广西壮族自治区防城港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）防市民一终字第450号
上诉人（一审被告）广西粤华房地产开发有限公司，住所地广西防城港市港口区公车新城富康市场二楼。
法定代表人陈轩同，该公司董事长。
委托代理人段晓声，广西君惠律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）王颖怀。
委托代理人吴晓，河南仟方律师事务所律师。
上诉人广西粤华房地产开发有限公司（以下简称粤华公司）因与被上诉人王颖怀商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2015）港民初字第123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月17日立案受理后，依法组成合议庭于2015年12月15日公开开庭审理了本案。上诉人粤华公司的委托代理人段晓声，被上诉人王颖怀及其委托代理人吴晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2014年1月4日，王颖怀（甲方）与粤华公司（乙方）签订《粤同·江滨雅轩合作建房协议书》（以下简称合作建房协议书），合同均价为3400元／㎡。协议书签订当日王颖怀向粤华公司交纳防城港粤同·江滨雅轩10号楼9套、7号楼2套30%的首付共计901466元，粤华公司当日出具收据一张。双方补充协议约定，双方不得违约，如乙方违约则愿加倍奉还所交之30%的购房款。合同第十条约定，在2014年10月31日前，乙方不能与甲方签订《商品房买卖合同》的，视为乙方违约，甲方可要求退房，乙方须将所收取的甲方合作建房保证金金额退还给甲方，并且支付甲方已付款项按中国人民银行同期活期存款利率计算利息。
一审法院审理认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案中双方签订的合作建房协议书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应具备的主要内容，应为商品房预售合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，粤华公司在未取得商品房预售许可证的情况下与王颖怀签订合作建房协议书，其行为违反上述法律规定，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，粤华公司应返还王颖怀所交的房款901466元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。关于王颖怀要求粤华公司退还22万元保证金的诉请，因其无证据证明已缴纳该笔保证金，不予支持。王颖怀诉请的其他经济损失，因未提交相关证据证明，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、粤华公司向王颖怀支付901466元及利息（利息以901466元为基数，按照中国人民银行同期贷款利息，自2014年1月4日起计至付清之日止）；二、驳回王颖怀的其他诉讼请求。案件受理费22983元（王颖怀已预交），由粤华公司负担。
上诉人粤华公司不服一审判决，上诉称，一、王颖怀一审诉讼请求主张的利息是按照合同约定利率即银行同期活期存款利率计算。一审判决按照银行同期同类贷款利率计算利息，超出了王颖怀的诉讼请求。二、粤华公司已明确告知王颖怀其没有商品房预售许可证，不存在欺骗行为。根据合同法第五十八条之规定，合同无效，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任，因此，王颖怀应当承担其相应的责任，粤华公司不应承担银行同期同类贷款利息。请求二审法院：一、改判上诉人不承担利息或按照银行同期活期存款利率计算利息；二、上诉费用由王颖怀负担。
被上诉人王颖怀辩称，一、合作建房协议书因粤华公司无商品房预售许可证而被认定无效，协议中约定的权利义务自始对双方不产生约束力。王颖怀支付购房款一年有余，一审判决从粤华公司收取、占有王颖怀购房款时起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息客观、公正。二、粤华公司在未取得商品房预售许可证的情况下，与王颖怀订立房屋买卖合同，收取王颖怀的购房款，既不符合法律规定，也损害了王颖怀的利益。粤华公司应当承担合同无效的后果，一审判决粤华公司向王颖怀返还购房款及支付利息正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人粤华公司和被上诉人王颖怀二审期间均未向本院提交新证据。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。
综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、粤华公司是否应向王颖怀支付购房款利息；二、粤华公司应支付的购房款利息标准应如何确定。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”的规定，本案王颖怀虽与粤华公司签订合作建房协议书，但其不承担合作经营风险，只分配固定数量房屋，故案涉协议书虽名为合作建房协议书，实为房屋买卖合同。因案涉11套商品房尚未竣工，故本案应被定性为商品房预售合同纠纷。一审将本案定性为合作开发房地产合同纠纷属定性不当，本院予以纠正。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，粤华公司在未取得商品房预售许可证的情况下与王颖怀签订合作建房协议书，且在起诉前仍未取得商品房预售许可证，依法应被认定无效。一审法院认定双方签订的合作建房协议书无效正确，本院予以维持。
一、关于粤华公司是否应向王颖怀支付购房款利息的问题。合作建房协议书被认定无效，原因在于粤华公司在签订该协议时未取得商品房预售许可证明，且在起诉前仍未取得商品房预售许可证明，故粤华公司对该协议书被认定无效存在过错。王颖怀在明知粤华公司未取得商品房预售许可证的情况下仍与其签订合作建房协议书，对协议书被认定无效亦存在过错，但其已自行承担案外为履行合同所产生的其他费用，故粤华公司主张其不应向王颖怀支付购房款利息的上诉理由不充分，本院不予支持。
二、关于粤华公司应支付的购房款利息标准应如何确定的问题。王颖怀向一审法院主张的第一项诉讼请求是依法判令粤华公司加倍返还王颖怀所交的30%房款及合同约定利率的利息。双方在合作建房协议书中约定如粤华公司违约，需支付王颖怀已付款项按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息。一审判决粤华公司按照中国人民银行同期贷款利率向王颖怀支付利息，已超出王颖怀的诉讼请求，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”的规定，属适用法律错误，本院予以纠正。粤华公司关于购房款利息标准应按中国人民银行同期活期存款利率计算的上诉理由成立，本院予以支持。粤华公司应向王颖怀支付的利息应以901466元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算，自2014年1月4日起计至款项付清之日止。
综上所述，一审认定事实清楚，但实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持防城港市港口区人民法院（2015）港民初字第123号民事判决第二项；
二、变更防城港市港口区人民法院（2015）港民初字第123号民事判决第一项为：上诉人广西粤华房地产开发有限公司向被上诉人返还购房款901466元并支付利息（利息以901466元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算，从2014年1月4日起至款项付清之日止）。
一审案件受理费22983元，由上诉人广西粤华房地产开发有限公司负担。二审案件受理费22983元，由上诉人广西粤华房地产开发有限公司负担10242元，被上诉人王颖怀负担12741元。
上述债务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔 静
审 判 员 禤汉奇
代理审判员 刘帅武
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 廖 兰
附：本案判决所依据的相关法律条文
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。