广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终1048号上诉人（原审原告,原审反诉被告）：霍建军，男，1971年11月3日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：梁开健，广东千里行律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑新佳，广东千里行律师事务所律师。被上诉人（原审被告,原审反诉原告）：中山市港南基地花卉基地，住所地广东省中山市。主要负责人：吴炳初，该基地总经理。委托诉讼代理人：侯文黔，广东正鸿律师事务所律师。原审被告：吴炳初，男，1969年9月24日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：侯文黔，广东正鸿律师事务所律师。原审被告：吴照初，男，1972年11月27日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：侯文黔，广东正鸿律师事务所律师。上诉人霍建军因与被上诉人中山市港南基地花卉基地（以下简称港南基地）及原审被告吴炳初、吴照初房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第3916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月10日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人霍建军上诉请求：一、维持原审判决第一项、第二项；二、变更原审判决第三项为：判令港南基地赔偿霍建军全部损失费用31097元（在原审判决第三项基础上增加9329.1元）；三、撤销原审判决第五项、第六项、第七项；四、港南基地承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.《中山市港南基地花卉基地大棚租赁合同》签订后，由于港南基地不能向霍建军提供相关房地产证，导致霍建军无法领取营业执照而不能正常经营，霍建军于2016年5月向港南基地发出书面通知，与港南基地解除该租赁合同，霍建军并于2016年7月15日将大棚及商铺、钥匙交回给了港南基地。因此，《中山市港南基地花卉基地大棚租赁合同》已于2016年7月15日解除。原审判决认定占有使用费计算至返还涉案大棚及棚外商铺之日止，是错误的。2.因港南基地无法协助霍建军办理营业执照，双方经协商变更了租金，即按约定价格的五折收取。根据港南基地向霍建军出具的租金收据显示，大棚每月租金折后实收为1350元，棚外商铺每月租金折后实收为675元。原审判决认定应按大棚租金2700元/月、棚外商铺1350元/月支付占有使用费，是错误的。3.港南基地承租该地块的租金为每平方米2元/月，在本案租赁合同无效的情况下，霍建军向港南基地支付的占有使用费，也应按每平方米2元/月的标准计算。二、本案中，霍建军交纳的租金应由2014年8月1日起算，因港南基地无法协助霍建军办理营业执照，故港南基地在从2014年8月起的两年期间并没有向霍建军追讨过任何租金，港南基地在本案一审开庭后才提起反诉追讨租金，因此自2014年8月至2016年1月14日期间的租金已过诉讼时效。三、本案租赁合同因港南基地存在欺诈和违反相关法律法规而无效，港南基地对合同的无效存在严重过错，应承担合同无效的全部责任。港南基地应当返还霍建军租金并对霍建军的损失承担全部赔偿责任。原审判决认定港南基地承担70%的赔偿责任，是错误的。被上诉人港南基地答辩称：本案是系列案件之一，其中部分案件已经二审判决维持原判，且终审判决业已生效，故请求本案维持原判。原审被告吴炳初、吴照初陈述称：同意被上诉人港南基地的答辩意见。霍建军向一审法院起诉请求：一、确认霍建军与港南基地于2014年5月21日签订的租赁合同无效；二、港南基地、吴炳初、吴照初连带返还霍建军租赁保证金4050元及租金4213元；三、港南基地、吴炳初、吴照初连带赔偿霍建军损失8万元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起计算至付清之日止）。一审中，霍建军变更其第二项诉讼请求中的租金为2014年7月租金2025元；明确第三项诉讼请求的损失为大棚以及棚外商铺装修损失，费用项目按评估报告所列，利息计算标准为以8万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年11月5日起计算至付清之日止。