湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂民终380号
上诉人（原审被告）：武汉市江汉区土地整理储备事务中心。住所地：湖北省武汉市江汉区新华小路***号。
法定代表人：夏伟，该中心主任。
委托诉讼代理人：柳芳，该中心工作人员。
委托诉讼代理人：刘劲松，湖北得伟君尚律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：武汉市中鑫弘博置业有限公司。住所地：湖北省武汉市汉南区湘口街**号。
法定代表人：蔡晟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴东，湖北鹏展律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：武汉中弘航侧房地产开发有限公司。住所地：湖北省武汉市江汉区青年路***号后栋。
法定代表人：黄文胜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴东，湖北鹏展律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：武汉雄姿仓储有限公司。住所地：湖北省武汉市蔡甸区沌阳街沌口中营寺*号。
法定代表人：蒋红艳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：方伟、李俊，湖北正信律师事务所律师。
原审第三人：中维世纪建设集团有限公司。住所地：湖北省武汉市新洲区双柳街学林路。
法定代表人：王少兰，该公司董事长。
上诉人武汉市江汉区土地整理储备事务中心（以下简称江汉土储中心）、武汉市中鑫弘博置业有限公司（以下简称中鑫弘博公司）、武汉中弘航侧房地产开发有限公司（以下简称中弘航侧公司）因与被上诉人武汉雄姿仓储有限公司（以下简称雄姿仓储公司）及原审第三人中维世纪建设集团有限公司（以下简称中维世纪公司）合同纠纷一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2017）鄂01民初172号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了书面审理。审理中，中鑫弘博公司和中弘航侧公司申请撤回上诉，本院经审查后作出（2018）鄂民终380号之二民事裁定书，准许其撤回上诉。本案现已审理终结。
江汉土储中心向本院上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回雄姿仓储公司对江汉土储中心的全部诉讼请求，或依法发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由雄姿仓储公司、中鑫弘博公司、中弘航侧公司承担。事实和理由：（一）本案基本事实及江汉土储中心的担保责任。1、2011年，江汉土储中心与雄姿仓储公司签订了《国有土地使用权收回补偿协议书》（第一份协议），约定因收回雄姿仓储公司国有土地使用权，江汉土储中心应当向雄姿仓储公司支付补偿费6250万元，江汉土储中心已经支付2000万元，剩余4250万元未支付。2、2011年9月6日，江汉土储中心、中弘航侧公司与雄姿仓储公司三方签订《关于以就地还建方式冲抵第三期补偿费的补充协议书》（第二份协议），约定以就地还建的方式冲抵应支付给雄姿仓储公司的补偿款4250万元，中弘航侧公司具体负责实施拆迁还建事宜，并与江汉土储中心一起对雄姿仓储公司共同承担连带责任；3、2016年3月9日，中鑫弘博公司、中维世纪公司、雄姿仓储公司三方签订了一份《协议书》（第三份协议），就贷款、还建、代售等事宜重新达成了一揽子解决方案。江汉土储中心、中弘航侧公司均未作为合同一方签订该协议。4、根据以上基本事实，江汉土储中心仅仅参与签订了第一份协议、第二份协议。根据第一份协议，江汉土储中心应当向雄姿仓储公司支付剩余4250万元的补偿款。根据第二份协议，中弘航侧公司与江汉土储中心一起对雄姿仓储公司共同承担连带责任，虽然有关承担连带责任的约定不明确，但是综合两份协议内容，江汉土储中心作为以公益目的的事业单位不得作为保证人的主体身份，且要求江汉土储中心承担就地还建责任属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的“在法律上和事实上均不能履行”的情形。应当理解江汉土储中心承担连带责任保证的对象是中弘航侧公司的还建义务，承担的连带责任范围应当在未支付的4250万元补偿款额度内。而第三份协议中中鑫弘博公司、中维世纪公司、雄姿仓储公司又就贷款、还建、代售等事宜重新达成了一揽子解决方案，江汉土储中心既不是合同一方当事人，也从未同意对第三份合同进行担保，因此第三份协议签订之后，江汉土储中心不应当再承担任何担保责任。（二）一审判决认为江汉土储中心应当根据第三份协议对中鑫弘博公司的还建事宜承担连带责任，属于认定事实错误及适用法律错误。一审判决认为：……在第三份协议中其（即江汉土储中心）虽然不是合同的相对人，但以就地还建方式冲抵第三期补偿费义务主体的身份仍然没有改变。第三份协议延续了前两份协议的约定，不仅要求其负责落实雄姿仓储公司拆迁安置房的具体定位，还要与中鑫弘博公司和雄姿仓储公司签订三方协议，故江汉土储中心应依约定对雄姿仓储公司的拆迁还建事宜承担连带责任。”1、根据合同相对性原理及《中华人民共和国合同法》第六十五条，合同只对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力。合同当事人不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务。