北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初37号
原告：洪东岳，男，1974年8月14日出生，汉族，个体工商户经营者，住广东省汕尾市城区。
委托诉讼代理人：陈楠，北京福和律师事务所律师。
被告：毕树森，男，1958年11月1日出生，汉族，无业，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：王凯，北京市兴涛律师事务所律师。
原告洪东岳与被告毕树森房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告洪东岳的委托诉讼代理人陈楠、被告毕树森及其委托诉讼代理人王凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
洪东岳向本院提出诉讼请求：1.确认洪东岳与毕树森于2002年11月1日签订的“北京市大兴区大生庄工业区北京金星雅诗家具厂带办厂院落的”“房屋租赁合同”无效；2.毕树森赔偿洪东岳拆迁补偿款共计1436805元，包括停产停业综合补助费774780元、场地经营补助费83909元、搬迁补助费87528元、提前搬家奖励费350112元、房屋重置成新价77829元、装修及附属物补偿价62647元；3.诉讼费用由毕树森承担。事实和理由：2002年11月1日，洪东岳与毕树森签订了关于北京市大兴区××庄工业区北京××家具厂（以下简称：××家具厂）房屋的“房屋租赁合同”；合同约定的租赁期限为2002年11月1日至2012年10月31日，合同到期后原、被告继续履行合同义务，洪东岳每年定期向毕树森支付房屋租金；根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，按照此规定在2012年10月31日后原、被告双方视为签订了按原“房屋租赁合同”的不定期租赁合同；在10多年的租赁期间，承租人在承租范围内增建了许多房屋设施，还对房屋进行了装修装饰改造；后在房屋租赁期内，房屋被拆迁，毕树森领取了拆迁补偿款中应属于洪东岳的停产停业补偿、配合拆迁奖励、装饰装修补偿等款项；毕树森将其中应属于洪东岳的部分补偿款据为己有，其行为严重侵犯了洪东岳的合同利益；具体来说，第一，毕树森与北京市大兴区×××镇××庄村民委员会及该村经济合作社（以下分别简称：×××村委会、××庄经合社）签订的“土地租赁合同”第8条第3款第（4）项约定，该土地不得擅自转租、转借、交换，而毕树森在明知不能擅自转租的情况下，隐瞒情况私自租赁给洪东岳，违反了法律规定及合同约定，且毕树森主张其所建房屋没有建设工程规划许可证，系违章建筑，上述两点造成原、被告所签订合同系无效合同；第二，毕树森明知洪东岳租赁房屋院落是为了办厂，却不告知洪东岳实际实情，由此，也给洪东岳造成巨大经济损失，其中包括租赁后改扩建院落、厂房的损失，因原、被告签订的租赁合同未经大生庄村委会同意、备案致使洪东岳丧失拆迁补偿的经济损失，以及洪东岳因租赁房屋不当产生的停产停业损失；毕树森故意隐瞒涉案房屋系违章建筑、房屋及土地不能擅自转租的规定，期满洪东岳签订“房屋租赁合同”，此过错全在毕树森，因此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第四条、第一百二十一条规定，毕树森应当承担其违建行为由此给洪东岳造成的损失；第三，在拆迁档案中的“估价结果通知单”第1页中，详细列明了房屋重置成新价，其中序号2房屋的年代为06年，建筑面积为15.60平方米，金额为10991元，此房屋为洪东岳在2004年所建，用途为锅炉房，序号5房屋的建造年代为06-09年，建筑面积为160.06平方米，金额为66838元，此房屋系洪东岳在2007年所建的铁皮房，用来存放家具材料；据此，房屋重置成新价中序号2、序号5的补偿款共计77829元，此应为洪东岳所有；第四，在“估价结果通知单”第2页中，详细列明了附属物（含装修）重置成新价，其中附属物由洪东岳所建，故相应重置成新价款应归洪东岳所有，具体项目分别为a.暖气17703元、b.不锈钢水池560元、c.铝铁丝石膏43m2、1290元（计算标准为：8377÷279.43×43=1290）、d.12隔断10119元、e.防盗门2400元、f.铁护网90元、g.狗窝100元、h.灯泡8492元、i.