河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）廊民一终字第1696号
上诉人（原审被告）陆彬，现住香河县。
委托代理人刘大伟，北京铭基律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张凤茹，住香河县段庄区。
委托代理人靳洪勇，河北宝成律师事务所律师。
原审被告勾福安，住香河县。
原审第三人郎国承（曾用名郎东川），住香河县。
上诉人陆彬与被上诉人张凤茹买卖合同纠纷一案，上诉人不服河北省香河县人民法院（2013）香民初字第837号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，原告张凤茹与被告勾福安系母子，勾文华系勾福安爷爷，勾德印系勾福安父亲，勾文华共有四个法定继承人勾德印、勾德茹、勾德俊和勾德宗，勾德印共有原告张凤茹、被告勾福安和勾福平、勾福芹四个法定继承人。勾文华与勾德印均已死亡。勾文华生前名下有房屋两间半，东邻勾德友、西邻勾德旺、南北均临道。勾德印生前名下有房屋六间，东邻韩凤明、西邻蔡清泉、南北均临道。2006年9月25日经中介人韩凤明介绍，被告勾福安与第三人郎东川签订售房协议，协议约定被告勾福安将位于香河县钱旺乡钱旺村的上述两所房屋全部卖给第三人郎国承。售房协议由证人蔡振成执笔。签订协议时被告陆彬在场并支付给了被告勾福安购房款23000元。第三人郎国承签订协议时不在场，售房协议上“郎东川”的捺印是第三人母亲张雪梅摁的。现上述两处房屋及院落由被告陆彬实际占有使用。后被告陆彬到香河县钱旺乡土地所办理宅基地变更登记，现上述两所房屋的宅基地使用证名称已变更为第三人郎国承。
一审法院认为，农村宅基地使用权系农村本集体组织成员的一项福利，宅基地使用权不得向非本集体组织成员以外人转让。被告陆彬不是香河县钱旺乡钱旺村的村民，不得享有宅基地使用权。结合房屋买卖的过程、签订售房的协议、证人证言及涉案的房屋现由被告陆彬使用的事实及第三人在录音中对售房和办证过程的陈述，本院可认定被告陆彬系涉案房屋的实际购买人。被告陆彬利用第三人郎国承是钱旺村村民资格与被告勾福安签订售房协议，非法购得位于钱旺村勾德印、勾文华名下的房屋系掩盖被告陆彬非法购买农村房屋的目的。法律明确规定，以合法的形式掩盖非法目的签订的合同是无效的。因此，被告陆彬以第三人的名义与被告勾福安签订的售房协议无效。合同无效后，被告陆彬和第三人应将售房协议中的两所房屋返还原告，被告勾福安也应将售房款23000元返还被告陆彬。合同无效后，第三人也应将持有的宅基地使用证返还原告。同时，勾文华名下的二间半房屋，其继承人勾德茹、勾德俊、勾德宗均表示由勾德印生前继承所有，又由于勾德印已去世，勾德印的遗产部分应由其继承人原告、被告勾福安及原告之女勾福平、勾福芹继承，而继承人勾福平、勾福芹均表示放弃继承，因此，涉案的两所房屋系原告张凤茹与被告勾福安的共同共有的财产，作为共有人之一的被告勾福安未取得原告的同意擅自将共同共有房屋全部卖给别人也不发生物权的转移，被告陆彬和第三人郎国承也应将上述两所房屋及相应使用证返还给原告和被告勾福安。被告陆彬抗辩其不是适格的被告。因被告陆彬系涉案房屋的实际购买人，因此，本院对被告陆彬抗辩不予支持。第三人郎国承抗辩其是善意取得房屋，不应列为第三人，且原告主张售房合同无效已过诉讼时效。因郎国承是售房合同名义上的签订人而非实际购买人，与本案具有利害关系，被告与第三人之间的房屋买卖合同是在房屋权属尚未明确，原告不知情的情况下签订的，该房屋买卖合同无效，故本院对第三人的上述抗辩不予采信。但被告陆彬的经济损失可另行向责任人主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十八条之规定，判决：一、被告勾福安与第三人郎国承签订的售房协议无效。二、被告陆彬和第三人郎国承于判决生效后90日内将位于香河县钱旺乡钱旺村的二所房屋（其中一所二间半，东邻勾德友、西邻勾德旺、南北均临道，户主为勾德印。另一所六间，东邻韩凤明、西邻蔡清泉、南北均临道，户主为勾德印）返还原告和被告勾福安，并将香集用（2005）字第21013号和香集用（2005）字第21182号宅基地使用证返还原告和被告勾福安。三、被告勾福安于判决生效后90日内将购房款23000元返还被告陆彬。案件受理费1500元，由被告陆彬、第三人及被告勾福安各负担500元。此款原告已交纳，待履行本判决时由二被告和第三人径付原告。
