广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清中法民二终字第673号
上诉人（原审被告）：清远市清新区恒利房地产开发有限公司。
法定代表人：曾伟燕，总经理。
委托代理人：成惠雄、陈健莉，均系广东粤翔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：龙志超，男，汉族，住广州市白云区。
被上诉人（原审原告）：陈庆云，女，汉族，住址同上。
上诉人清远市清新区恒利房地产开发有限公司因与被上诉人龙志超、陈庆云商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2015）清新法民二初字第180号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年8月18日，龙志超、陈庆云向清远市清新区恒利房地产开发有限公司支付清远市清新区太和镇清新大道北8号恒利阳光新城×幢×号房屋的定金20000元。
2013年9月18日，龙志超、陈庆云（买受人）与清远市清新区恒利房地产开发有限公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定龙志超、陈庆云购买清远市清新区恒利房地产开发有限公司开发的位于清远市清新区太和镇清新大道北8号恒利阳光新城×幢×号房屋。第四条约定：该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5033.6元，总金额567891元。第六条约定：付款方式及期限为银行按揭贷款：首期房款人民币277891元于2013年8月30日前付清，余款人民币290000元整办理银行按揭。第七条约定：买受人如未按本合同时间付款，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。第八条约定：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经工程竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、政府行为导致出卖人无法按期取得有关验收文件；3、遭遇不可避免或者不可克服的异常天气、地质状况等。第九条：出卖人逾期交房的违约责任：1、逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交按单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同补充协议第4条约定，买卖双方同意广东省商品房买卖合同第十一条增加补充条款为，买受人收到清远市清新区恒利房地产开发有限公司发出的《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起10日内到清远市清新区恒利房地产开发有限公司指定的地点办理收楼手续，逾期不来者，视为已办理收楼手续，并从即日起按规定缴交物业管理费、分摊电费及一切相关费用。
2013年9月18日，龙志超、陈庆云向清远市清新区恒利房地产开发有限公司支付首期款257891元。
2013年12月4日，龙志超、陈庆云通过银行按揭向清远市清新区恒利房地产开发有限公司支付余款290000元。
2015年3月12日，龙志超、陈庆云收到清远市清新区恒利房地产开发有限公司发出的《物业交付使用通知书》。《物业交付使用通知书》载明：清远市清新区恒利房地产开发有限公司建议龙志超、陈庆云于2015年3月15日至3月31日的9时至17时到恒利阳光新城物业管理服务中心办理收楼手续，如未能在此通知书规定之日起的次日内办理收楼，根据《商品房买卖合同》的约定，清远市清新区恒利房地产开发有限公司将视作已交付上述物业。
清远市清新区恒利房地产开发有限公司提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明：竣工验收日期为2015年2月12日，竣工验收单位：勘察单位为广东有色工程勘察设计院、设计单位为佛山市顺德建筑设计院有限公司、施工单位为贵州建工集团第六建筑工程有限责任公司、监理单位为广东中诚项目管理有限公司、工程质量监督机构为清远市清新区建筑工程质量监督站，竣工验收备案日期为2015年3月6日。
原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。龙志超、陈庆云与清远市清新区恒利房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，除约定违约金标准高于本地区经济发展水平，应予调整外，其他内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、关于逾期交楼的违约责任。清远市清新区恒利房地产开发有限公司未能依合同约定在2014年6月30日前将工程竣工验收合格的讼争房屋交付龙志超、陈庆云，是违约行为，应承担相应的违约责任。2015年2月12日工程竣工验收合格后，清远市清新区恒利房地产开发有限公司向龙志超、陈庆云发出收楼通知，通知龙志超、陈庆云于2015年3月15日至3月31日办理收楼手续，龙志超、陈庆云于2015年3月12日收到该通知。龙志超、陈庆云请求清远市清新区恒利房地产开发有限公司支付从2014年7月1日至2015年3月15日共258天的违约金，并无不妥。依照合同约定，逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。