河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀01民终909号
上诉人（原审被告）赵玉霞。
委托代理人宋风波，河北侯凤梅律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）石家庄锦茂汇酒店管理有限公司，住所地石家庄市桥西区中山西路688号金茂大厦二、三层。
法定代表人龚红兵。
委托代理人于涛，该公司职员。
委托代理人陈琪，河北瑞实诺律师事务所律师。
上诉人赵玉霞因房屋租赁合同纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2015）西民初字第02216号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，一、桥西区中山西路688号2栋101号房屋所有权人为石家庄世纪鑫商贸有限公司。2012年7月11日，石家庄世纪鑫商贸有限公司（以下简称世纪鑫商贸公司）与河北纵横汽车服务有限公司（以下简称纵横汽车服务公司）、担保人河北省工商联安徽商会签订租赁协议，世纪鑫商贸公司同意将位于石家庄市中山西路688号锦贸大厦写字楼、宾馆、酒店及其附属设施、设备等整体出租给纵横汽车服务公司，由其独立经营管理。租赁期限十年，自2012年8月1日至2022年7月31日止。2012年8月1日纵横汽车服务公司与原告签订委托经营协议，纵横汽车服务公司同意将石家庄市中山西路688号安徽大厦（原锦贸大厦）写字楼、宾馆酒店及其附属设施等整体的经营管理权全部委托给原告，由原告独立经营管理，自负盈亏。委托期限十年，自2012年8月1日至2022年7月31日止；二、2012年9月27日原、被告签订安徽大厦房屋租赁合同，合同约定：甲方（原告）将座落于石家庄市中山西路688号安徽大厦一层东门脸出租给乙方（被告）用于办公、经营使用。该房屋建筑面积共150平方米；负一层部分场地出租给乙方用于办公、经营使用。该房屋建筑面积1100平方米；本合同租赁期为9年零6个月，自2013年2月1日起至2022年7月31日止。（2012年11月1日至2013年1月31日，三个月为装修期）；租金价格：首年租金32万／年，第二、三、四年租金40万／年，后每三年租金按10%递增，以此类推。租金缴纳方式：首期半年／年租金在签订本合同当日交纳，其余各期半年／年租金应每次提前15日预交；甲方的权利与义务：甲方交付给乙方使用的房屋符合正常使用标准，不存在诸如门窗破损、中央空调冷凝滴落、电源短路影响正常使用的故障。甲乙双方按照上述标准验房，甲方应在乙方支付首期租金之日将上述房屋钥匙交付乙方。钥匙交付后，视为甲乙双方均认可房屋符合上述正常使用标准；乙方的权利与义务：因合同中止或终止，乙方应自行拆卸、清理其装修、装饰，乙方未能清理的装修装饰的残值，甲方可自行处置。按本合同第四条约定按时足额支付租金；合同的变更和解除：乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同，未按约定期限交纳租金，超过10天以上的。甲方有下列情况之一的乙方有权解除合同：租赁房屋主体结构存在重大缺陷，危及使用安全的；违约责任及赔偿符合单方解除合同约定的，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的万分之五每日支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失。乙方应如期交纳租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有权要求乙方按当年租金的百分之一每日支付违约金。租赁期满，乙方应在本合同终止之日腾空并迁出，交还该房屋，如乙方未经甲方同意逾期交还，甲方有权要求乙方按当年租金的万分之五每日支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。