河南省濮阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0928民初3651号
原告：濮阳市力能洁尔科技开发有限公司。
住所地：濮阳市黄河路与106国道交叉口。
法定代表人：何宪会，该公司总经理。
委托代理人：李德甫，该公司职工。
委托代理人：王军勇，河南卓诚律师事务所律师。
被告：濮阳市好运汽车销售有限公司。
住所地：濮阳市黄河路与106国道交叉口。
法定代表人：王迎新，该公司总经理。
委托代理人：郭建华、宗登超，河南长庚律师事务所律师。
原告濮阳市力能洁尔科技开发有限公司（以下简称力能洁尔公司）诉被告濮阳市好运汽车销售有限公司（以下简称好运公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告力能洁尔公司的委托代理人李德甫、王军勇，被告好运公司的委托代理人宗登超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告力能洁尔公司诉称，原、被告双方于2010年12月12日签订《租赁合同》，原告将位于濮阳市106国道东侧的7.208亩场地及地上建筑物、构筑物出租给被告使用，租赁期间被告向原告交纳了至2012年11月24日的租金及物业费。2012年11月25日至2015年11月24日此三年期间的租金，原被告双方关于是否应缴纳存有争议，此三年的租金原告本次诉讼暂不主张。但2015年11月25日之后的租金和物业费，被告以各种理由一直拒绝向原告交纳至今。被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，请求法院判令被告向原告支付2015年11月25日至2017年11月24日之间的租金288320元，物业费2280元及违约金57664元共计348264元。
被告好运公司辩称，1、原告诉求的租金数额、物业费数额不正确，该数额无合同依据，无法律依据。关于诉求租金，应当为年租金6000元/亩，年租金为43200元。关于诉求租金支付起止日期，应当为2015年11月25日至2017年3月31日。因被告在2012年5月至2012年12月期间未使用场地且被告违约，原告收取的该8个月期间租金28800元，应当予以返还或与本案其应当获取的租金相折抵。原告多收取的2014年至2015年度租金28832元，应当予以返还或与本案其应当获取的租金相折抵。物业费数额应当为1593元。2、被告享有先履行抗辩权。被告对原告应当获取的租金及物业费享有先履行抗辩权；再因原告违约在先且拒不履行法院生效判决，其违约金诉求有违合同履行原则而无效。综上，原告诉求租金数额、物业费数额不正确，该数额无合同依据，无法律依据；被告享有先履行抗辩权。被告对原告应当获取的租金及物业费享有先履行抗辩权，因原告违约在先且拒不履行法院生效判决，其违约金诉求有违合同履行原则而无效。请求法院查明事实，依据法律，驳回原告的诉请。
原告力能洁尔公司提出以下证据来支持自己的主张：
1、2010年12月12日租赁合同一份；证明双方签订合同期限截止到2023年12月24日。根据合同20条规定，原告有单方调整租金的权利，调整幅度不超过调整前的120%。合同19条证明被告缴纳租金的方式是先付后用，按年支付。逾期缴纳租金应承担违约金惩罚标准。我方收取租金是按照土地的亩数，不是按照建筑物的平方米收取的。证明被告的建筑物的拆除不能成为不缴纳租金的理由。根据合同第2条双方约定被告方违法修建建筑物导致的损失不应由我方承担。2、濮阳市中院判决书一份；证明被告建筑物在2014年7月已经建成并正常使用。被告拒付2014年7月之后的租金没有合法的依据。该判决证明被告缴纳2015年的租金是按照10000元每年每亩缴纳的，同时证明，濮阳市中院认为，虽然双方有纠纷，但是双方应根据租赁合同的约定，各自履行各自的义务，本案中被告不履行交付租金的义务，就属于违约。3、关于被告方自2016年度起向原告方按照每亩2万的租金标准缴纳租金的有关证据。（原告方与盛宇汽车公司的补充协议、按每亩2万元的标准收取租金的收据及证明；原告方自2013年起按每亩2万元的标准收取宇丰汽车销售公司租金的收据及证明，宇丰汽车销售公司法人代表为李大峰；原告方于2017年6月19日向被告方送达调整租金为每亩2万元告知书，该告知书被告已实际收到）。
