北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第12719号
上诉人（原审被告）黄山玲，女，1972年12月28日出生。
被上诉人（原审原告）北京中实杰肯道夫物业管理有限公司，住所地北京市西城区阜外大街11号。
法定代表人袁迪，董事长。
委托代理人岂晓奇，男，1972年11月17日出生。
上诉人黄山玲因与被上诉人北京中实杰肯道夫物业管理有限公司（以下简称中实杰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第10711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月24日受理后，依法组成由法官巴晶焱担任审判长，法官付哲、法官李坤参加的合议庭，于2015年10月8日召集双方当事人进行了询问，并公开开庭进行了审理。上诉人黄山玲以及被上诉人中实杰物业公司之委托代理人岂晓奇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
中实杰物业公司在一审中起诉称：中实杰物业公司系北京市通州区马驹桥镇新海南里天鹅堡项目的物业管理公司，黄山玲系天鹅堡×号楼×室的业主，该房屋面积为236.79平方米。按照法律规定及《天鹅堡项目前期物业服务合同》的约定，黄山玲应向中实杰物业公司支付2011年11月1日至2013年6月30日的物业管理费，按每月每平方米3.50元计算。但黄山玲一直拖欠，至2013年6月30日已欠付16575.3元。同时按照天鹅堡项目物业服务合同约定，黄山玲应当自逾期之日起承担应支付金额每日千分之三的滞纳金4000元，经中实杰物业公司多次催要，黄山玲无理由拖延拒付，为维护中实杰物业公司合法权益，中实杰物业公司特诉至法院，请求法院判令黄山玲立即支付中实杰物业公司2011年11月1日至2013年6月30日物业服务费人民币16575.3元，滞纳金4000元，合计20575.3元，并由黄山玲承担本案诉讼费。
黄山玲在一审中答辩称：一、中实杰物业公司的诉讼请求已经超过诉讼时效，法院应当驳回其诉讼请求。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，中实杰物业公司对于2011年11月1日至2013年6月30日的物业管理费，自始至终未对黄山玲支付要求或以任何形式进行催告，中实杰物业公司直到2015年5月19日才向法院递交起诉状；二、中实杰物业公司称“黄山玲应当向中实杰物业公司支付2011年11月1日至2013年6月30日的物业管理费。但黄山玲一直拖欠，至2013年6月30日已拖欠16575.3元。”与事实不符。黄山玲于2009年买了天鹅堡×号楼×的房屋，当时买房时销售人员就承诺黄山玲参加“老带新”的活动，即免除12个月的物业管理费。本来原定于2010年10月30日交房，但由于房屋漏水、门窗变形等问题一直未能收房，直至2012年9月中旬房屋才能修缮完毕，黄山玲才收房。在收房前，开发商与黄山玲协商，双方达成共识，由于房屋质量问题，导致黄山玲未能正常收房，再免除黄山玲18个月的物业管理费（不包括“老带新”免12个月的物业管理费），也就是说一共免除30个月（2010年11月1日-2013年4月30日）的物业管理费。且2012年9月黄山玲去办理收房手续时，中实杰物业公司的一位女客服人员称已经把免除30个月物业管理费的手续全都办好了，并且没有要求黄山玲交完物业费后才能办理收房手续（中实杰物业公司的物业管理费的支付方式是采取预付的方式，每6个月为一个支付周期，收房时都必须预交6个月的物业管理费）。如果此时黄山玲欠物业管理费的话，中实杰物业公司就不会让黄山玲收房；三、中实杰物业公司管理混乱：1.中实杰物业公司管理期间，小区私搭乱建现象非常严重，许多绿地、公共设施都被私人占有，中实杰物业公司也未及时出面阻拦，未尽到应尽的职责；2.中实杰物业公司管理期间，承诺封闭式管理。但事实是人员、车辆出入自由，保安形同虚设，园区内闲杂人员繁多，车辆乱停乱放；3.中实杰物业公司服务期间，承诺“产权人或使用人对物业管理服务的满意率达到百分之九十以上”。但黄山玲从未收到中实杰物业公司的征求意见电话、短信、邮件或书信。邻居们也对中实杰物业公司的管理极为不满。综上所述，由于中实杰物业公司内部管理混乱，未尽到物业公司应尽的职责，违约在先，出尔反尔，背信弃义，在有免除物业管理费的证据之下还将黄山玲诉至法院，其诉讼请求违反了我国民法的诚实信用原则，也违反了我国《合同法》第八条的规定，没有任何法律依据，起诉显系滥用诉权。黄山玲是合法行使法律赋予的抗辩权，因此，请求法院依法驳回中实杰物业公司的诉讼请求，本案诉讼费用由中实杰物业公司承担，并赔偿黄山玲交通费、误工费一千元整。
一审法院审理查明：黄山玲系北京市通州区马驹桥镇新海南里天鹅堡小区（以下简称“天鹅堡小区”）×号楼×室房屋的业主。中实杰物业公司原系天鹅堡小区物业公司。
