广西壮族自治区河池市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）桂12民终40号上诉人（原审原告）：广西开元房地产开发有限责任公司，住所地河池市中山路105号（中山苑14栋1楼车库）。法定代表人：梁星生，该公司董事长。委托诉讼代理人：韦津津，广西兰盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）河池市国土资源局，住所地河池市颐园路120号。代表人：莫绍乾，该局局长。委托诉讼代理人：罗政岐，广西弘生联合律师事务所律师。上诉人广西开元房地产开发有限责任公司（下称开元公司）因与被上诉人河池市国土资源局（下称国土局）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院（2017）桂1202民初864号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人开元公司的委托诉讼代理人韦津津，被上诉人国土局的委托诉讼代理人罗政岐到庭参加诉讼。因当事人申请庭外和解，和解期间一个月不计入审限，本案现已审理终结。开元公司上诉请求：撤销一审判决，并改判：1、判令国土局立即将河池市中山苑东面（宗地编号CB2012-19号）土地交付给开元公司；2、判令国土局向支付开元公司违约金2588800元（自2015年1月1日暂计至2017年3月20曰止，按已付土地价款的1‰/日计算，此后至判决生效之日的违约金按1%/日另计)。事实和理由：1、办理《建设用地批准书》并非合同约定的交付土地的方式，一审认定办证即为交付，完全是强加于人，毫无根据。一审判决亦认可，双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》合法有效，“被告有按约定将地块交付给原告使用的义务”。而根据双方签订的合同内容，第六条约定：被告应于2014年12月31日前由市土地储备中心将出让宗地交付给原告。该合同中并未约定“为买受人办理《建设用地批准书》视为土地交付”，一审判决以办证作为交付的依据是双方合同的约定，没有事实依据，更无法律依据，显属越俎代庖之作。2、《建设用地批准书》仅仅为“建设用地使用权的设立”，并非交付不动产，此“批准书”无法改变开元公司所购买的土地早在双方签订合同之前已经被他人占有、使用并无法履行交付给开元公司的客观事实。一审判决以“权利的设立”等同于“物的交付”没有法律依据。一审判决亦确认“建设用地使用权设立登记是建设用地使用权设立的法定公示手段，是建设用地使用权是否依法设立的法定要件”，也就是说，建设用地的登记仅仅是使用权设立的方式，属于“权利的设立”，而本案当中开元公司主张的权利为“不动产的交付”，很显然这是两个不能等同的概念，办证只是形式上的权利确认，但交付作为行为义务也不能免除。作为买受人来说，购买一处不动产�但需要权利的登记更需要对不动产直接享有占有、使用等相应财产权利，如最终只能办理权属证书，但是标的物始终被第三人占有，那么其购买该不动产也就随之失去了意义。作为出卖人来说，至少在出售标的物时必须确保转让的不动产至少具备交付给买受人的条件，因此，国土局在将讼争土地出售给开元公司时，不仅仅负有为开元公司办理权属登记的义务，同时将标的物交付给开元公司也是合同约定的义务。本案中假如讼争土地是在国土局履行交付义务后被第三人侵占，那当然属于另一法律关系。但是本案第三人占有、使用、收益该土地的原因是该出让的土地因国土局在对外出售前没有与该土地的前使用权人达成赔偿事宜，导致土地一直处于争议状态，前使用权人一直占有、使用至今，从未将土地的使用权交还给国土局，因此国土局也无法将土地交付给开元公司，该责任完全在于国土局，解决好与前使用权人的争议，将土地的使用权收回并交付给开元公司当然也属于国土局作为出卖人应当履行的义务之一，因此，一审判决以“权利设立”等同于“交付”没有法律根据。3、国土局违约事实清楚，一审判决以开元公司支付土地转让款时间不符合约定为由认定被告不构成违约，毫无法律依据可言。2015年1月27日，开元公司向国土局支付了全部转让价款320万元，由于开元公司延误了交付地价款的时间，国土局依据合同约定按1‰)/日向开元公司主张了违约金，开元公司亦按合同约定向国土局缴纳了66300元的违约金。