广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终4047号
上诉人（原审被告）：广州花都雅居乐房地产开发有限公司，住所地：广州市花都区新华镇新都大道以南。
法定代表人：郑重，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵瑰丽，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：邓丹杉,女,1983年11月1日出生,汉族,住广东省蕉岭县蕉华区。
被上诉人（原审原告）:罗正方,男,1982年10月22日出生,汉族，住广东省蕉岭县蕉华区。
上诉人广州花都雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）因与被上诉人邓丹杉、罗正方商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初8263号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
上诉人雅居乐公司上诉请求：1.请求撤销原审判决，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实及理由如下：本案的争议焦点是上诉人有无违约，原审法院审查该焦点问题时应当以双方签订的有效合同为审查基础，而原审法院不顾双方合同约定，增加合同外交付标准，同时在被上诉人没有提交任何证据的情况下认定临时用电影响正常居住，存在事实认定错误和法律适用错误。1、没有法律规定商品房必须具备永久水电才能交付使用。双方以补充协议的形式约定甲方具备《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及加盖雅居乐公司公章的《房地产（住户）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》后，即视为符合交付条件，乙方同意办理收楼手续。该补充协议约定没有违反法律的强制性规定，是合法有效的。2、关于临时用电影响正常居住的问题，上诉人认为原审法院的认定没有事实依据，被上诉人并没有提交任何证据证明临时水电影响了正常的居住。事实上雅居乐锦城小区六千多户业主均能安居乐业，临时用电并未影响正常的居住。在尚不具备永久用电的情况下，小区通过租借变压器发电，是可以保证小区正常用电的，原审法院仅凭小区尚未接通永久用电就认定影响正常的居住，过于武断，�有事实依据。3、关于永久用电的解决，上诉人并未推卸责任，一直积极寻求区供电局、区政府共同解决永久用电的问题，上诉人在此方面并无过错。法院以判决开发商违约的形式拟督促永久用电问题的解决，超越了法院审理案件的权限，对开发商非常不公平，也没有法律依据。4、本案审查的焦点是上诉人有无违约，上诉人在交付房屋前已经具备合同约定的交付条件，上诉人并无违约，不应当承担违约责任。商品房买卖属于合同范畴，在合同约定没有违反法律强制性规定的情况下，双方均应当遵守合同约定，按照合同约定履行义务。上诉人没有违约即不应当承担违约责任，法院不应当主动扩大上诉人承担违约责任的范围。
被上诉人二审未到庭答辩。
邓丹杉、罗正方向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、判令雅居乐公司立即向邓丹杉、罗正方支付延迟交楼违约金27577元（违约金以总房价772466元为基数，按每日0.1‰的标准，自2015年9月2日起计至2016年8月23日）；二、判令雅居乐公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：雅居乐公司系广州市花都区107国道西侧花都雅居乐花园小区项目的开发商，涉案房屋并已取得房管部门核发的商品房预售许可证。
2013年8月25日，邓丹杉、罗正方（乙方、买方）与雅居乐公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定乙方向甲方购买位于广州市花都区永发路2号花都雅居乐花园自编25栋2805房，总房价为772466元。交房条件（第十二条）约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。房屋交付（第十三条）约定：甲方应当在2015年9月1日前将本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应该向乙方出示甲方出具的授权委托书。延期交房的违约责任（第十四条）约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按已付房价款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部�出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方�当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。交付时的验收（第十六条）约定：乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。
补充协议第六条约定：双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。第十八条约定：6.双方确认，《商品房买卖合同》及本补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，双方对条款内容已有充分的了解和共同的认识，并且充分理解了违反合同条款的责任及后果，本补充协议如与《商品房买卖合同》不一致，以本补充协议约定为准。
合同签订后，邓丹杉、罗正方按约定支付完毕全部购房款项。诉讼中，邓丹杉、罗正方、雅居乐公司均确认涉案房屋尚未办妥永久用电。邓丹杉、罗正方于2016年8月23日办理了收楼手续。
一审法院认为：邓丹杉、罗正方与雅居乐公司签订的《广州市商品房买卖合同》及补充协议均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。
本案的争议焦点是雅居乐公司是否应承担逾期交楼违约责任。房屋是以居住为目的，具备正常水电设施是居住生活的必备条件。因此，雅居乐公司交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。邓丹杉、罗正方、雅居乐公司均确认涉案房屋目前尚未办妥永久用电，涉案房屋在邓丹杉、罗正方收楼时使用的是临时用电，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求。因此，涉案房屋约定时间内未满足交付条件，雅居乐公司应承担逾期交楼违约责任，雅居乐公司应从2015年9月2日起承担逾期交楼违约责任。违约金应计算至邓丹杉、罗正方实际收楼当天，即2016年8月23日止。经核算，2015年9月2日至2016年8月23日共357天，雅居乐公司应向邓丹杉、罗正方支付逾期交楼违约金为27577元（772466元×0.1‰×357天），对邓丹杉、罗正方的诉讼请求，法院予以支持。
因此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：广州花都雅居乐房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向邓丹杉、罗正方支付逾期交楼违约金27577元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费214.8元，由雅居乐公司负担。
二审期间，各方当事人均没有提交新证据，一审查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。针对雅居乐公司的上诉请求和理由，本院分析如下：
关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。本案为商品房预售合同纠纷，买受人应依约支付房款，出卖人应转移房屋所有权于买受人，房屋所有权中的使用权必须在房屋交付时符合要求。房屋是以居住为目的，具备正常水电设施是居住生活的必备条件。因此，雅居乐公司交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。雅居乐公司虽然已经按照补充协议约定取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但其为涉案房屋提供的是临时用电，且不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，因此，涉案房屋尚未达到交付条件，雅居乐公司应承担延迟交楼的违约责任，原审判决雅居乐公司继续向邓丹杉、罗正方承担逾期交楼违约责任正确，应予维持。雅居乐公司的上诉理由缺乏充分理据，本院不予采纳。
综上所述，雅居乐公司的上诉理由不成立，应予�回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费429.6元，由上诉人广州花都雅居乐房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁燕梅
审判员 梁淑敏
审判员 李 焕
二〇一八年四月十七日
书记员 陈晓欣
吴桐