北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0106民初19339号
原告：北京世杰星河经贸有限责任公司，住所地北京市丰台区镇国寺北街4号院12号楼202号。
法定代表人：王璇，总经理。
委托诉讼代理人：伊燕东，北京市东元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩琦燕，北京市东元律师事务所律师。
被告：北京小羊哥歌餐饮管理有限公司，住所地北京市西城区右安门内西街4号10幢。
法定代表人：徐智强，总经理。
委托诉讼代理人：马超，女，1983年7月8日出生。
委托诉讼代理人：姜继英，北京市京锐律师事务所律师。
被告：徐智强，男，1978年6月25日出生。
北京世杰星河经贸有限责任公司（以下简称世杰星河公司）与北京小羊哥歌餐饮管理有限公司（以下简称小羊哥歌餐饮公司）、徐智强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告世杰星河公司的委托诉讼代理人伊燕东、韩琦燕，被告小羊哥歌餐饮公司的委托诉讼代理人马超、姜继英，被告徐智强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告世杰星河公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除租赁协议；2、判令二被告立即腾房；3、请求判令二被告立即支付2016年8月15日至房屋腾退之日止的租金按照每季度337500元计算；4、请求判令二被告支付违约金241666元；5、请求被告徐智强立即将在北京市丰台区镇国寺北街×号院×号楼一层7-8号二层5、6、7、8号注册的北京右安门小羊哥歌餐饮管理中心注册地址迁移。事实与理由：2014年6月9日，原告与二被告签订《租赁协议》。《租赁协议》主要约定：原告将坐落于北京市丰台区镇国寺北街×号院×号楼一层7#8#二层5#6#7#8#的商位由二被告租赁使用，此商位建筑面积为842平方米，仅限经营小羊哥歌餐饮使用。承租期自2014年6月16日至2020年12月31日。2014年6月16日至2017年6月15日的每年度租金为人民币1350000元，2017年6月16日至2020年12月31日每年度租金为人民币1450000元。付款方式：商付前半年的付款方式为押一付三，半年后付款方式改为押二付三。具体租金交付时间及金额见附件一；关于违约责任，《租赁协议》第四条第1项特别规定，乙方须按合同约定的日期向甲方支付房屋租金等费用，乙方迟延支付超过7日，合同自然终止，甲方收回房屋。甲方有权追缴乙方所欠租金及各项费用并追究给甲方造成的一切损失等内容。该《租赁协议》签订后，二被告经常发生欠付租金的行为，至2017年8月15日，二被告共计欠租金1223882元，按照合同约定，二被告应支付违约金241666元。为此，原告多次找二被告追索，均无果。
被告小羊哥歌餐饮公司辩称，不同意。一、原告拖欠租金的请求与事实不符；二、2016年12月14日原告断电，致使被告2016年12月15日起无法正常经营；三、2017年4月21日原告更换门锁，侵占至今。我方认为原告违约在先，违约行为严重。不同意解约。
被告徐智强辩称，我个人不是被告，我作为小羊哥歌公司法人代表签订的合同，我与原告签订合同是虚假合同，为了办理营业执照，这份合同从未履行过，我不认可是个人行为，一房两租也不可能办理下营业执照，自始至终我是代表被告一公司法人身份履行合同，不是以个人名义。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人无异议的证据，本院认定事实如下：
