安徽省宣城市宣州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖1802民初5763号
原告：宣城市万家市场运营管理有限公司，住所地安徽省宣
城市宣州区。
法定代表人：杨炳楼，该公司总经理。
委托诉讼代理人：顾嫄，江苏博事达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡璐，江苏博事达律师事务所律师。
被告：刘松涛，男，汉族，住安徽省宣城市宣州区。
原告宣城市万家市场运营管理有限公司（以下简称万家公司）诉被告刘松涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万家公司的委托代理人顾嫄、蔡璐，被告刘松涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
万家公司向本院提出诉讼请求：
1.刘松涛立即支付截至2016年5月13日租金413960.16元及逾期付款违约金（其中70669元自2013年2月28日起、80669元自2014年2月28日起、161338元自2014年8月31日起、101284.16元自2016年5月13日起，均按年利率24%计算至实际给付之日止），并按照32元/㎡/月的标准支付2016年5月13日起至2016年7月3日止的房屋占用费4684.71元；
2.刘松涛立即支付截至2016年5月13日的物业服务费15769.63元及逾期付款违约金（其中2520.90元自2013年3月16日起、2520.90元自2013年9月15日起、2520.90元自2014年3月16日起、2520.90元自2014年9月15日起、2520.90元自2015年3月16日起、3165.13元自2016年5月13日起，均按年利率24%计算至实际给付之日止），并按照1元/㎡/月的标准支付2016年5月13日起至2016年7月3日房屋占用期间的物业服务费146.40元；
3.刘松涛立即支付截至2016年5月13日的市场经营综合管理服务费18290.53元及逾期付款违约金（其中15125.40元自2015年9月30日起、3165.13元自2016年5月13日起，均按年利率24%计算至实际给付之日止），并按照1元/㎡/月的标准支付2016年5月13日起至2016年7月3日的房屋占用期间的市场经营综合管理服务费146.40元；
4.本案诉讼费由刘松涛负担。
事实与理由：2012年3月2日，宣城百汇置业有限公司将其所有的位于宣城百汇商贸物流园一期房产授权万家公司对外出租，由此产生的权利义务均由万家公司承受。2012年7月12日，万家公司与刘松涛签订了《房屋租赁合同》及《市场商业经营管理服务协议》，将位于宣城百汇建材五金大世界小馆3栋108-112号商位交由刘松涛开展约定的经营活动，双方对租赁期限、租金标准、物业服务费、市场经营综合管理服务费标准以及逾期付款违约责任等均进行了明确约定。合同签订后，刘松涛仅支付了1000元租金及六个月的物业服务费，其余费用至今未付。
刘松涛辩称：当时招商政策和规划远景很好，故入驻了商铺，但入驻后生意一直处于亏损状态，万家公司应尽早采取措施通知缴纳房租及各项费用，但却拖延至今起诉，且诉请的各项费用没有依据，请求法庭不予支持。
万家公司围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，刘松涛对万家公司所举证据“三性”均无异议，本院予以确认并在卷佐证。
根据上述认定的证据，结合当事人的当庭陈述，本院查明事实如下：2012年3月2日，宣城百汇置业有限公司（以下简称百汇公司）将其所有的位于宣城百汇商贸物流园一期房产授权万家公司对外出租，由此产生的权利义务均由万家公司承受。2012年7月6日，出租方万家公司（甲方）与承租方刘松涛（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：“一、房屋位于宣城百汇商贸物流园一期3栋一层108至112号共5间，建筑面积420.15平方米（该建筑面积为本合同项下租金、物业服务费等费用的计取基数）；三、租赁期限为3年，自2012年10月1日起至2015年9月30日止，本市场于2012年10月1日前正式开业，如有变更甲方将另行通知，市场开业前乙方进场视为免租装修期和免租试营业期；四、租金按房屋的建筑面积计付，每月每平方米32元，年租金为161338元，该费用不包含物业服务费用、公共事业费用及其他费用。第一年前6个月为免租期，后6个月租金为80669元，乙方于前6个月期满前一个月支付；第二年前6个月为免租期，后6个月租金为80669元，乙方于前6个月期满前一个月支付；第三年租金为161338元，乙方于第二年结束的前一个月支付；七、乙方应自房屋交付之日起，按每月每平方米1元的标准支付物业服务费，支付方式为每6个月为一交费期，除第一期物业服务费外，乙方应在每个交费期结束前15日内支付下一交费期的物业服务费，第一个交费期物业服务费，乙方应当在房屋交付之日支付；十四、乙方延迟支付租金、物业服务费及其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠款金额千分之一的迟延履行违约金，经甲方书面催告后30日内乙方未足额支付欠费的，甲方有权单方解除合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任。
同日，双方又签订了一份《市场商业经营管理服务协议》，约定刘松涛自承租之日起按其承租房屋面积每月每平方米1元的标准向万家公司交纳市场经营管理服务费，逾期缴费的按每天5%加收滞纳金。
合同签订后万家公司向刘松涛交付了租赁房屋。刘松涛交纳1万元租金及2520元物业服务费后未再继续缴费。合同期满后，万家公司于2016年5月12日向刘松涛发函催要租赁期内的各项费用，刘松涛签收后未支付并持续占用租赁房屋至2016年7月3日。2017年3月20日，万家公司再次发函催要各项费用，刘松涛签收后至今仍未支付。
