重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0105民初20318号原告：重庆五斗米酒店管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石碾盘88号附36、37、38、39号，附35号2-1、2-2、2-3，统一社会信用代码91500106305111617C。法定代表人：刘学明，总经理。委托诉讼代理人：姚蜀华，四川意恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵雪，女，该公司工作人员。被告：周宇，男，1989年8月1日出生，汉族，住重庆市江北区。被告：廖兴江，男，1981年5月14日出生，汉族，住重庆市江津区。被告：张国鸿，男，1989年2月28日出生，汉族，住重庆市江北区。三被告共同委托诉讼代理人：黄键，重庆联纵律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：曾骥，重庆联纵律师事务所律师。原告重庆五斗米酒店管理有限公司（以下简称五斗米公司）诉被告周宇、廖兴江、张国鸿房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告五斗米公司的委托诉讼代理人姚蜀华，被告周宇、廖兴江、张国鸿的委托诉讼代理人曾骥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告五斗米公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、周宇向五斗米公司支付拖欠的租金439841元（周宇原拖欠租金金额为489841元，周宇交纳的50000元保证金抵扣50000元租金，尚欠439841元）；2、周宇向五斗米公司支付物业服务费35950元；3、周宇向五斗米公司支付水、电费5582.40元；4、周宇向五斗米公司支付违约金20000元（该20000元系五斗米下调违约金后的金额）；5、廖兴江、张国鸿对上述债务承担连带清偿责任。本案诉讼费由周宇、廖兴江、张国鸿承担。事实和理由：2016年9月13日，五斗米公司与周宇签订《商铺租赁合同》，约定五斗米公司将位于重庆市江北区邦渝花苑X号物理层第5层商铺出租与周宇使用，租赁期限自2016年9月20日起至2021年9月19日止；合同还约定周宇拖欠费用时，五斗米公司可向连带保证人廖兴江、张国鸿追偿。合同签订后，周宇未按约支付租金等费用，且经催收未果。五斗米公司为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告周宇、廖兴江、张国鸿辩称，同意50000元保证金抵扣租金。由于五斗米公司也存在违约行为（未办理变更登记、未通过消防验收，未向周宇交付消防相关文件，导致周宇无法办理工商登记），其主张的违约金没有依据。若法院支持其违约金请求，违约金也存在过高情形，请求下调违约金。本院经审理认定事实如下：2010年10月15日，重庆铜梁华冠碳素有限公司、重庆鼎正物业管理有限公司成为重庆市江北区邦渝花苑X号物理层第5层房屋（建筑面积为2904.33平方米）的权利人。2013年3月18日，重庆铜梁华冠碳素有限公司、重庆鼎正物业管理有限公司（甲方）与重庆五斗米饮食文化有限公司（乙方）签订《邦兴大厦商业物业租赁合同》，约定：乙方租赁甲方位于邦渝花苑X座建筑面积地上一层（2005.51平方米）、二层（2577.76平方米）、三层（2904.33平方米）、四层（1868.48平方米），总建筑面积为9356.08平方米；租赁期限为10年（自2013年3月18日起至2023年3月17日止）；在不影响甲方整体利益的情况下乙方可部分转租。2016年1月1日，重庆五斗米饮食文化有限公司向五斗米公司出具《授权委托书》，授权五斗米公司代其出租位于邦渝花苑X号物理层第5层的商铺。五斗米公司的代理权限为特别授权，即有权以自己的名义出租上述租赁物并收取租金。出租过程中发生承租人欠租等事项的，可以自身名义起诉。该授权自2016年1月1日起至2021年10月1日止。2016年9月13日，周宇与五斗米公司签订《商铺租赁合同》，五斗米公司将江北区邦渝花苑X号物理层第5层的商铺出租给周宇；商铺按1997.2平方米计算面积；租期从2016年9月20日起至2021年9月19日止；租金为40元/月/平方米，物业费为3元/月/平方米。从第二年开始，年租金标准按5%逐年递增。租赁费按季交付。每季度租赁费为257639元。物业费每季度为17975元；签订合同之日起7日内，周宇向五斗米公司交纳保证金85880元。周宇保证按合同规定如期支付租金等费用，否则五斗米公司有权向周宇收取滞纳金，滞纳金具体计算公式为：滞纳金=当年度商铺年度租金金额×3%×拖欠天数。为保证合同的顺利履行，周宇提供连带保证责任人，该保证人对合同承担连带责任，周宇拖欠五斗米费用时，五斗米可向保证人追偿。周宇、廖兴江、张国鸿在连带保证人处签字。合同还对交付、装修等内容进行了约定。《商铺租赁合同》签订当日，五斗米公司将涉案房屋交付给周宇，周宇在《商铺交付确认书》上签字，确认了商铺经过验收，面积与合同相符，商铺主体结构及使用状态良好，收到五斗米公司交付商铺钥匙一把。周宇向五斗米公司支付了50000元保证金。2017年3月6日，五斗米公司与郑文波签订《商铺租赁合同》，五斗米公司将涉案房屋出租给郑文波，租赁期限从2017年3月18日起至2023年3月17日止。庭审中，五斗米公司与周宇、廖兴江、张国鸿一致同意：周宇应付而未付租金期间为2016年9月20日—2017年2月22日，该期间租金标准为79888元/月。后，五斗米公司撤回第2项及第3项诉讼请求。上述事实，有《商铺租赁合同》、重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果、收据、房屋租赁声明、（2011）江法民初字第3691号民事调解书、（2017）渝0105民初3663号民事判决书、（2017）渝01民终5883号民事判决书及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《商铺租赁合同》签订时各方当事人均具有相应的民事行为能力且意思表示真实，其确定的内容各方均应遵守。根据查明的事实，周宇应向五斗米公司支付2016年9月20日—2017年2月22日期间租金，该期间租金总金额为407428.80元=79888元×4+79888元÷30×（11+22）。五斗米公司与周宇均同意50000元保证金抵扣租金，因此周宇应向五斗米公司支付的租金总金额为357428.80元=407428.80元-50000元。故对五斗米公司要求周宇支付租金357428.80元的诉讼请求，本院予以支持；超过部分，本院不予支持。《商铺租赁合同》中约定的未付租金的滞纳金，其性质系违约金。周宇未支付租赁期间租金的行为违反了合同关于租金收取的约定，属违约行为，按合同约定应向五斗米公司支付相应违约金。五斗米公司主动下调违约金为20000元，对此标准周宇认为过高，但并未提供违约金过高的证据予以证明，因此对五斗米公司要求周宇支付违约金20000元的诉讼请求，本院予以支持。根据《商铺租赁合同》约定，廖兴江、张国鸿对周宇拖欠的费用承担连带保证责任，因此对五斗米公司要求廖兴江、张国鸿对租金357428.80元及违约金20000元承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持；超过部分，本院不予支持。庭审中，五斗米公司撤回第2项及第3项诉讼请求。经本院审查，五斗米公司撤回诉讼请求系行使其诉讼权利的行为，不违反法律的相关规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告周宇于本判决生效之日起十日内向原告重庆五斗米酒店管理有限公司支付租金357428.80元。二、被告周宇于本判决生效之日起十日内向原告重庆五斗米酒店管理有限公司支付违约金20000元。三、被告廖兴江、张国鸿对被告周宇的上述债务承担连带清偿责任。四、驳回原告重庆五斗米酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取4407元，由原告重庆五斗米酒店管理有限公司负担1089元，被告周宇、廖兴江、张国鸿负担3318元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  张成勇二〇一八年四月二日书 记 员  蒋 红