湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂洪山民商初字第00571号
原告：徐郁，女，1975年11月28日出生，汉族，中国地质大学职工，住中国地质大学东区*栋***室。身份证号码：4201051975********。
委托代理人：韩端红，湖北阳阳律师事务所律师。特别授权代理。
被告：李芬芬，女，1991年10月13日出生，汉族，无业，现住武汉市洪山区鲁磨路无线电小区*栋*单元*楼。身份证号码：4209211991********。
第三人：马有财，男，1967年2月15日出生，回族，住青海省门源回族自治县青石咀镇红沟村萨拉沟**号。身份证号码：6322211967********。
委托代理人：马海明，个体工商户。特别授权代理。
原告徐郁诉被告李芬芬及第三人马有财房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月2日受理后，依法适用普通程序，于2015年7月30日公开开庭进行了审理。原告徐郁及其委托代理人韩端红、被告李芬芬、第三人马有财的委托代理人马海明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐郁诉称，2014年11月19日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定原告将位于中国地质大学南望山庄小区一栋一楼3号门面出租给被告用于商业经营，租赁期限自2014年12月1日至2016年11月30日，被告不能经营餐饮，被告转租必须事先征得原告书面同意。合同签订后，被告交纳了押金和半年的租金。2015年4月10日左右，原告发现被告违反合同约定，擅自将租赁门面转租给第三人经营兰州拉面后，多次要求被告立即停止转租，没有任何效果。被告擅自转租门面的行为损害了原告的合法权益，第三人经营兰州拉面还会污染小区环境，受到了小区业主强烈反对。原告为维护合法权益，请求法院依法判令：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、确认被告与第三人签订的《房屋租赁合同》无效；3、判令被告与第三人立即腾退租赁门面，被告支付租金至腾退租赁门面之日止；4、本案诉讼费用由被告承担。
原告徐郁为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据一：《房屋租赁合同》一份，证明：原被告于2014年11月19日签订了房屋租赁合同，被告承租原告自有的、位于中国地质大学南望山庄小区一栋3号房，被告保证不经营餐饮，转租必须经原告书面同意。租期自2014年12月1日至2016年11月30日，合同还约定了租金标准及支付方式等。
证据二：租赁门面相片2张（其中第一张拍摄于2015年5月13日，第二张拍摄于2015年7月14日），证明：被告将租赁门面转租给他人经营餐饮。
证据三：短信记录，证明：原告发现被告擅自转租门面后，要求被告立即停止转租，无果，通知被告于2015年5月12日起解除租赁合同。
证据四：情况说明（3份），证明：被告擅自转租门面给马有财经营餐饮，引起南望山庄业主的强烈反对，原告、南望山庄物业及地大社区多方要求被告停止转租，没有效果。
证据五：电话录音，证明：租赁门面转租给马有财的事实。
被告李芬芬辩称，我与原告签订租赁合同后，当时我们没有转租，是与第三人合作，做新疆特色食品，后因为经营理念不同，把股份转让给马有财了，对原告的四项诉讼请求不予认可。
第三人马有财辩称，被告李芬芬与第三人是合作关系，并有合作协议，被告与原告是有合同的，合同并没有到期，我方并没有违反合同约定，我方缴纳房租至2016年5月，我不认可原告的诉讼请求，且不愿意腾退。
被告李芬芬为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一：合作协议一份，证明：被告与第三人是合作关系。
证据二：股份转让协议一份，证明：被告经营不下去把股份转让给第三人。
第三人马有财未向本院提交证据。
经庭审质证，被告李芬芬对原告徐郁提交的证据一到证据四的真实性均无异议，对证据五不清楚。第三人马有财对原告提交的证据一到证据四的真实性均无异议，对证据五有异议，认为是原告设的圈套。原告徐郁对被告李芬芬提交的证据一、证据二的真实性均有异议，认为该证据与原告所提交的得到被告李芬芬及第三人马有财认可的证据相冲突。第三人马有财对被告李芬芬提交的证据一、证据二的真实性均无异议。
本院审查认为，对原告提交的证据一到证据四，真实性均无异议，本院予以采信。对原告提交的证据五，被告李芬芬表示其对该证据的内容不清楚，第三人马有财认为该证据是原告设的圈套，二者既没有否认该证据的真实性也没有举证证明该证据的非真实性，本院予以采信。原告徐郁对被告李芬芬提交的证据一、证据二的真实性均不予认可，认为该证据与原告提供证据相冲突。被告未向本院提交其列举的二份证据，且该证据系属二人私下签订，无法确定其真实性，本院不予采信。
经审理查明，2014年11月19日，原告徐郁与被告李芬芬签订《房屋租赁合同》一份，合同约定原告将位于中国地质大学南望山庄小区一栋一楼3号门面出租给被告，原告为出租方，被告为承租方。租赁期限自2014年12月1日至2016年11月30日。合同第5条约定，租赁期间，被告如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先征得原告的书面同意；取得使用权的第三方即成为该合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担乙方的义务。合同第6.6条约定，被告保证承租原告的房屋作为商业用房使用，不能经营餐饮，如改变经营项目必须在一个月前报原告，经原告书面同意方可改变经营项目。合同签订后，被告交纳了押金和半年的租金。2015年4月10日，被告将租赁门面转租给第三人经营兰州拉面，但未经过原告的同意。第三人缴纳房租至2016年5月，后原告多次与被告联系，要求其停止转租行为，并规劝第三人腾退门面，但没有取得任何效果。
本院认为，本案系属房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。但被告未经原告同意，擅自将租赁门面转租给第三人马有财。故被告李芬芬的转租行为无效。对于确认被告与第三人转租行为无效的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此，对于原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，对于要求被告与第三人立即腾退租赁门面，被告支付租金至腾退租赁门面之日止的诉讼请求，本院也予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条和第二百二十四条之规定，判决如下：
一、解除原告徐郁与被告李芬芬签订的《房屋租赁合同》；
二、确认被告李芬芬与第三人马有财的转租行为无效；
三、被告李芬芬及第三人马有财于本判决书生效之日起十五日内腾退租赁门面，被告李芬芬向原告徐郁支付房屋使用费至实际腾退租赁门面之日止。
负有给付金钱义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，由被告李芬芬承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；帐号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 瞿汉春
审 判 员 陈 敏
人民陪审员 邱 斌
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 刘 明