浙江省杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭上民初字第1993号
原告：杭州南宋御街商业管理有限公司，住所地:浙江省杭州市上城区祠堂巷19号。
法定代表人：邓海鹰，董事长。
委托诉讼代理人：夏晓明，浙江浙元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：牛金卓，浙江浙元律师事务所律师。
被告：李玉珍，女，1962年1月7日出生，汉族，住浙江省乐清市。
委托诉讼代理人：蒋瑛，浙江泽厚律师事务所律师。
第三人：杭州聚福寿参茸有限公司，住所地：浙江省杭州市上城区华光路1号吴山花鸟城2楼55号。
法定代表人：吕有祥。
委托诉讼代理人：吕孝凤，女，1979年9月18日出生，汉族，住吉林省抚松县。
原告杭州南宋御街商业管理有限公司诉被告李玉珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月10日立案受理后，依法由审判员苏仲文适用简易程序独任审判。后由于案情疑难复杂，本案于2016年3月2日裁定转为普通程序，由审判员苏仲文担任审判长，与人民陪审员赵惠健、骆仕君组成合议庭。后由于工作安排，合议庭成员变更为王兰青、骆仕君。在本案审理过程中，本院依照原告申请追加杭州聚福寿参茸有限公司为第三人参加诉讼。本案于2016年9月22日公开开庭进行了审理。原告杭州南宋御街商业管理有限公司的委托诉讼代理人夏晓明、牛金卓，被告李玉珍的委托诉讼代理人蒋瑛，第三人杭州聚福寿参茸有限公司的委托诉讼代理人吕孝凤到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论并作出决定，本案现已审理终结。
原告起诉称：2010年7月27日，原告与被告签订《南宋御街*中山路商铺租赁合同》，约定被告承租位于杭州市上城区房屋，建筑面积约为462.6平方米，租赁期共10年，自2010年8月1日起至2020年7月31日止，并约定了租金及支付方式。合同签订后，原告依约定履行了协议的义务将房屋租赁给被告，但是被告却没有按照合同的约定履行义务，拖欠租金至今。原告多次催促被告缴纳租金未果，故诉至法院。诉讼请求为：1.解除原、被告签订的《南宋御街*中山路商铺租赁合同》，被告立即腾退杭州市上城区房屋返还原告，并按每月63881.17元计算房屋使用费（从起诉之日起计算至房屋实际腾退之日止）；2.租赁房屋内装修归原告所有；3.被告立即向原告支付拖欠的租金1669072.67元（自2010年10月1日暂计至2015年10月31日），此后继续计算至合同解除之日止，被告支付违约金233988.47元（自2012年11月15日起暂计至2015年11月9日），并按央行同期贷款利率的1.3倍计算至实际付清时止；4.本案诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，原告第一、三项诉讼请求变更为：1.解除原、被告签订的《南宋御街*中山路商铺租赁合同》，被告立即腾退杭州市上城区房屋返还原告，并按每月58577.4元计算房屋使用费（从合同解除次日起计算至房屋实际腾退之日止）；3.被告立即向原告支付拖欠的租金1502821.93元（自2010年10月1日起暂计至2015年10月31日），此后继续按照该标准计算至合同解除之日止，被告支付违约金210581.75元（自2012年11月15日起暂计至2015年11月9日），并按央行同期贷款利率的1.3倍计算至实际付清时止。
被告答辩称：同意解除租赁合同。讼争房屋已于2016年4月11日交还原告，故原告要求腾退房屋的诉讼请求应予以驳回。合同存在免租期的约定，原告要求从2010年10月1日计付租金与合同约定不一致。被告认为租赁合同无效，一直要求解除合同、腾退房屋，原告未予同意，导致未能交房。被告自2012年开始另租仓库，将讼争房屋内的货物腾空，实际并未占用和使用讼争房屋。2015年12月18日，原告工作人员以“要交全部房屋钥匙”为由，拒绝接受案涉房屋，导致被告未能交付房屋，直至2016年4月11日才完成交房。原告管理混乱，导致部分房屋一房两租，且在被告交房时故意不予收房。
