江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终10396号上诉人（原审被告）：史毓瑞，男，1968年4月21日出生，汉族，住本市江宁区，现住本市鼓楼区。委托诉讼代理人：田茂通，上海市协力（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张松婷，上海市协力（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军南京军区南京总医院疗养区，住所地本市江宁区。法定代表人：陈兴东，该疗养区主任。委托诉讼代理人：王式军，江苏金政律师事务所律师。上诉人史毓瑞因与被上诉人中国人民解放军南京军区南京总医院疗养区（以下简称军总疗养区）租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初6296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人史毓瑞上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判，被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审错误认定“高淳县苍溪镇永丰建筑工程队南京联络处”未在工商部门依法注册；（二）一审错误认定双方未经部队主管部门、土地管理部门等相关部门批准，擅自对本市安怀村455号军用划拨土地使用权的租赁事宜进行约定，史毓瑞还违法建造房屋设施；（三）一审判决认定主体资格依据不足；（四）一审判决结果显失公平；（五）一审遗漏其反诉。被上诉人军总疗养区辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。军总疗养区一审请求：史毓瑞立即搬离本市鼓楼区中央门安怀村455号。一审法院认定事实：1996年5月27日，南京市土地管理局颁发了一份土地使用权证（宁下国用字第1261号），确认本市鼓楼区安怀村455号土地（地号07-006-020-006）的总面积为6912.5平方米，土地使用者为总后勤部（南昌陆军学院后勤士官训练大队）（以下简称训练大队）。该土地使用权为军用划拨土地性质。在该土地使用权证的“备注”中，有如下内容：“本证范围内的土地使用权如发生转让、出租、抵押、转移、用途改变等行为，除应办理批准手续外，还须到土地登记机关办理变更登记，否则不受法律保护。”该训练大队前身为南京军区司务长培训大队（以下简称培训大队），归南京军区联勤部第十六分部管理。2002年7月经南京军区联勤部第十六分部批准，训练大队使用的上述土地由军总疗养区即军总疗养区使用。南京军区变更为东部战区后，联勤部第十六分部被撤销，其管辖范围归无锡联勤保障中心。无锡联勤保障中心军事设施建设处对此出具一份《军用土地权属证明》，确定训练大队已撤销，其使用的本市安怀村455号土地现归属军总疗养区享有权利。本市安怀村455号内土地及两幢住宅楼、两幢平房均已移交给军总疗养区。2001年11月14日，史毓瑞以高淳县苍溪镇永丰建筑工程队（乙方）的名义，与培训大队（甲方）签订了一份《协议书》，约定乙方承建甲方的本市安怀村455号家属点干部平房维修及水、电改建，双方就工程付款一事磋商达成协议，甲方安怀村455号内废弃场地租给乙方使用，由乙方自行清除建筑垃圾并建临时库房，其费用由乙方负责；乙方同意向军总疗养区交纳租金，承租期限定为5年，到期后如续订，乙方享有优先权利；甲方如因国家规划拆迁的情况下，乙方同意甲方的安排，如果不是国家规划拆迁的原因，甲方不得无故终止协议并转租别人，如甲方违反此协议，一次赔偿乙方十年租金，并付清甲方平房改造的全部工程款；租期为2001年12月1日至2006年12月1日等等。培训大队在该《协议书》中加盖了“中国人民解放军73858部队管理处”的公章，但未提交军队主管部门审核同意出租等相应证据。史毓瑞除签字外还加盖了“高淳县苍溪镇永丰建筑工程队南京联络处”的公章，该“高淳县苍溪镇永丰建筑工程队”未在工商部门依法注册。史毓瑞在《协议书》签订后，开始使用本市安怀村455号院内部分空余土地，并加盖了部分简易库房，用于堆放物品等，但史毓瑞对此未办理合法建造手续。2006年12月《协议书》约定的期限到期后，双方未续签合同，史毓瑞继续使用本市安怀村455号院内的场地以及自己建造的简易库房。现军总疗养区要求史毓瑞迁出本市安怀村455号。史毓瑞则以部队拖欠工程款为由拒绝迁出。2017年6月，军总疗养区诉至一审法院，要求判如所请。一审法院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。依法成立的合同，自成立时生效，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据当事人陈述、《协议书》等证据，军总疗养区、史毓瑞因军用划拨土地的场地出租使用等问题产生争议，双方之间系场地租赁法律关系。