四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川13民终2477号
上诉人（原审原告、案外人）：易勇，男，1969年4月22日出生，汉族，住四川省营山县。
上诉人（原审原告、案外人）：谭琼，女，1969年2月28日出生，汉族，住四川省营山县。
二上诉人共同委托诉讼代理人：周成，四川品贤律师事务所律师。
二上诉人共同委托诉讼代理人：饶磊，四川品贤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：南充市高坪大众小额贷款有限责任公司,住所地高坪区江东中路七段1号天来大酒店第10幢1层11号。
法定代表人：韩永宁，董事长。
委托诉讼代理人：彭继芳，女，1960年10月20日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区，系公司员工。
委托诉讼代理人：杨元茂，四川首力律师事务所律师。
原审第三人（被执行人）：四川恒辉房地产开发有限公司,住所地成都市武侯区武侯大道双楠段389号。
法定代表人：易勇,总经理。
委托诉讼代理人：张小梅（特别授权），女，1978年9月3日出生，汉族，户籍所在地四川省成都市高新区，现住四川省营山县，系公司员工。
原审第三人（被执行人）：易勇，男，1973年11月19日出生，汉族，户籍所在地四川省成都市高新区，现住四川省营山县。
委托诉讼代理人：张小梅（特别授权），1978年9月3日出生，汉族，户籍所在地四川省成都市高新区，现住四川省营山县，系原审第三人易勇之妻。
原审第三人（被执行人）：张小梅，1978年9月3日出生，汉族，户籍所在地四川省成都市高新区，现住四川省营山县。
委托诉讼代理人：易勇，男，1973年11月19日出生，汉族，公民身份号码5129241973********，户籍所在地四川省成都市高新区，现住四川省营山县，第三人张小梅之夫。
原审第三人（被执行人）：张威，男，1987年7月19日出生，汉族，住四川省营山县。
原审第三人（被执行人）：张波，男，1979年3月3日出生，汉族，住四川省营山县。
上述二原审第三人共同委托诉讼代理人：张小梅（特别授权），1978年9月3日出生，汉族，户籍所在地四川省成都市高新区，现住四川省营山县。
上述二原审第三人共同委托诉讼代理人：易勇，男，1973年11月19日出生，汉族，户籍所在地四川省成都市高新区，现住四川省营山县，系二人近亲属。
上诉人易勇、谭琼因与被上诉人南充市高坪大众小额贷款有限责任公司（以下简称“大众小额贷款公司”），原审第三人四川恒辉房地产开发有限公司（以下简称“恒辉房产公司”）、易勇、张小梅、张波、张威案外人执行异议之诉一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2017）川1304民初58号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法进行了审理，本案现已审理终结。
易勇、谭琼上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。事实及理由：上诉人与恒辉房产公司分别于2010年5月25日，9月28日签订了《晨光山水预约协议》及《商品房认购书》，双方之间的商品房买卖合同关系依法成立有效。该房屋买卖合同成立于案涉房屋被南充中级人民法院于2014年12月15日查封之前。上诉人在签订《商品房认购书》的同时，交付了购房款26万元，占总房价款的78%，随后于2013年12月26日交付了房屋维修基金1475元，于2013年12月28日接收了所购房屋，2013年底雇请工人对该房进行了装饰装修，2014年2月28日正式入该房屋，对该房屋实际进行占有、管理和使用。2014年4月6日补交购房款51965元，下余2万元因考虑到该房屋尚未经房地产主管部门在办证前勘测房屋实际面积，可能产生误差，存在找补可能而暂未支付。