新疆维吾尔自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新民再116号
再审申请人(一审原告、二审上诉人）：新疆银兔工贸有限责任公司，住所地：乌鲁木齐市沙依巴克区五一路439号。
法定代表人：冯向光，该公司董事长。
委托诉讼代理人：姜宾，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨雪枫，新疆鑫茂律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：中国银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行，住所地：新疆乌鲁木齐市天山区东风路1号。
法定代表人：窦波，该行行长。
委托诉讼代理人：王维予，北京华泰（乌鲁木齐）律师事务所律师。
再审申请人新疆银兔工贸有限责任公司（以下简称银兔工贸公司）因与被申请人中国银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行（以下简称中银新疆分行）房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市中级人民法院（2016）新01民终280号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年6月23日作出（2017）新民申376号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
银兔工贸公司申请再审称，（一）涉案租赁合同租金总计563.05万元（总租赁期限10年），除去中银新疆分行已履行（3年）给付的150万元，银兔工贸公司对涉案租赁合同尚享有剩余7年的4130500元的预期利益是在中银新疆分行在签订涉案租赁合同时就能预见到的。现中银新疆分行违约弃租给银兔工贸公司造成可得利益损失2082191元（可得利益4130500元扣减租赁他人剩余期间的正常收取的租赁费后的价差）在签订租赁合同时是可以预见的，且属《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（以下简称《民商事案件审理指导意见》）第9条规定的”经营性利润损失”，系在法定的赔偿范围之列。同时，银兔工贸公司也尽到了合理的减损义务（即：将涉案租赁房屋及时租赁他人）。故银兔工贸公司计算的可得利益损失2082191元完全符合有关可得利益的计算规则，中银新疆分行应当全额予以赔偿。一、二审判决认定中银新疆分行弃租后造成的涉案房屋价差损失是市场风险导致的，属于不能预见、无法预见的情形系认定事实及适用法律错误。（二）一、二审在认定存在中银新疆分行弃租给银兔工贸公司造成可得利益损失的情况下，将寻租期（6个月）的租金酌定为可得利益的实际损失与本案客观实际明显不符，明显不公。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定，特申请再审。
中银新疆分行辩称，（一）房租租赁价格要受房屋面积大小、所处地理位置和租赁市场行情等多种因素影响。中银新疆分行在签订涉案租赁合同时是无法且不能预见到其解除涉案租赁合同后给银兔工贸公司造成的损失大小。一、二审关于银兔工贸公司主张的价差损失属于不可预见的损失的认定正确。（二）银兔工贸公司在主张可得利益损失引用的法律依据不全，仅引用《民商事案件审理指导意见》第9条。结合该指导意见第10条、第11条可以看出，经营利润损失也不得突破可得利益损失。（三）在可得利益损失的计算标准在法律及司法解释尚没有明确规定的情况下，一、二审参照上海、江苏等地的裁判案例，按照寻租期的最长期限6个月确定可得利益的实际损失，并无不当。综上，银兔工贸公司的再审请求无事实及法律依据，应予驳回。
银兔工贸公司向一审法院的起诉请求为：请求判令中银新疆分行支付2015年6月20日至2015年8月15日期间的租金84336元及赔偿银兔工贸公司实际损失2082191元，合计2166527元及本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年7月8日银兔工贸公司与中银新疆分行签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，银兔工贸公司将位于乌鲁木齐市友好南路778号的门面房（面积为74.01平方）租与中银新疆分行使用十年（自2012年5月10日起至2022年6月19日止计10年零40天，扣除40天的免费装修期），租金共计5630500元（第一、二、三年每年500000元；第四、五、六年每年550000元；第七、八、九年每年605000元；第十年为665500元）。先付款后使用，每年的5月20日前一次性支付当年全年租金（中银新疆分行在签订合同时，已将当年租金一次性支付给了银兔工贸公司）。一方违约给另一方造成损失的，违约方应当向一方赔偿因此受到的实际损失。涉案租赁合同签订后，中银新疆分行已履行了三年，并向银兔工贸公司支付了三年的房租150万元。