虽然开元公司交付土地款没有符合合同的约定，但是在开元公司逾期付款时已经如数缴纳违约金，承担了相应的违约责任。则现国土局逾期交付土地也违反了�同的约定，当然应当承担合同约定的相应的违约金，但一审判决竟然以因开元公司付款逾期为由确认国土局逾期交付土地不构成违约，简直让人百思不得其解，这样的判决法理源于何处，公平何处？双方的合同当中并没有约定如开元公司逾期付款则可以免除国土局逾期交付土地的违约责任，那么国土局当然应当为自己的违约事实承担责任，就算按照一审判决的认定，2015年2月6日办证之日为其交付日期，距离合同约定的2014年12月31曰交付土地的约定也已经构成违约，但一审判决却认为国土局不构成违约，这样的认定很显然丧失了公正性。国土局辩称，一审判决认定事实清楚、审判程序合法、适用法律正确，应予维持，具体理由如下：1、国土局已完成土地交付义务。2014年9月17日，开元公司参加CB2012—19号地块使用权挂牌出让活动，并依法竞得该地块国有土地使用权；2014年11月8日，国土局与开元公司签订《国有建设用地使用权出让合同》。至此，国土局与开元公司双方权利义务已明确。即开元公司履行支付土地出让金的义务，国土局履行交付土地的义务。就国土局的义务来看：河池市住房和城乡建设局于2014年12月11日给开元公司颁发“地字第451201201400045号”《建设规划许可证》、河池市国土资源局于2015年2月6日给开元公司颁发“河池市[2015]河国土建字第壹号”《建设用地批准书》、河池市人民政府于2015年7月28日给开元公司颁发“河国用第0293号”《国有土地使用权证》，这一系列颁证行为是建立在国土局已实际交付土地、开元公司申请相关部门实地勘验、该地块权属明晰的基础上，如其中的任何一个环节�现问题或存在瑕疵，就不可能存在后续一系列颁证行为。根据《物权法》第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权的设立和变更是以登记为生效要件，而交付不动产只是作为其前置程序，如果没有完成不动产交付，则受让人开元公司不应当逾越该环节而直接申请权属登记，相关部门也不能为其办理权属登记。且权属登记不仅是为对抗第三人，也体现出权属的转移和不动产的交付。因此，国土局在意思表示和实际行为中已完成CB2012—19号地块交付，包括国土局在内的管理部门�经完成登记确认，其权属无可争议；而开元公司在登记后两年之久认为国土局没有履行交付义务毫无逻辑与根据。2、开元公司诉请的2588800元违约金毫无依据。涉案《国有建设用地使用权出让合同》约定：开元公司应于2014年12月18日前付清土地出让价款，国土局应于2014年12月31日前交付土地。但开元公司于2015年1月27日才缴清土地出让价款，已逾期40天。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第16条规定“土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。”只有开元公司如期缴清土地出让价款，相关部门才可为其办理相关土地权证。从上述相关部门为开元公司办理的相关证件来看，国土局已如期完成办理相关权证，履行交付土地的义务，不存在开元公司所诉的违约行为，其诉请的2588800元违约金毫无依据。3、第三人的侵权与本案并不同属同一法律关系。国土局在交付土地和相关部门办理权属登记时并没有任何第三人主张权利或提出异议，国土局已经完成合同约定的各项义务。开元公司作为CB2012—19号地块的权利人已经法定程序登记确认，依法享有占有、使用、收益和排除妨害等权利，如开元公司在后续的行使土地权利人相关权利受阻时，应当直接向侵权人主张停止侵权和要求损害赔偿的权利，而不应当由国土局来承担第三人的侵权责任。开元公司向一审法院起诉请求：1、判令国土局将河池市中山苑东面土地（宗地编号CB2012-19号）交付给开元公司；2、判令国土局向开元公司支付违约金（违约金分两部分计算：从2015年1月1日计算至2017年3月20日，并按已付土地价款的日1‰计付，共计2588800元；自2017年3月21日计算至本案判决生效之日止，并按日1％计算付）；3、案件受理费由国土局承担。