广东省肇庆市鼎湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1203民初328号
原告：肇庆市城乡建设有限公司。住所:肇庆市端州四路*号*幢*层***室写字楼。
法定代表人：梁四娣。
委托代理人:邓杰雄，广东杰雄律师事务所律师。
被告：区庆培，男，汉族，1974年7月5日出生，住肇庆市鼎湖区。
被告：张建友，女，汉族，1974年6月17日出生，住肇庆市鼎湖区。
原告肇庆市城乡建设有限公司诉被告区庆培、张建友房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2018年3月1日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邓杰雄，被告区庆培、张建友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2017年8月2日，两被告与原告签订《商品房买卖合同》（现售），合同约定两被告向原告购买位于肇庆市××××23卡商铺，该商铺房屋建筑面积34.52平方米。商铺单价每平方米9500元，总价款327940元。付款方式为：买受人于2017年8月1日前支付首期房价款167940元，余款160000元向银行申请贷款支付。合同第九条违约责任约定：买受人（被告）未按照约定时间付款的，（1）逾期30日内买受人按日计算向出卖人（原告）支付逾期应付款万分之十的违约金；（2）逾期30日后出卖人有权解除合同，买受人按照累计应付款的30%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金。合同附件《补充协议》第二条付款方式补充约定：买受人以按揭/公积金方式支付的按揭款，因买受人的原因造成按揭款未能在本合同签订之日起60日内付清的，出卖人有权按本合同第九条规定追究买受人逾期付款的违约责任。合同签订后，两被告于2017年8月25日向原告支付首期房款167940元，余款160000元两被告至今支付。从签订之日起至今已六个月之久，两被告也未能按补充协议第二条的约定办理银行按揭付款，原告多次向被告催收余款，被告仍拒付。目前两被告购买的商铺已投入使用，原告已为两被告办理不动产权证书。原告认为，本案是商品房（商铺现售）买卖合同纠纷，支付购房款是两被告应尽的义务，两被告是否成功办理银行按揭贷款并不影响两被告义务的履行。即使两被告未能成功办理银行按揭贷款，也不能免除两被告支付购房款的义务。更何况原被告双方签订的《商品房买卖合同》（现售）附件《补充协议》第二条明确约定两被告未能获取银行贷款仍应支付购房款及承担逾期付款的违约责任。因此，原告起诉两被告支付购房款余款及逾期付款的违约金事实清楚，理据充分，恳请法院支持，以维护原告的合法权益。为此，特提起诉讼，请求法院判令：1、两被告向原告支付购房款160000元及逾期付款违约金（违约金从2017年10月2日起按每日万分之十计至付清全部购房款止）；2、两被告承担本案全部诉讼费用。
原告举证如下：
营业执照，证明原告的主体资格；
身份证，证明两被告的主体资格；
商品房买卖合同（现售），证明原、被告房屋买卖事实及双方的权利、义务、责任等关系；
发票，证明两被告支付了首期款167940元；
5、不动产权证，证明原告已为两被告办理所购商铺的《不动产权证书》。
两被告共同辩称：缴纳首期后再去银行办理按揭，在办理按揭的时候出现问题办理不了按揭，所以导致无法支付余下购房款，我们愿意支付余下购房款，但是原告出具的商铺房产证与约定的日期并不一致，希望发展商弄清楚房产证的日期之后我们再付余下的购房款，因为不止我一个业主遇到这种问题。
两被告举证如下：
商品房预售合同两份，证明其他楼盘明晰其土地用途及期限；
2、地籍档案查询，证明被告与原告的房屋合同只提及到2064年的年限，其他年限没有提及。
经审理查明：
原告以出让方式取得了肇庆市鼎湖区桂城顺景路51号顺景苑1-3幢地块的土地使用权，该土地的用途为商业、住宅。其中商业部分的使用期限为1994年2月18日起至2034年2月17日止，住宅部分的使用期限为1994年2月18日起至2064年2月17日止。经批准，原告在上述地块建设商品房，名称为顺景苑。
