贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔26民终1191号
上诉人（原审被告）贵州省凯里市世纪城百货有限公司，住所地贵州省凯里市文化北路22号。
法定代表人伍茂才，系公司董事长。
委托诉讼代理人杨成，贵州七律律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张宁，无固定职业。
被上诉人（原审原告）薛春玲，无固定职业。
二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）张德金，贵州洲联合律师事务所律师。
上诉人（原审被告）贵州省凯里市世纪百货有限公司与被上诉人（原审原告）张宁、薛春玲委托合同纠纷一案，不服凯里市人民法院（2016）黔2601民初449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月21日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。现已审理终结。
贵州省凯里市世纪百货有限公司上诉请求：（一）撤销凯里市法院（2016）黔2601民初449号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；（二）本案诉讼费由被上诉人承担。
事实和理由：一、一审遗漏与本案存在利害关系的第三人，程序错误。本案关键事实是被上诉人购买的商铺的第1—3年的返租收益是否已经冲抵被上诉人的购房款，而购房款的冲抵与世纪城的开发商金马房地产开发有限公司存在利害关系。1、上诉人提供的销售通知单、委托管理合同，证实被上诉人购买的商铺第1—3年的返租收益已经冲抵被上诉人的购房款，其冲抵计算方式、冲抵金额、时间等，被上诉人与金马公司协商一致，该事实与金马公司当然存在利害关系。2、原审也查明商铺开发商是金马公司，但上诉人提出追加金马公司为第三人申请书后，一审判决却以未能提供金马公司与本案有利害关系的证据，是否参加不影响本案审理为由，不予采纳追加，导致关键事实不能查明，显然属于程序错误。二、一审认定事实错误。一审判决上诉人没有支付第1—3年的返租收益给被上诉人错误。管理合同约定第1—3年的返租收益为商铺总价款的24%，这是返租收益的基数，没有第1—3年的委托经营收益的返现冲抵购房款，就没有冲抵后的成交价款，被上诉人在已经返现冲抵购房款后，又以最终的成交总价款的24%再次主张和计算第1—3年度的返现租金，违反委托合同约定，与销售通知单内容相悖，是重复主张。一审判决确定委托经营收益是17179.68元错误，如果上诉人没有把第1—3年的租金返现冲抵购房款，按照委托合同约定应该是以商铺总价款作为计算基数，而不是以冲抵后的成交价款为计算基数。因此，被上诉人及一审判决对于第1—3年委托收益的返现问题认识错误，也是自相矛盾，是重复主张权利。
被上诉人张宁、薛春玲辩称，一、被答辩人上诉人称“一审遗漏与本案存在利害关系的第三人，程序错误”的理由不成立，一审判决程序合法。双方基于《商铺委托经营管理合同》的履行发生纠纷，合同主体是答辩人与被答辩人，没有其他合同主体。凯里市金马房地产开发有限公司不是权利、义务主体，不享有任何权利，也不承担任何义务，与《商铺委托经营管理合同》没有法律上的利害关系，不是委托合同的当事人。被答辩人主张凯里市金马房地产开发有限公司参加本案诉讼，违反合同相对性原则，依法不应支持。二、被答辩人上诉称一审判决认定第1—3年的返租收益的事实错误的理由不能成立，一审判决认定事实正确。1、答辩人购买商铺与开发商签订的《商品房买卖合同》约定的商铺总价款就是59082.00元，不存在合同总价款77740.00元的事实，被答辩人提供的《商铺委托经营管理合同》载明的合同总价款77740.00元与《商品房买卖合同》约定的商铺总价款就是59082.00元不符。2、《商品房买卖合同》约定的商铺总价款就是59082.00元，答辩人提交的收款收据是支付59082.00元，被答辩人所称与本案事实不符。3、一审判决按照《商铺委托经营管理合同》第四条第1项约定计算1—3年度返租收益14179.68元没有错误。
被上诉人的委托诉讼代理人张德金律师提出的代理意见：（一）上诉人与被上诉人之间委托经营合同有关的权利义务，同凯里市金马房地产开发有限公司与被上诉人之间商品房买卖合同有关的权利义务混为一谈，以被上诉人从《商品房买卖合同》中已经获得了相当于商铺三年经营收益的价格优惠利益为由，主张不再《商铺委托经营管理合同》中约定的应当支付前三年经营收益的义务，其主张既事实依据，也无法律依据。（二）用交易习惯推定凯里市金马房地产开发有限公司与被上诉人之间签订有《商铺认购书》，并推定被上诉人持有《商铺认购书》，并要求被上诉人承担举证责任是不合法的，既违背客观真实，也不符合法律真实。而且超越了本案属于商铺委托经营管理合理的审理范围。
