湖北省随州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂13民终186号
上诉人（原审被告）：随州碧桂园房地产开发有限公司。住所地：随州市白云大道**号。
法定代表人：杨文杰，总经理。
委托诉讼代理人：王伟，该公司职员。
委托诉讼代理人：徐宇，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司随州曾都支行。住所地：随州市曾都区解放路**号。
负责人：雷涛，行长。
委托诉讼代理人：张金陆，湖北美佳律师事务所律师。
原审被告：马昆，男，1980年1月22日出生，汉族，住随州市。
原审被告：刘丽娟，女，1983年3月1日出生，汉族，住随州市。系原审被告马昆之妻。
上诉人随州碧桂园房地产开发有限公司（以下简称随州碧桂园公司）因与被上诉人中国农业银行股份有限公司随州曾都支行（以下简称农行随州曾都支行）以及原审被告马昆、刘丽娟借款合同纠纷一案，不服随州市曾都区人民法院（2017）鄂1303民初2452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人随州碧桂园公司的委托诉讼代理人王伟，被上诉人农行随州曾都支行的委托诉讼代理人张金陆，原审被告马昆到庭参加了诉讼。原审被告刘丽娟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
随州碧桂园公司上诉请求：撤销原判第二项，改判上诉人随州碧桂园公司仅对原审被告马昆、刘丽娟连续未支付的三期（包括该期）之前的借款本息承担连带清偿责任；一二审诉讼费用由被上诉人农行随州曾都支行和原审被告马昆、刘丽娟负担。事实和理由�上诉人随州碧桂园公司与被上诉人农行随州曾都支行签订的按揭业务担保合同协议合法有效。该协议第五条约定，购房者连续未支付贷款本息的，被上诉人应在购房者连续未支付的第三期贷款本息还款期限届满之日起的第五个工作日内以书面形式通知上诉人，如被上诉人逾期书面通知上诉人的，则上诉人对购房者连续未支付的第四期（含第四期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。第十三条第二款第一项约定，本协议生效之日后上诉人与被上诉人以及购房者即原审被告马昆、刘丽娟签订的个人购房担保借款合同不视为对本协议内容的修改，上诉人与被上诉人均同意本协议约定的内容的效力优先于上述个人购房担保借款合同中涉及上诉人与被上诉人之间的权利义务的所有条款。被上诉人农行随州曾都支行未将原审被告马昆、刘丽娟逾期还款的情况依约�知上诉人，导致上诉人不能及时与原审被告马昆、刘丽娟联系，督促其履约，依据上述双方的约定，上诉人无需对原审被告马昆、刘丽娟连续未支付的第四期（含第四期）起的贷款利息、逾期利息等承担连带责任保证，只需对原审被告马昆、刘丽娟连续未支付的三期及其之前未支付的贷款本息承担保证责任。
农行随州曾都支行辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告马昆辩称，农行随州曾都支行与随州碧桂园公司签订的合作协议与我无关。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告刘丽娟未答辩。
农行随州曾都支行向一审法院起诉请求：1、判令被告马昆、刘丽娟偿还借款本金264485.48元及利息；2、判令随州碧桂园公司对上述借款本息承担连带偿还责任；3、本案诉讼费由被告承担。
�审法院认定事实：被告马昆、刘丽娟系夫妻关系。2012年9月10日，被告马昆、刘丽娟因购买位于随州××街××单元××号住房，申请借贷业务，以购买的房屋作抵押，在原告处贷款29万元用于按揭购房。2012年10月4日，被告马昆、刘丽娟与原告、被告随州碧桂园公司签订《个人购房担保借款合同》，约定以被告马昆、刘丽娟购买的房屋作抵押担保，未办理抵押权预告登记，被告碧桂园公司对借款承担连带责任保证，保证期限为借款到期起二年，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息等一切费用。借款金额29万元，借款期限300个月，即2012年10月4日至2037年10月3日，利率以借款发放日中国人民银行同期同批次贷款基准利率为基础确定为6.55%，逾期在约定利率基础上上浮50%计收罚息为9.825%，还款方式为每月等额本息还款。该合同第十二条第四款约定，借款人�按期归还贷款本息，贷款人有权提前收回已发放借款及提前行使担保权。2012年10月4日，原告按借款人委托将借款29万元转入被告随州碧桂园公司账户。被告按约定每月等额偿还本息至2016年4月份，至2017年6月26日，已偿还借款本金25514.52元，已付利息74297.01元，欠借款本金264485.48元，借款提前到期前所欠利息5424.10元。
另查明：2008年10月7日，被告随州碧桂园公司与原告签订《按揭业务担保合作协议》，约定原告对被告随州碧桂园公司所开发的“随州碧桂园”项目的购房者提供抵押贷款业务，被告碧桂园公司对所签订的《个人购房担保借款合同》项下发生的贷款，包括本金及利息、逾期利息及原告为实现债权而支付的费用，提供不可撤销连带责任保证。商品房预抵押登记由随州碧桂园公司进行办理，符合条件后办理房屋所有权证，房屋他项权证，原告应提供协助。贷款划入公司指定的账户。
