贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终5537号
上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州一电电力设备有限公司，住所地贵阳市白云区新材料产业基地。
法定代表人：刘庆科。
上诉人（原审第三人）：刘庆科，男，1968年3月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：莫雪，贵州仁义律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：蓝天科大新材料有限责任公司，住所地贵阳市白云区新材料产业基地。
法定代表人：朱明龙，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：贾平、国浩律师（贵阳）事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡瑾，国浩律师（贵阳）事务所律师。
上诉人贵州一电电力设备有限公司（以下简称一电公司）、刘庆科因与被上诉人蓝天科大新材料有限责任公司（以下简称蓝天公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2017）黔0113民初1181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一电公司、刘庆科上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一电公司并未拖欠被上诉人租金，一电公司已付金额超过应付租金，一电公司代被上诉人支付的68.9万元和被上诉人应当退还的保证金50万元应用于抵扣租金。2、一审认定刘庆科伪造被上诉人公司印章进行违法犯罪活动，没有事实依据，且个人犯罪跟一电公司没有关系，被上诉人也知晓刘庆科使用假印章的情况，还自愿将场地继续租赁给一电公司。3、转租、分租不能成为本案解除租赁合同的理由。租赁合同中并未禁止一电公司分租和转租。路路达驾校分租相关事宜三方已协商解决完毕。4、上诉人投资修建新厂房系经过被上诉人同意且经政府批准。上诉人对租赁场地投入巨大，解除租赁合同给上诉人造成了巨大的经济损失。5、一审法院没有对上诉人的损失进行委托评估，程序违法。6、租赁场地的租金应当减少。租赁土地存在权利瑕疵；由于政府征地，租赁场地面积减少；被上诉人还侵占一电公司租赁的场地。
蓝天公司辩称，一、一审判决解除蓝天公司与一电公司之间的《厂房办公楼租赁合同》有事实依据，符合法律规定。承租人在租金缴纳、擅自转租分租等方面违约事实明显；二、一电公司未按期、足额支付租金，违反了租赁合同的约定，应当向蓝天公司支付租金、承担滞纳金，且蓝天公司有权没收保证金；三、一电公司擅自转租或变相转租蓝天公司的场地谋取利益，违反租赁合同约定，符合合同解除的条件，在此过程中一电公司的法定代表人刘庆科伪造蓝天公司印章，涉及违法犯罪，对蓝天公司合法权益造成损害；四、一电公司未经蓝天公司的同意并未经政府批准擅自新建厂房，损害了答辩人的权益，2015年新建的两座钢构厂房至今还未办理合法建设手续。
蓝天公司向一审法院起诉请求：1、确认原告依约解除《厂房办公楼租赁合同》的有效性；2、被告向原告支付所欠租金人民币126.67万元及滞纳金人民币21.667万元；3、案件受理费及因诉讼产生的合法费用由被告负担。
一电公司向一审法院反诉请求：1、判决被告继续履行《厂房办公楼租赁合同》；2、判决被告依约为原告开具已付租金正式发票；3、判决被告赔偿原告因违约给原告造成损失（含停产停业损失，暂计算为人民币1万元）；4、判决被告降低租金；5、诉讼费由被告负担。
