江苏省建湖县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0925民初423号
原告：建湖县新城华松实业有限公司，住所地在建湖县城丰收东路。
法定代表人：贾卫东，该公司经理。
原告：上海滨杰实业有限公司建湖商业管理分公司，住所地在建湖县丰收东路99号。
负责人：顾冬，该公司总经理。
以上两原告共同委托诉讼代理人：朱纪陈，江苏鑫鼐律师事务所律师。
以上两原告共同委托诉讼代理人：孙逊，建湖县新城华松实业有限公司员工。
被告：葛步洲，男，1991年7月30日生，汉族，居民，住建湖县。
委托诉讼代理人：马国军，建湖县鼎盛法律服务所法律工作者。
被告：李进峰，男，1978年8月19日生，汉族，居民，住建湖县。
委托诉讼代理人：周静�建湖县冈东法律服务所法律工作者。
原告建湖县新城华松实业有限公司（以下简称华松公司）、上海滨杰实业有限公司建湖商业管理分公司（以下简称滨杰公司建湖分公司）与被告葛步洲、李进峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本院第一次开庭时原告华松公司、滨杰公司建湖分公司的共同委托诉讼代理人朱纪陈、孙逊，被告葛步洲的委托诉讼代理人马国军，被告李进峰及其委托诉讼代理人周静到庭参加诉讼，本院第二次开庭时原告华松公司、滨杰公司建湖分公司的共同委托诉讼代理人朱纪陈，被告葛步洲的委托诉讼代理人马国军，被告李进峰及其委托诉讼代理人周静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华松公司、滨杰公司建湖分公司向本院提出诉讼请求：1.判令两原告与被告葛步�签订的《商铺租赁合同》于2016年12月14日解除；2、判决两被告立即腾空、迁出建湖县城丰收路欧堡利亚欧州风情街20#101、111－113、201－214、301－314、21#105、201－205、301－305单元的房屋；3、判令两被告补交自2012年9月1日起至2013年6月8日止，9个月免租期的租金、物业管理费、营运管理费（以下称为三费）367443元；4、判令两原告不予返还被告支付的履约保证金81654元；5、判令被告支付自2015年6月8日起至2016年12月14日止的经营面积的三费647149元，滞纳金1084239元（按日利率5‰计算），计1731388元；6、判令两被告支付自2016年12月15日起至搬离租赁房屋之日止按同期经营面积使用费的3倍支付经营面积使用费；7.诉讼费用由两被告负担。事实和理由：2012年9月1日，被告葛步洲因为经营“豪洲宾馆”向华松公司承租了建湖县城丰收路欧堡利亚风情街20#101、111－113、201－214、301－314、21#105、201－205、301－305单元的房屋，面积有2485平方米，双方并签订了《商铺租赁合同》，合同对租赁费用、物业费、租赁期限、违约责任等内容作了详细的约定。合同签订后，被告葛步洲未能按合同约定支付费用，原告多次以书面形式向被告送达催款通知，被告未能交纳费用，后原告通过诉讼向被告索要租金，被告仍未支付所欠费用，已构成严重违约。2016年12月14日，原告根据《商铺租赁合同》的约定，向被告发出了《解除合同通知书》，通知解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，通知发出后，被告至今未搬出租赁房屋，也未与原告结清拖欠的费用，现“豪洲宾馆”由被告李进峰实际经营。请求法院支持原告的诉讼请求。
被告葛步洲辩称，应当驳回两原告对被告葛步洲的诉讼请求。本案在2016年4月11日两原告曾向建湖县人民法院以物业服务合同和租赁合�两个民事案件起诉本案的两被告，物业服务合同案件的案号为（2016）苏0925民初2408号，租赁合同案件的案号为（2016）苏0925民初2409号，两个案件经过庭审后，法庭动员两原告撤回了起诉。在以前的两个案件中，两原告向两被告索要的租金是从2015年6月8日之后开始的，向两被告索要的物业服务费是从2014年12月8日之后拖欠的，因为葛步洲在2014年5月30日就已经将“豪洲宾馆”转让给李进峰经营了，转让时有江苏向阳红律师事务所见证，签订转让协议时，滨杰公司建湖分公司的原负责人卢家孟在场，现在的实际经营者和业主是李进峰，如果拖欠也是李进峰拖欠。就两原告主张的补交免租期的三费367443元，按两原告和葛步洲签订的商铺租赁合同第三条第三款规定，这段时期不应当由被告葛步洲承担相应的费用，同时滨杰公司建湖分公司主张的物业服务费，葛步洲在经营时，该公司也未提供物业服务，况且主张的物业服务费不符合物业服务条例的相关规定。就原告主张的不予返还葛步洲支付的履约保证金81654元，原告实际是追究葛步洲的违约责任，通过以前两案件审理法庭调查的事实以及两原告的诉讼请求，葛步洲不存在违约的事实，因此原告应当返还葛步洲履约保证金。对于两原告主张解除租赁合同和腾空租赁的房屋，因葛步洲在2014年5月30日已不实际经营，由李进峰租赁和经营，请求法庭依法处理。
