江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0585民初5183号原告：沈学雷，男，1965年1月20日出生，汉族，住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：钱辉，太仓市城厢法律服务所法律工作者。被告：姜艳，女，1981年1月24日出生，汉族，住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：黄国华，江苏同丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：何天宏，江苏同丰律师事务所律师。原告沈学雷与被告姜艳返还原物纠纷一案，本院于2017年9月11日立案受理后，依法适用简易程序于2017年10月17日进行了证据交换、于2017年11月22日公开开庭进行了审理。后经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依法组成合议庭于2018年2月6日公开开庭进行了审理。原告沈学雷（仅参加第二、三次庭审）及其委托诉讼代理人钱辉、被告姜艳（仅参加第一、二次庭审）及其委托诉讼代理人黄国华（仅参加第一、三次庭审）、何天宏（仅参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈学雷向本院提出诉讼请求：1.确认原告沈学雷、被告姜艳签订的《宅基地转让买卖合同》无效；2.被告姜艳将太仓市××河镇紫薇苑三区883号宅基地归还给原告沈学雷。事实与理由：原告沈学雷、被告姜艳于2009年签订《宅基地转让买卖合同》一份，该合同约定原告将太仓市××河镇紫薇苑三区883号宅基地(紫薇苑三区A-2-1地块)转让给被告姜艳。后原告沈学雷于2010年年中时得知私自转让宅基地使用权系违反《中华人民共和国土地管理法》的违法行为，故多次与被告姜艳协商返还宅基地事宜，但被告姜艳以各种理由推诿，并继续在涉案宅基地上建设房屋，原告多次报警均无效。被告姜艳系城镇户口居民，案涉《宅基地转让买卖合同》因违反《中华人民共和国土地管理法》的规定而无效，被告姜艳理应依照《中华人民共和国合同法》第58条之规定将案涉宅基地返还给原告沈学雷。被告姜艳辩称：一方面：1.太仓市××河镇紫薇苑三区883号房屋下面的宅基地至今尚未登记确权，原告沈学雷亦未提供案涉宅基地使用权的确权文件，原告沈学雷主张系涉案宅基地的使用权人缺乏法律依据，原告沈学雷并非本案的适格诉讼主体，原告沈学雷仅对案涉宅基地曾具有获得使用权的资格，但自案涉宅基地转让以来一直为被告姜艳占有并使用至今，故案涉宅基地的使用权属具有争议性，按照土地管理法第十六条的规定应先由人民政府或国土部门进行行政处理，若要确权应登记给被告姜艳。2.原告于2009年将宅基地转让给被告姜艳，视为原告沈学雷对他可能获得案涉宅基地的资格予以了放弃，现案涉宅基地是否由原、被告享有使用权或由原土地所有权人浏河镇新闸村村民委员会所有均不确定，应先由国土部门进行确权。综上，本案并非民事纠纷，请求法院驳回原告沈学雷的起诉。另一方面，退一步讲，即使法院对本案纠纷具有受理权，则虽案涉《宅基地转让买卖合同》因违法而无效，但被告姜艳亦不应向原告沈学雷返还案涉宅基地，理由为：原告沈学雷转让案涉宅基地给被告姜艳系双方真实意思表示，被告姜艳亦支付宅基地使用权的对价，并在案涉宅基地上面建造房屋及附属设施居住至今，原告沈学雷之前从未对此提出异议，根据诚实信用原则被告姜艳勿需返还宅基地，被告姜艳亦不同意向原告沈学雷返还案涉宅基地。