广东省梅州市中级人民法院
民事判决书
（2018）粤14民终222号
上诉人（原审原告）：曾国章，男，汉族，1950年10月22日出生，住所地：深圳市。
委托诉讼代理人：黄茂林，广东法敏律师事务所法律工作者。
委托诉讼代理人：刘银龙，湖南揽胜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：梅州市岭南裕宝实业有限公司，住所地：五华县华城镇经济开发区第16号。
法定代表人：温凯琳，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）：温禄腾，男，汉族，1961年10月9日出生，住所地：兴宁市。
两被上诉人的委托诉讼代理人：曾浩然、黄砚乔，广东粤梅律师事务所律师。
上诉人曾国章因与被上诉人梅州市岭南裕宝实业有限公司（以下简称“岭南公司”）、温禄腾建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服五华县人民法院（2017）粤1424民初826号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人曾国章的委托诉讼代理人黄茂林、刘银龙，被上诉人温禄腾及其与被上诉人岭南公司的委托诉讼代理人黄砚乔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人曾国章上诉请求：1.撤销一审法院作出的（2016）粤1424民初826号民事判决；2.判令支持上诉人的诉讼请求；3.判令两被上诉人承担本案上诉费。事实和理由：一、双方的真实意思表示是转让案涉土地使用权，并非挂名开发房地产，更非合作开发房地产，《补充协议书》第一条约定的“不得过户”的合作方式不符合合作开发房地产合同所必需的“共享利润、共担风险”的必要条件，双方的法律关系应认定为土地使用权转让关系，一审判决认定事实错误，适用法律错误。1、岭南公司对于拟转让给曾国章的土地，仅仅是补充约定挂名开发，岭南公司对于该宗地既不投资，也不分享利润承担风险。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下称“最高院土地司法解释”）第十四条和第二十四条的规定，该种挂名开发的约定不符合合作开发房地产合同所必需的“共享利润、共担风险”必要条件，应认定为土地使用权转让。根据双方的合同约定岭南公司仅收取固定转让价款，不承担案涉土地的开发经营风险，符合前述名为合作开发实为土地使用权转让的最高院土地司法解释的规定。因此补充协议的这种“不得过户”挂名开发的约定是无效的，仅仅是双方关于转让土地使用权的具体操作方式，双方的法律关系仍然是转让土地使用权的合同法律关系。一审法院应适用最高院土地司法解释的上述规定对于补充协议书中挂名“不得过户”的开发方式的效力进行认定，但一审法院直接认定补充协议书中挂名“不得过户”的开发方式有效，明显违反了最高院土地司法解释的上述规定，认定事实错误，适用法律错误。2、在挂名开发“名为挂名开发实为转让土地使用权”的情况下，双方应该回到土地使用权转让过户的约定层面来界定双方的权利义务，根据2012年主合同的约定，剩余50%的土地转让款应该在土地过户到曾国章名下后才付给岭南公司，而目前岭南公司还没有将土地过户给曾国章。二、补充协议有关“不得过户”挂靠开发的安排认定无效，不影响双方之间关于案涉土地使用权转让安排继续履行。1、最高院土地司法解释第二十四条规定，“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”。补充协议约定岭南公司仅收取固定转让价款，不承担案涉土地的开发经营风险，符合前述名为合作开发实为土地使用权转让的相关规定。因此，无论从补充协议的签订背景及双方的真实意思表示，还是从“挂靠开发”的法律后果，以及补充协议的定性角度，都应当认定补充协议为土地使用权转让合同。2、案涉土地“由于法律政策原因不得过户”的情形根本就不存在，完全系岭南公司编造，继续履行补充协议应当由岭南公司办理土地使用权过户手续。三、本案系岭南公司违约而非曾国章违约，一审判决认定事实错误。1、《土地转让合同》在合同签订前后均存在重大的违约情形。（1）在《土地转让合同》签订前的2011年1月19日，岭南公司已经将案涉土地使用权抵押给中国工商银行五华支行，但却在《土地转让合同》中承诺案涉土地不存在任何抵押，刻意隐瞒案涉土地使用权已经存在抵押的事实。