云南省德钦县人民法院民 事 判 决 书（2017）云3422民初21号原告：德钦温商房地产开发有限公司。住所地：德钦县升平镇南坪街。法定代表人：涂光进，该公司董事长。委托诉讼代理人：米静，德钦温商房地产开发有限公司法务。代理权限:特别授权代理。被告：张会林，男，汉族，住云南省迪庆州德钦县,委托诉讼代理人：袁永坤，云南华恒律师事务所律师。代理权限:特别授权代理。原告德钦温商房地产开发有限公司（以下简称温商公司）与被告张会林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后,依法适用普通程序,于2017年7月12日公开开庭进行了审理。原告温商公司的委托诉讼代理人米静，被告张会林的委托诉讼代理人袁永坤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告温商公司向本院提出诉讼请求：1、张会林返还温商公司位于德钦县××镇××财富广场内房屋××＃建筑面积354.67平方米，二层1#建筑面积545.62平方米，三层1#建筑面积716.6平方米，四层1#建筑面积545.62平方米，B1幢建筑面积730平方米的房屋（合计2862.51平方米），及违约金2603259.00元（按照合同房价款的30%违约金）；2、张会林支付房屋使用费3112500.00元（2013年8月21日—2016年12月30日止）；3、张会林支付自2017年1月1日至归还房屋为止的房屋使用费；4、本案诉讼费由张会林承担。事实及理由：2013年8月21日,温商公司与张会林经协商达成协议，张会林购买温商公司开发的位于德钦县××镇××财富广场内房屋××＃建筑面积354.67平方米，二层1#建筑面积545.62平方米，三层1#建筑面积716.6平方米，四层1#建筑面积545.62平方米，B1幢建筑面积730平方米的房屋，并签订房屋买卖合同。合同约定：房屋按照每平方米3000.00元人民币计算房价，张会林于2015年7月15日之前支付首付款，及其他相关事项。房屋买卖合同签订后，温商公司按照约定将该部分房屋交付给张会林经营使用，但张会林至今未按合同约定履行相关义务。故温商公司于2017年3月6日诉至法院。被告张会林辩称：第一，合同签订的主体是德钦温鼎房地产有限公司，原告是德钦温商房地产开发有限公司，两个公司不是同一主体，认为温商公司无诉权；第二，张会林返还房屋的前提是要解除合同，但温商公司未提，故应当驳回；第三，请求驳回温商公司要求张会林支付违约金、房屋使用费的诉讼请求；第四，若要返还房屋温商公司应当补偿张会林装修费600万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：在庭审中，温商公司向本院提交如下证据:1、房屋买卖合同，证明温商公司、张会林就房屋买卖达成一致，并约定了使用费、违约金等事实。张会林对该证据的真实性予以认可，但对合法性持异议，对合同中的面积约定不认可，合同第二条也无明确面积应当提供房产证原件明确面积，有无销售权利；合同第四条明确只是支付首付款并办理按揭手续，而非全额支付；合同第五条明确本案中的房屋买卖合同是附条件的，即若未付首付即转为租赁，对于使用费180万也没有明确的计算依据；合同中张会林进行的装饰装修、设施无偿归温商公司的约定无法律依据；因为本案系附条件的合同，房屋买卖未成立，因此对违约金的约定亦未成立，本院认为该证据内容真实、来源合法，且系双方自愿签订，是双方的真实意思表示，予以采信。2、催款通知及张会林的回复，证明温商公司曾向张会林催收款项，且张会林回复认可其中内容的事实，张会林对真实性予以认可，但对其证明目的不予认可，回复并非认可，催收通知的内容系温商公司单方提供的异议，本院认为该证据内容真实、来源合法，与本案有关联，予以采信。被告张会林未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月21日，温商公司与张会林经协商达成协议，张会林购买温商公司开发的位于德钦县××镇××财富广场内房屋××＃建筑面积354.67平方米，二层1#建筑面积545.62平方米，三层1#建筑面积716.6平方米，四层1#建筑面积545.62平方米，B1幢建筑面积730平方米的房屋，并签订房屋买卖合同。合同约定：房屋按照每平方米3000.00元计算房价，张会林于2015年7月15日之前支付首付款，办理银行按揭手续；若张会林未在2015年7月15日支付购房款，购房的条件丧失转为租用，张会林应于2015年7月15日后的三个工作日内支付房屋使用费1800000.00元，并将本合同约定的房屋交还给温商公司所有；在合同终止、解除租赁关系时，张会林装修或改造与房屋有关的设施全部归温商公司所有等其他相关事项。