上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0106民初12570号
原告：上海硕奇实业有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：李秀术，职务执行董事。
委托诉讼代理人：王美强，上海劲达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘冬莲，上海劲达律师事务所律师。
被告：上海奋裕金融信息服务有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人：娄勋，职务总经理。
委托诉讼代理人：申毕乾，上海沪灿律师事务所律师。
被告：叶资富，男，1975年11月9日出生，汉族，户籍地浙江省。
被告：娄勋，男，1979年6月20日出生，汉族，户籍地浙江省。
原告上海硕奇实业有限公司与被告上海奋裕金融信息服务有限公司、叶资富、娄勋房屋租赁合同纠纷一案，由上海市静安区人民法院于2017年4月12日立案后，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘冬莲、被告上海奋裕金融信息服务有限公司委托诉讼代理人申毕乾到庭参加诉讼。被告叶资富、娄勋经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海硕奇实业有限公司(以下简称硕奇公司)向本院提出诉讼请求：1、被告上海奋裕金融信息服务有限公司(以下简称奋裕公司)支付原告租金260,936.3元；2、被告奋裕公司支付物业费、水电费6,001.05元；3、被告奋裕公司赔偿免租期租金损失65,985.7元(2015年9月1日至2015年10月3日，按照月租金59,987元计算)；4、被告奋裕公司支付违约赔偿金359,922元；5、被告奋裕公司赔偿原告支出的律师费20,000元；6、被告娄勋对被告奋裕公司的上述债务承担连带清偿责任；7、被告叶资富、娄勋对被告奋裕公司的上述债务不能清偿部分承担补充赔偿责任。事实和理由：2015年9月，原告将位于上海市静安区永和路XXX号楼303-304室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告奋裕公司办公使用，并签订了编号为XXXXXXXXXXX的《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2015年9月1日至2017年8月31日止，免租期自2015年9月1日至2015年10月3日止，租金每月为59,987元，每三个月一付，于每季度首月5日内支付，若被告奋裕公司未能按时支付租金，原告有权按月租金的日百分之五收取滞纳金，被告奋裕公司逾期未缴纳租金、水电费、物业管理费等超过20天的，原告有权解除租赁合同，并按照前述方式计收滞纳金。被告奋裕公司应于合同签订日起2日内向原告支付保证金59,987元，租赁期间水电费、物业管理费等由被告奋裕公司承担。租赁合同签订后，原告按约交付系争房屋，被告自2016年7月起即存在严重拖欠租金的行为，直至2016年11月22日，被告奋裕公司因无力继续支付租金，提出提前解除系争房屋租赁合同，经与原告协商，双方达成《协议书》，协议书载明，系争房屋租赁合同于2016年11月30日终止，在被告奋裕公司能及时支付拖欠租金、交付房屋等前提下，同意将租金减免至20万元，如被告奋裕公司未能按照《协议书》约定付清租金、交付房屋等，则原告有权要求被告奋裕公司支付所拖欠的全部租金、滞纳金、免租期租金、6个月租金的违约金、律师费、调查费用等。被告娄勋自愿对被告奋裕公司的上述义务承担连带担保责任。被告奋裕公司于2015年8月11日由被告叶资富、娄勋投资成立，注册资本为9,800万元，被告叶资富认缴6,370万元，被告娄勋认缴3,430万元，出资时间均为2035年8月10日前，根据相关法律规定，被告叶资富、娄勋应对被告奋裕公司的债务在未出资的本息范围内承担赔偿责任，为维护原告利益，原告提起诉讼，望判如诉请。
被告上海奋裕金融信息服务有限公司辩称，不同意原告的第一项至第五项诉讼请求。第六、七项诉讼请求与奋裕公司无关，不予答辩。若原告不是系争房屋产权人，则原告没有权利出租系争房屋，系争房屋租赁合同及协议应属无效。系争房屋产权人是谁奋裕公司不清楚。关于原告第二项诉讼请求，原告没有证据证明原告缴纳了物业费水电费。
被告叶资富、娄勋经本院公告送达民事起诉状、原告证据、应诉通知书、举证通知书、开庭传票，未到庭参加诉讼。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理查明以下事实：2015年9月1日，原告上海硕奇实业有限公司(甲方、出租方)与被告上海奋裕金融信息服务有限公司(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》(编号：XXXXXXXXXXX)，合同约定，甲方将位于上海市静安区永和路XXX弄XXX号楼303-304室房屋出租给乙方使用，建筑面积657.4平方米，产权人为上海中亿企业发展集团有限公司，甲方享有合法的转租权。乙方已充分知晓该房屋的产权、权利限制、抵押、查封等相关信息。甲方保证对所出租的房地产拥有合法的出租权，甲方在租赁期内不能将该写字楼转租给他人。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公使用。租赁日期自2015年9月1日至2017年8月31日止。