重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初12400号原告：杨紫琳，女，汉族，1987年2月18日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：李燃，重庆胜大律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨才府，男，汉族，1960年2月15日出生，住重庆市渝中区。被告：重庆鲁能开发（集团）有限公司，住所地重庆市渝北区渝鲁大道777号，统一社会信用代码91500000202806301C。法定代表人：魏海群，董事长。委托诉讼代理人：余升运，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨婧洁，重庆坤源衡泰律师事务所实习律师。被告：深圳之平物业发展有限公司重庆分公司，住所地重庆市渝北区渝鲁大道666号鲁能·星城7街区4幢12-5，统一社会信用代码915001127980476402。负责人：肖全华，总经理。委托诉讼代理人：刘姗，女，汉族，1984年9月20日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：陈思远，男，汉族，1993年2月13日出生，住四川省邻水县鼎屏镇古邻大道**号*单元401，公民身份号码5116231993********。原告杨紫琳与被告重庆鲁能开发（集团）有限公司（以下简称鲁能公司），深圳之平物业发展有限公司重庆分公司（以下简称之平物业）商品房预售合同纠纷一案，原告杨紫琳曾于2016年7月18日向本院提起诉讼，本院于2016年10月17日作出（2016）渝0112民初15628号民事判决，后鲁能公司不服提起上诉，重庆市第一中级人民法院于2017年4月18日作出（2017）渝01民终2458号民事裁定，撤销本院（2016）渝0112民初15628号民事判决并将该案发回本院重审。重审过程中，本院依法适用普通程序，由审判员万园薇担任审判长，与人民陪审员杨礼超、赖立瑜组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨紫琳的委托诉讼代理人李燃、杨才府，被告鲁能公司的委托诉讼代理人余升运，被告之平物业的委托诉讼代理人陈思远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨紫琳向本院提出诉讼请求：1．判令被告鲁能公司、之平物业共同对原告杨紫琳××号商铺漏水问题进行修复，修复至不再漏水的状态，并判令被告鲁能公司、之平物业共同对于因漏水造成的损毁部分予以修复；2．判令被告鲁能公司向原告杨紫琳赔偿因××号商铺漏水不能正常使用所导致的2016年6月11日起至2016年7月14日止的房屋租金损失36091元（按31845.25元/月计算），以及2016年7月15日起至漏水彻底解决之日止的房屋租金损失（按31845.25元/月计算），被告之平物业对该项房屋租金损失承担连带支付责任；3．被告鲁能公司赔偿原告杨紫琳因××号商铺漏水不能正常使用所导致的2015年11月1日至2017年6月30日物业管理费损失31527.2元及2017年7月1日至漏水问题解决之日的物业管理费损失（每月物业管理费计算方式为4元/平方米×394.09平方米），被告之平物业对该项物业管理费损失承担连带支付责任；本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：杨紫琳为重庆市渝北区××街道××大道××街区××号商铺的所有权人，鲁能公司系开发商，之平物业系物业管理公司。鲁能公司在将房屋出售给杨紫琳前已将房屋出租给案外人王某某经营餐馆。在杨紫琳与鲁能公司、王某某的《出租方变更之三方协议》中特别约定租赁期内，若因鲁能公司的原因造成该物业漏水，则由鲁能公司负责维修，赔偿一切经济损失。根据王某某的反映，案涉房屋自王某某开始使用之日（即2010年9月1日）起就存在漏水情况，之平物业检查后进行了简单维修，但并未根本解决问题。后因漏水越来越严重，此后的承租人陈某某均于2016年6月10日在租赁合同期内将房屋交回杨紫琳，之后房屋一直闲置。杨紫琳认为鲁能公司应当承担质保责任并对原告的财产损失承担赔偿责任，之平物业没有按《临时管理规约》的约定对商铺的共用设施、设备进行有效地维修、养护，造成商铺经常性的漏水，也应承担相应的责任，故提起本案诉讼。被告鲁能公司辩称，首先，根据《重庆市商品房买卖合同》及《重庆市新建房屋质量保证书》的约定，鲁能公司承担保修责任的前提是在保修范围、保修期限内房屋因质量问题而导致的漏水，但案涉房屋屋顶有大面积露台、阳光房、花园、水池等，杨紫琳提交的证据不能证明房屋漏水是因质量问题导致，故杨紫琳要求鲁能公司承担保修责任缺乏事实依据。