吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉01民终221号上诉人（原审被告）：吉林省万信房地产开发有限公司，住所地长春市二道区阜丰路633号。法定代表人：张冰，该公司总经理。委托诉讼代理人：李玉珍，吉林实正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯玉华，住长春市经济技术开发区。原审被告：吉林省龙宸房地产经纪有限公司，住所地长春市二道区经纬南路709万科上东区21号楼101室。法定代表人：龙宝峰，该公司经理。委托诉讼代理人：刘万勇，该公司员工。上诉人吉林省万信房地产开发有限公司（以下简称万信公司）因与被上诉人冯玉华、原审被告吉林省龙宸房地产经纪有限公司（简称龙宸公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2017）吉0105民初2317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。万信公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回冯玉华的诉讼请求。二审案件诉讼费用由冯玉华承担。事实和理由：一、万信公司返还购房款没有事实和法律依据。1.万信公司没有收到购房款，万信公司于2016年完成股权转让，新股东接收了原股东100%的股权。股权转让协议中无本案的记载，公司财务账目中也没有相应的房款入账。而且与本案相似的案件一审立案的有十几件，据涉案当事人讲实际共有三十多件，均是一样的情形，但万信公司账目中均没有记载和体现。万信公司要求追加原股东到庭说明事实情况一审法院未予允许。2.龙宸公司庭审时仅提交了与万信公司签订的代销合同，口头说明已和万信公司结算完毕，然后将其与冯玉华签订的购房协议收回，重新与万信公司签订购房协议。并没有出具任何一笔将款项转给万信公司的相应转款凭证，一审法院也没有要求龙宸公司提交。更奇怪的是有二个案件，因为只有和龙宸公司的合同，没有与万信公司签订的合同，原审法院要求龙宸公司提交转款凭证，但庭后那二个案件当事人莫名撤诉。3.万信公司已经提出公章不是万信公司的公章，但确实没有提出鉴定申请。因为万信公司认为没有必要，从肉眼即可看出无需鉴定。综合上述情况，万信公司有理由怀疑，冯玉华与龙宸公司以及万信公司原股东相互串通，恶意诉讼，且万信公司认为，原股东如果收取了房款没有入账已涉嫌刑事犯罪，建议移交公安机关处理。二、一审关于利息的判决也是错误的。1.因万信公司与冯玉华在双方签订合同的时间方形成合同关系，且双方在合同中关于此前的情况没有另行约定。2.龙宸公司在庭审中称已和万信公司结算完毕，然后才更换了合同。那么在更换合同前，关于万信公司的违约已经依据双方的协议做了结算。换言之，自冯玉华与万信公司签订购房合同之日起，此前的违约行为，或是冯玉华放弃或是由龙宸公司承担，和万信公司没有关系。3.一审判令利息支付比例错误，双方在合同中约定了利息的支付方式，应当按照双方约定执行。冯玉华向一审法院提出诉讼请求：1.判令二被告继续履行金庭公馆认购协议书并向冯玉华交付金庭公馆B栋4层409号房屋；2.判令二被告给付违约金24305.58元（每日按照23.97元进行计算，从2015年1月1日起至2017年10月11日止总计1014天）；3.诉讼费由二被告负担。本案审理过程中，冯玉华提交变更诉讼请求申请，变更诉讼请求为：1.解除冯玉华与被告万信公司于2014年6月15日签订的金庭公馆认购协议书（协议编号：WXT010）；2.判令被告万信公司返还购房款239700元，并从2013年9月2日起至2017年11月1日止给付违约金59925元（利率按照中国人民银行贷款利率6%进行计算），2017年11月2日至实际给付之日利率仍按照中国人民银行贷款利率6%进行计算。一审法院认定事实：（一）2012年10月15日，万信公司与龙宸公司签订项目销售代理意见书一份，约定，龙宸公司为万信公司开发经营或拥有的万信城市公馆项目的销售代理服务事宜达成意向协议。项目名称为万信·城市公馆，具体以政府批准名为准。项目地址位于长春市二道区东盛大街与荣光路交汇。销售款项的支付方式为未经万信公司授权龙宸公司工作人员不得经手客户缴纳的购房款项，所有的销售款项必须由万信公司指派的财务人员收取，并由万信公司出具收据或正式的商品房销售专用发票。合同期限为签订之日起至合同约定的项目取得商品房预售许可证后12个月止。（二）2013年9月1日，冯玉华向龙宸公司转账239700元，购买城市公馆的一套房屋。后于2014年6月15日，冯玉华就上述房屋重新与万信公司签订金庭公馆认购协议书一份，约定冯玉华认购金庭公馆第B幢4层409号房，付款方式为一次性付款，按原协议面积计算已交房款239700元，交房时间为2014年12月31日前，并约定万信公司逾期交房，按冯玉华所交购房原协议总房款的每日万分之一向冯玉华支付逾期期间内的违约金。同日即2014年6月15日，万信公司为冯玉华出具收据一份，载明“今收到冯玉华认购B座肆层409室房款239700元”收款人处加盖有万信公司财务专用章。庭审中，万信公司对协议书及收据上所加盖的公章真实性有异议，但在本院规定的期限内并未提交书面鉴定申请。一审法院认为，一、关于解除合同。冯玉华诉请解除与万信公司于2014年6月15日签订的金庭公馆认购协议书。