宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬鄞民初字第723号
原告：浙江省建工集团有限责任公司（组织机构代码为14291235-5）。住所地：杭州市西湖区文三路**号。
法定代表人：吴飞，该公司董事长。
委托代理人：许海棠，浙江同舟律师事务所律师。
被告：浙江汉微软件技术有限公司（组织机构代码为79301903-4）。住所地：宁波高新区聚贤路***号23-1-1。
法定代表人：於建良，该公司董事长。
委托代理人：范芙蓉，浙江甬泰律师事务所律师。
原告浙江省建工集团有限责任公司为与被告浙江汉微软件技术有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2015年4月17日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员徐旭霞适用简易程序进行审理。审理中，经原告申请，本院依法对被告采取了财产保全措施。后因案情复杂，本案依法转为普通程序组成合议庭审理。本案于2015年6月19日、10月21日两次公开开庭进行审理，原告的委托代理人许海棠、被告的委托代理人范芙蓉到庭参加诉讼。原、被告在审理期间自行庭外和解，但未能达成协议。本案经本院审判委员会讨论并决定，现已审理终结。
原告浙江省建工集团有限责任公司起诉称：原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以总价7600681元的价格购买被告开发的宁波市高新区3B-2地块（聚贤路555号）第15-1号房屋，被告应于2012年9月30日前交房。原告已按合同约定支付了6500000元购房款，剩余1100681元购房款按合同约定应于产权登记完毕后支付。但被告至今未向原告交付房屋，构成违约，现该房屋已被多个债权人查封，根据最高人民法院《关于建设工程优先受偿权问题的批复》第2条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，原告认为，在原告有意愿及有能力支付剩余购房款的情况下，原告获得房屋的优先权应当得到保护。故请求判令：一、被告继续履行合同，即向原告交付位于宁波市高新区3B-2地块聚贤路555号第15-1号房屋，为原告办理不动产登记手续；二、被告从2012年9月30日起以已付购房款为基数，按每日万分之五向原告支付逾期交房的违约金（暂算至2015年3月30日为2965000元）。审理中，原告以涉案房屋当前无法办理产权过户手续为由，变更诉讼请求为：一、判令解除原、被告之间的《商品房买卖合同》；二、判令被告退还原告购房款6500000元；二、判令被告支付原告逾期交房违约金650000元（已付购房款的10%）、房屋不能办理产权登记的违约金500000元、不能交付房屋权属证书的违约金暂算至2015年7月20日为3224000元（从2012年10月31日起，按已付购房款的日万分之五计算至被告实际退款日止）；三、判令原告在购房款范围内就涉案房屋折价或拍卖所得价款享有优先权。
被告浙江汉微软件技术有限公司答辩称：一、原、被告之间的《商品房买卖合同》是否应当解除，请求法院依法处理。二、涉案合同未能过户的责任在于原告。根据宁波市高新区购买房屋的相关政策规定，只有落户在高新区才有资格购买高新区的房屋，在原告购房之时，被告已将这一情况告知。起诉前，被告多次催促原告交房，但因原告没有按时将工商、税务注册地迁入高新区，导致房屋迟迟未能交付。三、原告无权向被告主张违约金。因房屋未能过户的责任不在被告，故合同约定的相关违约金条款并不适用于被告；且违约金条款不能同时适用，即使法院认定被告需支付违约金，违约金应当与损失相当，原告主张的违约金金额也过高。四、原告主张优先权缺乏依据。最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的司法解释所规定的消费者仅限于为生活所需的购房者，原告并不享有优先权。
原告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：
1、《浙江省商品房买卖合同》1份、付款凭证（复印件）3份、宁波市房产产权产籍监理处出具的证明1份，拟证明原告向被告购买位于宁波市高新区聚贤路555号第15-1号的房屋一套，已支付购房款6500000元，以及涉案房屋已被法院查封的事实；
2、《商品房买卖合同》1份、备案资料（打印件）1份，拟证明原、被告之间签订的《商品房买卖合同》已经在网上备案的事实。