其次，杨紫琳称房屋在交房时就存在漏水不属实，且鲁能公司已在保修期限内对案涉房屋进行过维修，现保修期已过，鲁能公司不再承担保修责任。被告之平物业辩称，杨紫琳起诉的是商品房预售合同纠纷，与之平物业无关。房屋漏水可能是本身的质量问题，也可能是楼上业主侵权造成的，但均与之平物业无关，之平物业知晓漏水情况后进行了协调，已经尽到了物业公司应尽的责任。案涉房屋楼上的业主修建了入户花园，但其向之平物业出具了承诺书，之平物业也尽到了提醒的义务。综上，请求驳回杨紫琳对之平物业的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对杨紫琳举示的《出租方变更之三方协议》，鲁能公司认为其上的手写内容系事后添加，但鲁能公司未举示其持有的三方协议以证明杨紫琳举示的协议的虚假性，本院对杨紫琳举示的该份证据予以采信。本院根据采信的证据及庭审中当事人的陈述，确认如下案件事实：××街区××标段××号楼及车库于2010年3月16日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。鲁能公司系建设单位，之平物业系该小区的物业管理企业。2010年9月1日，鲁能公司与案外人王某某签订《租赁合同》，约定鲁能公司将位于渝北区××街区××号楼××号商铺出租给王某某经营餐饮，租赁期限为2010年9月10日至2015年9月9日。2010年10月15日，以杨紫琳为乙方（买受人），鲁能公司为甲方（出卖人），双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的位于重庆市渝北区××大道××号房屋。合同第十八条关于保修责任约定为：“《新建商品房质量保证书》作为本合同的附件。甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。”合同附件五即《合同补充协议》第五条约定：“乙方入住后，因房屋质量问题造成损失的，经权威部门鉴定确属保修期内房屋质量问题，则甲方应赔偿因房屋质量造成的直接损失”。此后，杨紫琳取得了案涉房屋的产权证。该房屋的《重庆市新建商品房屋质量保证书》载明：屋面防水、外墙面、厨房和卫生间地面、地下室的防水工程渗漏保修期限为五年，质量问题处理完成时间期限为1个月，房屋自项目竣工验收合格交付使用之日起，在正常使用情况下有包括上述防水问题在内的部位、部件工程质量问题的，由鲁能公司免费承担维修责任。上述《重庆市商品房买卖合同》签订当日，鲁能公司将房屋交付给了杨紫琳，鲁能公司及杨紫琳均认可质保期应从该日起算。同日，原告（丙方）、鲁能公司（甲方）及王某某（乙方）签订了《出租方变更之三方协议》，约定甲方在租赁合同项下的所有权利和义务全部转让给丙方。协议第十条约定：“租赁期内，若因甲方原因造成该物业漏水，则由甲方负责维修，赔偿一切经济损失”。2011年6月27日，鲁能公司下属的客户服务中心向泰州市建设工程有限公司发出《房屋质量问题维修通知函》，内容为：泰州市建设工程有限公司承建的××街区××号房屋，接业主报事并经工程人员现场查看，属下水道漏水造成商铺包房漏水，请泰州市建设工程有限公司接函后三日内安排人员前来维修。2013年12月26日，王某某将案涉商铺转租给案外人彭俊。2014年6月3日，彭俊将案涉商铺转租给案外人陈某某均。（2016）渝0112民初15628号案件庭审中，杨紫琳申请证人王某某出庭作证。王某某陈述：王某某自2010年8月从鲁能公司处承租房屋前即发现漏水，当时鲁能公司的工作人员称可进行维修；承租后装修的三个月期间没有漏水，但有渗水，鲁能公司称漏水及渗水问题已交由物管公司进行统一维修，费用也支付给了物管公司；2010年12月开业后三个月出现大面积漏水，王某某多次找之平物业和鲁能公司进行维修，但之平物业只是简单维修，维修后的几天不漏水，一下雨就又开始漏水，此后至少维修了三次以上，漏水问题都没有解决，王某某在承租过程中因漏水装修了两次房屋；杨紫琳来购房时王某某就提醒过杨紫琳房屋漏水的事实，《出租方变更之三方协议》的第十条是王某某怕鲁能公司对漏水问题不予处理而要求添加的；2014年王某某因漏水不再承租房屋。（2017）渝01民终2458号案件审理过程中，重庆市第一中级人民法院组织各方对案涉房屋漏水情况进行了现场查看。查看发现案涉房屋漏水部位存在于多处天花板及部分屋内墙面，漏水处装饰面发泡或溃脱；案涉房屋的屋顶为成片大面积露台，由两户住户使用，建有阳光房、花台及水池等。之平物业在该案审理过程中举示的房屋验收表及装修申请表显示，案涉房屋楼上两户房屋在杨紫琳购买前已接房或装修。