广东省佛山市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤06执异127号
异议人（利害关系人）：佛山市源美物业管理有限公司，住所地佛山市顺德区。
法定代表人：刘卫琪。
委托代理人：李静映，女，汉族，住佛山市顺德区，系该司员工。
申请执行人：广州银行股份有限公司佛山南海支行，住所地佛山市南海区，组织机构代码××。
负责人：黄有彩，该行行长。
委托代理人：胡世畅，男，汉族，住佛山市禅城区，系该司员工。
委托代理人：潘国辉，男，汉族，住佛山市禅城区，系该司员工。
被执行人：佛山市雅博士医疗设备有限公司，住所地佛山市高明区（富湾）东诚路（厂房四）。
法定代表人：黄立权。
被执行人：佛山市顺德区兆泰房产有限公司，住所地佛山市顺德区。
法定代表人：苏敏奇。
被执行人：黄立权，男，汉族，住佛山市高明区。公民身份号码×××417。
被执行人：马丹丹，女，汉族，住佛山市高明区。公民身份号码×××0420。
本院在执行广州银行股份有限公司佛山南海支行（以下简称广州银行南海支行）申请执行佛山市雅博士医疗设备有限公司、佛山市顺德区兆泰房产有限公司（以下简称兆泰公司）、黄立权、马丹丹金融借款合同纠纷一案过程中，于2016年7月4日作出（2014）佛中法执字第424号网络拍卖事项告知书，拟在网络上拍卖被执行人佛山市顺德区兆泰房产有限公司所有的位于佛山市顺德区大良街道办事处五沙村委会新悦路18号地块（使用权证号：××620）及地上的厂房二幢（以下简称涉案房地产）。为此，异议人佛山市源美物业管理有限公司（以下简称源美公司）向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，并于2016年8月19日进行公开听证。异议人源美公司的委托代理人李静映，申请执行人广州银行南海支行的委托代理人胡世畅、潘国辉到庭参加听证。本案现已审理终结。
异议人源美公司提出：异议人于2016年7月得知因（2014）佛中法执字第424号案拟拍卖属于兆泰公司位于佛山市顺德区大良街道办事处五沙村委会新悦路18号地块及厂房二幢，而事实上异议人与兆泰公司已于2013年签订《土地租赁合同》一份，合同约定，异议人从2013年4月开始向兆泰公司租赁涉案房地产，租期10年。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”及第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”之规定，法院应保护异议人在拍卖标的物拍卖成交后继续享有承租权至租赁期限届满。另，租赁期间，由于兆泰公司的债务原因及管理不善，导致拍卖标的物厂房的门窗被盗，异议人只有自行筹资投入10万元进行围蔽，同时，因兆泰公司的债务问题、与厂房承建方发生工程款纠纷、股权多次变更、法人涉案被拘等多种原因，兆泰公司无法提供涉案地块的有关证照，异议人无法联系兆泰公司的负责人，严重影响了异议人对拍卖标的物的出租，导致异议人在两年时间内无法对涉案房地产正常出租、使用，甚至异议人还需另聘保安人员看管拍卖标的物，为此，异议人代垫了保安工资共21万元。上述费用，不但已包含在标的物价值内，且是为拍卖标的物而支付的，异议人为此而垫付的该费用应依法在拍卖款中优先受偿。综上，请求：一、裁决异议人对拍卖的涉案房地产享有优先购买权；二、裁决异议人对拍卖的涉案房地产享有承租权，拍卖标的物时需带租拍卖至异议人的租赁期限2023年3月30日；三、裁决异议人对拍卖的涉案房地产在35万元范围内享有优先受偿权。
异议人源美公司向本院提交如下证据：1.土地租赁合同；2.厂房租赁合同、广东天物金佰包装制品有限公司营业执照、发票明细；3.保安工资计算明细及工资表。
经质证，申请执行人广州银行南海支行对证据1的“三性”不予认可，认为该合同要素不齐全，没有合同签订时间、法定代表人没签订，被授权人也没有签订，只有源美公司盖了骑缝章；此外，合同约定年租金是8万元，明显低于市场价，而且源美公司未提供证据证明其支付过租金。对证据2、证据3的“三性”不予认可，认为与本案无关。
经本院审查，对异议人源美公司提供的上述证据的真实性、关联性不予确认。
申请执行人广州银行南海支行答辩称：首先，在本案的执行过程中，本院于2016年1月12日发出拍卖公告，要求权利人提出权利主张，但异议人没有在规定时间内提出，说明即使异议人有相关权利，也放弃了该权利。其次，异议人提出的租赁问题，其租赁合同如果是真实的，根据合同第五条的规定，异议人所述投资10万元安装门窗围蔽的费用就不属于优先权的范围；而异议人聘请保安并支付工资，是异议人作为承租人应自行承担的义务，与本案无关。
申请执行人广州银行南海支行没有提供证据。
被执行人佛山市雅博士医疗设备有限公司、兆泰公司、黄立权、马丹丹未进行答辩，也没有向本院提交证据。
