黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）香朝民初字第7号
原告哈尔滨迎佳仓储有限公司，住所地哈尔滨市香坊区学府路430号。
法定代表人刘雅娟，女，该公司经理。
委托代理人徐向阳，黑龙江省酬勤律师事务所律师。
被告哈尔滨名岛技工学校，住所地哈尔滨市南岗区学府路0公里。
负责人张艺赢，女，该公司经理。
委托代理人高振娟，黑龙江洪峰律师事务所律师。
被告哈尔滨宝来宝汽车修理有限公司，住所地哈尔滨市南岗区文昌街84号。
法定代表人王建国，男，该公司经理。
委托代理人张翊军，男，该公司经理。
委托代理人封伟，黑龙江美盛泰富律师事务所律师。
原告哈尔滨迎佳仓储有限公司（以下简称迎佳仓储）与被告哈尔滨名岛技工学校（以下简称名岛技校）、哈尔滨宝来宝汽车修理有限公司（以下简称宝来宝汽修公司）占有物返还纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐向阳、被告名岛技校委托代理人高振娟、被告宝来宝汽修公司委托代理人张翊军、封伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年12月21日，原告与被告名岛技校签订《房屋租赁合同》，将位于哈尔滨市香坊区朝阳镇先锋村同江南路与长寿路被告宝来宝汽修公司交汇处，建筑面积3600平方米房屋及附属院落等设施租赁给被告名岛技校（租期至2017年12月20日）。2014年3月1日，被告名岛技校在未经原告同意的情况下，私自与被告宝来宝汽修公司签订《合作协议》，并将其租赁原告的部分房屋，转租给被告哈尔滨宝来宝汽车修理有限公司（转租期限至2018年2月28日）。
2014年10月15日，原告与被告名岛技校协商一致，解除了2012年签订的《房屋租赁合同》，并签订《合同解除协议》，约定2014年10月22日搬迁完毕。时至今日，二被告依然非法占据原告房屋拒不迁出，导致原告房屋无法出租，截止2014年12月3日，给原告造成租金损失158336.5元。
综上，被告名岛技校违反与原告签订的《房屋租赁合同》私自转租房屋、违反《合同解除协议》迁出期限，恶意占用原告房屋行为属于非法行为，应依法迁出，对于因非法占用原告房屋给原告造成的经济损失应由二被告承担。故诉至法院，请求判令二被告迁出非法占用的原告房屋；判令二被告赔偿因非法占用原告房屋给原告造成的房屋租金损失158336.5元（当庭变更，增加诉请金额。自2014年10月23日起至2015年1月28日止），供暖费损失80820元，自2014年10月23日起至2015年1月28日止）；诉讼费用由二被告承担。
被告名岛技校辩称：1、原告诉请无事实依据。2014年10月22日，该校已经搬迁完毕，且与原告签订了解除协议。其按照协议约定，已履行全部义务，且在搬迁的过程中，原告强行扣留被告部分设备用以配合交付房屋的验收工作（叉车、厢式货车、尼桑面包车、长安面包车、奇瑞轿车各一辆及报废捷达轿车架子三辆、报废吉利轿车一辆、升降机一套、叉车铁教具一个、叉车练习教具拍子七个、挖掘机场地标字牌十个、电缆线一捆）；2、该校与宝来宝公司经营合作一事，原告知道且同意。在解除与名岛技校的合同时，原告正在与宝来宝公司谈判，租赁和购买场地事宜。只是在协商未果的情况下，原告又来法院诉讼。实质上，租赁协议早已经解除，不存在违约责任，请法院驳回原告诉请。另，因原告是当庭增加诉请，超过举证期限，不应准许。
