上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终1222号
上诉人(原审被告)吴剑，男，1960年8月21日出生，汉族，住上�市杨浦区。委托代理人朱胜利，上海江怀律师事务所律师。被上诉人(原审原告)徐招强，男，1959年2月5日出生，汉族，住上海市闵行区。委托代理人傅竞杰，上海环绮律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)丁新梅，女，1986年3月5日出生，汉族，住安徽省。原审被告倪琴，女，1963年1月11日出生，汉族，住上海市杨浦区。上诉人吴剑因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2015)杨民四(民)初字第805号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，1988年8月31日，倪琴与吴剑登记结婚。2000年5月24日，吴剑、倪琴与上海凯城(集团)有限公司签订《上海市公有住房出售合同》，将上海市杨浦区政立路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)购买为产权房。2001年1月3日，系争房屋登记为吴剑、倪琴�同共有，房屋建筑面积51.68平方米。2005年8月4日，上海市房地产登记申请书显示，系争房屋以夫妻减名的方式将产权变更登记为吴剑一人。2005年8月12日，系争房屋权利人登记为吴剑。2006年1月25日，吴剑与案外人郁某某签订《上海市房地产买卖合同》，约定吴剑将系争房屋出售给郁某某，转让价人民币(以下币种均为人民币)420,000元。2006年3月6日，系争房屋产权登记为郁某某。系争房屋上设定他项权利人为中国工商银行股份有限公司上海市静安支行。2009年7月22日，吴剑与郁某某签订《上海市房地产买卖合同》，约定郁某某将系争房屋出售给吴剑，转让价为560,000元。2009年8月11日，系争房屋权利人登记为吴剑。2014年2月27日，吴剑与案外人高某签订《房地产抵押借款合同》，约定吴剑因经营周转需要以系争房屋作为抵押向高某借款100,000元，并办理持证抵押，他项权利人�高某。当日，吴剑尾号9508的工商银行账户内打入100,000元。2014年3月11日，上海市宝山区公证处出具《公证书》，载明吴剑委托丁新梅就系争房屋出具委托书，委托权限为办理还款、领取他项权利证明、办理房屋抵押注销登记；代为办理产权证和密码的挂失、补办、领取；代为签订居间合同、定金协议、房地产买卖合同(出售价格不低于900,000元)；代为办理房地产转移过户登记；办理交房、水电煤及物业、维修基金过户手续；代为支付房地产出售过程中的相关税费，协助买受人办理购房贷款；代为办理该房屋看管、出租、搬迁房内物品及代收租金；代收房款及房地产出售过程中的其他相关事宜。委托权限为全权委托，委托期限从2014年2月27日起至2015年2月26日止。委托人对受托人办理的有关手续及签署的相关合同、协议、文件均予以认可，并享有相关权利、承担相关义务。2014年8月1日，吴剑与张秋梅签订《房地产抵押借款合同》，约定吴剑因经营周转需要以系争房屋作为抵押向张秋梅借款250,000元。当日，吴剑尾号9508的工商银行账户内打入250,000元。2014年8月5日，系争房屋设定抵押权人为张秋梅，债权数额为250,000元。2014年11月11日，徐招强(签约乙方)与吴剑(签约甲方，丁新梅作为代理人代签)签订《上海市房地产买卖合同》1份，载明甲乙双方未经过经纪机构居间介绍，由甲方将系争房屋转让给乙方，房屋建筑面积51.68平方米，转让价1,100,000元，双方约定2015年2月12日前共同至房地产交易中心办理转让过户手续，甲乙双方于2014年11月11日签订房屋买卖合同，同时乙方付给甲方购房首款600,000元，双方签订房屋买卖合同之日起十日内于2014年11月21日甲方负责撤销房屋内的抵押合同后继续履行合同，如甲方违约，违约金为200,000元，由甲方撤销�押合同后，交易完成后，乙方一次性付清给甲方剩余购房款500,000元；如未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，乙方应承担违约责任，违约金为200,000元。附件五还约定有抵押信息，具体内容至房地产登记机构查阅登记簿。当日，徐招强向丁新梅账户打入600,000元。2014年12月9日，吴剑办理了系争房屋的密码挂失，系争房屋仍登记在吴剑名下。2014年12月8日，上海市杨浦区房地产登记处向倪琴出具《伪证没收凭证》，载明倪琴持有的系争房屋的产权证系伪证，予以没收。2015年1月22日，上海市公安局杨浦分局五角场派出所出具《接报回执单》，载明2015年1月22日23分，报警人倪琴称，在政立路XXX弄XXX号XXX室门被砸，对象逃逸，请民警到场处理。2015年3月4日，上海市公安局杨浦分局五角场派出所出具《接报回执单》，载明2015年3月4日10时，报警人�琴称，其位于政立路XXX弄XXX号XXX室的家中被丈夫的债务关系人恶意砸坏窗户玻璃和防盗栅栏，并在窗户上泼漆。2015年2月6日，上海市宝山公证处出具公证《声明书》，声明吴剑曾于2014年2月27日签署委托书，授权丁新梅办理系争房屋的相关事宜，并经上海市宝山区公证处公证，现因情况发生变化，撤销上述事项的委托，受托人丁新梅从今日起不再代理吴剑办理上述受托事项。原审法院另查明，2015年2月25日，杨浦区五角场街道办事处出具《证明》，证明倪琴、吴磊自1994年5月份至今一直居住在系争房屋内，未搬出。