浙江省绍兴市上虞区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0604民初2487号
原告（反诉被告）：绍兴上虞万达广场商业管理有限公司，住所地绍兴市上虞区高铁新城，统一社会信用代码：9133060430778038XD。
法定代表人：王志彬，执行董事。
委托诉讼代理人（特别授权）：杨芳、张旭，浙江舜杰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：虞正江，男，1962年6月26日出生，汉族，住浙江省慈溪市。
被告（反诉原告）：罗桂凤，女，1977年4月16日出生，汉族，住浙江省慈溪市。
二被告（反诉原告）委托诉讼代理人（特别授权）：叶湾湾，浙江国良律师事务所律师。
原告（反诉被告）绍兴上虞万达广场商业管理有限公司（以下简称上虞万达商业管理公司）与被告（反诉原告）虞正江、罗桂凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案受理，依法由审判员曹清适用简易程序进行审理。被告（反诉原告）虞正江、罗桂凤于2017年4月20日提出反诉。本案于2017年5月23日公开开庭进行了审理，原、被告均到庭参加诉讼。本案审理过程中，被告（反诉原告）虞正江、罗桂凤向本院申请司法鉴定，要求对王充路568号颖泰大厦802室房屋装潢损失、修复费用进行司法鉴定，本院依法委托绍兴尚义资产评估有限公司进行司法鉴定。本案审理过程中，原、被告申请庭外和解，但未达成和解协议。本案于2017年10月12日第二次公开开庭进行了审理，被告（反诉原告）虞正江、罗桂凤的委托诉讼代理人叶湾湾到庭参加诉讼，原告（反诉被告）上虞万达商业管理公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作出裁定，本诉按撤诉处理。本案现已审理终结。
原告上虞万达商业管理公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告退还原告租金人民币15000元；2、判令二被告退还保证金人民币30000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月19日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告向被告承租位于绍兴市上虞区颖泰大厦8楼房屋，建筑面积480平方米，合同约定租金为15000元/月，租赁期限自2015年11月25日至2016年11月24日，并约定原告至少租赁该单元11个月，超过11个月不足一年的按退租日期据实结算，并向被告交纳保证金30000元（合同到期当日无息退还）。合同签订后，原告共两次向被告足额支付12个月房租。后因原告公司工作变动，原告于2016年9月12日进行腾退，并于2016年9月20日通知被告交还租赁房屋，同时要求退还多付的一个月租金和保证金，但被告以各种理由推托。2016年12月27日，原告委托律师发函被告，明确要求被告退还上述款项，但时至今日，被告分文未退。原告认为，原、被告之间签订的租赁合同真实有效，双方均应按照合同履行，但被告在原告合理通知退房时，无理由拒绝，并拖延退还多付的租金和保证金，其行为已严重影响原告的利益，故原告起诉。
被告虞正江、罗桂凤辩称，原告的主张无事实及法律依据。原告至今未将涉案房屋交付给被告，原告起诉状中陈述于2016年9月12日进行腾退，并通知被告交还租赁房屋，但事实并非如此，原告不仅未腾退房屋更未将房屋钥匙交还给被告；原告存在违约行为，故被告无须退还原告租金和保证金；根据原、被告签署的房屋租赁合同的约定，原告应合理使用房屋及其附属设施，但是租赁期限内，原告未按约定使用租赁房屋及其附属设施，造成房屋的损坏，被告多次要求原告恢复原状，但因原告推托未果；本案所涉及的保证金是违约保证金的性质，被告认为原告的多个违约行为导致被告的房屋无法正常出租使用，不符合保证金退还的条件，综上要求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告虞正江、罗桂凤向本院提出诉讼请求：1、依法判令反诉被告将房屋及附属设施恢复原状，恢复原状后返还给反诉原告，不能恢复原状的，要求反诉被告赔偿反诉原告损失暂定37000元（具体金额以鉴定结果为准）；2、依法判令反诉被告支付反诉原告自2016年11月25日起至房屋恢复原状之日止按照每月15000元计算的租金；3、依法判令反诉被告支付反诉原告违约金18000元；4、本案反诉诉讼费由反诉被告负担。本案审理过程中，反诉原告变更诉讼请求为：1、依法判令反诉被告将房屋返还给反诉原告，并赔偿反诉原告装潢损失、修复费用29300元；2、依法判令反诉被告支付反诉原告自2016年11月25日起至反诉被告实际付清上述款项之日止按每月15000元计算的租金损失；3、依法判令反诉被告支付反诉原告违约金18000元；4、依法判令反诉被告支付反诉原告司法鉴定评估费2000元；5、本案反诉诉讼费由反诉被告负担。