湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀鹤民二初字第913号
原告工行怀兴支行股份有限公司怀化怀兴支行。
法定代表人杨理斌，系该行行长。
委托代理人陆焕焕（特别授权），男，1984年6月24日出生，苗族。
委托代理人瞿仁军，男，1964年12月25日出生，苗族。
被告怀化林颖房地产开发有限公司。
法定代表人邓厚耀，系该公司总经理。
委托代理人周开松（特别授权），湖南清园律师事务所律师。
被告罗文成，男，1964年2月2日出生，汉族。
被告张钰奇，女，1984年6月27日出生，汉族。
原告工行怀兴支行股份有限公司怀化怀兴支行（以下简称“工行怀兴支行”）与被告怀化林颖房地产开发有限公司（以下简称“林颖公司”）、罗文成、张钰奇金融借款合同纠纷一案，于2015年8月26日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月4日、2016年2月23日二次公开开庭进行了审理，代理书记员夏轶担任庭审记录。原告工行怀兴支行的委托代理人瞿仁军，被告林颖公司及其代理人周开松到庭参加诉讼。被告罗文成、张钰奇经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，现已审理终结。
原告工行怀兴支行诉称，被告罗文成、张钰奇系夫妻关系，二被告作为共同借款人于2009年12月7日向工商银行借款460万元，用于购买怀化林颖公司开发的位于怀化市迎丰东路155号提香庄园35栋201号房产，并以此房产作抵押，办理了抵押登记。双方签订了《个人购房借款、担保合同》，就借款、还款、违约责任、抵押担保等事项进行了约定。被告林颖公司对该笔贷款提供了阶段性连带责任保证。依据双方签订的借款合同约定，罗文成、张钰奇在合同生效后应依约按期偿还贷款本息。现其已多次未履行合同约定义务，严重违约，截止2015年8月21日，尚欠贷款本金2811176.04元及利息194346.38元。故向法院提起诉讼，请求依法判决：1、依法解除借款合同；2、三被告连带偿还贷款本金2811176.04元及至还清全部贷款之日止的利息；3、依法确定被告与原告签订的抵押合同合法有效，并实现抵押权；4三被告共同承担本案诉讼费用。
被告林颖公司辩称，1、被告林颖公司已经部分履行了阶段性的连带保证责任，林颖公司代罗文成与张钰奇偿还了315165.62元的按揭贷款；2、被告林颖公司要求履行工商银行、林颖公司与被告罗文成、张钰奇三方签订的按揭贷款回购协议。
经审理查明：被告罗文成、张钰奇作为共同借款人于2009年12月7日向工商银行借款460万元，用于购买怀化林颖公司开发的位于怀化市迎丰东路155号提香庄园35栋201号房产，双方签订了《个人购房借款、担保合同》，约定借款期限为10年，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率5.94%为基准利率上浮10%确定年利率为6.534%，贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始按调整后的基准利率上浮10%确定新的年利率。按月计息，按月等额本息还款。贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮50%计收利息，直至本息清偿之日止。借款人不能按期支付的利息，按逾期借款利率计算复利。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。同时罗文成以其购买的怀化林颖公司开发的位于怀化市迎丰东路155号提香庄园35栋201号房产为贷款提供抵押担保，并到怀化市房产管理局办理了抵押预告登记。林颖公司向工商银行出具了担保函，从贷款发放之日至抵押物办妥抵押登记并将有关他项权利证明移交工商银行之日止，为罗文成、张钰奇向工商银行的贷款提供阶段性连带责任保证，担保范围为《借款合同》项下贷款本金及利息、逾期罚息、复息、违约金、赔偿金和实现债权所需费用。2012年2月12日，罗文成、张钰奇未按照合同约定按时偿还贷款本息，已累计违约24期，工商银行根据《个人购房借款/担保合同》的约定向罗文成宣布贷款提前到期。截止2015年8月21日，罗文成、张钰奇尚欠贷款本金2811176.04元及利息194346.38元,故起诉至法院，形成纠纷。
上述事实，经公开开庭审理，当事人当庭举证、质证、辩论，本院确认，有下列证据证实：
证据1、营业执照及组织机构代码证各二份、负责人身份证明一份、身份证复印件二份，证明原、被告诉讼主体资格;
证据2、个人贷款申请表、个人贷款申请书、个人住房贷款调查审批表、个人购房借款/担保合同，证明经被告罗文成、张钰奇申请，2009年12月7日，工商银行与罗文成、张钰奇签订借款合同，借款460万元，用于购买怀化林颖公司开发的位于怀化市迎丰东路155号提香庄园35栋201号房产，贷款期限10年的事实;
证据3、借据一张，证明工商银行已向罗文成发放该笔贷款的事实;
证据4、商品房买卖合同、抵押核实书、抵押承诺书、担保书、预购商品房预抵押登记备案证明各一份，证明罗文成以其购买的怀化林颖公司开发的位于怀化市迎丰东路155号提香庄园35栋201号房产为贷款提供抵押担保，并到怀化市房产管理局办理了抵押预告登记的事实;
