北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终1404号上诉人（原审被告）：宋庆武，男，1963年8月16日出生。被上诉人(原审原告)：张占朝，男，1980年11月30日出生。原审被告：张长军，男，1962年11月4日出生。第三人：高进成，男，1971年10月15日出生。第三人：蔡红强，男，1974年6月4日出生。上诉人宋庆武因与被上诉人张占朝、原审被告张长军及第三人高进成、蔡红强房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋庆武上诉请求：请求撤销一审判决第二、三、四项,依法改判；本案诉讼费用由张占朝承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，我只承租了临街的一栋公寓楼共三层64间房屋，另外的一栋不临街的公寓不是我承租的。2015年5月1日我与张占朝及第三人已解除房屋租赁合同，我于2015年5月1日搬出租赁房屋。按照每间房屋每月1000元的标准计算，每年房租为768000元，租金已经结清，不应支付房屋占用使用费，也不涉及房屋腾退。张占朝辩称，不同意宋庆武的上诉请求。本案一审开庭时，宋庆武没有陈述其2015年5月已经腾退及其只租一栋房屋的事情，一审开庭时我主张出租给对方两栋楼共163间房屋，宋庆武认可有160间，而且宋庆武认可其在经营。宋庆武现在上诉陈述的内容和一审庭审中陈述的内容不一致。张长军提交书面意见述称，对一审判决和宋庆武上诉请求均不发表意见。高进成述称，同意一审判决，不同意宋庆武的上诉理由和请求。蔡红强述称，同意宋庆武的上诉请求和理由。张占朝向一审法院起诉请求：1、张占朝、高进成、蔡红强与宋庆武、张长军于2013年3月20日签订的《房屋租赁合同》无效；2、宋庆武、张长军将北京市昌平区临街二栋三层楼（以下简称涉案房屋）腾退给张占朝及高进成、蔡红强；3、宋庆武、张长军支付张占朝、高进成、蔡红强自2013年5月9日至2015年5月8日的房屋占有使用费3912000元；4、宋庆武、张长军支付张占朝、高进成、蔡红强自2015年5月9日至实际腾退之日止的占有使用费，以每日5976元的标准计算；5、宋庆武、张长军支付张占朝、高进成、蔡红强第一年度房屋使用费1956000元的利息，自2014年5月9日开始计算至给付之日；6、宋庆武、张长军支付张占朝、高进成、蔡红强第二年度房屋使用费1956000元的利息，自2015年5月9日开始计算至给付之日；7、宋庆武、张长军承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年3月19日，张占朝与蔡红强、高进成（合伙人三方）签订《合伙人租金管理及安全分配方案》，主要内容为：经合伙三方共同友好协商房屋租金，达成一致协议如下：1、房租优先用于支付甲方的分成分配；2、房屋租金先由三方共同到场后方可收取，三方签字确认后由蔡红强统一暂收，待工程完工结账后，最晚不超过12月1日（此处原打印内容为6月1日，涂改成12月，涂改处无签名），所收租金均分；3、期间租金由蔡红强一人保管，合伙人任意方都有权查看该租金的资金状况，一旦出现丢失或被冻结，由蔡红强一人负责。2013年3月20日，蔡红强、高进成、张占朝（甲方，出租方）与张长军、宋庆武（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市昌平区临街二栋三层楼租赁给乙方使用,租期为5年，前两年每间房每月1000元的价格计算，后3年按每间房每月1100元交租。经法院依法释明，各方当事人始终无法提供建造涉案房屋的建设工程规划许可证书或其他合法审批材料。合同签订后，宋庆武于2013年5月8日委托案外人杨某办理涉案房屋的验收手续。验收单显示验收的房屋为1#楼1101-1119号房屋19间及门市房1间、2#库房1间，1#楼2101-2122号房屋，其中2101号为套间2间，1#楼3101-3122号房屋，其中3101号为套间2间；2#楼1101-1131号房屋，2#楼2101-2132号房屋，2#楼3101-3132号房屋，上述房屋共计162间（套间按照两间计算）。同时，验收单上载明了部分房屋存在顶漏水、灯罩有水等情况。庭审中，蔡红强向法院提交一份《股东会议决定书》，其载明形成时间为2013年7月10日，主要内容为：经由股东王某、蔡红强、高进成在宝马展厅召开股东会议，达成共识决定开除张占朝其股东、不再为合伙人并不再拥有合作的一切权益。拟证明张占朝已经不再具备合伙人资格。张占朝对该协议的证明目的不予认可，并主张该协议系王某、蔡红强、高进成合谋串通所为，并无效力。另查，2015年张占朝以合伙协议纠纷为由起诉蔡红强、高进成，要求确认其占合伙三人的出资比例为三分之一、确认其对合伙房屋的盈余分配比例为三分之一、确认其亏损承担比例为三分之一，（2015）昌民（商）初字第18586号民事判决书支持了张占朝的诉讼请求，并释明该判决仅确认三方的出资比例而非实际出资额，出资额问题可另案解决。