一审法院认定事实：2014年9月17日，开元公司在河池市国土资源交易与评估中心举办的国有土地使用权挂牌出让活动中，竞得编号为CB2012-19号的地块的国有土地使用权，成交总价为320万元。2014年11月18日，开元公司（受让人）与国土局（出让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：桂土出字[河池]201415号），约定国土局将位于河池市中山苑东面宗地（宗地编号：CB2012-19）出让给开元公司。《国有建设用地使用权出让合同》第六条约定：“出让人同意在2014年12月31日前由市土地储备中心将出让宗地交付给受让人，……”；合同第十条约定：“受让人�意按照本条第一款第（一）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：（一）本合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款……”2015年1月27日，开元公司向国土局支付全部土地出让款320万元，并同时向国土局支付延迟付款违约金66300元。2014年12月11日，开元公司取得该地块的《建设用地规划许可证》。2015年2月6日，国土局向开元公司颁发该地块的《建设用地批准书》，准予开元公司使用该宗地。一审法院认为，涉案《国有建设用地使用权出让合同》是双方真实的意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务，即开元公司按照约定向国土局支付土地出让款，国土局有按约定将地块交付给开元公司使用的义务。《合同法》第一百三十三条“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。案涉标的物为不动产买卖。根据《物权法》第一百三十九条“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。”“建设用地使用权自登记时设立”之规定，建设用地使用权设立登记是建设用地使用权设立的法定公示手段，是建设用地使用权是否依法设立的法定要件。国土局向开元公司颁发案涉宗地《建设用地批准书》，应视为案涉宗地依法设立使用权人，权利人为开元公司。开元公司对案涉宗地已享有占有、使用、收益的排他性权利。因此，国土局已经完成�土地交付的手续。如开元公司在行使土地使用权过程中遭受第三人的干扰和阻挠，系另一法律关系，其可通过另案起诉等方式寻求救济。关于开元公司请求2588800元违约金的问题。双方合同约定交付土地的时间为2014年12月31日，但开元公司于2015年1月27日才向国土局付清土地出让款，因此国土局于2015年2月6日为该宗地办理《建设用地批准书》，其行为并不构成违约。故开元公司请求国土局支付违约金没有事实和法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条的规定，判决：驳回开元公司的诉讼请求。本�二审期间，国土局绕其辩解提交如下证据：1、《征地协议》、《土地收储协议》，证明涉案宗地原属金城江街道办桥卜社区七组、八组集体土地，已依法征收为国有；2、《广西壮族自治区人民政府关于河池市2011年第二批次城市建设用地的批复》桂政土批函[2011]536号、《河池市人民政府征收土地公告》河政发[2011]66号、《河池市国土资源局征地补偿安置方案公告》河国土资公字[2011]第17号、《河池市人民政府关于河池市2011年第二批次城市建设用地征收土地补偿安置方案的批复》桂政土批函[2011]369号，证明涉案宗地征收程序合法，转让前权属明晰，即该地块转让前已依法征收为国有；3、《河池市城区CB2012—19号地块供地建议》、《关于CB2012—19号地块地面地下管线情况说明》、《关于CB2012—19号地块地面土地现状等具体情况说明�，证明CB2012—19号地块符合土地转让条件及要求；4、《承诺书》、《竞买申请书》、《成交确认书》，证明广西开元房地产开发有限责任公司依法竟得CB2012—19号地块；5、《河池市住房和城乡建设局关于广西开元房地产开发有限责任公司“中山苑16号楼”项目建设用地规划许可证的批复》河住建定点[2014]45号，证明河池市住房和城乡建设局同意开元公司的办证申请；6、《建设规划许可证》地字第451201201400045号，证明河池市住房和城乡建设局依法为开元公司办理建设规划许可证；7、《关于要求办理用地批准书的报告》、《建设用地批准书》河池市[2015]河国土建字第壹号，证明经开元公司申请，河池市国土资源局依法为其办理建设用地批准书；8、委托书及身份证复印件、界址签章表、界址标示表、《国有土地使用权证》河国用第0293号，证明经开元公司申请，河池市人民政府依法办理为其办理国有土地使用权证。