第三人发表意见称：杭州市上城区大井巷52号房屋系第三人使用，从拿到该房屋钥匙到2015年退出讼争房屋，原告从未催要过房屋租金。第三人经营一年就曾要求退房，当时原告承诺不收取租金，要求第三人继续经营。后来实在难以为继，所以退租，直到参加本案诉讼才知道要缴纳租金。租赁合同里约定租金先付后用，原告先前不收取租金，现在再来起诉要求支付，不应予以支持。
原告为证明其主张的事实，向本院提交如下证据材料：
1.租赁合同，证明租赁事实、期限、租金标准、支付时限、违约金计算标准、押金和装修约定；
2.杭州市计划委员会文件；
3.建设用地规划许可证及附件；
4.建设用地批准书；
5.国有土地划拨决定书；
6.标准地名门牌使用证；
7.房屋出租授权书，证明原告拥有合法出租权；
8.催缴通知单，证明原告曾催缴租金；
9.房屋交接单，证明讼争房屋已经完成交接；
10.产权调换协议；
11.杭州市人民政府关于杭州清河坊历史街区二期建筑保护实施方案的批复（杭州政函＜2008＞162号）；
12.关于杭州清河坊历史街区二期保护实施方案审查会的会议纪要（杭规发＜2007＞477号）；
13.杭州市规划局公文处理简复单（杭规简复＜2007＞339号）；
证据2至13共同证明杭州市清河坊历史街区管理委员会对讼争房屋拥有合法产权；
14.关于请求支持企业（商户）生存的联名报告及大井巷、打铜巷商户联席签名，证明讼争房屋由被告承租。
被告为证明其辩称的事实，向本院提交如下证据材料：
1.租赁合同、企业基本情况、变更登记情况，证明原告与第三人签订房屋租赁合同，将杭州市大井巷52号房屋出租给第三人；
2.信函，证明第三人曾使用杭州市大井巷52号房屋；
3.房屋钥匙交付情况的说明，证明原告于2015年12月18日以“要交全部房屋钥匙”为由，导致被告不能依约交付房屋；
4.大井巷商户通讯录、仓库租赁合同、运输费用清单，证明被告与大井巷其他八户商户于2013年9月15日联名要求交还讼争房屋，被告于2012年2月28日租赁位于杭州市萧山区的仓库存放家具，雇佣他人将讼争房屋中存放展示的古家具搬运至仓库；
5.公证书及发票，证明杭州东方公证处于2016年1月11日出具公证书，对讼争房屋室内外现状进行证据保全，被告为此支出公证费5000元；
6.证明，证明杭州市上城区人民政府于2009年10月20日出具证明，确认讼争房屋所在区域的原房屋产权权属及行政的变更手续正在申报办理中；
7.房屋登记信息查询记录，证明讼争房屋性质为住宅，所有权证当前状态为已注销；
8.杭州市国土资源局政府信息公开告知书（第20160032号），证明讼争房屋无土地使用证信息；
9.2009年南宋御街国际旅游文化艺术节协议书、租赁意向书，证明原、被告约定意向金111000元；
10.催缴通知单、关于催缴款通知单相关事宜的复函、交寄情况查询单，证明被告告知原告，杭州市大井巷52号房屋由第三人使用；
11.鉴定报告、测绘机关鉴定费缴费通知单，证明被告支出鉴定费5117元。
第三人未向本院提交任何证据材料。
在本案审理过程中，经被告申请，本院委托杭州市房地产测绘公司对杭州市上城区总建筑面积及一层东侧房屋的建筑面积进行测绘。该公司出具杭房测[2016]鉴字第3号《司法鉴定检验报告书》。该报告书明确讼争房屋总建筑面积为416.21平方米，一层东侧房屋的建筑面积为117.2平方米。该报告书被告已作为证据11进行举证。
各方当事人在庭审中对上述证据进行了质证，质证意见如下：
原告提交的证据：被告和第三人对证据1的三性无异议，但认为合同存在免租期，租金应从2013年开始计算；对证据2至6的真实性无异议，对证明对象有异议，认为无法证明原告的证明目的，讼争房屋并无产权证，土地性质系公建用地；对证据7的证明目的有异议，认为讼争房屋没有产权证，更不该授权原告进行出租；对证据8的真实性有异议，认为从未收到过该通知单；对证据9的三性无异议；对证据10至13的真实性无异议，但认为仅说明土地性质，未说房屋问题，且土地性质系公建用地，不是商业用途；对证据14的三性无异议，认可讼争房屋除第三人使用外其他部分系被告使用。
