浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙02民终3109号上诉人（原审原告）：宁波市江北区塞纳丽景业主委员会。住所地：宁波市江北区建业街285弄塞纳丽景小区。代表人：陈绍峰，该业主委员会负责人。委托代理人：许肖辉，浙江和义观达律师事务所律师。委托代理人：周静，浙江和义观达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：宁波市友谊物业管理有限公司。住所地：宁波市鄞州区首南街道前河南路****号****室（集中办公室）。法定代表人：徐江，该公司总经理。委托代理人：阮文良，浙江铭生律师事务所律师。委托代理人：颜晨辉，浙江铭生律师事务所实习律师。上诉人宁波市江北区塞纳丽景业主委员会（以下简称塞纳丽景业主委员会）、宁波市友谊物业管理有限公司（以下简称友谊公司）因物业服务合同纠纷一案，均不服宁波市江北区人民法院于2017年7月26日作出的（2017）浙0205民初2138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理认定：2003年11月，原宁波市江东友谊物业管理有限公司（乙方，后变更为被告友谊公司）与塞纳丽景小区开发商宁波新洲房地产有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方对坐落于宁波市江北区华业街的塞纳丽景小区（东起华业街、西为江北大河、南为环城北路、北为建业街，占地面积46091平方米，建筑面积73830平方米）实施前期物业管理，委托事项包括房屋公用部位、公用设施设备维护、使用管理；房屋装修管理；公共绿地管理；公用部位保洁；安全防范协助及交通秩序维护；档案、资料管理。甲方按规定配置物业用房，在综合验收前应当向辖区物业主管部门移交：（1）物业管理用房454.46平方米；（2）物业经营用房267.33平方米；（3）文体活动场地200平方米，设置于河边架空层。乙方向业主公布房屋共用部位共用设施设备日常维修费及利用物业共用部位、共用设施设备和相关场地、物业经营用房所得收益的使用情况；乙方在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供专项服务的收费项目和标准；依照本合同和有关规定收取物业管理服务费用；委托管理期限自2003年11月起至业主管委会成立签订新的管理合同止，最长期限不得超过三年。合同另行约定了双方其他权利义务。合同签订后，原宁波市江东友谊物业管理有限公司具体实施塞纳丽景小区的前期物业管理事项。2007年8月，原告塞纳丽景业主委员会成立。2007年8月，原告塞纳丽景业主委员会（甲方）与原宁波市江东友谊物业管理有限公司（乙方，后变更为被告友谊公司）签订《物业管理委托合同》一份，约定甲方委托乙方实施塞纳丽景小区物业管理，管理范围为坐落于宁波市江北区建业街285弄5#，住宅528户（共28幢、五层加阁楼），建筑面积73830平方米（其中住宅面积62310.51平方米、商业用房面积3630平方米）；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应的责任。委托管理事项包括房屋建筑共有部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构作物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序；管理与物业相关的工程图纸，住用人档案与竣工验收资料等；负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理服务费；2.非房改房业主房屋共有部位和共用设施日常维修费；3.建筑装潢垃圾清运费；4.机动车停车费等；其他委托事项包括：1.外用商业用房的管理不得从事制作有废气、废水、噪声、污染的经营活动；2.房屋车库、空置房的管理，不得从事经营活动和影响小区环境的租赁。委托管理期限为叁年，自2007年8月至2010年8月止（在合同期满三个月之前双方都有选择的权利）。甲方权利义务包括：……5.审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算；……乙方权利义务包括：……5.负责编制房屋、附属建筑物、构作物、设施、设备、绿化带的年度维修养护计划并组织实施（如遇大中修事项另行研究）；……7.