上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄浦民四（民）初字第763号
原告XIAOMEIZHANG（中文名：张小梅），女，1961年3月14日出生，住澳大利亚新州俄务银行路***号。
委托代理人邹鸿声，上海市远东律师事务所律师。
委托代理人狄国鸣，上海市远东律师事务所律师。
被告倪佳琳，女，1971年11月17日出生，汉族，户籍地上海市，住上海市。
委托代理人朱小红，上海一曼律师事务所律师。
委托代理人周燕，上海一曼律师事务所律师。
被告ROBERTANTHONYMCNAMARA（中文名：罗百迈），男，1954年5月18日出生，住美国罗德岛州普罗维登斯市。
原告XIAOMEIZHANG（下称“张小梅”）诉被告倪佳琳、被告ROBERTANTHONYMCNAMARA（下称“罗百迈”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邹鸿声、狄国鸣，被告倪佳琳的委托代理人朱小红、周燕到庭参加诉讼。被告罗百迈经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告张小梅诉称：2011年9月16日，原、被告通过中介公司居间，签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：两被告将其所有的上海市绍兴路XXX号XXX室房屋（下简称“系争房屋”）出售给原告，建筑面积为116平方米，合同总价为人民币（币种下同）400万元。当时中介公司对系争房屋的广告宣传是该房屋内有一间10多平方米的地下室。为此，原、被告在签订房屋买卖合同的当天又签订了《补充协议》，约定原告还应支付被告补偿款197万元。之后，原告按合同约定先后共计支付被告597万元，被告亦交付系争房屋。在办理系争房屋的转让过户手续中，房地产交易中心对该房屋的评估价为450万元，为此原告为购买地下室而支付的价款为147万元。2013年10月，原告从国外回沪，恰逢下暴雨，地下室发生大量积水，原告向物业公司报修，物业公司维修人员到现场后，告知原告该地下室系擅自建造，属于违章建筑，应予拆除、恢复原状。原告认为，被告的欺诈行为侵害了原告的合法权益，故原告起诉要求两被告返还原告为购买系争房屋内的地下室而支付的价款147万元。
被告倪佳琳辩称：原、被告是根据系争房屋的产证面积及装修现状，约定房屋交易价格为597万元。之所以签订两份合同，是因为原告为了少缴税而要求将交易备案的合同写成400万元，剩余的价款另外签订一份197万元的合同。450万元只是双方在过户时，税务局看到过户的400万元合同价款明显过低，故要求原、被告以450万元为基数缴税，这450万元不是房价的数额。原、被告在交易过程中从未就地下室的价款做过特别约定，原、被告当时只是对于房屋的总价款做了约定。在交易过程中，被告明确告知原告有地下储藏室，原告也是看到的。被告告诉过原告地下室未经产权登记，且在被告购买房屋时该地下室就存在，故被告不存在欺诈。另原告的起诉超过诉讼时效，原、被告之间的交易已经超过3年，故要求驳回原告的诉讼请求。
被告罗百迈未做答辩。
针对被告倪佳琳的辩称，原告补充意见：原告不可能为了少缴税而压低房价。在原告购买系争房屋时是中介特别介绍了有地下室，由于原告做红酒生意，所以才看中该房屋。原告看房时不可能知道该地下室是违章，直到2014年漏水报修时才知道地下室属于违章建筑，故没有超过诉讼时效。事实上被告是擅自将防空洞占为己用，并谎称有地下室。原告买房时看过系争房屋，也看到地下室。450万元是交易中心纳税的评估价，597万元减去450万元即是147万元，即原告起诉的标的额。原告认为，147万元中应扣除系争房屋的装修款30万元，故原告现将诉讼标的额调整为117万元。
针对原告的补充意见，被告倪佳琳又辩称：两被告已经离婚。系争房屋交易时，该地区普通房屋的交易均价为每平方米5万元左右，系争房屋是进行了高配置的装修，故当时最初的报价为620万元，成交597万元（每平方米大约51，466元），且该成交价与地下室无关。目前系争房屋的单价行情是每平方米7万元，可见房屋增值已很高，原告没有任何损失。
经审理查明：被告倪佳琳、罗百迈原系夫妻关系，是系争房屋的原产权人。在该房屋的《上海市房地产权证》中记载建筑面积116平方米，但未记载有地下室，登记日是2009年12月2日。2011年12月6日，系争房屋的产权人变更为原告。
2011年8月17日，被告罗百迈出具《委托书》，委托被告倪佳琳办理系争房屋买卖合同签订等有关手续。
2011年8月18日。原告与被告倪佳琳签订《房地产买卖居间协议》，约定：系争房屋的建筑面积为116平方米，房地产买卖成交总房价款为597万元；室内装潢情况“按现状”；双方约定在签订上海市房地产买卖合同时，合同价为400万元，剩余款项197万元以装修补偿形式在签订合同当日支付。
