陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终12136号上诉人（原审被告）陕西佳信置业发展有限责任公司，住所地陕西省西安市莲湖区西关正街198号。法定代表人刘朝阳，该公司董事长。委托代理人齐晓联，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。委托代理人马贝俐，上海市锦天城（西安）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）赵旭光，男，1984年5月4日出生，汉族，住西安市雁塔区。上诉人陕西佳信置业发展有限责任公司（以下简称佳信公司）因与被上诉人赵旭光房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初9081号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2009年12月23日，赵旭光与佳信公司签订了合同登记号为Y09128339的《商品房买卖合同》，约定赵旭光购买佳信公司开发的位于西安市雁塔区××花园小区××单元××商品房××套，该房屋建筑面积为74.3平方米，总价款为333813元。《商品房买卖合同》第八条约定，佳信公司应当在2010年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经设计院、建设单位、监理单位验收合格的商品房交付赵旭光使用；第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，赵旭光按约缴纳了全部购房款。2010年，陕西佳信置业发展有限责任公司向赵旭光出具违约金承诺书一份，上载明，根据我公司对朝阳小区l号楼和8号楼延期交房违约金处理决定，特作如下承诺：1、违约期限，2010年3月1日起至2010年8月14日止，共计167天。2、按购房合同约定，违约金计算方法为合同总价款乘以每日万分之一乘以实际违约天数。3、根据以上计算方法，应赔付人民币5575元整。4、违约金兑现时限：从即日起4个月内兑现。西安逸安物业管理服务有限公司朝阳花园小区管理处在该承诺书后备注，陕西佳信置业欠其业主违约金合计为5575元，经业主、物业协商同意用其抵物业费，经业主同意，补现金85.2元，补足52个月。时间从2011年7月1日至2015年10月31日。赵旭光当庭表示认可该协议，且5575元已经冲抵涉案房屋的物业费用。另查，涉案房屋因该项目截止至庭审之日仍未取得国有土地使用权证，故佳信公司至今未将涉案房屋办理权属登记需要由其提交的资料报产权登记机关备案，涉案房屋至今未取得房屋权属证书。赵旭光在庭审中表示，其关于要求“佳信公司立即为赵旭光办理朝阳小区第1栋1单元25层12××07号房屋产权过户登记手续”的诉讼请求，实为要求佳信公司将涉案房屋办理权属登记需要由其提交的资料报产权登记机关备案。赵旭光主张实际收房时间为2011年2月26日，并提供2011年2月26日赵旭光在涉案房屋物业公司办理有线电视初装费、天然气初装费、楼宇对讲初装费收款收据一份。佳信公司表示赵旭光具体的收房时间无法核实。庭审中，赵旭光提出，佳信公司逾期办证的违约行为与赵旭光无关且一直持续，故逾期办证违约金按照房屋总价款的0.01%计算的约定过低，要求佳信公司按照总房款的万分之一，按日计算违约金。赵旭光于2016年9月22日起诉至西安市雁塔区人民法院称，赵旭光、佳信公司于2009年12月23日签订《商品房买卖合同》（合同登记号为Y09128339），合同约定赵旭光购买佳信公司开发的位于西安市雁塔区××花园小区××单元××12507的商品房，购房总金额为333813元。合同第八条约定，佳信公司应于2010年2月28日前将验收合格的房屋交付赵旭光使用。第九条约定，佳信公司逾期交房，赵旭光要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，佳信公司按日向赵旭光支付已交房款万分之一的违约金。第十二条约定，因佳信公司的原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由佳信公司承担全部责任。第十五条约定，佳信公司在房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需要由佳信公司提交的资料报产权登记机关备案。如因佳信公司的责任，赵旭光不能在规定期限内取得房地产权属证书的，赵旭光不退房，佳信公司按已付房款的0.01%向买受人支付违约金。