北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终4195号
上诉人（原审原告、反诉被告）谷瑶，女，1982年4月24日出生。
委托代理人唐绍钧，北京市汉良律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）王艳玲，女，1972年3月18日出生。
委托代理人单磊，北京市才良律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人徐俊杰，男，1987年3月4日出生。
上诉人谷瑶因与被上诉人王艳玲、被上诉人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第41582号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官鲁南担任审判长，法官张玉娜、法官熊静参加的合议庭，公开开庭进行了审理。谷瑶及其委托代理人唐绍钧，王艳玲及其委托代理人单磊，我爱我家公司的委托代理人徐俊杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2014年9月，谷瑶诉至原审法院称：我于2014年3月4日在我爱我家公司的居间介绍下与王艳玲签订了北京市存量房屋买卖合同及补充协议，约定我将北京市朝阳区×××号房屋（以下简称涉案房屋）出卖给王艳玲。房屋成交价为740万元。王艳玲应在2014年3月4日支付5万元定金，还得在合同签订后支付首付款300万元，作为替我办理房屋提前按揭还款，解除房屋抵押所需的资金。但王艳玲迟迟不支付首付款，先以资金紧张为由，需将自己名下两套房屋中其中一套出卖后方可有资金实力等借口一拖再拖。至今都未按合同约定将首付款300万元支付给我，已经构成严重违约。故我诉至法院，要求：1.解除双方于2014年3月4日签订的合同编号为M13121611《北京市存量房屋买卖合同》及其两份《补充协议》，一份编号为BG1456891号，一份为编号为BG1457438号；2.王艳玲赔偿谷瑶违约金148万元；3.王艳玲赔偿谷瑶公证费用0.101万元；4.王艳玲赔偿谷瑶经济损失57.7万元。
王艳玲辩称并反诉称：谷瑶所述的事实理由存在不实的情况，对方的诉讼请求我方不同意。谷瑶陈述我迟迟不支付首付款不符合事实，因为根据3月11日补充协议的第二条的约定，谷瑶应当与我指定的人员办理公证，其次才是我与谷瑶提前还款，也就是支付300万元。该补充协议签订后，我一直催促谷瑶提交已抵押登记的房屋产权证，并以此来办理公证，但是谷瑶一直不拿出，导致我在没有办理完公证的情况下，无法履行提前还款的相关义务。根据3月4日双方补充协议第三条的约定，将新房屋所有权证等产权登记资料交给丙方也就是我爱我家公司，用于丙方协助我们双方办理产权登记手续，若谷瑶未按照约定完成房屋所有权证的办理以及相关资料的准备视为谷瑶违约。此处的房屋所有权证是能够办理产权登记手续的，也就是这个房产证是已经注销抵押的新的房产证。但是此时，谷瑶没有将注销抵押完成，因此不是此处所指的房屋产权证。关于我爱我家公司给我的告知函，是9月1日，我在8月18日已经向谷瑶公证送达了解除合同的通知书。而且这个告知书中没有公证相关事项，也不单单是给我发送的，也给谷瑶发送了，内容完全一样。签订补充协议后，我一直在催促谷瑶办理拿出能够完成公证手续以及提前还款以及解抵押的房屋产权证，谷瑶一直未能拿出来。谷瑶的抵押登记是7月11日申请的，7月18日房屋他项权利证才办理下来。这个事实跟双方补充协议以及房屋买卖合同的约定事项严重不符，合同以及补充协议中明确此房屋设定抵押，补充协议说明的是房屋处于抵押状态，这两个事实是不相符的。我认为谷瑶存在欺诈的行为。故我提出反诉，要求：1.撤销双方于2014年3月4日签订的合同编号为M13121611《北京市存量房屋买卖合同》及其两份《补充协议》，一份编号为BG1456891号，一份为编号为BG1457438号；2.谷瑶双倍返还定金共计10万元；3.谷瑶承担公证送达费用0.2万元。
