浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙嘉民终字第73号
上诉人（一审被告）：柯淡娟。
委托代理人：朱肖辰，浙江东港律师事务所律师。
上诉人（一审第三人）：王明华。
委托代理人：周锦惠、李平，浙江天复律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：陈海军。
委托代理人：富建国、奚筱岑，浙江金品律师事务所律师。
上诉人柯淡娟、王明华为与被上诉人陈海军房屋租赁合同纠纷一案，不服平湖市人民法院（2013）嘉平乍民初字第57号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月13日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月8日公开开庭审理了本案，柯淡娟的委托代理人朱肖辰，王明华的委托代理人李平，陈海军的委托代理人奚筱岑均到庭参加诉讼。因本案需以（2015）浙民申字第681号裁判结果为依据，本院于2015年4月20日裁定本案中止审理，并于2015年9月10日恢复审理。本案现已审理终结。
一审法院认定：2010年2月13日，陈海军与王明华签订房屋买卖合同1份，约定王明华将坐落于平湖市黄姑镇（现黄姑镇与全塘镇合并成立独山港镇）南街26号（又称南大街26号）约1800平方米房屋以260万元的价格转让给陈海军，陈海军在订立合同时一次性付清款项；王明华在收到陈海军购房款之日将房屋交付给陈海军，同时将该房屋的产权证及王明华与黄姑工业公司订立的合同等材料一并移交给陈海军；另约定，因上述房屋均已出租，2010年度的房租王明华已收取，故王明华在交付房屋时须将与承租人签订的房屋租赁合同一并交付给陈海军，从合同签订之日起，王明华不得再向承租人收取房屋租金。陈海军与王明华均在该合同上签名。同日，王明华向陈海军出具了1份收到购房款260万元的收条。
2011年1月24日，陈海军与柯淡娟签订房屋租赁合同一份，约定陈海军（合同中称甲方）将坐落于平湖市黄姑镇南街26号北起第1间约17平方米房屋出租给柯淡娟（合同中称乙方）；租期一年，自2011年4月30日起至2012年5月1日止；房屋租金为20000元每年，签订本合同时一次性支付；合同还约定了违约责任。租赁期满乙方立即将房屋腾空归还甲方，依附于房屋的装修等设施归甲方所有，乙方不得拆除毁坏；乙方如需续租，应在期满日前三个月向甲方书面提出，双方重新订立租赁合同等；未经陈海军书面同意，柯淡娟擅自将租赁房屋转租等6种情形，陈海军有权解除合同，收回房屋。合同还约定了其他内容。合同到期后，柯淡娟至今未腾退房屋。
一审法院审理的（2013）嘉平民初字第1768号王明华与陈海军确认合同无效纠纷一案，已于2014年9月19日判决驳回王明华的诉讼请求。王明华不服该判决向本院提起上诉，本院于2014年12月1日判决驳回上诉，维持原判。
陈海军于2013年2月18日诉至一审法院，要求：1、解除陈海军、柯淡娟签订的《房屋租赁合同》；2、柯淡娟立即腾退黄姑镇南街26号北起第1间约17平方米房屋；3、柯淡娟赔偿陈海军损失暂计25520元（自2012年5月2日起，按每日55元租金二倍计算至实际腾退房屋之日止）。
柯淡娟在一审中答辩称：一、陈海军与王明华之间的房屋买卖合同及案涉房屋租赁合同应无效；二、柯淡娟已于2012年初与王明华签订了租赁合同并支付了租金；三、案涉房屋仍属王明华所有；四、陈海军应赔偿柯淡娟的经营损失。