江汉土储中心不是第三份协议的签订主体，该协议对江汉土储中心并无法律约束力。一审判决认为江汉土储中心是第三份协议的义务主体显属错误。2、根据《中华人民共和国担保法》及相关司法解释的规定，第三份协议属于主合同，保证合同属于从合同，江汉土储中心即不是第三份协议之合同一方当事人，也从未同意对第三份合同进行担保，一审判决认定江汉土储中心对第三份协议承担保证责任是错误的。3、一审判决认为第三份协议延续了前两份协议的约定，显然是错误的。首先，合同主体不一样。其次，前两份协议约定了江汉土储中心与中弘航侧公司共同承担连带责任，而第三份协议的还建义务方是中鑫弘博公司，而且没有任何关于担保的约定。再次，第三份协议除了约定还建条件外，还对贷款、代售进行了一揽子约定，还建、贷款、代售是互为条件的，一审判决认为贷款、代售与本案无关是错误的。4、即便第三份协议是前两份协议的延续，根据《中华人民共和国担保法》及相关司法解释的规定，债权人与债务人协议变更主合同的，应当取得保证人书面同意，未经保证人书面同意的，保证人不再承担保证责任。未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任；如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任。本案中第三份协议不仅就还建、贷款、代售进行了一揽子约定，而且关于还建部分做了一系列“进一步”的确认，属于加重了债务人的负担，保证人不再承担保证责任。（三）一审判决存在明显的错误。1、雄姿仓储公司增加诉讼请求超出了法律规定的期限。本案举证期限届满后，雄姿仓储公司多次以明确诉讼请求的名义变更诉讼请求，最后判决书的诉讼请求与雄姿仓储公司起诉时的诉讼请求大相庭径。而根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。因此，一审判决违反了关于变更诉讼请求的法定程序。2、江汉土储中心不具备作为保证人的主体资格，且一审法院判决江汉土储中心应承担还建的保证责任属于法律上或者事实上不能履行的义务。根据《中华人民共和国担保法》第九条和担保法司法解释第三条，以公益为目的的事业单位不得为保证人，以公益为目的的事业单位违反法律规定提供担保的，担保合同无效。因此，江汉土储中心作为以公益为目的的事业单位，并不具备作为保证人的主体资格，其作出的担保无效。江汉土储中心并非项目的建设主体，其在法律上或事实上不可能履行就地还建的义务。3、一审法院判非所请，违背了不告不理原则。根据雄姿仓储公司的民事起诉状和明确诉讼请求书，雄姿仓储公司仅向一审法院请求判令中鑫弘博公司交付住宅和商铺，而一审法院判决如果中鑫弘博公司擅自出售应当向雄姿仓储公司交付的住宅和商铺，中鑫弘博公司应当按照预售方案备案价格向雄姿仓储公司返还已售房屋的售房款，并判决江汉土储中心对此承担连带责任。该项判决超出了雄姿仓储公司的诉讼请求范围，违背了民事诉讼中不告不理的基本原则。
雄姿仓储公司向一审法院提起诉讼请求：1、确认由中鑫弘博公司开发的位于航空路26号“汉口*新界广场”二号住宅楼面积1500平方米（“19层以上且按整层分布的”第20层2001、2002、2003室，21层2101、2102、2103室，22层2201、2202、2203室，28层2802、2804室，29层2901、2904室，30层3004室，总共14套房产，面积共计1544.2平方米）的住宅房屋归雄姿仓储公司所有并办理产权登记。2、确认由中鑫弘博公司开发的位于航空路26号“汉口*新界广场”五号楼商铺建筑面积1000平方米（临航空路主干道所在建筑的一、二层面积各占50%的第一层1号、2号、3号、4号、5号、6号，第二层1号、2号、49号、50号、51号、52号、53号，总共13套房产，面积共计1038.14平方米）的商铺房归雄姿仓储公司所有并办理产权登记。如果上述房屋被中鑫弘博公司擅自出售，应由其按照武汉市住房保障和房屋管理局预售方案备案价格向雄姿仓储公司返还已售房屋的售房款。3、请求由江汉土储中心、中弘航侧公司对上述第一、二项诉讼请求承担连带责任。四、请求判令诉讼费、保全费由中鑫弘博公司、江汉土储中心、中弘航侧公司承担。
一审法院认定事实：2011年，江汉土储中心作为收回人（甲方）与雄姿仓储公司作为被回收人（乙方）签订《国有土地使用权收回补偿协议书》，约定：甲方同意收回乙方位于江汉区航空路34号的国有土地使用权；乙方以划拨方式取得本合同项下国有土地使用权，土地现状用途为其他商服用地；《国有土地使用证》证号为武国用（2007）第（277）号，该证书项下宗地的全部国有土地使用权为本合同项下被收回国有土地使用权，其土地面积约3214.68平方米，折合约4.8亩；经双方协商，收回地块的收回补偿费包干总额为6250万元；上述收回补偿费为甲方对乙方收回地块国有土地使用权、房屋所有权和收回地块上建筑物、其它附着物所有权及其他项权的全部补偿费用；上述补偿费用不包括本协议书第二十六条载明的因历史原因形成的1000平方米以内现有住房的拆迁安置补偿费用，若超出1000平方米面积，则补偿费的支付标准双方按第二十六条的约定执行；本协议书生效且符合本协议书第十二条第一款付款条件之日甲方向乙方支付第一期收回补偿费，付款金额为1000万元（注：甲方已支付）；本协议书生效且符合本协议书第十二条第四款付款条件之日起3日内，甲方支付第二期收回补偿费，付款金额为1000万元；本协议书生效且符合本协议书第十二条全部付款条件（即办结房屋注销登记和土地权属变更登记手续）之日起15个工作日内，甲方支付第三期补偿费，付款金额为4250万元（注：具体付款方式详见补充协议）等等。
