杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0103民初00308号
原告：杭州我爱我家房地产经纪有限公司。
法定代表人：陆斌斌。
委托代理人：王燕、张园华。
被告：潘志军。
委托代理人：朱晖。
被告：吴玉吉。
原告杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）为与被告潘志军、吴玉吉居间合同纠纷一案，于2016年1月13日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员吴雪飞独任审判，于2016年3月16日公开开庭进行了审理。原告我爱我家公司的委托代理人王燕及被告潘志军的委托代理人朱晖、被告吴玉吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告我爱我家公司起诉称：2015年11月19日，两被告通过原告居间服务，签订了物业地址为紫金××单元××室的《购房意向合同》。根据合同第六条约定，签订《购房意向合同》五日内，需通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》。五日期限届满，两被告拒绝签约。事后我司在每周网签报表出来后发现涉案房屋已经在杭州市口碑房产公司签订了正式合同。买卖双方系本案两被告。根据《购房意向合同》第七条第2款约定，本意向合同经甲乙双方签字后，若因甲乙单方或双方原因，导致房屋不能成交或以不通过丙方的途径成交，违约方应支付本合同第5条第3款的金额作为丙方从事居间活动支出的费用。原告多次联系两被告，并在2015年11月27日函告两被告前来支付该笔中介费，但两被告均不予理会。故原告诉至法院，请求判令：1、两被告支付中介费43600元（标准收费计算方式（1000000＊1.5%＋68000＊1%）＊2）；2、本案诉讼费用由两被告承担。
为证明其事实主张，原告我爱我家公司向本院提交如下证据：
1.《购房意向合同》1份，欲证明原、被告三方就涉案房屋的地址、成交价、交易方式、支付条件等作了详细的约定，并明确了违约责任，是当时三方真实意愿的表达。
2.催告函2份、EMS快递单2份，欲证明原告得知两被告未通过原告成交房屋，向两被告发函催告。
3.服务收费标准1份，欲证明原告的服务收费标准。
被告潘志军答辩称：1、原告、被告潘志军、被告吴玉吉于2015年11月19日签订的《购房意向合同》已解除，被告潘志军无须向原告支付中介费用。被告潘志军于2015年11月19日经原告中介人员介绍，有意向购买被告吴玉吉位于紫金××单元××室的房屋，遂于当天签订《购房意向合同》，并向被告吴玉吉支付意向金20000元。后被告潘志军经与家人商量，由于价格等原因决定放弃购买此房屋，故于第二天与原告、被告吴玉吉沟通，三方一致同意解除《购房意向合同》，被告吴玉吉于2015年11月20日当天向被告潘志军退还了意向金。故该《购房意向合同》已解除，被告潘志军无须向原告支付中介费。2、《购房意向合同》第七条第2款约定系格式条款，该条款内容违反法律的相关规定，应属无效。该条款约定：本意向合同经甲乙双方签字后，若因甲乙单方或双方原因，导致房屋不能成交或以不通过丙方的途径成交，违约方应支付本合同第5条第3款的金额作为丙方从事居间活动支出的费用。因《购房意向合同》系原告重复使用而预先拟定的文书，且在签订时也未与被告潘志军就上述条款内容进行协商，故属于格式条款。该条款内容几乎限制了被告潘志军作为购房者的自由选择权利和终止交易的权利，要求被告潘志军只能通过原告成交，不能通过其他中介机构或者自行交易。而原告作为中介机构则处于无论是否促成交易均可获取居间报酬的优势地位。这一条款不仅加重了被告潘志军的责任，也剥夺了被告潘志军的选择权和公平交易权，根据《合同法》第四十条和《消费者权益保护法》第二十六条规定，应属无效。3、原告并非独家掌握涉案房源信息，也非独家代理，被告潘志军通过其他公司众可获知的正常途径获得相同的房源信息促成交易，并不构成违约。被告吴玉吉作为房东，在包括原告、杭州优步房产中介有限公司、豪世华邦等多家中介公司都办理了委托出售手续，原告并未获得涉案房屋的独家销售代理权。被告潘志军的家人在“优步中介”获取相同的房源信息并看房后，认为该中介的销售价格及中介费用都大大低于原告，比较符合被告潘志军的心理预期，最终通过“优步中介”完成了房屋的交易。故被告潘志军在被告吴玉吉同时委托多家中介机构挂牌出售的情况下，通过其他正常途径获取涉案房源信息，最终选择价格低、服务好的中介公司促成交易，并不构成违约。综上，被告潘志军认为原告的诉讼请求无任何事实和法律依据，依法应当予以驳回。
