广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0103民初946号
原告：陈雪红。
委托代理人：陆英，广西纵华律师事务所律师。
委托代理人：刘振亮，广西纵华律师事务所实习律师。
被告：广西桂盛房地产有限责任公司。
法定代表人：黄东，董事长。
委托代理人：罗昌烈，广西创想律师事务所律师。
委托代理人：李子悦，广西创想律师事务所实习律师。
原告陈雪红诉被告广西桂盛房地产有限责任公司（以下简称桂盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法指定审判员，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈雪红的委托代理人陆英、刘振亮、被告桂盛公司的委托代理人罗昌烈、李子悦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈雪红诉称：原、被告于2010年3月12日签订《南宁市商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买由被告开发建设的位于百花岭路10号百花苑小区2号楼1201号某号房，房屋总价款268997元。同日，双方还签订一份《补充协议》，约定房屋总价按2825元／㎡×测绘部门最终实测面积计算，多退少补。据此，原告应付购房款为255041元，而事实上原告已向被告支付了购房款268997元，故被告应将原告多付的购房款13956元退还给原告，但被告至今未退还。另外，被告交房后，未能依约向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将原告为产权人的房屋所有权证书交付给原告，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告逾期为原告办理房屋所有权登记的违约行为已严重影响了原告及其亲属的诸多权益，且这种损失是难以确定、不可估量的。据此，原告认为合同第十七条第4款第（3）项约定的被告逾期为原告办理房屋所有权登记应承担的违约责任过分低于给原告造成的实际损失。根据合同第十七条第4款第（3）项的约定，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条关于“因××逾期为××办理房屋所有权登记给××造成的损失数额难以确定的，应按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，原告主张按中国人民银行2014年贷款利率（6%／年）加收40%后折算违约金为日万分之二点三计算违约金合理有据。综上，为维护自身的合法权益，原告特诉至法院，请求依法判令：一、被告退还原告多支付的购房款13956元；二、被告在本案判决生效之日起十日内向房屋登记机构为原告申请百花岭路10号百花苑小区2号楼1201号某号房的房屋所有权登记，并将原告为产权人的房屋所有权证书、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》交付给原告；三、被告向原告支付逾期办理房屋产权证的违约金15034元（计算方式：以已付购房款268997元为基数，参照中国人民银行2014年贷款年利率即6%加收40%后折算为日万分之二点三，从2014年4月12日暂计至2014年12月10日，之后的违约金继续计算至被告将房屋产权登记证书交付原告之日止）；四、本案诉讼费用由被告承担。在庭审中，经本院释明，原告将第三项诉讼请求中“逾期办理房屋产权证的违约金”变更为“逾期报备案的违约金”，其余内容不变。被告桂盛公司辩称：一、虽然合同中并没有约定被告有为原告办理房屋所有权证的义务，但被告愿意为原告办理房屋所有权证。二、涉案房屋尚未办理所有权证书，无法确定房屋的实际建筑面积，原告应支付的总房款不能确定，待房屋取得所有权证书后，再按照所有权证书上载明的建筑面积计算房屋总价，被告愿意按照多退少补的原则与原告进行结算。三、被告现不能确定具体何时能向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记并将房屋所有权证书交付原告，但按照目前办理的进展来看，现已进行到档案入库阶段的最后环节了，只要具备申请条件，被告会及时申请办理。至于涉案房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告在交房时已经委托物业代交给原告，如原告找不到可随时到被告处再领取。四、被告应按已付购房款1%的标准向原告支付逾期办理房屋产权登记的违约金。原告主张违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算违约金是没有事实和法律依据的。
经审理查明：2010年3月12日，原告陈雪红（××）与被告桂盛公司（××）签订了一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00109855），约定原告向被告购买位于百花岭路10号百花苑小区2号楼1201号某号房，总房款268997元。合同第八条“××逾期付款的违约责任”约定，××如未按本合同规定的时间付款，按下列第2种方式处理：2、逾期时间超过15天，××有权解除合同，按××已付款及按银行同期活期存款利率计算的利息一并退还给××。合同第九条“交付期限及交付条件”约定，××应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：2、该商品房经施工、勘察、设计、监理、建设五单位验收合格。合同第十条“××逾期交房的违约责任”约定，除本合同第九条规定的特殊原因外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第2种方式处理：2、逾期超过15天后××有权退房，××退房的，××须在××提出退房要求之日起15日内，按××已付款及按银行同期活期存款利率计算的利息一并退给××。