广东省惠州市中级人民法院行 政 判 决 书（2016）粤13行终63号上诉人（原审原告）彭捷。上诉人（原审原告）罗超文。上诉人（原审原告）香战远。上诉人（原审原告）段筱红。上述四上诉人共同委托代理人胡志国，广东东舟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）惠州市房产管理局。法定代表人陈力强，局长。委托代理人廖慧禹，惠州市房产管理局副所长。委托代理人李乾，广东法村律师事务所律师。原审第三人惠州市泰基房地产开发有限公司，住所地：惠州市惠城区河南岸演达一路泰安居装饰家居广场6楼。法定代表人唐太记，总经理。委托代理人叶正夏，广东卓凡律师事务所律师。委托代理人黄熙华，广东卓凡律师事务所律师。上诉人彭捷、罗超文、香战远和段筱红因房屋产权登记纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法行初字第116号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：原告彭捷、罗超文、香战远、段莜红系东×大厦业主。原告彭捷、罗超文、段筱红、香战远的《房地产权证》登记时间分别为2006年10月9日、2007年3月30日、2010年3月31日、2013年2月28日。位于惠州市河南岸××大厦地下室××、××层车库（商品房屋权属登记证明书1351号，下称涉案车库）由案外人东×物业公司开发建设。2001年9月15日，东×物业公司与第三人泰基公司签订《商品房买卖合同》（合同号：2001NO.0117988），由泰基公司以96万元的价格向东×物业公司购买涉案车库。此后，涉案车库由泰基公司占有、管理至今。泰基公司于2007年2月14日将涉案车库的款项全部支付完毕，并于2013年5月、6月分别缴交了税款及住宅专项维修基金。2007年4月4日，泰基公司向被告申请办理涉案车库的房地产权证，因“房价值低”于同年12月10日退回办证材料。2013年5月20日，泰基公司向被告递交《惠州市房地产权交易登记申请书》、《申请报告》、《情况知晓书》、《商品房买卖合同》、发票、营业执照等材料，再次申请办证。其中，《惠州市房地产权交易登记申请书》、《申请报告》、《情况知晓书》加盖有东×物业公司的公章。被告审核相关材料后，于2013年7月9日颁发了权属人为泰基公司的惠州市河南岸斑樟湖东×大厦地下室2层车库[粤房地权证惠州字第××号]、1层车库[粤房地权证惠州字第××号]《房地产权证》。因东×大厦业主在租赁停车位过程中与泰基公司产生纠纷，原告于2015年7月27日查询涉案车库的权属后，向法院起诉，请求判如上述所请。另查一，东×物业公司成立于1992年12月1日，系港资合作经营企业。因合作经营目的已达到，东×物业公司于2006年8月28日成立清算组对公司进行了清算。2007年4月18日，惠州市工商行政管理局核准了东×物业公司的注销登记。另查二，法院于2015年12月28日对泰基公司的员工戴×花进行询问具体的办证经过。戴×花称，泰基公司对东×大厦进行前期物业管理，东×物业公司在2004年开始就委托我办理东×大厦整栋楼的房产证，委托书已经交给房管局；办证流程是，我提供办证资料、送去东×物业公司去审核再盖章，我再把资料送去房管局办证；办地下车库的房产证时，我准备好房管局要求的材料，拿给东×物业公司的张新江经理，他盖好章后我就拿去房管局申请办证；我不清楚东×物业公司注销的事情，我只负责办证；我们是一手房买卖，办证都是由开发商去办理的，所以才由东×物业公司委托我去办理。泰基公司称，东×大厦共有业主322户，已经办出房产证的业主有292户、其中在东×物业公司注销以后办出房产证的有154户。原审法院认为，关于被告颁发涉案车库《房地产权证》的行政行为是否合法的问题。建设部《房屋登记办法》第十二条规定：“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。”第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。”涉案车库的产权转移登记，依法应由东×物业公司和泰基公司共同申请并提交法定的材料。2013年5月20日，东×物业公司和泰基公司虽提交了上述办理所有权转移登记所要求的材料，但其中《惠州市房地产权交易登记申请书》、《申请报告》、《情况知晓书》加盖有东×物业公司的公章，而东×物业公司已于2007年4月18日被惠州市工商局核准注销，申请办证主体不合法，可见被告未尽到申请人身份证明的审查义务。关于被告颁发涉案车库《房地产权证》应否撤销的问题。不宜撤销涉案车库的《房地产权证》，理由如下：一、涉案车库的产权初始登记在东×物业公司名下，泰基公司与东×物业公司于2001年9月15日签订《商品房买卖合同》并办理了合同备案登记。