被告宝来宝汽修公司辩称：1、不同意原告在起诉状中提起的两项诉请。原告诉请已明确要求是非法占用的情况下迁出和赔偿损失，其现在与名岛技校的合同依法仍有效，故不存在非法占用情况。原告诉请无事实及法律依据；2、原告诉请要求赔偿的经济损失，是按照和名岛技校间的租金标准进行计算的，两者双方的承租面积是3600平方米。而其和名岛技校之间的承租关系涉及的面积是340平方米，租金每年15万元，每月12500元。现名岛技校已经于2014年10月23日前迁出，该公司并未占用原告3600平方米场子，原告以此数据向其要求赔偿损失无依据，亦不符合法律规定；3、名岛技校与其合作协议中明确约定，如果原告提前收回房子，产生的损失由名岛技校负责赔偿，故现原告要求的诉请及涉及的赔偿均应由名岛技校承担；4、原告主张名岛技校擅自转租一事不属实。该公司承租以来，既悬挂了公司牌匾，原告的管理人员刘俊阁多次到现场查看并提出意见，故原告主张转租一事其不知情，与事实不符；5、原告与名岛技校之间存在合同关系，名岛技校与其存在承租关系。虽然原告及名岛技校已经解除合同，但名岛技校与其的合同仍未解除，是有效合同。鉴于本案的案由是迁让，故依法只有其公司非法占用的情况下才构成迁出，现原告在名岛技校与其租赁关系没有解除也没有被确认合同无效的情况下，诉请迁出案件，违背法定程序，二者不是同一案由，应先解决合同无效或解除的情况下，才能要求其迁出。综上，应依法驳回原告诉请。另，因原告是当庭增加诉请，超过举证期限，不应准许。
原告为证明其主张的事实成立，提供下列证据：
证据1、房屋租赁合同一份，拟证明：房屋租赁合同相对人为原告和被告名岛技校；2013年12月20日至2014年12月20日该租赁房屋年租金为60万元，原告房屋日损失为：60万元／年÷12个月÷30天=1666.7元；供暖费用由被告名岛技校承担。［44.49元×500平方米÷2（按半个取暖期计）=11225元］；被告名岛技校如需转租该租赁房屋，须经原告同意。未经原告同意擅自转租房屋行为对原告无约束力，造成的后果由被告名岛技校承担。经质证被告名岛技校对该证据的真实性无异议。认为该合同是在解除合同前签订的，故该合同在解除合同的时候，该合同已经解除，故自解除合同日期后对双方没有约束力。宝来宝汽修公司同意名岛技校的意见。认为该证据是原告与名岛技校之间的合同，其中提到的取暖费问题，与其无关，其不受该协议约束。且其与名岛技校的合作协议明确约定了取暖费由名岛技校负责。且没有约定转租协议无效，最高院关于城镇房屋租赁的司法解释规定，原告对转租协议超过六个月没有提出异议的，应视为转租协议有效，故原告应视为同意其与名岛技校的协议有效。
证据2、合作协议一份（复印件），拟证明：被告名岛技校违反与原告合同约定，未经原告同意，擅自与被告宝来宝汽修公司签订《合作协议》，事实上形成转租，该《合作协议》对原告不具有约束力，被告宝来宝汽修公司应无条件迁出占有房屋。经质证被告名岛技校对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。认为原告与名岛技校签订合同的时候没有明确约定不允许转租，且有最高院的司法解释为证，原告对转租超过六个月未提出异议的，应视为转租协议有效，原告同意。其与宝来宝公司签订协议后，宝来宝公司即将牌匾悬挂于明显处，原告多次来现场，已经知道。被告宝来宝汽修公司同意名岛技校的上述质证意见。认为该协议约定包烧费由名岛技校承担。其承租使用的面积仅430平方米。合同第三点约定，因房主提前收房等导致的损失，由名岛技校承担。原告的诉请赔偿，与其无关。
证据3、合同解除协议一份，拟证明：1、2014年10月15日，被告名岛技校自愿与原告，达成解除双方在2012年12月21日签订的《房屋租赁合同》，双方权利义务关系解除；2、双方约定被告名岛技校于2014年10月22日搬迁完毕，交回租赁房屋；3、被告名岛技校至今尚未搬迁完毕，未交回租赁房屋；4、原告损失起算日为2014年10月23日，截止开庭日损失为：1666.7元×95天（10.23至1.28日）=158336.5元。经质证被告名岛技校认为该协议中第六行已经写明解除合同，可见原告与名岛技校原始签订的合同条款全部自愿解除，原告不应再主张租赁费及取暖费；协议中有划痕，具体为止在“2000元”，说明双方已经在违约问题上不另行追索。被告宝来宝汽修公司对该证据的真实性有异议。认为该协议中有明显的修改痕迹，在合同的正数第九行有划掉的痕迹；2、针对划痕部位是关于双方违约追索赔偿方面的内容，视为合同双方已经对此项赔付放弃主张权利。故原告不应再行主张相关费用。
二被告未向法庭提交任何证据。
分析原、被告的诉、辩主张及庭审调查、举证、质证情况，本院确认如下事实：
