北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初29166号原告：吴万清，男，1964年8月18日出生，台湾地区居民,无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李冉，北京市岳成律师事务所律师。被告：张金艳，女，1979年7月23日出生，汉族,无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李丽，北京市信凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪高峰，北京市信凯律师事务所实习律师。第三人：索岱，男，1954年6月4日出生，汉族,其他信息不详。原告吴万清与被告张金艳、第三人索岱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴万清及其委托诉讼代理人李冉，被告张金艳及其委托诉讼代理人李丽、汪高峰到庭参加诉讼。第三人索岱经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴万清向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的房屋租赁合同；2.返还我已支付的租金10万元、押金4万元及转让费3万元，共计17万元；3.赔偿我装修损失15万元、其他损失8万元。事实和理由：2016年5月，我与张金艳签订《房屋租赁合同》，约定我自张金艳处承租位于北京市海淀区×房屋一间（以下简称×房屋），用于餐饮经营，年租金20万元，押金4万元。双方还约定“原告租赁该房屋开办餐厅，因该房屋用途为住宅，不能进行餐饮�册，被告须保证原告租赁期间能够正常经营，如因相关部门不准原告经营，或被告单方面解除合同，被告须退还原告已交房租、押金并另外承担原告装修损失15万元整。”合同签订后，我向张金艳支付租金、押金及转让费共计17万元，其向我交付了房屋。我对×房屋进行改造后，因无法办理《食品经营许可证》等相关手续，始终无法正常经营，且投入的其他支出8万元也付之东流。我为维护自身合法权益，诉至法院，请求支持我的诉讼请求。张金艳辩称，同意解除租赁合同，但不同意吴万清要求赔偿和返还的诉讼请求。租赁房屋至今我只收取了4万元的押金，合同中没有约定转让费。吴万清知道房屋的性质是住宅，合同中关于装修的约定限制了我方的权利，增加了我方的义务，属于无效条款，请求撤销。吴万清不能经营并非是我方造成的，且相关的人工费是�须的，可移动的厨具等可以直接搬走，无需赔偿。张金艳向本院提出反诉请求：1.吴万清支付我2016年6月5日至2016年10月5日的租金66668元；2.吴万清将房屋恢复原状。事实和理由：我依约将房屋交付给吴万清，有权要求吴万清按照合同约定的租金支付我房屋使用费。吴万清未经取得我同意的情况下对房屋主体结构进行改造，我不同意将房屋继续出租给吴万清，并求其腾退房屋并恢复原状。吴万清对张金艳的反诉辩称，2016年5月15日，我已向张金艳支付租金10万元。我租赁房屋是为了办餐厅，但租赁期间北京市食品药品管理局向我发送责令改正通知书，通知我停止经营。因此，按照合同约定张金艳应当按照合同约定赔偿我损失。索岱未做陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的�据，本院予以确认并在卷佐证。×房屋的所有权人为刘某。2014年5月12日，张金艳与刘某、崔某签订《北京市房屋租赁合同》承租×号房屋。租期为四年，即2014年7月1日至2018年6月30日。其中补充条款处有手写的部分：房屋北面由自建房屋大约10平米，也属甲方租给乙方使用，到期一并归还。2015年5月12日,张金艳（出租方、甲方）与吴万清（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定：二、租期为2016年6月5日至2018年6月4日；三、租金及交纳时间：租金为每年20万元，半年支付一次。第一次吴万清应于张金艳将房屋交付同时，即2016年5月15日将半年的房租付给张金艳；第二次及以后的租金，乙方应提前一个月付清；四、租房押金：乙方应于签约同时付给甲方押金4万元，合同到期日甲方退还乙方；五、租赁期间的其他约定事项：2.张金艳提供完好的房屋、设施、设备，吴万清应注意爱护，吴万清可按照需要装修，但不得破坏原房屋承重结构。6.其他约定事项：吴万清租赁该房屋开办餐厅，因该房屋用途为住宅，不能进行餐饮注册，张金艳须保证吴万清在租赁期间能够正常经营，如因相关部门不准吴万清营业，或张金艳单方解除合同，张金艳须退还吴万清已交房租、押金并另外承担吴万清装修损失15万元整。合同签订后，吴万清于2016年5月12日向张金艳交纳了房屋押金4万元，张金艳出具收条并将房屋交付给吴万清。吴万清分别于2016年5月13日、2016年5月15日通过陈恒的账户向索岱账户打款3万元、10万元。索岱分别向吴万清出具了收条。2016年8月8日，北京市海淀区食品药品监督管理局对作出《责令改正通知书》，责任立即停止食品经营活动，待取得《食品经营许可证》后方可营业。2016年8月9日，吴万清向张金艳发送短信，表示因房管局要求对房�恢复原状，城管要求拆除玻璃隔断且不准悬挂招牌和任何宣传信息，工商局查证且勒令关门，食药监局下达关门通告，楼上住户投诉等原因张金艳已构成根本违约，现要求解除租房合同并已腾空房屋。同年8月12日，吴万清再次向张金艳发消息，内容：前几日联系你未有回复，视为吴万清于2016年5月15日从你处承租的房屋之合同已解除，今日房屋已腾空，钥匙已按照你的意思放在屋内窗户处，请及时来去。现诉争房屋已由张金艳另行出租。