内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院民 事 判 决 书（2017）内0702民初1211号原告：高春梅，女，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：王忠武，内蒙古东威律师事务所律师。委托诉讼代理人：阎长山，内蒙古东威律师事务所律师。被告：周水根，男，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。被告：张玉芳，女，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。二被告共同委托诉讼代理人：杜成清，呼伦贝尔市海拉尔区建设法律服务所法律工作者。第三人：满洲里义乌商贸城有限责任公司，住所地内蒙古自治区满洲里市义乌商贸城办公楼。法定代表人：何绣明，职务董事长。委托诉讼代理人：苏热，内蒙古大兴安岭律师事务所律师。原告高春梅与被告周水根、张玉芳民间借贷纠纷一案，本院于2017年5月19日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。依被告申请本院依法追加满洲里义乌商贸城有限责任公司为本案第三人，于2017年9月22日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人王忠武、阎长山、被告周水根及二被告共同委托诉讼代理人杜成清、第三人委托诉讼代理人苏热到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高春梅向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告周水根签订的债务转移顶抵协议；2.二被告共同偿还原告欠款1100000元；3.二被告共同赔偿原告经济损失（以1100000元为本金，按年利率24%，自2016年7月8日起计算至二被告实际给付之日止）；4.二被告共同支付原告违约金（按原告经济损失的百分之三十计算）5.二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：二被告是夫妻关系，共同经营呼伦贝尔市鼎顺物资销售有限公司。2014至2015年期间，被告周水根因资金周转困难陆续向原告借款。2015年10月16日，原告与被告结算，被告欠原告900000元，被告向原告出具了借款凭据，双方约定了利息。2016年7月8日，经双方结算，被告拖欠原告本息共计1100000元。被告与原告签订债务转移抵顶协议。协议约定，被告将位于满洲里市义乌商贸城二期4号楼18号、19号门市抵顶原告1100000元债权，如被告违约则赔偿原告双倍的购房款。在履行该债务转移抵顶协议过程中，原告发现该两处房产已先行设立抵押权。原告已与第三人协商将双方签订的商品房买卖合同作废。原告认为，被告周水根用于抵顶债务的两处房产，已设立抵押权，在签订债务抵顶协议时未告知原告，存在权属重大瑕疵，合同目的无法实现，故诉至法院。周水根和张玉芳辩称，一、原告与被告签订的债务抵顶协议合法有效。二、按照债务抵顶协议，经三方协商，原告与第三人签订了房屋买卖合同，第三人给原告开具了购房款收据。三、第三人在与被告周水根签订房屋买卖合同时，未告知被告周水根房屋抵押的情况，二被告并不知道房产设有抵押。四、原告诉称的1100000元包含借款利息，本金是800000元。原告要求解除债务抵顶协议不符合法律规定，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。满洲里义乌商贸城有限责任公司述称，一、2014年11月第三人向周水根借款1130000元，2016年5月21日，第三人用满洲里市时代广场（满洲里市义乌商贸城二期）4号楼18、19号门市抵顶周水根的借款，2016年8月份，周水根找到第三人的董事长何绣明，要求将这两个门市抵顶给本案原告高春梅，当时周水根领着高春梅到第三人处商讨办理产权证等相关手续。当时考虑高春梅办产权证的需要，第三人与高春梅签订了房屋买卖合同，同时出具了1200000元的购房收据。实际上高春梅并没有向第三人交付购房款，双方也不存在房屋买卖合同的法律关系。二、关于抵押，2016年5月21日将两处门市抵顶给周水根时，当时已告知周水根两处房产设置了抵押。三、因为2009年这两个门市已抵押给满洲里银泰小额贷款公司，且房屋未经过验收，不能办理产权证，原告已与第三人协商将双方签订的商品房买卖合同作废。原告与被告之间签订的债务转移抵顶协议无法履行，可以通过其他方式予以解决。第三人欠周水根1130000元会偿还给周水根的。