2011年9月16日，原、被告通过案外人上海鸿家房地产经纪事务所居间介绍，签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：两被告为卖售人（甲方），原告为买受人（乙方）；系争房屋的建筑面积为116平方米；房地产转让价款为400万元；首期房价款为120万元（包括定金50万元），甲方向银行贷款270万元作为第二期房价款，尾款为10万元；甲方于2011年11月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；该房地产的附属设施、设备及室内装饰的价格均已包含在房价款内，并随该房地产交付同时一并转让乙方；设备、装饰按现状，设备和装修费用包含在房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。被告倪佳琳代被告罗百迈在该合同上签字。在该合同第一条第三项中未记载地下附属面积。同日，原、被告又签订《补偿协议》，约定：因2011年9月16日签订的关于系争房屋正式的《上海市房地产买卖合同》未包含该房地产内现有的附属设施、设备、装潢、户口迁出费用等（下简称“补偿标的”），故双方达成如下协议：1、双方同意补偿标的作价197万元，于签订买卖合同当日由原告支付至被告倪佳琳的银行账户内；2、原告承诺待甲方收到款项后，无需甲方出具正式的发票，仅需甲方出具相应的收款收据；3、双方确认本协议为双方签订的关于该房地产买卖合同不可分割的一部分……
2011年9月16日，被告倪佳琳收到原告支付的首期房价款120万元、装修补偿款197万元。2011年12月27日，贷款银行渣打银行（中国）有限公司致原告《贷款放款通知函》，金额为2，550，553.68元。2012年1月14日，被告倪佳琳收到原告支付的尾款249，500元。
2011年11月13日，原上海市地方税务局卢湾区分局开具给原告《销售不动产统一发票（代开）》，记载房屋价款为450万元。税务部门为此对系争房屋按照450万元的房价款计税。
审理中，原告提供照片，称这些宣传照片说明地下室是卖点。被告倪佳琳对这些照片的真实性没有异议，但称照片是否作为系争房屋买卖宣传记不清了。
以上事实，由《上海市房地产权证》、《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》、收据、《贷款放款通知函》、《销售不动产统一发票（代开）》、《税收通用缴款书》、结婚证明、《房地产买卖居间协议》、《委托书》及本院的审理笔录等证据证实。
本院认为，当事人的合法权益应受法律保护。首先，根据我国法律的有关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。根据本院查明的事实和当事人的陈述，原、被告先后的两份产权证上均未记载有地下室，原告自认其买房时是看过房，并且看到地下室，因此，原告称其是直到2014年漏水报修时才知道地下室是违章建筑，有违常理。鉴于税务部门开具的450万元发票只是用于纳税，并不是房屋的真实成交价格，原告提供的证据并不能证明597万元的总房价款包括了117万元地下室的价款，也不能证明签订合同时被告存在欺诈行为，因此，原告的诉请缺乏事实和法律依据，本院不能支持。其次，我国法律规定，向人民法院请求民事权利的诉讼时效期间为二年。根据本院查明的事实，原、被告之间发生系争房屋买卖的时间是在2011年，房屋的产权核准变更为原告的时间是在2011年12月，而原告提起诉讼是在2014年，已经超过二年的诉讼时效期间，故原告的诉请无法得到法律的保护。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告XIAOMEIZHANG（张小梅）的诉讼请求。
案件受理费人民币18，030元，由原告XIAOMEIZHANG（张小梅）负担人民币15，330元，退还原告XIAOMEIZHANG（张小梅）人民币2，700元。
公告费人民币560元，由原告XIAOMEIZHANG（张小梅）负担。
如不服本判决，原告XIAOMEIZHANG（张小梅）、被告ROBERTANTHONYMCNAMARA（罗百迈）可在判决书送达之日起三十日内，被告倪佳琳可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王蓓蕾
审 判 员 霍 毅
人民陪审员 王铿华
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 蒋 杰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。