山东省利津县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0522民初9号
原告：李海军，男，蒙古族。
被告：山东钱江置业有限公司。
法定代表人：吴盛波，董事长。
委托代理人：卜祥亭，山东诚正勤律师事务所律师。
原告李海军诉被告山东钱江置业有限公司（以下简称钱江公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员巴占防独任审判，公开开庭进行了审理。原告李海军到庭参加诉讼，被告钱江公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告李海军诉称，2012年9月，原、被告针对被告开发的“西湖春天”房产一处（XX幢X单元XXX室）签订了《商品房买卖合同》，合同约定房产总价款为557264元，原告按合同约定履行了支付房款的义务。合同第八条约定的房产交付期限为2013年12月31日前，但直到现在被告也未履行交房义务，根据双方签订《商品房买卖合同》第九条的约定，如被告逾期交房，应按日向原告支付已交房款万分之五的违约金。现提起诉讼要求被告向原告支付自2014年1月1日至2015年12月31日的延期交房违约金122040元（557264元×730天×万分之三），并继续支付违约金至实际交房之日，诉讼费由被告承担。
被告钱江公司辩称，一、原、被告已经办理了交房手续，原告的主张无事实和法律依据。2015年4月23日，原告确认房产已经办理交房手续、领取了房屋钥匙并装修入住，原告不存在损失。二、原告在支付购房款时存在严重违约行为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定，应解除出卖人一切责任。三、原告的主张不符合《购房手册》的约定。根据原、被告双方签订的《购房手册》第一页《楼盘销售前置审批流程表》中的约定，原告因购房时享受开盘特价等优惠，表示放弃追究被告交房延迟等违约责任。四、原告的主张不符合《商品房买卖合同》关于周边村民阻挠施工可以延期交房的约定，涉案房屋在建设过程中存在周边村民阻挠施工的事实，因此被告延期交房不属违约行为，不应承担违约责任。综上，原告的主张没有依据，应驳回其诉讼请求。
经审理查明，原告购买被告开发建设的“西湖春天”住宅小区XX幢X单元XXX室房产一处，之后原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份。合同约定买受人交付购房款的方式为签订合同当日支付207264元，剩余35万元办理贷款，并约定房屋交付时间为2013年12月31日前，逾期交房则自交付时间第二天起（2014年1月1日）至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，合同载明签订时间为2012年9月9日。
本院共计受理了170余名业主起诉钱江公司商品房预售合同纠纷案，该170余名原告均与被告签订了《商品房买卖合同》，合同内容除业主信息、楼房号、面积、单价、付款方式不同外，其余内容均相同。
2012年9月28日、12月31日、2013年2月18日，被告为原告出具购房款收据三张，金额分别为207264元、200000元、150000元，原告共计交纳购房款557264元。
另查明，原告系通过参加团购方式购得涉案房屋，涉案商品房至今未达到《商品房买卖合同》约定的交付条件。
以上事实，由《商品房买卖合同》、购房款收据3张、《购房手册》、《西湖春天销售政策申请单》、《领钥匙申请单》及当事人当庭陈述在案为证。
本案当事人争议的焦点问题是：被告是否应承担逾期交房的违约责任及违约金的计算标准。
针对争议焦点问题，原告提交了以下证据：
一、证据1，原、被告签订的《商品房买卖合同》一份，合同有双方当事人签字盖章，相关内容如下：
第六条付款方式与期限：买受人于本合同签订当日内支付购房款207264元，剩余购房款350000元办理贷款并同意贷款机构直接将贷款放至出卖人专用账户。
第七条买受人逾期付款的违约责任：……2、双方约定，买受人付款日期以款项实际到达出卖人指定账户之日为准。如果买受人出现任何逾期付款情况，则解除出卖人一切责任。
第八条交付期限，第一款：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备约定条件的商品房交付买受人使用。第二款：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、周边村民阻挠施工导致的建设期延误。
第九条出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间分别处理：……逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。各项违约金的支付不计利息。
原告用该合同证明：1、原、被告签订了买卖合同，合同打印的签订日期是2012年9月9日，实际签订时间为2012年9月28日；2、合同约定了总价款为557264元，房产交付日期为2013年12月31日前，违约金应按照已交房款额的日万分之五计算至实际交付日；3、被告至今没有交房，已经严重违约。
证据2，被告出具的购房款收据三张，收据加盖了被告财务印章，证明原告已经按照合同约定履行了付款义务。
本院审查认为，原告提交的《商品房买卖合同》两份、收款收据三张，均加盖了被告印章，本院予以确认。
关于《商品房买卖合同》第七条第2项“……如果买受人出现逾期付款情况，则解除出卖人一切责任”的内容，本院受理的170余名原告与被告签订的《商品房买卖合同》的该内容均相同，故该内容是被告为了重复使用而预先拟定且未与对方协商的条款，应认定为格式条款。该条款内容排除了原告包括要求被告交付商品房等的主要权利，导致原、被告双方权利义务严重不对等，且被告未提交证据证明已按照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款的规定履行了“采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款”的义务。同时，合同法第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效，而该条款内容恰恰免除了被告责任、排除了原告的主要权利。综上，《商品房买卖合同》第七条第2项的内容应属无效的格式条款。
