河北省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀民再27号抗诉机关：河北省人民检察院。申诉人（原一审被告、反诉原告、二审上诉人）：白新河，男，汉族，1953年11月8日出生，住河北省邯郸市。委托代理人：于世杰，河北十力律师事务所律师。被申诉人（原一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：李树彬，男，汉族，1970年10月28日出生，住河北省邯郸市峰峰矿区。申诉人白新河与被申诉人李树彬集资建房资格转让纠纷一案，河北省邯郸市邯山区人民法院于2010年4月16日作出（2009）邯山民初字第1403号民事判决，白新河不服，向河北省邯郸市中级人民法院提出上诉，邯郸市中级人民法院于2011年4月7日作出（2010）邯市民一终字第587号民事判决。白新河不服，向本院申请再审。本院于2012年4月13日作出（2012）冀民申字第884号民事裁定，指令邯郸市中级人民法院再审本案。2012年11月6日，邯郸市中级人民法院作出（2012）邯市民再终字第887号民事判决。后白新河不服，向检察机关申诉。2014年2月7日，河北省人民检察院作出冀检民行抗[2014]14号民事抗诉书，以原判适用法律确有错误为由对本案提出抗诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。河北省人民检察院指派检察员程晓芹、助理检察员许丽婷出庭。李树彬、白新河及其委托代理人于世杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被申诉人李树彬在原一审诉称，2004年我所在单位河北省农业机械集团邯郸公司在农林路××号进行职工集资建房，作为单位职工，根据工龄、职务和进单位工作时间等条件享有集资建房资格权利，白新河在交纳集资款购买一套集资建房的情况下找到我，欲以我的名义交集资款另购买房屋，双方于2004年12月15日签订了“房屋产权转让协议书”。后知道单位曾下发通知文件，严禁私自买卖集资建房，如有违反者将给予相应的处罚。我随即找到白新河协商要求解除协议，协商未果，诉至法院要求确认原、被告双方于2004年12月15日签订的“房屋产权转让协议书”无效。申诉人白新河在原一审反诉称，双方签署的购房协议系双方的真实意思表示，不存在欺诈，强迫，不违反国家强制性规定，属有效协议。我也支付房号转让费17600元，同时也向单位缴纳了足额房款，我也支付相应对价，理应获得该房屋的所有权。原告所称单位的通知并非强制法规，并没有强制力，同时该通知是在双方交易后下达的，当时原告并没有提出反悔之意，但随房价上涨，其想单方面变更房屋转让价款，我不同意。2009年房屋竣工，原告迟迟不配合我交房，已经严重侵犯了我的合法权益，该“协议书”合法有效。反诉人认为取得该房屋已经支付相应对价，理应取得该房屋所有权，故请求人民法院判令原告履行合同义务，向我交付房屋，并协助我办理房屋产权登记、变更手续。邯郸市邯山区人民法院一审查明，2004年12月15日，原告（反诉被告）李树彬与被告（反诉原告）白新河签订了《协议书》，约定：“一、甲方（即原告）自愿将自己所在公司的集资房号以八千八百元的价格转让给乙方；二、乙方（被告)负责交付公司建房(一套)全部集资款，其中首期缴费八万元整;三、乙方分两次交付集资款后房屋产权归乙方;四、在建房中，乙方不享受公司给予甲方的切福利待遇。如公司多年拖欠职工的工资款来抵冲集资建房款等；五、房子竣工后，过户手续及相关事宜，由乙方与公司负责，甲方应积极配合；六、如公司建房不成功，甲方将房号转让款如数退还给乙方；七、此协议应本着互信、互惠的原则，一式二份，签字画押生效。如单方违约，将由其负一定的赔偿损失。协议签订后，被告以原告名义于2004年12月15日向河北省农业机械集团邯郸公司缴纳建房款8万元，2006年9月30日缴纳112600元。同日河北省农业机械集团邯郸公司颁发NO136房产证明：“李树彬同志，在本次集资建房中，已按公司规定缴齐房款，您的房号为农林路××号农机公司集资建房小区7号楼3单元11号，建筑面积107平方米，总房款192600元，面积最终以具有测绘资质的部门测审面积为准，待发房产证时总房款长退短补。”2006年9月29日原告收到被告8800元现金，后又收到被告8800元。集资建房期间河北省农业机械集团邯郸公司曾三令五申严禁私自买卖集资建房，违反者将给与相应处罚。2009年10月9日原告以双方签订协议书无效为由，诉至法院。后被告提出反诉请求确认协议有效。邯郸市邯山区人民法院一审认为，双方当事人之间转让的是房屋所有权还是集资建房的资格问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应是与出卖人所有或者出卖人有权处分。”《城市房地产管理法》第三十五条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章规定办理权属登记。”