湖北省武汉市东西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂东西湖民初字第01020号
原告张某某。
委托代理人张某甲。
被告XX物业管理（XX）有限公司武汉分公司，住所地武汉市东西湖区吴家山XXXX城C6-9。
负责人汤某。
委托代理人马某某，系该公司员工。
被告XXXX发展（武汉）有限公司，住所地武汉市东西湖区金山大道XXXX城2008号。
法定代表人李某，董事长。
委托代理人周某某，湖北成和诚律师事务所律师。
委托代理人马某某。
被告朱某某，武汉XXXX职工。
委托代理人陈万新，武汉XXXX职工。
原告张某某诉被告XX物业管理（XX）有限公司武汉分公司（以下简称XX物业武汉分公司）、XXXX发展（武汉）有限公司（以下简称XX公司）、朱某某财产损害赔偿纠纷一案，本院于2015年6月16日立案受理。依法由审判员李义飞适用简易程序，于2015年7月15日公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，由审判员龚静担任审判长，与审判员李义飞、人民陪审员曾晨组成合议庭，于2016年1月20日、7月18日公开开庭进行了审理。原告张某某的委托代理人张某甲，被告XX物业武汉分公司的委托代理人汤某、马某某，被告XX公司的委托代理人周某某、马某某，被告朱某某及其委托代理人陈万新等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张某某诉称，我的房屋位于武汉市东西湖区XXXX城2X栋X单元XX2室。2013年4月24日，我将装修好的房屋准备打扫搬家过节，结果发现楼上5XX室房屋内水管堵头破裂，造成积水渗漏到我的房屋，使我的房屋墙面全部起泡，木制家具、门框全部腐烂发黑。由于5XX室房主朱某某未入住，XX物业武汉分公司及时到场打开5XX室房门并关掉漏水水阀，安排工作人员打扫我的房屋。之后，XX物业武汉分公司主动承担了我的房屋修复责任。但因XX物业武汉分公司维修审批、购买材料内部原因导致修复时间过长，从2013年4月24日到2014年10月13日长达19个月才修复完毕。2015年1月7日，该纠纷经东西湖区物业管理纠纷调委会调解，但双方未能达成一致意见。由于5XX室朱某某的房屋未使用，房屋钥匙由XX物业武汉分公司保管，XX物业武汉分公司未将朱某某厨房水阀管理好，是本案的实际侵权人。房屋修复期间，因房屋修复不能居住，我租住在东西湖区XX园XXXX栋X单元XX1室的房屋共19个月，每月支出房租1200元，共计22800元，该费用应由XX物业武汉分公司承担。由于我未享受小区物业服务，在外租房19个月的物业管理费亦应由XX物业武汉分公司承担。开发商XX公司将竣工的5XX室房屋委托XX物业武汉分公司交付，但当时是否符合交房条件或者物业是否履行交房任务均不清楚，因此，XX公司也是本案侵权的当事人。朱某某到期没有收房，是不符合收房条件还是拒收房屋亦不清楚，所以朱某某也是侵权当事人。请求判令：1、三被告共同赔偿原告租住东西湖区XX园XXXX栋X单元XX1室房屋的租金损失22800元；2、修复房屋19个月期间的物业管理费由三被告共同承担；3、案件受理费由三被告共同承担。
被告XX物业武汉分公司辩称，1、原告张某某房屋因楼上5XX室朱某某房屋的水管堵头破损受渍，应由房屋所有权人朱某某承担赔偿责任，我公司不应承担责任；2、原告房屋损失发生后，为避免损失扩大，我公司及时进行处置，并对原告受损财产进行修复，承担了全部维修费用，是一种无因管理行为，原告于2014年10月告知我公司房屋全部修复完毕。该纠纷经房产部门调解，为免除一年多物业费的问题双方未能达成一致意见。由于我公司在本案中对原告没有侵权行为，不应承担责任，请求驳回原告对我公司的诉讼请求。