被告于庭前提交以下证据：
证据1，《西湖春天销售政策申请单》一份，相关内容如下：原告姓名及签字，被告负责人签字，商品房信息及单价为每平米3144元，享受团购政策，房款包括房屋款452264元和附属设施105000元，房款总额为二者之和557264元，付款方式为首付207264元，公积金贷款35万元。申请单签订时间为2012年9月27日。
证据2，《购房手册》一份。其中，第一页的《楼盘销售前置审批流程表》除记载了房款计算方式外，亦载明原告享受团购优惠政策。另注明“作为购房（含优惠）的对等条件，买受人承诺：上述选定房源签订购房合同后，因出卖人有可能产生的施工滞后、绿化滞后、配套滞后、验收滞后、交房滞后、办证迟延或其他主观因素引起的商务行为系列过程中的履约瑕疵，以及后续开发组团的施工因素对入住物业造成的影响，本人表示理解，并放弃诉讼或仲裁权利，选择协商解决。卖方因前述行为所须承担的赔偿或补偿额以不超过受益者实际支付购房款总额的0.5%为限，且该款仅用于买受人所买物业非主要部位的维修的设备添置与更换。本表系双方所订《商品房买卖合同》不可分割的组成部分，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。承诺人重申：无论本承诺做出时间与《商品房买卖合同》及其补充合同或其他补充性合同、协议和文件签订的时间孰先孰后，亦不论房屋产权管理部门登记备案的《商品房买卖合同》是否附有本承诺内容，本承诺将作为买卖双方解决卖方上述行为的唯一依据”。
根据被告提交的答辩状，其提交该两份证据的证明目的为：原告参与团购被告的涉案商品房，被告已经对原告的购房款作出了很大的优惠，原告作为对等条件，在《购房手册》第一页“销售楼盘前置审批流程表”中表示放弃追究被告可能出现的交房迟延等违约责任。即使违约，赔偿数额应以交款额的0.5%为限。
原告质证认为：《西湖春天销售政策申请单》和《购房手册》属实。认可原告参加了团购，但是自发性的；《购房手册》第一页的《销售楼盘前置审批流程表》中买受人承诺的内容严重侵害了原告的合法权利，是无效的格式条款，应该以《商品房买卖合同》为准。
本院审查认为：原告对《西湖春天销售政策申请单》和《购房手册》的真实性无异议，予以确认。
关于《购房手册》第一页《楼盘销售前置审批流程表》中关于“买受人承诺……，本承诺将作为买卖双方解决卖方上述行为的唯一依据”的内容。与前述《商品房买卖合同》第七条第2项的认定理由相同，该条款内容应属无效的格式条款。
本院认为，原、被告双方针对原告购买的涉案房产签订《商品房买卖合同》，是双方真实意思的表示，且不违背法律法规，合法有效，双方应予以履行。合同签订后，原告交付购房款的主要义务已履行完毕，而被告未向原告交付符合合同约定的商品房，现原告要求被告继续履行合同支付违约金，依法应予以支持。合同约定如被告逾期交房则自交付期限第二天起（2014年1月1日）至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，原告要求被告按已交房款总额557264元的万分之三支付自2014年1月1日至2015年12月31日期间的延期交房违约金122040元，符合法律规定且不损害被告利益，依法应予支持。
被告关于根据《商品房买卖合同》第七条“买受人逾期付款情况，则解除出卖人一切责任”的内容及按照《购房手册》中“买受人承诺……”的内容应免除违约责任的主张，该两部分内容为无效的格式条款，故对被告的该部分答辩意见不予支持。《商品房买卖合同》第六条对原告购房款的支付方式及违约责任进行了明确约定，但被告没有针对原告的逾期付款提出反诉，故本院对逾期付款责任问题在本案中不予处理，被告可另行主张。
被告没有提交证据证明涉案商品房水、电、暖、车库等配套设施完备及办理了商品房合格验收等手续，原告经被告同意领取房屋钥匙并装修，不能取代和免除被告交付符合合同约定的商品房的义务。被告因此主张原告的诉求无事实和法律依据，不予支持。
关于原告要求被告继续支付违约金至实际交房日的诉讼请求。根据已查明事实，被告至今尚未交付房屋，亦不能确定交付的准确日期，且房屋交付要符合双方合同约定和法律规定，而对交付的房屋是否符合条件有可能是有争议的，需要通过行政程序或者诉讼程序予以确认。因此，原告要求的“实际交房日”是不确定的，致使违约金数额无法具体计算，该项诉讼请求不明确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须有具体的诉讼请求的规定，对原告的该部分诉讼请求不予支持。
被告主张在施工过程中存在周面村民阻挠施工从而导致建设期延误，但其未提交证据予以证明，不予采信。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第六条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百四十四条之规定，判决如下：
被告山东钱江置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李海军逾期交房违约金122040元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2741元，减半收取1370元，由被告山东钱江置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东营市中级人民法院。
审判员 巴占防
二〇一六年三月二十五日
书记员 王俞涵