嘉兴市秀洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉秀民初字第1255号
原告：陈斌。
委托代理人（特别授权代理）：张春峰、余佳丽。
被告：嘉兴市大业房地产开发有限公司。
法定代表人：代礼平。
委托代理人（特别授权代理）：钱益波、汪荣祥。
原告陈斌与被告嘉兴市大业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2013年10月23日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员诸葛剑虹适用简易程序独任审判，于2013年11月18日公开开庭进行了审理，原告委托代理人张春峰、余佳丽、被告委托代理人钱益波到庭参加了诉讼。后原被告双方申请庭外和解三个月。因发现本案不宜适用简易程序，遂于2014年4月20日转为普通程序，依法组成合议庭，于2014年5月28日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张春峰、余佳丽、被告委托代理人钱益波、汪荣祥到庭参加诉讼。2014年7月22日，经本院院长批准，本案延长审理期限六个月。本案现已审理终结。
原告陈斌起诉称，原被告于2010年4月23日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告嘉兴市大业房地产开发有限公司购买位于秀洲区蓬莱路、新洲路口“新洲国际大酒店”3-1510号房屋，房屋建筑面积60.19㎡，总价款为519475元，交房日期为2010年12月31日之前，逾期超过90日后，被告自逾期交付日起按日向原告支付已交房款万分之五的违约金。合同签订后，原告已根据合同约定完成支付房款的义务，但被告至今未能交付房屋，故提起诉讼，要求：1、被告继续履行合同；2、被告赔偿逾期交付房屋违约金至实际交付商品房之日止（暂计至2013年9月30日为260516.71元，按每日万分之五计算）；3、承担本案诉讼费。庭审中，原告撤回第一项诉讼请求，第二项诉讼请求明确违约金主张至2014年5月30日为323373.19元（自2011年1月1日起按每日万分之五计算至2014年5月30日为1245天）。
被告嘉兴市大业房地产开发有限公司答辩称，对原被告之间存在商品房买卖合同关系无异议，被告确未按期向原告交付商品房，依约应承担一定的违约责任，但双方约定的违约金过份高于原告方的实际损失，原告所购房屋前三年的委托经营收益已在房价中扣除，逾期交房未对原告造成损失，原告要求的违约金过高，应予调整，故请求人民法院适当减少违约金，违约金按照原告所购房屋同类型同地段的市场租金计算比较合理；原告的部分诉讼请求超过诉讼时效。
原告陈斌为证明其主张，举证如下：
证据一，《商品房买卖合同》一份（合同编号为3-1510）。由原被告于2010年4月23日签订，约定原告陈斌购买被告嘉兴市大业房地产开发有限公司开发建设的新洲国际大酒店第3幢3-1510号预售商品房，建筑面积60.19㎡，总价款为519475元，原告于合同签订当日付清50%房款，剩余房款与银行办妥贷款手续；被告应于2010年12月31日前将符合约定的商品房交付原告使用，合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，“逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金”。以证明原被告之间的商品房买卖合同关系，以及双方对相关权利义务的约定。
被告嘉兴市大业房地产开发有限公司质证无异议，并认为合同约定的逾期交房违约金过高，应当予以调整。
证据二，《发票》三份。以证明原告已按照合同约定付清购房款的事实。
被告嘉兴市大业房地产开发有限公司质证无异议。
证据三，《承诺函》一份。证明被告由于未能按时交房，书面向原告承诺会根据合同条款赔偿的事实。
被告嘉兴市大业房地产开发有限公司质证无异议，并认为该份函仅仅表明了被告如果没有按约赔偿的，原告可以采取相应的法律途径解决。
被告嘉兴市大业房地产开发有限公司为证明其抗辩，举证如下：
《新洲国际大酒店商品房委托经营合同》复印件一份。由原告与嘉兴新洲物业经营管理有限公司（以下简称新洲物业公司）于2010年4月23日签订，约定原告陈斌将其所有的新洲国际大酒店第3幢3-1510号房委托新洲物业公司经营，委托经营期限为八年，自2010年12月31日至2018年12月30日止，原告同意将该房屋经营管理的一切事项委托新洲物业公司处理，并同意新洲物业公司以新洲物业公司名义从事该商品房经营管理的一切活动；新洲物业公司自2013年12月31日起至2018年12月30日止，应按季度向原告支付经营回报收益，双方还就其他权利义务作了约定。以证明根据该合同，委托经营管理的前三年收益原告不向新洲物业公司收取，故从应当交房之日起三年内原告不存在相应的逾期交房损失。
