河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终128号上诉人（原审被告）：王媛媛，女，汉族，1976年9月2日生，住河南省洛阳市瀍河回族区。委托诉讼代理人：赵五星，河南三叶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张龙龙，男，汉族，1988年6月21日生，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：吴涛，河南惠人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳懿皇房产经纪有限公司。住所地：洛阳市西工区行署路*号院*号楼4门***室。法定代表人：白松朝，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘兴邦，该公司法律顾问。上诉人王媛媛因与被上诉人张龙龙、被上诉人洛阳懿皇房产经纪有限公司（以下简称懿皇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2017）豫0311民初4260号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王媛媛及其委托诉讼代理人赵五星，被上诉人张龙龙的委托诉讼代理人吴涛，被上诉人洛阳懿皇房产经纪有限公司的委托诉讼代理人刘兴邦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王媛媛上诉请求：1．撤销(2017)豫0311民初4260号判决第二项；2．张龙龙承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：根据《房屋买卖合同》第4条、第2条，张龙龙应当在2017年7月24日，向银行交30万元作为首付款。王媛媛用此款提前还贷，注销抵押。但是张龙龙没有向我的贷款银行交付30万元，致使合同无法履行。根据《合同法》第67条，张龙龙先行违约。懿皇公司在庭审中叙述的事实是：7月23日通知的是邮政银行，通知之后又变更为工商银行，我公司人员以电话形式通知被告王媛媛，没有联系上。王媛媛根本不知道是在工商银行面签，却以王媛媛没有到场认定王媛媛违约，是错误的。一审法院据以作出判决的录音，张龙龙提交的文字版，载明谈话一方是刘嫒媛，而不是王媛媛。最后通知的面签地点是邮政银行，而不是工商银行。一审法院认定懿皇公司将面签地点告知王媛媛，告知的是错误的面签地点，而据此认定王嫒媛违约更是错误的。张龙龙明知王媛媛的银行账号，不给王媛媛支付首付款30万元，认定王媛媛违约，是不符合逻辑的。5000元的贷款利息，是附条件的，王媛媛履行了所附条件，20l7年3月4日到7月24日不出租房屋，就不应当返还此款。张龙龙答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。1.张龙龙不存在违约行为，2017年7月24日，张龙龙按照合同约定准备了30万元首付款，具备履行合同的能力。王媛媛因房价上涨，违背诚实信用原则，明确表示不再履行合同义务，拒绝售卖房屋，不提供银行账户，才造成张龙龙无法按约定支付首付款。虽然，张龙龙向王媛媛支付过5000元利息款，账户信息张龙龙并未保存，不具备付款的条件，而且5000元利息款与30万元首付款，在性质和数额上都有不同，且根据合同约定首付应当支付给办理房屋抵押的银行，该账户王媛媛从未告知过张龙龙，且没有王媛媛的配合张龙龙也无法支付。2.王媛媛的行为已构成违约，一审判决认定正确。《补充协议》已明确约定2017年7月24日进行面签，王媛媛对于面签时间本身是知晓的，在2017年7月23日懿皇公司又与王媛媛联系再次明确告知其7月24日办理面签，而王媛媛在通话中明确表示了房屋不再出售，认为面签只是走个程序，对其不具有约束力，懿皇公司员工提出如果不准时参加面签将要承担违约责任，王媛媛也表示可以通过诉讼解决，其已明确表示拒绝履行合同义务，违约的态度十分坚决。在2017年7月24日当天，懿皇公司就改变面签地点一事，电话联系了王媛媛，但王媛媛拒接电话，在面签过程中张龙龙又两次拨打了王媛媛电话，结果仍然无人接听，王媛媛作为房屋出卖人有义务主动履行合同义务，配合交易的完成，但在面签当天及之后懿皇公司和张龙龙也从未收到王媛媛要求履行合同的意思表示，7月24日上午王媛媛也确实没有参加面签。因此，一审法院认定王媛媛构成违约，完全正确。3.关于提交的录音文字版在一审中我方已明确表示系书写错误，书写错误不影响录音的内容及真实性。4.根据三方签订的《房屋买卖(居间)合同》第八条第4款规定，卖方如违反合同约定或其他由于卖方的原因而不予将该房屋出卖给乙方的，应退还买方已交付的所有款项，王媛媛依约应当返回5000元利息款。