关于诉讼主体问题。不动产权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的物权权利，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等规定，军事用地为划拨用地。根据2000年6月中央军委公布实施的《中国人民解放军房地产管理条例》的规定，军队房地产在军队之间实行无偿调配。本案中，根据军总疗养区提供的土地使用权证和《军用土地权属证明》等证据，可以认定诉争不动产系军用土地，其现在的权利人为军总疗养区，军总疗养区依法享有相应的划拨土地使用权，其提起本案诉讼符合法律规定。史毓瑞认为军总疗养区诉讼主体不适格的抗辩，理由不能成立，一审法院不予采信。关于合同效力问题。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权；划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押；（第四十五条规定）符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金等等。而2000年6月中央军委公布实施的《中国人民解放军房地产管理条例》也规定，军用土地实行用途管制制度，未经批准，任何单位不得受让土地；营区实行规划管理；营区内不得擅自搭建临时性建筑物、构筑物，军事行政区内不得建设家属住房和其他与军事行政无关的建筑物、构筑物；公寓区内不得建设非军产房屋或者设施；空余营区不得擅自进行改建、扩建、新建；军队房地产使用管理单位必须依据有关规定，到房地产所在地县级以上地方人民政府办理房地产登记手续，领取土地使用权、房屋所有权证书等等。本案中，双方未经军队主管部门、土地管理部门等相关部门批准，擅自对本市安怀村455号军用划拨土地使用权的租赁事宜进行约定，史毓瑞还违法建造房屋设施，该《协议书》违反了法律、行政法规的效力性强制性规定，为无效合同。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中，由于《协议书》为无效合同，故史毓瑞应当将依据该合同取得的财产予以返还，现史毓瑞占有涉案租赁场地无合法依据，军总疗养区要求史毓瑞搬离本市安怀村455号相关场地的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。史毓瑞以军总疗养区拖欠其工程款等为由不同意搬出诉争不动产的抗辩，理由不能成立，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第四十四条、第五十二条第五项、第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：史毓瑞于本判决生效之日起十五日内自本市鼓楼区安怀村455号相关租赁场地搬离，并交还中国人民解放军南京军区南京总医院疗养区。案件受理费80元减半收取40元，由史毓瑞负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。对于一审查明的事实，史毓瑞主张“沧溪镇永丰建筑工程队南京联络处”系依法成立的分支机构，其在一审中己提交《南京市外地驻宁机构登记许可证》原件一份，其载明该机构名称为“高淳县沧溪镇永丰建筑工程队南京联络处”，负责人为史毓瑞，主办单位名称为：“高淳县沧溪镇永丰建筑工程队”，发证机关为“南京市经济协作办公室”，并加盖了公章予以确认。持证有效期为：2000年3月8日至2003年3月8日。其承接培训大队的平房改造工程时，尚在证件有效期内，因此，其以“高淳县沧溪镇永丰建筑工程队南京联络处”承接工程具有合法的资质。军总疗养区对一审查明的事实无异议。本院认为：本案中，涉案场地系军事划拨用地,根据土地使用权证、《军用土地权属证明》等证据可以认定现该场地的土地使用权人为被上诉人军总疗养区。上诉人史毓瑞虽对此提出异议，但并未能就此举证予以推翻，故其此上诉理由不能成立。史毓瑞二审虽主张其在涉案场地上建小平房系训练大队要求，并非其擅自违法建造，但未能就此予以举证，也未能举证证明其与培训大队就涉案场地租赁事宜曾经军队主管部门、土地管理部门等相关部门批准，故即使“沧溪镇永丰建筑工程队南京联络处”曾经相关部门登记备案，涉案协议书也因违反了法律、行政法规的效力性强制性规定，应为无效合同。史毓瑞依法应搬离涉案场地。关于史毓瑞所称一审程序问题，经本院查阅一审庭审笔录，未见其提起反诉的记录，故对此上诉理由本院不予采信。综上所述，上诉人史毓瑞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人史毓瑞负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  郑 慧审判员  龚 震二〇一七年十二月二十七日书记员  杨文艳