2015年5月7日，中银新疆分行向银兔工贸公司发出一份公函。该公函载明：”在合同履行过程中，因该网点经济效益远未达到总行的考核标准，2015年总行要求我行撤销该自助银行。我行正式函告贵公司，在我行承担合同约定的20%违约责任（即11万元）及尽快恢复房屋租赁状态的前提下，与贵公司解除上述租赁合同”。同年5月11日，银兔工贸公司在该公函下方备注：”收到此函，但如解除合同，除承担违约金外，还需因中止（终止）此合同而给银兔工贸公司带来的实际损失问题，需要双方进一步协商达成一致后，才能同意提前解除该租赁合同。”同年8月3日，银兔工贸公司给中银新疆分行出具收条载明：”今收到中银新疆分行总务部交给的乌市友好南路自助银行（指涉案租赁房屋）如下门钥匙:1.防盗门钥匙6+1把（共柒把);2.型材门钥匙5+2把(共柒把)。”在此期间，中银新疆分行将该租赁的房屋恢复原状。
一审还认定如下事实，2015年8月5日，银兔工贸公司与他人肖建晓签订《房屋租赁合同》，约定将乌鲁木齐市友好南路778号门面房，从2015年8月15日起至2022年8月14日止，租赁给肖建晓使用。第一、二、三年每年房屋28万元；第四、五、六年每年房租29万元；第七年房租为30万元，合同总房租为201万元。
一审法院依据上述查明的事实作出判决：一、中银新疆分行支付银兔工贸公司房屋租金66301.4元；二、中银新疆分行赔偿银兔工贸公司寻租期房租损失18082.2元；三、中银新疆分行赔偿银兔工贸公司预期利益损失29.5万元；四、驳回银兔工贸公司的其它诉讼请求。
银兔工贸公司、中银新疆分行均不服一审判决，向二审法院提出上诉。银兔工贸公司上诉请求为：1.维持一审判决第一项（即中银新疆分行支付银兔工贸公司房屋租金66301.4元）；2.撤销一审判决第二、三项，改判中银新疆分行向我公司赔偿实际损失2082191元。中银新疆分行上诉请求：撤销一审判决，改判驳回银兔工贸公司的全部诉讼请求。
二审法院认定事实：二审法院认定事实与一审法院认定事实与一致，予以确认。
二审法院认为，（一）关于涉案合同何时解除的问题。2015年5月7日，中银新疆分行向银兔工贸公司发函提出解除合同，并同意赔偿违约金。银兔工贸公司于2015年5月11日在该函中备注，收到此函，但如解除合同，除承担违约金外，还需双方进一步协商实际损失问题，待达成一致后，才同意提前解除租赁合同。上述事实表明，中银新疆分行向银兔工贸公司发函解除合同系要约，银兔工贸公司收到函后备注的意见系对中银新疆分行所发要约内容作出的实质性变更，而非承诺。故，涉案双方的上述行为并非是对解除合同已达成合意，不产生解除合同的效力。涉案双方在2015年8月3日以各自的行为（中银新疆分行向银兔工贸公司返还房屋，银兔工贸公司予以接受）表明对涉案租赁合同予以解除达成合意并予以解除。此时(即2015年8月3日）涉案租赁合同正式予以解除。中银新疆分行上诉认为涉案租赁合同已于2015年5月7日经协商一致解除无事实及法律依据，不予支持。一审法院将2015年8月3日确定为涉案合同的解除时间正确，并无不当。（二）关于违约损失数额确定问题。中银新疆分行在合同履行期限届满前提前解除合同，已构成违约，应当向银兔工贸公司承担违约责任。银兔工贸公司主张的实际损失为其将案涉房屋以低于中银新疆分行的租金标准另租他人的租金价格与出租给中银新疆分行的租金差价。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十三条第一款：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，银兔工贸公司在本案主张租金差价损失系市场风险等因素造成。涉案双方在订立合同时均不能预见，银兔工贸公司依此价差计算的损失数额不应予以确认。但中银新疆分行的违约行为确实给银兔工贸公司造成了损失。该损失数额无法准确认定，一审法院结合房屋租赁价格的变化、违约的原因及本案具体情况，酌情认定银兔工贸公司的损失数额并无不当。综上，银兔工贸公司与中银新疆分行的上诉理由均不成立，不予支持。二审法院遂判决：驳回上诉，维持原判。
本院再审认定事实与一、二审法院认定事实一致外，涉案双方在再审期间，均认可银兔工贸公司主张的剩余房屋租金、可得利益损失（含寻租期间的损失）确定为82万元，以此了结此案，不再细分具体项目中银兔工贸公司的损失数额。
