广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）粤03民终4755号上诉人（原审原告）：李秋娜，女，汉族，1970年7月24日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：刘天军，广东众多律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：闫早花，女，1971年10月9日出生，住所地：山东省日照市岚山区，上诉人李秋娜因与被上诉人闫早花房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1650号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。李秋娜上诉请求：撤销一审裁定，指令深圳市龙岗区人民法院对本案进行审理。上诉理由：一、本案具备法定的起诉条件，应当依法进行审理。民事诉讼法第三条：“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。”第一百一十九条：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”本案李秋娜的起诉完全符合上述起诉条件。二、本案不存在不属于法院受理的任何法定情形，一审裁定未指出应由行政机关先行处理的具体法律依据，适用法律错误。一审裁定也未依法告知应由具体哪一个行政机关先行处理。《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款：“立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。”民事诉讼法第一百二十四条：“人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：……（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决”。根据上述规定，只有在依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决。而一审裁定认为本案应当由其他机关先行处理，但一审法院并未说明具体的“法律”规定。同时，一审裁定也未告知具体向哪一个行政机关申请先行处理。三、以未取得房产证的房屋进行交易而签订的买卖合同，违反法律的强制性规定，属于无效合同。城市房地产管理法第三十八条：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”，合同法第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。闫早花作为卖方，未提供涉案房产的房产证，不能证明其是合法的权利人和具备法律规定转让条件的房产，故其与李秋娜签订的买卖合同，因违反法律的强制性规定，属于无效合同。四、合同无效的，应依法向对方返还财产、赔偿损失，李秋娜的诉讼请求具有充分的法律依据。合同法第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”五、一审错误分配举证责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七条：“在法律没有具体规定，依本规定及其他司法解释无法确定举证责任承担时，人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担。”对于涉案房产的土地性质、有无办理有关建设用地的行政许可手续、有无办理房产证等手续，均属于作为卖方的闫早花应当持有的证据，李秋娜在与闫早花建立买卖关系前和涉案房产的建设无关，不可能持有这些证据。因此，一审法院裁定认为李秋娜未提供上述有关方面的证据，属于错误分配举证责任。六、涉案的房屋买卖合同纠纷法院若不予处理，将助长了卖方以无房产证的房屋进行交易为诱饵骗取他人房款后、又强行霸占房屋的社会骗局成风，导致买家钱房两空，这不应当是法院追求的社会效果。无房产证的房屋转让引起的纠纷，不应成为法外之地。2015年8月31日双方签订房产转让协议的当日，李秋娜即向闫早花足额支付了全部房款。而后，李秋娜将衣服、保险柜等物品搬入该房屋并安装了防盗门等设施。之后一名自称是闫早花丈夫的丁先生在该房屋门口张贴告示称该房有纠纷，并打砸房门进而焊死房门，导致李秋娜无法进门，李秋娜的衣物及保险柜等物品亦无法从房间取出。事后李秋娜经了解，该房无房产证，并且因丁先生的出现导致无法实际使用房屋。司法的消极态度，也可能引发一些新的问题，比如无房产证房屋买卖的纠纷成了一块“法外飞地”，权利长期处于不稳定状态，势必发生私力救济、暴力占有等现象，一定程度上也伤害了法律的权威。闫早花未到庭，未发表意见。