四川省泸州市江阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）江阳民初字第3854号原告：余晓蓉，女，生于1965年3月12日，汉族，住四川省泸州市江阳区。委托代理人：赵剑虹，四川国梁律师事务所律师。委托代理人：朱松林，四川国梁律师事务所实习律师。被告：邵裕勇，男，生于1977年6月2日，汉族，住成都市锦江区。委托代理人：李爱辉，四川兴远律师事务所律师。被告：郭兰，女，生于1979年3月18日，汉族，住四川省叙永县。委托代理人：李爱辉，四川兴远律师事务所律师。被告：峨眉山恒瑞科技园发展有限公司，公司住所峨眉山市。法定代表人：邵裕勇委托代理人：李爱辉，四川兴远律师事务所律师。委托代理人：陈河潘，男，生于1988年10月21日，汉族，住四川省南溪县。公司职员。原告余晓蓉诉被告邵裕勇、郭兰、峨眉山恒瑞科技园发展有限公司（以下简称“恒瑞公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月29日立案受理后，依法由审判员李熔钢适用简易程序公开开庭进行了审理，原告余晓蓉及其委托代理人赵剑虹，被告邵裕勇、郭兰、恒瑞公司的委托代理人李爱辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告余晓蓉诉称：2012年9月27日，被告恒瑞公司、邵裕勇、郭兰与原告余晓蓉签订《峨眉山恒瑞科技园发展有限公司车间预售协议书》，约定：恒瑞公司将位于峨眉山市工业开发区符溪符坪村2组、4组的6号车间以3000000元价格预售给原告，被告邵裕勇、郭兰作为恒瑞公司的担保人，对恒瑞公司履行本协议及在原告不购买车间时恒瑞公司退还原告的款项及利息等费用承担连带担保责任……。协议签订后，原告按照合同约定，履行支付了3000000元的全部款项，但由于被告恒瑞公司、邵裕勇、郭兰在未告知原告真实情况下又将前述房屋抵押给他人，致使合同约定事项不能履行。在此情况下，被告恒瑞公司、邵裕勇、郭兰与原告于2015年4月23日签订《还款协议》，约定“……签订本合同之前，甲方（即本案恒瑞公司）所付乙方（即本案原告）款项为乙方的损失违约金及利息（损失违约金按每日千分之一计算，利息按银行同期利息的4倍计算）。经甲乙双方结算，确定甲方还欠乙方购房款叁佰万元整。甲方承诺所欠乙方购房款叁佰万元的还款期限为2个月（即2015年4月10日起2015年6月10日止）在此期间，甲方占用乙方的资金利息按月息2.5%计付，按月支付……”。该《还款协议》还约定了担保责任、违约责任、实现债权的费用、争议解决方式等事项。嗣后，经原告催收未果，现约定的还款期已逾期，故诉请判令1、被告偿还原告借款3000000元及利息，利息从2015年6月11日起按银行同期利率四倍计付到实际还款之日止；2、被告按月利率2.5%支付原告2015年4月10日至2015年6月10日利息；3、因本案诉讼等费用，由被告负担。被告邵裕勇、郭兰、恒瑞公司辩称：1、本案除原告主张的讼争款3000000元外，另还向原告借款2000000元，共计5000000元，其性质属民间借贷纠纷，而非商品房买卖。借款发生后，三被告一直持续向原告清偿借款，现已实际支付给原告6882212元，故讼争借款已全部清偿完结；2、《还款协议》内容违背了合同法相关规定，利息主张只能择一，且违约金约定过高，如果按照月利率2%计付利息，被告支付的款项就已全部结清本息。因此，请求依法判决。经审理查明：被告邵裕勇、郭兰系夫妻关系。被告恒瑞公司成立于2011年10月17日，公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人邵裕勇，注册资本为5000000元，经营范围为计算机技术研发及技术咨询服务；企业营销策划；项目投资……。2012年9月27日，恒瑞公司作为甲方，余晓蓉作为乙方，邵裕勇、郭兰作为丙方，三方签订《峨眉山恒瑞科技园发展有限公司车间预售协议书》，约定：“甲方将所有且没有任何产权及债务纠纷，位于峨眉山市工业开发区符溪镇符坪村2组、4组的6号车间预售给乙方；本协议签订时，甲方已将6号车间修建至三层，属在建未完工工程；甲方在建6号车间的建筑面积为7169.95㎡，预售价格为人民币叁佰万元（小写：300万）；乙方在签订本协议时，向甲方支付首付款人民币肆拾伍万元（小写：45万）。