事实与理由：2015年11月19日，反诉原告虞正江、罗桂凤与反诉被告上虞万达商业管理公司签订房屋租赁合同一份，约定：反诉原告将其所有的坐落于绍兴市上虞区出租给反诉被告，租赁期限自2015年11月25日起至2016年11月24日届满；月租金15000元；反诉被告应合理使用并爱护该房屋及附属设施、违约责任等。合同签订后，反诉原告依约将房屋出租给反诉被告使用。租赁期间，反诉被告擅自损毁了房屋内附属设施（包括但不限于墙面、线路、吊顶、灯具、窗帘、柜子）。合同期满至今，反诉被告迟迟未将房屋恢复原状并交付反诉原告，导致反诉原告损失惨重，经双方多次协商未果。
反诉被告上虞万达商业管理公司辩称，反诉原告的主张是没有任何事实和法律依据的，反诉被告在2016年9月12日腾退房屋后，于2016年9月20日就通过微信通知了反诉原告罗桂凤，当时罗桂凤回复说好的。涉案房屋有特殊性，房屋钥匙并不是我公司单方使用，大门钥匙很多人在使用，和罗桂凤联系后，我公司将钥匙挂在门上后就腾退了。2016年9月底，反诉原告查看房屋后提出房屋有损坏的情形，从2016年9月起双方对房屋修复的问题在商量，不存在反诉被告没有将房屋腾退的情况，至于房屋腾退后有无达到合同约定双方是有争议的。涉案房屋据我公司了解，在2016年年底的时候已经在出租了，但能否租出去是市场原因导致的，且反诉原告也有责任的。反诉原告主张我公司承担违约金，没有任何事实和法律依据，我公司不存在违约的情况，双方均按照原来的合同履行，最后交接的时候对房屋现状有争议，故反诉原告提出的该反诉请求和事实不符，陈述的相关金额没有任何和事实和法律依据，关于反诉原告主张的37000元损失至今也没有书面的证据证明该费用已实际产生。综上，请求依法驳回反诉原告的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于上虞万达商业管理公司提供的房屋租赁合同（复制件）、银行电汇凭证、银行客户回单、支票存根、收条（复制件），本院予以认定；对于上虞万达商业管理公司提供的律师函，本院对其于2016年12月向虞正江、罗桂凤邮寄律师函的事实予以认定；对于虞正江、罗桂凤提供的房屋租赁合同，本院予以认定；虞正江、罗桂凤提供的不动产证书列表、房产证（复制件）能相互印证，本院予以认定；虞正江、罗桂凤提供的照片，本院予以认定；对于虞正江、罗桂凤提供的函、邮寄凭证、邮件查询记录，本院对虞正江、罗桂凤于2016年12月31日向上虞万达商业管理公司寄送书函一封的事实予以认定；对于虞正江、罗桂凤提供的录音资料、通话详单、微信聊天资料，因对话人的身份无法确定，本院对该证据不予认定；绍兴尚义资产评估有限公司出具的评估报告书及鉴定费发票，该证据系本院依法委托该司法鉴定机构出具，符合证据三性，本院予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年11月19日，上虞万达商业管理公司（乙方）与虞正江、罗桂凤（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲、乙双方经友好协商，就乙方向甲方承租位于绍兴市上虞区颖泰大厦（以下简称“该物业”）之租赁单元作为办公用房事宜达成一致，为明确双方权利义务，特签订本合同，以共同遵守。本合同总计金额180000元，房屋保证金30000元（两个月房租），不计物业费、公共能源费。首期需支付六个月租金及房屋保证金总计120000元，第七个租赁月需支付剩余六个月租金即90000元，乙方至少租赁该单元11个月，超过11个月不足一年则按退租日期据实结算，如需超过一年，则提前一个月提出申请并按实结算。租赁单元的建筑面积为480平方米；租赁单元仅可作为乙方办公用途；本合同租赁期为12个月，从2015年11月25日起至2016年11月24日届满；乙方应于本合同签订后10个工作日内向甲方缴付人民币30000元作为乙方履行本合同各项条款的保证，保证金将在退租时全额返还；房产租赁期限内，乙方保证并承担下列责任：乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因乙方使用不当致使该房屋及附属设施损坏的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；乙方拒不维修或拒不承担赔偿责任的，甲方可代为维修或购置新物，费用由乙方承担；违约责任：任何一方未能履行本合同规定的条款或违反法律、法规有关规定，另一方有权提前解除本合同，违约方应向守约方支付相当于本合同总租金10%的违约金；如一方的违约行为给对方的损失超过约定的违约金的，违约方应继续补足守约方的实际损失。合同签订后，上虞万达商业管理公司向虞正江、罗桂凤支付保证金30000元、租金180000元。2016年9月20日，上虞万达商业管理公司向罗桂凤表示涉案房屋已腾退并要求退租。
