江苏省泗洪县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1324民初548号
原告:江苏环州置业发展有限公司,住所地江苏省泗洪县北环路南侧早陈河西侧锦绣华庭E105,统一社会信用代码91321324050277614C。
法定代表人：汪元芳，该公司经理。
委托诉讼代理人：高江山，江苏远大弘正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冉东，男,1983年9月12日出生，汉族，该公司职工，住江苏省泗洪县。
被告:黄利芳,女,1978年5月7日出生，汉族，住江苏省泗洪县。
委托诉讼代理人：秦猛，男，1976年12月3日出生，汉族，住江苏省泗洪县。
原告江苏环州置业发展有限公司（以下简称环州公司）诉被告黄利芳追偿权纠纷一案，本院于2017年1月18日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月1日公开开庭进行审理，因原告当庭增加诉讼请求，被告要求新的答辩期，于2017年3月17日再次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高江山、冉东，被告黄利芳及其诉讼代理人秦猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告环州公司向本院提出诉讼请求：1.被告偿还原告垫付银行按揭贷款226859.56元、利息4035.69元、违约金73159.4元、律师费9000元，合计313054.65元；2.诉讼费由被告承担。
事实与理由：2013年8月26日，被告与原告环州公司签订两份《商品房订购书》，2014年1月份又签订两份《合同确认单》，定购原告开发的泗洪县环州万博城4幢133号、134号商铺。2014年1月9日，原、被告签订了经正式备案的《商品房买卖合同》。合同约定被告支付首付款后，4幢133号商铺余款159000元、134号商铺余款200000元由被告办理银行按揭。原告分别为被告购买的4幢133号商铺的余款159000元向交通银行股份有限公司宿迁分行、4幢134号商铺的余款200000元向中国农业银行股份有限公司泗洪县支行所办理的银行按揭,并提供了阶段性保证担保。
被告在明确约定的还款期限届至，在未给予原告认可的书面或口头通知的情况下就单方面违约终止还贷。银行依《个人购房担保借款合同》的约定，直接在原告为被告提供担保的保证金账户中，将被告欠缴的按揭月供直接予以划扣。鉴于被告的违约行为给原告造成了经济损失，依法请求支持原告的诉讼请求。
被告黄利芳辩称：对于代偿贷款金额没有异议，欠款是事实，但是贷款逾期违约是因为原告交付的房子有损坏现象，并且内部结构问题导致实际面积减少，而原告没有给出妥善的解决，才导致被告没有按期还贷，希望将房产证办好后，再办理银行贷款将欠原告的欠款还清；原告主张的违约金，不应当按照总房款的10%计算，应当予以降低，对于利息、律师费等不同意承担，请求予以驳回。
原告围绕诉讼请求依法提交了《环州万博城定购书》、《合同确认单》、《商品房买卖合同（含补充协议）》、房屋登记信息情况表各2份，《个人房产抵押贷款合同》1份，《个人购房担保借款合同》1份，环州万博城商铺委托经营管理协议1份，交通银行股份有限公司宿迁分行业务凭证17份，中国农业银行股份有限公司泗洪县支行业务凭证7份，《委托代理合同》1份等证据。本院组织当事人进行了证据交换及质证，被告黄利芳对上述证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述及确认的证据，本院认定如下事实：2013年8月26日，被告与原告签订《环州万博城定购书》两份，后签订《合同确认单》两份，合同确认单载明：被告定购原告开发的环州万博城4幢133号、134号商铺，4幢133号商铺总价款为318607元，买受人于2013年12月31日前付清首付款159607元，余款159000元办理银行按揭，买受人于一周内资料提供齐全并办妥按揭手续；4幢134号商铺总价款为412987元，买受人于2013年12月31日前，付清首付款212987元，余款200000元办理银行按揭，买受人于一周内资料提供齐全并办妥按揭手续。
2014年1月9日，被告与原告签订《商品房买卖合同（含补充协议）》两份，约定被告购买原告出售的泗洪县环州万博城4幢133号、134号商铺，总金额分别为318607元、412987元，合计731594元。其中首付款分别为159607元、212987元，余款分别为159000元、200000元办理银行按揭。另，两份补充协议约定：买受人以贷款形式购买的商品房，如果买受人不能按时以约定还贷或者在分期还贷情况下买受人未按约定还贷次数达到2次以上（含2次）导致出卖人被贷款银行追缴所担保的贷款本金、利息、罚息以及实现债权的费用（包括出卖人被银行划扣的保证金）时，买受人承担全部责任，由买受人在出卖人承担保证责任后三日内据实支付给出卖人。如果买受人延迟支付，则出卖人有权：以一切合法途径和方式追索，买受人应赔偿出卖人的全部损失和费用（包括但不限于诉讼费、律师费等），并同时向出卖人支付房屋总价款10%的违约金。
