江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第04964号
上诉人（原审被告）苏州朗华置业有限公司。
委托代理人林海建，该公司员工。
委托代理人仲剑锋，苏州百年英豪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）金法兴。
被上诉人（原审原告）鲁静娟。
委托代理人杨俊华，江苏尚维律师事务所律师（代理上列两被上诉人）。
委托代理人任之初，江苏尚维律师事务所实习律师（代理上列两被上诉人）。
上诉人苏州朗华置业有限公司（以下简称朗华公司）因与被上诉人金法兴、鲁静娟商品房预售合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2015）吴木民初字第319号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年9月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，金法兴、鲁静娟系夫妻关系。2011年2月1日，朗华公司（出卖方）与金法兴、鲁静娟（买受方）签订商品房买卖合同一份，该合同的主要内容为：买受方购买的商品房公安门牌号为苏州市吴中区木渎镇绿色家园8幢1702室房屋，建筑面积86.25平方米，该商品房为装修房，房屋总价款1153163元，买受人于2011年2月1日前支付房款的30%计403163元，2011年2月21日前支付房款的70%计750000元；第十五条约定：1.出卖方应在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记。如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，按逾期时间，分别作如下处理：（1）逾期不超过120天，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120天后，买受方有权解除合同，……买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金。2.出卖方应在该商品房交付使用之日起120天内向该商品房所在的区的土地权属登记机构申请土地使用权登记，如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用之日起180天内申请土地使用权转移登记的，按逾期时间，分别作如下处理：（1）逾期不超过180天，自本条款规定的土地使用权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180天后，买受方有权解除合同，……买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本条款规定的房屋所有权转移登记申请最后期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金。合同签订后，金法兴、鲁静娟按约交付朗华公司房款1153030元。2012年11月18日交房收款收据载明：绿色家园8幢1702室房屋，客户鲁静娟，预售面积86.25平方米，预售总价1153163元，实测建筑面积86.2××平方米，实测总价1153030元，退房款133元。当日，朗华公司代收金法兴、鲁静娟缴纳的契税、印花税、维修基金共计217××6.10元。2012年7月22日，朗华公司为金法兴、鲁静娟开具购房款1153030元的销售不动产统一发票。201××年1月11日，苏州嘉润房地产评估咨询有限公司（以下简称嘉润公司）出具收据二份，二份收据均载明交款人金法兴，收款事由一份注明代理费300元，另一份注明办证费××00元。
另查，本案争议房屋于2012年11月18日由朗华公司交付金法兴、鲁静娟，并分别于201××年××月22日、201××年5月6日办理了房屋所有权登记和国有土地使用权登记，根据登记信息，该房屋坐落于苏州市吴中区木渎镇绿色家园8幢1702室，建筑面积86.2××平方米，金法兴、鲁静娟共同共有。
审理中，原审法院分别至苏州市吴中区住房和城乡建设局、苏州市国土资源局吴中分局调查得知，朗华公司就本案争议的房屋向相应部门提交房屋登记申请书（转移登记）材料和土地使用权登记申请相关材料的时间分别为201××年3月2××日、201××年5月6日。双方当事人对上述调查材料真实性无异议。
