湖南省宁乡市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0124民初905号
原告：邹帅,男,1988年5月25日�生,汉族,居民，住湖南省长沙市雨花区。
被告：宁乡县恒源房地产开发有限公司，住所地宁乡县玉潭镇一环北路408号。
法定代表人：贺赛军。
原告邹帅与被告宁乡县恒源房地产开发有限公司（以下简称恒源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹帅到庭参加了诉讼，被告恒源公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邹帅向本院提出诉讼请求：1、判令被告恒源公司支付原告逾期交房违约金40?000元；2、判令被告支付原告逾期办理预告登记违约金10?000元；3、判令被告恒源公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年11月10日，原、被告双方签订《宁乡县商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告开发的宁乡县义乌小商品批发城第一幢四层�-4200号商铺。原告按合同要求办理了相关购置付款事宜，但被告一直未按约履行合同，故诉至人民法院，请求判决支持原告的诉求。
被告恒源公司未到庭参加诉讼，未提交书面答辩状，未提交证据，视为对举证、质证、答辩权利的放弃。
原告邹帅围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审查后对原告提交的证据认定如下：原告提交的证据《宁乡县商品房买卖合同》、购房发票、企业信用信息公示报告、不动产登记信息查询证明、工程质量竣工验收记录、商铺委托经营合同内容真实、来源合法、与本案相关，本院予以确认并在卷佐证。
根据采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下案件事实：位于宁乡县交汇处的“义乌小商品批发城”系被告开发的商品房。2014年10月28日，原告邹帅与被告签订了合同编号为20140144A-4200号的《宁乡县商品房买卖合同》，由原告邹帅购买被告开发的位于宁乡县交汇处的（义乌小商品批发城）第1幢A单元4层Ａ－4200号商铺。商铺的总价款为245397元。合同均有如下约定：1、出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付该商品房。逾期交房的责任，除不可抗力，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理,……（2）逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金；2、买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于90日内向宁乡县房屋登记机构办理合同备案；自合同签订之日起，买卖双方应于90日内向宁乡县房屋登记机构申请办理预告登记。商品房交付后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，580个工作日内办妥买受人的土地使用权证。出卖人没有按约定申请预购商品房预告登记或者逾期办理产权证的，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。合同签订后，原告于2014年11月10日向被告恒源公司支付了商铺的首付款245?397元，并于同日向税务部门缴清了契税。2017年12月27日，被告恒源公司为原告购买的上述房屋办理了预告登记。原告（甲方）与被告恒源房产（丙方）以及湖南宁乡义乌小商品批发城有限公司（乙方）签订《商铺委托经营合同》，约定原告将其所购商铺委托给湖南宁乡义乌小商品批发城有限公司进行经营。合同约定委托经营期限为三年，委托起始之日原则上从本市场开业之日起计算，开业日期最迟不超过2015年5月30日。原告自愿将在湖南宁乡义乌小商品批发城所购商铺在本合同规定的期限内，以不向乙方收取任何商铺收益的形式委托乙方�营使用。本案涉案房屋在2017年1月12日才办理竣工验收备案。
另查明，原告当庭陈述，其违约金计算来源：预告登记的违约金以合同总价245?397元为基数，按照日万分之一的标准自2015年2月8日计算至2017年12月27日止；逾期交房违约金以合同总价245?397元为基数，按照日万分之三的标准自2015年5月31日计算至2017年1月12日止。
本院认为，本案争议的焦点是被告是否有违约行为及被告应当如何承担违约责任的问题。
本院认为，一、原告邹帅与被告恒源公司签订的《宁乡县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约定全面履行义务。二、《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中，涉案房屋在2017年1月12日才办理竣工验收备案，在此之前的房屋交付行为，因违反法律的强制性规定，本院不予认可。故本院认为本案的交付房屋的行为在2017年1月12日之后才能发生法律效力。三、原、被告签订的合同中约定，自合同签订之日起，出卖人应于90日内向宁乡县房屋登记机构办理合同备案，与合同备案时间相同，买卖双方向宁乡县房屋登记机构申请办理预告登记。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定的期限次日起至实际办妥登记之日为止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。根据该约定，被告恒源公司应在2014年10月28日后的90日内（即在2015年1月26日前）为原告办理好合同备案和预告登记，被告在2017年12月27日才为原告办理预告登记，已违反合同约定，故应承担相应的违约责任。原告主张以245?397元为基数，按日万分之一的标准自2015年1月26日计算至2017年12月27日，要求被告支付逾期办理预告登记的违约金，本院认为，违约金的支付应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本院综合考虑具体案情及受诉法院所在地经济状况，本院酌情支持由被告恒源公司以原告已付房款245?397元为基数，按日万分之零点六的标准向原告支付逾期办理预告登记的违约金，自2015年1月26日计算至2017年12月27日止。四、根据原、被告合同的约定，被告恒源公司应在2015年5月30日前将达到交付条件的房屋向原告交付，但直至2017年1月12日涉案房屋才�工验收合格并办理备案手续，而根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。且根据原、被告双方合同约定，“已经竣工验收备案”是交房的必备条件，故涉案房屋直到2017年1月12日才具备法定及约定交房条件，故被告恒源公司逾期交房已构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张以245?397元为基数，按照日万分之三的标准，自2015年5月31日计算至2017年1月12日，要求被告支付逾期交房违约金，本院根据上述第三点确定违约金标准的原则，酌情支持由被告恒源公司以原告已付房款245?397元为基数，按日万分之一点五的标准向原告支付逾期交房的违约金，自2015年5月31日计算至2017年1月12日止。被告恒源公司未到庭参加诉讼，由此产生的法律后果由其自行承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告宁乡县恒源房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内支付原告邹帅逾期办理预告登记的违约金（以已付房款245397元为基数，自2015年1月26日起至2017年12月27日止，按日利率万分之零点六计算）；
二、限被告宁乡县恒源房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内支付原告邹帅逾期交房的违约金（以已付房款245397元为基数，自2015年5月31日起至2017年1月12日止，按日利率万分之一点五计算）；
三、驳回原告邹帅的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费1050元，减半收取525元，由原告邹帅负担255元，由被告宁乡县恒源房地产开发有限公司负担270元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 李慧芳
二〇一八年四月十六日
书记员 王 欢
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。