浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭江九民初字第240号原告（反诉被告）杭州道辰餐饮管理有限公司。住所地浙江省杭州市滨江区西兴街道江陵路****号星耀城*幢*****室。法定代表人诸家晏，该公司总经理。委托代理人李中钢、汪小燕，浙江路成律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）杭州东淘投资有限公司。住所地浙江省杭州市江干区红普路***号*幢***室。法定代表人俞江，该公司总经理。委托代理人王冰洁、朱宇亮，浙江金道律师事务所律师。特别授权代理。原告杭州道辰餐饮管理有限公司（以下简称道辰公司）诉被告杭州东淘投资有限公司（以下简称东淘公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月15日受理后，依法由审判员高春燕独任审判。被告东淘公司于2015年7月7日提起反诉，本院依法受理。本案于2015年8月3日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）道辰公司的委托代理人李中钢、被告（反诉原告）东淘公司的委托代理人王冰洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告道辰公司诉称：道辰公司系从事餐饮服务的公司。东淘公司承租杭州东方喜福汇电商科技创业大厦后招商并进行分割转租，道辰公司为做厨房餐饮经营拟租赁该大厦4号楼211室175平方米、213室120平方米房屋。东淘公司知晓并承诺负责提供办理工商营业执照的相关手续文件。在多次沟通协商基础上，双方于2014年10月30日签订《杭州东方喜福汇电商科技创业大厦租赁与服务协议》一份。该协议第10条第（2）项约定“甲方（东淘公司）未按规定内容提供相应服务，则乙方（道辰公司）享有单方解除合同的权利，同时甲方需归还乙方已经支付但还未享受的服务相关费用及保证金”。该协议签订后，道辰公司按约履行，已支付和发生房屋租金及其他相关费用共计人民币172776.12元，但直到2015年2月13日东淘公司才提供彭埠镇政府开出的《江干区经营场地使用意见表》，被当地工商部门告知“必须《房屋产权证》、《土地使用证》、《房屋租赁备案证》三证齐全”。2015年4月14日东淘公司才向江干区住房和城乡建设局办妥《房屋租赁备案证》，又被当地工商部门告知“（1）如做面馆，须有《环保承诺书》、《先证后照告知单》、《餐饮服务许可证》（该证涉及到环境影响评价问题）；（2）如不对外销售，仅作为面条半成品生产加工，须过环评”等。同时，道辰公司与当地环保部门联系办理环评事宜，环保部门派人实地踏看后要求提供“环评、后评价、批文、三同时意见，所在楼层竣工蓝图”等，但东淘公司一直未能提供。至此，由于东淘公司无法提供作厨房餐饮经营的环评手续文件，致使合同目的根本无法实现。2015年5月14日、19日，道辰公司分别发解除合同的商务协调函给东淘公司，经多次协商交涉，东淘公司毫无商业信誉，对已达成的解决方案借故推诿。要求判令：一、确认双方于2014年10月30日签订的《杭州东方喜福汇电商科技创业大厦租赁与服务协议》及其附件《东方喜福汇电商科技创业大厦物业管理服务协议书》自2015年5月15日起解除；二、东淘公司向道辰公司退赔已支付和发生的房屋押金（履约保证金）、租金及其他相关费用损失共计人民币172776.12元，并自2015年5月15日起至实际退赔之日止按中国人民银行同期一年期基准贷款利率的1.5倍支付利息；三、本案诉讼费用由东淘公司负担。被告（反诉原告）东淘公司辩称并反诉称：一、双方协议于2015年6月12日解除。当时鉴于道辰公司明确表示不再支付房租且存在其他违约情况，故东淘公司于2015年6月12日收回案涉房屋。二、东淘公司已按协议约定履行义务，无需退还房屋押金、租金等相关费用，无需支付利息。道辰公司超越租赁用途拟在办公用房内开设面馆对外经营，致使无法办理相应营业执照。