2009年9月1日中实杰物业公司与该小区开发商北京嘉禾远东置业有限公司（以下简称嘉禾公司）签订《天鹅堡项目前期物业服务合同》，合同约定中实杰物业公司作为该项目的物业管理单位，该项目坐落于北京市通州区马驹桥镇新海南里168号。其中，该合同第五章物业服务费用部分约定，一、二期区域业主入住缴纳物业费采用包干制。一期每月每平方米价格为3.7元，二期每月每平方米价格为2.5元，费用构成包括但不限于物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、水电费、道路、园林维护费、管理服务人员的工资保险和按照规定提取的福利等物业服务应包含之所有费用；由中实杰物业公司按年向业主收取。物业服务费价格的调整，按政策规定／物业服务企业与业主协商调整。业主逾期交纳物业服务费的，中实杰物业公司可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三。中实杰物业公司对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取。双方对物业服务内容、物业服务质量要求等做了规定，同时约定物业服务期限为2年，物业服务自交接进场之日起生效。上述合同到期之后，嘉禾公司与中实杰物业公司于2011年9月21日续签《天鹅堡项目前期物业服务委托合同》，合同约定服务期限自2011年7月1日至2013年6月30日。其中，该合同第五章物业服务费用部分约定：物业服务费价格，一期每月每平方米价格为3.7元，二期每月每平方米价格为3.5元，费用构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、管理服务人员的工资保险和按照规定提取的福利等；由中实杰物业公司按年向业主收取。物业服务费价格的调整，按政策规定／物业服务企业与业主协商调整。业主逾期交纳物业费服务费的，中实杰物业公司可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三。中实杰物业公司对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取。此外合同还约定了其他内容。
黄山玲于2012年9月23日与中实杰物业公司第九分公司签订《润都嘉苑（天鹅堡·归墅）入住协议书》，该协议书约定：物业管理费为3.5元每月每平方米，交纳办法为每半年交费一次，天鹅堡小区×号楼×室建筑面积为236.79平方米。该协议书还约定了其他内容。中实杰物业公司在2012年9月23日至2013年6月30日期间对天鹅堡小区实施了物业管理服务，而黄山玲尚拖欠中实杰物业公司2012年9月23日至2013年6月30日的物业费。本案双方当事人均认可双方之间的物业费收费标准为3.5元每月每平方米。
本案审理过程中，黄山玲辩称中实杰物业公司所主张物业费已经超过诉讼时效，中实杰物业公司否认其主张已超过诉讼时效，并称此前其公司通过打电话、张贴催交物业费的通知等方式向黄山玲持续催要物业费，为证明其主张，中实杰物业公司向一审法院提交了张贴收费通知单的照片。
一审法院判决认定：依法成立的合同对当事人有法律约束力。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。《天鹅堡项目前期物业服务合同》、《天鹅堡项目前期物业服务委托合同》系北京嘉禾远东置业有限公司与中实杰物业公司签订的物业服务合同，对黄山玲具有约束力。《润都嘉苑（天鹅堡·归墅）入住协议书》系中实物业公司与黄山玲所签订的协议书，对黄山玲亦具有约束力。因此黄山玲应当遵守上述有关合同的相关规定及时向中实杰公司交纳物业费。中实杰物业公司已按照规定向黄山玲提供了物业服务，黄山玲应及时向中实杰物业公司交纳物业费。根据双方之间所签订的《润都嘉苑（天鹅堡·归墅）入住协议书》，黄山玲系2012年9月23日入住天鹅堡小区×号楼×室，故黄山玲应当向中实杰物业公司交纳2012年9月23日至2013年6月30日的物业费。对于中实杰物业公司主张的2011年11月1日至2012年9月22日的物业费，因中实杰物业公司并无证据证明该期间黄山玲已经收房入住105室，故该院不予支持。关于中实杰物业公司所主张的滞纳金，依据不足，该院不予以支持。对于黄山玲所辩称的其与嘉禾公司已经达成了减免30个月物业费的协议故其不应再向中实杰物业公司交纳物业费的辩解意见，因中实杰物业公司否认嘉禾公司就此事与中实杰物业公司进行过沟通，且黄山玲并未提供相应证据证明其与嘉禾公司为中实杰物业公司所设定的减免物业费的义务经过中实杰物业公司的同意，故该项辩解意见该院不予采纳。对于黄山玲关于中实杰物业公司所主张物业费已超过诉讼时效的辩解意见，综合本案案情，可知中实杰物业公司并未明显怠于行使收取物业费的权利，故该院对于黄山玲的该项辩解意见不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、黄山玲给付中实杰物业公司2012年9月23日至2013年6月30日期间的物业费共计人民币7679.89元（于判决生效之日起7日内执行清）。二、驳回中实杰物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
