杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0106民初6620号原告：杭州华迈资产管理有限公司，住所地：杭州市下城区庆春路296号603室。法定代表人：胡攀，总经理。委托诉讼代理人：郑超，男，1987年6月6日出生，汉族，该公司职员，住杭州市余杭区。委托诉讼代理人：吴恩洋，男，1979年10月16日出生，汉族，该公司职员，住杭州市余杭区。被告：徐仁华，男，1981年8月10日出生，汉族，住杭州市西湖区。被告：丁玎，女，1982年7月21日出生，汉族，住杭州市西湖区。两被告共同的委托诉讼代理人：方博，浙江颂杭律师事务所律师。两被告共同的委托诉讼代理人：刘珂珂，浙江颂杭律师事务所律师。原告杭州华迈资产管理有限公司（以下简称原告）诉被告徐仁华、丁玎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月27日受理后，依法由审判员何亦波独任审判，于2017年10月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑超，被告徐仁华与被告丁玎共同的委托诉讼代理人方博、刘珂珂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2015年4月21日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还原告已经支付的租金48151.5元（自2017年3月29日至2017年10月20日，计6.83个月）；3.判令被告返还原告已经支付的押金7050元；4.判令被告赔偿违约金84600元（按合同总租金423000元的20%计算）；5.判令被告赔偿原告赔偿给租客的损失8460元；6.本案诉讼费包括财产保全费用均由被告承担。事实与理由：2015年4月21日，原告与两被告就杭州市西湖区文三路133号恒升花苑1幢3单元（恒泰阁）903室房屋签订一份《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2015年4月21日至2020年4月20日止，月租金7050元，租金每6个月支付一次，原告可以转租房屋。合同签订后，原告按约支付了租金并交纳了押金。2017年3月21日，原告将到期应付的半年租金汇入合同指定的租金收款账户后，两被告以其有其他民事纠纷被起诉，银行账户被法院冻结为由，要求原告将2017年4月21日至2017年10月20日期间的应付租金再重新汇至别的账户，原告予以拒绝，两被告也未出具书面要求更换收款账户的确认书。2017年3月27日，被告徐仁华电话通知原告业务员，声称因原告不同意将租金汇至其他账户，其已向房屋所在地电力部门申请注销电表用户，近期会有人上门拆电表。原告联系电力部门确认被告徐仁华的说法属实后，在2017年3月29日与转租的租客达成协议，赔偿租客相应费用后解除合同。由于被告的原因，原告无法正常对外出租房屋，导致合同无法继续履行，被告应承担相应的违约责任。原告为维护自身的权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告徐仁华与被告丁玎共同辩称：在合同履行中，被告确实提醒过原告，因为涉及群租需注意用电安全，并提醒原告杜绝群租行为。被告从未要求电力部门对案涉房屋停止供电，事实上电力部门也未实际对案涉房屋停止供电。原告对其租客的赔偿行为系原告自身经营导致的结果，被告不存在任何过错，无需承担赔偿责任。原告无理由单方面解除合同的行为不具有法律效力，合同应当视为正常履行，原告应当支付租金至2017年10月20日。被告在履约中无违约行为，请求判决驳回原告的诉讼请求。原告向本院提供如下证据：1.房屋租赁合同1份，证明原、被告签订了《房屋租赁合同》并约定了相关权利。2.房屋产权证及平面图各1份，证明案涉房屋系被告所有的事实。3.打款凭证4份，证明原告按照合同约定支付租金及押金的事实。4.业务回单1份，证明被告2017年3月27日申请办理电表注销，电力部门已于2017年4月12日办理完毕的事实。5.租赁合同4份，证明由于被告将电表注销，导致原告无法对外租房屋的事实。6.收条4份，因被告违约导致原告赔偿租客损失的事实。7.民事判决书2份、民事裁定书1份，证明被告因负债被冻结银行账号，提出要求原告将之前已支付的租金重新打至其他收款账号，双方未能协商一致的情况下，被告注销用电账户构成违约的事实。8.授权委托书，证明原告授权杭州房家加资产管理有限公司对外出租房屋的事实。9.企业信用信息报告1份，证明原告系杭州房家加资产管理有限公司全资子公司的事实。10.租赁合同7份，证明原承租原告房屋的租客因为被告注销电表违约，导致原告给租客另行安排住房，并非原告经营造成的事实。11.银行回单4份，证明因为被告注销电表的违约行为，原告对租客进行违约金赔偿8460元的事实。12.杭州供电公司证明1份、业务截图2份，证明被告于2017年3月27日向电力部门申请销户，电力部门因有不可销户的客观情形未予销户的事实。