山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁10民终325号
上诉人（原审原告）：徐宏诚，男，1975年12月13日出生，台湾地区居民，现住台湾新北市树林区。
委托诉讼代理人：吴桀，江西柴桑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：山东国信置业有限公司，住所地山东省乳山市海阳所镇龙海山庄。
法定代理人：能丽，总经理。
委托诉讼代理人：陈京海，乳山持正法律服务所法律工作者。
上诉人徐宏诚因与被上诉人山东国信置业有限公司（以下简称国信置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省乳山市人民法院(2016)鲁1083民初2052号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐宏诚上诉请求：撤销原判第二项，改判国信置业向徐宏诚交付乳山市海阳所镇西黄岛九号小区8幢1单元401室、8幢1单元402室(以下简称案涉房产)，并为徐宏诚办理上述房屋所有权登记。事实和理由：原审未认定北京蓝色经典房地产经纪有限公司(以下简称蓝色经典公司)为国信置业的销售代理商，进而否定蓝色经典公司代国信置业接收款项的事实，属事实认定错误。1.徐宏诚在原审中已提交的蓝色经典公司法定代理人陈军通过短信及照片形式发送给徐宏诚之妻柯京妮的授权委托书可知，国信置业委托并授权蓝色经典公司代为销售的事实，且其授权包括代国信置业接收购房款，因此原审关于“不能据此认定北京蓝色经典房地产经纪有限公司收取款项的行为均系代表被告所为，因为该公司与被告系两个独立的公司法人”的认定错误。2.陈军向徐宏诚之妻柯京妮出具的授权委托书中加盖有国信置业名称的印章，应当推定为国信置业出具。原审当中仅以与国信置业提交之印章不一致为由，否定授权委托书系国信置业出具，违背证据规则，且在现实生活中一家企业有多枚印章并不少见，即便授权委托书中使用的印章与国信置业提交的印章不一致，也不能证明授权委托书中的印章不为国信置业所加盖，因此原审认为徐宏诚应当注意印章中是否存在编号为由，而否定蓝色经典公司代理销售并收取款项之事实不能成立。3.国信置业在原审庭审中已认可宋苗苗为其销售部门员工，而根据徐宏诚、柯京妮与宋苗苗的短信记录可知，蓝色经典公司确实代理了国信置业的销售工作，买卖合同也由陆志萍代理。综上，足以认定蓝色经营公司代理销售了国信置业西黄岛九号项目，徐宏诚已完成了案涉房产的付款义务。
国信置业公司答辩称，徐宏诚提供的授权委托书是陈军通过短信以照片形式发送的，系传来证据，徐宏诚无法证实和确认发送双方的身份及聊天文件的完整性，且该委托书中加盖的印章并非国信置业的公章，徐宏诚主张蓝色经典公司是国信置业的代理商依据不足，徐宏诚的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
徐宏诚向一审法院起诉请求：1、判令国信置业向徐宏诚交付因购买案涉房产所签订的《商品房买卖合同》各一份；2、国信置业向徐宏诚交付案涉房产，并为徐宏诚办理上述房屋的所有权登记；3、国信置业承担一切诉讼费用。
一审法院认定事实：(一)付款情况：1、2013年11月12日，柯于秀通过工商银行的账户转给陈军150000元；2、2013年11月14日，柯于秀通过工商银行的账户转给陈军350000元；3、2013年12月13日，柯于秀通过工商银行的账户转给陈军962500元；4、2013年12月14日，柯于秀通过工商银行的账户转给陈军100000元；5、2014年1月4日，柯于秀通过工商银行的账户转给陈军118500元；6、2014年10月20日17时07分，徐宏诚称由柯京妮账号62×××*3转账到陆志萍账号62×××71款项为50000元；7、2014年10月20日17时32分的ATM机取款凭条，徐宏诚称系自柯京妮卡号62×××*5取款5000元，直接交付给陆志萍；8、2014年10月20日17时35分，徐宏诚称系由柯京妮卡号为62×××*5转账给陈军41000元。以上为徐宏诚提交的银行凭证予以证实的事实。
