江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏民终字第00265号
上诉人（原审被告）南京阳光大道投资股份有限公司，住所地江苏省南京市建邺区江东中路311号1701室。
法定代表人张尧坤，该公司董事长。
委托代理人于之敏，江苏东南律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）金盛置业投资集团有限公司，住所地江苏省南京市汉中路89号金鹰国际商城29楼。
法定代表人孙爱庚，该公司董事长。
委托代理人徐凯，该公司员工。
原审被告江苏永嘉置业有限公司，住所地江苏省南京市建邺区江东中路305号2004室。
法定代表人陆锦元，该公司董事长。
委托代理人成为鹏，该公司员工。
上诉人南京阳光大道投资股份有限公司（以下简称阳光公司）因与被上诉人金盛置业投资集团有限公司（以下简称金盛公司）、原审被告江苏永嘉置业有限公司（以下简称永嘉公司）执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院于2015年2月2日作出的（2014）宁民初字第74号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年8月26日公开开庭进行了审理。上诉人阳光公司委托代理人于之敏，被上诉人金盛公司委托代理人徐凯，永嘉公司委托代理人成为鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：南京市鼓楼区江东北路209号永嘉年华公寓，系永嘉公司开发的高层综合楼，房屋性质为住宅、办公，其中209室、224室、309室、315室、317室、319室房屋位于该公寓第2-3层。永嘉公司于2004年3月31日取得《商品房外销许可证》。2005年，永嘉公司将永嘉年华公寓第1-3层分割为56套房屋进行预销售，但永嘉公司至今未完成该56套房屋的分户建设，未在房产管理部门办理初始登记。
2005年3、4月间，永嘉公司分别与徐伍、毕天晓、李文洪、程起波、陆挺、刘学飞签订《南京市商品房买卖契约》，约定永嘉公将永嘉年华公寓的209室、224室、309室、315室、317室、319室房产分别出卖给徐伍、毕天晓、李文洪、程起波、陆挺、刘学飞。后双方在房产管理部门办理了预售合同备案登记手续。2010年1月25日，永嘉公司与徐伍、毕天晓、李文洪、程起波、陆挺、刘学飞在南京市鼓楼区人民法院达成调解协议，双方解除了上述《南京市商品房买卖契约》。
2008年3月3日，金盛公司与永嘉公司、江苏滨江第壹区置业有限公司、陆挺借款合同纠纷一案，原审法院作出（2007）宁民二初字第326号民事判决，判令永嘉公司于判决生效之日起10日内偿还金盛公司借款本金13585281.82元，并赔偿孳息损失；江苏滨江第壹区置业有限公司、陆挺对永嘉公司不能清偿上述债务部分的三分之一，共同承担赔偿责任。该判决生效后，金盛公司遂向原审法院申请强制执行。
执行过程中，原审法院于2014年3月17日作出（2008）宁执字第222-11号民事裁定，查封了永嘉公司位于南京市江东北路209号的209室、224室、309室、315室、317室、319室房屋。阳光公司提出执行异议，认为其已于2013年1月21日购买了查封的涉案房屋，且支付了全部房款并实际占有使用。经审查后，原审法院于2014年8月4日作出（2014）宁执异字第14号执行裁定，撤销了（2008）宁执字第222-11号民事裁定；解除对南京市江东北路209号209室、224室、309室、315室、317室、319室房屋的查封。
金盛公司诉至原审法院，请求：1、许可对南京市江东北路209号209室、224室、309室、315室、317室、319室房屋强制执行；2、被告方承担本案全部诉讼费。
原审另查明：2013年1月21日，阳光公司与永嘉公司就涉案房屋签订一份协议书，约定由阳光公司购买永嘉公司所有的永嘉年华公寓的209室、224室、309室、315室、317室、319室房屋，房屋面积合计631.44平方米，房屋总价款为8287260元；阳光公司于协议签订之日交首付款95360元，于2013年2月20日前支付首付款65万元，其后每3个月支付房款250万元，在年底前全部付清；阳光公司在协议签订之日交付完首付款费用后，永嘉公司同时将上述房屋的钥匙及相关资料交付给阳光公司。同日，双方又就涉案房屋分别签订了《南京市商品房买卖契约》，但相关合同未在房产管理部门办理预售合同备案登记。
