安徽省淮南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖04民终639号
上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：陈守军，男，1969年9月7日出生，汉族，住江苏省南通市。
委托诉讼代理人：顾鑫峰，江苏友诚（南通）律师事务所律师。
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：王本山，男，1977年5月15日出生，汉族，住安徽省六安市。
委托诉讼代理人：高中敏，淮南市毛集试验区毛集镇法律服务所法律工作者。
上诉人陈守军因与上诉人王本山房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省寿县人民法院（2015）寿民一初字第00559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月8日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人陈守军及其委托诉讼代理人顾鑫峰，上诉人王本山及其委托诉讼代理人高中敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
陈守军向本院提起的上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持陈守军的一审诉讼请求。事实和理由：1、一审判令解除《租赁合同》没有任何法律依据。除非有明确的合同约定，否者，解除合同的权利在守约方而不在违约方。本案中，一审法院明确认定王本山违约，却判令解除《租赁合同》，实质是通过司法判决赋予违约方单方面解除合同的权利，是极大的不公平。原审法院引用《合同法》107条作为判决依据，实际是对该条的错误理解。该条是对违约方的要求，不是违约方的权利，应当由守约方对违约方式进行主张。陈守军主张继续履行合同，不同意解除，王本山无权解除。一审法院判决解除合同是严重的认定事实错误和适用法律错误，应予撤销；2、一审法院判决超出陈守军的诉讼请求，应予以纠正。陈守军的诉讼请求是支付到期租金40万元，并未主张违约金。一审法院判令王本山支付违约金40万元，虽两者金额一样，却是不同概念，也会导致不一样的法律后果；3、原判判令陈守军分担3000元的诉讼费是错误的。一审中，已经认定陈守军不存在任何合同违约或者过错，陈守军在一审中不应当承担任何诉讼费。
王本山答辩称：请求驳回陈守军要求王本山继续履行合同及支付租金的诉讼请求。
王本山的上诉请求：撤销一审判决第二项，改判王本山不承担赔偿责任；依法改判陈守军返还王本山鞋子2100双等物品或按照实际价值赔偿损失。事实和理由：1、陈守军未请求违约金责任，一审判决超出诉讼请求；2、陈守军严重违约在先，王本山有权解除合同，不应承担违约责任。双方签订租赁合同后，王本山开始经营鞋类商品，因市场行情发生变化导致亏损严重，已不能实现合同目的，为避免双方损失扩大，王本山在第一年租金还剩三个月，就发函通知陈守军解除合同，以便其早做安排，陈守军却不予回应。为了减少损失，王本山准备将剩余商品搬至一楼前厅及外地经营网点分散销售，但陈守军于2015年7月25日至31日期间强行锁门，致使王本山不能在租赁场地正常营业，也不能将商品转运。依据《合同法》第94条规定，王本山有权行使法定解除权，解除该房屋租赁合同。一审判决认定王本山违约，与事实不符。即便陈守军不能及时将房屋转租而受损，该损失也是陈守军自身过错导致，不应由王本山承担，也不能以所谓的违约金补偿其损失；3、王本山未给陈守军造成损失，无需赔偿；4、王本山不构成违约，陈守军应将其侵占的财产返还或者按照财产实际价值赔偿损失。王本山拒付租金并非违约行为，在行使合同法定解除权的情况下，王本山有权要求陈守军返还鞋子2100双、欧普简灯127只、LED灯765.2米、一套监控及展柜。目前，被侵占的鞋子已经无法卖出，陈守军应按当时市场价格予以赔偿。
陈守军答辩称：王本山在一审的反诉请求和二审的上诉请求均没有法律依据，在一审查明的事实中已得到体现。
陈守军向一审法院的起诉请求：请求法院判决王本山支付2015-2016年度的房屋租金40万元，并承担本案诉讼费用。
王本山向一审法院的反诉请求：1、判决解除王本山与陈守军于2014年8月24日签订的租赁合同；2、判决陈守军返还王本山三个半月租金116660元；3、判决陈守军返还王本山鞋子2100双，简灯（欧普）127只，LED灯765.2米，一套监控及展柜；4、判决陈守军赔偿王本山经济损失36000元（工人工资）；5、诉讼费用由陈守军承担。
