安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0403民初1015号原告：黄沈荣，男，1969年2月7日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住安徽省淮南市潘集区。委托诉讼代理人：董俭，男，住安徽省淮南市潘集区，系潘集区田集街道杨田社区居民委员会推荐人员。被告：王敏，女，1957年1月16日出生，汉族，淮滨商场退休职工，住安徽省淮南市田家庵区。委托诉讼代理人：程勋鹏，安徽法戈律师事务所律师。原告黄沈荣与被告董俭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案后，依法适用普通程序，于2017年4月11日公开开庭进行了审理。原告黄沈荣的委托诉讼代理人董俭、被告王敏及其委托诉讼代理人程勋鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄沈荣向本院提出诉讼请求：1.判决被告返还转让费23500元、押金2000元，合计25500元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：黄沈荣与王敏经过协商于2014年12月15日签订了一份《房屋出租合同》，租赁王敏位于田家庵区百花园小区门面房做生意。合同签订后，黄沈荣按照约定支付了转让费23500元及押金2000元。2015年12月18日合同期满后，黄沈荣又续交了半年的房租，之后不再租赁该房屋。按照合同约定，租赁期满后，王敏应返还黄沈荣缴纳的转让费及押金。经过多次协商，王敏均拒绝退还，遂起诉至法院，请求法院维护其合法权益。王敏辩称：1.黄沈荣诉称支付给王敏转让费23500元不是事实，案涉房屋系黄沈荣从上一个承租人转租过来的，该转让费系黄沈荣交给上一个承租人的，王敏未收取该笔转让费，黄沈荣的转让费诉请没有事实依据；2.按照合同约定，黄沈荣所交的押金2000元不应退还，应扣除损坏门窗损失3000元、未结水电费866.35元及逾期腾房占用房屋费用3000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告黄沈荣提交的房屋租赁合同，王敏质证：对该合同真实性不清楚，以己方提交的原件为准；对证明观点有异议，王敏收取转让费不是事实，转让费是上一承租人收取的，王敏收取押金是事实。本院认为，该合同与王敏提交的合同核对一致，真实性予以确认；该合同内容能够反映出原被告双方系租赁合同关系及对押金的约定，且双方对于押金无异议；对于转让费，结合全案证据来看，庭审中原被告均陈述该款交给了上一承租人刘某，故不能证明原告付给被告转让费23500元的事实，综上，本院对双方系合同关系及原告付给被告2000元押金的证明观点予以确认，对原告付给被告转让费23500元的观点不予以确认；2.被告王敏提交的2010年12月28日房屋出租合同，黄沈荣质证：对备注23500元是为了限制承租人转让给次承租人时收取高额转让费的证明观点有异议。本院认为，该合同反映出王敏与刘某系租赁合同关系，但无法反映出刘某何时转让给黄沈荣及转让费支付问题，庭审中原被告双方均陈述转让费交给了上一承租人刘某，且王敏否认收到转让费，承认收到押金的事实，其他证明观点无证据予以佐证不予以认可，故本院对王敏未收取23500元转让费及收取了押金2000元的证明观点予以确认；3.被告王敏提交的2012年6月18日房屋出租合同，黄沈荣对该合同真实性无异议，对备注转让费系限制原告转让他人的证明观点有异议。本院认为，双方对合同真实性均无异议，本院对该证据真实性予以确认；4.被告王敏提交的2014年12月15日房屋出租合同，黄沈荣对该证据真实性无异议，双方对该合同真实性均无异议，合同内容能够证明观点，故本院对该证据予以确认；5.被告王敏提交的收据存根6张，黄沈荣对该证据真实性有异议，系被告单方面开具的，没有交给原告，没有见过。本院认为，该收据系王敏单方面开具的，无其他证据予以佐证，真实性不能确认，故本院对该证据不予以确认；6.被告王敏提交的照片一张，黄沈荣对该证据真实性有异议，照片拍摄时间有异议，看不出被告所说有玻璃门事实，证明不了被告观点。本院认为，该照片反映不出拍摄的时间、地点及前后门窗对比，故本院对该证据不予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月18日，王敏（甲方）与黄沈荣（乙方）签订房屋出租合同一份，合同约定：甲方将位于百花园小区内8号网点出租给乙方使用，租期一年，从2012年6月18日至2013年6月18日止，以乙方为主，如乙方继续租用，租金另行商谈。半年租金为8400元，乙方在承租前向甲方预交半年租金，以后租金均按此方式半年预交，甲方向乙方出具收据。未经甲方同意，乙方不得在承租期内擅自转租他人，不得收取任何商铺和货物转让费用，到期后乙方将剩余物品运走，商铺交回甲方。如果乙方违约则乙方向甲方支付四万元违约金。乙方预交钥匙、水电押金2000元给甲方，租期结束后在结清水电费和商铺及内部设施完好的情况下，甲方将押金2000元返还给乙方，否则酌情扣减。备注：转让费23500元，如承租期内擅自转让他人，则扣除2000元转让费。合同签订后，双方依约履行了合同，黄沈荣将押金2000元交给了王敏，庭审中黄沈荣与王敏均认可转让费23500元交给了上一承租人刘某，王敏未收到该笔转让费。