广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤17民终1156号
上诉人（原审被告）：黄换，女，1976年9月17日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。
委托代理人：谭力铭，广东荣耀律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：叶论，女，1966年2月10日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
上诉人黄换因与被上诉人叶论房屋租赁合同纠纷一案，不服阳江市阳东区人民法院于2016年7月18日作出的（2016）粤1704民初233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
黄换上诉请求：改判驳回叶论的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、案情经过。2014年7月5日，叶论与黄换签订《租赁商铺合同》租赁黄换的两层楼房经营木地板，月租2600元，租期2年（2014.7.30-2016.7.30)。2014年11月，因第二层天花板有少许渗水现象，经双方协商，黄换将月租金降低为2100元，不再租赁房屋第二层。2015年10月国庆期间，阳江发生彩虹台风，带来暴雨。2015年10月20日，叶论单方委托阳江市金峰价格评估有限公司（以下简称金峰评估公司）对暴雨造成商铺装修物损失进行价格评估。2015年10月27日，叶论又以屋主身份委托没有资质的广州仲恒房屋安全鉴定有限公司（以下简称仲恒鉴定公司）进行房屋安全鉴定。当叶论完成上述准备后，在10月29日以不想再租赁讼争房屋为由与黄换协商解除租赁合同。协商时，叶论没有提出任何损害赔偿要求，搬走自己的东西就离开租赁的房屋。二、一审采纳两鉴定结论作为认定事实的依据，认定事实错误。1、仲恒鉴定公司、金峰评估公司和相关鉴定人员没有相应的鉴定资质。2、金峰评估公司将叶论“提前毁约”造成的装修物损失认定为浸水损失错误。况且，黄换与叶论是协商解除合同，不存在提前终止合同而造成叶论的装修物损失。从鉴定结论附表中3-9项的描述看，该几项应属货物，鉴定机构对水浸货物并没有进行实物勘验，单凭黄换的陈述进行价格评估，应不予采信。3、价格评估报告没有对损害大小进行鉴别，没有计算残值，评估结果是物品价格，而非是损失价格。4、本案租赁合同的租赁期间已过半，原审法院没有考虑装修物的折旧，计算错误。三、本案两个鉴定是叶论在诉前（协商解除租赁合同前）单方面委托，而非法院委托。双方对事实没有争议，且举证证明自己的损害也是叶论作为原告应承担的责任，叶论将其举证所产生的举证费用转嫁给黄换是错误的。原审对鉴定费用的分担不当。四、双方已在2015年10月29日协商解除了租赁合同，当时叶论没有提出任何损害赔偿要求，并搬走了所有物品离开租赁场所，应视为双方在合同履行过程中没有纠纷。另外，双方是自愿解除合同，当时双方口头约定用首尾两个月的租金抵扣叶论的装修价格（主要是电线价格），叶论提供的证据中正好没有两个月的租金收据，印证了该事实。综上所述，原审认定事实错误，判决错误，请二审法院支持黄换的上诉请求。
叶论答辩称：洽商租房时，叶论曾问过黄换的房屋质量问题，黄换说没有问题。但装修好后房屋就开始漏水，是黄换欺骗叶论承租了讼争房屋，为此黄换将房屋租金从2600元减至2100元。刚开始，房屋在下雨时漏水导致漏电，存在安全隐患。后来漏水很严重，导致叶论无法做生意。2015年10月那次下台风雨时，几十万元的地板都浸坏了，装修的墙体也全部浸湿了，黄换应赔偿叶论的装修物损失和生意损失。
叶论于2015年6月8日向原审法院起诉，请求黄换赔偿其经济损失329630.82元。