被告潘志军向本院提交如下证据：
1.综合账户历史明细1份。
2.工商银行历史明细清单1份。
3.账户变动短信提醒截屏1份。
上述证据1-3共同欲证明被告潘志军于2015年11月19日向被告吴玉吉支付意向金20000元，因未能达成购房意向，故被告吴玉吉于第二天将意向金全部退还给了被告潘志军，双方之间的《购房意向合同》已经解除。
4.出售或出租物业委托登记表1份，欲证明被告吴玉吉作为产权人，委托多家中介公司出售房屋，原告并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售，被告潘志军并没有利用原告提供的信息，不存在违约行为。
5.销售不动产统一发票1份，欲证明涉案房屋实际成交价格为1350000元，原告按照1680000元的标准计算居间费用无任何依据。
6.中介费发票1份。
7.《房屋转让合同》1份。
上述证据6-7共同欲证明杭州优步房产中介有限公司为被告潘志军提供房屋买卖居间服务，并收取中介费用5000元，同时，被告潘志军与被告吴玉吉通过优步房产所加盟的杭州口碑房地产代理有限公司签订了《房屋转让合同》，被告潘志军并未通过原告完成最终交易，无须支付任何费用。
8.《杭州市房屋出售委托合同》1份。
9.杭州华邦房地产代理有限公司委托出售房屋登记信息照片1份。
10.“豪世华邦”置业顾问李辉耀的名片1份。
上述证据8-10共同证明被告吴玉吉于2015年11月5日将涉案房屋委托“豪世华邦”出售，原告并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售，被告潘志军并没有利用原告提供的信息，不存在违约行为。
被告吴玉吉与被告潘志军的答辩意见一致。
被告吴玉吉未向本院提交证据材料。
经庭审质证，被告潘志军对原告我爱我家公司提交的证据1的三性均不予认可，对其签名、捺印认可，其在原告处看房时确实签署过《购房意向合同》，但当时签署合同的时候合同是空白的，故对真实性不认可；其最终没有通过原告成交房屋，故对关联性不认可。对证据2的真实性认可，对关联性不认可，向潘志军发的催告函其是收到的。对证据3的三性均不予认可。被告吴玉吉对原告我爱我家公司提交的证据1中其签名、捺印是本人所为。对证据2，该催告函其没有看到过。对证据3的三性均不予认可。原告我爱我家公司对被告潘志军提交的证据1-3的真实性均没有异议，对关联性有异议，两被告之间的资金往来不能证明《购房意向合同》已经解除。对证据4的真实性、证明对象均有异议。对证据5的真实性没有异议，只能说明两被告的违约行为，涉嫌作低房价。对证据6-7的真实性没有异议，对证明对象有异议，正好证明两被告的违约行为，以低价逃避履行合同达到降低中介费的事实。对证据8-10的三性均有异议。被告吴玉吉对被告潘志军提交的证据1-10均没有异议。
经审核，本院认为，原告我爱我家公司提交的证据1，两被告对其签名、捺印真实性均无异议，故本院对其真实性予以确认。证据2，系原告分别向两被告发出的《催告函》及邮寄免单，本院对其真实性予以确认。证据3系网上打印的原告公司服务收费标准，本院不予认证。被告潘志军提交的证据1-3，系两被告之间的资金往来记录，被告潘志军主张该往来资金系购房意向金，但案涉合同中约定的购房意向金系由被告潘志军支付给我爱我家公司，故其主张与案涉合同缺乏关联性，本院不予认证。证据4，系被告吴玉吉与杭州优步房产中介有限公司签订的《出售或出租物业委托登记表》，两被告均确认案涉房屋最终通过杭州优步房产中介有限公司成交，故本院对该证据真实性予以确认。证据5真实、合法，与本案具有关联性，本院予以确认。证据6，系被告潘志军就案涉房屋的买卖支付给杭州优步房产中介有限公司的代办证费发票，本院予以确认。证据7，系两被告之间就案涉房屋签订的《杭州市房屋转让合同》，本院予以确认。证据8-10，与本案缺乏关联，本院不予认证。
综上有效证据及当事人陈述，本院认定如下案件事实：