三、东淘公司从未同意道辰公司在案涉房屋内开设面馆，故东淘公司并无义务为道辰公司办理餐饮类营业执照提供协助。四、案涉房屋竣工验收备案表记载的用途为商业办公综合用房，东淘公司有权转租，双方协议合法有效。要求驳回道辰公司的诉讼请求，并判令：一、确认道辰公司已支付的履约保证金人民币15684.16元归东淘公司所有；二、道辰公司向东淘公司赔偿违约解除合同损失人民币43069.98元（相当于3个月房屋租金损失）；三、反诉诉讼费用由道辰公司负担。针对东淘公司的反诉，反诉被告道辰公司辩称：道辰公司租赁案涉房屋的目的是做面食等餐饮经营。东淘公司知晓并承诺负责提供办理工商营业执照的相关手续文件。双方签订的《杭州东方喜福汇电商科技创业大厦租赁与服务协议》第8条明确约定“乙方承租物业仅供乙方根据以租赁物业为经营场所登记注册的公司营业执照上记载经营范围所确定的用途”。因东淘公司无法提供相应的文件资料，道辰公司无法办理环保审批及工商营业执照，且东淘公司未能提供案涉房屋的土地使用证、房屋所有权证，导致案涉房屋是否合法、是否符合法律法规规定的使用条件均属不明。要求驳回东淘公司的反诉请求。原告（反诉被告）道辰公司为支持其诉请及反诉辩称，向本院提交的证据有：1、杭州东方喜福汇电商科技创业大厦租赁与服务协议、东方喜福汇电商科技创业大厦物业管理服务协议书各一份，拟证明道辰公司与东淘公司之间存在房屋租赁合同关系以及合同约定东淘公司应提供相应服务内容等事实。2、房租押金回单及收据各一份、租赁费回单一份、房租发票一份、代收物业费发票一份、代收车位费发票一份、装修押金回单及收据各一份以及营业执照复印件、设计装修施工合同、工程款回单、设计合同、设计费发票各一份，拟证明道辰公司已支付及发生房屋租金及相关费用共计人民币172776.12元的事实。3、房屋租赁备案证一份，拟证明东淘公司于2015年4月办妥《房屋租赁备案证》，且该证记载的建筑面积与租赁面积不符的事实。4、商务协调函两份、电子邮件四份，拟证明东淘公司未按约定提供服务导致合同目的无法实现，道辰公司于2015年5月14日提出解除合同并发送商务协调函，且东淘公司对已达成的解决方案不予认可的事实。5、录音及其文字整理资料、名片各一份，拟证明道辰公司租赁案涉房屋的目的是做厨房餐饮经营，且东淘公司知晓该情况，双方曾就环评等问题进行协商的事实。6、建设项目环保审批登记表一份，拟证明道辰公司与环保部门联系办理环评事宜，环保部门派人实地踏看后要求提供相关资料但东淘公司未能提供的事实。7、函及快递单各一份，拟证明道辰公司通知东淘公司办理合同解除后房屋腾退交接事宜的事实。被告（反诉原告）东淘公司为支持其辩称及反诉诉请，向本院提交的证据有：1、杭州东方喜福汇电商科技创业大厦租赁与服务协议一份，拟证明道辰公司向东淘公司租赁办公用房，双方约定若承租方违约，则履约保证金作为违约金归出租方所有的事实。2、有限责任公司设立登记提交材料规范、公司住所变更登记提交材料规范、企业住所使用证明提交材料规范各一份，拟证明东淘公司出租的办公用房符合杭州市工商行政管理部门有关注册或变更的要求，且已就办理公司注册或变更登记提供协助的事实。3、工商信息一份，拟证明道辰公司的经营范围不包括从事餐饮经营的“许可经营项目”的事实。4、房屋租赁合同、情况说明各一份，拟证明东淘公司向杭州普福股份经济合作社、浙江汇普实业有限公司承租案涉物业并取得转租权的事实。5、土地证两份及所附宗地图一份、建设工程规划许可证及其附件各一份、竣工验收备案表一份，拟证明案涉物业系合法建筑的事实。6、江干区经营场地使用意见表一份，拟证明东淘公司于2015年2月13日向道辰公司提交协助办理工商登记的相关材料的事实。上述证据经庭审质证，双方质证意见及本院认证意见如下：对道辰公司提交的证据1，东淘公司无异议，本院予以认定。对证据2中的房租押金回单及收据、租赁费回单、房租发票、代收物业费发票、代收车位费发票，东淘公司无异议，本院予以认定。对证据2中的装修押金回单及收据、营业执照复印件、设计装修施工合同、工程款回单、设计合同、设计费发票，东淘公司对真实性无异议，但认为与本案无关。本院认为，该组证据与道辰公司诉称事实相关，本院予以认定。