辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽02民终9339号
上诉人（原审被告）：金灵江。
委托诉讼代理人：林鹏鸠，辽宁天腾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：正源房地产开发有限公司。
法定代表人：何延龙，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李强，辽宁同方律师事务所大连分所律师。
上诉人金灵江因与被上诉人正源房地产开发有限公司（以下简称”正源公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2017）辽0204民初3517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月23日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人金灵江及其委托诉讼代理人林鹏鸠，被上诉人正源公司的委托诉讼代理人李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金灵江上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由:一、一审判决认定事实错误。（一）本案系被上诉人违约在先，导致上诉人案涉租赁合同相关条款无法履行，一审法院以此判决解除合同系认定事实错误。一审法院认定”被告至今未向原告支付2016年5月15日至2017年7月31日房屋租金，亦未履行（2016）辽0204民初1937号民事判决（以下简称”1937号判决”）的截止2016年5月10日的房屋租金。所以合同解除”一节系认定事实错误。上诉人与被上诉人于2011年11月3日签订了《租赁合同书》，在履行过程中，被上诉人多次违约，具体违约情况如下：1.合同主体约定上诉人进行工商登记注册，办理营业执照以租赁房屋地址为注册地址的，营业执照所载单位作为乙方的共同承租人，与上诉人承担连带责任，并与被上诉人另行签订《商业用房租赁补充合同》；上诉人付款同时，被上诉人应当提供正式合法有效的房屋租赁费发票。合同签订后，上诉人依约成立了大连幸福世界商业发展有限公司，上诉人多次要求与被上诉人以大连幸福世界商业发展有限公司名义签订《商业用房租赁补充合同》并要求对已付租金开具正式发票，但是被上诉人拒不另行签订补充合同，也不开具正式发票，严重违反合同约定。2.被上诉人从未正式交付案涉房屋，被上诉人与上诉人之间因房屋交付入驻时间、租金起算时间、应付数额和租金支付时间发生争议，经辽宁省高级人民法院于2015年9月21日作出（2014）辽民一终字第00348号民事判决书，判决明确确定了租赁合同进驻日为2012年12月1日，计租日为2013年10月5日，上诉人不但没有拖欠租金，反而多付了两百多万元租金。案涉合同租金支付具体情况：2011年11月3日，上诉人向被上诉人支付履约保证金50万元；2011年12月15日至2014年4月24日预付租金，共6笔，合计542.5万元。后经判决确认和计算，以上预付租金实际已付至2014年9月5日期间的应付租金。3.2013年12月6日、2014年1月15日，上诉人分别送达被上诉人通知函，多次催促要求解决涉案房屋用电需求及安装水表解决供水问题，但被上诉人始终没有解决。2014年3月3日，被上诉人作为出租方才安装水表（通水）为上诉人解决供水问题，在此之前，被上诉人未履行应尽的义务，水源问题一直未予解决，导致上诉人租用的涉案房屋无法正常装修、使用，延误了家居广场项目建设。被上诉人构成严重违约在先。4.被上诉人将幸福e家三期美食世界11-1公建出租给案外人，该业主于2015年10月份开始施工装修，12月初擅自改变、破坏案涉房屋原有规划审定范围内关联的公共部位通道和基础设施，改变并封堵了机动车出入口通道及原有的消防安全通道，违反消防法规并造成了上诉人租用的综合体公建无法正常投入使用，上诉人及时发函通知被上诉人，但至今未予以改正。