其余款项的支付时间由双方另行约定并支付；乙方若在本协议生效后六个月内决定不在购买甲方的6号车间，甲方应在接到乙方的电话或短信通知后10天内，无条件退还乙方已支付的全部款项……；丙方作为甲方的担保人，对甲方履行本协议及在乙方不购买车间时甲方退还乙方的款项及利息等费用承担连带担保责任……”。协议签订后，原告按照协议约定，通过银行转帐方式履行支付了3000000元的房屋预售价款项。嗣后，由于被告恒瑞公司不能按期履行合同约定的房屋交付义务，经两次延期后仍不能履行交房手续。2015年4月23日，恒瑞公司作为甲方，余晓蓉作为乙方，邵裕勇、郭兰作为丙方，三方签订《还款协议》，约定“……签订本合同之前，甲方所付乙方款项为乙方的损失违约金及利息（损失违约金按每日千分之一计算，利息按银行同期利息的4倍计算）。经甲乙双方结算，确定甲方还欠乙方购房款叁佰万元整。甲方承诺所欠乙方购房款叁佰万元的还款期限为2个月（即2015年4月10日起2015年6月10日止）。在此期间，甲方占用乙方的资金利息按月息2.5%计付，按月支付”。该《还款协议》还约定了担保责任、违约责任、实现债权的费用、争议解决方式等事项。其中，担保责任明确：“甲方自愿将公司位于峨眉山市工业开发区符溪镇符坪村2组、4组的6号车间及所有土地（建筑面积：7369.95平方米。此抵押金额为1200000元）和符溪镇金丰路东段13号楼9栋的厂房和地下室共7层（土地证峨眉国用年72245号，土地面积：4288.06平方米，房产证：20140424004**号，建筑面积：11658.85平方米。此抵押金额为1800000元）为上述款项的抵押担保……”；违约责任明确：“甲方如不能按期归还乙方的购房款，则在支付每月2.5%利息的基础上，还应赔偿乙方的经济损失，违约赔偿金按每日1‰计算（按月支付），直至还清所有款项为止。若乙方处置上述资产的金额不足以弥补甲方违约给乙方造成的损失，甲丙方愿意用自身的全部资产做无限保证担保，直至偿还清此笔债务”；实现债权的费用明确：“……甲丙方为共同借款人，对以上的条约均负有无限连带清偿责任，并以自身全部资产作保证偿还”。现该《还款协议》约定的还款期已逾期。关于被告邵裕勇、郭兰、恒瑞公司称“本案除原告主张的讼争款3000000元外，另还向原告借款2000000元，共计5000000元……。借款发生后，三被告一直持续向原告清偿借款，现已实际支付给原告6882212元，故讼争借款已全部清偿完结”。对此，被告邵裕勇、郭兰、恒瑞公司提交本院的2012年11月9日至2015年3月20日期间银行账户交易明细共36笔，计6047840元，以及被告邵裕勇、郭兰、恒瑞公司自行整理的2015年4月26日“余晓蓉拉走”的各类酒款明细清单，计834372元，共计6882212元。经当庭质证，原告余晓蓉认为：1、被告邵裕勇、郭兰、恒瑞公司提交本院的2012年11月9日至2015年3月20日期间的银行账户交易明细共36笔，计6047840元，其证据来源及真实性均与本案原、被告各方于2015年4月23日结算并确认后签名形成的《还款协议》相悖；2、被告邵裕勇、郭兰、恒瑞公司自行整理的2015年4月26日“余晓蓉拉走”的各类酒款明细清单，其来源及合法性未经原告确认，且与本案讼争款无关联；关于被告辩解中称“除原告主张的讼争款3000000元外，另还向原告借款2000000元……。”是属实，但该款的性质及诉讼主体与本案非同一法律关系，故同样与本案无关联。因此，被告邵裕勇、郭兰、恒瑞公司称本案讼争款本息已结清，不是事实。以上事实，有原、被告的身份证明、企业法人营业执照、组织机构代码证、《峨眉山恒瑞科技园发展有限公司车间预售协议书》、银行转帐凭条三份、恒瑞公司出具的收据三份、《还款协议》、2012年11月9日至2015年3月20日期间银行账户交易明细、2015年4月28日署名“小鱼儿”短信，以及当事人与本院认定的事实相一致的陈述等证据在案佐证。本院认为：原告余晓蓉与被告恒瑞公司之间签订的《峨眉山恒瑞科技园发展有限公司车间预售协议书》，系当事人真实意思表示。协议签订后，原告余晓蓉按照恒瑞公司指定帐户通过银行转帐方式支付了3000000元的车间预售价款，履行了购房款支付义务。嗣后，因原告余晓蓉与被告恒瑞公司签订的《峨眉山恒瑞科技园发展有限公司车间预售协议书》合同项下目的不能实现，由此，原告余晓蓉与被告恒瑞公司于2015年4月23日签订《还款协议》，且该《还款协议》载明的内容“……经甲乙双方结算，确定甲方（即本案被告恒瑞公司）还欠乙方（即本案原告余晓蓉）购房款叁佰万元整。