北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终9182号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京瑞拓江南自控设备有限公司，住所地北京市大兴工业开发区广茂大街12号。
法定代表人：张亦驰，总经理。
委托诉讼代理人：蒲文明，北京市振邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘彦青，北京市振邦律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：纽朗包装机械（北京）有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇康庄路口东（北京大业开发区内F1）。
法定代表人：近藤清吉，董事长。
委托诉讼代理人：刘晴，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹冰，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
上诉人北京瑞拓江南自控设备有限公司（以下简称瑞拓江南公司）、纽朗包装机械（北京）有限公司（以下简称纽朗包装公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初2319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
瑞拓江南公司上诉请求：撤销一审判决第二、五项，改判纽朗包装公司返还我公司5218044元；补充判决纽朗包装公司承担逾期办理第一期房屋转让手续的违约金（以1700万元为基数自2009年2月9日起实际办理完毕过户登记手续之日止，每月按1%计算）。事实和理由：一、我公司对支付第三笔付款不存在违约，一审判决书中认定我公司对第三次付款1300万元的先履行合同抗辩权成立，第三次付款不构成违约，但最后却判决我公司承担1300万元延期赔偿金3502150.71元，明显错误；二、关于我公司支付款项的性质与先后履行顺序，应当以收据中载明的内容作为认定款项性质的依据，一审判决认为我公司的主张证据充分，但最终却认定应当先支付赔偿金再支付房款明显错误，应当予以纠正；三、我公司诉求中要求纽朗包装公司承担迟延办理土地使用权与房屋所有权的违约金包括一期与二、三期，但一审判决只对第二、三期违约进行了判决，对纽朗公司第一期的违约责任未进行判决，存在漏判情形，二审应予以补充判决。
纽朗包装公司辩称，不同意瑞拓江南公司的上诉请求。一审判决认定存在矛盾，截至目前为止，双方对是否付清房款仍存在争议，按我公司计算方法，对方至今未付清房款，我公司不存在过户义务，谈不上承担违约责任。
纽朗包装公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、六项，改判瑞拓江南公司按纽朗包装公司一审反诉请求的第一、二项支付未付合同款项及违约金，同时支付截止至实际支付日的土地使用税及房产税后，纽朗包装公司同意协助瑞拓江南公司办理涉诉房产过户手续。事实和理由：一、一审判决第二项由纽朗包装公司返还瑞拓江南公司一百二十六万一千七百六十八元零三分，该判决金额的依据是北京天正华会计师事务所做出的《司法鉴定补充说明》的第二项，该第二项做出的前提条件是须以瑞拓江南公司承担1300万元延期赔偿金为前提，但一审判决认定瑞拓江南公司1300万元第三次付款不构成违约，系认定事实矛盾且错误；二、《司法鉴定补充说明》的第二项错误，其计算固定值延期赔偿金的期限仅为2008年12月18日至2009年3月4日，该计算标准是以原发回重审前一审判决认定“补充协议关于第三笔款赔偿金起算时间的约定无效”为基础，现一审判决已认定补充协议合法有效，故该部分事实认定依据显属错误；三、一审判决对焦点一款项性质及付款履行顺序的认定自相矛盾且对款项性质认定错误，与事实及法律规定不符；四、一审对纽朗包装公司未办理土地与房屋权属登记是否构成违约认定错误且与认定瑞拓江南公司1300万元的第三次付款不构成违约中认定事实存在矛盾；五、一审判决未按纽朗包装公司变更后的诉讼请求判决2015年、2016年的土地使用税及房产税有误；六、一审判决审判程序存在重大程序瑕疵。
瑞拓江南公司辩称，关于付款性质和履行顺序本案的证据已很清楚，对方在支出凭单上确认最后一笔是滞纳金，故能认定是先付房款再付赔偿金。合同约定我公司付清第一、二次款后纽朗包装公司应给我方办理一期产权过户，对方未办理过户，违约在先，对于违约金标准是向各方释明后确认的，纽朗包装公司应承担逾期办证的违约责任，对方反诉请求变更部分数额不明确，一审的处理并无不当。
