广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂03民终905号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨佳志，男，1963年8月18日出生，汉族，桂林市供电局职工，住广西壮族自治区桂林市象山区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：桂璟，男，1980年12月26日出生，汉族，无固定职业，住广西壮族自治区桂林市象山区。
委托诉讼代理人：李小娅，广西诚瑞律师事务所律师。
上诉人杨佳志因与被上诉人桂璟房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2017）桂0304民初2750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人杨佳志、被上诉人桂璟及其委托诉讼代理人李小娅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人杨佳志上诉请求：1、撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2017）桂0304民初2750号民事判决书；2、变更一审判决第一项为驳回被上诉人桂璟要求上诉人支付拖欠房屋租金5400元的诉讼请求；3、维持一审判决第二项判决内容；4、变更一审判决第三项为赔偿上诉人的各项损失合计9024元，排除妨碍，返还尚未归还给上诉人的所有物品；5、继续履行2008年6月24日签订的《租房协议》；6、一审及二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：2008年6月24日，上诉人与熊玉明签订租房协议，约定租金为800元/月，2014年熊玉明因其侄女想承租本案讼争房屋，经协商，由上诉人主动补偿熊玉明侄女700元/月以便其另行租房，上诉人仍旧以800元/月租住讼争房屋。2016年3月，熊玉明与上诉人约定，不再另外补偿其侄女租房费用，从2016年4月起，租金变更为1200元/月。2016年11月，上诉人收到律师函，得知讼争房屋已经过户转让给被上诉人桂璟，被上诉人要求解除租房协议，并要求上诉人搬离房屋。2017年1月5日，被上诉人向法院起诉要求解除租房协议并要求上诉人支付拖欠的房租1500元。其后，被上诉人通过张贴公告、拆除水电表、断水断电、强行闯入房屋、搬离上诉人物品等方式，使得双方矛盾彻底激化。2017年10月10日，被上诉人再次向法院起诉，上诉人亦提起反诉。2017年11月10日，在一审法官的主持下，双方及委托诉讼代理人到场，对部分物品进行交接返还，双方当事人在返还物品及损坏记录清单上签字确认。上诉人认为，一审法院的判决有失公正，认定事实不清，逻辑不合理，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。
被上诉人桂璟答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决合情合理合法，请求维持一审判决。被上诉人在完全履行一审判决的情况下，上诉人要求将经济损失降至9024元，被上诉人同意。
被上诉人桂璟向一审法院提出诉讼请求：1、确认原告（反诉被告）解除2008年6月24日签订的《租房协议》合法有效；2、判令被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付拖欠房租5400元（从2016年4月起至2017年9月止，每月租金按1500元计）；3、判令被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付费用35200元（包括各项物品损失费用30980元，房租1100元，搬家费用3120元）；4、诉讼费由被告（反诉原告）承担。
上诉人杨佳志向一审法院提出反诉请求：1、原告（反诉被告）继续履行2008年6月24日签订的《租房协议》；2、原告（反诉被告）搬离桂林市象山区房屋，并将该房屋归还被告（反诉原告）居住；3、原告（反诉被告）返还侵占的财物以及赔偿被告（反诉原告）各项经济损失35612元（详见清单以及票据）。
