山东省东营市垦利区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁0521执异3号
案外人：东营黄河生态城开发建设有限公司。
法定代表人：周中士，董事长。
委托代理人：邓兰。
申请执行人：李海超。
委托代理人：郭中政。
委托代理人：岳睬萱。
被执行人：秦永志。
被执行人：陈婷婷。
本院在执行申请执行人李海超与被执行人秦永志、陈婷婷民间借贷纠纷一案中，案外人东营黄河生态城开发建设有限公司（以下简称：黄河生态城开发公司）以本院（2017）鲁0521民初703-1号民事裁定书裁定查封的位于东营市开发区沂河路××号×幢××室（商品房预售合同编号：ＹＳ00××××1，房屋代码：5××××0）的房产系其所有为由，提出书面异议，请求撤销（2017）鲁0521民初703-1号民事裁定书，解除和中止对涉案房产的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人黄河生态城开发公司异议称，2014年10月，案外人与被执行人秦永志签订了《商品房预售合同》，约定将涉案房产以合同价196万元的价格出售给被执行人，并在案外人的担保下办理了按揭贷款手续。后因秦永志未及时偿还贷款，导致案外人代偿银行借款383645.64元。代偿后，案外人多次找秦永志协商归还代偿款事宜，秦永志均表示无力归还。案外人于2017年7月19日发函给秦永志要求解除合同，其对此无异议，同意无条件解除合同。就合同双返事宜，案外人向东营经济技术开发区法院提起诉讼，案号为（2017）鲁0591民初2070号。上述事实均已记入2070号案件庭审笔录中。诉讼后，案外人才得知涉案房产已被贵院于2017年3月裁定查封，但贵院未向案外人送达任何法律文书。2017年10月31日，东营区人民法院向案外人送达了（2017）鲁0502执1709、1709之一号协助执行通知书和执行裁定书，裁定查封了涉案房产并要求案外人协助冻结被执行人秦永志在案外人处的债权（系购房款）。2017年11月23日，东营区人民法院提取了被执行人秦永志在申请人处的150万元债权，并出具了过付款收据。案外人认为，因涉案房产仅办理了网签手续，产权仍属案外人，且双方的《商品房预售合同》已经解除，东营区人民法院亦提取了拟返还给秦永志的购房款，因此应撤销（2017）鲁0521民初703-1号民事裁定书并解除对涉案房产的一切强制措施。为证明其主张，案外人提供商品房预售合同复印件1份、中国银行东营分行履行担保责任通知书复印件1份、代偿凭证复印件3份、解除合同通知书及送达凭证复印件各1份、房权证复印件1份、东营区人民法院协助执行通知书及执行裁定书复印件各3份、东营区人民法院过付款收据复印件1份加以佐证。
申请执行人李海超辩称，法院查封涉案房产没有错误，符合法律规定，案外人与被执行人之间应属买卖合同关系，且涉案房产已实际交付并办理了按揭贷款手续，只是没有办理房权证，因此案外人主张房产归其所有不能成立，应当驳回其异议，依法强制执行。
对于案外人提供的证据，李海超质证称，对证据的真实性没有异议。但案外人提供的商品房预售合同恰恰证明，案外人与被执行人秦永志的买卖合同已经履行完毕，案外人并不是涉案房产的所有权人，虽然案外人提供的产权证中显示涉案房产仍然登记在案外人名下，但在被执行人支付首付款，并办理按揭贷款的情况下，银行已将剩余房款支付给案外人。至于案外人代偿的剩余房款38万余元，系案外人与被执行人之间的追偿关系，与房屋所有权无关。另外，其提供的解除合同通知书送达回证中显示的送达文件为交房通知书，与实际内容不符。对于东营区法院的执行，根据法律规定垦利法院首先进行了预查封，属于在先查封，东营区法院到案外人处执行被执行人债权不符合法律规定。
被执行人陈婷婷辩称，我们双方是买卖合同关系，且房子已实际交付并办理了按揭贷款手续，只是没有办理房权证，因此案外人主张房子归其所有不能成立，应当驳回其异议。