谷瑶针对王艳玲的反诉辩称：我不同意王艳玲的反诉请求。王艳玲的反诉欠缺事实理由，其陈述的事实不存在。王艳玲认为我构成欺诈，该事实是不成立的。对房屋存在抵押状态，双方合同、补充协议都明确载明了，并不是王艳玲陈述取得抵押证书才是抵押状态。王艳玲认为没有抵押证就是欺诈，这是理解错误，以此来主张的反诉是缺乏事实依据的。王艳玲在本次房屋买卖合同交易中具有先行履行的义务，应当去寻找公证处交付公证费，指定委托公证人，先行支付300万元的首付款等等先行义务。王艳玲没有履行这些先行义务构成单方违约，以此为基础提出的反诉请求及撤销合同，没有法律规定和合同依据。请求法院驳回王艳玲的反诉请求。
我爱我家公司述称：谷瑶的诉讼请求与我公司无关，我公司不发表意见。谷瑶与王艳玲之间合同不存在欺诈的行为，不属于可撤销合同的范畴。
原审法院经审理查明：2014年3月4日，谷瑶作为出售方与作为买受方的王艳玲签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定，谷瑶将涉案房屋出售给王艳玲，该房屋的抵押情况为已设定抵押。房屋成交价为740万元。买受方可以在签订本合同的同时支付定金5万元。出售方应当在收到首付款300万元前将该房屋交付给买受方。买卖双方任何一方签订合同后，不履行合同或不按合同约定履行合同，经守约方催告人不履行或不按合同履行的，因此导致合同无法继续履行时，违约方向守约方承担该房屋买卖合同总价款20%的违约金。
同日，谷瑶作为出卖方（甲方）、王艳玲作为买受方（乙方）与作为服务方（丙方）的北京伟嘉安捷投资担保有限公司（以下简称伟嘉安捷公司）签订房屋交易保障服务合同，约定甲、乙双方就委托丙方办理后续交易事宜订立本合同，丙方为甲乙双方提供如下服务：办理房屋解抵押手续；办理贷款银行或公积金管理中心按揭贷款手续，及时跟进审批进度；协助办理公证手续；及时督促甲、乙双方按约定履行合同义务；协助发送履约催告函件或告知函件等。乙方明确采取公积金方式购买交易之房屋。我爱我家公司称伟嘉安捷公司为其全资子公司。
同日，谷瑶作为出卖方（甲方）、王艳玲作为受买方（乙方）与作为见证方（丙方）的我爱我家公司签订补充协议，约定鉴于在签署买卖合同时，甲方还没有获得国家有关部门核发的《房屋所有权证》，因此买卖合同中约定的有关房屋地址、面积、建成年代以及产权性质等房产相关内容以甲方提供的北京市商品房现房买卖合同为准，乙方认可上述内容，并同意甲乙双方交易信息以上述信息为准。若上述内容和最终下发的标的物《房屋所有权证》内容不符，则甲方不属于恶意行为，也不构成违约，并双方约定的房屋出售价格不因上述信息与《房屋所有权证》上记载信息不一致而发生变化。甲方承诺在本协议签署后的40个工作日内，将标的房屋的《房屋所有权证》办理完毕。同时甲方在办理完毕后5个工作日必须立即将新《房屋所有权证》等产权转移登记所需资料交给丙方，用于丙方协助甲乙双方办理产权转移登记手续。若甲方未按本条款约定时间完成《房屋所有权证》的办理以及相关文件资料的移交工作，则视为甲方违约，甲方应按照买卖合同、保障合同中违约条款的约定承担违约责任。
