广西壮族自治区崇左市江州区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂1402民初158号
原告:林卫星，男，1965年1月29日出生，壮族，农民，住广西崇左市江州区。
委托诉讼代理人：梁志林，广西安信律师事务所律师。
被告：梁海波，男，1976年12月13日出生，壮族，事业单位工作人员，住广西崇左市江州区。
委托诉讼代理人：赵朔艺，广西欣和律师事务所律师。
原告林卫星诉被告梁海波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年2月28日公开开庭进行了审理。原告林卫星及其委托诉讼代理人梁志林，被告梁海波的委托诉讼代理人赵朔艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林卫星向本院提出诉讼请求如下：1.梁海波应向林卫星支付房屋租金24700元；2.由梁海波承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年5月7日，林卫星与梁海波签订一份《房屋租赁协议书》，约定林卫星将位崇左市江州区层出租给梁海波使用，租期为五年（2013年5月23日至2018年5月23日止），租金为：前三年每年租金49800元，后两年根据市场价格另定。协议签订后，林卫星即将房屋交付给梁海波使用。梁海波在租赁林卫星房屋期间，足额支付租金至2016年10月31日。2016年11月1日之后，梁海波没有按约定足额支付租金。经林卫星多次催促，梁海波于2016年12月8日和2017年3月14日两次共向林卫星支付16800元。2017年8月底，梁海波将系争房屋内属于其的部分东西搬走。按照《房屋租赁协议书》的约定，梁海波2016年11月1日至2017年8月20日应向林卫星支付房屋租金41500元，梁海波只支付了16800元，尚欠24700元未支付。经林卫星多次催促，梁海波至今仍未支付。审理过程中，林卫星变更诉讼请求为：梁海波应向林卫星支付房屋租金17450元。
梁海波辩称，梁海波与林卫星之间的房屋租赁合同已于2017年3月终止，2017年3月前的所有租金，梁海波已经支付完毕。之后，经梁海波、黄健及林卫星协商，由黄健从2017年4月起租用林卫星房屋，所以对2017年4月之后的房屋租金，林卫星应向黄健主张。
根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2013年5月7日，林卫星与梁海波签订《房屋租赁合同协议书》，约定：林卫星将位于崇左市江州区住宅楼租给梁海波使用，租期为5年，从2013年5月23日至2018年5月23日止；前三年每年租金49800元，后两年根据市场价格另定；房租分四个季度支付，每季度12450元，每季度提前两天支付本季度租金。协议签订后，林卫星按约定将房屋交付给梁海波使用。梁海波租赁林卫星房屋期间，已按约定支付房屋租金至2016年10月31日。2016年11月1日之后，梁海波没有按约足额支付房屋租金。经林卫星催促，梁海波于2016年12月8日、2017年3月14日通过其本人账户向林卫星账户转账支付房屋租金16800元，于2017年1月24日通过陈艳梅向林卫星账户转账支付房屋租金4250元，于2017年5月22日通过支付宝转账方式向林卫星账户支付房屋租金3000元，四次共计24050元。2017年8月，梁海波陆续将系争房屋内属于其的财物搬出。2017年9月，林卫星将系争房屋另租给颜伟雄。
以上事实，有《房屋租赁协议书》、银行卡交易明细、证人证言、支付宝转账记录及当事人陈述等证据证实并在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，林卫星与梁海波签订《房屋租赁协议书》后，林卫星已按约定将其房屋交付给梁海波使用，梁海波也依约足额支付房屋租金至2016年11月，可见双方意思表示真实，存在合法的房屋租赁关系。但从2016年11月1日之后，梁海波没有再依约足额支付房屋租金。经林卫星多次催促仍未足额支付房屋租金，梁海波行为已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，梁海波应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现林卫星要求梁海波依约支付房屋租金，有事实和法律依据，本院予以支持。对梁海波辩称系争房屋已在2017年3月经梁海波、林卫星、黄健共同协商转租给次承租人黄健的意见，因林卫星否认认识黄健，也否认存在三方共同协商的事实，而梁海波即未能提供黄健基本身份信息又未能举证证实系争房屋已转租给第三人黄健，应由梁海波承担举证不能的不利后果，故对梁海波此项辩解意见，本院不予采纳。
关于本案合同终止时间。2016年11月之后，梁海波欠付房屋租金，经林卫星催付仍未完全履行支付房屋租金义务，梁海波行为已属迟延履行主要债务，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”规定，林卫星可以解除房屋租赁协议。本案中林卫星在梁海波未履行合同主要义务时已电话通知梁海波解除租赁合同，而梁海波也于2017年8月搬离系争房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”规定，可认定本案合同终止时间是2017年8月。对梁海波辩称系争合同已在2017年3月由双方协商一致予以解除的意见，因林卫星予以否认存在协商解除，而梁海波在2017年5月22日仍向林卫星支付房屋租金，梁海波也未能举证证实双方已协商解除合同，本院对梁海波此项辩解不予采纳。
关于梁海波尚欠的房屋租金数额。合同解除后，尚未履行的权利义务，终止履行；但合同终止前履行合同义务不符合约定的，履行合同义务不符合约定的一方应承担继续履行的义务。本案中，双方约定后两年租金根据市场价格另定，但双方在履行过程中仍按前三年的租金标准继续履行，可认定双方已就后两年的租金支付标准达成协议，表现为梁海波主张其在2017年1月24日前已足额支付租金至2017年3月，五个月共21050元，庭审中林卫星亦主张按每月租金4150元进行计算后两年租金。根据双方达成的协议，梁海波从2016年11月1日至2017年8月应向林卫星支付房屋租金总数为41500元，现梁海波仅支付了24050元，尚欠17450元。对尚欠的房屋租金，梁海波应承担继续履行的义务。
综上所述，梁海波应继续向林卫星支付房屋租金17450元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
梁海波应向林卫星支付尚欠房屋租金人民币17450元。
上述给付金钱义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费418元，因适用简易程序减半收取计209元，由被告梁海波负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。
审判员 覃东坡
二〇一八年三月十九日
书记员 莫龙欢
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
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（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
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第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
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第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。