合同第十七条“合同登记备案、预告登记和房屋所有权登记的约定”约定，3、双方同意选择以下第（2）种方式办理房屋所有权登记：（2）××自行办理，××自行办理房屋所有权登记的，××应在商品房交付使用后720日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需由××提供的证件材料提交××。4、因××过错，导致本条约定的上述手续延迟办理的，双方同意按下列第（3）项处理：（3）从逾期之日起，××按日向××支付已交房款万分之一支付违约金，最高不超过总房款的1%。但如××已于商品房交付使用后720日内向产权登记机关提交办理产权登记手续所需的资料，因产权登记机关原因未能办妥产权登记的，××不承担责任。同日，原、被告还签订一份《补充协议书》，约定房屋交付时如面积有差异的以交房测绘部门最终实测面积为准，总房价按原协议单价2825元／㎡×测绘部门最终实测建筑面积计算，多退少补，据实结算。上述合同签订后，原告向被告付清了全部购房款268997元，被告于2012年5月13日向原告交付了房屋。后因被告未能在合同约定的期限内办结《商品房现售备案证明》，致使原告至今无法办理房屋所有权证书，原告遂起诉至法院，并提出前述诉讼请求，被告则答辩如前。
另查明：涉案房屋所在的百花苑小区2号楼已于2010年1月25日取得了南房预字（2010）第016号《商品房预售许可证》，并于2012年4月13日经施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收合格。在诉讼过程中，被告自认其尚未取得商品房现售备案证明。
还查明：在诉讼过程中，被告于2016年4月12日将涉案房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》交付给原告。
本院认为：原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，双方均应恪守履行。
原告主张合同第十七条第4款第（3）项约定的违约金过分低于原告的实际损失，有失公平，应为无效条款。但该条款是针对××逾期办证应承担违约责任进行的约定，并未免除××的责任而增设××的义务，且该条款也不符合合同法第五十二条、第五十三条规定的无效情形。而从双方在合同中对××逾期付款以及××逾期交房、逾期办证约定的违约责任来看，双方当事人的权利义务基本对等，并没有显失公平。另外，原告未能举证证明因被告逾期完成备案义务而导致其有实际损失的存在，也未能举证证明其实际损失远高于合同约定的违约金。因此，对原告的上述主张，本院不予采纳。
根据合同第十七条的约定，被告应于商品房交付使用后720日内办结《商品房现售备案证明》，被告于2012年5月13日将房屋交付原告使用，故被告应在2014年5月2日前完成上述备案义务，但直至今日，被告仍未完成该备案义务，已构成违约，应当承担逾期报备案的违约责任。在在合同第十七条第4款第（3）项已经对××逾期报备案的违约金进行明确约定的情况下，根据合同第十七条第3款、第4款的约定并依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定，被告应向按总房款的1%向原告支付逾期报备案的违约金2690元（计算方式：总房款268997元×1%=2690元，四舍五入计算）。同时，虽然合同并未约定被告有为原告办理房屋所有权证的义务，但被告在庭审中明确表示愿意为原告办理房屋所有权证，对此本院予以确认。故被告除向原告支付逾期报备案的违约金外，还应向房屋登记机构为原告申请位于百花岭路10号百花苑小区2号楼1201号某号房的房屋所有权登记的义务，并于房屋登记机构颁发以原告为产权人的房屋所有权证书之日起三日内将房屋所有权证书交付给原告，
对于原告要求被告交付《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》的诉讼请求，已在诉讼过程中得以实现，故本院对此不予支持。
对于原告要求被告退还多付房款的问题。本案合同约定的建筑面积仅为预测，最终房屋的实际面积应以房产管理部门经实地测绘后颁发的产权证登记的面积为准，现原、被告双方均认可涉案房屋尚未进行测绘，故无法确定房屋的实际面积，现原告要求被告退还多付的房款13956元，证据不足，且不符合补充协议约定的面积差异处理方式，故对原告的该项诉请，本院不予支持。待原告取得房屋的所有权证书后，可根据实际情况另案起诉。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十条之规定，判决如下：
一、被告广西桂盛房地产有限责任公司于本案判决生效之日起十五日内向房屋登记机构为原告陈雪红申请位于南宁市青秀区百花岭路10号百花苑小区2号楼1201号某号房的房屋所有权登记，并于房屋登记机构颁发以原告陈雪红为产权人的房屋所有权证书之日起三日内将房屋所有权证书交付给原告陈雪红；
二、被告广西桂盛房地产有限责任公司于本案判决生效之日起十五日内向原告陈雪红支付逾期报备案的违约金2690元；
三、驳回原告陈雪红的其他诉讼请求。
本案受理费262元，由被告广西桂盛房地产有限责任公司负担。
如义务人未在本案生效判决规定的期间内履行上述义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 谢 倩
二〇一六年四月十九日
书记员 郭顺萍
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十九条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第五十二条（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十三条（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。