浙江省桐庐县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0122民初175号原告：乐清市鑫泰财务会计咨询服务有限公司，住所地：乐清市乐成街道乐湖路28弄1幢503室。法定代表人：赵小帼，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾智红，上海汉路律师事务所律师。委托诉讼代理人：王杰宣，男，该公司职员。被告：杭州荣正大厦开发有限公司，住所地：桐庐县城南街道迎春南路29号39-01。法定代表人：朱观武，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈一群，浙ＸＸ茂律师事务所律师。原告乐清市鑫泰财务会计咨询服务有限公司（以下简称鑫泰会计公司）与被告杭州荣正大厦开发有限公司（以下简称荣正开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理后，依法组成合议庭于2016年6月6日公开开庭进行了审理。原告鑫泰会计公司的法定代表人赵小帼、委托诉讼代理人曾智红、王杰宣，被告荣正开发公司的委托诉讼代理人陈一群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫泰会计公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告将其开发的位于桐庐县迎春南路29号”荣正财富广场”房屋第22层01至22室和第23层的0l至12室共34套房产（具体产权证号见《乐清市鑫泰财务会计咨询服务有限公司所购房产交房单》）办理产权过户登记至原告；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告双方分别于2012年7月12日、2012年8月17日、2013年7月16日签订2012-02号《商品房买卖合同》、2012-02-1号《商品房买卖合同补充协议》、2012-03号《商品房买卖合同》、2012-03-1号《商品房买卖合同补充协议》、商品房买卖合同补充协议（二），约定原告向被告购买其开发的位于桐庐县迎春南路29号”荣正财富广场”房屋第22层01至22室和第23层的01至12室共34套房产，此34套房屋已交付原告占有使用至今，期间原告多次催促被告办理该房产的过户登记手续，但被告至今未予办理。因此，被告的行为已经构成严重违约，严重侵害了原告的合法权益。被告荣正开发公司辩称：被告对原告诉状陈述的事实基本认可。作为代理人的职业判断本案应名为买卖合同实为借贷，但被告没有向代理人提供相应的能够证明借款关系的资料，请求法院依据本案的事实及法律规定予以判决。原告举证如下：1、桐庐县迎春商务区招商服务与管理办公室2011年12月13日下发的函、桐庐迎春商务区管委会2012年7月12日出具的说明，证明系争房产已经在2012年7月12日之前进行了备案登记。2、2012-02号《商品房买卖合同》、2012-02-1号《商品房买卖合同补充协议》，证明鑫泰会计公司以其法定代表人赵小帼的名义于2012年7月12日购买荣正财富广场第20、21、22层房地产，并于次日签订补充协议，将购房单价从每平方米12000元调整为每平方米6000元。3、2012-03号《商品房买卖合同》、2012-03-1号《商品房买卖合同补充协议》，证明鑫泰会计公司于2012年8月17日购买荣正财富广场第23、24层房地产，并于同日签订补充协议，将购房单价从每平方米12000元调整为每平方米6000元。4、转帐回单、个人结算业务申请书，证明2012年7月13日，赵小帼支付被告2500万元。5、收据、转账凭证、个人结算业务书，证明2012年7月13日，被告收到赵小帼支付的2500万元；2012年8月17日收到鑫泰会计公司支付的900万元；2012年8月21日，收到鑫泰会计公司支付的600万元，总计4000万元。之后被告退回了3000万元，后通过赵小帼丈夫范乐明的账户向被告汇款500万元，总计1500万元。6、《商品房买卖合同补充协议（二）》，证明2013年7月16日，双方签订补充协议，约定解除双方的房屋买卖合同中第20、21层房屋的买卖关系，被告自愿退还原告预付房款1500万元，并结清该房屋预付款所占用期间的全部利息。7、发票，证明2013年12月2日，被告开具5张发票，发票总额为1500万元，并注明：”实际价格以2013年8月17日协议为准”；原告最终购买房产为22层01至22号、23层01至12号，总共34套房产。