广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤民终2034、2035号
上诉人（原审原告）：广州市三辉房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市越秀区。
法定代表人：甘耀先，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张琳，女，该公司职员。
委托诉讼代理人：夏文峰，广东经纶律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州合民投资策划有限公司。住所地：广东省广州市番禺区。
法定代表人：梁锦梅，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：冯灿通，广东法丞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙剑，广东法丞律师事务所律师。
第三人：广东省第三建筑工程公司。住所地：广东省广州市越秀区。
法定代表人：张忠阳，该公司经理。
第三人：广东省第三建筑工程公司房地产开发分公司。住所地：广东省广州市。
法定代表人：张忠阳，该公司经理。
上诉人广州市三辉房地产开发有限公司（以下简称为三辉公司）因与被上诉人广州合民投资策划有限公司（以下简称为合民公司）、第三人广东省第三建筑工程公司（以下简称为三建公司）、广东省第三建筑工程公司房地产开发分公司（以下简称为三建房产分公司）案外人执行异议之诉二案，不服广东省广州市中级人民法院（以下简称为广州中院）（2016）粤01民初527、528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
三辉公司上诉请求：1、撤销广州中院(2016)粤01民初527、528号民事判决；2、解除广州中院依据(1999)穗中法经执字第464、465号裁定对广州市天河北路以北、广州体院以南部（以下简称为涉案地块）的土地使用权（1991房地字89、9××号同意使用通知书）的查封；3、判决本案一、二审诉讼费、公告费由合民公司承担。事实和理由如下：
一、原审法院错误理解三辉公司在国土部门办理的相关手续、向国土部门致函咨询出现错误，曲解国土部门复函，得出错误结论。
一审期间，法院致函广州市住房和城乡建设委员会以及广州市国土资源和规划委员会咨询“三辉公司是否可继续办理协议交易手续取得涉案地块的建设用地使用权及三辉公司是否正在办理该手续”。该问题我们理解原审法院在咨询国土部门：三辉公司能否在2003年8月31日后以协议出让的方式取得涉案地块的建设用地使用权。但实际上，三辉公司在国土部门办理的建设用地使用权的变更登记，是依据广州市建设委员会(1996)593号复函进行涉案地块的建设用地使用权的变更，民事行为是依据政府批复将原属于三建公司的建设用地使用权变更为三辉公司，民事行为的主体是三建公司与三辉公司，建设用地使用权出让与本案建设用地使用权变更登记完全是不同的法律行为。三辉公司从未与国土部门申请或办理过涉案地块的建设用地使用权的协议出让的手续，该问题与本案并无任何关联。
国土部门的复函说明：“涉案地块已于1992年签订《广州市国有土地使用权有期有偿使用合同》，于93年取得《建设用地批准书》，不再涉及以协议方式办理建设用地使用权问题”。三辉公司理解该复函是指涉案地块已出让，不会再涉及协议出让的问题且并无任何意见说明三辉公司有意或未来拟以出让方式重新取得涉案地块的使用权。但原审法院依据该复函得出的结论是“广州国土资源和规划委员会在本案中给予本院出具的复函明确了三辉公司日后也不得再以历史遗留问题采用协议方式取得涉案地块的使用。”该结论明显将三辉公司在国土部门办理建设用地使用权变更登记手续的行为错误理解为三辉公司在国土部门办理的是以协议方式取得建设用地使用权，从而作出了错误的判决。
二、三辉公司依据政府批复及相关国土职能部门的批复已完成建设用地使用权的变更登记，已在涉案地块设立了建设用地使用权，已成为该地块的使用人。
