广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0306民初22695号
原告（反诉被告）：丁纯，女，汉族，1990年3月4日出生，住址：湖南省沅江市，
委托诉讼代理人：龚振中，广西同望律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘骥，女，汉族，1981年2月23日出生，住址：上海市卢湾区，
委托诉讼代理人：尚建民，广东海埠律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘雪珍，系被告的母亲。
第三人：深圳航空有限责任公司，地址：广东省深圳市宝安区宝安国际机场深航办公大楼，统一社会信用代码：91440300192211290H。
法定代表人：宋志勇。
委托诉讼代理人：林嵩泉，系该公司员工。
委托诉讼代理人：陈子强，系该公司员工。
原告（反诉被告）丁纯与被告（反诉原告）刘骥，第三人深圳航空有限责任公司确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁纯及其委托诉讼代理人龚振中，被告刘骥及其委托诉讼代理人尚建民、刘雪珍，第三人深圳航空有限责任公司的委托诉讼代理人林嵩泉、陈子强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丁纯诉称，一、原告丁纯是第三人深圳航空有限责任公司的员工，2008年原告有一套公司分配福利房的名额，原告的大姨妈刘雪珍即被告刘骥的母亲提出由其出钱、原告出指标把房子买下来，原告与她共同居住。原告考虑到共同买房既可以照顾刘雪珍，也解决了原告的住房问题，是一件好事。但双方未提及房子的产权归属权问题，更没有说要把产权给被告，否则原告不会向其他的姨妈和舅舅借钱，原告当时完全有能力支付首付款11万元。二、房子于2008年开始认购后，由公司统一向银行先贷了18万元的消费贷，直至2011年5月开始办理房子的首付款为止，都是由原告按月偿还消费贷本金及利息。2011年5月7日，双方签订了一份《房屋指标转让协议书》，当时刘雪珍交了30%的首付款110305.71元，剩余部分以原告名义向银行贷款。之后原告又支付了部分房子按揭款。2013年6月22日，刘雪珍欺骗原告签了一份协议，并称原告的五姨父和五姨妈都看协议，都觉得没问题，原告什么事一直都是姨父、姨妈们和舅舅在帮原告做主，故原告没有细看协议内容，刘雪珍在让原告签字前也没有与原告商量协议的具体内容及给原告时间考虑，签字后又不留一份给原告，所以原告签字后以为姨妈、姨父、舅舅她们都知道此事，也没有和他们提及。直到2014年刘雪珍背着原告开始装修房子后，原告才感觉有点问题，原告就阻止其装修房子，停了水电。后来双方达成口头调解（书面协议双方都未签字）：由刘雪珍支付补偿费用给原告，并按公司十年服务协议服务年限补偿款补偿，每年按3.5万补偿。当时原告已在公司服务满4.92年，应当得到的补偿是17.2万元，刘雪珍支付了上述17.2万元，原告也配合办理了房产装修的相关手续。但被告从2014年6月起未再支付补偿款，构成实际违约。被告起诉原告，要求法院确认该房屋为原、被告共有并办理过户手续；后又变更诉讼请求为确认该房屋被告已投资有720467.6元。法院一审判决确认被告在房屋投资的款项为436467.63元。双方没有上诉，一审判决业已生效。三、涉案房屋的所有权和使用权应当归原告所有，原告要求要回本属于自己的房产所有权和使用权，得到本应由自己才能享受的深航内部员工的福利。三、《房屋指标转让协议书》是刘雪珍骗取原告签订的，是无效的，双方应当互相返还，即被告将房屋退回，原告将被告投资的款项返还。四、单位福利房指标依法是不能转让的，故《房屋指标转让协议书》无效，且第三人也始终不同意将房屋转让给被告，只同意出售给原告。