对证据3，东淘公司对真实性无异议，但认为该公司相关工作人员已离职，不能证明房屋租赁备案证系东淘公司办理。本院认为，该备案证的实际办理主体应可核实，在东淘公司以工作人员离职为由而未作具体核实，且该证据与道辰公司诉称事实相关的情况下，本院对该证据予以认定。对证据4中的商务协调函，东淘公司表示未曾收到；对电子邮件，东淘公司表示不符合证据形式要件，不予认可。本院认为，东淘公司虽对该组证据予以否认，但在庭审中确认电子邮件中的“梅小征经理”系该公司员工，对电子邮件的真实性应可判断，且从邮件内容来看，东淘公司已收到道辰公司的协调函，双方并就此进行协商，故本院对该证据予以确认。对证据5中的录音及其文字整理资料，东淘公司认为系道辰公司单方出具未经公证（其内容也反映双方未曾就案涉房屋系用于面馆经营达成合意），名片也非该公司出具，故不予认可。本院认为，东淘公司虽对该组证据予以否认，但其确认该名片中记载的“招商运营部主管林韶楠”系其业务专员，于2015年2月离职。结合道辰公司提交的录音及其文字整理资料记载的录音时间为2015年1月，在东淘公司未申请对录音进行鉴定的情况下，本院对该组证据的真实性予以确认。对证据6、7，东淘公司对真实性无异议，但认为案涉房屋系办公用房，无需环保审批，且相关函件内容系道辰公司单方面提出。本院认为，该证据6、7与道辰公司的诉称事实相关，本院予以认定。对东淘公司提交的证据1、4、6，道辰公司对真实性无异议，但认为不能证明东淘公司的证明目的。本院认为，该证据与东淘公司的辩称及反诉诉称事实相关，本院予以认定。对证据2，道辰公司认为与本案无关。本院认为，该证据与东淘公司的辩称及反诉诉称事实相关，本院予以认定。对证据3，道辰公司认为应以其提交的营业执照上记载的经营范围为准。本院认为，该证据中记载的道辰公司基本信息与该公司提交的营业执照记载的相关内容一致，本院予以认定。对证据5中的土地证及所附宗地图、建设工程规划许可证及其附件，道辰公司对真实性无异议，本院予以确认。对证据5中的竣工验收备案表，道辰公司认为该表上的“最后意见”不明确，不能证明已备案。本院认为，道辰公司未就该备案表的真实性提出实质性异议，且该证据与东淘公司的辩称及反诉诉称事实相关，本院予以认定。根据认定的证据以及双方在庭审中的陈述，本院确认下列事实：2014年10月30日，东淘公司（甲方）与道辰公司（乙方）签订《杭州东方喜福汇电商科技创业大厦租赁与服务协议》一份。该协议约定：“办公用房租赁：甲方将位于杭州市杭州东方喜福汇电商科技创业大厦（原汇禾禧福汇四号楼与五号楼）4号楼2层211室、213室提供给乙方使用，总建筑面积295㎡”；“办公用房租赁协议期限：本协议租赁期限自2014年12月12日起至2017年12月11日止，共计3年”；“定金与履约保证金：乙方同意在本合同签订当日以转账或现金方式向甲方支付15684.16元人民币作为定金（数额等同于1个月租金加物业费）。甲方在收到定金后锁定乙方所指定的办公室不再提供给其他第三方，乙方逾期未支付定金，甲方有权取消本协议并另行支配乙方所确定的办公室。乙方在接到交付通知书后三个工作日内，需按月支付相应房租和物业费，上述定金则自动转为本协议的履约保证金，乙方如未按约支付租金与物业费，乙方定金将自动转为支付给甲方的违约金。本协议中止后，如乙方无本协议第十一条之违约行为，且在两个月内把公司注册地迁出，甲方无息全额返回保证金，如有违约，履约保证金作为违约金归甲方所有”；“租金与物业费：乙方应在收到交付通知书三个工作日内支付第一期租金总价（含物业费），之后每6个月支付一次租金与物业费，并在到期日前30天支付下一期租金与物业费，先支付后使用”；“工商与税务登记注册：乙方承诺在入驻后三个月内企业工商与税务注册变更至甲方运营大厦所在属地。或在属地注册新公司，甲方在乙方办理相关登记手续时提供必要协助。涉及到注册或变更的费用由乙方自行承担。