海南省海口市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）琼01执异348号
异议人（利害关系人）：张裕林，男，汉族。
申请执行人：海南天工伟业装饰设计工程有限公司，住所地海口市大同路36号华能大厦19层1902房。
法定代表人：户红伟，总经理。
委托代理人：杨欢，海南瑞来律师事务所律师。
被执行人：海南和平实业股份有限公司，住所地海南省海口市国贸大道中衡大厦15层。
法定代表人：吴迪，董事长。
被执行人：吴迪，男，汉族。
被执行人：吉林江山实业投资股份有限公司，住所地长春市宽城区北京大街15号。
法定代表人：吴丽艳，总经理。
被执行人：吉林省绿色产业集团有限公司，住所地长春市建设街2986号。
法定代表人：刘昱彤，总经理。
本院在执行申请执行人海南天工伟业装饰设计工程有限公司（以下简称天工伟业公司）与被执行人海南和平实业股份有限公司（以下简称和平实业公司）、吴迪、吉林江山实业投资股份有限公司（以下简称江山实业公司）、吉林省绿色产业集团有限公司（以下简称绿色产业公司）装饰装修合同纠纷一案中，利害关系人张裕林提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
异议人张裕林称，本人于2017年6月19日参加了海口市中级人民法院(2016)琼01执恢172号之一执行裁定书的网络司法拍卖，并以6426064.80元中拍上述标的物，2017年6月27日付清全部款项至海口市中级人民法院账户中。海口市中级人民法院执行局在2017年6月28日提供了一份“房屋租赁合同书”给买受方，合同内容为：出租人和平实业公司在2009年9月5日将房屋租赁给天工伟业公司，租金为4000元／月，租期20年。出租人以不到5元／㎡的租金超低价格出租，该重大权益的转让在法院的拍卖公告及2016年11月4日出具的《房地产估价鉴定报告》（华智房估字[2016]第11001号）中均未提及，在拍卖前及拍卖中法官也未告知。在买受人多次追问后才于第十日（2017年6月28日）告知。本标的物的《房屋租赁合同》中，月租金为4.93元／㎡，而《房地产估价鉴定报告》中确定估价对象海口市大同路36号华能大厦十九层整层的月租金水平为36元／㎡，有明显巨大的差距，严重损毁了买受人的合法权益。一、违反《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释[2016]18号，以下简称《网拍规定》）第三条，该条规定：“网络司法拍卖应当在互联网拍卖平台上向社会全程公开，接受社会监督”。二、违反《网拍规定》第六条，该条第二款明确规定：“实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明。”三、违反《网拍规定》第十二条，该条明确规定，拍卖公告应当包括拍卖财产已知瑕疵。四、违反《网拍规定》第十三条，该条第（五）款明确规定，在网络司法拍卖平台上而绝非承办法官办公室全面公示拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视屏或者照片等。公示内容应当全面反映拍品现状，不能仅公示局部信息或部分内容而忽略其他。五、违反《网拍规定》第十四条，该条第（三）款明确规定：实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对事项予以特别提示：拍卖财产已知瑕疵和权利负担。六、本案违反《房地产估价规范》（国家标准GB/T50291-2015），《房地产估价规范》第5.4.2条明确规定：“房地产司法拍卖估价，应符合下列规定：2．评估价值的影响因素应包括拍卖房地产的瑕疵；3．人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权，并应在估价报告中作出特别说明”。七、根据<网拍规定》第三十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，导致买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外。”综上，请求人民法院依法撤销该次海口市大同路36号华能大厦十九层整层811.11㎡违法网络司法拍卖，退回拍卖款6426064.80元及利息。
本院查明，本院依据已经发生法律效力的（2015）海中法民（环）初字第15号民事判决书及权利人的申请，立案执行申请执行人天工伟业公司与被执行人和平实业公司、吴迪、江山实业公司、绿色产业公司装饰装修合同纠纷一案。上述民事判决的内容为：限和平实业公司在判决生效后十日内支付天工伟业公司工程款5814456.6元和利息及经济补偿800000元；申请执行人申请执行的标的为人民币941.012万元，执行费人民币74451元。执行案件案号为（2015）海中法执字第195号。
