福建省漳州市芗城区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0602民初5017号原告：福建联裕房地产开发有限公司，住所地漳州市。法定代表人：谢魏，执行董事。委托诉讼代理人：林梅，福建深松律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈利莎，福建深松律师事务所实习律师。被告：蔡毅华，女，1976年5月23日出生，汉族，住福建，被告：赖克峰，男，1969年3月4日出生，汉族，住福建省。两被告的委托诉讼代理人：周艳红，福建衡评律师事务所律师。两被告的委托诉讼代理人：田丽兰，福建衡评律师事务所实习律师。原告福建联裕房地产开发有限公司与被告蔡毅华、被告赖克峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与赖克峰签订的两份《漳州市房屋租赁合同》及《补充协议》（合同编号分别为：20151230YY3、20151230YY4）自2016年11月22日起解除；2、判令两被告立即腾空并退还址于漳州市芗城区胜利西路378号凤凰尚城3号楼D03（二层）、D04（二层）两个店面给原告；3、判令两被告自2016年11月22日起至其实际搬离店面之日止暂按月租金2461元的标准支付使用费；4、判令两被告偿还原告代垫的物业管理费、公摊水电费等共3802.4元；5、请求法院判令两被告支付违约金29532元。事实和理由：原告是漳州市芗城区胜利西路凤凰尚城项目商品房的开发建设单位，赖克峰与原告签订两份《漳州市房屋租赁合同》（合同编号分别为20151230YY3、20151230YY4）及两份《补充协议》，双方约定：赖克峰向原告租赁址于芗城区胜利西路378号凤凰尚城3号楼D03店面（二层）和D04店面（二层），两店面租赁期为五年，每季度为一期；第一期租金为D03（二层）店面每月840元，D04（二层）店面每月1621元，租金依约递增，前2年免收租金（即不收第一期至第八期租金），但赖克峰应当提前18个月交纳租金，即第九期的租金应于2016年7月1日前交纳；如赖克峰逾期交付租金，原告有权解除合同。合同履行过程中，赖克峰与其妻子蔡毅华共同承租经营该店面，但未依约缴纳租金，并于2016年10月26日向原告出具一张《申请表》，申请延期交纳租金，并保证在2016年11月1日前交齐所欠租金。鉴于两被告之后仍未交纳租金，原告于2016年11月22日致函两被告解除租赁合同，蔡毅华签收了该函件，故双方的租赁合同于该日解除，但两被告至今仍未归还店面，两被告应予腾空并退还，并依照合同约定向原告支付解除合同违约金29532元。此外，两被告自承租入住以来从未支付过物业管理费、水电公摊费等，原告共计代缴3802.4元，两被告应予偿还。两被告辩称，1、被告蔡毅华与原告签订两份《漳州市房屋租赁合同》及两份《补充协议》属实，但两份《补充协议》均约定被告蔡毅华前24个月租金全免，自第25个月开始交纳租金，也就是说，被告蔡毅华开始交纳租金的日期为2018年1月1日，故其并未违约，原告单方解除合同无效，其要求继续履行合同；2、合同履行期间，为了消除原、被告的矛盾，其根据原告的要求，递交上述的申请延期交纳租金的申请书，其并未违约；3、原告在本案中诉求的物业管理费等显属另一法律关系，不应在本案中一并处理；4、两被告向原告交纳的“补工程装修费用”、“诚意金”、“履约保证金”等费用应抵扣租金。综上所述，两被告请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提供以下证据：合同编号为20151230YY3和20151230YY4的两份《漳州市房屋租赁合同》及《补充协议》、催收函、承诺书、申请表、告知函、业主欠费催缴通知及物业费缴交收据、赖克峰与蔡毅华的婚姻登记材料；两被告向本院提供以下证据：收款收据及非经营性专用收据一组。双方当事人对对方提供的证据真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。在本案审理过程中，原、被告对以下事实没有异议，本院依法予以确认：1、原告与赖克峰签订了两份《漳州市房屋租赁合同》（合同编号分别为20151230YY3和20151230YY4），2016年1月1日，原告与赖克峰签订两份《补充协议》。