上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初25155号原告中国建设银行股份有限公司上海第二支行。住所地上海市金陵东路***号。负责人房师新，中国建设银行股份有限公司上海第二支行行长。委托代理人莫庆斌，上海市万众律师事务所律师。被告陈赞，男，1980年11月27日生，汉族，户籍地浙江省乐清市。委托代理人刁振娇，上海市恒泰律师事务所律师。第三人毛少霞，女，1970年8月29日生，汉族，住浙江省。委托代理人许宏伟，北京国舜律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司上海第二支行与被告陈赞、第三人毛少霞申请人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司上海第二支行的委托代理人莫庆斌、被告陈赞的委托代理人刁振娇、第三人毛少霞的委托代理人许宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司上海第二支行诉称，第三人系本市毛家园路88弄华润外滩九里苑XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的所有权人。2009年11月2日中国建设银行股份有限公司上海市分行与第三人签订《个人住房(商业用房)抵押贷款合同》，第三人将系争房屋抵押给中国建设银行股份有限公司上海市分行，为上述合同项下的贷款本息及中国建设银行股份有限公司上海市分行为实现债权和抵押权发生的费用等担保。双方并于2014年12月11日办理了抵押登记。由于第三人自2015年5月起未能按约归还本息，原告遂作为上述贷款的债权人诉至法院，法院亦予以判决。上述判决生效后，第三人未能履行判决，原告申请法院强制执行。在执行过程中，被告称其与第三人之间存在买卖合同，向法院提出案外人执行异议，法院裁决中止对系争房屋的执行。鉴于被告不具有购房资格，被告与第三人签订的房屋买卖合同并非合法有效的合同，且被告没有按照上述合同的约定支付购房款，亦未合法占有系争房屋，故要求准许对系争房屋继续采取拍卖、变卖的执行措施。第三人支付原告律师费人民币30,000元。原告中国建设银行股份有限公司上海第二支行为证明其上述主张向本院提供上海市房屋买卖合同、补充协议、(2015)黄浦民五(商)初字第8651号民事判决书、(2016)沪0101执异67号执行裁定书、律师聘用合同、发票等证据材料。被告陈赞辩称，被告与第三人于2015年1月7日签订房屋买卖合同，第三人将系争房屋转让给被告，转让价款为人民币13,500,000元，双方在2017年2月10日之前办理转让过户手续，第三人向原告所借的贷款人民币10,164,667.13元由被告于2015年1月8日起承担还款责任。第三人于签约的当日将系争房屋实际交付被告。为此，被告依约支付了相应的房屋转让款，并向原告支付贷款本息。2015年4月，被告发现系争房屋被法院查封，即于2015年5月起停止支付上述贷款本息。2016年6月被告将剩余购房款人民币10,691,111.27元交付法院。鉴于被告在系争房屋执行之前已经与第三人签订了房屋买卖合同，并支付了相应的购房款，且实际占有使用系争房屋，在法院执行过程中又将剩余购房款全部交付法院，被告虽然系外地户籍人士，但签订房屋买卖合同时并无限购的规定，而合同约定的过户时间也未届满，故表示不同意原告的诉讼请求。被告陈赞为证明其上述主张向本院提供上海市房屋买卖合同、补充协议、付款凭证、收款收据、对账单、人民币结算业务申请书、户籍资料、上海市居住房屋租赁合同登记备案通知书、上海市居住证、居住证明、发票等证据材料。第三人毛少霞则称，被告与第三人确于2015年1月7日签订了房屋买卖合同，当时被告是知道自己不符合上海市房屋限购条件的，所以才约定在2017年2月10日之前办理转让过户手续。在签订上述房屋买卖合同的当日，第三人将系争房屋交付被告。之后，第三人收取了被告购房款人民币2,486,000元及退税款人民币839,025元，剩余购房款按照上述合同的约定是由被告负责归还第三人向原告贷款的本息，但被告擅自于2015年5月起停止归还贷款本息，由此产生的利息及罚息等均应由被告自行承担。且第三人与被告确曾签订过房屋租赁合同，而由于被告不支付上述贷款本息，被告自2015年5月起已经丧失租赁居住系争房屋的权利。另第三人曾通过微信多次催促被告办理系争房屋的转让过户手续，但被告则未能及时去办理，现表示同意对系争房屋继续采取拍卖、变卖的执行措施，但不愿意支付原告律师费人民币30,000元。第三人毛少霞向本院提交手机微信内容的打印件。在本院庭审质证过程中，原告对于被告提供的证据材料的真实性予以确认，但表示其中被告支付的若干费用并非支付购房款，被告的亲属支付的费用系被告代第三人支付的贷款本息，被告并未按约支付购房款。第三人对于被告提供证据的真实性亦予以确认,认为被告自2015年1月起至同年4月止代第三人支付的贷款中包括本金及利息，其中本金部分为购房款，利息为被告按合同约定支付的贷款利息，且被告是由于自身原因没有办理系争房屋的过户手续。被告及第三人对于原告提供的证据材料的真实性予以确认，第三人表示律师费用的支付是在法院审理之后的。对于第三人提供的证据原告表示认可。经审理查明，2009年11月2日，中国建设银行股份有限公司上海市分行与第三人签订《个人住房(商业用房)抵押借款合同》，合同约定：贷款金额为人民币(币种下同)11,000,000元，贷款期限30年，自2009年11月2日至2039年11月2日。贷款利率为浮动利率，利率为基准利率水平上下调15%。罚息利率为本合同所执行的贷款利率水平上上浮50%。合同同时约定：第三人以所购系争房屋抵押给中国建设银行股份有限公司上海市分行，为本合同项下的贷款本息及建行市分行为实现债权和抵押权发生的费用等担保。