被告李进峰辩称，葛步洲和李进峰不能成为共同被告，两原告只能对其中一个被告主张权利。理由是：按照合同形式是葛步洲与两原告有合同关系，而事实是李进峰与两原告有权利义务关系，因为葛步洲与两原告签订租赁合同后，于2014年6月1日，滨杰公司建湖分公司原负责人卢家孟在场的情况下，李进峰从葛步洲处接受了葛步洲承租的房屋，卢家孟对转让的各项内容都是明知的，资产转让协议中明确载明由李进峰与两原告重新签订合同，李进峰接手经营后不断向两原告缴纳相关费用，多次要求两原告重新签订合同，并且在使用中只有1740平方米可以使用。李进峰要求两原告重新签订合同，所收取的款项予以开具发票，两原告均不予理睬，至今没有重新签订合同所收的款项也不开具相关发票，作为李进峰是实际经营人也是与两原告发生权利义务关系主体，不推卸任何责任，但造成纠纷的原因是原告不诚信，不按照合同收费不开票所导致的，是原告违约在先。对于两原告解除租赁合同的诉讼请求，李进峰没有意见，但民事权利义务是对等的。李进峰要求法庭判令两原告与李进峰签订租期至2021年的租赁合同。对于两原告请求判令腾空、迁出租赁的房屋，李进峰实际使用面积是1740平方米，还有1000多平方米没有使用，也告知了两原告，两原告的该请求不能成立，因为李进峰至目前没有收到两原告要求解除实际租用房屋的相关文书，两原告也无权要求李进峰腾空迁让。对于两原告请求两被告补交自2012年9月1日起至2013年6月8日止，免租的9个月的三费367443元，两原告的主张没有法定和约定的理由。对于两原告请求不予返还支付的履约保证金81654元，李进峰不存在违约，两原告的主张没有事实依据。对于两原告请求两被告支付自2015年6月8日起至2016年12月14日止的经营面积的三费647149元、滞纳金1084239元，两原告的主张没有事实依据，也是违法的，根据合同约定，李进峰所交的费用租金为35%，物业管理费为35%，营运管理费30%，除租金符合法律规定外，营运管理费至今两原告没有为李进峰进行营运策划，没有进行任何管理，物业管理费明显超出物业管理的收�标准，根据合同的约定和李进峰所交的数额，李进峰不欠两原告租金。对于原告请求两被告支付自2016年12月15日起至搬离租赁房屋之日止按同期经营面积使用费的3倍支付使用费，李进峰不同意解除事实上的租赁关系，两原告的该主张没有事实依据。请求法院驳回两原告的诉讼请求。
当事人争议的焦点是：1.两原告与葛步洲签订的房屋租赁合同是否于2016年12月14日解除；2.两原告是否有权主张两被告返还9个月免租期的三费367443元；3.葛步洲交付的履约保证金81654元，两原告是否有权不予返还，并且不予抵充欠付的费用；4.两原告主张的两被告欠付2015年6月8日至2016年12月14日的三费647149元是否成立及该费用的滞纳金1084239元是否合理；5.如果租赁合同解除，两原告是否有权要求两被告迁让出租赁的房屋；6.原告主张两被告支付自2016年12月15日起至搬离租赁的房屋之�止按同期经营面积使用费3倍支付是否合理。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据：1.房产证，证明华松公司对案涉房屋享有所有权；2.商铺租赁合同，证明两原告依约解除合同，葛步洲承担违约责任；3.葛步洲的身份证复印件，证明被告的主体身份；4.快递寄单，证明滨杰公司于2016年12月14日向葛步洲邮寄了解除合同的书面通知；5.照片两张，证明两原告于2016年12月14日在被告的经营场所张贴了解除合同的通知书；6.2014年9月9日两原告向盐城市中级人民法院起诉的民事诉状、2014年12月8日的撤诉申请书、（2013）盐民初字第0212号民事裁定书，以上证据证明，因为葛步洲欠付租金，两原告要求解除合同，在诉讼过程中，葛步洲支付了租金，原告撤回起诉，也证明两原告只认可与葛步洲之间形成的租赁关系�李进峰与葛步洲之间是内部关系，不能以此对抗原告的诉讼请求。
