上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0110民初18353号
原告(反诉被告)：王利，男，1980年8月5日出生，汉族，住上海市杨浦区。
原告(反诉被告)：孙玉婷，女，1983年4月27日出生，汉族，住上海市杨浦区。
两原告共同委托诉讼代理人：沈洋，上海众华律师事务所律师。
被告(反诉原告)：刘文梅，女，1969年6月6日出生，汉族，住上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：张洪玲，上海汉盛律师事务所律师。
第三人：王芊羽，女，2014年8月25日出生，汉族，住上海市杨浦区中原路***弄***号***室。
法定代理人：王利(王芊羽父亲)，男，1980年8月5日出生，汉族，住上海市杨浦区中原路***弄***号***室。
法定代理人：孙玉婷(王芊羽母亲)，女，1983年4月27日出生，汉族，住上海市杨浦区中原路***弄***号***室。
委托诉讼代理人：沈洋，上海众华律师事务所律师。
第三人：上海腾逸房地产经纪事务所，住所地：上海市杨浦区开鲁路*******号。
投资人：吴平，经理。
原告王利、孙玉婷与被告刘文梅及反诉原告刘文梅与反诉被告王利、孙玉婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案后，依法适用简易程序，根据案情需要，本院依法追加上海腾逸房地产经纪事务所(以下简称腾逸事务所)、王芊羽为本案第三人，共同参与诉讼，公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年4月11日再次公开开庭审理了本案，原告(反诉被告)王利、孙玉婷及第三人王芊羽的共同委托诉讼代理人沈洋、被告(反诉原告)刘文梅及其委托诉讼代理人张洪玲、第三人腾逸事务所的投资人吴平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)王利、孙玉婷向本院提出诉讼请求：1、继续履行原、被告于2016年7月12日就上海市杨浦区翔殷路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《房屋买卖协议》，被告协助原告办理系争房屋的产权过户手续，将该房屋的产权过户登记至两原告名下；2、被告在房屋产权过户当日将系争房屋交付给两原告；3、被告支付违约金102万元。事实和理由：两原告系夫妻，通过中介方即第三人腾逸事务所居间介绍，购买被告所有的系争房屋。2016年7月12日，原、被告就买卖系争房屋签署《房屋买卖居间协议》和《房屋买卖协议》，约定房屋转让价为340万元，30日内签订该房屋买卖合同示范文本时支付首期款93万元，此后60日内办理过户；8月30日前支付30万元；通过银行贷款支付215万元；尾款2万元于交房时支付。合同履行过程中，双方于2016年8月22日达成补充协议，明确该房屋总价款340万元含装修款32万元，网签合同申报价格308万元，原告于8月22日前支付购房款113万元，银行申请贷款215万元，不足部分过户当天现金补足，尾款12万元待交易完成经原告确认无误后支付，并据此签署了网签的《上海市房地产买卖合同》，约定2016年11月22日前办理过户。由于中介方承诺的七成贷款无法获得银行审批通过，双方于10月11日最后达成一份补充协议，确认被告已收到全部首期款113万元，并约定原网签买卖合同于2016年10月12日撤销，双方于2016年10月15日前重新签署《上海市房地产买卖合同》，被告应无条件配合，之前约定的所有条款不变，违约条款另行规定，如有违约，违约方需支付该房产总房价款30%赔付给对方。此后原告多次催促被告签署《上海市房地产买卖合同》，协助原告继续完成后续交易，但被告一直以种种借口拖延签约，并委托律师发函给原告，反称原告拖延交易和违约。原告认为，双方之间的系争房屋买卖合同是双方当事人真实意思的表示，已经依法成立并生效，并应当继续履行，被告现拒绝签订《上海市房地产买卖合同》，属于违约，应当按房价款340万元的30%支付违约金102万元。