1、三建公司依据穗建开合(1992)99号《广州市国有土地使用权有期有偿使用合同》取得涉案地块建设用地使用权后，向广州市建设委员会申请将其在广州开发项目转由三辉公司开发建设，该申请于1996年获得政府批准，三辉公司依据该批复向规划及国土管理办理相关手续。三辉公司的上述行为符合《土地登记规则》笫三十八条及《土地登记办法》第四十一条的规定。
2、三辉公司依据前述政府批复向规划、国土管理部门申请办理涉案地块的变更登记，广州市规划局于1997年以穗规地复(1998)第1号复函同意将涉案地块的用地人变更为三辉公司，广州市国土局房地产管理局于2001年以穗国土建用函(2001)20号复函同意将涉案地块用地人变更为三辉公司。依据《物权法》第一百三十九条的规定，三辉公司认为：上述规划、国土部门的批复应视为三辉公司完成建设用地使用权登记。三辉公司自2001年即成为涉案地块使用人，并在涉案地块设立建设用地使用权。
3、在取得上述规划、国土部门批复后，三辉公司向规划部门申请建筑设计方案、申请调整用地性质、申请《建设用地批准书》延期、申请办理用地手续等均获得批复。三辉公司上述一系列的申请，以及规划、国土部门对三辉公司的批复，进一步证明了三辉公司为涉案地块的使用人。
4、根据《土地登记规则》第四十八条的规定，申请土地用途变更的主体必须是土地使用者、所有者和土地他项权利者。广州市规划局于2002年1月15日对三辉公司作出的《关于申请调整用地性质问题的批复》即是土地用途变更的批准，该批复系由三辉公司申请并由行政管理部门作出的批准。这也从另一个角度充分证明了三辉公司已是涉案地块建设用地使用权的合法土地使用人。
三、原审判决对法律条文的机械理解，导致错误的判决。
原审法院认为“我国对土地使用权实行登记发证制度，其权属变更须到国土部门办理过户登记手续才对外发生效力，上述复函不能证明涉案地块的使用权已经实际转到三辉公司的名下。”三辉公司认为：规划、国土部门明确批复将该涉案地块用地人变更为三辉公司，相关批复即应理解为完成变更登记手续证明，三辉公司虽未取得权利证书，但并不代表三辉公司没有涉案地块的使用权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案干问题的规定》第二十五条的规定明确了对不动产权利人的判断标准，应以不动产登记簿显示的权属人为准，而非不动产登记证书。
原审判决以三辉公司未办理过户登记手续、未取得不动产登记证书为由驳回三辉公司的诉讼请求，是对法律的理解错误。
合民公司辩称，一、三建房产分公司是涉案地块的使用权人，法院的查封措施符合法律规定。
根据穗建开合(1992)99号《广州市城市国有土地使用权有期有偿使用合同书》，三建房产分公司取得涉案地块的土地使用权。1993年，广州市国土局向三建房产分公司颁发了穗国土穗用字(1993)第476号《建设用地批准书》，该批准书明确注明“已办有偿使用手续”。上述2份证据足以认定涉案地块的使用权人为三建房产分公司。因此，法院查封该地块符合法律规定。
二、原审判决查明事实清楚、适用法律正确。
（一）三辉公司未按照批文要求依法办理涉案地块的更名手续，并没有取得该宗地块的土地使用权。
三辉公司是三建公司和广东省粤生实业公司于1996年共同设立的项目公司，用于承接三建房产分公司原在广州市内的开发项目。其后，市建委、市规局及市国土局分别发文，在考虑三辉公司的实际情况，同意将涉案地块的建设单位改为三辉公司，其中，市国土局作出的《关于建设用地批文延期及更改建设用地单位的复函》（穗国土建用函[2001]20号）明确三辉公司须在接文后在规定期限内办结以下手续：①到市国土局市场处办结土地有偿使用手续；②到市国土局建设用地处领取《建设用地批准书》。但三辉公司并没有按此复函到国土部门办理相关手续。广州市国土资源和房屋管理局向广州体育学院发出穗国房函(2004)425号《关于广州体育学院用地问题的复函》也明确载明，三辉公司至今尚未到国土局办理相关用地手续，未领取新的《建设用地批准书》，之后的一系列证据也均证明这一事实。
（二）三辉公司没有按照政府批文规定的时间及方式办理用地手续。
