湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0103民初174号原告：湖南保利物业管理有限公司，住所地长沙市雨花区劳动东路550号今利园1、2座东头。法定代表人：杨文波，董事长。委托诉讼代理人：黄烁，湖南精彩律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄岱峰，湖南精彩律师事务所律师。被告：王小菁，女，1977年11月20日出生，汉族。原告湖南保利物业管理有限公司（以下简称保利物业公司）与被告王小菁物业服务合同纠纷一案，本院2018年1月11日受理后，依法适用普通程序，由审判长史毅、人民陪审员张文华和人民陪审员张金莲组成合议庭，于2018年3月21日公开开庭进行了审理。原告保利物业公司的委托诉讼代理人黄烁到庭参加了诉讼，被告王小菁经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告保利物业公司向本院提出诉讼请求:1.判令王小菁向保利物业公司支付物业管理费13888.60元；2.判令王小菁支付违约金/滞纳金13888.60元。1、2项共计27777.20元；3.判令王小菁承担本案全部诉讼费用。事实及理由：保利物业公司自2008年10月起入驻保利花园小区，为该小区提供物业管理服务至今。王小菁为保利花园小区13栋102房的业主，一直享受保利物业公司提供的物业管理服务，但王小菁自2013年2月1日起至2017年12月31日止，一直未缴纳物业服务费，经保利物业公司多次催缴，仍欠13888.60元未缴纳，已经损害了保利物业公司的合法权益，应当支付物业管理费、滞纳金（违约金）及迟延支付期间的相应利息。被告王小菁未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经与原件核对无误，本院予以确认并在卷佐证。根据以上举证及认证意见，结合当事人当庭陈述，本院认定本案事实如下：保利物业公司曾用名为长沙市保利物业管理有限公司，于2011年1月12日将名称变更为湖南保利物业管理有限公司。2010年12月22日，长沙金利和泰房地产开发有限公司（出卖人）与王小菁（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人建设的文苑（保利花园）三期13栋102房，用途为住宅，建筑面积为157.11平方米，总金额864738元。同日，长沙市保利物业管理有限公司（甲方）和王小菁（乙方）签订《物业管理服务协议书》，就前期物业管理服务主要约定如下：甲方的物业服务内容包括：1.对公共房屋和建筑物的维护和管理；2.房屋共用设施设备和运行的维护和管理；3.环境卫生，包括公共场所、建筑物公用部位的清洁卫生、垃圾的清运,公共绿地、树木的养护、除虫，小区水系的养护等；4.保安，包括协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，根据小区相关设施配备情况，适当采取安全（仪器）监控、保安巡视、门岗执勤等安全防范措施。住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米1.50元，每季度缴纳一次，每次缴纳费用的时间为每季度第一个月的1—15日，可预交一年的物业管理费。甲方违反协议，未达到管理服务质量约定的目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日按应缴金额每天3‰计收乙方违约金。2012年2月15日，王小菁接收了前述商品房。自2013年2月1日起，王小菁未缴纳过物业管理费，截至2017年12月31日尚欠13888.60元，保利物业公司多次催收未果，遂酿成本案纠纷。另查明，2015年9月14日，保利花园小区成立首届业主委员会。同日，长沙市保利花园业主委员会（甲方）与保利物业公司（乙方）签订《保利花园小区物业服务合同》。该业主委员会于2016年9月21日解散，至今尚未成立新的业主委员会。2016年12月30日，该小区所在的长沙市天心区黑石铺街道黑石铺社区居民委员会发布《关于保利业主申请书的回复》，载明：因上一届业主委员会与保利物业公司续聘合同签订流程不符合相关规定，街道、社区及时予以制止，并组织上一届业主委员会与保利物业公司进行了沟通，续聘合同无效。本院认为，保利物业公司与王小菁签订《物业管理服务协议书》，就前期物业服务进行约定，双方意思表示真实，未违反法律、行政法规，合法有效。保利花园小区业主委员会成立后，重新与保利物业公司签订《保利花园小区物业服务合同》，对其进行续聘，并未更换物业公司，虽然该《保利花园小区物业服务合同》被小区所属街道、社区以续聘程序不合法为由暂停履行，但保利物业公司实际仍持续提供物业服务至今，故双方前期物业服务合同关系并未终止，双方仍应按照《物业管理服务协议书》确定各自权利义务。王小菁自办理房屋交付手续后至今未缴纳物业管理费是实，其行为已构成违约，除应给付所欠物业费13888.60元外，还应承担偿付逾期付款违约金的违约责任。关于违约金的计算，双方于合同中约定的违约金标准为按应缴金额日3‰计收，现保利物业公司自愿减少至13888.60元，本院予以支持。王小菁经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利，应自行承担对其不利的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十六条、第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告王小菁于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告湖南保利物业管理有限公司交纳物业服务费13888.60元；二、限被告王小菁于本判决发生法律效力之日起10日内，偿付原告湖南保利物业管理有限公司逾期付款违约金（滞纳金）13888.60元。如被告王小菁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费500元，由被告王小菁承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  史 毅人民陪审员  张文华人民陪审员  张金莲二〇一八年四月二十日代理书记员  王 悦附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少《物业管理条例》第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。