山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）济民一终字第1000号
上诉人（原审被告、反诉原告）济南鹏宇置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人胡鹏，董事长。
委托代理人张晓飞，山东李晓明律师事务所律师。
委托代理人范震江，男，1981年6月30日出生，该单位职工，住济南市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）姚敬贵，男，1985年12月10日出生，汉族，济南佳宝乳业有限公司职工，住济阳县。
委托代理人姚富东（系姚敬贵之父），男，1958年6月15日出生，汉族，中国工商银行股份有限公司山东省济南高新支行大堂经理。
委托代理人余勇，山东平正大律师事务所律师。
上诉人济南鹏宇置业有限公司（以下简称鹏宇公司）因与被上诉人姚敬贵房屋买卖合同纠纷一案，不服济阳县人民法院（2013）济阳民初字第30号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年12月13日和2014年6月5日公开开庭审理了本案，上诉人鹏宇公司的委托代理人张晓飞、范震江，被上诉人姚敬贵的委托代理人姚富东、余勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2012年3月6日，姚敬贵与鹏宇公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：鹏宇字2012第002号），购买鹏宇公司位于济阳县济北开发区强盛街冶金学院西邻的名门世家小区房屋（建筑面积为78.43平方米）及储藏室（面积为8.98平方米），总价款为370032元。2011年11月1日，姚敬贵向鹏宇公司支付首付款120032元，双方约定剩余房款25万元进行银行按揭，贷款年限为20年。合同签订后，因姚敬贵未能向中国建设银行股份有限公司济阳支行提供共同还款人导致无法办理按揭贷款。截止到2013年3月25日，姚敬贵未向鹏宇公司支付剩余购房款。另查明，姚敬贵的工资收入为每月3000元。
双方当事人对如下事项存有较大争议：一、《商品房买卖合同》是否继续履行。姚敬贵主张其未能办理银行按揭贷款的原因是银行发放贷款政策的限制，是不可归责于双方的原因，且由于经济能力的限制，无法一次性支付剩余25万元购房款，合同不能继续履行，据此主张应当解除双方于2012年3月6日签订的《商品房买卖合同》，并返还姚敬贵已付的首付款120032元及利息（自2013年1月8日至判决生效之日起，按同期银行贷款利率计算）。鹏宇公司主张办理银行贷款是购房人的义务，无法办理贷款，责任应由购房人承担。姚敬贵应根据《商品房买卖合同》第七条第二款约定，变更支付方式为一次性支付剩余25万元购房款，继续履行合同。根据《商品房买卖合同》第七条第二款“买受人需办理银行按揭贷款，需在签订合同三日内付齐贷款资料及所需费用交给出卖人。因自身原因，银行不予办理按揭贷款的，买受人应按第一种付款方式一次性付款（本合同第六条），自签订合同七日内付齐房款，否则视为违约”的约定，姚敬贵在无法办理银行按揭贷款的情况下，应当按照《商品房买卖合同》的约定向鹏宇公司一次性给付剩余25万元购房款。鹏宇公司主张继续履行合同符合法律规定。但由于姚敬贵无力一次性支付剩余25万元购房款，双方签订的《商品房买卖合同》已事实上不能履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的……。”第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”因此，应当解除2012年3月6日姚敬贵与鹏宇公司签订的《商品房买卖合同》。鹏宇公司应向姚敬贵返还首付购房款120032元及利息（以购房款120032元为基数，自2013年1月8日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期银行活期存款利率计算）。二、姚敬贵是否应当承担违约责任。鹏宇公司主张办理银行贷款是购房人的义务，无法办理贷款的责任应由购房人承担。根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条第2款的约定，贷款办理不了，应变更为一次性付款。而姚敬贵拖延一年，至今并未付款，应按合同约定向鹏宇公司支付违约金，按日万分之一计算，自合同签订七日后的第一天始，至2013年1月30日止，共计8075元。