2011年9月26日，江汉土储中心（甲方）、中弘航侧公司（乙方）与雄姿仓储公司（丙方）签订《关于以就地还建方式充抵第三期补偿费的补充协议书》，约定：甲方作为拆迁补偿主体，经协商同意以就地还建方式冲抵应支付给丙方的第三期补偿费；乙方作为航空路26号片地摘牌单位，具体负责实施下述拆迁还建事宜，并与甲方一起对丙方共同承担连带责任；丙方作为被拆迁人，同意下述由乙方具体实施的就地还建方案，即：1、乙方在项目原地还建给丙方建筑面积为1500㎡的住宅房产，按中间楼层整层分布的原则还建。2、乙方在项目原地还建给丙方建筑面积为1000㎡的商业门面房房产，商业门面房的位置应在临航空路主干道所在建筑的一层、二层，且一层、二层的面积各占50%，一层门面临街宽不少于25米，并且一、二层上下垂直布置联成整体，便于丙方使用。3、住宅按每平方米10000元计算，商业门面房按每平方米27500元计算，如还建面积（以房产局实测为依据）存在误差，误差范围在正负3%以内的，双方按以上价格互补差价。超过此误差范围内，双方按本项目同档次的住宅及商业门面房交房的销售价格进行结算。4、丙方确认上述拆迁范围的现有住户的实际居住的室内使用面积累计不超过1000平方米。如丙方提供的上述资料不实，超过1000平方米（职工室内室外违建部分除外）的或上述1000平方米以外的其他住户提出相关依据经法律或现行拆迁政策认可的部分，若丙方在90天内未能解决，则乙方将从还建给丙方的建筑面积1500平方米的住宅房产中等面积扣除；乙方同意上述还建房屋应有合理配套设施，各项交付条件不低于该项目内其它住宅及商业门面的标准；待乙方的建筑设计审核通过后，三方应就地还建房屋的具体坐落、楼层、面积等进一步约定，且乙方应按其与国土部门签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定的项目竣工之日向甲方交付房屋。如果逾期交付（不可抗力因素除外），则乙方每日按4250万元的万分之三向丙方支付违约金，同时，丙方有权请求乙方赔偿因违约造成的其它损失。延期交付超过90日的，丙方有权选择是否解除本协议；乙方有义务按规定为丙方办理相应的产权登记手续，相关费用各自承担；本补充协议书为甲方与丙方签订的《国有土地使用权收回补偿协议书》之组成部分，同具法律效力；本补充协议书未尽事宜，由各方协商解决，或另行签订补充协议等等。
2016年3月9日，中鑫弘博公司（甲方）、中维世纪公司（乙方）、雄姿仓储公司（丙方）三方签订《协议书》，约定：鉴于甲方是航空路26号危改项目即“汉口新界”项目开发方，目前正在实施项目的开发及建设。乙方是航空路26号危改项目即“汉口新界”项目施工承包方，对甲方享有应收工程款债权，需要从银行取得贷款，以弥补其建筑项目的资金缺口。丙方是航空路26号危改项目即“汉口新界”项目所涉被拆迁人，对航空路26号危改项目即“汉口新界”项目享有1000平方米商业网点和1500平方米住宅总计2500平方米的拆迁还建安置房权益。为此，甲乙丙三方经充分协商一致，一、就乙方向银行申请不低于一亿元的贷款，如超过一亿元部分由丙方支配使用，并由丙方承担该部分资金的还本付息责任；其余款项全部由乙方用于“汉口新界”项目开发建设相关事宜，并由乙方承担该部分资金的还本付息责任；丙方协调为乙方向银行贷款提供抵押物担保及甲方提供反担保等相关事宜达成协议条款。二、关于丙方的拆迁补偿安置房屋。1、甲方协助江汉土储中心落实丙方拆迁安置房的具体定位，并由甲方和江汉土储中心共同与丙方签订三方协议具体确定。2、丙方的拆迁安置房中的商业房屋应位于“汉口新界”项目邻航空路第五栋的第一层和第二层；住宅房屋应位于该项目总平面布置图（见附件一）所示第二号住宅楼第十九层以上且按整层分布。三、关于丙方安置的代售事宜。1、丙方享有的安置房由甲方代为出售，销售价格不得低于甲方同类房屋的价格。2、所销售房款直接用于偿还丙方使用的贷款，多余款项应转入丙方或者丙方指定的账户，甲方不得以任何理由扣押占用丙方款项。3、甲方代售丙方房屋涉及的法定或政策性税费则由丙方承担。等等。
2017年8月11日，湖北省武汉市长江公证处出具的（2017）鄂长江内证字第16937号《公证书》载明：（一）申请人雄姿仓储公司为维护其合法权利，于2017年8月11日向我处申请办理网页证据保全公证。（二）申请人雄姿仓储公司委托代理人罗守贤在本处六号接待室电脑操作计算机进入“武汉市住房保障和房屋管理局”官方网站的整个操作过程均在公证员李某、工作人员陈欢欢的面前进行，兹证明与本公证书相粘连的打印文件共24页，系申请人的代理人罗守贤在本公证员和公证人员陈欢欢的监督下现场操作过程中实时打印所得，与实际情况相符。（三）附件：现场操作过程中共得到网页实时打印件共24页，其载明的案涉航空路26号“汉口*新界广场二号楼栋”的信息为：1、开工时间为2015年6月30日，竣工时间（预计）2018年10月31日，销售时间2016年12月30日。2、土地用途为住宅用地、商服用地。3、项目房产情况为：房屋总套数为1732套，房屋栋数为10栋。其中住房已售399套、住房可售679套，非住房已售94套、非住房可售558套。4、项目证件情况为：建设用地规划许可证号为武规地（2014）097号、国有土地使用证号为武国用（2014）第149号、建设工程规划许可证号为武规（汉）建（2016）9号、施工许可证号为4201032014061000114BJ4001、商品房预售许可证号为空。5、开发企业为中鑫弘博公司，开发企业资质证号为武房开暂（2011）00216号。
此外，上述二号楼中的2号楼栋/单元20层1、2、3号；二号楼栋/单元21层1、2、3号；二号楼栋/单元22层1、2、3号；二号楼栋/单元28层2、4号；二号楼栋/单元29层1、4号；二号楼栋/单元30层4号，共计14套房屋的总面积为1544.2平方米，预售许可证号为武房开预售（2016）655号，上述房屋已被一审法院采取了诉前保全查封措施。