摄像头1800元、j.柳树2602元、k.空调1600元、l.宽带525元、m.蹲便1700元、n.地砖43m2、2580元（计算标准为：16754÷279.23×43=2580）、o.整体橱柜1820元、p.贴瓷3920元、q.塑钢12m2、3000元（计算标准：28280÷113.12×12=3000）、r.花池240元、s.渗井322元、t.雨搭250元、u.瓷水池264元、v电话470元、w.梧桐树800元，上述23项共计62647元；第五，洪东岳从2002年承租房屋开始至房屋拆迁之日，便一直在本案所涉房屋内经营家具生意，有洪东岳提供的营业执照、北京市大兴区国家事务局第七税务所提供的涉税证明为证，拆迁时洪东岳正在实际占有（是民法意义上的有权占有、直接占有）、使用被拆迁的房屋，根据《中华人民共和国物权法》第一百二十一条：“用他用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益的权利”，因此，拆迁时，洪东岳作为拆迁房屋的用益物权人，应当获得收益（即占有的不动产的拆迁收益），故拆迁补偿款中的停产停业综合补助费774780元、场地经营83909元、拆迁补助费87528元、提前搬家奖励费350112元均应归属于洪东岳；第六，毕树森与××庄村委会的租赁合同在2016年11月3日即已经协商终止，在2016年11月3日之后毕树森对洪东岳所租房屋、土地均不再享有任何权利，故毕树森无权索要2016年11月之后的房屋、场地租金、使用费、电费。
毕树森辩称：第一，双方当事人之间的不定期租赁合同关系已于2016年7月8日因不可抗力自动解除；在2002年11月1日，毕树森与洪东岳签订了“房屋租赁合同”，双方约定毕树森将大生庄工业区的厂房租赁给洪东岳，租赁期限为10年，自2002年11月1日起至2012年10月31日止，洪东岳经毕树森同意可以对院内房屋进行装修、增建，但不能破坏毕树森房屋的主体结构；合同到期后，双方未签订新的租赁合同，只是口头约定对租金进行了相应调整，其他条款仍然使用原合同约定，后双方形成不定期租赁合同；2016年7月8日，租赁厂房被相关部门要求腾退拆迁，至此双方之间的不定期租赁合同因不可抗力自动解除；第二，毕树森在租赁来土地后建造了房屋，之后将房屋对外出租，针对本案租赁房屋未取得建设工程规划许可证等准建手续，关于本案房屋租赁合同的效力，由法院依法确定；第三，洪东岳索要各类补偿无相关依据，依法应予驳回；租赁合同中明确约定了承租人经出租人同意可以对院内房屋进行装修、增建，但不能破坏房屋的主体结构，而事实上，洪东岳在承租期内并未在承租房屋范围内增建房屋，也未对已有房屋进行装修改造，更未向毕树森提起过新建及装修之事，所以拆迁补偿款中的装修装饰补偿款应全部属于毕树森；拆迁款中停产停业补偿部分（停产停业补助费、经营补助费、搬迁补助费），是补偿给毕树森所有的北京××县××建材厂（以下简称：××建材厂）的，与洪东岳及洪东岳所有的家具厂无关；关于搬迁奖励部分，因洪东岳未及时清退房屋，致使毕树森未获得此部分补偿，即使毕树森获得此部分补偿，也是毕树森（厂房所有人）及时向拆迁部门交付厂房而获得的，也应归厂房所有人毕树森所有；洪东岳未在租赁院落内建造房屋，所以重置成新价是补给毕树森的；附属物补偿有一部分是补给××建材厂的，有一部分是补给毕树森的，没有补偿给洪东岳的。综上所述，洪东岳的诉讼请求违背事实真相，不符合法律规定，依法应予驳回，以维护毕树森的合法权益。
本院经审理认定事实如下：2002年11月1日，毕树森（甲方、出租人）与洪东岳（乙方、承租人）签订“房屋租赁合同”，双方约定毕树森将位于北京市西红门××庄工业区的房屋（合同书未明确载明房屋四至及面积）租赁给洪东岳使用，租赁期限为10年，自2002年11月1日至2012年10月31日，年租金为80000元，3年后房租为82000元，不再增加，乙方每半年付一次房租，10日内付清，合同期满后乙方需要继续租赁，则甲方应优先租赁给乙方，租赁费用应按情况重新制定；关于装修及增建，双方在合同书第二条第3款约定：“乙方经甲方同意可以对院内房屋进行装修，增建，但不能破坏甲方房屋的主体结构，如因乙方过错造成房屋损坏的，由乙方负责赔偿”；关于违约责任，双方在合同书第四条约定：“如在合同期内甲方违约造成乙方损失，甲方应负责赔偿，遇不可抗拒因素致使乙方不能正常生产，甲方应退还乙方已交的剩余期间租赁费，乙方应搬迁属于可迁移的设施”；合同签订后，洪东岳占有使用租赁房屋，并交纳租金；合同到期后，洪东岳继续占有使用租赁房屋，并继续交纳租金；在2013年10月30日，洪东岳向毕树森交纳2013年10月31日至2014年10月31日期间的房屋租金150000元；在2014年10月10日，洪东岳向毕树森交纳2014年10月30日至2015年10月30日期间的房屋租金160000元；在2015年11月5日，洪东岳向毕树森转账支付110000元；洪东岳已将租金交纳至2016年10月31日，对2016年11月之后（含该月）的租金未再交纳。