广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第586号
上诉人（原审被告）：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广东省从化市。
法定代表人：胡玲，职务董事长。
委托代理人：林景锋、叶继顺，广东海际明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈美娟，女，1985年9月27日出生，汉族，住从化市。
被上诉人（原审原告）：陈榕威，男，1981年6月6日出生，汉族，住从化市。
上述被上诉人共同委托代理人：唐玉江，广东广之洲律师事务所律师。
上诉人从化国泰天彤房地产开发有限公司（以下简称国泰天彤公司）因与被上诉人陈美娟、陈榕威商品房预售合同纠纷一案，不服广东省从化市人民法院（2013）穗从法房初字第465号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年7月9日，陈美娟、陈榕威与国泰天彤公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：陈美娟、陈榕威购买国泰天彤公司开发的位于从化市江埔街河东南路388号御景绿洲花园一期第4栋802号房；建筑面积140.49平方米；总价款790000元；陈美娟、陈榕威以分期付款方式付款，自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付首期购房款390000元，剩余房款400000元分三期支付，2012年12月30日之前支付250000元，在2013年3月30日之前支付50000元，在2013年6月30日前支付100000元；国泰天彤公司应于2012年12月31日前将房屋交付陈美娟、陈榕威使用。上述合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十四条延期交房的违约责任约定：国泰天彤公司如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，国泰天彤公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向陈美娟、陈榕威支付违约金，本合同继续履行；国泰天彤公司如逾期超过180日后，陈美娟、陈榕威有权单方面解除合同。陈美娟、陈榕威要求解除合同的，应书面通知国泰天彤公司，国泰天彤公司应在收到陈美娟、陈榕威解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还陈美娟、陈榕威已支付房价款并支付利息（利息以陈美娟、陈榕威付款日起至国泰天彤公司退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向陈美娟、陈榕威支付违约金，违约金不足以补偿陈美娟、陈榕威实际损失的，国泰天彤公司应补偿其差额。陈美娟、陈榕威要求继续履行的，合同继续履行，国泰天彤公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向陈美娟、陈榕威支付违约金等。第二十四条约定：国泰天彤公司在该商品房交付陈美娟、陈榕威时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并验收合格。
上述合同签订后，陈美娟、陈榕威支付了全部购房款790000元，但国泰天彤公司未能依约于2012年12月31日前将房屋交付陈美娟、陈榕威使用，涉案房屋至原审法庭辩论终结前尚未取得竣工验收备案登记。
陈美娟、陈榕威于2013年10月29日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.国泰天彤公司向陈美娟、陈榕威支付延期交房违约金（从2013年1月1日起计至国泰天彤公司具备交房条件并实际交付房屋之日止，暂计至2013年10月29日的违约金为119290元，每日按总房价款790000元的0.05%的标准计算；2.案件诉讼费用由国泰天彤公司承担。
原审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷，主要涉及以下几个方面的问题：
一、关于国泰天彤公司应否承担逾期交楼违约责任的问题。国泰天彤公司主张在开发建设过程中，一方面因天气延误了工期，另一方面因拆迁户拒不拆迁导致规划调整，属于不可抗力，其应当免责。原审法院认为，天气会对施工进度产生一定影响的问题和拆迁户的问题，属于国泰天彤公司在预售商品房时应当知道的问题，国泰天彤公司作为专业从事房地产开发的公司，在签订《商品房买卖合同（预售）》时，对于合同履行中出现的障碍应当有所预见并设法克服，综合各种因素确定交楼时间。国泰天彤公司未提供证据证明上述情况对其按期交楼产生了不可预见、不能避免、不能克服的障碍，不属于不可抗力的情况。因此，国泰天彤公司主张免责的理据不足，原审法院不予采纳。国泰天彤公司应按照合同的约定承担逾期交楼违约责任。
二、关于逾期交房违约金应否调整的问题。根据双方合同的约定，国泰天彤公司应自交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向陈美娟、陈榕威支付违约金，该约定是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。本案中，国泰天彤公司无举证证明按照该标准计算的违约金过分高于陈美娟、陈榕威因国泰天彤公司逾期交楼造成的实际损失，故陈美娟、陈榕威主张按合同约定的标准计付逾期交楼违约金，符合双方的约定和法律规定，原审法院予以支持。
