内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内25民终659号
上诉人（一审被告、反诉原告）陈洪，男，1964年5月14日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。
上诉人（一审被告、反诉原告）蒲淑均，女，1967年6月10日出生，汉族，个体商户，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。
上诉人（一审被告、反诉原告）文学兵，男，1975年10月26日出生，汉族，个体商户，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。
上诉人（一审被告、反诉原告）文学武，男，1973年12月28日出生，汉族，个体商户，现住内蒙古自治区呼和浩特市。
四上诉人共同委托代理人白玲玲，内蒙古义翔志律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）雷浩然，女，1984年10月5日出生，蒙古族，个体工商户，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。
委托代理人王冠军，内蒙古理想律师事务所律师。
上诉人陈洪、蒲淑均、文学兵、文学武因与被上诉人雷浩然租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2015）锡民二初字第60号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年4月25日受理后，依法组成合议庭于2016年6月16日公开开庭审理了本案。上诉人陈洪、蒲淑均、文学兵、文学武的共同委托代理人白玲玲，上诉人陈洪、蒲淑均，被上诉人雷浩然及其委托代理人王冠军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2014年5月19日，原告雷浩然与四被告签订了《转让协议》，协议约定四被告将经营的位于锡市世纪嘉园小区南门东侧的蜀国演义陈家菜饭店转兑给原告。转兑费为20万元。其中对转兑费的给付对象、给付数额及给付时间均作出约定。因四被告并非该涉案房屋的所有权人，故双方在该《转让协议》第三条特别约定，四被告须在该协议签订后10日内与房屋所有权人协调，在不变更房租的情况下将承租方变更到原告雷浩然名下，同时保证原告雷浩然享有三年的继续租赁权。该《转让协议》的第五条及第六条约定如果被告不能完成第三条约定的上述义务，协议不再履行，被告应向原告返还已收转兑费并按日承担已付租金的5%的违约金。《转让协议》签订当日，原告雷浩然分别向蒲淑均、文学武各支付5万元转兑费，向文学兵支付3万元转兑费，并向房东支付房租25万元。
另查明，合同签订后，四被告即将饭店交付给原告。原告重新装修、购置桌椅、厨具、餐具等，经营了渔人码头火锅店。后房东得知饭店转兑一事后多次要求原告腾退房屋，2015年4月房东收回房屋。
再查明，2015年7月17日，原告雷浩然向该院提出委托鉴定申请，请求对其装修费用、物品投入费用进行鉴定。但因案涉房屋已被房主收回，重新装修，无法进行工程造价鉴定。
又查明，原告雷浩然向法庭提交的《工程概（预）算书》中人工费共计51630.58元，提交的证明其实际损失的票据中，装修材料合理费用的票据共计59张，合计56091.00元。
一审原告雷浩然以四被告未在协议签订后十日内与房屋所有权人协调，在不变更房租的前提下将承租人变更到原告名下，使其遭受巨大的经济损失为由，于2015年1月26日诉至一审法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《转让协议》；2、判令被告返还已收转兑费13万元，并赔偿租金损失25万元，并按日按已收转兑费的5%支付违约金自2014年10月1日至欠款付清之日止。