上述四份合同约定（摘要）：（1）赖克峰向原告承租芗城区胜利西路378号凤凰尚城3号楼D03店面（二层）和D04店面（二层），租期五年，租金实行分段计费，D03店面（二层）2016年1月1日至2017年1月1日期间月租金840元，2017年1月至2019年1月1日期间月租金924元，2019年1月30至2020年9月29日期间月租金1016元；D04店面（二层）2016年1月1日至2017年1月1日期间月租金1621元，2017年1月至2019年1月1日期间月租金1783元，2019年1月30至2020年9月29日期间月租金1961元；（2）前24个月免收租金，自第25个月开始的租金，按双方签订的《漳州市房屋租赁合同》标准收取（《补充协议》第一条第1款）；（3）租金每季度为一期收取一次，五年承租期内租金分十四期支付，分别于租赁期的第6、9、12……月收取，首期租金（2017年7月1日至2017年10月1日的租金）合计7383元（两间店面合计）于2016年7月1日前缴纳（即提前1年交纳租金，本院注），以此类推（《补充协议》第一条第3款）；（4）赖克峰无须另行支付原告租赁服务费840元、1621元，但应依约缴纳物业管理费用和其他相关费用；（5）赖克峰应向原告交纳履约保证金3301元；（6）赖克峰任一期租金逾期30日未交足的，原告有权解除合同，没收履约保证金，并要求赔偿损失；任何一方违约导致对方解除合同的，违约方应当赔偿守约方12个月租赁费用的违约金。2、2016年7月12日，原告以发出《催收函》的形式向两被告催收D01（二层）至D04（二层）四间店面的首期租金14811元，蔡毅华于当日签收了该《催收函》。3、2016年8月16日，赖克峰向原告出具一份《承诺书》，承诺遵守涉案合同及补充协议，按规定交纳租金。4、2016年10月26日，蔡毅华向原告提交一份《申请表》，说明因资金周转困难申请延期交纳租金，并保证在2016年11月1日前把房租交齐。5、2016年11月22日，原告向两被告发出《告知函》，载明原告决定解除涉案合同，并要求两被告于2016年12月1日前腾空店面、结欠租金及滞纳金，蔡毅华于当日签收了该《告知函》。6、原告向物业公司缴纳涉案店面自2016年1月1日起至2017年5月31日止发生的物业费、公摊费总计3802.4元。7、2015年10月10日，原告向蔡毅华收取D03（二层）店面履约保证金1679.6元、D04（二层）店面履约保证金1621元；同日，原告向蔡毅华分别收取1621元、839.8元，其出具的收据标注项目为“诚意金”。除此之外，两被告至今未向原告交纳租金。8、赖克峰与蔡毅华于2011年4月25日登记结婚，婚姻关系存续至今。本案原、被告的争议焦点如下：1、免租期2年的计算方式及两被告有否逾期给付租金；2、原告能否向被告收取“补工程部装修费用”、“诚意金”、代垫物业服务费和公摊水电费等问题。对此，本院予以查明、分析并作认定：1、关于免租期2年的计算方式及两被告有否逾期给付租金的问题。原告认为，虽免租期为2年，但两被告仍应按照《补充协议》约定的时间即应于2016年7月1日前交纳首期租金，蔡毅华向原告提供的《申请表》中也自认应于2016年下半年就开始交租金。两被告认为，《补充协议》第一条第一款与第三款的内容存在冲突，第一款明确写明自第25个月开始交纳租金，故首期租金交纳的时间应是2018年1月1日，如若仍按照第三款约定的时间交纳，则显失公平，因此，其不存在违约行为，其之所以向原告交纳所谓“违约金”，是为了合同能够继续履行。本院认为，本案两份合同及2份补充协议既约定免租期2年，又约定免租1.5年（即仅交纳14期租金即可），还约定提前1年交租金，其中约定的内容相互矛盾，但是，原、被告对免租期2年是无争议的，至于租金应当提前18个月、提前1年或者无须提前交租的争议，鉴于被告于2016年8月20日向原告支付违约金1000元，后又于2016年10月26日向原告递交申请书，明确保证“在2016年11月1日前把房租交齐”，应当认定原、被告约定的是提前18个月收取租金，非1年。况且原告提前收取租金的行为系行业惯例，且本案免租期为2年，故约定提前18个月交纳租金，并未显失公平。被告逾期交纳租金，已构成违约。被告相应的答辩理由，本院不予采纳。2、关于“补工程部装修费用”、“诚意金”、“履约保证金”、代垫物业服务费和公摊水电费等问题。原告认为：①“补工程部装修费用”实际上是蔡毅华承租的其中一间店面原由原告工程部在使用并已对该店面进行部分装修，蔡毅华承租此间店面并同意补偿给原告的装修费用2500元，故该款项与本案租赁合同无关；②“诚意金”实际上是租赁服务费，以一个月租金计，839.8元是D03（二层）店面的租赁服务费、1621元是D04（二层）店面的租赁服务费，因在签订协议之前收取了该租赁服务费，后双方签订的补充协议约定不收取租赁服务费，故该部分费用应抵作被告应承担的各项费用；另两笔诚意金系另案的D01及D02号店面的租赁服务费，与本案无关；③“履约保证金”是租赁合同及补充协议中均约定的事项，现因被告违约，原告有权依据双方约定予以没收；④租赁合同第十二条第一款和《补充协议》第三条第二款均明确约定被告需向物业管理单位缴交物业管理费用和实际发生的其他费用，故被告应向原告支付原告代缴的涉案店面自2016年1月1日起至2017年5月31日止发生的物业费、公摊费3802.4元。