福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽07民终664号
上诉人（原审原告、反诉被告）张红，女，1986年12月21日出生，汉族，住福建省建瓯市。
委托代理人王逢俊，福建融成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）景城（南平）房地产有限公司，住所地福建省建瓯市水西路172号2#楼206、207、208室。
法定代表人郑朝晖，总经理。
委托代理人怀衍平，男，景城（南平）房地产有限公司职工，住山东省昌邑市。
委托代理人李剑敏，女，景城（南平）房地产有限公司职工，住福建省福州市。
上诉人张红因商品房预售合同纠纷一案，不服福建省建瓯市人民法院（2015）瓯民初字第2590号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张红及其委托代理人王逢俊，被上诉人景城（南平）房地产有限公司（以下简称景城公司）的委托代理人怀衍平、李剑敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人张红原审诉讼请求：景城公司应支付张红迟延交房违约金，金额按本金517684元计，自2015年4月1日起，按年利率7.205%算至符合合同约定交房条件的实际交房日止。
被上诉人景城公司原审反诉请求：1.张红支付景城公司逾期付款违约金2109.6元；张红支付景城公司逾期收房保管金，金额为自2015年9月15日起，按每日50元标准算至张红实际收房之日止。
原审法院查明，2013年6月间，张红向景城公司支付定金10000元，双方约定张红向景城公司购买上峰景城B12#1702号房。2013年6月24日，双方签订了《商品房买卖合同》，约定总金额517684元，第六条付款方式约定：首付款157684元（张红于2013年6月25日交付），余款在签订合同15日内付清。第七条买受人逾期付款的违约责任约定：逾期不超过60日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.2的违约金。逾期超过60日的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.2的违约金。第八条交付条件与期限约定：出卖人应于2015年3月31日前将同时符合下列条项约定条件的商品房交付：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，……。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；……。而合同中交房条件2、3被划去。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期不超过60日，按日向买受人支付已付款万分之0.2的违约金。超过60日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.2的违约金。第二十五条约定，本合同签订之日起30日内，由出卖人向房屋权属登记机构申请预告登记。附件六《补充协议》第四条关于办理个人住房商业性贷款及违约责任第1条约定：……，买受人须在签订合同七日内办理银行按揭手续，若未按前述规定期限办理完毕，视同买受人违约，每逾期一日按应付款万分之0.2支付违约金；第4条约定：若买受人逾期支付各种应交购房款项的，出卖人可视买受人最后一笔应交购房款项的支付时间，据实延期交房。第十条商品房交付约定：……，因买受人原因造成出卖人无法及时交付的，买受人自交接期限届满次日起50元／日向出卖人支付保管金，……。合同尚约定其他事项。
2014年4月29日，张红在中国工商银行建瓯芝山支行办理了按揭贷款360000元，约定借期20年，年利率7.205%，该贷款转入景城公司帐户。次月29日起，张红即开始偿还贷款。2014年12月3日，张红向建瓯市地税局交纳房屋所有权属转契税。建设、勘察、设计、监理、施工单位对涉案楼房联合出具了房屋建筑工程竣工验收报告，结论为质量评定合格，同意验收，落款日期为2015年3月25日。2015年7月28日，建瓯市住建局作出瓯建信访答（2015）243号答复意见书，就景城公司对涉案楼房延期交房等问题作出答复，处理意见要求购房户走司法程序解决。2015年8月21日，景城公司对涉案楼房在网上备案系统进行了工程竣工验收消防备案，建瓯市公安消防大队出具了建设工程竣工验收消防备案受理凭证，意见为：根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象。当月30日，景城公司向张红发出入住通知书，要求张红于2015年8月31日办理交房手续，通知书还写明15日内张红未办理房屋交付使用手续，视为张红已收房。但张红收到入住通知书后，因认为未达到交房条件而拒接房屋。