清远市清新区恒利房地产开发有限公司辩称龙志超、陈庆云要求支付的违约金过高，应参照同地段房屋的租金计算调整。清远市清新区恒利房地产开发有限公司提出的参照同地段房屋租金标准计算损失，仅是龙志超、陈庆云损失的一部分，应不予采纳。结合本地区的经济发展水平以及案件的实际情况，清远市清新区恒利房地产开发有限公司应按日万分之四向龙志超、陈庆云支付违约金为宜。为此，清远市清新区恒利房地产开发有限公司应向龙志超、陈庆云支付违约金58606元（567891元×0.0004×258天）。三、关于逾期付款的违约责任。龙志超、陈庆云与清远市清新区恒利房地产开发有限公司在《广东省商品房买卖合同》第六条明确约定了首期款277891元于2013年8月30日前付清，是双方的真实意思表示，龙志超、陈庆云应履行合同约定的义务，龙志超、陈庆云于2013年8月18日支付了20000元后，于2013年9月18日才支付257891元，因此清远市清新区恒利房地产开发有限公司请求扣除龙志超、陈庆云逾期付款的违约金1469.98元（257891元×0.0003×19天）应予支持。综上所述，清远市清新区恒利房地产开发有限公司应向龙志超、陈庆云支付违约金57136.02元（58606元-1469.98元）。为此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：清远市清新区恒利房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向龙志超、陈庆云支付违约金57136.02元。案件受理费816元，反诉费25元，由龙志超、陈庆云负担205元，由清远市清新区恒利房地产开发有限公司负担636元。
宣判后，清远市清新区恒利房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、本案一、二审受理费由被上诉人承担。主要事实和理由是：一、涉案房屋在合同约定交付时间前已具备交付使用条件，可以交付给被上诉人使用，上诉人不需要再向被上诉人支付违约金。涉案房屋于2014年7月9日通过了消防验收，于2015年2月12日通过了规划验收，于2015年3月6日通过竣工备案，涉案房屋事实上已具备交付使用的条件，另外，涉案房屋于约定的交付之日前已经建成，可以交付给被上诉人装修使用。二、退一步说，即使上诉人需要向被上诉人支付违约金，原审判决将违约金调整为按日万分之四的标准计算仍然高于被上诉人的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定，可参照有资格的房地产评估机构评定的涉案房屋同地段同类房屋租金标准确定被上诉人的损失。经评估，涉案房屋地段的月租金为13元／平方米（不含税）。原审判决认定合同约定的违约金标准高于本地区经济发展水平，应予调整，但同时又认为上诉人提出的同地段房屋租金标准计算损失仅是被上诉人损失的一部分，显然缺乏依据。请求二审法院根据月租金标准对本案违约金予以调整。
被上诉人龙志超、陈庆云答辩认为，1、上诉人不出示合同约定的文件或出示文件不齐全的，答辩人有权拒绝收楼。2、关于违约金的问题，开发商逾期交楼，合同中已约定逾期交房违约金的计算方式，双方均应遵守。因此，请二审法院维持原判。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人清远市清新区恒利房地产开发有限公司上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、上诉人是否应当支付违约金；二、违约金是否予以调整。
关于上诉人是否应当支付违约金的问题。根据涉案《广东省商品房买卖合同》的约定，上诉人应当于2014年6月30日前，将经工程竣工验收合格的商品房交付被上诉人使用，逾期交楼超过60日且被上诉人要求继续履行合同的，上诉人应自交楼期限届满之次日起至实际交付之日止，按日向被上诉人支付已付房价款的万分之五的违约金。涉案房屋竣工验收日期为2015年2月12日，竣工验收备案日期为2015年3月6日，已远远超过合同约定的交楼期限，上诉人逾期交楼，应按合同约定执行。被上诉人要求上诉人支付逾期交楼的违约金，理由充分。虽然涉案房屋在交楼日期前建成，但并未在交楼日期前竣工验收合格，而涉案房屋竣工验收合格之前的消防验收、规划验收等，均不是合同约定的交楼条件，因此，上诉人并未按合同的约定如期如约履行交楼义务，应当向被上诉人支付逾期交楼的违约金。上诉人此节上诉理由不成立，本院不予支持。
关于违约金是否予以调整的问题。上诉人与被上诉人自愿约定违约条款，且该违约条款并不违反法律强制性规定，双方应按合同约定执行。此外，根据涉案《广东省商品房买卖合同》的约定，涉案违约金系以上诉人逾期交楼超过60日为支付条件，并非以被上诉人造成的损失为支付依据。因此，上诉人以违约金过分高于被上诉人的损失为由请求调整违约金，并不符合双方的合同约定，本院不予采纳。鉴于被上诉人没有提出上诉，本院对于一审所调整的违约金不作纠正。
综上所述，上诉人清远市清新区恒利房地产开发有限公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1632元，由上诉人清远市清新区恒利房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏永术
代理审判员 何 燕
代理审判员 郑家驹
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 汤有金
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。