2003年3月，广州市国土局下发了《关于规范（建设用地批准书）变更用地单位手续的通知》，明确类似涉案地块等同类型地块需变更用地单位的，必须依法办理土地使用权交易手续，包括：①缴清地价、办理《土地使用证》；②办理交易手续；③缴清税费、变更《土地使用证》；④办理《建设用地批准书》变更。同时，该通知第二条第（三）款第2项规定：2002年12月1日前市建委已批准成立的项目公司申请办理《建设用地批准书》变更用地单位的，应在2003年8月31日前办理协议交易手续，逾期则需执行省政府79号令（即《广东省土地使用权交易市场管理规定》），按现行规定办理（即需举行招挂拍）。由此可见，三辉公司一直未按照政府批文及法律规定变更涉案地块的《建设用地批准书》，并没有取得地块的土地使用权。
根据上述《通知》，能够证明土地使用权的法定凭证，有《同意使用土地通知书》或《土地权属证明书》，或《建设用地批准书》或《国有土地使用权证》，三辉公司从未取得涉案地块上述任何一个类别的证书，并非该宗地块的使用权人。
（三）国土部门的复函已表明三辉没有取得涉案土地。
原审法院在审理过程中，向广州市住房和城乡建设委员会、广州市国土资源和规划委员会发函，咨询在2003年8月31日后是否可继续办理协议交易手续以取得涉案地块的建设用地使用权及三辉公司是否正在办理该手续。国规委回复根据《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》在2004年8月31日后不得再以历史遗留问题采用协议方式出让经营性土地使用权，涉案地块已于92年签订土地有期有偿使用合同书，93年已取得建设用地批准书，不再涉及以协议方式办理建设用地使用权的问题。
可见，国土部门的回函与2003年《关于规范（建设用地批准书）变更用地单位手续的通知》的精神完全一致，在规定的时间内可以因历史问题协议交易土地使用权，在规定的时间之后只能通过“招拍挂”的方式转让土地使用权，本案中没有任何证据证明三辉公司在批文规定的时间内办理了土地使用权交易手续及变更手续，在此之后也没有办理任何手续，故三辉公司从始至终均没有取得涉案土地的使用权。
三、三辉公司的上诉理由没有法律依据，应予驳回。
三辉公司认为，广州市国土和房地产管理局于2001年以穗国土建用函(2001)20号复函同意将涉案土地用地人变更为三辉公司，其因此复函已在涉案地块设立建设用地使用权。
但是，三辉公司提供的法理依据《土地登记规则》及《土地登记办法》已明确写明，因法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权发生转移的，当事人应当持相关协议及有关部门的批准文件，原土地权利证书等相关证明材料，申请土地使用权变更登记。可见仅有批准文件不足以设立土地使用权，仍然需申请变更登记。我国对土地使用权依据的是登记发证制度，其权属变更须到国土部门办理过户登记手续才对外发生效力。在本案中，三辉公司仅取得国土局同意其变更为涉案土地使用人的复函，此复函不等于变更登记，不能证明涉案地块的使用权已经实际转到三辉公司名下，其仍需要向国土部门申请变更登记，取得新的《建设用地批准书》。在本案中，三辉公司仅持有政府同意其变更为涉案地块使用人的批文，但在持有该等批文至今已近20年仍未能办理涉案地块的权利人变更手续，显然其主张没有事实和法律依据；三辉公司既未取得涉案地块的《建设用地规划许可证》，也未取得《建设用地批准书》，而涉案地块的权利凭证《建设用地批准书》的用地单位仍然是三建房地产公司。因此没有证据可证明三辉公司为涉案地块的权利人，其没有权利排除执行。
三辉公司向一审法院起诉请求：1、撤销(2016)粤01执异147、148号《执行裁定书》；2、解除广州中院依据(1999)穗中法经执字第464、465号裁定书对涉案地块的土地使用权(1991房地字89、9××号同意使用通知书，标的金额人民币200万元)的查封。
一审法院认定事实：关于中国建设银行广州市惠福西路办事处与三建公司、三建房产分公司借款合同、保证合同纠纷两案，广州中院于1998年11月16日作出（1998）穗中法经初字第257、258号民事判决，判令三建公司、三建房产分公司清还本金720万元及利息、复息给中国建设银行广州市惠福西路办事处等。该判决已发生法律效力，因三建公司、三建房产分公司未履行上述判决确定的义务，经中国建设银行广州市惠福西路办事处申请，广州中院以（1999）穗中法经执字第464、465号立案执行。在执行过程中，因三建公司欠债较多，其大部分财产在另案中已经依法抵偿该其他债权人，暂无其他财产可执行。广州中院于2000年12月16日裁定中止执行。