负责编制物业管理年度管理计划，资金使用计划及决算报告；8.每年向全体业主和使用人公布管理费用收支账目（其中包括公共维修经费支付）；……10.本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部经营商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料等。物业管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.45元，由乙方向业主或物业使用人按年收取（含空置房）。如遇物价部门新规定时应予调整。车位使用费，按露天车位每辆/月包月120元，临时停车费按规定小时计费（1小时之内不收费，1—4小时收费2元，每4小时增加2元）由乙方向车位使用人收取，补贴本小区物业管理费。合同另行约定了双方其他权利义务。合同签订后，原宁波市江东友谊物业管理有限公司具体实施塞纳丽景小区的物业管理事项。2011年4月27日，原告与被告又续签《物业管理委托合同》一份，除委托期限变更为2010年9月至2013年8月止外，其他合同条款与前述《物业管理委托合同》一致。2013年11月5日，原告与被告再次签订《塞纳丽景物业服务合同补充协议》一份，约定双方合同期在原合同的基础上延期一年，即原合同为三年，现延长至四年（2014年8月31日到期）；2.在2013年，被告将根据原告提出的意见进行整改，达到原告的要求。以上经双方友好协商约定的本补充协议，视为原先塞纳丽景物业服务合同的一部分，同样具有法律效力。上述两份合同签订后，被告友谊公司及其下属甬通分公司继续实施塞纳丽景小区的物业管理事项。2016年6月5日，原告向被告发送一份《关于塞纳丽景小区不再与贵司续约的告知书》，载明原、被告签订的物业管理委托合同已于2014年8月届满，原告不再与被告续约，同时选聘新的物业服务企业。现正式通知被告在2016年7月31日前退管。在此之前，请被告继续依法履行相关物业管理责任，同时提前准备有关本小区的财务账册以便审计。在新的物业服务企业进驻后，请按照规定做好交接工作。2016年6月8日，被告复函原告，被告已收悉原告正式书面通知，关于被告对塞纳丽景小区物业管理权至7月31日终止的决定，被告对此表示欢迎和理解，被告按原告指定时日终止本小区物业管理活动。2016年6月30日，原告再次向被告发送《告知书》，载明：请被告最晚在2016年7月5日前准备好本小区自2005年至退管前的财务账薄，主要包括上述期间内的停车费收入、物业管理经营用房出租收入、公共维修资金支出、开发商预缴的房屋保修金领取、绿化养护费收支以及小区其他收入等账目。届时，原告将聘请有专门资质的审计单位前往被告进行查阅审计。2016年7月31日，被告友谊公司退出塞纳丽景小区物业管理。双方因停车费收益、物业管理经营用房出租收益数额及归属产生争议，致纠纷发生。案经该院组织调解未果。原告塞纳丽景业主委员会对于2007年度、2008年度、2010年度至2014年度的收支状况表加盖塞纳丽景业主委员会印章，对于2006年度、2009年度、2015年度收支状况表未加盖塞纳丽景业主委员会印章。原审原告塞纳丽景业主委员会于2017年6月29日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告退回塞纳丽景小区停车费收益200000元（自2006年1月1日计算至2015年12月31日）；2.原审被告返还原审原告物业管理经营用房出租收益606547元（自2006年1月1日计算至2015年12月31日）。原审法院认为：本案的争议焦点主要在于：一、涉案《物业管理委托合同》以及补充协议的法律效力，即原告塞纳丽景业主委员会能否代表塞纳丽景小区全体业主与被告友谊公司签订物业合同；二、2006年至2015年期间停车费收益数额的界定和分配，即被告友谊公司能否将停车费补贴物业管理费；三、2006年至2015年期间物业管理经营用房出租收益数额的界定和分配，即被告友谊公司能否将物业管理经营用房出租收益补贴物业管理费。针对上述争议焦点，该院分述如下：一、涉案《物业管理委托合同》以及补充协议的法律效力。《中华人民共和国物权法》第七十六条第四项规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。