针对建瓯市公安消防大队出具的消防备案受理凭证，原审法院向该大队出具咨询函，要求确认涉案楼房是否通过消防验收合格。该大队作出瓯公消函（2015）12号函，答复：涉案住宅楼面积11958.14平方米，高度49.6米，依据《建设工程消防监督管理规定》（公安部令第119号）第十四条、第二十四条之规定，此工程属于竣工验收消防备案项目，已于2015年8月21日完成备案，经过电脑系统抽查该工程未被确定为抽查对象。经现场检查，存在电器线路敷设不符合规定等消防安全问题，大队依法下发了《责令限期改正通知书》，责令限期改正上述消防安全问题。2015年11月23日，该大队向景城公司下发的《责令限期改正通知书》，具体问题写明：电器线路敷设不符合规定，并责令景城公司于2015年12月31日改正。2016年1月4日，该大队出具《消防监督检查记录》，内容写明：敷设不符合规定的电器线路已按要求整改完毕。
原审第二次庭审时，张红认可涉案楼房小区的道路、绿化建设基本符合要求。
原审法院认为，本案当事人对上峰景城B12#1702号商品房存在买卖合同的法律关系并无异议，应予确认。就《商品房买卖合同》及附件的部份条款双方有争议，对此应结合双方争议焦点予以分析认定：
关于张红是否存在逾期付款的事实及责任承担的问题：1.合同第六条约定，买受人对余款360000元应在合同签订后15日内付清。而合同第二十五条约定，本合同签订之日起30日内，由出卖人向房屋权属登记机构申请预告登记。附件六第四条约定办理商业性贷款的买受人应在签订合同7日内办理银行按揭手续，若未按前述规定期限办理完毕，视同买受人违约。因办理预告登记系景城公司义务，从商品房按揭贷款程序上看，只有先办理完预告登记，才能办理按揭贷款。合同约定预告登记在签订合同30日内办理，但却约定买受人应在签订合同7日内办理按揭。显然，办理按揭期限的约定违背常理，上述一系列约定明显有矛盾之处。因此，结合上述期限约定，应认定张红付款期限为景城公司完成办理预告登记的30日，再加上15日的付款期限，即合同签订后45日内，亦即2013年8月8日前。2.由于张红系2014年4月29日以银行按揭方式支付余款360000元，故对该款张红逾期付款时间为自2013年8月8日至2014年4月28日，即为263日。3.合同约定逾期付款违约金标准为日万分之0.2，且景城公司亦未对违约金过高、过低提出调整。因此，张红应承担的逾期付款违约金为360000元×263天×万分之0.2＝1893.6元。
关于景城公司是否存在逾期交房的事实及责任承担的问题：1.合同第八条约定景城公司应当于2015年3月31日交付同时符合下列各项条件的房屋。虽然交房条件的2、3项约定被划去，但根据对前提“同时符合”的理解，该划去2、3项条款行为应属无效。故涉案楼房的小区绿化、道路建设应当作为交房条件。而至少在第一次庭审时尚未达到该条件。2.附件六第四条第4项约定若买受人逾期支付各种应交购房款项的，出卖人可视买受人最后一笔应交购房款项的支付时间，据实延期交房。由于前述认定张红逾期付款263日，故景城公司可据实延期263日交房，即交付符合条件房屋的时间为2015年12月19日。3.《建筑设计防火规范》第5.1.1条关于民用建筑分类的规定，涉案楼房属于住宅建筑，如高于54米则属于一类住宅建筑。《建设工程消防监督管理规定》第十四条：对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位必须向公安机关消防机构申请消防设计审核，并且在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：……（四）、国家标准规定的一类高层住宅建筑；……。第二十四条：对本规定第十三条、第十四条规定以外的建设工程，建设单位应当在取得施工许可、工程竣工验收合格之日起七日内，……进行消防设计、竣工验收消防备案。……第二十五条：……公安机关消防机构应当在已经备案的消防设计、竣工验收工程中，随机确定检查对象……。由于建瓯市公安消防机关已经出具了涉案楼房的消防备案凭证。并且明确答复涉案工程高度为49.6米。显然对涉案工程进行消防备案符合规定。张红虽主张根据2.9米层高，共17层，且第17层为复式楼进行计算，涉案工程高度应超出49.6米，故涉案楼房的消防验收为必查项目而非实行备案制。但涉案楼房即便再高出2.9米，亦未能达到54米高度。因此，张红的该主张不能成立。