安徽省亳州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）皖16民终592号
上诉人（原审被告）：梁顺利，男，1971年4月6日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区古井镇金庄村委会后毛庄***号，现住安徽省亳州市谯城区。
上诉人（原审被告）：田秀娟，女，1970年1月6日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区古井镇金庄村委会后毛庄***号。现住安徽省亳州市谯城区。
二上诉人共同委托诉讼代理人：范兴龙，安徽公德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁永山，男，1941年4月20日出生，回族，住安徽省亳州市谯城区。
委托诉讼代理人：郑强，安徽赵长利律师事务所律师。
上诉人梁顺利、田秀娟因与�上诉人梁永山物权确认纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院(2017)皖1602民初2495号民事判决，向本院提起上诉。本院2018年1月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人梁顺利、田秀娟及共同委托诉讼代理人范兴龙、被上诉人梁永山的委托诉讼代理人郑强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
梁顺利、田秀娟上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求;本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。原审判决认定事实错误。一、原审错误认定案涉房屋一直由被上诉人使用。通过证人证言可以清晰、明确的证明上诉人自购买房屋后一直管理、出租、使用该房屋。二、购房合同清晰、明确地约定了买卖房屋的当事人及房屋买卖的事实，该合同上被上诉人代上诉人的签名合法有效，并非一审判决认为:“原告也未对两份购房协议进行�认”，被上诉人的代为签名不需要被上诉人予以追认，而是由上诉人予以认可。三、诉争门面房屋共有三家购买，并且同时在一份合同中签订购房合同，作为同是购房者也是证人的证言，清晰、明确地说明了购房的过程及实际购房者是上诉人，且上诉人实际一直管理、出租、使用争议房屋。
梁永山辩称，原审判决认定事实与有（2015）谯民一初字第03785号判决书及本案一审查明的事实一致，上述事实清楚，程序合法，应予维持。
梁永山向一审法院起诉请求：1、请求法院判决确认梁永山对原中国农业银行亳州市支行张集营业所南端营业用房两间以及紧邻营业房东侧院内堂屋四间的所有权；2、判决梁顺利、田秀娟对梁永山上述房屋停止侵权、排除妨碍并赔偿租金损失30000元；3、诉讼费由梁顺利、田秀娟承担。
一审法院认定事实：原告梁永�与被告梁顺利系大伯与侄子关系。原告梁永山系原农行张集营业所职工。2001年亳州地级市成立之前，农行亳州市支行营业网点合并，为照顾老职工，2001年8月12日，经原中国农业银行亳州市支行批准同意，原农行张集营业所研究决定，将原农行张集营业所办公楼（位于，六间两层）作价56000元卖给了农行退休职工李怀宝、梁永山二人。2001年12月20日，由李怀宝与原农行张集营业所签订《购房协议》一份，主要内容为：原农行张集营业所将旧营业楼一座（上下共十二间），位于张集集北头，作价伍万陆仟元整卖给李怀宝，房款一次付清后，房屋产权归李怀宝所有（地随房走）。2015年10月18日中国农业银行股份有限公司亳州谯城支行出具证明，证明原农行张集营业所房产处理给李怀宝、梁永山，并以李怀宝的名义签订购房协议；2017年4月3日该行再次出具证明，确认原农行张集营业所营业用房（张集南北街路东）门南端东侧四间住房（堂屋），系原农行张集营业所职工家属院，该住房于1995年由当时营业所职工梁永山出资兴建，房屋归梁永山所有，享有房屋产权。上述协议签订后，原农行张集营业所职工桑桂法经与李怀宝、梁永山协商，三人口头约定，桑桂法以25000元购得办公楼北侧两间，李怀宝购得中间两间，梁永山购得南侧两间。三人当时没有签订购房协议。李怀宝于2004年3月9日死亡，2006年李怀宝的儿子李成良（原农行张集营业所职工）与桑桂法、梁永山补签了《购房协议》和《购房补充协议》，李成良代其父亲李怀宝在该两份协议上签名。《购房协议》内容：“……农行营业所现有旧营业楼一座（上下共十二间），位于张集集北头。李怀宝已买下，因急需用钱，又转卖给桑桂法、梁顺利两人捌间。（上下二层）（一）楼南侧两间（上下四间）归梁顺利所有包括地皮，作价两万元。（二）楼北侧两间（上下四间）归桑桂法所有包括地皮，作价两万元。甲方签字：李怀宝、李成良（签名）。