原审法院经审理查明：2014年7月5日，叶论与黄换签订《租赁商铺合同》，合同的甲方为黄换，合同的乙方为叶论，合同主要约定：1、甲方将其所有的坐落于阳江市阳东区甲镇乙路m号的房屋共两层出租给叶论用于经营地板生意。2、收取押金3000元（不计息）合同终止时，一切费用交清可返还给乙方，中途退出押金不予退还。由2014年7月30日起至2016年7月30日每月租金为2600元，每月租金将提前一个月的20日前收取，否则甲方有权不租给乙方。3、在租用期间，乙方需要装修铺面，改换水、电线路必须通知甲方，在甲方同意后可以施工。4、甲方把铺楼租给乙方期间，乙方不能改换主要墙体，不能损坏房屋、门、窗、水、电等，如有损坏房屋、门、窗、水、电等均由乙方负责照价赔偿，修复原位。
合同签订后，黄换于2014年7月将房屋交付给叶论使用，叶论对房屋进行装修并开始经营销售木地板等装修用品生意。2014年11月，由于涉案房屋二楼天花出现渗水现象，经叶论与黄换双方协商，每月的租金降至2100元。2015年国庆期间，由于台风“彩虹”带来的雨水渗进房屋，导致叶论用于经营地板生意而装修的天花、墙纸、玻璃门等受到损坏。2015年10月29日，双方经协商解除租赁合同，双方并于当日就叶论所欠租金、电费和叶论交纳的押金进行结算，叶论已按约定缴清了租赁期间所欠的租金。
2015年10月20日，叶论委托金峰评估公司对涉案商铺水浸地板和商铺装修物损失价格进行价格评估。该评估公司于2015年10月23日到阳东区振仕北路m号西塞罗地板店现场勘察，对商铺装修进行查看和丈量，并现场拍照。对商铺装修价格采用市场法进行评估，店面装修有门面广告牌、店内装修有电线和光管、墙纸、天花、地板样板、玻璃门（有地弹簧）等。二楼被水浸货物（木地板），根据委托方提供的照片、被水浸木地板品名、规格、型号和数量来进行价格评估。金峰评估公司于2015年12月30日作出金峰[阳评]字（2015）28号评估报告，评估结果为：在估价基准日，评估阳东区西塞罗地板店水浸木地板和店面装修物损失价格是人民币大写叁拾贰万零肆佰叁拾元捌角贰分（320430.82元）。其中西塞罗实木地板的评估价格为300000元。墙纸、天花、玻璃门等店面装修物损失为20430.82元。叶论为此支付鉴定费3200元。
2015年10月27日，叶论委托仲恒鉴定公司对涉案商铺的渗水原因进行鉴定。该鉴定公司于2015年10月28日到阳东区振仕北路m号西塞罗地板店检查，案涉房屋外围顶层天面的检查情况为：1、东北处有一条斜向跨角裂缝，已做沥青修补，且该处墙体与楼板交接处有开裂痕迹；缝长为1.0m，缝宽为0.1mm～0.5mm；2、东南角处有两条斜向跨角裂缝，缝长为0.7m，缝宽为0.1mm～0.3mm，已做沥青修补；缝长为1.6m，缝宽为0.1mm～0.5mm。3、中部偏东有一条南北向通长裂缝，缝长为4.7m，缝宽为0.1mm～0.9mm，且沥青修补之处有起鼓现象。4、中部有两条南北向裂缝，北侧裂缝有沥青修补痕迹，缝长为2.1m，缝宽为0.1mm～0.4mm；5、中部偏西有一条南北向裂缝，缝长为3.5m，缝宽为0.1mm～0.3mm，北侧不连续；6、西侧有一条南北向通长裂缝，缝长为3.5m，缝宽为0.1mm～0.3mm，南侧不连续；7、西北角有一条斜向跨角裂缝，缝长为0.3m，缝宽为0.1mm～0.3mm；8、西南角有一条斜向跨角裂缝，缝长为1.7m，缝宽为0.1mm～0.4mm；9、北女儿墙与北侧邻房交接处已做沥青修补；10、顶层楼板面沥青修补图；11、北女儿墙与北邻房墙体交接处有分离，缝宽为0.1mm～2.0mm；12、一层阳台南、北侧梁底均有一条东西向裂缝，缝长为3.3m，缝宽为0.1mm～0.5mm。仲恒鉴定公司于2015年11月25日作出仲恒鉴字[2015]SW1266号鉴定报告，鉴定结论为：综合现场的检测、检查结果分析，目前阳东区乙路m号叶论房屋出现的损坏主要表现在：①墙体的渗水现象，其是由于房屋顶层与相邻房屋处变形缝未采取防水措施或防水措施不当，造成雨水从变形缝处渗漏所致；②天面板的开裂现象，其是天面未做保温隔热层，温度变化较大，混凝土材料受温度变化作用下收缩变形所致；③天面板的渗水现象，是由于楼板开裂防水失效渗漏所致，上述损坏不影响房屋的主体结构安全。处理意见：1、对开裂的楼板采用压力灌浆的方法进行封闭处理；2、对屋面重做防水层及保温隔热层处理；3、对屋面变形缝处进行防水层处理。叶论为此支付鉴定费6000元。
