江西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣民终79号
上诉人（原审原告）：景德镇市住房制度改革领导小组办公室，住所地江西省景德镇市广场南路房管局大楼。
负责人：李朝贵，该办公室主任。
委托诉讼代理人：陈天助，江西华镇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢九华，江西华镇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江西�行股份有限公司景德镇分行，住所地江西省景德镇市珠山区广场南路皇冠购物广场西一区1号楼。
负责人：吴日驹，该分行行长。
委托诉讼代理人：刘乐，该行员工。
委托诉讼代理人：金忠成，该行员工。
上诉人景德镇市住房制度改革领导小组办公室（以下简称景德镇房改办）因与被上诉人江西银行股份有限公司景德镇分行（以下简称江西银行景德镇分行）案外人执行异议之诉一案，不服江西省景德镇市中级人民法院（2017）赣02民初44号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人景德镇房改办委托诉讼代理人谢九华，被上诉人江西银行景德镇分行委托诉讼代理人刘乐、金忠成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
景德镇房改办上诉请求：依法撤销江西省景德镇市中级人民法院（2017）赣02民初44号民事判决，在查明本案事实后依法改判，支持其在一审中的诉讼请求；本案一、二审诉讼费全部由江西银行景德镇分行承担。事实与理由：1、原审判决对法律事实性质认定错误。本案被查封的房产在性质上属于景德镇房改办所代管之房改资金的代偿物，是景德镇市行政机关和企事业单位存储在房改办的专项资金，是全市人民的共有房改资金，系属于公共财产。即便该房产登记在景德镇市新枫园房地产开发有限公司（以下简称新枫园公司）名下也不能作为强制执行的标的物。景德镇房改办已与新枫园公司达成以房抵债协议，同时该抵债协议已为景德镇市房管局的行政行为所确权。因此，在法律性质的�解上，应该将房管局会议记录应视为房管局的行政决定，该决定具有行政确权的性质。2、原审判决法律适用存在错误。本案中原审判决驳回执行异议诉讼请求违反法释〔2015〕10号司法解释的规定，且未对涉争法律关系进行政策审查，未对公共财产进行特别保护，按该判决执行公共财产国有财产流失的风险。
江西银行景德镇分行答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，依法驳回上诉请求。事实和理由如下：1、原审判决对法律事实认定正确。景德镇房改办诉称本案被查封的房产在性质上属于其代管之房改资金的代偿物无事实依据，以及诉称原审判决对房管局行政行为的性质及其法律后果定性不准确与事实不符。2、原审判决适用法律正确。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规�》第二十八条明确规定了排除执行的条件，本案中景德镇房改办因其不能提供合法有效的书面合同，故不能够排除执行。景德镇房改办主张原审判决未对涉争法律关系进行政策审查，未对公共财产进行特别保护，按该判决执行有致公共国有财产流失的风险与法律不符。
景德镇房改办向一审法院起诉请求：1、确认（2017）赣02执字第24号民事裁定书所查封的新枫园小区临街店面房产（即A栋二层，B栋二层，C栋二层及夹层，D栋二层及夹层，E栋一层店面，二层及101夹层，F栋一层店面及1-8号夹层）等财产为全市公共财产并由景德镇房改办名义持有，并停止对该财产的强制执行；2、由江西银行景德镇分行承担一审诉讼费用。
一审法院审理查明，新枫园安居工程指挥部于1999年至2002年期间向景德镇房改办累计借款30笔，合计总额4187万元。项目建设完成后，景德镇房改办于2006年开始占有新枫园公司涉案房屋，并与相关商户签订租赁合同，出租涉案房屋，并收取租金、缴纳税费。本案涉案房屋尚未办理房产证，在景德镇市不动产登记局一直登记为新枫园公司所有的在建工程。
2017年9月7日，新枫园公司出具证明一份，内容为“新枫园小区全面竣工后，在2005年11月4日，由新枫园公司将新枫园小区11524.9平方米的店面及写字楼作价3600万元抵还给景德镇房改办，抵还的店面及写字楼由景德镇房改办经营管理。由于新枫园公司当时资金非常紧张及一些其他原因，抵还给景德镇房改办的房产无力开具房产销售发票及承担相关税费，所以造成景德镇房改办一直不能办理产权证。”
2016年10�12日，江西银行景德镇分行诉景德镇市天润物流有限公司、新枫园公司、宋沅等借款合同纠纷，因江西银行景德镇分行提出的保全申请，江西省景德镇市中级人民法院作出（2016）赣02执保5号民事裁定书及协助执行通知书，对新枫园公司尚未办证的位于景德镇昌南大道新枫园小区临街店面A栋副楼、A栋二层、B栋二层、Ｃ栋二层及夹层、D栋二层及夹层、E栋一层店面、二层及101夹层、F栋一层店面及1-8号夹层在建工程予以查封。案件审结以后，进入执行阶段时，该院依据江西银行景德镇分行的申请，强制执行上述财产。景德镇房改办以涉案房产实际归其所有，并已实际由其经营管理为由提出书面异议，该院（2017）赣02执异10号执行裁定书驳回了景德镇房改办的异议。景德镇房改办不服，遂提起执行异议之诉。
