广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初11910号原告（反诉被告）：周铭浩，男，**年**月**日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：周妍，广东耀荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁梅丽，广东耀荣律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：杜玉俏，女，**年**月**日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：谢晓阳，广东龙浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢祚兵，广东龙浩律师事务所律师。被告（反诉第三人）：佛山市凯旋盛世房地产中介有限公司，住所地：广东省佛山市南海区桂城街道桂澜北路28号南海万达广场南7栋164号铺。法定代表人：吴靖芸。委托诉讼代理人：吴某，该被告员工。原告周铭浩与被告杜玉俏、佛山市凯旋盛世房地产中介有限公司（以下简称“凯旋公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案后，被告杜玉俏提起反诉，本院经审查，将本诉与反诉合并审理。本院依法适用简易程序，于同年9月27日公开开庭审理了本案。原告周铭浩的委托诉讼代理人周妍、梁梅丽，被告杜玉俏及其委托诉讼代理人谢晓阳、被告凯旋公司的委托诉讼代理人吴某到庭参加了诉讼。诉讼中当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.撤销原告与两被告三方于2017年4月23日签订的房地产买卖合同（合同编号：20161051）；2.被告杜玉俏返还原告已支付的购房定金100000元；3.被告凯旋公司退回已支付的中介费13800元；4.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年4月，原告与被告杜玉俏经被告凯旋公司居间达成了买卖房屋的合意，并于2017年4月23日签订《房地产买卖合同》，约定被告杜玉俏将位于佛山市南海区桂城街道桂澜中路18号中海寰宇天下花园**铺（以下简称“涉讼商铺”）出售给原告，成交价为1380000元，交易过程中产生的税费由原告承担。签约后，原告依约向被告杜玉俏支付了定金100000元，并向被告凯旋公司支付了中介服务费13800元。签约前，在被告凯旋公司的主持下，原告与被告杜玉俏进行磋商，曾询问过本次交易所需的税费金额，被告凯旋公司评估本次交易产生的税费约为80000元，而被告杜玉俏在磋商中曾告知原告本次交易所产生的税费合计约50000元，故原告才同意签订合同并承担本次交易所产生的税费。同年5月31日，原告与被告杜玉俏向佛山市南海区地税局申请递件，经南海地税评估，涉讼商铺评估价值应为1669888.29元（超过实际成交价300000元），原告应承担的税费金额为50096.65元，被告杜玉俏应承担的税费为314553.7元，税费合计365700.39元，远超原、被告双方商定的税费范围。此时原告才惊悉磋商的约50000元税费是指自己承担部分，不包含被告杜玉俏自行承担的部分。后来，原告多次与被告杜玉俏协商，要求被告杜玉俏承担其应交的税费，同年7月22日，双方协商不成，被告杜玉俏向原告发函要求原告继续履行合同并缴纳全部税款。同月25日，原告向被告杜玉俏复函要求其缴交相应的税费，但被告杜玉俏拒绝缴纳，双方对合同的履行意见不一致，可见合同没有继续履行的可能性。综上，原告认为，原告若先预先知道本次交易所需缴纳的税费高达365700.39元，根本不会签订合同并同意承担税费，原告是因为对税费金额产生重大误解，才签订合同并同意承担本次交易税费的，被告凯旋公司应该熟知涉讼商铺的全部税费，但在谈判过程中也多次误导原告，并未告知涉讼商铺买卖双方各自承担的具体税费，被告凯旋公司应对本次交易承担过错责任，退回原告已付的中介费。退一步讲，涉讼商铺成交价仅为1380000元，但是地税核定涉讼商铺的价值为1669888.29元，核定价值与实际交际价格之间差额达300000元，因差额部分的缴税方式并没有约定，现被告杜玉俏要求全部税费由原告承担也属于显失公平，故依照《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，原告有权请求法院撤销合同，故起诉。被告杜玉俏辩称：《房地产买卖合同》合法有效，双方应履行。合同约定税费由买方承担，且最终金额以政府有关部门为准，故买方对税费以不知情或变化为理由要求卖方承担不符合规定。签约时，双方对政府的政策早有预见，政策的变化导致税费的变化应由买方承担。政策变化导致房价上涨，原告也是受益方。本案事项属于房屋买卖中可以正常预见的风险，不能因市场的变化要求撤销，所以被告认为原告构成违约，解除合同。