被告好运公司对以上证据质证意见如下：对第一组证据真实性、合法性没有异议，对证明目的不认可，理由1.合同18条虽约定了租赁期限为13年到2023年12月24日，但由于城市规划等原因，双方合同已于2017年3月31日解除，被告已将土地交付给原告，根据该租赁合同第23条的约定，在租赁期内，因不可抗拒的原因或因城市规划建设等政策的原因，支持双方解除合同，由此造成的经济损失，双方不承担责任，因此原告方无权主张2017年3月31日之后的租金。2.根据双方签订的拆除恢复协议约定，原告不得抬高租金价格，该约定是对原租赁合同的补充及变更，就是说原告不能依据原合同第20条的约定，对租金价格进行上调。3.原合同第19条约定，先付后用，按年支付，但因原告未履行拆除协议中的履行义务，该履行义务日期为2012年10月30日前，因原告未行而要求被告履行，不符合合同法公平原则。4.原告所称依据租赁合同第2条被告违法经营，原告无证据证明，况且被告是否违法经营与原告诉求目的之间没有任何关联性。被告租赁土地的目的是为了有效使用该土地，在土地上建筑设施进行汽车销售与维修，现土地设施因城市规划而被拆除，被告无实际利用该土地。对第二组证据，真实性、合法性没有异议，对证明目的不认可，理由：1.被告按照1万元标准缴纳租金并不证明被告认可该标准，也并不证明原告有权单方违反租赁合同补充协议的约定，抬高租金价格，有法律依据，被告已在答辩状中表示要求原告基于原合同标准进行返还。对第三组证据中原告提供的关于李大峰、盛宇汽车、宇丰汽车租金变更的证据真实性不予质证，但对其租赁变更的合法性不予认可，这些证据与原告证明能够抬高与被告租赁合同的租金之间无关联性，因双方在2012年4月22日拆除合同协议中已约定不得抬高租赁价格，原告单方抬高租金价格，是对双方约定的违反，原告未提供与租金收据相对应的《租赁合同》，租金收据上未有相关合同主体的印章，被告对于这些租金收据的真实性、合法性不予认可。原告未提供其与第三方变更租金价格所依据的原《租赁合同》，被告对其提交的所谓与第三方变更租金价格的证据真实性与合法性不予认可。原告提供的两份，两个公司所租用的原告土地位于道路西侧，紧邻道路，属路两侧黄金地段，该地段与被告租用原告的土地地段不具有可比性，该证据不能证明原告有增加被告租金的合同依据及法律依据，该两份孤立的证据不能证明案争租赁合同周边租金已普遍上涨，故该两份证明与原告证明目的之间无关联性，被告对该两份证据不予认可。同时，原告这些证据也无法证明本案诉争《租赁合同》第二十条约定的内容。因为，仅有几张不具有真实性的收据，或被告与第三方签订的提高租金的合同，无法证明政府对土地租用价格进行了调整，更无法证明本案诉争合同的周边土地租用价格出现了普遍调整。租金催收告知书的落款日期为2017年6月19日，但根据合同履行的实际情况，双方合同已于2017年3月31日解除，该告知书不具备告知的法律效力，况且，根据以上质证意见，原告无权单方违反合同，单方提高租金价格。
被告好运公司提供以下证据对抗原告诉请：
1、《租赁合同》及《拆除恢复协议》各一份。证明合同租金数额及约定租金不得提高，为6000元/亩/年。
2、录音及现场照片。证明被告实际租用原告场地截止日期为2017年3月31日。
3、二审判决书。证明法院查明，被告缴纳了2010年12月25日至2012年12月24日的租金及物业费。2012年4月被告场地设施被拆除。被告因未实际使用场地且原告违约，原告收取的2012年5月至2012年12月份的租金应当基于公平原则返还给被告（43200÷12个月×8个月＝28800元）。