被告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：
1、公函1份，拟证明逾期交房的原因在于原告的事实；
2、省建工未成交房产已纳相关税种清单、发票（一式三联）、专项维修资金缴费凭证及收据各1份，纳税申报表、付款凭证、税收缴款书各2份，拟证明被告及时支付了涉案房屋的相关税费，积极办理房产销售相关事宜的事实；
3、承诺函（复印件）、联系单各1份，拟证明因原告自身原因导致未能办妥涉案房屋交房及过户手续的事实；
4、工作联系函、入驻协议书、承诺函、营业执照、入驻申请表、公司介绍各1份，拟证明涉案房产过户的前提是购房企业应当先将工商、税务等迁入高新区，原告违约未及时迁入，未办妥房屋过户手续的责任在于原告。
2015年10月27日，本院经被告申请，向宁波市创新创业管理服务中心招商部副部长颜斌进行调查取证，制作了调查笔录，并调取由原告的宁波分公司出具的承诺函1份。颜斌陈述，企业想在宁波市高新区研发园购买房屋，需在宁波市创新创业管理服务中心备案，经中心审核后报宁波市高新区主任办公室会议讨论通过，决定是否准予购买。在高新区研发园购房的前提是购房企业需落户在高新区，因研发园的房屋享受政府优惠，销售价格低于市场价格。
对原告提供的证据，被告的质证意见及本院认证意见如下：对证据1，被告对真实性无异议，但认为《浙江省商品房买卖合同》只是预签的合同，并非备案合同，签订时间为2012年8月之前。对该组证据的真实性本院予以确认。对证据2，被告对合同真实性无异议，但认为该合同实际上仅是初步网签，后续等原告的工商、税务注册地迁入高新区后还需重新进行网签；对备案资料的真实性有异议，但被告确认合同进行过网上备案，只是要等原告的工商、税务注册地迁入高新区后，再次进行备案后才可办理过户手续。原告提供的《商品房买卖合同》系原件，而备案资料经本院在中国宁波住宅与房地产网核查属实，故对上述证据的真实性本院予以认定，确认双方于2012年8月7日签订的《商品房买卖合同》已经在网上备案。庭审中，原、被告均确认《浙江省商品房买卖合同》先于《商品房买卖合同》签订，两份合同仅在房屋交付时间上有所区别，故本院以2012年8月7日签订并已经网上备案的《商品房买卖合同》作为明确双方权利义务的依据。
对被告提供的证据，原告的质证意见及本院认证意见如下：对证据1，原告对公函真实性无异议，确认收到过该公函。对该证据的真实性本院予以认定，对证明目的在说理部分综合阐述。对证据2，原告对真实性无异议，对关联性有异议。该证据证实被告已经交纳了与涉案房屋有关的税费并开具了销售金额为7600681元的销售不动产统一发票，与本案具有关联，本院予以认定。对证据3，原告对真实性无异议，本院予以认定。对证据4，原告对真实性表示由法院核实，对证明目的有异议，认为该证据可以证明企业工商、税务的迁入与房屋过户无关，且被告的楼盘实际可交付使用日期不会早于2013年11月份，无法证明原告存在违约。该组证据上加盖了宁波市创新创业管理服务中心的公章，且能够佐证涉案房屋过户的相关政策，与本案具有关联，本院予以认定，对证据的证明目的将在说理部分综合阐述。
对本院调取的证据，原告对证据的形式真实性无异议，但认为颜斌在笔录中并未对房产过户与公司工商、税务迁入关系作肯定回答，而承诺函系原告向高新区相关部门出具，而非向被告出具，与本案无关联。被告对上述证据无异议。上述证据事关涉案房屋的相关购买政策，与本案具有关联，本院予以认定。
综上，本院根据原、被告的诉、辩称意见及本院所确认的有效证据，认定本案事实如下：
2012年8月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为201101190006），约定原告向被告购买位于宁波市高新区聚贤路微软技术中心15-1号房，用途为办公用房，建筑面积共1132.84平方米，单价为每平方米6700元，总价款7590028元，原告于签订合同前支付购房款3000000元，合同签订后支付3500000元，剩余1090028元于产权登记完毕后支付。房屋交付时间为2012年9月30日前，被告未按合同约定期限交付房屋，逾期不超过30日，自合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还已付购房款，并按原告已付购房款10%向原告支付违约金。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。