（2）在《土地转让合同》签订后的2013年2月4日，岭南公司又再次将案涉土地使用权抵押给中国工商银行五华支行，即岭南公司在签署将案涉土地使用权转让给曾国章的《土地转让合同》后又再次将案涉土地使用权抵押，严重违反了《土地转让合同》的约定。2、岭南公司在《土地转让合同》的约定层面就已经违约，没有按照合同约定在2013年底前完成土地转为综合用地的手续并将土地转让过户至曾国章的名下。正是因为岭南公司和温禄腾违约，所以曾国章才迫不得已签署了后面的《补充协议书》。3、在补充协议的层面，岭南公司严重违反了2016年5月前办好国有土地证的约定。同时，在2016年11月30日岭南公司办好土地证后，岭南公司还将这个土地证交付给了曾国章，岭南公司将土地证交付给曾国章的行为实际是一个事实同意合同继续履行的行为，也就是说其主张900万预估地价款延迟支付2日并据以解除合同的诉求是没有任何事实根据的。而且，岭南公司2016年11月才和五华国土局签订土地出让合同，也就是说直到这个签订土地出让合同的时间才产生了需要向财政账户支付地价款的实际需求，也就说曾国章相对于地价款实际需求时间提前半年就支付了地价款。四、温禄腾应该对岭南公司的全部法律责任承担连带责任。双方的《土地转让合同》约定温禄腾对土地转让合同负有和岭南公司完全同等的法律责任，双方的《补充协议书》进一步约定温禄腾对于岭南公司在补充协议项下的义务承担连带担保责任。因此，温禄腾对本案项下的岭南公司的法律责任应该承担连带责任。但一审判决对于温禄腾的连带责任未做任何认定。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》等法律法规和司法解释的规定，请求贵院支持上诉人的上诉请求。补充上诉意见：一、一审法院认定：“原被告已明确约定被告岭南公司无须将《土地转让合同》约定的拟转让土地过户至原告曾国章名下，即原告曾国章依法不再享有要求将涉案土地过户至其名下的权利。”违背当事人双方合同目的，违背法律禁止性规定。1、违背当事人双方合同目的。2012年5月2日，上诉人曾国章与被上诉人岭南公司签订了《土地转让合同》，约定被上诉人岭南公司将16609㎡土地使用权作价1680万元转让给上诉人曾国章，上诉人曾国章先付840万元，土地使用权过户至曾国章名下，上诉人再付840万元。由于被上诉人岭南公司故意隐瞒该土地已抵押的事实，故在上诉人已付1480万元的情况下（多付600万元），该土地仍未过户给上诉人曾国章。2016年4月14日，双方签订《补充协议书》，约定：“根据原协议，甲方（被上诉人）应该在2013年底完成地块过户给乙方（上诉人），同时土地转为综合用地并办好手续给乙方，由于现行法律、政策原因不得过户，为明确双方地块，依照原协议权属各自开发使用，双方表示理解，乙方同意在甲方公司名下实施开发原合同地块即甲方二期用地开发房地产项目”。现该土地已解除抵押，不动产权证也已分成二本，用途也已由工业用地变更为综合用地，土地过户的法律限制和政策限制，均已消除，具备过户的完备条件，应当按照双方合同目的履行土地过户。2、《补充协议书》约定上诉人曾国章挂靠被上诉人岭南公司开发房地产违反法律禁止性规定。《城市房地产管理法》第64条明文规定：“未取得营业执照擅自从事房地产开发业务活动”。因此双方签订的《补充协议书》约定“乙方（上诉人）同意在甲方（被上诉人）名下开始原合同地块”。违反法律禁止性规定，属于无效条款，不具备可履行性。3、上诉人曾国章受让之土地，挂靠在被上诉人岭南公司名下开发，违反法律禁止性规定，但双方签订的《土地转让合同》及《补充协议书》关于土地转让的具体条款是有效的，不违背法律规定，也是双方最根本的合同目的，且已具备过户土地的完备条件，人民法院应予支持上诉人一审诉讼请求。二、一审法院认定：“原告曾国章未按约定的付款期限支付相应的款项，存在多次违约情形”是故意掩盖被上诉人岭南公司实质性违约、根本性违约的恶劣情形，故意忽略了上诉人不安抗辩权行使的合理性。1、2012年5月2日，被上诉人岭南公司与上诉人曾国章签订《土地转让合同》时，被上诉人岭南公司承诺“不存在任何纠纷及瓜葛和其它任何如抵押等法律问题（第五条）”。但经上诉人曾国章调查核实，被上诉人在《土地转让合同》签订之前的2011年1月19日，本案争议土地被上诉人岭南公司抵押给了中国工商银行五华支行。《土地转让合同》签订后，被上诉人岭南公司在土地抵押到期后，又于2013年2月4日（此时上诉人曾国章已付完840万元）将土地再次抵押给了中国工商银行五华支行。被上诉人岭南公司完全没有真实履行《土地转让合同》的意思，属于根本性、实质性违约，本质上没有履行合同、实现合同目的意思表示，违约事实情节恶劣。