上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7032号
上诉人（原审被告）周国辉，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人胡飞燕，上海丰兆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈文娟，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人应明，上海元竹律师事务所律师。上诉人周国辉因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初2085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月1日受理后，依法组成合议庭,于2016年8月16日公开开庭审理了本案。上诉人周国辉之委托代理人胡飞燕及被上诉人陈文娟之委托代理人应明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，上海市松江区XX路XX弄XX号房屋的权利人为案外人上海XX有限公司（以下简称XX公司），合计建筑面积1,083.62平方米。2007年11月5日，陈文娟与案外人XX公司签订《房屋租赁合同》一份，约定陈文娟向案外人XX公司承租建筑面积为1,100平方米房屋。租赁期限自2007年12月1日起至2020年8月31日止。合同另对其他事项作了协议的约定。2008年12月11日，陈文娟与案外人XX公司签订《房屋租赁合同补充协议》一份，约定：一、《房屋租赁合同》约定的建筑面积1,100平方米，经实测确认建筑面积为1,083.62平方米；二、合同期间变更为自2009年4月1日起至2023年3月30日止。协议另对其他事项作了协议的约定。原审另认定，2008年3月5日，陈文娟与周国辉签订《租赁合同》一份，约定陈文娟将系争房屋出租给周国辉使用，用途为商场。租赁期限为自2008年6月20日起至2016年6月19日止。合同2-2约定：周国辉承诺，在租赁期内未征得陈文娟书面同意以及按规定须经有关部门审批核准前，不擅自改变上述约定的用途。合同4-2条约定：周国辉先付后用，租金为每三个月支付一次，下一期租金需在上一期租金到期之日30天前一次性付清，逾期支付的，每逾期一日，则周国辉需按平均日租金的150%支付。合同4-3条约定：支付租金方式如下：2008年6月20日至2011年6月19日每年人民币（下同）576,000元，2011年6月20日至2013年6月19日每年租金604,800元,2013年6月20日至2015年6月19日每年租金635,040元，2015年6月20日至2016年6月19日每年租金666,792元。合同4-5条约定：物业管理费由周国辉支付，金额由双方协商。合同5-1条约定：本合同签订七日内，周国辉应向陈文娟支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金，即48,000元，陈文娟收取保证金后应向周国辉开具收款凭证。租赁关系终止时，陈文娟收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定的由周国辉承担的费用外，剩余部分无息归还周国辉。合同5-3条约定：周国辉同意一次性支付陈文娟每年管理费19,800元。合同6-4条约定，周国辉另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得陈文娟的书面同意，按照规定须向有关部门审批的，则还应由陈文娟委托周国辉报请有关部门批准后，方可进行。合同7-2条约定：周国辉返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经陈文娟验收，并相互结清各自应承担的费用。合同7-3条约定：周国辉返还该房屋时，如陈文娟发现该房屋结构、设备和设施被损坏的，陈文娟有权要求周国辉赔偿损失，并可从租赁保证金中扣除。如租赁保证金不足赔偿陈文娟损失的，陈文娟有权进一步要求周国辉赔偿差额。合同8-1条约定：周国辉在租赁期内，不得将该房屋部分或者全部转租他人，除非特殊情况下，事先征得甲方的书面同意。但同一间居住房屋，不得分割转租。合同第9-2条约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的一倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。……（三）周国辉未征得陈文娟书面同意改变房屋用途；……（五）周国辉擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；（六）周国辉逾期不支付租金累计超过15日的。合同另对其他事项作了协议的约定。后陈文娟诉至法院，要求判令：一、解除陈文娟与周国辉于2008年3月5日签订的《租赁合同》；二、周国辉向陈文娟返还系争房屋，并立即搬离，陈文娟扣除保证金；三、周国辉向陈文娟支付租赁房屋恢复原状费用180,000元；四、周国辉向陈文娟支付自2008年6月20日至2016年6月19日期间拖欠的租金1,498,472元；五、周国辉向陈文娟支付违约金749,236元；六、周国辉向陈文娟支付至系争房屋实际返还日止的水、电、天然气费用；七、周国辉向陈文娟支付差旅费、律师费等费用。原审另认定，周国辉曾于2015年2月3日、5月5日、7月28日、11月3日向陈文娟付款各118,000元，合计472,000元。原审再认定，关于陈文娟与案外人XX公司之间的《房屋租赁合同》，案外人XX公司曾于2015年3月向上海市松江区人民法院提起诉讼，法院以（2015）松民三（民）初字第2804号案件立案审理。该案在审理过程中，经法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、陈文娟与案外人XX公司于2007年11月5日签订的《房屋租赁合同》及2008年12月11日签订的《房屋租赁合同补充协议》于2015年12月22日解除；二、陈文娟于2016年6月30日前搬离并向案外人XX公司返还系争房屋。……。