云南省普洱市思茅区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第1131号
原告纪明良，男，汉族，生于1968年10月29日，云南省景东县人，大学文化，公务员，现住景谷县。
委托代理人岳媛，云南谏成律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告黄云飞，男，壮族，生于1965年9月21日，云南省文山市人，大学文化，普洱市思茅区晨东房地产信息咨询服务部业主，现住普洱市。
委托代理人程元维，男，汉族，生于1974年10月5日，山东省烟台市人，高中文化，普洱市思茅区晨东房地产信息咨询服务部经理，现住普洱市。代理权限为特别授权。
委托代理人饶德东，男，汉族，生于1984年4月30日，云南省景谷县人，大专文化，普洱市思茅区晨东房地产信息咨询服务部业务经理，现住普洱市。代理权限为特别授权。
原告纪明良与被告黄云飞居间合同纠纷一案，本院于2014年9月28日受理后，依法由审判员刘晓玲适用简易程序，于2014年11月19日公开开庭审理了本案。原告纪明良的委托代理人岳媛、被告黄云飞的委托代理人程元维、饶德东均到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
原告纪明良诉称，2011年9月，原、被告口头商定确立购房中介合同，被告承诺为原告提供真实、可靠、满意的商品房对象进行购房并保证过户，原告于2011年9月24日向被告开办的普洱市思茅区晨东房地产信息咨询服务部（以下简称晨东服务部）支付了8400元的中介费用。2011年9月25日，由被告联系，原告与李杰三方签订了房屋买卖预定合同1份，被告的晨东服务部作为中介方参与了合同并签字盖章。合同约定：李杰将位于普洱市思茅区北部区普洱人家小区第5幢1单元2层201室，面积140.53平方米的住房一套卖给原告。合同签订后，原告向李杰支付了22万元的房屋首付款。后原告根据约定多次催促李杰及被告完成房屋过户手续，但遭到李杰百般推脱和阻挠，被告也未积极履行其保证的房屋过户的合同约定。后原告发现所购房屋产权已另有其人，原告通过努力向李杰追回了22万元首付款本金。被告作为中介方，依照合同约定，有义务为原告提供真实可靠的购买对象，并提供优质服务，保证交易之安全。但被告在提供中介服务活动中，对李杰的售房资格把关不严，对提供的购房合同等材料审核不周密，造成事后过户不能，导致原告购房不成，时间延误。原告起诉，请求判令：1、被告退还原告中介费用8400元及同期商业银行利息；2、被告承担原告为缔结合同交付22万元首付款，因购房不成造成22万元从2011年9月25日到2014年7月11日的同期商业银行利息损失。3、被告承担原告购房不成，延期三年后重新购房，导致房价上涨的直接经济损失35132.50元（3500元／平方米-3000元／平方米）×140.53平方米×50%=35132.50元）。4、诉讼费用由被告承担。
被告黄云飞答辩称，一、原告所诉的签订房屋买卖合同的情况不实；二、因李杰未履行合同约定交房，被告积极配合原告，履行了作为第三方的见证作用和义务，帮原告向李杰追回违约金3万元，但原告自愿放弃一部份，只要求李杰支付25000元。三、原告诉讼请求不合理，原告作为中介方，只能在合理的情况下到有关部门，如房产交易中心落实房产存在的真实性和业主信息的有效性，提供与订立合同有关的真实情况的责任，无法对证件的真伪进行判断。被告提供的信息并非是一种保证责任，而是一种谨慎的责任，尽到合理的注意即可，被告对他人的信用无法保证，被告只是中介，促成委托人达成房屋买卖协议，第三人在履行过程中违约，被告不承担责任。如被告有故意隐瞒真实信息或故意提供虚假信息，给买受人造成损失，被告才承担赔偿责任。综上所述，被告请求驳回原告的诉讼请求。
针对以上争议，原告纪明良为证明自己的诉讼主张向本院提交了五组证据材料：
一、《房屋买卖预定合同》1份，证明经晨东服务部介绍，2011年9月25日原告与李杰签订了房屋购销合同，约定购房总价42万元，预付款22万元，被告保证过户。
二、收条1份、收据1份，证明原告2011年9月25日向李杰支付了22万元首付款，2011年9月24日原告向被告支付了8400元房屋中介费。
三、李杰与徐忠明签订的《住房认购合同》1份，证明从被告提供的合同中可看出李杰不是房主，该房产不可能由李杰直接转让，被告有审查不严，调查不周的严重失职责任。
四、《商品房购销合同》及房管局备案登记各1份，证明2009年12月27日徐忠明、李开元、王和周作为购房人签订的涉案房屋的购销合同，李杰不能直接转让该套房屋，被告有审查不严，调查不周的严重失职责任。
五、《房屋转让协议》1份，证明原告重新于2014年7月在普洱人家小区购买了一套房，购房价为659095元，房价已上涨了500元／平方米，原告蒙受巨大经济损失。
经质证被告黄云飞对第一、二、三、四组证据材料的真实性认可，但不认可原告的证明目的，对第五组证据材料不认可真实性。
被告黄云飞为证明自己的抗辩主张，向本院提交了二组证据材料：
一、张白晶所写《情况说明》1份，证明张白晶是原告签订购销合同的被告晨东服务部的经办人，当时是原告一再坚持原来的房主不在场的情况也要签订合同，所以被告的晨东服务部才帮助原告签订了合同，原告应当自己承担责任。
二、李杰与纪明良签订的《协议书》1份，证明因房屋买卖合同未履行，在被告协助下，原告向李杰追回了房款22万元及违约金25000元，被告已尽到了义务。
原告纪明良质证认为，第一组证据材料属证人证言，证人未出庭，不予认可。第二组证据材料对打印内容真实性认可，但对尾部手写的付款时间、地点内容不认可，该协议与被告无关。
