贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔26民终2052号
上诉人（原审原告）：任灵缘，男，1990年2月11日出生，汉族，湖北省枝江市人，现住贵州省剑河县。
被上诉人（原审被告）：贵州省黔东南州剑河县中鑫房地产有限责任公司（以下简称“中鑫公司”）。住所地：贵州省剑河县革东镇仰阿莎东大道**号。
法定代表人：韩跃荣，该公司经理。
上诉人任灵缘因与被上诉人贵州省黔东南州剑河县中鑫房地产有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，不服剑河县人民法院（2017）黔2629民初362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人任灵缘提出上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付违约金2016年1月1日至2016年6月25日的6566.12元；2016年6月26日至取得《工程竣工验收备案表》之日止，每月按补充协议的2400元计算。
事实和理由：1、双方签订的《商品房买卖合同》载明，被告应当于2015年12月31日前交房，原告在支付全部购房款后，被告并没有把验收合格的房屋交付与原告已构成违约。违约时间一审法院认定从2016年1月1日至被告交钥匙的2016年8月16日止，交钥匙的行为虽然转移了占有，但是房屋的所有权并未发生转移，而房屋交付应当包括转移占有和所有权。故交钥匙的行为不能完全等同于合同载明的交房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”原告与被告的情况属于“另有约定”的范畴之内。毕竟合同明确了交房的条件。合同中第十二条第7项明确规定宽带网络交付时线路敷设到户。所以，交钥匙不应认定为向原告交付了完整的房屋。2、2016年5月23日在被告违约情况下，签订承诺书，属于合同的补充约定，其载明：2016年6月25日前提供五家责任质量证明的房屋交付给原告，并且其他手续在2017年6月24日前完成，这里的其他手续是对原合同第十二条的再次重申和说明。故不能因为约定的部分得到了实现就认定约定的全部义务都得到了全面履行。该约定全面履行应以黔东南州通信驻地网联合建办公室发布的《黔东南州通信驻地网项目入场施工运营告知书》中载明验收审核时间为准，即被告应当认定违约，违约天数为2016年6月26日至2017年6月23日，共计362天，合计应支付违约金28960元。综上所述，被上诉人应支付2016年1月1日至2016年6月25日的违约金6566.12元（377363.45元购房款乘以0.0001乘以174），加上2016年6月26日至取得《工程竣工验收备案表》日止，每月按2400元计算。
贵州省黔东南州剑河县中鑫房地产有限责任公司辩称，1.中鑫广场建设项目是包括四星级酒店、商业建筑、住宅建筑、地下停车场的整体综合项目，2016年5月23日剑河县住建局组织公司与业主代表召开协调会，县住建局向业主代表明确告知了该项目尚未整体建设完成，不能进行访问竣工验收备案，可对住宅部分进行分段竣工验收，为此，双方协商下，被上诉人出具了《承诺书》。2.该公司依照承诺在2016年6月25日前完备了勘察、设计、建设、施工、监理五家责任主体质量证明，电梯合格证、避雷、节能、室内环境检测报告等相关证件，达到了2016年5月23日会议协商一致的交住房钥匙条件，并在2016年6月25日及以后多次反复通知各住户按照2016年5月23日会议协商一致的意见领取住房钥匙，全面履行承诺的义务，故无须承诺逾期的赔偿义务。一审法院不支持上诉人关于要求上诉人按每月2400元对其赔偿的诉讼请求，符合客观事实，符合2016年5月23日会议协商一致的约定。3.双方在交收房时，上诉人已明知住房不能进行“房屋竣工验收备案”，仍然接收住房，应视为上诉人同意以交房当日住房所具备的条件作为交房条件，事实上上诉人接收了住房并装修入住，实际占有了涉案住房，被上诉人已经履行了交房义务。上诉人否认实际装修入住的客观实际，以未取得房屋竣工验收备案表，全面履行也应以黔东南通信驻地网联合建设办公室发布的《黔东南州通信驻地网项目入场施工运营告知书》中载明的验收审核时间为准计算相关违约金的上诉请求，显失公平。《黔东南州通信驻地网项目入场施工运营告知书》是通信企业的生产经营行为，仅指企业进行通信驻地网接入的施工条件，不是被上诉人住房验收的法定条件，将该告知书的下发时间视为被上诉人住宅验收审核时间于法无据。4.被上诉人客观上已经达到了2016年5月23日在住建局开会达成的约定，并在2016年6月25日及以后通知各住户领取钥匙，上诉人接收住房钥匙并装修入住，是认可2016年5月23日会议协商一致的意见、认可符合入住条件的真实直接反映。被上诉人的违约天数应当按照购房合同约定的交房时间2015年12月31日至2016年6月25日止（共177天）。
