陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终2778号
上诉人（原审原告）古春丽，个体经营者。
委托代理人甘军，陕西合恒律师事务所律师。
委托代理人郭鹏，陕西合恒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陕西上和商业广场有限公司，住所地西安市高新区新城科技产业园建工路9号长岭办公楼1-1号。
法定代表人苏新雷，该公司总经理。
委托代理人杨国有，陕西国友律师事务所律师。
委托代理人金恩宇，陕西国友律师事务所律师。
上诉人古春丽因与被上诉人陕西上和商业广场有限公司（以下简称上和公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2015）新民初字第01842号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人古春丽及委托代理人甘军、郭鹏，被上诉人上和公司的委托代理人金恩宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
古春丽向原审法院起诉称，2014年5月9日，古春丽与上和公司签订了《房屋租赁合同》，约定上和公司将位于公园南路9号的上和商业广场伍层D5101号商铺出租给古春丽从事餐饮经营。租期自2014年7月1日至2024年6月30日，古春丽交纳租金33610元及保证金16353元，上和公司负责按时提供该铺位并按时供应水、电、天然气等设施。合同签订后，古春丽依约支付了全部租金和保证金，但上和公司却根本不具备交房经营条件，且双方签订合同时上和公司明确承诺只有五层经营餐饮，其余楼层不再设餐饮服务，但合同签订后，上和公司在一、二层均设有餐饮铺位，严重损害了古春丽的利益，违反了当时的承诺。故诉至法院，请求：解除古春丽、上和公司双方签订的房屋租赁合同；上和公司向古春丽返还第一年度租金33610元以及保证金16353元；上和公司向古春丽支付违约金10083元；承担本案诉讼费用。
上和公司辩称，古春丽所租商铺符合交房经营条件，上和公司已经向古春丽交付了商铺，天然气主管道也已安装到位。且上和公司并未改变经营业态，请求驳回古春丽诉讼请求。
原审法院经审理查明，2014年5月9日，古春丽、上和公司双方签订了《房屋租赁合同》。该合同约定，古春丽租赁上和公司位于西安市新城区公园南路9号上和商业广场五层D5101号房屋，建筑面积144.21平方米，用于经营餐饮，租期十年，自2014年7月1日至2024年6月30日，古春丽一次性缴纳第一年度租金43610元，同时，古春丽向上和公司交纳房屋设施及履约保证金22353元，并在违约责任中约定若一方违约应赔偿另一方当年租金的30%作为违约金。该合同签订后，古春丽向上和公司交付房屋租金33610元，保证金16353元。2014年3月26日，西安市发展和改革委员会向上和公司颁发了重点建设项目绿卡，该绿卡载明，上和公司系上和商业广场项目的业主，总建筑面积约9.8万平方米，并对该广场所在的土地及建筑物具有20年的使用权。2014年5月20日，陕西省公安厅消防局下发了陕公消审（2014）第131号意见书，该意见书载明上和公司改扩建的上和商业广场工程项目的建设消防技术标准审核合格。该工程竣工后，应申请消防验收。2014年8月10日，上和公司与西安秦华天然气有限公司委托的设计人陕西博浩燃气应用科技有限公司签订了该商场的天然气管道技改工程的建设工程设计合同，上和公司当庭称本次设计系针对商户用气量增加所进行的增压扩容设计。2014年11月19日，该局下发了陕公消验字（2014）第187号意见书，该意见书载明上和商业广场建设工程地上五层，属于多层公共建筑，经审查资料及现场检查测试，该工程消防验收合格；该商业广场尚未装修，装修时另行申报消防审核、验收，验收合格后方可投入使用；该工程如扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法申报消防设计审核和消防验收；该广场属于公众聚集场所，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。2015年3月10日，该商场的天然气室外燃气管道竣工。2015年3月25日，上和公司在西安晚报第8版进行广告宣传，承诺上和商场将于2015年5月20日开业。