上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初5077号
原告(反诉被告)程骏，男，1986年10月7日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。被告(反诉原告)唐万明，男，1979年8月18日生，汉族，住上海市宝山区。被告徐成平，女，1977年9月23日生，汉族，住址同上。上列两被告的共同委托代理人冯立志，上海普世律师事务所律师。原告(反诉被告)程骏与被告(反诉原告)唐万明、被告徐成平房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员戴筱岚独任审判，并公开开庭进行了审理。法官助理黄滢负责本案的审判辅助工作。原告(反诉被告)程骏的委托代理人卞东风、被告(反诉原告)唐万明及其与被告徐成平的共同委托代理人冯立志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)程骏诉称，2016年1月17日，就程骏购买被告(反诉原告)唐万明、被告徐成平位于上海市宝山区美艾路XXX弄XXX号XXX室房屋及623号车库，双方签署了《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，总价为人民币288.5万元，程骏于当日支付了定金15万元，双方约定10日内签署《上海市房地产买卖合同》。后因房价上涨，唐万明和徐成平一直拒不网签，并拒绝继续履行交易。故程骏起诉要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，唐万明返还定金15万元，并赔偿损失100万元。被告(反诉原告)唐万明、被告徐成平辩称，唐万明与程骏签订的名为《房屋买卖合同》的协议，本质上不是房屋买卖合同，是居间协议，《房屋买卖合同》是在中介的忽悠下才签订的，不是唐万明、徐成平的真实意思表示，其中的主要条款是有争议的。之后，由于原告的原因导致双方没有在约定期限内签订《上海市房地产买卖合同》。在后续进行的协商过程中，由于程骏有多套房屋，并且提出做低房价、贷款时间拖延、迟延履行过户手续等，与双方在1月17日签订居间协议时协商的不一致，因此双方未能对房屋与车库的价格分别是多少、何时银行放贷、何时过户等主要问题达成一致，最终没能签订房地产买卖合同。3月9日唐万明虽然发短信给程骏，但由于房价涨幅很大，已经无法实现置换房屋的目的。综上，唐万明认为是由于程骏的原因导致没有签署买卖合同，同意解除1月17日的《房屋买卖合同》，不同意返还定金、支付违约金。并且，被告(反诉原告)唐万明反诉要求没收程骏支付的定金15万元。针对被告的反诉，原告辩称，不同意被告的反诉请求。本案的违约方是被告，被告在1月31日拒绝与原告方签署网签合同，此后又提出若干意见导致双方没有办法通过协商顺利完成交易，在此情况下，原告方只能通过起诉要求继续履行，原告在3月4日起诉，而被告在3月9日发了短信给原告，向原告询问继续交易的意见，并表达了被告对继续交易的意见，从短信可以看出，被告还在谈继续交易的事情，也没有要求解除合同。1月31日，原被告协商了三个小时，之间被告也没有提到原告在1月27日未网签这件事情，可见，1月27日未网签是因为双方已经协商约定网签改期到1月31日。经审理查明，唐万明、徐成平系夫妻关系，系争房屋为两人共同共有。2016年1月17日，唐万明(出卖方、甲方)、程骏(买受方、乙方)与上海平怡房地产咨询有限公司(居间方、丙方)签订房地产买卖居间协议，主要约定，系争房屋总房价款(含车位价格)为288.5万元(实际成交价甲、乙双方可在《房屋买卖合同》中另行约定)，乙方为表示对房屋的购买诚意，向丙方支付意向金15万元作为与甲方进行洽谈之用，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行，协议尾部，由唐万明、程骏和居间方签名、盖章。同日，唐万明(出卖方、甲方)与程骏(买受方、乙方)签订《房屋买卖合同》，约定，乙方受让甲方自有的系争房屋，坐落于上海市宝山区美艾路XXX弄XXX号XXX室以及623号车位，该房地产转让价款288.5万元(“包含车位转让款”处用斜杠划去)；为办理交易过户手续之需，甲乙双方同意于本合同签署后10天内前往居间方签订示范为本的《上海市房地产买卖合同》；其中，第4条付款方式约定：乙方应于签订示范合同当日，通过居间方转付或自行支付甲方收起房价款69万元；乙方通过银行贷款支付第二期房价款160万元；乙方应于2016年2月28日前支付甲方房价款59.5万元；乙方应于本合同第7条约定的过户期限内或满足该条约定的过户条件前办理出符合过户及抵押登记条件的银行贷款手续，若乙方申请的贷款额度不足或无法获得贷款的，应当在过户同时将相应部分房价款支付甲方；第6条交房及尾款约定：双方应于2016年9月20日前对房屋进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付乙方；第7条交易过户约定，双方应于银行贷款审批通过七日内向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续；此外，房屋买卖合同还对税费负担、户口迁出、违约责任等进行了约定，合同尾部，由唐万明和程骏签名。