湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘11民终823号上诉人（原审被告）：永州市三江商业管理有限公司。法定代表人：周祖文，该公司董事长。委托诉讼代理人：邹兴洪，湖南正赢律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘�。委托诉讼代理人：龙严荣，湖南湘律律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：裴官燕。委托诉讼代理人：龙严荣，湖南湘律律师事务所律师。原审被告：永州广利房地产有限公司。法定代表人：李良树，该公司董事长。上诉人永州市三江商业管理有限公司（以下简称三江公司）因与被上诉人刘斌、裴官燕、原审被告永州广利房地产有限公司（以下简称广利来公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2016）湘1103民初1794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月20日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷和询问当事人进行了审理。本案现已审理终结。三江公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。双方同一天签订《商铺购买合同》和《商铺委托经营合同》，根据《商铺委托经营合同》第五条第二款规定，收益取得方式及时间：签订本协议时，三江公司一次性支付商铺收益给刘斌、裴官燕。该条款中约定的方式就是将租金抵扣购房款，因此，被上诉人应得的三年租金已经抵扣其购房款；二、被上诉人的请求超过诉讼时效。《商铺委托经营合同》规定，本协议签订时三江公司一次性支付商铺收益给刘斌、裴官燕，因此，诉讼时效应当从《商铺委托经营合同》签订时开始计算，故本案已经超过诉讼时效;三、租金的计算方式不合理，将购房款加上三年的租金，然后乘以8%，刚好等于双方约定的三年收益，从计算结果也可以看出租金已经抵扣了购房款。刘斌、裴官燕辩称，一审法院认定事实清楚，判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由：一、房屋租金已经在购房款中抵扣没有事实和法律依据。上诉人称双方既签订了房屋买卖合同和租赁合同与事实不符；二、诉讼时效问题。被上诉人一直通过电视媒体或社区向上诉人主张租金问题，且上诉人向社区有关部门提交的报告表明也愿意支付租金，故本案没有超过诉讼时效；三、合同约定的租金是不低于购房款的8%，上诉人按照8%来计算是不合理的。刘斌、裴官燕向一审法院起诉请求：1、二被告给付原告合同约定的租金收益85,890元，期限届满后的租金收益10,879元（暂计算至2016年6月30日止），由被告支付上述款项的逾期付款违约金11,595元，共计108,364元；2、被告返还房屋维修基金432元。一审法院认定事实：2012年11月12日，原告与被告广利来公司签订了一份《商铺购买合同》，被告广利来公司将永州市冷水滩区潇湘大道原广源购物中�新中国服装城批发城1层167号商铺转让给原告，建筑面积约15.42平方米，单价为17638元/㎡，门面总价款为271,988元。合同约定被告广利来公司在该商铺交付给原告之日起365个工作日内代为原告办理房屋所有产权证和国有土地使用证。2015年6月21日原告刘斌、裴官燕向长沙市三江投资有限公司缴纳房屋维修资金432元。2012年11月12日，原告还与被告三江公司签订了一份《商铺委托经营合同》，约定：甲方（原告）将自己“新中国服装城批发城”1层167号商铺委托乙方（被告）统一经营管理，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营；委托期限为3年，即2013年1月1日起至2015年12月31日止，委托期间在保证甲方按本协议获得收益时，乙方有权改变冠名及经营方向，委托期届满，在同等条件下乙方享有优先继续经营管理权，期限3年，双方签订继续经营管理合同，乙方给予甲方年回报�低于商铺购买款的8%；收益时限及金额，从2013年1月1日止2015年12月31日，收益期限共36个月，收益金额为人民币85,890元，收益在签订本协议时，一次性支付给甲方；乙方逾期向甲方交付收益，应向甲方支付违约金，违约金按每日应付收益的万分之一计算等等。协议签订后，原告按约将自己拥有的商铺交付被告三江公司，被告三江公司未支付原告收益。