广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤20民终462号
上诉人（原审被告）：钟增敏，男，1982年7月20日出生，汉族，住浙江省浦江县。
委托诉讼代理人：刘宏杰，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张志伟，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：龙杨武，男，1979年10月13日出生，汉族，住湖南省攸县。
上诉人钟增敏因与被上诉人龙杨武房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初14507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。
钟增敏上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判驳回龙杨武的全部诉讼请求。事实和理由：1.龙杨武没有证据证明其擅自终止履行《租赁合同》，龙杨武应当退还租赁保证金，且无权要求其支付违约金。一审所说微信号非其所有，微信内容非其回复，其交纳租金至2016年12月31日，原则上其有权使用至该日，商铺次日被公安查封不允许使用，其一直无法正常使用租赁物，龙杨武及刘某已经收回租赁物。2.一审同时支持违约金和不退还租赁保证金是错误的，不予退还保证金也属于违约金的一种，应当适用违约金条款，选择其一适用，或者由法院酌定违约金的数额。
龙杨武口头答辩称，请求二审法院维持一审判决。钟增敏对微信不予确认，但是法律规定电子数据是可以作为证据的，根据举证责任分配原则，应当由钟增敏承担举证责任。且其还在微信上转过10000元给钟增敏，法庭均可以调查。
龙杨武向一审法院起诉请求：1.解除龙杨武与钟增敏签订的《租赁合同》，钟增敏交纳的租赁保证金81000元不予退还；2.钟增敏向龙杨武支付违约金168480元。
一审法院认定事实：2014年9月13日，龙杨武与钟增敏签订《租赁合同》，约定龙杨武将中山市古镇东兴中路8号二楼部分、三楼，约540平方米出租给钟增敏作住宿、餐饮用途。租期从2014年10月1日至2019年9月30日。钟增敏应在签订本合同之日向龙杨武交纳租赁保证金81000元。租赁期满，如钟增敏没有违约情况，将租赁物交还给龙杨武，龙杨武将上述保证金一次性无息退还给钟增敏。2014年10月1日至2017年9月30日期间，每月租金为27000元。2017年10月1日至2019年9月30日期间，每月租金为29700元。三个月的23日前支付当月租金，先交租后使用。如钟增敏超过约定期限仍不交纳租金或交租不足额的，每逾期一天按应交租金额的1%加付逾期付款违约金。逾期超过5天的，龙杨武可以采取停电的追收方式和相应的法律措施，由此产生的后果由钟增敏承担。租赁单元内使用水电分摊费用。钟增敏没有按照约定期限交纳租金、电费及其他营运费用或者不足额交纳租金、电费，超过15天的，龙杨武有权解除本合同且不退还租赁保证金。在租赁过程中，钟增敏单方面提出解除合同的，需提前三个月以书面形式通知龙杨武，除龙杨武有权解除合同、不退还租赁保证金外，钟增敏还应按租期内租金总额的1/10支付违约金。上述《租赁合同》签订后，钟增敏向龙杨武交纳了租赁保证金81000元。龙杨武将上述租赁物交给钟增敏使用。钟增敏于2014年9月26日，以上述租赁物为经营场所注册成立了中山市古镇钟增敏美食店（以下简称钟增敏美食店）开始使用涉案租赁物。2016年11月30日，钟增敏以经营不善为由注销了钟增敏美食店。龙杨武当天经他人告知钟增敏将涉案租赁物内的空调、桌椅等物品都变卖并离开涉案租赁物后，致电钟增敏但未联系上。2016年12月10日，龙杨武通过微信询问钟增敏是否还承租涉案租赁物、水电费如何处理，钟增敏回复“不好意思龙总，不租了”。钟增敏在2016年9月29日付清了截至2016年12月31日的租金，此后的租金未再支付。
另查，2014年8月20日，刘某从中山市古镇镇资产经营有限公司处租赁中山市古镇镇东兴中路8号的物业。该物业的国有土地使用权证号为中府国用（1996）字第××号，房屋所有权证号为粤房字第××号。2014年8月21日，刘某与龙杨武签订《淘伊坊3期租赁合同》，约定刘某将中山市古镇东兴中路8号首层6号商铺及二、三楼，约756平方米的物业出租给龙杨武作餐饮、住宿用途，租期从2014年8月21日至2019年9月30日止。
一审法院认为，龙杨武已提供证据证明其有权出租涉案租赁物，且涉案租赁物有合法产权。龙杨武与钟增敏签订的《租赁合同》合法有效，双方均应遵守。钟增敏无法定或约定理由，擅自终止履行《租赁合同》，龙杨武有权解除涉案《租赁合同》，不予退还钟增敏已交的租赁保证金81000元，并要求钟增敏支付违约金。双方约定的违约金过高，根据本案实际，酌定钟增敏应向龙杨武支付相当于一个月租金数额的违约金即27000元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决：一、解除龙杨武与钟增敏于2014年9月13日签订的《租赁合同》；二、龙杨武不予退还钟增敏交纳的租赁保证金81000元；三、钟增敏于判决发生法律效力之日起十日内支付龙杨武违约金27000元；四、驳回龙杨武的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5042元，由龙杨武负担2521元，钟增敏负担2521元。
本院审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院再查，二审时，钟增敏陈述：2016年11月30日从租赁物搬离东西不想经营了，但是会继续承租，转包给他人继续经营，拟转包事宜并未与龙杨武协商。钟增敏没有证据证明公安查封了店铺以及由此导致其无法经营，也没有证据证明是龙杨武单方收回商铺。关于“钟增敏”微信账号，显示曾经有10000元转入，且该账号持有人收取了该款项。钟增敏的代理人对此称钟增敏的微信账号换了好几个，不记得是不是他的微信了。
本院认为，龙杨武与钟增敏签订的《租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。本案的争议焦点：一是钟增敏是否存在单方擅自解除合同的行为？二是租赁保证金及违约金是否应当择其一主张？违约金数额是否过高？
对于争议焦点一，从现有证据分析，钟增敏在2016年11月30日注销了以租赁物为经营地址的钟增敏美食店的工商登记，当日搬走了店铺内的物品，二审时认可其不想在此经营，所述公安查封了店铺以及由此导致其不能经营均没有证据证实，钟增敏的微信号显示钟增敏明确表示不承租涉案租赁物，因此，上述证据足以认定钟增敏单方提前解除合同的事实。即使不认定微信号属于钟增敏所有，前述龙杨武主张是钟增敏单方提前解除合同的证据也形成优势证据，同样能够认定导致《租赁合同》解除的责任是钟增敏，因此，钟增敏构成违约，应当承担相应的违约责任。钟增敏上诉认为是龙杨武单方收回商铺无证据证实，本院不予采纳。
对于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”据此可见，法律规定同时约定定金与违约金时，必须择其一主张。本案同时约定的是租赁保证金与违约金，并没有用“定金”字样，一审法院没有将租赁保证金解释为定金，且考虑到违约金数额过高，并酌定降低，最后确定的违约金数额总计为4个月的租金，该数额尚属合理。钟增敏上诉要求择其一选择适用以及违约金数额过高的理由不成立，不予采纳。
综上所述，钟增敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2460元，由钟增敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐红妮
审判员 焦凤迎
审判员 谢劲东
二〇一八年四月二十日
书记员 陈静文