天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0104民初279号原告（反诉被告）：天津市南开区少年宫，住所地天津市南开区。法定代表人：赵莉，主任。委�诉讼代理人：赵晖，该单位职工。委托诉讼代理人：施韬，天津坤远律师事务所律师。被告（反诉原告）:马哈如乃，男，1971年5月6日出生，回族，住天津市南开区。委托诉讼代理人梁俊东，天津龙轩律师事务所律师。原告（反诉被告）天津市南开区少年宫与被告（反诉原告）马哈如乃房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天津市南开区少年宫委托诉讼代理人赵晖、施韬，被告（反诉原告）马哈如乃及委托诉讼代理人梁俊东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）天津市南开区少年宫向本院提出诉讼请求：1.判令被告将坐落于天津市南开区××道××号的房屋（建筑面积90平方米）返还原告；2.判令被告向原告支付2014年7月1日至2015年6月30日的房屋使用费90000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告系坐落于南开区××道××号房屋的实际使用权人，2014年1月1日，被告与原告签订租赁合同，被告承租上述房屋，年租金为90000元，租赁期限为6个月，自2014年1月1日起至2014年6月30日止。合同履行完毕、终止后，原告在为被告预留合理期限的前提下，先后多次通知被告返还讼争房屋，被告一直拒不返还。被告支付房屋租金至2014年6月30日，自2014年7月1日始至本次起诉之日，被告拒绝向原告交纳房屋使用费，经原告多次催要未果。被告马哈如乃辩、诉称，2008年5月，被告经原告同意，从同乡马乙不拉处转让取得南开区××道路××号（建筑面积180平米）房屋承租使用权，经营“化隆拉面”生意。转让之时，因被告汉语听读困难，特邀请化隆回族自治县人民政府驻天津市办事处的工作人员马�云到场参加与原告负责人商谈房屋的续租和转让事宜，商定被告延续马乙不拉与原告之间的租赁合同，被告对上述房屋享有转租权、转让权及优先承租权，并可长期租赁使用，每半年原告上门收取房租，三年内房租不变。鉴于此，被告向马依不拉支付转让费350000元，同时，被告开始装修，支付装修费用80000元。转让时，原告并未明确告之该房屋没有权属证书，被告在经营期间为办理营业执照找到原告，原告称房屋权证正在办理中，并为被告出具了证明。因为没有原告的房屋权属证书，至今被告仍无法办理与其经营有关的证照。2015年5月，原告找到被告以房屋要拆除为由，要求被告限期腾房，被告以租赁房屋尚在租赁期之内为由加以拒绝。后经协商，原告只同意被告免交一年的租赁费用，双方协商未果。此期间，原告在被告的隔壁店面张贴“拆”字，并采取威胁手段�令被告搬离，致使被告的生意受到了极大影响。原告隐瞒讼争房屋为违章建筑的事实以权利人名义与被告建立房屋租赁关系，致使被告巨额投资至今无法收回。原告未按惯例上门收取租金，并非被告拖欠房租。原告伪造房屋租赁合同，伪造被告的签名，将房屋面积由180平米改为90平米，将租期由长期改为半年。被告来自全国贫困县之一的化隆县，为脱贫经营当地知名品牌“化隆拉面”，多年来兢兢业业，恪守古兰经教规，遵纪守法，得到党和政府的照顾，感恩不尽。原告的欺诈行为已引起被告及同乡等信教群众的极大不满，被告在此地已积累了众多的客户资源，若搬离该诉争房屋必然会导致被告损失惨重。综上，被告提起反诉请求：1.判令反诉原、被告之间的房屋租赁合同继续履行；2.要求反诉被告赔偿直接损失350000元；3.要求反诉被告赔偿装饰、装修费用80000元；4.要求反诉被告向反诉原告支付搬迁、临时安置补偿费用等共计150000元；5.反诉费由反诉被告负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2008年5月，原、被告建立房屋租赁合同关系，被告承租原告具有使用权的讼争房屋经营“化隆拉面”，租赁合同双方每半年签订一次。2014年1月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签有《房屋（场地）租赁合同》，约定：出租方南开少年宫，承租方“兰州拉面”……一、甲方出租给乙方的房屋位于龙井道××、建筑面积/使用面积共90平方米，用途作为使用，年租金每年90000元。二、经乙方查验甲方房屋现有装修及设施后，乙方应合理使用其所承租的房屋及附属设施，乙方如改变房屋内部结构，进行装修、装饰等必须事先征得甲方的书面同意后方可施工。三、合同期内，乙方负责对所承租的房屋及附属设施的维修责任，费用自理。合同期满后，甲方有权要求乙方将装修、装饰的承租房屋恢复原状，或向甲方交纳恢复工程实际发生的费用。四、未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借承租房屋，亦不得改变本合同约定的用途，否则，甲方有权终止合同。五、乙方自行承担租房合同期间内所有使用的水、电、通讯、取暖以及有关部门依法收取的有关费用。六、合同期内因天津市南开区教育局需拆除或改造已租赁的房屋，学校撤销、迁址不能继续履行本合同的，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任，租金按实际使用时间计算……九、未经甲方同意，乙方无故拖欠租金，甲方有权解除合同。