宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）宁01民终832号
上诉人：季大伟，男，1983年12月25日出生，汉族，个体，现临时住宁夏回族自治区贺兰县。
被上诉人：宁夏隆基房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区泰康街上元名筑4-601号。
法定代表人：房正，该公司总经理。
委托诉讼代理人：梁兴，金凤区丰登镇法律服务工作者。
原审被告：银川市金凤区第五音乐餐厅，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区尹家渠北街宜居巷上元名筑第八大街11号楼1层3、4号营业房。
经营者：马莉，女，1984年2月8日出生，住宁夏回族自治区银川市。
上诉人季大伟因与被上诉人宁夏隆基物业服务有限公司、原审被告银川市金凤区第五季音乐餐厅房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院于2017年11月17日作出（2017）宁0106民初5627号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，经过阅卷审查和询问双方当事人及其委托代理人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。
上诉人季大伟上诉请求：1.请求撤销银川市金凤区人民法院作出的（2017）宁0106民初5627号《民事判决书》第二项判决，并查明案件事实，依法改判；2.本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决查明事实不清。1.被上诉人没有履行缔约时的承诺，被上诉人出租的”宜居巷上元名筑第八大街”是被上诉人新建的商业街，在招商宣传中，被上诉人向社会承诺对该商业街进行开街仪式典礼、各种广告宣传等促销活动，将商业街炒热以保证入住商户的经营环境，作为开发商的商业宣传应当是缔约一方的先合同义务，这是吸引上诉人及其他经营者到此投资的主要因素。然而，上诉人及其他经营者入住后，至今被上诉人没有履行促销承诺，为此经营者多次寻找被上诉人，乃至前往兰州找寻上级单位、向市政府上访等，以寻求解决被上诉人作为经营市场的管理者正确履行消费承诺，保障全体经营者的利益。这是客观存在的事实，在社会上已造成很大反响。这是缔约前合同相对一方向另一方承诺的先合同义务：虽然没有写到合同中去，但作为开发商的营销宣传应当是合同的组成部分，依据民事证据规则，上诉人不需要提供其他证据，但在上诉人向一审法庭说明之后，甚至提供了证据一审法庭以法律关系不同为由没有采信，导致本案上述基本事实无法查清。2.免房租的承诺是客观存在的事实。由于被上诉人没有履行招商时的承诺，投入整体的广告宣传，导致整个市场的经营不善，众多商户因没有客流而严重亏损，无力缴纳如此高昂的房租，被上诉人曾向所有经营户都承诺过免去3-6个月的房租，这也是客观存在的事实。而上诉人提供的电话录音是真实可信的，电话录音本身就存在时间，法庭对该证据不予认可是错误的。二、一审法院没有保障上诉人合同解除后的利益：上诉人对经营场所投入了70余万元的装修费，正常使用年限为5年以上，现在仅仅用了一年，由于被上诉人主张解除合同，那么，依据合同产生的装修费，被上诉人应当承担补偿责任。但一审法院仅仅判决解除合同，对合同解除后给上诉人产生的损失没有考虑，显然没有保护上诉人的合法权益。
被上诉人辩称，上诉人上诉请求撤销银川市金凤区人民法院做出的（2017）宁0106民初5627号《民事判决书》第二项判决，依法改判的上诉请求，没有事实依据和法律依据。二审法院应当依法维持一审判决合法有效，驳回被答辩人的上诉请求。一审法院查清了本案的基本事实，判决解除合同是正确的，二审法院应当依法维持。上诉人在上诉状中诉称被上诉人曾向所有经营户都承诺过，免去3-6个月房租，这一说法违背事实。
原审隆基房地产公司向宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院提出诉讼请求：1．请求依法解除隆基房地产公司与季大伟于2015年7月25日签订的《营业房租赁合同》；2．判令被告交清拖欠隆基房地产公司7个月（自2017年2月1日-2017年9月1日）租金200192．30元（259．99平米×110元／平米×7个月=200192．30元）；3．判令被告承担逾期付款的违约金210201．92元（按实际未付款项200192．30元×0．005×210天=210201．92元）；4．判令被告承担2017年1月1日至2017年8月31日物业费7488元、清掏隔油池费用208元、2016年11月1日至2017年3月31日采暖费7800元，合计15496元；5．判令被告承担合同解除后至房屋腾出之日，实际占用期间的房屋租金（按每平米每个月110元计算）；6．本案诉讼费用由被告承担。
