上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7706号
上诉人（原审被告）顾成富，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人（原审被告）李佩琴，XX年XX月XX日生，汉族。法定代理人顾烨琳（系李佩琴女儿）。被上诉人（原审原告）刘业恒，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人沈奇艳，上海中夏旭波律师事务所律师。委托代理人耿显兰，上海中夏旭波律师事务所律师。原审第三人刘万福，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人顾成富、李佩琴因与被上诉人刘业恒及原审第三人刘万福房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初7786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人顾成富、李佩琴上诉请求：1、撤销原判；2、改判解除顾成富、李佩琴与刘业恒之间的房屋买卖合同，支持顾成富、李佩琴取回上海市闵行区XX路XX弄XX道XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）自住；3、判令刘业恒承担违约金人民币（下同）20,000元（即购房定金不予退还）。事实和理由：首先，刘业恒已多方面违约，解除涉案房屋买卖合同有法可依。一审法院忽视《购房合同书（补充协议）》和手写字据内双方明确约定的过户时间和购房款支付期限。刘业恒和刘万福拖延支付购房款的时间长达17个月之久，顾成富、李佩琴多次催讨不成，无奈最后于2014年11月30日通知其3天内不付清房款一切后果自负，包括顾成富、李佩琴不再履行买卖合同。刘业恒及刘万福恶意拖欠购房款，且因刘业恒自身限购导致两次无法在约定期限内过户，故顾成富、李佩琴有权解除合同、收回涉案房屋。其次，一审法院在未查明事实的情况下主观认定刘业恒延迟过户且未及时支付50,000元尾款对顾成富、李佩琴未造成损失，有失公平公正。事实上，刘业恒拖欠50,000元房款近一年半的时间，已经对顾成富、李佩琴造成了无法弥补的经济影响，拖延了患者的治疗，致使李佩琴病情加重，严重侵害了顾成富、李佩琴的权益，一审法院判令刘业恒按照银行同期贷款利率支付给顾成富、李佩琴违约金，顾成富、李佩琴无法接受。最后，因刘业恒违约在先，顾成富、李佩琴没有理由再协助其继续履行合同。被上诉人刘业恒辩称：顾成富、李佩琴称其卖房是为了李佩琴看病不是事实，其卖房是为了另行购买其他房屋。顾成富、李佩琴存在延期交房的事实，尾款50,000元没有支付是为了保证刘业恒的合法权益，保证房屋可以顺利过户。刘业恒已经履行了合同主要义务，且已实际入住涉案房屋，50,000元尾款相对合同总价而言是很小部分的义务，刘业恒也承诺在过户后支付顾成富、李佩琴尾款及利息，故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回顾成富、李佩琴的上诉诉请。原审第三人刘万福述称：其方不到两个月已经支付顾成富、李佩琴总房款的90%，已经履行了主要合同义务，故不同意顾成富、李佩琴的上诉诉请。刘业恒向一审法院起诉请求判令：1、刘万福注销在涉案房屋上设立的抵押登记；2、顾成富、李佩琴将涉案房屋过户至刘业恒名下。一审法院认定事实如下：刘业恒系刘万福的儿子。顾成富与李佩琴系夫妻关系，涉案房屋的权利人为顾成富、李佩琴。2013年10月，刘业恒为购买婚房，委托其父刘万福寻找合适的房屋。经中介介绍，刘万福与顾成富就购买涉案房屋进行协商，并于同年10月24日向顾成富支付定金20,000元，顾成富于同日出具《收条》一份，载明：“今收到刘万福购买款定金2万元整。（上海闵行区XX道XX号XX室）”。2013年10月26日，刘万福（预购方、乙方）与顾成富（卖方、甲方）签订《定金合同》一份，约定乙方预订涉案房屋；甲方已领取该房屋房地产权证；该房屋总房价为1,920,000元（到手价）；乙方同意签订本合同时，支付定金800,000元，作为双方当事人订立商品房出售合同的担保，签订商品房出售合同后，乙方支付的定金转为房价款；双方商定预订期为5天，乙方于2013年10月25日前与甲方签订《上海市商品房出售合同》。同日，顾成富出具收条确认收到房款800,000元。