北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第10128号
上诉人（原审被告、反诉原告）聂群利，男，1961年7月19日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京建工物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区安慧北里逸园19号楼。
法定代表人苏大勇，董事长。
委托代理人许中元，男，1981年4月8日出生。
委托代理人张建忠，男，1972年10月27日出生，该公司宿舍。
上诉人聂群利因物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第11521号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年5月，北京建工物业服务有限公司（下称建工物业公司）起诉至原审法院称：我公司为宋家庄小区的物业管理方，为聂群利提供物业管理服务，聂群利拖欠2011年8月19日至2014年8月18日的物业费3995.28元、生活垃圾清运费90元、公共照明费150元、避雷检测费83.76元。我公司多次催讨无果，现我公司要求聂群利支付2011年8月19日至2014年8月18日的物业费3995.28元、生活垃圾清运费90元、公共照明费150元、避雷检测费83.76元并支付逾期付款违约金500元。
聂群利答辩并反诉称：一、我介绍一下2010年收房时看到宋家庄小区的景象。整个小区是封闭的，内有四个分区，每个区都独立封闭，人们在这样的小区生活是安全的。自行车有自己的自行车道，并且有地下室存车处。按照建工物业公司与我签订的服务合同，小区地面是不许停放自行车的。从我入住那天起，我就感觉糟透了。首先，在安全方面，建工物业公司为了自己经济利益最大化，把四个分区及整个小区的封闭部分全部改成开放式的。小区楼门前没有监控设备，原有的楼道门禁系统不知被何人弄坏，建工物业公司未进行维修，导致社会闲散人员随意进入每个楼层发小广告，甚至有小偷在我家门口做标记。其次，在停车位方面，建工物业公司在交管委批复小区停车数量的基础上大量超标收取停车费。只要交费，无论是否是本小区住户，均可以停放车辆。原来的自行车道没有了，到晚上汽车停的连行人走路的地方都没有了。再次，在自行车停放方面，原来承诺自行车存放的地下室大概有一半面积被出租，造成自行车大面积停放在地面，建工物业公司甚至把部分绿化改成自行车停放地。最后，在卫生方面，小区卫生一直脏乱差，居民养的狗随处大小便，无人管理，无人恢复。我认为建工物业公司在物业服务方面存在违约行为。二、2011年我多次就物业管理现状与建工物业公司交涉，并警告建工物业公司如果继续这样发展，交物业费时我只交生活垃圾清运费、公共照明费、电梯费、避雷检测费，其余的物业费我不会交。建工物业公司的答复是“你什么也别交了”，不交物业费他们也不代收我所要交的费用了，从此就没有人口头或书面找我收取物业费了。建工物业公司说多次催讨，没有依据。另外，我并非全部物业费都不同意交。三、根据城镇登记失业人员申领住宅清洁能源分户自采暖补贴实施意见的规定，建工物业公司应该给我开具核对证明，但建工物业公司一直强调我未交物业费，不给我开具核对证明。但开具核对证明与是否交纳物业费没有关系，由此导致我未能领取自采暖补贴。综上，我认为建工物业公司未尽到服务职责，存在违约情形，建工物业公司让我交物业费没有道理，更谈不上滞纳金。另外，我同意交纳生活垃圾清运费、公共照明费、电梯费、避雷检测费。我要求驳回建工物业公司的诉讼请求。反诉理由：一、建工物业公司的行为构成违约。首先，在安全方面，建工物业公司为了自己经济利益最大化，把四个分区及整个�区的封闭部分全部改成开放式的。小区楼门前没有监控设备，原有的楼道门禁系统不知被何人弄坏，建工物业公司未进行维修，导致社会闲散人员随意进入每个楼层发小广告，甚至有小偷在我家门口做标记。其次，在停车位方面，建工物业公司在交管委批复小区停车数量的基础上大量超标收取停车费。只要交费，无论是否是本小区住户，均可以停放车辆。原来的自行车道没有了，到晚上汽车停的连行人走路的地方都没有了。再次，在自行车停放方面，原来承诺自行车存放的地下室大概有一半面积被出租，造成自行车大面积停放在地面，建工物业公司甚至把部分绿化改成自行车停放地。最后，在卫生方面，小区卫生一直脏乱差，居民养的狗随处大小便，无人管理，无人恢复。