5.上诉人于2016年4月5日前向被上诉人支付租金，发现被上诉人指定的收款银行账号发生改变，且一直未书面通知过上诉人，由于被上诉人违反合同约定，导致租金未能付成。在2016年4月12日之前，不存在上诉人不合理或无故拖延支付或拒付租金的情况。6.2016年4月12日，被上诉人通知单方要求解除租赁合同。上诉人认为该解除通知不合理、不合法、不公平，一直予以反对、拒绝。7.对于截至2016年5月10日之前的租金及相应的违约金。被上诉人在2016年5月10日之前多次违约，并且上诉人多次找到被上诉人要求支付案涉房屋的租金，但被上诉人以合同解除为由不接受上诉人支付租金，导致租金无法支付。在租赁期间被上诉人一直未尽到应尽的责任和义务，不配合上诉人对案涉房屋进行装修、施工，还派人故意切断案涉房屋的电源、封闭变电箱，故意无理阻挠上诉人施工，使上诉人租用的涉案房屋无法正常装修、使用，严重延误了上诉人对家居广场项目的建设，也增加了上诉人对外招商的难度，造成了上诉人的巨大经济损失和名誉损害。阻挠期间上诉人向公安机关110指挥中心报警。综上，本案系被上诉人违约在先，导致上诉人无法履行付款义务，有图片和证人证言佐证，但一审法院未能对上诉人提供的图片及证人证言进行认定，反而认定上诉人未履行1937号判决所确定的截至2016年5月10日的房屋租金，所以合同解除，属于认定事实严重错误。2016年5月10日，被上诉人起诉上诉人请求赔偿2014年9月5日至2016年5月10日全部租金（即（2016）辽0204民初1937号案，以下简称”1937号案”）。”1937号案”与本案最根本的区别在于”1937号案”中被上诉人没有提出解除合同的诉讼请求。在该案中一审法院对于被上诉人2016年4月12日提出的解除合同及相关的事实、证据、理由是否成立、是否合理合法等方面都没有进行审查、判断，依法也无需进行审查、判断。同时，该案当时对上诉人提出的关于被上诉人种种违约行为造成损失情况的司法鉴定申请，以不太好做鉴定为由未予准许。由于上诉人已经为了涉案项目装修投资花费约六千万元，而且涉案合同的租赁期长达18年，上诉人为了长期合作经营、回收投资成本而不与被上诉人激化矛盾，在该案诉讼期间上诉人多次积极主动与被上诉人友好协商，希望竭尽所能地争取与被上诉人履行合同。因此，上诉人当时并不太计较该案判决的租金金额多少，而只要被上诉人能不坚持单方解除合同。因为相对于上诉人已经投资花费的金额和18年的合作经营所得而言，这部分的租金比较小，由此没有坚持抗辩和上诉。一审判决没有区分两个案件之间的根本不同，简单地以”1937号判决”来否定本案中上诉人提出的对于合同解除的抗辩主张和证据效力是错误的。（二）上诉人从2016年5月20日起就并未实际占有和使用案涉房屋，一审法院以此判决上诉人腾退房屋并支付2016年5月15日至2017年7月31日欠付的房租7,645,753.42元和违约金错误。在前述违约行为没有得到纠正的前提下，被上诉人又发生如下违约行为：1.2016年5月20日，被上诉人指派多人到案涉房屋现场，强行将上诉人的装修及工作人员驱赶清场出去，装修投入的设备和材料也都被关在案涉房屋里面。2.被上诉人在2016年5月24日将案涉房屋现状使用权交付第三人殷相龙，并于2016年8月26日通知上诉人。2016年5月底，殷相龙派人接管控制了案涉房屋，随后对案涉房屋出入的大门上锁关闭，直至现在。此间，被上诉人和殷相龙保安人员经常巡检。被上诉人事实上已经收回、控制涉案房屋。3.2016年12月，殷相龙向一审法院起诉上诉人要求将涉案房屋腾退给殷相龙，一审法院于2017年5月15日裁定驳回殷相龙的起诉。2017年5月31日，被上诉人又对上诉人提起了本案诉讼。提出了解除合同、腾退房屋、索要租金和违约金等诉讼请求。涉案房屋由于被上诉人实施的种种违约行为而严重影响了该房屋的正常使用，致使上诉人使用承租房屋的合同目的不能实现。这种情况下，根据我国合同法第六十六条规定，上诉人并未违约，而是有权行使同时履行抗辩权、暂时停付租金，以维护自身合法权益。二、由于被上诉人的违约行为，给上诉人造成六千多万元的巨大损失（其中租金542.5万元、投入装修及相关费用5600余万元）。