一审法院认定事实：2016年7月27日原告（反诉被告）从其母亲熊玉明处受让位于桂林市象山区房屋，为该房屋产权人。2008年6月24日，原告（反诉被告）的母亲熊玉明与被告（反诉原告）签订《租房协议》，约定租赁以上房屋每月租金为800元人民币。在履行过程中，双方经协商，于2014年9月开始履行每月租金1500元，从2016年4月至2017年8月，被告（反诉原告）交纳租金额为1200元/月，2016年11月25日原告（反诉被告）委托律师向被告（反诉原告）送达《律师函》表示解除《租房协议》，收回房屋自住，原告（反诉被告）于2017年8月4日、8月29日、8月30日再次向被告（反诉原告）送达解除租房协议的《通知》，2017年8月30日、8月31日原告（反诉被告）对涉案房屋实施断水断电，2017年9月10日，在原被告双方协商无果的情况下，原告（反诉被告）组织搬家人员强行将被告（反诉原告）租屋内的物品搬至桂林市。2017年11月9日，在原被告双方及其委托诉讼代理人到场的情况下，被告（反诉原告）将存放在桂林市房屋内的物品搬离，原被告双方在物品交接清单上签字。
一审法院认为，本案争议的焦点问题一、被告（反诉原告）是否拖欠原告（反诉被告）房屋租金问题。2008年6月24日，原告（反诉被告）的母亲熊玉明与被告（反诉原告）签订《租房协议》，约定租赁房屋每月租金为800元人民币。在履行过程中，被告（反诉原告）于2014年9月开始履行每月租金1500元，从2016年4月至2017年8月，被告（反诉原告）交纳租金额为1200元/月。原被告双方对房屋租金从800元/月涨至1500元/月均一致认可，但将租金降至1200元/月双方有分歧，庭审中被告（反诉原告）称当时想去其他地方租住房屋，原告（反诉被告）为了能继续收取租金主动将租金降为1200元/月，但未能提供相关证据证实，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）降租金的行为不予认可，一审法院认为，租金的数额应由租赁双方合意确定，双方合意确定的金额为1500元/月，降至1200元/月原告（反诉被告）未予认可，被告（反诉原告）亦未能提供相关证据予以证实，故从2016年4月开始，被告（反诉原告）支付给原告（反诉被告）的房屋租金应为1500元/月。原告（反诉被告）在2017年8月30日、8月31日对被告（反诉原告）租住的房屋断水断电，2017年9月10日将被告（反诉原告）租住房屋内的物品搬离，导致被告（反诉原告）无法在该房屋内居住，故2017年9月份的房租原告（反诉被告）不能再向被告（反诉原告）收取，被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）补交2016年4月至2017年8月每月300元的租金，共计5100元，一审法院予以认定。
本案争议的焦点问题二、原告（反诉被告）单方解除《租房协议》的效力问题，2016年11月25日原告（反诉被告）委托律师向被告（反诉原告）送达《律师函》表示解除《租房协议》，收回房屋自住，原告（反诉被告）于2017年8月4日、8月29日、8月30日再次向被告（反诉原告）送达解除租房协议的《通知》，一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第九十六条第一款之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。对于房屋租金问题，本案争议的焦点问题一已作释明，被告（反诉原告）单方降租金行为未得到原告（反诉被告）的认可，经原告（反诉被告）催收后在合理期限仍未履行，原告（反诉被告）已将解除《租房协议》的通知送达被告（反诉原告），原告（反诉被告）单方解除《租房协议》的行为有效，一审法院予以确认，对被告（反诉原告）提出的1、继续履行2008年6月24日签订的《租房协议》；2、原告（反诉被告）搬离桂林市象山区房屋，并将该房屋归还被告（反诉原告）居住的诉请，一审法院不予支持。
本案争议的焦点问题三、原告（反诉被告）是否应该对搬家造成的损失承担赔偿责任问题，以及被告（反诉原告）应否对原告（反诉被告）提出的遗失价值30980元的物品进行赔偿的问题。对于被告（反诉原告）拒不搬出租住房屋的行为，原告（反诉被告）本应通过法律途径解决，然而原告（反诉被告）在被告（反诉原告）仍居住在房内的情况下，对该房断水断电，并自行组织人员将被告（反诉原告）租房内的物品搬至他处保管，且保管处无小区无物业，保管物品的环境较差，此行为给被告（反诉原告）造成了生活的不便和相应的损失，原告（反诉被告）存在一定的过错，对原告提出的搬家产生的费用3120元、为存放被告（反诉原告）的物品租赁房屋的费用1100元，由原告（反诉被告）自行承担。