王明华在一审中陈述：一、案涉房屋是美佳服装厂从平湖市黄姑工业公司受让后由王明华翻建至2300平方米，仅600平方米有产权登记，其余均系自行搭建，且所涉房屋土地性质为集体土地，陈海军和王明华之间的房屋买卖合同无效，陈海军无权出租涉案房屋；二、陈海军因擅自签订租赁合同取得的收益应返还给王明华。王明华在一审中作为第三人请求判令：陈海军无权出租涉案房屋；房屋出租权属于王明华；陈海军取得的2011年4月30日至2012年5月1日的租金20000元归王明华所有。
一审法院认为：一、陈海军与王明华之间的房屋买卖合同有效，陈海军对讼争房屋享有出租收益权。二、陈海军与柯淡娟之间的房屋租赁协议，未违反法律规定，合法有效，双方应按约定全面履行自己的义务，双方订立的租赁合同约定租赁期限从2011年4月30日起至2012年5月1日止，并约定如需续租，柯淡娟应在期满日前三个月向陈海军书面提出，双方重新订立租赁合同。合同期满后双方并未重新签订租赁合同，2012年5月1日，租赁期届满后，柯淡娟继续使用租赁的房屋，陈海军未提出异议，因此，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，陈海军可随时要求解除合同，解除合同的效力在通知到达柯淡娟时生效（收到应诉通知书之日）。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、合同解除后，柯淡娟已丧失租赁权，其拒不腾退，仍实际占有房屋，该行为构成无权占有，且柯淡娟未能提供证据证明租赁期届满后已将房屋返回给了陈海军，故柯淡娟应负有腾退的义务。陈海军作为权利人，可基于物权请求权要求无权占有人即柯淡娟腾退、返还涉案房屋。因此，对陈海军要求柯淡娟腾空租赁的房屋并将租赁的房屋交还给陈海军的诉讼请求，予以支持。四、2012年5月2日起至合同解除之日的租金，柯淡娟尚未支付，陈海军要求柯淡娟支付该部分租金的诉讼请求，予以支持，合同解除之后，柯淡娟仍占有使用陈海军之房屋，陈海军要求柯淡娟支付相应费用的合理部分的请求合理，予以支持。关于陈海军请求柯淡娟自2012年5月2日起，按每日55元租金的二倍赔偿损失，该约定实为违约金条款，考虑到本案涉案房屋前期的争议较大，情况复杂，故酌定调整为按租金标准计算。五、关于转租的问题，王明华不是争议房屋的权利人，无权以其名义出租房屋，如有王明华出租的情形一概无效；根据柯淡娟的答辩意见及王明华提供的证据，关于房屋转租情况的陈述相互矛盾，难以采信。故对柯淡娟关于已于2012年5月1日腾退了房屋，柯淡娟现没有租用所涉房产，故本案与柯淡娟已没有关联的抗辩意见，不予支持。六、王明华的诉请，无事实与法律依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认陈海军与柯淡娟签订的《房屋租赁合同》解除；二、柯淡娟于判决生效之日起三十日内搬离平湖市黄姑镇南街26号北起第1间房屋，将上述房屋腾退、返还给陈海军；三、柯淡娟于判决生效之日起十日内给付陈海军租金等费用（按年租金20000元，自2012年5月2日起计算至房屋腾退之日止）；四、驳回陈海军其他诉讼请求；五、驳回王明华的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费438元，由柯淡娟负担；王明华参加诉讼的受理费219元，由王明华负担。
判决宣告后，柯淡娟、王明华均不服，向本院提起上诉。
柯淡娟上诉称：一、一审认定事实有误，租赁合同到期后，柯淡娟已经不再承租诉争房屋，并将诉争房屋交还给王明华，现已由王明华租给其他人使用。二、（2013）嘉平民初字第1768号和（2014）浙嘉民终字第751号民事判决并未认定王明华与陈海军之间的房屋转让合同有效。涉案房屋已经被平湖市行政执法局认定为违法建筑，故该转让合同应当是无效的，租赁合同也应认定为无效。三、涉案房屋一直由王明华占有、使用，王明华未将涉案房屋交付给陈海军，也未办理登记过户手续，陈海军不享有租赁权益。四、陈海军并未告知柯淡娟其已购买该房屋，柯淡娟与陈海军的租赁合同届满后，涉案房屋已由王明华出租，柯淡娟不再承租，没有向陈海军支付租金和腾退房屋的义务。综上，请求二审撤销原判，改判驳回陈海军一审诉讼请求。
