浙江省温岭市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）台温民初字第1438号
原告（反诉被告）：浙江浙大求是物业管理有限公司，住所地：杭州市西湖区天目山路148号浙江大学西溪校区西三教学楼一楼。
法定代表人：徐金强。
委托代理人：黄向皖，浙江丰国律师事务所律师。
委托代理人：余耘，浙江丰国律师事务所律师。
被告（反诉原告）：严岳良。
被告（反诉原告）：张朝东。
两被告委托代理人：王夏兵，浙江法校律师事务所律师。
原告浙江浙大求是物业管理有限公司（以下简称求是公司）与被告严岳良、张朝东租赁合同纠纷一案，原告于2013年10月11日向本院起诉，本院于同日立案受理。同年11月12日，被告严岳良、张朝东提起反诉，本院于当日立案受理。本案审理中，依法组成合议庭，于2014年3月18日公开开庭进行了审理，原告求是公司特别授权委托代理人黄向皖、余耘，两被告特别授权委托代理人王夏兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告求是公司起诉称：2009年6月25日，原告与被告严岳良、张朝东签订营业用房承包合同一份。合同约定原告将位于锦园小区会馆一楼餐厅、三�客房及室内、外游泳池出租给二被告，租赁期限为两年零十一个月，即从2009年8月1日起至2012年6月30日时止。合同签订后，原告依约将上述房屋及游泳池交付给被告，二被告也对租赁物进行了装修。2009年7月31日，二被告缴纳了半年租金126250元和15万元的保证金，现租赁期限早已届满，但两被告至今未腾退租赁物，也未支付其余租金及水、电费，原告经多次催讨无果。为此原告起诉要求两被告支付拖欠的租金1075250元和水、电费263003.73元。本案审理中，原告将诉讼请求变更为要求：1、判令二被告立即腾退锦园小区会馆一楼餐厅、三楼客房及室内、外游泳池。2、判令二被告支付从2013年7月1日起至腾退承租房屋、游泳池之日止的租金（暂计算至2014年2月28日为12957500元）。3、判令二被告支付水、电费263003.70元。
为支持其诉讼主张，原告求是公司向本院提交了下列证据：
1�锦园小区物业管理服务合同（2009年5月26日签订）及锦园小区经营场所经营管理补充协议复印件各一份，用以证明原告取得涉案场所租赁权的依据。
2、营业用房承包合同复印件，用以证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系。
3、水、电费清单，用以证明被告拖欠水、电费的金额。
4、致业委会函件、两被告发送给原告的函件，用以证明原告已将被告发给原告的函件及时寄给了锦园小区业委会的事实。
5、函件两份、特快专递回执，用以证明原告向被告催讨租金的事实。
6、锦园社区居委会证明一份，用以证明原告每年多次向两被告催缴租金及水、电费的事实。
7、锦园小区物业管理服务合同一份（2010年7月10日签订），用以证明业委会于2010年7月10日前解散的事实。
被告严岳良、张朝东答辩并反诉称：原告诉称的原、被告签订营业房承包合同及两被告支付给原告�租金和保证金属实。承包合同签订后，两被告开始招聘工作人员，采购物资及设备，就三楼客房对外营业作各种准备，共计花费66万元。但两被告在向工商部门申领营业执照时，被告知需先向公安部门申领旅馆业特种行业许可证。在此之前，案外人梁某租用了上述场所，且其已向公安部门申领了旅馆业特种行业许可证，致使被告无法办理客房的特种行业许可证和营业执照。而原告及业委会至今未能协助被告注销上述特种行业许可证，上述租赁物一直处于闲置状态，被告经多次与原告交涉无果。为此，两被告反诉要求立即解除承包合同，由反诉被告返还租金126250元、保证金15万元并赔偿经济损失66万元。
为支持其诉讼主张，两被告向本院提交了下列证据：
