河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀07民终1031号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨晓强，男，1988年6月18日出生，汉族，现住张家口市桥东区。
委托诉讼代理人：全小娟（系被告妻子），1987年7月20日出生，汉族，现住张家口市桥东区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:张家口市建兴职业培训学校，住所地张家口市桥东区五一路大街13号。
法定代表人：赵登彦，该校校长。
委托诉讼代理人：丁满臣，河北华研律师事务所律师。
张家口市建兴职业培训学校（以下简称建兴学校）与杨晓强房屋买卖合同纠纷一案，河北省张家口市桥东区人民法院作出（2017）冀0702字第537号民事判决书。宣判后，建兴学校、杨晓强双方均不服，向本院起上诉。本院作出（2017）冀07民终1611号民事裁定，裁定撤销原判，发回原审法院重审。原审法院依法另行组成合议庭，作出（2017）冀0702民初1668号民事判决。宣判后，杨晓强不服，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人杨晓强及委托诉讼代理人全小娟，被上诉人建兴学校的委托诉讼代理人丁满臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人杨晓强上诉请求：依法撤销河北省张家口市桥东区人民法院出具的（2017)冀0702民初1668号民事判决，依法改判；一审、二审诉讼费用由建兴学校承担。事实和理由：一、本案发还重审后第一次开庭，建兴学校当庭变更诉讼请求，将主张剩余房款变更为解除双方的购房合同。经过二次开庭法庭辩论终结。在2018年1月原审法院通知开庭，理由是建兴学校于2018年1月2日向法院递交了变更诉讼请求申请。一审法院同意建兴学校二次变更诉讼请求且在法庭辩论终结后提出属于程序严重违法，侵害了我的权利。二、一审法院认定建兴学校不存在过错，未办理贷款的原因是由我造成的错误。(一）建兴学校在出售房屋时是按照商品房进行宣传，销售也是按照商品房价格进行销售，签订合同时许诺为我给办理按揭贷款。但其在向我出售房屋时房屋性质是教师公寓，使用年限36年，土地是划拨用地，在与我签订《集资建房合同》时就欺骗我。2014年经过审批，土地性质变更出让用地，使用年限变更为66年。此时，建兴学校明知无法办理按揭贷款，可是仍然在小区张贴公告、在2016年登报时依然告知购房者办理按揭贷款。一审法院以建兴学校根据政府政策将土地性质由划拨变更为出让，并无违法情形的存在，并无损于我为由而将建兴学校的过错甚至违法行为一笔带过。2014年虽然将土地性质变更，可是因其不是房地产开发企业，不具备房屋预售许可等资质，无法办理按揭贷款。(二）一审法院认为建兴学校为小区众多住户在张家口银行办理了抵押贷款没有证据。建兴学校提交了赵春东一个人的抵押贷款合同复印件及房产登记证明，欲证明其可以办理抵押贷款，但未提交赵春东的购房合同，无法核实房屋面积，房屋总价款，无法核实贷款的真实性。本案从2017年10月份至2018年1月份，只向法院提供了赵春东1个人的材料，无法证实为众多住户办理了抵押贷款。我在一审中提交了录音光盘及文字材料，建兴学校在2017年4月第一次起诉后，我及其他住户就去建设银行(建兴学校曾为住户在建设银行办理贷款）及张家口银行咨询建兴学校办理贷款事宜，银行工作人员明确告知无法办理贷款是因为建兴学校手续不齐全，已将其提交的全部材料退还。无法办理按揭贷款与我是否按时交纳材料没有关系，建兴学校无论何时张贴公告还是登报，均告知我办理按揭贷款而不是抵押贷款，我没有过错。三、一审法院依据补充协议判决我分期付房款及交纳利息是错误。(一）我并未签订补充协议。虽然我没有对补充协议中的签字进行鉴定，但是我不申请鉴定是因为主办法官告诉我如果鉴定结果证明补充协议不是我签也不会对建兴学校进行处罚，无非是不采纳，纯属对我的误导，并说鉴定不鉴定都一样，结果我没申请鉴定，我上诉要求对补充协议真实性进行鉴定。(二）本案不符合补充协议约定的内容。补充协议明确约定如果是因为我的原因导致不能办理按揭贷款，才会由我承担相应的责任。但根据本案证据可以确定不能办理按揭贷款的原因是由建兴学校所致，与我无关。