湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘05民终2127号
上诉人（原审原告）：ＸＸ平，男，1985年8月19日出生，汉族，农民。
委托诉讼代理人：刘伟时，湖南常清律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：邵阳中海国信房地产开发有限公司。
法定代表人：孙波，该公司董事长。
委托诉讼代理人：简翔，男，1970年11月7日出生，汉族，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘宇，湖南楚信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国电信股份有限公司邵阳分公司，住所地湖南省邵阳市北塔区蔡锷路江北电信大楼。
法定代表人：王建民，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王文成，湖南楚信律师事务所律师。
上诉人ＸＸ平因与被上诉人邵阳中海国信房地产开发有限公司（以下简称中海房地产公司）、被上诉人中国电信股份有限公司邵阳分公司（以下简称电信邵阳分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市大祥区人民法院（2017）湘0503民初1210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月19日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。ＸＸ平及其委托诉讼代理人刘伟时，中海房地产公司的委托诉讼代理人简翔、刘宇，电信邵阳分公司的委托诉讼代理人王文成均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
ＸＸ平上诉请求：撤销原判，改判支持ＸＸ平的全部诉讼请求。事实和理由：原判认定ＸＸ平通过概括受让电信邵阳分公司员工认购的建房指标的方式参加集资联合建房，并遵守《中国电信邵阳分公司员工自愿金额集资联合建房章程》、《联合建房申购须知》，却未说明ＸＸ平并未向联合建房领导小组授予同意迟延交房的权利。ＸＸ平受让建房指标并向联合建房领导小组缴纳了前期的40％房款后，按照中海房地产公司的通知向中海房地产公司缴纳剩余房款并签订《商品房买卖合同》，中海房地产公司收回联合建房领导小组开具的收款收据，以中海房地产公司的名义重新开具收据并加盖公司的公章，ＸＸ平有理由相信前期房款已转入中海房地产公司的账户，故ＸＸ平已按照合同约定全部履行了房款支付义务。《商品房买卖合同》第八条第二款第二项“由于买受人逾期付款（包括代收的款项）导致出卖人不能按时交付房屋，出卖人可据实延期交付房屋，且不承担延期交房的违约责任。”系格式条款，中海房地产公司作为格式条款的提供者，免除己方责任，排除对方的主要权利，按照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该格式条款无效，原判根据该格式条款的约定判决中海房地产公司不承担违约责任明显错误。
中海房地产公司和电信邵阳分公司均答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
ＸＸ平向起诉请求：1、判令中海房地产公司和电信邵阳分公司继续履行合同约定的交房义务；2、判令中海房地产公司和电信邵阳分公司因逾期交房向ＸＸ平支付违约金（暂从2015年12月31日起计算至2016年8月31日，每月7756.60元）计62052.80元，直至实际交房为止；3、判令中海房地产公司和电信邵阳分公司承担本案全部诉讼费。事实与理由：中海房地产公司和电信邵阳分公司联合建房。2013年5月29日，ＸＸ平经朋友介绍从电信邵阳分公司员工邱家成处受让联合建房指标，并签订了联合房指标转让协议书。2015年1月18日，中海房地产公司在与ＸＸ平签订商品房买卖合同时，主动收回电信邵阳分公司的收据，重新向ＸＸ平开具了加盖公章的收款收据，ＸＸ平支付了房屋总价款的40%计157833元，余款60%计230000元由ＸＸ平向银行申请贷款，并已支付给中海房地产公司，并约定中海房地产公司应当在2015年12月31日前按合同约定将商品房交付给ＸＸ平。截止起诉日，ＸＸ平仍未收到收房通知书，中海房地产公司也未向ＸＸ平书面说明无法按期交房的原因。ＸＸ平认为中海房地产公司延迟交房不存在免责事由，违约事实明显，给ＸＸ平造成了损失，故诉请法院支持其诉讼请求。