瑞拓江南公司向一审法院起诉请求：1．纽朗包装公司协助将产权证号为京房权证市兴涉外字第XX**号房屋、产权证号为X京房权证兴字第XX**号房屋、京市兴涉外国用（999出）字第10044号国有土地使用权过户登记至我公司名下；2．纽朗包装公司返还我公司多支付的款项共计5218044元；3．纽朗包装公司向我公司支付因迟延办理土地使用权与房屋产权过户登记的违约金1079万元（一期过户以1700万元为基数自2009年2月9日起计算至办理完毕之日止，二期过户以1300万元为基数自2012年3月12日起计算至办理完毕之日止，均按照每月1%计算，暂计算至2013年6月）；4．诉讼费由纽朗包装公司承担。
纽朗包装公司向一审法院提出反诉请求：1．瑞拓江南公司支付剩余未付合同款项共计1495551.84元；2．瑞拓江南公司支付违约金（未付款金额为1495551.84元，按照每月未付金额的1%计算，自2013年1月5日起至实际欠付合同款项清偿日止，暂计算至2013年7月5日为104688.63元）；3．瑞拓江南公司承担自2008年至2014年涉案土地使用权及房屋产生的土地使用税及房产税共计1259974.77元；4．反诉费由瑞拓江南公司承担。
一审法院认定事实：2007年11月20日，瑞拓江南公司（买受人）与纽朗包装公司（出卖人）签订了《土地使用权及房屋产权转让协议》。该协议约定：1.购买范围和价格：出卖人将依法取得的位于大兴工业开发区，位于南五环外京开高速路旁，北京大兴经济开发区（原北京大兴工业开发区）内，广茂大街12号。此地东至长安铃木4S店，南至武警，西至广茂大街，北至金苑路。使用期限至2045年，面积共8314平方米（已取得土地使用证），地上建筑面积7230.31平方米（其中3000平米左右已取得房产证），最高建筑高度为16.60米（见大兴国用出字10044号国有土地使用证），土地使用权及在该幅土地上所建的归出卖人所有的房屋（约7230.31平方米）和天车6部、电梯1部、压缩机2台、变电站设备一并转让给买受人，买受人自愿以3000万元的价格购买上述土地使用权和房屋、设备的产权。2.出卖人保证所转卖的土地使用权和房屋、设备的产权，没有出租、抵押等任何权属纠纷，如有纠纷，责任和损失由出卖人负担。3.付款方式。第一次付款：签订转让合同后7天，买受人支付200万元，出卖人将土地使用权证或房产证暂押买受人（如需要办理二、三期建设房屋产权手续可以暂不交买受人），出卖人开始准备搬迁，计划于70天基本搬迁完毕。第二次付款：买受人于2008年1月5日前，再支付出卖人1500万元。第三次付款：出卖人二、三期建设的厂房两栋，正在办理产权证书，产权证获得后，买受人再付给出卖人1300万元，买受人同时立即办理转让手续。4.办理土地使用权、房屋产权过户手续。在出卖人收到买受人第一、二次付款后，将已经取得的土地使用权证和房产证押于买受人保存，并办理转让手续。在出卖人收到买受人第三次付款后，开始办理已经取得的土地使用权证和房产证的过户手续，将所有相关的土地、房屋、设备文件交由买受人保管。5.费用承担。出卖人承担转让过户时，按国家规定应由出卖人缴纳的土地增值税、转让固定资产营业税的税费。出卖人给买受人开具本次土地、房屋、设备转让金额的发票。买受人承担转让过户时按国家规定应由买受人缴纳的印花税、契税的税款。买受人申请办理对该房屋土地因转让进行的评估，并承担相关发生的一切费用，如因出卖人原因不能办理国有土地使用和房屋产权出卖及转让事宜，出卖人应全额退还买受人已付转让费，并承担买受人评估等直接损失及违约金。房屋、土地交付之前发生的水、电、土地使用费等由出卖人承担，交付之后，各项费用由买受人承担。6.违约责任。6.1本协议生效后，双方均应依约履行，任何一方违约需依法承担违约责任，向违约方支付总转让费的百分之十的违约金，买受人付款如延迟，每延迟一个月，应多支付应付款的1%给出卖人作为赔偿。6.2如因出卖人原因不能开始和持续办理转让权属手续，每延迟一个月应多支付相应权属价格的1%给买受人作为赔偿。买受人原因不能办理，出卖人不承担责任。6.3买受人如不能履行第一、二次付款，出卖人可以随时取消合同，并由买受人承担相应损失。买受人如超期三个月不能履行第三次付款，应向出卖人赔偿相应违约责任，出卖人可以要求买受人退出相应房屋，并可以独自处理。7.本协议未经事宜，双方可协商签订补充协议，本协议继续生效。履行本协议中发生争议，双方应协商解决，协商不成，任何一方可向法院起诉。
