四川省西昌市人民法院民 事 判 决 书（2017）川3401民初714号原告：西昌蓝天房地产开发有限公司。住所地：四川省西昌市。法定代表人：胡卫东，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：周宇峰，男，四川省成都市人，系西昌蓝天房地产开发有限公司员工，住四川省成都市，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：刘忠，系四川经川律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：孙宁，男，四川省冕宁县人，住四川省德昌县，。被告：励瑛，女，汉族，广东省湛江市人，住四川省德昌县。二被告共同委托诉讼代理人：郑世海，系四川谦亨律师事务所律师，代理权限为特别授权。二被告共同委托诉讼代理人：吉博，系四川谦亨律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告西昌蓝天房地产开发有限公司（以下简称：蓝天公司）与被告孙宁、励瑛商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案后，依法适用简易程序于2017年4月18日公开开庭进行了审理。原告蓝天公司的委托诉讼代理人刘忠，被告孙宁、励瑛及其共同委托诉讼代理人郑世海、吉博到庭参加了诉讼。本案审理过程中，被告孙宁、励瑛以原告蓝天公司为被告提起商品房预售合同纠纷诉讼，本院于2017年7月14日立案，案号（2017）川3401民初2361号，本院经审查认为本案与本院（2017）川3401民初2361号案件具有关联性，须待（2017）川3401民初2361号案件审理后一并处理，故于2017年7月25日作出了（2017）川3401民初714号民事裁定，裁定：本案中止诉讼。2017年8月14日，本院作出了（2017）川3401民初2361号民事裁定，裁定：驳回孙宁、励瑛的起诉。2017年8月18日，被告孙宁、励瑛再次以原告蓝天公司为被告提起商品房预售合同纠纷诉讼，本院于当日立案，案号（2017）川3401民初3082号，本院经审查认为本案与本院（2017）川3401民初3082号案件具有关联性，须待（2017）川3401民初3082号案件审理后一并处理，故于2017年9月13日作出了（2017）川3401民初714号民事裁定，裁定：本案中止诉讼。现（2017）川3401民初3082号案件已审理终结，本案恢复审理。本案现已审理终结。原告蓝天公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告继续履行原、被告之间签订的《商品房买卖合同》；2.判令本案全部诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2015年8月1日，原告与两被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告将其开发的位于西昌市一环路东沿线的“彩云府”2幢1单元1层1-105号房屋以968000.00元房款销售给两被告，约定的付款方式一次性付款。合同签订后，两被告即向原告支付购房款968000.00元。原告于2016年11月底按合同约定通知被告收房，但两被告以地下停车场的散热通道严重影响商品房的采光及使用为由向原告提出了解除合同退还购房款的要求，并在2016年11月28日经律师通知原告。原告认为，被告单方通知解除合同的行为不符合法律规定和合同约定，双方当事人在合同履行过程中要遵循诚实信用、完全履行等法律原则。为维护自身合法权益，原告现依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定并根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定提起诉讼，请求依法裁判。被告孙宁、励瑛共同辩称，一、原告出售房屋时的宣传资料与真实情况不符。被告在购买该商品房时，该商品房处于预售阶段而不是现房，被告只能依据原告提供的宣传资料对该商品房进行了解，原告向被告提供的沙盘上并未展示被告购买的房屋旁边会修建地下停车场的附建设施，被告基于对原告的信任，花费了全家多年的积蓄购买了该商品房，但实际交房时才发现原告在该房屋旁边修建了地下停车场的附建设施，且距离该房屋窗户距离仅一米左右，严重影响了该房屋的通风、采光及使用，根据物权法第八十九条之规定：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。