山西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）晋民再字第14号
抗诉机关：山西省人民检察院。
申诉人（一审原告、反诉被告、二审上诉人、原再审被申请人）：张兰英，住山西省晋城市。
委托代理人：高志汇，山西雷坤律师事务所律师。
委托代理人：原如意，系张兰英之子。
被申诉人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人、原再审申请人）：宋元山，住山西省晋城市泽州县。
委托代理人：岳小屯，住晋城市。
被申诉人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人、原再审申请人）：张梅拽，住山西省晋城市泽州县。
申诉人张兰英与被申诉人宋元山、张梅拽房屋买卖合同纠纷一案，晋城市城区人民法院于2005年3月1日作出（2004）城民初字第531号民事判决，已经发生法律效力。晋城市人民检察院依法对本案提出抗诉，晋城市城区人民法院于2005年12月2日作出（2005）城民监字第10号民事裁定，对本案依法进行再审。2006年12月8日，晋城市城区人民法院作出（2006）城民再字第3号民事判决。张兰英不服，提起上诉。2007年3月7日，晋城市中级人民法院作出（2007）晋市法民终字第30号民事裁定，本案发回重审。2007年8月19日，晋城市城区人民法院作出（2007）城民初字第405号民事判决，张兰英不服，提起上诉。晋城市中级人民法院于2009年3月25日作出（2007）晋市法民终字第530号民事判决，已经发生法律效力，宋元山、张梅拽不服，向本院申请再审。本院于2010年12月17日作出（2009）晋民申字第500号民事裁定，指令本案由晋城市中级人民法院进行再审。2013年7月5日，晋城市中级人民法院作出（2011）晋市法民再终字第13号民事判决，已经发生法律效力。申诉人张兰英不服，向检察机关申诉。2014年1月10日，山西省人民检察院作出晋检民抗（2014）5号民事抗诉书，向本院提起抗诉。本院于2014年4月8日作出（2014）晋民抗字第7号民事裁定，本案由本院提审。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。山西省人民检察院检察员郭建军、范玮娜出庭履行职务。张兰英及其委托代理人高志汇、原如意，宋元山、张梅拽及宋元山的委托代理人岳小屯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2004年4月，张兰英向晋城市城区人民法院提起诉讼称，1999年10月22日，其与宋元山、张梅拽达成房屋买卖协议，约定二人将共有的晋城市高冶小区2号楼2单元1010室房屋一套出卖给张兰英，约定价款为13万元。同时由张梅拽将房产证给张兰英。协议签订后，张兰英按约将13万元人民币交付宋元山、张梅拽，但二人收款后未按协议约定内容将房产证交付张兰英，请求人民法院判令房屋归其所有，并判令宋元山、张梅拽交付房产证。
宋元山、张梅拽提起反诉称，1999年10月22日，张梅拽与张兰英达成协议：“经双方协议张梅拽将房屋一套出卖给张兰英，房价为13万元。1999年12月底交9万元，2000年底交清，张梅拽将房产证交给张兰英”。张兰英未按协议规定在1999年12月底交付9万元。2000年张兰英陆续给付12万元，最后交款期限届至，张兰英仍欠交1万元，后经张梅拽多处催要，双方多次发生口角，张梅拽当即告知张兰英缴款期限已超，双方所签协议无效，退还12万元，张兰英返还房屋，至今张兰英所欠1万元仍未交付。根据法律规定，请求确认双方所签协议无效，张兰英返还房屋，二人退还房款，并判令张兰英支付房屋使用费2万元，庭审中又增加至3万元。
