重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝02民终491号上诉人（原审原告）：谭小平，男，汉族，1977年9月13日出生，住重庆市万州区。被上诉人（原审被告）：重庆天仙湖置业有限公司，住所重庆市万州区北滨大道二段800号，统一社会信用代码91500101765913901E。法定代表人：罗廷道，系公司总经理。上诉人谭小平因与被上诉人重庆天仙湖置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2016）渝0101民初530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。谭小平上诉请求：改判被上诉人立即向上诉人支付逾期交房违约金从2014年4月1日起以329415元为基数暂计算至2015年12月20日共计20556元，并按每日万分之一持续计算至被上诉人符合交房条件之日止；判决被上诉人立即进行上诉人所购房屋小区道路平整工作及完成配套设施建设。事实和理由：1、调低违约金计算标准无事实依据。双方违约的标准均是日万分之一，是对等公平的，不存在显著过高。一审法院认定上诉人提前占有房屋并使用会客观上减少上诉人损失没有事实依据。上诉人购房为了完全占有、收益、处分该房屋，现因房屋未达到交房标准，即使上诉人占有了该房屋，也严重影响了上诉人对其收益、处分的权利，且日万分之一的标准对于上诉人的损失而言明显过低。2、一审遗漏上诉人的诉讼请求。上诉人在起诉状和一审法庭陈述中要求逾期交房违约金应持续计算至符合交房条件之日，一审仅支持到2015年12月20日，遗漏了上诉人的一审诉讼请求。3、小区未完成道路平整工作及完成配套设施建设。被上诉人未对上诉人所购房屋小区进行道路平整工作及完成配套设施建设，包括景观绿化、幼儿园、车库、临湖生化池、临湖步道、篮球场等，影响上诉人对所购房屋的占有及收益处分的权利行使，亦影响该房屋的经济价值，一审未予支持应予纠正。重庆天仙湖置业有限公司辩称，1、一审判决以实际损失适当调整具有法律依据。2、被上诉人尚未取得工程验收备案登记证，工程配套设施正在完善中，双方在签订合同时对小区配套设施和功能完善没有明确约定。上诉人的诉讼请求亦不明确，一审据此驳回，认定事实清楚，适用法律正确。谭小平向一审法院起诉请求：1、判令重庆天仙湖置业有限公司立即向谭小平支付逾期交房违约金20556元（从2014年4月1日起以329415元为基数，按每日万分之一计算，暂计算至2015年12月20日，最终应计算至重庆天仙湖置业有限公司实际交房日止）；2、判令重庆天仙湖置业有限公司立即为谭小平所购房屋办理《房地产权证》；3、判令重庆天仙湖置业有限公司从谭小平所购房屋交付使用60日起至重庆天仙湖置业有限公司取得登记受理单之日止的逾期办理《房地产权证》的违约金；4、判决重庆天仙湖置业有限公司立即进行谭小平所购房屋小区道路平整工作及完成配套设施建设（景观绿化、幼儿园、车库、临湖生化池、临湖步道、篮球场）。一审法院认定事实：2012年9月14日，谭小平（协议称乙方）与重庆天仙湖置业有限公司（合同称甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：“乙方购买甲方开发的万州区北滨大道二段666号天仙湖棕榈长滩14幢（现编号为6幢）2007室住房一套。该房屋建筑面积73.87平方米，总成交金额329415元。乙方于签订合同时首付129415元，余款200000元申请按揭贷款支付。合同第七条约定本商品属预售商品房的，甲方应当在2014年3月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第八条约定双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。第九条约定，甲方逾期交房，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于实现交付商品房之日起30日内向乙方支付违约金。第十三条约定，在本商品房实际交付之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”合同签订后，谭小平已首付129415元，并与中国农业银行重庆万州分行签订《个人购房担保借款合同》，申请按揭贷贷款200000元支付余欠购房款，约定用诉争房屋作为抵押，由重庆天仙湖置业有限公司提供连带责任保证。中国农业银行重庆万州分行于2012年11月8日向重庆天仙湖置业有限公司支付贷款200000元。同年10月11日，双方在房地产权登记机构办理诉争房屋的合同备案登记。谭小平已按合同约定提交了办理产权登记的资料给重庆天仙湖置业有限公司，并交纳物业专项维修基金及办证费用。2014年5月25日，谭小平履行《天仙湖棕榈长滩房屋验收记录表》等相关接房手续，领取钥匙、门禁卡等业主资料及物品。一审法院认为，双方当事人签订的《重庆市商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人应依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定全面履行自己的义务。