四川省合江县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合江民初字第2376号
原告郑丽蓉，女，1967年9月25日生，汉族，四川省合江县人。
原告张学林，男，1969年6月30日生，汉族，四川省合江县人。
二原告委托代理人李阔阔，四川荔香律师事务所律师。
被告王昭莲，女，1975年4月5日生，汉族，四川省合江县人。
第三人张昌杰，男，1955年12月15日生，汉族，四川省合江县人。
原告张学林、郑丽蓉诉被告王昭莲、第三人张昌杰排除妨害纠纷一案，本院于2015年8月7日立案受理后，依法由审判员黄霞适用简易程序，于2015年8月31日、公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告王昭莲、第三人张昌杰均到庭参加了诉讼。审理中，原告变更诉讼请求，本院遂于2015年11月2日再次公开开庭审理，原告及其委托代理人、第三人到庭参加诉讼，被告王昭莲经本院传票合法传唤逾期未到庭诉讼，依法缺席审理，本案现已审理终结。
二原告诉称，被告王昭莲向第三人张昌杰租赁位于合江县合江镇玄天巷8号附65号房屋，合同约定的租赁期间于2015年7月31日止。2015年6月18日，二原告从第三人处购买取得了上述房屋的所有权。被告与第三人租赁合同到期后，原告多次要求被告履行腾房义务，但均遭到被告无理拒绝。故原告诉至法院，要求被告停止侵权，腾退房屋，并支付原告房屋占有使用费及另行租房损失合计1745元。
被告王昭莲辩称，二原告所诉与事实不符，被告系本案诉争房屋的次承租人，并非侵权人。第三人张昌杰应当知道被告向陈友平转租了本案诉争房屋，后第三人确认谅解了被告与陈友平的转租行为。故原承租合同内容仍有效，应按原承租合同履行。依据买卖不破租赁的原则，原告无权要求被告腾房。被告曾收到第三人的腾房通知，该通知单上明确说明房屋已出售。被告接到通知后就不断找到第三人要求告知房屋出售的相关情况，要求在同等条件下优先购买。但至今，对原告及第三人买卖房屋的相关情况，被告均不知悉。原告与第三人的买卖行为侵犯了被告的优先购买权，其房屋买卖合同无效。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人张昌杰述称，被告王昭莲向第三人租赁了合江县合江镇玄天巷8号附65号房屋（即合江县枣林桥综合市场1-21号门市）是事实。本案诉争房屋1-21号门市和另两间3-18号、竹附24号门市，由第三人租给案外人陈友平。后陈友平未经第三人同意，违反协议约定私自将此三间门市转租给被告王昭莲。第三人考虑被告已实际在经营，并且投入了资金，便于2014年12月29日与被告签署了三间门市的租赁补充协议，把三间门市直接租给被告。就本案诉争房屋1-21号门市，按第三人与被告签订的租赁补充协议，租赁期于2015年7月31日届满。第三人一直打算租期满就对该房予以出售，并在2015年3月对被告王昭莲履行了出售此房的告知义务。被告拒绝购买，第三人将争议房屋出售给原告。诉争房屋已由第三人合法转让给了原告，且原告已于2015年6月18日取得了房权证，第三人与被告就争议房屋1-21号门市的租赁期间已届满，被告应原样归还租赁门市。
本案审理中，原告对其诉讼请求予以变更，诉请：1、被告立即停止侵权行为，搬出合江县合江镇玄天巷8号附65号房屋，归还营业房；2、被告及第三人依照原告与第三人的房屋买卖合同支付争议房屋使用权未按期交付的合同违约金7.8万元；3、被告支付诉争房屋的占有使用费（从2015年8月1日起，以原告购买房屋的房价款及支付的相关税费合计金额823296.5元为基数，按农商银行贷款利率月利率9.0088‰计付至实际搬迁之日止）；4、被告支付原告因其逾期腾房所致原告的间接损失：误工费、精神损失费、营业收入等10万元。
