广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗海法民三初字第883号
原告：江月新，住广州市白云区。
原告：江月英，住广州市越秀区。
两原告的共同委托代理人：李昕、钟琦，均为广东华安联合律师事务所律师。
被告：张桂桃，住江苏省东台市。
委托代理人：王伟深，广东纬韬律师事务所律师。
原告江月新、江月英诉被告张桂桃租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李昕、钟琦，被告的委托代理人王伟深到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
两原告共同诉称：2013年7月16日，两原告与被告签订《房产租赁合同》，约定：原告将所有的海珠区金菊路7、9号，樱花街52号房，建筑面积247.5926平方米出租给被告，用途为商业，租期为l0年，从2013年7月16日至2023年8月31日止；2013年7月16日至2013年8月31日为免租期，从2013年9月1日至2014年8月31日的每月租金为66850元，从2014年9月1日至2015年8月31日的每月租金为72198元，2015年9月1日至2016年8月31日的每月租金为77974元；……上述租金为不含税净租金，该房产的租赁税由被告承担；被告应在每月的第5日前结清当月租金，否则每逾期一天，应按欠交款的百分之二支付滞纳金；该房产的水电费、煤气费、电话费、物业管理费等因被告使用该房产而产生的其他相关费用均由被告承担。租赁期间，原、被告双方任何一方如需提前解除合同，而未提前90天书面告知对方擅自解除合同的，按如下方式处理：在交清本合同约定应交的全部相关费用的前提下，被告提前终止本合同的，除原告没收被告全部保证金外，被告还需支付剩余合同期租金总和的20%给原告作违约金；原告提前收回该房产的，除退回被告全部保证金、支付与保证金相同数额的违约金给被告，还需支付剩余合同期租金总和的20%给被告作违约金。被告有下列行为之一的，原告有权终止本合同，收回房屋，没收被告保证金并追究被告赔偿因此而造成的经济损失：1、擅自将该房产转租、分租或调换使用的；2、利用该房产进行违法活动的；3、拖欠租金或相关费用超过10天；4、未依时缴纳租赁税并将全部完税清单交给原告留存；5、未征得原告及物业管理部门同意，擅自改变房产结构或用途的；6、故意损坏该房产的。租赁合同签订后，原告依约将该物业出租给被告。但被告于2014年6月与原告协商，称其生意不景气，资金紧张，希望原告体谅减免租金。2014年7月15日，原、被告签订《房产租赁合同补充协议》，约定：原告同意在被告每月第5日前准时交清当月租金的前提下，从2014年6月1日起至2014年8月31日止，可按原合同约定租金金额减免10000元，从2014年9月1日起至2015年5月31日止，可按原合同约定租金金额减免12000元，其它按原合同约定不变；如不准时交租，则不作上述租金减免，按原合同约定执行；等。尽管原告一再退让，但被告在补充协议签订后，仍没有准时交租金，可是每月租金均按《补充协议》减免后的金额缴纳。被告在2015年2月租金没有交足，其后3、4月租金均没有缴纳。在原告起诉前，被告未经原告同意就擅自撤场搬离涉案物业。原告认为，被告的上述行为已构成根本性违约，原告有权按照《房产租赁合同》的约定，要求被告支付拖欠的租金、迟延违约金、滞纳金，并有权按《房产租赁合同》第11条的约定没收押金，收回涉案物业及终止《房产租赁合同》。由于原告多次催缴租金，被告均置之不理，故起诉要求判令：1、被告向原告支付拖欠的2014年6月的租金1万元、2014年7月的租金1万元、2014年9月的租金1.2万元、2014年10月的租金1.2万元、2014年11月的租金1.2万元、2014年12月的租金1.2万元、2015年1月的租金1.2万元、2015年2月的租金22750元、2015年3月的租金72198元、2015年4月的租金72198元；2、被告向原告支付因拖欠租金所产生的滞纳金39603.346元（每逾期一天按应交款的千分之一计算，暂计至2015年4月30日，实际应计至被告支付完毕之日止）；3、被告向原告支付违约金532786.8元（按剩余合同期租金总和的百分之五计算）；4、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：对原告的第一项诉讼请求，被告认为原告主张的2014年6、7月、2014年9月至2015年2月减免的租金是没有依据的，被告也不同意支付。