湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘民再216号
抗诉机关：湖南省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审上诉人）：罗坤。
委托代理人：郭方春，湖南光韵律师事务所律师。特别授权。
委托代理人：申青柳，湖南光韵律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：曹璐。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：黄双莲。
以上二被申诉人共同委托代理人：杨祖国、周灿，湖南麓和律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审上诉人）：喻瑞洋。
被申诉人（一审第三人、二审上诉人）：长沙市银剑典当有限责任公司，住所地长沙市芙蓉区八一西路276号。
法定代表人:廖美群，该公司总经理。
委托代理人:喻瑞洋，该公司员工。特别授权。
罗坤与曹璐、黄双莲、喻瑞洋、长沙市银剑典当有限责任公司（简称“银剑公司”）合同纠纷一案，长沙市芙蓉区人民法院于2012年9月12日作出（2012）芙民初字第601号民事判决。罗坤、喻瑞洋、银剑公司不服，向长沙市中级人民法院提起上诉。该院于2013年3月28日作出（2012）长中民三终字第4039号民事判决。曹璐、黄双�不服，向本院申请再审。本院于2014年6月18日作出（2014）湘高法民申字第192号民事裁定，指令长沙市中级人民法院再审本案。该院于2014年10月15日作出（2014）长中民再终字第00341号民事判决。罗坤不服，向检察机关申请监督。抗诉机关湖南省人民检察院以湘检民（行）监【2015】43000000041号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院于2016年4月29日作出（2016）湘民抗15号民事裁定，提审本案。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年8月2日公开开庭审理了本案。抗诉机关指派欧阳祖毅、黄梦佳出席庭审。申诉人罗坤的委托代理人郭方春、申青柳，被申诉人曹璐、黄双莲的委托代理人杨祖国、周灿，被申诉人喻瑞洋及银剑公司的委托代理人喻瑞洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审判决认定，2007年1月12日，曹治宏与银剑公司签订《借款协议》一份，协议约定：乙方（曹治宏）向甲方（银剑公司）借款50万元，借款期限为12个月，从2007年1月12日起至2008年1月12日止，自乙方获得借款之日起至还款日，乙方应向甲方按时支付借款利息及综合费；借款月利率为0.5%，月综合费为3.7%，一个月为一个当期，按当期进行计算，乙方于每个当期的期末将借款利息及综合费付给甲方；乙方保证按时还款，如逾期末还清借款、支付利息，应另向甲方按逾期支付金额每月付违约金10%；乙方自愿提供抵押物，以担保偿还债务本金、利息、综合费用、赔偿金等，抵押物为房产，坐落于长沙市芙蓉区韶山北路263号804房（建筑面积141.18平方米）；乙方不按协议及时支付利息和综合费用及到期不归还本金，甲方将该抵押房屋交拍卖公司拍卖或以其他方式处理变现，所得价款扣除拍卖或其他处理方式相关费用后，优先清偿甲方的贷款本金及利息、综合�用、违约金等，剩余款项归还给乙方，处理抵押物所得价款扣除费用后不足以清偿的，甲方有权另行向乙方追索。同日，银剑公司向曹治宏和黄双莲出具了金额为30万元的当票，曹治宏和黄双莲向银剑公司出具借款30万元的借条，并办理了804房的抵押他项权证（长房芙蓉他字第00127204号）。