江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0213民初7395号原告：江苏常工房地产发展有限公司，住所地无锡市滨湖区兰宝苑3号。法定代表人：葛渭清，该公司董事长。委托诉讼代理人：阳学周（受江苏常工房地产发展有限公司的特别授权委托），江苏崇宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张华明（受江苏常工房地产发展有限公司），江苏英特东华律师事务所律师。被告：无锡市北塘怡乡春竹餐饮有限公司，住所地无锡市梁溪区中山路811号一楼、803至821号（单号）二楼。法定代表人：孙志刚。被告：孙志刚，男，1965年1月1日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：丁志峰（受无锡市北塘怡乡春竹餐饮有限公司、孙志刚的共同特别授权委托），江苏漫修律师事务所律师。被告：上海怡乡春竹餐饮管理有限公司，住所地上海市宝山区宝杨路1949号-1-201室。法定代表人：孙志刚。原告江苏常工房地产发展有限公司（以下简称常工公司）诉被告无锡市北塘怡乡春竹餐饮有限公司（北塘怡乡春竹公司）、孙志刚、上海怡乡春竹餐饮管理有限公司（上海怡乡春竹公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案后，依法于2017年9月26日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告常工公司的委托诉讼代理人张华明，被告北塘怡乡春竹公司、被告孙志刚的共同授权委托诉讼代理人丁志峰到庭参加诉讼,被告上海怡乡春竹公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告常工公司向本院提出诉讼请求：1、北塘怡乡春竹公司立即支付欠付租金144万元（自2017年4月1日起至2017年9月30日止，房屋租金139万元，停车费5万元）。2、北塘怡乡春竹公司立即支付逾期付款滞纳金（按照租金逾期支付天数乘以拖欠金额每天万分之五计算，计算至被告实际付清之日止）。3、北塘怡乡春竹公司补交第一年与第二年的租金差额199.75万元。4、北塘怡乡春竹公司支付解除合同违约金139万元（按照解约后6个月租金计算）。5、自2017年9月30日起解除原告与被告一于2011年5月18日签订的《营业用房租赁合同》，北塘怡乡春竹公司立即交还涉案商铺。6、孙志刚、上海怡乡春竹公司承担连带保证责任。7、三被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年5月18日，常工公司（出租方）与北塘怡乡春竹公司（承租方）签订《营业用房租赁合同》，约定将常工公司所有的无锡市青石路19号、21号一楼、13号至31号二楼房屋出租给北塘怡乡春竹公司开设餐饮，并约定租期、租金的支付标准及支付方式、逾期付款的违约责任。孙志刚、上海怡乡春竹公司对北塘怡乡春竹公司的付款责任提供连带保证担保。后原被告签订3份补充协议。北塘怡乡春竹公司欠付自2017年4月1日起的租金。经催讨未果，故诉至法院。被告北塘怡乡春竹公司、孙志刚辩称：1、对诉求1无异议。2、滞纳金、第一年与第二年的租金差额、解除合同违约金均系违约责任，总违约金不超过被告欠付的半年租金的30%。违约金过高，请求调低。3、北塘怡乡春竹公司经营期间发售大量预付卡，且欠付员工工资，若解除租赁合同，可能影响社会稳定。4、北塘怡乡春竹公司债务确定情况下，孙志刚对该公司的债务承担连带责任无异议。被告上海怡乡春竹公司未予答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实如下：2011年5月18日，常工公司（出租方、甲方）与北塘怡乡春竹公司（承租方、乙方）及孙志刚、上海怡乡春竹公司（担保人、丙方）签订《营业用房租赁合同》，约定：甲方将无锡市青石路19号、21号一楼房屋、13号至31号的二楼房屋出租给乙方，租赁面积为2860.5平方米，租期8年，即自2011年1月1日起至2018年12月31日止，租赁用途为开设怡乡春竹品牌餐饮。租金按先缴租后使用原则，按季度支付。涉案房屋第1年租金140.25万元，第2、3年租金340万元每年，第4、5年租金350.5万元，第6、7、8年租金363.5万元。乙方应于每季度开始前5日向甲方交付当季租金。乙方拖欠甲方租金超过30日的，甲方有权单方解除合同，收回物业；租期内，乙方逾期支付租金，每逾期一天，按欠付款项的万分之五支付滞纳金，租金支付由按季支付调整为按半年支付；乙方违约致甲方基础合同，乙方除需补交第一年与第二年的租金差额外，还应向甲方支付合同解除后6个月的租金。