北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终3369号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王立玲，女，1963年4月22日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）：谢德芳（王立玲之夫），1961年12月24日出生。
二上诉人共同之委托诉讼代理人：李华，北京市观澜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨成都，男，汉族，1984年2月2日出生。
委托诉讼代理人：蒋浩，北京市两高律师事务所律师。
委托诉讼代理人：付佳，北京市两高律师事务所实习律师。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：闫松松，男，该公司职员。
上诉人王立玲、谢德芳因与被上诉人杨成都及原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市大兴区人民法院(2016)京0115民初10403号民事判决，共同向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
王立玲、谢德芳共同上诉请求：撤销原判，改判支持我们一审的反诉请求或将本案发回重审。事实和理由：我与杨成都在买卖合同中约定合同履行期限为200天，该约定符合国家强制性规定，而双方补充协议另行约定的权属转移登记时间没有维护我的合法权益，故应以200天为合法有效的履行期限。杨成都自身原因不能在合理期限内办理贷款，构成根本违约，合同应予解除。关于变更合同问题，只要我没有明确表示同意变更并签字确认，该变更就不会成立，且我也没有义务去配合变更合同。一审法院对杨成都的履行能力审查不足，他没有全款履行的能力，我们的合法权益得不到保障。合同签订后，我们一直忠实履行合同义务，没有违约行为，提出解除合同也是在履行期限届满之后。
杨成都辩称，一审判决降低违约金错误，但我未提出上诉，现同意原判。我在履行合同过程中没有违约行为，王立玲、谢德芳不享有合同解除权。关于200天的履行期限，双方在补充协议中已经进行了变更，且不违反国家强制性规定，变更约定有效。一审法院关于王立玲、谢德芳出具解除合同通知书系根本违约的认定正确。现我可以全额支付购房款。综上，请二审法院驳回王立玲、谢德芳的全部诉讼请求。
链家公司述称，我公司同意一审判决，不同意王立玲、谢德芳的上诉请求。
杨成都向一审法院起诉请求：1、王立玲、谢德芳继续履行与我于2015年11月7日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2、王立玲、谢德芳协助我办理位于北京市大兴区×××301房屋（以下简称涉案房屋）所有权转移登记等手续，我同意将剩余房款156万元一次性支付给王立玲、谢德芳；3、王立玲、谢德芳支付总房款百分之二十的违约金63.36万元。
王立玲、谢德芳反诉请求：1、解除双方签订的北京市存量房屋买卖合同、补充协议、买卖定金协议书，以及在2016年2月17日签订的房屋网签合同，合同编号为C1192261；2、按照约定杨成都所交的6万元定金不予退还。
一审法院认定事实：2015年11月7日，杨成都（买受人）与王立玲（出卖人）经链家公司居间介绍，签订北京市存量房屋买卖合同（以下简称：买卖合同），合同约定：王立玲所售房屋坐落为北京市大兴区×××301，产权证明所载建筑面积共115.13平方米。经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为222万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为94.8万元。买受人向出卖人支付定金6万元，定金支付方式为直接支付出卖人。买受人向银行/公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为155万元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的）,双方同意由买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担期间已发生的及要产生的各项费用。出卖人应当于首付款打入监管账户后办理贷款手续当日将该房屋交付给买受人。