李秋娜向一审法院起诉请求：一、确认李秋娜、闫早花签订的房产转让协议书及二手房买卖合同无效；二、闫早花立即返还李秋娜房款765000元及支付李秋娜自2015年8月31日起至房款全部返还之日止的利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、闫早花赔偿李秋娜损失7030元（其中：安装防盗门5500元、门锁510元、监控设备700元、电费320元）；四、本案受理费、保全费等诉讼费用由闫早花负担。一审法院经审理查明：李秋娜主张与闫早花于2015年8月31日签订《房产转让协议书》（落款为2011年8月31日），约定闫早花拥有位于深圳市龙岗区三联塘径塘园社区综合楼“润详家园”XX栋住宅楼第XX层XX号房，闫早花自愿将上述房产转让给李秋娜，转让价格为765000元；协议第二条约定，付款方式为律师见证后一次性付清（以收款收据为准）；协议第三条约定，闫早花保证上述房产没有纠纷，没有抵押；协议第六条约定，双方必须遵守协议，如有一方违约，违约方应赔偿对方一切经济损失。李秋娜还主张与闫早花于2015年8月31日签订《二手房买卖合同》（编号：0003990），约定闫早花将位于深圳市龙岗区三联塘径塘园社区职工宿舍综合楼XX幢第XX层XX号房转让给李秋娜，转让价款为765000元。合同第三条约定，买方在签署本合同时向卖方支付定金5万元。合同第四条约定，李秋娜应在2015年8月31日（含当日）前付清剩余全部房款715000元。合同第七条约定，双方须于银行出具足额贷款承诺函之日起三日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，递件回执由居间方或担保公司代为保管。在递件回执载明的答复之日起三个工作日（含当日）内，买卖双方须到深圳市房地产权登记中心等相关部门领取房地产证并按约定缴纳税费。合同第八条约定，买方自愿支付包括产权登记费及贴花、印花税、赎楼担保费和手续费等全部税费，闫早花负担律师见证费。合同第十三条约定，买卖双方约定交房日期为卖方收齐全部房款当天。合同第十四条约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金或没收买方已支付的定金。合同第十五条约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金。同日，李秋娜向闫早花支付购买涉案房产定金5万元（闫早花出具《收款收据》），并向闫早花账户汇入715000元。闫早花出具《收据》称李秋娜已付清购买涉案房产房款。后闫早花将涉案房屋交付给李秋娜。李秋娜主张购买涉案房产后安装了防盗门、门锁、监控设备、支付电费，共计花费7030.96元，现李秋娜不能使用涉案房屋，要求闫早花赔偿上述费用的损失。李秋娜为证明其主张，提交了《收款收据》四张。但该收据未载明客户名称。李秋娜称闫早花的丈夫丁XX多次到涉案房屋采取砸门、封锁房门等方式干扰李秋娜正常使用涉案房屋，并提交了报警回执、短信截图及照片证据材料。2016年1月7日，深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局向一审法院复函（深规土龙函【2016】43号）称，无法核查涉案房产即“润祥家园”XX栋住宅楼第XX层XX号房产所涉土地性质。庭审中，李秋娜称涉案房屋未办理房地产证；闫早花于2015年9月11日将涉案房屋交付李秋娜使用，次日，闫早花丈夫丁XX即打砸涉案房屋防盗门等；现涉案房屋在闫早花丈夫丁XX的控制之下，李秋娜无法使用。一审法院认为：涉案位于深圳市龙岗区三联塘径塘园社区综合楼“润详家园”XX栋住宅楼第XX层XX号房未经产权登记，且本案现有证据亦无法证明涉案房屋所在土地权属的原始由来，李秋娜亦未举证证明涉案房产所涉土地在起诉前已被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有，且不能举证证明综合楼“润详家园”已经行政主管部门的用地及规划批准，因房屋和土地使用权不能分割的特性，故在行政主管部门对涉案土地及地上建筑物作出处理前，一审法院对李秋娜的起诉予以驳回。当事人在行政主管部门对涉案土地及地上建筑物进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条、第一百四十四条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定：驳回李秋娜的起诉。案件受理费11560元，一审法院予以退回。二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审补充查明，本院2017年6月16日前往涉案房屋现场调查，涉案房屋目前空置，无人居住，也没有上锁。本院认为：从本案查明的事实来看，涉案房屋所在土地性质不明，涉案房屋的产权也未登记，涉案房屋的合法性尚待行政主管部门进行行政处理。在行政主管部门尚未作出行政处理前，一审法院裁定驳回李秋娜的起诉，处理正确。李秋娜的上诉请求不能成立，应予驳回。一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 陈  明  亮审判员 路  德  虎审判员 朱    宽二〇一七年六月二十六日书记员 崔艳慧（兼）