北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终5206号上诉人（原审被告、反诉原告）：张万军，男，1967年9月10日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郑德华，北京市京徽律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡朋飞，男，1978年6月5日出生，住湖北省通山县。委托诉讼代理人：李仁兵，北京安普律师事务所律师。原审第三人:北京市朝阳区十八里店乡西直河村经济合作社，地址北京市朝阳区十八里店乡西直河村。负责人：李继红，社长。委托诉讼代理人：罗浩，北京通特律师事务所律师。上诉人张万军因与被上诉人胡朋飞、原审第三人北京市朝阳区十八里店乡西直河村经济合作社（以下简称西直河经济合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第52848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张万军的委托诉讼代理人郑德华，被上诉人胡朋飞的委托诉讼代理人李仁兵，原审第三人西直河经济合作社的委托诉讼代理人罗浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张万军上诉请求：撤销一审判决第一、第二项，依法改判支持张万军的反诉请求，驳回胡朋飞一审的全部诉讼请求，由胡朋飞承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：张万军取得涉案房屋的拆迁利益系基于被拆迁人身份，一审法院确认张万军与胡朋飞之间系依照《承租合同书》建立的租赁关系，同时胡朋飞并不是涉案房屋的被拆迁人，也不享有被拆迁获得补偿的资格。一审判决认定张万军与胡朋飞的关系，依然判决胡朋飞可以获得相应补偿，属于认定错误。《承租合同书》中明确约定出现不可抗力本合同自行终止，所受损失乙方自行承担。对于出现拆迁等不可抗力所造成的损失，乙方应自行承担，而不应由出租方给予补偿，更不存在要求出租人给予房屋及装修补偿款的情形。租赁关系中的承租人损失赔偿的计算不应参照或套用拆迁补偿协议的约定，因为两者没有可比性，拆迁针对“被拆迁人”，租赁关系下的损失针对“承租人”。因租赁关系终止造成的损失，系基于租赁合同的法律事实，衡量承租人损失的依据只能遵循《合同法》的原则进行。承租人享有损失追偿权对应的应是租赁关系下的权利义务，而不是套用拆迁补偿款数额来计算损失要求补偿。本案中，张万军与胡朋飞之间是出租方和承租方的关系，应适用《合同法》中关于租赁合同的相关规定，张万军与第三人之间的拆迁协议与胡朋飞没有关系，也不应依照拆迁协议的约定来对本案进行决断。基于胡朋飞与张万军已经对拆迁等不可抗力出现的损失承担进行了约定，法院不应支持胡朋飞的诉讼请求。西直河村委会于2013年12月15日发布拆迁公告，但胡朋飞一直占有房屋并进行生产，直至2015年年底搬离，胡朋飞在此期间占有的房屋仍然是张万军所有，理应支付相应租金，一审法院认定双方合同于2013年12月15日解除，此后已经支付的租金应当退回，属于认定错误。基于胡朋飞占有房屋的事实以及《物权法》确定的物权所有权的原则，胡朋飞占有房屋即应支付占有房屋的相应费用至其实际搬离之日止。一审法院参照评估明细表中相应的评估结果酌情认定的补偿款明显偏高。胡朋飞没有证据证明涉案房屋系其搭建。涉案房屋的搭建成本明显低于法院认定的补偿款数额，张万军依照拆迁获得的利益也小于一审法院认定的房屋及附属物补偿款。胡朋飞辩称，同意一审判决，不认可张万军的上诉请求，请求二审法院予以驳回。张万军的事实理由与一审一致，没有法律依据和事实基础，与本案的客观事实不相符。西直河经济合作社述称，认可一审判决的内容和结果。