北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第21065号
原告广东康景物业服务有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区广渠路28号215号楼南B110e。
负责人陈日群，总经理。
委托代理人张蝶。
被告齐玉峰，原告广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称康景物业公司）与被告齐玉峰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王新东独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告康景物业公司的委托代理人张蝶，被告齐玉峰到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告康景物业公司诉称：被告系珠江逸景家园210号楼X室业主，我公司为该小区物业管理服务企业。根据双方签订的《前期物业服务协议》第十一条违约责任第三款约定：甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每日加收应交纳费用千分之五的违约金，但被告却违反双方签订的协议，无故拖欠2009年12月1日至2015年12月31日期间的物业费17600.1元，被告的行为严重侵害了我公司及广大业主的合法权益，并给我公司经营造成不利影响。故我公司诉至法院，请求法院依法判令：1.被告支付自2009年12月1日至2015年12月31日期间的物业费17600.1元；2.被告支付自2009年12月1日至2015年12月31日期间的违约金1760元；3.由被告负担本案的诉讼费用。
被告齐玉峰辩称：一、原告并未提供达标的物业服务，依据住宅区物业服务等级标准中有关物业服务等级分为一、二、三级，而一级标准每一年度业主满意率需达到80%，二级为75%，三级为70%，原告所主张的物业费请求是以前期物业服务协议为依据，而前期物业服务协议并未对物业服务标准进行约定，也没有提供实际服务的业主满意率调查，仅是表明了物业费单价与缴费时间，很显然这样的合同有失公平，从住宅区物业服务等级标准就有关等级标准的制度制定证明物业服务的及时性，而业主满意率的调查是可以保存且能证明服务是否达标的唯一证据，相反，依据前期物业服务协议中第四条、第六条中却有大量的证据表明原告所提供的服务根本就无法达标，实际上原告也没有履行合同义务，没有履行前期物业服务协议中第四条物业服务质量中共计八项内容。二、原告的物业费计算时间有误，依据北京物业管理办法第二十七条，本小区于2014年9月18日首次业主大会选举产生业主委员会并完成备案，同年11月27日由业主大会共同决定同意解聘前期物业，于2015年5月30日业主大会共同决定同意选聘新的物业，同时也签订了正式的服务合同且已生效，因此原告完全没有任何依据计算、收取被全体业主共同决定解聘之后的物业服务费。三、侵占业主公共财产，依据物业法第七十条、第八十条，物业管理条例规定，本小区多处属于全体业主的公共收益，如电梯、户外灯箱、占用绿地等所产生的收益。原告不仅从不公布收支明细，而且据为己有，剥夺全体业主包括被告的知情权、收益分配权。业主共有财产的收益应由业主分配，原告这种侵犯我们业主权利的行为，应当对其进行制裁或者处罚，将其非法收入划归我们业主拥有支配，或用以减免部分物业费。四、对部分时间段内除服务不达标之外部分没有具体计算方式。依据合同法第六十七条规定合同原则（平等、自愿）和物业服务原则（等价有偿）相关内容，原告违约在先，并且签订不平等协议、提供不等价服务，造成被告无法计算应该如何缴费，交多少等困扰。同时因原告提供的低廉服务，使得被告财产造成间接性价值降低，损失无法估算。五、我从未见过催收证据，原告起诉书中所提供的证明，为趁我不在家期间，伪造非有效证据，我从未见到或签收任何原告提供的此类文件或单据。六、由于原告未有效行使安全保卫职能，导致我的人身受到伤害。然而本小区安全保卫工作自交付后至2012年一直流于形式，小区门禁和楼宇对讲一直未使用，导致本人于2011年3月8日在小区楼道内遭到人身攻击和伤害，案件期间，公安民警要求物业要加强安全防护。此事件后小区门禁和楼宇对讲仍然一直未使用，本人多次与物业公司沟通无果，由于此事故影响较为严重，故本人去外地居住。七、由于建设单位造成的物业问题，该物业费用应该由建设单位分担。根据城市住宅小区竣工综合验收管理办法第四条，工程质量是否合格或配套是否完善的主要依据是是否通过综合验收。虽然住宅已实际使用，但由于公共配套设施、市政公共基础设施时至今日也没有交付使用。根据物业管理条例第四十二条规定，对于物业费中包含的公共配套设施、市政公用基础设施部分应该由开发商承担，而不是包括被告在内的小区业主承担。综上所述，我方有权拒绝交纳物业费，我方并非无故拖欠物业费，而是属于无法确定如何交，交多少，因原告首先没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以被告只能暂缓缴费，同时请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。1.驳回原告的全部诉讼请求，还原和谐社会之法制公平。2.要求原告进行未解聘之前每年业主满意度调查情况表，并以此调查报告作为服务水平及物业费计算参考依据。3.要求原告公开前期物业在未解聘之前属于全体业主的公共收益费用的收支情况，并交付业主委员会使用或用以减免物业费。4.原告依据承接查验办法在小区公告栏公布与建设单位签订的承接查验合同中有关属于全体业主共有部分遗留问题的约定内容，并对建设单位造成的物业问题，该物业费用应由建设单位分担。5.要求原告赔偿被告因小区安全原因，造成的人身伤害的精神损失费1元。6.由原告承担本次诉讼的相关费用。