2017年9月14日，绍兴尚义资产评估有限公司出具司法鉴定评估报告书一份，载明：评估范围与对象：绍兴市上虞区百官街道颖泰大厦802室房屋装潢损失、修复费用进行评估；评估基准日：2017年8月24日；评估方法：采用成本法评估；评估结论：绍兴市上虞区百官街道颖泰大厦802室房屋装潢损失、修复费用的评估价值为人民币29300元；报告有效期：本报告评估结论使用的有效期自评估基准日起一年，至2018年8月23日。
另查明，颖泰大厦802室房屋内共九个房间，其中八个房间由上虞万达商业管理公司租赁使用，一个房间由虞正江、罗桂凤自用。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法，应属有效。根据《房屋租赁合同》，租赁期自2015年11月25日起至2016年11月24日止；上虞万达商业管理公司至少租赁涉案房屋11个月，超过11个月不足一年则按退租日期据实结算，故上虞万达商业管理公司可以在租赁房屋11个月即2016年10月24日后退租。上虞万达商业管理公司于2016年9月20日向虞正江、罗桂凤提出退租要求，并表示已腾退房屋，且涉案房屋内的一个房间由虞正江、罗桂凤自用，虞正江、罗桂凤亦备有进户门钥匙，而虞正江、罗桂凤陈述于2016年11月才去涉案房屋查看，系出租人自己的行为导致房屋交接的迟延，故本案涉案房屋租赁期限至2016年10月24日止，房屋租金亦应计算至2016年10月24日止。关于虞正江、罗桂凤要求返还房屋的问题，因上虞万达商业管理公司已从涉案房屋腾退，故对于虞正江、罗桂凤要求上虞万达商业管理公司返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。
关于房屋装潢损失问题，上虞万达商业管理公司未按合同约定合理使用房屋及其附属设施，造成房屋装潢损失，结合司法鉴定评估报告书，颖泰大厦802室房屋装潢损失、修复费用评估价值为人民币29300元，上述损失应由上虞万达商业管理公司赔偿给虞正江、罗桂凤。虞正江、罗桂凤因涉案房屋装潢损失鉴定而支出鉴定费2000元，该鉴定费应由上虞万达商业管理公司负担。
关于虞正江、罗桂凤主张的租金损失，上虞万达商业管理公司使用房屋不当造成了房屋装潢损失，但根据《房屋租赁合同》约定，上虞万达商业管理公司拒不维修或拒不承担赔偿责任的，虞正江、罗桂凤可代为维修，费用由上虞万达商业管理公司承担，且上虞万达商业管理公司已向原告缴纳了3万元保证金作为履约的保证，但虞正江、罗桂凤未及时对房屋进行修复，对损失的扩大亦有责任。本院认为，房屋修复期间的合理租金损失应由上虞万达商业管理公司承担，结合司法鉴定评估报告书及房屋装潢损失程度，本院酌情认定上虞万达商业管理公司应赔偿虞正江、罗桂凤租金损失30000元，对于虞正江、罗桂凤主张的其余租金损失，因未提供充分证据加以证实，本院不予支持。
关于虞正江、罗桂凤主张的违约金。根据《房屋租赁合同》约定，如一方的违约行为给对方的损失超过约定的违约金的，违约方应继续补足守约方的实际损失，可见上述违约金的功能在于填补守约方的损失，本案中，虞正江、罗桂凤已向上虞万达商业管理公司主张赔偿损失，其损失已得到填补，故对于虞正江、罗桂凤要求上虞万达商业管理公司支付违约金18000元的诉讼请求，本院不予支持。
综上，上虞万达商业管理公司在虞正江、罗桂凤处尚有租金15000元、保证金30000元可主张，为减少诉累，上述款项可抵充本案的赔偿款，经折算，上虞万达商业管理公司尚应赔偿虞正江、罗桂凤16300元（29300元+30000元+2000元-15000元-30000元）。上虞万达商业管理公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、反诉被告绍兴上虞万达广场商业管理有限公司赔偿反诉原告虞正江、罗桂凤损失人民币14300元；
二、反诉被告绍兴上虞万达广场商业管理有限公司支付反诉原告虞正江、罗桂凤鉴定费2000元；
上述一、二两项合计16300元，限反诉被告绍兴上虞万达广场商业管理有限公司于判决生效之日起十日内履行完毕；
三、驳回反诉原告虞正江、罗桂凤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
反诉受理费1450元，由反诉原告虞正江、罗桂凤负担1346元，由反诉被告绍兴上虞万达广场商业管理有限公司负担104元。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 曹 清
二〇一七年十二月十二日
书记员 宣文文
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。