广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第6146号
上诉人（原审原告）：刘剑钊，住广州市越秀区。
委托代理人：方志洪，广东宏力律师事务所律师。
委托代理人：吴凯，广东宏力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李捷（曾用名李振雄），住广州市越秀区。
被上诉人（原审被告）：孙小婷，住广州市天河区。
委托代理人：梁雨田，广东经国律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：钟学森，住广州市越秀区。
委托代理人：陈崇武，广东经国律师事务所律师。
上诉人刘剑钊因与被上诉人李捷、孙小婷、钟学森所有权确认纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1335号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：据刘剑钊提交的原穗房地证字第××号《房地产证》和广州市房地产档案馆出具的《房地产登记簿查册表》记载，广州市越秀区水荫路水荫直街西二巷（街）14之2号201房，建筑面积161.55平方米，产权原登记在李捷（曾用名李某甲）名下，于1994年向省信托房产开发公司买，于1994年10月31日由广州市国土局房管局核发上述《房地产证》。
2012年8月9日，李捷向房管部门递交《房地产权证遗失声明》，称其穗房地证字第××号《房地产证》已遗失，现声明作废。2012年9月14日，广州市房地产交易登记中心向李捷出具《受理回执》，其中内容为：登记种类更正名义、其他变更、遗失；房屋坐落越秀区水荫路水荫直街西二巷14号之一201房。2012年9月28日，广州市国土资源和房屋管理局向李捷核发了粤房地权证穗字第××号《广东省房地产权证》，其中记载房屋坐落越秀区水荫路水荫直街西二巷14号之一201房；2013年1月15日，以13登记01001351号办理抵押登记。
2013年12月10日，李捷与孙小婷签订《存量房买卖合同》，将上述房产卖给孙小婷。其中约定：房价款2850000元；双方同意交付时间为2013年12月31日前，双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后签妥交接确认书；购房款由卖方委托秦某收取。后李捷、孙小婷并向房管部门递交了《广州市房地产转移登记申请书》，申请转移登记。同日，李捷作为抵押人与抵押权人秦亮共同向房管部门递交了《广州市房地产他项权利登记申请书》及秦某签署的《同意涂销抵押登记证明》。秦某在该证明中称李捷委托孙小婷代还清2850000元。
2014年8月21日，孙小婷与钟学森签订《存量房买卖合同》，将上述房产卖给钟学森。其中约定：房价款3500000元；签订合同时支付500000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式付款按期付款；双方同意交付时间为卖方收齐楼款当天，双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后签妥交接确认书。2014年10月28日，广州市国土资源和房屋管理局向钟学森核发了粤房地权证穗字第××号《广东省房地产权证》，其中记载房屋坐落越秀区水荫路水荫直街西二巷14号之一201房，2014年10月28日以14登记08021758号办理抵押登记。