另查明，2016年5月16日，新中国服装批发城业主就解除商铺买卖合同，退铺退款，付清业主租金等问题上访。二被告于2016年6月22日向永州市冷水滩区长冲社区提交了一份《新中国服装批发城运营情况报告》，三江公司自认目前运营状况非常困难，希望购铺业主在返点给予调整，目前公司无力承担8%的返租率，但会积极筹措资金，兑现解决违约赔偿及返租问题。同时查明：原告在与被告广利来公司签订购买门面合同之前，已经将购买商铺款全部支付给长沙市三江投资有限公司，该案被告广利来公司未收取原告的任何购房款和维修资金。一审法院认为，一、原告与被告三江公司签订的《商铺委托经营合同》是双方的自愿行为，不违反法律法规强制性规定，合法有效。合同签订后原告按约定将商铺交付被告三江公司，履行了合同的义务。被告三江公司自认为积极筹措资金，兑现解决违约赔偿及返租问题，故该案不受诉讼时效限制，被告三江公司辩称其三年的租金已通过即买即租的方式返还给了原告，但未提供证据证实，故对该辩称，该院不予采信，被告三江公司应当给付原告合同期内的商铺收益85,890元；虽然原告与被告三江公司约定的委托期限至2015年12月31日止，到期后双方未再签订委托经营合同，但被告三江公司未将商铺返还原告，应当按照合同约定向原告支付合同到期后计算至2016年6月30日止的商铺收益10,879元。故对原告诉请被告三江公司支付三年合同期内的收益和合同期限届满后的收益，该院予以支持。原告诉请被告三江公司支付逾期支付收益的违约金，符合原告与被告三江公司之间的约定，故被告三江公司应当支付自2012年12月14日起计算至2016年6月30日止的违约金11,595元；二、原告作为所购商铺业主，负有缴纳房屋维修基金的义务，起诉请被告返还房屋维修基金，该院不予支持；三、该案《商铺委托经营合同》相对方为被告三江公司，被告广利来公司并无合同义务，故对原告诉请被告广利来公司承担共同偿付义务的请求，该院不予支持。综上，该院对原告刘斌、裴官燕的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告永州市三江商业管理有限公司在该判决生效之日起五日内给付原告刘斌、裴官燕商铺收益96,769元并支付违约金11,595元；二、驳回原告刘斌、裴官燕对被告永州广利来房地产有限公司的诉讼请求；三、驳回原告刘斌、裴官燕的其他诉讼请求。如永州市三江商业管理有限公司未按该判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案受理费2476元，由被告永州市三江商业管理有限公司负担。二审期间，当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案焦点一：三江公司是否将其承租刘斌、�官燕所购商铺三年的租金已通过即买即租的方式返还给刘斌、裴官燕。2012年11月12日，刘斌、裴官燕与广利来公司签订一份《商铺购买合同》，门面总价款为271,988元；同一天，刘斌、裴官燕与三江公司签订了一份《商铺委托经营合同》。本案中，刘斌、裴官燕向广利来公司给付商铺价款271,988元，三江公司没有提交证据证明其将三年的租金通过即买即租的方式返还给刘斌、裴官燕，且两份合同签订的主体不同，不存在相互抵扣的事实；同时，从两份合同签订的内容来看，两份合同均没有体现三江公司将三年的租金已通过即买即租的方式返还给刘斌、裴官燕的事实。其次，三江公司的计算结果虽然与《商铺委托经营合同》中双方约定的收益数额相吻合，但因三江公司未提供证据予以佐证，在现有证据不足的情况下不能单以计算结果吻合而认定租金已经抵扣购房款。综�，三江公司提出通过即买即租的方式返还给刘斌、裴官燕三年租金的上诉理由不能成立。本案焦点二：刘斌、裴官燕的诉讼请求是否超过诉讼时效。三江公司在给永州市冷水滩区长冲社区提交的新中国服装批发城运营情况报告中提出三江公司在积极筹措资金，兑现解决违约赔偿等问题，且刘斌、裴官燕等业主也一直通过电视媒体或社区向三江公司主张租金问题，故本案没有超过诉讼时效。综上所述，永州市三江商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2476元，由上诉人永州市三江商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李湘沅代理审判员  刘 爱代理审判员  刘 青二〇一七年六月五日书 记 员  唐智慧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。