而上诉人曾国章在被上诉人岭南公司出让土地已抵押给工商银行五华支行的情况下，仍支付840万元，在出让土地于2013年2月4日再次抵押给工商银行五华支行的情形下，被上诉人岭南公司仍忽悠上诉人曾国章以办过户为名继续付款，上诉人曾国章继续支付640万元（按土地转让合同约定，土地未过户之前只需付840万元）。2、2016年5月21日《补充协议书》签订后第四天（22、23号为星期六日），上诉人即付款900万元（土地变更用途补价款），按照双方签订的《土地转让合同》，土地转让价款1680万元加土地变更用途补价款888.98万元，上诉人已支付2420万元，只欠被上诉人岭南公司149万元，在被上诉人未按期办理不动产权证的情形下（合同约定被上诉人应于2016年5月办好不动产权证，实际在2016年11月30日办好二本不动产权证），在发现被上诉人虚报土地用途变更费用后，基于被上诉人岭南公司屡次忽悠、欺骗，丧失商业信誉，为防止被上诉人岭南公司恶意将本案地块再次抵押、转让，恶意侵害上诉人曾国章的合法权益，上诉人要求被上诉人岭南公司先办理土地过户手续，真实结算土地补价费用，以督促被上诉人全面真实诚信履行土地转让合同。3、上诉人曾国章不存在违约情形，上诉人行使不安抗辩权（先履行抗辩权），应受法律保护。合同法第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其它情形”。被上诉人岭南公司在《土地转让合同》及《补充协议书》签订履行过程中，有如下严重丧失商业信誉之行:(1)转让土地明明已抵押给银行，仍与上诉人签订《土地转让合同》，与上诉人签订不具备履行基础的合同；（2）上诉人已付840万元的情形下，又将土地再次抵押给银行，在根本不可能办理过户的情况下，以过户为名，欺骗上诉人多付640万元。（3）虚构土地变更费用3300万元，被上诉人办理土地用途变更手续，实际花费1777.96万元，但却虚构支出3300万元，要求上诉人承担50%，即要求上诉人承担1650万元，（4）本案一审期间，被上诉人岭南公司又于2017年5月12日，又与河源市恒盛建筑有限公司签订土地合作开发合同，将涉案土地又与他人合作开发，收取费用1200万元。被上诉人岭南公司与其它人签订的类似诈骗合同，上诉人曾国章正在调查中。基于被上诉人岭南公司以上恶意欺诈行为，上诉人要求土地用途变更费用按实际金额的50%即888.98万元计算，并办理好过户之后，再支付剩余款项149万元。上诉人基于不安抗辩权（先履行抗辩权），提出上述要求合法合理，并没有违约行为。三、被上诉人岭南公司应当支付上诉人曾国章违约金500万元。被上诉人岭南公司实质违约，以不实现合同目的为出发点，与上诉人曾国章签订《土地转让合同》后，采用各种伎俩骗取上诉人曾国章支付土地转让款项。在上诉人已支付94.2%土地转让款的情况下，并已实际占用使用、修建厂房5年的情形下，试图恶意解除合同，实质违约情形恶劣，必须按照《土地转让合同》向上诉人支付500万元违约金。四、被上诉人岭南公司利欲熏心，欺瞒成性，在涉案土地上已升值至6000万元的情况下，恶意解除合同。被上诉人岭南公司利用涉案地块转让，利用上诉人曾国章支付的土地款，归还银行贷款，又再次抵押贷款，完全置上诉人曾国章的风险于不顾，后又以办过户为名（实际不能办理），要求上诉人多支付了640万元，最后，又虚构土地用途变更费用3300万元，欺骗性地要求上诉人支付其一半1650万元。在利用上诉人支付款项办好不动产权证后，又发出解除合同的函，恶意解除合同。因为该16609㎡土地价值5年来已升值至6000万元。2017年4月17日至26日之间，被上诉人屡次向上诉人发出解除合同的函、短信，引起了上诉人的警觉，经咨询律师才得知如果三个月内不起诉至法院，解除合同将成为事实。上诉人立即起诉到五华县人民法院，要求被上诉人岭南公司履行合同义务，将涉案地块不动产权证过户至上诉人名下。一审法院居然认定：“被告岭南公司已有效、合理地行使了法定解除权”，真是史无前例。综上，从签订《土地转让合同》至签订《补充协议书》，直至被上诉人岭南公司发出解除合同的函，其恶意欺诈的意图贯以始终，其不诚信履行合同的意图昭然若揭，一审法院对以上事实刻意过滤，避而不谈，强行判决解除合同，让恶意实质违约的被上诉讼人攫取不义利润，显失公平。请求二审法院依法改判，支持上诉人的全部上诉请求，还司法公正于民。
