福建省泉州市洛江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0504民初2460号
原告(反诉被告)：李梅珍，女，1983年12月13日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。
委托诉讼代理人：蔡跃忠,北京（盈科）泉州律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邹东杜，北京（盈科）泉州律师事务所律师。
被告（反诉原告）：泉州市华祥物业管理有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万虹路与安和路交汇处红星美凯龙华祥店。
法定代表人：刘庭邻，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：陆日阳，男，泉州市华祥物业管理有限公司员工。
被告：泉州市华祥房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区双阳阳山阳光楼A208室。
法定代表人：王东伟，董事长。
委托诉讼代理人：肖梅珍，女，泉州市华祥房地产开发有限公司员工。
原告（反诉被告）李梅珍与被告（反诉原告）泉州市华祥物业管理有限公司（以下简称华祥物业公司）、被告泉州市华祥房地产开发有限公司（以下简称华祥房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在诉讼中，被告华祥物业公司、华祥房地产公司提出反诉，本院决定予以合并审理。原告委托诉讼代理人蔡跃忠、邹东杜，被告华祥物业公司委托诉讼代理人陆日阳，被告华祥房地产公司委托诉讼代理人肖梅珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李梅珍向本院提出诉讼请求：1.判令华祥物业公司立即向李梅珍支付截止2016年9月30日所拖欠的店铺租金，合计人民币34256.88元；2.判令华祥物业公司立即向李梅珍支付滞纳金，滞纳金自2015年7月1日起计算至实际还款之日止，按月租金1‰计算，暂计至2016年11月16日止，滞纳金为1303.18元；3.判令华祥房地产公司对华祥物业公司所拖欠的租金及滞纳金承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由华祥物业公司、华祥房地产公司共同承担。事实和理由：2013年8月9日，李梅珍与华祥物业公司签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定甲方（李梅珍）将位于泉州市洛江区万虹公路红星美凯龙全球家居生活广场（华祥店）肆层41319号商铺出租给华祥物业公司，租赁期限为柒年，自2013年7月1日起至2020年6月30日止。第一至三年月租金为2370.25元，每年租金共计28443元（税前）；第四至七年，月租金为2585.67元，每年租金共计31028元（税前）；租金按季度分四次支付，于每季度末前支付；因出租产生的税费由甲方承担；若乙方（华祥物业公司）逾期向甲方支付租金，逾期一天按约定的每月租金（税后）的1‰向甲方支付滞纳金；担保方（华祥房地产公司）对乙方逾期支付租金承担保证责任。李梅珍在合同签订时，已将租赁物交付给华祥物业公司使用。华祥物业公司一开始有按时向李梅珍支付租金，但自2015年第二季度起，开始逾期支付租金，每季度只支付租金2263.47元，支付至2016年第一季止，合计9053.88元（2263.47元×4个季度）。2016年第二季度起，租金分文未付。根据《商铺租赁合同》的约定，华祥物业公司自2015年4月1日起至2016年9月30日止，应向原告支付租金合计43310.76元（2370.25元×15个月+2585.67元×3个月），但华祥物业公司仅支付李梅珍租金9053.88元，尚欠租金34256.88元。华祥物业公司逾期支付租金，根据合同第七条约定，应向李梅珍支付滞纳金。2015年第二季度租金应于2015年6月30日前足额支付，但华祥物业公司逾期支付，故滞纳金起算时间应自2015年7月1日起算。