江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初767号原告：中国人民武装警察部队江苏省消防总队，住所地南京市鼓楼区月光广场6号。法定代表人：周详，总队长。委托诉讼代理人：何峰，江苏苏源律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳倩倩，江苏苏源律师事务所实习律师。被告：朱小红,女，1977年5月25日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：刘畅友，北京市盈科（南京）律师事务所律师。原告中国人民武装警察部队江苏省消防总队（以下简称江苏省消防总队）与被告朱小红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江苏省消防总队委托诉讼代理人何峰、岳倩倩、被告朱小红委托诉讼代理人刘畅友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江苏省消防总队向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；2.判令被告立即向原告支付拖欠的租金234960元（260000元/年÷365天×330天，自2017年4月1日起至2018年2月24日止）、水费201436.2元（自2006年3月1日起至2017年7月19日止,按14吨水/天计算）。事实和理由：2006年5月20日，原、被告双方签订了房屋租赁合同，约定原告将位于南京市鼓楼区白云园91号102室的房屋出租给被告使用，租赁期限自2006年3月1日起至2015年3月31日止，租赁用途为理发店。合同签订后，原告依约将该房屋交付给了被告。2015年合同到期后，原、被告双方又签订了《武警部队房地产租赁合同》，约定将该房屋继续出租给被告使用，租期自2015年4月1日起至2020年3月31日止。第一年、第二年的年租金为240000元，第三年至第五年的租金为260000元，被告应于每年4月1日前将租金支付给原告。2016年2月，中央军委下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》、公安部下发了《关于公安现役部队全面停止有偿服务活动的通知》。原告根据上述通知的要求，明确告知被告，原告不再将该房屋继续出租给被告，并要求被告立即返还，但被告直至2018年2月24日才将房屋交付给原告，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告朱小红辩称：首先，原告只是武警部队在江苏省的分支机构，不具备独立的诉讼主体资格，故请求人民法院驳回原告的起诉。其次，被告于2017年5月底即已经退出涉案的房屋，并将该房屋交还给原告方，故原告请求判令被告支付2017年5月份之后的租金不合理，人民法院不应支持。再次，原告出租的房屋仅有九十几平方米，被告只是用其经营理发店，不可能达到日均14吨的用水量，原告请求被告向其支付水费二十几万不具有合理性。最后，原告出租给被告的房屋没有向房产管理部门备案登记，没有履行法定义务，因此租金较高。本院经审理认定事实如下：中国人民武装警察部队后勤部系南京市鼓楼区白云园91号102室房屋的登记产权人，江苏省消防总队系该房屋的使用单位，该房屋的建筑面积为96.1平方米。2006年5月20日，江苏省消防总队与朱小红签订了房屋租赁合同，将该房屋出租给朱小红经营理发店，租期自2006年3月1日起至2015年3月31日止。合同到期后，双方又签订了第二份房屋租赁合同即《武警部队房地产租赁合同》，约定将上述房屋继续出租给朱小红，租期自2015年4月1日起至2020年3月31日止，第一年和第二年的租金为240000元，自第三年起租金变更为260000元。江苏省消防总队在将上述房屋出租给朱小红时没有为该房屋安装水表，朱小红在使用上述房屋的同时，还从他人处租用了二楼的房屋，该二楼的房屋也没有安装水表，朱小红在租用期间也一直没有缴纳过水费。2016年5月25日，江苏省消防总队向朱小红寄送了《关于解除合同及结清租金并尽快交还房屋的通知》，明确因部队政策法规重大调整，合同已无法履行，故通知朱小红解除双方签订的《武警部队房地产租赁合同》，并要求朱小红在收到该通知后尽快结清房屋租金，且于2016年6月30日前将房屋腾空并退还给原告。经本院电话查询，朱小红于2016年5月26日收到了该通知，但朱小红并未按照通知的要求搬离涉案房屋，而是继续在该房屋中进行经营，并向江苏省消防总队缴纳了2017年3月31日之前的租金，此后即未再缴纳房屋租金。2018年2月24日，双方办理了交接手续，朱小红将本案所涉房屋的钥匙交付给了江苏省消防总队。江苏省消防总队为证明朱小红应缴纳水费273191.8元，向本院提交了一份由南京水务集团有限公司抄手管理所大客户办事处出具的《白云园87-90号用水测算明细》，该明细载明2017年7月14日至2017年7月19日，总表5天用量为317吨，居民楼日均用量49吨，门面房日均用量14吨。