北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第12559号
上诉人（原审被告、反诉原告）冯德福，男，1963年5月19日出生。
委托代理人周生杰，河北唤民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）田红燕，女，1974年12月29日出生。
委托代理人曹春林，北京市天正律师事务所律师。
上诉人冯德福与被上诉人田红燕因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第11268号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
田红燕在原审法院起诉称：田红燕与冯德福于2010年5月15日签订《房屋院落租赁合同》，约定田红燕将位于北京市通州区×村东一处13亩的院落租赁给冯德福，用于物流基地即通顺广物流。合同约定：租赁期限由2010年5月15日至2016年5月14日，年租金每亩18000元，三年为一阶段，每三年递增20%，租金年付，由签订日前一个月付齐租金，过期一个月，甲方有权终止合同。冯德福2014年应支付280800元，但支付了200000元，还欠80800元未付。2015年的租金应于2015年4月15日支付。但冯德福没有依照约定支付租金。田红燕多次催要未果，故诉至法院，请求依法判令：1.冯德福支付拖欠的2014年租金80800元；2.冯德福支付2015年度租金280800元；3.本案诉讼费由冯德福承担。
冯德福答辩称：不同意田红燕的诉讼请求，请求驳回田红燕的全部诉讼请求。理由是：一、2014年合同租赁期间，冯德福已同田红燕协商多次并以口头变更了租金支付方式及期限。另外，附近及周边都在拆迁过程中。田红燕经常带人携带丈量工具丈量，连谁家有空调、太阳能等等都登记造册，商户问是不是拆迁，田红燕讲可能、是或差不多等等语言，致使冯德福院内人心惶惶。有些商户搬走了，生意也不太好做，基本没有收入，也就没有支付租金的能力，更不是拖欠田红燕的租金，而是早已同田红燕达成口头协议，已经变更了支付方式和期限。二、2015年5月22日田红燕断电，按合同已属违约，已解除合同，2015年的租金就不需要支付了。因此向法院提出了反诉。
冯德福反诉称：2010年5月15日，冯德福与田红燕签订了《房屋院落租赁合同》，依据合同约定，田红燕将位于北京市通州区×村东一处13亩的院落租赁给冯德福，提供办公用房340平方米，租期为6年，自2010年5月15日起至2016年5月14日止，用于经营物流基地。租赁期间，冯德福在原有办公用房340平方米的基础上，又自行出资建设28间房屋。一、田红燕已经根本违约，导致冯德福无法实现合同目的，冯德福依法解除双方签订的《房屋院落租赁合同》。冯德福与田红燕签订合同的目的是为经营物流基地，但自2015年年初起，田红燕时常带人携带丈量工具到上述院落丈量，由于上述院落周边的房屋均已拆迁完毕，被绿化植物予以覆盖，一片荒凉景象，导致冯德福的商户认为上述院落随时均有被拆迁的可能性，所以商户不愿再继续租赁。并且2015年5月22日田红燕将冯德福租赁上述院落停电，导致冯德福无法经营并且冯德福的商户全部搬走，并且没有商户愿意承租这种随时可能被拆迁和停电的房屋。田红燕的违约行为，导致冯德福租赁上述院落的合同目的根本无法实现。二、因田红燕违约导致《房屋院落租赁合同》解除，田红燕依法应当赔偿冯德福损失共计536000元。在签订租赁合同后，冯德福投资934360元在上述院落中建设房屋27间以及一间厂房，冯德福每年的租金收益共计为536000元。田红燕的前述违约行为导致冯德福无法利用上述院落经营物流基地，给冯德福造成直接经济损失536000元。由于田红燕的根本违约行为导致冯德福的合同目的无法实现，并且给冯德福造成了经济损失，田红燕依法应当赔偿。现为了维护自身权益，冯德福特向法院提起反诉，请求依法判令：1.解除田红燕与冯德福于2010年5月15日签订的《房屋院落租赁合同》；2.田红燕赔偿冯德福损失536000元；3.反诉费用由田红燕承担。
