贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔26民终213号
上诉人（一审原告）:陈克，男，1963年5月5日出生，汉族，贵州省建工集团三公司工程师，住贵州省小河区。
被上诉人（一审被告）:凯里市宇龙房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省凯里市北京东路11号。
法定代表人：范德仁，执行董事。
被上诉人（一审第三人）：杨丽娟，女，1974年5月25日出生，苗族，北京顺恒达科技有限公司会计，住北京市海淀区。
被上诉人（一审第三人）：李治霆，男，1976年8月30日出生，苗族，住贵州省贵阳市小河区。
上诉人陈克因与被上诉人凯里市宇龙房地产开发有限责任公司（以下简称宇龙公司）、杨丽娟、李治霆商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2016)黔2601民初2528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈克上诉请求：1、撤销一审判决；2、确认上诉人与被上诉人宇龙公司签订的《门面房买卖协议》有效；3、判决涉案门面房即坐落凯里市环城北路××龙商住楼××号门面房归上诉人所有，并责令被上诉人向上诉人交付该门面房。4、一审判决认定一审第三人与被上诉人宇龙公司签订合同的行为于法无据，请二审法院予以纠正。事实和理由：一、一审判决违反民事诉讼法第十三条之规定。《民事诉讼法》第十三条规定：当事人在法律规定的范围内有权处分自己的民事权利与诉讼权利。本案中，上诉人在一审中没有提出主张合同无效之诉的请求，被上诉人也没有提出反诉主张与上诉人之间的合同无效的诉讼请求，第三人也无此诉讼请求，据此，一审法院在当事人均没有诉请判决合同无效的前提下，判决上诉人与被上诉人宇龙公司于2007年2月10日及2014年1月17日签订的《房屋买卖合同》无效，属超出当事人诉讼请求范围判决，明显违反了《民事诉讼法》第十三条之规定，恳请二审法院纠正。二、一审判决认定事实严重错误，具体如下：（一）认定被上诉人宇龙公司将涉案房屋预售给一审第三人属严重认定事实错误。根据本案一审查明的事实及庭审质证的证据，充分证明如下事实：1、第三人与案外人梁勇飞签订《房屋认购协议书》（该《房屋认购协议书》无证据证明被上诉人的法定代表人向梁勇飞签署授权委托）；2、协议书上加盖的公章与被上诉人公司用章不一致，有公安出具证明;3、协议书上“范德仁”签名非范德仁本人签名，范德仁当庭确认签名系冒签；4、第三人向梁勇飞个人支付购房款，非向被上诉人宇龙公司被上诉人宇龙公司否认与第三人签订合同，没有追认第三人与梁勇飞签订《房屋认购协议书》的行为；6、原审法院认定涉案门面目前由第三人占有，系认定事实错误。因本案第三人对涉案门面系强行非法占有，不是合法占有，故认定由门面由第三人占有属认定事实严重错误，请二审法院予以纠正。三、一审判决适用法律错误。一审判决以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定合同无效，属于适用法律错误。该解释适用的前提是买受人主张合同无效，且出卖人未取得预售许可证，法院才能依据该条规定判决无效。一审判决以《合同法》第五十二条第五项的规定，判决合同无效，也属于适用法律错误。根据《合同法》第五十二条第五项的规定，合同违反法律、行政法规的强制性规定的无效。本案一审判决认定合同无效，但未明确指出违反的是哪一部法律、哪一部行政法规的强制性规定。众所周知，法律是由全国人大及其常委会制定，行政法规由国务院制定，最高人民法院的司法解释即《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，既不是法律，也不是行政法规，而是司法解释，不能以司法解释来认定合同的无效。请二审法院纠正。四、根据《物权法》规定，不动产物权自登记之日起生效，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，任何人不得干涉。