在执行过程中，本院于2015年10月30日查封了被执行人和平实业公司名下的房产（面积981.52平方米）、位于海口市大同路36号华能大厦十九层整层、位于海口市国贸大道北侧A6-1段华锦苑如意阁2105房。2015年12月17日，由于上述查封财产尚未具备执行条件，被执行人无其他财产可供执行，本院裁定终结案件该次执行程序。
2016年4月20日，本院根据申请执行人天工伟业公司的申请立案恢复执行，案号为（2016）琼01执恢172号。执行过程中，本院将上述财产对外委托现值评估。海南华智土地房地产评估有限公司于2016年11月4日出具华智房估字[2016]第11001号《房地产估价鉴定报告》鉴定报告，上述房产评估价值为人民币12171625元，其中海口市国贸大道49号中衡大厦第十六层的房产评估价为5600553元、位于海口市大同路36号华能大厦十九层整层评估价为5532581元、位于海口市国贸大道北侧A6-1段华锦苑如意阁2105房评估价为1038491元。上述财产评估报告送达及公告双方当事人，无人向本院提出异议。
2016年11月22日，本院根据申请执行人天工伟业公司的请求作出（2016）琼01执恢172号之一执行裁定，拍卖被执行人的上述财产。为了便于拍卖，2017年3月10日，本院调取拍卖标的物的相关租赁合同入卷，以供报名竞买人咨询和看样。2017年4月7日，本院通知申请执行人天工伟业公司从最高人民法院提供的五家拍卖平台即公拍网、淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、中国拍卖行业协会网中选择拍卖机构，申请执行人选择淘宝网进行网络司法拍卖。
上述财产以评估价为起拍价在淘宝网网络司法拍卖平台上进行了拍卖。拍卖竞价时间为2017年5月15日10时至2017年5月16日10时，第一次拍卖因无人报名流拍。根据申请执行人的申请，本院定于2017年6月18日10时至2017年6月19日10时对上述财产降价20%进行第二次拍卖。
华能大厦十九层房产的第二次拍卖公告载明：“根据海口市中级人民法院（2016）琼01执恢172号之一执行裁定书，本院将于2017年6月18日10时至2017年6月19日10时止在海南省海口市中级人民法院网络司法拍卖平台淘宝网司法拍卖网络平台上（网址：http://sf.taobao.com/0898/07)进行公开拍卖：被执行人海南和平实业股份有限公司名下位于海口市大同路36号华能大厦十九层整层811.11㎡房产，一拍起拍价为人民币5532581元，因无人报名而流拍；二拍起拍价为人民币4426064.8元，保证金人民币30万元。咨询、展示看样的时间与方式：自2017年6月3日起至2017年6月17日16时止接受咨询（节假日除外），有意者请与委托法院联系统一安排看样。有意竞买者请于2017年6月18日10:00时前于淘宝网缴纳竞买保证金。特别说明：（1）上述标的按现状拍卖；（2）过户的税费由买受人承担；（3）标的所欠物业、水、电、燃气费由买受人自行承担。咨询电话：0898-66708042，法院监督电话：0898-66727553，淘宝技术咨询电话：400-822-2870。”网上拍卖公告发出后，咨询、展示看样的购房者有7-8人，本院均一一电话答复并安排看房。公告期间，买受人张裕林并未向本院咨询。
2017年6月19日，华能大厦十九层房产第二次拍卖成交，成交价格为人民币6426064.8元，买受人张裕林于2017年6月27日付清款项至本院账户。2017年6月28日，本院出具成交确认书，确认张裕林以6426064.8元的最高应价竞得上述房产。同日，买受人张裕林向本院提交意见书。主要意见为：拍卖公告没有明确《租赁合同》的租金4.93元/平方米，租期20年，而评估报告对此没有说明并评估为36元/平方米，租金差距大，有瑕疵严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现，该拍卖活动存在严重违法违规行为，请求撤销本次拍卖，终止转付拍卖款人民币6426064.8元。2017年7月27日，张裕林向本院提出前述异议申请。
再查明，2009年9月5日，申请执行人天工伟业公司与被执行人和平实业公司签订《房屋租赁合同书》，和平实业公司将海口市大同路36号华能大厦十九层811.11㎡房产出租天工伟业公司，租期20年，时间2009年9月5日起至2029年9月4日，每月租金4000元。华智房估字[2016]第11001号《房地产估价鉴定报告》在用收益法评估涉案房产市场价值时，确定估价对象海口市大同路36号华能大厦十九层的客观月租金水平为36元／㎡。
海口市大同路36号华能大厦十九层房产标的物介绍内容为：“建成于1995年，维护保养状况良好，目前由海南天工伟业装饰设计工程有限公司承租作为办公使用。”网页同时将该标的物房地产鉴定报告作为附件提供下载。
