山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终20号
上诉人（原审被告）：苏毅，女，1982年12月1日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：李晗，北京市惠诚（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘阳，男，1991年3月19日出生，汉族，住山东省高唐县。
委托诉讼代理人：吴伟，山东法直律师事务所律师。
原审被告：济南零伍叁一房地产经纪有限公司，住所地山东省济南市。
法定代表人：周明迪，总经理。
上诉人苏毅因与被上诉人刘阳、原审被告济南零伍叁一房地产经纪有限公司（以下简称零伍叁一房地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2017）鲁0112民初3614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
苏毅上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第四项，改判为驳回刘阳诉讼请求第二项、第四项；2.诉讼费由刘阳承担。事实与理由：1.刘阳购房资格不受限购政策的影响，仅是贷款数额发生变化，根据合同第四条第2项约定，如按揭贷款不能办理或贷款金额少于本合同约定的，刘阳应一次性补足。政府提高首付比例的政策，不是合同不能履行的原因；2.刘阳违约在先，通知解除合同在后。刘阳应于2017年5月1日前支付首付款，刘阳于2017年5月14日邮寄了解除合同通知书。合同的解除不意味着刘阳不承担违约责任；3.一审法院未查清若没有政府政策，刘阳是否具有履行合同的能力。刘阳是否具有按原合同支付首付款的能力以及刘阳是否能够申请到房款70%的贷款的能力均未查明。综上，请求二审法院查明事实，支持苏毅的上诉请求。
刘阳辩称，1.双方当事人签署的《房屋买卖合同》第四条对付款方式进行了明确约定，刘阳采取银行按揭贷款的方式支付购房款，先支付首付款45万元，剩余93万元在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足。对约定条款的理解不应做扩大解释，按揭贷款不能办理的约定应理解为因刘阳自身的原因导致贷款不能办理，例如刘阳存在多次不良记录或者刘阳主观上故意不配合银行提供贷款所需资料等，本案中刘阳不符合上述情形。济南市政府出台限购、限贷政策后第一时间与济南零伍叁一房地产经纪有限公司进行联系，寻求解决办法，并将相关贷款资料提交给济南零伍叁一房地产经纪有限公司进行审核，是符合贷款条件的。贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额苏毅应一次性补足的约定，其前提条件是首付款为45万元，但因济南市政府限购、限贷政策的出台，刘阳的首付款由45万元提高至85.8万元，而使得双方当事人签订的房屋买卖合同的履约基础发生动摇。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第二十三条的规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。济南市政府房产信贷政策的调整是双方当事人都不可预见的，是在合同签订后出现的，因其系当事人意志以外的因素所致，故双方当事人均不构成违约；2.双方当事人签订的《房屋买卖合同》第七条，甲乙双方应在本合同签订之日起90工作日内，委托并协助齐鲁楼市不动产济南区域总部金融中心办理包括不限于房产过户，评估、贷款等相关手续，甲乙双方应互相配合协助其税费的缴纳；由于甲乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，按照本合同第十条规定追究违约方责任；若因不可抗力或政府、银行等原因，而导致合同不能履行的除外。”可见，在房屋买卖合同中各方也约定了免责条款，更何况刘阳根本就不存在主观违约情形。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
零伍叁一房地产经纪公司未作陈述。
刘阳向一审法院起诉请求：1.解除涉案《房屋买卖合同》；2.判令苏毅返还刘阳支付的定金5万元；3.判令零伍叁一房地产经纪公司返还佣金45000元；3.诉讼费由苏毅、零伍叁一房地产经纪公司承担。
