浙江省宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0212民初11757号
原告（反诉被告）：宁波爱尔妮置业有限公司（统一社会信用代码为91330212764501753R），住所地：浙江省宁波市鄞州区首南街道茶亭庵村。
法定代表人：蔡稼昌，该公司董事长。
委托诉讼代理人：许春芬，该公司员工。
被告（反诉原告）：沈尧，女，1989年3月8日出生汉族，无固定职业，住江苏省南京市江宁区。
原告宁波爱尔妮置业有限公司与被告沈尧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月22日受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提出反诉，本院依法合并审理，并于2017年11月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人许春芬、被告（反诉原告）沈尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁波爱尔妮置业有限公司起诉称：被告与宁波迪赛商业管理顾问有限公司（以下简称宁波迪赛公司）签订《凯旋明天商铺租赁合同》一份，约定租用鄞州区中河街道凯旋明天13（13-2）商铺，建筑面积22.43㎡，年租金逐年变化，如因被告原因导致提前解除终止，被告应当向原告补交免租期的全部租金等。2016年5月3日，原告、被告和宁波迪赛公司签订了《凯旋明天商铺租赁合同》合同主体变更协议，协议约定宁波迪赛公司将上述房屋的租赁权转给原告，《凯旋明天商铺租赁合同》中的权利义务全部由原告继承。被告承租商铺后，被告付清了2017年6月18日前的租金，此后未再支付租金，也不腾退商铺，因此，原告请求法院：1.判令解除原、被告之间的租赁关系；2.判令被告立即腾退房屋给原告；3.判令被告补交3个月免租期的租金12500元，并支付从2017年6月19日起至实际腾退日止按55000元/365天计算的租金（暂算至2017年8月31日的租金为11500.68元）；4.判令被告向原告支付违约金15000元。
原告提供房产证、《凯旋明天商铺租赁合同》、主体变更协议、租金表、租金催讨函等拟证明自己的主张。
被告沈尧答辩并反诉称：2015年12月1日，被告从案外人张弛手中转租涉案商铺，与宁波迪赛公司签订《凯旋明天商铺租赁合同》，并根据宁波迪赛公司要求，将落款时间写为2015年4月21日。2016年5月30日，被告向原告交付租房保证金15000元。根据合同约定，被告可以享受过3个月的免租期，现在不但没有享受，反而要补交3个月的免租期租金12500元，毫无道理。2017年7月中旬，被告接到物业通知，说政府将在商业广场正门口修地铁，于9月左右开始动工，期限2年，要求租户统计损失。被告接到原告的租金催款单时，向原告提出政府修建地铁属于不可抗力因素，要求原告下调房租，并延长租期。但原告坚持要求被告先付完下半年租金才可以协商明年租金的事。协商失败后，被告于2017年7月28日断电断水，被告被迫关门，遣散员工。被告同意原告提出的第1、2项诉讼请求，对原告提出的第3、4项诉讼请求应予驳回。被告从张弛手中转租商铺后，出资180000元，主要用于装修、烟道改造。由于原告断电断水，强制终止合同，造成被告损失180000元，提出反诉请求：1.解除反诉原告和反诉被告之间的租赁关系；2.判令反诉被告立退还保证金15000元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失50000元（按实际损失180000元的30%计算）。
被告提供转租合同、交通银行转账凭证，拟证明被告于2015年11月27日将转让费180000元支付给张弛，从2015年12月1日起租赁涉案商铺。
反诉被告宁波爱尔妮置业有限公司答辩称：地铁修建在反诉原告商铺马路对面，与反诉原告营业没有影响，反诉原告商铺旁边的其他商铺依旧正常营业，只有反诉原告一家商铺关门，所以关门原因可能是反诉原告经营不善，与修建地铁无关，政府也没有发过反诉原告所说的通知，所以反诉原告要求赔偿损失，毫无根据。断电断水不是反诉被告所为，反诉原告没有按时交纳租金，反诉被告曾经说过再不交就断电断水的话，但事实上没有付诸行动，而是因反诉原告没有交纳物业服务费，物业公司才把商铺的水电断了，所以如果反诉原告因断电断水而遭受了损失，这损失也与反诉被告无关。反诉原告的商铺从案外人张弛转来时，也有可能在转让时张弛已经将3个月免租期的优惠以租金优惠的方式转给了反诉原告，反诉原告既然签订了《凯旋明天商铺租赁合同》，就应该按合同履行，反诉原告未按约交纳房屋租金，违反了合同，就应该补交2015年6月19日至2015年9月18日的3个月免租期租金12500元，反诉原告拒交房屋租金，违反合同约定，反诉被告不必返还保证金。综上，请求驳回反诉原告的第2、3项诉讼请求。