西直河经济合作社是第三人，对于张万军的与胡朋飞之间是否应当支付相应的补偿或者支付多少补偿款的事实认定部分不发表意见。强调一点，西直河经济合作社所有腾退的相应协议均与张万军签订，所以相应的赔偿款项也仅对张万军进行支付。胡朋飞向一审法院起诉请求：1.判令张万军返还胡朋飞交纳的2013年12月15日以后的租金333068.49元；2.判令张万军补偿因拆除腾退应支付给胡朋飞的补偿费1738981.25元（其中房屋及装修补偿款850787.31元、搬家补助费88500元、工程配合奖619500元、提前搬家奖88500元、机械设备拆装费85000元、设备及附属物补偿款6693.95元）；3.判令西直河经济合作社对张万军应支付胡朋飞的拆迁补偿款承担连带责任。张万军向一审法院反诉请求：判令胡朋飞支付租金376612.33元。一审法院认定事实：2011年1月13日，胡朋飞（乙方）与张万军（甲方）签订《承租合同书》，约定乙方承租甲方位于本市朝阳区东五环次渠出口桥北嘉亮石材隔壁的面积为1200平米的厂房，租赁场地周边空地甲方交付乙方无偿使用，乙方无权在空地上私自搭建；场地租赁期限自2011年4月1日至2016年4月1日，第一年租金33万元，每三年递增5%；合同签订后，乙方即向甲方支付10万元作为订金，待甲方将厂房设施交付给乙方经乙方验收后，乙方再向甲方一次性支付首年租金的余款23万元，第二年租金在2012年3月1日前一次性交付甲方，以后每年以此类推；如遇到国家土地征用拆迁等政府行政行为造成合同无法履行的，双方可解除合同，甲方应将剩余租期租金退还乙方，但乙方应保证场地、钢结构厂房完好无损的交给甲方。胡朋飞称合同签订后，张万军实际于2011年4月10日才将涉案厂房交付其使用，故租期实际从2011年4月10日起算。2013年12月15日，北京市朝阳区十八里店乡西直河村村民委员会（以下简称西直河村委会）发布《通告》，称朝阳区城乡环境建设委员会办公室将“西直河村五环外地块环境整治”列入朝阳区2013年环境整治项目，按照西直河村村民代表大会决议，该环境整治项目于2013年12月15日开始实施，解除该范围内所有土地租赁合同（协议），土地收归村委会所有，对相关单位或个人实施腾退；2013年12月15日至2014年1月25日为腾退奖励期，2014年1月26日至2014年5月31日为搬家及地上物拆除期。胡朋飞认为上述通告发布后，其与张万军签订的租赁合同应自行终止，但张万军不但不与胡朋飞协商腾退补偿事宜，反而要求胡朋飞继续履行租赁合同，向胡朋飞索要租金。胡朋飞提交收据三张，其中金额为33万元的收据开具日期为2013年4月30日，内容为：“今收到新昌宏石材厂房租2013年4月10日-2014年4月9日止”；金额为10万元的收据开具日期为2014年4月11日，内容为：“今收到2014年4月10日-2015年4月9日新昌宏石业房租（先付壹拾万元正）”；金额为13万元的收据开具日期为2014年5月16日，内容为：“今收到新昌宏石业2014年4月10日-2015年4月9日房租（续付壹拾叁万元正）”。张万军对上述收据的真实性不予认可，称收据上张万军的签字不是其本人所签，且租期应从每年的4月1日起算。经询，张万军称胡朋飞交纳租金情况如下：2011年4月1日至2012年3月31日交纳租金33万元，2012年4月1日至2013年3月31日交纳租金33万元，2013年4月1日至2014年3月31日交纳租金33万元，2014年4月1日至2015年3月31日的租金仅交纳23万元，此后未再交纳任何租金。张万军认为胡朋飞实际于2015年12月31日才搬离涉案场地，故要求胡朋飞补交租金至搬离之日。另经法院询问，张万军不对上述收据上其签名是否为其本人所签申请笔迹鉴定。胡朋飞另提交公证书、房屋面积测算技术报告书、照片等，拟证明其在涉案厂房内建设房中房、安装大型机械设备以及无法继续在租赁厂房内进行生产经营等情况。