贵州省黎平县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2631民初996号
原告陈松，男,1972年8月27日出生，汉族，住贵州省黎平县。
原告岑丽华，女，1971年1月15日出生，汉族，住江苏省海门市，现住贵州省黎平县。系原告陈松之妻。
二原告委托代理人罗大勇，男，黎平县高屯镇法律服务所法律服务工作者。
被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。
统一社会信用代码：9152263158068812X4。
住址：黎平县德凤街道五开北路侗族风情园。
法定代表人叶秀，女，该公司董事长。
委托代理人顾崇罡，男，贵州全红律师事务所律师。
原告陈松、岑丽华诉被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告陈松、岑丽华于2017年6月27日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员毛恩跃独任审判，于2017年8月8日公开开庭进行了审理。原告岑丽华，原告陈松、岑丽华的委托代理人罗大勇,被告委托代理人顾崇罡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年4月22日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建造的“侗族风情园”第11幢1单元第14层4号商住房，商住房建筑面积为84.38㎡，房屋总价款为250622元，交房日期为2015年3月31日前。同时，该合同第十九条还约定：（一）出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定�理：……2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列第（1）、（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。涉案合同签订后，原告不仅按合同约定付清了全部购房款250622元，而且还向被告交纳了代办涉案房屋产权转移登记手续所需的契税、维修基金、登记工本费、印花税等税费共计7743元，但被告不仅未依合同的约定如期交付涉案房屋，并取得涉案房屋所有权初始登记，而且至今也未向原告交付办理涉案房屋产权转移登记的有关文书，导致原告尚未取得涉案房屋产权证。综上，原告根据原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》第十九条的有关约定，基于自己不退房，且要求继续履行合同的情形�，特向法院提起民事诉讼，请求：1、责令被告限期向原告交付有关涉案房屋产权转移登记文书，并积极协助原告顺利办理涉案房屋产权转移登记；2、依法判令被告向原告支付2015年6月30日至2017年6月28日期间的逾期办理房屋产权转移登记违约金共计35640.78元；3、案件诉讼费由被告承担。
被告辩称：一、即便本案商品房预售转移登记的相关文书没有按照“约定”时间交付有答辩人客观上不能预知、不能克服的原因，对此答辩人没有过错，具有免责理由。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的立法本意，商品房买卖合同的出卖人只要在履行转移房屋所有权义务的行为方式上，表现为只要是提供了必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；在约定或法定的期限内完成房屋权属的初始登记，并在买受人申请办理房屋所有权登记时能够提供办理房屋所有权的相关证明，即可认定出卖人的协助义务已经完成，其承担的转移房屋所有权登记的义务履行完毕；答辩人的主要义务内容是向权属登记中心递交包括《商品房买卖合同》、记载有土地使用权状况的《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》、建设工程竣工验收证明、房屋建设工程竣工验收备案表、商品房项目竣工交付使用备案等相关材料，即可以认定答辩人办理房屋初始登记和转移登记的协助义务已经履行完毕，且从答辩人提交的证据材料中足以证明答辩人在该宗商品房买卖合同约定的时间内进行初始登记和转移登记工作中已经备齐了相关证明文件。所以，即便出现房屋转移登记的有关文书延期交付，被答辩人办证非答辩人的单方原因造成，除了因政府机关的行政行为原因，�有被答辩人一方没有履行义务的原因，非答辩人的过失、过错所致，答辩人不应对此承担责任。被答辩人至今并未向答辩人出具授权委托书或填写《黎平县土地房屋登记申请书》，也没有联系答辩人要求答辩人协助办理商品房转移，即便出现逾期办理房屋转移登记文书交付的结果，也是答辩人与被答辩人双方的原因造成。二、即使答辩人在办理预售商品房转移登记活动中存在相关文书逾期交付被答辩人，被答辩人也没有理由要求答辩人承担支付逾期交付办理房屋转移登记相关文书的单项违约金35640.78元。假如不考虑本案“情势变更”原因，被答辩人也没有理由向答辩人索要主张35640.78元的“违约金”，被答辩人向答辩人购买侗族风情园11栋1单元14层4号房屋支付的全部购房款仅仅为250622元，这次被答辩人向法院请求主张的房屋转移登记文书交付“违约金”为35640.78元�无论答辩人是否存在逾期交付房屋转移登记相关文书的情况，被答辩人提出这样的请求有悖最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条的规定“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’的有关规定”，就本案来讲，假如因为答辩人违约给被答辩人造成经济损失。诉讼之中被答辩人没有能够举证证明，答辩人没有出现逾期交房，没有给被答辩人造成任何损失，被答辩人没有理由向答辩人主张支付35640.78元的“违约金”。如果答辩人存在逾期交房，也只能根据被答辩人因实际受到损失的时间，调减双方签订的逾期办理房屋转移登记文书支付的“违约金”的约定内容。逾期交房和逾期办理房屋转移登记相关文书“违约金”的损失，应当经过损失�估鉴定机构来依法鉴定评估，损失评估鉴定的发起人应当由被答辩人来提起，如果被答辩人不申请损失评估鉴定，表明被答辩人举证不能，其对此应当承担法律后果。此外，人民法院也可以按照黎平县政府作出的黎府发（2012）7号《黎平县人民政府关于印发黎平县国有土地上房屋征收与补偿实施意见（试行）的通知》第八条第（三）款第二项的规定：临时过度安置费，住宅房屋以每平方米每月10元标准计算被答辩人因此受到的经济损失，所以，被答辩人主张交付相关文书“违约金”不能超过被答辩人实际受到损失的30%，超过这个幅度，法律上即可以认定约定的“违约金”过高，人民法院就可以依法调减。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决……”综上所述，被答辩人起诉陈述的情况与客观事实不符，其已经在交房期限之内接收进入该房居住、使用，不存在答辩人逾期交房的问题，被答辩人没有因此造成经济损失，其提出的逾期交付房屋转移登记文书违约金为35640.78元的请求明显过高，请人民法院依法调减“违约金”，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第125条的规定，请求：1、依法判决驳回被答辩人提出支付“违约金”的诉讼请求；2、根据被答辩人举证其是受损失情况判决答辩人承担不超过被答辩人受到实际损失的30％“违约金”；3、裁处被答辩人负担本案诉讼费。
