江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第00081号
上诉人（原审被告、反诉原告）祝媛。
委托代理人邹叶峰，江苏少平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）常熟市卡迪制衣厂，住所地常熟市海虞镇福山。
投资人邵文明，厂长。
委托代理人陆正明。
委托代理人杨德新。
原审被告（反诉原告）钱益。
上诉人祝媛因与被上诉人常熟市卡迪制衣厂（以下简称卡迪制衣厂）、原审被告钱益民间借贷纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2014）熟开民初字第00239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：位于常熟市海虞镇福山徐桥村，建筑面积为2263.80平方米的厂房原登记所有人为卡迪制衣厂，登记时间为2011年4月13日。位于常熟市海虞镇福山徐桥村，使用权面积为4961平方米，国有出让的工业用地原登记土地使用权人为卡迪制衣厂，登记证书号为常让国用（2003）字第000782号，登记使用期限为2003年12月30日至2053年7月9日。
2013年9月2日，卡迪制衣厂（甲方）与祝媛、钱益（乙方）签订厂房买卖合同一份，合同载明：“一、基本情况：1、乙方购买甲方坐落在苏州市常熟市海虞镇福山徐桥村厂房建筑面积2263.80平方米，土地面积4961.00平方米，按房产证为准，土地证为准。2、土地使用权限为40年零3个月，自2003年12月30日到2053年7月9日止，实际年限按产权证，土地登记证书号：常让国用（2003）字第000872号，土地使用权类型：国有出让，登记用途：工业（21）原地号：3150070002，图号。厂房权属证号（熟房权证海虞字第号）11000322总层数：3层，建筑面积2263.80平方米，设计用途：工业。二、厂房土地价格及其他费用：1、厂房总价为人民币646万元（大写）陆佰肆拾陆万元整。2、2014年1月31日之前所涉及的所有的土地和房产等费用，如水电费，按国家有关规定由甲方支付给有关部门。三、交易方式、付款方式、期限及交房日期：1、交易方式按照产权过户进行。2、厂房和土地等总计646万元（1）首付定金10万元，自签订合同2天内支付到指定的账号。（2）、2013年9月20日前付240万元，然后开始过户，甲方负责协助乙方过户，甲方的厂房，土地等不得存在被融资、抵押等情况而导致乙方无法过户，否则乙方有权追究其法律责任。（3）、2014年1月31日前甲方搬出，留出一间仓库供甲方短时间内存放库存设备等，待甲方库存设备清理后，甲方及时归还仓库。（4）、2014年1月31日前乙方再付甲方46万元整。（5）、余下350万元以年息10%计算，甲方借给乙方，自2014年2月1日起开始算利息。为了安全起见，乙方同意将土地证一份压在甲方处，当乙方还清350万的时候，甲方必须归还乙方土地证。在此期间，乙方也不能申请土地证丢失，也不能将土地证用于融资，否则甲方有权追究法律的权利，如果乙方需要进行抵押，必须征得甲方的同意。同时在此期间甲方不得将乙方的土地证用于抵押，融资等项目，否则乙方有权追究法律的权利。（6）、过户税费由乙方负责。……四、其他规定：1、甲方在办理好产权证后再给乙方协助办理产权过户手续，在办理中发生的所有费用契税、工本费等由乙方负责支付。……”。合同签订后，钱益、祝媛分别于2013年9月2日支付10万，2013年9月26日支付240万，2014年1月20日支付100万，余款296万元于2014年5月22日付清。
