山东省青岛市崂山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）崂民二商初字第57号
原告中国农业银行股份有限公司青岛崂山支行，住所地青岛市。
负责人侯登平，行长。
委托代理人彭宏艳，女，汉族，1970年1月18日出生,系中国农业银行股份有限公司青岛崂山支行员工。
委托代理人王瑛，女，汉族，1976年4月8日出生，系中国农业银行股份有限公司青岛崂山支行员工。
被告张峰，男，汉族，1973年2月14日出生，住青岛市市南区
委托代理人徐宏伟，青岛市南东海法律服务所法律工作者。
被告青岛海景（国际）大酒店发展有限公司。
法定代表人李明，董事长。
委托代理人王伟，山东德衡律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司青岛崂山支行诉被告张峰、青岛海景（国际）大酒店发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告中国农业银行股份有限公司青岛崂山支行委托代理人王瑛、彭宏艳，被告张峰委托代理人徐宏伟，被告青岛海景（国际）大酒店发展有限公司委托代理人王伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年8月8日，原告和被告张峰签订个人借款合同。2014年2月10日，原告为被告张峰发放个人商用房贷款404万元，贷款期限至2024年2月9日，贷款用途为购房，被告张峰以贷款所购位于青岛市崂山区做抵押。2013年8月19日，原被双方办理了预告抵押登记手续，被告青岛海景（国际）大酒店发展有限公司与原告签订了《一手房贷款业务银企合作协议》，为上述贷款提供阶段性保证担保，并自愿承担保证责任，截止起诉之日，被告张峰已经逾期1期未还，且被告张峰经营企业涉诉，无力偿还贷款，原告诉至本院，请求：1、判令被告偿还全部贷款本金人民币3875508.23元及利息46393.9元（已计算至2014年11月21日，之后至判决生效之日的利息按人民银行规定的逾期利率计算）；2、确认原告对被告位于青岛市崂山区房产享有优先受偿权；3、被告承担原告为实现债权而支付的诉讼费等费用。
被告张峰答辩称，被告确实与原告签订了贷款合同用于购房，前期按照合同还款，但是因被告所经营企业为其他企业提供担保造成涉诉。被告所有账户被其他法院查封，造成未及时向原告支付贷款。因此请原告予以宽限，争取尽快向原告履行贷款义务。
被告青岛海景（国际）大酒店发展有限公司答辩称，一、被告虽然为原告和张峰的借款提供了阶段性担保，但是被告在本案中没有实际的权利与义务。被告作为开发商提供阶段性担保的愿意是保证将贷款用于担保的房屋，目前房屋也依法建成。原告与张峰也办理了预告抵押登记，原告对涉案房屋享有优先受偿权，原告完全可以通过评估拍卖的方式实现债权。因此原告不应要求被告承担连带责任。二、目前张峰已涉多起案件，其极有可能无力偿还贷款，如果被告青岛海景（国际）大酒店发展有限公司承担担保责任后再向债务人追偿将会给担保人造成较大损失，因此被告认为从公平的角度应当在支持债权人对物的担保优先受偿情况下免除担保人的担保责任。三、若法院判决被告青岛海景（国际）大酒店发展有限公司承担担保责任，被告青岛海景（国际）大酒店发展有限公司请求法院一并在判决书中注明被告可以直接向主债务人追偿。
原告提交证据以及被告对证据质证如下：
证据一、个人购房借款担保合同。证明被告张峰在原告处贷款成立，被告青岛海景（国际）大酒店发展有限公司的担保责任也是成立的。
证据二、个人借款凭证。证明原告已经向被告张峰实际发放贷款。
证据三、房地产预告登记证明。证明位于东海东路房屋已经为原告抵押。
被告张峰对原告提交的证据质证：对证据一、二、三的真实性及证明事项均没有异议。
被告青岛海景（国际）大酒店发展有限公司对原告提交的证据质证：对证据一、二、三的真实性及证明事项均没有异议。但认为原告对被告张峰所有的房屋享有抵押权，原告应优先主张实现物的抵押权。
二被告未向法庭提交证据。
本院认为，原告提交的证据来源合法，客观真实，对本案待证事实具有证明力，与本案具有关联性，且证据之间相互印证，且二被告对证据的真实性和证明内容均没有异议，故对原告提交的证据应予采信。
经审理查明，2013年8月8日，原告与被告张峰、青岛海景（国际）大酒店发展有限公司签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：原告为被告张峰个人商用房贷款人民币404万元，贷款期限120个月，贷款用于购买海景大酒店房产，借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定，并自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整，还款方式为等额本息还款法，还款日为每月20日。借款人未按约定期限归还借款本金的，自逾期之日起按本合同约定借款利率上浮50%计收罚息，对应付未付利息贷款人按中国人民银行的规定计收复利。借款由被告青岛海景（国际）大酒店发展有限公司提供阶段性担保，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。抵押人张峰应协助贷款人自本合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记；自所购房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起60日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构办理抵押登记。合同还约定：本合同项下借款既有借款人提供的抵押担保又有其他担保人提供担保的，贷款人可以行使物的担保物权，也可以同时主张通过其他担保人、担保方式来实现全部或部分债权。借款人、担保人违约的，贷款人有权提前收回借款，提前行使担保权，因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼的方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费等实现债权的费用。2013年8月19日，原告与被告张峰为所购房产在青岛市崂山区房地产开发管理局办理预购商品房抵押预告登记，《房地产预告登记证明》。
