福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0802民初2723号
原告龙岩市万和物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区西陂街道犀牛路安置小区微利商品房12号，统一社会信用代码9135080055095188XD。
法定代表人章耀金，总经理。
委托代理人陈金秀，女，龙岩市万和物业管理有限公司职工，住龙岩市新罗区。
被告陶静宜，女，1984年1月13日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
原告龙岩市万和物业管理有限公司（以下简称万和物业公司）与被告陶静宜物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万和物业公司的委托代理人陈金秀，被告陶静宜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万和物业公司诉称，原告与盛世家园小区业主委员会签订了《盛世家园物业管理服务合同》，自2014年10月10日起接手盛世家园的物业服务。《合同》约定住宅办公物业服务费收费标准为1.5元／㎡／月，公摊水电费除住宅按20元／月／户分摊外，其余不足部分由办公、商铺业主按实际进行分摊。原告自接手之日盛世花园小区物业服务起，尽心尽力做好各项物业管理服务工作，取得了绝大部分业主的认可与支持。被告系新罗区西城街道西安路盛世家园小区03A02室承租人，从承租之日开始，被告经原告多次催缴至今未向原告缴纳物业管理服务费等相关费用。为此，原告诉请法院判令：被告支付从2015年5月1日至2016年3月31日止的物业服务费2，612.5元，2015年5月1日起至2015年12月31日水电费公摊费635.6元，水费周转金300元，并支付自2015年7月1日起至款清之日止、按月利率1%计算的违约金。
被告陶静宜辩称，被告陶静宜未缴纳物业费是由于原告未按约定提供相应的服务。根据物业合同第三条规定“原告负责公共部位、公共区域的清洁为生、生活垃圾清运；负责公共绿地、景观及设施的养护和管理；负责管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作”，而事实上小区内公共区域杂物随意堆放，甚至堵塞消防通道。小区门口设有保安岗，但长期无人在岗，门锁感应器随意放置任人进出。被告所租赁的3号楼楼梯间布满了小广告，小区电梯频繁处于停运状态，小区停车情况糟糕，被告及客人车辆常常被其他车辆堵住，严重影响被告经营。原告未对小区消防设施进行合理的维护，小区内的消防设施大部分已破损或失效，存在重大安全隐患。自被告承租以来，原告从未在小区任何地方公示过任何费用明细。被告曾多次要求原告工作人员出示费用明细，但原告从未拿出具体的明细，被告只能选择拒交公摊水电费。原告主张的公摊费用不合理，原告与盛世家园业主委员会签订的关于公摊费用的条款及变更协议条款，均违反了《合同法》公平原则，系无效条款。全小区67户住户承担56%的公摊费用，而被告陶静宜与其他11户住改办承租人却承担44%的公摊费用，显失公平。原告向被告陶静宜收取水费周转金300元没有法律依据，该费用应向03A02室所有人收取。综上，请求法院依据事实和法律依法裁决。
经审理查明，被告陶静宜系龙岩市新罗区西城街道西安路盛世家园小区03A02室房屋（属住宅改办公）的承租人，该房屋的建筑面积为164㎡。2014年10月12日，龙岩市新罗区盛世家园小区业主委员会与原告万和物业公司签订《“盛世家园”物业服务合同》一份。合同主要约定：自2014年10月11日起至2016年10月10日止，龙岩盛世家园由原告万和物业公司提供物业管理服务；住宅改办公的物业服务费按每月每平方米1.5元计算；小区内业主、商场、店面在本合同生效后，应向物业公司交纳300元／户的水电周转金；物业服务费商场、店面按月收取，业主（使用人）应于每月15日前向物业公司支付当月的物业服务费；公共用水、用电由物业公司代收代缴，全体业主（用户）进行分摊，具体分摊方法：住家业主按每户12元／月，其余不足部份由办公、商铺业主按实际进行分摊（第七条第七款）；如业主无正当理由超过半年时间未按规定缴纳物业服务费等相关费用的，物业公司有权从业主逾期之日起每日按应交费用的3‰收取违约金。2015年4月20日，被告与陈小亮就涉案房屋签订《房屋出租合同》一份，租赁期限从2015年5月1日起至2017年4月30日止，租赁期间所发生的水电费（包括公摊水电费）、物业管理费等费用由被告承担。2015年7月16日，原告与盛世家园小区业主委员会签订《第七条第七款的修改变更协议》，主要约定：将公共用水、用地的分摊办法变更为“住家业主按20元／户／月标准进行计收，其余不足部份由住改办、店面业主（物业使用人）按实进行分摊”；调整后的水电公摊费计收标准，从2015年7月1日起执行，物业公司向小区业主计收水电公摊费。从2015年5月1日起至2016年3月31日止，被告拖欠原告物业服务费2，612.5元；从2015年5月1日起至2015年12月31日止，被告拖欠原告公摊水电费635.6元。原告向被告主张权利未果后，遂诉至本院。
