湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘13民终434号
上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司娄底市分行，住所地湖南省娄底市娄星区长青中街38号。
负责人：罗旭光，该分行行长。
委托诉讼代理人：卿勇，湖南淡远（娄底）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾凌，湖南淡远（娄底）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：谢辉，男，1971年8月5日出生，汉族，住湖南省冷水江市。
被上诉人（原审被告）：刘彬，女，1974年12月5日出生，汉族，住湖南省冷水江市。
被上诉人（原审被告）：湖南君明房地产开发有限公司，住所地湖南省新化县上梅镇五里亭村。
法定代表人：欧阳精华。
委托诉讼代理人：廖智辉，湖南红日律师事务所律师。
委托诉讼代理人：段如意，湖南红日律师事务所律师。
上诉人中国建设银行股份有限公司娄底市分行（以下简称建行娄底市分行）因与被上诉人谢辉、刘彬、湖南君明房地产开发有限公司（以下简称君明公司）金融借款合同纠纷一案，不服湖南省冷水江市人民法院（2017）湘1381民初1800号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年3月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人建行娄底市分行上诉请求：撤销冷水江市人民法院（2017）湘1381民初1800号民事判决中的第五项，改判被上诉人君明公司承担连带清偿责任，并由被上诉人承担诉讼费。事实与理由：一审法院认定事实错误。被上诉人君明公司作为保证人，在被上诉人谢辉、刘彬与上诉人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中承担保证责任，自愿为上述借款本息及建行娄底市分行实现债权的费用承担连带保证责任。且合同第三十六条约定了保证期间为保证条款生效之日起至借款人的债务履行期限届满之后两年止，而借款人的债务履行期限还未届满，同时，仅仅只办理了预抵押登记，并没有办理他项权证经贷款人确认，故没有达到合同约定的保证终止的条件，因此，被上诉人君明公司的保证责任仍在保证期限，应当承担连带保证责任。
被上诉人君明公司答辩称，被上诉人谢辉、刘彬所购买的房产在上诉人建行娄底市分行处做了抵押，上诉人理应先对抵押物进行拍卖受偿，如果抵押物拍卖后不能清偿全部债务，被上诉人湖南君明房地产开发有限公司才承担责任。现债务人的抵押房产足够清偿上诉人的债权，故原判君明公司不承担连带赔偿责任正确，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。
建行娄底市分行向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告谢辉签订的《个人住房（商业用房）借款合同》项下的未履行部分的借贷关系，未到期的贷款本金提前到期；2、被告谢辉、刘彬偿还原告借款本金185596.64元，利息及罚息6342.48元，合计191939.12元（利息暂计算至2017年8月2日，以后的利息及罚息按合同约定的逾期贷款利率计算至偿清之日止）；3、被告谢辉、刘彬承担原告为实现上述债权所支付的律师费10000元；4、原告对被告谢辉、刘彬提供抵押的位于冷水江市冷办集中社区山水名城3栋2－605号住房（冷房预冷办字第××号）享有优先受偿权；5、被告君明公司对上述债务承担连带保证责任；6、本案诉讼费用由三被告承担。
一审法院判决认定事实：2012年4月26日，原告建行娄底市分行与被告谢辉签订了《个人住房（商业用房）借款合同》及特别签订条款，约定原告向被告发放贷款29.7万元，期限120个月（自2012年5月5日起至2022年5月5日止），采取按月等额本息还款方法，利率为浮动利率，即在基准利率的基础上上浮0%，利率调整日为每年1月1日；借款逾期的，罚息利率在贷款利率的基础上浮50%；若借款人违约，贷款人可宣布借款立即到期，解除借贷关系，并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，同时原告为实现债权而实际发生的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、律师费等）由被告谢辉承担。被告谢辉、刘彬自愿提供其所有的位于冷水江市冷办集中社区山水名城3号楼的住房为上述债务作抵押担保，并办理抵押权预告登记（抵押权预告登记证号为冷房预冷办字第××号）。被告君明公司作为保证人在合同上加盖公章。合同约定保证方式为连带保证责任；保证范围为贷款本息、贷款人为实现债权发生的相关费用（含诉讼费、财产保全费、律师费等），保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2012年5月7日，原告向被告谢辉发放贷款29.7万元。贷款后，被告未按约定还本付息构成违约。截至2017年8月2日，被告谢辉尚欠原告借款本金185596.64元，利息及罚息6342.48元，合计191939.12元。后催讨未果，原告遂诉提起诉讼。另查明，本案借款发生在被告刘彬与被告谢辉夫妻关系存续期间。被告君明公司原名新化县燎原房地产开发有限公司。中国建设银行股份有限公司娄底市分行（甲方）与湖南淡远（娄底）律师事务所（乙方）签订《委托代理协议》，甲方委托乙方处理甲方与谢辉的金融借款合同纠纷，并已支付律师费1万元。上述事实，有原告建行娄底市分行提交的《个人（商业用房）借款合同》、借款申请及承诺书、个人贷款支付凭证及开立贷款账户通知书、商品房抵押权预告登记证书复印件、结婚证复印件、《委托代理协议》、发票、欠款证明，被告君明公司提交的企业营业执照复印件、《商品房买卖合同》、收款收据、结婚证复印件等证据，以及当事人的陈述为证，予以确认。