原告承担违约责任，故定金应由被告没收。关于中介费，因中介已履行义务，促成交易，合同约定中介费由买方承担。原告也未举证证明中介存在退款事宜。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告凯旋公司辩称：原告无权要求被告凯旋公司退回中介费，理由如下：第一，被告凯旋公司已经促成原告与被告杜玉俏的交易。2017年4月，原告为购买商铺到被告凯旋公司处，委托凯旋公司代理购买商铺事宜。签约时，涉讼商铺周边商铺的出售均价约为每平方米23000-25000元。在被告凯旋公司的居间下，原告与被告杜玉俏最终以1380000元（即每平方米24313元）成交。在签订合同的过程中，原告与被告杜玉俏就合同相关约定进行沟通和协商，在涉及税费承担问题上，因被告杜玉俏要求原告承担本次交易所产生的税费，原告对此很重视，曾多次向被告凯旋公司询问交易产生的税费。在三方谈判时，被告凯旋公司根据以往交易经验，按涉讼商铺交易价值1380000元评估本次交易可能产生的税费约为80000元，并告知原告，被告杜玉俏则告知原告本次交易所需的税费约为50000元。原告觉得本次交易产生的税费在其能接受的范围，同意承担被告杜玉俏应付的税费，并于2017年4月23日与被告杜玉俏签订了《房地产买卖合同》，同日支付了购房定金100000元予被告杜玉俏。二，涉讼商铺交易税费承担争议问题产生之后，被告凯旋公司积极对双方进行了调解。在得知房屋交易税费由原来评估的80000元增加至314553.7元后，被告凯旋公司就已经及时就房屋交易税费承担问题进行调解，并提出解决方案，即原告按照合同成交价1380000元标准承担本次交易的税费，而1380000元至1669888.29元之间的交易税费的差额由于在合同中未作约定，由买卖双方各自承担自己应付部分的税费。原告觉得被告凯旋公司提出的方案具有可行性，同意作出让步，愿意按照被告凯旋公司提出的方案承担税费，但被告杜玉俏则表示按照合同约定，本次交易税费全部应由原告承担，其不应承担本次交易的任何税费。被告杜玉俏不同意按照被告凯旋公司提出的解决方案承担税费，致使合同无法顺利履行，导致本案发生，与被告凯旋公司无关，被告凯旋公司对此不承担责任。三，涉讼商铺交易税费的增加，是2017年6月1日佛山出台的限购政策导致的，确实是被告凯旋公司无法预见的。被告凯旋公司在本次交易过程中不存在过错。在原告与被告杜玉俏的谈判过程中，被告凯旋公司根据以往交易经验，按照涉讼商铺交易价格1380000元评估本次交易可能产生的税费约为80000元，原告据此同意承担涉讼商铺交易的税费，促成原告与被告杜玉俏的交易。但是，2017年6月1日《佛山市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控的通知》出台，导致商业地产相关房产交易税费猛增，致使本案交易所产生的税费由原来的80000元增加至314553.7元。涉讼商铺交易税费的突然增加，是2017年6月1日佛山出台的限购政策导致的，确实是被告凯旋公司无法预见的，因不可归责于被告凯旋公司的过错导致合同无法履行的，被告凯旋公司对此不承担责任。被告杜玉俏向本院提出反诉请求：1.被告杜玉俏没收原告已支付的定金100000元；2.原告承担本案的诉讼费用。事实与理由：根据双方2017年4月23日签订的《房地产买卖合同》的约定，涉讼商铺所产生的税费全部由原告承担，原告应于2017年5月17日向银行办理按揭手续，同月20日向房管局申请办理买卖手续。签约后，原告未按约定时间前往银行办理按揭手续，也未按约定的时间前往房管部门办理递件手续，经被告杜玉俏多次催促后双方于2017年5月31日向房管部门递件，后经地税局通知双方应于同年6月17日前向地税局缴纳涉讼商铺过户所产生的税费。根据合同约定，涉讼商铺交易所产生的税费全部应由原告承担，最后缴税日期到期后，原告没有缴纳税费，后经被告杜玉俏多次催促原告缴纳税费办理过户，原告不予理会，未按限定的期限缴纳税费，导致涉讼商铺无法办理过户，原告存在严重的违约行为。根据双方签订的《房地产买卖合同》的约定，原告违约，被告杜玉俏有权没收定金100000元。因原告表示不愿继续履行合同，经被告多次催告，原告也未按合同约定继续履行义务。基于上述情况，原告如欲购买仍可购买，否则，可解除合同。综上，为维护自身合法权益，被告杜玉俏提起反诉。原告辩称：原告没有违约，不应承担违约责任。原告至今为止，没有不愿购买涉讼商铺，只是在签约时对税费的预见的情况与交易时相差甚多，如继续交易，将对原告产生严重的不公平，因原告以市场价购买涉讼商铺，被告杜玉俏在收到涉讼商铺半年内转让已获利三十多万元，且原告未对涉讼商铺的增值享有获益，故应由被告杜玉俏承担土地增值部分的税费。《房地产买卖合同》第五条约定卖方在交付涉讼商铺前，应交清应付的费用，包括税款，原告认为该合同对税款的承担部分约定不明，原告多次与被告杜玉俏协商，希望可以解决该问题。