江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏07民终2165号上诉人（原审被告）：连云港香溢诺泰置业有限公司，住所地连云港市新海新区玉兰路香溢馥园售楼处。法定代表人：赵卫东，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭中方、卢帅，江苏田湾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘昊，男，1988年2月1日出生，汉族，住连云港市经济开发区。委托诉讼代理人：程海兵、周涛，江苏顺维律师事务所律师。上诉人连云港香溢诺泰置业有限公司（以下简称香溢诺泰公司）因与被上诉人潘昊商品房买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2017）苏0706民初1421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日受理后，依法组成合议庭，于2017年6月22日公开开庭审理了本案。上诉人香溢诺泰的委托诉讼代理人郭中方及卢帅、被上诉人潘昊的委托诉讼代理人程海兵及周涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人香溢诺泰公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判上诉人不承担责任；一、二审诉讼费用由被诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定中、高考期间不构成合同约定的据实延期交房的情形无事实和法律依据。中、高考期间停工是市环保局为了公共利益下达的停工，符合《商品房买卖合同》第八条第二款第3项约定的交付期限顺延的情形，上诉人已提供相关文件足以证明中、高考停工的事实，一审法院查明2016年中考时间是6月14日至16日，上诉人在6月13日至15日与工程监理单位有工程联系单的签收，据此认定上诉人没有停工是错误的，签收联系单是书面工作联系并不代表在建工程也是施工的，上诉人严格按照环保局的停工通知在历年中、高考期间并未施工，这是为了公共利益的需要停工，对于合同签订后至交付之前的中、高考期间的停工符合合同约定的据实延期交房的情形。二、一审法院认定香溢馥园1#-6#楼第14、15层消防管道改造不构成合同约定的据实延期交房情形无事实和法律依据。第14、15层消防管道改造是包括被上诉人在内的业主要求改造的，不是上诉人的原因，因消防管道改造导致工期延误应据实延期交房。消防管道早在2016年3月已经施工完毕，符合设计规范并经消防部门初验合格，消防管道的设计通过施工图审查，建设行政主管部门认定是合理的，只是被上诉人在内的业主单方面认为消防管道影响美观，可能存在噪声和渗水，要求上诉人对消防管道进行改造，上诉人不存在任何过错。从法律上讲，上诉人完全可以不理会被上诉人要求改造消防管道的诉求，交房期限也不会因此而延误。因改造是被上诉人提出的，被上诉人应当预见消防管道改造必然会导致消防工程施工工期拖延，工期拖延会导致消防验收滞后，进而导致竣工验收备案时间延后和延期交房。消防管道在2016年3月就已经完工并经初验合格，涉案工程在2016年7月15日完成竣工验收合格，符合《建设工程质量管理条例》第十六条规定的交付使用条件，根据合同约定上诉人应在2016年8月30日完成竣工验收备案，若消防管道不进行改造，按此施工进度完全可以在合同约定的时间内完成竣工验收备案，并按照合同约定交付房屋和办理房屋产权证书。因被上诉人要求对消防管道改造，导致在2016年3月消防管道就已经完工的情况下，又变更设计、拆除、重新敷设及重新调试，一直拖延到2016年11月9日才申报消防验收，11月29日市消防支队才出具建设工程消防验收意见书，直到12月7日才完成竣工验收备案手续，影响了整体工程的竣工验收备案，这并不是上诉人的原因导致的。三、一审法院判决上诉人承担逾期办证违约金无事实和法律依据。因中、高考期间停工及被上诉人在内的业主要求消防管道改造导致工期延误，涉案房屋交付和办理产权登记时间均应顺应，在顺应的交付时间内涉案房屋具备交付条件和办理产权登记的条件，上诉人不存在逾期办证的情形。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，上诉人仅有向有权机关报备相关资料的协助义务，并没有为购房人办理产权证的义务。