广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初9195号原告：欧阳麟，男，1988年12月1日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：余加茂，广东凡立律师事务所律师。被告：陈冰，女，1979年6月26日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：潘铭泉，广东天穗律师事务所律师。第三人：广州银行股份有限公司淘金支行，住所地广东省广州市越秀区淘金路36、38号首、二层。负责人：张志梅，行长。委托代理人：谭炳玮、王臻，均系该行职员。原告欧阳麟诉被告陈冰、第三人广州银行股份有限公司淘金支行（简称广州银行淘金支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告欧阳麟及其委托代理人余加茂，被告陈冰的委托代理人潘铭泉，第三人广州银行淘金支行的委托代理人谭炳纬、王臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧阳麟诉称：2016年7月7日，我方与被告签订存量房买卖合同，约定以145万元的价格向被告购买广州市天河区黄埔大道西505号之一1004房。合同签订后，我方向被告支付购房定金3万元，并向银行申请购房贷款。同月，我方取得兴业银行同意贷款通知，随即要求被告办理过户，而被告则毫无理由的拖延，且在结清银行贷款的情况下未办理抵押涂销手续。我方多次催促无果，被告甚至无理由的要求解除合同。为维护我方的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、被告继续履行2016年7月7日签订的《存量房买卖合同》，立即将广州市天河区黄埔大道西505号之一1004房产权转移登记至我方名下。2、被告自2016年7月24日起每日向我方支付违约金725元直至上述房产过户至原告名下。3、被告、第三人协助涂销上述房产的抵押登记。4、本案受理费、保全费由被告承担。被告陈冰辩称：我方不同意原告的诉讼请求。一、我方有权因房价的重大变化解除涉案合同。我方原打算出售面积较小的涉案房屋后在周边购买面积较大的房屋。2016年7月7日双方签订合同时涉案房屋的交易价为145万元，但到2016年12月涉案房屋的交易价已上涨至165万元，周边的房屋也以同样的幅度上涨，因此我方无法按原计划置换房屋。依照《合同法》司法解释二第26条的规定，涉案房屋价格上涨超过20万元，属于双方在订立合同时无法预见的非商业风险的变化，继续履行合同对我方明显不公平，也无法实现我方换置房屋的目的，我方有权解除合同。二、房屋买卖合同已经没有继续履行合同的可能性。首先，我方有权根据合同约定解除合同。合同第10条约定我方不按合同约定将涉案房屋出售给原告的，应向原告支付成交价10%的违约金和返还全部费用，而原告不购买涉案房屋应向我方支付房价10%的违约金，可见合同中已约定了双方向对方支付违约金之后均有权解除合同，所以我方在2016年12月4日解除合同于法有据。其次，原告无权要求我方继续履行合同。我方在2016年12月4日已经通过微信向原告发出解除合同的通知，并多次提出要与原告协商赔偿事宜，但直至2017年2月27日原告一直没有要求我方继续履行合同。根据合同法第110条第3款的规定，原告未在合理的期限内要求我方继续履行，无权再要求我方继续履行合同。最后，在现实中合同已无法继续履行，现在距离合同签订已超过一年，距离我方发出解除通知也超过八个月，新政发布后广州市的房屋价格上涨速度很迅猛，已超过双方签约时的价格。涉案房屋也出租给案外人使用，可见现实中房屋买卖合同已无法继续履行。三、原告主张的违约金过高，应予调整。首先，2016年12月5日公证处才向我方出具过户所需的公证书，最快能够办理过户时间是2016年12月5日。但我方2016年12月4日向原告发出解除通知，从2016年12月4日起至法院作出生效判决认定我方应当继续履行合同之日止，双方一直处于争议阶段，该期间原告主张延迟过户的违约金于法无据。其次，原告仅向我方支付了3万元定金，根据合同法的规定如我方不将涉案房屋出售给原告，仅需赔偿原告6万元。再次，原告仅仅付出定金3万元，而如今主张16万多元的违约金，我方没有按约过户并未造成原告实际损失，该违约金与原告所付出的代价不相符。最后，根据合同第10条第1款的约定，我方不将涉案房屋出售给原告，也仅需要向原告赔偿成交价10%的违约金和返还全部费用即17.5万元。第三人广州银行淘金支行述称：对原告第3项诉讼请求有异议，原被告的房屋买卖合同关系与我方无关。我方早已完成与客户之间的涂销资料的交接，客户并未涂销涉案房屋的抵押登记与我方无关。