一审法院认为：原告建行娄底市分行与被告谢辉签订了《个人（商业用房）借款合同》，该合同真实有效。原告依约发放了29.7万元贷款，被告谢辉未按约定偿还借款本息已构成违约。故对原告要求宣布借款提前到期，解除与被告谢辉签订的《个人（商业用房）借款合同》项下的未履行部分的借贷关系，并要求被告谢辉偿还借款本息的诉讼请求，予以支持。被告刘彬与被告谢辉系夫妻关系，上述债务发生在夫妻关系存续期间，且被告刘彬作为抵押人在借款合同上签字，故该笔债务为夫妻共同债务，应共同偿还。被告谢辉、刘彬自愿以其所有的房屋为上述债务提供抵押担保，并办理了抵押登记，抵押成立并生效，故对原告要求享有优先受偿权的请求，予以支持。借款合同明确约定如果被告谢辉违约，原告为实现债权产生的费用包括律师费应由被告承担，且原告提交了委托代理协议及发票证实支出了律师费1万元，未超过湖南省律师收费标准，故予以支持。保证人君明公司虽为该笔贷款提供阶段性连带责任保证担保，但该保证已过合同约定的保证期限，故对原告要求被告君明公司承担连带清偿责任的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决（一）解除原告中国建设银行股份有限公司娄底市分行与被告谢辉签订《个人（商业用房）借款合同》项下的借款合同部分；（二）被告谢辉、刘彬在本判决生效之日起七日内偿还原告中国建设银行股份有限公司娄底市分行借款本金185596.64元，利息及罚息6342.48元，合计191939.12元（利息及罚息暂计算至2017年8月2日，以后的利息及罚息按照合同约定计算至借款本金偿清之日止，但利息及罚息总和不超过月利率2%）；（三）原告中国建设银行股份有限公司娄底市分行有权以被告谢辉、刘彬提供的抵押物（抵押权预告登记证号为冷房预冷办字第××号）折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；（四）被告谢辉、刘彬于本判决生效之日起七日内支付原告中国建设银行股份有限公司娄底市分行为追索债权支出的律师费10000元；（五）驳回原告中国建设银行股份有限公司娄底市分行对被告湖南君明房地产开发有限公司的诉讼请求。本案案件受理费4328元，减半收取2164元，由被告谢辉、刘彬负担。
二审审理期间，双方均未提交新证据。二审对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审中双方争议的焦点是君明公司的保证责任是否已过期限。上诉人建行娄底市分行提出保证合同第三十六条约定了保证期间为保证条款生效之日起至借款人的债务履行期限届满之后两年止，同时，仅仅办理了预抵押登记，并没有办理他项权证经贷款人确认，故没有达到合同约定的保证终止的条件，君明公司的保证责任仍在保证期内，应对上诉人的贷款及其实现债权的费用承担连带清偿责任。经查，根据双方签署的购房合同，约定保证人的保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。被上诉人谢辉、刘彬虽办理了商品房预售抵押登记，但根据《物权法》第二十条规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。房屋预售抵押登记不具有完整物权性质，具有时效性，而房屋抵押登记系担保物权，两者有明显区别。根据合同约定，保证人的保证期限应到抵押登记已办妥且相关权证证明文件交付时止。现被上诉人君明公司未提供证据证明谢辉、刘彬已办理正式抵押登记手续，也未证明已将相关证明文件及权利证书交由上诉人核对收执，故被上诉人君明公司的保证责任未过保证期限，一审判决存在不当，本院应予纠正。
综上所述，上诉人中国建设银行股份有限公司娄底市分行的上诉理由成立，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省冷水江市人民法院（2017）湘1381民初1800号民事判决的第（一）、（二）、（三）、（四）项；
二、撤销湖南省冷水江市人民法院（2017）湘1381民初1800号民事判决的第（五）项；
三、由被上诉人湖南君明房地产开发有限公司对一审判决的第二项承担连带清偿责任。
一、二审案件受理费6493元（其中一审受理费2164元），由被上诉人谢辉、刘彬承担5000元，由被上诉人湖南君明房地产开发有限公司承担1493元。
本判决为终审判决。
审判长 胡春贤
审判员 赵永安
审判员 李 琛
二〇一八年四月二十日
书记员 刘 勇
附相关法律条文：
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。