江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终2395号
上诉人（原审被告）：陈登花。
委托诉讼代理人：黄国华，江苏同丰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：浙江绿升物业服务有限公司昆山分公司。
委托诉讼代理人：余金娇，该公司员工。
委托诉讼代理人：顾建国，该公司员工。
上诉人陈登花因与被上诉人浙江绿升物业服务有限公司昆山分公司（以下简称绿升昆山公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初11293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陈登花上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回绿升昆山公司全部诉讼请求；一、二审诉讼费由绿升昆山公司承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。陈登花最早于2015年10月底成为涉案房屋所有权人及业主，在此之前房屋的业主为被执行人肖家垒，一审判决适用《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条判决陈登花承担2015年10月前的物业费无事实依据。2015年11月至2016年2月期间陈登花未实际占有涉案房屋，物业服务费应由占有、使用该房屋的肖家垒承担。二、一审判决认为陈登花通过司法拍卖/变卖的方式取得涉案房屋所有权，对变卖公告内容知悉并确认接受，参与竞买视为接受房屋上相应的瑕疵与风险，并无法律依据。拍卖公告中涉及违法的内容对买受人没有法律约束力。陈登花通过参与司法拍卖并竞拍成交，与执行法院之间形成民事诉讼法律关系。一审法院执行程序应当适用民事诉讼法及相应司法解释的规定。2016年8月2日前，并无法律规定授权法院在司法拍卖中对与司法拍卖无直接关系的费用或债务（包括原产权人结欠的水、电、气、电信、物业费等）在拍卖（变卖）公告中予以分配。2016年8月2日公布的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条规定涉及的也是因网络司法拍卖本身形成的税费。物业费并非因网络司法拍卖产生或因网络司法拍卖本身形成，执行法院无权在拍卖（变卖）公告中予以分配。因此，涉案变卖公告关于“物业费由买受人承担”的内容是违法无效的。如果司法承认涉案变卖公告的上述内容有效，则在拍卖标的物的实际成交价格不高于市场价格的情况下，相当于将物业费由一般债权变为优先债权，损害了其他一般债权人的合法权益，显然无效。陈登花与执行法院之间不存在民事合同关系，之间的纠纷不能适用合同法、拍卖法等民事法律，变卖公告的上述内容不是合同当事人的真实意思表示，对任何一方均没有法律约束力。此外，公告中没有明确物业费金额，陈登花在参与司法拍卖时与肖家垒没有任何意思联络，没有向物业公司为涉案物业费担保或承诺支付的意思表示。三、一审法院将物业费认定为涉案房屋上的附随债务错误。涉案物业费属于债权，债务人系肖家垒，不可能如同物权附随于涉案房屋。根据物权法第二十八条规定，陈登花依据执行裁定取得涉案房屋所有权属于原始取得，在执行法院作出裁定拍卖涉案房屋后，与涉案房屋有关的任何债务、负担均应脱离房屋。
绿升昆山公司辩称：请求维持一审判决。
绿升昆山公司向一审法院起诉请求：1、陈登花支付绿升昆山公司物业管理服务费44908.25元（自2012年7月1日起至2016年2月29日）；2、陈登花支付违约金19571.83元；3、陈登花承担本案诉讼费用。在案件审理中，绿升昆山公司申请撤回第2项诉讼请求。
