湖北省襄阳市襄城区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0602民初1039号原告：李浩，男，1973年10月17日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：郝海清，湖北襄江粤律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：李伟朝，男，1951年12月1日出生，汉族，住襄阳市樊城区。被告：丁朝英，女，1952年8月7日出生，汉族，住襄阳市樊城区。二被告共同委托诉讼代理人：陈俊飞、熊燃，湖北真武律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：湖北风驰天下房产经纪有限公司，住所地：襄阳市襄城区檀溪路。法定代表人：刘红俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：李欢，系该公司员工。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：龚升军，湖北百龙律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：沈媛琳，女，1981年2月16日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：舒声波，湖北春园律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：李晓俊，男，1978年8月10日出生，汉族，住襄阳市樊城区。本院于2016年11月14日立案受理了原告李伟朝、丁朝英与被告湖北风驰天下房产经纪有限公司（以下简称风驰公司）、沈媛琳、李晓俊房屋居间买卖合同纠纷一案后，依法适用简易程序，对本诉公开开庭进行了审理。原告李伟朝、丁朝英的委托诉讼代理人陈俊飞、熊燃，被告风驰公司的委托诉讼代理人李欢、龚升军，被告沈媛琳及其委托诉讼代理人舒声波，被告李晓俊到庭参加诉讼。后李浩作为有独立请求权第三人参加诉讼，并于2017年3月29日组成合议庭，公开开庭对本诉与第三人提起的诉讼合并进行了审理。原告李伟朝、丁朝英的委托诉讼代理人陈俊飞、熊燃，被告风驰公司的委托诉讼代理人龚升军，被告沈媛琳及其委托诉讼代理人舒声波，第三人李浩及其委托诉讼代理人郝海清到庭参加诉讼，被告李晓俊经本院传票传唤未到庭参加诉讼。之后，因原告李伟朝、丁朝英未按期向本院补交案件受理费，本院于2017年4月14日作出（2016）鄂0602民初2468号之一民事裁定书，该案按李伟朝、丁朝英撤诉处理。因第三人李浩系本案有独立请求权的第三人，向本院提出了独立的诉讼请求且进行了审理,在李伟朝、丁朝英按撤诉处理后，李浩作为原告，李伟朝、丁朝英、风驰公司、沈媛琳、李晓俊作为被告，本案继续进行审理，直接作出裁判。本案现已审理终结。本案原告李浩在庭审时向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认被告李伟朝、丁朝英与原告李浩签订的《房屋买卖协议》有效，继续履行；2、判决被告李伟朝、丁朝英、被告李晓俊、沈媛琳协助将汉江明珠城9号楼1单元403室的房屋所有权过户登记至原告李浩名下；3、本案诉讼费由原、被告承担。事实与理由：2014年10月12日，原告李浩与被告李伟朝、丁朝英签订一份《房屋买卖协议书》，约定将位于襄阳市××区汉××城××楼××单元××室的房产卖给李浩，出售价格为56万元，合同签订后，李浩于2014年10月28日支付购房款40万元。之后，李伟朝、丁朝英将上述房屋的钥匙及《房屋拆迁补偿安置协议书》原件交给李浩，李浩已搬入上述房屋。此后，李浩又陆续向被告李晓俊支付购房款11万元。之后，李浩在办理房屋过户时发现上述房屋已登记至被告沈媛琳名下。被告李伟朝、丁朝英辩称：二被告未收到房款。被告风驰公司辩称：本案诉争房产已经通过风驰公司居间卖给被告沈媛琳。不同意将房屋过户给原告。