产权证的发放是一项政府行为，并非是上诉人的单方行为，是否发放、何时发放都是由政府决定的，而产权证的办理和获得，还需购房人的配合、申请及行政管理部门许可等，并非是上诉人能独立完成的事项，其主要义务主体是购房者。上诉人于2016年12月7日取得了《建筑工程竣工验收备案表》后即具备办理产权登记条件，涉案房屋所在的小区已有购房者于2017年1月13日领取了不动产权属证书，足以说明上诉人已在合同约定的时间内将办理权属登记需提供的材料交产权登记机构备案，履行了《商品房买卖合同》第十五条约定的义务。对于被上诉人因自身原因怠于行使权利导致未能办理产权证的，应由被上诉人自行承担相应的法律后果，一审法院认定上诉人并未提供已经履行和合同第十五条约定的上诉人提供备案材料的证据，判决上诉人承担逾期办证违约金无事实和法律依据。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判或发回重审，支持上诉人的上诉请求。被上诉人潘昊辩称，1、上诉人作为开发商对于中、高考期间停工事由是众所周知的。上诉人在与被上诉人签订商品房买卖合同时就应当已经考虑到中、高考期间对商品房交付产生的影响，该因素在上诉人的可预见范围内，上诉人在一审中提交的工程联系单可以证明上诉人在中、高考期间并未停工。2、上诉人进行消防管道改造是其单方行为，并未向被上诉人进行告知，也没有与被上诉人达成延期的相关协议及合同。上诉人作为专业的房地产开发公司，对于管道改造的时间应当有预见性，该因素也不属于上诉人所述的延期交房的情形。3、对于上诉人提出的逾期办证违约金的问题。依据双方的商品房买卖合同，上诉人应当在房屋交付给被上诉人60日内将办理产权登记手续的材料报产权登记部门备案，但上诉人并未在60日完成该项义务，应当向被上诉人支付逾期办证违约金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。潘昊向一审法院起诉请求：1、判令香溢诺泰公司向潘昊支付逾期交房违约金333.84元、逾期办证违约金8345.88元，共计8679.72元；2、诉讼费用由香溢诺泰公司承担。一审法院认定事实：2014年7月23日，潘昊（买受人）与香溢诺泰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，双方约定：买受人购买出卖人开发位于新海新区玉兰××、××东××香××＃楼××单元××室房屋，建筑面积143.4平方米，每平方米5820元，总价834588元。合同第八条对交付期限的约定为：出卖人应当在2016年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收备案并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、遭遇到对本地区有普遍影响的疾病、洪涝、台风等自然和社会因素影响，应据实顺延；3、政府或相关部门为了公共利益需要而下达的停工通知，应据实顺延。合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定为：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用（建设工程验收合格方可交付使用，具体细则请参照《建设工程质量管理条例》第六十条规定）后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案。如因出卖人的责任，导致本条约的上述手续不能在规定期限内办理的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还就双方其他权利义务作了约定。合同签订后，潘昊按约实际交纳了购房全款834588元。2016年8月17日，香溢诺泰公司向潘昊发出《交房通知书》，告知其所购买的1-1-1303室、A-59地下车位已经验收合格，具备交付使用条件，于2016年8月22日前办理交房手续。潘昊称于2016年8月19日收到香溢诺泰公司《交房通知书》，潘昊如约到达香溢诺泰公司处，潘昊以涉案房屋不具备双方约定的交付条件为由拒绝收房。此后，潘昊于2016年8月28日与香溢诺泰公司办理房屋交接手续，接收涉案房屋。2016年3月份，因涉案小区1－6#楼的消防管道及阀门设计在1－6#楼14、15层业主门外公共区域，部分业主要求进行消防管道改造，与开发商发生争执。2016年3月23日的《苍梧晚报》报道了《香溢馥园小区消防管道引争议》。2016年5月香溢诺泰公司委托设计单位变更原设计方案，重新设计第14、15层室内消防管道及阀门位置和方向。