胡朋飞称其建设房中房系经过张万军口头同意，但张万军在庭审中对此不予认可，并表示不清楚胡朋飞是否在场地内建设了房屋。北京帝测科技股份有限公司出具的房屋面积测算技术报告书称胡朋飞在涉案厂房内所建二层房屋中一层建筑面积为376.28平方米，二层建筑面积为161.29平方米。照片及公证书所附光盘显示租赁场地内安装了若干大型机械设备。胡朋飞提交《西直河村五环外环境整治腾退项目补偿标准》，规定：结合被腾退房屋的结构、附属物情况及使用年限，给予被腾退人房屋及附属物等地上物补偿50-1000元/平方米；搬家补助费50元/平方米（认定房屋建筑面积）；提前搬家奖励费50元/平方米（认定房屋建筑面积）；工程配合奖励费350元/平方米（认定房屋建筑面积）；设备改移费，其中航吊5000元/台、排锯等需做较大基础的大型机器1万元/台、龙门吊1.5万元/台、变压器1万元/台、机井1万元/口。张万军对该份补偿标准表示认可。经胡朋飞申请，法院曾向西直河经济合作社调取了张万军与西直河经济合作社于2014年9月24日签订的《终止协议书》和《拆除腾退补偿协议》及其附件。其中《终止协议书》约定，西直河经济合作社曾将西直河村共9亩土地出租给张万军，现双方一致同意解除租赁关系；张万军应于2014年9月30日前将租赁合同约定的土地及房屋、附属设施腾空并交付西直河经济合作社；张万军保证在本协议签订后七日内自行解决与第三方的转租或使用关系，如张万军未能在限定期限内妥善处理第三方的腾退事宜，则由西直河经济合作社在西直河经济合作社应当支付给张万军的腾退补偿款项金额内直接对第三方进行腾退。与《终止协议书》所涉土地相对应的《拆除腾退补偿协议》约定，相应土地范围内房屋建筑总面积为14069.42平方米，根据本次拆除补偿标准，结合张万军实际情况，西直河经济合作社确定支付张万军房屋及相关附属物补偿款共计13436296元、搬家补助703471元、工程配合奖4924297元、提前搬家奖703471元、机械设备拆装费351736元，总计20119271元。《拆除腾退补偿协议》所附平面图显示，涉案厂房位于张万军承租的西直河经济合作社9亩土地的西南角，1200平米的厂房内建有部分结构为二层的房中房，建筑面积共计570平方米。《拆除腾退补偿协议》所附《北京市房屋腾退评估明细表》显示，原有1200平米厂房房屋及装修补偿款为953059元，上述房中房房屋及装修补偿款共计543870元。胡朋飞另称，其曾在承租的1200平米厂房内铺瓷砖地面并加固四周围墙等，故原有1200平米厂房的房屋及装修补偿款中亦应有部分款项归胡朋飞所有，并主张按照胡朋飞所建房中房的建筑面积占原有1200平米厂房的面积比例计算相应款项。胡朋飞另称其承租涉案厂房后安装了荧光灯、普通灯、上下水管，故另主张相应的设备及附属物补偿。关于曾在涉案租赁厂房内铺瓷砖、加固围墙、安装荧光灯、普通灯、上下水管一节，胡朋飞未提交证据佐证。一审庭审中，西直河经济合作社称已支付张万军各项拆迁补偿款803万元，剩余款项未付系因尚有部分房屋未实际拆除，其中涉案场地亦未由张万军腾退交付西直河经济合作社。一审法院认为，胡朋飞与张万军签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应依照约定履行各自的义务。在涉案租赁合同的履行过程中，西直河村委会于2013年12月15日发布拆迁通告，将涉案租赁场地所在区域列入拆迁范围，对相关单位或个人实施腾退，涉案场地自此便进入待拆迁状态，不再具备正常的生产经营条件。故胡朋飞主张双方的租赁合同于拆迁通告发布之日解除，符合事实情况，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方的租赁合同已于2013年12月15日解除，现胡朋飞要求张万军返还胡朋飞已交纳的该日期后的房屋租金，符合法律规定，法院予以支持。