广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤08民再19号
再审申请人（一审被告，二审上诉人）：湛江安康房地产开发有限公司。住所地：广东省湛江市赤坎区金城路*****号。
法定代表人：陈康兰，董事长。
委托代理人：黄丛义，广东粤正律师事务所律师。
委托代理人：杨兴进，广东粤正律师事务所实习律师。
被申请人（一审原告，二审被上诉人）：仲兆庶，男，1968年10月30日出生，汉族，住广东省湛江经济技术开发区。
委托代理人：陈炜宇，系仲兆庶的妻子。
被申请人（一审原告，二审被上诉人）：陈炜宇，女，1971年1月11日出生，汉族，住广东省湛江经济技术开发区。
委托代理人：仲兆庶，系陈炜宇的丈夫。
再审申请人湛江安康房地产开发有限公司（以下简称安康公司）因与被申请人仲兆庶、陈炜宇商品房预售合同纠纷一案，不服本院于2014年12月16日作出（2014）湛中法民一终字第807号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2016年4月15日作出（2016）粤民申484号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人安康公司的委托代理人黄丛义，被申请人仲兆庶及其作为陈炜宇的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
安康公司申请再审称，请求依法判决：1、撤销一、二审判决；2、驳回被申请人的全部诉讼请求；3、本案的全部诉讼费用由被申请人承担。主要理由：一、再审申请人与被申请人签订了一份《商品房买卖合同》，并同时对买卖合同签订了一份《合同补充协议》。根据《合同补充协议》第三条的约定，被申请人是以银行按揭方式购买商品房的，不受《商品房买卖合同》第十五条的约束，被申请人以《商品房买卖合同》第十五条的约定向再审申请人主张逾期办证违约金，显然没有事实和法律依据。根据补充协议第三条的约定，办理产权证先由买受人向出卖人提出申请，出卖人才根据抵押权人确认和提供的相关资料及备案所需资料向产权登记机关备案。被申请人在二审中提交的委托书只是所有购房者在签订购房合同时都统一提交的资料手续，被申请人应当按照补充协议第三条的约定向再审申请人提出办证申请，但被申请人并没有提供证据证明其向出卖人提出过办理产权证的协助申请，故被申请人主张我司逾期办证没有事实及法律依据。二审法院在审理时确认了双方的《合同补充协议》是对涉诉按揭房办理产权证的特别约定，确认了该补充协议条款的效力，但是二审认为《合同补充协议》第三条是格式条款，否定其效力，缺乏事实和法律依据。二、再审申请人不能在合同约定的期限内将办理权属登记需由再审申请人提供的资料报产权登记机关备案，不是由于再审申请人自身的原因导致，故无需承担逾期办证违约责任。三、包括被申请人在内的全体业主才是增设电气火灾监控系统的真正受益者，判决再审申请人承担逾期办证违约责任显失公平。
被申请人仲兆庶、陈炜宇辩称，一、再审申请人的申请是浪费司法资源，再审申请书中第二页倒数第二、三行也说了一审判决事实清楚，应予维持。二、省高院指令再审的理由是补充协议中第三条的约定，因为我方没有提出办证申请，所以无法办证的理由是错的，并不了解房地产买卖操作过程及实际情况，本案查清安康房地产与我们所有购房人员签订买卖合同后，办证如何具体操作的事实是很重要的，按照实际操作情况，我们的诉求多于一、二审，因为安康房地产的逾期超过一、二审判决的，按照商品房买卖合同补充条款第三条第一款的规定，我们申请办证的期限应该从购房人提交书面申请或抵押权人申请可以办证，但是实际操作中被申请人签了商品房买卖合同后，同时在交付办证费实际办证是由于申请人恶意拖延造成的，我们之所以没有另外书面申请办证，是因为按照实际操作惯例都是房地产统一递交的申请材料的，我们签订买卖合同、缴纳办证费用就已经完成我方义务，而且申请人也没有告知被申请人另外提出书面申请。
仲兆庶、陈炜宇向湛江市赤坎区人民法院起诉请求：一、安康公司立即赔偿原告迟延交付房屋的违约赔偿金48721元、迟延办理产权证违约金33100元，合计81821元。二、由安康公司承担本案诉讼费。