庭审中，朗华公司陈述，金法兴、鲁静娟应于交房当日即2012年11月18日缴纳办证代办费，但金法兴、鲁静娟直到201××年1月11日才缴纳办证代办费700元，故系金法兴、鲁静娟自身原因造成朗华公司逾期申请办理房屋所有权证及土地使用权证，其不应承担违约责任。金法兴、鲁静娟陈述，朗华公司出具的入住通知书并没有写明办证费的具体金额，且朗华公司在交付其涉案房屋时亦未要求其缴纳办证费，否则其不可能在当天已交付了217××6.10元的情况下不缴纳700元办证费，后朗华公司电话通知其可以办理产权证，要求其缴纳办证费，故其于201××年1月11日缴纳办证费700元。
以上事实，有金法兴、鲁静娟提供的商品房买卖合同、房屋销售发票、房屋所有权证书、土地使用权证书，原审法院的调查材料等证据及双方当事人陈述予以佐证。
原审原告金法兴、鲁静娟的诉讼请求为：请求判令朗华公司支付其逾期办理房屋所有权证违约金××6006元、逾期办理土地使用权证违约金××0702元，合计86708元。
原审法院认为，金法兴、鲁静娟与朗华公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，不违反法律规定，应属合法有效，对双方均具有拘束力。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。根据原审法院的调查，朗华公司于201××年3月2××日向相关部门申请房屋所有权转移登记资料，于201××年5月6日向相关部门提交土地使用权转移登记相关材料，朗华公司未按合同履行义务，朗华公司的行为构成违约，朗华公司应向金法兴、鲁静娟承担相应的违约责任。本案中，朗华公司于2012年11月18日将房屋交付金法兴、鲁静娟，根据合同第十五条约定，朗华公司应于交付房屋之日起90天内申请房屋所有权转移登记及180天内申请土地使用权转移登记，但朗华公司逾期申请，故朗华公司应分别于2013年2月18日及2013年5月18日起至上述申请时间之前一日止每天支付房屋总价款万分之一的违约金。朗华公司虽认为系金法兴、鲁静娟迟延缴纳办证费致使其逾期办理产权证，金法兴、鲁静娟不予认可，且朗华公司提供的现有证据不足以证明，故朗华公司该辩解原审法院不予采纳。经核算，朗华公司未按约办理房屋所有权转移登记的违约金××6006元（1153030元×万分之一×399天）；未按约办理土地使用权转移登记的违约金××0702元（1153030元×万分之一×353天）。综上，朗华公司应支付金法兴、鲁静娟未按约履行义务的违约金合计为86708元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原审法院判决：苏州朗华置业有限公司于判决生效之日起七日内给付金法兴、鲁静娟违约金86708元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1113元，由苏州朗华置业有限公司负担。
上诉人朗华公司不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、上诉人只负有办理房屋产权初始登记的义务，被上诉人才是办理房屋产权转移登记的申请主体以及办理房屋产权证的义务主体，上诉人只有协助义务。且被上诉人已将办证义务委托给第三方办证公司嘉润公司，被上诉人与嘉润公司形成委托代理关系。据上诉人向嘉润公司了解得知，被上诉人办证逾期的原因在于被上诉人逾期支付代理费及办证费。二、被上诉人实际委托嘉润公司办理房屋产权证书，上诉人申请追加嘉润公司为第三人。涉案房屋交付时，嘉润公司派工作人员至现场，当场受理业主委托办证事宜。被上诉人签署了《苏州市房产登记委托书》，委托书显示办理权属证书的申请人是被上诉人，受委托办证人是嘉润公司。后被上诉人向嘉润公司支付了代理费和办证费，领取到加盖有嘉润公司财务专用章的收据两张，其中一张收据还载明“正式发票待两证办理结束后至宝带东路270-5（嘉润办证部）登记换取”，进一步表明了办证主体为嘉润公司。上诉人于2013年12月19日将房屋产权初始登记证移交给嘉润公司，履行完毕了商品房买卖合同第十五条约定的义务，不存在任何违约行为。原审法院错误认定上诉人负有为被上诉人办理房屋产权转移登记的责任，继而错误判决上诉人应承担逾期办证违约责任，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人金法兴、鲁静娟答辩称：一、上诉人是办理房屋产权证的义务主体。上诉人未告知被上诉人实际操作办理房屋产权证事宜的嘉润公司的情况，更未明确提示办证事宜是由购房者与办证公司直接建立委托关系以及上诉人不承担办证公司逾期办证的责任，被上诉人有理由相信承担办证责任的是上诉人。