港南基地向一审法院反诉请求：一、霍建军支付港南基地从2014年8月1日至归还大棚之日止拖欠的租金，暂计算至2015年11月30日为43200元；二、霍建军支付港南基地从2014年8月1日至归还商铺之日止拖欠的租金，暂计算至2015年11月30日为21600元。一审中，港南基地明确第一项反诉请求的租金按每月2700元计算；明确第二项反诉请求的租金按每月1350元计算；增加一项反诉请求为请求解除霍建军与港南基地于2014年5月21日签订《中山市港南花卉基地大棚租赁合同》，霍建军向港南基地返还大棚和商铺。一审法院认定事实：中山市石岐区张溪股份合作经济联合社（以下简称张溪经联社）系中山市石岐区张溪村地块的产权人，土地所有权证号为中府集有（XX）第XX号，土地总面积17.878287公顷，其中农用地9.8624公顷、建设用地7.543687公顷，未利用地0.4722公顷。为盘活闲置土地，张溪经联社授权中山市张溪农业开发有限公司（以下简称张溪农业公司）对上述部分土地进行出租。2013年4月11日，张溪农业公司（甲方、出租方）与吴炳初（乙方、承租方）签订《土地租赁合同》，约定甲方将位于中山市某地块出租给乙方作花卉种养基地；租赁总面积50666平方米，每月总租金101300元；租赁期限6年，即自2013年12月1日起至2019年11月30日止，建设期5个月为免租期（即自2013年7月1日至同年11月30日免租）；乙方已充分了解并熟知上述土地使用权限，乙方负责办理经营项目审批手续，甲方予以配合；乙方经营过程中变更租赁场地用途，将租赁场地转租，承包或转借，须经甲方同意，否则按乙方违约处理。土地租赁合同还约定了其他事项。签订土地租赁合同后，张溪农业公司依约交付上述土地给吴炳初使用。期间，张溪经联社、张溪农业公司分别向有关部门出具证明及关于出租土地作花卉管理中心的报告，同意吴炳初对租赁土地进行分租，并协助分租商户办理工商执照。吴炳初签订上述土地租赁合同后于2013年6月注册成立港南基地，企业性质为个人独资企业，并以其名义对外招租。2014年5月21日，港南基地（甲方、出租方）与霍建军（乙方、承租方）签订《中山市港南基地花卉基地大棚租赁合同》，约定甲方将位于中山市某商铺出租给乙方作经营工艺品、植物之用，租赁面积分别为90平方米和30平方米；租赁期限2年，即自2014年6月1日起至2016年5月30日止（免租期自2014年6月1日至同年6月30日止）；大棚每月租金2700元，大棚外商铺租金为1350元；乙方应于每月5日前支付当月租金和上月水电费；交付使用时间为2014年6月1日，乙方应于2014年6月15日之前进场经营；租赁期满,乙方的所有固定装修不能拆走,并无偿归甲方所有;在签订本合同时，乙方向甲方支付大棚租赁保证金2700元、大棚外商铺租赁保证金1350元，租赁期满或合同到期后，租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方，不计利息；租赁期限内，乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同，收回租赁物；在租赁期限内，乙方不能提前退租，否则所有装修、硬件设施不准拆走和不退还保证金以及追讨剩余租金；甲方无故单方收回该商铺及转租他人，属甲方违约，并双倍赔偿乙方保证金等事项。合同签订后，港南基地依约交付上述大棚及棚外商铺给霍建军经营使用，霍建军亦向港南基地交纳了租赁保证金4050元及2014年7月租金2025元。霍建军认为港南基地将农用地出租给其使用，其与港南基地签订的合同为无效合同，港南基地、吴炳初、吴照初应返还其租金、保证金等及赔偿其损失。港南基地认为其与霍建军签订的租赁合同为有效合同，霍建军从2014年8月起一直未向其交纳租金已构成违约。依霍建军的申请，原审法院委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司（以下简称信德公司）对涉案大棚和棚外商铺的装饰装修、增添设施（范围包括地面砖、天花板、墙身、水电安装、大班台、广告招牌、木货架等）进行价值评估。信德公司适用成本法对上述物品价值进行评估后，于2016年6月28日作出信评报字Z160701001号资产评估报告书，评估价值为39806元，评估基准日为2016年6月17日。信德公司亦明确以下物品被搬动、拆除后会造成市场价值降低：地面水泥地砖铺装（评估价值为6264元）、硅酸板墙身装修（评估价值为4091元）、天花板装修（评估价值为6947元）、水电安装（评估价值为7200元）、灯箱（评估价值为165元）、广告招牌（评估价值为168元）、天花装饰布（评估价值为702元）、铝合金门窗（评估价值为4900元）、天花遮光网装饰（评估价值为135元）、商铺室内天花装修（评估价值为525元）。