刘剑钊于2014年5月28日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认广州市越秀区水荫路水荫直街西二巷14号西201房为刘剑钊所有；2.确认李捷、孙小婷之间签订的《房屋买卖合同》无效；3.确认孙小婷与钟学森之间签订的《房屋买卖合同》无效；4.钟学森立即协助刘剑钊办理上述房屋过户登记至刘剑钊名下的过户手续。
李捷在原审无答辩。
孙小婷在原审辩称：不同意刘剑钊的诉讼请求。涉讼房屋已出售给钟学森，并过户登记在钟学森名下。涉讼房屋原登记在李某甲名下，即使实际产权人是刘剑钊，孙小婷也是善意购买取得涉讼房屋，也支付了相应的对价。刘剑钊根本不具有房屋的所有权的任何权利，涉讼房屋由此至终均登记在李某甲名下，刘剑钊诉请没有法律及事实依据。即使确如刘剑钊诉状中事实理由所称，刘剑钊的行为也超过诉讼时效。
钟学森在原审述称：不同意刘剑钊的诉讼请求。刘剑钊并非合同相对方，其无权要求确认孙小婷与钟学森之间的合同无效，刘剑钊依法可行使撤销权，而并非确认无效。房屋应以登记为准，产权人为李捷。即使实际产权人是刘剑钊，钟学森也是善意取得。若为隐名的，钟学森也是善意取得，刘剑钊应承担相应的法律后果。
原审诉讼中，刘剑钊称：刘剑钊与李捷是朋友关系，1985年刘剑钊就与李捷认识了。刘剑钊是哈尔滨人，长期在哈尔滨生活及工作。刘剑钊希望在广州组建公司，就找李捷为刘剑钊在广州找房屋，由刘剑钊出资购买。后李捷通知刘剑钊已找到房屋，故刘剑钊从哈尔滨坐飞机到广州，与李捷一同查看房屋并到房产公司支付了定金。由于购买涉讼房屋时刘剑钊的户口并非登记在广州，而李捷的户口登记在广州。因刘剑钊长期居住在哈尔滨，办理房屋买卖程序比较繁杂，为了节省路途来回时间、节省交通费用、便于办理购买房屋的手续，所以就以李捷的名义购买，购买房屋的钱全是刘剑钊出资的。购房款为265624.50元。第一次刘剑钊将200000元左右交付给李捷，有现金，有存折，签订合同前刘剑钊同李捷到银行取款凑齐200000元，后李捷称房款不够，故刘剑钊又再次搭乘飞机来广州交付100000元现金给李捷，再同李捷一起将房款支付给房产公司。刘剑钊与李捷一同去签订合同，一同去交付房款，全部以现金的方式付款给房产公司。买卖合同、收据的原件原在刘剑钊处的，但由于时间太久远了，现在合同、收据的原件均找不到了，但房产证的原件一直在刘剑钊处。第一次将200000元现金交付给李捷时，李捷写了一张收据给刘剑钊，该收据现在刘剑钊处。第二次刘剑钊交付100000元给李捷时，李捷在原来收据上签名确认。李捷原名为李某甲，李捷在办理改名手续时将原未更名前的户口本原件、身份证原件交付给刘剑钊，为了便于刘剑钊日后办理涉讼房屋的更名手续。大概于1994、1995年左右，具体时间不记得了。办理房产证时刘剑钊并不在广州，是李捷自行办理的，办理好房产证后李捷连同《房屋买卖合同》、房款发票等原件一同交付给刘剑钊。办理房产证时刘剑钊并不在广州，是李捷自行办理的，办好房产证后李捷连同房屋买卖合同、房款发票等原件一同交给刘剑钊保存。大约在1994年年底左右领取房产证的，具体时间不记得了。房屋大约在1991年年底前就已经交付使用，具体时间也不记得了，当时是李捷负责收楼并负责装修的。1992年刘剑钊及母亲搬入涉讼房屋居住，入住至今从没有人向某剑钊主张过权利，没有人提出过异议，从没有人过来查看房屋。由于李捷一直在刘剑钊公司工作的，且刘剑钊与李捷之间的关系一直很好，故刘剑钊没有急于催促李捷办理房产更名手续。直至1998年、2000年刘剑钊两次要求李捷办理房产更名手续，但李捷均称其妻子移民澳洲了，需要等待妻子回广州后才可以协助刘剑钊办理房产更名手续，所以刘剑钊就一直等。2001年刘剑钊又再次要求李捷办理过户更名手续，李捷还是以其妻子移民澳洲，且自己改名了为由，拒绝为刘剑钊办理房产更名手续。