晋城市城区人民法院一审重审查明，宋元山与张梅拽系夫妻关系，1999年张兰英与宋元山、张梅拽就座落于本市城区高冶小区2号楼2单元101室房屋一套（该房屋产权证登记：房屋所有权人为张梅拽）达成共识，宋元山与张梅拽将房屋以13万元人民币出卖给张兰英。同年10月22日，张兰英与张梅拽就房屋买卖达成协议，内容为：经双方协议，张梅拽将房屋一套出卖给张兰英，房价壹拾叁万元整（130000元）。1999年12月底付玖万元（90000元）整。2000年12月底交清，张梅拽将房产证交给张兰英。（交付款时另打收据）。协议签订后，张兰英未按协议内容约定的1999年12月底交付9万元，在2000年6月18日付被告房款9万元，宋元山为张兰英出具了内容为“今收到张兰英交来房款玖万元（90000元），收款人宋元山，2000.6.18\'’的收款收条一支。同年9月9日，张兰英付款5000元，由张梅拽为其出具了内容为“今收到张兰英房钱伍仟元整（5000元），张梅拽，2000.9.9”的收款收条一支。同年12月14日，张兰英又支付房款25000元，张梅拽为其出具了内容为“今收到张兰英房款贰万伍仟元整，张梅拽2000.12.14”收款收条一支。2000年12月底，张兰英未按约定交付清余款1万元，宋元山与张梅拽便告知张兰英房屋不卖了，要求张兰英退房退款，张兰英不同意。2001年10月张兰英到宋元山与张梅拽家中将一支以其儿子原如意名义的1万元活期存单留置在宋元山家中，后张兰英又将该存款单挂失。庭审中张兰英又称是2001年3月将存款单留在宋元山家中（存入日期为2001年3月31日）。同时还查明，双方在签订房屋买卖协议前，该房就已由张兰英租用，并且对该房屋进行了简单装潢。
晋城市城区人民法院认为，张兰英与张梅拽所签房屋买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律规定，双方均应按约定内容各自履行相应的义务。但张兰英在履行给付房款义务时，未按最后约定期限履行自己给付房款的义务，且未取得被告的谅解和同意，该行为应确认为违约。由于张兰英的违约行为，宋元山、张梅拽不同意将房屋出卖给张兰英，要求解除协议，退房退款，并提供了相关证人证言，证明其在张兰英违约时已履行了告知义务。庭审中张兰英称2001年3月给付宋元山、张梅拽剩余房款l万元（该存款人为张兰英之子原如意，存入日期为2001年3月31日）的活期存款单留置在宋元山、张梅拽家中，后张兰英又将此存款单挂失，不难看出，双方已产生分歧，张兰英应当知道宋元山、张梅拽已不卖房给他。因此宋元山、张梅拽要求解除双方于1999年10月22日所签（房屋买卖）协议理由成立，且亦不违反法律规定，予以支持。该房屋协议解除后，张兰英已交付宋元山、张梅拽的12万元房款，宋元山、张梅拽应全额退还。张兰英与宋元山、张梅拽在签订房屋买卖协议后，张兰英已交付了大部分房款，该协议解除后给张兰英造成的损失，应由宋元山、张梅拽赔偿。但协议签订后，张兰英已对该房屋使用多年，且部分房屋出租在外，所产生的收益可与宋元山、张梅拽赔偿张兰英的损失相互折抵。因此对张兰英要求宋元山、张梅拽给付房产证的诉讼请求，人民法院不予支持。协议解除后，宋元山、张梅拽要求张兰英返还其房屋占有期间的租赁费3万元，该反诉请求不予认定。判决：（一）解除张兰英与张梅拽于1999年10月22日所签订的房屋买卖协议；（二）张兰英于本判决生效后30日内退还所占宋元山、张梅拽的位于晋城市城区高冶小区2号楼2单元101室房屋一套，宋元山、张梅拽同时返还已收取张兰英的购房款人民币12万元；（三）驳回原、被告的其他诉讼请求。
一审判决后，张兰英不服提起上诉。其上诉理由为：1.一审认定事实不清；2.原审判决适用法律错误，依法不应解除合同；3.原审判决程序违法，双方当事人均未提出解除合同的诉请，而一审法院判决解除合同属程序违法。
晋城市中级人民法院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
