福建省晋江市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0582民初4266号原告：刘高特，男，1978年12月3日出生，汉族，住泉州市鲤城区。原告：颜瑞芳，女，1981年6月12日出生，汉族，住晋江市。委托诉讼代理人：刘高特。被告：晋江晟瑞房地产开发有限公司，住所地福建省晋江市池店镇江滨片区溪头村。法定代表人：康玛水，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈文杰，福建凯泉律师事务所律师。原告刘高特、颜瑞芳与被告晋江晟瑞房地产开发有限公司（下简称晟瑞公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘高特，颜瑞芳的委托诉讼代理人刘高特，被告晟瑞公司的委托诉讼代理人陈文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘高特、颜瑞芳向本院提出诉讼请求：1.晟瑞公司立即交付符合合同约定条件的位于晋江市商品房；2.晟瑞公司逾期交房23个月12天，应付违约金39624.3元；3.晟瑞公司未按合同约定建造、装饰，应赔偿6783.3元。审理中，刘高特、颜瑞芳就第三项诉讼请求调整为晟瑞公司应按合同约定予以整改。事实和理由：其于2012年6月18日与晟瑞公司签订《商品房买卖合同》及附件，合同标的为泉州世茂中心综合项目B1地块第12幢905号房屋。约定交房时间为2014年5月1日，但晟瑞公司至今仍未按照合同约定交付房屋，交房条件须取得竣工验收备案证明，应当按照主合同的第八条和附件六合同补充协议的第五条第一项施行。法院应充分考虑购房者的权利，支持原告诉讼请求，晟瑞公司应赔偿原告39624.3元。合同附件三约定户内楼面找平、安装户内门及建造隔墙等项目，但晟瑞公司仍未完成相应的项目，应按照合同约定予以整改。晟瑞公司辩称，1.诉争房屋符合合同约定的交付条件，2014年4月11日该房屋经竣工验收合格，2014年5月28日经消防验收，被告交付的房屋符合交付的约定。2.晟瑞公司已经通过快件和报纸公告告知原告办理交房手续，但刘高特、颜瑞芳至今未来办理。3.本案在施工过程中遇到暴雨、台风等不可抗力因素，晟瑞公司不存在逾期交房。4.对于刘高特、颜瑞芳的第三项诉讼请求，刘高特、颜瑞芳认为未完成户内楼面找平、安装户内门以及建造隔墙，这三项没有完成，可以按照合同约定进行整改。审理中，双方当事人对以下事实没有异议，本院依法予以确认：1.双方当事人于2012年6月18日签订《商品房买卖合同》及附件，刘高特、颜瑞芳已支付首付款254449元，并办理银行贷款31万元，以及交纳相应的公维金。2.双方约定的逾期交房违约责任以主合同第九条的约定标准计算。3.诉争房屋尚未完成的建造情况有：户内楼面找平及户内门安装。4.晟瑞公司在2014年5月27日和2014年7月18日在海峡都市报上刊登交房公告，原告在2014年7月22日到现场办理交房手续，但未完成交房。双方当事人争议的焦点为：1.本案诉争房屋是否具备交房条件？若具备，符合交房条件的时间；2.晟瑞公司是否存在逾期交房及逾期交房违约金的认定。当事人分别围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘高特、颜瑞芳提供如下证据：1.商品房买卖合同，证明商品房买卖的事实；2.购房发票、收款收据原件，证明已完全给付履行购房款的事实；3.交房资格审核表，证明其已主动按被告通知的交房时间（2014年7月22日）到现场交房的事实。晟瑞公司提供如下证据：4.房屋建筑工程竣工验收报告、工程质量监督报告，证明2014年4月11日经竣工验收合格并质量合格；5.建设工程竣工规划条件核实意见书，证明晋江市规划局同意诉争房屋地块验收；6.建设工程消防验收意见书，证明经泉州市公安消防支队综合评定本工程消防验收合格；7.晋江市防空地下室竣工验收认可文件，证明本项目防空地下室经竣工验收合格；8.人防建设工程质量监督报告，证明本项目各方执行国家强制性标准、质量行为及质量责任在竣工验收阶段基本履行到位；9.防雷装置竣工验收，证明晋江市气象局对诉争楼房进行验收认为该工程防直击雷装置主体部分符合要求，防侧击雷八层及以上各层建筑外墙上的金属窗、金属栏杆大部分接地良好，可以投入使用；10.电梯监督检验报告，证明诉争楼盘电梯经检验合格；11.工程竣工验收证书，证明本项目燃气工程已经竣工验收；12.交房公告二份，证明晟瑞公司于2014年4月27日及同年7月18日通过海峡都市报公告交房通知；13.气象资料证明，证明本项目施工期间共计下雨436天，其中12次台风，受台风影响37天；14.晋江市人民法院判决书，证明经判决认定被告逾期交房49天。