2014年12月15日，双方就租赁房屋重新签订一份房屋出租合同，租赁期间变更为从2014年12月18日至2015年12月18日，租金变更为半年12000元，其他与2012年6月18日合同内容一致。该合同到期后，黄沈荣继续租赁该房屋并支付了半年即从2015年12月19日至2016年6月18日的租金，但双方未签订书面的房屋出租合同。之后黄沈荣不再租赁该房屋，但结束租赁后黄沈荣没有立即搬走，双方关于逾期占用时间及是否拖欠房租说法不一。另黄沈荣租赁期间未结清的水费为23.04元及电费843.31元，该款由王敏垫付。合同解除后，双方关于转让费及押金是否应当退还发生纠纷，协商未果，黄沈荣起诉来院。另查明：2010年12月28日，王敏将案涉商铺出租给刘某，并在合同备注：转让费23500元，如承租期内擅自转让他人，则扣除2000元转让费。本院认为，黄沈荣与王敏签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规强制性规定，系合法有效的。双方合同现已解除，就退还转让费及押金产生纠纷，结合双方当事人举证、质证及庭审查明情况，现将本案的争议焦点归纳分析如下：一、黄沈荣诉请的转让费23500元是否应当由王敏退还？经审查查明，双方均认可该转让费交给了案涉商铺上一承租人刘某。黄沈荣认为上一承租人结束租赁后，王敏需将转让费退还，黄沈荣直接交给上一承租人刘某，王敏即不需退转让费给刘某了，该转让费实际上系代王敏交付给刘某的。本院认为，黄沈荣对该转让费的陈述系个人理解，除了合同备注双方对于转让费没有明确的约定，而合同备注亦不能说明转让费系由谁实际收取的，加之王敏不认可黄沈荣上述解释，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，负有举证责任的一方当事人未提供证据证明的，应承担由此产生的不利后果，故本院对该解释不予采信。因此，黄沈荣诉请的转让费23500元事实不清，证据不足，本院依法予以驳回。二、黄沈荣诉请的押金2000元王敏是否应当退还？《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”按照合同约定，租期结束后在结清水电费和商铺及内部设施完好的情况下，甲方将押金2000元返还给乙方，否则酌情扣减。本案中，王敏辩称不应当退还黄沈荣2000元押金，原因：1.租期结束后未结清水电费合计866.35元；2.损坏租赁商铺门窗未恢复原状，门窗损失3000元；3.逾期腾房一个半月，房屋占用费3000元。本院认为，对于未结清水电费，有水电费缴费票据为证且黄沈荣予以认可，本院予以采信；对于毁坏门窗损失，王敏仅提供了一张照片，不足以证明存在毁坏门窗的事实，且门窗损失价值亦无计算标准，故本院对该损失不予采信；对于房屋占用费，本院认为，双方对于占用房屋时间有争议，王敏认为黄沈荣占用了一个半月，但无证据佐证，黄沈荣认可逾期一周左右，因此，本院酌定为一周即7天，房屋占用费为467元（半年租金12000元÷6个月÷30天×7天）。综上，王敏应返还黄沈荣押金为666.65元（2000元-866.35元-467元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王敏于判决生效后十日内退还原告黄沈荣押金666.65元；二、驳回原告黄沈荣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费413元，由原告黄沈荣负担402元，由被告王敏负担11元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长  杨 勇代理审判员  吴远华人民陪审员  王祥跃二〇一七年四月二十一日书 记 员  张士军附1：本案证据目录一、原告黄沈荣提交证据和证明目的如下：1、原告身份证复印件。证明原告诉讼主体资格。2、银行汇款单。证明租金支付两次12000元，12000元，合计24000元房租费。3、房屋租赁合同。证明原被告合同关系，原告支付转让费23500元整，交了2000元押金。二、被告王敏提交证据和证明目的如下：1、被告身份证信息。证明被告诉讼主体资格。2、房产证。证明王敏是涉案商铺产权人。3、2010年12月28日房屋出租合同。证明：王敏2010年底出租商铺给刘某，刘某经营半年左右，将经营中门店转让给黄沈荣，收取了转让费23500元。备注信息是刘某转让门店时，王敏备注。实际收取转让费的是刘某，并不是王敏。黄沈荣转承租门店，王敏收取了黄沈荣押金2000元。4、2012年6月18日房屋出租合同。证明：黄沈荣2012年6月18日续签书面出租合同，约定房租是8400元每半年，也明确约定2000元押金扣减的情况，合同采用的是原来的格式，手写备注信息是照抄的原2010年房屋出租合同，限制原告转让他人。5、2014年12月15日房屋出租合同。证明合同也是按老合同打印的，约定房租是12000元每半年，也明确约定2000元押金扣减的条款。6、收据存根6张。证明从2012年至2014年期间房租收据存根联，证明按照合同约定和交易习惯，王敏如果收取了23500元转让费，如果是现金必定出具收据，收据证明王敏并未收取所谓“转让费23500元”。7、水电费票据3张，证明黄沈荣承租期间未结清水费23.04元，电费843.31元，合计866.35元。8、照片一张，证明黄沈荣承租期间，未经答辩人同意，将商铺价值3000元落地窗和塑钢推拉房门拆除，租赁届满后，黄沈荣也未予修复，致使门窗损失3000元。附2：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。