晋城市中级人民法院二审认为：张兰英与张梅拽所签房屋买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律规定，系合法有效合同。双方约定：张梅拽将房屋一套出卖给张兰英，房价13万元，1999年12月底付9万元。2000年12月底交清，张梅拽将房产证交给张兰英（交付款时另打收据）。张兰英于2000年6月18日、9月9日、12月14日分三次付房款9万、0.5万、2.5万共计12万元，宋元山、张梅拽为张兰英出具收条三支。以上事实可认定为双方当事人对双方所定合同交款时间的一个变更。2000年12月底，张兰英末按约定付清余款1万元，随后将1万元存单留置在宋元山家里，但确实已构成违约。双方在协议中对解除合同没有进行约定，是否解除合同应当按照《合同法》关于解除合同的相关规定予以认定，张兰英已将大部分的房款12万元给付宋元山、张梅拽，已履行了大部分的合同义务，剩余的1万元未能按时支付，其已构成违约，但并没有出现《合同法》第九十四条规定的解除合同的法定情形。况且双方当事人都没有提出解除合同的诉讼请求，遵照鼓励交易及维护交易秩序的法理精神，不应解除合同，一审判决解除合同不当。一审判决引用《合同法》第四十六条关于附期限合同的相关规定，但本案所涉合同并非附期限合同，合同中约定付款时间为履行期限，属适用法律错误，故张兰英主张一审判决适用法律错误、程序违法的上诉理由依法予以支持。张兰英未能按约定时间交付剩余房款1万元已构成违约，应承担相应的违约责任，双方对违约责任没有进行约定，根据实际情况酌情予以认定。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决：（一）撤销晋城市城区人民法院（2007）城民初字第405号民事判决；（二）张兰英与宋元山、张梅拽所签合同为有效合同，双方继续履行；张兰英于本判决生效后10日内支付宋元山、张梅拽剩余房款1万元及违约金2万元；宋元山、张梅拽协助张兰英办理房屋过户手续；（三）驳回宋元山、张梅拽的诉讼请求。
终审裁定后，宋元山、张梅拽向本院提出再审申请。请求：1、撤销山西省晋城市中级人民法院2009年3月25日（2007）晋市法民终字第530号判决书；2、被申请人张兰英支付申请人宋元山、张梅拽房屋使用费9.7万元；3、本案诉讼费、反诉费、上诉费以及其它费用由被申请人张兰英承担。
本院再审审查认为，申请人宋元山所欲出卖的房屋为．与其妻张梅拽共有。卖房协议签订后，被申请人张兰英第一次交款即存在迟延付款情节，其行为已构成违约，第二笔房款系2000年底前交付，金额为3万元，此后张兰英仍有一万元未付，已再次构成违约。2001年10月，张兰英虽将户名为其子的一万元存折留于宋元山、张梅拽处，作为其支付购房余款，但随后又将该存折挂失。被申请人张兰英对其两次违约的事实亦不否认，故宋元山请求解除合同的理由成立，原审认定事实及适用法律均存在不当。裁定：本案由山西省晋城市中级人民法院再审。
晋城市中级人民法院再审对原重审查明的事实予以确认。
还查明，本案庭审后，宋元山、张梅拽向法院提供了本案涉诉房屋的《房屋所有权证》、房屋赔偿费申请，称张兰英1999年6月至2010年底，将房屋出租，共计房租为237900元；并付证人何某某、赵某某的调查笔录、证人李某某、张某某的证明材料；证明本案涉诉房屋由张兰英出租我的房在外，出租期间张兰英挣了房租。张兰英及其委托代理人对上述证据进行质证，质证意见为，从举证时限来讲，超过举证期限，本案涉及不到房屋赔偿费问题，以上证据都是复印件，证据来源有问题。其不认识李某某这个人，张某某我也不认识。
另查明，宋元山、张梅拽提供的本案涉诉房屋的《房屋所有权证》，张兰英予以认可。《房屋所有权证》证实，房屋所有权人：张梅拽；房屋坐落：凤展小区对面；建筑面积：86.23平方米；设计用途：居住。合议庭通过对本案涉诉房屋的现场察看，对双方当事人的询问，双方当事人认可，本案涉诉房屋由双方分别占有和使用，宋元山、张梅拽占有和使用外面3间；张兰英占有和使用里面的小客厅、厨房、卫生间、阳台、小卧室。