第七十八条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《物业管理条例》第十五条第二项规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。第三十五条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。本案原告塞纳丽景业主委员会在庭审中认可被告友谊公司系业主大会选聘的物业企业，涉案的《物业管理委托合同》以及补充协议条款亦在业主大会上予以说明，因此，涉案的《物业管理委托合同》以及补充协议系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对全体业主亦具有约束力。补充协议约定的合同期限（2014年8月31日）届满后直至被告友谊公司退出塞纳丽景小区物业管理（2016年7月31日），原、被告未续签物业服务合同，被告友谊公司继续提供物业服务，原告塞纳丽景业主委员会亦予以接受服务，视为双方成立事实物业服务合同关系，双方权利义务可参照原物业服务合同确定。二、2006年至2015年期间停车费收益数额的界定和分配。涉案的《前期物业管理服务合同》虽未明确约定停车费用于补贴物业管理费，但被告友谊公司明确表示2006年度的停车费已用于补贴物业管理费。被告2007年8月20日已制作塞纳丽景小区2006年度的物业管理专项资金收支状况表（含停车费收益），原告塞纳丽景业主委员会并未提供相应证据证明原告以及塞纳丽景小区业主在法律规定的诉讼时效期间（二年）内对2006年度塞纳丽景小区停车费收益的收支数额提出异议或者要求被告返还相应的停车费收益，因此，原告诉请被告返还2006年度塞纳丽景小区停车费收益，不予支持。涉案的两份《物业管理委托合同》以及补充协议第二十三条均明确约定车位使用费用于补贴本小区物业管理费，合同期限（2014年8月31日）届满后直至被告友谊公司退出塞纳丽景小区物业管理（2016年7月31日），原、被告未续签物业服务合同，但双方成立事实物业服务合同关系，双方权利义务可参照原物业服务合同确定。原告虽对被告提交的2007年度至2015年度的物业服务费用收支状况表和公用部位共用设施设备收益收支状况表提出异议，但在庭审中明确表示不申请审计机构对被告的财务账册进行审计，原告作为主张权利方对此应承担不利的法律后果，该院对于被告提交的物业服务费用收支状况表和公用部位共用设施设备收益收支状况表的证明力予以确认。经该院审核上述收支状况表，2007年度至2015年度物业服务费收支余额均为负数，表明被告2007年度至2015年度收取的物业综合服务费均不足以用于物业服务费用支出，因此，被告将2007年度至2015年度塞纳丽景小区停车费收益用于补贴本小区物业管理费，具有合同依据，原告诉请被告返还2007年度至2015年度塞纳丽景小区停车费收益，亦不予以支持。三、2006年至2015年期间物业管理经营用房出租收益数额的界定和分配。涉案的《前期物业管理服务合同》、两份《物业管理委托合同》以及补充协议虽然约定塞纳丽景小区物业管理经营用房属于物业管理委托事项，但并未明确约定被告可以将物业管理经营用房收益用于补贴物业管理费。《物业管理条例》第五十五条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。因此，被告将物业管理经营用房收益用于补贴物业管理费关键在于业主大会是否同意。《物业管理委托合同》第二十条第7项约定，被告负责编制物业管理年度管理计划，资金使用计划及决算报告。第二十条第8项约定，每年向全体业主和使用人公布管理费用收支账目（其中包括公共维修经费支付）。第十九条第5项约定，原告审定被告提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算。本案原告在庭审中认可被告系业主大会选聘的物业企业，涉案的《物业管理委托合同》以及补充协议条款亦在业主大会上予以说明，原告与被告签订《物业管理委托合同》即视为业主大会授权原告审定被告提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算事项。原告塞纳丽景业主委员会对于2007年度、2008年度、2010年度至2014年度的物业服务费用收支状况表加盖塞纳丽景业主委员会印章，即表明原告对于上述年度物业服务费收入数额（含物业管理经营用房收益）和物业服务费支出数额的确认。