湖南省津市市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0781民初120号
原告：津市智博商业管理有限公司，住所地津市市。
法定代表人：江力，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张治华，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：胡勇，湖南城头山律师事务所律师。
被告：罗代华，男，1964年8月20日出生，汉族，个体工商户，住澧县。
委托诉讼代理人：汪辉，湖南鼎鸣律师事务所律师。
原告津市智博商业管理有限公司（以下简称智博公司）与被告罗代华租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人张治华、胡勇、被告罗代华及委托诉讼代理人汪辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
智博公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除智博公司与罗代华签订的两份租赁合同；2、判令罗代华支付智博公司2017年11月1日至2018年3月12日租金50947元，并支付违约金100006元；3、判令罗代华按合同约定标准支付从2018年3月12日至罗代华实际迁出之日租金。事实和理由：智博公司与业主朱方见、张瑜等66户签订租赁合同，取得了19栋1层109、110、111、112，14栋2层201－217，15栋2层201－220，19栋2层201－218，20栋2层201－220，21栋2层201－220商铺的承租权，合同约定：智博公司依约享有转租的权利。2015年12月29日、2016年5月31日，智博公司与罗代华分别签订两份租赁合同，智博公司将上述商铺租给罗代华使用，并约定了租期、租金及支付方式等合同内容。合同签订后第一年，智博公司与罗代华均按约履行了义务。2017年11月1日，智博公司依约向罗代华收取第二年度租金142792元，但罗代华以种种理由拒不支付，经多次催收，罗代华至今不履行缴纳租金的义务。
罗代华辩称，智博公司在合同履行过程中存在严重违约行为，具体表现：1、津市家居建材广场1期与2期开发脱节，2期开发不存在，智博公司存在欺诈行为，罗代华受智博公司蒙蔽而签订的合同；2、智博公司在运行过程中存在管理不善，导致罗代华投入巨大成本，入不敷出，罗代华有权依照合同法的规定不支付租金。罗代华同意智博公司要求解除合同的诉讼请求，并保留要求智博公司赔偿装修费损失的权利。
智博公司围绕其诉讼主张向本院提交了如下证据：1、智博公司营业执照、法定代表人身份证明书及其身份证复印件、罗代华身份证复印件，拟证明原、被告诉讼主体资格；2、租赁合同2份、承诺书1份、补充协议1份，拟证明原被告租赁关系、权利义务及租赁物交付时间；3、委托经营管理协议，拟证明原告享有转租权。
罗代华就其抗辩主张向本院提交如下证据：1、津市博联置业有限公司（以下简称博联公司）宣传资料，2、津市家居建材广场沙盘照片，上述1、2证据拟证明原告虚假宣传；3、智博公司与博联公司工商信息资料，拟证明原告与开发商的关系；4、证人李先红、张义国的出庭证言，拟证明智博公司未兑现签约时的承诺、合同履行中存在违约行为。
本院组织当事人进行证据质证，对当事人无异议的证据即智博公司提交的证据1无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、对智博公司提交的证据2，罗代华对其形式要件及真实性不持异议，但认为该证据证明智博公司未尽培优推广义务，属违约行为。本院认为该组证据形式与来源合法，内容真实，且与本案有关联，本院依法予以采信。对智博公司提交的证据3，罗代华认为与本案无关联。本院认为该组证据证明智博公司依据委托经营管理协议，依法取得争议商铺的转租权，与本案具有关联性，本院依法予以采信。二、对罗代华提交的证据1、2、3，智博公司对证据的真实性、合法性不持异议，对关联性有异议。本院认为，罗代华提交的证据1、２均系博联公司的宣传资料，与本案无关联，本院依法不予采信；证据3仅证明智博公司与博联公司工商登记信息情况，不能达到罗代华的证明目的，对证据3的证明效力不予确定。对罗代华提交的证据4，智博公司质证认为证人与智博公司有利害关系，且证言与事实不符。本院认为，证人系智博公司承租户，与智博公司具有利害关系，且证言未与其他证据形成完整证据锁链，本院依法不予采信。
