江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏09民终1745号
上诉人（原审原告、反诉被告）：成萍，女，1963年12月26日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。
委托诉讼代理人：封足安(系成萍丈夫),住江苏省盐城市盐都区。
委托诉讼代理人：张国华，盐城市盐都区中兴法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：伏华林，男，1981年1月5日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。
委托诉讼代理人：李国志，江苏瑞信律师事务所律师。
原审被告：盐城市中邦房产经纪有限公司，住所地江苏省盐城市城南新区新都街道东进西路21－22号商铺楼2111室。
法定代表人：苏德柏，该公司总经理。
委托诉讼代理人：冯建新，男，该公司后勤部员工。
上诉人成萍因与被上诉人伏华林、原审被告盐城市中邦房产经纪有限公司（以下简称中邦经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2017）苏0903民初5430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
成萍上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判伏华林承担违约金18万元，中邦经纪公司承担连带清偿责任；2.一、二审诉讼费由伏华林承担。事实和理由：1.中邦经纪公司系案涉房地产经纪合同不可分割的主体之一，其与伏华林、成萍互相制约，成萍主张该公司承担连带责任具有事实和法律依据；2.伏华林拖欠房款达6个月之久明显构成违约，一审法院在伏华林未提供证据的情况下以成萍在约定时间内无法租房导致伏华林不能对厂房进行实际控制并享受租金受益为由判令成萍承担2.7万元租金错误。合同约定伏华林要在2017年2月1日与原承租人订立租房协议，完成续租手续。原承租人与成萍在水电上从未发生过矛盾，况且案涉房屋按现状交付，谈不上所谓水电争议。事实上，伏华林不同意原承租人续租，其与原承租人恶意串通，企图将责任转嫁给成萍，水电纠纷属于掩盖违约真相的捏造。伏华林在2017年2月1日应支付尾款8万元，但经多次追要，其仍以水电为由拒付，故根据案涉合同第八条第三款的约定，伏华林应当支付18万元违约金。
伏华林辩称，其已按照合同约定履行了付款义务，且属于提前履行完毕。因成萍与原承租人的合同并未到期，且牵涉到水电等问题，从而导致伏华林与原承租人的合同无法续签，伏华林不能及时得到租金，也未能顺利交接。成萍负有与原承租人解除协议或者让三方交接的先行义务，因成萍未履行先行义务而导致伏华林利益受损。虽然合同没有明确约定此义务，但是该义务系合同的附随义务，而伏华林应在成萍已履行先行义务的情况下才进行履约，故成萍的行为构成违约，伏华林并未违约。一审判决认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
中邦经纪公司述称，其在签订合同过程中仅起中介作用，合同并没有约定由中邦经纪公司承担连带或其他责任的相关内容，故一审判决认定事实清楚，结果正确，请求驳回上诉，维持原判。
成萍向一审法院起诉请求：1.判令伏华林向成萍支付逾期还款利息180000元，并要求中邦经纪公司承担连带清偿责任；2.伏华林和中邦经纪公司承担诉讼费用。
伏华林向一审法院反诉请求：要求成萍付清2017年7月20日前的水电路等费用，赔偿损失3.4万元，并承担违约金10万元。
一审法院认定事实：2016年11月30日，经中邦经纪公司（丙方）中介，成萍（甲方）与伏华林（乙方）签订《房地产经纪合同》，约定：成萍将位于盐城市盐都区龙冈镇凤凰居委会五组1幢盐城市盐都区鑫众针织厂的厂房出卖给伏华林，房屋建筑面积1018.67平方米，售价250万元；于2016年11月30日首付定金50万元，2017年1月13日办理过户手续，并将200万房款进行托管，剩余房款由甲方缴税和现金支付给甲方；房屋交付由三方共同参加签署交接单；如不按期交付房款，由违约方向对方每日支付1000元，约定违约金为10万元；厂房交付日期为2017年2月1日，乙方须续租给原承租户，租期至2018年1月31日，原租金72000元不变；所售厂房房价留尾款8万元，待乙方与原承租户签订租赁合同当日支付给甲方；房屋交付按目前现状交付，以及其他事项。合同签订后，伏华林按约向成萍支付房款242万元。2017年1月24日，案涉厂房过户至伏华林、顾红霞名下，领取了不动产权利证书，宗地面积1767平方米，房屋建筑面积1018.67平方米。
2015年2月1日，成萍以盐城市盐都区鑫众针织厂名义与潘诗春签订《房屋租赁协议》，主要内容：成萍将案涉厂房出租给潘诗春经营使用，租期三年，从2015年2月1日至2018年1月31日，年租金72000元，分两次付清，先交后租。伏华林购房后，潘诗春仍在租赁中。2017年2月25日，成萍、伏华林及潘诗春三人商谈续租事宜，因成萍与潘诗春存有水电等问题未解决，潘诗春未与伏华林签订租赁合同。潘诗春亦未向伏华林交付房租。2017年6月15日，潘诗春搬离该厂房。
