广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗越法民三初字第191号
原告：广州光明房产建设有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：钱旭，职务董事长。
委托代理人：徐立，该公司职工，通讯地址同上。
委托代理人：贺洪伟，广东红棉律师事务所律师。
被告：ＸＸＸ，户籍地址广东省佛山市南海区。
原告广州光明房产建设有限公司诉被告ＸＸＸ商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州光明房产建设有限公司的委托代理人徐立、贺洪伟到庭参加诉讼。被告ＸＸＸ经本院依法传唤不到庭。现已审理终结。
原告诉称：原告与被告于2004年4月13日签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的广州市越秀区西湖路龙藏街光明广场第三层315商铺，建筑面积35.62平方米，总价1240098元，由被告分期支付，被告将315商铺自2004年8月1日至2008年7月31日的使用收益权授予原告，抵扣30%的楼款。双方又于同年7月21日签订《商品房买卖合同》补充协议，约定未能办理银行按揭的100000元楼款由被告于2004年8月26日至2005年1月26日分六期支付。签订上述合同后，原告依约交付了315商铺，但被告仅支付了20000元房款。因被告无力偿还贷款，中国银行天河支行于2006年9月5日向原告发出《履行担保人责任通知书》，要求原告回购315商铺。原、被告于2006年11月27日签订《协议书》，约定解除《商品房买卖合同》，被告承担解除合同所产生的全部回购、退案费用、违约金及原告因此而产生的各项税费、罚金、佣金、利息等损失。但被告怠于履行上述义务。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.确认解除原、被告签订的《商品房买卖合同》于2006年11月27日解除；2、注销原、被告签订《商品房买卖合同》在广州市国土资源及房屋管理局办理的合同备案登记；3、被告赔偿原告各项损失（其中未付房款的违约金按239948元*20%计、贷款本金的违约金按442538.73元*20%、银行贷款利息136429.28元、银行罚款利息6606.17元、印花税372.03元、销售佣金24801.96元、律师费34000元、违约金28140元、物业管理费186114.5元、租金损失246579.45元）。
被告ＸＸＸ没有答辩。
经审理查明：2003年7月22日，原告（甲方、卖方）与被告（乙方）签订《光明广场订购书》，约定乙方订购由甲方兴建并经广州市国土地产管理局批准出售的、位置坐落于广州市西湖路龙藏街光明广场第三层315号房地产；甲、乙双方同意并确认，该房地产的成交价为1240098元，建筑面积35.62平方米，套内面积17.81平方米；乙方向甲方支付20000元作为乙方履行《光明广场订购书》定金等。同日，被告向原告支付了20000元定金。同年10月26日被告向原告支付了涉讼商铺的部分首期款100000元。2004年4月13日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》（已在广州市房地产交易所办理了预售合同登记手续），约定买受人所购的广州市西湖路龙藏街光明广场第三层315号房地产为预售商品房，建筑面积35.62平方米，其中，套内建筑面积17.81平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.81平方米；该商品房屋按套出售，按套内建筑面积计算，每平方米69629.31元，总金额1240098元；买受人应当按时如期将房价款支付到《商品房预售许可证》指定的售房款银行监控账号中国建设银行广州市越秀支行（监控账号440420301012000056486）；买受人应于2003年8月6日前支付全部楼款的10%即124009.8元，买受人应于2003年8月7日前支付按揭尾数49元，买受人应于2003年9月7日前支付全部楼款的10%即124009.8元，50%即620000元待办银行按揭，买受人需在本合同签订后3日内，向出卖人提供办理银行按揭所需要的全部资料，在签订银行按揭合同，否则将视作买受人违约，买受人按日向出卖人支付银行贷款金额万分之五的违约金；买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权提出解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金；买受人愿意继承履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；出卖人应当在2004年5月30日前将验收合格的商品房交付买受人使用等。