第三十七条第六款也规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”的规定，原告与被告所签订的协议书第一条明确约定转让集资房，从本案事实看，因双方在签订《协议书》时，集资房还未竣工，原告作为河北省农业机械集团邯郸公司的职工，在履行缴纳集资建房款等义务后，所享有的仅仅是集资房的请求权，并非是房屋的所有权，原告所享有的集资建房资格，实际上是一种期待利益，属于债权范畴中的受益权。对于受益权的转让，目前法律虽没有明文禁止性规定，但原告参加的是本单位职工集资建房，是基于与本单位特定的职工身份关系，以特定身份为基础的合同权利。依据《合同法》第七十九条第一款第（一）项“根据合同性质不得转让”的规定，故原告与被告签订的《协议书》无效。况且，邯郸市住房委员会亦明确公示集资建房对象限于本单位无房户和住房困难户，一律不对社会出售，原告与被告签订的协议，即未征得集资建房单位河北省农业机械集团邯郸公司的同意，也违反了法律、法规的强制性规定，根据《合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人”和第五十四条第(五)项“违反法律法规强制性规定”的规定，原告与被告签订的《协议书》亦属无效。造成双方签订的协议无效主要过错在于原告，故原告应对本案纠纷承担主要责任。原告收取被告转让费和集资款应返还给被告，并赔偿被告一定的经济损失，按银行同期贷款利率计算，赔偿70%。被告也是河北省农业机械集团邯郸公司的职工，又明知原告转让的房屋属原告所在单位职工集资建房，也未征得原告所在单位同意，具有一定过错，对本案纠纷也应承担一定责任。原告称转让的不是普通商品房，而是单位集资房，国家法律、法规明令不允许集资房转让，双方约定的集资房转让损害了国家、单位利益。遂判决:1、原告（反诉被告）李树彬与被告（反诉原告）白新河于2004年12月15日签订的《协议书》无效，原告享有本单位集资建房资格。本判决生效后15日内原告李树彬返还被告白新河集资建房转让费17600元，集资款192600元并赔偿自交款之日起到给付之日的同期贷款利息的70%。2、驳回反诉原告白新河的诉讼请求。案件受理费80元由被告白新河承担，反诉案件受理费80元由反诉原告白新河承担。河北省邯郸市中级人民法院二审查明，2004年河北省农业机械集团邯郸分公司经邯郸市住房委员会办公会研究同意，组织职工在农林路××号集资建房，集资建房对象为本单位无房户和住房困难户，面积27115平方米，拟建302套，上诉人和被上诉人均有购买该集资房的资格，上诉人也参加集资并购得一套集资房。2004年12月15日，上诉人白新河与被申诉人李树彬签订《协议书》，被上诉人李树彬自愿将属于自己的一套集资房以8800元的价格转让于上诉人白新河。2004年12月15日，上诉人白新河以李树彬的名义向农机公司交纳建房款80000元。2006年9月30日，上诉人白新河以李树彬的名义向农机公司交纳建房款112600元。同日河北省农业机械集团邯郸公司颁发NO：136房产证明：“李树彬同志，在本次集资建房中，已按公司规定缴齐房款，您的房号为农林路××号农机公司集资建房小区7号楼3单元11号，建筑面积107平方米。……总房款192600元，面积最终以具有测绘资质的部门测审面积为准，待发房产证时总房款长退短补。”2006年9月29日被上诉人收到上诉人8800元现金，后又收到上诉人现金8800元。2009年6月11日，农机公司通知并重申：“严禁买卖集资建房，违反者将给予相应处罚”。本案争议房屋现仍由农机公司管理。河北省邯郸市中级人民法院二审认为，本案的争议焦点是双方于2004年12月15日所签“协议书”的效力问题。从本案实际来看，双方在签订“协议书”时，集资房尚未竣工，该“协议书”所约定的仅仅是集资房屋的房号，即对本案诉争房屋的一种期待，并非是房屋的所有权。目前，我国城市住房大体有两个途径：一个是商业性住房，商业性住房的交易完全由市场调节，另一个是政策性保障住房即经济适用住房，本案所涉集资房屋即属于经济适用住房的性质。经济适用住房是指政府提供政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。国家对政策保障性住房的建设标准、供应对象、产权关系、税费政策、市场流通性、优惠补贴标准等有一系列规定。根据建设部[2004]77号《经济适用住房管理办法》的规定，集资建房也是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照适用住房的有关规定严格执行。集资建房的集资对象限定为住房困难户及无房户，农机公司在集资建房前曾请示邯郸市住房委员会办公室，邯郸市住房委员会办公室依据建设部《经济适用住房管理办法》的规定，同意该公司利用单位土地，组织本单位职工中的无房户和住房困难户集资建房，并在《邯郸日报》上公示不对社会出售，对以上公告的内容双方是明知的。