文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初2232号原告：广州宜家创生物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区寺右新马路111-115号五羊新城广场6楼605房，组织机构代码72430273-3。法定代表人：车强谋，经理。委托代理人：熊荣辉、谢妹，均系该司职员。被告：韩志强，男，1973年12月22日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：杨琪（曾用名杨启音），女，1976年6月22日出生，汉族，住址同上。原告广州宜家创生物业管理有限公司（以下简称“宜家公司”）诉被告韩志强、杨琪物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宜家公司的委托代理人熊荣辉、谢妹到庭参加了诉讼，被告韩志强、杨琪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宜家公司诉称：原告与广州新华晨房地产有限公司签订了《东逸花园物业管理委托合同》、《物业管理委托合同》，约定由原告为东逸花园一、二、三、四期物业提供物业管理服务，两被告为东逸花园二期广州市天河区东逸一街39号22B房（逸桦轩2202）的业主。合同签订后，原告依约为该物业范围内的业主提供了物业管理服务，但两被告自2015年1月起无故拒绝交纳管理费。至2015年12月，两被告已拖欠原告管理费共计2127.12元，上述欠费经原告多次催收未果。以上事实，有《东逸花园物业服务委托合同》、《东逸花园住宅小区前期物业服务合同》等证据证明，且就其欠费明细附有《欠费清单》加以说明。原告对小区提供物管服务，服务经费的主要来源就是向业主收取的物管费。包括两被告在内的部分业主因各种原因拖欠原告的物管有关费用，令原告陷入经济困境，特向法院起诉，请求判令：1、两被告支付2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理费2127.12元及滞纳金（以每月拖欠的物业管理费为本金，按照每日千分之一标准计算，从当月26日起算计至实际付清之日止）；2、本案诉讼费用由两被告承担。被告韩志强书面答辩称：一、我方与原告没有任何合同关系，从来没有委托原告对小区进行管理；二、根据《东逸花园物业服务委托合同》第五条的约定，原告没有履行管理义务，造成房屋外墙一直在漏水，我方多次要求原告对外墙进行维修，但原告置之不理，到目前为止仍在漏水；三、《物业服务委托合同》约定的滞纳金过高，《合同》约定的滞纳金为每天1%，我方认为滞纳金计算标准过高，违反公平合理原则，请求法院调整。被告杨琪未答辩。经审理查明：广州市天河区新世界东逸花园小区是案外人广州新华晨房地产有限公司（以下简称“新华晨公司”）所建设开发。原告宜家公司是依法成立的、具有物业管理资质的企业法人，并取得企业法人营业执照及建设部颁发的《物业服务企业资质证书》，准予从事物业管理服务，资质等级为壹级。被告韩志强、杨琪是广州市天河区东逸一街39号22B房（以下简称“涉案房屋”，属东逸花园二期，建筑面积为88.6312平方米）的业主。2003年4月20日，被告杨琪签署《新世界东逸花园收楼确认书》，接收涉案房屋。2014年9月25日，新华晨公司（甲方）与原告（乙方）签订《东逸花园住宅小区前期物业服务合同》，约定：（第一条）物业管理区域为东逸花园小区（包括一至四期）；（第二条）服务期限为5年，自2014年9月26日起至2019年9月25日止；（第三条）服务内容：1、房屋建筑（1）房屋建筑公用部位包括内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等的养护和管理；（2）对物业公共区域的外饰面，包括地面、墙身表面、石材、瓷片、油漆、涂料、外墙装饰板、天花等，如出现损坏、污染情况，及时进行维修；2、设备设施（1）供电配电系统（2）供水、排水系统（3）电梯（4）公共区域空调（5）保安监控系统、门禁系统（6）消防系统（7）其他设备设施；3、环境清洁（1）楼内共用的大堂、走廊通道、消防通道、电梯厅及电梯轿厢保洁……（7）业主室内部分的保洁由业主自行负责；4、绿化、园林小品（1）公共绿地、花木、园林小品的养护与管理（2）业主室内的盆栽植物养护管理由业主自行负责，但应符合物业的管理规定，不得妨碍他人安全和有碍观瞻；5、室内装修管理（1）制定本物业室内装修管理规则并执行和监督……（7）业主装修施工产生的垃圾由业主自行清运或有偿委托乙方清运；7、车辆交通管理（1）负责按本物业规定维护车辆交通秩序……（4）要求业主和物业使用人遵守本物业相关车辆管理规定；8、节日布置及社区文化；9、图纸、资料管理；10、接待、咨询服务；（第五条）本物业管理区域内物业服务收费实行酬金制形式，一期住宅为1.3元/月/平方米，二、三、四期住宅为2元/月/平方米；业主应于每月25日前缴纳当月物业服务费，逾期缴纳的，按未付金额每日千分之一计算违约金。