三、关于国泰天彤公司主张陈美娟、陈榕威存在迟延付款情况，要求将陈美娟、陈榕威迟延付款违约责任与国泰天彤公司的迟延交楼违约责任进行抵扣，并要求将陈美娟、陈榕威迟延付款天数从国泰天彤公司迟延交楼天数中扣减的问题。根据陈美娟、陈榕威提交的购房款收据，陈美娟、陈榕威已经按照合同约定的时间支付了购房款，并不存在迟延付款的情形，对于国泰天彤公司的该主张，原审法院不予支持。
四、国泰天彤公司应否承担迟延通过共用设施及附属配套项目验收违约责任的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十四条的约定：国泰天彤公司在该商品房交付陈美娟、陈榕威时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格。国泰天彤公司未按规定时间建成共用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，确属国泰天彤公司责任的，一次性交付总房价千分之一的违约金。按照该条款，共用设施及附属配套项目应在房屋交付陈美娟、陈榕威时建成并验收合格，现房屋尚未交付陈美娟、陈榕威使用，对陈美娟、陈榕威该诉讼请求，原审法院不予支持。
综上，在合同履行的过程中，陈美娟、陈榕威已付清房价款，国泰天彤公司应按合同约定在2012年12月31日前将符合交房条件的房屋交付买受人使用，但国泰天彤公司至今未能交付符合双方约定的交楼条件的房屋给陈美娟、陈榕威，国泰天彤公司应负违约责任。本案经原审法院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、国泰天彤公司应在本判决发生法律效力之日起10日内向陈美娟、陈榕威支付逾期交房违约金，以790000元为本金，按每日万分之五的标准，从2013年1月1日起计至本判决发生法律效力之日止；本判决发生法律效力次日起至国泰天彤公司实际交房之日止的逾期交房违约金，按照上述计算标准，由国泰天彤公司逐月支付给陈美娟、陈榕威（国泰天彤公司向陈美娟、陈榕威支付的逾期交楼违约金的总额以陈美娟、陈榕威已付购房款总额790000元为限）；二、驳回陈美娟、陈榕威的其他诉讼请求。本案受理费2702元，由陈美娟、陈榕威负担25元，国泰天彤公司负担2677元。
判后，国泰天彤公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案违约金的起算日期应为2013年7月1日。双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七之《本合同补充协议》第一条约定乙方收楼时，应交清全部房款等费用，否则，视为由于乙方原因导致未能按期交付房屋。依上述约定可知，陈美娟、陈榕威交清房款在先，国泰天彤公司交楼在后。故根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，国泰天彤公司有权提出后履行抗辩权，在陈美娟、陈榕威于2013年6月30日交清房款前，其无权要求国泰天彤公司交付房屋，国泰天彤公司没有交付房屋不构成违约，也无需承担违约责任。因此，原审判决违约金起算日期错误。二、涉案楼盘已经取得竣工验收备案，已经符合交楼标准，我方已通知对方收楼，违约金应当计算至发出收楼通知书后的第三日。三、本案违约金应按江浦街东南路388号地段房屋租金参考价每月平方米6元的标准计算。1.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，如双方对违约金计算有异议的，应以实际损失为依据进行核减或核增，核减后违约金不得超过违约金造成损失的30%，任何违背该原则订立的规则或约定均不应被采纳适用。2.违约责任主要具有补偿性，旨在弥补或补偿因违约行为造成的损失后果。国泰天彤公司逾期交楼的后果是陈美娟、陈榕威无法在其中居住需要租房的租金损失或无法出租的租金收益损失，即陈美娟、陈榕威的损失实为房屋的租金损失，不应包括预期利益损失，且该计算方式亦为最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定认可，而根据从化市国土资源和房屋管理局公布的从国房字（2013）66号文件《关于公布2013年从化市房屋租金参考价的通知》可知，涉案房屋的租金标准为每月每平方米6元，即陈美娟、陈榕威的租金支出或租金收益最多为600-800元，即便按同地段最高端的楼盘每月每平方米17元的租金标准，其租金损失最多也就是1700-2000元，结合违约责任的补偿性和国泰天彤公司对损失的可预见性，请法院以租金损失为基础上浮30%调整。原审法院直接依合同约定判决每日按总房价的0.05%的标准支付违约金明显畸高。四、原审判决关于万分之五的标准违背同一楼盘违约责任标准适用上的统一性。基于同样的事实理由，原审法院于2014年7月14日生效的（2014）穗从法房初字第73号民事判决确定违约金的标准是按每日万分之三计算，本案处理明显违背广州市中级人民法院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第五条规定。据此请求：1.撤销原审判决；2.判决国泰天彤公司按从化市江浦街河东南路388号地段房屋租金参考价每月每平方米6元的标准向陈美娟、陈榕威支付违约金，从2013年7月1日起算至国泰天彤公司实际交房之日或国泰天彤公司通知陈美娟、陈榕威收取符合合同约定交楼标准的物业之日止（以先到者为准）；3.一、二审诉讼费用由陈美娟、陈榕威承担。