乙方完成工商税务注册或变更后需向甲方提供复印件备案”；“办公室内部装修：乙方如需要自行装修办公室，则装修方案须经甲方所委托物业管理部门备案，并遵守物业管理中对于内部装修的相关管理规定”；“办公用房用途与转租约定：乙方承租物业仅供乙方根据以租赁物业为经营场所登记注册的公司营业执照上记载经营范围所确定用途，未经甲方书面同意，乙方不得转租所承租的办公用房”；“在下列情况下，甲方应承担违约责任：（1）未按规定期限提供办公用房。（2）未按规定内容提供相应服务。如甲方在协议有效期内，（除乙方过错外）有以上违约行为，则需归还乙方所支付但还未享受的服务相关的费用及保证金，乙方有权单方面解除本租赁合同”；“其他约定事项：（3）凡涉及本合同履行中的一切变更、解除事项，双方应采用书面形式，并在接到书面通知之日起7天内做出书面答复，否则视为同意该变更或解除事项”；等。另，双方签订《东方喜福汇电商科技创业大厦物业管理服务协议书》一份作为《杭州东方喜福汇电商科技创业大厦租赁与服务协议》的附件，并就物业服务费用等事项予以约定。协议签订后，东淘公司收到案涉履约保证金人民币15684.16元、租金及物业费（2014年12月12日至2015年6月11日）人民币94104.96元、车位费人民币2160元。2015年1月7日，道辰公司与杭州典固装饰设计工程有限公司签订《杭州市典固装饰设计装修施工合同》一份，约定：装饰施工地点为杭州市杭州东方喜福汇电商科技创业大厦4号楼2层211室；由杭州儒商室内设计有限公司设计；工程总价款为人民币87540元，合同签订后开工前支付合同总价的30%即人民币26262元；等。后，道辰公司向杭州汇禾物业管理有限公司账号汇入“装修押金”人民币2000元，向杭州典故装饰工程公司法定代表人汪江明账号汇入“第一笔工程款”人民币26262元。杭州儒商室内设计有限公司向道辰公司开具发票一份，载明系“设计费”人民币24600元。2015年1月13日、1月22日，双方就案涉房屋租赁事宜进行沟通，未果。2015年1月15日，道辰公司向环保部门咨询办理建设项目环保审批事项，在《建设项目环保审批登记表》上记载单位名称为道辰公司九堡分公司，该表备注栏注明：（1）如中餐，环评、后评价、批文、三同时意见、所在楼层竣工蓝图；（2）以面食为主，免审批。2015年2月13日，东淘公司提供杭州市江干区彭埠镇人民政府出具的《江干区经营场地使用意见表》一份。该意见表确认：经核实，杭州市江干区彭埠镇红普路759号4幢211室系已有合法建筑（非住宅），不在拆迁范围，不属于社区办公用房及车库，暂时未办理房屋产权证明，同意该地址作为办公经营场地使用。2015年4月14日，杭州市江干区住房和城乡建设局颁发《房屋租赁备案证》一份，载明：房屋坐落于红普路759号4幢211室；出租人为东淘公司，承租人为道辰公司江干分公司；建筑面积145平方米；房屋符合出租条件，同意备案；等。2015年5月14日，道辰公司以电子邮件方式向东淘公司发送商务协调函，东淘公司于次日在电子邮件中回复要求“派专人前来签字解约”。后，双方就解约事项进行商谈并分别提出处理意见。东淘公司在2015年5月25日的电子邮件中提出如双方至2015年6月11日仍未办理解约协议，则将以双方签署的唯一协议执行，并要求道辰公司速派专人办理解约事宜。道辰公司收到该邮件后回复称会尽快联系洽谈。2015年6月8日，道辰公司向东淘公司发送《关于立即办理房屋腾退交接手续的函》一份，要求东淘公司立即办理案涉房屋腾退交接手续。东淘公司确认已于2015年6月12日收回案涉房屋。另查明，道辰公司的经营范围包括：服务：餐饮管理；批发、零售：办公用品、初级食用农产品（除食品、药品）、日用百货；含下属分支机构经营范围。另查明，案涉房屋系东淘公司向杭州普福股份经济合作社（以下简称普福合作社）、浙江汇普实业有限公司（以下简称汇普公司）承租（起租日期为2014年2月16日，租期20年），且普福合作社、汇普公司同意其予以转租。本院认为，本案争议焦点如下：第一，东淘公司是否已履行必要协助义务。案涉《杭州东方喜福汇电商科技创业大厦租赁与服务协议》及其附件系双方真实意思表示，具有约束力。案涉协议第6条约定，东淘公司应在道辰公司办理工商、税务等相关登记手续时提供必要协助。