庭审中，吴万清认为索岱与张金艳签合同时以夫妻名义同去，合同中落款处电话号码机主为索岱、签合同时索岱在场等情节可以认为索岱收取的钱款应当视为张金艳收取。张金艳对此不予认可，主张其与索岱仅是认识，并未委托索岱收取房屋租金及转让费、索岱亦未转交房屋租金和转让费。法庭询问张金艳是否向吴万清催要过租金，其表示催要过，但无证据提交。吴万清主张其按照索岱的要求于2016年8月12日将房屋腾空并将钥匙、电话卡等放在房屋内。张金艳对此不予认可，认为双方涉诉后于2016年9月28日收回房屋。张金艳主张房屋租赁合同第5条第6款因吴万清排除了自己应当承担的义务，将风险转嫁给张金艳而无效，吴万清对此不予认可。吴万清为主张各项损失提供了收据、搬运合同、施工任务单及证人证言等，张金艳对此不予认可。张金艳要求吴万清将玻璃房恢复原状，提供了照片两张。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.吴万清主张依据索岱与张金艳签合同时以夫妻名义同去，合同中落款处电话号码机主系索岱、签合同时索岱在场而认为索岱代张金艳收取了租金。但庭审中，吴万清未就索岱具有张金艳授权进行举证，亦未就其认为的索岱与张金艳系夫妻关系及号�的机主为索岱等足以让其相信索岱具有代理权外观提交证据，故本院对吴万清主张索岱代张金艳收取了租金和转让费主张，不予采信；2.2016年8月9日、8月12日，吴万清两次向张金艳发消息表示已将房屋腾空，张金艳亦表示收到该短信，故本院确认吴万清已于2016年8月12日搬离×房屋；3.本院对吴万清提交的票据的真实性予以确认；4.张金艳提供的照片是两处房屋的玻璃房，并非是×房屋外延玻璃房的图片，故张金艳据此主张玻璃房的原始状态，举证不足。本院认为，人民法院审理涉及台湾地区的民事诉讼案件，可以参照使用涉外民事诉讼程序的特别规定。本案中，吴万清系台湾地区居民，本案涉及的民事法律关系为涉外民事法律关系。诉讼前、诉讼中双方当事人未协议选择合同适用的法律。按照法律规定应当适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经�居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律，故本案应当适用与该合同有最密切联系的中国的相关法律进行审理。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，吴万清与张金艳签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵守。张金艳所主张的无效条款，既不属于造成对方人身损害的免责条款，亦不属于因故意或重大过失造成对方财产损失的免责条款，而是双方对合同权利义务的协商约定，故本院对张金艳主张条款无效不予采信。按照合同约定，张金艳应当保证×房屋能用于餐饮经营，现相关部门下达停业通知，吴万清租赁该场地用于餐饮经营的合同目的不能实现，依法享有解除合同的权利。吴万清据此短信通知张金艳解除合同，张金艳收到短信后在一定期限内未提交异�，故双方合同于2016年8月12日解除。合同解除后，关于赔偿责任和费用返还有约定的按双方约定，无约定的按照法律规定处理。房屋租赁合同明确约定，因相关部门不准吴万清营业的情况下，张金艳须退还吴万清已交房租、押金并另外承担吴万清装修损失15万元整。现吴万清未提交证据证明张金艳已收取房租，故张金艳仅需退还押金并赔偿装修损失15万元。综上，吴万清要求张金艳退还房屋押金并赔偿损失，有事实和法律依据，本院予以支持。吴万清要求张金艳退还房租和转让费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。索岱收取的钱款，与本案系不同的法律关系，吴万清可另案主张。因无合同和法律规定，且考虑到吴万清租赁住宅用于餐饮经营的过错、损失所指物品的非添附性及吴万清就损失的举证，本院对其主张的其他损失不予支持。基于双方合同履行情况及合同�约定，吴万清若支付了房租张金艳应返还，故张金艳要求吴万清支付房屋租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。庭审中，张金艳未提交玻璃房的审批手续，亦未提供玻璃房的原始状态；另，张金艳不是玻璃房的实际建造方，在其与吴万清的租赁合同中亦不包括该部分，故本院对其要求张金艳恢复原状的诉讼请求，不予支持。我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，索岱经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第五百二十二�、第五百五十一条之规定，判决如下：一、解除吴万清与张金艳就北京市海淀区×房屋的房屋租赁合同；二、张金艳于本判决生效后十五日内返还吴万清房屋押金四万元，并赔偿吴万清装修损失十五万元；三、驳回吴万清的其他诉讼请求；四、驳回张金艳的全部诉讼请求。如果张金艳未按本判决的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费三百九十元,由原告吴万清负担，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费一万四千元，吴万清负担七千六百六十五元（其中已交纳七千三百元），剩余部分于本判决生效后七日内交纳；张金艳负担六千九百三十五元，于本判决生效后七日内交纳。反诉费七千三百元，张金艳负担，已交纳。如不服本判决，吴万清可在判决书送达之日起三十日内，张金艳可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  马潇潇人民陪审员  张淑萍人民陪审员  朱玉凤二〇一七年四月二十一日书 记 员  赵一凡