五、《房屋指标转让协议书》是显失公平、不合情理的，依法可以申请撤销。按现在市场房价4万元/平方米，与协议约定的卖给指标所有人房价为4千元/平方米计算，该房产（89平方米）的利润是320万元，而法院确认的被告支付的款项只有43多万元，极其不公平、不合理，原告可以申请人民法院依法撤销。原告为维护合法权益特提起诉讼，请求判令：1、确认原告与被告于2011年5月7日、2013年6月22日签订的二份《房屋指标转让协议书》无效；2、被告应当在判决生效后10日内将其在房屋内的一切物品搬清并将房屋交付给原告，否则，所留下的物品视为被告放弃所有权，由原告有权自行处置，被告不得提出赔偿。原告自愿于判决生效后30日内且在被告已将其在房屋内的一切物品搬清之后，支付清楚给被告人民币436467.63元；3、本案的诉讼受理费和其他诉讼费用全部由被告承担。
被告刘骥答辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据。一、双方签订的《房屋指标转让协议》没有违反法律的强制性规定，转让的标的物也合法，因此双方的签订的合同符合法律规定，没有违法情形；二、涉案房产虽然属于集资房，但从第三人与原告及第三人与国土部门签订的协议来看，该房产不属于法律法规规定不允许转让的房产，深圳市土地使用权转出让合同书约定涉案房产的销售对象是从事航空职业，在取得房产证后十年内不得转让，仅是合同约定，不属于法律法规强制性规定，当事人签订的房产转让协议违反该约定仅影响转让协议能否履行，房产能否过户，不影响房产转让；三、双方在转让《房屋指标转让协议书》中也约定了到了10年后具备过户条件由原告无条件将涉案房产过户给被告，双方就房屋的产权现状、如何办理涉案产权的问题也进行了约定，双方清楚房屋的产权现状，应当遵循诚实信用的原则，履行该协议，房屋应该完成产权变更手续。原告其他的诉讼请求没有法律依据，请求法庭予以驳回。
被告刘骥反诉称，原、被告系表姐妹关系，原告系第三人公司员工。2008年，第三人发起住房认购申请，确认原告具有住房认购资格。2010年7月，第三人正式开始集资建房工作。被告分别在2010年7月22日和2011年5月8日用银行转账和现金支付的形式向原告支付购房启动资金总计18780元。2011年5月7日，被告委托母亲刘雪珍与原告前往第三人处选房，被告选中深航幸福花园6栋405房，并以原告的名义与第三人签订《商品房订购合同》，刘雪珍受被告委托在选房现场向第三人支付首付款91526.31元，到此被告共付款110305.71元。同时被告以原告名义向建行贷款，贷款月供1662.41元，该贷款自2011年5月至今均由被告支付月供。同日，刘雪珍办完选房手续后代被告与原告签订《房屋指标转让协议》。协议第三条第一款约定“甲方（即原告）自愿将房屋指标转让给乙方（即被告）”第四条约定“乙方在2011年5月7日将房款总价的30%（110,305.71元）付给甲方，由甲方付给深圳航空有限责任公司，余额70%（255,000元）以甲方的名义向深圳建设银行贷款三十年，每月贷款（16,62.41元）由乙方支付给甲方，甲方再转交给深圳建行”，第五条第二款约定“甲方有责任协助乙方按商品房合同第二条规定办好过户的一切手续。”2011年7月4日被告委托刘雪珍补交房款差额1,179.81元，2013年2月9日被告委托刘雪珍支付给原告2008年建房基金贷款利息27,038元及补偿原告垫付资金的利息2,962元。2013年6月22日被告与原告签订《商品房指标转让协议书》，进一步明确原告同意被告出资以原告的名义购买涉案房屋，被告拥有房屋所有权、居住权的事实以及相关权利义务关系。2013年7月26日涉案房屋竣工验收，刘雪珍到场验收签字并接收房屋钥匙。2014年5月29日被告委托刘雪珍支付给原告17.2万元作为原告在深航公司十年服务年限补偿金。