2013年12月15日，刘万福（预购方、乙方）与顾成富（卖方、甲方）签订《购房合同书（补充协议）》一份，约定甲方向乙方出售涉案房屋，总价为1,920,000元，此价为甲方的到手价；甲乙双方签订合同后，任何一方不得以其它任何理由解除本合同，乙方预付定金20,000元，于2013年10月26日支付房款800,000元，于2013年11月31日前支付900,000元；余款200,000元，甲方交房给乙方时付150,000元，若乙方确有困难，甲乙双方协商解决；乙方要求在其儿子办好结婚登记后，办理过户手续，甲方同意配合办理过户（在2014年9月份前办理），甲方应积极配合，直至完成过户手续，甲方不得拖延；甲方应在2014年5月30日前将房屋交给乙方居住，不得拖延，如有迟延甲方应向乙方支付违约金每月3,000元，乙方要求甲方尽量提前交房（2014年5月1日前）；在正式办理过户手续中，如遇国家政策变化，甲乙双方应按已定合同履行，乙方如在交易过程中发生费用增加（政策性变化），乙方应自行负责，甲方不负责增加费用，只负责协助办理过户手续；乙方要求合同签订后，去房产交易中心，办理借款抵押合同，甲方应全力配合，所产生费用由乙方承担；双方合同签订后，在没有办完过户手续前，甲方应保护好原房屋的装修等设备，不得故意损坏房屋的一切设施，固定的储柜、衣柜及厅内柜台等固定设施永久保持原样；中介费38,400元，由甲方负责办理过户手续，乙方支付过户费8,400元，其余费用由甲方负责解决。同日，刘万福通过中国工商银行向顾成富支付了900,000元，顾成富出具收条确认收到了房款900,000元。2013年12月19日，刘万福（抵押权人、出借人、甲方）与顾成富（借款人、乙方）及顾成富、李佩琴（抵押人、丙方）签订《房地产抵押借款合同》一份，约定合同项下的借款金额为1,720,000元，借款期限自2013年11月30日至2014年9月30日，抵押物为涉案房屋。合同落款处有刘万福、顾成富及李佩琴法定代理人顾烨琳的签字。上述合同签订后，双方办理了债权数额为1,720,000元的抵押登记手续。审理中，刘万福、顾成富及李佩琴均确认，双方实际不存在1,720,000元的债权债务关系，仅为防止顾成富、李佩琴将涉案房屋另行出售给他人。此后，顾成富、李佩琴未能按约于2014年5月30日前交付涉案房屋。刘业恒系外地户籍，未能于2014年9月前办理结婚登记手续，导致其无法在约定的期限内办理过户手续，遂通知顾成富、李佩琴延后过户时间并续签《房地产抵押借款合同》，顾成富、李佩琴表示同意。2014年9月7日，顾成富向刘业恒交付了涉案房屋，并于同年9月8日出具《收条》一份，载明：“今收到刘万福房子款154,000元。”2014年10月17日，双方又在涉案房屋上办理了抵押权人为刘万福且债权数额为1,720,000元的抵押登记手续，登记的债务履行期限为2013年11月30日至2015年12月31日。同日，刘万福出具《证明》一份，载明：“欠顾成富最后伍万元购房费在2014年10月底前付清”。2014年11月30日，因顾成富与刘万福多次短信沟通后仍未收到尾款50,000元，遂向刘万福发送短信，载明：“老刘，你怎么是这样没有信誉的人，我再一次给你讲一下余款立即打给我，如果三天内不打给我，你就不要来找我了，由此产生的一切后果你自己负责”。2016年2月18日，刘业恒与本市居民徐某登记结婚，刘业恒多次联系顾成富要求办理过户手续遭拒绝，遂成讼。一审另查明，刘业恒支付了涉案房屋自2014年1月至2016年3月的物业费。一审还查明，顾成富于2013年9月9日申请宣告李佩琴无民事行为能力，一审法院受理后于2013年11月8日判决宣告李佩琴为无民事行为能力人。2013年11月14日，上海市闵行区莘庄镇康城第一居民委员会出具指定监护人的声明，指定李佩琴的女儿顾烨琳为李佩琴的监护人。一审中，刘业恒表示对于尚未支付的尾款50,000元，同意按同期银行贷款利率支付逾期付款违约金，并表示因交易过户产生的税费由刘业恒承担。一审法院认为，刘业恒委托刘万福与顾成富、李佩琴通过签订《购房合同书（补充协议）》的方式，对涉案房屋的交易行为以及交易价格作出约定，系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，直接约束刘业恒与顾成富、李佩琴。上述合同履行过程中，刘业恒已向顾成富、李佩琴支付了大部分房款，顾成富、李佩琴向刘业恒交付了涉案房屋，双方均已履行了合同的主要义务，合同继续履行具备客观条件。