2009年，中国建设银行广州市惠福西路办事处向广州中院提出恢复执行申请，广州中院以（2009）穗中法立审执恢字第99号作恢复执行立案审查。期间，广州中院于2015年5月发出(2009)穗中法立审执恢字第99号[原（1999）穗中法经执字第464、465号]执行裁定书，查封了三建房产分公司名下涉案地块（建设用地批准书：1991房地字89号、9××号同意使用通知书）中面积为5976平方米的国有土地使用权（穗国土建用字[1993]第476号《建设用地批准书》）。三辉公司遂以广州市建设委员会对其司作为地块建设单位资格的确认，广州市城市规划局以其司为建设方发出同意改变土地用途的函，同时作为管理方认可了其司的建设主体资格，且该行政认可行为均在本执行案件立案前作出，三建房产分公司已不是涉案地块的合法建设方等为由，认为法院的查封行为侵害了其司的合法权益，请求撤销依据（1999）穗中法经执字第464、465号裁定书对涉案地块土地使用权（1991房地89、9××号同意使用通知书）的查封。广州中院于2016年10月12日以（2016）粤01执异147、148号《执行裁定书》裁定驳回三辉公司的异议。
另查明，三建房产分公司原名为广东省三建房地产开发公司，1991年4月1日经工商部门重新核定更名为现名称，是三建公司领有营业执照的分支机构。
1992年6月，广州市城市规划局发出了（92）城地批字第558号《国家建设征用土地通知书》，同意三建房产分公司征用天河北路以北广州体育学院南部地段5976平方米（以下简称为涉案地块）兴建商住楼；1992年9月，广州市城乡建设委员会与三建房产分公司就涉案地块签订《广州市城市国有土地使用权有期有偿使用合同书》；1993年，广州市国土局核发了穗国土建用字[1993]第476号《建设用地批准书》，记载：用地单位为三建房产分公司，建设用地项目名称为商住楼，用地批准文号为（91）房地字89、9××号同意使用土地通知书，用地地点为涉案地块；1996年，广州市建设委员会发出《关于同意设立广州市三辉房地产开发有限公司的复函》，载明三辉公司成立后，三建房产分公司原在广州市的开发项目，请报经市规划、国土管理部门批准，转入该公司经营；1997年，广州市城市规划局发出《关于用地更名问题的复函》（穗规地复字[1998]第1号），同意将涉案地块改由三辉公司负责开发建设，接文后请到广州市国土房管局办理有关手续；2001年1月，广州市国土局发出穗国土建用函[2001]20号《关于建设用地批文延期及更改建设用地单位的复函》，同意将上述476号《建设用地批准书》的有效期延至2002年1月21日，建设单位改为三辉公司，三辉公司接文后在规定期限内办结以下手续：一、到我局市场处办结土地有偿使用手续；二、到我局建设用地处领取《建设用地批准书》；2001年11月，广州市城市规划局出具穗规建发[2001]1511号《关于送审建筑设计方案的复函》，就涉案地块的拟建设计方案向三辉公司提出修改意见；2002年1月，广州市城市规划局向三辉公司发出穗规地复字[2001]1191号《关于申请调整用地性质问题的复函》，同意将涉案地块的用地性质调整为商业、住宅、办公楼，并载明接文后请即到广州市国土资源和房屋管理局办理相关手续；2004年，广州市国土资源和房屋管理局向广州体育学院发出穗国房函[2004]425号《关于广州体育学院用地问题的复函》，该函载明该局发出穗国土建用函[2001]20号《关于建设用地批文延期及更改建设用地单位的复函》，同意将上述476号《建设用地批准书》的有效期延至2002年1月21日，并将建设单位改为三辉公司，三辉公司至今尚未到该局办理相关用地手续，未领取新的《建设用地批准书》，鉴于三建房产分公司已通过协议出让方式领取了《建设用地批准书》，已完善了有关用地手续，广州体育学院与省三建房产分公司之间的合同纠纷应通过法律途径予以解决等；2010年6月，广州市国土资源和房屋管理局发出穗国房业务[2010]87号《关于确认天河北路北侧、广州体院南侧地块规划条件的函》，载明三辉公司持上述1511号文申请办理涉案地块的用地手续，由于该批文已过有效期，请三辉公司向规划局确认该项目用地的现行规划控制要求等后再申请办理相关用地手续。
2016年8月1日，广州中院作出（2016）粤01执异41、42号执行裁定，变更广州合民投资策划有限公司为（1999）穗中法经执字第464、465号案的申请执行人。
