浙江省绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0603民初1778号原告（执行案外人）：孟祥雨，男，1992年12月14日出生，汉族，户籍所在地河南省郸城县。委托诉讼代理人（特别授权代理）：王瀚清，浙江越泽律师事务所律师。被告（申请执行人）：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地浙江省杭州市西湖大道193号301室，统一社会信用代码：91330000075327358A。法定代表人：蓝翔。委托诉讼代理人（特别授权代理）：金萍、王志敏，浙江亿旺律师事务所律师。被告（被执行人）：金桦，男，汉族，1983年9月21日出生，户籍所在地绍兴市柯桥区。原告孟祥雨诉被告浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称浙商资产公司）、金桦案外人执行异议之诉一案，本院于2017年2月24日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员刁学伟担任审判长，与代理审判员孔宏伟、人民陪审员周宗芳组成合议庭，于2017年5月5日公开开庭进行了审理。原告孟祥雨委托代理人王瀚清、被告浙商资产公司委托代理人金萍、王志敏到庭参加诉讼。被告金桦经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟祥雨诉称，法院作出的（2015）绍柯商初字第1066号民事判决书确定：中国工商银行股份有限公司绍兴支行（以下简称工行绍兴支行）有权就被告金桦提供的抵押房产（即被告金桦名下位于绍兴市的房产）在最高限额153万元范围内依法优先受偿。判决生效后，被告金桦未履行相应义务，故工行绍兴支行将判决确定的债权转让给被告浙商资产公司，浙商资产公司向法院申请执行。法院立案执行后，依法出具腾退公告，据此原告对执行标的提出书面异议。2017年1月17日，柯桥区人民法院作出（2017）浙0603执异3号执行裁定书，驳回原告的执行异议。原、被告于2013年10月19日签订房屋租赁合同，约定租赁期为十年，租金五万元一次性支付。合同生效后，原告与同事代兰果一家共同居住于内，居住期间的水电由代兰果代为通过支付宝支付或者微信转账给相关收费人员。然至2014年，被告金桦为顺利取得银行贷款，在将争议房产抵押时，谎称未有第三方租赁存在，罔顾原告的合法租赁权。后因其到期无法偿还贷款，最终导致争议房产被查封，进入强制执行程序。原告认为，原、被告之间的房屋租赁合同为双方真实意思表示，合法有效，并在承租后实际占有使用，且在被告金桦办理抵押登记之前，根据物权法第190条之规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。现法院依法查封了原告基于合法租赁权所取得的住宅，侵害了原告的合法权益，故向法院起诉请求：一、确认原告与被告金桦于2013年10月19日签订的房屋租赁合同有效，请求带租拍卖被告浙商资产公司申请执行的被告金桦名下位于绍兴市的房产，依法保护原告的租赁权；二、本案诉讼费用由被告承担。被告浙商资产公司答辩称，一、被告金桦在与工行绍兴支行签订最高额抵押合同时，出具权利声明，声明涉案房屋在办理抵押登记前未出租给第三人。执行过程中，被告金桦也陈述未将涉案房屋出租。因此，原告提供的租赁合同有倒签之嫌。二、从租赁合同来看，涉案房屋年租金远低于市场价值，且十年租金一次性付清，不符合常理；从收条来看，原告未提供租金的来源、支付的时间和地点、支付的转账凭证等来证明支付租金的真实性，且收条落款时间为2014年3月31日，也未注明该笔款项为涉案房屋的租金，据被告金桦陈述该笔款项属于借款，不是涉案房屋的租金。三、直至法院要求腾退时，原告也未对涉案房屋实际占有使用。综上，原告主张的租赁权不得对抗被告浙商资产公司的抵押权以及法院的强制执行，签订的房屋租赁合同对已抵押的涉案房屋受让人不具有约束力，故请求法院驳回原告的诉讼请求。被告金桦未到庭应诉，也未向本院提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。原告孟祥雨为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：1、租赁合同一份，证明被告金桦的权利声明是虚构的，原告与被告金桦于2013年10月19日签订房屋租赁合同，约定租赁期十年，租金五万元一次性付清的事实。2、租金收据一份，证明2014年3月31日，被告金桦收到原告租金4万元的事实。3、煤气、水、电费用支付宝转账凭证打印件一组共9份，证明原告以及代为缴纳相关费用的同事实际占有使用租赁房屋的事实。4、（2017）浙0603执异3号执行裁定书复印件一份，证明原告的起诉依据。针对原告提交的证据，被告浙商资产公司质证认为：对证据1真实性有异议，合同签订的日期和租金均有虚构之嫌，租赁期限为十年，且一次性支付十年租金与实际不符，租金也远低于实际的市场水平，不能达到原告的证明目的；对证据2真实性没有异议，但对关联性及合法性有异议，收条不能达到原告所要证明的目的，据金桦陈述，该收条是收到原告的借款而不是租金；对证据3打印件不予质证，且与本案没有关联性，无法证明由原告支付相关的煤气、水、电费；对证据4三性没有异议。