根据当事人陈述与经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年，智博公司（乙方）分别与案外人朱方见、张瑜等津市家居建材广场商铺业主（甲方）签订《津市家居建材广场商铺委托经营管理协议》，约定：甲方同意将19栋1层109号、110号、111号、112号，14栋2层201－217号，15栋2层201－220号，19栋2层201－218号，20栋2层201－220号，21栋2层201－220号等商铺交由乙方统一经营管理，委托期限为五年，即从2016年11月1日至2021年10月31日。
2015年12月29日，智博公司（甲方）与罗代华（乙方）签订了合同编号为2015122901《津市家居建材广场商铺租赁合同》，约定，租赁铺位及经营范围：甲方将津市家居建材广场19栋2层201－218号，20栋2层201－220号，14栋2层201－217号，15栋2层201－220号，21栋2层201－220号商铺租赁给乙方；商铺总建筑面积为2599.83平方米。租赁期限：商铺经营期限为5年，即自2016年11月1日起至2021年10月31日止。租金及其他费用的收取及约定：5年租金共计900060元，租金支付为一年一付。五年租金支付明细：第一年：2599.83㎡×7元/月/㎡×3个月＝54596元；第二年：2599.83㎡×8元/月/㎡×6个月＝124792元；第三年：2599.83㎡×9元/月/㎡×9个月＝210586元；第四年：2599.83㎡×10.3元/月/㎡×9个月＝241004元；第五年：2599.83㎡×11.5元/月/㎡×9个月＝269082元。租金支付方式：第一年租金54596元，于签订本合同时缴纳租金20000元，2016年3月6日前缴纳剩余租金34596元。2016年5月30日前缴纳第一年物业管理费及合同履行保证金、进场装修押金等费用40198元。第二、三、四、五年租金交付日期与第一年起租日为时间节点，商户对租金及相关费用的交付不得推迟。若租户未按时缴纳费用，则市场有权终止合同，并扣留已交费用及合同履约保证金。乙方未能按合同约定按时向甲方缴纳租赁费、市场培育推广费等，每逾期一天需要向甲方支付全年租赁费、市场培育推广费等总额的１%的滞纳金。乙方逾期交付租赁费、市场培育推广费等超过一个月的，收取总租赁费10%违约金。履约保证金及用途：为保证本合同的顺利履行，2016年5月30日前，乙方应向甲方缴付履约保证金人民币5000元，乙方承诺，乙方如有违反合同约定行为或出现下述情况时，乙方自愿将全部（或部分）保证金作为市场培育金转给甲方用于津市家居建材广场培育。……甲方权利及义务：权利：……２、有权要求乙方按期缴付租赁费、市场培育推广费及各种费用。……6、乙方违反合同约定，甲方有权单方面解除合同，收回铺位，按合同约定要求乙方承担违约责任并要求其赔偿损失，且保证金不予退还。……义务：……２、甲方必须给予乙方同津市家居建材广场经营者平等的经营条件，为乙方经营活动提供方便。……乙方权利义务：权利：……4、甲方违反合同约定给乙方造成损失的，乙方有权要求甲方赔偿损失。义务：……2、按时如数履约缴纳租赁费、市场培育推广费、保证金和其他各项相关费用。……合同的变更、解除及终止：（一）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，已收取的租赁费、市场培育推广费及其履约保证金不予退还，并有权追究乙方的违约责任。……5、未按约定缴纳租赁费、市场培育推广费及其他费用的。……合同还对市场管理费、水电费缴纳、租赁商铺归还及回收、合同争议的处理方式等其他事宜进行了明确约定。
2016年5月31日，智博公司（甲方）与罗代华（乙方）又签订了合同编号为0000655《津市家居建材广场商铺租赁合同》及《承诺书》，除租赁铺位、租金、履约保证金、装修押金约定及增加附件《租赁铺位工程变更事宜》等不同外，其他内容都相同。约定，租赁铺位为津市家居建材广场19栋1层109号、110号、111号、112号，建筑面积200.3㎡。五年租金共计100000元，第一年12000元；第二年18000元；第三年20000元；第四年24000元；第五年26000元。第一年租金于合同签订时缴付，其余每年租金给付方式及时间均与编号为2015122901合同内容相同。履约保证金2000元于合同签订之日缴付。