刘剑钊称不放心，故李捷写了一份证明书给刘剑钊，内容讲述了购房的经过。此后刘剑钊再也找不到李捷了，故提起诉讼。2014年5月12日刘剑钊到房管部门查询涉讼房屋的档案情况，当时涉讼房屋仍登记在李捷名下，没有查封、抵押。起诉后，大概于2014年6月，刘剑钊又再次到房管部门查询涉讼房屋的档案情况，发现涉讼房屋已过户至孙小婷名下，有抵押。2014年5月份，有人来主张权利，刘剑钊当时报警了。刘剑钊就其主张还提交了上面载有“162000元＋28000＋100000元，购水荫路西二巷14号201室所用，代刘剑钊购房款，（5本存折加现金，90.6.14）经手人李某甲”的收据，李振雄与广东省信托房产开发公司于1990年6月27日签订的关于买卖广州市东山区（现越秀区）水荫路自编省人大座第二层住宅单元（二厅四房）、朝向西南、建筑面积约145.15平方米房屋的《住宅商品房购售合同》复印件、房款284323.40元发票复印件，地址为水荫直街西二巷14号西201房、用户名为刘剑钊、发证时间为1998年5月31日的《广东有线广播电视台用户证》，2008年7月18日的广东有线广播电视网络股份有限公司用户登记表、机顶盒配置协议，2009年10月的《银行代扣管道燃气费授权书》，广州长建物业管理有限公司的两份《证明》、门卫兼保安胡某的《证明》、邻居冯永乐的《证明》，广东化洲建筑总公司王某的《证明》、天泉装修费用清单及考勤登记表，内容为“刘剑钊在1990年6月27日同我一起去了广州市童心路5号广东省信托房地产开发公司，帮刘剑钊购买了广州市东山区水荫路水荫直街西二巷14号西二巷201室住宅。购房款是刘剑钊寄给我的，当时借用了我李某甲的证件购买的该房产，我只是为他挂了个名帮他买的，该房屋的所有权是刘剑钊个人所有，刘剑钊个人及房产发生任何债权债务或因房产而产生的经济纠纷与我无关。特此证明。证明人李捷，于2010年6月16日。”的《证明书》，松某实业集团有限公司于2014年7月3日作出的《证明》等证据予以证明。
孙小婷称：我是通过朋友介绍了解李捷需要出售房屋，并非通过中介机构购买。我与李捷在签订买卖合同前并不认识，据李捷称其欠秦某的钱，需要还债，所以出售房屋，我支付给李捷的房款也是用于还债。秦某与李捷的关系我不清楚，当时李捷要求我将房款汇入秦某的账户。2013年12月10日，我与李捷网签买卖合同，并且办理了过户手续，2013年12月11日支付税费，不存在刘剑钊所称起诉之后李捷、孙小婷才交易过户。之间除了网签合同，没有签订其他书面合同。购买房屋时，我有到涉讼房屋的门口，但没有进入房屋，只是查看了涉讼房屋所在的楼层、座向。因为李捷称开不了门，屋内有人居住。我问过李捷，但李捷没有作解释。虽然他没有解释，但我知悉涉讼房屋是登记在李捷名下，而且综合楼层、座向等各方面因素考虑后认为值得购买，所以就与李捷网签合同。交易价格2850000元，定金，房款均通过银行转账至李捷指定的委托代理人秦某名下，房款已全部付清。合同约定于2013年12月31日户口迁出并交付涉讼房屋，但没有实际交付，李捷称有人居住，不愿意迁出，我也准备起诉住户迁出涉讼房屋。大约2014年3、4月左右，我曾到涉讼房屋与住户交涉迁出的问题，但涉讼房屋的住户反应很大，故还是希望通过法律途径收楼。2014年8月21日，我将涉讼房屋出售给钟学森，交易价格3500000元，房款已全部收齐，房屋也已过户至钟学森名下，钟学森有办理贷款按揭。出售房屋时我有带钟学森到涉讼房屋门口查看过，也有告知他房屋不交吉，有住户在居住。钟学森考虑后愿意以现状购买房屋。我购买房屋的主要目的是投资，现在房屋有人购买，且通过出售也有较大的获利，所以就出售房屋给钟学森。双方之间也是通过朋友介绍买卖的。孙小婷就其主张还提交了其中国光大银行阳光卡活期账户交易明细和中国工商银行牡丹灵通卡账户历史明细清单等证据予以证明。