如果被告真的逾期支付租金，也只需承担逾期支付租金的滞纳金，而不需要补缴减免的租金。当初约定由于被告经营困难，双方合意减免租金，故被告如逾期支付租金，只需支付逾期支付租金的滞纳金、违约金，而不应将减免的部分再补缴给原告。而且被告迟延支付租金只是几天，不属于严重违约的程度，故原告的主张与被告实际履行合同情形不对等。2015年2月23日，经双方合意租赁合同已解除，只是原告不及时收回租赁场地，才导致纠纷产生。被告已按双方约定将租金缴纳至2015年2月23日，故2015年2月23日之后发生的租金被告无须支付。关于原告第二项诉讼请求，如果被告需承担拖欠租金的滞纳金话，被告认为原告主张的滞纳金标准过高，而且被告的租金已缴纳至2015年2月23日，不存在拖欠租金的问题。关于原告第三项诉讼请求，被告已向原告支付两个月的租赁保证金133700元，并提前向原告表示经营不下去，原告也同意终止合同收回场地。在此情况下，被告同意保证金按合同约定不予退回，故被告已承担了133700元的违约金，被告认为不应再支付总租期20%的违约金，原告的主张是没有法律依据的。同时，按照合同法司法解释关于违约金的相关规定，当违约金高于原告损失30%的情况下是可以申请法院调低的，故本案中原告的损失被告已支付了133700元作为补偿，故被告不应再支付其他违约金了。关于原告的事实理由部分，原告陈述的合同签订过程被告予以确认。但合同解除方面，由于被告经营不善，早在2015年2月14日已向原告协商要解除合同或减租，2015年2月15日原告答复不减租同意解除合同，并约定将铺位马上交付给原告。之后，由于过年期间找不到搬家公司，而且原告提出被告缴纳的出租屋税金及管理费等费用没有清付，双方约定在2015年2月23日再交钥匙。2015年2月23日，被告电话联系原告，但原告不接电话也不回复短信，所以被告将租金就缴纳至2015年2月23日，原告要求被告支付2015年2月23日后的租金是没有法律和事实依据的，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：广州市海珠区金菊路7、9号以及樱花街52号铺属于两原告共有。2013年7月16日，两原告（甲方，出租方）与被告(乙方，承租方)签订《房产租赁合同》，约定：甲方将海珠区金菊路7、9号，樱花街52号，建筑面积共247.5926平方米房产出租给乙方作商业用途使用，租期为10年，从2013年7月16日至2023年8月31日止；甲方应于2013年7月16日（收到乙方保证金后）将房产交付乙方使用，交付日前的管理费、水电费由甲方承担；甲乙双方约定月租金为：2013年7月16日-2013年8月31日，装修免租期，未税月租金零元；2013年9月1日-2014年8月31日，未税月租金66850元；2014年9月1日-2015年8月31日，未税月租金72198元；2015年9月1日-2016年8月31日，未税月租金77974元；……上述租金为不含税净租金，双方约定该房产的租赁税由乙方承担，乙方须依时缴交，如乙方迟交或欠交，产生的后果由乙方承担，与甲方无关；乙方须分别于每年的6月31日和12月31日前将当年上半年和下半年的完税清单全部交给甲方留存（以甲方签收为准）。租金按月结算，乙方在每月的第5日前结清，乙方必须按期缴纳，否则每逾期一天，应按欠款金额的百分之二支付滞纳金；签订本合同之日乙方应向甲方交付保证金133700元，于2013年8月25日前支付首月租金66850元；租赁期满，乙方付清本合同约定应交的全部相关费用并按期迁出，在不损坏该房产装修及设施可正常使用，室内外环境整洁、干净的前提下，将该房产交还甲方，并注销营业执照等相关证照后，甲方应在5个工作日内将保证金无息退还乙方，逾期需支付金额每日2%违约金，若因乙方损坏该房产装修及设施的，甲方有权没收该保证金不予退回；若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用；双方签订本合同之日起到本合同期满之日止，该房产的水电费、煤气费、电话费、物业管理费等因乙方使用该房产而产生的其它相关费用均由乙方承担；租赁期间，甲乙双方任何一方如需提前解除合同，必须提前90天书面告知另一方，并按如下方式处理：在乙方交清本合同约定应交的全部相关费用的前提下，乙方提前终止本合同的，甲方没收乙方全部保证金，甲方提前收回该房产的，除退回乙方全部保证金外，还需支付与保证金相同数额的违约金给乙方；甲乙双方任何一方如需提前解除合同而未提前90天书面告知对方擅自解除本合同的，按如下方式处理：在乙方交清本合同约定应交的全部相关费用的前提下，乙方提前终止本合同的，除甲方没收乙方全部保证金外，乙方还需支付剩余合同期租金总和的20%给甲方作违约金，甲方提前收回该房产的，除退回乙方全部保证金、支付与保证金相同数额的违约金给乙方外，还需支付剩余合同期租金总和的20%给乙方作违约金；等。合同签订后，被告向原告支付了保证金133700元，原告将涉案商铺交付给被告使用。
