江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终2893号
上诉人（原审被告）：陈晓芳，女，1974年7月9日生，汉族，住苏州。
被上诉人（原审原告）：李倩，女，1982年11月20日生，汉族，住苏州市相城区。
被上诉人（原审原告）：陈晓亮，男，1980年5月12日生，汉族，住扬州市开发区。
委托诉讼代理人：刘保忠，北京德恒（苏州）律师事务所律师，代理上述两被上诉人。
委托诉讼代理人：陈莉，北京德恒（苏州）律师事务所律师，代理上述两被上诉人。
被上诉人（原审被告）：苏州格瑞房地产经纪有限公司，统一社会信用代码：913205945512350928，住所地苏州工业园区苏胜路801号丽舍46幢103室。
法定代表人：陆嵩，执行董事。
委托诉讼代理人：汤海洋，江苏冠誉律师事务所律师。
上诉人陈晓芳因与被上诉人李倩、陈晓亮、苏州格瑞房地产经纪有限公司（以下简称格瑞公司）买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2017）苏0591民初5052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
陈晓芳上诉请求：将案件发回重审或改判。事实和理由：一、一审判决认定陈晓芳没有代理权与事实不符。在李倩、陈晓亮、格瑞公司与案外人兰洪君签订的房屋买卖合同中，陈晓芳代理兰洪君签订合同有书面授权，这一点李倩、陈晓亮、格瑞公司都是确认的。一审法院依据广州市中级人民法院的判决认定陈晓芳无代理权错误。陈晓芳并非该案件当事人，广州市中级人民法院判决认为陈晓芳有代理权但举证不能，并未否认代理权存在。兰洪君已经向格瑞公司和李倩、陈晓亮提供了授权委托书并经过审核。李倩、陈晓亮交纳的5万元意向金并非陈晓芳收取，交易发生在李倩、陈晓亮与兰洪君之间，说明兰洪君签约后认可了代理权。二、若一审法院认定陈晓芳无代理权，则签约双方均有过错，格瑞公司作为中介审查不严也有过错，一审法院仅认定陈晓芳一方过错，判决陈晓芳承担全部合同损失适用法律不当。三、李倩、陈晓亮起诉兰洪君案件中仅主张损失5万元，在本案中主张30万元的损失没有任何依据，也未提供证据证明实际损失，一审法院判决赔偿12万元缺乏依据。
李倩、陈晓亮辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回陈晓芳上诉请求。
格瑞公司辩称，1、一审判决认定事实清楚，判决正确。陈晓芳作为委托代理人应当对其提供的委托书真实性提供证据，兰洪君在广州市中级人民法院的案件审理过程中否认认识陈晓芳，更否认授权。2、格瑞公司不是房屋买卖合同的当事人，在居间合同关系中也未约定格瑞公司有保存委托书的义务，更没有法定保管义务。3、陈晓芳如果对广州市中级人民法院案件判决认定的事实不服，应当依法通过审判监督程序来主张权利，或者有新的证据可以另案起诉。
李倩、陈晓亮向一审法院起诉请求：1、陈晓芳、格瑞公司赔偿李倩、陈晓亮实际损失30万元；2、本案诉讼费用由陈晓芳、格瑞公司承担。李倩、陈晓亮在一审中表示，其主张权利依据的基础法律关系为买卖合同关系。
一审法院认定事实：苏州工业园区苏胜路丽舍22号103室的房屋（以下简称涉案房产）原系兰洪君与其丈夫名下的房产。2015年7月22日，李倩、陈晓亮与陈晓芳就上述涉案房屋的买卖事宜签订《房地产买卖居间协议》，约定的房屋价款为231万元，出卖方签字后，买受方的一万元意向金自动转为购房定金，并于3日内补足定金5万元，上述《房地产买卖居间协议》还对其他事项进行了相关约定，格瑞公司在该协议居间方处盖章。签约当日，陈晓芳出具金额为1万元的定金《收款收据》给李倩、陈晓亮。2015年7月22日，李倩通过平安银行转账支付4万元至兰洪君名下的银行账号内，陈晓芳出具金额为4万元的定金《收款收据》给李倩、陈晓亮。此后，兰洪君与其丈夫将涉案房屋另行出售给案外人，并于2015年10月19日办理产权变更登记。