证据5、担保函一份，证明林颖公司为罗文成、张钰奇向工商银行的贷款提供阶段性连带责任保证的事实;
证据6、贷款催收通知书、贷款催收函、贷款提前到期通知书各一份，证明2012年2月12日，罗文成未按照合同约定按时偿还贷款本息，已累计违约24期，工商银行根据《个人购房借款/担保合同》的约定向罗文成宣布贷款提前到期的事实;
证据7、工商银行贷款明细表一份，证明截止2015年8月21日，罗文成、张钰奇尚欠贷款本金2811176.04元及利息194346.38元的事实。
本院认为，原告工商银行与被告罗文成、张钰奇签订的《个人购房借款/担保合同》，约定贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率5.94%为基准利率上浮10%确定年利率为6.534%，贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始按调整后的基准利率上浮10%确定新的年利率。按月计息，按月等额本息还款。贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮50%计收利息，直至本息清偿之日止。借款人不能按期支付的利息，按逾期借款利率计算复利。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息时，贷款人可以宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。该约定系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，双方当事人应当按照该约定全面履行义务。工商银行依约向罗文成、张钰奇出借460万元，罗文成、张钰奇应按照合同约定向工商银行偿还借款本金及利息。罗文成、张钰奇未按照合同约定按时偿还贷款本息，已达到《个人购房借款/担保合同》约定的解除合同的条件，解除权人可以解除合同。故对原告工商银行解除《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求，本院予以支持。截止2015年8月21日，罗文成、张钰奇尚欠工商银行贷款本金2811176.04元及利息194346.38元。根据原告的诉讼请求，被告罗文成、张钰奇应支付截止2015年8月21日的贷款本金2811176.04元及利息194346.38元并按合同约定的利率向原告工商银行支付自2015年8月21日至借款还清之日止的利息。罗文成、张钰奇以其购买的怀化林颖公司开发的位于怀化市迎丰东路155号提香庄园35栋201号房产为贷款提供抵押担保，并到怀化市房产管理局办理了抵押预告登记。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告工商银行作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权，故原告请求对罗文成购买的怀化林颖公司开发的位于怀化市迎丰东路155号提香庄园35栋201号房产实现抵押权的诉讼请求，本院不予支持。林颖公司向工商银行出具了担保函，从贷款发放之日至抵押物办妥抵押登记并将有关他项权利证明移交工商银行之日止，为罗文成、张钰奇向工商银行的贷款提供阶段性连带责任保证，现该房产的他项权证尚未办理，故被告林颖公司应对该借款承担连带偿还责任。被告林颖公司承担保证责任后，有权向债务人被告罗文成、张钰奇追偿。被告林颖公司辩称请求履行工商银行、林颖公司与被告罗文成、张钰奇三方签订的按揭贷款回购协议，系另一法律关系，可以另行起诉。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除被告罗文成、张钰奇与原告工行怀兴支行股份有限公司怀化怀兴支行签订的《个人购房借款/担保合同》；
二、被告罗文成、张钰奇于本判决生效之日起10日内共同偿还原告工行怀兴支行股份有限公司怀化怀兴支行截止2015年8月21日的贷款本金2811176.04元及利息194346.38元，并按合同约定的利率向原告工行怀兴支行股份有限公司怀化怀兴支行支付自2015年8月21日至借款还清之日止的利息；
三、被告怀化林颖房地产开发有限公司在上述第一项债务范围内与被告罗文成、张钰奇承担连带偿还责任，被告怀化林颖房地产开发有限公司在履行还款义务后，有权向被告罗文成、张钰奇追偿；
四、驳回原告工行怀兴支行股份有限公司怀化怀兴支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30845元，保全措施申请费5000元，合计35845元，由被告怀化林颖房地产开发有限公司、被告罗文成、张钰奇共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 袁 婷
人民陪审员 陈新兰
人民陪审员 朱达和
二〇一六年三月三十日
代理书记员 夏 轶
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。