虽然万信公司在庭审中抗辩称，该协议书的公章不是万信公司的，但针对解除合同的诉请本身并无异议，且庭审中万信公司明确表示本案争议的金庭公馆认购协议书目前仍不具备履行条件。在合同无法继续履行且万信公司同意解除的情况下，冯玉华诉请解除合同，有事实及法律依据，本院予以支持。二、关于冯玉华诉请由万信公司返还购房款239700元。庭审中，万信公司抗辩称其并未收到龙宸公司向其交付的本案争议购房款，但是，依据万信公司与龙宸公司之间签订的项目销售代理意见书，龙宸公司系受万信公司委托代为销售本案争议房屋，龙宸公司认可已经收到本案争议房款并将房款交付万信公司，而万信公司亦在与冯玉华重新签订内部认购协议书的同时向冯玉华出具了加盖有万信公司公章的收据，万信公司出具收据的行为符合万信公司与龙宸公司签订的项目销售代理意见书中关于房款交付方式的约定，故可以认定万信公司已经收到本案争议购房款239700元，现万信公司认可与冯玉华之间的内部认购协议书已经无法履行并同意解除合同，那么万信公司依法应当返还冯玉华购房款239700元。三、关于冯玉华的利息主张。虽然冯玉华与万信公司之间的协议书中已经约定了逾期交房的违约金支付方式，但冯玉华方主张自向龙宸公司交付购房款之时按年利率6%给付违约金直至欠款还清之日。依据我国法律规定，违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，本案中，交付购房款的时间为2013年，比照近年来房屋价格增长的客观实际情况，合同约定的违约金确实低于冯玉华方的损失，故冯玉华方诉请按照年利率6%给付违约金至欠款还清之日止，有事实及法律依据，本院予以支持。另，关于违约金的起算时间，万信公司抗辩称应从与其建立合同之日即2014年6月15日起计算，但，龙宸公司系替万信公司销售房屋，故在冯玉华向龙宸公司交付购房款时即应视为已经向万信公司交付购房款，不能依据万信公司与冯玉华签订合同的时间来确定冯玉华交付购房款时间，故冯玉华主张从实际交付购房款次日即2013年9月2日起计算违约金符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除原告冯玉华与被告吉林省万信房地产开发有限公司于2014年6月15日签订的金庭公馆认购协议书（编号为WXT010）；二、被告吉林省万信房地产开发有限公司于判决生效后立即返还原告冯玉华购房款239700元，并支付违约金（违约金计算方式为以239700元为基数，按年利率6%计算，时间自2013年9月2日起至欠款还清之日止）。案件受理费5260元，保全费1719元，由吉林省万信房地产开发有限公司负担。除一审查明事实相同，本院二审另查明，1.万信公司自称2016年股权变动时变更过公章，之前使用的公章已交回公安局。其与冯玉华签订认购协议书及收据上的公章与万信公司现在使用的公章不一致。2.万信公司向法庭提交2018年2月12日张冰向公安机关举报尹彤合同诈骗案的受案回执，以此主张本案涉及刑事犯罪应当中止审理。万信公司向法庭提交申请，申请法庭调取公安机关相关卷宗或了解案件相关情况。本院于2018年4月10日到长春市公安局了解张冰向公安机关举报尹彤合同诈骗案件的相关情况，经了解，张冰向公安机关举报的合同诈骗案件被举报人仅为尹彤一人。本院认为：万信公司委托龙宸公司代为销售案涉房屋，冯玉华将购房款支付至龙宸公司后，万信公司又与冯玉华重新签订了认购协议书并出具了收据，万信公司上述行为应视为其认可龙宸公司代其向冯玉华销售房屋并认可其已收取了冯玉华的购房款。故冯玉华诉请万信公司返还购房款，应予支持。万信公司虽然主张案涉协议书、收据上的公章与万信公司现在使用的公章不一致，且龙宸公司并未向其支付房款、其股权交接时公司账目中亦无案涉房屋房款的记载。但万信公司自称其公章于2016年股权变动时进行过变更，且其未主张亦未举证证实案涉协议书、收据上公章与签订协议书时万信公司使用的公章不一致。万信公司认可龙宸公司代其销售房屋的行为，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，龙宸公司收取购房款的行为即应对万信公司发生效力。万信公司新旧股东之间是否就案涉房款进行交接系属其内部事务，不能对抗第三人，故万信公司主张其不应承担返还购房款的责任不能成立，本院不予支持。关于利息计算的问题。因龙宸公司收取购房款的行为对万信公司发生效力，一审以冯玉华实际支付房款的时间为起点计算利息并无不妥。万信公司主张按照认购协议书中“原协议约定交房时间为…，有关延迟交房的条款维持不变。甲方按乙方所购房屋原协议总房款的每日万分之一向乙方支付逾期期间内的违约金”的约定计算违约金，但该条款系双方对于逾期交房违约金计算方式的约定，不应适用于冯玉华诉请返还房款利息的计算，万信公司主张依此标准计算利息无事实和法律依据，本院不予支持。关于万信公司主张原股东暨法定代表人尹彤涉嫌合同诈骗问题。其虽已向公安机关举报，但并未涉及冯玉华等购房人，且其没有证据证实冯玉华等购房人与尹彤、龙宸公司之间存在恶意串通行为，其以此要求中止本案审理缺乏事实依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由上诉人吉林省万信房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王晓艳代理审判员  李东鹤代理审判员  李 迪二〇一八年四月十三日书 记 员  丁 宁