湛江市赤坎区人民法院一审查明，2009年10月29日，仲兆庶、陈炜宇与安康公司签订《商品房买卖合同》,约定由仲兆庶、陈炜宇向安康公司购买位于湛江市赤坎区金城路8189号金海湾商品住宅小区AD幢213房，房款为344078元。合同第八条订明:出卖人应当在2010年10月28日前,将具备验收合格的商品房交付买受人使用。第九条订明：安康公司交房超时60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十五条订明:出卖人应当在商品房交付使用后360日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的,双方同意按下列第3项处理(买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之二的违约金)。同时，《合同补充协议》第三条约定：如买受人是以按揭形式购买商品房的，商品房的房地产权属证书的申办须经抵押权人同意及协助，该房地产权属证书的申办不受本合同第十五条的约束，办理期间以买受人向出卖人提出协助申请及在抵押权人确认并提供办理资料之日起开始计算。2012年10月6日，仲兆庶、陈炜宇在业主领取钥匙签收表中签名予以确认收楼。此后,双方因逾期交房和逾期办证违约金的赔偿问题发生分歧,仲兆庶、陈炜宇遂向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、安康公司立即赔偿迟延交付房屋的违约金48721元、迟延办理产权证违约金33100元（合计81821元）给仲兆庶、陈炜宇；二、由安康公司负担本案诉讼费。
另查明：2011年3月28日，湛江市房地产管理局向安康公司出具了《房地产交易登记申请交件证据》，证实安康公司于当日提交金海湾商品住宅小区（一期）AD栋213房的交验资料。2012年3月31日，213房登记在房地产权属人仲兆庶、陈炜宇名下。
还查明：原审法院受理的（2012）湛赤法民一初字第186号侯春华、陈杨诉安康公司商品房预售合同纠纷一案，湛江市中级人民法院已于2014年2月14日作出了终审判决，认定：安康公司认为侯春华、陈杨向其提交的相关申请不符合《合同补充协议》的约定，应拒收申请并明确告知侯春华、陈杨需要提交符合补充协议约定的相关申请才能办理产权证，否则不能办理，但安康公司不但不告知侯春华、陈杨，反而接收了侯春华、陈杨的相关申请，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定及湛江市房管局提供的有关资料，应视为侯春华、陈杨已经履行了相应的办证申请义务。
根据上述事实，湛江市赤坎区人民法院作出（2013）湛赤法民二初字第225号判决：一、限湛江安康房地产开发有限公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金48721元给仲兆庶、陈炜宇；二、限湛江安康房地产开发有限公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金10804元给仲兆庶、陈炜宇；三、驳回仲兆庶、陈炜宇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费476元，投递费69元，均由湛江安康房地产开发有限公司负担。
安康公司不服一审判决，上诉请求：一、撤销原一审判决第一项，改判安康公司支付逾期交房违约金20851.13元给仲兆庶、陈炜宇；二、撤销原一审判决第二项，改判驳回仲兆庶、陈炜宇关于逾期办证违约金的诉讼请求；三、由仲兆庶、陈炜宇负担本案二审案件受理费。
本院二审审理查明：原一审判决认定事实清楚，本院二审予以确认。
另查明：安康公司分别于2010年7月11日、2010年10月16日向仲兆庶、陈炜宇邮寄《收楼通知书》，通知仲兆庶、陈炜宇收楼。
本院二审认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据上诉人安康公司的上诉请求和理由及被上诉人仲兆庶、陈炜宇的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：
一、关于逾期交房违约金应计算至何时的问题。虽然安康公司已于2010年7月11日、2010年10月16日邮寄《收楼通知书》给仲兆庶、陈炜宇，通知仲兆庶、陈炜宇收楼，但当时涉案房屋尚未验收，不符合交房条件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，仲兆庶、陈炜宇有权拒绝收楼。在涉案房屋符合交楼条件后，安康公司应当再通知仲兆庶、陈炜宇收楼。因安康公司没有提供证据证明其在涉案房屋符合交付条件后已通知仲兆庶、陈炜宇收楼，故原审法院计算逾期交房违约金至仲兆庶、陈炜宇签名确认收楼之日并无不当，本院予以确认。安康公司关于逾期交房违约金应计至涉案房屋验收合格第二日的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