另查明，海南华智土地房地产评估有限公司于2017年8月14日向本院出具《房地产估价报告答复函》，该公司称，鉴定人员已按《房地产估价规范》履行了必要评估程序及资料收集工作，在估价鉴定过程中委托人和双方当事人均未提供任何租赁合同等相关信息资料；即便鉴定对象存在租约限制，亦可采用比较法评估出鉴定对象在正常状态下的市场价值，再减去租约限制对其造成的价值损失，即为鉴定对象现状价值，对鉴定对象采用比较法评估并无不当；租赁合同的租金明显低于市场租金，建议对其真实性、合法性、有效性进行查实，如核查为真实合法，则应进行重新评估。8月17日，该公司再次提交补充意见，称2016年11月4日出具的“华智房估字【2016】11001号”鉴定报告结论系鉴定对象在正常权益状态下于价值时点的市场价值，鉴定结论符合类似房地产在正常权益下在价值时点的市场价格水平，不予调整。该公司认为应维持该鉴定结论不变，建议委托鉴定方重新组织拍卖，并对存在长期租约情况充分公示披露。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三条规定：“网络司法拍卖应当在互联网拍卖平台上向社会全程公开，接受社会监督”。本院在执行天工伟业公司与和平实业公司等装饰装修合同纠纷一案过程中，通过网络拍卖方式对涉案的华能大厦十九层房产进行处置。根据上述规定内容，本院将标的物相关情况进行拍卖公告，并将评估报告电子版和标的物相片放至网上以供竞买人了解。同时，竞买须知作为拍卖附件，亦明确了竞买人的权利和承担的义务。须知提示竞买人拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，已根据评估公司调查情况就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵作了客观、详尽的说明。竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。本案中，申请执行人与被执行人签订租房协议，和平实业公司将海口市大同路36号华能大厦十九层811.11㎡房产出租天工伟业公司，时间从2009年9月5日起至2029年9月4日，每月租金4000元。拍卖公告中介绍标的物建成于1995年，由天工伟业公司承租作为办公使用。标的物介绍未对租赁合同的租期和租金进行充分公示，确有瑕疵，但公告已载明拍卖标的物已出租使用的基本事实，有意参加竞买的人仍然可以通过电话咨询或直接上门看样等多种途径了解具体的租赁内容，故不能认定为构成严重失实。参与价值巨大的不动产拍卖竞买人，应审慎调查标的物状况和决定竞买行为，异议人张裕林懈于对竞拍对象进行全面了解，在竞拍成交后，以未知晓租赁合同的内容等为由请求撤销拍卖结果，于法无据，本院不予支持。
关于评估报告没有带租内容，价格失真问题。本案评估对象华能大厦十九层房产位于海口市中心，周围有较多类似房地产在市场交易，评估机构选用比较法进行评估并无不当。评估报告的鉴定结论系上述房产在正常权益状态下的市场价值，但本案中，涉案房产已签订了长达20年的租赁合同，811.11㎡房产每月租金仅4000元，与市场价格相比明显偏低，而评估报告确定华能大厦十九层房产客观月租金水平36元／㎡，二者差距巨大。在鉴定对象已有租约限制的情况下，采用比较法评估还需考虑其长期出租对现状价值造成的影响，具体到本案即20年的偏低价格出租对房产正常市场价值造成损失，在评估时必须进行综合估价。本案评估仅对涉案房产的正常市场价值进行鉴定，并未考虑上述影响因素。依照国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》第5.4.2条“房地产司法拍卖估价，应符合下列规定：......2．评估价值的影响因素应包括拍卖房地产的瑕疵,但不应包括拍卖房地产被查封及拍卖房地产上原有的担保物权和其他优先受偿权；......”的规定，该评估报告遗漏上述相关内容，导致评估结果不能客观、真实地反映涉案拍卖房产的市场价值。本案拍卖参照上述评估报告鉴定结论确定拍卖保留价，在评估结论违反法律相关规定的情况下，其拍卖结果应予撤销。异议人张裕林提出的撤销本次拍卖，退回拍卖款6426064.80元的请求，符合法律相关规定，应予准许；但退回拍卖款利息的请求并无法律依据，本院不予支持。
综上，由于评估报告遗漏鉴定涉案房产的相关租赁内容，其评估结论不能作为确定拍卖保留价的依据，本院对华能大厦十九层房产的网络司法拍卖应予撤销，拍卖款6426064.80元应退回异议人张裕林。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项之规定，裁定如下：
撤销本院对海口市大同路36号华能大厦十九层811.11㎡房产的网络司法拍卖，拍卖款6426064.80元退回异议人张裕林。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向海南省高级人民法院申请复议。
审判长 孙 晓
审判员 胡 猛
审判员 谭碧霞
二〇一七年十一月二十四日
书记员 符龙暖
附适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件
若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。