2007年12月11日，瑞拓江南公司向纽朗包装公司支付第一期付款200万元。2008年2月13日，瑞拓江南公司（买受人、乙方）与纽朗包装公司（出卖人、甲方）签订《土地使用权及房屋产权转让协议补充协议》。该协议约定：甲乙双方于2007年11月20日签订土地使用权及房屋产权转让协议，并于2008年2月13日签订变更协议，现经甲乙双方充分友好协商，在平等自愿的基础上，达成如下补充协议：一、原转让协议中6.1条中买受人付款如延迟，每延迟一个月，应多付应付款的1%给出卖人作为赔偿。自2008年2月5日起开始支付一期未付款1%的赔偿，即15万元，同时2008年3月5日开始支付二期1300万元延迟付款1%的赔偿，即13万元。二、本补充协议签订之日，买受人一次性再支付给出卖人500万元后，自2008年3月5日起开始支付一期未付款1%的赔偿，即10万元，同时2008年3月5日开始支付二期1300万元延迟付款1%的赔偿，即13万元。以后上述两项赔偿款于每月5日前支付，每月共计赔偿款23万元。买受人可以搬入转让协议中约定的厂房，在未付清转让协议中相应款项前，甲乙双方暂不办理土地及房屋产权过户手续。三、在买受人未付清转让协议中约定的相应款项前，出卖人可以对转让协议中约定的土地及房屋进行抵押贷款。买受人付清转让协议中约定的相应款项后的3个月内，出卖人退清银行贷款，双方按原转让协议履行相关过户手续。四、本补充协议期限为一年，自2008年3月5日起至2009年3月4日止。一年后买受人仍不能履行原转让协议约定的义务，出卖人有权按原转让协议中的违约条款追究买受人的违约责任并要求买受人赔偿损失。违约责任及损失的范围包括但不限于由买受人承担总转让费的10%作为违约金。五、本补充协议未约定的内容，仍按照原转让协议执行。
2008年2月，纽朗包装公司向瑞拓江南公司交付了上述房屋及土地。上述协议中第一期房屋产权证系1999年取得，产权证号为京房权证市兴涉外字第XX**号，房屋坐落位置为大兴县黄村镇康庄路口东（大兴开发区F1）。2008年12月17日，纽朗包装公司取得第二三期房屋产权证书，产权证号为X京房权证兴字第XX**号，登记房屋坐落位置为大兴区北京大兴经济开发区广茂大街12号1幢等2幢，上述房屋的国有土地使用权证号为京市兴涉外国用（999出）字第10044号。
自2007年11月至2012年8月，瑞拓江南公司向纽朗包装公司支付71笔款项，金额合计36088430元。瑞拓江南公司每支付一笔款项，纽朗包装公司均出具收据，收据上加盖纽朗包装公司的财务专用章。
2008年11月7日的收据上明确载明“其中10万为房款”，该收据的金额为30万元。2008年11月7日的另一张收据上没有载明款项用途（性质），该收据金额为7万元。2012年8月31日的收据载明的是房款，该收据金额为5738430元。同日，瑞拓江南公司单独出具一份支出凭单，凭单载明“支付纽朗包装滞纳金（承号2442529）5738430元”，领款人为纽朗包装公司的高淑兰，高淑兰本人也在支出凭单上签字确认。瑞拓江南公司支付纽朗包装公司的最后一笔款项即上述500余万元。此外，双方均认可有一张支票存款（金额为2万元，标注为“空调款”）。除上述以外的其他款项，纽朗包装公司出具的收据上款项用途（性质）均为“房款”。
纽朗包装公司支付2008年至2014年涉案土地使用权及房屋产生的土地使用税及房产税共1259974.77元。纽朗包装公司至今未协助瑞拓江南公司办理涉案的土地使用权证和房屋所有权证。经询问，瑞拓江南公司表示愿意承担涉案房屋过户过程中发生的税费，若是纽朗包装公司应承担的部分，在垫付后另行向其主张。纽朗包装公司对瑞拓江南公司的付款时间无异议。
结合瑞拓江南公司、纽朗包装公司的本诉诉讼请求、答辩意见，以及反诉诉讼请求、答辩意见，本院认为本案有以下四个争议焦点：焦点一瑞拓江南公司支付给纽朗包装公司的款项性质与付款履行顺序（先支付房款或先支付违约金）；焦点二瑞拓江南公司的1300万元的第三次付款是否构成违约；焦点三纽朗包装公司未办理土地与房屋权属登记是否构成违约；焦点四土地和房屋产生的税金应当由谁承担。
焦点一瑞拓江南公司支付给纽朗包装公司的款项性质与付款履行顺序。
瑞拓江南公司认为，关于款项性质，因涉案的收款凭证均为纽朗包装公司向瑞拓江南公司出具，关于款项性质的认定，除收据中明确特别标注以及双方以支出凭单方式另行特别约定的以外，均应当依据纽朗包装公司向瑞拓江南公司出具的收据中载明的内容作为认定款项性质的依据，即收据载明为房款的应认定为房款，收据载明为滞纳金的应认定为滞纳金。关于付款履行顺序，虽然双方在补充协议中对违约金的支付时间进行过约定，但因双方在协议履行过程中，纽朗包装公司在收取每一笔款项时，并未按补充协议约定计付违约金，且双方在瑞拓江南公司最后一笔付款时，双方以支出凭单的方式约定为滞纳金，该支出凭单已由纽朗包装公司财务人员签字确认，应视为双方对付款顺序进行了重新约定，故可以综合确定双方对房款与滞纳金的履行顺序为先支付房款，后支付违约金。