同时，上述年度收支状况表中已经明确列明共用部位及共用设施设备收益补充物业服务费，且上述年度物业服务费收支余额均为负数，表明原告已经认可被告将上述年度的物业管理经营用房收益用于补贴物业服务费。原告主张原告在上述年度收支状况表加盖塞纳丽景业主委员会印章仅仅系对上述年度的物业管理经营用房收益数额的确认，并非认可被告将上述年度物业管理经营用房收益用于补贴物业服务费，与《物业管理委托合同》相关约定相悖，不予采信。因此，原告诉请被告返还2007年度、2008年度、2010年度至2014年度的塞纳丽景小区物业管理经营用房收益，不予支持。原告对于2006年度、2009年度收支状况表未加盖塞纳丽景业主委员会印章，但被告已于2007年8月20日、2010年3月22日制作塞纳丽景小区2006年度、2009年度的物业管理专项资金收支状况表以及物业管理服务资金收支状况表（含经营用房租金），原告塞纳丽景业主委员会并未提供相应证据证明原告以及塞纳丽景小区业主在法律规定的诉讼时效期间（二年）内对2006年度、2009年度塞纳丽景小区物业服务费的收支数额提出异议或者要求被告返还相应的物业管理经营用房收益，因此，原告诉请被告返还2006年度、2009年度塞纳丽景小区物业管理经营用房收益，亦不予支持。被告于2016年3月20日制作2015年度物业服务费用收支状况表，原告并未盖章确认。同时，原告分别于2016年6月5日、2016年6月30日向被告发送告知书，载明原告不再与被告续约，要求被告于2016年7月31日前退管并准备本小区财务账册以便审计，表明原告并未认可被告提交的2015年度物业服务费用收支状况表，但原告在庭审中明确表示不申请审计机构对被告的财务账册进行审计，且原告提交的房屋租赁协议并不足以反驳被告提供的2015年度收支状况表的证明力，原告作为主张权利方对此应承担不利的法律后果，对于被告提供的2015年度公用部位共用设施设备收益收支状况表载明的经营用房租金数额164499元，该院予以认定。被告并未提供相应证据证明原告或者塞纳丽景小区业主大会同意被告将2015年度物业管理经营用房收益用于补贴物业管理费，因此，被告将2015年度物业管理经营用房收益164499元用于补贴物业管理费，缺乏合同和法律依据，被告应予返还。针对该部分款项，原告塞纳丽景业主委员会不具有自行处置的权利，依据相关法律法规，该款应用作小区的专项维修基金，原告作为业主大会的执行机构，使用该款应按照业主大会的意志和法律的规定行使。被告抗辩被告对塞纳丽景小区物业管理实行酬金制和包干制相结合的收费方式，无须返还2015年度物业管理经营用房收益，缺乏合同和法律依据，不予采纳。被告申请该院调查原告和新接管塞纳丽景小区物业管理的物业公司关于物业管理经营用房收益用途的约定，与本案缺乏关联性，该院不予准许。综上所述，原告诉请的合理部分，予以支持。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（七）项、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十六条第一款第（四）项、第七十八条、第八十一条、第八十二条、《物业管理条例》第十五条、第三十五条、第五十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、被告宁波市友谊物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告宁波市江北区塞纳丽景业主委员会2015年度物业管理经营用房收益164499元；二、驳回原告宁波市江北区塞纳丽景业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费11865元（申请缓交），减半收取计5932.5元，诉讼保全费3520元，合计9452.5元，由原告宁波市江北区塞纳丽景业主委员会负担7524.5元，被告宁波市友谊物业管理有限公司负担1928元。宣判后，原审原告塞纳丽景业主委员会、原审被告友谊公司均不服，分别向本院提起上诉。塞纳丽景业主委员会上诉称：一、原审判决对塞纳丽景小区经营用房出租收益认定错误。经营用房租金数额应以塞纳丽景业主委员会提供的租赁协议确定，不应通过鉴定确定。塞纳丽景业主委员会提供的租赁协议确定的租金收益高于友谊公司提供的收支状况表。二、原审判决认定塞纳丽景业主委员会有权决定将物业经营用房收益用于补充友谊公司物业服务费，认定违法。