福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终140号
上诉人（原审被告）周春华，男，1974年12月12日出生，汉族，住福州市晋安区。
委托代理人王华、陈崇德，福建信得律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）永辉超市股份有限公司，住所地福州市西二环中路436号。
法定代表人张轩松，董事长。
委托代理人邱健涛、陈向伟，福建建达律师事务所律师。
上诉人周春华因与被上诉人永辉超市股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省连江县人民法院（2015）连民初字第741号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2012年6月18日，原告永辉超市股份有限公司作为承租方（乙方），被告周春华作为出租方（甲方）签订一份《租赁合同》，约定：“1租赁场地概述：1.1坐落：租赁场地为坐落于连江县凤城镇816西路金凤西城。1.2概况：A、楼层：负一层一层部分；B、层高：4.2米；C、房屋结构：钢混；1.3计租面积：1.3.1本合同项下租赁场地的红线套内建筑面积约为9241平方米……1.4权属状况：1.4.1甲方对该租赁场地享有转租权……2租赁期限：2.1租赁期限为十五年，自计租起始日开始计算。……3履约保证金：3.1乙方应于本合同签订之日起十个工作日内向甲方缴纳人民币伍拾万元整（￥500000.00），作为其履行本合同的保证金，甲方应在收到上述保证金后的3个工作日内向乙方出具等额的收款收据。……4租赁费用及支付方式：……租赁年度（计租日起算）计租起始日至第五租赁年度期限2013年3月1日至2018年2月28日计租面积㎡9241租赁费用元／月／㎡30.00总租赁费用元／月277230.00”……5租赁场地交付及责任5.1甲方应于2012年9月1日前，将符合本合同及附件约定条件（租赁场地经建筑主管部门竣工验收合格，主体（一次）消防通过消防部门验收合格，且符合双方约定的《租赁场地交付条件》附件二）的租赁场地交付给乙方。5.2甲方在租赁场地符合交付条件后，应提前30日向乙方发出书面交房通知。在办理交接手续时，双方应派代表到现场检查场地情况，如场地达到双方约定的交付标准和条件则双方签署《租赁场地交付确认书》。……10甲方保证及责任……10.5逾期超过90日不能交房的，乙方可选择解除本合同，甲方应双倍返还乙方已支付的履约保证金，乙方也可选择要求甲方继续履行本合同，并要求甲方承担逾期交房的违约责任。……14合同的变更或提前解除14.1经双方协商一致，可变更或解除本合同。……15违约责任……15.3一方违约行为未改正或补救造成本合同变更或无法履行的，违约方应向守约方支付相当于违约时三个月租赁费用的违约金，给守约方造成损失的，还应赔偿守约方所遭受的损失，同时守约方有权选择解除本合同。……19通知……19.3通知按以下方式送达：甲方的地址及收件人：福州市晋安区福新中路368号周春华……21其他……21.2本合同违约责任所涉及的“租赁费用”均以当月应支付租赁费用为标准，无法计算当月租赁费用的，以第一计租年度的月租赁费用为标准。……23附则……23.2本合同经双方签章后生效。……”此外，在《租赁合同》附件二：《超市租赁场地交付工程条件》中，双方对租赁场地的结构及层高、承重要求，供电系统要求，给、排水系统要求，消防要求，制冷、通风系统要求，人行道电扶梯要求，新风及排风要求，辅助场地及配套设施要求，电话接入要求，图纸移交要求等均进行了约定。该《租赁合同》经甲方即被告周春华签名并捺指印、乙方原告永辉超市股份有限公司及其法定代表人张轩松盖章确认，业已生效。合同签订后，原告于2012年7月11日通过网银将履约保证金人民币500000元转账到被告周春华的帐户。2012年7月15日，被告周春华向原告出具收款收据一张，确认收取原告合同保证金500000元，并签名捺印。2012年9月28日，原告按被告合同中确认的地址，通过EMS国内特快专递向其邮寄“连江金凤西城未达交付标准、不予接收的通知函”，但未能妥投。2013年3月15日，原告永辉超市股份有限公司（乙方）和被告周春华（甲方）就租赁事宜签订一份《和解协议》，约定：“甲、乙双方经友好协商同意原合同提前解除，现就原合同提前解除事宜达成如下协议：一、本协议签订之日起7个工作日内，甲方应将乙方支付的原合同履约保证金人民币伍拾万元整【￥500000.00】返还给乙方。二、双方同意，乙方收到甲方退还的合同履约保证金人民币伍拾万元整【￥500000.00】的当日，本和解协议生效，原合同提前解除。……五、若甲方未按本协议约定的时间超过30日仍未将履约保证金人民币伍拾万元整【￥500000.00】返还给乙方，乙方有权按原合同约定追究甲方的违约责任。六、本协议一式四份，甲、乙方各执贰份，具有同等效力。本协议自甲乙双方签字、盖章之日起生效。”该《和解协议》经甲方即被告周春华签名并捺指印、乙方原告永辉超市股份有限公司及其法定代表人张轩松盖章确认，亦已生效。2014年1月3日，被告周春华向原告返还款项人民币10万元。2014年7月24日，原告按被告原租赁合同中确认的地址通过EMS国内特快专递向其邮寄“关于返还连江金凤西城保证金的催款函”，但未能妥投。