在变更登记过程中，卡迪制衣厂及钱益、祝媛一致同意变更合同履行的方式，将合同所涉房产、土地均登记于常熟市威尔博电子设备有限公司（以下简称威尔博公司）名下。在转让过程中，经海虞镇政府，常熟市国土资源局海虞分局，海虞监管所实地勘察，发现该地块西南侧建筑物（约5平方米）在该地批准的使用范围之外。2013年12月25日，卡迪制衣厂、威尔博公司出具承诺书，承诺在该地块转让成交后二年内必须办理该地块的西南侧建筑物事宜，以便于今后土地证的验收换证，如果二年内该地块的西南侧建筑物事宜没有处理完毕，威尔博公司将按国家相关政策无条件拆除，并承担由此产生的一切后果。2014年4月23日，常熟市住房和城乡建设局颁发熟房权证海虞字第××号房屋所有权证，将合同所涉房产变更登记于威尔博公司名下。2014年5月6日，常熟市人民政府颁发土地使用权证，将合同所涉国有土地变更登记于威尔博公司名下，该证的有效期至2016年1月13日。
原审法院就国有土地过户相关问题向常熟市国土资源局土地登记所负责人作了咨询。其表示在过户过程中，国土部门需对照宗地图进行实地勘验，如果存在地上建筑物超过宗地图核载范围，需先退出超占用地或者完善用地手续。目前，则根据双方申请按原权属范围办理过户并进行登记，并由双方承诺，在有效期内退出超占用地或完善用地手续后，通知测绘站现场验收合格再发放正式的国有土地使用权证。目前发放的有效期至2016年1月13日的国有土地使用权证也具有同等的法律效力，也可以用以确认国有土地使用权。
以上事实，由卡迪制衣厂提供的厂房买卖合同、熟房权证海虞字第××号房屋所有权证、常让国用（2003）字第00782号国有土地使用权证（附宗地图）、银行汇款凭证；钱益、祝媛提供的常国用（2014）08593号国有土地使用权证、熟房权证海虞字第××号房屋所有权证、承诺书；原审法院的咨询笔录、原审庭审笔录等予以佐证。
原审原告卡迪制衣厂的诉讼请求为：判令钱益、祝媛支付借款利息90832元，诉讼费由钱益、祝媛负担。
钱益、祝媛答辩并反诉称：对本诉部分结欠卡迪制衣厂借款利息90832元没有异议。但卡迪制衣厂在履行合同过程中存在违约行为，造成钱益、祝媛经济损失，故提起反诉，请求法院判令卡迪制衣厂赔偿钱益、祝媛的经济损失人民币234509.75元。具体包括：1、由于卡迪制衣厂出让厂房所占地块西南侧有约5平方米违章建筑导致无法过户，拖延约2个月时间，钱益、祝媛为此多支付了106926.75元税金。2、拖延2个月还造成钱益、祝媛多支付了58000元利息（以296万元为本金，按照年利息10%计算2个月）。3、合同约定卡迪制衣厂应于2014年1月31日前搬出，仅留一间仓库供卡迪制衣厂短时间内存放库存设备，但卡迪制衣厂占用主厂房二楼车间1000多平方米，附房1600平方米，直至2014年5月24日迁让，应支付租金49583元人民币。4、卡迪制衣厂还擅自挖走厂区内香樟树两棵，大枫树一棵，以及茶树、黄杨多株，折约人民币2万元。
原审法院认为：本案的争议焦点是：钱益、祝媛的各项反诉请求是否成立。
1、关于钱益、祝媛提出的因拖延约2个月时间过户，要求卡迪制衣厂赔偿为此多支付的106926.75元税金的问题。
钱益、祝媛认为，按照合同约定应当是在2013年9月26日付完240万元后就办理过户手续，但实际履行过程中，由于合同所涉国有土地存在违章建筑，导致不能办理正式的国有土地使用权证。直到双方签订承诺书后才开始办理，又正值办证机关年底放假，等过完年相应的房屋过户税费因根据新一年的房屋重置价（2011年钢混结构三等房屋重置价为953元／平方米，2013年钢混三等房屋重置价为1268元／平方米）计算，导致钱益、祝媛多缴纳了106926.75元房屋过户税费。钱益、祝媛为证明自己的该项诉讼主张，向原审法院提交了缴纳税金的发票、2011年度及2013年度的房屋基本重置价格通知。
卡迪制衣厂认为，合同中没有约定过户时间以及相关的违约条款，且在履行合同中，卡迪制衣厂并无过错，不应承担赔偿责任。
