辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽民终1298号
上诉人（原审原告）：张秉慧，男，1959年8月22日生，汉族，住葫芦岛市龙港区。
委托诉讼代理人：张俊艳，辽宁景博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱雅姝，辽宁景博律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海浦东发展银行股份有限公司大连分行。住所地�大连市沙河口区会展路**号。
负责人：董军，该分行行长。
委托诉讼代理人：刘方胤，该分行职员。
委托诉讼代理人：李玉贵，该分行职员。
原审第三人：辽宁金鑫房地产开发有限公司。住所地：葫芦岛市开发区。
法定代表人：刘锦宁，该公司经理。
委托诉讼代理人：郭紫葳，辽宁凯阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘子柱，辽宁凯阳律师事务所律师。
上诉人张秉慧因与被上诉人上海浦东发展银行股份有限公司大连分行（以下简称浦发银行大连分行）、原审第三人辽宁金鑫房地产开发有限公司（以下简称金鑫公司）案外人执行异议之诉一案，不服大连市中级人民法院（2017）辽02民初193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月13日立案后，依法组成合议庭，于2017年12月20日公开开庭进行了审理。上诉人张秉慧的委托诉讼代理人张俊艳，被上诉人浦发银行大连分行的委托诉讼代理人刘方胤，原审第三人金鑫公司的委托诉讼代理人郭紫葳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张秉慧上诉请求：1.请求撤销原审判决，并依法改判“不得执行该执行标的即张秉慧购买第三人金鑫公司开发建设的兴城海上钓鱼台C7幢1单元14层1401号房屋并解除查封”或发回重审。2.请求判令一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：（一）在人民法院查封之前，上诉人与第三人签订《商品房买卖意向书》系真实合法有效的书面商品房买卖合同。一审法院不予认定存在错误。2010年6月12日，上诉人张秉慧与第三人签订《商品房买卖意向书》系双方真实意思表示的购房合同。且上诉人为了购买案涉房屋特意向葫芦岛市住房公积金管理中心申请贷款。上诉人张秉慧与第三人存在买卖房屋的真实交易行为，且已经通过贷款的方式支付了购房款。因此，双方签订的《商品房买卖意向书》可以作为真实合法有效的购房合同。一审法院不予认定存在错误。（二）案涉房屋系上诉人张秉慧为了生活居住所购买，且名下无其他用于居住的房屋。一审法院推定其另有住房从而不得排除执行存在错误。在原审中，上诉人已经对案涉房屋的占有及居住状态进行了举证及充分的说明。且被执行房屋所在地的兴城市产权中心也出具了上诉人张秉慧在兴城没有其他用于居住的房屋。关于“无其他用于居住的房屋”的问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》理解与适用一书中已经作出了明确说明，其指买受人在被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋。因此在本案中�只要上诉人张秉慧在被执行房屋所在地即兴城长期居住且无其他用于居住的房屋即可，与上诉人张秉慧在户籍所在地的房屋情况无关。一审法院以拒绝提供户籍所在地房产查询信息从而推定另有住房不能排除执行，明显存在错误。综上，一审法院认定事实错误，上诉人张秉慧符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条排除执行的条件。恳请贵院依法支持上诉人的上诉请求。
浦发银行大连分行辩称：1、上诉人提出的申请商品房公积金贷款已证明购买该房屋，但提交的证据不足以证明事项。上诉人申请公积金的贷款合同写明的龙港区的住房，案涉房屋处于葫芦岛兴城市。根据金鑫房公司提供的收款收据上诉人于2010年6月8日已经支付近30万元房款，但又在2010年6月21日签订了公积金贷款合同以及对应的担保与抵押合�，时间上与客观常识不符。且提交的还款明细从2010年10月10日开始还款，这几份证据的时间存在明显的冲突无法共同证明案涉房屋办理了公积金贷款。2、上诉人声称案涉房屋系其为生活购买，且无其他房屋。被上诉人认为提供的仅仅是上诉人在兴城市且在开庭前某一日名下没有房屋，并不能证明在案涉房屋在查封期间2014年8月7日至今其名下没有房产或未进行房产交易。3、上诉人与第三人在购房意向书中约定一次性付款，然后办理了贷款，金鑫公司出具了30余万元的收款收据，这些事项存在明显矛盾。4、上诉人夫妻双方均在葫芦岛市内工作到距离工作地点数十公里外购买房屋并声称长期居住，有与常理存在明显的出入。综上被上诉人不同意上诉人的上诉请求。