2014年6月9日，世杰星河公司（出租方，甲方）与小羊哥歌餐饮公司（承租方、乙方）签订《租赁协议》，约定：甲乙双方经协商，依据中华人民共和国合同法等相关规定，就乙方租用甲方商业用房一事，达成协议如下：一、房屋坐落地点、面积、使用期限、租金及交付时间：1．甲方同意将坐落在北京市丰台区镇国寺北街×号院×号楼一层7#8#二层5#6#7#8#的商位由乙方租赁使用。此商位建筑面积为842平方米，仅限经营小羊哥歌餐饮使用。2.承租期自2014年6月16日至2020年12月31日止。3.2014年6月16日至2017年6月15日的每年度租金为人民币（大写）壹佰叁拾伍万元整（￥1350000元整）；2017年6月16日至2020年12月31日每年度租金为人民币（大写）壹佰肆拾伍万元整（￥1450000元整）。甲方在收乙方租金的同时，应向乙方开具等额的租赁发票。租金包含物业费和供暖费。4．付款方式：商位前半年的付款方式为押一付三，半年后付款方式改为押二付三。具体租金交付时间及金额见附件一。5．甲乙双方签署本协议之日，乙方须向甲方一次性支付保证金人民币（大写）壹拾壹万贰仟伍佰元整（租金递增后保证金相应递增），作为乙方履行合同之担保，如乙方在租赁期内没有任何违约行为，甲方应在本协议终止一个月内将保证金无息退还乙方。该保证金乙方不得用于折抵房屋租金及其它应由乙方支付的费用。如若乙方违约，该保证金自行转为违约金。6．双方约定的免租期自2014年6月16日起至2014年8月15日止。如乙方在免租期内解除合同，免租期将被视为正式租期，按第一年的租金水平支付租金。三、甲方承诺：1．甲方保证出租的商位产权清晰，能够用于办理营业执照等相关证照。甲方有该商位出租权，在乙方承租期内，不存有第三方向乙方主张商位权利的情形。2．甲方保证向乙方交付租赁场地时，该场地内的所有公用设备设施（包括但不限于水、电、燃气等）安全、可以正常使用。3．在乙方办理经营相关证照时，甲方向乙方免费提供办理证照所需的所有材料（包、括但不限于商位产权证明、按乙方需要的金额开具租赁发票等）。协议签订后，甲方负责协调目前商户将燃气卡过户，并协调目前商户将现有的消防验收以及环评验收手续转交给乙方，乙方须积极加以配合。四、违约责任：1．乙方须按合同约定的日期向甲方支付房屋租金等费用，乙方迟延支付超过7日合同自然终止，甲方收回用房。甲方有权追缴乙方所欠租金及各项费用并追究给甲方造成的一切经济损失，同时乙方须支付甲方违约金人民币（大写）等同于保证金金额元整。2．合同终止之日，乙方应将所租赁房屋交还甲方。乙方交还甲方的房屋应当保持房屋及设备设施的完好状态，同时保持装修现状。如乙方未将承租房屋内的物搬出，承租场地内的一切物品将视为遗弃物，甲方有权处理。乙方装修投资不折抵房屋租金，一切损失由乙方承担。该协议附件一对租金及保证金交纳时间及金额进行了如下约定：2014年6月15日交纳2014年8月16日至2014年11月15日期间的租金337500元；2014年11月15日交纳2014年11月16日至2015年2月15日期间的租金337500元；2015年2月15日交纳2015年02月16日至2015年5月15日期间的租金337500元，保证金112500元；2015年5月15日交纳2015年5月16日至2015年8月15日期间的租金337500元；2015年08月15日交纳2015年08月16日至2015年11月15日期间的租金337500元；2015年11月15日交纳2015年11月16日至2016年2月15日期间的租金337500元；2016年2月15日交纳2016年02月16日至2016年5月15日期间的租金337500元；2016年5月15日交纳2016年5月16日至2016年8月15日期间的租金337500元；2016年08月15日交纳2016年08月16日至2016年11月15日期间的租金337500元；2016年11月15日交纳2016年11月16日至2017年2月15日期间的租金337500元；2017年2月15日交纳2017年02月16日至2017年5月15日期间的租金337500元；2017年5月15日交纳2017年5月16日至2017年8月15日期间的租金370833元（2017年6月16日起年租金递增至1450000元，租金354167元，保证金16666元）；2017年08月15日交纳2017年08月16日至2017年11月15日期间的租金362500元；2017年11月15日交纳2017年11月16日至2018年2月15日期间的租金362500元……
同日，徐智强与世杰星河公司就同一场地签订与上述《租赁协议》内容完全一致的《租赁协议》，两份租赁协议编号均为d14xhc01b03。徐智强主张上述协议是为了办理营业执照所签订，并未实际履行。
