杭州市富阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0111民初724号
原告：招商银行股份有限公司杭州富阳支行，统一社会信用代码：91330183679867697H，住所地：杭州市富阳区富春街道桂花西路188号。
主要负责人：俞胜龙，行长。
委托诉讼代理人：许椿祥、赵方晴，浙ＸＸ光律师事务所律师。
被告：董晓丽，女，1989年1月5日出生，汉族，住杭州市富阳区。
被告：叶栋军，男，1989年12月6日出生，汉族，住杭州市富阳区。
被告：董荣喜，男，1964年12月29日出生，汉族，住杭州市富阳区。
被告：王琴梅，女，1964年12月27日出生，汉族，住杭州市富阳区。
被告：杭州富阳华滋中旺联众房地产有限公司，统一社会信用代码：913301830567096684，住所地：杭州市富阳区鹿山街道依江路376号。
法定代表人：董大根。
委托诉讼代理人：龚振琳，浙江恩波律师事务所律师。
原告招商银行股份有限公司杭州富阳支行（以下简称招商银行）诉被告董晓丽、叶栋军、董荣喜、王琴梅、杭州富阳华滋中旺联众房地产有限公司（以下简称华滋中旺房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案受理后，由审判员林萍独任审理，于2018年3月7日进行了审理。原告委托诉讼代理人赵方晴、被告华滋中旺房地产公司的委托诉讼代理人龚振琳到庭参加诉讼，被告董晓丽、叶栋军、董荣喜、王琴梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告招商银行向本院提出诉讼请求：
一、判令被告董晓丽立即归还借款本金969025.37元，支付自2017年9月15日至2018年1月15日止所欠利息19859.59元、罚息86.51元及复利250.89元，共计本息989222.36元，同时支付从2018年1月16日起至清偿之日止的罚息及复利（罚息以借款本金969025.37元为基数，复利以利息19859.59元为基数，均按中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮50%确认的利率计算）；
二、判令被告董晓丽承担原告为实现债权支付的律师代理费19000元；
（上述1、2项中已经明确计算的请求金额合计人民币1008222.36元）
三、判令原告对位于杭州市富阳区产折价或以拍卖、变卖所得价款在第1项、第2项诉讼请求范围内享有优先受偿权；
四、判令被告叶栋军对第1项、第2项诉讼请求承担共同还款责任。
五、判令被告董荣喜、王琴梅、华滋中旺房地产公司对第1项、第2项诉讼请求承担连带清偿责任。
六、判令本案诉讼费由五被告共同承担。
事实与理由：2015年6月1日，被告董晓丽和被告叶栋军与被告华滋中旺房地产公司签订编号为2015预0006423号《浙江省商品房买卖合同》一份，合同预定：1、被告董晓丽和被告叶栋军以总价2030899元向被告华滋中旺房地产公司购买位于；2、2015年6与17日前支付首付款1030899元，剩余房款1000000元在本合同签订后90日内办理完成银行按揭贷款。另合同对商品房基本情况、违约责任、交付条件等事项进行了约定。
2015年6月29日，原告招商银行与被告董晓丽、被告叶栋军、被告华滋中旺房地产公司签订编号为8150624520001《个人购房借款及担保合同》一份，合同约定：1、被告董晓丽向原告招商银行借款人民币1000000元，用于购买位于产，贷款期限为360个月，即自2015年6月29日至2045年6月29日止，合同利率为放款日的同期基准利率，实际执行利率已借款借据为准，逾期罚息利率为合同利率上浮50%；2、贷款的还款方式为等额还款，扣款日为每月15日；3、被告董晓丽和被告叶栋军以本合同项下贷款所购房产向原告招商银行设定抵押担保，抵押担保的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。4、合同签订之时抵押房产尚未办妥产权证书的，抵押人应按照贷款人的要求积极配合贷款人办理预告抵押登记，抵押房产具备办理正式抵押登记条件起60日内，抵押人必须无条件配合贷款人办妥由预告抵押登记转为正式抵押登记的手续。5、被告华滋中旺房地产公司作为保证人为借款人在本合同项下的债务承担连带保证责任。另就送达等事项进行了约定。同日，被告董晓丽向原告招商银行出具《个人贷款借款借据》一份，指定将合同所涉借款付至被告董晓丽在原告招商银行处开立的账户（账号为62×××47），同时被告委托原告招商银行直接将该笔贷款转入被告华滋中旺房地产公司在原告招商银行处开立的账户（账号为57×××01），并于同日办理预售商品房抵押权预告登记手续（富房预字第56398号）。
2017年8月31日，被告华滋中旺房地产公司发函告知被告董晓丽和被告叶栋军，要求富春街道秦望路51号山水美庐2号1601室商品房于2017年9月7日前办理交房手续，但至今未办理交房，亦未办理房屋抵押登记手续。
2016年9月15日开始，被告董晓丽未能按期足额还款，原告招商银行多次电话联系被告均未果。截止2018年1月15日，被告董晓丽归还贷款25期共计139045.45元，仍欠贷款本金969025.37元，19859.59元、罚息86.51元及复利250.89元，共计本息989222.36元。
被告叶栋军与被告董晓丽系夫妻关系，该借款发生在其夫妻关系存续期间。2015年6与29日被告董荣喜和被告王琴梅向原告招商银行出具编号为8150624520001的《个人贷款不可撤销担保书》一份，承诺就前述贷款承担连带保证责任，保证责任范围为借款合同项下的贷款本金、以及利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金以及原告招商银行实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等）。
2018年1月17日，原告招商银行为实现债权而与浙ＸＸ光律师事务所签订《委托代理合同》，并支付律师代理费人民币19000元。
2017年8月15日支付按揭款后被告董晓丽未按约归还借款，现在借款已经逾期，按照违约条款，原告招商银行解除与被告签订的个人购房借款及担保合同，于2018年1月15日借款提前到期。被告富阳华滋中旺联众房地产有限公司于2016年4月15日变更企业名称为杭州富阳华滋中旺联众房地产有限公司。