本院再审认为，本案再审的争议焦点为：1.银兔工贸公司所主张可得利益有无事实及法律依据；2.如果有，该可得利益损失应如何确定。
关于焦点一。涉案租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。涉案租赁合同第九（二）条规定：”一方违约给另一方造成损失的，违约方应向另一方赔偿因此而受到的实际损失......”。合同法第一百一十三条规定：”当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益......”。从上述法律的规定及合同的约定看，违约方均需赔偿守约方的全部实际损失，包括预期可得利益。本案中，涉案租赁合同约定租期为10年，若中银新疆分行没有违约弃租行为，剩余租期7年的租金银兔工贸公司即可依约全部获得，说明涉案双方在签订涉案租赁合同时，完全能够预料到其违约弃租行为，因房屋租赁市场价格波动给银兔工贸公司造成租赁费价差损失，而使得银兔工贸公司可得利益不能足额实现。一、二审法院认定中银新疆分行在订立合同时无法预见到合同解除后房屋租赁市场价格波动导致银兔工贸公司可得利益具有不确定性明显不当，本院予以纠正。
关于焦点二。1.作为守约方的银兔工贸公司已经尽到减损义务。从涉案双方均对中银新疆分行违约弃租后，银兔工贸公司积极寻求新的承租人，且在与新的承租人签订与剩余租期7年相同的租赁合同的无异议的事实可以看出，银兔工贸公司已经尽到合理减损义务。2.涉案租赁合同的解除是中银新疆分行单方根本违约导致的，银兔工贸公司不存在过错。故，银兔工贸公司计算的可得利益损失（实际租赁价格与合同约定价格的价差损失）符合有关可得利益损失的计算规则，属于法定的赔偿范围，应予全额赔偿。一、二审法院将银兔工贸公司依据主张的可得利益损失区分为寻租期损失及”可得利益损失”两部分予以认定并按照6个月酌定的”可得利益损失”依据不足，属于法律适用错误，本院予以纠正。但是双方在本院再审期间，对于银兔工贸公司主张的诉讼请求，概括性地确认为82万元，予以了结此案。涉案双方的上述确认不损害国家、集体、他人利益，应予确认。
综上所述，银兔工贸公司主张的诉讼请求，即中银新疆分行应支付银兔工贸公司房屋租金和可得利益损失（含寻租期间的损失）数额不再予以具体细分，包含在涉案双方确认的82万元之中，再审据此对相应判项进行变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销乌鲁木齐市中级人民法院（2016）新01民终280号民事判决；
二、维持乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2015）沙民三初字第926号民事判决第四项，即”驳回新疆银兔工贸有限责任公司的其他诉讼请求”；
三、变更乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2015）沙民三初字第926号民事判决第一项”中国银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行支付新疆银兔工贸有限责任公司房屋租金66301.4元”、第二项”中国银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行支付新疆银兔工贸有限责任公司寻租期房租损失18082.2元”和第三项”中国银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行支付新疆银兔工贸有限责任公司预期利益损失295000元”为”中国银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行支付新疆银兔工贸有限责任公司房屋租金、可得利益损失（含寻租期间的损失）共计820000元”,于判决生效后三十日内付清。
一审案件受理费12086.11元，由中国银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行负担2175.5元，由新疆银兔工贸有限责任公司负担9910.61元；二审案件受理费30448.28元，由新疆银兔工贸有限责任公司负担23457.53元，由中国银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行负担6990.75元。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭英琪
审 判 员 张 斌
审 判 员 艾尔肯
二〇一七年八月十八日
法官助理 邵 颢
书 记 员 黄玲娣