陈美娟、陈榕威答辩同意原审判决，不同意国泰天彤公司的上诉请求。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明：双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第八条约定：甲方代理乙方办理按揭手续，乙方在签订本合同并支付首期款后3日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人。
二审期间，国泰天彤公司向本院提交如下证据：证据一：（2014）穗从法房初字第73号民事判决书；证据二：（2014）穗从法房初字第73号《法律文书生效证明表》；证据三：穗从建验备2015-004号《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；证据四：关于御景绿洲花园（一期）供水工程验收意见；证据五：从民防验（2014）6号《人防工程专项竣工验收备案意见书》；证据六：《收楼通知书》及ems邮寄底单。其中，证据一、二拟证明对于同一楼盘原审法院曾判决按每日总房款的万分之三标准支付逾期交房违约金；证据三、四、五拟证明涉案房屋已符合交楼标准，可正常使用。证据六拟证明国泰天彤公司于2015年1月28日通过ems特快专递方式向陈美娟、陈榕威邮寄收楼通知书，通知陈美娟、陈榕威于2015年2月10日前收楼。
陈美娟、陈榕威确认上述证据的真实性，但认为与本案不具有关联性。
双方当事人均确认涉案楼盘至今未能取得永久用电。
本院认为，根据国泰天彤公司的上诉请求和理由，二审争议焦点为：一、逾期交房违约金起算日期的认定；二、逾期交房违约金截止日期的认定；三、逾期交房违约金标准应否予以调整。
关于逾期交房违约金起算日期的认定问题。首先，根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第八条：“甲方代理乙方办理按揭手续，乙方在签订本合同并支付首期款后3日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人。”的约定，涉案房屋的按揭贷款事宜由国泰天彤公司负责代为办理，国泰天彤公司确认陈美娟、陈榕威未付的是按揭贷款中的尾款。其次，本案中，没有证据证明系因陈美娟、陈榕威的原因导致按揭贷款事宜迟延办理，从而造成按揭银行迟延发放尾款。而陈美娟、陈榕威提供了按揭贷款所需资料后，按揭银行何时发放尾款并非陈美娟、陈榕威所能控制，故是否存在逾期支付按揭尾款，均不能归责于陈美娟、陈榕威，因此，国泰天彤公司上诉主张违约金的起计日期应调整至2013年7月1日，缺乏合同依据，本院不予采信。
关于逾期交房违约金截止日期的认定问题。虽然国泰天彤公司在二审审理期间举证证明其于2015年1月27日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但因涉案小区至今并未取得永久用电，故根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十二条交房条件：“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”的约定。涉案房屋尚不具备合同约定的交付条件，在国泰天彤公司未依约取得永久用电之前，陈美娟、陈榕威有权拒绝收楼，因此，原审法院判决国泰天彤公司支付逾期交楼违约金至实际交房之日止，处理并无不当，本院予以维持。国泰天彤公司上诉主张违约金应截止至其通知陈美娟、陈榕威收楼日期，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
关于逾期交房违约金标准应否予以调整的问题。首先，双方在合同第十四条中约定国泰天彤公司如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，国泰天彤公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向陈美娟、陈榕威支付违约金，本合同继续履行。该约定是双方真实的意思表示，对于双方当事人均具有约束力。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应的相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定可知，因违约造成的损失包括实际损失和可得利益的损失，因此，在判断违约金高低时，应将违约金与实际损失和可得利益的损失进行比较。现国泰天彤公司上诉认为因其违约而造成陈美娟、陈榕威的损失仅为实际损失即租金损失，而不包括预期利益损失，缺乏法律依据，其上诉主张将违约金标准调整为涉案房屋所在地段房屋租金参考价的每月每平方米6元计算，本院不予采信。
至于国泰天彤公司提出原审判决违背同一楼盘违约责任的统一性问题。由于我国并非判例法国家，原审法院就同一楼盘所作出的判决也未经过二审法院实体审查和处理，因此，该案并不具有参考性，国泰天彤公司该抗辩理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，国泰天彤公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2702元，由上诉人从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一五年三月十六日
书 记 员 杨仁义
李宪琼
黄浪