王明华在二审中答辩称：诉争相关商铺已经平湖综合行政执法局认定为违章建筑，买卖合同和租赁合同应均无效；即使买卖合同有效，双方也未履行合同，王明华未将房屋交付给陈海军，陈海军也未支付购房款，涉案房屋一直由王明华支配、使用、收益，如果陈海军认为他已经支付购房款，要求履行交付房屋的义务，也应当向王明华主张。
王明华上诉称：一、（2013）嘉平民初字第1768号和（2014）浙嘉民终字第751号民事判决并未认定王明华与陈海军之间的房屋转让合同有效。涉案房屋已经被平湖市行政执法局认定为违法建筑，故该转让合同应当是无效的，租赁合同也应认定为无效。二、陈海军并未支付过任何购房款，涉案房屋也未交付给陈海军，双方并未办理登记过户手续，涉案房屋一直由王明华占有、使用，陈海军并不享有涉案房屋的物权权益，也无权取得租赁权。故请求二审撤销原判，支持王明华的一审诉讼请求，驳回陈海军的一审诉讼请求。
柯淡娟在二审中答辩称：案涉房产是违章建筑，陈海军与柯淡娟之间的租赁合同应属无效。因房屋没有产权登记，未向社会公示，涉案房产应归王明华所有，在柯淡娟和陈海军的租赁合同到期后，柯淡娟已经不再承租涉案房屋，应驳回陈海军的一审诉请。
陈海军在二审中答辩称：一、陈海军与王明华之间的房屋买卖合同合法有效，且房屋已经实际交付，陈海军有权出租涉案房屋，有权向承租人收取租金。二、涉案房屋租赁合同合法有效。土地权属证书取得与否并不影响租赁合同的效力，租赁合同是在双方协商一致的基础上签订，不存在无效情形，柯淡娟应按照合同约定履行义务，在合同期满后腾退房屋，但柯淡娟拒不腾退并一直使用至今，已构成违约，应按照合同约定支付每日二倍的逾期腾房损失。
王明华在二审中提供了如下证据：证据一、平湖市综合行政执法局信访事项答复意见书一份，证明诉争房产被平湖市行政执法局认定为违法建筑；证据二、户口本复印件3页，证明上访人王峰是王明华的儿子。
柯淡娟质证对证据一、二均无异议。陈海军质证对证据一的真实性没有异议，对关联性有异议，该意见书并未明确房子的具体位置，不能证明涉案房屋是违法建筑；对证据二真实性不予质证，对关联性有异议。
对王明华提供的两组证据的真实性本院予以确认，对其证明内容将结合证据材料载明内容综合认定。
柯淡娟和陈海军在二审中均未提供新的证据。
本院依职权向平湖市住房和城乡规划建设局调查平湖市黄姑镇南街26号（北起第1、2、6、7、8间）房屋的建设工程规划许可证等相关审批材料，该局函复称“经查阅档案，无所提供当事人姓名的档案案卷。”王明华、柯淡娟质证对该函复无异议，陈海军质证对该函复的真实性无异议，但其认为没有查阅到“黄姑镇南街26号”的档案，不代表涉案房屋属于违章建筑。因该函复系平湖市住房和城乡规划建设局出具，各方当事人对其真实性均无异议，本院予以确认。
本院经审理除对一审认定的事实予以确认外，另认定：王明华因不服（2014）浙嘉民终字第751号民事判决，向浙江省高级人民法院申请再审，浙江省高级人民法院以（2015）浙民申字第681号民事裁定书裁定驳回王明华的再审申请。平湖市住房和城乡规划建设局于2015年11月9日查询档案，未查阅到涉案房屋的建设规划许可证。
本院认为，本案二审争议焦点为：一、涉案房屋租赁合同的效力问题；二、柯淡娟是否应向陈海军腾退房屋并支付占有使用费。