正源公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，原审判决正确。主要理由：1.本案系双方之间签订的租赁合同系列案件，从2014年开始双方便就合同的履行问题发生争议，其中包括入驻时间从而确定租金的起算点，到一审法院作出1937号判决，确认上诉人存在欠付巨额租金的事实。在上诉人存在严重欠付租金违约行为的前提下，被上诉人请求解除双方之间的租赁合同。2.双方之间的商业用房租赁合同书已达到解除条件，被上诉人有权请求法院判决解除合同。3.上诉人提出的其他未能及时解决的案涉供水及房屋的占有使用等问题，在已经生效的法律文书中均有表述，原审也予以查明，不影响案涉房屋的使用。
正源公司向一审法院起诉请求：1.判决原、被告签订的《正源·幸福e家·福如园商业用房租赁合同书》及补充协议解除；2.依法判令被告立即将大连市沙河口区五一路福如园49、50、52、54号公建（工程号：幸福e家三期8、9、10、11-2号公建）腾退给原告；3.判令被告支付租金7,645,753.42元（暂自2016年5月15日起计算至2017年7月31日），承担违约金295万元（按六个月租金计算），总计为10,595,753.42元；4.履约保证金50万元不予返还。
一审法院认定事实：2011年11月3日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《正源·幸福e家·福如园商业用房租赁合同书》。合同约定，乙方进行工商登记注册，办理营业执照以租赁房屋地址为注册地址的，营业执照所载单位作为乙方的共同承租人，与乙方承担连带责任，并与甲方另行签订《商业用房租赁补充合同》。租赁房屋位置：大连市沙河口区五一路福如园49、50、52、54号公建，建筑面积：16266.21平方米，房屋设施：上下水、电、暖气，其他房屋设施：没有排烟道，乙方需自行解决建设及批准手续。现状交付使用，所有设备、设施、室内外装饰装修等均已取得乙方检查并确认符合条件。乙方租赁本商业用房用于酒店会所、餐饮娱乐、家居建材、办公仓储、综合商店、服务业，未经甲方允许，不得改变房屋用途。乙方确认至本合同签订之日，租赁房屋适合于本合同约定的用途。租赁期限：租赁期为18年，自现场勘验完成日且甲方书面通知乙方进驻日起算18年。交付：若乙方按合同约定付清款项，甲方于2012年3月2日或现场勘验完成之日交付租赁房屋。实际以现场勘验完成日且甲方书面通知乙方进驻之日为准。租金标准：按套计价，第一年至第三年每年年租金为590万元，第四年年租金为649万元，第五年年租金为6,814,500元，第六年年租金为7,155,200元，第七年年租金为7,512,900元，第八年年租金为7,888,600元，第九年年租金为8,125,200元，第十年年租金为8,368,900元，第十一年年租金为8,619,900元，第十二年年租金为8,878,400元，第十三年至第十八年每年年租金为900万元。租金总额：141,553,600元。免租期：10个月，自现场勘验完成日且甲方书面通知乙方进驻之日起计算。免租期内乙方无需支付租金，免租期满后开始计算租金。租金：采取季度支付租金的形式。计租日：免租期结束次日。设为A，A即代表日期，某年某月某日。A1=A＋3个月，A2=A1＋3个月，A3=A2＋3个月...以此类推A72=A71＋3个月。