1、营业房承包合同，用以证明反诉原告与反诉被告签订租赁合同及合同对租赁物用途进行约定的事实。
2、收款收据复印件2张，用以证明反诉原告在2009年7月31日支付给反诉被告半年租金136250元及保证金15万元的事实。
3、企业名称预先核准通知书、租用生产经营场所协议书、温岭市公安局行政审批科出具的情况说明各一份，用以证明反诉原告张朝东以父亲张怀斌的名义，申办温岭市锦园休闲会所，因前承租人梁某办理了三楼客房的特种行业许可证，须由原法定代表人前往办理注销或转让手续后才能办理营业执照。
4、反诉原告致求是公司函、求是公司致锦园小区业委会函各一份，用以证明反诉原告在装修完毕后，由于无法申领旅馆业特种行业许可证，为此发函给反诉被告要求其协助办理相关证件。
5、反诉原告致锦园小区业委会函，用以证明反诉原告在2011年10月21日要求反诉被告赔偿因无法营业所造成的经济损失的事实。
6、费用清单及相关单据一组，用以证明反诉原告对租赁房屋、游泳池进行装修及人员培训所花的费用情况。
反诉被告求是公司答辩称：反诉原告承租房屋用于开办宾馆，应当知道需要办理什么手续，但是反诉原告在明知无法办理特种行业许可证的情况下，还投入大量资金用于装修和员工培训，该部分损失应由其自行负担。反诉原告一直在使用所租赁的三楼房屋和室内、外游泳池，期间也产生了相应的水、电费，故反诉原告拒绝支付水、电费，依据不足。综上，请求人民法院驳回反诉原告的反诉请求。
经庭审举证、质证，本院认证如下：对原告提交的证据1、2、4，被告无异议，本院予以认定。对原告提交的证据3，被告有异议。本院经审查认为，原告在庭审中称水、电费已由社区垫付，但社区并未授权原告对该款进行追偿，故本院对该组证据不作认定。对原告提交的证据5，被告有异议。本院经审查认为，该证据与�告提交的证据4在内容上相一致，予以认定。对原告提交的证据6，被告有异议。本院经审查认为，居委会相关人员无正当理由未出庭作证，故本院对该组证据不予认定。对原告提交的证据7，被告有异议，但其未能举证予以推翻，本院予以认定。对被告提交的证据1、2、3、4，原告无异议，本院予以认定。对被告提交的证据5，原告有异议。本院经审查认为，反诉原告发函时业委会已经解散，故本院对该组证据不予认定。对被告提交的证据6，原告有异议。结合庭审中双方当事人的陈述，本院对被告已就租赁的三楼房屋及室内、外游泳池进行装修及对员工进行培训的事实予以认定。
综上，本院认定案件事实如下：原告求是公司系温岭市锦园小区的物业管理公司。2009年5月26日，锦园小区业委会和求是公司签订补充协议一份，约定求是公司有权将锦园小区会馆一楼、三楼�室内、外游泳池对外承包。同年6月25日，求是公司与被告严岳良、张朝东签订营业用房承包合同一份。合同约定原告将上述房屋及游泳池出租给二被告。具体内容为：（1）租赁期限为两年零十一个月，即从2009年8月1日起至2012年6月30日时止。（2）租金及支付方式为：第一年为225000元，次年为315000元，第三年为330750元。其中每年租金中的15000元为物业服务费用。支付方式为每半年预付当年租金的二分之一。（3）承租人需要交纳履约保证金20万元。（4）租赁房屋用途：一楼用于开办酒店，三楼用于开设客房。室内游泳池全年开放，室外游泳池由承租人自行决定开放时间。（5）合同还对违约责任等条款进行了约定。合同签订后，原告依约将上述房屋及游泳池交付给被告，二被告则对三楼房屋进行了装修并对游泳池进行了修复。2009年7月31日，二被告缴纳了半年租金126250元�履约保证金15万元。合同履行过程中，因案外人梁某已办理的租赁三楼房屋的特种行业许可证尚未注销，致使两被告无法在同一地点办理新的特种行业许可证，同时也无法办理相应的营业执照。两被告曾多次要求原告和原锦园小区业委会解决上述问题，而业委会在2010年7月前已经解散，上述问题一直没有得到妥善解决。另查明，在承包合同约定的租赁期限内，两被告对室内、外游泳池进行了经营，而三楼客房、一楼餐厅一直没有经营，但两被告雇佣的管理人员一直在使用三楼的部分客房。再查明，在两被告租赁期间，三楼房屋和室内、外游泳池的水、电费均由案外人锦园社区居委会所垫付。
