浙江省永康市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0784民初4790号原告（案外人）：永康市荣浩工贸有限公司，住所在：浙江省永康市芝英镇芝英三村环镇北路48号二楼。法定代表人：胡金枝，经理。委托代理人：张麟之，浙江雷欧律师事务所律师。委托代理人：应浩，男，1977年6月14日出生，汉族，住浙江省永康市（原告公司员工）。被告（申请执行人）：中国银行股份有限公司永康市支行，住所在：浙江省永康市丽州中路28号。负责人：郑田福，行长。委托代理人：郑红莉，浙江纬马律师事务所律师。第三人（被执行人）：浙江恒稳工贸有限公司，住所在：浙江省永康市经济开发区金山东路26号。法定代表人：章高龙。原告永康市荣浩工贸有限公司（下称：荣浩公司）与被告中国银行股份有限公司永康市支行（下称：中行永康支行）、第三人浙江恒稳工贸有限公司（下称：恒稳公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年6月2日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年7月12日公开开庭进行了审理，原告荣浩公司的委托代理人张麟之、应浩，被告中行永康支行的委托代理人郑红莉，第三人恒稳公司的法定代表人章高龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告荣浩公司向本院提出诉讼请求：请求确认原告对第三人所有的坐落浙江省永康市经济开发区金山东路26号一、二楼厂房享有租赁权，并租赁至2023年4月22日止。事实与理由：2013年4月23日，原告与第三人签订房屋租赁协议。根据该协议，由原告承租第三人坐落浙江省永康市经济开发区金山东路26号一、二楼厂房，租期十年，至2023年4月22日止，租金每年人民币30万元。原告于2013年4月25日一次性交付了租金300万元，并于同年5月使用租用的厂房，2014年3月原告将生产线搬入承租的厂房内。2015年5月20日第三人与被告签订了《最高额抵押合同》，第三人用坐落浙江省永康市经济开发区金山东路26号房屋及土地使用权为贷款提供抵押担保。由于第三人未能按期还款，被被告起诉到法院，被告胜诉后向法院申请执行，在执行过程中对坐落浙江省永康市经济开发区金山东路26号进行了查封和执行。原告认为，其与第三人之间签订的厂房租赁协议是双方的真实意思表示，依法成立并有效，且该租赁关系发生于第三人与被告产生抵押关系之前，根据法律规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。故请求依法保护原告的租赁权。被告中行永康支行辩称：原告与第三人之间并不存在租赁关系。理由：1、第三人在将坐落浙江省永康市经济开发区金山东路26号厂房与土地用作抵押贷款时向被告出具了《抵押物未出租的声明》，明确坐落浙江省永康市经济开发区金山东路26号土地、厂房未出租他人；2、至2014年12月法院为执行对涉案厂房进行价值评估时，涉案厂房仍是第三人在使用，而并非用于出租；3、浙江省永康市经济开发区金山东路26号一、二楼厂房的面积有12000多平方米，而原告实际占用3000平方米，即实际占用与合同内容不一致，且合同中租赁面积这一最基本的要素都不明确，显然这租赁合同是用来应付第三方的。因此请求驳回原告的诉讼请求。第三人恒稳公司述称：原告于2013年4月23日承租第三人所有的坐落浙江省永康市经济开发区金山东路26号一、二楼厂房属实，原告也向第三人交付300万元的租金。原告荣浩公司为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：1、原告、被告、第三人的营业执照或工商登记材料，用以证明原告、被告及第三人的主体资格。2、2013年4月23日签订的房屋租赁协议一份，用以证明2013年4月23日原告向第三人承租浙江省永康市经济开发区金山东路26号一、二楼厂房事实。3、中国农业银行银行卡取款业务回单、银行交易明细及第三人出具的情况说明，用以证明原告根据第三人的指定将租金300万元汇入章高勇账户，表明原告已完成租金交付。4、浙江任氏物流有限公司情况说明、上海专线账本，证明2013年6月开始浙江任氏物流有限公司就从涉案厂房接受原告的货物事实。5、证人何某证言，证明浙江任氏物流有限公司与原告从2011年开始业务往来，2014年4月浙江任氏物流有限公司就从涉案厂房接受原告的货物。