广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0605民初9675号
原告：李庆忠，男，1962年3月12日出生，汉族，住佛山市南海区。
委托诉讼代理人：余坤，北京市东元（广州）律师事务所律师。
被告：苑粤涛，男，1970年9月6日出生，汉族，住佛山市禅城区。
委托诉讼代理人：潘洁颜，广东雅业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄健仪，广东雅业律师事务所律师。
原告李庆忠与被告苑粤涛租赁合同纠纷一案,本院于2017年6月27日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人余坤，被告苑粤涛及其委托诉讼代理人潘洁颜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2014年3月26日签订的《商铺租赁合同》；2.被告立即向原告支付租金365062元（从2016年3月起计至被告迁出商铺之日止，其中2016年10月前租金按21083元计算，2016年11月至2017年4月租金按24673元计算，2017年5月以后租金按25907元计算，暂计算至2017年6月26日）；3.被告立即向原告支付违约金200000元；4.原告无需返还保证金44600元给被告；5.被告立即清理其在原告所有的商铺中的物品，腾空后将房屋返还给原告；6.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年3月26日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定1.（1）甲方（原告）将位于佛山市南海区大沥镇黄岐XX路7号商业中心东区B座X1、X2号商铺一、二层租赁予乙方（被告）使用；3.（1）甲乙双方约定，租赁期限自2014年5月1日起至2022年5月1日止；4.（1）甲乙双方约定，该房屋第一年月租金22380元，每年的租金在前一年租金基础上，逐年按递增5%计算；（2）第二年月租金23499元，第三年月租金24673元，第四年月租金25907元等；（3）乙方应于每个月的10号前向甲方付清下月的所有月租金。如乙方逾期超过十五日，则视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，没收乙方所交保证金，不予退回。并要求乙方支付本合同约定的违约金，20万元人民币；5.（1）甲乙双方约定，乙方必须在签订合同之日向甲方支付房屋租金保证金，保证金为两个月的月租金，即44600元给甲方；10.在租赁期内，双方不得违反上述任何一项条款，否则视为违约。违反合同的一方应在违约之日起30天内向另一方支付违约金200000元等。合同签订后原告将上述商铺交付给被告。因被告以生意不佳为由请求原告降低租金，原告同意减租。经双方协商一致，约定从2015年10月起至2016年10月止，被告的月租金由23499元变更为21083元。但被告支付了2015年10月至2016年2月的租金105415元后，就一直没有向原告支付租金。虽然原告多次催告被告交租，但被告始终置之不理。原告认为被告拒付租金行为已经构成了违约，原告有权根据租赁合同约定主张被告承担违约责任。
被告辩称，一、原告起诉所述不属实。涉案的《商铺租赁合同》已于2016年11月4日事实解除，被告已于同日腾空物品并搬离该商铺，无再继续使用涉案商铺。2015年底至2016年初，因涉案商铺所在步行街人流严重减少，导致商铺步行街多间商铺无法维持经营而结业，空置率较高。被告经营的商铺也出现严重亏损，被告与原告沟通减少租金，并告知原告如果不能减少租金，被告只能提前解除合同，搬离商铺。原告委托妻子与被告妻子沟通有关减租及解约事宜，期间原告妻子表示考虑到实际的经营情况，大致同意降低租金，但是其表示要与原告商量，并告知被告暂时不用交租，待最后确定减租租金后才交。后被告多次向原告太太追问结果，原告太太均表示有商量余地，让被告耐心等待。2016年6月份，被告再次向原告太太追问涉案商铺降低租金的答复，并将涉案商铺附近相邻商铺的租赁合同复印拍照给原告太太，希望原告可以参照相邻店铺的租金水平减少租金，否则被告无法维持店铺经营成本，需提前解约。原告太太再次表示会和原告商量，并承诺尽快答复。但是，经被告多次催促，原告太太才于2016年10月明确告知被告太太，原告不同意减少租金。被告立即告知原告如不减少租金，被告无法承受长期亏损，提出于2016年10月底解除租赁合同，搬离商铺。同月，经邻近商铺承租人介绍，有第三方愿意接手承租涉案商铺，但与原告协商后，因租金标准未能达成一致，该第三方最后未能接手涉案商铺。被告通知原告后，于2016年11月4日搬离涉案商铺并拆除了店铺门口的招牌和灯箱。从2016年6月至9月期间，原告除了答复被告其有意向降低租金标准外，从未向被告主张按原约定租金标准计算租金。二、原告起诉租金标准过高，应按每月13000元计算租金至2016年11月4日。被告认为，由于涉案商铺周边经营环境发生了严重的变化，导致被告承租商铺后出现严重亏损，任何经营主体均无法长期承受严重亏损，被告以原租金标准承租并经营商铺的目的无法实现。鉴于涉案商铺周边环境发生重大的情势变更，被告提出根据当时的租金水平和经营环境调整租金的要求合理。三、被告应付租金的截止日期应为2016年11月4日。被告多次向原告明确表明，如果不按照现有租金水平降低租金的话，被告无法维持经营，必须只能提前解除合同，原告早已知道被告无法继续履行合同的事实。原告一方面同意与被告协商降低租金并同意被告暂停支付租金，另一方面又长期拖延不给予明确答复。原告的行为违反常理和交易习惯，违反诚实信用原则，主观恶意磋商，导致被告无端承受大半年等待答复期的工人工资和租金，造成被告更大的损失。原告明知被告长期严重亏损，无法继续履行合同，且已实际搬离商铺，符合解除合同的情形下，未及时解除合同，怠于行使解除权，原告对因此扩大的损失不得要求赔偿。四、原告主张的租金已经超过一年的诉讼时效，丧失胜诉权。五、因原告同意被告暂不支付租金，被告不存在违约，也无需支付违约金。退一万步讲，即使法院认为需计算违约金，原告主张的违约金也过高，法院应依法降低，按照银行同期贷款利率计算。六、被告缴交的保证金应予返还或折抵租金。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告出示的微信截图，没有提供原始记录载体，未经被告认可，其证据效力本院不予确认；2、被告出示的证据及证人证言本院综合进行认定。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
