福建省霞浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）霞民初字第2496号
原告福建恒源房地产开发有限公司（反诉被告），住所地霞浦县松港街道长溪路帝景小区一楼，组织机构代码05033448-X。
法定代表人倪明珠，执行董事。
委托代理人陈志军、林芳玲，福建星龙律师事务所律师。
被告孔令航（反诉原告），男，1996年4月27日出生，汉族，霞浦县人，住霞浦县。
委托代理�陈言峰，霞浦县法律援助中心律师。
委托代理人孔语德，男，1968年9月7日出生，汉族，霞浦县人，住霞浦县，系被告孔令航父亲。
原告福建恒源房地产开发有限公司（反诉被告）与被告孔令航（反诉原告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月13日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈志军、林芳玲，被告委托代理人陈言峰、孔语德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福建恒源房地产开发有限公司诉称：2014年6月，被告欲购买原告开发的位于霞浦县松港街道三河路“财富天下”7幢13A05单元房。被告于2014年7月17日向原告缴纳预付购房款330581元，双方于同年8月1日签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：房屋总价1070581元，买受人在签订合同时向出卖人支付总房价款的30%首付款，余下房款额70%由买受人向银行申请按揭贷款；因买受人原因导致买卖合同解除时，买受人应按购房款总额的10%向出卖人支付违约金，且因合同解除而产生的全部税费由买受人自行承担，并赔偿出卖人因此遭受的损失（包括但不限于诉讼费、律师费等所有费用）。《合同补充协议》还约定：无论任何原因导致贷款不能办理或不足，买受人须在收到出卖人书面通知后15日内按出卖人确定的付款方式向出卖人补足该房屋的全部房款。出卖人有权单方解除合同并收回该房产，在扣除违约金（总房价10%）及发生的相关费用后，不计利息退还买受人已支付的购房款。合同签订后，被告依约支付了购房首付款，并向银行申请按揭贷款，但因被告个人原因，未获银行准许。原告于2015年2月4日书面通知被告十五日内支付剩余价款，逾期视为严重违约。但被告仍未履行付款义务，原告遂于2015年8月5日通过代理律师寄送“律师催告函”，再次书面通知被告，被告仍置之不理，被告行为构成违约。现起诉请求判令：1.解除原、被告签订的预售证号为1314号《商品房买卖合同》；2.被告协助原告办理上述商品房预售登记注销手续；3.被告支付违约金107058元及律师代理费20000元；4.诉讼费由被告负担。
被告孔令航辩称：1.因合同无法履行，故同意解除，并愿协助原告办理预售登记注销手续。2.购房时，原告对被告陈述的房贷等不切实际情况，该行为属欺诈，并导致合同无法履行。3.被告没有违约行为，不应承担违约责任。其已履行办理按揭贷款申请，并缴纳合同约定的款项。4.未收到原告主张向其寄送的付款通�，不承担逾期付款的违约责任。5.《合同补充协议》有关违约金的条款属于格式条款，依法无效，故被告不承担违约责任。6.原告无法证明其损失，且约定违约金过高。综上意见，请求驳回原告要求被告关于支付违约金并承担律师代理费的诉讼请求。
反诉原告孔令航诉称：2013年9月初，其欲购房，但未满18周岁，故其父母向反诉被告咨询未成年人是否能办理按揭贷款。反诉被告答复称，待借款人满18周岁后可申请按揭贷款，具体办理贷款事宜由其公司负责解决。为此，反诉原告的父母于当月12日向反诉被告缴纳了“诚意金”，取得了《购房贵宾卡》。2013年12月8日，反诉被告开发的楼盘开盘，反诉原告的父母到反诉被告售房部为反诉原告选房，并缴纳了预付款。此时，同一楼盘的其他购买者已陆续签订了《商品房买卖合同》，但因反诉原告未成年，未能签订。反诉原告的父母在反诉被告置业顾问的再三保证下，于2013年12月14日为反诉原告支付了首付款330581元。2014年8月，反诉原告已满18周岁，与反诉被告签订了《商品房买卖合同》。同月17日，反诉被告出具了《销售不动产统一发票》。此后，反诉原告依约向反诉被告提供了申请办理银行按揭贷款的手续，但未获准贷款。