2014年9月被告将涉案房屋装修完毕，后一直由刘雪珍居住至今，房屋水费、电费、物业费、煤气费、房屋维修基金费等各项费用均由刘雪珍与被告缴纳。2017年8月，原告违反协议约定对被告停水停电，毁坏门锁，强占楼道，并对刘雪珍辱骂威胁，干扰被告及刘雪珍的正常生活。被告认为：被告与原告于2011年5月7日签订的《房屋指标转让协议书》与2013年6月22日签订的《房屋指标转让协议书》，合同双方均具有完全民事行为能力，意思表示真实，合同内容不违反法律和社会公共利益，不存在合同无效的情形，且双方已经实际履行，应当认定有效。根据上述两协议的约定，被告拥有涉案房屋所有权及居住权，在符合约定条件时原告需将房屋过户给被告。为维护被告的合法权益，被告特提起反诉，请求判令：1、确认原告、被告于2011年5月7日签订的《房屋指标转让协议书》与2013年6月22日签订的《房屋指标转让协议书》有效（转让价格为366,485.52元）；2、被告无需向原告返还位于深圳市宝安区××大道深××花园××405的房屋；3、原告继续履约，在符合约定条件时将房屋过户给被告；4、全部诉讼费用由原告承担。
被告于庭后撤回第三项反诉诉讼请求。
原告针对被告的反诉答辩称，被告的反诉请求不明确，依法不应当支持。一、被告请求确认协议有效，但并没有请求法院确认房屋所有权归其所有；二、第三项诉讼请求完全没有事实根据及法律依据，因为按照第三人的陈述，10年之内不得转让，就意味着原、被告之间的《房屋指标转让协议》都应当是无效的，就不存在房屋过户的问题。10年内不得转让，并不等于说10年可以过户，这是两个概念。三、被告反诉请求没有事实根据及法律依据。
第三人深圳航空有限责任公司述称，原、被告之间的合同纠纷与第三人无关，第三人与深圳市国土资源和房产管理局签订的[2007]4196号深圳市土地使用权出让合同书第8条约定，本宗地所开发商品房的销售、出租对象仅限于从事航空运输专业人才和高级管理人员。上述人员自取得房地产权利证书之日起10年不得转让。
经审理查明，2008年5月23日，深圳市国土资源和房产管理局（出让方、甲方）与第三人深圳航空有限责任公司（受让方、乙方）签订《深圳市土地使用权出让合同书》，约定：甲方向乙方出让宗地编号为A207-0102，用地面积为45509.31平方米的土地使用权，使用年限为七十年；本宗地所开发商品住房的销售、出租对象仅限于从事航空运输专业人才和高级管理人员。上述人员自取得房地产权利证书之日起10年内不得转让；本宗地为航空产业扶持配套用地，所开发商品住房采用限价销售的办法，最高销售价格为本宗地开发竣工并取得销售许可时同片区、同类型、同品质商品房评估市场价格80%。双方还就合同履行的其他事项进行了约定。
2008年6月26日，原告丁纯作为申请人，签署一份《深航限价商品房认购确认申请书》，确认已阅知《深航限价商品房配售方案》的所有内容，决定按第四类住房认购资格认购房屋，并已在规定的时间内将180,000元人民币（其中贷款180,000元人民币，现金0元人民币）的建房基金汇入公司指定的建房基金专用账户。特此申请认购《深航限价商品房配售方案》项下的宝安福永A207-0102地块80㎡户型限价商品房一套。
2011年5月7日，第三人深圳航空有限责任公司作为甲方，与作为乙方的原告丁纯签署《商品房订购合同》，约定如下：1、甲方与深圳市土地和房产主管部门签订深圳市土地使用权出让合同书，取得位于深圳市××××大道，宗地编号为A207-0102，土地面积45509平方米的土地使用权，该地块用途为居住用地，建设用地使用权期限自2008年5月23日起至2078年5月22日止。甲方经批准在该幅土地上兴建商品房，项目名称为幸福花园。根据《土地使用权出让合同书》规定，本宗地为航空产业配套用地，所开发商品住房采用限价销售办法，乙方自取得《房地产证》之日起10年内不得转让。乙方向甲方订购该房地产项目中第6栋1单元405房，用途为住宅，建筑面积（面积以最终测绘报告为准）89.624平方米。购房总价款为人民币365,305.71元，待幸福花园项目验收结算后，甲乙双方依照最终确定的本房地产购房总价款实行多退少补。乙方采取按揭方式付款，于签订本合同之日支付人民币110,305.71元，其余价款自签订本合同之日起30日内办理银行贷款并向甲方支付剩余价款人民币255,000元。本合同项下的房地产自办理《房地产证》之日起十年内不能转让，乙方知晓并接受该权利限制。