建工物业公司违反了前期物业服务合同第二条、第八条的规定，同时前期物业服务合同对建�物业公司的违约责任约定的过少，对业主的违约责任约定明确，这不是一个双方权利义务对等的合同。二、建工物业公司应赔偿我自采暖补贴损失。根据城镇登记失业人员申领住宅清洁能源分户自采暖补贴实施意见第二条、第三条的规定，申请自采暖补贴需要由自采暖居民住宅管理单位开具核对证明，但建工物业公司一直强调我未交物业费，不给我开具核对证明。但开具核对证明与是否交纳物业费没有关系，由此导致我未能领取自采暖补贴。综上，我反诉要求建工物业公司赔偿因违约给我造成的损失4319.04元并赔偿我自采暖损失2880元。
针对聂群利的反诉，建工物业公司辩称：聂群利要求我公司承担赔偿责任没有事实和法律依据。一、聂群利称封闭式小区改为开放式不属实，我公司进驻后没有对小区进行过任何人为的改变。二、关于门禁问题，这是很多小区的常见�题，业主对门禁的看法不同，有的认为有门禁很安全，有的认为有门禁很不方便。门禁被破坏后，我公司已经垫付费用进行修复，但仍屡禁不止。门禁的损失应由破坏门禁的人承担，与我公司无关。三、小区的停车位和停车费的收取都是经过备案的，小区业主拿着相应材料才能到我公司办理停车手续。小区车位是规划问题，如果聂群利认为规划不合理，这与我公司无关。四、关于自行车停放问题，小区有专门的停放地点，我公司的安保服务不是业主私人保镖，我公司的安保服务达到一定标准，就完成了物业服务义务。小区确实有自行车乱停放的现象，但这一问题和宠物随地大小便问题都是业主素质问题，我公司只有服务的义务，没有强制司法权。关于聂群利称的自采暖报销损失问题，本案是物业服务合同纠纷，聂群利的这一问题是供暖问题，与本案无关。另外，我公司从未拒绝给业主开具核对证明，不存在业主不交纳物业费就不开具核对证明的现象，不同意聂群利主张的自采暖损失。
原审法院经审理确认：依法成立的合同，对双方具有约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。建工物业公司与聂群利之间签订的前期物业服务协议未违反法律强制性规定，系依法成立的合同，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。聂群利作为宋家庄家园×××1603室（下称涉案房屋）业主，享受了建工物业公司提供的物业服务，应当按时足额交纳物业费，现聂群利未交纳2011年8月19日至2014年8月18日的物业费，建工物业公司要求其交纳，法院应予支持。聂群利同意交纳生活垃圾清运费、公共照明费、避雷检测费，对此法院不持异议。聂群利未按时足额交�物业费，依约应当承担相应的违约责任，建工物业公司要求聂群利支付违约金500元，数额在双方约定范围之内且未明显过高，对此法院予以支持。聂群利反诉要求建工物业公司赔偿违约损失4319.04元，于法无据，法院不予支持。聂群利要求建工物业公司赔偿自采暖损失2880元，聂群利未提供充分翔实的证据证明该损失是否实际发生以及与建工物业公司的关联，对此法院不予支持。据此，原审法院于2015年8月11日判决：一、聂群利于判决生效后七日内向北京建工物业服务有限公司支付二○一一年八月十九日至二○一四年八月十八日的物业费三千九百九十五元二角八分、生活垃圾清运费九十元、公共照明费一百五十元、避雷检测费八十三元七角六分；二、聂群利于判决生效后七日内向北京建工物业服务有限公司支付违约金五百元；三、驳回聂群利的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，聂群利不服，上诉至本院称：涉案房屋所在小区内公共绿地、消防通道、小区出入口、自行车道多处停放车辆；小区实际停车位超过小区备案车位数量；建工物业公司占用公共绿地私自修建垃圾房；小区门禁存在多处损坏，无人管理；建工物业公司隐瞒物业收入，没有对小区进行公告；建工物业公司因我没交物业费，所以拒绝给我开自采暖证明，导致我自采暖费用不能报销，故我同意交纳2011年8月19日至2014年8月18日的垃圾清运费90元、公共照明费150元、避雷检测费83.76元，不同意交纳上述期间的物业费，要求改判驳回建工物业公司的其他诉讼请求并支持我要求建工物业公司赔偿我自采暖损失2880元的反诉请求。建工物业公司同�原判。
