江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏04民终3841号
上诉人（原审被告）：蔡惠新，男，汉族，1969年1月10日出生，住常州市天宁区。
委托诉讼代理人：柏云，北京大成（常州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：阙黎，女，汉族，1988年9月10日出生，住苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：吴琪，江苏茂松律师事务所律师。
上诉人蔡惠新因与被上诉人阙黎房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2017）苏0412民初3702号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
蔡惠新上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：1.房屋中介公司对于当事双方房屋转让协议未能成交存在过错，应承担赔偿责任，本案应追加中介公司作为被告参加诉讼，一审法院遗漏当事人，程序违法。2.案涉房屋转让协议违反国务院禁止商品房预购人将购买的未竣工的商品房再行转让的法律规定，商品房买卖协议应当无效，一审法院适用最高院的买卖合同法司法解释，违反特别法优于一般法的规定。
阙黎辩称，一审判决正确，予以维持，其一审诉讼代理人已按一审判决结果收取律师费，将收取的5万元律师费退还阙黎3.5万元。
阙黎向一审法院起诉请求：1、判令解除与蔡惠新签订的《常州市房屋转让协议》；2、判令蔡惠新返还6万元定金；3、判令蔡惠新承担因其违约所致经济损失40万元；4、判令蔡惠新承担已支付的房屋中介佣金14520元、律师费5万元；5、判令蔡惠新承担诉讼费用。
一审法院查明事实：2016年9月12日，阙黎作为乙方购买方、蔡惠新作为甲方出售方、常州上城房地产信息咨询服务有限公司（以下简称上城服务公司）作为中介方签订《常州市房屋转让协议》一份，约定：甲方自愿将坐落于路劲城18栋甲单元2301室的房屋出售给乙方，房屋建筑面积131.61平方米，房屋成交价为968000元；甲乙双方签署协议时，乙方支付甲方定金6万元（暂存于中介方，冲抵购房款）；甲乙双方约定于2016年10月31日之前办理更名、签商品房买卖合同，乙方于开发商处更名时支付甲方现金138000元，余款以银行贷款方式支付开发商处770000元；基于中介方的居间服务，甲、乙双方应在签订本协议之时，以现金方式向中介方支付报酬（佣金）14520元，该款由乙方承担，本协议签订生效后，中介方的居间服务即成功，已收取的佣金不因任何情况退还；甲方若中途悔约，应在悔约之日起三日内退还收取的全部房款，并赔偿乙方违约金6万元；如甲、乙任何一方违约，守约方的实际损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿。守约方已经承担的佣金可以直接向违约方进行追偿；本协议在履行过程中发生争议时，协商解决。协商不能解决时，向该房屋所在地人民法院提起诉讼。由此产生的诉讼费、保全费、律师费等相关费用全部由违约方或负有责任的一方承担；该房为甲方与开发商直签房，乙方只负责房价、中介费及该房购房合同到乙方名下之后的所有费用，其他归甲方付清。2016年9月12日，阙黎向蔡惠新支付定金6万元，定金暂存于中介方上城公司，并支付上城公司中介费14520元。嗣后，蔡惠新未能按协议约定帮助阙黎到开发商处办理商品房买卖合同的更名手续，双方于2017年3月就合同不能履行之后的纠纷处理进行商谈，协商未果后阙黎于2017年6月起诉至一审法院。阙黎因本案委托江苏茂松律师事务所代理诉讼，并向该所支付代理费50000元。审理中，上城服务公司将阙黎支付的定金6万元退还阙黎。
另查明，在阙黎、蔡惠新签订《常州市房屋转让协议》之前，标的房屋即路劲城18幢甲单元2301号房屋即已由开发商出售给案外人并于2016年7月24日办理了网上备案登记手续。