被告(反诉原告)刘文梅辩称并反诉称，不同意原告的诉讼请求。2016年7月12日，原、被告就买卖系争房屋签署了《房屋买卖居间协议》和《房屋买卖协议》，约定系争房屋转让价为340万元。2016年7月20日，两原告及第三人王芊羽作为买方、被告作为卖方就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，约定房价款为308万元，于2016年10月12日前过户，原告于2016年8月12日前支付购房款113万元，银行申请贷款215万，不足部分过户当天现金补足。合同签订后，原告共计支付了113万元房款，未支付过装修款。原告因试图将二套房包装成一套房失败，银行拒绝为其贷款。由于原告称另有10万元付不出，于过户时支付，对此被告同意，故双方于2016年8月22日签订了补充协议。2016年10月10日，银行打电话给被告，告知原告的贷款办不出，故原告无法按合同于2016年10月12日前过户，其找到了中介，要求与被告签订补充协议，延后至少3个月，被告同意，但要求原告支付房价款20%的违约金68万元，原告当时称要回家商量。补充协议签订后，被告明确告知原告，必须在原告支付违约金后才同意重新签订正式版上海市房地产买卖合同，且被告才得知原告办不出贷款的原因是原告伪造相关材料，被告认为风险太大，为此要求原告按合法手续签订正式版买卖合同，首付款提高至70%，对此原告不同意，之后双方谈判了几次，均未达成一致。原告在未经被告同意的情况下于2016年10月23日私自委托中介在网上又签了系争房屋的正式版合同，但被告没有签字。被告认为，由于原告违法包装贷款，致未能按2016年7月12日所签的房屋买卖协议的约定于2016年10月12日前过户，虽然双方于2016年10月11日签订了补充协议，但实际无法履行，故要求解除原、被告于2016年7月12日签订的房屋买卖协议。其次，原告未按该协议的约定支付房款，也未按照《上海市房地产买卖合同》的约定于2016年10月12日前办理系争房屋产权过户手续，还存在包装逃税、骗取银行贷款等行为，构成违约，应按约支付房价款20%的违约金68万元。现提起反诉，要求判令：1、解除反诉原告、反诉被告于2016年7月12日就系争房屋签订的《房屋买卖协议》；2、反诉被告支付违约金68万元。
原告(反诉被告)王利、孙玉婷反诉辩称，不同意反诉原告的反诉请求。原告没有违约行为，原告一直催促被告签订正式版房地产买卖合同，系被告拒绝签订。原告现可以贷款3成，其余均现金支付，但被告仍拒绝。2016年10月11日签订补充协议时，被告并未提出要求原告支付违约金68万元，原告也未答应向其支付68万元违约金，否则不可能在补充协议中没有表述。如果法院认为原告违约，合同约定的违约金为房价款20%的约定过高，要求法院调整。
第三人腾逸事务所述称，对于原告的诉请及反诉原告的反诉请求，均由法院依法判决。系争房屋系第三人居间介绍的，2016年7月12日，原、被告签订房屋买卖协议及房屋买卖居间协议，约定被告到手价为340万元，所有税费由原告承担。原告于当日及次日先后支付了定金2万元、8万元，共计10万元。2016年7月20日，原、被告签订了正式版房地产买卖合同，买方为两原告及第三人王芊羽，为了少交税，合同约定房价为308万元，当日，原告向被告支付83万元。按照约定，原告应于2016年8月30日再支付30万元，但原告称没有那么多钱，故支付了20万元，另10万元于交房时支付。房地产买卖合同签订后，原告去办理银行贷款215万元，2016年8月，工商银行上门来收材料时即表示因原告王利名下另有一套房，不能贷215万元。合同约定，贷款不足要现金补足，原告表示，他们没有能力以现金补足，要求第三人腾逸事务所想办法再找一家银行贷款，后来第三人腾逸事务所确实又找了一家贷款银行，2016年10月10日左右，第二家银行表示因为原告王利名下另有一套房，但原告现以首套房申请贷款，被银行查出来，直接拒绝了其贷款申请，就此第三人腾逸事务所通知了被告。2016年10月11日，原、被告都来到第三人腾逸事务所，当时原告提出由他的做中介的亲戚办理贷款，再给他三个月，被告对此不同意，并提出要求原告按合同约定支付房价340万元的20%计68万元的违约金，原告对此不同意，被告就回去了。第三人腾逸事务所就劝原告，要么付现金，要么就违约了，原告王利说好的，让被告再来谈。