浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0402民初2569号原告：嘉兴香溢房地产有限公司，住所地：浙江省嘉兴市南湖区中山怡和园公建房107室。法定代表人：王抒，该公司总经理。委托代理人：徐海明、周欣玥，浙江安策律师事务所律师。被告：嘉兴市南湖名胜发展有限公司，住所地：嘉兴市烟雨一期北公建办公房3层14-15号。法定代表人：陈保良，该公司董事长。委托代理人：冯仲庆、张玲，浙江嘉洲律师事务所律师。被告：上海伊富酒店管理咨询有限公司，住所地：上海市嘉定区安亭镇园区路1168号4幢2133室。法定代表人：康克章，该公司总经理。委托代理人：童晓灵，浙江圣文律师事务所律师。原告嘉兴香溢房地产有限公司（以下简称香溢房产公司）因与被告嘉兴市南湖名胜发展有限公司（以下简称南湖名胜公司）、被告上海伊富酒店管理咨询有限公司（以下简称伊富管理公司）之间合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2016年5月16日受理后，依法组成合议庭，于2016年7�26日公开开庭进行审理，原告委托代理人徐海明、被告方的委托代理人冯仲庆、童晓灵均到庭参加诉讼。本次庭审后，本院对双方争议事项依法于2016年10月7日委托司法鉴定，分别对本案中揽秀园项目1.对工程投入部分造价鉴定2.原投入部分的现有价值予以估价，后鉴定机构经工作于2017年12月8日出具了造价鉴定报告书和房地产估价报告书。本院适用普通程序，于2017年12月25日再次公开开庭审理了本案，原告法定代表人王抒及其委托代理人徐海明、被告南湖名胜公司委托代理人冯仲庆、被告伊富管理公司委托代理人童晓灵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告香溢房产公司起诉称，原告就揽秀园项目分别与被告南湖名胜公司于2009年12月22日签订《房屋及场地租赁协议》一份，就揽秀园的房屋及场地的租赁达成协议，又与被告伊富管理公司于2011年12月29日签订《揽秀园展示中心公共部位经营承包合同》一份，进行承包经营。此后因被告南湖名胜公司涉及揽秀园项目准予伊富管理公司的法定代表人开设饭店而产生争议，引发诉讼导致租赁合同解除；又因被告伊富管理公司未履行承包合同，经诉讼确认合同解除。综上，原告方为履行上述合同而投入共计13406557.70元，然而上述合同经法律文书（生效）确认解除后未予清算清偿，为使国有资产不被流失，原告依法提起诉讼，请求判令：一、两被告共同偿付原告13406557.70元，并按银行同期贷款利率赔付利息损失（自2013年12月30日起计算，暂计200万元），合计15406557.70元。二、诉讼费由两被告承担。在第二次庭审过程中，原告将上述第一项请求明确变更为：（一）判令被告南湖名胜公司赔偿原告剩余价值6970000元（理由是投入部分的剩余价值目前为南湖名胜�司所有）；（二）判令被告伊富管理公司赔偿原告投入款损失12898308元以及自2013年12月30日起的银行利息损失（依据是造价鉴定报告，因被告的违约行为导致原告项目投入款的损失）。第二项诉讼请求不变。被告南湖名胜公司答辩称：一、本案应当裁定驳回原告的起诉。1.原告的起诉（原诉状）不符合民事诉讼法的相关规定：原告与第一被告（南湖名胜公司）之间是租赁合同关系，原告与第二被告（伊富管理公司）之间是承包合同关系，即便要求赔偿，也是基于两个完全不同的法律关系而产生的两个完全不同的诉，不符合一事一诉的民事法律原则（本应当分别起诉）。2.从诉状上看，原告的诉讼请求是不明确的，赔偿什么，两被告是负连带责任还是按责任比例的共同赔偿，没有明确的表达。