共区域卫生检查表》；7.《上誉花园来访人员情况登记表》；8.2011-2012年的垃圾收集运输费发票。
肖跃鹏、何缨、肖振安则为证明天伦公司提供的物业服务不合格，向原审法院交的证据有小区内拍摄照片一组以及售楼广告。
原审法院认为：天伦公司与肖跃鹏、何缨、肖振安自愿签订的《上誉花园前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行。天伦公司向某乙鹏、何缨、肖振安提供了物业管理服务，有权要求肖跃鹏、何缨、肖振安向其支付物业管理服务费。关于物业管理服务费的数额，上述协议约定物业管理服务费标准为3.5元／月／平方米，而实际上肖跃鹏、何缨、肖振安亦曾按3.5元／月／平方米的标准缴纳过一定时期的物业管理费，故天伦公司要求肖跃鹏、何缨、肖振安按照涉讼房屋登记的总建筑面积154.4122平方米乘以3.5元／月／平方米计付物业管理服务费合法合理，予以支持。与此同时，天伦公司已举证代肖跃鹏、何缨、肖振安缴交垃圾处理费，而实际上肖跃鹏、何缨、肖振安亦曾按5元／月的标准缴纳过一定时期的垃圾处理费，故天伦公司要求肖跃鹏、何缨、肖振安按照5元／月的标准支付垃圾费亦合法合理，亦予以支持。
关于诉讼时效问题，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。本案中，天伦公司分别于2013年3月21日以及2013年7月22日以涉讼房屋为地址通过全球邮政特快专递（EMS）向某乙鹏、何缨、肖振安寄出催交物业管理服务费等款项的通知书，属于因当事人一方提出要求而诉讼时效中断的情形；但天伦公司表示于2012年5月23日以及2012年7月20日向某乙鹏、何缨、肖振安发出的催款通知书，肖跃鹏、何缨、肖振安称并未收到，而天伦公司未能举证该2012年5月23日和2012年7月20日时点的催款通知已通过全球邮政特快专递（EMS）或者其他有效送达方式向某乙鹏、何缨、肖振安送达，不足以构成诉讼时效中断，鉴于此，天伦公司在本案主张的要求肖跃鹏、何缨、肖振安支付的2010年11月的物业管理服务费、2009年9月至2010年6月的管理费差额、2009年11月的电费及公摊电费，因肖跃鹏、何缨、肖振安提出诉讼时效抗辩，且确系已过诉讼时效，故不予支持。对于天伦公司主张的2013年9月、10月的物业管理费，肖跃鹏、何缨、肖振安表示已向某甲伦公司缴付并提供相应付款票据予以证明，天伦公司对此亦予以确认，故对该时段的物业管理费，不作调处。对于天伦公司主张的其余时段的物业管理费和垃圾费，未有证据显示肖跃鹏、何缨、肖振安已作缴纳，应作补缴，故予以支持。
关于逾期付款违约金的问题，根据上述协议约定，肖跃鹏、何缨、肖振安应不迟于每月15号前向某甲伦公司支付当月物业管理服务费，未按时足额交纳的，天伦公司有权从逾期之日起按欠费金额每日千分之三的标准向某乙鹏、何缨、肖振安收取违约金。因此，天伦公司要求肖跃鹏、何缨、肖振安支付逾期交纳2012年8月至12月、2013年5月、2013年8月期间物业管理服务费的违约金于法有据，予以支持。但该协议约定的每日按欠付管理费的千分之三计算违约金显属过高，如按该标准计算至现在，违约金总额远远超过欠付管理费本金数额，肖跃鹏、何缨、肖振安辩称应予以调低合理，予以采纳，因此酌情调整为按同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付为宜。
至于肖跃鹏、何缨、肖振安反诉要求天伦公司公布自2009年至今的物业管理费用收支账目、物业管理服务及财务年度计划，接受肖跃鹏、何缨、肖振安质询的问题，肖跃鹏、何缨、肖振安作为涉讼小区业主之一，享有了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利，同时考虑到双方签订的《上誉花园前期物业服务协议》明确约定天伦公司每6个月向某乙鹏、何缨、肖振安公布物业管理费用收支账目，而根据本案肖跃鹏、何缨、肖振安提交的信函，肖跃鹏、何缨、肖振安确系曾要求天伦公司公布物业管理费用收支情况，而本案天伦公司举证的向业主公某的仅为部分时段的《收支明细表》，故肖跃鹏、何缨、肖振安主张要求天伦公司公某2009年至今的物业管理费用收支账目，合法有据，予以支持。