2014年6月13日，世杰星河公司与小羊哥歌餐饮公司签订《房屋交接清单》，世杰星河公司将下列物品移交小羊哥歌餐饮公司：前后门钥匙各一把、燃气卡一张、电卡一张、水卡、环保验收批复：丰环保验字（2007）067030号、开业前安检：0002054京丰公消安检许字（2010）第155号、设计备案受理：备案号110000WSJ100002881、消防安全审核意见书：京消施审字（2010）第82号、环境影响报告表批复：丰环保批字（2006）7030号、燃气支付结算协议（原件）。
2016年8月25日，小羊哥歌餐饮公司向世杰星河公司出具《承诺书》：我单位与贵公司于2014年签订了租赁协议（协议编号d14xhc01b03）。因我单位自身原因，至2016年8月15日已拖欠贵公司租金337500元，构成严重违约。对此我单位深表歉意！为了偿还贵公司的租金，我单位特申请继续经营该餐饮店至2016年9月30日。在此期间，我单位将分期补交至2016年9月30日之前所欠全部租金，共计506250元（2016年5月15日一8月15日租金337500元：2016年8月16日一9月30日租金168750元）。我单位承诺：于2016年9月12日补交租金100000元及库房费用3000元；9月24日补交租金118750元；9月30日补交租金118750元；其余款项再议。如其中任何一次未能按时足额缴纳以上租金，我单位将立即停止营业，无条件退出经营场所，贵公司有权停水停电，收回房屋。贵公司为追缴欠款所采取的任何措施，我单位将予以配合。在以上期间，我单位保证不将经营场所内的任何物品搬出或变卖，否则贵公司有权收回房屋并追究我单位的法律责任。同时贵公司有权在以上期间对该经营场所进行招商等工作，我单位将予以积极配合。
世杰星河公司认可小羊哥歌餐饮公司已交纳租金2842785元，保证金225000元。小羊哥歌餐饮公司认可上述保证金数额，但主张除上述款项外，其通过一点公益平台向世杰星河公司支付租金291312元。
2016年6月6日至2016年7月6日期间，小羊哥歌餐饮公司先后向王璇、杨亚欧、王云、杨小平四人在一点公益平台账户内转账291312元。上述钱款在一点公益平台内等额转换成信使豆，需回购入户主本人银行账户内方可转换为资金。一点公益平台经营者深圳前海中盛一点科技有限公司出具《信使数据汇总》，载明：王璇信使豆回购完成19685，杨亚欧信使豆回购完成9380，杨小平信使豆回购完成0，王云信使豆回购完成9785。
2016年10月24日，王璇向徐智强发送如下内容的微信记录：“小羊哥歌自5月16日至本月底（10月31日）的租金为618750元，时至今日公司累计收到360285元（一点公益款未计入在内），尚欠258465元。”
2017年11月16日，北京星河城物业管理有限公司星河城项目部出具《情况说明》，载明：涉案房屋电费为电卡预存费方式支付，购电明细如下：2016年11月2日预存966元；2016年11月8日预存1449元；2016年11月14日预存1449元；2016年11月21日预存1449元；2016年11月28日预存1449元；2016年12月4日预存1449元；2016年12月10日预存1449元；2016年12月14日预存966元；2016年12月27日预存483元；2017年1月3日预存1449元；2017年1月12日预存1449元；2017年1月20日预存1000.5元；2017年2月8日预存966元；2017年2月14日预存897元；2017年2月20日预存483元；2017年2月22日预存690元；2017年3月22日预存517.5元；2017年4月10日预存345元。水费为月底查表支付，每月水费明细如下：2016年11月219元；2016年12月1274元；2017年1月171元；2017年2月105元。2016年12月份结算的是两块水表的水费，其余月份结算的是一块表的水费。2017年3月22日之后未再查水表，水费金额不明。2016年12月，我公司接到北京世杰星河经贸有限公司与北京市嘉祥工贸公司通知，停止对该房屋进行供电。停电日期为：2016年12月14日至2016年12月21日。2017年2月，我公司接到北京世杰星河经贸有限公司与北京市嘉祥工贸公司通知，停止对该房屋进行供电。停电日期为2017年2月27日至2017年2月28日。2017年5月，北京世杰星河经贸有限公司要求我公司于2017年5月17日停止对该房屋供电，时至今日。
