江西省抚州市临川区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临民初字第1229号
原告抚州市临川区上顿渡房管所，住所地抚州市临川区上顿渡玉茗路89号，组织机构代码49269104-6。
法定代表人周福林，该所所长。
委托代理人邱志平，江西三松律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。
被告魏红梅，女，1966年10月9日出生，汉族，临川区人，无业，住抚州市临川区上顿渡镇，系毛建军之妻。
被告毛诗瑶，女，1986年3月26日出生，汉族，临川区人，住抚州市临川区上顿渡镇，系毛建军之女。
被告毛诗意，女，1992年6月11日出生，汉族，临川区人，住抚州市临川区上顿渡镇，，系毛建军之女。
被告毛威宁，男，2000年10月31日出生，汉族，临川区人，住抚州市临川区上顿渡镇，，系毛建军之子。
法定代理人魏红梅，女，1966年10月9日出生，汉族，临川区人，无业，住抚州市临川区上顿渡镇，系毛威宁之母。
被告毛飘生，男，1940年10月30日出生，汉族，临川区人，住抚州市临川区上顿渡镇，系毛建军之父。
被告李新红，女，1946年2月7日出生，汉族，临川区人，住抚州市临川区上顿渡镇，系毛建军之母。
被告魏红梅、毛诗瑶、毛诗意、毛威宁、毛飘生、李新红共同委托代理人丁国峰，江西衡业律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。
被告李爱娥，女，1962年8月2日出生，汉族，临川区人，住抚州市临川区上顿渡镇，系刘祥胜之妻。
被告刘敏华，男，1980年2月16日出生，汉族，临川区人，住抚州市临川区上顿渡镇，系刘祥胜之子。
被告刘佩，女，1987年2月19日出生，汉族，临川区人，住抚州市临川区上顿渡镇，系刘祥胜之女。
被告刘明华，男，1988年2月26日出生，汉族，临川区人，住抚州市临川区上顿渡镇，系刘祥胜之子。
被告李丹，女，1985年4月1日出生，汉族，临川区人，住抚州市临川区上顿渡镇，系刘祥胜之女。
被告李爱娥、刘敏华、刘佩、刘明华、李丹共同委托代理人汤志辉，江西赣东律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
原告抚州市临川区上顿渡房管所诉被告魏红梅、毛诗瑶、毛诗意、毛威宁、毛飘生、李新红、李爱娥、刘敏华、刘佩、刘明华、李丹房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年5月13日立案受理后，依法组成合议庭，先后两次公开开庭进行了审理。原被告双方均到庭参加诉讼。因案情复杂，经本院院长批准延长审限六个月，现已审理终结。
原告抚州市临川区上顿渡房管所诉称，原临川区房管局招待所系危房，原房产权证注明建筑面积为766.98㎡，经决定，对该房实行一比一返还的危房改造。2009年11月6日，作为该危房所有者与管理者的原告与被告亲属毛建军、刘祥胜签订了一份《改造建设房管招待所合同》。合同约定：将原告一栋直管公房一层面积134.33㎡及二、三、四层住房面积544.26㎡，共四层给被告亲属改建成配套的砖混结构房，一楼必须归还一楼。合同签定后，工程于2011年竣工。因刘祥胜、毛建军先后因病去世，2011年8月被告返还了店面二间计105.64㎡，后因黄筱华起诉，被判给黄筱华3号店，故只返还了一间4号店面52.82㎡，2011年9月返还了八楼的住房六套，住房总面积为529.48㎡，故诉至法院，具体请求如下：1、要求被告返还原告住房面积14.78㎡及返还店面81.51㎡或支付相应房款1770830元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告魏红梅、毛诗瑶、毛诗意、毛威宁、毛飘生、李新红辩称，《改造建设房管招待所合同》系合法有效合同，但原告已将安置房产出卖给刘祥胜、毛建军，且刘祥胜、毛建军已支付了购房款20万元。双方已由房屋拆迁安置关系转化为房屋买卖合同关系并已实际部分履行。因此应依法驳回原告的诉请。
