宁夏回族自治区固原市原州区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）宁0402民初5113号
原告（反诉被告）:固原市原州区七公江湖烧烤店。
住所地：固原市原州区。
经营者：张杰，男，生于1992年6月1日，回族，宁夏固原市人，个体工商户，住固原市原州区。
委托诉讼代理人：韩小鑫，宁夏萧关律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）：固原固房物业管理服务有限公司。
住所地：固原经济开发区。
法定代表人：孙建刚，该公司经理。
委托诉讼代理人：姜修欣，宁夏张岳律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告：宁夏东海房地产开发有限公司。
住所地：固原市经济开发区。
法定代表人：张庆民，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张瑞，男，生于1978年10月9日，汉族，河北省邢台市人，大专文化，系该公司职工，住固原市原州区东海太阳城会所。代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：杨小勤，宁夏信用律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告（反诉被告）固原市原州区七公江湖烧烤店（以下简称”七公江湖”）与被告（反诉原告）固原固房物业管理服务有限公司（以下简称”物业公司”）、被告宁夏东海房地产开发有限公司（以下简称”东海公司”）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2017年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告）七公江湖的委托诉讼代理人韩小鑫，被告（反诉原告）物业公司的法定代表人孙建刚及其委托诉讼代理人姜修欣，被告东海公司的委托诉讼代理人张瑞、杨小勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）七公江湖向本院提出诉讼请求：1.被告连带赔偿原告各项损失71.8万元，其中员工工资35万元、房租费12万元、暖气费0.8万元、营业损失24万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年6月1日，原告的经营者张杰与房主海明敏签订房屋租赁协议，承租位于原州区某某号营业房用于经营烧烤店，租期5年，年租金为20万元，承租后的物业费等由原告承担。原告装修后于8月份正式开业经营,经营初期每日营业额均在2.6万元以上，但二个月后室内逐渐开始散发出刺鼻的臭味，且室内地板出现裂口开始下陷，顾客也随之递减，营业额瞬间跌至每日0.26万元。原告找专业人查勘后才得知系隔壁凯盛酒楼下水管脱落，下水直接流入地沟后逐渐积存，加之房心土系垃圾装填，质量、密度不达标，废水流入房心土后导致地基下陷。为此，原告告知房主，房主又反馈至第一被告处要求尽快修缮，此时才得知第一被告已于2016年7月20日就得知该情况，但怠于管理，导致情况恶化。随后原告及房主多次找第一被告协商，后经协商第一被告愿意赔付原告各项损失25万元，但事后由出尔反尔，拒不履行赔付。无奈之下，原告只好又以工程质量不达标找第二被告请求修缮，第二被告推卸不肯积极修缮，迫使原告停业关门，经原告多次催促，第二被告于2017年5月20日开始维修，直至2017年6月20日维修结束。综上，第一被告作为物业管理者，原告方缴纳物业费后其有义务对房屋建筑、供电供水、公共设施等进行运行、保养、维护，第二被告作为开发商，工程质量存在瑕疵，其也有责任进行维护修缮，该两被告怠于履行职责，致原告停业7个月之久，造成了一系列经济损失。
被告（反诉原告）物业公司辩称，本案原告不是我公司服务的对象，因此其在本案中不具有诉讼主体资格，原告诉称我公司愿意赔付原告各项损失25万元的协议，具有撤销的法定事由，原告的各项诉讼请求没有事实及法律依据。
被告东海公司辩称，原告对涉及我公司的有关事实陈述错误，要求我公司承担民事责任的诉讼请求没有事实和法律依据，人民法院应驳回。我公司不是本案适格的被告，与我公司就东海园区11-8号营业房订立商品房买卖合同的买受人是王树花，目前登记的房屋所有权人是海明敏，我公司与原告之间病无商品房买卖合同关系，也无其他合同关系，更无其他任何直接的利害关系。本案适格的被告应是凯盛酒楼的房屋所有权人，原告已明确陈述造成其损失的直接原因就是凯盛酒楼下水管脱落，原告应向凯盛酒楼的房屋所有权人主张权利。原告七公江湖不是本案适格的原告，原告不是涉案营业房登记的房屋所有权人，仅仅是涉案房屋的承租人，作为承租人的原告只能向出租人海明敏主张违约损害赔偿，而无权向他人主张侵权损害赔偿。原告以财产损害赔偿纠纷为案由起诉明显不当，财产损害赔偿纠纷是物权纠纷的第三级案由，处理财产损害赔偿纠纷的法律依据是《物权法》第三十七条，适用该案由的前提是原告必须享有物权，被告应有侵害物权的侵权行为，但本案中的原告作为承租人仅仅依据房屋出租协议享有债权而不享有物权，无论是我公司还是物业公司均不存在侵害物权的侵权行为。