北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）通民初字第16669号
原告北京市潞洲源工贸有限公司，住所地北京市通州区西集镇。
法定代表人王振雨，总经理。
委托代理人刘志宝，北京市致宏律师事务所律师。
委托代理人王振歧，男，1971年3月20日出生。
被告刘月新，男，1966年6月17日出生。
委托代理人焦生瑞，北京市华泰律师事务所律师。
委托代理人张文成，北京市华泰律师事务所律师。
被告侯志刚，男，1978年2月20日出生。
委托代理人焦生瑞，北京市华泰律师事务所律师。
委托代理人张文成，北京市华泰律师事务所律师。
原告北京市潞洲源工贸有限公司（以下简称潞洲源公司）诉被告刘月新、侯志刚租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告潞洲源公司的委托代理人刘志宝、王振歧，被告刘月新、侯志刚共同的委托代理人焦生瑞、张文成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潞洲源公司诉称：2010年12月6日，原被告双方签订一份《厂房及场地租赁合同》，按照合同约定，原告将位于通州区西集镇的部分厂房及场地出租给二被告，合同期限为五年，自2010年12月1日至2015年11月30日。合同中对双方的权利义务进行了约定，合同中第7条约定：“在合同期内，如遇国家、地方政府发生征用土地、拆迁、占地等政策出现，本合同自动终止。承租方应无条件拆迁。”2011年，因西集综合配套区土地一级开发，租赁合同约定的厂房场地在规划搬迁范围内，北京市通州区西集镇人民政府作为一级开发的被授权方已经向法院提起诉讼，要求原告腾退全部厂房交由相关部门进行一级开发。为此，原被告双方合同不具备继续履行的前提，原告因此提出解除租赁合同，但遭被告拒绝，后原告方知第三人占据租赁厂房，基于上述事实，原告特诉至法院，请求法院依法判令解除原被告双方于2010年12月6日签订的《厂房及场地租赁合同》；被告将租赁厂房及场地腾退；被告支付拖欠租赁60500元（自2013年12月1日至实际腾退之日止，暂计算至2014年5月31日）；被告按每月650元支付三年的卫生费、水费共计23400元（计算至2013年11月30日）；被告支付2013年4月至8月的电费3224元；以上共计87124元。本案诉讼费由被告承担。对于被告的反诉请求，不同意被告的反诉请求，因双方合同签订的合同期限为5年，双方预料到有拆迁的可能。对方应考虑5年有拆迁的可能性，原告没有自身的过错，因政府拆迁造成合同无法履行，原告出租给被告的厂房，对方也有破坏，对于被告要求原告赔偿及损失应提供相应的发票质证。本案起诉的数额应以鉴定数额为准，但本次鉴定是对造价进行的评估，且鉴定公司也没有资质，故鉴定报告不应采纳。同时在出租院内两棵树、车间墙面地面、院大门、西山墙门及原有的厕所均要求被告予以赔偿。
被告刘月新、侯志刚共辩称：原告于2013年2月向被告发出了拆迁通知且要求被告腾退房屋。被告接到通知后停产了，故被告没有实际使用房屋。原告于2013年8月上旬将租赁房屋强行断电。被告也无法实际使用租赁房屋，被告并不是不同意腾退房屋而是原告不同意赔偿被告的装修损失及停产停业损失。被告为了保全租赁房屋所以才不同意腾退房屋，故被告没有义务向原告支付租金。关于卫生费，不同意支付，被告租赁期限所有垃圾是由被告自行处理的，原告并没有给清理，故原告要求的没有事实依据。不同意支付水费，合同中有相应约定。且被告自13年2月停产也不可能使用水，故原告要求支付水费没有事实依据。关于电费，请原告出具证据证实我们欠电费的事实。由于不同意支付赔偿，故不同意解除。同时提出反诉，要求潞洲源公司赔偿被告损失，数额已鉴定机构出具的鉴定报告为准。同时不同意赔偿出租院内两棵树、车间墙面地面、院大门、西山墙门及原有的厕所的损失。
经审理查明：2010年12月6日，潞洲源公司（出租方）与刘月新、侯志刚签订《厂房及场地租赁合同》，合同约定：标的为厂房及场地；厂房及场地租赁期限为5年。自2010年12月1日至2015年11月30日止；租金为承租期内第一年租金为100000元。分两次付款，第一次签订合同之日起付50000元，第二次付款签订合同后5个月付50000元。第二年租金为100000元在9月份一次付清当年租金。第三年租金增长10%，为110000元在9月份一次付清当年租金。第四年租金在第三年的基础上增长10%,为121000元。在9月份一次付清当年租金。第五年租金在第四年的基础上增长10%，为133100元在9月份一次付清当年租金；出租方保证承租方的用电量。每度电按1.20元，按月收取；承租方在租期内承担自己使用的水费每月500元，由相关部门出具证明为准；承租方应搞好承租场地及场地外到南北路以东卫生，生产及生活垃圾按出租指定地点存放，由出租方统一处理，处理垃圾费每月150元。按月收取；在合同期内，如遇国家、地方政府发生征用土地、拆迁、占地等政策出现，合同自动终止。承租方应无条件拆迁等内容。2011年，因西集综合配套区土地一级开发，租赁合同约定的厂房场地在规划搬迁范围内。刘月新、侯志刚将租金交至2013年11月30日。2014年6月间，本院依法对争议厂房场地进行先于执行。同时，刘月新、侯志刚已将厂房场地腾清并交付。