经审理查明：原告沈学雷户口地址为江苏省太仓市××河镇新闸村21组。被告姜艳户口地址为江苏省太仓市××桥镇浏家港老北街1号，系太仓市城镇居民户口（非农）。2009年，原告沈学雷（出卖人、甲方）、被告姜艳（买受人、乙方）签订《宅基地转让买卖合同》，该合同约定：甲方将位于太仓市××河镇紫薇苑三区宅基地（面积383.40㎡）转让给乙方，宅基地转让总价20万元（大写：贰拾万元）；乙方向甲方宅基地款为20万（大写：贰拾万元）；甲乙双方同意以下列方式付款～乙方已向甲方交付方式为现金支付贰拾万元；甲方应在《土地使用证》签发以后，及时将宅基地权属登记过户至乙方名下；甲方承诺拥有对本合同项下宅基地的处置权，乙方承诺真实地愿意购买本合同项下宅基地；本合同自双方签字后生效。经原、被告共同确认：当时仅仅签订了一份《宅基地转让买卖合同》，由被告姜艳持有。原告沈学雷称：其并未拿到宅基地转让款，2009年以来其一直向被告姜艳父亲姜哲夫索要宅基地转让款；合同上的第四条仅约定转让款的支付方式，实际上被告姜艳并未支付；合同及内容系被告姜艳拟写打印和填写，但签字时其看过的。被告姜艳称：因时间太久对付款细节记不太清楚了，当时沈学雷急用钱，就陆续从其处拿几万几万元现金，当时自己还把上海的房子卖掉拿钱买案涉宅基地，签订《宅基地转让买卖合同》时转让款已基本上付清、当场支付了尾款，故签合同时就在上面直接写了转让款已付清，沈学雷审查后签名；每次付钱、签合同时其父母都在场的。2009年11月1日，原告沈学雷（乙方）与太仓市紫薇苑三区农民居民点建设工作小组（甲方）签订《协议》，该协议约定：经竞价，乙方取得编号为A-2-1地块，成交价为0.10万元（不含基础设施代办费12万元），乙方必须于2009年11月6日16时前到紫薇苑二区报名处交清钱款，交清钱款后领取盖章后的地块编号图及单体规划设计要求，作为该户拥有该地块建房依据，尽快落实设计方案，报工作小组审定，并按规定办理报建手续；协议签订后2个月内具备开工条件，再控制5个月内完成主体工程建设和外装修，每拖延一天承担200元延期费（因部分设施施工受影响）。案涉太仓市××河镇紫薇苑三区A-2-1地块宅基地使用权证书至今未颁发，土地性质为集体土地。2010年1月29日，原告沈学雷（建房户、甲方）、张林祥（建房承包人、乙方）签订《××河镇紫薇苑三区居民点单体建筑工程合同》，该合同约定：由乙方对甲方××河镇紫薇苑三区A-2-1号地块建造二层住宅一幢，工期为2010年2月20日至2010年8月20日（因人力不可抗拒因素顺延）。甲方处系甲方代表姜哲夫(系被告姜艳之父)签字，乙方处系张林祥签字。2010年3月，太仓市××河镇新闸村21组沈学雷户上报进入紫薇苑三区建房的个人建房用地申请，经层层审批后至太仓市××河镇人民政府同意。2010年4月30日，太仓市国土资源局给太仓市××河镇人民政府的太土置宅[2010]82号“关于农村村民建房置换使用集体土地的批复”（后附农村村民建房用地审批表）载明：同意浏南村秦永兴等45户村民以置换老宅基地的方式使用新闸村集体土地建造住宅，其中农村村民建房用地审批表包含新闸村沈学雷户。2011年上半年，被告姜艳在购买原告沈学雷的案涉宅基地（太仓市××河镇紫薇苑三区A-2-1地块宅基地）上建造好房屋及附属物并装修后占有使用案涉宅基地至今，迄今的物业费、电费、水费均由被告姜艳交纳，且被告姜艳于2017年6月向太仓市天然气有限公司申请开通了紫薇苑三区A-2-1案涉宅基地块、883幢的天然气。