经审理查明：陈冰为广州市天河区黄埔大道西505号之一1004房（建筑面积63.6939平方米，简称涉案房屋）登记产权人，房屋登记抵押权人为广州银行淘金支行。2016年7月7日，陈冰（甲方、卖方，住址广州市天河东路220号南塔2504）、欧阳麟（乙方、买方，住址广州市天河区珠江新城华夏路16号富力盈凯广场904房）签订《存量房买卖合同》，约定双方买卖涉案房屋，房屋存在抵押等他项权利情况，以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况，不带家私家电，不带租赁合同，无户口。房屋按整套出售并计价，总金额1450000元。房屋交付使用的时间为甲方收齐楼款后三日内。甲方不按本合同约定将房屋出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并双倍退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入房屋的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。本合同首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件，资料等送达地址。上述地址如有变更，应在变更后3日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达。此《广州市存量房买卖合同》为示范文本，甲乙双方均同意按照此合同条款签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版，并同意在签订本合同后5日内进行办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续。甲乙双方保证按约定办妥网签手续并签署相关合同文件，以顺利完成交易。如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按成交价的10%赔偿另一方损失；如双方违约，则各自承担违约责任。本合同与任何在此之前甲乙双方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准。甲乙双方签订的《广州市存量房买卖合同》（正式版）与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准。本合同未尽事宜，可由当事人约定后签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。附件《付款协议》约定：1、定金30000元乙方须在2016年7月7日支付给甲方。2、首期楼款320000元于递件成功当天支付甲方。乙方应于2016年7月31日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；甲方必须提供协助，提供贷款所需资料；甲乙双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到房屋登记机关办理申请买卖手续；如因政府部门或银行等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止。5、按揭楼款1130000元以公积金商业组合贷款的形式办理按揭贷款；贷款银行批准按揭的金额在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入甲方在该贷款银行指定开设的账户内；若因乙方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由乙方于递件成功后与首期楼款一并支付给甲方；乙方逾期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同。6、若因金融政策性调整导致按揭抵押贷款申请未获银行批准或者贷款额度不足的，乙方亦不能一次性补足全部楼款余额给甲方的，双方可以解除合同，各自返回定金及楼款。同日，陈冰（甲方、卖方）、欧阳麟（乙方、买方）、广州市房满满网络科技有限公司（丙方、房地产中介服务机构，简称房满满公司）三方签订网签《广州市存量房买卖合同》（简称网签合同），约定丙方协助甲乙双方于完成提前还贷手续及取得相关证明且在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后10天内备齐交易所需之资料向房地产登记机构申请办理产权转移登记。如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意按违约方支付违约金从逾期之日起按总房款0.05%，合同继续履行等。