2007年1月23日，曹治宏和黄双莲向银剑公司职员喻瑞洋出具《委托书》一份，主要内容为：委托人曹治宏、黄双莲将其共同拥有的804房全权委托受托人喻瑞洋代为办理上述房屋抵押注销的相关手续（包括领取房屋所有权证）和房屋转让的相关手续（包括代为签订房屋买卖合同、产权交易过户的签约、签字、交件、退件、立契、代收房款等一切相关手续）。受托人在委托人授权范围内签署的相关文件，委托人均予承认；委托期限为至上述委托事项办理完毕为止。同日，曹治宏和黄双莲�长沙县公证处办理了上述《委托书》的签名公证。从2007年1月起至2009年1月14日止，黄双莲共计向银剑公司转账554400元，转账时间与金额分别为：2007年12月17日92400元、2008年1月16日92400元、2008年2月19日92400元、2008年3月20日92400元、2009年1月14日184800元。银剑公司向曹治宏出具了收款凭证或发票。2011年8月18日，银剑公司向一审法院起诉要求黄双莲向其偿还本金30万元及综合费、利息18万元；支付违约金12万元；依法处置抵押物房产一套，用以偿还银剑公司的借款、综合费及利息、违约金，不足部分继续追索。该案经开庭审理后，银剑公司于2011年12月5日申请撤诉，长沙市芙蓉区人民法院于同日作出（2011）芙民初字第2146号民事裁定书，准予其撤诉。喻瑞洋持上述2007年1月23日黄双莲和曹治宏向银剑公司借款时签署的经公证的《委托书》，以曹治宏及黄双莲的名义，于2011年12月5�与罗坤签订了编号为KF1112050392的《长沙市二手房买卖合同》，以76万元的价格将804房卖给了罗坤，办理了房屋产权过户至罗坤名下的登记手续，罗坤于2011年12月7日取得该房屋所有权证。喻瑞洋与银剑公司在出卖804房时未告知黄双莲和曹璐，出售房屋的价格未征得黄双莲和曹璐认可或经评估机构鉴定，喻瑞洋将罗坤支付的房款转付给了银剑公司。罗坤在购买804房时未与黄双莲和曹璐取得过联系，也未到该房实地察看过房屋，罗坤在购得此房后，于2012年1月上门要求黄双莲和曹璐腾空房屋搬离时，黄双莲和曹璐才得知804房被出卖。黄双莲和曹璐认为其已向银剑公司还清了全部的借款本息和综合费，双方的债权债务已经结清，银剑公司无权处分其为借款所抵押的房屋，喻瑞洋出卖房屋的行为是无权代理行为，罗坤以明显低价购买此房是与喻瑞洋恶意串通行为，故喻瑞洋与罗坤签订的二手房买卖合同应认定无效。因804房的所有权现登记在罗坤名下，双方由此酿成纠纷。曹璐、黄双莲向一审法院起诉，请求判令：1、确认喻瑞洋与罗坤于2011年12月5日签订的编号为KF1112050392的《长沙市二手房买卖合同》无效；2、罗坤在上述合同确认无效后配合曹璐、黄双莲办理将长沙市芙蓉区韶山北路263号9栋804号房屋产权过户至曹璐、黄双莲名下的相应手续。
另查明，曹治宏生前系润和公司总经理。曹治宏和黄双莲系夫妻关系，双方共同生育女儿曹璐，曹治宏于2009年3月13日去世，其法定继承人只有黄双莲和曹璐。
一审判决认为，曹治宏和黄双莲于2007年1月23日向银剑公司职员喻瑞洋出具的《委托书》合法有效，《委托书》涉及抵押房屋处置事宜，是银剑公司与曹治宏于2007年1月12日签订的《借款协议》的附件。根据《借款协议》约定�曹治宏向银剑公司借款50万元（实际借款30万元）并以804房作为抵押物，如果曹治宏不按协议及时支付利息和综合费用及到期不归还本金，银剑公司有权将该抵押房屋交拍卖公司拍卖或以其他方式处理变现，所得价款扣除相关费用后，优先清偿银剑公司的贷款本金及利息、综合费用、违约金等，剩余款项归还曹治宏，处理抵押所得价款扣除费用后不足以清偿的，银剑公司有权另行向曹治宏追偿。由此可见，银剑公司处理抵押房屋的前提是曹治宏不按协议及时支付利息和综合费及到期不归还本金。曹治宏和黄双莲向喻瑞洋出具《委托书》，全权委托其办理抵押房屋的抵押注销相关手续和房屋转让的相关手续，喻瑞洋受委托处理上述房屋的行为实际是代表银剑公司向曹治宏和黄双莲追偿债务。