胡朋飞虽在2015年底才实际搬离涉案厂房，但因厂房自2013年12月15日后便不再具备生产经营条件，故张万军要求胡朋飞继续支付租金至2015年12月，没有事实及法律依据，法院不予支持。关于张万军应返还租金的具体数额，根据胡朋飞提交的收据，法院对于胡朋飞主张的租赁期限实际于2011年4月10日起算的事实予以认定。经核算，张万军应返还胡朋飞的租金数额为333972.6元。胡朋飞主张返还的租金数额未超过法院核算的金额，故法院对于胡朋飞该项诉讼请求予以支持。关于胡朋飞要求张万军与西直河经济合作社连带给付的房屋及装修补偿款、搬家补助费、工程配合奖、提前搬家奖、机械设备拆装费、设备及附属物补偿款等拆迁补偿费，因本案系租赁合同纠纷，并非拆迁安置补偿合同纠纷，西直河经济合作社并非本案租赁合同的主体，胡朋飞亦非拆迁安置补偿合同的主体，根据合同的相对性原则，胡朋飞无权主张张万军与西直河经济合作社签订的拆迁安置补偿合同中约定的补偿款项，胡朋飞亦无权按照张万军与西直河经济合作社签订的拆迁安置补偿合同约定的补偿标准要求张万军及西直河经济合作社向胡朋飞支付相应的补偿款，故法院对于胡朋飞上述请求不予支持。但因胡朋飞在涉案厂房内建设了房屋，现胡朋飞与张万军的租赁合同因拆迁安置解除，根据法院调取的涉案拆迁评估明细表，张万军凭该房屋确能取得相应的拆迁利益，故张万军应对胡朋飞给予一定的补偿。因有关拆迁部门已对胡朋飞所建房屋、装修、设备、附属物的价值进行了评估，为降低当事人的诉讼成本，法院不再委托评估机构对胡朋飞所建房屋、装修、设备及其他附属物的造价进行评估，法院将参照上述评估明细表中相应的评估结果酌情确定张万军应给付胡朋飞的补偿款数额。判决：一、张万军于判决生效之日起七日内返还胡朋飞二○一三年十二月十五日以后的租金333068.49元；二、张万军于判决生效之日起七日内给付胡朋飞房屋及附属物补偿款900000元；三、驳回胡朋飞的其他诉讼请求；四、驳回张万军的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。以上事实，有《承租合同书》、《通告》、收据、公证书、房屋面积测算技术报告书、照片、《西直河村五环外环境整治腾退项目补偿标准》、《终止协议书》、《拆除腾退补偿协议》及其附件、当事人庭审陈述等证据在案佐证。本院认为，胡朋飞与张万军签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容未违反国家法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，在涉案租赁合同的履行过程中，西直河村委会于2013年12月15日发布拆迁通告，将涉案租赁场地所在区域列入拆迁范围，对相关单位或个人实施腾退，涉案场地自此便进入待拆迁状态，不再具备正常的生产经营条件。胡朋飞主张双方的租赁合同于拆迁通告发布之日解除，符合事实情况，本院予以支持。张万军要求胡朋飞继续支付租金至2015年12月，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。胡朋飞要求张万军返还其已交纳的2013年12月15日之后的房屋租金，于法有据，本院予以支持。本案中，因胡朋飞在涉案厂房内建设了房屋，现胡朋飞与张万军的租赁合同因拆迁安置解除，张万军凭该房屋确能取得相应的拆迁利益，故张万军应对胡朋飞给予一定的补偿，一审法院参照拆迁评估明细表中相应的评估结果酌情确定张万军应当给付胡朋飞的补偿款数额，并无不当，本院予以维持。综上，张万军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23376元，由张万军负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈 静代理审判员 张 弘代理审判员 申峻屹二〇一七年五月十五日法官 助理 卫孚嘉书 记 员 高 媛