贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔23民终948号上诉人（原审被告）：兴义市吉祥房地产开发有限公司。住所地贵州省兴义市黄草街道办事处盘江西路*号*栋*楼。法定代表人：钟国强，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡腾，贵州权衡律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：张仕疆，贵州权衡律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人（原审原告）：韦成继，男，1978年3月15日出生，布依族，贵州省册亨县丫他民族中学教师，住兴义市。被上诉人（原审原告）：苏德永，女，1983年10月4日出生，布依族，贵州省册亨县巧马镇中心学校教师，住兴义市，系被上诉人韦成继之妻。上诉人兴义市吉祥房地产开发有限公司（以下简称为吉祥公司）因与被上诉人韦成继、苏德永商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2016）黔2301民初3902号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吉祥公司上诉请求：1.撤销原判第二项，改判驳回韦成继、苏德永关于支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求。2.一、二审案件受理费由韦成继、苏德永承担。事实和理由：1.吉祥公司不应当向韦成继、苏德永支付逾期办理房屋权属证书违约金，一审判决吉祥公司支付从2015年6月14日起至2016年8月1日的逾期办证违约金20548.40元，无事实及法律依据。首先，房屋产权登记的约定在双方订立的《商品房买卖合同》第二十二条“三、转移登记（一）项”中，该条款并未约定具体的办理转移登记日期，故该条款第（二）项中关于逾期办理产权转移登记的违约责任约定因前提不存在而不具备执行力。其次，根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（四）项的约定，办理房屋权属转移登记是双方共同义务，一审认定办理产权登记系吉祥公司义务，无事实依据。第三，韦成继、苏德永未按约定缴纳契税和房屋维修基金，导致涉案房屋不具备办理房屋产权登记手续基本条件，此系韦成继、苏德永的责任。本案不属于“因出卖人原因”导致办证逾期的情形。第四，韦成继、苏德永以按揭贷款方式购房，涉案商品房已经抵押给贷款银行，房屋产权证的取得时间对其并未造成任何实质损失。一审以银行贷款利率为标准计算逾期办证违约金，不但缺乏事实及法律依据，而且计算标准过高。被上诉人韦成继、苏德永未答辩。韦成继、苏德永向一审法院起诉请求：1.判令吉祥公司支付延期交房违约金1000元；2.判令吉祥公司赔偿迟缓办理房屋转移登记（房屋所有权证）的违约金，违约金每日按2‰计算，至起诉时违约金为281730.59元，违约金以356621元为基数，从2016年7月30日起计算至吉祥公司将房屋转移登记手续办理完毕之日止；3.本案诉讼费用由吉祥公司承担。一审法院认定事实：2013年5月18日，韦成继、苏德永与吉祥公司签订合同编号为2013002053的《商品房买卖合同》，购买吉祥公司开发的位于兴义市民航大道吉祥××小区××房，约定房屋建筑面积为124.6平方米，套内面积建筑面积为100.6平方米，并约定按套计价房屋总价款为356621元，付款方式为首付加公积金贷款。其中合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2014年10月25日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工验收合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书……”，第十三条对逾期交房的违约责任约定为“出卖人未按十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，甲方自愿赔偿住宅100平方米以下，每月每套150元；100平方米以上，每月每套200元”，第二十二条约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房初始登记。……出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款千分之五的违约金”。后韦成继、苏德永按双方约定方式支付了购房款，并支纳了房屋维修基金、登记费等。2015月3月14日，韦成继、苏德永接收了房屋钥匙。