张宁、薛春玲向一审法院起诉请求：1、请求法院判决被告支付尚欠原告的委托经营收益14179.68元（59082.00元×24%）；2、案件受理费由被告承担。
一审判决认定：凯里市文化北路22号世纪城百货3-174号商铺于2013年2月6日在凯里市房地产事业发展管理局取得备案登记，备案登记表载明购房人、共有人为薛春玲、张宁，预售房款和预付房款为59082元。2012年12月25日，以薛春玲、张宁为甲方、贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司为乙方签订《商铺委托经营管理合同》，合同约定甲方将所购买的商铺委托乙方统一经营管理，委托经营管理期限为十年，自2013年1月1日起至2022年12月31日止，委托期第1-3年度，由乙方一次性向甲方支付三年相当于该商铺总价款的24%作为委托经营收益。合同还对第4-10年度的委托经营收益及其他有关事项进行了约定。合同签订后，原告依约将商铺移交被告经营管理至今。2016年2月2日，原告以2015年12月31日三年期满后被告未按约定支付商铺委托经营收益为由向法院提起诉讼。
另查明，贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司于2013年6月21日更名为贵州省凯里市世纪城百货有限公司。
一审法院认为：原告与被告之间签订的《商铺委托经营管理合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。作为合同相对方的被告世纪城百货公司应当向原告承担相应的清偿责任，现世纪城百货公司未按约支付相应委托经营收益，原告依合同约定要求被告支付相应委托经营收益14179.68元，于法有据，本院予以支持。被告辩称前三年的委托经营收益已通过返现方式冲抵了购房款，但其提交的证据《销售通知单》并未体现委托经营收益已返现用于冲抵购房款，在《商铺委托经营管理合同》中，也未体现原、被告及商铺销售方三方对前三年经营收益进行过约定，被告提供的证据不足以证明其主张，故该辩解意见本院不予采纳。对于被告要求追加凯里市金马房地产开发有限公司为本案第三人的申请，因被告未能提供案外人凯里市金马房地产开发有限公司与本案存在利害关系的证据，经审查，本院认为案外人是否参加诉讼并不影响本案的审理，故不予追加凯里市金马房地产开发有限公司为本案第三人参加诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告张宁、薛春玲自2013年1月1日起至2015年12月31日止共三年的委托经营收益14179.68元。
若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费已减半收取75元，由被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司负担。
二审中，上诉人申请证人齐某出庭作证，拟证实被上诉人商铺前3年租金已冲抵部分购房款。
上诉人提交新证据证据：1、《世纪城商铺委托销售合同》，拟证明商铺是金马公司开发，由深圳顶聚公司销售；2、成立世纪城百货的股东决议、世纪城百货公司单程、任职书，拟证明世纪城百货公司是万台生、陈华宾、伍茂才成立的。百货公司聘任刘建明为公司总经理；3、世纪城百货商铺销售宣传单，拟证明商铺投资的选择方案，证明本案选择的是3年反利抵购房款，得到成交价；4、商铺认购书，拟证明本案的3年反利租金在总房款中进行抵扣的事实。
经本院2016年9月9日组织双方当事人进行质证，被上诉人的委托诉讼代理人对第1、2、3、4号证据的真实性无异议，提出第1、2、4号证据与本案没有关联性，第3号证据不具有合同性质不能反映3年租金用于抵扣房屋总价，仅仅是反利的问题，没有约定在双方签订的合同中，无关联性。
本院认为，第1、2号证据与本案的《商铺委托经营管理合同》没有关联性，不予采纳；第4号证据因不是被上诉人薛春玲签订，不能证实双方约定事实，不予采纳；第3号证据《宣传单》中允诺的“方案二（3年反利在总房款里一次性反减）／1年-3年共回报（一次返）／年均回报8%”的内容，与2012年11月28日由被上诉人薛春玲签字确认的《销售通知书》的“折后总价=折后单价×建筑面积：金额为人民币：77740.00元。返现金额=折后总价×24%（年回报率8%×3年）人民币18657.6元。成交总价（人民币）59082元（折后总价减返现金额）”和《商品房预售合同登记备案》预付房款59082元等约定内容相符，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划内的房屋信相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及商品房价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即便未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定情形。对该证据予以采纳。