葛步洲对两原告提交的证据质证意见是，对证据1、3无异议；对证据2的真实性无异议但合法性有异议，其中物业服务费、营运管理费、承担5‰的滞纳金、没收履约保证金的约定违法；证据4、5不予认可；证据6与本案没有关联性，因为盐城市中级人民法院审理后，认为两原告有败诉的风险，所以两原告在理亏的情况下，才撤回起诉。
李进峰对两原告提交的证据质证意见是，对证据1、3无异议；证据2与李进峰没有关联性；证据4李进峰没有收到解约通知；证据5李进峰没有看到；证据6不能达到原告的证明目的，根据原告提交的费用交款明细，2014年10月15日的租金就是李进峰交纳的，也证明了葛步洲将经营的宾馆转让给李进峰，两原告是明知的事实，两原告诉称两被告之间是内部关系，�两原告的诉求是自相矛盾的，既然两被告之间是内部关系，那么李进峰就不能作为本案的被告主体。
葛步洲提交证据：1.与李进峰签订的资产转让协议和财产盘点表，证明葛步洲于2014年5月30日将经营的“豪洲宾馆”转让给李进峰的事实；2.民事裁定书，证明两原告之前已经起诉过的事实，证明在之前的案件中，两被告单位的原负责人卢家孟作证证明在两被告签订转让协议时其在场并且未提反对意见。
原告对葛步洲提交的证据质证意见是，对证据1是两被告将原告的房屋进行了转租，但未经过两原告的同意，不具有合法性；证据2的证明目的有异议。
被告李进峰对葛步洲提交的证据无异议。
本院出示了（2016）苏0925民初2408号、（2016）苏0925民初2409号、“建湖县四方和商务酒店”现场勘验的照片。
原告对卢家孟的证言对�中的部分内容提出异议，对其他无异议。
两被告对照片中出现的送达在“建湖县四方和商务酒店”的解除合同通知书有异议，李进峰辩称不是原告所主张的2016年12月14日送达的通知，而是法院送达诉状副本时一并送达的。
当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院对原、被告有异议的证据认定如下：原、被告所提交的证据均真实、合法对本案的相关事实具有证明效力。
根据以上证据和当事人陈述，本院确定以下事实：
2012年8月，原告华松公司作为甲方、滨杰公司建湖分公司作为乙方、被告葛步洲作为丙方，三方签订了《欧堡利亚欧洲风情街商铺租赁合同》，将华松公司所有的位于建湖县城丰收路欧堡利亚欧洲风情街20号101、111、112、113、201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212、213、214、301、302、303、304、305、306、307、308、309、310、311、312、313、314，21号105、201、202、203、204、205、301、302、303、304、305单元的房屋，物业建筑面积约为2485.66平方米，出租给葛步洲使用、收益。合同主要约定：丙方承诺，租赁该物业仅用于经营快捷酒店；丙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意不得擅自改变本合同约定的物业用途，不得擅自变更营业时间、不得转租给他人，丙方不得利用出租物业从事违法和不道德的活动；该物业采取“免租装修期”的方式，租赁期自2012年9月8日起至2021年6月8日止，为期105个月，免租装修期自2012年9月8日起至2013年6月8日日止，为期9个月；甲、乙、丙三方约定，该物业首期（第一年度）租金、物业管理费、营运管理费合计为人民币489925元每年，前3年递增不变，第4－8年每2年在之前基础上递增5%；甲、乙、丙三方约定，丙方所有缴纳费用概由乙方收取或代为收取，甲方租金占丙方缴纳费用的35%，物业管理成本占丙方缴纳费用的35%，乙方营运管理成本占丙方缴纳费用的30%；甲乙双方同意上述成本与租金定价原则，丙方若违约，违约金计算基数仍按未缴纳费用计算；如丙方违反本合同约定（包括因丙方原因导致本合同提前解除），丙方应退还免租装修期内的租金、营运管理费；丙方租金、物业管理费、营运管理费为先付后租，每6个月支付一次，首期租赁费用244963元及装修期押金50000元，共计294963元费用应于本合同签署时连同房屋租赁保证金一并支付，丙方应于支付周期前15天内，向乙方支付下一期的房屋租金、物业管理费、营运管