(三）一审法院判决我另外支付楼宇门、沙子、太阳能、天然气入户费、有线初装费、垃圾清运费、暖气费、物业费、水表、电表、热力阀以及利息无法律依据。在合同中明确所欠房款是26万元，一审法院判定我要多付出14450元及利息578元。我已经给付这些费用，当时没有给我开收据是因为朋友介绍的，出于对建兴学校的信任。如果我没有交以上费用，为什么我能拿到钥匙并且进行装修居住4年之久。四、天然气入户费问题，我也提供了政府文件，证实从2011年6月后天然气入户费由房开公司承担。但一审法院一方面认定本案是房屋买卖合同纠纷，一方面判决我交纳天然气入户费自相矛盾。建兴学校在售房过程中到底是什么身份，如果是房开企业，为什么不能执行政府文件不收取天然气入户费；如果是学校，为什么可以出售房屋而没有过错。五、一审法院以我未交清房款而认定建兴学校没有办理产权登记不构成违约错误，违反了合同约定也违反了法律规定。合同第六条约定“甲乙双方在房屋交付使用之日起三个月内到房管部门办理产权转移手续，并按国家有关规定各自交纳相关税费”。建兴学校于2013年1月2日向我交付房屋，根据该条款，建兴学校应在2013年4月2日前协助我办理产权登记手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”的规定，建兴学校应承担违约责任。六、双方在张家口市单位职工集资合作建房合同中约定，双方发生争议协商不成的，提交张家口仲裁委员会仲裁，一审法院不应当审理。综上，请求支持我的诉讼请求，以维护我的合法权益。
被上诉人建兴学校辩称，原审裁判认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。请求驳回上诉，维持原判。
建兴学校向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原、被告之间集资建房合同。诉讼中，原告变更该项诉讼请求为请求判令被告支付原告购房欠款260000元及逾期付款利息32975元，契税、公共维修基金、测绘费及工本费、太阳能、天然气入户费、有线初装费、楼宇门、垃圾清运费、装修沙子费、暖气费、物业费、水表、电表、热力阀等费用，合计30847元，利息3701.64元，以上共计327523.64元。2.诉讼费由被告承担。
杨晓强向一审法院反诉请求：1、请求判令反诉被告协助反诉原告办理房屋产权手续并按照合同约定办理银行按揭贷款。2、请求判令因反诉被告未协助办理产权登记而赔偿自2013年4月3日至实际办理产权登记之日的违约金（截止2017年7月3日违约金暂计44200元）。3.本案诉讼费由反诉被告承担。
一审法院认定事实：2013年1月2日原告建兴学校与被告杨晓强签订张家口市单位职工集资合作建房合同（以下简称合同），合同约定：杨晓强以集资合作建房方式购买甲方坐落在张家口市桥东区，实际售价385000元，首付125000元，剩余26万元由原告方负责办理贷款完成给付。被告杨晓强交付了125000元购房首付款，原告于2013年1月2日将房屋交付给被告使用。原告为证明上述事实提供了集资建房合同、交购房款收据，被告无异议。对于上述双方当事人无争议的事实，本院予以确认。另查明，涉案房屋所在小区的部分住户已在张家口银行办理了抵押贷款。双方当事人存在争议的事实如下：1.原告建兴学校主张双方在签订合同的同日又签订了《补充（交房）协议书》（以下简称补充协议），被告杨晓强否认双方签订过该补充协议，辩称该协议书中“杨晓强”的名字及捺印系本诉原告伪造，但拒绝申请对字迹及指纹进行鉴定。2.杨晓强述称已经将契税、天然气入户等费用交付给了建兴学校，但不能提供交款收据。3.原告在与张家口银行就房屋贷款事宜商议完毕后便以在建兴嘉苑小区内多次张贴通知和以在张家口晚报登报通知的方式告知建兴嘉苑小区内需要办理房屋贷款的住户在规定时间内提供相关资料办理房屋贷款手续以及贷款手续截止办理的时间，而被告杨晓强经过多次通知，仍未提供办理贷款所需要的资料，且剩余房款至今未缴纳。原告向法庭提供了2016年8月25日、29日，9月20日，11月17日，12月31日在建兴嘉苑小区内张贴的通知以及2016年9月1日的张家口晚报中刊登的通知予以证明。被告杨晓强对原告提供的证据不予认可，辩称从未见到过小区张贴的通知，也未看到张家口晚报的通知，其在缴纳房屋首付款后就已经将办理贷款所需要的资料交给了原告，未能按期办理贷款的责任在于原告，与被告无关，要求原告继续给其办理贷款，且不承担逾期付款的利息。本院对原告提供的通知５张以及2016年9月1日张家口晚报刊登内容的真实性予以认定。
