天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津01民终3379号
上诉人（原审被告）王向捷。
委托代理人张宏杰，天津晟准律师事务所律师。
委托代理人孔繁玲，天津晟准律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）杨光跃，无职业。
委托代理人张宏杰，天津晟准律师事务所律师。
委托代理人孔繁玲，天津晟准律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）天津北方五金机电城有限公司，住所天津市南开区黄河道与密云路交口北方城三区31-1-2923。
法定代表人陈英，董事长。
委托代理人李项喆，天津观典律师事务所律师。
委托代理人陈媚，天津观典律师事务所律师。
原审第三人崔树森。
原审第三人郑爱景。
原审第三人靳涛。
原审第三人程储兰（程桂香）。
原审第三人孙永占。
上诉人王向捷、杨光跃因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2015）南民初字第2506号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明，2013年3月20日，被告王向捷（乙方）与案外人天津市第二分析仪器厂（以下简称二分析厂）（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方房屋，坐落天津市南开区××支路××号厂院内，房屋面积500平方米，年租金100000元，用途为经营，租赁期限自2013年4月1日起至2014年3月31日止。第五条约定，本合同到期终止，乙方将房屋腾清并完好的交付甲方，如因乙方使用或保管不当，造成的毁坏、丢失等问题，乙方负责修复或赔偿。第十一条约定，乙方不得改变房屋用途及建筑结构，租赁的房屋不得转租、转借、转租第三方或与他人调换。否则视为违约行为，由乙方赔偿甲方因此所受的全部损失并承担相关责任，甲方有权终止本合同并收回房屋。第十三条约定，乙方若逾期支付租金，每逾期一个月，则乙方需按月租金欠款总额的百分之十支付滞纳金，拖欠租金超过一个月，甲方有权收回该出租房屋，乙方按实际使用日期交付租金，同时承担违约责任，支付滞纳金并立即腾清房屋。第十五条约定，因遇不可抗力，如城市规划、拆迁改造等政府行为及甲方上级主管单位要求企业结构调整、经营转型、房屋土地转让、出让等原因，导致本合同不能继续履行，双方互不承担违约责任，本合同自行解除，甲方不支付任何补偿，乙方在规定的时间内无条件腾房。上述房屋二分析厂已按约交付被告使用。
2013年10月29日，案外人二分析厂与原告签订《产权交易合同》，约定二分析厂将其坐落天津市南开区××支路××号的房地产全部转让给原告，价格1732.50万元。2013年10月29日，二分析厂向被告王向捷发出通知，明确告知被告涉案房屋经公开挂牌转让，受让方为原告，二分析厂与被告租赁合同中二分析厂的所有权利、义务由原告承接。二分析厂将于2013年11月1日向原告移交房屋土地使用权，及现场管理权限。2013年10月30日，原告与二分析厂办理房屋交接手续。二分析厂向原告出具租金交纳情况说明，内容为：租户王向捷交到2014年3月31日。2014年12月26日，原告取得房地产权证，记载土地使用面积3548.40平方米，房屋建筑面积2960.58平方米。
2014年2月14日，原告经联系被告未果，在被告租赁房屋处张贴《通知函》，告知被告以下内容：1、被告向二分析厂承租的房屋，租赁期限将于2014年3月31日终止；2、被告在天津市南开区××支路××号厂院内私自搭建了违章建筑；3、原告现已购买了天津市南开区××支路××号的全部房地产，是房屋的合法权利人。通知被告：1、在2014年4月8日前将搭建的违章建筑拆除；2、被告与二分析厂租赁合同即将到期终止，原告无意与被告签订租赁合同，要求被告在2014年4月8日前腾空、搬离房屋；3、如被告未在上述期限内拆除违章建筑，腾空、搬离房屋，原告保留通过法律途径解决的权利。后，被告未答复原告，亦未与原告协商解决。合同期限届满后，占用涉案房屋至今，未向原告交纳相关房屋使用费用。