田红燕针对冯德福的反诉请求，答辩称：不同意冯德福的反诉请求，冯德福的反诉基本事实不成立，租金是否交纳、是否达成了口头变更协议需要根据，双方从未达成协议，停电是特殊情况，鉴于冯德福未交租金，因此田红燕是想通过停电督促冯德福交纳租金，但在通知停电之前，电表的电闸坏了，后来是商户自己修好的电闸箱，冯德福不能以有商户搬走来拒交租金。
原审法院经审理查明：2010年5月15日，田红燕（甲方）与冯德福（乙方）签订《房屋院落租赁合同》，约定：经甲乙双方协商同意，乙方租用甲方房屋院落做物流基地；甲方提供办公用房340平方米，院落13亩及水电的供应；租期自2010年5月15日至2016年5月14日止，租期6年，年租金按每亩18000元，共计234000元整，三年为一个阶段，每个阶段在前一个阶段的基础上递增20%（前三年租金每亩为18000元，年租金234000元；后三年租金每亩216000元，年租金280800元）；付款方式为年付，付款时间按合同签订之日前一个月支付齐年租金，乙方在承租期内按时交纳租金，过期一个月未交年租金，甲方有权终止合同，收回所用场地，经双方协商同意，首年租金分两次付清，签订之日付上半年租金，下半年租金需提前一个月付清；如遇国家用地或实施旧村改造和绿化建设等涉及此场地时，双方协商，乙方自愿同意将自己建筑房屋设施无偿归甲方所有，甲方提前通知乙方，乙方接到通知后立即组织搬迁腾出租用房屋及场地归还甲方，租金按实际使用期计算，多余部分退还乙方，其它各项损失都乙方自己承担。此外，合同还约定了其它内容。现田红燕向冯德福主张2014年尚欠租金80800元及2015年全年租金280800元。冯德福认可根据上述合同约定2014年全年应交租金为280800元，并认可2014年向田红燕交纳了租金200000元，剩余租金80800元冯德福主张经过其与田红燕口头协商不需要再交纳，2014年的租金只需要交纳200000元。对此，田红燕不予认可，提出双方并未协商减免2014年的租金。冯德福称系双方口头协商确定的，冯德福对此并未提交证据证实双方针对2014年租金的金额及支付方式进行了变更。对于2015年全年的租金，根据合同约定，冯德福应于2015年4月15日前交齐全年的租金，冯德福认可至今尚未交纳2015年全年的租金共计280800元。
在案件审理过程中，法院到涉案院落进行现场勘察，涉案院落位于北京市通州区×村东，临近马路，该院落周边尚有其它建筑物，并非荒凉一片。在该场院内的空地上停放了多辆货车和小汽车，冯德福提交的该院落照片上也显示停放了多辆车，该院落现仍由冯德福在占有和使用，冯德福自己也在这场院内经营，并有其它多家商户仍在场院内经营。冯德福认可这场院内并未张贴拆迁公告，亦未有任何其它证据显示这院落要拆迁，关于拆迁仅系冯德福所称的田红燕带人到场院丈量而引起的猜测，冯德福对此并未提交证据证实田红燕经常带人到场院进行丈量。关于2015年5月该院落停电事宜，法院询问了出具证明的在该院落内租住的商户吴书新，该商户称系2015年5月21日上午8时停电，停了大概三四天，后来经过电工检查发现停电的原因系电闸坏了，当时吴书新着急用电，就开车拉着电工买了一块电闸换上后就来电了。
原审法院经审理后认为：田红燕与冯德福签订的《房屋院落租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。关于田红燕主张的租金，根据合同约定2014年全年的租金为280800元，冯德福仅交纳了200000元，剩余租金80800元至今未予交纳，冯德福应按照合同约定交纳。对于冯德福提出的双方经过口头协商田红燕已经同意冯德福2014年的租金只需要交纳200000元，其余租金不需交纳，但田红燕对此不予认可，冯德福亦未提交证据证实双方关于2014年租金的数额进行了变更，故对于冯德福的该项抗辩主张不予采纳。对于田红燕向冯德福主张2014年尚欠租金80800元，法院予以支持。对于2015年全年的租金，按照合同约定冯德福应于2015年4月15日之前交齐2015年全年租金280800元，但冯德福至今未予交纳。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。冯德福对于2015年全年的租金应当按照合同约定进行交纳，冯德福对于涉案场院一直在占有、使用并取得收益，不论是否存在拆迁或者其它原因都不能构成拒付租金的正当理由。故对于田红燕向冯德福主张2015年全年租金280800元，证据充分，于法有据，法院予以支持。
