内蒙古自治区武川县人民法院民 事 判 决 书（2017）内0125民初80号原告：刘福财，无业，现住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：张哲榕，内蒙古百宁律师事务所律师。被告：呼和浩特市通桥商贸有限责任公司。法定代表人：李红士，董事长。原告刘福财与被告呼和浩特市通桥商贸有限责任公司（以下简称通桥公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月24日立案后，本院依法适用普通程序于2017年2月28日公开开庭进行了审理。原告刘福财及其委托诉讼代理人张哲榕到庭参加了诉讼，被告通桥公司经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告刘福财向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告刘福财和被告通桥公司签订的《内部认购协议书》；2.被告通桥公司返还因抵顶工程价款给付的房价款345960元；3.被告通桥公司赔偿一房二卖一倍损失345960元。事实和理由：原告刘福财承建通桥公司建设的楼房土建装修工程，工程结束后，通桥公司支付了部分工程款，其余部分工程款用楼房抵顶，并与2010年7月24日签订了《内部认购协议书》，协议约定了通桥公司以位于××县建筑面积186平方米，总房款为345960元抵顶工程价款。协议签订后通桥公司交付了房屋的钥匙。2010年9月10日原告刘福财将房屋转卖给高秀梅，后高秀梅以无法办理产权证为由诉至法院，法院判令刘福财应返还高秀梅房屋价款，原告才得知通桥公司将抵顶给我的房屋于2014年10月28日抵押给呼和浩特市德江宝小额贷款公司。通桥公司用该房屋以抵顶工程价款的方式出售给原告刘福财，后又抵押贷款，行为已构成一房二卖。故应解除合同，返还房款并赔偿一倍的损失共计691920元。通桥公司未到庭，也未提交书面答辩意见。当事人在开庭时围绕诉讼请求依法提交了证据：《内部认购协议书》《购房协议》、民事裁定书、民事判决书、结算单、照片、短信及证人范贵新的出庭证言，本院认定如下：1.《内部认购协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，可以证明原告刘福财与被告通桥公司于2010年7月24日签订《内部认购协议书》，将涉诉房屋抵顶所欠原告刘福财的工程款，结合原告提交的（2015）武民初字第00947号、（2016）内01民终2442号两份民事判决书所认定的内容，可以证明通桥公司与刘福财协议中的房屋价款是抵顶了刘福财的工程款，经结算，双方已确认房屋总价款345960元。故对该份证据本院予以采信；2.（2015）武法执他字第25-1号执行裁定书、（2016）内0125执异12号执行裁定书、（2015）武民初字第00947号民事判决书、（2016）内01民终2442号民事判决书、《购房协议》及（2016）内0125民初464号民事判决书，上述的法律文书是法院作出的生效裁判，可以证明通桥公司所有的××县，房权证号为蒙房权证武川县字第1820113033**号，此房包含涉诉房屋）已被查封，查封期限为三年，依据是已经发生法律效力的内蒙古呼和浩特市北方公证处（2015）呼北证执字第61号执行证书，事实依据为通桥公司将其所有的商业1号楼提供抵押担保。刘福财与通桥公司经过诉讼对双方的工程款等进行了结算，并对涉案房屋抵价款进行了确认。刘福财将涉案房屋出售后，经过诉讼，已解除与高秀梅的购房协议并判决返还所收房款。故对该组证据本院予以采信；3.结算单均为复印件且为刘福财自己书写，本院不予采信；4.照片四张，对其要证明的通桥公司恶意出售房屋，因其并未体现出关联性，故本院不予采信；5.短信截图，与本案无关联性，本院不予采信；6.证人范贵新出庭证言，证明通桥公司与刘福财结算工程款及涉案房屋抵顶的事实等内容，因证人称均未亲自参与，片面的听原告刘福财叙述，故对其要证明的问题不予采信。根据当事人陈述和经审查明确认的证据，本院认定事实如下：原告刘福财与被告通桥公司于2010年7月24日签订了本案中《内部认购协议书》，协议约定刘福财认购通桥公司开发建设的的位××县脸房，建筑面积186平方米，总房价345960元。约定的付款方式为：”刘福财为通桥公司金三角开发区施工，通桥公司以在建房给刘福财顶工费，以通桥公司给刘福财出具的现金收据为结算依据。待验工合格后长补短补”。内部认购协议签订后，通桥公司交付该房屋钥匙。2010年9月10日刘福财以370000元的价格将房屋转卖给高秀梅，并与高秀梅签订了《购房协议》，高秀梅以分期付款的方式将房款全部结清，房屋实际交付高秀梅，未办理产权证。2015年6月25日武川县人民法院作出执行裁定书，裁定查封通桥公司所有的商业1号楼（房权证号为蒙房权证武川县字第1820113033**号，此房包含本案涉诉房屋），查封期限为三年，依据是已经发生法律效力的内蒙古呼和浩特市北方公证处（2015）呼北证执字第61号执行证书，事实依据为通桥公司将其所有的商业1号楼提供抵押担保。2016年刘福财作为案外人对执行标的提出书面异议，武川县人民法院作出（2016）内0125执异12号执行裁定书，裁定驳回案外人刘福财的异议。2015年12月3日，刘福财起诉通桥公司等建筑施工合同纠纷，要求判令四被告支付刘福财工程款922118元及利息177064元，共计1099182元，其中包括本案的涉案房屋抵顶的工程款345960元，武川县人民法院作出（2015）武民初字第00947号民事判决书，判决书中对双方经过庭审举证、质证、认证的内部认购书做了认定，”认定刘福财与通桥公司签订的《内部认购协议书》系双方自愿签订，出自双方真实意思表示，有刘福财和通桥公司法定代表人李红士的签字，可认定刘福财与通桥公司在签订协议时都已经对协议书上的房屋价款尽到了审查义务，双方都认可协议书上的房屋价款，所以对刘福财诉请的支付该项工程款的请求不予支持”，判决书中对刘福财起诉的工程款做了全面分析认定后，判决通桥公司支付刘福财工程款278933元及利息42523元，共计321456元。