被告XX公司辩称，1、我公司于2008年9月通知朱某某收房，朱某某收房后于2010年办理了房屋所有权证，房屋办证后所有权已经转移给朱某某，朱某某的办证行为表明其已接受了交付房屋，其是否领取房屋钥匙并不影响房屋依法交付的事实，且其还缴纳了2008年至2014年期间的物业服务费，因此，朱某某作为该房屋唯一合法产权人，我公司对朱某某的房屋没有看管照顾的责任，朱某某在没有事实依据及正当理由拒绝收房的前提下，该房屋应视为已交付。本案因朱某某房屋浸水造成原告房屋受损，不应由我公司承担赔偿责任；2、原告租赁房屋并不是2013年5月开始的，原告租房目的是为了陪读，并非因房屋维修期间不能居住需在外租房居住，且租赁时间长达19个月不符合维修事实，原告损失的金额也没有事实和法律依据。因此，原告没有证据证实其损失系我公司行为所致，其要求我公司承担赔偿责任没有任何法律依据，请求驳回原告对我公司的诉讼请求。
被告朱某某辩称，1、5XX室房屋是我于2007年10月购买XX公司的期房，2008年交房时我发现房顶及墙面有渗水痕迹没有收房，后来开发商一直没有维修好。由于我没有收房，不知道2013年4月漏水到原告家的事，XX物业武汉分公司没有通知我，原告也没有找过我，我不知道原告房屋受损的程度以及事后由XX物业武汉分公司修复原告房屋，也不知道原告因维修房屋在外租房19个月的情况；2、我的房屋长期空置，钥匙在XX物业武汉分公司，物业公司没有看管好我的房屋，没有将厨房水阀关好并及时发现房屋渗水，而且物业公司拖延维修时间造成原告经济损失，应由XX物业武汉分公司承担全部赔偿责任；3、原告房屋仅墙面起皮及家具、门框发黑等受损情形，并非不能居住使用，原告自行在外租房19个月是个人行为，且其租房并非因本案引起，原告租房与本案没有关系，租房费用应由原告自己承担；4、XX公司开发建设的房屋有质量问题导致我的房屋渗水到原告房屋，应由XX公司赔偿原告经济损失。因此，我不同意赔偿。
原告张某某为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
1、记事簿，证明原告张某某的房屋被水浸泡的时间为2013
年4月24日；
2、2014年10月13日，维修人员应某出具的证明，证明XX物业武汉分公司修复原告房屋的完工时间为2014年10月13日；
3、租房记录，证明原告张某某自2011年7月起租住案外人黄某某位于东西湖区XX园XXXX栋X单元XX1室房屋至2014年6月；
4、证人郑某、刘某出具的证明，证明原告张某某房屋墙面起泡、家具、门框发黑等系XX物业武汉分公司维修的事实；
5、原告张某某制作的房屋出租市场价格调查情况说明及房屋中介照片，证明房屋出租市场的租金行情；
6、张某某赔偿申请及东西湖区物业管理纠纷调解委员会说明，证明张某某要求XX物业武汉分公司赔偿房屋修复期间的租房损失22800元及19个月的物业服务费，XX物业武汉分公司不同意赔偿，双方未达成调解意见；
7、2016年1月23日，案外人黄某某出具的证明，证明原告张某某于2011年7月1日起租住黄某某位于东西湖区XX园XXXX栋X单元XX1室房屋用于原告之子张乙在东西湖X中读书，至2014年6月退租，租金支付标准为2011年每月1100元，2012年每月1100元，2013年每月1200元，2014年每月1300元。
被告XX物业武汉分公司为支持其辩称意见，向本院提交了以下证据：
1、朱某某房产证，证明东西湖区XXXX城24栋3单元5XX室房屋已于2008年交付给朱某某，朱某某在2010年6月28日办理了房屋所有权证，XX物业武汉分公司对该房屋没有看管义务，不应对朱某某房屋渗水造成张某某的损失承担责任；