虽然原告在庭审中就“共同�偿”向法庭解释为：第一被告赔偿原告在揽秀园项目中投入部分的现有价值6970000元，要求第二被告赔偿原告投入的造价12898308元（虽然此处前提是被告南湖名胜公司对二份司法鉴定报告的证据三性均持有异议）。由此可见，何来共同赔偿，且基于不同的赔偿主体和不同的赔偿金额，又怎么可能共同赔偿利息呢，故原告的诉讼请求不明确，是混乱的，与民事诉讼法规定“起诉必须要有明确的诉讼请求”显然不符，而混乱的根本原因是原告将两个根本不同诉放在一起。故基于上述理由，本案应当裁定驳回起诉。二、南湖名胜公司不应承担赔偿责任。1.原告在诉状上称“被告一（指南湖名胜公司）涉及揽秀园项目准予被告二的法定代表人开设饭店而产生争议，引发诉讼导致合同解除”不是事实，嘉兴市南湖区人民法院（2014）嘉南民初字第28号民事判决书和嘉兴市中级人民法院（2015）浙嘉民终字第345号民事判决书已认定：原告与南湖名胜公司解除租赁合同关系的原因是原告未按时足额支付租金，基于原告的违约有权解除合同。南湖名胜公司在此过程中没有责任。而根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，可见原告要求被告赔偿现值没有法律依据，且出租人从来没有同意利用，而是一直要求原告拆除，但原告基于拆除尚需花费大量费用而没有拆除；该案中原告于2015年12月23日腾退完毕，将房屋钥匙交付于南湖区人民法院执行局。2.原告变更后的诉讼请求显然属于重复赔偿，既要求赔偿现有价值又要求赔偿投入造价则没有任何法律依据。根据原告与被告二的承包合同约定：原告的投入不超过1000万元，超过部分由被告二承担。但在投入的现有价值6970000元中显然也包括应由被告二承担的投入部分的现有价值，因此原告要求被告南湖名胜公司赔偿全部投入部分的现有价值没有事实依据和法律依据。三、根据原告与被告南湖名胜公司签订的《房屋及场地租赁协议》第六条第五款“乙方装修部分的残值甲方不作补偿；乙方增设的他物，可拆除的由乙方自行拆除，不能拆除的无偿归属甲方所有”的规定，可以看出，依约定被告南湖名胜公司对残值不作补偿。综合上述三个方面来看，原告要求被告南湖名胜公司赔偿6970000元没有事实依据和法律依据，依法应当驳回该项诉讼请求。被告伊富管理公司答辩称：一、原告的起诉缺乏事实和法律依据。首先，原告与被告伊富管理公司之间法律关系已经过审理并判决生效，南湖区人民法院（2013）嘉南巡商字第238号民事判决书确认双方关系为租赁关系，而且该租赁关系已经解除；其次，伊富管理公司基于该租赁关系中承租人地位，需要承担的民事责任已经确定并进入了执行程序。二、原告与被告伊富公司之间实际是承包合同关系，在承包合同关系中原告的经营投入本身是原告依约应当投入的，被告伊富管理公司在支付承包金的同时已经涵盖了原告折合年份的收益。至于原告所称因其与被告南湖名胜公司合同解除的相应损失，和被告伊富公司已不存在法律上的关系。三、本案造成原告装修损失的原因，实际是由于原告欠付被告南湖名胜公司的租金，南湖名胜公司行使合同解除权引起的。根据合同的相对性原则，原告不能因其自身的违约行为，而向已经承担民事责任的被告伊富管理公司主张权利，这与法律基本原理相违背。三、超额建设费问题（即投入超出1000万元部分）。双方后来又签订过关于揽秀园会所建设项目委托经营管理合同，该合同中约定的争议方式是仲裁，所以这部分不在本案审理范围之内。另外该合同中也明确总投资1000万元的建设范围为室内设计、消防、空调、强弱电、及排水、室内室外家具、室外景观、室外室内智能灯光，其他的投入范围不包括这个内容里，所以超额建设不存在。