上述合同签订后，原告于2014年2月10日向被告张峰发放了借款人民币404万元。截止原告起诉时，被告张峰已发生一期违约，且被告张峰因涉及其他诉讼，涉案房屋已被其他法院查封。截止到2014年11月21被告张峰尚欠借款本金余额为人民币3875508.23元，欠利息46393.9元。
另查明，被告张峰确认被告岛海景（国际）大酒店发展有限公司向其交付了房屋，被告青岛海景（国际）大酒店发展有限公司确认被告张峰已经付清了房款。涉案房屋尚未办理房屋产权证书。
以上事实，有本院确认的，原告提交的《个人购房担保借款合同》、《共同还款确认书》、《借款凭证》、《房地产预告登记证明》等证据以及本院法庭审理笔录在案证实并经本院审查，可以予以采信。
本院认为，原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》》是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的规定，上述合同均具有法律效力，本院予以确认。原告依约向被告张峰发放了借款，履行了合同义务。被告张峰未按合同的约定偿还借款本息，且因涉及其他诉讼，涉案抵押房屋已被其他法院查封，上述行为构成违约，应承担违约责任。原告有权依据《个人购房担保借款合同》的约定宣布本合同项下的借款提前到期，要求被告张峰提前偿还全部借款本金和利息。
关于原告对抵押预告登记的房产处分的价款是否享有优先受偿权的问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”从上述法律规定可以看出，抵押预告登记是因不动产物权变动的条件尚未成就时，为保护不动产债权人对未来可以取得的物权请求权而进行的登记，属于尚未成为物权的不动产的请求权的保全措施。其作用主要在于赋予被登记的债权的请求权以物权的排他效力，保障预告登记请求权的将来实现。本案中，被告张峰向原告借款用于购买被告青岛海景（国际）大酒店发展有限公司开发的房产，并以该房产作为抵押物为其在原告处的借款提供抵押担保，在房产抵押登记部门办理了抵押预告登记。被告张峰已经交清了房款，因其他客观原因现不能办理房产权属登记和抵押登记。该抵押房产虽未办理正式抵押登记，但经过抵押预告登记，可以向社会公开，使第三人了解和知道此权利设立和变动情况，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。因此，在被告张峰未履行还款义务，构成违约时，原告对被告张峰提供的上述抵押预告登记的担保房产处分所得价款享有优先受偿权。
关于青岛海景（国际）大酒店发展有限公司是否应承担保证责任的问题，本院认为，依据《个人购房担保借款合同》的约定，被告青岛海景（国际）大酒店发展有限公司为借款人被告张峰的债务向原告提供阶段性保证，并承诺承担连带保证责任，被告青岛海景（国际）大酒店发展有限公司的保证责任期间自借款发放之日起至借款人被告张峰取得所购房地产权属证书，并办妥以贷款人原告为抵押权人的抵押登记手续之日止。被告张峰所购房屋仅办理了房地产抵押预登记，尚未办理房屋权属证书及正式抵押登记。被告张峰的违约行为，发生在上述合同约定的保证期间内，依据《个人购房担保借款合同》的约定，原告有权宣布借款合同提前到期，要求保证人青岛海景（国际）大酒店发展有限公司承担保证责任。另外，《个人购房担保借款合同》还约定，对借款既有借款人提供的抵押担保又有其他担保人提供担保的，贷款人可以行使物的担保物权，也可以同时主张通过其他担保人、担保方式来实现全部或部分债权。依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权;没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权;第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”，在被告张峰未按《个人购房担保借款合同》的约定履行还款义务时，原告有权要求保证人被告青岛海景（国际）大酒店发展有限公司对被告张峰的债务在约定保证范围内承提连带清偿责任，被告青岛海景（国际）大酒店发展有限公司承担保证责任后有权向被告张峰追偿。
综上，原告的诉请求事实清楚，证据充分，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百七十六条之规定，判决如下：
一、被告张峰于本判决生效之日起10日内偿还原告中国农业银行股份有限公司青岛崂山支行借款本金人民3875508.23元及利息46393.9元（已计算至2014年11月21日，此后至本判决确定的给付之日的利息按《个人购房担保借款合同》的约定计算）。
二、如果被告张峰未履行上述第一项给付义务，原告中国农业银行股份有限公司青岛崂山支行有权对青房地预市字第**号《房地产预告登记证明》项下的房产处分所得价款优先受偿，抵押物折价、或者拍卖、变卖后，其价款超过上述优先受偿债权数额（以本判决第一项确定的债务金额）的部分归被告张峰所有，不足部分由被告张峰继续清偿。
三、被告青岛海景（国际）大酒店发展有限公司对上述第一项给付款项承担连带清偿责任。被告青岛海景（国际）大酒店发展有限公司承担保证责任后，有权向被告张峰追偿；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费38175.00元、财产保全费5000元，由被告张峰、被告青岛海景（国际）大酒店发展有限公司共同负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 刘宗欣
人民陪审员 成 林
人民陪审员 赵 兵
二〇一五年六月九日
书 记 员 池 澄
备注：
根据《诉讼费用交纳办法》第二十二条规定，上诉人应于上诉期内到青岛市中级人民法院预交案件受理费，最迟可以在上诉期届满后七日内预交案件受理费，在上诉期届满后七日内仍未预交的，按未提起上诉处理。