因而，喻瑞洋代为处置804房的前提条件也应该是曹治宏不按协议及时支付利息�综合费及到期不归还本金。虽然《委托书》没有对喻瑞洋代为办理804房转让的相关手续附加限制条件，但其作为《借款协议》的附件，有理由认定只有在曹治宏未按借款协议还款的前提下，喻瑞洋才有权处置804房以偿还曹治宏和黄双莲对银剑公司的债务。银剑公司于2011年8月18日就上述借款向一审法院起诉黄双莲，要求偿还本息、综合费、违约金时，黄双莲提出已付清本息及综合费的抗辩主张，双方对该债务是否结清存在争议。银剑公司于2011年12月5日撤回起诉，并于同日，通过喻瑞洋持上述《委托书》与罗坤签订《长沙市二手房买卖合同》，将804房转卖给罗坤。银剑公司通过喻瑞洋出卖该房屋前，未通知黄双莲和曹璐。双方对债务是否结清存有异议，本案中银剑公司提出黄双莲向银剑公司转账付款的554400元是偿还润和公司的欠款而不是上述30万元借款的本息和综合�，但未提交证据。因而，双方对上述30万元借款本息及综合费是否结清至今存在异议。如前所述，喻瑞洋和银剑公司只有在曹治宏未按协议还款的情况下才有权处置抵押物，而在双方对债务的清偿存在异议，且未通知债务人的情况下，银剑公司无权通过喻瑞洋处置抵押房屋。因此，喻瑞洋出售804房系无权代理行为。罗坤花费76万元购房，属于家庭重大支出，理当慎重，其明知804房有人居住，而不上门实地察看、找房主了解核实，宣称只是看了同栋相同户型房屋，这与民众普遍的房屋交易习惯和生活常识明显不符，其所称买房时不知道房主与银剑公司存在经济纠纷，与客观事实不符，罗坤取得804房房屋所有权不能认定是善意取得。因此，喻瑞洋与罗坤在2011年12月5日签订的《长沙市二手房买卖合同》应认定为无效。曹治宏于2009年3月13日去世后，其名下的804房由黄双莲和曹璐继承。黄双莲和曹璐诉讼请求成立，予以支持。因曹治宏已去世，房屋所有权重新办回其名下已无实际意义。故罗坤、喻瑞洋、银剑公司应配合黄双莲和曹璐办理804房所有权过户至黄双莲和曹璐名下的相应手续。罗坤支付给喻瑞洋的房款，实际由银剑公司收取，罗坤在配合黄双莲和曹璐办理804房所有权变更登记至黄双莲、曹璐名下后，有权向喻瑞洋和银剑公司主张权利。据此判决：一、确认喻瑞洋以曹治宏、黄双莲名义与罗坤于2011年12月5日签订的编号为KF1112050392的《长沙市二手房买卖合同》无效；二、罗坤、喻瑞洋、银剑公司在本判决生效之日起十日内配合黄双莲和曹璐到长沙市房地产登记管理部门办理长沙市芙蓉区韶山北路263号9栋804号房屋所有权变更登记至黄双莲和曹璐名下的手续。案件受理费160元，其他诉讼费（保全费）4320元，共计4480元，由银剑公司与喻瑞洋共同负担。
二审判决另认定，2011年3月30日，黄双莲向银剑公司出具函一份，内容为“本人与曹治宏共同借贵公司叁拾万元债务应当归还是实，但该款实际用于湖南润和塑胶实业有限公司，债务应当由湖南润和塑胶实业有限公司偿还。本人将协助贵公司向湖南润和塑胶实业有限公司索还”。在二审审理过程中，曹璐、黄双莲提供了一份湘新星房估字（2012）第11159号房地产估价报告。拟证明喻瑞洋与罗坤以低于市场价格40％的明显不合理低价交易曹璐、黄双莲所有的房屋产权，恶意串通损害第三人利益。喻瑞洋、银剑公司对该证据的合法性、关联性提出异议，认为该证据不属于民诉法规定的新证据。报告采取的是市场比较法和收益法，但没有采取快速处置变现的方法，在市场比较法中没有列出参考的现实的成交情况，只是列了一个方法，所以结论是凭�的。收益法也只是列出方法，没有实际的收益参照回报，也是凭空的。所以从评估方法看不能达到对方要证明的目的。评估不能代表市场真实成交和评估物的价格，故该证据不能否定喻瑞洋、银剑公司和罗坤之间的交易。罗坤同意喻瑞洋和银剑公司发表的质证意见，并称因每个交易行为有其特殊性，该交易价格不存在不合理，且这个评估报告是对方单方在二审委托评估机构作出的，对其真实性也持异议。二审判决认为，上述房地产估价报告系被上诉人单方委托评估，上诉人对真实性、合法性、关联性均有异议，该证据也不能反映双方争议时间段的真实房屋价格市场交易情况，故不予认定。
