安徽省芜湖县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0221民初885号原告：中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行，住所地安徽省芜湖市镜湖区镜湖路9号,组织机构代码76685491-5。主要负责人：胡咏梅，行长。委托诉讼代理人：贾立，男，汉族，支行副行长，住芜湖市镜湖区。被告:秦柏战,男,汉族，1972年5月20日出生，安徽省芜湖县人，住安徽省芜湖市镜湖区。被告：宦慧兰，女，汉族，1972年5月20日出生，安徽省南陵县人，住址同上。被告：芜湖首创房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖县阳光半岛，组织机构代码78491737-7。法定代表人：翟厚圣，该公司经理。诉讼代表人：芜湖首创房地产开发有限公司破产管理人。主要负责人：音邦定，安徽深蓝律师事务所主任。委托诉讼代理人：范大平，安徽深蓝律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱进，安徽深蓝律师事务所实习律师。原告中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行（以下简称“工行芜湖城建支行”）与被告秦柏战、宦慧兰、芜湖首创房地产开发有限公司（以下简称“首创房地产开发公司”）借款合同纠纷一案,本院2016年4月14日受理后,依法组成合议庭于2016年8月9日公开开庭进行了审理。原告工行芜湖城建支行委托代理人贾立，被告首创房地产开发公司委托诉讼代理人范大平、钱进到庭参加了诉讼。被告秦柏战、宦慧兰经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行芜湖城建支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告秦柏战、宦慧兰支付原告贷款本金272593.26元，利息22749.26元（暂计算至2015年10月20日）合计295342.52元，以及自2015年10月21日起至被告实际清偿欠款之日止按合同约定计算的利息、罚息、复利等；2、判令被告秦柏战、宦慧兰与原告签订的《个人购房借款/担保合同》编号A：2008122369号合法有效，原告对拍卖、变卖上述抵押资产，阳光半岛36幢103室住宅享有优先受偿权；3、判令被告首创房地产公司承担连带保证责任。3、判令由被告承担本案的诉讼及相关费用。事实和理由：被告秦柏战、宦慧兰于2008年12月21日向原告申请个人一手住房购置贷款33万元，贷款期限20年，借款合同编号：2008122369，在相关部门办理了合法有效的抵押登记手续，抵押权人为工行芜湖城建支行，抵押物权证号：芜县房他字2008007370。原告于2008年12月29日向被告发放贷款33万元。截止到2015年10月20日，借款人个人住房按揭贷款已逾期21期，积欠本金23313.03元，积欠利息22749.26元，剩余贷款本金249280.23元，贷款形态属于可疑。根据被告与我行签订的《个人购房借款/担保合同》相关条款的约定，被告已违约，原告宣布该笔贷款提前到期，要求被告立即偿还原告全部借款本息。原告认为，原告在与两被告签订借款合同后已按时足额向被告发放了贷款共计33万元整，履行了原告的合同义务。但被告却未能按时偿还借款本息，已构成合同违约。鉴于被告的违约行为，原告要求被告秦柏战、宦慧兰立即偿还所欠借款本息及复利等，被告首创房地产开发公司应当依法向原告承担相应的连带保证责任。被告秦柏战、宦慧兰未作答辩，也未向法庭提交书面证据材料。被告芜湖首创房地产开发有限公司辩称，一、本案中实际购房行为的真实性存疑;第一、无商品房买卖合同;第二、被告一未真实支付首付款;第三、按揭贷款由首创公司实际偿还;二、原告主张优先受偿权没有事实根据和法律依据;原告混淆了抵押预告登记与抵押权设立登记两个不同的概念;三、原告超过三个月期限未申请办理正式抵押登记，抵押预告登记失效;本案涉及房屋为阳光半岛南区36#103，耕具首创公司竣工验收备案表，该房屋已于2009年9月18日竣工验收备案;四、答辩人认为，芜湖首创房地产开发有限公司担保责任免除条件已经成就，无须再承担保证责任;原告在起诉状中主张首创公司应对被告一的违约行为承担连带保证责任，所依据的是首创公司单方面出具的《保证函》，而原告在之后又与被告一、被告二、首创公司签订了《个人购房借款/担保合同》，该合同中亦有保证条款;五、根据破产法规定，破产受理之日起停止计息。被告三首创公司于2016年1月25日被芜湖县人民法院裁定进入破产程序，根据破产法第46条的规定，附利息的债权自破产申请受理时起停止计息，则被告三即使承担连带责任，也仅就破产受理前产生的本金及利息范围内承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于被告首创房地产开发公司提交的会计账簿。由于被告首创房地产开发公司已被本院宣告破产，会计账簿均由公司破产管理人接管，该账簿虽为复印件，但其复制于首创房地产开发公司，由于账簿较多，不便于提交原件，本院已对该账簿进行了核实，与原件无异，可以作为认定案件事实的依据，该证据可以证明，原、被告三方签订《个人购房借款/担保合同》时，被告秦柏战、宦慧兰虽签了名，但在原告方开设还款账户卡及分期归还银行按揭贷款，均由被告首创房地产开发公司办理，实际贷款人为被告首创房地产开发公司；2.关于《商品房买卖合同》，原告在起诉时未提交被告之间的购房合同，庭审中，根据被告首创房地产开发公司的要求，原告提交了被告之间的购房合同。根据合同约定，2008年12月10日，被告秦柏战、宦慧兰首付93496元，余款33万元办理按揭，但根据被告首创房地产开发公司的陈述，双方并无真实的购房意思，签订商品房买卖合同的目的仅是用于办理按揭贷款解决首创房地产开发公司融资问题，被告秦柏战、宦慧兰未交纳首付款，也未分期归还按揭贷款，已偿还的部分按揭贷款均由首创房地产开发公司支付，故被告秦柏战、宦慧兰与首创房地产开发公司之间签订的商品房买卖合同属于《合同法》第52条第三项规定的“以合法形式掩盖非法目的”之情形，为无效合同。本院认为：本案通过庭审调查，三方当事人争议的焦点是《个人购房借款／担保合同》是否有效；原告对芜湖县安徽新芜经济开发区阳光半岛36-103号房屋是否享有优先受偿权。