湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂03民终641号
上诉人（原审被告）：燕玲，女，1972年3月24日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。
被上诉人（原审原告）：张政，男，1979年12月14日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。
上诉人燕玲因与被上诉人张政房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2017）鄂0302民初4842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭经过阅卷和调查、询问当事人，合议庭认为事实已核对清楚，决定不开庭审理。经合议庭评议，本案现已审理终结。
燕玲上诉请求：1.撤销原判第一、二项，改判驳回张政的诉讼请求；2.上诉费由张政负担。事实与理由：1.燕玲欠吴丽芝高利贷10万元（月息4分），逾期未还。吴丽芝安排讨债人员吃住在燕玲家里，逼其卖房还债。2017年10月12日，燕玲在吴丽芝威逼下，被迫与吴丽芝、张政签订房屋他项三方协议书及卖房协议。协议第三条约定，房屋裸价178000元，过户手续费及工行利息贷款5万由张政承担，燕玲一概不管。第四条约定空调、热水器作价2000元。第五条约定，张政已出十万元用于还账，工行贷款5万元、剩余尾款3万元过户后付清。按照协议约定，张政应当先替燕玲支付吴丽芝10万元还账，接着支付燕玲本人5万元，在偿还工行贷款5万元，然后，由燕玲配合过户。完毕后，张政付清燕玲尾款3万元。即张政取得该房屋应该支付对价款230000元（房屋裸价178000元、电器2000元、工行贷款50000元），该房屋位于三堰太和医院儿童医院旁，面积40.75㎡，属于房改房，实际使用面积约为65㎡，评估价约为325000元（5000元/㎡）。2.2017年10月30日，燕玲配合张政办理过户时，张政仅支付了吴丽芝和工行贷款及其他小额款161780元，张政还应支付燕玲5万元。2017年10月31日凌晨，燕玲和张政发生争议和冲突，在公安机关协调下，双方均同意按照之前双方达成的协议，在燕玲将房屋过户完毕，办理交接手续后，张政将尾款一次性付清。张政至今未支付燕玲5万元尾款，且在诉讼过程中，申请保全了涉案房屋，且更换门锁，搬走房屋内家具、物品等所有财产，给燕玲造成巨大经济损失和精神打击。综上，张政违反约定未支付燕玲5万元房款，燕玲不予配合过户，属合法行使不安抗辩权，一审对卖房协议支付房款数额事实未予查清，适用法律错误，请求二审驳回上诉，依法改判。
张政辩称，双方合同明确约定了价格，上诉人没有按照合同约定履行义务，请求驳回上诉，维持原判。
张政向一审法院起诉请求：1.确认张政和燕玲之间的房屋买卖合同有效；2.判令燕玲尽快协助张政办理过户手续；3.判令燕玲支付张政违约金5万元；4.判令燕玲承担张政的律师费4000元；5.判令燕玲承担张政不安反抗处置费用3000元；6.案件受理费和保全费由燕玲负担。
一审法院认定的事实：燕玲曾以十堰市茅箭区二堰街办擂鼓台社区人民南路36号1栋1单元301室房屋抵押向吴丽芝借款，为偿还借款，燕玲拟将该房屋卖给张政。2017年10月12日，吴丽芝、张政、燕玲签订《房屋它项三方协议书》，约定张政将燕玲所欠吴丽芝的10万元支付给吴丽芝，吴丽芝将房屋抵押权转给张政。当日，张政支付上述10万元后（直接支付给吴丽芝），和燕玲签订《协议》。该协议约定：燕玲将上述房屋以17.8万元的价格出售给张政，不再任意加价，若燕玲违约，赔付张政违约金50万元，星期二转它项；该价格是裸价，过户手续费及工行利息贷款5万元由张政承担；燕玲在过户完后将房屋的水、电、物业交给张政，电器由燕玲带走，如张政需要，空调、热水器作价2000元给张政；张政已支付10万元用于燕玲还账，承担工行贷款5万元，剩余3万元尾款过户后全部付清，燕玲配合张政过户。