2013年8月15日，阳光公司与苏州戴威贸易有限公司签订房屋租赁协议书，约定阳光公司将涉案房屋出租给该公司使用，双方还约定因涉案房屋未装修，2013年8月15日至2013年10月14日为免租期，租赁期自2013年10月15日起至2015年10月14日。2013年10月15日，阳光公司与苏州戴威贸易有限公司进行了房屋物品交接。
关于涉案房屋购房款的支付，阳光公司称由曹凤飞分别于2013年8月22日、2013年8月26日、2013年9月17日通过中国民生银行网银汇款至陆锦元（永嘉公司法定代表人）账户2322260元、35万元、100万元；由阳光公司法定代表人张尧坤分别于2013年1月21日、2013年2月20日、2013年10月12日、2013年10月18日、2013年12月18日通过中国民生银行网银汇款至陆锦元账户95360元、65万元、600500元、40万元、349500元（4500元＋345000元）；由阳光公司分别于2013年4月24日、2013年4月28日通过招商银行汇款至永嘉公司账户77万元、175万元。以上合计8287620元。另，永嘉公司向阳光公司于2013年2月20日出具745360元收据一份，于2013年4月28日出具252万元收据一份，于2013年8月26日出具2672260元收据一份，于2013年12月18日出具235万元收据一份，并言明上述款项为购房款。
经金盛公司申请，原审法院依法调取了曹凤飞、陆锦元、张尧坤、宋兴力的中国民生银行个人账户对账单，并查明如下事实：
2013年8月22日13：06、13：26、14：21、14：24，陆锦元分别通过中国民生银行汇款至阳光公司员工宋兴力账户2260元、100万元、2万元、130万元，合计2322260元。当日13：17、13：39、14：35，宋兴力分别通过中国民生银行汇款至案外人陈恩明账户2260元、100万元、132万元，合计2322260元。当日13：21、13：41、14：37，陈恩明分别通过中国民生银行汇款至曹凤飞账户2260元、100万元、132万元，汇款后曹凤飞银行账户余额为2322260元。当日14：43，曹凤飞通过中国民生银行汇款给陆锦元2322260元，汇款后曹凤飞账户余额为0元。
2013年9月17日9：53，永嘉公司股东陈菊芬通过中国民生银行汇款给曹凤飞100万元。当日9：58，曹凤飞通过中国民生银行汇款给陆锦元100万元，汇款后曹凤飞账户余额为0元。当日10：00，陆锦元通过中国民生银行汇款给陈菊芬100万元。
2013年10月12日13：44，张尧坤通过中国民生银行汇款给陆锦元600500元。当日13：47，陆锦元又通过中国民生银行汇款给张尧坤54万元。
2013年10月18日10：29，案外人周裕静通过中国民生银行汇款给陆锦元140万元。当日10：34，陆锦元通过中国民生银行汇款给张尧坤140万元。当日10：44，张尧坤通过中国民生银行分别汇款给陆锦元40万元、周裕静100万元，汇款后张尧坤账户余额为0元。
原审法院认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。阳光公司要求人民法院解除对涉案房屋的查封，需同时具备支付全部房款、实际占有、对未办理过户手续无过错三个条件。关于购房款支付，首先，阳光公司主张其已经支付全部房款8287620元，但从法院依法调取的曹凤飞、陆锦元、张尧坤、宋兴力的中国民生银行个人账户对账单信息显示，阳光公司主张在2013年8月22日通过曹凤飞支付给永嘉公司法定代表人陆锦元2322260元，但当天曹凤飞银行账户余额原为0元，后当天该笔购房款由陆锦元分别经由案外人宋兴力、陈恩明支付至曹凤飞账户，曹凤飞再支付给陆锦元后，其账户余额再次为0元。从以上情况可以看出，该笔购房款并未实际由曹凤飞支付给陆锦元，即阳光公司称当日支付给永嘉公司2322260元与事实不符。同理，2013年9月17日、2013年10月18日，阳光公司称分别由曹凤飞、张尧坤支付100万元、40万元购房款，亦与事实不符。