广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东二法沙民一初字第350号
原告：东莞市启峰物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：姚峰，该公司总经理。
委托代理人：徐宏威，河南民青律师事务所律师。
委托代理人：卞中举，系该公司员工。
被告：吴洁明，男，汉族，1973年5月25日出生，住广东省揭东县。
原告东莞市启峰物业管理有限公司（以下简称启峰公司）诉被告吴洁明物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月8日立案受理后，依法由代理审判员詹杰适用简易程序独任审理，于2014年8月27日公开开庭进行了审理。原告启峰公司的委托代理人徐宏威、卞中举，被告吴洁明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告启峰公司诉称：2012年11月1日，原告和东莞市利澳花园开发有限公司（以下简称利澳公司）签订前期物业服务合同，利澳公司委托原告作为利澳花园的物业管理方，对利澳花园进行物业管理，被告为利澳花园悦海轩＊号楼＊＊＊号房业主，但是被告一直拖欠物业管理费，截止到2014年5月拖欠物业管理费7，657元。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求法院判决：1.被告支付物业管理费7，657元以及迟延支付的银行利息375.61元（按照中国人民银行同期贷款利率计算，支付至还清之日，2014年5月31日）；2.被告承担本案诉讼费。
被告吴洁明答辩称：一、原告未能给予小区合格的服务和管理，没能维护好小区的设施让业主安全和安心居住：1.本楼座的门禁在两年多前就损坏，无法使用。2.小区的大门随便人员出入，免登记证件或征求业主同意就随便进出。3.本楼座的消防设施无法使用。4.煤气管道无法使用，如果高层住宅使用瓶装煤气既不合格也危险。5.电梯经常损坏，不能正常使用。6.原告在小区通道划出大量停车位，使交通和消防受阻。二、原告不给被告换发能正常使用的小区出入卡；三、被告与东莞市利澳物业管理有限公司（以下简称利澳物业公司）签订的《物业管理服务协议》没有解除，原告的起诉没有法律依据。综上，由于原告的管理不善和服务不到位，造成被告无法在小区居住，被告是受害者。现原告要求被告支付物业管理费及利息，没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2007年1月30日，吴洁明与利澳公司签订《商品房买卖合同》，约定吴洁明购买利澳公司开发的位于东莞市沙田镇齐沙村渡轮路＊＊号利澳花园悦海轩＊号楼＊＊＊号房，该房建筑面积223.76平方米，售价为765，808元，利澳公司应于2007年9月30日前将验收合格的商品房交付给吴洁明；该合同第三条还约定买受人在签订本合同时，应与出卖人或者其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》，该合同附件六第9条对该合同第三条补充约定，买受人在业主委员会未选定专业物业管理公司之前，同意将该物业交由出卖人或出卖人委托的专业物业管理公司管理。至今，利澳花园尚未成立业主委员会。
另查，2007年6月25日，吴洁明与利澳物业公司签订了一份《物业管理服务协议》，该协议载明利澳物业公司受开发商利澳公司委托对利澳花园进行前期的物业管理，双方根据有关法律、法规及吴洁明与利澳公司签订的《商品房买卖合同》中有关物业管理的约定签订了本协议，明确了由利澳物业公司对吴洁明所购买的悦海轩＊号楼＊＊＊号房提供物业管理，期限为2007年6月25日至利澳花园成立业主委员会，该协议还约定了收取物业管理费的标准以及其他相关的权利义务。
再查，2012年11月1日，利澳公司与启峰公司签订了一份《前期物业服务合同》，约定利澳公司将利澳花园委托给启峰公司实行物业管理，合同期限为2012年11月1日至2017年10月31日，物业管理服务费按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体标准是：多层住宅1.35元／月.平方米；高层住宅1.8元／月.平方米［房屋的总层数在七层（含）以上］；别墅2.0元／月.平方米；商业物业2.0元／月.平方米。物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月5日前交纳。《前期物业服务合同》并未对业主未按时交纳物业服务费的违约责任进行约定。2012年12月18日，该《前期物业服务合同》在东莞市房产管理局房产管理科备案。