甲方提供地下二层停车位70个，第一年不支付停车费，第二年起乙方支付不超过10万元/年的停车费。乙方另承租甲方的无锡市全昌路100、102、104、106、108、110号一楼共计538.99平方米，年租金20万元。2014年5月，甲乙丙三方签订《营业用房租赁合同》补充协议，约定乙方于2014年5月31日前退租部分房屋，退租后乙方租赁甲方面积2600.74平方米，租期、租金支付方式不变，其中2016年1月1日至2018年12月31日租金为278万元每年。2015年3月，甲乙丙三方签订《营业用房租赁合同》补充协议2，约定乙方于2015年3月31日前退租无锡市全昌路面积共计538.99平方米的房屋。2016年6月28日，甲乙丙三方签订《营业用房租赁合同》补充协议3，约定如乙方2016年全面租赁甲方商铺满一年，甲方同意乙方2016年6月至12月租金变更为74.5万元。另查明，北塘怡乡春竹公司自2017年4月1日开始欠付租金、停车费。本院认为，常工公司与北塘怡乡春竹公司及孙志刚、上海怡乡春竹公司签订的《营业用房租赁合同》、《营业用房租赁合同补充协议》、《营业用房租赁合同补充协议2》、《营业用房租赁合同补充协议3》系三方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。根据《营业用房租赁合同》约定，丙方为乙方履行租赁合同的义务承担连带保证责任，故租赁期间及租赁解除后的付款义务，由孙志刚、上海怡乡春竹公司与北塘怡乡春竹公司共同承担责任。北塘怡乡春竹公司确认欠付常工公司自2017年4月1日至2017年9月30日的租金及停车费共计144万元，本院予以确认。北塘怡乡春竹公司未按约支付房屋租金已超过30日，应当承担相应的违约责任。常工公司要求自2017年9月30日解除其与北塘怡乡春竹公司之间的租赁合同关系并要求该公司交还涉案商铺，符合合同约定，不违反法律规定，依法予以支持。被告北塘怡乡春竹公司、孙志刚辩称因北塘怡乡春竹公司发售大量预付卡，且欠付员工工资，解除合同不利于社会稳定，不同意解除房屋租赁合同的意见，无法律依据，不予认可。常工公司要求北塘怡乡春竹公司补交第一年与第二年的租金差额199.75万元符合合同约定，不违反法律规定，依法予以支持。被告北塘怡乡春竹公司、孙志刚辩称原告主张的该项租金差额系违约金，应与原告主张的逾期付款滞纳金、解除合同违约金构成总的违约金，不能超过法律规定的原告损失的30%，本院认为，该辩称意见无事实及法律依据，不予认可。常工公司要求北塘怡乡春竹公司支付解除合同违约金139万元，违约金应不超过损失的30%，被告北塘怡乡春竹公司要求依据被告的损失情况调低违约金，本院认为，综合原被告之间的《营业用房租赁合同》的履约情况及原告损失，解除合同违约金调整为40万元，超出部分不予支持。现原告选择解除合同并要求被告承担解除合同违约金的情况下，再要求被告承担逾期付款滞纳金没有法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四第一款、第二款,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认常工公司与北塘怡乡春竹公司签订的《营业用房租赁合同》于2017年9月30日解除；二、北塘怡乡春竹公司于本判决生效之日起十日内将涉案房屋交还常工公司。三、北塘怡乡春竹公司于本判决生效之日起十日内向常工公司支付自2017年4月1日至2017年9月30日的商铺租金139万元、停车费5万元，合计144万元；四、北塘怡乡春竹公司于本判决生效之日起十日内向常工公司支付第一年与第二年的租金差额199.75万元。五、北塘怡乡春竹公司于本判决生效之日起十日内向常工公司支付解除合同违约金40万元；六、孙志刚、上海怡乡春竹公司对北塘怡乡春竹公司的上述第三、四、五项付款义务承担连带责任；七、驳回常工公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取23299元，诉讼保全费5000元，共计28299元（此款已由常工公司预交），由北塘怡乡春竹公司、孙志刚、上海怡乡春竹公司共同负担21399元，由常工公司负担6900元。北塘怡乡春竹公司、孙志刚、上海怡乡春竹公司于本判决生效之日起十日内将其负担部分给付常工公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。（此页无正文）代理审判员  黄瑜二〇一七年十月十六日书 记 员  葛伟附：本案适用的法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》：第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。