道辰公司诉称东淘公司明知其租赁用途为餐饮经营而非办公，并提交其与东淘公司员工林韶楠之间的录音及其文字整理资料为证，但该录音及其文字整理资料中并无道辰公司所称的关于“明知”的确认性陈述，且双方实际所签协议载明系办公用房租赁，并无餐饮经营等表述，而协议第14条亦明确约定，履行中的变更事项，双方应采用书面形式。另，道辰公司租赁案涉房屋拟设立分公司，作为不能独立承担民事责任的分支机构，分公司的经营范围不得超出所隶属企业的经营范围，而道辰公司的经营范围并不包括需要环评等前置审批的餐饮经营项目。综上，道辰公司以东淘公司未就餐饮经营的环评前置审批提供相关材料而认为东淘公司未能履行必要协助义务的理由并不成立。结合双方提交的证据以及在庭审中确认的事实，东淘公司应已履行必要协助义务。第二，案涉协议的解除时间。道辰公司于2015年5月14日要求终止协议后，双方就解约事项进行商谈并分别提出处理意见。道辰公司称案涉房屋已于2015年5月15日腾退返还，但又于2015年6月8日向东淘公司发函要求办理案涉房屋腾退交接手续，显有矛盾。东淘公司确认双方于2015年6月12日解约且案涉房屋已于当天由道辰公司腾退返还于该公司，可认为双方就至此不再继续履行案涉协议即协商解除协议达成合意，故对道辰公司要求确认案涉协议自其单方终止通知到达东淘公司即2015年5月15日起解除的诉讼请求，本院不予支持。综上，在案涉协议系经双方协商解除且未有证据表明道辰公司存在经东淘公司书面沟通仍未纠正的违约行为的情况下，东淘公司应返还履约保证金，故对于道辰公司要求返还履约保证金人民币15684.16元的诉讼请求予以支持，对于东淘公司要求确认该履约保证金归其所有的反诉请求不予支持。根据双方协议，车位费为每月人民币320元，东淘公司继续占有尚余的车位费人民币240元（2160-320×6）无合法依据，应予返还。对于应予返还的履约保证金及车位费，道辰公司主张自2015年5月15日起按中国人民银行同期一年期基准贷款利率的1.5倍赔偿利息损失，不具有事实和法律依据，本院不予支持。案涉租金及物业费交至2015年6月11日，在未有证据表明在该日之前案涉协议已解除或案涉房屋已实际腾退返还于东淘公司的情况下，对于道辰公司要求返还租金及物业费的诉讼请求，本院不予支持。道辰公司并未向东淘公司交纳装修押金，故对于道辰公司要求东淘公司返还装修押金的诉讼请求，本院不予支持。在未有证据表明东淘公司存在违约行为或对双方协议的解除存在过错的情况下，对于道辰公司要求东淘公司赔偿案涉房屋装修设计费及第一笔装修工程款损失的诉讼请求，本院不予支持。东淘公司反诉要求道辰公司赔偿违约解除合同损失人民币43069.98元，但未提交证据予以证实，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杭州东淘投资有限公司于本判决生效后十日内向原告杭州道辰餐饮管理有限公司返还履约保证金人民币15684.16元。二、被告杭州东淘投资有限公司于本判决生效后十日内向原告杭州道辰餐饮管理有限公司返还车位费人民币240元。三、驳回原告杭州道辰餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告杭州东淘投资有限公司的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的本诉案件受理费人民币1878元，由原告杭州道辰餐饮管理有限公司负担人民币1705元，由被告杭州东淘投资有限公司负担人民币173元。被告杭州东淘投资有限公司应负担的本诉案件受理费人民币173元，应于本判决生效后三日内交纳本院。反诉案件受理费人民币634.5元，由反诉原告杭州东淘投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对本诉判决不服的，预交上诉案件受理费人民币3756元；对反诉判决不服的，预交上诉案件受理费人民币634.5元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 高春燕二○一六年二月一无代书记员 童建芬????11?