江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0583民初7676号
原告：上海同进物业服务有限公司昆山分公司，住所地江苏省昆山市巴城镇古城路东侧，统一社会信用代码9132058378993423XC。
负责人：杨德林，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陆连兵，该公司员工。
被告：汤镕浩，男，汉族，1986年1月6日生，住江苏省昆山市。
原告上海同进物业服务有限公司昆山分公司（以下简称昆山同进公司）与被告汤镕浩物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月27日立案受理后，依法由审判员李加好适用小额诉讼程序独任审判，于2018年5月9日公开开庭进行审理。原告昆山同进公司委托诉讼代理人陆连兵、被告汤镕浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告昆山同进公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令汤镕浩支付2016年1月至2017年12月31日的物业管理费5301.2元；2、请求判令汤镕浩支付自逾期付款之日至实际付款日的物业服务合同违约金4617元（自逾期之日起按日千分之三的标准计算至2017年12月31日）。事实与理由：昆山同进公司为昆山市登云路XX号清风华院住宅小区物业管理公司。汤镕浩为该小区X号楼XXXX室房屋的所有权人。汤镕浩自2012年12月入住，但自2016年1月至2017年12月一直无故拒付清风华院住宅小区X号楼XXXX室的物业管理费。虽经多次催讨，仍拒不支付，至今累计拖欠费用共计5301.2元。按照合同约定，逾期支付物业管理费，汤镕浩应当按照每日千分之二的标准向昆山同进公司支付违约金。经核算，汤镕浩应支付的违约金为4617元。为维护自身合法权益，特具状向法院提起诉讼，请求法院判如所请。
被告汤镕浩辩称：一、本人并未拒绝交纳物业费，本人要求昆山同进公司妥善处理本人购买的房屋窗户、墙面漏水等导致房屋受损的问题，以及要求昆山同进公司承担起物业管理人的协调者，主持协调处理本人与楼上业主物业侵权纠纷，待房屋维修问题及物业侵权纠纷处理完毕后，本人承诺将应交纳的物业费按合同进行交纳。二、昆山同进公司主张收取的物业管理费滞纳金于法无据。首先，昆山市物价局并未授权昆山同进公司收取滞纳金。其次，滞纳金，本为行政单位就收费或占用行政资源的限期消除的行政措施，物业公司并非行政机关或提供公共服务的事业单位，无权收取滞纳金，就其主张的滞纳金，其实质也应当为违约金。物业服务合同中约定的滞纳金为日千分之三，显失公平，不能成立，且本人并未拒绝支付物业费，并不存在违约。第三，物业服务合同系本人在购买涉案房屋时，由开发商提供的格式合同，并非双方当事人真实意思表示，且该合同显失公平，存在多条霸王条款，应认定无效或者部分无效。三、根据相关物业管理法律法规，小区自首位业主入住之日起满两年，且入住户数比率已经超过25%的，应当组织召开业主大会。昆山同进公司未履行法定义务，组织召开业主大会，公开选聘物业，故昆山同进公司提供的物业服务系强加给本人，要求昆山同进公司召开业主大会，成立业主委员会，重新招投标物业管理方，协商物业管理费用收费标准。四、依据昆山市物价局批复文件，昆山同进公司收取物业费用标准为1.1元/平方米，上下浮动不超过20%。而昆山同进公司向本人收取的物业费和公摊费合计达1.55元，已超过20%，且从未公布物业出租收入的使用情况以及停车费、物业费的支出使用情况、依据法律规定，物业收益的盈余部分可以折抵，减免部分物业管理费。另外，昆山同进公司也未公布公摊费用的使用情况。据此，本人有权要求昆山同进公司退还其所收取的费用。五、昆山同进公司一线工作人员均无从业资格。依据相关法律规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万以上20万以下的罚款。物业从业人员未依法足额交纳社会保险，还存在超时加班，本人保留对上述违法行为进行举报的权利。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实：汤镕浩系昆山市登云路XX号清风华院X号楼XXXX室房屋所有权人，房屋建筑面积为142.52平方米。2007年10月22日经昆山市物价局批准同意昆山同进公司对清风华院小区的物业管理公共服务费用的标准为普通住宅每月每平方米1.1元，可上下浮动20%。公共服务的内容按《江苏省住宅物业管理标准》六级服务登记规定执行，电梯、水泵、路灯等设施运行费用纳入代收代交费用，合理、公开分摊。联体别墅、商铺的物业服务收费实行市场调节价，由物业服务企业与业主在物业服务合同中约定。2012年12月17日昆山同进公司与汤镕浩签订《清风华院物业服务协议》，约定汤镕浩所购物业为住宅，由清风华院小区开发商选聘的昆山同进公司负责该区域的前期物业服务工作。前期物业服务费自开发商通知入伙之日起计算（本条所称入伙，是指业主或使用人收到书面入伙通知，业主或使用人收到通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为入伙）。物业服务费的收费标准为1.2元/平方米/月，每半年支付一次，支付方式为预付（在每半年的第一个月支付该半年物业服务费）。代收代交费用（电梯、水泵、中央空调等设施的运行费用和公共照明、公共用水等费用），汤镕浩首次按0.35元/平方米/月的标准支付，每六个月支付一次。昆山同进公司根据多退少补的原则，根据实际使用情况按实分摊，同时预收下六个月代收代交费用（根据上六个月分摊情况预计）。