2、XXXX城2X栋X单元XX2室房屋维修工程及费用统计表，证明原告张某某房屋因朱某某房屋漏水造成财产损失，XX物业武汉分公司作为物业公司积极履行修复义务，并支付维修费用11552.71元，因物业公司不是侵权人，该费用应由原告返还XX物业武汉分公司；
3、朱某某5XX室房屋临时管理规约、业主资料卡、房产证、承诺书及李琛的前期物业服务协议、业主资料卡、房产证、承诺书，证明朱某某于2013年12月17日将5XX室房屋过户至李琛名下。
被告XX公司为支持其辩称意见，向本院提交了以下证据：
朱某某《入伙通知书》及《入伙流程会签单》，证明XX公司于2008年9月通知朱某某收房，朱某某于2010年6月办理收房手续，于2013年11月3日领取了房屋钥匙。
被告朱某某为支持其辩称意见，向本院提交了以下证据：
照片一组，证明朱某某因5XX室房屋漏水未收房，后于2013年11月才收房。
经XX物业武汉分公司申请，证人郑某出庭作证，郑某主要陈述：我是XX物业武汉分公司维修经理，大概2013年5月原告张某某的代理人张某甲找到我，要求公司维修张某某的房子，一个月后，经公司与张某甲协商由公司负责进行维修，我就安排工人将张某某房屋的门、柜子、门套等部位进行了修复，前后共修了20多天，后来等油漆干，从张某甲找我到修完共两个多月时间。维修的时候张某甲一直在现场，修好之后是张某甲去看的，大概在2013年8、9月份就全部修好了，张某甲说感谢，我就认为修好了。但原告说我们维修了19个月不属实。
经庭审质证，被告XX物业武汉分公司、XX公司对原告张某某提交的证据1、2的真实性无异议；对证据3的真实性有异议，认为无原告的《租房合同》，且未提交租金收据原件；对证据4均无异议；对证据5真实性有异议；对证据6的真实性无异议，但不认可本案系其侵权所致；对证据7有异议，认为原告租房与本案无关，其在此之前已经在外面租房陪读，房租不能作为原告损失认定。
被告朱某某对原告张某某提交的证据1、2、3、4、5的真实性不予认可；对证据6不清楚；对证据7不发表质证意见。
原告张某某对被告XX物业武汉分公司提交的证据1无异议；对证据2维修项目和价格不予认可；对证据3认为与其无关。被告XX公司对被告XX物业武汉分公司提交的证据1、2、3均无异议。被告朱某某对被告XX物业武汉分公司提交的证据1无异议；对证据2不清楚；对证据3无异议。
原告张某某对被告XX公司提交的证据有异议，认为与其无关；被告XX物业武汉分公司、朱某某对被告XX公司提交的证据均无异议。
原告张某某对被告朱某某提交的证据有异议，认为与其无关；被告XX物业武汉分公司对朱某某提交的证据有异议，认为拍摄的时间、地点以及什么地点的房屋均不清楚。被告XX公司对被告朱某某提交的证据有异议，认为不能证明朱某某未收房。
原告张某某对证人郑某的证言有异议，认为证人陈述不实，XX物业武汉分公司断断续续维修，前后共修了19个月；被告XX物业武汉分公司、XX公司对证人郑某的证言无异议；被告朱某某对证人郑某的证言认为不清楚。
对当事人提交的无异议的证据，本院对证据效力予以确认。对当事人有异议的证据，本院认为，原告张某某提交的证据1能证实原告因朱某某5XX室房屋水管堵头破裂造成其财产受损的事实，本院予以采信；证据2能证实XX物业武汉分公司对原告房屋受损的墙面、木柜等修复的事实，本院予以采信，但不能证实修复时间花费19个月的事实，对与事实不符部分本院不予采信；证据3能证实原告张某某自2011年7月至2014年6月租赁案外人黄某某的房屋，本院予以确认，但不能达到证明原告因房屋修复期间不能居住而在外租房19个月的目的，与案件事实不符部分本院不予采信；证据4证人虽未出庭作证，