显然农机公司组织的集资建房，是利用单位自用土地，目的是解决单位中的无房户和住房困难户的政策性保障住房。邯郸市住房委员会办公室根据建设部规定公示限定农机公司等四家单位的集资建房不对社会出售，限制其市场流通性。上诉人和被诉人同为农机公司职工，均符合集资建房单位农机公司的集资建房资格，且上诉人已经享有一套集资房并与农机公司形成了集资房合同关系。本案中，上诉人与被上诉人与单位集资建房合同关系的性质是关于解决无房户和住房困难户的保障性住房合同关系，该合同对主体即集资建房资格有特别的限制，因此该合同依据其性质是不得转让的合同。根据农机公司的请示、邯郸市住房委员会的批复和公示以及公司的通知，合同的相对方农机公司与本单位的集资者约定了集资房不得转让，况且农机公司也没有规定本单位的职工可以转让。因此上诉人与被上诉人之间转让协议属于被上诉人的集资房资格的协议不发生法律效力。另，本院此前对农机公司另三例集资者转让集资资格的案件所作出的（2007）邯市民一终字第305号民事判决已经发生法律效力，该三例判决均确认转让集资建房资格的协议为无效协议。我国虽没有建立判例法制度，但在法律适用上，同一法院对基于同样事实所作出的判决应当具有一致性，这是以事实为依据，以法律为准绳的应有之义。本案为确认之诉，上诉人与被上诉人在一审的诉讼请求和反诉请求是请求确认“协诀书”的效力，双方均没有提及退还房款、赔偿损失的诉求，根据《民事诉讼法》“不告不理”的基本原则，一审对该部分的判决超出了当事人请求的范围，故上诉人的该上诉理由成立，本院予以采信。关于因协议无效后退还房款及赔偿损失问题，当事人可另案处理。遂判决：一、撤销邯山区人民法院(2009)邯山民初字第1403号民事判决第一项；二、维持邯山区人民法院(2009)邯山民初字第1403号民事判决第二项；三、上诉人白新河被上诉人李树彬于2004年12月15日签订的《协议书》无效。一审案件受理费80元，反诉案件受理费80元，由上诉人白新河承担。二审案件受理费80元，由上诉人白新河承担。河北省邯郸市中级人民法院再审查明事实与原二审一致。另查明，本案所涉房屋已经竣工，并由李树彬占有使用，尚未取得房屋所有权证书。河北省邯郸市中级人民法院再审认为，李树彬、白新河二人于2004年12月15日签订的协议书第一条明确约定“甲方自愿将自己所在公司的集资房号以捌仟捌佰元的价格转让给乙方”，从该约定可以看出，签订协议时本案所涉集资房尚未动工建设，具体楼层、面积尚处于不确定状态，李树彬此时尚未取得该房的所有权，所享有的仅仅是集资房的请求权，其转让的应为集资建房资格。故本案案由应为集资建房资格转让协议纠纷，原审将本案案由定为买卖合同不当，应予纠正。关于本案所涉协议书是否有效的问题，本院再审认为，所谓集资房是企事业单位为了解决内部职工的住房问题，企事业单位以拥有的划拨的土地使用权和部分资金及部分向内部职工筹集的资金建成的房产，建成后以较低的价格转让给内部职工。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。个人按原房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。参加集资、合作建房的对象，必须限定在本单位无房户和符合市、县人民政府规定的住房困难家庭。因此，购买集资房应有一套严格的审批手续，集资房的购买对象及购买条件必须符合上述规定。根据建设部（2004）77号《经济适用住房管理办法》第二十九条规定“集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定，严格执行。”本案所涉房产系农机公司内部集资建房，集资建房对象仅限于本单位无房户和住房困难户。李树彬、白新河虽同为农机公司职工，均享有集资建房资格，但白新河除本案所涉房屋外以己名义已另购一套集资房。该办法第三十二条规定“凡已经享受房改政策购房、购买了经济适用住房或参加了集资、合作建房的人员，不得再次参加集资、合作建房……”，故白新河已不再享有购买本案所涉房屋的资格。双方于2004年12月15日签订协议书时，案涉房产尚未动工建设，李树彬此时对案涉房产尚未取得所有权，根据《城市房地产管理法》第三十八条之规定，下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。建设部(2004)77号《经济适用住房管理办法》第二十六条亦规定“经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益。具体年限和比例由市、县人民政府确定”，据此，经济适用房的上市条件、供应对象具有严格限制，其并不等同于普通商品房，李树彬擅自将集资建房资格转让给已经享受过集资建房资格的白新河，其行为扰乱了经济适用住房管理秩序，损害了国家、社会公共利益，违反了法律、行政法规的强制性规定，故其签订的协议应为无效协议。且邯郸市住房委员会办公室于2004年7月16日在邯郸日报上公示“按照建设部《经济适用住房管理办法》……集资建房对象限于本单位无房户和住房困难户，一律不对社会出售”。