湖南省汝城县人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）湘1026执异1号
案外人：周本红，男，1975年11月5日出生，汉族，居民，户籍地湖南省郴州市北湖区，现住湖南省郴州市苏仙区。
案外人：李娜（周本红之妻子），女，1979年8月21日出生，汉族，居民，现住湖南省郴州市苏仙区。
案外人：蒋明东，男，1975年10月24日出生，汉族，居民，户籍地广东省珠海市香洲区，现住湖南省郴州市北湖区。
案外人：罗淞尹（蒋明东之妻子），女，1977年3月4日出生，汉族，居民，户籍地广东省珠海市香洲区，现住湖南省郴州市北湖区。
以上三名案外人的共同委托诉讼代理人：周本红。
申请执行人：湖南汝城农村商业银行股份有限公司，住所地湖南省郴州市汝城县卢阳镇卢阳大道169号。
法定代表人：段莫林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：朱兰滨，湖南水正兰律师事务所律师。
被执行人：艾育娥，女，1966年5月22日出生，汉族，居民，现住湖南省郴州市北湖区。
委托诉讼代理人：曹和平（艾育娥之姐夫），男，1963年2月17日出生，汉族，居民，现住湖南省郴州市北湖区。
在本院执行申请执行人湖南汝城农村商业银行股份有限公司（以下简称“汝城农商银行”）与被执行人艾育娥金融借款合同纠纷一案中，案外人周本红、李娜、蒋明东、罗淞尹（以下简称“周本红等四人”）于2018年1月19日对执行郴州市北湖区XX路与XX路交汇处XX商业城X栋202号商铺（以下简称“202号商铺”）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人周本红等四人称：请求中止对202号商铺的执行。事实和理由：202号商铺虽然仍登记在艾育娥名下，但是周本红等四人是实际所有人和使用人，继续执行可能会损害案外人的合法权益。周本红等四人与艾育娥就202号商铺签订了合法有效的书面买卖合同。周本红等四人已经支付了大部分价款，实际占有了202号商铺，并向承租人收取了租金。因艾育娥以各种理由不办理过户登记，我们故未支付剩余价款。艾育娥在202号商铺已转让给周本红等四人的情况下，仍将202号商铺作抵押贷款，不但欺骗汝城农商银行，也直接损害了案外人的利益。
申请执行人汝城农商银行称：案外人的执行异议依法不能成立，应驳回其申请，并继续执行。
被执行人艾育娥称：不同意中止执行202号商铺。我收取了周本红等四人3,115,200元价款。案外人所称的事实和理由大部分不属实。
本院查明：就位于郴州市北湖区××路与XX路交汇处XX商业城X栋202号商铺，艾育娥作为甲方与周本红等四人作为乙方于2011年5月24日签订了《商铺转让合同》。其中约定有：价款498万元，乙方在本协议签字后，先给付甲方300万元，在甲方为乙方办妥房屋所有权证、土地使用权证及契证时，再付100万元。截止2011年6月7日，周本红等四人已向艾育娥支付价款共计3,115,200元。2011年5月24日，周本红等四人与雷涛、郴州市和平现代房地产开发有限责任公司签订了《补充协议》。其中约定有，2011年6月1日后的租金由丙方（注：周本红等四人）收取。雷涛自2011年6月1日起继续承租202号商铺，并至今向周本红等四人交纳租金。2014年10月17日，雷涛与李娜、蒋明东签订了《XX商业城2栋202号商铺租赁补充协议》。其中约定，租赁期限至2020年8月1日。202号商铺房地产权现登记在艾育娥名下。
另查明，2013年11月5日，艾育娥因承包工程需要资金与汝城农商银行（原汝城县农村信用合作联社）签订了《个人贷款合同》和《抵押合同》。其中约定有，艾育娥向汝城农商银行借款800万元，借款期限24个月，月利率9.9‰。《抵押合同》第三条抵押物部分第一项其中约定有，将艾育娥名下的202号商铺作为抵押物。国有土地使用权证号：郴国用（2011）第XXX号。房屋所有权证号：郴房权证北湖字第××号。抵押登记时间：2013年11月1日。登记号：郴房他证北湖区字第××号。汝城农商银行向艾育娥交付借款后，艾育娥未依约履行还本付息义务。2016年10月20日，汝城农商银行向本院起诉艾育娥要求偿还借款本息。10月27日，经汝城农商银行向本院申请诉中财产保全，本院作出裁定并查封了202号商铺，期限为三年。2017年4月19日，经本院组织调解，汝城农商银行与艾育娥自愿达成调解协议。其中协议有：艾育娥于2017年6月30日前一次性支付本息；艾育娥不能以现金方式偿还本息，则汝城农商银行可以申请将艾育娥抵押在汝城农商银行处的房地产拍卖。本院作出民事调解书对调解协议予以确认。7月11日，汝城农商银行向本院申请执行民事调解书确定艾育娥的给付义务。8月11日，汝城农商银行向本院申请对202号商铺进行评估、拍卖。2018年1月9日，汝城农商银行向本院申请暂时中止评估202号商铺。
本院认为，人民法院不能执行买受人购买的符合法定保护条件的未过户不动产。登记在被执行人名下的房屋从法律上应当视为被执行人的财产。但是，由于我国的不动产登记制度还不够完善，买受人如果购买了被执行人名下的房屋，由于种种因素未能及时办理过户登记手续，如果仅仅考虑申请执行人的金钱债权受偿，完全不考虑买受人的利益，将会引发严重的社会问题，也不符合诚信、公平原则，更不利于市场交易安全。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条赋予符合法定条件的一般买受人对不动产的物权期待权以排除执行的效力。本案中，周本红等四人作为202号商铺的一般买受人，系在本院查封之前与艾育娥签订《商铺转让合同》。该转让合同依法成立并自成立起生效，受法律保护，对当事人具有法律约束力。周本红等四人已经按照合同约定支付了大部分价款（约占总价款的63%）即履行了合同主要义务，并自2011年6月1日起至今合法占有202号商铺并收取租金。艾育娥亦未举证证明系因周本红等四人自身原因未办理过户登记。因此，周本红等四人依法享有对202号商铺的物权期待权以排除执行的效力。
综上所述，案外人周本红等四人关于中止对202号商铺的执行异议请求理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
中止对郴州市北湖区XX路与XX路交汇处XX商业城2栋202号商铺的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本案裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 袁伟珍
人民陪审员 朱稳元
人民陪审员 朱亮忠
二〇一八年五月二十一日
书 记 员 侯海军
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。