另查，第三人杨光跃曾于2004年与案外人二分析厂签订协议，承租二分析厂坐落天津市南开区××支路××号厂房，占地面积150平方米，租赁期限自2004年4月1日至2007年3月31日，年租金25000元。2011年4月1日，第三人杨光跃与二分析厂签订协议，承租二分析厂坐落天津市南开区××支路××号厂房，占地面积500平方米，租赁期限自2011年4月1日至2012年3月31日，年租金75000元。庭审中，被告王向捷述称其与第三人杨光跃共同承租二分析厂500平方米房屋，各自向二分析厂交租金，2013年3月20日是以被告名义与二分析厂签订的最后一份房屋租赁合同。对此，第三人杨光跃不持异议。另外，第三人崔树森声称第三人杨光跃已将涉案房屋转让其并委托其对出租商户进行管理，对此，第三人杨光跃不予认可，并提供第三人崔树森本人书写的声明予以反驳，证实第三人崔树森所述不实。
经查，第三人杨光跃将部分涉案房屋出租给第三人郑爱景、靳涛、程储兰、孙永占，分别用于商业经营。被告和第三人杨光跃就涉案房屋搭建有部分违章建筑。
另外，法院于2015年9月24日，在涉案房屋处张贴告知书，通知被告及上述第三人开庭时间，并告知所有与涉案房屋有利害关系人等，不得再以转租、分租等任何形式改变涉案房屋的现状，并可向法院申报相关权利并出庭参加诉讼。
原告诉称，被告曾与案外人二分析厂签订《房屋租赁合同》，约定被告向二分析厂承租涉案房屋（坐落天津市南开区××支路××号、房屋面积500平方米），租赁期限自2013年4月1日始至2014年3月31日止。2013年10月29日，原告与二分析厂签订《产权交易合同》，约定二分析厂将涉案房屋转让给原告。同日，二分析厂通知被告涉案房屋已转让给原告，二分析厂与被告租赁合同权利、义务由原告承接。2013年10月30日，二分析厂与原告办理房屋交接。2014年2月14日，原告以在涉案房屋场地张贴的方式向被告送达《通知函》，明确告知被告原租赁合同将于2014年3月31日到期终止，原告无意与被告就涉案房屋签订租赁合同，且敦促被告于2014年4月8日前腾空、搬离涉案房屋并拆除被告搭建的违章建筑。现被告及第三人仍占用涉案房屋，未将涉案房屋交还原告。故原告起诉要求1、确认原告与被告之间的房屋租赁合同已于2014年4月1日终止；2、被告及上述第三人腾空原告所有的涉案房屋并恢复原状；3、被告及上述第三人向原告返还涉案房屋；4、被告向原告支付2014年4月1日至2015年3月11日止的房屋使用费94530元及自2015年3月12日起至被告返还房屋之日止的房屋使用费；5、本案诉讼费由被告负担。
被告王向捷辩称，被告没有接到原告解除合同的通知，被告认为其与二分析厂房屋租赁合同期限虽已届满，但实际仍在履行，不同意原告的诉讼请求。被告与第三人杨光跃自2004年，共同承租了二分析厂房屋500平方米，被告承租面积150平方米，用于机加工厂房使用。被告进行了装修并投入设备，如果原告要求被告腾房，应赔偿被告损失并给予搬迁补偿，合计60万元。
第三人杨光跃述称，第三人杨光跃与被告王向捷自2004年，共同承租了案外人二分析厂房屋500平方米，第三人杨光跃亦与二分析厂签有房屋租赁合同，第三人杨光跃承租面积350平方米，原先用于经营饭馆，后来对外进行出租，现在租给了第三人郑爱景、靳涛、程储兰、孙永占。第三人杨光跃单独向二分析厂交纳350平方米租金。原告接手后，本人想将租金交给原告，但原告从来没有找过本人，本人一直在涉案房屋内居住。第三人杨光跃属于涉案房屋承租人之一，要求继续履行与二分析厂的租赁合同。第三人属于再就业人员，家庭生活困难，需要依靠出租房屋维持生计。以前，第三杨光跃干饭店投入了330000元，现在原告要求搬走，第三人又失去了租金收入。原告应当赔偿第三人杨光跃的损失，并给予补偿。
第三人崔树森述称，自2012年始，第三人崔树森从第三人杨光跃处接手涉案房屋，对商户进行管理，双方就涉案房屋500平方米签有转让协议。第三人杨光跃将收取的商户租金交给第三人崔树森。原告要求商户搬走，第三人崔树森主张第三人杨光跃应按商户一年的营业额比例对崔树森进行补偿。
第三人崔树森向法庭提交如下证据：2012年被告王向捷及第三人杨光跃与崔树森签订的转让协议书两份；2、委托管理协议书一份。
第三人郑爱景述称，本人从第三人杨光跃处租的房屋，经营“运良白铁加工”，要求继续保持租赁关系。原告要求腾房，应给予补偿。
第三人靳涛述称，本人从第三人杨光跃处租的房屋，经营“新旧轮胎专卖”很多年，不同意搬走，要求继续保持租赁关系。
第三人程储兰述称，本人从第三人杨光跃处租的房屋，经营“红膏大闸蟹”。如果不租了，可以搬走。
第三人孙永占述称，本人从第三人杨光跃处租的房屋，经营“东林气电”，生意刚有起色。原告要求腾房，肯定有损失，应给予补偿。