被告李爱娥、刘敏华、刘佩、刘明华、李丹辩称，原告于2011年元月8日向刘祥胜、毛建军，做出书面承诺，将其座落在临川区上顿渡建设路招待所一至四层面积为678.5㎡作价人民币202万元卖给刘祥胜、毛建军，并于2011年4月22日和2011年5月4日收取了刘祥胜、毛建军20万元购房款，原告原法定代表人另外还收取了刘祥胜5万元。在刘祥胜、毛建军去世后，原告拒不履行房屋买卖合同，强行占了六套住房和店面。现原告要求取得拆迁安置房的理由不能成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，位于临川区上顿渡建设路46号的1982年建成的一栋宿舍经临川区建筑工程质量监督站鉴定为危房。2009年7月24日，经各住户同意后，临川区政府常务会议决定由临川区房管局牵头在旧房原址上进行危房拆迁改造。2009年9月25日毛建军、刘祥胜向原告上级单位临川区房产管理局交纳拆迁押金肆拾万元。2009年11月6日，临川区上顿渡房管所（甲方）与刘祥胜、毛建军（乙方）签订《改造建设房管招待所合同》，合同约定将临川区上顿渡建设路46号的一栋宿舍（一至四层，底层为临街店面）的公房给刘祥胜、毛建军进行旧房改造。合同主要约定如下：一、甲方将座落在建设路临街的一栋直管公房一层面积134.33㎡，二、三、四层住房面积544.26㎡，共四层承建给乙方改建成配套的砖混结构房，一楼必须归还一楼。二、乙方必须按规定办理各项手续，所需各项规费税金和其他费用全部由乙方负责......五、还房方式：房屋竣工后，乙方必须按1:1的面积还给甲方。六、乙方还给甲方的房屋面积不足时，则按交房时市场价补偿......八、本合同自签订日起生效，一式四份，房管局、兴建单位以及甲乙双方各一份。甲方落款为抚州市临川区上顿渡房地产管理所公章，乙方落款为毛建军、刘祥胜签名。之后，刘祥胜、毛建军作为实际承建方对该栋危房进行拆迁改建。合同签订后，原告依约将房屋交给毛建军、刘祥胜改造。2011年元月8日，原告向刘祥胜出具一份书面材料：“临川区上顿渡房管所现将建设路局招待所一至四层面积678.5㎡，经双方多次协调，局领导同意，现作价人民币贰佰另贰万，按双方协议付款。另外，韩段桥建房单层面积不少于280㎡，层高做柒层280㎡×7=1960㎡”。落款甲方为临川区上顿渡房管所，加盖抚州市临川区上顿渡房地产管理所公章。毛建军、刘祥胜分别于2011年4月22日和2011年5月4日向原告交纳10万元房款。原告分别向毛建军、刘祥胜出具收款收据，均注明预收刘祥胜、毛建军房款。2011年9月新房改造好，共八层，第一层北面临街15间店面，第二层为写字楼，第三至八层为住宅。2011年9月毛建军、刘祥胜将新建好的从东往西数第三间和第四间店面及第八楼住房六套交付给原告。后因其他拆迁户黄筱华对第三间店面的安置持有异议，经本院和抚州市中级人民法院两级法院审判后，将第三间店面判决给拆迁户黄筱华。现原告只取得第四间店面52.82㎡及第八楼六套住房面积为529.48㎡,尚有店面81.51㎡及住房14.78㎡未得安置。2011年12月刘祥胜病逝，2012年6月毛建军病逝。
经查，目前已无第一层北面临街店面及住房可以安置，诉前原告于2015年5月5日对诉争房产委托抚州科正房地产评估咨询有限公司进行市场价格评估，经估价涉诉店面81.51㎡市场价值为1711710元，住宅14.78㎡市场价值为59120元，共计价值1770830元。被告对此价格持有异议，认为不能以2015年5月的市场价进行评估，应参照其他拆迁户约定的店面8000元/㎡，房屋1600元/㎡补差。诉讼过程中，原告向本院申请对原临川区房管局招待所改建后（2011年9月）交房时的房屋及店面价格进行评估。经抚州市仁信房地产价格评估事务所司法技术鉴定，临川区上顿渡建设路（老临川一中对面）第一层店面单价20600元/㎡，81.51㎡，评估价格为1679106元，第八层住宅单价为3200元/㎡，14.78㎡，评估价格为47296元，合计人民币1726402元，原告已缴纳鉴定费17264元。
另查明，原告抚州市临川区上顿渡房管所，系事业法人，原名称为抚州市临川区上顿渡房地产管理所，自2012年9月5日公章及名称变更为抚州市临川区上顿渡房管所。原告上级单位抚州市临川区房产管理局在危房改造前，收取毛建军、刘祥胜的押金40万元，同意在本案被告应支付原告的房屋拆迁补偿款中扣减。
以上事实，由原告提供的组织机构代码一份、法定代表人身份证明一份、（2012）临民初字第206号民事判决书及（2013）抚民一终字第145号民事判决书、临区上公房字第038**号房产证、《改造建设房管招待所合同》一份、抚州市房地产测绘所报告书、《会议纪要》、抚州市仁信房地产价格评估事务所司法技术鉴定书一份、鉴定费发票一份、租赁合同六份、毛建军、魏红梅共有房产产权登记表、李爱娥通过继承刘祥胜房屋所得房屋的产权证等；被告提供的《改造建设房管招待所合同》一份、原告出具给被告的书证一份、收款收据三张、刘祥胜房产证等证据及庭审笔录，经庭审举证、质证，予以确认。