截止至2016年11月16日，华祥物业公司逾期支付租金期限长达504天，其应支付的滞纳金为1303.18元（504天×1‰×2585.67元）。因华祥物业公司逾期支付租金，业主委员会多次与其进行商谈。2015年11月7日华祥物业公司出具《2015年租金、暂付款发放时间表》，承诺按时间进度支付每季度拖欠的租金，并保证在2016年1月31日前付清2015年所有租金余额，但是华祥物业公司并未按承诺时间支付租金。华祥房地产公司作为《商铺租赁合同》的担保人，应对华祥物业公司逾期支付租金承担担保责任，故其应对华祥物业公司所拖欠的租金及滞纳金承担偿还责任。
诉讼过程中，李梅珍变更诉讼请求，即将原诉讼请求第2项变更为：判令华祥物业公司按日1‰向李梅珍支付自2015年7月1日起至实际还款之日止的滞纳金，滞纳金的基数按34256.88元计算。
庭审中，李梅珍减少诉讼请求，即将第1项中的租金34256.88元减少为租金31993.41元；第2项滞纳金的计算基数34256.88元减少为31993.41元。
华祥物业公司辩称，1.本案的部分诉求已超过诉讼时效，依法应当予以驳回。根据民法通则第136条的规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效为一年，本案的起诉日期为2016年11月，而李梅珍诉求中2015年4月1日起至2015年6月30日止、2015年7月1日起至2015年9月30日止这两笔租金均已超过诉讼时效，依法应当予以驳回；2.本案的租金标准应当进行调整。华祥物业公司与上海红星美凯龙家居饰品有限公司（以下简称红星美凯龙公司）签订的《委托经营合同》，约定经营期内每月每平方米保底租金50元。据此，华祥物业公司与李梅珍签订《商铺租赁合同》，约定华祥物业公司承租其所有的位于泉州市洛江区万虹公路红星美凯龙全球家居生活广场（华祥店）商铺用于红星美凯龙家居广场项目的经营场所，租期自2013年7月1日起至2020年6月30日止。合同签订后，华祥物业公司即投入大量人力物力开发建设涉案商铺，但因情势变更导致商场经营业绩严重下滑，大量商户流失，商场的出租率从98%下滑至42%，由此给华祥物业公司带来巨大的资金负担及经济损失，具体情势变更因素包括因涉案商场周边市政道路（万虹公路、324国道）改造、同区域内多家知名建材家居入驻及全国建材家居行业整体下滑等。对此，为保证商场的持续经营，华祥物业公司在与红星美凯龙公司签订的《委托经营合同》基础上进行经营模式及降低租金的调整，并投入大量资金对商场进行升级改造（如前广场改造，循环车道、LED显示屏、软件升级等），每月投入约2000万商场运营费用，进行营销策划和招商工作，租金从50多元下降至20多元，经过努力，商场的出租率有所提高，但为解决上述问题华祥物业公司长期处于亏损状态，资金严重入不敷出，已影响到物业管理和运营能力，鉴于情势发生变更，对于双方签订合同租金标准进行调整方可实现公平正义；3.李梅珍要求按照千分之一计算违约金明显过高；4.华祥房地产公司没有为华祥物业公司提供担保，李梅珍要求华祥房地产公司承担连带清偿责任没有事实和法律依据，其主张应于驳回。综上，请求驳回本案的部分请求，并对其余请求中的租金标准予以调整，驳回李梅珍要求华祥物业公司支付违约金的诉讼请求。
华祥房地产公司的答辩意见与华祥物业公司一致，请求驳回对华祥房地产公司的诉讼请求。
华祥物业公司、华祥房地产公司向本院提出反诉请求：1.判决解除李梅珍、华祥物业公司于2013年8月9日签订的《商铺租赁合同》；2.本案诉讼费用由李梅珍承担。事实与理由：双方签订的《商铺租赁合同》，对于租期、租金等进行相应约定。合同签订后，华祥物业公司即投入大量人力物力开发建设涉案商铺，但因各种不可抗力因素影响导致涉案商场的经营业绩严重下滑，大量商户流失，商场的出租率从98%下滑至42%，由此给华祥物业公司带来巨大的资金负担及经济损失，严重影响涉案商铺的经营管理。具体不可抗力因素包括因涉案商场周边市政道路（万虹公路、324国道）改造、同城区内多家知名建材家居兴业入驻及全国建材家居行业经营整体下滑等。根据双方签订的《商铺租赁合同》第八条的约定，本合同因不可抗力导致本合同无法执行的，合同自动解除。根据合同第十条第三款的约定，不可抗力包括其他非华祥物业公司可控制且严重影响华祥物业公司对商铺经营管理的事件和事故。综上所述，本案合同应予以解除。故提起反诉，请求判如所请。
