四川省乐山市金口河区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川1113民初115号
原告：刘崇友，男，1968年6月1日出生，汉族，四川省乐山市金口河区人。
委托诉讼代理人（特别授权）：李翔，四川得助律师事务所律师。
原告：李忠琴，女，1975年10月4日出生，汉族，四川省乐山市金口河区人。
委托诉讼代理人（特别授权）：李翔，四川得助律师事务所律师。
被告：梁松清，男，1969年11月22日出生，汉族，四川省乐山市金口河区人。
原告刘崇友、李忠琴诉被告梁松清房屋买卖合同纠纷一案，于2018年3月15日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，于2018年4月23日公开开庭进行了审理。庭审中原告刘崇友、李忠琴提出变更诉讼请求，本院休庭给予双方举证期限，又于5日9日再次公开开庭进行了审理。原告刘崇友及其委托诉讼代理人李翔，被告梁松清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告将其位于乐山市金口河区春和路83号五楼住房（房权证金权字第A0302**号)办理不动产权证书，并赔偿违约金5600元；2.被告承担诉讼费。事实与理由：2002年1月4日，原告与被告签订了《房产转让协议》，约定被告将其私有位于金口河区和平农贸市场五楼（春和路83号）三套一的房屋以56000元的价格转让给原告，并办理产权证，但被告只办理了房产证，未办土地使用证给原告。所以，被告应按协议承担转让款10%的违约责任即5600元。为此，请求人民法院判决支持原告的全部诉讼请求。
被告梁松清称辩：1.被告卖房子给原告时已表明只有房产证，有土地使用证但不能办理给原告，原告当时同意了的，所以，在交付金权字第A030256号房产证给原告时，原告当即把余款10000元付清，被告已经按照《房产转让协议》的约定将房屋买卖的手续和义务已全面履行完毕，不存在任何违约，依法不承担违约责任;2.原告刘崇友、李忠琴提起房屋买卖合同纠纷诉讼，早已经超过了现行法律规定的诉讼时效期限，请求依法驳回原告刘崇友、李忠琴的诉讼请求。
本院对原告提交的《房产转让协议》、金权字第A030256号房产证；被告梁松清提交的金权字第A030255号房产证及金国用（2011）第**号国有土地使用证；法院依职权调取的2011年6月29日乐山市金口河区人民政府办公室乡镇、部门来文处理笺、2011年6月28日乐山市金口河区人民政府法制办公室文书处理笺、（2011）年乐山市金口河区国土资源局第39号文件、中华人民共和国（2000）字第62号国有土地使用证、1999年11月10日乐山市金口河区人民政府与张大全签订的补充协议中、逻迴集贸小区布置图。因原、被告双方均无异议，本院认为上述证据因取证合法、内容真实，且与本案事实关联，经过庭审质证，能够作为证明案件事实的依据，依法予以采信。
根据上述采信证据及双方当事人无异议的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院确认如下事实：
1999年8月26日，乐山市金口河区人民政府（甲方）与张大全（乙方）签订了区农贸市场建设合同，于同年11月10日签订一份补充协议，协议载明“为加快区农贸市场建设，甲、乙双方本着实事求是的原则，在1999年8月26日协议书的基础上就农贸市场土地使用权问题补充协议如下：1.甲方同意将逻迴小区农贸市场（大棚摊位外）的土地出让给乙方，用于修建综合农贸市场。2.甲方出让给乙方土地面积约为3.1千平方米（以建环局实地核实面积为准），出让使用年限为40年。3.乙方可将甲方出让的土地在使用年限内按国土管理规定依法转让，但建筑物底楼必须为商业用门市。4.本合同壹式陆份，甲乙双方各执叁份”。逻迴集贸小区布置图中有被告梁松清等23人取得了中华人民共和国国有土地使用证，被告梁松清土地使用证字号为金国用（2000）字第62号，之后被告梁松清于2000年修建了商用及住宅1-7楼房屋，共计1054.95平方米，因资金紧缺，于2002年1月4日将其中五楼一套107.96平米以56000元的价格卖给了原告并签订了《房产转让协议》，协议载明“甲方为梁松清，乙方为刘从友，现就甲方私有五楼住房一套转让给乙方，有关事宜达成如下协议：一、位置：该住房位于和平农贸市场，甲方私有住宅五楼三套一。该房为砖混结构。二、转让价格：该住房的产权转让价格为56000元（伍万陆千元正），该价格均含一切费用，后因办理转让手续而发生的一切费用均由甲方自行支付，乙方不再承担任何费用。三、付款方式：在协议签字之日乙方即首付给甲方现金肆万陆仟元，余款在甲方办理好房产证手续后，乙方一次性把余款付给甲方。四、甲方必须在2002年3月前办理好一切手续并将该住房的房产证交付给乙方。…八、任何一方违约均应承担转让款的10%付给对方作为违约金…”。协议签订的当月即29日，被告梁松清在乐山市金口河区房地产管理局办理了房权证金权字第A0302**号房产证，性质为私产，房屋总层数为七层，建筑面积为946.99平方米（未包含出卖给李忠琴的建筑面积107.96平方米），设计用途为住宅和商用。同时办理了原告李忠琴房权证金权字第A0302**号房产证。性质为私产，房屋总层数为七层，所在层数为五层，建筑面积为107.96平方米，设计用途为住宅。2002年3月19日，被告梁松清将房权证金权字第A0302**号房产证交给原告刘崇友和李忠琴后，由原告刘崇友和李忠琴将购房尾款10000元交给了被告梁松清，由被告梁松清出具了收到购房款56000元的收条一张。
另查明：2000年11月4日，乐山市金口河区国土资源局在梁松清取得的国有土地使用证上的类别栏错写成转让。2011年7月4日，金口河区人民政府根椐1999年11月10日与张大全签订的补充协议，将梁松清国有土地使用证上的类别栏由转让改为出让。梁松清于同年7月7日重新办理了金国用（2011）第70号国有土地使用证。
综合上述查证的事实和原、被告的诉、辩理由，本案争议的焦点主要有四点：1《房产转让协议》的效力认定问题；2.被告梁松清是否应该协助原告办理不动产权登记证及是否存在违约责任；3.《房产转让协议》约定该价格均含一切费用的约定，是不是包含了办理不动产登记证的费用；该项费用由谁承担；4.原告的起诉是否超过诉讼时效。对此，本院评判如下：