等内容。另，在本院受理的原告诉被告韩志强、杨琪物业服务合同纠纷一案【案号为（2015）穗天法民四初字第230号】中，本院查明原告自2003年6月26日起入驻东逸花园小区实施物业管理，现该判决已发生法律效力。另查明，东逸花园小区至今未成立业主委员会，亦未通过业主大会选聘物业服务企业。本院认为：东逸花园小区至今未成立业主委员会，也未通过业主大会选聘物业服务企业，根据《物业管理条例》第二十一条的规定，作为建设单位的新华晨公司可选聘物业管理企业。宜家公司与新华晨公司签订的有关东逸花园小区物业管理的相关物业服务合同是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。宜家公司因上述合同成为东逸花园小区的合法物业管理人，具备对小区进行物业管理的资格。在签订物业管理委托合同后，宜家公司已依约向涉案房屋所在小区提供了物业管理服务，其有权依照《东逸花园住宅小区前期物业服务合同》的相关规定，收取物业管理区域内房屋的物业服务费；两被告作为物业管理区域内的房屋业主，应接受上述合同的约束，与宜家公司之间成立物业管理关系，并应依上述合同的约定向宜家公司支付物业服务费。涉案房屋属于东逸花园小区第二期，按照《东逸花园住宅小区前期物业服务合同》的约定，物业管理服务费标准为二期住宅2元/月/平方米，每月物业管理费的数额为177.26元（88.6312平方米×2.0元/月/平方米）。因此，原告要求两被告支付涉案房屋自2015年1月1日至2015年12月31日的物业管理费共2127.12元（177.26元×12个月）的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。两被告至今未交上述期间的物业管理费，已构成违约，根据《东逸花园住宅小区前期物业服务合同》的约定，“业主应于每月25日前缴纳当月物业服务费，逾期交纳的，按未付金额每日千分之一计算违约金”，现原告要求两被告支付延期缴纳物业管理费的滞纳金，符合上述合同约定。至于滞纳金的计算标准，被告抗辩称上述滞纳金计付标准过高，在原、被告双方均未举证证明两被告逾期支付物业管理费的行为给原告造成的实际损失的情况下，结合本案案情，本院将上述滞纳金酌情调整为按照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计付，故两被告应向原告支付的物业管理费的滞纳金，每月均以所欠物业管理费为本金，按照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准，从当月26日起计至实际付清之日止，根据公平合理原则，各月物业管理费的滞纳金均以不超过当月所欠物业管理费为限。被告韩志强、杨琪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第六条、第二十一条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、一百四十四条的规定，判决如下：一、被告韩志强、杨琪于本判决发生法律效力之日起5日内，向原告广州宜家创生物业管理有限公司支付广州市天河区东逸一街39号22B房2015年1月1日至2015年12月31日的物业管理费2127.12元；二、被告韩志强、杨琪于本判决发生法律效力之日起5日内，向原告广州宜家创生物业管理有限公司支付逾期支付上述物业管理费的滞纳金（每月均以当月所欠物业管理费为本金，按照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准，从当月26日起计至实际付清之日止，每月物业管理费的滞纳金均以不超过当月所欠物业管理费为限）；三、驳回原告广州宜家创生物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告韩志强、杨琪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  廖雅婧人民陪审员  罗幸荣人民陪审员  郑慧琴二〇一六年六月十二日书 记 员  蒲肖明邱红判决书已于2016 年   月   日送达（32）