湖北省武汉市黄陂区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0116民初2313号
原告陈良友，男，1956年11月1日出生，汉族，河南省罗山县人，住河南省罗山县，
委托代理人朱圣传，北京盈科（武汉）律师事务所律师（特别授权）。
被告王林，男，1968年7月27日出生，汉族，武汉市黄陂区人，住武汉市黄陂区，
第三人熊忠新，男，1956年5月8日出生，汉族，河南省罗山县人，住河南省罗山县，
第三人中国民生银行股份有限公司武汉分行，住所地：武汉市江汉区新华路396号中国民生银行大厦。
负责人王恭敬，该银行行长。
委托代理人张军、吴炜，湖北典恒律师事务所律师（特别授权）。
原告陈良友诉被告王林、第三人熊忠新、中国民生银行股份有限公司武汉分行（以下简称民生银行武汉分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员李黎嘉担任审判长，人民陪审员陈家贵、白德平参加的合议庭进行审理。因被告王林下落不明，本院依法于2017年6月13日以公告的方式向其送达诉状副本及相关法律文书，分别于2017年9月14日、2018年2月2日二次公开开庭进行了审理。原告陈良友及其委托代理人朱圣传、第三人熊忠新及第三人民生银行武汉分行的委托代理人吴炜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈良友诉称：2011年1月30日，第三人熊忠新与被告王林签订一份《转证协议》，双方约定：被告王林将位于武汉市黄陂区盘龙城叶店村28街休闲商业中心F2住宅楼3-1单元9层902号的商品房一套转让给第三人熊忠新，面积98.62平方米，房屋价款450000元，先付订金150000元，余款在2012年12月30日付清；该房屋应在2011年8月30日前办理房屋过户手续，户名应该为熊忠新；如在办理过程中，费用超过5000元的部分由被告王林承担。
合同签订当日，第三人熊忠新依约付给被告王林订金150000元，被告王林向第三人熊忠新出具了收条。因熊忠新系原告的亲妹夫，其又将该房屋转让给原告。后熊忠新与原告一起找到被告说明情况，被告当即表示同意，但未与原告签订转让合同。房屋装修完毕后，经被告同意原告搬进该房屋居住至今。
自2012年1月12日始，原告共计支付购房款338587元。另替被告王林偿还了其与熊忠新及王德和的债务合计95000元。至此，原告支付给被告的购房款共计433587元，双方约定余款16413元待办理完房屋过户手续后一次性支付。2016年9月，被告以办理二证为由再次向原告索要4500元现金。被告在数日后将房屋的二证交给原告保管，之后未主动与原告联系。经原告核实，被告交给原告的二证不仅是假的，而且案涉房屋于2007年7月30日已抵押给中国民生银行武汉分行，贷款金额160000元。是此，原告为维护自身合法权益，特诉至法院请求依法判令：1、被告协助原告办理位于武汉市黄陂区盘龙城叶店村28街休闲商业中心F2住宅楼3-1单元9层902号商品房的不动产权证；2、本案的诉讼费由被告承担。
原告陈良友为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、原、被告及第三人身份证复印件。证明当事人身份信息及主体资格适格的事实。
证据二、《转证协议》、情况说明。证明被告与第三人熊忠新签订的房屋买卖合同合法有效，应当依法予以保护。
证据三、销售不动产统一发票。证明涉案房屋为被告购买，被告有权处分该房产。
证据四、收条10张、情况说明。证明被告已收到原告的购房款338587元，合同已经实际履行，且真实有效，被告应依法协助原告办理房屋过户手续。
证据五、情况说明。证明原告代替被告偿还债务95000元，此款包含在购房款338587元中。
证据六、发票二张。证明原告以被告的名义交纳物业费，且至今居住在涉案房屋内的事实。该房屋是原告唯一的房产。
证据七、武汉市房屋交易查询结果告知单。证明涉案房屋已被查封，原告对此并不知情。
证据八、《房屋所有权证》、《土地使用权证》。证明被告欺骗原告制作假证，涉嫌犯罪。
证据九、《受案回执》。证明2016年10月11日，原告向公安机关报案，但至今未给予答复，也未找到被告王林本人。
证据十、被告户口本原件。证明被告曾将其户口本交给原告保管，以致原告相信其卖房是真实的。
被告王林辩称：（缺席）。
被告王林在法定举证期间未向本院提交任何证据。
第三人熊忠新述称：原告所诉属实，请求法院能支持原告的诉讼请求。
第三人熊忠新未向本院提交任何证据。
第三人民生银行武汉分行述称：（2015）鄂江汉民二初字第01164号民事判决书已生效，具有既判力，我行对武汉市黄陂区盘龙城叶店村武汉28街休闲商业中心F2住宅楼3-1单元9层902号房屋享有优先受偿权。
第三人民生银行武汉分行为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、《民事判决书》一份、《武汉市期房抵押证明》。证明第三人民生银行武汉分行对涉案房屋享有优先受偿权。
证据二、银行还款计划信息。证明被告就涉案房屋向银行借款的金额、时间和期限及还款的具体情况。
