徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0302民初1028号
原告中国建设银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市解放北路1号。
负责人许范新，该分行副行长。
委托代理人程存才，该分行个贷中心客户经理。
委托代理人蔡军，江苏清正苑律师事务所律师。
被告张忠玲。
被告王海涛。
原告中国建设银行股份有限公司徐州分行与被告张忠玲、王海涛金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月10日受理后，依法适用简易程序，由审判员朱静独任审判，于2016年5月4日公开开庭进行了审理。原告委托代理人程存才、蔡军到庭参加诉讼，被告张忠玲、王海涛经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司徐州分行诉称：2010年7月19日，两被告与原告签订个人住房（商业用房）借款合同一份，合同约定两被告向原告借款27万元，并以位于徐州市××山区橙黄时代.山水丽庭3#-1-1402室房产抵押原告，作为履行合同的抵押物。合同签订后，原告按照约定向两被告发放贷款27万元，但两被告未按约还款。根据借款合同约定，两被告应当提前偿还全部贷款本息231039.52元（截至2016年2月22日），并支付律师代理费6300元。故原告诉至本院，请求判令：1、被告张忠玲、王海涛返还贷款本金226615.35元及利息（利息计算至2016年2月22日为4424.17元，2016年2月23日至实际付清之日的利息继续计算）;2、两被告赔偿律师代理费6300元；3、原告行使抵押权优先受偿；4、两被告负担诉讼费。
两被告未答辩，亦未举证。
经审理查明：2010年7月19日，原告作为贷款人，两被告作为借款人及抵押人，双方签订个人住房（商业用房）借款合同一份，合同约定：本合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整，贷款支付凭证为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。贷款利息自划款之日起计算，按日计息。本合同项下借款人的还款首先用于偿还本合同约定应由借款人承担而由贷款人垫付的各项费用以及贷款人实现债权的费用，对于剩余款项，本金逾期超过九十天仍未收回的借款，或者利息逾期超过九十天仍未收回的借款，按照先还本后还息的原则偿还。抵押人以抵押财产清单所列之财产设定抵押。抵押担保的范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。本抵押条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续，抵押人应在抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有。借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约。出现违约情形的，贷款人有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。行使担保权利。对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。特别条款约定：借款人借款本金27万元，借款期限240个月（即自2010年7月19日至2030年7月19日）。本合同项下的贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下浮15%，该利率自起息日起至贷款本息全部清除之日止依据利率调整日当日的基准利率及下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。本合同借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。本合同项下贷款的利率调整日于每年1月1日调整。还款方式为委托扣款方式，还款方法为等额本息还款法。担保方式为保证和抵押。抵押财产为徐州市××山区橙黄时代.山水丽庭3#-1-1402室房产。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），均由借款人承担。
同日，两被告与原告签订徐州市房地产抵押合同一份，以两被告名下的位于徐州市××山区橙黄时代.山水丽庭3#-1-1402室房产作为借款合同义务的抵押担保，权利价值为人民币27万元，约定期限自2010年7月19日起至2030年7月19日止。2014年8月20日，两被告办理了房屋的抵押登记手续。
2010年7月30日，原告向两被告指定账户发放贷款27万元。借款期限内，两被告未按借款合同的约定返还本息，自2015年9月期开始拖欠本息。原告根据借款合同的约定，宣布贷款提前到期并要求收回剩余全部贷款本息。截至2016年2月22日，两被告拖欠本金226615.35元、利息4424.17元。
另，原告为本案诉讼，向江苏清正苑律师事务所支付律师代理费6300元。
上述事实，有原告提供的个人住房（商业用房）借款合同、徐州市房地产抵押合同和房屋他项权证、个人贷款支付凭证、贷款账户基本信息、律师代理费发票、两被告身份证复印件、结婚证复印件等证据证明。
本院认为：原告系依法设立的金融机构，具有金融借贷经营权，原告与两被告签订的个人住房（商业用房）借款合同以及徐州市房地产抵押合同，均是当事人的真实意思表示，合法有效。
根据个人住房（商业用房）借款合同，原告发放贷款后，两被告未按合同的约定返还本息，构成违约，原告依据借款合同的约定，有权宣布贷款全部到期并要求两被告返还剩余本金并赔偿利息损失。故原告主张两被告返还借款本金和利息的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。两被告应向原告返还本金226615.35元、2016年2月22日前所欠利息4424.17元以及此后约定的利息。
因个人住房（商业用房）借款合同明确约定贷款人为实现债权所产生的费用(包含律师代理费)由借款人承担，原告为实现债权，委托律师代理诉讼并支付代理费6300元。经本院审查，依据本案借款合同签订时江苏省律师服务收费管理办法之规定，依据原告起诉的本息数额，原告主张两被告赔偿律师代理费6300元，符合相关收费标准，本院予以支持。
根据徐州市房地产抵押合同，两被告以其名下的徐州市××山区橙黄时代.山水丽庭3#-1-1402室房产对借款债务设立抵押担保，并办理了房屋抵押登记手续，因此，原告依法享有该抵押物的抵押权。故原告主张对抵押物的价值享有优先受偿权的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。
两被告未到庭应诉，本院依法缺席判决。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效后五日内，被告张忠玲、王海涛一次性返还原告中国建设银行股份有限公司徐州分行借款本金人民币226615.35元（计算至2016年2月22日）及利息[利息计算至2016年2月22日为人民币4424.17元，此后利息自2016年2月23日起至本金给付完毕之日止，以个人住房（商业用房）借款合同约定的标准计算]。
被告张忠玲、王海涛于2016年2月22日后如有其他向原告中国建设银行股份有限公司徐州分行的直接还款情形，可在执行过程中作相应扣除。
二、本判决生效后五日内，被告张忠玲、王海涛一次性赔偿原告中国建设银行股份有限公司徐州分行律师代理费人民币6300元。
三、原告中国建设银行股份有限公司徐州分行对被告张忠玲、王海涛抵押的位于徐州市泉山区橙黄时代.山水丽庭3#-1-1402室房产的价值在人民币27万元范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4860元（原告已预付），减半收取人民币2430元，由两被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院（户名：江苏省徐州市中级人民法院，账号32×××02，开户行建设徐州市永安支行）。
审判员 朱静
二〇一六年六月十日
书记员 董波
本案援引法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。