但被告杜玉俏一直要求原告承担所有的费用，包括税局评定的成交价与实际成交价相差的差额部分产生的卖家税费。因要求原告承担该税费是不公平的，故原告希望法院撤销该不公平的合同，双方另行协商。被告凯旋公司辩称：与本诉答辩意见一致。原、被告围绕其诉讼请求、反诉请求、答辩意见提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。经审查，对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院予以采信并在卷佐证；对原告证据买卖代理费支付承诺书（买方）、盛世置业收款收据，因被告凯旋公司确认其真实性，本院予以采信；被告杜玉俏证据律师函的内容是被告杜玉俏向原告主张权利，且在原告确认的被告杜玉俏提交的微信聊天记录中可以看到被告杜玉俏在2017年8月7日有将该律师函的照片发予原告，故本院对该律师函的真实性予以采信，并认定该函件于2017年8月7日已经送达予原告；被告凯旋公司的证据网页截图是打印件，所载信息来自网站，本院将综合案件的审理情况进行认定。综合采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼商铺的登记所有权人为被告杜玉俏，共有情况为单独所有，权利证号为粤（2017）佛南不动产权第**号。2017年4月23日，原告周铭浩（买方）、被告杜玉俏（卖方）、被告凯旋公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》（合同编号：20161051），约定：卖方将涉讼商铺以1380000元售予买方；采用按揭付款支付涉讼商铺购房款，其中定金100000元买方应于2017年4月23日支付给卖方，首期楼款640000元买方须在交易递件受理当天支付给卖方，余款640000元以按揭贷款支付；买方应于2017年5月17日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方需提供贷款所需资料并协助买方办理按揭；买卖双方应于2017年5月20日之前到房屋登记机关办理申请买卖手续，如因房管局或银行等合同三方以外的原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延；卖方收齐楼款当天交付商铺，在涉讼商铺交付买方之前，卖方应交清涉讼商铺的一切欠款及应付费用（包括银行贷款、税款、债务及水电、燃气、电话、网络使用、有线电视、物业管理等费用）；本次交易过程中产生的税费由买方承担，合同履行过程中如遇政府部门税费种类或征收标准调整，由承担方按调整后的税费种类和标准支付，买卖双方之交易税费以政府部门最终确定为准；买方或卖方如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续，逾期交付涉讼商铺、逾期支付房款或违反合同约定的，如逾期未超过十个工作日，违约方须每日按总成交价的1%向守约方支付违约金，如逾期超过十个工作日的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方向经纪方支付的买卖代理费，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五个工作日内退还；经纪方已经促成买卖双方签订合同，买卖双方应支付予经纪方的房地产咨询及买卖代理费按《买卖代理费支付承诺书》执行。同日，原告还与被告凯旋公司签订《买卖代理费支付承诺书（买方）》，明确就本案交易，原告须向被告凯旋公司支付房地产咨询及买卖代理费共27600元。同日，原告向被告杜玉俏支付购买涉讼商铺的定金100000元，向被告凯旋公司支付中介服务费13800元。2017年7月22日，被告杜玉俏向原告发出《催告函》，主张经双方协商一致于过户当日一次性支付完毕购房款，本应在2017年6月19日缴税办理过户，但原告至今未履行缴税义务，催告原告在收函之日起十天之内办理缴税义务，逾期被告杜玉俏将解除合同。同月25日，原告向被告杜玉俏发出《催告函》，主张因被告杜玉俏以各种理由拖延按照国家规定各自缴纳相应税费，催告被告杜玉俏在发函之日起十日内缴纳相应税款，逾期原告将解除合同并要求被告杜玉俏返还定金100000元。同年8月7日，被告杜玉俏向原告发出《律师函》，主张原告拖延办理银行贷款、缴纳税款、办理过户等手续，要求原告在收函之日起2日内履行相关义务，逾期将追究原告的违约责任，并要求被告凯旋公司将涉讼商铺的房产证原件返还被告杜玉俏。同月9日，原告提起本诉；同月31日，被告杜玉俏提起反诉。庭审中，原告陈述：经地税部门核定，涉讼商铺核定的价格为1669888.29元，据此买方应付税费金额为50096.65元，卖方应付税费金额为314553.7元；签订《房地产买卖合同》时，被告凯旋公司告知原告称涉讼商铺的税费约为80000元，被告杜玉俏也称涉讼商铺的税费约为50000元，原告同意承担1380000元成交价范围内的税费，对评估价与成交价差额内的税费认为应各自承担。