涉案营业房给排水管道的保修期早已届满，根据《建设工程质量管理条例》第四十条第一款第（四）项、《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第（四）项规定，房屋建筑工程给排水管道的保修期为二年，《建设工程质量管理条例》第四十条第二款规定”建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”，《房屋建筑工程质量保修办法》第八条规定：”房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。”2010年9月8日，涉案营业房竣工验收合格，自竣工验收合格之日（2010年9月8日）起至原告自述的”凯胜酒楼”下水管脱落时间（2016年）早已过了二年、已达六年多涉案营业房排水管道的保修期早已届满。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，原告对于其主张的事实还是诉讼请求，均未提供必要的证据证实。
被告（反诉原告）物业公司向本院提出反诉诉讼诉讼请求：1.依法撤销反诉原告于2017年6月2日签订的赔付协议书；2.本案反诉费由原告（反诉被告）承担。事实及理由：涉案营业房的业主为海明敏，由反诉被告七公江湖承租经营烧烤店。2016年7月26日，因东海园区11#1、2、3、4、5号营业房因使用不当导致业主私有部分的下水管道破裂，下水流入公共地沟导致地沟存有污水，从而对反诉被告承租的涉案营业房11-8号排水造成一定程度影响，反诉原告在多次电话口头告知东海园区11#1、2、3、4、5号营业房的业主限期修理、整改无效的情况下，即以书面形式向其送达了《限期整改通知书》，另外在排查下水管道的过程中，反诉原告发现反诉被告承租的营业房私有下水管道也破裂漏水，为此，反诉原告多次告知其业主及反诉被告进行修理、整改，但业主及反诉被告均不予理睬，无奈，反诉原告于2016年9月21日以书面形式向东海园区11#8、9、10号营业房业主及承租人送达了《限期整改通知书》，再次告知其及时修理破裂的下水管道，否则造成损失由其自行承担法律后果。上列营业房的业主均不配合反诉原告正常履行物业服务管理的行为，在协商处理过程中，反诉被告经常扰乱反诉原告的正常工作，反诉原告也曾报警求助。2016年6月2日，反诉被告又一次来到反诉原告的办公地，将反诉原告法定代理人围堵在办公室，限制其人身自由并胁迫其按反诉被告的称述书写了一份赔偿协议，该协议中”同意赔付25万元”的内容完全违背了反诉原告的真实意思，严重损害了反诉原告的权益，后迫于压力，反诉原告于2016年6月7日通过微信转账方式支付2万元。反诉被告只是涉案营业房11#-8的承租人而非业主，根据法律规定及《业主手册》的约定，反诉被告不具有诉讼主体资格、无权向反诉原告主张任何赔偿。反诉被告以胁迫方式让反诉原告承诺向其赔付25万元没有任何依据，属重大误解、显示公平，符合撤销事由，请求予以撤销。
反诉被告（本诉原告）七公江湖辩称，关于基于案件性质，本诉为财产损害纠纷，即适用侵权法律关系，而反诉为确认合同无效纠纷，即适用合同法律关系，本诉与反诉基于两个法律关系，两个法律事实，诉讼请求之间没有因果关系，故不能在同一案并案处理，应当判决驳回。关于基于侵权事实，反诉人作为业主聘用的物业服务者，对业主公用下水道负有安保义务，有及时排查维护的义务。尽管说被反诉人不是实际的业主，但其承租业主的房屋就应当享受业主应有的权利。当被反诉人发现地沟下水管道破裂,废水积满下水坑道后又渗入室内，已严重影响到自己的生产经营后，随即通知反诉人进行处理，但反诉人将被反诉人的请求当做耳旁风，频繁的敷衍推诿。无奈下被反诉人自己找人查看情况，发现缘由后再次找被反诉人及时处理，但反诉人仍然怠于履行义务，反而以报警的方式威胁、驱赶被反诉人。由于未能及时施工维修，导致情况进一步恶化，店内地板遭到污水长时间浸泡后开始凸起变形，致使被反诉人的营业额由起初减产直至最终被迫关门停业。当反诉人得知被反诉人被迫关门这一情况后才意识到情况比较严重，才进行了调查，并与被反诉人协商赔偿，达成协议。因此侵权事实成立，反诉人请求撤销合同的理由不成立。关于法律行为，反诉人系完全民事行为能力人，具有完全的认识能力、判断能力，可以正常地进行意思的表达和行为的作出；内容系双方的真实意思表示，没有受到外界因素的不利干扰；双方达成的协议不违反法律或社会公共利益，故协议有效。关于合同内容，反诉人做了调查了解之后，对被反诉人的停产停业及形成的因果关系做了认可，并围绕赔偿问题经过反复商议，最终双方于2017年6月2日达成一致意见，签订了赔付协议书，且该赔付协议内容系双方在平等、自愿的基础上协商一致达成的，故不存在欺诈、胁迫、显失公平等情形，故不符合法定的撤销事由，依法应予驳回其诉请。综上，根据《民法通则》第55条、《合同法》第52条之规定，反诉人的反诉理由不能成立，望合议庭查明事实后依法驳回反诉。