第三人不介入本案原告与被告之间的债务。本院经审理认定事实如下：二被告系夫妻关系。2014年，原告与被告周水根口头订立借款合同。借款合同约定，被告周水根向原告借款，月息三分。未约定具体还款日期。2014年10月7日原告通过建设银行账户转账交付被告周水根借款200000元。2014年10月8日原告通过建设银行账户转账交付被告周水根借款300000元。2014年11月5日原告通过中国银行账户转账交付被告周水根借款14300元。2014年12月11日，被告周水根通过鄂温克包商银行转账偿还原告454000元。2014年12月18日原告通过中国银行账户转账交付被告周水根借款200000元。2015年1月16日原告通过中国银行账户分三次转账交付被告周水根借款共计490000元，当日双方进行结算，被告周水根尚欠原告借款800000元，在2015年4月16日之前还清，被告给原告出具了一张借款凭据。2015年5月9日原告借给被告周水根20000元现金，双方对该笔借款未约定利息，被告周水根于2015年8月27日还给原告20000元现金。2015年6月19日，被告周水根通过银行转账方式偿还原告50000元，2015年6月20日，被告周水根通过银行转账方式偿还原告50000元。还款期限届满，被告周水根未能还款，于2015年10月16日给原告出具两张借款抵押凭据。抵押凭据载明：”本人周水根借高春梅人民币玖拾万元整。借款日期2015年10月16日至2016年4月15日止，月利息3分，借款期限按照实际还款日计算，如还不上，本人自愿用满洲里义乌城西4号楼18号、19号门市房作为抵押物，建筑面积242.96平方米，总价款1500000元整，向乙方提供担保......”。还款期限届满，被告周水根仍未还款。原告（债权人）与被告周水根(债务人)于2016年7月8日签订债务转移顶抵协议。该协议约定：一、债务人用原购买第三人的房（坐落于满洲里市××楼号、19号门市）顶抵欠债权人的1100000元。两个门市房总价款1200000元，债权人应现金支付100000元。二、债权人同意接受第三人房产，同意债务人用第三人的债权进行债务转移。三、债务人保证该房屋不存在产权纠纷，没有抵押，未出租，未一房多售，未被查封或存有其他权利瑕疵，债权人保证其对该房屋独立处分权，保证该房屋不被他人合法追索，不存在拖欠水费、电费、暖气费等。四、债权人同意将债务人购买其满洲里市义乌商贸城二期4号楼18号、19号门市转移给债权人，自愿再与债权人重新签订商品房买卖合同，并办理房照过户手续，办理房照过户的税金由第三人承担。签订商品房买卖合同之前的一切费用由债务人承担。五、以上条款二方必须遵守，否则债务人以双倍房款赔偿债权人。债务转移顶抵协议签订后，原告和被告周水根于2016年8月8日一起找到第三人的法定代表人何绣明，三方协商后，由第三人与原告签订商品房买卖合同，第三人给原告开具了一张1200000元的购房款收据，第三人将其与被告周水根签订的商品房买卖合同及开具的购房款收据收回。此后，原告得知顶帐的两个门市房被抵押的事实，与被告周水根发生纠纷，诉至本院。诉讼过程中，原告申请财产保全，本院作出裁定，依法查封被告周水根位于××区同达综合楼322号房屋、被告张玉芳位于××区号房屋、被告周水根名下×××号小型汽车，并查封原告高春梅××区号房屋（担保物）。原告交纳了财产保全费3537.14元。又查明，2009年12月18日，第三人（抵押人）与满洲里银泰小额贷款有限责任公司（抵押权人）签订抵押合同，第三人将满洲里市义乌商贸城二期4号楼在满洲里市产权交易中心办理了在建工程抵押，至今未解除。再查明，2014年第三人向被告周水根借款1130000元。经第三人与被告周水根协商，第三人用满洲里市义乌商贸城二期4号楼18号、19号门市抵顶欠被告周水根的借款本息，双方签订了商品房买卖合同，第三人向被告周水根出具了购房收据，并将两个门市交付被告周水根，周水根占有使用至今。高春梅为证明其主张，向法庭提交了如下证据：1.高春梅在建设银行交易明细（2页）和中国银行账户交易明细（3页），证明原告通过银行转账支付被告周水根借款1004300元，后期以现金形式支付被告周水根20000元借款，合计借款1024300元。二被告对该组证据的真实性无异议，认可收到了借款1024300元。第三人认为该组证据与第三人无关，不发表质证意见。本院予以采信。2.借款抵押凭据（两份），证明2015年10月16日双方进行结算，被告还欠原告借款900000元，双方约定了月息3分，被告自愿将满洲里市义乌商贸城4号楼18、19号门市抵押给原告。二被告无异议。第三人认为该组证据与第三人无关，不发表质证意见。本院予以采信。3.