2017年8月11日，湖北省武汉市长江公证处出具的（2017）鄂长江内证字第17031号《公证书》载明：（一）申请人雄姿仓储公司为维护其合法权利，于2017年8月11日向我处申请办理网页证据保全公证。（二）申请人雄姿仓储公司委托代理人罗守贤在本处办公室电脑操作计算机进入“武汉市住房保障和房屋管理局”官方网站的整个操作过程均在公证员李某、工作人员陈欢欢的面前进行，兹证明与本公证书相粘连的打印文件共22页，系申请人的代理人罗守贤在本公证员和公证人员陈欢欢的监督下现场操作过程中实时打印所得，与实际情况相符。（三）附件：现场操作过程中共得到实时打印件共22页，其载明的案涉航空路26号“汉口*新界广场五栋”的信息为：1、开工时间为2015年6月30日，竣工时间（预计）2018年10月31日，销售时间2016年12月30日。2、土地用途为住宅用地、商服用地。3、项目房产情况为：房屋总套数为1732套，房屋栋数为10栋。其中住房已售399套、住房可售679套，非住房已售96套、非住房可售556套；二号楼栋总层数为43层，总套数为175套；五栋总层数为19层，总套数为626套。4、项目证件情况为：建设用地规划许可证号为武规地（2014）097号、国有土地使用证号为武国用（2014）第149号、建设工程规划许可证号为武规（汉）建（2016）9号、施工许可证号为4201032014061000114BJ4001、商品房预售许可证号为空。5、开发企业为中鑫弘博公司，开发企业资质证号为武房开暂（2011）00216号。
此外，上述五号楼商铺中的1000㎡的商业门面房，已被一审法院采取了诉讼保全查封措施。
2017年8月28日，湖北省武汉市长江公证处出具的（2017）鄂长江内证字第17851号《公证书》载明：（一）申请人雄姿仓储公司为维护其合法权利，于2017年8月28日向我处申请办理网页证据保全公证。（二）申请人雄姿仓储公司委托代理人罗守贤在本处办公室电脑操作计算机进入“武汉市住房保障和房屋管理局”官方网站的整个操作过程均在公证员李某、工作人员陈欢欢的面前进行，兹证明与本公证书相粘连的打印文件共15页，系申请人的代理人罗守贤在本公证员和公证人员陈欢欢的监督下现场操作过程中实时打印所得，与实际情况相符。（三）附件：现场操作过程中共得到实时打印件共15页，其载明的案涉航空路26号“汉口*新界广场五栋”的信息为：1、企业名称为中鑫弘博公司，项目名称“汉口*新界广场”，证号为武房开预售（2017）285号，发证时间为2017年7月6日，核准预售范围和面积为五号楼办公建筑面积29471.52平方米及商业建筑面积19806.18平方米。2、企业名称为中鑫弘博公司，项目名称“汉口*新界广场”，证号为武房开预售（2016）655号，发证时间为2016年12月20日，核准预售范围和面积为一至三号楼住宅建筑面积51639.73平方米。
中弘航侧公司、中鑫弘博公司对上述案涉“汉口*新界广场”项目中的二号住宅楼栋、五号楼商铺现状予以认可，但认为：一、对雄姿仓储公司认为按照合同约定的“19层以上且按整层分布”的原则原地还建1500平方米的住宅楼位于汉口*新界广场项目二号住宅楼栋中的二号楼栋/单元20层1、2、3号；2号楼栋/单元21层1、2、3号；2号楼栋/单元22层1、2、3号；2号楼栋/单元28层2、4号；2号楼栋/单元29层1、4号；2号楼栋/单元30层4号，共计14套房屋的具体方位不予认可。认为合同约定的应是按“在项目原地还建，建筑面积为1500㎡的住宅房产，按中间楼层整层分布”的原则还建，但对还建房屋应在的具体方位不清楚，哪些房产应与合同相对应亦不清楚。二、对雄姿仓储公司认为按照合同约定的“商业门面房的位置应在临航空路主干道所在建筑的一层、二层，且一层、二层的面积各占50%，一层门面临街宽不少于25米，并且一、二层上下垂直布置联成整体”的原则原地还建1000㎡的商业门面房的房产位于汉口*新界广场五号楼商铺中的5栋/单元1层1、2、3、4、5、6号；5栋/单元2层1、2、49、59、51、52、53号，共计13套房屋的具体方位不予认可，但对还建商铺应在的具体方位不清楚，哪些房产应与合同相对应亦不清楚。三、上述房产的具体方位以雄姿仓储公司举证和法院确认的为准。
至目前，雄姿仓储公司自认已经收到江汉土储中心向其支付的拆迁补偿款2000万元，江汉土储中心亦予以认可。
至目前，中鑫弘博公司与雄姿仓储公司就落实拆迁安置房的具体定位、交付拆迁还建安置房等事宜，未能达成协议；中鑫弘博公司未向雄姿仓储公司支付拆迁还建安置房代销款。
根据本案当事人的举证质证和法庭调查，本案的争议焦点为：一、本案江汉土储中心、中鑫弘博公司及中弘航侧公司是否应确定涉案拆迁还建房屋、商铺的具体定位，涉案房屋是否为雄姿仓储公司所有？中鑫弘博公司是否应向雄姿仓储公司返还已售房屋、商铺的售房款，并办理房屋、商铺产权登记手续。二、江汉土储中心、中弘航侧公司是否应对中鑫弘博公司的本案义务承担连带责任。
一审法院认为，雄姿仓储公司与江汉土储中心签订的《国有土地使用权收回补偿协议书》，雄姿仓储公司与江汉土储中心、中弘航侧公司签订的《关于以就地还建方式充抵第三期补偿费的补充协议书》，雄姿仓储公司与中鑫弘博公司、中维世纪公司签订的《协议书》，上述协议均系当事人真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家、集体、第三人利益和社会公共利益，应为合法有效并履行。以上协议对相关各方均具有拘束力，各相对人均应享受和承担合同设定的权利和义务。现因上述协议各相对方在履行上述协议时，对本案江汉土储中心、中鑫弘博公司、中弘航侧公司是否应确定拆迁还建房屋、商铺的具体定位，涉案房屋是否为雄姿仓储公司所有；中鑫弘博公司是否应向雄姿仓储返还已售房屋、商铺的售房款，并办理房屋、商铺产权登记等问题产生纠纷，雄姿仓储公司起诉到一审法院。
