西藏自治区日喀则市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）藏02民终55号
上诉人（原审被告）：潮派服装店，住所地西藏日喀则市桑珠孜区上海中路**号门面房。
经营者：徐真连，女，1974年1月15日出生，汉族，个体工商户，现住西藏日喀则市。
委托诉讼代理人：朱大勇（系徐真连丈夫），男，1973年1月17日出生，汉族，现住西藏日喀则市。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军78070部队，住所地西藏日喀则市。
法定代表人：普布次仁，男，该部队处长。
委托诉讼代理人：汤杰，江苏天茂律师事务所律师。
上诉人潮派服装店因与被上诉人中国人民解放军78070部队（以下简称78070部队）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区桑珠孜区人民法院（2018）藏0202民初34号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月16日公开开庭进行了审理，上诉人潮派服装店委托诉讼代理人朱大勇，被上诉人78070部队法定代表人普布次仁、委托诉讼代理人汤杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人潮派服装店上诉请求：1.维持原审判决第四项，撤销原审法院判决第一、二、三项，不同意返还租赁房屋，要求承租到2018年12月31日，不同意按照租金人民币52,800元（以下货币均为人民币）每年标准支付2018年3月1日至实际腾退房屋为止的房屋占有使用费101,200元；2.享有优先续租权；3.退还所交2万元押金，退还所交2万元转让费；4.补齐所交房租的正式发票。事实和理由：一审潮派服装店未到庭参加庭审，一审法院的判决完全偏袒78070部队，不考虑百姓的生存问题。潮派服装店经营者徐真连是2014年8月花费47万元转让费获得门面的承租权，签字时又给了2万元的手续费给部队，加上装修总共花了60多万元。2016年部队称要收回店面后就无法安心经营，加之受网购冲击，生意惨淡，如部队收回店面，徐真连将负债累累，一家老小无法生存。部队的合同十几年来都是一年一签，投资大是基于能长期租赁考虑的，如果只做一年，无法收回成本。商铺位于上海中路繁华地段，潮派服装店按时交租，照章纳税，合法经营，国家增收增税，百姓增加就业，继续出租对各方百利而无一害，宁愿闲置也不租，不符合人民政府执政为民的要求，同时也是对国家资源的一种浪费，恳请法院为承租人的实际困难着想，给潮派服装店一个公平公正的判决。综上，一审判决错误，请求二审法院予以纠正，支持潮派服装店的上诉请求。
78070部队辩称，1.潮派服装店的上诉请求无任何事实和法律依据，请求本院驳回全部上诉请求。2.请本院依法判决潮派服装店向78070部队支付自2016年1月1日至3月28日期间的房屋占有使用费人民币13,200元。事实和理由：1.2015年1月1日，78070部队与潮派服装店经营者徐真连签订了房屋租赁合同，租期为一年。2016年1月1日房屋租赁合同到期，同年3月78070部队向全体承租人发出《停止房地产租赁的通知》。潮派服装店却以各种理由拒不腾空返还租赁房屋，上述事实在一审法院判决书中得到了确认，案件事实清楚，证据确实充分。2.潮派服装店要求免除全部租金，退还所交2万元押金毫无事实与法律依据。潮派服装店长期非法占有和使用租赁房屋，应当依法向78070部队支付房屋占有使用费。78070部队解除不定期租赁关系后，潮派服装店一直非法占有房屋至今，存在重大违约行为，78070部队依据合同约定有权拒绝退还押金。3.潮派服装店要求租赁关系延长至2018年12月31日，处理积压货物的诉请极不合理。78070部队自2016年3月28日通知上诉人腾空搬离涉案房屋，至今已有两年多的时间供潮派服装店处理积压货物。因此，潮派服装店的无理要求是无视法律、毫无诚信的违法行为。4.78070部队在2016年3月向潮派服装店退还已收取的租金，其行为性质为督促潮派服装店尽快腾空搬离和返还租赁房屋，协商解决双方租赁纠纷的和解行为，但退还租金后，潮派服装店仍然无理非法占有使用房屋，使双方和解不成，78070部队为和解而做的让步也随之无效，故潮派服装店应当支付2016年1月1日至2016年3月28日期间的房屋占有使用费。综上，78070部队认为潮派服装店的上诉请求无任何事实与法律依据，请本院依法维护其合法权益，依法采纳答辩理由并驳回上诉人潮派服装店的全部上诉请求。