一审法院认定事实：2017年4月11日，在零伍叁一房地产经纪公司的居间下，苏毅作为卖方（甲方），刘阳作为买方（乙方），零伍叁一房地产经纪公司作为居间方（丙方）签订了《房屋买卖合同》一份。该合同主要约定：甲方自愿出售位于济南市历城区恒大城8号楼2-****室的房产给乙方，房屋所有权人为苏毅，产别私有，房屋建筑面积100.93平方米，地下室面积9.31平方米，附属设施包含固定装修、公共维修积金，房屋产权取得方式为购买，房屋有租赁、有抵押；成交价格143万元，乙方在签订合同时向甲方支付定金5万元；乙方于2017年5月1日前将首付款45万元存入甲方中国农业银行，剩余房款93万元，在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额小于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足；甲、乙双方应于本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向丙方支付佣金；甲、乙双方应在本合同签订90个工作日内，委托并协助齐鲁楼市不动产济南区域总部金融中心办理但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续，甲乙双方应互相配合协助其税费的缴纳，由于甲、乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，按照本合同第十条规定追究违约方责任，若因不可抗力或政府、银行等原因，而导致合同不能履行的除外。合同另约定：经乙方与丙方协定，乙方在办理银行贷款期间，保证积极配合丙方办理并提供相关材料，在乙方征信没有黑户的情况下，丙方保证乙方银行贷款正常办理，若乙方贷款无法办理，丙方承担乙方向甲方支付定金5万元，如遇不可抗因素除外。合同签订后，刘阳依约向苏毅支付定金5万元。同日，甲方（委托方）刘阳与乙方（代理方）零伍叁一房地产经纪公司签订《佣金确认单》，成交物业为恒大城8号楼2-****室，成交金额143万，佣金金额28600元，评估费7150元，贷款服务费9300元，共计45050元。甲方（委托方）处有刘阳签字，乙方处由代表人周明迪签字，并加盖零伍叁一房地产经纪公司财务专用章。2017年4月19日，济南市人民政府办公厅发布《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（济政办发[2017]13号），规定非本市户籍家庭购买住房贷款首付比例提高至60%，商业按揭贷款最长年限缩短至25年。2017年5月18日，济南市城乡建设委员会、济南市公安局、济南市人力资源《关于落实济政办发[2017]13号文限购政策有关问题的通知》（济建发[2017]29号），规定我市全日制大学生本科（含本科）以上学历的购房者，与用人单位签订正式用工合同，且连续缴纳社保满半年以上，可享有本地常住户口居民同等购房政策。政策出台后，刘阳于2017年4月24日、26日、27日及5月9日多次电话联系零伍叁一房地产经纪公司工作人员，表示在限购政策出台后银行停止房屋按揭贷款业务，会影响到首付款支付时间导致刘阳违约，希望能签订补充协议明确双方的权利义务，零伍叁一房地产经纪公司工作人员也承诺关于贷款问题会尽快找到解决办法。零伍叁一房地产经纪公司工作人员向刘阳提出通过其他途径在首付款30%的情况下办理银行贷款，但要求刘阳承担1万元的费用。刘阳不同意承担额外的费用，并表示此举违背限购政策，要求出具书面承诺，零伍叁一房地产经纪公司工作人员称无法出具书面材料，双方未协商一致。2017年5月14日，刘阳向零伍叁一房地产经纪公司发送关于解除2017年4月11日所签《房屋买卖合同》的书面通知，内容为：2017年4月11日，刘阳与苏毅签订房屋买卖合同，合同签订后，济南市人民政府办公厅发布限购限贷政策，将非本市户籍家庭购买住房贷款首付比例提高至60%，该政策自2017年4月20日起施行，导致无法实现合同目的。刘阳得知上述政策后，于2017年4月20日第一时间联系零伍叁一房地产经纪公司要求解除上述合同，并于此后以电话及前往现场等多种方式提出解除要求，但零伍叁一房地产经纪公司以“可以使得该合同继续履行”为由，不予解决相关问题。为直接通知苏毅解除合同，刘阳多次向零伍叁一房地产经纪公司索要苏毅的联系方式及收信地址，在多次索要无果后，又多次要求中介公司向苏毅转达解除合同的要求。现以书面形式再次通知零伍叁一房地产经纪公司，2017年4月11日所签编号No.0001100号的房屋买卖合同解除，你公司应自收到本通知后立即向苏毅转送本书面通知，并自收到本通知之日起二日内退还已收取所有款项，由于中介公司拖延产生的一切后果均由公司承担全部责任。该解除通知通过特快专递（EMS）向零伍叁一房地产经纪公司邮寄，并于2017年5月16日妥投。零伍叁一房地产经纪公司收到该解除合同通知后，当天通过电话及微信的方式告知了苏毅。此后，苏毅及零伍叁一房地产经纪公司未退还已收取的相关款项，三方未达成一致意见，刘阳于2017年6月29日提起诉讼，一审法院于同日受理。另查明，刘阳与案外人赵菲系夫妻关系，刘阳户籍所在地为山东省高唐县，毕业于山东财经大学燕山学院，系全日制本科，自2014年10月至2016年3月在韩都衣舍电子商务集团股份有限公司参保，缴费月数为18个月，自2017年6月在杭州今元标矩科技有限公司济南分公司参保，缴费月数1个月。妻子赵菲户籍所在地山东省莱州市，毕业于中央广播电视大学，系两年制专科，自2015年1月至2017年6月在济南易倍信软件技术有限公司参保，缴费月数为30个月。
