贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终841号
上诉人（原审原告）:贵州开磷物业管理有限公司，住所地贵州省息烽县永靖镇息烽开磷城。
法定代表人：韩琼，该公司总经理。
委托诉讼代理人：屈超勇，贵州博文律师事务所律师。
委托诉讼代理人：裴迪，贵州博文律师事务所实习律师。
上诉人（原审原告）贵州开磷房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳北路237号开磷城。
法定代表人：周焱烽，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：魏贵磷，贵州开磷集团股份有限公司公司律师。
被上诉人（原审被告）：王定州，男，1979年4月14日出生，汉族，住贵州省开阳县。
被上诉人（原审被告）：田静，女，1968年11月8日出生，汉族，住贵州省开阳县。
委托诉讼代理人：金关全，贵州谋信律师事务所律师。
上诉人贵州开磷物业管理有限公司（以下简称开磷物管公司）、贵州开磷房地产开发有限责任公司（以下简称开磷房开公司）因与被上诉人王定州、田静房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省开阳县人民法院（2016）黔0121民初2155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
开磷物管公司、开磷房开公司上诉请求：1、撤销原判；2、改判支持上诉人原审全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、原判认为上诉人不能解除租赁关系，只能在租赁期限届满前向被上诉人提出续租条件，并据此驳回上诉人诉讼请求是对《门面租赁合同》第十条第7款约定的重大曲解。《门面租赁合同》第十条第7款适用的前提条件是基于租赁期届满后出租方继续将房屋出租的情况。本案诉争房屋2015年12月31日租赁期限届满，开磷房开公司就已授意开磷物管公司不再续签租赁合同，准备将涉案房屋全部收回，另行规划使用，并不满足该条款适用前提。2、无论本案中的不定期租赁关系是否已在2016年9月通过通知解除，在租赁关系存续期间被上诉人均应向上诉人支付房租，原判对上诉人要求被上诉人支付拖欠租金和违约金的请求一并予以驳回错误。3、无论从法定解除还是约定解除的角度，上诉人均合法行使解除权。根据《中华人民共和国合同法》的规定不定期租赁合同的出租方在给承租方一段合理期限之后可以随时解除合同。本案中原审法院也认可不定期租赁关系存在的事实，上诉人以书面通知解除合同，并给予被上诉人一个月搬迁时间，符合法律规定，系依法行使解除权。被上诉人从2016年1月1日未再交纳租金，明显违约，上诉人书面通知被上诉人解除合同，符合合同约定。
王定州辩称，诉争房屋在2015年8月底被粪水淹过，直接经济损失5、6万元，开磷物管公司找人进行维修，但直到2015年10月中旬，该门面下水道仍未修复，且物管公司也无法打开诉争房屋房门，经过报警才知道该房屋因为开磷物管公司拖欠施工方的工资导致一直未修复，后物管公司让被上诉人自行修复，并承诺修复费用从第二期房租中协调扣除，且因道路改造停业三个月，应扣除租金，但经多次催促均未给被上诉人明确答复，被上诉人并非故意拖欠房租。
田静辩称，承租人不但享有优先承租权,还享有优先购买权，上诉人的通知书中并没有说明诉争房屋是另行出租还是出售，上诉人单方行为剥夺了被上诉人的权利，通知书不能作为双方租赁合同已解除的依据，被上诉人对房屋的占有仍然是合法占有，上诉人诉请被上诉人搬出房屋不符合法律规定。被上诉人并非故意拖欠租金，因道路改造致使被上诉人不能盈利，开磷物管公司同意停业三个月，被上诉人一直要求扣除三个月租金，但双方未能协调达成一致意见，并非故意不交房租。
开磷物管公司、开磷房开公司向一审法院起诉请求：一、判令二被告立即返还开阳县启钤大道开磷盛世新城119号门面房；二、判令被告王定州向原告支付2016年1月至7月的门面租金9660元；三、判令王定州按所欠租金每月2%向原告支付至付清租金时止的违约金，暂计算至2017年2月10日为1661.52元；四、判令被告王定州按月1380元赔偿原告至实际交回房屋时止的租金损失，暂计算至2017年2月10日为6900元；五、判令被告田静对第二、三、四项诉讼请求承担连带责任；六、本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：贵州开磷物业管理有限公司开阳物管处作为出租方与被告王定州即承租方于2015年1月1日签订了《门面租赁合同》，合同中约定，租赁标的物为开阳县启钤大道开磷盛世新城A（1）栋9号门面，租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日，租金每月1380元，租赁费交纳时间为每季度最后一个月的20日前；承租方应按约定向出租方交纳租金，逾期未交的按应交房租的千分之三每天承担逾期违约金，超过3个月未交纳的，出租方可以解除合同。