理费，本合同项下丙方的所有付款，应以现金、银行结算方式付至乙方书面指定之账号（户名：上海滨杰实业有限公司建湖商业管理分公司，开户行：盐城中行东风支行，�号：51×××32）及指定财务人员处，合同期内每年应付费用为：第一年489925元、第二年489925元、第三年489925元、第四年514420元、第五年514420元、第六年540141元、第七年540141元、第八年567148元；丙方不得将租金、物业管理费、营运管理费和其他费用以现金方式交给乙方的其他工作人员，除发票、财务收据外其他文件亦不得作为乙方已收款的凭证，丙方违反本条约定的，视为未支付房屋租金、物业管理费、营运管理费或其他费用；乙方收到丙方款项后五日内，将所收费用的35%划拨到甲方指定账户，甲方自收到租金之日起15日内，向丙方出具对应租赁票据，其他费用票据由乙方向丙方出具；若丙方未能在每年应当缴纳的费用到期前15天内，未向乙方按时支付下一期金额费用的，逾期一日，丙方须按应缴未缴金额的每日千分之五支付滞纳金（即按实际拖欠费用的自然天数�算直至向乙方全数付清其所应付的费用之日为止）；如丙方逾期超过应付费用日15天，仍未支付所欠费用及滞纳金，乙方除有权收回出租房外，丙方还须支付应付日至退回承租房屋日止的费用、滞纳金、同时按所欠费用加每日千分之三的违约金；在本合同签署之日，丙方向乙方支付租赁房屋的履约保证金，共计人民币81654元，如丙方未按期缴纳租金、物业管理费、营运管理费超过15天的，甲乙方均有权解除本合同且保证金不退，乙方收取保证金后应向丙方开具财务收款凭证；除经乙方书面同意，在租赁期内，丙方不得要求将支付乙方的履约保证金，作为因丙方拖欠乙方租金、物业管理费、营运管理费等费用或因丙方责任造成他人损失赔偿损失方的赔偿金的抵扣、冲抵或赔偿费用；若丙方提前解除合同（或乙方因丙方违约而依据约定解除本合同时），所付保证金不退（不可抗力除外）；租赁关系终止时，在丙方办理完交接手续后，乙方应于十个工作日内将保证金一次性无息退还丙方；甲、乙、丙三方同意，有下列情形之一的，可书面通知解除本合同，违反合同一方，应向守约方承担违约责任，给对方造成损失的，应承担赔偿责任：……4.丙方擅自转租该物业、转让该物业承租权或与他人交换各自承租物业的；5.丙方逾期不支付租金、物业管理费、运营管理费或其他本合同约定的费用的……；租赁期间，乙方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使因房屋损坏造成丙方财产损失和人身伤害的，乙方应赔偿丙方的实际损失，租赁期内，甲方、乙方擅自解除本合同，提前收回物业的，应按本合同第五条规定承担相应的违约责任，如果甲方或乙方的上述违约行为造成丙方损失超过上述违约金的，超过部分亦由甲方或乙方负责赔偿；在租赁期间，丙方有违反本合同条款行为的，乙方可直接没收丙方缴纳的保证金，并要求丙方赔偿因丙方违约而导致的损失，并可在提前通知的情况下，切断丙方租赁物业内的供水、供电、供气，并无需就此承担任何违约责任，如丙方逾期支付约定的费用，除应承担以上违约责任外，还应按所逾期支付费用的每日千分之三的标准向乙方另行支付滞纳金；乙方了解到丙方违约而又接受其租金、物业管理费、营运管理费等收入时，不能视为乙方放弃追究丙方违约责任的权利，丙方交付的租金或其他款项不足本合同之规定金额时，乙方接受金额不足的租金，或乙方接受金额不足其他款项，均不能视为乙方同意丙方少交租金或其他款项，也不影响乙方追索欠租欠款的权利以及根据本合同及法律规定的其他权利。租赁合同还约定了物业管理成本不限于物业管理所涉及的事项、�业营运管理成本不限于营运管理所涉及的事项、房屋使用要求和维修责任、装修等其他的权利和义务。两原告按照合同附件三，向葛步洲交付的物业状况是：墙面毛坯、门窗、一次消防及设施。2014年5月30日，被告葛步洲与案外人徐京作为甲方与被告李进峰作为乙方签订了《资产转让协议》，该协议主要约定：1.甲方原经营的建湖县豪洲宾馆，因经营需要，甲方决定停止营业，注销原建湖县豪洲宾馆，现甲方将原宾馆的资产一次性转让给乙方；2.资产转让总价格为215万整，余款80万元在2015年1月30日前结清，兑付时，由甲方持乙方出具的欠条进行兑付；3.资产转让的具体资产详见资产表，甲方保证所转让的财产拥有完全所有权。甲乙双方在资产表上签字认可转让资产转让交接完毕。如在转让后，有他方主张对所转让财产拥有所有权，其主张得到法院、仲裁等部门认可，�甲方承担法律责任。