湖南省永兴县人民法院民 事 判 决 书(2015)永民初字第1465号原告何田龙，男。委托代理人廖正亮，湖南星河律师事务所律师。被告湖南汇邦投资有限公司。法定代表人谢意，系该公司总经理。委托代理人李飞，湖南金鸥律师事务所律师。第三人中国工商银行股份有限公司永兴支行。负责人周海涛，系该支行行长。委托代理人李敏菊，女。系中国工商银行股份有限公司郴州分行员工。原告何田龙诉被告湖南汇邦投资有限公司（简称汇邦公司）、第三人中国工商银行股份有限公司永兴支行（简称永兴工行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月19日立案受理，由审判员张臣晖独任审判，于2015年9月16日公开开庭进行审理。原告何田龙的委托代理人廖正亮，被告汇邦公司的委托代理人李飞到庭参加诉讼。2015年9月16日，依原告何田龙申请，本院追加中国工商银行股份有限公司永兴支行为第三人。2015年10月8日公开开庭进行审理。原告何田龙的委托代理人廖正亮，被告汇邦公司的委托代理人李飞、第三人永兴工行的委托代理人李敏菊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告何田龙诉称：2013年3月26日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，根据合同约定，原告交纳了120785元购房款及费用，并通过银行按揭贷款交纳了22142.93元购房款。可被告却不能按约定于2013年12月31日之前将验收合格的房屋交付给原告。2015年8月5日，原告依合同第九条第一项第（2）目之约定，通知被告解除合同，被告于次日收到，合同依法解除。可是被告却迟迟不退还购房款，也未承担违约金。为此特依法提起诉讼，请求法院判决：一、依法解除原告与被告汇邦公司签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告汇邦公司立即退还所收原告购房款及相关费用共计230785元并承担违约金2307.85元，共计233092.85元；三、本案的诉讼费用由被告湖南汇邦投资有限公司承担。诉讼过程中，原告何田龙变更诉讼请求，请求判令：一、依法解除原告与被告汇邦公司签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告汇邦公司支付原告已付购房款154742.56元（含首付款、办理按揭手续费、已交纳的银行按揭款），并承担违约金2307.85元；三、依法解除原告与第三人永兴工行签订的《个人购房借款/担保合同》；四、本案的诉讼费用由被告湖南汇邦投资有限公司承担。被告汇邦公司委托代理人辩称：被告没有按期交房是因为政府调整规划（诉迁安置原因），请求法庭驳回原告的诉讼请求。第三人永兴工行委托代理人辩称：1、我方不应当是第三人，应该是被告方，因为我方与原告方是借贷关系；2、原告没有单方面解除合同的权利，如果原告要求单方面解除，应当先行偿还贷款。经审理查明：原、被告、第三人的举证、质证及本院的认证。原告为支持自己的主张，向本院提交了如下证据：一、商品房买卖合同一份，拟证明1、原告购买了被告永兴隆步行街某商铺一间；2、合同约定被告应在2013年12月31日前将验收合格的房屋交付给原告；3、被告超过60日未交房，原告有权解除合同，并要求被告退还全部房款，并承担1%的违约金。被告质证认为无异议，但不同意解除合同。第三人无异议。二、收据两张，拟证明原告已交购房首付款118365元。被告及第三人均无异议。三、收据一张，拟证明原告交购房办证手续费2420元。四、个人购房借款/担保合同一份，拟证明原告按揭贷款11万支付了购房款。被告质证认为无异议，但是根据合同相对应原则应当有原告自行承担第三人无异议。五、解除合同通知书及邮寄证明，拟证明原告已依法通知被告解除合同。被告质证认为无异议，是事实，但是我方不同意解除合同。第三人无异议。第三人为支持自己的主张，向本院提交了如下证据：一、个人购房借款（按揭）合同，拟证明原告与我方的借贷关系，及我方与被告之间的保证关系。原告及被告均无异议。二、个人住房贷款凭证，拟证明我方依照合同约定向原告发放11万贷款。原告及被告均无异议。三、预告登记证明复印件一份，拟证明第三人已经就该房产办理预告登记。原告及被告均无异议。四、还款账户明细，拟证明1、原告的还款明细，及原告起诉之后，未向我方还款，尚欠我方本息；2.原告10月份的贷款本息未按照合同约定偿还，已经构成违约。（已还本金17235.04元，已还利息16721.26元，合计偿还本息33956.3元。）原告及被告均无异议。本院认证：原告所举5份证据，被告及第三人均无异议，第三人所举的4份证据，原告及被告均无异议。经审查，原告、第三人所举证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院采信。上述本院采信的证据，经审查具备证据效力，可以作为本案的定案依据，结合双方的陈述，查明本案的下列事实。2013年3月15日，原告何田龙与被告签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告汇邦公司位于永兴县西正街汇邦新天地兴隆步行街某房。建筑面积为20.83平方米，单价为10963.26元,总价228365元。约定于2013年12月31日向原告交付商品房,逾期交房超过六十日后,原告有权解除合同,买受人解除合同的,出卖人应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约于2013年3月10日、3月15日向被告共计支付房屋首付款118365元。被告于2013年3月26日在《商品房买卖合同》签字盖章。同年7月18日，原告何田龙与中国工商银行永兴支行、被告汇邦公司签订了《个人购房借款/担保合同》，贷款110000元，并支付了办理按揭手续费2420元。原告履行合同义务后，被告汇邦公司却未能依约如期向原告交房，经原告多次催促后，被告仍然无法向原告交付经验收合格的商品房，且被告的逾期交房时间已达到了双方约定的可以解除合同的条件，截止2015年9月15日，原告已提前偿还贷款本息33956.3元，其中本金17235.04元，利息16727.26。原告以被告的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益，诉至法院，要求判其所请。本案在审理过程中，原告向本院申请了诉讼保全，并交纳保全费1320元。本院认为，本案争议的焦点是：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否解除。