一审法院认为，景德镇房改�的执行异议不能成立。理由如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设计，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身�因未办理过户登记。本案中，涉案房产未办理产权证，在景德镇市不动产登记局登记为新枫园公司所有的在建工程，并未登记在景德镇房改办名下。如景德镇房改办所言，存在以房抵债协议，此行为亦属于房屋买卖合同范畴。景德镇房改办主张以涉案房屋抵扣借款，但仅提供新枫园公司于2017年9月7日出具的证明，佐证2005年11月4日双方达成以房抵债协议，不能提供当日或当时的协议。也就是说，该院于2016年8月6日查封涉案房产时，景德镇房改办与新枫园公司并未签订合法有效的书面协议。新枫园公司虽出具证据佐证是因新枫园公司自身财务等一些原因，导致无法为景德镇房改办办理产权证。从现有证据来看，无证据证实涉案房产办证不能的情形，在新枫园公司不办理相关产权及过户手续时，景德镇房改办仍可以通过如诉讼等手段要求新枫园公司予以办理。景德镇房�办于2006年即实际控制涉案房屋，因其自身隶属于房屋管理部门，应当知道不办理相关产权证以及产权过户可能存在的风险。在景德镇市不动产登记局将涉案房产登记为新枫园公司在建工程的情况下，景德镇房改办对涉案房产提出执行异议，不符合上述法律规定。
综上所述，景德镇房改办提出的执行异议之诉理由不能成立，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十一条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十二条的规定，判决：驳回景德镇市住房制度改革领导小组办公室的诉讼请求。案件受理费221800元，由景德镇市住房制度改革领导小组办公室负担。
二审中，景德镇房改办向法庭提交了两组新证据，第一组新证据为景德镇房管局向景德镇市政府报送的《关于请求协调市中级法院解除对房改办房产查封的请示》，证明目的为景德镇房管局对房改资金性质的认定，案涉房产是公共性质的财产，该房产是房改资金的代偿物。江西银行景德镇分行对该组证据质证认为不是新证据，也达不到证明目的。本院经审查后，对该组证据不予认可。第二组新证据为景德镇房管局、景德镇房改办、新枫园公司三方共同签署的《关于收回新枫园房地产开发公司投资的协议》，证明目的为景德镇房改办与新枫园公司之间签订了合法有效的以房抵债书面协议。江西银行景德镇分行认为该组证据不是新证据，不予质证。本院经审查后，对该组证据予以认可。
二审经审理查明，2005年12月28日，景德镇房管局、景德镇房改办、新枫园公司三方共同签署了《关于收回新枫园房地产开发公司投资的协议》，内容是“为建设新枫园经济适用小区，经市房改办领导小组同意，房改办与1999年9月至2001年6月先后注入建设资金3600万元用于该小区建设。鉴于新枫园经济适用房小区全面竣工，2005年11月4日房管局党委会决定：为收回投资将新枫园11524.9平方米的店面和写字楼抵还3600万元投资。抵还的店面及写字楼由房改办经营管理。根据党委决定签订如下协议：1、抵还房屋坐落如下：（略）。2、新枫园房地产开发公司抵还的店面及写字楼无产权及其它纠纷。如发生产权和其它纠纷，由新枫园房地产公司负责。3、新枫园房地产开发公司提供抵还房屋的办证资料及有关文书。4、抵还的店面及写字楼由房改办管理经营。5、未尽事宜，本着互相支持，协商解决。”
二审查明的其他事实与一审一致，对一审查明的其他事实本院予以确认。
本院认为，根据各方诉辩意见，本案二审的争议焦点为上诉人景德镇房改办对案涉房产是否享有物权以及其所享有的物权是否可以排除强制执行？围绕二审争议焦点，本院综合评述如下：经查，新枫园公司累计向景德镇房改办借款4187万元。2005年12月28日，新枫园公司与景德镇房改办签订了合法有效的以房抵债书面协议。该行为视为景德镇房改办对所抵债房产已支付全部价款。自2006年开始，景德镇房改办依协议合法占有案涉房产，并实施经营管理至今。另外，2017年9月7日，新枫园公司出具证明系由于新枫园公司当时资金非常紧张等原因，无力开具房产销售发票及承担相关税费，�成景德镇房改办一直不能办理产权过户登记。上述事实表明景德镇房改办对案涉房产享有合法物权。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。景德镇房改办对案涉房产所享有的物权符合上述规定，因此可以排除强制执行。
综上，景德镇房改办的部分上诉请求成立，对其上诉请求予以部分支持。原�判决认定事实和适用法律均不正确，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
一、撤销江西省景德镇市中级人民法院（2017）赣02字民初44号民事判决；
二、不得对案涉所查封新枫园小区房产强制执行；
三、驳回景德镇市住房制度改革领导小组办公室的其他诉讼请求。
一审案件受理费221800元，二审案件受理费221800元，共计443600元，由江西银行股份有限公司景德镇分行负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪少华
审判员 廖志坚
审判员 陶松兵
二〇一八年三月十六日
书记员 张 英
附：本案适用的有关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；�三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。