二审判决认定的其它事实与一审判决认定的事实一致。
二审判决认为：一、曹治宏与银剑公司签订《借款协议》约定：乙方（曹治宏）不按协议及时支付利息�综合费用及到期不归还本金，甲方（银剑公司）将该抵押房屋交拍卖公司拍卖或以其他方式处理变现，所得价款扣除拍卖或其他处理方式相关费用后，优先清偿甲方的贷款本金及利息、综合费用、违约金等。在借款合同履行过程中，曹治宏和黄双莲又在2007年1月23日向喻瑞洋出具了一份《委托书》，委托权限为代为签订房屋买卖合同、产权交易过户的签约、签字、立契、代收房款等相关手续；委托期限为至上述委托事项办理完毕为止。该《委托书》经过了湖南省长沙县公证处公证，曹治宏和黄双莲向喻瑞洋出具的《委托书》是双方真实意思表示，曹治宏、黄双莲在签署委托书时具有完全民事行为能力，该授权行为一旦作出即具效力。根据二审查明的事实，至2011年3月30日止，黄双莲向银剑公司出具函件证实借款尚未还清，银剑公司也至今不认可该借款已经偿还完毕，故在曹治宏、黄双莲未按借款协议还清借款的前提下喻瑞洋有权根据授权委托书处置该房屋。二、曹璐和黄双莲答辩称喻瑞洋、银剑公司在处置涉案房产时与罗坤有恶意串通损害曹璐和黄双莲权益的行为。二审判决认为，喻瑞洋根据已经公证的授权委托书有权处分涉案房产，其将涉案房屋代为出售给罗坤，与罗坤签订买卖合同，罗坤依据合同约定支付了对价，该房屋为抵押房屋处置，转让价格并非明显的不合理低价，罗坤已经取得该房屋所有权证，该交易行为符合市场交易规则且已经完成。曹璐和黄双莲也没有提交足够有效的证据证明喻瑞洋、银剑公司和罗坤之间有恶意串通的意思表示和行为，对曹璐、黄双莲认为罗坤与喻瑞洋之间的交易存在恶意串通，损害了曹璐、黄双莲的利益的答辩理由不予采信。原审判决认定罗坤取得房屋所有权不能认定是善意取得也没有�实依据，并据此认定合同无效理由不充分，判决不当，依法予以纠正。据此判决：一、撤销长沙市芙蓉区（2012）芙民初字第601号民事判决;二、驳回曹璐、黄双莲的诉讼请求。一审案件受理费160元，其他诉讼费（保全费）4320元，共计4480元，二审案件受理费160元，合计4640元，由曹璐、黄双莲负担。
原再审判决认定的事实与原一审认定的事实一致。
原再审判决认为，本案争议的焦点为：一、喻瑞洋以ＸＸ宏、黄双莲的名义与罗坤签订房屋买卖合同是否为有权代理；二、罗坤取得诉争房屋所有权是否为善意取得。
关于焦点一。根据本案涉及的借款协议以及委托书的内容来看，ＸＸ宏、黄双莲向喻瑞洋出具委托书的目的在于保证银剑公司能收回借款及相关费，委托书系借款协议的补充，只有在ＸＸ宏不能及时归还向银剑公司所借的30万元借�及相应费用时，喻瑞洋才有权处置涉诉房屋。本案中，黄双莲为证明其已经还清银剑公司30万元借款及相应费用，提交了还款凭据，而银剑公司认为该付款包括了ＸＸ宏、黄双莲、湖南润和塑胶实业有限公司共计220万元的借款利息及费用，并不仅用于归还本案借款协议所借的30万元，对该主张没有充分证据予以证实，不予支持。银剑公司曾向法院起诉要求偿还30万元借款及相应费用后，黄双莲提出已付清本息及综合费的抗辩，双方对该债务是否结清存在争议，银剑公司又撤回起诉。在撤诉的当天，银剑公司未事先告知黄双莲，也未与黄双莲协议涉诉房屋的价款和处置方式就直接处置本案涉诉房屋。可见，银剑公司处置本案涉诉房屋的行为在主观上存在恶意，有违公平、诚信原则，银剑公司的行为，违反了《中华人民共和国担保法》第五十三条的规定，故在银剑公司�能提供充分有效证据证明黄双莲未完全履行还款义务的情况下，即与罗坤签订房屋买卖合同的行为，应认定为无权代理。
