江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣04民终494号上诉人（原审被告）陶文振，男。委托代理人罗江奇，江西顺合律师事务所律师。委托代理人李玉，江西顺合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）九江甬九置业发展有限公司现代综合大市场。负责人毛再昌，经理。委托代理人林春秀，江西惟民律师事务所律师。上诉人陶文振因租赁合同纠纷一案，不服九江市浔阳区人民法院（2015）浔民一初字第1057号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审查明，2013年7月18日，原审被告陶文振、案外人陶木林与九江甬九置业有限公司签订商品房预（销）售合同，购买了位于九江市城西港区现代综合大市场内门面；同日原审被告陶文振、案外人陶木林与九江甬九置业有限公司签订委托经营管理合同，约定将上述6间门面的经营管理权委托给九江甬九置业有限公司行使。合同约定委托经营管理期限为10年，自2013年12月18日至2023年12月17日。委托经营期间内，陶文振、陶木林拥有房屋的所有权，九江甬九置业有限公司拥有托管房屋的经营管理权，包括但不限于对托管房屋进行统一规划、统一招商、统一定价、统一出租、统一管理等权限。合同约定委托经营管理期内的前3年，因购房时买方享受了价格优惠，且前3年大市场处于培育发展期，故买方同意前3年托管房屋免收租金并交予卖方自主经营，风险及亏损由卖方承担，相关收益归卖方所有；合同约定在大市场正式开业后九江甬九置业有限公司将成立相关经营管理公司，该公司成立后有关本合同权利义务由该新公司承担。2013年7月18日原审被告陶文振与原审原告甬九大市场签订租赁合同，将上述6间门面租赁给被告经营门业，租期自2013年7月18日至2016年7月17日；租赁服务费71214元/年，租赁服务费三年不变，且原告优惠被告6个月免租期；支付方式为：第一次于签订合同之日缴纳，第一次交一年使用一年半；第二次于2015年1月18日交，交一年使用一年；第三次于2016年1月18日交，交6个月使用6个月，并约定被告应于合同签订之日向原告交6000元保证金，若逾期支付租赁服务费，则应按累计欠缴总额每日1%比例支付违约金。签订合同后，原审被告向原审原告支付第一年租赁服务费及保证金后，原审原告将场地交付给原审被告使用，按约定原审被告应于2015年1月18日缴纳第二期的租赁服务费，在原审原告多次书面通知后，至今仍未向原审原告缴纳。原审认为，九江甬九置业有限公司依约取得了涉案6间门面的经营权，在合同有效期内有权使用并收益。九江甬九置业有限公司在未成立新公司的情况下将涉案6间门面的经营权授权给其分支机构，即原审原告甬九大市场，有其出具的说明予以证实，原审原告依授权取得涉案6间门面的经营权，故原审原告与原审被告签订《租赁合同》具有适格的主体资格。原审被告陶文振及案外人陶木林与原审原告的母公司九江甬九置业有限公司签订的《委托经营合同》，系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，属合法有效。原审被告关于原审原告不是委托经营合同签订主体，主体不适格及其与九江甬九置业发展有限公司签订委托经营合同有约定应当由新公司承担相关义务，原审原告并不是新公司，故不是适格主体的抗辩意见，原审法院不予采纳；原审被告陶文振提出的其是房屋所有权人，原审原告不能向其主张租金的抗辩意见于法无据，原审法院不予采纳；原审被告陶文振提出的委托经营合同中的免交三年租金的条款是格式条款，应当无效的答辩理由亦不能成立，故原审法院对原审被告陶文振此抗辩意见不予采纳。综上，原审原告甬九大市场与原审被告陶文振之间的房屋租赁合同关系合法有效，在原审原告甬九大市场履行交付经营门面的义务后，原审被告陶文振未按约定履行支付租赁服务费的义务，故应承担继续履行给付拖欠的租赁服务费的义务，并还应承担逾期履行的违约责任。