一、合同效力问题。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九条的规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。第一百三十条，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十二条，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。本案中，被告梁松清合法取得国有土地，并登记为商用和住宅修建，同时办理房产权证，将自已所有的私产房屋卖给李忠琴，后经乐山市金口河区房管局同意并分户办理了房屋产权证，双方房屋买卖行为合法，且双方签订《房产转让协议》时均为年满18周以上的成年人，其协议不违返法律规定，原告刘崇友与被告梁松清之间形成的房屋买卖合同关系合法有效。
二、被告梁松清是否应该协助原告办理不动产权登记证及是否存在违约责任。
本院认为，按照《合同法》）第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条的规定，买卖合同的出卖人不仅负有向买受人交付标的物的义务，还要承担移转标的物所有权的义务，根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、行政法规以及房地产行政管理部门的相关规定，我国的不动产物权变动采取的是交付+登记的模式。对于不动产的商品房买卖，标的物所有权移转行为的完成，就是必须办理房屋所有权登记手续，取得房屋所有权证书，核发等行为均由房地产行政管理部门具体实施。由于被告梁松清已于2002年1月就经过乐山市金口河区房管局对其所售的私有房屋进行了所有权权属登记、房屋所有权证书已于同年3月4日交付给原告李忠琴，由此可确定房屋买卖合同权利人为买受人李忠琴，李忠琴具有了不动产买卖转移标的物所有权。按照《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》及建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》、《商品房销售管理办法》，房屋所有权证书的办理取得，应由权利人申请，本案中，李忠琴作为权利人应向房地产行政管理部门申请办理土地使用权变更登记手续，出卖人梁松清应当予以协助，并提供必要的证明文件，即土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料、测绘报告以及其他有关的证明文件和分宗申请书。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十八条规定，在合同约定的期限或者法定的期限届满时，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应承担违约责任。本案中，出卖人被告梁松清按期交付房屋的占有使用，其主要给付义务即已履行完毕，被告梁松清按《房产转让协议》办理了房屋所有权证，并将房权证金权字第A0302**号房产证交给原告刘崇友和李忠琴，被告梁松清便履行了合同约定的义务，故，依法认定被告梁松清未违返约定，因此不承担赔偿违约金的责任。
三、《房产转让协议》约定该价格均含一切费用的约定，是不是包含了办理不动产登记证的费用；该项费用由谁承担。
本院认为，原告刘崇友、李忠琴与被告梁松清于2002年1月4日签订的《房产转让协议》第二条约定“转让价格：该住房的产权转让价格为56000元（伍万陆千元正），该价格均含一切费用，后因办理转让手续而发生的一切费用均由甲方自行支付，乙方不再承担任何费用”。房地产原则是房随地走、地随房走的原则不变，出卖人梁松清卖房时就应向买受人提供相关材料协助权利人李忠琴申请办理相关证书，但被告未提交证据证明其曾经主动协助过买受人办理土地使用权变更登记手续，故，测绘资料报告的费用和分宗申请事宜应由出卖人梁松清负责办理，并承担费用。
四、诉讼时效的问题。
本院认为，从我国立法采取的不动产物权变动的模式看，在交付行为之外，尚需实行不动产登记手续。交付则意味着买受人已依房屋买卖合同合法占有房屋，而占有作为所有权权能之一，使该案买受人李忠琴具有了事实物权人的地位，买受人李忠琴请求出卖人梁松清履行办证义务的请求权具有物权属性，不应适用诉讼时效的规定。《民法总则》第一百九十六条之规定“……（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产……”。以上规定均不适用诉讼时效的限制，也就是说，以上请求权不会因为超过一定期限而丧失胜诉权。本案中，原告刘崇友和李忠琴与被告梁松清之间基于不动产物权的登记而予以诉讼，故不适用诉讼时效的限制，因此，被告梁松清提出超过诉讼时效的辩护意见，本院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第六十一条第三款，《城市房屋权属登记管理办法》第十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：
一、自本判决生效之日起六十日内，被告梁松清协助原告刘崇友、李忠琴向房地产行政管理部门申请办理位于乐山市金口河区春和路83号五楼住房（房权证金权字第A0302**号)不动产权登记证书;
二、驳回原告刘崇友、李忠琴的其他诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告梁松清负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。
如本判决发生效力后，被告梁松清在判决书确定的期限内不履行其义务的，原告刘崇友、李忠琴可在上述履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
审判员 姜万容
二〇一八年五月十日
书记员 薛淑丹
附本案适用法律条文：
最高人民法院《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国合同法》
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。
法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第六十条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
《城市房屋权属登记管理办法》
第十一条房屋权属登记由权利人(申请人)申请。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。