关于焦点二，罗坤在银剑公司撤诉的当天与银剑公司签订房屋买卖合同，明知涉诉房屋有人居住，但没有上门实地察看，也未找房主了解核实有关情况，宣称只是查看了同栋相同户型房屋。可见，罗坤购买涉诉房屋的交易行为，与一般民众在属于家庭重大开支的房屋买卖中普遍具有的理性、慎重的交易习惯和生活常识明显不符。同时，罗坤购买涉诉房屋的价格与同地段的房屋价格相比，明显过低，故罗坤取得涉诉房屋所有权不为善意取得。
据此判决：一、撤销长沙市中级人民法院（2012）长中民三终字第4039号民事判决；二、维持长沙市芙蓉区人民法院（2012）芙民初字第601号民事判决。一审案件受理费160元，其他诉讼费（保全�）4320元，共计4480元，二审案件受理费160元，合计4640元，由银剑公司负担。
湖南省人民检察院抗诉认为，长沙市中级人民法院(2014)长中民再终字第00341号民事判决确认喻瑞洋以曹治宏、黄双莲名义与罗坤签订的《长沙市二手房买卖合同》无效，属于适用法律错误。理由如下：
一、从曹治宏、黄双莲向喻瑞洋出具的《委托书》内容来看，可以认定喻瑞洋处理涉案房产属于有权代理。2007年1月23日，曹治宏、黄双莲向喻瑞洋出具《委托书》一份，主要内容为：委托人曹治宏、黄双莲将其拥有的长沙市芙蓉区韶山北路263号804房全权委托喻瑞洋代为办理上述房屋抵押注销的相关手续(包括领取房屋所有权证)和房屋转让的相关手续(包括代为签订房屋买卖合同、产权交易过户的签约、签字、交件、退件、立契、代收房款一切相关手续)。受托人在委托人授权范�内签署的相关文件，委托人均予承认；委托期限为至上述委托事项办理完毕为止。同日，曹治宏、黄双莲在长沙县公证处办理了上述《委托书》的签名公证。据此，曹治宏、黄双莲向喻瑞洋出具《委托书》没有对喻瑞洋代为办理804房转让的相关手续附加限制条件，根本没有涉及到曹治宏、黄双莲与银剑公司的借贷问题，授权范围明确且经公证，法律手续完备，该授权委托行为作出即产生法律效力。曹治宏、黄双莲作为一个完全民事行为能力的自然人，应当清楚该《委托书》出具后所产生的法律后果，其也没有提交证据证实已经解除授权委托。因此，应当认定喻瑞洋完全有权凭借该《委托书》在授权范围内对涉案房产进行处置，其处置行为系有权代理。
二、喻瑞洋以曹治宏、黄双莲名义与罗坤签订的《长沙市二手房买卖合同》合法有效。如前所述，喻瑞洋处理涉案房屋是有权代理。对于房屋买受方罗坤来说，其基于对曹治宏、黄双莲出具《委托书》的信赖，及喻瑞洋手持该房屋的抵押权证这一事实而与喻瑞洋签订了二手房买卖合同，他无须了解房屋的来源及曹治宏、黄双莲与银剑公司之间的借贷纠纷，其与喻瑞洋的交易行为符合市场交易规则，曹治宏、黄双莲也没有提交足够的证据证明喻瑞洋、银剑公司和罗坤之间存在恶意串通的行为。事实上，该涉案房屋的买卖经过了房产管理部门的审核并办理过户的相关手续。因此，罗坤与喻瑞洋以曹治宏、黄双莲名义签订的房屋买卖合同应当认定有效。综上所述，特提出抗诉，请依法再审。
罗坤申诉称，1、申诉人与喻瑞洋签订《房屋买卖合同》的行为构成表见代理，上述合同应认定合法有效。喻瑞洋是银剑公司员工，并持有经过公证的黄双莲、曹治宏签名的授权�托书，申诉人有充分的理由相信其有代理权，已尽到了充分的注意义务，根据合同法关于表见代理的规定，应认定行为有效。2、申诉人已善意取得涉案房屋所有权，购买房屋时要实地查看不是申诉人的法定义务，支付的对价亦在合理范围，原判认定申诉人具有主观恶意是错误的。3、黄双莲、曹治宏与银剑公司的借贷纠纷不应在本案中审理，原审法院有违“不告不理”原则之嫌。而且曹璐、黄双莲和润和公司的三笔借款均未得到清偿。请求撤销原审判决，驳回曹璐、黄双莲的诉讼请求，由其承担本案一、二审诉讼费。