一审被告陈洪、蒲淑均、文学兵、文学武以一审原告雷浩然拖欠陈洪5万元转让费，拖欠文学兵2万元转让费为由，向一审法院提出反诉，请求判令：反诉被告给付反诉原告陈洪5万元转兑费，给付反诉原告文学兵2万元转兑费。
一审法院认为，原、被告签订的《转让协议》系双方真实意思表示，且未违反相关法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应当全面、切实履行合同约定的各项义务。原告雷浩然提出请求判令解除原、被告签订的《转让协议》；判令被告返还已收转兑费13万元，赔偿租金损失25万元的诉讼请求，因双方签订的《转让协议》第三条约定了“被告负责在本协议签订后十日内与房屋所有权人协调在不变更房租的情况下将承租方变更到原告名下，同时保证原告享有三年的继续租赁权”；该《转让协议》的第五条及第六条约定如果被告不能完成第三条约定的上述义务，协议不再履行，被告应向原告返还已收转兑费并按日承担已付租金的5%的违约金。四被告未能履行该协议第三条约定的义务，导致合同无法履行，理应承担违约责任，对原告由此造成的房屋租金损失，应承担赔偿责任，故原告上述诉讼请求，该院予以支持；原告提出请求判令四被告赔偿其他损失743966元的请求，因本案涉案房屋已被房主收回，不能进行装修工程造价鉴定，故对原告该项诉讼请求中有票据直接证明其损失的及装修人工费部分，该院予以支持；原告提出判令被告按合同中约定按日承担已付租赁费5%的违约金的诉讼请求，双方约定的违约金明显过分高于法律规定，经该院当庭示明，被告亦明确表示请求调整，故对于原告要求四被告支付违约金的诉讼请求，该院部分予以支持。被告（反诉原告）陈洪、文学兵提出的请求判令原告给付陈洪5万元转兑费、给付文学兵2万元转兑费的反诉请求，因双方签订《转让协议》的时间为2014年5月19日，双方约定被告应当为原告协调房东变更承租人的时间为协议签订后10日内，否则该协议即不再履行。该协议约定原告向被告支付转兑费的时间为2014年8月10日，被告（反诉原告）陈洪、文学兵的违约在先，已导致合同的不能履行。故被告（反诉原告）陈洪、文学兵的反诉请求，该院不予支持。据此判决：一、解除原告（反诉被告）雷浩然与被告（反诉原告）陈洪、被告蒲淑均、被告（反诉原告）文学兵、被告文学武签订的《转让协议》。二、被告（反诉原告）陈洪、被告蒲淑均、被告（反诉原告）文学兵、被告文学武于本判决生效后10日内共同返还原告（反诉被告）雷浩然转兑费13万元。三、被告（反诉原告）陈洪、被告蒲淑均、被告（反诉原告）文学兵、被告文学武于本判决生效后10日内共同给付原告（反诉被告）雷浩然装修损失107721.58元（其中装修人工费51630.58元，装修材料费56091.00元）。四、被告（反诉原告）陈洪、被告蒲淑均、被告（反诉原告）文学兵、被告文学武于本判决生效后10日内共同赔偿原告房屋租金损失25万元，并自2014年5月30日起至给付之日按月2%支付违约金。五、驳回原告（反诉被告）雷浩然的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）陈洪、被告（反诉原告）文学兵武的反诉请求。
宣判后，一审被告陈洪、蒲淑均、文学兵、文学武不服，向本院提出上诉，其上诉的主要理由是：1、2015年5月19日，被上诉人雷浩然将房屋租赁费25万元交付房东，房东已默许上诉人将房屋转租给被上诉人雷浩然，因此上诉人不存在违约行为，被上诉人雷浩然应自行承担经营不善导致亏损的责任。2、原审法院判令上诉人返还被上诉人转兑费13万元及装修费、人工费107751.58元无事实依据。3、上诉人与房东之间的租赁合同期限为5年，因被上诉人因未按期限缴纳房屋，导致房东收回房屋，故上诉人不应返还被上诉人雷浩然房屋租金25万元。应由被上诉人雷浩然支付剩余转兑费7万元。