原审诉讼中，徐招强到庭陈述，因为儿子27岁，谈的女朋友在杨浦区，想要购房，从手机短信或网络上看到了房源信息，没有价格，只有房屋和联系方式。徐招强打电话给联系人即丁新梅，丁新梅报价1,100,000元，徐招强要求丁新梅带看房屋，当日没有看到房�，丁新梅介绍了房屋情况。之后，徐招强与丁新梅在工商银行江浦路支行门口碰头，双方谈了房屋价格，没有看房，丁新梅给徐招强看了产权证原件、吴剑的身份证复印件，并称急需要钱，让徐招强准备600,000元，再带看房屋，之后直接到交易中心办理过户。2014年11月11日，徐招强与丁新梅见面，并在银行转账600,000元给丁新梅，然后去系争房屋看房，徐招强就站在门口看看，然后接了一个电话，说交易中心催办手续，当时在门口，门口是厨房，厨房后门是什么不知道，家具情况也不知道，没有看。之后，徐招强就与丁新梅去了交易中心签订了房屋买卖合同。合同内容是徐招强口述的，交房时间没有约定，是因为徐招强也没有看，当时丁新梅说，将吴剑的高利贷还掉后，才能走流程办理过户手续，会打电话给徐招强办理交房手续。交易房屋的时候，丁新梅提供了公证�。第一次碰面的时候，徐招强询问了丁新梅系争房屋是否有户籍，丁新梅说没有，因此，签订合同时没有在合同中约定。之后，徐招强一直在等丁新梅注销抵押的通知，等了10天左右，一直没有电话，徐招强打电话给丁新梅，一开始无人接听，之后关机。2014年11月20日，徐招强到系争房屋敲门，当时倪琴和儿子在家，徐招强发现不对了，和倪琴核实了情况，倪琴称吴剑在外借钱等并打了110，110认为是民事案件，要求双方起诉。之后几天，徐招强又上门过一次，并打了110,倪琴拿出了一份房产证，并称徐招强的房产证是假的，警察让倪琴去查验房产证，并建议走法律程序。之后，徐招强再联系丁新梅就无法联系上了，徐招强才至法院起诉，一、解除徐招强与吴剑于2014年11月11日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、吴剑、倪琴归还房款600,000元，并支付违约金200,000元。原审法院经审理后认为，本案的争议焦点主要有：一、徐招强与吴剑(由丁新梅代签)的房屋买卖合同是否有效，是否应当承担违约责任；二、徐招强已支付的600,000元款项偿还主体。原审法院认为，系争房屋产权虽登记在吴剑名下，但属于吴剑和倪琴的夫妻共同财产，在倪琴不知情的情况下，吴剑通过公证的形式委托丁新梅与徐招强签订了房屋买卖合同，侵犯了倪琴的合法权益，纵观本案实际的交易过程，徐招强购买系争房屋并未通过中介，房屋买卖合同亦未对交房时间、违约条款、税费负担、户口迁移等重要事项作出约定，有悖常理。据徐招强自己陈述，其仅凭丁新梅对房屋的口头介绍，在未实际看房、未签订任何定金协议、买卖合同的情况下即转账支付了600,000元给丁新梅。徐招强自述其付完钱款后至现场看了房屋，且只是在门口看了看，庭审中也不能明确陈述具体的房型、家具摆放等情况，与正常的房屋买卖交易习惯不符。综上，徐招强与吴剑之间并不存在出售房屋和购买房屋的真实意思表示，其签订的房屋买卖合同并非真实的房屋买卖，徐招强亦不构成善意取得，其与丁新梅代吴剑签订的房屋买卖合同属无效合同，徐招强要求按照合同约定主张吴剑、倪琴支付违约金200,000元，法院不予支持。合同无效后，财产应当返还，吴剑应当将款项返还徐招强，徐招强要求吴剑、倪琴返还，无法律依据，法院不予支持。吴剑与丁新梅之间因委托关系产生的委托纠纷或借款纠纷，不属于本案处理的范围。原审法院据此作出判决：一、徐招强与吴剑(由丁新梅代签)签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、吴剑应于判决生效之日起十日内返还徐招强款项600,000元；三、驳回徐招强其余诉讼请求。原审判决后，上诉人吴剑不服，向本院提起上诉称：徐招强与丁新梅恶意串通、相互勾结。上诉人向案外人借高利贷，徐招强与丁新梅是高利放贷者的棋子，系为侵吞上诉人钱财。上诉人在高利放贷者的办公地看到过徐招强。两被上诉人在签订房屋买卖合同过程中存在诸多疑问，可以认定两被上诉人勾结、恶意串通之事实。故两被上诉人勾结、恶意串通，侵害上诉人的合法权益，请求二审法院撤销原审判决第二项，改判上诉人不承担返款责任。被上诉人徐招强答辩称：上诉人是善意购房，对于上诉人的纠纷被上诉人不清楚。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人丁新梅未做答辩。原审被告倪琴表示同意上诉人的上诉请求。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，被上诉人徐招强与丁新梅签订买卖合同，原审法院根据各方陈述，认为实际的交易过程与正常的房屋买卖交易习惯不符，进而认定买卖合同并非真实的房屋买卖，徐招强亦不构成善意取得，房屋买卖合同属无效合同，该认定尚属合理，并无不当。合同无效财产应当返还，上诉人应当将款项返还徐招强。上诉人签署了公证书，委托丁新梅办理卖房事宜，其中明确丁新梅代收房款。因此原审法院判决由吴剑返还，亦属合理，可以维持。上诉人主张两被上诉人勾结、恶意串通，侵害上诉人的合法权益，并未提供证据予以证明，现可查实的交易过程中所存在的问题尚不足以证明上诉人上诉主张的恶意串通行为，也不足以对抗上诉人自行签署的公证授权文书的效力。上诉人与丁新梅间的有关纠纷，上诉人可另行主张。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件�理费8,850元，由上诉人吴剑负担。本判决为终审判决。
审 判 长 刘建颖
审 判 员 成 皿
代理审判员 王晓梅
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……