广西壮族自治区灵川县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂0323民初137号
原告桂林博恒物业服务有限公司。
住所地桂林市叠彩区圣隆路12号凤凰山小区**栋*****号房。组织机构代码：08651749-9。
法定代表人赵思文，该公司总经理。
委托诉讼代理人银艳，女，1987年9月20日出生，汉族，桂林博恒物业服务有限公司职员，现住灵川县。特别授权。
委托诉讼代理人莫宪德，男，广西正宪律师事务所律师。
被告陶桂华，男，1961年12月4日出生，汉族，湖南邵东县人，住所地广西桂林市象山区瓦窑西路*号，现住广西灵川县。
被告陶凌君，女，1987年11月29日出生，汉族，湖南邵东县人，住所地广西桂林市象山区瓦窑西路*号，现住广西灵川县。
原告桂林博恒物业服务有限公司诉被告陶桂华、陶凌君物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月4日受理后，依法由审判员关桂长独任审理，于2018年1月26日公开开庭审理了本案，书记员李颂薇担任法庭记录。原告桂林博恒物业服务有限公司委托诉讼代理人银艳、莫宪德，被告陶桂华、陶凌君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告2005年3月购买座落于广西灵川县房屋一套，建筑面积89.49㎡。该小区业委会与其他物业公司签订物业委托服务合同建立物业服务合同关系，2013年12月到期。原告于2014年1月1日、2017年1月分别与该小区业委会签订新的物业委托服务合同，合同约定由原告为小区业主提供物业服务，范围主要为保洁、秩序等服务内容，物业收费标准为按照每位业主的商品房建筑面积每月每平方米收费0.5元，业主拖欠物业费按照拖欠物业费总额与每日3‰标准支付违约金给原告，小区每栋每单元另外设有公摊水电表，由原告向水电部门交纳相应费用后，原告向每户收取公摊水电费标准为每户每月3.5元。另经环卫部门委托原告每月向业主收取垃圾处理费6元。本案中被告应每月向原告交纳44.74元的物业管理费，每年物业费总额为536.94元，应支付公摊水电费42元，应每年支付垃圾处理费72元，但被告拖欠将近四年物业管理费、违约金、公摊水电费、垃圾处理费至今共计人民币5579.72元，原告多年来多次向被告追索该相关费用，但被告拒绝支付，被告违反物业合同之行为已构成违约，应支付违约金还应继续支付物业费、公摊水电费、垃圾处理费给原告。为维护自身合法权利，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定提起诉讼，请求人民法院判令被告立即支付原告2014年1月1日至2017年7月31日物业费1924.25元、违约金3246.97元【自2014年7月始，以其半年（2014年1-6月）欠交物业费268.5元为基数，每日按3‰向原告支付违约金，以此类推，计算至2017年7月31日止】、公摊水电费150.5元、垃圾处理费258元，共计人民币5579.72元并负担本案诉讼费。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、营业执照副本、法定代表人身份证、组织机构代码证，法定代表人证明。证明原告资质、经营范围、地址、法定代表人身份等情况，原告符合诉讼主体资格；
2、翔龙花园小区业主委员会与桂林博恒物业服务有限公司签订的物业服务委托合同二份，补充协议一份。证明该业主委员会与原告分别于2014年1月1日、2017年1月1日签订物业服务委托合同，2016年12月26日签订物业服务委托合同延期补充协议，原告提供物业服务，如保洁、小区秩序管理等内容，物业费相应收费标准；
3、收据三份。证明原告进驻翔龙花园小区并履行物业服务合同期间，小区其他业主向原告交纳物业费、公摊水电费、生活垃圾处理费情况及实际收费标准；
4、收款收据三份。证明同证据3；
5、委托代收生活垃圾处理费协议书四份。证明原告自环卫站取得代收环卫费权限及收取标准并一直向小区业主收取环卫费；
