江苏省金湖县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0831民初1867号原告：江苏万轩房地产开发有限公司，住所地金湖县。法定代表人：王海，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈以平，江苏擎天柱（宝应）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高学勤，江苏擎天柱（宝应）律师事务所律师。被告：谢鹤军，男，1977年12月17日出生，汉族，住金湖县。委托诉讼代理人：赵峰，江苏柏玉潭律师事务所律师。原告江苏万轩房地产开发有限公司（以下简称：万轩公司）与被告谢鹤军租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告万轩公司的诉讼代理人陈以平、被告谢鹤军及其诉讼代理人赵峰到庭参加诉讼。本案在审理过程中，发现有不宜适用简易程序的情形，依法转为普通程序于2017年10月16日公开开庭进行审理。原告万轩公司的诉讼代理人高学勤、被告谢鹤军的诉讼代理人赵峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万轩公司向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告之间于2014年12月23日签订的合同编号为115的商品房租赁合同，并要求腾让卡萨布兰卡小区2-102室房屋；2.判令被告支付从2016年11月1日至实际腾让时的房屋租金；3.判令被告支付从2016年11月1日至腾让时的房屋租金的双倍作为违约金；4.判令被告缴纳该商铺使用期间的物业费1700元；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年12月23日在卡萨布兰卡营销中心签订商品房租赁合同，合同约定被告承租卡萨布兰卡2号102室房屋，租赁期限为2014年12月23日至2017年12月31日。2014年12月23日至2016年10月31日期间享受该房屋零租金优惠政策，从2016年11月1日至2017年10月30日期间被告应支付租金15000元，且被告应在2016年9月30日前一次性付清。同时约定，被告应按时足额支付租金，否则原告有权解除租赁合同并收回房屋。合同中还约定被告逾期归还房屋，应每逾期一日向原告支付原租金2倍的违约金，被告还应承担因逾期归还造成的损失。合同中约定，被告应按时、足额支付物业管理费和水电费等。现因被告未交纳租金，也未腾让房屋，已严重违约，原告为此曾于2016年10月28日向被告发送催告通知，被告也未履行合同。现原告为维护自身合法权益，诉至法院。谢鹤军辩称，谢巨禄既不是营业执照上登记的业主，也不是与原告签订合同的相对方，是我与原告签订合同，原告无权向谢巨禄主张权利，请求法庭驳回原告对谢巨禄的起诉。原告在发出通知之前，已经将该商铺停水停电，我之所以与原告签订房屋租赁合同是想在租赁期限到期后购买房屋，而原告在未通知情况下，将房屋卖给第三方，侵犯了被告的优先购买权。原告无权要求被告支付从2016年11月1日直至房屋腾让时的租金，因为从2016年11月1日原告已将房屋上锁，不存在支付租金的问题。原告提供的相应的证据可以予以佐证。双方租赁合同中第3大条第6款，第5大条第1款、第2款，对保证金、违约金及装璜装修的费用，应当认定格式条款，为无效。从被告的租赁合同中可以看出，原告作为出租方其名称是打印的，并且有相应的合同编号，且原告在签订合同时对相应的条款并没有予以警示注明。从具体的条款可以看出，无论什么情况导致违约，被告都要承担相应的不利后果，被告认为应当认定上述条款无效。原告无权主张物业费、水电费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月23日，万轩公司（甲方）与谢鹤军（乙方）签订商品房租赁合同，双方约定原告将其商业用房的门牌号为××102铺的房屋出租给被告卖空调，租赁期限为2014年12月23日起至2017年10月31日止，乙方从2014年12月23日至2016年10月31日期间享受该房屋零租金优惠政策。乙方从2016年11月1日至2017年10月31日期间应支付甲方租金15000元，且乙方须于2016年9月30日前一次性向甲方付清。乙方在签订合同时，应一次性交纳保证金5000元，该保证金在开业前为开业保证金。为保证该房屋准时开业，乙方须在合同签订后30日内完成开业前的各项准备工作并及时开业。乙方承诺：保持店牌统一；室内装修至少完成地板砖铺贴及墙面天棚涂料喷刷；不破坏承重结构及平面布置，如需调整平面布置，须在归还房屋时予以恢复。乙方如违反本条规定，则属违约行为，乙方无权主张退还开业保证金，开业保证金归甲方所有，用以补偿甲方的损失。如乙方须继续经营，双方另行协商。乙方按上述约定准时开业，开业保证金在开业后自动转为经营保证金。乙方须按合同约定于2016年9月30日前，按时、主动足额缴纳该房屋租金，否则，甲方有权解除租赁合同并收回该房屋。