北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终4577号上诉人（原审被告）：许文华，男，1945年11月20日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：马波，北京市日盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市顺义区地方税务局，住所地北京市顺义区新顺南大街35号。法定代表人：李志刚，局长。委托诉讼代理人：吴春蕾，北京道盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓雁，北京道盛律师事务所律师。上诉人许文华因与被上诉人北京市顺义区地方税务局（以下简称顺义地税局）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初15871号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。许文华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回顺义地税局的一审诉讼请求或将本案发回重审。事实及理由为：一审法院认定案件事实不清，导致判决错误。1.一审法院认定许文华违约的行为不存在，许文华的扩建房屋的行为是顺义地税局的认可的行为，2007年，许文华即在原址加盖房屋并使用，顺义地税局从未提出异议。在2014年，许文华在原基础上又加盖了房屋完成并使用。顺义地税局至2017年4月前从未提出异议。顺义地税局在一审起诉书中说2015年发现许文华建房行为是谎言，许文华在2007年就已经加盖二层房屋并使用，到2014年第二次改造7年的时间顺义地税局不知情是不可能的，顺义地税局如果提出异议许文华在2014年继续加盖房屋也是不可能的。在2014年继续加盖房屋后又继续使用了3年，顺义地税局才要求解除合同，其理由并不成立。《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第十四条规定：出租人对承租人的装饰装修或扩建行为未提出异议的，如何认定？租赁合同约定房屋装饰装修或扩建须经出租人同意，出租人知道或者应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修或扩建，但在合理期限内（一般为六个月）未提出异议，或者在合理期限内提出异议后又继续履行合同或接受承租人履行义务的，可以视为出租人同意装饰装修或扩建，或者放弃再提出异议的权利。可见，顺义地税局要求解除合同的理由不存在。而一审法院认定案件的基本事实都不清楚，在判决本院认为中对许文华的两次改建房屋的时间都没有提到，其没有调查清楚，就认定许文华违约，因此判决是错误的。关于许文华提出的诉讼时效的问题，一审法院在判决本院认为中也未进行认定，显然也是事实不清。许文华在2007年就开始建房并使用，如果顺义地税局认为加盖房屋是违约行为，那么诉讼时效应从2007年就开始计算。其于2017年提起诉讼早已超过时效；2.一审法院判决偏袒一方显失公平。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第十五条规定：房屋租赁合同无效或解除，承租人未要求赔偿装饰装修损失的，如何处理？”房屋租赁合同无效或非因承租人单方违约导致解除，法院应当释明承租人可就装饰装修的现值或残值损失要求赔偿，承租人坚持不主张或只提出抗辩的，就装饰装修损失，法院不予处理，告知承租人可另行起诉。法院判决承租人腾退房屋的，应当告知其可就装饰装修物申请采取必要的证据保全措施。可见，法律保护承租人因房屋租赁合同无效或非单方违约导致解除的合法权益，由于许文华不存在违约如果解除合同理应给予赔偿损失。双方签订的租期至2032年结束，许文华才决定在此投资建房，两次房屋建设装饰装修共投资1800万元，至今仍负有债务，如果顺义地税局提出过任何异议，许文华也不可能大规模投资建房。一审中与政府机关诉讼许文华有很大压力，曾考虑与顺义地税局和解，将房屋交与顺义地税局，向法院提出过申请对房屋残值进行评估，以给本人补偿，对顺义地税局提出了反诉，可一审法官明确告知不予考虑，无奈又撤回反诉要求继续履行合同。此判决违反了上述法律规定，不但不保护许文华的要求赔偿的权利反而要求许文华自行拆除，使本人的合法权益无法得到保障。许文华认为本人并无违约行为，原合同应继续履行。顺义地税局如果要求解除合同应当进行法庭调解并与许文华进行协商，并对许文华的损失给与相应的补偿。顺义地税局辩称，同意一审判决。不同意许文华的上诉请求。顺义地税局向一审法院提出一审起诉请求：1.解除双方关于原南彩税务所房屋租赁合同；2.许文华将前项租赁房屋及所涉场地恢复原状并返还税务局；3.许文华承担本案案件受理费。一审法院认定案件事实：2002年11月12日，顺义地税局与许文华签订《房屋租赁合同》。