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原告（反诉被告）提供的房屋租赁协议、房产证、营业执照、税务登记证、经营许可证的复印件和本诉被告东海公司提供的商品房买卖合同、收款收据、不动产查询结果、竣工验收备案表、光盘来源合法、内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认；原告（反诉被告）提供的调查证明、赔付协议及孙建刚身份证复印件、维修证明、照片能够证明纠纷的处理过程，可以作为本案认定事实的参考依据，对其上述证据所载事实予以确认；原告（反诉被告）提供的赔付说明、工资发放单、记账表系原告单方制作，并无其他证据印证该损失系其合理损失的情况，本院对其证明目的不予采信。被告（反诉原告）物业公司提供的业主手册、质量保证书、限期整改通知书、照片来源合法、内容客观真实，与本案具有关联性，本院对上述证据所载事实均予以确认；对于被告（反诉原告）物业公司提供的证人证言中与本案事实相符的事实予以采信，对与本案无关的不予采信。
对于本案争议的事实，根据双方当事人的陈述及本案有效证据，本院认定事实如下：原告（反诉被告）七公江湖系个体工商户，其经营者张杰于2016年6月1日承租了位于固原市原州区某某号营业房用作该店的经营场所，经装修后于同年8月份开业经营，后该营业房地面出现地基下陷。2017年6月2日，原告（反诉被告）七公江湖的负责人与被告（反诉原告）物业公司负责人孙建刚分别以双方名义就该涉案8-10间营业房地面下陷问题达成赔偿协议，即物业公司及其法人孙建刚同意赔偿25万元。协议达成后，孙建刚支付原告（反诉被告）2万元后再未支付。另该营业房的当年承建人赵志乾确认该11#8、9、10营业房于2017年5月20号开始维修，并于2017年6月20日结束。
本院认为，本案原告（反诉被告）七公江湖以其承租的东海园区11-8号营业房地基下陷系因隔壁凯盛酒楼下水管脱落下水直接流入地沟逐渐积存，并因房心土系垃圾装填，质量、密度不达标，废水流入房心土所致为由，主张要求二被告连带赔偿原告损失，二被告对于该损害结果与其是否具有因果关系存在争议，从原告（反诉被告）七公江湖提供的有效证据来看，原告（反诉被告）七公江湖系基于其与被告（反诉原告）物业公司之间达成的赔偿协议及涉案营业房实际施工人赵志乾实际维修下陷地面的事实予以主张，但对此被告东海公司并不认可，原告（反诉被告）七公江湖与被告（反诉原告）物业公司之间的赔偿协议对被告东海公司并不产生拘束力，而作为开发商的被告东海公司与原告（反诉被告）也无合同关系，原告（反诉被告）提供的证据并不能佐证其损害与被告东海公司存在因果关系，对此经本院依法释明，原告（反诉被告）并未申请鉴定，故结合被告东海公司提供的有效证据，原告（反诉被告）主张被告东海公司与其损害存在因果关系的事实理由不能成立，被告东海公司在本案中不应承担赔偿责任。
在本案中，被告（反诉原告）物业公司由其法人以公司名义与原告（反诉被告）达成的赔偿协议虽属被告（反诉原告）物业公司的自认行为，但本案原告（反诉被告）并非基于被告（反诉原告）物业公司自认赔偿协议损失额主张权利，而系以侵权提起诉讼，主张要求二被告连带赔偿其员工工资、房租费、暖气费、营业损失，该损失远远高于被告（反诉原告）自认的协议损失，故被告（反诉原告）物业公司基于合同事由反诉要求撤销其与原告（反诉被告）七公江湖于2017年6月2日签订的赔付协议书的反诉诉请不能成立，本院不予支持。虽然被告（反诉原告）物业公司对于原告（反诉被告）的损害协议损失存在部分自认，但其对基于原告（反诉被告）以侵权主张的损失并不认可，对于原告（反诉被告）与被告（反诉原告）物业公司是否存在物业服务合同关系及在服务过程中物业公司是否存在过错，原告（反诉被告）并未提供证据予以佐证，且原告（反诉被告）基于侵权主张的损失来源于原告（反诉被告）单方提供，其中就损失中的员工工资、房租费、暖气费、营业损失，其所提供的一部分证据来源于自制，一部分并无证据予以佐证，经庭审释明，其并不要求进行评估，该损失显然缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，原告七公江湖主张要求二被告连带赔偿原告各项损失的诉请，因证据不足，损失缺乏事实依据，不予支持。对于反诉原告（本诉被告）物业公司要求依法撤销反诉原告与反诉被告（本诉原告）七公江湖于2017年6月2日签订的赔付协议书的诉请，因系不同法律关系，亦不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）固原市原州区七公江湖烧烤店的诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）固原固房物业管理服务有限公司的反诉诉讼请求。
本案受理费10980元，由原告（反诉被告）固原市原州区七公江湖烧烤店负担；反诉费50元，由被告（反诉原告）固原固房物业管理服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。
审判长张金凤
审判员苟向辉
人民陪审员金义宝
二〇一八年二月二十二日
书记员赵娟