山东省青岛市市北区人民法院
行 政 判 决 书
（2015）北行初字第57号
原告韩凯，男，1975年10月21日出生，汉族，住青岛市市北区。
被告青岛市市北区开发建设局，住所地青岛市市北区延吉路80号。
法定代表人袁涛，职务局长。
委托代理人陈美虹，山东博伦律师事务所律师。
委托代理人陈梦媌，该局工作人员。
第三人青岛城投房地产开发有限公司，住所地青岛市市北区重庆南路7-2号。
法定代表人张镇安，职务董事长。
委托代理人贺磊，男，该公司工作人员。
委托代理人尚杰，男，该公司工作人员。
原告韩凯认为被告青岛市市北区开发建设局不履行《征收房屋补偿协议》和《异地住宅房屋安置定位协议》，未向其支付逾期交房违约金及利息，向本院提起行政诉讼。本院于2015年5月12日受理后，依法组成合议庭。因青岛城投房地产开发有限公司与本案有利害关系，本院依据原告的申请，依法追加青岛城投房地产开发有限公司为第三人参加诉讼。本院于2015年7月23日、9月15日两次公开开庭进行了审理，原告韩凯，被告青岛市市北区开发建设局的委托代理人陈美虹、陈梦媌，第三人青岛城投房地产开发有限公司的委托代理人贺磊、尚杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年4月，被告征收青岛市市北区登州路58号房屋，原告四周邻居先后达成协议交房，工人随即将门窗水电拆除，造成原告无法居住，只能搬走。为此，在原告签协议时，被告补偿了原告1年的过渡费。双方2013年6月初达成口头协议，6月13日原告向被告交了旧房钥匙和房产证，6月26日签订书面协议，约定：一、被告2013年6月向原告交新房（即第三人建设的海岸馨园小区商品房）；二、被告20个工作日后向原告支付旧房与新房的差价款。被告2013年7月18日向原告交付了经区政府备案的合同正本，7月23日在青岛银行辽阳路支行支付了差价款，8月22日补开了房款收据。被告和第三人于2013年8月29日在海岸馨园售楼处向原告发放了新房钥匙。现原告请求法院判令被告支付原告2013年7月和8月的逾期交房违约金及利息5000元，本案诉讼费由被告承担。
原告向法庭提交以下证据：
1、房屋征收决定。证明市北区政府征收原告房屋。
2、房屋安置定位协议。证明原告与被告签订房屋互易合同，协议第四条证明被告承诺的交房时间是2013年6月，被告支付原告1年的过渡费是2013年6月以前的损失，不是6月以后的交房违约金。
3、被告与原告的邻居宋文月签署的补偿安置协议。证明被告与安置在海岸馨园小区的被征收人签署补偿安置协议都是被告单方面提供的格式条款合同，其中的手填部分也都是由被告书写，原告只能签名表示同意或不签名表示不同意，证明对安置到海岸馨园的被征收人，被告统一补偿了1年的过渡费，无论是早签协议的还是晚签协议的，无论安置房是否逾期交付，逾期的时间长短。这一年的过渡费和逾期交房的违约金没有因果关系。
4、海岸馨园房屋的移交清单。证明被告及第三人逾期交房。补偿安置房系由第三人建设的海岸馨园小区商品房，是毛胚房，装修期间不能居住，被告协议中1年的过渡费应包含这段时间。
5、装修保证金、预收装修垃圾外运费。证明补偿安置房屋交钥匙时间。补偿安置房系由第三人建设的海岸馨园小区商品房，物业早已由第三人安排进驻，具备交付使用条件，证明补偿安置房是毛胚房，装修期间不能居住，被告协议中1年的过渡费应包含这段时间。
