福建省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）闽民申3337号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：吴文辉，男，1971年9月4日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：刘卫民，福建元一律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：聂平凡，女，1957年1月31日出生，汉族，住福建省顺昌县。委托诉讼代理人：杨亚泉，福建力格律师事务所律师。第三人:福州国房网房产代理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区铜盘路380号整栋二、三层两层办公室。法定代表人：刘福泉，该公司总经理。再审申请人吴文辉因与被申请人聂平凡、第三人福州国房网房产代理有限公司（以下简称国房网房产代理公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院（2017）闽01民终1930号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。吴文辉申请再审称：（一）吴文辉并无违约行为，本案合同纠纷因聂平凡和第三人国房网房产代理公司恶意串通而引起，一二审判决片面认为是吴文辉违约，缺乏证据，认定事实错误。1.聂平凡没有福州户籍，也没有提供其在福州市年以上的个人所得税或者社会保险证明的证据，并不具有福州市购房资格；吴文辉一审庭审中陈述“直到中秋节，仍然没有筹到首付款需要的钱”，说明聂平凡无经济能力支付合同约定的首付款，聂平凡亦未提供证据证明其有支付能力，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项关于“原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明”之规定，本案应当再审；合同约定聂平凡应于2016年9月5日前再支付履约保证金7万元，但聂平凡提供的《收款收据》及银行商户存根体现日期为2016年9月5日，迟于约定的时间，聂平凡违约在先；此外，按福州市的二手房交易习惯，房产中介佣金均是由买方负担。2.讼争合同系格式合同，第三人国房网房产代理公司没有尽到如实告知义务，而是隐瞒事实真相编造虚假情节，误导吴文辉签订合同。首先，各方口头约定聂平凡承担佣金的三分之二（即1.8万元）的支付义务，后聂平凡与第三人国房网房产代理公司以应付房管局检查为由，欺骗吴文辉签订讼争合同，讼争合同第五条内容变更为聂平凡仅承担佣金三分之一（即9000元）支�义务。其次，讼争合同第七条约定“聂平凡将首付款存入贷款银行进行账户监管，同时双方至贷款银行签订借款合同及买卖契约，待银行审批通过后的贰个工作日，双方至房地产交易管理机关进行交易受理，双方同意房地产交易管理机关出具的《房地产产权交易登记受理单》由第三人国房网房产代理公司监管”。即吴文辉在未收到一分款项的情况下，就交付房产所有权为聂平凡提供抵押担保，却无法保证收到购房首付款和尾款。聂平凡未履行讼争合同约定的交付首付款至贷款银行监管账户的义务，第三人国房网房产代理公司未及时告知。因此，吴文辉多次电话与和三人及聂平凡沟通，对前述讼争合同第五条、第七条提出异议，但却收到第三人国房网房产代理公司的《催告函》及聂平凡的《解除合同承诺函》。可见，聂平凡无购房诚意，第�人国房网房产代理公司未尽居间服务义务。聂平凡一审庭审时承认未在2016年9月13日之前将首付款存入贷款银行，故第三人国房网房产代理公司在《催告函》中称“2016年9月13日之前，聂平凡将讼争房产的首付款存入借款银行”系虚假。3.讼争合同附件第二条约定“评估时吴文辉应配合评估人员现场看点”，但吴文辉从未曾接到第三人国房网房产代理公司的通知到讼争房屋现场看点，可见《致估价委托人函》是第三人国房网房产代理公司指使聂平凡提供的一份虚假文件。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第三项关于“原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的”规定，本案应当再审。（二）二审法院未经开庭审理就作出判决，程序违法。一审庭审以及文书制作不规范。二审审理期�，吴文辉申请鉴定，并提出新事实和新证据，请求法庭开庭审理，但二审承办法官仅于2017年5月10日进行询问，合议庭其他成员未到庭。然二审判决却称组织当事人进行了质证，并否定了吴文辉提交的二审证据。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第四项关于“原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证”以及第九项关于“违反法律规定，剥夺当事人辩论权利”的规定，本案应当再审。（三）吴文辉的反诉请求应当得到支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、第一百一十四条、第四百二十五条之规定，及讼争合同第十条第4款约定，吴文辉的反诉请求应当得到支持。综上，请求撤销一二审判决，改判：1.撤销吴文辉与聂平凡签订的《房产买卖经纪合同》；2．聂平凡赔付吴文辉违约金8�元；3.聂平凡和国房网房产代理公司连带承担如下赔偿责任：（1）赔偿吴文辉误工费804.37元（按照2015年福建省在岗职工年平均工资58719元计算，160.87元/日×5天）；（2）赔偿吴文辉房屋租金损失2200元（1个月，2200元/月）；（3）赔偿吴文辉支付的本案律师代理费13500元；4．