上海市浦东新区人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）沪0115民初15932号
原告上海市浦东新区新场镇众安村民委员会，住所地上海市浦东新区。法定代表人潘海华，主任。委托代理人姚德全。被告顾向红。被告顾一。被告顾美珍。上列三被告的共同委托代理人徐辉，上海市东泰律师事务所律师。原告上海市浦东新区新场镇众安村民委员会(以下至裁定主文前简称众安村民委)与被告顾向红、顾一、顾美珍其他合同纠纷一案，本院于2016年3月4日立案受理后，依法适用简易程序，于同年4月7日公开开庭进行了审理。原告众安村民委的委托代理人姚德全和被告顾向红、顾美珍以及三被告的共同委托代理人徐辉到庭参加了诉讼。审理中，原、被告双方合意本案适用简易程序审理的期限延长一个月。本案现已审理终结。原告众安村民委诉称：原告根据南府(2009)88号《上海市南汇区人民政府关于同意XXX镇XXX中心村(村庄)规划的批复》和沪府土(2012)339号《关于批准浦东新区2012年第二十批次建设项目农用地转用的通知》，自2012年4月起在上海市浦东新区XXX镇XXX村5组分批进行中心村农民集体建房，至2015年9月竣工。原告在上述中心村建设中占用了被告一户的承包土地1亩，需向被告支付青苗补偿费和土地流转费。依据《关于推进XXX村新村点建设中涉及土地流转和房屋拆迁事宜的处理意见》，原、被告双方于2014年3月4日签订《协议书》，约定由被告按房屋审计价向原告购买上述中心村房屋一套，以此替代原告应付被告的青苗补偿费和土地流转费。被告于2015年3月19日向原告付清了购房款人民币444,250元，原告于2015年10月向被告交付了中心村XXX号房屋的钥匙。此后，原告根据上海市浦东新区XXX镇人民政府关于规范中心村建设管理的要求以及相关整改方案，在自查中发现通过向土地承包户配售中心村房屋替代青苗补偿费和土地流转费的做法违反了土地法和《上海市农村农民住房建设管理办法》的规定，应当立即整改，故原告向被告发出书面通知，要求解除涉案《协议书》，由被告退还涉案房屋的钥匙，由原告退还购房款以及利息、支付青苗补偿费，并另行向被告划拨承包土地或者向被告支付土地流转费，但被告未予同意。为纠正原、被告双方不符合法律、法规规定的配售房屋行为，原告提起诉讼，请求判决：1、确认涉案《协议书》无效；2、被告返还原告涉案XXX号房屋。被告顾向红、顾一、顾美珍辩称：涉案《协议书》合法有效并已履行完毕，故不同意原告的诉讼请求。如《协议书》无效，则要求原告恢复被告承包土地的原状、赔偿被告的损失。经审理查明：2009年5月7日，原上海市南汇区人民政府作出南府(2009)88号《关于同意XXX镇XXX中心村(村庄)规划的批复》，该文件明确了XXX镇XXX中心村的规划期限、规划范围、用地规模以及居住点布局、数量、类型等事项，其中XXX公路集中居住点用地12.13公顷、XXX公路集中居住点用地12.83公顷。2012年5月9日，上海市人民政府作出沪府土(2012)339号《关于批准浦东新区2012年第二十批次建设项目农用地转用的通知》，该文件明确了本批次涉及的38幅土地(占地总面积5,880平方米，其中农用地5,239.70平方米、未利用地619.30平方米、集体建设用地21平方米)系浦东新区XXX镇有关村队农村集体土地，属于村庄集镇建设用地范围等事项，批准将上述农用地、未利用地转为新增的建设用地。《浦东新区2012年第20批次建设项目用地明细表》载明，项目名称为王某某等38人，被用地单位为XXX镇XXX村，土地属性为集体土地，土地面积为5,880平方米(其中农用地5,239.70平方米、未利用地619.30平方米、建设用地21平方米)，土地用途为农村宅基地。《南汇区农村村民住房建设及用地审核汇总表》载明，王某某等38户被批准建房，合计用地面积5,880平方米。2013年1月22日，为实施集体建房，统一建造中心村房屋，原告XXX村民委作为建设单位与施工单位上海南汇建工集团坦直建筑有限公司签订《建筑装潢安装工程合同》，约定了由上述施工单位承包施工XXX村内的中心村建设工程、原告应当支付工程款等事项。被告顾美珍系被告顾向红之母，顾向红系被告顾一之母。三被告作为一户在上海市农村土地二轮延包中取得1.50亩农村土地的承包经营权，承包户代表为顾向红，承包日期为自1999年9月30日起至2029年9月30日止，承包土地坐落于上海市浦东新区XXX镇XXX村5组，其中有地块编号为XXX的土地1亩。在上述中心村建设工程中，原告XXX村民委作为建设单位使用了三被告的上述地块编号为XXX的承包土地1亩，在上述土地上建造了中心村房屋，但被告一户未在上述王某某等38户批准建房的名单中。