纽朗包装公司表示，根据《补充协议》约定，在每月5日计提违约金，并在瑞拓江南公司实际付款时，先扣除已累积计提的违约金后，若有剩余则扣减未付房款。理由如下：一、瑞拓江南公司在两次庭审中的主张存在重大变化。瑞拓江南公司在第一次开庭时以大部分收据上写有“房款”字样为由，所付款项只有27万元为违约金，并就多支付的房款即500余万元要求纽朗包装公司返还，在第二次开庭时，又以新提交的支出凭单及全部款项明细表为依据，证明其除上述27万元外还应向纽朗包装公司支付违约金89万余元，并同意在其诉请中扣除这部分应支付的违约金；二、收据不能作为认定款项性质的证据。自2008年至今，瑞拓江南公司没有按照协议约定的时间和金额支付房款和违约金，而是视自身的财务状况随机、零碎地支付款项，其中包括银行支票17张、银行承兑汇票53张，涉及金额林林总总。纽朗包装公司的财务人员根本不可能在收取款项时就判断出款项的性质，也没有这个义务，只能先按照双方存在的基础交易是房屋买卖，而在收据上暂列了“房款”字样，然后在每个月底的财务处理上再根据协议的约定计提违约金并抵扣房款。另外，纽朗包装公司开具的收据并非正式发票，因瑞拓江南公司的前述严重违约行为，导致纽朗包装公司不能在瑞拓江南公司提交每一笔款项时即开具相应金额的发票，只能先行以收据的形式出具收款凭证。至于收取款项的性质，应由发票来最终确认，但因瑞拓江南公司至今未支付完毕全部款项才导致发票无法开具。三、支出凭证属于一种单方财务做账凭证，不能证明款项的性质，不能作为双方对《补充协议》达成的变更。经核实，2012年8月31日的支出凭单上确实为纽朗包装公司财务人员高淑兰的签字。但高淑兰在签字时，其支出凭单上并没有“滞纳金”字样，高淑兰亦没有变更《补充协议》的授权，纽朗包装公司在收取该承兑汇票时亦向瑞拓江南公司开具了相应的收据，收据上载有“房款”字样。
焦点二瑞拓江南公司的1300万元的第三次付款是否构成违约。瑞拓江南公司认为，从合同履行抗辩权的角度以及纽朗包装公司应当履行告知义务的角度看，该公司均不构成违约。关于抗辩权，瑞拓江南公司认为对第三次付款享有先履行合同抗辩权，理由是根据转让协议：“第4条办理土地使用权、房屋产权过户手续纽朗包装公司收到瑞拓江南公司第一二次付款后，办理涉案‘一期房屋’的证件交接与转让手续；纽朗包装公司收到第三次付款后，办理涉案‘二三期房屋’的证件交接与转让手续”之约定，在瑞拓江南公司依据“转让协议”约定将第一二次房款全部付清后，纽朗包装公司应当履行办理转让“一期房屋与土地”过户手续的这一根本的合同义务，此义务相对瑞拓江南公司支付第三次付款而言，纽朗包装公司履行的过户义务是先义务，瑞拓江南公司支付第三次款项是后义务，这是双方在转让协议中对履行顺序的约定。正是因纽朗包装公司的怠于履行过户义务，致使瑞拓江南公司不能够将过户后的房产进行抵押，从而获得银行贷款资金，造成该公司付款困难。根据合同法关于当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求之规定，在纽朗包装公司迟延和拒绝履行“一期房屋与土地”的转让义务之前，瑞拓江南公司作为后履行一方，有权拒绝支付第三次房款。因此，在纽朗包装公司作为先履行义务的一方迟延履行义务，瑞拓江南公司支付第三次付款的期限也应当予以顺延，在此前提下，瑞拓江南公司在顺延期间也就不存在逾期支付第三次房款的问题，其第三次付款就不存在违约，故无需承担违约责任。关于告知义务，瑞拓江南公司认为根据转让协议3.3条第三次付款约定：“出卖人二、三期建设的厂房两栋，正在办理产权证书，产权证获得后，买受人再付给出卖人1300万元，买受人同时立即办理转让手续”。据此约定可以明确瑞拓江南公司支付第三次房款的前提条件是“产权证获得后”，而产权证获得的主体是纽朗包装公司，故从纽朗包装公司取得第二三期产权证书后应当履行告知义务来看，因本案中纽朗包装公司未能履行也无证据证明其履行了告知义务，故瑞拓江南公司对第三次付款不构成违约。
纽朗包装公司表示，瑞拓江南公司的第三次付款构成违约，理由如下：首先，双方签订《补充协议》的原因及背景为瑞拓江南公司在2008年1月5日前就已知道无力支付第二笔房款，纽朗包装公司当时打算与其终止该转让协议，瑞拓江南公司为了争取到继续履行这个合同的机会，经多次恳请协商，双方才签订了该补充协议。《补充协议》就违约金的支付方式、支付金额进行了新的约定。因此，《补充协议》是对违约金条款的变更，该协议中约定的违约金是带有惩罚性质的。其次，关于涉案土地及厂房过户问题。《补充协议》第二条和第三条相互印证，抵押指的是整体抵押，付清款项是全部款项，该协议中达成的关于涉案房产过户的条件，是在瑞拓江南公司付清合同款项后整体过户。瑞拓江南公司主张在2009年2月就已经支付完毕第二期房款，纽朗包装公司有义务协助办理第一期房屋的产权过户，否则，瑞拓江南公司有权拒绝支付第三期款项。但事实情况是，根据瑞拓江南公司提交的银行支票和承兑汇票显示，在2009年2月以后瑞拓江南公司仍然如2008年一样付款，并在数年间均未提出质疑。这进一步证明涉案房产应在瑞拓江南公司付清合同款项后整体过户。而且，截止目前，瑞拓江南公司尚未支付完毕房款及违约金。