对证人齐某所作的证言，因其不是本案销售房屋的置业顾问，本案房屋也不是由其销售，对其证言不予采纳。
二审查明的事实与一审认定事实一致。
另查明，2012年11月28日薛春玲签字确认的《销售通知书》内容：Ⅰ购房者信息／买受人：薛春玲。共有人：张宁。Ⅱ认购单位及价格确定认／购单位：3层182号。建筑面积：5.89平米。套内面积3.22平米。原单价：17000.00元；原总价：101660.00元。折后单价=（原单价一卡优惠）×折扣体系：金额为：（人民币）1300.00元。折后总价=折后单价×建筑面积，金额为：（人民币）77740.00元。返现金额=折后总价×24%（年回报率8%×3年）人民币18657.60元。成交总价（人民币）59082.00元（折后总价减返现金额）。Ⅲ付款方式选择／一次性付款（总价里返现，合同价为成交总价）。买受人需在认购之日7日内支付不低于30%房款，金额为59082.00元。……客户确认：薛春玲。
争议焦点：1、本案是否遗漏当事人金马房地产开发有限公司？2、本案第1-3年商铺收益是否冲抵部分购房款？
本院认为：1、关于本案是否遗漏当事人金马房地产开发有限公司的问题。经审理认为，本案当事人争议的是双方所签订的《商铺委托经营管理合同》中的履行问题，根据合同相对性原则，在诉讼标的上本案当事人之间及本案当事人与金马房地产开发有限公司之间不是共同的诉讼标的，而本案双方当事人约定的权利义务及诉讼行为，对金马房地产开发有限公司没有发生效力。因此，本案当事人与金马房地产开发有限公司之间不是必须共同进行诉讼的当事人，即金马房地产开发有限公司不属于人民法院应当通知参加诉讼的当事人。故本案不存在遗漏当事人金马房地产开发有限公司的问题。上诉人提出的该上诉意见，不予支持。
2、关于本案第1-3年商铺收益是否冲抵部分购房款的问题。经审理认为，本案商铺的销售宣传单中“方案二”中明确允诺“方案二（3年返利在总房款里一次性返减）／1年-3年共回报（一次返）／年均回报8%”的具体确定宣传内容不仅与被上诉人薛春玲签字确认的《销售通知书》中“折后总价=折后单价×建筑面积：金额为人民币：77740.00元。返现金额=折后总价×24%（年回报率8%×3年）人民币18657.6元。成交总价（人民币）59082元（折后总价减返现金额）”的约定返现方法、比例相符，也与被上诉人提交的《商品房预售合同登记备案》的预付款59082元相符，三份证据能相互印证，形成证据锁链。被上诉人在《销售通知书》上签字确认该商铺折后总价为77740.00元，返现金额18657.60元，成交总价59082.00元。并在付款方式上选择一次性付款（总价里返现，合同价为成交总价）59082.00元等事实，与被上诉人在《商品房预售合同登记备案》的预付款59082元完全吻合，即预付款59082元来源于上述被上诉人签字确认的约定，事实清楚，证据充分。而双方在《商铺委托经营管理合同》中约定的“一次性向甲方支付三年相当于该商铺总价款的24%作为委托经营收益”就是18657.60元，即77740.00元×24%=18657.60元。除此之外，被上诉人并没有证据证实其在确认商铺折后总价为77740.00元后，又另行支付了18657.60元的事实。上述证据足以认定，被上诉人在签字确认商铺折后总价款77740.00元后，已经用3年的委托经营收益18657.60元冲抵部分购房款，最后才实付房款59082元的事实。
3、对于被上诉人的委托诉讼代理人提出第（一）点代理意见因与被上诉人薛春玲签字确认的案件事实不符，不予支持。对于第（二）点代理意见，在2016年9月9日质证时，主审法官是曾提出根据交易习惯要求被上诉人提交《商铺认购书》，但代理人当庭向被上诉人询问并告知没有签订后，已经答复不再提交。
综上所述，上诉人贵州省凯里市世纪城百货有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销凯里市人民法院（2016）黔2601民初449号民事判决；
二、驳回被上诉人张宁、薛春玲的诉讼请求。
一审案件受理费75元，二审案件受理费150元，合计225元，由被上诉人张宁、薛春玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨再幸
审 判 员 欧 毅
代理审判员 潘龙生
二〇一六年九月十九日
书 记 员 汪 玲