广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终687号
上诉人（原审被告）：陈高安，身份证住址浙江省临安市。
委托代理人：王文倩，广东达生律师事务所律师。
委托代理人：于波，广东达生律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈俊林，身份证住址广东省普宁市。
委托代理人：庞勇智，广东智洋律师事务所律师。
委托代理人：覃文志，广东智洋律师事务所律师助理。
原审被告：陈美金，身份证住址同上。
原审被告：广州万强房地产中介服务有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：ＸＸ，总经理。
上诉人陈高安因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第437号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年7月17日，陈俊林（乙方）与陈高安（甲方）在广州万某房地产中介服务有限公司（以下简称万某公司）促成下签订《存量房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买位于白云区云城南二路167号320房（下简称涉案房屋）；房屋使用性质为商业；建筑面积为49.08平方米；该房地产按整套出售计价，房价款为1153380元；定金80万元；双方应于2014年11月17日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金（该房地产成交价10%）……。当日，陈俊林向陈高安支付了5万元定金。次日，陈俊林向万某公司支付了包含涉案房屋在内的4套房屋咨询及代理费2.7万元（本套6750元）。同年9月4日，陈俊林向陈高安支付了包含涉案房屋在内的4套房屋二期定金321.7万元（本套804250元）。同年9月16日，双方到白云区房地产交易中心办理产权交易过户手续时，因涉案房屋被法院查封而无法办理。
陈俊林于2015年2月11日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、陈高安支付陈俊林双倍定金461352元（按照房款40%主张），陈美金、万某公司负连带支付责任；2、陈高安退还购房款623574元及利息（从2014年9月4日起计至还清款项之日止）；3、万某公司退还陈俊林支付的咨询及代理费6750元；4、诉讼费用由陈高安、陈美金、万某公司承担。
原审另查明：2014年4月28日，原审法院以（2014）穗云法民二初字第812号民事裁定书查封涉案房屋。同年9月6日，原审法院以（2014）穗云法立保字第187号民事裁定书查封涉案房屋，查封方式为轮候查封。同年9月11日，（2014）穗云法民二初字第812号民事裁定书的查封被解除，（2014）穗云法立保字第187号民事裁定书的轮候查封自动转为查封。同年10月9日，广州市海珠区人民法院以（2014）穗海法民二初字第1146-1148号民事裁定书查封涉案房屋，查封方式为轮候查封。
原审庭审中，陈俊林与陈高安均同意解除《存量房买卖合同》。
上述事实，有《存量房买卖合同》、定金收据、房地产登记簿查册表及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为：当事人协商一致，可以解除合同，故本案《存量房买卖合同》于2015年8月25日庭审之日解除。对于陈俊林提出陈高安支付双倍定金的诉讼请求，原审法院认为，无论陈俊林是否知道2014年4月28日的查封情况，陈高安都应当为2014年9月6日的轮候查封承担无法继续履行合同的违约责任；陈俊林将合同款的40%视为双倍的定金，不违反担保法关于定金的规定，原审法院予以确认；综上，陈俊林就此提出的诉讼请求原审法院予以支持。对于陈俊林提出陈高安返还房款的诉讼请求，原审法院予以支持，但再主张利息损失与前述定金重复，原审法院不予支持。对于陈俊林提出陈美金、万某公司对上述诉讼请求承担连带责任的诉讼请求，因与合同的相对性相悖，故原审法院不予支持。对于陈俊林提出万某公司退还咨询及代理费6750元及利息的诉讼请求，原审法院认为：导致双方无法办理交易过户手续的并非原审法院2014年4月28日的查封，而是2014年9月6日的轮候查封；陈俊林进行大宗房屋买卖的经济活动，对房屋抵押、查封状况不进行任何调查，与常理不符，故陈俊林主张万某公司故意隐瞒查封事实与事实不符，该诉讼请求原审法院不予支持。对于陈高安提出本案合同因违反法律强制规定而无效的抗辩意见，原审法院认为，房地产管理法中关于不得买卖被司法机关查封的房地产的规定系管理性质规定，并非强制性规定，故该抗辩意见不能成立，原审法院不予采纳。对于陈高安提出其已退还房款10万元（4套房屋）的抗辩意见，因其证据不足证明支付款项系房款，故该抗辩意见原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一项、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2015年10月16日作出如下判决：一、陈高安于本判决生效之日起5日内向陈俊林双倍返还定金461352元。二、陈高安于本判决生效之日起5日内向陈俊林返还房款623574元。三、驳回陈俊林的其他诉讼请求。本案一审受理费14616元，由陈高安负担并于本判决生效之日起5日内向原审法院交纳。