被告风驰公司在本诉开庭时称，诉争房产被视为李晓俊的财产并被樊城区法院查封，而后在樊城区法院执行生效法律文书，并通过该院执行局，丁朝英、李晓俊与该案申请执行人黄涛协商一致，达成通过中介变卖房产来还债的协议的情况下进行的交易，因此，本案的交易系李伟朝、丁朝英及李晓俊的真实意思表示；本案房屋买卖合同的出售方的签字系受李晓俊的委托而由风驰公司当时的业务员李海清代签的，并非伪造；本案交易系通过换合同的方式完成的产权过户手续，换合同是交易完成的关键环节，交易双方能够在房产开发商处更换购房合同，开发商处必有李伟朝、丁朝英及李晓俊的相关手续，否则无法完成换合同，说明本案房产交易系李伟朝、丁朝英及李晓俊的真实意思表示；风驰公司作为本案交易双方的中介方，不是房屋买卖合同的当事人，风驰公司在本案房屋买卖合同纠纷中作为被告不适格。被告沈媛琳辩称，我已合法取得产权，不同意将房产过户至李浩名下。被告沈媛琳在本诉开庭时称，我已经取得本案诉争房屋的所有权。一、被告沈媛琳有充分理由相信被告李晓俊对本案争议房产拥有处分权。1、李晓俊办理换合同手续的事实证明其对涉案房产拥有处分权；2、李伟朝、丁朝英与李晓俊签订的《赠与合同》证明李晓俊对涉案房产拥有处分权；3、房产查封、法院调解及丁朝英、李晓俊向黄涛出具的房屋售卖委托书证明李晓俊对涉案房产拥有处分权。二、被告沈媛琳签订合同是善意的，并已善意取得涉案房产的所有权。1、被告沈媛琳买受该房产时主观上没有过错；2、被告沈媛琳对买受房产支付了合理的价格；3、被告沈媛琳依照法定程序取得了房产证。三、本合同的签订是三方真实意思表示，不存在合同法第五十二条规定的违反法律法规的强制性规定或恶意串通侵害他人利益等情形，是合法有效的。被告李晓俊二次开庭未到庭，但本诉开庭时称：房屋是我父母的，虽然签的有《赠与合同》，但房屋的所有权并没有转移给我。因为我与黄涛有债务纠纷，丁朝英在开发商处签字同意办理房屋买卖，但并没有明确内容也无委托。房屋居间买卖合同中李晓俊的签字非本人所签。经审理查明，李伟朝、丁朝英系夫妻，李晓俊系二人之子。2010年，丁朝英旧房因拆迁与襄樊市政府投资工程建设管理中心签订《房屋拆迁补偿安置协议书》及补充协议，将襄樊嘉恒房地产开发有限公司（以下简称嘉恒公司）开发的汉江明珠城9栋1单元403号房屋作为丁朝英旧房拆迁的还建房，丁朝英补足了房屋差价。2014年10月12日，丁朝英、李伟朝作为甲方，李浩作为乙方签订一份《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将位于襄阳市××区汉××城××楼××单元××室的住宅房屋（建筑面积130平方米）出售给乙方，房屋出售价为56万元，乙方在领到新房钥匙之日起向甲方一次性付清房款，甲方收到房款五日内必须协助乙方办理房屋相关手续，合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，李浩于2014年10月28日向李晓俊指定的收款人方洋转账支付40万元，之后，陆续向李晓俊及李晓俊指定的收款人支付11万元，以上共计51万元，由李伟朝、丁朝英、李晓俊三人向李浩出具《收据》予以确认。在合同履行过程中，李伟朝、丁朝英将房屋钥匙及《房屋拆迁安置补偿协议书》等交至李浩。另查明，2013年12月18日，李伟朝、丁朝英作为赠与人，李晓俊作为受赠人签订一份《赠与合同》，约定“赠与人李伟朝、丁朝英是受赠人李晓俊的父母。赠与人李伟朝、丁朝英因房屋拆迁补偿安置房屋一套，坐落在汉江明珠城9号楼1单元403室，房屋建筑面积130平方米，有与襄樊市政府投资工程建设管理中心签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》。赠与人李伟朝、丁朝英决定把上述房屋赠与给儿子李晓俊，经与李晓俊协商一致，约定如下：一、赠与人李伟朝、丁朝英决定把上述房屋赠与给李晓俊个人所有。二、赠与人李伟朝、丁朝英保留永久居住权，并要求受赠人李晓俊承担赡养义务。三、赠与人李伟朝、丁朝英保证所赠房屋产权无瑕疵，并协助受赠人李晓俊办理房屋所有权证和国有土地使用证登记，转移登记产生的费用由李晓俊承担。