2015年11月7日，经现场勘察，该商场天然气主管道已经接入该商城，且五楼正在装修的餐饮商户已经将天然气管道接入商铺的厨房位置，并安装了天然气表，厨房的排烟设施已经接入排烟通道。庭审中，古春丽提交商场现状照片一份，显示一层存在餐饮服务区域，且商场的自动扶梯处于关闭状态。上和公司对该组照片的真实性没有异议，亦自认上和商业广场至今未开业，但不认可单方改变商场业态，认为上和商场属于综合性商场。上和公司提交了排烟、排风设备的设计图纸用以证明其已经安装了排烟、排风设备，且当庭愿意协助古春丽办理营业执照。现古春丽认为上和公司至今未向古春丽交付商铺，且上和公司各项设施安装不到位，根本不具备经营条件，商场至今也未开业，遂于2015年8月诉至法院，要求解除合同、返还租金、保证金，并由上和公司承担违约责任。另查明，庭审中古春丽称其实际所租赁面积因消防通道占用比合同约定的面积实际减少十几平方米，上和公司对面积减少事实予以认可，但对于具体减少的数量双方均未提交证据予以证明。
原审法院经审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。古春丽、上和公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应依约履行。根据《中华人民共和国合同法》九十四条的规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。结合本案查明的事实，在法定解除的几种情形中，本案未遭遇不可抗力，上和公司明确要求继续履行合同义务，因此法定解除条件中的（一）、（二）项并不符合。至于上和公司有没有迟延履行主要合同义务以及是否造成合同目的无法实现：首先，关于古春丽所称上和公司未履行向其交付商铺的义务一节，本院认为，本案涉诉的商铺系开放性面积区域，古春丽在签订租赁合同时已经知道其所租赁商铺的位置、面积，况且，合同明确约定了租赁期限的起始日期，上和公司亦要求古春丽进行装修，且该商场五楼的其他商户在接收商铺时亦未履行特别的交付手续，根据市场交易习惯及日常生活经验法则，古春丽主张上和公司未交付商铺的理由不能成立。其次，关于古春丽诉称签订合同时，上和公司尚未进行消防验收，排风、排烟、天然气等设施均不到位一节，上和公司当庭提供了此类设施的设计图纸，经查，2014年11月19日，上和商业广场已经消防部门审核、验收合格。2015年3月10日天然气主管道已接入该商城，且已有经营餐饮的商户将天然气管道接入商铺并安装天然气表，故古春丽该主张没有事实依据，依法不予支持。古春丽称该商城不具备排烟、排风等设施设备，因上和公司当庭提供了此类设备的设计图纸，且在该工程改扩建时已经消防部门审核、验收合格，故古春丽该主张，依法不予支持。古春丽称上和公司未按照广告刊登的日期开业，但该开业为商城的整体开业，各商铺不入住不装修，致使上和公司不能按时开业，故古春丽此主张，依法不予支持。古春丽称因为上和公司没有环评合格手续，导致其不能办理营业执照，无法营业，因该商场已经有其他的餐饮商户开始营业，且上和公司当庭表示愿意协助古春丽办理营业执照，但古春丽予以拒绝，故古春丽该主张，依法不予支持。古春丽称上和公司改变了业态，在商城的一、二楼设有餐饮，竞争压力增大，导致其合同的目的不能实现。因古春丽租赁商铺经营餐饮，具有一定的市场风险，一、二楼设立餐饮服务并不至于导致古春丽签订租赁合同的目的不能实现，故对古春丽该主张，依法不予支持。综上，古春丽要求解除租赁合同，不符合法定解除合同的条件，依法不予支持。但古春丽租赁该房屋系经营餐饮，在天然气施工完毕前该房屋不具备使用条件，故自租赁期限开始至2015年3月10日前的房屋租金应由上和公司退还。古春丽的损失系商铺不具备餐饮经营条件期间向上和公司所缴纳的租金，该损失已通过退还方式予以弥补，故古春丽主张的违约金依法不予支持。因双方对于面积具体差额部分不能确定，故本案对该部分不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、一百零七条之规定，判决：一、被告陕西上和商业广场有限公司于本判决生效后十五日内向原告古春丽退还自2014年7月1日至2015年3月10日期间的租金23340元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告古春丽其余诉讼请求。一审案件受理费1401元，由原告承担856元，由被告陕西上和商业广场有限公司承担545元。