李梅珍对华祥物业公司、华祥房地产公司的反诉辩称，一、华祥房地产公司不具有反诉主体资格，应驳回华祥房地产公司的反诉请求。《商铺租赁合同》的缔约主体系答辩人与华祥物业公司，是主合同的相对方，华祥房地产公司仅是《商铺租赁合同》的担保人，即从合同相对方。华祥房地产公司只能享有担保合同的权利与义务，不享有主合同延伸出的合同解除权，故其不具有反诉主体资格。二、华祥物业公司以不可抗力为由，主张解除双方签订的《商铺租赁合同》，没有事实和法律依据：1.关于涉案商场周边市政道路改造与地理位置，在签订涉案合同时，就已客观存在，是可以预见的，不属于不可抗力；2.市场环境与同行竞争是市场规律的体现，经营者进行商品交易理应预料到市场环境与同行竞争风险，该风险是商业风险，不属于不可抗力事由；3.关于小业主事件，小业主并未与华祥物业公司发生任何冲突事件，华祥物业公司拖欠租金是既定事实，且媒体也如实进行了报道，华祥物业公司并未举证证明媒体的报道对其产生了不良影响，即使有一定影响也是华祥物业公司违约造成的，该情况是可以避免的，也不属不可抗力；4.华祥物业公司因自身经营能力问题导致亏损，属商业风险，与不可抗力没有任何关系：（1）2010-2016年，泉州市房地产行业是稳定健康发展状态，投资开发与销售数据都是稳定增长,不存在房地产经济萎靡的情况，华祥物业公司认为市场环境萎靡，不是客观事实；（2）从华祥物业公司提供的证据分析，居然之家租金是45元/平方米，华祥物业公司租金是53元/平方米，喜盈门租金是70元/平方米。且品牌影响力上红星美凯龙的竞争力也不低于其它两家，但在相同的环境下喜盈门的经营效益却远远高于华祥物业公司，因此华祥公司出现亏损是其经营能力问题。三、华祥物业公司以不可抗力为由主张解除，但反诉中不可抗力的事由，在答辩中却属情势变更，前后矛盾。不可抗力与情势变更是不可兼容的，如果是不可抗力，就不是情势变更，反之亦然。但在本案中，同样的理由，华祥物业公司一会认为属情势变更，一会儿认为属不可抗力，这完全就是华祥物业公司自己主观上的认定，无视相关法律的规定。综上所述，华祥物业公司在经营过程中遇到的事由，均不属不可抗力，其经营亏损是其经营能力所致，与双方约定的不可抗力事由没有任何关联，故应驳回华祥物业公司的反诉请求。
诉讼过程中，华祥房地产公司以其不是合同相对方为由，自愿申请撤回对李梅珍的反诉。本院依法作出（2016）闽0504民初2460号民事裁定，准许华祥房地产公司撤回对李梅珍的反诉。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李梅珍提供的证据：李梅珍身份证、华祥物业公司和华祥房地产公司的工商公示信息及组织机构代码证、房屋所有权证、商铺租赁合同、2015年租金、暂付款发放时间表，双方均质证无异议。对当事人无异议的上述证据，本院予以确认并在卷佐证。华祥物业公司提供的证据：情况说明、委托经营合同、协议书、网页截图、现场照片、商场经营数据概况、红星美凯龙费用明细表、记账凭证、发票、转账凭证及已付租金汇总表，李梅珍均质证有异议。华祥房地产公司未提供证据。对当事人有争议的上述证据，本院分析认证如下：华祥物业公司提供的情况说明、委托经营合同、协议书、商场经营数据概况、红星美凯龙费用明细表、记账凭证、发票及转账凭证，均为复印件，其真实性无法确认，且部分证据属单方制作的证据，对该部分证据，本院不予确认；华祥物业公司提供的网页截图、现场照片，李梅珍虽质证真实性无异议，但该组证据不能证明华祥物业公司的主张，本院不予确认；华祥物业公司提供的已付租金汇总表，李梅珍虽质证系华祥物业公司单方制作，其真实性无法确定，但该证据体现的已支付给李梅珍的租金数额与李梅珍自述的租金数额一致，故对该证据中有关已付李梅珍租金的部分，本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