谭小平已按合同约定付清购房款，重庆天仙湖置业有限公司应当按照合同约定在2014年3月31日前将谭小平所购商品房交付谭小平。约定交房期限届满,未取得该工程的建设工程竣工验收备案登记证，不具备合同约定的交付条件，重庆天仙湖置业有限公司应承担违约责任。重庆天仙湖置业有限公司通知谭小平接房，谭小平未拒绝，双方于2014年5月25日交接房屋钥匙，虽然此时重庆天仙湖置业有限公司交房不符合双方合同约定的交接条件，不发生商品房交接效力，但谭小平提前占有房屋并使用的客观事实使其遭受的损失为之减少，故根据本案实际情况，对谭小平从合同约定的交房之日起至实际接房的前一天止支持逾期交房每日违约金为已付房价款的万分之一，从其实际接房之日起至2015年12月20日止支持逾期交房每日违约金为已付房价款的万分之零点五。关于办理产权登记问题，双方约定商品房实际交付之日起60日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提供相关资料，并取得登记受理单。该工程尚未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，不能办理本商品房的房地产权证，无法取得重庆市万州区房地产管理局关于办理本商品房产权登记的业务受理通知书，谭小平要求重庆天仙湖置业有限公司立即办理房地产权证的请求虽已符合合同约定，但从其客观事实上却不能实现，故对该项诉讼请求在本案中不予支持，谭小平可在条件成就后再行起诉。对谭小平要求重庆天仙湖置业有限公司支付房屋交付使用60日起至重庆天仙湖置业有限公司取得登记受理单之日止的逾期办理房地产权证违约金，因谭小平所购房屋至今未按合同约定进行交付，故不能确定逾期办证的起算日期，对该项诉讼请求不予支持。对谭小平要求重庆天仙湖置业有限公司平整小区道路平整及完善配套设施建设（景观绿化、幼儿园、车库、临湖生化池、临湖步道、篮球场）问题。重庆天仙湖置业有限公司开发建设的商品房工程有行政部门的前期规划，完成后有规划核实确认，重庆天仙湖置业有限公司尚未取得建设工程竣工验收备案登记证，说明该工程的配套设施正在完善建设中。谭小平作为单个购房人，对小区的配套设施建设及功能完善，双方在签订合同时并无明确约定，其诉讼请求亦不明确具体，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、由重庆天仙湖置业有限公司于判决生效后三十日内支付谭小平逾期交房违约金11265元。二、由重庆天仙湖置业有限公司于判决生效后三十日内协助谭小平办理重庆市万州区北滨大道二段666号天仙湖棕榈长滩14幢2007号住房的房地产权登记，取得重庆市万州区土地房屋登记机关的业务受理通知书。三、驳回谭小平的其他诉讼请求。案件受理费314元，由重庆天仙湖置业有限公司负担。双方当事人在二审中未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点：一审判决是否遗漏诉讼请求；逾期交房违约金是否应调减；上诉人在本案中要求被上诉人平整小区道路及完善配套设施建设（景观绿化、幼儿园、车库、临湖生化池、临湖步道、篮球场）的请求能否得到支持。关于诉讼请求问题：上诉人在一审中要求将逾期交房违约金的期限暂时计算至2015年12月20日，并未明确要求计算至具备交房条件止，且上诉人在一审中按照计算至2015年12月20日的逾期交房违约金数额来缴纳案件受理费，故一审判决将逾期交房违约金计算至2015年12月20日，并无不当。关于违约金调减问题：双方当事人签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，被上诉人应当在2014年3月31日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付上诉人使用。逾期交房的，被上诉人按日向上诉人支付已付房款万分之一的违约金。被上诉人逾期未取得建设工程竣工验收备案登记证，房屋不具备合同约定的交付条件，故应承担逾期交房的违约责任。但被上诉人通知上诉人接房时，上诉人未拒绝，双方当事人于2014年5月25日交接房屋钥匙，此后上诉人实际占有房屋，逾期交房对上诉人造成的损失必然减少，一审判决根据实际情况，按已付房款的万分之零点五计算自实际接房之日起至2015年12月20日止的逾期交房违约金，并无不当。关于上诉人要求被上诉人平整小区道路及完善配套设施建设的问题：对此，双方当事人签订的《重庆市商品房买卖合同》无明确约定，上诉人亦未举证证明平整小区道路及完善配套设施建设应达到的标准，且涉案工程尚未取得建设工程竣工验收备案登记证，被上诉人称工程配套设施正在完善中，一审判决不予支持上诉人的该项请求正确。综上所述，上诉人谭小平的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人谭小平预交的二审案件受理费50.00元，由其自行负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 杨审 判 员  李 斌代理审判员  蒋乾巽二〇一七年五月八日书 记 员  姜 霞