被告提交的证据：原告对证据1的真实性无异议，对证明对象有异议，认为该合同仅用于办理工商营业执照，其余按照原合同执行，原合同指的就是本案原、被告之间的合同；对证据2的真实性、合法性有异议，认为被告不应该私拿别人的信函；对证据3认为系被告自行制作，不符合证据形式；对证据4的通讯录的三性及证明目的均有异议，认为系复印件，对仓库租赁合同合同、运输费用清单认为系被告与案外人签订，与本案无关；对证据5的真实性、证明目的有异议；对证据6的三性均有异议；对证据7的真实性、证明对象有异议，认为原告已提交产权调换协议等材料证明讼争房屋的产权为清河坊管委会所有；对证据8的真实性无异议，对证明对象有异议，认为讼争房屋并非单独报批报建项目；对证据9中协议书的三性均有异议，认为系复印件，对租赁意向书认为恰好证明原、被告之间存在租赁关系；对证据10中催缴通知单无异议，证明原告一直在催缴，对复函、交际情况查询单的三性均有异议，认为系被告单方制作；对证据11的三性无异议。第三人对证据1至11的三性均无异议。
经庭审质证，结合原、被告的质证意见，本院对证据认证如下：原告提交的证据：证据1能证明原、被告于2010年7月就讼争房屋签订租赁合同，对该事实予以认定；证据2至7、证据10至13相互印证，能证明杭州市清河坊历史街区管理委员会委托原告将讼争房屋出租，对该事实予以认定；证据8缺乏签收凭证等相应证据予以佐证，不予认定；证据9、证据14将综合全案予以认定。被告提交的证据：证据1、2、5相互印证，能证明原告与第三人于2010年10月就讼争房屋一层东侧房屋签订租赁合同，且第三人曾实际使用该区域，对该事实予以认定；证据3系被告单方制作，缺乏相应的证据予以佐证，不予认定；证据4与本案缺乏直接关联性，不予认定；证据6至8将综合全案予以认定；证据9与《商铺租赁合同书》相互印证，能证明原、被告就讼争房屋签订租赁合同，对该事实予以认定；证据10能证明原告于2016年1月向被告发函催讨2016年2月1日至2016年4月30日的租金，对该事实予以认定；证据11能证明被告为讼争房屋总建筑面积、一层东侧房屋的建筑面积测绘支付鉴定费，对该事实予以认定。杭房测[2016]鉴字第3号《司法鉴定检验报告书》系本院委托的鉴定机构出具，程序合法，结论客观，本院予以认定。
综上，根据各方当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定案件事实如下：2010年7月27日，原告杭州南宋御街商业管理有限公司（作为甲方）与被告李玉珍（作为乙方）签订《商铺租赁合同书》一份，约定甲方受业主方杭州市清河坊历史街区管理委员会委托，将坐落于杭州市上城区房屋出租给乙方使用。该房屋建筑面积约为462.6平方米，最终面积以房屋测绘部门的实际测量报告为准。租赁期限为10年，自2010年8月1日起至2020年7月31日止。乙方应于2010年10月1日前开业，享受自2010年8月1日交付之日起的免租（含装修）期至2011年3月15日止，实际租金从2011年3月16日起计收。第一年（自2010年8月1日至2011年7月31日止）租金为255355元，第二年（自2011年8月1日至2012年7月31日止）租金为675396元，第三年（自2012年8月1日至2013年7月31日止）租金为709166元，第四年（自2013年8月1日至2014年7月31日止）租金为709166元，第五年（自2014年8月1日至2015年7月31日止）租金为709166元，第六年（自2015年8月1日至2016年7月31日止）租金为766574元，第七年（自2016年8月1日至2017年7月31日止）租金为766574元，第八年（自2017年8月1日至2018年7月31日止）租金为766574元，第九年（自2018年8月1日至2019年7月31日止）租金为842488元，第十年（自2019年8月1日至2020年7月31日止）租金为842488元。租金均按季支付，先付后租。全年的首季租金，在计租日前十日起支付，其余三季，在上季末月的20日前支付下季租金。乙方签署本合同之日起5个工作日内向甲方缴纳租赁保证金111000元。合同结束（不论基于何种原因），甲方有权要求乙方自费将商铺内的所有动产（附属设施/设备除外）搬离该商铺，该商铺交还时的状况应当与乙方在最后一段正常营业时间内的状况一致；商铺之装修及所有附属设施、设备归甲方所有，甲方无需给予乙方补偿，如果乙方原因致使商铺的装修或附属设施遭到破坏，乙方应当赔偿甲方由此导致的损失。如乙方逾期支付租金的，按照逾期付款额每天0.4%的标准支付违约金。