本院认为，本案所涉的该栋房屋系原临川区上顿渡建设路46号的一栋宿舍经政府批准进行危房改造。毛建军、刘祥胜系该危房改造的实际建设方及承建方。原告既是危房改造的牵头单位，又是该栋房屋改建的所有权人之一。原告作为危房改造所有权人与毛建军、刘祥胜于2009年11月6日签订的《改造建设房管招待所合同》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。该合同签订后，对原被告双方均具有约束力，双方应按约定各自履行合同权利义务。原告依约将房屋交给毛建军、刘祥胜拆迁改造，毛建军、刘祥胜应按合同约定的产权调换形式将改建好的一层134.33㎡的店面及544.26㎡的住房交付给原告。现原告只取得第一层第四间店面52.82㎡及第八层六套住房529.48㎡，尚有店面81.51㎡及住房面积14.78㎡未得返还。因毛建军、刘祥胜均已去世，其继承人即本案被告应在继承遗产范围内按合同约定以交房时的市场价补偿原告。至于补偿款按何标准计算，原告诉前单方委托评估的2015年5月的市场价为1770830元。被告辩称应参照其他拆迁户约定的店面8000元/㎡，房屋1600元/㎡补差。经查，原告与毛建军、刘祥胜签订的合同明确约定，返还面积不足时应以交房时市场价补偿，而双方均认可2011年9月份交房，在诉讼过程中原告申请以2011年9月份交房的市场价格评估，经司法鉴定，安置不足的店面及住房交房时的市场价合计人民币1726402元，故对被告该辩解不予采信。原告诉请的按2015年5月的市场价1770830元补偿，本院认为，合同约定的以2011年9月份交房时市场价格补偿原告，该约定系双方意思自治且符合法律规定，故应按2011年9月份交房时市场价1726402元由被告补偿给原告，超出部分不予支持，危房改造前，毛建军、刘祥胜预交给原告上级单位抚州市临川区房产管理局的押金40万元，依法应予扣减。
关于原告向刘祥胜出具的将建设路局招待所一至四层面积678.5㎡，作价人民币202万元出售给毛建军、刘祥胜的书证是否合法有效的问题。原告认为，虽然书证上盖有原告公章，但系原负责人的个人行为，既没有经临川区房管局班子会研究同意出售，也没有按国有资产处置程序报区政府及上级国有资产管理部门审批，该书证未成立，另外原告因无钱发工资只收取了毛建军、刘祥胜20万元做为危房改造过程中未交房的过渡费。被告辩称毛建军、刘祥胜已付了购房款20万元，原告原法定代表人另外还收取了其5万元。原告取得的安置房全部由被告回购了，不存在再返还原告。本院认为，该书证由抚州市临川区上顿渡房地产管理所于2011年元月8日单方做出，只有甲方公章，没有法定代表人签名。按照国有资产管理办法及相关规定，事业单位国有资产出售应当严格履行审批手续，未经批准，不得自行处置；同时还应通过评估、拍卖等市场竞价方式公开处置。原告单方出具书证既未经审批、又未采取评估、拍卖的市场竞价方式公开出售，将建设路局招待所一至四层面积678.5㎡，以明显低于市场的价格，作价202万元出售给毛建军、刘祥胜，损害国家利益，违反法律规定，且没有全面实际履行。客观上，双方依然是按原《改造建设房管招待所合同》履行，原告实际占有、使用了一间店面和六套住房，为了维护国家利益及合同的稳定性，故本院认为该书证无效，原被告之间并未形成新的房屋买卖合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。故毛建军、刘祥胜已交纳给原告的20万元房款，应由原告返还给被告，即可在被告应支付给原告的房屋拆迁补偿款1726402元中扣减。至于原告原法定代表人是否另外还收取了刘祥胜5万元，经查，被告只提供一份落款为临川区上顿渡房管所于2009年12月2日出具的证明，没有经手人，也没有加盖原告单位公章，原告亦未出具收据，且原告一直否认收到该5万元。因没有其他证据相印证，无法认定原告另外还收取了刘祥胜5万元的事实。故对被告辩解原告另外还收取了刘祥胜5万元的辩称不予采信。综上，被告应补偿原告房屋拆迁补偿款计人民币1126402元（1726402元-400000元-200000元=1126402元），原告已缴纳的鉴定费17264元也应由被告承担。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告魏红梅、毛诗瑶、毛诗意、毛威宁、毛飘生、李新红、李爱娥、刘敏华、刘佩、刘明华、李丹于本判决生效后三十日内向原告抚州市临川区上顿渡房管所支付房屋拆迁补偿款计人民币1126402元及鉴定费计人民币17264元。
二、驳回原告抚州市临川区上顿渡房管所的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20738元，由原告抚州市临川区上顿渡房管所负担7345元，由被告魏红梅、毛诗瑶、毛诗意、毛威宁、毛飘生、李新红、李爱娥、刘敏华、刘佩、刘明华、李丹负担13393元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在二年内向本院申请执行。
审判长 帅美琴
审判员 李 宁
审判员 王金果
二〇一六年七月十五日
书记员 毛 青