上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0120民初967号
原告：上海二华绳网有限公司,住所地上海市浦东新区川沙新镇储七路XXX号XXX幢。
法定代表人：沈晨华，总经理。
委托诉讼代理人：卢卫东，上海市李国机律师事务所律师。
被告：上海侬霖蔬果种植专业合作社。
法定代表人：郭守海，理事长。
原告上海二华绳网有限公司（以下简称二华公司）与被告上海侬霖蔬果种植专业合作社（以下简称侬霖合作社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告二华公司的法定代表人沈晨华及其委托诉讼代理人卢卫东、被告侬霖合作社的法定代表人郭守海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海二华绳网有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即退还租金人民币300,000元及利息损失（按中国人民银行同期贷款利率，自2016年10月计至还清之日止）。事实和理由：2016年9月24日，原告法定代表人和被告负责人签订了一份《租房协议》，约定被告拥有的约1,000平方米钢结构厂房出租给原告使用，租期为5年，从2016年11月1日至2021年10月30日止，租金每年100,000元，前三年一次性付清。2016年9月27日前，原告向被告依约支付了300,000元。2017年1月上旬，被告向原告交付了该房屋，后原告将有关设备、办公设施等物品迁入该房屋。2017年6月28日，被告出租给原告的厂房据说系违章建筑将被政府拆除，原告被迫将设备、办公设施等物品搬出。由于被告的原因造成了原告搬迁、停业损失约100,000元。为此，因被告的违法违约行为造成了原告重大经济损失，被告应当承担相应的违约责任，故提起诉讼。
庭审中，原告变更诉讼请求为：1.确认原告与被告签订的《租房协议》无效；2.被告立即返还租金270,000元及以270,000元为基数，自2016年10月起至实际付清日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；3.被告赔偿原告搬场费、停业损失等30,000元。
被告上海侬霖蔬果种植专业合作社辩称，1.目前租赁合同尚未终止，仍在履行；2.因政府规划原因而非被告原因造成系争房屋被部分拆除，被告方不存在违约行为；3.合同签订后至今共产生租金133,328元、中介费10,000元，合计143,328元。原告支付给被告的300,000元，同意扣减中介费及计算至原告实际搬离日止的租金后返还原告。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括原告提交的租房协议、中国农业银行银行卡交易明细清单、照片一组以及被告提交的照片一组。经庭审质证，原、被告双方对本院于2018年1月24日前往系争租赁房屋现场进行的勘验笔录均无异议，本院确认原告当时仍占有使用被告两间办公用房，单间面积20平方米，合计40平方米。对有争议的证据，本院认定如下：被告对原告提交的案外人陈四明出具的《证明》不予认可，本院认为该份由案外人陈四明出具的《证明》依证据性质属于证人证言，相关证人应出庭作证，无正当理由不能出庭的，本院对该份证据不予确认，并对原告主张的被告实际于2017年1月上旬交付系争房屋一节事实不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月24日，原、被告签订《租房协议》，约定将被告拥有的约1,000平方米房屋（包含厂房、东侧三间板房以及北侧四间板房，其中北侧最东面两间板房拆除隔墙后并为一间）出租给原告使用，租期为5年，从2016年11月1日至2021年10月30日止，租金每年100,000元，前三年一次性付清。2016年9月27日前，原告向被告依约支付了300,000元。2016年11月1日始，原告实际使用系争房屋。2017年6月，原告被告知租赁房屋为违章建筑将被拆除，2017年8月，系争厂房被停水停电，后被拆除，期间原告陆续将设备、办公设施等物品搬离。厂房及其东侧板房被全部拆除后仍留存北面一排板房，北侧最东面两间板房（实际两间板房拆除隔墙后并为一间，面积合计40平方米）原告于2017年10月搬离，起诉时，原告仍占有使用中间两间办公用房（面积合计40平方米）。双方就房屋租金返还及损失赔偿发生争议，协商未果，以致涉讼。
另查明，本案系争房屋均未取得建设工程规划许可证。
在审理期间，原告于2018年3月27日搬离由其占用的厂房北侧中间两间办公用房。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案系争房屋均未取得建设工程规划许可证，原、被告签订的《租房协议》应属无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本院依据原告租赁房屋的实际总面积约1,000平方米（包含厂房、东侧三间板房以及北侧四间板房），并参照双方约定的租金标准：前三年的年租金为100,000元，酌情确定系争房屋占有使用费。其中，厂房及其东侧北起三间板房的使用期间为2016年11月至2017年7月，共计9个月；厂房北侧最东面两间板房使用期间为2016年11月至2017年10月，共计12个月；厂房北侧中间两间办公用房使用期间为2016年11月1日至2018年3月27日。故本院参照《租房协议》的租金标准酌情确定原告占有房屋使用费总计76,486元。关于利息损失，本院认为合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失。原告承租房屋被拆除或实际搬离后，被告理应在扣减相应部分房屋占有使用费后返还原告多余租金，逾期不付产生利息损失，故本院认定被告应偿付利息损失为：以232,932元为本金，自2017年8月1日起至2017年10月31日止；以229,044元为本金，自2017年11月1日起至2018年3月27日止；以223,514元为本金，自2018年3月28日起至实际清偿日止，以上均按中国人民银行同期贷款利率计算。关于搬迁费用及停业损失，因原告对其主张的费用与损失未提供证据予以证明，且搬迁费用为租赁合同到期后必然产生之费用，故合同提前终止并不构成该主张的充分条件，故对搬迁费用及停业损失本院不予支持。关于被告抗辩应扣减中介费，本院认为被告未提供证据证明中介费用的实际产生，且造成合同无效的主要责任在被告，故其主张扣减于法无据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、确认原告上海二华绳网有限公司与被告上海侬霖蔬果种植专业合作社签订的《租房协议》无效；
二、被告上海侬霖蔬果种植专业合作社于本判决生效之日起十日内返还原告上海二华绳网有限公司租金223,514元；
三、被告上海侬霖蔬果种植专业合作社于本判决生效之日起十日内偿付原告上海二华绳网有限公司以232,932元为本金，自2017年8月1日起至2017年10月31日止；以229,044元为本金，自2017年11月1日起至2018年3月27日止；以223,514元为本金，自2018年3月28日起至实际清偿日止，以上均按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；
四、驳回原告其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5,800元，减半收取计2,900元，由原告负担870元，被告负担2,030元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 甘青峰
二〇一八年三月三十日
书记员 叶天琼
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
……
三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。