一审法院认为，原告建兴学校与被告杨晓强之间所签合同虽有集资建房之名，却无集资建房之实。依照购房合同内容，双方签订的合同应为房屋买卖合同。原告根据政府政策将土地性质由划拨变更为出让，并无违法情形的存在，并无损于被告，且土地使用年限由36年变更为65年，对作为购房者的被告来讲更为有益。关于办理该房屋按揭贷款的问题。
办理房屋按揭贷款需原、被告及商业银行的三方合意，因房屋的性质及银行的商业行为未能使涉案房屋办理按揭贷款的责任并不能归结于原、被告。况且买卖双方对不能办理按揭贷款如何处理的问题已有约定，所以不能办理按揭贷款的责任不能归咎于建兴学校一方，被告以此为由拒付剩余房款的抗辩意见不予采信。补充协议中“杨晓强”的签名、捺印清晰，杨晓强明确表示不申请鉴定，结合本院审理的同类案件，其他当事人均承认协议书上签字的事实，本院能够认定该协议书合法有效，双方当事人应严格按协议书之约定履行各自的义务。原告为涉案房屋所在小区的众多住户在张家口银行办理了抵押贷款，原告亦通过张贴通告及登报的方式告知被告及时向原告交付办理贷款所需材料，而被告未交付，故被告应就未能办理张家口银行抵押贷款而承担过错责任。虽该抵押贷款的方式不同于房屋按揭贷款，但是鉴于涉案房屋的性质及商业银行的政策，原告通过张家口银行办理的房屋抵押贷款应系其为解决被告分期付款所尽合同义务。被告否认补充协议系其本人签字，但未申请司法鉴定，亦未提交其他证据反驳该证据的真实性，故本院对补充协议予以认定，并予以采信。依据补充协议约定，因被告未按时出具相关手续办理银行贷款，被告可将剩余房款分期付款支付给原告。补充协议约定了两种分期付款方式，截至原告起诉之日，仅有该补充协议第三条第三款尚有可执行性，故本院确定被告应通过5年期分期付款的方式，支付原告剩余房款，并按补充协议约定支付利息。杨晓强亦可选择一次性向原告付清房款260000元，而无需负担交付房款后的利息。对于原告主张的逾期付款利息，本院认为涉案房屋所在小区众多住户已经办理了房屋抵押贷款，而被告杨晓强截止2017年4月25日（本案一审起诉状副本送达日）仍未向原告提交办理银行贷款所需手续，故杨晓强就逾期支付购房款确有违约情形存在。被告杨晓强应支付原告欠付260000元房款自2017年4月25日至杨晓强支付所欠付的首笔房款之日，以月息1%（参照双方约定的五年期分期付款利息）计算的逾期付款利息。原告关于契税、公共维修基金、测绘费及工本费的主张，本院认为上述收费主体并非原告建兴学校，原告虽可作为代收人向被告收取，但被告并无向原告直接缴纳上述款项的法定或约定义务，被告亦可以选择直接向相关有权机关缴纳，故本院对原告的此项主张不予支持。原告关于太阳能、天然气入户费、有线初装费、楼宇门、垃圾清运费、装修沙子费、暖气费、物业费、水表、电表、热力阀等费用的主张，本院认为被告杨晓强已享受以上服务或使用以上物品，应支付相应的价款，故对原告主张的以上费用合计14450元予以支持。对于原告主张的欠付太阳能、天然气入户费等费用所产生的利息，因被告确实迟延支付上述费用，截止2017年4月25日（本案一审起诉状副本送达日），被告杨晓强亦未支付上述费用，故本院酌情以年息6%支持其自2017年4月25日至实际给付之日占用该笔资金14450元的利息。关于反诉原告杨晓强要求建兴学校协助办理产权登记的主张，本院认为依照补充协议的约定，应待被告杨晓强付清房屋尾款后，原告再协助其办理房屋产权登记手续。对于反诉原告杨晓强要求建兴学校支付其未办理产权登记而支付违约金的主张，本院认为杨晓强未付清房款，故建兴学校未协助其办理产权登记并不构成违约，故对其主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告杨晓强在本判决生效之日起于每月28日分期向原告支付房款5655元（计算方式为：以房款260000元作为本金，以月息1%作为利息，每月为一期，分六十期）至付清之日止。