2014年3月11日，谷瑶作为出卖方（甲方）、王艳玲作为受买方（乙方）与作为见证方（丙方）的我爱我家公司签订补充协议，约定因标的房屋处于抵押中，甲方无力自行还清债务。乙方同意，在签署本协议后＿＿日内与甲方共同到银行代甲方提前还款300万元，乙方代甲方向银行支付的还款额作为交易房屋的部分房款。甲方应于办理提前还款手续前与乙方指定人员就甲方全权委托乙方指定人员办理标的房屋的出售事宜办理公证并公证费用由乙方支付。公证办理完毕后，在还贷、解抵押当天，甲乙双方共同前往甲方的贷款行和相关部门办理还款和解抵押手续。在标的房屋解抵押完毕后，甲方需要立即将房产证等产权转移登记必要文件交给丙方用于办理产权登记手续。如甲方未按照本条款约定时间移交相关资料，则视为甲方违约，甲方应按照买卖合同、保障合同中违约条款的约定承担违约责任。甲乙双方协商同意，在签署本协议后收到首付款后5日内，共同办理房屋交验手续，甲方须在交验前腾空房屋，结清所有需甲方承担的费用，包括但不限于物业管理费、取暖费、电视收视费、电话费、燃气费、水费、电费等。乙方通过验收后，甲方向乙方交付房屋钥匙，并视为甲方完成交付手续。房屋交付后所发生的风险由乙方承担。
2014年3月4日，王艳玲向谷瑶支付定金5万元。
2014年3月24日，谷瑶办理了涉案房屋的产权证。
原审庭审中，关于合同未继续履行的原因各方陈述如下：谷瑶称，因王艳玲未寻找公证处、交纳公证费、指定人员，并通知谷瑶及我爱我家公司，且王艳玲未向其支付300万元首付款。王艳玲称，虽然约定公证费由王艳玲承担，但指定公证处不是王艳玲的责任。谷瑶并未向我爱我家公司提交房产证原件，谷瑶并不具备办理公证的条件。我爱我家公司称，由买方替卖方还贷的情况，很多情况下为了保障交易安全才约定公证。谷瑶要求王艳玲做解抵押手续，王艳玲以出差不在京等这种理由拖着，然后王艳玲要谷瑶的房产证，谷瑶没有拿出来。王艳玲要购买涉案房屋，需要出售自己的其他房屋筹款，根据我爱我家公司了解，王艳玲2014年5月就把房屋出售了，有支付条件了，但一直拖着，没有支付300万元的意思。谷瑶说房产证办下来了，但是没有交给我爱我家公司，我爱我家公司认为双方都没有达到公证的前提，就没有做后续手续。
原审庭审中，谷瑶称合同签订后，因王艳玲不向其支付300万元首付款，亦不配合办理公证手续，致使合同无法继续履行，已构成违约。谷瑶提交其与王艳玲的短信记录，用以证明其已履行合同义务，于2014年3月24日办理了房产证并四次书面通知王艳玲，要求王艳玲配合公证，同时支付300万元，但王艳玲均拒收。短信中显示：3月25日，谷瑶向王艳玲发送了房产证照片；8月28日，谷瑶向王艳玲发送催促履行合同通知。
2014年7月3日，谷瑶以快递形式向王艳玲发函，要求王艳玲三日内支付首付款300万元，否则认为王艳玲已放弃该房屋。该函被王艳玲拒收并退回。
2014年8月26日，谷瑶以快递形式向王艳玲发送要求履行合同义务通知书，被王艳玲拒收。该过程由北京市正阳公证处进行了公证。谷瑶支付公证费0.101万元。该通知书同日向我爱我家公司进行了送达。
2014年9月1日，伟嘉安捷公司以快递形式向王艳玲发函，称因王艳玲未配合办理网签、未按约定及买卖进程办理房屋解抵押手续，影响了合同的正常履行。请王艳玲于2014年9月8日前与该公司联系，尽快配合办理上述事宜。该函被王艳玲拒收并退回。
原审庭审中，王艳玲称签订合同时，涉案房屋的抵押事实并不存在，且谷瑶未按合同约定将涉案房屋的房产证交给我爱我家公司，致使房屋出售的公证手续无法办理。因此谷瑶构成欺诈，房屋买卖合同应当撤销。
2014年7月9日，王艳玲以快递形式向谷瑶发送违约事项通知书，称谷瑶未按合同约定将涉案房屋的房产证交给我爱我家公司，致使房屋出售的公证手续无法办理，合同无法履行。该通知书被谷瑶拒收。
2014年7月14日，王艳玲以快递形式向谷瑶发送违约事项通知书。该通知书被谷瑶拒收。该过程由北京市精诚公证处进行了公证。王艳玲支付公证费0.1万元。