（资产表附后）；4.原建湖县豪洲宾馆与房屋出租方签订的协议，由乙方与房东重新签订；5.乙方重新成立建湖县四方和商务酒店，原建湖县豪洲宾馆的所有债权债务由甲方承担，与乙方无涉（原豪洲宾馆经营期间水电、卫生费、城管费等一切费用由甲方承担，原所有员工工资由甲方承担，本协议签订后上述所有费用由乙方承担）；6.如一方违约需承担协议违约金10万元整。协议签订后由李进峰在租赁的房屋经营“建湖县四方和商务酒店”，李进峰经营期间有部分房屋空置未用。2014年9月，两原告曾以葛步洲未交付约定的费用，按房屋租赁合同纠纷向盐城市中级人民法院起诉主张权利，后于当年12月8日撤回起诉。2016年5月，华松公司以租赁合同纠纷、滨杰公司建湖分公司以物业服务合同纠纷向本院起诉葛步洲和李进峰，当年12月8日均撤回起诉。租�期间，两被告已交纳的费用为：2012年9月4日244963元、2014年6月21日100000元、2014年10月15日250000元、2015年1月16日9035.5元、2015年2月12日60000元、2015年12月9日200000元、2016年3月3日30000元、2016年5月5日25000元、2016年5月25日40000元。以上款项两被告陈述除第一笔费用是葛步洲交纳，其余均是李进峰交纳。2016年12月14日，滨杰公司建湖分公司分别向葛步洲在建湖县近湖街道湖中南路199号的地址和“建湖县四方和商务酒店”邮寄了《解除合同通知书》，两原告还于当日在“建湖县四方和商务酒店”张贴了《解除合同通知书》，并再次向本院提起诉讼。
对于争议焦点1两原告与葛步洲签订的房屋租赁合同是否于2016年12月14日解除。《中华人民共和国合同法》第96条规定，当事人一方依照本法第93条第2款，第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原告主张解除合同的书面通知于2016年12月14日到达葛步洲，但根据查明的事实，原告于2016年12月14日邮寄的解除合同通知书，无法确定葛步洲于当天收到，2016年12月14日张贴的解除合同通知书也不能视为通知当天就到达了对方，因此2016年12月14日不能认定为解除合同的通知到达了对方，但法院在向葛步洲送达两原告的起诉状副本时，诉状中明确提出解除合同的请求，因此诉状副本送达之日也是解除合同通知到达之日。根据合同约定，葛步洲逾期不支付或不全额支付租金、物业管理费、运营管理费或其他合同约定的费用的，两原告即享有合同解除权，葛步洲和之后经营权的受让人李进峰均未能按期全额履行合同约定的付款义务，自2016年5月25日至今更是分文未付，因此两原告基于合同的约定，享有了�同解除权，自2017年2月15日诉状副本送达之日起两原告与葛步洲签订的《欧堡利亚欧洲风情街商铺租赁合同》解除。
对于争议焦点2两原告是否有权主张两被告返还9个月免租期的三费367443元。根据租赁合同约定，如葛步洲违反本合同约定（包括因葛步洲原因导致本合同提前解除），葛步洲应退还免租装修期内的租金、营运管理费。该约定不违反我国法律和行政法规的强制性规定，合法、有效。合同因葛步洲的违约行为而被提前解除，故两原告有权要求葛步洲返还免租期内免交的租金和营运管理费。而租金和营运管理费只占约定费用的35%和30%，原告还主张返还占约定费用35%的物业管理费，对该费用的返还合同中并未约定，原告对该费用的返还主张无法律依据，故本院对原告返还费用的部分权利予以确定。至于两原告对李进峰返还租金等费用的主张，因为合同约定的权利义务具有相对性，不能及于第三人，除非葛步洲将合同中的权利和义务一并转让给李进峰。而本案李进峰只是受让了葛步洲宾馆的经营权，葛步洲与李进峰签订的《资产转让协议》第4条约定，原建湖县豪洲宾馆与房屋出租方签订的协议，由乙方与房东重新签订。根据《中华人民共和国合同法》第88条的规定，一方当事人转让合同的要经过对方的同意，而两原告并未与李进峰重新签订租赁合同，也未作出同意转让合同的意思表示，尽管两被告辩称，两被告签订资产转让协议时，滨杰公司建湖分公司的原负责人卢家孟在场，但该在场的行为并不能作为默示的意思表示，因为沉默只有在有法律规定，当事人约定或者符合当事人之间交易习惯时，才可以视为意思表示，本案并不符合默示的条件。因此葛步洲并未转让租赁合同的权利义务。李进峰不是本�房屋租赁合同的当事人，不能依据该合同的约定承担责任。
