浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙06民终3849号上诉人（原审原告）：绍兴同锐科技有限公司，住所地绍兴市柯桥区平水镇人民政府内，统一社会信用代码913306216738935015。法定代表人：徐小良，系执行董事。委托诉讼代理人：骆孝龙，浙江越光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：柯桥区平水镇下灶村民委员会，住所地绍兴市柯桥区平水镇下灶村，组织机构代码05689487-5。代表人：顾庙根，系主任。委托诉讼代理人：骆帅，浙江大公律师事务所律师。上诉人绍兴同锐科技有限公司（以下简称同锐科技公司）因与被上诉人柯桥区平水镇下灶村民委员会（以下简称下灶村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市柯桥区人民法院（2017）浙0603民初5851号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案经本院院长批准，延长审限一个月。在案件审理期间，双方当事人申请庭外和解一个月，到期未成。本案现已审理终结。上诉人同锐科技公司上诉请求：一、撤销原判，依法改判被上诉人继续履行《下灶村原下灶小学房屋租赁合同》和《补充协议》；二、本案一、二审的诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、《补充协议》内容系本案争议焦点，一审法院就《补充协议》体现的法律关系认定存在偏差，导致事实认定缺失及错误。《补充协议》赋予上诉人“优先承租权”还是“有权租赁”。通读《补充协议》，并没有直接规定优先承租权。约定“可以优先承租、不进行竞租”不等于优先承租权，在本次纠纷中，是两个完全不同的法律概念。“优先承租权”是指通过公开市场询价（或竞拍），同等条件下，享有是否建立租赁关系的权利。而“在该期限内按照同档同等量递增幅度执行，可以优先承租，不进行竞租”所要表达的法律关系，是上诉人享有在2022年5月31日之前这段期限内，有权不需要参与竞租，继续维持租赁的合同权利。联系《补充协议》第一、二两款，可以进一步明确上诉人享有的合同利益。第一款赋予上诉人的合同利益，行使期限以2022年5月31日为限，在该阶段性期间内，是否继续维持租赁的权利在于上诉人。而超过上述的期限，则将使用《补充协议》第二款，关于合同到期后，优先续租的合同约定。该第二款，未明确优先续租的续租期限，确实赋予了上诉人优先承租权。双方当事人没有必要仅为“优先承租权”事宜三次进行确认。就“优先承租权”，2012年4月1日的《租赁合同》第三条、2013年4月1日《租赁合同》第六条第3款均已明确，双方当事人没有必要仅仅就“优先承租权”问题，再单独通过《补充协议》进行不必要的多次“补充”。《补充协议》是双方之间最迟形成的合意，是双方当事人达成最终合意的载体。前两个租赁合同与《补充协议》内容有不一致的，以《补充协议》内容为准。上诉人可以不再深究《补充协议》中出现的“原合同”到底是指哪个合同，但《补充协议》直接规定的“该期限内”（指2022年5月31日到期前的时间段）按照同档同等量递增幅度执行，该表述明确具体，双方遵照执行无任何障碍。二、从2016年5月31日至2017年5月31日双方实际履行来看，实际就是在履行《补充协议》的内容。双方维持租赁关系的第三年末，被上诉人未进行竞租。上诉人继续支付租金并使用租赁物，系行使《补充协议》赋予的在特定时间段内优先承租的权利，被上诉人并未提出异议。三、结合三年期《资产租赁合同》的手写部分条文与《补充协议》内容，同样可以得出在固定期限内，上诉人有权“不进行竞租，直接优先续租”。三年期《资产租赁合同》手写部分条文约定给予了上诉人可以不进行公开竞租，可以直接优先续租的权利。同时明确了原承租人继续租赁的租金标准，但未确定可继续租赁的期限。而《补充协议》进一步明确了“不进行竞租，直接优先续租”的期间，即2022年5月31日之前。四、三年期《资产租赁合同》不符合《中华人民共和国招标投标法》相关规定，而《补充协议》系对该合同的纠正。根据《中华人民共和国招标投标法》第四十六条之规定，本案中，十年期《下灶村原下灶小学房屋租赁合同》系被上诉人经过招投标后依法与上诉人签订的合同，而三年期《资产租赁合同》显然违背了该实质性内容，据此双方才签订《补充协议》对该合同作了纠正。五、从情理讲，上诉人承租房屋的目的是作为企业主要经营场所，十年租赁合同签订后，又投入了巨大的资金进行路面硬化、绿化改造、机器设备安装等基础投入。