78070部队向原审法院起诉请求：1.判决潮派服装店立即腾空搬离涉案房屋；2.判决潮派服装店向78070部队支付房屋占有使用费101,200元（按原《租赁合同》约定的租金标准，从2016年1月1日计算至2017年11月31日；后续占有使用费计算至潮派服装店实际搬离房屋之日为止）；3.本案诉讼费由潮派服装店承担。一审中，78070部队变更第二项诉讼请求为：请求判决潮派服装店向78070部队支付房屋占有使用费114,400元（按原《租赁合同》约定的租金标准，从2016年1月1日计算至2018年2月28日；后续占有使用费计算至潮派服装店实际搬离房屋之日为止）。
一审法院审理查明：1.2014年后78070部队从西藏自治区人民政府办公厅对外经济联络办公室驻日喀则办事处接手涉案房屋；2.2015年1月1日，78070部队与潮派服装店经营者徐真连签订的《军队房地产租赁合同》约定，租赁用途为服装销售，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日止，年租金52,800元，租赁保证金20,000元，租金按照每月以现金方式交纳，合同期满终止后未续签，潮派服装店继续占有使用中国人民解放军78070部队位于西藏日喀则市桑珠孜区上海中路24号房屋；3.2016年3月28日，78070部队向潮派服装店下发了《停止房地产租赁合同的通知》，要求潮派服装店务必于4月30日之前停业搬离；4.78070部队收2016年第一季度租金，在得知中央军委停止有偿服务精神后便将2016年第一季度租金退还给了潮派服装店。
一审法院认为：78070部队与潮派服装店经营者徐真连于2015年1月1日签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方应依约履行。案件的争议焦点是78070部队主张收回租赁物的诉讼请求是否应予支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。78070部队、潮派服装店经营者徐真连双方签订的军队房地产租赁合同于2015年12月31日期限届满终止未续签，但78070部队实际收取了2016年1月至3月的房屋租金，故双方之间形成不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁合同中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。78070部队已于2016年3月28日通知潮派服装店，明确解除不定期租赁合同，要求潮派服装店在4月30日前搬离，该搬离期间合理，但潮派服装店一直实际占有房屋，构成违约，应当承担相应的违约责任。一审法院认为78070部队在2016年3月向潮派服装店退还了已收取2016年1月至3月租金的行为性质为解除不定期租赁合同关系的方式，故2016年1月1日至2016年3月28日期间房屋占有使用费的诉讼请求部分不予支持；2016年3月28日双方解除不定期租赁合同后，潮派服装店丧失了继续合法占有使用涉案房屋的事实和法律依据，因此78070部队主张按原合同标准收取2016年3月28日至2018年2月28日期间的房屋占有使用费的诉讼请求部分于法有据，一审法院予以支持101,200元（52,800元/年÷12个月×23个月）。综上，一审法院对78070部队的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，该院判决：一、潮派服装店自判决发生法律效力之日起七日内向78070部队返还租赁房屋；二、潮派服装店自判决发生法律效力之日起七日内向78070部队支付自2016年3月28日至2018年2月28日为止的房屋占有使用费101,200元；三、自判决发生法律效力之日起潮派服装店向78070部队按照52,800元标准计算从2018年3月1日至实际腾退租赁房屋为止的房屋占有使用费；四、驳回78070部队的其他诉讼请求。案件受理费2,588元，由78070部队负担299元，由潮派服装店负担2,289元。