至于肖跃鹏、何缨、肖振安主张的天伦公司公布物业管理服务及财务年度计划、接受质询，双方历史往来函件并无就此进行交涉，且双方对此并未有明确的合同约定，故对于天伦公司该部分诉请，因缺乏合同依据和可操作性，不予支持。至于肖跃鹏、何缨、肖振安反诉要求确认天伦公司提供服务未全面达到协议约定的质量标准问题，因肖跃鹏、何缨、肖振安在本案提供的证据不足以证明该项主张，故不予采纳。另，如前所述，3.5元／月／平方米的物业服务费标准有明确的合同依据，故肖跃鹏、何缨、肖振安主张要求确认天伦公司无权按照该标准收取物业管理服务费，欠缺理据，亦不予采纳。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，于2015年6月26日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，肖跃鹏、肖振安、何缨向某甲伦公司支付2012年8月至2012年12月、2013年5月以及2013年8月的物业管理服务费（每月按建筑面积154.4122平方米×3.50元／平方米计付）；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，肖跃鹏、肖振安、何缨向某甲伦公司支付2012年1月至2013年6月的垃圾处理费（每月按5元计付）；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，肖跃鹏、肖振安、何缨向某甲伦公司支付逾期支付2012年8月至2012年12月、2013年5月以及2013年8月期间物业管理服务费的违约金（从2012年8月16日起至还清款项之日止，以同期应付而未付的物业管理服务费为基数，参照同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付，且违约金总额以不超过同期欠付的物业管理服务费为限）；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，天伦公司向某乙鹏、肖振安、何缨公布从2009年起至本判决发生法律效力之日止的上誉花园物业管理费用收支账目；五、驳回天伦公司的其他诉讼请求；六、驳回肖跃鹏、肖振安、何缨的其他反诉请求。一审案件本案受理费78元，由天伦公司承担28元，由肖跃鹏、肖振安、何缨承担50元；本案反诉费50元，由天伦公司承担25元，由肖跃鹏、肖振安、何缨承担25元。
判后，上诉人肖跃鹏、肖振安、何缨不服原审法院上述判决，向本院提起上诉认为：一、《上誉花园前期物业服务协议》应属于无效。由于开发商高田公司没有通过招标的方式选聘物业管理公司，且签订协议时某公司没有物业管理资质，至起诉时某公司也没有取得与每平方米3.5元／月相应的物业资质，因此，根据广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见的规定，案涉协议应认定无效。二、天伦公司无权收取每平方米3.5元／月的物业管理费。由于案涉协议无效，故天伦公司无权依据该协议收取物业管理费，《上誉花园前期物业服务协议》约定的物业服务收费选择酬金制，天伦公司没有按照法律规定进行审计，也没有公开收支和接受业主的质询。天伦公司取得收费的复函在2011年9月22日到期后没有续期，也没有取得新的复函，天伦公司起诉时没有取得收费相一致的资质，因此，根据《物业管理企业资质管理办法》第二条、第十八条、广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条等法律规定，天伦公司无权收取每平方米3.5元／月的物业管理费。三、天伦公司无权收取物业管理费违约金且违约金应调低至不超过本金的30%。肖跃鹏、肖振安、何缨并非无正当理由不交物业管理费，由于多次要求天伦公司公布物业管理费收支账目及原始凭证，质疑其物业服务质量标准，在其置之不理的情况下无奈才行使履约抗辩权。