景城公司虽对涉案楼房实行消防验收备案，但经投诉后建瓯市公安消防大队进行现场检查，并认为存在电器线路敷设不符合规定等消防安全问题，要求景城公司限期改正。于2016年1月4日进行消防监督检查后，结论为已按要求整改完毕。显然，景城公司虽于2015年8月21日进行消防验收备案，但涉案楼房确实存在消防验收不合格之处，故应当以公安消防机关监督检查记录确定整改完毕的时间2016年1月4日为消防验收合格日。4.据前认定，景城公司确实发生无法按期交付符合约定条件商品房的事实，2016年1月4日应视为符合交房条件之日。5.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二项规定：约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……。本案中张红所主张的损失以按揭贷款所应承担年利率7.205%进行衡量。显然，承担按揭贷款利息本身系张红所应承担的义务，景城公司延期交房行为并不导致张红要承担更多的贷款利息及缩短或延长还款期限，故张红以此主张延期交房的实际损失没有事实依据，张红要求调整违约金标准的理由不充分，不予支持。即认定景城公司应自2015年12月19日起至实际交房日止按合同约定的计算方式承担延期交房违约金。实际交房日应包括符合交房条件日（即2016年1月4日）后可依约视为实际交房情形之日。
关于景城公司主张保管金的问题，由于前述认定涉案楼房在2016年1月4日前未达到交房条件，故景城公司通知张红于2015年8月31日起15日内收房不符合合同约定，景城公司主张保管金理由不能成立，应不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条的规定，判决：一、景城公司应于判决生效之日起三日内向张红支付延期交房违约金，金额为以本金人民币517684元按日万分之0.2标准计，从2015年12月19日起算至实际交房日止；二、张红应于判决生效之日起三日内向景城公司支付逾期付款违约金人民币1893.6元；三、驳回景城公司的其他反诉请求。本诉案件受费266元，减半收取计133元，由张红负担83元，景城公司负担50元；反诉案件受理费25元，由张红负担10元，景城公司负担15元。
上诉人张红上诉称，一、原判认定被上诉人景城公司支付逾期交房违约金的标准过低，不足以弥补上诉人的损失，应以上诉人实际损失或可得利益损失作为计算逾期交房违约金的依据。因被上诉人逾期交房，导致上诉人未能及时入住，在外租房实际支出租房损失。此外，涉案商品房同小区户型的房屋租金已达1800元／月，本案合同约定的逾期交房违约金按已付购房款的日万分之0.2计算，明显低于逾期交房给上诉人造成的损失。该损失可通过评估鉴定的方式予以确定，并以该损失为依据，认定被上诉人逾期交房所应承担的违约责任。二、原判认定上诉人应于2013年8月8日前支付购房余款，而上诉人于2014年4月29日才支付余款构成违约，该认定错误。首先，合同约定支付购房余款的时间为签订合同之后15日内，违背常理；其次，合同备案与预告登记为办理银行按揭贷款的前提条件，但被上诉人并未通知上诉人合同备案与预告登记已办理完毕，上诉人不能及时办理按揭贷款；第三，按揭贷款的放款时间由银行决定，迟延放款的责任不应由上诉人承担。因被上诉人对银行放款未提出异议，表明合同双方以实际履行方式变更了合同中关于付款期限的约定，不应认定上诉人迟延付款构成违约；第四，根据合同第七条的约定，书面催告是出卖人要求买受人支付逾期付款违约金的前置条件，被上诉人未书面催告上诉人付款，则上诉人不应支付逾期付款违约金。三、原判根据合同附件六第四条第4项的约定，认定被上诉人可视上诉人最后一笔购房款的支付时间，据实迟延交房，该认定错误。合同附件六系被上诉人单方制作，第四条第4项的约定属于格式条款，应认定无效或依法应作出不利于被上诉人的解释。即被上诉人作为订立合同的优势方，应当预见商品房的交付时间，上诉人是否逾期付款不应成为出卖人逾期交房的事由。综上，请求撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求，并驳回被上诉人的反诉请求。
被上诉人景城公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原判查明认定的事实属实，本院予以确认。
