安徽省霍邱县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1522民初2015号原告：陶志宝，男，1958年8月1日出生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：马娟，安徽大鸣律师事务所律师。被告：张国，男，1966年10月1日出生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：韩冰洁，安徽霍达律师事务所律师。第三人：葛雅彬，男，1991年8月30日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。原告陶志宝与被告张国、第三人葛雅彬债权人撤销权纠纷一案，本院于2017年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陶志宝委托诉讼代理人马娟，被告张国及其委托诉讼代理人韩冰洁，第三人葛雅彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶志宝向本院提出诉讼请求：1.依法判决撤销被告同第三人之间转让房产的行为；2.由被告承担律师代理费6000元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年10月23日，张国因工程建设需要向陶志宝借款200万元，张国出具书面借条一份，陶志宝通过银行转账方式转给张国200万元。2016年10月，陶志宝因急需资金周转，要求张国返还借款，张国以资金困难为由，一直拖延还款。陶志宝于2016年11月向人民法院提起诉讼，同时对张国名下坐落在合肥市政务区“国贸天域花园”3栋1704室的商品房及两间车库进行了财产保全。在案件进入执行时，得知张国已于2015年11月16日将此房以160万的价格签订买卖合同转让给了本案第三人。此房建筑面积164.6㎡，坐落在合肥市黄金地段——政务中心，按照当时的市场价格该房屋至少价值200多万元，而张国却以160万元的价格将其低价转让，还无偿赠送给受让人两个车库。综上，张国以明显不合理的低价转让财产的行为，使自己完全丧失了偿债能力，同时严重损害了债权人的合法权益。张国辩称，自己确实授权妻子陈传梅将涉案房屋出售；出卖房屋原因有三：一是当时自己涉及刑事案件需要交纳罚金，二是债权人催要借款，需要凑钱还款，三是家庭困难，因急于变现，价格明显过低。出售房屋时也明确告知，涉案房屋设有抵押。是否具有撤销的条件，请法院裁判。葛雅彬述称，1、购房价格是合理价格，并非明显过低。2015年10月委托“0551房产”（中介）购买涉案房屋，后经张国妻子与第三人签订买卖合同及中介协议。协议签订时张国因涉嫌刑事犯罪被羁押，其家人因急需用钱而筹集钱款，在此前提下，成交价比市场价格有一定降低也属正常，且该成交价属于合理价格。第三人与被告签订合同属于善意取得，且该购房合同经过合肥市仲裁委审理并作出裁决，对该合同效力予以确认。同时张国夫妇因房屋涨价曾恶意单方违约，向合肥市仲裁委提出仲裁请求，要求与第三人解除购房合同，也被仲裁委驳回请求。第三人与张国夫妇经中介公司介绍，购房前并不认识，第三人无理由为其逃避债务提供义务。第三人通过中介联系买房，是为结婚购房所需，并在购房前变卖了家中唯一住宅房和一套门面房，筹集购房款。这些行为表明第三人的善意行为。第三人在签订合同后，于2015年11月向张国夫妇支付了购房款15万元，之后要求张国配合履行购房合同，但张国恶意单方违约，损害了第三人的合法权益。2、庭前，第三人针对价格评估报告提出了价格认定的异议。3、陶志宝诉称房屋买卖价格明显过低，是因为合肥房地产升温所致，是价格正常波动，该情况是非人为的市场行为导致。4、请求法院依法核实原、被告双方借款的转账行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：张国对陶志宝提交的房地产经纪合同有异议，认为与自己持有的不一致，本院经审查，陶志宝提交的是交易双方情况调查表，签单经纪人签名与葛雅彬出具的中介服务费收据上的经手人相同，证实徐玉宏系该中介公司的工作人员，且张国对通过“合肥零五五一房产：网络营销有限公司”居间介绍买卖涉案房屋的事实并无异议，因此，本院对房地产经纪合同的“三性”予以确认。