原审法院认为，原告永辉超市股份有限公司与被告周春华签订的《租赁合同》及《和解协议》均是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，均为有效合同，双方均应按合同的约定享受权利和履行义务。根据《和解协议》第一条的约定，“本协议签订之日起7个工作日内，甲方应将乙方支付的原合同履约保证金人民币伍拾万元整【￥500000.00】返还给乙方。”和第六条的约定，“协议自甲乙双方签字、盖章之日起生效”，被告周春华应向原告返还尚欠的履约保证金人民币40万。被告辩称，根据《和解协议》第二条，该协议应在50万元履约保证金返还给原告后才生效，但返还履约保证金正是协议约定履行的主要内容，并非《和解协议》的生效条件，且《和解协议》签订后，被告周春华亦按协议返还了部分履约保证金人民币10万元，故对被告的该节辩解，依法不予采信。根据《租赁合同》的约定，在相对方违约的情况下，守约方有权提前解除合同，且双方在《和解协议》中已对合同解除协商一致，现原告要求解除原告与被告双方之间于2012年6月18日订立的《租赁合同》，可予支持。原告诉求被告赔偿原告资金被占用的利息损失65935元，但其未能举证证明其存在实际的损失情况，故不予支持。根据《和解协议》第五条“若甲方未按本协议约定的时间超过30日仍未将履约保证金人民币伍拾万元整【￥500000.00】返还给乙方，乙方有权按原合同约定追究甲方的违约责任。”和《租赁合同》第十五条第三款，“一方违约行为未改正或补救造成本合同变更或无法履行的，违约方应向守约方支付相当于违约时三个月租赁费用的违约金，给守约方造成损失的，还应赔偿守约方所遭受的损失，同时守约方有权选择解除本合同。”原告要求被告向其支付违约金人民币831690元，即以第一计租年度的月租赁费用为标准，按三个月的租赁费用计算违约金，于法有据，可予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决：一、原告永辉超市股份有限公司与被告周春华就诉争租赁场地（坐落于连江县凤城镇816西路金凤西城负一层、一层部分）签订的租赁合同自本判决生效之日起解除；二、被告周春华在本判决生效之日起10日内向原告永辉超市股份有限公司返还合同履约保证金人民币40万元并支付违约金人民币831690元；三、驳回原告永辉超市股份有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币16479元，减半收取人民币8239.5元，由被告周春华负担。
一审宣判后，原审被告周春华不服，向本院提起上诉。
上诉人周春华上诉称：一、上诉人与被上诉人签署的《和解协议》是附生效条件的合同，在条件未成就的情况下，原审法院认定《和解协议》已生效，属于认定基本事实错误。1、根据协议第二条约定，被上诉人收到上诉人退还的履约保证金人民币50万元的当日，和解协议生效，原合同提前解除，现条件未成就，和解协议也未生效。2、本案中，上诉人同意签订合同协议的前提是被上诉人同意就上诉人的损失另行协商赔偿方案，故上诉人才在和解协议第二条约定协议生效条件，因被上诉人不同意就上诉人的损失另行协商赔偿方案，上诉人才不再向被上诉人返还剩余的40万元保证金。二、上诉人为了履行《租赁合同》，根据被上诉人的要求投入260多万元对租赁场地进行改造，已经符合双方约定的交付条件，租赁场地未交付的责任在于被上诉人，被上诉人不能因此解除租赁合同。三、原审法院判决上诉人承担违约金831690元，应属于“违约金过分高于造成的损失”情形。请求二审法院撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判驳回上诉人的原审诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人永辉超市股份有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉没有理由，请求二审法院予以维持。1、和解协议是自双方签字盖章之日起生效，50万元支付是关乎于是否追究违约责任的以及合同提前解除的生效要件，不是和解协议的生效要件。2、上诉人没有证据证明能够提供符合交付条件的租赁场地。3、关于违约金的约定是双方真实意思表示，对双方都是公平的，并且被上诉人在连江开设超市项目要经过前期一系列的工作，投入大量了运行成本，这些都是实在的损失，三个月的违约金是双方约定的也是符合公平的，也与被上诉人因为该项目未能开展所受的损失是相当的，故一审判决不为过。