任灵缘向一审法院起诉请求：1、判决被告赔偿违约金33078元，赔偿2017年5月25日起至达到交房条件时止的赔偿金每月2400元；2、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2014年10月25日原、被告订立《商品房买卖合同》（合同编号：ZX-134），合同约定原告购买被告位于剑河县革东镇××大道××商品住房一套，价款377363.45元，被告于2015年12月31日前交房，如逾期交房被告按原告所交购房款的日万分之一向原告支付违约金。2014年10月26日，原告向被告支付了购房首付款117363.45元，2014年12月17日，原告支付了购房余款260000元，共计支付购房款377363.45元。逾2015年12月31日被告未能依约交房，原告等购房户于2016年5月23日推举业主代表到剑河县住房和城乡建设局与被告进行协调，被告当日以书面向购房户承诺：“1、本公司承诺在2016年6月25日前交钥匙给住户并达到相关入住条件，提供符合入住的相关证件（五家责任主体质量证明，电梯合格证，避雷、节能、室内环境检测报告）。其他相关手续在2017年6月24日前完成。2、如本公司在2016年6月25日前不能达到相关入住条件交钥匙给住户，本公司将按照每户每月2400元对住房户进行赔偿，从6月26日起计算。3、延迟交房赔偿按照购房合同约定执行。不可施工天数统计将在6月25日前告知住户。”被告作出承诺后于2016年6月20日组织房屋竣工验收，验收当日建设单位、堪察单位、设计单位、施工单位、监理单位等五家责任主体均作出了验收合格的意见书。2016年6月所售房屋安装的两台电梯通过检验，取得了电梯使用标志。2016年6月7日被告对房屋面积进行了实测，提供了房屋面积测绘报告，原告购买的2401号套房面积117.54㎡。2016年6月22日剑河县防雷装置检测站对该房屋防雷设施进行检测，出具了达到国家执行标准，基本合格的报告。2016年6月24日该房屋经外墙节能检测合格。2016年4月29日该房屋经室内环境污染检测合格。被告亦到剑河县住建局办理了房屋使用说明书和质量保证书，但未发给原告。原告于2016年8月16日领取了房屋钥匙。另查明，2015年10月8日部分业主向剑河县住建局申请要求对被告修建的房屋进行鉴定。2016年11月2日被告在其开发的楼盘张贴因出卖的房屋未经消防验收合格而停止使用的公告，同月4日消防部门也向该楼盘业主发出因房屋未经消防验收暂停居住的公告。
一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行义务。2016年5月23日被告与业主代表协调被告向该楼盘各购房户所作的承诺，属于原、被告双方对《商品房买卖合同》的补充约定，系合同的组成部分。合同订立后，原告按照合同的约定付清了购房款，已全面履行了合同义务。而被告却未能在约定的2015年12月31日前向原告交付取得合格证明的房屋，直至本案法庭辩论终结时尚未取得《房屋竣工验收备案表》，所出售房屋未完全达到双方合同第十一条约定的交付条件，被告已构成违约，应按双方合同第十三条和被告承诺书第3条的约定向原告支付违约金。本案原告于2016年8月16日领取了房屋钥匙，原告已占有了房屋，视为双方对房屋的交付。故被告延迟交房违约金从2016年1月1日起，计算至2016年8月16日止，被告应按购房总价款日万分之一向原告支付逾期交房违约金8641.62元（377363.45元购房总价款×0.0001/天×229天）。关于被告承诺“于2016年6月25日前交钥匙给住户并达到相关入住条件，提供符合入住的相关证件（五家责任主体质量证明，电梯合格证，避雷、节能、室内环境检测报告）。其他相关手续在2017年6月24日前完成；如本公司在2016年6月25日前不能达到相关入住条件交钥匙给住户，本公司将按照每户每月2400元对住房户进行赔偿，从6月26日起计算。”