刘业恒因限购未如约与顾成富、李佩琴办理过户手续，使顾成富、李佩琴迟迟不能得到房屋尾款50,000元，系属违约，应当承担违约责任。因双方对此种违约状况应如何承担责任未作约定，现刘业恒自愿按照银行同期贷款利率向顾成富、李佩琴支付50,000元尾款迟延履行期间的违约金，尚属合理，予以支持。顾成富、李佩琴对办理过户手续只有协助义务，现无证据证明刘业恒迟延过户还给顾成富、李佩琴造成其他损失，故顾成富、李佩琴以刘业恒迟延过户为由要求解除合同无合同和法律依据。刘业恒在2016年2月18日成婚，具备在本市购房资格，顾成富、李佩琴应继续履行合同，协助刘业恒办理过户手续，将涉案房屋的产权登记到刘业恒名下。双方未在合同约定的时间内办理过户手续，原因在于刘业恒当时属限购对象，刘业恒对迟延过户应承担主要责任，故本案的诉讼费由刘业恒负担。虽然涉案房屋上现设有权利人为刘万福的借款抵押登记，但刘万福明确表示该借款抵押登记系为防止顾成富、李佩琴将涉案房屋另售他人而依合同约定设立的，并非刘万福与顾成富、李佩琴之间存在真实的债权债务关系，且刘万福也明确表示同意将该抵押登记予以注销，故对刘业恒要求刘万福注销在涉案房屋上设立的抵押登记之诉讼请求，予以支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条之规定，于二○一六年六月八日作出判决：一、刘万福于判决生效之日起十日内注销上海市闵行区XX路XX弄XX道XX号XX室房屋上设立的抵押登记；二、顾成富、李佩琴于上述房屋抵押登记注销后三日内协助刘业恒办理过户手续，将上海市闵行区XX路XX弄XX道XX号XX室房屋的产权过户登记至刘业恒名下，因办理产权过户登记手续而发生的相关费用由刘业恒负担；三、刘业恒于上述房屋的房地产权利登记到其名下后三日内支付顾成富、李佩琴购房款50,000元；四、刘业恒于判决生效之日起十日内支付顾成富、李佩琴自2014年11月1日起至实际支付之日止，以50,000元为本金，按银行同期贷款利率计算的逾期付款违约金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,080元，减半收取计11,040元，财产保全费5,000元，合计16,040元，由刘业恒负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，顾成富与刘万福就涉案房屋签订的《定金合同》、《购房合同书》系签约方的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。根据《购房合同书》的约定，刘万福要求在刘业恒办好结婚登记后办理过户手续，顾成富同意配合办理，故现刘业恒作为买卖合同的受让方要求顾成富、李佩琴配合办理过户手续，主体适格。现顾成富、李佩琴认为，由于刘业恒迟延支付尾款及办理过户手续长达一年多的时间，其行为构成违约，故不同意配合其办理过户手续，双方之间的买卖合同应予解除，刘业恒已付定金20,000元不予退还。对此，本院认为，虽然刘业恒因其自身原因未在其方承诺的时间内与顾成富、李佩琴办理涉案房屋过户手续及支付尾款，此确属违约，但鉴于刘业恒方已经支付绝大部分房款并实际入住涉案房屋，故一审法院基于双方已经履行买卖合同主要义务、合同具备继续履行的客观条件的情况以及顾成富、李佩琴未提供切实证据证明刘业恒上述违约行为导致其损失等情况，认定双方的买卖合同应继续履行而未予采纳顾成富、李佩琴要求解除合同的主张，该处理尚属合理妥当。虽然刘业恒存在延期办理过户手续及支付尾款的违约行为，但鉴于双方约定的定金系立约定金，故在合同继续履行情况下顾成富、李佩琴要求没收该定金没有依据，而《定金合同》、《购房合同书》中对刘业恒该违约行为应承担何违约责任又无其他明确约定，故一审法院基于上述情况，准许刘业恒按照银行同期贷款利息向顾成富、李佩琴支付50,000元尾款的逾期付款违约金，该处理亦属妥当。综上所述，顾成富、李佩琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币22,080元，本院准予上诉人顾成富、李佩琴免交。本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一六年八月三十一日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……