李倩、陈晓亮在2015年8月初以房屋买卖合同纠纷起诉兰洪君，请求：1、兰洪君向李倩、陈晓亮返还购房定金50000元；2、兰洪君支付李倩、陈晓亮违约金50000元，3、案件诉讼费用由兰洪君承担。2016年8月，广州市番禺区人民法院作出（2016）粤0113民初3117号民事判决书，该判决书中查明事实部分认定“2015年7月3日兰洪君出具《委托书》授权陈晓芳处理涉案房屋的买卖事宜”。该案件审理过程中，李倩、陈晓亮提交了格瑞公司出具的一份《情况说明》，内容为：买方李倩、陈晓亮和卖方兰洪君买卖合同纠纷一案，陈晓芳系兰洪君委托办理诉争房屋买卖事宜的代理人，在房屋交易过程中，兰洪君向本公司提交了授权委托书，本公司向李倩、陈晓亮出示过该委托书。现因诉争房屋已经成功出售给案外第三人，故该委托书原件已交还客户，不在本公司处。此外，李倩、陈晓亮所交的房屋定金5万元全部汇入兰洪君账户(其中l万元由李倩、陈晓亮先交给本公司，再由本公司转去兰洪君;4万元由李倩、陈晓亮直接支付兰洪君账户)，兰洪君确认收到后，再由其代理人陈晓芳向李倩、陈晓亮出具了收条，情况属实，特此证明。该判决判定：兰洪君应于该判决生效之日起七日内返还李倩、陈晓亮定金5万元，支付李倩、陈晓亮赔偿金5万元。
兰洪君不服上述判决，向广州市中级人民法院提起上诉。2017年1月，广州市中级人民法院作出（2016）粤01民终17518号民事判决书，该判决书中对原审判决书中认定的事实“2015年7月3日兰洪君出具《委托书》授权陈晓芳处理涉案房屋的买卖事宜”未予采信，并认为：关于兰洪君是否有出具《委托书》授权陈晓芳处理涉案房屋的买卖事宜的问题，该案唯一证明委托关系存在的证据就是作为中介方的格瑞公司出具的《情况说明》，《情况说明》属于证人证言，格瑞公司并未提供《委托书》及陈晓芳的身份信息，亦未到庭作证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条第一款、第六十五条、第六十九条的规定，证人应当出庭作证，接受当事人的质询，否则不应单独作为认定案件事实的依据，故对《情况说明》不予采信。李倩、陈晓亮主张兰洪君有出具《委托书》授权陈晓芳处理涉案房屋的买卖事宜依据不足，不予认定。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”，在兰洪君未追认授权陈晓芳处理涉案房屋的买卖事宜的情况下，《房地产买卖居间协议》对兰洪君不发生效力。李倩实际转账支付40000元至兰洪君名下的银行账号内，该款项应予以返还，对于李倩、陈晓亮的其他诉讼请求应予以驳回。广州市中级人民法院作出的（2016）粤01民终17518号民事判决书判决如下：一、撤销广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初3117号民事判决；二、兰洪君应于本判决送达之日起三日内向李倩、陈晓亮返还40000元；三、驳回李倩、陈晓亮的其他诉讼请求。
此后，李倩、陈晓亮在一审法院提起诉讼向陈晓芳、格瑞公司主张赔偿，李倩、陈晓亮陈述是以买卖合同关系作为主张权利的基础法律关系。格瑞公司在本案中提交了兰洪君出具给陈晓芳的授权委托书复印件、陈晓芳身份证复印件、兰洪君身份证复印件、丽舍22号103室房产证复印件，格瑞公司陈述其已将授权委托书的原件返还陈晓芳；陈晓芳陈述授权委托书原件已经提交给格瑞公司，格瑞公司未予退还。李倩、陈晓亮另提交了其与格瑞公司工作人员的微信聊天记录，证明陈晓芳此后又代表兰洪君将涉案房屋转卖给他人，价格为248万元，高出与李倩、陈晓亮签订的房屋买卖合同的价款17万元，格瑞公司对此事实予以认可。
以上事实，有李倩、陈晓亮提交的广州市中级人民法院（2016）粤01民终17518号民事判决书、《房地产买卖居间协议》复印件、《情况说明》复印件、微信聊天记录等证据，以及陈晓芳提交的民事起诉状复印件、收款收据复印件、广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初3117号民事判决书复印件等证据，格瑞公司提交的委托书复印件、当事人身份信息复印件等证据，以及双方庭审陈述予以证实。
一审法院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。陈晓芳与李倩、陈晓亮签订房屋买卖协议，广州市中级人民法院（2016）粤01民终17518号民事判决书中对兰洪君授权委托陈晓芳出售涉案房屋这一事实未予采信，认定陈晓芳的签约售房行为构成无权代理，《房地产买卖居间协议》对兰洪君不发生效力，陈晓芳的签约售房行为的法律后果应由其自行承担。广州市中级人民法院（2016）粤01民终17518号民事判决书作为已生效的民事判决书，在未经法定程序撤销前，一审法院对该生效判决认定的事实及责任主体予以采纳。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的所有权不能转移的，买受人要求出卖人承担违约责任或解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。