湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘05民终1746号
上诉人（原审被告）：湖南省豪雅君悦酒店有限公司。
法定代表人：谢群阳，该公司经理。
委托诉讼代理人：佘福明，湖南启航律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：姜佳其。
被上诉人（原审原告）：邓邵荣。
被上诉人（原审原告）：夏艳。
被上诉人（原审原告）：李辉。
法定代理人：李亮东（李辉之父）。
四被上诉人共同委托诉讼代理人：朱玲，湖南白泉律师事务所律师。
原审被告：谢群阳。
原审被告：蒋德朋。
原审被告：周裕盛。
原审被告：尹艳斌。
上诉人湖南省豪雅君悦酒店有限公司（以下简称君悦酒店）因与被上诉人姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉以及原审被告蒋德朋、周裕盛、尹艳斌、谢群阳房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省邵东县人民法院（2017）湘0521民初1314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
君悦酒店上诉请求：撤销原判关于限君悦酒店腾出邵东县城某甲路与某乙路交汇处的租赁房屋交付给姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉并支付租金与违约金部分，改判维持君悦酒店与姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉的租赁关系，并由君悦酒店按804000元减去涉案房屋2-7层租金的标准支付租金。事实与理由：君悦酒店于2015年10月才承租姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉的房屋1层一部分及8-13层，双方达成口头协议，租金按姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉租给蒋德朋、周裕盛、尹艳斌的租金总额减去1层一部分及2-7层的租金的余额计算。谢群阳与周裕盛一起投资开设君悦酒店，与蒋德朋、周裕盛、尹艳斌并非同一主体，不能因为周裕盛是君悦酒店的股东就出现混同，原审将君悦酒店与蒋德朋、周裕盛、尹艳斌的租赁行为混为一体处理错误，应分开处理。原审在对姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉和君悦酒店提交的其他租户的出租合同未进行质证且未查明其他租户租金的情况下认定本案涉案房屋租金按楼层平均折算并判决君悦酒店承担责任错误。君悦酒店自2015年10月才租赁被上诉人的部分房屋，原审判决君悦酒店自2015年7月开始承担合同责任错误。君悦酒店并未拒交租金，因涉案房屋的消防等配套措施未到位，承租人一直拒交租金，且蒋德朋、周裕盛、尹艳斌与姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉的矛盾一直没有解决，故君悦酒店与姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉的租金问题也没有解决。原审未解除君悦酒店与姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉的租赁合同的情况下判令君悦酒店腾房错误，且君悦酒店投入700余万元装修房屋，现使用不到两年，若解除合同对君悦酒店造成的损失巨大。
姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉辩称，一审判决认定事实清楚，处理正确。请求驳回上诉，维持原判。
尹艳斌述称，姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉交付的房屋不符合租赁合同约定的条件，其没有使用房屋，不应该缴纳租金，请求二审解除双方的租赁合同，由姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉承担违约责任，将尹艳斌缴纳的房租、一楼大堂的装修和电梯安装费用予以退还。
蒋德朋、周裕盛、谢群阳未予答辩。
姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉向一审法院起诉请求：1、解除姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉与蒋德朋、周裕盛、尹艳斌于2013年10月签订的《房屋租赁合同》。2、判令蒋德朋、周裕盛、尹艳斌、君悦酒店、谢群阳立即按现状退还承租的房屋。3、判令蒋德朋、周裕盛、尹艳斌、君悦酒店、谢群阳立即支付李亮东房屋租金718000元（房屋租金暂计至2017年5月，后期房租按983.56元/天另计至房屋交付之日止）及违约金272840元（违约金按月利率2%暂计至2017年5月，以后以实际欠付为基数按月利率2%计至付清日止）。4、判令蒋德朋、周裕盛、尹艳斌、君悦酒店、谢群阳立即支付姜佳其房屋租金442000元（房屋租金暂计至2017年5月30日，后期房租按605.48元/天另计至房屋交付之日止）及违约金167960元（违约金按月利率2%暂计至2017年5月30日，以后以实际欠付为基数按月利率2%计至付清日止）。5、判令蒋德朋、周裕盛、尹艳斌、君悦酒店、谢群阳立即支付邓邵荣、夏艳房屋租金448000元（房屋租金暂计至2017年5月，后期房租按613.7元/天另计至房屋交付之日止）及违约金170240元（违约金按月利率2%暂计至2017年5月30日，以后以实际欠付为基数按月利率2%计至付清日止）。