上诉人张红在二审期间，提交两份新证据：《房屋租赁合同》及58同城租房信息，拟证明因被上诉人迟延交房，造成张红需支付每月1800元的房租，以及上峰景城商品房在58同城网上的房租达1500元／月，被上诉人迟延交房给上诉人造成的损失远高于合同约定的违约金。被上诉人质证认为，上诉人提交的证据为复印件，无法确认其真实性，58同城网上的宣传广告亦无法证明涉案商品房的房租价值，对上诉人提交的证据不予认可。本院认为，上诉人提供的《房屋租赁合同》不足以单独证实其与合同相对方存在房屋租赁关系、支付租金以及租期等事实；其提供的58同城租房信息与涉案商品房的租金市值并无关联，本院对上诉人提供的证据均不予采信。
被上诉人景城公司在二审期间，提交两份新证据：1.住房预告登记费发票，拟证明被上诉人于2013年6月28日办理了住房预告登记；2.移交房屋确认书，拟证明交房时间及上诉人确认放弃追究被上诉人相关违约责任的事实。上诉人质证认为，对两份证据的真实性、合法性无异议，但证据1无法证明住房预告登记的时间，证据2删除了上诉人放弃追究被上诉人违约责任的条款，两份证据均无法证明被上诉人所要证明的对象。本院认为，被上诉人提交的证据1，系由建瓯市房地产交易登记管理中心开具的住房预告登记费发票，时间为2013年6月28日，与本案《商品房买卖合同》亦由建瓯市房地产交易登记管理中心加盖的合同备案专用章，时间为2013年6月28日一致，能够证明本案商品房于2013年6月28日进行合同备案并办理住房预告登记的事实；证据2系双方当事人对本案商品房交付时间的确认。故本院对该两份证据予以采信。
另查明，本案商品房预告登记以及《商品房买卖合同》备案登记的时间为2013年6月28日。双方当事人于2015年11月4日签订《移交房屋确认书》。
本院认为，本案《商品房买卖合同》及附件六补充协议，系双方当事人自愿签订，其内容并不违法，属有效合同。该合同中关于交房期限、付款期限、逾期交房及逾期付款违约金的计算等相关约定，是合同双方意思自治的体现，对合同双方具有法律约束力，双方均应按照约定履行自己的义务。上诉人提出附件六补充协议第四条第4项约定属于格式条款，应认定为无效或作出不利于被上诉人的解释。本院认为，该条款系关于买受人未足额支付购房款时，出卖人可视买受人最后一笔购房款的支付时间，据实延期交房的约定。该约定意思明确，也符合商品房交易习惯，亦不违反公平原则及权利义务对等原则，不应认定为无效的格式条款，故对上诉人该上诉理由，本院不予支持。
关于上诉人提出《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金过低，应予调整的上诉理由。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。但上诉人提供的证据不能证明其实际损失高于约定的违约金，而上诉人提出应评估涉案商品房的租金来确定其损失请求，并不符合前述司法解释第十七条关于合同没有约定违约金的处理情形，故对上诉人提出的该上诉理由本院不予支持。
根据本案《商品房买卖合同》及附件六补充协议约定，上诉人应当在签订合同后7日内办理银行按揭贷款手续，且应当在15日内付清购房余款，如逾期付款应承担违约责任，且被上诉人可据实延期交房。因此，办理按揭贷款并按期支付购房余款系上诉人的义务，被上诉人负有协助义务。因办理按揭贷款需提交相关手续材料，原判基于此酌定将上诉人办理按揭贷款及支付余款的时间予以延期30日，即根据合同并结合实际情形，上诉人可在合同签订后45日内付清余款，该认定已充分考虑上诉人的相关权益。且本案被上诉人确在合同签订之日起30日内完成了商品房预告登记及合同备案的协助上诉人办理按揭贷款的义务。在此情形下，上诉人付清购房余款仍逾期263天，上诉人对此应承担违约责任。上诉人认为根据合同约定，被上诉人应当催告上诉人付款，才得以主张上诉人承担逾期付款违约金，该上诉理由因不论被上诉人是否催告，支付购房款均属于上诉人本应履行的义务而不能成立。
综上，本院认为，上诉人的上诉请求及理由均不成立，原审判决上诉人应支付被上诉人逾期付款263天的违约金正确。因上诉人逾期付款，被上诉人可按双方合同约定的交房日延期263天交房。本案中，双方当事人对原判认定本案商品房于2016年1月4日符合约定的交房条件均未提出异议，故原判被上诉人应承担自2015年12月19日起，至2016年1月4日止的逾期交房违约金，并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费266元，由上诉人张红负担。一审案件受理费按一审判决负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张聪荣
代理审判员 余观贵
代理审判员 张 翔
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 卢娟娟
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。