2014年8月18日，王艳玲以快递形式向谷瑶发送解除合同事项通知书，要求解除与谷瑶签订的房屋买卖合同及补充协议，并要求谷瑶双倍返还定金。谷瑶否认收到该通知书。该过程由北京市精诚公证处进行了公证。王艳玲支付公证费0.1万元。
原审庭审中，王艳玲提交其银行账户明细，欲证明其有支付首付款300万元的能力。其中王艳玲中国建设银行账户显示，自2014年3月24日至2014年8月18日期间，其账户余额最多的日期为2014年6月6日，金额为155.15884万元。谷瑶对该证据真实性认可，称该证据恰恰证明王艳玲不具备支付首付款的能力。在合同履行过程中，我爱我家公司告知谷瑶，因为王艳玲的经济实力不足，需要卖掉其名下的一套房屋才能支付涉案房屋的首付款。王艳玲不能履行合同的原因就是不具备履行合同的能力。
原审庭审中，张×、季×、李×1为王艳玲的证人出庭作证，欲证明王艳玲为购买涉案房屋，曾提出向该三人借款共计250万元。季×、吴×作为王艳玲的证人出庭作证，欲证明2014年7月9日，谷瑶未将房产证交到我爱我家公司。谷瑶对上述证人证言的质证意见为证人与王艳玲系同事或朋友，有利害关系，且借款并未实际发生，也证明了王艳玲的支付能力。我爱我家公司对上述证人证言的质证意见为证人与王艳玲有利害关系，不具备见证人的资格。
原审庭审中，谷瑶称，签订房屋买卖合同后，其积极办理房屋产权证，于2014年3月24日办理完房屋产权证，2014年3月25日，谷瑶将房产证拍照发给王艳玲及我爱我家公司，告知可以继续履行房屋买卖合同。因购买涉案房屋时，办理了银行贷款，因此房产证办理完后在开发商处，由开发商交给银行办理他项权利登记。
原审法院前往招商银行股份有限公司北京分行进行调查，该行答复称，涉案房屋的房产证由开发商北京市世纪华侨城实业有限公司于2014年6月16日交给银行，银行于2014年7月15日将房产证送至北京市朝阳区住房和城乡建设委员会办理抵押登记，于2014年7月23日，从北京市朝阳区住房和城乡建设委员会取回已办理抵押登记的房产证。谷瑶于2014年8月18日从招商银行股份有限公司北京分行东直门支行领取房产证原件。涉案房屋的产权证登记的登记时间为2014年3月24日，已设立抵押登记的日期为2014年7月7日。
原审法院前往北京市朝阳区房屋管理局进行调查，2013年4月12日（后该日期被改为2014年6月26日），谷瑶与招商银行股份有限公司北京分行签订房屋最高额抵押贷款合同，上载明贷款用途为购房，最高债权额及币种为320万元，债权确定的期间为2013年4月12日（后该日期被改为2014年3月24日）至2043年4月12日，抵押房屋为涉案房屋。
原审法院向北京市长安公证处就办理出售房屋的公证委托书事项进行调查。该公证处答复称：办理房屋出售的公证委托书，卖方应夫妻双方到场，并提交身份证、户口本、结婚证、购房合同、房产证原件。如果房产存在有银行抵押贷款尚未还清的情况下，卖方无法提供房产证原件，则卖方应向公证处提交房管局开具的证明或银行出具的房产证复印件（加盖银行的章），同时提交贷款合同。在此种情况下，公证的委托书中会写明：一、还清银行贷款；二、解抵押；三、完成上述工作后委托某某出售房屋，并办理房屋过户手续。
原审审理过程中，2015年2月8日，谷瑶作为出卖人与作为买受人的李×3签订北京市存量房屋买卖合同，约定谷瑶将涉案房屋出售给李×3，房屋成交价为720万元。定金为5万元。出卖人应在拿到所有房款前将房屋交付给买受人。同日，谷瑶作为出卖方（甲方）、李×3作为买受方（乙方）与作为见证方（丙方）的北京共创房地产经纪有限公司（以下简称共创公司）签订补充协议，约定涉案房屋的成交价为720万元，甲方承担房屋所有税费，计37万元。签合同当日乙方支付甲方定金5万元。房屋内甲方承诺没有户口。付款方式为全款。乙方承诺在购房资格满足后，网签当日支付首付款300万元，剩余尾款415万元在房产转移当日前支付。