判后，上诉人陈高安不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决对上诉人已退还房款10万元（4套房屋）的事实认定不清。被上诉人在本案中，是确认收到上诉人2015年2月6日、2月11日退还的10万元（4套房屋）的，在上诉人已经提供证据证实款项退还情况，且被上诉人确认收到款项的情况下，没有任何证据证实该款项不属于房款，而是其他往来款等的前提下，原审判决简单的认为“因其证据不足证明支付款项系房款”，将10万元款项排除在本案之外，是对事实的认定不清。10万元款项的支付是真实的，也有被上诉人的确认，且没有相反的证据证明，该款项应认定为退还的房款，并在本案中予以抵扣。二、原审判决对定金约定事项认定不清。1、原审判决对合同定金认定错误：①该房地产按整套出售计价，房价款为1153380元；定金80万元……（P4第1页共3页第4行）②同年9月4日，原告向被告陈高安支付了包含涉案房屋在内的4套房屋二期定金321．7万元（本套804250元）……（P4第10行）2、《存量房买卖合同》关于定金的约定：2014年7月17日，上诉人与被上诉人签订《存量房买卖合同》附件约定：①【定金】【部分定金】：人民币伍万元整。②定金余款：人民币柒拾伍万元整。即在上诉人与被上诉人签订的《存量房买卖合同》中，对“定金”的约定有两个条款，一个是5万元的“定金”；另一个是75万元的“定金余款”。3、《存量房买卖合同》约定的关于定金的两个条款，在法律上的性质是不同的。本案涉案房价款约定为1153380元，5万元的定金条款的约定，是符合法律规定的；而75万元的定金余款约定，是不符合法律规定的。这二者，在本质上是不同的，符合法律规定与不符合法律规定的区别，应加以注意及区分。4、原审判决没有对合同的两个定金条款的效力作区分，视为一个整体考虑，是错误的。原审判决认为“原告将合同款的40%视为双倍的定金，不违反担保法关于定金的规定，本院予以确认”，忽略了这两个条款是相对独立的，二者在效力、本质上均不一样，原审判决将二者视为一个整体考虑，是错误的。三、原审判决适用法律错误。1、原审判决以“不违反担保法关于定金的规定”，确认合同款的40％视为双倍定金，是对法律的错误适用。原审判决认为的“原告将合同款的40％视为双倍的定金，不违反担保法关于定金的规定，本院予以确认”，是对法律的错误适用。适用法律条款的前提，是建立在有效的条款的基础上；无效条款，无从谈法律适用问题。原审判决未考虑到合同条款效力问题，导致错判。2、本案合同关于定金条款的效力，应适《合同法》第56条的规定。《合同法》第56条第2款规定：合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《担保法》第91条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。本案关于定金有两个条款约定：条款一：定金5万元；条款二：定金余款75万。这两个条款的效力是独立的，一个条款的效力并不影响另一条款的效力。条款一并不违反法律的规定，而条款二违反《担保法》的明确规定。本案《存量房买卖合同》关于定金约定的两个条款，一个条款符合法律的规定，一个条款违反法律规定，两个条款的法律效力完全不同，不能简单的理解为条款二是条款一的补充，更不能将二者直接混同相加，否则，这将会使原本符合法律规定的条款，演变成违反法律规定的条款，将有效的法律条款，演变成无效的法律条款。这有违立法本意，也不能为常人所接受。因而，在适用《担保法》的有关条款之前，应先衡量合同条款的效力问题。根据《合同法》第56条第2款，条款一是有效条款，这是没有争议的；而条款二的约定违反法律规定，在已有有效约定条款的前提下，不能将违反法律规定的条款作为有效条款的补充，因此，条款二属于《合同法》第56条第2款规定的无效条款。但原审判决没有认识到条款一的合法性，及条款二违反法律规定，错误地将两个法律效力完全不同的条款简单混同相加，得出的约定定金80万的，违反《担保法》规定的错误结论。本案对“定金”的认定，应适用《合同法》第56条第2款的规定，“定金余款：人民币柒拾伍万元整”是无效条款，该条款无效，不影响定金：人民币伍万元整“条款的约定，该条款由始至终均是有效条款。因此，本案《存量房买卖合同》对定金约定应认定为5万元。综上，上诉请求：1、撤销原判决第一项；2、确认上诉人应向被上诉人返还双倍定金100000元（即确认原判决第一判项的461352元中的双倍定金为100000元；确认原判决第一判项的461352元中的180676元为应返还购房款；不服第一判项中的180676元）；3、确认上诉人已经退还被上诉人房款25000元（即确认上诉人已退还被上诉人4套房屋房款100000元，平均每套25000元）：4、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费、保全费。二审审理期间，上诉人补充上诉的事实与理由如下：1、第一条与上诉状一致，补充说明以下理由：上诉人与被上诉人之间并无其他经济往来的前提下，被上诉人无其他证据提出相反的证明，应认定10万元款项为退还的房款并在本案中予以抵扣；2、上诉状第二点变为第三点，补充第二点为原审判决认定上诉人违约继而支持被上诉人要求双倍返还定金错误，判决书第5页第二行本院认为无论原告是否知道2014年4月28日的查封情况，被告都应该为2014年9月6日的轮候查封承担无法继续履行合同的违约责任，系认定事实不清，据以作出的判定错误。