二、被告杨晓强于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告逾期付款利息20800元（以260000元为本金，月息1%计算自2017年4月25日至2017年12月25日，其后至被告初次履行判决第一项义务期间的逾期利息仍按上述方式计算）三、被告杨晓强于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告太阳能、天然气入户费、有线初装费、楼宇门、垃圾清运费、装修沙子费、暖气费、物业费、水表、电表、热力阀费用14450元及利息578元（利息以年息6%计算至2017年12月25日，其后至本判决确定的履行日内相应利息仍按照年息6%计算）四、驳回原告的其他诉讼请求。五、反诉被告张家口市建兴职业培训学校于反诉原告杨晓强付清房款之日起60日内协助杨晓强办理产权登记手续。六、驳回反诉原告杨晓强其他诉讼请求。本诉案件受理费5686元，由被告杨晓强负担。反诉案件受理费453元，由反诉原告杨晓强负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，关于杨晓强上诉主张对《补充（交房）协议书》的鉴定问题。杨晓强否认与建兴学校签订过该《补充（交房）协议书》，称该协议书中“杨晓强”的名字及捺印系建兴学校伪造。原审法院在2017年10月31日开庭审理中，杨晓强提出要求申请笔迹鉴定，原审法院明确要求杨晓强于庭后7日内向法院提交鉴定申请，逾期视为杨晓强放弃鉴定，但杨晓强并未提交对字迹及指纹进行鉴定的申请。杨晓强上诉主张是受到原审法院对其的误导而没有申请鉴定，但并未提交证据予以证实，故杨晓强上诉要求对补充协议真实性进行鉴定没有依据，本院不予准许。故杨晓强与建兴学校签订的《张家口市单位职工集资合作建房合同》、《补充（交房）协议书》对双方当事人均有法律约束力。关于办理该房屋按揭贷款的问题。办理房屋按揭贷款需杨晓强、建兴学校及商业银行的三方合意，因房屋的性质及银行的商业行为未能使涉案房屋办理按揭贷款的责任并不能归结于杨晓强、建兴学校，且杨晓强、建兴学校在《补充（交房）协议书》中对不能办理按揭贷款如何处理的问题已有约定，所以不能办理按揭贷款的责任不能由建兴学校一方承担。建兴学校通过张贴通告及登报的方式告知杨晓强及时提供办理贷款所需材料，而杨晓强未提供，故应就未能办理张家口银行抵押贷款而承担过错责任。虽然抵押贷款的方式不同于房屋按揭贷款，但是鉴于涉案房屋的性质及商业银行的政策，建兴学校通过张家口银行办理的房屋抵押贷款是为杨晓强解决分期付款的合同义务。一审法院依据《补充（交房）协议书》约定情形，确定杨晓强通过5年期分期付款的方式，支付建兴学校剩余房款及支付利息并无不当。杨晓强亦可选择一次性向建兴学校付清剩余购房款，而无需负担交付房款后的利息。一审法院对建兴学校主张逾期支付购房款利息所作出的认定，经本院审查认为亦无不当。关于建兴学校提出的要求杨晓强给付太阳能、天然气入户费、有线初装费、楼宇门、垃圾清运费、装修沙子费、暖气费、物业费、水表、电表、热力阀等费用问题，杨晓强在一审中抗辩其已经给付了建兴学校30000元支付上述费用，因为购买案涉房屋是朋友介绍的，出于对建兴学校的信任，当时建兴学校没有给开收据。如果没有交以上费用，就不能拿到钥匙并装修入住4年之久。但杨晓强并未就其抗辩的事实提交相应证据予以证实，故杨晓强的抗辩不能成立，本院不予支持，杨晓强应给付太阳能、天然气入户费、有线初装费、楼宇门、垃圾清运费、装修沙子费、暖气费、物业费、水表、电表、热力阀等费用。对杨晓强主张的建兴学校支付其未办理产权登记应支付违约金的问题，因杨晓强至今未付清剩余购房款，建兴学校未协助其办理产权登记并不构成违约，杨晓强的该主张不能成立。关于人民法院是否有权对本案管辖问题。《中华人民共和国仲裁法》第二十六条规定：当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。双方虽然在《张家口市单位职工集资合作建房合同》中约定发生争议协商不成的，提交张家口仲裁委员会仲裁，但建兴学校向原审法院起诉，原审法院受理后，杨晓强在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议，视为其放弃仲裁协议，故人民法院进行管辖审理并无不当。综上，杨晓强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5686元，由上诉人杨晓强负担。
审判长 刘 巍
审判员 成 进
审判员 姜建龙
二〇一八年六月八日
书记员 徐忠媛
附：相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。