甲方承诺所欠乙方购房款叁佰万元的还款期限为2个月（即2015年4月10日起2015年6月10日止）”，系经讼争各方确认后的真实意思表示，其性质应认定为被告恒瑞公司与原告余晓蓉对《峨眉山恒瑞科技园发展有限公司车间预售协议书》项下“车间预售”协议内容的变更和解除，因此形成的债权、债务关系，是基于原告余晓蓉与被告恒瑞公司之间的房屋买卖关系产生，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第七十七第一款“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，本案性质非民间借贷纠纷，而应确定为房屋买卖合同纠纷。由于被告恒瑞公司未及时返还原告余晓蓉支付的购房款，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”规定，被告恒瑞公司应承担本案全部责任。故原告余晓蓉主张由被告恒瑞公司返还其支付的购房款3000000元，本院予以支持。关于原告余晓蓉主张由被告恒瑞公司支付其占用购房款期间的资金利息损失问题，庭审中，原告余晓蓉虽对其资金利息损失自愿调整按月利率2%计付利息，但其调整后的利率仍然超过国家关于利率的限制性规定，故对于其超出部分，本院不予支持。对此，本院依法调整按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍自2015年4月10日起计付其损失至购房款本金3000000元清偿之日止。关于被告邵裕勇、郭兰在本案中的担保责任及其范围的认定，《还款协议》明确约定“……若乙方处置上述资产的金额不足以弥补甲方违约给乙方造成的损失，甲丙方愿意用自身的全部资产做无限保证担保，直至偿还清此笔债务”；实现债权的费用明确：“……甲丙方为共同借款人，对以上的条约均负有无限连带清偿责任，并以自身全部资产作保证偿还”。对此，《中华人民共和国担保法》第六条“本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为”，第十二条“同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任…”规定，因被告邵裕勇、郭兰自愿为被告恒瑞公司提供担保，故原告余晓蓉主张由被告邵裕勇、郭兰承担连带责任的诉请，本院予以支持。关于被告邵裕勇、郭兰、恒瑞公司辩解中称“本案除原告主张的讼争款3000000元外，另还向原告借款2000000元，共计5000000元……。借款发生后，三被告一直持续向原告清偿借款，现已实际支付给原告6882212元，故讼争借款已全部清偿完结”。对此，被告邵裕勇、郭兰、恒瑞公司提交本院的2012年11月9日至2015年3月20日期间银行账户交易明细共36笔，计6047840元，以及被告邵裕勇、郭兰、恒瑞公司自行整理的2015年4月26日“余晓蓉拉走”的各类酒款明细清单，计834372元，共计6882212元。既未经原告余晓蓉认可，亦未举证证明其支付的款项性质与其同原告余晓蓉2015年4月23日签订《还款协议》款项存在必然关联，故被告邵裕勇、郭兰、恒瑞公司辩解主张，本院不予采纳。据此，为保护当事人的合法权益，维护正常的经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七第一款、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十二条和《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、被告峨眉山恒瑞科技园发展有限公司于本判决生效后三日内，返还原告余晓蓉购房款本金3000000元并支付占用购房款资金利息，利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍，自2015年4月10日起计付至本金清偿之日止；二、被告邵裕勇、郭兰对前项款项承担连带清偿责任；三、驳回原告余晓蓉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费30800元，本院适用简易程序审理减半收取15400元，保全费5000元，计20400元，由被告峨眉山恒瑞科技园发展有限公司、邵裕勇、郭兰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判员  李熔钢二〇一五年十月二十三日书记员  黄 敏