被告浙商资产公司为证明其抗辩主张，向本院提交以下证据：5、（2017）浙0603执异3号执行裁定书一份，证明涉案房屋已经由柯桥区人民法院经过执行异议程序驳回了原告的执行异议请求，其中审查的内容符合事实。6、权利声明复印件一份，是被告金桦于2014年1月23日向工行绍兴支行出具的，内容为被告金桦声明在办理抵押登记前涉案房屋未出租给第三人，并承诺如有不实愿承担该欺诈行为产生的一切法律责任，以证明涉案房屋向银行抵押时未出租给第三人。7、涉案房屋临近小区房屋租赁信息打印件一组共4份，收录在（2017）浙0603执异3号执行卷宗中，证明涉案房屋的市场租赁价值年租金至少在2万元以上，涉案租赁合同签订的租金远远低于市场价值。针对被告浙商资产公司提交的证据，原告质证认为：对证据5真实性没有异议；对证据6合法性有异议，该份权利声明是被告金桦为了取得贷款虚构的事实；对证据7关联性有异议，每套房屋具体的租赁价格不相同，没有参考性。为查明案件事实，本院依职权调取如下证据：8、（2015）绍柯商初字第1066号民事判决书，证明被告浙商资产公司向法院申请执行的依据。针对本院调取的证据8，原告质证认为该份证据仅能证明抵押合同签订的日期，不能证明抵押登记办理的时间；被告浙商资产公司质证对该份证据的三性均无异议。被告金桦未到庭应诉，也未向本院提交证据材料，视为放弃举证和质证的权利。根据以上举证、质证，本院认证如下：原告提交的证据1系孤证，没有其他有效证据加以佐证，故不能作为本案的定案依据；证据2，因无法证明所涉款项即为涉案房屋的租金，故不能作为本案的定案依据；证据3，因无法证明是原告向被告金桦支付的涉案房屋煤气、水、电费，故不能作为本案的定案依据；证据4，经本院与原件核对一致后，确认其证明力。被告提交的证据5、6，原告对其真实性均未提出异议，且与本案具有关联性，故本院确认其证明力；证据7，与本案不具有关联性，故不能作为本案的定案依据。本院调取的证据8，原告及被告浙商资产公司对其真实性均未提出异议，且与本案具有关联性，可以作为本案的定案依据。根据以上证据分析及当事人当庭陈述，本院查明，2014年1月23日，工行绍兴支行与金桦签订编号为2014年绍县（抵）字0118号最高额抵押合同一份，约定由金桦以其名下位于绍兴市的房地产（房屋所有权证编号：绍房权证绍市字第××号，土地使用证编号：绍市国用（2009）第15319号）设定抵押，为绍兴县博盈纺织品有限公司提供抵押担保；签订合同的同时，金桦出具权利声明，声明该抵押房产未出租给任何第三人，并承诺如有不实，愿承担该欺诈行为产生的一切法律责任。2014年1月24日，双方对相关房地产在绍兴市房地产管理处办理了抵押登记手续（他项权证编号：绍房他证绍市字第××号）。本院（2015）绍柯商初字第1066号民事判决确定：工行绍兴支行有权就金桦提供的上述抵押房产在最高限额153万元范围内依法定程序优先受偿。判决生效后，各义务人均未履行生效法律文书确定的义务。权利人工行绍兴支行将判决确定的债权转让给浙商资产公司，浙商资产公司向本院申请执行，本院予以立案执行。在处置上述抵押房产过程中，本院依法出具腾退公告，孟祥雨据此向本院提出执行异议。2017年1月17日，本院作出（2017）浙0603执异3号执行裁定，驳回孟祥雨的执行异议。原告孟祥雨对该裁定不服，向本院提起执行异议之诉。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，对于原告请求确认并在执行过程中予以保护的租赁权，原告应当提供确切证据证明涉案房屋租赁合同真实有效、合同签订于涉案房屋抵押前，且在抵押前已依据合同合法占有涉案房屋至今。原告提交的收条并未载明款项用途，且款项支付的时间及金额也与涉案房屋租赁合同所约定的租赁时间和租金不一致，虽然原告对此进行了说明，但并未提供相应证据加以佐证，故该份收条不能作为原告支付租金的依据。根据原告提交的9份煤气、水、电费支付凭证，涉案房屋的煤气、水、电费是他人向被告金桦转账支付的，并非原告本人，故该组证据不能作为原告实际占有使用涉案房屋的依据。结合上述分析，原告提交的租赁合同系孤证，没有其他有效的证据予以证明，不能形成完整的证据链，不符合民事证据规则高度盖然性的证明标准，无法作为本案的定案依据。综上，因原告未能提供确切证据证明涉案房屋租赁合同真实有效、合同签订于涉案房屋抵押前且在抵押前已依据合同合法占有涉案房屋至今，其主张的租赁权在执行中应受保护缺乏依据，不得对抗浙商资产公司的抵押权。本院对涉案房产进行拍卖、变卖等执行措施符合法律规定，对原告的诉请，本院不予支持。被告金桦经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的质证、抗辩权利并自行承担相应的不利法律后果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款之规定，判决如下：驳回原告孟祥雨的诉讼请求。案件受理费1,050元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  刁学伟代理审判员  孔宏伟人民陪审员  周宗芳二〇一七年六月二十六日书 记 员  徐栋飞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条第一款对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。??