6、登州路58号、60号项目旧城改造补偿方案。证明补偿方案的制定没有征求全体被征收人的意见，没有召开听证会，是被告单方面做出的（该方案依据中没有这方面的说明，被告实际也没做）；原方案中的四处补偿安置房源中没有海岸馨园小区，而实际40%的被征收人约70户被安置在海岸馨园小区，证明最初的补偿方案不合法行不通，被告又和被征收人分别协商，确定了新的补偿协议。以上两点又同时证明，被告最初做出的补偿方案是要约邀请，对原告没有约束力，补偿方案中过渡费是按每平米30元计算、逾期交房按每平米45元计算。补偿安置协议中的过渡费是按每平米30元计算。这也能证明补偿安置协议中的1年的过渡费不是逾期交房违约金。
7、原告2013年8月27日向被告提出逾期交房违约金及被告2013年9月6日的答复（青岛政务网政府信箱截图）。证明原告8月27日已催告被告交房并支付逾期交房违约金，被告在原告督促下29日交了房，却没有支付违约金。当时被告答复也可以间接证明，合同中约定被告向原告支付1年的过渡费是不包含逾期交房违约金的。
8、青岛新闻网记者王奕婧、范丽娜采访青啤商务区征收进展情况照片一张。证明被告拆除了原告四周相邻的房屋的门窗，使原告房屋漏雨、漏电，自来水管冻裂，下水堵塞，小偷可以顺拆除的窗户爬到原告家里。原告原有房屋无法居住，只得搬走。后来双方签协议时被告补偿原告1年的过渡费，主要是这个原因。
9、半岛都市报记者刘宝才2012年12月5日报道登州路58号一搬走的居民家中起火。证明被告在房屋征收时疏于管理，造成重大安全事故。原告原有房屋无法居住，只得搬走。后来双方签协议时被告补偿原告1年的过渡费，主要是这个原因。
10、青岛晚报记者于波报道2013年5月31日上午登州路58号、60号居民第一批30户领到海岸馨园新房钥匙。证明海岸馨园的房子是现房，是直接定位没有二次定位，不存在补偿方案中提到的二次定位期间过渡费的问题。被告及第三人能够6月份向原告交付新房，逾期交房是被告为了凑人数，怠于履行合同造成的，非客观原因造成。安置协议中的第五条所讲的“乙方所选的房屋不具备安置条件”是不符合事实的，是格式条款。签合同时就是现房，双方本意及合同条款都未考虑逾期交房及违约金的问题，逾期违约金和临时过渡费是两个不同性质的问题。
11、青岛财经日报记者姜珊2013年6月5日报道登州路58号、60号居民第一批30户领到海岸馨园新房钥匙。证明海岸馨园的房子是现房，是直接定位没有二次定位，不存在补偿方案中提到的二次定位期间过渡费的问题。被告及第三人能够6月份向原告交付新房，逾期交房是被告为了凑人数，怠于履行合同造成的，非客观原因造成。安置协议中的第五条所讲的“乙方所选的房屋不具备安置条件”是不符合事实的，是格式条款。证明签合同时就是现房，双方本意及合同条款都未考虑逾期交房及违约金的问题，逾期违约金和临时过渡费是两个不同性质的问题。
12、青岛财经日报记者姜珊2013年7月2日报道登州路58号、60号居民第二批11户领到海岸馨园新房钥匙。证明海岸馨园的房子是现房，是直接定位没有二次定位，不存在补偿方案中提到的二次定位期间过渡费的问题。被告及第三人能够6月份向原告交付新房，逾期交房是被告为了凑人数，怠于履行合同造成的，非客观原因造成。安置协议中的第五条所讲的“乙方所选的房屋不具备安置条件”是不符合事实的，是格式条款。签合同时就是现房，双方本意及合同条款都未考虑逾期交房及违约金的问题，逾期违约金和临时过渡费是两个不同性质的问题。对安置到海岸馨园的被征收人，被告统一补偿了1年的过渡费，无论是早签协议的还是晚签协议的，无论安置房是否逾期交付，逾期的时间长短。这一年的过渡费和逾期交房的违约金没有因果关系。
13、第三人向原告出具的住宅质量分户验收记录。证明补偿安置房2013年1月4日已验收，可以交付使用，是现房，不存在临时过渡费的问题，逾期交房是违约金的问题。