免租期自2015年9月1日至2015年10月3日止。系争房屋月租金59,987元(即每平方米3元/天)，乙方按三个月一付的方式向甲方支付租金，于每季度首月5日内以转账方式向甲方支付该季度租金，若乙方未能按时支付租金，甲方有权按月租金的5%/天收取滞纳金，乙方逾期未缴纳租金、水电费、物业管理费等超过20天的，甲方有权解除租赁合同，并按照前述方式计收滞纳金。乙方应于本合同签订之日起2日内向甲方支付保证金59,987元，该押金用于抵扣乙方欠缴租金、水电费、物业管理费、空调费、违约金、赔偿金、滞纳金等，租赁合同期满或提前终止后，甲方应在扣除乙方欠缴的前述费用后，将剩余押金无息退还给乙方，押金不足以抵扣的，甲方有权向乙方追偿。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤、通信、空调、有线电视、物业费等由乙方承担。合同第10-2条约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方给另一方造成损失，应赔偿给对方造成的损失。1、甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后5日内仍未交付的；2、甲方交付的该房屋存在缺陷、危及乙方安全的；3、乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；4、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；5、乙方逾期支付租金、水电费、空调费、物业管理费等达15日以上的。合同第10-4条约定，因乙方单方面违约导致本合同提前解除或终止的，应赔偿甲方一个月租金。如因乙方以外的任何第三方原因导致的合同提前解除，则乙方不承担违约责任。
2016年11月22日，原告上海硕奇实业有限公司(甲方、出租方)与被告上海奋裕金融信息服务有限公司(乙方、承租方)签订《协议书》，协议书载明，合同签订后，甲方按约于2015年9月1日将租赁房屋交付给乙方使用。然乙方并未按约向甲方及时支付足额租金，经甲乙双方一致确认截止至2016年11月18日，乙方共拖欠甲方租金236,941.5元，存在严重的违约行为，另乙方又表明无意于继续承租租赁房屋，故经甲乙双方充分友好协商一致，达成如下条款，供双方遵照执行。1、甲乙双方一致同意本协议于2016年11月30日终止。2、甲方考虑到乙方经济困难情况，同意在乙方按约履行下述义务前提下，将租金减免至20万元，并不追究乙方的违约责任：2.1乙方分四期支付甲方20万元租金，分别为，于2016年12月30日前支付5万元，于2017年1月30日前支付5万元，于2017年2月28日前支付5万元，于2017年3月30日前支付剩余款项5万元。2.2乙方应于2016年12月1日前将房屋交付给甲方，并结清物业管理费、水电费等应由乙方承担的费用，在结清前述费用后，乙方可搬离部分留在租赁房屋内的物品(乙方同意由甲方确认可搬离的物品范围)。2.3乙方同意不再要求甲方返还保证金，该保证金作为冲抵履约过程中的滞纳金，对于未足额冲抵的，甲方亦不再继续追偿。3、如乙方按约履行上述第二条规定的义务，则甲乙双方债权债务自此结清，如乙方未按约履行上述2.1、2.2、2.3条确定的义务，则甲方有权：3.1要求乙方支付所拖欠的全部租金236,941.5万元(自2016年7月3日起至2016年11月18日止)。3.2要求乙方支付房屋租赁期间因拖欠租金、物业费、水电费而产生的滞纳金。3.3要求乙方承担全部违约责任(包括免租期租金损失、合同终止后6个月的房屋空置损失、律师费、调查费等)。3.4将租赁房屋内属乙方的办公设备、文件等物品进行留置，乙方不可擅自搬离，留置时间超过6个月空置期的，有权按实际的控制损失要求乙方承担赔偿责任。3.5有权在无需征得乙方同意的情况下将租赁房屋内乙方的留置物品进行折价、转让等方式变现。4、丙方自愿为乙方履行本合同项下的义务负连带保证责任，保证期间五年。协议书下方丙方处有娄勋签名。
2016年12月19日，被告奋裕公司支付了2万元物业费。
另查明，上海市静安区永和路XXX弄XXX号楼303-304室房屋原产权人为上海中亿企业发展集团有限公司(以下简称中亿集团)。2015年8月4日，上海中亿企业发展集团有限公司(出租方、甲方)与上海硕奇实业有限公司(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定，甲方出租给乙方的房屋座落在上海市静安区永和路XXX弄XXX号303-304室，租期自2015年8月1日起至2025年7月31日止，月租金29,583元，乙方享有三个月免租期，自2015年8月1日至2015年10月31日。乙方应于合同签订之日起向甲方支付10年租金共计3,461,211元。乙方在租赁期内，乙方将房屋全部或部分对外转租的，无需另行征得甲方同意。但同一间居住房屋，不得分割转租。乙方转租该房屋，应按规定与受租方订立书面的转租合同。