物业服务内容包括，房屋共用部位、共用设施及其运行的维护和管理，其中共用设施设备包括共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、大堂中央空调、天线、通讯线路、照明、消防设施、安全设施、沟、渠、池、井等物业服务区域内市政设施和房屋共用设备的运行、维修、养护和管理；公共环境，包括公共场所、垃圾的收集和清运；公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；安全防范，维持公共秩序，包括但不限于安全监控、巡逻、门岗执勤等；交通和车辆停放秩序的管理；物业使用禁止性规定的管理；房屋装饰装修的管理和服务等。汤镕浩不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，昆山同进公司有权要求补交，并从逾期之日起每日加收千分之三的滞纳金。合同签订后，昆山同进公司为该小区提供了物业管理服务。后汤镕浩自2016年1月起未支付物业管理费。昆山同进公司于2017年10月20日向汤镕浩寄送追款通知书，要求其支付2016年1月1日至2017年9月30日期间的物业管理费共计4638.9元以及欠交期间的滞纳金3555.1元（按日千分之三计算）。2018年2月12日昆山同进物业公司委托上海江三角律师事务所向汤镕浩寄送律师函，要求其在收到律师函15日内支付2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理费5301.2元、滞纳金4617元。后因汤镕浩未按时交纳上述费用从而引起本案诉争。
庭审中，昆山同进公司提供了客服来访记录表用以证明对汤镕浩房屋漏水事宜其已经尽到通知和告知义务，其中载明2016年6月28日昆山同进公司就该小区X号楼XXXX室房屋下雨卫生间漏水、墙面发霉等现象进行告知。汤镕浩确认开发商在2016年是去过，但具体时间记不清楚了。
本院认为，本案所涉的物业服务合同系双方真实意思表示，且并不违反国家法律和行政法规等强制性规定，应当认定真实有效。格式合同并非当然无效，只有在合同条款加重对方责任，免除自己主要义务的情况下才属无效条款，涉案物业服务合同中并不存在上述情形，故对汤镕浩主张物业服务合同无效的抗辩意见，本院不予采信。昆山同进公司为清风华院小区提供物业管理服务后，汤镕浩作为该小区业主应当按合同约定向该公司交纳物业管理服务费。汤镕浩已经实际入住该房屋，故本院根据涉案房屋面积结合合同约定的物业管理服务费用标准计算汤镕浩应当支付昆山同进公司2016年1月至2017年12月31日期间的物业服务费为5301.74元（1.55元/平方米/月×142.52平方米×24个月）。昆山同进公司主张按5301.2元计算，于法不悖，本院予以确认。汤镕浩抗辩昆山同进公司的收费标准已经超过昆山市物价局批准的上限，本院认为昆山同进公司所主张的物业服务费中含有0.35元/平方米/月的代收代缴费用，扣除该部分费用后实际的物业服务费用标准1.2元/平方米/月并未超过昆山市物价局批准的收费最高上限，对该抗辩意见，本院不予采信。
昆山同进公司主张自汤镕浩逾期支付之日按千分之三的标准计算滞纳金的诉讼请求，本院认为双方合同约定的滞纳金，实际为违约金。汤镕浩未按约定期限支付物业服务费，应当承担相应的违约责任。昆山同进公司未提供证据证明其实际损失情况，汤镕浩已经提出违约金过高的抗辩，故本院酌情调整违约金的计算标准为中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.2倍。其中1325.43元自2016年2月1日起开始，1325.43元自2016年8月1日起开始，1325.43元自2017年2月1日起开始，1324.91元自2017年8月1日起开始，均计算至2017年12月31日。汤镕浩的其他抗辩意见，不属于其可以晚交或不交物业服务费的理由，故本院均不予采信。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《物业管理条例》第二十一条、第四十二条之规定，判决如下：
被告汤镕浩于本判决生效之日起十日内支付原告上海同进物业服务有限公司昆山分公司2016年1月至2017年12月31日的物业服务费5301.2元及逾期付款违约金（其中1325.43元自2016年2月1日起开始，1325.43元自2016年8月1日起开始，1325.43元自2017年2月1日起开始，1324.91元自2017年8月1日起开始，均按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.2倍计算至2017年12月31日）。
（如采用转账方式，请汇入原告指定账户或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山营业部，账号32×××60。）
如果未按照本判决确定的履行期间履行上述给付金钱义务，应担依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果义务方未按本判决指定的期间履行债务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决确定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。该费原告已经预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内支付原告。
本判决为终审判决。
审判员 李加好
二〇一八年五月二十一日
书记员 王颂淼
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。