北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初40162号
原告（反诉被告）：北京亿方物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区苏州街26号亿方大厦12层-13层。
法定代表人：倪平，董事长。
委托诉讼代理人：崔力明，北京市安园律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董威，北京市安园律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京大豪禾美投资顾问有限责任公司，住所地北京市海淀区知春里甲31号（1-1）幢1层10。
法定代表人：段学海，执行董事。
委托代理人：江学平，北京市地石律师事务所律师。
委托代理人：赵圣娇，女，该公司职员，住该公司宿舍。
原告北京亿方物业管理有限责任公司（以下简称亿方物业公司）与被告北京大豪禾美投资顾问有限责任公司（以下简称大豪禾美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年11月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告亿方物业公司的委托诉讼代理人崔力明、董威，被告大豪禾美公司的委托诉讼代理人江学平、赵圣娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
亿方物业公司向本院提出诉讼请求：1.大豪禾美公司支付我公司2014年1月1日至2015年12月31日的租金860万元；2.大豪禾美公司支付我公司因欠付租金产生的2016年1月1日至2016年10月30日的违约金530.7万元；3.大豪禾美公司赔偿我公司损失363.60万元。案件受理费由大豪禾美公司负担。事实和理由：2011年12月27日，我公司与大豪禾美公司签订《房屋租赁合同》（以下简称2011年合同），约定我公司将位于北京市海淀区×房屋（以下简称涉案房屋），房屋总面积6090平方米租赁给大豪禾美公司，租期为2012年1月1日至2015年12月31日；年租金700万元；支付方式为按季度支付；逾期支付租金按照日千分之三支付违约金；租赁期满大豪禾美公司不腾退房屋每逾期一个月按照两个月加收租金等。签订后，我方依约履行了合同义务。2013年4月9日，双方签订了《关于亿方大厦租赁问题的补充协议》（以下简称补充协议（一）），其中约定：×号房屋870平方米及大厦物业、保洁及餐厅占用的175平方米从租赁合同约定的租赁面积中扣除，双方确定最终面积为5045平方米。2014年，大豪禾美公司以地铁16号线占用亿方大厦门前停车场影响其租赁经营为由未按合同约定支付租金。为此，我公司多次与地铁建设单位协商赔偿事宜。后，在地铁建设单位尚未就赔偿问题恢复前，我公司与大豪禾美公司于2014年11月21日签订《补充协议书》（以下简称补充协议（二）），约定：确认了年租金为580万元，大豪禾美公司先支付拖欠的租金300万元，其余的280万元由地铁赔偿金中解决。该协议签订后，大豪禾美公司补交了2014年拖欠部分租金300万元。2015年10月9日，地铁建设单位回函明确表示拒绝赔偿请求。鉴于《补充协议》中约定的地铁赔偿无法实现，我公司多次催要2014年度剩余租金280万元。此后，大豪禾美公司无故拖欠2015年度的租金580万元。合同到期后，大豪禾美公司拒不腾退租赁房屋，还与次承租人续签租赁合同和收取租金。我公司认为，大豪禾美公司拖欠租金已构成违约，且合同到期后拒不交还房屋，侵犯了我公司权益，故诉至法院。
