北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0102民初1553号
原告王利娟（反诉被告），女，1972年4月1日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人张波，北京市兰台律师事务所律师。
委托诉讼代理人孙喜光，北京大成（济南）律师事务所律师。
被告马连芳（反诉原告），男，1936年3月28日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人马洪（马连芳之女），1966年10月9日出生，无业，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人王峰，北京市鼎弘律师事务所律师。
第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，工商登记地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托诉讼代理人杜文娜，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。
原告王利娟诉被告马连芳，第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称：我爱我家公司）及马连芳反诉王利娟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王利娟及其委托诉讼代理人张波、孙喜光，被告马连芳（普通程序未到庭）及其委托诉讼代理人王峰、马洪（普通程序未到庭），第三人我爱我家公司的委托诉讼代理人杜文娜参加了简易程序开庭审理，普通程序开庭审理时经本院依法送达开庭传票，无正当理由未按时到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。
原告王利娟诉称：2016年7月9日，王利娟与马连芳在我爱我家公司的居间服务下签订编号为M16020648的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》及《装修款补充协议》，并签订了编号为J16040322的《居间服务合同》和《房地产经纪服务告知书》。
《买卖合同》及《补充协议》主要约定王利娟购买马连芳所有的位于北京市西城区三里河三区X楼X门X号房屋，房屋所有权证号为西更成字第XXXX号，房屋成交总价格为947万元，签订合同当日支付定金为10万元。王利娟申请商业贷款325万元，并于2016年11月8日分别向马连芳支付购房款140万元和472万元。
合同签订后，王利娟按照约定支付了10万元定金。在房屋没有交付，没有使用的情况下，按照马连芳的要求与热力集团签订了《供热采暖合同》，交纳了涉案房屋2016-2017年度的供暖费。王利娟为实际履行与马连芳之间的《买卖合同》，在签订合同之时，即与居间方签订房屋出售委托协议，将家庭名下的第二套房屋，委托我爱我家公司进行出售。在居间方一个月期限内没有出售的情况下，王利娟为了确保与马连芳合同的顺利履行，解除了与我爱我家公司的委托，又与另外居间方签订了《委托出售协议》，并将房屋顺利出售。为确保能按照《房屋买卖合同》的约定于2016年11月8日按时支付购房款，王利娟多次与马连芳电话及短信联系，要求其配合提供银行账户，履行付款义务。但经王利娟多次催告，并督促居间方催告，马连芳仍未提供相关账户，并明确表示拒绝履行合同约定的后续义务。上述马连芳行为，导致双方不能按照《买卖合同》和《补充协议》约定完成相关付款手续。
依据《合同法》第107、108条规定以及《买卖合同》第十条第五款明确约定，马连芳未履行合同义务，经王利娟催告后15日内仍未履行该义务，合同可继续履行的，双方应继续履行，马连芳应按该房屋成交总价的10%支付违约金。
综上，王利娟签订买卖合同以来，信守合同约定，本着诚实守信，促进交易的原则，依约向马连芳支付了定金10万元，支付了供暖费，并按照《买卖合同》及相关《补充协议》的约定积极履行合同义务，但马连芳在自愿签署合同并收取定金后，无任何法律或合同依据的情况下，拒绝履行合同义务，恶意违反合同约定。现王利娟故诉至法院。请求：判令马连芳继续履行与王利娟签订的《北京市存量房屋买卖合同》；判令马连芳向王利娟交付房屋并将房屋权属变更至王利娟名下；判令马连芳向王利娟支付违约金947000元（全部购房款的10%）；诉讼费用由马连芳承担。
被告马连芳辩称：王利娟所称不是事实。马连芳与王利娟于2016年7月9日在我爱我家公司白云路店签订了《房屋买卖合同》以及《补充协议》，成交总价947万元。马连芳已经按照合同约定时间履行了央产房上市手续和建委批准。马连芳已经完全履行了自己义务。但王利娟的购房资格没有通过，致使合同无法履行后续网签程序。马连芳依照合同第九条第三款及第十条第一款的约定于2016年11月9日以书面的形式向我爱我家公司白云路店的工作人员赵艳斌送达了解除合同书，赵艳斌于2016年11月12日将解除通知书送达给王利娟。我们认为本案涉及的《房屋买卖合同》已于2016年11月12日解除。故马连芳不同意王利娟的诉讼请求。
