河南省桐柏县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1330民初1008号
原告（反诉被告）：新野县汉城街道南关社区居委会第一居民小组。
主要负责人：蔡保建，任组长。
委托诉讼代理人：陶娥荣，河南新光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李率，河南朝野律师事务所律师。
被告（反诉原告）：裕达纺织有限公司。
住所地：新野县文化路东段北侧。
法定代表人:张新巧，任经理。
委托诉讼代理人：樊华巧，河南同心德律师事务所律师。
原告（反诉被告）新野县汉城街道南关社区居委会第一居民小组（以下简称新野南关一组）与被告（反诉原告）裕达纺织有限公司（以下简称裕达纺织公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新野南关一组委托诉讼代理人陶娥荣、李率与被告裕达纺织公司法定代表人张新巧、委托诉讼代理人樊华巧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新野南关一组向本院提出诉讼请求：1、解除原告2003年8月1日与被告签订的土地房屋租赁合同；2、要求被告支付违约金50000元；3、要求被告付清拖欠原告2015年8月1日至搬出之日的房屋占用使用费（租金）每年50000元并按10%支付违约金。事实和理由：2003年8月1日，经原被告协商，原告将其位于文化路东段北侧的土地、房屋租赁给被告，合同租赁期30年，自2003年8月1日至2033年8月1日止，年租金50000元，原告将房屋、土地租给被告用于开办棉纺厂。被告纺织厂停产后不知何时，被告在该厂土地上私搭乱建，分割转租给他人。被告的行为侵害了原告的利益。1、原被告签订的租赁合同期限过长，超出法律规定的期限，超出部分无效。2、被告违反合同约定，未经原告同意擅自将房屋转租、擅自将车间改造分割出租并拖欠租金，依据合同约定，原告有权解除合同。3、被告公司已经停产，设备已拉走，企业已不存在。4、被告改变租赁物用途。5、被告所租赁的房屋现是危房，急需拆除重建。诉讼中，原告增加诉讼请求：要求被告交付土地和房屋。
被告裕达公司辩称，1、应驳回原告的诉讼请求，维持合同的有效性。双方签订的租赁合同为有效合同，本案没有出现解除合同的事由，被告无违约行为，原告无权要求解除合同。2、双方的租赁合同为两部分，一部分是土地租赁，一部分是房屋租赁，双方约定的30年并不违反法律规定。3、被告转租房屋，原告是知道的，也是认可的，且已超过六个月未提出异议。4、被告增添车间、厂房等设施是征得原告同意的。5、被告停产与本案无关。6、原告提出被告改变租赁物用途无事实和证据支持。7、原告提供危房，理应减少租金，而不是增加租金和解除合同，原告应当尽维修义务。8、原告主张20年之外合同无效，与其解除合同要求相矛盾，不应支持。
裕达公司向本院提出反诉请求：要求原告（反诉被告）支付其垫付的维修费17800元。
新野南关一组对裕达公司的反诉辩称，维修费票据不能看出是什么时间书写的，且不能证明是维修该房屋支出的，不应支持。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：1、原告对被告提交的李某证言有异议，认为证人应当出庭作证，仅凭证言不能证实所证明的内容。本院认为，证人应当到庭作证，接受当事人质询，因证人李某未到庭，其证言的真实性本院不予认定。2、原告对被告提交的张新巧保证书有异议，认为不能证明保证书内容是雷凤玲写的，只能证明被告建房时原告不让建。因被告未举证证明该保证书内容系原告会计雷风玲所写，本院仅对张新巧书写保证书的真实性及被告在租赁土地上建房原告知情的事实予以认定。3、原告对被告提交的维修费凭条有异议，认为不能看出是什么时间书写的，且不能证明是维修该房屋所支出的。本院经审查认为：被告提交的维修费凭条落款日期分别为2006年8月、2009年6月、2014年7月和2015年8月，原被告租赁合同始于2003年8月1日，双方约定的维修义务为原告保证车间石棉瓦房每八年维修一次、楼房的油毡结顶每五年维修一次。即使原告未履行维修义务，被告确需自行维修，亦应征得原告同意并扣减租金，被告未举证证明该维修征得了原告同意，且其凭条不能证明维修房屋的位置及维修项目，故对该证据本院不予认定。
诉讼中，依被告申请，本院调取双方在新野县人民法院诉讼案的起诉状和庭审笔录，该庭审笔录记载被告转租的租赁户张献友、郑立均、黄一凡到庭作证，证实原告会计与张新巧一起向其收取租赁费的事实。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告于2003年8月1日签订土地房屋租赁合同，原告为合同甲方，被告为合同乙方，双方约定：“一、土地租赁：1、经甲乙双方同意，甲方将文化路东段北侧土地租赁给乙方使用。2、四邻边界：本次租地西止县胶印厂东院墙，东止南关一组院墙，南止本厂围墙外1米处，北止本厂围墙1米处。东西长74米，南北长90米，折合土地面积约10亩。3、土地租金及租赁期限：本次租赁土地每亩年租金800元，共计年租金8000元，租赁期限30年，起于2003年8月1日，止于2033年7月30日。在租赁期间经甲乙双方同意，以同等条件可转租给另一方。二、房屋投资利息：1、房屋租赁包括车间、仓库、职工住宿楼、门岗、伙房、围墙及其他附属物。年租金4.2万元。2、房屋租赁期限为30年。起于2003年8月1日，止于2033年7月30日。三、交款办法与交款时间：本合同土地、房屋两项年租金为5万元（其中土地年租金8000元，房屋年租金4.2万元），自合同生效之日起，每年分二次付清租金。