大豪禾美公司辩称，亿方物业公司所述不属实，不同意其诉讼请求。因为2011年亿方物业已将房屋租赁给第三人，客观上无法向我公司交付房屋，所以双方2011年12月27日签订的《房屋租赁合同》并未实际履行。2012年4月15日，双方另行签订了一份租期为十年的《房屋租赁合同》（以下简称2012年合同），即2012年5月16日至2022年5月15日，并实际履行。因此，2012年合同取代了2011年合同。鉴于此，双方的合同处于存续期间，亿方物业主张我公司拒不腾房、违约与次承租人续签合同及收取租金没有依据，据此要求我公司赔偿损失无法律依据。另，双方因地铁改造将租金降至300万元。因此，我公司不存在欠付租金860万元。审理中，大豪禾美公司向本院提出反诉请求：亿方物业公司赔偿我公司租金损失3000万元。案件受理费由亿方物业公司负担。事实和理由：双方就涉案房屋签订的租赁合同租期为十年，即2012年5月16日至2022年5月15日。此后的合同履行过程中，双方先后签订两份补充协议及一份《2012年度结算亿方大厦租赁费用的说明》。2015年9月18日，亿方物业公司向亿方大厦住户发出《告知函》，明确表示2015年12月31日将终止与我公司的租赁合同。2016年1月，亿方大厦公司开始停电、贴封条、撬锁、强行催赶等违法行为清退相关租户，并将由我公司合法承租的全部房屋另行租给次承租人，构成根本违约。由此可见，我公司自2015年9月18日之后无法正常开展租赁经营活动，造成损失。我公司认为亿方物业公司恶意提前终止合同，应当承担相应的违约及损失赔偿责任，故诉至法院。
亿方物业公司对大豪禾美公司的反诉辩称：2012年合同是附生效条件的合同，该合同第3条第1款规定大豪禾美公司应于2012年5月16日向我公司一次性交付1960万元押金租金后合同生效。事实上，大豪禾美公司并未在此期间交纳，故该合同所附条件并未成就。另一方面，我方提交证据证明了双方实际履行的是2011年合同。首先，《关于2012年度北京亿方物业管理有限责任公司委托北京大豪禾美投资股份有限公司结算亿方大厦租赁费用说明》（以下简称《租赁费用说明》）中所明确的租金数额700万元与2011年合同约定的租金数额相符；其次，补充协议（一）中的表述的合同签订时间和房屋面积与2011年合同相符；最后，租赁期内大豪禾美公司给我公司来函中均直接或者间接承认2015年合同到期的事实。综上，我公司认为双方签订的2012年合同因生效条件不成就而未实际履行，2011年的合同为双方真实履行的合同。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据上述无异议的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：
2011年12月27日，亿方物业公司（甲方）与大豪禾美公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。双方约定：一、亿方物业公司将涉案房屋，总面积6090平方米租赁给大豪禾美公司合法经营使用（可对外出租）。本合同签订后且支票到账三日内，双方办理房屋交接手续。二、租赁期限三年。自2012年1月1日至2015年12月31日止。起租日期为2012年1月1日。三、租金及租金支付方式：2012年1月1日至2015年12月31日三年期间租金为人民币700万元整/年（取整），并于2012年1月1日前一次性支付给亿方物业公司三个月租金共计175万元。双方协商租金于合同签订之日起交纳第一笔三个月租金，第二笔及以后租金每一季度支付一次。十二、本合同经双方签字，并由大豪禾美公司按照本合同第三条第一款规定向亿方物业公司交付首期租金后为合同生效日。
2012年4月15日，亿方物业公司（甲方）与大豪禾美公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。双方约定：一、亿方物业公司将涉案房屋，总面积7560平方米租赁给大豪禾美公司合法经营使用（可对外出租）。本合同签订后且支票到账三日内，双方办理房屋交接手续。二、租赁期限十年。自2012年5月16日至2022年5月15日止。考虑到亿方物业公司同意给大豪物业公司一个月的免租期，作为楼内客户的装修期。起租日期为2012年5月16日。三、租金及租金支付方式：2012年5月15日至2014年5月15日两年期间租金为人民币980万元整/年（取整），每年以上年租金为基数递增2%。并于2012年5月16日前一次性支付给亿方物业公司二年租金共计1960万元。双方协商租金于合同签订之日起交纳第一笔两年租金，第二笔及以后租金每一年支付一次。大豪禾美公司于2014年5月16日起一周内向亿方物业公司缴纳第二期租金9996000元。2、押金为一个月租金，即81万元，于合同签订后一周内支付；租赁期届满或本合同中止，亿方物业公司应如数退还给大豪禾美公司，双方今后另有约定的从约定。八、合同的终止与解除3、本合同大豪禾美公司向亿方物业公司支付完押金后生效。十二、本合同经双方签字，并由大豪禾美公司按本合同第三条第一款规定向亿方物业公司交付首期租金押金后为合同生效日。