各期租金明细如下：第一年至第三年每年年租金为590万元，第1期租金：即A至A1期间租金1,475,000元，在2011年12月20日前支付；第2期租金：即A1至A2期间租金1,475,000元在A1-15日前支付；第3期租金：即A2至A3期间租金1,475,000元在A2-15日前支付；第4期租金：即A3至A4期间租金1,475，000元在A3-15日前支付；第5期租金：即A4至A5期间租金1,475,000元在A4-15日前支付；第6期租金：即A5至A6期间租金1,475,000元在A5-15日前支付；第7期租金：即A6至A7期间租金1,475,000元在A6-15日前支付；第8期租金：即A7至A8期间租金1,475,000元在A7-15日前支付；第9期租金：即A8至A9期间租金1,475,000元在A8-15日前支付；第10期租金：即A9至A10期间租金1,475,000元在A9-15日前支付；第11期租金：即A10至A11期间租金1,475,000元在A10-15日前支付；第12期租金：即A11至A12期间租金1,475,000元在A11-15日前支付。甲方应向乙方提供正式的合法有效的房屋租赁费发票。乙方付款的同时甲方开具发票。乙方未按本合同约定迟延向甲方支付租金，每逾期一日，乙方应按欠付款项的万分之六向甲方支付违约金，并按照合同约定价格两倍计算租金，至租金支付日时乙方尚未支付下一租赁期间的租金，甲方有权解除合同，乙方除应缴纳欠付款项外，还应当按六个月租金金额承担违约金，同时在15个工作日内撤出场地，甲方自行或者委托大连正源物业服务有限公司对租赁房屋予以停电。履约保证金：乙方应在本合同签订时向甲方交付履约保证金50万元。甲乙双方因履行本合同而产生争议时，应先通过协商解决，协商不成，可诉至租赁房屋所在地的人民法院裁判解决。以诉讼方式解决争议的，拟生效的法律文书认定违约方败诉或承担主要责任的，违约方还应承担起诉方因进行本诉讼而额外遭受的损失，包括但不限于律师费、交通费、调查费等。合同还约定了双方的其他权利义务。
合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告。
2016年5月10日，原告与被告因案涉房屋租金问题，诉讼至一审法院，2016年9月12日，一审法院作出（2016）辽0204民初1937号民事判决书，判决：一、被告金灵江支付原告正源房地产开发有限公司截止至2016年5月10日欠付的房屋租金9,906,917.68元；二、被告支付原告违约金523,898.07元；三、驳回原告的其他诉讼请求。该判决书业已生效。至本案一审庭审时，被告未向原告履行该判决确定的给付义务，也未给付原告2016年5月15日至2017年7月31日期间的房屋租金。
2016年4月7日，原告通过快递形式向被告发出律师函，要求被告收到律师函三日内支付截止到2016年3月31日拖欠的租金9,256,301元及违约金1,938,056元，否则原告将解除与被告签署的租赁合同。被告主张其未收到过该律师函，但认可原告于2016年4月开始向其主张租金。
2014年，大连市中级人民法院受理了原告正源公司与被告金灵江房屋租赁合同纠纷一案，就案涉房屋原告要求被告支付租金2,354,109.59元（计算至2014年4月30日）及违约金397,269元（违约金暂计算至2014年4月30日），被告承担诉讼费、保全费、律师费。大连市中级人民法院于2014年10月16日作出（2014）大民二初字第00032号民事判决，判决金灵江向正源公司支付租金2,317,740元、违约金397,269元、律师费80,947元。被告金灵江不服，上诉至辽宁省高级人民法院，辽宁省高级人民法院于2015年9月21日作出（2014）辽民一终字第00348号民事判决，该民事判决确认案涉房屋租赁合同的进驻日为2012年12月1日，计租日为2013年10月5日，判决撤销大连市中级人民法院（2014）大民二初字第00032号民事判决，改判驳回原告正源公司的诉讼请求。原告正源公司于2015年10月20日收到该民事判决书，被告金灵江于2015年10月收到该民事判决书。正源公司向最高人民法院申请再审，最高人民法院经审查，驳回了正源公司的再审申请。