十、甲方房屋租赁期限共6个月，自2014年1月1日起至2014年6月30�止，最长不得超过一年。该合同落款出租人处加盖原告印章、甲方负责人处有赵晖签名，承租人乙方负责人处有“马祥”签名。该合同被告提出“马祥”签名并非本人所签，被告认可马祥为其曾用名。诉讼中，被告提出司法鉴定申请，2016年10月17日，天津市天宏物证司法鉴定所出具司法鉴定意见书，鉴定意见为该合同“马祥”签名并非被告所书写。被告交纳鉴定费2500元。2014年1月15日，被告向原告支付房租45000元。自2014年7月1日，被告未向原告支付租金。2015年3月16日，原告向包括被告在内的各出租户发出通知，内容为：您所租之房早已到期（2014年6月30日）。现根据上级指示精神，该房不再续租。所用之房恢复教学用地。特通知如下：从即日起提前做好安排，于2015年5月15日前自行腾空所用之房，届时，少年宫将停止水、电供应。被告收到通知后�与原告协商赔偿事宜未果，拒绝将讼争房屋返还原告。另查，天津市南开区公用房屋管理所曾于2014年2月20日、2016年1月5日为原告出具证明，证明坐落于南开区××里××号的房地产权属国有，其产权由该所管理，由原告保管自修使用，其中原告使用的位于院内东南角的二层楼房的建筑面积为646.11平方米。2015年5月12日，天津市南开区教育局向包括原告在内的中学（职校）、小学、幼儿园及直属单位发出《关于进一步深化退租还教工作的实施意见》，指出南开区教育系统自2008年实行退租还教……经教育局2015年第六次局长办公会决定，在我系统进一步深化“退租还教”工作，制定以下实施意见：凡校园内存在校舍、附属房间或场地出租的学校，现行合同期满后，学校应全部收回，不得再续签新协议。合同到期，各学校开始本单位的校园出租清退工作。全系统校�退租还教工作力争于2016年底前完成……。2015年7月23日，天津市南开区公用房屋管理所向原告提供2004年7月14日，天津市南开区房地产管理局填发的房权证，载明：房屋所有权人天津市人民政府，房屋坐落南开区平湖××××号，丘（地）号诚二字136，产别国有直管产，房屋状况平房、砖木结构、一层、建筑面积895.98平方米，混合结构、房屋总层数4层、所在层数2-4层、建筑面积5811.03平方米。设计用途为其他。该产权证所付图纸显示讼争房屋在原告院内。另，天津市南开区公用房屋管理所发给原告房屋使用权证，记载：房屋使用人为天津市南开区少年宫，房屋地址南开区××里××号，产别直管公产，管理形式保管自修，房屋用途办公，建筑面积6841.77平方米，房屋状况：……07砖混二等、新式楼房、2层、建筑面积646.11平方米，有效期自2012年3月1日至2017年4月30日。2015年11月25日，原告向天津市规划局南开区规划分局申报，2015年12月15日，该局出具天津市规划局行政许可事项规划条件通知书（建筑工程），项目总编号：2015南开0074，编号：2015南开规条申字0023号，载明：项目名称天津市南开区少年宫扩建工程，项目位置南开区平湖××××号，规划范围为东至平湖路、南至龙井道、西至花港里、北至花港道，项目范围为东至平湖路、南至龙井道、西至花港里、北至花港道，总用地面积10408.47平方米、界内使用面积10408.47平方米、界外处理面积0平方米、可建设用地面积9992平方米，规划用地性质为文化娱乐用地、用地面积9992平方米、容积率小于0.80、绿地率大于30%、建筑密度小于25%、建筑面积7993.52平方米，备注：南开少年宫保留现状5500.52平方米、新建艺训楼不大于2493平方米。其他要求：1、南开区少年宫改扩建项目于平湖××××号现状少年宫院内，拆除部分现状建筑，新建艺训楼不大于2493平方米，与保留现状建筑5500.52平方米合计建筑面积不大于7993.52平方米。2、项目可建设用地扣除产权用地局部占压规划道路红线部分，约为9992平方米，要求其按可建设用地控制规划指标。……2016年3月7日，原告向天津市规划局南开区规划分局申报在南开区××西××路××号拟建天津市南开区少年宫扩建工程项目的总平面设计方案，2016年3月16日，该局出具天津市规划局行政审批事项总平面设计方案通知书，项目总编号：2015南开0074，编号：2016南开规总申字0004号，载明：规划用地性质为文化用地、容积率0.80、绿地率30%、建筑面积25%、总用地面积7993.52平方米、地上建筑面积7993.52平方米。其他要求：1、其他要求详见规划文本及相关图纸，2、本通知书与批复规划文本及相关图纸同时持有方为有效文件。�…2016年4月13日，原告向天津市规划局南开区规划分局申报在南开区××西××路××号拟建天津市南开区少年宫扩建工程建设工程设计方案，2016年4月20日具天津市规划局行政审批事项建设工程设计方案通知书（建设工程），项目总编号：2015南开0074，编号：2016南开建案申字0007号，内容为：经审查，原则审定该方案。载明：拟建项目为新建艺训楼，规划用地性质为文化活动用地，幢数1幢，地上3层，建筑面积地上2451.90平方米，地上建筑高度13.25米，总建筑面积2451.90平方米。本次申报项目控制要求：可用地面积9992平方米、容积率0.80、绿地率30%、建筑密度25%。其他要求：1、本通知书与审定方案图纸同时持有方为有效文件。