另外双方还约定，在合同届满前一个月，出租方应通知承租方下一轮租赁的租金及相关租赁条件，是否续租由承租方自定，如承租方不再承租，应于合同期限届满前腾出出租房屋；如期不能搬出，致使出租方遭受经济损失的承租方应当承担赔偿责任。合同到期后，双方没有续签租赁合同，被告王定州继续占有使用门面，未交纳房租。2016年8月10日，开磷物管公司向被告王定州发出《关于收回开阳盛世新城门面的告知书》，告知书上的签名为王定州，落款日期为2016年8月10日。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方当事人应按照合同的约定履行自己的义务，主张自己的权利。合同签订后，原告按照约定将门面交付被告使用，被告也按照约定支付了租金。按照合同约定，出租方即原告应当在租赁合同届满前一个月书面通知承租方即被告下一轮租赁的租金及相关租赁条件，是否续租由承租方自定，如承租方不再承租，应于本合同期满时腾出租赁房。租赁期限届满前一个月，原告没有按照约定书面通知被告；期限届满后，被告继续占有使用租赁房屋，原告未提出异议，按照合同法的规定，此时租赁合同继续有效，租赁期限变为不定期。虽然不定期的合同出租方在给承租方一段合理期限之后可以随时解除合同，但是原告也应按照合同的约定，在向被告发出收回门面的通知前书面通知被告下一轮的租赁租金及相关租赁条件，由被告决定是否接受，进而决定是否续租。原告未能按照合同约定履行书面通知义务，单方行使合同解除权的行为，变相剥夺了被告续租房屋的权利，因此，对原告的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第二款之规定，判决：驳回原告贵州开磷物业管理有限公司、贵州开磷房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费256元，由原告贵州开磷物业管理有限公司、贵州开磷房地产开发有限责任公司承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交2015年6月25日及2015年12月14日王定州交纳房屋租金的发票，拟证明就房屋租金上诉人与王定州并没有其他分歧，不存在王定州所称用维修费抵扣房租的事实。王定州表示房租是分半年交纳，曾与开磷物管公司工作人员蒋某协调处理维修费事宜，蒋某称房租要交给开磷房开公司，让先将2015年的房租交清，到2016年再拿维修费抵扣租金。田静表示对上述证据无异议，但田静已将房租交给王定州，一直交到2016年11月16日，田静对房屋的占有是合法占有。
就王定州将诉争房屋租赁给田静的事实，王定州提交一份其与李国荣于2015年11月23日就租赁开阳盛世新城当街3号门面签订的《门面租赁合同》，租赁期限为2015年11月16日至2016年11月16日，王定州表示其转租时告知过开磷物管公司。田静表示李国荣是其小姑子，也是其合伙人。上诉人表示不认可该租赁合同，王定州转租并未告知开磷物管公司，该合同也超过了开磷物管公司与王定州签订的《门面租赁合同》约定的租赁期限，且该合同中租赁的是3号门面并非本案诉争的9号门面。王定州认可田静的房租已交至2016年11月16日。
另查明，开磷房开公司系本案诉争坐落于贵州省××关镇××大道××号房屋的所有权人。开磷物管公司开阳物管处与王定州于2015年1月1日签订的《门面租赁合同》还约定，承租人在租赁期间内，不得以任何形式进行转租、分租、联营；承租期间门面维修费用由承租人自行承担。
王定州在《关于收回开阳盛世新城门面的告知书》上签名的日期为2016年8月13日。
二审审理查明其余事实与原判一致，本院予以确认。
本院认为，王定州与开磷物管公司开阳物管处2015年1月1日签订的《门面租赁合同》于2015年12月31日到期，此后双方未再签订书面的房屋租赁合同，但王定州一直继续使用诉争房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，王定州与开磷物管公司之间的《门面租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。按照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。开磷物管公司在2016年8月13日向王定州送达《关于收回开阳盛世新城门面的告知书》，给予王定州一个月的时间退还租赁门面，符合法律规定，本院对上诉人关于双方已解除不定期租赁合同关系的主张予以支持，对上诉人要求被上诉人返还诉争房屋的诉请予以支持。