本院二审期间，上诉人潮派服装店提供了五组证据：第一组证据2014年7月2日西藏自治区人民政府办公厅对外经济联络办公室日喀则办事处出具的收取徐真连2万元门面保证金的收据，证明潮派服装店实际缴纳了2万元保证金。第二组证据四张从2014年11月7日至2015年11月9日期间的收据，证明其已经交纳房租，但未拿到发票。第三组证据2014年7月2日西藏自治区人民政府办公厅对外经济联络办公室日喀则办事处出具给米奇专卖的2万元转让费收据（复印件）、房屋转让合同1份、落款分别为薛小刚、江苏的收据2份、朱大勇汇款35万元给薛小刚的汇款收据1份，证明2014年转租时给上一租户的转让费47万元中包含2万元转让费，已经承继上一租户所缴纳的2万转让费。第四组证据78070部队2015年1月招租文件1份、军区部队空余房地产竞价招租现场竞价邀请书1分，证明78070部队当时招租3年，2016年又要求收回房屋不诚信。第五组证据从官方公众号中下载打印的“军队和武警部队停止有偿服务工作领导小组部署深入推进全面停止有偿服务工作通知”1份，证明潮派服装店承租房屋不在停止有偿服务房屋范围。被上诉人78070部队为提高庭审效率，同意质证，本院组织当事人进行了质证。被上诉人78070部队对第一组、第二组证据证明2万元保证金、房租已交予以认可，基于被上诉人对此并无异议，本院予以采信；对第三组证据中转让费票据不予认可，因其为复印件，真实性无法确认，且交款人并非上诉人，认为与本案无关，本院经审查，采纳78070部队的质证意见，该份证据本院不予认可；对第四组证据证明2015年1月招租的事实予以认可，但认为应执行2016年2月16日军队全面停止有偿服务通知文件，本院经审查认为，该证据与本案的处理结果无关联，本院不予采信；对第五组证据从官方微信公众号下载打印的通知的真实性不予认可，认为文件不完整，无日期，断章取义，非权威解读，本院经审查认为，该证据无法与原件核对，无法确定适用于讼争房屋，故不予采信。
本院二审经审理查明的事实与原审判决查明事实基本一致。依据本院采信的上诉证据，另查明，2014年7月2日，西藏自治区人民政府办公厅对外经济联络办公室日喀则办事处收取了徐真连2万元门面保证金；潮派服装店已缴纳2014年7月至2015年12月的涉案房屋租金共计76,800元。另查明2017年11月无31日，只有30日，一审所表述2017年11月31日应为2017年11月30日，对此予以纠正。
本院认为，潮派服装店与78070部队签订了房屋租赁合同，约定了双方的权利义务，并未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，合同双方当事人均应该按照合同约定履行权利承担义务。双方租赁合同期限至2015年12月31日止，未再续签合同，但基于潮派服装店继续使用租赁房屋，78070部队曾收取了2016年第一季度租金的事实，一审法院关于双方于期满后形成不定期租赁关系的认定并无不妥，本院予以认同。2016年3月28日，78070部队发通知明确停止房屋租赁，要求承租人限期搬离，在案证据亦证明相关通知的意思表示已到达潮派服装店，故一审法院认定78070部队于上述时间解除了不定期租赁关系有事实依据，且符合法律对于不定期租赁关系解除的规定。不定期租赁关系解除后，潮派服装店理应返还租赁房屋，78070部队亦给予了一定的合理期限，租赁关系解除至今已两年有余，潮派服装店仍占有、使用房屋显属不当，其不同意返还、要求续租的上诉主张，无合同或法律依据。潮派服装店在租赁关系解除后继续占有、使用出租房屋，侵犯了78070部队对租赁物占有、使用、收益、处分的权利，一审法院参照双方2015年1月1日租赁合同约定的租金标准，判决潮派服装店支付相应期间房屋占有使用费正确，潮派服装店关于无须支付的上诉请求，本院不予支持。
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十八条之规定，原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。本案二审期间，潮派服装店所提出的关于退还押金2万元、退还转让费2万元、享有优先租赁权、补齐所交房租的正式发票的请求，属独立的诉讼请求，因潮派服装店并未在一审审理中提出反诉，且本案二审中78070部队不同意调解，亦不同意于二审期间一并处理，为充分保护当事人诉讼权利，本院不予处理，潮派服装店可另行主张。
原审法院判决后，78070部队未在法定期限内提起上诉，视为其接受原审法院判决结果，潮派服装店对原审法院未支持78070部队2016年1月1日至同年3月27日房屋占有使用费诉讼请求不持异议，故该部分内容并非二审法院审理范围，本院不做处理。
综上，潮派服装店的上诉请求缺乏事实和法律依据，其主张不能成立，一审判决应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,364元，由潮派服装店负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋 克 勤
审 判 员 扎 西 顿 珠
审 判 员 刘 文 祝
二〇一八年五月六日
法官助理 杨再飞书记员米珍
附本案适用的法律条文：
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。