安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0104民初7526号
原告：合肥市运达物业管理有限责任公司，住所地合肥市金寨路光明新村12栋1号，统一社会信用代码913401001491638010（1-1）。
法定代表人：胡运全，执行董事。
委托诉讼代理人：王俊，安徽皖和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马玄玄，安徽皖和律师事务所律师。
被告：刘道翠，女，汉族，1980年5月29日生，无业，住安徽省合肥市蜀山区，
原告合肥市运达物业管理有限责任公司（以下简称运达物业公司）与被告刘道翠物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案后，依法适用简易程序，2017年12月7日公开开庭进行了审理。原告运达物业公司的委托诉讼代理人王俊，被告刘道翠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告运达物业公司诉称：原告受红皖家园业主委员会所聘，为合肥市蜀山区红皖家园小区提供物业管理服务。双方签订物业管理服务合同。合同约定服务收费标准及违约金。原告按照合同约定为小区业主提供物业管理服务，小区业主应按时支付物业服务费。被告作为小区的业主，应按时向原告支付物业管理服务费。截止2014年12月，被告共欠物业费1870元（2013年6月至2014年12月）。经原告多次催要，被告拒不给付。现原告为维护自己的合法权益，特起诉至法院，请求判令：1、被告给付原告拖欠的物业费1870元及违约金1000元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告刘道翠辩称：原告已经有两年不在红皖家园提供服务了，被告不清楚什么时候拖欠原告的物业费。被告家漏水的问题，原告未予解决。
经审理查明：2006年7月24日，运达物业公司与安徽恒万置业有限公司签订《红皖家园前期物业服务合同》一份，约定运达物业公司对红皖家园提供前期物业管理服务，合同期限两年，自2006年7月24日起至2008年7月23日止，高层住宅每月每方米物业服务费用按1.0元收取。合同到期前，经双方多次协商同意该合同延期至业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同生效时止。2006年8月15日，刘道翠（乙方）与运达物业公司（甲方）签订了物业管理服务协议。2012年1月12日、2013年1月1日、2014年1月1日，红皖家园业主委员会与运达物业公司签订《合肥市红皖家园小区物业管理委托合同》各一份，约定由运达物业公司继续对红皖家园进行物业管理，高层住宅物业费按1.0元/平方米/月收取。运达物业公司于2008年12月在红皖家园的物业收费标准经过了物价主管部门的核准。刘道翠系红皖家园8栋405室业主，其房屋建筑面积为98.43平方米。刘道翠自2013年6月1日起至2014年12月31日止未交纳物业服务费合计1870元，运达物业公司催缴无果后，向本院提起诉讼要求判如所请。
以上事实，有原告提供的物业服务合同、营业执照和服务价格登记证、公告报纸，被告提供的身份证复印件、合肥晚报物业费催缴公告、缴纳物业费发票、照片，及双方当事人当庭陈述，在卷佐证。
本院认为，运达物业公司与安徽恒万置业有限公司以及合肥市蜀山区红皖家园业主委员会签订的物业服务合同对全体业主有效。原告作为物业服务企业应当加强管理、切实提高服务质量和服务态度，对小区内存在的以及业主所反映的问题应及时解决，并经常同业主保持沟通，从而维系服务小区的团结稳定。被告作为业主，也应当按照约定的金额和期限缴纳物业服务费，对原告在服务质量上存在的瑕疵，可以通过与原告积极沟通或双方约定的方式或诉讼等法定方式，要求其进行改善，而不能因原告服务质量存在瑕疵就采取长期拖欠物业服务费作为对抗，从而造成对其他已经交纳物业服务费的业主的不公平，影响到整个小区物业服务关系的良性循环。被告主张房屋存在漏水问题，从法律关系来说，虽房屋质量问题不是物业公司所能够解决的，但原告作为小区物业管理企业当业主向其反映的问题自身不能解决时，尤其对于多户业主反映的情况，从小区和谐与维护业主利益的角度考虑，应当及时告知业主向直接责任方主张权利，避免业主对物业产生不必要的误解。被告抗辩原告不履行服务义务及未尽到管理责任，被告的抗辩虽不足以证明其应当免交物业费，但从一定程度上能够反映原告在对涉案小区提供物业管理服务过程中，并未做到尽善尽美，以致被告与其他多名业主对其服务质量提出质疑，从而拒交物业费。综上，考虑同小区同类案件其他业主提供的证据证明物业公司服务确实存在瑕疵，故本院对运达物业公司主张的违约金请求不予支持。对本案被告应交纳的物业费酌情予以减免。综上，被告应支付原告物业服务费合计1776.50元（98.43㎡×1.0元/㎡/月×19个月×95%）。关于被告抗辩原告的诉请已过诉讼时效，运达物业公司已经提供催缴公告，在长达数年的时间内不对欠费业主进行催收，不符合常理，故本院对该抗辩意见，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告刘道翠于本判决生效之日起10日内一次性支付原告合肥市运达物业管理有限责任公司自2013年6月1日至2014年12月31日期间的物业服务费1776.50元；
二、驳回原告合肥市运达物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘道翠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 张怡华
二〇一七年十二月十一日
书记员 陈驰宇
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
《中华人民共和国物业管理条例》
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。