2014年8月26日，被告与交通银行股份有限公司宿迁分行签订《个人房产抵押贷款合同》，并由原告提供连带责任保证。该合同约定：被告为购买位于泗洪县环州万博城第4幢133号房，向交通银行股份有限公司宿迁分行贷款159000元；借款期限为120个月；还款方式为等额本息还款法，每期还款额为1917.37元；还款日为本息按期支付，每期末月的21日，若当月无此日期则为当月最后一天。原告对上述借款提供阶段性连带责任保证；保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年；保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及实现债权费用。合同签订后，交通银行股份有限公司宿迁分行按约定支付借款159000元，原告已将该房屋交付给被告使用。后因被告未按约偿还借款本息，交通银行股份有限公司宿迁分行自2015年8月份至2016年12月份共扣划原告环州公司账户资金30687.17元，用于偿还被告所欠贷款本息、违约金等未付款项金额。
2014年4月28日，被告与中国农业银行股份有限公司泗洪县支行签订《个人购房担保借款合同》，并由原告提供连带责任保证。该合同约定：被告为购买位于泗洪县环州万博城第4幢134号房，向中国农业银行股份有限公司泗洪县支行借款200000元；借款期限为120个月；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率为基础上浮20%后确定；借款金额、利率等以借款凭证记载为准，借款凭证为本合同的组成部分；还款方式为等额本息还款法，每期还款额为1917.37元；还款日为本息按期支付，每期末月的21日，若当月无此日期则为当月最后一天。原告对上述借款提供阶段性连带责任保证；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金和实现债权所需费用等；保证期间为借款到期日起二年。合同签订后，中国农业银行股份有限公司泗洪县支行按约定支付借款200000元，原告已将该房屋交付给被告使用。后因被告未按约偿还借款本息，中国农业银行股份有限公司泗洪县支行自2015年7月份至2016年11月份共扣划原告环州公司账户资金196524.3元，用于偿还被告所欠贷款本息。之后原告向被告追偿未果，因而成讼。
另查明，2017年1月18日，原告因本次诉讼，与江苏远大弘正律师事务所签订《委托代理合同》，该合同约定：本合同有效期限至本案一审终结（判决、仲裁裁决、调解、案外和解或撤诉）时止，代理费用9000元待一审判决终结后支付。原告在庭审中亦陈述该费用尚未支付。
本院认为，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。因被告未能按约偿还交通银行股份有限公司宿迁分行及中国农业银行股份有限公司泗洪县支行借款本息，原告已按借款合同约定承担了借款本息的连带清偿责任，且被告对原告代偿金额为226859.56元无异议，故原告依法享有追偿权，对原告要求被告给付代偿款226859.56元的主张，本院予以支持。关于原告主张的违约金73159.4元，虽然合同约定按房屋总价款的10%支付违约金，但该约定明显过高，被告也要求调整，故本院认为将违约金调整为按原告代偿金额226859.56元的10%支付违约金即22685.96元为宜。关于原告主张的利息4035.69元，系从被银行扣款日计息至原告起诉的2017年1月16日，按中国人民银行同期同类贷款利率0.0588%计算利息损失，不违反法律规定，本院予以支持。关于原告主张的律师费9000元，原告虽提供了委托代理合同，但该合同约定，代理费用待一审判决终结后支付，且原告陈述该费用未支付，故该律师费处于尚未发生状态，原告可待该费用实际发生之后另行主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十三条、一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告黄利芳偿还原告江苏环州置业发展有限公司代偿款226859.56元、利息4035.69元、违约金22685.96元，合计253581.21元，于本判决生效后10日内履行完毕。
二、驳回原告江苏环州置业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5996元，减半收取2998元，由原告江苏环州置业发展有限公司负担643元，被告黄利芳负担2355元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时预交上诉案件受理5996元（开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80，户名：宿迁市财政局国库处）。
审判员 汤卫兵
二〇一七年三月二十二日
书记员 朱 媛
附录：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况对对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国担保法》
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
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