2014年7月15日，两原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房产租赁合同补充协议》，约定：现乙方提出由于刚开始挂牌经营，加上当前市场环境较差，……经双方友好协商，甲方同意在乙方每月第5日前准时交清当月租金的前提下，从2014年6月1日起至2014年8月31日止，可按原合同约定租金金额减免租金人民币壹万元正，从2014年9月1日起至2015年5月31日止，可按原合同约定租金金额减免租金人民币壹万贰仟元正，即2014年6月1日—2014年8月31日56850元，2014年9月1日—2015年5月31日60198元，其他按原合同约定不变。如不准时交租，则不作上述租金减免，按原合同约定执行；等。
2015年4月20日，原告提起本案诉讼。庭审时，原、被告均确认户名为江月英的活期存折子账户交易明细反映的被告向原告支付租金的事实：被告分别在2013年9月5日、2013年10月14日、2013年11月7日、2013年12月12日、2014年1月9日、2014年2月18日、2014年3月10日、2014年4月16日各向原告支付了每月租金66850元；2014年5月31日至2014年6月1日期间，被告向原告支付租金共60000元；2014年7月16日，被告向原告支付租金120550元；2014年8月5日，被告向原告支付租金56850元；被告分别在2014年9月16日、2014年10月20日、2014年11月6日、2014年12月23日、2015年1月14日各向原告支付了每月租金60198元；2015年3月9日，被告支付了租金49448元给原告。原告主张双方的租赁合同于2015年5月7日解除，其在2015年5月实际收回了涉案商铺。被告对原告收回涉案商铺的时间予以确认，但认为双方的租赁合同解除时间是在2015年2月23日，其在2015年3月6日结清涉案商铺的水电费等各项费用后搬离了涉案商铺，并于2015年3月7日向原告寄出了催接收函，在2015年3月9日，被告将场地钥匙及终止合同备案的单据寄给原告指定的人，但该两份邮件都被退回；在2015年5月7日收到物业管理处的通知后，将涉案商铺的钥匙及相关文件交给了与被告签合同的黄老板，交钥匙的收据也是黄老板代签的。
诉讼中，被告向本院申请，就其报警事实向广州市公安局海珠分局调取报警情况记录材料，经本院发函及电话联系，该局派出所答复当时报警经处理民警口头调解，没有相关的档案记录。
原告为证明其主张，还提交了以下证据：1、原告向被告发出的函件复印件；2、户名为江月英的活期存折子账户交易明细；3、钥匙收条复印件。被告质证表示，被告已收到证据1的通知函，合同在2015年2月23日已终止，原告在之后要求被告支付2015年2月23日后的租金没有事实和法律依据，但是该通知函的邮件显示寄件人是农某，该寄件人及电话与被告提交的证据5中的收件人及联系电话是一致的；对证据2的真实性、合法性没有异议，在合同签订后，原告银行帐户显示2013年7月17日的133700元的进帐是被告支付的保证金；对证据3的真实性没有异议，关联性不予确认，确认原告已收回钥匙，但实际合同解除是在2015年2月23日，原告一直拖延至2015年5月7日才收回钥匙，是恶意拖延收回商铺，扩大损失，不能证明原告想证明的事实。
被告为证明其主张，也提交了以下证据：1、减租申请、邮寄单复印件；2、证人韩某的证人证言；3、被告的手机短信截屏；4佳兴大厦管理处盖章确认的《货物出入小区/大厦申请表》、张某作出的证明；5、函件复印件、邮寄单、快递查询单；6、办理房屋租赁合同登记备案（终止/变更）证件收据、房屋租赁合同注销登记备案申请表复印件、房屋租赁登记备案证明、租金发票、快递邮寄详情单、快递查询；7、证人杨某的证人证言；8、报警回执；9、邮寄单、函；10、经备案的《广州市房屋租赁合同》；11、收条；12、火灾事故认定书、现场照片、火灾现场勘验笔录、装修合同书复印件。