江苏省靖江市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1282民初485号
原告毛金云。
委托代理人张婵，江苏信义诚律师事务所律师。
被告靖江市碧桂园房地产开发有限公司，住所地靖江市骥江路63号1幢。
法定代表人杨文杰，该公司总经理。
委托�理人施太江，该公司员工。
原告毛金云诉被告靖江市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）为商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月13日受理后，依法由审判员缪培红适用简易程序公开开庭进行了审理。原告毛金云及其委托代理人张婵，被告碧桂园公司委托代理人施太江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年10月25日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告以1122724元的价格购买被告开发的靖江碧桂园9幢1-XXXX号房屋。原告认购上述房屋过程中，被告曾交付原告《购房温馨提示》，在付款方式和具体操作的提示项下，载明高层洋房采用自付方式在一个月内付款享受96折。合同签订后，原告在2013年11月29日前付清了全部房款。然在《商品房买卖合同》履行期间，原告并未享受到该折扣优惠。请求法院判令被告�付原告购房折扣款44908.96元（1122724元×0.04），并支付自2016年1月13日起按同期银行贷款年利率4.7%至实际付款时止的利息。
原告向本院提供了原、被告于2013年10月25日签订的《商品房买卖合同》、被告制作并发放的《购房温馨提示》、原告招商银行深圳横岗支行历史交易明细表2份（原告于2013年10月25日、11月25日分别向被告转帐支付332724元、780000元）及被告分别于2013年10月25日、11月29日向原告开具的相同金额的预收购房款发票2份（2013年10月25日发票上有预售定金10000元）、被告于2015年11月17日向原告开具的金额为1122724元的购房款发票1份，内容如原告所述。
被告碧桂园公司辩称：原告所述我司向其放发《购房温馨提示》，其与我司签订房屋买卖合同，并在合同签订后一个月内付清房款是事实。我司向原告发放的《购房温馨提示》是销售商品房的宣�广告和销售资料。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释》的规定，属于要约邀请，不符合司法解释中规定构成要约的条件。我司在开盘时，公示的按揭原价是原始价格打过98折后的价格，即开盘公示表的按揭付款价。原被告签订的商品房买卖合同中的商品房最终成交价，是以按揭原价为基数，依照原告与我司签订的认购书约定的优惠条件优惠后的价格。具体优惠方式为：以我司公示的按揭原价1343200元除以0.98为原始价格，乘以《购房温馨提示》中提示的96折，扣除认购书中优惠的30000元，再乘以认购书中约定的9折、98折、99折，得出合同的成交价1122724元[公式为：（1343200÷0.98×0.96-30000）×0.9×0.98×0.99＝1122724]。从上述计算方式可以看出原告已经享受过按购买温馨提示中付款方式的96折价格优惠，原告要求再次优惠，不能成立。原、被告签订的《商品房�卖合同》是双方真实意思的表示，是对被告所销售给原告的商品房价格的最终确认，如原告在签订合同时认为未享受到《购房温馨提示》所涉优惠，可以拒绝签订合同。而原告在签订合同，并按合同约定付款后再次要求享受该优惠，无事实和法律依据。此外，原告在向被告付款时，已收到《购房温馨提示》，应当知道提示中的折扣，而其现在才提起要求退还折扣款的诉讼，超过了法律规定的诉讼时效。请求驳回原告的诉讼请求。
被告向本院提供了开盘当日公示的商品房价目表，内容同被告所述。
针对被告的辩称，原告补充陈述：被告所述的开盘时公示的按揭付款价（包含按揭原价、惠后价）原告是知晓的，但对如何优惠及折扣方式在原告向被告认购和付款时被告并未告知原告，原告并不知道《购房温馨提示》所载付款折扣未享受到。原告是在�他业主起诉到法院后才知道的，所以原告现在起诉并不超过法律规定的诉讼时效。
经审理查明：被告系泰州市碧桂园房地产开发有限公司投资10000万元人民币于2013年1月30日设立的法人独资有限责任公司，其在靖江市阳光大道南侧开发了“靖江碧桂园”楼盘。2013年9月5日被告对包括本案所涉商品房在内的待售房屋销售价格至靖江市物价局进行了备案。2013年9月18日、10月17日被告取得《商品房预售许可证》。2013年10月19日，“靖江碧桂园”开盘，被告在公示价目表上以“按揭原价”、“惠后价”的标价方式公示商品房销售价格，并以“按揭原价”为基础进行打折销售。案涉9幢1单元XXXX号房公示的“按揭原价”为134300元、“惠后价”为1146660元。该房屋的“备案价”未公示。2013年10月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买案涉商品房，总房款1122724元。合同签订当日，原告支付购房款332724元，2013年11月29日，原告支付购房款780000元，并同时取得了被告开具的预售定金及预收购房款发票。2015年11月17日，被告向原告开具了金额为1122724元的购房款发票。