但当事人均未持异议，能证实原告财产受损系被告XX物业武汉分公司修复的事实，本院予以确认；证据5不能达到原告的证明目的，本院不予采信；证据6证实张某某认可XX物业武汉分公司修复其房屋及受损财产的事实，本院予以采信，对原告认为系XX物业武汉分公司对其侵权的证明目的与事实不符，本院不予采信；证据7原告租房时间发生在本案侵权事实之前，其租房用途为原告张某某陪读，本院予以确认，但不能证实系因原告房屋修复期间不能居住而在外租房19个月的事实，不能达到证明目的，本院对与案件事实不符部分不予采信。
被告XX物业武汉分公司提交的证据2系XX物业武汉分公司对张某某房屋受损部分维修的具体项目，能与张某某陈述的房屋受损部分均修复的事实相印证，本院予以采信。被告朱某某提交的证据因拍摄时间不清楚，无其他证据印证，且当事人均持有异议，故本院不予采信。
证人郑某的证言能证明XX物业武汉分公司对张某某房屋维修项目以及维修时间，亦能与原告张某某提交的证据4相互印证，能证实XX物业武汉分公司修复张某某房屋共4个月的事实，本院予以确认。
经审理查明，张某某系武汉市东西湖区XXXX城2X栋X单元XX2室业主。朱某某原系武汉市东西湖区XXXX城24栋3单元5XX室业主。XX物业武汉分公司、XX公司分别是武汉市东西湖区XXXX城小区商品房的提供物业管理服务单位和开发建设单位。
朱某某购买XX公司开发建设的武汉市东西湖区XXXX城24栋3单元5XX室建筑面积133.16平方米商品房后，XX公司于2008年9月15日向朱某某发出《入伙通知书》，要求朱某某办理入伙手续，朱某某未按XX公司通知于2008年9月30日前入伙收房。
2010年6月9日，朱某某在XX物业武汉分公司处签字确认了《入伙流程会签单》上的入伙资料、相关手续及付清入伙费用流程，但紧随其后的房屋验收、领取钥匙、接受房屋等流程并未一次性签字完成，XX公司向朱某某交付相关办证资料后，朱某某于2010年6月28日在房产部门办理了该房屋的所有权证（武房权证东字第号），将该房屋登记在其名下。
至2013年11月3日，朱某某再次到XX物业武汉分公司处办理房屋相关手续，交纳了2008年10月至2013年10月期间的物业服务费，领取了房屋钥匙7把，实际接收了该房屋，其在《入伙流程会签单》上的领取钥匙、同意接收处签名确认，但仍未在房屋验收处签字。2013年12月17日，朱某某将该房屋过户至案外人李琛名下。
2013年4月24日，张某某发现自家房屋墙体有渗水痕迹且部分墙面起泡，客厅背景墙及木制家具、柜、门框部位受到楼上渗水侵蚀，开始腐烂发黑。张某某立即通知XX物业武汉分公司，经物业公司工作人员现场查看后发现是楼上5XX室朱某某厨房水龙头堵头脱落，自来水喷出造成厨房及其他部位积水，积水通过楼板及隔墙渗漏至楼下原告的客厅等部位，造成张某某家的墙面、家具等受到渗水浸蚀。XX物业武汉分公司对朱某某房屋渗水现场进行了处置。
因原告无法联系被告朱某某，原告与XX物业武汉分公司就原告财产浸水损失进行协商，XX物业武汉分公司愿意对原告受损墙面及木柜、门框等物品进行修复，费用由XX物业武汉分公司承担。2013年5月至8月期间，XX物业武汉分公司将原告张某某房屋的墙面及木柜、门框、背景墙等部位修复完毕。
2015年1月14日，原告张某某向东西湖区物业管理纠纷调解委员会提出申请，要求XX物业武汉分公司赔偿因房屋修复期间的租房损失22800元、减免19个月物业服务费，经调解委员会组织调解，双方未能达成一致意见。
另查明，2011年7月1日起，原告张某某租住案外人黄某某位于东西湖区XX园XXXX栋X单元XX1室房屋，用于原告之子就读，至2014年6月退租。
2015年6月16日，原告张某某诉至本院，要求如诉称。审理中，双方均坚持诉辩称意见。本案调解不成。