2015年2月9日，李×3向谷瑶支付定金5万元。2015年3月9日，李×3向谷瑶支付房款300万元。2015年3月19日，涉案房屋变更登记至李×3名下。2015年3月20日，李×3向谷瑶支付房款415万元。
原审庭审中，谷瑶称其将涉案房屋出售给李×3，与将涉案房屋出售给王艳玲差价为20万元。另，谷瑶将涉案房屋出售给李×3，再次支付了中介费和税费共计37.7万元。以上共计57.7万元，是因王艳玲违约给谷瑶造成的实际损失，要求王艳玲赔偿。关于37.7万元的具体组成，谷瑶表示并不清楚，并表示交纳税款时自己并未到场，相关税费的发票都在李×3手中，故无法提供。该37.7万元，谷瑶通过转账方式分次支付给共创公司的吴×，支付时间及金额为：2015年2月9日支付4万元，2015年3月3日支付1万元，2015年3月17日支付3万元，2015年3月18日支付20万元，2015年3月19日支付9.7万元。
原审法院前往北京市朝阳区房屋管理局进行调查，经查，涉案房屋出售给李×3的档案中有收现缴款书号为00281103，纳税人为李×3，税种为契税，金额为12.96万元的税收缴款书复印件一张。法院持该税收缴款书前往北京市朝阳区地方税务局第六税务所进行调查，经查，该税收缴款书为假发票，收现缴款书号为00281103的真实交易情况系案外人及案外房屋。谷瑶将涉案房屋出售给李×3，在税务局并没有缴税记录。
原审法院传唤共创公司的经理吴×到庭，吴×称，谷瑶将涉案房屋出售给李×3是我爱我家公司范×（音）介绍给我的，说二人已经谈好价格，仅让我办理资质审核、网签、交税过户。按照谷瑶和李×3网签合同的价格432万元，应交的营业税和契税应当为37.152万元。谷瑶问我可不可以省点儿税，我这个圈里的人都在做合理少缴税，我先问了姓刘的（姓名不知道），姓刘的当时没有答应我。我又问了共创公司的李×2，李×2说姓韩的（姓名不知道）一个人能办。我就把材料交给李×2，李×2交给姓韩的。李×2说姓韩的已经先垫上税，先把票出了，过完户再给钱，让我带谷瑶、李×3直接去办理过户手续，交税的时候就不用谷瑶和李×3去了。姓韩的人派姓刘的人去的房管局。我向姓刘的人要税票，姓刘的人说钱是他们垫的，发票不能给我。姓韩的这个人是做假发票的，我是后来才知道的。李×3当时不具备在北京购房的资格，我给李×3找了一个北京人结婚，买完房后再离婚。这个人是我亲戚范×。假结婚的事谷瑶是知情的。谷瑶共给我37.7万元，该款项一共分给了五个人，我分得5.05万元、范×分得4.3万元、范×分得1.3万元、李×2分得1.35万元、姓刘的人分得25.7万元。
关于谷瑶主张的违约金和经济损失，谷瑶表示，若法院不能同时支持，其选择主张违约金，因为违约金已经覆盖了经济损失。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护，双方均应依约履行。合同对履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
