广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0105民初1972号
原告丁军华，男，1977年12月11日出生，汉族，住所地江西省赣州市于都县。
委托代理人陈英金，广东法制盛邦律师事务所律师。
被告广东珠江投资股份有限公司，住所地广州市天河区珠江东路421号601房。
法定代表人朱克林，董事长。
委托代理人郑志铠，男，1993年2月22日出生，该公司员工。
委托代理人庞慧君，女，1994年6月13日出生，该公司员工。
原告丁军华诉被告广东珠江投资股份有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈英金，被告的委托代理人郑志铠、庞慧君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定由原告向被告购买海珠区盛隆街2号E1栋2201房。根据合同约定如因被告原因导致该商品房未能在交付使用后550个工作日内取得递件回执的，从逾期之日起，每满一年甲方按己付房款1%向乙方支付违约金。原告曾于2016年1月向法院起诉，要求被告支付逾期办证违约金等，经法院判决，被告需协助原告办证，并支付从2015年3月15日至2016年3月14日的迟办证违约金。但原告直至2017年2月22日才取得不动产权证，且根据被告更换的发票，被告应退回面积差33172元给原告。故现起诉要求1、判令被告立即向原告支付迟延办理房屋产权登记违约金28235元（从2016年3月15日起计至2017年2月22日止）。2、判令被告立即向原告支付退面积差价33172元。3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：一、依照涉案购房合同补充协议条款的约定，被告仅需支付逾期满一年部分的逾期办证违约金。原告现请求的是2016年3月15日至2017年2月22日期间的违约金，未满一年，故不符合合同约定的支付条件，该请求不应支持。二、被告已于2016年10月31日取得涉案楼盘的初始登记告知书，此时，房屋已具备办证的全部法定条件。被告方的协助办证义务可视为已履行完毕，原告完全可以单方通过“司法协助”申请涉案房屋的不动产登记。而原告什么时候去办完全可由其自己操控，被告无法阻碍更无法参与介入。因此，原告主张超过前述大确权期限以后的延期办证违约金缺乏事实依据，也不应支持。三、2017年4月，房管部门告知我司涉案房屋实测面积存在差异，并交付我司盖有“广州市房地产测绘成果审核专用章”的不动产附图，最终实测建筑面积与购房时的销售套内建筑面积的面积差异为0.0316平方米，被告退还面积差价款的金额应当为人民币709.71元。综上所述，恳请依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2010年12月14日，原、被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于广州市海珠区盛景家园自编E2栋22层2201房,房屋地址：海珠区盛隆街4号（自编E2栋）2201房，建筑面积158.8平方米，其中套内建筑面积133.39平方米，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米22459.25元，总金额2995840元；（第八条）首期款：自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.24%，金额905840元。除首期款外，剩余房款209万元须于2010年10月31日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；（第十三条）被告应当在2012年8月31日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用；（第十八条）合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，原告有权选择单方解除本合同或继续履行本合同。原告要求单方面解除本合同的应书面通知被告……，原告同意继续履行本合同的情况下：房屋实测套内建筑面积大于合约定套内建筑面积的……，房屋实测套内建筑面积小于合约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由被告返还原告，面积误差比超过3%部分的房价款由被告双倍返还原告；（第二十一条）被告应当在商品房交付之日起210个工作日内，到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告；（第二十二条）被告违反上述办理产权登记约定的，从逾期之日的次日至原告实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向原告支付违约金。