当天，第三人腾逸事务所又通知被告来，被告来了称她卖房就是要拿钱，如果原告不给她钱，她自己无法另购房了，因为她的儿子正在买房过程中，已经付了定金和首付款了，原告就称要再给他三个月时间，重新交易办贷款，并称68万元多了，商量少付点，但是被告不同意，原告王利说好的，但表示要回去考虑一下凑钱，并称万一能凑到215万，不用贷款了，也不用赔偿了，对此双方都同意的，所以三方签了一份补充协议，内容就是第三人腾逸事务所办理撤销买卖合同手续，退还所有佣金，不再办理后续事宜，由原告自行办理贷款交易手续，如原告贷款能办出来，第三人腾逸事务所及被告都要配合办理相关手续。当时被告提出赔68万元怎么弄，原告称今天签的是补充协议，不是买卖合同，如果原告不赔钱，被告可以不和原告签买卖合同，当时双方未协商如何支付及付款期限，故补充协议没有约定该68万元，写的是违约条款另行约定。之后，第三人腾逸事务所委托上海星源房地产经纪事务有限公司第二十二分公司去办了正式版买卖合同的注销手续，并于当天将佣金和材料退给原告。后因原、被告就房款支付各执己见，没有谈拢，故未签订正式版房地产买卖合同。
第三人王芊羽述称，同意原告的诉请，对原告所述的事实和理由无异议。对于反诉的意见，同原告一致。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告王利、孙玉婷系夫妻，第三人王芊羽系他们所生之女。
系争房屋的产权登记在被告名下。
2016年7月12日，两原告作为买受方(乙方)、被告作为出卖方(甲方)签订《房屋买卖协议》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，总房价340万元，首期房款93万元，乙方在甲乙双方签订系争房屋“买卖合同示范文本”时支付；乙方于2016年8月30日前支付房款30万元；甲方同意乙方以贷款形式支付部分房款(若需)，金额为215万元，此部分房款在乙方产证出来后由贷款银行直接放款给甲方；如乙方贷款数额不够或贷不出或无需贷款，这部分房款将以现金形式在买卖双方共同前往房地产交易中心办理产权过户当日支付；乙方于甲方交房完毕并结算好交房前的各项费用后立即支付给甲方尾款2万元。双方同意于本协议签署后30日内到丙方签约地签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。违约责任为：本协议生效后，甲、乙双方应诚意履行。如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后不履行的，另一方有权要求继续履行或单方面解除本协议。若守约方解除本协议的，违约方应按照上述总房价款的20%向守约方支付违约金。
当日，两原告作为买受方(乙方)、被告作为出卖方(甲方)、第三人腾逸事务所作为居间方(丙方)另签订《房屋买卖居间协议》，约定甲方出售系争房屋，总价为340万元等。
2016年7月20日，两原告及第三人王芊羽作为买受人(乙方)、被告作为卖售人(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款为308万元。合同第六条约定，在2016年10月12日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按本合同约定期限付款的，双方同意按下列内容处理：乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过15日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日违约金外，双方同意：甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的20%，甲方可以从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起五日内向甲方支付。合同补充条款(一)约定：乙方于2016年8月12日支付首期房价款93万元(含定金10万元)；甲方同意乙方向银行申请贷款215万元用以给付房价款，该给付房价款直接入甲方账上，如该贷款银行审批未通过或贷款额度不足，则乙方应在交易当日将该款项以银行转账或现金给付形式补足；甲方应在贷款到账七日内将房屋交于乙方并迁清房屋内所有户口。第三人腾逸公司委托上海星源房地产经纪事务有限公司第二十二分公司的经纪人代办该房地产买卖合同的网上备案手续。