涉案车库的买卖发生在《物权法》实施之前，当时并没有法律法规规定地下车库应优先满足业主的需要、不能出售给小区业主以外的第三人。另，涉案车库自2001年开始一直由泰基公司占有、管理至今，且东×大厦小区业主一直都是通过租赁的方式使用涉案车库，原告的权益未受发证行为的影响。二、泰基公司向东×物业公司购买涉案车库，属一手房买卖，按照房地产交易市场的惯常做法，一手房买卖多由开发商代办房地产权证。根据戴×花的陈述，自2004年开始东×大厦的房地产权证，均由其代开发商东×物业公司办理。因此，办理涉案车库的房地产权证，符合东×物业公司的真实意思表示。三、包括原告段筱红、香战远在内、东×大厦有相当一部分业主的《房地产权证》系在东×物业公司注销后办理，如撤销涉案车库的《房地产权证》，涉案车库将回到初始登记状态即东×物业公司名下，而东×物业公司已清算、注销，有可能引发东×大厦的商品房、地下车库的权属以及清算前的债权债务等一系列的民事法律纠纷，不利于维护交易安全，不利于社会稳定。综上，法院认为不宜撤销被告颁发涉案车库《房地产权证》，法院确认被告颁发权属人为泰基公司的惠州市河南岸斑樟湖东×大厦地下室1层车库、2层车库《房地产权证》的行政行为违法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（一）项以及上述所引用的法律、规章的规定，判决如下：确认被告惠州市房地产管理局于2013年7月9日颁发权属人为惠州市泰基房地产开发有限公司的惠州市河南岸斑樟湖东×大厦地下室2层车库[粤房地权证惠州字第××号]、1层车库[粤房地权证惠州字第××号]《房地产权证》的行政行为违法。本案免收受理费。上诉人彭捷、罗超文、香战远、段莜红不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院已经确认被上诉人颁发给惠州市泰基房地产开发有限公司的编号为粤房地权证惠州字第××号、粤房地权证惠州字第××号的房地产权证行政行为违法，却在无充分事实依据和法律根据的情况下认定涉诉《房地产权证》不宜撤销。《中华人民共和国行政诉讼法》第74条第1款规定的是：行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为。但本案没有证据证实撤销涉诉《房地产权证》会给国家利益、社会公共利益造成重大损害。原审判决列举的不撤销的理由和所谓事实不符合法律的规定。因此，上诉人特提起上诉，请二审法院依法撤销（2015）惠城法行初字第116号判决；2、判决撤销被上诉人颁发给惠州市泰基房地产开发有限公司的编号为粤房地权证惠州字第××号、粤房地权证惠州字第××号的房地产权证。被上诉人惠州市房产管理局答辩称：原审判决实体处理正确，应该维持。一、本案的情形有其特殊性。考虑到原审第三人泰基公司现是该楼盘的实际管理人，相关车库也多年没有出售，被上诉人在小区张贴了《公告》告知了小区业主涉案的车库拟将办理转移登记，在公告期满后，仍无人主张异议情况下，被上诉人按历史遗留问题，才核准了转移登记，办出了涉案的粤房地产权。上述登记有其特殊性：2007年，买卖双方已签订了买卖合同，并曾申请登记；转移登记公告后且无人异议。虽然《物权法》第七十四条有对车位、车库有所规定，但是就本案这种登记申请，并没有具体条款、其他法律法规也无具体条款规定属于行政主管部门可以不予登记的情形，因此，被上诉人无权不登记。二、关于被上诉人颁发的涉案车库《房地产权证》应否撤销的问题。原审判决已经清楚阐述了不宜撤销涉案车库的《房地产权证》的充分理由，如果撤销，确实可能引发其他一系列问题、纠纷，甚至最终可能影响到上诉人的实际利益。因此，原审的处理是符合行政诉讼法规定的。综上所述，请求二审法院查明并驳回上诉人的上诉，维持原判。原审第三人惠州市泰基房地产开发有限公司口头陈述称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请依法驳回上诉人的上诉请求。一、原审法院已依法认定我司购买东×大厦地下一、二层车库的房屋买卖行为合法有效。涉案车库的出卖人东×物业(惠州)开发有限公司(以下简称：东×物业)对涉案车库已进行了初始登记并依法取得商品房权属证书，有权依法处分涉案车库。我司与东×物业于2001年9月15日签订了《广东省商品房买卖合同》购买东×大厦地下一、二层车库，并已付清全部购房款、相应税款及专项住宅维修资金。双方关于东×大厦地下一、二层车库的房屋买卖合同成立并生效，并且涉案车库自2003年已交付给我司合法占有并使用至今。二、上诉人以惠州市房产管理局违背《物权法》第74条的规定，没有保障上诉人的停车需要为理由，要求撤销我司已依法办理的《房地产权证》，理由不成立。我司购买涉案车库早于我国《物权法》实施之前，根据法不朔及既往的原则，《物权法》有关车库、车位的规定并不适用于本案。