钟学森称：我和孙小婷是朋友关系，在买卖之前就已认识。2014年8月21日，我和孙小婷网签房屋买卖合同，除了网签合同外，还签订了《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》的内容与网签合同是基本一致的，所以我没有细心保管，现在找不到了。交易价格3500000元，虽然合同没有约定是否交吉，但实际双方是清楚为不交吉。签订合同时有在屋外查看，但没有入屋查看。孙小婷称屋内有人居住，所以没有入屋查看。我考虑各方面风险后认为值得购买。2014年7月3日，我支付第一笔首期款200000元，2014年7月7日支付第二笔首期款300000元，2014年10月11日支付第三笔首期款550000元，余下房款2450000元均通过银行贷款支付给孙小婷。房屋是在2014年8月21日过户至我名下。我不清楚当时周边房屋的交易价格，但感觉比市场价格低几十万，我也是认为便宜才购买的。钟学森就其主张还提交了其支付500000元房款给孙小婷的中国工商银行个人业务凭证、个人贷款购房担保合同等证据予以证明。
另刘剑钊表示：李捷、孙小婷之间的买卖合同无效的依据是李捷以隐瞒的手段挂失房产证，其出售房屋的行为具有明显主观恶意。李捷、孙小婷之间签订的买卖合同中约定需到现场查看房屋，但刘剑钊从未看到过有人来查看房屋，由此可推断李捷、孙小婷存在明显恶意串通，损害了刘剑钊的合法权益。李捷、孙小婷之间并没有通过中介购买房屋，且没有查看过房屋，不符合正常的房屋买卖交易。李捷、孙小婷约定交付房屋至2014年5月份期间均没有人主张收楼，也不符合正常的二手房买卖交易。起诉后，孙小婷将房屋转售给钟学森，有明显的恶意。李捷出售房屋给孙小婷的价格2850000元是比较接近交吉的市场价格。孙小婷出售房屋给第三人的价格3500000元是高于交吉的市场价格。
原审法院认为：刘剑钊称其于1990年委托李捷并以李捷的名义购买涉讼房屋，1994年10月31日取得涉讼房屋的产权证，但在本案诉讼之前，刘剑钊却一直怠于行使权利，没有采取切实有效的措施，将涉讼房屋产权更名至其名下。就此而言，造成今日之纠纷，刘剑钊应负有一定的责任。
因涉讼房屋是登记李捷名下，孙小婷信赖房产登记，向李捷购买涉讼房屋，并无不当。孙小婷没有通过中介向李捷购买涉讼房屋，并以不交吉方式买卖涉讼房屋，就此也不能推定其非善意购买房屋。至于房屋交易价格，并无充分的依据认定李捷、孙小婷买卖涉讼房屋的价格不合理。现刘剑钊主张孙小婷非善意购买涉讼房屋，理据不足，不予采纳。因此，即使李捷无权处分涉讼房屋，李捷、孙小婷之间买卖涉讼房屋的行为也不因此无效。同理，孙小婷与钟学森之间买卖涉讼房屋的行为亦非无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。刘剑钊要求确认李捷、孙小婷之间的房屋买卖合同、孙小婷与钟学森之间的房屋买卖合同无效及确认涉讼房屋为刘剑钊所有，理据不足，不予支持。刘剑钊依据合同无效、房屋为其所有提出的要求钟学森协助办理涉讼房屋过户至其名下的手续，亦不予支持。如刘剑钊认为李捷恶意处分涉讼房屋造成其损失，刘剑钊可另循法律途径解决。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六条的规定，于2015年5月20日作出如下判决：驳回刘剑钊的诉讼请求。一审案件受理费16435元、公告费1000元，由刘剑钊负担。