懿皇公司辩称，对于原审判决认定的事实，判决结果我公司无异议。我公司服从原审判决，履行返还相关费用的义务。对于上诉人的上诉请求，请求法庭根据本案事实、证据、法律规定、合同约定依法裁决。张龙龙向一审法院起诉请求：1.判令解除三方签订的《房屋买卖（居间）合同》（合同编号0001549）；2.王媛媛向张龙龙支付违约金90000元，律师费3000元，返还已付银行贷款利息5000元以及给张龙龙造成的损失100000元；3.懿皇公司向张龙龙返还代办服务费5000元、贷款服务费5900元、房款预留尾款10000元；4.懿皇公司和王媛媛共同赔偿张龙龙中介服务费13500元；5.本案诉讼费、保全费由懿皇公司和王媛媛共同承担。一审法院认定事实：2017年2月18日，王媛媛（卖方）、张龙龙（买方）与懿皇公司（居间方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，合同约定：王媛媛将其坐落于洛阳新区永泰街以西，翠云路以南唐城御府8幢1-302，房屋所有权证号为洛房权证市字第××号，建筑面积为140.17m2房屋出卖给张龙龙。该房屋买卖成交价为900000元，买方于2017年7月24日交付人民币300000元予银行方作为首付款。经懿皇公司代为托管的房屋房款（预留尾款）10000元。买卖双方应积极配合于2017年7月24日前备齐银行贷款所需相关有效资料、证件并到现场办理相关手续。如任何一方延误，均由延误方按该房屋成交价格每日万分之五向对方支付违约金。基于居间方已提供该房屋居间服务并促成本合同的有效成立，由买方向居间方支付居间服务费13500元。本合同有效成立后，非因居间方的原因导致本合同被撤销、解除或未能实际履行的，居间方收取的居间服务费一律不予退还。如买卖双方委托居间方办理过户服务、贷款服务的，买方须向居间方交付房屋权属过户服务费2000元，贷款服务费3000元。本合同签订成立后，卖方如违反本合同约定或其他由于卖方的原因而不予将该房屋出卖给买方的，应退还买方已交付的所有款项，并向买方支付该房屋成交价格10%的违约金，买方有权解除本合同。合同签订当日，懿皇公司收到张龙龙房屋预留尾款10000元、中介服务费13500元、代办服务费5000元、贷款服务费5900元，共计34400元。2017年3月4日，张龙龙与王媛媛、懿皇公司签订《补充协议》：买方于2017年3月4日支付卖方银行贷款利息伍仟元整；合同约定办理银行面签手续时间2017年7月24日，在办理手续期间卖方不能再向买方以其他方式索要钱款；卖方在2017年3月4日至2017年7月24日期间不能出租此房屋。协议签订当天，张龙龙通过银行转账形式支付给王媛媛5000元。庭审中张龙龙提交的懿皇公司工作人员与王媛媛通话录音，证明懿皇公司告知王媛媛银行面签时间为7月24日上午九点，面签地点为邮政银行，但王媛媛在通话中明确表示不同意卖房，面签只是形式。王媛媛对该证据不认可，但未提交相反证据，就录音的真实性也不申请鉴定。后懿皇公司称临时将面签银行由邮政银行更改为工商银行，并电话通知王媛媛，但未与其取得联系。2017年7月24日，张龙龙筹备齐300000元与懿皇公司工作人员到工商银行等待王媛媛前来面签，但王媛媛未出现。该院认为，张龙龙与王媛媛、懿皇公司于2017年2月18日签订《房屋买卖（居间）合同》及2017年3月4日签订的《补充协议》均是各方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。合同履行过程中，张龙龙、王媛媛双方发生争议，张龙龙起诉要求解除合同王媛媛亦同意，该院予以确认。王媛媛作为完全民事行为能力人，其应当知道自己在合同中签字应承担相应的民事责任。在合同履行过程中，王媛媛明确表示不同意卖房，构成根本违约，应当按照合同的约定承担相应的违约责任。王媛媛辩称因张龙龙未通知其何时办理手续，且未在2017年7月24日向其支付300000元首付款，故张龙龙存在违约行为。但根据面签之前懿皇公司工作人员与王媛媛的通话录音中显示，懿皇公司已将面签时间、地点告知王媛媛，王媛媛明确表示不同意卖房。该院认为，王媛媛事先表示不再履行合同义务导致张龙龙未支付首付款，且张龙龙为履行合同于7月24日当天已筹备齐300000元首付款，故王媛媛的抗辩理由不能成立。张龙龙、王媛媛双方在居间合同中约定，卖方如违反本合同约定或其他由于卖方的原因而不予将该房屋出卖给买方的，应退还买方已交付的所有款项，并向买方支付该房屋成交价格10%的违约金。故王媛媛应按合同约定向张龙龙支付违约金90000元（900000元×10%=90000元）。张龙龙认为因王媛媛的违约行为给其造成的损失远远超过合同中约定的违约金的数额，要求王媛媛支付违约金190000元，但其提交的证据不足以证明其主张，对张龙龙主张的超出居间合同约定的违约金部分不予支持。