河南省西峡县人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1323民初933号原告：王明伟，男，汉族，生于1967年11月16日，住西峡县。委托代理人：岳改珍，女，汉族，生于1967年5月20日，住址同上。系原告王明伟妻子。特别授权。被告：曹晓荣，女，汉族，生于1965年11月17日，住西峡县。委托代理人：仵蛟龙，河南鼎德律师事务所律师。特别授权。被告：任江涛，男，汉族，生于1970年12月19日，住西峡县。第三人：李清林，男，汉族，生于1962年7月16日，住西峡县。第三人：柴军红，男，汉族，生于1966年4月3日，住西峡县。原告王明伟与被告曹晓荣、任江涛确认合同无效纠纷一案，本院于2016年4月11日立案受理后，依被告曹晓荣申请，依法追加李清林、柴军红作为第三人参加诉讼。本案由审判员陈永江适用简易程序，于2016年5月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人岳改珍、被告曹晓荣及委托代理人仵蛟龙、第三人李清林、柴军红均到庭参加诉讼，庭审过程中，第三人柴军红未经准许中途退庭。本案现已审理终结。原告王明伟诉称：2012年10月3日，原告与二被告就二被告合伙开发的西峡县××街道土门居委会任家洼组农村集体土地小产权房签订了买卖合同（《房屋认购确认书》），原告如约支付了购房款，并缴纳了水电接头费。经被告同意，2015年原告耗资150000余元对该房进行装修。装修完工时，原告多次找被告曹晓荣安装水路，被告知该房因系小产权房办不到供水接头。双方签订的《房屋认购确认书》因违法而无效，由于合同无效取得的财产依法应予返还。庭审中原告明确诉讼请求如下：1.要求确认原告与二被告于2012年10月3日签订的房屋认购确认书无效；2.要求二被告返还原告购房款160000元、水电接头费6000元及装修款150000元，共计316000元。被告曹晓荣辩称：1.原告仅起诉曹晓荣和任江涛实属不妥，因为本案争议房屋系由李清林、柴军红、任江涛和曹晓荣共同合作开发建设，曹晓荣实施的行为均代表四位合伙人，四合伙人与本案争议房产之间存在直接的利害关系。2.原告以“小产权房无法安装水路”为由要求确认合同无效的理由不能成立。因为双方之间的房屋买卖行为在2012年已履行完毕，故再要求确认合同无效已无实质意义。无法安装水路不是合同无效的原因，同时房屋及相关水电线路交付给原告后，标的物的管理权和看护权随即转归原告享有和管理。3.被告等人的建房行为合法。被告等人所建房屋，是在牛学志、杨红（洪）都、柴东玲、杜书华及柴军红五户的宅基地上建房，现除柴军红为合伙人外，其他人员均达成房屋置换协议，且已履行完毕，各方均无争议。4.被告等人的建房行为不侵犯任何人的合法权益，且在建房时被告等人已向相关部门缴纳相关费用，取得了相关部门的批准建设。5.原告与二被告之间的房屋买卖合法行为系双方真实意思表示，且双方均已按照合同约定履行自己的义务。依法成立的合同自成立时生效，因此本案房屋买卖合同是真实有效的。对原告所诉的损失应由原告自己承担，买卖合同已履行完毕，且原告对所购房屋属于村镇联合开发的房产，对可能产生的风险是明知的，故因水表没有安装所引发的法律后果应当由原告自己和侵权人承担。被告任江涛辩称：1.任江涛并未收取原告的购房款，谁收原告的钱谁给原告退；2.本案涉及的房屋是由任江涛、李清林和柴军红说了算，现原告的房款及水电接头费没有交给三人。原告要是把房款交给三人，三人可以给他退款。第三人李清林述称：小产权房开发是任江涛、李清林和柴军红商量的，但真正投资的是曹晓荣，曹晓荣收原告的房款用于建房了，所以原告要求曹晓荣退房款不能成立。原告的损失应该找其根源。第三人柴军红述称：柴军红与原告相互不认识。本案所涉房屋，最初是李清林、任江涛和柴军红一起开发的，而且当时必须是柴军红同意了才能开发，开发之后，以任江涛为主做的工作，期间的售房、签合同及收房款是李清林、任江涛操作的，曹晓荣收房款的事柴军红事后才知道。原告退房子与柴军红无关，且他也不是真正要退房子，原告没有搞清水接头费应该交给谁就交了，责任在他自己。经审理查明：2012年10月3日，被告曹晓荣、任江涛作为甲方，原告王明伟作为乙方，签订《房屋认购确认书》，由原告王明伟购买西峡县××街道土门居委会任家洼“平安小区”前排东六楼（三室一厅二卫一厨）房屋，面积125平方米，总房款160000元。合同签订后，原告支付房款80000元；下欠80000元，原告于2012年12月25日交给被告曹晓荣。房屋交付原告后，原告前后分两次向曹晓荣交付水电接头费共计6000元。原告于2015年对房屋进行了装修。但因二被告一直未为原告解决接水问题，双方发生纠纷。本案所涉房屋所在的“平安小区”，系在西峡县××街道土门居委会任家洼的柴军红、牛学志、杜书华、杨洪都和柴东玲五户的宅基地上开发建设而成，至今未取得国有土地使用权，亦未取得规划许可，土地主管部门和规划行政机关对开发建设行为进行了处罚。原告起诉时仅交纳受理费100元，在原告明确诉讼请求后，本院限期原告补交受理费，并告知逾期不交视为原告放弃要求返还财产、赔偿损失的诉讼请求。原告未在限定期限内补交受理费。上述事实有双方当事人当庭陈述、《房屋认购确认书》、收到条、关于“平安小区”建设的情况说明、行政事业性收费基金罚没票据等证据可以证实。本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”，二被告及第三人在他人宅基地上开发商品房，未经过法定程序取得国有土地使用权，且开发商品房亦不属于上述规定的除外情形，同时该商品房开发未取得行政部门的规划许可，因此该商品房系非法建筑，二被告与原告就非法建设的商品房签订的买卖合同（《房屋认购确认书》）为无效合同，故原告起诉要求确认合同无效的诉讼请求，本院予以支持。无效合同自始无效，因此被告曹晓荣辩称合同已履行完毕，各方均无异议，合同有效的意见，本院不予采信。被告曹晓荣另辩称在建房时已向相关部门缴纳相关费用，取得了相关部门的批准建设。经查，缴纳的相关费用系相关行政主管部门对违法建设行为的罚没款，进一步证明了该开发行为的非法性，故对该辩称意见，本院亦不予采信。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告提出了返还房款、装修款等费用的诉讼请求，但未缴纳此部分的诉讼费用，亦未在本院限定期限内缴纳，应视为原告撤回该部分诉讼请求，故对该部分诉讼请求，在本案中本院不予处理。综上，根据《中华人民和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：原告王明伟与被告曹晓荣、任江涛于2012年10月3日所签订的《房屋认购确认书》无效。案件受理费100元，减半收取50元，由被告曹晓荣、任江涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判员  陈永江二〇一六年七月五日书记员  李倩倩附：相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效。（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2.《中华人民共和国土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。3.《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。