被告保证销售的房屋没有产权纠纷和债权纠纷，因被告原因，造成涉案房屋不能办理产权登记或发生债务纠纷的，被告除全额退还原告已付购房款及合同约定的违约责任外，另需承担500000元的违约金。被告负责办理土地使用权初始登记和商品房所有权初始登记，取得《土地使用权证书》和《房屋所有权证》，被告承诺于2012年10月31日前取得上述土地、房屋权属证书，交付给原告，原告委托被告办理商品房转移登记。被告不能在规定期限内交付权属证书，按如下处理：1、约定日期起90日内，被告交付权属证书或登记证明的，按已付购房款千分之一承担违约责任；2、约定日期起90日后，被告仍不能交付权属证书或登记证明的，原告退房，被告在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付购房款退还，并自约定日期至实际退款日止，按日向原告支付已付购房款万分之五的违约金。上述《商品房买卖合同》已在中国宁波住宅与房地产网进行网上备案。在该合同签订之前，双方还另行签订一份《浙江省商品房买卖合同》，合同内容与《商品房买卖合同》基本相同，仅在房屋交付时间上有所区别。
2011年1月30日、2012年8月10日，原告分别向被告支付购房款3000000元、3500000元。2012年1月6日，原告的宁波分公司出具承诺函一份，内容为：我单位申请购买宁波研发园科研办公用房（产权单位：浙江省建工集团有限责任公司），将遵守研发园关于装修入驻等有关管理规定，交房后3个月内进场装修，8个月内进驻，承诺于宁波研发园科研办公用房甲方所有交房手续办妥后四个月内，办理浙江省建工集团有限责任公司宁波分公司工商、税务注册地等迁入研发园。如不能兑现以上承诺，愿意放弃相关优惠政策享受权和房屋购买权。2013年8月8日，原告的宁波分公司再一次出具承诺函，主要内容为：我单位申请购买宁波研发园科技办公用房，将按入驻申请报告开展相关研发经营活动，遵守研发园关于装修入驻等有关管理规定，交房后3个月内进场装修，8个月内进驻，入驻申请通过后3个月内按照约定将公司工商、税务注册地迁入研发园，并实现如下税收目标，2014年在研发园缴纳企业所得税879000元，2015年在研发园缴纳企业所得税923000元，2016年在研发园缴纳企业所得税968000元，如不能兑现以上承诺，愿意放弃相关优惠政策享受权和房屋产权证的申领权。2013年9月30日，被告开具金额为7600681元的销售不动产统一发票，发票显示房屋建筑面积为1134.43平方米，单价为6700元，被告也已缴纳与涉案房屋相关的税费。2014年2月24日，被告向原告发送公函一份，主要内容为：贵司向我司认购了“宁波微软技术中心大楼”第十五层整层房屋，早在2013年6月26日我司就已通知贵司可以前来网签购房合同及领取房产证，但至今贵司都未来签订购房合同和办理交房手续。2014年1月23日，我司再次发函要求于1月28日前来办理交房手续，贵司至今没有任何回复。因此，我司再次来函催办，希望贵司能于2014年3月5日之前，前来我司办理交房事宜，付清购房尾款。如若再次逾期，我司将启动退房程序，一切后果由贵司承担。原告的宁波分公司于次日收到该函件。
另查明，根据宁波市高新区的相关规定，购买涉案房屋的企业需落户在高新区。2014年2月25日，涉案房屋被本院因其他案件查封，并在此后先后被宁波市江东区人民法院、宁波市中级人民法院、宁波市江北区人民法院、宁波市北仑区人民法院、杭州市西湖区人民法院轮候查封。原告曾向本院就涉案房屋提出财产保全异议，本院于2014年12月1日依法驳回了原告的异议。
本院认为，本案争议焦点为：一、涉案的《商品房买卖合同》是否应当予以解除；二、如合同解除，被告是否应当向原告支付违约金；三、原告在购房款范围内是否就涉案房屋折价或拍卖所得价款享有优先权。
对第一个争议焦点，本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定，被告保证销售的房屋没有产权纠纷和债权纠纷，因被告原因，造成涉案房屋不能办理产权登记或发生债务纠纷的，被告除全额退还原告已付购房款及合同约定的违约责任外，另需承担500000元的违约金。根据上述约定，如因涉案房产不能办理产权登记或发生债务纠纷，原告有权解除合同，现涉案房产被法院依法查封，无法办理产权变更登记手续，原告以此为由要求解除合同，于法有据。原、被告就涉案房屋先后签订两份内容基本一致的商品房买卖合同，合同解除效力及于该两份合同。合同解除后，因该合同取得的财产应当予以返还。故对于原告要求解除与被告就宁波市高新区聚贤路微软技术中心15-1号房屋签订的商品房买卖合同，并返还原告购房款6500000元的诉讼请求，本院予以支持。
