安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终8567号
上诉人（原审被告）：范丽娟，女，1979年4月26日出生，汉族，住安徽省巢湖市居巢区。
被上诉人（原审原告）：马士新，男，1965年11月10日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
委托诉讼代理人：范孝银，安徽徽杰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡海，安徽徽杰律师事务所律师。
上诉人范丽娟因与被上诉人马士新房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2017）皖0111民初2542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
范丽娟上诉请求：1、撤销一审判决中关于退还4万元定金的判决，改判范丽娟没收全部定金或者将本案发回重审；2、判决马士新依照合同约定承担违约责任，赔偿范丽娟39.3万元违约金；3、马士新承担本次诉讼的全部费用。事实与理由：一、马士新与范丽娟于2016年10月5日经安徽省中墅房地产经纪公司（以下简称中墅公司）签订一份《存量房买卖合同》，约定范丽娟将其名下的位于合肥市滨湖区金斗路与南宁路五月花小区A2幢402室房屋出售给马士新，同时就付款方式等问题签订了补充协议。合同签订后，因为各种原因，其中包括范士新未能依合同约定在规定的时间内支付购房款，导致范丽娟未能在约定的2017年3月1日完成过户。2017年3月9日，范丽娟通知马士新来合肥过户，只是因为当日房产局已经下班而未能完成。就合同的履行过程来看，未能在合同约定的时间完成过户并非因为范丽娟的过错造成。造成涉案合同无法履行的根本原因是合肥市的限购政策，该限购政策出台于2016年10月2日，范丽娟作为一个普通老百姓对该限购政策的具体规定一无所知。范丽娟通过中介卖房，就是指望房屋中介的专业知识和服务的，既然中介说没问题，范丽娟自然也就认为没有问题。综上，范丽娟没有导致合同解除的违约行为，通过中介卖房本身就是尽到了注意义务。现涉案合同因为限购政策而无法履行，完全是马士新的责任，范丽娟不应返还定金，而应该全额没收定金。二、范丽娟于2017年3月9日拿到房产证后通知马士新来合肥办理过户，但当天因马士新未能及时赶到，房产局已经下班，导致未能过户成功。此后，马士新以各种理由拒绝配合办理过户，也不支付房屋尾款，拖延合同履行。在此期间，因房屋价格出现下滑，马士新因此更是恶意拖延，怠于履行合同。经反复沟通，马士新一直没有明确要求解除合同，但又迟迟不履行合同，导致范丽娟错过了最佳卖房时机，由此蒙受了巨大损失。范丽娟要求马士新依照合同约定承担违约责任。三、中墅公司对涉案合同的解除应当负有重大责任，一审法院没有依职权追加其为第三人，同时在一审庭审过程中也没有向范丽娟释明其可以反诉要求支付剩余购房款，程序上存在瑕疵。
马士新辩称：范丽娟在一审和二审中明确并知悉造成涉案合同无法继续履行的根本原因是合肥市的限购政策。范丽娟的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。范丽娟要求马士新支付违约金属于二审中新增的诉讼请求，不属于二审审理范围。马士新没有上诉并不代表服从一审判决，而是因为一审审限过长，马士新因审限加之交付给范丽娟50万元对其家庭经济负担的压力，考虑到限购政策，尊重一审法院的自由裁量，宁愿负担了6万元定金而没有上诉。
马士新向一审法院起诉请求：1、解除马士新与范丽娟签订的《存量房买卖合同》；2、范丽娟双倍返还马士新定金20万元；3、范丽娟返还马士新首付款40万元；4、范丽娟向马士新按合同约定支付违约金393000元（按房屋交易总房价的20%计算）；5、范丽娟承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年10月8日，范丽娟（甲方）与马士新（乙方）签订一份《存量房买卖合同》，合同约定：甲方将座落于合肥市滨湖区金斗路与南宁路五月花小区A2幢402室房屋出售给马士新，房屋建筑面积89.42平方米，转让价款为196.5万元，款清交房；双方于2017年3月1日前过户；甲乙承诺单方违约需承担总房款百分之二十的违约金；甲方购买该存量房时向工商银行申请了总额为55万元的抵押贷款，本合同签订时，贷款余额为50万元，乙方帮甲方还尾款。当日，双方还签订了《补充协议》，约定乙方在签订协议当日支付给甲方购房定金10万元，双方于2017年3月1日前过户，在过户当日把购房首付款27.5万元存入房产局（或甲方贷款银行账户用于协助甲方提前还清银行贷款）指定账户，乙方于2017年3月1日前将差额房款71.5万元以银行转账方式支付给甲方。2016年10月13日前乙方提前支付甲方20万元，2016年10月31日之前支付甲方20万元（从差额71.5万元提前给甲方）。剩余房款87.5万元乙方以商贷方式支付。合同签订后，马士新向范丽娟支付了10万元定金，范丽娟出具定金收据。后马士新分别于2016年10月13日、11月1日向范丽娟转账支付了共计40万元。范丽娟分别于2017年2月23日、2017年3月1日还清了公积金贷款及商业贷款，于2017年3月9日取得涉案房屋的不动产权证，并于次日告知马士新，马士新于2017年3月10日下午5时告知范丽娟到达合肥，因临近房产局下班时间，双方并未前往办理产权转移登记手续。之后，马士新未再与范丽娟协商办理产权转移登记手续的时间。