本院认为在王定州与开磷物管公司开阳物管处签订的《门面租赁合同》中关于在合同届满前一个月，出租方应通知承租方下一轮租赁的租金及相关租赁条件的约定是针对定期租赁而言，而本案王定州与开磷物管公司之间系不定期租赁，双方对不定期租赁的解除条件并未作出约定，在此情况下应适用《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，原判以该约定驳回上诉人的诉讼请求不当，本院予以纠正。王定州未经开上诉人同意将房屋转租田静，且租赁期限超过其与开磷物管公司签订的《门面租赁合同》，王定州将诉争房屋转租给田静的行为应为无效。由于诉争房屋现实际由田静占有使用，故田静应与王定州共同承担返还房屋的责任。王定州所欠从2016年1月1日至8月12日止的房屋租金共计10212元应当予以支付。由于双方之间的不定期租赁合同关系已于2016年8月13日解除，故从2016年8月13日开始王定州应参照《门面租赁合同》1380元/月的租金标准向上诉人支付房屋使用费至房屋返还上诉人之日止，鉴于田静已向王定州支付至2016年11月16日止的租金，故对此前的租金及房屋使用费不应再由田静承担连带责任，但田静应对2016年11月17日以后的房屋使用费承担连带给付责任。根据审理中上诉人的证人蒋某及王定州的证人李某的证人证言可以证明2016年8月确因下水道问题导致诉争房屋被淹，并由王定州出资对诉争房屋下水道进行维修，王定州主张从2015年8月至10月均在进行维修，但未提交充分的证据予以证明，本院结合本案的实际情况酌情确定维修期限为15日，对此期间的房屋租金应相应扣减690元。在双方签订的《门面租赁合同》中约定承租期间的门面维修费用由承租人自行承担，本院认为该约定仅适用单独针对诉争房屋的维修费用，作为房屋出租人及物业管理人的开磷物管公司有义务保证承租人对房屋的正常使用，而本案维修费的产生系因下水道堵塞导致房屋不能正常使用，下水道堵塞通常系因公共下水管道堵塞及不畅所致，在此情况下若按照《门面租赁合同》的约定由承租人王定州承担维修义务，实际是将开磷物管公司作为出租人及物业管理人应尽的法定义务转嫁给承租人承担，有违公平原则，故本院认为对下水道的维修义务应由开磷物管公司承担，相关的维修费用也应由开磷物管公司承担。虽然王定州未能提交相关维修费用的发票，仅申请维修工人李某到庭作证证明维修费为1200元（未包含材料费），鉴于王定州系个人其找李某进行维修并以现金支付维修费符合常理，故对李某的证人证言本院予以采信，王定州支付的1200元维修费用应在租金中抵扣。关于被上诉人王定州、田静主张因道路施工造成其停业应扣减租金的主张，王定州未能提交证据予以证明，田静申请的证人李某秀仅能证明田静租赁的另一门面因施工停业的情况，开磷物管公司审理中也仅认可田静承租的另一门面因市政施工停业2个月，故对被上诉人该项主张本院不予支持。王定州未交纳租金系因双方之间就门面下水道维修期间的租金扣减及维修费抵扣等未能达成一致所致，并非王定州故意不交纳房屋租金，故对上诉人要求王定州支付违约金的主张本院不予支持。
综上所述，开磷物管公司、开磷房开公司上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决如下：
一、撤销贵州省开阳县人民法院（2016）黔0121民初2155号民事判决；
二、王定州、田静于本判决生效之日起30日内将贵州省开阳县启钤大道开磷盛世新城119号房屋返还贵州开磷物业管理有限公司、贵州开磷房地产开发有限责任公司；
三、王定州于本判决生效之日起10日内向贵州开磷物业管理有限公司、贵州开磷房地产开发有限责任公司支付房屋租金8322元；
四、王定州于返还贵州省开阳县启钤大道开磷盛世新城119号房屋给贵州开磷物业管理有限公司、贵州开磷房地产开发有限责任公司之日按照1380元/月的标准向贵州开磷物业管理有限公司、贵州开磷房地产开发有限责任公司支付2016年8月13日起至返还上述房屋之日止的房屋使用费，田静对上述费用中从2016年11月17日起至返还上述房屋之日止的房屋使用费承担连带责任；
五、驳回贵州开磷物业管理有限公司、贵州开磷房地产开发有限责任公司的其余诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费256元，由贵州开磷物业管理有限公司、贵州开磷房地产开发有限责任公司负担50元，由王定州、田静负担206元。二审案件受理费256元，由贵州开磷物业管理有限公司、贵州开磷房地产开发有限责任公司负担50元，由王定州、田静负担206元。
本判决为终审判决。
审判长 韦 娟
审判员 柳 凡
审判员 冯文婷
二〇一七年三月十日
书记员 杨兴平