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》约定，甲方同意乙方30%楼款372029.4元以乙方授予甲方的四年使用收益权按月免息相抵扣，在此期间乙方无需支付该楼款的利息，当乙方使用权在四年期限满时，不够支付乙方30%楼款时，由甲方负担，并视乙方30%楼款已付清，当乙方使用收益权超过支付乙方30%楼款时，收益由甲方所得；乙方同意将所购的光明广场第三层315号铺四年使用权、收益权授予甲方，乙方授予甲方的使用权期限从2004年8月1日至2008年7月31日；乙方70%楼款仍按《商品房买卖合同》约定支付；自签订本协议之日起，甲方即对该铺全面的管理、经营、出租权、收益权，乙方不得以任何理由干预甲方的经营、管理工作，如甲方出租该铺时需要乙方提供相关法律文件，乙方必须配合，甲方出租该铺的期限超过乙方授予的使用期限，必须事先征得乙方同意；签订本协议后，乙方对商铺的所有权不变，仍有对该商铺转让、赠与或继承的权利，但必须在此行为之前一个月书面通知甲方，并保证该商铺的受让人、继承人在本协议有效期内承担乙方应负所有责任和义务。同日，被告向原告支付了楼款99166.35元。同年4月15日，被告向原告支付楼款28902.25元。同年7月20日，中国银行广州市天河支行（甲方、贷款人）、被告（乙方、借款人）及原告（丙方、保证人）签订《住房抵押贷款合同》，约定贷款金额520000元，贷款期限10年，从贷款发放之日起120月；乙方在贷款发放次月起逐月还款，供款总期数为120期，每月还款日为13日；抵押物房产地址广州市西湖路龙藏街光明广场三层315号，建筑面积35.62平方米；购房总价1240098元；本合同由丙方为乙方在本合同项下的贷款提供连带责任的保证担保等。同年7月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商品房买卖合同》补充协议，约定甲乙双方约定对《商品房买卖合同》，第三层315号铺，其中50%的楼款，由乙方通过按揭贷款方式支付，由于受国家对银行按揭贷款新政策的影响，按揭银行放贷规模也作出相应调整，按揭银行只同意向乙方提供所购楼价的42%的贷款，乙方需另行向甲方支付银行不能提供的百分之八的楼款，现甲乙双方协商一致，乙方采取分期方式支付，乙方从2004年8月26日起至2005年1月26日止，以分期方式分6个月支付，2004年8月26日支付10000元，2004年9月26日支付10000元，2004年10月26日支付10000元，2004年11月26日支付20000元，2004年12月26日支付20000元，2005年1月26日支付30000元，甲乙双方已签订的《商品房买卖合同》第七条追究乙方违约责任等。同年8月29日，原告收到被告购买商铺的按揭楼款520000元。同年8月28日和9月29日，被告分别向原告支付商铺楼款各10000元。被告从2004年9月13日起开始偿还贷款。2006年11月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》，确认乙方意向甲方支付楼款788068.6元，其中520000元是通过银行按揭支付给甲方的，现乙方拖欠银行贷款，银行解除与乙方的贷款合同，导致甲方向银行承担回购责任，乙方向甲方要求解除双方于2004年4月13日签订的《商品房买卖合同》（该合同于同年5月4日在广州市房地产交易管理部门备案登记）；约定：甲、乙双方一直确认《商品房买卖合同》（编号：穗房合字2003017036号）于2006年11月27日解除，乙方应按《商品房买卖合同》的约定向甲方支付累计未付楼款及甲方为银行支付回购楼款本金的20%的违约金，并赔偿甲方因合同解除和商铺退案而支出的费用和遭受的全部损失，包括但不限于甲方已交纳的契税、营业税、印花税、销售佣金、律师费等税费等。原告于2014年12月29日向本院提起诉讼。
庭审中，据原告提供的证据：1、2006年11月28日中国银行股份有限公司广州天河支行向原告发出被告欠供情况，截至2006年11月27日，被告拖欠8月供楼款5300元等。2、中国银行股份有限公司广州天河支行2014年8月14日出具的《贷款结清证明》记载，借款人ＸＸＸ2004年8月24日借款金额520000元由广州光明房地产建设有限公司代偿，于2014年8月13日结清。3、原告2006年11月29日的《银行进账单》（回单），记载原告于当日以支票方式向中国银行股份有限公司广州天河支行汇款9200元，其中被告315号的供款5300元。4、中国银行股份有限公司广州天河支行2014年9月18日出具的贷款已还款明细清单及2004年9月13日至2011年8月13日还本金额、还息金额、本金罚息、利息罚息明细表。