《个人购房借款／担保合同》与《商品房买卖合同》是两份相对独立的合同，《商品房买卖合同》无效并不必然导致《个人购房借款／担保合同》无效。判断《个人购房借款／担保合同》是否有效，要看原告对被告秦柏战、宦慧兰与首创房地产开发公司通过签订《商品房买卖合同》，办理虚假按揭情况是否应知或明知。根据被告首创房地产开发公司管理人的当庭陈述及提交的《情况说明》、《按揭还款明细表》、《会计账簿》等证据，可以看出，被告首创房地产开发公司通过签订虚假《商品房买卖合同》办理按揭，并非个案，存在多户同一天集中签订贷款合同，且签订合同的地点并不在银行，而是在被告首创房地产开发公司的会议室，被告秦柏战、宦慧兰每月还款的银行账户由被告首创房地产开发公司办理，该银行卡也由公司持有并每月还款，预购商品房抵押登记证均由同一人代领，原告也未提交由被告秦柏战、宦慧兰本人办理银行开户的相关证据，故原告作为贷款发放方存在贷款审批不严之过错，促成多笔虚假按揭，损害了正常的金融秩序，其与被告秦柏战、宦慧兰等人签订的《个人购房借款／担保合同》属《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定的“损害社会公共利益”之情形，也属无效合同。原告与被告签订的《个人购房借款／担保合同》第三十二条约定：“本合同任何条款的无效或不可执行，不影响其他条款的有效性和可执行性，也不影响整个合同的效力。其中，借贷条款部分或全部无效/被撤销或被解除，不影响抵押条款、质押条款或保证条款的效力，担保人仍应按照约定承担担保责任。”被告秦柏战、宦慧兰虽以其位于芜湖县安徽新芜经济开发区阳光半岛36-103号房屋为借款办理预抵押登记证明，但未办理抵押登记。抵押权预告登记中的登记并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理抵押权设立登记之前，其只享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对该涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人对涉案房屋的处分，但对涉案房屋不享有抵押权。故原告主张对涉案房屋享有优先受偿权，本院不予支持。综上，由于《个人购房借款／担保合同》无效，故因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，三方都有过错的，各自承担相应的损失。本案贷款实际为被告首创房地产开发公司使用，故应由被告首创房地产开发公司承担返还贷款本息的义务；被告首创房地产开发公司已于2016年1月25日被本院宣告破产，自破产之日起，附利息的债权停止计息，故自2016年1月25日起，被告首创房地产开发公司对返还债务不再支付利息；被告秦柏战、宦慧兰明知虚假按揭，仍在《个人购房借款／担保合同》上签字，应承担被告首创房地产开发公司不能返还贷款本息部分三分之一的损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）、（四）项、第五十八条、第五十九条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行与被告秦柏战、宦慧兰，被告芜湖首创房地产开发有限公司签订的《个人购房借款／担保合同》无效；被告芜湖首创房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行贷款本金272593.26元，利息22749.26元（暂计算至2015年10月20日）合计295342.52元，并支付自2015年10月21日起至判决确定给付之日止的利息、罚息、复利（按合同约定利率计算）；二、被告秦柏战、宦慧兰承担被告首创房地产开发公司不能返还贷款本息部分三分之一的损失；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行的其他诉讼请求。本案受理费2685元，由原告中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行承担100元，被告秦柏战、宦慧兰承担700元，芜湖首创房地产开发有限公司承担1885元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提交上诉状副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。当事人应在递交上诉状之日起七日内向本院交纳上诉费或提交上诉费缓、减、免申请。如在七日内既不交纳上诉费，也不提交诉讼费缓、减、免申请的，本院按当事人不上诉处理。审 判 长  承 毅人民陪审员  戴昌义人民陪审员  潘本发二〇一六年十二月三十日书 记 员  王 君附1、一、原告工行芜湖城建支行为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、原告营业执照、组织机构代码证，证明原告的诉讼主体适格；2、原告主要负责人身份证明，证明原告的诉讼主体适格；3、被告身份证明，证明被告的诉讼主体适格；4、被告户口簿、婚姻证明，证明被告的诉讼主体适格；5、保证人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，证明被告的诉讼主体适格；6、个人购房借款、担保合同，证明被告借款、抵押、担保的事实；7、借款借据、放款凭证，证明被告借款事实；8、芜湖县住房抵押（按揭）登记证明，证明抵押登记事实；9、保证函，证明保证人保证事实；10、欠息凭证，证明欠款事实；11、宣布贷款提前到期函，证明催收事实。二、被告芜湖首创房地产开发有限公司为证明其主张向本院提交证据材料：1、会计账簿，证明被告1未偿还贷款，是被告3偿还并计入会计账簿；2、竣工验收备案表，证明涉案房产已竣工验收，具备在不动产登记部门办理抵押登记的客观条件。附2、本判决所依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第五十九条当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。《中华人民共和国企业破产法》第四十六条未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。