根据赵旭光、佳信公司双方合同约定，赵旭光按时向佳信公司支付了全部购房款，合同约定的房屋交付日期为2010年2月28日前，但佳信公司于2011年2月26日才交房，迟延履行363天，期间佳信公司支付了迟延交房167天的违约金冲抵物业费，仍有196天违约金未支付，计为6542.73元。因佳信公司的原因，致使赵旭光至今未取得房屋权属证书。自2012年2月27日起，截止至2016年8月20日，已逾期1653天，违约金计为55179.29元（暂算至2016年8月20日），两项违约金合计61722.02元。佳信公司的行为已经严重违反了合同约定，应向赵旭光承担违约责任，故诉至法院，请求依法判令：1、佳信公司立即为赵旭光办理朝阳小区第1栋1单元25层12××07号房屋产权过户登记手续，并交付房屋所有权证书；2、佳信公司向赵旭光支付因迟延交房违约金、办理房屋产权过户登记违约金，共计61722.02元（暂算至2016年8月20日，佳信公司应支付至赵旭光取得房屋权属证书之日）；3、本案诉讼费由佳信公司承担。佳信公司辩称，对于赵旭光要求佳信公司办理涉案房屋过户手续的诉请，佳信公司现实际无法为其办理。赵旭光主张迟延交付违约金，佳信公司已经付清。赵旭光主张迟延办理产权过户违约金，赵旭光、佳信公司签订的合同约定为一次给付，赵旭光要求按日给付的计算方式错误。且迟延办理产权过户的责任不在佳信公司，在于西安市国土资源局，佳信公司已经提起行政诉讼，该诉讼正在进行中。故请求驳回赵旭光的诉讼请求。原审法院认为，赵旭光、佳信公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。合同第八条约定，佳信公司应于2010年2月28日前将符合合同约定交付标准的房屋交付赵旭光使用，但根据赵旭光提供的证据，佳信公司于2011年2月26日才向赵旭光实际交付涉案房屋，逾期363日，应按照合同约定，以总房款333813元的万分之一为标准，按日向赵旭光支付逾期交房违约金12117.4元。但佳信公司向赵旭光出具承诺书，该承诺书载明佳信公司的违约期限为2010年3月1日起至2010年8月14日止，共计违约167天，违约金每日以总房款的万分之一计算，共计5575元，该费用已由佳信公司向西安逸安物业服务管理服务有限公司缴纳冲抵涉案房屋的物业费用。在庭审中，赵旭光对该承诺书内容予以认可，且该承诺书已实际履行，故该部分金额，应在逾期交房违约金中予以抵扣，佳信公司现仍需向赵旭光支付6542.4元。在庭审中，赵旭光表示其要求佳信公司办理房产证的诉讼请求实为要求佳信公司将涉案房屋办理权属登记需要由出卖人提交的资料报产权机关登记备案。佳信公司于2011年2月26日向赵旭光交房，按照合同第十五条的约定佳信公司应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由佳信公司提供的资料报产权登记机关备案，即最晚应于2012年2月25日前将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。佳信公司认可至今未备案，其行为已构成违约，理应继续履行合同义务，将涉案房屋办理产权登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并向赵旭光支付违约金。因双方在合同中约定，逾期办证违约金的计算方式为0.01%，赵旭光虽未就其实际损失进行举证，但根据常理，结合公平、诚实信用原则，该合同约定的违约金显著过低，赵旭光要求法庭提高违约金的请求符合法律规定，予以支持，但赵旭光要求按照总房款的万分之一，按日计算违约金的主张缺乏合同依据。结合佳信公司的过错程度、违约程度、违约持续的时间等因素，综合考虑到双方合同约定的逾期备案违约金为一次性支付，且赵旭光已实际使用房屋的情况，酌情认定佳信公司按照已付购房款的中国人民银行贷款利率20%的标准计算自2012年2月25日起至庭审之日，一次性向赵旭光承担逾期备案违约金21320.45元。赵旭光主张要求佳信公司向其交付涉案房屋的房产证，因不动产权属证书的办理、保管机关并非为佳信公司，故赵旭光要求佳信公司交付房产证的诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、陕西佳信置业发展有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将赵旭光购买的位于西安市雁塔西影路朝阳花园小区第1幢1单元25层12507商品房办理产权登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。