依据房屋买卖合同及补充协议的约定，谷瑶应在合同签署后40个工作日内，将涉案房屋的房产证办理完毕。因涉案房屋处于抵押中，谷瑶无力自行还清债务，王艳玲应与谷瑶共同到银行代谷瑶提前还款300万元，谷瑶应于办理提前还款手续前与王艳玲指定人员就谷瑶全权委托王艳玲指定人员办理涉案房屋的出售事宜办理公证，公证费由王艳玲支付。公证办理完毕后，在还贷、解抵押当天，双方共同前往银行和相关部门办理还款和解抵押手续，解抵押手续办理完毕后，谷瑶需将房产证交给我爱我家公司用于办理产权转移登记手续。合同及补充协议虽未对履行上述义务的具体时间进行明确约定，但根据上述约定，履行义务的先后顺序应为：一、办理涉案房屋的产权证，二、办理公证手续，三、还贷、解抵押，四、办理产权过户手续。谷瑶、王艳玲就履行上述义务的过程中，双方应承担义务的具体内容及先后顺序产生争议。
关于办理涉案房屋的产权证，谷瑶已按约定办理完毕。但由于涉案房屋存在抵押的情况，且设定抵押时房产证尚未办理，在房产证办理完毕后，还需交给银行办理他项权利登记证等设定抵押等手续。在该段期间内，房产证原件不在谷瑶手中。
关于办理公证手续。依据合同约定和本案实际情况，可以得出王艳玲应承担选择公证处、指定人员，交纳公证费并通知谷瑶做公证的在先义务。谷瑶仅应承担携带相应材料、配合办理公证的在后义务。本案中，虽王艳玲曾向谷瑶发函，要求谷瑶提交房产证原件，并称谷瑶不具备办理公证的前提条件。但由于涉案房屋存在抵押的情况，且设定抵押时房产证尚未办理，存在前述的房产证办理完毕后，还需交给银行办理他项权利登记证等设定抵押等手续的情况。在该段期间内，房产证原件不在谷瑶手中属于正常情况。在该种情况下，根据法院的调查，谷瑶也可提供其他证明房屋权属的材料，而并不影响公证的办理。王艳玲并未举证证明其履行了联系公证处、将公证处名称、指定人员姓名、做公证的时间通知谷瑶的义务，应认定王艳玲构成违约。且该公证的办理，仅系为办理房屋过户提供便利，而并非合同履行的必要条件。
关于还贷、解抵押，王艳玲应承担替谷瑶偿还剩余贷款、配合谷瑶办理解抵押的义务。但就王艳玲提交的证据来看，其并不完全具备支付首付款、替谷瑶偿还剩余贷款的能力。在王艳玲明知涉案房屋的产权证已办理完毕的情况下，并未实施支付首付款、替谷瑶偿还剩余贷款并解除涉案房屋抵押的行为，亦系导致合同未能履行的重要原因。
综上，王艳玲在合同履行过程中，未按约履行其应承担的义务，致使合同无法履行，合同目的不能实现，已构成违约，应当承担相应的违约责任。谷瑶作为守约方有解除合同的权利。合同解除的时间应为谷瑶起诉主张权利之日，即2014年9月28日。
关于谷瑶既要求王艳玲支付违约金，又要求王艳玲赔偿因合同无法履行而转售房屋的差价和税费、中介费的经济损失。因谷瑶已将涉案房屋另售，与将涉案房屋出售给王艳玲少获利20万元，该损失是谷瑶的实际损失。且经法院查明谷瑶所谓的转售房屋的税费等损失，是为逃避国家税收，规避北京市限购政策而支出，该支出并不合法，对该部分损失，法院不予考虑，谷瑶可向相关人员主张权利。
约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。王艳玲提出合同中约定的违约金标准过高，请求法院予以酌减。法院依据谷瑶的实际损失情况、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等酌情确定违约金的数额。鉴于谷瑶主张的违约金金额，已足以弥补谷瑶的损失，且谷瑶也选择主张违约金，因此，对于谷瑶主张的经济损失法院不再支持。
关于王艳玲以谷瑶虚构涉案房屋存在抵押的事实已构成欺诈，要求撤销房屋买卖合同及补充协议的请求，于法无据，法院不予支持。因在合同履行过程中，王艳玲违约在先，其无权主张适用定金罚则要求谷瑶双倍返还定金。鉴于谷瑶已选择适用违约金而非定金罚则，要求王艳玲承担违约责任，则王艳玲已交纳的定金，谷瑶应当返还。
谷瑶和王艳玲在合同履行过程中，为敦促对方履行合同进行公证送达的费用，应当各自承担。