另查明，（1）仲恒鉴定公司于2013年12月31日办理了广州市房屋安全鉴定单位备案证书。其鉴定人员张有宏、丰圣钦已取得广州市房屋安全鉴定员资格证书。（2）金峰评估公司于2014年1月7日已取得价格评估机构资质证书（证书编号：粤J15000002；资质等级：丙级；资质类别：综合涉诉讼类）。其评估人员邓运存、黄昭仁已取得价格鉴证师执业注册证书。
原审法院认为：结合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：一、黄换的行为是否构成违约；二、叶论的损失如何认定；三、叶论的损失如何分担。
关于黄换的行为是否构成违约的问题。2014年7月5日，叶论与黄换之间签订了《租赁商铺合同》，该合同是双方真实的意思表示，双方形成房屋租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”及《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”之规定，黄换作为房屋出租方，不仅要将约定的租赁物交付承租方叶论，而且要在租赁期间保持租赁物适合于承租人使用，包括在租赁期间负责对租赁物进行维修。黄换将存在裂缝的案涉商铺交付给叶论使用，虽然案涉商铺的裂缝进行了不同程度的修补，但墙体出现了渗水现象和天面板出现了开裂和渗水现象。仲恒鉴定公司于2015年11月25日作出了仲恒鉴字[2015]SW1266号鉴定报告，该鉴定机构及鉴定人员具有房屋安全鉴定资格，鉴定人员到现场进行了勘察、鉴定报告对鉴定过程的说明和所作的鉴定结论客观、真实、明确。结合叶论与黄换在2014年11月因房屋出现渗水而协商一致将租金降为2100元/月和黄换对房屋出现渗水事实的自认，原审法院对该鉴定报告予以采信。黄换交付案涉商铺存在上述瑕疵不符合约定的用途，属违约行为，因此依法应承担违约责任。黄换主张叶论的装修、存放货物损毁是台风暴雨所致，证据不足，原审法院不予支持。
关于叶论的损失如何认定问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条“一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许”规定，本案中，金峰评估公司作出的金峰[阳评]字（2015）28号关于阳东区西塞罗地板店水浸木地板和商铺装修物损失价格的价格评估报告，认定案涉商铺内水浸木地板和店面装修物损失价格为320430.82元。其中西塞罗实木地板的评估价格为300000元，墙纸、天花、玻璃门等店面装修物损失为20430.82元。该评估机构及评估人员具有价格鉴证的资质，评估人员经过到现场勘察，对商铺装修进行查看和丈量，并现场拍照。对评估过程的说明和作出的评估结果客观、真实、明确。而黄换又无提供相反的证据予以反驳并向原审法院申请重新鉴定。据此，原审法院对该评估报告予以采信。根据该评估报告可知，评估人员对“二楼被水浸货物（木地板）”只是根据叶论提供的照片、被水浸木地板品名、规格、型号和数量来进行价格评估，该项评估由于缺乏事实依据，原审法院对此不予采信。而对案涉商铺内门面广告牌、电线和光管、墙纸、天花、地板样板、玻璃门（有地弹簧）等店面装修采用市场法进行价格评估，有事实依据，原审法院对此予以采信。故原审法院对该评估报告中关于店面装修物损失价格为20430.82元的评估结果予以认定，对该评估报告中关于西塞罗实木地板的损失为300000元的评估结果不予确认。黄换主张用首尾两个月的租金抵顶了叶论的装修物损失，证据不足，原审法院不予采信。
关于叶论的损失如何分担问题。合同责任虽然是以严格责任为归责原则，但是，当事人双方对损害结果发生是否存在过错，在确定合同责任时仍然是必须考虑的重要因素。权利人也有过失的，应当相应地减少违约者的违约责任。本案中，叶论承租黄换所有的案涉房屋开展经营，就案涉房屋墙体、天面板等存在裂缝的瑕疵及出现过渗水的现象于2014年11月进行协商，将租金降至2100元/月。此行为说明叶论在租赁时已知案涉商铺存在瑕疵，承租该商铺可能存在的风险。黄换在台风到来之前并没有采取积极的措施对该商铺进行维护以及对商铺内的货物进行保管。因此，叶论对造成价格20430.82元的店面装修物损失存在过错，应适当减轻黄换的违约责任。综合本案的实际情况及双方的过错，黄换应承担该项损失的70%为宜，即黄换应赔偿叶论店面装修物损失14301.57元（20430.82元×70%）。