本案被上诉人宇龙公司已取得了《建设用地批准书》《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，因此，被上诉人宇龙公司将房屋（门面)出卖给上诉人不违反法律、法规之规定。凯里市人民政府文件《凯府办发[2012]66号》与凯里市人民政府专题会议纪要《凯府专议[2014]53、194号》也已证实了被上诉人的处分权利。五、被上诉人宇龙公司已出卖了大部分房屋，购房户有很多已入住两三年，而上诉人亦同为买受业主，却不能与其他业主享有同等权，对此，显然一审判决有误。六、一审法院认定，被上诉人杨承龙与房开公司签订的合同无效，属认定错误。1、房开公司没有与杨承龙签订房屋买卖合同；2、庭审中，房开公司明确否认与杨承龙有任何房屋买卖关系。综上所述，上诉人认为一审判决超出了当事人诉讼请求范围裁判，违反《民事诉讼法》第十三条之规定，违反当事人处分原则。一审判决认定事实严重错误，导致适用法律错误，判决结果错误，为此，上诉人为维护自身合法权益，依法上诉，恳请二审法院查明事实，正确适用法律，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人宇龙公司、杨丽娟、李治霆二审未答辩。
陈克一审诉讼请求：1、确认原、被告于2007年2月10日签订的《门面房买卖协议》合法有效；2、判决座落于凯里市环城北路××龙商住楼××号门面房的所有权归原告，并责令被告向原告交付该门面房。
一审法院认定事实：2007年2月10日，原告陈克与被告法定代表人范德仁签订《门面买卖协议》，协议主要约定：宇龙公司法人代表范德仁将凯里市环城北路49号在建的宇龙公司第8号门面预售给陈克，并由陈克预交3万元给范德仁，该门面预计2010年交付予陈克，届时以建成门面的实际面积，由陈克按3800元/平方米支付总款，现暂估该门面约55平方米左右，总价约21万元左右，若以上门面延迟交付，双方协商交房时间，未尽事宜经双方协商确定。2007年2月15日，原告陈克向被告的法定代表人范德仁支付预定宇龙商住楼门面定金3万元，范德仁同时出具了收据给原告，内容为：“收据今收到陈克预定宇龙商住楼门面定金3万元整，门面预定售价为每平方米3800元计，面积以房产局测绘为准。收款人：范德仁2007.2.15日”。2009年12月24日，第三人与被告的工作人员在宇龙商住楼售房部签订《房屋认购协议书》，协议书主要约定：乙方（第三人）自愿认购甲方（被告）开发建设的位于凯里市环城北路××龙商住楼××号商铺，面积约为66.088平方米。乙方向甲方交纳商铺购房款21万元，该房认购总价款为422963元。甲方承诺于2010年8月1日前将商铺交付给乙方。合同签订次日，第三人向被告支付了商铺购房款21万元，被告出具盖有被告公司财务专用章的收据给第三人，剩余款项至今未付。2010年5月13日，原告向被告交付购房款18万元，同时，被告出具收到购房款18万元收据给原告。至此，原告向被告支付购房款共计21万元。2014年1月17日，原告与被告签订《门面房买卖协议》，协议主要约定：甲方（被告）、乙方（原告）于2007年2月10日约定，甲方自愿将其座落于凯里市环城北路49号建筑面积约为55.26平方米左右的门面房屋建毕后出售给乙方，总价约为21万元，乙方于2007年2月15日向甲方给付定金3万元在支付余款时充抵房款。乙方按约定于2010年5月13日向甲方已足额支付门面款项共计21万元，乙方同意甲方拟定交房时间延缓至2014年10月30日。嗣后，因被告未能完善涉案房屋的相关手续及交付房屋，原告遂诉至本院。
另查明，被告宇龙公司至原告起诉前未取得凯里市宇龙商住楼商品房预售许可证明，且该楼盘至今未进行竣工验收。涉案门面目前由第三人占有。
一审法院认为：本案中，被告在与原告签订《门面买卖协议》、《门面房买卖协议》及与第三人签订《房屋认购协议》后至原告起诉前，作为涉案房屋出卖人的被告均未取得涉案楼盘的商品房预售许可证明，被告在未取得商品房预售许可证明的情况下即将涉案房屋预售给本案原告及第三人，其行为违反了法律法规强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证证明的，可以认定有效。”的规定，被告与原告签订的《门面买卖协议》、《门面房买卖协议》及与第三人签订的《房屋认购协议书》均应认定为无效合同，无效的合同自始没有法律约束力。对于原告请求确认原、被告签订的《门面买卖协议》、《门面房买卖协议》合法有效，并判决涉案门面的所有权归原告，责令被告向原告交付门面的诉请，因涉案合同为无效合同，无效合同对双方不具有法律约束力，故原告的诉请无事实及法律依据，理由不成立，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：驳回原告陈克的诉讼请求。案件受理费4450元，由原告陈克负担。