4、租金收据。证明被告以10000元/亩缴纳2014年11月25日至2015年11月24日租金，多于合同约定的6000元/亩的租金，原告应当返还给被告。
5、《拆除恢复协议》与二审判决书。证明原告于2012年7月30日前应当履行的义务是先履行义务，被告应支付2015年11月24日至2017年3月31日的租金与物业费是后履行义务，被告享有先履行抗辩权。原告违约在先且拒不履行法院生效判决，其违约金诉求有违合同履行的公平原则与诚实信用原则而无效，应当予以驳回。
原告力能洁尔公司对以上证据的质证意见如下：1.对租赁合同无异议，但根据合同的第20条的约定，原告方有单方调整租金标准的权利，被告方已经按每亩1万元的标准缴纳了2015年的租金，租金标准已经在2015年进行了调整，此次原告方调整租金是由于周边的土地价格普遍调整，而且事实上原告方已经对其他的租赁户早已经按照每亩2万元的标准收取租金，调整被告的租金标准是原告方行使自己的权利，维护自己的权益。对被告方提供的撤除恢复协议有异议，该协议并非是原告方有义务对被告方恢复建筑物，而是为了配合政府的拆迁工作，与被告方签订了此协议，此协议的签订并非是原告方的真实意思，况且本次调整租金，原告方并不是基于因上次拆除被告方的违章建筑物而产生的损失这个理由来上调租金，而是因为周边土地价格的普遍上涨这个合同约定的上调租金的条件成就而变更，按照合同约定，被告方应按照新的合同标准向原告方缴纳租金。2.对证据二有异议，该些证据不能证明被告方的建筑物是否拆除，拆除原因更不能证明双方的租赁合同已经终止履行。3.对证三判决书真实性无异议，对证明目的有异议，本次原告主张的租金是从2015年11月25日起主张，之前的双方之间的租金纠纷已经经过该终审判决的盖棺定论，被告方再提出这个理由，明显与判决书不符。4.对证四本身无异议，对证明目的有异议，该收据证明被告自愿按照新的租金标准缴纳了2015年度的租金。5.对证五被告的证明目的有异议，缴纳租金是被告方最基本的义务，被告方对上次拆除建筑物的损失主张，属于租赁合同的从义务，不能免除被告方缴纳租金的义务，对于应缴纳的租金，被告方可以主张抵消权，但不能主张抗辩权，而直到今天的被告方并没有向原告方明确主张抵消应缴纳的租金。
经审理查明，被告力能洁尔公司作为出租方（以下称甲方）与原告好运公司作为承租方（以下称乙方）于2010年12月12日签订了租赁合同，该合同约定：一、甲方将位于濮阳市106国道东侧7.208亩场地的使用权及地上建筑物、构筑物等出租给乙方使用。二、乙方承租本宗土地必须合法经营，自主承担相关法律义务；甲方应保证其出租场地作为工业用地的合法性，否则由此造成的合同无法履行按甲方违约处理，对乙方造成的所有损失负责赔偿。…….七、乙方院内环境卫生由乙方自行负担。有关市容环境卫生、门前三包等费用由甲方承担，但国家法定收费按有关规定由甲乙双方各自负担。乙方每月按租场地面积向甲方缴纳物业费，收费标准暂定为每月0.02元/平方米，每年1,140元。其缴纳方法依据租金的缴纳方法且和租金一起缴纳。…….十四、合同履行期间，因甲方原因，致使乙方丧失了场地的使用权或不能正常生产经营，甲方赔偿乙方在该宗场地上建设设施的费用。…….十八、租赁期限为13年，从2010年12月25日至2023年12月24日。十九、经甲乙双方商定，租金的缴纳采取按年支付，先付后用的方式，税后年租金为6,000元/亩，面积为7.208亩，整个场地全年租金为43,200元。2010年12月25日至2011年12月24日的租金由乙方于2010年12月15日前付清；2011年12月25日至2012年12月24日的租金由乙方于2011年11月24日前交纳给甲方；2012年12月25日至2013年12月24日的租金由乙方于2012年11月24日前交纳给甲方；2013年12月25日至2014年12月24日的租金由乙方于2013年11月24日前交纳给甲方。合同期内剩余年份的租金支付办法依次类推。