被告辩称：2012年4月14日，青岛市市北区人民政府作出《关于对登州路58、60号旧城改造项目国有土地上房屋征收的决定》（青北政发【2012第21号】），决定对登州路58、60号房屋实施征收。1、《登州路58、60号旧城改造项目征收补偿方案》第十四条第二款规定：“征收住宅房屋实行产权调换的，被征收人或房屋承租人自行过渡，由房屋征收部门对被征收人或房屋承租人根据征收协议约定的临时过渡期限，在被征收人或者房屋承租人搬迁腾房时，按被征收房屋的建筑面积每月每平方米30元计发临时过渡补助费”。原告韩凯在2013年6月签订的《房屋征收补偿协议》并搬家腾房，根据方案规定，自2013年6月份计算过渡期限。2、2013年6月26日，答辩人市北区开发建设局与韩凯达成《房屋补偿协议》，协议第三条第二款约定：“临时过渡补助费，按被征收房屋建筑面积30元/月.平方米，暂计发12个月，计14036.40元，待二次定位时，根据乙方所选的产权调换房源确定过渡期限，核算剩余临时过渡补助费。”签订协议后，答辩人按约支付了上述过渡费用。至此，答辩人已预先支付原告韩凯自2013年6月起至2014年5月止12个月的过渡费用。同时，根据协议约定，根据乙方所选的产权调换房源确定过渡期限，核实剩余临时过渡补助费。原告韩凯选择的安置房屋海岸馨园7号楼2单元2201户的交房时间为2013年8月29日，临时过渡补助费发放的截至日期为安置房屋交付之日，即2013年8月29日，此后答辩人再无义务向原告支付过渡费用。原告应当按照约定返还答辩人在2013年9月-2014年5月的过渡费用，共计9357.6元，答辩人对此保留追诉的权利。综上，请贵院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。
被告向法庭提交的证据为：
1、青岛市市北区人民政府《关于登州路58、60号旧城改造项目国有土地上房屋征收的决定》，证明登州路58号、60号旧城改造项目在2012年4月14日依法实施征收。
2、房地产权证复印件，证明韩凯被征收房屋产权、性质情况。
3、登州路58、60号旧城改造项目补偿协议。证明2013年6月26日，房屋征收部门青岛市市北区开发建设局与韩凯达成《房屋补偿协议》，第三条第二款约定：“临时过渡补助费，按被征收房屋建筑面积30元/月.平方米，暂计发12个月，计14036.40元，待二次定位时，根据乙方所选的产权调换房源确定过渡期限，核算剩余临时过渡补助费。”房屋征收部门已支付韩凯12个月的过渡费（期限自2013年6月至2014年5月），临时过渡补助费发放的截至日期为安置房屋交付之日，其安置房屋海岸馨园7号楼2单元2201户的交房时间为2013年8月29日，未超过双方约定的过渡期限，不存在支付剩余临时过渡补助费。
4、登州路58、60号旧城改造项目异地住宅房屋安置定位协议，证明2013年7月18日青岛市市北区开发建设局与韩凯签订安置定位协议。
5、登州路58、60号旧城改造项目征收补偿方案。证明补偿方案第十四条第二款规定：“征收住宅房屋实行产权调换的，被征收人或房屋承租人自行过渡，由房屋征收部门对被征收人或房屋承租人根据征收协议约定的临时过渡期限，在被征收人或房屋承租人搬迁腾房时，按被征收房屋的建筑面积每月每平方米30元计发临时过渡补助费。”房屋征收部门与韩凯签订的《房屋征收补偿协议》符合补偿方案的规定，过渡期限从韩凯腾房时开始计算，即2013年6月13日计算过渡期限。
6、入住通知单。证明韩凯在2013年8月29日在安置房屋办理完毕入住。
被告提交的法律依据为：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条、《青岛市人民政府关于做好国有土地上房屋征收与补偿工作的通知》第三条第十三款。
第三人述称：原告的诉讼请求与第三人没有关系。