乙方在本合同中约定应交纳房屋租金日期前终止经营离场的（含主动终止经营、被动终止经营、无效转让出租该房屋及被甲方强制收回该房屋并离场等情况），乙方已缴纳保证金将作为违约金支付给甲方，不予退还；若乙方在已缴纳该房屋租金后未到期终止经营离场的，其已缴纳的该房屋租金甲方不予退还，已缴纳的保证金将在退房手续完善后三十日内全额无利息退还。此外，合同中同时约定，乙方终止经营离场的（含租赁期满、主动提前终止经营、已有效转让该房屋使用权及被甲方强制收回该房屋并离场等情况），乙方应如期归还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的违约金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失；若乙方逾期30日仍未归还该房屋的，甲方有权强制收回该房屋，由此造成的一切后果均由乙方自行承担。合同签订后，以谢鹤军父亲谢巨禄的名义交纳经营保证金5000元，谢鹤军承租该房屋从事空调经营。2016年10月28日，万轩公司向被告发出通知，载明：本商铺由您向江苏万轩房地产开发有限公司承租，但在租赁期间，您未能履行合同，我公司多次要求您全面履行合同，但您一直不予配合。为此，依据合同约定，我公司将收回本商铺，请您立即搬离，并于三日内到本公司办理交接手续。我公司将自2016年11月1日起锁门关闭该商铺，由此引起的一切不利后果均由您自行承担。本院认为，万轩公司与谢鹤军签订的租赁合同不违反法律法规的强制性规定，应为有效，原、被告应按合同约定行使权利和履行义务。现该租赁合同约定的租赁期限已于2017年10月31日届满，该合同因履行期限届满而终止，故原告要求解除原、被告于2014年12月23日签订的商品房租赁合同的诉讼请求不成立。被告作为承租人在合同期限届满后应返还租赁物。关于原告要求被告支付从2016年11月1日至腾让时的房屋租金，因原被告签订的合同于2017年10月31日终止，故被告应向原告支付2016年11月1日至2017年10月31日的租金15000元。因原、被告一致同意用定金5000元冲抵应交付的租金，故被告尚需向原告支付租金10000元，并从2017年11月1日起至实际交付房屋之日止，按日租金41元/天的标准支付占用费。被告关于原告在2016年11月1日将涉案房屋加锁的辩解意见，因其未提供证据证明，故本院对此辩解意见不予采纳。关于原告主张从2016年11月1日直至腾让房屋时房屋租金的双倍作为违约金及没收被告交纳的定金5000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，经本院释明后，原告明确表示主张违约金。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为合同法规定的“过分高于造成的损失”。原告未提供证据证明其损失，现按日租金的2倍主张违约金明显高于给原告造成的损失，本院予以适当调整。根据原、被告的约定，2016年11月1日至2017年10月31日的租金15000元于2016年9月30日前一次性付清，现被告未按约支付租金，应承担相应的违约责任，故本院认定被告从2016年10月1日起以年租金15000元按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍的标准支付违约金。关于原告主张物业费1700元，并要求被告结清水电费的诉讼请求，因其未提供证据证明，故本院对此诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告谢鹤军于本判决发生法律效力之日起十日内将其承租的位于金湖县卡萨布兰卡小区2号楼102商铺腾空并归还原告江苏万轩房地产开发有限公司。二、被告谢鹤军于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告江苏万轩房地产开发有限公司租金10000元。三、被告谢鹤军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏万轩房地产开发有限公司支付从2017年11月1日起至实际交付房屋之日止，按41元/天计算的占用费。四、被告谢鹤军于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告江苏万轩房地产开发有限公司违约金（从2016年10月1日起至实际给付租金之日止，以15000元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）。五、驳回原告江苏万轩房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费718元，由被告谢鹤军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  赵红霞人民陪审员  刘家衡人民陪审员  吕 斌二〇一七年十一月七日书 记 员  崔馨月附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。