2016年9月5日，智博公司与罗代华又签订了《关于罗代华（全友家居）租赁合同的补充协议》。协议对罗代华租赁铺位装修、开业时间及智博公司向罗代华提供60000元代金券等内容进行了约定。
合同签订后第一年，双方均按合同约定履行，罗代华向智博公司交付了第一年租金66596元，2017年11月1日智博公司按合同约定向罗代华催讨第二年租金时，罗代华以智博公司在合同履行中存在违约行为而拒绝支付，故酿成本诉。
另查明，2017年11月1日至2018年3月12日，罗代华租赁铺位租金共计51639.84元[（124792+18000）÷365×132]。
再查明，智博公司于2015年11月17日成立，其经营范围：物业管理；物业租赁；五金交电、建材、家具、建筑装饰材料销售。
本院认为，本案属租赁合同纠纷。智博公司依据与津市家居建材广场业主签订的《津市家居建材广场商铺委托经营管理协议》，依法取得津市家居建材广场商铺的转租权。智博公司与罗代华签订的《津市家居建材广场商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规规定，系依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，应受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。智博公司按合同约定将本案所涉商铺交付罗代华使用，但罗代华未按合同约定给付租金，系违约行为，属于合同中关于智博公司有权单方面解除合同的情形，双方约定的解除合同的条件已成就。智博公司通过诉讼要求解除合同，视为对对方的通知，且庭审中，罗代华同意解除合同，故对智博公司主张解除与罗代华签订的租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十六规定承租人应当按照约定的期限支付租金。对智博公司主张罗代华支付2017年11月1日至2018年3月12日租金50947元的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。因租金50947元含2018年3月12日租金，之后租金应从2018年3月13日起算，至罗代华实际迁出之日。按照合同约定，罗代华逾期交付租赁费、市场培育推广费等超过一个月的，收取总租赁费10%违约金。但合同当事人在合同中约定违约金数额应当以实际损失为基础来主张，智博公司在诉讼中主张合同违约金100006元显属过高。智博公司在庭审中未提交证据证实其实际损失。综上，本院根据合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中有关逾期利率不超过年利率24%的规定，并据此计算应付未付租金（124792+18000）占用利息自应交租金之日（2017年11月1日）起至本案判决之日（2018年6月20日），本院酌定罗代华给付违约金21782.63元[（124792+18000）×24%÷365×232]。因此对智博公司要求罗代华支付违约金100006元的诉讼请求，本院部分予以支持。对罗代华辩称的智博公司具有欺诈、违约行为，罗代华依法不支付租金的抗辩主张，因罗代华未提交充足证据予以证实，本院依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、解除津市智博商业管理有限公司与罗代华签订的合同编号为2015122901、0000655二份《津市家居建材广场商铺租赁合同》。
二、罗代华于本判决生效之日起十日内向津市智博商业管理有限公司支付从2017年11月1日至2018年3月12日租金50947元，并按合同约定标准支付从2018年3月13日起至罗代华实际迁出之日租金。
三、罗代华于本判决生效之日起十日内向津市智博商业管理有限公司支付违约金21782.63元。
四、驳回津市智博商业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10000元，减半收取5000元，津市智博商业管理有限公司负担860元，罗代华负担4140元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审判员 谭芳
二〇一八年六月二十日
书记员 鲁涛
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条款。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……