重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初16709号原告：重庆香江高科地产发展有限公司，住所地重庆市渝北区洪湖东路11号3幢5层，统一社会信用代码91500000753054302C。法定代表人：杨孙西，总经理。委托诉讼代理人：周炜，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：李发举，重庆百君律师事务所律师。被告：张翼，男，1988年12月29日出生，汉族，住四川省南溪县。委托诉讼代理人：周婵，重庆乾健律师事务所律师。委托诉讼代理人：李先渝，重庆乾健律师事务所律师。原告重庆香江高科地产发展有限公司（以下简称“香江高科公司”）与被告张翼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案后，被告张翼于法定期限内依法提起管辖权异议申请，本院依法裁定驳回其管辖权异议申请。被告张翼依法提起上诉，重庆市第一中级人民法院于2017年11月30日依法驳回其上诉。故本院依法适用简易程序于2018年1月16日公开开庭进行了审理。原告香江高科公司的委托诉讼代理人周炜、李发举，被告张翼的委托诉讼代理人周婵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。香江高科公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2016年9月1日至2017年1月17日的租金278586元；2.被告按137628元/月为标准，支付2017年5月13日起至实际交还房屋时止的房屋占有使用费；3.被告支付未履行期间（2017年5月14日至2021年8月31日）的租金总额的10%的违约金437427.66元；4.被告支付欠付租金的滞纳金，计算方式为：以每月欠付费用为基数，自应付之次日起按日万分之五为标准计算至付清时止；5.被告公司承担恢复原状产生的费用229380元；6.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年9月30日，原告与被告签订租赁合同，原告将其房屋出租与被告使用，然被告未按约支付租金，故为维护原告的合法权益，起诉来院。张翼答辩称：1.被告已支付完毕了2016年10月31日前的租金，2016年12月6日原告将案涉房屋上锁收回，故被告实际欠付1个月零6天的租金；2.租赁期间，案涉房屋存在漏水，被告曾要求以损失抵扣租金，但双方未就此达成一致意见；3.滞纳金、违约金不应支付，且约定标准过高。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据包括档案查询结果、三方协议、租赁合同、照片、公证书证据材料，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议之证据，即原告举示的情况说明、被告举示的照片、（2017）渝01民终8435号民事判决书。经本院审查，原告举示的情况说明乃重庆香江财富商业管理有限公司出具，其上载明被告于2016年9月1日入住案涉商铺，该份证据与本案审理相关，本院予以采纳。被告举示的照片无原件核对，真实性无法确认，民事判决书与本案审理无关，故本院对被告举示的上述证据不予采纳。综上，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于重庆市渝北区洪湖东路1号第1至3层、第4层部分（商业1至商业3、商业5、商业6）房屋系原告所有。2016年9月30日，原告（甲方）、被告（乙方）就渝北区洪湖东路一号三层三号商铺出租事宜签订《重庆财富购物中心合同》，第3.1条约定：双方确认，承租房产的计租面积为1146.9平方米；第4.1条约定：租赁期限为5年，自交付日开始计算，双方暂定商铺的交付日为2016年9月1日，租期于2021年8月31日届满；第5.1条约定：装修期为2016年9月1日至2016年11月30日；第5.3条约定：乙方自2016年9月1日起计缴租金；第5.4条约定：装修期仅限于乙方用于装修，甲方给予乙方2016年9月1日至2017年2月28日期间租金5折优惠，该优惠不包括承租商铺的物业管理费及其他费用；第6.2条约定：租金期限内，乙方应按本合同约定每月向甲方支付固定租金以及抽成租金超过固定租金的差额部分，2016年9月1日至2018年8月31日固定租金为60元/月/平方米，租金为68814元/月，抽成租金为当月营业额的11%，2018年9月1日至2019年8月31日固定租金为70元/月/平方米，租金为80283元/月，抽成租金为当月营业额的11%，2019年9月1日至2020年8月31日固定租金为80元/月/平方米，租金为91752元/月，抽成租金为当月营业额的12%，2020年9月1日至2021年