上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第790号
原告上海锐丰投资管理有限公司。
法定代表人张卫平。
委托代理人王佳婷。
被告顾少青。
被告贺杰。
上列两被告共同委托代理人金卫强，上海肃澜律师事务所律师。
原告上海锐丰投资管理有限公司与被告顾少青、贺杰居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员黄滢独任审判，并公开开庭进行了审理。原告上海锐丰投资管理有限公司的委托代理人王佳婷、被告贺杰及其与被告顾少青的共同委托代理人金卫强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海锐丰投资管理有限公司诉称，2013年5月1日，经原告居间介绍，被告与出卖人就上海市宝山区场北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订了《房地产买卖居间协议》。后被告跳过原告与出卖人成交，并于2014年3月20日登记成为系争房屋的房地产权利人。根据协议约定，被告已经取得系争房屋的产权，应当向原告支付佣金。故原告起诉要求被告支付佣金51，200元，并按银行同期贷款利率，支付该笔佣金自2013年9月29日起至判决生效之日止的利息损失。
被告顾少青、贺杰共同辩称，原、被告在签订房地产居间协议前，约定的佣金总额就是2万元，全部由被告承担。签约时，被告反复要求原告在协议中写明2万元的佣金数额，原告业务员李春洋称该协议是公司的格式版本，不能随意更改，但被告实际只需支付2万元即可。被告就要求李春洋另行出具佣金确认书，但李春洋又称没有权限无法出具。被告完成签约，离开原告门店后，始终觉得不放心，就立即打电话给李春洋，李春洋在电话中又明确表示被告只需要支付2万元佣金即可。2013年5月21日，被告按约与出卖人一同至原告门店，准备签订正式买卖合同。签约前，被告再次要求与原告签订2万元的佣金确认书后，才同意与出卖人签订正式的买卖合同，李春洋依然表示可以按照2万元标准收取被告佣金，但是不能签订佣金确认书。由于双方意见无法统一，出卖人表示不再出售系争房屋，离开了原告门店，致使当天未能签订正式的房屋买卖合同。事后，由于被告确实想购买系争房屋，又重新与出卖人取得联系，通过案外人上海中原物业顾问有限公司的居间，完成了系争房屋的买卖，被告也向上海中原物业顾问有限公司支付了1万元佣金。因此，被告认为由于原告始终不肯签订2万元的佣金确认书，房地产居间协议上约定的佣金数额是不真实的，原告存在欺诈情形。并且，双方是在原告的分公司签订协议，根据被告查询，该分公司并未在房地主管部门登记备案，原告属于违法从事房地产经纪业务。综上，被告认为，原、被告之间的居间协议无效，原告无权收取佣金，不同意原告全部诉请。
经审理查明，2013年5月1日，原告（丙方、居间人）、案外人许甲、金某、许乙（甲方、出卖人）及被告（乙方、买受人）签订了《房地产买卖居间协议》，协议主要约定，乙方愿意委托丙方以下列条件居间购买甲方的系争房屋，房价款为256万元。其中，首期房价款150万元，需用于偿还甲方贷款；第二期房价款40万元，乙方选择贷款支付；第三期房价款60万元，于双方赴房地产交易中心办理送件手续当日支付；尾款6万元于交房之日支付。甲乙双方同意在签订本协议后40日内共同赴丙方处签订买卖合同。双方应于签订买卖合同当日，按照房价款的1%各自支付丙方佣金。其他约定：甲乙双方经协商一致同意此次交易中所产生的税费均由乙方承担，中介费由乙方承担。同日，被告向出卖人支付定金5万元。
另查明，2013年5月21日，出卖人与被告经案外人上海中原物业顾问有限公司居间介绍，就系争房屋的居间买卖事宜，签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》。2013年6月14日，出卖人与被告签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，约定由被告向出卖人购买系争房屋，房屋价款为196万元，合同附件三付款协议约定，被告应于签订本合同当日支付首期房价款90万元，于2013年8月31日前支付房款60万元，第三期房款40万元由被告通过银行贷款方式支付，尾款6万元于系争房屋交付时支付。同日，被告与出卖人签订特别协议，约定，系争房屋的实际成交总价为256万元，其中《上海市房地产买卖合同》的价格为196万元，双方同意装修装饰及固定设施、搬迁补偿费、搬场费等不包含在转让房价款内，另作价60万元，于双方签订《上海市房地产买卖合同》当日由被告直接支付给出卖人。2013年10月21日，被告经核准登记为系争房屋的房地产权利人。