原审审理中，周国辉确认对系争房屋整体结构进行改变，将系争房屋公共部分围入商铺，并将公共绿化变更为停车场，但周国辉认为上述改变陈文娟均予以默认；另周国辉确认其将系争房屋转租给6户承租户，用途为饭店、水果店、小吃店等，周国辉将系争房屋转租陈文娟予以了默认，现周国辉已经向上述承租户发函要求其限期搬离。原审中，关于租金，陈文娟认为自2008年6月20日起至2016年6月19日止，按合同约定周国辉尚欠其1,498,472元租金未付，周国辉实际支付租金为3,848,000元。周国辉认为其已经将租金支付至2016年2月20日，合计金额为3,921,600元，在合同履行过程中经双方协商，陈文娟减免了部分租金。原审认为，陈文娟与周国辉签订的《租赁合同》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，双方应恪守履行。关于陈文娟主张解除合同，由于周国辉存在擅自对系争房屋转租、未按约支付租金等违约行为，已经符合约定解除合同的条件，故陈文娟的该项诉讼请求，法院予以支持。合同解除后，周国辉应当将系争房屋返还给陈文娟，并支付自合同解除之日起至实际返还之日止的房屋占有使用费。关于陈文娟主张的恢复原状费用，由于该费用尚未实际产生，且现在也无法确定恢复原状费用的金额，故在本案中不予处理。关于陈文娟主张的租金，根据先付后用，每三个月支付一次的合同约定，周国辉最迟应于2014年12月20日前付清2015年1月18日之前的租金，若2015年1月18日之前的部分租金周国辉尚未支付，陈文娟应当在一年内向周国辉主张权利，即最迟应在2015年12月19日前向周国辉主张权利，而陈文娟没有证据证明其在上述期限内向周国辉主张过权利，故法院依法采信周国辉的辩称意见，依法认定2015年1月18日之前的租金已经过了诉讼时效。关于2015年1月19日至2016年6月19日期间的租金，根据合同约定，周国辉应付931,247元，再根据陈文娟提供的证据显示，自2015年2月至同年11月，周国辉已向陈文娟支付472,000元，故法院依法认定周国辉尚欠陈文娟459,247元。关于陈文娟主张的违约金，根据本案的实际情况，兼顾合同的履行情况，并根据公平原则、诚实信用原则，法院依法酌情确定周国辉支付陈文娟违约金200,000元。关于陈文娟主张的水、电、天然气费用，因陈文娟没有举证证明具体的金额，故在本案中法院难以支持。关于陈文娟主张的差旅费、律师费等费用，缺乏依据，法院不予支持。关于房屋租赁保证金，根据合同约定应为48,000元，根据日常生活经验，该保证金应抵扣水、电、天然气等其他费用，故在本案中暂不作处理。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，于二○一六年五月十日作出判决:一、解除陈文娟与周国辉于2008年3月5日签订的《租赁合同》；二、周国辉于判决生效之日起十日内向陈文娟返还坐落于上海市松江区XX路XX弄XX号房屋（建筑面积1,083.62平方米）；三、周国辉于判决生效之日起十日内支付陈文娟2015年1月19日至2016年6月19日期间的租金459,247元；四、周国辉于判决生效之日起十日内支付陈文娟自2016年6月20日起至上述房屋实际返还日止的房屋占有使用费（按年租金666,792元计算）；五、周国辉于判决生效之日起十日内支付陈文娟违约金200,000元；六、驳回陈文娟的其他诉讼请求。如果周国辉未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,653元，减半收取9,826.50元，由陈文娟负担4,530.50元（已付），由周国辉负担5,296元(于判决生效之日起七日内交付法院)。判决后，周国辉不服，上诉于本院，诉称:合同约定租金三个月为一期，上诉人需提前支付租金，因此其最后一期于2015年11月3日支付的租金对应的期间为2015年12月20日至2016年3月19日；在合同实际履行过程中，双方变更了租金标准，长达二年期间，上诉人均以每季度118,000元的标准支付租金；原审判决的违约金畸高，故要求二审法院撤销原审判决主文第三、四、五项，改判上诉人支付2016年3月20日至2016年6月19日的租金118,000元及自2016年6月20日至房屋实际返还日止的房屋占有使用费（按年租金472,000元计算）。被上诉人陈文娟辩称:上诉人应按照合同约定的租金标准及支付方式支付租金，上诉人有明显的违约行为；原审法院以欠租为基础，根据合同4-2条款计算违约金，并已作相应调整，故其不同意上诉请求。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案双方签订的《租赁合同》于法无悖，双方均应恪守。周国辉主张在合同实际履行中，双方变更了租金标准，但陈文娟认为租金每年递增，根据市场行情有部分调整，但租金标准没有变更为472,000元，周国辉欠付租金。二审中，周国辉陈述就其主张无依据可提供，故本院不予采纳。本院注意到，合同4-3条款对于租金标准有明确约定，各履行期间的租金标准均远高于472,000元，而陈文娟原审中出示的银行交易明细清单显示自2012年始，周国辉基本上按每季度118,000元的标准支付租金，对照合同之约定，可见周国辉长期拖欠租金。周国辉主张其2015年11月3日支付的租金对应租赁期间为2015年12月20日至2016年3月19日，鉴于其二审中陈述租金收据在案外人处，目前无法提供，而在合同履行过程中，其又长期欠租，因此周国辉主张的租金对应期间不能成立，原审判决其承担欠租459,247元，并无不妥，可予维持。合同第4-2条约定，承租人逾期支付租金的，每逾期一日，则承租人需按平均日租金的150%支付。原审2016年4月11日庭审中，陈文娟明确其诉请第五项违约金的主张依据周国辉所欠租金1,498,472元的50%计算而得，因此，本院认为，原审法院参考周国辉长期欠租酌定之违约金合理妥当，应予维持。综上所述，周国辉关于撤销原审判决主文第三、四、五项，改判其支付2016年3月20日至2016年6月19日的租金118,000元及自2016年6月20日至房屋实际返还日止的房屋占有使用费（按年租金472,000元计算）的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币6,070元，由上诉人周国辉负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年九月八日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……