6、证人张某、吴某、俞某证言，用以证明原告于2013年将涉案厂房作仓库使用，2014年开始进行生产使用。7、法院网络司法拍卖照片截图，证明原告使用涉案厂房的事实存在。对于原告提供的证据，被告中行永康支行质证认为：除证据1系双方当事人的工商登记材料，被告无异议外，对原告提供其他证据提出了如下异议：（1）、对2013年4月23日签订的房屋租赁协议的真实性、合法性、关联性有异议。该协议所涉租金金额达人民币300万元，但却无租赁面积这一最基本的要素，明显不合常理。且只有租赁协议也并不能就证明租赁事实的存在，应有其他如支付水电费、房产税等相应证据印证；（2）、虽然对银行交易明细的真实性无异议，但该证据与本案无关联。因为收款人并不是第三人，且款项性质不明确，因此并不能证明原告交纳了租金；（3）、浙江任氏物流有限公司情况说明所证明的内容并不属实，在时间上与原告方的陈述自相矛盾；上海专线账本的真实性无法确定，证人与原告之间存在利害关系，其证言真实存疑，而且证人证词与原告诉状、浙江任氏物流有限公司情况说明等之间有不一致之处；（4）、法院网络司法拍卖照片截图并不能证明原告2015年之前的现场状况。第三人恒稳公司对原告所提供证据予以了确认。被告中行永康支行提交为证明自己抗辩主张，向本院提交了如下证据：1、被告与第三人于2013年3月14日和2015年5月20日签订的《最高额抵押合同》各一份，证明涉案厂房于2013年3月14日就已抵押给被告中行永康支行，抵押期限至2016年3月14日止。2015年5月20日办理续贷并于当日办理了抵押登记。2、第三人于2015年10月13日出具被告的《抵押物未出租声明》，证明浙江省永康市经济开发区金山东路26号所有的土地及厂房在此之前未有出租。3、永康市金泰房地产土地估价有限公司出具的《房地产估价报告书》中相关现场照片、说明及现场录像光盘，证明在2014年12月22日前案涉的厂房并无原告的生产线，仍由第三人使用。4、厂房租赁合同，证明第三人于2016年3月10日将涉案的厂房中的一部分（4000平方米）出租给了永康市群力机电设备商行的事实，由此证明第三人与原告签订的房屋租赁协议矛盾。对被告提交的证据，原告质证认为，抵押合同的真实性无异议，但2013年的合同已履行完毕；《抵押物未出租声明》系第三人出具，故对真实性有异议；从现场照片中也有原告的机器设备存在，永康市群力机电设备商行的租赁合同与原告的租赁合同并不矛盾，涉案厂房二楼共有6000平方米，第三人分别出租给了原告2000平方米和永康市群力机电设备商行4000平方米。第三人恒稳公司质证认为，《抵押物未出租声明》是不真实的，当时是为了能得到贷款而出具的，实际涉案厂房在办理贷款时就已出租了。对于被告提供的其他证据，其同意原告的质证意见。第三人恒稳公司未提供证据。根据原、被告提交的证据，结合双方当事人及第三人的质证意见和庭审中的陈述，本院认证认为，第一、《房屋租赁协议》，是原告用以证明其与第三人于2013年4月23日就建立了关于涉案厂房租赁关系的主要和关键的证据。在《房屋租赁协议》中，确定原告所租赁的厂房是第三人所有的坐落浙江省永康市经济开发区金山东路26号电机厂房的一楼和二楼。但在庭审中，原告自认其所承租的并非是涉案厂房的一楼和二楼的全部，而只是一楼中的1000平方米和二楼中的2000平方米。原告的这一自认不仅否定了房屋租赁协议中所确定的租赁范围，而且也否定了原告对涉案厂房（第三人所有的坐落浙江省永康市经济开发区金山东路26号电机厂房）一楼和二楼的全部享有租赁权。第二、房屋租赁协议中关于租金交付的约定及原告实际交付租金的方式，有悖于常理，也与一般的市场交易习惯不相符。按照《房屋租赁协议》第一条中的约定，原告应将十年租期，共计300万元的租金一次性交付。对于这一约定，原告的解释是由于第三人是将涉案厂房以每平方米100元价格出租的，而该价格比当时的市场价格要便宜许多，况且原告的投资人与第三人的投资人之间又是亲戚关系，所以才将十年的租金一次性付清。对于原告的解释，本院认为，其并不合乎常理，也不足以让人信服。原告是具有法人资格的企业，对于企业而言，争取利益的最大化是其追求，而原告既不考虑十年间租金价格的变动（租金价格实际在变化。在永康市群力机电设备商行与第三人于2016年3月10日所签订的《厂房租赁合同》中，永康市群力机电设备商行向第三人承租的涉案厂房二楼的价格是每平方米90元，比原告向第三人之间确定的租金价格还要低），又不惜以提高企业的经营成本来获得涉案的厂房的十年承租权。原告与第三人之间的租赁关系的真实可信度不高。