在建房过程中，被告姜艳向太仓市××河镇紫薇苑三区农民居民点建设工作小组交纳了20000元建房保证金，2014年5月30日太仓市××河镇紫薇苑三区农民居民点建设工作小组扣留水费300元、超面积项6300元后退还被告姜艳13400元；另外被告姜艳还向相关机关缴纳了配套设施建设费、竞拍费等费用。2014年5月23日，被告姜艳丈夫许奎报警，太仓市公安局浏河派出所处警，民警处警时许奎称：“2009年沈学雷将自己的宅基地卖给许奎建房，现房子建好了沈学雷又将它抵给第三人华东，从而发生纠纷”，民警将三方（许奎、华东、沈学雷）带回派出所调查，经民警了解沈学雷于2009年向华东借款现金60000元，华东与发生争议的房产无关，沈现欲向姜要回宅基地。被告姜艳解释称：当时民警询问沈学雷时沈学雷称宅基地转让款都已收到了。2017年6月25日，周纪涛（暂住紫薇苑三区883号）报警，太仓市公安局浏河派出所处警，民警处警时周纪涛称“因××紫薇苑三区883号房子租赁问题与李树龙、孙望发生纠纷”，民警带双方回所继续调查。被告姜艳当日在公安机关的询问笔录中陈述：2009年其向沈学雷购买了现××河镇紫薇苑三区883幢下面的宅基地，2010年起开始建房，2011年5月建好房子；其买宅基地的钱都付给沈学雷了，与沈学雷之间没有经济纠纷；现其把房屋借给亲戚周纪涛住。另查明：1.2009年5月，被告姜艳丈夫许奎将位于上海市民雪路918弄6号202室房屋出售。2009年5月11日，被告姜艳银行账户进入500000元。2009年5月12日，被告姜艳银行账户现支150000元，并有几笔转支记录。2.太仓市××河镇新闸村村民委员会出具的证明：兹有浏河镇紫薇苑三区原系本村13组、17组、18组、19组、23组土地，上述五组土地已被征用，所涉及村民已按当时政策进行安置。庭审中，被告姜艳举证（2016-2030）太仓市××河镇总体规划（未加盖任何机关印章）以期证明：案涉宅基地属于城镇规划居住住宅用地，而非农村宅基地用地；案涉宅基地已征收为国有土地，只是尚未有正式的批复文件。原告沈学雷对该证据真实性不予认可，并认为此证据也不能否定案涉宅基地的集体土地性质。庭审中，原告沈学雷连续稳定陈述其系与被告姜艳签订的《宅基地转让买卖合同》，突然在第三次庭审时改称：2009年七八月份时其与姜艳之父姜哲夫签订的《宅基地转让买卖合同》，根本没与姜艳签过《宅基地转让买卖合同》；其签字时《宅基地转让买卖合同》上面的空格处尚未填写内容，其签完字后姜哲夫和姜艳拿回去添加内容，因当时其与姜哲夫系好朋友，其与姜哲夫商定一起投资该宅基地建房共同出售后分钱，姜哲夫怕其反悔就签了这个《宅基地转让买卖合同》制约其。但之后又称：签字系在姜哲夫家里，当时谈好宅基地价格200000元，其与姜哲夫一起去竞拍抽签选宅基地，当时选宅基地的签字系姜哲夫签的。被告姜艳陈述：姜哲夫没钱买宅基地，宅基地买卖转让的早期洽谈沟通工作确实系姜哲夫代姜艳出面，购买宅基地和建房的钱都是姜艳丈夫许奎出的；被告姜艳打好协议，姜哲夫填好协议的空格处，沈学雷现场拿了尾款后审查了《宅基地转让买卖合同》的所有内容并签署了姓名（2009年七八月份），被告姜艳也签署了姓名，合同第二条的内容因当时尚未竞拍选定具体宅基地号，故其在2009年12月左右选定宅基地号后才填了上去。庭审中，被告姜艳另陈述：1.