河南省光山县人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1522民初2031号原告卢光兴，男，1972年1月4日生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人：张瑞太，河南人天律师事务所律师。被告卢光洪，男，1966年8与15日生，汉族，住光山县。委托代理人：汪运胜，河南紫弦律师事务所律师。被告：信阳天正房地产开发有限公司（以下简称“天正公司”）。法定代表人：吴鹏，该公司负责人。原告卢光兴诉被告卢光洪、被告天正公司确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卢光兴及其委托代理人张瑞太，被告卢光洪及其委托代理人汪运胜到庭参加了诉讼。被告天正公司经本院传票传唤未到庭，本案现已审理终结。原告卢光兴诉称，2010年12月28日，原告卢光兴委托被告卢光洪与被告天正公司青峰家园项目部签订《旧房改造置换协议》，约定原告卢光兴将自有的位于南关和平街四队的房屋与被告天正公司开发的房产进行置换并签字确认，现项目已建设完成，被告卢光洪以各种理由阻止青峰家园项目部向原告卢光兴交付置换的房产。为维护原告的合法权益，要求判令天正公司青峰家园项目部签订的“旧房改造置换协议书”载明的权益归原告卢光兴享有并立即向原告卢光兴交付置换的房屋，由被告承担本案诉讼费用。被告卢光洪答辩称，1、双方签订的《旧房改造置换协议》属于双方自愿签订，且乙方一栏里有卢光洪、卢光兴双方签字按手印，并在光山县司法局公证处进行了公证，该协议具有法律效力，应当维持《旧房改造置换协议》载明的权益归属乙方卢光洪、卢光兴共同享有。2、旧房改造置换前兄弟二人达成一人一套的口头协议，该协议虽然没有进行文字签订，但是已经具有法律效力，双方应当按约定履行该口头协议。3、旧房置换后新楼总面积为252平方米，若老房归属原告卢光兴，原老房面积为63.9平方米，根据签订的协议1:1.3比例置换则原告卢光兴只能得到83.07平方米的置换面积，剩余164.93的置换面积是卢光洪搭建房屋、菜地等的补偿，应归被告卢光洪所有，要求驳回原告卢光兴诉讼请求。被告天正公司未提交书面答辩。（1）在诉讼过程中，原告向本院提交的证据有：（1）旧房改造置换协议书，主要证明内容：卢光洪、卢光兴以和平街南关第四队旧房一套与青峰家园项目部进行旧房改造置换，置换后新楼总面积252平方米。（2）证人王某1、周某1、陈某1、周某2、毕某、潘某的证明，主要证明内容：原告卢光兴从其姑手中购得住房，并委托被告卢光洪与开发商签订房屋置换协议；（3）证人王某2证言，主要证明内容：2010年秋，原告卢光兴让其将原购房协议从郑州带回给被告卢光洪；二、在诉讼过程中，被告向本院提交的证据有：（1）旧房改造置换协议书一份；（1）被告代理人对原告卢光兴、被告卢光洪的哥哥卢光明的调查笔录，主要证明内容：置换房屋原、被告曾协商一人一套；（1）被告代理人对原告卢光兴、被告卢光洪的姐姐卢光霞的调查笔录，主要证明内容：被告卢光洪负责旧房置换事宜，卢光兴、卢光洪曾协商过每人一套置换房；（1）被告代理人对证人何某的调查笔录，主要证明内容：卢光洪经手与开发商谈判，争取到出路、简易房、菜地、栽树的安置面积，并在此过程中与周围邻居发生争执；（1）证人陈某2、冯某的证明，主要证明内容：现252平方米的置换面积由旧房、石棉瓦简易房、菜园及栽树面积、公共出路等四部分折算置换后形成，并曾言明二人一人一套。（1）证人杨某的证明，主要证明内容：简易房由卢光洪安排其建造，费用由卢光洪支付。三、依照当事人请求，本庭依法通知证人何某、冯某、陈某2到庭作证，其中证人何某当庭陈述：置换时由卢光洪经手测量面积，简易房与菜园的归属问题其本人不清楚；证人冯某陈述：现房屋置换面积远超旧房屋的面积，新房屋应一人一套；证人陈某2陈述：房屋置换时并不知道该房属于卢光兴，因卢光洪一直经手，所以认为该房属卢光洪，测面积时其只根据实际面积丈量,并不知道简易房、出路、菜园归谁所有，后听说置换新房二人一人一套。四、根据当庭举证及庭后证人出庭陈述，本院作以下认证：原告所提交的第（1）（2）（3）证据证明旧房来源及房屋置换相关情况，能够客观证明本案有关事实，可作为有效证据使用，并作为定案依据；被告所提交的第（1）份证据认定为有效证据，对（2）（3）（4）（5）（6）份证据中证实房屋置换基本事实的证言内容予以采信，对旧房附属物所有权归属，置换后房屋分配等事实因证人前后作证矛盾且相关证人未到庭作证，本院不予采信。依据有效证据，本院确认以下案件事实：2006年，原告卢光兴以18000元的价格从其姑卢言华手中购得位于光山县城和平街××队土木结构房屋一处，因原告在外发展，平常该房由其母亲居住，被告卢光洪作为原告兄长，对该房屋实施了管理行为。