附件七《补充协议》约定：买卖双方在平等、自愿的基础上，经协商一致，订立如下条款，作为《广州市商品房买卖合同（预售）》的补充和修改：（第5条）被告交付房屋前，原告应履行合同及其附件、补充协议约定的所有义务（包括但不限于按合同及其附件、补充协议约定期限付清房款、面积补差款、税费、住宅专项维修资金及物业管理公司规定的有关费用等所有款项、完整提交合同及其附件、补充协议约定的所有资料等，原告以按揭方式付款的，还需按约定期限将按揭款付至被告账户，否则，被告有权不事先催告原告，而按原告累计逾期天数相应顺延交楼期限和办理产权登记期限，被告顺延交付期限和办理产权登记期限并不免除原告逾期履行义务的违约责任；（第10条）双方同意合同第十条、第十四条、第二十二条中的“每日按总房价款0.05%的标准”全部修改为“每日按商品房总房价款0.01%的标准”；（第11条）测绘部门出具测绘成果报告书后，双方根据实测面积进行房款预结算，如需补款的，原告应在办妥产权登记前按合同第十八条约定的标准补齐面积差异款及税费，房产证办妥后双方按房产证登记的面积结算最终房价；（第14条）被告应当在商品房交付使用后550个工作日内，向产权登记机关递交办理该商品房产权登记的资料并取得递件回执……，如因被告原因导致该商品房未能在交付使用后550个工作日内取得递件回执的,从逾期之日起,每满一年被告按已付房款的1%向原告支付违约金；（第16条）双方同意：任何一方因违反合同约定而产生的利息、违约金及赔偿损失等总额不得超过总房价款的5%；（第30条）本协议与合同具有同等效力，若合同正文内容与本协议不一致的，以本协议为准；（第31条）原告确认在签字前，已仔细查阅合同及附件、本协议、政府批准文件、图纸，并已由被告对相关条款和内容作出必要的解释说明；原告对合同及附件、本协议、政府批准文件、图纸等内容已清楚了解不存在异议，并在此基础上签订合同、附件及本协议；等。
合同签订后，原告依约向被告支付了合同约定的全部房款。但因被告未依约办理房产证，原告于2015年11月20日向本院起诉，要求被告支付逾期办证违约金等。
2016年8月11日，本院作出（2015）穗海法生民初字第988号民事判决书，判决：一、广东珠江投资股份有限公司在本判决生效之日起10日内为丁军华办理广州市海珠区盛景家园（自编E2栋）2201房＜现地址：海珠区盛隆街4号（自编E2栋）2201房＞的房地产权证；二、广东珠江投资股份有限公司在本判决生效之日起10日内向丁军华支付从2015年3月15日起至2016年3月14日止的迟延办证违约金（每天按已付房款2995840元×1%÷365的标准计算）;三、驳回丁军华其他的诉讼请求。
上述判决发生法律效力后，原告向本院申请强制执行，并经执行于2017年2月22日办妥了不动产权证。
原告取得的涉案房屋的产权证，载明涉案房屋套内面积为131.91平方米，建筑面积为158.15平方米。对此，被告不予确认，被告主张涉案房屋后经重新测量套内面积为133.3584平方米，对此被告提交了08CH88170307000075号涉案房屋的不动产附图，该附图载明涉案房屋的套内建筑面积为133.3584平方米。原告对此不予确认。
诉讼过程中，被告提交了调查取证申请书要求本院向房管部门核实涉案房屋的实测面积。本院于2017年6月13日向广州市住房和城乡建设委员会发出《协助调查函》，内容为：“我院受理的原告丁军华诉被告广东珠江投资股份有限公司商品房预售合同纠纷一案，根据案情及审理的需要，须向贵单位调查如下材料，请予接洽及大力协助并函复本院。一、核实广州市海珠区盛隆街4号2201房的套内建筑面积。根据广州市房地产测绘院不动产附图显示涉案房屋的套内建筑面积为133.3584平方米，但根据粤（2017）广州市不动产权第××号房产证记载涉案房屋的套内建筑面积为131.91平方米，涉案房屋的套内建筑面积应以哪个为准。二、若以广州市房地产测绘院不动产附图上涉案房屋的套内建筑面积为准，权利人能否以该附图为依据向房管局申请变更房产证上的套内建筑面积。附：广州市海珠区盛隆街4号2201房的广州市房地产测绘院不动产附图及房产证复印件一份”。
广州市住房和城乡建设委员会于2017年6月30日出具复函，内容为：“海珠区人民法院：你院(2017)粤0105民初1564、1972、2412、2416号《协助调查函》收悉。经我委所属市房地产测绘院核查，现函复如下：一、海珠区盛隆街2号901、2301，海珠区盛隆街4号2201、2701房套内建筑面积情况。2016年1月，广东珠江投资股份有限公司（以下简称：“珠江投资公司”）委托市房地产测绘院（以下简称：“测绘院”）办理海珠区盛隆街2号、4号的测绘业务，该测绘成果已被权属登记部门确权审核采用。2016年12月，珠江投资公司再次委托测绘院核查上述地址的房屋面积，测绘院以测08CH88170307000075号立案受理，更正了部分单元不封闭阳台的面积计算结果及相关内容，重新出具了测绘成果（见附件），并于2017年3月将该成果交付珠江投资公司。因此，建议海珠区盛隆街2号901、2301，海珠区盛隆街4号2201、2701房套内建筑面积以测08CH88170307000075号测绘成果为准。二、权利人变更房产证套内建筑面积问题。如海珠区盛隆街2号901、2301，海珠区盛隆街4号2201、2701房权利人提出变更房产证套内建筑面积，建议上述房屋的产权人与珠江投资公司联系，并持测08CH88170307000075号测绘成果向权属登记部门申请变更相关单元面积。此复。附件：房屋实测各层各单元面积表（测08CH88170307000075）”。该复函的附件《房屋实测各层各单元面积表（测08CH88170307000075）》载明，涉案房屋的套内面积为133.3584平方米，总面积为159.8849平方米。
