江苏省建湖县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0925民初936号原告：钱绪生，男，1960年10月25日生，汉族，居民，住建湖县。委托诉讼代理人：顾文玉，盐城市城南新区黄海法律服务所法律工作者。被告：建湖五洲国际置业有限公司，住所地建湖县近湖街道明珠路南、建宝路东侧。法定代表人：舒策丸，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭钊，该公司员工。原告钱绪生与被告建湖五洲国际置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钱绪生的委托诉讼代理人顾文玉、被告建湖五洲国际置业有限公司的委托诉讼代理人彭钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钱绪生向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决解除原、被告双方于2015年10月30日签订的位于建湖县城五洲国际商贸城1幢5楼515号商品房买卖合同；2、判决被告返还原告购房款83900元，并承担自2015年10月30日起至还清之日止按月利率0.6%计算的利息；3、判决被告承担违约金419.5元；4、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2015年10月30日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》。该合同约定的原告买受的1幢5楼515号房价款为55242元，原告实际缴纳的房屋价款为83900元（当时已交清），被告交付房屋的时间为2016年5月1日。合同对违约责任等均作了约定，被告至今未向原告交付房屋。综上，请求人民法院支持原告的诉讼请求。建湖五洲国际置业有限公司辩称，原被告合同约定案涉房屋的合同金额及发票金额均为55242元，原告提交的收据是第三人出具，非被告出具，原告要求返还购房款83900元缺乏依据；根据原、被告双方签订的补充协议第三条第二款的约定，原告已丧失合同解除权。故原告诉请解除合同、返还购房款及利息、承担违约金等，缺乏法律依据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年10月30日，原告钱绪生购买被告建湖五洲国际置业有限公司开发的位于建湖县洲国际商贸城1幢5楼515号商品房，双方签订了《商品房买卖合同》，并已备案。该合同第三章商品房价款部分载明“……，第六条计价方式与价款，出卖人与买受人按照下列方式计算该商品房价款：幢号：1，房号：515，计价方式：【套（单元）】，单价：55242，计价单位：元/套，房间总价：55242。该商品房总价款为人民币:55242元（大写伍万伍仟贰佰肆拾贰元整）；第七条付款方式及期限，买受人采取一次性付款方式付款”。第四章商品房交付条件与交付手续载明“……，第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2016-05-01日前向买受人交付该商品房。……；第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（⑴和⑵不作累加）：⑴逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1⑴项中的期限）。自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1⑴项种的比率。⑵逾期超过30日（该期限应当与本条第⑴项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1（该比率应当不低于本条第1⑴项中的比率）的违约金。⑴若买受人未按合同约定的时间付清房款或违约金的，则出卖人不承担逾期交房责任。⑵若出卖人逾期交房，逾期在90天之内，买受人无异议并同意在此期间为免责宽限期，买受人不要求出卖人支付违约金；若逾期超过90天之内，则出卖人按照买受人所购买的本套已付房款的千分之一一次性支付给买受人，买受人无异议且不得再以任何理由要求出卖人支付逾期交房之违约金。2.”。合同附件十一、“补充协议出卖人与买受人就《商品房买卖合同》（下称“购房合同”）有关条款的变更和未尽事宜，自愿达成本补充协议（下称“本协议”），供双方共同遵守。……。三、关于解除合同的约定。1、购房合同一经签订，除法定和约定事由外，未经双方协商一致，任何一方不得单方解除。2、若出卖人按购房合同及本协议约定的可据实予以延期的原因外仍逾期90日不能将该商品房交付给买受人的，且买受人选择解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。……”。该合同签订后，原告钱绪生按约支付购房款，被告建湖五洲国际置业有限公司于2015年10月30日向其出具加盖单位合同专用章、金额为55242元销售不动产统一发票一份。同日，原告钱绪生还在被告建湖五洲国际置业有限公司销售部缴纳现金贰万捌仟陆百伍拾捌元，销售部向其出具一份载明收款事由为“代收房款”的制式收据，“苏州众智行房地产投资顾问有限公司”在该收据上加盖印章。被告建湖五洲国际置业有限公司至今未向原告钱绪生交付515号房屋，原告钱绪生遂于2017年3月9日向本院提起诉讼。