原审法院认为，根据《土地登记办法》第四十条的规定，因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。《房屋登记办法》第三十三条的规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。可见，办理房屋所有权转移登记手续，并不以先行取得国有土地使用权为要件。相反，办理国有土地使用权变更登记需先行取得变更后的房屋所有权证书以证明土地使用权发生转移。本案中，根据双方签订的厂房买卖合同第三条第2款第（2）项的约定，2013年9月20日前付款240万元后，卡迪制衣厂协助钱益、祝媛过户。合同并未有明确约定办理完成过户的期限，在合同履行过程中，卡迪制衣厂亦未怠于履行协助过户的义务。另根据该合同第三条第2款第（6）项、第四条第1项的约定，过户中发生的契税等费用应由钱益、祝媛承担。故钱益、祝媛的该项诉讼主张没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
2、关于钱益、祝媛主张拖延2个月造成多支付58000元利息（以296万元为本金，按照年利息10%计算2个月）应予扣除的问题。
原审法院认为，根据双方签订的厂房买卖合同第三条第2款第（5）项的约定，余款应视为卡迪制衣厂向钱益、祝媛出借的款项，并约定自2014年2月1日起按照年10%计算利息。对于借款归还的期限并未约定，钱益、祝媛可随时予以归还。该合同也未约定支付余款需要卡迪制衣厂协助办理完成转移登记手续的先行履行条件。故钱益、祝媛认为因合同所涉国有土地存在违章建筑导致拖延2个月办理过户而要求卡迪制衣厂扣除58000元利息的主张，没有事实和法律依据，原审法院亦不予支持。
3、关于钱益、祝媛主张卡迪制衣厂违反合同约定的搬出时间，应支付租金49583元厂房使用费的问题。
钱益、祝媛认为，根据双方签订的合同，卡迪制衣厂应于2014年1月31日前搬出，但实际情况是占用了二楼车间1000多平方米，锅炉房、仓库、二层楼宿舍等附房1600平方米，直至2014年5月24日才迁让，故应按照厂房110元／平方米，附房60元／平方米的单价共计计算3.5个月为49583元。
卡迪制衣厂认为，由于钱益、祝媛提出二楼车间暂时不使用，要卡迪制衣厂帮忙看看有无想要租赁的人。卡迪制衣厂考虑到二楼车间的灯架等设施承租人可以继续使用，故没有拆除。钱益、祝媛还答应提供门卫3间房给卡迪制衣厂使用。故卡迪制衣厂总共占用二楼车间900多平方米，门卫3间房约60平方米，直至2014年3月底搬出。
原审法院认为，根据双方签订的厂房买卖合同，卡迪制衣厂在超过合同约定的搬出时间继续使用厂房应向钱益、祝媛支付相应的使用费。本案中，双方对于卡迪制衣厂超期占用厂房的时间、面积、费用的计算等均存在争议，而双方各自也未能提供充分的证据以证实自己的主张。审理中，经原审法院协调，双方一致同意按照30000元计算超期占用厂房的使用费，原审法院予以确认。
4、关于钱益、祝媛主张卡迪制衣厂挖走厂区内香樟树两棵，大枫树一棵，以及茶树、黄杨多株，应赔偿人民币2万元的问题。
原审法院认为，根据双方签订的厂房买卖合同，对厂区内的树木、绿化等归属未有涉及，双方也未另有约定。考虑到上述财产并非厂房的必要附属设施，钱益、祝媛提出的上述主张，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院认为，2013年9月2日双方签订的厂房买卖合同系当事人的真实意思表示，且不违反国家强制性的法律、法规，合法有效。在履行合同过程中，双方一致同意将合同所涉厂房所有权、国有土地使用权变更过户至威尔博公司名下，应视为双方当事人协商一致变更合同。双方当事人均应当按照变更后的合同全面履行自己的义务。不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应承担相应的违约责任。对于卡迪制衣厂的本诉请求，钱益、祝媛并无异议，原审法院予以确认。对于钱益、祝媛的反诉请求，其合理部分原审法院予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条、第二百零五条之规定，判决：一、钱益、祝媛支付常熟市卡迪制衣厂借款利息人民币90832元，于判决生效之日起十日内履行。二、常熟市卡迪制衣厂支付钱益、祝媛厂房使用费30000元，于判决生效之日起十日内履行。以上第一、第二项相抵，钱益、祝媛应支付常熟市卡迪制衣厂人民币60832元。三、驳回钱益、祝媛的其余反诉请求。本诉部分受理费减半收取人民币1036元，由钱益、祝媛负担。反诉部分受理费减半收取人民币2409元，由钱益、祝媛负担2134元，常熟市卡迪制衣厂负担275元。
