江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏10民终2105号上诉人（原审原告）：浙江蓝盛物业服务有限公司（原杭州蓝盛物业服务有限公司），住所地杭州市西湖区文三路535号19层1906室。法定代表人：李磊，董事长。委托诉讼代理人：崔西志，江苏琼宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蓝屏，女，1971年9月5日出生，汉族，住扬州市。委托诉讼代理人：兰玲（系蓝屏之姐），女，1956年10月30日出生，汉族，住扬州市。委托�讼代理人：陈世康，男，1951年4月24日出生，汉族，住扬州市广陵区。上诉人浙江蓝盛物业服务有限公司（原杭州蓝盛物业服务有限公司，以下简称蓝盛物业公司）因与被上诉人蓝屏物业服务合同纠纷一案，不服扬州市邗江区人民法院（2017）苏1003民初21号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年07月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。蓝盛物业公司上诉请求：撤销一审法院判决并依法改判，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、蓝屏与涉案房屋的开发商扬州莱茵西湖置业有限公司（以下简称莱茵公司）于2013年6月27日签订的《商品房交接书》合法有效，应该作为本案认定房屋交付的重要依据。2、莱茵公司与蓝盛物业公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，蓝屏应该根据物业服务合同及相关法律规定向其支付物业费用。3、即使房屋钥匙等仍在物业服务公司处，不能当然得出蓝屏未实际占有房屋的结论。蓝屏本人也未向莱茵公司或蓝盛物业公司要求领取房屋钥匙等。4、一审法院认为蓝盛物业公司保管房屋钥匙等应当及时通知蓝屏办理相关手续，属于认定错误。5、一审法院以蓝盛物业公司未交付钥匙致蓝屏不能实际占有该房屋，进而无法享受物业服务为由认定蓝屏无须缴纳物业费，没有事实和法律依据，且蓝屏未领取钥匙也非蓝盛物业公司的原因。6、一审判决结果将对整个物业服务行业产生重大消极影响。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，为了维护自身合法权益特向本院提起上诉，请求本院撤销原判，依法改判支持蓝盛物业公司的上诉请求。蓝屏辩称：1、臻州16号房屋的钥匙和《住宅质量保证书》、《住�使用说明书》一直锁在蓝盛物业公司的抽屉里没有交付是违法违约的，是没有办理房屋交接手续的直接证据。对此事实，双方当事人在一审法庭中均已确认。2、《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，具有时效性。国务院《城市房地产开发经营管理条例》明令开发商应在交接房时向用户交付。蓝盛物业公司作为高档小区的专业物业公司不可能不知道，其锁在抽屉里既不交付又不通知物业买受人，具有不交房的主观故意。蓝屏在一审已经向法庭提交了不断催促开发商维修，赶快交房的证据。4、蓝盛物业公司无视法律法规和没有交付钥匙和“两书”的事实，制造借口，无理狡辩。综上所述，蓝盛物业公司的辩解是没有任何事实和法律依据的，请求法庭依法驳回上诉，维持原判。蓝盛物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付自2013年1月1日至2016年4月19日的物业费、公共能耗费、垃圾清运费71016.17元；2、被告向原告支付逾期付款违约金16284.6元（暂计算至2016年7月31日，实际算至付清之日止）。事实和理由：被告系唐郡名邸76幢101室业主。原告自2013年2月起为唐郡提供物业服务，2013年3月2日，原告与莱茵公司签订《前期物业服务合同》，被告自2013年1月1日起一直未能交纳物业费，故原告诉至法院。蓝屏一审辩称：虽然被告在《商品房交接书》上签字，但双方并未进行房屋交接，房屋存在质量问题，被告至今未取得涉案房屋的钥匙，原告亦未能提供被告入住的任何手续。原告向被告主张物业费缺乏事实及法律依据。一审法院认定事实：被告系唐郡名邸76幢101室业主，该户住宅建筑面积330.68平方米、车库45.01平方米、地下室150.6平方米，共计建筑面积526.29平方米，该户�前处于空关状态。2013年6月27日，被告与扬州莱茵西湖置业有限公司签订《商品房交接书》，约定：出卖人与买受人于2012年12月31日办理该商品房交接手续。2013年3月2日，莱茵公司与蓝盛物业公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为唐郡提供物业服务。2016年4月19日，原告不再为唐郡提供物业服务，新的物业公司进驻唐郡小区。另查明，在原告为唐郡小区提供物业服务期间，唐郡名邸76幢101室的全套房屋钥匙及房屋质量保证书等仍在原告处。关于上述材料未能实际交付的原因，原告陈述系因被告长期定居国外，其无法取得联系，被告代理人虽曾经要求看房，但其未提供相关手续，致钥匙等未能交付。被告陈述房屋存在质量问题，被告多次要求其交付，但物业公司均以房屋尚未维修完毕拒绝。一审本案争议的焦点：原告要求被告支付物业费有无事实及法律依据。一审法院认为：被告虽然在商品房交接书上签字，但房屋钥匙、住宅质量保证书、说明书等仍在原告处，被告亦未实际占有房屋，故仅凭此商品房交接书不能充分证明房屋完成交付。原告保管有被告的房屋钥匙、房屋质量保证书等材料，应及时通知被告办理相关手续，其辩称被告长期定居国外致相关房屋钥匙无法交付，但原告提供的商品房买卖合同中有关于被告送达地址的约定，原告亦可根据该地址向其送达相关材料，故对此辩称一审法院不予采纳。综上，原告未能交付房屋钥匙等手续致被告不能实际占有该房屋，进而无法享受原告提供的物业服务，故原告要求被告缴纳物业费缺乏相应的事实及法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：驳回原告杭州蓝盛物业服务有限公司的诉讼请求。