2016年6月13日，香溢诺泰公司向施工单位下发关于1－6#楼14、15层消防管道拆除更改走向的建设单位联系单。香溢诺泰公司提供的涉案小区的施工单位江苏信拓建设（集团）股份有限公司香溢馥园项目部出具的江苏信拓建设（集团）股份有限公司工程联系单载明：工程名称：香溢馥园住宅小区工程。建设单位：连云港香溢诺泰置业有限公司；抄送单位：德清县建设监理有限公司。工程联系内容：根据贵单位2016年6月13日下发的建设单位联系单（关于1－6#楼14、15层消防管道拆除更改走向的建设单位联系单），目前我公司承包的消防工程施工已进入扫尾、调试阶段，各消防管道已进行试水保压，现贵单位要求我方进行消防管道拆除更改走向，我公司提出以下要求：一、工期延期110天。1、消防管道系统保压水放完计三天；2、管道更改施工（因管道井操作空间狭小，防火门及墙体需全部拆除；材料需人工搬运等造成施工困难）一个单元需10天，共计10个单元，需100天；3、消防管道保压调试7天；二、变更费用：1、管道试压调试费用按两次计费；2、拆除及材料设备搬运按一个单元贰万伍仟元计，二次安装按合同的计费标准结算。建设单位签收人及时间栏载明“胡宗英2016.6.13.”；监理单位意见栏载明：1、情况属实；2、工期同意顺延100天；3、产生的费用请建设单位审定。监理单位项目部（章）处有“德清县建设监理有限公司驻地监理部”印，相关负责任人处：有许其怀签名、时间2016年6月14日。建设单位意见：1、情况属实；2、工期顺延同意监理意见。顺延100天；3、拆除及材料设备搬运等费用按贰万元一个单元，其它费用同意按项目部要求结算。建设单位项目部（章）处盖有“连云港香溢诺泰置业有限公司工程部”章，相关负责人签名，时间2016年6月15日。施工单位签收人于2016年6月15日签收。2016年11月9日香溢诺泰公司申请消防验收，2016年11月29日涉案小区楼房通过消防验收。香溢诺泰公司在进行消防管道改造前并未告知潘昊消防管道改造会延期交房。涉案房屋所在1#楼于2016年12月7日取得《建筑工程竣工验收备案表》，具备双方合同第八条约定的交付条件。香溢诺泰公司称，自此，涉案房屋所在1#楼具备办理办理权属证书的条件，但未提供已履行了合同第十五条约定的“将办理权属证书登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案”的证据，香溢诺泰公司提供的《不动产证领取登记表1#楼》，项下没有涉案1-1303室表格及领取记录。潘昊至庭审时，未取得涉案房屋的权属证书。一审法院认为，潘昊、香溢诺泰公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，潘昊依约支付了全部购房款834588元，香溢诺泰公司已在合同约定的2016年8月30日前交房，香溢诺泰公司没有构成逾期交房，故潘昊要求香溢诺泰公司承担逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用（建设工程验收合格方可交付使用，具体细则请参照《建设工程质量管理条例》第六十条规定）后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案。如因出卖人的责任，导致本条约的上述手续不能在规定期限内办理的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。潘昊于2016年8月28日接收涉案房屋，未在接收房屋60日内取得房屋权属证书，香溢诺泰公司亦未提供其已经履行了合同第十五条约定的义务，故香溢诺泰公司应支付潘昊逾期办证违约金8345.88元。关于中、高考期间是否构成合同约定的据实延期交房和产权登记资料情形的问题。一审法院认为，中、高考期间不足以构成合同约定的据实延期交房的情形。理由：首先，2014年高考时间是2014年6月7日至9日，中考时间是6月14日至16日；2015年高考时间是2015年6月7日至9日，中考时间是6月14日至16日；2016高考时间是2016年6月7日至9日，中考时间是6月14日至16日，而涉案《商品房买卖合同》合同系2014年7月23日签订的，合同约定的交房时间是2016年8月30日，显然中、高考事由已发生且每年都有，这是众所周知的事实，香溢诺泰公司在与潘昊签订涉案《商品房买卖合同》时，应当已经考虑到中、高考对商品房交付所产生的影响，即已在香溢诺泰公司的可预见范围内。