三、原审判决关于2007年度、2008年度、2010年度至2014年度的经营用房收益用于补贴物业服务费的认定与2015年度经营用房收益用于补贴物业服务费的认定截然相反。法律明确规定该权限为业主大会，业主委员会无权决定及代表。四、2014年8月31日合同到期后停车费不存在抵扣物业服务费的合同和法律依据。五、本案不适用诉讼时效，何况友谊公司从未向全体业主公示过物业费的收支情况。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持塞纳丽景业主委员会的诉讼请求。友谊公司答辩称：业主授权给业主委员会，业主委员会与物业公司订立合同对每年收入和支出进行确认，价格自2003年后一直没有调整过，以车位、经营用房等收入补充物业各项费用，包括合同中明确约定车位管理费补充物业管理费用，每年由业主委员会对收入、支出进行审核并公告，公告后一直没有任何人提出异议，业主委员会也签字盖章予以确认。后因为业主委员会主任变更，对最后一年费用提出了异议，这是不妥当的。综上，塞纳丽景业主委员会的上诉没有依据，请求驳回其上诉请求。友谊公司上诉称：一、原审法院对2015年的收入支出认定的情况下，仍判决友谊公司返还经营用房收入164499元，与实际收支严重不符。二、塞纳丽景业主委员会在原审时明确放弃审计，原审法院不考虑友谊公司的公共支出和成本，对友谊公司不公。三、经营用房租金不是收益，有经营、维护成本和税收，租金不等于收益，原审判决返还没有法律依据。综上，请求二审法院撤销原判第一项。塞纳丽景业主委员会答辩称：根据物业管理条例第五十五条规定，经营用房收益属于业主所有，用途主要用于补充专项维修基金，也可以根据业主大会的决定使用。友谊公司占有此部分收益没有合同和法律依据。友谊公司的上诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。在二审审理过程中，友谊公司提供以下证据：1.宁波市国家税务局通用机打发票，拟证明2015年公共能耗费56272元；2.记账凭证，拟证明2015年共用部位、共用设施设备日常运行和维护费用为91480元。塞纳丽景业主委员会经质证后认为：友谊公司提供的证据不属于二审新证据。对证据1的形式真实性没有异议，但是对关联性有异议，上面记载的是甬通分公司，不能证明与本案存在实际关联，费用的产生究竟是友谊公司自己费用产出还是全体业主的费用无法证明。对证据2真实性有异议，系友谊公司单方面制作。本院经审查认为，友谊公司提供的上述证据不属二审中的新证据，据此，本院不予认定。本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：塞纳丽景业主委员会与友谊公司签订的《物业管理委托合同》及补充协议合法有效，对全体业主亦具有约束力，双方均应按约履行。塞纳丽景业主委员会陈述上述合同已在业主大会上予以说明，应视为业主大会授权塞纳丽景业主委员会审定友谊公司提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算事项。塞纳丽景业主委员会对2007年度、2008年度、2010年度至2014年度的物业服务费用收支状况表加盖塞纳丽景业主委员会印章，表明认可友谊公司将上述年度的物业管理经营用房收益用于补贴物业服务费。对2006年度、2009年度物业管理经营用房收益，塞纳丽景业主委员会未在诉讼时效期间内提出，不予支持。对2015年度物业管理经营用房收益，因塞纳丽景业主委员会提供的房屋租赁协议不完整，又未申请审计，原审判决按照友谊公司提供的公用部位共用设施设备收益收支状况表载明的数额确定经营用房租金数额164499元，并无不当。《物业管理委托合同》及补充协议均约定车位使用费用于补贴物业管理费，2014年8月31日合同到期后至友谊公司退出塞纳丽景小区物业管理，双方未续签物业服务合同，双方的权利义务可参照原物业服务合同确定。至于友谊公司上诉提及的支出部分，因在原审中未主张，不属二审审理范围。塞纳丽景业主委员会与友谊公司的上诉理由均不足，本院均不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11865元，由上诉人宁波市江北区塞纳丽景业主委员会负担9465元、宁波市友谊物业管理有限公司负担2400元。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  俞灵波审判员  朱亚君审判员  赵保法二〇一七年十二月四日书记员  陆 琼??14???15?