本院认为：刘松涛与万家公司签订的合同合法有效，万家公司交付租赁的房屋后，刘松涛应按合同约定支付租金、物业服务费、运营管理费，逾期应承担违约金，但双方合同中约定的违约金标准过高，本院酌定违约金按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。
刘松涛与万家公司约定房屋租赁期至2015年9月30日止，但刘松涛实际持续使用房屋至2016年7月3日，故万家公司要刘松涛参照合同约定标准支付各项费用至实际使用之日止，本院予以确认，但2015年10月1日至2016年7月3日间的各项费用未约定给付期限，万家公司可随时主张，违约金自其主张权利之日即2017年3月20日起计算。
综上，依据双方合同约定，结合万家公司的诉讼请求，本院确定刘松涛应负担的各项费用及支付时间如下：
首先，根据双方关于承租期及免租期的约定，2012年10月1日至2013年3月31日及2013年10月1日至2014年3月31日间刘松涛无需交纳租金，另双方还约定了“商场开业前为免租装修期和免租试营业期”，而商场于2013年5月1日开业，因此刘松涛第一年2013年5月1日至2013年9月30日的租金67224元（161338元/年÷12个月×5个月），扣除刘松涛已支付的1万元，剩余57224元应于2013年3月31日前支付，逾期自2013年4月1日起承担违约金；第二年2014年4月1日至2014年9月30日的租金为80669元，应于2014年2月28日前支付，逾期自2014年3月1日起承担违约金；第三年2014年10月1日至2015年9月30日的租金161338元，应于2014年8月31日前支付，逾期自2014年9月1日起承担违约金；2015年10月1日至2016年5月12日租金98128元（161338元/年÷365×222），未约定给付期限，万家公司可随时主张，逾期自主张权利之日即2017年3月20日起承担违约金；另万家公司主张2016年5月12日至2016年7月3日房屋占用期间的租金损失4684元，本院予以确认。
其次，刘松涛应依约支付物业服务费，第一期2012年10月1日至2013年3月31日间的物业服务费2520元刘松涛已交纳；第二期2013年4月1日至9月30日的2520元，应于2013年3月14日前支付，逾期自2013年3月15日起承担违约金；第三期2013年10月1日至2014年3月31日的2520元，应于2013年9月14日前支付，逾期自2013年9月15日起承担违约金；第四期2014年4月1日至2014年9月30日的2520元，应于2014年3月14日前支付，逾期自2014年3月15日起承担违约金；第五期2014年10月1日至2015年3月31日2520元，应于2014年9月14日前支付，逾期自2014年9月15日起承担违约金；第六期2015年4月1日至2015年9月30日的2520元，应于2015年3月14日前支付，逾期自2015年3月15日起承担违约金；2015年10月1日至2016年5月12日间的物业服务费3109元（420.15元/月÷30天×222天），万家公司可随时主张，逾期自2017年3月20日起承担违约金；另万家公司主张2016年5月12日至2016年7月3日的物业服务费146元，本院予以确认。
再次，刘松涛应依约支付截至2016年5月12日的市场运营综合管理服务费18229元，该款未约定给付期限，万家公司可随时主张，逾期自2017年3月20日起承担违约金；另万家公司主张2016年5月12日至2016年7月3日的市场运营综合管理服务费146元，本院予以确认。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告刘松涛于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司租金合计397359元及逾期付款违约金（其中57224元自2013年4月1日起、80669元自2014年3月1日、161338元自2014年9月1日起、98128自2017年3月20日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际给付之日止），并承担房屋占用期间租金损失4684元；
二、被告刘松涛于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司物业服务费15709元及逾期付款违约金（其中2520元自2013年3月15日起、2520元自2013年9月15日起、2520元自2014年3月15日起、2520元自2014年9月15日起、2520元自2015年3月15日起、3109元自2017年3月20日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际给付之日止），并承担房屋占用期间的物业管理费146元；
三、被告刘松涛于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司市场运营综合管理服务费18229元及逾期付款违约金（自2017年3月20日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际给付之日止），并承担房屋占用期间的市场运营综合管理服务费146元；
四、驳回原告宣城市万家市场运营管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11567元，原告宣城市万家市场运营管理有限公司负担3567元，被告刘松涛负担8000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审 判 长 杜美龄
审 判 员 王 琼
人民陪审员 赵春燕
二〇一八年一月二十日
书 记 员 成 丽
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。