广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终606号
上诉人（原审原告）：广州市荔湾区教育局，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：徐启贵，职务局长。
委托代理人：刘吉春、冯嘉伟，均系广东科德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：冯瑞祥，住广州市越秀区。
被上诉人（原审被告）：广州市祥宝玉器工艺品有限公司，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：冯瑞祥，该公司经理。
上述两被上诉人的共同委托代理人：纪树雄，广东南国德赛律师事务所律师。
原审被告：广州市荔湾区玉华宾馆，住所地广州市荔湾区。
投资人：唐福洪。
原审被告：唐福洪，住湖南省祁东县。
原审第三人：周安顺，住湖南省祁东县。
上述两原审被告及原审第三人的共同委托代理人：龙华山，系湖南省祁东县洪城法律服务所法律服务工作者。
上诉人广州市荔湾区教育局（以下简称荔湾教育局）因与被上诉人冯瑞祥、广州市祥宝玉器工艺品有限公司（以下简称祥宝公司）、原审被告广州市荔湾区玉华宾馆（以下简称玉华宾馆）、唐福洪、原审第三人周安顺租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第710号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认为：关于羊城服务部和冯瑞祥于2008年3月10日签订的《广州市房屋租赁合同》的主体问题，庭审中，荔湾教育局确认羊城服务部是受其委托负责案涉物业的租赁事宜，因此羊城服务部以自己的名义与冯瑞祥、祥宝公司、玉华宾馆、唐福洪签订的合同，该合同直接约束荔湾教育局，荔湾教育局是合同的权利义务主体；另虽然冯瑞祥主张合同实际由周某签订，但冯瑞祥同时亦对该合同予以追认，因此冯瑞祥应为合同的另一方义务主体。该合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。荔湾教育局、冯瑞祥均确认上述合同于2009年6月11日解除，因此对于荔湾教育局主张确认双方于2008年3月10日签署的《房屋租赁合同》于2009年6月11日解除的诉讼请求，原审法院予以支持。
关于案涉场地腾退的问题，根据周安顺和玉华宾馆提供的证据，案涉物业二、三楼是由冯瑞祥于2010年4月29日出租给案外人李某作旅业经营使用，虽然冯瑞祥称合同上的签名是由周某所签，其不清楚二、三楼的出租情况，但结合周某在此前代理冯瑞祥和羊城服务部签订租赁合同，此后祥宝公司出具《报告》告知羊城服务部“案涉物业二、三层用于服务性公寓，正在进行设备调试及相关手续的办理”以及冯瑞祥确认有向玉华宾馆收取租金的事实，可以认定，冯瑞祥对于玉华宾馆承租案涉物业二、三楼是知情的，且由其实际控制该二三楼。因合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现双方合同已解除，荔湾教育局起诉要求收回场地合法合理，冯瑞祥、祥宝公司亦同意将案涉场地腾空交还给荔湾教育局，双方可按此执行；玉华宾馆、周安顺、唐福洪作为案涉场地内的实际使用人，也负有搬迁退房的义务，至于玉华宾馆、周安顺、唐福洪因此而产生的损失，应另循法律途径解决。
关于荔湾教育局主张的房屋使用金是否成立的问题，虽然荔湾教育局、冯瑞祥确认《广州市房屋租赁合同》已于2009年6月11日解除，但双方并没有办理场地的交收，冯瑞祥一直基于该租赁关系使用案涉场地至今，因此冯瑞祥仍应按合同约定的标准向荔湾教育局支付房屋使用金至实际腾退之日。冯瑞祥、祥宝公司、玉华宾馆、唐福洪认为该期间为荔湾教育局放弃对案涉物业主张权利理据不足，原审法院不予采纳。荔湾教育局于2015年4月21日提起本案诉讼，因荔湾教育局未能提供证据证明其诉讼时效依法存在中止、中断的情形，故冯瑞祥、祥宝公司、玉华宾馆、唐福洪提出荔湾教育局的部分诉讼请求超过诉讼时效期间的抗辩主张成立，对超过诉讼时效部分的诉讼请求原审法院不予支持。