庭审中，被告提供2013年5月1日与原告业务员李春洋的通话录音，证明原告承诺的佣金数额为2万元。对此，原告表示，录音中确实是被告与原告员工李春洋的声音，但无法确定录音形成时间，也有可能是签订居间协议之前的洽谈过程；录音中李春洋也没有说出具体的佣金数额，只是被告一直说佣金是2万元，双方并未达成一致意见，因此对该录音不予认可。
在庭审过程中，被告表示，由于2013年5月21日在原告处未能签订正式买卖合同，出卖人表示不再出售系争房屋。被告坚持要求购买的情况下，出卖人提出涨价要求。经案外人上海中原物业顾问有限公司居间，系争房屋的实际成交价格为257.2万元，比原来谈好的256万元增加了1.2万元。被告原本要向案外人上海中原物业顾问有限公司支付佣金2万元，由于房价上涨，中介公司为促成交易，自愿减少1万元，故被告实际向中介公司支付1万元佣金。对此，原告表示不清楚。
以上事实，有原告提供的《房地产买卖居间协议》、收款收据、上海市房地产登记簿，被告提供的通话录音、《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》及当事人所作陈述等证据为证，经庭审质证，本院予以认可。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》中的居间条款系双方真实意思表示，不违反法律、行政性法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照诚实信用的原则履行。经原告居间介绍，被告与出卖人签订《房地产买卖居间协议》，该协议就房屋基本状况、房价、房款支付、签约过户等主要内容进行了约定，具备买卖合同基本形式，可以认定原告已促成买卖合同成立，原告居间成功。并且，原、被告签订《房地产买卖居间协议》后，并未解除协议，故该协议的约定对双方仍然有效。此后，被告未经原告同意，通过案外人上海中原物业顾问有限公司居间，与出卖人完成系争房屋的买卖。况且，案外人上海中原物业顾问有限公司居间的《上海市房地产买卖合同》及特别约定中，对房款总额、分期付款数额及付款节点等约定，与经原告居间的《房地产买卖居间协议》中的约定基本一致，可以推定被告与出卖人的成交系原告居间之延续，被告称实际成交房价为257.2万元，但增加的1.2万元系各方协商的结果，并不构成对原交易约定的根本性变更。综上，原告要求被告支付佣金的诉请，合法有据，本院可以支持。原告主张佣金数额为总房价款的2%，但根据被告提供的通话录音，被告反复在电话中提及佣金为2万元，原告作为收取佣金的权利方，如果该2万元并非原告的真实意思，应当第一时间进行反驳并告知被告经双方协商一致的佣金数额，而事实上，原告业务员李春洋在通话过程中从未明确否认被告所说的2万元，故被告主张约定的佣金总额为2万元，本院予以采信。本案中考虑到原告未向被告提供签订示范文本的房地产买卖合同、协助办理产权过户、房屋交接等后续服务，本院对被告应承担的佣金金额酌情调整至10，000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：
一、被告顾少青、贺杰于本判决生效之日起十日内，支付原告上海锐丰投资管理有限公司佣金10，000元；
二、原告上海锐丰投资管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取540元，由原告上海锐丰投资管理有限公司负担440元，被告顾少青、贺杰负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 黄 滢
二〇一四年七月二十三日
书 记 员 侯家雯
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。