重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝02民终806号上诉人（原审第三人）：袁加明，男，1957年2月19日出生，汉族，住重庆市城口县。被上诉人（原审原告）：李国朝，男，1966年5月2日出生，汉族，住重庆市城口县。被上诉人（原审被告）：陈伦明，男，1968年8月6日出生，汉族，住重庆市城口县。原审被告：王从菊，女，1973年6月16日出生，汉族，住重庆市城口县。原审第三人：王从周，男，1957年5月15日出生，汉族，住重庆市城口县。上诉人袁加明因与被上诉人李国朝、陈伦明、原审被告王从菊、原审第三人王从周房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市城口县人民法院（2016）渝0229民初867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。袁加明上诉请求：撤销原判，改判驳回李国朝的诉讼请求。事实和理由：协议无效，上诉人对房屋出了本钱，手续齐全，且在一审中提交了充分的证据。李国朝辩称，合同签订于2007年，当时王从菊与陈伦明系夫妻关系。整栋房屋只有李国朝没有办到房产证，要求办证合情合理。陈伦明辩称，争议房屋系2005年建造，2008年之内所有住户入住，房屋分割系造假，请求驳回上诉，维持原判。王从菊述称，房屋建造于2005年，袁加明出了地。李国朝的协议，王从菊没签字。王从周述称，其交了办理总证的钱，把总证的钱按2分利返还，才办证。李国朝向一审法院起诉请求：1、确认李国朝与陈伦明和王从菊于2007年10月6日和2007年12月20日签订的两份《房屋买卖协议》有效；2、陈伦明和王从菊向李国朝履行办理买卖房屋的权属转移登记的义务，袁加明、王从周协助办理。一审法院认定事实：2006年9月12日，城口建设委员会向王从菊核发了（2006）70号建设规划用地许可证，该证载明：用地位置为城口县葛城镇北大街、用地面积为235㎡、用地项目名称为住宅。在该地块的楼房建成后，陈伦明分别于2007年10月6日和2007年12月20日与李国朝签订了两份《房屋买卖协议》约定：将北大街葛城镇教办宿舍楼傍边的新楼四楼前面（房款108000元）、后面（108000元）卖给李国朝，陈伦明和王从菊负责房屋产权证办理，王从菊的署名系陈伦明所签。李国朝支付全部房款后，经装修入住至今。2009年8月21日，城口县国土资源和房屋管理局向陈伦明和王从菊颁发了309房地证2009字第0x号房地产权证，确认本案讼争房屋所在的整幢楼房权利人。2009年9月29日，城口县国土资源和房屋管理局以309房地证2009字第00184号房地产权证将本案讼争房屋所在整幢楼房的权利人变更登记为王从菊、王从周、袁加明，并于2009年12月8日在《城口报》刊登公告宣布：309房地证2009字第0x号房地产权证作废。陈伦明在和李国朝签订《房屋买卖协议》时，与王从菊系夫妻关系，2009年8月17日，陈伦明与王从菊在城口县民政局协议离婚。王从周为王从菊之兄，袁加明系王从周妻弟。一审法院认为，因陈伦明提供的证据足以证明讼争房屋所在楼房的建设和销售，均是以王从菊的名义进行，并由陈伦明签订合同和办理相关手续，根据《中华人民共和国城市规划法》第三十一条规定，应当确认王从菊为本案诉争住房所在楼房的建造者，当时陈伦明与王从菊系夫妻关系，且没有证据证明其就所建楼房的权属另有约定，因此依据《中华人民共和国物权法》第三十条规定，王从菊和陈伦明取得了该幢楼房的原始物权。李国朝作为房屋买受人，有理由相信陈伦明、王从菊对本案讼争房屋具有处分权，有理由相信与陈伦明签订的《房屋买卖协议》系陈伦明、王从菊夫妻的共同意思表示，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释一》第十七条第二项之规定，王从菊不得以不同意或不知道为由对抗李国朝，且王从菊及王从周、袁加明没有充分的证据证明李国朝与陈伦明签订的《房屋买卖协议》属于法定的无效情形。因此，李国朝与陈伦明签订的《房屋买卖协议》依法应认定为从签订时即发生法律效力，陈伦明和王从菊应当根据诚实信用原则，按照合同约定及时全面地履行合同义务，否则依法应向李国朝承担违约责任。依据《中华人民共和国物权法》的规定，房屋建设者因事实行为取得房屋所有权后，可以基于多种原因对房屋的所有权进行变动，但是这种变动不属于物权的原始取得而是继受取得，经依法登记后发生物权变动的效力。王从菊与王从周、袁加明基于合伙关系对王从菊和陈伦明共有财产的变动依法经登记后发生物权变动的效力，但依据《中华人民共和国民法通则》第三十四条之规定，即使王从菊没有取得第三人王从周、袁加明的同意对外销售房屋，王从周和袁加明仍然应当承担合同约定的义务，不能以不同意为理由主张合同无效和不履行义务。综上所述，李国朝的诉讼请求有事实依据和法律依据，依法应当予以支持。