该合同主要内容为：1.顺义地税局将××税务所土地3.3亩、正房13间、厢房10间租赁给许文华使用，许文华负责房屋的维护修缮工作；2.租赁期间为自2002年11月12日至2032年11月12日；3.租金合计15万元，于协议签订之日起一次性付清；4.未经顺义地税局同意，不得将房屋转租、转借、转让或分租给第三方。一旦发生上述行为，顺义地税局有权收回房屋土地的使用权，一切损失由许文华承担；5.严禁许文华在土地使用范围内新建永久性建筑，如因房屋老化需要翻新，需事先征得顺义地税局同意并履行正式报批手续；6.任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家及地方的有关规定，另一方有权解除合同，由此造成的一切损失由责任方承担。后双方因许文华在涉诉土地上新建、加建房屋产生纠纷，顺义地税局认为许文华严重违约遂诉至一审法院，要求解除合同并恢复原状，将涉诉场地房屋返还。许文华在审理中反诉要求顺义地税局返还租金及利息，并赔偿扩建费用、装饰装修的损失。后许文华自行撤回反诉。一审审理中，一审法院进行了现场勘验，勘验结果为：涉诉地块位于北京市顺义区××镇××路北侧、××酒店以东、××总站以西。涉诉地块内有北正房、西厢房和南倒座房，均为三层。涉诉地块东侧有一车库，院落开东门。一审审理中，就涉诉房屋建造情况，许文华称：2007年在北房一层基础上加建北房第二层，后又于2014年加建北房第三层以及西厢房三层（拆除原有西厢房一层10间）、南倒座房三层、东侧车库。顺义地税局则称：此前对此情况并不知情，直到2015年上半年，后我方就此问题约谈许文华多次，但均未果。许文华又称：记得最清楚的是2017年4月，顺义地税局方工作人员王某1（音）与王某2（音）找过许文华和他的儿子到税务局谈话，说要解除合同，对于我方改扩建的情况可以予以补偿。此前税务局几任局长都知道我方改扩建的情况，但具体局长叫什么名字记不清楚了。一审审理中，就上述建造行为是否获得顺义地税局同意，双方有不同意见。顺义地税局称许文华并未获得己方同意。许文华则称因为许文华本人年岁较大，没有证据，当时只是经过了顺义地税局法人的口头同意，具体是经过谁的同意不太清楚了。一审审理中，就涉诉加建、新建房屋是否获得建设许可审批，许文华称：我方没有书面的审批手续，我们是经过镇政府等部门口头同意的，因为当时没有定建筑的总高度。再有我们建造的是彩钢结构的房屋，严格上来说不是永久性的建筑。为此许文华提交《办公楼结构工程施工图》以证明。顺义地税局则称从《办公楼结构工程施工图》可以看出涉诉楼房是属于办公楼，其抗震能力是8度，使用年限是50年，属于固定永久性建筑的标准要求。一审审理中，许文华提出诉讼时效异议，其认为：民事诉讼法对于如何追溯的问题没有明确作出规定，而且我国其他的法律对于新旧法衔接的问题也没有明确约定。就本案在没有明确适用民法总则3年诉讼时效还是民法通则2年诉讼时效的情况下，顺义地税局方的立案时间是在民法总则实施之前，我方认为应该适用民法通则的2年时效，本案起诉已经超过时效。顺义地税局则对此不予同意，其称：许文华已经承认双方最后一次约谈的时间是在2017年4月，从这个时间到现在并未超出时效。即便按照2年的时效，我方起诉也未超出时效。再有许文华的反诉状上已经同意解除合同，时效问题并不是双方的争议点。一审审理中，顺义地税局称其解除合同的理由和法律依据：双方《房屋租赁合同》中的第四条第五款，是禁止许文华建造永久性建筑，许文华方已经违约，许文华在土地使用范围内新建永久性建筑的事实存在，并且建筑是违建，故我方要求解除合同。对此，许文华称：1.关于合同中约定的第四条第五款分为2部分，我们改扩建的房屋不属于永久性建筑，我方新建的是属于钢结构的。顺义地税局方并没有拿出永久性建筑的具体所指；2.我方实际上是翻新老房，而在合同中约定我方是可以翻新的。合同约定的解除事由是不成立的；3.《最高院关于审理城镇房屋租赁合同的司法解释》的第7条中规定在合理期限内要求对方恢复原状，另外一方拒绝的可以解除合同，而就合理期限，北京市高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同疑难问题的若干问题中有指出合理期限为6个月。顺义地税局方在本次庭审中并没有提交证据证明其在合理期限内要求我方恢复原状，所以顺义地税局主张解除的法定事由因缺少前提条件而不成立；4.《关于东城区行政事业单位办公用房管理办法的通知》的第17条中明确规定，未经区政府同意不得出租办公用房，此政府性文件保存在政府部门，我方无法取得，只能口头表述。通过我方补充的事实，顺义地税局解除租赁合同的原因是因为国家政策原因，并不是我方改扩建；5.双方签订的合同无效，因为顺义地税局的出租行为违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及相关法律的规定，未进行批准登记，违反了强制性规定；6.退一步讲，即使合同有效，顺义地税局的解除请求于法无据，应当继续履行合同。