2013年10月12日，阳光公司称由张尧坤支付600500元购房款，但在张尧坤支付该笔购房款给陆锦元后，陆锦元又汇款给张尧坤54万元，且即便如阳光公司所述其在当日支付了600500元购房款，但从该笔资金往来情况来看，阳光公司未足额支付该笔购房款。其次，从法院调取的陆锦元与张尧坤中国民生银行个人账户对账单信息显示，其二人资金往来频繁，故对阳光公司主张通过张尧坤支付给陆锦元的款项确系支付的涉案房屋购房款不予采信。再次，陆锦元虽系永嘉公司法定代表人，但未有证据显示其收取了涉案房屋购房款后将购房款支付至永嘉公司账户内，故阳光公司称已付清全部房款，证据不足，不予采纳。人民法院在执行过程中有权查封涉案房屋，金盛公司要求许可执行涉案房屋的诉讼请求合法有据，应予支持。
综上，原审法院依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：许可对南京市江东北路209号永嘉年华公寓209室、224室、309室、315室、317室、319室房产强制执行。
阳光公司不服上述判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定上诉人未足额支付购房款错误。阳光公司与永嘉公司提供了支付购房款的相关证据，能够证明宋兴力和陈恩明多次为永嘉公司与上诉人拆借资金，并且各方也互有拆借，反映在银行资金流水上，一天内就有数笔往来，包括借款和还款。但原审法院将曹凤飞等不同主体之间的资金往来，认定为陆锦元个人的付款，并得出曹凤飞未付款的结论，缺乏基本逻辑关联、割裂事实、断章取义，难以令人信服。上诉人通过张尧坤支付给永嘉公司法定代表人陆锦元购房款600500元，但原审判决认定陆锦元又返还给了张尧坤54万元购房款，该认定系主观臆断，且自相矛盾。2、原审判决未能区分其认定未足额付款的部分，同时存在足额付款的部分。上诉人所购六套房产均在房管部门作过鉴证，即便扣除原审判决不予认可的四笔购房款4322760元，上诉人已付的3964500元购房款也应得到认定，且该笔资金足以支付六套房产中的两套，原审判决对已足额付款的房屋不予考虑，损害了上诉人的合法权益。综上，请求撤销原审判决，驳回金盛公司全部诉讼请求。
被上诉人金盛公司辩称：1、上诉人与永嘉公司之间的购房款中有四笔共计432万余元没有实际付款，上诉人对第一笔232万元解释为宋兴才和陈恩明为永嘉公司的筹借资金，但是如何转入曹凤飞名下，又如何从曹凤飞转给陆锦元，对此上诉人没有作出合理解释。其余三笔款项，上诉人与永嘉公司系恶意串通，根本没有支付所谓的购房款。2、案涉六套房屋是买卖的整体，拆分不符合常理，与购房协议中的付款方式也不相符。永嘉年华公寓一层至三层还没有完成分户建设，六套房屋分处在二、三层，房屋未完工不能交付使用，上诉人对案涉六套房屋系非法占有。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告永嘉公司提交意见认为，其已将涉案六套房屋出卖给了阳光公司，阳光公司支付了全部购房款，并占有使用了该房屋。
对原审法院查明的事实，本院予以确认。
二审庭审中，阳光公司提供一份与永嘉公司于2013年12月18日签订的《购房款确认书》，并作为二审新的证据，其中涉及209室、309室房屋的情况载明：1、确认阳光公司通过公司账户于2013年4月28日支付永嘉公司账户的175万元为购买江东北路209号永嘉年华209室购房款，该套房屋契约号2010100314，面积105.97平方米，单价1.542万元每平方米，总价163.40574万元，超出金额11.59426万元为224室购房款。2、确认阳光公司通过公司账户于2013年4月24日支付永嘉公司账户的77万元、阳光公司委托法人张尧坤于2013年2月20日支付的65万元，以上共计142万元为购买江东北路209号永嘉年华309室购房款，购房面积105.97平方米，单价1.2万元每平方米。总价127.164万元，超出金额14.836万元为209室房款。经质证，金盛公司认为，阳光公司提交的《购房款确认书》在原审时已存在，不属于民事诉讼证据规则规定的新证据。该证据是在原审判决后阳光公司与永嘉公司恶意串通制作的，并且双方将所谓的828万余元购房款进行了重新拆分，目的是为了将其中两套房屋排除在执行程序之外，以达到阻止执行的非法目的。