原告提供的证据，经质证，两被告对证据1的三性无异议，合同约定承租人不能超过4人，不得改变房屋结构，原告存在违约行为；证据2，三性无异议；证据3，三性有异议，原告未将租金汇至合同指定账户；证据4，三性均有异议；证据5，三性有异议，合同的出租人及收款人系杭州房家加资产管理有限公司，本案原告的主体不适格；证据6，三性有异议，电力部门并未上门拆除电表，且承诺书没有落款时间，无法确定证据形成的时间，且承诺书的内容与证据5存在矛盾之处；证据7，真实性及合法性无法确认，关联性有异议，与本案无关；证据8的三性不予认可；证据9，真实性、合法性无异议，但子公司系独立公司；证据10，与本案无关；证据11，付款时间与原告主张的与租客解除合同的时间不一致；证据12，真实性、合法性无异议，但被告并不是申请销户，而是咨询群租情况能否销户。被告向本院提供如下证据：1.房屋租赁合同1份，证明原、被告之间存在租赁关系，合同约定原告转租后的承租人即房屋的实际使用人不得超过4人的事实。2.证明1份，证明案涉房屋所有人系被告徐仁华，案涉房屋在租赁期间主体结构被拆改变动过，且属于群租，实际居住人为5人，涉案房屋用电及电表一切正常，未有拆除的事实。3.光盘，证明2017年4月14日和2017年9月1日案涉房屋现状的事实。4.证明2份，证明2015年4月21日至2017年9月14日期间，涉案房屋的电表运转正常不存在停止表计供电的事实，及原告已经知道涉案房屋的电表不会销户供电不会停止的事实。被告提供的证据，经质证，原告对证据1的三性无异议，证明对象有异议，原告实际出租时居住人数未超过4人，被告亦知晓案涉房屋是用于转租的；证据2，三性有异议，证明出具单位对群租无权认定，且该证据属于证人证言，不符合证据要件；证据3，真实性无法确认，系被告自行录制；证据4，真实性无异议，关联性有异议，原告通过客服询问，注销程序以及完毕，只是未上门拆除。原、被告提供的证据，本院认证如下：原告提供的证据1-3、8、9，本院予以认定；证据4、12，本院对被告申请销户，但电力部门因案涉房屋内有人居住停止销户，正常供电的事实予以认定；证据5、6、10、11的真实性，本院予以认定，但对证明对象不予认定；证据7的真实性，本院予以认定，但与本案不具有关联性。被告提供的证据1、4，本院予以认定；证据2，对案涉房屋系被告所有及案涉房屋未停止供电的事实，本院予以认定；但对案涉房屋主体结构是否存在拆改及是否涉及群租，本院不予认定；证据3，系被告自行录制，本院不予认定。本院经审理认定本案事实如下：2015年4月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定被告将位于杭州市西湖区文三路133号恒升花苑1幢3单元903室房屋出租给原告，被告同意原告在不破坏房屋结构的基础上对该房屋进行装修并转租盈利，租赁期间自2015年4月21日至2020年4月20日，每月租金7050元（此价格不包含物业费及税费），租金每六个月支付一次，原告在签订合同并交纳首期租金时交付被告7050元作为押金，待租赁期限满，被告验房后，原告将该房屋钥匙交于被告，同时被告将此押金全部归还原告。合同另对违约责任作出约定：租赁期限内，被告需要提前收回该房屋的，或原告须提前退租的，应提前三十日通知对方，并按合同约定租赁期限的所有租金的20%支付违约金；在结算应承担的各项费用后，被告应退还原告尚未发生的相应租金。合同签订后，被告将约定的房屋交付给原告，原告向被告支付押金7050元，并支付租金至2017年10月20日。2017年3月27日，被告徐仁华向电力部门对案涉房屋电表申请销户，电力部门经现场查勘后于2017年4月12日终止销户流程。审理中，被告表示同意解除原、被告签订的《房屋租赁合同》。原告已将租赁的房屋交还给被告。本院认为，原、被告之间的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告认为被告徐仁华在租赁期间向电力部门申请注销案涉房屋电表的行为违反合同约定，致使原告无法继续对该房屋使用、收益，故而要求解除合同，并要求被告返还租金、赔偿违约金及损失。但根据本院查明的事实，被告申请注销电表的行为事实上并未导致电力部门对案涉房屋予以销户停电，未对原告使用案涉房屋构成实际影响，原告主张被告违约不具有事实依据，故本院对原告要求返还租金、支付违约金及赔偿损失的请求不予支持。鉴于原、被告目前已无继续履行该合同的意思表示，被告亦在庭审中同意解除案涉合同，故本院确认原、被告之间的租赁合同于2017年10月23日解除。关于原告主张返还押金的请求，因原、被告已在审理中对案涉房屋进行了交接，现案涉租赁合同已解除，故本院对该项请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认杭州华迈资产管理有限公司与徐仁华、丁玎之间的租赁合同于2017年10月23日解除。二、徐仁华、丁玎于本判决生效之日起十日内返还杭州华迈资产管理有限公司押金7050元。三、驳回杭州华迈资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3266元，减半收取1633元，由杭州华迈资产管理有限公司负担1562元，由徐仁华、丁玎负担71元。杭州华迈资产管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；徐仁华、丁玎于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员 何 亦 波二〇一七年十一月九日书记员 申屠书婷