另查明，2017年2月20日，之平物业将杨紫琳诉至本院，要求其支付2015年11月1日至2016年11月30日的物业管理费20492.68元及滞纳金1855.37元。2017年5月8日，本院作出（2017）渝0112民初4047号民事判决，判令杨紫琳支付之平物业2015年11月1日至2016年11月30日的物业管理费20492.68元。杨紫琳不服该判决，向重庆市第一中级人民法院提起上诉。重庆市第一中级人民法院维持了一审判决。2017年10月13日，杨紫琳向之平物业支付了前述物业管理费20492.68元。庭审中，杨紫琳申请证人陈某某均出庭作证。陈某某均陈述：陈某某均接手案涉房屋时，房屋就有一点渗水，由于不太严重，陈某某均就自行处理了；2015年4月，房屋开始大面积漏水，物业公司过了一个月后进行了整改，但并没有整改好，此后许多地方陆续出现漏水，一直未整改好；2016年6月，陈某某均便不再租赁案涉房屋了。杨紫琳陈述：1．杨紫琳系依据与鲁能公司之间的商品房买卖合同关系作为起诉的依据。2．杨紫琳在购买房屋的时候王某某就告知其房屋存在漏水，但鲁能公司的销售人员称漏水问题他们可以修复，杨紫琳就与鲁能公司签订了买卖合同。买卖合同签订后，房屋就一直渗漏，包括天花板漏水及墙面渗水。杨紫琳在接房后三、四个月的时候就找了之平物业，之平物业向鲁能公司反映后，鲁能公司的刘学找了施工单位的人员进行了第一次维修，此后鲁能公司及之平物业又进行了多次维修，但一直没有修好。3．本案没有必要对房屋漏水原因进行司法鉴定。其一是因为杨紫琳在购买房屋的时候漏水问题已经存在，经鲁能公司认可后各方在三方协议上加了第十条的约定；其二是经杨紫琳在建委和规划部门查询，案涉房屋屋顶规划的是露台而不是花园，但鲁能公司将房屋卖给杨紫琳的时候露台已经变成了花园；其三是该房屋系在保修期内发生的漏水，即使本案存在第三人侵权的情况，导致鲁能公司交付的房屋存在质量问题，也应视为鲁能公司违约，应由鲁能公司承担相应的违约责任。如本案需要鉴定，也应由鲁能公司申请。鲁能公司陈述：鲁能公司在质保期内对房屋漏水问题进行过维修；因公司人员流动，资料保管不规范，无法核实杨紫琳第一次反映漏水的时间及维修的时间与次数；房屋漏水原因应由杨紫琳举证，故应由杨紫琳申请司法鉴定，鲁能公司对此不申请司法鉴定。之平物业陈述：之平物业在质保期内接到过杨紫琳对漏水问题的反映，也进行了简单的处理，但具体时间记不清楚，且之平物业的维修已经超出物业管理范围。本院认为，杨紫琳与鲁能公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。由于杨紫琳选择以与鲁能公司之间的商品房买卖合同关系作为起诉依据，之平物业并不是该合同关系的相对人，其与鲁能公司在质保期内也没有委托维修关系，故其在本案中不应当承担民事责任。本案争议焦点为鲁能公司是否应承担房屋漏水的合同责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”杨紫琳依据合同之诉要求鲁能公司承担保修责任，应当对鲁能公司存在违反合同约定的违约行为承担举证责任。《重庆市商品房买卖合同》附件五即《合同补充协议》第五条约定“乙方入住后，因房屋质量问题造成损失的，经权威部门鉴定确属保修期内房屋质量问题，则甲方应赔偿因房屋质量问题造成的直接损失”。《出租方变更之三方协议》第十条约定“租赁期内若因甲方原因造成物业漏水则由甲方负责维修并赔偿一切经济损失”。根据前述约定，鲁能公司承担维修责任或赔偿责任的前提为房屋由于鲁能公司原因造成漏水或房屋存在工程质量问题。案涉房屋在保修期内存在漏水的客观事实，但由于屋顶露台存在二次施工行为，漏水是否是原施工质量问题引发或鲁能公司原因所致，尚需杨紫琳继续举证证明。杨紫琳认为鲁能公司在向其交付房屋时房屋即存在漏水，且房屋交付时将原本规划的露台变成了花园，因此鲁能公司应当承担质保责任，并认为只要在质保期内存在漏水事实鲁能公司就应当承担质保责任，但上述主张未区分漏水事实与漏水责任之间的因果关系，与合同的约定并不相符。杨紫琳在本院向其释明后仍然坚持不申请对于房屋漏水原因进行司法鉴定，应承担举证不能的法律后果。综上，杨紫琳要求鲁能公司承担房屋漏水的合同责任证据不足，杨紫琳基于鲁能公司应承担房屋漏水的责任而要求鲁能公司对房屋漏水问题及损毁部分进行修复，并赔偿租金损失及物业管理费损失的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告杨紫琳的诉讼请求。案件受理费700元，由原告杨紫琳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  万园薇人民陪审员  赖立瑜人民陪审员  杨礼超二〇一七年十一月九日书 记 员  吕 斌