四、原审法院未支持反诉请求错误。1.天伦公司应承担是否全面履行义务、全面达到约定的质量标准的举证责任，本案中，天伦公司对此并无举证证明，故应支持肖跃鹏、肖振安、何缨提出要求确认天伦公司未按《上誉花园前期物业服务协议》及其附件的约定全面履行义务，未全面达到约定的质量标准的主张。2.《上誉花园前期物业服务协议》第一条甲方的权利义务7.编制物业管理服务与财务年度计划，天伦公司的财务收支没有按酬金制的规定将结余归业主所有，因此，根据《物业服务收费管理办法》第十二条，应支持肖跃鹏、肖振安、何缨要求天伦公司立即向其公布自2009年至今的物业管理费用收支账目，及物业管理服务及财务年度计划，接受肖跃鹏、何缨、肖振安的质询的主张。综上，请求法院判令：1.撤销原审判决第一、二、三、六项；2.驳回天伦公司的诉讼请求；3.天伦公司立即向其公布自2009年至今的物业管理费用及财务年度计划，接受肖跃鹏、何缨、肖振安的质询；4.确认天伦公司未按《上誉花园前期物业服务协议》及其附件的约定全面履行义务，未全面达到约定的质量标准；5.确认天伦公司自2009年9月14日起至今，无权以3.5元每平方米的标准向其收取物业管理服务费。
被上诉人天伦公司答辩称：一、天伦公司于2009年向广东省住房和城乡建设厅申请二级核定，并于2010年1月获得批准，并非没有物业管理资质的企业。案涉小区的建设单位高田公司根据物业管理条例的规定，通过招投标的法定程序选聘天伦公司为涉案小区提供物业管理服务，并于2007年12月18日与天伦公司签订书面《上誉花园前期物业服务协议》，合同期限约定至业主委员会成立，代表全体业主与另一方签订物业服务合同为止。因此，《上誉花园前期物业服务协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、强制性法规规定，为合法有效合同，双方均应依约履行。二、天伦公司依约提供了物业服务，故有权要求肖跃鹏、何缨、肖振安支付物业管理服务费。上述协议约定每平方每月3.5元合法合理，同时肖跃鹏、何缨、肖振安也按该标准缴纳过。由天伦公司代肖跃鹏、何缨、肖振安缴交垃圾处理费，肖跃鹏、何缨、肖振安也曾按每月5元标准缴纳过一定时期的垃圾处理费。三、天伦公司严格履行《上誉花园前期物业服务协议》约定，选用酬金制的管理模式，为涉案小区提供优质物业服务，肖跃鹏、何缨、肖振安错误理解物业管理酬金制的管理模式，物业管理酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足由业主承担计费管理，肖跃鹏、何缨、肖振安接受我方提供的服务，应该按照协议约定缴纳相关的费用。综上，请求法院判令驳回肖跃鹏、何缨、肖振安的上诉请求及理由。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，肖跃鹏、何缨、肖振安向本院提交了以下证据：2015年11月4日，广州市越秀区房屋管理局向何缨出具的《依申请公开政府信息答复书》，主要内容是：1.前期物业管理招标文件；2.前期物业服务合同；3前期物业管理中标备案书；4.中标结果公某情况。上述证据均拟证明天伦公司2010年没有重新招投标，且第一次招标程序不合法。对于上述证据，天伦表示确认证据的真实性，但对于关联性不予认可，因为天伦公司属于二级资质企业，故上级主管部门是广东省住房和城乡建设厅而并非广州市越秀区房屋管理局，该局的回复意见不能代表主管部门意见。