该房屋尚未办理预告登记，是因恒辉房产公司在2014年9月27日才取得商品房预售许可证及其向主管部门申报的原因造成，上诉人对房屋没有办理过户手续不存在任何过错。上诉人原居住房经5.12地震后，不适宜居住，为改善家庭居住环境，购买了案涉房屋用于居住合情合理。原审在没有对房屋现状进行勘验的情况下认定上诉人提供的照片不能证明房屋系危房明显与事实不符。上诉人是案涉房屋的真实权利人，对案涉房屋已实际占有、使用、管理，依照《物权法》司法解释第二条规定，请求确认该房屋所有权归上诉人所有，为上诉人办理房屋权属登记符合法律规定。
被上诉人大众小额贷款公司辩称：一、一审认定的土石方抵购房款26万元证据不足。恒辉房产公司于2009年10月10日才成立，即使上诉人易勇与第三人易勇间有债权债务关系，也没有证据证明应由恒辉公司承担。二、上诉人易勇在2015年2月6日向营山县法院提出的查封异议申请书内容表明案涉房屋截止2015年2月6日仍没有进行装修使用，71965元房款也没有交给恒辉房产公司。营山县法院2016年6月2日的民事裁定书也认定下欠71965元。交接手续传递单载明2013年12月28日前收了51965元房款，而2014年4月6日收据载明当天收到房屋尾款51965元。交接手续传递单、收据与易勇查封异议申请书的自述相互矛盾，是上诉人易勇与恒辉房产公司恶意串通后编造的。三、案涉房屋所在商住小区2014年9月27日才取得商品房预售许可证，之前房管机关也不可能按预售面积收取房屋维修基金，因此，2013年12月26日出具的住宅专项维修资金专用收据不具有真实性、合法性。2013年12月26日住宅专项维修资金专用收据载明的业主姓名是晨光山水商住小区，表明是开发商交纳的，交款人不是上诉人。该收据本应当由恒辉房产公司持有，但由上诉人提交，且业主姓名一栏由易勇亲笔添写上“易勇”二字，再次证明书恒辉房产公司与上诉人相互串通。四、上诉人易勇、谭琼在营山县城另有住房，且没有提交法定证据证明该房屋系危房。上诉人上诉称2013年底对该房进行装饰装修，支付工资及材料款近30万元，与上诉人在2015年2月6日向营山县法院提出的查封异议书中对该房屋就没有来得及装修使用的表述相悖。综上，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。
原审第三人恒辉房产公司辩称：1、上诉人与恒辉房产公司房屋买卖是真实的。关于房款问题，2010年9月28日易勇、谭琼与恒辉房产公司以结算的下欠工程款26万元交付了房款，有会计记账凭证可以证明。当时的装订人员是公司以前的会计。凭证中有易勇、谭琼26万元房款的记载，会计凭证还保存了易勇与恒辉房产公司进行工程款结算的结果及具体的附件。2、在房屋交接传递单上载明的2013年12月28日那天，恒辉房产公司将案涉房屋交付给了易勇和谭琼，当时他们还下欠房款7万多元，2014年4月6日他们又补交了51965元，只下欠2万元。他们补交房款后认为交接手续传递单注明下欠71965元与实际不附，就要求再补给他们一个传递单，传递单虽然对已付金额及下欠金额进行了改动，但因交房的时间不能变，所以传递单落款时间仍为2013年12月28日，所以看起来补交房款的收据载明的时间在后，而交接手续传递单显示的补交房款时间在前。3、维修基金不是在预售许可证发放之前发放的，案涉房屋是一期商住小区，在2014年之前就取得预售许可证，具体时间我要下去查一下，维修基金在房管局是认房号，具体业主是谁不一定会写清楚。大众小额贷款公司称恒辉房产公司与易勇、谭琼恶意串通，缺乏依据。恒辉房产公司与易勇、谭琼之间的房屋买卖合同真实合法，易勇、谭琼亦支付了绝大部分房款。
易勇、谭琼向一审法院提出诉讼请求：1、判决对营山县“晨光山水”A幢1单元28层8号的房屋不予执行；2、依法确认营山县“晨光山水”A幢1单元28层8号的房屋所有权归二原告所有；3、依法判令第三人四川恒辉房地产开发有限公司在60日内为二原告办理房地产权属登记；4、本案诉讼费用由被告及第三人承担。
