河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀10民终612号
上诉人（原审原告）：ＸＸ，男，1972年5月10日出生，汉族，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：葛明均，北京淘金律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：段影，女，1979年7月4日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。
委托诉讼代理人：王南顺，北京市。
原审第三人：闫娜，女，1978年8月12日出生，汉族，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：王科锋，北京市天平律师事务所律师。
上诉人ＸＸ因与被上诉人段影、原审第三人闫娜执行异议之诉一案，不服河北省廊坊市广阳区人民法院（2017）冀1003民初4244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人ＸＸ的委托诉讼代理人葛明均，被上诉人段影及委托诉讼代理人王南顺，被上诉人闫娜的委托诉讼代理人王科锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人ＸＸ上诉请求：一、撤销河北省廊坊市广阳区人民法院于2017年11月27日作出的（2017）冀1003民初4244号民事判决，发回重审或者依法改判支持上诉人的所有诉讼请求；二、本案所有诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人请求排除执行，符合法律规定。1、上诉人对原审法院的执行行为提出的异议完全符合《中华人民共和国民事诉讼法》第225条“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议”的规定。（1）、上诉人对被执行房屋拥有合法所有权，为该执行行为的直接利害关系人。上诉人与被执行人闫娜（原审第三人）在2014年7月3日就签订了合法有效的《房屋买卖合同》，且已经北京市朝阳区人民法院生效判决认定。上诉人对该房屋拥有合法所有权。因此，上诉人为该执行行为的直接利害关系人。（2）、原审法院的执行行为严重违反了法律规定。因被上诉人段影的申请，原审法院于2015年4月24日作出（2015）广民初1369号民事裁定书，查封了上诉人合法所有的房产。依据该裁定书，原审法院应“查封闫娜、刘疆、方向银行账户存款43万元，如银行账户存款不足，则查封其相应价值的财产”。然而，上诉人所被查封的房产价值在当时至少为400万元以上，原审法院为查封43万元却超额查封了至少400万元，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况。人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。人民法院查询、扣押、冻结、划拨、变价的财产不得超出被执行人应当履行义务的范围”之规定，原审法院的执行行为严重违法。因此，上诉人作为直接利害关系人，提出执行异议，完全符合法律规定。2、在本案中，上诉人为被执行不动产的合法买受人，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，上诉人对登记在被执行人闫娜名下的不动产提出异议，应当排除执行，理由具体如下：（1）、该房屋始终登记在被执行人闫娜的名下。2015年6月4日，一审法院查封该房屋时，北京市朝阳区房管局显示该房屋的所有权人是被执行人闫娜。2016年11月9日，被上诉人申请执行，拍卖该房屋，该房屋仍处于被执行人闫娜的名下。直至今日，该房屋始终处于被执行人闫娜的名下。所以，上诉人针对该不动产提出异议，是完全符合第28条规定的前提条件的。（2）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2015年6月4日，一审法院在北京市朝阳区房屋一套。而上诉人与被执行人闫娜在2014年7月3日就签订了《房屋买卖合同》。所以，在法院查封该房屋前，上诉人就与被执行人闫娜签订了房屋买卖合同，且该房屋买卖合同是双方在自愿、平等的基础上签订的，也不存在致使该合同无效的情形。（3）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产。上述已提及该房屋于2015年6月4日被查封，而上诉人于2015年1月1日起就一直居住于该房屋至今，上诉人对于该房屋的居住使用属于依据合同而产生的合法占有。所以，在法院查封前，上诉人就已经合法占有该房屋了。（4）、已支付全部价款或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。在本案中，上诉人己支付了全部价款，北京市朝阳区人民法院作出的（2016）京0105民初54288号民事判决对此作出了明确认定。（5）、非因买受人自身原因未办理过户登记。上诉人之所以未办理该房屋的过户登记，是由于被执行人闫娜在收到全部房款后将其中的部分款项挪作他用，致使其无法还清银行贷款解押房屋，从而无法配合上诉人办理过户手续。因此，上诉人并没有怠于办理该房屋的过户登记，其不存在过错，完全是非因上诉人自身的原因导致的未办理该房屋的过户登记。