一、关于本案江汉土储中心、中鑫弘博公司、中弘航侧公司是否应确定涉案拆迁还建房屋、商铺的具体定位，涉案房屋是否为雄姿仓储公司所有？中鑫弘博公司是否应向雄姿仓储公司返还已售房屋、商铺的售房款，并办理房屋、商铺产权登记手续的问题
一审法院认为，首先，在雄姿仓储公司与江汉土储中心签订的《国有土地使用权收回补偿协议书》中，双方确认江汉土储中心收回雄姿仓储公司以划拨方式取得的位于江汉区航空路34号的国有土地使用权，权证号为武国用（2007）第（277）号，土地面积约3214.68平方米，收回地块的收回补偿费包干总额为6250万元，分三期支付。第一、二期各支付1000万元共计2000万元，第三期支付4250万元。经查明，雄姿仓储公司已经收到江汉土储中心支付的第一、二期共计2000万元的拆迁补偿款。
其次，在被告江汉土储中心、中弘航侧公司与雄姿仓储公司签订的《关于以就地还建方式充抵第三期补偿费的补充协议书》中，三方确认以就地还建方式冲抵应支付给雄姿仓储公司的第三期补偿费。中弘航侧公司作为航空路26号片地摘牌单位，具体负责实施拆迁还建事宜，并且江汉区土储中心、中弘航侧公司共同对雄姿仓储公司承担连带责任；雄姿仓储公司作为被拆迁人，同意由中弘航侧公司具体实施就地还建方案，具体为：1、中弘航侧公司在项目原地还建给雄姿仓储公司建筑面积为1500㎡的住宅房产，按中间楼层整层分布的原则还建。2、中弘航侧公司在项目原地还建给雄姿仓储公司建筑面积为1000㎡的商业门面房房产，商业门面房的位置应在临航空路主干道所在建筑的一层、二层，且一层、二层的面积各占50%。一层门面临街宽不少于25米，并且一、二层上下垂直布置联成整体，便于雄姿仓储公司使用。3、如还建面积存在误差，误差范围在正负3%以内的，双方按住宅按每平方米10000元计算，商业门面房按每平方米27500元计算的价格互补差价。超过此误差范围内，双方按本项目同档次的住宅及商业门面房交房时的销售价格进行结算。4、待中弘航侧公司的建筑设计审核通过后，三方应就地还建房屋的具体坐落、楼层、面积等进一步约定。5、中弘航侧公司应按其与国土部门签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定的项目竣工之日向雄姿仓储公司交付房屋。经查明，（一）根据湖北省武汉市长江公证处出具的（2017）鄂长江内证字第16937号、第17031号、第17851号《公证书》载明的事实说明，案涉航空路26号“汉口新界”项目情况为二号楼属于住宅楼，五号楼属于商铺。二号楼、五号楼已经取得包括建设工程规划许可证在内的建设用地规划许可证、国有土地使用证、施工许可证、商品房预售许可证；二号住宅楼、五号楼商铺的具体房屋号、门牌号已经确定，销售条件已经具备；项目房产销售现状为房屋总套数为1732套，房屋栋数为10栋。其中住房已售399套、住房可售679套，非住房已售96套、非住房可售556套；二号楼栋总层数为43层，总套数为175套；五栋总层数为19层，总套数为626套；并公示了每套房屋、商铺的预售方案备案单价。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十九条的规定，经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的依据。在目前没有相反证据足以推翻上述公证证明的情况下，一审法院对三份《公证书》载明的法律事实和文书予以认可。（二）在案涉房产目前已经实际对外销售的情况下，江汉土储中心、中弘航侧公司与雄姿仓储公司并未按三方签订的《关于以就地还建方式充抵第三期补偿费的补充协议书》中约定的“待中弘航侧公司的建筑设计审核通过后，三方应就地还建房屋的具体坐落、楼层、面积等进一步约定”确认就地还建房屋的具体方位。雄姿仓储公司曾于2014年8月19日向江汉土储中心并中弘航侧公司发出《履约催告函》，敦促江汉土储中心就拆迁还建房屋补偿事宜商签协议，明确拆迁还建房屋楼层、坐落、面积，并要求其承担损失和违约责任，江汉土储中心对该函予以了签收。至目前，上述三方就落实拆迁安置房的具体定位、交付拆迁还建安置房等事宜，未能进一步达成协议。江汉土储中心、中弘航侧公司、中鑫弘博公司存在违约行为。
第三，在中鑫弘博公司、中维世纪公司、雄姿仓储公司三方签订的《协议书》中，雄姿仓储公司与中鑫弘博公司：1、进一步确认了雄姿仓储公司对航空路26号项目即“汉口新界”项目享有1000平方米商业网点和1500平方米住宅总计2500平方米的拆迁还建安置房权益。2、进一步确认了中鑫弘博公司应协助江汉土储中心落实雄姿仓储公司拆迁安置房的具体定位，并由中鑫弘博公司和江汉土储中心共同与雄姿仓储公司签订三方协议具体确定。3、进一步确认了雄姿仓储公司的拆迁安置房中的商业房屋应位于“汉口新界”项目邻航空路第五栋的第一层和第二层；住宅房屋应位于该项目总平面布置图（见附件一）所示第二号住宅楼第十九层以上且按整层分布。4、同时增加约定了关于中维世纪公司的贷款事宜，即中维世纪公司向银行申请不低于一亿元的贷款，如超过一亿元部分由雄姿仓储公司支配使用，并由其承担该部分资金的还本付息责任。5、同时增加约定了关于拆迁安置房的代售事宜，即雄姿仓储公司享有的安置房由中鑫弘博公司代为出售，销售价格不得低于甲方同类房屋的价格；所销售房款直接用于偿还雄姿仓储公司使用的贷款，多余款项应转入雄姿仓储公司或者其指定的账户，不得以任何理由扣押占用其款项，等等。经查明，一、关于中维世纪公司的贷款事宜。本案中维世纪公司与中鑫弘博公司、雄姿仓储公司在本《协议书》中约定的贷款关系与本案的拆迁还建安置关系，系两个不同的法律关系和法律事实，用以抵押贷款的房产亦不是本案的涉案房产，所有当事人均认可该贷款与本案无关。