当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。根据双方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院依法确认一审认定事实属实。
本院认为，本案中，双方当事人签订的《租赁合同》及《和解协议》是双方当事人的意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。根据《租赁合同》和《和解协议》的内容，双方系在签订租赁合同之后签订《和解协议》解除了《租赁合同》，上诉人认为被上诉人同意就上诉人的损失另行协商赔偿方案，但并无证据证明，本院对此不予采信。
上诉人主张《和解协议》系附条件生效的合同，其条件尚未成就，本院认为，《和解协议》虽然系附条件生效的合同，但本案中《和解协议》的条件系上诉人退还被上诉人履约保证金50万元，依照《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第75条第二款：“当事人恶意促使条件成就的，应当认定条件没有成就。当事人恶意阻止条件成就的，应当认定条件已经成就”的规定，上诉人未返回被上诉人履约保证金，应认定为系因上诉人的原因阻碍条件成就，应视为条件成就，故对于上诉人的该项上诉理由不予采信。原审法院认定《和解协议》已生效认定正确，被上诉人要求解除双方之间的租赁合同并返还履约保证金，应予支持。
根据《和解协议》的约定，上诉人应于合同签订之日起7个工作日内将50万元履约保证金返还给被上诉人，如在上述时间超过30日内仍未将履约保证金返还给被上诉人，则被上诉人有权依照原合同约定追究上诉人的违约责任。但上诉人未履行返还履约保证金的义务，故上诉人应承担相应的违约责任。至于违约金的调整问题，上诉人认为本案判决的违约金过高，对此，被上诉人未能就上诉人违约给其造成的实际损失提供证据予以证明。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本院经审查认为，本案中被上诉人的损失主要是40万元履约保证金被占用的利息损失，故因双方合同约定的违约金过分高于被上诉人的实际损失，故应依法对被上诉人主张的违约金酌情予以调整。同时我国法律关于违约金的设置系以弥补损失为主要目的，但并未排除违约金惩罚性，故本院酌定按未支付履约保证金的法定孳息的四倍，即按人民银行规定的同期流动资金贷款利率的四倍计息，应为上诉人应承担之合理违约责任，根据《和解协议》约定，上诉人本应于2013年3月15日起七个工作日内，即2013年3月25日前应将履约保证金返还给上诉人，但上诉人直至2014年1月3日才向被上诉人返还10万元履约保证金。故上诉人应按人民银行规定的商业银行同期贷款利率四倍的标准支付被上诉人违约金（以50万元为基数，自2013年3月25日自2014年1月3日；以40万元为基数，自2014年1月4日自实际还款之日止）。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持福建省连江县人民法院（2015）连民初字第741号民事判决第一项；
二、撤销福建省连江县人民法院（2015）连民初字第741号民事判决第二、三项；
三、上诉人周春华在本判决生效之日起10日内向被上诉人永辉超市股份有限公司返还合同履约保证金人民币40万元并按人民银行规定的商业银行同期贷款利率四倍的标准支付违约金（以50万元为基数，自2013年3月25日自2014年1月3日；以40万元为基数，自2014年1月4日自实际还款之日止）；
四、驳回被上诉人永辉超市股份有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回上诉人周春华的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费按照原审判决执行，二审案件受理费16479元由上诉人周春华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴一萍
代理审判员 黄 锋
代理审判员 吴筱洲
二〇一六年七月二十二日
书 记 员 王 惠