6、照片四张。证明原告分别于2015年11月29日、2016年12月1日、2017年7月11日向被告发出交纳物业费、公摊水电费、垃圾处理费通知；
7、照片六张。证明原告履行物业服务管理义务事实；
8、照片二张。证明原告履行物业服务管理义务事实；
9、商品房买卖合同一份。证明原告履行物业服务管理义务，过问小区2栋1单元顶楼搭建当中，小区2-1-6.7-2号业主提供该购房合同为其搭建行为辩解。
被告辩称，答辩人于2006年3月1日购买涉案屋业，当年10月入住至今未出现拖欠现象。被答辩人所诉的事实与实情不符。2014年1月被答辩人进驻翔龙花园至2016年12月止都没公开、公示过物业服务合同的收费项目及服务内容，更没有与业主制定过业主公约，也没有与本人签订过任何公约。由于被答辩人工作失职，导致小区乱搭乱建现象严重、秩序混乱，造成2栋1单元6楼业主家被盗，该业主在楼梯间安装了铁门及栏杆。答辩人等多次向物业公司反映，物业公司没有采取必要措施，答辩人等四年来生活在精神恐慌中，夜不安睡，担心楼下发生火灾无处逃生。这给答辩人的生活带来安全隐患。因此，引起2栋1单元5楼以下业主不满，导致集体抗交物业费，该后果应由被答辩人承担。《物业管理条例》第36条、第41条、第46条、第47条对物业服务企业依约提供服务、合理收费，制止物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰、装修和使用等方面法律、法规的行为，并及时向有关行政管理部门报告，协助做好物业管理区域内的安全防范工作作了相应规定。由于被答辩人失职，其诉讼请求毫无依据，无法成立。为维护答辩人的合法权益，请求人民法院驳回被答辩人的诉请。
被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：
1、照片1张。反映被告所在的翔龙花园小区2栋1单元6.7楼业主在六层楼道上安装了铁门隔栏，证明原告没有尽到物业管理义务；
2、照片2张。反映被告所在的翔龙花园小区2栋1单元6.7楼业主在楼顶私自搭建，证明原告没有尽到物业管理义务；
3、照片3张。反映翔龙花园小区有三个车位私自围建，证明同证据1、2。
本院依职权向灵川县房产管理局档案室调取的证据：
涉案房屋登记信息表。证明涉案房屋桂林灵川八里街开发区翔龙花园2栋1-4-1号房屋（房产证20××088）为被告陶桂华、陶凌君所有，建筑面积为89.49㎡。
根据原、被告的庭审陈述，双方对存在涉案物业服务合同关系无异议，对被告已交纳2014年度物业费536.2元及2014年至2016年度垃圾处理费216元无异议。本院予以确认。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、3、5无异议；原、被告对本院依职权向灵川县房产管理局档案室调取的涉案房屋登记信息表无异议。
本院对上列双方当事人均无异议的证据予以认定，作为定案依据。
被告对原告证据2有异议，其认为相应物业服务合同并没有公示；对原告证据4表示其不清楚；对原告证据6认为其没有见到过；对原告证据7有异议，认为照片上反映的内容，原告2017年前没有履行；对原告证据8认为其没有见到过；对原告证据9有异议。本院认为，原告证据2系灵川县八里街经济技术开发区翔龙花园小区业主委员会与原告签订的物业服务委托合同及补充协议，其上约定了物业管理事项、服务质量、服务费用等相关内容，且被告也承认双方存在涉案物业服务合同关系，其以没有公示而否定的理由不能成立，故本院对原告证据2予以认定，作为定案依据；原告证据4是原告进驻翔龙花园小区履行物业服务合同期间，小区其他业主依合同约定向原告交纳物业费、公摊水电费、生活垃圾处理费，原告开具的收费凭据，同原告证据3，本院对其予以认定，作为定案依据；原告证据6系原告在被告物业门上张贴催缴通知书照片，证据7系原告履行小区保安、保洁、绿化养护、照明设施维护工作照片，证据8系原告向城建、市容管理部门反映并配合处理小区车库搭、围建等情况照片，证据9系原告过问小区2栋1单元顶楼搭建情况反映，被告对上述证据以没见到等为由提出异议但没有足以反驳的相反证据，故本院对其予以认定，作为定案依据。