姚敬贵未能办理银行按揭贷款，系银行贷款政策的原因，不属于姚敬贵自身的原因所致，未能审批下来贷款，系不可归责与双方的原因，故鹏宇公司要求姚敬贵支付逾期付款违约金，姚敬贵认为无事实及法律依据，应当予以驳回。根据《商品房买卖合同》第七条第二款的约定，姚敬贵应当按照合同约定向鹏宇公司支付剩余25万元购房款。截止到2013年3月6日，姚敬贵并未向鹏宇公司支付该款项。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。为便于姚敬贵退房，中国建设银行股份有限公司济阳支行个人贷款中心向济阳县房管局出具了证明。该证明载明：“我行贷款客（户）姚敬贵因从我行办理住房贷款，因提供资料不全不符合我行住房贷款的条件，此证明仅作退房使用”。据此原审法院认为，姚敬贵未能办理银行按揭贷款系其提供资料不全导致，是姚敬贵个人的原因，姚敬贵应当按照合同约定承担逾期付款的违约责任。根据《商品房买卖合同》第七条第一款第二项的约定，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金），姚敬贵应当以370032元为基数，按照0.5%的标准向鹏宇公司支付违约金，共计1850.20元。
原审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，且不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同。根据法律规定，依法成立的合同，受法律保护。姚敬贵未能办理银行按揭贷款且无力按照合同约定一次性支付剩余25万元购房款，其在事实上已无法继续履行合同义务，双方于2012年3月6日签订的《商品房买卖合同》已不具有现实可履行性，应当予以解除。姚敬贵未按照《商品房买卖合同》约定的方式履行合同存在违约行为，应当按照合同约定向鹏宇公司支付违约金。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告姚敬贵与被告济南鹏宇置业有限公司于2012年3月6日签订的《商品房买卖合同》；二、被告济南鹏宇置业有限公司返还原告姚敬贵首付购房款120032元；三、被告济南鹏宇置业有限公司赔偿原告姚敬贵的利息损失（以购房款120032元为基数，自2013年1月8日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期银行活期存款利率计算）；四、驳回原告姚敬贵的其他诉讼请求；五、反诉被告姚敬贵赔偿反诉原告济南鹏宇置业有限公司违约金1850.20元；六、驳回反诉原告济南鹏宇置业有限公司的其他诉讼请求。上述款项，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3540元，由被告济南鹏宇置业有限公司负担；反诉费50元，由反诉被告姚敬贵负担。
上诉人济南鹏宇置业有限公司不服原审判决上诉称：1、原审判决认定事实不清，姚敬贵无权要求解除双方于2012年3月6日签订的《商品房买卖合同》。该合同是双方当事人真实的意思表示，且不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同。该合同第七条第二款明确约定，贷款办理不下，应变更为一次性付款。姚敬贵为完全民事行为能力人，其在签订该合同时，应当预见贷款办理不下的后果，因此姚敬贵在不能办理贷款的情况下应一次性付清剩余款项。原审法院虽查明姚敬贵的工资收入为每月3000元，但这并不能证明姚敬贵没有继续履行该合同的能力。2、原审法院判令姚敬贵赔偿鹏宇公司违约金1850.20元计算有误，该违约金数额应为8075元。办理银行贷款是姚敬贵的义务，因姚敬贵个人原因无法办理贷款，责任应由其自行承担。根据《商品房买卖合同》的约定，姚敬贵违约未在约定时间内办理完银行贷款，鹏宇公司可以选择要求继续履行合同，由姚敬贵承担应付款每日万元之一的违约金，或者要求解除合同，由姚敬贵承担累计应付款0.5%的违约金。本案中，鹏宇公司要求继续履行合同，由姚敬贵承担逾期付款的违约金，按上述方式，从合同签订七日后计算至2013年1月30日，共计8075元。2013年1月30日后的违约金按合同约定计算至姚敬贵支付剩余购房款之日。综上，原审法院认定事实不清，导致事实认定和法律适用错误，请求二审法院撤销原判，改判姚敬贵继续履行与鹏宇公司于2012年3月6日签订的《商品房买卖合同》并一次性支付鹏宇公司剩余购房款25万元，支付鹏宇公司逾期付款违约金8075元。
