安徽省淮南市田家庵区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0403民初54号
原告：褚继强，男，1965年3月6日出生，汉族，本市人，淮南市农业银行职工，住安徽省淮南市田家庵区。
委托诉讼代理人：蓝祝，安徽震一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王谦，安徽震一律师事务所律师。
被告：淮南市洞山房地产开发有限公司（以下简称：洞山公司）。住所地：淮南市田家庵区龙湖中路。组织机构代码：15030083-4。
法定代表人：姚展，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙媛媛，该公司员工。
委托诉讼代理人：张学奇，安徽里奇律师事务所律师。
原告褚继强诉被告淮南市洞山房地产开发有限公司拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2016年1月5日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年4月20日公开开庭进行了审理。原告褚继强及其委托诉讼代理人蓝祝、王谦，被告淮南市洞山房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙媛媛、张学奇到庭参加诉讼。被告淮南市洞山房地产开发有限公司的法定代表人姚展未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告褚继强向本院提出诉讼请求：1、向原告交付房屋。2、支付安置费用57600元，过渡期费用5760元。3、支付违约金90000元。4、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2010年10月30日，原、被告签订拆迁安置补偿协议，合同内容为：被告对原告的房屋进行拆迁，按1：1.45的比例还原，按拆迁面积每年向原告支付一次临时安置费用，于2014年1月1日交房。合同订立当日，原告按约交付拆迁房，但至2013年开始，被告出现违约情况，未及时给付安置费用。2014年1月1日，约定的房屋交付到期，被告未能按约交付房屋，经原告多次催促，被告仍不能完成房屋验收。现因原、被告因赔偿问题无法达成一致意见，为此，原告向人民法院提起诉讼。
被告洞山公司辩称：1、被告对诉状中的事实表示认可，对自己在合同约定的期限以外交房的事实认可，愿意在案件处理过程中办理交房手续。2、对原告诉请安置费的终点计算时间提出异议，计算时间应当在7月8日终止，因原告不配合交接房屋，不应当再计算，另外，原告主张的过渡期费用没有事实依据，不应当支持。3、原、被告签订的协议，对于违约金约定过高，超出了原告因被告的违约造成的损失，申请依法对违约金进行核减。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告对被告洞山公司的拆迁房交房费用核算单有异议，认为系其单方制作，且未通知原告。本院认为：该证据系被告自行制作的证据，缺乏证据效力，本院不予认定。对快寄单，挂号信回执有异议，认为未收到快件内的通知。本院认为：原、被告形成合同关系后，应当按合同约定履行，还原房建成后，因面积存在差异，原告知道或者应当知道，对于房屋面积差额，应当予以补缴纳，现以未收到快寄单的理由，不能成立。对竣工验收备案表有异议，认为2015年8月4日完成竣工备案，被告的行为已构成违约，违约行为至2015年12月。本院认为：该证据可证实被告对涉案房屋最终验收的时间，该时间与原、被告双方约定的交房时间不符，被告的行为已构成员违约，原告的异议，本院部分支持。被告洞山公司对原告褚继强的证据真实性无异议，本院予以确认。
本院出示鉴定报告一份，证明原告褚继强还原的涉案世纪天成小区住宅房每平方米每月租金为16元。原告褚继强对鉴定报告有异议，认为鉴定报告违反合同约定，房屋租金不能认定为原告的实际损失，不能做为本案的定案依据。本院认为：该鉴定报告证实了原告还原房的租金。根据法律规定，当事人对于违约金约定过高的，可以向人民法院申请减少。被告在本案中，要求按照原告的实际损失承担违约责任，符合法律规定，因此，鉴定报告应当成为本案的定案依据。被告对鉴定报告无异议，本院予以确认。
本院经审理认定事实如下：被告洞山公司因开发“世纪天成”综合楼，与原告于2010年10月30日签订拆迁安置补偿协议，约定：原告将位于农行大办1号楼，产权证号为田区字第104020146号，实际面积80平方米的房屋交付被告拆迁，被告向原告提供位于龙湖路世纪天成还原房二套，为公寓式住宅楼十七楼A2东、A5南，建筑面积121.14平方米，原告向被告支付面积差额17575元。说明：拆一还一×1.45，最终面积以新房建成后房管局测绘面积为准，若有差额按第三条对换标准补价。合同第三条约定，对于还原房面积大于合同约定的面积，5平方米内按2500元/平方米，5-10平方米的按3500元/平方米，10平方米以上的，按4000元/平方米。合同第四条2款约定，对于拆迁临时安置费按80平方米，12元/平方米计算，每年支付一次。合同第八条约定，被告应当在2014年1月1日竣工，并取得验收合格证书后，向原告交付。合同第九条约定，如被告不能按期交付房屋，除向原告双倍支付安置费用外，承担以下责任：1、迟延交付时间在半年以内的，向原告另外支付违约金1万元，延迟交付时间在半年至一年的，再向原告支付违约金2万元，延迟交付时间达到一年或超过一年仍未交房的，原告可选择要求被告按照5千元/月支付违约金。合同另行约定了其他事项。后附原、被告签名及印章。
合同签订后，原告按约定将房屋交付被告拆迁，被告对“世纪天成”项目开工建设。房屋建成后，被告通知原告收房，但由于涉案房屋未经相关部门验收合格，原告不愿意领房。2015年8月4日，被告完成对涉案房屋的综合验收，房屋具备交付条件。但由于原、被告双方就房屋面积差额价款、安置费、违约金、以及延期交房临时安置费用未协商一致，双方发生纠纷，现原告诉讼来院，请求：1、向原告交付房屋。2、支付安置费用57600元，过渡期费用5760元。3、支付违约金90000元。4、诉讼费用由被告负担。