2017年4月21日，世杰星河公司进入涉案房屋，并更换涉案房屋前后门钥匙。
工商注册信息显示，北京右安门小羊哥歌餐饮管理中心经营场所位于涉案地址，经营者为徐智强。
另查，北京市丰台区镇国寺北街×号院×号楼1-2层1542.76平方米、地下室763.87平方米的房屋登记所有权人为北京玺盟置业有限公司。2005年12月20日，该公司出具《证明》：“北京玺盟置业有限公司与北京嘉祥工贸公司依据双方合作协议，就镇国寺北街×号院内12#13#14#底商，北京嘉祥工贸公司享有对该房屋的出租权，由此产生的一切问题，我公司不负任何责任。”北京市丰台区镇国寺北街×号院×号楼1-2层01、03号房屋登记所有权人为北京市嘉祥工贸公司。2010年12月26日，该公司出具《证明》：“北京市嘉祥工贸公司与北京世杰星河经贸有限责任公司就丰台区镇国寺北街×号院内12#、13#、14#楼底商签订《房屋租赁合同》。北京世杰星河经贸有限责任公司享有对该房屋的出租权。”
本院认为：依法成立的合同受法律保护，各方均应依约履行。本案中，世杰星河公司与小羊哥歌餐饮公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：
一、徐智强与世杰星河公司签订租赁合同的性质。本案中，就同一房屋，世杰星河公司分别与小羊哥歌餐饮公司、徐智强签订了两份租赁合同。徐智强主张其签订合同的行为系职务行为，是为了办理北京右安门小羊哥歌餐饮管理中心的营业执照所签，该份合同并未实际履行。世杰星河公司则认为徐智强签订该合同系表示同意对小羊哥歌餐饮公司的相关权利义务承担责任。首先，从租金支付方式上来看，涉案房屋的租金均是通过马超个人账户向世杰星河公司支付，而马超系小羊哥歌餐饮公司职员；其次，从房屋的实际使用人来看，涉案房屋现用于经营餐厅，实际使用人也是小羊哥歌餐饮公司；再次，北京右安门小羊哥歌餐饮管理中心的经营地址系注册在涉案房屋上。综合以上理由，本院认为徐智强与世杰星河公司签订的租赁合同系因办理营业执照所签的协议，并未实际履行。世杰星河公司要求徐智强承担责任的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。鉴于双方合同未实际履行，对其要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。
二、一点公益所涉及款项能否认定为租金。依据2016年8月25日小羊哥歌餐饮公司出具的承诺书，截止2016年9月30日，其欠付租金数额为506250元，其中2016年5月15日至2016年8月15日租金337500元；2016年8月16日至2016年9月30日租金168750元。依据双方合同约定2016年5月15日之前应付租金数额为2362500，而小羊哥歌餐饮公司实际付款数额为2215000万元，欠付147500万元。2016年5月16日至2016年8月25日期间，不包括一点公益款项，小羊哥歌餐饮公司又向世杰星河公司支付租金147500万元。则小羊哥歌餐饮公司已付清2016年5月15日之前的房屋租金，但未支付之后的租金。根据上述计算方式，在未将一点公益款项算入租金中的情况下，小羊哥歌餐饮公司的付款情况与承诺书一致。而一点公益的转账均是发生在2016年6月至7月期间，如果将该款项算作租金，则与承诺书所述内容不一致。此外，根据王云的微信聊天记录亦表述为“一点公益款未计入在内”，即世杰星河公司未同意将一点公益款项计入租金。故，对小羊哥歌餐饮公司主张的一点公益款项即为涉案租金的答辩意见，证据不足，本院不予采信。王云、王璇、杨小平等人与小羊哥歌餐饮公司就是一点公益平台的往来账目所涉及的法律关系，不属于本案审查范围。如双方对此有争议，可另案解决。
三、小羊哥歌餐饮公司是否存在拖欠租金的情况。在一点公益款项不计入租金的情况下，小羊哥歌餐饮公司已交纳租金数额为2842785元。而截止2016年11月14日，其应付租金总额为3037500元，显然未足额支付。即使将一点公益款项计算在内，小羊哥歌餐饮公司亦应于2016年11月15日之前支付2016年11月16日至2017年2月15日期间的租金337500元，其亦未足额支付该笔款项。