焦点三纽朗包装公司未办理土地与房屋权属登记是否构成违约。
瑞拓江南公司认为，根据转让协议第4条：“在纽朗包装公司收到瑞拓江南公司支付的第一、二次付款后，将已经取得的土地使用权证和房产证押于瑞拓江南公司保存，并办理转让手续；在纽朗包装公司收到瑞拓江南公司第三次付款后，开始办理已取得的土地使用权证和房产证的过户手续，将所有相关的土地、房屋、设备文件交由瑞拓江南公司保管”。第6条违约责任第6.2项约定：“如因出卖人的原因不能开始和持续办理转让权属手续，每延迟一个月应多支付相应权属价格的1%给买受人作为赔偿”之约定，瑞拓江南公司在相应（第一二次与第三次付款）的付款义务完成后，纽朗包装公司应当履行相应的（一期与二三期房屋与土地）的过户等义务，包括将相关的文件交由瑞拓江南公司保管。纽朗包装公司应当在收到瑞拓江南公司支付的相应款项后，应依据合同约定办理转让手续，纽朗包装公司未办理过户手续，构成违约，应当按照合同约定的1%的计算标准向瑞拓江南公司承担违约责任。
纽朗包装公司认为，截至2013年6月5日止，瑞拓江南公司仍欠付合同款项1495551.84元及违约金104688.63元，共计1600240.47元，基于以上瑞拓江南公司尚拖欠合同款项和违约金的事实，根据《补充协议》的约定，截至目前，瑞拓江南公司根本无权请求办理土地使用权及房屋产权的过户登记手续，《转让协议》所涉土地使用权及房屋产权拖延5年之久未能办理过户手续，完全是瑞拓江南公司拖欠合同款项的违约行为导致的。该公司早在2008年12月就已取得第二、三期房屋的产权证，完全具备办理《转让协议》所涉全部土地使用权和房屋产权过户手续的条件；而反观瑞拓江南公司在2008年12月却连第一期房屋的1500万元合同款项都尚未付清，且将这种拖欠款项的违约行为持续5年之久，至今尚未能付清相应违约金及合同款项。因瑞拓江南公司迟延支付合同款项的违约行为导致“办理土地使用权及房屋产权的过户登记手续”的条件尚未成就，瑞拓江南公司根本不存在违约，不应支付违约金。
焦点四土地和房屋产生的税金应当由谁承担。
瑞拓江南公司认为，根据《房产税暂行条例》和《城镇土地使用税暂行条例》的相关规定，房产税由产权所有人缴纳。目前，涉案房屋的产权人仍为纽朗包装公司，且房产所在地为大兴，产权所有人也在大兴，因此，相应的房产税和土地使用税应当由纽朗包装公司交纳，与瑞拓江南公司无关。
纽朗包装公司认为，该公司已于2008年2月将房产实际交付瑞拓江南公司使用，其至今未缴纳涉诉土地及房屋的税费，纽朗包装公司替瑞拓江南公司缴纳了这些税费，这些税费应当由瑞拓江南公司承担。
庭审中，关于瑞拓江南公司诉讼请求中主张的违约金数额是否过高，经本院向纽朗包装公司释明，纽朗包装公司表示：一、其公司不存在违约，故不存在违约金；二、其公司认可转让协议中约定的违约金计算方式，不要求调整。
由于双方对上述焦点存在根本分歧，在（2013）大民初字第7753号民事案件审理中，瑞拓江南公司向本院申请对涉案房屋付款情况进行审计。双方协商选定北京天正华会计师事务所（以下简称：天正华会计所）作为审计机构。本院委托天正华会计所对涉诉房屋买卖的付款情况进行审计。天正华会计所根据双方以及本院的要求，按照不同的原则做出了审计。其中一种为：按照第三笔付款1300万元自2008年12月18日起存在违约情况，其中2008年11月7日30万元金额的收据中10万元是房款、20万元为滞纳金，2008年11月7日7万元金额的收据按先付房款性质是房款，先付滞纳金性质为滞纳金来审计：一、按照先付款项为房款，剩余为支付赔偿金情况鉴定：违约金按照对补充协议的通常理解进行计算，即每月按未付款1%支付违约金，不按固定数额来计算。按优先付房款，再一次性支付赔偿金情况：瑞拓江南公司承担1500万元延期赔偿金1136300元，承担1300万元延期赔偿金2332000元，房款3000万元，应承担房款及赔偿金总金额33468300元，多付金额为2620130元。二、按照纽朗包装公司对补充协议第二条的理解，即2008年12月18日至2009年3月4日期间延期赔偿金为固定数值（23万元），先付款项性质为滞纳金，剩余的为房款。按优先支付限期定额延期赔偿金情况：瑞拓江南公司承担1500万元延期赔偿金1324511.25元，承担1300万元延期赔偿金3502150.71元，房款3000万元，应承担房款及赔偿金总金额34826661.97元，多付金额为1261768.03元。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，瑞拓江南公司与纽朗包装公司签订的土地使用权及房屋产权转让协议与补充协议，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。否则应按照双方的约定承担相应违约责任。
