湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院执 行 裁 定 书（***8）湘0602执异10号案外人：胡**，男，1952年12月30日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。案外人：彭**，女，1957年4月7日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区，系胡**妻子。申请执行人：周**，男，1973年2月28日出生，汉族，住华容县。委托诉讼代理人：邓园，湖南金球律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鸿儒，湖南金球律师事务所实习律师。被执行人：湖南龙峰房地产开发有限责任公司。住所地：岳阳市岳阳楼区。法定代表人：竺华峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴永新，该公司法务部职员。在本院执行申请执行人周**与被执行人湖南龙峰房地产开发有限责任公司（以下简称：龙峰公司）房屋买卖合同纠纷一案中，案外人胡**、彭**对本院作出（***7）湘0602执1272号之一执行裁定和协助执行通知书查封被执行人龙峰公司名下“学府新城”**栋***号房不服，向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行审查，并举行了听证。案外人胡**、彭**，申请执行人周**及其委托诉讼代理人邓园、张鸿儒，被执行人龙峰公司的委托诉讼代理人吴永新参加了听证。现已审查终结。案外人胡**、彭**称，案外人于***7年7月27日在龙峰公司全额购买坐落在岳阳市岳阳楼区岳兴路以东的学府新城**栋***号住房一套，并同时在房产部门办理了网签手续。案外人善意取得上述房屋，应受法律保护。但法院于***7年8月4日依职权查封了案外人购买的上述房屋，导致案外人对上述房屋无法进行其它相关事宜，更不能办理所有权的转移与登记。法院的执行行为严重侵害了案外人的合法权益。请求法院解除对学府新城**栋***房的查封。申请执行人周**称，一、案外人胡**、彭**并未善意取得房屋。案外人与被执行人双方于***7年7月27日签订购房合同，以不正常的低价购买案涉房屋（****元／平米，该楼盘均价为6200-6500／平米），并称当日在房产部门办理了网签手续，然而税务发票的开票日期为***7年10月25日，不符合交易习惯。如无相反证据，应认定双方为恶意串通。二、案外人并未获得房屋所有权。网签是房产部门的一种行政管理行为，房屋并未发生物权变动。三、申请执行人强制执行于法有据。本案执行依据岳阳市中级人民法院（***7）湘06民终328号民事判决书判令龙峰公司按《商品房买卖合同》约定的时间（***7年4月30日前）协助周**办理房屋产权登记。但龙峰公司并未履行，故查封该公司房屋符合法律规定。四、龙峰公司不仅未履行法院判决还将判决的房屋卖给案外人，将涉案房屋重复出售，一房二卖，践踏法律权威、违反法律规定、侵害申请执行人合法权益。请求法院驳回案外人的异议申请。被执行人龙峰公司称，1、案外人胡**、彭**夫妇与龙峰公司签订的房屋买卖合同合法有效并经法院判决认定，案外人善意取得龙峰公司的案涉房屋。2、案涉房屋并未过户给申请执行人周**，案外人与被执行人的买卖行为应受法律保护。3、针对本案生效判决，龙峰公司已向最高人民检察院申请抗诉。本院查明，***7年1月16日，本院对原告周**与被告龙峰公司房屋买卖合同纠纷一案作出（***6）湘0602民初4048号民事判决，查明被告与原告于***5年12月19日签订了七份商品房买卖合同，将其开发的“学府新城”内的**栋***号房等七套房屋卖给原告以抵减被告对原告的债务，判决如下：一、依法确认原告周**与被告龙峰公司签订的关于坐落于岳阳市岳阳楼区岳兴路以东的“学府新城”内的**栋***房、**栋***房、**栋***房、**栋****房、**栋***房、**栋***房、**栋***房的七套《商品房买卖合同》合法有效。二、被告龙峰公司应按《商品房买卖合同》中约定的时间协助原告办理房屋产权登记。案件受理费25635元，由龙峰公司负担。龙峰公司不服该判决，案件上诉至岳阳市中级人民法院后，该院作出（***7）湘06民终328号民事判决：驳回上诉，维持原判。文书生效日期为***7年4月26日。因龙峰公司未履行上述生效判决所确定的义务，周**于***7年6月13日向本院申请强制执行，本院于同日立案。7月14日，本院向龙峰公司送达执行通知书。8月3日，本院作出（***7）湘0602执1272号之一执行裁定：查封龙峰公司名下位于岳阳市岳阳楼区岳兴路以东的“学府新城”内的**栋***房、**栋***房、**栋***房、**栋****房、**栋***房、**栋***房、**栋***房的七套房屋。并于8月4日向岳阳市不动产登记中心送达协助执行通知书，查封了龙峰公司名下包括案涉房屋***号房在内的上述七套房屋。***8年1月29日，案外人胡**、彭**夫妇以其在法院查封案涉房屋之前就从龙峰公司购买了此房并办理了网签手续为由向本院提出解除对***号房冻结的异议申请，并称法院的查封行为导致其对购买的上述房屋无法办理本市经济适用住房货币补贴（金额6万元）申报手续。案外人提供了购房合同、交纳房款的收款收据、购房税务发票、《岳阳市中心城区经济适用住房货币补贴发放凭证》等证据材料。另查明，***7年7月27日，被执行人龙峰公司与案外人胡**、彭**夫妇签订合同编号为***********的《商品房买卖合同（预售）》，约定龙峰公司将“学府新城”内的**栋***号房作价333124元（建筑面积**平方米，单价****元／平方米）出售给案外人。合同第十九条关于预售合同登记备案约定，本商品房一经网上签约即备案。签订合同后上述房屋办理了网签手续。房屋未交付案外人夫妇。***7年9月6日，本院受理了原告周**诉被告龙峰公司、第三人胡**、彭**房屋买卖纠纷一案，原告诉请本院确认被告与第三人之间的房屋买卖合同无效。***8年3月2日，本院作出（***7）湘0602民初5024号民事判决，认为周**及胡**、彭**和龙峰公司签订的案涉房屋买卖合同均为有效，判决驳回原告周**的诉讼请求。该判决于***8年3月12日送达当事人，现尚在上诉期限内。还查明，案外人胡**、彭**夫妇名下无其他用于居住的房屋。二人于***6年8月经相关部门审查符合本市经济适用住房保障条件。本院认为，本案系案外人基于实体权利对执行标的提出排除执行的异议，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。申请执行人周**称被执行人与案外人签订案涉房屋买卖合同系双方恶意串通，没有证据证实，本院不予采信。案外人胡**、彭**与龙峰公司签订的房屋买卖合同应为有效合同。被执行人龙峰公司与申请执行人及案外人先后签订的两份商品房买卖合同均约定“本商品房一经网上签约即备案”。申请执行人的房屋买卖合同虽然在先，但并未予以网上签约。案外人的房屋买卖合同网上签约登记备案时，案涉房屋没有限制转让的情况。现案外人名下无其他用于居住的房屋。案外人在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并网上签约，支付了全部价款，所购商品房系用于居住且案外人名下无其他用于居住的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，案外人符合其权利能够排除执行的情形，对于其异议，应予支持。案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，对案外人的异议，依法应当裁定中止执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条以及第四百六十五条第一款第(二)项之规定，裁定如下：中止对被执行人湖南龙峰房地产开发有限责任公司名下位于岳阳市岳阳楼区岳兴路以东的“学府新城”内的**栋***号房的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。（本页无正文）审 判 长  吴 琳审 判 员  贺卫红人民陪审员  张爱民二〇一八年三月二十一日书 记 员  吴丹册附相关法律法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：(一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议;(二)案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。