四、小羊哥歌餐饮公司拖欠租金是否有正当理由。小羊哥歌餐饮公司的欠款行为发生在2016年11月，但世杰星河公司的断电行为发生在2016年12月。即小羊哥歌餐饮公司拖欠租金在先，世杰星河公司断电在后。小羊哥歌餐饮公司主张世杰星河公司自2016年12月15日起长期断电，导致其无法正常使用涉案房屋。首先，小羊哥歌餐饮公司并未举证证明世杰星河公司存在长期断电的行为。其次，依据物业公司出具的说明，2016年12月14日至12月21日，世杰星河公司要求其对涉案房屋断电。2017年2月27日至2017年2月28日，物业公司再次应世杰星河公司要求其对涉案房屋断电。从物业公司出具的说明来看，世杰星河公司的断电行为并非长期性的。再次，从小羊哥歌餐饮公司的电费交纳记录来看，2016年12月至2017年4月，小羊哥歌餐饮公司仍在持续购电。若涉案场地自2016年12月15日起长期断电，则小羊哥歌餐饮公司不可能出现后续购电的情况。故，对小羊哥歌餐饮公司主张的世杰星河公司长期断电造成其无法使用房屋的答辩意见，无事实依据，本院不予采信。小羊哥歌餐饮公司据此主张不交纳租金的主张，亦无事实依据。关于小羊哥歌餐饮公司所述的世杰星河公司未交付环评手续的主张，首先，双方在交接房屋时已将验收批复交付；其次，依据双方合同约定，甲方负责协调原租户将环评验收手续转交乙方，即世杰星河公司仅承担协调的责任；再次，即使世杰星河公司未移交环评验收手续，亦不影响房屋的使用功能，若小羊哥歌餐饮公司因此受到相关部门处罚，可依据双方合同约定主张赔偿责任，但不能因此拒付租金。
五、小羊哥歌餐饮公司欠付租金数额。2017年4月21日，世杰星河公司已将涉案房屋钥匙更换，并实际控制房屋，小羊哥歌餐饮公司已失去对涉案房屋的控制，则后续房屋租金不应由其继续承担。此外，根据物业公司出具的证明及世杰星河公司的陈述，在小羊哥歌餐饮公司使用涉案房屋期间，世杰星河公司存在断电行为。对其断电期间的房屋租金，本院结合断电时间、由此给小羊哥歌餐饮公司造成的损失等因素，将欠付租金数额酌减7万元。截止2017年4月20日，涉案合同共产生租金3617696.63元，扣除小羊哥歌餐饮公司已经支付的租金及上述酌减数额，其还应向世杰星河公司支付租金704911.63元。
关于违约金问题，依照双方合同约定，如承租人未按期支付租金，其所需支付的违约金即为保证金的数额。本案中，小羊哥歌餐饮公司已经支付保证金225000元，该款项即应抵作违约金。世杰星河公司在不退还保证金的情况下，又主张违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。关于北京右安门小羊哥歌餐饮管理中心迁移注册地址的诉讼请求，无合同依据，本院不予支持。
小羊哥歌餐饮公司无正当理由拖欠房屋租金，其行为已经构成违约，且已达到双方合同约定的解除条件，世杰星河公司有权要求解除双方签订的租赁合同，并要求腾退房屋。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：
一、解除北京世杰星河经贸有限责任公司与北京小羊哥歌餐饮管理有限公司、北京世杰星河经贸有限责任公司与徐智强于二〇一四年六月九日签订的《租赁协议》；
二、北京小羊哥歌餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内将位于北京市丰台区镇国寺北街×号院×号楼一层7#8#二层5#6#7#8#的商位腾空后交付北京世杰星河经贸有限责任公司；
三、北京小羊哥歌餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内向北京世杰星河经贸有限责任公司支付房屋租金704911.63元；
四、驳回北京世杰星河经贸有限责任公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费70600元，由北京世杰星河经贸有限责任公司负担11470元（已交纳），由北京小羊哥歌餐饮管理有限公司负担59130元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 董 会
人民陪审员 张克敏
人民陪审员 郑松青
二〇一八年一月二十五日
书 记 员 刘艳华