至于雄姿仓储公司是否使用了中维世纪公司的多余贷款，系另案的另一法律关系，且中维世纪公司在本案中也未要求和主张。故中鑫弘博公司主张应按协议中约定的用代售房款清偿雄姿仓储公司使用中维世纪公司的贷款抗辩，既与本案无关，亦无事实依据，一审法院不予支持。二、关于拆迁安置房的代售事宜。在本《协议书》中在先约定了中鑫弘博公司必须协助江汉土储中心落实雄姿仓储公司拆迁安置房的具体定位，并由中鑫弘博公司和江汉土储中心共同与雄姿仓储公司签订三方协议具体确定，这是拆迁安置房进行代销的前提和基础，即本案的代销行为是附前提条件的行为；在尚未签订三方协议落实雄姿仓储公司拆迁安置房的具体定位，并确定代销房屋的面积、价格以及代销双方的权利义务的的情况下，本案约定的代销行为没有事实依据；根据我国相关法律的规定，代理行为必须是合法有效的代理，在雄姿仓储公司尚未取得拆迁安置房有效权利的情况下，本案约定的代销行为没有法律依据，所以案涉协议中关于代销的约定属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的“在法律上和事实上均不能履行”的范围。故中鑫弘博公司主张应按协议约定雄姿仓储公司享有的安置房由其代为出售，所销售房款直接用于偿还雄姿仓储公司使用的贷款，无事实和法律依据，一审法院不予支持。（三）至目前，中弘航侧公司、中鑫弘博公司仍未按约定协助江汉土储中心落实雄姿仓储公司拆迁安置房的具体定位，并由中鑫弘博公司和江汉土储中心共同与雄姿仓储公司签订三方协议。本案审理过程中，一审法院多次要求中弘航侧公司、中鑫弘博公司确认雄姿仓储公司拆迁安置房的具体定位或认为雄姿仓储公司对与合同相对应的哪些具体房屋、商铺享有所有权？中弘航侧公司、中鑫弘博公司均以不清楚拆迁安置房的具体定位，以雄姿仓储公司举证、法院确认的具体定位为准作答；一审法院还要求中弘航侧公司、中鑫弘博公司提供目前案涉房产的具体销售情况以及已售房屋价格，中弘航侧公司、中鑫弘博公司亦均以不清楚无法提供，以雄姿仓储公司举证、法院确认的为准作答。
第四，综上，鉴于：（一）在案涉《国有土地使用权收回补偿协议书》、《关于以就地还建方式充抵第三期补偿费的补充协议书》、《协议书》中，本案雄姿仓储公司系上述案涉合同中的权利主体，系以划拨方式取得的本案诉争土地的使用权人，也是本案诉争房地产的被拆迁补偿人，合法享有本案诉争房地产的拆迁补偿款或者合同确认的以房抵款的权益。（二）案涉航空路26号“汉口*新界广场”项目二号住宅楼、五号商铺楼已办理预售许可并对外进行了销售；二号楼、五号楼已经取得包括建设工程规划许可证在内的建设用地规划许可证、国有土地使用证、施工许可证、商品房预售许可证；二号住宅楼、五号楼商铺的具体房屋号、门牌号已经确定，已经达到和超过了涉案协议约定的“待中弘航侧公司的建筑设计审核通过后，三方应就地还建房屋的具体坐落、楼层、面积等进一步约定”的签约和确认拆迁安置房具体定位的时间和条件。现江汉土储中心、中弘航侧公司、中鑫弘博公司不仅不落实雄姿仓储拆迁安置房的具体定位，亦不签订中鑫弘博公司和江汉土储中心共同与雄姿仓储公司的三方协议；不仅擅自对外销售涉案房产，亦拒绝提供案涉房产目前的对外销售情况；不仅违反协议的约定，亦放任和放弃自身权利的行使。（三）为维护雄姿仓储公司的合法权利，一审法院依案涉协议“雄姿仓储公司的拆迁安置房中的商业房屋应位于“汉口新界”项目邻航空路第五栋的第一层和第二层；住宅房屋应位于该项目总平面布置图（见附件一）所示第二号住宅楼第十九层以上且按整层分布”的约定，依中弘航侧公司、中鑫弘博公司以雄姿仓储公司举证和法院确认的具体定位为准的意思表示，结合雄姿仓储公司的诉讼请求以及案涉房产查封的情况，1、一审法院确认雄姿仓储公司对航空路26号“汉口*新界广场”二号住宅楼面积1500平方米（“19层以上且按整层分布的”第20层2001、2002、2003室，21层2101、2102、2103室，22层2201、2202、2203室，28层2802、2804室，29层2901、2904室，30层3004室，总共14套房产，面积共计1544.2平方米）的住宅房屋享有所有权；五号楼商铺建筑面积1000平方米（一、二层面积各占50%的第一层1号、2号、3号、4号、5号、6号，第二层1号、2号、49号、50号、51号、52号、53号，总共13套房产，面积共计1038.14平方米）的商铺房享有所有权。2、对雄姿仓储公司请求判令上述二号住宅楼总共14套还建房屋、上述五号商铺楼总共13套产权，为雄姿仓储公司办理产权登记的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。3、关于二号住宅楼协议约定面积1500平方米，实际享有面积1544.2平方米，超出44.2平方米的部分；五号商铺楼协议约定面积1000平方米，实际享有面积共计1038.14平方米，超出38.14平方米的部分，因房产管理部门尚未进行办证实测，故应按照案涉《关于以就地还建方式充抵第三期补偿费的补充协议书》中约定的“如还建面积（以房产局实测为依据）存在误差，误差范围在正负3%以内的，双方按住宅按每平方米10000元计算，商业门面房按每平方米27500元计算互补差价；超过此误差范围内，双方按本项目同档次的住宅及商业门面房交房的销售价格进行结算”原则处理。4、如果上述房屋被中鑫弘博公司擅自出售，属于无权处分雄姿仓储公司对上述案涉房屋享有的权利，应由其按照武汉市住房保障和房屋管理局预售方案备案单价向雄姿仓储公司返还已售房屋的售房款。故，雄姿仓储公司请求确认案涉房屋所有权并由中鑫弘博公司依约为其办理产权登记手续，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。