被申诉人曹璐、黄双莲答辩称，抗诉机关的抗诉理由均不能成立。授权委托书是因为曹治宏、黄双莲向银剑公司借款才出具，喻瑞洋持委托书卖房也是听从银剑公司的安排，收到的款项也是交给银剑公司抵偿债务，因此，委托书是借款协议的一个补充。只有在银剑公司能证明曹治宏、黄双莲未能按约定归还借款及利息的前提下，喻瑞洋方才有权代表银剑公司处置抵押物以实现其债权。而曹治宏、黄双莲已还清了其所借银剑公司的借款及利息，喻瑞洋冒用曹治宏、黄双莲的名义处置本案诉争房屋的行为显然为无权处分。罗坤与喻瑞洋签订的买卖合同约定的价格明显低于市场价格，而罗坤从未实地察看过房屋，明显违背常理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
银剑公司、喻瑞洋答辩称，委托书是合法有效的，抗诉机关也认定了，喻瑞洋据此委托书进行房屋买卖完全是一种有权代理行为。对方认为债务已清偿不是事实，对方提交的还款凭证载明的很清楚，每次收到的都是借款的利息和费用，并不是借款本金。请求撤销原审判决，驳回曹璐、黄双莲的诉讼请求。
本院再审查明的事实与原审认定的事实一致。
本院再审认为，本案如仅从曹治宏、黄双莲向喻瑞洋出具的《委托书》内容来看，喻瑞洋处理涉案房产似乎得到了完全充分的授权。但纵观本案，曹治宏、黄双莲与喻瑞洋既非亲戚也非朋友关系，《委托书》出具于曹治宏与银剑公司签订《借款协议》之后，喻瑞洋作为银剑公司的职员，其得到的授权是处置曹治宏用于向银剑公司借款抵押的同一房产，喻瑞洋将涉案房屋转卖给罗坤后，所得房款亦交给了银剑公司而不是委托人曹治宏、黄双莲。由此可以看出，曹治宏、黄双莲之所以向喻瑞洋授权，是基于其向银剑公司借款，并以涉案房产做抵押这一事实。《借款协议》和《委托书》之间存在明确的关联性。因此，原审判决认定该《委托书》是《借款协议》的附件或补充有相应的事实依据。从《借款协议》约定�内容来看，只有在曹治宏、黄双莲没有及时清偿向银剑公司的借款本息和相关费用时，银剑公司才有权处置抵押的房产实现抵押权，这是对喻瑞洋行使代理权的限制条件。因此，曹治宏、黄双莲是否清偿了银剑公司的借款本息和相关费用，是喻瑞洋处置涉案房产的代理行为是否有效的一个关键事实，故原审对这一事实进行适当的审查是必要的。本案中，黄双莲提交了银剑公司的收款凭证，认为已还清了借款本息和相关费用。银剑公司反驳称，这些收款凭证不仅是归还上述30万元借款本息和相关费用，还用于归还润和公司的借款本息和相关费用。曹璐与其父母曹治宏、黄双莲，以及其父任总经理的润和公司分别向银剑公司借款，均有相对应的房产做抵押，借款主体和抵押的房产是不同的。银剑公司作为专业的典当公司，应当对借款、还款主体有相应的财务记录，并举�证明自己的主张。但诉讼中，却一直没有提交这方面的财务资料，因此其反驳理由缺乏证据支持。银剑公司曾起诉黄双莲，要求偿还借款及相关费用，后申请撤诉。这至少说明双方对是否还清了借款及相关费用存在争议。在债务存在争议的情况下，银剑公司和喻瑞洋在曹治宏死亡后，未事先通知曹璐、黄双莲即以曹治宏、黄双莲的名义处置抵押房产，既不符合双方合同的约定，同时也违反了《中华人民共和国担保法》第五十三条第一款“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼”之规定。喻瑞洋的行为构成无权代理。
虽然喻瑞洋持有曹治宏、黄双莲的《委托书》，但罗坤明知其购买的是典当公司处置的抵押房产，而且房屋尚有人居住，更应尽到审慎的注意义务。对于购买房产这类家庭重大事项，而且是债务抵押资产，罗坤没有实地查看房屋，也未向房主了解情况，与民众通常的房屋交易习惯不符，交易的价格亦明显低于同地段同类型的房屋市场价格。因而原审判决认定罗坤取得804房所有权不能认定为善意取得并无不当。
综上所述，原再审判决确认喻瑞洋与罗坤签订的《长沙市二手房买卖合同》无效，认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
维持长沙市中级人民法院（2014）长中民再终字第00341号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱晓春
审 判 员 王 琳
代理审判员 林 峰
二〇一六年八月二十�日
书 记 员 王燕琳