原审查明：2006年4月11日，第三人易勇（甲方）与案外人吴素芳、文成连、文国成、文成科、文国民、文昌良（乙方）签订了《建房协议书》，约定由第三人易勇对案外人吴素芳等居住的旧房和房后自留地进行修建和扩建，易勇承担办理新建房屋的一切手续和费用。房屋建成后，易勇给吴素芳等7套房屋，1个车库。双方还就房屋如何分配、装饰、资金来源、责任承担等进行了约定。该文书中载明房屋拆除日期为2007年9月3日，房屋的四至界限为东（车站和二大队边界）、南为（文成科石棉瓦房）、西为（旧房前2米）、北为（文成联房檐）。同日，易勇与吴素芳等在四川省营山县公证处对该《建房协议书》办理了公证。2007年12月10日，易勇与第三人易勇签订了《做工协议》一份，约定由易勇承揽北坝村二组文成联房后约三点五亩土地的土石方工程。由第三人易勇提供施工设计图纸，向易勇支付工资。易勇负责土石方的开挖、爆破、搬迁，乙方进场后，工程完工验收合格后，付清全部款项。2009年10月10日，第三人恒辉公司注册登记。
2010年5月25日，第三人恒辉公司与易勇签署了《晨光山水预约协议》，约定易勇预约晨光山水A栋B层C号房，建筑面积为120.16平方米，单价￥3078元/平方米，总价为￥369,852.00元，优惠后房总价为324,432.00元。协议第八条其他约定“乙方付此房房款从甲方支付乙方工程款中直接扣出；如工程款抵购房款不足乙方于签订商品房买卖合同当时自行补足。”易勇在协议尾部乙方处签名、捺印。第三人恒辉公司在甲方处加盖公司印章。2010年9月28日，原告易勇、谭琼向第三人恒辉公司出具收条一份，内容为“今收到晨光山水土石方工程款贰拾陆万元正（￥260000.00元）（此款用于抵晨光山水A-28-8号房）”。同日，易勇、谭琼与第三人恒辉公司签署《商品房认购书》（合同编号：CH-01-0606），约定易勇、谭琼认购了营山县晨光山水项目中的第A幢B单元C号房，房屋用途为住宅，建筑面积为122.95平方米。合同第二条借款与付款方式中约定付款方式为其他方式：已交定金260,000.00（贰拾陆万元整）。谭琼在认购人处签名、捺印，第三人恒辉公司在出卖人处加盖公司印章。同日，第三人恒辉公司出具收款收据一份，证实已收到易勇交纳的260,000.00元，备注为挖土石方抵债。2013年12月26日，案涉房屋的住房维修资金已交纳。2013年12月28日，第三人恒辉公司向易勇、谭琼出具交接手续传递单。该传递单载明易勇、谭琼已交纳购房款260,000.00元，下欠房款71,965.00元。第五条现场验房、领取入户钥匙载明“由交房代表引领业主前往现场验收，房屋已验收合格。已领取入户钥匙，办理完毕交房手续”。同时注明“暂交房屋，待签订正式合同补交余款”。
2016年8月22日，四川省营山县人民法院作出（2016）川1322民初1921号民事裁定书。该裁定书载明“经本院审查查明，高坪小额贷款公司与恒辉房地产公司、易勇、张小梅、张威、张波借款合同纠纷一案，南充市中级人民法院于2014年12月15日作出（2015）南中法执字第6号执行裁定书，裁定：对恒辉房地产公司、易勇、张小梅、张威、张波在1800万元范围内的资产予以查封。随后南充市中级人民法院对恒辉房地产公司营山‘晨光山水’楼盘范围的部分房屋进行了查封，易勇、谭琼认购的房屋也在查封范围之内。2015年3月17日，南充市中级人民法院作出（2015）南中法执字第7号执行裁定，裁定如下：高坪小额贷款公司与恒辉房地产公司、易勇、张小梅、张威、张波借款合同纠纷一案，指定营山县人民法院执行；营山县人民法院在收到本裁定书后五日内，办理该案的相关手续，并将本裁定书送达相关当事人。易勇、谭琼知道其认购的位于‘恒辉﹒晨光山水’A幢B单元C号房屋被查封后，于是向营山县人民法院提出执行异议申请，请求解除对其所认购房屋的查封。经营山县人民法院依法组成合议庭组织当事人进行听证后，于2016年6月2日作出（2015）营执异字第1号民事裁定书，裁定：驳回异议人易勇、谭琼的异议请求。之后，易勇、谭琼对该裁定不服，其作为案外人提起执行异议之诉。