2015年7月底，反诉被告又再次要求反诉原告提供办理按揭贷款的手续，并与反诉被告工作人员一同至中国工商银行霞浦支行办理贷款。反诉原告在等待贷款通知的过程中，于2015年8月1日接到反诉被告的律师函，催缴剩余购房款。同年10月22日，反诉被告向霞浦县人民法院起诉反诉原告，要求解除《商品房买卖合同》并支付违约金等。反诉原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》系反诉被告采用欺诈手段，欺骗�诉原告与之签订，并支付了上述首付款。现因未能办理按揭贷款，商品房买卖合同不能继续履行，同意解除。并且，因反诉被告的过错，造成反诉原告的经济损失，应予以赔偿。为此，其提起反诉，请求判令：1.准予解除反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》及其相关协议；2.反诉被告返还反诉原告支付的购房款人民币330581元；3.反诉被告协助反诉原告向相关部门办理退还契税、维修基金的手续；4.反诉被告赔偿反诉原告的利息损失（利息以首付款330581元为基数，按月利率1%，自2014年7月17日起计算至首付款返还之日止）。
反诉被告福建恒源房地产开发有限公司辩称：1.反诉原告未能取得按揭贷款，不可归责于反诉被告。因为反诉被告不是贷款的审批许可人和贷款人。2.银行不予贷款是因反诉原告在其他银行的贷款额太高，银行质疑其收入不足偿债所致。3.按揭贷款的申请和支付购房款的义务人依约均为反诉原告，反诉原告在贷款无法办理的情况下，反诉被告有权要求反诉原告支付剩余购房款。4.反诉原告的诉请是要求依法解除合同，而其所据理由是存在欺诈之下签订了买卖合同。因此，据前述理由反诉，反诉原告的主张应为可撤销合同，而不是解除合同，并且行使撤销权的诉讼时效也已超过。综上理由，请求驳回反诉原告关于要求反诉被告支付违约金的诉讼请求。
经审理查明：1.2013年9月12日，被告孔令航及其父孔语德为获得购房优惠，共同与原告福建恒源房地产开发有限公司签订《恒源会VIP卡申请表》。因被告出生于1996年4月27日，签订前述申请表时其尚未成年。
2.2014年7月17日，原告福建恒源房地产开发有限公司出具收取�告孔令航支付首付款330581元的票据。次月4日，被告向相关部门缴纳了维修基金、契税。同年10月，被告递交材料，向中国银行霞浦支行申请办理按揭贷款，但未获准。此后，被告孔令航又向中国工商银行霞浦县支行申请按揭贷款，及至本案立案之日即2015年11月3日止，被告向银行申请的按揭贷款均未获准。由于未取得银行的按揭贷款，故被告未向原告支付剩余价款。
3.2014年8月1日，原、被告签订（备案合同号为20140700067）《商品房买卖合同》，其主要约定：原告将坐落于霞浦县松港街道三河路“财富天下”7幢13A05室单元房出卖给被告；总价款1070581元；被告在签订合同时向原告支付总房价30%的首付款，余款由被告向银行申请按揭贷款；若被告逾期付款超过60日，被告在原告书面催告10日内仍未支付应付款的，�告有权解除合同，解除合同后，被告按累计应付款的0.03%支付违约金等内容。
4.2014年8月1日即签订前述合同的同日，原、被告签订一份《合同补充协议》（即前述合同的附件六），关于房价、房屋面积、房屋交付、按揭贷款、产权登记等事项做出补充约定，其中四.第八条.2约定：无论任何原因导致贷款不能办理或不足，买受人须在收到出卖人书面通知后15日内按出卖人确定的付款方式向出卖人补足该房屋的全部房款。逾期支付的，按买卖合同关于买受人逾期支付相关房价款的约定处理；出卖人有权单方解除合同，收回该房产，在扣除违约金（总房价10%）及已发生的相关费用（包括代收并已向有关部门缴付的税费等）后，不计利息退还买受人已支付的购房款（包括代收但尚未向有关部门缴付的税费、诉讼费、律师费等）。
5.原告委托福建星龙律师事务所，由该所律师陈志军于2015年8月5日向被告发出律师函，通知被告自收到律师函之日起10日内支付剩余购房款。当月11日，被告收到此函，并于当月18日向原告邮寄《答复函》，认为原告有欺诈行为等。
6.2015年11月4日，因本案诉讼，原告委托福建星龙律师事务所，而支付了代理费20000元。
7.至本案立案之日止，被告向银行申请的按揭贷款未获准。
上述事实，双方当事人不持异议，本院予以确认。
本案本诉与反诉的争议焦点均为：一、《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》的相关条款是否合法有效；二、未支付购房款的过错责任归属；三、承担违约责任的方式。