经审理查明：北京建工集团有限责任公司（甲方）与北京合佳物业管理有限责任公司（下称合佳物业公司、乙方）签订《宋家庄经济适用房小区前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对北京市丰台区宋家庄经济适用房小区提供前期物业管理服务事宜，物业委托管理范围含住宅11栋、非住宅8栋，座落位置为北京市丰台区宋家庄顺八条8号。2008年9月27日，合佳物业公司名称变更为建工物业公司。
2010年8月19日，聂群利（甲方）与建工物业公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：聂群利系涉案房屋产权人，甲方同意接受乙方提供的前期物业管理与服务，本协议自业主委员会与选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时自行终止；物业服务内容包含制定物业服务工作计划并组织实施、物业共用部位的日常维修养护和管理等共计十四项；甲方交纳�业费的标准为1.24元／平方米／月，应于约定的交费周期前十日交纳下一周期的物业服务费及其他应交纳的各项费用，甲方逾期未缴纳物业服务费的，按照应付年度物业费总额每日千分之三标准支付滞纳金。经查，聂群利未交纳2011年8月19日至2014年8月18日期间的物业费3995.28元、生活垃圾清运费90元、公共照明费150元、避雷检测费83.76元。
关于聂群利称涉案房屋所在小区内公共绿地、消防通道、小区出入口、自行车道多处停放车辆的问题，建工物业公司称其公司已告知业主禁止停车的义务。
关于聂群利称小区实际停车位超过小区备案车位数量的问题，建工物业公司对此不予认可。聂群利未就其陈述提交证据予以证明。
关于聂群利称建工物业公司占用公共绿地私自修建垃圾房的问题，聂群利为此提交照片四张。建工物业公司对照片的真实性予以认可，但称垃圾房是存放建筑垃圾的，其公司定期会进行清理。
关于聂群利称小区门禁存在多处损坏，无人管理的问题，建工物业公司称小区确实存在门禁损坏的问题，但其公司已经进行了维修。
关于聂群利称建工物业公司隐瞒物业收入，没有对小区进行公告的问题，建工物业公司提交照片四张用以证实其公司已将收入进行了公示。聂群利对照片的真实性不予认可。
关于聂群利称建工物业公司因其没交物业费，所以拒绝给其开自采暖证明，导致其自采暖费用不能报销的问题，为此聂群利提交照片一张。建工物业公司对照片的真实性予以认可，但称只是暂缓办理自采暖证明，并不是不给办理，现在随时都能开此证明。经询，聂群利不能提交证据证明建工物业公司拒绝给其开具自采暖证明。
上述事实，有《宋家庄经济适用房小区前期物业服务合同》、名称变更通知、民事判决书、《前�物业服务协议》、照片以及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：聂群利与建工物业公司的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。因聂群利未按时全额交纳2011年8月19日至2014年8月18日期间的物业费、垃圾清运费、公共照明费、避雷检测费，故建工物业公司依据双方合同约定要求聂群利交纳上述费用的诉讼请求，依据充分，本院予以支持。关于违约金，因建工物业公司主张的违约金在双方约定范围之内且未明显过高，故原审法院判决聂群利支付违约金500元，并无不妥。
关于聂群利上诉称涉案房屋所在小区内多处停放车辆、小区实际车位超过备案数量等物业管理瑕疵问题，建工物业公司对此均不予认可，聂群利亦未就此提交充分证据予以证明，故对其上述抗辩，本院不予采信。
关于聂群利上诉称建工物业公司隐瞒物业收入，没有对小区进行公告的问题，建工物业公司提交照片四张用以证实其公司已将收入进行了公示。虽聂群利对照片的真实性不予认可，但并未提交相反证据予以否认，故对聂群利此项抗辩意见，本院不予采信。
关于聂群利称建工物业公司因其没交物业费，所以拒绝给其开自采暖证明，导致其自采暖费用不能报销的问题，但聂群利未能提交充分证据证明其该项主张，故对其此项抗辩，本院亦不予采信。
综上，原审法院判决并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由聂群利负担（于本判决生效后7日内交至原审法院）；反诉案件受理费25元，由聂群利�担（已交纳）；二审案件受理费100元，由聂群利负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘苑薇
代理审判员 刘永民
代理审判员 郭 融
二〇一五年十月十四日
书 记 员 刘梦辰