国信置业提交的其公司工行账号16×××34自2014年7月5日到2015年6月9日明细账及2014年10月24日业务回单（收款）凭证证实,2014年10月24日，由柯于秀的账号90×××01转账100000元到国信置业上述银行账号。国信置业提交的其公司建行账号37×××49自2014年3月20日到2014年3月31日明细账证实，徐宏诚所提交的有关案外人周洪民支付购房款的情况，周洪民直接将购房款75000元支付给国信置业。
(二)收据、承诺书及授权委托书：蓝色经典公司于2014年3月7日出具收到条一份，写明：“收款凭条，今收到柯京妮（台胞证号：06433707）西皇岛-
九号建案7号楼105室房屋余款合计63万元，陆志萍。”蓝色经典公司于2014年12月12日出具收到条一份，写明：“收款凭条，今收到徐宏诚（台胞证号：02719466）西皇岛-
九号建案8号楼401室、402室房屋（案涉房产）余款合计1341260元，陆志萍。”2013年8月11日，国信置业为柯于秀出具一份收据，证实柯于秀支付7号楼3单元105号房款5000元。2014年10月24日，国信置业为徐宏诚出具收据两份，分别为收到案涉房产定金各5万元，注明为“柯于秀打款”。2013年11月13日，蓝色经典公司出具承诺书一份，写明：“承诺书，由山东国信置业有限公司所开发，位于山东省威海市大乳山滨海旅游度假区内建案西皇岛-
九号MINI别墅7号楼105室，其房屋余款人民币28万元由本人支付，如若因本人个人因素，未能按时或没有支付房屋余款给开发商，而导致该房屋业主（柯京妮女士）与开发商（山东国信置业有限公司）发生购房合同纠纷，致使业主（柯京妮女士）蒙受经济损失，本人愿意承担业主（柯京妮女士）的所有经济损失及其可能衍生的一切法律后果。空口无凭，特立此承诺书为证。”陆志萍在落款承诺人处签字，并加盖了蓝色经典公司的公章，陆志萍身份证号：。
2014年9月26日，陈军通过短信以照片的形式向柯京妮发送了一份授权委托书，内容为“授权委托书，甲方：山东国信置业有限公司，乙方：北京蓝色经典房地产经纪有限公司，兹有甲方授权并委托乙方在全国范围内销售甲方在国家AAAA级景区大乳山滨海旅游度假区开发建造的西望岛九号项目。乙方在销售过程中的一切行为均代表甲方，与甲方的行为具有同等法律效力。但乙方在销售过程中不得作虚假、夸大宣传，否则造成的一切后果和责任由乙方承担。”该授权委托书落款时间为2014年5月7日，乙方加盖蓝色经典公司的公章，甲方加盖“山东国信置业有限公司”字样的印章，该印章没有编码，国信置业提交了其公司公章，该公司公章上有编码。
(三)认购协议书、商品房买卖合同：国信置业提交了一份《大乳山戴斯酒店西皇岛·九号项目商品房认购书》，签订时间为2013年8月11日，该认购协议认购人为柯于秀，约定柯于秀认购国信置业开发的位于7号楼3单元105号房产一处，建筑面积46.05平方米，购房款为680000元。定金交纳中约定：签订本《认购书》当日，必须交纳定金5000元，2013年8月26日前补齐定金45000元并存入开发商以下指定账户：开户行：1、中国建设银行乳山支行银滩分理处，账号：37×××49,2、威海市商业银行乳山支行，账号：88×××32。付款方式为签订《商品房买卖合同》时一次性交齐总价款。该认购协议销售中心审批一栏中手写内容“15日内补齐定金45000元整，1个月之内补齐全款”。国信置业提交了另外一份《大乳山戴斯酒店西皇岛·九号项目商品房认购协议书》，签订时间为2013年9月7日，该认购协议认购人为周洪民，约定周洪民认购国信置业开发的位于7号楼1单元302号房产一处。国信置业以此结合前述周洪民付款记录证实周洪民是直接向国信置业支付购房款。徐宏诚提交的照片显示关于案涉房产存在过两份合同：一份是2014年11月23日，这份合同有国信置业盖章，徐宏诚签字及手印，徐宏诚称之所以其手中只有照片，是因为国信置业工作人员告知徐宏诚签字及手印不符合要求，这两份合同被国信置业收回；一份是2014年12月19日的合同最后一页照片，这份合同是徐宏诚应国信置业要求重新签字捺手印后邮寄给国信置业的。国信置业提交了这份合同原件，即关于案涉房产的两份购房合同，但合同上只有徐宏诚签字按手印，国信置业称之所以未盖章，是因为徐宏诚只支付50000元定金，其余购房款均未支付。合同第六条付款方式及期限均约定：买受人按下列第2种方式按期付款：1、一次性付款。2、分期付款：应付首付款360630元，其中2014年10月24日已付定金50000元，首付余款310630元于2014年11月5日前付清；2014年12月5日前付清150000元；尾款210000元于2014年12月30日前一次性付清。第七条买受人逾期付款的违约责任约定买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限约定出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、取得房屋建筑工程和市政基础建设工程竣工验收备案证。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、…。
