贵州省丹寨县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丹民初字第385号
原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司。
住所地：丹寨县龙泉镇中华南路***号*单元*号。
法定代表人陈科，系该公司负责人。
委托代理人姚登连，女，贵州省丹寨县人，系该公司员工。
委托代理人游高峰，男，四川省广安市人，系该公司行政部项目经理。
被告李志华，男，湖南省涟源市人。
原告重庆城科物业有限公司贵州分公司诉被告李志华物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月9日立案受理，2015年10月28日依法由审判赵巍适用简易程序独任公开开庭进行了审理，原告的委托代理人姚登连和游高峰、被告李志华到庭参加诉讼，现已审理终结。
原告诉称：被告与贵州省隆泰盛丰房地产开发有限公司（以下简称“隆泰公司”）签订《商品房买卖合同》，约定由隆泰公司委托选聘的物业管理企业即原告就被告购买的位于丹寨县龙泉镇中央名府的门面提供物业服务，收费标准为1.30元／月／平方米（含电梯房），由隆泰公司支付物业管理费至被告收房入住之前，入住之日起至前期物业服务合同终止之日发生的物业管理费由买受人即被告支付。被告购得位于丹寨县龙泉镇中央名府1-9号的门面，面积为75.49平方米，于2014年12月1入住，至今已9个月之久，从未主动交纳物业管理费，截止2015年9月8日，拖欠物业费共计973.20元。虽经原告催收，但至今未果。为此，向人民法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付原告物业管理费、公共能源费973.20元及违约金811.60元，共计1784.80元；2、案件受理费由被告承担。
在举证期限内，原告提供下列证据材料：
1、商品房买卖合同。用以证明被告同意开发商选定物业公司进行物业管理服务。
2、前期物业服务合同。用以证明原告与隆泰公司签订合同，对被告应当具有约束力，被告应当按照合同中约定的价格向原告支付物业管理服务费。
3、前期物业服务合同备案表。用以证明原告系合法企业，并且收取的管理服务相关费用等都是按照行政主管部门的审批进行。
4、物价局备案批文。用以证明应收取物业费标准经过丹寨县物价局审批，物业费数额合法有效。
5、交费通知单。用以证明原告于2015年4月17日，向被告催收物业费的事实。
6、服务期间照片。用以证明原告公司对中央名府小区进行物业服务的事实。
7、一部分业主交费票据。用以证明其他业主已经交费，对物业费认可的事实。
8、物业服务期公共能耗费及人工工资单。用以证明原告公司收取的管理服务费以及公共能源费均用于小区公共部分管理的事实。
被告质证意见：
1、对第1号证据真实性无异议，在签订《商品房买卖合同》时，原告尚未进驻该小区，而且房开公司与原告签订物业合同并未告知被告等业主；
2、对第2号证据认为，被告并没有与原告签订物业服务合同，并且房开公司也没有告知被告，应当由房开商、物业公司、业主三方协商，由业主同意后来选聘物业公司，故对该证据不予认可。
3、认为第3号证据备案表是假的，所以不认可。
4、物价部门应该有审批文书，只是签字盖章应该是假的，故不认可第4号证据，且原告对临街门面没有收费的权利。
5、被告不在门面不知情，所以不认可第5号证据。
6、对第6号证据的异议是原告属于二级企业，但达不到二级企业所要求的服务。
7、对第7号证据和第8号证据无异议。
本院认证意见：原告所举的8组证据来源合法、客观真实，与本案具有关联性，故作为本案事实的认定依据，被告的异议理由不能成立，本院不予采纳。
被告辩称：被告并没有与原告签订物业服务合同，仅与隆泰公司签订《商品房买卖合同》，原、被告没有合同关系；原告未对被告的临街门面进行过物业管理，被告没有享受到原告公司物业服务，原告主张物业费无依据；违约金计算错误。综上所述，请求人民法院驳回原告诉请。
经审理查明：2013年7月1日，被告与隆泰公司就中央名府第1幢第1层第9号门面签订《商品房买卖合同》，合同第二十三条约定，买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约，业主委员成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业，物业服务费用为物业区域内的保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费等。2014年7月10日，原告与隆泰公司就原告对中央名府提供前期物业管理服务签订《中央名府前期物业服务合同》，合同第二条、第六条、第二十九条、第三十五条约定：1、在物业管理区域内，前期物业管理服务包括（1）共用部位的维修、养护和管理；（2）共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（3）共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运、污水管道的疏通；（4）公共绿化的养护和管理；（5）车辆停放管理；（6）公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理；（7）装饰装修管理服务；（8）物业档案资料管理。2、物业管理服务费为非住宅物业1.50元／平方米／月、高层住宅1.30元／平方米／月、能源公摊水电费10元／月／户。