为证明对租赁房屋进行装修及加建情况，洪东岳提交照片，对该照片毕树森不予认可；为核实租赁房屋现状，本院组织当事人勘验现场，经现场勘验，租赁院落已被拆除，具体房屋位置、间数等已无法确定，周边房屋墙壁上张贴有由××庄村委会发布的“致全体被腾退人的一封信”。
2016年7月10日，××庄村委会发布“告知书”，告知本次拆除腾退范围为大生庄村域范围内的非住宅房屋（包括建筑物、构筑物及其它附属物和附属设施设备），拆除腾退工作自2016年7月8日启动，集体土地非住宅房屋拆除腾退只针对地上物实行一次性货币补偿；毕树森（出租人、乙方）与××庄村委会、大生庄经合社（甲方、出租人）签订有“土地租赁合同”，甲方将大生庄的5亩土地（东至王立军、南至安居特公司、西至路、北至杨满意）租赁给乙方使用，租赁期限至2022年3月31日止，若乙方将土地擅自转租、转让、转借给第三人，或和其他租户交换土地的，甲方有权解除合同；后毕树森在租赁土地上建造房屋并对外出租，本案诉争租赁房屋位于上述房屋内，针对本案诉争租赁房屋未取得建设工程规划许可证，未经有关主管部门批准建设；因拆除腾退，毕树森与大生庄经合社、大生庄村委会于2016年11月3日协议终止“土地租赁合同”；××家具厂系个体工商户，其经营者为洪东岳，××家具厂的成立时间为2002年10月31日，其注册经营场所为北京市大兴区西红门镇大生庄村；××建材厂系个体工商户，其经营者为毕树森，××建材厂的成立时间为2000年2月17日，其注册经营场所为北京市大兴区金星乡大生庄。
2016年年底，北京欣业城镇建设管理投资有限公司（甲方、腾退人）与毕树森（乙方、被腾退人）签订拆除腾退补偿协议，乙方在腾退范围内有1750.56平方米房屋，被拆除房屋位于大生庄村，腾退补偿款共计3420241元，其中第1部分为房屋腾退补偿款2123912元，包括房屋重置成新价1788873元、装修及附属物补偿价335039元，第2部分为拆除腾补助费，包括搬迁补助费87528元、一次性停产停业综合补助费858689元（含停产停业综合补助费774780元、场地停产停业补偿83909元）、提前搬家奖350112元（该项目政策未规定奖励期）；拆迁档案中的“企业示意图”、“院落及房屋平面现状图”、“估计结果通知单”等审核及评估材料显示，被拆迁院落承租土地面积为5亩，院落中部存在大量未建房空地，院内房屋被分划分为编号1至编号9共9处房屋，9处房屋的建筑面积共计1750.56平方米，其中编号1、2、3（1层部分）、4、6、7建造于2006年之前，建筑面积共计1287.07平方米（经营面积为1271.47平方米），编号3（2层部分）、5、9建造于2006年至2009年，建筑面积共计463.49平方米（经营面积为278.09平方米，系建筑面积的60%），在2009年之后未建造房屋，编号8房屋按照附属物进行补偿；洪东岳主张其租赁了上述编号1至9的全部房屋及院落，毕树森则主张洪东岳在2002年至2012年租赁了编号3、4房屋的第1层及编号6房屋，之后租赁了编号3、4房屋的第1层及编号6房屋的东边一半；编号3房屋第1层（建造于2006年之前）的建筑面积为263.25平方米（长40.50米，款6.50米）；编号4房屋第1层（建造于2006年之前）的建筑面积为147.60平方米（长18.45米，宽8米）；编号6房屋一半的建筑面积为329.84平方米；洪东岳主张编号2、5房屋均由其建造，毕树森不予认可，并主张院内房屋均系其所建造；编号2房屋的建筑面积为15.60平方米，其重置价为10991元；编号5房屋的建筑面积为160.06平方米，其重置价（拆除价）为66838元；拆迁档案中存档有交房通知单，告知毕树森于2017年2月13日交付被腾退房屋；拆迁档案中还存档有由毕树森签字确认的银行