如乙方连续3个月未足额或及时支付租金，则视为实质性地违反合同，甲方有权在书面通知被告后提前终止合同。同时对物业用途、交付与验收等相关事项进行了约定。签订合同后，被告缴纳保证金111000元。2010年7月28日，被告在《房屋交接单》上签字确认收到大井巷52-58号房屋3把钥匙。2010年10月22日，原告（作为甲方）与第三人杭州聚福寿参茸有限公司（作为乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定将坐落于杭州市上城区大井巷52号房屋出租给乙方使用。该房屋建筑面积约100平方米，以产权证、测绘图所确认的面积为准。租赁期限为10年，自2010年10月22日起至2020年10月21日止。第一、二年（自2010年10月22日至2012年10月21日止）租金为每天4元/平方米，第三至五年（自2012年10月22日至2015年10月21日止）租金为每天4.2元/平方米，第六至八年（自2015年10月22日至2018年10月21日止）租金为每天4.54元/平方米，第九至十年（自2018年10月22日至2020年10月21日止）租金为每天5元/平方米。租金均按季支付，先付后租。全年的首季租金，在计租日前十日起支付，其余三季，在上季末月的20日前支付下季租金。不论本合同因何种原因结束（包括但不限于提前解除、终止或租赁期限届满），乙方均应于合同结束后五日内将房屋腾退并交还甲方，如乙方未及时归还的，视为非法占有，须按最后一年租金单价三倍的标准向甲方支付占用费，直至乙方将该房屋归还给甲方时止，如因此而给甲方造成其他经济损失的，乙方还应负责赔偿。合同结束，乙方应确保将房屋完好返还，房屋内的设施属于乙方所有动产部分的由乙方处置，属于不动产及房屋装卸件的部分乙方不得拆卸，房屋装修部分无偿归甲方所有。乙方逾期支付房屋租金的，按当年租金总额千分之一/天的标准支付违约金。如乙方未按时足额支付租金、物业管理费或其他费用，逾期超过30日的，甲方有权解除合同，无条件收回房屋。本合同一式贰份，双方各执壹份，且仅限乙方办理工商营业执照，所有合同条款按原合同执行。该合同还对其他相关事项进行了约定。
另查明，讼争房屋由杭州市清河坊历史街区管理委员会委托原告进行出租。被告自承租后一直未支付租金。2015年12月18日，被告欲将讼争房屋除一层东侧房屋外的部分交还原告，原告认为讼争房屋均系被告承租，需要整体交还，故未予接收。2016年1月，原告向被告发函催讨2016年2月1日至2016年4月30日欠付的租金191643.5元。2016年4月11日，原、被告就讼争房屋除一层东侧房屋外的部分进行交接收铺。2016年7月28日，杭州市房地产测绘公司出具杭房测[2016]鉴字第3号《司法鉴定检验报告书》。经测绘，讼争房屋总面积为416.21平方米，一层东侧房屋面积为117.2平方米。被告为此支出鉴定费5117元。
本院认为，原、被告之间签订的《商铺租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反强制性的法律法规，被告虽抗辩称案涉租赁合同无效，但并未提交充分的证据予以证明，故对被告关于合同无效的抗辩意见本院不予采信，案涉合同应为合法有效，对双方均具有约束力。现原告诉至本院要求解除双方之间的《商铺租赁合同书》，被告同意解除，且双方已办理房屋交接手续，故本院确认案涉《商铺租赁合同书》已解除。原告将租赁物交付给被告使用、收益，被告作为承租人应该支付租金。对被告应付租金的金额，双方存在争议，主要涉及如下几个方面：一、被告实际承租的房屋面积；二、部分租金有无超过诉讼时效；三、被告应支付租金至何时。一、关于被告实际承租房屋面积的问题。原告主张案涉房屋整体由被告承租，但2010年10月22日原告与第三人签订《房屋租赁合同》，约定将大井巷52号房屋出租给第三人使用，原告虽主张其与第三人之间的租赁合同仅限第三人办理工商营业执照，所有合同按原、被告之间的“原合同”执行，但原告并无证据证明上述“原合同”所指的就是原、被告之间的《商铺租赁合同》，且第三人亦认可其在租赁合同签订后在经营，故对原告上述主张本院不予采信。原告主张关于请求支持企业（商户）生存的联名报告中被告书写的商户地址为大井巷52-58号，被告对该商户地址系其本人书写并无异议，但抗辩认为讼争房屋有一至二层，该房屋的二层全部由被告使用，门牌号××，该抗辩符合常理，本院予以采信。