第三人我爱我家公司述称，王利娟与马连芳之间是房屋买卖合同纠纷，我公司与双方当事人之间是居间服务合同关系，且王利娟与马连芳之间的诉讼请求与我司无关，我司服从法院判决。
反诉原告马连芳诉称：马连芳与王利娟签订合同后，马连芳依约履行了央产房上市审批及北京市建委的核验，王利娟的购房资质核验未通过，房屋买卖无法进行后续程序，致使合同签订之日起120日内未完成房屋产权转移。鉴于王利娟的违约行为，马连芳已于2016年11月12日向王利娟书面送达了解除合同通知书。故马连芳请求确认双方之间于2016年7月9日签订合同编号为16020648的《买卖合同》及《补充协议》已于2016年11月12日解除；判令王利娟支付违约金1794000元（合同11条第一款房屋总价款的20%并扣除了10万元定金）；反诉诉讼费由王利娟承担。
反诉被告王利娟辩称：第一，马连芳的各项请求没有法律和事实依据，马连芳应继续履行合同，将涉案房产过户至王利娟名下。王利娟与马连芳双方就涉案房屋的买卖签订了《房屋买卖合同》以及《补充协议》。为促使合同顺利履行，王利娟积极履行合同项下各项义务，签订合同当日支付定金10万元，在房屋没有交付、没有使用的情况下按照马连芳的要求缴纳了涉案房屋2016-2017年度的供暖费。与此同时，王利娟为确保《房屋买卖合同》的实际履行，在签署房屋买卖合同之前即已将家庭第二套房产提前还款，解除抵押。在签署房屋买卖合同之时，马连芳及第三人对于王利娟家庭名下拥有两套住房是明知的，为此，王利娟为确保房屋买卖合同的顺利履行，将家庭名下第二套房产以明显低于市场价出售，因此，王利娟在合同履行过程中，没有任何过错和主观故意拖延合同履行的进程。马连芳请求解除合同并要求支付违约金，并非王利娟违约，其各项请求不应予以支持，双方应当继续履行合同。
第二，马连芳依据第九条第（三）款要求解除合同，既无事实依据，同时也不符合合同的约定。根据《房屋买卖合同》第九条第（三）款约定，只有因王利娟的原因致使在合同签订之日起120天内未能完成房屋产权转移的情况下才能适用，本案中，马连芳提供的证据仅证明其完成了央产房上市的手续，但并没有直接证据显示涉案房产不能按照约定时间过户是因王利娟原因导致。事实上，王利娟为实际履行与马连芳签署的《房屋买卖合同》，在签订《房屋买卖合同》之时即与居间方—第三人签署了《房屋出售委托协议》，将家庭名下的第二套房产委托第三人进行出售，不能按照合同约定时间过户并非因王利娟之原因。根据《房屋买卖合同》第9条，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲乙双方应当另行签署书面的补充协议。在非因王利娟原因导致需要延长办理房屋权属转移登记时间的情况下，其实双方只要签署补充协议即可解决问题，而不应采取恶意违约，不提供账户信息，不配合办理房款支付等不愿意继续履行合同的行为。马连芳虽提出解除合同，但王利娟已根据《合同法》第九十六条和《合同法司法解释二》第二十四条的规定提出异议，因此合同并未解除。另外，马连芳提供的房屋核验信息显示的核验时间为2016年8月23日，根据二手房交易的一般惯例，房产交易采用贷款方式支付房款的情况下，2个月的时间根本无法完成过户，况且在2016年9月30日，北京出台了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，根据该政策规定，本案交易房产因单价已达到11万多/平米，构成非普通住宅，导致首付比例增加，影响贷款进度，根据《补充协议》第七条约定，因贷款政策变更等原因未按期办理过户，不构成违约，不适用合同解除的条款。
第三，涉案房屋符合上市条件，王利娟具有购房资格，继续履行《房屋买卖合同》无任何障碍，合同应继续履行，不应当解除。目前，涉案房屋符合上市条件，王利娟早已经取得购房资格，并且完全具备支付全部剩余购房款的能力，继续履行《房屋买卖合同》和《补充协议》无任何障碍，合同应当继续履行，马连芳应将涉案房屋所有权转移登记至王利娟名下。根据北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》的通知（2010年12月22日京高法发[2010]458号）第二十二条房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同。同时，根据《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》（2011年12月13日）第八条规定关于“明知合同违反住房限购政策的处理原则”的意见，当事人双方在订立合同时明知或应当知道该合同不符合当时的住房限购政策，一审法庭辩论前买受人家庭具备购房资格的合同应当继续履行。根据上述规定并结合本案目前的事实情况，双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》应当继续履行，不应当解除。