二、陕西佳信置业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性赵旭光支付逾期备案违约金21320.45元。三、陕西佳信置业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性向赵旭光支付逾期交房违约金6542.4元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回赵旭光的其余诉讼请求。本案案件受理费1343元，由陕西佳信置业发展有限责任公司承担。因赵旭光己预交，陕西佳信置业发展有限责任公司于支付上述款项时一并向赵旭光支付。宣判后，佳信公司不服，向本院提起上诉称，原审判决认定基本事实不清，认定事实错误，适用法律错误。1、赵旭光的第一项诉讼请求，判令佳信公司办理产权过户登记手续并交付房屋所有权证书，不能成立。因为双方签订的商品房买卖合同中约定的是，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款0.01%向买受人支付违约金。商品房买卖合同内没有约定“规定期限内取得房地产权属证书”的“规定期限”是多久；相关法律对此也未规定。那么，“将办理权属登记需要的出卖人提供的资料报产权登记机关备案”后，赵旭光的物权有无保证？依据物权法相关规定可知，双方之间的商品房买卖合同在房管部门网签备案后，其设立的物权属依法登记，已发生效力。在实践中，不动产登记是基础是关键。如果不动产登记与权属证明不一致，应该以登记为准。所以，在已完成网上备案的商品房买卖合同的情况下，买受人持合同文本及商品房买卖合同网上备案表等材料，可以办理诸多业务，不存在遭受损失的情形。事实上，双方的商品房买卖合同已在产权登记机关登记备案，也就是说，佳信公司已经“将办理权属登记需要的出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，时间并没有超过500日，佳信公司履行该义务后，不存在违约；而即使没有完成备案，合同也没有约定对此项的赔偿条款，人民法院不能干涉合同当事人的“意思自治”。可见，赵旭光要求佳信公司为其“交付房屋所有权证书”，其一是告错了对象，因为核发不动产权属证书的是不动产登记机构而不是佳信公司，佳信公司的义务仅是协助赵旭光办理；二是佳信公司没有向赵旭光交付房屋所有权证书也不构成违约，赵旭光就此向佳信公司主张违约金没有事实依据和法律依据。原审判决称经释明，赵旭光将第一项诉请明确为要求佳信公司将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。这样的释明，没有当庭进行，庭审笔录也没有记载，依法不能成为本案诉请；退一步说，即使可以成为诉请，如前所述，涉案房屋在产权登记机关完成了备案，佳信公司无须就备案问题承担赔偿责任；何况，依据合同法和商品房买卖合同，约定的备案事宜佳信公司已完成，不存在逾期不存在违约。原审判决佳信公司将赵旭光购买的商品房办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并向赵旭光支付逾期备案违约金21320.45元是错误的。二、原审判决认为佳信公司和赵旭光“均认可涉案房屋的交付时间为2011年2月26日”是错误的。前述时间为赵旭光单方面的说法，佳信公司不予认可。原审庭审查明，同时起诉的赵旭光和刘鑫、刘省民、吴思杭等16名当事人均为同一栋楼业主，其他人在民事起诉状中自述交房时间有15个不同的时间版本，这是违反日常生活经验法则的，佳信公司不可能不在同一天交付同一栋楼。佳信公司认为，本案的事实是，佳信公司虽然逾期交房，但比赵旭光陈述的交房时间要早。根据日常生活经验法则，赵旭光应该是看到佳信公司的交房通知后来领取房钥匙，肯定比赵旭光领房钥匙的时间早。所以赵旭光将自己领取房钥匙的时间作为佳信公司交房时间来主张权利是不对的。赵旭光自称的涉案房屋交付时间为2011年2月26日缺乏证据，也不符合日常生活经验法则。佳信公司的交房时间早于2010年7月17日，赵旭光办理领取房钥匙手续的时间是2011年2月26日。另外，虽然佳信公司存在逾期交房的事实，但佳信公司已经按照双方在商品房买卖合同中的约定，于2010年向赵旭光出具违约金承诺书，为赵旭光折抵了2011年7月1日至2015年10月31日的物业费5575元，足额支付了逾期交房违约金。赵旭光对此也是认可的。双方于2010年就佳信公司延迟交房的违约责任赔偿达成合意且已履行完毕。如果赵旭光认为佳信公司违约金承诺书算的数字不对，应予撤销、重新算账，也早已过了不安抗辩期。佳信公司认为，同时向原审法院起诉的另一案当事人马德建、李洪新，他们均在起诉状中自述交房时间为2010年7月17日；另一案当事人刘征奥虽自称交房时间为2011年6月6日，却没有主张逾期交房违约金。