开元公司质证认为：对前述证据的真实性与合法性无异议，关联性有异议，前述证据均为证实该宗土地出让的程序符合规定，但本案争议的焦点是土地是否出让完毕，该证据与本案无关。本院认为，国土局提交的前述证据证明其已按相关规定和约定交付了涉案宗地给开元公司，故对该证据，本院予以采信。一审认定的事实属实，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本院归纳二审争议焦点为：1、国土局是否按照合同的约定交付了涉案宗地；2、开元公司要求国土局支付违约金2588800元的理由是否成立（按已付土地价款每日1‰从2015年1月1日计至2017年3月20曰止，此后至判决生效之日的�约金亦按每日1%计算)。本院认为，一审判决认定涉案《国有建设用地使用权出让合同》合法有效依法有据，本院予以确认。关于国土局是否按照合同的约定交付了涉案宗地的问题。首先，根据涉案《国有建设用地使用权出让合同》第六条“按现状交付土地，该宗地具备‘三通一平’”的约定，国土局在拍卖交付涉案宗地时已经达到前述现状；其次，国土局已经配合协助开元公司办理了其可开发利用涉案宗地的《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》和《国有土地使用权证》，设立了开元公司对案涉宗地占有、使用、收益的排他性使用权利，国土局交付涉案宗地符合法律的规定，一审判决认为国土局已经交付了涉案宗地理据充分，具�理由详如一审判决所述，本院不再赘述。因此，开元公司上诉请求国土局交付涉案宗地没有事实依法有据，本院不予支持。关于开元公司要求国土局支付违约金2588800元的理由是否成立的问题。开元公司请求国土局支付违约金的理由与事实是国土局逾期交付涉案宗地，但开元公司2015年1月27日付清土地出让款后，国土局于2015年2月6日为其办理《建设用地批准书》，意味着其可依法使用涉案宗地，也即视为国土局向开元公司交付了涉案宗地，且在约定的13天之内（涉案合同约定，开元公司应于2014年12月18日之前一次性付清土地出让金320万元，则国土局应于2014年12月31日前由市土地储备中心将出让宗地交付给开元公司，也即在付清出入金13天之内完成土地交付），没有构成逾期交付违约，开元公司要求判令国土局向其支付逾期交付涉案宗�违约金的理由不能成立，一审判决不予支持正确，本院予以维持。至于如开元公司认为国土局交付的涉案宗地不符合涉案合同的约定或者案外人妨害其开发利用涉案宗地致其损失的，可依据涉案合同的约定或相关的法律规定，另行诉讼主张。对于开元公司的诉讼请求，本院认为：1、开元公司认为国土局尚未交付涉案宗地与查明的事实不符，亦与相关的认定不动产交付标准的法律规定相悖，具体理由如上所述；2、需要明确的一个事实是，涉案宗地已经达到合同约定的“三通一平”交付条件，国土局的交付符合合同约定；3、现发生案外人将涉案宗地作为停车场经营使用之事实，并不能否认国土局交付涉案宗地之法律效力，如涉案宗地始终被案外人占有、使用和收益，影响开元公司对涉案宗地开发利用的，开元公司可以实施如上文所述之维权行为；4、国土局并未逾期交付涉案宗地，具体理由上文已述，不再赘述。因此，开元公司的上诉请求没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，开元公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27510元，由上诉人广西开元房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  李剑峰审判员  张桂生审判�韦海平二〇一八年四月二日书记员  张恒瑞本案适用法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。