广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终12288号
上诉人（原审被告）：黄志江，男，汉族，1962年8月15日出生，住广东省佛山市禅城区，
委托诉讼代理人：潘景伟，广东熊何律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广东阳光家园社区服务有限公司，住所广东省佛山市禅城区。
法定代表人：陈河生。
委托诉讼代理人：吴诗韵，系该公司员工。
委托诉讼代理人：蓝奕波，系该公司员工。
上诉人黄志江因与被上诉人广东阳光家园社区服务有限公司（以下简称阳光家园公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初9997号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人黄志江上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回阳光家园公司的全部诉讼请求；2.本案的全部诉讼费用由阳光家园公司承担。事实和理由：一审法院事实认定错误，适用法律不当。一、一审法院没有对阳光家园公司无权收取本小区全体业主50%公共收益的事实作出认定和处理。在阳光家园公司未退回小区全体业主50%公共收益前，没权继续向小区业主收到物业管理费。阳光家园公司不按照金桂园业主委员会“公告”、“进场通知”及“标书”管理承诺、收费的约定，与业主委员会几个成员互相勾结，私下瓜分本属全体业主的小区公共收益，其中50%分给阳光家园公司。阳光家园公司是经过招投标程序，中标后取得本小区物业服务承包资格的。在小区正式公布的招投标文件及业委会“公告”、“进场通知函”等文件中，都明确约定了阳光家园公司的收费范围及收费标准，都是没有包括全体业主公共收益的。2014年3月-2017年8月，阳光家园公司从金桂园小区内业主的公共收益中不当获得了“抽签车位收费、增加车辆停放收费、泳池收费、临时停车费、摊位收费、露天抽签8号车位收费、快递物流柜收费、E栈快递柜收费”共计：381126.51元，在阳光公司未退回这部分收益前，无权向小区业主继续收取物业管理费。二、阳光家园公司提供的物业管理服务水平差，导致小区业主重大损失；且存在小区管理不作为行为，在未改善前，无权向业主收取物业管理费。首先，阳光家园公司没有依照公示过的《物业服务合同》小区管理区域所规定切实提供物业管理服务。阳光公司私底下篡改物业服务合同的关键条款规定，缩小了服务的范围，且不经过公示。篡改后的合同对金桂园小区外围共有地段用地界线内（原规划图包括该地块，内有约70个停车位）的管理区域长期被他人占用。阳光公司对此一直不作为、不管理，已严重损害了包括黄志江在内的小区业主的权益。长期造成小区业主停车困难、相关的业主公共收益流失。按照2011年7月1日禅发规统通2011-49号“收费管理实施细则”的收费规定，以70个停车位计算，阳光公司单单这一项违约行为已使到小区业主每年损失：70个车位×2200元/每年=154000元。经计算，2014年3月至2017年8月金桂园小区铺位前用地界线内的业主权益损失高达：（154000元÷12个月）×41个月=526166.66元；其次，阳光家园公司对小区出现的问题不作为，提供的物业服务差。阳光家园公司的物业管理长期存在问题、至今仍未尽到妥善处理义务，导致小区业长期不满阳光家园公司的服务和管理缺失；最后，阳光家园公司本身长期违反《物业服务合同》第三章“物业服务相关费用”、第八条“物业服务收费方式”、第九条“包干制”的规定，瞒骗小区业主，重复收费、加大业主（电费、水费）的分摊费用成本。阳光公司本身（在小区办公的场地）是金桂园××区的住（用）户，却从来没有履行金桂园小区水费、电费分摊的义务，公布的分摊住户从没有阳光公司办公所在的房号。小区物业管理区域绿华养护费用是由阳光家园公司按“管理合同”包干的，阳光公司以此减少了自身的经营成本，并将该项的支出成本费用都转嫁到业主身上。三、阳光家园公司出具的二份“物业服务合同”从没有依据《业主大会议事规则》的规定在小区进行过公示。首先，本案阳光家园公司阳光公司出具的二份“物业服务合同”都是没有依据《业主大会议事规则》第16条的规定进行公示。并且，该“物业服务合同”第二条款“物业项目基本情况”金桂园小区管理区域的表述与公示的《物业服务合同》所述完全不符，阳光家园公司出具的“物业服务合同”是阴阳合同；其次，阳光家园公司从没有依照公示的《物业服务合同》小区管理区域所规定切实进行物业管理，对具体的管理工作毫不作为，由此造成了包括黄志江在内的小区业主权益的严重损失。综上，阳光家园公司广东省阳光家园社区服务有限公司其应尽的义务和责任未完善前，无权向未缴交物管费的黄志江及相关业主追讨物管费。四、阳光家园公司对于金桂园小区的物业管理长期存在问题，至今仍未尽到妥善处理的义务。2016年至2017年件，金桂园业主多次反映小区存在消防安全隐患、消防管道爆裂漏水严重且消防通道长期被堵阻的现状。2017年9月15日至今小区内消防安全通道仍屡次被堵塞，业主多次反映消防问题，阳光家园公司对此状况毫无改善。因此，阳光家园公司长期违反《物业服务合同》第二章第四条之约定，依约还应向黄志江承担相应的违约赔偿责任。