原告质证表示，证据1的减租申请、快递单由于被告没有提供原件，对其真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据2的真实性、合法性、关联性均不予确认，证人与被告是朋友，存在利害关系，而且该证人证言不能证明被告已与原告协商过商铺解除的事宜，证人也证明了当时双方商谈时原告不在场；核对过证据3中的手机短信内容，但对证据3的真实性不予确认，收件人为海珠房东王老板，但本案原告是姓江，不是姓王，而且接收信息的手机号码不是原告的手机号码，故对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据4中申请表的真实性不予确认，该证据恰恰证明被告在未经原告允许的情况下擅自离场，该申请表的时间是2015年3月6日，与被告称其于2015年2月23日已与原告协商一致并撤场的情况不一致；对证据4中证明的真实性不予确认，被告称该证明是证人证言，根据民诉法规定，证人应出庭作证，此外，该证人的身份也无法证实，不能代表物业公司，只能代表其个人；由于被告没有提供证据5的原件，故对证据5的真实性、合法性、关联性均不予确认，原告没有收到该邮件，收件人也不是原告；由于被告没有提供证据6中办理房屋租赁合同登记备案（终止/变更）证件收据、房屋租赁合同注销登记备案申请表的原件，故对上述两份材料的真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据6中的房屋租赁登记备案证明真实性、合法性、关联性没有异议，证明原告已按双方签订的租赁合同履行了全部义务，对发票的真实性也没有异议，被告存在长期拖欠原告租金及拖欠2015年2月部分租金、2015年3、4月租金；对证据6中的快递邮寄详情单、快递查询的真实性、合法性、关联性均不予确认，被告没有收到过该份邮件，收件人也不是原告；对证据7的真实性、合法性、关联性均不予确认，证人是被告公司员工，存在利害关系，被告一直在主张2015年2月23日已撤场，但该证人证明了是在2015年3月底离开涉案场地工作的，而在其离开前都是在涉案场地工作的，证明被告在2015年3月仍在使用涉案场地，应支付相应的租金给原告；对证据8的真实性没有异议，不清楚被告报警的原因，与本案无关；对证据9中函件的真实性没有异议，但对快递单的真实性不予确认；对证据10的真实性没有异议，但这只是作为登记备案的合同；对证据11的真实性没有异议，证明2015年5月7日被告才将涉案商铺钥匙交还给原告，故原告计租时间应至2015年4月底；由于被告没有提供证据12的原件，故对其真实性不予确认，这些证据与本案无关。
本院认为：原、被告签订的《房产租赁合同》及《房产租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。原告主张双方的租赁合同于2015年5月7日解除，并提交了被告交还涉案商铺钥匙的收条为证，被告对原告收回涉案商铺的时间予以确认，但认为双方的租赁合同解除时间是在2015年2月23日。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，现被告对其主张没有充分的证据材料予以证实，应承担举证不能的不利后果，对原告的主张，本院予以采信。原告要求被告支付涉案商铺的租金至2015年4月，合法合理，本院予以支持。
根据《房产租赁合同补充协议》的约定，双方于2014年7月15日协商一致就涉案商铺从2014年6月1日起至2015年5月31日期间的租金作出调整，虽然被告逾期支付2014年5月至2014年7月的租金，但双方在签订补充协议时该违约行为已经发生，原告仍然同意作出调低租金标准的意思表示，应当视为原告对此前被告逾期支付租金的行为放弃追究其违约责任的意思表示。现原告主张要求被告按照补充协议的约定补齐减免的租金部分（2014年6月的租金1万元、2014年7月的租金1万元）及滞纳金，缺乏依据，本院依法予以驳回。被告逾期支付2014年9月至2015年2月的租金，原告要求其按照约定支付欠付的租金部分（2014年9月的租金1.2万元、2014年10月的租金1.2万元、2014年11月的租金1.2万元、2014年12月的租金1.2万元、2015年1月的租金1.2万元、2015年2月的租金22750元）以及2015年3月的租金72198元、2015年4月的租金72198元，合法合理，本院予以支持。按照双方签订的租赁合同约定，租金按月结算，被告在每月的第5日前结清，否则每逾期一天，应按欠款金额的百分之二支付滞纳金。现由于被告逾期支付租金，违反合同的约定，应从逾期之日起承担相应的违约责任。被告抗辩合同约定的滞纳金标准过高，原告主张调整滞纳金的标准为每日按照欠款金额的千分之一计算，缺乏依据，本院依法调整以人民银行计收逾期贷款利率的标准计算为宜，但该滞纳金应以被告拖欠的租金本金为限。