晋城市中级人民法院再审认为，张梅拽与张兰英所签《（房屋买卖）协议书》系双方当事人的真实意思表示，且协议内容不违反法律规定，故该《协议书》合法有效。双方当事人在本案再审中，对该《协议书》的效力，均予以认可。宋元山、张梅拽及其委托代理人在再审庭审中，将申请再审的理由及请求变更为合同有效，应当解除。审查查明，《协议书》签订后，张兰英第一次付款即存在迟延付款情节，其行为已构成违约。第二次、第三次付房款系2000年底前交付，金额为3万元，此后张兰英仍有1万元未付，已再次构成违约。2001年10月，张兰英虽将户名为其子的1万元存折留于宋元山、张梅拽处，作为其支付购房余款，但随后又将该存折挂失。张兰英对其两次违约的事实亦不否认，故宋元山、张梅拽请求解除合同的理由成立，依法予以支持。该房屋买卖协议解除后，张兰英已交付宋元山、张梅拽的12万元房款，宋元山、张梅拽应全额退还。宋元山、张梅拽与张兰荚在签订房屋买卖协议后，张兰英已交付了宋元山、张梅拽大部分房款；且该案的涉案标的为房屋，而诉讼期间市场房屋价格变动较大，确系给张兰英造成了一定的经济损失。根据民法中的公平原则，兼顾双方利益，宋元山、张梅拽应酌情补偿张兰英经济损失。宋元山、张梅拽再审请求张兰英支付房屋使用费97000元，所举证据不足以证实其主张成立，依法不予支持。宋元山、张梅拽主张二审违反法定程序可能影响案件的正确判决。经审理查明，二审开庭系口头通知开庭，通知时间未有记载，但二申请再审人到庭参加诉讼，且依法行使了自己的诉权，故其主张不予支持。宋元山、张梅拽部分再审请求依法成立，予以支持。据此，判决：（一）撤销本院（2007）晋市法民终字第530号民事判决；（二）维持晋城市城区人民法院（2007）城民初字第405号民事判决，即：解除张兰英与张梅拽于1999年12月22日所签订的（房屋买卖）协议；张兰英于本判决生效后30日内退还所占宋元山、张梅拽的位于晋城市城区高冶小区2号楼2单元101室房屋一套，宋元山、张梅拽同时返还已收取张兰英的购房款人民币120000元；驳回原、被告的其它诉讼请求；（三）申请再审人宋元山、张梅拽于本判决生效后30日内支付被申请人张兰英人民币100000元。本案一审案件受理费4932元，反诉费1010元；二审诉讼费5083元；共计11025元。宋元山、张梅拽承担5512.5元，张兰英承担5512.5元。
山西省人民检察院经审查认为，晋城市中级人民法院（2011）晋市法民再终字第13号民事判决适用法律错误。理由如下：
本案争议的焦点为房屋买卖合同是否符合解除条件。
我国法律对合同的解除分为法定解除与约定解除。《合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。上述条款规定了合同双方当事人可对合同约定解除。而本案双方当事人在房屋买卖合同中并未约定解除合同的条件，故不存在约定解除的情形。《合同法》第九十四条规定了合同法定解除的条件，其中第（四）项规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的，另一方当事人可以解除合同。根据此项规定，在迟延履行情况下合同的法定解除必须满足以下条件：第一，当事人一方迟延履行债务；第二，迟延履行债务致使合同目的无法实现。本案中，张兰英未能在合同约定的履行期限内交清房款，其存在迟延履行债务的违约行为，而是否符合合同法定解除的条件，关键在于张兰英迟延履行债务的行为是否致使其与宋元山、张梅拽签订的房屋买卖协议所预期的合同目的无法实现。合同目的，是指合同双方通过合同的订立和履行最终所期望得到的东西或者达到的状态。本案中，张兰英与宋元山、张梅拽夫妇签订房屋买卖协议，张兰英的合同目的在于通过合同的履行取得宋元山、张梅拽所有房屋的所有权，而宋元山、张梅拽的合同目的在于通过合同的履行取得张兰英支付的房屋对价13万元价款。本案已查明，在双方签订房屋买卖协议前，该房屋便由张兰英实际租用，且张兰英已交付12万元房款，已实际履行了90％以上的合同义务。另外，2001年10月，张兰英将户名为其子的一万元存折留于宋元山、张梅拽处，作为其支付购房余款，但随后又将该存折挂失。张兰英将一万元存折留于宋元山、张梅拽处的行为，表明了其达成合同目的真实意愿，因双方已发生争议，张兰英为保障其资金安全，又将该存折挂失，属情理之中，不能因此认定张兰英不履行合同义务。按照《合同法》诚实守信、鼓励交易的原则，本案所涉房屋买卖合同仍存在继续履行的可能，且继续履行将可以实现双方的合同目的，故张兰英迟延履行债务的行为并不导致合同目的无法实现，本案不符合法定解除合同的情形。故人民法院以张兰英两次违约作为判决双方房屋买卖合同应当解除的理由属于适用法律错误。