判决后，刘福财不服判决，提起上诉，呼和浩特市中级人民法院于2016年12月5日作出（2016）内01民终2442号民事判决书，判决维持武川县人民法院一审判决书中的一、二、三项，变更增加了一项，”通桥公司再支付刘福财工程款44640元的判项”，该项中的44640元涉及本案中的房屋价款，对本案中的涉案房屋及价款做了如下认定分析''关于刘福财主张的李红士擅自变更合同给其造成的损失44640元，是2010年7月24日通桥公司与刘福财签订的《呼和浩特市通桥商贸有限责任公司金三角开发区通桥商贸城内部认购协议书》中约定”一、......建筑面积186平方米，房屋单价为2100元/平方米，总房款为人民币345960元......''，而在以房抵顶工程款时，通桥公司按照390600（186㎡×2100元）进行工程款的抵顶，从而产生的差距。该内部认购协议是双方真实意思表示，协议中确认的房屋总价款对双方均应具有法律效力，通桥公司在抵顶工程款时也应以合同确认的总房款进行抵顶。现通桥公司以390600元抵顶工程款，多抵顶了44640元。同时在一审法院2016年1月13日第二次庭审过程中，李红士对于刘福财的以房顶账多顶了44640元的主张予以认可，虽然庭审后李红士对该项事实又予以否认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第四款''当事人在法庭辩论终结前撤回承认并经对方当事人同意，或者有充分证据证明其承认行为是在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实不符的，不能免除对方当事人的举证责任''的规定，李红士庭后的否认不符合法律规定，不能成立。通桥公司以该房屋抵顶工程款，多抵顶了44640元，应当返还刘福财。故刘福财的该项上诉请求部分成立，对其成立部分本院予以支持。”2016年6月17日，高秀梅起诉刘福财解除合同返还房款及赔偿损失。武川县人民法院作出（2016）内0125民初464号判决书，判决解除高秀梅与刘福财签订的购房协议，刘福财返还高秀梅购房款370000元并赔偿利息损失15652元。本院认为，原告刘福财与被告通桥公司2010年7月24日签订的《内部认购协议书》是双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守，虽然双方在协议中约定了”刘福财为通桥公司金三角开发区施工，通桥公司以在建房给刘福财顶工费，以通桥公司给刘福财出具的现金收据为结算依据。待验工合格后长补短补”的内容，但根据（2016）武民初字第00947号判决书及（2016）内01民终2442号判决书认定的内容来看，双方已经确认了工程款抵顶房屋总价款为345960元，工程款已经进行了结算。所以本院认为，刘福财已全部履行了《内部认购协议书》中的支付购房价款的义务，而该协议也具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即具备了双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，同时出卖人已按照约定收受了购房款，已经具备了商品房本约的条件。该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，被告通桥公司与原告刘福财于2010年7月24日签订认购协议后，明知房屋已抵顶给原告刘福财，又将房屋抵押给呼和浩特市德汇宝小额贷款有限公司，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具备下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；...。根据2015年6月25日武川县人民法院作出的（2015）武法执他字第25-1号生效执行裁定书，将涉诉房屋查封，原告刘福财无法取得房屋所有权，权益已不能委之于物权法的保护，故对原告刘福财请求解除双方签订的《内部认购协议书》，请求返还用工程款抵顶的房款345960元的诉讼请求本院予以支持，对原告刘福财一倍赔偿房款345960元的诉讼请求，本院认为，赔偿数额的确定即要起到了赔偿损失的作用，也应发挥了惩罚性制度应有功能，这样才能有利于准确有效地制裁和遏制毁约等摒弃诚实信用原则，维护市场交易安全的行为，更好的促进诚信制度的确立。本案中的原、被告购房的初衷虽为所欠工程款无法偿还而抵顶的房屋，但已构成了商品房买卖合同要件。被告通桥公司应当承担赔偿责任。本院结合原告刘福财在协议订立后，于同年9月转卖而产生收益，后因涉案房屋被查封，转卖合同解除，刘福财又赔偿了利息等损失，刘福财合同成立至今无法取得房屋所有权而导致资金无法回转造成的利息损失，从可得利益及履行能力及公平理念等因素综合考虑，本案中的不超过已付购房款一倍的赔偿责任的金额应酌情认定为应赔偿购房款的50%即172980元作为具体赔偿数额较为合理。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、依法解除原告刘福财与被告呼和浩特市通桥商贸有限责任公司签订的《内部认购协议书》；二、被告呼和浩特市通桥商贸有限责任公司返还原告刘福财房款345960元；三、被告呼和浩特市通桥商贸有限责任公司赔偿原告刘福财172980元；以上款项于判决生效后三十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10720元，由原告刘福财承担2680元，被告呼和浩特市通桥商贸有限责任公司承担8040元。审 判 长  段慧颖审 判 员  田 丰人民陪审员  倪利东二〇一七年五月十八日书 记 员  陈 静