惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终1313号
上诉人（原审被告）惠州市鸿益房地产开发有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水近婆岭地段本因坊宝家园8栋7C。
法定代表人：陈健强。
委托代理人：杨爱文，系广东日升律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李才明，男，汉族，1977年10月30日出生，住址：四川省南充市嘉陵区，
委托代理人：高梅，系广东世纪华人律师事务所律师。
上诉人惠州市鸿益房地产开发有限公司因与李才明商品房预售合同纠纷一案，不服惠阳区人民法院（2015）惠阳法民一初字第550号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审意见
2015年5月22日李才明向原审法院起诉，请求：1、被告向原告支付2013年6月1日至实际收楼之日（2014年4月6日）的延期交房违约金68045元【每日按已交付房价款439000元的万分之五计算】；2、被告向原告支付延期办理产权证违约金4390元；3、本案的诉讼费用由被告承担。主要事实和理由为，2012年6月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》【合同编号为：惠阳（2012）00004303】，就原告购买被告开发的位于惠州市××区淡水的楼盘“汇星名庭”1幢801房达成一致意见，该房产建筑面积为97.77平方米，总售价为439000元，被告需于2013年5月31日前把该房产交付于原告使用，逾期交房超过30日的，原告要求继续履行合同的，自合同约定交付日期至实际交付之日止，被告需按日向原告支付已经交付房价款万分之五的逾期交房违约金；被告应当在房产交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得权属证书，被告按已付的房价款的1%赔偿原告损失。合同签订后，原告以合同约定支付方式向被告支付了全部房款（首期款309000元支付日期为2012年6月25日，按揭款130000元支付日期为2012年8月25日），履行了合同约定的全部义务，但涉案楼盘在约定交房日期未办理竣工验收备案手续，不具备交付条件，无法交付。但因受被告的哄骗，在不具备收楼条件下被迫收房。就延期交房违约金及逾期办理产权证违约金事宜，多次与开发商交涉无果。为维护原告等小业主的合法权益，特诉至法院。
被告惠州市鸿益房地产开发有限公司辩称，一、答辩人开发的房产项目的地基与基础等工程质量已于2011年8月2日验收合格，主体工程质量已于2012年10月份验收合格，装修装饰工程已于2013年初全部完工；防雷装置于2013年3月22日验收合格，电梯于2013年4月26日安装完毕，于2013年5月22日验收合格并投入使用，整个小区于2013年5月初已通水通电，涉案房屋于2013年5月已满足安全条件和居住要求，可以正常使用。2013年5月16日，项目整体工程经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告，可见，被答辩人购买的房屋于2013年5月31日之前已符合安全使用条件，答辩人多次通过口头、电话、短信等方式通知被答辩人收楼，但被答辩人到现场后未按时收楼，因此，造成逾期收楼是被答辩人的原因，答辩人不存在逾期交楼，无需支付逾期交楼违约金。二、退一万步说，既使存在逾期交楼情形，那么答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第九条约定的违约金也是明显过高于被答辩人的经济损失。被答辩人的实际经济损失应当是不能及时入住房屋期间而支付的房租租金，相关评估部门对涉案楼盘1栋1905号房作了租金评估，《房地产租金评估报告》证实涉案楼盘1栋1905号房的市场月租金为1658元，即日租金为55.27元，每日租金不到总房款555970元的万分之一，参照涉案楼盘房屋租金水平，涉案房屋的日租金同样不到总房款的万分之一。依据合同法及相关司法解释的规定，约定的违约金过高时人民法院应予调整，因此，答辩人恳请人民法院依法将违约金的比例调整为每日按已收房款的万分之一计算，以体现公平、合理。三、答辩人开发涉案商品房的施工期间存在大量的下雨天气（其中2012年达150天下雨，几乎近一半时间下雨），属于天气的不可抗拒力，严重影响了工程的施工进度，从而影响交房日期。因此，如果答辩人存在逾期交房的话，请人民法院在计算逾期交房的天数时扣减部分下雨的天数。以体现公平、合理。四、被答辩人未按买卖合同的约定于2012年8月25日前支付首期房款外的剩余房款13万元，实际于2012年9月6日才支付。