港南基地、吴炳初、吴照初对上述报告的评估价值、评估流程以及拆除后会造成市场价值降低的项目没有异议，确认交付租赁物给霍建军使用时为毛坯状态，租赁物由租户自行装修，但不确认评估项目为霍建军的损失，霍建军基于经营而进行的装修与港南基地、吴炳初、吴照初无关，对霍建军装饰装修涉案租赁物不知情，对装饰装修物也不同意利用。霍建军对上述报告的评估项目及评估流程没有异议，但认为评估价值偏低，应按重置价格计算，且认为拆除后会造成市场价值降低的项目除信德公司明确的项目外，还包括评估项目中的大班台、木货架、木展架、圆展架、装饰展柜、玻璃架、墙挂网格铁架、陈列木柜、玻璃展柜、玻璃柜（鱼箱）。依霍建军的申请，原审法院调取了2015年度中一法行非诉审字第478号案卷的证据材料及行政裁定书，包括中土执法决字[2014]第298号行政处罚决定书、责令停止国土资源违法行为通知书、行政处罚听政告知书、图片若干张、询问笔录、现场勘测笔录、用地示意图、用地图、违法用地地块的地类证明、土地利用总体规划用途分类情况表、履行行政处罚决定催告书。上述材料显示：市国土资源局于2014年6月11日作出中土执法决字[2014]第298号行政处罚决定，认定港南基地未经依法批准，于2013年6月始，占用位于中山市某地段处的土地实施建筑，建成星铁结构建筑物及水泥硬底化场地，作商业项目用途。经实地测量，占用面积为41810.3平方米（折合62.7155亩），该用地土地利用现状地类分别为建设用地41801.2平方米，未利用地9.1平方米，该用地中有41794.8平方米土地符合土地利用总体规划，有15.4平方米土地违反土地利用总体规划。市国土资源局认为港南基地的上述行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，遂依据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条以及《广东省国土资源行政处罚自由权实施标准》第一条的规定，决定处以责令退还非法占用的41810.3平方米土地，对非法占用土地面积41810.3平方米建设用地及未利用地处以10元/平方米的罚款共418103元。经催告后港南基地仍未履行上述处罚决定，市国土资源局向原审法院申请强制执行，原审法院作出（2015）中一法行非诉审字第478号行政裁定书，对上述处罚决定准予强制执行。现该行政裁定书已发生法律效力。一审中，霍建军、港南基地、吴炳初、吴照初均确认涉案土地在港南基地所在地块内，港南基地已收取霍建军租赁保证金4050元及2014年7月的租金2025元，该租金系按合同约定租金标准的50%收取。霍建军认为租金标准已变更为合同约定租金标准的50%，但港南基地则认为只是给予霍建军部分月份的租金优惠，租金标准并未变更。双方确认涉案大棚及棚外商铺交付给霍建军时为毛坯房，至今未取得规划许可证。霍建军称涉案大棚及棚外商铺已被港南基地收回，并据此提供港南基地发给其他租户的合同终止通知书，但港南基地、吴炳初、吴照初认为涉案租赁物仍由霍建军使用。一审法院认为：港南基地在涉案土地上建造大棚及棚外商铺，并将此转租给霍建军使用，虽然已得到张溪经联社、张溪农业公司的同意，但基于港南基地建造的涉案大棚及棚外商铺，在一审辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，应认定港南基地与霍建军于2014年5月21日签订的《中山市港南基地花卉基地大棚租赁合同》因违反上述法律强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，港南基地反诉要求霍建军返还涉案大棚及棚外商铺，符合前述法律规定，予以支持。港南基地因涉案大棚及棚外商铺已收取霍建军的租赁保证金4050元，应依法向霍建军返还。至于霍建军主张涉案租赁物已交还港南基地，仅提供了港南基地向案外人发出的合同终止通知书，未有其他证据佐证，港南基地亦不予确认，对此不予采信。关于占有使用费问题。经上述分析，涉案租赁合同为无效合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，霍建军自2014年6月1日起实际使用涉案租赁物至今，霍建军占有使用涉案商铺期间理应支付港南基地相应的占有使用费用。