贵州省印江土家族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔0625民初478号
原告：任达军，男，1971年5月1日出生，土家族，住印江自治县。
被告：贵州和谐房地产开发有限公司。地址：贵州省铜仁市印江自治县龙津街道文昌路。统一社会信用代码：91520625722102359N。
法定代表人：冉鹏飞，系该公司财务总监。
被告：贵州和谐房地产开发有限公司印江分公司。地址：贵州省铜仁市印江自治县龙津街道西环路。统一社会信用代码：915206257854963590。
法定代表人：冉鹏飞，系该公司财务总监。
二被告之共同委托诉讼代理人：杨秀江，贵州司廉律师事务所律师。
二被告之共同委托诉讼代理人：严小松，男，1976年3月2日出生，土家族，住印江自治县，系和谐房开印江分公司总经理。
原告任达军与被告贵州和谐房地产开发有限公司（以下简称和谐房开公司）、贵州和谐房地产开发有限公司印江分公司（以下简称和谐房开印江分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月13日立案后，依法适用简易程序公开进行审理。原告任达军，被告和谐房开公司和和谐房开印江分公司的委托诉讼代理人杨秀江、严小松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告任达军向本院提出诉讼请求：1.被告和谐房开印江分公司限期为原告办理商品房转移登记，并将商品房转移登记相关文书交付原告；2.被告和谐房开印江分公司支付原告2018年2月28日之前的违约金28959.10元，并按房价款396710元为基数，按每日万分之一比例计算支付原告从2018年3月1日起至被告将商品房转移登记相关文书交付原告之日止的违约金，被告和谐房开公司在被告和谐房开印江分公司无力支付范围内承担补充支付责任；3.诉讼费用由二被告负担。事实和理由：原告与被告和谐房开印江分公司于2013年10月17日签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告和谐房开印江分公司位于印江自治县龙津街道圣墩路和谐阆苑七单元10楼1号房屋，房屋总价款396710元，该商品房买卖合同第二十二条约定，出卖人承诺于2016年2月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，如不能在前述期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，按下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人有权退房；买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款日万分之一人违约金。原告于合同签订之日即向被告和谐房开印江分公司支付房屋总价款396710元，已经全面履行了合同义务，但被告却未按约定的日期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，现已逾期743天，已属于违约行为，应当依约支付原告2018年2月28日之前的违约金28959.10元，并按房价款396710元为基数，按每日万分之一比例计算支付原告从2018年3月1日起至被告将商品房转移登记相关文书交付原告之日止的违约金。由于被告和谐房开印江分公司系和谐房开公司的分公司，没有独立财产权，根据相关法律规定，和谐房开公司应当为其印江分公司承担补充支付责任。
被告和谐房开公司和被告和谐房开印江分公司共同辩称，原告方陈述的理由不成立，被告方不是具体的办证人，是原、被告共同向相关部门申请办证，不是由被告直接办证给原告，是由职能部门办证，被告已经履行了应尽的义务，没有办理商品房转移登记是客观存在的，原告有过错，被告有过错，房管部门有过错，原、被告双方约定的办证时间属于无效条款，房屋已经交付原告，原告已经入住，没有损失，被告不应当承担违约责任。
本院经审理认定事实如下：和谐房开印江分公司系和谐房开公司的分公司，和谐房开印江分公司有独立的营业执照。
2013年10月17日，原告与和谐房开印江分公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买和谐房开印江分公司开发修建的印江自治县龙津街道圣墩路和谐阆苑七单元10楼1号商品房，房屋总价款396710元。《商品房买卖合同》第二十二条第（三）项对转移登记作出约定：三、转移登记（一）出卖人承诺于2016年2月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之壹承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款日万分之壹的违约金。（四）买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。（五）本章约定的时间为法定工作时间，本章条款涉及到政府职能部门工作而延误时间的，出卖人不承担任何责任。
《商品房买卖合同》签订后，原告向和谐房开印江分公司支付了购房款396710元。和谐房开印江分公司于2015年2月28日向原告交付了所购房屋。原告已交契税5950.65元。和谐房开印江分公司至今未为原告办理并交付房屋转移登记手续。和谐房开印江分公司至今未办理房屋转移登记的原因在于和谐房开印江分公司超容积修建等原因。庭审中，被告申请减少违约金，愿意补偿原告3000元以内的违约金。
同时查明，办理房屋转移登记购房人（原告）需提供契税完税证明、房屋维修基金票据、夫妻双方结婚证、居民身份证、《商品房买卖合同》。出卖人（被告）需提供总证（房屋初始登记）、营业执照、法定代表人身份证明、交易备案表等资料。