(四)徐宏诚提交的短信聊天记录打印件：1、柯京妮与陈军的聊天记录，时间为2014年9月19日到2014年12月3日，主要内容为：柯京妮连续发短信给陈军，询问其2013年11月份购买的7号楼3单元105号房屋为什么只收到一份认购协议书，为什么没有正式的商品房买卖合同；柯京妮认为已经付清了该套房产的购房款，为什么售楼处又发出了催交购房款的通知书；柯京妮代徐宏诚追问陈军的公司是否有代为销售国信置业房产的资格；柯京妮告知陈军关于案涉房产的两份合同已经邮寄给陈军，询问陈军是否收到，并询问陈军案涉房产的价格是否有协商的余地。陈军回复短信很少，对于7号楼3单元105号房屋的事情回复说会协调好；陈军于2014年9月26-27日回复柯京妮的短信中代陆志萍将案涉的授权委托书以照片的形式转发给柯京妮。2、2014年9月21日到2014年12月20日期间，徐宏诚与陆志萍、陈军之间的往来短信，主要内容：徐宏诚询问7号楼3单元105号房产正式的商品房买卖合同为什么没有给；案涉房产的购房款是否有协商的余地；询问陆志萍的公司是否有代为销售国信置业房产的资格；询问关于案涉房产商品房买卖合同的有关情况。陆志萍用较长篇幅描述案涉房产值得投资的理由；陆志萍通过陈军以照片的形式发给柯京妮案涉授权委托书；陆志萍对案涉房产商品房买卖合同的有关情况没有直接正面的回复内容。3、柯京妮、徐宏诚与宋苗苗的短信记录：双方之间的短信主要内容是关于案涉房产商品房买卖合同能否修改的情况以及修改签字的情况。
(五)徐宏诚提交了威海仲裁委员会（2015）威仲字第234号决定书以及仲裁庭审笔录，该案曾在威海仲裁委员会处理过，因为未能提供仲裁条款的充分证据被仲裁机构驳回了仲裁申请。
另查明，柯京妮系徐宏诚的妻子，柯于秀系徐宏诚的岳母。徐宏诚称陆志萍与陈军应该曾是夫妻关系，但无法提供有关证据材料；陆志萍在2014年4月21日前系蓝色经典公司的法定代表人，陈军在2014年4月21日后系蓝色经典公司的法定代表人。蓝色经典公司成立于2007年7月11日，经营范围从事房地产经纪业务、房地产信息咨询、展览服务，注册资本50万元，类型为有限责任公司，住所地为北京市朝阳区左家庄东里9号楼1层9-2。
一审法院认为，徐宏诚与国信置业之间签订的关于案涉房产的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，并不违反相关法律规定，应当认定为有效合同，双方均应当按照合同约定履行各自的权利与义务。根据合同约定的付款义务和房屋交付时间，可以证实付款义务在先，交房义务在后。故本案争议焦点主要为徐宏诚是否完成合同约定的交款义务。根据本案查明情况，对该争议焦点分析意见如下：
徐宏诚所主张的其已经完成付款义务的主要依据是通过徐宏诚所提交的银行凭证所证实的其岳母柯于秀转款给陈军，陆志萍、陈军先后担任蓝色经典公司的法定代表人。根据该二人提供的授权委托书照片显示内容蓝色经典公司的一切行为均代表国信置业。徐宏诚据此认为其岳母柯于秀向陈军付款便已经完成了付款义务。一审法院认为，徐宏诚的以上主张并不成立：首先，徐宏诚的岳母柯于秀向陈军转款时，徐宏诚、国信置业并未签订案涉房产买卖合同。即使蓝色经典公司认可陈军收到的款项系代表该公司所收取，也不能据此认定蓝色经典公司收取款项的行为均系代表国信置业所为，因为该公司与国信置业系两个独立的公司法人，享有独立的民事主体资格。其次，徐宏诚所提交的授权委托书上的印章并非国信置业的印章，因为国信置业的印章上有编码，而徐宏诚提交的照片上的授权委托书上的印章并无编码，无法证实这份授权委托书是由国信置业出具给蓝色经典公司。