一审法院认定事实：2008年10月，浙江绿城物业管理有限公司与昆山建兴置业有限公司（以下简称建兴公司）签订前期物业管理委托合同，建兴公司将其开发建设的昆山纳帕尔湾住宅项目委托浙江绿城物业管理有限公司进行全面的物业服务与管理，管理期限暂定两年，自纳帕尔湾小区首期房屋交付之日起计算，物业管理费标准为物业费3.52元/平方米/月，代收代缴费0.28元/平方米/月，物业管理费预收方式为：第一次入伙时收取6个月的物业管理费，以后每次预收6至12个月的物业管理费；如建兴公司、业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按日万分之三的标准向绿升昆山公司支付滞纳金。实际由绿城物业服务集团有限公司昆山分公司（更名前为浙江绿城物业管理有限公司昆山分公司）为纳帕尔湾小区提供物业管理服务。2010年8月18日“纳帕尔湾”小区首批房屋交付。2010年11月26日，位于昆山市淀山湖镇纳帕尔湾水庄80号房屋产权登记至肖家垒名下，该房屋建筑面积为268.67平方米。前期物业服务合同期满后，绿城物业服务集团有限公司昆山分公司为纳帕尔湾小区提供物业管理服务。2013年7月28日，绿城物业服务集团有限公司昆山分公司与“纳帕尔湾”小区第一届业主委员会签订《昆山纳帕尔湾物业服务合同》，约定绿城物业服务集团有限公司昆山分公司对“纳帕尔湾”小区实施物业管理，物业服务期限自2013年4月1日起至2015年12月31日止；物业服务费为别墅3.8元／月·平方米（含代收代缴的能耗费）；物业服务费预收方式为：每6个月预缴一次，缴纳费用时间为每6个月的第一个月上旬；如业主、物业使用人逾期支付物业服务费及相关费用的，按应付金额每日千分之二支付滞纳金。该合同签订后，绿城物业服务集团有限公司昆山分公司依约提供了相应的物业服务。肖家垒拖欠绿城物业服务集团有限公司昆山分公司自2012年7月1日起至2014年6月30日的物业服务费，绿城物业服务集团有限公司昆山分公司多次催讨未果，于2014年4月10日向一审法院提起诉讼，经（2014）昆千民初字第0346号民事判决书判决：肖家垒支付绿城物业服务集团有限公司昆山分公司自2012年7月1日起至2014年6月30日物业服务费24495.4元及违约金3174.6元。绿升昆山公司称因绿升昆山公司系2015年与纳帕尔湾小区业委会补签的物业服务合同，故在倒签合同前与肖家垒之间的纠纷，系由原提供物业服务的绿城物业服务集团有限公司昆山分公司主张，并称绿升昆山公司与绿城物业服务集团有限公司昆山分公司的管理层是一致的，经国家企业信用信息公示系统查询，该两家公司负责人一致。
浙江绿升物业服务有限公司的全资股东系绿城物业服务集团。经绿升昆山公司、绿城物业服务集团有限公司昆山分公司与纳帕尔湾小区业委会协商，纳帕尔湾小区物业管理实际于2013年4月1日由绿城物业服务集团有限公司昆山分公司变更为绿升昆山公司。2015年4月15日，绿升昆山公司与纳帕尔湾第一届业主委员会补签《昆山纳帕尔湾物业服务合同》，约定绿升昆山公司对“纳帕尔湾”小区实施物业管理，物业服务期限自2013年4月1日起至2015年12月31日止；物业服务费为别墅3.8元／月·平方米（含代收代缴的能耗费）；物业服务费预收方式为：每6个月预缴一次，缴纳费用时间为每6个月的第一个月上旬；如业主、物业使用人逾期支付物业服务费及相关费用的，按应付金额每日千分之二支付滞纳金。2016年7月10日，绿升昆山公司与纳帕尔湾第二届业主委员会签订《昆山纳帕尔湾物业服务合同》，约定绿升昆山公司对“纳帕尔湾”小区实施物业管理，物业服务期限自2016年1月1日起至2017年度业主大会选聘出新物业公司之日止（暂定2017年6月30日）；物业服务费为别墅3.8元／月·平方米（含代收代缴的能耗费）；物业服务费可以按月缴纳，也可以每半年或一年预缴一次，若预缴，缴纳费用时间为每年1月15日和6月15日前，最迟不得迟于10月31日；如业主、物业使用人逾期支付物业服务费及相关费用的，按应付金额每日万分之五支付滞纳金。
后昆山市淀山湖镇纳帕尔湾水庄80号房屋因肖家垒涉诉案件被变卖，变卖公告上载明：可能存在的物业费、水电气等欠费均由买受人承担，具体费用请竞买人自行了解查询，与拍卖人无关。陈登花通过竞价购得该房产，并签署拍卖成交确认书，确认在拍卖前已经认真阅读《拍卖公告》、《拍卖须知》等公示材料，自愿履行上述材料的相关规定。涉案房产评估价为4138800元，陈登花以2755000元成功竞买该房屋，2015年10月21日，一审法院（2014）昆执字第4111号执行裁定书裁定该房屋的房屋所有权及相应的国有土地使用权自裁定送达买受人时起转移，陈登花提供（2014）昆执字第4111号执行裁定书以证明其实际在2015年10月21日取得涉案房屋的不动产权，绿升昆山公司对此没有异议。因肖家垒未及时将涉案房屋交付陈登花，2016年2月23日，肖家垒向陈登花交付房屋，双方签署《房屋移交确认书》，载明：该房屋移交前肖家垒因使用该房屋发生的债务由肖家垒自行处理，肖家垒须协助陈登花办理水、电、气、物业、有线电视、电信宽带等过户手续，并由陈登花补偿肖家垒70000元。绿升昆山公司及陈登花一致认可陈登花按3.8元/月/平方米的标准已向绿升昆山公司缴纳自2016年3月1日起至2017年12月31日期间的物业费。
