广东省罗定市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤5381民初398号
原告：李廷邦，男，1976年8月25日出生，住罗定市。
原告：吴观娣，女，1974年11月24日出生，住罗定市。
上列原告共同委托诉讼代理人：古励妍，广东七星律师事务所律师。
被告：罗定天恒贸易有限公司。住所地：广东省罗定市罗城街道新城区大岗东路罗定国际酒店有限公司内。统一社会信用代码：914453815940527044。
法定代表人：姚永洪，总经理。
委托诉讼代理人：曾琪杰，广东恒晟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱韶聪，广东恒晟律师事务所实习律师。
原告李廷邦、吴观娣与被告罗定天恒贸易有限公司（以下简称“天恒公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，并于2017年7月10日作出（2016）粤5381民初2348号民事判决，原告李廷邦、吴观娣不服该判决，上诉至云浮市中级人民法院，该院于2018年1月2日作出（2017）粤53民终1078号民事裁定，裁定撤销本院（2016）粤5381民初2348号民事判决，将该案发回本院重审。本院于2018年2月9日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李廷邦及两原告的共同委托诉讼代理人古励妍及被告的委托诉讼代理人朱韶聪、曾琪杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行合同交付约定房屋给原告；二、判令被告向原告支付逾期交房违约金，从逾期之日计至交房日止，计至2016年10月1日为72243.66元。三、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更其第二项诉讼请求为“判令被告向原告支付逾期交房违约金95016.12元（以总房价436254元为基数按每日万分之三从2015年3月29日计至2017年3月24日）”。
事实和理由：2015年2月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定，原告购买被告开发的罗定市东晟花园1座3梯2601号房；合同总价款为436254元；合同第八条约定被告于2015年3月28日前向原告交付房屋（需要出示经验收合格证明文件、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；合同第九条约定逾期交房的被告向原告支付违约金，具体按日万分之三从逾期次日计至实际交付之日止）。合同签订后，原告依合同约定向被告支付了全部购房款。但被告在约定交房期限届满没有交付房屋给原告，直到2017年3月24日才向原告发出书面的收楼通知书，已明显构成违约。为了维护原告合法权益，特向法院提出起诉，恳请裁判。
被告辩称:一、被告不存在逾期交房的违约行为。涉案商品房已经约定交付期限之前2015年3月8日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格并取得竣工验收报告，交付的房屋按合同约定日期具备了交付条件，不存在逾期未取得竣工验收报告的情形，不存在逾期交房情形，原告完全可以依据合同约定的收楼日期前来收楼。二、在涉案的其他同批次案件中，原告与被告签订了《附件四：补充协议》，对合同有更详尽的约定，该补充协议属于双方的真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，双方都应该遵循补充协议履行。着重要提出的是补充协议的第7条对交付标准作明确约定；第12条约定在原告付清房款之前被告并没有交房义务，即使存在逾期交房违约责任，也不应当从约定交房日期起算，而应当从原告付清房款次日进行起算。三、原告在约定交付日之前仍然未付清房款，在房款或者银行贷款未到达被告账户之前，被告没有义务向原告交付商品房，在原告付清全部房款之日的次日才开始起算逾期交房违约金。根据双方签订的《合同补充协议》第12条约定，“买受人将全部商品房买卖涉及房价款支付完毕，包括选择按揭贷款支付用银行贷款将全部房价款支付完毕，出卖人才有义务交付商品房”，而合同法第六十六条约定，互负债务，没有先后履行顺序，应当同时履行。一方没有履行义务，另一方有权拒绝履行。因此，原告应当在交付期限之前完成付款义务，若在交付期限之后仍然未付清房款，被告可以履行同时抗辩权，拒绝向原告交付房屋，无需向原告承担交房义务。因此，退一万步讲，即使被告存在逾期交房情形，应当在原告付清全部房款之日的次日2015年6月26日才开始起算逾期交房违约金。同批次的案件中，已经生效的法律文书支持了被告上述的抗辩意见，见云浮市中级人民法院（2017）粤53民终1085号民事判决书。原告已经于2015年8月10日收取涉案房屋锁匙，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，可视为房屋交付，实际接收、占有使用涉案商品房，构成事实上的收楼。原告在2016年1月29日登记电表，而在此之前已经实际收楼。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：被告天恒公司是位于罗定市迎宾二路东晟花园商住小区的房地产开发商。2015年2月27日，原告作为买受人与被告作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》，同时还签订了《附件四：补充协议》。买卖合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为东晟花园商住小区1座3梯2601号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，总金额为436254元。第六条约定买受人应于签订本合同之日付清首期房价款236254元，剩余房价款200000元于签订本合同三天内备齐资料由买受人向出卖人指定银行申请按揭贷款并按银行要求签署按揭借款合同及相关的法律文件，在银行批核发放贷款时将该贷款作为房价款直接支付给出卖人。第八条约定出卖人应当在2015年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：甲方《收楼通知书》中的交楼期限届满之日即为该商品房的交付时间。