国房网房产代理公司承担评估费2748元；5．聂平凡承担本案产生的一、二审案件受理费、鉴定费等。聂平凡提交意见称：聂平凡与国房网房产代理公司之间不存在恶意串通，亦未以欺诈手段与吴文辉签订房屋买卖合同。聂平凡在签订合同时，已是福州户口，无需提供完税证明或个税证明，聂平凡具有购房资格。且聂平凡已在合同约定期限内，按第三人国房网房产代理公司的要求备齐首付款，但首付款冻结手续应与银行贷款审批手续同时进行。上述手续均应由卖方�文辉配合办理，而吴文辉未配合办理相关手续，经第三人国房网房产代理公司于2016年9月20日发函后，吴文辉仍不配合办理相关手续，已构成根本性违约。另吴文辉主张第三人国房网房产代理公司未尽如实告知义务，隐瞒事实真相、编造虚假情节，指使聂平凡提供虚假文件，没有事实和法律依据。综上，请求驳回吴文辉的再审申请。本院审查查明：讼争《房产买卖经纪合同》第七条约定，聂平凡于2016年9月13日之前，将上述房产的首付款存入贷款银行进行账户监管，同时双方至贷款银行签订借款合同及买卖契约，待银行审批通过后的贰个工作日内双方至房地产交易管理机关进行交易受理，双方同意房地产交易管理机关出具的《房地产产权交易登记受理单》由国房网房产代理公司监管。聂平凡应于前款约定的期限前十日提供新产权人�揭贷款材料用于评估，吴文辉应于评估机构进行房产评估时积极配合。在上述房产送评估机构进行房产评估之前，聂平凡如需指定第三方为上述房产过户后的新产权人，须提前十日向国房网房产代理公司出具相关声明并提供相应第三方的资料。本院认为：（一）关于吴文辉主张聂平凡与国房网房产代理公司是否存在恶意串通的问题。1.依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”之规定，聂平凡是否具备购房资格，并不影响讼争合同成立与生效，双方均应按讼争合同行使权利，履行义务，况且讼争合同第七条还约定聂平凡可以指定第三方为讼争房产过户后的新产权人。聂平凡在一审审理期间，提供了银行凭证以及国房网房产代理公司出具的两份《收款收据》，证明聂平凡于2016年9月3日、2016年9月5日分别支付了1万元、7万元履约保证金，已经履行讼争合同第六条约定的“聂平凡应在本合同签订当日支付履约保证金1万元，另于2016年9月5日前再支付履约保证金7万元……”关于付款的义务。该第六条约定2016年9月5日前支付，包括2016年9月5日当日。现吴文辉主张聂平凡无支付能力以及迟于约定时间支付履约保证金，与客观事实及合同约定不符。2.讼争合同第五条约定中介服务费包括居间服务佣金及代理服务费，并约定签订讼争合同后，吴文辉、聂平凡就应向国房网房产代理公司支付居间服务佣金，其中国房网房产代理公司向吴文辉收取居间服务佣金1.8万元，向聂平凡收取居间服务佣金9000元。该条款还约定“双方均同意本合同第五条约定的中介服务费最终的承担方式为聂平凡承担”。现吴文辉称聂平凡与国房网房产代理公司隐瞒事实真相编造虚假情节缺乏依据。至于资金监管的问题。资金监管是指买卖双方的交易资金不直接通过经纪公司，而是由房地产行政主管部门会同银行、具有担保资质的机构在银行开立的资金监管专用账户进行划转。资金监管需要买卖双方都在监管银行开有账户，银行是资金的监管主体，保障买卖双方的交易资金安全，当规定期限内讼争房产过户后，该资金将划转至出卖人的账户下。但本案中，吴文辉经催告后，仍不予配合办理相关手续，现其称无法保证收到购房首付款和尾款�依据不足。第三人国房网房产代理公司在《催告函》载明“合同第七条款交易受理约定：吴文辉、聂平凡约定于2016年9月13日之前，聂平凡将上述房产的首付款存入贷款银行进行账户监管……双方同意房地产交易管理机关出具的《房地产产权交易登记受理单》由国房网房产代理公司监管”，系对合同第七条约定内容的引用，吴文辉称“2016年9月13日之前，聂平凡将讼争房产的首付款存入借款银行”系虚假的理由不能成立。3.关于吴文辉从未曾接到第三人国房网房产代理公司的通知到讼争房屋现场看点的问题。经查，《附件（附则）》约定“按揭评估。在签订本合同之日起五个工作日内，国房网房产代理公司代聂平凡委托评估机构对上述房产进�评估，七个工作日内评估机构出具评估报告。评估时吴文辉应配合评估人员现场看点”。从前述约定看，评估报告系用于办理银行按揭，是否需要到现场看点以及银行是否认可该评估报告，应由评估人员及按揭银行决定，与吴文辉应否承担评估费无关。另外吴文辉亦未提供依据说明现场看点是形成评估报告所不可或缺的环节。（二）关于吴文辉主张二审程序违法的问题。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条关于“第二审人民法院对下列上诉案件，依照民事诉讼法第一百六十九条规定可以不开庭审理：……（二）当事人提出的上诉请求明显不能成立的……”之规定，二审法院于2017年5月10日�本案进行了询问，对吴文辉所举证据进行了举证质证，还组织当事人进行辩论。吴文辉主张认定事实的主要证据未经质证以及二审法院剥夺其辩论权利，与事实不符。针对吴文辉的上诉请求，二审法院吴文辉称一审庭审、文书制作不规范等问题，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的情形。综上，吴文辉的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回吴文辉的再审申请。审 判 长  林国新审判�程光毅代理审判员  陈志辉二〇一八年二月二十八日法官 助理  刘洁君书 记 员  宋 瑜附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；（十）未经传票传唤，缺席判决的；（十一�原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。