原告对被告证据1、2、3的真实性无异议，但认为相关物业所有人、使用人的安装、搭建、围建行为均发生在原告进驻前，且原告进驻后在服务管理职责范围内，对上述行为进行了干预过问，也报告了相关行政职能部门并配合处理，对被告证据的关联性不予认可。本院认为，联系原告证据7、8、9等其余原告相关证据综合判断，对被告证据的关联性本院不予认定。
综合全案证据和庭审笔录，本院确认以下法律事实：原告桂林博恒物业服务有限公司为依法登记的物业服务企业，经营范围含物业管理服务，园林绿化工程设计、施工，道路灯光工程设计、施工。2014年1月1日，原告（乙方）与灵川县八里街经济技术开发区翔龙花园小区业主委员会（甲方）签订翔龙花园物业服务委托合同。合同约定，甲方将翔龙花园小区物业（建筑面积56585.94㎡，其中住宅48313.26㎡）委托于乙方进行服务管理。合同期限三年，自2014年1月1日至2016年12月31日止。合同约定了双方的权利和义务、物业服务质量标准、物业管理服务费用、违约责任等内容。其中，物业管理服务费用收取标准约定：收费实行包干制，按建筑面积交纳，住宅0.5元/月/㎡，商铺1.0元/月/㎡。但合同未约定具体缴费时间。合同签订后，原告依约进驻该小区履行物业服务义务。2016年12月26日合同近期满，双方签订补充协议，同意合同延期至次年2月底。2017年3月19日，原告（乙方）与灵川县八里街经济技术开发区翔龙花园小区业主委员会（甲方）续签翔龙花园物业服务委托合同，合同约定甲方将翔龙花园小区物业（商住综合体，建筑面积约45000㎡）委托于乙方行使物业管理服务。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，乙方与本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。合同期限自2017年3月1日至2019年12月31日。该合同约定了物业服务事项，双方权利义务，物业服务质量，物业服务费用等内容。其中物业服务费用收取标准规定：本物业服务费采用包干制、自负盈亏，由业主或受益人向乙方按时交纳，按建筑面积，住宅0.5元/月/㎡；公摊水电费3元/户/月；生活垃圾费6元/户/月。交费期限规定：业主在本合同期起始之日起按年或月向乙方交纳物业服务相关费用，业主（使用人）应在每年或每月首10日交纳当年或当月物业费，否则视为逾期；业主和物业使用人从逾期之日起逾期部分按每日3‰的比例向乙方支付违约金。业主出租其拥有的物业，其应承担的物业服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带交纳责任。闲置物业（交房未使用）的物业服务费用由产权人负责向乙方以其拥有房屋建筑面积按同类型收费标准的100%支付。
灵川县县城环境卫生管理站与原告签订了2014年至2017年度委托代收生活垃圾处理费协议书，委托原告按灵价费字（2005）57号灵川县垃圾处理费标准即6元/户/月（72元/年）向翔龙花园小区住户业主代收生活垃圾处理费。
上述合同签订后，原告依约对翔龙花园小区进行物业服务管理，履行了合同约定的相关义务，该小区多数业主向原告交纳了物业服务费、水电公摊费、生活垃圾处理费。合同实际履行中，原告允许小区业主或按季度、或按半年、或按全年在末月一次性交纳当期物业服务费用；其中公摊水电费项按补充协议3.5元/户/月收取。
翔龙花园小区底层车库有三个停车位由其业主或使用人进行围建后封闭使用；2栋1单元6层楼道安装了金属门及栏杆，顶楼屋面搭建了简易板棚。原告进驻小区后，对上述行为进行了干预过问，也报告了相关行政职能部门并配合处理。
被告系翔龙花园小区2栋1单元401号房屋所有人，该房屋建筑面积为89.49㎡，其自2015年1月1日起至2017年7月31日未交纳物业费，计拖欠物业费1387.1元（89.49㎡×0.5元/月/㎡×31个月）、自2014年1月1日起至2017年7月31日未交纳水电公摊费，计拖欠水电公摊费150.5元（3.5元/户/月×43个月）、拖欠2017年1月1日至7月31日生活垃圾处理费42元（6元/户/月×7个月）。2015年11月29日，原告向被告发出书面催交通知，要求其在次月30日前交清所欠物业费用未果，此后又经原告两次书面催交，被告仍未交纳。为此，原告于2018年1月4日向本院提起诉讼。案在审理中，原告变更诉讼请求为：请求人民法院判令被告立即支付原告2015年1月1日至2017年7月31日物业费1387.1元及违约金1586.03元【自2015年7月始，以其半年（2015年1-6月）欠交物业费268.5元为基数，每日按3‰向原告支付违约金，以此类推，计算至2017年7月31日止】、公摊水电费150.5元、垃圾处理费42元，共计人民币3165.63元并负担本案诉讼费。