2016年8月13日，第三人腾逸公司委托上海星源房地产经纪事务有限公司第二十二分公司对上述房地产买卖合同进行了网上合同信息变更，卖售人为被告，买受人变更为王芊羽、孙玉婷。原、被告就此变更未签订过相关房地产买卖合同。对此，原告表示知晓，被告表示不知晓。2016年9月3日，该网上合同被撤销，对此，原告表示知晓，被告表示不知晓。
2016年8月22日，被告作为甲方、两原告、第三人王芊羽作为乙方签订《补充协议》，约定甲乙双方一致同意将系争房屋的总价在上海市房屋买卖合同上以308万元的房价报税。与实际房价340万元的差额(32万元整)作为该房屋的装修款。此差额房款双方一致认可。如果交易中心无法按308万元审税通过的话，双方一致同意按交易中心出具的最底价格审税。甲方同意乙方按以下付款方式支付房款：乙方于2016年8月12日支付给甲方购房款93万元(含定金10万元)；于2016年8月22日支付购房款20万元；乙方向银行申请贷款215万元(不足部分过户当天现金补足)；待所有交易全部完成后，乙方确认无误将尾款12万元支付给甲方。此补充协议和买卖合同如有不符，双方一致同意按此补充条款严格履行。
2016年9月4日，系争房屋再次通过网上备案系统进行了合同信息备案。备案情况如下：1、经纪机构名称：上海星源房地产经纪事务有限公司第二十二分公司；2、卖售人：刘文梅，买受人：王芊羽、孙玉婷。原告单方签订了该份房地产买卖合同，被告未签订过该份《上海市房地产买卖合同》，并表示不知晓合同内容。该份网上合同于2016年10月12日被撤销。
2016年10月11日，两原告作为买受人(乙方)、被告作为卖售人(甲方)、第三人腾逸事务所作为居间方(丙方)签订《补充协议》，约定在丙方居间介绍下，就乙方购买甲方所有的系争房屋相关事宜，甲、乙、丙三方于2016年8月签订了《上海市房地产买卖合同》，且甲方已收受乙方的购房款113万元。丙方在办理贷款时，由于乙方需要包装二套做首套，导致无法正常办理。现甲乙丙三方协商一致并同意由乙方找人办理交易和贷款，甲乙双方于2016年10月15日前重新签署《上海市房地产买卖合同》，甲方和丙方需要无条件配合。之前约定的所有条款不变(违约条款另行规定)。丙方全额退还之前乙方支付的所有费用。丙方于2016年10月12日撤销之前的网签买卖合同，撤回之前递交给银行的所有材料、资料，后续事宜和丙方无关，丙方无任何违约责任。乙方若在过户日后逾期3个月不能办理交易过户，甲方有权单方面解除合同。甲乙双方均不得违约，如有违约，违约方需支付该房产总房价款的30%赔付给对方。
2016年10月13日，系争房屋第三次通过网上备案系统进行了合同信息备案。备案情况如下：1、经纪机构名称：上海志华房产经纪事务所闵行分所；2、卖售人：刘文梅，买受人：王芊羽、孙玉婷、王利。被告未签署该份《上海市房地产买卖合同》。
原、被告就系争房屋的房款支付多次协商，未达成一致，双方未就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》。
审理中，被告表示解除合同，同意将已收取的房款113万元返还给原告，并已将该113万元交至本院代管款。
本院认为，根据本院查明的事实，各方当事人的陈述及提供的证据，可以认为就系争房屋买卖，经被告认可并签署的系2016年7月12日的《房屋买卖协议》及2016年7月20日的《上海市房地产买卖合同》。2016年7月20日的房地产买卖合同约定的买受人为两原告与第三人王芊羽，房价款为308万元，双方确认在2016年10月12日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，买受方应于2016年8月12日前支付首期房款93万元，并申请贷款215万元用于支付房款等。该房地产买卖合同签订后，因原告无法通过银行贷款，又无能力现金支付215万元房款，致该房地产买卖合同实际无法继续履行，原、被告及第三人腾逸事务所于2016年10月11日签订补充协议，明确买卖双方均同意解除房地产买卖合同，并约定重新签订新的上海市房地产买卖合同。后因原、被告就系争房屋的房款支付未能协商一致，实际未签订上海市房地产买卖合同。故原告现要求继续履行2016年7月12日的房屋买卖协议、要求被告协助办理系争房屋产权过户及交付系争房屋的请求，缺乏事实与法律的依据，本院难以支持。因此，被告反诉要求解除原、被告于2016年7月12日签订的《房屋买卖协议》，可予支持，本院确认该房屋买卖协议于2016年10月11日双方签订补充协议之日解除。合同解除后，被告理应向两原告返还已收取的房款113万元。
