江西省德兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣1181民初238号
原告：上饶银行股份有限公司德兴支行，住所地江西省德兴市银城中路57号，统一社会信用代码91361181683457033K。
负责人：尹国华，该支行行长。
委托代理人：桑远洲，该支行员工。
委托代理人：张沛翀，该支行员工。
被告：德兴市京都房地产开发有限公司，住所地江西省德兴市银城街道银城中路7号，统一社会信用代码91361181767007953P。
法定代表人：潘建文，男，1966年8月10日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。
被告：潘建文，男，1966年8月10日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。
被告：吴丽兰，女，1970年12月6日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。
委托代理人：夏国强，江西博太律师事务所律师，特别授权。
委托代理人：罗冰莹，江西博太律师事务所律师。
原告上饶银行股份有限公司德兴支行诉被告德兴市京都房地产开发有限公司、潘建文、吴丽兰金融借款合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上饶银行股份有限公司德兴支行的委托诉讼代理人桑远洲、张沛翀，被告德兴市京都房地产开发有限公司、潘建文、吴丽兰的委托代理人夏国强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上饶银行股份有限公司德兴支行诉称，被告德兴市京都房地产开发有限公司于2015年9月18日与原告上饶银行股份有限公司德兴支公司签订了《固定资产借款合同》，贷款金额为7,500,000元，贷款期限为一年，即从2015年9月18日至2016年9月17日。贷款利率为月利率10.62‰,贷款按月结息，到期后一次性偿还本金。同时被告潘建文、吴丽兰与原告上饶银行股份有限公司德兴支行签订《保证合同》。2016年9月17日贷款到期后，双方签订了贷款展期协议，贷款期限变更为二年，即从2015年9月17日至2017年9月15日止。被告德兴市京都房地产开发有限公司以其名下所有的位于德兴市御景华庭别墅（28、13-1、13-2、16、22-2、23-2、29号别墅）为上述贷款本息提供抵押担保，并与原告签订了《抵押合同》。2015年9月18日双方就抵押事宜办理他项权登记，房屋他项权利人为原告，上述合同签订后，原告依照合同全面履行了自己义务。被告德兴市京都房地产开发有限公司未按照相关合同的约定按时偿还贷款利息。计算至2018年1月11日，欠息765,490.69元。原告为维护自己的合法权益，诉至法院，请求判令解除原告与被告签订的《固定资产借款合同》，被告德兴市京都房地产开发有限公司立即偿还借款本金4,460,000元以及至还款之日止的利息、逾期利息、罚息、复利共计765,490.69元（计算至2018年1月11日），此后的利息、罚息按合同约定计算至本息还清日止；被告德兴市京都房地产开发有限公司对上述贷款本息承担抵押担保责任；被告潘建文、吴丽兰对上述贷款本息承担连带保证责任,并由三被告承担本案诉讼费用。
原告为支持其诉求，向本院提交如下证据：
1、原告统一社会信用代码证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；
2、被告德兴市京都房地产开发有限营业执照、组织机构代码证复印件各一份，被告潘建文、吴丽兰身份证、户口本、结婚证各一份，证明被告的诉讼主体资格及被告潘建文与吴丽兰为夫妻关系；
3、申请书、承诺函、股东会决议、董事会决议；证明被告德兴市京都房地产开发有限公司向原告提出贷款经过股东会决议的事实；
4、固定资产借款合同、抵押合同、保证合同各一份；证明原告于2015年9月18日与被告签订了贷款7,500,000元固定资产贷款合同、被告德兴市京都房地产开发有限公司以其名下所有的房产对该借款本息承担抵押担保责任、被告潘建文、吴丽兰对上述借款本息承担连带保证责任；
5、放款凭证及被告德兴市京都房地产开发有限公司出具的借款借据各一张；证明原告于2015年9月18日向被告德兴市京都房地产开发有限公司放款7,500,000元的事实；
6、贷款展期协议一份；证明原告与被告于2016年9月17日签订了一份对于5,180,000元借款本金的展期协议，原借款期限变更为2015年9月18日至2017年9月15日；
7、欠款利息单；证明被告德兴市京都房地产开发有限公司对该笔贷款从2016年11月21日开始至今尚未支付利息;
8、德兴市房管局档案信息（他项权证、房权证）,证明被告德兴市京都房地产开发有限公司名下所有的房产已为该贷款本息承担抵押担保责任并办理抵押登记。
被告德兴市京都房地产开发有限公司辩称，答辩人对于原告所诉的借款本金无异议,但对利息的计算方式有异议,该《固定资产借款合同》是格式合同，合同中对罚息及复利的计算方式原告没有明确告知答辩人，关于罚息及复利的条款应属于无效条款，请法庭予以核实。
被告潘建文辩称，答辩人作为保证人，只对超过物的担保以外的债权承担保证责任。
被告吴丽兰辩称，答辩人作为保证人，只对超过物的担保以外的债权承担保证责任。
被告德兴市京都房地产开发有限公司、潘建文、吴丽兰均未向本院提供任何证据。
上述证据经原、被告双方当庭质证，被告德兴市京都房地产开发有限公司质证意见如下:对原告证据1、2、3、5、6、8证据的真实性无异议；对证据4的真实性无异议，但对其关联性有异议，被告潘建文，吴丽兰作为保证人，只对超过物的担保以外的债权承担保证责任；对证据7的真实性无异议，但对其关联性有异议，《固定资产借款合同》是格式合同，合同中对罚息及复利的计算方式原告没有明确告知被告，关于罚息及复利的条款应属于无效条款，请法庭予以核实。
经庭审质证，对双方当事人无异议的证据予以确认,经审核以上证据，并结合原、被告的陈述及质证意见，本院认定事实如下：