经审理查明，2011-2012年期间，第三人张昌杰将其自有的位于合江县枣林桥综合市场内1-21号、3-18号、竹附24号营业用房租赁予案外人陈友平，并签订了营业房租赁合同。合同载明：3-18号营业用房，租赁期限从2011年12月21日至2016年12月20日，竹附24号营业房，租赁期限从2012年1月1日至2016年12月31日，1-21号营业房，租赁期限2012年8月1日至2017年7月31日。陈友平在租赁期限内，将上述营业房转租予被告王昭莲。2014年12月29日，第三人与被告王昭莲分别就上述三间营业房的租赁合同签定补充条款。条款载明：经充分协商，甲方原谅乙方已经将该房转租，并分别就租赁期间予以变更，3-18号营业房租赁合同终止时间变更为2015年6月20号，附24号营业房租赁合同终止时间变更为2015年6月30号，本案诉争的1-21号营业房租赁合同终止时间变更为2015年7月31日。被告王昭莲作为承担转租人在补充条款项后予以签名确认。2015年5月15日，第三人以合江县枣林桥综合市场的名义向被告王昭莲发出《合江县枣林桥综合市场关于租赁合同到期后房租租金标准的调整和增加合同保证金及房屋转让金等告知书》及《合江县枣林桥综合市场关于租房合同到期甲方需收回房屋告知书》，书面告知被告王昭莲，其租赁的3-18号营业房、附24号营业房，合同到期，出租方将对房租予以调整和增加保证金的相关情况、其租赁的1-21号营业房，已予以出售，2015年7月31日，合同到期后，出租方将依法收回营业房。被告王昭莲收件，签名确认。2015年5月27日，被告王昭莲与第三人就3-18号、附24号营业房，续签了营业用房租赁合同。合同载明：3-18号租赁期限从2015年6月21至2018年6月20日止，附24号租赁期限从2015年7月1日至2018年6月30日止。并分别就房屋租金及保证金予以相应增加。2015年5月12日，第三人张昌杰与原告张学林签订了房屋出售合同，将上述1-21号营业房以78万的价格向其出售，合同约定：2016年6月30日前，原告支付48万元，余款30万元按5‰月利率计付利息。合同签订后，原告按约通过银行转帐方式向第三人支付48万元，2015年6月18日，上述1-21号营业房即变更登记为二原告共同共有，原告支付相关税费43296.5元。被告租赁期限届满后，未与原告签定租赁合同，亦未向原告交付租金，至今仍在该房屋内从事冷冻食品经营。原告要求被告搬离该房屋遭被告拒绝，遂提起本案诉讼。
另查明，二原告系夫妻关系，合江县枣林桥综合市场系第三人张昌杰成立的个人独资企业，统一管理张昌杰个人名下位于合江县枣林桥综合市场内营业用房。本案诉争的枣林桥营业房1-21号门市。被告已按其租赁合同的约定，将该房房租向第三人支付至2015年7月31日。
上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述，原告提供的原、被告的身份证复印件、二原告的结婚证复印件、原告张学林与第三人的房屋买卖合同、合江镇义园街社区房产地址变更说明、合江县字第号房屋产权证，被告与第三人签订的1-21号门市房屋租赁补充协议、《合江县枣林桥综合市场关于租赁合同到期后房租租金标准的调整和增加合同保证金及房屋转让金等告知书》、《合江县枣林桥综合市场关于租房合同到期甲方需收回房屋告知书》、被告与第三人签订的竹附24号营业房、3-18号营业房的房屋租赁补充协议、房屋续租合同、被告在诉争房屋经营照片；证人赵家贵、李德谦、李在群的证人证言、原告向第三人支付房款的转帐凭证、原告向第三人购买营业房的完税发票复印件，原、被告的当庭陈述在卷佐证，有关证据经庭审质证，本院予以综合确认。
审理中，原告还提交了张学林与李得楷的房屋租赁合同、陈友平的个体工商户注销登记情况及原告王昭莲经营的合江县王昭莲水产品店的个体工商户注册信息，被告提交了购货者为陈老幺的德兴水产销货清单、明鑫商贸销售清单、重庆德财美食商行销售单、食品进货清单等，因与本案诉求不具关联性，本院不予确认。
针对原、被告的诉辩意见及第三人的陈述，本案的争议焦点为，原告与第三人签订的房屋买卖合同是否有效及被告与第三人就本案争议的1-21号营业房签订的的补充租赁合同其租赁期限是否到期。审理中，被告王昭莲认为，与第三人签订补充条款是事实，但签订条款时，并未对租赁期限予以变更，其补充条款“本合同于2015年7月31日终止”系第三人后加上去的，被告的租赁合同应依照案外人陈友平与第三人约定的合同期限履行，故租赁合同期限未到，拒绝腾房。