同日，程骏支付唐万明定金15万元，唐万明向程骏出具了定金收据。2016年1月31日，程骏、唐万明及徐成平皆前往中介公司商谈，但最终未签订《上海市房地产买卖合同》。审理中，为证明己方主张，程骏提供以下证据：1、房地产登记簿，证明到2016年3月4日系争房屋上还有100多万元的抵押没有涤除；2、微信记录和3月份的短信记录，证明2016年1月27日没有网签合同，是双方提前商量好的，是唐万明主动提出将首付款和签约时间放到周末，程骏同意了。1月31日是周日，双方从中午谈到晚上，程骏一直有购房诚意，要履行合同，唐万明、徐成平一直称合同条款存在分歧，设置障碍。唐万明、徐成平的质证意见为：1、真实性无异议；2、真实性无异议，在合同约定的最后一天，唐万明明确要求程骏到场签订网签合同，程骏称在杭州，要到周末才可以签约，可见是程骏的原因导致未能按时签订网签合同。对于房屋买卖主要交易的节点，双方没有达成一致，唐万明在微信中不停地问程骏何时能对房屋的主要交易节点达成一致，称要按居间合同的约定办理，可以看出程骏也认为当时签署的居间、买卖两份合同，居间合同是存在的，不存在买卖合同。3月份发短信的时候唐万明、徐成平还没有接到法院传票，并不是程骏所指的起诉后。此外，程骏申请中介公司业务员任明星出庭作证，任明星表示，买卖双方在签订居间协议时约定2016年1月28日前签订网签合同。由于程骏在外地出差，双方自行联系后确定等程骏出差回来再签网签合同，具体时间没有定。程骏回沪后和证人联系，定于2016年1月31日网签。1月31日，双方都来到中介公司，主要就是谈过户日期。1月17日的居间协议是在唐万明、徐成平的家里签的，协议上没有写具体何时过户，双方口头上说在5、6月过户，因为程骏已经把自己的房子卖掉，该房子还没有过户，如果买唐万明的房子算是限购，因此把过户日期定的晚了些。1月31日，唐万明要求提前到4月过户，程骏还是坚持5、6月，后来又同意按照正常的流程走，在3、4月过户，所以最终双方约定的是4月份过户，但没有具体日期。唐万明又提出万一到时过不了户怎么办，因为唐万明要买新房子，如果过户时间过晚，也是属于限购的。双方因为这些事情，所以1月31日那天没有谈好，如果过户时间谈好，贷款就没有问题。房屋总价是288.5万元，包含车位和房屋。1月17日签订居间协议时，双方说过要做低房价，但没有说做低到多少钱，当时证人问过双方要不要做低房价，程骏表示到时候再看。1月17日没有说过车位、房屋分别多少钱，但网签合同要分开签。1月31日这天，双方谈过要做低房价，房屋价格做到230万元以下，不是指车位，双方都同意的，但没有谈差价的支付时间，也没有谈车位、房子分别签多少钱。因为徐成平要生产，程骏提出在房价总价上再加5,000元，但因为过户时间没谈好，唐万明、徐成平也没有表态。春节后，唐万明向证人提出要加价，总价加到320万元，证人转告了程骏，程骏表示不是小数目，希望和唐万明面谈，最后没有谈成。对于证人证言，程骏表示没有异议，只是证人误以为程骏是限购的，事实上程骏并不限购。唐万明、徐成平表示，不认可证人证言，买卖双方并未商量好推迟签订网签合同，是证人通知唐万明、徐成平1月31日签约的；1月17日时，双方没有约定5月过户，只是说5月款清。1月31日时，程骏也没有同意3、4月过户，而是坚持6、7月份过户，并没有答应唐万明、徐成平提出的条件。为证明己方主张，唐万明、徐成平提供录音资料一份，录音中的人员有程骏夫妻、唐万明、徐成平、徐成平的一个朋友及中介公司的两个员工，证明原被告双方、中介员工多次认可2016年1月17日晚上签订的是居间协议，不是买卖合同。原、被告双方在签订《上海市房地产买卖合同》的主要合同条款、内容上无法达成一致意见：1)程骏提出要做低合同价格达到避税，2)如何签订补充协议，3)车库价格，4)程骏何时支付购房房款，特别是贷款如何支付、支付期限，5)何时办理房屋过户。1月17日签订居间协议时，程骏称自己名下有多套房屋，要唐万明配合程骏出售现有的房屋后，才能进行系争房屋的买卖，唐万明明确告知中介，自己的目的是置换房屋，需要尽快出售系争房屋。程骏表示对上述证据的真实性无异议，是双方的沟通过程，但不认可证明内容，意见如下：1、录音的生成时间为2016年1月31日，买卖双方是在协商签署网签合同，但在过程中，唐万明、徐成平并没有积极地去和程骏履行协商的义务，相反他们在录音中提到的都是希望双方能够解除合同，或者给协商设置障碍。录音中可以看出唐万明、徐成平一开始过来就是对双方签订的协议进行性质上的确认，他们不认为是买卖合同，否则承担的责任太大。