二、关于江汉土储中心、中弘航侧公司是否应对中鑫弘博公司的本案义务承担连带责任问题
一审法院认为，（一）关于江汉土储中心如何承担本案的责任问题。1、根据江汉土储中心与雄姿仓储公司签订的《国有土地使用权收回补偿协议书》的约定，江汉土储中心作为收回人，雄姿仓储公司作为被回收人，双方确认江汉土储中心收回雄姿仓储公司的国有土地使用权，收回补偿费包干总额为6250万元，江汉土储中心分三期向雄姿仓储公司支付。第一、二期各支付1000万元共计2000万元，第三期支付4250万元。2、依据江汉土储中心、中弘航侧公司与雄姿仓储公司签订的《关于以就地还建方式充抵第三期补偿费的补充协议书》约定，江汉土储中心作为拆迁补偿主体，经协商同意以就地还建方式冲抵应支付给雄姿仓储公司的第三期补偿费；中弘航侧公司作为航空路26号片地摘牌单位，具体负责实施拆迁还建事宜，并与江汉土储中心一起对雄姿仓储公司共同承担连带责任。3、根据中鑫弘博公司、中维世纪公司、雄姿仓储雄姿仓储公司三方签订《协议书》的约定，中鑫弘博公司协助江汉土储中心落实雄姿仓储公司拆迁安置房的具体定位，并由中鑫弘博公司和江汉土储中心共同与雄姿仓储公司签订三方协议具体确定。4、关于上述三份涉案协议，不仅合法有效并且均未终止或解除，应该继续履行。江汉土储中心始终作为义务主体，在最先第一份协议中是支付拆迁补偿款的义务主体；在第二份协议中虽然改变了履行方式，但其仍是以就地还建方式冲抵第三期补偿费的义务主体，要与中弘航侧公司一起对雄姿仓储公司的拆迁还建共同承担连带责任；在最后的第三份协议中其虽然不是合同的相对人，但以就地还建方式冲抵第三期补偿费义务主体的身份仍然没有改变。第三份协议延续了前两份协议的约定，不仅要求其负责落实雄姿仓储公司拆迁安置房的具体定位，还要与中鑫弘博公司和雄姿仓储公司签订三方协议，故江汉土储中心应依约定对雄姿仓储公司的拆迁还建事宜承担连带责任。（二）关于中弘航侧公司如何承担本案的责任问题。1、中弘航侧公司作为航空路26号片地摘牌单位，按约定，不仅是具体负责实施拆迁还建事宜的义务主体，包括在项目原地还建给雄姿仓储公司建筑面积为1500㎡的住宅房产和建筑面积为1000㎡的商业门面房房产；在约定的项目竣工之日向雄姿仓储公司交付房屋；按规定为雄姿仓储公司办理相应的产权登记手续等，还要与江汉土储中心一起对雄姿仓储公司共同承担连带责任。2、中鑫弘博公司又是航空路26号危改项目即“汉口新界”项目的开发方具体实施项目的开发及建设主体，按约定，不仅是具体负责落实拆迁还建事宜的义务主体，还要协助江汉土储中心落实雄姿仓储公司拆迁安置房的具体定位，并签订三方协议具体确定。故中鑫弘博公司应依约定对雄姿仓储公司的拆迁还建事宜承担连带责任。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：1、确认由中鑫弘博公司开发的位于武汉市江汉区航空路26号“汉口*新界广场”二号住宅楼第20层2001、2002、2003室，21层2101、2102、2103室，22层2201、2202、2203室，28层2802、2804室，29层2901、2904室，30层3004室，总共14套房产，面积共计1544.2平方米的房屋为雄姿仓储公司所有；中鑫弘博公司应为雄姿仓储公司办理上述房屋的产权登记手续；2、确认由中鑫弘博公司开发的位于武汉市江汉区航空路26号“汉口*新界广场”五号楼商铺临航空路主干道的1层1号、2号、3号、4号、5号、6号，2层1号、2号、49号、50号、51号、52号、53号，总共13套房产，面积共计1038.14平方米的房产为雄姿仓储公司所有，中鑫弘博公司应为雄姿仓储公司办理上述房屋的产权登记手续；3、对上述第一、二项判项中位于武汉市江汉区航空路26号“汉口*新界广场”的房产，雄姿仓储公司按协议约定，对二号住宅楼应享有面积1500平方米，现实际享有面积1544.2平方米，超出44.2平方米的部分；五号商铺楼应享有面积1000平方米，实际享有面积1038.14平方米，超出38.14平方米的部分，上述房产因相关的房产管理部门尚未进行办证实测，故应按照《关于以就地还建方式充抵第三期补偿费的补充协议书》中约定的“如还建面积（以房产局实测为依据）存在误差，误差范围在正负3%以内的，双方按住宅按每平方米10000元计算，商业门面房按每平方米27500元计算的价格互补差价；超过此误差范围内，双方按本项目同档次的住宅及商业门面房交房的销售价格进行结算”原则处理；如果上述房屋被中鑫弘博公司擅自出售，应由中鑫弘博公司按照武汉市住房保障和房屋管理局预售方案备案价格向雄姿仓储公司返还已售房屋的售房款；4、江汉土储中心、中弘航侧公司对中鑫弘博公司上述第一、二、三项义务承担连带责任。本案案件受理费479300元，保全费5000元，由江汉土储中心、中弘航侧公司、中鑫弘博公司共同负担。
在本院二审期间规定的举证期限内，本案各方当事人均未提交新的证据。
二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，虽然中鑫弘博公司和中弘航侧公司不服一审判决，向本院提起上诉，但中鑫弘博公司和中弘航侧公司在本案审理期间提交撤诉申请书，申请撤回上诉，因该撤诉行为系中鑫弘博公司和中弘航侧公司对自己诉讼权利的处分，不存在损害国家利益、社会公共利益及第三人合法权益的情形，应予准许，本院已另行制作民事裁定书。根据当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为江汉土储中心应否在本案中承担连带责任。