其次，香溢诺泰公司虽然提供了连云港市环保局《关于加强中、高考期间环境噪声监督管理的通知》，但该通知系下发给各县区环保局，香溢诺泰公司未能提供证据证明施工单位在上述期间实际停工的事实,且从香溢诺泰公司提供的涉案小区的施工单位江苏信拓建设（集团）股份有限公司香溢馥园项目部出具的江苏信拓建设（集团）股份有限公司工程联系单的内容看，香溢诺泰公司系于2016年6月13日向施工单位下发关于1－6#楼14、15层消防管道拆除更改走向的建设单位联系单，施工单位反馈意见鉴于其承包的消防工程施工已进入扫尾、调试阶段，各消防管道已进行试水保压，其提出拆除消防管道更改走向需要延长工期110天。香溢诺泰公司于2016年6月13日签收该工程联系单，监理单位于2016年6月14日在该工程联系单上签署意见，香溢诺泰公司的工程部于2016年6月15日在该工程联系单作出审批意见同意延长工期100天，施工单位于2016年6月15日签收到载有香溢诺泰公司工程部审批意见的该工程联系单。显然香溢诺泰公司提供的证据不足以证明香溢诺泰公司所称因中、高考期间停工导致工期延误的事实，故一审法院对香溢诺泰公司的该辩称意见不予采信。关于涉案小区1－6#楼的14、15层消防管道改造是否构成合同约定的顺延交付房屋和产权登记资料的情形问题。一审法院认为，涉案小区1－6#楼的14、15层消防管道改造不构成合同约定的据实延期交房情形。理由：14、15层消防管道的设计是否合理，均应在香溢诺泰公司的预料之中；潘昊要求改造并不说明其同意香溢诺泰公司延期交房，且香溢诺泰公司在消防管道改造前也未告知潘昊消防管道改造将会导致延期交房；故对香溢诺泰公司所称消防管道改造构成合同约定延期交房情形的意见，一审法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、香溢诺泰公司于判决发生法律效力之日起十日内给付潘昊逾期办证违约金8345.88元；二、驳回潘昊的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由香溢诺泰公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：上诉人香溢诺泰公司是否在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案，应否支付逾期办证违约金。关于该争议焦点，上诉人香溢诺泰公司主张其交付房屋和提交备案资料的时间应从中、高考期间及消防管道改造期间顺延之日起计算。对此，本院经审查后认为，依据涉案双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，香溢诺泰公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案的期限为涉案商品房交付使用后60日内，与工期是否顺延无关。本案中，潘昊已于2016年8月28日接收涉案房屋，香溢诺泰公司自认其在2016年12月7日将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案，故香溢诺泰公司未在合同约定商品房交付使用后60日内完成备案，其已构成违约，一审法院据此认定香溢诺泰公司应承担逾期办证违约金并无不当，本院对上诉人的该项上诉理由不予支持。对于上诉人香溢诺泰公司主张涉案小区因中、高考期间停工及香溢馥园1-6号楼的第14、15层消防管道改造造成工期延误，应顺延办证时间的上诉理由，本院经审查后认为，双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定上述情况属于逾期办证的免责事由，且法律亦未规定可以此作为顺延理由，故上诉人以此作为其不承担逾期办证违约金的上诉理由不能成立。关于上诉人香溢诺泰公司认为中、高考期间停工及香溢馥园1-6号楼的第14、15层消防管道改造构成合同约定的据实延期交房情形的上诉理由，本院经审查后认为，本案中，香溢诺泰公司已按约交付了涉案房屋，一审法院亦未支持潘昊关于香溢诺泰公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，故本院对上诉人的该项上诉理由不予支持。综上，上诉人香溢诺泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人连云港香溢诺泰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 程 晨审判员 何 平审判员 严伟晏二〇一七年六月二十九日书记员 孙潘红法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。