上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初1121号原告(反诉被告)：尹世永，男，1980年1月2日生，汉族，住上海市长宁区。原告(反诉被告)：叶美珍，女，1985年10月26日生，汉族，住上海市松江区。上述二原告(反诉被告)的共同委托诉讼代理人：许秋梅，上海保诚律师事务所律师。被告(反诉原告)：诸婉华，女，1958年10月2日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：何煦，上海龙元律师事务所律师。原告尹世永、叶美珍与被告诸婉华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告诸婉华提起反诉，本院受理后依法与本诉合并进行审理。本案分别于2017年2月17日、2017年5月3日公开开庭进行了审理。二原告的共同委托诉讼代理人许秋梅、被告的委托诉讼代理人杨生泉到庭参加诉讼。审理中，经双方当事人同意，并经本院院长审批，本案延长适用简易程序三个月进行审理。本案现已审理终结。原告尹世永、叶美珍向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金690,000元；2.判令被告向原告支付律师费20,000元。审理中，原告将原诉请变更为：1.判令被告向原告支付违约金6万元；2.判令被告向原告支付律师费5,000元；3.判令被告向原告交付系争房屋的车库并承担自2017年3月1日起至其实际交付之日止的逾期交付赔偿金(按照每天1,725元的标准计算)。事实与理由：2016年10月5日，原告通过居间方购买了被告所有的位于本区荣乐中路XXX弄XXX号XXX室的房屋。2016年12月30日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，原告按约履行了付款义务，双方在2016年12月30日完成了过户手续，并于次日交接了房屋。虽然原告买房前看过一次房子，知道增加了一个卫生间，但不知道增加的卫生间是破坏了承重墙改建的，也不知道卫生间造成了邻里纠纷。原告拿到房屋钥匙后才发现，被告不仅对房屋的承重墙进行了大范围切割、拆除、还因自行增加卫生间水管而与楼上住户发生了纠纷，物业公司、居委会、房管局等部门多次实地勘察、检测，并多次要求被告整改，但被告在出售房屋过程中从未告知原告房屋存在这些问题。根据合同约定，被告有义务保证房屋不存在纠纷、保证在签订合同时履行了充分的告知义务，若因恶意行为造成原告损失的，应根据补充条款(一)第三条承担相应的违约责任。目前房屋存在的问题使得原告的居住存在极大的瑕疵和危险，且该后果系被告故意隐瞒而导致的。涉案房屋的车库没有产证登记，位于涉案房屋的正下方，是涉案房屋所附属房屋，是不可分割的一部分，目前由被告堆放杂物，被告应履行交付车库的义务。原告经咨询装修人员获悉，卫生间恢复原状的费用是6万元，故被告应赔偿原告实际损失6万元。原告遂诉至法院，请求判如诉请。被告诸婉华辩称：不同意原告全部诉请，原告的诉请没有事实和法律依据。1.被告在原告看房时曾经告知过原告房屋增加一个卫生间，被告已将改建的情况告知了原告，并没有隐瞒情况。2.被告没有将邻里纠纷、调解协议的事宜告知原告，因为补充条款(一)第一条中约定的“保证不存在纠纷”主要是指正在发生的纠纷，而非已经发生的或将要发生的纠纷，且该纠纷将导致买卖房屋不能交易，而本案中涉案房屋的纠纷已经解决了，并没有阻碍房屋的交易。3.补充条款(一)第三条约定的是不出售房屋、不过户、不交房的违约情形，本案中均不存在，故被告不应承担相应违约金。4.补充条款(一)第五条约定的“告知义务”是对于处分权的告知义务，被告没有告知邻里纠纷不适用该条款。5.车库是存在的，位于涉案房屋正下方、面积不到10平方米，但不是涉案房屋的附属空间，也不包含在双方的房屋买卖之中。6.原告所称的重建卫生间的6万元费用损失并没有实际发生。同时，被告诸婉华提起反诉：判令二原告向被告支付违约金51,750元(以3,450,000元为本金，按每日0.05%的标准，自2016年12月1日起计算至2016年12月30日止)。事实与理由：根据居间协议的约定，原告应于2016年10月5日支付定金15万元，于2016年11月30日支付125万元，其余房款以贷款方式支付，但原告实际于2016年10月5日支付10万元，于2016年10月6日支付5万元，于2016年10月23日支付60万元，于2016年11月27日支付11万元，于2016年12月30日支付58万元，于2016年12月31日支付9,230元。