2013年12月16日，原告、中共浦东新区XXX镇XXX村总支部委员会共同作出《关于推进XXX村新村点建设中涉及土地流转和房屋拆迁事宜的处理意见》，该意见称顾向红等三户承包户同意将新村点内的承包土地在承包期内流转给XXX村民委用于建设农民新村，该三户以土地承包权和放弃青苗土地流转费等为由要求在新村点给予农民房，经村党总支、村委会集体讨论，同意在新村点向顾向红户提供农民房中户型一套，价格以审计价格结算等。2014年3月4日，原告(甲方)、顾向红一户(乙方，由顾美珍代表)签订《协议书》一份，约定了乙方同意将XXX新村点建设区域内的承包土地自愿以无偿方式长期流转给甲方用于农民建房直至土地承包权期满为止，甲方同意乙方以土地承包权、放弃青苗补偿和土地流转费回报为条件要求给予一套中户型计划外农民房计划的请求，购房价格按农民建房的审计价格结算，拿房前一次性付清，本协议代土地流转合同、购房合同等事项。2014年8月5日，上海市浦东新区XXX镇人民政府发出《关于进一步规范中心村建设管理工作有关要求的通知》，要求对中心村建设管理中的不规范行为开展整改。2015年3月19日，顾向红一户按每平方米建筑面积2,500元的价格，向原告付清了购房款444,250元。2015年9月，上述中心村建设工程竣工。2015年10月8日，原告向三被告交付了上述中心村房屋中的编号为XXX号的房屋一套的钥匙。2015年11月23日，上海市浦东新区XXX镇人民政府发出《中心村建设巡察整改方案》，要求整治清退违规租售的房屋等。2015年12月17日，原告向被告发出《通知》，以被告向原告购买农民宅基地房屋的行为违反有关规定，双方签订的《协议书》无效等为由，要求解除《协议书》并向被告退还购房款，但被告对此不予同意，故原告提起本案诉讼。以上事实，由当事人陈述，涉案《关于同意XXX镇XXX中心村(村庄)规划的批复》、《关于批准浦东新区2012年第二十批次建设项目农用地转用的通知》、《浦东新区2012年第20批次建设项目用地明细表》、《南汇区农村村民住房建设及用地审核汇总表》、《建筑装潢安装工程合同》、《关于推进众安村新村点建设中涉及土地流转和房屋拆迁事宜的处理意见》、《协议书》、购房款收据、《关于进一步规范中心村建设管理工作有关要求的通知》、《中心村建设巡察整改方案》、《通知》、XXX村农民中心村示意图、中心村房屋照片以及土地承包经营权信息表等经庭审质证的证据证实。本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村村民建造住宅，应当由人民政府有关行政主管部门批准。根据上海市人民政府《上海市农村村民住房建设管理办法》的规定，经人民政府有关行政主管部门批准，村民委员会可以组织实施新建农村村民住房的集体建房活动，村民参加集体建房、配售获得集体建房的住房应当符合相关条件，集体建房的住房配售初步方案由村民委员会召集村民会议或者村民代表大会讨论决定，村民委员会应当在集体建房项目竣工验收备案后按照住房配售初步方案和经有关行政主管部门批准的事项提请村民会议或者村民代表会议讨论确定住房配售的具体方案。依据上述法律、规章的规定，村民委员会与村民之间对集体建房中所建房屋所形成的配售关系(包括村民委员会是否可以组织实施集体建房、村民是否可以参加集体建房)具有须经人民政府有关行政主管部门批准的本质特征，故上述配售关系并不属于两个平等民事主体之间形成的房屋买卖合同法律关系，其效力的认定不能直接通过民事诉讼的方式进行裁判。本案中，涉案中心村建设工程属于由原告组织实施的集体建房，涉案《协议书》指向的被告一户向原告购买的房屋属于原告在集体建房中所建的房屋。由于被告一户是否符合上海市农村村民新建住房的条件、是否属于适格的集体建房所建房屋的配售对象等事项均应当由人民政府有关行政主管部门审批决定或者由被告一户所在村的村民会议或村民代表会议讨论确定，故涉案《协议书》是否无效、涉案房屋是否应当返还原告等争议，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。据上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第(四)项和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：驳回原告上海市浦东新区新场镇众安村民委员会的起诉。本案受理费人民币50元，退还原告上海市浦东新区新场镇众安村民委员会。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 许根华
二〇一六年六月二十八日
书记员 蒋莉莉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
……
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
二、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第二百零八条……立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。