针对自己的主张，原告提供了如下证据：1．房屋及场地租赁协议、揽秀园展示中心公共部位经营承包合同各一份，证明原、被告之间的权利义务关系，�被告一解除行为以及被告二的违约行为，导致原告投入产生损失（即本案中进行主张的依据）。2．证明一份，证明系被告南湖名胜公司办理出租，以及揽秀园项目权利存在瑕疵。3．（2014）嘉南民初字第28号，（2013）嘉南巡商初字第238号民事判决书各一份，证明前述两份合同和被告一、二已经诉讼判决确认解除，但是法律后果没有清算。238号判决书因2013年被告二违约行为已经在2013年进行了诉讼，原告和被告二合同解除合同行为在2014年年末解除。4．香溢房产公司投入清单及对应的合同、明细单、预结算书等凭证一组，证明原告为履行上述合同支付32项，支出共计13406557.7元的事实，款项的依据及来源。被告南湖名胜公司质�认为：证据1租赁协议三性无异议，但是该协议因为原告的违约行为经过法院的生效判决已经在2013年12月30日解除，根据这份判决内容，原告应腾退并返还该租赁标的。对其中承包合同，因为南湖名胜公司不是合同当事人，没有关联性。对证据2的三性有异议（该证明材料也是复印件），该证明材料并不是被告南湖名胜公司出具的。证据3，对其中（2014）嘉南民初字第28号判决书三性无异议，但从判决内容恰恰证明该租赁合同解除是系原告的违约行为，被告没有任何的责任。证据4，对原告在租赁场地进行装修施工的事实认可，但对投入情况因南湖名胜公司并不是这些合同的当事人，没有参与签订及履行合同，所以真实性不能确认，这些是原告单方面提出的清单（也未提供付款凭证佐证），有无实际履行及履行到如何地步，被告均不知晓。被告伊富管理公司质证认为：对证据1三性均无异议。证据2同意被告一的意见，已经经过原判决生效有了明确的意见。对证据3三性无异议，但是请法庭注意原告与被告伊富管理公司的判决书确立了双方基础法律关系是租赁关系，该份判决也确认了伊富管理公司应承担的民事责任。对证据4同意被告一意见，补充说明下，其中有一份揽秀园会所建设项目委托管理合同（明细表中第6），该份合同中建设内容及争议解决方式需要法庭注意，证据4无法证明原告实际损失情况。庭审中，针对自己的抗辩，被告南湖名胜公司提供如下证据：1、（2014）嘉南民初字第28号、（2015）浙04终字345号判决书两份，证明原、被告之间的租赁合同已经经法院生效判决书确认解除，解除的原因是因为原告的违约行为，�告南湖名胜公司没有任何过错。2、2015年12月17日公函一份，证明在该案执行过程中南湖名胜公司向南湖区人民法法院致函，要求该案被执行人（本案原告）恢复原状后交付给南湖名胜公司。该案已经执行完毕，原告所有的东西能够搬离都已经搬离，不能搬离的确实还在现场，目前还剩下绿化、建造的亭子等，房屋是原来就有的。原告质证认为：对以上证据1真实性无异议，但是根据城市房地产管理办法的规定，双方租赁合同解除后有权利义务进行清算，并不表示被告南湖名胜公司不承担任何责任。所有已经投入的包括园林景观、土建、装修的资产被告南湖名胜公司都是认可，我方要求在合同解除后进行清算是有法律依据。证据2，我方没有收到过，也不知情。原告认为公函内容实际上属于南湖名�公司实体上的主张，但在执行案件中提出该要求恢复原状主张没有法律依据支撑，所以法院也没有采纳该观点。揽秀园整个项目不在原告掌控之中，南湖名胜公司说所有东西我方都搬走了是有理解误区，所说的搬走物品是两个案子，是南湖法院执行过程中将被告伊富管理公司留下的东西进行了拍卖（人员已经撤离），后被告南湖名胜公司接手了相关的房屋，将所有的电器、装修、景观等等（原告投入的全部）全部接手，故南湖名胜公司说法不成立，原来这块场地目前已经在招租了。