其知道浏河镇新闸村要分配给沈学雷一个宅基地置换资格后就与沈学雷协商谈好了（2009年2、3月份）转让事宜（转让费、建房押金、小区配套设施费），沈学雷把户口迁回太仓市××河镇新闸村后取得宅基地置换资格、并挑选取得案涉宅基地后就交给被告姜艳建房了；2.当时其手里的现金不够，就把上海的房屋卖掉支付沈学雷转让款，并交纳建房押金、小区配套设施费等并建房，其于2013年～2014年入住涉案房屋；3.刚开始时双方商定宅基地转让价为180000元，后签合同时实际提高为200000元，政府需要对宅基地和建房收取的其他费用都由其支付，建造加装修共计花了200多万元；4.此次诉讼沈学雷之前从未说过没收到宅基地转让款，原告沈学雷这么多年来对被告姜艳占有使用宅基地并居住在宅基地上面的房屋内从未提出过异议。以上事实，有原告沈学雷提交的宅基地转让买卖合同（复印件）、协议、浏河镇紫薇苑三区居民点单体建筑工程合同、2017年6月25日姜艳在公安机关的询问笔录、个人建房用地申请表、太土置宅[2010]82号“关于农村村民建房置换使用集体土地的批复”（后附农村村民建房用地审批表），被告姜艳提交的太仓市华顺物业管理有限公司出具的物业费交纳证明及物业费交款收据、电费交纳发票、安装燃气管道通知单、管道天然气供用气协议及天然气管道开通交款收据、太仓市××河镇紫薇苑三区农民居民点建设工作小组出具的收据和银行进账单、上海市不动产登记查询信息、中国农业银行银行卡交易明细、接处警工作登记表、太仓市××河镇新闸村村民委员会出具的证明、太仓市××河镇总体规划（2016-2030），太仓市国土资源局致本院的复函，以及当事人的陈述等在卷佐证。本院认为：案涉宅基地××河镇紫薇苑三区A-2-1地块系太仓市××河镇新闸村分配给原告沈学雷的宅基地用于新建住宅，原告沈学雷向有关机关和组织上报个人建房用地申请并得到了相关机关和组织审批和批准，原告沈学雷对紫薇苑三区A-2-1地块宅基地的使用权已得到相关国家机关和组织的认可和文件档案记载的确认；原告沈学雷于2009年将案涉宅基地××河镇紫薇苑三区A-2-1地块（使用权）作价20万元转让卖给被告姜艳，被告姜艳基于原告沈学雷的转让行为才有权在案涉宅基地上面建房和附属设施；由上可知原告沈学雷于2009年已获得相关国家机关和组织认可对案涉浏河镇紫薇苑三区A-2-1宅基地地块的使用权，该使用权是否已经相关国家机关登记颁证并不影响原告沈学雷行使诉权，故原告沈学雷具有诉讼主体资格，本院对本案纠纷具有受理权限，被告姜艳要求行政处理前置的辩解意见缺乏法律依据，本院不予支持。案涉宅基地××河镇紫薇苑三区A-2-1地块所在位置原为太仓市××河镇新闸村集体土地，现由太仓市国土资源局出具给本院的复函可知案涉宅基地仍为集体土地，被告姜艳的委托诉讼代理人辩称案涉宅基地已演变为国有城镇居民住宅用地缺乏法律依据和事实依据，而在签订案涉《宅基地转让买卖合同》时及现在被告姜艳一直为江苏城镇居民户口（非农）；依照法律规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让，该法律规定系效力性强制性规范；故原、被告于2009年签订的《宅基地转让买卖合同》因违反上述强制性法律规范而归于无效，原、被告本人对此均不持异议，故本院对原告沈学雷要求确认案涉《宅基地转让买卖合同》无效的诉求予以支持。本案的争议焦点在于被告姜艳是否应当向原告沈学雷返还案涉浏河镇紫薇苑三区A-2-1地块宅基地，就此原告沈学雷认为被告姜艳应根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定返还案涉宅基地，被告姜艳认为基于诚实信用原则不应返还宅基地；对此本院认为：1.