宣判后，古春丽不服，向本院提起上诉称，关于上和公司是否交付符合合同约定的商铺，一审法院认定事实与客观事实不符，缺乏证据支持；上和公司一再延迟开业，肆意变更业态布局，多次违背承诺，但一审法院却忽略这一客观事实，认定事实不清，判决错误；上和公司存在明显违约行为，一审法院审查认定证据违背法律规定，适用法律片面错误，损害了古春丽的合法权益等。请求：撤销原判，改判支持古春丽一审的全部诉讼请求，判令对方承担一、二审诉讼费。
上和公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院经审理查明，古春丽与上和公司签订的租赁合同对于租赁场地投入使用的条件没有约定，在合同约定的租赁期限开始而租赁场地尚不具备投入使用条件后，对于租赁场地投入使用的具体条件以及由哪一方负责具体实施，双方各执一词，不能形成一致意见。现涉案租赁场地闲置，古春丽坚持要求解除合同。古春丽称租赁合同约定的租赁场地面积因消防通行的需要，实际有减少，租赁合同约定建筑面积为144.21平方米，实际建筑面积为121平方米，上和公司认可因消防验收时提出问题，扣除一部分面积。其余事实原审判决查明属实。
本院认为，古春丽与上和公司签订的租赁合同对于租赁场地投入使用的条件没有约定，在合同约定的租赁期限开始而租赁场地尚不具备投入使用条件后，对于租赁场地投入使用的具体条件以及由哪一方负责具体实施，双方各执一词，不能形成一致意见，现涉案租赁场地闲置，古春丽坚持要求解除合同，租赁合同已经不再具有履行基础，涉案租赁合同应予解除。对于古春丽主张上和公司未交付商铺问题，原审判决认定本案涉诉的商铺系开放性面积区域，古春丽在签订租赁合同时已经知道其所租赁商铺的位置、面积，况且，合同明确约定了租赁期限的起始日期，上和公司亦要求古春丽进行装修，且该商场五楼的其他商户在接收商铺时亦未履行特别的交付手续，根据市场交易习惯及日常生活经验法则，古春丽主张上和公司未交付商铺的理由不能成立，认定并无不当。古春丽与上和公司签订租赁合同系用于经营餐饮，在天然气施工竣工前该房屋不具备使用条件，致使古春丽对该商铺无法使用，故自2014年7月1日至2015年3月10日的租金应由上和公司退还。古春丽应负担2015年3月11日至本判决生效之日期间的租金。租赁合同约定的租赁场地面积因消防通行的需要，实际有减少，租赁合同约定建筑面积为144.21平方米，古春丽称实际建筑面积为121平方米，上和公司认可因消防验收时提出问题，扣除一部分面积，对于实际面积没有予以明确并举证证明，本院采纳古春丽的主张，认定古春丽租赁场地实际建筑面积为121平方米。古春丽租赁场地面积减少，也是双方产生纠纷的原因，故上和公司应对此承担相应的责任，对于古春丽应负担的租金，古春丽按照80%的比例承担，上和公司承担20%的比例，古春丽已付费用折抵上述租金后，由上和公司退还古春丽。综上，原审判决应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下:
一、维持西安市新城区人民法院（2015）新民初字第01842号民事判决第二项；
二、变更西安市新城区人民法院（2015）新民初字第01842号民事判决第一项即“被告陕西上和商业广场有限公司于本判决生效后十五日内向原告古春丽退还自2014年7月1日至2015年3月10日期间的租金23340元”为：陕西上和商业广场有限公司收取古春丽房屋租金33610元，保证金16353元，折抵古春丽应负担的租金（自2015年4月1日至本判决生效之日，按照建筑面积121㎡、总金额80%的比例据实计付，即43610元/年÷144.21㎡×121㎡÷365天×2015年3月11日至本判决生效之日期间的天数×80%），折抵后剩余款项于本判决生效后15日内退还古春丽；
三、解除古春丽与陕西上和商业广场有限公司2014年5月9日签订的房屋租赁合同。
一审案件受理费1401元（古春丽已预交），由古春丽负担651元，由陕西上和商业广场有限公司负担750元；二审案件受理费307元（古春丽已预交），由古春丽负担137元，由陕西上和商业广场有限公司负担170元。陕西上和商业广场有限公司应负担的前述款项本判决生效后15日内直付古春丽。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
代理审判员 师 婷
代理审判员 同江龙
二〇一六年五月十九日
书 记 员 邢尖尖