云南省楚雄彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）楚中民二终字第60号
上诉人（原审被告）董旭，男，1983年12月3日生，汉族，昆明市人，大学文化，住昆明市。
委托代理人汤宇，云南刘胡乐律师事务所律师。代理权限为特别授权。
委托代理人董学金，男，1954年3月26日生，汉族，大专文化，退休干部，现住昆明市。代理权限为特别授权。
被上诉人（原审原告）楚雄伟光汇通物业管理有限公司。
法定代表人陆学伟，董事长。
委托代理人何啸波，云南兴彝律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原审被告楚雄彝王宴餐饮有限公司。
上诉人董旭因与被上诉人楚雄伟光汇通物业管理有限公司（以下简称伟光物业公司）、原审被告楚雄彝王宴餐饮有限公司（以下简称彝王宴公司）物业服务合同纠纷一案，不服楚雄市人民法院（2014）楚民初字第103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月13日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月2日公开开庭审理了本案。上诉人董旭的委托代理人汤宇、董学金，被上诉人伟光物业公司的委托代理人何啸波到庭参加了诉讼，彝王宴公司经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审人民法院经审理确认的本案事实是：董旭为楚雄市开发区永安路北侧彝人旅游文化古镇C31幢房屋业主，自交房之日起至2013年5月20日止楚雄彝王宴餐饮有限公司为该房屋承租人。2009年12月11日伟光物业公司与楚雄彝王宴餐饮有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定：伟光物业公司为位于楚雄市彝人旅游文化古镇C31幢（建筑面积3227.9平方米）房屋提供物业服务，物业服务费按每平方米每月0.6元收取，并约定如不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，伟光物业公司有权要求补交，并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金。2013年1月1日后经楚雄市发展改革局批准物业服务费按每平方米每月1.2元收取。合同签订后，伟光物业公司为该房屋提供了物业服务，并垫付了楚雄彝王宴餐饮有限公司自2009年8月7日至2010年6月31日欠交的电费81981.5元，楚雄彝王宴餐饮有限公司于2011年12月28日支付了12183元，还欠电费69804.5元；伟光物业公司应收取自2009年2月1日起至2012年12月30日止的物业服务费，按每月每平方米0.6元计算，自2013年1月1日至2013年10月15日止，按每月每平方米1.2元计算，共计127824.84元。
原审法院认为，董旭作为彝人旅游文化古镇C31幢的业主，彝王宴公司作为该房屋承租人与伟光物业公司之间已形成物业服务合同关系，现伟光物业公司提交证据证实了其按合同约定为彝人旅游文化古镇C31幢提供了物业服务，彝王宴公司按其承租时间应支付伟光物业公司自2009年2月1日起至2013年5月20日的物业服务费共计108457.44元及伟光物业公司垫付的电费69804.5元。董旭除对彝王宴公司应支付的电费及物业费承担连带责任外，还应支付伟光物业公司自2013年5月21日至2013年10月15日的物业服务费19367.4元。董旭在庭审中提出其与彝王宴公司经云南省高级人民法院（2012）云高民一终字第139号民事调解书达成协议由彝王宴公司的法定代表人张磊承担房屋的水、电、物管等费用的辩解，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”对董旭的辩解不予采纳。关于伟光物业公司要求彝王宴公司、董旭支付违约金的诉讼请求，因《前期物业管理服务协议》约定的违约金过高，依法予以调整为127824.84元的20%。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、由楚雄彝王宴餐饮有限公司支付楚雄伟光汇通物业管理有限公司垫付的电费69804.5元、自2009年2月1日起至2013年5月20日止的物业服务费108457.44元及违约金21691元；二、董旭除对上述应由楚雄彝王宴餐饮有限公司支付的费用承担连带责任外，还应支付楚雄伟光汇通物业管理有限公司自2013年5月21日至2013年10月15日止的物业服务费19367.4元及违约金3873元；三、驳回楚雄伟光汇通物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3760元，由楚雄伟光汇通物业管理有限公司承担929元（已交），由董旭承担1566元（未交），由楚雄彝王宴餐饮有限公司承担1265元（未交）；公告费500元，由董旭、楚雄彝王宴餐饮有限公司承担（未交）。以上应由楚雄彝王宴餐饮有限公司、董旭交纳的款项限于本判决生效后十日内付清，款交法院。