也就是说，唐万明、徐成平当时考虑承担相应的定金责任，以解除合同，他们也希望中介方和程骏能够认可所签合同是居间协议的性质；2、唐万明、徐成平的录音是恶意磋商的行为，他们在1月31日与程骏进行的是一种恶意磋商，录音是蓄意为之。本案关于过户时间并非没有约定。双方在《房屋买卖合同》中明确约定了过户时间和条件，即程骏贷款审批通过后7日内办理过户，该约定不违反法律规定，是有效的。录音中提到在4月20日过户，程骏最后也同意了，希望唐万明、徐成平配合签署网签合同，但他们没有答应，反而说是程骏逼他们签字。事实上1月31日这天并不是双方对过户时间协商不好，而是唐万明、徐成平没有签约的诚意。唐万明、徐成平称后续协商的几个问题没有达成一致意见，只能说明合同条款没有变更，应该按照原有买卖合同继续履行。当日沟通未果后，双方都没有提出要解除合同。此后，程骏多次微信联系唐万明协商签约事宜，但他拒绝面谈。3月9日，唐万明在程骏起诉后，曾发消息给程骏，问程骏对购买系争房屋的想法，程骏说可以当面谈，唐万明称可以按照定金合同面谈。唐万明向程骏表达了继续交易的意思，且程骏已经准备好现金继续履行合同，可见继续交易已不存在障碍。但在4月8日庭审中，唐万明却提出另一产权人徐成平没有签字，不同意过户，可以看出违约方在唐万明、徐成平。本案审理过程中，原告表示，居间协议和《房屋买卖合同》是在唐万明和徐成平的家中签的，当时徐成平在场，但她怀孕了，所以没有签字。对此，徐成平在本案第一次庭审中表示，2016年1月17日签订居间协议和房屋买卖合同时，徐成平在场，但认为只是签订居间协议，所以徐成平没有在合同上签字，徐成平对程骏与唐万明签订的居间协议和《房屋买卖合同》不予追认；在第二次和第三次庭审中，徐成平表示对于出售系争房屋一事是同意的，1月17日时，因为居间协议只需要一个人签字就可以了，所以合同上都只有唐万明一人的签名，徐成平对程骏提出的交易条件是不同意的。以上事实，有程骏提供的房地产权证、房地产登记簿、房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、定金收据、微信及短信记录，唐万明、徐成平提供的录音及双方当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，可以认定。本院认为，程骏与唐万明就系争房屋签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。唐万明与徐成平系夫妻关系，2016年1月17日签订合同时，徐成平称自己是在场的，对唐万明在合同上的签名并未提出异议，1月31日徐成平也参与了网签合同的磋商，表明徐成平知晓并同意出售房屋。另经查明，《房屋买卖合同》第7条约定的申请办理产权过户的时间为银行贷款审批通过七日内；第4条付款方式约定，程骏应于签订示范合同后七日内申请贷款，放款期限以银行规定或借款合同为准，程骏应于合同第7条约定的过户期限内或满足该条约定的过户条件前办理出符合过户及抵押登记条件的银行贷款手续，若程骏申请的贷款额度不足或无法获得贷款的，应当在过户同时将相应部分房价款支付甲方。根据上述两条约定，原告何时能办理出贷款手续，及双方何时办理过户手续的时间是不确定的。事后双方在2016年1月31日就过户时间等问题进行了长时间磋商，但双方并未达成一致意见，致双方签订的《房屋买卖合同》无法继续履行，原告要求解除合同，被告表示同意，本院可以准许。双方在1月17日签订的《房屋买卖合同》对贷款及过户时间约定不明，在1月31日的磋商中又基于各自的考量而无法达成一致，不能归责于任何一方，因此合同解除后，唐万明收取的定金应当返还给程骏。程骏要求唐万明、徐成平赔偿100万元损失，唐万明反诉要求没收15万元定金的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》九十四条第(五)项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)程骏与被告(反诉原告)唐万明就上海市宝山区美艾路XXX弄XXX号XXX室房屋及623号车库签订的《房屋买卖合同》；二、被告(反诉原告)唐万明于本判决生效之日起十日内，归还原告(反诉被告)程骏定金15万元；三、原告(反诉被告)程骏的其他诉讼请求，不予支持；四、被告(反诉原告)唐万明的反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为7,575元，由原告(反诉被告)程骏负担3,787.5元，被告(反诉原告)唐万明、被告徐成平负担3,787.5元。反诉案件受理费减半收取为1,650元，由被告(反诉原告)唐万明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 戴筱岚
二〇一六年八月三十一日
书记员 袁凯凯
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。