一审法院认定事实：2013年3月18日，原告蓝天公司与被告一电公司签订《厂房办公楼租赁合同》一份，约定原告将位于贵阳市××××路的办公场地、建筑物及附属设施、土地出租给被告使用，租赁期为十五年，租金每年100万元，租金按季交付支付日为每月15日前，逾期一个月按所需支付额10﹪支付滞纳金，连续三个月不支付租金视为提前退租，原告有权解除合同并没收保证金；还约定转租分租须事先报原告备案，若被告未经备案擅自转租或分租，则原告有权解除合同，又约定被告若在租赁场地内新建设或扩建须经原告同意，并由原告报请有关部门批准后方可进行。《厂房办公楼租赁合同》签订后，被告一电公司在原告处经营，并缴纳部分租金，但有拖欠租金的现象，截止原告蓝天公司起诉之日，所欠原告租金已达人民币126.67万元，按合同约定滞纳金为人民币21.667万元。被告一电公司在租赁原告处经营的过程中有采用假冒原告名义或以其关联企业名义制作虚假合同等手段，未经原告允许，擅自将原告办公楼、厂房、场地等分租给他人，也未经原告同意和没有办理合法手续情况下擅自建设钢结构厂房等，且被告的法定代表人刘庆科还伪造原告公司印章进行违法犯罪活动，被贵阳市中级人民法院以伪造印章罪判处刑罚。为此，原告蓝天公司于2016年11月14日发函通知被告解除合同，又在同年11月22日再次发函限11月30日前离场，被告提出异议。2016年11月30日，被告一电公司离开原告处离场。
一审法院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告双方签订了《厂房办公楼租赁合同》，双方的权利义务明确，但被告一电公司在租用原告办公场地、建筑物及附属设施、土地进行经营活动中，有拖欠租金的行为，有采用假冒原告名义制作虚假合同等手段，有未经原告允许擅自将原告办公楼、厂房、场地等分租给他人等违反合同约定的行为，且被告的法定代表人刘庆科还伪造原告公司印章进行违法犯罪活动行为，原告有权依照双方合同约定解除合同，并按原告要求支付原告起诉前的租金和滞纳金，故对原告蓝天公司的诉讼请求，予以支持。关于本案的租金数额，经审查，被告一电公司未直接抗辩，对其抗辩已为原告垫付69.8万元属另一法律关系，且原告在法庭上未同意从租金中扣除，另25万元定金也是类似情况，对此，被告一电公司可另行起诉，因此，本案的租金为人民币126.67万元，滞纳金按合同约定为人民币21.667万元。反诉原告要求反诉被告对已付租金出具正式发票的诉请合法，予以支持。对反诉原告要求判决被告继续履行《厂房办公楼租赁合同》、赔偿经济损失1万元及降低租金的诉请，因无证据或理由不充分，予以驳回。被告一电公司、第三人刘庆科所提辩解理由不能成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告蓝天科大新材料有限责任公司与被告贵州一电电力设备有限公司于2013年3月18日所签订《厂房办公楼租赁合同》；二、被告贵州一电电力设备有限公司于本判决生效后十五日内支付欠原告蓝天科大新材料有限责任公司租金人民币126.67万元；三、被告贵州一电电力设备有限公司于本判决生效后十五日内支付原告蓝天科大新材料有限责任公司滞纳金人民币21.667万元；四、反诉被告蓝天科大新材料有限责任公司于判决生效后二个月内对反诉原告贵州一电电力设备有限公司已付租金核对后出具税务发票；五、驳回反诉原告贵州一电电力设备有限公司的其他诉讼请求。案件受理费18150元，（原告蓝天科大新材料有限责任公司已预交），由被告贵州一电电力设备有限公司负担。反诉案件受理费50元，（反诉原告贵州一电电力设备有限公司已预交），由反诉原告贵州一电电力设备有限公司负担40元，反诉被告蓝天科大新材料有限责任公司负担10元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交：1、2015年10月29日被上诉人公司副总李杰发给刘庆科的电子邮件截屏，当庭打开其中的附件《过渡补充协议》，拟证明如果被上诉人不给发票的话，租金由100万元一年降至80万元一年，并免除滞纳金；2016年1月31日被上诉人公司副总李杰发给刘庆科的电子邮件截屏，当庭打开其中的附件《过渡补充协议》，拟证明在2015年1月1日至成贵铁路建设拆迁完毕，每年上诉人支付对方管理费用30万元。