原告逾期付款30日，按约应当承担相应的违约责任，故被告提起反诉，请求判如诉请。针对反诉，二原告辩称：原告按照《上海市房地产买卖合同》附件三的约定履行了付款义务，不存在逾期付款的情形。经审理查明：2016年4月17日，案外人朱某某与61号楼道居民代表蔡忆炎签订《人民调解协议书》一份，载明朱某某于2016年1月购买了涉案房屋准备自住，于2016年2月进行装修，因家中人口较多，决定在东南房间内增建一个卫生间，遭到楼上居民的反对，经调解达成如下协议：朱某某将严格做好新增卫生间的防水措施；若今后因此引起的渗水而造成楼下天花板及墙面等任何损失，皆由朱某某负责维修；若一次维修后仍旧出现渗水现象，朱某某自行将此卫生间封闭处理；若朱某某将房屋转让第三人，应将上述情况告知第三人。同日，朱某某还出具了相应承诺书。2016年10月5日，案外人朱某某代被告(甲方)与原告尹世永(乙方)签订《房地产居间合同》，约定乙方向甲方购买涉案房屋，建筑面积99.21平方米，成交价格为345万元；车库：若有奉送，已计算在成交价内；乙方应于2016年10月5日支付定金15万元，于2016年11月30日支付首付款125万元，以银行贷款形式支付200万元，尾款5万元于交房当天结清水、电、煤、物业等相关费用支付；乙方未能按约定时间支付房款的，每逾期一日，应向守约方支付本合同总房价款0.05%的违约金。合同第十条补充约定手写载明，2016年10月5日支付定金10万元，2016年10月6日补交定金5万元。合同另对其他相关事宜进行了约定。2016年10月23日，二原告(乙方)与被告(甲方)签订《之补充协议》，约定甲方所转让的房屋内附有装修装饰及相应的配套电器、设施设备等，甲方在交付该房屋时承诺不再拆除、搬离这些物品，乙方就此支付52万元整作为上海市房地产买卖合同的增加价款；双方同意在双方签订上海市房地产买卖合同或房产交易过户当日，乙方应向甲方支付上述合同增加价款52万元。合同另对其他相关事宜进行了约定。2016年12月30日，二原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定乙方向甲方购买涉案房屋，转让价款共计286万元。补充条款(一)第一条约定，甲方保证房屋不存在纠纷以及限制交易情形。补充条款(一)第三条约定，甲方不出售该房屋或者违反本合同约定的义务，经乙方催告后，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；逾期超过15日后甲方仍未履行的，除甲方应向乙方支付15日的赔偿金外，乙方有权单方解除合同；乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担相当于总房价款20%的违约金以及赔偿给乙方造成的所有损失，包括但不限于乙方聘请的律师费用、诉讼费、调查费等；甲方应在收到书面通知之日起7日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。补充条款(一)第四条约定，乙方不购买该房屋或者违反本合同约定的义务，经甲方催告后，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；逾期超过15日后乙方仍未履行的，除乙方应向甲方支付15日的赔偿金外，甲方有权单方解除合同；甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担相当于总房价款20%的违约金以及赔偿给甲方造成的所有损失，包括但不限于乙方聘请的律师费用、诉讼费、调查费等。补充条款(一)第五条约定，甲方应保证在签订本合同时，对该房地产具有合法处分权，并承诺已履行了充分的告知义务，若因甲方恶意行为造成乙方损失的，应承担相应的过错违约责任。附件三约定，乙方应于2016年11月30日前支付首期房价款86万元，委托银行将贷款200万元支付至甲方指定账号，具体放贷日期参照银行实际放贷日。附件五约定，相邻关系正常。合同另对其他相关事宜进行了约定。原告分别于2016年10月5日支付10万元，于2016年10月6日支付5万元，于2016年10月23日支付60万元，于2016年11月27日支付11万元，于2016年12月30日支付58万元，于2016年12月31日支付9,230元，结清了所有房款。