原审判决宣判后，董旭不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由是：1、原判认定事实不清。首先，彝王宴公司一直占用彝人古镇C31幢房屋，上诉人申请楚雄州中级人民法院强制执行，楚雄州中级人民法院执行局于2013年10月15日强制执行后才将房屋交还上诉人，所以2013年5月21日至10月15日的物业服务费应该由彝王宴公司承担。另外，签订《前期物业管理服务协议》的时间是2009年12月11日，提供物业服务的起始时间只能从2009年12月11日起算，一审法院从2009年2月1日起算物业服务费与客观事实不符。其次，伟光物业公司与彝王宴公司签订《前期物业管理服务协议》时上诉人不知情，《前期物业管理服务协议》上没有上诉人签字，也没有彝王宴公司的印章，只有彝王宴公司法定代表人张磊的签字，是否是彝王宴公司的真实意思表示不得而知。同时，伟光物业公司作为《前期物业管理服务协议》的甲方，也是开发商的下属公司，在没有通知物业服务产权人的情况下，私自签订《前期物业管理服务协议》，与上诉人没有关系，应当由伟光物业公司与彝王宴公司自行处理。第三，关于伟光物业公司为彝王宴公司垫付电费一事，伟光物业公司没有通知过上诉人，且《前期物业管理服务协议》上明确约定：“代收代缴收费不属于物业管理费用”，既然不属于物业管理的范畴，与房屋产权人就没有关系，与本案也无关。同时，伟光物业公司提交的“用电单位明细表”上没有上诉人和彝王宴公司的签章，对伟光物业公司主张的电费上诉人不认可。并且“还款计划”中提到彝王宴公司所欠物业服务费和垫付电费包含彝人古镇一、二期荷花苑、养心浦，并不是本案彝人古镇C31幢房屋的费用。第四，在楚雄州中级人民法院强制执行归还房屋时，伟光物业公司认可云南省高级人民法院（2012）云高民一终字第139号《民事调解书》，其表示对物业服务费和垫付电费不再向上诉人讨要。第五，伟光物业公司主张的违约金严重过高，不应支持。2、一审判决证据不足。一审审理过程中，伟光物业公司没有出示证据原件，上诉人对复印件不予认可，但一审法院仍然认定了证据的真实性，并且伟光物业公司提供的“用电单位明细表”是其单方出具，没有上诉人的签名，又与“还款计划”前后矛盾。3、一审判决程序错误。一审判决最后一页明确写明：“如不服本判决，可在判决书送达之日起十日内，向本院递交上诉状……”，根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，民事判决书的上诉期限为送达之日起十五日内，一审法院私自减少上诉人的上诉期限，程序严重违法。
被上诉人伟光物业公司答辩称：原判认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，不能成立，依法应予驳回。其理由是：1、虽然《前期物业管理服务协议》签订的时间为2009年12月11日，但上诉人于2009年2月1日交房后，答辩人就履行了物业管理服务的义务，上诉人并未明确表示反对，应当视为上诉人接受了答辩人履行的义务，双方之间的物业管理合同关系成立，缴纳物业服务费用的日期应从交房日起算符合《合同法》第三十六条的规定。2、缴纳物业服务费用的责任主体是业主，上诉人作为业主依法应与房屋使用人连带承当相关责任。虽然《前期物业管理服务协议》是房屋租用人彝王宴公司与答辩人签订，但上诉人是业主，是缴纳物业服务费的第一责任人，上诉人以《前期物业管理服务协议》无其本人签字等理由，拒不承担业主责任的理由均不能成立，关于违约金，一审查明上诉人存在违约的事实，依据法律的规定作出判决，适用法律正确。3、云南省高级人民法院（2012）云高民一终字第139号民事调解书达成的协议是由彝王宴公司的法定代表人张磊承担物业管理费、水电费，答辩人不是民事调解书的当事人，对答辩人不具有约束力。一审法院判决上诉人与彝王宴公司对相关费用承担连带责任，适用法律正确。4、关于证据，答辩人在举证期限内已经提交证据复印件，质证时上诉人要求查看原件，审判员要求答辩人回单位取原件，答辩人在法庭辩论结束前向法院提交了原件，主审法官将原件交由上诉人的委托代理人核对无异议后才予以认定。关于程序方面，一审判决虽然在判决书上写明给当事人的上诉期限为十日的确存在错误，但上诉人按法律规定的上诉期限提交上诉状，一审法院保证了上诉人的诉讼权利，上诉人的诉讼权利未受到损害。
二审中，上诉人董旭对一审法院认定的以下事实有异议：1、“自交房之日起至2013年5月20日止楚雄彝王宴餐饮有限公司为该房屋承租人”有异议，其认为2013年10月15日楚雄州中级人民法院强制执行后才将房屋交给上诉人，时间应从自交房之日起至2013年10月15日止；2、“伟光物业公司应收取自2009年2月1日起至2012年12月30日止的物业服务费”有异议，其认为彝王宴公司与伟光物业公司签订《前期物业管理服务合同》的时间是2009年12月11日，应从2009年12月11日起算；3、一审判决遗漏认定彝王宴公司欠缴电费69804.5元的组成，因69804.5元包含了彝王宴公司所有承租房屋所欠的电费。对原审法院确认的其他案件事实各方当事人无异议，本院予以确认。
二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。
归纳双方当事人的诉辩主张，二审中争议的焦点问题是：1、伟光物业公司代彝王宴公司缴纳的电费是多少；2、彝王宴公司尚欠伟光物业公司的物管费是多少；3、董旭对彝王宴公司未缴纳的物业管理费、电费是否应承担连带责任。
