上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初4234号
原告(反诉被告)上海福磬机械有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人乐扬，总经理。委托代理人张志林，上海明伦律师事务所律师。委托代理人樊克强，上海明伦律师事务所律师。被告(反诉原告)上海万英实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人朴英，董事长。委托代理人马骏，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告上海福磬机械有限公司(以下简称福磬公司)与被告上海万英实业有限公司(以下简称万英公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月2日立案受理，依法由审判员邹巧弟独任审判。被告于2016年2月23日向本院提起反诉，本院受理后，与本诉合并于2016年3月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张志林、委托代理人马骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福磬公司诉称：原、被告于2014年初签订一份《租赁合同》，被告将上海市闵行区吴中路XXX号3层D区电梯口仓库以及403室房屋出租给原告，租赁期限为2年，自2014年2月20日起至2016年2月19日止，每月租金为4,000元(人民币，下同)。合同约定，甲方(万英公司)交付的不符合本合同约定，致使不能实现租赁目的，或交付的房屋存在或出现缺陷，危及乙方(福磬公司)安全的，万英公司应当承担违约责任。合同签订后，原告全面履行合同义务。然而，2015年10月起，被告在未通知原告的情况下擅自对大楼进行大规模施工、拆除了一座楼梯。施工现场粉尘及钢结构表面防腐材料严重污染办公场所，施工现场脏乱不堪，严重影响原告对房屋的正常使用。原告曾发函要求被告停止施工，但未果。由于被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。现要求：1、解除原、被告签订的《租赁合同》；2、被告向原告支付违约金35,000元。福磬公司辩称：新租户装修的面积不到四层楼的一半，原告承租的房屋位于房屋四楼的偏中间，且同为四楼的一家餐厅照常经营，其他办公室也正常使用，所以原告所述的装修影响其使用房屋的说法不成立。整幢大楼共有四座楼梯，还有电梯，不影响原告的通行。被告没有违约。原告于2016年1月底撤离了承租的办公室，但未将房屋钥匙交还给被告，房屋门锁一直处于关闭状态。2016年2月19日，被告发现原告已将承租房屋内的装修全部搬离，房屋空置，故被告收回了房屋。原告支付了截止至2015年12月19日的租金，电费和电信网络费支付到了截止2015年11月30日。现不同意原告福磬公司的诉讼请求。在合同履行过程中，经双方协商后原告承租的仓库变更至4楼电梯口。合同约定，房屋租金为4,000元(不含税，若需开发票，税率为5%)。原告应在每季度开始的10日内付清下一期租金，每逾期一天，应支付逾期费用之千分之五的违约金，赔偿守约方律师费、诉讼费等损失。现提起反诉，要求：1、原告福磬公司支付2015年12月20日至2016年2月19日的租金8,400元(含5%的税款)；2、原告福磬公司支付逾期付款违约金3,120元(按每日千分之五计算自2015年12月20日至2016年2月14日)；3、原告福磬公司支付电费694.50元、电信网络费800元；4、原告福磬公司支付被告万英公司律师代理费5,000元。针对被告万英公司的反诉，福磬公司辩称，由于被告万英公司没有提供合适的租赁场所，原告在2015年12月底即要求被告交接房屋，但被告拒绝接收，故相应的租金不应由原告负担。原告不存在拖欠租金的行为，不应负担逾期付款的违约责任。不同意被告的反诉请求。经审理查明，2014年初，福磬公司作为承租方(乙方)，万英公司作为出租方(甲方)，双方签订一份《租赁合同》，约定，乙方承租甲方位于上海市闵行区吴中路XXX号3层D区电梯口仓库及4层03室房屋；租期为2014年2月20日至2016年2月19日；3层D区电梯口仓库租金为1,000元/月，4层03室房屋租金为3,000元/月，共计4,000元/月(含物业管理费，不含税金)，如需开票，开票为5个税点；租金自2014年2月20日起算，租金每个季度为一期，先付后租，乙方须于每期开始后10日内支付下一季度租金；自起租日开始至乙方实际交还房屋之日止，乙方承租房屋所产生的电、通讯、设备等费用皆由乙方自行承担，费用收取标准为：电费1.5元每度，网费300元每月(若乙方自行申请宽带，网费免除)；在租期内，甲方对该房屋的建筑结构进行维修时应提前通知乙方(遇紧急情况除外)，对此乙方应积极协助和配合。若该等维修致乙方全部停止营业的，则该停业期间的租金乙方可予免交。甲方应确保其交付的房屋可以按约定的方式使用。如结构问题，则属于甲方房屋的交付不符约定需要甲方维修，由此造成乙方的损失应当赔偿，包括公司不能正常办公而另外临时过渡的租金，物品另外寻找仓库存放的仓储费、运输费等；乙方应当在本合同终止前30日内，通知退租事宜，并于合同终止之日完成退租手续的办理和撤离该房屋，包括撤出在该房屋内的所有人员、搬走该房屋内乙方所有的可移动物品，将房屋内企业注册地址迁离。双方签署书面交接书之日视为乙方完成撤离。