对争议焦点一，原告福建恒源房地产开发有限公司（反诉被告）认为，附件六《合同补充协议》是因主合同即《商品房买卖合同》未充分考虑违约弥补守约人的损失及其他未尽事宜而签订，该协议虽由其单方起草，但由双方共同协商后才确定，是双方当事人的真实意思表示，且并未加重购房人的负担；协议不存在格式化且反复使用的情形；协议涉及的买方义务条款没有必要提示，因为协议条款没有免除当事人义务条款。综上，前述协议所涉条款不属于格式化条款，故合法有效。为此，原告当庭出示以下证据：《商品房买卖合同》及其附件六《合同补充协议》各一份，用以证明原、被告双方买卖合同关系合法有效。
对争议焦点一，被告孔令航（反诉原告）认为，《商品房买卖合同》合法有效，但该合同的附件六《合同补充协议》系�复使用的格式化合同；前述买卖合同与补充协议系于同日签订，系出卖方预先设定，且未经双方协商；两者相较，补充协议中的条款大幅调高被告承担逾期支付购房款的违约金比例并增加了由被告负担原告支出的律师费等，明显加重了被告的责任。因此，补充协议所涉及的前述违约金及律师费负担的条款无效。为此，被告当庭出示了原告与赵丽芳签订的《商品房买卖合同》及其附件六《合同补充协议》各一份，用以证明赵丽芳以及被告所购买的商品房系原告开发的同一楼盘，被告及赵丽芳各自与原告签订的补充协议的条款一致，该协议系属反复使用的格式合同。
原告对被告提供的原告与赵丽芳签订的《商品房买卖合同》及其附件六《合同补充协议》各一份质证认为，该证据不足以证明被告关于补充协议系格式条款的主张。
对前述证据，本院分析认为，原告提供的其与被告签订的《商品房买卖合同》及其附件六《合同补充协议》以及被告提供的原告与赵丽芳签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》，真实合法，且与本案有关联性，本院予以采信，可以认定被告以及赵丽芳各自与原告签订的补充协议的条款相同的事实。
鉴于以上分析，对前述争议焦点一，本院认为，双方对合同的未尽事宜可以另行订立协议，以补充使用，但必须遵循公平合理、权责对等的原则，自愿、善意协商设定双方的权利义务。就本案而言，原告作为合同一方，可以起草协议样本，供双方协商签订，但对变更主合同，设定加重对方义务的条款，依法应尽提示义务。对前述提示，原告依法应负举证责任，即应当提供证据证明，其在提供补充协议样本交由被告签章时，对调高被告承担违约金比例、负担原告律师代理费等加重被告义务的条款，已向被告履行事先协商、善意提示的义务。但对此，原告未能举证，故推定其未履行前述提示义务。前述推断，结合被告提供的前述原告与赵丽芳签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》与原、被告双方签订的补充协议条款比对，两者设定的权利义务条款相同结果，故可以认定该补充协议的条款为格式条款，且是原告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。综上，前述补充协议所涉条款四.第八条.2中关于违约金比例和被告承担原告支出律师费的内容，依法认定为无效。
对争议焦点二，原告福建恒源房地产开发有限公司（反诉被告）认为，按约定支付购房款是被告的合同义务，未取得按揭贷款用于支付购房款系受限于被告自身负债数额过高及其偿债能力不足。且，其起诉前已委托律师发函催告被告支付价款，但被告仍未履约，故未支付剩余价款的责任在于被告。为此，其提供以下证据：1.《不动产发票》一份，用以证明被告已经缴纳购房首付款；2.《一次性付款通知书》及霞浦县邮政局出具的《查单》、《查询邮件回单》各一份，用以证明原告于2015年2月4日向被告发出通知，要求其在接到本通知之日起15日内缴纳余下购房款及原告已履行催缴义务；3.《律师催告函》及被告父亲孔语德致原告的复函各一份，用以证明原告于2015年8月通过律师向被告发出通知，催促被告缴纳尚未支付的购房款及告知不履行的法律后果，被告方对此函复，证明被告已收到该催告函；4.《中国银行贷款审批流水》一份，用以证明因被告自身原因导致贷款审批无法通过；5.霞浦工商银行出具的《证明》�用以证明2015年7月被告向该行申请贷款，但因其不符合规定，该行未予办理。