从现有书面证据来看，原、被告于2009年签订《宅基地转让买卖合同》确定原告沈学雷将今后分配竞拍选定的宅基地（使用权）作价20万元转让卖给被告姜艳，原告沈学雷在诉状中、庭审中稳定陈述转让事实，故原告沈学雷后改称其并非转让出售宅基地给被告姜艳缺乏事实依据和证据支持，本院对原告沈学雷的改称意见不予采纳。2.从宅基地价款的付款来看，原告沈学雷在庭审之前从未提及宅基地转让款未付的事实，在2014年、2017年公安处警时、此次诉讼的诉状中从未提及转让款未付的事实，且自2009年至2017年10月16日长达八年的时间里原告沈学雷从未曾反应过通过上门索要、诉讼或报警求助等方式向被告姜艳索要宅基地转让款的记录；原告沈学雷庭审中声称自2009年以来多次向姜艳及姜哲夫索要宅基地转让款，但此与其第三次庭审中改称其并未将宅基地卖给姜艳（或姜哲夫）、案涉《宅基地转让买卖合同》仅为其与姜哲夫共同投资建房的制约工具而已相矛盾；案涉《宅基地转让买卖合同》上面明确载明“乙方已向甲方交付方式为现金支付贰拾万元”，原告沈学雷在第一、二次庭审中均明确确认其在签名之前审阅过被告案涉《宅基地转让买卖合同》的打印内容和填充内容，其对于该明确填充的内容法律后果理应非常清楚，若沈学雷签名时并未拿到20万元宅基地转让款，作为理性成年人根本不会去做签名这种对己明显不利的事情；结合被告姜艳当期确实有付款的能力，故被告姜艳已向原告沈学雷付清20万元宅基地转让款具有高度盖然性，且20万元约系2009年时太仓浏河紫薇苑三区宅基地（使用权）的黑市交易均价。3.从案涉宅基地的使用来看，被告姜艳从原告沈学雷手中拿到案涉宅基地，之前或之后缴纳了相应的建房押金、配套设施费、竞拍费，并在案涉宅基地块上面建造了房屋（紫薇苑三区883幢）及附属设施，导致客观上被告姜艳无法向原告沈学雷返还案涉宅基地；被告姜艳交纳案涉宅基地上房屋的水电费、物业费并居住至今，且于2017年开通了天然气。4.从农村村民可以拥有的宅基地数量来看，法律规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，该法律规范仅规定农村村民一户可以拥有宅基地的上限，并未禁止农村村民可通过抛弃或放弃的方式丧失宅基地使用权，即农村村民可对分配所得的宅基地失权；宅基地的所有权归农村集体所有，不排除今后农村集体有可能对实际占用宅基地的主体通过补偿地上不动产回赎等方式收回宅基地。综上，当事人均应遵守民法帝王条款之诚实信用原则，现2017年太仓浏河整体房价系2009年太仓浏河整体房价的二倍以上，被告姜艳已在案涉宅基地上建造房屋及附属设施并居住使用多年，且转让本案所涉宅基地使用权系原告沈学雷的真实意思表示，应视为原告沈学雷对案涉宅基地使用权的放弃，现原告沈学雷要求被告姜艳返还案涉宅基地（使用权）依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告沈学雷、被告姜艳于2009年签订的《宅基地转让买卖合同》无效；二、驳回原告沈学雷的其他诉讼请求。案件受理费4380元，由原告沈学雷负担2190元，被告姜艳负担2190元。案件受理费原告已预交，本院不再退还，被告负担部分由被告按照负担额在履行本判决时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审 判 长  王云超人民陪审员  王灵芝人民陪审员  沈伟刚二〇一八年三月九日法官 助理  王 伦书 记 员  陈寒艳