2015年9月18日，原告上饶银行股份有限公司德兴支行与被告德兴市京都房地产开发有限公司签订了《固定资产借款合同》，合同约定：1、被告德兴市京都房地产开发有限公司向原告借款7,500,000元，借款期限为12个月即2015年9月18日至2016年9月17日，借款约定月利率10.62‰；2、借款期满如被告不能如期偿还借款本息的则对逾期借款按合同载明利率基础上加收30%计收利息。2015年9月18日，原告上饶银行股份有限公司德兴支行与被告德兴市京都房地产开发有限公司签订了《抵押合同》，被告德兴市京都房地产开发有限公司以其名下所有的位于德兴市××街道××别墅（××、××、××、××、××、××、××号别墅）为上述贷款本息提供抵押担保，双方于2015年9月18日在德兴市房产管理办理了抵押登记手续。作为被告德兴市京都房地产开发有限公司的法人代表潘建文与被告吴丽兰于2015年9月18日与原告签订了一份《保证合同》，保证合同约定：1、本合同保证方式为连带责任保证；2、保证担保的范围包括原告与被告德兴市京都房地产开发有限公司签订的借款合同项下的借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、赔偿金和为实现债权的所有费用。3、保证期限为主债务期满之日起两年。原告于2015年9月18日将7,500,000元贷款发放给被告德兴市京都房地产开发有限公司。2016年9月17日，被告德兴市京都房地产开发有限公司尚欠原告借款本金5,180,000元，原告与被告德兴市京都房地产开发有限公司对该剩余的借款本金签订了一份展期协议，该协议约定，原借款期限变更为2015年9月18日至2017年9月15日；至2016年11月21日，被告德兴市京都房地产开发有限公司尚欠原告借款本金4,460,000元,之后被告德兴市京都房地产开发有限公司未按合同约定偿还借款本息。
本院认为，民事活动应遵循诚实信用的原则，公民合法的民事权益应当受到法律保护，合同双方当事人应当按照约定适当、全面履行自己的义务。本案借款合同是双方自愿、真实的意思表示，合同合法有效，对双方具有约束力，原告上饶银行股份有限公司德兴支行依照合同约定发放借款后，德兴市京都房地产开发有限公司作为借款人取得借款后，理应按照合同约定还款付息，其拖欠借款本息经催告仍不归还的行为，已构成违约，借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息，故对原告要求被告支付逾期利息的诉请，本院予以支持；采用格式合同条款订立合同的，提供格式条款的一方应当采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。本案中，原告与被告签订《固定资产借款合同》中关于计算复利条款的约定是格式条款，因原告并未与被告说明该复利的计算方式，故该合同中关于复利的计算条款是无效的，故对原告要求被告支付复利的诉请，本院不予支持。因原告与被告德兴市京都房地产开发有限公司签订的借款合同到期日为2017年9月15日，该借款合同实际已到期，故对原告要求解除与被告德兴市京都房地产开发有限公司签订的《固定资产借款合同》的诉请，本院不予以支持。被告德兴市京都房地产开发有限公司与原告签订了《抵押合同》，故原告要求被告德兴市京都房地产开发有限公司对本案借款本息承担抵押担保责任的诉请，符合法律规定，本院予以支持。本案被告潘建文、吴丽兰以保证人身份在保证合同中签字，为被告德兴市京都房地产开发有限公司的借款本息提供连带责任保证，该合同系双方真实意思表示，保证合同合法有效，但根据法律规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。本案中，被告德兴市京都房地产开发有限公司以其名下所有的位于德兴市御景华庭别墅（28、13-1、13-2、16、22-2、23-2、29号别墅）为上述贷款本息提供抵押担保，并与原告签订了《抵押合同》，故被告潘建文、吴丽兰只对超过抵押物价值的借款本息承担连带责任保证。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、由被告德兴市京都房地产开发有限公司归还原告上饶银行股份有限公司德兴支行借款本金4,460,000元及利息695,952.75元（利息计算至2018年1月11日止，此后利息按合同约定计算至借款还清之日止），上述款项限判决生效后十日内付清；
二、由被告德兴市京都房地产开发有限公司其设定抵押的房产（位于德兴市银城街道御景华庭；房屋所有权证号：德房权证德兴市第201106300**号，房他证号：德房他证德兴市字第××号；房屋所有权证号：德房权证德兴市第201106300**号，房他证号：德房他证德兴市字第××号；房屋所有权证号：德房权证德兴市第201106140**号，房他证号：德房他证德兴市字第××号；房屋所有权证号：德房权证德兴市第201106140**号，房他证号：德房他证德兴市字第××号；房屋所有权证号：德房权证德兴市第201106140**号，房他证号：德房他证德兴市字第××号；房屋所有权证号：德房权证德兴市第201106140**号，房他证号：德房他证德兴市字第××号；房屋所有权证号：德房权证德兴市第201106300**号，房他证号：德房他证德兴市字第××号；）对上述借款本息承担抵押担保责任，原告上饶银行股份有限公司德兴支行对该抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿借款本息及实现权利相关费用的权利；
三、被告潘建文、吴丽兰对上述超过抵押物价值的借款本息承担连带清偿责任；
四、驳回原告的其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费48,378元，财产保全申请费5,000元,上述合计53,378元,由被告德兴市京都房地产开发有限公司、潘建文、吴丽兰共同负担52,891，原告负担487元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。
审 判 长 周元春
人民陪审员 周惠涛
人民陪审员 程美英
二〇一八年三月二十六日
代书 记员 钟秀城