本案诉�费用1984元，依法减半收取992元，由原告杭州蓝盛物业服务有限公司负担。判决后，蓝盛物业公司不服，向本院提起上诉。二审中，当事人没有提交新证据。期间，蓝盛物业公司向本院提交一份《关于诉讼请求的计算明细及变更申请》，其中蓝盛物业公司关于逾期付款违约金的主张变更为“现自愿放弃2016年4月19日之前的违约金部分的诉求，要求蓝屏自2016年4月20日开始至款项实际付清为止，按同期银行贷款利率支付利息损失”。二审法院认定事实：原审认定的基本事实无出入，本院予以确认。二审本案争议的焦点：一、本案所涉唐郡名邸76幢101室房屋有无交付蓝屏、蓝屏是否应当按约给付蓝盛物业公司物业管理费用？二、蓝盛物业公司主张逾期给付物业管理费用的违约金能否支持？关于本案争议焦点一，本院认为：根据莱茵公司与蓝屏签订的《商品房买卖合同》第八条“交付期限。出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第１种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、……”、第十一条“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”的约定，本案所涉商品房经竣工验收备案后，已经具备《商品房买卖合同》约定的交付条件。根据蓝屏与开发商莱茵公司签署的《商品房交接书》和《唐郡名邸交房结算单》，莱茵公司也已经履行了房屋交付的主要义务，且为蓝屏办理了房屋产权登记手续。如果莱茵公司未按约履行合同约定的交付义务，买受人蓝屏有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人莱茵公司承担。至于房屋钥匙、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等材料的交付则属于合同附随义务，买受人蓝屏应该明知携带相关证件、材料到蓝盛物业公司能够领取房屋钥匙等材料，实践之中也不存在无法领取的客观障碍，且作为唐郡名邸小区物业管理的蓝盛物业公司仅仅是被委托保管上述钥匙等材料，业主蓝屏可以随时本人或者委托他人予以领取。因蓝屏长期定居国外，怠于行使权利，由此产生的不利后果应由其本人承担。关于蓝屏提出房屋交接过程中存在质量问题，其多次要求交付，但是蓝盛物业公司均以房屋尚未维修完毕为�拒绝交付一节。本院认为：房屋经过验收备案，交付时只有存在地基及主体结构工程质量问题或其他足以严重影响买受人正常居住使用的情形，买受人方可要求拒收。如果只是存在质量瑕疵，但不影响买受人正常使用的，买受人不得拒收，但是出卖人对质量瑕疵进行维修时造成的损失，应当给付一定赔偿。本案中，蓝屏虽然在房屋交接过程中提出了质量问题，但是根据其提交的破裂大理石照片、房屋交接验收情况反馈表等现有证据，并不能充分证明交付的房屋存在上述工程质量问题或足以严重影响其正常居住使用的情形。诉讼中，蓝屏也不能提供证据充分证明蓝盛物业公司负有本案所涉房屋的维修义务以及认可因尚未维修完毕而拒绝交付房屋的事实。因此，蓝屏提出本案所涉房屋应视为未予交付的上述主张不能成立。此外，即使房屋存在质量瑕疵，也应当由开发商莱茵公司而非蓝盛物业公司对涉案房屋的质量瑕疵进行维修。综上，本案所涉唐郡名邸76幢101室房屋已经交付蓝屏，其应当按约给付蓝盛物业公司相应的物业管理费用。关于本案争议焦点二，本院认为：根据2013年3月2日莱茵公司与蓝盛物业公司签订的《前期物业服务合同》，其从2013年3月2日方为唐郡名邸小区提供物业服务，故蓝盛物业公司主张从2013年1月1日起计算物业管理费用显然不当，该案应当以实际交房时间即2013年6月27日的次日作为起始节点进行计算。根据《前期物业服务合同》的约定和本案所涉房屋空关的事实，本案所涉物业费、公共能耗费、绿化垃圾清运费合计为（28419＋2000＋300）×70%＝21503.76；21503.76×（2年＋/12×9个月＋/360×22日）＝60449.46元。二审期间，蓝盛物业公司向本院提交一份《关于诉讼请求的计算明细及变更申请》，其中蓝盛物业公司关于逾期付款违约金的主张变更为“现自愿放弃2016年4月19日之前的违约金部分的诉求，要求蓝屏自2016年4月20日开始至款项实际付清为止，按同期银行贷款利率支付利息损失”。根据当事人意思自治原则，本院依法予以准许。综上，蓝屏应向蓝盛物业公司给付逾期物业管理费的损失，该损失自2016年4月20日始按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际支付完毕之日。据此，一审法院查明的基本事实清楚，但是认定本案所涉房屋尚未完成交付，继而驳回蓝盛物业公司主张的物业管理费用等诉讼请求不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、国务院《物业管理条例》第七条第(五)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销扬州市邗江区人民法院（2017）苏1003民初21号民事判决；二、蓝屏于本判决生效之日起十日内给付浙江蓝盛物业服务有限公司物业费、公共能耗费、绿化垃圾清运费合计60449.46元，并自2016年4月20日始按照中国人民银行同期同类贷款利率计算违约损失至实际支付完毕之日。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1984元，依法减半收取992元，由蓝屏负担850.3元、浙江蓝盛物业服务有限公司负担141.7元；二审案件受理费1984元，由蓝屏负担1700.6元、浙江蓝盛物业服务有限公司负担283.4元（二审案件受理费1984元浙江蓝盛物业服务有限公司已预交，蓝屏应负担的二审案件受理费于本判决生效之日起十内给付浙江蓝盛物业服务有限公司）。本判决为终审判决。审判长 周 冰审判员 孙建瑢审判员 吕 露二〇一七年九月二十六日书记员 陆昱玥