这份授权委托书上的落款时间为2014年5月7日，徐宏诚之岳母柯于秀的付款时间基本是在此之前已经完成，从付款时间看，也是在授权委托书之前；徐宏诚对此的解释为其在付款时已经看到过相关授权委托书，只是当时没有得到相关书面文件，根据徐宏诚提交的短信聊天记录可以证实，直到2014年9月份徐宏诚还一直在询问案外人有无代为销售国信置业房产的资格的相关证明文件，这明显与徐宏诚关于此问题的解释意见存在相互矛盾之处。再次，徐宏诚及其亲属向国信置业购买的房产并非仅仅是案涉两套房产，从国信置业提交的认购协议书可以证实，早在2013年8月11日，已经认购过同小区7号楼3单元105号房，该认购协议可以证实徐宏诚在此认购书签订时已经知晓购房款应当直接支付给国信置业账户的，而且该认购书上国信置业的公章是有编码的，由此，徐宏诚也应当知晓案外人通过短信发给其的授权委托书照片是有问题的，因为公章上的编码的有无是显而易见的事实。最后，徐宏诚在与国信置业签订案涉房产买卖合同时，再次向国信置业支付案涉两套房产的定金各5万元，这也可以证实，徐宏诚向案外人的付款，并不能完成其关于案涉房产的付款义务，因为根据徐宏诚提交的付款凭证，其所支付的款项已经超过了案涉房产的购房款，既然徐宏诚认为其向案外人付款便视为其已经完成向国信置业的付款义务，那么徐宏诚完全没必要再向国信置业支付案涉房产的定金，这显然是与正常的交易习惯不符的行为。另外，在徐宏诚提交的证据中，还有一份案外人蓝色经典公司关于该小区7号楼3单元105号房购房款支付情况的承诺书，这份承诺书的内容也反映了，案外人所收款项并不能直接代表国信置业。综上所述，徐宏诚所提交的证据无法证实其已经按照合同约定完成了案涉房产买卖合同约定的付款义务，徐宏诚在未完成付款义务的情况下，便要求国信置业按照合同约定交付案涉房产，缺乏法律依据，故对于徐宏诚要求国信置业向其交付案涉房产，并为其办理上述房屋的所有权登记的诉讼请求，不予支持。根据查明的事实，涉案商品房买卖合同的文本三份均在国信置业处，现徐宏诚要求国信置业向其交付因购买案涉房产所签订的《商品房买卖合同》各一份，于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、国信置业于判决生效之日起十日内向徐宏诚交付案涉房产的《商品房买卖合同》文本各一份。二、驳回徐宏诚要求国信置业向其交付案涉房产，并为徐宏诚办理房屋所有权登记的诉讼请求。案件受理费50元，由徐宏诚负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，徐宏诚要求国信置业向其交付房屋并办理房屋所有权证，但依照其与国信置业签订的商品房买卖合同约定，其应当先履行付款义务。徐宏诚主张其向陈军、陆志萍付款即完成向国信置业的付款义务，并提供其向陆志萍、陈军转账的证据、陈军以微信照片的形式向徐宏诚提供的授权委托书及柯京妮与陈军、宋苗苗的微信聊天记录等证据；国信置业对徐宏诚的主张及上述证据均不予认可，否认其与蓝色经典公司之间存在授权委托关系，通过印章比对的方式证实徐宏诚提供的授权委托书上的公司印章是虚假的；徐宏诚提供的其他证据均无法确证陆志萍、陈军、蓝色经典公司及国信置业之间存在合法合理的授权委托关系，故其向陆志萍、陈军付款的事实即使系为购买案涉房屋所汇，也因授权关系不明而无法认定其已向国信置业足额支付房款。另，从徐宏诚提供的证据来看，徐宏诚之妻柯京妮、岳母柯于秀向陈军、陆志萍的转账行为发生在2013年11月至2014年10月，而徐宏诚提供的与“陈军”、“陆志萍”、“宋苗苗”通过微信沟通的时间是2014年9月以后，向陆志萍索要“授权委托书”的时间为2014年9月22日，到2014年10月时徐宏诚还在与对方商量房价，说明徐宏诚向陈军、陆志萍汇款的时候未与国信置业签订购房合同，也没有审查过陈军、陆志萍是否有权收取房款；且根据国信置业提供的柯于秀与国信置业签订的认购协议书，在该房屋认购书中已载明国信置业的收款账户并加盖国信置业的真实印章，徐宏诚未能以加以注意，其在付款过程中未能尽到谨慎注意义务，其向陈军、陆志萍付款的事实无法认定为系向国信置业付款。在徐宏诚未能依约向国信置业交纳房款的情况下，国信置业有权行使抗辩权，不履行向其交房的义务。综上所述，徐宏诚的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由徐宏诚负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑华章
审判员 蒋 涛
审判员 张燕妮
二〇一八年五月十七日
书记员 安圆圆