本院认为，原告张学林与第三人张昌杰签订的《房屋出售合同》是双方真实意思表示，其协议不违反合同效力的强制性规定。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持，但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”的规定，对被告王昭莲以侵犯其优先购买权为由主张原告张学林与第三人签订的房屋出售合同无效的抗辩主张，本院不予支持。同时，被告王昭莲主张与第三人签定的补充租赁协议，合同终止时间款项系第三人补添加进去，被告并不知情，该合同应以原承租人陈友平与第三人签定的租赁期限履行。但本案中，同诉争房屋1-21号营业房同时转租予被告的营业房还有3-18号及竹附24号，被告均在同一天与第三人签订补充协议条款，且均分别对原租赁合同期限予以更改。后第三人按补充协议变改后的租赁期限向被告就三间营业房发出了租赁合同到期、租金调整及房屋收回等书面告知，被告王昭莲未提出任何异议，并按原补充协议变更后的期限与第三人就3-18、竹附24号营业房续签房屋租赁合同。就诉争的1-21号营业房，向第三人交付租金至2015年7月31日止。综合上述事实，被告的行为与其抗辩主张的事实相悖，对其抗辩理由，本院不予采纳。本案中，原告郑丽蓉、张学林已于2015年6月18日取得了本案诉争房屋1—21号营业房的房屋产权证，按照不动产交易的规则，物权已发生了转移，原告郑丽蓉、张学林即是该房屋的合法的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。被告王昭莲作为该房屋的次承租人，之前依据租赁关系，合法占有、使用1-21号营业房，但其租赁期于2015年7月31日届满，到期后王昭莲继续占有并使用该房屋无法律依据。原告张学林、郑丽蓉基于物权所有权要求王昭莲搬离该营业用房，本院依法予以支持。被告王昭莲占用二原告的房屋拒不搬离，严重影响原告对诉争房屋的使用和可以实现的经济利益获取，应当对二原告因此造成的损失予以赔偿。原告主张该损失依照房屋总价款及相应税费按农商银行贷款利率计算损并无相应法律依据。本院认为，被告逾期腾房所致的损失应为被告不及时返还房屋造成原告的预期可得利益损失，可比照原告按时收回房屋另行出租可获得的租金收益。本案中，比照第三人2012年与案外人签订的诉争1—21号营业房680元／月的租赁价格已不符合市场行情，本院参照被告向第三人租赁的同一市场3—18号营业房租赁价格涨幅变化，即从750元／月变更为2364元／月，综合考虑原告的购房成本及侧重保护守约方的司法政策，酌定被告逾期腾房的占有使用费为2200元／月。同时，原告主张房屋使用权未按期交付的违约金损失，因被告并非合同相对人，且该主张与本案并非同一法律关系，本案不予处理，对其主张的间接损失，误工费、精神损失费、营业收入等原告未提供证据证明，该主张既无事实依据，亦无法律依据，本院不予支持。
综上，本院依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条、第三十七条、第三十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决如下：
一、被告王昭莲于本判决生效后十日内腾退位于合江县合江镇玄天巷8号附65号房屋给原告郑丽蓉、张学林。
二、被告王昭莲于本判决生效后十日内支付原告张学林、郑丽蓉从2015年8月1日起至实际腾退房屋止按每月2200元计算的逾期腾房占有使用费。
三、驳回原告郑丽蓉、张学林其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3450元，减半收取1725元，由原告郑丽蓉、张学林负担500元，由被告王昭莲负担1225元，此款原告已垫交，被告在履行上述义务时，一并向原告支付。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
审判员 黄霞
二〇一五年十一月六日
书记员 熊丽