关于祥宝玉器、玉华宾馆、唐福洪和周安顺是否承担连带责任的问题，首先，祥宝玉器是冯瑞祥承租案涉场地后，以案涉场地首层为工商登记地址而成立的公司，且祥宝玉器也当庭确认由其承租案涉物业，祥宝玉器与冯瑞祥实际属同一主体，因此原审法院认定，祥宝玉器和冯瑞祥应共同承担案涉场地的债权债务，祥宝玉器也需履行房屋使用金的支付义务。其次，荔湾教育局主张由冯瑞祥支付房屋使用金是依据双方的租赁合同关系，是依法行使其合同权利，玉华宾馆、唐福洪、周安顺与荔湾教育局不存在租赁合同关系，其与荔湾教育局之间属另一法律关系，荔湾教育局可另循法律途径解决。因此对于荔湾教育局要求玉华宾馆对冯瑞祥的债务承担连带责任，唐福洪、周安顺对玉华宾馆的债务承担连带责任的诉讼请求，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第四百零二条的规定，于2015年11月19日作出如下判决：一、确认广州市荔湾区教育局和冯瑞祥于2008年3月10日签署的关于租赁荔湾区文昌北路宝华后街6号房地产的《广州市房屋租赁合同》于2009年6月11日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，冯瑞祥、广州市祥宝玉器工艺品有限公司、广州市荔湾区玉华宾馆、唐福洪和周安顺迁出荔湾区文昌北路宝华后街6号房屋（即荔湾区文昌北路宝华后街4号后座房屋），由冯瑞祥将上述腾空的房屋交还给广州市荔湾区教育局；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，冯瑞祥一次性向广州市荔湾区教育局清缴从2013年4月21日至实际交还房屋之日止的房屋使用金（其中，2013年4月21日至2013年9月30日按每月44630计算，2013年10月1日至2014年9月30日按每月45969计算，2014年10月1日至2015年9月30日按每月47348计算，2015年10月1日至2019年9月30日每满一年，每年递增3%；）；四、广州市祥宝玉器工艺品有限公司对上述第三项判决承担连带清偿责任；五、驳回广州市荔湾区教育局其他诉讼请求。本案受理费38104元，由冯瑞祥负担。
判后，上诉人荔湾教育局不服原审判决，向本院提起上诉称：一、冯瑞祥、祥宝公司、玉华宾馆、唐福洪构成非法占用荔湾教育局房屋的行为，期间双方一直在进行协商，已构成诉讼时效的中断。在庭审中，双方确认租赁合同自2009年6月11日已经解除，之后双方不再是租赁关系，但冯瑞祥、祥宝公司、玉华宾馆、唐福洪一直没有按照荔湾教育局的要求交回房屋，而是继续将房屋用于经营和转租，因此自2009年6月11日以来的房屋使用费应当受到保护。二、房屋使用费作为普通债权，荔湾教育局有书面的催收律师函，一审法院仅以起诉之日起倒推2年计算，损害了荔湾教育局的利益。一审法院认定房屋使用费应适用普通2年的诉讼时效，而不再是租金的1年诉讼时效。那么根据本案现有的证据和认定的事实，至少也应保护荔湾教育局自2012年1月13日以来的房屋使用费。因为荔湾教育局委托律师曾于2014年1月13日向冯瑞祥、祥宝公司、玉华宾馆致发律师函，明确要求要求其支付拖欠的场地使用费，对方也委托律师予以回函，荔湾教育局的债权也因此时效中断，至少应当从2014年1月13日起倒推2年计算，即应自2012年1月13日开始计算，一审法院自2013年4月21日起算显然是错误的。综上，上诉请求：1、撤销原审第三项判决，改判为冯瑞祥、祥宝公司、玉华宾馆、唐福洪一次性向荔湾教育局清缴自2009年6月12日起至实际交还房屋之日止的房屋使用金；2、由冯瑞祥、祥宝公司、玉华宾馆、唐福洪承担本案的上诉费用。
被上诉人冯瑞祥、祥宝公司答辩称：我方接到一审判决书之后与荔湾教育局达成口头协议在上诉期限内已经将租金使用费全额支付给了荔湾教育局，荔湾教育局于上诉期过后的2015年7月28日开具了对应的房屋使用费发票，双方并于2015年12月14日作出场地移交的手续，所以双方已经根据一审判决结果履行了一审判决义务，荔湾教育局在双方协议后再次提出本案上诉违背了诚实信用的原则，不应得到支持。基于荔湾教育局违背诚信的行为，冯瑞祥、祥宝公司将另行诉讼向其追索此前在涉案场地投入的资金装修费用200多万元。
被上诉人玉华宾馆、唐福洪、周安顺答辩称：荔湾教育局与冯瑞祥签订的《广州市房屋租赁合同》，冯瑞祥与李某签订的《租赁合同》，以及唐福洪与李某签订的《协议书》均系合法有效合同。唐福洪与周安顺是次承租人，并且依约向冯瑞祥交纳了全部租金。因此，唐福洪和周安顺以及玉华宾馆均不承担向荔湾教育局交纳租金的责任。荔湾教育局怠于向冯瑞祥、祥宝公司收取租金，冯瑞祥、祥宝公司拖欠租金的行为导致我方受损，应赔偿相应的损失。