经质证，被告对原告提供的证据无异议，本院予以认定；对被告提供的证据，原告表示，原告是2016年5月从宁波迪赛公司手里接盘的，所以不清楚被告证据的真实性。本院认为，被告提供的供转租合同和交通银行转账凭证可以相互印证，故认定被告从2015年12月1日起租赁涉案商铺的事实。
经审理，本院认定如下：鄞州区中河街道凯旋明天13（13-2）商铺建筑面积22.43㎡，属原告所有。2015年12月1日起，被告承租涉案商铺，并与宁波迪赛公司签订《凯旋明天商铺租赁合同》，合同约定：租赁期限为交付之日起至2019年9月18日；宁波迪赛公司给被告3个月的免租期（含装修期），若因被告原因导致合同提前终止的，被告应当向宁波迪赛公司补交免租期的全部租金；租金：第一年50000元、第二年50000元、第三年55000元、第四年55000元、第五年60500元；租金采用先付后租的形式，每六个月为一个结算周期。首期租金于2014年12月22日支付，此后应在每期到期前15日内向宁波迪赛公司支付下一期的租金，其中2015年6月19日前支付的租金为12500元（即免收了2015年6月19日至2015年9月18日的3个月免租期租金12500元）；被告应付租房保证金15000元等；未经宁波迪赛公司书面同意被告拖欠租金及相关费用，经宁波迪赛公司催告30天内仍未全额支付欠款的，宁波迪赛公司有权解除合同。宁波迪赛公司有权解除合同的，宁波迪赛公司有权不退还保证金；租赁期内，被告在无正当理由的情形下，单方面解除租赁合同，被告应支付宁波迪赛公司违约金15000元；宁波迪赛公司违约的，承担相应的违约责任等。合同订立后，宁波迪赛公司向被告交付了涉案商铺，被告按约支付租金。2016年5月3日，原告、被告和宁波迪赛公司签订了《凯旋明天商铺租赁合同》合同主体变更协议，协议约定：宁波迪赛公司将上述房屋的租赁权转给原告，宁波迪赛公司在《凯旋明天商铺租赁合同》中的权利义务全部由原告继承，被告按合同约定向原告履行义务。2016年5月30日，被告向原告交付租房保证金15000元。被告付清了2017年6月18日前的租金，此后未再给付。2017年12月22日，被告腾退了涉案商铺。
本院认为，被告与宁波迪赛公司签订《凯旋明天商铺租赁合同》，建立了租赁关系，2016年5月3日，原告、被告和宁波迪赛公司签订《凯旋明天商铺租赁合同》合同主体变更协议后，原告继受了宁波迪赛公司在《凯旋明天商铺租赁合同》中的全部权利义务，原告和被告之间依法成立了租赁关系，受法律保护，原告要求解除租赁关系、腾退商铺，被告也无异议，且被告已经腾退商铺，本院予以准许。因被告于2017年12月22日腾退，故原告主张的租金应为28178元（55000元/365天*187天），被告应予支付。被告辩称商业广场正门口修地铁，严重影响被告营业，属于不可抗力因素，原告应下调房租。本院认为，地铁修建点在原告商铺马路对面，对原告经营不存在影响，与房租无关。被告辩称原告断电断水，致被告无法正常经营，要求赔偿损失，原告未予认可，被告也无证据证明，本院不予支持。关于3个月免租期的租金，本院认为，被告直接与宁波迪赛公司签订《凯旋明天商铺租赁合同》，与张弛无关，被告于2015年12月1日开始租赁涉案商铺，而合同中载明的3个月免租期在2015年6月至9月，与被告缺乏关联，故合同中关于免租期的违约条款对被告不具有约束力，本院对原告要求被告补交3个月免租期租金的主张不予支持。被告未按约支付租金，已经构成违约，原告按约扣留保证金、要求被告支付违约金15000元，理由正当，本院予以支持，对被告要求返还保证金的主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）宁波爱尔妮置业有限公司与被告（反诉原告）沈尧之间关于鄞州区中河街道凯旋明天13（13-2）商铺的租赁关系；
二、被告沈尧支付原告宁波爱尔妮置业有限公司2017年6月19日至2017年12月22日的租金28178元，在本判决生效后十日内理清；
三、被告沈尧支付原告宁波爱尔妮置业有限公司违约金15000元，在本判决生效后十日内理清；
四、驳回原告宁波爱尔妮置业有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告沈尧的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本诉诉讼费766元，减半收取383元，由被告沈尧负担；反诉诉讼费712.50元，由反诉原告沈尧负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 员 厉国平
二○一七年十二月二十九无
代书记员 郑勤燕