即8月5日前一次交清当年租金的50%，元月5日前再交清剩余的50%年租金。四、双方的权利和义务：1、土地、房屋租赁期间，生产经营中的一切税费由乙方承担，因土地、房屋发生的税费由甲方承担。2、本合同生效后，乙方有义务必须保证甲方的资产不受损失，经有关部门认定，若非乙方造成的资产损失，乙方不负责任，待合同期满后，各项资产要完好无损的交给甲方。在同等条件下乙方可优先续签租赁。3、在合同期内，甲方有义务保证车间石棉瓦房每八年维修一次。楼房的油毡结顶每五年维修一次。因自然灾害或人力不可抗拒的因素及工程质量因素导致的房屋损失和维修由甲方负责。机器设备损失由乙方负责。4、合同生效后，甲方有义务协助乙方处理周边环境，使乙方生产经营正常运行，不得干涉乙方生产、经营、管理。5、合同期间乙方如需改造车间、厂房等设施，必须经甲方同意后方可实施，甲方不再投入生产，否则造成后果自负。另外，乙方的投资，不得抵交甲方的租金。乙方所投资产合同到期后，协商处理解决。6、本厂的路宽7米，由北向南通往文化路。甲方有义务保证该厂大门以东8米宽的门岗房及展销厅归乙方使用，土地价格另行协商。厂内水路由院内向南接文化路水路排出。五、违约责任1、经甲乙双方协商同意，本合同一经签订生效，任何一方违约，任何一方都有权终止合同并处罚对方违约金5万元。2、乙方上交租金若有拖欠，按欠金额日罚10%，拖欠一个月后，甲方有权终止合同……”。
合同签订后，被告在所租场院内开办棉纺厂。自2013年起被告棉纺厂处于停产状态，同年，被告开始转租原告的厂房，被告在租赁院内建有多处钢结构房屋，用于出租。2014年春，原告会计与张新巧一起向被告转租的租赁户张献友、郑立均、黄一凡收取卫生费。2014年5月7日，被告在承租的院内建钢构大棚时，原告出面阻止，被告向原告出具书面保证，内容为：“……本人保证合同到期后中途所建房屋、大棚自行拆除，一切费用自行承担”。2015年7、8月份，原告拒绝收取2015年8月1日之后的租金并要求与被告解除合同，被告不同意，原告于2015年9月向新野县人民法院提起诉讼。新野县人民法院作出一审判决后，被告不服提起上诉，南阳市中级人民法院作出裁定，撤销原判，发还重审。重审期间，原告撤诉，后又提起本次诉讼。
另查明，被告租赁原告的场地中有车间厂房和砖混结构两层办公楼一栋，2012年11月9日，经南阳市住房安全鉴定中心鉴定，车间厂房为D级危房，应当拆除重建，办公楼为C级危房，二层应当拆除重建。
本院认为，原被告之间签订的租赁合同系双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效……”原被告约定的租赁期限为三十年，超过法律规定的二十年，其超过部分无效。双方的租赁期限应调整为自2003年8月1日至2023年7月30日止。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第十六条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经出租人同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持……”。本案中，被告法定代表人张新巧在场院内建钢构房并转租房屋，其于2014年5月7日向原告出具书面保证，保证在合同期满后自行拆除所建大棚及2014年春原告会计与张新巧一起向转租户收取卫生费时，原告应当知道被告转租的事实，但原告在六个月内未提出异议，现原告以被告未经其同意，擅自将所租房屋分割转租给他人为由，请求解除租赁合同并要求被告支付违约金50000元，不符合法律规定。再者，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，被告虽转租了租赁物，但并未影响原告实现合同目的。故对原告要求解除合同并支付违约金的请求，本院不予支持。但原被告之间的租赁期限应调整为20年。关于被告拖欠租金问题，2015年8月1日之前，被告均依合同约定向原告支付租金，之后，因原被告为解除合同发生纠纷，原告拒收，被告未按时向原告支付租金不构成违约，原告据此要求解除合同的理由亦不能成立，但原告要求被告支付2015年8月1日之后的租金理由正当，本院予以支持。原告请求按10%支付违约金，本院不予支持。另外，原被告合同约定原告对出租房屋有维修义务，通过维修可改变租赁物状况，恢复租赁物用途，原告以租赁物系危房为由要求解除租赁合同的理由亦不能成立。关于反诉，被告提交的维修费凭条不能证明维修房屋的部位及项目，亦未提供租赁物确需维修而原告拒不履行维修义务之证据，对被告裕达纺织公司的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告新野县汉城街道南关社区居委会第一居民小组与被告裕达纺织有限公司于2003年8月1日签订的房屋土地租赁合同为有效合同，原被告应继续履行，但合同有效期调整为二十年，至2023年7月30日止。
二、被告裕达纺织有限公司于本判决生效后五日内支付原告2015年8月1日至2017年8月1日的租金100000元及2017年8月1日之后的租金25000元。
三、驳回原告其他诉讼请求及被告的反诉请求。
义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2400元、反诉费123元共计2523元，原告负担1150元，被告负担1373元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审 判 长 李守莲
审 判 员 张孝印
人民陪审员 李 密
二〇一七年九月十五日
书 记 员 杨海英