第三人未向法庭提交证据。
经庭审质证，原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2、3没有异议。对证据4有异议，认为根据合同约定，交房日期是2013年6月，过渡期为0个月，甲方付给乙方14036.40元过渡费，这有两方面的原因：第一、从2012年4月房屋开始征收时，第一个星期，被告工作人员将原告楼顶邻居门窗拆除造成原告房屋漏雨，自来水管冻裂，群众多次到市政府举报，原告孩子年龄小，不在此地居住，被告疏于现场管理造成现场发生火灾，考虑安全原因不在此地居住。第二，原告在签订协议时和被告提出被告提供的海岸馨园的房子是毛坯房，不装修是无法居住，这段时间也应给一定的过渡费，所以才签订一年的过渡费，把交房日期定在2013年6月，过渡期为0个月，如向被告所说支付一年的过渡费，应把日期定在2014年6月而不是2013年6月，多退少补。还有一点，海岸馨园房屋是现房，在原告签订协议之前原告邻居已经被安置在海岸馨园，共约50户，正常情况下被告当时就可以把房屋交付，只是怠于履行合同，非要凑够了人数再交房，责任当然应该由被告承担。定位协议是一个明显的房屋互易合同，双方交换房屋之后找补差价，这个合同在前面一个补偿协议之后签署，对过渡费做了更详尽的描述和补充，在这个协议签署之前，即2013年6月13日，原告已经向被告交付了被征收房屋和房产证，这个合同实质已经成立，根据交易习惯，被告应该在当时向我交付海岸馨园的房子。另外，根据房屋征收与补偿条例第二十七条，房屋征收应当先补偿后搬迁，作出房屋征收决定的市县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人在协议约定的时间内搬走，按照这个规定被告应在2013年6月13日之前向原告交付海岸馨园的房屋，而实际上被告及第三人在2013年8月29日向原告交付海岸馨园的房屋，原告也向被告说明，算上从2012年起被告征收和海岸馨园毛坯房的装修时间已经远远超过一年，被告给的一年的过渡费补偿不了原告的实际损失。对证据5有异议，认为补偿方案没有经过被征收人意见，是被告单方面发布的，补偿方案实际也没有征求意见。我认为征求方案应该是邀约邀请，实际被告也没有执行补偿方案，因为补偿方案中确定了四处房源，分别是台东一路23号，利津路1号，辽宁路72号，埕口路4号，没有海岸馨园，海岸馨园是后来双方重新协商的一个方案，与原补偿方案没有任何关系。另外这个补偿方案中第十三条临时过渡费的说法都是指那四处期房，而海岸馨园是现房，临时过渡费的说法也不适用于现房。补偿方案中说明临时过渡费按30元每平米计发，超期过渡费也就是逾期过渡费按45元计发，而甲乙双方的合同中是按30元每平米计发，恰恰证明这个费用不是逾期交房违约金。另外海岸馨园项目安置将近70户，约占被征收人总人数的40%，房屋征收是按青岛市有关文件规定，补偿方案要经过95%的人同意才能实施，这又恰恰证明了原告提交的这份补偿方案实行不下去，所以又分别和被征收人协商，确立补偿协议，所以这个补偿方案对原告没有约束力。对证据6有异议，认为交房日期是6月13日，8月29日只是办理完手续，这一点也是证明被告逾期交房两个多月。
原告对被告的法律依据没有异议。