为了维护社会经济秩序，保护交易安全，依照《中华人民共和国民法通则》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、李国朝与陈伦明、王从菊分别于2007年10月6日和2007年12月20日签订的《房屋买卖协议》有效；二、陈伦明、王从菊于判决生效后十日内向李国朝履行《房屋买卖协议》确定的房屋转移登记手续的义务；三、王从周、袁加明于判决生效后十日内协助李国朝、陈伦明、王从菊办理《房屋买卖协议》所涉房屋的转移登记手续。案件受理费2460元，由陈伦明、王从菊负担。双方当事人在二审中未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。二审中另查明，2005年9月14日，王从菊与城口县建筑工程公司签订《合同》，将北大街葛城教办旁楼房委托城口县建筑工程公司进行基础灌注桩施工。2006年2月18日，王从菊与周其冬就城口县北大街王从菊综合楼工程签订《建筑工程施工合同》。2007年6月5日，陈伦明与周其冬就该工程进行结算，并签订《王从菊综合楼工程结算清单》。2007年8月30日，王从菊与城口县圣伟电力安装有限责任公司就北大街王从菊楼房用地工程签订《电气安装工程合同》，王从菊于2007年9月12日支付安装费18000.00元。讼争楼房在建设、销售中所签合同中“王从菊”均系陈伦明所签。李国朝购买讼争房屋后即装修入住至今，王从菊在李国朝入住时向李国朝送了礼。2010年3月9日，袁加明以陈伦明、王从菊、李国朝为被告诉至重庆市城口县人民法院，请求确认李国朝与陈伦明于2007年12月20日签订的房屋买卖协议无效。2010年6月4日，重庆市城口县人民法院作出（2010）城法民初字第00242号民事判决：驳回袁加明的诉讼请求。袁加明不服，向检察机关申诉，重庆市人民检察院第二分院于2011年5月6日向本院提出抗诉。本院提审后，于2011年7月22日作出（2011）渝二中法民再终字第00033号民事判决：维持原判。本案争议焦点为：1、王从菊、王从周、袁加明是否合伙建房；2、两份房屋买卖协议是否有效；3、陈伦明、王从菊、王从周、袁加明是否应协助办理房屋变更登记手续。本院认为，1、王从菊、王从周、袁加明是否合伙建房。原审第三人王从周在一审中提交了2006年9月8日签订的两份合伙协议，两份协议的主要内容并不完全一致，王从菊、王从周、袁加明未作出合理解释。该两份协议签订时间在王从菊与周其冬签订《建筑工程施工合同》时间之后，不合常理，且王从菊、王从周、袁加明未提供合伙资金收据、转账凭证、合伙结算协议等证据佐证。因此，王从菊、王从周、袁加明主张的合伙相关的事实缺乏充分的证据证明，同时鉴于三人系亲戚关系，对其主张的合伙的事实不予认定。2、两份房屋买卖协议是否有效。《中华人民共和国物权法》第三十条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。根据查明的事实，讼争房屋所在整栋楼房系陈伦明以王从菊的名义建设，城口县建设委员会亦于2016年9月12日向王从菊颁发了（2006）70号建设规划用地许可证，故本案讼争房屋在房屋竣工之日，建设者王从菊即已取得房屋的所有权。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，两份房屋买卖协议签订双方均为陈伦明、王从菊与李国朝，房款亦由李国朝支付，虽然王从菊称其并不知情，亦未在协议上签字。但根据查明的事实，在签订协议之前，讼争房屋所在整栋楼房的部分房屋已由陈伦明以个人名义或以其与王从菊两人的名义对外销售，结合王从菊在李国朝入住时送礼的事实，足以认定李国朝有理由相信出售房屋系陈伦明、王从菊的共同意思表示，王从菊对于李国朝购买房屋亦是明知的，两份房屋买卖协议应属有效。3、陈伦明、王从菊、王从周、袁加明是否应协助办理房屋变更登记手续。两份房屋买卖协议有效，对协议双方具有约束力，李国朝、陈伦明、王从菊应履行该协议约定的义务。李国朝已按上述《房屋买卖协议》的约定履行了付款义务，陈伦明、王从菊应按照协议约定履行协助过户义务。在李国朝购买、占有讼争房屋之后，城口县国土资源和房屋管理局以309房地证2009字第00184号房地产权证将本案讼争房屋所在整幢楼房的权利人变更登记为王从菊、王从周、袁加明，不动产权属证书具有推定登记权利人正确的证据效力，但该房屋变更登记是行政机关在王从菊、王从周、袁加明出具承诺后作出的，并未取得陈伦明的同意。袁加明、王从菊、王从周认为变更登记系基于合伙关系，即使合伙属实，根据《中华人民共和国民法通则》第三十四条关于“合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任”的规定，王从菊虽未能取得王从周、袁加明的同意对外销售房屋，王从周、袁加明仍然应当承担合同约定的义务，即协助履行房屋变更登记手续。综上所述，上诉人袁加明的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2460.00元，由上诉人袁加明负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 杨审 判 员  李 斌代理审判员  蒋乾巽二〇一七年四月十七日书 记 员  姜 霞