对第二个争议焦点，《商品房买卖合同》第十三条约定，因涉案房屋不能办理产权登记或发生债务纠纷的，被告除全额退还原告已付购房款及合同约定的违约责任外，另需承担500000元的违约金，现因涉案房屋被查封，无法办理房屋产权变更登记，故对于原告要求被告支付违约金500000元的诉讼请求本院予以支持。对于原告主张的因被告逾期交房超过30日买受人主张解除合同的违约金650000元，本院不予支持，理由如下：1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》虽然约定房屋交付时间为2012年9月30日前，但截止本次诉讼，在约定交付时间已超出二年多的时间内，未有证据证明原告曾向被告催促房屋交付；2、庭审中，原告陈述，除被告于2014年2月24日发送的催促交付房屋的公函之外，被告在2013年也曾通知原告交房，原告接到通知后去办理过工商、税务注册地的迁移手续，但由于行政方面的问题没有迁出；3、原告的宁波分公司两次出具承诺函，承诺将原告宁波分公司的工商、税务注册地迁入宁波市高新区，其中2013年8月8日出具的承诺函有“如不能兑现以上承诺，愿意放弃相关优惠政策享受权和房屋产权证的申领权”等内容；4、宁波研发园区管理委员会与案外人宁波泰顺精密科技有限公司签订的入驻协议书载明“本协议一式三份，双方各执一份，另一份作为产权单位办理产权手续的依据”，可见，办理房屋产权变更登记手续需持购房者与宁波研发园区管理委员会签订的入驻协议书，而原告未能提供相应的入驻协议。综上，结合宁波市高新区关于购买研发园区房屋的企业需落户高新区的规定，以及被告已经开具涉案房屋全额销售发票、交付相关税费等情况，本院认为被告就企业落户与房屋交付所作的陈述更符合常理，认定原告应当知晓高新区研发园房产申购的相关政策，原、被告双方对于原告先将宁波分公司的工商、税务注册地迁入高新区后再办理房屋交付及产权变更登记手续应已经达成了共识。故此，本院认为，被告已催促原告交房，但因原告未将其宁波分公司的工商、税务注册地迁入高新区，致使双方未能办理房屋交付手续，房屋迟延交付的责任不在被告，原告要求被告支付迟延交房违约金于法无据，本院不予支持。对于原告主张的因被告不能按期交付房屋权属证书超过90日买受人主张解除合同的违约金，本院认为，双方合同约定原告委托被告办理商品房转移登记，原、被告双方对于原告将分公司的工商、税务注册地迁入高新区后再办理房屋产权变更登记手续应已经达成了共识，且原告分公司出具的承诺函中也有“如不能兑现以上承诺，愿意放弃相关优惠政策享受权和房屋产权证的申领权”等内容，故在原告未能将宁波分公司的工商、税务注册地迁入高新区前，原告主张被告迟延向其交付土地、房屋初始登记的权属证书，缺乏依据，故对于原告上述违约金诉讼请求，本院亦不予支持。
对第三个争议焦点，本院认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，该条文系对阻却工程价款优先受偿权行使情形的规定，且对于消费者的界定也应限于为生活消费需要购买、使用房屋，故原告主张在购房款范围内就涉案房屋折价或拍卖所得价款享有优先权，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告浙江省建工集团有限责任公司与被告浙江汉微软件技术有限公司就宁波市高新区聚贤路微软技术中心15-1号房屋所签订的商品房买卖合同；
二、被告浙江汉微软件技术有限公司于本判决生效之日起五日内向原告浙江省建工集团有限责任公司返还购房款6500000元；
三、被告浙江汉微软件技术有限公司于本判决生效之日起五日内向原告浙江省建工集团有限责任公司支付违约金500000元；
四、驳回原告浙江省建工集团有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费87044元，财产保全费5000元，诉讼费合计92044元，由原告浙江省建工集团有限责任公司负担26244元，被告浙江汉微软件技术有限公司负担65800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为户名宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。
审 判 长 徐旭霞
代理审判员 蔡雯晴
人民陪审员 赵献华
二〇一六年一月五日
代书 记员 胡王馨