被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1无异议。对证据2真实性没有异议，但根据安置协议的第四条，被告已经预先支付了原告12个月的过渡费，本案的实际交房时间是在2013年8月29日，被告支付的临时过渡费已经超额满足了原告的在外临时过渡期间，按照补偿协议的约定及该项目补偿方案的规定，应当在原告实际入住以后双方结算过渡费用，原告应当向被告返还超出的10个月的过渡费用，对此被告保留追诉权利。对证据3真实性没有异议，但协议并非格式条款，因为安置房的入住时间无法确定，所以对于被征收人被告都预先支付了12个月的过渡费用，待安置房屋实际入住后再行结算。对证据4真实性无法确认，原告所要证明的逾期交房还有装修期间不能入住应包含过渡费没有法律和事实依据。对证据5真实性没有异议，恰恰证明了被告已经在2013年8月份交给原告，并且实际使用，原告要求过渡费包含装修期间，没有法律依据。对证据6真实性没有异议，该补偿方案第十三条第二款规定了异地房屋选择情况要根据二次定位时，根据异地房屋选择情况选择确定过渡期限，临时过渡费暂时按照12个月发放，安置房屋要以实际交付作为安置房屋完毕。虽然海岸馨园是现房，但是也应当以实际交付日作为安置房屋安置完毕的一个时间点，因为无法确定海岸馨园安置交付日期，所以也是按照12个月发放了临时过渡费，同时双方在2013年6月26日签订的补偿协议中，第三条第二款也规定了按照被征收房屋建筑面积30元每月的标准发放12个月的临时过渡补助费，待二次定位时按照实际的过渡期限双方来进行核算，也就是说，被告向原告发放的12个月过渡费都是未确定最终过渡期限的，都以实际过渡期限来进行，据实结算。对证据7真实性不予认可，实际上这只是原告自己之言，没有相关机关认可。对证据8、9、10、11、12真实性无法确认，跟本案没有关系。对证据13有异议，认为这个安置房屋的交付时间由被告根据项目情况统一调整，并且也预支了原告12个月的过渡费用，被告交付原告的安置房屋没有超出过渡期限。
第三人对被告提交的证据和法律依据均无异议。
第三人对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2无异议。认为证据3与本案无关。对证据4有异议，认为真实性无法确认，第三人和原告之间无合同关系，装修期间能不能居住跟本案无关系。对证据5的真实性无异议。对证据6称不知情。对证据7、8、9、10、11、12的真实性不予认可，认为与本案无关。对证据13的真实性没有异议，但是证明不了原告所证明事项，对验收时间无异议。
本院对上述证据认证如下：被告所提交的证据1-6，各方当事人对真实性均无异议，本院确认为有效证据。本院对原告提交的证据1-6的真实性予以认可。原告提交的证据7是原告在网上向被告提出的单方意见，不能证明被告应当支付原告违约金，对该证据本院不予采信。原告提交的证据8-12均为新闻报道，且新闻报道的内容与被告是否应当支付原告违约金没有必然联系，本院不予采信。对原告提交的证据13的真实性本院予以认可。
经审理查明，2012年4月14日，青岛市市北区人民政府作出《关于登州路58、60号旧城改造项目国有土地上房屋征收的决定》，对青岛市市北区登州路58号、60号范围内房屋进行征收。原告韩凯所有的青岛市市北区登州路58号1单元603户房屋在此次征收范围内。2013年6月26日，原告与被告达成《征收房屋补偿协议》，协议约定，被告征收原告的房屋后，采取异地房屋产权调换的方式予以补偿。根据《登州路58、60号旧城改造项目征收补偿方案》等规定，原、被告约定了被征收房屋的补偿价值、搬迁补助费、停产停业损失补偿费、速迁奖励费、综合补助费、装修补偿费等其他费用，双方还特别约定，“临时过渡补助费按被征收房屋建筑面积每平方米每月30元计算，暂计发12个月，计14036.40元，待二次定位时，根据乙方（原告）所选的产权调换房源确定过渡期限，核算剩余临时过渡补助费”。同年7月18日，原、被告又签订《异地住宅房屋安置定位协议》，第二、三条规定，原告选择海岸馨园小区7号楼2单元2201户房屋，由于原告所选安置房屋总价款小于征收补偿金，退还差价款108976.2元。第四条规定，安置房源交付期间为2013年6月，过渡期为0个月，甲方（被告）已支付乙方（原告）临时过渡补助费（12个月）14036.40元。