在涉案车库时并未见有相关法律规定限制开发销售以及限制除业主以外的我司购买涉案车库，因此第三人有权依法购买涉案车库，并获得涉案车库的所有权。即使需要适用《物权法》以及相关司法解释中有关车库、车位规定，我司也符合有关规定的要求。第一、即使开发商将涉案车库转让给我司，但我司并未改变车库的用途和功能，而是面向包括上诉方在内的全体小区业主进行出租使用，并未妨碍或限制了小区业主的停车需要。第二、《物权法》及相关司法解释规定，将车库、车位通过出售、附赠或者出租等方式处分给业主，应当视为符合了“首先满足业主的需要”的规定，本案中，我司正是通过出租车位的方式实现小区业主停车需要，而非使用“只售不租”的方式限制小区业主的停车需求。第三、在本案中，上诉方并未与开发商东×物业就涉案车库的归属有任何的书面约定，因此上诉方无权排除我司合法购买涉案车库的权利，更何况，上诉方在购买东×大厦小区的物业前直至办理房产证后也未对车库的归属向开发商提出过提出任何的异议。三、我司作为合法买受人，有权依法获得东×大厦地下一、二层车库的房屋权属证书。我司是涉案车库的合法购买人，即使东×物业已被注销，但是并不能够因此剥夺我司办理房屋登记的权利。我司向惠州市房产管理局申请办理房屋权属证书的行为以及提交的申请材料符合我国《房屋登记办法》第二十条及第三十三行为并无过错，并且符合东×物业的真实意思表示。四、东×大厦地下一、二层车库至今一直作为小区业主停车使用，上诉人的权益没有受到办证行为的影响。我司购买涉案车库后，对其进行合法有效的管理，面向全体小区业主进行出租使用，充分满足小区业主的停车需要。我司并未改变其车库的使用用途和功能，我司办理车库房屋权属证书的行为并未损害小区业主停车需求和利益。五、撤销我司所有的地下车库《房地产权证》将对国家利益、社会公共利益造成重大损害。1、撤销我司所有的地下车库《房地产权证》，受损害的不仅仅是我司的合法权益，更损害到包括上诉人段莜红、香战远在内东×大厦154产业主的共同利益。因为包括上诉人段莜红、香战远在内，共有154户东×大厦业主的《房地产权证》均系在东×物业注销后办理。根据法律适用的公平性和一致性的原则，如撤销我司已办理的涉案车库的《房地产权证》，则表示全部在东×物业注销后办出的《房地产权证》也需相应撤销，即包括上诉方段筱红、香战远在内的154产业主的《房地产权证》均应被撤销。2、撤销我司的《房地产权证》只会使东×大厦业主的房屋所有权再次处于不稳定状态，并不利于东×大厦一系列权属纠纷和民事法律纠纷的有效解决。如撤销涉案车库《房地产权证》，将东×大厦的商品房、地下车库的权属回到初始登记状态即登记在东×物业名下，而东×物业已经清算、注销，将有可能引发一系列东×大厦的商品房、地下车库的权属纠纷以及该公司清算注销前涉及的债权债务等一系列民事法律纠纷，既不利于维护交易安全，也不利于社会稳定。综上所述，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法予以维持。本院经审理查明，原审查明的事实基本正确，本院因此确认其查明的事实。本院认为，被诉具体行政行为违法，通常的理解是应当撤销，但《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第五十七条第二款规定，人民法院认为被诉具体行政行为违法，但不具有可撤销内容的或具体行政行为依法不成立或者无效的，都应当作出确认被诉具体行政行为违法或无效的判决。本案中，被上诉人颁发给原审第三人的编号为粤房地权证惠州字第××号、粤房地权证惠州字第××号的房地产权证行政行为，属于被上诉人实施的变更产权登记行为。如果判决撤销被上诉人的登记行为，则明显违反了我国物权法第一百零六条的规定，因为原审第三人属于善意取得。另外，本案还存在一个事实，包括上诉人在内的、东×大厦有相当一部分业主的《房地产权证》系在东×物业公司注销后办理，如撤销涉案车库的《房地产权证》，涉案车库将回到初始登记状态即东×物业公司名下，而东×物业公司已清算、注销，如撤销则会引发其他相关法律纠纷。再者本案的最后权属登记既成事实，为维护交易安全，维护社会稳定。维护相关当事人合法权益。不宜撤销被上诉人颁发的涉案车库《房地产权证》，原审法院的说理和适用法律正确，本院予以支持。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予以采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律错正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  王瑞南审 判 员  覃毅华代理审判员  邱炜炜二〇一六年六月二十日书 记 员  林美娴