四、受赠人李晓俊同意接受李伟朝、丁朝英所赠房屋。五、所赠房屋的产权自办理登记过户之日起发生转移。”李晓俊因与案外人黄涛民间借贷案，黄涛向襄阳市樊城区人民法院申请保全，该院于2014年4月9日作出（2014）鄂樊城王民初字第00126-1号民事裁定书，裁定查封李晓俊位于襄阳市××区汉××城××楼××单元××室的房屋一套。后经审理于2014年5月12日作出（2014）鄂樊城王民初字第00126号民事调解书，达成调解协议如下：李晓俊借黄涛人民币305000元及利息2000元，本案律师代理费5000元，李晓俊自愿于本协议上签字之日起60日内一次性偿还。还清当日，黄涛向法院递交解除对李晓俊位于樊城区汉江明珠城9号楼1单元403室房屋查封的申请。之后，因李晓俊未及时还款，李晓俊向黄涛出具一份《委托书》载明“因李晓俊欠黄涛借款未还，案件已经被樊城法院审理执行过程中，李晓俊承诺将房屋通过中介公司变卖，所得款项首先用于还清黄涛欠款。为保证还款的顺利进行，委托人特别授权黄涛全权代理房屋产权变更以及房屋买卖相关事宜。因法院查封房屋产权无法正常变更买卖，黄涛先申请法院解封。解封后如委托方的原因使房屋产权和买卖不能正常交易，由委托方积极配合黄涛再次完成对房屋的查封。否则，委托方赔偿一切损失。”委托书上另有丁朝英签名字样，但丁朝英在庭审中对此不予认可。2015年7月14日，黄涛（申请执行人）、李晓俊（被执行人）、风驰公司（第三方）签订了一份《协议》载明“黄涛申请执行李晓俊受赠其母位于汉江明珠9号楼1单元403室的房屋，由第三方风驰天下房地产经纪有限公司负责房屋买卖交易程序，经三方协商，本院依法解除对该房屋的查封，以便于房屋的正常交易，被执行人同意将售房款中35万元由第三方直接划入法院账户，第三方风驰天下房地产经纪有限公司负责配合将购房款中的35万元直接划入法院账户，其中首付款20万元直接划入法院账户，余款15万元，按揭银行汇入李晓俊账户，黄涛与李晓俊自行协商支付15万元。”2015年6月6日，李晓俊作为售房人（甲方）、沈媛琳作为购房人（乙方）、风驰公司作为经纪方（丙方）签订一份《房地产买卖居间合同》约定：第一条，房屋基本情况。甲、乙双方委托丙方居间促成订立的房产买卖合同标的是位于襄樊市樊城区汉江明珠城9号楼1单元403房产。所有权人：李晓俊，房产证号：以房产证号为准，土地证号：以土地证号为准，建筑面积：135平方米。第三条，成交价格与相关约定。1、甲、乙双方协商实际成交价格为：人民币大写陆拾伍万玖仟元（含过户中产生的所有费用）整。但甲乙双方在交易过程中提档费各自承担。本合同履行期间因政府政策调整新增税费按政策规定承担。2、如委托丙方包干，则乙方一次性向丙方支付含包干在内（叁万玖仟元），由丙方代为办理过户手续。第四条，中介服务费及支付。在签订本合同时，甲方须向丙方交纳中介佣金：含在包干内。乙方须向丙方交纳中介佣金：含在包干内，贷款服务费：含在包干内。实际支付与否以丙方出具收据为准。第五条，付款、交房约定。1、定金约定：乙方于2015年6月6日交付购房定金人民币大写贰万元整。定金收取方式为：甲乙双方共同确定由丙方代收。甲方于过户当日付交房保证金壹万元整给丙方。2、付款约定：甲乙双方自签订本合同之日起7日内准备齐全贷款审批的相关资料并交丙方报贷款行/住房公积金部门审批。审批通过后，甲乙双方约定于2015年6月10日之前共同到市房管局办理换合同手续，待甲方配合乙方在房管局审核完资料并换合同时，乙方付首付款大写贰拾万元（甲方委托丙方代收）整给甲方。如在约定过户时间到来时贷款尚未审判通过，本合同继续有效，由甲乙双方协商同意按本合同约定的过户时间适当顺延。剩余房款肆拾万元整由乙方通过银行贷款/住房公积金贷款付给甲方。3、其他付款约定：乙方因需装修，多按揭部分甲方退还乙方多处部分的房款。第十条，其他约定事项。经甲乙双方友好协商：1、甲方承诺换合同之日起15个工作日拿到房产证、土地证，并积极配合乙方办理按揭手续。2、乙方承诺首付购房，否则多处费用由乙方承担。3、在甲方房产证、土地证办出后肆拾伍天拿到全款，否则丙方垫付。