被上诉人阳光家园答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回黄志江的上诉请求。
阳光家园公司向一审法院提出诉讼请求：1.黄志江立即向阳光家园公司支付自2014年3月至2017年6月期间的物业服务费6999.6元。2.黄志江自拖欠物业服务费之日起向阳光家园公司支付违约金共计3966.82元（2014年3月至2016年2月29日,违约金以3815.76元为本金，从逾期之日起，按中国人民银行同期贷款利率4倍计算，合计1967.74元。2016年3月1日至2017年6月30日，违约金以2543.84元为本金，从逾期之日，按每日3‰计算，合计1999.08元)。3.黄志江立即向阳光家园公司支付自2014年3月至2017年6月期间垫付的公摊水电费971.16元。4.黄志江自拖欠公摊水电费之日起向阳光家园公司支付违约金共计324.3元。（违约金以971.16元为本金，从逾期之日起暂计至2017年6月30日，按中国人民银行同期贷款利率4倍计算）。5.黄志江承担案件的全部诉讼费用。
一审法院查明：2014年2月27日，佛山市禅城区金桂园住宅小区（第一届）业主委员会（甲方）与阳光家园公司（乙方）签订《佛山市物业服务合同》，约定：1、物业项目名称为金桂园小区，区域四至：东至金澜北路，南至石湾街道福华居委会，西至华远东路，北至影荫路。小区的实际管理区域以《金桂园规划总平面图》红线范围内的规定为准。2、物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积按月交纳，具体收费标准为楼梯楼0.65元/平方米/月，电梯楼为1.25元/平方米/月，车库为0.65元/平方米/月。业主应在当月的20日前按月交纳物业服务费。3、公共水电费分摊原则：(1)物业管理单位办公及生活等费用由物业管理单位负担；(2)公共的水、电费用由所有的住（用）户按建筑面积分摊，绿化用水由物业管理公司承担；(3)住宅楼内走廊、楼梯的公用电费，由本楼住（用）户按户分摊；(4)二次供水的水、电费由所有受用住（用）户按实际用水比例分摊；(5)电梯公用电费由本楼住（用）户按户分摊；(6)消防泵、消控中心等公用水、电费由所有受用住（用）户按建筑面积分摊；(7)小区范围内的路灯用电费用，由小区所有的住（用）户按建筑面积分摊；(8)地下汽车库的公用电由使用各车库的车主公共分摊。4、物业管理区域内的公共车位、共用部位广告、电梯广告以及经业主大会同意将利用共用部位、共用设施设备进行经营的收入（以下称公共利益）归全体业主所有。小区外商铺前面的车位力争取得管理权。5、共有收益的分配由双方约定。甲方将共用部位委托乙方经营的，乙方可以在共有收益中提取50%资金，其余的50%资金由乙方在每月25日前划入甲方开设的专用账户内，由甲方进行管理，甲方根据《业主大会议事规则》使用。乙方在共有收益中提取50%资金，主要用于以下几个方面的支出：（1）维修、更新、改造、增设公用设施设备；（2）业主公益活动的开展；（3）用于补偿已投入资金约50000元的设备设施的折旧和人员的增加（甲方要求增加一名绿化管理人员）；（4）业主大会议事规则约定的其他事项。乙方应单独立账，独立核算，接受社区居委会、业委会及全体业主监督，并每季度将收支情况在物业管理区域内显著位置公示。6、物业服务期限为两年，自2014年3月1日至2016年2月28日。
2016年，佛山市禅城区金桂园住宅小区（第一届）业主委员会（甲方）与阳光家园公司（乙方）续签《佛山市物业服务合同》一份，该份合同中关于物业项目基本情况及物业服务费的收费标准均与双方2014年2月27日签订的合同内容一致，另约定：1、公共水电费分摊原则第一点及第三点至第八点与原约定一致，公共水电费分摊原则第二点变更为公共的水、电费用由所有的住（用）户按建筑面积分摊。2、业主应在当月的20日前，按月交纳当期物业服务费。如在应缴付月份的次月及以后交纳的视为逾期缴纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之三向乙方支付滞纳金。3、共有收益的分配与原合同基本一致，乙方在共有收益中提取的50%资金的支出第三项变更为物业管理企业经营小区共用部位的成本。4、物业服务期限为三年，自2016年3月1日至2019年2月28日。