另查明：“靖江碧桂园”开盘销售期间，被告向原告交付一份《购房温馨提示》，其中载明：“恭喜您成功购买靖江碧桂园的单位，即将成为我们尊贵的业主！在完成认购手续后，敬请仔细阅读以下内容：一、签约提示：1.签约日期：按《靖江碧桂园认购书》约定的签署《商品房买卖合同》日期。2.基本签约流程……3.注意事项……二、付款方式和具体操作的提示：付款方式：高层洋房：1.自付方式，付款期限一个月（96折），签约时付30%、一个月内付70%；付款期限六个月（98折），签约时付40%、三个月内付30%、六个月内付30%。2.�揭方式，付款期限一个月（98折），签约时付30%、一个月内付70%。”
以上事实，有原、被告陈述和答辩意见，以及原告提交的《商品房买卖合同》、购房发票以及被告提交的公示价目表予以证实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本案争议焦点是被告是否应当按《购房温馨提示》载明的打折方式支付原告折扣款，原告起诉是否超过诉讼时效期间。
本院认为：原、被告之间存在商品房买卖合同关系，双方作为平等民事主体在合同签订、履行过程中均应遵守基本的诚实信用原则。结合原、被告陈述和答辩，可以证实，《购房温馨提示》载明的折扣系符合条件的购房人确定可以享受的价格优惠，并且未包含在认购书载明的各项优惠中。从《购房温馨提示》的内容上看，其中载明的折扣内容明确、具体，应当认定为被告明示的价格优惠要约，一经原告接受，视为商品房买卖合同的内容，其与原告已签订商品房买卖合同，则应当履行兑现该价格优惠的义务。该折扣能否确定享受，取决于原告是否按照《购房温馨提示》载明的期限、方式履行付款义务，该折扣系特定的购房者依据付款期限、方式所享受的“付款优惠”，而非每个购房者均已享受的“开盘优惠”。被告辩称开盘当日公示的“按揭原价”是原始价98折后的价格，无事实依据且与常情不合，亦未公示或告知原告，本院不予采信。合同签订后，原告已经依约履行了购房款支付义务，符合享受《购房温馨提示》折扣的条件，被告应当依约即按照《购房温馨提示》承诺的96折给予原告相应的房款折扣。故原告应支付的购房款为（1343200-30000）×0.9×0.98×0.99×0.96＝1100793（元）。原告已支付房款的差额部分1122724-1100793＝21934（元），被告应退还原告。原告要求被告自起诉至付款时按同期银行贷款利率标准计算利息损失，应予支持。原告在2013年10月25日及2013年11月29日向被告支付的款项，因被告向原告开具的发票载明的是预售定金和预收购房款，如原告知道未享受到《购房温馨提示》所载折扣，被告向原告开具购房款发票时，仍可要求被告对预收购房款与购房款的差额进行结算，对原告所享受的折扣、优惠进行最终确认。被告在2015年11月17日开具给原告的购房款发票载明的金额仍然是原告已向被告支付的1122724元预收购房款金额，原告收到该发票时应当知道未享受到《购房温馨提示》所载明的折扣优惠。原告在2016年1月13日起诉要求被告退还，并未超过法律规定的诉讼时效，故对被告抗辩的原告诉讼请求超过诉讼时效的辩称不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款以及《最高人民法院�于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
被告靖江市碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告毛金云购房折扣款21934元，并支付自2016年1月13日起按年利率4.7%至实际付款时止的利息。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费924元减半收取为462元，由原告毛金云与被告靖江市碧桂园房地产开发有限公司各半负担（被告负担部分，原告已预交，被告应于履行判决义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根�《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费924元（户名：江苏省泰州市中级人民法院，开户行：中国农业银行泰州海陵支行，帐号：10×××68）。
审判员 缪培红
二〇一六年三月九日
书记员 赵亚波
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有�大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。