上述合同签订后，欧阳麟向陈冰支付定金30000元。其后，陈冰向广州银行淘金支行申请提前还款，并于2016年8月31日结清涉案房屋按揭贷款。2016年8月31日，广州银行淘金支行出具涉案房屋贷款结清证明。2016年9月9日，广州银行淘金支行出具涉案房屋涂销证明。2017年2月28日、2017年3月6日，欧阳麟委托律师两次向陈冰寄出律师函，主要内容：根据合同第五条约定，买卖双方应在银行出具同意贷款通知书后10天内向房地产登记机构申请办理产权转移登记。欧阳麟于2016年7月13日取得兴业银行同意贷款通知后，随即告知陈冰，并要求尽快办理房产转移登记。陈冰收到通知后，却未按约定时间办理过户手续，此后，欧阳麟多次催促，陈冰却无故拖延，甚至还委托第三方提出解约要求。陈冰的行为已违反合同约定，构成违约，根据合同第十三条的规定，陈冰应自逾期办理产权登记之日，按日向欧阳麟支付总房款0.05%的违约金。请陈冰在本律师函发出后五日内协同欧阳麟办理产权转移登记手续等。2017年3月29日，欧阳麟提起本案诉讼。关于涉案房屋现状，陈冰称其在签约后经欧阳麟同意已将涉案房屋出租给案外人。欧阳麟表示：我方从未同意陈冰出租涉案房屋，陈冰系在我方催促其履行合同后才出租涉案房屋。庭审中欧阳麟并当庭增加诉请，要求陈冰在其交齐购房款三日内交付涉案房屋。其后欧阳麟又提交《情况说明》，要求本案暂不处理房屋交付问题。关于欧阳麟申请按揭贷款情况，欧阳麟提供以下证据：兴业银行股份有限公司广州东城支行出具的《个人贷款承诺书》（陈冰以该证据没有银行落款时间、也无欧阳麟收到该证据的时间为由对其真实性、合法性、关联性均不予确认）。该《个人贷款承诺书》载明：欧阳麟（买方、借款申请人）、卖方陈冰，借款申请人以涉案房屋的交易价值162万元的住房作为抵押，向本行申请个人贷款，本行同意在借款申请人与本行办妥贷款的相关手续，办理上述抵押物的有效抵押登记，由本行收执抵押登记权利凭证原件后发放二手按揭贷款，商业性贷款金额113万元，期限25年等。欧阳麟为证实其多次催促陈冰履约及陈冰无故提出解除合同的事实，提供如下证据：1、落款人李强、落款时间2017年3月9日的《情况说明》一份及李强身份证复印件一份（陈冰对该证据不予确认）。该《情况说明》主要内容：本人为房满满公司的买家服务经理，目前正为陈冰、欧阳麟提供房屋买卖交易服务。就其二人房屋买卖合同履行现状，本人说明如下：2016年7月7日陈冰与欧阳麟签订网签合同后，欧阳麟当月就办好了银行贷款手续，陈冰也在2016年10月左右办完了提前还贷手续。陈冰还完贷后通知了欧阳麟，欧阳麟就要求约时间办理过户。正当这个时候广州房价大涨。有一天，陈冰（微信号“英华兰的Dr.Bing”）给我发微信，说房价涨了，她想终止买卖。我把这个情况反馈给了欧阳麟，欧阳麟并不同意解约，不断的要求陈冰继续履行合同，且也通过我催促过几次，要求陈冰办理过户口，直到现在事情还僵持着。2、微信聊天记录截图一份（聊天对象为“英华兰的Dr.Bing”，陈冰对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议）。微信聊天记录显示：英华兰的Dr.Bing称：“欧阳请问家里的事处理好了吗？可以进入解约流程谈判吗？卡在那里你买房也无法进行吧？”本案中欧阳麟已将剩余购房款1420000元支付至本院代管账号。另查明：1、2016年7月14日，广东省广州市海珠区公证处出具（2016）粤广海珠第16931号公证书。该公证书显示：陈冰于2016年7月13日前往该处委托案外人张才勇：一、办理涉案房屋提前还款、涂销抵押登记、领取房屋产权证、他项权证、银行结清证明、退保证明、保险单等相关文件和资料以及因提前还款相关产生的一切手续；二、向房管部门申请办理上述房屋产权登记、测绘、查册、调档、评估、更正和领取房屋产权证、不动产权证书以及相关的一切手续；三、向有关部门办理减免税费等相关手续，缴纳税款和支付一切正常费用。2、2016年11月1日，案外人张才勇代陈冰前往广州银行淘金支行领取涉案房屋房地产他项权证、涂销证明、结清证明、他项权利登记申请书等资料。3、2016年12月5日，广东省广州市海珠区公证处出具（2016）粤广海珠第32473号公证书。该公证书显示：陈冰于2016年7月13日前往该处委托案外人张才勇：一、向房管部门申请办理涉案房屋产权登记、测绘、查册、调档、评估、更正和领取房屋产权证、不动产权证书以及相关的一切手续；二、出售上述房屋，签订房屋买卖合同或协议，办理存量房网上交易手续，收取售房款，有权指定账户收取售房款，并在有关部门办理产权交易手续（包括调档、归档、评估、查册、交易、交费、办理退税、登记、领证、测绘、复印、更正等）并领取相关文件，如交易不成有权办理退案手续并领回相关资料；三、受委托人有权收取出卖房屋所得金额并将收取的售房款存入我（陈冰）名下的账号；四、代为到有关部门出具《个人名下房地产登记情况表》；办理申报纳税手续，领取房屋交易缴费通知书，向有关部门缴纳上述房产的税款和支付一切正常费用；向有关部门办理减免税费等相关手续；五、办理有线电视、供水供电、管道煤气、物业管理等相关过户登记手续；六、协助购房方办理上述房屋银行按揭贷款的有关手续（包括但不限于到公积金贷款中心办理贷款申请、担保申请、签署贷款合同、签署担保合同等）。