被上诉人岭南公司、温禄腾向本院答辩称，（2017）粤1424民初826号判决书认定事实清楚，法律依据正确，应当予以维持。一、上诉人曾国章的上诉请求明显违反《补充协议书》约定，上诉人的上诉请求与客观事实不符。答辩人与上诉人于2016年4月14日签订了《补充协议书》，随后于2016年4月21日对该份《补充协议书》进行公证。根据《补充协议书》第一条：由于现行法律、政策的原因，不得过户，为明确双方地块依照原协议权属各自开发使用，双方表示理解，乙方同意在甲方公司名下实施开发原合同地块即甲方二期用地开发房地产项目。《补充协议书》第九条：如有与本协议不一致的，以本协议条款为准。据此，答辩人与上诉人双方签订的《补充协议书》已明确了涉案土地不再进行过户登记，现上诉人提出的上诉请求明显违反合同约定，与客观事实不符。上诉人和答辩人已明确在后来的《补充协议书》中约定答辩人岭南公司无须将《土地转让合同》的涉案土地过户至曾国章名下，即上诉人曾国章依约不再享有要求将涉案土地过户至其名下的权利。并且，上诉人曾国章未按约定的付款期限支付对应的款项，存在多次违约情形，且在答辩人岭南公司办好涉案土地由工业用地转为住宅建设用地及将涉案土地权属证书交付给上诉人曾国章后，上诉人曾国章亦未按《补充协议书》的约定按时支付约定的900万元，且至今仍然有余款尚未支付，上诉人也未履行土地开发的行政报批、报建手续和筹备土地开发工作的相关事宜等，因此，无论是按时付款亦或是及时进行涉案土地的开发工作等，上诉人曾国章均未履行。因此，一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求是正确的。二、上诉人的上诉请求明显违反相关法律法规。1、根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。2、根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。现如今上诉人请求对涉案土地办理过户登记，明显也是违反相关法律法规的规定。三、答辩人不存在违约行为，相反，上诉人多次逾期支付有关款项，存在着严重违约行为。根据答辩人与上诉人于2016年4月14日签订的《补充协议书》第六条，若违约，违约方仅需赔偿守约方人民币伍佰万元整作为违约金。纵观整个合同的履行过程，答辩人并不存在任何违约之处。现如今上诉人主张答辩人支付给其500万元违约金，显然缺乏应有的事实根据。相反，上诉人在履行其合同义务的过程中，却存在着先行违约的行为，上诉人多次逾期付款。根据《补充协议书》第四条的约定，1650万在《补充协议书》到公证处公证后两天内即付给答辩人，在答辩人办好国土证后15天内付300万元，余款一年内付清。但是，上诉人并未按约定时间支付相应款项，已经先行违约。四、答辩人已解除与上诉人所签订的合同。鉴于上诉人的严重违约行为，答辩人多次口头告知或者短信通知上诉人，并且分别于2016年12月26日和2017年4月17日致函于上诉人，要求其履行合同义务，支付剩余的款项、违约金，与委托人协商土地开发事宜和返还国土证等，但上诉人对答辩人的函告置之不理，依旧不履行相关义务，承担相应责任。答辩人岭南公司就上诉人曾国章上述违约行为向上诉人分别出具《催告交涉函》、《通知函》、《律师函》和发送短信告知上诉人曾国章合同及补充协议书已解除事宜，上诉人曾国章均未向答辩人提出任何异议，也未请求人民法院或者仲栽机构确认答辩人要求解除合同的效力。因此，根据《合同法》第九十四条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。第九十六条，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。结合答辩人于2017年4月17日发送的《通知函》和其他告知其合同解除的函件，其中规定有如上诉人在收到该函后依然不能履约或者置之不理，该函通知的期限届满日则为双方合作合同及补充协议解除之日，所以，因上诉人严重违约，答辩人已经解除了与上诉人签订的《土地转让合同》及《补充协议书》。退一步讲，即使《补充协议书》未解除，该补充协议书也已明确约定答辩人岭南公司无须将《土地转让合同》中约定的土地过户至上诉人曾国章名下，故上诉人曾国章上诉要求答辩人将粤(2016)五华县不动产权第0001690号《不动产权证》项下的土地过户至其名下等是没有事实和法律依据的。且上诉人仍然要求将上述涉案土地过户其名下，即更加表明上诉人不愿意继续履行上述合同，一审法院判决解除双方签订的合同是符合事实和法律依据的。综上所述，上诉人的上诉请求既无事实根据，也无法律依据，请求贵院依法驳回上诉，维持原判。
一审原告曾国章向一审法院起诉请求：一、判令被告岭南公司将“粤（2016）五华县不动产权第000XXXX”《不动产权证书》项下的建设用地使用权过户登记至原告名下；二、判令被告岭南公司向原告支付违约金人民币500万元；三、判令被告岭南公司承担“粤（2016）五华县不动产权第000XXXX”《不动产权证书》项下建设用地使用权过户登记至原告名下的税费；四、判令被告温禄腾对上述债务和税费承担连带责任；五、判令两被告承担本案诉讼费。