以上事实，有纳帕尔湾前期物业服务合同、昆山纳帕尔湾物业服务合同二份、房屋移交确认书、收条、（2014）昆千民初字第0346号民事判决书、（2014）昆执字第4111号执行裁定书、变卖公告及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
一审法院认为，绿升昆山公司与纳帕尔湾小区两届业委会签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效，对全体业主均有约束力。绿升昆山公司作为纳帕尔湾小区的物业服务单位，其已按约定履行物业管理服务义务，业主理应及时支付相应的物业服务费。庭审中，绿升昆山公司自愿按照房屋建筑面积268.59平方米作为计算物业费的依据，对陈登花并无不利，一审法院据此计算陈登花应该支付绿升昆山公司的物业服务费。2012年7月1日至2014年6月30日期间的物业服务费及滞纳金，已经由绿城物业服务集团有限公司昆山分公司主张过，绿升昆山公司对此亦予以认可，根据一事不再理的原则，一审法院对于绿升昆山公司主张的该期间的物业服务费不予理涉。因变卖公告中已经载明可能存在的物业费、水电气等欠费均由买受人承担，具体费用请竞买人自行了解查询，陈登花参与司法拍卖/变卖，并通过参与司法拍卖/变卖的方式取得涉案房屋所有权，对于变卖公告内容知悉并且确认接受，应当自行查询涉案房屋上欠付的物业费，该欠付的物业费作为涉案房屋的瑕疵及风险，竞买人参与竞买即视为接受相应的瑕疵及风险，并自愿承担该房屋上附随的债务，因此，2014年7月1日至2016年2月29日期间的物业服务费20412.84元（3.8元/平方米/月×268.59平方米×20月），陈登花应当承担。陈登花与肖家垒之间在房屋移交确认书上对于物业费的约定系内部约定，不得对抗绿升昆山公司，陈登花可在支付相应物业费后依照约定另行追偿。
据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：陈登花于判决生效后十日内支付浙江绿升物业服务有限公司昆山分公司2014年7月1日至2016年2月29日期间的物业服务费20412.84元。案件受理费1412元，由浙江绿升物业服务有限公司昆山分公司负担965元，陈登花负担447元。
二审经审理查明的事实与一审相一致。二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为：陈登花通过网络司法拍卖获得涉案房屋所有权，在拍卖时，一审法院已经按照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条、第十二条、第十三条、第十四条的规定，在网络上公布拍卖公告、拍卖须知、拍卖标的调查表等资料，告知拍卖标的上可能存在的瑕疵，并明确提示竞买人实地查看、核实，竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵。陈登花在竞买涉案房屋前，理应充分注意上述内容。司法拍卖虽然是司法执行权的体现方式，竞买人仍然应当遵循拍卖的相应规则。物业费的产生与房屋使用存在密切关联，物业费交纳与否可能对房屋过户及使用产生影响，一审法院在司法拍卖转让房屋的过程中对相应费用的负担作出约定并通过拍卖公告公布，属于要约邀请，竞买人在阅读公告后仍愿意参加竞买的，应当受到公告的约束。执行法院对涉案房屋上可能存在的欠付物业费负担进行约定，并不违反《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》的相应规定，陈登花上诉认为该条公告内容因违法而无效，没有法律依据。陈登花已经竞买成功，应该按照公告约定缴纳原房屋所有权人肖家垒所拖欠的物业费，绿升物业昆山分公司主张陈登花支付欠付物业费应予支持。
综上，陈登花的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1412元，由上诉人陈登花负担。
本判决为终审判决。
审判长 王稚群
审判员 杨 兵
审判员 沈维佳
二〇一八年五月三十日
书记员 陆晓婷