雄姿仓储公司与江汉土储中心签订的《国有土地使用权收回补偿协议书》，雄姿仓储公司与江汉土储中心、中弘航侧公司签订的《关于以就地还建方式充抵第三期补偿费的补充协议书》，雄姿仓储公司与中鑫弘博公司、中维世纪公司签订的《协议书》，均系签约当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审法院依据上述协议和本案查明的事实，判决确认由中鑫弘博公司开发的位于武汉市江汉区航空路26号“汉口*新界广场”二号住宅楼第20层2001、2002、2003室，21层2101、2102、2103室，22层2201、2202、2203室，28层2802、2804室，29层2901、2904室，30层3004室，总共14套房产，面积共计1544.2平方米的房屋为雄姿仓储公司所有，中鑫弘博公司应为雄姿仓储公司办理上述房屋的产权登记手续；确认由中鑫弘博公司开发的位于武汉市江汉区航空路26号“汉口*新界广场”五号楼商铺临航空路主干道的1层1号、2号、3号、4号、5号、6号，2层1号、2号、49号、50号、51号、52号、53号，总共13套房产，面积共计1038.14平方米的房产为雄姿仓储公司所有，中鑫弘博公司应为雄姿仓储公司办理上述房屋的产权登记手续；对上述第一、二项判项中位于武汉市江汉区航空路26号“汉口*新界广场”的房产，雄姿仓储公司按协议约定，对二号住宅楼应享有面积1500平方米，现实际享有面积1544.2平方米，超出44.2平方米的部分；五号商铺楼应享有面积1000平方米，实际享有面积1038.14平方米，超出38.14平方米的部分，上述房产因相关的房产管理部门尚未进行办证实测，故应按照《关于以就地还建方式充抵第三期补偿费的补充协议书》中约定的“如还建面积（以房产局实测为依据）存在误差，误差范围在正负3%以内的，双方按住宅按每平方米10000元计算，商业门面房按每平方米27500元计算的价格互补差价；超过此误差范围内，双方按本项目同档次的住宅及商业门面房交房的销售价格进行结算”原则处理；如果上述房屋被中鑫弘博公司擅自出售，应由中鑫弘博公司按照武汉市住房保障和房屋管理局预售方案备案价格向雄姿仓储公司返还已售房屋的售房款；中弘航侧公司对中鑫弘博公司的上述义务承担连带责任。由于中鑫弘博公司、中弘航侧公司对一审法院的上述判决内容未提出上诉，应视为认可，本院予以维持。根据雄姿仓储公司与江汉土储中心签订的《国有土地使用权收回补偿协议书》，在江汉土储中心向雄姿仓储公司支付2000万元后，江汉土储中心还应向雄姿仓储公司支付第三期补偿费4250万元。其后，江汉土储中心、中弘航侧公司、雄姿仓储公司三方签订《关于以就地还建方式充抵第三期补偿费的补充协议书》，将江汉土储中心向雄姿仓储公司支付第三期补偿费的义务更改为就地还建方式，并约定由中弘航侧公司具体实施拆迁还建事宜，江汉土储中心和中弘航侧公司一起对雄姿仓储公司共同承担连带责任。后还建项目的开发方建设主体中鑫弘博公司与雄姿仓储公司、中维世纪公司三方签订《协议书》，约定了还建拆迁安置房的具体位置，并约定雄姿仓储公司享有的安置房由中鑫弘博公司代为出售，由于中鑫弘博公司对还建项目享有所有权，其对雄姿仓储公司享有的安置房进行确认的行为表明其愿意承担向雄姿仓储公司交付安置房的义务，该行为属于债务加入，属中鑫弘博公司的真实意思表示，一审法院予以照准并无不当。因《协议书》并未免除江汉土储中心就向雄姿仓储公司交付安置房应承担的连带责任，一审法院判决江汉土储中心对中鑫弘博公司的相关义务承担连带责任，具有事实和法律依据，本院予以维持。由于江汉土储中心不是第三份协议即《协议书》的签约主体，根据合同相对性原则，该协议书对于江汉土储中心没有约束力，一审法院关于在第三份协议中江汉土储中心虽然不是合同的相对人，但以就地还建方式冲抵第三期补偿费义务主体的身份仍然没有改变，第三份协议延续了前两份协议的约定，不仅要求其负责落实雄姿仓储拆迁安置房的具体定位，还要与中鑫弘博公司和雄姿仓储公司签订三方协议，故江汉土储中心应依约定对雄姿仓储公司的拆迁还建事宜承担连带责任的认定不当，本院予以纠正。据此，江汉土储中心关于其承担连带责任保证的对象是中弘航侧公司的还建义务，承担的连带责任范围应当在未支付的4250万元补偿款额度内，而第三份协议中中鑫弘博公司、中维世纪公司、雄姿仓储公司又就贷款、还建、代售等事宜重新达成了一揽子解决方案，江汉土储中心既不是合同一方当事人，也从未同意对第三份合同进行担保，在第三份协议签订之后，江汉土储中心不应当承担担保责任的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。江汉区土储中心作为涉案土地的收回人，其对于被回收人雄姿仓储公司负有支付补偿费或交付还建安置房的义务，其在《关于以就地还建方式充抵第三期补偿费的补充协议书》承担的连带责任并不属于保证责任。即便江汉土储中心在《关于以就地还建方式充抵第三期补偿费的补充协议书》中处于保证人的地位，因江汉土储中心提交的有关身份证明手续并未表明其属于公益事业法人，而江汉土储中心亦未提供其他证据证明其属于公益事业法人，且江汉土储中心在其应承担的义务由他人代为履行的情况下，对他人的义务承担担保责任也是合情合理的，故江汉土储中心关于其作为以公益为目的的事业单位，并不具备作为保证人的主体资格，其作出的担保无效的上诉主张不能成立，本院不予支持。雄姿仓储公司在一审庭审辩论终结前变更诉讼请求符合法律规定，江汉土储中心上诉主张当事人变更诉讼请求应当在举证期限届满前提出，一审判决违反法定程序，缺乏依据，本院不予支持。江汉土储中心亦上诉主张一审判决超出了雄姿仓储公司的诉讼请求范围，违背了民事诉讼不告不理的基本原则，因与事实不符，本院不予支持。
综上所述，江汉土储中心的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费239650元，由武汉市江汉区土地整理储备事务中心负担。
本判决为终审判决。
审判长 邵震宇
审判员 王潜勇
审判员 张之婧
二〇一八年五月十日
书记员 张本蕤