一审法院经审理查明：2006年期间，被告岭南公司以出让的方式获得一块位于五华县XX镇XX工业区16号板块面积为33128㎡的工业用地[土地证号为：华府国用（2006）第001XXXX号]。2012年5月2日，被告岭南公司作为甲方与作为乙方的原告曾国章就该土地的转让事宜签订了一份《土地转让合同》，约定：（一）甲方授权温禄腾全权负责签订本合同，温禄腾对此合同负有与甲方完全同等法律责任，温禄腾对此毫无异议。（二）五华县华城镇经济开发区第十六号工业用地总面积33218㎡，甲方自愿转让该用地的50%即16609㎡给乙方，包括土地和地上厂房建筑等，甲方的原有生产设备除外。转让土地范围为从XX河沿河边侧的围墙开始，平行向内纵深89米。（三）转让价格为1680万元。（四）付款方式：合同签字后五个月内付50%，即840万元；剩余50%(即840万元)在甲方办理完土地变更用途和将该土地转换到乙方名下后付给甲方，如果甲方在2013年底前办理好土地变更用途和将该土地转换到乙方名下，则款项在2013年底付清。（五）甲方承诺该地块手续清楚完备，也不存在任何纠纷及瓜葛和其他任何如抵押等法律问题，此前的任何债权债务均与乙方无关。如有问题发生，温禄腾愿承担全部责任。（六）甲方承诺于2013年底前完成该地块由工业用地转为综合用地的一切手续，并完全转为综合用地。补地价所需费用双方各承担50%，除此之外的其他所有费用由甲方和温禄腾完全负责。（七）甲方承诺在2013年6月底前完成该地块转让到乙方名下的一切法律手续，转让手续费用及相关税收由甲方和温禄腾负责。（八）转让土地上的构筑物内由于甲方尚有设备仍需继续使用，需2013年底才能完全搬出，乙方同意暂给甲方继续使用；甲方暂以其冻库厂房给乙方使用，待设备搬完后乙方再搬回转让地块厂房。在此期间相关厂房的使用，双方都给予免费待遇。（九）……。合同签订后，原告曾国章以汇款人为赖爱兰、尹小娟及五华县华城建筑工程公司第十九施工队的名义分别向被告温禄腾或被告岭南公司付款，具体为：2012年4月24日付款50万元、2012年5月3日付款250万元、2012年5月4日付款100万元、2012年8月29日付款100万元、2012年9月3日付款100万元、2012年12月31日付款170万元、2013年1月4日付款70万元、2013年5月20日付款200万元、2013年11月29日付款240万元、2014年4月21日付款200万元，至本案辩论终结为止，合同总价款1680万元中原告曾国章已付1480万元，仍有200万元未支付，对此原、被告均予以认可。但因当时政策原因被告未能依照《土地转让合同》约定的条款在2013年底完成该地块由工业用地转为综合用地的手续，也未按约定在2013年6月底前完成该地块转让到原告名下的法律手续。2016年4月14日，被告岭南公司作为甲方与作为乙方的原告曾国章就上述地块转让事宜又签订了一份《补充协议书》，约定：（一）根据原协议，甲方应该在2013年底完成地块过户给乙方，同时土地转为综合用地并办好手续给乙方，由于现行法律、政策的原因不得过户，为明确双方地块依照原协议权属各自开发使用，双方表示理解，乙方同意在甲方公司名下实施开发原合同地块即甲方二期用地开发房地产项目。（二）甲方承诺在共同开发、运营该地块过程中全力配合乙方，不收取任何费用，可依法协助乙方办理开发销售的相关手续以及开发、销售过程中需要提供的一切事宜，直至乙方依法依规将该地块开发销售完毕为止。（三）乙方依附甲方相应上缴该地块的土地从工业用地转为综合用地的政策补地价款1650万元及其他给甲方办理该地块转二类居住用地费用，包括原合同款项届时结清。开发房地产中所产生的一切费用均由乙方承担，乙方必须依法依规开发。其中补地价款乙方约900万元，以正式发票为准，多还少补。（四）以上款项在本合同到公证处公证后两天内即付给甲方900万元，由甲方账户划给财政账户。在甲方办好国土证后15天内付300万元，余款一年内付清。甲方应按照法律、政策的规定需在本年5月前办好国有土地证给乙方按规划开发房地产项目。（五）双方同意由规划乙方红线至甲方一期用地89米为中线，双方各退8米，合计16米用于公共道路，统一规划，费用各自承担50%（即甲乙双方各自建造）。乙方承诺在本协议签订后2年内修好道路。若对方建筑距中线小于8米，则乙方跟甲方等同退线。（六）双方确认，本协议作为2012年协议的补充，具同等法律效力，甲乙双方应严格执行。