2012年12月21日，双方签订的《租赁费用说明》，记载：亿方大厦2012年度在合同期内租户共57户，应收租赁费5503771.78元，截止到2012年12月18日亿方物业公司实际收缴租赁费5476776.78元（经双方审核确认）。亿方物业公司和大豪禾美公司2012年签订的协议规定，大豪禾美公司向亿方物业公司付租赁费700万元，2012年4月大豪禾美公司已付给亿方物业公司175万元，其余金额525万元用2012年亿方大厦实取租赁费5476776.78元折抵结算，剩余的226776.78元待2013年继续折抵亿方大厦租赁费用。上述说明作为2012年双方签订的合同附件，一式两份。
2013年3月7日，双方签订《关于亿方物业公司转给大豪禾美公司亿方大厦租户押金的说明》（以下简称《押金说明》），上载明：经双方核实，亿方账上需转楼内租户押金金额889823.67元，大豪禾美公司将管理这些公司的租赁合同。亿方物业公司将该公司租赁时发生的押金一次性转给大豪禾美公司，今后以下租赁户的押金全部由大豪禾美公司负责，亿方物业公司不再与租赁户有任何关系。同年3月25日，大豪禾美公司出具《说明》。
2013年4月9日，（甲方）亿方物业公司与大豪禾美公司（乙方）签订《补充协议（一）》，上载明：因亿方大厦历史遗留的租赁问题，经双方友好协商，2011年底双方签订了亿方大厦的委托租赁协议。1.十一层北京×公司，承租面积为380平方米，承租人不能按大厦承租租赁价格执行，后来承租方换房导致其他面积无法出租。甲方同意将此层面积870平方米从委托面积中扣除。2.原委托面积为6090平方米，实际该大厦物业、保洁及餐厅占用了175平方米，而双方结账中我们还一直支付着175平方米的面积费用，我们认为此面积应该从原有的委托面积中扣除。3.经过双方共同确认，甲方委托乙方租赁的面积为5045平方米。
2014年11月21日，亿方物业公司（甲方）与大豪禾美公司（乙方）签订《补充协议书》（以下简称《补充协议（二）》），其上载明：经甲乙双方友好协商，就2013年10月3日亿方大厦停车场因地铁施工被中铁十四局占用后对亿方大厦造成经营损失一事共同达成如下协议：（1）双方共同承认现有房屋租赁面积为5045平方米，年租金为580万元的合同有效且在履约中;(2)乙方因停车场被占自2013年9月底至2014年9月期间共有1966平方米租户退房，且租户们都存在未交租金的情况；（3）甲乙双方共同确认截止到2014年10月底，楼内全年出租率不足40%，造成低出租率主要原因是因为楼下停车场被占，导致楼内租户公司内部停车困难且楼内租户进货装货卸货不便、外来人员来租户家办事无法停车等这一系列的问题都对楼内公司的生意有很大的影响；（4）甲乙双方在海淀区重大办及海融达公司也多次沟通磋商关于地铁施工赔偿问题，目前也在协商过程中。（5）乙方全年租金截止到2014年12月底收入约为340万元，经甲乙双方协商，甲方同意乙方先支付300万元租金给甲方，其余280万元由地铁赔偿金中解决。
2015年10月9日，北京××公司《关于亿方大厦相关问题的函》，上载明：贵司《亿方物业公司关于因地铁建设施工占地造成亿方大厦经营损失有关事宜的函》收悉，经我司研究，回复意见如下：二、关于贵司提出亿方大厦经营亏损的问题，因没有对相关亏损进行补偿的现行法规及政策，相关补偿缺乏必要的依据，我司无法对此进行补偿。
合同签订后，大豪禾美公司向亿方物业公司的付款情况为：2012年6月15日支付175万元，2012年12月21日折抵了5476776.78元，2013年9月4日支付三笔共340万元（分别为135万元、55万元、150万元），2013年12月18日支付215.3641万元，2014年10月27日支付200万元，2014年11月19日支付100万元。