被告于2014年3月19日以大连市沙河口区五一路99号为住所地成立了大连幸福世界商业发展有限公司，被告系该公司法定代表人。
2016年8月26日，原告向被告发出《通知》一份，告知被告欠付租金、房屋腾退、房屋占用费情况，并告知案涉房屋及合同权利转让给案外人殷相龙。2016年12月29日，案外人殷相龙作为原告起诉被告返还原物纠纷一案，一审法院于2017年5月15日作出（2016）辽0204民初6556号民事裁定书，认为原告与殷相龙未办理不动产过户登记手续，殷相龙不具有房屋物权人向被告主张相关权益的主体资格，裁定：驳回原告殷相龙的起诉。
一审法院认为，原告与被告签订的《正源·幸福e家·福如园商业用房租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。原告将案涉房屋交付给被告，被告应当依约向原告支付房屋租金。按照租赁合同约定：”至租金支付日时乙方尚未支付下一租赁期间的租金，甲方有权解除合同，乙方除应缴纳欠付款项外，还应当按六个月租金金额承担违约金”，被告至今未向原告交纳2016年5月15日至2017年7月31日房屋租金，亦未履行（2016）辽0204民初1937号民事判决书判定的截至2016年5月10日的房屋租金，符合合同约定的解除条件，故原告主张解除原、被告签订的《正源·幸福e家·福如园商业用房租赁合同书》及补充协议，一审法院予以支持。合同解除后，被告应当在判决生效之日起三十日内，将案涉租赁房屋腾退给原告，一审法院予以支持。
按照合同约定的租金标准，自2016年5月15日至2016年7月31日，被告应当共计向原告支付租金7,645,753.42元，对于原告的该项诉讼请求，一审法院予以支持。
关于原告要求被告支付逾期违约金295万元及履约保证金50万元不予返还的诉讼请求，一审法院认为，双方合同约定违约金标准为六个月租金，标准过高，违约金标准已经（2016）辽0204民初1937号民事判决书调整，本案仍以此标准予以调整，按日万分之三标准计算。按此标准计算，依据租金应付时间，自2016年5月15日至2017年7月31日，被告应当向原告支付违约金共计为579,245.83元（2,311,506.85元×0.03％×143天＋5,334,246.58元×0.03％×300天）。履约保证金具有违约金性质，应当与损失相当，两者不可重复适用，被告已交纳了50万元履约保证金，折抵后，被告应向原告支付违约金50万元之外，支付79,245.83元违约金。
关于被告提出由于原告未能及时解决案涉房屋供水问题影响其使用案涉房屋的意见，在（2016）辽0204民初1937号民事判决书中，对其抗辩已不予采纳，本案不再重复论述。关于被告抗辩自2016年5月20日起房屋就被原告收回、占有和控制，未提供双方交接房屋的相关证据材料，其提供证人证言与被告存在利害关系，不予采信。被告提供现场的照片，未能提供其他证据证明上锁系原告方或他人行为，即便是非被告原因导致，被告作为承租人，亦可积极寻求救济途径，保障案涉房屋的使用，对于被告的抗辩，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、解除原告正源房地产开发有限公司与被告金灵江签订的《正源·幸福e家·福如园商业用房租赁合同书》（合同编号：ZYDC111235-YX/FRY0206-ZL0205-0-SY00XX）及补充协议；二、被告金灵江于判决生效之日起三十日内将大连市沙河口区五一路福如园49、50、52、54号公建（工程号：幸福e家三期8、9、10、11-2号公建）腾退给原告正源房地产开发有限公司；三、被告金灵江于判决生效之日起十日内支付原告正源房地产开发有限公司2016年5月15日至2017年7月31日欠付的房屋租金7,645,753.42元；四、被告金灵江于判决生效之日起十日内支付原告正源房地产开发有限公司违约金79,245.83元（已扣除被告交纳的50万元履约保证金）；五、驳回原告的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费120,826元由原告负担54,951元，由被告负担65,875元，于判决生效之日起十日内给付原告。