因此原审原告甬九大市场要求原审被告陶文振支付租赁服务费71214元的诉请符合法律规定，原审法院予以支持；原审原告诉请的违约金的计算方式明显过分高于原审被告违约给其造成的损失，原审法院依法认定以71214元本金按中国人民银行同期一年期贷款利率的130%计算给付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决：被告陶文振于本判决生效之日起五日内支付原告九江甬九置业发展有限公司现代综合大市场租赁服务费71214元，并自2015年1月18日起至上述租赁服务费付清之日止按中国人民银行同期一年期贷款利率的130%计算给付违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案诉讼费1783元，由被告陶文振负担。原审宣判后，上诉人陶文振不服原审判决，向本院提起上诉称，1、本案中，《租赁合同》签订在先，其次是《房屋买卖合同》，最后是《委托经营管理合同》；2、上诉人购买房屋时没有享受价格优惠；3、被上诉人不具有诉讼主体资格；4、本案诉争的房屋所有权人和承租人混同，上诉人没有必要交纳租金。请求二审法院依法改判。被上诉人九江甬九置业发展有限公司现代综合大市场服判未上诉，二审答辩请求维持原判。二审查明事实与一审相同。二审另查明，2013年7月18日双方当事人签订的《租赁合同》第六条约定：甲方拥有租赁物及其附属物设施的管理权。被上诉人九江甬九置业发展有限公司现代综合大市场的营业执照上类型中载明为有限责任公司分公司。本院认为，2013年7月18日，上诉人陶文振与被上诉人九江甬九置业发展有限公司现代综合大市场签订了三份合同。上诉人陶文振主张三份合同的签订先后顺序为《租赁合同》、《房屋买卖合同》、《委托经营管理合同》，被上诉人九江甬九置业发展有限公司现代综合大市场主张合同的签订先后顺序为《房屋买卖合同》、《委托经营管理合同》、《租赁合同》。本院认为，由于三份合同系同一天签订的，双方当事人均不能提供其他证据来证实合同的签订顺序，但依据《租赁合同》第六条“甲方拥有租赁物及其附属物设施的管理权”的约定，可看出被上诉人是基于租赁物的管理权签订《租赁合同》，而非基于所有权，如若先签订《租赁合同》，那么被上诉人应是基于所有权进行出租，故《租赁合同》第六条的约定与被上诉人关于三份合同签订顺序的主张相吻合，本院对被上诉人的主张予以采纳。本案中，《房屋买卖合同》和《委托经营管理合同》系九江甬九置业发展有限公司作为合同一方签订的，《租赁合同》系九江甬九置业发展有限公司现代综合大市场作为合同一方签订的，本案系因《租赁合同》的履行产生的争议，被上诉人九江甬九置业发展有限公司现代综合大市场性质上属于有限责任公司分公司，并领取了营业执照，故被上诉人九江甬九置业发展有限公司现代综合大市场是本案适格主体，上诉人陶振文关于诉讼主体资格的上诉主张，于法无据，本院不予采纳。《委托经营管理合同》载明“甲方购房时已经享受了开发商给予的价格优惠”，该合同签订时，《房屋买卖合同》已经签订，故上诉人陶文振上诉主张没有享有价格优惠，应承担举证责任，现上诉人陶文振并未提供充分证据，所以上诉人陶文振该项主张，本院不予采纳。《委托经营管理合同》载明“甲方同意前3年托管房屋免收租金并交予乙方自主经营，经营风险及亏损由乙方自行承担，相应收益亦归乙方所有”，根据该约定，本院认为，虽然上诉人系租赁物的所有权人，但其已将租赁物一定期间的管理权和收益权转让给了被上诉人，即便上诉人又从被上诉人处承租该租赁物，其亦应当按照《租赁合同》的约定履行义务，故上诉人陶文振关于混同的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予采纳。据此，原审事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1722元，由上诉人陶文振负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈景华代理审判员  黄丽丽代理审判员  章康娜二〇一六年七月八日书 记 员  胡芯瑜