2015年9月16日，亿方物业公司向大豪禾美公司送达《亿方物业公司关于房屋租赁合同期满不再续租的函》，内容为：贵公司与我公司于2011年12月27日签订亿方大厦《房屋租赁合同》将于2015年12月31日到期，亿方物业公司拟期满后，不再与贵公司续租。同年9月22日，亿方物业公司回函称：我公司同意在贵公司于今年年底解决处理完一些问题的前提下，于2015年12月31日前交房并结清相关费用。2015年9月23日、9月30日，大豪禾美公司两次向亿方物业公司发送《告知函》。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，2011年合同和2012年合同在租赁期限、起租时间、租赁面积、租金标准、支付方式和期限等存在诸多不同，但均为附生效条件的合同。根据审理查明的情况，大豪禾美公司未按2012年合同约定的生效要件支付首期租金及押金，故本院认定2012年合同未生效。大豪禾美公司虽未按照2011年合同约定的生效要件支付首期租金，但庭审中双方均认可该合同合法有效，且纵观主合同所附补充合同、双方实际履行情况，双方通过各自的行为和意思表示实际履行该合同。首先，《租赁费用说明》中虽提及2012年签订的协议规定，但其后所指的租金标准为700万元/年，即2011年合同所约定的租金标准。庭审中，大豪禾美公司亦认可按此租金标准交纳租金；其次，《补充协议（一）》作为主合同的附件，其中明确指出委托面积为6090平方米，即2011年合同所载明的租赁面积；最后，上述两份材料的签订时间均晚于2012年合同的签订时间。综上，本院依法认定2011年合同合法有效，且双方按照2011年合同履行各自义务。
合同期内，亿方物业公司向大豪禾美公司交付房屋，大豪禾美公司理应支付相应的租金，现亿方物业公司仅主张2014年1月1日至2015年12月31日，本院不持异议。关于租金标准一节，本院认为，《补充协议（二）》（1）中关于租金标准的语义表述中难以看出亿方物业公司于租赁关系开始时将租金标准降至580万元/年，但鉴于亿方物业公司自认双方于《补充协议（一）》中明确此租金标准，故本院认定自2013年4月9日，双方租金标准降为580万元。《补充协议（二）》（5）中的语义表述，亿方物业公司是基于获得地铁赔偿金的可能而同意大豪禾美公司先支付部分租金，并非是对租金的免除。现地铁赔偿金无法实现，但考虑到亿方物业公司作出房屋的出租方应当保证出租房屋的正常使用，且已通过《补充协议（二）》）确认大豪禾美公司因此受到经营损失，故本院酌情对地铁施工期间的租金予以减少。
鉴于大豪禾美暂缓交纳2014年期间的房屋租金系亿方物业公司在《补充协议（二）》确认同意，故亿方物业公司主张大豪禾美公司迟延交纳此期间的租金构成违约，本院不予采信。大豪禾美公司未按期支付2015年的租金，构成违约，但考虑到双方之间多重争议及大豪禾美公司的违约程度，本院酌情予以判定。亿方物业公司要求大豪禾美公司赔偿其损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。大豪禾美公司反诉要求亿方物业公司赔偿其公司损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告北京大豪禾美投资顾问有限责任公司于本判决生效后十五日内支付原告北京亿方物业管理有限责任公司二Ｏ一四年一月一日至二Ｏ一五年十二月三十一日的租金500万元及违约金10万元；
二、驳回原告北京亿方物业管理有限责任公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告北京大豪禾美投资顾问有限责任公司的全部反诉请求。
如果未按本判决的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费127058元（原告北京亿方物业管理有限责任公司已预交63529元），由原告北京亿方物业管理有限责任公司负担90120元，剩余部分于本判决生效后七日内交纳；由被告北京大豪禾美投资顾问有限责任公司负担36938元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉费191800元，由被告北京大豪禾美投资顾问有限责任公司负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 马潇潇
人民陪审员 麻淑英
人民陪审员 杨叶红
二〇一七年十一月九日
书 记 员 赵一凡