涉案楼盘至今未取得建筑工程竣工验收备案和商品房所有权初始登记。2016年3月21日，由兴义市住建局、丰都街道办事处等部门主持，组织相关单位及涉案小区部分业主召开会议，对吉祥公司开发的99克拉城小区至今未竣工验收问题进行协调，同年7月22日，99克拉城工程进行了初步验收，尚不具备竣工验收备案条件。经查询，2015年6月至2015年10月期间，中国人民银行公布的金融机构人民币一至五年期贷款基准年利率进行过三次调整，其中最高为5.5%，最低为4.75%。一审法院认为，吉祥房开公司在取得商品房预售许可后，与韦成继、苏德永签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。本案中，韦成继、苏德永已按合同约定全面履行了付款义务，吉祥公司未按合同约定在2014年10月25日前履行交付符合约定的商品房，亦未按合同约定在房屋交付使用后90日内申请该商品房初始登记的义务，均已构成违约，故韦成继、苏德永未能在期限内接收符合约定的商品房和办理房屋权属证书系吉祥公司的责任所致，吉祥公司依法应承担违约责任，韦成继、苏德永诉请吉祥公司支付违约金符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定。关于韦成继、苏德永诉请的逾期交房违约金的问题，根据双方合同约定交房时间为2014年10月25日，且双方明确约定的交付条件的第一项为“该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件”，但商品房的交付应当具备法定和约定交付条件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”的规定，预售商品房合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，或者仅经其组织的验收会议验收合格，或者分项验收合格，均构成逾期交房。本案中，吉祥公司至今未取得涉案楼盘的建筑工程竣工验收备案，即其销售的商品房至今不符合法定交付条件，其辩称已向韦成继、苏德永交付房屋即未违约，于法无据，不予支持。本案吉祥公司逾期交房的时间段即为约定交付之次日（2014年10月26日）起至取得建筑工程竣工验收备案之日止。吉祥公司的违约行为虽然至今未截止，韦成继、苏德永诉请要求吉祥公司按双方合同对逾期交房的违约责任约定支付违约金，并基于其已于2015年3月14日实际接收了房屋，仅诉请吉祥公司支付其实际收房前的逾期交房违约金1000元，系其对自己权利的处分，予以支持。关于韦成继、苏德永诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求是否具有事实和法律依据的问题。首先，本案合同对办理初始登记及转移登记约定为“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。……买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款千分之五的违约金”，本条约定一是对吉祥公司申请商品房初始登记期限的界定，二是在吉祥公司申请完毕商品房初始登记的前提下，对吉祥公司在办理房屋权属证书方面违约责任的界定。吉祥公司办理商品房初始登记系为韦成继、苏德永办理权属证书的必需前提，如果吉祥公司未在约定期限内完成申请商品房初始登记的义务，必将导致韦成继、苏德永房屋权属证书的办理时间相应推后，吉祥公司未在约定期限内（2014年10月25日往后推90日即2015年1月24日前）履行“申请该商品房初始登记”的义务，即已构成违约。其次，对于吉祥公司关于韦成继、苏德永系按揭贷款，贷款尚未还清之前，是否办理房屋权属证书对韦成继、苏德永没有实际经济损失的辩解，本案韦成继、苏德永在双方合同签订后已按照双方约定方式向吉祥公司支付完毕全部购房款项，其是否全部还清按揭贷款并不实际影响吉祥公司为韦成继、苏德永办理房屋权属证书的时间，按照商品房权属证书办理的行政程序，只要吉祥公司完成商品房初始登记义务，韦成继、苏德永提供相关个人资料，即可到房屋所有权登记机关办理韦成继、苏德永的房屋权属证书，此后即是将韦成继、苏德永的房屋所有权证书抵押在银行，至此吉祥公司的阶段性担保义务即已完成，故对吉祥公司的此项辩解意见，不予采信。第三，商品房进行所有权初始登记之后，办理韦成继、苏德永的房屋所有权证书，需要韦成继、苏德永本人的配合，房地产登记机关在办理中也需要遵循一定程序，并非吉祥公司一己之力即可完成之事，故吉祥公司完成商品房初始登记义务日，也即是吉祥公司完成为韦成继、苏德永办理房屋所有权证书的义务之日，应以此作为韦成继、苏德永未如期取得权属证书的违约金止算日为宜。