山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）日民一终字第1182号
上诉人（原审原告）：刘仁环，女。
委托代理人：张春红，山东岚杰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈军，男。
委托代理人：朱先永，山东律苑律师事务所律师。
上诉人刘仁环因与被上诉人陈军租赁合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2015）东民一初字第4045号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：刘仁环自2013年9月与日照中盛包装制品有限公司签订租赁合同，承租该公司位于日照市东港区天津路中盛社区沿街10号用于英语辅导班培训。2013年9月陈军与日照中盛包装制品有限公司、刘克进（该公司股东为刘克进及其女儿刘宁，刘克进股份占90%、刘宁股份占10%）共同签订房屋买卖合同购买了涉案房屋，价款50万元，日照市中盛物业管理有限责任公司出具房屋产权证明，证实房屋属于陈军所有。2014年5月20日至2015年5月20日刘仁环、陈军签订租赁合同产生租赁关系，2015年5月14日双方又协商签订租赁合同一份，合同约定期限自2015年5月20日至2016年5月20日，刘仁环向陈军交纳房租费32000元。合同签订后，因2014年刘克进和赵现兰离婚，法院判决将涉案房产确定为夫妻共同财产，由刘克进补偿赵现兰涉案房产价款的30%。赵现兰多次要求刘仁环与其签订租赁合同，双方发生争执，对刘仁环的培训经营造成一定影响。刘仁环述称2015年8月14日离开涉案房产另行租赁，未锁涉案房屋房门，没有与陈军办理交接手续，陈军则认可刘仁环交付房屋钥匙时间为2015年9月9日。双方均认可现尚欠日照市中盛物业管理有限责任公司2015年7、8月份水电费及物业费共计482元。陈军同意返还刘仁环租金15000元，同时将刘仁环拖欠的水电物业费500元应予扣除，不同意赔偿刘仁环主张的因赵现兰吵闹影响经营致使多名孩子退学产生的经济损失20000元。
原审认定上述事实的证据有刘仁环、陈军双方当事人陈述、房屋租赁合同等。
原审法院认为：刘仁环、陈军之间的房屋租赁关系发生于2014年5月20日至2015年5月20日，后于2015年5月14日双方又协商继续签订租赁合同，从陈军提供的与日照中盛包装制品有限公司签订的房屋买卖合同来看，陈军购买了涉案房屋，取得管理使用权，故刘仁环、陈军之间签订租赁合同发生续租关系合法有效，原审予以确认。由于合同履行过程中，涉案房屋因出售人离婚问题发生权属争议，影响了刘仁环正常使用涉案房屋，但他人吵闹亦确实影响刘仁环的正常经营。现刘仁环已搬离涉案房屋，并要求解除租赁合同，陈军同意解除，原审予以支持。刘仁环2015年8月14日离开涉案房产另行租赁经营，没有与陈军办理房屋交接手续，陈军自认交付钥匙的时间为2015年9月9日，陈军应当按照实际使用时间109天收取房租，故陈军应退还房租费22311元。由于陈军在此过程中并无过错，而由他人引起，故刘仁环要求陈军赔偿经营损失20000元，原审不予支持。由于刘仁环在使用涉案房屋期间产生了水电费及物业费，故2015年7、8月份水电费及物业费共计482元由刘仁环负担，由陈军负责缴纳，从返还刘仁环的租赁费中予以扣除、返还刘仁环21829元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、二百二十七条之规定，原审判决：一、解除刘仁环、陈军签订的租赁合同；二、陈军于判决生效后五日内返还刘仁环租赁费21829元；三、驳回刘仁环要求陈军赔偿损失20000元的诉讼请求；四、驳回刘仁环其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1100元，减半收取550元，由刘仁环、陈军各负担275元。
上诉人刘仁环不服原审判决上诉称：一、原审认定事实错误。刘仁环未与日照中盛包装制品有限公司签订租赁合同，而是与刘克进约定租赁事宜。刘仁环未主动要求解除涉案租赁合同，陈军知晓刘仁环搬离涉案房屋的事实并未表示反对，刘仁环对此不存在过错。二、原审认定合同解除的时间及租金计算方式错误。原审法院在没有任何证据的情况下认定刘仁环租赁涉案房屋109天的事实错误，确定陈军应当退还房屋租金21829元错误。三、关于违约损失问题。根据涉案《房屋租赁合同》第十四条约定内容，“出租方保证该房子正常使用，如有差异甲方全部退还房租”，故陈军因与他人就涉案房屋产权发生纠纷致刘仁环不能正常使用涉案房屋，并造成巨大损失，按照合同约定陈军应该按照合同约定返还全部房租，并承担因合同不能实现产生的所有损失，而不仅仅是返还部分房租。请求二审依法改判。
被上诉人陈军答辩称：原审事实清楚，请求依法维持原判，驳回刘仁环的上诉请求。