本院认为，原告系经依法登记成立、取得执业资格的物业服务企业，其与灵川县八里街经济技术开发区翔龙花园小区业主委员会签订的翔龙花园小区物业服务委托合同，系双方自愿，且符合法律、法规的规定，合同对双方及小区全体业主及相关物业使用人具有约束力。被告以上述合同未公示等来支持其抗辩主张未有事实及法律理由。针对小区相关物业所有人、使用人的安装、搭建、围建行为，原告进驻小区后在服务管理职责范围内，对上述行为进行了干预过问，也报告了相关行政职能部门并配合处理，其并未怠于履行义务及失职。即使被告认为小区相关物业所有人、使用人的安装、搭建、围建行为侵害其合法权益，在前述干预处置无效的情况下，也可通过其他合法途径向行为人主张权利，但不得以拒交物业费进行对抗，本院对其辩解不予采纳。原告依约履行了对翔龙花园小区的物业服务义务，被告作为居住在由原告提供物业服务的小区业主，享受了原告提供的物业服务，应当依约向原告交纳物业服务费用，被告在双方已实际履行上述合同的情况下，自2015年1月1日起拒交相关物业费的事实成立，原告要求被告支付拖欠的物业服务费1387.1元，水电公摊费150.5元，本院予以支持。被告逾期未交物业费，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张被告应自2015年下半年始，以其上半年欠交物业费268.5元为基数，每日按3‰比例标准支付违约金，以此类推，计算至2017年7月31日止。对此，本院认为，考虑双方2014年1月1日所签合同并未约定具体交费时间，鉴于原告允许小区业主或按季度、或按半年、或按全年在末月一次性交纳当期物业服务费用的实际，故交费时间宜采纳按全年在末月一次性交纳。原告按每日3‰比例标准计算违约金的主张数额过高，本院当结合本案实际酌情予以调低。经原告首次书面催交，被告应于2015年12月30日前交纳相应物业费，其未按时交纳，应自同年12月31日起以2015年全年应交物业费536.9元为基数，以每年的末月一次性交纳全年物业费类推，按中国人民银行同期流动资金贷款利率标准计息支付违约金，至该款实际支付之日止。
城镇居民应有交纳居民生活垃圾处理费的义务，灵川县县城环境卫生管理站作为收取生活垃圾处理费的职能部门，业已委托并授权原告按相应标准代收该费用，考虑该小区其他业主普遍向原告交纳而被告确未交纳的事实，其应向代收该费的原告交纳2017年1月1日至2017年7月31日生活垃圾处理费42元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告陶桂华、陶凌君应向原告桂林博恒物业服务有限公司支付2015年1月1日至2017年7月31日期间物业服务费1387.1元，2014年1月1日至2017年7月31日期间水电公摊费150.5元，2017年1月1日至2017年7月31日期间生活垃圾处理费42元，并向原告支付违约金（违约金计算：自2015年12月31日起以2015年全年应交物业费536.9元为基数，以每年的末月一次性交纳全年物业费类推，按中国人民银行同期流动资金贷款利率标准计息，计算至该款实际支付之日止。）；
二、驳回原告桂林博恒物业服务有限公司其他诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取为25元，由被告陶桂华、陶凌君负担。
上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：30×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判员 关桂长
二〇一八年一月二十六日
书记员 李颂薇