另查明：涉案房屋经房产部门测量，原告的房屋建筑面积为37.13平方米、90.31平方米，合计127.44平方米。房屋建设期间，被告于2012年12月18日向原告邮寄“关于核算世纪天成项目面积及差价的函”，向原告告之还原房屋存在面积差，要求原告到被告公司办理差额缴费手续，2014年6月22日，被告再次向原告邮寄“催款函”，要求原告尽快被缴房屋差额，并办理交房手续，但原告对此未予理会。拆迁安置补助费用，被告向原告支付至2012年12月后，停止支付。
再查明：本案诉讼期间，被告向本院递交了评定同地段同类房屋租金标准的申请。经评估，世纪天成涉案房屋每平方米租金每月16元。
本院认为：原、被告签订的“拆迁安置补偿协议书”，系双方真实意思表示，合同的内容不违反国家法律、法规强制性规定，合同合法有效。合同签订后，原告褚继强按约向被告交房拆迁，已履行合同前期的义务。被告应当按照合同约定，在2014年1月1日竣工，并取得验收合格证书后，向原告交付还原房屋，但通过庭审查明，被告的房屋综合验收时间为2015年8月4日，因此，被告洞山公司未按约定履行合同义务，在2014年1月1日至2015年8月4日，应当向原告承担违约责任。另经查明，被告还原给原告的房屋面积大于合同签订的面积，根据约定，原告应当向被告支付面积差额价款，在原告未给付该款前，被告享有同时履行抗辩权，拒绝向原告交付房屋。故原告主张被告洞山公司承担2015年8月4日之后的违约责任，没有法律依据，本院不予采纳。另外，在诉讼过程中，经本院主持调解，被告已向原告交付房屋，现原告诉请交付房屋的请求，本院不再审理。对原告诉请：支付安置费用57600元，过渡期费用5760元，支付违约金90000元，做为本案审理焦点。
安置费用57600元（2013年1月-2015年12月）。合同第四条第2款约定，拆迁临时安置费按实际建筑面积80平方米，按12元/平方米计算。合同第九条约定，如被告不能在约定的时间向原告交房，除向原告双倍支付安置费用外……。通过合同该两条内容可确定，被告在2014年1月1日前，每月应当向原告支付单倍安置费960元（80平方米×12元），庭审查明，被告向原告支付的安置费至2012年12月，现应当支付2013年全年12个月的安置费用，计11520元（960元×12个月）。被告房屋综合验收合格时间为2015年8月4日，即自2014年1月至该时间段，被告应当向原告支付每月双倍安置费1920元，共计19个月，36480元。被告洞山公司应当向原告支付拆迁安置补偿费用合计48000元（11520元+36480元）。
过渡期费用5760元，合同没有约定，即原告主张该款项，没有事实依据，本院不予支持。
原告主张被告赔偿违约金90000元。被告在庭审答辩中，认为双方合同约定的违约金过高，要求调整，以原告的实际损失进行赔偿，并且在举证期内，向本院提交的鉴定申请，评估涉案房屋同地段房屋租金。本案中，虽然原告依据合同约定，向被告主张违约金，但根据《合同法》及相关司法解释，一方当事人认为合同约定的违约金过高的，可以向人民法院申请调整。因此，被告在本案中，要求调整违约金的辩解，符合法律规定的条件，被告要求以同地段房屋租金对原告进行赔偿的辩解意见，本院予以支持。合同约定的交房时间为2014年1月1日，至综合验收2015年8月4日，共计19个月，属于被告实际违约期间，应当向原告承担违约责任，原告在该期间的实际损失，应当由被告赔偿。经本院委托，同地段房屋租金每平方米每月16元，合同约定原告的还原房面积为121.14平方米，每月房屋租金1938.24元（121.14平方米×16元），共计19个月，为36826元。另外，相关司法解释规定，合同守约方可主张不超过实际损失30%的违约责任，本案中，因本院已依职权调整合同约定的违约金，确定由被告另行赔偿原告实际损失的30%，即11047元（36826元×30%）。以上，被告洞山公司应当向原告曹金良支付违约金47873元（36826元+11047元）。
最后，关于本案中房屋面积差额的处理，庭审查明被告为原告实际建成的还原房大于合同约定的面积，虽然被告在本案中没有提出反诉，但本院本着事实求是、方便诉讼，节约司法资源的原则，对此一并处理。合同约定原告应补面积差额17575元，以及实际还原房面积为121.14平方米，测绘面积为127.44平方米，面积差为6.3平方米，合同约定5-10平方米内按3500元/平方米，即原告应当向被告支付面积差额款22050元（6.3平方米×3500元）。
综上，本院对原告褚继强的诉请及被告洞山公司的辩解，已归纳完毕，扣除原告应当支付的还原房屋面积差额后，被告应当给付原告拆迁补偿安置费、违约金合计56248元（拆迁安置补偿费48000元+违约金47873元-实际面积差22050元-合同约定面积差额17575元）。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十七条、第二十九条的规定，判决如下：
一、被告淮南市洞山房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内一次性赔偿原告褚继强元拆迁安置补助费、违约金合计56248元。
二、驳回原告褚继强的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3367元，由原告褚继强负担1785元，被告淮南市洞山房地产开发有限公司负担1582元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
审 判 长 汪 涛
人民陪审员 陈思杰
人民陪审员 高雷明
二〇一六年十月二十九日
书 记 员 杨 晨
附相关法律：
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。