二审中，天伦公司向本院提交了以下证据：证据1.2004年9月26日核发的三级物业资质证书、2010年1月14日核发的二级物业管理企业资质证书，2014年10月6日核发的二级物业管理企业资质证书，拟证明天伦公司持有合法的物业服务企业资质证书，由原三级提升为现二级；证据2.2008年1月2日《前期物业管理中标备案书》，拟证明广州市越秀区第四房屋管理局向某丁诉小区的开发单位广州高田投资有限公司发出《前期物业管理中标备案书》；证据3.2007年12月17日《中标通知书》，拟证明涉诉小区开发商广州高田投资有限公司向某甲伦公司发出《中标通知书》；证据4.2007年12月上誉花园前期物业管理招标文件，拟证明开发商广州高田投资有限公司对涉诉小区前期物业管理进行招投标；证据5.2007年12月17日上誉花园前期物业管理招标评分表，拟证明开发商广州高田投资有限公司对涉诉小区前期物业管理进行招投标时，专家和相关人员的招标评分；证据6.《广州市第一批物业管理专家专业分类情况一览表》，拟证明开发商广州高田投资有限公司对涉诉小区前期物业管理进行招投标时，其中两名专家参与评分；证据7.2012年11月27日越秀区物业服务合同备案回执，拟证明广州市越秀区第四房屋管理局对天伦公司提交的《上誉花园物业服务合同》进行备案；证据8.2012年12月4日《物业服务企业资质申报表》和《广州市物业服务企业诚信证明表》，拟证明天伦公司向广东省住房和城乡建设厅提交物业服务企业资质证书年审材料；证据9.2007年12月18日，广州高田投资有限公司与三级资质的天伦公司签订的《上誉花园物业服务合同》，2009年8月27日，肖跃鹏、何缨、肖振安与天伦公司签订的《上誉花园前期物业服务协议》，拟证明天伦公司收取物业费用的依据；证据10.2013年1月1日《委托书》，拟证明天伦公司接受广州市越秀区黄花岗街道环境卫生服务站的委托对涉诉小区收取垃圾处理费；证据11.上誉花园物业服务中心2012年1-6月收支明细表，拟证明天伦公司依照合同和协议约定向某丁诉小区公报收支情况。天伦公司在二审过程中撤回证据8，对于上述其他证据，肖跃鹏、何缨、肖振安发表以下质证意见：关于证据1.肖跃鹏、何缨、肖振安主要认为天伦公司取得资质证书的时间不具有连续性，物业公司没有物业服务资质签订的合同应该是无效的；对证据2的真实性予以确认，但认为前期物业管理中标是否备案不等于开发商已按法律规定进行公开招投标；对证据3-6的真实性不予确认，由于证据3-5是天伦公司自行制作、自行盖章的，所以真实性不能确认，而证据6没有原件，真实性亦不能确认；对证据7的真实性予以确认，但认为本案中开发商与天伦公司的合同自2010年12月17日到期后没有按法律规定公开招投标，按广东省高院的司法解释，开发商与天伦公司2010年12月与2013年12月签订的物业服务合同无效，则物业公司与肖跃鹏、何缨、肖振安签订的物业服务协议亦无效。且物业服务合同应该由越秀区房管局进行备案而不是越秀区第四土地房屋管理所；对证据9的真实性不予确认，且《广州市物业服务企业诚信证明表》没有原件，主要认为天伦公司自2013年1月14日原资质证书到期后至本案诉讼期间没有取得资质，则物业服务合同无效；对证据10的真实性予以确认，主要认为开发商与天伦公司的物业服务合同没有依法进行公开招投标，物业费收费标准超资质无依据，是无效合同；对于证据11、12不发表质证意见，理由是证据11与本案不具有关联性，证据12其一审期间已经发表过质证意见。
二审中，肖跃鹏、何缨、肖振安表示：1.虽然前期物业管理合同中对于物业管理费的标准约定为每月每平方米3.5元，但是因该合同是在发改批文之前所签订，故该合同对于其不产生约束力；2.双方当事人签订的物业服务协议中约定的每月每平方米3.5元物业管理费标准超出政府规定的价格，故超出部分需要退还。
二审中，双方当事人共有确认肖跃鹏、何缨、肖振安没有支付原审判决第一项中争议期间的物业管理费。
本院认为：本案二审当事人争议的焦点问题为：（一）案涉合同的效力认定；（二）天伦公司是否有权收取争议的物业管理费、违约金和垃圾费；（三）本案的反诉请求应否予以支持。