之后，双方完成了房屋交接、过户等房屋买卖手续。2017年4月25日，原告支付律师费5,000元，并收到相应发票。审理中，原告为证明其主张提交照片2张，拟证明被告破坏了房屋的承重结构。被告对照片的真实性没有异议，承认其在出售房屋之前曾对房屋进行过装修和改建，但已经按照物业公司和楼上住户的要求处理完毕了。同时，被告为证明其主张提交案外人上海明硕房地产经纪事务所、王晟出具的《证明》一份，拟证明原告看房时即知道房屋改建过，未提出任何异议，故被告没有隐瞒事实。原告对签字的真实性不予认可，认为《证明》中原告的名字写错了，且原告从未看过小区内相同户型的房屋，不可能提出任何异议。以上事实，由房地产居间合同、上海市房地产买卖合同、收据、照片、人民调解协议书、承诺书、发票、证明、银行明细清单、上海市房地产买卖合同之补充协议以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点在于：一、被告是否未履行拆除承重墙而增加卫生间的告知义务、未确保房屋不存在纠纷而应承担违约责任；二、被告是否应交付车库；三、原告是否未按时支付房款而应承担违约责任。关于争议焦点一。原告自认买房前看过房屋，并知晓被告新增了一间卫生间，即原告已明确知晓了房屋的现状并予以接受，现原告又以不知被告拆除了承重墙为由而对已经接受的房屋现状又不予认可，继而主张被告未履行告知义务，原告的行为有违诚实信用原则，本院对原告的相应主张不予采纳。原告主张涉案房屋存在邻里纠纷且被告未将此告知原告。本院认为，虽然被告在出售房屋之前与他人存在纠纷，但已通过签订《人民调解协议书》解决了纠纷，在原、被告房屋买卖交易过程中并不存在房屋纠纷，被告并未违反合同的相关约定，原告的相应诉请缺乏事实依据，故本院不予支持。原告关于应赔偿律师费的诉请，亦缺乏合同和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。根据居间合同的约定，若有车库则奉送，本案中被告自认车库是存在，位于涉案房屋正下方、面积不到10平方米，故被告应按约将车库交付给原告。原告的相应诉请符合合同的约定，本院予以支持。被告辩称车库不包含在双方的买卖之中，与居间合同的约定不符，本院不予采信。原告主张被告逾期交付车库，故应根据《上海市房地产买卖合同》补充条款(一)第三条的约定支付逾期交付违约金，但该条款仅约定“违反本合同约定的义务”的违约责任，而该合同并未对车库进行任何约定。同时，居间合同亦未对车库的交付时间及逾期交付违约金进行明确约定，故原告关于逾期交付车库违约金的诉请，缺乏合同依据，本院不予支持。关于争议焦点三。根据2016年10月5日签署的居间合同，原告应于2016年11月30日前支付140万元；根据2016年10月23日签订的补充协议的约定，在《上海市房地产买卖合同》之外增加价款52万元应于双方签订上海市房地产买卖合同(即2016年12月30日)或房产交易过户当日支付；根据2016年12月30日签订的上海市房地产买卖合同，原告应于2016年11月30日前支付首期房价款86万元。本案中，原告于2016年11月27日前已支付86万元，又于2016年12月30日支付了58万元，累计支付了144万元，并未违反上述合同的约定。被告主张原告违反了居间合同的付款约定，但补充协议已经改变了居间合同约定的付款时间，被告主张原告逾期付款缺乏事实和合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)诸婉华于本判决生效之日起十日内将位于上海市松江区荣乐中路XXX弄XXX号XXX室房屋正下方的车库交付原告(反诉被告)尹世永、叶美珍；二、驳回原告(反诉被告)尹世永、叶美珍的其余诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)诸婉华的反诉请求。本诉案件受理费1,505元，减半收取计752.50元，财产保全费4,070元，反诉案件受理费547元，合计诉讼费5,369.50元，由原告(反诉被告)尹世永、叶美珍负担4,782.50元，被告(反诉原告)诸婉华负担587元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 孜二〇一七年十月十一日书记员 邵玲玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……