如乙方撤离后甲方拖延不签署交接书的，则乙方以书面通知甲方交接，甲方仍未于指定时间到场交接并签署交接书的，乙方有权自行撤离，并以书面通知发出之日为房屋交还日；如乙方未按约足额支付租金以及其他应付款项，每逾期一日，应向甲方支付逾期款项千分之五的违约金；双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，除合同另有约定外，违反合同的一方应向另一方支付按月租金的叁倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、甲方未按时交付房屋，经乙方催告后10日内仍未交付的；2、甲方交付的房屋不符合合同约定，致使不能实现租赁目的的(包括因本合同所涉租赁房屋的原因无法办理相关证照的)，或甲方交付的房屋存在或出现缺陷，危及乙方安全的；3、乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；4、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；5、乙方擅自转租该房屋、转让房屋承租权或与他人交换各自承租房屋的；6、乙方逾期不支付租金累计超过壹个月的。合同签订后，双方按约履行各自义务。原告向被告支付了租赁押金4,000元。在合同履行期间，双方经协商后，将原告福磬公司原承租的吴中路XXX号3层D区电梯口仓库变更至4楼电梯口仓库。2015年10月起，案外人(房屋的其他承租人)对吴中路XXX号4层的部分区域进行装修，三楼通往四楼的一道楼梯被拆除，其他楼梯及电梯正常使用。同楼层内仍有其他租户继续使用房屋、正常营业。2015年12月，福磬公司向万英公司发函表示案外人对房屋进行装修，严重影响福磬公司的正常使用房屋。要求万英公司赔偿损失。福磬公司支付了截止至2015年12月19日的租金。此后，福磬公司搬离了涉案房屋，但未与万英公司办理房屋交接手续。2016年1月25日，万英公司退还了福磬公司租赁押金4,000元。2016年2月19日后，万英公司自行收回了房屋。本案庭审后,福磬公司向本院表示,其于2015年12月30日已腾空、搬离涉案房屋，故不同意承担2016年1月1日至2月19日的电费、网络费；同意承担2015年12月的网络费300元；由于万英公司未能提供2015年12月的电费单据和支付凭证，故不同意承担该月的电费。现福磬公司以诉称理由诉至本院，万英公司则提起反诉。上述事实，由福磬公司提供的租赁合同、告知函、照片等，万英公司提供的租赁合同、照片、退租赁押金的付费凭单等，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。案外人对涉案房屋所在楼层的其他区域进行装修，而装修过程中所产生的施工噪音、油漆异味，以及公共通道杂乱的状况确实在一定程度上影响了福磬公司办公，但并不导致福磬公司不能正常使用房屋，福磬公司据此要求解除双方的租赁合同，缺乏充分依据，本院不予支持。同理，福磬公司要求万英公司偿付违约金的请求，本院不予支持。福磬公司向万英公司租赁房屋后，其主要义务是按时足额支付租金。双方约定的租金为每月4,000元。现无证据证明福磬公司在租期届满前经万英公司同意而交接了房屋，在合同未提前解除的情况下，福磬公司仍应向万英公司支付合同期内的租金。福磬公司支付了截止2015年12月20日的租金，但未支付此后两个月的租金，万英公司反诉要求被告支付2015年12月20日至2016年2月19日期间的租金之请求，本院予以支持，但该两个月的租金共计8,000元，而万英公司主张8,400元，金额有误，本院予以调整。关于万英公司反诉主张逾期付款违约金，鉴于案外人在涉案房屋同一楼层的其他区域进行装修，确实在一定程度上影响了福磬公司的办公，故此反诉请求，本院不予支持。同理，万英公司反诉主张律师代理费的请求，本院不予支持。关于万英公司反诉主张的电费694.50元、电信网络费800元，因万英公司未能提供电费的相关凭证，故对于电费的主张，本院不予支持。双方签订的合同中约定福磬公司每月承担300元电信网络费，而福磬公司未支付2015年12月起的网络费，现万英公司主张800元的网络费(2015年12月300元、2016年1月300元、2016年2月1日至19日按200元计)，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海福磬机械有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海万英实业有限公司租金人民币8,000元；二、原告(反诉被告)上海福磬机械有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海万英实业有限公司电信网络费人民币800元；三、驳回原告(反诉被告)上海福磬机械有限公司的诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)上海万英实业有限公司其余反诉请求。本诉案件受理费人民币675元，减半收取计337.50元，由原告(反诉被告)上海福磬机械有限公司负担。反诉案件受理费减半收取计人民币125.18元，由原告(反诉被告)上海福磬机械有限公司负担61.33元，被告(反诉原告)上海万英实业有限公司负担63.85元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 邹巧弟
二〇一六年四月二十八日
书记员 钱 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。