关于鉴定费。叶论黄换起诉前委托鉴定机构对房屋渗水原因进行了鉴定和委托评估机构对水浸木地板和商铺装修物损失价格进行了评估，原审法院采信了关于房屋渗水原因的鉴定结论及采信了关于商铺装修物损失价格的评估结果，而未采信关于水浸木地板损失价格的评估结果，故关于房屋渗水原因的鉴定费用6000元由黄换负担，关于水浸木地板和商铺装修物损失价格的评估费用3200元由叶论负担2996元，黄换承担204元。综上，黄换应赔偿叶论的合理损失合计为20505.57元（14301.57元+6000元+204元）。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出判决：一、黄换应在判决发生法律效力之日起七日内赔偿损失20505.57元给叶论。二、驳回叶论的其他诉讼请求。一审案件受理费6244元，由叶论负担5856元，黄换负担388元。
二审中，双方没有提供新证据。黄换认为仲恒鉴定公司没有相应的鉴定资质，申请本院委托有资质的司法鉴定机构对讼争房屋二楼天花是否存在质量问题，二楼的渗水能否造成一楼物品浸水及它们之间是否有因果关系进行鉴定；对浸水损害的实物在区分残值后进行损害价格评估。讼争房屋在叶论搬离后一个月已由他人承租。
另查明，金峰评估公司作出的金峰[阳评]字（2015）28号关于阳东区西塞罗地板店水浸木地板和商铺装修物损失价格的价格评估报告中，附有一份《阳东区西塞罗地板店水浸木地板和商铺装修价格评估明细表》，该表显示商铺装修评估价格为20430.82元，实木地板评估价格为300000元，合共320430.82元。其中装修评估价格20430.82元中包含了墙纸、天花、地板（3-9项，其中3-8项注明地板型号，第9项注明为散杂地板，天花的面积略大于3-9项地板的总面积）、电、玻璃门、广告牌的评估价格。黄换主张该评估报告中显示的价格为装修物价格，而非解除合同时装修物的损失价格，第3-9项为货物，不应计入装修物损失。本院为此去函金峰评估公司。金峰评估公司于2017年1月18日复函本院称，商铺的装修在评估基准日（2015年10月9日）还是比较新的，仅使用了1年3个月，结合叶论的委托书和提交的《房屋安全鉴定报告》可知，阳东区西塞罗地板店在经营期间，由于承租房屋墙体、天花板渗水和出租方提起终止合同，造成了西塞罗地板店装修物损失等考虑，评估公司认为商铺装修物损失价格应以全新重置价格来评估；评估报告中第3-9项的木地板是铺在地上的，不能取走，应计入装修物损失。黄换质证意见是，装修物的使用期已超过租赁期一半，对其价格不进行折旧不符合法律规定；装修中的电、玻璃门、广告牌的损失不可能由于浸水造成，且双方已用头尾两个月的租金抵顶了装修物损失，评估公司以全新重置价格作为损失价格没有依据；第9项注明是散杂地板，并没有铺在地上，综合来看，该复函与鉴定报告存在矛盾，其可行度是很低的。叶论对复函没有意见。
原审查明的其他事实清楚、属实，本院予以确认。
本院认为：本案为租赁合同纠纷，本案争议的焦点是：一、叶论单方委托鉴定部门作出的两份鉴定结论可否作为本案认定事实的依据；二、双方解除合同后，黄换应否支付商铺装修物损失给叶论，及商铺的装修物损失应如何确定。
关于争议焦点一。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条规定：“一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许。”根据该规定，当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论并非一律不能采信，而是应从鉴定机构及鉴定人员的资质、鉴定程序、鉴定资料的真实和客观性，所作出的鉴定结论是否依据充分等方面综合评判。（一）关于仲恒鉴定公司所作的仲恒鉴字[2015]SW1266号鉴定报告，本院分析如下：1、该鉴定为房屋渗水原因鉴定，并未证明房屋渗水与叶论遭受水浸货物和商铺装修物损失之间存在因果关系，即该鉴定与本案待证事实没有直接联系；2、从双方陈述可知，黄换对商铺存在渗水现象不持异议，叶论进行该鉴定并不具备必要性；3、在2015年10月28日鉴定机构对讼争房屋进行勘验后，叶论在次日（2015年10月29日）即与黄换协商解除合同，但未向黄换披露已自行委托鉴定的情况，以致黄换未能在鉴定过程中对鉴定事宜发表意见，鉴定过程存在瑕疵。