正因为被上诉人根据县委办【2013】59号文件《中共绍兴县委办公室、绍兴县人民政府办公室关于深化完善农村集体“三资”管理改革的意见》规定，要求上诉人改签三年期合同，上诉人正是基于巨大的资金投入，签订该三年期合同可能会导致重大的投资风险，才要求签订了《补充协议》，明确三年期《资产租赁合同》到期后继续由上诉人承租，其目的是继续能够承租下去。显然，该《补充协议》也符合上述文件第三条第（二）款第4项“对基础投入较大、见效周期较长的项目，在符合指导价格等有关条件的前提下，合同期满后原租赁方有续租意向的，可以继续承租”之规定。实际上，上诉人也是继续租赁至今。被上诉人下灶村委会答辩称：1、上诉人与被上诉人之间首先签订了一份十年期租赁合同，之后在2013年4月1日重新签订了一份合同，有效期3年，这是与上诉人提交的文件中的相关条款规定相一致，也正是由于有该份政策性文件的指导，双方当事人对原十年期租赁合同进行了变更，在2013年4月1日重新签订了租赁合同，并于2013年4月10日签订了补充协议，约定了上诉人有优先承租权，同时考虑到上诉人长期经营需要的初步投入，也约定了三年期满后上诉人不能续租的，上诉人投入的不动产部分按照评估价格转让给后承租人。补充协议是对2013年4月1日签订的合同的补充，并非是对2013年4月1日协议的变更。2、补充协议第一款明确上诉人享有优先承租权。上诉人偷换了优先承租权的法定概念。优先承租权的法定概念并不以公开市场竞拍为前提，仅指在同等条件下享有优先承租、优先续租的权利。上诉人对优先承租权的理解错误。3、上诉人与被上诉人在2013年4月1日签订的协议对2012年的协议进行了变更，不违反招标投标法的相关规定。同时根据合同法相关规定，租赁期限6个月以上应当以书面形式予以约定。被上诉人认为变更的合同到期后，也应该订立新的三年期的书面合同，而本案事实是双方并未订立书面合同，上诉人也未按照补充协议约定按照同档同等量递增幅度执行租金，而上诉人在变更后的合同到期后，仍是与之前的租金一致的，也是因为该原因，该笔租金至今仍未入被上诉人的账户。双方因未签订三年期的续租书面合同，双方之间是事实占有关系，从合同法角度来看也是不定期租赁关系。被上诉人终止该事实占有关系是合法有效的。请求驳回上诉，维持原判。同锐科技公司向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行《下灶村原下灶小学房屋租赁合同》和《补充协议》；2.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年4月1日，原告与被告签订《下灶村原下灶小学房屋租赁合同》一份，约定被告将座落于下灶村原下灶小学集体房27间，其中经大门西首4间（做道路使用），西首原幼儿园教学间5间，西首原食堂3间，北首原教学楼二楼11间，会议室2间，厕所2间及操场壹块（厕所同意拆除移位）出租给原告，租赁期限为10年，即2012年6月1日起至2022年5月31日，期满后同等价原告优先租用，如不能租用，原告投入不动产部分按当时评估价有以后承租人一次性支付原告；租金前5年每年50000元（即2012年6月1日起至2017年5月31日止），后5年每年60000元（2017年6月1日至2022年5月31日止）每年6月底前付清次年承包款。2013年4月1日，原告与被告签订《资产租赁合同》一份，约定租赁期限为2013年6月1日起至2016年5月31日止，租金每年50000元；原合同签订至2016年5月31日，合同期满后，原承租者在出租价不低于同类同档最低出租价条件下给予优先续租，不进行公开竞租。2013年4月10日，原、被告另签订《补充协议》一份，约定因原合同到2022年5月31日到期，在该期限内按照同档同等量递增幅度执行，可以优先承租，不进行竞租。合同到期后，原承包者在出租价不低于同类同档最低出租价条件下给予优先续租，不进行公开竞租。期满后不能续租，原告投入的不动产部分按评估价转让由以后承租人一次性支付给原承租者。2017年6月5日，被告向原告发送通告一份，载明“你户在平水镇下灶村租赁的原下灶小学房屋于2016年5月31日到期，根据合同第七条规定，经2017年6月5日村两委会讨论决定限你15天内搬迁（即2017年6月6日至2017年6月21日止）。”原告在收到该通告后，于2017年6月16日向被告邮寄复函一份，对搬迁事宜提出异议。2017年6月16日，原告向被告转汇租金60000元，但该款项未入被告账户，被退回。现原告要求继续履行合同，遂成讼。