被上诉人发表质证意见认为，对该组证据三性不予认可，李杰是被上诉人的办公室负责人，双方就租金问题有过接触，没有形成合同的变更，过渡补充协议仅是上诉人起草之后发给被上诉人征求意见，是讨论的过程，最终双方恢复合同的租金仍是100万。2、贵阳白云经济开发区管理委员会例会会议纪要（2014）03号，以及打印图片三页，拟证明政府同意上诉人在征收红线外修建了两座钢构厂房。被上诉人发表质证意见认为，该证据只到第二页无法核实其真实性，达不到对方证明目的。从证据形式上来说，该份证据不具有完整性，不排除上诉人隐瞒了对其不利的内容。从证据内容上看，也未认可该厂房的合法性，且载明了其为临时厂房，征收时不予赔偿。会议纪要也不能取代合法的建设手续。3、贵阳白云经济开发区管理委员会例会会议纪要（2015）07号和麦架镇经济发展办公室会议纪要，拟证明从2014年起蓝天公司与下堰村民一直存在土地征收纠纷，村民堵路造成上诉人一直无法正常使用租赁场地，在纠纷过程中蓝天公司一直在协调，这也说明对方同意上诉人修厂房。这两份证据与之前提交的三方协议及委托支付函相互印证，委托支付函上记载的分期抵扣是每期抵扣25万，并不是分五年平均扣减。被上诉人发表质证意见认为，对该证据三性均予以认可，但不能达到证明目的，对方新建厂房造成村民堵工，村民堵工也不是对方一系列违约行为的理由。4、五张电子邮件截屏图，当庭展示邮件，拟证明被上诉人不但同意上诉人施工还帮助上诉人找施工单位推进建设。被上诉人发表质证意见认为，对该证据真实性不予认可，手机电子证据按照规定必须有公证机关截屏操作才能保证真实性作为证据，其中三个截屏收到邮件时厂房都已修建完毕，被上诉人没有事前同意过。2015年4月11日的内容和修建厂房没有联系，“醉清风”是谁不清楚；2016年1月23日《铝合金门窗安装合同》是路路达驾校搞建设的时候产生的，合同是一个范本没有内容。5、三张现场照片及八张付款凭证，拟证明建设厂房的投入，总金额是1000多万。刘庆科的夫人凌碧凤支付的部分费用也说明了被上诉人找了施工队伍为上诉人施工。被上诉人发表质证意见认为，照片真实性无异议，说明了对方在场地内擅自搭建违章建筑。付款凭证跟我方没有关系，不能证明施工队伍与李杰有什么关系。6、刘庆科发给李杰的电子邮件内容文件共九页，此部分邮件又转发给了朱明龙。拟证明搭建新厂房的报建资料全部发给了李杰，李杰帮上诉人协调政府，解决了审批问题，但是通电的问题始终没有解决，导致我方不能正常经营。被上诉人发表质证意见认为，真实性不予认可，转发到朱明龙邮箱的时间是2016年12月24日，此时上诉人和被上诉人之间已经解除合同，发给李杰的时间是2016年1月19日，此时上诉人的违法建筑早已形成，我方没有支持对方违建行为。邮件内容中的文件都是对方单方制作的，其中除了落款为2014年3月1日的文件均与违建无关，且文件形成时间不一样，不是原始邮件的发件时间，不能证明在2013年至2016年间上诉人与我方关于违建进行过协商。被上诉人认为邮件内容中的文件是上诉人为了掩盖其违法行为后补的，不能达到对方证明目的，该证据仅能证明上诉人事后有过申请。7、路路达驾校负责人闵登平转款给我方的网银凭证三张，分别为2016年2月5日，2016年3月14日、2016年3月17日，共计转了120.6万元的租赁费给我方。拟证明协调会议上被上诉人是同意转租的，路路达驾校才会把尾款给我方。我方作为租赁方有使用权，在合同约定的条款内，对方无权对我方经营进行干涉。被上诉人发表质证意见认为，对银行回单真实性无异议，这从反面证明了刘庆科和一电公司伪造印章和合同欺骗路路达驾校的事实，收款人南京铁源公司，与我方无任何关系，无权出租我方的房屋和场地。
