安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终1773号上诉人（原审被告）：陈景意，男，1970年5月18日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：邱厚生，安徽原声律师事务所律师。委托诉讼代理人：董道林，安徽原声律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张萍，女，1987年8月1日出生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区。被上诉人（原审原告）：陈龙，男，1988年5月11日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。以上两被上诉人共同的委托诉讼代理人：虞根松，安徽元贞律师事务所律师。上诉人陈景意因与被上诉人张萍、陈龙房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0103民初7395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈景意上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回张萍、陈龙的一审诉讼请求。事实与理由：双方签订的《存量房买卖合同》约定涉案房屋售价为146万元，而合同签订后，张萍、陈龙仅支付定金7万元和房款11万元，尚欠128万元房款未付，而《存量房买卖合同》对尚欠房款的支付时间未作约定，陈景意于2016年6月5日发出付款通知，要求张萍、陈龙在2016年6月8日之前支付所欠房款。2016年6月12日，陈景意又向张萍、陈龙发出催款通知，内容为：“请在6月16日之前将128万元购房款支付给我。否则，我将解除你两人与我签订的购房合同”。由此可以看出，陈景意上述通知的主体内容，应是要求和催促张萍、陈龙支付下欠房款，至于在6月5日通知中虽提出要求张萍、陈龙将剩余房款直接转入陈景意个人账户，只是个枝节问题。陈景意之所以向张萍、陈龙发出两次通知，是因其在合理期间内未获得售房款。陈景意考虑到其已给予张萍、陈龙合理付款时间，便依据合同法第九十四条第（三）项规定，于6月21日通知张萍、陈龙解除双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》。鉴于张萍、陈龙没有对该通知在法定期限内提出异议，涉案合同已经解除。一审法院却判令合同继续履行，显系认定事实和适用法律错误。张萍、陈龙辩称：张萍、陈龙在《存量房买卖合同》签订后向陈景意支付了18万元。2016年5月4日，双方在签订《存量房资金托管协议》时，对尚欠128万元的付款时间进行了明确约定，应视为对原合同付款时间条款的变更。张萍、陈龙于同日向托管账户转账33.5万元，并于2016年5月6日办理了银行按揭贷款手续，该房款也已实际打入托管账户，可见张萍、陈龙已履行了合同义务。故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。张萍、陈龙向一审法院起诉请求：1、判令陈景意腾空并交付位于合肥市××安然绿洲花园××室的房产，并办理水、电、气等配套设施的交接；2、判令陈景意支付违约金47304元（违约金按照每日总房款的万分之三为标准，自2016年6月27日起算，暂计算至2016年10月15日，最终计算至房产交付之日止）；3、判令陈景意承担本案诉讼费和律师费。一审法院认定事实：2016年3月10日，经安徽中皖辉达房产代理销售有限公司居间，陈龙、张萍和陈景意签订《存量房买卖合同》一份，约定出卖人陈景意将座落于合肥市××安然绿洲花园××室房屋及2#地下车位197号（庐090218、合庐130051963）出售给买受人张萍、陈龙，售价为146万元，税费由张萍、陈龙负担；张萍、陈龙于2016年3月31日前将44万元（含定金7万元）存入托管账户，并在当日办理存量房转移手续，剩余房款办理商业贷款，由张萍、陈龙于2016年3月31日前与贷款银行签订借款合同。同日，双方签订《补充协议》一份，约定张萍、陈龙于协议生效之日支付陈景意定金7万元；双方应在房产局下发已过户的房产证及买方付清全部的房款（申请贷款的，以银行放款到指定的账户为准）后的三日内办理房屋交接手续，如因一方超过上述期限进行交接，则每天按总房款的万分之三向对方支付违约金；需要过户的附属设施包括水、电、气，附属设备的过户费由张萍、陈龙承担。《存量房买卖合同》和《补充协议》还对双方的其他权利义务进行了约定。签订合同后，张萍、陈龙支付陈景意定金7万元，另支付购房款11万元。2016年5月4日，陈景意和张萍签订了《存量房资金托管协议》，约定房款的资金托管中心为合肥市存量房资金托管中心庐阳分中心，并指定托管账户，托管金额为128万元。并在该协议中确认2016年5月4日存入33.5万元，金融贷款94.5万元。当日，买卖双方办理了房屋产权转移登记手续，房产证已于2016年6月23日下发。张萍于2016年5月6日左右与中信银行签订了《购房借款合同》，中信银行于2016年6月21日将贷款94.5万元转入指定托管账户。