一审法院认定事实：邓邵荣与夏艳系夫妻关系，姜佳其、邓邵荣、李辉在邵东县城某甲路与某乙路交汇处的房屋相邻。2013年10月，姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉将该处房屋13层整体出租给蒋德朋、周裕盛、尹艳斌并签订了《房屋租赁合同》，约定：…….1、该房屋租期共二十年，自2014年6月起至2034年5月；2、乙方（承租方）向甲方（出租方），租赁该房屋作为酒店与合法经营项目，乙方有权在租赁期内招租；3、……首年房租从2014年6月开始计算，此后乙方每年定于公历5月1日前向甲方一次性付次年租金……乙方如逾期二十日未付租金，甲方有权单方面中止合同，并有权向乙方索要800元/日的违约金。同时约定，前5年度每年租金合计804000元，其中姜佳其221000元，邓邵荣224000元，李辉359000元。合同签订后，因蒋德朋、周裕盛、尹艳斌未及时支付租金，2015年5月6日，姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉与蒋德朋、周裕盛、尹艳斌签订了《协议书》，约定：“乙方（租赁方）同意在2015年6月10日前付清甲方2014年6月至2015年5月的房屋租金，2015年6月至2016年5月的房屋租金延期2个月，即2015年7月前付清，逾期没有付清的话，甲方（出租方）将终止2013年10月与乙方签订的房屋租赁合同……”，协议签订后，蒋德朋、周裕盛、尹艳斌交清了2014年6月至2015年5月的房租。因2015年6月以后的房租未交，酿成纠纷。另查明：君悦酒店成立于2015年11月，登记的股东为周裕盛、谢群阳，公司住所地为邵东县某办事处某甲路与某乙路交汇处，即姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉出租的房屋，公司实际占用该处房屋1层及8-13层。
一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。蒋德朋、周裕盛、尹艳斌与姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉签订的《房屋租赁合同》及其后的《协议书》系双方真实意思表示，合法有效。双方均应当遵照合同约定履行。姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉将房屋交付给了蒋德朋、周裕盛、尹艳斌，蒋德朋、周裕盛、尹艳斌理应按约向姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉交付租金。蒋德朋、周裕盛、尹艳斌从2015年6月开始欠付租金，在重新约定交付租金时间后仍未交纳，已超过协议约定的交付租金时间2年多，致使姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉不能实现合同目的，姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉要求解除合同并收取房屋占用期间的租金，应予支持。周裕盛作为君悦酒店的股东，在公司成立之前以自己的名义签订租赁合同，租赁房屋用于酒店经营，合同相对人要求酒店承担合同责任，应予准许，君悦酒店称房屋1层的一部分及2-7层没有使用，从租赁房屋的外观照片看，2-7层均挂了其他单位的招牌，蒋德朋、周裕盛、尹艳斌也没有提交证据证明全部租赁房屋归君悦酒店使用或由君悦酒店收取租金，对租赁房屋的2-7层租金仍应由原租赁人承担。对租赁房屋的1层部分房屋，姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉补充提交了租赁合同，租赁方系君悦酒店，与租赁房屋的外观照片相符，因此，君悦酒店应当承担1层及8-13层的房屋租金，房屋租金可按楼层平均折算。谢群阳系君悦酒店的法定代表人，其个人与姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉不存在租赁关系，姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉要求谢群阳支付租赁费，不予支持。姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉与蒋德朋、周裕盛、尹艳斌约定逾期交付房租应按800元/日计算违约金，其违约金约定过高，姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉自愿以未付租金为基数按月利率2%计算违约金，对蒋德朋、周裕盛、尹艳斌、君悦酒店并无不利，应予准许，姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉与蒋德朋、周裕盛、尹艳斌约定2015年6月至2016年5月的房租延期2个月缴纳，其逾期缴纳房租的违约金应顺延2个月计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉与蒋德朋、周裕盛、尹艳斌于2013年10月签订的《房屋租赁合同》，限蒋德朋、周裕盛、尹艳斌、君悦酒店于判决生效后10日内腾出邵东县城某甲路与某乙路交汇处的租赁房屋交付给姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉。二、蒋德朋、周裕盛、尹艳斌支付姜佳其房屋租金204000元，违约金73440元；君悦酒店支付姜佳其房屋租金238000元，违约金85680元（房租计算至2017年5月，后期房租蒋德朋、周裕盛、尹艳斌按每天279.45元、君悦酒店按每天326.03元计算至房屋交付日止；违约金按月利率2%计算从2015年7月计算至2017年5月，以后以实际欠付房租为基数按月利率2%计算至付清日止）。