乙方签字：桑桂法、梁顺利（签名），中人签字：梁永山（签名）。2001年12月20日”；《购房补充协议》内容：“……（一）楼房东院内南边地皮和南屋属梁顺利所有。中间地皮属李怀宝、李成良所有。北边地皮属桑桂法所有。（二）楼梯子和大门地皮属三家所有。……。甲方：李怀宝、李成良（签名）。乙方签字：桑桂法、梁顺利（签名），中人：梁永山（签名）。2001年12月20日”。桑桂法、李成良证实，李怀宝、李成良与桑桂法、梁顺利签订《购房协议》和《购房补充协议》地点在梁永山家，签协议时，被告梁顺利不在现场，两份协议上“梁顺利”的名字均由梁永山代签。李怀宝的名字由李成良代签。李成良否认对诉争房产享有所有权，否认梁顺利、梁永山给付了购房款。原告购得该房屋后自2001年以来一直归其使用，2012年原告将房屋交给被告用来经营饭店。因房屋产权双方发生纠纷并多次报警处理。2015年8月11日，被告梁顺利、田秀娟起诉原告梁永山至本院要求本案原告停止侵犯其对上述房屋的使用权并赔偿损失，本院作出（2015）谯民一初字第03785号民事判决书，驳回了被告梁顺利、田秀娟的上述诉讼请求。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，这说明不动产登记只是物权变动的成立要件�而并非买卖合同成立要件，在双方当事人就订立买卖合同的意思表示达成一致时，合同即产生约束力，即债权法上的约束力。办理不动产物权变动登记属于合同的履行，因此，买卖合同是否生效，应依据合同法来判断，而不能以不动产是否已经办理物权登记为标准进行判断。如果合同具备法律规定的生效要件，则应该认为合同关系已经生效。本案中，原告梁永山提供了土地登记审批表、土地登记申请书、地籍调查表、银行证明、购房协议等，证实该涉案房屋系原告购买、兴建及使用，表明原告与原农行张集营业所之间就订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权签订了合同，原告取得了该房屋的所有权，该合同除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故原告要求确认该涉案房屋为其所有的主张，予以支持�被告提供的购房协议及补充协议，被告梁顺利并未在该协议上签字，均系原告代签，李怀宝的名字系由李成良代签，李成良否认对诉争房产享有所有权，否认梁顺利、梁永山给付了购房款。该两份协议不能证明原、被告之间签订房屋买卖合同，二被告提供的其他证据也不能证实二被告通过购买等方式取得该涉案房屋的所有权或者使用权，且原告也未对两份购房协议进行追认，故原、被告之间不存在买卖关系，对二被告辩称该涉案房屋系其购买的主张不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条的规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”原告将涉案房屋交由二被告使用，现要求二被告返还，二被告应当归还，现继续占有并妨碍原告对该房屋行使权利，实属侵权，故原告要求二被告停止侵权、排除妨碍的主张，予以支持。原告要求被告赔偿损失，因未提供证据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、第三十二条、第三十三条、第三十四条、第三十五条、第二百四十五条规定，判决：一、确认原告梁永山对位于原中国农业银行亳州市支行张集营业所南端营业用房两间及紧邻营业房东侧院内堂屋四间享有所有权；二、被告梁顺利、田秀娟自本判决生效之日起停止对上述房屋的侵权并排除妨碍；三、驳回原告梁永山的其他诉讼请求。案件受理费630元，由原告梁永山负担550元，由被告梁顺利、田秀娟负担80元。
本院认为，从土地登记申请书来看，本案中案涉房屋土地性质为国有，批准用途为营业，土地使用单位为张集农行营业所，案涉房屋未办理产权登记。被上诉人梁永山要求争议房屋的确权问题，该诉求属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，依法属于应当由其他行政机关处理的争议，梁永山应当依法向有关机关申请解决，不属于人民法院民事案件的受理范围。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十条，裁定如下：
一、撤销安徽省亳州市谯城区人民法院(2017)皖1602民初2495号民事判决。
二、驳回梁永山的起诉。
一审案件受理费630元，退还梁永山；二审案件受理费80元，退还梁顺利、田秀娟。
本判决为终审判决。
审 判 长 张贝贝
审 判 员 任 静
代理审判员 李英进
二〇一八年五月十五日
书 记 员 吴 瑞
附本案相关的法律条文：
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。