卡复印件；拆迁档案中所存档由大生庄村委会、大生庄经合社出具的“房屋产权证明”载明，毕树森与上述单位所签订“土地租赁合同”地块上房屋及附属物全部为毕树森出资建设；拆迁档案中所存档由大生庄村委会出具的“补交租金证明”载明，“土地租赁合同”中标明租赁土地为5亩，上述土地位于西红门镇城乡结合部改造试点1号地代拆地块拆除腾退项目范围内，经确认该地块实际占地面积为5.27亩，超出原合同0.27亩，相应租金已全额补交完毕；拆迁档案中存档的“营业面积确认单”载明，被拆迁院落的实际营业面积为1549.56平方米，场地经营面积为279.70平方米，符合该次西红门镇城乡结合部改造试点1号地代拆地块拆除腾退项目一次性停产停业综合补偿条件；拆迁档案中存档的由大生庄村委会出具的“经营证明”载明，××建材厂在被腾退人毕树森的院落内生产经营，房屋营业面积为1549.56平方米，场地经营面积为279.70平方米；拆迁档案中存档的由国网北京市电力公司大兴供电公司出具的证明载明，客户编号为0001087075的变压器的用户为××建材厂，电费一直由××建材厂交付；拆迁档案中存档有“北京市房屋附属物及设备登记调查表”，“估价结果通知单”中亦附有“附属物（含装修）重置成新价”清单，上述调查表及清单中物品，除“8号棚房”等少数物品外，均无法确定其在院落中的具体位置。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，而毕树森与村委会所订立“土地出租合同”中禁止擅自转租、转让、转借给第三人的标的物为土地，并非房屋，故对洪东岳所主张毕树森未经大生庄村委会、大生庄经合社同意擅自转租，故本案房屋租赁合同应属无效的意见，本院不予采纳；但是，针对本案诉争租赁房屋既未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，且房屋已被拆除腾退，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故本案房屋租赁合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案双方当事人所订立合同书未明确载明租赁房屋的四至及建筑面积，在本院勘验现场时，租赁房屋所在院落已被拆除，无法现场确认，洪东岳主张租赁房屋为拆迁档案中的全部房屋，而毕树森则主张洪东岳在2002年至2012年租赁了编号3、4房屋的第1层及编号6房屋，之后租赁了编号3、4房屋的第1层及编号6房屋的东边一半；据此，本案最大争议焦点在于洪东岳所承租房屋的确定。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；洪东岳应就其所租赁房屋的基本事实承担举证证明责任。根据已查明事实，虽然洪东岳所开办雅诗家具厂在被拆迁院落内经营，但毕树森所开办××建材厂亦在被拆迁院落内经营，系以××建材厂名义申请的高压用电，就××建材厂的经营情况，大生庄村委会亦出具“经营证明”，故对洪东岳所主张毕树森将整个被拆迁院落内房屋均租赁给洪东岳的意见，因举证不充分，本院不予采纳；因拆迁档案已载明租赁土地为5亩，院内房屋共计1750.56平方米，且在平面图中院落中部存在大量空地，故对洪东岳所主张本院所调取拆迁档案中的被拆迁院落系5亩土地一半的意见，本院不予采纳；根据毕树森之自认，洪东岳在2002年至2012年租赁了编号3、4房屋的第1层及编号6房屋，之后租赁了编号3、4房屋的第1层及编号6房屋的东边一半，故对洪东岳在拆迁前所租赁房屋，以毕树森自认为准，即在拆迁前洪东岳租赁了编号3、4房屋的第1层及编号6房屋的东边一半；经审核，上述房屋均建造于2006年之前，其建筑面积共计740.69平方米；据此，对租赁房屋所对应停产停业补助费，以租赁房屋建筑面积740.69平方米除以总的房屋经营面积1549.56平方米，再乘以总的停产停业补助费774780元，结果为370345元（也就是以740.69平方米乘以每平方米500元）；考虑到毕树森对外转租房屋亦系一种经营活动，因拆迁将无法再获得租金收益，其针对租赁房屋亦遭受一定停产停业损失，故应认定双方针对租赁房屋均因拆迁遭受停产停业损失，综合考虑本案合同书在到期后双方未再订立载明租赁期限的书面合同、发布拆除腾退公告时间（2016年7月10日）、承租人已交纳租金情况（租金交至2016年10月31日）、毕树森所订立土地租赁合同的履行期限（至2022年3月31日）、承租人实际遭受停产停业损失的程度、双方经营情况、租赁双方是否妥善采取措施减少因拆除腾退所造成停产停业损失等各种因素，对上述停产停业损失补偿在出租人与承租人之间合理分配，本院酌情确定承租人应取得50%，对该金额，确定为185172.50元。