被上诉人雷浩然答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
二审经审理查明的事实与一审法院认定的基本事实一致，本院予以确认。
另查明，经本院与蜀国演义陈家菜饭店的房主陈泽核实，案外人陈泽委托其朋友白智慧于2012年5月将位于锡林浩特市锡林大街世纪嘉园小区商铺一套出租给上诉人蒲淑均使用，双方之间签订了房租租赁合同一份。该合同主要约定：“赁期限自2012年5月至2017年5月。第一年租赁费25万元，剩余租赁费每年递增8%。每年租赁费于租赁期限开始前一次性付清。未经出租方同意，承租人不得擅自转租。”合同签订后，上诉人蒲淑均将2012年5月至2013年5月的租赁费25万、2013年5月至2014年5月的租赁费25万陆续给付案外人陈泽，上述两年度的递增费尚未给付。2014年5月19日，被上诉人雷浩然将2014年5月至2015年5月的租赁费25万给付案外人白智慧。案外人陈泽于2014年9月到该商铺向上诉人蒲淑均索要2012年至2014年递增房租时，发现该商铺已由上诉人蒲淑均转租给被上诉人雷浩然，上诉人蒲淑均在此前从未向案外人陈泽告知转租的事实，从未与案外人陈泽协调将承租人变更为被上诉人雷浩然。案外人陈泽不同意上诉人蒲淑均将商铺转租。被上诉人雷浩然对房租递增的事实并不知情。案外人陈泽于2014年9月得知该房屋被转租后，要求被上诉人雷浩然搬出，被上诉人雷浩然的饭店不能继续经营，遂于2014年12月诉至一审法院。
上述事实，有当事人陈述、《转让协议》、收条、《工程概（预）算书》、谈话笔录等证据在案为凭，这些证据已经二审开庭举证、质证和认证，具有证明效力。
本院认为，本案的争议焦点即上诉人陈洪、蒲淑均、文学兵、文学武是否违约，应否向被上诉人雷浩然承担转兑费、装修损失费、房屋租金的相应损失，被上诉人雷浩然应否给付剩余转让费的问题。因本案双方当事人在《转让协议》中明确约定：由上诉人陈洪、蒲淑均、文学兵、文学武在协议签订后10日内，与房屋所有权人协调在不变更房租的情况下，将承租人变更为被上诉人雷浩然。如上诉人未能履行该项义务，则该协议不再履行，由上诉人返还已收转让费及按日承担已付租金5%的违约金。故该《转让协议》系附条件的合同。经本院与案外人陈泽核实，上诉人蒲淑均从未与案外人陈泽协调将承租人变更为被上诉人雷浩然，案外人陈泽于2014年9月才得知转租的事实，其又不同意上诉人蒲淑均将商铺转租，故双方约定的条件尚未成就，上诉人陈洪、蒲淑均、文学兵、文学武理应按照协议的约定承担相应违约责任。又因被上诉人雷浩然在承租后对房屋进行装修，因上诉人蒲淑均从未协调转租事宜以及案外人陈泽禁止转租的原因，导致饭店不能继续经营，故装修费及房租费理应由上诉人承担。虽然上诉人对装修费不予认可，但鉴于涉案房屋已被案外人陈泽收回后重新装修，导致无法进行工程造价鉴定，故一审法院依照《工程概（预）算书》中的合理票据，将装修费认定为107721.58元并无不当。上诉人陈洪、蒲淑均、文学兵、文学武上诉主张的，2015年5月19日被上诉人雷浩然将房屋租赁费25万元交付房东，房东已默许上诉人将房屋转租给被上诉人雷浩然，因此上诉人不存在违约行为，被上诉人雷浩然应自行承担经营不善导致亏损的责任。原审法院判令上诉人返还被上诉人转兑费13万元及装修费、人工费107751.58元无事实依据。上诉人与房东之间的租赁合同期限为5年，因被上诉人因未按期限缴纳房屋，导致房东收回房屋，故上诉人不应返还被上诉人雷浩然房屋租金25万元。应由被上诉人雷浩然支付剩余转兑费7万元的上诉理由，均因证据不足，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12375元，由上诉人陈洪、蒲淑均、文学兵、文学武承担。
本判决为终审判决。
审判长 景 超
审判员 黄 涛
审判员 锡林塔娜
二〇一六年七月十一日
书记员 张 雅 洁