综上，原审法院于2015年12月判决如下：一、确认谷瑶与王艳玲于二○一四年三月四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及二○一四年三月十一日签订的《补充协议》于二○一四年九月二十八日解除。二、王艳玲于判决生效后七日内给付谷瑶违约金三十五万元。三、谷瑶于判决生效后七日内返还王艳玲定金五万元。四、驳回谷瑶的其他诉讼请求。五、驳回王艳玲的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
谷瑶不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要的上诉理由如下：双方在《房屋买卖合同》中明确约定了违约金为房屋总价款的20%，该约定合法合理，原审法院不应对违约金数额进行调整。谷瑶请求二审法院：撤销原审法院判决第二项，依法改判王艳玲赔偿谷瑶违约金148万元。王艳玲、我爱我家公司服从原审法院判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
上述事实，有北京市存量房屋买卖合同、补充协议、房产证、调查笔录及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：本案二审期间的争议焦点为原审法院调整的违约金数额是否适当。
根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）及相关司法解释的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求适当减少。当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应当支持。王艳玲在原审庭审中明确提出违约金过高的抗辩主张，法院可以进行调整。谷瑶上诉主张原审法院无权对合同约定的违约金进行调整，没有法律依据，本院不予采纳。
当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。原审法院在认定谷瑶将房屋另行出售的差价损失20万元的基础上，酌情确定王艳玲向谷瑶支付违约金35万元，数额适当，本院予以维持。
另，关于谷瑶主张的37.7万元税费损失一节，本院认为：首先，谷瑶仅提交了由共创公司出具的《证明》以及给共创公司经理吴×个人的打款记录予以证明，没有提供任何交纳税费的发票或者发票复印件，其交费方式不符合常理；且经法庭询问，谷瑶对37.7万元税费的具体构成并不清楚，其虽称该笔款项中包含了应当给付共创公司的佣金，但对佣金数额亦不清楚，该种情形亦不符合常理。其次，原审法院传唤谷瑶所主张税费经办人员吴×到庭，但吴×的陈述明显不利于谷瑶，故其陈述的可信程度较高，根据吴×的陈述，谷瑶主张的税费属于为规避房屋限购政策而支出，并不合法。因此，谷瑶主张的37.7万元税费损失，本院难以认定其合理性与合法性，故对于谷瑶的该项请求，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费23264元，由谷瑶负担16714元（已交纳），由王艳玲负担6550元（谷瑶已预交，王艳玲于本判决生效后七日内给付谷瑶）；反诉案件受理费1150元，由王艳玲负担625元（已交纳），由谷瑶负担525元（王艳玲已预交，谷瑶于本判决生效后七日内给付王艳玲）；二审案件受理费14970元，由谷瑶负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 鲁 南
代理审判员 张玉娜
代理审判员 熊 静
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 温 迪