本院认为原告纪明良举证的五组证据材料，第一、二、三、四组证据材料，被告对真实性认可，且与本案有关联性，本院予以采信。第五组证据材料，《房屋转让协议》，因原告未举证其他证据材料印证该《房屋转让协议》已履行，产权证已变更为原告，该证据材料属孤证，本院不予采信。被告举证的二组证据材料，第一组证据材料，张白晶的《情况说明》，因张白晶未到庭作证，被告亦未举有效证据证明张白晶的身份情况，无法确定真实性，本院不予采信，第二组证据材料《协议》，因原告对协议人签字以上的内容认可，本院对《协议》中当事人签字以上的内容予以采信。该《协议》尾部手写的履行付款时间和地点，属被告自己书写，本院不予采信。
根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：被告黄云飞系晨东服务部的业主，2011年9月24日原告纪明良交纳给晨东服务部购房中介费8400元，原、被告口头约定，由晨东服务部为原告提供房屋买卖中介服务，但双方未签订书面中介合同。2011年9月25日晨东服务部作为中介方促成原告纪明良与李杰签订《房屋买卖预定合同》，合同主要内容为：李杰将普洱市思茅区北部区振兴路延长线西侧普洱人家小区第5幢1单元2层201号房（建筑面积140.53平方米）出卖给原告，房屋转让价为42万元，并约定了付款时间、付款方式、交房时间、办理房屋产权证过户时间、违约责任。第二十条阐明，以上合同条款李杰、纪明良双方已认真阅读，被告对李杰、纪明良双方在买卖过程中所提供该套房的《商品房购销合同》、身份证及合同中载明的相关文件的真实性、合法性、有效性已完成了审核的义务，并对此负责任。若今后纪明良、李杰对履行合同发生争议的，由双方协商解决，协商不成的依法向人民法院提起诉讼，由于双方原因导致合同不能履行所产生的经济损失被告不承担任何责任。合同签订当日，原告支付李杰购房首付款22万元。2014年7月3日，李杰、原告纪明良、黄云飞签订《协议》，主要内容为：因李杰违反双方在2011年9月25日签订的《房屋买卖预定合同》，未在开发商交房日（2014年4月27日）交房给纪明良，合同无法履行。经双方协商同意，李杰返还纪明良首付款22万元，支付违约金25000元。支付时间：2014年7月11日以前支付……。
另查明原告向李杰购买的普洱市思茅区北部区振兴路延长线西侧普洱人家小区第5幢1单元2层201号（建筑面积140.53平方米）房屋，在房管部门备案登记的2009年12月27日《商品房购销合同》的购房人是徐忠明、李开元、王和周，2009年9月10日徐忠明、杨兴杨与李杰签订《住房认购权转让合同》，徐忠明、杨兴杨将涉案房屋的认购权转让给李杰。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。《房地产经纪管理办法》第三条规定“本办法所称房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。”第九条规定，“国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划和管理。”第十六条规定“房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。…”。第二十条规定“房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。”第二十一条规定“房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：….（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；……（六）经纪服务的内容及完成标准…。”本案属委托合同中的房屋经纪合同。被告的晨东服务部是专业从事房屋中介的商户，应当明知以上行政法规规定，但在本案的房屋经纪活动中，被告未与原告签订书面房屋经纪合同，被告不能举证证明晨东服务部办理本案中介的经办人员具有房地产经纪人或经纪协理职业资格，被告亦未书面告知原告房屋交易的一般程序及可能存在的风险，经纪服务收费标准和支付时间，属违反行政法规的强制性规定，应认定原、被告的房屋中介合同无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”虽本案中的房屋居间合同无效，因被告黄云飞的晨东服务部促成原告与李杰签订房屋预购合同，在原告与李杰签订的房屋买卖合同无法履行后，协助原告向李杰追要首付款及违约金，已实际产生部分损失，原告纪明良应支付被告该部分损失费用，该费用本院酌情认定为2000元，被告黄云飞应在已收取原告中介服务费8400元中，退还原告纪明良中介服务费6400元。
被告是否应承担原告购房不成的损失问题。原告纪明良主张，因被告对售房资格把关不严，对提供的购房合同等材料审核不周密，造成事后过户不能，导致原告购房不成，时间延误，要求被告赔偿原告的相关损失。本案中原告与李杰签订的房屋预售合同无法履行原因，在原告与李杰签订的《协议》中，原、被告与李杰均认可，原告与李杰签订的房屋买卖预定合同因李杰违约，造成合同无法履行，由李杰赔偿因违约造成原告纪明良的相关费用。原告因签订《房屋买卖预购合同》产生的损失，已由李杰承担，原告要求被告承担该损失，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第四百二十四条、《房地产经纪管理办法》第三条、第九条、第十六条、第二十条、第二十一条之规定，判决如下：
一、被告黄云飞于本判决生效之日起十五日内退还原告纪明良中介服务费6400元。
二、驳回原告纪明良的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费888元，减半收取444元，由原告纪明良承担379元，被告黄云飞承担65元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的二年内向本院申请强制执行。
审判员 刘晓玲
二〇一四年十一月二十七日
书记员 罗银云