双方并于2014年12月11日办理了抵押登记，登记的债权数额为人民币11,000,000元。贷款发放后，第三人自2015年5月起开始逾期归还本息，原告诉至本院要求处理。本院于2015年11月5日以(2015)黄浦民五(商)初字第8651号民事判决书判决，1、毛少霞应于本判决生效之日起十日内归还中国建设银行股份有限公司上海第二支行借款本金人民币10,088,993.30元、利息人民币150,471.53元、罚息人民币1,740.27元(计算至2015年8月14日止)；2、毛少霞应于本判决生效之日起十日内支付中国建设银行股份有限公司上海第二支行自2015年8月15日起至实际清偿之日止的逾期利息(以本息之和人民币10,239,464.83元为计算基数，按合同执行利率上浮50%计算)；3、若被告毛少霞不能履行上述一、二项付款义务，中国建设银行股份有限公司上海第二支行可以与毛少霞协议，以毛少霞名下的位于上海市黄浦区毛家园路88弄华润外滩九里苑XXX号XXX室的房产折价，或者申请以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿。该房产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归毛少霞所有，不足部分由毛少霞继续清偿。上述判决生效后，第三人没有履行判决义务，原告向本院申请强制执行。在本院执行过程中，被告向本院提交执行异议申请书，要求中止对系争房屋的执行。本院于2016年9月19日出具(2016)沪0101执异67号执行裁定书裁定，中止对系争房屋的执行。又查明，2015年1月7日，被告与第三人签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定，由第三人将系争房屋以人民币13,500,000元转让给被告，双方在2017年2月10日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，系争房屋房地产权利转移日期以黄浦区房地产登记处准予系争房屋房地产转移登记之日为准。双方确定交易中所有税费由被告自愿承担。被告需于2015年1月7日前支付房款人民币2,486,000元，剩余房款人民币849,332.88元，以税务退税的方式支付第三人。系争房屋现有剩余的第三人向中国建设银行股份有限公司上海市分行的贷款人民币10,164,667.13元由被告自2015年1月8日起开始承担还款。为此，被告在合同签订前通过银行转账向被执行人毛少霞支付房款人民币2,486,000元(包括现金人民币20,000元)，并通过税务退税支付第三人人民币839,025元，且被告在2015年1月至4月间代第三人支付了房屋贷款人民币186,000元。被告及其家人自2015年1月7日起入住系争房屋居住使用至今，并支付了系争房屋的物业费、水电费等。2015年4月30日系争房屋被上海市浦东新区人民法院查封，其后又被浙江省温州市平阳县人民法院、上海市徐汇区人民法院及本院轮候查封。被告则于2015年5月起停止支付系争房屋贷款。2016年6月被告将人民币10,691,111.27元汇入本院。系争房屋至今未能办理转让过户手续。以上事实，由原、被告提供的上海市房屋买卖合同、补充协议、(2015)黄浦民五(商)初字第8651号民事判决书、(2016)沪0101执异67号执行裁定书、付款凭证、收款收据、对账单、人民币结算业务申请书、户籍资料、居住证明、发票等证据材料及本院的法庭审理笔录予以证实。本院认为，被告与第三人于2015年1月7日签订了上海市房地产买卖合同，并按约支付了部分购房款，实际居住使用系争房屋至今。只是由于系争房屋被查封后，才于2015年5月起停止支付系争房屋贷款，但已在2016年6月将剩余购房款人民币10,691,111.27元按照本院的要求汇入本院。另双方在上述合同中约定的向房地产交易中心申请办理转让过户手续的时间为2017年2月10日之前。鉴于被告与第三人是在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同，被告亦合法占有系争房屋，且被告已按照合同约定支付了部分价款并将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，同时，被告与第三人在上述合同中约定的向房地产交易中心申请办理转让过户手续的时间也没有届满，被告现要求继续履行上述合同，且具备无过错买受人物权期待权保护的要件，就系争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告的诉讼请求，本院难以支持。被告是否具有购房资格，并不影响上述合同的法律效力，故对原告所述被告与第三人签订的上述合同并非合法有效合同的主张，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零八条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告中国建设银行股份有限公司上海第二支行的诉讼请求。案件受理费人民币5,880元，由原告中国建设银行股份有限公司上海第二支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 嵘审 判 员  唐建国人民陪审员  叶祥发二〇一六年十二月五日书 记 员  汤志华附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。第三百零八条申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。