二、关于安康公司应否支付逾期办证违约金给仲兆庶、陈炜宇的问题。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，安康公司应当在合同约定的商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由安康公司提供的资料报产权登记机关备案。安康公司最迟应于2010年10月28日将涉案商品房交付给仲兆庶、陈炜宇，故安康公司应在上述期限届满（即2011年10月23日）前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。安康公司于2012年3月28日才向产权登记机关提交涉案房屋权属登记所需的资料,故原审法院判令安康公司支付从2010年10月23日至2012年3月28日的逾期办证违约金并无不当,本院予以维持。安康公司关于其不应支付逾期办证违约金给仲兆庶、陈炜宇的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，本院二审依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，作出（2014）湛中法民一终字第807号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1845元，由湛江安康房地产开发有限公司负担。
原一、二审判决认定的事实基本清楚，再审予以确认。
另查明，安康公司在其向本院提交的民事再审申请书中称，被申请人提交的委托书只是所有购房者（包括一次性付款和按揭付款方式）在签订购房合同时都统一提交的资料手续。该委托书的主要内容为：“湛江市房产管理局：本人全权委托湛江安康房地产开发有限公司××同志到贵局办理房屋产权各项工作，请给予接洽。业主签名：××”。
本院再审认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据安康公司的再审申请请求及理由与被申请人的答辩意见，本案当事人再审争议以下问题：
关于安康公司应否承担逾期办证违约责任的问题。安康公司与被申请人所签订的《合同补充协议》第三条之1约定：“如买受人是以银行按揭方式购买该商品房的，该商品房的房地产权属证书的申办须经抵押权人同意及协助。因此，该房地产权属证的申办不受本合同第十五条的约束，其办理期间以买受人向出卖人提出协助申请及在抵押权人确认并提供办理资料之日起开始计算。”本案中，安康公司在其再审申请书中自认被申请人在签订《商品房买卖合同》的同时，向其提交了全权委托安康公司到湛江市房产管理局办理房屋产权各项工作的委托书，此应视为被申请人完成了向安康公司提出协助办证申请的手续。而被申请人也交纳了办理涉案商品房房地产权证的相关税费，且安康公司之后也为被申请人办理了房产权登记手续，证明被申请人的委托是有效的。《合同补充协议》第三条之1是为避免以银行按揭方式购买商品房的买受人怠于提出协助办证申请，以及抵押权人不予确认导致出卖人安康公司承担逾期办证责任，而对双方所签署的《商品房买卖合同》所作的补充约定。但被申请人已经在签订《商品房买卖合同》的同时，向安康公司提出了协助办证申请，目前也没有证据证明因为抵押权人的原因导致安康公司逾期办证，故双方应当不再受该条款约束。原一、二审判决认定双方应按照《商品房买卖合同》第十五条的约定履行，但安康公司没有按照该约定履行义务，故原一、二审判决认定其应当承担逾期办证违约责任并无不当。此外，鉴于合同具有相对性，另案生效法律文书对另案合同的评判对本案并无约束力，故原一审判决依据另案生效法律文书关于该《合同补充协议》第三条的约定对业主没有约束力的认定，认为安康公司以此作为免除其逾期办证违约责任的理由不成立不当，再审对此予以纠正。
关于增设电气火灾监控系统与安康公司逾期办证是否具有因果关系的问题。广东省标准《电气火灾监控系统设计、施工及验收规范》于2010年10月1日实施，而安康公司向产权登记机构提交办证资料在此时间之后。由此可以看出，广东省标准《电气火灾监控系统设计、施工及验收规范》在安康公司向产权登记机构提交办证资料之前，早已生效，安康公司交付符合现行消防安全规定的房屋是其法定义务。安康公司主张增设电气火灾监控系统导致其逾期办证没有依据，应不予以支持。
综上所述，原二审判决认定事实基本清楚，实体处理并无不当，再审对此予以维持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：
维持本院（2014）湛中法民一终字第807号民事判决。本判决为终审判决。
审判长 冯小瑶
审判员 苏 斌
审判员 陈小媚
二〇一六年十二月二十日
书记员 王嘉钰
附：相关法律条文、司法解释
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。
原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。