……天津市南开区少年宫扩建工程《规划条件》附图显示，讼争房屋在可建设用地范围、产权用地范围，属于拟拆除现状建筑。该图纸加盖有天津市规划局南开区规划分局业务专用章。庭审中庭审中，被告述称其手中没有房屋租赁合同，其记忆与原告签订的最后一份房屋租赁合同租期至2018年12月30日止。租赁房屋面积为180平方米。对2014年1月1日的《房屋（场地）租赁合同》其余内容不持异议。原告对合同租期至2018年12月30日止不予认可，原告另外提供双方于2011年6月22日、2011年12月21日签订的《房屋（场地）租赁合同》，其中房屋面积为180平方米，租期均为6个月。对上述两份租赁合同的真实性被告亦不予认可。被告认为原告没有讼争房屋产权证，原告出租给被告的讼争房屋属于违章建筑。原告应按建筑面积180平方米赔偿被告转让费350000元、装修费80000元，搬迁、安置补偿费150000元等损失。原告认为其于2016年4月取得建设工程规划许可证，根据相关司法解释，人民法院应当认定其与被告订立的租赁合�有效。另外，2015年10月16日，原告起诉被告，要求被告将坐落于天津市南开区××道××号的房屋（建筑面积90平方米）返还原告、要求被告向原告支付2014年7月1日至2015年6月30日的房屋使用费90000元。2015年12月29日，原告撤回起诉。通过本院受理的原告起诉其他租户的同类案件[案号（2016）津0104民初278、280号],查明，原告与包括被告在内的租户签订的《房屋（场地）租赁合同》为格式合同，最后一份租赁合同均于2014年1月1日签订，租期均为6个月。原告与被告及其他租户的交易习惯是，签合同当日，原告经办人将合同留在租户处，通知租户交房租，过后再将租户签名的合同取走。房屋租赁合同均报天津市南开区中小学后勤管理服务中心备案。（2016）津0104民初280号案件，案外人天津市众福乐酒家不服本院判决后上诉，天津市第一中级人民法院以（2017）津01民终652号民事判决书，驳回上诉、维持原判。本院认为，原告持有天津市南开区房地产管理局于2004年7月14日填发的房权证以及天津市南开区公用房屋管理所发给的有效期自2012年3月1日至2017年4月30日的房屋使用权证，足以证明原告对讼争房屋具有合法的使用权。原告作为合法的公产直管房屋使用人，其对外出租，并不违反法律、法规强制性规定。关于被告抗辩原告伪造被告签名一节，被告虽对笔迹申请司法鉴定，鉴定意见为并非被告书写，但该鉴定并不能得出被告签名系原告伪造的唯一结论。原告提供的2014年1月1日的《房屋（场地）租赁合同》，被告除对房屋面积、租赁期限不予认可，对该合同其他内容不持异议，根据本院与本案相关的其他案件查明的事实，可以确认该合同的真实性。该合同系双方当事人真实意思表示，应为有效合同。原�提供的2011年6月22日、2011年12月21日《房屋（场地）租赁合同》，记载的建筑面积/使用面积为180平方米。故，本院对于讼争房屋的建筑面积/使用面积确认为180平方米。原、被告对于年租金90000元不持异议，对此本院予以确认。原、被告在合同中，对租赁期限既约定了6个月，又约定“最长不超过一年”，应以最长的期限确定租赁期限，本院确认双方的租赁期限为一年，自2014年1月1日至2014年12月31日。租赁期限届满，合同终止，原告依法有权要求被告返还讼争房屋并支付拖欠的房屋租金及使用费。合同终止后，原告向被告发出腾房通知，被告亦无合法依据占用讼争房屋，原告提供建设工程规划审批手续，证明讼争房屋在规划拆除范围，被告应积极配合原告腾房，以避免原告损失的进一步扩大。关于被告反诉请求原告赔偿转让费350000元、装修费80000元�损失以及搬迁、安置补偿费150000元一节，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告马哈如乃将其经营场所坐落于天津市南开区××道××号的房屋（建筑面积180平方米）腾空并返还原告天津市南开区少年宫；二、本判决生效后十五日内，被告马哈如乃向原告天津市南开区少年宫支付2014年7月1日至2014年12月31日租金45000元，2015年1月1日至2015年6月30日房屋使用费45000元，合计90000元；三、驳回反诉原告马哈如乃全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼�》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2050元、反诉费4800元、鉴定费2500元，合计9350元，由被告马哈如乃负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  陈卫东人民陪审员  曹汝楫人民陪审员  李 英二〇一七年四月二十一日书 记 员  秦 艳附：本裁判文书所依据的相关法律规定条文《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支�；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作�判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次�行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。