一审法院认为，根据原告提供的现有证据，可以证实被告王向捷与案外人二分析厂之间签订的租赁合同，于2014年3月31日到期。租赁期间，案外人二分析厂已通知被告王向捷涉案房屋转让事宜以及受让方。案外人二分析厂与原告签订产权交易合同，将涉案房屋所有权转让给原告，原告支付了对价并取得房地产权证书，原告对涉案房屋依法享有所有权，即占有、使用、收益和处分的权利。2014年2月14日，原告作为涉案房屋权利人向被告王向捷发出《通知函》，主张解除合同，符合法定的合同解除权行使的方式，双方之间的房屋租赁合同自通知到达之日解除。
合同期限届满后，被告及上述第三人占有、使用涉案房屋已无合法根据，被告王向捷及第三人杨光跃应将涉案房屋返还原告。被告王向捷作为合同相对方应参照原租赁合同租金标准，向原告支付实际占用租赁房屋期间的使用费。
关于第三人杨光跃主张其与被告王向捷共同承租涉案房屋，与案外人二分析厂及原告具有合同关系一节，被告王向捷及第三人杨光跃自认2013年3月20日与案外人二分析厂的房屋租赁合同系以被告名义签订，根据合同相对性原则，依法应由被告王向捷承担合同的相关权利以及义务。第三人杨光跃与被告王向捷之间的委托代理关系，应另行解决。
关于被告王向捷、第三人杨光跃、郑爱景、孙永占主张原告赔偿损失以及给予搬迁补偿一节，没有事实和法律依据，本院不予支持。另外，第三人崔树森的主张与本案无关，应另行与第三人杨光跃进行处理。
一审法院调解未果，遂判决：一、解除原告天津北方五金机电城有限公司与被告王向捷之间的房屋租赁关系；二、本判决生效后十五日内，被告王向捷以及第三人杨光跃、郑爱景、靳涛、程储兰、孙永占将原告所有的坐落于天津市南开区××支路××号房屋（面积500平方米）恢复原状并腾空返还原告天津北方五金机电城有限公司；三、本判决生效后十五日内，被告王向捷向原告天津北方五金机电城有限公司支付房屋使用费，自2014年4月1日始至实际腾房之日止，标准按日租金274元计算；四、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2163元，由被告王向捷担负。
判决后，上诉人王向捷、杨光跃不服一审判决，提出上诉。请求撤销一审判决，其理由：1、请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人天津北方五金机电城有限公司关于请求解除租赁合同、腾房及支付房屋使用费的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人天津北方五金机电城有限公司承担。理由：一审法院事实审查不清，适用法律不当，做出错误判决，侵害了上诉人王向捷、杨光跃的合法权益。上诉人认为被上诉人与案外人二分析厂于2013年10月29日订立产权交易合同，转让房产行为，违反国家强制性规定，侵害了上诉人的优先购买权，一审没有考虑上诉人在涉案房屋中经营13年之久，相关的投入没有予以考虑。被上诉人天津北方五金机电城有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审判决认定事实无误，有当事人的陈述及相关书证证明属实，本院予以确认。
经本院主持调解，双方当事人各执己见，未能达成调解协议。
本院认为，被上诉人天津北方五金机电城有限公司与案外人二分析厂签订产权交易合同，将涉案房屋所有权转让给被上诉人，现被上诉人已取得房地产权证书，依法对涉案房屋享有所有权。上诉人王向捷与案外人二分析厂之间签订的租赁合同，于2014年3月31日到期。2014年2月14日，被上诉人作为涉案房屋的权利人向上诉人王向捷发出通知函，主张解除合同，双方之间的房屋租赁合同自通知到达之日解除。关于上诉人主张被上诉人与案外人二分析厂于2013年10月29日订立产权交易合同，转让房产行为，违反国家强制性规定，侵害了上诉人的优先购买权，一审没有考虑上诉人在涉案房屋中经营13年之久，相关的投入没有予以考虑一节，因与本案不属同一法律关系，上诉人可另案主张权利。关于上诉人主张驳回被上诉人腾房及支付使用费问题，被上诉人已取得涉案房屋的所有权，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。一审法院判决支持被上诉人的该项诉讼请求并无不妥。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2163元，由上诉人王向捷、杨光跃负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭萍惠
代理审判员 赵 盈
代理审判员 闫 飞
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 王 越
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；