被告伊富管理公司质证认为：对南湖名胜公司提供的以上两份证据的三性均没有异议。我方公司的腾退已经完毕。诉讼中为查明客观事实，法庭根据原告提出的第三方审价申请，依法对：1.揽秀园项目中香溢房产公司投入部分予以造价鉴定；2.揽秀园项目中香溢房产公司投入部分的现有价值予以估价。受委托机构浙江和诚房地产估价有限公司经收集项目资料，并经二次现场勘查后，于2017年12月8日向本院出具最终鉴定结论：（一）揽秀园项目中香溢房产公司投入部分的造价鉴定价格为（含以下单列费用）12898308元。其中（1）没有上海伊富酒店管理咨询有限公司签字盖章的合同项目费用837669元（单列费用1）；（2）委托管理合同明确不包括的项目但有上海伊富酒店管理咨询有限公司签字盖章的合同项目费用777725元（单列费用2）（3）未经上海伊富酒店管理咨询有限公司确认的联系单费用1752005元（单列费用3）。（二）采用成本法评估，原投入部分在委托的估值时点2017年1月9日的现值为6970000元。有关揽秀园项目现场实物状况说明如下：（1）装修工程项目包括门窗、室内墙、地面、吊顶、固定家装、连廊玻璃幕墙等；（2）窗帘项目；（3）厨具，因已使用及缺乏管护，有松动、锈蚀、破损、掉落、缺失等情况，均判定综合成新率约50%；（4）景观绿化项目中的苗木因无人打理、管护，杂草丛生，影响其正常生长和成活率，考虑自然生长因素，判定综合成新率约70%；（5）其余项目较为正常，处于自然折旧状态，判定综合成新率约60%。（庭审中，法庭同时出示鉴定费发票二份，共计157600元）原告质证认为：没有意见，请法庭依法予以确认造价鉴定报告和现值估价报告。对两张发票无异议，费用已经由原告预付。被告南湖名胜公司质证认为：对造价鉴定报告的真实性、合法性、关联性均有异议。因为造价鉴定所依据的合同仅仅是合同，有无履行、如何履行没有证据予以佐证，所以无法确认真实性；既然是建设装修工程造价结算，应当是在发包方和承包方之间进行，南湖名胜公司不是结算的任何一方，该审计结论并没有通知施工方，也没有给施工方提出异议的机会，侵犯了施工方的权利，所以既不合法也不合理，本案租赁合同法律关系中涉及赔偿问题与工程造价没有任何关系。且本报告第2部分指出本报告是在假设或限制条件下作出的，所以不具有真实性、合法性。在租赁合同纠纷中，合同解除后在（2014）嘉南民初字第28号案件进行了清算，且已执行完毕，与本案不具有关联性。对原告方已经预付鉴定费的事实无异议，但是造价审计报告里提到了审价委托人和原告提供的审计报告等内容，既然已经有了审计报告，这次是没有必要进行重复审计的，故该鉴定费用没有必要再次予以支出。被告伊富管理公司质证认为：发票及原告已经支付鉴定费用事实我方认可。对于两份报告，同意被告南湖名胜公司的总体质证意见。补充对006号造价报告的意见：这份报告总表加三份单列的费用，我们认为在单列费用2中应当增加总表中第2、4、5、7、15、17项。具体理由是，根据原告与被告二项目委托管理合同中第1条及第3条约定，单列费用2中没有把第2、4、5、7、15、17列进去是错误的，这6项应当列入。本院认证意见：本案原告提供的4组证据中，证据1和证据3符合法定的证据要件，经审查属实（其中的判决文书已经发生法律效力并已执行），本院予以认定；原告的证据2证明一份（前案二审未予认定）及证据4其单方出示的投入工程的造�凭证，不足以证明相关事实，故不予采纳。被告提供的2组证据系生效法律文书和前案执行过程中一份意见函，整体上本院均予认定，唯有双方对公函中“恢复原状”的不同理解与本案目前的主要争议焦点问题有关联，将于下文阐述。