关于案涉合同的效力认定问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，由于案涉小区的业主大会尚未成立，建设单位广州高田投资有限公司以招标的方式与具有物业管理经营范围及资质的天伦公司签订《上誉花园前期物业服务合同》的行为符合《物业管理条例》第二十一条的规定，合法有效，对于小区业主具有约束力。肖跃鹏、何缨、肖振安上诉以前期物业管理合同未经招投标以及天伦公司没有资质为由而主张合同无效，均缺乏事实依据，本院不予采信。作为案涉小区的业主肖跃鹏、何缨、肖振安应当受到前期物业管理合同的约束，并应按照该合同约定的义务向某甲伦公司交纳有关的物业管理费。而且，何缨事实上也与天伦公司签订了《上誉花园前期物业服务协议》，进一步确认应当按照《上誉花园前期物业服务合同》所确定的物业服务费的标准向某甲伦公司交纳物业服务费。因该协议是双方当事人的真实意思表示，且并无违反法律、行政法规的强制性规定，故原审法院认定《上誉花园前期物业服务协议》合法有效正确，本院予以确认。
关于天伦公司是否有权收取争议的物业管理费、违约金和垃圾费的问题。第一、对于争议物业管理费及违约金的审查。根据《上誉花园前期物业服务协议》约定：“住宅单元每月每平方米建筑面积物业管理服务费3.50元；物业服务费用按月交纳，若乙方未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，甲方有权进行催收，并从逾期之日起按欠费金额每日千分之三的标准向乙方收取违约金。”双方当事人共同确认肖跃鹏、何缨、肖振安没有支付本案争议期间的物业管理费，故原审法院判令肖跃鹏、何缨、肖振安某伦公司支付欠付的物业管理费及违约金，符合合同约定，本院予以维持。肖跃鹏、何缨、肖振安上诉提出因天伦公司没有取得与收取每月每平方米3.5元物业管理费相一致的资质，故天伦公司无权以该标准收费，对此，依据《物业服务企业资质管理办法》的相关规定，可知国家规定物业服务企业必须取得相应资质的主要原因是为了加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，因此，物业管理费的收取与物业资质并无直接的联系。肖跃鹏、何缨、肖振安提出的该上诉理由，缺乏法律依据，本院不予采信。至于肖跃鹏、何缨、肖振安上诉提出拒绝交纳物业管理费是行使履约抗辩权的问题，因其所主张天伦公司应承担的债务与争议物业管理费的交纳在履行上并不存在先后履行顺序，也不存在对价关系，故不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条规定的行使要件，肖跃鹏、何缨、肖振安以此为由主张而不应承担违约金，缺乏理据，本院亦不予采信。第二、对于争议垃圾费的审查。根据天伦公司所提交的广州市越秀区黄花岗街道环境卫生服务站出具的收取垃圾处理费的委托书以及天伦公司代为交纳的相关依据，原审法院判令肖跃鹏、何缨、肖振安支付争议期间的垃圾费，符合公平合理原则，本院予以维持。
关于本案的反诉请求应否予以支持的问题。首先，确认之诉是指原告请求法院确认当事人之间有争议的权利或者法律关系是否存在的诉讼。确认之诉必须具有需要诉讼救济或保护的法律利益，法律事实不作为确认之诉的范围。确认之诉限于现在存在的利益，对于将来或过去的法律关系不得提起确认之诉。本案中，肖跃鹏、何缨、肖振安请求确认天伦公司未按《上誉花园前期物业服务协议》及其附件的约定全面履行义务，未全面达到约定的质量标准，以及请求确认天伦公司自2009年9月14日起至今，无权以3.5元每平方米的标准向其收取物业管理服务费。上述两项主张均不符合确认之诉的审理范畴，原审法院驳回上述请求并无不当，本院予以维持。其次，肖跃鹏、何缨、肖振安上诉提出依据《物业服务收费办法》第十二条主张天伦公司向其公布2009年至今的物业管理服务及财务年度计划，接受其质询的请求，因物业服务企业违反行政管理规范的法律后果承担的是行政法律责任，因此，在案涉合同对于该项义务的履行并无明确具体约定的情况下，原审法院据此驳回该项主张正确，本院予以维持。
综上所述，上诉人肖跃鹏、何缨、肖振安的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费75元，由上诉人肖跃鹏、何缨、肖振安共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
审 判 员 李 民
代理审判员 余 盾
二〇一五年十二月十日
书 记 员 张永亮