因此，上诉人满足上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的全部条件，法院应予支持排除执行。二、原审判决法律适用错误。1、原审法院作出驳回上诉人诉讼请求的法律依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条第2款“金钱债务执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定。该条款适用的前提是“案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的”，即必须是“案外人依据法律文书提出排除执行异议的”。2、在本案一审的全部过程中，上诉人从未请求原审法院以2016年12月14日北京市朝阳区人民法院作出的（2016）京0105民初54288号民事判决书为依据排除执行。事实上，上诉人是以“登记在被执行人名下的不动产的买受人”的身份，对原审法院的执行行为提出异议，并明确要求原审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定来排除执行，而向原审法院提供前述民事判决书，仅是为了证明既存的事实而已。3、前述26条是针对一般金钱债权执行的规定，而28条，是专门针对“登记在被执行人名下的不动产的买受人”的特殊规定。在本案中，上诉人作为登记在被执行人名下的不动产的买受人，对于其提出的异议，法院应依法适用第28条的规定。原审法院依据针对一般金钱债权的26条进行审查和判决，适用法律明显错误。因此，原审法院忽略上诉人所主张的诉求的依据，径自以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条第2款的规定，驳回上诉人的诉讼请求，明显属于适用法律错误。三、原审法院审理程序存在问题。1、在一审中，原审法院对已经生效的北京市朝阳区人民法院作出的（2016）京0105民初54288号民事判决书认定的事实进行了详细审理，并在判决书中“经审理查明”部分运用了几乎所有的篇幅进行叙述。原审法院的越权行为，严重违反了法定程序。2、原审法院对已生效的判决书认定的事实进行了详细的审理，而对于上诉人提出的其完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的情况却未进行任何的审理和认定，并直接以26条第二款的规定驳回了上诉人的所有诉讼请求，其审理行为存在严重问题。3、原审判决在最后篇幅不多的“本院认为”部分，错误地将“终止执行”表述为“中止执行”，同时，对上诉人已交纳诉讼费用的客观事实也不予认定，其审理程序存在严重问题。综上所述，上诉人请求排除执行完全符合法律规定。原审法院适用法律明显错误，且审理程序存在严重问题，请求法院依法撤销原判，发回重审或者依法改判支持上诉人的所有诉讼请求。
被上诉人段影答辩称，上诉人ＸＸ依据《最高人民法院关于人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定提出执行异议没有法律依据，完全不符合28条规定的内容。具体来说，上诉人与闫娜签订的房屋买卖合同有涉嫌造假的嫌疑，不符合常理，在该买卖合同中写到涉案房屋的房产证号是朝字第××号，该房产证号抵押在被上诉人段影手里，而上诉人提交给北京市朝阳区人民法院的房产证号是朝字第××号，登记时间是2014年12月12日，可见在上诉人未见到该房屋产权证原件及该房屋是否是闫娜的情况下，上诉人花336万元购买该房屋，不符合常理；第二点，上诉人也并未按照上诉人与第三人签订的买卖合同的第三条第二款进行履约，该合同第二条明确写着买受人应于签订本合同后支付定金20万元，2014年12月31日前支付100万元，房屋的使用权归甲方也就是上诉人所有，按照该条款约定，上诉人应在2014年7月13日前交付定金20万元，可是上诉人自己提交的银行转账凭据只在2014年7月3日支付了10万元，另外10万元并没有交付，截止到2014年12月31日前上诉人只交付了556400元而不是100万元，按照合同规定需缴纳100万元，该房屋才交给上诉人使用；第三点，要说明的是上诉人没有证据证明该房屋已经交付给上诉人使用。上诉人只提供了几张发票就证明该房屋已经交付上诉人使用是没有法律依据的。况且，上诉人提交了是2014年、2015年、2016年物业费缴费的发票，可是缴费的时间是2017年3月23日，可见是补缴的，该证据恰恰证明了该房屋上诉人在2017年3月23日之前是没有使用该房屋的，并且该发票是不真实的，因为该房屋的产权还是闫娜，可是发票却写着是ＸＸ，故此该发票是不真实的，不合法的；第四点，上诉人截止到2015年6月4日也就是廊坊市广阳区人民法院查封该房屋时，上诉人并没有支付该房屋的全部购房款336万元，从上诉人自己提交的银行转账凭据只支付了708400元，我要强调一点是2015年12月25日至2016年7月25日，每月25日上诉人都向闫娜转账3万元，这属于不正常，按照约定上诉人并没有交付全部房款，所以也不符合该条的约定。故此，上诉人依据28条的规定，提出执行异议完全没有法律依据，不符合28条的规定。
原审第三人闫娜述称，其与上诉人ＸＸ签订了房屋买卖合同，上诉人ＸＸ已将房款支付完毕，闫娜已经于2014年底将房屋交给上诉人ＸＸ。北京市朝阳区人民法院已经做出生效判决，要求将房屋过户给上诉人。上诉人ＸＸ也按照北京市朝阳区人民法院的判决要求将款项交给工商银行，解除了房屋的抵押。
原审原告ＸＸ向一审法院起诉请求：一、立即终止执行北京市朝阳区华严北里63号楼12层1205号房屋，解除查封，返还原告；二、本案诉讼费用由被告段影承担。