判后，上诉人刘剑钊不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）李捷、钟某与案外人秦某恶意串通，假借交易转移涉讼房屋产权，原审判决没有查清交易的内容，属认定事实不清，没有法律依据。李捷明知涉讼房屋为刘剑钊所有，房屋权属证书等资料原件均在刘剑钊处，仍恶意对涉讼房屋权属证书进行挂失。取得新权属证书后与案外人秦某设立抵押，再串通孙小婷以合法形式掩盖非法目的，将涉讼房屋进行恶意转让，损害刘剑钊的合法权益。根据孙小婷提供的阳光卡活期账户交易明细显示，三笔房款分别是：2013年12月10日存入122万元，当天全额支出；2013年12月11日存入110万元，当天支出106万元；当天又存入53万元，支出57万元。该三笔房款均在广州白云支行以转账方式存入孙小婷账号，又在存入后立即划出，款项来源无法查明，原审法院要求其补充款项来源，但其未提交款项来源的证明。退一步讲，即便三笔款项支付的对象是案外人秦某，那么第二、三笔款项不排除是案外人秦某直接转入或者先转入第三方再转入孙小婷账户。因此，刘剑钊有理由认为孙小婷仅用122万元的款项几次多次转账、制造流水以达到支付全款的假象、存在明显恶意。原审判决对孙小婷的交易内容没有查清就认定孙小婷取得涉讼房屋善意，属事实查明不清，应当依法改判。同理，钟学森与孙小婷之间的交易款项（除已申请贷款外）不排除双方恶意串通制造转账流水。原审判决对此未查明，导致错判，应依法纠正；（二）原审判决认定李捷、孙小婷、钟学森善意取得涉案房产，属适用法律错误。如前所述，李捷、孙小婷、钟学森对涉案房产进行了两次交易，交易款项的来源及去向均无法查明。按照一般交易习惯，首先，两份买卖合同均约定验楼当天进行实际交付，但孙小婷声称不认识李捷，却在付款后一直没去收楼，其目的是明知涉讼房屋有刘剑钊居住，为了避免取得涉讼房屋权属证受阻，才怠于履行收楼的权利，存在明显恶意。其次，孙小婷声称与钟学森认识，交易时明知有人居住，产权有争议且涉讼，仍与孙小婷进行交易，也没有进行收楼，与孙小婷明显有串通的故意。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二、三款的规定，李捷、孙小婷、钟学森恶意串通、以合法形式掩盖非法目的，企图通过虚假交易取得涉讼房屋，应当依法判定他们之间的两份房屋买卖无效，而原审法院认为刘剑钊主张合同无效的理由是李捷没有处分权，在没有查清交易内容的情况下，认为孙小婷取得涉讼房屋时为善意，属法律适用错误，应当依法纠正。为此上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判涉案房产为刘剑钊所有；2.李捷、孙小婷之间签订的房屋买卖合同无效；3.孙小婷、钟学森之间签订的房屋买卖合同无效；4.钟学森立即协助刘剑钊办理相关过户手续；5.本案一、二审诉讼费用全部由李捷、孙小婷、钟学森共同承担。
被上诉人李捷未到庭答辩。
被上诉人孙小婷答辩称：（一）涉讼房屋在李捷转让给孙小婷之前是重新补领的房产证，李捷一直主张房屋所有权，刘剑钊主张房屋所有权不成立，且已经过了诉讼时效；（二）涉讼房屋一直登记在李捷名下，从物权登记上房屋属于李捷；（三）李捷至今未向孙小婷提出房屋交易是否无效或者撤销的请求，故刘剑钊无权提出本案诉求，刘剑钊不是合同的相对人；（四）孙小婷与李捷的交易一直按照正常的市场价格、程序进行，不存在法定的合同无效或者撤销的情形。因此，同意原审判决，不同意上诉人刘剑钊的上诉请求、事实和理由。
