河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0105民初7478号
原告李晨。
委托代理人冯小杰、张书杰，郑州市金水区丰产路法律服务所法律工作者。
被告梁发新。
被告梁红霞。
委托代理人王金合、肖继浩，河南见地律师事务所律师。
第三人河南房快递房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区国基路99号13号楼1层附56号。
法定代表人袁均均。
原告李晨诉被告梁发新、梁红霞、第三人河南房快递房地产营销策划有限公司（以下简称房快递公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李晨及其委托代理人冯小杰，被告梁红霞委托代理人王金合到庭参加诉讼；被告梁发新、第三人房快递公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2016年8月10日，原告李晨通过房快递公司与被告梁发新签订房屋买卖合同一份。被告梁发新所有的位于郑州市金水区××北、××西瀚宇天悦x幢x单元xx层xxxx号房屋，建筑面积117.91平方米房屋一套，价格为155万元，按合同约定，原告签订合同当日，先向被告交了定金2万元，该款由第三人代为保管。原告与被告房屋买卖合同签订后，要求办理房屋买卖合同相关手续，2016年12月22日得知被告明确表示不卖该房屋，并且被告告知第三人房快递公司，被告梁发新已将该房屋出售给他人。原告要求被告退还定金并承担违约责任，协商至今无果，为维护原告的合法利益，特诉至法院，请求依法判令：一、原告与被告解除房屋买卖合同；二、被告退还原告定金2万元，并承担违约责任，支付违约金155000元，第三人房快递公司也应对此承担责任；三、本案诉讼费由被告承担。
被告梁红霞辩称：一、原告李晨、被告梁红霞及第三人中介公司签订的房屋买卖三方居间合同应认定为无效合同，被告梁红霞并未取得被告梁发新的任何书面授权，梁红霞没有代理权，其所签订合同的行为应属无权代理行为，该合同属于效力待定合同，被告梁发新一直未进行追认，后又将房屋出售，以行为表示不予追认该合同，故该效力待定的合同应归于无效，请求依法驳回对原告李晨解除房屋买卖合同的诉讼请求。二、原告李晨主张退还的2万元定金由第三人房快递公司收取，且中介公司收取的2万元中有1.6万元属于缴纳给中介的居间服务费及代办费，实际上定金仅为4千元，综上，定金不应由被告梁红霞负责退还，应由第三人中介公司进行退还。三、原告主张的违约金没有依据应依法予以驳回，仅应承担已付款的利息损失。
被告梁发新未到庭答辩，亦未举证。
第三人房快递公司未到庭参加诉讼，庭后提交答辩状称：一、应由梁发新、梁红霞承担违约责任。2016年8月10日，我公司联系到梁发新同其姐姐梁红霞一起到我们公司与李晨签订房屋买卖合同，原告在合同上签字后，店长让梁发新签字，梁发新正好有电话要接，九队店长说“让我姐梁红霞代我签字，虽然房子是我的名字，房款是我姐交的，我姐梁红霞签字就可以，我认可有效”；二、我公司不应承担违约责任
原告提交证据如下：一、房屋买卖三方居间合同一份；二、收款收据三份；；三、情况说明一份；四、郑州市存量房买卖合同一份。
二被告未提交证据。
第三人未提交证据。
经审理查明：2016年8月10日，原告与被告梁红霞、第三人房快递公司签订房屋买卖三方居间合同一份，约定：卖方（甲方）梁发新，代理人梁红霞，买方（乙方）李晨，居间方（丙方）房快递公司；甲方自愿将座落于金水区文化北路106号8号楼2单元30层3001号房屋出售给乙方；甲乙双方协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为155万元；乙方须向丙方交纳暂为保管的定金20000元，其中包含居间服务费及代办费16000元；如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，由违约方支付房屋实际成交价10%作为违约金；等等。
合同签订后，原告向第三人房快递公司支付佣金15000元、代办费1000元，物业保证金4000元，被告房快递公司对此出具收据，并加盖公司财务专用章。
在本案审理过程中，原告、被告梁红霞确认：本案所涉房屋是梁发新的，签合同时原告未见到梁发新本人，合同落款处卖方一栏“梁发新”是梁红霞签的字，指印也是梁红霞按的。
原告诉称在第三人处见到梁发新授权梁红霞委托书，而第三人房快递公司提交的答辩状载明：原告在买卖合同上签字后，签字时梁发新正好有电话要接，就对房快递公司店长说让梁红霞代为签字。
原告提交的郑州市存量房买卖合同载明：2016年11月9日被告梁发新已经将本案所涉房屋转让给案外人明文彬。
本院认为:房地产经纪公司熟悉房产交易相关法律法规，了解交易流程，在有其参与的房地产交易中通常起到主导作用，且房地产经纪公司向买卖双方或一方收取较高居间服务费用，其居间义务不应仅限于向买卖双方提供订约机会，促成双方签订买卖合同，也应该包含核实出卖人及代理人是否有权及是否有合法授权出售相关房产，以促成买卖双方完成合法有效的交易等。结合本案，原告主张被告梁红霞存在授权委托书，第三人也主张二被告系口头委托，均未提供相关充分有效证据予以证明，故本院无法确认二被告之间存在授权委托。
本案第三人房快递公司在与梁红霞订立合同时，应当承担对出卖人主体适格性进行审核的义务。然而房快递公司作为专业机构，在梁红霞未出具梁发新委托其出售涉案房屋相关委托材料的情况下，就与原告、被告梁红霞订立了居间合同，未尽到审核义务，致使原告与梁红霞订立的买卖合同因无权处分而导致合同无法继续履行，存在缔约过失，应对原告的损失予以赔偿。根据第三人房快递公司提供的格式合同中约定的“交纳定金20000元，其中包含居间服务费及代办费共16000元”，以及被告房快递公司出具的收据载明的“佣金15000元”，“代办费1000元”，“物业保证金4000元”。故本院认为被告房快递公司应退还所收取的佣金15000元及代办费1000元，并且第三人实际收取原告定金4000元，其公司因存在上述缔约过失责任，应适用定金罚则向原告予以赔偿。
关于被告梁红霞的民事责任。因被告梁红霞故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，提供虚假情况，无房屋所有权人的授权代理的情况下与原告签订房屋买卖合同，给原告造成未能实现买卖合同目的的损失，故被告梁红霞应向原告承担赔偿该损失的责任。关于原告未实现合同目的的损失，原告请求155000元。对此本院参照合同“违约方支付房屋实际成交价10%作为违约金”的约定，并且综合考虑在双方签订买卖合同时房价大幅度上涨的房地产市场行情，本院认为原告损失为10万元，超出部分因原告未提交充分证据本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（二）项、第四十八条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认2016年8月10日原告与被告梁红霞、第三人房快递公司签订的房屋买卖三方居间合同解除。
二、第三人河南房快递房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李晨返还佣金15000元、代办费1000元，双倍返还定金8000元。
三、被告梁红霞于本判决生效之日起十日内赔偿原告李晨损失100000元。
四、驳回原告李晨其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1900元，由被告梁红霞承担1086元，第三人河南房快递房地产营销策划有限公司负担814元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 郑文文
人民陪审员 宋增喜
人民陪审员 史 健
二〇一七年八月十五日
书 记 员 田 硕