本院向原、被告出示上述复函及附件，原告表示对复函真实性无异议，对关联性有异议；这份复函只是一个建议性要求，并不是以本复函来计算房屋登记的实际面积，房屋登记的实际面积应该以房管局登记备案为准，而该表并未列入房管局登记备案，只是一个测绘内容，按照合同约定，被告负有为原告办妥房屋产权证的义务，被告并未完全履行办证义务且按照合同约定，计算房屋面积差是以房屋登记的面积据实结算，并不是按测绘面积在未办理房屋登记情况下进行结算；另外由于被告并未履行完全办证义务，如按该测绘面积所述应作为原告办证面积，那么亦证明被告并未完成为原告办妥房产证的义务，而逾期办证违约金应继续计算至办妥正确房产证为止。测绘部门在重新测绘后并未通知过各业主重新办证，也没有将测绘图和测绘成果书送达给各业主，该测绘图只是在法庭上由被告出示原告才知道有此情况，因此测绘部门、房管部门并未要求原告重新办理房产证，故对被告主张的按新的测绘图计算房屋面积应不予确认，该复函只能作为参考，而不能作为认定房屋面积的标准。
原告还提出变更诉讼请求，增加诉讼请求：变更第一项诉讼请求为判令被告从2016年3月15日起计至被告为原告正确办妥房产证之收到递件回执之日止，每日按照已付房款×1%÷365计算违约金。另保留第二项诉讼请求不变。增加第三项诉讼请求为判令被告在原告交回错误房产证后一个月内为原告办妥正确的房产证；另案件受理费由被告承担。被告表示不同意原告新增诉请，被告无需为原告办理新的房产证，因为原告已完全按照合同约定履行办证义务，在取得递件回执，并将房产证交付给原告时已经完成相关责任，后续因测绘部门与房产证存在差异非被告责任，且在广州市住房和城乡建设委员会复函中，其也明确表示若房屋权利人即原告需变更房产证套内面积应当由原告持新的测绘成果向权属部门变更相关面积，并未要求由被告代为办理。面积差款在已有新的测绘成果且在住房和城乡建设委对真实性、合法性进行确认情况下应按照新的测绘成果进行结算。
本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，故属于合法有效的合同，当事人均应切实履行。
根据上述合同附件七《补充协议》第14条约定，如因被告原因未能在商品房交付使用后550个工作日内，向产权登记机关提交办理该商品房产权登记的资料，并取得回执的,从逾期之日起,每满一年被告按已付房款的1%向原告支付违约金,等。本案原告要求被告支付的迟办证违约金应适用上述条款。被告经判决后仍未在既定的期限内为原告办妥产权证，已构成违约，应当承担计至原告取得产权证之日止的逾期办证的违约责任。诉讼过程中原告提出变更诉讼请求，要求被告计付违约金至为原告正确办妥房产证之日的递件回执之日。对此，本院认为，原告已取得涉案房屋的产权证，至于产权证载明的面积有误需更改，并非由被告的过错造成，原告也可持相关测绘图自行申请变更面积登记情况，原告要求违约金计至被告为原告正确办妥房产证之日的递件回执之日，缺乏依据，本院不予采纳。违约金的计算基数应以扣除面积差款后，原告实际支付的房款计算。原告要求被告支付不在上述期间的迟办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告取得的涉案房屋的产权证载明的套内面积与实测的套内面积不一致，对此原告以出现新证据为由增加诉讼请求要求被告重新办理房产证。对此，本院认为原告新增的诉讼请求与原诉讼请求并无关联，对原告新增的该项诉讼请求，本院不予采纳，原告可另循法律途径解决。
关于面积差款的数额，虽然涉案房屋的产权证载明套内面积为131.91平方米，但被告提交的不动产附图及广州市住房和城乡建设委员会出具的复函都表明涉案房屋的实测套内面积应为133.3584平方米，且原告可持相关测绘成果向权属登记部门申请变更相关单元面积。故本院根据以事实为依据的基本原则认定涉案房屋的套内面积为133.3584平方米，与原、被告在合同中约定的套内面积133.39平方米差异为0.0316平方米，被告退还面积差价款的金额为709.71元（22459.25元×0.0316平方米）。原告实际应付房款额也即违约金的计算基数为2995130.29元（2995840元-709.71元）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告广东珠江投资股份有限公司在本判决生效之日起10日内向原告丁军华支付从2016年3月15日计算至2017年2月21日止的迟延办证违约金（每天按房款2995130.29元×1%÷365天的标准计算）。
二、被告在本判决生效之日起10日内向原告退还面积差款709.71元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1335元，由原告负担706元，由被告负担629元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起在十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蒙 刚
人民陪审员 陈丽娥
人民陪审员 李绯虹
二〇一七年十二月十一日
书 记 员 邝炜荧