金鑫公司述称：（一）第三人与上诉人签订的《商品房意向书》依法成立并生效，对双方当事人具有法律约束力，该份意向书可以认定合法有效的买卖合同。第三人于2010年与上诉人签订了《商品房意向书》，该协议书为有效合同。首先，该协议书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制效力性规定，不违反公序良俗。其次，该协议书内容具体明确，详细约定了案涉房屋的坐落位置、面积、出售价款及其支付方式、权利义务、违约责任等事项，完全具备商品房买卖合同的基本内容。第三，第三人依法取得了案涉房屋商品房预售许可，符合商品房预售的相关规定。（二）第三人与上诉人已经依据《商品房意向书》履行了主要合同义务，合同履行完毕。首先，上诉人已经向第三人履行全部付款义务。其次，第三人已经将案涉房屋交付给上诉人。鉴于此，双方已经履行了主要合同义务。（三）案涉房屋不属于人民法院查封范围。从法院向兴城市房产处下发的《协助执行通知书》的内容看，法院的查封标的为“未售出”的房屋。通过以上分析，案涉房屋已经出售给上诉人，不属于法院的查封范围。同时，在执行过程中，法院以“房屋销售是否在兴城市开发办备案”作为案涉房屋“是否出售”的判断标准存在错误。商品房销售的备案行为系行政管理手段，是行政部门对商品房销售情况的宏观掌握，并不对合同效力、合同履行产生影响，行政管理行为不决定房屋是否售出。房屋是否售出，取决买卖双方是否对买卖房屋达成意思表示一致，是否履行了买卖合同的主要合同义务。（四）人民法院对案涉房屋予以查封缺乏事实及法律依据。根据最高法院执行规定等相关司法解释，人民法院不应对买受人支付了50%房款的房屋采取查封措施。第三人与上诉人已就案涉房屋签订了合法有效的《商品房意向书》，上诉人支付了全部房款并�际占有案涉房屋，在情况下查封案涉房屋损害了上诉人及第三人的合法权益，其查封行为缺乏事实及法律依据。综上，上诉人作为商品房消费者对案涉房屋享有物权期待权，其有权排除执行。恳请贵院依法裁判。
张秉慧向一审法院起诉请求：请求判决撤销对位于兴城海上钓鱼台住宅小区C7幢1单元14层1401号房屋的强制执行，并解除查封；诉讼费由浦发银行大连分行承担。
一审法院认定事实：浦发银行大连分行与大连渤船港机重工股份有限公司、大连渤船重工船舶修造有限公司、葫芦岛渤船重工渤海造船有限公司、金鑫公司以及徐鸿国金融借款合同纠纷一案，原审法院于2014年8月7日作出(2014)大民三初字第216号诉讼保全民事裁定，查封了金鑫公司所有的土地证号为兴国用(2010)G1440043号、兴国用(2010)G1440324号、兴国用(2010)G14403**号三块土地对应的地上建�物，其中包括了案涉的兴城海上钓鱼台C7-1-1401室房屋。2016年1月26日，原审法院作出(2014)大民三初字第216号《民事判决书》，判决大连渤船港机重工股份有限公司于判决生效后十日内给付浦发银行大连分行借款本金8000万元，金鑫公司等对上述债务承担连带清偿责任。因大连渤船港机重工股份有限公司未履行生效法律文书确定的义务，浦发银行大连分行向原审法院申请执行。2016年7月21日，原审法院作出(2016)辽02执170号执行裁定，续查封上述房产，查封期限三年。张秉慧以案外人身份向原审法院执行部门提出执行异议。原审法院于2017年3月28日作出（2017）辽02执异54号《执行裁定书》，裁定驳回张秉慧的异议。张秉慧不服该裁定，遂向原审院提起本案诉讼。
另查，2010年6月12日，张秉慧和第三人金鑫公司签订了《商品房买卖意向书》，约定第三人将其位于兴城海上钓鱼台C7-1-1401室房屋出售给张秉慧，房屋价款321,701.00元，2010年5月25日，石丽华向第三人支付定金5,000.00元；2010年6月5日张秉慧向金鑫公司支付20,000.00元；2010年6月8日张秉慧、石丽华向金鑫公司付款74,971.00元；2010年6月12日张秉慧向金鑫公司支付221,730.00元。金鑫公司的集团公司向张秉慧出具了《收款收据》。
2010年6月17日，张秉慧以购买兴城海上钓鱼台小区C7-1-1401号房屋为由向葫芦岛市住房公积金管理中心申请贷款25万元。《葫芦岛市住房公积金贷款审批表》上载明“所购住房建筑面积82.71平方米，每平方米售价为3989.54元”。
2010年6月21日，张秉慧与中国银行股份有限公司葫芦岛分行、葫芦岛市住房置业担保有限责任公司签订《购房借款合同》、《担保与抵押合同》。