关于焦点一瑞拓江南公司所支付给纽朗包装公司的款项性质与付款履行顺序是先支付房款还是先支付违约金。
对于每笔款项性质，从收据或支出凭单等票据载明的内容来看，双方确认瑞拓江南公司向纽朗包装公司支付房款及违约金共计36088430元。此3600余万元，系瑞拓江南公司分71笔向纽朗包装公司支付。如果要求纽朗包装公司的财务人员在瑞拓江南每支付一笔款项就能确切判断款项性质，确属苛责。71笔款项当中的最后一笔570余万元的款项在“支出凭单”中标注为“滞纳金”之外，其他款项或者标注为“房款”，或者部分标注为房款，或者虽然收据上标注为“房款”，但支出凭单上却标注为“滞纳金”。因此，在纽朗包装公司没有相反证据加以证实的情况下，应当以纽朗包装公司出具的证据中载明的内容作为认定款项性质的依据。否则有违诚信。因此法院认定除收据中明确特别标注和双方以支出凭单方式另行特别约定的以外，应当依据纽朗包装公司向瑞拓江南公司出具的收据中载明的内容作为认定款项性质的依据，即收据证明为房款的，应认定为房款，证明为滞纳金的，应认定为违约赔偿金。关于2008年11月7日30万元的收据，因其上明确标注“其中10万为房款”，故法院认定其中10万元为房款，20万元为赔偿金。2008年11月7日的另一张7万元的收据，因其上未进行任何的标注，故法院认定该笔款项为违约赔偿金。瑞拓江南公司关于此焦点主张的观点证据充分，符合法律规定，法院予以支持，纽朗包装公司的答辩意见因缺乏证据支持，法院不予以采信。
关于付款履行顺序，双方在转让协议中未对此进行约定，双方在补充协议中对两笔款项的违约金的支付时间进行了约定，该补充协议的有效期限为一年，自2008年3月5日起至2009年3月4日止。尽管自2007年11月至2012年8月将近五年的付款时间内，从现有证据来看，纽朗包装公司从未向瑞拓江南公司做出过“收据上暂列房款，待最终结算时再确定性质”等类似意思表示，但是，纽朗包装公司的财务人员并未得到该公司授权对付款顺序是先支付房款还是先支付延期赔偿金或者相反进行实质变更。因此，双方应严格按照《土地使用权及房屋产权转让协议补充协议》的约定加以履行，即双方先支付赔偿金再支付房款。瑞拓江南公司的辩解意见，与上述《补充协议》的约定不符，法院不予采信。
焦点二瑞拓江南公司的1300万元的第三次付款是否构成违约。根据法院关于焦点一的认定，并根据审计报告的意见，瑞拓江南公司于2009年2月9日即已向纽朗包装公司付清第一二次款项共计1700万元。根据转让协议第4条关于办理土地使用权、房屋产权过户手续的约定，纽朗包装公司应当在收到瑞拓江南公司第一二次付款1700万元后，办理涉案“一期房屋”的证件交接与转让手续这一根本合同义务，此义务相对瑞拓江南公司支付第三次付款而言，纽朗包装公司履行的过户义务是在先义务，瑞拓江南公司支付第三次付款是在后义务。庭审中纽朗包装公司未提供任何证据证明履行了一期房屋与土地的相关过户手续，故在纽朗包装公司未履行“一期房屋与土地”的转让义务前，瑞拓江南公司有权拒绝支付第三次房款。纽朗包装公司作为先履行义务的一方迟延履行义务，瑞拓江南公司支付第三次付款的期限也应当予以顺延，法院认为瑞拓江南公司主张的先履行合同抗辩权于法有据，先履行合同抗辩权成立。瑞拓江南公司的第三次付款不构成违约。但在付款过程中，瑞拓江南公司对其第二次1500万元的付款存在违约，应当依约承担违约责任，根据审计报告的意见，应当支付的违约金（赔偿金）为1324511.25元。
焦点三纽朗包装公司未办理土地与房屋权属登记是否构成违约。根据合同约定，瑞拓江南公司于2008年1月5日前再支付1500万元。而纽朗包装公司二、三期建设的厂房两栋获得产权证后，瑞拓江南公司再支付1300万元，纽朗包装公司同时立即办理转让手续。这里的转让手续是不动产所有权变更手续。否则，根据违约条款的约定，如纽朗包装公司不能开始和持续办理转让权属手续，每延迟一个月应多支付相应权属价格的1%给买受人作为赔偿。实际履行中，瑞拓江南公司未在2008年1月5日前支付1500万元。且瑞拓江南公司与纽朗包装公司在补充协议中对第二次付款、第三次付款约定了违约金数额及支付时间。换言之，双方在合同中关于第二次付款的违约条款已被补充协议更改。同时，补充协议约定了该补充协议的有效期为一年，而未约定瑞拓江南公司第三次付款完成后，纽朗包装公司不承担违约责任。因此，当瑞拓江南公司付完第三次应付的1300万元之后，纽朗包装公司即应办理不动产所有权变更，否则每延迟一个月应多支付相应权属价格的1%给瑞拓江南公司作为赔偿。这里所谓的赔偿，实际为违约金约定，即每延迟一个月支付违约金13万元。