场地经营补助系对被拆迁院落内经营用地（院内空地）的补偿，其总金额为83909元，经营面积为279.70平方米，补偿标准为每平方米300元，考虑到租赁双方在使用院内房屋的同时必然要使用院内空地，故本案租赁房屋必然对应部分经营场地；对租赁房屋所对应经营场地的营业补偿，以租赁房屋建筑面积740.69平方米除以总的房屋建筑面积1750.56平方米，再乘以总的场地停产停业补偿83909元，结果为35503.24元；同上文论理，该部分补偿亦应该在租赁双方之间合理分配，本院酌情确定承租人应取得50%，对该金额，确定为17751.62元。
拆除腾退补助费中的搬迁补助费（87528元，标准为每平方米50元）、提前搬家奖（350112元，标准为每平方米200元，本次拆迁未设定奖励期），系按照被拆除腾退房屋的建筑面积数给予被拆除腾退人补偿，故对于出租人、承租人双方，均应履行一定的搬迁腾退义务，而且诉争院落已被拆除的事实亦表明双方均履行了相应腾退义务，故该部分费用应在双方当事人之间合理分配；对租赁院落对应的搬迁补助费，以建筑面积740.69平方米除以总的房屋建筑面积1750.56平方米，再乘以总的搬迁补助费87528元，结果为37034.50元；同理，经计算，租赁院落对应的提前搬家奖为148138元；考虑到实际占用情况，本院确定作为承租人应取得大部分款项（70%），即出租人给付承租人搬迁补助费25924.15元、提前搬家奖103696.60元。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。区别于整院出租时一般推定租赁期间所加建房屋均为承租人所建，本案租赁双方均在被拆迁院落内经营，洪东岳就建造编号2、编号5房屋的主张未提供建房合同、支出凭证等证据予以证明，因举证不充分，故对洪东岳要求毕树森给付房屋重置成新价77829元的诉讼请求，本院不予支持。被拆迁院落总的装修及附属物补偿为335039元，租赁双方均长期在被拆迁院落内经营，因经营需要，必然要对所使用房屋进行装修，并添置相关附属设施，而本案客观情况是，一方面院落已被拆除，无法通过实地勘验确定双方所进行装修及添置附属物情况，另一方面拆迁档案所存档材料中除“8号棚房”等少数物品外，绝大多数物品均无法确定其在院落中的具体位置，即无法确定其系何人所装修或添置，第三方面，双方所经营家具厂、建材厂具有相似性，亦无法通过审查附属物特征确定其归属；为公平起见，本院按照租赁房屋建筑面积与总的房屋建筑面积的比例，确定洪东岳应取得装修及附属物金额，经核算，洪东岳主张装修及附属物补偿为62647元并无不当，出租人应予给付。
综上所述，本案房屋租赁合同应属无效，毕树森应给付洪东岳停产停业补助185172.50元、场地经营补助17751.62元、搬迁补助费25924.15元、提前搬家奖励103696.60元、装修及附属物补偿62647元，共计395191.87元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：
一、确认洪东岳与毕树森所订立房屋租赁合同无效
二、毕树森于本判决生效后十日内给付洪东岳洪东岳停产停业补助十八万五千一百七十二元五角、场地经营补助一万七千七百五十一元六角二分、搬迁补助费二万五千九百二十四元一角五分、提前搬家奖励十万零三千六百九十六元六角、装修及附属物补偿六万二千六百四十七元，共计三十九万五千一百九十一元八角七分；
三、驳回洪东岳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万七千七百三十一元，由洪东岳负担一万二千八百五十四元（已交纳），由毕树森负担四千八百七十七元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 振
人民陪审员 梁跃海
人民陪审员 丰永志
二〇一八年一月三日
书 记 员 张思竹
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