三、蒋德朋、周裕盛、尹艳斌支付邓邵荣、夏艳房屋租金206770元，违约金74437.2元；君悦酒店支付邓邵荣、夏艳房屋租金241230元，违约金86842.8元（房租计算至2017年5月，后期房租蒋德朋、周裕盛、尹艳斌按每天283.25元、君悦酒店按每天330.45元计算至房屋交付日止；违约金按月利率2%计算从2015年7月计算至2017年5月，以后以实际欠付房租为基数按月利率2%计算至付清日止）。四、蒋德朋、周裕盛、尹艳斌支付李辉房屋租金331384元，违约金119298.2元；君悦酒店支付邓邵荣、夏艳房屋租金386616元，违约金139181.8元（房租计算至2017年5月，后期房租蒋德朋、周裕盛、尹艳斌按每天453.95元、君悦酒店按每天529.61元计算至房屋交付日止；违约金按月利率2%计算从2015年7月计算至2017年5月，以后以实际欠付房租为基数按月利率2%计算至付清日止）。五、上述应付款项限判决生效后十五日内支付，具体计算详见附表。六、驳回姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉要求谢群阳支付房屋租赁费及承担违约金的诉讼请求。案件诉讼费24553元，由姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉承担355.9元，蒋德朋、周裕盛、尹艳斌承担11167.9元，君悦酒店承担13029.2元。
二审审理期间，上诉人君悦酒店提交一组证据，即涉案房屋2、3层租赁合同复印件两份，拟证实涉案房屋2、3层的年租金。尹艳斌质证认为属实，但其只收了定金，没有收到租金。姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉质证认为不属于新证据，且均系复印件，内容不客观真实。原审被告尹艳斌提交一份证据，即电梯安装合同复印件一份，拟证实涉案房屋的电梯是其安装，姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉没有履行租赁合同义务。姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉质证认为不属于新证据，且姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉与蒋德朋、周裕盛、尹艳斌2015年5月补充约定，若蒋德朋、周裕盛、尹艳斌未按约支付租金的话，电梯无条件归姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉所有，且不做任何补偿。本院经审查认为，君悦酒店提交的证据不属于新证据，且均系复印件，没有提交原件核对，也不能证实该合同已经实际履行，故不能实现其证明目的。尹艳斌提交的证据亦不属于新证据，且不影响姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉要求其履行支付房屋租金的权利，故不能实现其证明目的。综上，对君悦酒店与尹艳斌提交的证据均不予认定。本院经审查确认一审认定的事实及证据。
本院认为，姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉与蒋德朋、周裕盛、尹艳斌签订房屋租赁合同，将本案涉案房屋予以出租，并对房屋租金、支付期限、方式等合同权利义务进行了约定和补充约定，其中租金支付方式为按年度支付，第二年房屋租金（2015年6月至2016年5月）延期2个月即2015年7月前付清。该房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原审认定该房屋租赁合同合法有效正确。君悦酒店成立于2015年11月，登记的股东为周裕盛、谢群阳，实际占有本案涉案房屋1层及8-13层经营至今。君悦酒店上诉称2015年10月其与姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉达成口头协议，承租本案涉案房屋1层一部分及8-13层，租金按姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉租给蒋德朋、周裕盛、尹艳斌的租金总额减去1层一部分及2-7层的租金的余额计算，但没有提供相关证据予以证实，且姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉不予认可，故对君悦酒店所的上述上诉理由，本院不予采信。在没有充分证据证实君悦酒店所占有本案涉案房屋1层及8-13层的合法来源的情况下，原审根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条之规定，综合考虑上述涉案房屋占有、使用、收益情况，认定周裕盛作为君悦酒店的股东，在公司成立之前以自己的名义签订租赁合同，租赁房屋用于酒店经营，并判决君悦酒店承担合同责任，并无不当。在履行合同的过程中，因承租方未按照约定支付2015年6月之后的租金，逾期时间较长，导致出租人获得租金的合同目的不能实现，原审按照《中华人民共和国合同法》的相关规定及租赁合同约定判决解除合同、支付租金和违约金，并无不当。因君悦酒店未实际使用本案涉案房屋2-7层，在各方未对涉案房屋2-7层和1层、8-13层的租金分别进行约定的情况下，原审综合考虑1层门面及8-13层整体使用的情况，对君悦酒店所实际使用的房屋的租金参照房屋租金总额按楼层平均折算，亦并无不当。
综上所述，君悦酒店的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13029元，由上诉人湖南省豪雅君悦酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 杰
审 判 员 王文俊
审 判 员 潘 婷
二〇一八年二月一日
法官 助理 徐志平
代理书记员 张 玲
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……