而在诉讼中，南充市中级人民法院于2016年7月19日作出（2016）川13执监9号执行裁定书，裁定“一、本院原指定营山县人民法院受理执行的（2015）南中法执字第6、7、8号，南充市高坪大众小额贷款有限公司与易勇、张小梅、张威、张波、四川恒辉房地产开发有限公司借款合同纠纷三案，指定由嘉陵区人民法院执行……”。易勇、谭琼向营山县人民法院提交的查封异议申请书中载明“晨光山水工程竣工后，四川恒辉房地产开发有限公司除交付该套房屋钥匙外，至今未给申请人办理房屋产权证，也未向申请人催收下欠的房屋尾款。加之申请人成天忙于工程，多半时间未在营山，对该房屋就没有来得及装修使用，也没有催促该公司完善相关手续，导致贵院对该套房屋予以查封。……5、如贵院本着化解矛盾纠纷，公正司法。并依法解除该套房屋的查封，申请人庄严承诺，愿意积极配合法院工作，将该套房屋未交齐的尾款71965元交给法院处置。”后大众小额贷款公司向营山县人民法院提出管辖异议，四川省营山县人民法院裁定移送原审法院处理。原审法院于2017年1月5日立案受理了易勇、谭琼诉大众小额贷款公司、第三人恒辉房产公司、第三人易勇、张小梅、张威、张波案外人执行异议之诉一案。易勇在营山县城中另有住房一套。
原审认为，本案的争议焦点为：1、易勇、谭琼提出的执行异议是否具有排除强制执行的效力；2、第三人易勇、张小梅、张威、张波是否为本案适格第三人。
关于易勇、谭琼提出的执行异议是否具有排除强制执行的效力的问题。易勇、谭琼与第三人恒辉房产公司签订的《商品房认购书》明确载明了合同的当事人、房屋的位置、楼层、建筑面积、价款、付款方式等内容，符合商品房买卖合同的主要内容，且合同上有易勇、谭琼的签字，第三人恒辉房产公司加盖了公司印章，系双方当事人的真实意思表示，符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》第一条第一款“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”之规定，应认定为商品房买卖关系成立。该合同不违反法律禁止性、效力性规定，应属合法有效。虽然易勇、谭琼与第三人恒辉房产公司在南充市中级人民法院裁定查封案涉房屋之前已签订了合法有效的商品房买卖合同，房屋的性质为住房，易勇、谭琼也合法占有了案涉房屋，但其用工程款只抵偿了部分购房款，尚欠71,965.00元购房款没有支付，且从房屋被查封至今已两年有余，其也没有将剩余房款交付执行，而其没有交清剩余房款是双方未签订正式备案合同的主要原因，故其对房屋没有办理过户手续存在一定过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。同时，本案易勇、谭琼在营山县城中另有居住房屋，其并未举出充分证据证明案涉房屋系危房，不能居住，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，故易勇、谭琼对案涉房屋依法享有的民事权益不能具有排除大众小额贷款公司对第三人恒辉房产公司之间的债权申请强制执行的效力。对于易勇、谭琼要求依法确认案涉房屋所有权归二原告所有的主张，因案涉房屋并未办理所有权转移登记，双方仅为债权债务关系，故对其该项主张依法不予支持。对易勇、谭琼要求第三人恒辉公司在60日内办理房产权属登记的主张亦不予支持。
关于第三人易勇、张小梅、张威、张波是否为本案适格第三人的问题。本案系案外人执行异议之诉，案外人执行异议之诉是指在执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议，人民法院裁定驳回异议申请后，案外人对该裁定不服向法院提起的一种诉讼。本案案涉房屋所登记的权利人为第三人恒辉房产公司，故第三人恒辉房产公司为实际被执行人。虽然大众小额贷款公司在向法院申请执行时，将第三人易勇、张小梅、张威、张波列为被申请执行人，但该四第三人并非案涉标的物权利人，并非实际被执行人，故不应为本案第三人。判决：驳回易勇、谭琼的诉讼请求。本案案件受理费3,140.00元，由易勇、谭琼承担。