一审查明：陈守军作为寿县赛特服饰购物中心的法定代表人，于2011年4月1日与寿县红星影剧院签订一份《房屋续租协议》，租赁期5年，即从2013年9月1日至2018年8月31日，场地包括：棋牌室7间、电影大厅、舞台、后台及化妆间2间、民用房3间、大门门厅3间、前大院。2011年5月23日双方又再次签订《续租协议》，租赁期续至2023年8月31日，年租金为345000元。2014年8月24日，陈守军征得出租人寿县红星影剧院同意，将装修后的部分营业场所（含房屋和场地）转租给王本山经营鞋类商品。双方签订了《租赁合同》，约定的主要内容：租赁期限8年，自2014年11月18日至2022年11月17日止，年租金40万元；2014年9月7日前付定金40万元，由王本山打入陈守军的账户，陈守军收到定金后合同即生效，定金可转换为第一年度租金；2015年7月30日前付租金40万元（2015年11月18日至2016年11月17日的租金），以此类推，以后每年7月份之前付清下一年度租金；如王本山未及时付清租金，陈守军有权收回场地，租赁合同作废，王本山所有装修的资产，包括灯饰、空调、监控、货架、货柜等，不得拆走；如违约不履行合同，一次性赔偿对方损失40万元。王本山如约支付40万元定金后，将从陈守军处承租的部分经营场所进行了装修，作为其“寿县好鞋多鞋城”的经营场所。2015年7月16日，陈守军委托律师向王本山发函，提醒王本山及时缴付2015-2016年度租金。王本山收到该函后，于2015年7月20日，委托律师向寿县赛特服饰购物中心发函表示:由于市场不景气和地理位置因素，经营期间亏损严重，各项损失已达80多万元，王本山已负债累累。为了避免双方损失进一步扩大，王本山决定在离一年租期还剩3个多月的时间提前解除合同，以便于对方早作安排。同时，王本山还请求撤走货柜并请求对方适当返还一点资金，双方互不承担违约责任。该函当日即送达。2015年7月31日，陈守军向法院提起本诉讼。当日晚20时左右，王本山的经营场所被陈守军锁上，王本山报警。2015年8月26日，陈守军再次委托律师向王本山发函表示：不同意解除租赁合同，要求王本山继续履行租赁合同并支付到期租金。该函于2015年8月28日由他人代收。王本山从2015年8月1日已停止经营至今。
一审法院认为：陈守军与王本山签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。王本山从陈守军处承租租赁物是为了经商，经商者的最终目的是为了盈利，王本山在使用租赁物从事商业活动不到一年时间内亏损严重，为避免损失进一步扩大，王本山在距第一年租赁期满三个多月前向陈守军书面提出解除合同，但合同约定享有合同解除权的是陈守军，王本山并不享有合同解除权，陈守军不同意解除合同，合同不能因王本山提出而自行解除。在合同未解除的情况下，王本山没有依约支付第二年租金，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。违约责任的方式有强制实际履行、支付违约金、赔偿损失、采取其他补救措施四种，陈守军选择的是强制实际履行。强制实际履行也称继续履行，是指一方在不履行合同时，另一方有权要求法院强制违约方按合同规定的标的履行义务。但采用强制实际履行应具备的条件之一是违约方能够继续履行合同。如果违约方确实无能力继续履行，或者实际履行在经济上不合理，就不宜采用这一责任形式。任何合同的履行都要体现经济上的合理性，对于违约补救也应如此。如果义务人作出实际履行与其获得的利益之间极不合理，因而就不能适用强制实际履行。王本山违约的原因是经营严重亏损，不符合强制实际履行的条件，因此本案不适用强制实际履行，即对陈守军的诉讼请求不予支持。
关于王本山依据其向陈守军交付的年租金高于陈守军向出租人交付的年租金，主张该合同因显失公平而属于可撤销的合同。对此王本山未提供证据证明其与陈守军签订合同不是出于自愿，双方签订的合同没有违反法律法规，且陈守军与王本山约定的租金数额和陈守军与寿县红星影剧院约定的租金数额，没有可比性，本案所涉合同不符合显失公平的特征，对王本山提出的租赁合同属于可撤销合同之主张，不予采纳。关于王本山反诉提出陈守军强行锁门，严重违约，要求陈守军返还三个月租金116660元的反诉请求，经查，锁门事实虽系双方发生纠纷引起，但双方订立的合同约定王本山应遵守寿县赛特服饰购物中心的规章制度，统一作息时间，且合同没有约定具体晚间营业截止时间，故陈守军于晚20时左右锁门没有违反合同规定，不构成违约，王本山该项反诉理由不能成立，不予支持。