以上事实足以证明佳信公司所言是实，原审判决佳信公司支付赵旭光逾期交房违约金不当。三、赵旭光诉讼标的是61722.02元，原审判决支持的为27862.85元，不到起诉标的的45%，但原审判决本案案件受理费1343元由佳信公司承担，明显不当。上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回赵旭光的诉讼请求或将本案发回重审。2、由赵旭光承担本案一、二审诉讼费用。赵旭光辩称，不同意佳信公司的上诉请求。本院经审理查明，原审庭审笔录记载，2016年12月12日，该案在雁塔区人民法院进行庭审，经法庭当庭询问，赵旭光明确第一项诉讼请求是按照合同15条约定要求佳信公司将办理产权证书的资料登记备案并由佳信公司交付房屋所有权证书。原审判决认定事实属实。本院认为，佳信公司与赵旭光签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按照约定履行各自义务。赵旭光主张佳信公司实际于2011年2月26日交付涉案房屋，提交了2011年2月26日赵旭光在涉案房屋物业公司办理有线电视初装费、天然气初装费和楼宇对讲机初装费收款收据为证。佳信公司作为开发商虽不认可赵旭光主张的实际交房时间，但未提交房屋交接验收单等证据证明实际收房时间，故原审判决按照赵旭光提交的相关证据认定涉案房屋实际交付时间为2011年2月26日，有事实和法律依据，应予维持。佳信公司上诉主张交房时间早于2010年7月17日，但未提交充分证据予以证明，本院不予采信。佳信公司未能在《商品房买卖合同》约定的2010年2月28日前将符合合同约定的涉案房屋交付给赵旭光，违反了《商品房买卖合同》约定，应当按照《商品房买卖合同》第九条的约定，从2010年3月1日至2011年2月26日止，按日以总房款的万分之一为标准向赵旭光支付逾期交房违约金12117.4元。佳信公司向赵旭光出具的《违约金承诺书》写明违约期限为2010年3月1日起至2010年8月14日止，未写明对全部逾期交房违约金作一次性处理，故原审判决佳信公司支付2010年8月15日起至2011年2月26日的违约金6542.4元，并无不当，应予维持。佳信公司主张双方就逾期交房的违约责任赔偿已达成合意并已履行完毕的上诉理由不成立，本院不予采信。关于备案登记。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”之规定，佳信公司按照《商品房买卖合同》第十五条之约定进行备案登记的前提是将涉案小区的土地性质从工业用地变更为住宅用地，并取得涉案小区的住宅用地土地使用权证书。现佳信公司未取得涉案小区的住宅用地土地使用权证书，不具备将涉案房屋进行备案登记的条件，故原审判决佳信公司在判决生效之日起六十日内将涉案房屋需由佳信公司提供的资料报产权登记机关备案不妥，佳信公司应在取得涉案小区住宅用地土地使用权证书时履行将涉案房屋需由佳信公司提供的资料报产权登记机关备案手续。关于逾期备案违约金。因佳信公司至今未取得住宅用地土地使用权证导致涉案房屋无法办理房屋权属证书，佳信公司存在过错，应当承担逾期备案违约金，按照双方合同的约定，佳信公司应按已付房价款的0.01%支付违约金。该违约金的约定过低，原审法院综合考虑相关因素，对逾期备案违约金进行了适当提高，并无不当，予以确认。佳信公司上诉主张不应支付逾期备案违约金的理由不成立，该项上诉请求不予支持。综上，原审判决应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初9081号民事判决第二项、第三项、第四项。二、变更西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初9081号民事判决第一项为：陕西佳信置业发展有限责任公司于取得西安市雁塔西影路朝阳花园小区土地使用权证书（住宅用地）之日起六十日内将赵旭光购买的位于西安市雁塔西影路朝阳花园小区第1幢1单元25层12××07号商品房办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1343元，赵旭光已预交，由陕西佳信置业发展有限责任公司承担。陕西佳信置业发展有限责任公司于支付上述款项时一并向赵旭光支付。二审案件受理费1343元，陕西佳信置业发展有限责任公司已预交，由陕西佳信置业发展有限责任公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  张亚凤审 判 员  肖晓通代理审判员  辛 娟二〇一七年十一月三十日书 记 员  石李婷