2015年11月19日，甲方潘志军、乙方吴玉吉与丙方我爱我家公司签订《购房意向合同》一份，约定：转让房屋坐落于杭州市紫金观巷X幢X单元XXX室，转让总价为1680000元，付款方式为1000000元，交易过程中产生的税费、中介服务费、评估费等相关费用由甲方承担，首付款在签订《杭州市房屋转让合同》后十七日内打进丙方资金监管账户；甲方为表示对丙方提供房源的购买诚意，在签订本合同时向丙方支付意向金20000元，若乙方接受甲方的购买条件并签署本合同后，意向金转为购房定金，委托丙方支付给乙方；促成甲乙双方签订《杭州市房屋转让合同》后，甲乙双方向丙方支付代理服务费共计标准元；甲、乙双方同意在本意向合同签订后五日内，通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》；本意向合同经甲乙双方签字后，若因甲、乙单方或双方原因，导致房屋不能成交或以不通过丙方的途径成交，违约方应支付本合同第5条第3款的金额作为丙方从事居间活动支出的费用；等等。
2015年11月27日，原告我爱我家公司分别向被告潘志军、吴玉吉邮寄《催告函》，要求两被告分别向其支付中介费21800元。
另查明，吴玉吉就案涉房屋于2015年10月28日委托杭州优步房产中介有限公司出售。
2015年11月21日，卖方周光居、吴玉吉与买方潘志军、杨春红签订编号2015转让0355091号《杭州市房屋转让合同》一份，约定：转让的房屋坐落于杭州市上城区紫金观巷X幢X单元XXX室；房屋转让总价为1350000元，买方须于2015年12月5日前支付首期款650000元至双方约定的银行第三方监管账户，余款买方申请贷款；等等。该合同载明的房地产经纪人为杭州口碑房地产代理有限公司。两被告庭审中均确认案涉房屋系由杭州优步房产中介有限公司提供居间服务，通过杭州优步房产中介有限公司加盟的杭州口碑房地产代理有限公司签订该《杭州市房屋转让合同》。
2015年12月16日，案涉房屋售房款发票开具，发票载明的付款方为杨春红、潘志军，收款方为周光居、吴玉吉，售房款金额为1350000元。
2016年2月22日，潘志军向杭州优步房产中介有限公司支付代办证费5000元。
本院认为，案涉《购房意向合同》系原告、两被告三方当事人真实意思表示，合法有效。被告潘志军、吴玉吉辩称该合同已解除，对此，本院认为，潘志军与吴玉吉之间的资金往来与案涉《购房意向合同》中关于意向金的约定不相吻合，两被告以其二人之间资金往来主张合同意向金的交付和返还，缺乏关联性，不能据此说明案涉合同解除，本院对两被告该部分辩称不予采信。根据合同约定，两被告向原告我爱我家公司支付代理服务费的前提系“促成潘志军、吴玉吉双方签订《杭州市房屋转让合同》”，现虽潘志军、吴玉吉就案涉房屋签订《杭州市房屋转让合同》，但并非由我爱我家公司促成，潘志军、吴玉吉最终签订的《杭州市房屋转让合同》中关于转让总价的约定与我爱我家公司促成条件中的转让总价不一致。我爱我家公司主张按合同中“本意向合同经甲乙双方签字后，若因甲、乙单方或双方原因，导致房屋不能成交或以不通过丙方的途径成交，违约方应支付本合同第5条第3款的金额作为丙方从事居间活动支出的费用”，既缺乏法律依据，又有违公允。根据合同法规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。鉴于我爱我家公司虽未促成合同成立，但确已为两被告提供部分居间服务，故本院对其从事居间活动支出的必要费用酌情支持5000元，由两被告各半承担，对原告主张的超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《中华人民共和国合同法》第四百二十七条之规定，判决如下：
一、被告潘志军于本判决生效后十日内支付原告杭州我爱我家房地产经纪有限公司从事居间活动支出的费用2500元；
二、被告吴玉吉于本判决生效后十日内支付原告杭州我爱我家房地产经纪有限公司从事居间活动支出的费用2500元；
三、驳回原告杭州我爱我家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费890元，减半收取445元，由原告杭州我爱我家房地产经纪有限公司负担394元，由被告潘志军负担25.5元，由被告吴玉吉负担25.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
代理审判员 吴雪飞
二〇一六年四月十二日
代书 记员 傅 程