李梅珍系泉州市洛江区万虹公路红星美凯龙全球家居生活广场（华祥店）肆层41319号商铺的所有权人。2013年8月9日，李梅珍与华祥物业公司签订合同编号为001264号《商铺租赁合同》一份，约定：1.李梅珍（甲方）将上述商铺出租给华祥物业公司（乙方），由乙方对承租商铺进行统一经营管理，租赁期限自2013年7月1日起至2020年6月30日止；2.第一年至第三年华祥物业公司每月应支付李梅珍租金2370.25元（税前），第四年至第七年华祥物业公司每月应支付李梅珍租金2585.67元（税前），租金按季度每年支付四次，于每季度末前支付；3.因出租商铺取得租金而产生的各项税费的缴纳义务，由李梅珍自行承担；4.华祥物业公司无正当理由逾期支付租金的，逾期一天按约定的每月租金（税后）的1‰支付滞纳金，华祥房地产公司（担保方）仅对华祥物业公司逾期支付租金承担保证责任等。华祥房地产公司作为担保人在商铺租赁合同中盖章确认。合同签订后，李梅珍依约交付商铺，但华祥物业公司仅按每月2085.82元支付租金至2015年3月31日止。2015年4月1日起至2016年6月30日止的租金，华祥物业公司并未在下一季度前按季度全额支付，仅于2015年9月28日、12月1日、2016年1月15日、5月27日、8月4日分别支付给李梅珍每季度部分租金各2263.47元。2015年11月7日，华祥物业公司出具2015年租金、暂付款发放时间表，承诺于2016年1月31日前付清2015年所有租金余额，但华祥物业公司并未依约履行义务。2016年7月1日起至2016年9月30日止的租金，华祥物业分文未支付。2016年7月1日起，涉案租金依约应调整为每月租金2585.67元。自2015年4月1日起至2016年9月30日止，华祥物业公司共拖欠李梅珍租金：2015年4月1日起至2016年6月30日止为24236.4元［（2370.25元/月×3月-2263.47元）×5季］、2016年7月1日起至2016年9月30日止为7757.01元（2585.67元/月×3月），共计31993.41元。华祥房地产公司也未履行保证责任。李梅珍故起诉，请求判如所诉。
本案的争议焦点：
一、李梅珍的部分诉求是否超过诉讼时效。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的”。本案中，根据双方签订的商铺租赁合同的约定，租金按季度支付于季度末前付清，因此，李梅珍应从所欠季度租金的下一季度1日起就知道权利被侵害。李梅珍诉求中的2015年4月1日起至2015年6月30日止、2015年7月1日起至2015年9月30日止的租金，应分别从2015年7月1日、2015年10月1日起算一年诉讼时效期间。由于在华祥物业公司开始拖欠租金后，部分业主及业主委员会就多次与其协商租金的支付问题，华祥物业公司并于2015年11月7日出具2015年租金、暂付款发放时间表，承诺于2016年1月31日前付清2015年所有租金余额，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”的规定，可认定本案2015年4月1日起至2015年6月30日止、2015年7月1日起至2015年9月30日止两笔租金的诉讼时效产生中断，故李梅珍的该部份诉求未超过诉讼时效。
二、本案是否存在情势变更的情形导致租金应当予以减少，滞纳金标准是否过高。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中国人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。商业风险属于从事商业活动的固有风险，情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。本案中，华祥物业公司辩称情势变更因素为商场周边市政道路改造、同区域内多家知名建材家居行业入驻及全国家居行业经营整体下滑等。因商场周边市政道路改造是被政府纳入市政改造规划的范围，在道路改造前，政府已经做了大量的勘察工作并公开报道，华祥物业公司可以预见到道路改造对商场营业带来的不利影响，故市政道路改造不适用情势变更原则。