2014年3月26日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于佛山市南海区大沥镇黄岐XX路7号商业中心东区B座X1、X2号商铺一二层租赁予被告使用；租赁期自2014年5月1日起至2022年5月1日止；租赁期内，双方不得提前解约，否则视为违约，违约一方需承担违约责任，违约金为20万元；其中2015年5月1日起至2016年5月1日止月租金为23499元，2016年5月1日起至2017年5月1日止月租金为24673元，2017年5月1日起至2018年5月1日止月租金为25907元；被告应于每个月的10号前向原告付清下月租金，逾期支付的，每逾期一日，则被告需按日租金的300%向原告支付违约金，直至付清全部款项为止，如被告逾期超过15日，则视为被告违约，原告有权单方解除本合同，并没收被告所交保证金，不予退回，并要求被告支付本合同约定的违约金20万元；被告在签订合同之日向原告支付房屋租赁保证金44600元；在租赁期内，双方不得违反上述任何一项条款，否则视为违约，违约合同的一方，应在违约之日起30天内向另一方支付违约金200000元，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；等等。
被告已支付保证金44600元及截止至2016年2月租金，其中2015年10月至2016年2月月租金为21083元。
2017年6月27日，原告提起诉讼。2017年9月1日，本院公开开庭进行了审理，庭审中，被告同意办理涉讼商铺的交接手续，原告主张双方对租金金额未达成一致无法办理交接手续。
本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告请求解除合同，被告亦无继续履行合同的意思表示，该项请求本院予以准许。合同解除，原告请求被告腾退商铺的主张本院予以支持。
合同内容包括租期、租金等条款均是双方综合衡量各方面考虑而达成的，其后市场环境好坏、租金水平升降为各自的经营风险，被告要求调低租金，实质单方变更合同，未经双方协商一致情况下并不具有约束力。被告出示的其他商铺的租赁合同证据效力本院不予确认。被告认为约定租金标准过高，要求对商铺租金进行调整的主张本院不予采纳。原告自认2015年10月至2016年10月租金变更为21083元的主张本院予以采纳。被告出示的商铺照片，未经原告认可，且仅反映商铺外观情况，无法以此证实被告已交还商铺予原告。被告认为已通知原告接收商铺，但未经原告认可，亦未能提供任何的通知依据。证人证言，仅能反映证人听到被告与出租方协商情况，而被告陈述其后找到新的承租人支付顶手费、以新租金标准承租并与原告协商，该协商变动仍为转租/变更承租主体，不能认为被告已通知原告接收商铺。双方并无继续履行合同的合意，且租金争议对商铺交接并不存在影响，经本院释明后原告仍坚持不先行接收商铺，其后租金损失应由原告自行承担。综上，被告应向原告支付2016年3月1日起至2017年9月1日止的租金421193.57元（2016年3月1日至2016年10月31日月租金21083元、2016年11月1日起至2017年4月30日月租金24673元、2017年5月1日起至2017年9月1日月租金25907元）予原告，原告请求超出部分本院不予支持。双方当事人在一个合同期间内产生的所有的使用费应视为一个整体，而承租人每月或者每个季度、每年缴纳使用费则视为整体债务的分期履行，诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算，被告认为原告所诉已超过诉讼时效的主张缺乏理据，本院不予采纳。
被告未能按约定支付租金、在租赁期限届满前终止合同，原告请求被告承担违约责任的主张本院予以支持。但约定违约金过高，原告亦未能举证证实其具体损失，本院综合考虑本案实际及合同约定，酌定以没收保证金方式确定被告的违约责任，原告请求被告对未付租金计什利息及支付200000元违约金的主张本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，判决如下：
一、解除原告李庆忠与被告苑粤涛于2014年3月26日签订的《商铺租赁合同》；
二、被告苑粤涛应于本判决发生法律效力之日起十日内腾退上列第一项合同项下的租赁物予原告李庆忠；
三、被告苑粤涛应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年3月1日起至2017年9月1日止的租金411193.57元予原告李庆忠；
四、被告支付的保证金44600元归原告李庆忠所有；
五、驳回原告李庆忠的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取13913.78元（原告已预交），由被告负担。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 招伟妍
二〇一七年九月十四日
书记员 刘冬花