8、房产交接单，证明被告已实际交付所有购买房产，在上海市第二中级人民法院2015年1月26日查封系争房产前，原告已合法占有系争房产。9、桐庐县住房和城乡建设局2015年9月14日下发的《通知》，证明系争房产未办理过户手续是由于被告的原因，原告无过错。10、情况说明，证明被告已交付的事实。对原告提供的证据，被告质证认为：对证据1没有异议，但迎春商务区管委会不是备案登记法定机构。对证据2-6公章是真实的，房屋单价6000元低于市场价，被告实际退还原告3000万元是对的；《商品房买卖合同》第5页约定资金占用支付2分利息，名为买卖实为借贷。对证据7-9没有异议。对证据10公章是真实的。被告未提供证据材料。本院认证如下：对原告提供的证据，真实性均予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月12日，赵小帼与荣正开发公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2012-02），约定由赵小帼购买荣正开发公司开发的桐庐县迎春南路29号第20、21、22层房屋，房屋单价（按建筑面积计算）为每平方米12000元，总价款55376280元等。2012年7月13日，赵小帼与荣正开发公司签订《商品房买卖合同补充协议》（编号：2012-02-1），将单价每平方米12000元变更为6000元（含精装修，标准以样板房为准），总价款27688140元。另外还对其他事项作出约定。2012年8月17日，鑫泰会计公司与荣正开发公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2012-03），约定由鑫泰会计公司购买荣正开发公司开发的桐庐县迎春南路29号第23、24层房屋，房屋单价（按建筑面积计算）为每平方米12000元，总价款36917520元，荣正开发公司在2013年12月30日前交付房屋等。和之前签订的《商品房买卖合同》一样，在”面积确认及面积差异处理”项下约定：”面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起10日内将买受人已付款退还给买受人，并按月息2%利率付给利息”。同日，鑫泰会计公司与荣正开发公司签订《商品房买卖合同补充协议》（编号：2012-03-1）约定，《商品房买卖合同》第五条第1点约定，”按建筑面积计价，该商品房为每平方米12000元，总价款36917520元”，现变更为”按建筑面积计价，该商品房为每平方米6000元（含精装修，标准以样板房为准），总价款18458760元。”变更原因：甲乙双方商定的房屋平均单价，为该房屋的平均建造成本，加上少量的利润，经测算双方确认为6000元∕㎡；之所以在2012年8月17日的《商品房买卖合同》中填12000元∕㎡，是因为甲方不愿意在提交备案的合同中体现双方约定的真实价格，以免影响甲方其他房屋的销售价格，乙方体谅到甲方的难处予以了配合。《商品房买卖合同》第七条第3点约定，”双方另作约定”，现双方明确约定如下：待甲方取得荣正财富广场的土地使用权证、项目完成竣工验收并取得房屋所有权证（初始登记完成且所有权分层分割到位）后的七天内，乙方向甲方支付约定房款的50%，合同约定房屋的全部产权过户至乙方名下后的三天内，乙方付清剩余50%的房款。鉴于双方约定的付款条件，甲方目前无法取得乙方余50%的房款。由于项目竣工在即，甲方面临大量费用支出，故希望乙方能提前预付部分房款，并同意就乙方同意预付的房款，向乙方支付资金占用费。故双方约定：在本补充协议签署后的当日内，乙方向甲方提前预付部分房款壹仟伍佰万元的房款。甲方收到预付房款后，向乙方开具相应的收据，注明款项用途”预付房款”。甲方须按照每月2%的标准，向乙方支付预付房款的资金占用费，每叁个月结算一次。至本补充协议第三条约定的首期50%款项支付之日，该预付房款停止计息。双方还约定，《商品房买卖合同》的约定与本补充协议约定不一致的，以本补充协议约定的内容为准。2013年7月16日，鑫泰会计公司与荣正开发公司签订《商品房买卖合同补充协议（二）》记载，甲乙双方分别于2012年7月12日和2012年8月17日就甲方开发的位于桐庐县房屋签订《商品房买卖合同》贰份，并分别提交桐庐县迎春商务区管委会进行登记备案（编号：备案号2012-02与2012-03）。现对《商品房买卖合同》层数退房作一些变更的确定等事项达成补充协议如下：一、根据原补充协议中的第四项《关于合同的提前解除》，甲方由于经营的原因，单方面提出解除双方的房屋买卖合同中的第20、21层的房屋买卖关系；并自愿全额退还乙方的预付房款计壹仟伍佰万元整，并结清该房屋预付款所占用期间的全部利息。