经审理查明：2009年5月8日，齐玉峰（甲方）与康景物业公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定康景物业公司为被告齐玉峰所购的珠江逸景家园南区210号楼X室，提供前期物业服务，房屋建筑面积为97.23平方米。合同第三条约定物业服务内容，包括房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，保安，交通秩序与车辆停放及消防。合同第五条物业服务费用第一款约定，甲方缴纳物业服务费用从房地产开发企业交付所购房屋之日起计。若因甲方原因逾期收楼，自收楼通知书发出或所载收楼日期起计收。该条第二款约定，乙方按照建筑面积公寓每月每平米2.48元收取物业服务费。该条第四款约定，每次缴纳物业服务费时间为：甲方收楼时按照第五条第一款确定的收楼时间，预缴一年的物业服务费；之后每一年缴纳一次，分别于每年一月一日至十五日交纳本年度费用；预缴一年期满后，甲方第二次缴纳物业服务费不满一年的，按实际天数计算，缴纳日期为预缴期满后十五日内。合同第十一条违约责任第三款约定，甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费及有关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，按日向乙方支付应付未付款总额千分之五的滞纳金。此外，该合同还约定了其他内容。
康景物业公司主张齐玉峰自2009年12月1日至2015年12月31日期间的物业费一直未交纳，齐玉峰对此表示认可。庭审中，康景物业公司出示了物业费付款通知书及张贴照片，用以证明其曾向业主书面催缴物业费，齐玉峰不予认可。齐玉峰提交照片、公安局接受案件回执单以证明物业公司提供物业服务不到位，经法院现场勘验，齐玉峰所在的小区存在部分绿化区域裸露、门禁对讲机损毁、部分消防设备损坏、楼道灯不亮、瓷砖脱落、部分监控设备损坏等问题。
齐玉峰辩称，业主大会已表决通过解聘前期物业服务企业及选聘江苏华门集团物业管理有限公司作为小区物业公司，前期物业服务协议已于2014年11月27日终止，康景物业公司无权收取物业费，为此提交了珠江逸景家园第二次业主大会会议决议（珠江逸景家园小区业主委员会【2014】第024号）、珠江逸景家园临时业主大会会议决议（ZJYJJY【2015】014号）。双方均认可康景物业公司现在一直在为涉诉小区提供物业服务，并未撤场。
上述事实，有前期物业服务协议、付款通知书、北京市公安局接受案件回执单、照片及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。康景物业公司与齐玉峰签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约行使权利、履行义务。康景物业公司向齐玉峰提供物业服务后，齐玉峰理应依合同交纳物业费。现原告康景物业公司要求被告给付物业费，理由正当充分，本院予以支持。齐玉峰主张康景物业公司提供的物业服务存在瑕疵，通过其提供的小区相关照片可以看出，康景物业公司对齐玉峰所在楼栋的公共设施设备和公共通道、小区绿化、部分消防设备及监控系统等存在维护和管理不足的问题，故本院认为应当对齐玉峰应交纳的物业费进行酌减，酌减的幅度本院确定为百分之十。关于齐玉峰所称前期物业服务协议已终止，康景物业公司无权收取物业费的辩解意见，因康景物业公司至今仍为珠江逸景家园提供物业服务，故本院对该项辩称意见不予采信。关于齐玉峰所提公共收益的收支明细未公示的辩解意见，属齐玉峰的知情权范畴，不能成为齐玉峰拒绝交纳物业费的有效抗辩。至于齐玉峰所提物业公司侵占公共收益一节，因与本案非同一法律关系，亦不能成为齐玉峰拒绝交纳物业费的有效抗辩，本院对齐玉峰的各项抗辩不予采信。考虑到小区物业管理服务确实存在需要改进的地方，故对于康景物业公司要求齐玉峰给付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告齐玉峰支付原告广东康景物业服务有限公司北京分公司二〇〇九年十二月一日至二〇一五年十二月三十一日期间的物业费共计人民币一万五千八百四十二元二角七分，于本判决生效之日起七日内执行清；
二、驳回原告广东康景物业服务有限公司北京分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一百四十二元，由原告广东康景物业服务有限公司北京分公司负担四十四元（已交纳），被告齐玉峰负担九十八元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王新东
二〇一五年十二月一日
书记员 范文浩