2010年因城市开发需要，被告天正房地产开发公司青峰家园项目部就该房的改造置换事宜与原告卢光兴、被告卢光洪协商。2010年12月18日，被告卢光洪与青峰家园项目部代表陈某2、李新锋签订了“旧房改造协议书”，协议书确认双方同意对和平街南关四队旧房进行改造，乙方置换后新楼面积为252平方米。协议书中未明确置换后新房的具体位置和门牌。2011年8月7日被告卢光洪与项目部负责人陈某2办理了旧房交付手续。原告卢光兴后在该旧房改造协议书上补签字。2012年5月25日被告卢光洪与项目部签订补充条款，约定车库、办证、房屋差价事宜。经查新房252平方米面积中包括旧房置换83.07平方米、简易石棉瓦房置换66平方米、菜园及栽树置换55平方米、北山头争取的32平方米、公共出路补偿15平方米。目前，新房尚未选房分配。青峰家园建成后，原告卢光兴及被告卢光洪就置换新房分配问题发生争议，经协商未果引起诉讼。本院认为，房屋置换是基于财产所有权变动发生的民事法律事实或行为，因房屋置换而产生的相关权益由财产所有权人依法享有。结合案件审理过程及双方诉求，本院确认本案争议焦点如下：1、被告卢光洪在房屋协议上签字的行为性质应如何认定；2、原、被告间口头协议赠与房屋的效力如何确认。关于第一个争议焦点，通过庭审调查，对原告卢光兴系置换协议中旧房所有权人的事实本院予以确认，被告卢光洪后期虽然对该房实施了相关管理，但对房屋的原始取得没有支付对价，其不属于旧房的共有权人，对旧房不享有所有权，双方争议的旧房周围的简易房、菜地、树木、出路等财产是原告旧房所有权的延伸，该部分财产在性质上属于旧房的附属物，在签订置换协议时，该部分财产权益应依附于旧房所有权，根据第八十七条的规定，有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移，综上，被告卢光洪对旧房周围的简易房、菜地、树木、出路等附属财产亦不具备所有权，因此对于该旧房所有权及物权变动产生的相关权益，被告卢光洪没有处分权和请求权，虽然其在置换协议上签字，但该签字行为应认定为无权处分行为。原告卢光兴在置换协议上补签字，是对该置换协议内容的追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认的，该合同有效”，故原告卢光兴因此获得置换后新房的所有权及相关权益。关于第二个争议焦点，被告卢光洪以双方有口头协议为由辩称置换房应由其享有一半，庭审中被告提供的部分证人证实，曾听说原告卢光兴与被告卢光洪口头协商置换房屋面积其兄弟二人一人一半，但上述证人证言均为间接证据，无原告认可意见或其他直接证据佐证，同时，即使存在上述事实也应认定为原告卢光兴对被告卢光洪的赠与行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百八十五条的规定，“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿赠与受赠与人，受赠与人表示接受赠与的合同”，同时结合第一百二十八条的规定，“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书教育受赠人，受赠人根据赠与合同以占有、使用该房屋的可以认定赠与有效”，根据上述规定可知赠与合同属于实践性合同，本案中，原、被告并未就房屋置换面积一人一半的约定形成书面赠与合同，且双方诉争的置换房屋未实际交付，被告对诉争房屋亦未形成实际占有和使用的事实，因此，二人间的赠与行为目前并不成立，对被告抗辩称置换房应由其享有一半的意见，本院不予采纳。综上所述，原告要求确认旧房改造置换协议中的相关权益归其享有，本院予以支持。如被告卢光洪认为其基于委托合同关系享有相关权益，可就劳动报酬等另行主张权利。关于原告要求被告天正公司交付房屋的请求，本院认为原告可依照双方选房交房的约定自行交付，如产生争议，原告可另行主张权利。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第一百八十五条、第八十七条、第一百二十八条之规定，判决如下：一、原告卢光兴、被告卢光洪与信阳天正房地产开发有限公司签订的旧房改造置换协议书载明的权益归原告卢光兴享有；二、驳回原告卢光兴的其他诉讼请求。案件受理费200元，由原告卢光兴承担100元，被告卢光洪承担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者向信阳市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  潘伦皓审 判 员  饶 懿人民陪审员  史春梅二〇一七年三月三十一日书 记 员  姚国辉