行为人在缔约时未取得标的物的所有权或处分权不是认定买卖合同无效的法定事由，相对方当事人可以依据合同约定向未取得所有权或处分权的行为人主张违约赔偿责任。因此，陈晓芳对涉案房屋不具有处分权，经生效裁判文书认定构成无权代理，但其与李倩、陈晓亮签订的房屋买卖合同应认定有效。因房屋买卖合同无法履行，李倩、陈晓亮作为守约方可向签约行为人即陈晓芳主张违约赔偿责任。李倩、陈晓亮主张赔偿损失30万元，但其签订合同时间为2015年7月底，其第一次起诉主张赔偿的时间为2015年8月初，两者相间隔的时间较短，签约时当地的房地产市场价格较为平稳，尚处于房价上涨的前夕，李倩、陈晓亮及时要求返还定金、赔偿损失，其实际损失较小。但同时，陈晓芳作为签约方，虽自称接受兰洪君授权委托，但在涉案纠纷审理中均未能提交委托书的原件，其作为签约售房人在明知与李倩、陈晓亮签订售房合同的情况下，又将涉案房屋高价转让，违背社会诚信，其恶意违约以取得更高利益的主观意愿比较明显。一审法院基于违约损害赔偿补偿守约方损失的原则，兼顾惩罚违约方不能以违约行为获取非法利益的立法目的，弘扬诚实守信的行为规范，综合案件事实情节，酌定陈晓芳赔偿李倩、陈晓亮损失12万元。李倩、陈晓亮以买卖合同法律关系作为主张权利的基础法律关系，格瑞公司并非为买卖合同关系的当事人，其在居间合同关系中并不具有保存当事人授权委托书原件的法定或约定义务，李倩、陈晓亮主张格瑞公司就陈晓芳的违约行为承担共同赔偿责任，无法律依据，一审法院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，一审法院判决：一、陈晓芳应于判决生效之日起十日内赔偿李倩、陈晓亮违约损失12万元；二、驳回李倩、陈晓亮的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2900元，由李倩、陈晓亮负担1000元，陈晓芳负担1900元。
二审经审理查明，在李倩、陈晓亮起诉兰洪君的案件一审、二审过程中，兰洪君均否认授权给陈晓芳签订涉案合同，该案二审过程中，兰洪君表示不认识陈晓芳。
二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。
二审中，各方当事人均无新证据提交。
二审中，陈晓芳认可兰洪君将涉案房屋另行出售时系陈晓芳作为兰洪君的代理人签订协议，网签合同系兰洪君本人签订。
本院认为，李倩、陈晓亮与案外人兰洪君就涉案房屋买卖签订《房地产买卖居间协议》，在该协议上由陈晓芳作为出卖方兰洪君的代理人签字。后该协议未能履行，兰洪君将涉案房屋另行出售，为此，李倩、陈晓亮起诉主张兰洪君承担违约责任。该案在广州市中级人民法院审理期间，虽然李倩、陈晓亮、格瑞公司均主张签订协议时陈晓芳出示了兰洪君的授权书原件，但因兰洪君否认授权，李倩、陈晓亮未能提供授权书原件，格瑞公司未到庭接受质询，广州市中级人民法院对格瑞公司的书面说明不予采信，最终广州市中级人民法院判决认定在兰洪君未追认授权陈晓芳处理涉案房屋的买卖事宜的情况下，《房地产买卖居间协议》对兰洪君不发生效力。该判决已经生效。陈晓芳认为因为其并非该案的当事人，无法参与案件审理发表意见，但在本案审理期间，陈晓芳也未能提供任何证据证明其取得了兰洪君的相关授权。因此，一审法院根据生效判决认定陈晓芳签订本案《房地产买卖居间协议》时未取得兰洪君授权，兰洪君也未予追认并无不当。
根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，未经追认的，由行为人承担民事责任。陈晓芳未取得兰洪君的授权，与李倩、陈晓亮签订涉案房屋的买卖合同，相应民事责任应由陈晓芳承担。该合同虽然有效，但因产权人兰洪君已经将房屋另行出售，陈晓芳无法履行合同，李倩、陈晓亮要求陈晓芳赔偿其损失于法有据，应予支持。李倩、陈晓亮在前案中根据合同约定要求兰洪君赔偿违约金与在本案中要求陈晓芳赔偿合同无法履行造成的实际损失并不矛盾。李倩、陈晓亮已经提供基本证据，证明兰洪君另行出售涉案房屋的售价为248万元，故其因涉案协议不能履行而受到的房屋差价损失不少于17万元。一审法院结合案件具体情况酌定陈晓芳赔偿损失12万元在合理范围，并无不当。
综上，上诉人陈晓芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，由上诉人陈晓芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨恩乾
审判员 黄学辉
审判员 郭 锐
二〇一八年六月十九日
书记员 朱冰丽