再查明，2013年，案外人中国华融资产管理股份有限公司福建省分公司(以下简称华融资产)诉至法院，要求福建荣泰闽新钢铁物流有限公司(以下简称荣泰闽新)支付欠款、赔偿利息损失，并对福建荣泰闽新钢铁物流有限公司、上海中亿企业发展集团有限公司提供的抵押房产行使抵押权，案号：(2013)闸民二(商)初字第722号。2013年10月9日，华融资产与荣泰闽新、中亿集团达成调解，法院出具(2013)闸民二(商)初字第722号民事调解书，2013年11月5日，华融资产依据上述民事调解书向法院申请强制执行，2013年12月20日，华融资产向法院请求拍卖、变卖包括系争房屋在内的抵押物以清偿债务，案号：(2014)闸执字第137、138号。2015年8月21日，包括系争房屋在内的房地产经第二次公开拍卖流拍。2016年3月7日，福建星星实业有限公司向法院申请，要求将包括系争房屋在内的房地产以流拍价8,997万元抵偿给申请执行人福建星星实业有限公司。2016年6月20日，法院出具(2014)闸执字第137、138号执行裁定书认为，申请执行人福建星星实业有限公司的申请符合法律规定，可以准许。2016年12月23日，系争房屋权利人登记为福建星星实业有限公司。
上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》《协议书》《上海市房屋租赁合同》、上海市房地产权证等及原、被告庭审时的陈述予以佐证。
审理中，原告表示，原被告就系争房屋签订租赁合同后，原告于2015年9月1日将系争房屋交付给被告使用，但被告自2016年7月开始拖欠租金，原告多次催讨未果。2016年11月22日，双方达成协议，租赁合同于2016年11月30日终止，之后被告仅支付了2万元，其余均未按协议履行，故原告诉至法院。2016年7月至11月原告代被告交了物业费、水电费等共计25,251.25元，2016年12月19日，被告付了2万元，原被告口头约定其中包括物业费19,250.2元、空调费749.8元，但因系争房屋系第三方供暖，原告没有空调费相关单据提供，故被告尚欠物业费、水电费6,001.05元。原告并表示，系争房屋产权人原为上海中亿企业发展集团有限公司，原告与产权人签订的房屋租赁合同明确约定同意原告进行转租，系争房屋产权已于2016年12月23日变更为福建星星实业有限公司，但即使系争房屋产权发生变更也不影响原告出租系争房屋，且原被告就系争房屋签订的租赁合同已于2016年11月30日终止，故系争房屋租赁合同不受系争房屋产权变更的影响。
福建星星实业有限公司在(2017)沪0106民初12565号案件中陈述，系争房屋从2011年12月9日起被抵押，福建星星实业有限公司是抵押权人之一，2013年1月17日系争房屋被法院查封，2014年8月27日启动拍卖程序，2016年6月20日被法院拍给福建星星实业有限公司，2016年12月23日福建星星实业有限公司取得房屋产权。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告签订的《房屋租赁合同》《协议书》，系当事人真实意思表示，具有法律约束力。合同签订后，原告按约交付系争房屋给被告，被告奋裕公司却拖欠租金，被告奋裕公司已构成违约，后双方又签订协议书，故原告要求被告支付租金于法有据，本院予以支持。按照合同约定，被告奋裕公司应支付物业费、水电费，原告代被告支付了物业费、水电费25,251.25元，原告并表示被告之前支付的2万元包含物业费、空调费用，但无法提供空调费单据，故被告奋裕公司还应支付物业费、水电费5,251.25元。现被告拖欠租金等费用已构成违约，故原告要求被告奋裕公司赔偿免租期租金损失并支付违约赔偿金、律师费符合法律规定和合同约定，本院予以支持，被告表示原告提出的前述费用计算标准过高，本院将根据合同履行情况并结合本案实际对违约金数额酌情予以确定。原告与奋裕公司签订的协议书还约定，被告娄勋自愿为奋裕公司履行义务负连带担保责任，保证期间五年，故原告要求被告娄勋对被告奋裕公司的付款义务承担连带担保责任，本院予以支持。原告要求被告叶资富、娄勋对被告奋裕公司的债务不能清偿部分承担补充赔偿责任，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告上海奋裕金融信息服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海硕奇实业有限公司租金260,936.3元；
二、被告上海奋裕金融信息服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海硕奇实业有限公司物业费、水电费5,251.25元；
三、被告上海奋裕金融信息服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海硕奇实业有限公司免租期租金损失65,985.7元；
四、被告上海奋裕金融信息服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海硕奇实业有限公司违约金179,961元；
五、被告上海奋裕金融信息服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海硕奇实业有限公司律师费20,000元；
六、被告娄勋对被告上海奋裕金融信息服务有限公司上述付款义务承担连带清偿责任；
七、驳回原告上海硕奇实业有限公司的其余诉讼请求。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10,929元、公告费560元、保全费4,084元(原告上海硕奇实业有限公司已预缴)，由原告上海硕奇实业有限公司负担500元，被告上海奋裕金融信息服务有限公司、娄勋负担15,073元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 蔡韶华
人民陪审员 周建萍
人民陪审员 高贵荣
二〇一八年二月七日
书 记 员 鲍舒婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。