8月31日固定租金为90元/月/平方米，租金为103221元/月，抽成租金为当月营业额的13%；第6.3条约定，在整个租赁期限内，除第一期租金外，本合同项下的租金支付方式为月缴纳，乙方应当在每月第25日之前（如到期日为法定节假日，则该到期日顺延至下一个工作日）向甲方一次性足额支付下一个月固定租金；第6.4条约定：本合同项下第一期租金（2016年9月1日至2016年9月30日）为34407元，应在本合同签署后7日内支付至甲方；第7.3条约定：如乙方未能按本合同约定的时间足额缴纳租金、物业管理费、能源费用、违约金，有关生效法律文书所确定的乙方应当支付的费用及其他费用，甲方及管理公司有权选择向乙方追偿有关欠款及延迟履行违约金或直接从租赁保证金扣除任何乙方所欠的款项，扣除前述所欠款项后，乙方应在14日内补足租赁保证金；第23.2条约定：在租赁期内，如乙方未经甲方同意提前终止合同或甲方根据合同约定行使提前终止/解除合同之权利的，则甲方有权在不妨碍本合同其他条款所赋予甲方之权利的前提下，不予退还乙方租赁保证金，甲方并有权按未履行租赁期的租金总额的10%收取违约金。乙方应以合同解除前12个月（合同履行尚不足12个月的，以实际已履行期间计算）平均租金作为未履行租赁期的租金标准；第23.4条约定：双方确认，除非本合同中有特别明确的约定，否则，乙方不得以任何理由拒绝缴纳本合同项下的租金、物业管理费或水、电、燃气等能源费用或其他应当由乙方承担的费用。若乙方违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金及其他任何费用，甲方有权每日向乙方按所欠款项的0.05%计算收取滞纳金。第23.6条约定：若乙方拖欠租金及各项费用超过7天时，甲方除向乙方追缴应交租金和征收滞纳金外，有权单方终止本合同，乙方已交的租赁保证金不再退还，并向乙方追偿由此造成的其它损失。同时甲方或管理公司有权停止商铺能源供应。第25.1条约定：本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而约定或指定终止日，乙方应当将承租房产交还甲方；第25.5条约定：无论任何原因，交还日乙方仍未能将按要求的承租房产交还甲方的，则自交还日的次日起，乙方应当按照合同终止时承租房产租金标准的200%向甲方支付租金；第25.8条约定：如甲方因对乙方撤离后的承租房产进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合第25.2款之要求的，则因此而发生的费用支出均应当由乙方承担，并且在上述清理期间，乙方应当按照第25.5款所述租金标准承担承租房产的租金，以弥补甲方在此期间的租金损失；第27.3条约定：以邮寄方式发出的，以投邮后第7日为收悉日，以邮局的邮件发送记录为发送凭证；第27.4条约定：乙方确认，租赁期间，承租房产也是乙方的有效通知地址。因此，甲方有权选择将本合同项下的通知张贴于承租房产的门窗或墙面上，该等通知已经张贴即视为已经向乙方送达了通知，并视为乙方已经知悉。合同首部，被告预留地址为重庆市永川区。2017年5月12日，原告通过公证方式向被告邮寄解除通知，其上载明：因被告欠缴租金等费用为由，故依据合同约定解除租赁合同。邮寄地址为重庆市永川区。后，原告将公证书张贴于案涉商铺门外。审理中，原告亦陈述发出解除通知后，即2017年5月中旬原告即将案涉商铺锁门了。另查明：原告（甲方）、李帆、陈彬涵（乙方）、被告（丙方）就案涉商铺签订《三方协议》，第1条约定：截至2016年8月31日，乙方欠付各项费用累计达1253895.92元，经免除、抵扣后乙方尚须支付499332元；第2条约定：因乙方拖欠甲方租金等费用，甲方决定解除与乙方签订的原租赁合同，乙方对此予以认可，即原租赁合同自2016年8月31日起解除；第4.1条约定：针对案涉商铺，甲方与丙方同意建立租赁合同关系，双方为此另行签订租赁合同，现就相关事宜，特别约定如下（若新租赁合同相关约定与特别约定不一致，以特别约定为准）自本协议签订之日起15日内，向甲方支付300000元，其中200000元作为新租赁合同的租赁保证金，100000元作为新租赁合同的物业管理费保证金，同时丙方承诺，若乙方未按照第1条约定按时付清欠款，甲方有权从丙方的前述保证金中直接扣除，用以清偿乙方欠付甲方的款项，前述保证金扣除后，乙方应在接到甲方书面通知之日起5日内，将保证金补足至300000元，否则视为丙方违约，甲方有权解除新租赁合同，并要求丙方按照新租赁合同的约定承担相应违约责任。审理中，原告陈述租赁合同签订后，被告实际只支付了100000元，根据三方协议，如果李帆、陈彬涵未缴纳欠付租金，该笔款项应予以抵扣，抵扣后被告需补足300000元作为其与原告之间的租赁合同的保证金，但被告支付的100000元尚不足以抵扣李帆、陈彬涵所欠租金，故就原被告之间的租赁合同而言，被告实际未支付任何保证金和租金；第四项诉讼请求中滞纳金的计算基数为2016年9月至2017年1月17日的租金；第五项诉讼请求恢复原状费用现未实际产生，金额系预估。