经审理查明：据广州市房地产管理局出具的《产权证明书》记载，宝华后街6号，原三区三段3589地号，该地解放后无办登记；产权属荔湾教育局所有，公字编号3956-2819。
2008年3月10日，羊城服务部（甲方）、冯瑞祥（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》约定：甲方将坐落在荔湾区文昌北路宝华后街6号的房地产出租给乙方作商业使用，面积350平方米，租期从2007年10月1日至2009年10月30日，其中从2007年10月1日至2008年9月30日的月租金为38500元，从2008年10月1日至2009年10月30日的月租金为39655元；租金按月结算，乙方在每月第5日前现金交付租金给甲方；合同第八条“其他约定”：租赁期内，第3-12年（即2009年11月1日-2019年9月30日），月租金年度递增幅度为3%；其余部分双方协商使用；加建部分若政府职能部门要求恢复原状，乙方无条件服从，自行出资恢复等；若遇不可抗力因素，包括收回作教学用途，乙方须无条件按规定时间撤出。原审庭审中，各方当事人确认荔湾区文昌北路宝华后街6号房屋即荔湾区文昌北路宝华后街4号后座房屋；冯瑞祥另陈述，合同落款处乙方的签名并非其本人所签，是案外人周某所签，但冯瑞祥当时对此知情，确认该合同的真实合法性。
荔湾教育局于2007年7月将案涉场地交付冯瑞祥使用，冯瑞祥未向某甲湾教育局交纳过租金。荔湾教育局称有多次要求冯瑞祥、祥宝公司、玉华宾馆、唐福洪拆除违建、交回场地，但没有书面的依据；冯瑞祥认为荔湾教育局从未主张过收场地，没有交租的原因是双方一直就违章问题在协商。
2007年3月23日，荔湾教育局出具《委托书》，委托羊城服务部负责宝华后街6号物业的租赁事宜。
2007年12月11日，广州市公安局向某乙公司核发《消防安全检查意见书》，核准祥宝公司关于宝华后街6号物业首层（面积480平方米）开业的申请；2008年5月13日，工商部门核准成某甲宝公司，法定代表人为冯瑞祥。2008年9月27日，广州市公安局向玉华宾馆核发《消防安全检查意见书》，核准玉华宾馆关于宝华后街6号（该建筑为11米的三层商业楼）第二层局部、第三层全部（面积共578平方米）宾馆开业的申请；2009年8月10日，工商部门核准成某乙华宾馆，投资人为唐福洪。现案涉物业首层由祥宝公司使用，二三层由玉华宾馆使用。
2008年6月1日，文采公司向羊城服务部出具《证明》称：案涉物业在2008年5月30日办理工商注册手续，成某甲宝公司，从今开始将以祥宝公司与羊城服务部办理相关的一切事务。从即日起，由该物业发生的所有债权债务概由祥宝公司负责。6月2日，祥宝公司向羊城服务部出具《报告》称：祥宝公司租用案涉物业共三层作商业使用，其中，二三层用于服务性公寓，现阶段基本装修完成，正在进行设备调试及相关手续的办理。冯瑞祥与祥宝公司共同确认，两者属同一主体，冯瑞祥代表祥宝公司，祥宝公司也认可冯瑞祥的签名。
2010年4月29日，冯瑞祥（甲方）和案外人李某（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市文昌北路宝华后街6号的二三楼场地出租给乙方作旅业经营使用，共595平方米，租赁期限从2009年8月10日至2016年8月10日，每月租金26000元，每月10号前交纳租金。之后，李某在案涉物业二三楼经营旅业。冯瑞祥陈述，合同落款处甲方的签名并非其本人所签，是周某所签，冯瑞祥对此不知情。
2010年10月21日，唐福洪、周安顺签订《合伙协议》约定二人合伙经营玉华宾馆；二人从2011年初开始接手经营玉华宾馆。2013年3月16日，唐福洪、周安顺签订《转让协议》约定唐福洪将玉华宾馆转让给周安顺。2013年3月20日起，玉华宾馆实际由周安顺经营。周安顺每月向冯瑞姬交纳租金。冯瑞祥确认自2013年1月起有通过冯瑞姬收取玉华宾馆交纳的租金，以及在本案审理过程中收到周安顺通过冯瑞姬的工商银行账号转账支付的2015年5月至9月份租金131000元。