3、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按所欠物业服务费用总额日千分之三的标准支付违约金。4、本合同期限自2014年7月10日至2017年7月10日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与其他物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。《中央名府前期物业服务合同》签订之日，原告将中央名府小区物业服务费标准向丹寨县物价局申报备案，申报价格标准为非住宅物管服务费2.5元／平方米／月、高层物管服务费1.8元／平方米／月、公共能源公摊水电费10元／月／户。丹寨县物价局管理办公室于2014年8月10日同意备案，有效期至2016年7月10日止。2014年7月14日，原告将《中央名府前期物业服务合同》向丹寨县房产事业管理站申报备案，丹寨县房产事业管理站于同日同意备案为高层物管服务费1.30元／平方米／月、非住宅物管服务费1.50元／平方米／月、能源公摊水电费10元／月／户，物业管理期限从2014年7月10日至2017年7月10日止。原告在与隆泰公司签订《中央名府前期物业服务合同》之日开始依照合同约定履行合同义务，提供物业服务。在收取物管服务费中，对于被告门面的物管服务费，原告按照1.30元／平方米／月标准收取。被告与隆泰公司签订的《商品房买卖合同》载明被告的门面建筑面积为75.46平方米，被告从2014年12月1日入住，至2015年9月1日，已9个月之久，从未主动交纳物业管理费，拖欠物业费共计972.88元。2015年9月9日，原告以多次向被告催收，被告拒绝交纳为由，向本院提起诉讼。
上述事实有原、被告的陈述，原告提交的证据及本院的庭审笔录在卷证明，足以认定。
本院认为：被告与隆泰公司签订的《商品房买卖合同》和原告与隆泰公司签订的《中央名府前期物业服务合同》均系有效合同，受法律保护，对原、被告具有约束力；原告与隆泰公司签订合同后，已将中央名府小区物业服务费的收取价格向丹寨县物价管理办公室申报备案，同时也将《中央名府前期物业服务合同》向丹寨县房地产事业管理站申报备案，办理相关手续，开始依合同约定对中央名府小区进行物业管理，履行义务，被告应按照《商品房买卖合同》和《中央名府前期物业服务合同》的约定，从入住之日起，应向原告交纳物业管理费和公共能源费。原告在诉请中，因门面面积计算错误，对于被告应当缴纳的物管服务费应当以本院查明为准，故被告应当向原告支付2014年12月至2015年8月期间的物管服务费和能源公摊水电费共计972.88元，原告请求973.20元计算错误，超出此数额部分，本院不予支持。对于违约金的请求，符合《中央名府前期物业服务合同》第二十九条关于业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按所欠费用的日千分之三支付违约金的约定，被告应当支付。但本院对于原告的违约金计算方式和数额不予采纳。从合同中约定来看，可以认定物管服务费按月支付，因此违约金的数额每个月都有差异，通过计算被告应当向原告支付的违约金总额为350.22元（2014年12月份物管服务费的违约金应自履行期限届满次日即2015年1月1日开始计算至2015年9月1日止，共240天，共计77.83元，2015年1月份违约金为68.10元。之后每月以此类推）；被告认为被告并没有与原告签订物业服务合同，仅与隆泰公司签订《商品房买卖合同》，原、被告没有合同关系的抗辩理由，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，被告的这一抗辩不能成立，本院不予采纳；被告以没有享受到原告公司物业服务为由，主张原告收取物业费无依据的辩解，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，被告的这一抗辩，理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十二条的规定，业主可以决定物业管理的方式及管理主体，但被告作为业主之一，在未依法行使自主选择权利即以拒交服务费的方式对抗原告的服务行为具有明显的违法性，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
被告李志华应在本判决发生法律效力后三十日内，向原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司交纳物业管理费和能源公摊水电费972.88元、支付违约金350.22元，共计1323.10元。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告李志华承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，在上诉之日起七日内，直接向上诉法院交纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。
本判决生效后，被告李志华未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
被告李志华拒不履行义务的，原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司可以在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
审判员 赵巍
二〇一五年十一月十日
书记员 杨栋