二、原告违反合同约定，构成违约。被告与原告于2015年8月1日签订了《商品房买卖合同（预售）》，该合同第三十三条第二款、第三款约定：出卖人承诺按照规划用途进行建设和销售，不擅自改变该商品房使用性质，并按照规划用途办理房屋登记。出卖人承诺不擅自占用、处分和经营与该商品房有关的共用部位和相关配套设施设备，不改变其使用功能。原告违反上述承诺，在沙盘上展示的绿化地带处修建了地下停车场附建设施，根据《民用建筑设计通则》4.2.1条之规定：建筑物及附属设施不得突出道路红线和用地红线建造，不得突出的建筑物包含地下室进排风口。根据民用建筑设计通则6.1.3条之规定：根据使用功能，应使大多数房间或重要房间布置在有良好日照、采光、通风和景观的部位。该附建设施已经严重影响到该房屋的日照、采光、通风和景观。且被告在购买该商品房时，原告并未告知该商品房存在此不利因素，且该不利因素的存在对房屋价格的确定和合同的订立有重大影响，原告刻意隐瞒重大事项将该房屋出售给被告，该行为构成欺诈。综上所述，原告的行为已严重损害了被告的合法权益，对被告造成重大损失，原告的诉讼请求完全是无理取闹，于法无据。请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本案在审理过程中，原告蓝天公司为支持自己的诉讼请求提交了以下证据：1、2015年8月1日《商品房买卖合同（预售）》、2015年8月1日《收款收据》、2016年11月28日《律师函》复印件各1份，以证明原、被告签订商品房买卖合同后，被告向原告缴纳了购房款，2016年11月28日被告向原告发出《律师函》提出解除合同的要求；2、2015年6月29日《施工图设计文件审查报告》、验收日期为2016年9月27日的《竣工验收报告》、西昌彩云府项目《总平面布置图》、西昌彩云府项目2号楼《一层平面图》、西昌彩云府项目2号楼《节点详图（四）》复印件各1份，以证明案涉商品房建设符合规划设计并且经过了竣工验收，《一层平面图》和《节点详图（四）》详细的证明了案涉房屋的通风口的位置，标明了设计通风口的高度和位置。被告孙宁、励瑛对原告蓝天公司提交的证据提出以下质证意见：对证据1的三性无异议，但认为根据《商品房买卖合同（预售）》第三十三条第二款证明原告构成违约，在原告违约的情况下被告委托了律师向原告发出了律师函要求解除合同、退还房款并承担赔偿损失的费用；对证据2中的《施工图设计文件审查报告》、《竣工验收报告》的三性无异议，但认为与本案无关；对证据2中的《总平面布置图》、2号楼《一层平面图》、2号楼《节点详图（四）》的真实性无异议，但对其证明目的有异议，因为三份图纸并不一致，总平图显示争议该地段属于绿化地带，该图通风设计距离与真实情况不符，设计图纸上与房屋保持了一段距离，但实际情况该设施与房屋并无距离，被告购买该房屋时，原告并未张贴该图纸也未向被告出示该图纸更没有就该图纸对被告进行解释及不利因素告知。被告孙宁、励瑛为支持自己的反驳主张提交了以下证据：1、2015年8月1日《商品房买卖合同（预售）》、2015年8月1日《收款收据》复印件各1份，以证明被告向原告购买商品房的事实，并证实双方权利义务的真实存在；2、彩云府项目《宣传资料》（含D2四室两厅二位户型图户型点评、彩云府项目楼盘沙盘相片），以证实原告在进行房屋销售时的宣传与实际不符；3、案涉房屋照片2张，以证实被告修建的附建设施严重影响被告所购房屋的居住。原告蓝天公司对被告孙宁、励瑛提交的证据提出以下质证意见：对证据1、3无异议；对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，认为宣传资料不是合同的一部分，原告的施工是依据设计，案涉的设计是为了地下停车场的采光和通风，如果修的矮了可能不能通过验收。根据当事人的上述举证、质证意见，本院对当事人提交的证据材料认证如下：原告蓝天公司提交的证据1，因被告对其真实性无异议，本院对其真实性和证明力予以确认；证据2，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但在被告购买房屋时原告并未向被告提供《总平面布置图》、2号楼《一层平面图》、2号楼《节点详图（四）》。