荔湾教育局为证明其对于李某、唐福洪承租案涉物业二三层用于经营玉华宾馆并不知情的事实，提供了荔湾教育局从工商部门调取的羊城服务部与李桂林于2009年7月1日签订的《广州市房屋租赁合同》、羊城服务部与唐福洪于2010年12月18日签订的《广州市房屋租赁合同》、荔湾教育局出具的《报告》和《同意书》（两份）、李某与唐福洪于2011年3月17日签订的《协议书》以及玉华宾馆《个人独资企业变更登记申请书》，认为上述材料均是私刻公章假冒荔湾教育局名义办理的，荔湾教育局保留追究刑事责任的权利。冯瑞祥表示对此不知情，签名并非其本人所签。玉华宾馆、唐福洪、周安顺均认为上述材料均是真实合法的。唐福洪为证明其与周安顺在2011年3月至2013年3月期间向冯瑞祥交纳了租金的事实，提供了“周某”和“何某”出具的租金收据，认为周某是冯瑞祥前妻的弟弟，何某是帮冯瑞祥打工的人。荔湾教育局、冯瑞祥以及祥宝公司均对上述收据不予确认。
另查，荔湾教育局称多次向冯瑞祥、祥宝公司催缴欠费，由于对方一直未明确拒绝履约故未采取诉讼等方式，书面的催缴则是分别于2014年1月13日、2015年2月5日发出了《律师函》。第一份《律师函》主张冯瑞祥等欠付租金故要求冯瑞祥等支付2007年4月起的场地使用费的280多万元，第二份《律师函》主张冯瑞祥等支付自2007年4月起（暂计至2014年12月）欠付的租金3913032元。关于为何会在函件中前后对欠费分别主张使用费和租金？荔湾教育局在二审中陈述原因为：2009年6月11日发出要求解除合同的函件，但经办人员是非专业人士并没有留底且并没有要求对方签收，所以2014年1月13日发的《律师函》主张房屋使用费，之后收到对方的《律师函》其并没有提出该异议，因我方并没有证据证明双方租赁关系已解除，故我方又以租金的名义发出后一份《律师函》。而在原审诉讼中，对方代理人在庭上确认了该解除合同的事实，所以我方又由起诉时主张的租金变更为场地使用费。
冯瑞祥、祥宝公司对于荔湾教育局所称多次催缴不予确认，但确认已收到上述律师函。冯瑞祥于2014年1月26日委托律师函复荔湾教育局称，自2009年6月案涉物业处于半空置状态，随后荔湾教育局在提出解除合同意向后，没有再跟进此事，欠付场地使用费的责任并非全在冯瑞祥。冯瑞祥、祥宝公司另认为：前述第一份律师函只能是中断了2014年1月13日之前一年的租金，重新起算的应当是2015年1月13日的诉讼时效，而第二份《律师函》仅是中断2014年2月5日至2015年2月5日的租金诉讼时效，不能追及到2014年1月13日。
荔湾教育局于2015年4月21日向原审法院起诉，请求判令：1.确认荔湾教育局与冯瑞祥于2008年3月10日签署的《房屋租赁合同》于2009年6月11日解除；2.冯瑞祥、祥宝公司、玉华宾馆、唐福洪及周安顺十天内共同将位于荔湾区文昌北路宝华后街6号（现场地址为4号）的房屋（包括首层、二层、三层）腾空交回给荔湾教育局；3.冯瑞祥向某甲湾教育局支付拖欠的租金3913032元（自2007年10月1日起计算，上述金额暂计至2014年12月31日，至实际交回之日止）；4.祥宝公司、玉华宾馆对冯瑞祥的上述债务承担连带责任，唐福洪、周安顺对玉华宾馆的债务承担连带责任；本案诉讼费由冯瑞祥、祥宝公司、玉华宾馆、唐福洪承担。在原审法院2015年5月12日进行的庭审中，荔湾教育局确认其诉讼请求第三项为：冯瑞祥向荔湾教育局支付拖欠的租金3913032元（自2007年10月1日起算），上述金额暂计至2014年12月31日，至实际交回之日止（计算标准：2007年10月1日至2008年9月30日按每月38500元计算；2008年10月1日至2009年9月30日按每月39655元计算；2009年10月1日至2010年9月30日按每月40844元计算；2010年10月1日至2011年9月30日按每月42069元计算；2011年10月1日至2012年9月30日按每月43331元计算；2012年10月1日至2013年9月30日按每月44630元计算；2013年10月1日至2014年9月30日按每月45969元计算；2014年10月1日至2015年9月30日按每月47348元计算；2015年10月1日至2019年9月30日每满一年，每年递增3%，截至2014年12月31日是3913032元）。