原审法院认定事实如下：2015年7月25日，原告隆基房地产公司（甲方）与被告季大伟（乙方）签订了一份《营业房租赁合同》，约定：甲方将位于银川市××街、4号营业房租赁给乙方，建筑面积为259．99m2，租赁期自2016年1月1日起至2021年1月1日止，期限60个月；其中2015年7月25日至2015年12月31日止为甲方承诺的免租期；2016年1月1日至2017年12月31日止，租金价格为110元／平米／月，自第三年起租金在本合同第一年租金价格基础上每年每月上调8％；租金实行乙方按年支付，首次租金为171593．40元，支付时间为2015年7月25日，剩余房屋租金171593元于2016年6月1日前一次性付清；房屋交付乙方后至合同期满内的经营期间所实际发生水、电、天然气费、物业费等由乙方承担，该费用由乙方按照规定的交纳时间和收费标准向物业公司交纳，如乙方不按时交纳的，甲方有权直接逐次从营业房押金中扣除相应费用进行交纳，不足扣付时，不足部分由乙方负责补齐；乙方有下列情形之一的，甲方可单方解除合同：逾期交付租金或拖欠物业管理费达2个月的；在3日内一次性交清所欠的租金、物业管理费，否则每拖延一日承担所欠费用总额5％的违约金，以此类推；任何一方未能履行本合同规定的条款，守约方有权解除本合同，造成的损失由违约方承担。上述合同签订后，双方又于2016年1月12日签订了一份《第八大街补充协议》，补充协议约定租金起算日期从2016年8月1日起计算。上述合同及补充协议签订后，隆基房地产公司将房屋交付季大伟使用，季大伟将该房屋用于经营第五季餐厅。之后季大伟向隆基房地产公司缴纳了2016年8月1日至2017年1月31日期间的租金，2017年2月1日之后房屋租金至今未向隆基房地产公司支付。
原审法院认为，隆基房地产公司与季大伟签订《营业房租赁合同》后，隆基房地产公司依约将房屋交付季大伟使用，季大伟即应按照合同及补充协议的约定及时足额向隆基房地产公司支付租金，逾期构成违约，应承担违约责任。根据双方签订的《营业房租赁合同》的约定，季大伟逾期交付租金，隆基房地产公司有权解除租赁合同，故对隆基房地产公司要求解除双方签订的《营业房租赁合同》及要求季大伟交清所拖欠租金200192．30元（计算2017年2月1日至2017年9月1日）的诉讼请求，予以支持。对于此后的租金，季大伟应继续按照《房屋租赁合同》约定的110元／平米／月的标准计付至其实际返还房屋之日，对隆基房地产公司的该项主张，予以支持。
隆基房地产公司要求被告承担逾期付款的违约金210201．92元（按实际未付款项200192．30元的日千分之五计算210天），季大伟认为主张的违约金过高，无论是隆基房地产公司主张的计算标准还是合同约定标准均过分高于给其造成的实际损失，以给隆基房地产公司造成的实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情对违约金予以调整，即违约金按日万分之五计算210天为21020．19元（200192．30元×万分之五×210天）。
隆基房地产公司主张2017年1月1日至2017年8月31日物业费7488元、清掏隔油池费用208元、2016年11月1日至2017年3月31日采暖费7800元，季大伟辩称已用餐费抵顶了部分费用，因隆基房地产公司未提交上述费用已实际交纳的相关票据，具体欠费数额不能确定，且合同约定物业费用应由季大伟向物业公司交纳，故不予支持。
关于隆基房地产公司主张第五季餐厅承担上述责任的诉讼请求，因与隆基房地产公司签订房屋租赁合同的相对方是季大伟，并非第五季餐厅，季大伟承租房屋后用于经营第五季餐厅，故对隆基房地产公司的该项主张，不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告宁夏隆基房地产开发有限公司与被告季大伟2015年7月25日签订的《营业房租赁合同》；二、被告季大伟于本判决生效后十五日内向原告宁夏隆基房地产开发有限公司支付房屋租金200192．30元；2017年9月2日起至实际返还房屋之日的房租继续按照110元／平米／月的标准计付；三、被告季大伟于本判决生效后十五日内向原告宁夏隆基房地产开发有限公司支付逾期付款违约金21020．19元；四、驳回原告宁夏隆基房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3844元，由原告宁夏隆基房地产开发有限公司负担1847元，被告季大伟负担1997元。
二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认
本院认为，上诉人称被上诉人承诺对”第八大街”进行商业宣传，并认为是被上诉人的先合同义务。因双方合同中并没有约定被上诉人进行商业宣传的内容，故上诉人的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。上诉人认为被上诉人口头承诺减免3月的租金，被上诉人对此不予认可，且对上诉人提交的电话录音和反映材料均不予认可。依据证据规定，上诉人一审提交的证据不足以证明被上诉人同意免除3月的租金，上诉人应当承担举证不能的法律责任。上诉人称一审法院没有处理涉案房屋的装饰装修费用。因上诉人没有提起反诉，一审法院没有处理装饰装修费用符合法律规定。上诉人对于解除双方签订的租赁合同没有提起上诉，表明其同意解除双方签订的租赁合同。就装饰装修费用，上诉人可以另行提起诉讼。原审被告银川市金凤区第五季音乐餐厅经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的权利。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1997元，由上诉人季大伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 高卫国
审判员 李玉霞
审判员 程改焕
二〇一八年四月十二日
书记员 吴晓雨
附：法律相关条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
......
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。