综上，本院认为被告实际使用的房屋为讼争房屋除一层东侧房屋外的部分，经测绘其面积为299.01平方米（416.21平方米-117.2平方米）。二、关于部分租金有无超过诉讼时效的问题。根据原、被告之间合同约定，全年的首季租金，在计租日前十日起支付，其余三季，在上季末月的20日前支付下季租金，因而各期租金债务履行期届满后，均为独立债务，从而各期租金的诉讼时效也应分别起算。而根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。本案中，原告于2015年11月10日向本院起诉主张租金权利，故本院认为，原告要求被告支付2014年11月10日之前的租金已经超过诉讼时效。三、关于被告应支付租金至何时的问题。被告认可承租以来未付租金，但抗辩称其一直在向原告要求解除合同，且其曾于2015年12月18日向原告提出交接大井巷52-58号房屋除一层东侧房屋外的部分。原告认可被告曾于2015年12月18日提出交接，称当时未予接收的原因系原告认为被告承租的为大井巷52-58号整体，故以被告交接的房屋不完整为由拒绝接收。本院认为，被告实际使用的房屋即为讼争房屋除一层东侧房屋外的部分，故2015年12月18日房屋交接未成的原因系原告所致，故对原告要求2015年12月18日之后的房屋租金的诉请本院不予支持。综上，本院认为被告应支付原告租金521593元。原告诉请被告支付违约金210581.75元（自2012年11月15日起暂计至2015年11月9日），并按央行同期贷款利率的1.3倍计算至实际付清时止；被告抗辩该标准过高，本院依法调整为违约金20788.03元（暂计至2015年11月9日），并自2015年11月10日起以未付房屋租金为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.3倍计算至实际付清之日止。原告诉请讼争房屋内装修归原告所有，因讼争房屋中一层东侧房屋实际由第三人承租，故依照《商铺租赁合同》的约定，支持讼争房屋除一层东侧房屋外的房屋装修归原告所有。原告诉请被告腾退讼争房屋及支付房屋使用费，因讼争房屋中被告承租的部分已实际交还原告，故对该诉请不予支持。被告就案涉合同履行向原告支付了保证金111000元并要求在本案中进行抵扣。原告拒绝抵扣，但双方一致确认，案涉房屋水电费由被告自行向水电公司缴纳，物业费由被告与杭州清河坊经济发展有限公司自行结算，均无需原告代缴。故本院认定，案涉房屋已交接完毕且原告无需保留保证金用以结算其他费用，故在本案中予以抵扣。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告李玉珍于本判决生效之日起10日内支付原告杭州南宋御街商业管理有限公司房屋租金410593元（已扣除保证金111000元）；
二、被告李玉珍于本判决生效之日起10日内支付原告杭州南宋御街商业管理有限公司违约金20788.03元（暂计至2015年11月9日），并自2015年11月10日起以未付房屋租金为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.3倍计算至实际付清之日止；
三、位于杭州市上城区房屋除一层东侧房屋外的房屋装修归原告杭州南宋御街商业管理有限公司所有；
四、驳回原告杭州南宋御街商业管理有限公司的其他诉讼请求。
预收案件受理费21928元，因原告杭州南宋御街商业管理有限公司减少诉讼请求，实际收取20221元，由原告杭州南宋御街商业管理有限公司负担15130元，由被告李玉珍负担5091元。案件保全费5000元，由原告杭州南宋御街商业管理有限公司负担2323元，由被告李玉珍负担2677元。鉴定费5117元，由原告杭州南宋御街商业管理有限公司负担。
原告杭州南宋御街商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告李玉珍于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 苏仲文
人民陪审员 骆仕君
人民陪审员 王兰青
二〇一六年十二月九日
书 记 员 康 毅