综合本案案情考虑，叶论委托进行的该项鉴定不具备必要性且存在一定瑕疵，该鉴定结论不应作为本案认定事实的依据。相应地，叶论为此支付的鉴定费6000元应自行负担。黄换主张其不应支付该部分鉴定费的理据充分，本院予以支持。（二）关于金峰评估公司作出的《关于阳东区西塞罗地板店水浸木地板和商铺装修物损失价格的价格评估报告》，该鉴定机构和鉴定人员均具备相应的鉴定资质，鉴定时鉴定人员到现场勘察并拍照，对鉴定过程记录清楚，评定价格的计算过程详细、清楚，该鉴定结论反映的鉴定情况真实、客观，可作为本案认定事实的证据使用。该鉴定结论中，由于评估人员只是根据叶论提供的照片和陈述对“二楼被水浸货物（木地板）”的价格进行评估，原审法院从总损失价格中剔除了该部分价格，双方均对此没有异议，本院对该事实予以确认。至于商铺装修物损失评估问题，根据金峰评估公司的复函可知，评估报告中评估该商铺装修物损失采用的是装修物的重置价格，双方对装修物的评估价格没有异议，只是黄换对计算装修物损失的方法有异议，本院对讼争商铺装修物的重置价格为20430.82元予以确认。该评估价格可作为双方计算装修物损失的参考依据。黄换申请对讼争房屋进行相关鉴定，但因讼争房屋在叶论搬离后一个月已由他人承租，不能确定房屋的现状仍是叶论租赁时的状态，已失去鉴定的客观性，对其该申请，本院不予准许。
关于争议焦点二。双方因租赁讼争房屋事宜签订《租赁商铺合同》，意思表示真实，双方之间依法成立租赁合同关系。叶论经黄换同意装修房屋，黄换与叶论在2015年10月29日协商提前解除合同，但现有的证据仅显示双方就租赁期内的租金和押金问题进行清算，并无反映双方对装修物的处理进行约定且已处理完毕。《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价格范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”一般而言，承租人对租赁房屋的装修是综合对房屋的用途和租赁期限的长短而进行的，即附合装修物价格在租赁期限内应视为使用完毕，因此，处理本案装修物损失时应以剩余租赁期限内的装修残值损失进行确定。黄换主张装修物损失应考虑折旧问题的理据充分，本院予以支持。原审直接以商铺的装修物重置价格作为装修物损失不妥，本院予以纠正。黄换主张评估报告中评估明细表的3-9项为货物，但金峰评估所复函称该项目为装在地上的木地板，且木地板总面积与天花相当，应予认定该项目为装修物。综合合同条款、合同的履行情况和装修物的重置价格考虑，本院酌定解除合同时商铺装修剩余租赁期内装饰装修残值损失为7662元（20430.82元÷24个月×9个月）。因叶论承租房屋后明知讼争房屋存在渗水现象，承租的房屋存在瑕疵，但未及时与黄换协商商铺的维护问题，对造成合同解除及解除合同的损害后果有一定的过错，原审确定黄换和叶论应分别对损失承担70%和30%的责任，处理并无不妥。按黄换承担70%的损失计算，黄换应承担的装修物损失金额为5363元（7662元×70%）。叶论为鉴定水浸木板和商铺装修物损失价格而支付的评估费3200元，本院酌定由黄换负担204元。即黄换应赔偿叶论的合理损失为5567元（5363元＋204元）。
综上所述，黄换主张其不应承担部分鉴定费及原审计算装修物损失错误的理据充分，本院予以支持。原审认定部分事实错误，处理结果有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第一百七十条第一款第（二）项的之规定，判决如下：
一、撤销阳江市阳东区人民法院（2016）粤1704民初233号民事判决；
二、黄换在本判决发生法律效力之日起七日内赔偿损失5567元给叶论。
三、驳回叶论的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6244元，由叶论负担6138元，黄换负担106元；二审案件受理费313元，由叶论负担228元，黄换负担85元。
本判决为终审判决。
审判长 龙 飘
审判员 姜玉华
审判员 施震宇
二〇一七年二月二十一日
书记员 莫淳雅