因此，被答辩人逾期支付房款的违约行为从2012年8月25日开始一直持续到2012年9月6日，双方相互违约天数应予以充抵，请驳回被答辩人的第一项诉讼请求。五、退一万步说，假如答辩人开发的涉案房产2013年5月31日不符合交楼条件，那么，依据惠阳区人民政府“惠民在线——惠阳区网络问政平台”的回复，表明涉案房楼的建设主管部门惠阳区住房和城乡建设规划局分别于2014年4月28日、2014年5月5日证实涉案房产于2014年4月18日通过竣工验收，评定合格，符合交付使用要求。因此，假如涉案房产存在逾期交房，那么逾期交房最后日期应为2014年4月18日。况且，被答辩人在答辩人多次通知交楼的情况下拒不收楼，答辩人被迫于2014年5月30日委托信息公司通过信息平台统一将收楼通知发送给被答辩人的手机号码，信息公司于2014年5月31日成功发送收楼信息给被答辩人，所以，逾期交房时间不应算至2014年8月7日及此日之后。六、被答辩人要求支付逾期办理产权证的违约金的请求应予驳回。首先，双方在买卖合同附件四《合同补充协议》第一条约定：“买受人用银行按揭方式付款的应于商品房买卖合同签订后7日内办理书面委托出卖人代办所有权证的手续，并向出卖人交纳办理房屋所有权所需的各项费用，包括但不限于契税、房屋公共维修基金、印花税、登记费……等。若买受人逾期既不办理委托手续也不交纳相关费用或办理委托手续却不交纳相关费用，导致出卖人不能为其办理房屋所有权证，出卖人不承担责任……”，但被答辩人未在签订合同后7日内书面委托答辩人办理房屋产权证，也未向答辩人交纳办证应交纳的相关费用，因此，被答辩人请求支付逾期办理房证的违约金应予以驳回。其次，向房管部门送交产权证的材料时，除提交答辩人应当提交的资料外，还必须一并提交由被答辩人应当提供的资料才会被房管部门接收。被答辩人至今未提供应当由被答辩人提供的办证资料，如办证申请书、契税完税原始凭证、身份证复印件等，因此，被答辩人的诉讼请求也应驳回。再次，被答辩人是按揭贷款方式支付房款，房屋产权证办妥后直接交给抵押权人（即放贷银行）保管，是否逾期一些时间办妥房产权属证书对被答辩人没有任何影响，也不会造成被答辩人任何损失。假如需要支付该违约金，那么依据法律规定，法院应予以调低，以体现公平。七、请人民法院在计算违约金时同时考虑以下因素：1、本案涉案房屋于2013年5月已满足安全条件和居住要求，可以正常使用，且有业主已收楼装修入住，只是申请人没有及时取得竣工验收备案表，也就是没有完成相关手续，并不是楼房本身不能入住；2、迟延交楼现象在惠州非常普遍（在政府网络问政平台经常可以看到），造成延期的原因除开发商外，还有政府部门办事方式、效率等因素；3、惠州房地产市场不景气，许多开发商日常经营举步艰难，如判决每日按房款的万分之五计算违约金，必然加剧开发商与业主的矛盾，引发更多诉讼，不利于社会稳定。综上所述，请人民法院依法查明本案事实，依法作出公平、公正判决。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2012年6月25日，原告与被告惠州市鸿益房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》[合同编号：惠阳（2012）00004303]，约定：原告向被告购买被告开发的位于惠州市××区淡水土湖松山××村汇星名庭1幢801号房，建筑面积为97.77平方米，总价款为人民币439000元；付款方式为2012年6月25日前付309000元，余款130000元于2012年8月25日之前付清（按揭放款）；被告应当在2013年5月31日前按合同约定将经验收合格的房屋交付给原告；被告如未按合同规定的期限将房屋交付原告使用，则：（1）逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。如遭遇不可抗力（包括洪水、地震、战争、火灾、流行疾病等），且被告在发生之日起30日内告知原告的，除双方协商同意解除合同和变更合同外，被告可据实予以延期。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示合同约定的商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。合同签订后，原告于2012年7月19日前付清了购房款309000元，余款130000元，贷款银行于2012年9月6日放款。合同第十五条约定，出卖人（被告）应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。另查明，根据被告提交的证据显示，本案所涉房屋于2014年7月7日完成竣工备案验收。2014年8月9日，被告在《惠州日报》刊登《入伙通知书》，通知业主办理收楼手续。原告已于2014年4月6日实际收楼。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，原被告签订本案所涉的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。