被上诉人钟学森述称：（一）刘剑钊与李捷的真实关系无法得到确认，刘剑钊在1990年购买房屋，至2014年才主张权利，违反常理；刘剑钊提出权利没有得到李捷的确认，是否存在隐名购买存疑，不排除刘剑钊与李捷存在私下沟通的嫌疑，故不承认刘剑钊有主张房屋的权利；（二）为了维护交易安全，本案中钟学森依照合法的程序办理购房手续，包括支付款项、办理银行贷款等，其行为合理合法，应当得到法律保护，如任意以有所谓隐名所有者要求认定交易无效，则对整个市场的交易安全存在妨害，也不符合交易安全的原则。其他理由与原审答辩意见一致。因此，同意原审判决，不同意上诉人刘剑钊的上诉请求、事实和理由。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，刘剑钊提供的收据与购售房屋合同书、房地产权证遗失申明、广州市房地产登记申请书中有关李振雄的签名以及证明书与广州市房地产登记申请书、房地产权证遗失声明中有关李捷的签名从肉眼看难以判断为同一人所书写。李某乙提供的购售房屋合同书显示购房款为265624.50元，工商企业商品销售发票显示购房款为284323.40元，
本院认为，本案二审各方当事人争议的焦点是：1.刘剑钊主张确认涉讼房屋为其所有的理由能否成立；2.刘剑钊主张确认李捷与孙小婷之间签订的《房屋买卖合同》、孙小婷与钟学森之间签订的《房屋买卖合同》无效以及钟学森将涉讼房屋过户登记至刘剑钊名下的理由能否成立。
关于刘剑钊主张确认涉讼房屋为其所有的问题。首先，刘剑钊称其委托李捷以李捷名义购买涉讼房屋，故该房屋为其所有，但涉讼房屋从1994年10月31日核发房产证至李捷2013年出售该房前一直登记在李捷名下，刘剑钊并无提供书面证据证明其向李捷主张变更登记过户请求，有违常理；其次，刘剑钊陈述其是用现金方式交付房款给李捷，而刘剑钊提供的证明书中载明购房款是寄给李捷，且无房款收据原件，刘剑钊陈述交付的房款金额与收据、购售房屋合同书、购房发票之间载明金额均不相符，对此，刘剑钊并无作出合理解释，也未提供相关支付凭证；再次，刘剑钊提供的收据与购售房屋合同书、房地产权证遗失申明、广州市房地产登记申请书中有关李振雄的签名以及证明书与广州市房地产登记申请书、房地产权证遗失声明中有关李捷的签名从肉眼看难以判断为同一人所书写；最后，由于李某乙提供的上述证据未经李捷核实确认，也未能提供其他旁证证实其真实性，且涉讼房屋已由李捷另行出售，因此，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，涉讼房屋在李捷出售前，李捷依登记应为涉讼房屋的所有权人。刘剑钊请求确认涉讼房屋的所有权归其所有缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于刘剑钊主张确认李捷与孙小婷之间签订的《房屋买卖合同》、孙小婷与钟学森之间签订的《房屋买卖合同》无效以及钟学森将涉讼房屋过户登记至刘剑钊名下的理由能否成立问题。承上所述，本院已不支持刘剑钊要求确认涉讼房屋所有权的诉请，即刘剑钊并非涉讼房屋的所有权人，其不是李捷与孙小婷、孙小婷与钟学森分别签订《房屋买卖合同》中的当事人，且不能提供证据证实上述合同买受人均知道或者应当知道房屋存在刘剑钊委托李捷购房的事实，故李某乙上诉以对上述当事人之间支付房款及交易习惯存疑为由，要求确认他们之间的买卖合同无效缺乏充分依据，本院不予支持。同理，刘剑钊主张钟学森将涉讼房屋登记过户到刘剑钊名下也缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，上诉人刘剑钊的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费16435元，由上诉人刘剑钊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 姚伟华
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 黄庆杰
邓安达