第四，王利娟不存在违约情形，马连芳要求支付违约金不符合合同约定，不应支持。《房屋买卖合同》以及《补充协议》签订后，在合同履行期间，王利娟信守合同约定，一直积极履行合同义务，交付定金，结清贷款，出售名下房产，支付供暖费，并与马连芳积极协商，尽最大诚意履行合同，不存在任何违约行为。涉案房产未在约定时间过户，并非仅因王利娟原因导致，也并非王利娟主观恶意违约拖延造成。因此，马连芳要求王利娟支付1784000元的违约金没有任何事实依据和合同依据。
综上所述，王利娟与马连芳之间签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，并不存在合同解除的情形，应当维护有效合同的法律效力，保障交易的稳定性，确保合同目的实现。现王利娟具有购房资格，且有能力按照合同约定支付全部购房款，同时涉案房屋的转移登记不存在实质障碍，双方应按照合同约定继续履行各项义务，合同不应当恶意解除，因此，法院应当驳回马连芳的各项请求，不应予以支持。
经审理查明：2016年7月9日，马连芳作为出售方即甲方，王利娟作为买受方即乙方，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定：甲方所售房屋坐落在西城区三里河三里X号楼X门X号，建筑面积84.60平方米；该房屋所有权证号西更成字第XXXX号；已购公有住房为央产，甲方需提供《在京中央单位已购公房变更通知单》；房屋成交价格为947万元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金10万元，乙方商业贷款325万元，2016年11月8日乙方向甲方支付140万元，资金通过资金监管方式划转，2016年11月8日乙方向甲方支付472万元，资金通过资金存管方式划转；甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲乙双方应当另行签订书面的补充协议；因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证的，乙方有权解除合同，如乙方选择继续履行合同的，甲方应继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，甲方按乙方全部已付款的万分之五/日向乙方支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向乙方支付；因乙方原因致使甲方在合同在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同，如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行，本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除，乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任；本合同自甲乙双方签字或盖章之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。
同日，马连芳作为出卖方即甲方、王利娟作为买受方即乙方、我爱我家公司作为见证方即丙方，三方签订《补充协议》，约定：甲乙双方同意交易房产甲方最迟在2016年9月9日之前办理完毕央产房上市出售许可，因甲方个人原因导致未能按约定办理完央产房上市审批手续，甲方需按照《买卖合同》约定总房价款的20%承担违约责任……；经甲乙双方协商，乙方最迟于2016年11月7日获得贷款机构批贷手续……交易房产最迟在2016年11月9日之前完成房屋产权转移登记手续。
上述合同签订后，王利娟给付马连芳定金10万元。王利娟给付我爱我家公司居间服务费111774元。
2016年7月21日，王利娟与北京市热力集团有限责任公司签订《北京市居民供热采暖合同》，王利娟交纳涉案房屋2016-2017年度供暖费2030.40元。
2016年8月1日，中央国家机关房改办中直机关房改办在京中央和国家机关住房交易办公室为西城区房地局出具编号为0149187号《在京中央单位已购住房产权变更登记通知书》，同意马连芳出售涉案房屋。
王利娟委托我爱我家公司出售另一套住房后即可具备购房资格。2016年7月10日，王利娟与我爱我家公司签订《房屋出售委托协议》，我爱我家公司未在约定期限内将房屋出售，后王利娟委托北京麦田房产经纪有限公司于2016年9月29日将房屋出售。2016年12月16日王利娟的购房资格核验申请核验结果为初步核验通过。