本院认为：原告求是公司与被告严岳良、张朝东签订的营业房承包合同，实际为租赁合同。该合同为双方当事人真实意思表示，内容合法，应认定有效。鉴于原、被告约定的租�期限已满，原告求是公司也同意解除承包合同，故对反诉原告要求解除营业用房承包合同的反诉请求，本院予以支持。租赁合同解除后，两被告应及时腾退租赁的房屋和室内、外游泳池。被告在得知三楼房屋无法办理营业执照时，未向原告提出解除租赁合同，原告也未能予以协助，在被告表明不再支付后续租金后，原告也未提出解除租赁合同，致使三楼房屋一直闲置，造成了经济损失的扩大，双方应对此承担相应的责任。结合租赁物的使用时间、租赁物各部分的面积、物业服务合同履行、同地段房屋租赁价格等情况，本院酌定由两被告按租赁合同约定标准的60%支付租金。合同期满后的租金可参照第三年的租金计算。综上，截止2014年2月28日，两被告应支付的租金为853200元（225000元＋315000元＋330750元＋330750元＋330750元＊8／12）＊60%，两被告已支付的租金126250元及保证�150000元应予扣减，故两被告尚需支付576950元。至于2014年2月28日后的租金，宜按月租金27562.5元（330750元／12月）的60%，即每月16537.5元的标准进行计算。原告主张的水、电费，因未获得垫付人的授权，本院不予支持。至于反诉原告主张的经济损失，考虑到反诉原告所花的装修费用中大部分为非正式发票，同时也存在招聘人员过多、培训时间过长、部分费用用于三楼等情形，本院酌定由反诉被告赔偿损失100000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百三十六条的规定，判决如下：
一、解除反诉原告严岳良、张朝东与反诉被告浙江浙大求是物业管理有限公司签订的营业用房承包合同。
二、被告严岳良、张朝东在本判决生效后十日内腾退所租赁的一楼、三楼房屋及室内、外游泳池。
三、被告严岳良、张朝东在本判决生效后�十日内支付给原告浙江浙大求是物业管理有限公司2014年2月28日前的租金576950元。
四、被告严岳良、张朝东在本判决生效后三十日内支付给原告浙江浙大求是物业管理有限公司自2014年3月1日起至实际腾退之日止按月租金16537.5元的标准计算的租金。
五、反诉被告浙江浙大求是物业管理有限公司在本判决生效后三十日内赔偿反诉原告严岳良、张朝东经济损失100000元。
六、驳回原告浙江浙大求是物业管理有限公司的其他诉讼请求。
七、驳回反诉原告严岳良、张朝东的其他反诉请求。
本诉案件受理费18830元，由原告浙江浙大求是物业管理有限公司负担9800元，由被告严岳良、张朝东负担9030元。反诉案件受理费6600元。由反诉原告严岳良、张朝东负担5450元，由反诉被告浙江浙大求是物业管理有限公司负担1150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院�交上诉状和副本一式两份，上诉于浙江省台州市中级人民法院。（在递交上诉状后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求交纳上诉案件受理费元，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，帐号：19-900001040000225089001）。
审 判 长 王淑斌
人民陪审员 方玉春
人民陪审员 王香莲
二〇一四年四月二日
代书 记员 陈 玲