双方签订的《附件四：补充协议》第7条约定买卖双方一致同意：出卖人及买卖合同项下的房屋在满足合同第八条的约定（验收合格指经设计、监理、勘察、建设、总包单位验收通过）时，即达到交付标准，买受人不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续，否则，出卖人《收楼通知书》中的交楼期限届满之日即为该商品房的交付时间。第11条约定买受人收到《收楼通知书》后，应在收到《收楼通知书》之日起15日内按《收楼意见书》内容对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。买受人认为该商品房不符合交付标准或条件的，应在《收楼意见书》中一次性提出异议。出卖人在接到买方异议后，出卖人按《房地产（住宅）质量保证书》约定进行处理。第12条约定买受人将全部商品房买卖涉及房价款支付完毕，包括选择按揭贷款支付用银行贷款将全部房价款支付完毕，出卖人才有义务交付商品房。
合同及补充协议签订后，原告于2015年2月27日付清首期款236254元，2015年6月25日付清剩余房价款200000元给被告。
2015年3月8日，被告取得了东晟花园一期、二期《建筑工程竣工验收报告》。
2015年8月10日，原告到被告处签收了涉案房屋的钥匙。
2016年8月12日，被告取得了东晟花园一期、二期的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。
2017年3月22日，被告向原告发出通知书，称原告收楼时仅领取房屋锁匙，尚未办理其他相关书面收楼文件，通知原告在2017年3月31日到被告处办理其他书面收楼文件。
以上事实，有原告提供的身份证、《商品房买卖合同》、购房发票、贷款合同、个人贷款支付凭证、通知书，被告提供的住宅质量保证书、住宅使用说明书、商品房预售许可证、建筑工程竣工验收报告（一期、二期）、竣工验收备案表、业主领取钥匙签收登记情况等证据以及本案的庭审笔录证实。
本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《附件四：补充协议》均属双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同和协议约定履行各自相应的义务。本案争议焦点是：一、原告到被告处签领涉案商品房锁匙时涉案商品房是否符合合同约定的交付使用条件？二、原告签领锁匙的行为能否视为被告已将涉案商品房交付给原告使用？三、被告的行为是否构成违约，应否向原告支付逾期交楼的违约金？
关于第一个争议焦点，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，双方对商品房的交付使用条件约定选择为“第1、该商品房经验收合格”。即双方当事人约定的商品房交付条件为区别于“第2、该商品房经综合验收合格”的“验收合格”。结合行政法规、规章的相关规定，可以认定双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定第1项的“该商品房经验收合格”是指质监机构确认的勘察、设计、施工、监理、建设单位等五方竣工验收合格。而且双方当事人在《附件四：补充协议》中的第7条亦明确约定“出卖人及买卖合同项下的房屋在满足合同第八条的约定（验收合格是指经设计、监理、勘察、建设、总包单位验收通过）时，即达到交付标准，买受人不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续。”而非约定需经工程质量监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或单位验收合格作为交付条件。故本院认定，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条“第1、该商品房经验收合格”的约定交付使用条件是指质监机构确认的五方竣工验收合格。
被告开发的东晟花园一期、二期工程已于2015年3月8日经建设、勘察、设计、施工、监理五个单位进行竣工验收合格，即涉案商品房在合同约定的2015年3月28日交付期限届满之前已达到交付使用条件。而原告于2015年8月10日到被告处签领了涉案商品房的锁匙，即原告到被告处签领涉案商品房锁匙时涉案商品房已符合合同约定的交付使用条件。故原告认为其到被告处签领锁匙时涉案商品房未符合交付使用条件的主张，理据不足，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本院认为，这里的交付使用即为交钥匙行为，虽然被告并没有书面通知原告收楼，但是在原告从被告处领取涉案房屋的钥匙时起，该房屋已转移给原告占有，原告即可实际控制及使用涉案房屋。故本院认定，原告领取涉案房屋钥匙的行为即视为其已接收该房屋，被告已将该房屋交付给原告使用。且原告在庭审中亦称其已于2016年底装修入住，因此，其请求被告继续履行合同交付约定房屋给原告的主张，没有事实依据，应予驳回。
对于第三个争议焦点，根据合同约定，被告本应于2015年3月28日前将涉案商品房交付原告使用，但实际上被告于2015年8月10日将涉案商品房交付给原告使用，已迟于合同约定的交付期限，被告的行为已经违反了双方签订的《商品房买卖合同》的约定，其行为已构成违约，应当按照合同约定承担逾期交楼的违约责任。
至于逾期交楼违约金应如何计算以及计算起止时间的问题。根据原、被告双方签订的《附件四：补充协议》第12条约定，买受人将全部商品房买卖涉及房价款支付完毕，包括选择按揭贷款支付用银行贷款将全部房价款支付完毕，出卖人才有义务交付商品房。由于原告在2015年6月25日才付清购房款，因而被告在此时才有义务履行向原告交付商品房。故被告逾期交楼的时间，应从其应交付之日的次日起计至原告领取涉案房屋钥匙时止，违约金按合同约定的已付房价款每日万分之3计算，即被告应支付从2015年6月26日起计至2015年8月10日止46天的逾期交房违约金6020.31元（436254元×3/10000×46天）给原告。原告认为被告于2017年3月24日才向其发出收楼通知书，被告的逾期时间应从2015年3月29日起计至2017年3月24日止的主张，理据不充分，本院不予全部支持，只在上述核定的范围内予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：
被告罗定天恒贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2015年6月26日起计至2015年8月10日止的逾期交楼违约金6020.31元给原告李廷邦、吴观娣。
驳回原告李廷邦、吴观娣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2175元（原告已预交1372元），由原告李廷邦、吴观娣负担2037元，被告罗定天恒贸易有限公司负担138元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判长 陈志苹
审判员 黄焯森
审判员 欧惠庆
二〇一八年四月九日
书记员 谭丽颜