一审法院认为，阙黎、蔡惠新以及中介方上城服务公司签订的常州市房屋转让协议，系三方真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，各方均应按照约定履行各自的义务。蔡惠新辩称房屋转让协议违反了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》中关于“根据《城市房地产管理法》有关规定，国务院决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让”的规定，因而协议是无效的，对此，法院认为，根据合同法第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，但前述《关于做好稳定住房价格工作的意见》并不属于法律、行政法规的层级，蔡惠新据此主张合同无效不符合法律规定，法院不予采信。阙黎、蔡惠新双方签订的房屋转让协议具备房屋买卖合同的必要条款，且内容具体明确，应认定为有效的房屋买卖合同，而非蔡惠新所辩称的意向性协议。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人可以要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。本案中，阙黎、蔡惠新双方签订房屋转让协议之前，标的房屋就已经由开发商出售给案外人，蔡惠新对于房屋不具有处分权，未能将房屋出售给阙黎，致使合同目的不能实现，阙黎因此有权解除合同并主张损害赔偿。故对于阙黎要求解除双方签订的《常州市房屋转让协议》的诉讼请求，法院予以支持。关于阙黎要求蔡惠新赔偿的经济损失40万元，阙黎主张该40万元包括适用定金罚则要求蔡惠新返还的定金6万元以及因房屋增值而带来的可得利益损失。根据相关法律规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。首先，阙黎所提交的证据并不能证明标的房屋的实际增值数额。其次，在协议约定的2016年10月31日蔡惠新未能履行合同义务之后，阙黎就应该及时采取适当措施减少自己的损失，对于扩大的损失不应要求蔡惠新进行赔偿。再次，在双方签订协议之时，蔡惠新并未拿出任何能证明其对标的房屋享有相关权利的材料，阙黎未进行谨慎审查、仅凭蔡惠新的陈述就轻信其对房屋具有处分权利，因此阙黎对于自身损失的造成具有较大过错，应当自担部分损失。故法院综合阙黎实际损失、合同履行情况、双方过错程度等因素，酌定蔡惠新基于双倍返还定金的违约责任向阙黎赔偿损失6万元，对于其余损失法院不予支持。房屋转让协议约定，守约方已经承担的佣金可以直接向违约方进行追偿，故对于阙黎要求蔡惠新承担已支付的中介佣金14520元的诉讼请求，法院予以支持。对于阙黎要求蔡惠新支付律师费50000元的诉讼请求，房屋转让协议中明确约定律师费由违约方承担，但阙黎主张的律师费标准过高，法院酌情确定蔡惠新向阙黎支付律师费15000元。判决：一、解除阙黎与蔡惠新于2016年9月12日签订的《常州市房屋转让协议》中双方之间的房屋买卖合同；二、蔡惠新于判决发生法律效力之日起十日内赔偿阙黎损失60000元；三、蔡惠新于判决发生法律效力之日起十日内支付阙黎中介费14520元；四、蔡惠新于判决发生法律效力之日起十日内支付阙黎律师费15000元；五、驳回阙黎的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4523元，由阙黎负担3751元，由蔡惠新负担772元，该款阙黎已预交，由蔡惠新于本判决发生法律效力之日起十日内迳付阙黎。
二审查明的事实与原审一致，本院依法予以确认。
本院认为，一审判决正确，应予维持。
理由如下：
蔡惠新上诉主张，一审法院应追加上城服务公司作为被告参加诉讼并承担赔偿责任。二审认为，根据阙黎、蔡惠新签订的《常州市房屋转让协议》，阙黎、蔡惠新双方之间构成房屋买卖合同关系；同时，上城服务公司作为中介方在上述协议上盖章签字，故阙黎、蔡惠新二人分别与上城服务公司形成居间合同关系。如蔡惠新认为上城服务公司作为中介公司在其房屋买卖中存在过错，可另行诉讼主张赔偿，因与本案并非同一法律关系，故本案不作理涉。
蔡惠新上诉主张，一审适用法律错误。二审认为，本案系房屋买卖合同纠纷应适用《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》等法律规定。蔡惠新所依据的《城市房地产管理法》第四十六条、建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》等规定，并非效力性强制性规定，上述规定并不导致涉案合同无效；且建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》也非法律、行政法规，故蔡惠新的该上诉主张不成立。
综上，蔡惠新的上诉意见，无事实和法律依据，依法不能成立。一审认定事实清楚，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2038元，由上诉人蔡惠新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 裴国伟
审 判 员 孙海萍
审 判 员 袁海燕
二〇一八年三月十九日
法官助理 姚 远
书 记 员 许 星