湖南省宁远县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1126民初46号原告：周兰英，女，1964年10月7日出生，汉族，湖南省宁远县人，农民。委托诉讼代理人：李正武，湖南舜源泽律师事务所律师（一般代理）。被告：张金喜，男，1963年12月9日出生，汉族，湖南省宁远县人，农民。被告：刘成辉，男，1958年6月19日出生，汉族，湖南省宁远县人，农民。委托诉讼代理人：何明辉，湖南铭慧律师事务所律师（一般代理）。原告周兰英诉被告张金喜、刘成辉确认合同无效纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周兰英及其委托诉讼代理人李正武到庭参加诉讼，被告张金喜、被告刘成辉及其委托诉讼代理人何明辉均到庭参加诉讼。案现已审理终结。原告周兰英向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认被告张金喜写给被告刘成辉的卖契无效；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告张金喜系夫妻，原、被告系同村村民且是朋友关系。2002年6月底，原告二夫妇委托被告刘成辉帮忙看管自己的房屋，而后外出打工。2017年9月原告回到家中，无料被告刘成辉称张金喜已于2002年6月1日将房屋卖给自己并书写了卖契。后经原告查证，2002年6月1日，被告张金喜在原告周兰英不知情的情况下，私自做主，请周志忠做中人并书写卖契，将原告夫妻共同所有的位于宁新路旁的一栋四个门面三层房屋作价26万元卖给被告刘成辉，并将卖契交给被告刘成辉。但被告刘成辉并未允诺购买该房屋，也没有在卖契上签字，更没有支付现金，也没有设定其他任何方式购买该房屋，即被告刘成辉没有对被告张金喜发出的邀约作出任何承诺。因此，两被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，两被告没有形成买卖合同关系，该卖契应无效。被告刘成辉辩称，一、原告诉称2002年6月底，原告夫妻委托答辩人代为管理涉案房屋与事实不符。原告丈夫张金喜与答辩人合伙做生意亏损，经结算，张金喜无力偿还答辩人欠款，经协商，2002年农历6月1日，由原告父亲周志忠做中人和执笔人，将涉案房屋作价26万元抵偿给答辩人，有《卖契》为证。之后，答辩人占有该房屋，并于2003年9月18日办理了涉案房屋的产权过户手续，现房屋的所有权人为答辩人刘成辉，且2017年12月11日宁远县人民法院作出的（2017）湘1126民初2156号民事判决书确认了该涉案房屋所有权人为答辩人刘成辉；二、答辩人与原告之夫张金喜签订的房屋《卖契》真实合法有效，应受法律保护。首先，答辩人与张金喜于2002年农历6月1日签订的《卖契》是双方的真实意思表示，并非答辩人与张金喜及执笔人周志忠恶意串通损害原告利益;其次，涉案房屋价款26万元符合当时的房屋价值，甚至还高于当时的市场价格，故答辩人是以合理的价格受让该房屋，张金喜以房屋抵偿债务的行为并不违反法律的禁止性规定;再次，原告之夫张金喜将涉案房屋作价抵偿给答辩人，原告是知情同意的，原告在长达15年之久都未提出异议足以证明。最后，原告以答辩人未在卖契上签名来否定房屋买卖关系不成立的理由不能成立。本案中的房屋买卖合同是以传统的交易方式进行，即立卖契交易，出卖人张金喜已经在卖契上签字画押，答辩人是否签字并不重要，关键是答辩人是否认可，从涉案房屋已经过户到答辩人名下可知，答辩人已经作出了承诺。综上，原告的诉请不能成立，依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告周兰英提交的1号证据、2号证据、3号证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院对该证据予以采信。被告刘成辉提交的1号、2号、3号、5号、6号证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；被告刘成辉提供的4号证据因证人刘同清未到庭作证，本院无法核实证言的真实性，本院对该证据不予采信。根据采信的证据和双方当事人的陈述，本院确认案件事实如下：原告周兰英与被告张金喜系夫妻，被告刘成辉与原告周兰英夫妻系同村人。2002年6月被告刘成辉与被告张金喜合伙做生意进行结算，被告张金喜将自己位于宁远县禾亭镇禾亭村宁新路旁的三层楼房抵作结算财产抵债给被告刘成辉，由被告张金喜的岳父周志忠执笔并做中人，书写了《卖契》。2003年9月18日被告刘成辉办理了该房屋的产权过户手续，该房屋登记在被告刘成辉的名下。2014年3月27日，被告刘成辉又办理该房屋权证换证手续。2017年9月，周兰英、张金喜夫妇住进所有权已登记在被告刘成辉名下的位于宁远县禾亭镇禾亭村宁新路旁的三层楼房，2017年11月，被告刘成辉向本院提起诉讼，要求周兰英、张金喜夫妇搬离该房屋并赔礼道歉。2017年12月11日，本院作出的（2017）湘1126民初2156号民事判决书，判决周兰英、张金喜夫妇搬出被告刘成辉的房屋并赔礼道歉。2018年1月10日，原告周兰英以其丈夫张金喜在自己不知情的情况下，擅自将夫妻共有的房屋卖给被告刘成辉为名诉至法院，请求确认二被告签订的《卖契》无效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，被告张金喜与被告刘成辉在双方意思表示真实并经被告张金喜岳父周志忠执笔且做中人的情况下书写了《卖契》，《卖契》中约定，被告张金喜将其位于宁远县禾亭镇禾亭村宁新路旁的三层楼房以26万元的价格卖于被告刘成辉，合同内容真实，也不存在欺诈、胁迫损害国家利益的情形，合同是在双方自愿的基础上订立，不存在恶意串通损害原告周兰英的利益情形，且被告双方系同村人，房屋转让并不违反法律、行政法规的强制性规定，故该《卖契》并不存在合同无效的情形。原告诉称，被告刘成辉并未允诺购买该房屋，也没有在卖契上签字，更没有支付现金，也没有设定其他任何方式购买该房屋，所以被告刘成辉并没有对被告张金喜的邀约作出承诺。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二十二条之规定，承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。在本案中，《卖契》是以传统的交易形式书写的，被告刘成辉虽然未在《卖契》上签字确认，但被告刘成辉以其行为即将房屋过户到自己名下的方式作出了承诺，故该合同已经成立并生效且已实际履行。原告周兰英认为其丈夫张金喜在自己不知情的情况下擅自与被告刘成辉订立《卖契》，损害了自己的利益，合同应该无效。本院认为依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款的规定，夫妻一方未经另一方同意，擅自出售夫妻共有房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。在本案中，不论被告张金喜是不是在其妻子周兰英不知情的情况下与被告刘成辉签订房屋买卖合同，被告刘成辉已经通过以物抵债的方式善意受让了该房屋且办理了产权登记手续，原告周兰英要求追回该房屋于法无据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二十二条、第五十二条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款的规定，判决如下：驳回原告周兰英的诉讼请求。案件受理费5200元，减半收取2600元，由原告周兰英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  邓双成二〇一八年三月九日代理书记员  李沂非附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》二十二条承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。