两被告认为，“补工程部装修费用”确系蔡毅华承租另案的D01号店面时补给原告工程部的装修费用，与本案两间店面无关；“诚意金”也并不是原告所称的租赁服务费，涉案店面的两笔“诚意金”1621元、839.8元的权利，以及D03（二层）、D04（二层）履约保证金1679.6元、1621元的权利，其将在本案中主张；而物业管理费等属于另一法律关系，不应在本案中一并处理。本院认为，关于“补工程部装修费用”双方一致陈述系蔡毅华因承租另案的D01号店面而补偿给原告的装修费用，与本案两间店面的租赁合同不具有关联性，不应在本案中抵扣；原告称“诚意金”系租赁服务费并无合同依据，即便确系租赁服务费，《补充协议》第一条第四款亦约定承租人无须另行支付租赁服务费，原告亦陈述该款应抵作承租人应承担的各项费用，构成自认，本院予以确认；履约保证金3300.6元，两被告对该笔款项的性质不持异议，涉案合同第十条约定若承租人逾期支付超过15日的，出租人有权单方面解除合同，没收履约保证金，故该部分费用原告有权没收；关于物业费、公摊费等，因合同和补充协议均有明确约定应由承租人承担该费用，故原告主张两被告支付其代垫的物业费、公摊费，本院予以支持。综上所述，本院认为，1、原告与赖克峰签订的房屋租赁合同及补充协议依法成立并生效，受法律保护。蔡毅华虽非租赁合同及补充协议上记载的承租人，但其作为赖克峰的配偶，向原告出具申请表确认其与赖克峰共同承租涉讼店面并保证交齐房租，故应认定蔡毅华亦是本案承租人。2、两被告未按照合同约定于2016年7月1日前交纳首期租金，已构成违约，合同约定的解除合同条件已经成就，原告据此向两被告发函通知解除合同，符合法律规定，故涉案两份房屋租赁合同及补充协议，自解除合同通知到达两被告时即2016年11月22日合同解除，原告该诉讼请求合法有据，本院予以支持。3、依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因两被告于合同解除后至今仍使用涉案店面，原告要求两被告腾空退还涉案店面，并按合同约定的租金标准（D03店面按每月840元、D04店面按每月1621元）支付自合同解除次日起至其实际搬离之日止的使用费合法有据，应予支持，但两被告在承租前缴纳的诚意金2460.8元应予抵扣。4、因两被告未依合同约定向物业公司缴纳物业服务费和公摊费，导致原告实际代缴涉案店面自2016年1月1日起至2017年5月31日止发生的物业费、公摊费3802.4元，两被告应予偿还。5、原告主张两被告应按照租赁合同第十条第三款“任何一方违约而导致对方解除本合同的，违约方应赔偿守约方12个月的租赁费用的违约金”的约定支付违约金29532元，本院认为，该合同约定的违约金额过分高于两被告的违约行为给原告造成的损失，本院酌情调整为两被告未付租金的20%。依此计算，两被告应支付的违约金为20138元，抵扣前述履约保证金3300.6元后，两被告应赔偿的违约金为16837.4元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、本案两份《漳州市房屋租赁合同》及两份《补充协议》于2016年11月22日解除；二、被告蔡毅华、被告赖克峰应于本判决生效之日起一个月内腾空并退还原告福建联裕房地产开发有限公司芗城区胜利西路378号凤凰尚城3号楼D03（二层）店面和D04（二层）店面，并从本和合同解除次日起（即2016年11月23日）至实际退还两店面之日止，向原告支付房屋占有使用费【其中D03店面（二层）的每月房屋占有使用费为840元，D04店面（二层）的每月房屋占有使用费为1621元，但原告向被告蔡毅华收取的诚意金2460.8元应予抵扣】；三、被告蔡毅华、被告赖克峰应于本判决生效之日起十日内支付原告福建联裕房地产开发有限公司违约金16837.4元；四、被告蔡毅华、被告赖克峰应于本判决生效之日起十日内偿还原告福建联裕房地产开发有限公司代垫的物业管理费、公摊费3802.4元；五、驳回原告福建联裕房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1002元，减半收取计501元，由原告负担158.5元，由两被告负担342.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审判员  邹燕玲二〇一七年九月二十六日书记员  刘 佳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。