当事人双方同意，自本合同签订之日起200日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，杨成都（乙方，买受方）与王立玲（甲方，出卖方），以及链家公司（丙方、居间方）共同签订补充协议，协议约定，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具、家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币316.8万元整，此价格为甲方净得价，不含税；乙方于2015年11月7日将第一笔定金人民币6万元以自行支付的方式支付甲方，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分；乙方于2016年4月15日将第一笔首付款人民币154.8万元（不包含前期支付全部定金）以理房通托管的方式支付甲方；甲乙双方应于乙方购房资质审核通过后五个工作日2016年4月20日共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意，在银行和公积金批贷后五个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移手续。违约责任：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；……乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向甲方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还；本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力，如本协议与买卖合同、居间服务合同、房屋交易保障服务合同约定不一致的，均以本协议为准。双方于同日签订了买卖定金协议书、居间服务合同、房屋交易保障服务合同等合同，杨成都于当日向王立玲支付6万元定金。
2016年2月17日，杨成都与王立玲通过链家公司将合同编号为C1192261的存量房屋买卖合同进行网上备案。
2016年4月12日，杨成都与王立玲在链家公司的组织下，办理了公积金贷款及银行贷款的相关手续。同日，杨成都（乙方）、王立玲（甲方）、链家公司（丙方）签订了补充协议，补充协议约定：甲乙双方协商一致关于前补充协议交房日期约定项作废，现交房时间重新约定，甲方于过户当日将涉案房屋交付给乙方，双方无异议，见证方丙方。
2016年4月18日，杨成都（乙方，买受方）与王立玲（甲方，出卖方）、北京理房通支付科技有限公司（丙方）签订理房通资金托管协议，约定托管金额为154.8万元。同日，杨成都向理房通资金托管账户内打入154.8万元。
2016年5月7日，链家公司的工作人员向王立玲发送短信息，内容为：“王姐，您看看今晚能不能我们过去找您一下，就几分钟签个字就行，这样不耽误批贷，要不审批的慢怕耽误您的时间，签完了补上首付一周左右就能过户了。手续都办到这个地步了，最后一个签字希望您配合一下，我也是想尽快的把这张单子完结了，我知道您平常工作忙希望您理解。”2016年5月20日，链家工作人员向王立玲发送短信息，内容为：“王姐您回来了没？回来了跟我联系一下客户等着您那，咱们好确定下时间，好尽快走手续省的耽误您后续时间。”王立玲回复消息为：“再有两三天就回去了，谢谢你为我着想都等这么长时间了，已经不着急了，我该配合的手续不是已经走完了吗”。链家公司工作人员回复：“组合贷审批太慢了，他想单独改成一种贷款，商贷或者公积金，就得从新补签下，真不好意思啊”。王立玲回复：“当初你们说组合贷最快，现在又说差不多一周左右就能过户，这次你们能保证吗”。链家公司工作人员回复：“我问好了补签完了一周左右就能过户肯定没问题。”王立玲回复：“好的，等我回去再说吧。”2016年5月23日，链家公司工作人员询问王立玲是否回来，王立玲回复称“延期了，暂时回不去。”2016年5月29日，链家公司工作人员再次询问时，王立玲于2016年5月30日回复短信表明其知道了补签的事情，要求等其回来后再说，并说明其回程日期为下周。
2016年6月10日，王立玲与谢德芳共同前往链家公司门店，杨成都未到场，就相关问题进行协商，在该次协商过程中，链家公司的工作人员陈述杨成都系因征信问题无法申请商业贷款，并明确说明如王立玲不配合签字，合同无法继续履行。2016年6月12日，王立玲、谢德芳与杨成都共同前往链家公司门店进行协商，并未能达成一致意见，期间，王立玲表示希望解除合同。
2016年6月12日，链家公司向王立玲发送催告函，要求王立玲在2016年6月20日前配合本次交易的房屋购买人，办理交易房屋的银行贷款的面签手续，办理交易房屋的过户手续，完成交易房屋的交付，完成交易房屋的物业交割，完成户口迁出的手续。
2016年6月16日，王立玲出具解除合同通知书，要求解除合同，理由为：1、杨成都未能在约定的时间内贷款成功导致合同未能在200日内完成房屋权属转移登记手续的办理且已超过15日；2、杨成都未能在2016年4月15日如期缴纳首付款所产生的违约金未缴纳超过15日。并表明愿就定金6万元的返还事宜进行协商，如未能按时顺利解除合同，将会要求杨成都承担违约金及实际损失。