原告已依约履行合同义务支付了购房款；被告没有在合同约定的2013年5月31日前将符合交付条件的房屋交给原告，已构成违约，应承担违约责任。原告已于2014年4月6日实际收楼。因此被告实际逾期交房的天数为自2013年6月1日至2014年4月6日共310天。故被告应向原告支付逾期交房违约金68045元（310天×439000元×0.0005元／天）。原告请求被告支付延期办理产权证违约金4390元，但没有提交证据证明被告存在未履行合同第十五条约定的义务，故本院不予支持。广东省境内出现的下雨天气并不属于施工过程中不可预见、不能避免且不可克服的情形，双方当事人也未将出现下雨天气特别约定为影响施工、可予以延期交房的免责事由，被告主张计算延期交房时间应扣除下雨天数，缺乏法律和事实依据；原被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定，被告逾期交房违约金标准为每日按已交付房价款的万分之五计算。该项约定是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应是合法有效的。对于这一产生法律效力的合同约定，当事人双方应当严格履行。被告作为专业的房地产开发公司，在签订合同时应完全明了自身所负的合同责任及不严格履行可能产生的后果。被告提出的合同约定的违约金过分高于违约损失，没有法律依据。被告以上两点抗辩意见无法律依据，本院不予采纳。被告认为原告逾期支付房款的天数应与逾期交房天数相抵，但其没有提起反诉，本案不作处理，被告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告惠州市鸿益房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告李才明支付逾期交房违约金68045元。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案诉讼费1611元，由被告惠州市鸿益房地产开发有限公司承担。
当事人二审的意见
上诉人惠州市鸿益房地产开发有限公司不服原审判决提起上诉，惠州市鸿益房地产开发有限公司上诉要点及上诉请求为：1、请二审人民法院查明事实,依法撤销(2015)惠阳法民一初字第550号民事判决,并改判驳回被上诉人的诉讼请求(假如上诉人存在违约，那么请二审人民法院依法将逾期交房违约金由每日按已收房款的万分之五调整为每日按已收房款的万分之一计算向被上诉人支付违约金，并依法扣减施工期间的出现中雨、大雨、暴雨、大暴雨的天数。)2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由为：一、上诉人开发的房产项目的地基与基础等工程质量已于2011年8月2日验收合格，主体工程质量已于2012年10月份验收合格，装修装饰工程已于2013年初全部完工；防雷装置于2013年3月22日验收合格，电梯于2013年4月26日安装完毕，于2013年5月22日验收合格并投入使用，整个小区于2013年5月已通水通电，涉案房屋于2013年5月已满足安全条件和居住要求，可以正常使用。2013年5月16日，项目整体工程经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告，可见，被上诉人购买的房屋于2013年5月31日之前已符合安全使用条件（事实上，数十户业主于2013年6月收楼，且于2013年6月开始装修、入住。）上诉人多次通过口头、电话、短信等方式通知被上诉人收楼，但被上诉人到现场后未按时收楼，因此，造成逾期收楼是被上诉人的原因，上诉人不存在逾期交楼，无需支付逾期交楼违约金。一审判决上诉人支付违约金有误。退一万步说，即使存在逾期交楼情形，那么上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条约定的违约金也是明显过高于被上诉人的经济损失，被上诉人的实际经济损失应当是不能及时入住房屋期间而支付的房租租金。相关评估部门对涉案楼盘1栋1905号房作了租金评估,《房地产租金评估报告》证实涉案楼盘1栋1905号房的市场月租金为1658元,即日租金为55.27元,每日租金不到总房款555970元的万分之一,参照涉案楼盘房屋租金水平,涉案房屋的日租金同样不到总房款的万分之一,依据合同法及相关司法解释的规定,约定的违约金高于实际损失30%时即为过高,人民法院应当予以调整,但一审判决没有对每日万之五的违约金比例依法调整,因此,上诉人恳请二审人民法院将违约金比例调整为每日按总房款的万分之一计算,以体现公平合理。三、上诉人开发涉案商品房的施工期间存在大量的下雨天气(其中2012年达150天下雨,几乎近一半时间下雨),属于天气的不可抗拒力,严重影响了工程的施工进度,从而影响交房日期。