该判决于2016年10月27日发生法律效力。上述事实，有《房屋租赁合同》、委托书、验收清单、《合伙人租金管理及安全分配方案》《股东会议决定书》、（2015）昌民（商）初字第18586号民事判决书及当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，张长军经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，应视为其自动放弃了答辩及质证的权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，各方当事人在法院释明后始终无法提供建造涉案房屋所依据之建设工程规划许可证或其他合法的审批手续，应承担举证不能的法律后果，在此情形下，涉案《房屋租赁合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故张长军、宋庆武应将涉案房屋返还给张占朝、蔡红强、高进成。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，虽法院认定房屋租赁合同无效，但张长军、宋庆武实际占有使用了该房屋，应当支付实际占用期间的房屋使用费。双方于2013年5月8日办理房屋交接和验收手续，故张占朝要求自2013年5月9日起计算房屋使用费具有事实和法律依据。关于房屋使用费的计算标准，合同中已有约定，但依据验收单的记载，部分房屋存在顶漏水、灯罩有水等瑕疵，因此使用费标准由法院根据合同约定的租金标准和涉案房屋的实际情况酌情确定。关于张占朝所主张的利息，于法无据，法院不予支持。关于蔡红强、高进成所称的将张占朝除名的《股东会议决定书》，为其个人合伙内部文件，而张占朝、蔡红强、高进成共同作为出租方签订合同，在租赁合同中的权利义务均依据与承租方的约定。租金或占有使用费在出租人内部如何分配，为三出租人之间的法律关系，对外不能产生张占朝失去租赁合同主体资格的效果。因此，蔡红强和高进成认为张占朝不具有起诉的主体资格的主张不能成立。三出租人之间就房屋占有使用费的分配可另行起诉解决。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、张占朝、蔡红强、高进成与张长军、宋庆武于2013年3月20日签订的《房屋租赁合同》无效；二、张长军、宋庆武将位于北京市昌平区临街二栋三层房屋腾退给张占朝及蔡红强、高进成；三、张长军、宋庆武于本判决生效之日起三十日内支付张占朝、蔡红强、高进成自2013年5月9日起至2015年5月8日止的房屋占有使用费3499200元；四、张长军、宋庆武支付张占朝、蔡红强、高进成自2015年5月9日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，以每日5346元的标准计算；五、驳回张占朝的其他诉讼请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案租赁双方当事人在本案诉讼中均无法提供涉案房屋建设工程规划许可证或其他合法的审批手续，故涉案《房屋租赁合同》应属无效。合同无效后，承租方宋庆武、张长军应将涉案房屋返还给出租方张占朝、蔡红强、高进成。一审判决确认涉案《房屋租赁合同》无效，并判令宋庆武、张长军将涉案房屋腾退返还给出租方张占朝、蔡红强、高进成是正确的。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，虽涉案《房屋租赁合同》无效，但宋庆武、张长军实际占有使用涉案房屋，故应当支付实际占用期间的房屋使用费。租赁双方于2013年5月8日办理房屋交接和验收手续，故张占朝要求自2013年5月9日起计算房屋使用费具有事实和法律依据。关于房屋使用费的计算标准，一审法院根据合同约定的租金标准、验收单记载的房屋间数及部分房屋存在顶漏水、灯罩有水等瑕疵的实际情况，酌情予以判定，并无不当。宋庆武上诉主张其只承租了临街的一栋公寓楼共三层64间房屋、涉案房屋租赁合同已于2015年5月1日解除，其于2015年5月1日搬出租赁房屋，且租金已经结清的理由，与其在一审庭审中的陈述不一致，与验收清单载明的房屋间数不符，且其对该主张未提供证据予以证明，故本院不予采信。宋庆武据此提出的上诉请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，宋庆武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34794元，由宋庆武负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 王爱红审 判 员 辛 荣二〇一八年三月二十七日法官助理 王志栋书 记 员 刘芳芳