2016年10月2日，合肥市出台了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》，其中第四条规定：“在市区（不含四县一市，下同）范围内，暂停向拥有2套及以上住房的本市区户籍居民家庭出售新建商品住房；暂停向拥有1套及以上住房或无法提供购房之日前2年内在本市区逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市区户籍居民家庭出售新建商品住房和存量住房”，马士新的户籍在宿州，且未在合肥交纳1年以上的社会保险，不具备购房条件。合同签订时，双方均明知上述政策，马士新称其以女儿的名义可以办理贷款业务，双方即签订了上述合同。
一审法院释明马士新定金罚则和违约金条款不能同时适用，要求其明确诉讼请求，马士新明确选择适用定金罚则。
一审法院认为：马士新与范丽娟签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守合同约定。《补充协议》虽复印件，但马士新并未否认其真实性；《存量房买卖合同》未明确约定房款的具体支付时间及方式，买卖双方另行签订《补充协议》符合交易习惯，且马士新付款的时间和数额与《补充协议》的约定一致，故《补充协议》可以作为认定本案事实的依据。房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同，当事人在订立合同时应充分了解相关政策以避免风险。本案中，限购政策出台的时间早于双方签订合同的时间，马士新称以女儿名义可以购买涉案房屋，但实际却以自己的名义与范丽娟签订合同；范丽娟在明知马士新不具备购房条件的情况下仍与其签订合同，未尽到审慎注意义务。现合同不能履行，马士新请求解除合同，该院予以支持。合同解除后，范丽娟应当返还购房款40万元。马士新、范丽娟对合同解除均有过错，应当各自承担相应的责任，该院根据查明的事实，认定马士新对合同解除承担主要责任，范丽娟承担次要责任。针对定金10万元，根据双方的过错程度，该院酌定范丽娟返还马士新定金4万元。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决：一、解除马士新与范丽娟2016年10月8日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；二、范丽娟于判决生效之日起10日内返还马士新购房款44万元；三、驳回马士新的其他诉讼请求。案件受理费9800元，减半收取4900元，由马士新负担950元，由范丽娟负担3950元。
二审中，双方均未提交新的证据。对一审查明而为双方当事人无争议的事实，本院予以确认。
本院认为：合肥市的限购政策于2016年10月2日出台，而涉案合同于2016年10月8日签订。马士新的户籍在宿州，且未在合肥交纳1年以上的社会保险，根据限购政策的规定，不符合购房条件。现马士新提出解除涉案合同，范丽娟亦无异议，本院予以确认。合同解除后，范丽娟应返还马士新购房款40万元。马士新明知自己不符合购房条件却以自己的名义与范丽娟签订涉案合同，范丽娟在明知马士新不符合购房条件的情况下仍与其签订涉案合同，未尽到审慎注意义务，一审法院据此认定马士新、范丽娟对合同解除均有过错，马士新对合同解除承担主要责任、范丽娟承担次要责任，并根据双方的过错程度，酌定范丽娟返还马士新定金4万元，并无不当。范丽娟上诉主张其不存在违约行为、故不应返还定金、而应全额没收定金，其在二审中对此未提交相关新证据予以证明，本院对此不予支持。范丽娟未向一审法院书面提出要求追加中墅公司为第三人的申请，现其以此为由要求将本案发回重审，理由不能成立，本院不予支持。范丽娟要求马士新赔偿39.3万元违约金的上诉主张，因其在一审中未对此提起反诉，本案不予审理。
综上所述，范丽娟的上诉请求不能成立，依法应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费7795元，由范丽娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 余海兰
审判员 方玮韡
二〇一八年三月五日
书记员 鲍晶晶
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。