上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0113民初2177号
原告：上海高境物业管理有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：包文俊，总经理。
委托诉讼代理人：沈祚丰，上海市东海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：舒佳，上海市东海律师事务所律师。
被告：上海戎昌实业有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：陈腹蓉，经理。
委托诉讼代理人：蒋正群，上海市沪北律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵躬稼。
原告上海高境物业管理有限公司与被告上海戎昌实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海高境物业管理有限公司的委托诉讼代理人舒佳，被告上海戎昌实业有限公司的委托诉讼代理人蒋正群、赵躬稼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海高境物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即迁出上海市宝山区殷高西路XXX号三楼(以下简称“系争房屋”)，并将房屋返还给原告；2、判令被告支付自2017年7月1日起至实际搬离房屋之日止的房屋使用费，按每日人民币(以下币种均为人民币)1,041元(年租金38万元/365天)计算。事实和理由：原告经上海市江湾房地产开发经营公司委托，代为出租系争房屋。2014年9月29日，原被告签订《房屋租赁协议》，由被告承租系争房屋，租期至2016年12月31日，年租金38万元。到期后，原告通知因该房屋由镇政府另行规划安排，故合同期满后，双方不再续签合同，要求被告尽快做好搬迁工作。现合同已到期多日，但被告至今不愿搬离。故原告提出诉请如上。
被告上海戎昌实业有限公司辩称：不同意原告的诉请。首先，原告不符合民事诉讼主体资格。系争房屋权利人是上海市江湾房地产开发经营总公司(以下简称“江湾房地产总公司”)，并非上海市江湾房地产开发经营公司。原告没有提供江湾房地产总公司的委托手续，证明上也无授权公司法定代表人签字，原告向被告主张产权人才拥有的相关权益，没有法律和事实依据。其次，签订租赁协议时，原告故意隐瞒其不是产权人的事实，被告一直向原告支付租金，现租金交错了人，保留要求原告返还租金的权利。再次，原被告间存在长期租赁关系，自2006年双方就签订租赁合同，被告支付了转让费24万元。考虑到租期不宜过长，双方约定合同五年一签，每次签五年。2016年续签合同时，原告表示租期还是五年的话上级可能不批准，所以书面协议写三年，实际期限仍是五年。因为有长期租赁关系，被告对房屋进行装潢，并在三年到期后自然支付了下一年的租金，原告也收取了。综上，原告擅自提前终止合同，违背了双方口头约定及合同诚信原则。
本院经审理查明以下事实：
上海市宝山区殷高西路XXX号房屋产权人为江湾房地产总公司。2003年7月28日，江湾房地产总公司名称经核准变更登记为上海江湾房地产开发经营有限公司(以下简称“江湾房地产有限公司”)。2017年9月10日，江湾房地产有限公司出具证明，主要内容为，该公司建造的殷高西路XXX号房产，经镇政府同意，全权委托原告管理与出租。同日，上海市公安局宝山分局高境派出所出具证明，载明原殷高西路XXX号门牌号现改为殷高西路XXX号。
2014年9月29日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁协议》，主要约定，乙方向甲方承租系争房屋，面积1,000平方米，用途为办公及娱乐；租金，2015年36万元，2016年38万元；承租期暂定三年，自2014年1月1日至2016年12月31日止，到期后如双方无异议，承租方具有优先权继续承租，并另订房屋租赁协议。合同到期后，被告继续使用系争房屋，双方未续签新的书面合同。
2017年9月15日，原告向被告发出通知书，主要内容为，双方就系争房屋签订的租赁协议已于2016年12月31日到期。原告已多次告知合同到期后不再与被告续签，并要求被告搬走，但被告一再拖延。现要求被告接到通知后立即搬走，如未在2017年9月30日前搬迁并腾空房屋，将房屋交还原告，将依法追究被告的违约责任。被告员工赵躬稼于当日在通知书下方签署“我司将以书面回复”。
另查明，案外人胡某某于2017年4月6日向原告转账支付95,000元，5月17日转账95,000元并附言“第二季度房租”，6月5日转账19万元并附言“2017年下半年租金”。2017年9月18日，原告向胡某某的上述付款账户退还了19万元。原告表示，19万元已退还胡某某，被告租金实际支付至2017年6月30日，此前的租金由赵躬稼通过个人账户支付。被告表示，胡某某原为被告员工，此前租金由赵躬稼支付，后来因为没有书面合同，公司无法入账，就通过胡某某代付，故被告已支付租金至2017年年底，胡某某是代表被告公司支付租金的，且已于2017年7月离职，原告如果退还租金，应当退还给被告，退还给胡某某的行为是无效的。
审理中，原告提供一份2017年12月4日的告知函及张贴照片，告知函主要内容为，原告要求被告接函后在年底前搬离系争范围，同时支付下半年度的使用费19万元。被告表示，没有收到告知函，系争房屋现在空关着，没有人去。被告向本院提供胡某某的养老保险缴费情况，证明胡某某于2017年7月份已离开被告公司。缴费情况记载，2015年10月至2017年8月已缴费、2017年9月视同缴费，下方两个缴费单位均非被告。原告表示，缴费情况无法证明胡某某在7月份已经离开被告公司，且缴费单位也不是被告。
本院认为，根据本院查明的事实，2014年9月，原被告就系争房屋签订《房屋租赁协议》，租期至2016年12月届满。此后，双方未再签订书面租赁协议，但被告仍继续使用系争房屋并向原告支付租金，故双方之间形成不定期租赁合同关系。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告于2017年9月15日发通知要求被告在2017年9月30日前搬迁并腾空房屋，这实际是解除租赁合同的行为，且原告已给予被告15天的合理期限，故本院确认双方之间的不定期租赁合同已于2017年9月30日解除。合同解除后，原告要求被告迁出并返还系争房屋，合法有据，应于支持。原告已将案外人胡某某支付的19万元退还，故被告租金实际支付至2017年上半年。原告要求被告支付自2017年7月1日起的租金及房屋使用费，符合事实及法律规定，本院予以支持。租赁合同约定的年租金标准为38万元，故租金及使用费应按该标准计算。原告提供的江湾房地产总公司的名称变更核准登记材料及委托证明，可以证明原告有权出租系争房屋。被告关于原告没有诉讼主体资格的抗辩意见，本院不予采信。被告辩称双方之间租赁合同期限实际为五年，未能提供相关证据证明，本院实难采信。2017年6月5日的19万元，系胡某某通过个人账户支付给原告，原告退还至胡某某原付款账户并无不当，故被告关于租金已付至2017年年底的抗辩意见，于法无据，本院亦不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告上海戎昌实业有限公司于本判决生效之日起十五日内，搬离上海市宝山区殷高西路XXX号三楼房屋，并将上述房屋返还给原告上海高境物业管理有限公司；
二、被告上海戎昌实业有限公司于本判决生效之日起十五日内，按年租金38万元计算，向原告上海高境物业管理有限公司支付自2017年7月1日起至实际搬离房屋之日止的租金及房屋使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取2,539元，由被告上海戎昌实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 童翔燕
二〇一八年三月七日
书记员 王竹珺
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。