被告孙宁、励瑛所提交的证据，因原告蓝天公司对其真实性无异议，本院对其真实性和证明力予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月1日，被告孙宁、励瑛与原告蓝天公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，购买了原告蓝天公司开发的位于西昌市一环路东延线“西昌彩云府”2幢1单元1层105号建筑面积为131.83㎡的住宅，被告孙宁、励瑛于签订合同当日向原告蓝天公司付清了购房款968000.00元，原告蓝天公司于同日向被告孙宁、励瑛出具了《收款收据》。案涉《商品房买卖合同（预售）》中载明：“……第四条：商品房基本情况（一）……该商品房所在建设工程规划总平面图、建筑区划划分情况公示于商品房销售现场。关于该商品房在所在楼栋的平面位置示意图的具体说明见附件一。……（四）……该商品房的户型平面图见附件一。……。第十八条：交房时间和手续（一）出卖人在2016年11月30日前向买受人交付该商品房……。第二十条：商品房质量（一）地基基础和主体结构……。（二）其他质量问题1.该商品房质量符合有关工程质量规范、标准和施工图文设计文件的要求；2.发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理，给买受人造成损失的，出卖人应当承担相应赔偿责任；（2）经过更换、修理仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，书面通知出卖人，出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部购房款，给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任，买受人不解除合同的，与出卖人另行签订补充协议。……。第三十一条要约邀请与要约：出卖人发布的商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明、允诺具体确定，并对本合同的定立以及房屋价格的确定有重大影响的，买卖双方均视为要约。第三十二条房屋不利因素告知：出卖人通过（销售现场公示）向买受人告知该商品房周边污水处理厂、垃圾处理站、220KV以上的大型变电站、化学工厂、铁路等可能引起气味、污染、辐射性、噪音等不利因素。不利因素告知书见附件十二。”《商品房买卖合同（预售）》附件一平面位置示意图未显示被告孙宁、励瑛购买房屋旁有地下停车场的附建设施（散热通道），附件十二内容为“不利因素告知书，如：该商品房所在建设工程项目周边可能引起气味、污染、辐射性、噪音等不利因素。”而彩云府项目《宣传资料》D2四室两厅二位户型图户型点评（即被告所购房屋户型）及彩云府项目楼盘沙盘未显示该户型旁有地下停车场的附建设施，且D2四室两厅二位户型图户型点评为“奢逸型观景四房，户型方正，动静分离，干湿分区；创新横厅设计，连接阔绰观景阳台，尊贵大气；主卧朝向中庭，带独立卫生间及观景飘窗，浪漫奢逸；明厨明卫，生活阳台设计，品质居家触手可及。”原告蓝天公司提交的《总平面布置图》、2号楼《一层平面图》、2号楼《节点详图（四）》在被告孙宁、励瑛购房时并未向被告孙宁、励瑛提供也未在售楼部公告张贴。被告孙宁、励瑛所购买的房屋现状为：距离一个卧室窗户50㎝左右有1.5米左右高度的地下停车场排风设施（散热通道），该设施完全封挡此卧室窗户，其排风口正对卧室，另一卧室望出可见1.5米左右高度的地下停车场排风设施（散热通道）。原告蓝天公司开发的“西昌彩云府”项目2号楼于2015年6月29日取得了《施工图设计文件审查报告》、于2016年9月27日取得《竣工验收报告》。2016年11月28日，被告孙宁、励瑛通过四川谦亨律师事务所向原告蓝天公司发出内容为“本律师受孙宁、励瑛的委托和四川谦亨律师事务所的指派，依据中华人民共和国有关法律法规，就你公司违反商品房买卖合同之事项，特向你公司发出如下律师函：你公司与孙宁、励瑛于2015年8月1日签订《商品房买卖合同(预售)》，合同编号：2015080100008，孙宁、励瑛于当日向你公司支付购房款968000.00元。近日，你公司通知孙宁、励瑛办理交房手续，但你公司修建的地下停车场散热通道严重影响该商品房的采光及使用，期间，孙宁、励瑛与你公司多次交涉要求拆除该通道，但你公司明确表示拒绝拆除，你公司的行为已严重侵犯了消费者的权益。受孙宁、励瑛的委托，本律师现郑重通知你公司：现孙宁、励瑛通知你公司解除《商品房买卖合同》，请你公司及时将购房款本金968000.00元退还，同时按银行同期贷款利率支付资金占用利息，并按实际损失进行赔偿。