农机公司亦曾三令五申通知严禁私自买卖集资建房。故李树彬、白新河二人于2004年12月15日签订的协议书应属无效，申请再审人称该协议并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效的理由不能成立，本院不予支持。遂判决：维持本院（2010）邯市民一终字第587号民事判决。河北省人民检察院抗诉认为，邯郸市中级人民法院（2012）邯市民再终字第87号民事判决，适用法律确有错误。第一，本案李树彬按公司规定享有的是集资房的权利，因该集资房在双方订立协议时李树彬尚未实际取得，其对集资房的权利尚属资格权利，不属于真实意义上的房地产转让，再审判决也认定本案案由为集资建房资格转让协议纠纷，不是房地产买卖纠纷，故再审判决根据《城市房地产管理办法》第三十八条“下列房地产不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”之规定，认定双方当事人于2004年12月15日签订的协议书无效，适用法律错误。况且，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”因此只有违反了效力性的强制性规定的，才应当认定合同无效。《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十八条虽然规定了房地产不得转让的情形，但并未规定这种情形下的转让即为无效，不属于效力性强制性规定，再审法院据此认定白新河与李树彬所签协议无效，亦属适用法律错误。第二，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”再审法院依据建设部(2004)77号《经济适用住房管理办法》判决，与最高院的上述规定相悖。白新河申诉称，（2012）邯市民再终字第87号民事判决，认定事实不清，适用法律错误。双方签订的协议书是双方真实意思表示，并向对方支付了相应对价，应为有效协议。本案诉争房屋面积超过了一百平方米，不符合经济适用房单套不得超过六十平方米的标准。被申诉人违背诚信原则。李树彬辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。经济适用房的面积只是一个参考面积，本案所涉集资房属于经济适用房。双方在签订协议书时，集资房还未竣工，没有房产证书，单位也发文禁止集资房转让，依据法律规定，该协议书为无效协议，双方的转让行为无效。本院再审认为，关于本案所涉合同是否是房屋买卖合同，对合同效力的影响问题。虽然白新河与李树彬在签订《协议书》时，案涉集资房没有竣工,房屋所在的具体楼层、位置也未确定，但涉案房产的权属是明确的，属于李树彬，而且从协议书的内容来看，李树彬有对房产转让的意思表示，因此本案所涉的协议书实际上是对房屋产权的转让。根据《物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条关于“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”的规定，不动产权的登记完善与否都不影响不动产买卖合同的效力。本案所涉的集资房虽然没有房产证，但这并不影响集资房转让合同的效力。原审判决以案涉房屋没有房产证为由，认定该房屋不能买卖，从而认定案涉协议无效，属认定事实不清，适用法律错误。关于本案所涉协议效力的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”目前并无法律和行政法规明文规定集资建房买卖无效，因此本案所涉的协议并不违反效力性强制性规定，不属于合同无效的情形。另外，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”即《经济适用住房管理办法》等部门规章的规定不能作为认定合同效力的依据。原审法院在认定合同效力时引用此规定认定本案所涉协议无效，属适用法律错误。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，河北省人民检察院的抗诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销邯郸市中级人民法院（2012）邯市民再终字第87号民事判决、（2010）邯市民一终字第587号民事判决和河北省邯郸市邯山区人民法院（2009）邯山民初字第1403号民事判决；二、李树彬与白新河于2004年12月15日签订的“协议书”有效，李树彬于判决生效后三十日内将协议约定的位于邯郸市农林路13号院7311号房屋交付给白新河；三、驳回白新河的其它诉讼请求。二审案件受理费80元，一审案件案件受理费80元，反诉案件受理费80元，共计240元，由李树彬负担。本判决为终审判决。审 判 长  米世栋代理审判员  房利永代理审判员  曲大鸣二〇一六年五月二十六日书 记 员  贾 玉