上述事实，有原告提交的居民身份证、国家企业信用信息公示系统查询单、《商品房买卖合同》、《商品住宅使用说明书》、《质量保修书》、收据、契税完税证明、和谐房开印江分公司关于和谐阆苑产权证办理相关事宜的回复，被告和谐房开印江分公司提交的营业执照、法定代表人身份证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、印江自治县和谐阆苑商住楼房屋竣工面积测绘报告、印江和谐阆苑竣工面积统计表、规划设计条件通知书、印江自治县住房和城乡规划建设局关于自治县2010－5号建设用地规划调整方案的公示、工程验收会议结论、建设工程消防设计备案凭证、印江自治县公安消防大队关于建设工程竣工消防收备案合格的证明、贵州省建设工程竣工验收备案表、建设工程竣工规划认可证、印江县房地产管理所商品房预售备案通知书、抵押登记证、《商品房买卖合同》，本院依职权调查印江自治县国土局不动产登记中心工作人员吴勇笔录、调查印江自治县住建局房管所工作人员田娇艳笔录在卷佐证，上述证据来源合法，证明的内容客观，与本案事实相关联，予以确认。原告提交国家建筑工程质量监督检验中心鉴定报告，与本案原告诉讼请求无关联性，不予确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与和谐房开印江分公司签订的《商品房买卖合同》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，该合同合法、有效。原、被告双方均应按合同约定履行自己的权利义务。原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告按合同约定向和谐房开印江分公司交付了购房款，和谐房开印江分公司向原告交付了所购商品房，未按合同约定在2016年2月28日前办理房屋转移登记并将转移登记的有关文书交付原告，至原告起诉之日已逾期743天。众所周知，办理房屋转移登记应由房屋管理登记机关办理，不是由房开公司直接办理。办理房屋转移登记包含出卖人和买受人向房屋管理登记机关提供各自的资料，本案原、被告已约定买受人（原告）委托出卖人（和谐房开印江分公司）向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，因此本案办理商品房转移登记的义务在和谐房开印江分公司。庭审查明，和谐房开印江分公司至今未办理房屋转移登记在于和谐房开印江分公司超容积修建、资料不齐等原因，原告也未完整提供需由原告提供的相关资料。虽然《商品房买卖合同》约定由买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，但出卖人和谐房开印江分公司理应向原告释明，办理房屋转移登记应由原告提供相关的资料却未向原告释明，致原告也未提供完整的相关资料。故未能办理房屋转移登记，原、被告双方均有过错。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条第一款和《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，和谐房开印江分公司未在合同约定时间为原告办理房屋产权转移登记，其行为已违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定和原、被告双方在《商品房买卖合同》第二十二条的约定，和谐房开印江分公司应当承担违约责任。虽然和谐房开印江分公司不是直接办理房屋转移登记的机关，但和谐房开印江分公司应当按合同约定及时将应由其提供的资料报送房屋转移登记机关备案。
对于和谐房开印江分公司在庭审中提出违约金原约定过高，要求予以调整的请求，根据《中华人民共和国合同法》第五条和《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释〉（二）》第二十九条的规定，原告没有提供因和谐房开印江分公司未按合同约定时间向原告交付房屋转移登记文书致其所受损失的证据，结合本案的房屋已按合同约定时间交付，原告已入住，且原告所购房屋已在银行办理抵押，即使原告取得房屋转移登记文书后，房屋转移登记文书也是抵押在银行，原告并不能真正对房屋转移登记文书行使实体权利，应当认定原、被告双方原约定的违约金过高，故对和谐房开印江分公司提出调整违约金的请求予以支持。对于违约金的赔偿数额问题，根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条的规定，人民法院应当以实际损失为基础进行判断，本案中，原告未举证证明其损失的具体数额，结合和谐房开印江分公司自愿补偿原告违约金3000元和原告也未完整提供需由原告提供的相关资料的客观事实，本院予以支持5000元适当。
根据《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条第（五）项的规定，和谐房开印江分公司是依法设立并取得营业执照的法人分支机构，具有独立的民事责任能力，依据合同相对性原则，和谐房开公司不应当对和谐房开印江分公司承担连带责任，只有在执行中和谐房开印江分公司的财产不足以清偿本案全部债务时，和谐房开公司才承担补充责任，故和谐房开公司应当在和谐房开印江分公司无力支付范围内承担补充支付责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释〉（二）》第二十九条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条、第十八条规定，判决如下：
一、被告贵州和谐房地产开发有限公司印江分公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告任达军逾期办理交付房屋转移登记的违约金5000元；贵州和谐房地产开发有限公司在贵州和谐房地产开发有限公司印江分公司无力支付范围内承担补充支付责任；
二、驳回原告任达军本案的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费520元，减半收取计260元，由被告贵州和谐房地产开发有限公司印江分公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。
审 判 员 邓和芳
二〇一八年六月五日
代理书记员 李应淋