而同区域内多家知名建材家居行业的入驻及全国家居行业经营整体下滑是供求关系发生变化或价格涨跌造成的，是正常的行业竞争的结果，是商业风险的范畴，华祥物业公司应对商业风险有足够的认知。故商场周边市政道路改造、同区域内多家知名建材家居行业入驻及全国家居行业经营整体下滑等情形不适用情势变更原则，华祥物业公司以此主张调整租金，于法无据，本院不予支持。华祥物业公司无正当理由未按约定时间支付租金，已构成违法，依法应承担违法责任。根据双方所签订商铺租赁合同的约定，华祥物业公司逾期支付租金的，每日按约定的每月租金（税后）的1‰向李梅珍支付滞纳金。但因合同约定的滞纳金标准，明显超过《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于年利率不得超过24%的规定，且李梅珍也未能举证证明其还存在其他损失，故本院将滞纳金标准调整为按年利率24%计算。虽然双方商铺租赁合同约定以每月税后租金为基数计算滞纳金，但双方均未能举证证明税后租金的具体数额，且以合同约定月租金（税前）为基数按年利率24%计算的滞纳金并未超过按合同约定计算的滞纳金，故本院调整计算滞纳金的基数为月租金（税前）。李梅珍主张以拖欠的全部租金为基数按日1‰计算滞纳金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
三、本案是否存在不可抗力事由导致合同可以解除。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，华祥物业公司主张的不可抗力事由为商场周边市政道路改造、同区域内多家知名建材家居行业入驻及全国家居行业经营整体下滑等。但如前所述，商场周边市政道路改造属可预见的情况，且在提起本案诉讼时市政道路改造已完成多时，而同区域内多家知名建材家居行业入驻及全国家居行业经营整体下滑则属商业风险，故华祥物业公司所主张的事由均不属不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。双方签订的商铺租赁合同虽约定：“本合同所指的不可抗力，包括但不限于以下事件：……（4）其他非乙方（华祥物业公司）可控制且严重影响乙方对商铺经营管理的事件和事故。”但该条款涉及的是华祥物业公司对涉案商铺的内部经营管理，而不涉及外部竞争环境，即只有出现了导致华祥物业公司丧失或者严重影响其对涉案商铺的控制、经营及管理的事件和事故，华祥物业公司才能据此主张解除合同。本案中，华祥物业公司所主张的商场周边市政道路改造、同区域内多家知名建材家居行业入驻及全国家居行业经营整体下滑等事由，涉及的是市政建设的需要及外部竞争环境的正常变化，并未影响到华祥物业公司对涉案商铺的控制权、经营权和管理权，故华祥物业公司以不可抗力主张解除涉案商铺租赁合同，缺乏法律和合同依据，本院不予支持。
四、华祥房地产公司是否应当承担连带保证责任，及保证责任的范围。
本院认为，华祥房地产公司以保证人身份在涉案商铺租赁合同上担保方处盖章，该保证合同关系成立。根据涉案商铺租赁合同第七条第四款：“华祥物业公司无正当理由逾期向李梅珍支付租金，逾期一天按约定的每月租金（税后）的1‰向李梅珍支付滞纳金，华祥房地产公司仅对华祥物业公司逾期支付租金承担保证责任”的约定，华祥房地产公司依约应对华祥物业公司逾期支付租金承担保证责任。因各方当事人未对华祥房地产公司的保证方式作出约定，根据《中华人民共和国担保法》第十九条：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明的，按照连带责任保证承担保证责任。”的规定，华祥房地产公司应对华祥物业所欠债务承担连带保证责任。《中华人民共和国担保法》第二十一条第二款规定：“当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”本案中，涉案商铺租赁合同条款对保证范围的约定不明确，各方当事人对该项约定理解不一致，应视为对保证担保范围约定不明确，根据上述法律规定，华祥房地产公司作为保证人，应对被保证人华祥物业公司的全部债务承担责任，即对华祥物业公司所欠的租金及滞纳金承担连带保证责任。华祥房地产公司关于其未对华祥物业公司债务提供担保的抗辩主张，与查明事实不符，本院不予支持。