被告作出承诺后在2016年6月25日前取得了设计、勘察、建设、施工、监理五家责任主体验收合格意见书和电梯使用证以及避雷、节能、室内环境检测等合格的检验报告，被告承诺事项已经完成。被告对于双方的补充约定没有构成违约，因此原告请求被告按月赔偿2400元无事实依据，不予支持。原告已于2016年8月16日接收了房屋，而又请求被告承担逾期交房的责任至房屋达到符合交房条件时止的理由不能成立，不予支持。关于被告认为业主申请对房屋的鉴定影响其工期而迟延交房，因其不能进一步提供证据证明停工的事实，故不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、被告贵州省黔东南州剑河县中鑫房地产有限责任公司在本判决生效后10日内支付原告任灵缘逾期交房违约金8641.62元；二、驳回原告任灵缘的其他诉讼请求。案件受理费626元，减半收取313元（原告已预交），由被告负担200元，由原告负担113元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。上诉人提交了1.关于开具中鑫广场相关证明的申请书、2.剑河县住房和城乡建设局情况说明，证据1、2证明被上诉人没有竣工验收备案表；3.黔东南州通信驻地网项目入场施工运营告知书，证明网线在2017年7月才通的，合同上明确是应该是在交房的时候就应该通宽带的，所以导致上诉人1年多都没有网使用；4.剑河中鑫房地产有限公司出具的借条，证明被上诉人从住建局借出《房屋使用说明书》和《建设工程质量保修证书》。
被上诉人对上诉人的第1、2号证据的质证意见为，只是暂缓备案，项目当初是综合体，当时房子是已经建设好了的，因为酒店还在建设，所以没有具备验收条件，在这种情况下，在住建局与业主代表协商达成交房意见。对证据3的质证意见为，被上诉人早就已经提交申请的，但是延迟了一年是运营商方面的问题。对证据4的质证意见为，上诉人为什么没有，我不清楚。
被上诉人提交了1.中鑫广场项目的情况说明，证明中鑫广场建设项目是一个整体综合项目，剑河县住建局组织双方友好协商达成共识，被上诉人达到了2016年5月23日会议协商一致的交住房钥匙条件；2.关于中鑫公司与部分业主协议交房的说明，证明剑河县住建局组织了2016年5月23日会议，双方协商达成一致意见；3.剑河县住建局会议纪要，证明内容与证据2一致。
上诉人对被上诉人提交的证据证据1、2的质证意见为，上诉人不知道他们公司其中的关系，既然是一个综合体房屋，房屋需要分期验收，那么之前就应该给我们业主说明情况；对证据3的质证意见为，协议和会议纪要没有本人的签字。
对当事人争议的事实，本院认定如下：被上诉人未取得《住房竣工验收备案表》；剑河县中鑫广场小区驻地网项目通过贵州省黔东南州通信驻地网联合建设办公室验收审查，该办于2017年6月23日通知电信、移动、联合网络通信三家公司于2017年6月23日至同年6月30日入场施工，业务开通运营时间为2017年6月30日；被上诉人未向上诉人交付《房屋使用说明书》、《建设工程质量保修证书》；剑河县住建局的剑建议[2016]9号会议纪要与一审任灵缘提供的证据《承诺书》主要内容一致。
经审理，本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点：任灵缘主张逾期交房违约金是否应当支持。
经审理认为，双方在《商品买卖合同》第十一条约定“（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已经取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》”。第十二条约定“1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；3、…；4、…；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电话：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户”。第十三条约定“逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（1）逾期在30日之内……。（2）逾期超过30日……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付全部期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受支付全部已付款万分之1的违约金”。第十四条约定“交接手续（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理”。