本案中双方对该项违约责任约定为“买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款千分之五的违约金”，该项约定明显过高，且韦成继、苏德永未举证证明其因吉祥公司的此项违约行为产生的实际经济损失，吉祥公司提出的调减请求符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条亦明确规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，同时虑及韦成继、苏德永所支付房款中有部分系按揭贷款，即已在涉案商品房所有权之上设置了负担，权利的处分受到一定限制，对本案吉祥公司逾期办理房屋权属证书的违约金计算标准依法予以调整，即以韦成继、苏德永已付购房款总额为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款年利率计算，又因2015年1月24日至2016年8月1日期间中国人民银行公布的人民币1-3年期贷款基准年利率进行过三次调整，酌情确定按平均值5.08%计算吉祥公司应支付韦成继、苏德永逾期办理房屋权属证书的违约金，但因吉祥公司的违约行为仍在继续中，截止日期尚不能确定，故本案中即计算至韦成继、苏德永起诉之日（2016年8月1日）止，此后的违约金待发生后韦成继、苏德永可另行起诉。本案吉祥公司本应支付韦成继、苏德永554天逾期办证的违约金，但因韦成继、苏德永诉请从其接收房屋之日起往后推90日即2015年6月14日起算违约金，系其对自己权利的放弃，本院尊重当事人意思自治，故从2016年6月14日起计算至韦成继、苏德永起诉之日止的违约金为：356621元×5.08%÷365天×414天=20548.40元综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、由被告兴义市吉祥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告苏德永、韦成继逾期交房违约金1000元；二、由兴义市吉祥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告苏德永、韦成继自2015年6月14日起至2016年8月1日止的逾期办理房屋权属证书违约金20548.40元；三、驳回原告苏德永、韦成继的其余诉讼请求。案件受理费5526元，减半收取2763元，由原告韦成继、苏德永承担2487元，由被告兴义市吉祥房地产开发有限公司承担276元。二审审理查明的案件事实与一审查明的案件事实基本一致，本院予以确认。本院认为：综合当事人诉辩请求及理由，归纳本案二审争议焦点为：1.吉祥公司应否承担逾期办证违约责任；2.原判对本案逾期办证违约金的计算标准是否适当。关于吉祥公司应否承担逾期办证违约责任。第一，双方订立的《商品房买卖合同》第二十二条关于“初始登记”的约定为“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”，开发商对预售商品房所有权初始登记是办理买受人房屋产权证书的必要前提，亦系吉祥公司法定和合同约定义务，吉祥公司未在合同约定期限内办理案涉楼盘所有权初始登记，导致韦成继、苏德永至今未取得房屋产权证书，吉祥公司已经构成违约。一审对吉祥公司逾期办证违约责任的认定具备事实和法律依据，本院认同。第二，本案韦成继、苏德永系以按揭贷款方式购房，其依据《商品房买卖合同》向吉祥公司主张逾期办证违约金责任，此与韦成继、苏德永和按揭银行之间形成的借款合同关系是两个不同的法律关系，韦成继、苏德永已采用首付及向银行贷款的方式向吉祥公司支付了全部购房价款，应享有《商品房买卖合同》项下所有合同权利，包括在合同约定期限内接收房屋和取得房屋产权证书，实现房屋使用权与所有权权能。涉案商品房办理按揭贷款不能成为吉祥公司逾期办证的免责事由。对吉祥公司该项上诉理由不予支持。关于原判对本案逾期办证违约金的计算标准是否适当。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，一审结合本案实际，按照已付购房款总额按年利率5.08%计算违约金，属已据实调减出卖人承担逾期办证法定违约金的数额。吉祥公司上诉关于一审对违约金计算标准适用法律错误的主张不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处理并无不当，应予维持。上诉人吉祥公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5526元，由上诉人兴义市吉祥房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘筱青审判员  蒋 松审判员  付 君二〇一七年六月十日书记员  罗 涛