经询问，杨成都同意将付款方式变更为全额支付剩余房款。
一审经审理认为：杨成都与王立玲、链家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行相关义务。本案中，双方均主张对方违约，王立玲依据买卖合同约定主张杨成都在合同的最长履行期限200日内未能履行交付房款及相关手续，已构成根本违约；而杨成都主张已通过中介告知王立玲需要补签相关手续，王立玲迟迟未配合导致超过200日期限，己方不构成违约，王立玲拒绝继续出售房屋构成违约。法院认为，在本次合同履行过程中，通过链家公司工作人员与王立玲的短信记录可以确认，即便王立玲不知道杨成都必须变更合同才可以继续履行合同，但亦可以从短信内容中判断需要对合同内容变更进行协商，此时王立玲并未明确拒绝对合同进行变更，而是要求待其回程后再说，且2016年6月10日方前往链家公司进行协商合同变更事宜，并且双方在补充协议中约定权属转移登记的时间为“在银行和公积金批贷后五个工作日内”，其据此主张杨成都超过最长履行期限并构成根本违约的主张不能成立。王立玲于2016年6月16日出具解除合同通知书明确表明拒绝出售房屋则构成根本违约。王立玲在诉讼中主张杨成都2016年4月15日没有如期交付款项构成违约，虽双方均未能就是否同意延期履行提供证据，但杨成都与王立玲于2016年4月18日签订了理房通资金托管协议的事实，足以证明双方均同意继续履行合同，故王立玲据此主张杨成都构成根本违约，法院不予采信。此外，王立玲关于杨成都因征信问题未能顺利批贷系未如实提供购房资料的主张，没有事实及法律依据，法院不予采信。根据以上情况，法院认定本次房屋交易过程中的违约方为王立玲一方，杨成都作为守约方要求继续履行合同的诉讼请求，法院予以支持。现杨成都自愿变更付款方式，不损害王立玲合法权益，且有利于合同目的的实现，法院不持异议。杨成都主张的违约金63.36万元，虽符合合同约定，但数额过高，根据相关法律规定，参考合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑，法院对违约金数额酌情调整为6万元。对于王立玲反诉要求杨成都解除合同及支付违约金的诉讼请求，没有事实及法律依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、杨成都于判决生效后十日内给付王立玲、谢德芳剩余房款156万元;二、判决第一项全部履行完毕后十日内，王立玲、谢德芳协助杨成都办理北京市大兴区×××301房屋的产权转移登记手续；三、王立玲、谢德芳于判决生效后十日内给付杨成都违约金6万元；四、驳回杨成都的其他诉讼请求；五、驳回王立玲、谢德芳的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明相关事实予以确认。
另，杨成都为证明其履行能力，于本院审理期间将150万元预存于一审法院。
本院认为，关于200日履行期限的问题，因王立玲、谢德芳及杨成都在补充协议中对房屋所有权转移登记时间另行约定，合同履行期限与贷款的批贷相关联，故现王立玲、谢德芳仍主张200日为强制性履行期限与双方合同约定不一亦没有法律依据，而其所述补充协议的变更内容没有维护其合法权益一节，没有证据证明，本院难以认定。
关于“变更合同”的问题，本院认为王立玲、谢德芳及杨成都所签房屋买卖合同约定的房款支付方式为部分贷款支付，而作为出卖方的王立玲、谢德芳对杨成都在贷款过程中需要己方予以配合办理相关手续是明知的。实际办理贷款过程中，杨成都由于个人征信原因未能通过合同约定的商业及公积金组合贷款的形式办理贷款，在变更其他方式贷款上需要王立玲、谢德芳的配合，即在原买卖合同的贷款约定项中重新约定贷款形式，该更改非对合同主要条款的变更，对王立玲、谢德芳的合同权益亦不构成实质性的影响，且如能及时变更系对合同顺利履行的推动。故，本院认为虽原约定贷款形式不能办理贷款系杨成都个人原因造成，但王立玲、谢德芳亦应本着促进合同履行的态度，配合杨成都办理贷款事宜。而王立玲、谢德芳不仅未配合，却有拖延行为并提出拒绝出售房屋，构成违约，一审法院对此认定正确。
关于杨成都的履行能力问题，根据本案查明的事实，杨成都已经支付定金6万元，通过理房通资金托管154.8万元，现其将余款150万元已经预存于一审法院，故上述定金可以在合同履行后折抵房款，理房通托管资金亦可在合同履行完毕后通过相应程序提取，剩余款项的支付也有了确实的保障。本院对杨成都一次性付款的履行能力予以确认。
综上所述，王立玲、谢德芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费32144元，由王立玲、谢德芳共同负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 刘丽杰
审判员 蒋春燕
审判员 李 淼
二〇一七年五月二十四日
书记员 杨 竹