2017年8月2日，两被告购买原告位于肇庆市××××23卡商铺，房价款总金额为327940元。原、被告并于同日签订了《商品房买卖合同》（现售）及《补充协议》。该合同第八条约定，被告以贷款方式付款，在2017年8月1日前支付首期房价款167940元，余款160000元向肇庆市鼎湖区农村信用合作联社申请贷款支付，并将款项直接存入原告在该社的帐户。第九条约定，被告未按合同时间付款的，按逾期时间，分别处理：1、逾期在30日之内，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之10的违约金；2、逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同送达之日起15日内按照累计应付款30%向原告支付违约金，同时，原告退还被告已付全部房款。原告不解除合同的，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之10的违约金。《补充协议》第二条约定：被告以按揭方式支付的按揭款，因被告的原因造成按揭款未能在合同签订之日起60日内付清的，原告有权按合同第九条规定追究被告逾期付款的违约责任。如被告的按揭申请未能获得银行批准，被告需于银行或原告通知之日起15天以现金方式一次性付清全部款项，否则，原告有权按合同第九条规定追究被告逾期付款的违约责任。该合同和《补充协议》还约定了其他的权利义务。
上述合同和《补充协议》签订后，原告于2017年8月25日出具了被告支付首期房款167940元的发票。
由于被告不能通过银行按揭贷款，且被告认为受原告欺骗，导致上述商铺的不动产权证书登记的土地使用期限与合同约定的不一致，双方由此产生了纠纷，被告没有将余款160000元支付给原告。原告遂于2018年1月31日向本院提起本案诉讼。被告在应诉中认为原告没有在合同中写明有40年用地年限，原告有过错，并认为合同约定的逾期付款违约金过高，要求调整。案经本院调解，调解不成。
本院认为：本案是商品房买卖合同纠纷。原、被告于2017年8月2日签订的《商品房买卖合同》（现售）及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，除逾期付款违约金约定过高外，合同和补充协议的其他内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同和补充协议订立后，被告虽然依约向原告支付了涉案商品房首期款167940元，但余款160000元至今不能通过银行办理按揭贷款支付，依补充协议约定，造成按揭款未能在合同签订之日起60日内付清的，被告应以现金方式一次性支付给原告，但被告至今也没有一次性支付给原告。被告逾期付款早已超过30天，其行为已构成违约，应负违约责任。现原告主张被告支付购房款160000元，理据充分，本院予以支持；依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，原告主张按合同约定以日万分之十计付逾期付款违约金，该违约金明显过高，被告要求调低，且原告未就其损失提供证据，本院酌情予以调整为按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算，以未付款160000元为本金，《补充协议》约定因被告的原因造成按揭款未能在合同签订之日起60日内付清，被告应以现金方式一次性支付，合同在2017年8月2日签订，故违约金应从2017年10月2日起计至付清日止。土地使用权的年限由国家法律规定，被告无权约定土地使用权的年限，根据有关法律规定，国有土地使用权以出让方式取得的商业用地最高使用年限为四十年，该年限以取得国有土地使用权登记证书之日起计算，年限届满后，依照法律规定办理续期。被告向原告购买的是商铺，该商铺占用的土地属商业用地，故其土地使用权最高年限也应为四十年，并从取得该土地使用权登记证书之日起计算，年限届满后，被告可依照法律规定办理续期。现被告以合同约定的年限以不动产登记证书记载的期限不一致为由，不同意支付余下购房款，理据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限被告区庆培、张建友在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市城乡建设有限公司支付尚欠的购房款160000元。
二、限被告区庆培、张建友在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市城乡建设有限公司支付以未付购房款160000元为本金并按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍从2017年10月2日起计至付清日止的迟延付款违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1750元，由被告区庆培、张建友负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判员 梁 宇
二〇一八年三月十九日
书记员 黄素怡