被告杜玉俏陈述：地税部门核定涉讼商铺的价格、税费情况其不清楚，但认为根据《房地产买卖合同》的约定，原告应承担全部税费，不同意原告提出的评估价与成交价差额内的税费应各自承担的主张。被告凯旋公司对原告的上述陈述予以确认，并陈述：在2017年5月17日前，被告杜玉俏的配偶、凯旋公司、原告三方协商同意以一次性付款方式支付购房款，并在5月20日前办理房屋交易手续；被告凯旋公司在2017年5月20日之前已向地税及房管部门申请办理手续，其中有一次因被告杜玉俏迟到过号，另一次因为被告杜玉俏外出旅游而取消，不存在原告拖延办理的情况；地税部门核对税费的周期为提交之日起10-15个工作日，即使按照合同约定递件，也已超过政策的出台时间。被告杜玉俏当庭表示不存在因为其迟到或外出旅游而无法办理的情况，但经本院当庭查核被告杜玉俏与被告凯旋公司员工吴某的微信记录时发现，在2017年5月19日，吴某通知被告杜玉俏于当天下午16时到平洲行政服务中心办理递件手续，但当天下午16:55被告杜玉俏才到场；2017年5月22日吴某取得了同月26日下午办事的预约号，但通知被告杜玉俏之后，被告杜玉俏表示其26日晚上才回到，要求吴某重新预约或者购买预约号。本院认为，《房地产买卖合同》是签约各方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，在订立合同时显失公平的才属于当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同的情形，根据被告凯旋公司的陈述，涉讼商铺税费的增加主要是因为佛山市限购政策的出台、税务部门核定涉讼房产价格远高于交易价格所致，故并不属于上述在订立合同时显失公平的情形，据此，原告诉请本院撤销《房地产买卖合同》没有事实和法律依据，本院不予支持。鉴于《房地产买卖合同》对本案所涉税款增加应如何承担未作明确约定（合同仅约定履行过程中如遇政府部门税费种类或征收标准调整，由原告按调整后的税费种类和标准支付），且根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中原告与被告凯旋公司均确认涉讼商铺因为佛山市限购政策的出台、税务部门核定涉讼房产价格远高于交易价格，导致核定税款高达314553.7元，被告杜玉俏虽表示对该核对税款金额不清楚，但原告与被告杜玉俏在庭审中均明确无法就增加部分税费的承担达成一致，并同意不再履行《房地产买卖合同》，因此，依照上述规定，《房地产买卖合同》应予解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《房地产买卖合同》的解除，原、被告均非过错方，因此，被告杜玉俏无权据此没收原告支付的定金，原告诉请被告杜玉俏返还购房定金100000元理据充分，本院予以支持；被告杜玉俏反诉请求没收原告支付的购房定金100000元没有事实和法律依据，本院不予支持。对原告已经支付予被告凯旋公司的中介费13800元，虽然被告凯旋公司已经促成原告与被告杜玉俏签订了《房地产买卖合同》，但该合同终因情势变更且各方无法就合同的继续履行重新达成一致而解除，故被告凯旋公司亦无权收取中介费。但考虑被告凯旋公司在本次交易中提供了居间服务，且在合同履行陷入僵局时有积极组织双方协商，因此，根据公平原则及参照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定，本院酌情确定被告凯旋公司就本案交易提供居间服务有权收取必要费用3000元，并判令被告凯旋公司应返还中介费10800元予原告，原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告（反诉原告）杜玉俏应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房定金100000元予原告（反诉被告）周铭浩。被告（反诉第三人）佛山市凯旋盛世房地产中介有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还中介费10800元予原告（反诉被告）周铭浩。驳回原告（反诉被告）周铭浩的其他诉讼请求。驳回被告（反诉原告）杜玉俏的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取计8610元（原告已预交），由原告负担25元，由被告杜玉俏负担8550元，由被告凯旋公司负担35元；反诉案件受理费减半收取计1150元（被告杜玉俏已预交），由被告杜玉俏负担。被告杜玉俏、凯旋公司负担的案件受理费应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告多预交的案件受理费8585元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇一七年十一月二十七日书记员  许晓璇