一审法院认为，苏毅与刘阳之间系房屋买卖合同关系，本案系因政府出台房产调控政策而引发的纠纷。刘阳与苏毅在零伍叁一房地产经纪公司居间服务下签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信履约。根据合同约定，房屋总价款为143万元，刘阳应于2017年5月1日前支付首付款45万元，剩余房款93万元办理银行按揭贷款，首付款占总房款比例为31.5%。合同签订后，济南市政府又出台了相关房产调控政策。根据相关政策及刘阳的情况，刘阳家庭属于非济南市户籍家庭，并且不符合济南市全日制大学生本科（含本科）以上学历的购房者，与用人单位签订正式用工合同，且连续缴纳社保满半年以上，可享有本地常住户口居民同等购房政策的规定，其购房贷款首付比例需提高至60%。也就是说，刘阳应当在2017年5月1日前至少支付首付858000元，才符合办理银行按揭贷款的条件。该数额比原定的首付款数额提高了408000元。刘阳表示根据新政策其无力承担60%的首付，并在第一时间及时联系中介沟通解决。零伍叁一房地产经纪公司工作人员虽表示可以通过其他途径解决首付款的问题，但需要刘阳另行支付1万元费用，刘阳不予同意。一审法院对此认为，房屋买卖合同中虽约定如贷款不能办理或贷款数额少于合同约定的贷款数额，刘阳应一次性补足款项，但本案并不属于该种情形。本案是因限购限贷政策的出台，导致刘阳的首付款比例应由合同约定的31.5%提高到60%以上，短时间内首付款数额需提高40万元以上，导致刘阳经济能力无法承担从而引发的合同无法继续履行。零伍叁一房地产经纪公司提出可通过其他途径予以解决，但属于规避限购限贷政策的行为，存在法律风险，刘阳对此予以拒绝也并不不当。因此，刘阳不能按规定比例支付购房首付款并办理银行按揭贷款从而不能继续履行合同，并非其故意违约，而是由政府信贷政策调整的原因导致的，属于不可归责于双方当事人的原因导致合同不能继续履行。刘阳要求解除合同符合法律规定，其也向零伍叁一房地产经纪公司邮寄送达了解除合同通知书，零伍叁一房地产经纪公司于2017年5月16日签收后也于当日通知了苏毅，因此根据法律规定，涉案房屋买卖合同于2017年5月16日解除。刘阳主张苏毅、零伍叁一房地产经纪公司返还定金5万元、中介佣金45000元，因本案合同不能继续履行不可归责于双方，故双方均无过错，苏毅应返还刘阳定金5万元。零伍叁一房地产经纪公司收取的中介服务费包含佣金28600元、评估费7150元、贷款服务费9300元，因评估费用及贷款服务并未实际发生，故零伍叁一房地产经纪公司理应退还。中介佣金28600元，因合同解除并非刘阳违约造成，故佣金应当予以合理退还，另一方面，零伍叁一房地产经纪公司促成了合同成立，付出了一定的劳动，应当取得一定的报酬。综合考虑，一审法院酌情确定零伍叁一房地产经纪公司返还刘阳中介服务费4万元。判决：一、刘阳与苏毅于2017年4月11日签订的房屋买卖合同于2017年5月16日解除；二、苏毅于判决生效之日起10日内返还刘阳定金5万元；三、济南零伍叁一房地产经纪有限公司于判决生效之日起10日内返还刘阳中介服务费4万元；四、驳回刘阳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理2276元，减半收取1138元，由苏毅负担632元，济南零伍叁一房地产经纪有限公司负担506元。
本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘阳提供证据如下：1.刘阳及其配偶的银行流水各一份，拟证明刘阳及配偶具有还款能力；2.2017年5月11日的银行流水，刘阳账户进入45万元款项，拟证明在签订房屋买卖合同后，刘阳已将首付款45万元准备完毕。经质证，苏毅对证据1证明目的有异议，认为其无法证明在双方签订房屋买卖合同时的收入情况；对证据2证明目的有异议，不能证明刘阳能够按照合同约定的期限履行合同。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，济南市政府出台房产限贷限购政策对刘阳的履约能力产生重大影响，刘阳应支付的首付款比例由合同约定的31.5%提高到60%。根据刘阳提交的银行流水显示，其在短时间内支付提高的首付款数额确有困难，故涉案《房屋买卖合同》属于不可归责于双方当事人的原因不能继续履行，双方当事人均无需承担违约责任。涉案《房屋买卖合同》解除后，根据上述法律规定，一审法院判决苏毅返还刘阳定金5万元，并无不当，本院予以维持。
综上所述，苏毅的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2276元，由苏毅负担。
本判决为终审判决。
审判长 乔绪晓
审判员 刘 洋
审判员 李 静
二〇一八年二月二十六日
书记员 郭婷婷