广西壮族自治区百色市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂10民终951号上诉人（一审被告）：覃旭，男，1987年2月17日出生，壮族，广西田阳县人，住广西壮族自治区田阳县。委托代理人：冯紫峻，广西欣源律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：黄宝，男，1966年4月29日出生，壮族，广西靖西市人，个体户，住广西壮族自治区田阳县。委托代理人：何湾，广西通阳律师事务所律师。上诉人覃旭因与被上诉人黄宝房屋租赁合同纠纷一案，不服田阳县人民法院（2017）桂1021民初143号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭，于2017年7月20日通知当事人到庭进行举证、质证、调查辩论。上诉人覃旭的委托代理人冯紫峻、被上诉人黄宝及其委托代理人何湾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。覃旭上诉请求：1、判决撤销田阳县人民法院（2017）桂1021民初143号民事判决；2、判决确认2016年9月25日上诉人与被上诉人的租赁合同终止；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：按照上诉人与被上诉人签订的《补充合同》第一条约定：上诉人承诺于2016年9月25日之前交纳租金20000元，如无法兑现，则合同终止。该合同是双方当事人真实意思表示，合法有效。在一审庭审过程中双方确认，截止2016年8月15日，上诉人尚欠被上诉人房屋租金125000元。由于经营困难，上诉人于9月25日前交纳了10000元租金后，已慢慢搬离所租凭的房屋，不再对外经营。根据合同的约定，双方的租赁合同应于2016年9月25日自动终止。在一审庭审中，被上诉人也承认在合同没有自动终止前，其在上诉人租赁的铺面墙上张贴了招租信息，严重影响了上诉人的正常经营，也表明了其已默认与上诉人签订的租赁合同自动终止。被上诉人在一审的起诉状中也提到，上诉人于2017年1月15日已退出商铺。上诉人没有按照补偿合同的约定按时足额交纳租金，双方的租赁合同已经终止，双方对该事实均无异议。被上诉人也张贴了招租信息，其完全有能力出租自己的铺面，开锁换锁，清理现场，上诉人不存在强占铺面的情况。综上，上诉人与被上诉人双方租赁合同应于2016年9月25日终止，一审法院判决上诉人承担2017年1月15日至3月15日的租金，没有事实和法律依据，上诉人铺面的租金计算应截止于2017年9月25日。一审法院认定事实错误，请求二审法院予以改判。被上诉人黄宝辩称：上诉人到目前为止仍然使用被上诉人的铺面，没有退出给被上诉人。上诉人称合同终止的时间为2016年9月25日没有事实和法律依据，合同终止须有一个交接的手续，并有书面终止合同，即使双方约定合同的终止时间，但上诉人仍占用被上诉人的铺面，其仍需支付占用铺面的租金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。黄宝向一审法院起诉请求：1、判令被告覃旭支付原告2015年5月15日至2017年3月15日的租金共计175400元；2、判令被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2015年3月12日，原告与被告签订一份《商铺租赁合同》，主要约定原告将位于田阳县产用地）的房屋600平方米租赁给被告使用；租赁期限10年，即自2015年5月15日起至2025年5月15日止；租金为每年180000元，支付方式为一年一缴。合同签订后，原告将上述房屋交付给被告使用。2016年5月24日，原告与被告签订一份《租金缴纳承诺书》，确认至2016年5月24日止，被告尚欠原告租金270000元，被告承诺于2016年6月15日前向原告支付租金90000元，如无法兑现租金，则由原告于2016年6月25日收回铺面，重新招租。2016年9月23日，原告与被告又签订一份《补充合同》，确认至2016年8月15日止，被告尚欠原告租金135000元，被告承诺于2016年9月25日前交纳租金20000元，如无法兑现，则合同终止，被告须于2016年9月30日前将商铺内的物品清理完毕并把商铺交回给原告；自2016年8月15日开始，被告租赁商铺的面积由600平方米调整为288平方米，每年的租金调整为86400元。2016年9月25日，被告向原告现金交纳租金10000元。2017年1月22日，原告向本院提起诉讼。至法庭辩论终结前，被告一直使用上述调整租赁面积后的商铺，并未退出商铺。一审法院认为，原告与被告签订的《铺面租赁合同》、《补充合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律法规的强制性规定，合同合法、有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告向被告交付租赁房屋，被告应当按照约定向原告交纳相应的租金。至2016年8月15日，被告尚欠原告房屋租金125000元（135000元-10000元），双方对此均无异议，本院予以确认。2016年8月16日至2017年3月15日期间，被告一直使用调整租赁面积后的商铺，其应当按照《补充合同》的约定向原告支付该期间的房屋租金50400元（86400元÷12个月×7个月）。综上，至2017年3月15日，被告共计尚欠原告房屋租金175400元（125000元+50400元）。故原告请求被告支付房屋租金175400元有事实及法律依据，本院予以支持。被告辩称双方的房屋租赁合同已于2016年9月25日终止，没有事实依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定判决：被告覃旭于本案判决生效之日起十日内向原告黄宝支付房屋租金175400元。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理，一审查明的事实属实，本院予以确认。本案当事人争议的主要焦点是：上诉人覃旭请求确认房屋租赁合同的终止日期为2016年9月25日，并以该日期为计算租金的截止日期是否有事实和法律依据。本院认为，上诉人覃旭与被上诉人黄宝签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。本案中，上诉人与被上人于2016年9月23日签订了一份房屋租赁的补充合同，该补充合同内容为：至2016年8月15日止，上诉人尚欠被上诉人的房屋租金135000元，上诉人承诺于2016年9月25日前交纳租金20000元，如无法兑现，则合同终止，上诉人须于2016年9月30日前将商铺内的物品清理完毕并把商铺交回给被上诉人。补充合同签订后，上诉人支付10000元租金给被上诉人。上诉人称其支付10000元租金给被上诉人后就慢慢撤离租赁房屋不再对外经营，由于其没有按照补充合同的约定于2016年9月25日前交纳20000元租金，根据该补充合同的约定合同终止时间应该是2016年9月25日。关于上诉人提出的该上诉理由，本院认为，上诉人作为承租人有义务按照合同的约定支付租金，其于2016年9月25日支付给被上诉人10000元租金后就不再履行支付租金的义务，根据补充合同的约定，上诉人违反合同的约定造成合同的终止，其应将商铺内的物品清理完毕并把商铺交回给被上诉人。在一审法庭辩论终结前，上诉人承认其仍有残留物品没有撤出租赁房屋。虽然上诉人辩称租房的残留物品不影响合同的终止，但不能因此排除上诉人履行清空物品交付房屋给被上诉人的义务。由于上诉人的残留物品在一审法庭辩论终结前仍然占用被上诉人的房屋，上诉人没有履行交付房屋的义务，一审判决认定上诉人支付租金截止日期为2017年3月15日并无不当。上诉人覃旭的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，审判程序合法，适用法律和判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3808元（上诉人已预交），由上诉人覃旭负担。本判决为终审判决。审判长 罗 敏审判员 盘宏权审判员 许彩乐二〇一七年七月三十日书记员 劳伟平