而本案双方当事人在合同履行过程，对上述合同约定的房屋交付条件，则通过双方协商的《会议纪要》以及出卖人作出的《承诺书》进行了相应变更。《会议纪要》与《承诺书》主要内容一致，虽然上诉人任灵缘提出不认可《会议纪要》的内容，但其一审起诉状中自认了“2016年5月23日经剑河县住建局组织被告与全部业主调解，被告向所有业主承诺在2016年6月25日前完成相关手续并交付房子给业主……”，其一审请求有“每月2400元的标准赔偿原告”，二审请求有“……每月按补充协议的2400元计算”之内容，因此，上诉人对《会议纪要》否认的意见本院不予采信。《会议纪要》与《承诺书》主要内容为：“1、本公司承诺在2016年6月25日前交钥匙给住户并达到相关入住条件，提供符合入住的相关证件（五家责任主体质量证明，电梯合格证，避雷、节能、室内环境检测报告）。其他相关手续在2017年6月24日前完成。2、如本公司在2016年6月25日前不能达到相关入住条件交钥匙给住户，本公司将按照每户每2400元对住房户进行赔偿，从6月26日起计算”，即将《商品房买卖合同》第十一条及第十二条约定的上述交房条件变更成了：“交钥匙给住户并达到相关入住条件，提供符合入住的相关证件（五家责任主体质量证明，电梯合格证，避雷、节能、室内环境检测报告）”。而本案出卖人作出承诺后，在2016年6月25日前就完成了提供“五家责任主体质量证明，电梯合格证，避雷、节能、室内环境检测报告”的相关文件，并于2016年8月16日将钥匙交给买受人，买受人在《住房验收交接表》签字。该行为完全符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为对房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定情形。因出卖人交付钥匙给买受人的时间不仅超过了约定的2015年12月31日前交房时间，也超过了承诺书约定的交钥匙时间。一审判决以2016年8月16日出卖人交钥匙给买受人、办理住房验收交接手续、买受人签字的日期确定为逾期交房截止时间计算违约金，既符合当事人之间的约定，也符合法律规定。按照《商品房买卖合同》第十四条的约定，如果出卖人交付的房屋没有达到约定条件，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。现双方当事人不仅变更了原约定的交房条件，而且出卖人完成了变更后的约定交付条件，买受人虽然签名之后备注了“未达到交房条件，无两证（使用说明书、质量保证书）基本同意交房”。但是没有明确拒绝接收房屋。足以认定双方当事人在2016年8月16日已经完成了房屋交接手续。现买受人不仅要求出卖人承担2016年1月1日至2016年6月25日违约金6566.12元，还主张2016年6月26日至取得《工程竣工验收备案表》之日止，每月按补充协议的2400元计算违约金，不仅与买受人已接收并实际占有管理使用房屋的事实不符，也没有法律依据，故该理由不能成立，本院不予支持。
对于买受人在上诉中提出“‘交钥匙’的行为虽然转移了占有，但是房屋的所有权并未发生转移”的理由，不仅是对司法解释“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”和《商品房买卖合同》第四章“商品房交付使用条件及日期、交接手续”约定内容的错误理解，也违背《商品房买卖合同》第八章“房屋登记”的约定内容。《商品房买卖合同》第四章“商品房交付使用条件及日期、交接手续”的约定内容指的是交付标的物及交付标的物逾期的违约责任。而《商品房买卖合同》第八章“房屋登记”的相关内容才是办理房屋所有权转移的约定。因此，交钥匙只是完成将标的物交付给买受人，让买受人占有房屋，并不是要同时取得房屋的所有权。故买受人以没有取得房屋所有权来主张出卖人承担逾期交房违约责任的理由，违背双方合同约定，不能成立，本院不予支持。
综上所述，任灵缘的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费626.00元，由任灵缘负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 琴
审判员 杨再幸
审判员 龙 恺
二〇一七年十二月二十日
书记员 龙冬冬