一审法院认定事实：段影诉闫娜、刘疆、方向民间借贷纠纷，一审法院受理后，于2015年4月24日作出（2015）广民初字1369号民事裁定书，并于2015年6月4日在北京市朝阳区房管局，一审法院查封了闫娜名下位于北京市朝阳区房屋（以下简称：涉案房产）一套。2015年4月29日一审法院作出（2015）广民初字第1369号民事判决书，判决闫娜、刘疆、方向偿还段影借款本金300万元及违约金。刘疆不服，提出上诉。廊坊市中级人民法院审理后，于2016年9月27日作出（2016）冀10民终3660号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2016年11月9日段影申请执行，一审法院立案执行，案号为（2016）冀1003执2686号。在执行中，一审法院作出（2016）冀1003执2686号执行裁定书，拍卖闫娜名下涉案房产。案外人ＸＸ于2017年1月3日提出书面申请，请求法院中止（2016）冀1003执2686号案件的执行，并提交了北京市朝阳区人民法院2016年12月14日作出的（2016）京0105民初54288号民事判决书一份。2017年7月14日本院作出（2017）冀1003执异90号执行裁定书，认为根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，ＸＸ持北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初54288号民事判决书要求中止处置本院查封财产的请求理据不足，不予支持。2017年7月28日，原告ＸＸ提出本案的执行异议纠纷诉讼。
原告ＸＸ主张其在2014年7月3日以乙方（买受人）身份与第三人闫娜（甲方、出卖人）签订《房屋买卖合同》，合同约定：甲方将其名下涉案房产卖给乙方，成交价格336万元，买受人应于签订本合同后十日内支付定金200000元人民币。2014年12月31日前支付1000000人民币，房屋使用权归甲方所有。剩余房款双方约定在办理房屋权属转移登记前分批付清。当时，ＸＸ在未见到涉案房产产权证原件的情况下即与闫娜签订了上述合同，涉案房产产权证原件当时在被告段影处保存，由第三人闫娜交付段影用于借款担保。
银行转账记录显示：2014年7月3日当天，ＸＸ转账100000元至闫娜名下。截至2014年12月31日，ＸＸ分多笔共计支付闫娜款项556400元。在涉案房产查封之前，即2015年6月4日之前，ＸＸ共计支付闫娜款项708400元。截至2016年9月25日，ＸＸ共计通过建设银行和工商银行账户向闫娜转账1423900元，而各笔款项数额零散杂乱。
原告ＸＸ主张其已支付的其余房款195万元，均为涉案房产查封之后，ＸＸ自己或通过案外人王永账户转账至闫娜指定的案外人郑幸坤名下，而并未将此款项交付法院提存保全
一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定“金钱债务执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”本案中原告ＸＸ要求中止执行涉案房产并解除查封的请求理据不足，不予支持。判决：驳回原告ＸＸ诉讼请求。案件受理费1000元，由原告ＸＸ承担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明事实与一审认定事实一致。
本院认为，上诉人ＸＸ与原审第三人闫娜于2014年7月3日签订了房屋买卖合同，至本案执行标的北京市朝阳区于2015年6月4日查封时，ＸＸ已向闫娜支付708400元，该房屋买卖合同已部分得到履行。至2016年9月25日，ＸＸ自己或通过第三人已向闫娜支付了房屋买卖合同约定的全部购房款。ＸＸ应取得了该房屋的物权期待权，该物权期待权亦已被生效的北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初54288号民事判决所确认。
ＸＸ在执行标的被一审法院查封后，持北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初54288号民事判决书提出排除执行异议。一审法院执行机构依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称规定）第二十六条第二款之规定，驳回案外人ＸＸ的执行异议请求。本院认为，规定第二十六条是对案外人依据另案生效法律文书对执行标的提出异议的审查标准，在执行程序中，执行机构只进行程序审查。而案外人ＸＸ在本案中提起的执行异议之诉，法院应对其是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益进行实体审查。如上所述，ＸＸ通过对买卖合同的履行，已取得了对执行标的涉案房屋的物权期待权，且其对买卖合同的履行并无过错，足以阻却一般金钱债权的强制执行。
综上所述，ＸＸ的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销河北省廊坊市广阳区人民法院（2017）冀1003民初4244号民事判决；
二、河北省廊坊市广阳区人民法院终止对北京市朝阳区的执行。
一、二审案件受理费各1000元，均由被上诉人段影负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘德璋
审 判 员 马 兰
审 判 员 杨立军
二〇一八年三月八日
法官助理 盖秀红
书 记 员 马云龙