关于占有使用费标准，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，应认定大棚及棚外商铺的占有使用费标准分别按合同约定的租金标准即2700元、1350元计算。霍建军认为租金已调整至合同约定租金的50%，但未提供证据证明，港南基地亦不予确认，故不予认定。因霍建军已交纳2014年7月租金，该款应抵扣相应缴纳月份的占有使用费，霍建军要求港南基地予以返还于法无据，不予支持。港南基地反诉要求霍建军支付其按2700元/月的标准从2014年8月起至返还涉案大棚之日止的占有使用费，以及按1350元/月的标准从2014年8月起至返还涉案棚外商铺之日止的占有使用费，予以支持。关于装饰装修损失问题。本案中，霍建军在租赁涉案租赁物后对涉案大棚及棚外商铺进行了装饰装修，港南基地在庭审中虽未明确同意霍建军进行装饰装修，亦表示对霍建军的装饰装修行为不知情，但其确认装修由租户负责，租户根据经营需要进行装饰装修，可见，其已默许了霍建军在租赁涉案租赁物后可对租赁物进行装饰装修。现涉案租赁合同经上述分析已认定为无效合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可拆价归还出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。……已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照合同无效的过错分担现值损失”的规定，合同无效系基于涉案大棚及棚外商铺未取得相应的规划许可证，责任在于港南基地，港南基地应承担70%的责任，而霍建军在签订涉案合同时未对涉案商铺的产权、规划报建情况审查核实，存在一定的过失，自身应承担30%的责任。基于涉案大棚及棚外商铺交付霍建军时为毛坯状态，有包括地面水泥地砖装等10个项目共31097元在被搬动、拆除后会造成价值降低，可见上述项目已与涉案租赁物形成附合，基于港南基地称不同意利用，按上述过错承担比例，港南基地应赔偿霍建军因合同无效造成的涉案租赁物装饰装修损失21767.9元（31097元×70%），对霍建军就涉案大棚及棚外商铺主张超过21767.9元损失赔偿范围，不予支持。霍建军认为除评估公司明确的被拆除、搬动致价值降低的项目外，还包括其他项目未提供证据证明，港南基地亦不予确认，不予采信。关于吴炳初、吴照初的责任承担问题。本案中，港南基地为个人独资企业，吴炳初为其投资经营者，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿”规定，港南基地应以其财产返还霍建军的相关款项，不足部分由其投资人吴炳初清偿。至于吴照初的责任问题，霍建军并未举证证明吴照初为港南基地的实际经营者，港南基地、吴炳初、吴照初对此不予确认，故对此不予认定。霍建军要求吴照初承担本案责任，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百二十三条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认霍建军与港南基地于2014年5月21日签订的《中山市港南基地花卉基地大棚租赁合同》无效；二、港南基地于本判决发生法律效力之日起七日内向霍建军返还已收取的租赁保证金4050元；三、港南基地于本判决发生法律效力之日起七日内向霍建军赔偿装饰装修损失21767.9元；四、吴炳初对港南基地的上述债务承担补充清偿责任；五、霍建军于本判决发生法律效力之日起十日内将中山市某商铺返还给港南基地；六、霍建军于本判决发生法律效力之日起七日内按2700元/月的标准向港南基地支付2014年8月起至返还涉案大棚之日止的占有使用费；七、霍建军于本判决发生法律效力之日起七日内按1350元/月的标准向港南基地支付2014年8月起至返还涉案棚外商铺之日止的占有使用费；八、驳回霍建军的其他诉讼请求；九、驳回港南基地的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2006.57元，评估费2000元，合计4006.57元，由霍建军负担2870.57元，港南基地、吴炳初负担1136元；反诉案件受理费1420元，由港南基地负担120元，由霍建军负担1300元。本院二审期间，霍建军为证明其已将涉案大棚及棚外商铺腾空,并将钥匙交给了港南基地的管理人员蒲小强，向本院提交了《函告》及其邮寄单、《合同终止通知书》《通话录音》资料及录音光盘各一份。