2013年3月3日，刘月新、侯志刚申请对其承租场地范围内新建的房屋、新铺设水泥砖场地、房屋装修进行评估鉴定。经报高院确定北京中新国地工程造价咨询有限公司（以下简称评估公司）为本案的鉴定单位。2014年4月16日，评估公司出具北京市通州区西集镇涉案场地内房屋装修、水泥地面及新建房屋价格鉴定报告（报告编号：GD2014-ZJ04-JD04）,鉴定结果为，一、无争议部分重置成新价：318545.37元（1、土建：227549.51元；2、安装：90995.86元）；二、有争议部分重置成新价：93215.42元（1、土建：72326.46元；2、安装：20888.96元）。潞洲源公司收到鉴定报告后，对鉴定报告提出异议。2014年5月29日，评估公司出具北京市通州区西集镇涉案场地内房屋装修、水泥地面及新建房屋价格鉴定复议报告。复议报告结果为，一、无争议部分重置成新价：294143.17元（1、土建：213705.02元；2、安装：80438.15元）；二、有争议部分重置成新价：88321.42元（1、土建：67324.42元；2、安装：20997元）。
在审理过程中，潞洲源公司表示对鉴定复议报告亦表示提出异议，本院明示其三日内向法庭提交复议申请书，逾期视为放弃。至今，潞洲源公司未向本院提交复议申请书，应视为其放弃。
上述事实，有厂房及场地租赁合同、鉴定报告书、鉴定复议报告、照片、集体土地非住宅房屋搬迁补偿协议、及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。潞洲源公司与刘月新签订厂房及场地租赁合同后，遇西集综合配套区土地一级开发，租赁合同约定的厂房场地在规划搬迁范围内，造成合同目的无法实现，且刘月新、侯志刚已将租赁的厂房场地腾清交付政府。故对于潞洲源公司要求解除其公司与刘月新、侯志刚所签订的厂房及场地租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。刘月新、侯志刚租赁厂房及场地后，原有的院大门、树木、厕所应予赔偿潞洲源公司，故对于潞洲源公司要求刘月新、侯志刚赔偿其院大门、树木、厕所的诉讼请求，本院予以支持，具体赔偿数额本院依据当地市场价格予以酌定。对于潞洲源公司要求刘月新、侯志刚赔偿其车间地面墙面、西山墙门的诉讼请求，因其未提供充分的证据加以佐证，故本院不予支持。刘月新、侯志刚得知拆迁后理应按照合同约定配合拆迁。但刘月新、侯志刚未积极配合拆迁，由此造成的损失，应由其承担，故对于潞洲源公司要求刘月新、侯志刚支付拖欠的租赁费、卫生费的诉讼请求本院予以支持。对于潞洲源公司要求刘月新、侯志刚支付水费的诉讼请求，因合同中约定由相关部门出具证明为准，但其未提供相应的证据，故本院不予支持。对于潞洲源公司要求刘月新、侯志刚支付电费的诉讼请求，因潞洲源公司未提充足的证据加以佐证，故本院亦不予支持。对于潞洲源公司要求刘月新、侯志刚腾退租赁厂房场地一节，因本院已另案受理，故关于相关腾退的诉讼请求本案不再处理。因合同目的无法实现解除合同后，潞洲源公司应对刘月新、侯志刚所租赁厂房及场地的投入进行合理的补偿。故对于刘月新、侯志刚要求潞洲源公司赔偿损失的反诉请求，本院予以采信。具体赔偿数额本院依据鉴定报告予以确认。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、解除原告北京市潞洲源工贸有限公司与被告刘月新、侯志刚于二〇一〇年十二月六日签订的《厂房及场地租赁合同》；
二、被告刘月新、侯志刚支付原告北京市潞洲源工贸有限公司租赁费、卫生费等共计六万一千四百元，于本判决生效后七日内执行清；
三、被告刘月新、侯志刚补偿原告北京市潞洲源工贸有限公司有争议部分院大门、树木、厕所的损失二万元，于本判决生效后七日内执行清；
四、原告北京市潞洲源工贸有限公司补偿被告刘月新、侯志刚房屋装修、水泥地面、新建房屋损失等共计三十八万二千四百六十四元五角九分，于本判决生效后七日内执行清；
五、驳回原告北京市潞洲源工贸有限公司其他的诉讼请求；
六、驳回被告刘月新、侯志刚其他的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千零一十元，由原告北京市潞洲源工贸有限公司负担一百七十五元（已交纳）；由被告刘月新、侯志刚负担一千八百三十五元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉费七千三百元，由被告刘月新、侯志刚负担二百六十四元（已交纳）；由原告北京市潞洲源工贸有限公司负担七千零三十六元，于本判决生效后七日内交纳。
评估费一万二千元，由原告北京市潞洲源工贸有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赵书通
人民陪审员 徐 友
人民陪审员 宋绍明
二〇一四年七月十七日
书 记 员 李 蔷