对于争议焦点3葛步洲交付的履约保证金81654元，两原告是否有权不予返还，并且不予抵充欠付的费用。《中华人民共和国合同法》第114条、第115条规定，当事人可以约定一定数额的违约金、因违约产生的损失赔偿额的计算方法、给付定金作为债权担保。根据本案租赁合同的约定，租赁双方约定的履约保证金81654元与定金的法律责任相符合，而根据《中华人民共和国合同法》第116条的规定，违约金和定金是不可以兼得的。本案两原告按照合同约定按每日5‰主张逾期交付费用的滞纳金，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第26条规定，对约定的年利率超过24%的，超出的部分人民法院不予支持，根据类推解释，两原告与葛步洲约定的费用逾期履行滞纳金计算率也不得超�年利率24%，两原告按每日5‰主张滞纳金已明显超出了年利率24%，再主张不予返还履约保证金81654元，更加超出以上法律规定的范围，故本院不予支持，该81654元履约保证金应在本院判决葛步洲承担的付款责任中予以抵充。
对于争议焦点4两原告主张的两被告欠付2015年6月8日至2016年12月14日的三费647149元是否成立及该费用的滞纳金1084239元是否合理。两被告对欠付的费用辩称的主要理由是，认为两原告未尽物业、营运管理责任，物业管理费收费标准超出相关规定。两被告的该辩称理由本院不能支持，因为根据租赁合同的约定，两原告的物业管理成本和商业营运管理成本所涉及的范围，不同于普通的物业管理，两原告为了在一定区域内建立“欧堡利亚欧洲风情街”从事商用房出租经营，管理成本确实要高于普通的物业管理成本，其管理和营运是整体性的，从现实看，两原告的管理行为也确实提高了当地的商业氛围，否认两原告对管理行为的履行没有事实依据，双方对费用的约定也不违反我国法律和行政法规的强制性规定，合法、有效，应予支持。对于两原告主张的费用逾期履行滞纳金，租赁合同中的该项约定不符合我国法律规定，理由同争议焦点3所述，对超出年利率24%的部分本院不予支持。根据合同约定的权利义务不及于第三人的原则，李进峰对所欠的费用不承担支付责任。
对于争议焦点5如果租赁合同解除，两原告是否有权要求两被告迁让出租赁的房屋。《中华人民共和国合同法》第97条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案租赁合同解除后，葛步洲即失去租用房屋的权利，应�按照合同约定的状态返还房屋。李进峰与葛步洲之间实际存在房屋转租的法律关系，李进峰基于转租的法律关系实际占有和使用房屋，房屋租赁合同解除后，原告华松公司对租赁的房屋享有物权，其具有返还原物的请求权，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条的规定，李进峰在房屋租赁合同解除后其负有腾房义务，因此两原告有权要求两被告迁让出租赁的房屋。对于李进峰辩称因消防设施未能通过消防部门的检查，导致其有1千多平方米面积的房屋未经营，按照实际经营的面积计算，不欠两原告的租金和费用，李进峰没有违约行为，因此不同意迁让出房屋的理由。因为李进峰是与葛步洲签订了《资产转让协议》之后，按照协议的约定占有房屋从事经营活动，根据合同权利义务相对性原则不能涉及第三人，其只能按照《资产转让协议》约定的权利义务追究葛步洲不能履行合同的责任，而且两原告按合同约定交付给葛步洲的房屋也仅是一次消防及设施，葛步洲经营期间也未提出异议。故李进峰的该辩称理由本院不予支持。
对于争议焦点6两原告主张两被告支付自2016年12月15日起至搬离租赁的房屋之日止按同期经营面积使用费3倍支付是否符合理。李进峰是租赁房屋的次承租人，应当在租赁合同解除后即腾让出房屋，其在合同解除后仍占有、使用房屋的，成立了不当得利之债，两原告作为受损失的人有权请求李进峰返还不当利益。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。因此本院对两原告主张李进峰支付合同解除后至实际腾让出房屋之日止的使用费，予以支持。使用费参照两原告与葛步洲签订的租赁合同确定。葛步洲在合同解除后不是房屋的占有、使用人，不承担该项费用。至于两原告按照同期经营面积使用费3倍要求两被告支付的请求，因无合法依据，本院不予支持。