中海房地产公司答辩称：一、中海房地产公司没有违约。ＸＸ平集资购买的7#楼于2015年5月16日主体竣工，中海房地产公司及时告知了联合建房人2016年春节前可以收房。由于联合建房人违约以及存在情势变更等情况，邵阳电信员工联合建房全权代表委员会与中海房地产公司商议变更合同内容，不急需收房的可以春节后收房；二、即使中海房地产公司真的逾期交房违约，也不必承担违约责任。中海房地产公司与ＸＸ平之间，名为商品房买卖，实为联合集资建房，不能仅依据《商品房买卖合同》确定双方的权利义务。在联合建房过程中，2677位联合建房人系合伙体，共同推举出全权代表委员为其合伙代表对外行使权利。但2677位联合建房人有1244位联合建房人逾期交付房款，截止2016年8月27日，逾期交付房款累计达130536262元，联合建房人违约在先。按《商品房买卖合同》第八条“由于买受人逾期付款（包括代收的款项）导致出卖人不能按时交付房屋，出卖人可据实延期且不承担延期交房的违约责任”的约定，中海房地产公司依法依约皆可免责。湘商大会、创国卫运动政策性影响建设施工进度，属于情势变更，超常人能估的多雨多雪天气，影响建设施工进度，构成不可抗力，答辩人依法可免责。请求法院驳回ＸＸ平的全部诉讼请求。
电信邵阳分公司辩称：一、电信邵阳分公司不是本案的适格主体，因为该次联合建房系由工会组织的自发性的联合建房；二、开发商的价格定位、选址等都是由选出的代表共同商议确定；三、同意中海房地产公司的答辩意见。
一审法院认定的事实：2013年2月26日，电信邵阳分公司职工代表大会通过了《中国电信邵阳分公司员工自愿全额集资联合建房章程》，电信邵阳分公司员工本次自愿全额集资联合建房是由工会牵头、员工自愿参与原则下的自发性活动，实行参与者全额集资、自主管理、自负其责、自享其利、统一实施的方式，可选自建、联建、团购等方法，以实现建房利益最大化；由分公司行政、工会联合组建集资建房筹建工作组负责与集资建房人全权代表（以下简称全权代表）一道筹建集资建房活动的前期工作及后续日常工作；全权代表代表全体集资建房人，参与建房过程中重大事项的决策，参与集资建房整个过程的监督与管理；全权代表代表全体集资建房人承担并确保圆满完成集资建房任务的义务和责任，承担与全体集资人沟通、联络与协商的责任，并督促集资建房人承担本身义务的责任，承担因本次集资建房所需文告、通知、协议合同的审定、签定及发布责任。2013年5月17日，电信邵阳分公司联合建房领导小组制发《联合建房申购须知》，确定本次联合建房申购人与开发商之间的权利与义务，授权由9名代表行使，电信邵阳分公司只对本次联合建房予以指导与监督。《联合建房申购须知》同时对楼盘的基本情况、建筑形态、建设时间点、户型及建筑面积、申购订金、商品房的后续付款方式、申购人交款及开发商交房均作出了明确规定。其中商品房的后续付款方式规定：开发商取得工程规划许可证7日内，申购人累计支付20%房屋价款到指定账户；开发商取得工程施工许可证7日内，申购人累计支付40%房屋价款到指定账户；开发商取得预售许可证，申购人与开发商签订商品房买卖累计支付95%房屋价款到指定账户。
2013年5月29日，ＸＸ平（乙方）与电信邵阳分公司职工邱家成（甲方）签订《联合建房指标转让协议书》，约定：甲方将单位联合建房内部指标转让给乙方；乙方认可《中国电信邵阳分公司员工自愿全额集资联合建房章程》各项内容，并授权全权代表代表乙方行使建房、分房和物业管理等各项权利与义务；乙方知晓甲方单位下发的《联合建房申购须知》各项内容，并遵照执行。ＸＸ平同时出具了《授权委托书》，委托全权代表人代表其参与建房过程中重大事项的决策，全程参与联合建房过程中的监督与管理。