湖北省黄石市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂黄石中民二终字第00034号
上诉人（原审被告）刘明清，无职业。
委托代理人邓亚山，代理权限：特别授权。
被上诉人（原审原告）湖北师范学院（组织机构代码为42008480-2），住所地黄石市黄石港区磁湖路11号。
法定代表人向显智，该学院院长。
委托代理人张美霞，代理权限：特别授权。
上诉人刘明清因房屋租赁合同纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院（2013）鄂黄石港民一初字第00039号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年3月26日公开开庭审理了本案。上诉人刘明清及委托代理人邓亚山、被上诉人湖北师范学院代理人张美霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2010年10月13日刘明清与湖北师范学院下属的后勤产业集团签订了联合经营合同，双方约定：房屋的坐落位于湖北师范学院大门右侧10号门面，门面的所有权为湖北师范学院；该门面联合经营期为一年，即2010年10月1日至2011年9月30日；联合经营项目为化妆品类；湖北师范学院负责提供可使用的房屋；刘明清在联合经营范围内有经营自主权、经济支配权、人事用人权；刘明清在签订此合同前负责向湖北师范学院交纳年度管理费8，000元的一半4，000元，2010年12月28日前交清剩下管理费4，000元。合同签订后，刘明清未按约继续交纳管理费4，000元。合同到期后，双方未续签合同，刘明清仍继续使用该门面且未向湖北师范学院交纳管理费。2013年1月10日，黄石市黄石港区师院社区居委会召集湖北师范学院、刘明清就湖北师范学院磁湖路临街店面承租户刘明清长期拖欠湖北师范学院的店面租金，且非法占有使用一年多进行了专题纠纷调解，调解无果，因而成讼。
原审判决认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。湖北师范学院、刘明清双方所签订的合同虽是联合经营合同，但根据合同内容及实际履行情况应确定双方为房屋租赁合同的法律关系。湖北师范学院与刘明清之间签订的合同，是双方当事人的真实意思的表示，其内容无违法之处，合法有效，应受法律保护。租赁期间届满，刘明清作为承租人理应返还租赁物，但刘明清现未履行合同义务，应承担相应的违约责任，湖北师范学院要求刘明清立即退出租赁的房屋和赔偿损失20，000元（即刘明清2010年拖欠湖北师范学院的租金4，000元和2011年10月1日至2013月9月30日拖欠的租金16，000元），2013年10月1日至刘明清返还房屋期间的损失按合同约定的租金标准每年8，000元进行计算的诉讼请求，于法有据，予以支持。刘明清所主张的抗辩理由缺乏事实及法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条的规定，判决：一、刘明清于判决生效后十日内返还湖北师范学院大门右侧10号门面房，赔偿湖北师范学院损失20，000元（截至2013年9月30日的租金损失），并赔偿损失（从2013年10月1日起至刘明清实际返还房屋之日止期间按合同约定的租金每年8，000元进行计付）。
上诉人刘明清不服原审法院上述判决，向本院提起上诉。其认为原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。具体理由是：一、湖北师范学院称2010年10月1日与其就诉争房屋门面签订了书面租赁合同，并约定年租金8，000元，该事实虚假。因该诉争房屋系其1996年从原黄石一中一名老师处取得，后经扩建形成，其一直占有使用该房屋。因该房屋当时属于黄石一中管理，其每年交纳800元管理费给黄石一中。2010年湖北师范学院合并了原黄石一中，管理费收取人就增加管理费与其协商，后口头约定原则上每年管理费8，000元，先交4，000元后，余下部分年底交纳，如其经济上确有困难到时可免交。故此，其与湖北师范学院之间并不存在书面合同约定年租金8，000元之说。二、原审认定《联合经营合同》实质是租赁合同，不符合客观事实。因湖北师范学院未提供房屋所有权证等证据证实诉争房屋属其所有，无权收取租金。况且，该房屋实际系其改建，并一直占有使用，湖北师范学院向其收取的是房屋管理费，故双方之间不可能签订房屋租赁合同。而且，湖北师范学院不能提供建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，即便签订租赁合同也是无效。三、该《联合经营合同》上“刘明清”的签名并非本人所写。首先，2010年其并未与湖北师范学院签订合同，仅就管理费进行过口头约定。其次，该合同上的签名，与2008年4月1日其与湖北师范学院另一份租赁合同上的签名明显不一致，故申请就该《联合经营合同》上“刘明清”的签名进行笔迹鉴定。综上，请求二审查明事实，依法撤销原审判决。
被上诉人湖北师范学院口头答辩称：原审判决事实清楚，证据充分，判决正确，因刘明清拖欠租金才导致诉讼，请求二审依法驳回刘明清的上诉，维持原判。