原告经质证对证据三性均有异议，不予认可。
经审查，本院认为，被告嘉兴市大业房地产开发有限公司对原告陈斌所举证据均质证无异议，上述证据真实、合法，具有证明效力，本院予以确认。对于被告嘉兴市大业房地产开发有限公司提交的证据，因系复印件，原告亦不予认可，真实性无法确认，对该证据不予认定。
根据确认有效的证据，结合当事人的陈述，本院认定案件事实如下：
2010年4月23日，原告陈斌与被告嘉兴市大业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份（合同编号为3-1510），约定原告购买被告开发建设的新洲国际大酒店第3幢3-1510号预售商品房，建筑面积60.19㎡，总价款为519475元，原告于合同签订当日付清50%，剩余房款与银行办妥贷款手续；被告应于2010年12月31日前将符合约定的商品房交付原告使用，合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，“逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金”。
原告于2010年4月23日支付被告购房款10000元、259475元，于2010年7月29日被告购房款250000元，然被告未能按期交付原告商品房，遂成讼。
另查明，被告嘉兴市大业房地产开发有限公司于2012年1月14日向原告出具承诺函，承诺在2012年2月28日前根据所签订合同条款约定对本案所涉房屋逾期交房进行赔偿。
本院认为，原告陈斌与被告嘉兴市大业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。被告未能按约履行商品房交付义务，应承担相应的违约责任。关于违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。可见，违约金当以违约造成的损失为衡量标准，不得过高。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。由此可见，我国法律确定的违约损害赔偿责任以填补损失为基本原则，同时还应兼顾其他因素。根据双方签订的《商品房买卖合同》，本案逾期交房时间超过90日，按照该合同约定被告应当自逾期交付日起按已交房款万分之五计算违约金。每日万分之五的标准，转化为年率达18.25%，相当于银行贷款利息的三倍左右，大大高于市场上房屋的实际租金，确实存在约定违约金过高的情形。故对于被告主张调整违约金的请求，本院予以采纳。由于违约金的调整以实际损失为基础，原告陈斌作为遭受损失的一方，持有可证明损失存在的直接证据，其举证能力明显强于被告，在原告不能证明实际损失的情况下，应承担对其不利的后果。本案中，原告主张的损失主要包括房产升值、出租房屋的收益及银行贷款的利息损失，但上述主张均缺乏依据或事实。首先，原告主张的房产升值的损失，一是住宅楼和写字楼两类房产没有可比性，二是商业地产投资具有风险，并非如其所言均可能升值，也存在贬值的风险；其次，原告也没有提供其出租房屋收益及银行贷款利息损失的依据。综上，原告没有证据证明因逾期交房造成的实际损失。鉴于涉案房屋为写字楼，可参照同地段同类型房屋市场租金标准，本院酌定按总房价的3%的年利率计算违约金，折合为每日42.7元（519475元×3﹪÷365天），则原告自2011年1月1日至2014年5月30日止的违约金合计为53161.5元（42.7元／天×1245天）。
被告辩称合同约定的商品房交付后的三年内原告实际已享受经营收益，但举证不能，本院不予采纳。被告辩称原告于2013年10月向本院提起诉讼，起诉前2年的违约金因已超过诉讼时效而不应得到支持。对此本院认为，截止原告起诉时，被告仍未按合同约定将房屋交付给原告，该违约情形一直存续，故对被告的抗辩本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款及第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告嘉兴市大业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈斌自2011年1月1日起至2014年5月30日止的逾期交房违约金53161.5元；
二、驳回原告陈斌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6151元，由被告嘉兴市大业房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院（后附页）。
审 判 长 诸葛剑虹
审 判 员 童 潇 兰
人民陪审员 沈 忠 贤
二〇一四年九月十二日
书 记 员 沈 菲