综上所述，两原告与葛步洲所签订的《欧堡利亚欧洲风情街商铺租赁合同》，因符合双方约定的解除条件，经两原告主张而解除，因为被告葛步洲存在违约行为，应当承担相应的违约责任。合同解除后，被告李进峰作为租赁房屋的次承租人也是房屋的实际占有人对租赁房屋应承担返还责任，并承担返还期间的房屋占有使用费。对于葛步洲所欠的费用，按合同约定计算至合同解除之日（2017年2月15日），葛步洲欠缴费用为733590元（按3年半的时间加2个月和7天减去已交的费用1088998.5元，取整数计算）。对于滞纳金，从李进峰最后一次交款的年度计算至合同解除之日，按年利率24%计算，经计算期间的滞纳金为182789元（2015年6月8日至2017年2月15日以欠缴费用135816.5元计算；2015年12月8日至2017年2月15日以欠缴费用244962.5元计算；2016年6月8日至2017年2月15日以欠缴费用352810.5计算，以上费用合计数）。以上两项费用合计为916379元，葛步洲交纳的履约保证金81654元予以抵充。对于腾房期间的占有使用费，参照租赁合同约定，本院按每天1409元确定。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（四）、（九）项，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问�的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、确定原告建湖县新城华松实业有限公司、上海滨杰实业有限公司建湖商业管理分公司与被告葛步洲所签订的欧堡利亚欧洲风情街商铺租赁合同，于2017年2月15日解除。
二、被告葛步洲、李进峰于本判决生效后三日内向原告建湖县新城华松实业有限公司、上海滨杰实业有限公司建湖商业管理分公司返还位于建湖县城丰收路欧堡利亚欧州风情街20号101、111、112、113、201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212、213、214、301、302、303、304、305、306、307、308、309、310、311、312、313、314，21号105、201、202、203、204、205、301、302、303、304、305单元的房屋。
三、被告葛步洲于本判决生效后三日内，向原告建湖县新城华松实业有限公司、上海滨杰实业有限公司建湖商业管理分公司返还九个月的租金和营运管理费计238838元（取整数）。
四、被告葛步洲于本判决生效后三日内，向原告建湖县新城华松实业有限公司、上海滨杰实业有限公司建湖商业管理分公司支付自2015年6月8日起至2017年2月15日止的三费及滞纳金合计834725元（已抵充履约保证金81654元）。
五、被告李进峰于本判决生效后三日内向原告建湖县新城华松实业有限公司、上海滨杰实业有限公司建湖商业管理分公司支付房屋占有使用费，自2017年2月16日起至腾空租赁的房屋之日止，按每天1409元计算。
六、驳回原告建湖县新城华松实业有限公司、上海滨杰实业有限公司建湖商业管理分公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费40622�，由原告原告建湖县新城华松实业有限公司、上海滨杰实业有限公司建湖商业管理分公司负担18540元，被告葛步洲负担14542元，李进峰负担7540元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 李乃春
审 判 员 夏 勇
代理审判员 肖 锐
二〇一七年十二月十四日
书 记 员 吴 洋
附录法律条文
《中华人民共和国民法总则》
第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担法律责任。
第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险
（四）返还财产
（五）恢复原状
（六）修理、重作、更换；
（七）继续履行；
（八）赔偿损失；
（九）支付违约金；
（十）消除影响、恢复名誉；
（十一）赔礼道歉。
法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。
本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力�
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。