二审查明：案外人赵现兰与刘克进离婚纠纷一案，日照市东港区人民法院于2014年6月4日作出（2013）东民一初字第2857号民事判决，刘克进不服该判决提起上诉，本院经审理后作出（2014）日民一终字第755号民事判决。该案经审理查明：“赵现兰与刘克进双方婚后共同财产有：位于石臼街道办事处海滨二路居委产权证号为92090659房屋一套”；“因刘克进在婚姻存续期间与他人同居，存在重大过错，所以原审法院根据财产的具体情况以及本着照顾女方和无过错方的原则，将位于石臼街道办事处海滨二路居委产权证号：92090659，市场价值为386000元的共有房屋判决给赵现兰所有，但其应按照房屋价值的30%即115800元补偿给刘克进”；“赵现兰与刘克进与女儿刘宁出资成立了日照中盛包装制品有限公司，其中刘克进占有90%的股份，刘宁占有10%的股份，该公司正在日照经济技术开发区人民法院进行破产清算，赵现兰与刘克进双方均同意待破产清算完毕后由赵现兰或刘克进再另行主张权利，在本案中暂时不予处理，但赵现兰要求依法确认其对刘克进在该公司的股份享有50%的份额”，判决主文第三项载明：“赵现兰与刘克进对刘克进在日照中盛包装制品有限公司持有的90%的股份各享有50%的份额”。
原审审理过程中，针对涉案房屋是否存在产权纠纷问题，陈军称赵现兰多次到涉案房屋处主张权利并吵闹，2015年6月其向日照经济技术开发区人民法院提起诉讼，要求确认房屋买卖合同的效力。该案现在审理过程中。
原审审理过程中，刘仁环提交其自行计算的账务明细一宗、家长证明一宗，拟证明其因涉案房屋租赁合同解除所造成的损失。陈军对此不予认可。
二审审理过程中刘仁环提交案外人赵现兰与陈军签订的《协议书》一份，拟证明涉案房屋存在产权争议，且陈军与案外人赵现兰约定2015年8月10日之后与刘仁环解除房屋租赁合同。陈军对该份证据质证称，刘仁环提交的该份证据是复印件、不属于新证据，与本案没有关联性。
二审审理过程中刘仁环申请证人王某（女，成某，农民）、史晓燕（女，成某，无业）出庭作证，拟证明陈军与案外人赵现兰对涉案房屋有产权纠纷并且涉案房屋产权不明，刘仁环承租期间无法正常使用，并导致生源损失。王某陈述，其子任某曾在刘仁环开办的助学园学习，后因涉案房屋存在产权争议，其子离开该助学园。史某陈述，其子王泰某曾经在刘仁环开办的助学园学习，后因涉案房屋存在产权争议，影响学习，遂离开该助学园。陈军针对两位证人的证言质证称，1、刘仁环未在举证期限内向法庭提出证人出庭申请，故证人出庭不符合法定的程序，且该证据不是新证据。2、两位证人与刘仁环存在利害关系，证言的真实性存在异议。3、证人证言陈述模糊，不能准确的表达真实意思。4、刘仁环及两位证人所称涉案房屋存在产权纠纷，均是主观判断。请求法庭对该证人证言不予采信。
二审查明的其他事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。从（2014）日民一终字第755号民事判决书查明的事实及判决主文内容看，涉案房屋在刘克进与赵现兰离婚诉讼中并未进行分割，故原审法院认定“因2014年刘克进和赵现兰离婚，法院判决将涉案房产确定为夫妻共同财产，由刘克进补偿赵现兰涉案房产价款的30%”的事实错误，本院予以纠正。原审中陈军提交的2013年3月27日其与日照中盛包装制品有限公司签订的《房屋买卖合同》及日照市中盛包装制品有限公司出具的《房屋产权证明》等证据，能够证明其系涉案房屋合法的管理使用权人，原审据此认定陈军与刘仁环签订的《房屋租赁合同》合法有效正确，双方均应按照合同约定履行相关义务。
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十六条之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。针对涉案房屋是否存在产权争议问题，陈军在原审庭审中称赵现兰多次到涉案房屋处主张权利并吵闹，2015年6月其向日照经济技术开发区人民法院提起诉讼，要求确认房屋买卖合同的效力，结合刘仁环在二审中提交的陈军与赵现兰签订的《协议书》，能够证明涉案房屋因存在产权纠纷影响刘仁环正常使用的事实。刘仁环主张其于2015年8月14日自行搬离涉案房屋，但未与陈军办理交接手续，根据陈军自认的2015年9月9日接手刘仁环交付的涉案房屋钥匙的事实，结合以上法律规定及本案事实，原审认定涉案房屋租赁合同自2015年9月9日解除并无不当，但原审法院认定涉案房屋租赁合同基于当事人自愿解除错误，本院予以纠正。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依照涉案《房屋租赁合同》第一条之约定，涉案房屋租租赁期限为2015年5月20日至2016年5月20日止。结合陈军自认的2015年9月9日接手刘仁环交付的涉案房屋钥匙的事实，原审认定刘仁环承租涉案房屋期间为109天，并判令陈军返还扣除刘仁环应当负担的水电、物业费用后的租赁费21829元正确。刘仁环上诉关于原审认定合同解除的时间及陈军应返还租金计算方式错误的主张不能成立，本院不予支持。
根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决之前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案，刘仁环应当提交证据证明其因房屋租赁合同解除造成的损失，但其在一审中所提交的证据不足以证明其损失，二审中其亦未补充提交相关证据，故原审法院对其要求陈军承担赔偿损失责任的主张不予支持正确，本院予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1100元，由上诉人刘仁环负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨荣国
审 判 员 王林林
代理审判员 徐笑梅
二〇一六年三月十七日
书 记 员 叶 迪