若违约，违约方仅需赔偿守约方人民币500万元作为违约金，违约金在违约后一年内付清。（七）经确认，作为附加条款，温禄腾个人作为甲方代表，愿意为甲方对此协议的义务负完全连带担保责任。（八）……。协议签订后，原告曾国章以汇款人为其本人或尹小娟的名义分别向被告岭南公司付款，具体为：2016年4月25日付款900万元、2016年11月29日付款9.9384万元、2016年12月12日付款30万元，至此，原告曾国章共向被告岭南公司支付了2419.9384万元（含按照《土地转让合同》已支付的1480万元）。因原告曾国章认为其已向被告岭南公司支付了相应款项，但被告岭南公司却未将双方约定的地块过户至原告名下而与被告发生纠纷。经协商未果后，原告曾国章遂于2017年5月4日提起本案诉讼。另查明，一、2016年4月21日，被告岭南公司委托被告温禄腾与原告曾国章到广东省五华县公证处对《补充协议书》进行了公证，同日广东省五华县公证处作出（2016）粤梅五华第448号《公证书》，证明该协议自双方签字、盖章之日起生效。二、2016年2月3日，五华县人民政府发文〔华府函（2016）12号〕同意对33128㎡工业用地进行“三旧”改造。2016年11月14日，被告岭南公司就该33128㎡的土地与五华县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，被告岭南公司为此支付了土地出让金1723.9811万元。2016年11月17日，五华县国土资源局批复〔华国土资(利用)字（2016）84号〕同意该33128㎡的工业用地实施“三旧”改造，并由被告岭南公司受让该土地以作住宅用途使用。为此，被告岭南公司缴纳了契税51.719433万元、用地测绘费1.4万元、印花税0.86199万元，至此，被告岭南公司合计支付了1777.962523万元。三、2016年8月8日，曾国章与岭南公司代理人温禄腾对宗地图中的33128㎡土地进行对等划分，各自占有16564㎡的土地使用权，由双方签名并按指印确认。2016年11月30日，五华县国土资源局根据被告岭南公司的申请，将33128㎡土地分别办理两份《不动产权证》，面积均为16564㎡，权属人均为被告岭南公司。后被告岭南公司将粤（2016）五华县不动产权第000XXXX号的《不动产权证》交付给曾国章，现该证仍在原告曾国章处。四、赖爱兰、尹小娟及五华县华城建筑工程公司第十九施工队分别是原告曾国章的妻子、儿媳妇及原告曾国章的施工队。五、原告曾国章和被告岭南公司均有违约情形，具体为：1、原告曾国章：（1）未按合同约定在2012年10月2日前足额支付840万元；（2）未在《补充协议书》公证后两日内向被告岭南公司支付900万元；（3）未在被告岭南公司办好国土证后15天内支付300万元；（4）未着手进行涉案土地的开发工作等。2、被告岭南公司：（1）未按《土地转让合同》约定确保转让的土地不存在抵押等情形，而是分别于2011年1月19日、2013年2月4日将转让的土地抵押给中国工商银行股份有限公司五华支行；（2）未按《补充协议书》约定在2016年5月前办好国有土地证。六、被告岭南公司就原告曾国章逾期付款等行为分别于2016年12月26日向原告曾国章发出《催告交涉函》、2017年4月17日发出《通知函》、2017年4月19日以短信形式发送《通知函》内容、2017年4月26日出具了《律师函》告知双方签订的合同、协议已解除。七、本案在审理过程中，被告岭南公司就其与原告曾国章签订的《土地转让合同》、《补充协议书》事宜于2017年5月9日提起建设用地使用权转让合同纠纷。八、本案在审理中，原告曾国章提交《财产保全申请书》，申请对位于五华县华城镇城东工业区证号为粤（2016）五华县不动产权第0001690号的土地进行财产保全，一审法院于2017年7月5日作出（2017）粤1424民初826号之一《民事裁定书》，查封了岭南公司所有的上述土地使用权。
一审法院认为，本案的争议焦点主要是：一、原告曾国章要求将粤（2016）五华县不动产权第000XXXX号《不动产权证》项下的土地过户至其名下是否有事实依据的问题。根据查明的事实可知，原、被告所签的《土地转让合同》及《补充协议书》是双方真实意思表示，已依法成立并已实际履行，故应为有效合同，原、被告均应按《土地转让合同》及《补充协议书》的约定内容主张权利、承担义务。而从《补充协议书》第一条约定：“根据原协议，甲方应该在2013年底完成地块过户给乙方，同时土地转为综合用地并办好手续给乙方，由于现行法律、政策的原因不得过户，为明确双方地块依照原协议权属各自开发使用，双方表示理解，乙方同意在甲方公司名下实施开发原合同地块即甲方二期用地开发房地产项目”可知，原、被告已明确约定被告岭南公司无须将《土地转让合同》约定的拟转让土地过户至原告曾国章名下即原告曾国章依约不再享有要求将涉案土地过户至其名下的权利。