瑞拓江南公司应承担房款及赔偿金总金额34826661.97元，其最后一笔570余万元在2012年8月31日支付，也就是说瑞拓江南公司在2012年8月31日已经支付完所有应付款项。则纽朗包装公司应在2012年9月30日前办理不动产所有权变更，否则应自2012年10月起每月向瑞拓江南公司支付13万元违约金。事实上，纽朗包装公司没有办理不动产所有权变更，所以纽朗包装公司应向瑞拓江南公司支付违约金。自2012年10月至本案判决之日，共57个月，违约金为741万元。此后每满一个月，违约金多付13万元。纽朗包装公司均未提供履行任一期过户手续的证据材料，违反了合同约定，构成违约，纽朗包装公司应当按照合同约定履行涉案房屋与土地的过户登记，并向瑞拓江南公司支付违约金。瑞拓江南公司的购房款与违约金已支付完毕，故瑞拓江南公司关于要求纽朗包装公司依约履行涉案房屋与土地的过户登记手续的诉求，事实清楚，证据充分，法院予以支持。纽朗包装公司辩称瑞拓江南公司尚未付清房款，未达到过户条件的理由，理由不足，无证据支持，法院不予采信。
焦点四纽朗包装公司反诉要求瑞拓江南公司承担土地和房屋产生的税金元应当由哪一方承担；关于土地使用税及房产税，根据相关法律规定，房产税由产权所有人缴纳，但本案中涉案土地和房产早在2008年2月就由瑞拓江南公司占有使用，纽朗包装公司未享有涉案土地及房产的相关利益，另结合《转让协议》第5条的约定，对纽朗包装公司要求瑞拓江南公司支付已交土地及房产税费的反诉请求，于法有据，法院予以支持。
综合分析，能够认定瑞拓江南公司承担1500万元延期赔偿金1324511.25元，承担1300万元延期赔偿金3502150.71元。房款3000万元，应承担房款及赔偿金总金额34826661.97元，多付金额为1261768.03元。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：一、于判决生效后十日内，纽朗包装机械（北京）有限公司协助北京瑞拓江南自控设备有限公司到房屋行政主管部门办理位于北京市大兴区黄村镇康庄路口东（大兴开发区F1）房屋（现产权证号为京房权证市兴涉外字第XX**号）、北京市大兴区北京大兴经济开发区广茂大街12号1幢等2幢房屋（现产权证号为X京房权证兴字第XX**号）、京市兴涉外国用（999出）字第10044号国有土地使用权至北京瑞拓江南自控设备有限公司名下；二、于判决生效后十日内，纽朗包装机械（北京）有限公司向北京瑞拓江南自控设备有限公司返还一百二十六万一千七百六十八元零三分；三、于判决生效后十日内，纽朗包装机械（北京）有限公司向北京瑞拓江南自控设备有限公司支付逾期过户的违约金七百四十一万元（该数额截至本案判决之日，之后每满一个月需再支付十三万元）；四、于判决生效后十日内，北京瑞拓江南自控设备有限公司向纽朗包装机械（北京）有限公司支付二〇〇八年至二〇一四年期间土地使用税及房产税一百二十五万九千九百七十四元七角七分；五、驳回北京瑞拓江南自控设备有限公司其他诉讼请求；六、驳回纽朗包装机械（北京）有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱或非金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。经核实一审开庭笔录，纽朗包装公司关于其的反诉请求第3项明确表述为：判令瑞拓江南公司承担自2008年计算至2014年涉案土地使用权及房屋产生的土地使用税及房产税共计1259974.77元。另一审法院的谈话笔录中显示，法院两次询问纽朗包装公司是否要求对瑞拓江南公司主张的违约金数额予以调整。纽朗包装公司表示该公司不存在违约行为且瑞拓江南公司未清楚表明其主张的违约金的计算依据，该公司无法判断违约金是否过高。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异。
上述事实，有双方当事人陈述、《土地使用权及房屋产权转让协议》及补充协议、付款票据、房屋所有权证、鉴定报告书、一审庭审笔录、谈话笔录等证据材料在案佐证。
本院认为，本案争议的焦点问题是一审法院对瑞拓江南公司支付款项的性质及履行顺序的认定是否恰当；瑞拓江南公司未按合同约定时间支付1300万元是否应当承担违约责任；一审法院对纽朗包装公司迟延办理土地使用权及房屋所有权的违约责任的认定及处理是否恰当；纽朗包装公司要求瑞拓江南公司支付2015年和2016年土地使用税及房产税的请求是否应予支持。