被上诉人提交：1、2016年2月27日蓝天公司与一电公司和路路达驾校会议纪要一份，路路达驾校出具的《情况说明》一份，拟证明一电公司伪造印章和虚假合同欺骗路路达驾校，经过协商路路达驾校和我方重新签订合同的事实。本次会议召开后，刘庆科继续用虚假合同欺骗路路达驾校，后路路达驾校以合同诈骗罪向公安机关报案。上诉人发表质证意见认为，真实性不予认可，内容不予认可。2016年2月27日三方确实召开过协调会议，但会议纪要记载的内容与会议情况不符，该证据没有路路达驾校和我方签字。对于《情况说明》真实性不予认可，如果路路达与被上诉人重新签订合同，就不会在三方会议之后还支付租金给我方。2、蓝天公司办公室副主任李杰出具的《情况说明》一份，证明上诉人指李杰为上诉人违建的厂房安装铝合金窗不是事实，当时是刘庆科找李杰要铝合金安装的合同范本，李杰就发了一个给刘庆科。上诉人发表质证意见认为，真实性不予认可，内容与事实不符，上诉人是专业的工程公司，有法律顾问，不需找刘庆科要合同范本。一审中我方提交的李杰在白云公安分局的询问笔录上面李杰自述是被上诉人的副总经理，主要负责公司基建，公司基本都由他负责。
另查明，在租赁期间，一电公司向蓝天公司支付租金115万元，保证金75万元，共计190万元，此外一电公司还向蓝天公司支付了2015年度过渡期租金30万元。2016年3月9日，蓝天公司与麦架镇下堰村民委员会和南京铁源运输有限公司（一电公司）达成《协议书》，由南京铁源运输有限公司（一电公司）代蓝天公司支付拖欠村民的土地补偿资金等共计68.9万元。同日蓝天公司向南京铁源运输有限公司发出《委托支付函》委托南京铁源运输有限公司代蓝天公司支付上述款项至贵阳市××镇村级财务管理核算中心账户，并约定此款项在蓝天公司与南京铁源运输有限公司的租赁费中分期扣减。2016年3月15日和2016年5月10日，贵阳市××镇村级财务管理核算中心分别出具《白云区村级财务专用收款收据》各一张，载明分别收500000元和189000元，上述款项已支付完毕。二审经审理查明的其余事实与一审认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，蓝天公司与一电公司签订的《厂房办公楼租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，具有法律约束力，双方均应依约履行各自义务。一电公司在租用蓝天公司办公场地、建筑物及附属设施、土地进行经营活动中，私刻蓝天公司公章，假冒蓝天公司名义与一电公司的法定代表人刘庆科实际控股的四川华东电气集团贵州有限公司、贵州纽莱格供暖有限公司签订租赁合同，刘庆科还以南京铁源运输有限公司的名义将诉争房屋及场地分租给了贵阳市路路达机动车驾驶员培训有限公司和中铁电气化局集团有限公司贵阳市轨道交通1号线供电系统施工1标项目经理部，现蓝天公司主张因一电公司冒用蓝天公司名义，在未经备案的情况下将诉争房屋和场地擅自转租、分租他人，要求根据《厂房办公楼租赁合同》的约定解除租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，本院予以支持，一电公司反诉请求继续履行《厂房办公楼租赁合同》，本院不予支持。一电公司和刘庆科主张转租、分租不能成为本案解除租赁合同的理由，租赁合同中并未禁止一电公司分租和转租，路路达驾校分租相关事宜三方已协商解决完毕。在本案中，一电公司将诉争房屋和场地转租给中铁电气化局集团有限公司贵阳市轨道交通1号线供电系统施工1标项目经理部并未向蓝天公司报备，事后也未经蓝天公司认可；转租给路路达驾校事先也未向蓝天公司报备，路路达驾校和蓝天公司均不认可一电公司的分租行为，一电公司所提交的证据也不能表明蓝天公司在事后明确追认了一电公司的分租行为。在《关于恢复蓝天公司与一电公司租赁协议的通知》中，双方也特别约定蓝天公司不为一电公司所出现的刑事和民事行为承担任何责任。因此，对于一电公司和刘庆科的上述主张，本院不予采纳。
