广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2084号
上诉人（原审被告）：秦焰辉，男，汉族，1979年8月29日出生，住广州市黄埔区。
上诉人（原审被告）：秦剑亮，男，汉族，1985年7月2日出生，住广州市黄埔区。
两上诉人共同委托代理人：罗健，广东瑞迪安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐广潮，男，汉族，1964年8月15日出生，住广州市开发区。
上诉人秦焰辉、秦剑亮因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2014）穗黄法民三初字第19号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年8月31日，徐广潮与广州市黄埔区南岗街南岗第二十一、二十二、二十三、二十四股份经济合作社（以下简称南岗第二十一、二十二、二十三、二十四合作社）与徐广潮分别作为甲方、乙方签订《租赁合同》，约定甲方将座落在广海路的临建厂房及商铺面积约2000平方米，按现状出租给乙方作厂房及商铺使用，租金标准为每月每平方米6元，每三年在上一年的基数上递增5%，租赁期约14年半，从2010年9月1日至2025年3月31日止，乙方向甲方交纳20万元作为保证金等。上述租赁物为8间商铺、5间仓库，并没有具体的门牌号码，徐广潮全部分租给他人经营使用。
2013年8月8日，徐广潮与秦焰辉、秦剑亮签订《租赁合同》，其中订明，徐广潮将座落在广海路的临建厂房及商铺面积约2000平方米，按现状出租给秦焰辉、秦剑亮作厂房及商铺使用，秦焰辉、秦剑亮租赁该租赁物，租金标准为每月2000元／间，每年在上一年的基数上递增5%；合同租赁期约为11年，从2013年8月1日至2024年7月31日，秦焰辉、秦剑亮每月10号前将当月租金支付给徐广潮，徐广潮向秦焰辉、秦剑亮出具收据；本合同一经签订，秦焰辉、秦剑亮向徐广潮支付5000元作为本合同的保证金，租赁期届满或遇不可抗力时，在秦焰辉、秦剑亮结清租金等所有费用后，徐广潮将保证金无息退还秦焰辉、秦剑亮；合同并约定了违约责任等。该合同签订后，秦焰辉、秦剑亮自行接收上述场地，由徐广潮的原分租人继续经营使用，徐广潮继续向南岗第二十一、二十二、二十三、二十四合作社交纳租金。后徐广潮、秦焰辉、秦剑亮因均要求向分租人收取租金而产生纠纷，徐广潮于2013年8月6日、11月1日、11月6日分别与其中的3个原分租人续签了租赁合同并收取租金；余下部分商铺和仓库由秦焰辉、秦剑亮收取租金。秦焰辉、秦剑亮称与徐广潮签订合同后即向徐广潮支付了5000元保证金及2013年8月的租金2000元，之后徐广潮拒绝收取9月至11月的租金，其在11月向徐广潮的银行卡存款支付2000元租金，12月徐广潮注销了该银行卡。徐广潮表示确认2013年11月收到秦焰辉、秦剑亮支付的2000元，但秦焰辉、秦剑亮没有支付5000元保证金及8月的租金，秦焰辉、秦剑亮没有收据证明已经支付。
2014年1月7日，徐广潮向原审法院提起本案诉讼，请求判决：l、解除徐广潮与秦焰辉、秦剑亮于2013年8月8日签订的《租赁合同》；2、秦焰辉、秦剑亮立即将租赁物广海路的临建厂房及商铺交还徐广潮；3、秦焰辉、秦剑亮承担本案的诉讼费用。
徐广潮提供了南岗第二十一、二十二、二十三、二十四合作社于2013年12月10日出具的《证明》，证明徐广潮经其4个合作社同意将广海路的临建厂房及商铺（面积约1500平方米）转租给秦焰辉、秦剑亮，租赁期从2013年8月1日至2024年7月31日；广州市黄埔区南岗街南岗股份经济联合社、广州市黄埔区南岗街南岗股份经济联合社亨元分社于2014年1月2日出具的《证明》，证明广海路的临建厂房及商铺面积约2000平方米，产权属于南岗第二十一、二十二、二十三、二十四合作社所有，上述临建厂房及商铺亦是由上述合作社自建。秦焰辉、秦剑亮提供了南岗第二十一、二十二、二十三、二十四合作社于2014年3月27日出具的《证明》，证明广州市黄埔区南岗街广海路32号（2000平方米）临建厂房及商铺产权属于其4个合作社，产权证已于2013年6月递交有关部门办理中。
2014年2月17日第一次庭审中，因徐广潮、秦焰辉、秦剑亮双方均表示不清楚涉案租赁物有否产权登记或合法报建，徐广潮也没有提供租赁物相关报建资料，原审法院向徐广潮、秦焰辉、秦剑亮释明，租赁物是否有合法产权或报建，关系到双方租赁合同是否有效，如租赁物未经批准建设的，双方的租赁合同无效；并询问徐广潮是坚持还是变更诉讼请求。徐广潮表示5日内看能否要求所有权人提供合法报建资料，再决定是否变更诉讼请求。同月24日，徐广潮向原审法院提交了《变更诉讼请求申请书》，表示因涉案场地的产权人至今未向徐广潮提供有关报建资料，其根据法律和事实，变更诉讼请求如下：确认徐广潮与秦焰辉、秦剑亮于2013年8月8日签订的《租赁合同》无效；秦焰辉、秦剑亮立即将租赁物广海路的临建商铺及厂房交还徐广潮。徐广潮并表示不要求商铺及厂房的现实际使用人交还房屋，由其自行与实际使用人协商处理。秦焰辉、秦剑亮认为徐广潮变更诉讼请求超过了法律规定的期限，法院不应当准许变更，徐广潮应另案起诉。原审法院在2014年3月25日就徐广潮变更后的诉讼请求进行开庭审理，并出示广州市规划局黄埔分局对原审法院致函调查咨询广州市黄埔区广海路的临建商铺及厂房有否经批准建设的复函：经现场踏勘广海路26号金立五金公司以北、建筑面积约2000平方米的临建厂房和商铺工程及查核档案，我局无上述工程相关报建审批记录。原审法院询问秦焰辉、秦剑亮如本案最终认定合同无效，是否就此在本案中提出主张相关权利，秦焰辉、秦剑亮表示认为合同有效，不提出相关主张。