2011年5月7日，原告丁纯作为甲方，被告刘骥作为乙方，签署了《房屋指标转让协议书》，约定如下：1、甲方拥有的物业指标为深圳宝安区福永（街道）凤塘大道深航幸福花园6栋1单元405房商品房，建筑面积89.624平方米，甲方自愿将房屋指标转让给乙方，甲方在未结婚前享受居住本房子的权利，结婚后居住权中止。乙方在2011年5月7日将房款总价的百分之三十（110,305.71元）付给甲方，由甲方代付给深圳航空有限责任公司，余额百分之七十（255,000元）以甲方的名义向深圳建设银行贷款三十年，每月贷款（1,662.41元）由乙方支付给甲方，甲方再转交给深圳建行，乙方在2013年2月9号支付甲方2011年前18万贷款利息28,233.27元（27,038+11,79.81），实付30,000元整。2、甲方应遵守十年服务期协议书中的各条，甲方有责任协助乙方按商品房合同规定办好过户的一切手续，甲方应协助乙方每月向银行转交房贷。乙方在甲方按本协议交付时接收该物业，乙方应按本协议每月按时给甲方付款并由甲方转交给房贷银行，乙方办理该物业的转名手续，乙方应履行甲方转让物业指标的转让条件。
2013年6月22日，原告丁纯作为甲方，被告刘骥作为乙方，被告的母亲刘雪珍作为乙方委托人，签署了《房屋指标转让协议书》，主要约定如下：一、甲方自愿将其认购的在建中的房屋转让给乙方，由乙方以甲方名义购买该房屋及其附属设施；二、该房屋指标为深圳宝安区福永街道凤塘大道深航幸福花园6栋一单元405号集资建房，面积计为89.624平方米；三、甲方自愿将房屋转让给乙方，乙方同意按原价购买甲方房屋；四、付款方式和时间：乙方在2011年5月7日已将房款总价的30%（总计现金人民币110,305.71元）付给甲方，由甲方代乙方付给深圳航空有限责任公司。房款总价的70%（总计人民币255,000元）以甲方的名义向深圳建设银行贷款三十年。等额贷款为每月人民币1,662.41元，由乙方每月付给甲方，再由甲方转交给贷款银行深圳建设银行。乙方在2013年2月9日已付给甲方2011年前18万元银行贷款利息人民币28,233.27元(27,038+1,179.81)，实付3万元整；五、从2013年6月起该房屋的购房款、税费、物业管理费由乙方以甲方的名义直接支付给收款单位，但无论以何种方式支付，甲方都只是名义上的付款人，真正的付款人实为乙方，购买该房屋而开具的全部收据、发票以及合同均由乙方保管。该房屋的一切权利归乙方所有，甲方对该房屋不享有任何权利；六、甲方应遵守十年服务期协议书中各条。十年服务期满后由乙方给甲方五万元补偿，未满十年乙方不给予甲方补偿；七、甲方负责为乙方办理房产证，共同获得房屋所有权证后甲方应在当日内将该证交给乙方保管。在国家有关政策规定的该房屋能交易的第一时间内无条件地、积极地协助乙方办理房屋产权过户手续，将房屋过户到乙方名下。
原、被告于庭审中确认购买涉案房产的首期款为人民币91,526.31元，贷款金额为人民币255,000元，房款差额人民币1,179.81元，启动资金人民币18,780元，首期款、房款差额、启动资金的本金都是由被告支付，消费贷的本金及利息最开始是由原告支付，后被告在2013年已经偿还原告。2011年5月至2017年3月的按揭还款由被告支付。原告主张2017年4月以后的按揭还款由原告支付，被告称系因原告擅自更换了按揭还款账户，但是被告至今每月仍往原告的原存折账户支付按揭款项。