鉴定机构出具的二份审价报告及现价值评估报告，该司法鉴定估价程序合法，鉴定结论有理有据，也充分考虑本案目前的客观情况，本院予以采纳。综上，本院认定案件事实如下：2009年12月22日，香溢房产公司与嘉兴市嘉城资产管理有限公司就揽秀园项目签订《房屋及场地租赁协议》一份，由香溢房产公司承租位于嘉兴市南湖景区约2300平方米房屋及7200平方米场地，租赁期限为10年，并对租金、违约责任等�了约定，其中协议第六条“房屋及场地装修与维修”约定：“租赁期间乙方如需对房屋进行装修或改善增设他物……征得甲方同意后方可进行，所需手续及费用均由乙方自行办理和承担”；第七条“双方权利义务”第5项约定：“乙方装修部分的残值甲方不作补偿；乙方增设的他物，可拆除的自行拆除，不能拆除的无偿归属甲方所有”。此后嘉兴城投集团公司因经营发展需要，将上述《房屋及场地租赁协议》的租赁标的资产转给被告南湖名胜公司经营管理，2010年8月10日香溢房产公司发函认可南湖名胜公司承袭出租人地位，双方又签订补充协议将租期变更为2010年8月1日至2020年7月31日止。原告香溢房产公司承租后，于2011年12月29日与被告上�伊富公司《揽秀园展示中心公共部位经营承包合同》一份，由上海伊富公司（乙方）承包经营揽秀园会所，并约定根据乙方经营模式定位，该场所的园林、安防、装饰工程由甲方负责投入，整体投入不超过1000万元，如有超出部分由乙方出资承担；承包期约为8年，第一年支付100万元，以后按每年递增20万元履行。上述合同签订后，原告香溢房产公司完成了对揽秀园项目园林、装饰工程等建设投入（诉讼中经司法鉴定建设造价为12898308元）。但在此后实际履行过程中，各方当事人之间因多层原因发生纠纷，2013年10月15日原告香溢房产公司对被告上海伊富公司提起租赁合同纠纷诉讼（案号为本院2013嘉南巡商初字第238号），2013年12月26日原告南湖名胜公司因逾期欠付租金针对被告香溢房产公司提起诉讼�一审案号为本院2014嘉南民初字第28号，二审案号为2015浙嘉民终字第345号）。以上两案本院作出的有关联性的相同判决内容是：解除《房屋及场地租赁协议》并确认《揽秀园展示中心公共部位经营承包合同》已解除，分别责令香溢房产公司、上海伊富公司均从租赁物腾退。该两案判决已生效且腾退义务已经执行完毕。本案中，原告香溢房产公司以合同解除后未予清算、其依法有权要求两被告予以赔偿的由提起诉讼。本院认为，本案中存在两个合同关系，即香溢房产公司与被告南湖名胜公司之间的房屋租赁合同关系，以及香溢房产公司与被告伊富管理公司之间的承包合同关系。基于上述两份合同存在前后经营上的关联性，同时又因两份合同已经被生效判决所解除，原告香溢房产公司向其合同相对方分别提出独立的诉讼请求即主张清�资产或赔偿损失，并未违反《合同法》的相关规定，可以在一案中进行处理。关于原告请求被告南湖名胜公司赔偿原告因为履行房屋租赁合同所投入部分的残值损失697万元一节，该项请求实质上属于合同解除后对投入财产进行清算范畴。根据《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，原告的该项请求合法有据，而此处还应顾全法律上“恢复原状”与“赔偿损失”等措施的合理平衡。经审查，本院综合考虑以下因素：1.虽然前案即本院（2014）嘉南民初字第28号民事判决认定系香溢房产公司逾期不付租金的违约行为导致合同解除，但原告香溢房产公司之前出于租赁合同的目的投入高额资金进行园林建设、房屋装饰工程等是客观事实，且在该案腾退义务执行完毕后，投入部分的残值已经发生附合在南湖名胜公司的房屋场地上，现为南湖名胜公司占有，客观状况是无法返还或拆除。