原审法院认为：广州市黄埔区广海路约2000平方米的临建商铺及厂房所在地的集体经济组织证明其拥有上述建筑物的所有权，产权证已于2013年6月递交有关部门办理中，原审法院向规划管理部门调查核实了并没有该工程的相关报建审批记录，因此可认定上述商铺及厂房是未经批准建设的临时建筑，建设单位至今也没有取得主管部门批准建设的手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，徐广潮与秦焰辉、秦剑亮签订的《租赁合同》无效。
徐广潮起诉时主张合同有效，要求解除合同、秦焰辉、秦剑亮交还租赁物，在诉讼过程中，原审法院释明其主张的合同效力与法院根据案件事实作出的认定不一致，告知其可变更诉讼请求，徐广潮因此变更诉讼请求为确认《租赁合同》无效、秦焰辉、秦剑亮交还租赁物。徐广潮变更该项诉讼请求不受必须在举证期限届满前提出的限制，应予准许。合同无效，徐广潮、秦焰辉、秦剑亮均有过错，应各自承担相应的民事责任，因该合同取得的财产应当相互返还。徐广潮要求秦焰辉、秦剑亮返还上述租赁物，予以支持。徐广潮如依据合同收取了保证金5000元，也应当返还秦焰辉、秦剑亮，但秦焰辉、秦剑亮目前没有提供证据证明徐广潮收取了保证金5000元。秦焰辉、秦剑亮也明确表示认为合同有效，在本案中不就因合同无效主张相关权利，故在本案中不审查、处理秦焰辉、秦剑亮有否因合同无效造成损失需予以赔偿的问题。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，于2014年4月3日作出判决：一、徐广潮与秦焰辉、秦剑亮于2013年8月8日签订的《租赁合同》无效。二、秦焰辉、秦剑亮在判决发生法律效力之日起5日内，将广州市黄埔区广海路的临建商铺及厂房（约2000平方米）交还徐广潮。案件受理费50元，由秦焰辉、秦剑亮负担。
判后，上诉人秦焰辉、秦剑亮不服原判，向本院上诉称：秦焰辉、秦剑亮与徐广潮于2013年8月8日签订《租赁合同》，双方约定由徐广潮将坐落在广海路的临建厂房及商铺面积约2000平方米，按现状出租给秦焰辉、秦剑亮。徐广潮于2014年1月7日起诉秦焰辉、秦剑亮，要求确认双方签订《租赁合同》无效，并立即将租赁物交还徐广潮。秦焰辉、秦剑亮认为：根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（…）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”本案中，一审法院依据司法解释判处本案《租赁合同》无效，显然有不当之处。且本案中亦无证据显示涉案租赁物系违章建筑。原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求法院判决：1、秦焰辉、秦剑亮与徐广潮于2013年8月8日签订的《租赁合同》有效；2、秦焰辉、秦剑亮无须将广州市黄埔区广海路的临建商铺及厂房（约2000平方米）交还给徐广潮；3、本案诉讼费用由徐广潮承担。
被上诉人徐广潮答辩称：合同签订后秦焰辉、秦剑亮无交租金也无交押金。徐广潮同意一审判决，不同意秦焰辉、秦剑亮的上诉，请求二审法院驳回秦焰辉、秦剑亮的上诉。
秦焰辉、秦剑亮与徐广潮对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
本院认为：秦焰辉、秦剑亮与徐广潮签订《租赁合同》，约定徐广潮将座落在广海路的临建厂房及商铺面积约2000平方米按现状出租给秦焰辉、秦剑亮作厂房及商铺使用，就涉案租赁物有无办理相关的报建手续，原审法院已要求双方当事人举证证实，但双方均未提交租赁物的合法报建材料。原审法院又向广州市规划局黄埔分局发函调查，根据广州市规划局黄埔分局的复函，证明涉案租赁物并没有办理报建手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原审法院认为租赁合同无效依据充分。司法解释是最高人民法院在审判工作中具体应用法律问题的解释，法院审理案件适用有关司法解释符合法律的规定。秦焰辉、秦剑亮认为原审法院适用法律错误本院不予认定。上诉人秦焰辉、秦剑亮的上诉理由不成立，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由秦焰辉、秦剑亮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 李 静
代理审判员 闫 娜
二〇一四年八月十三日
书 记 员 张 坤