本院再审查明，张兰英还剩1万元房款未交付情况下，宋元山、张梅拽告知张兰英房子不卖了，张兰英才于2001年10月将户名为其子原如意的一支1万元存单留于宋元山、张梅拽处，作为其支付购房余款，但并未告知二人支取密码，约半年后又将该存单挂失。宋元山、张梅拽未到银行取过该款，直到一审诉讼时，二人才知该存单被张兰英挂失。
其余事实与晋城市中级人民法院再审查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点为张兰英迟延履行债务的违约行为是否导致合同解除。
张兰英与张梅拽所签房屋买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律规定，合法有效。双方应当按照约定履行自己的义务。根据查明的事实，张兰英未按合同约定的期限履行义务，其行为显然构成违约，但该违约行为是否导致合同解除，应依据法律规定。《合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。根据该规定，只有在债务人迟延履行债务致使合同目的不能实现，构成根本违约的情况下，合同方可解除。本案中，双方合同的目的，对于张兰英是支付13万元后得到宋元山、张梅拽出卖房屋的所有权；对于宋元山、张梅拽是取得张兰英支付的对价款13万元。张兰英虽然迟延履行义务构成违约，但宋元山、张梅拽接受了迟延履行，先后接收了90％以上的房款12万元，合同的目的即将实现。由于张兰英未如约履行剩余1万元，宋元山、张梅拽不同意出卖房屋，要求解除合同，张兰英才将1万元存单留于宋元山、张梅拽处，但张兰英未告知取款密码，又将存单挂失，违背诚实信用原则，显然不当。但该行为也只是影响了合同目的实现的效率，不足以导致合同目的无法实现。综上，合同目的即将实现，张兰英迟延履行义务构成一般违约，不构成根本违约，买卖合同依法不应解除。但张兰英迟延履行义务，应承担赔偿损失的违约责任。再审中，张兰英同意补偿宋元山、张梅拽10万元，本院认为该数额能够弥补因张兰英违约给二人造成的损失，予以认定。
综上所述，原再审判决适用法律不当，应予纠正。检察机关抗诉意见正确，应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销晋城市中级人民法院（2011）晋市法民再终字第13号民事判决；
二、维持晋城市中级人民法院（2007）晋市法民终字第530号民事判决第一项及第三项，即：撤销晋城市城区人民法院（2007）城民初字第405号民事判决与驳回宋元山、张梅拽的诉讼请求；
三、变更晋城市中级人民法院（2007）晋市法民终字第530号民事判决第二项为：张兰英与张梅拽所签合同为有效合同，双方继续履行；张兰英于本判决生效后10日内支付宋元山、张梅拽剩余房款1万元及补偿损失费10万元；宋元山、张梅拽在张兰英履行上述义务后协助张兰英办理房屋过户手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费4932元，反诉费1010元；二审诉讼费5083元；共计11025元。张兰英承担8820元，宋元山、张梅拽承担2205元。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋丽蓉
代理审判员 李晓轩
代理审判员 李 强
二〇一四年八月二十六日
书 记 员 温有军