2015年1月18日，ＸＸ平与中海房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：1、买受人购买圣地亚哥小区第7栋2单元26层0226002号房一套，建筑面积138.34平方米；2、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2803.48元，总金额387833元，买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付不低于40%房款为首期房款计157833元，余款230000元，由买受人向银行申请贷款，出卖人提供相关资料；3、出卖人应当在2015年12月31日前依照国家和地方政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3.33的违约金，合同继续履行；超过约定时间30日未交房的，出卖人按日向买受人支付房价款万分之6.67的违约金；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，...买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之6.67的违约金；4、但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延长：第一、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；第二、由于买受人逾期付款（包括代收的款项）导致出卖人不能按时交付房屋，出卖人可据实延期且不承担延期交房的违约责任。合同签订当天，ＸＸ平支付了房价款40%计157833元给中海房地产公司，余下的60%计230000元，ＸＸ平已通过银行按揭贷款按照合同约定一次性支付给中海房地产公司。
“圣地亚哥”联合建房项目由中海房地产公司开发建设，该项目于2013年5月底开工建设。集资建房申购人达2677户，经邵阳电信员工联合建房全权代表委员会（以下简称代表委员会）与中海房地产公司结算，截止至2014年5月，联建领导小组代为收取的40%部分的房款尚有约1.6亿元未支付给中海房地产公司。为此代表委员会与中海房地产公司于2015年1月6日联合发出《关于1-7栋联合建房人签约及交款通知书》，要求第7栋联合建房人在2015年1月20日前需交总房款的95%到指定账户。ＸＸ平购买的第7栋房屋于2015年底主体工程竣工，2016年5月31日完成工程竣工验收。在建设过程中，邵阳市大祥区市容监察大队于2015年10月28日发布《关于渣土停运的通知》，通知大祥区范围内所有建筑工地从2015年10月28日到11月5日禁止渣土外运。2015年11月5日该大队再次发布通知，大祥区范围内所有建筑工地从2015年11月5日到11月30日禁止渣土外运。中海房地产公司于2015年12月15日向全体业主发出公开信，提出因雨雪较多及邵阳市创建国家文明卫生城市及邵阳举办湘商大会禁止渣土运输等不可抗力因素，导致联建项目及市政道路的土方回填等工作无法实施，小区道路无法及时完成，因此安排在春节后再统一交房。2015年12月29日，代表委员会与中海房地产公司在小区内张贴《联合建房相关情况说明》，鉴于“创卫”“湘商大会”等一系列活动及雨水天气的影响，定于2016年3月26日举行交房庆典仪式；现在联合建房项目已经基本具备交房条件，相关配套设施也正在逐步完善，确有急需收房的业主，中海房地产公司全力配合业主收房并提供必要的服务，目前附属工程正处于收尾抢工阶段，建议联合建房人春节之后再收房。2016年3月26日，中海房地产公司通知ＸＸ平接收房屋，ＸＸ平以房屋尚未验收为由拒绝收房。2016年12月21日，中海房地产公司向ＸＸ平寄送了收房通知书。
一审法院认为，ＸＸ平与中海房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。中海房地产公司未按约定将ＸＸ平所购房屋交付给ＸＸ平，ＸＸ平要求中海房地产公司继续履行合同约定的交房义务的诉讼请求成立，应予以支持。本案争议的焦点是中海房地产公司就其延期交房的行为是否应当承担违约责任。中海房地产公司辩称因邵阳市创建国家文明卫生城市、举办湘商大会禁止渣土运输以及多雨多雪天气延误工期，构成不可抗力因素，其可以免责。因创卫、湘商大会禁止渣土运输的情况系双方在签订合同时不可预计，且客观上导致中海房地产公司不能施工，该抗辩理由成立，中海房地产公司可据实延期；多雨多雪天气不属于不可抗力因素，该辩解理由不能成立，不予支持。