2.法庭注意到，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，而被告南湖名胜公司也提出了不同意利用的抗辩。审查认为，《合同法》总则部分第五、六、七条规定了民事活动应当遵循公平原则、诚实信用、禁止权利滥用等基本原则，基于法律原则高于具体规则�原理，本案应当适用上述合同法的基本原则进行处理，故对被告不同意利用（庭审中也不愿协商）的抗辩意见不予采纳。另外，对于被告南湖名胜公司提出的合同本身已约定“乙方装修部分的残值不作补偿”的意见，本院审查认为，该条内容是当时双方考虑为实现约十年租赁经营期限且装修折旧完毕的合同目的而作的约定，但本案客观上合同履行约三年即被解除，如不予补偿则显然不符合民法上公平、等价有偿等基本原则，故该条辩解意见亦不能成立。综合来看，香溢房产公司与南湖名胜公司之间合同解除后的遗留问题，应当采用“适当补偿”的方法。3.补偿的具体数额。根据估价报告对原告投入部分现值的说明，大部分项目依综合成新率50%左右作出现值697万元的估价（明确估价时点为2017年1月9日）。由于该�告的估价时点至本案判决时已有一年的时间差，应考虑该一年的折旧率，故依据本案承包合同中体现的原告投入不超过1000万元分八年折旧完的本意，酌定由南湖名胜公司补偿原告金额：697万元-125万元（每年平均折旧）=572万元较为合理。综上理由，本案租赁合同解除后，对原告原先投入园林改造、装修部分的残值，因客观上无法拆除或取回，应归出租方南湖名胜公司所有，同时根据公平和诚实信用原则由南湖名胜公司补偿原告572万元。关于原告要求被告伊富管理公司赔偿损失的主张，审查认为其主张的损失数额12898308元不能完全成立。理由如下：1.双方为承包经营合同关系，伊富管理公司是承包人，原告在完成项目建设投入义务后才能交付被告经营；关于资金投入合同约定为原告投入不超过1000万元，如有超出部分则由被告伊富管�公司承担。审理中经司法鉴定审价，可以证明原告投入的造价金额达12898308元，故在合同解除后，原告如要主张清算，也仅是其中的超额建设费2898308元成立（且经审查，合同约定纠纷解决方法是诉讼），对原告提出的超出该数额的损失主张不予支持。2.关于利息请求部分。双方自2011年12月签订承包经营合同以来，从未进行对项目建设投入资金额度的结算，合同中也未约定超额建设资金部分需支付利息，故该项请求中的利息主张缺乏依据，亦不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告嘉兴市南湖名胜发展有限公司于本判决生效后七日内补偿原告嘉兴香溢房地产有限公司原建设投入残值572万元（同时残值部分归嘉兴市南湖名胜发展有限公司所有）；二、被告上海伊富酒店管理咨询有限公司于本判决生效后七日内支付原告嘉兴香溢房地产有限公司超额建设费2898308元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果当事人未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费114239元，由原告负担34239元，被告南湖名胜公司负担50000元，被告伊富管理公司负担30000元；涉案鉴定估价费共计157600元，由原告负担。均于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长 余   锦   明人民陪审员 陆   春   红人民陪审员 黄       琴二〇一八年一月三十日书 记 员 姚李燕????13?