两原告与被告于2016年10月11日签订的补充协议约定，就原告购买系争房屋，买受方、出卖方、居间方于2016年8月签订了《上海市房地产买卖合同》，且出卖方已收取买受方购房款113万元，买卖双方于2016年10月15日前重新签署《上海市房地产买卖合同》，之前约定的所有条款不变(违约条款另行规定)等。实际被告就系争房屋买卖签署的系2016年7月20日的《上海市房地产买卖合同》，该合同约定的买受人为两原告及第三人王芊羽。该合同签订后，在被告不知情的情况下，该网上合同于2016年8月13日信息变更，买受人由两原告、第三人王芊羽变更为原告孙玉婷及第三人王芊羽，于2016年9月3日又被撤销，于2016年9月4日再次进行了房地产买卖合同信息备案。故实际在2016年10月11日签订补充协议时，被告签署的2016年7月20日的房地产买卖合同早已被撤销，被告实际并未于2016年8月签订过系争房屋的上海市房地产买卖合同，故补充协议约定买卖双方重新签订与之前约定的所有条款不变的上海市房地产买卖合同，系约定不明，实际也无法履行，故原、被告后未签订系争房屋《上海市房地产买卖合同》，不属于双方的过错，现原告以此补充协议的约定为由要求被告支付违约金102万元的请求，本院难以支持。
被告反诉要求依据2016年7月12日的房屋买卖协议的约定要求原告支付违约金68万元，在实际履行过程中，原、被告就系争房屋的买卖已于2016年7月20日签订了《上海市房地产买卖合同》，对房款支付等作了相关约定，原、被告于2016年10月11日签署补充协议，同意解除该房地产买卖合同，在该补充协议中就解除房地产买卖合同的后续事宜中亦未约定原告向被告支付违约金，结合本案的实际情况，本院对于被告的该项反诉请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下：
一、驳回原告(反诉被告)王利、孙玉婷要求继续履行原告(反诉被告)王利、孙玉婷与被告(反诉原告)刘文梅于2016年7月12日就上海市杨浦区翔殷路XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖协议》、要求被告(反诉原告)刘文梅协助原告(反诉被告)王利、孙玉婷办理该房屋的产权过户手续、将该房屋的产权登记至原告(反诉被告)王利、孙玉婷名下、被告(反诉原告)刘文梅在房屋产权过户当日将房屋交付给原告(反诉被告)王利、孙玉婷及要求被告(反诉原告)刘文梅支付违约金1,020,000元的诉讼请求；
二、原告(反诉被告)王利、孙玉婷与被告(反诉原告)刘文梅于2016年7月12日就上海市杨浦区翔殷路XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖协议》于2016年10月11日解除；
三、被告(反诉原告)刘文梅的其余反诉请求，不予支持；
四、被告(反诉原告)刘文梅应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)王利、孙玉婷房款1,130,000元。
负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13,980元，保全费5,000元，均由原告(反诉被告)王利、孙玉婷负担；反诉案件受理费5,300元，由被告(反诉原告)刘文梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 崔 艺 萍
审 判 员 金 玮
人民陪审员 陈 铭 浩
二〇一七年四月二十六日
书 记 员 陈洁朱吟
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。