经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：一、阳光公司是否足额支付了购房款。二、阳光公司主张涉案209室、309室房屋应受法律保护能否成立。
一、关于阳光公司是否足额支付购房款的问题
本院认为，阳光公司主张其已足额支付了涉案六套房屋的购房款8287620元，但从其提供的网上银行电子回单的付款凭证看，相关网上银行电子回单的付款人并非是阳光公司，收款人亦非永嘉公司，而是案外人及阳光公司、永嘉公司法定代表人之间的资金往来。再从原审法院调取的曹凤飞、陆锦元、张尧坤、宋兴力在中国民生银行开设的个人账户所载明的交易信息看，阳光公司主张的2322260元购房款，在2013年8月22日一天内，经数人流转最终又回到了初始人陆锦元账户，并没有实际进入永嘉公司帐户，故阳光公司仅以网上银行电子回单证明向永嘉公司支付了购房款，依据不足，本院不予采信。阳光公司虽提供了永嘉公司出具的收款收据，以证明永嘉公司收到了全部购房款，且永嘉公司在诉讼中亦认可收到了全部购房款。但考虑到金盛公司系永嘉公司的债权人，并且金盛公司已查封了涉案六套房屋，故在阳光公司不能提供充分证据证明购房款已实际进入永嘉公司单位账户的情况下，仅以永嘉公司出具的收款收据主张已支付了全部购房款，本院不予采纳。
二、关于阳光公司主张涉案209室、309室房屋应受法律保护能否成立的问题
本院认为，阳光公司主张的已付购房款中有77万元、175万元系通过招商银行汇款至永嘉公司账户，金盛公司没有证据证明永嘉公司与阳光公司存在其他业务往来，故可以认定阳光公司支付的252万元为购房款。阳光公司虽在二审中才提供《购房款确认书》，但从该确认书内容看，系双方对已付购房款具体数额的事后确认。金盛公司主张该确认书系永嘉公司与阳光公司恶意串通制作的，但未能提供证据证明，故本院确认《购房款确认书》的证明效力。永嘉公司与阳光公司确认252万元中于2013年4月28日支付的175万元为209室的购房款，于2013年4月24日支付的77万元为309室的购房款。从双方就209室签订的房屋买卖合同看，该房屋总价款为163.40574万元，故阳光公司付款175万元已超出该套房屋的总价款，可以认定阳光公司足额支付了209室房屋购房款。对阳光公司主张的已足额支付了309室购房款，从其提供的付款凭证看，其中有65万元系张尧坤与陆绵元个人之间往来，并且没有证据证明该款项实际进入永嘉公司单位帐户，故对双方约定的309室房屋总价款127.164万元而言，其仅能证明支付了77万元，不能认定阳光公司足额支付了309室房屋购房款。
根据现有证据，虽然可以认定阳光公司足额支付了209室购房款，但该房屋没有及时办理过户手续，阳光公司对此存在一定过错，理由是：首先，依据2013年1月21日协议书及商品房买卖契约约定，阳光公司应在2013年年底前付清全部购房款，在阳光公司支付全部购房款后十日内，永嘉公司协助阳光公司办理好两证等手续。既然阳光公司提供《购房款确认书》证明永嘉公司确认其付清了209室房屋购房款，那么双方应在十日内办理好两证等手续，但截止2014年3月17日即法院查封涉案房屋时，双方在长达三个月时间内仍未办理，已明显超过办理过户手续的合理期限；其次，永嘉公司虽将永嘉年华公寓一至三层分割为56套房屋并进行预售，但其至今未完成56套房屋的分户建设，亦未至房产管理部门办理初始登记；永嘉公司虽与原六位自然人解除了房屋买卖合同，但其仍未至房产管理部门办理注销原合同的备案登记。阳光公司作为涉案房屋买受人，花费巨额资金购买涉案房屋时，应对涉案房屋的现状及法律状态进行审查，阳光公司未尽合理注意义务，应当自行承担相应法律后果。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。上诉人华光公司上诉请求及理由，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费69760元，由上诉人南京阳光大道投资股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 葛晓明
代理审判员 陈 皓
代理审判员 王 芬
二〇一五年十一月四日
书 记 员 戚亦萍