对于案外人提供的证据，陈婷婷质证称，对案外人提供的解除合同通知书及送达回证不予认可，对其它证据的真实性没有意见。案外人提供的商品房预售合同可以证明，案外人与被执行人秦永志的买卖合同已经履行完毕，案外人并不是涉案房产的所有权人，虽然案外人提供的产权证中显示涉案房产仍然登记在案外人名下，但在被执行人支付首付款，并办理按揭贷款的情况下，银行已将剩余房款支付给案外人，涉案房屋的所有权应归我们所有，至于案外人代偿的剩余房款38万余元，系案外人与被执行人之间的债权债务关系，而非物权关系。另外，其提供的解除合同通知书及送达回证不属实，我们没有收到。对于东营区法院的执行，根据法律规定垦利法院首先进行了查封，属于在先查封，应当由垦利法院处置涉案房产，东营区法院到案外人处执行被执行人债权不符合法律规定。
被执行人秦永志未向本院提交答辩意见。
经审查查明，1、2014年10月份，案外人与被执行人秦永志签订《商品房预售合同》，并由案外人担保办理了按揭贷款手续。贷款办理完成后，因被执行人未按约定偿还贷款，导致银行扣划案外人保证金用于偿还贷款。2、2017年3月23日，申请执行人李海超因与被执行人秦永志、陈婷婷民间借贷纠纷向本院起诉。同日依据当事人的申请，本院作出（2017）鲁0521民初703-1号民事裁定书，裁定查封了涉案房产。2017年5月22日本院作出（2017）鲁0521民初703号民事判决书，判决被执行人秦永志偿还所欠李海超借款本金50万元，被执行人陈婷婷承担连带清偿责任。3、判决生效后，因被执行人未履行生效判决确定的义务，2017年12月4日李海超向本院申请强制执行。4、2017年7月26日，案外人黄河生态城开发公司因与被执行人秦永志商品房预售合同纠纷一案，向东营经济技术开发区人民法院起诉，案号为（2017）鲁0591民初2070号，目前该案正在审理过程中。5、2017年10月31日，东营区人民法院向案外人送达了（2017）鲁0502执1709号协助执行通知书和执行裁定书，要求案外人协助查封涉案房产，并冻结了被执行人秦永志在案外人处的债权。2017年11月23日，东营区人民法院提取了被执行人秦永志在案外人处的债权150万元，并出具了过付款收据。6、执行过程中，案外人于2017年12月29日以涉案房产系其所有为由，提出书面异议，请求撤销（2017）鲁0521民初703-1号民事裁定书，解除和中止对涉案房产的执行。
本院认为，本案争议的焦点为案外人对涉案房产主张所有权是否成立。就本案而言，在案外人黄河生态城开发公司、贷款银行、和购房者被执行人秦永志之间存在性质不同的两个法律关系，分别是案外人黄河生态城开发公司与购房者被执行人秦永志之间的商品房买卖合同关系及三方之间的担保合同关系。在购房者被执行人秦永志与案外人黄河生态城开发公司签订商品房买卖合同支付首付款，并办理完成按揭贷款手续后，购房者秦永志与案外人黄河生态城开发公司之间的房款已全部结清，双方已依约各自履行了合同的主要义务，涉案房产已实际属于购买者所有，案外人应当协助购买者秦永志将初始登记在案外人名下的涉案房产产权登记在购买者名下，故案外人主张涉案房产所有权，于法无据，本院不予支持。而对于三者之间的担保合同而言，虽然购买者被执行人秦永志未按约定履行偿还贷款的义务，致使贷款银行扣划案外人保证金账户内的存款偿还贷款，系案外人作为担保人所承担的担保责任，案外人与购房者被执行人秦永志之间形成担保债权债务关系，而非物权关系。对于案外人称涉案房产的预售合同已向东营经济技术开发区人民法院立案起诉，并已向秦永志发出合同解除函，且东营区人民法院亦提取了拟返还给秦永志的购房款，法院应当依法解除对涉案房屋的强制措施的主张，因本院查封涉案房产在先，案外人发出合同解除函和诉讼在后，依据《关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》第一条的规定，本院享有对涉案房产的优先处置权，故案外人的该项主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款之规定，裁定如下：
驳回案外人东营黄河生态城开发建设有限公司的异议。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审判长 杜海军
审判员 胡军辉
审判员 温国鹏
二〇一八年三月十四日
书记员 李 娜