再查明：1、2014年1月16日广州市越秀区人民法院以（2014）穗越法执字第1662-1执行裁定书及协助执行通知书查封涉案房屋，查封期限2014年1月16日至2016年1月15日。2、本案中本院根据欧阳麟申请依法作出（2017）粤0106民初9195号民事裁定书及协助执行通知书，查封了涉案房屋。本院认为：本案为欧阳麟、陈冰之间的房屋买卖合同纠纷。欧阳麟、陈冰双方关于涉案房屋的《存量房买卖合同》及网签合同均是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于履约情况，一方面，作为买方的欧阳麟而言，欧阳麟依约支付了购房定金30000元及办理按揭贷款手续，并取得了银行出具的同贷书，履约方面并无不当。另一方面，作为卖方的陈冰而言，陈冰申请提前还贷并取得银行贷款还清证明，陈冰在合同履行之初履约亦并无不当，但根据当事人举证及陈冰自身答辩陈述，陈冰在后期因涉案房屋价格市场行情变化上涨后不同意继续履行合同，单方要求解除合同，陈冰该行为显然无理，构成违约。合同“甲方不按本合同约定将房屋出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并双倍退回乙方已付的全部费用”的条款是关于违约责任的约定，不意味着陈冰只要愿意支付相当于房屋成交价10%的违约金则其有权解除合同，欧阳麟作为守约方有权要求陈冰继续履行合同。本案中欧阳麟已将剩余购房款1420000元支付至本院代管账户，购房款支付一节不存在障碍，且广州市越秀区人民法院对涉案房屋的查封期限早已届满，本案亦不存在过户障碍，在此情况下欧阳麟要求继续履行合同，并无不当，本院予以支持。涂销涉案房屋抵押登记是办理涉案房屋产权过户手续的前提条件，虽广州银行淘金支行已出具贷款还清证明及相关涂销抵押文件，已尽相关义务，但在欧阳麟、陈冰双方产生纠纷并进入司法程序后，为确保涉案房屋涂销抵押手续顺利进行，广州银行淘金支行作为抵押权人仍应对陈冰涂销涉案房屋抵押登记予以协助。应当指出，广州银行淘金支行对被告陈冰以上义务予以协助不代表广州银行淘金支行在该环节负有过错或存在不当之处。关于欧阳麟要求陈冰按每日725元的标准支付自2016年7月24日起至房产证办妥之日止的违约金的诉请。合同约定陈冰延期交房或延期办证的，均应每日按总房款的0.05%即725元（1450000元×0.05%）支付违约金。本案中陈冰辩称上述违约金标准过高，请求法院予以调整。对此，我国《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”根据上述法律规定，综合本案案情，特别是考虑到欧阳麟实际已付款数额为30000元及涉案房屋房价自签约至今已上涨的因素，遵循公平合理原则，违约金应以总购房款1450000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自欧阳麟起诉之日2017年3月29日起计至陈冰协助欧阳麟到广州市房管部门办理涉案房屋的产权过户手续之日止。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告陈冰到广州市房管部门涂销关于广州市天河区黄埔大道西505号之一1004房的抵押登记，第三人广州银行股份有限公司淘金支行予以协助。二、自本判决发生法律效力之日起30日内，原告欧阳麟支付被告陈冰剩余购房款1420000元。被告陈冰在收到上述购房款当日协助原告欧阳麟到广州市房管部门办理上述房屋产权过户至原告欧阳麟名下的手续。三、自本判决发生法律效力之日起30日内，被告陈冰支付原告欧阳麟违约金（以总购房款1450000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年3月29日起计至被告陈冰协助原告欧阳麟到广州市房管部门办理上述房屋产权过户手续之日止）。四、驳回原告欧阳麟的其他诉讼请求。本案受理费19310元，由原告欧阳麟负担5370元，被告陈冰负担13940元；财产保全费5000元，由被告陈冰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  吴春礼人民陪审员  张超英二〇一七年十二月二十七日书 记 员  梁怡筠梁雅芝秦爽判决书已于2017年月日送达（33）