对于冯德福提出的反诉请求，要求解除双方签订的《房屋院落租赁合同》，理由系该合同现已经无法实现冯德福的合同目的。经法院现场勘察，涉案院落现仍由冯德福在经营物流，尚有几家商户仍在经营，院落内停放了多辆货车，冯德福提出的该院落要拆迁导致商户搬走无法经营的说法没有证据予以证实，且对于该院落是否要拆迁仅凭冯德福个人的猜测，没有证据显示该院落要面临拆迁。故冯德福提出的解除合同的理由不能成立，法院对于其提出解除合同的反诉请求不予支持。对于冯德福提出的田红燕对涉案院落进行停电导致其无法经营，法院认为根据法院对涉案院落租住的商户吴书新的调查，涉案院落在2015年5月停电了三四天的原因系电闸坏损，没有证据显示是田红燕对涉案场院进行了停电，且冯德福租住场院已经长达五年多的时间，不能仅以停电三四天来要求解除合同继而要求田红燕赔偿损失共计536000元，对于停电的原因冯德福并没有证据证明系田红燕的故意拉闸限电的行为导致，故对于冯德福的该项抗辩主张不予采信。冯德福所提出的要求田红燕赔偿经济损失共计536000元的主张缺乏事实与法律依据，法院不予支持。综上，原审法院判决如下：一、冯德福于本判决生效之日起七日内给付田红燕二〇一四年尚欠租金八万零八百元及二〇一五年全年租金二十八万零八百元，以上两项合计三十六万一千六百元；二、驳回冯德福的反诉请求。
冯德福不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决第一项，依法改判。2.一、二审诉讼费由田红燕承担。其上诉理由是：1.一审中，冯德福通过提出反诉的方式通知田红燕解除双方于2010年5月15日签订的《房屋院落租赁合同》，依据《合同法》第九十六条之规定，《房屋院落租赁合同》已经解除，一审判决冯德福继续支付2015年全年租金缺乏事实根据和法律依据，并且违背公平正义原则。2.冯德福和田红燕已经以口头形式变更了2014年度租金数额，冯德福无需再向田红燕支付剩余的2014年度租金80800元。
田红燕同意原审法院判决，不同意冯德福的上诉请求。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有田红燕提交的《房屋院落租赁合同》、证明，冯德福提交的照片及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：冯德福与田红燕自愿建立的租赁合同关系系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。冯德福使用租赁房屋应当交纳租金，其拖欠租金构成违约，依法应当承担继续给付之责。原审法院判决冯德福给付租金于法有据，应予维持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，冯德福提出双方已经口头变更租金事由的意见没有证据支持，本院不予采信。且冯德福未能提出证据证明争议房屋面临拆迁，其以此为由要求解除合同依据不足，不应予以支持。冯德福提出的关于争议房屋曾发生断电的上诉意见，因断电时间较短，未影响租赁物的使用，冯德福无权以此为由解除合同或拒付租金。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3416元，由冯德福负担，于本判决生效之日起7日内交纳。反诉费4580元，由冯德福负担（已交纳）。二审案件受理费6832元，由冯德福负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 丹
代理审判员 金园园
代理审判员 宋少源
二〇一五年十月九日
书 记 员 刘怡然