关于涉案小区的公摊水电费，阳光家园公司陈述如下：公摊水电费是自来水公司、供电局直接在阳光家园公司账户扣划。公摊水电费由两部分组成：1、全区公摊部分：阳光家园公司工作人员抄表后以全区的建筑面积为基数进行分摊，全区建筑面积包括物业管理用房的面积，由此可以看出阳光家园公司参与了该部分分摊；小区公共电费的计算公式为：电费金额/全区建筑面积×房间建筑面积。小区公共水费的计算公式为：水费金额/全区建筑面积×房间建筑面积。2、单栋房屋分摊部分：阳光家园公司工作人员对每栋楼水电表抄表后按照每栋户数进行分摊。物业管理用房并不处于黄志江权属的10座与12座，故不参与该栋房屋的按户分摊。
另查明，阳光家园公司系具备叁级资质的物业管理公司，于2007年4月27日登记成立，其经营范围包括物业管理、停车场服务、代扣代缴电费、自来水费、燃气等物业管理相关费用等。涉案佛山市禅城区××房的权利人为黄志江，房屋建筑面积为209.71㎡，该房屋为电梯楼；涉案佛山市禅城区××车库的所有权人为黄志江，建筑面积24.62㎡。阳光家园公司于2014年3月1日进驻涉案小区，黄志江自此未支付物业服务费及公摊水电费。
一审法院认为，案件系物业服务合同纠纷。阳光家园公司是具有物业管理资质的物业服务企业，其与佛山市禅城区金桂园住宅小区第一届业主委员会签订的《佛山市物业服务合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，对阳光家园公司及全体业主均具有约束力，各方均应全面履行合同的约定。
关于诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，本案诉讼时效为三年。阳光家园公司2016年12月10日在涉案房屋张贴《收缴管理费通知单》构成诉讼时效中断，因此阳光家园公司主张的物业管理费并未超过诉讼时效，法院对黄志江的该抗辩意见不予采纳。
关于物业服务费，黄志江抗辩阳光家园公司提供物业服务不合格，法院认为：首先，尽管阳光家园公司对涉案小区的管理在某些方面存在一定暇疵，但阳光家园公司作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，黄志江如认为阳光家园公司不履行物业服务合同的约定，可通过正当途径主张权利，不能以物业服务不合格为由对抗阳光家园公司要求交纳物业管理费的主张。第三，黄志江并未举证证明，案涉物业管理服务合同中有关于阳光家园公司物业管理服务存在瑕疵时黄志江可以免交或减交物业服务费的约定。此外，法院虽确认黄志江举证的照片及视频的真实性，但并不能排除黄志江在拍摄照片和视频是存在时间上的取巧，且从阳光家园公司举证内容来看，针对黄志江在答辩中提到的十座消防管爆裂漏水的问题已经采取补救措施；黄志江所述的小区红线范围内的停车位收费问题，不属于案件审查范围内，黄志江或小区业委会可另案主张;至于黄志江抗辩的共有收益问题，合同中对共有收益的分配已有明确约定，如黄志江认为阳光家园公司侵犯了相关权益，可另案主张。综上，黄志江应根据合同约定，向阳光家园公司支付物业管理费。经核算，黄志江应支付2014年3月至2017年6月期间的物业服务费10485.60元，现阳光家园公司仅主张6999.60元，系对其权利的自由处分，法院予以确认。
关于公摊水电费。首先，阳光家园公司关于公共用电及公共用水的分摊计算公式，符合《佛山市物业服务合同》关于公共水电费分摊原则。其次，黄志江抗辩认为阳光家园公司的物业管理用房未参与公共水电费的分摊，然全区公摊水电的计算基数是全区建筑面积，显然包含物业管理用房面积，至于黄志江所属的单栋分摊部分，因物业管理用房与黄志江所属栋数不同，阳光家园公司的物业管理用房不参与黄志江所属的单栋分摊符合合同约定。此外，阳光家园公司已经提供发票证明涉案小区公共水电费已经由其实际垫付，黄志江所述用共有收益支付公摊水电费不符合合同关于共有收益分配的约定，且对已支付公摊水电费的业主不公，结合本案中黄志江2014年3月至2017年6月期间的公摊水电费金额，法院认定黄志江关于公摊水电费不合理的抗辩意见不成立，法院对阳光家园公司主张的金额予以确认，截至2017年6月，黄志江应向阳光家园公司支付已经垫付的公摊水电费971.16元。
关于违约金。阳光家园公司与佛山市禅城区金桂园住宅小区（第一届）业主委员会2014年2月27日签订的《物业服务合同》对违约金的计收没有进行约定，阳光家园公司就黄志江2016年2月28日前拖欠的物业服务费收取违约金没有合同依据，法院不予支持。至于2016年3月之后拖欠的物业服务费，因第二份《物业合同》对逾期支付物业服务费计收违约金有明确约定，故法院予以支持。至于违约金的具体计算标准，合同约定为每日千分之三，该计算标准偏高，且黄志江持有异议，综合黄志江的违约情节及过错程度，法院调整为每日千分之一。