中海房地产公司主张联合建房人逾期交付房款违约在先，中海房地产公司目前只收到部分房款，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，中海房地产公司可以不承担延期交房的违约责任。从中海房地产公司提供的证据来看，“圣地亚哥”小区是电信邵阳分公司员工自愿全额集资采用联合建房方式由中海房地产公司开发建设的，ＸＸ平是通过概括受让电信公司员工认购的建房指标的方式参加集资联合建房，并遵照执行《中国电信邵阳分公司员工自愿全额集资联合建房章程》、《联合建房申购须知》。根据审理查明的事实，联合建房领导小组代收包括ＸＸ平在内所有认购人40%部分的房屋集资款后，截至2014年5月尚约有约1.6亿未支付给中海房地产公司，截至2016年8月27日尚约有约1.3亿元未支付给中海房地产公司。因联合建房领导小组代收的款项未能全部支付给中海房地产公司，根据《商品房买卖合同》第八条第二款第二项“由于买受人逾期付款（包括代收的款项）导致出卖人不能按时交付房屋，出卖人可据实延期，且不承担延期交房的违约责任”的约定，中海房地产公司据此主张不承担延期交房的违约责任的理由成立。中海房地产公司2016年12月份向ＸＸ平寄送了收房通知书，ＸＸ平没有按照通知书规定的时间接收房屋，也未向法院提供拒绝接收房屋的法定理由及证据，故ＸＸ平要求中海房地产公司承担延期交房的违约金的诉讼主张不能成立。电信邵阳分公司与ＸＸ平没有签订《商品房买卖合同》，双方之间亦不存在其他的合同法律关系，且依照《中国电信邵阳分公司员工自愿全额集资联合建房章程》，该次联合建房系由工会组织的自发性的联合建房，故ＸＸ平请求电信邵阳分公司承担违约责任的理由缺乏法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告邵阳中海国信房地产开发有限公司在判决生效后十五日内将圣地亚哥小区第7栋第2单元26层0226002号房屋交付给原告ＸＸ平；二、驳回原告ＸＸ平对被告中国电信股份有限公司邵阳分公司的诉讼请求；三、驳回原告ＸＸ平的其他诉讼请求。
本院经审理查明的事实与一审查明的一致，对一审判决认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案系建设工程施工合同纠纷。本案双方当事人争议的焦点是中海房地产公司和电信邵阳分公司是否存在违约，是否应向ＸＸ平承担违约责任。ＸＸ平通过与电信邵阳分公司的职工邱家成签订协议，概括受让邱家成的联合建房指标，并承诺接受《中国电信邵阳分公司员工自愿全额集资联合建房章程》、《联合建房申购须知》等文件的约束，授权联合建房全权代表代其行使相关权利。由于ＸＸ平在受让购房指标时承诺建房全权代表的行为对其发生效力，因开发商在建设过程中存在“创卫”、“湘商大会”等不可抗力因素，且全权代表未按照约定的进度支付代收的集资户购房款达一个多亿，经过协商全权代表同意中海房地产公司延期交房至2016年3月26日，全权代表的行为对ＸＸ平具有法律约束力，ＸＸ平以此为由要求中海房地产公司承担违约责任的请求违反了其在签订《联合建房指标协议书》时作出的承诺，本院不予支持。按照ＸＸ平与中海房地产公司签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，由于联合建房全权代表逾期向中海房地产公司交付代收的首期房款，导致中海房地产公司不能按期交付房屋，中海房地产公司可不承担延期交付房屋的违约责任，ＸＸ平就此提出的上诉理由也不能成立，本院亦不予支持。电信邵阳分公司不是ＸＸ平购买房屋的合同当事人，双方之间不存在任何合同关系，ＸＸ平要求电信邵阳分公司对其承担违约责任的上诉理由没有任何事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，ＸＸ平的全部上诉理由均不能成立，对其上诉请求全部不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1351元，由ＸＸ平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚 云
审 判 员 蒋志强
审 判 员 罗俊辉
二〇一八年三月六日
法官 助理 李 超
代理书记员 黄筱婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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