湖南省益阳市赫山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0903民初2063号
原告：杨光宇，男，1969年7月13日出生，汉族，住湘阴县。
被告：益阳赫山区经济适用住房开发有限公司，住所地为益阳市赫山区罗溪路368号。
法定代表人：孙国荣，该公司总经理。
委托诉讼代理人：潘子龙，湖南激扬律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告杨光宇（以下简称原告）与被告益阳赫山区经济适用住房开发有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告、被告的委托诉讼代理人潘子龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告在2017年12月31日以前办理好门面《国有土地使用证》；2.判令被告支付原告违约金48925元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2010年5月20日，原告与被告签订购房合同，原告在2010年5月20日付购房款20万元，于2011年3月16日登记《房屋所有权证》，建筑面积67.33㎡，房价为4080元∕㎡，总购房款为285600元，原告于2011年4月28日付购房款5万元，已付购房款占总购房款的90%。购房合同明确约定，原告付总购房款的90%之日起十二个月内被告为原告办好《国有土地使用证》，如未办好《国有土地使用证》，每逾期一个月则按所付款的3‰递增支付违约金，至今已逾五年多，违约金累计48925元，原告多次找被告催办《国有土地使用证》未果，诉至法院。
被告辩称，原、被告签订《房屋买卖合同》中的房屋土地是划拨用地，未经相关政府部门审批，不能进行买卖，违反了法律的强制性规定，该合同属于无效合同。被告与原告签订合同后，多次向政府相关部门反映情况，但至今未取得政府相关部门的审批同意，至今未能办理国有土地使用证，故双方合同中约定的办理国有土地使用证的条款是无效的。双方约定的违约金计算标准明显过高，请求人民法院依法核减。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人提供的证据，本院认定如下：
1.原告提供的证据《益阳市全丰小区房屋买卖合同》、收据二份及房产证，被告对其真实性无异议，故予以认定；
2.被告提供的证据国有土地使用证书，被告已提供原件予以核对，故予以认定。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2010年5月25日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《益阳市全丰小区房屋买卖合同》，约定乙方购买坐落在全丰小区B11栋大门南侧第4间房，具体权界见测绘平面图标注，房屋建筑面积约70㎡，按4080元∕㎡计价，分摊面积同价计取，总购房价款约为28.56万元，以登记机关确定的建筑面积按实结算，乙方在合同签订之日首次付清20万元，合同签订之日起八个月内，甲方为乙方办结《房屋所有权证》，2011年元月31日前，乙方付足应付总价款的90%，付清该90%之日起十二个月内，甲方办结《国有土地使用证》后十五天内乙方付清全部购房价款，乙方委托甲方办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，用地性质为出让土地，办证所需税、费已包含在总购房价款中。甲方在合同签订之日起八个月内未办理好产权证，每逾期一个月按首次付款（20万元）的3‰递增支付违约金，付清房款90%之日起十二个月内未办好国土证，每逾期一个月按所付款（房款的90%）的3‰递增支付违约金。合同还对双方的其他权利义务进行了明确约定。2010年5月26日，原告向被告支付了购房价款200000元，2011年4月11日，原告再次向被告支付了购房价款44706元，两次共支付购房款244706元。2011年3月16日，原告购买的上述房屋办理了产权登记，房屋产权证号为益房权证赫山字第××号，登记的建筑面积为67.33㎡。诉争房屋所在的国有土地使用权证编号为益国用（2007）第D00377号，登记的土地使用权人为被告，地类（用途）为住宅，使用权类型为划拨，使用权面积为45633.25㎡。后被告未按合同约定为原告办理国有土地使用证，双方发生争议，原告诉至本院。
另查明，原告购买房屋的土地性质为国有划拨用地，无法办理国有土地使用证。
本院认为，原、被告签订的《益阳市全丰小区房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行各自的义务。本案原告已按合同约定向被告支付了90%的购房总价款，但是被告在为原告办理好房屋所有权证后，并未在2012年4月11日前为原告办理国有土地使用证，违反了合同约定，应承担相应的违约责任。因原告购买房屋的土地性质为国有划拨用地，无法办理国有土地使用证，属于合同条款的履行不能，故对原告要求被告办理涉案房屋的《国有土地使用证》的诉讼请求，本院不予支持。被告未按约定期限办理国有土地使用证，应当承担违约责任，但是双方约定的违约金计算标准明显过高，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及实际损失等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为被告以原告已付购房款244706元为基数、每月按2‰的标准向原告支付违约金较为适宜。被告应自2012年4月11日起向原告支付逾期办理国有土地使用证的违约金，计算至本案判决之日为33981元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告益阳赫山区经济适用住房开发有限公司自本判决生效后五日内支付原告杨光宇违约金33981元；
二、驳回原告杨光宇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6320元，由原告杨光宇负担5670元，被告益阳赫山区经济适用住房开发有限公司负担650元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。
审 判 长 罗世辉
人民陪审员 李 琳
人民陪审员 夏克军
二〇一八年一月二十四日
书 记 员 赵 梦
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。