葛雅彬对陶志宝提交的霍邱县人民法院（2016）皖1522民初3876号民事调解书、民事裁定书“三性”均有异议，本院经审查，（2016）皖1522民初3876号民事调解书、民事裁定书系法院生效裁判文书，本院对其真实性、合法性予以认定，对与本案的关联性亦予认定；其对涉案房地产评估报告有异议，认为鉴定程序非法、鉴定方法不符合房价事实、房屋鉴定价格如何计算得出不清楚，并于庭前提出了重新鉴定申请书，本院经审查，涉案房屋评估由陶志宝申请，经法院专门部门组织原、被告和葛雅彬三方到场，通过摇号方式选定评估机构，再由法院委托评估机构进行，程序合法，依据充分，同时根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条的规定，当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论认为存在鉴定程序严重违法、鉴定结论明显依据不足的，申请重新鉴定，应提出证据证明，葛雅彬未提出相关证据，应承担举证不能的不利后果，本院对房地产评估报告的真实性、合法性和与本案的关联性予以确认；葛雅彬认为授权委托书，达不到陶志宝的证明目的，其在购房时并不知道有债权抵押，对陶志宝与张国之间的债务并不知情，本院经审查，该授权委托书未提到涉案房屋债权人马东华设有抵押和陶志宝与张国之间存在债权债务关系，该证据达不到陶志宝的证明目的。陶志宝对张国提交的合肥仲裁委员会决定书，认为与本案不具有关联性，本院经审查，张国与葛雅彬关于涉案房屋买卖合同纠纷属另一民事法律关系，本院对合肥仲裁委员会的决定书、裁决书与本案的关联性均不予确认。陶志宝对葛雅彬提交的存量房买卖合同、授权委托书、授权委托视频记录证明目的、与本案的关联性均有异议，本院经审查认为该组证据真实、合法，与本案具有关联性，能够达到葛雅彬的证明目的。陶志宝对葛雅彬提交的房地产经纪公司情况说明，及中介服务费收据，认为真实性无法核实，与本案关系不大，房屋未过户，其交易行为未完成，张国构成违约与本案没有关系；张国对房地产经纪公司情况说明真实性有异议，认为葛雅彬提供的合同附件2情况调查表上经纪人是徐玉宏，张国提供的房地产经纪合同中居间经纪人为余丽丽，情况说明上签名是徐玉红，中介公司不能证实双方买卖协商的过程，张国从未与经纪人进行过联系。本院经审查，房地产经纪公司的情况说明，有经纪公司的盖章，该情况说明详细介绍了张国与葛雅彬买卖房屋的过程，较为客观、真实，与本院查明事实相符，至于不同的事项由不同的工作人员签名和工作人员签名时出现别字，均不影响经纪公司作为民事主体对外签订合同和出具证明的效力，故本院对其真实性、合法性和与本案的关联性予以确认。张国对葛雅彬提交的房屋小区物业公司情况说明，物业交费发票单据的真实性有异议，认为情况说明只有盖章无负责人签字，且该说明也不符合交易习惯，在房款未交付到30%，不可能将钥匙交给第三人，且第三人的钥匙是从物业公司取得的，不能达到其证明目的。本院经审查，涉案房屋已交付是客观事实，张国既辩称交房和钥匙是张少俊所为，又辩称钥匙是从物业公司取得，前后矛盾，且均无证据证明，本院对其辩解意见不予采纳。葛雅彬所举证据5、6、7均与本案没有关联性，本院均不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：通过合肥零五五一房产：网络营销有限公司居间介绍，2015年11月16日，张国的妻子陈传梅根据张国的授权委托，与第三人葛雅彬的母亲张俊签订一份存量房屋买卖合同，约定将张国所有的位于合肥市政务区国贸天域花园3幢1704室，建筑面积164.6平方米的住房一套以160万元价格出售给葛雅彬，双方还约定张国于2016年1月20日前腾空房屋、双方于合同签订后60日内办理房屋转移登记手续、葛雅彬于2015年12月30日前将160万元（含定金15万元）存入托管账户，并在当日申请办理存量房转移手续等相关内容。当日，双方签订补充协议，约定张国将两个车位无偿送给葛雅彬，同时还约定了其他事项。合同签订当日，葛雅彬给付陈传梅定金15万元，后张国、陈传梅夫妇将房屋交付给葛雅彬，葛雅彬装修入住。因张国不能到场，葛雅彬无法将剩余145万元房款存入房地产管理部门设立的资金托管账户，双方也未办理房屋所有权过户登记手续。张国曾向陶志宝借款200万元，陶志宝于2016年11月7日起诉至法院，并申请对张国所有的涉案房屋进行保全，2016年11月7日霍邱县人民法院作出（2016）皖1522民初3876号民事调解，确认陶志宝与张国达成的调解协议：张国偿还陶志宝借款200万元及利息（利息自2013年10月23日起至借款偿清之日止，按月利率2%计算），于2016年11月30日前一次性付清。