经计算，截至2014年8月13日，原告代被告支付按揭款本金共441998.53元，利息136429.28元，本金罚息4176.32元，利息罚息2429.85元。5、广州市电子缴税回单，记载金额180296元，其中印花税372.03元。6、原告与广州旺地房地产信息咨询有限公司签订的《全程策划服务合同书》，记载原告聘请该公司担任光明广场的物业全程策划顾问，聘任期2002年7月1日至2003年6月30日，服务费为每月50000元。7、原告（甲方）于2005年5月17日与赖锦镇、高翠莲（乙方）签订的《广州市房地产租赁合同》，记载甲方将西湖路63号315号房地产（建筑面积35.62平方米）出租给乙方作商业用途使用，租赁期自2005年5月27日至2008年7月30日，其中2005年5月27日至2006年5月26日的月租金为6725元，2006年5月27日至2007年5月26日的月租金为7398元，2007年5月27日至2008年5月26日的月租金为8138元，2008年5月27日至2008年7月30日的月租金为8952元等。8、原告于2012年3月31日与广州摩登百货股份有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》，记载原告将西湖路63号二至五层部分商铺（建筑面积3686.15平方米，不含315号商铺）出租给该公司作商业使用，租赁期限自2012年5月1日至2023年4月30日，其中2012年5月1日至2012年12月31日装修期免租，2013年1月1日至2014年4月30日月租金为240260元2014年5月1日至2015年2月28日月租金为375647.04元等。9、《前期物业管理服务协议》，记载光明广场商铺按每月每平米55元计收。10、原告于2014年11月18日向广东红棉律师事务所支付34000元律师费的银行支票。
本院认为：原、被告自愿签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。由于被告按约定支付房款及偿还银行贷款，构成违约，故双方于2006年11月27日自愿签订了《协议书》，该协议双方的真实意思表示，为有效协议，对双方具有约束力。协议中明确约定原、被告同意于当日解除《商品房买卖合同》及被告应承担的违约责任，故原告要求被告赔偿未付房款的违约金、代付贷款本金的违约金、银行贷款利息、银行罚款利息的诉讼请求，本院予以支持。经计算，商铺总价款1240098元，被告已付房款268068.6元，租金抵扣的房款（从2004年8月起至2006年11月止）共217017.15元，银行贷款520000元，故被告实际未付的房款235012.25元（含2006年12月至2008年7月未抵房款155012.25元）。另原告再要求确认双方解除合同的请求本院不再调处。鉴于2004年4月13日原、被告签订的《协议书》中没有约定管理费谁承担的问题，但该协议明确约定2004年8月1日至2006年11月27日涉讼商铺是由原告全面管理、经营、出租及收益，根据公平合理原则，故该期间的管理费应由原告负责。关于租金损失一节，因2006年11月27日涉讼商铺的买卖合同解除，按约定此期间也是原告出租商铺获取收益，显然商铺自原告出租至合同解除后一直处于原告的管理之中，而原告也没有提供其直接实际损失的证据，故其要求被告赔偿租金损失及销售佣金的请求没有事实依据，本院亦不予支持。由于律师费和印花税的发票无法反映与被告的涉讼商铺有关，故本院对原告的该项诉请亦不予支持，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十八条判决如下：
一、被告ＸＸＸ自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州光明房产建设有限公司未付房款的违约金（按235012.25元的20%计）、未付的贷款本金的违约金（按442538.73元的20%计）及银行贷款利息136429.28元、银行罚款利息6606.17元。
二、被告ＸＸＸ自本判决发生法律效力之日起10日内与原告广州光明房产建设有限公司到房管部门办理穗房合字2003017036号《商品房买卖合同》注销登记手续。
三、驳回原告广州光明房产建设有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费23117元，公告费500元，合计共23617元，由原告广州光明房产建设有限公司负担5478元，被告ＸＸＸ负担18139元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 程朝阳
人民陪审员 潘路米
人民陪审员 周跃新
二〇一五年九月十六日
书 记 员 莫翠雯