在本案审理期间，一审法院向广州市住房和城乡建设委员会、广州市国土资源和规划委员会咨询三辉公司在2003年8月31日后是否可继续办理协议交易手续以取得涉案地块的建设用地使用权及三辉公司是否正在办理该手续。广州市住房和城乡建设委员会回复为建设用地使用权相关行政职能属于广州市国土资源和规划委员会，建议一审法院向其了解相关事项。广州市国土资源和规划委员会回复根据《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发[2004]71号）在2004年8月31日后不得再以历史遗留问题采用协议方式出让经营性土地使用权，涉案地块已于92年签订《广州市城市国有土地使用权有期有偿使用合同书》，于93年取得《建设用地批准书》，不再涉及以协议方式办理建设用地使用权问题。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”
本案中，三辉公司异议主张其是涉案地块的使用人，要求解除对涉案地块的查封，故三辉公司是否涉案地块的使用人是本案的争议焦点。
鉴于：1、三建房产分公司于1992年已与广州市城乡建设委员会就涉案地块签订《广州市城市国有土地使用权有期有偿使用合同书》，于1993取得了穗国土建用字[1993]第476号《建设用地批准书》记载涉案地块的用地单位为三建房产分公司，虽然广州市城市规划局、广州市国土局分别于1997年及2001年均曾复函三辉公司同意变更其为涉案地块的用地单位，同时均要求三辉公司需到土地管理部门办理用地手续，但之后没有证据显示三辉公司办理了国土管理部门要求的相关用地手续；2、由于我国对土地使用权实行登记发证制度，其权属变更须到国土部门办理过户登记手续才对外发生效力，上述复函不能证明涉案地块的使用权已经实际转到三辉公司的名下；3、广州市国土资源和规划委员会在本案中给一审法院出具的复函明确了三辉公司日后也不得再以历史遗留问题采用协议方式取得涉案地块的使用。故三辉公司主张其是涉案地块的使用权人缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。
综上，三辉公司不是涉案地块的使用权人，不足以证明其对涉案地块具有足以阻却执行的实体权利，故一审法院以（2016）粤01执异147、148号《执行裁定书》驳回三辉公司的异议并无不当，三辉公司要求撤销该《执行裁定书》等的诉讼请求均不成立，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百四十五条条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，判决驳回三辉公司的诉讼请求；本两案受理费共45600元，由三辉公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实均予以确认。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿是发生效力。”、第一百三十九条“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。”上述条款中关于不动产物权的设立、变更、转让和消灭的效力规定，都是以登记为前提，且明确登记的具体形式必须是将不动产物权需设立、变更、转让和消灭的完整内容记载在该不动产登记簿上。涉案地块在广州市国土管理部门记载的用地单位为“三建房产分公司”而非“三辉公司”，充分表明该地块产权人为三建房产分公司，三辉公司上诉主张其依据政府及相关国土部门的批复已完成涉案地块建设用地使用权的变更登记与事实不符，由此所主张其为涉案地块的使用人，因未达到上述法律条款中的登记要求而不能成立，本院不予支持。一审法院对此认定及处理正确，本院予以维持。
综上所述，三辉公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
两案二审案件受理费共45600元，由广州市三辉房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁海湖
审判员 刘涵平
审判员 王 庆
二〇一八年六月一日
书记员 赵 恩