另查明，原告于2013年6月13日向被告交付了被征收房屋和房地产权证。2013年8月29日，被告和第三人向原告交付了位于海岸馨园的补偿房屋。
本院认为，本案系行政协议纠纷。原、被告达成的《征收房屋补偿协议》和《异地住宅房屋安置定位协议》合法有效，对双方均具有约束力。在行政协议履行过程中，如发生争议，双方应当本着诚实信用的原则，妥善解决。具体到本案，主要争议焦点为被告是否应当支付原告逾期交房的违约金，对此，本院分析如下：
第一、关于“过渡期”的界定。原告认为，被告自2012年4月启动房屋征收，将原告邻居的房屋拆除，造成原告无法居住，搬出被征收房屋；被告向原告交付海岸馨园的安置房源后，因为是毛坯房，需要装修，装修期内也无法居住。所以，原告认为，自被告启动房屋征收工作起至原告装修好海岸馨园的安置房止，这段时间均属于“过渡期”。原、被告在《征收房屋补偿协议》和《异地住宅房屋安置定位协议》中约定的1年“过渡费”指的就是这段时间的补偿费用。本院认为，原告对于“过渡期”和“过渡费”的理解没有法律依据，曲解了“过渡期”和“过渡费”的含义。原告向被告交出被征收房屋之前，仍然实际控制被征收房屋，不属于“过渡期”；原告接收海岸馨园安置房之后的装修期间也不属于“过渡期”。本院认为，所谓“过渡期”指的是，由于原告先将被征收房屋交付给了被告，而被告不能同时将异地安置房屋交房给原告，导致原告在交出被征收房屋后、取得异地安置房屋前，有一段时间无房可住，这一段时间即为“过渡期”。“过渡期”内被告应当支付原告“过渡费”，以弥补原告因无房可住，需要另行租房居住的损失。本案中，原告于2013年6月13日向被告交付了被征收房屋和房地产权证。而被告于2013年8月29日向原告交付了位于海岸馨园的补偿房屋，期间存在两个多月的“过渡期”。根据协议约定，被告已经预先支付了原告1年的“过渡费”，而原告的实际“过渡期”只有两个多月，所以，被告已经超额支付了原告“过渡费”，无需再向原告支付“过渡费”。
第二，关于“过渡费”和“逾期交房违约金”的关系。原告认为，《异地住宅房屋安置定位协议》第四条约定，安置房源交付日期为2013年6月，而被告实际交房时间为2013年8月29日，逾期交房2个多月，应当支付逾期交房违约金。本院认为，《异地住宅房屋安置定位协议》签订于2013年7月18日，协议签订时被告尚未向原告交房，但协议却约定2013年6月被告向原告交房，时间逻辑上存在错误，亦不可能实现，所以，《异地住宅房屋安置定位协议》第四条中关于2013年6月交房的约定无效，交房时间应以实际交房时间为准。本案中，原告所称的2013年7月和8月两个月逾期交房期间实际上是过渡期，原告自称的“逾期交房违约金”实际就是“过渡费”。原告混淆“过渡费”和“逾期交房违约金”的关系，另立名目，在被告已经支付“过渡费”的情况下，要求被告再行支付所谓“逾期交房违约金”，于法无据，本院不予支持。
综上所述，被告已经向原告支付了“过渡费”，原告并不存在另外的“逾期交房违约金”损失，其诉讼请求应当依法予以驳回。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：
驳回原告韩凯的诉讼请求。
案件受理费人民币50元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 田 麟
人民陪审员 王洪亮
人民陪审员 王翠玲
二〇一六年十一月一日
书 记 员 招立琛