如逾期交纳租金，30日内，乙方除应补交所欠租金外还应向甲方支付年租金日千分之二的违约金；如逾期超过30日，甲方有权解除合同，同时乙方应向甲方支付年租金百分之二十的违约金。若政府对土地租用价格进行调整，或是周边土地租用价格出现普遍调整时，甲方应参照租金增减幅度进行相应调整，但不得超过甲方租用土地租金增长幅度的120%。在合同履行期间即2012年4月22日，双方达成《拆除恢复协议》，该协议内容为，1、由于甲方原因造成乙方仓库（彩钢结构，560平方米），维修车间（彩钢结构，420平方米），办公室（砖墙，彩钢房顶，420平方米），于2012年4月初开始被拆除。2、甲方负责在2012年7月30日之前为乙方恢复上述建筑原貌（含地面）。所有屋顶建筑材料由甲方更换为新材料。3、甲方不得因本次拆除与恢复原状造成的损失而抬高乙方以后租本场地费用。4、由于拆除上述建筑造成的附属电路设施由甲方负责恢复。本协议双方签字后生效。
另查明，力能洁尔公司和好运公司均认可，好运公司向力能洁尔公司交纳了2010年12月25日至2012年12月24日的租赁费及物业费。2014年11月25日好运公司向力能洁尔公司交纳了2014年11月25日至2015年11月24日的租金及物业费共计现金73,220元，力能洁尔公司向好运公司出具了收据一份，上面显示：“价格10000元/亩，物业费1140元“。2015年11月25日之后好运公司未向力能洁尔公司缴纳租赁费及物业费。
本院认为，原告好运公司与被告力能洁尔公司于2010年12月12日双方签订的租赁合同，合法有效。在履行过程中，被告力能洁尔公司与原告好运公司签订了拆除恢复协议，该协议系双方当事人的真实意思表示，不违背法律规定，合法有效。双方应当按照协议履行。被告应当按照约定向原告履行缴纳租赁费及物业费的义务。关于被告好运公司要求原告返还或抵扣2012年5月至2012年12月共8个月期间的租金28800元。本院认为，由于原告的原因，导致此期间好运公司未能正常使用租赁场地及建筑物进行经营，故该部分租金应当抵扣之后的租金。2014年11月25日至2015年11月24日的租金被告好运公司按照10000元/亩的价格已经自愿缴纳，系其真实意思表示，本院依法采纳。现要求按照6000元/亩的价格要求原告返还或抵扣多缴纳的部分，本院不予支持。关于被告好运公司提供录音及图片证明被告实际租用原告场地截止日期为2017年3月31日，原告对此予以认可，对被告该证明目的本院予以采纳。原告提供周边地区租户的证明及收据，证明2015租金已经涨到20000元/亩，要求被告按照周边地区的价格进行支付租金，符合合同约定本院依法予以认定。至于原告的其他诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，被告好运公司自2015年11月25日至2017年3月31日之间的租金165815.99元（20000元/亩×7.208亩×1年4个月6天－28800元）及物业费为1538.99元（1140元/年×1年4个月6天）共计167354.98元。案经调解无效。故根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款之规定，判决如下：
被告濮阳市好运汽车销售有限公司支付原告濮阳市力能洁尔科技开发有限公司租金物业费167354.98元。限判决生效后十日内履行完毕；
驳回原告濮阳市力能洁尔科技开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费6524元，由原告濮阳市力能洁尔科技开发有限公司承担3136元，被告濮阳市好运汽车销售有限公司承担3388元。
如果未按照指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。
审 判 长 聂泠雪
审 判 员 张慧艳
人民陪审员 孙长春
二〇一七年八月二十七日
书 记 员 谷阳芳