上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五（民）初字第1114号
原告谢礼德，男，19xx年xx月xx日出生，汉族，户籍地河北省石家庄市，现住上海市闵行区。
被告彭小珠，女，19xx年xx月xx日出生，汉族，住上海市长宁区。
原告谢礼德与被告彭小珠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月29日立案受理后，因被告彭小珠下落不明，本院以公告形式向其送达起诉状副本等相关法律文书，后依法组成合议庭，于2015年9月2日公开开庭进行了审理。原告谢礼德到庭参加诉讼。被告彭小珠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告谢礼德诉称，原、被告于2013年5月6日签订关于闵行区浦涛路XXX弄XXX号XXX室房屋的转让协议，原告并于当日支付定金人民币（下同）1万元给被告。原、被告约定房屋总价为96万元，并约定原告待被告房屋产权证办出后50日内支付被告房款50万元（包括已付定金1万元），在此期间，原告一直督促被告办理产权证，被告一直拖延，直到2014年9月24日产权证才办出，原告多次联系被告要求支付房款给被告，但被告一直拖延。后原告了解到被告存在一房多卖情况，该房屋已被被告转让了三次，原告非常气愤，基于被告的上述欺骗行为，被告需赔偿对原告造成的一切经济损失。原告遂诉诸法院要求判令：1、解除原、被告签订的《转让协议》；2、被告返还房款1万元；3、被告赔偿违约金26万元；4、被告赔偿相关损失4万元。
诉讼中，原告将上述第3项的诉请金额变更为4.8万元，同时撤回了上述第4项诉请。
被告彭小珠未作答辩亦未向本院提供证据。
经审理查明，位于闵行区浦涛路XXX弄XXX号XXX室房屋的原产权人为被告彭小珠。
2013年5月6日，原告谢礼德（购买方，签约乙方）与被告彭小珠（出卖方，签约甲方）签订《转让协议》1份，约定：1、甲方于2012年依法取得闵行区浦涛路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房，面积73.65平方米，该房屋在办理以甲方为权利人的《上海市房地产权证》，甲方持有该房屋的动迁协议。2、因甲方出售的房屋是拆迁安置配套商品房，在受国家政策限制期内无法进行该房屋的产权交易。同时该限制期内无法办理该房屋以乙方为产权人的上海市房地产权证和签订上海市房屋土地资源管理局制定、上海市工商行政管理局监制的网络版《上海市房地产买卖合同》，乙方于2013年5月6日实地看房，看房后对以上情况已知道并且无异议。3、经甲、乙双方协商后，甲方同意出售上述房屋，乙方决定购买该房屋。房屋转让价款96万元，该价格系甲方净到手价格，包含房屋的维修基金（若有）、水电煤初装（若有）、有线电视初装（若有）。该房自带固定设备（含全部）、装饰（若有）等均含在房屋转让价款内，乙方无需另行支付，但该价格不包含甲方办理以甲方为权利人的上述房屋的《上海市房地产权证》的相关费用。乙方承担办理以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》时政府、财务、税务、房地产交易中心及中介方按国家规定对甲、乙双方征收的各项费用，上述转让价款系甲方到手价，乙方不得以国家及地方法规政策等导致税、费调整为由不承担相关费用或阻碍本合同的履行。在根据国家政策有关规定允许该房屋上市交易的国家政策限制期满后（甲方小产证办理完毕后）10个工作日内，甲、乙双方按本协议约定签订网络版《上海市房地产买卖合同》。签订网络版《上海市房地产买卖合同》后60日内，甲、乙方双方进行该房屋的产权交易过户，收件收据由乙方领取并保管，供乙方领取以乙方为权利人的新产证使用。若甲、乙双方中任何一方未能按照上述条款履行本合同，将按本协议第十二条约定承担违约责任。本套房产满三年可以上市交易后，甲方必须配合乙方办理产证，如可以上市交易后甲方拖延办理相关签署合同、过户等手续的，超过10天，或者甲方一房二卖、抵押他人或者其他原因导致乙方不能顺利取得产权，严重损害乙方利益的，甲方需支付乙方届时房屋市场评估价的20%作为违约金并赔偿乙方相关损失。乙方于签订本协议当日支付定金1万元。如果通过甲方的努力使该房屋过户时间在2013年10月16日前，则乙方于甲方房屋产权证办理出来后50日内支付甲方房款50万元（含定金1万元），尾款46万元乙方于办出以乙方为权利人的房地产权证后当日内支付。如果通过甲方的努力仍无法使该房屋过户时间在2013年10月16日前，则乙方于甲方房屋产权证办理出来后50日内支付甲方房款76万元（含定金1万元）。尾款20万元乙方于办出以乙方为权利人的房地产权证后当日内支付。第十二条，甲方签署本合同后，反悔不出售上述房屋给乙方的，甲方应返还乙方已经支付的房款，并按反悔时该房屋市场评估价的20%支付乙方违约金，且甲方应按实承担乙方对该房屋装修费用（装修费用以票据为准）；甲方还要承担因该房屋所在地区房屋价格上涨产生的上涨差额部分的补偿（金额以评估公司评估价格为准），乙方有其他损失的，甲方也应赔偿。