故被告应向原告支付从2014年9月6日起至实际付清租金之日止的滞纳金（每日按人民银行计收逾期贷款利率的标准计算；2014年9月6日至2014年9月15日期间，以72198元为本金；2014年9月16日至2014年10月5日期间，以12000元为本金；2014年10月6日至2014年10月19日期间，以84198元为本金；2014年10月20日至2014年11月5日期间，以24000元为本金；2014年11月6日，以96198元为本金；2014年11月7日至2014年12月5日期间，以36000元为本金；2014年12月6日至2014年12月22日期间，以108198元为本金；2014年12月23日至2015年1月5日期间，以48000元为本金；2015年1月6日至2015年1月13日期间，以120198元为本金；2015年1月14日至2015年2月5日期间，以60000元为本金；2015年2月6日至2015年3月5日期间，以132198元为本金；2015年3月6日至2015年3月8日期间，以204396元为本金；2015年3月9日至2015年4月5日期间，以154948元为本金；从2015年4月6日至付清之日止，以227146元为本金），滞纳金总额应以被告拖欠的租金为限。被告主张超出的滞纳金部分，本院依法予以驳回。
按照租赁合同的约定，原、被告任何一方如需提前解除合同而未提前90天书面告知对方擅自解除本合同的，在被告交清本合同约定应交的全部相关费用的前提下，被告提前终止本合同的，除原告没收被告全部保证金外，被告还需支付剩余合同期租金总和的20%给原告作违约金。现被告没有充分举证证明其已提前90天书面告知原告要求解除合同，故应当向原告支付合同约定的剩余合同期租金总和的20%（即2015年5月8日至2023年8月31日期间的租金总金额的20%），现原告表示仅按照剩余合同期租金总和的5%向被告主张违约金532786.8元，没有超出合同约定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告张桂桃在本判决生效之日起三日内，向原告江月新、江月英支付广州市海珠区金菊路7、9号和樱花街52号商铺2014年9月的租金1.2万元、2014年10月的租金1.2万元、2014年11月的租金1.2万元、2014年12月的租金1.2万元、2015年1月的租金1.2万元、2015年2月的租金22750元、2015年3月的租金72198元、2015年4月的租金72198元；
二、被告在本判决生效之日起三日内，向两原告支付从2014年9月6日起至实际付清租金之日止的滞纳金（每日按人民银行计收逾期贷款利率的标准计算；2014年9月6日至2014年9月15日期间，以72198元为本金；2014年9月16日至2014年10月5日期间，以12000元为本金；2014年10月6日至2014年10月19日期间，以84198元为本金；2014年10月20日至2014年11月5日期间，以24000元为本金；2014年11月6日，以96198元为本金；2014年11月7日至2014年12月5日期间，以36000元为本金；2014年12月6日至2014年12月22日期间，以108198元为本金；2014年12月23日至2015年1月5日期间，以48000元为本金；2015年1月6日至2015年1月13日期间，以120198元为本金；2015年1月14日至2015年2月5日期间，以60000元为本金；2015年2月6日至2015年3月5日期间，以132198元为本金；2015年3月6日至2015年3月8日期间，以204396元为本金；2015年3月9日至2015年4月5日期间，以154948元为本金；从2015年4月6日至付清之日止，以227146元为本金），滞纳金总额以被告拖欠的租金本金为限；
三、被告在本判决生效之日起三日内，向两原告支付提前解除合同的违约金532786.8元；
四、驳回两原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11995元，由被告负担10000元，两原告共同负担1995元。上述受理费已经由两原告预交，原告同意由被告在履行本判决确定的义务时将被告应负担的受理费直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄颖慧
人民陪审员 王穗仪
人民陪审员 梁浩荣
二〇一六年九月十九日
书 记 员 张春映
钱国雄