上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0101民初5172号
原告陈霓，女，1976年10月28日出生，汉族，住福建省福州市。委托代理人张玉堂，上海步界律师事务所律师。被告季霖，男，1977年9月19日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告王菁，女，1987年11月24日出生，汉族，住同上。被告季晨熹，男，2012年6月20日出生，汉族，住同上。法定代理人季霖。上述三名被告共同委托代理人徐军，上海中夏旭波律师事务所律师。被告德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人邵非，总经理。委托代理人张嘉瑶。原告陈霓与被告季霖、王菁、季晨熹、德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告陈霓的委托代理人张玉堂、被告季霖、王菁、季晨熹的共同委托代理人徐军、被告德佑公司的委托代理人张嘉瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈霓诉称，原告陈霓与被告季霖于2016年1月16日在被告德佑公司的主持下签订《房地产买卖居间协议》，约定被告将位于上海市黄浦区中山南一路XXX弄XXX号XXX室房屋卖与原告。原告依照协议在约定期限内支付购房意向金人民币5万元，并在协议约定的期限内支付了购房定金至100万元后，被告未按协议约定日期与原告签订《上海市房地产买卖合同》。经书面催告，被告至今仍不依约履行义务。现向法院起诉，请求判令解除原告与被告季霖签订的《房地产买卖居间协议》；判令被告季霖双倍返还定金200万元；判令被告王菁、季晨熹承担双倍返还定金的连带责任；判令被告德佑公司对返还定金100万元承担连带责任；判令被告季霖赔偿原告损失280万元；判令被告王菁、季晨熹承担赔偿280万元的连带责任。原告陈霓递交下列证据：1、房地产买卖居间协议；2、上海市房地产登记薄；3、承诺书；4、银行流水单；5、收款收据；6、催告函；7、EMS邮寄单；8、结婚证复印件；9、原告的纳税凭证；10、网上房屋信息。被告季霖、王菁、季晨熹辩称，协议最终没有履行下去的原因不在被告，签约至今，被告方没有收到一分钱定金，按照协议约定，被告先收到定金再履行后续义务。因被告方没有违约行为，故无须承担责任。被告王菁、季晨熹没有在《房地产买卖居间协议》上签字，不存在连带责任。被告季霖、王菁、季晨熹递交下列证据：1、短信截屏三页。被告德佑公司辩称，100万元定金确由被告保管，按协议定金是授权被告保管的。被告收到定金100万元后与被告季霖联系过，因中山南一路XXX弄XXX号XXX室房屋是被告季霖、王菁、季晨熹按份共有的，当时公司要季霖提供其他产权人的授权委托书后再将定金转给他，但季霖没有提供，故公司也一直没有将定金转给季霖。被告德佑公司没有递交证据。经质证，被告季霖、王菁、季晨熹对原告陈霓递交的证据1－3真实性均没有异议，但认为被告德佑公司对证据1中的3.2条解读有偏差，对证据4－5表示付款对象是被告德佑公司，季霖、王菁、季晨熹至今没有收到，对证据6－7称季霖、王菁、季晨熹没有收到，且28日当天被告季霖没有接到任何电话、催告，对证据8－9表示因无原件，真实性由法院核定，对证据10表示真实性由法院核定，就其内容而言，中介方无评估资质，中介方显示的价格不应采信。被告德佑公司对原告陈霓递交的证据真实性均表示无异议。原告陈霓对被告季霖、王菁、季晨熹递交的证据真实性表示无法确认，称，即便是季霖与德佑公司工作人员的往来，也不能随意确认定金的支付。被告德佑公司对被告季霖、王菁、季晨熹递交的证据真实性不表异议，称，通过短信内容可以看出己方再三告知季霖，只要提供委托书即刻转入定金，但季霖迟迟未提供。经审理查明，被告季霖、王菁、季晨熹系涉案的本市中山南一路XXX弄XXX号XXX室建筑面积238.93平方米房屋的按份共有产权人，其中季霖占51%，王菁占10%，季晨熹占39%。