若上述违约金不足以弥补乙方实际损失的，甲方还应另行赔偿乙方。乙方签署本合同后，若乙方反悔不购买上述房屋的，乙方应按照反悔时房屋市场评估价的20%向甲方支付违约金，并赔付甲方交房后乙方入住时间的该房屋租金及甲方损失的房屋租金同期银行房贷利息同时甲方有权无偿没收乙方对房屋的固定装修、固定设备。如甲方有其他损失的，乙方也应予以赔偿，若上述违约金不足以弥补甲方实际损失的，乙方还应以现金方式另行赔偿甲方。任何一方违反本协议约定，应按违约时上述房屋市场评估价的20%向对方支付违约金。协议还对其他事项作了约定。
同日，原告向被告支付房款1万元，被告向原告出具了收款收据。
而之后，被告却又将涉案房屋另行出售给案外人。且于2013年9月8日与案外人姜某某签订《房地产买卖居间协议》，并于2014年10月26日与案外人姜某某、付某甲签订《上海市房地产买卖合同》，约定了“房屋价款119万元，买卖双方于2015年2月1日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，被告于2014年12月31日前腾出房屋并通知案外人进行验收交接”等内容。2015年1月23日，涉案房屋权利人变更登记为案外人姜某某、付某乙。
现因被告已将房屋另售予他人，且涉案房屋权利人亦已变更为案外人，致原、被告签订的房屋转让协议无法继续履行而涉讼。
还查明，被告未将涉案房屋交付给原告。
上述事实，由原告提供的涉案房屋原权利人为被告的房地产权证及房地产信息、原、被告双方签订的《转让协议》、原告支付了房款1万元的收据、被告与案外人姜某某签订的《房地产买卖居间协议》、被告与案外人姜某某、付某甲签订的《上海市房地产买卖合同》、涉案房屋权利人已变更登记为案外人姜某某、付某乙的房地产信息以及原告的当庭陈述等为证。
被告彭小珠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃质证的权利。
上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本院认为，原、被告签订的《转让协议》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，双方均应按约履行。但被告在与原告签订上述《转让协议》后，又另行将房屋出售给案外人姜某某、付某甲，被告的上述一房二卖的行为违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则，显属违约。鉴于该违约行为导致原告丧失了购买涉案房屋的机会，双方签订的《转让协议》已无法继续履行，故对原告要求解除该《转让协议》之诉请，本院予以支持。合同法规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。就本案而言，法院以2015年7月13日向被告送达起诉状副本的公告期届满日作为合同解除日。
而关于原告向被告主张的违约金48，000元之诉请，本院认为，合同约定的以上述房屋市场评估价的20%计算的违约金，其性质是因被告一房二卖导致合同解除而应承担的违约金。根据合同法及相关司法解释的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。而守约方的实际损失是衡量违约金金额的标准之一。从目前来看，原告的损失主要表现为在订立买卖合同时花费的一定的必要开支以及丧失此次购买机会后重置房屋时因房价上涨额外支出的费用，故本院在综合考虑双方当事人履约情况、违约方的过错程度及结合被告另行以119万元价格将房屋出售给案外人所赚取差价等因素的基础上，对原告自愿将向被告主张的违约金金额调低至48，000元，认为尚在合理范畴之内，本院对此予以准许。
被告彭小珠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款及第二款之规定，判决如下：
一、原告谢礼德与被告彭小珠签订的《转让协议》于2015年7月13日已经解除；
二、被告彭小珠返还原告谢礼德购房款10，000元；
三、被告彭小珠支付原告谢礼德解约违约金48，000元。
上述第二、三项条款的履行期限均为自本判决生效之日起三十日内。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5，800元，由原告谢礼德负担4，680元，被告彭小珠负担1，120元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陈春芳
审 判 员 陈 洁
人民陪审员 邓红霞
二〇一五年十月十九日
书 记 员 陈晓燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……