黄山玲不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一审法院对于黄山玲提出的诉讼时效抗辩不成立的认定，审判程序违法，事实认定不清、适用法律错误。一、一审法院认定中实杰物业公司已通过电话方式对欠费进行了催告，从而中断了诉讼时效的起算。但事实上中实杰物业公司从未曾通过电话向黄山玲进行过催告，且其在一审中始终无法提供其曾经进行电话催要的任何证据。二、一审法院对中实杰物业公司提交的3份《收费通知单》中的落款时间没有进行质证，实属程序违法，且导致事实认定不清。黄山玲与中实杰物业公司在《入住协议书》中明确约定物业管理费支付方式为提前6个月预付，即2012年6月20日前的物业费最晚应于2012年1月1日支付，因此，该笔费用的诉讼时效截止到2015年1月2日已到期。即使一审法院认定中实杰物业公司提供的3份《收费通知单》具有诉讼时效中断的效果，但最后1份《付款通知书》的落款时间仅为2013年5月5日，中实杰物业公司无法再提供此时间点之后的《付款通知书》，将2013年5月5日算作最后一次诉讼时效中断的起算点，往后推2年为2015年5月5日，即截止到中实杰物业公司向一审法院递交起诉状的2015年5月19日，也已超过诉讼时效。一审法院对黄山玲在一审中提出的诉讼时效抗辩的关键证据不予以质证，违反民事诉讼法第68条关于质证的规定，且导致对中实杰物业公司的诉讼请求已超过诉讼时效的事实认定不清。三、一审法院认定中实杰物业公司通过张贴3份《收费通知单》履行了催告义务的认定，黄山玲认为适用法律错误。中实杰物业公司虽然提供了其将3份《收费通知单》张贴在黄山玲房屋门口的单据和照片，在黄山玲未实际入住且中实杰物业公司明知黄山玲联系电话和通讯地址的情况下，中实杰物业公司仅在黄山玲房屋门前张贴《收费通知单》的行为属于只催不告，并没有实际到达黄山玲处，不能构成上述法条规定的“当事人一方提出要求”，即中实杰物业公司始终未向黄山玲进行了具有法律效力的通知和催要，因此，不能认定为构成诉讼时效的中断。而一审法院认定中实杰物业公司未明显怠于行使催告的权利，明显没有正确适用相关法律规定。综上所述，黄山玲认为中实杰物业公司所主张的2011年11月1日至2013年6月30日期间的物业管理费，已超过诉讼时效，而一审法院审判程序违法、事实认定不清、适用法律错误，故黄山玲上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判驳回中实杰物业公司的全部诉讼请求；2.判令一、二审诉讼费用由中实杰物业公司承担；3.判令中实杰物业公司承担黄山玲交通费、误工费、律师费共计3000元。
中实杰物业公司服从一审法院判决。其未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称：中实杰物业公司确实是按照收费通知单上的日期张贴了收费通知单，并且进行照相取证，之后亦多次进行电话催缴。但是确实没有证据证明进行过电话催缴，但确实做过，所以中实杰物业公司认为本案并未超过诉讼时效。请求二审法院驳回黄山玲的上诉请求，维持一审判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有天鹅堡项目前期物业服务合同、天鹅堡项目前期物业服务委托合同、润都嘉苑（天鹅堡·归墅）入住协议书、收费通知单、照片、免物业费明细、确认书、物业服务承诺书及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：中实杰物业公司为黄山玲居住的小区提供了物业服务，黄山玲也实际享受了中实杰物业公司为其提供的物业服务，双方存在物业服务合同关系，黄山玲应交纳物业费。本案二审的争议焦点为中实杰物业公司的诉讼请求是否超过诉讼时效。黄山玲提出中实杰物业公司主张的2012年9月23日至2013年6月30日期间的物业费已经超过诉讼时效，本案中，中实杰物业公司为黄山玲提供的物业服务系持续履行至2013年6月30日，中实杰物业公司亦提供了2012年5月4日、2012年11月1日及2013年5月5日的收费通知单及3张张贴收费通知单的照片，证明其并未明显怠于行使追索物业费的权利，故对黄山玲的该项上诉理由，本院不予采信。
另，关于黄山玲提出的中实杰物业公司应赔偿其交通费、误工费及律师费共计3000元的上诉主张，系其二审增加的诉讼请求，因中实杰物业公司不同意一并审理，黄山玲可以另行主张，本院对此不予处理。
综上，黄山玲的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费157元，由中实杰物业公司负担132元（已交纳），由黄山玲负担25元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
二审案件受理费50元，由黄山玲负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 巴晶焱
代理审判员 付 哲
代理审判员 李 坤
二〇一五年十月十三日
书 记 员 沈 力