对当事人无异议的证据1、2、3、6-12、14，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：证据4能够证明诉争房屋经竣工验收合格的事实；证据5能够证明诉争房屋及地块通过晋江市城乡规划局相关验收的事实；证据13能够证明2012年9月20日到2014年3月29日期间天气及台风气象情况。关于争议焦点1。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条约定房屋交付使用的条件为：该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格及相关配套设施、基础设施达到设计要求以及公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成等。本案中，诉争房屋于2014年4月11日经竣工验收合格，于2014年5月28日经消防验收合格，同时相关规划也经过相关部门验收。诉争房屋的防空地下室、人防建设工程、防雷装置、电梯、燃气工程等均竣工验收合格，符合相关行业的使用要求。综上，本院认定诉争房屋已于2014年5月28日符合合同约定的交付条件，即符合交房条件的时间为2014年5月28日。关于争议焦点2。本院认为，双方当事人在合同附件六第六条中约定，合同及本协议中提及的通知、告知是指书面或登报通知。采用登报通知的，以登报后的七日内视为通知送达。晟瑞公司已于2014年5月27日通过《海峡都市报》发出交房公告，故依双方的合同约定，应认定晟瑞公司已于2014年6月3日即送达交房通知。合同附件六第四条约定，由于买受人原因，未能按期交付该商品房的，买受人应当按照出卖人通知办理该商品房交付手续的15日内与出卖人办理房屋交付手续，买受人未在通知规定的期限内办理该商品房交付手续的，在通知办理的交付期限届满之日起的第二天视为出卖人已经按照合同的约定将该商品房交付给买受人。晟瑞公司于2014年6月3日送达交房通知时，晟瑞公司建设的房屋已符合交付条件，原告未在15日内办理房产交接手续，依合同应认定晟瑞公司于2014年6月19日已履行交房义务。关于逾期交房时间及违约金，合同第八条约定，如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的，出卖人可据实予以延期。晟瑞公司虽然提供证据证明房屋在施工期间遭受暴雨、台风等天气导致无法施工，但晟瑞公司并未在相关天气发生之日起60日内书面告知原告，故晟瑞公司的相应主张本院不予支持。晟瑞公司自2014年5月1日至同年6月19日逾期交房49天，应当按照合同约定支付刘高特、颜瑞芳逾期交房违约金2766元（564449元×0.0001×49天）。除双方当事人无争议的事实外，本院另查明，诉争房屋于2014年4月11日经竣工验收合格，于2014年5月28日经消防验收合格，于2015年3月30日通过竣工验收备案。晟瑞公司于2014年的5月27日、7月18日通过《海峡都市报》刊登交房通知，通知各业主办理交房手续。刘高特、颜瑞芳于2016年4月25日向本院提起诉讼。综上所述,本院认为，刘高特、颜瑞芳与晟瑞公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对双方在合同中约定的不违反法律法规的条款应确认合法有效，依法应受法律保护。双方当事人应当依照合同约定全面履行各自义务，晟瑞公司未按照约定履行义务的，应当承担相应违约责任。刘高特、颜瑞芳对于逾期交房的主张，本院按认定的情况予以支持。晟瑞公司应支付逾期交房违约金2766元。鉴于诉争房屋已符合合同约定的交付条件，刘高特、颜瑞芳未在晟瑞公司通知的时间内进行房屋交接，故其相应的主张本院不予支持。刘高特、颜瑞芳关于整改的主张合法有据，本院予以支持，晟瑞公司应按照合同约定予以整改，整改费用由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告晋江晟瑞房地产开发有限公司应于本判决生效之日起二十日内按照其与原告刘高特、颜瑞芳签订的《商品房买卖合同》（附件三）约定，就户内楼面找平、户内门进行整改，整改费用由其自行承担；二、被告晋江晟瑞房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告刘高特、颜瑞芳逾期交房违约金2766元；三、驳回原告刘高特、颜瑞芳的其他诉讼请求。本案受理费960元，由原告刘高特、颜瑞芳负担360元,由被告晋江晟瑞房地产开发有限公司负担600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  洪民强代理审判员  蔡燕萍人民陪审员  许美容二〇一六年十二月十四日书 记 员  庄真真附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。法官提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。