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2015年10月30日，原告钱绪生与被告建湖五洲国际置业有限公司就案涉515号公寓房签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。本案争议焦点，一是原告钱绪生要求解除515号房屋的买卖合同是否符合法律规定；二是原告钱绪生在本案中的合同解除权是否已丧失；三是原告钱绪生向被告建湖五洲国际置业有限公司交纳的购房价款及损失如何认定。一、原告钱绪生要求解除515号房屋的买卖合同是否符合法律规定根据《合同法》规定，有下列情形之一的当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。合同解除后，尚未旅行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。在合同目的无法实现或一方当事人存在延迟履行或不履行合同主要债务时，另一方当事人可以解除合同是法律赋予当事人的权利。本案中，原告钱绪生按约支付了全部房屋对价款，被告建湖五洲国际置业有限公司未能按合同约定的期限（即在2016年05月01日前）向原告钱绪生交付案涉房屋，至诉讼时仍不具备合同约定的交付条件，没有履行出卖人应当履行的转移房屋所有权的义务，导致原告钱绪生购买房屋合同目的无法实现。故原告钱绪生于2017年3月9日起诉要求解除合同的请求符合法律规定。同时其还有权要求被告建湖五洲国际置业有限公司返还购房款及承担利息。二、原告钱绪生在本案中的合同解除权是否已丧失最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案合同第十二条逾期交付责任中对出卖人逾期交付房屋约定按第2种方式处理，而第2种方式并未对原告钱绪生是否有权解除合同进行约定。我国《合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。案涉商品房买卖合同及“补充协议”属于格式合同。“补充协议”第三条关于解除合同第2项中载明“若出卖人按购房合同及本协议约定的可据实予以延期的原因外仍逾期90日不能将该商品房交付给买受人的，且买受人选择解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同”。如被告建湖五洲国际置业有限公司对上述合同第十二条和“补充协议”第三条的理解成立，则该合同条款明显排除了原告钱绪生的合同解除权利，该条款应属无效条款。故原告钱绪生在法律规定的期限内提起诉讼行使合同解除权，符合法律规定，应予支持。三、原告钱绪生已被告建湖五洲国际置业有限公司交纳的房价款及损失如何认定原告钱绪生要求返还房款83900元，并承担自2015年10月30日起至还清之日止按月利率0.6%计算的利息和违约金419.5元。其主张的已交房款83900元的组成系由2015年10月30日发票载明金额55242元，与2015年10月30日一张现金收据所载明金额28658元相加所得；被告建湖五洲国际置业有限公司辩称认为收据载明款项28658元非其公司所收。本院认为原告钱绪生系在被告建湖五洲国际置业有限公司所设销售部交款，“苏州众智行房地产投资顾问有限公司”向其出具收款收据，原告钱绪生足以相信该公司具有代理权，“苏州众智行房地产投资顾问有限公司”与被告建湖五洲国际置业有限公司之间构成表见代理关系，被告建湖五洲国际置业有限公司应对该公司所收取的款项和本公司所收取的整个款项83900元承担返还责任。对于其主张损失逾期利息和违约金均属于违约责任的承担方式，而本案合同第十二条第2项对违约责任未作明确约定，法律对此亦未做强制性规定，故本院参照第1种方式中的相关条款确定被告建湖五洲国际置业有限公司所应承担之违约损失，即以83900元为本金，从2015年10月30日起至实际履行之日止按月利率0.5%计算的利息。综上所述，原告钱绪生要求解除与被告建湖五洲国际置业有限公司于2015年10月30日订立的《商品房买卖合同》，并要求其返还购房款及承担利息的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。被告建湖五洲国际置业有限公司辩称中提出的如人民法院判令合同解除，原告钱绪生需在相关法律文书生效后五日内配合其完成合同备案注销手续的意见，不违反法律规定，可在本案中一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十九条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第十五条第二款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告钱绪生与被告建湖五洲国际置业有限公司于2015年10月30日订立的《商品房买卖合同》；二、被告建湖五洲国际置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告钱绪生购房款83900元及利息（从2015年10月30日起至实际履行之日，按月利率0.5%计算）；原告钱绪生在前述期限内协助被告建湖五洲国际置业有限公司办理备案合同登记注销手续；三、驳回原告钱绪生的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1898元，由被告建湖五洲国际置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审判长  邵锦浩审判员  李乃春审判员  刘 开二〇一七年十月三十一日书记员  黄金鑫