经审理查明：2011年1月30日，被告王林（甲方）与第三人熊忠新（乙方）签订一份《转证协议》，协议约定：甲方现有武汉市盘龙城致丰房地产28街商品房一套转让给第三人熊忠新，面积98.62平方米，房屋价款450000元，先付订金150000元，余款在2012年12月30日付清；该房屋应在2011年8月30日前办理房屋过户手续，户名应该为熊忠新；如在办理过户中费用超过5000元的部分应由甲方承担。
2011年1月30日，第三人熊忠新向被告支付了购房订金150000元，被告出具收条一份。因原告陈良友系第三人熊忠新的舅哥，后原、被告及第三人熊忠新口头协商将涉案房屋转让给原告陈良友。2012年2月至2016年9月期间，原告分数次向被告支付房款合计179500元，被告分别出具了收条。
另查明，《转证协议》中所涉武汉市盘龙城致丰房地产28街商品房一套即为位于武汉市黄陂区盘龙城叶店村武汉28街休闲商业中心F2住宅楼3-1单元9层902号房屋。该房屋已由原告装修完毕，且入住至今；第三人民生银行武汉分行与被告王林于2007年7月30日签订一份《个人购房借款合同》，约定被告向第三人民生银行武汉分行申请贷款160000元，贷款期限120个月，自2007年7月30日起至2017年7月30日止，被告以涉案房屋为上述贷款提供抵押担保，并办理期房抵押登记。现被告尚欠第三人民生银行武汉分行借款本金54817.63元及相应利息和罚息。庭审过程中，第三人民生银行武汉分行表示在抵押权得到保障的前提下，同意被告出售房屋。
本院认为：被告王林与第三人熊忠新签订的《转证协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效合同。根据《合同法》第八十八条之规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。本案中，被告于2012年2月至2016年9月期间陆续收取了原告的购房款，且自2012年至今一直默许原告实际占有、使用涉案房屋，故被告的行为应推定为同意第三人熊忠新将《转证协议》中的权利义务概括转让给原告，并与原告之间设立以原协议为主要内容的房屋买卖合同的意思表示。而当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但按照双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，应认定是双方以“其他形式”订立的合同。因此，原、被告之间的房屋买卖合同成立并合法有效。
关于原告能否将95000元作为给付被告的购房款予以冲抵的问题，因原告未提交被告与第三人熊忠新及案外人王德和之间尚存其他债权债务关系的确凿证据，故上述95000元不能计入原告已向被告支付的购房款总额中。另原告主张的为被告垫付的装修尾款4587元及被告拿走的办证费用4500元，因无直接证据证实，本院均不予采信。综前所述，原告已支付的购房款金额为329500元（150000元+179500元）。
根据《物权法》第一百九十一条第二款之规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。庭审中，第三人银行武汉分行表示在抵押权得到保障的前提下，同意被告出售房屋。原告作为受让人愿意行使涤除权以消灭抵押权，故被告继续履行《转证协议》不存在事实上或法律上不能履行的事由，其应协助原告办理涉案房屋的产权过户登记手续。同时，由于被告下落不明导致原告尚欠的购房款120500元(45000元-329500元)难以履行，故原告应将剩余房款120500元予以提存，以清偿相关债务。被告王林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃全部答辩权利，不影响本院依法裁判。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第八十八条、第一百零一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告陈良友应于本判决生效之日起五日内代替被告王林向第三人中国民生银行股份有限公司武汉分行清偿位于武汉市黄陂区盘龙城叶店村武汉28街休闲商业中心F2住宅楼3-1单元9层902号房屋的剩余房贷本息，被告王林及第三人中国民生银行股份有限公司武汉分行应在上述贷款本息结清后五日内办理该房屋的抵押权注销登记手续；
二、原告陈良友应于上述第一项判决内容履行完毕（以上述房屋的抵押权注销登记为准）之日起五日内向被告王林支付剩余房款120500元（该款项可向提存机关提存）；
三、原告陈良友于上述第二项判决内容履行完毕后五日内，被告王林应协助其办理位于武汉市黄陂区盘龙城叶店村武汉28街休闲商业中心F2住宅楼3-1单元9层902号房屋的权属变更登记手续，将该房屋过户登记至原告陈良友名下。
案件受理费8050元、公告费560元，合计8610元，由王林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 李黎嘉
人民陪审员 陈家贵
人民陪审员 白德平
二〇一八年五月三日
法官 助理 陈思倩
书 记 员 张 明