一审法院认为：成萍与伏华林经中邦经纪公司介绍签订的《房地产经纪合同》是双方的合意，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。成萍与伏华林均认为对方违约，成萍认为伏华林逾期付款，伏华林认为成萍延期交付房屋。本案争议的问题是：一、尾款8万元支付时间的界定。二、厂房有没有交付以及实际交付的时间。一、关于尾款8万元的支付问题。因成萍与潘诗春的租赁期限未届满，还有一年租期，合同约定：伏华林须续租给原租客，待伏华林与原租客签订租赁合同当日支付尾款8万元。2017年2月25日，成萍、伏华林及潘诗春三方协商厂房续租事宜，因潘诗春认为有水电路等争议而未与伏华林签订租赁合同，之后亦未与伏华林签订租赁合同。一审法院认为，导致伏华林未能签订租赁合同的原因不是伏华林造成的，是因为成萍未能协调好与潘诗春之间的租赁关系，因此造成伏华林接收该厂房出现障碍。按照合同约定，支付尾款8万元的时间是不确定的，事后也不能确定，故不能认定伏华林构成违约，但不能因潘诗春不签合同而免除伏华林向成萍支付尾款的义务，事实上，伏华林已经付清了尾款8万元，故成萍主张伏华林支付逾期付款违约金的诉讼请求，一审法院不予支持，且成萍主张的违约金标准过分高于其造成的损失，即使支持，也应根据伏华林的请求予以调整。二、关于厂房有没有交付以及实际交付的时间问题。合同约定厂房交付时间为2017年2月1日，由合同三方共同参加签署交接单。因承租人潘诗春租赁期限未届满，根据买卖不破租赁原则，合同约定厂房继续租赁给潘诗春使用，租金归伏华林所得，但因成萍未能协调好关系，加之潘诗春借口有水电路等争议，致伏华林未能与潘诗春签订租赁合同，潘诗春亦未向伏华林支付租金。事实上，因潘诗春仍承租使用厂房（租期至2018年1月31日），在合同约定的时间根本无法交付房屋，伏华林也认可不按合同约定日期交房，该厂房已于2017年1月24日过户至伏华林名下，而伏华林对厂房有租赁的事实是清楚的，又因潘诗春未与伏华林签署租赁合同而致伏华林不能对该厂房进行实际控制并享受租金收益。实际上，潘诗春于2017年6月15日已经搬离该厂房，由伏华林直接控制，该时间节点应当视为厂房实际交付。合同约定续租的租金不变，并未明确约定由谁收取，根据合同本意，在伏华林续签合同后由其收取，但伏华林非因自身原因而导致未能续租。伏华林同时反诉要求赔偿损失并支付违约金，违约金应当以实际损失为基础，且合同对逾期交房违约金未作约定，伏华林以水电未单独开户为由要求成萍承担违约金10万元，合同约定厂房以现状交付，故一审法院对伏华林反诉赔偿损失的请求予以支持，对其反诉违约金的请求不予支持。伏华林的租金损失为27000元（从2017年2月1日至2017年6月15日以年租金72000元计算）。关于伏华林反诉要求成萍付清2017年7月20日前的水电路等费用，未明确具体的反诉数额，亦未提供相应证据，成萍又不认可，故对其该项反诉请求不予支持。关于中邦经纪公司的责任问题，中邦经纪公司在签订合同过程中起中介作用，合同并没有约定由中邦经纪公司承担连带责任或承担其他民事责任的内容，故成萍要求中邦经纪公司承担连带责任，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、成萍于判决发生法律效力之日起十五日内赔偿伏华林损失27000元；二、驳回成萍的本诉请求；三、驳回伏华林的其他反诉请求。案件受理费1950元，反诉案件受理费1490元，合计3440元，由成萍负担2250元，伏华林负担1190元。
二审中，当事人均没有提交新证据。
二审另查明，成萍于2017年7月25日收到伏华林支付的8万元购房尾款。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，案涉房地产经纪合同系签约各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行。
1.关于伏华林应否承担18万元违约金的问题。根据我国合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，成萍认为伏华林未在2017年2月1日付清购房尾款8万元已构成违约，其应承担违约金18万元。但伏华林认为其已按约履行了合同义务，不构成违约。经查，案涉房地产经纪合同第十一条第3项约定“所售厂房房价里留尾款捌万元整，待乙方（伏华林）与原租客签订租赁合同当日，乙方须支付给甲方（成萍）捌万元整。”从该条款约定内容可知，8万元购房尾款应在伏华林与原承租人签订租赁合同时予以支付。但是由于伏华林与原承租人一直未能签订租赁合同，且从原承租人潘诗春出具的情况说明等证据来看，未能签约的原因并不在于伏华林本身，故不存在伏华林为自己的利益不正当地阻止条件成就的情形。成萍虽主张原承租人与伏华林恶意串通损害其权益，但成萍未能提供证据加以证明。且伏华林事实上已实际支付了购房尾款8万元。因此，一审判决对成萍主张伏华林应承担18万元违约金的诉请未予支持并无不当，本院予以支持。
2.关于中邦经纪公司应否承担连带责任的问题。民事法律关系中的连带责任是指依照法律规定或者当事人约定，两个或者两个以上当事人对其共同债务全部承担或部分承担，并能因此引起其内部债务关系的一种民事责任。根据我国民法通则的规定，当事人承担连带责任须有法律明文规定或者当事人明确约定。本案中，成萍主张中邦经纪公司承担连带责任，但是由于当事人并没有在案涉房地产经纪合同中就中邦经纪公司承担连带责任进行约定，且亦不符合相关法律规定的连带责任承担的条件和特点，故成萍的该主张于法无据，本院不予支持。
综上所述，成萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6880元，由上诉人成萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊丽萍
审 判 员 孙曙光
审 判 员 周 陇
二〇一八年六月十三日
法官助理 郑娟娟
书 记 员 唐 舒