2016年1月16日，原告陈霓(乙方)与被告季霖(甲方)、德佑公司(丙方)签订了出售方为“季霖、王菁、季晨熹”的关于涉案房屋的《房地产买卖居间协议》，该协议约定，涉案房屋的转让价为1400万元，乙方于2016年1月16日前向丙方支付意向金5万元；如甲方签署本协议，则乙方同意交付的意向金转为定金，由此构成首期定金，待甲方签订本协议壹个工作日内，乙方应自行或通过丙方补足定金(含首期定金)至100万元，甲方授权丙方代为收取并保管；甲、乙双方同意在2016年1月20日共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；若甲方未能依照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付甲方的定金(含由丙方保管的定金)不予返还；签约当日，乙方支付甲方首期房款500万元，第二期房款890万元以贷款方式支付，乙方应在签订买卖合同示范文本后三日内向贷款银行等申请贷款、办理相关手续；甲方交付房屋时乙方支付尾款10万元。同时，被告季霖签下《承诺书》，承诺其本人已得到涉案房屋所有权人/共有权人王菁、季晨熹的合法授权，授权其本人代表该两人签订与陈霓买卖该房地产的《房地产买卖居间协议》并代为收取定金5万元。因原告陈霓先前就其他房源曾交付被告德佑公司5万元，故该5万元在签订《房地产买卖居间协议》当日就转为涉案房屋的定金，被告季霖在该5万元定金的《定金保管授权书》上签字。翌日，被告德佑公司工作人员向被告季霖发短信，要求季霖提供一下委托书(有王菁、季晨熹签字的委托书)后即将5万元定金包括之后将付的定金转给季霖。但被告季霖没有提供该委托书。同月18日，原告陈霓向被告德佑公司转入定金95万元。该笔定金连同之前的定金5万元被告德佑公司未转给被告季霖。之后，买卖双方也未如期签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。2016年2月29日，原告陈霓诉至法院，请求判如所请。另查明，被告季霖、王菁、季晨熹已于2016年1月26日与案外人在某某签订了关于涉案房屋的《上海市房地产买卖合同》，合同约定的转让价款为1400万元。被告季霖、王菁、季晨熹并向本院递交了该份合同复印件。对此份证据，原告陈霓认为，时值房价短期暴涨，在房产交易中，做低网签合同的交易价格以避税的情况非常普遍，故不能排除被告方既回避高价转卖又顺便降低税费的行为；另，交易时间与本案的签约时间仅相差6天，且不是一个中介公司，由此可见，被告季霖在与原告陈霓接洽签约的同时也在和其他买家接洽，并随时可择高价而卖之，恰恰可证明出卖方违约事实存在。被告德佑公司则未表意见。诉讼中，被告德佑公司将定金100万元退还给了原告陈霓。原告陈霓向本院申请撤回对被告德佑公司的诉请。本院认为，本案的争议在于买卖双方未能如期签订示范文本《上海市房地产买卖合同》的责任承担问题。涉案房屋的权利人有三位，被告季霖只是权利人之一，被告季霖在一人与原告陈霓签订《房地产买卖居间协议》时虽承诺其已取得另两位权利人即被告王菁、季晨熹的授权，但并未出示有效的授权文件；被告德佑公司在保管定金后要求被告季霖出示有效授权文件并无不当，但被告季霖却拒绝了被告德佑公司提出的该合理要求，因此导致被告季霖未能在1月20日网签前取得原告陈霓支付的由被告德佑公司保管的定金100万元的责任在于被告季霖本身，被告季霖称其没有收到一分钱定金的说法缺乏事实依据，本院依法不予采信。故本院依法认定买卖双方未能如期签订示范文本《上海市房地产买卖合同》的责任在于被告季霖。现原告陈霓要求适用定金罚则，于法有据，本院依法应予支持。被告王菁、季晨熹非定金约定的当事人，原告陈霓要求该两被告承担定金罚则的连带责任，于法无据；对原告陈霓的损失赔偿请求，本院认为，被告季霖应当承担与其违约行为相当的违约责任，根据涉案房屋的再转让合同，该价款与本案中《房地产买卖居间协议》中约定的价款一致，适用定金罚则已对原告陈霓进行弥补，因市场等因素导致的房价暴涨蕴含的利益非被告季霖所能预见，故原告陈霓该请求不能获得本院支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，判决如下：一、被告季霖应返还原告陈霓双倍定金人民币200万元，扣除已经返还的人民币100万元，还应返还人民币100万元，该款应于判决生效后十日内履行完毕；二、原告陈霓要求被告季霖赔偿损失人民币280万元的诉讼请求，不予支持；三、原告陈霓要求被告王菁、季晨熹对前述第一项、第二项承担连带责任的诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币45200元(原告已预缴)，由原告陈霓负担人民币22400元，由被告季霖负担人民币22800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 吴 煜
审 判 员 霍 毅
人民陪审员 王铿华
二〇一六年八月四日
书 记 员 施 雯
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。