二、被上诉人与嘉润公司不存在委托代理关系，实际是上诉人委托嘉润公司代为办证。原审中上诉人称其与嘉润公司之间是合作关系，因此两者无论谁出现违约情况，最终均应归责于上诉人。三、上诉人所述的被上诉人逾期支付代理费和办证费的情形不存在。被上诉人在2012年11月18日交房时已经支付了契税和维修基金217××6.1元，其他费用上诉人并未告知需立即支付。直到201××年1月初被上诉人才接到上诉人电话通知可以办理房屋产权证，要求缴纳代理费和办证费，被上诉人在201××年1月11日缴纳了700元。四、上诉人要求追加嘉润公司为第三人没有法律依据。嘉润公司在本案中没有独立请求权，审理结果与嘉润公司也没有利害关系，嘉润公司不具备第三人身份。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人朗华公司又提供了两组证据：证据一、从苏州市吴中区住房和城乡建设局调取的金法兴、鲁静娟办理产权转移登记的资料，用于证明在房屋转移登记过程中，申请主体是金法兴、鲁静娟，办理主体是金法兴、鲁静娟委托的第三方办证公司。该组证据包含：1、房屋所有权登记存根，证明领证人系金法兴、鲁静娟的委托代理人江瑛，经调查江瑛为嘉润公司的员工；2、房屋登记申请书（转移登记）；3、房产登记委托书，证明金法兴、鲁静娟委托江瑛代理办理产证事宜，具体包括产权转移登记和领取房屋权属证书，该委托书随附江瑛的身份证；××、房屋所有权初始登记证明，证明上诉人已于2012年11月13日完成房屋所有权初始登记。证据二、从苏州市吴中区国土资源局调取的金法兴、鲁静娟土地使用权申请登记资料，用于证明上诉人在2012年12月17日已经完成土地使用权初始登记，金法兴、鲁静娟在201××年××月30日完成转移登记。
被上诉人金法兴、鲁静娟质证认为：一、对证据一的真实性没有异议，关联性有异议。被上诉人认可申请人应当是金法兴、鲁静娟，但是何时申请、如何申请均不在被上诉人的控制范围内。双方签订的合同附件明确约定了买受人将办证事宜委托给朗华公司，被上诉人只能等朗华公司的通知，然后填写申请表格，办理变更登记手续。被上诉人从不认识江瑛，只能认为其是朗华公司的工作人员。朗华公司在2012年11月13日已经取得初始登记证，却在201××年1月才通知被上诉人办证，这正是朗华公司违约的证明。二、对证据二的真实性没有异议。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本案争议焦点为朗华公司是否应承担逾期办证违约责任。本院认为，金法兴、鲁静娟与朗华公司签订的商品房买卖合同合法有效。合同附件五补充协议第29条约定，乙方（买受方）同意委托甲方（出卖方）代为办理房地产权证，乙方应在办理房屋交接手续的同时，将办理房地产权证应缴纳的各项税费及产权证代办费用支付给甲方，并根据产权证办理相关部门及相应政策提供完备的符合要求的办证材料。依据上述约定，金法兴、鲁静娟与朗华公司之间形成委托办证关系。本案中，朗华公司主张金法兴、鲁静娟实际委托嘉润公司办理房屋产权证书，本院认为，虽然金法兴、鲁静娟支付的代理费和办证费系以嘉润公司的名义收取，但嘉润公司系在朗华公司的交房现场办理委托业务，并无证据证明朗华公司已向业主明示，办证事宜系嘉润公司以自己的名义独立接受委托，再结合补充协议第29条的约定，金法兴、鲁静娟完全有理由相信嘉润公司是朗华公司指定的办证公司。至于朗华公司与嘉润公司之间的关系，本案不予理涉，嘉润公司也不属于本案必须参加诉讼的当事人，朗华公司要求追加嘉润公司为第三人，本院不予支持。朗华公司还主张因金法兴、鲁静娟逾期支付代理费和办证费才导致逾期办证，本院认为，金法兴、鲁静娟于2012年11月18日交房当日已经缴纳了契税、印花税、维修基金共计217××6.10元，而代理费和办证费仅××00元，通常情况下金法兴、鲁静娟不会无故拒绝支付，朗华公司也未提供证据证明在201××年1月11日之前向金法兴、鲁静娟催告过代理费和办证费，故朗华公司主张因金法兴、鲁静娟的责任导致逾期办证，依据不足，本院碍难采纳。本院认为，虽然朗华公司在合同约定的期限内完成了房屋产权初始登记，但朗华公司接受金法兴、鲁静娟委托办证后，因无证据证明逾期办证系金法兴、鲁静娟所致，故应认定逾期办证系朗华公司的原因，朗华公司应承担相应的逾期办证违约责任。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2226元，由上诉人苏州朗华置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 任小明
审判员 周 红
二〇一五年十二月七日
书记员 王文君