二审审理查明，二审中上诉人易勇、谭琼提交了2013年12月28日及2015年3月6日成都逸居安物业管理有限公司分别向其出具的收到其2014年、2015年物管费的收据各一份，成都逸居安物业管理有限公司营业执照、法定代表人张威居民身份证复印件及证明各一份，用水、用气手册各一份拟证实易勇、谭琼于2013年底接收案涉房屋并装修于2014年初正式入住的事实。恒辉房产公司对易勇、谭琼提供的上述证据真实性、合法性、关联性均不持异议。大众小额贷款公司对易勇、谭琼提供的上述证据的真实性、合同性、关联性均不予认可。恒辉房产公司在二审中认可易勇、谭琼已向该公司支付房款311965元，只下欠房款2万元的事实。二审查明的其余案件事实与一审查明的案件事实一致。
本院认为，二审中，易勇、谭琼向本院提交书面申请，请求撤回原审中的第二、三项诉讼请求，即撤回要求判决确认案涉房屋归其所有及判决恒辉房产公司在60日内办理房地产权属登记的诉讼请求。本院认为易勇、谭琼的上述行为属其对诉讼权利的自由处分，应予以准许。本案争议焦点：易勇、谭琼在位于四川省营山县朗池镇环城路“晨光山水商住小区”A号楼B单元C号房屋上的权利是否能够足以排除执行。首先，《做工协议》、《公证书》、工程结算单、结算收据、《商品房认购书》及本院（2015）南中法执字第6号执行裁定书等证据足以证实易勇、谭琼与恒辉房产公司在本院裁定查封案涉房屋之前已签订了合法有效的商品房买卖合同的事实。大众小额贷款公司虽对易勇、谭琼以工程款抵偿部分购房款的事实不予认可进而否定易勇、谭琼与恒辉房产公司之间就案涉房屋进行交易的事实，但没有相反证据证实其主张，故对大众小额贷款公司的该项辩称理由本院不予采信。其次，《交接手续传递单》、物管费收据、案涉房屋照片等证据证实案涉房屋在本院查封之前，易勇、谭琼已合法占有了案涉房屋。再次，易勇、谭琼已按合同约定交付了大部分房款。现有证据并不能证实人民法院在查封案涉房屋后向易勇、谭琼发出书面通知，要求在规定时间内将剩余房款交付执行而易勇、谭琼未按人民法院的要求执行的事实。相反，易勇、谭琼在诉讼中则表示他们愿意将剩余房款交付执行。故易勇、谭琼对剩余房款未交付执行并无过错。最后，据恒辉房产公司相关经办人员陈述，2013年12月28日恒辉房产公司向易勇、谭琼交付案涉房屋时，易勇、谭琼尚下欠购房款71965元，当时预售许可证已经办下来了。2014年4月6日，易勇、谭琼又补交了51965元，只下欠购房款20000元了。在《交接手续传递单》上，恒辉房产公司经办人注明“暂交房屋，待签订正式合同补交余款”。现恒辉房产公司并没提供证据证实在人民法院查封案涉房屋前通知过易勇、谭琼签订正式房屋买卖合同，补交余款，故易勇、谭琼对未办理案涉房屋产权证明亦不存在过错。
综上，易勇、谭琼在人民法院查封案涉房屋前已与恒辉房产公司签订了合法有效的商品房买卖合同并合法占有了案涉房屋，且按合同约定支付了大部分价款，未办理房屋产权证明亦非易勇、谭琼自身原因所致。易勇、谭琼虽对案涉房屋尚未拥有所有权，但对登记在恒辉房产公司名下的案涉房屋的执行异议成立，具有排除强制执行的效力。一审认定易勇、谭琼在案涉房屋依法享有的民事权益不具有排除大众小额贷款公司对恒辉房产公司之间债权申请强制执行的效力，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销四川省南充市嘉陵区人民法院（2017）川1304民初58号民事判决。
二、不得执行登记在四川恒辉房地产开发有限公司名下的位于四川省营山县朗池镇环城路的“晨光山水商住小区”A号楼B单C号房屋。
一审案件受理费3140元，二审案件受理费3140元均由被上诉人南充市高坪大众小额贷款有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱苏川
审判员 雷发军
审判员 任雅莉
二〇一七年十月十六日
书记员 陈昱灿