否则孙宁、励瑛将通过司法途径追究你公司责任。”的《律师函》。被告孙宁、励瑛至今未接收案涉房屋。本院认为，被告孙宁、励瑛与原告蓝天公司于2015年8月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》系当事人在协商一致的情况下签订，系双方真实意思表示，且未违反国家法律法规，应为合法有效，双方当事人均应按约定全面履行各自的义务，《商品房买卖合同（预售）》签订后被告孙宁、励瑛依约于签订合同当日向原告蓝天公司付清了购房款968000.00元履行了付款义务。本案的争议焦点为：原告蓝天公司出售给被告孙宁、励瑛的商品房是否符合合同约定，被告孙宁、励瑛能否解除合同。本案中，被告孙宁、励瑛在与原告蓝天公司签订《商品房买卖合同（预售）》时，案涉商品房为期房，而被告蓝天公司制作的彩云府项目《宣传资料》D2四室两厅二位户型图户型点评（即被告所购房屋户型）及彩云府项目楼盘沙盘未显示该户型旁有地下停车场的附建设施（散热通道），且D2四室两厅二位户型图户型点评为“奢逸型观景四房，户型方正，动静分离，干湿分区；创新横厅设计，连接阔绰观景阳台，尊贵大气；主卧朝向中庭，带独立卫生间及观景飘窗，浪漫奢逸；明厨明卫，生活阳台设计，品质居家触手可及。”然现案涉房屋现状为距离一个卧室窗户50㎝左右有1.5米左右高度的地下停车场排风设施（散热通道），该设施完全封挡此卧室窗户，其排风口正对卧室，另一卧室望出可见1.5米左右高度的地下停车场排风设施（散热通道）。设立于案涉房屋处的地下停车场排风设施明显与被告蓝天公司的宣传明显不符，而该地下停车场排风设施的设立对《商品房买卖合同（预售）》的定立以及房屋价格的确定有重大影响，故原告蓝天公司制作的彩云府项目《宣传资料》D2四室两厅二位户型图户型点评及彩云府项目楼盘沙盘应视为要约，应作为案涉《商品房买卖合同（预售）》的组成部分。为此，原告蓝天公司应当就案涉房屋处的地下停车场排风设施进行整改，但至今原告蓝天公司未作任何处理，其行为已构成违约。依据《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，被告孙宁、励瑛有权解除合同，故被告孙宁、励瑛于2016年11月28日通过四川谦亨律师事务所向原告蓝天公司发出解除《商品房买卖合同（预售）》的《律师函》自送达原告蓝天公司之日起生效。原告蓝天公司以案涉商品房建设符合规划设计并且经过了竣工验收，《一层平面图》和《节点详图（四）》详细的证明了案涉房屋的通风口的位置，标明了设计通风口的高度和位置为由，认为不具备解除合同的条件，要求被告孙宁、励瑛继续履行《商品房买卖合同（预售）》，然西昌彩云府项目《总平面布置图》、西昌彩云府项目2号楼《一层平面图》、西昌彩云府项目2号楼《节点详图（四）》在被告孙宁、励瑛购房时原告蓝天公司并未向其提供也未在售楼部公告张贴，原告蓝天公司的行为不符合《商品房买卖合同（预售）》第四条、第三十二条的约定，其该理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第十四条、第十五条第二款、第六十条、第九十四条、第九十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告西昌蓝天房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费13480.00元，减半收取计6740.00元，由原告西昌蓝天房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。审判员  王文荣二〇一八年五月十八日书记员  余元正附本判决所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：(一)内容具体确定；(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。第十六条要约到达受要约人时生效。采用数据电文形式订立合同，收件人指定特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统的时间，视为到达时间；未指定特定系统的，该数据电文进入收件人的任何系统的首次时间，视为到达时间。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。