本院二审期间，上诉人金灵江提供：1.委托函（复印件）1份、照片2张，拟证明2014年4月9日被上诉人委托正源物业对涉案房屋进行停电及阻挠施工。2014年4月11日、6月15日被上诉人派人切断案涉房屋的电源、封闭变电箱，阻挠上诉人施工。正源公司质证认为，对该证据的真实性不予认可，不是新证据。该事实在原审及最高人民法院所裁判的案件中均已审查完毕，与本案中请求法院解除合同无关联性，且在”1937号案”中已予确认，并认定为未实际影响上诉人使用案涉房屋。本院认为，该证据不是新证据，1937号案已审查该事实。2.照片12张，与报警记录一致，拟证明2014年5月12日至16日被上诉人派人阻挠封堵大门，被上诉人严重违约在先。正源公司认为该证据不是新证据，1937号案已审查该事实，报警记录能够证明因为上诉人违约行为，导致房屋发生火灾，致使房屋被封至今。本院认为，上诉人未提供全部证据原始载体，报警记录仅显示当事人报过警，并没有具体内容。3.联系函（复印件）1份，拟证明被上诉人将幸福e家三期美食世界11-1公建出租给他人，该业主于2015年12月6日擅自改变、破坏关联的公共部位通道和基础设施，封堵机动车入口通道及地下消防安全通道，增加安全隐患，2015年12月7日致函正源公司，但未答复改正。正源公司认为，对该证据的真实性不认可，是案外双方的往来函件，不影响本案因法院判决后上诉人欠缴租金而请求解除合同的事实和理由。本院认为，函件系复印件且系上诉人单方出具，不予采信。4.视频1段，拟证明2016年4月5日前支付租金时发现正源公司改变了指定收款银行账户。2016年5月11日正源公司财务部工作人员以解除合同为由拒绝收取租金。正源公司认为，该证据与事实不符，正源公司不只有一个账户。1937号判决确认了2016年5月10日前应当支付的租金，该案件已经进入执行程序，该款项应当交至法院。上诉人未支付执行案件款项，已经被列为失信人名单。本院认为，上诉人未提供视频原始载体，即使正源公司变更原账户，上诉人在1937号判决生效并进入执行程序后仍应依法执行该判决。5.照片8张、视频2段，拟证明2016年5月20日正源公司强行将上诉人的工作人员驱赶清场，上诉人工作人员向110报警。此后，上诉人未实际占有使用涉案房屋。正源公司认为，该证据不是新证据，原审法院已经进行过审查，不是所有人员都是正源公司工作人员，即使在现场，也没有清除行为。房屋因为上诉人引起火灾被消防队封闭。6.照片4张、视频2段，拟证明2016年5月底起殷相龙指派保安人员接管、控制房屋，将进出大门上锁看管。7.照片8张、视频2段，正源公司对证据6、7的质证意见认为，照片显示是2016年8月以后，并不是5月。在原审中对于权利转让给殷相龙法院已予以审查，不影响本案请求解除合同的目的。对于证据5-7，本院认为，金灵江未提供全部证据原始载体，即使属实，亦仅表明双方在该期间发生过纠纷，不能证明案涉房屋被正源公司提前收回。8.2017年1月4日合作履行方案。正源公司认为，本案一审时已提交，不是新证据。本院认为，该方案系上诉人单方出具，无据证明对正源公司具有法律约束力。
被上诉人正源公司未提交新证据。
金灵江于2017年12月4日向本院提交司法评估鉴定申请书，申请对案涉房屋投入装修、建设的工程造价进行评估、鉴定，但由于本案金灵江未在原审反诉正源公司赔偿装修损失，故其该项鉴定申请本院在本次二审中不予准许。
本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是：1.案涉《正源·幸福e家·福如园商业用房租赁合同书》及补充协议应否解除；2.金灵江应否将案涉房屋腾退给正源公司；3.金灵江应否支付2016年5月15日至2017年7月31日期间的租金及违约金。