被上诉人姚敬贵答辩称：一、姚敬贵签订本案合同后，银行要求提供共同还款人，这是姚敬贵签订合同时无法预计到的，鹏宇公司也没有对姚敬贵进行提示。在无法从银行贷款的情况下，姚敬贵无能力一次支付剩余购房款，本案合同客观上无法继续履行。二、在签订本案合同4个月前，姚敬贵就已经向鹏宇公司支付了首付款。鹏宇公司使用姚敬贵支付的首付款，一直未予返还，给姚敬贵造成经济困难。鹏宇公司使用姚敬贵的首付款未支付任何利息，其没有任何经济损失，其要求姚敬贵支付违约金既无合同依据又无法律依据。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人的上诉理由不成立，请求予以驳回。
本院经审理认定，原审认定事实属实，本院予以确认。
另，2013年1月16日，原审法院将姚敬贵的起诉状副本送达鹏宇公司。2014年6月5日，本院开庭审理本案时，鹏宇公司陈述称，名门世家小区规划的总建筑面积为50046.48平方米，申报图纸时阁楼的层高没有达到需要计算面积的高度，实际施工过程中，由于技术原因，部分阁楼层高达到了计算面积的高度，因此建筑面积相应增加，名门世家小区实际总建筑面积为57355.71平方米，超出了规划许可面积，需要补交的城市基础设施配套费等费用待当地政府把手续作完后才能交纳，目前名门世家小区没有交纳办理大证的手续。
本院认为：鹏宇公司和姚敬贵签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。本案中，鹏宇公司的主要合同目的是获得购房款，姚敬贵的主要合同目的是取得涉案房屋，不仅包括取得涉案房屋的占有，还包括取得涉案房屋的所有权。因姚敬贵不能提供共同还款人，未能办理银行贷款支付剩余购房款，出现了履行不能的状况，其违约行为导致鹏宇公司不能实现合同目的。名门世家小区实际建设的面积超出了规划许可的建筑面积，致使姚敬贵不可能在合同约定的期限内取得涉案房屋的产权证书，无法实现合同目的。因此，鹏宇公司和姚敬贵均可以合同目的不能实现为由解除合同。故原审法院判令解除姚敬贵和鹏宇公司于2012年3月6日签订的《商品房买卖合同》符合法律规定。鹏宇公司虽要求继续履行合同，由姚敬贵以逾期应付款每日万分之一为标准承担逾期付款的违约金，但根据合同约定，这是在合同继续履行的情况下，应由姚敬贵承担的违约责任，而本案合同已出现实际履行不能的情况，且鹏宇公司同意在履行不能的情况下，依约要求姚敬贵支付解除合同的违约金，因而原审法院根据因姚敬贵未依约支付剩余购房款的事实判令姚敬贵按累计应付款的0.5%向鹏宇公司支付违约金符合合同约定和法律规定。
在解除涉案《商品房买卖合同》之前，根据双方2012年3月6日签订的《商品房买卖合同》第七条的约定，如因买受人自身原因不能办理贷款，则买受人应自签订合同7日内一次性付清房款，逾期付款15日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日向出卖人支付应付款万分之一的违约金。姚敬贵提供的资料不全，导致不能办理贷款，姚敬贵依约应于合同签订七日内，即2012年3月13日前一次性付清剩余房款。姚敬贵未按约定付清剩余房款，应承担逾期付款的违约责任，即以应付款25万元为基数，承担责任的期限为2012年3月14日（合同约定的一次性付清剩余购房款期限的次日）至2013年1月16日（原审法院将起诉状副本送达鹏宇公司之日，即涉案《商品房买卖合同》解除之日）。
综上，上诉人鹏宇公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持济阳县人民法院（2013）济阳民初字第30号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项；
二、撤销济阳县人民法院（2013）济阳民初字第30号民事判决第六项；
三、被上诉人姚敬贵于本判决生效之日起10日内支付济南鹏宇置业有限公司逾期付款违约金（以剩余购房款25万元为基数，自2012年3月14日至2013年1月16日，按日万分之一计算）；
四、驳回上诉人济南鹏宇置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3540元、二审案件受理费3590元，均由上诉人济南鹏宇置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐林豹
代理审判员 许海涛
代理审判员 唐鸣亮
二〇一四年六月十六日
书 记 员 郭 红