上诉人祝媛不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、卡迪制衣厂不仅迟延腾让交付厂房，还迟延提交房地产评估委托书、涉嫌搭建违章建筑，迟延提交票据，导致相应的厂房及土地过户手续不能正常办理。按照《合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务且有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。在卡迪制衣厂未实际交付房屋，也没有办妥厂房或土地任何一项过户手续的情况下，祝媛享有先履行抗辩权，有权相应推迟支付购房款，故在这个期间不应计算利息，其中2个月58000元利息应予扣减；2、厂房过户虽不以先行取得国有土地使用权为要件，但必须首先提供国土部门出具的批文，即“同意转让的审查意见”，但是因为卡迪制衣厂存在违章建筑，导致国土部门出具的“意见”迟延，进而导致厂房过户迟延，使祝媛比预期多支付过户费用106926.75元，而卡迪制衣厂对于其厂房范围内存在违章建筑的事实在双方交易前并未如实告知祝媛，故卡迪制衣厂应当赔偿祝媛相应的损失。综上，请求二审法院撤销原判，改判扣减卡迪制衣厂2个月利息58000元；卡迪制衣厂赔偿因其迟延而增加的过户税费106926.75元。
被上诉人卡迪制衣厂辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
被上诉人钱益的答辩意见同祝媛上诉意见。
本院查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为：本案当事人二审期间争议焦点有二：一是卡迪制衣厂应否扣减2个月的利息58000元；二是卡迪制衣厂应否赔偿祝媛增加的过户税费106926.75元。
针对本案的第一个焦点问题，祝媛上诉认为其在卡迪制衣厂未实际交付房屋，也未办妥厂房或土地任何一项过户手续的情况下享有先履行抗辩权。本院认为，先履行抗辩权存在于双务合同当中，需双方当事人互负债务且有先后履行顺序。根据卡迪制衣厂与祝媛、钱益签订的厂房买卖合同第三条第2款第（5）项的规定，双方自愿将购买厂房款项余款转化为卡迪制衣厂向祝媛、钱益出借的借款，此系双方当事人的意思自治且不违反法律法规的强制性规定，对双方均有约束力。根据该条款祝媛、钱益有归还卡迪制衣厂购房余款转化为借款及支付利息之义务，并未约定支付利息的限制条件，并且就整个厂房买卖合同而言，合同本身也并未明确约定办妥相应的过户手续与支付余款的时间先后，也即余款支付并未以办理完成转移登记手续为先行履行条件。故祝媛认为其享有先履行抗辩权，要求扣减卡迪制衣厂2个月利息58000元无法律上的依据，本院不予支持。
针对本案的第二个焦点问题，本院认为，卡迪制衣厂与祝媛、钱益签订的厂房买卖合同并未约定办理完成过户的期限，在合同履行中，卡迪制衣厂也未怠于履行协助过户的义务，故因为各种原因导致厂房实际过户时间超出祝媛的预期也并不违反合同，祝媛、钱益比预期多支付的过户费用系因相应的税费征收政策调整，双方当事人均不能预见，祝媛不能将其归咎于卡迪制衣厂，故对于祝媛要求卡迪制衣厂赔偿其多支付的过户费用106926.75元，本院亦不予支持。
综上，原审判决事实清楚，处理并无不当，上诉人祝媛要求改判的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3688.53元，由上诉人祝媛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 施 伟
审 判 员 徐 辉
代理审判员 王小丰
二０一五年三月二十三日
书 记 员 杨乐婷