2017年11月9日，在原被告双方及其委托诉讼代理人到场的情况下，被告（反诉原告）将存放在桂林市房屋内的物品搬离，原被告双方在物品交接清单上签字，被告（反诉原告）提出有物品损坏及缺失，并列明清单提交至一审法院，对此，一审法院认为，2017年9月10日原告（反诉被告）将被告（反诉原告）租住屋内物品搬离时，原被告双方未对搬离物品造册登记，被告（反诉原告）提交缺损物品的清单当中，空调、冰箱等电器类物品使用年限长久，折旧后的价值与清单上列明的价格不符，桌椅板凳、生活用品等物品繁杂众多，缺损情况无法证实，对被告（反诉原告）提出的各项经济损失赔偿，一审法院只能酌定原告（反诉被告）予以赔偿。原被告双方家庭本在共同单位工作，以往关系良好，租赁房屋的行为本是互惠互利的行为，被告（反诉原告）在收到原告（反诉被告）解除《租房协议》的通知后，如能为对方着想，另找地方租住，本不是难事，也为对方解决了住房之需，亦不会发生后续各种损失及费用。原告（反诉被告）通过《律师函》及《通知》解除租房协议，本是合理要求，然而在收回房屋的过程中未通过正确的途径予以解决，而是在被告（反诉原告）仍居住在房屋内的情况下擅自搬家，给被告（反诉原告）造成了生活上的不便及损失。结合本案的实际情况，原告（反诉被告）搬家给被告（反诉原告）造成的各项损失，一审法院酌定原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）经济损失1万元。另关于原告（反诉被告）提出收回房屋发现缺失价值30980元的物品，因原告（反诉被告）的母亲熊玉明与被告（反诉原告）签订《租房协议》时没有对房屋内物品登记造册，缺乏证据支持，对原告（反诉被告）提出的要求被告（反诉原告）赔偿缺失价值30980元物品的诉请，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院对原告（反诉被告）的部分诉请予以支持，对被告（反诉原告）的部分诉请予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条之规定，判决：一、被告（反诉原告）杨佳志向原告（反诉被告）桂璟补交房屋租金5100元（从2016年4月起至2017年8月止，每月补交租金300元）；二、驳回原告（反诉被告）桂璟的其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）桂璟向被告（反诉原告）杨佳志赔偿经济损失1万元；四、驳回被告（反诉原告）杨佳志的其他诉讼请求；本案因适用简易程序，本诉案件受理费减半计收415元，原告（反诉被告）桂璟承担363元，被告（反诉原告）杨佳志承担52元，反诉案件受理费减半计收495元，由被告（反诉原告）承担356元，原告（反诉被告）承担139元。
二审期间，本案各方当事人均未提交新证据。综合诉辩双方的意见，本院对一审判决查明的事实予以确认。
在上诉人向一审法院提交的证据中，有上诉人与桂林市源泉房地产开发有限责任公司、桂林市袭汇房地产开发有限责任公司于2007年11月17日签订的《（上海路20号1－10栋）房屋拆迁补偿安置房屋协议书》。该协议书约定，上述两家公司拆除上诉人所有的位于桂林市象山区，作为产权调换，上述两公司将安置房回迁给上诉人，拆迁过渡期为24个月。上诉人与被上诉人的母亲是同事，两人关系较好，当时被上诉人家人均在国外生活，被上诉人的母亲因此将涉案房屋出租给上诉人居住。双方在签订的《租房协议》中约定“协议有效期：待乙方（即上诉人）新居落成入住（供电局院内宿舍拆迁回建房落成）止。”涉案房屋为被上诉人家唯一一套房屋。2014年，被上诉人回国结婚，与上诉人协商解除租赁协议，将涉案房屋收回自住，上诉人以拆迁房未回建为由拒绝解除租赁协议，被上诉人因此另行租房居住。
本院认为，本案的争议焦点为：一、租赁合同是已经解除还是继续履行？二、上诉人是否应当向被上诉人支付拖欠的房租？三、被上诉人是否应当赔偿上诉人经济损失9024元并交还上诉人的物品？