以上事实，有原告提供的《“盛世家园”物业管理服务合同》《盛世家园小区物业服务合同修改变更协议》、《房屋租赁合同》、电费证明、缴费通知单、水电公摊分摊说明，以及原、被告当庭陈述在案佐证。被告提供的照片及录音，不能证明其主张，对其证明力本院不予确认。
本院认为，原告万和物业公司系具有独立法人资格，具有物业管理服务资质的物业管理服务单位。原告万和物业公司与龙岩市新罗区盛世家园小区业主委员会签订的物业管理服务合同以及变更协议，合法有效，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力，各方当事人均应遵守，全面履行。原告万和物业公司根据该合同的约定向包括被告陶静宜在内的业主提供了物业管理服务。被告陶静宜在接受原告万和物业公司提供的物业服务后，应履行向原告万和物业公司交纳物业管理费的义务。被告陶静宜拖欠原告万和物业公司物业服务费2，612.5元、公摊水电费635.6元，合计3，248.1元，已构成违约，侵害了原告万和物业公司的合法权益，应限期支付。被告陶静宜辩称，原告未提供合同约定的服务内容，但未能提供充分证据予以证明，本院不予采纳。关于水费周转金300元，因原告未能提供证据证明在被告承租涉案房屋前该房产的所有权人是否交纳该费用，因此在本案中原告无权要求被告支付该款项。物业服务合同中约定“如业主无正当理由超过半年时间未按规定缴纳物业服务费等相关费用的，物业公司有权从业主逾期之日起每日按应交费用的3‰收取违约金”，现原告主张按月利率1%计算逾期付款违约金，该标准不违反法律规定，本院予以支持。但原告提供的费用明细的计算方法有误，每期物业费应从半年后开始计算逾期付款违约金（即原告诉提供的费用明细的违约金起算时间均应往后推迟半年计算）。综上，原告的诉讼请求部分有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：
一、被告陶静宜应于本判决生效之日起十五日内支付原告龙岩市万和物业管理有限公司从2015年5月1日起至2016年3月31日止的物业服务费2，612.5元、从2015年5月1日起至2015年12月31日止的水电公摊费635.6元以及逾期付款违约金（从2015年12月1日起至本判决确定的还款之日止，以622.6元为基数、按月利率1%计算；从2016年3月1日起至本判决确定的还款之日止，以957.5元为基数、按月利率1%计算；从2016年6月1日起至本判决确定的还款之日止，以957.5元为基数、按月利率1%计算）。
二、驳回原告龙岩市万和物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取为25元，由原告龙岩市万和物业管理有限公司负担5元，由被告陶静宜负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审判员 卢 伟 湘
二〇一六年七月十八日
书记员 张艳芳（代）
附注：
一、引用的主要法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
主动履行生效法律文书提示
具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款帐户时，应当在转入或存入后及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。
生效法律文书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在法律文书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费帐户，并向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。
履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。
履行款帐户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：17×××01）
诉讼费缴交帐户（开户行：福建海峡银行龙岩分行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：10×××01）
支付款项时，请在摘要栏写明案件承办人、案号、当事人姓名。
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