房屋买卖合同签订后，温商公司按照约定将该部分房屋交付给张会林经营使用，但张会林至今未按合同约定履行相关义务。本院认为，一、关于温商公司能否作为适格的原告向张会林主张权利的问题。本案中房屋买卖合同系张会林与云南温鼎房地产开发有限公司德钦分公司签订，但在起诉前云南温鼎房地产开发有限公司德钦分公司已向德钦县市场监督管理局申请变更为德钦温商房地产开发有限公司，经查该公司具有独立的法人资格，故本院认为温商公司作为适格的原告，可以向张会林提起诉讼。二、关于温商公司与张会林签订的房屋买卖合同是否有效的问题。温商公司与张会林签订的房屋买卖合同是双方经过协商后在平等、自愿的基础上签订的，系当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律禁止性规定，为有效合同。合同既有效，对双方具有约束力，双方均应按合同的约定全面履行自己的义务，然而张会林至今没有履行合同，本案中双方签订的房屋买卖合同系附解除条件的合同，即张会林逾期未支付购房款，则丧失购买房屋的权利。合同签订后，张会林未在规定期限2015年7月15日前支付购房款，购房的条件丧失，根据合同约定房屋转为租用，合同约定了签订合同日，即2013年8月21日开始计算房屋使用费,至2016年12月30日,房屋使用费为3112500.00元（每日2465.75元）。且合同约定张会林在丧失购买权后应当将房屋交回，故温商公司要求张会林返还本案合同约定的房屋及支付租金的诉讼请求，本院予以支持。三、关于张会林是否违约，如何承担违约责任的问题。温商公司已经按照合同约定交付房屋，但张会林未按约定支付价款，已构成违约，根据双方合同约定张会林应当支付购房款30%的违约金，本案中由温商公司和张会林签订的房屋买卖合同的第一条明确约定了所涉房屋的具体面积，张会林提出房屋的具体面积不能确定的抗辩事由系其单方提出，无相关证据加以证明，故张会林的抗辩事由本院不予支持，本案所涉房屋的面积以双方签订的房屋买卖合同约定的面积数为准，即为2892.51平方米，故张会林应支付的违约金为2892.51平方米×3000.00元/平方米×30%=2603259.00元。张会林提出同意归还房屋但要求温商公司支付600万房屋装修款的抗辩理由，温商公司与张会林签订的房屋买卖合同中约定合同终止、解除租赁关系时，张会林装修或改造与房屋有关的设施全部归温商公司所有，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十二条的规定，该抗辩事由本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第八十五条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第四十五条第一款、第四十六条、第六十条第一款、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十二条的规定，判决如下：一、被告张会林于本判决生效之日起30日内归还原告德钦温商房地产开发有限公司本案合同约定的房屋使用权；二、被告张会林于本判决生效之日起30日内支付原告德钦温商房地产开发有限公司2013年8月21日至2016年12月30日的房屋使用费3112500.00元。并从2017年1月1日起支付每日2465.75元房屋使用费至归还房屋之日止；三、被告张会林于本判决生效之日起30日内支付原告德钦温商房地产开发有限公司违约金2603259.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费51810.00元，由被告张会林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于迪庆藏族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判长 孙 黎 明审判员 赵 文 松审判员 此里永宗二〇一七年八月二日书记员 日青边宗本案援引法律条款：1、《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。2、《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。第六十条第一款当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百一十二条规定租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。