对于上述证据的真实性，港南基地均不予确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审中,霍建军提出其已于2016年7月15日将涉案大棚及棚外商铺腾空,并将钥匙交给了港南基地的管理人员蒲小强。港南基地认可霍建军已于2016年7月或8月份将钥匙交回给了蒲小强,但提出霍建军未将物品全部搬走。对此,霍建军主张其已于2016年7月15日将能搬走的物品全部搬走了。对于一审判决认定的事实，双方均无异议，本院予以确认。本院再查：2014年5月21日即合同签订当日，霍建军向港南基地分别交纳了涉案大棚及棚外商铺租赁保证金2700元、1350元及2014年7月份租金2025元。一审中，霍建军提出上述《中山市港南基地花卉基地大棚租赁合同》签订后，经双方口头协商，涉案大棚及棚外商铺的月租金分别由2700元、1350元变更为了1350元、675元，港南基地对此并不认可。霍建军还提出由于其没有办领到营业执照，港南基地既没有向其收取租金，也没有向其追要过租金。港南基地主张其为了管理好港南基地花卉基地，专门成立有办事机构，且每月都向霍建军追要过租金，但没有书面依据加以证实。本院认为，港南基地与霍建军对于双方于2014年5月21日签订的《中山市港南基地花卉基地大棚租赁合同》，因违反法律强制性规定而无效并无异议，本院予以确认。因涉案租赁合同为无效合同，原审判决认定港南家居基地向霍建军主张的租金实为占有使用费，也无不妥，本院予以维持。根据双方的诉辩陈述，本案的争议焦点一是涉案大棚及棚外商铺占有使用费的支付标准及支付期限；二是港南基地主张的涉案大棚及棚外商铺占有使用费是否超过法定的诉讼时效期间；三是霍建军因对涉案大棚及棚外商铺进行装饰装修所遭受的经济损失是否应由港南基地全额予以赔偿。关于争议焦点一，即涉案大棚及棚外商铺占有使用费的支付标准及支付期限问题。首先，关于涉案大棚及棚外商铺占有使用费的支付标准问题。审理中，霍建军主张因港南基地无法协助其办理营业执照，双方经协商变更了租金数额，按约定价格的五折收取，即大棚每月租金折后实收为1350元，棚外商铺每月租金折后实收为675元。港南基地对此不予认可。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，由责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”该条第二款规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”因此，在港南基地对此不予认可的情况下，依法霍建军应就此提供证据加以证实，但是，霍建军并没有就此提供相应证据，依法应由霍建军承担举证不能的不利后果。审理中，霍建军还提出其向港南基地交纳的涉案大棚及棚外商铺2014年7月份租金为2025元，即是按五折交纳的，由此可以证实其上述主张。但是，在租赁合同中，租金的交纳标准为租赁合同的核心内容，其对出租人及承租人的利益均有着至关重要的影响，而霍建军向港南基地交纳涉案大棚及棚外商铺2014年7月份租金2025元，是在双方签订《中山市港南基地花卉基地大棚租赁合同》的当天，若双方在签订合同当天就对租金交纳标准重新达成了合意，应会重新签订合同或另行签订补充协议。而且，其与霍建军上诉提出的因港南基地无法协助其办理营业执照，双方经协商变更了租金数额的主张也存在矛盾。同时，承租人租赁新的租赁物时，因其往往需要对租赁物进行装修等前期准备工作，故在租赁过程中，出租人在租赁开始之初给予承租人租金上的优惠或免租期限亦合常理，但不能由此推断双方当事人已对合同约定租金标准进行了变更。故对霍建军的该上诉主张，本院不予采信。至于霍建军上诉主张港南基地承租该地块的租金为每平方米2元/月，在本案租赁合同无效的情况下，其向港南基地支付的占有使用费，也应按每平方米2元/月的标准计算的问题，因其该上诉主张缺乏法律依据，本院不予采纳。根据双方于2014年5月21日签订《中山市港南基地花卉基地大棚租赁合同》的约定，本院认定霍建军应支付的占有使用费大棚每月为2700元，大棚外商铺每月为1350元。其次，关于涉案大棚及棚外商铺占有使用费的支付期限问题。审理中，对于霍建军仅于2014年5月21日向港南基地交纳了涉案大棚及棚外商铺2014年7月份租金2025元的事实，双方均无异议，本院予以确认。霍建军上诉提出其已于2016年7月15日将涉案大棚及棚外商铺腾空，返还给了港南基地，并同时交还了涉案大棚及棚外商铺的钥匙，故主张其向港南基地支付的占有使用费应计算至2016年7月15日。港南基地虽然对此不予确认，但认可霍建军已于2016年7月或8月份将涉案大棚及棚外商铺的钥匙返还。