被告孔令航（反诉原告）对以上证据质证认为，对证据1的真实性合法性及待证事实均无异议；对证据2的真实性合法性无异议，但该证据证明收件地址并非依原、被告双方签订的《商品房买卖合同》共同确认的地址，故导致邮件被退回，被告及其亲属未收到该通知书，其过错在于原告；对证据3的真实性合法性无异议，其有收到该件；对证据4，因非原件，且无加盖出具单位的公章及经办人签字，无法确认是否为中国银行提供的审批记录，故不可做为定案依据；对证据5的待证事实有异议，因其已向贷款银行提供相应的收入证明。
对以上原告提供的证据，本院分析认为，证据1、3的待证事实双方不持异议，且为前述无争议事实所确认，在此不赘。证据2，虽可证明原告已将《一次性付款通知书》交邮，但其记载的内容证明邮件因无法投递而被退件；邮件填写的收件人地址与双方签订的买卖合同认可的收件地址不符，故不能证明原告已收件或视同收件的后果，故不予采信。证据4、5均因不具备经办人签名、出具人缮印等形式要件，且为被告所否定，故不予采信。
被告孔令航（反诉原告）对前述争议焦点二认为，在签订商品房买卖合同及其相关协议时，原告承诺在被告成年时可以办理按揭贷款，用于偿还首付之外的购房款，并且原告起诉时按揭贷款尚在工商银行霞浦县支行办理之中，故不能办理按揭贷款而导致部分价款至今未支付的责任在于反诉被告。为此，其提供证据：1.《恒源会VIP卡申请表》、2.《不动产统一发票》、3.《物业专项维修资金缴存凭证》各一份，用�证明其尚未成年时向反诉被告订购房屋，成年之后才支付首付等款项。提供证据4.《贷款申请表》、5.《还款计划表》、6.《谈话笔录》各一份；7.《共同还款确认书》、8.《客户申明》各两份及9.《个人收入证明》三份，用以证明其向银行申请按揭贷款，并已提交收入证明等材料。
原告福建恒源房地产开发有限公司（反诉被告）质证认为，对反诉原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9的真实性、合法性、关联性均无异议，但对待证事实有异议，因为这系列证据并不能证明已经获得银行按揭贷款以及未获得贷款归责于反诉被告，也不能证明反诉原告有理由拒绝付款。
本院分析认为，反诉原告提供的前述证据1、2、3，虽可证明其尚未成年时向反诉被告订购房屋，成年之后才支付首付等款项事实，但其未成�时所实施的向反诉被告订购房屋等行为，因有父即其监护人孔语德签名认可，故为有效的民事行为；有证据证明，订房之后，反诉原告实施的签订合同、交款等行为均于其成年之后所为，且反诉原告对其主张的反诉被告的前述“承诺”可以办理按揭贷款行为负有举证责任，但其未提供证据证明，故不能认定反诉被告实施了所谓的“承诺”行为。证据4、5、6、7、8、9，虽可以证明反诉原告与反诉被告签订合同之后有向银行申请按揭贷款，并提供相关材料的事实，但不足以证明未获得按揭贷款的过错归咎于反诉被告。据前述认定的无争议事实表明，自双方签订合同之后的2014年10月，反诉原告向银行申请办理按揭贷款；2015年8月11日，反诉原告收到反诉被告委托律师关于收件之日起10日内支付剩余购房款的催缴及不履行的�律后果的告知函；直至2015年11月13日，即反诉被告向本院提起诉讼日止，申请贷款已逾一年尚未获准，按交易习惯，可认定已超过办理贷款的合理期限；反诉原告收到反诉被告委托律师发出的前述付款催告函件，也已逾半年，可认定超过合理的付款期限。支付价款属于购房人的义务，即使未能以按揭贷款的途径获得支付价款的来源，仍不能免除购房人即反诉原告的付款义务。因此，未支付购房款的过错在于反诉原告。反诉原告应在反诉被告发函催告后的合理期限内支付，综合付款数额、申请贷款历时长短等因素判断，付款的合理期限确定为反诉原告收到催告之日起15日内。经测算，付款的届满日为2015年8月26日。鉴此，至本案立案之日止，可以认定反诉原告已逾期支付剩余价款超过合同约定的60日。
针对争议焦点三，原告福建恒源房地�开发有限公司（反诉被告）认为，被告孔令航逾期支付剩余购房款，应按《合同补充协议》四.第八条.2的约定支付违约金，即按总房价的10%计算为1070581元；支付律师代理费20000元；驳回反诉原告关于赔偿利息损失请求。原告提供《委托合同》、《增值税普通发票》各一份，用以证明原告因本案诉讼而委托律师代理，为此支付代理费20000元。
被告孔令航质证认为，对前述证据的真实性合法性无异议，但由其负担此费用缺乏合同约定的依据。
针对争议焦点三，被告孔令航认为，原告主张的违约金以及代理费的请求所依据《合同补充协议》四.第八条.2因系格式化的无效条款，故应予驳回该请求。鉴于反诉被告违背其先前办理按揭贷款的承诺，导致合同无法履行而解除，故反诉原告应赔偿其已支付的首付款�利息损失。