在原审法院2015年5月19日进行的庭审中，荔湾教育局、冯瑞祥确认双方于2008年3月10日签订的《房屋租赁合同》于2009年6月11日解除，但之后并未办理场地交接手续。在原审法院2015年10月16日进行的庭审中，荔湾教育局认为合同解除后，冯瑞祥、祥宝公司、玉华宾馆、唐福洪非法占有案涉物业；冯瑞祥、祥宝公司、玉华宾馆、唐福洪认为，双方并没有就解除合同签订书面协议，荔湾教育局也没有收回场地，应视为荔湾教育局放弃对案涉物业主张权利，冯瑞祥、祥宝公司、玉华宾馆、唐福洪属于自由使用案涉物业的状态。
在原审法院2015年10月30日进行的庭审中，周安顺及玉华宾馆表示，案涉物业二三楼自其接手起即是现状，如要搬迁，没有需要拆除的部分。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案的争议焦点为荔湾教育局主张冯瑞祥、祥宝公司2009年起欠付款项的性质以及诉讼时效如何计算？评析如下。
首先，关于款项的性质。其一，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。羊城服务部与冯瑞祥2008年3月10日签订《广州市房屋租赁合同》后，承租人从未向出租人支付款项违约，理应承担相应的违约责任。荔湾教育局虽然于2009年6月11日发出要求解除合同的函件，并主张在2014年1月13日发《律师函》之前亦主张多次要求冯瑞祥、祥宝公司、玉华宾馆、唐福洪拆除违建、交回场地，但没有提供书面依据；冯瑞祥虽然确认收到2009年6月11日的解除合同函，但认为荔湾教育局从未主张过收场地，没有交租的原因是双方一直就违章问题在协商。由上可见，虽然荔湾教育局、冯瑞祥及祥宝公司在原审法院庭审过程中确认案涉房屋租赁合同于2009年6月11日解除，但该确认是发生在一审诉讼过程中，荔湾教育局并无依据证实其在发出该解除函后依照该函行使解除权，而且荔湾教育局亦无依据证实其在2014年1月13日前向冯瑞祥、祥宝公司使用案涉场地提出异议以及主张欠费。因此，在合同约定的租期2009年10月30日届满后，荔湾教育局与冯瑞祥、祥宝公司形成不定期租赁关系。其二，从荔湾教育局主张权利的过程来看，其自称2014年1月13日发《律师函》主张房屋使用费后，因并没有证据证明双方租赁关系已解除，故又以租金的名义于2015年2月5日发《律师函》，其2015年4月21日提交的《民事起诉状》主张冯瑞祥等欠付租金，且在一审2015年5月12日进行的庭审中，荔湾教育局再次确认其诉讼请求第三项为冯瑞祥等欠付的为租金，之后在原审法院2015年10月16日进行的庭审中才主张合同解除后冯瑞祥等应按原合同约定的标准交纳使用金。由上可见，荔湾教育局在提起本案诉讼时仍主张冯瑞祥等欠付的是租金。综上，荔湾教育局主张冯瑞祥及祥宝公司欠付的款项的性质是租金；原审径行认定荔湾教育局主张的为房屋使用费理据不足，本院予以纠正。
其次，关于案涉诉讼时效如何计算的问题。其一，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，第一百三十六条规定“延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年”，如前所述，荔湾教育局主张的租金应适用一年的诉讼时效期间。其二，诉讼时效制度督促权利人及时行使权利。荔湾教育局在冯瑞祥等拒不履行交纳租金义务时本应积极主张权利，但其并无依据在2009年6月11日发出解除函后及时主张收回场地以及清租，现能提供的最早主张权利的依据是2014年1月13日所发出的律师函，在其未能提供依据证实诉讼时效存在中断、中止等情形的情况下，荔湾教育局上诉至少应当从2014年1月13日起倒推2年计算诉讼时效不成立，本院不予采信。
最后，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持”，故原审法院认定荔湾教育局主张的为房屋使用金虽与事实不符，但鉴于冯瑞祥等原审被告未对原审判决提出上诉，故裁判结果可以维持。
综上所述，上诉人荔湾教育局的上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条、三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费16886元，由上诉人广州市荔湾区教育局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一六年三月十五日
书 记 员 张 辉