另进一步而言，原告曾国章未按约定的付款期限支付对应的款项，存在多次违约情形，且在被告岭南公司办好涉案土地由工业用地转为住宅建设用地及将涉案土地权属证书交付给原告曾国章后，原告曾国章亦未按《补充协议书》的约定按时支付约定的900万元，且至今未支付约定的300万元及未履行土地开发的行政报批、报建手续和筹备土地开发工作的相关事宜等，其行为亦不利于双方签订《补充协议书》所期望目的的实现。而无论是按时付款亦或是及时进行涉案土地的开发工作等，均是原告曾国章所应履行的主要债务。但在被告岭南公司就原告曾国章上述违约行为向原告分别出具《催告交涉函》、《通知函》直至《律师函》告知原告曾国章合同及补充协议书已解除事宜，原告曾国章均未向被告提出任何异议亦未请求人民法院或者仲裁机构确认被告要求解除合同的效力。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，被告岭南公司已有效、合理地行使了法定解除权。退一步讲，即使《补充协议书》未解除，该补充协议书也已明确约定被告岭南公司无须将《土地转让合同》中约定的土地过户至原告曾国章名下，故原告曾国章诉请被告将粤（2016）五华县不动产权第000XXXX号《不动产权证》项下的土地过户至其名下及被告承担过户税费等，理由不足，不予支持。二、关于被告是否应当承担违约金500万元的问题。根据查明的事实可知，原告曾国章和被告岭南公司在《土地转让合同》、《补充协议书》履行过程中均存在违约情形，本应按合同约定向对方支付违约金，但考虑到双方均有违约，故一审法院对原、被告提出的违约金请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第三项、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告曾国章的诉讼请求。案件受理费23450元，诉讼保全费5000元，合计28450元由原告曾国章负担。
对一审查明的上述事实，本院予以确认。
二审中根据上诉人曾国章的申请，本院组织双方当事人到争议土地现场勘查。争议土地搭建有临时厂房，有上诉人曾国章任董事长的梅州市神牛摄影器材有限公司（以下简称“神牛公司）的工人在生产、组装摄影器材。在争议土地不远的地方，有神牛公司新建的厂房。在争议土地相邻的地块已有房地产项目，已封顶。上诉人岭南公司认为，上诉人曾国章在离涉案土地一公里左右的地方政府也批有一万平方米左右的地方给上诉人，并且在该新土地上神牛公司也建有新的厂房，上诉人完全可以将工人、设备搬过去，不会影响上诉人的正常经营，也不会造成工人下岗，更加不会影响政府的招商引资和社会稳定。且涉案土地是住宅用地，是用于商品房开发，是不能办企业的，且和政府签订的国有土地使用权合同约定涉案土地应当在2019年竣工，因上诉人曾国章采取拖延的措施，如不按时竣工，我方也将面临严厉的行政处罚。涉案土地上所建的厂房未经过规划部门、国土部门、消防部门同意，是属于三无的非法违章建筑，据了解，也有政府单位向上诉人和其公司作出行政处罚，即要求上诉人立即拆除违章建筑的厂房和搬离涉案土地。上诉人曾国章认为，现土地上的厂房建筑和工人的就业足以证实，如果判决解除合同，将导致几百名工人下岗再就业难。至于另外被上诉人提出上诉人还有新的厂房，如判决解除可以将工人迁至新厂房，不存在造成失业的问题，针对此问题，上诉人曾国章已经陈述清楚，新厂房另有工业用途，并不是为现在的厂房搬迁作准备的。至于被上诉人提出涉案土地的厂房属于三无建筑，需要拆迁，截止目前，上诉人并没有收到任何职能部门的告知书要将厂房拆迁一说。
二审中上诉人曾国章还认为，上诉人岭南公司在诉讼期间将争议土地又与河源恒盛建筑工程有限公司合作并签订了《股权合作开发合同》，收取了河源恒盛建筑工程有限公司1200万元的土地款，为此申请本院向河源恒盛建筑工程有限公司调查。2018年2月2日，本院到河源恒盛建筑工程有限公司调查。该公司职员潘洋认为，2017年8月份该公司与岭南公司口头签订了建筑工程合同，是想让该公司去争议土地建主体，该公司没有房地产开发资质。后来因为该土地有纠纷，双方解除了合同。2017年12月份该公司发《函》给岭南公司，岭南公司已将收取的保证金1200万元返还给该公司了。二审庭审中上诉人曾国章还申请证人出庭作证并提交了股权合作合同，据以证明岭南公司与河源恒盛建筑工程有限公司不是建筑工程承包关系而是买卖土地合作关系。上诉人岭南公司对该证人证言和股权合作合同质证认为，该证人承认并未看到岭南公司与河源恒盛建筑工程有限公司签订合同亦未看到付款，都是听说而来，其证人证言不足采信。该股权合作合同没有双方签名和盖章，对其三性均有异议，可能是上诉人曾国章为了本案自行拟定的。