至于阳光家园公司主张的公摊水电费违约金，因合同中未约定公摊水电费的支付时间且未约定逾期支付水电费需支付违约金，阳光家园公司对此主张违约金依据不足，法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、黄志江于判决发生法律效力之日起十日内，向阳光家园公司支付佛山市禅城区华远东路33号十座1602房、佛山市禅城区××车库2014年3月至2017年6月期间的物业服务费6999.60元及违约金（以每月174.99元为本金，自2016月3月21日起按每日千分之一分段累计至实际清偿之日止）；二、黄志江于判决发生法律效力之日起十日内，向阳光家园公司支付佛山市禅城区华远东路33号十座1602房2014年3月至2017年6月期间的公摊水电费971.16元；三、驳回阳光家园公司的其他诉讼请求。案件受理费53元，由阳光家园公司负担13元，黄志江负担40元。
二审期间，黄志江向本院提交以下证据材料：
证据1.金桂园16座509业主电单车被盗视频、金桂园9座小区业主多辆汽车被刮花视频、电单车被盗报警回执及投诉截图、车辆被刮花的投诉截图、金桂园业主投诉截图，拟证明阳光家园公司的物业管理长期存在问题，至今仍未妥善解决。
证据2.公示后的《物业服务合同》第四条、第二十七条，阻塞（小区北门）消防安全通道视频、阻塞（小区北门）消防安全通道图片、业主对阻塞消防安全通道的指责（截图）、业主对阻塞消防安全通道的投诉（截图），拟证明阳光家园公司并未切实履行消防安全整改义务，在阳光家园公司未履行其应尽义务之前无权向黄志江追缴物业服务费。
二审期间，阳光家园公司向本院提交消防通道图片及监控设备安装图片，拟证明阳光家园公司已经及时改善存在的管理瑕疵。
黄志江及阳光家园公司均对对方提交的证据的真实性、合法性、关联性不予确认。经审查，黄志江及阳光家园公司提交的证据均来源真实，形式合法，本院对其真实性予以确认。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点系黄志江应否向阳光家园公司支付从2014年3月至2017年6月拖欠的物业服务费、公摊水电费及相应滞纳金。
本案中，阳光家园公司与佛山市禅城区金桂园住宅小区（第一届）业主委员会先后签订的两份《佛山市物业服务合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，上述《佛山市物业服务合同》对黄志江具有拘束力，黄志江应按照《佛山市物业服务合同》的约定支付物业服务费及公摊水电费。依据《佛山市物业服务合同》的约定，黄志江应于每月20日前向阳光家园公司支付当月的物业服务费262.14元（1.25元/平方米/月×209.71平方米），故共计应支付2014年3月至2017年6月期间的物业管理费10485.60元，并按照每月的实际用量向阳光家园公司支付公摊水电费。现阳光家园公司仅要求黄志江支付2014年3月至2017年6月期间的物业服务费6999.60元，系阳光家园公司对自身权利的处分，本院予以确认。结合黄志江拖欠的公摊水电费金额，截至2017年6月黄志江应向阳光家园公司支付物业服务费6999.60元及公摊水电费971.16元。依据阳光家园公司于2016年3月与佛山市禅城区金桂园住宅小区（第一届）业主委员会签订的《佛山市物业服务合同》约定，黄志江逾期支付物业服务费的，还应依约向阳光家园公司支付逾期违约金，一审法院认为约定的违约金标准过高，从而酌定黄志江自2016年3月21日按每日千分之一的标准分段累计计算违约金予阳光家园公司亦无不当，本院亦予以维持。黄志江上诉主ＸＸ光家园公司提供的物业服务存在管理问题，且阳光家园公司存在非法侵吞业主收益的违法行为，在阳光家园公司未改进服务中存在的问题及存在的违法行为前，阳光家园公司无权要求黄志江交纳物业服务费。对此本院认为，阳光家园公司作为案涉小区的物业服务企业，是对小区各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、公用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，其提供的服务具有公共性、整体性，业主若认为物业服务公司提供的服务不到位，其可根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，也可通过业主委员会或召开业主大会与物业服务企业进行协商或解聘物业服务企业等措施主张权利，而个体业主以物业服务不达标为由拒绝支付物业服务费会对小区的整体服务产生不利影响，对于其他按时缴纳费用的业主也不公平。故黄志江上诉主张不交纳物业服务费、公摊水电费及滞纳金的理由不成立，本院依法不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。黄志江的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费106元，由上诉人黄志江负担。
本判决为终审判决。
审判长 余珂珂
审判员 安 静
审判员 黄玉凤
二〇一八年二月八日
书记员 冯隽尧