该表还载明商业用水的价格在2005年8月1日至2007年5月26日期间为2.6元/吨，该期间共有663天；2007年5月27日至2009年5月26日期间为3元/吨，共有730天；2009年5月27日至2012年7月27日为3.4元/吨，共有1157天；2012年7月28日至2017年7月19日为3.9元/吨，共有1817天。该表尾部备注处载明：该小区总表供一栋4个单元居民楼及门面房用水，其中居民按不同时期水价计算合计720644.35元，门面房由于目前只有一家在营，日均量只按14吨/天计算。该表并未说明正在经营的那家商铺的名称，江苏省消防总队亦没有在法庭确定的时间内向本院提供补充说明，以证明正在经营的商铺就是朱小红的商铺。朱小红对该证据的真实性未予确认。朱小红为证明其用水量不足14吨/天，向本院提供了南京爱康物业管理有限公司青年公寓管理处加盖印章的水费明细表和南京水务集团抄收管理所出具的用水证明。水费明细表显示位于江东北路的驿田发型室在2017年1月至12月的水费总额为2492.55元，水费证明显示2017年1月11日至2018年1月17日抄表后，位于南京市鼓楼区××号××蒂××发型设计室应当缴纳的水费总额为2117元。江苏省消防总队认为，上述证据与本案不具有关联性。朱小红陈述其于2017年5月份即已经搬出涉案房屋，并申请本院对江苏省消防总队的工作人员进行调查，但经本院电话询问，该工作人员不同意至本院陈述相关事实。庭审中，江苏省消防总队称，如人民法院认定合同已经解除，其请求判令被告支付相应的占有使用费。朱小红认为，原告如主张占有使用费应另行诉讼。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、关于诉讼主体问题本案中，江苏省消防总队虽系中国人民武装警察部队的分支机构，但系依法设立的机关法人，因此具有诉讼主体资格，能够作为原告参加诉讼。被告辩称原告不具有诉讼主体资格，无事实和法律依据，本院不予采纳。二、关于合同的解除问题首先，原、被告双方签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效。原告在合同签订后，于2016年5月20日向被告发送了解除租赁合同的通知，因其解除的理由合法，且朱小红于2016年5月26日即收到了该通知，故该合同实际已经于2016年5月26日解除。其次，即使双方的合同没有于2016年5月26日解除，因原、被告双方于2018年2月24日办理了房屋交接手续，被告已经于该日将房屋交还给了原告，双方的租赁合同显然已经实际解除。综上，因双方的合同已经解除，故原告请求本院再行判决解除双方的租赁合同，无事实和法律依据，本院不予支持。三、关于房屋的占有使用费问题因江苏省消防总队已经于2016年5月26日解除了房屋租赁合同，故朱小红应当按照法律的规定及时将房屋返还给江苏省消防总队，朱小红未履行该义务，故应承担相应的房屋占有使用费。朱小红虽称其于2017年5月停止经营，但并未提供充分的证据予以证明，且其并未及时将房屋返还给江苏省消防总队，故江苏省消防总队请求判令其支付2017年4月1日起至2018年2月24日期间的房屋占有使用费，具有事实和法律依据，本院予以支持。因2017年4月1日起该房屋的租金为260000元/年，故根据朱小红实际返还涉案房屋的时间，本院认定朱小红应当支付的房屋占有使用费总额为235068元（260000元/年÷365天×330天）。江苏省消防总队仅主张234960元，该行为系其处分自己的民事权利，不违反法律规定，本院予以支持。江苏省消防总队虽在本案中主张被告支付租金，但该主张系其对合同是否解除而产生的理解错误，其在庭审中称如人民法院认为合同已经解除请求判令被告支付同等数额的房屋占有使用费，该请求并非一个独立的诉讼，其实质是要求本院按照认定的事实判决对应数额的钱款，因此无须另案诉讼。四、关于水费的问题江苏省消防总队虽向本院提供了自来水公司的测算表，但并未向本院提供相应的证据证明该表中所陈述的商铺就是朱小红所经营的理发店，且朱小红的店铺面积较小，每天使用14吨水的可能性不大，故江苏省消防总队请求本院按照每天14吨水的用量来计算朱小红的水费，不具有合理性，本院不予采纳。因朱小红的店铺并未安装水表，且理发店通常情况下并非24小时用水，故参照朱小红提供的其他店铺的缴费情况以及本案所涉房屋的面积，本院酌定朱小红应向江苏省消防总队缴纳2006年3月1日起至2017年7月19日水费31873元（2800元/年÷12个月×136.6个月）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告朱小红于本判决生效之日起十日内向原告中国人民武装警察部队江苏省消防总队支付房屋占有使用费234960元；二、被告朱小红于本判决生效之日起十日内向原告中国人民武装警察部队江苏省消防总队支付2006年3月1日起至2017年7月19日水费31873元；三、驳回原告中国人民武装警察部队江苏省消防总队的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15388元，减半收取7694元，由被告朱小红承担（原告已预交，故被告给付上述款项时一并将该款给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  孙晋辉二〇一七年三月二十九日书记员  陈 蓉