综上，本院认为，李梅珍与华祥物业公司之间的房屋租赁合同关系，与华祥房地产公司之间的保证合同关系，系双方真实意思表示，内容未违反法律法规等强制性、禁止性规定，应认定合法有效。合同有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均必须按照合同的约定，依法全面履行自己的义务。李梅珍依约将商铺交付华祥物业公司进行经营管理，华祥物业公司亦应依约向其支付租金。虽然双方之前存在按所谓税后租金支付租金的情况，但在本案中华祥物业公司未能举证证明已就本案租金代为缴税，且根据涉案商铺租赁合同的约定，缴税义务应由李梅珍承担，庭审中李梅珍亦表示其将自行缴纳本案租金的税费，故应按合同约定的租金计算华祥物业公司所欠租金。根据涉案商铺租赁合同的约定及双方当事人的自认，华祥物业公司共拖欠李梅珍自2015年4月1日起至2016年9月30日的租金31993.41元事实清楚，本院予以确认。故李梅珍请求华祥物业公司支付租金的诉求，合理合法，本院予以支持。华祥物业公司逾期支付租金，已构成违约，依约应向李梅珍支付滞纳金，但合同约定的滞纳金计算标准明显过高，且李梅珍亦未能举证证明其除利息损失外还存在其他损失，参照借贷双方约定利率未超过年利率24%人民法院应予支持的规定，本院依法将滞纳金计算标准调整为以合同约定的每季度租金为基数按年利率24%计算，对于华祥物业公司已偿付部分租金的季度，则自偿付之日起调整为以每季度实际尚欠租金为基数计算滞纳金。虽然涉案合同约定以税后租金为基数计算滞纳金，但本院调整以双方约定租金（税前）为基数按年利率24%计算的滞纳金并未超过以税后租金为基数按日1‰计算的滞纳金。故李梅珍滞纳金诉求中超过的部分，本院不予支持。华祥房地产公司作为连带责任保证人，依法应对华祥物业公司所欠租金及滞纳金承担连带清偿责任。但其承担保证责任后，有权向华祥物业公司追偿。华祥物业公司所主张的商场周边市政道路改造、同区域内多家知名建材家居行业入驻及全国家居行业经营整体下滑等事由，既不属情势变更，也不属不可抗力，其以此主张降低租金及解除涉案商铺租赁合同，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条规定，判决如下：
一、泉州市华祥物业管理有限公司应在本判决生效后十日内支付给李梅珍2015年4月1日起至2016年9月30日止的租金31993.41元及滞纳金（以合同约定的各季度租金为基数，分别自各季度租金逾期支付之日起至实际还清之日止按年利率24%计付，其中有偿付部分租金的季度则自偿付之日起调整为以实际尚欠的季度租金为基数计付）；
二、泉州市华祥房地产开发有限公司对泉州市华祥物业管理有限公司上述债务承担连带清偿责任，在承担保证责任后，其有权向泉州市华祥物业管理有限公司追偿；
三、驳回李梅珍的其他诉讼请求；
四、驳回泉州市华祥物业管理有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费689元，减半收取344.5元，由泉州市华祥物业管理有限公司、泉州市华祥房地产开发有限公司共同负担；反诉案件受理费减半收取1669元，由泉州市华祥物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判员 颜智斌
二〇一七年三月一日
书记员 戴宇楠
速录员 杜泉毅
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
(一)身体受到伤害要求赔偿的；
(二)出售质量不合格的商品未声明的；
(三)延付或者拒付租金的；
(四)寄存财物被丢失或者损毁的。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十七条本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。
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