二、其他第22、23、24层按原合同（合同编号：2012-02；2012-03）及原补充协议（编号：2012-02-1和编号2012-03-1）的所有内容不变、继续履行，及甲方所另行提供担保继续有效、不可撤销。赵小帼（银行卡号62×××12）于2012年7月13日分二次向荣正开发公司（银行账号12×××58）转账共计2500万元；赵小帼（银行卡号62×××47）分别于2012年8月17日、8月20日、8月21日分别向荣正开发公司（银行账号12×××58）汇划500万元、400万元、600万元。上述款项共计4000万元。2013年4月23日、5月29日、5月30日、5月31日、7月23日、8月5日、8月6日、8月9日，荣正开发公司（12×××58）分别向赵小帼（银行卡号62×××12）转账500万元、300万元、100万元、100万元、100万元、100万元、700万元、600万元。上述款项共计2500万元。2013年12月2日，荣正开发公司开具五份付款方均为鑫泰会计公司的《销售不动产统一发票（自开）》，发票号码010××××4046的金额为3083940元、发票号码010××××4047的金额3546720元、发票号码010××××4048的金额为2723580元；发票号码010××××4049的金额为3308640元、发票号码010××××4050的金额为2337120元，上述发票总金额为1500万元，发票上备注购买案涉的34套房屋。2011年12月31日，桐庐县迎春商务区招商服务与管理办公室向荣正开发公司发函，该《函》记载：”你公司的请示文件已收悉，关于楼宇的产权分割、备案登记等问题，经协调县国土、建设等部门意见，现函复如下：1、关于楼宇的房屋产权分割。待大厦竣工验收后允许分割，具体的分割方式，依照县建设局有关商业房产分割的要求执行。2、关于出售房屋的备案登记。为防止出现”一房二卖”等违规行为，根据你公司的申报，届时我办将对所有已达成出售协议，但未办理产权手续的房产统一作备案登记。2012年7月12日、8月17日，桐庐迎春商务区管理委员会出具的二份《说明》记载：根据杭州荣正大厦开发有限公司的申请，该公司销售的商业房产（荣正·财富广场）已在商务区管委会备案登记，若发现该楼存在”一房二卖”等不诚信销售行为，商务区管委会将对该公司进行处理，并在该楼办理产权证的前置审核中，不予以通过，并告知相关部门。2014年1月11日，桐庐县房地产管理处为案涉房屋核发房产证书，均登记在荣正开发公司名下。2014年3月20日，鑫泰会计公司与荣正开发公司签订《乐清市鑫泰财务会计咨询服务有限公司所购房产交房单》，该交房单记载案涉34套房屋的房产证号、土地证号、地址及面积。2015年9月14日，桐庐县住房和城乡建设局向荣正开发公司发出《通知》：贵公司开发建设的”荣正大厦”项目，2014年1月已完成竣工验收，并已确权登记，现属单一产权未发生销售。根据相关法规要求，如需分割应按项目总面积一次性缴纳物业维修基金和物业保修金，由于贵公司目前资金困难，同意发生销售时，在杭州荣正大厦开发有限公司书面承诺保修期内及时做好公共部位维修工作的前提下，按实际销售面积缴纳物业维修基金。2016年2月5日，荣正开发公司作为甲方、鑫泰会计公司作为乙方、赵小帼作为丙方签订《情况说明》，记载：甲、乙、丙三方在此共同明确下列事实：1、丙方系乙方的法定代表人，丙方分别于2012年7月12日及2012年7月13日代表乙方与甲方签订了2012-02号《商品房买卖合同》及2012-02-1号《商品房买卖合同补充协议》，所以前述房屋的实际购买人系乙方，甲方确认该事实。2、丙方通过自己的个人银行账户共计向甲方的账户汇入4000万元，丙方在此明确表示该款系代乙方向甲方支付2012-02号《商品房买卖合同》及2012-03号《商品房买卖合同》的房款，甲方确认该事实，所以销售不动产统一发票是出具给乙方的。3、甲、乙双方确认最终成交了34套房屋，总价共计1500万元，甲方退还了2500万元。甲方已于2014年3月20日将34套房屋交付乙方。4、乙方和丙方多次要求过户，甲方曾经多次承诺办理过户，但由于甲方导致房屋无法过户至乙方名下系因为甲方未按规定缴纳物业维修基金和物业保修金，桐庐县住房和城乡建设局不予办理过户手续，该事实由桐庐县住房和城乡建设局2015年9月14日下发的通知为证，就是因为这个原因，该项目所有出售的房屋都无法办理过户手续。5、甲、乙、丙三方共同确认上述事实无误。