一审法院认为，原告与被告随州碧桂园公司、被告马昆、刘丽娟签订《个人购房担保借款合同》，系当事人之间真实意思表示，合法有效，合同约定被告马昆向原告借款29万元用于购买住房，借款期限300个月，即2012年10月4日至2037年10月3日，利息按年利率6.55%，逾期利息按年利率9.825%计算，还款方式为每月等额本息还款，逾期贷款人有权提前收回已发放借款及提前行使担保权。因被告马昆2016年5月至2017年6月25日期间未按合同约定偿还借款本息，其行为已构成违约，原告认为该借款按合同约定提前到期，诉请被告马昆、刘丽娟偿还借款本金264485.48元及利息，符合法律规定，予以支持。被告随州碧桂园公司作为该借款合同的担保人，应当对借款本息承担连带清偿责任，其辩称借款人抵押的房产应优先受偿，因为被告随州碧�园公司与原告签订的《按揭业务担保合作协议》约定，对“随州碧桂园”项目下与原告发生的债务承担不可撤销连带责任保证，双方协作完成出售的商品房抵押登记手续，但是被告马昆、刘丽娟购买的房屋并没有办理抵押登记，原告不享有优先受偿权，被告随州碧桂园公司辩称理由不成立，原告诉请被告随州碧桂园公司对该笔借款承担连带清偿责任，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条规定，判决：一、被告马昆、刘丽娟于判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司随州曾都支行借款本金264485.48元及利息5424.10元（自2017年6月26日起至还清之日止按合同约定的利率计算利息）；二、被告随州碧桂园房地产开发有限公司对上述款项承担连带偿还责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5260元，由被告马昆、刘丽娟负担。
经审理查明，原审认定的事实属实。
另查明，上诉人随州碧桂园公司与被上诉人农行随州曾都支行于2008年10月7日签订了按揭业务担保合同协议。该协议第五条约定，购房者连续未支付贷款本息的，被上诉人应在购房者连续未支付的第三期贷款本息还款期限届满之日起的第五个工作日内以书面形式通知上诉人，如被上诉人逾期书面通知上诉人的，则上诉人对购房者连续未支付的第四期（含第四期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。第十三条第二款第一项约定，本协议生效之日后上诉人与被上诉人以及购房者即原审被告马昆、刘丽娟签订的个人购房担保借款合同不视为对本�议内容的修改，上诉人与被上诉人均同意本协议约定的内容的效力优先于上述个人购房担保借款合同中涉及上诉人与被上诉人之间的权利义务的所有条款。原审被告马昆、刘丽娟还款日为每月的4号。原审被告马昆、刘丽娟于2016年4月6日至2017年6月25日未还款，后经被上诉人农行随州曾都支行催收，其于2017年6月26日一次性还款近2万元。
本院认为，因上诉人随州碧桂园公司与被上诉人农行随州曾都支行签订的按揭业务担保合同协议明确约定，本协议约定的内容效力优先于双方与购房者签订的个人购房担保借款合同中涉及双方之间的权利义务的所有条款，本院以上述按揭业务担保合同协议中的相关约定确定上诉人随州碧桂园公司对诉争债务的保证范围。现原审被告马昆、刘丽娟仅依约还款至2016年4月份，后经被上诉人农行随州曾都支行催促，其于2017年6月26日�次性偿还了部分款项，且被上诉人农行随州曾都支行未提交证据证明其于2016年7月9日前履行了通知义务，依据上述按揭业务担保合同协议中的相关约定“如被上诉人逾期书面通知上诉人的，则上诉人对购房者连续未支付的第四期（含第四期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证”，上诉人随州碧桂园公司对诉争借款尚欠的借款利息以及逾期利息不承担连带清偿责任。上诉人随州碧桂园公司的上诉理由部分成立。
综上，随州碧桂园公司的上诉请求部分成立。一审判决认定事实部分错误，导致实体处理部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销随州市曾都区人民法院（2017）鄂1303民初2452号民事判决；
二、原审被告马昆、刘丽娟于本判决生效之日起十日内偿还被上诉人中国农业银行股份有限公司随州曾都支行借款本金264485.48元及利息（5424.10元＋自2017年6月26日起至还清之日止按合同约定的本金、利率计算）；
三、上诉人随州碧桂园房地产开发有限公司对上述借款本金264485.48元承担连带清偿责任；
四、驳回被上诉人中国农业银行股份有限公司随州曾都支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5260元，由原审被告马昆、刘丽娟负担。二审案件受理费5740元，由上诉人随州碧桂园房地产开发有限公司负担4000元，被上诉人中国农业银行股份有限公司随州曾都支行负担1740。
本判决为终审判决。
审判长 �小辉
审判员 袁 涛
审判员 吕 丹 丹
二〇一八年三月二十九日
书记员 郭 金 洋