原告在举证期限内向本院提交以下4组证据：
1、身份证复印件、结婚证复印件，证明原告主体资格的事实；
2、《商品房买卖合同》复印件，证明原、被告的购房关系；
3、收据、收款收据复印件，证明原告已支付完购房款；
4、《不动产权证办理通知书》复印件，证明被告逾期办理涉案房屋产权转移登记的事实。
被告在举证期限内向本院提交了2份证据：
1、电表拍摄图片，证明至2017年7月10日原告居住在侗族风情园11栋1-14-4号房屋中发生电量4191度，即便每个月按照150度用电量进行估算，原告居住使用所购买房屋的时间大约在28个月的期间，被告没有存在预期交付房屋问题，原告没有因此造成损失；
2、黎平县人民政府黎府发（2012）7号文件，证明根据文件第八条第（三）项第2、3小项的规定，在黎平县城临时过渡房安置费不超过二年期间的房屋过度，每个平方米按照10元补偿，即便存在�期交房，购房户的过渡费损失只能按照每平方米10元钱计算。
经审理查明：2013年4月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告侗族风情园11栋1单元14层4号商住房，该套商品房建筑面积为84.38平方米，套内建筑面积70.73平方米，房屋总价款为250622元，交房日期为2015年3月31日前。同时于2015年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。交付条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十九条约定，出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1％的违约金。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋价款。2015年3月31日约定交房时间届满，被告交付房屋给原告，被告亦未取得商品房所有权初始登记，未将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，直到2017年4月26日被告方张贴公告通知各业主到其公司办理不动产权证相关手续。
上述事实，有原、被告陈述，双方提交的证据证实，本院予以认定。
本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事相均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，但被告却未能在约定的期限交付办理房屋转移登记的相关文书给�告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。被告称造成逾期办证的主要原因政府机关的行政行为和被告客观上不能预知、不能克服的原因，非答辩人的过失、过错所致，不应对此承担责任，其理由不充分，本院不予支持。被告称逾期办证并没有给原告造成实际损失且违约金过高，请予以酌情调整的意见。本院认为，根据本案实际情况，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书，并未影响到原告的居住生活、亦未对房屋出租等收益造成影响，但因原告未能及时获得所有权证书，对原告的处分权造成了一定的影响。因此，被告违约未能及时交付办理商品房转移登记有关文书，给原告造成的损失系难以确定的，且双方在合同中约定，逾期办理商品房转移登记的有关文书按日以已付购房款的0.1%支付违约金，日违约金为350元�违约金约定明显过高，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书不可能给原告造成如此巨大的损失，因此被告请求调整违约金，于法有据，理由充分，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息的标准，根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）和银发[2015]325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％，本院酌情加收30％，为6.18％。关于违约金计算的截止日期问题，依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。开发商领取初始权属证书或收件单时具备了办证条件，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其办证义务。故开发商向买受人发出通知之日为其承担违约金责任的截止日期。本案在诉讼中，被告�于2017年4月26日公告通知各业主到其公司办理不动产权证相关手续，因此2017年4月26日为违约金计算的截止日期，合同约定2015年6月30日前向原告转移登记该房屋，故逾期天数为665天。因此被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金为250622元×6.18％÷365天×665天=28218元。原告请求超出部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、原、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；
二、被告在本判决生效后90日内向原告交付商品房转移登记的相关文书，协助原告办理商品房产权转移登记，并向原告支付逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金28218元；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费692元，减半收取346元，原告陈松、岑丽华负担93.50元，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担252.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年内向本院申请执行。
审判员 毛恩跃
二〇一七年八月二十一日
书记员 石启云