福建省永安市人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0481民初120号原告：厦门圣博楼宇经营管理有限公司永安分公司，住所地：永安市五洲第一城6号楼架空层，统一社会信用代码：91350481789010889C。法定代表人：杨毓波，经理。委托诉讼代理人：邓秀丽、王盛清，系该公司员工。被告：高上树，男，1973年3月6日出生，汉族，住大田县太华镇罗丰村***号，现住永安市。原告厦门圣博楼宇经营管理有限公司永安分公司（以下简称圣博分公司）与被告高上树物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告圣博分公司委托诉讼代理人邓秀丽、王盛清到庭参加诉讼，被告高上树经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。圣博分公司向本院提出诉讼请求：1.高上树支付物业服务费4,816元、公摊费2,247元、违约金减半收取2,834元，合计9,897元；2.本案诉讼费用由高上树负担。事实和理由：2011年11月，圣博分公司与福建世创房产开发有限公司签订一份《永安市名流豪庭前期物业服务委托合同》。2014年12月1日，圣博分公司又与永安市名流豪庭小区业主委员会签订一份《物业服务合同》，接管了名流豪庭小区，双方在物业服务合同中约定由圣博分公司按有关法律规定提供各项物业管理服务，业主按建筑面积缴纳管理费（电梯住宅1.00元/㎡·月），如果业主拖欠物业管理费，圣博分公司按拖欠数额每日加收3‰违约金。合同签订至今，圣博分公司履行了合同约定的管理服务事项和义务。高上树系名流豪庭小区6#楼1-1102室房产的业主，房产建筑面积为114.72平方米，每半年应交物业服务费688元。2014年1月1日起，高上树未交物业服务费。截至2017年6月30日，高上树尚欠圣博分公司物业服务费4,816元，公摊费2,247元，违约金2,834元，合计9,897元。高上树未作答辩。圣博分公司围绕诉讼请求提供了如下证据：营业执照、身份证、催费通知及快递单据、《永安市名流豪庭前期物业服务委托合同》、《物业服务合同》、交房手续确认单、业主信息登记表、责任承诺书。高上树未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换，高上树未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。本院依法进行审查，对圣博分公司所提供的上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。本院经审理认定事实如下：2011年11月，圣博分公司（乙方）与福建世创房产开发有限公司（甲方）签订了一份《永安市名流豪庭前期物业服务委托合同》，约定：物业名称为永安市名流豪庭小区；物业服务合同期限为自豪庭各项目按照政府规定具备交房条件之日起至项目业主委员会成立后，依法选定物业服务企业并签订正式物业服务合同生效之日止；豪庭小区带电梯住宅的物业服务费为1.00元/㎡·月；业主和使用人逾期缴纳物业服务费等，乙方可按所欠缴费用每天收取3‰的滞纳金等内容。2014年12月1日，圣博分公司（乙方）与永安市名流豪庭小区业主委员会（甲方）签订了一份《物业服务合同》，约定：永安市名流豪庭小区业主委员会同意将名流豪庭小区的物业管理委托圣博分公司；圣博分公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；住宅物业服务费按1.00元/㎡·月收取；委托期限自2014年12月1日起至2019年11月30日止，共计五年；业主应每半年交纳一次物业服务费和共用分摊费，对逾期欠交物业服务费的业主，乙方每天加收3‰的违约金等内容。另查明，高上树系永安市名流豪庭小区6#楼1-1102室的业主，其向圣博分公司支付物业服务费至2013年12月31日，尚欠圣博分公司从2014年1月1日起计算至2017年6月30日止的物业服务费4,816元、公摊费2,247元（其中水电公摊费算至2017年6月30日，电梯年检费、维保费算至2017年12月31日）。本院认为，圣博分公司与福建世创房产开发有限公司签订的《永安市名流豪庭前期物业服务委托合同》、与永安市名流豪庭小区业主委员会签订的《物业服务合同》系合同双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。《永安市名流豪庭前期物业服务委托合同》、《物业服务合同》依法对小区内的全体业主具有约束力。圣博分公司按合同约定提供了相关的物业服务，业主高上树却未按合同约定交纳物业服务费用，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。故圣博分公司要求高上树支付自2014年1月1日起至2017年6月30日止的物业服务费4,816元、公摊费2,247元的诉请，没有违反相关法律规定及合同约定，予以支持。圣博分公司要求高上树支付违约金2,834元，明显过高，依法应予调整。本院根据高上树逾期付款情况按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算违约金为313.3元［2014年1月1日至6月30日所欠物业服务费688元在2014年7月1日至2016年12月31日期间产生违约金106.2元（688元×4.75%÷12个月×1.3×30个月）+2014年7月1日至12月31日所欠物业服务费688元在2015年1月1日至2016年12月31日期间产生违约金85元（688元×4.75%÷12个月×1.3×24个月）+2015年1月1日至6月30日所欠物业服务费688元在2015年7月1日至2016年12月31日期间产生违约金63.7元（688元×4.75%÷12个月×1.3×18个月）+2015年7月1日至12月31日所欠物业服务费688元在2016年1月1日至12月31日期间产生违约金38.9元（688元×4.35%÷12个月×1.3×12个月）+2016年1月1日至6月30日所欠物业服务费688元在2016年7月1日至12月31日期间产生违约金19.5元（688元×4.35%÷12个月×1.3×6个月）］。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十一条、第四十四条、第六十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、高上树应于本判决生效后十日内支付厦门圣博楼宇经营管理有限公司永安分公司物业服务费4,618元、公摊费2,247元、违约金313.3元，合计7,178.3元；二、驳回厦门圣博楼宇经营管理有限公司永安分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由高上树负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员 徐 娟二〇一八年二月二十三日书记员 陈春颜附：本判决适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享有或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条第一款第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第四十四条物业管理辖区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等费用。第六十五条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。