二审期间，上诉人提交凯里市环城北路49号凯里市宇龙商住楼竣工验收备案表1份5页复印件，证明宇龙商住楼于2017年11月29日验收合格的事实。因与认定合同性质无关联性，故对该证据不予组织质证。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：1、一审判决是否超出了当事人的诉讼请求；2、一审判决适用法律是否错误。
1、关于一审判决是否超出当事人诉请求的问题，本案中，上诉人陈克一审的第一项诉讼请求为确认上诉人陈克与被上诉人宇龙公司于2007年2月10日签订的《门面买卖协议》有效，诉讼中，上诉人申请变更诉讼请求为确认上诉人陈克与被上诉人宇龙公司于2014年1月17日签订的《门面房买卖协议》有效。因合同的效力本身就具有有效、无效及效力待定之分，尽管本案上诉人陈克诉请为确认合同有效，但如经法院审理后认为双方签订的合同为无效合同，就应按照法律规定，认定该合同为无效合同。故一审法院以双方签订的《门面房买卖协议》违反法律法规的强制性规定为由，认定该协议无效，并据此判决驳回上诉人陈克的该项诉讼请求，并未超过上诉人陈克的该项诉讼请求，也未违反当事人的处分原则。上诉人辩称其诉请的是认定合同有效，而一审判决认定为无效，超出当事人诉请的意见，本院不予支持。
2、关于一审判决适用法律是否错误的问题。经审查，2014年1月17日，上诉人与被上诉人宇龙公司签订《门面房买卖协议》，协议主要约定：“甲乙双方于2007年2月10日约定，甲方自愿将其坐落于凯里市环城北路49号，建筑面积为55.26平方米左右的第八号门面房一间出售给乙方。1、交易价格为单价人民币3800元/㎡，总价款约为21万元，最终总价款以实际交付的门面房屋面积计算。2、乙方应于2007年2月15日向甲方给付定金3万元，定金在支付余款时冲抵房款。……4、乙方应于2010年5月13日向甲方足额支付购房款，即共计人民币21万元。5、乙方同意甲方再次拟定的大概交房时间可延缓至2014年10月30日。……”上诉人陈克分别于2007年2月15日向被上诉人宇龙公司支付定金3万元，于2010年5月13日支付剩余购房款18万元，截止2014年1月17日上诉人已经按照合同约定向被上诉人宇龙公司支付了21万元的购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”和《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的规定，涉案的《门面房买卖协议》就合同的标题来说，与商品房的认购、订购、预订协议不同，其具有了房屋买卖的性质。该协议约定的条款内容具备上述第十六条规定的主要条款内容，且上诉人已经按照约定支付了购房款，故涉案的《门面房买卖协议》应认定为具有商品房买卖性质的合同。因此，一审法院以作为涉案房屋出卖人的被上诉人宇龙公司在上诉人起诉前均未取得商品房预售许可证明的情况下，即将涉案门面房出卖给上诉人陈克，并依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证证明的，可以认定有效。”的规定，认定上诉人陈克与被上诉人宇龙公司于2014年1月17日签订的《门面房买卖协议》无效，并无不当。
综上所述，陈克的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及裁判结果正确的，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4450元，由上诉人陈克负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 琴
审判员 杨再幸
审判员 龙 恺
二〇一八年四月四日
书记员 赵艳萍