4、如程序无法进行全额退回所有乙方支出资金（办不出房产证、土地证）。5、在6月30日之前仍换不了合同退还全款，终止合同。6、乙方走正常购房商业按揭。合同还对其他事项进行了约定。之后，在甲方签名处由风驰公司刘玉清代签了李晓俊的签名，乙方由沈媛琳签字，经纪方由齐会燕签字并加盖风驰公司印章。在签订《房地产买卖居间合同》之前的2015年6月2日，李晓俊（甲方、卖方）与风驰公司（丙方）达成一份《关于李晓俊出售汉江明珠城的房产协议》：“1、丙方承诺若在2015年6月8日之前甲方把此房出售给其朋友，甲方只出壹万元违约金，不换合同赔付买方；2、甲方如出售给其它人，只出壹万元违约金，且办理程序由风驰代办理。如在2015年6月8号没有出售则就现签合同人按合同执行换合同及办理程序。另买卖合同由李晓俊、丁朝英委托风驰天下代签合同，本人愿承担相应法律责任。”李晓俊在该补充协议上签字。上述《房地产买卖居间合同》签订后，沈媛琳将购房首付款25.9万元支付给风驰公司李海清代收，风驰公司业务员李海清于2015年8月17日向沈媛琳出具《收据》载明“今收到沈媛琳购房首付款贰拾伍万玖仟元整，其中含包干费用叁万玖仟元整，其余肆拾万元尾款在银行审批过后一次性付清。注：此房位于汉江明珠城9栋1单元403房。”2015年7月28日，黄涛向风驰公司出具收条“今收到沈媛琳购买汉江明珠城9号楼1单元403号首付款壹拾万元整，由丁朝英儿子李晓俊确认收取。”同日，李晓俊在收条注明“本人已确认收款，并且指令此房款打入黄涛账户内。”2015年7月29日，李晓俊出具一份收据载明“今收到李海清代沈媛琳交付购房首付款壹万叁仟元整，从首付款贰拾万元内扣除。（通过支付宝转账）剩余尾款肆拾陆万七千元在交税时付捌万柒仟元整，剩余叁拾捌万元整通过银行按揭一次性付清。另：李晓俊、黄涛借李海清2000元（支付宝支付）在尾款扣除。”还查明，2015年7月23日，丁朝英向嘉恒公司出具一份《证明》“本人同意将汉江明珠城玖号楼壹单元403室转让于别人名下。”2015年7月28日，风驰公司、沈媛琳、李晓俊、黄涛一行在嘉恒公司更换了《商品房买卖合同》，同日，嘉恒公司向沈媛琳出具了410627元的售房款发票。2015年11月6日，沈媛琳取得本案诉争房屋的房产证，房产证号为：襄阳市房权证樊城区字第××号。本院认为，2014年10月12日，李浩与丁朝英、李伟朝签订的《房屋买卖合同》是在双方亲自参与的情况下做出的行为，该合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，是合法有效的。对原告李浩请求确认其与被告丁朝英、李伟朝签订的《房屋买卖协议书》有效的诉讼请求本院予以支持。2015年6月6日，被告沈媛琳在被告风驰公司的居间下与作为卖方的李晓俊签订《房地产买卖居间合同》，李晓俊称其未在《房地产买卖居间合同》上签名，但其在合同签订之前存在授权风驰公司卖房的行为、合同签订之后存在从风驰公司领取售房款的行为，故其对于房屋买卖的事实知情且对于风驰公司居间售房的行为认可。针对涉诉房屋，目前存在《房屋买卖合同》、《房地产居间买卖合同》两份合同，且被告沈媛琳已经取得该房屋的所有权证书，享有了对该房屋的物权，在被告沈媛琳持有的汉江明珠城9号楼1单元403室的房屋所有权证书仍然有效情况下，原告请求被告李伟朝、丁朝英、被告李晓俊、沈媛琳协助将该房屋所有权过户登记至原告李浩名下，无事实和法律依据，本院不予支持。被告李晓俊在第三人参加诉讼之诉开庭审理时经本院传票传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十七条的规定，缺席判决如下：一、原告李浩与被告李伟朝、丁朝英签订的《房屋买卖协议》有效。二、驳回原告李浩的其他诉讼请求。案件受理费为5195元，由原告李浩负担80元，被告李伟朝、丁朝英、湖北风驰天下房产经纪有限公司、沈媛琳、李晓俊负担5115元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长 孙 华代理审判员 张 锐人民陪审员 檀小寅二〇一七年九月二十一日书 记 员 李凯萌