第三、从原告交付租金上看，原告于2013年4月25日通过银行将人民币300万元汇入章高勇个人账户。对这笔款项，第三人确认是原告遵其指示所支付的租金。但这也仅仅是第三人的自认，因原告的股东与第三人的股东之间存在亲戚关系，且涉案厂房是否可强制执行，与原告及第三人均存在利益上的关联，也对被告中行永康支行债权的实现造成影响，故对于第三人的自认应当有其他证据相印证。但本案中无论是原告还是第三人均未有提出相应的证据印证第三人自认的成立。在此情形下，不排除原告支付给章高勇的300万元款项并非租金，而是其他款项可能。第四，在对租赁厂房的使用上，原告提供的是浙江任氏物流有限公司情况说明和上海专线账本以及证人何某、张某、吴某、俞某的证言，证明原告于2014年就在使用涉案厂房，但这也只是证明原告曾使用涉案厂房，并没有证明原告是通过向第三人承租而使用厂房；原告所提供的法院网络司法拍卖照片截图，该截图展示的是法院拍卖时涉案厂房的情形，该图片中虽显示在涉案厂房中有原告的设备存在，但也不能就此证明原告与第三人租赁关系的存在。且在被告所提供的永康市金泰房地产土地估价有限公司出具的说明和现场照片中，永康市金泰房地产土地估价有限公司明确其在2014年12月22日对涉案厂房一楼进行价值评估时，该厂房内所存放是钢板和成品门。这表明在2014年12月22日涉案厂房一楼内存放的仍然是第三人的财物（第三人是生产防盗门的企业），而非原告的产品（原告是生产休闲产品如沙滩椅、户外用品的企业）。这从而也说明在2014年12月22日之前涉案厂房一楼仍是第三人在使用，而不是原告。第五，《抵押物未出租声明》是第三人于2015年10月13日出具被告的，由于是第三人单方出具，且原告并不认可该声明，故该声明并不能单独用来否定原告的主张，但其至少说明第三人存在不诚信的行为（既与原告签订租赁协议，又向被告表明涉案厂房未出租）。鉴于本案第三人在本案中支持原告的诉讼主张，因此，对于第三人在本案中对原告和自己有利的自认，在无其他证据印证的情况下，本院不予确认。对于原告提供的证据1和被告提交的证据1，因双方当事人及第三人均未提出异议，本院予以确认。综上，本院认为，根据原、被告双方提供的证据，结合双方及第三人的质证意见，原告所提供的证据不足以证明原告的诉讼主张。根据上述认证，本院认定事实如下：2013年3月14日被告与第三人签订了《最高额抵押合同》，第三人将自己所有的坐落浙江省永康市经济开发区金山东路26号所有土地和厂房抵押被告，抵押期限至2016年3月14日止。2015年5月20日被告与第三人再次签订《最高额抵押合同》，第三人仍将自己所有的坐落浙江省永康市经济开发区金山东路26号所有土地和厂房抵押给被告，并于同日完成抵押登记。2015年10月13日第三人向被告出具了《抵押物未出租声明》，明确表示坐落浙江省永康市经济开发区金山东路26号所有土地和厂房在此之前未有出租。2016年3月23日，被告因第三人违约，向本院提起了诉讼。同年6月2日，本院作出（2016）浙0784民初2226号民事判决书，判决由第三人归还被告借款4050万元并支付利息、罚息、复利，确认被告对第三人所有的坐落浙江省永康市经济开发区金山东路26号所有国有土地使用权和房产拍卖、变卖后所得的价款享有优先受偿权。案件进入执行程序后，原告以其与第三人之间存在租赁关系，享有承租权为由提出执行异议。2017年5月8日原告提起的执行异议被驳回，原告遂提起本诉讼。本院认为，本案中，原告起诉请求法院确认其对涉案厂房享有承租权，也即是请求确认原告与第三人之间对涉案厂房存在租赁关系。那么依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，原告就应对自己与第三人之间租赁关系成立并生效承担举证责任。在本案中，原告所提供的证据正如本院在认证中所述，存在诸多疑点和有悖常理之处，且原告对证据中的疑点和有悖常理之处也未能作出合乎情理的解释和提供相应的证据证明。由于原告所提供的证据不足以证明其诉讼主张，因此，本院对于原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回原告永康市荣浩工贸有限公司的诉讼请求。本案案件受理费30800元，由原告永康市荣浩工贸有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省金华市中级法院。审 判 长 王泽民审 判 员 田 晓审 判 员 王红山二〇一七年十二月二十六日代书记员 应海渟·12··13·