又查，启峰公司主张吴洁明从2012年11月1日至到2014年5月31日，总共拖欠启峰公司的物业管理费为7657元，其已通过电话及张贴公告的方式通知了吴洁明交纳涉案的物业管理费，但启峰公司并未提交任何证据证明其有就涉案物业管理费向吴洁明催讨过，吴洁明确认未交纳2012年11月之后的物业管理费，但否认收到启峰公司催收涉案物业管理费的电话及相关通知。吴洁明确认涉案房屋其已于2010年收楼。
还查，启峰公司系成立于2003年8月22日，经营范围包括物业管理、房地产信息咨询等。
以上事实，有《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《物业管理服务协议》营业执照及本案一审庭审笔录等附卷为证。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。利澳公司与吴洁明签订的《商品房买卖合同》、利澳物业公司与吴洁明签订的《物业管理服务协议》、利澳公司与启峰公司签订的《前期物业服务合同》均没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案争议焦点为：吴洁明拒交物业管理费是否合法。
吴洁明拒交物业管理费的理由为：1.原告提供的物业服务不合格；2.被告之前与利澳物业公司签订的《物业管理服务协议》并未终止，被告与启峰公司无合同关系。
针对吴洁明的抗辩，本院分析如下：1.吴洁明主张启峰公司提供的物业服务不合格，但是其并未提交任何证据予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”吴洁明应承担举证不能的法律后果，本院对吴洁明的该项主张不予采信。2.虽然吴洁明在2007年6月25日与利澳物业公司签订的《物业管理服务协议》约定由利澳物业公司为吴洁明提供物业管理服务，但是签订该协议的根据之一即吴洁明与利澳公司签订的《商品房买卖合同》，且前提是利澳公司将利澳花园委托给利澳物业公司管理。2012年11月1日，利澳公司与启峰公司签订的另一份《前期物业服务合同》，已明确利澳公司将利澳花园的物业管理委托给启峰公司，期限为2012年11月1日至2017年10月30日，该合同也经过了东莞市房地产管理局房产管理科备案，启峰公司也已经实际进驻利澳花园并提供了相关的物业管理服务。根据吴洁明与利澳公司签订的《商品房买卖合同》附件六第9条对该合同第三条补充约定，买受人在业主委员会未选定专业物业管理公司之前，同意将该物业交由出卖人或出卖人委托的专业物业管理公司管理。以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”结合利澳花园并未成立业主委员会，利澳公司先后将利澳花园委托给利澳物业公司及启峰公司进行管理均有效，且启峰公司也在2012年11月承接了利澳物业公司的管理义务，则相应的权利也应由其享有。现启峰公司也符合物业管理的资质，即启峰公司与利澳公司签订的《前期物业服务合同》对吴洁明具有约束力。现本院对吴洁明以其与启峰公司无合同关系为由拒交物业管理费的主张不予支持。
吴洁明承认2012年11月之后的物业管理费未交纳，结合涉案房屋面积为223.76平方米，物业服务费标准为1.8元／月／平方米，则截至2014年5月31日的物业管理费应为7，652.6元（1.8元／月／平方米×223.76平方米×19个月=7，652.6元）。而《前期物业服务合同》约定每月5日前交纳当月的物业服务费，但吴洁明并未按时交纳，现启峰公司要求吴洁明支付该物业管理费，合法有据，本院予以支持，但数额应以7，652.6元为准，本院对原告主张超出部分予以驳回。另因《前期物业管理合同》中并无约定逾期交纳物业管理费的违约责任，启峰公司也没有证据显示其在起诉前已向吴洁明催收上述费用，故启峰公司诉请的2014年5月31日前的逾期付款利息于法无据，本院予以驳回。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、限被告吴洁明于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市启峰物业管理有限公司支付截至2014年5月31日的物业管理费7，652.6元；
二、驳回原告东莞市启峰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告吴洁明承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 詹 杰
二〇一四年九月三十日
书 记 员 布瑞雯