二、被告汇邦公司是否应返还原告首付购房款、已还银行的贷款本息、交纳的办证手续费和违约金。三、原告要求解除与永兴工行所签订的《个人购房借款/担保合同》是否支持。四、被告汇邦公司应否返还原告已还银行的贷款本息及原告交纳的银行按揭费用。一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是否解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条约。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的，（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的,(五)法律规定的其他情形。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款，第九十四条的规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。双方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准，登记等手续的，依照其规定。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，具备签订商品房买卖合同的主体资格，且合同未违反法律、行政法规强制性的规定。故该合同合法有效。根据双方合同的约定，原告已付清了购房款，被告应在2013年12月31日前交付商铺给原告。被告未在约定的期限内交付商铺给原告，且无不可抗力和约定的免责事由，故被告未交付商铺的行为已构成违约。根据双方买卖合同第九条的约定，出卖人逾期六十日后未交房的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起六十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。本案的被告逾期交房已超过六十日，根据双方的约定，原告解除合同的条件已成就。故有权解除双方的买卖合同。被告于2015年8月6日收到原告的解除合同的通知，其解除条件成立。被告主张没有按期交房是因为政府调整规划（拆迁安置原因）导致，不同意解除合同，但未提供证据证实，本院不予支持。故本院确认双方签订的《商品房买卖合同》于2015年8月6日已解除。二、被告汇邦公司是否应返还原告首付购房款及违约金。根据法律的规定以及双方的约定，合同解除后，一方取得的财产应返还，本案的原告已交购房首付款118362元给被告，因被告的违约导致双方的《商品房买卖合同》解除，被告取得的原告的购房款118362元应按双方的约定在解除合同通知到达之日起六十天内退还给原告。故原告的该项诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原告要求被告支付违约金2307.85元[（购房总价款228365元+银行按揭费用2420元）×1%，被告汇邦公司认为因双方当事人有约定，应按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。如由被告向银行偿还贷款，违约金的参照基数应当减少。本院认为，被告已构成违约，且已实际收到全部购房款。故原告要求被告支付违约金2307.85元，本院予以支持。三、原告要求解除与第三人永兴工行所签订的《个人购房借款/担保合同》是否支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定：因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案原告向银行贷款110000元，已支付给被告汇邦公司，而汇邦公司因违约使双方的买卖合同至今无法交付，原告无法实现借贷的合同目的。故原告请求解除商品房担保贷款合同有法律依据，本院予以支持。根据该解释第二十五条的规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合同审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。本案的第三人永兴工行作为第三人应诉，仅对原告的起诉进行答辩，未依法向本院提出要求返还贷款的诉讼请求，亦未就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉，本院无法合并审理，故本案仅审理商品房买卖合同纠纷。第三人永兴工行就商品房担保贷款合同可以另行主张权利。四、被告汇邦公司应否返还原告已还银行的贷款本息及原告交纳的银行按揭费用。根据法律的规定，合同的一方当事人违约，造成对方损失的，应予以赔偿。因双方的买卖合同未能实现合同的目的，责任方在被告汇邦公司，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人。截至2015年9月15日，本案的原告已偿还银行的贷款本息33956.3元，故该款被告汇邦公司应直接返还给原告。同理，原告所交纳的按揭费用2420元应由被告汇邦公司返还。原告的该诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告何田龙与被告湖南汇邦投资有限公司签订的《商品房买卖合同》已于2015年8月6日解除；二、解除原告何田龙与第三人中国工商银行股份有限公司永兴支行、被告湖南汇邦投资有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》；三、由被告湖南汇邦投资有限公司返还原告何田龙的购房首付款118365元及违约金2307.85元，限被告于本判决生效之日起十日内支付清；四、由被告湖南汇邦投资有限公司返还原告何田龙所还银行贷款本息33956元，银行按揭费用2420元。限本判决生效之日起十日内支付清；五、驳回原告何田龙其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4896元，减半收取2448元，诉讼保全费1320元，合计3768元。由原告何田龙负担808元，由被告湖南汇邦投资有限公司负担2960元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 员 张臣晖二〇一五年十一月五日书记员代 玉 兰附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。