之后，陈景意未至托管中心领取房款，并拒绝交付涉案房屋。一审法院另查明：2016年6月5日，陈景意向张萍、陈龙发送短信，要求张萍和陈龙于2016年6月8日前将剩余房款128万元转入陈景意银行账户。2016年6月21日，陈景意向陈龙、张萍发送短信，通知两人解除《存量房买卖合同》及其《补充协议》。一审法院认为：张萍、陈龙和陈景意就买卖涉案房屋签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》、《存量房资金托管协议》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。本案争议焦点在于上述协议是否已依法解除。张萍和陈景意于2016年5月4日签订《存量房资金托管协议》，指定托管账户，约定托管金额为128万元，并确认当日存入托管账户33.5万元，剩余94.5万元办理金融贷款。该协议系双方协商一致变更了《存量房买卖合同》中关于2016年3月31日前办理首付款的托管及贷款手续的约定。张萍、陈龙按照《存量房资金托管协议》的约定履行资金托管33.5万元的义务，并及时办理了银行贷款手续，银行已于2016年6月21日将贷款94.5万元转入指定托管账户。至此，张萍、陈龙依法完成了合同约定的付款义务。陈景意在签订《存量房资金托管协议》、确认购房款以资金托管方式支付之后，单方要求变更合同履行方式，要求张萍、陈龙将剩余房款128万元直接转入其个人账户，并据此主张解除合同，违反了合同约定，不符合合同的法定解除条件，该院不予支持。现涉案房屋的产权已转移登记至张萍名下，张萍、陈龙主张陈景意腾空并交付涉案房屋，并协助办理水、电、气配套设施的交接手续，符合双方约定，该院予以支持，过户费用依约应由张萍和陈龙负担。对于张萍、陈龙主张的违约责任，该院认为，陈景意逾期交房致使张萍、陈龙造成的损失主要为房屋占用期间的租金损失，《补充协议》约定的逾期交房的违约金过高，该院按照每月2000元的标准酌减，违约金自2016年10月26日的违约金为8000元。对于张萍、陈龙主张的律师费，因其未提供证据予以证实，该院不予支持。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、陈景意于判决生效之日起10日内腾空并向张萍、陈龙交付合肥市××安然绿洲花园××室房屋，并协助张萍、陈龙办理水、电、气配套设施的交接手续，过户费用由张萍和陈龙负担；二、陈景意于判决生效之日起十日内支付张萍、陈龙违约金8000元（违约金暂算至2016年10月26日，此后按照每月2000元的标准计算至房屋实际交付之日止）；三、驳回张萍、陈龙的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为1031元，由张萍和陈龙共同负担411元，由陈景意负担620元。二审中，双方均未提交新的证据。另，本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实，予以确认。本院认为：张萍、陈龙与陈景意就涉案房屋签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》、《存量房资金托管协议》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按约履行各自的义务。《存量房买卖合同》约定涉案房屋售价为146万元，张萍、陈龙于2016年3月31日前将44万元（含定金7万元）存入托管账户。合同签订后，张萍、陈龙直接付给陈景意18万元（含定金7万元）。双方于2016年5月4日又签订《存量房资金托管协议》，对下欠128万元明确约定应由张萍、陈龙存入托管账户，其中张萍、陈龙应于当日存入33.5万元，另外94.5万元金融贷款。协议签订当日，张萍、陈龙即向托管账户转款33.5万元。至此，陈景意未对上述合同的履行提出任何异议。一审法院据此认定双方系协商一致变更了《存量房买卖合同》中关于2016年3月31日前办理首付款的托管及贷款手续的约定，具有事实依据。后张萍与中信银行签订《购房借款合同》，中信银行于2016年6月21日将贷款94.5万元转入托管账户。张萍、陈龙已按约完成了合同约定的付款义务。陈景意于2016年6月5日向张萍、陈龙发出通知，要求张萍、陈龙将128万元购房款直接支付至其个人帐户，违反了《存量房资金托管协议》中约定的付款方式，陈景意据此主张解除合同，不符合合同的法定解除条件。由于陈景意不享有合同解除权，其上诉主张依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，以鉴于张萍、陈龙对解除合同通知没有在法定期限内提出异议，涉案合同已经解除为由，要求改判驳回张萍、陈龙的一审诉讼请求，理由不能成立，本院不予支持。综上所述，陈景意的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2062元，由陈景意负担。本判决为终审判决。审判长  陆建群审判员  马枫蔷审判员  方玮韡二〇一七年八月一日书记员  鲍晶晶附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。