在此情形下，由于港南基地不能举证证明霍建军返还涉案大棚及棚外商铺钥匙的具体时间，本院认定霍建军已于2016年7月15日将涉案大棚及棚外商铺返还给了港南基地，并同时向港南基地交还了涉案大棚及棚外商铺的钥匙。虽然双方签订的《中山市港南基地花卉基地大棚租赁合同》已于2016年5月30日届满，但由于霍建军继续使用涉案大棚及棚外商铺至2016年7月15日，且港南基地对此也没有提出异议，故霍建军向港南基地支付涉案大棚及棚外商铺占有使用费的时间应计算至2016年7月15日止。原审判决对此认定错误，本院依法予以纠正。关于争议焦点二，即港南基地主张的涉案大棚及棚外商铺占有使用费是否超过法定诉讼时效期间的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的……。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……。”本案为租赁合同纠纷，在同一租赁合同下，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。霍建军应付的租金系同一租赁合同项下的分别约定履行期限支付的款项，其在持续欠付租金的情况下仍继续使用租赁物，租赁合同仍然在继续履行，应视为其对于租金债务的认可，可以作为诉讼时效重新起算的依据，如此累计计算，最后一期的履行期限届满之日可作为诉讼时效的起算点。由于霍建军继续使用涉案大棚及棚外商铺至2016年7月15日，按照公平原则和诚实信用原则，港南基地对于同一合同项下的租金可在租赁合同终止后一年内要求债务人依约履行支付义务。故对霍建军的该上诉主张，本院亦不予采信。本院据此认定港南基地向霍建军主张的涉案大棚及棚外商铺占有使用费没有超过法定诉讼时效期间，霍建军应参照双方签订的《中山市港南基地花卉基地大棚租赁合同》约定的租金标准，向港南基地支付涉案大棚及棚外商铺自2014年8月1日起至2016年7月15日止的占有使用费66150元、33075元，合计99225元。关于争议焦点三，即霍建军因对涉案大棚及棚外商铺进行装饰装修所遭受的经济损失是否应由港南基地全额予以赔偿的问题。本案中，基于涉案大棚及棚外商铺未取得相应的建设工程规划许可证，原审判决认定本案《中山市港南基地花卉基地大棚租赁合同》无效，以及责任在于港南基地，从而确认港南基地对霍建军因涉案大棚及棚外商铺装饰装修所造成的经济损失承担70%的责任。同时，霍建军作为完全民事行为能力人以及承租涉案大棚及棚外商铺从事商业活动的经营者，在合同磋商过程中应有充分了解租赁物情况的义务与能力，其应当在初期选址及后期投入时尽到审慎的注意义务，但其在签订涉案合同时未对涉案大棚及棚外商铺的产权、规划报建情况进行审查核实即签订合同，并随即进行装饰装修进而产生相关费用，现因涉案租赁合同被认定为无效而产生相应损失，霍建军应当对该部分装饰装修损失承担次要责任，即应承担30%的责任。霍建军上诉主张港南基地应对涉案大棚及棚外商铺进行装饰装修所遭受的经济损失全额予以赔偿，理据不足，本院不予采纳。综上所述，上诉人霍建军的上诉理由部分成立，本院对其该部分上诉请求予以支持。一审判决认定事实部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第二百二十三条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第3916号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第3916号民事判决第五项、第六项、第七项、第八项、第九项；三、上诉人霍建军于本判决发生法律效力之日起七日内分别向被上诉人中山市港南基地花卉基地支付涉案大棚及棚外商铺的占有使用费66150元、33075元，合计99225元；四、驳回上诉人霍建军的其他诉讼请求；五、驳回被上诉人中山市港南家居花卉基地的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2006.57元，评估费2000元，合计4006.57元，上诉人霍建军负担2870.57元，被上诉人中山市港南基地花卉基地、吴炳初负担1136元；一审反诉案件受理费1420元，被上诉人中山市港南基地花卉基地负担300元，上诉人霍建军负担1120元。二审案件受理费1470元，上诉人霍建军负担1140元，被上诉人中山市港南基地花卉基地负担330元。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  焦凤迎审判员  谢劲东二〇一七年六月十一日书记员  廖建锋