上述《协议》签订后，吴丽芝、张政、燕玲一同办理了抵押权转移手续，涤除了吴丽芝的抵押权，将房屋抵押给张政；张政又向燕玲支付了用于偿还工行借款的5万元余元及部分款项。因燕玲没有积极配合张政办理过户手续，两人在2017年10月30日晚发生冲突。燕玲报警后，经公安机关协调，双方在次日凌晨达成《协议》。在该《协议》中，双方确认：2017年10月12日，经过双方商议，燕玲将上述房屋以18万元价格出售给张政；因燕玲有个贷公司吴丽芝他项借款10万元未付、市工行花果水箱厂支行贷款50400元未付、武汉浦发银行信用卡贷款45000元未付、上海交行6000余元未付，需逐个解押，所以燕玲借贷的欠款需由张政以替燕玲还贷的方式支付，至2017年10月30日，张政共支付燕玲161780元。双方约定：2017年10月31日，双方到十堰市行政服务大厅房产交易中心办理相关过户手续，过户完毕，办理相关交接手续后，张政将尾款一次性支付给燕玲。
此后，燕玲未按约定配合张政办理过户手续，张政向一审法院起诉，引起诉讼。
一审法院另查明：在诉讼过程中，张政自行将上述房屋的门锁换下，将燕玲的物品搬走租房存放，占有了上述房屋。张政已实际支付燕玲163000元，含替燕玲还款、支付的现金、代缴水电费、电话费等。
一审法院认为，燕玲将房屋卖给张政，双方签订的协议不违反法律规定，协议有效。张政支付的房款超过15万元后，燕玲即有义务配合办理过户手续，燕玲未配合办理过户的行为构成违约，应承担违约责任，张政主张燕玲协助办理过户应予支持。张政主张的违约金5万元不应支持，理由有两点：1.从合同条款看，该违约金属于燕玲根本性违约应承担的责任，即因燕玲的违约行为导致合同标的物房屋不能交付张政，或双方不能按照约定的价款完成交易，而事实上，燕玲只是没有配合张政办理过户手续，不属于应当支付约定违约金的情形；2.双方约定的违约金过分高于违约行为造成的损失，如支持张政的主张，该违约责任对燕玲则过于严厉。张政在本次诉讼中没有委托律师参加诉讼，主张的律师费没有事实依据，且律师费亦不属于必要损失，张政主张的律师费不应支持。张政未经燕玲同意自行住进燕玲的房屋，该行为不符合法律规定，由此产生的费用不应由燕玲负担，其主张的不安反抗处置费用不应支持。
一审法院据此判决：一、张政与燕玲于2017年10月12日及2017年10月31日签订的《协议》有效；二、燕玲在判决生效十日内配合张政办理十堰市茅箭区二堰街办擂鼓台社区人民南路36号1栋1单元301室房屋的过户手续；三、驳回张政的其他诉讼请求。案件受理费1150元，减半收取575元，保全费1420元，合计1995元，由张政负担500元，燕玲负担1495元，退还张政575元。
在二审，当事人均未向本院提交新证据。
二审经审理查明，一审判决认定的事实属实，二审依法予以确认。
本案二审争议的焦点为：涉案房屋总价款是18万元还是23万元？
本院认为，燕玲与张政于2017年10月12日签订《协议》约定：……二、涉案房屋出售价为17.80万元，不再任意加价；三、涉案房屋裸价17.80万元，过户手续费及工行利息贷款5万元由张政负担；……五、张政已支付10万元用于燕玲还账，及承担工行贷款5万元，剩余尾款3万元（过户后全部付清）。该协议第一条约定房款出售价为17.80万元，该协议第五条加强证明房款应为18万元。燕玲与张政于2017年10月31日签订《协议》，该协议确认燕玲将涉案房屋以18万元价格出售给张政。燕玲未能提供证据证明张政以胁迫的手段使其在违背真实意思的情况下签订第一份协议，其在公安机关协调下签订的第二份协议，更无受胁迫的可能性。故，上述两份协议的内容真实合法有效，依据双方签订的两份协议内容，涉案房屋的价款应为18万元。张政按照协议约定已实际支付购房款16.3万元，燕玲应当依照协议约定配合张政办理涉案房屋过户手续。张政在本案无违约事实，燕玲认为其行使不安抗辩权无事实依据。燕玲认为涉案房屋总价款为23万元的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1150元，由上诉人燕玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 袁 昆
审判员 王广泉
审判员 王宇鹏
二〇一八年五月七日
书记员 李大旭