三、合同签订后原告向被告交付了房屋，2013年1月7日被告交纳押金62500元，2014年2月27日前被告分七次交纳了2013年2月1日至2014年1月31日租金32万元，后被告未再向原告交纳租金；四、被告称从2014年1月起原告经常无故停电、房屋漏水，致使自己无法正常经营，也曾经多次报警解决，其也不清楚是何位置何原因漏水，提供漏水后房屋照片、证人证言。原告对此不认可，称从未无故给被告停电、只有在2015年8月当地下大雨使外墙体有些漏水，除此房屋没有漏过水；五、原告主张被告应在2014年1月16日前交纳2014年2月至2015年1月31日租金40万元，但被告至今未交付该年度租金，根据合同约定被告未按期支付租金的行为已构成违约，原告有权解除合同并要求被告支付违约金24万元。因被告拖欠租金，故其应支付自2014年2月1日起至腾房之日止按银行利率计付的利息。被告不认可，称因房屋漏水而无法正常经营，所以不应支付租金。原告主张利息和违约金属重复主张不应支持，原告主张违约金过高应降低违约金计算标准。原审认为，原、被告所签安徽大厦房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，合同签订后双方应按合同履行各自的义务。被告主张房屋漏水和无故停电影响其正常经营，原告不认可，称除2015年8月本市下大雨时房屋墙壁有些漏水外，其他时间没有漏水和无故停电的情况，从未影响被告的经营，被告提供的照片、视频和证人证言不能证实其主张，故对被告主张不予采信。合同约定被告未按约定期限交付租金，超过10天以上的原告有权解除合同，被告除缴纳第一年租金外未按合同约定交纳其后的租金，根据合同约定应解除2012年9月27日双方签订的安徽大厦房屋租赁合同。因双方签订的租赁合同解除，被告应搬离租赁房屋。被告始终占有使用原告房屋，被告占用期间应交纳租金，租金应按合同约定年租金40万元交纳至被告搬出时止，故被告应自2014年2月至被告搬出时止按年40万元支付租金。原告主张被告支付逾期交纳租金的利息于法无据，故不予支持。被告拖延支付租金，其行为已构成违约，被告应按照合同约定支付违约金，但合同约定违约金的计付标准过高，应适当降低违约金计付标准，酌定违约金按自2014年2月1日起至被告搬出之日止以年租金40万元为基数按银行同期贷款基准利率上浮30%计付。据此原判如下：一、解除原告石家庄锦茂汇酒店管理有限公司与被告赵玉霞2012年9月27日签订的安徽大厦房屋租赁合同；二、被告赵玉霞于本判决生效之日起30日内搬离租赁房屋；三、本判决生效之日起三十日内被告赵玉霞支付原告石家庄锦茂汇酒店管理有限公司自2014年2月至搬出之日止按年租金40万元计算的租金及违约金（违约金自2014年2月1日起至被告搬出之日止以年租金40万元为基数按银行同期贷款基准利率上浮30%计付）。本案诉讼费14610元，因适用简易程序审理减半收取7305元，由被告赵玉霞负担。如果被执行人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判后，赵玉霞不服，向本院提起上诉，上诉理由为：一审认定事实错误，适用法律错误。涉案房屋漏水及停电导致上诉人无法正常经营，一审时，上诉人提交的视频资料以及被上诉人的管理人员所出具的证明，均可证实涉案房屋大面积漏水且水流成河导致无法正常经营，根本不是被上诉人所说的只是墙壁漏水，且被上诉人对上诉人时常停电导致不能正常经营。上诉人行使先履行抗辩权，可以不缴纳租金，更不应支付违约金。恳请二审法院在查明本案事实的基础上依法改判。
经审理查明，二审认定的事实与原审认定的事实一致。
本院认为，上诉人赵玉霞与被上诉人石家庄锦茂汇酒店管理有限公司签订房屋租赁合同与现行有效的法律法规不相违背，应为有效合同。双方均应依此合同约定履行各自的义务。上诉人主张被上诉人交付的房屋漏水及停电，但并未提供证据，被上诉人亦不认可，本院不予采信。其以此为由拒付租金不属于行使先履行抗辩权，系违约行为，应承担违约责任。综上，上诉理由不能成立，原判认定事实清楚，运用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14610元由上诉人承担。
本判决为终审判决。
审判长 杨根山
审判员 高瑞江
审判员 李 伟
二〇一六年三月十七日
书记员 李 站