本院认为：原告与被告签订的租赁合同及补充协议，真实、合法、有效，合同当事人均应依照合同约定履行义务。2016年9月1日至2017年1月17日租金为314250.6元（68814元/月×4个月+68814元/月×17天÷30天），然根据合同约定，该期间系原告给予的租金5折优惠期，故被告应于支付该期间租金157125.3元（314250.6元×0.5）。对于房屋占有使用费，本案中，2017年5月12日原告按合同约定地址发出了解除租赁合同通知，根据合同约定邮寄3日后即视为送达，故租赁合同于2017年5月15日已解除。如2017年5月15日之后被告仍占有案涉房屋，则应向原告支付房屋占有使用费，然本案中虽被告并未举示证据证明其已交还了案涉房屋，但审理中原告自行认可在2017年5月中旬发出解除通知后即收回了案涉房屋，结合解除通知送达时间，本院依法酌情认定原告已于2017年5月15日收回了案涉房屋，故此时被告已不存在继续占有案涉房屋，原告亦无权要求被告支付房屋占有使用费。合同第23.2条约定因被告的原因致使合同提前解除的，原告有权按未履行租赁期的租金总额的10%收取违约金，如合同履行尚不足12个月的，以实际已履行期间计算平均租金作为未履行租赁期的租金标准。现合同于2017年5月15日解除，履行期间尚不足12个月，故未履行期间为2017年5月16日至2021年8月31日，未履行期间租金标准为68814元，以此计算，未履行期间租金为3546214.8元（68814元/月×51个月+68814元/月×16天÷30天），故违约金为354621.48元（3546214.8元×10%），该金额未过分高于提前解约给原告造成的损失，故本院原告请求判令被告支付违约金354621.48元的诉讼请求予以支持。对于滞纳金，原告只要求2016年9月至2017年1月17日期间欠付租金的滞纳金，系对其自身权利的处分，本院予以认可。2016年9月、11月、12月的租金34407元（68814元/月×0.5）应分别于2016年10月7日、2016年10月25日、2016年11月25日前支付；2017年1月1日至1月17日的租金19497.3元（68814元/月×0.5×17天÷30天）应于2016年12月25日前支付。对于2016年10月的租金34407元按合同约定本应于2016年9月25日前支付，然案涉租赁合同签订时间为2016年9月30日，2016年9月份的租金支付时间亦为2016年10月7日前，即使被告于2016年9月1日即入驻了案涉商铺，现有证据亦无法证明被告知晓其应于合同签订之前支付下一月租金，但至迟于签订案涉租赁合同时，被告已知晓每期租金的支付时间，此时被告即应积极履行租金支付义务，故2016年10月的租金应于被告应于合同签订日即2016年9月30日支付。现被告未付，应按约支付滞纳金，原告要求按日万分之五进行计算，该标准并未过分高于被告逾期给原告造成的损失，本院予以认可。故滞纳金计算方式为：以34407元为基数，按日万分之五，分别从2016年10月1日、2016年10月8日、2016年10月26日、2016年11月26日计算至付清时止；以19497.3元为基数，按日万分之五，从2016年12月26日计算至付清时止。原告另要求支付恢复原状费用，因其未举示证据证明该笔费用的具体金额，审理中原告亦陈述诉请中的金额并未实际发生，故本院对此项诉讼请求不予支持。被告称其已支付了支付完毕了2016年10月31日前的租金；租赁期间，案涉房屋存在漏水，但并未举示证据予以证明，故本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张翼于本判决生效之日起立即支付原告重庆香江高科地产发展有限公司2016年9月1日至2017年1月17日的租金157125.3元；二、被告张翼于本判决生效之日起立即支付原告重庆香江高科地产发展有限公司违约金为354621.48元；三、被告张翼于本判决生效之日起立即支付原告重庆香江高科地产发展有限公司滞纳金，计算方式为：以34407元为基数，按日万分之五，分别从2016年10月1日、2016年10月8日、2016年10月26日、2016年11月26日计算至付清时止；以19497.3元为基数，按日万分之五，从2016年12月26日计算至付清时止；四、驳回原告重庆香江高科地产发展有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费13254元，减半计收6627元，由原告重庆香江高科地产发展有限公司负担3313元，由被告张翼负担3314元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  欧春利二〇一八年二月十二日书记员  罗 难