本院认为，伟光物业公司主张其代彝王宴公司缴纳的电费金额的依据是《还款计划》，《还款计划》上有彝王宴公司的印章和法定代表人张磊的签名，彝王宴公司未提交证据证明《还款计划》不真实，对《还款计划》的真实性本院予以采信。《还款计划》记载的内容是“关于彝王宴公司欠伟光物业公司彝人古镇一、二期荷花苑2009年1月至6月和养心浦2008年2月至2009年10月物业费19163元，2009年4月至2010年6月电费81987.50元，……”后彝王宴公司又支付了12183元电费，根据上述内容彝王宴公司差欠伟光物业公司荷花苑、养心浦的电费应确认为69804.5元，故彝王宴公司应支付伟光物业公司代其缴纳的电费69804.5元。
关于物业服务费的交纳时间，2009年2月1日交房后，董旭就将房屋出租给彝王宴公司，虽然彝王宴公司于2009年12月11日才与伟光物业公司签订《前期物业管理服务协议》，但自交房起伟光物业公司就提供了相关的物业管理服务，董旭并未明确表示反对，双方已形成事实上的物业管理合同关系，因此，应从交房之日起缴纳物业服务费，董旭主张应从签订《前期物业管理服务协议》之日起缴纳物业服务费的理由不能成立，本院不予支持。另外，云南省高级人民法院（2012）云高民一终字第139号民事调解书中董旭与彝王宴公司达成的协议是彝王宴公司的法定代表人张磊需将2013年5月20日前涉案房屋所拖欠的水、电、物管费用等与其相关的费用缴纳完毕，因此，彝王宴公司应缴纳的水、电、物管费用是到2013年5月20日，之后的费用应由董旭缴纳，董旭主张彝王宴公司应缴纳到2013年10月15日的理由不成立，本院不予支持。关于违约金，《前期物业管理服务协议》第8.4条约定“乙方（彝王宴公司）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（伟光物业公司）有权要求乙方进行补交，并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金”，依据此约定，双方约定的违约金过高，一审将违约金调整为应付物业服务费的20%并无不当。
关于董旭对彝王宴公司未缴纳的物业管理费、电费是否应承担连带责任的问题。本院认为，董旭是彝人古镇C31幢房屋的业主，董旭将彝人古镇C31幢房屋出租给彝王宴公司使用，并由彝王宴公司与伟光物业公司签订《前期物业管理服务协议》，虽然董旭与彝王宴公司都没提交证据证明物业服务费应由谁缴纳，但从云南省高级人民法院（2012）云高民一终字第139号民事调解书证明2013年5月20日前彝人古镇C31幢房屋的物管费用应由彝王宴公司的法定代表人张磊缴纳，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”依据此规定，董旭对彝王宴公司应缴纳的物业服务费应承担连带责任，2013年5月20日以后的物业服务费由董旭承担。因《还款计划》并没有记录是C31幢差欠的电费，伟光物业公司也未提交其他证据证明是C31幢差欠的电费，因此董旭不是荷花苑、养心浦的业主，对彝王宴公司差欠伟光物业公司的电费不应承担连带责任。
综上所述，原判认定事实部分错误、适用法律正确、程序合法，但判处不当，应予以纠正。上诉人董旭的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、维持楚雄市人民法院（2014）楚民初字第103号民事判决书第一项，即：由楚雄彝王宴餐饮有限公司支付楚雄伟光汇通物业管理有限公司垫付的电费69804.5元、自2009年2月1日起至2013年5月20日止的物业服务费108457.44元及违约金21691元。
二、撤销楚雄市人民法院（2014）楚民初字第103号民事判决书第二、三项，即：董旭除对上述应由楚雄彝王宴餐饮有限公司支付的费用承担连带责任外，还应支付楚雄伟光汇通物业管理有限公司自2013年5月21日至2013年10月15日止的物业服务费19367.4元及违约金3873元；驳回楚雄伟光汇通物业管理有限公司的其他诉讼请求。
三、上诉人董旭对原审被告楚雄彝王宴餐饮有限公司应支付楚雄伟光汇通物业管理有限公司的物业服务费108457.44元及违约金21691元承担连带责任。
四、由上诉人董旭支付被上诉人楚雄伟光汇通物业管理有限公司自2013年5月21日至2013年10月15日的物业服务费19367.4元和违约金3873元。
五、驳回被上诉人楚雄伟光汇通物业管理有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费3760元，二审案件受理费4648元，合计8408元，由原审被告楚雄彝王宴餐饮有限公司承担5633元，由上诉人董旭承担655元，被上诉人楚雄伟光汇通物业管理有限公司承担2120元。
以上款项限本判决书生效之日起十日内履行。
本判决为终审判决。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内，向楚雄市人民法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审判长 何永丽
审判员 李 梅
审判员 李燕梅
二〇一五年七月二十八日
书记员 尹 玲