一、涉案《租房协议》约定的租赁期限是待乙方（上诉人）新居落成入住止，而上诉人与拆迁单位签订的拆迁协议中约定的拆迁过渡期为24个月。因此，本院认为，上诉人与被上诉人母亲签订《租房协议》时的真实意思表示应当是与拆迁过渡时期一致，即24个月。但由于上诉人房屋的拆迁单位的原因，签约后长达10年之久，未能回建房屋给上诉人，这个责任不在被上诉人及其母亲，而在拆迁单位。《租房协议》超过拆迁协议约定时期的房屋租赁期，依法应当认定为不定期限的租赁期，出租人有权随时行使合同解除权。而且，涉案房屋是被上诉人家中唯一的房屋，被上诉人回国后需要居住，与上诉人协商解除《租房协议》，符合合同约定，也符合法律规定。被上诉人通过律师发函等正当的法律方式，向上诉人发出解除协议的通知，是对双方租赁关系的正确处理方式。上诉人拒绝解除《租房协议》，拒绝搬离房屋，既违反双方协议约定和法律规定，又不合情理，伤害双方的情谊。因此，2017年8月30日自被上诉人向上诉人发出解除租房协议的通知后，双方的《租房协议》已经解除。上诉人请求继续履行《租房协议》没有合同依据和法律依据，本院不予支持。一审法院对此的认定依法有据，本院予以维持。
二、关于房屋租金问题。一审法院对此作了较为详尽的阐述，本院不再赘述。本院认为，上诉人与被上诉人母亲签订的协议中对租金有约定，根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同在履行过程中，合同当事人可以对原合同进行修改和补充，但必须是合同当事人意思表示一致，即达成新的一致协议。上诉人与被上诉人母亲以口头约定的形式对租金进行重新约定，从2014年9月起，将每月房租提高到1500元，上诉人及其母亲均予认可，符合法律规定。上诉人以与被上诉人母亲另行口头约定为由，从2016年4月起只交纳每月1200元房租，虽然被上诉人及其母亲的未予认可，但至2017年10月起诉前，被上诉人及其母亲每月按时收取房租1200元，均未对此提出过异议，即使被上诉人向上诉人发出解除《租房协议》或者要求上诉人搬离房屋，亦未提出过上诉人欠交房租，要求上诉人补交房租的意见，现被上诉人以上诉人欠交房租，构成违约的理由不成立，其要求上诉人补交房租的诉讼请求，不应得到法院支持。一审法院对此的认定，证据不足，所作判决不当，本院予以纠正。上诉人对此的上诉请求，理由充分，本院予以支持。
三、被上诉人与上诉人协商解除协议无果后，采取了较为极端的方式强行将上诉人在涉案房屋内的物品搬出，被上诉人及其母亲的行为，已受到相关部门的处罚。但上诉人不顾被上诉人及其母亲的多次催促拒绝搬离涉案房屋，严重损害了被上诉人合法权益。在被上诉人通知上诉人搬离并将强行搬走其房内物品时，上诉人是知晓的，却仍拒绝搬离，上诉人对此后果应当承担相应责任。被上诉人将上诉人物品搬出后，及时告知了上诉人，并予以妥善保管。本案纠纷发生后，在一审法院的见证下，上诉人与被上诉人对搬离的物品进行了交接。上诉人称其仍有物品未交接，已交接物品有损坏，请求被上诉人予以赔偿。但上诉人对此未能提交相应的证据证明物品在涉案房内的原始状态和数量、质量，因而不能证明现已交接的物品是否丢失或损坏的事实。被上诉人不能提供其交付涉案房屋给上诉人使用时，房屋内物品的清单及交接单，故不能证明原有物品的品名、数量等事实，在上诉人认可涉案房屋有部分家具等物品的情况下，一审法院以被上诉人及其母亲强行搬走上诉人的不当行为，由此造成的不良后果，同时考虑上诉人拒绝搬离房屋给被上诉人造成的生活不便和经济损失，以及上诉人所有的生活物品损耗情况，对此作出相应的认定和处理，符合公平原则。对上诉人的经济损失，一审已酌情判决由被上诉人赔偿10000元，本院予以维持。上诉人上诉请求被上诉人交还其物品，证据不足，其对此的上诉请求，本院不予支持。
此外，一审法院对被上诉人诉请确认涉案《租房协议》解除的问题未作实体处理不当，本院予以纠正。
综上所述，一审法院审理本案事实清楚，适用法律恰当，程序合法，但对事实认定不当，所作判决有失偏颇，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2017）桂0304民初2750号民事判决第三项；
二、撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2017）桂0304民初2750号民事判决第一、二、四项；
三、确认上诉人杨佳志与被上诉人桂璟之母熊玉明于2008年6月24签订的《租房协议》于2017年8月30日解除；
四、驳回被上诉人桂璟其他诉讼请求；
五、驳回上诉人其他上诉请求。
一审案件受理费415元（被上诉人桂璟已预交），反诉费495元（上诉人杨佳志已预交），二审案件受理费545元（上诉人杨佳志已预交），合计1455元，由上诉人杨佳志负担955元，被上诉人桂璟负担600元。
上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 宿健慧
审判员 刘媛媛
审判员 潘文华
二〇一八年四月十一日
书记员 叶菁华