一审法院认为：原告同锐科技公司与被告下灶村委会签订的《下灶村原下灶小学房屋租赁合同》、《资产租赁合同》、《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，内容未违反我国相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。原告主张要求继续履行《下灶村原下灶小学房屋租赁合同》及《补充协议》，被告不予认可，该院认为《中华人民共和国合同法》第七十七条之规定“当事人协商一致，可以变更合同”。原、被告于2013年4月1日签订的《资产租赁合同》是对《下灶村原下灶小学房屋租赁合同》的变更，即租赁期限变更为2013年6月1日至2016年5月31日，双方当事人均应当按照变更后的合同内容履行。2013年4月10日签订的《补充协议》，原告认为系《下灶村原下灶小学房屋租赁合同》的补充，该院认为该补充协议签订于《资产租赁合同》之后，应视为是对于《资产租赁合同》的相应补充，且在该补充协议中仅明确原告享有优先承租权，但并不能据此确定双方租赁期限再次变更的事实，故原告要求继续履行《下灶村原下灶小学房屋租赁合同》及《补充协议》的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条之规定，判决：驳回原告绍兴同锐科技有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告绍兴同锐科技有限公司负担。二审中，上诉人提交了《中共绍兴县委办公室绍兴县人民政府办公室关于深化完善农村集体“三资”管理改革的意见》1份，被上诉人提交了《资产租赁合同》1份，本院组织了双方当事人进行证据交换、质证，本院认证认为，上诉人提交的证据不能达到上诉人的证明目的，被上诉人提交的证据真实性无法确认，故均不予认定。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，上诉人主张依据《补充协议》约定，上诉人享有在2022年5月31日前不参与竞租，继续维持租赁合同的权利。经本院审查，首先，双方当事人于2012年4月1日签订了《下灶村原下灶小学房屋租赁合同》，于2013年4月1日签订了《资产租赁合同》，于2013年4月10日签订了《补充协议》，从合同订立的时间节点看，《资产租赁合同》系双方当事人协商一致后对《下灶村原下灶小学房屋租赁合同》的变更，而《补充协议》的内容应系双方对《资产租赁合同》的相应补充，双方之间的权利义务应按照《资产租赁合同》、《补充协议》的约定执行；其次，《资产租赁合同》中已明确约定租赁期限为2013年6月1日起至2016年5月31日止。上诉人虽主张根据《补充协议》在2022年5月31日之前上诉人系享有继续维持租赁合同的权利，但本院认为，根据该补充协议中所使用的词句、有关条款，该补充协议无法体现出双方对租赁期限至2022年5月31日及该期间的房屋租赁价款达成了合意，该补充协议不能证明上诉人与被上诉人已经约定双方在2022年5月31日前均存在房屋租赁合同关系，该补充协议中明确的系上诉人可以优先承租，即在合同期限届满后，在满足同等租赁条件及双方协商一致的情况下，上诉人享有优先缔约的机会，并非上诉人认为的在2022年5月31日前其享有继续维持租赁关系的权利。综合前述两点理由，本院认为上诉人提出的该上诉意见，理由不能成立，本院不予采信。上诉人主张《资产租赁合同》不符合《中华人民共和国招标投标法》的规定，本院认为，虽然《下灶村原下灶小学房屋租赁合同》中载明有“乙方以年租金50000元的招投标价中标”字样，但被上诉人在庭审中明确陈述该份合同订立系未经过招投标程序的，而双方当事人在一审、二审中均未提供与此相关的招标文件、中标通知书等证据，且本案中，双方当事人经协商一致订立了《资产租赁合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，故上诉人该上诉意见依据不足，本院不予采信。综上，如前所述，《下灶村原下灶小学房屋租赁合同》已经双方之后订立的《资产租赁合同》予以变更，《补充协议》是《资产租赁合同》的附加条款，在《资产租赁合同》约定的租赁期限已经届满的情况下，上诉人要求继续履行《下灶村原下灶小学房屋租赁合同》及《补充协议》，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人提出的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人绍兴同锐科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 夏 鸿审判员 赵启龙审判员 梅 云二〇一八年三月二十二日书记员 余建维?*MERGEFORMAT?8??*MERGEFORMAT?9?