二审中上诉人岭南公司提交了2018年2月6日五华县公安消防大队出具的情况说明，载明“经检查，曾国章所在公司使用泡沫彩钢板搭建厂房的情况属实，因曾国章所在公司将于2018年3月搬迁至新厂，所以大队责令曾国章所在公司先行停业整顿，对违规使用泡沫彩钢板建筑进行拆除处理。”上诉人曾国章质证认为，五华县公安消防大队已于2018年2月9日申明，上述情况说明仅用于对岭南公司投诉曾国章所在公司的回复，若涉及民事纠纷，不作为法律诉讼的证据材料；该情况说明提到的3月份搬迁至新厂一说，只是检查时听温勇军厂长说的，不属于火灾隐患整改范围；争议土地上搭建的厂房也不是全部由泡沫彩钢板搭建而成，无须进行拆除整改，只需将泡沫彩钢板换成其他符合消防标准的材料就行。
上诉人岭南公司与五华县国土资源局于2016年11月14日签订的包括本案争议土地在内的33128平方米国有建设用地使用权出让合同第5条约定：“本合同项下土地用途为商品住房用地”；第16条约定：“受让人同意本合同项下建设项目在2016年11月14日之前开工，在2019年11月14日之前竣工”；第32条约定：“受让人造成土地闲置，闲置满1年不满2年的，应缴纳土地闲置费；闲置满2年且未开工建设的，出让人有权无偿收回建设用地使用权”；第33条约定：“受让人未按合同约定日期开工的，每延期1日，应支付出让地价款1‰的违约金；未按合同约定日期竣工的，每延期1日，应支付出让地价款1‰的违约金”。
本院认为，本案的二审争议焦点及其处理意见如下：一、双方《补充协议书》约定：“由于现行法律、政策的原因不得过户，为明确双方地块依照原协议权属各自开发使用，双方表示理解，乙方同意在甲方公司名下实施开发原合同地块即甲方二期用地开发房地产项目”，据此，上诉人曾国章请求将争议土地过户至其名下没有合同约定依据，不予支持。没有法律规定本案所涉政府批准实施三旧改造项目的房地产开发企业将部分建设用地使用权转让他人仍以该房地产开发企业名义开发房地产的约定无效，上诉人曾国章的该上诉主张不予支持。因上诉人曾国章关于过户的请求不予支持，其关于由被上诉人岭南公司承担过户税费和被上诉人温禄腾承担连带责任的诉讼请求亦不予支持。二、合同法第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案双方当事人均有违约行为，上诉人曾国章存在未按约定及时付款和未及时开发房地产等违约行为，上诉人岭南公司存在未按土地转让合同约定确保争议土地不存在抵押情形而两次将争议土地进行抵押及未按补充协议书约定在2016年5月前办好国有土地证等违约行为。据此，被上诉人岭南公司另案主张的违约金500万元及土地占用费288万元，上诉人曾国章本案主张的违约金500万元，按上述法律规定均由双方各自承担，一审判决该判项应予维持。如双方认为除上述已处理的诉讼请求之外因双方合同和补充协议被解除仍有其他损失的，可另行主张。三、合同法第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利”；第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”；第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案土地转让合同及补充协议书是双方自愿签订，在未依法认定存在合同无效、欺诈胁迫等情形的情况下，包括土地不过户，以岭南公司名义及时开发房地产；合同价款变更为3330万元等约定均对双方具有法律约束力，双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更。双方均应依法行使权利，不应仅站在己方的角度认为只要诉讼结果对己方不利就是司法不公，不得因此而采取一些影响社会稳定扰乱社会经济秩序的行为。
综上，上诉人的上诉请求不成立，不予支持，一审判决应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23450元，由上诉人曾国章负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐干忠
审 判 员 孔宁清
代理审判员 赖志明
二○一八年四月十七○莺0皇第三人的协议在自愿以可以日
书记员幸静容