原告招商银行为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、2015预0006423号《浙江省商品房买卖合同》1份，以证明被告董晓丽和被告叶栋军于2015年6月17日与被告华滋中旺房地产公司就产签订房屋买卖合同一份，就商品房基本情况、房屋价款、房款支付、违约责任、交付条件等事项进行了约定；
2、合同编号8150624520001《个人购房借款及担保合同》及个人贷款借款借据各1份，以证明被告董晓丽向原告招商银行贷款1000000元用于购买产，合同对借款期限，利率、款项支付方式违约责任等进行了预定；且被告董晓丽和被告叶栋军同意以所购房产做抵押的事实；
3、商品房抵押权预告登记（富房预字第56398号）1份，以证明2015年6月29日被告董晓丽和被告叶栋军就产办理预售商品房抵押权预告登记手续，原告招商银行对该处房产享有优先受偿权；
4、支付凭证1份，以证明原告招商银行已按被告董晓丽指定将1000000元贷款支付给被告华滋中旺房地产公司；
5、情况说明1份，以证明被告华滋中旺房地产公司已通知交房，但被告董晓丽和被告叶栋军怠于交房，怠于办理房屋抵押登记手续；
6、结婚证1份，以证明被告董晓丽和被告叶栋军为夫妻关系的事实；
7、编号8150624520001《个人贷款不可撤销担保书》1份，以证明被告董荣喜和被告王琴梅在贷款合同项下的全部债务承担连带保证责任；
8、送达地址确认书1份，以证明被告确认送达地址情况；
9、委托代理合同、代理费发票各1份，以证明原告招商银行为实现债权支付律师代理费19000元的事实。
被告华滋中旺房地产公司答辩称：担保是事实，希望先处置该房屋。
被告董晓丽、叶栋军、董荣喜、王琴梅未到庭参加诉讼，亦未向本院提供证据。
对原告招商银行提交的证据1-9，被告华滋中旺房地产公司质证无异议，被告董晓丽、叶栋军、董荣喜、王琴梅未到庭质证，视为其自动放弃质证权利。本院经审查后认为，原告招商银行提交的证据1-9，符合证据的构成要件，且与本案有关联，本院依法予以认定。
根据当事人提供的证据及庭审陈述，本院认定的事实与原告招商银行起诉主张的事实一致。
另查明：原告招商银行未以书面形式通知各被告合同提前到期，本院依法确定提前到期日为借款人董晓丽法院副本送达日即2018年2月8日。经原告招商银行计算：截至2018年2月8日止的借款利息19859.59元、罚息120.02元、复利347.55元。
本院认为：原告招商银行与被告董晓丽、董荣喜、王琴梅、华滋中旺房地产公司签订的《个人购房借款及担保合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，各方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。原告招商银行与被告董晓丽签订借款合同后，已依约放贷，但被告董晓丽收到贷款后，未按约归还借款，构成违约。故对原告招商银行要求被告董晓丽归还借款本金并支付相应利息、罚息和复利的诉讼请求，符合合同的约定，本院予以支持。因涉案商品房已经办理了抵押权预告登记，双方的买卖行为已经公示，并且讼争的房屋已具备了交付条件，且被告华滋中旺房地产公司已通知被告董晓丽、叶栋军交房，但被告董晓丽、叶栋军怠于办理交房手续、怠于办理房屋抵押权登记手续，故未能推进房屋抵押权登记的责任在于被告董晓丽、叶栋军，并非原告的原因造成，预抵押登记财产又符合折价、拍卖、变卖等能流通条件，故赋予银行对登记财产享有优先受偿权，以保护银行按揭市场金额秩序，故原告招商银行要求对抵押物行使优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。因被告董荣喜、王琴梅、华滋中旺房地产公司以保证的方式向原告招商银行提供担保，故原告招商银行要求被告董荣喜、王琴梅、华滋中旺房地产公司依法承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。双方借款合同中已明确约定，因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的律师费等内容，故对原告招商银行要求被告支付律师费的诉讼请求，具有合同依据，本院予以支持。
被告董晓丽、叶栋军、董荣喜、王琴梅经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，应视为自动放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条、一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告董晓丽归还原告招商银行股份有限公司杭州富阳支行借款本金969025.37元，支付原告截至2018年2月8日止的利息19859.59元、罚息120.02元及复利347.55元，共计本息989352.53元，并继续支付自2018年2月9日起至清偿之日止的罚息及复利（罚息以借款本金969025.37元为基数，复利以利息19859.59元为基数，均按中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮50%确认的利率计算），于本判决生效之日起十日内付清；
二、被告董晓丽承担原告招商银行股份有限公司杭州富阳支行为实现债权支付的律师代理费19000元；
三、原告招商银行股份有限公司杭州富阳支行就上述第一项、第二项款项对被告董晓丽、叶栋军所有的位于杭州市富阳区产折价或以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；
四、被告叶栋军对第一项、第二项款项承担共同还款责任。
五、被告董荣喜、王琴梅、杭州富阳华滋中旺联众房地产有限公司对第一项、第二项款项承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13874元、减半收取6937元，诉讼保全费5000元，共计11937元，由被告董晓丽、叶栋军、董荣喜、王琴梅、杭州富阳华滋中旺联众房地产有限公司共同负担。原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告于判决生效之日起七日内，向本案交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 林萍
二〇一八年三月二十二日
代书记员 周婷
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