到期后，张国未偿还陶志宝的借款本息，陶志宝申请强制执行，得知诉讼期间保全的涉案房屋，张国已于2015年11月16日转让给了葛雅彬。本院认为，本案为撤销权之诉，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，债权人可以对债务人转让财产的行为行使撤销权，但须符合法定条件。故本案的争议焦点有：一、张国是否以明显不合理的低价向葛雅彬转让财产；二、张国与葛雅彬主观上是否存在以明显不合理的低价转让财产的恶意。关于张国是否以明显不合理的低价向葛雅彬转让财产。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第19条对“明显不合理的低价”作出司法解释，规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价70%的，一般可以视为明显不合理的低价”。张国向葛雅彬出售的房产和赠送的车库，经法院委托评估机构评估，房产和车位在价值时点2015年11月市场交易总价238.23万元，其中车位价格10万元，房产评估单价13866元/㎡。238.23万元的70%为166.76万元，张国将房产转让给葛雅彬的价格是160万元，可以视为明显不合理的低价。关于张国与葛雅彬之间主观上是否存在以明显不合理的低价转让财产的恶意。首先，张国转让房产的原因主要是因为急需用钱。在日常生活中，因为急需用钱和急于变现而低价出让自己财产的情形普遍存在，这既是公民处分财产的自由，也不违反法律法规的强制性规定。因此，虽然张国的行为导致自己财产的减少，会使债权人的债权不能得到满足，但是其属于情势所逼，其与第三人实施民事行为时不具有主观恶意。其次，葛雅彬与张国买卖行为是通过中介公司的居间介绍而完成，在买卖房屋前双方并不认识，葛雅彬在受让过程中并不知道张国与陶志宝之间的债务情况。受让人是否存在恶意应由债权人举证证明，陶志宝未提供证据证明葛雅彬明知转让行为损害了陶志宝的债权，因此，葛雅彬在受让房产时不具有主观恶意。综上，张国与葛雅彬签订的《存量房买卖合同》和《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，属合法有效。合同法赋予债权人撤销权，使之在债务人有危害债权的行为时可以救济，但同时规定当债务人以明显不合理的低价转让财产时，须受让人明知该受让会损害债权人的债权，否则不能撤销。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第5条“主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”，因此，债权人主张撤销权成立，必须对符合撤销权的法定条件的事实承担举证责任。本案中，陶志宝未就受让人葛雅彬明知提供任何证据。陶志宝称张国出售涉案房屋时，既没有明确告知受让人，也没有通知抵押权人，其转让行为应属无效，不属本案审理范畴，本院不予采信。因此，陶志宝申请撤销张国与葛雅彬转让房产行为的请求不符合《中华人民共和国合同法》第七十四条规定的条件，其诉讼主张不能成立，本院不予支持。因本案张国与葛雅彬转让房产的行为不符合法定撤销条件，对陶志宝要求张国承担律师费的诉请，本院亦不予支持。葛雅彬称自己与张国夫妇经中介公司介绍，购房前并不认识，无理由为张国逃避债务提供帮助，与事实相符，本院予以采信；其请求依法核实原、被告双方借款的转账行为，不属本案审理范围，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条、第五条第一款规定，判决如下：驳回原告陶志宝的诉讼请求。案件受理费19254元，由原告陶志宝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审 判 长  蔡东明人民陪审员  戴先军人民陪审员  杨 丽二〇一七年九月二十日书 记 员  朱 煜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十四条第一款因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第五条第一款在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。