本院经审理查明，广州银行南海支行与佛山市雅博士医疗设备有限公司、兆泰公司、黄立权、马丹丹金融借款合同纠纷一案，本院作出的（2013）佛中法民二初字第34号民事判决已发生法律效力。因被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，广州银行南海支行向本院申请强制执行，本院以（2014）佛中法执字第424号立案执行。在执行过程中，本院于2015年10月11日查封了涉案房地产，于2016年1月12日作出（2014）佛中法执字第424-5号公告，告知：本院拟对兆泰公司所有的位于顺德区大良街道办事处五沙村委会新悦路18号土地使用权（土地使用权号：××362）及上盖物（厂房两幢）进行处理，为保障相关权利人的合法权益，自本公告发出之日起十日内，上述房地产的相关权利人，应向本院申报权利（提供合法使用上述房屋的合同等相关材料），逾期本院将依法对上述房屋予以评估、拍卖，由此所产生的法律后果由相关当事人自行承担。该公告张贴后，因无人主张权利，本院遂依法启动对涉案房地产的评估。经评估机构广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司评估（信评字××025号），其中土地评估总价为29784547元，厂房评估价为6397400元。因无法直接向被执行人送达评估报告，本院于2016年4月7日公告送达评估报告。2016年7月4日本院作出（2014）佛中法执字第424号网络拍卖事项告知书，拟在网络上拍卖涉案房地产。异议人得知本院作出的网络拍卖公告事项后，遂向本院提出执行异议。
涉案房地产包括土地使用权一处及地上建筑物厂房二幢。其中，土地使用权面积22911.19平方米，该土地已抵押给佛山顺德农村商业银行股份有限公司大良支行，他项权证号为佛府（顺）他项（2012）第××362号；地上建筑有厂房二幢，其中原有建筑一幢厂房面积13000平方米，新建厂房一幢面积为11477.72平方米。其中新建厂房一幢，因涉及建筑工程优先受偿权问题，权利人已向本院提出请求优先受偿。从权利人提供的资料中可以看到，该新建厂房竣工验收时间为2013年3月21日，报有关部门报备时间为2013年4月19日。
本院认为：本案争议焦点为源美公司提供的租约是否合法、源美公司支付的费用能否在拍卖款中优先受偿及执行拍卖涉案房地产过程中是否应附带源美公司提供的租约拍卖的问题。经查，异议人源美公司提供的《土地租赁合同》，并非真实合法有效的合同。理由如下：在该《土地租赁合同》中，约定的涉案房地产的租金为每年80000元，结合涉案房地产的面积、评估价值考量，该租金明显低于市场租金标准；在如此低水平租金的情况下，房屋租赁期竟然长达10年，亦明显不符合常理；在合同中，仅有兆泰公司的盖章，没有兆泰公司负责人签订；合同没有签订时间，没有约定异议人如何交纳租金；在异议人明知土地存在抵押权的情况下没有取得抵押权人同意，合同中没有约定如何处理抵押权的影响问题；在其中一座厂房为新建厂房，该厂房刚完成验收手续、甚至还未办理验收备案的情况下，没有约定如何交接新建厂房等问题。综上所述，《土地租赁合同》存在诸多不合理之处，对其合法性，本院不予确认。此外，异议人源美公司自始至终没有向兆泰公司支付过租金，反证该租赁合同没有得到实际履行。至于异议人源美公司提供其与广东天物金佰包装制品有限公司签订的《厂房租赁合同》拟证实其已实际使用涉案房地产，但该证据不足以证实其与兆泰公司签订的《土地租赁合同》是合法有效的合同。相反，从该合同的租金水平来看（6144平方米厂房月租金49154元／月，而《土地租赁合同》约定是24477.72平方米厂房租金80000元／年），不足采信。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金租金的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，异议人源美公司向本院提交的《土地租赁合同》及相关资料，不足以证实已签订合法有效的租赁合同并占有使用涉案房地产，对其带租拍卖的请求依法应不予支持。综上，异议人请求对涉案房地产附带租约拍卖、主张其因租赁涉案房地产而支付的费用在拍卖款中优先受偿及享有优先购买权，没有事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第三十一条的规定，裁定如下：
驳回异议人佛山市源美物业管理有限公司的异议请求。
如不服本裁定，应在本裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按对方当事人的人数提出副本，向广东省高级人民法院申请复议。
审 判 长 黎健毅
审 判 员 陈秀武
代理审判员 李 慧
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 张宗馨