王媛媛在答辩中认为合同约定的违约金过高要求酌降，没有提供相应的证据予以佐证，该院亦不予认定。张龙龙主张要求的律师费3000元，因未提交委托代理合同，且提交的证据非正规发票，对该项请求该院不予支持。关于张龙龙主张要求王媛媛返还的银行贷款利息5000元，因双方之间的房屋买卖合同解除，故王媛媛应当将其收取张龙龙的5000元返还张龙龙，王媛媛辩称该5000元为房屋租金损失，张龙龙不予认可，王媛媛亦无提供相关证据予以佐证，对王媛媛的该辩解意见该院不予采纳。张龙龙要求懿皇公司返还代办服务费5000元、贷款服务费5900元、房款预留尾款10000元，懿皇公司无异议，该院予以支持。关于张龙龙主张的由王媛媛、懿皇公司承担的中介服务费13500元，因《房屋买卖（居间）合同》已有效成立，懿皇公司的居间义务已经完成，张龙龙要求懿皇公司返还中介费没有事实及法律依据。因合同中没有约定由王媛媛承担中介费，且违约金具有弥补张龙龙损失的作用，故对张龙龙的该项主张不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：一、解除张龙龙与王媛媛、懿皇公司签订的《房屋买卖（居间）合同》（合同编号0001549）；二、王媛媛应于本判决生效后十日内向张龙龙支付违约金90000元及返还银行贷款利息5000元，共计95000元；三、懿皇公司应于本判决生效后十日内向张龙龙返还代办服务费5000元、贷款服务费5900元、房款预留尾款10000元，共计20900元；四、驳回张龙龙的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4748元、保全费1270元，共计6018元，由张龙龙承担3147元，王媛媛承担2330元，懿皇公司承担541元。二审审理期间当事人均未提供新的证据。本院对一审法院认定基本事实予以确认。本院认为,当事人在市场交易活动中应遵循诚实信用原则，按照合同约定及法律规定严格履行自身义务。关于王媛媛是否违约问题，一审依据张龙龙提供的《房屋买卖（居间）合同》、补充协议及录音证据能够证明王媛媛违约的事实，王媛媛认为其并未违约但并提供足以反驳的相反证据予以证明，一审法院依据双方庭审举证质证情况认定王媛媛违约事实存在并无不当，但关于违约金数额问题，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》司法解释（二）第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的一般可以认定为合同法第一百一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，王媛媛在一审答辩中要求对违约金数额予以调整，一审法院未结合本案因违约造成的实际损失情况予以调整不当。本院依据张龙龙变更诉求前后主张实际损失数额、违约金数额及合同履行情况，将违约金数额酌情调整为70000元，王媛媛主张其不应承担违约责任的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。关于5000元利息问题，因王媛媛认可实际收到该笔款项的事实，双方合同因其违约而解除，一审判决其将该5000元返还张龙龙并无不当。王媛媛主张不应返还该5000元的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，王媛媛的上诉请求部分成立，本院部分予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，本院部分予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市洛龙区人民法院（2017）豫0311民初4260号民事判决第一、三项；二、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2017）豫0311民初4260号民事判决第四项；三、变更河南省洛阳市洛龙区人民法院（2017）豫0311民初4260号民事判决第二项为：“王媛媛应于本判决生效后十日内向张龙龙支付违约金70000元及返还银行贷款利息5000元，共计75000元”；四、驳回张龙龙的其他诉讼请求；五、驳回王媛媛的其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4748元、保全费1270元，共计6018元，由张龙龙负担3477元，由王媛媛负担2000元，洛阳懿皇房产经纪有限公司承担541元；二审案件受理费2175元，由王媛媛负担2000元，张龙龙负担175元。本判决为终审判决。审判长  孙世良审判员  苏晓明审判员  邱平平二〇一八年二月七日书记员  常 虹