2016年3月13日，荣正开发公司出具《情况说明》记载：本公司确认收到原告购房款1500万元，并已于2014年3月20日将位于桐庐县迎春南路29号”荣正财富广场”第22层01至22室共22套房产和第23层01至12室共12套房产，共计34套房产的钥匙全部交付给原告并转移了占有，特此说明。另查明，上海市静安区人民法院在执行(2014)静民一（民）初字第1963号曹光冲诉朱观武、荣正开发公司、上海荣正宝岛集团有限公司民间借贷纠纷一案中，依法拍卖荣正开发公司名下的桐庐县迎春南路29号22-01、22-02、22-03、22-04、22-08、22-09、22-10、22-11、22-12、22-13、22-14、22-15、22-16、22-17房屋以清偿债务。鑫泰会计公司于2015年12月对上述执行措施提出书面执行异议。法院认为鑫泰会计公司并非执行标的物房屋买卖合同的购买方，且提供的其他证据不能证明购房人已变更为鑫泰会计公司，其提出的执行异议缺乏依据，故裁定驳回鑫泰会计公司提出的异议请求。后鑫泰会计公司向该院起诉，要求停止对上述房屋的拍卖，并解除司法查封。上海市静安区人民法院作出(2016)沪0106民初2858号民事判决：驳回乐清市鑫泰财务会计咨询服务有限公司的全部诉讼请求。鑫泰会计公司不服该判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉。上海市第二中级人民法院于2016年8月9日作出(2016)沪02民终6020号民事判决：驳回上诉，维持原判。上海市第二中级人民法院在执行陈丰森诉朱观武、上海荣正宝岛集团有限公司、杭州荣正大厦开发有限公司民间借贷纠纷一案中，对荣正开发公司名下的包括桐庐县迎春南路29号2311、2312室房产在内的多套房产进行查封拍卖。鑫泰会计公司对上述执行措施提出书面执行异议。法院裁定驳回乐清市鑫泰财务会计咨询服务有限公司的异议请求。后鑫泰会计公司向该院起诉，要求停止对系争房屋采取的强制执行措施，并解除对系争房屋的司法查封。上海市第二中级人民法院于2016年7月18日作出（2016）沪02民初2号民事判决：驳回乐清市鑫泰财务会计咨询服务有限公司的诉讼请求。鑫泰会计公司不服该判决，向上海市高级人民法院提起上诉，该案尚在审理中。再查明，本案涉及的34套房屋于2014年7月9日被上海市静安区人民法院首次查封，查封期限为2014年7月8日至2016年7月7日。后又被上海市第二中级人民法院、上海市闵行区人民法院、江苏省昆山市人民法院轮候查封。本院认为，原告提供其与被告制作的《乐清市鑫泰财务会计咨询服务有限公司所购房产交房单》、被告出具的《情况说明》证明其在2014年3月20日已合法占有案涉房屋。但是原告未能提供已经办理案涉房屋入住手续的证据，且房屋买卖合同约定交付的是”精装修”，而案涉房屋至今仍为毛坯房，不符合约定的交付条件，故原告主张已经合法占有案涉房屋的意见，本院不予支持。原告提供赵小帼向被告汇划欠款的银行交易流水单、银行转账凭证等，证明原告根据合同约定支付被告4000万元，后因购买房屋数量变更、被告退还原告2500万元，原告已足额支付了案涉34套房屋的价款。但原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议均约定了由被告按照每月2%的标准支付原告资金占用费，该约定与一般的商品房买卖合同存在较大差异，且被告庭审中陈述已经支付了相应利息，虽原告否认收受利息，但未提供完整的银行交易流水单来证明其已经足额支付34套房屋的价款，故本院无法判定原告已付清全部房款。原告认为案涉房屋未办理过户登记的原因是被告未按规定缴纳物业维修基金，然而，具有同样情况的其他房屋在案外人代付了相关费用后已顺利完成了过户登记，因此，原告所称未能办理过户的原因不能成立。综上，对原告的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告乐清市鑫泰财务会计咨询服务有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告乐清市鑫泰财务会计咨询服务有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交，在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郑 琼人民陪审员  盛小飞人民陪审员  盛玉娟二〇一六年九月二十日书 记 员  孙 洁附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。