债务转移顶抵协议，证明被告周水根欠原告1100000元债务，用满洲里义乌商贸城4号楼18、19号门市抵顶，协议第三条约定债务人保证房屋不存在产权纠纷，未抵押未出租；协议第五条约定了违约责任。二被告对该证据的真实性无异议，称被告周水根将满洲里义乌商贸城4号楼18、19号门市抵顶给了原告，作价1200000元，原告应再支付被告100000元，但原告一直未支付周水根100000元。第三人认为该组证据与第三人无关，不发表质证意见。本院予以采信。4.满洲里市产权交易中心出具的说明（原告自行调取），证明本案争议的房屋于2009年12月18日办理了在建工程抵押，至今未解除。二被告无异议，但称之前并不知道抵押情况。第三人无异议，称第三人在与周水根抵顶债务的时候就已经告知了周水根。第三人认为该组证据与第三人无关，不发表质证意见。本院予以采信。周水根为证明其主张，向法庭提交了如下证据：1.借据凭据（复印件），证明被告周水根向原告借款80万元。原告无异议。第三人认为该证据与第三人无关，不发表质证意见。本院予以采信。2.债务转移顶抵协议，证明被告周水根向原告借款本息共计1100000元。原告对该证据的真实性无异议，但认为1100000元是本金不包括利息。第三人认为该证据与第三人无关，不发表质证意见。本院予以采信。3.商品房买卖合同（复印件），证明第三人与本案原告签订了商品房买卖合同，无论房屋有瑕疵还是合同有瑕疵都与本案被告周水根无关。原告对该证据的真实性无异议，但认为商品房买卖合同是第三人为了配合本案原被告之间的债务抵顶，为原告将来办理产权证而签订的，原告与第三人之间没有发生真实的商品房买卖合同关系。第三人对该合同的真实性不认可，因为该份证据是复印件，称当时第三人确实与原告签订过商品房买卖合同，但因为抵押未解除，房屋未经过验收，产权证办不了，所以第三人与原告协商将该合同作废。本院予以采信。4.被告周水根在鄂温克包商村镇银行账户的对账单，证明被告周水根于2014年12月11日偿还原告454000元。原告无异议。第三人不发表质证意见。本院予以采信。本院依职权于满洲里市产权交易中心调取了一份说明、一份抵押合同。原告、二被告、第三人均无异议。本院予以采信。本院认为，原告与被告周水根签订的债务转移顶抵协议合法有效。被告周水根抵顶被告的两个门市房存在抵押情况，违反了债务转移顶抵协议，且该两个门市房至今未交付给原告，也不能办理产权登记，导致原告不能实现债务转移顶抵协议的目的。原告请求解除债务转移抵顶协议，于法有据，本院予以支持。债务转移顶抵协议依法解除后，原告与被告周水根恢复到民间借贷法律关系。借款期限届满，被告周水根依法应当返还原告借款并支付利息。2015年1月16日，双方结算后，被告周水根欠原告借款800000元。被告周水根在2015年6月19日和2015年6月20日分两次共计还款100000元，按照双方约定的月息3分计算，视为偿还了自2015年1月16日至2015年5月21日期间的利息（计算公式：借款本金800000元×3%月利率/30日×125日=100000元）。自2015年5月21日起，依法应当按照年利率24%计算利息。因为双方约定的计息标准已经超过了年利率24%，对于原告请求的违约金，本院依法不予支持。被告周水根在婚姻存续期间的借款，属于二被告的夫妻共同债务，应当由二被告共同偿还。综上所述，二被告应当共同返还原告借款800000元，并支付利息(利息计算方法：借款本金800000元，按照年利率24%，自2015年5月21日起计算至二被告实际给付之日)。原告诉讼请求的数额超过本院上述确定的部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百九十六条、第二百一十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条第二款第二项、第二十八条、第三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告高春梅与被告周水根签订的债务转移顶抵协议；二、被告周水根、张玉芳于本判决生效之日共同返还原告高春梅借款800000元，并支付利息(利息计算方法：借款本金800000元，按照年利率24%，自2015年5月21日起计算至二被告实际给付之日止)；三、驳回原告高春梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14700元和财产保全费3537.14元，由被告周水根、张玉芳共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审 判 长  蔡井福人民陪审员  王晓莉人民陪审员  董红梅二〇一七年十一月十九日书 记 员  何 峤