关于争议焦点一，王明华和柯淡娟认为涉案房屋租赁合同无效的理由主要在于：1、涉案房屋系违法建筑，王明华与陈海军之间的买卖合同无效，即使买卖合同有效，也因买卖合同未履行而未交付房屋，房屋一直由王明华占有、使用，故陈海军无权出租；2、涉案房屋系违法建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定，该房屋租赁合同无效。
首先，关于陈海军是否有权出租的问题。陈海军在与王明华签订房屋买卖合同之后，与柯淡娟签订了涉案的房屋租赁合同，且王明华对此是知情的，由此可知，王明华在陈海军和柯淡娟签订房屋租赁合同时已经通过指示交付的方式将涉案房屋交付给陈海军使用，在房屋买卖合同未被确认无效亦未解除的情况下，陈海军依该房屋买卖合同对涉案房屋享有占有、使用的权利，王明华和柯淡娟关于涉案房屋并未交付而一直由王明华占有、使用的上诉理由并不成立。至于王明华提出其与陈海军之间的房屋买卖合同并未实际履行、陈海军未交付购房款的上诉理由，如其认为收条载明的收款事实不存在，可另行向陈海军主张权利。
其次，王明华作为涉案房屋的建造人已经明确陈述并未经过审批，亦未取得建设规划许可证的前提下建造了涉案房屋，平湖市住房和城乡规划建设局经查询档案亦未查阅到涉案房屋的建设规划许可证，虽然陈海军对此并不认可，但其并无证据证明涉案房屋有相应建设规划许可证，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应认定该房屋租赁合同无效。一审对房屋租赁合同的效力认定有误，二审对此予以纠正。
关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，租赁合同无效后，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。依据上述规定，涉案房屋租赁合同无效后，柯淡娟理应依法腾退、返还涉案房屋给陈海军，并依合同约定的租金标准支付陈海军占有使用费，因柯淡娟至今并无证据证明其已经向陈海军腾退返还涉案房屋，故一审判决由柯淡娟腾退、返还，有事实和法律依据，并无不当；关于支付租金的一审判决，因该租赁合同无效，按照司法解释的规定，应表述为占有使用费，对此二审予以纠正，即应由柯淡娟按照年租金20000元的标准支付陈海军占有使用费，自2012年5月2日起计算至房屋腾退之日止。至于房屋租赁合同无效后的过错赔偿，因合同双方在本案中均未主张，故本案不作处理。
陈海军收取的2011年4月30日至2012年5月1日的租金20000元，因陈海军有权出租涉案房屋，相关收益理应由陈海军享有，故对王明华关于该收益归其所有的请求，本院无法支持。
综上，一审除对涉案房屋的建设规划许可情况未认定之外，其他事实认定正确，但对租赁合同效力认定有误，判决结果不当，二审予以纠正。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、维持（2013）嘉平乍民初字第57号民事判决第二、四、五项；
二、撤销（2013）嘉平乍民初字第57号民事判决第一项；
三、陈海军与柯淡娟于2011年1月24日签订的《房屋租赁合同》无效；
四、变更（2013）嘉平乍民初字第57号民事判决第三项为：柯淡娟于本判决生效之日起十日内给付陈海军占有使用费（按年租金20000元，自2012年5月2日起计算至房屋腾退之日止）。
如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费438元，由陈海军负担200元，柯淡娟负担238元，王明华参加诉讼的受理费387元，由王明华负担；二审案件受理费876元，由陈海军、柯淡娟、王明华各自负担292元。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
审 判 员 王世好
代理审判员 ＸＸ芳
二〇一五年十二月七日
书 记 员 郑 茜