原告主张其与被告于2011年5月7日、2013年6月22日签署的两份《房屋指标转让协议书》，因所涉房产是规定不得转让的，故《房屋指标转让协议书》违反了《合同法》第52条、第70条的规定，应为无效，故而提起本案诉讼。
另查，1、原、被告于庭审中确认涉案房产自2014年1月1日交付后一直由被告管理使用至今；目前该小区已办理初始登记，涉案房产具备办理房地产证条件，但因双方有争议，故尚未办理。
2、2017年2月22日，刘骥将丁纯诉至本院，案号为(2017)粤0306民初5967号，诉请判令：1、确认刘骥已支付购房定金18,780元、购房款91,526.31元、银行按揭贷款114,510.49元、服务年限补偿金172,000元、利息30,000元、装修费25.8万元，总计720,467.6元；2、丁纯承担本案诉讼费用。本院于2017年7月3日作出(2017)粤0306民初5967号民事判决，判决如下：一、确认原告刘骥已经支付启动资金18,780元、首付款91,526.31元、房款差额1,179.81元、2011年7月至2017年3月按揭贷款总计112,274元、物业费、房屋维修基金费9,205.13元，服务年限补偿金172,000元、管道煤气改装费820.8元、房屋其他费用681.58元，利息人民币30,000元，前述共计人民币436,467.63元。二、驳回原告的其他诉讼请求。原、被告均未就判决提起上诉。
以上事实，有《深航限价商品房认购确认申请书》、《商品房订购合同》、《房屋指标转让协议书》（2011年5月7日、2013年6月22日）、(2017)粤0306民初5967号民事判决书等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，本案为确认合同无效纠纷。原告丁纯主张其与被告刘骥签署的两份《房屋指标转让协议书》，因所涉房产不得转让，应为无效，则原告应当举证证明其上述主张。经查，原告与第三人深圳航空有限责任公司签署的《商品房订购合同》中虽约定涉案房产自取得《房地产证》之日起10年内不得转让，但涉案房产并非法律、行政法规规定的禁止转让的房屋，上述约定亦非法律、行政法规的效力性强制性规定，违反该约定仅可能影响涉案协议的实际履行，但不会导致协议无效，而原、被告之约定内容亦不存在其他无效情形，因此，该两份《房屋指标转让协议书》是原、被告双方的真实意思表示，合法有效。原告诉请确认该两份《房屋指标转让协议书》无效，与本院查明的事实不符，其据此提出要求被告返还涉案房屋等诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。
关于被告的其他反诉诉讼请求。对于被告诉请确认其无需向原告返还位于涉案房屋的反诉诉讼请求，由于原、被告签署的两份《房屋指标转让协议书》尚未履行完毕，有关涉案房屋的占有使用等事宜均须根据合同实际履行情况予以确定，故被告的该项反诉诉讼请求，本院暂不作处理。被告于庭后撤回第三项反诉诉讼请求，属于其自行处分权利的范畴，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告丁纯与被告刘骥于2011年5月7日、2013年6月22日签署的两份《房屋指标转让协议书》有效；
二、驳回原告丁纯的全部诉讼请求；
三、驳回被告刘骥的其他反诉诉讼请求。
案件受理费人民币3,924元，由原告负担；反诉费人民币3,398元，由原、被告各负担人民币1,699元。案件受理费原告均已预交，反诉费被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 陈蕾仰
二〇一八年一月二十二日
书记员 席俊奇
书记员 李玉婷
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。