2012年12月21日，原告与被告名岛技校签订《房屋租赁合同》，原告将位于哈尔滨市香坊区朝阳镇先锋村同江南路与长寿路交汇处，建筑面积约为3600平方米的房屋租赁给被告名岛技校（包含地上三层、地下一层、锅炉房、门卫收发室），租期5年至2017年12月20日。2012年12月20日至2013年12月20日租金为50万元；2013年12月20日至2014年12月20日租金为60万元；2014年12月20日至2015年12月20日租金为70万元；2015年12月20日至2016年12月20日租金为70万元；2016年12月20日至2017年12月20日租金为75万元。水费、电费、燃气费、自己供暖费用、门前四包费由被告名岛技校承担。如因被告名岛技校经营需要，其有权对合同项下的租赁房屋进行转租，但必须提前一个月内以书面的形式通知原告，经原告同意后，方可转租该租赁房屋。
2014年3月1日，被告名岛技校与被告宝来宝汽修公司签订《合作协议》，被告名岛技校为宝来宝汽修公司提供房屋一间，建筑面积530平方米。合作期限为2014年3月1日至2018年2月28日。被告宝来宝汽修公司每年支付被告名岛技校场地费15万元，被告名岛技校可根据被告宝来宝汽修公司经营情况调整场地费用，被告宝来宝汽修公司自行支付由经营产生的水电费、包烧费。被告宝来宝汽修公司为被告名岛技校提供必要的教学车间，在其不影响正常维修业务情况下满足被告名岛技校平均每工作日至少3小时的实践教学任务。场地费在2月13日交纳，因房主提前收回房屋或禁止进行维修业务经营给其造成的损失由被告名岛技校承担。
2014年10月15日，原告与被告名岛技校签订《合同解除协议》，解除双方于2012年12月21日签订的《房屋租赁合同》，合同内各项条款全部废止，被告名岛技校交回租赁房屋使用权并在10月15日解除合同搬迁完毕，如超出一天需每天赔偿损失费（10月22日主体搬迁完毕）。被告名岛技校房屋租赁费缴纳至2014年12月20日。
被告名岛技校于2014年10月22日迁出，被告宝来宝汽修公司于2015年7月31日迁出，将其使用的530平方米场地交付原告。
本院认为，原告哈尔滨迎佳仓储有限公司与被告哈尔滨名岛技工学校签订的《房屋租赁合同》及《合同解除协议》，系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，本院予以确认。对于原告主张二被告迁出的请求，因被告在诉讼审理过程中，已经将房屋使用权交还原告，故该请求已无履行必要。对于当庭增加的包烧费请求，因其未在举证期限内提出，故本院不予审理。由于被告名岛技校与被告宝来宝汽修公司签订的《合作协议》系依附于原告哈尔滨迎佳仓储有限公司与被告哈尔滨名岛技工学校签订的《房屋租赁合同》存在的从合同。按照合同相对性的原则，被告宝来宝汽修公司继续占用530平方米场地的租赁费用，应由被告哈尔滨名岛技工学校支付，租赁费为：60万元／年÷365天÷3600平方米×223天×530平方米=53968元。被告名岛技校与被告宝来宝汽修公司之间的《合作协议》可另行解决。因原告未在规定的期限内补交诉讼费用，故对其变更的诉讼请求，本院不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、《诉讼费用交纳办法》之规定，判决如下：
一、被告哈尔滨名岛技工学校于本判决生效之日起十日内给付原告哈尔滨迎佳仓储有限公司房屋租赁费53968元。
二、驳回原告哈尔滨迎佳仓储有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费1508元（原告已预交），由原告承担359元，被告哈尔滨名岛技工学校承担1149元，被告承担的部分与前款一并给付原告。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 于海泳
人民陪审员 文相阳
人民陪审员 李 贺
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 潘冬阳