关于王本山反诉提出要求陈守军返还鞋子2100双，简灯（欧普）127只，LED灯765.2米，一套监控及展柜的反诉请求，因双方签订的合同第四项明确约定，如果王本山未及时付清租金，陈守军有权收回场地，租赁合同作废，王本山所有装修的资产，包括灯饰、空调、监控、货架、货柜等不得拆走，现因王本山未及时付清下一年租金，并提出解除合同，同样适用该合同的约定，至于鞋子剩余多少双，王本山未提供充分证据证明，故对王本山该项反诉请求，不予支持。王本山提前三个多月告知陈守军其欲解除合同的意愿，没有影响陈守军对外转租，未给陈守军造成损失。综上，陈守军与王本山签订的《租赁合同》应予解除，王本山应按合同支付陈守军违约金40万元。案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：1、陈守军与王本山订立的《租赁合同》解除；2、王本山支付陈守军违约金40万元，于判决生效后十日内一次性付清；3、驳回陈守军的诉讼请求，驳回王本山的其他反诉请求。案件受理费7300元，反诉费3353元，合计10653元，由陈守军负担3000元，王本山负担7653元。
二审中双方当事人均未提交新的证据，针对一审所举的证据，均未补充新的证明观点及质证意见，本院认证意见与一审一致。
本院二审查明事实与一审查明事实相同。
本院归纳本案二审争议焦点为：1、陈守军与王本山签订的《房屋租赁合同》应否解除，陈守军主张2015-2016年度房屋租金40万元应否支持；2、原判判令王本山向陈守军支付40万元违约金，是否属超诉讼请求判决；3、陈守军是否违约，王本山主张返还财产或折价赔偿应如何认定。
针对争议焦点一，本院认为：陈守军与王本山签订房屋租赁合同，是双方真实意思表示，不违反法律规定。在合同履行过程中，王本山自称因经营亏损无法继续履行合同，故向陈守军提出解除合同。经查，本案双方《租赁合同》约定享有合同解除权的是陈守军，王本山并不享有合同解除权。王本山从2015年8月1日停止营业至今，既未缴纳第二年的租金也未进入租赁场所经营。王本山在陈守军没有违约行为的情况下，未经陈守军同意单方不再履行合同并要求解除合同系违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高。王本山于2015年8月1日起即不在租赁场所经营，租赁场所长期闲置，造成极大浪费。同时王本山以经营困难为由不愿进入租赁场地经营，双方合作基础已丧失。债务标的不适于强制履行，王本山作为违约方要求解除合同的请求，符合法律规定，本院予以支持。
针对争议焦点二，本院认为：陈守军的诉讼请求是要求继续履行合同并支付租金。本案在一审审理中，原判认为涉案《房屋租赁合同》无法继续履行，应予解除。但无法继续履行的原因系王本山的违约行为所致。陈守军诉请未要求支付违约金，一审法院根据《租赁合同》中关于违约金的约定及案件审理情况，判令王本山向陈守军支付违约金40万元。陈守军与王本山对此判决均有异议，均认为此项判决存在超诉讼请求判决的情形。根据当事人未主张的请求，人民法院不予审理的原则，原审法院判令王本山向陈守军支付40万元违约金，不符合法律规定。对于因王本山违约给陈守军造成的损失，陈守军可另案起诉。
针对争议焦点三，本院认为：双方签订的《房屋租赁合同》第四项明确约定，如果王本山未及时付清租金，陈守军有权收回场地，租赁合同作废，王本山所有装修的资产，包括灯饰、空调、监控、货架、货柜等不得拆走，现因王本山未及时付清下一年租金，并提出解除合同，同样适用《租赁合同》中的该项约定。王本山上诉要求陈守军承担违约责任并返还2100双鞋子。王本山并未提供充分的证据证明陈守军在涉案合同的履行过程中存在违约行为，也未提供充分的证据证明其鞋子的数量。故王本山的上述主张，缺乏证据证明，本院不予支持。
综上，陈守军、王本山的上诉请求部分成立。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持安徽省寿县人民法院（2016）皖0422民初310号民事判决第一项即“陈守军与王本山订立的《租赁合同》解除”；
二、撤销安徽省寿县人民法院（2016）皖0422民初310号民事判决第二项、第三项即“王本山支付陈守军违约金40万元，于判决生效后十日内一次性付清”、“驳回陈守军的诉讼请求，驳回王本山的其他反诉请求”；
三、驳回陈守军的诉讼请求；
四、驳回王本山的其他反诉请求。
一审案件受理费负担方式按一审判决执行；二审案件受理费14600元，由陈守军负担7300元，由王本山负担7300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 晨
代理审判员 王安峰
代理审判员 代 奇
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 李 乐
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。