2010年7月8日，葫芦岛市住房公积金管理中心通过中国银行股份有限公司葫芦岛分行向张秉慧发放公积金贷款25万元。2014年11月19日，张秉慧一次性还清公积金贷款。
2014年8月7日，原审法院作出(2014)大民三初字第216号诉讼保全民事裁定，查封了金鑫公司三块土地对应的地上建筑物，其中包括了案涉房屋。
2014年9月10日，张秉慧与第三人金鑫公司签订《商品房买卖合同》一份，约定张秉慧购买第三人金鑫公司开发建设的兴城海上钓鱼台第9-23幢1单元1401号房屋，单价为每平方米3889.55元。该《商品房买卖合同》尾部加盖了兴城市建设综合开发办公室商品房销售审批专用章。同日，金鑫公司向张秉慧出具了入住通知单。
一审法院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列�形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，虽然张秉慧提供收款收据证明其已支付了购房款，但是否构成阻却执行，仍需审查是否符合另两项条件。张秉慧与第三人之间签订正式《商品房买卖合同》的时间及张秉慧持有的入住单均为2014年9月10日，即交房时才签订书面买卖合同，而案涉房屋被查封的日期是2014年8月7日，即人民法院查封时，张秉慧尚未占有案涉房屋。另外，张秉慧拒绝提供其户籍地房产查询信息，应推定其另有住房，案涉房屋不符合系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋条件。由此可见，原告的执行异议不符合前述司法解释的规定，其不具有�抗司法执行的权利，对原告要求停止执行的诉请不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：驳回张秉慧的诉讼请求。案件受理费6,126.00元，由张秉慧负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。除下列事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。另查明，2014年9月10日，张秉慧与第三人金鑫公司签订《商品房买卖合同》，约定张秉慧购买第三人金鑫公司开发建设的兴城市钓鱼台路9-23号楼1单元1141号房屋。
本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》�二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，第一，案涉房屋于2014年8月7日被法院查封，虽然张秉慧与金鑫公司于2014年9月10日签订《商品房买卖合同》，但是2010年6月12日张秉慧与金鑫公司已签订了《商品房买卖意向书》，双方对案涉房屋的座落位置、面积、出售价款及其支付方式、权利义务、违约责任等事项进行了约定，具备商品房买卖协议的主要内容，且不违反法律法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，应当认定案涉房屋查封前双方建立了合法有效的房屋买卖关系。第二，兴城市不动产登记中心出具的《无房屋产权证明》载明“在其产权产籍管理信息系统中无产权登记信息”，说明张秉慧在兴城市没有其他用于居住的房屋。第三，张秉慧已按合同约定支付了全额购房款，金鑫公司并无异议，且其集团公司向张秉慧出具了收款收据。第四，浦发银行大连分行虽然对张秉慧全额支付购房款及是否无其他住房有异议，但均未举证证明其主张，对其答辩意见本院不予支持。
综上，张秉慧为生活居住，在案涉房屋查封前与金鑫公司建立了房屋买卖关系，支付了房款并实际占有，其上诉请求成立，应停止对案涉房屋的执行，原审判决驳回其诉讼请求不妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销大连市中级人民法院（2017）辽02民初193号民事判决；
二、不得执行该执行标的即张秉慧购买辽宁金鑫房地产开发有限公司开发建设的兴城市钓鱼台路9-23号楼1单元1141号房屋（原房号：兴城海上钓鱼台住宅小区第C7幢1单元14层1401号）。
一审案件受理费6,126.00元，二审案件受理费6,126.00元，共计12,252.00元，由上海浦东发展银行股份有限公司大连分行负担。
大连市中级人民法院（2017）辽02执异54号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏本营
审 判 员 谭 弘
审 判 员 蒋 策
二〇一八年四月九日
法官助理 李 硕
书 记 员 张博涵