2016年11月9日，马连芳向王利娟发送书面告知函，内容为：王利娟（乙方），M16020648号合同约定交易房产最迟在2016年11月9日之前完成房屋产权转移登记手续。由于乙方原因，2016年11月9日之前未能完成房屋产权的转移，鉴于上述情况，根据合同第九条（三）款的约定，甲方有权单独解除合同，为此通知乙方解除该合同。当日，马连芳向我爱我家公司送达了该函件，我爱我家公司于2016年11月12日向王利娟转送了该函件。同年11月16日，王利娟给马连芳发短信，内容为：贵我双方于2016年7月9日签署的M16020648号《北京市存量房屋买卖合同》，现我方强烈要求贵方继续履行该房屋买卖合同，具体如下：第一，自签署合同后，本人曾多次要求贵方及时向我方书面确认并提供收取后续房款的银行账号，贵方至今尚未提供，本人再次要求贵方提供收取后续房款的银行账号，以便我方及时向贵方支付购房款项，从而保证贵我双方的房屋买卖合同有效履行。第二，依据合同第九条（一）款，贵我双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，因此，请求贵方积极配合我方履行房屋买卖合同配合完成过户手续。望贵我双方能够本着诚信的原则，依法有效履行贵我双方签署《北京市存量房屋买卖合同》，避免导致贵我双方产生不必要的经济损失。
审理中，王利娟称马连芳在合同履行过程中存有违约行为，在签订合同时没有办理央产房上市手续，没有向王利娟提供银行账号，导致王利娟无法将购房款给付马连芳，930新政提高了贷款比例，属于不可抗力；称双方在2016年10月26日协商履行合同事宜时，马连芳之女要求加价200万元才能履行合同。马连芳称其在履行合同过程中不存在违约行为，王利娟在签订合同之时和之后没有购房资格，属严重违约，由于王利娟没有购房资质，导致合同无法履行，我方提出解除合同。
王利娟已经将剩余购房款937万元提存至法院。
上述事实，有双方当事人的陈述，《北京市存量房屋买卖合同》，《补充协议》，中国建设银行客户回单及定金收据，居间服务合同，房地产经纪服务告知书，声明，房屋出售委托协议，交易合同，短信，收据，视频资料，在京中央单位已购住房产权变更登记通知书等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得变更或者解除合同。本案中，马连芳与王利娟签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》均系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，各方应当按照合同约定履行各自的义务。
根据查明的事实，王利娟在与马连芳签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》时，因王利娟尚不具备购买马连芳房屋的资格及马连芳尚未取得出售房屋《在京中央单位已购公房变更通知书》，而该原因系王利娟与马连芳所签房屋买卖合同未能按照约定履行的关键障碍及本案的主要争议。而上述情节王利娟与马连芳在签订合同时是明知的。在合同履行中，马连芳在申请房屋权属转移登记手续之前取得了《在京中央单位已购公房变更通知书》，而王利娟未在此之前通过购房资格审核，导致双方未能在约定时间内办理房屋买卖过户手续，未办理资金监管及资金存管，王利娟未支付购房款。但王利娟在签订合同的次日即与我爱我家公司签订另一套房屋的《房屋出售委托协议》，该房屋未出售后，又委托北京麦田房产经纪有限公司于2016年9月29日将房屋出售，此时，王利娟已经具备了购房资格，因办理房屋产权过户手续需要流程和时间，王利娟最终于2016年12月16日通过购房资格审核。综合合同的履约状况及王利娟积极出售另一套房屋的情况，可以认定王利娟在积极创造条件履行合同事宜。其迟延履行部分义务情节显著轻微，并非其主观原因所致，并不构成继续履行的巨大障碍，亦未实质性影响双方合同履行的目的。且王利娟同意一次性支付购房款，并向法院提存了全部购房款，因此双方继续履行合同为宜。王利娟要求继续履行合同、交付房屋并将房屋权属变更之其名下的主张，本院予以支持。王利娟要求马连芳支付违约金的主张，本院不予支持。马连芳反诉要求解除合同并支付违约金的诉求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定之规定，判决如下：
一、马连芳与王利娟继续履行双方于2016年7月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及马连芳、王利娟与北京我爱我家房地产经纪有限公司《补充协议》。
二、王利娟于本判决生效之日起15日内给付马连芳剩余购房款937万元。
三、马连芳于本判决生效之日起15日内协助王利娟办理位于北京市西城区三里河三区X楼X门X号房屋产权转移登记手续，将房屋产权登记至王利娟名下，所有权转移登记发生的税费由王利娟负担。
四、马连芳于本判决生效之日起三十日内，将位于北京市西城区三里河三区X楼X门X号房屋交付王利娟，同时协助王利娟办理完毕上述房屋物业交割手续。
五、驳回王利娟的其他诉讼请求。
六、驳回马连芳的全部反诉请求。
如果王利娟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八万四千三百零二元，保全费五千元，均由王利娟负担，已交纳；反诉案件受理费八万九千三百八十四元，由马连芳负担，已交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判长 刘 敏
审判员 董丽娜
审判员 李 俊
二〇一七年十二月十八日
书记员 王运佳
书记员 袁 慧