关于焦点一，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。正源公司将案涉房屋交付给金灵江后，金灵江作为承租人的主要义务是按照合同约定及时、足额支付租金。辽宁省高级人民法院于2015年9月21日作出（2014）辽民一终字第348号民事判决，确定的是2014年4月30日前的租金已足额交纳，该判决发生法律效力后，金灵江并未继续缴纳租金。正源公司于2016年4月7日通过快递律师函方式发出解除通知，并于2016年5月10日提起诉讼，一审法院于2016年9月12日作出（2016）辽0204民初1937号民事判决，判决金灵江向正源公司支付至2016年5月10日欠付的租金及违约金。该判决所确定的款项，金灵江至今未能执行。金灵江主张，涉案房屋由于正源公司实施的种种违约行为而严重影响了该房屋的正常使用，致使其使用承租房屋的合同目的不能实现，其有权根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，行使同时履行抗辩权、暂时停付租金。本院认为，第一，双方对案涉房屋租赁合同目的不能实现是一致意见，只是双方均主张对方才是违约责任主体。第二，租赁合同法律关系中，出租方的主要义务是交付房屋，承租方的主要义务是支付房租。关于金灵江主张正源公司未按约定开具正式发票一节，本院认为，开具发票等系附随义务，金灵江有权要求正源公司按照租赁合同约定开具发票，但不能以正源公司未开具发票为由拒交租金。金灵江自认租金支付至2014年9月5日，对于此后的租金一直未予支付，在（2016）辽0204民初1937号民事判决生效并进入执行程序后亦未依法执行该判决所确定的租金及违约金。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”正源公司关于解除双方之间签订的租赁合同及补充协议的诉讼请求，于法有据。原审判决予以支持，并无不当，本院予以维持。
关于焦点二，双方对金灵江的施工设备等仍在案涉房屋施工场地内没有争议，案涉租赁合同解除后，金灵江负有自行搬离、腾退义务，正源公司亦应负责协助金灵江将其设备等撤离现场。
关于焦点三，在案涉租赁合同依法解除前，金灵江仍负有按照合同约定支付租金的义务，原审判决金灵江向正源公司支付自2016年5月15日至2016年7月31日期间的租金7,645,753.42元及违约金79,245.83元（已扣除被告交纳的50万元履约保证金），并无不当，本院予以维持。金灵江主张正源公司存在多项违约行为，但其并未在本案中提出反诉，其主张2016年5月20日被正源公司及殷相龙驱逐清场以后未继续占有使用案涉房屋，但其所提供的证据仅能证明双方发生过纠纷。正源公司作为房屋产权单位，应有权对房屋进行必要的维护和管理，所以金灵江提供的部分照片和视频中虽然有正源公司的工作人员，但无据证明正源公司的工作人员对金灵江实施了驱逐清场行为。金灵江就案涉房屋未与正源公司办理交接手续，其所提证据不足以证明案涉房屋系被正源公司提前收回。虽然正源公司发出通知要求提前解除合同，但金灵江未予同意，其设备一直在施工现场内，其原为施工所设置的围档亦尚未拆除。故金灵江关于不支付此期间租金及违约金的上诉意见，没有事实和法律依据，本院不予支持。此外，本案是租赁合同纠纷，并非侵权之诉。金灵江关于案外人殷相龙、幸福e家三期美食世界11-1公建业主侵犯其合法权益的主张，其可以另行主张权利。
综上所述，金灵江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费65,875元（上诉人已预交），由上诉人金灵江负担。
本判决为终审判决。
审判长 霍 宏
审判员 张 钱
审判员 刘小南
二〇一八年一月十九日
书记员 王丽秋
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。