因此,在计算延期交房的时间时应该减去中雨、大雨、暴雨、大暴雨的天数,以体现公平、合理。四、退一万步说,假如2013年6月1日不符合交楼条件,那么,依据惠阳区人民政府“惠民在线——惠阳区网络问政平台”的回复,表明涉案房楼的建设主管部门惠阳区住房和城乡建设规划局分别于2014年4月28日、2014年5月5日证实涉案房产于2014年4月18日通过竣工验收,评定合格,符合交付使用要求。因此,假如涉案房产存在逾期交房,那么逾期交房最后日期应为2014年4月18日。况且,被上诉人在上诉人多次通知交楼的情况下拒不收楼,上诉人被迫于2014年5月30日委托信息公司通过信息平台统一将收楼通知发送给被答辩人的手机号码,信息公司于2014年5月31日成功发送收楼信息给被答辩人,所以,逾期交房时间算至2014年6月8日是错误的。五、如果存在逾期交房行为,那么请人民法院在计算违约金时同时考虑以下因素：1、本案涉案房屋于2013年5月已满足安全条件和居住要求,可以正常使用,且有部分业主已收楼装修入住,只是申请人没有及时取得竣工验收备案表,也就是没有完成相关手续,并不是楼房本身不能入住;2、迟延交楼现象在惠州非常普遍(在政府网络问政平台经常可以看到),造成延期的原因除开发商外,还政府部门办事方式、效率等因素;3、惠州房地产市场不景气:许多开发商日常经营举步艰难,如果判决每日按房款的万分之五计算违约金,必然加剧开发商与业主的矛盾,引发更多诉讼,不利于社会稳定。综上所述,请人民法院依法查明本案事实,依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人答辩称：原审判决认定事实基本清楚,适用法律正解,应依法予以维持。
双方在二审期间没有提交新的证据。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。另，双方签订的《商品房买卖合同》中：第八条第二款第一项“遭遇不可抗力（包括洪水、地震、战争、火灾、流行疾病等），且出卖人即上诉人在发生之日起30日内告知买受人即被上诉人的，上诉人可据实予以延期”；第十一条第一款“商品房符合交付使用条件后，出卖人即上诉人应当书面通知买受人即被上诉人办理交付手续”。
本院判决的理由和结果
本院认为，本案属商品房买卖合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。现双方争执的焦点：一、双方的交房日期该如何确定。根据一审提交的编号为0413号《交楼通知》证据显示，本案所涉房屋于2014年4月6日交付给被上诉人，李才明在客户签收处已签名，即表明李才明对本案所涉楼房验收合格的认可，因此双方的交楼日期应确定为2014年1月5日，因此上诉人应当支付被上诉人从2013年6月1日至2014年4月6日共310天的违约金即68045元（310天×439000元×0.0005元／天）。被上诉人认为，涉案楼盘向惠阳区住房和城乡规划建设局办理工程竣工验收备案手续当日才符合交付条件，本院认为，《中华人民共和国建设工程质量管理条例》十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。因此办理工程竣工验收备案手续属于房屋验收合格后一个行政监管程序，不是“交付使用”的必要条件，双方在合同中约定的“1、该商品房经验收合格”并不以办理工程竣工验收备案手续为必要条件，故对其主张，本院不予支持。二、对于上诉人提出“施工期间存在大量的下雨天气”是属“不可抗力因素”应延期交付期限的问题，依据双方签订的《商品房买卖合同》的第八条第二款即使上述天气属“不可抗力因素”，上诉人亦应在30日内告知被上诉人，但本案没有证据证实上诉人在30日内告知被上诉人，故上诉人的这一上诉理由不成立，本院不予支持。三、对上诉人提出双方约定的违约金过高应作调整的问题。本院认为上述《商品房买卖合同》的内容不违反法律法规禁止性的规定，且是双方当事人的真实意思表示，上诉人作为专业的房地产开发公司，在签订合同时应完全明了自身所负的合同责任及不严格履行可能产生的后果。故原审法院根据合同第九条，判定上诉人逾期交房违约金标准为每日按已交付房价款的万分之五计，符合法律法规又符合双方当事的真实意思表示。综上，原审对双方约定的违约金不作调整正确。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用1611元，由上诉人惠州市鸿益房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭志文
审判员 蓝惠兰
审判员 寇 倩
二〇一六年六月二十一日
书记员 刘惠芳
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(--)项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。