对许文华此意见，顺义地税局称：1.本案涉诉的房屋从建造的材质钢结构上说整体是不可分割拆卸的，从许文华建二层和三层的目的和用途来说也是要永久使用，我方认为许文华方建造的房屋是永久性建筑。我方查询到使用钢结构是属于永久性建筑；2.许文华方应提供报批手续来证明其不是违建，但许文华并未提交证明材料；3.我方解除合同的理由是按照最高院的司法解释，许文华现在已经符合解除条件。一审审理中，顺义地税局主张恢复原西厢房10间，但顺义地税局并未提交任何证据证明原西厢房原貌状况样式。经一审法院向其释明后，顺义地税局坚持其请求。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律强制性规定，应属合法有效。一审法院注意到，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对国有土地尤其是划拨土地性质的出租要求履行审批手续，但并未明确未经批准将导致租赁合同无效。对于此类没有得到审批而擅自出租的行为，应该由其行政主管机关按照行政法规进行处罚。但租赁合同的双方订立合同时属于平等的主体，擅自出租的行为并不影响合同的效力。如果因行政审批的问题认定合同无效，有悖于合同法的基本原则和基本精神。许文华的加建、新建房屋的行为，属于严重违约行为。双方签订的合同中明确约定严禁新建永久性建筑，要翻新需要征得顺义地税局同意并履行正式报批手续。但许文华直至案件一审庭审辩论结束前仍未就此提交任何证据证明其取得顺义地税局的同意，也并未提交证据证明其所建房屋属于合法建筑。故此许文华此项异议，一审法院不予采纳。至于许文华所称其所建房屋并非永久性建筑的意见，根据许文华自己提交的施工图上的设计使用年限，证明许文华此意见并不成立，故一审法院对许文华此意见不予采纳。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同、恢复原状并要求赔偿损失。本案许文华有严重违约的行为，顺义地税局要求解除合同并返还涉诉场地及房屋，符合法律规定及约定，故一审法院对顺义地税局要求解除合同的请求予以支持。同时，对许文华擅自新建、加建的房屋，应自行拆除。对顺义地税局要求许文华恢复西厢房的请求，因顺义地税局未能提供证据佐证西厢房原貌，不具有执行性，故一审法院对顺义地税局此项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、九十一条之规定，判决：一、双方签订的《房屋租赁合同》自此解除；二、许文华自行将涉诉地块内的北正房第二层以上（包括第二层）、西厢房三层、南倒座房三层及东侧车库均予以拆除，拆除后将涉诉地块返还顺义地税局，于判决生效之日起十日内执行；三、驳回顺义地税局其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人许文华提交1.谷歌地图2008、2014、2015年航拍照片三张，证明：三张照片是一致的，许文华在2008年对房子已经改造完毕了，并且使用至今，不是税务局说的在2015年7月才发现；2.设备供货安装合同一份，证明：第二次北房加装第三层在2014年9月已改造完毕，主体在2008年。顺义地税局对上述证据均不予质证，认为不属于二审新证据。本院认为，许文华所提供的上述证据，在一审审理期间已客观存在，但其未予提供，且不能证明其主张的事实成立，该证据不属于新证据，且不能明确证明其证明目的，故本院不予采纳。本院对一审法院查明的事实予以确认。上述事实，有勘验笔录、照片、《房屋租赁合同》、国家建设用地批准书、房屋所有权证、《办公楼结构工程施工图》和双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据双方《房屋租赁合同》约定“严禁在土地使用范围内新建永久性建筑，如因房屋老化需要翻新，需事先征得顺义地税局同意并履行正式报批手续”，许文华上诉主张地税局对其加建、新建房屋的行为知情，地税局未在合理期限内未提出异议，已经超过了诉讼时效。对此本院认为，许文华对其主张并未提交充分的证据证明地税局对翻建事实的知情时间、新建房屋有合法的建设审批等。故本院对其该项上诉请求不予支持。因许文华的翻建行为属于严重违反合同约定，地税局享有解除合同的权利，一审法院认定双方签订的《房屋租赁合同》解除，许文华腾退、拆除翻建房屋正确，本院予以确认。许文华上诉主张顺义地税局应就合同解除对其损失给予相应的补偿。根据查明的案件事实，许文华在一审审理期间撤回了对顺义地税局的反诉是其对自己权利的处分，故对其该项上诉主张，本院不予支持。综上，许文华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1650元，由许文华负担。本判决为终审判决。审 判 长 谷绍勇审 判 员 王 朔审 判 员 张岚岚二〇一八年四月二十日法官助理 单海涛法官助理 黄 璐书 记 员 武原野