上诉人陆彬主张，本案被上诉人的诉讼请求为不同法律关系，且诉讼标的不同，不应在同一案件中处理；本案诉求确认协议无效，而将协议外第三人列为被告不妥，上诉人不是适格的被告；原审第三人郎国承已经依法取得涉案房屋，其行为属于善意取得，一审法院认为土地管理部门的行政行为错误，应另案解决，在本案中认定行政行为有误，违反法律规定。请求撤销一审判决，支持上诉人主张。
被上诉人张凤茹答辩称，根据本案证据能够证明上诉人是实际购房人，在本案中享有实体权利和义务，因此上诉人是本案适格的被告，郎国承作为名义购房人，与本案存在利害关系，参加诉讼符合法律规定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。
原审第三人郎国承答辩称，涉案房屋是其本人购买，不属于别人，一审判决认定陆彬是实际购房人是错误的。
原审被告勾福安未到庭发表意见。
本院审理查明的事实与一审判决认定事实相同。
本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。上诉人陆彬非香河县钱旺乡钱旺村的村民，无权购买该村村民的房屋，上诉人以原审第三人郎国承的名义购买该村房屋，违反法律规定，该房屋买卖协议无效。上诉人以原审第三人郎国承名义购买房屋，上诉人是房屋买卖协议的实际权利义务人，郎国承与本案有直接利害关系，上诉人与郎国承均是本案的适格当事人，该二人参加诉讼，按照法律规定承担相应义务符合法律规定。原审第三人郎国承并非实际购房人，其依据无效售房协议将涉诉房屋的宅基地使用证变更到其名下，不构成善意取得，该上诉理由，不能成立。一审判决根据双方当事人的诉辩事项，对售房协议的效力进行认定，并对协议无效后的财产返还问题予以明确，符合法律规定，一审判决虽涉及多个法律关系，但均属于对上述问题的处理，一审判决在本案中一并判处，并无不当。一审判决对涉诉房屋买卖协议的效力进行认定，并未对土地管理部门的行政行为进行审查，上诉人该上诉理由，无事实依据，不能成立。
本案中售房协议被确认无效后，因该协议取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。从本案售房协议签订过程及房款给付过程分析，勾福安出售涉诉房屋时，即明知实际购房人为陆彬，2006年9月25日售房协议签订后，涉诉房屋即交付陆彬占有使用，至2013年3月26日张凤茹起诉前，张凤茹、勾福安均未对此提出异议，张凤茹与勾福安为母子关系，张凤茹主张其2013年初才知道该房屋2006年9月由其子勾福安出售给陆彬，不符合一般规律，本院不予确认。勾福安将涉诉房屋出售给陆彬时，即明知将该房屋出售给陆彬不符合法律规定，并采取与名义购房人郎国承签订售房协议的方式予以规避，具有明显过错，该售房协议已实际履行多年，被上诉人张凤茹长时间未对此提出异议，应认定其对此房屋出售的实际情况是知情的，其子勾福安的房屋出售行为构成表见代理。被上诉人张凤茹在房屋出售多年后又以上诉人陆彬非本集体经济组织成员，无权购买涉诉房屋为由主张合同无效，其与勾福安应对合同无效造成上诉人的损失承担主要责任。对于上诉人的损失，应当全面考虑被上诉人因房屋、土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及上诉人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定，上诉人可就损失问题另行主张权利。综上，上诉人的上诉理由，理据不足，本院均不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1500元，由上诉人陆彬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 欣
代理审判员 李成佳
代理审判员 杨 莉
二〇一五年一月十五日
书 记 员 刘远鸥