瑞拓江南公司与纽朗包装公司签订的《土地使用权及房屋产权转让协议》及《土地使用权及房屋产权转让协议及补充协议》未违反国家法律及行政法规的强制性规定，系有效协议，双方均应按约定履行各自义务。关于瑞拓江南公司所支付的款项性质的认定问题，因瑞拓江南公司分70多笔向纽朗包装公司支付协议约定款项，从目前的收据和支出凭单显示有标注不符的情况，若严格按照财务制度要求纽朗包装公司财务人员确切判断每一笔款项性质确属苛责，一审法院关于除收据中明确特别标注和双方以支出凭单方式另行特别约定外，以纽朗包装公司出具的收据载明内容作为认定款项性质的认定是符合本案实际的，并无不当，本院予以维持。对于付款履行顺序的认定问题，根据双方的补充协议内容可知，双方对瑞拓江南公司不能按协议约定时间支付1500万元及1300万元是明知的且提前就不能按约支付款项的违约赔偿金额进行了约定。补充协议约定支付赔偿款的时间为每月5日前，据此可知支付赔偿款是优先于支付房款的，虽补充协议期限为一年，但协议到期后，双方未再对支付赔偿款和房款的时间先后再次明确，故一审法院认定支付顺序为先支付赔偿款再支付房款并无不当，本院予以确认并维持。综上，瑞拓江南公司的该部分上诉理由不能成立，本院不予采信。
关于瑞拓江南公司未按合同约定时间支付1300万元是否应当承担违约责任的问题，瑞拓江南公司认为纽朗包装公司未按协议约定办理土地使用权及房屋产权过户手续，瑞拓江南公司据此享有先履行合同抗辩权，该公司延期支付1300万元不构成违约。本院认为《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应履行要求。本案双方当事人签订的转让协议第4条关于办理土地使用权、房屋产权过户手续约定，在出卖人收到买受人第一、二次付款后，将已经取得的土地使用权证和房产证押于买受人保存，并办理转让手续。在出卖人收到买受人第三次付款后，开始办理已经取得的土地使用权证和房产证的过户手续，将所有相关的土地、房屋、设备文件交由买受人保管。从该合同条款内容可知，双方约定的过户手续的办理系在出卖人收到买受人第三次付款后，且双方在补充协议中另约定，在未付清“转让协议”中相应款项前，甲乙双方暂不办理土地及房屋产权过户手续。故瑞拓江南公司主张纽朗包装公司应先履行办理第一期土地使用权证及房屋产权过户手续，该公司据此享有先履行抗辩权的上诉理由与合同约定不符，本院对瑞拓江南公司的该上诉请求不予支持。瑞拓江南公司未按合同约定支付1300万元构成违约，该公司应承担相应的违约责任。关于一审法院认定的1300万元延期赔偿金问题，虽双方当事人签订的补充协议约定自2008年3月5日开始支付二期1300万元延迟付款1%的赔偿，但双方当事人在补充协议中也约定“本补充协议未约定的内容，仍按照原转让协议执行”，经查，纽朗包装公司于2008年12月17日取得第二三期房屋产权证书，故按双方转让协议约定瑞拓江南公司应于2008年12月18日支付纽朗包装公司1300万元。经核算，一审法院确定的瑞拓江南公司应支付的1300万元延期赔偿金并无明显不妥，本院依法予以确认。纽朗包装公司的该部分上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院关于瑞拓江南公司主张的先履行合同抗辩权成立的认定理由错误，本院予以纠正，但一审法院在综合分析部分认定瑞拓江南公司承担1300万元延期赔偿金的结论正确，本院对该结论予以维持。
关于一审法院对纽朗包装公司迟延办理土地使用权及房屋所有权的违约责任的认定是否恰当的问题，如前述分析意见，瑞拓江南公司主张纽朗包装公司未按约定办理一期土地使用权证及房屋产权过户手续应承担违约责任的理由因缺乏事实依据，本院不予支持。根据查明的事实瑞拓江南公司于2012年8月31日已支付完所有应付款项，但纽朗包装公司并未按约定在2012年9月30日前办理涉诉房地产过户手续，该公司应承担相应的违约责任，一审判决对纽朗包装公司应承担的违约责任及违约金的认定恰当，本院予以维持。另纽朗包装公司所提一审法院审判程序存在瑕疵问题，经核实，纽朗包装公司所提程序问题并不足以认定导致实体处理错误，故对纽朗包装公司的该部分上诉请求，本院不予支持。
关于纽朗包装公司要求瑞拓江南公司支付2015年和2016年土地使用税及房产税的请求是否应予支持一节，经本院核实一审庭审笔录内容，纽朗包装公司在2016年5月25日的开庭审理中明确该公司的反诉请求第2项为瑞拓江南公司支付2008年至2014年期间的土地使用税及房产税共计1259974.77元，故本院对该公司要求支付至2016年的相关税费的请求不予处理，该公司可另行解决。
综上所述，瑞拓江南公司和纽朗包装公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费72503元，由北京瑞拓江南自控设备有限公司负担36251.5元（已交纳），由纽朗包装机械（北京）有限公司负担36251.5元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋春燕
审 判 员 赵文军
审 判 员 李 淼
二〇一七年十一月二十九日
法官助理 刘 佳
书 记 员 徐方烁