理由如下：首先，根据双方签署的存量房买卖合同第一条，房地产权属情况，该房地产存在抵押等他项情况，清楚表明被上诉人清楚知悉涉案房屋的现状，被上诉人在明知涉案房屋被查封存在他项权利的情况下，仍同意出资购买。其次，被上诉人明知涉案房屋被查封，而同意购买应当预见到自己的行为可能带来的过户不能的法律后果，其对合同签订而不能实现合同目的也存在过错，其应当承担相应的法律责任，无权要求我方赔偿或支付损失。3、无论是2014年4月28日的查封还是2014年9月6日的查封均不能否认被上诉人明知涉案房屋被查封的事实以及被上诉人在合同签署过程中存在过错的事实，因此，原审法院因合同无法继续履行而认定上诉人一方承担违约责任系事实认定不清，适用法律有误，也有违法律的公平原则，退一步而言，即便上诉人在合同签署过程中也存在过错，双倍返还定金，也应该以5万元认定为定金款项为宜。4、合同约定的两个定金的条款，在法律上的性质是不同的。5万元的定金条款约定是符合法律规定，75万元定金条款的约定是不符合法律规定的应区别对待。定金应该在总房价的20%以内。原审判决没有对两个定金条款的效力做区分，是错误的。5、定金具有首次支付和一次性支付的特点，且定金的约定要符合法律的相关规定。本案中，首付款及第一次的定金，第一次支付的金额应认定为定金，即5万元才是本案的定金金额。6、上诉人的第三点变为第四点，原审判决适用法律错误。原审判决以不违反担保法关于定金的约定，确认房款的40%为双倍定金，是对法律的错误适用。适用法律条款的前提，是建立在有效的条款的基础上，无效条款无从谈起法律适用问题。庭后，上诉人申请变更上诉请求为：1、撤销原判决第一项；2、判令上诉人不承担违约责任，即便对合同履行不能存在过错，也应在过错程度内承担适当法律责任。3、确认本案涉案房屋的定金金额为50000元／套，如上诉人需以双倍返还定金的方式承担过错责任，则向被上诉人返还双倍定金款应为100000元；4、确认上诉人已经退还被上诉人房款25000元（即确认上诉人已退还被上诉人4套房屋房款100000元，平均每套25000元）；5、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费、保全费。
被上诉人陈俊林答辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适应法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。1、上诉人认为被上诉人知道涉案房屋被查封，是不符合事实的。根据双方签订的存量房买卖合同约定，定金是分两次支付的。第一次是5万，第二次四套房共支付了327万。被上诉人根据合同约定支付了80多万的定金，剩余的房款我方也全部支付。被上诉人与上诉人去过户纳税，我方共纳税30多万，纳税后办理过户，电脑查询才得知涉案房屋被查封。我方在签订购房合同的时候是不知道涉案房屋被查封。2、关于定金的问题。合同约定定金是80万，被上诉人按照合同约定支付了80多万的定金。我们一审起诉的时候，是按照房屋房价的20%的金额来计算定金的。双倍返还即40%，一审判决的定金并无不当。我方当时起诉了利息损失，如果计算利息损失，我方的损失也将近20多万。上诉人不仅欺骗被上诉人而且还故意将诉讼过程延长，如提出管辖权异议、要求法院公告送达等事实，也清楚表明的上诉人的欺骗意图。3、关于10万元的问题。10万元是因为房屋过户时，被上诉人支付了四套房屋将近40万的税款，因法院对该房屋进行了查封，导致不能交易。房屋交易部门将被上诉人缴纳的税款退还给了上诉人。上诉人当时也答应将该笔款项还给我方。至今，上诉人连税都拒绝归还，被上诉人在无奈的情况下，收取出租四套房屋共10万元租金，抵掉我方支付的部分税款。
原审被告陈美金、万某公司经本院合法传唤，未到庭发表意见。
本院经审理，确认原审查明事实。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
二审争议的焦点在于合同无法履行的法律责任承担，以及退款事实的认定。关于合同无法履行后果的法律责任承担主要争议在于被上诉人是否明知查封的事实以及双方当事人对保证金的约定内容。首先，上诉人认为被上诉人明知涉案房屋存在查封存在过错，但并无对被上诉人明知查封的事实予以充分举证，本院不予采信。应当指出，在没有证据证实双方当事人恶意串通对抗司法查封的情况下，买卖合同中卖方对于标的可交易性负有主要义务，这也是一般交易安全的基础。原审判定上诉人承担违约责任并无不当。其次，对于保证金的约定，双方合同对保证金的金额及给付约定明确，且与实际履行中交付保证金收据的表述一致，原审中，被上诉人以总房款的20%提出保证金双倍返还的主张，未超出双方合同约定及法律规定，原审予以支持并无不当。上诉人认为其已退还房款并在退款当日解除合同，但被上诉人不予确认，且认为本次交易中被上诉人存在已交付税费的事实，双方对于所退款项性质是房款还是税费存在争议。上诉人未有充分证据证实所退款项性质，且坚持以退回房款进行抗辩的情况下，原审不予确认并无明显不当。双方当事人在本案处理范围外的债权债务可另循法律途径解决。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4385元，由上诉人陈高安负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一六年四月八日
书 记 员 李 杨