关于一电公司是否欠付租金的问题，本案中，上诉人已经支付2015年过渡期租金30万元，根椐《厂房办公楼租赁合同》应向蓝天公司支付租金的期间为2013年7月1日至2014年12月31日共18个月，2016年1月1日至2016年11月30日共11个月，应付租金为241.67万元。一电公司和刘庆科主张2016年11月蓝天公司强制锁门致使其未能实际使用租赁场地，因其并未提交充分证据证实，而双方均认可2016年11月30日一电公司离开场地，因此对上述主张，本院不予采信。一电公司支付了租金加保证金共计190万元，其中租金为115万元，保证金为75万元，代蓝天公司支付村民补偿资金68.9万元。蓝天公司主张该68.9万元应分五年抵扣但未提供相关依据，根据《委托支付函》中的约定，以及蓝天公司在一、二审中认可该68.9万元应当抵扣本案诉争租金的陈述，在租赁合同已解除的情况下，为减少当事人诉累，在本案中应一并抵扣。综上可知，一电公司已支付258.9万元，经抵扣一电公司不再欠付蓝天公司租金。对于蓝天公司主张根据《厂房办公楼租赁合同》约定，如一电公司连续三个月不支付租金，蓝天公司有权解除租赁协议并没收保证金，在本案中，双方实际支付和抵扣租金的方式与合同约定有差异，租赁合同在履行过程中也经历了终止、恢复等复杂情况，在2014年12月31日租赁合同终止后至2016年合同恢复履行期间，蓝天公司并未向一电公司主张欠付租金和没收保证金。蓝天公司法定代表人朱明龙在贵阳市公安局白云分局所作的笔录中也认可一电公司付清了2013年和2014年的租金，可见双方在合同履行过程中并未将租金和保证金截然分开，因此在本案一电公司支付的总金额足以充抵应付租金，而双方对于租金支付的合同的履行情况又较为复杂的情况下，不宜没收保证金或支付滞纳金。因此对于蓝天公司的上述主张，本院不予支持，一电公司也无需向蓝天公司支付租金滞纳金。
一电公司和刘庆科主张租赁土地存在权利瑕疵，造成附近村民经常堵工，导致一电公司不能正常使用租赁物；由于政府征地，租赁场地面积减少；蓝天公司并侵占一电公司租赁的场地，因此租赁场地的租金应当减少。经本院审查，一电公司和刘庆科并未提交相关证据证明拆迁发生的事实和具体时间，也未证明蓝天公司在一电公司离开诉争房屋和场地之前有侵占场地的事实。据一电公司称，堵工现象开始出现于2013年5月，然而在合同履行过程中，蓝天公司、南京铁源运输有限公司和麦架镇下堰村民委员会达成《协议书》前后，蓝天公司与一电公司恢复租赁合同期间一电公司均未提出减少租金的请求，不能说明村民堵工给一电公司的经营产生了显著的影响，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，一电公司和刘庆科应承担举证不能的后果，因此对于上述主张，本院均不予支持。
一电公司一审反诉请求蓝天公司赔偿一电公司因蓝天公司违约给一电公司造成的损失，二审中一电公司和刘庆科认为一审法院没有对上诉人的损失进行委托评估，程序违法。经本院审查，因并无证据证明蓝天公司存在违约行为，因此不存在蓝天公司赔偿一电公司违约损失的问题，一审未委托评估并不违反法律规定，因此对于一电公司和刘庆科的上述意见，本院不予支持。
综上所述，一电公司和刘庆科的上诉请求部分成立；依照依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持贵州省贵阳市白云区人民法院（2017）黔0113民初1181号民事判决第一项、第四项、第五项；
二、撤销贵州省贵阳市白云区人民法院（2017）黔0113民初1181号民事判决第二项、第三项；
三、驳回蓝天科大新材料有限责任公司其余诉讼请求。
一审案件本诉受理费18150元，由蓝天科大新材料有限责任公司承担9075元，由贵州一电电力设备有限公司承担9075元；反诉受理费50元，由贵州一电电力设备有限公司负担40元，蓝天科大新材料有限责任公司负担10元。二审案件受理费18150元，由贵州一电电力设备有限公司承担9075元，由蓝天科大新材料有限责任公司承担9075元。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 珑
审 判 员 韦 娟
审 判 员 唐有临
二０一七年十二月二十六日
法官助理 陶海峰
书 记 员 杨兴平