二审庭审期间，上诉人刘明清申请证人江光华出庭作证，证明其对诉争房屋改扩建的事实。被上诉人湖北师范学院亦提交三张诉争房屋门面照片，证明诉争房屋门面经营之现状。湖北师范学院对证人证言质证认为：证人证言存在虚假陈述，对该证言的证明目的有异议，而且诉争房屋门面所有权属于湖北师范学院，业经双方确认。刘明清对照片的真实性无异议，但关联性有异议，认为照片与本案无关。
本院经审查认为：证人江光华的证言与刘明清诉称诉争房屋改扩建的具体情况，存有不一致，且刘明清未提供其他证据佐证，故对该证人证言，本院不予认定。对诉争房屋门面照片，因与本案缺乏关联性，本院亦不予采信。
本院经审理查明：原审判决认定的基本事实属实。
另查明：刘明清在原审答辩状及代理词和上诉状中，均自认诉争房屋系原黄石一中老师搭建，属于原黄石一中管理，其于1996年开始居住在此房屋中，每年交纳了管理费。2010年，原黄石一中被湖北师范学院合并。对该部分事实，湖北师范学院未提出异议，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定，本院予以确认。
还查明：2008年4月1日，刘明清与湖北师范学院签订了一份房屋租赁合同，约定：湖北师范学院将其正门右侧门面房自左起第十间（即本案诉争房屋）出租给刘明清，租期12个月，租金每月400元。该合同经双方实际履行完毕。
又查明：原审中，刘明清就2010年10月1日的《联合经营合同》上“刘明清”的签名申请笔迹鉴定，但在原审法院两次指定的期限内，刘明清无正当理由未提供鉴定相关材料。
根据本案查明的事实，结合诉辩双方意见，本案的争议焦点为：一、双方是否签订书面合同及合同真实性的问题。二、《联合经营合同》效力和性质的问题。三、诉争房屋的权属问题。
本院认为：一、关于双方是否签订书面合同及合同真实性的问题。2010年10月前后，湖北师范学院就其正门右侧门面，与其他经营户签订了书面《联合经营合同》，刘明清称湖北师范学院相关管理人私下与其达成了口头协议，而否认湖北师范学院与其签订书面合同，该说法有悖常理：其一，湖北师范学院既然对所属门面进行统一管理，与经营户签订书面合同，何以单独与刘明清仅作口头之约；其二，早在2008年4月1日，双方就诉争房屋租赁使用事宜，订立了书面合同，何以2010年湖北师范学院在对门面管理更趋规范的情形下，改变合同约定方式。故，在刘明清未提供证据证明其与湖北师范学院2010年达成的是口头协议的情形下，对于湖北师范学院提供双方之间签订的书面合同，本院对其书面约定方式予以认定。本案中，刘明清称《联合经营合同》上的签名与2008年双方签订的租赁合同上签名笔迹不一致，从而否认签订了《联合经营合同》。为此，刘明清申请笔迹鉴定，但在原审法院两次指定的期间内，无正当理由未提交鉴定相关材料，放弃了鉴定，对此刘明清应承担对其不利的法律后果。故对其在本案审理中再次提出鉴定的请求，本院不予支持，对《联合经营合同》的真实性，予以认定。
二、关于《联合经营合同》效力和性质的问题。
2010年，湖北师范学院合并原黄石一中，取得诉争房屋，鉴于该房屋系历史遗留，现相关行政主管部门对该房屋亦未认定为违法建筑。故此，刘明清以该房屋未取得相关规划许可证，主张诉争房屋租赁合同无效，本院不予支持。即使租赁合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，原审判决刘明清按合同约定的标准支付占用房屋使用费损失2万元，并无不当，本院予以维持。关于《联合经营合同》的性质问题，刘明清认为该合同并非租赁合同，约定的是管理费而非租金，但依据《联合经营合同》约定的内容和实际履行情况，结合刘明清2008年4月1日与湖北师范学院就诉争房屋订立租赁合同并实际履行的事实，对刘明清的该主张，本院不予支持。
三、关于本案诉争房屋权属问题。本案中，诉争房屋原属黄石一中，系刘明清从该校老师处取得并占用、居住。虽然刘明清称房屋为一中老师私人搭建，后经其改建扩建，但房屋建于原黄石一中土地范围内，并由原黄石一中管理。刘明清称对诉争房屋进行改扩建，该事实缺乏充分有效的证据予以证实。故，刘明清提出该房屋归属其个人所有的上诉理由，不能成立。至于，刘明清称湖北师范学院未提供房屋产权证证明诉争房屋归其所有的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，是证权证书，并非设权证书。2010年，原黄石一中并归湖北师范学院，取得诉争房屋所有权，虽然该房屋未取得房产证，并不能否定湖北师范学院对其享有所有权。并且，双方就诉争房屋先后于2008年4月1日、2010年10月17日签订书面合同，合同均载明诉争房屋属湖北师范学院所有。故刘明清主张其对诉争房屋享有所有权的理由不成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2000元，由刘明清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柴 卓
审 判 员 郭生俊
代理审判员 南又春
二〇一四年五月十二日
书 记 员 黄显珠