基于本院对前述无争议事实的确认以及争议焦点一、二的评判，本院认为，因原告主张的违约金以及代理费所依据的约定条款无效，代理费虽已支出，但不足以认定其支出的必要，故不予支持。但鉴于未支付剩余购房款的过错在于被告，故被告应承担违约责任。由于双方当事人对《合同补充协议》的主合同即《商品房买卖合同》的效力无异议，且经审查，该合同系由相关行业行政主管部门监制；其权利义务的分配公平合理，故合法有效。因此，被告承担逾期支付价款的违约责任应照此合同约定的对应条款即《商品房买卖合同》第七条.1.（2）约定的：“……出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.03%向出卖人支付违约金……”计付。由于双方约定商品房的总价款为1070581元，扣除已支付的首付款330581元，应付款为740000元，故被告应支付的违约金数额折算为222元。对反诉原告请求的利息损失，本院认为，其做为先履行付款义务人，逾期支付价款的违约行为在先，并导致合同无法履行，故前述请求予以驳回。
综上，本院认为，原告福建恒源房地产开发有限公司与被告孔令航订立的《商品房买卖合约》系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，双方均应诚信履行。但鉴于双方均请求解除该合同，属于自愿合意行为，且未涉及社会公共利益和第三人的合法权益，故本院依法予以认可。合同解除之后，被告应当协助原告办理上述商品房预售登记注销手续，并应向原告支付逾期付款的违约金222元；反诉被告应返还给反诉原告首付款330581元，并协助反诉原告办理契税、物业专项维修资金退款手续。此外，原告的其它请求以及反诉原告的其它请求基于前述理由，予以驳回。本院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告福建恒源房地产开发有限公司与被告孔令航签订的《商品房买卖合同》（预售证第1314号、备案合同编号20140700067）及其相关协议于本判决生效之日解除。
二、被告孔令航应于本判决生效之日起十日内协助原告福建恒源房地产开发有限公司办理前述商品房预售登记注销手续。
三�被告孔令航应于本判决生效之日起十日内支付给原告福建恒源房地产开发有限公司逾期付款的违约金人民币222元。
四、反诉被告福建恒源房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还给反诉原告孔令航购房款人民币330581元。
五、反诉被告福建恒源房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内协助反诉原告孔令航办理契税、物业专项维修资金的退款手续。
六、驳回原告福建恒源房地产开发有限公司的其它诉讼请求。
七、驳回反诉原告孔令航的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债�利息。
本案受理费人民币9000元，由原告福建恒源房地产开发有限公司负担2200元，被告孔令航负担6800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 陈言华
审 判 员 苏玲玲
人民陪审员 陆松青
二〇一六年三月十六日
书 记 员 林 辉
附注：一、相关法律条文：
1.《中华人民共和国合同法》
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要�恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
2.《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
合同法第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合第三十九条所称“采取合理的方式”。
合同法提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、申请执行期限：本判决的申请执行期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。