本院认为，本案的争议焦点：一、原告房屋因渍水受损实际侵权人如何认定。因本案侵权事实发生在2013年4月24日，此时，朱某某虽然取得房屋权属证书，但朱某某与XX公司之间因房屋质量产生争议，朱某某未领取房屋钥匙，未办理房屋入伙的书面确认手续，未实际接收购买房屋。该房屋仍处于开发商XX公司的管理、掌控之下，故应由XX公司承担对该房屋进行看管、维护及修缮等责任义务。本案因朱某某房屋水管堵头脱落导致张某某的房屋墙面及木柜等渍水受损，系XX公司对XXXX城24栋3单元5XX室房屋管理不善，未应到维护、修缮等合理、审慎的注意义务所致，应承担相应赔偿责任，故本案实际侵权责任人为被告XX公司。原告张某某要求被告XX公司承担赔偿责任，于法有据，本院予以支持。根据张某某在诉状和审理中的陈述可以认定XX物业武汉分公司已就张某某房屋墙面起泡部位及物品损害等修复完毕的事实，只是双方对修复时间各执一词，张某某也已实际接受并入住修复后的房屋。
二、原告房屋受损后修缮期间合理的租房时间及损失如何确定。自2011年7月即张某某房屋受损之前开始租住案外人黄某某位于东西湖区XX园XXXX栋X单元XX1室的房屋，直至2014年6月。原告房屋受损之前的租金损失与本案无关。审理中，张某某虽提交了证人应某出具的书面证言，但应某未当庭质证，应某出具的书面证言与当庭出庭的证人郑某的证言自相矛盾，张某某证明XX物业武汉分公司完工时间为2014年10月13日共维修19个月的依据不足。根据本案案情，参照当地房屋租赁行业标准，酌情认定张某某因维修房屋导致不能居住的时间为四个月，四个月的房租损失酌定为4800元。张某某要求XX公司赔偿租金损失22800元的诉请在4800元范围内予以支持，超过部分不予支持。
三、被告朱某某、XX物业武汉分公司在本案中是否应承担赔偿责任。被告朱某某在本案侵权事实发生时未收房，不应对原告张某某的损失承担赔偿责任。被告朱某某厨房的自来水管道漏水发生在室内，属业主自治管理范围，并不属因公共管道漏水导致业主财产受损的情形，XX物业武汉分公司已尽到善意修缮义务，其与原告房屋渗水的侵权事实无直接因果关系，不是本案的实际侵权人，不应承担赔偿责任。
原告要求朱某某等三被告承担19个月物业管理费的诉请，因系物业服务合同法律关系，与本案的侵权纠纷不是同一法律关系，不能一并处理，故本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百三十四条第一款第（七）项、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第（六）项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告XXXX发展（武汉）有限公司于本判决书生效后十日内赔偿原告张某某经济损失4800元；
二、驳回原告张某某对被告XX物业管理（XX）有限公司武汉分公司的诉讼请求；
三、驳回原告张某某对被告朱某某的诉讼请求；
四、驳回原告张某某的其他诉讼请求。
案件受理费410元，由被告XXXX发展（武汉）有限公司负担50元，原告张某某负担360元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，预交上诉案件受理费410元，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；帐号：1767；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 龚 静
审 判 员 李义飞
人民陪审员 曾 晨
二〇一六年八月十五日
书 记 员 万 江