江西省赣州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0791民初2164号
原告：赣州市保障性住房建设运营有限公司，住所地：江西省赣州经济技术开发区赣南大道阳光·金色春城小区。
法定代表人：肖继来，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘海华、李鑫，江西公仁律师事务所律师。
被告：刘发水，男，汉族，1979年2月11日出生，家住江西省赣州经济技术开发区，现住赣州经济技术开发区。
原告赣州市保障性住房建设运营有限公司诉被告刘发水房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李鑫，被告刘发水均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年5月29日，被告经社会公开招租竞拍取得赣州经济技术开发区黄金家园A区33栋2号、34栋5号店铺两处店铺的承租权，并分别与赣州市公房管理处签订《房屋租赁合同》。两处店铺合同均约定：1、租赁期限为三年，自2015年9月1日至2018年8月31日；2、被告应于每月的15日前支付本月租金，若有拖欠，从约定支付日的次日起，按拖欠租金额每日千分之五计收违约金；3、被告拖欠租金累计达壹个月的，赣州市公房管理处有权单方解除合同。
其中33栋2号店铺约定月租金6250元；34栋5号店铺约定月租金6450元。两份合同签订后，赣州市公房管理处依约交付房屋，但被告承租的以上两处店铺均仅缴纳了2015年9月份、2016年1月份、2016年2月份三个月的租金，至2016年11月两处店铺分别已累计拖欠租金12个月。综上，至2016年11月被告已累计拖欠房屋租金152400元及产生违约金45720元（因合同约定的日千分之五违约金过高，故原告主张按拖欠金额的30%计算）。另，原告与赣州市公房管理处于2015年9月8日签订《协议书》，协议约定原告依法概括取得赣州公房管理处所签订的租赁合同的权利义务，现原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求：1、判令被告立即向原告支付A区33栋2号店铺拖欠的租金75000元(按每月6250元计算，暂计算至2016年11月，之后按此标准计算至被告实际腾退房屋之日止)；2、判令被告立即向原告支付A区34栋5号店铺拖欠的租金77400元(按每月6450元计算，暂计算至2016年11月，之后按此标准计算至被告实际腾退房屋之日止)；3、判令被告立即向原告支付A区33栋2号店铺违约金22500元、A区34栋5号店铺的违约金23220元(按拖欠租金总额的30%计算，暂计算至2016年11月，之后按此标准计算至被告实际腾退房屋之日止)，以上共计198120元。4、本案诉讼费用由被告承担。
被告答辩称，1、对于34栋5号店铺答辩人不存在拖欠房租及违约金，且甲方并未按合同如期交付店铺，按合同约定延期交付造成乙方损失，乙方可以向甲方提出并要求减免后期2个月20天租金。2、甲方存在虚假招商，33栋2号店铺所在位置主体功能改变，甲方未按拍租公示的竞拍资料使用，所明确的配套设施未到位。3、黄金家园内部小区主排污管长期堵塞，不能及时排走污水，导致店铺倒灌，答辩人向甲方提出要求解决，但至今未解决导致店铺无法正常使用。店铺门口长期乱停，导致无法通行。4、2016年5月答辩人向甲方提交退组申请，甲方以未缴清租金为由不接受，导致乙方后期租金和违约金增加，甲方应承担全部的责任。综上，请法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。
经审理查明，2015年5月，经赣州市公房管理处的委托，江西住友拍卖有限公司对坐落于赣州经济技术开发区香江大道18号的阳光·黄金家园小区（A区）经营性非住宅84个商铺进行拍租。2015年5月27日，被告通过竞拍，分别取得了33栋2号、34栋5号两处店面的三年承租权。2015年5月29日，赣州市公房管理处作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订了二份《房屋租赁合同》，两份合同均约定：甲方将上述两套房屋出租给乙方，房屋结构为钢混结构；租赁期限为三年，自2015年9月1日至2018年8月31日，合同签订之日，甲方即将上述房屋交付给乙方；乙方应于每月的15日前将本月租金总额交付给甲方指定的金融部门或辖区内房管所，若拖欠，从约定交付日的次日起，甲方按拖欠租金额每日千分之五计收乙方违约金；因乙方拖欠租金累计达壹个月造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿等；乙方同意在本合同签订时向甲方缴纳合同履约保证金（租赁物三个月的租金金额）。其中33栋2号店面合同约定：建筑面积103平方米，租金为6250元/月（含物业管理费），保证金为18750元；34栋5号店面合同约定：建筑面积102.89平方米，租金为6450元/月（含物业管理费），保证金为19350元。合同还约定了双方的其他权利义务事项等。在合同签订后，原告以出租方的名义通知被告验房，2015年8月6日，原、被告共同对被告所承租的两套店面进行了验收，33栋2号店面确认水表读数为3，电表读数为18，34栋5号店面确认水表读数为12，电表读数为0，两套店面门窗完好，内设消防设施，符合承租方的经营要求，承租方已了解该房屋的现状，同意按房屋及附属设施的现状验收，不对房屋及附属设施的现状提出异议；钥匙6把。验收完毕后，被告在该验收单上签了字。被告接收两套店面后，对两套店面均进行了简单装修，其中33栋2号店面用于经营餐饮；34栋5号店面用作仓库。此后，被告认为原告在招租时存在虚假宣传，且周边配套服务不到位，仅缴纳了以上两套房屋2015年9月份、2016年1月份、2月份三个月租金后拒绝向原告缴交租金，故原告诉至本院要求处理。
在本案审理期间，被告已于2017年3月15日将所承租的33栋2号店面退还给原告。34栋5号店面已缴纳租金至2017年9月份止。
另查明，根据赣州市政府《关于组建赣州市保障性住房建设运营有限公司的批复》和赣州市房产局《市本级保障房移交接工作会议纪要》的精神，赣州市公房管理处于2015年7月1日将包括被告承租店面在内的保障性住房移交给原告管理。在2015年9月8日，赣州市公房管理处（甲方）与原告（乙方）签订了一份《协议书》，协议约定：赣州市公房管理处将其与承租户（附花名册）所签订的租赁合同中的权利义务转移给乙方，甲方作为出租人与各承租户所签订的租赁合同，甲方不再享有任何合同权利，也无需承担任何合同义务，乙方享有全部合同权利，承担全部合同义务；如承租户违反合同约定或相关法律法规的规定，由原告向承租户主张合同权利等。
上述事实，有原、被告在法庭上的陈述，有原告向法庭提交的原告营业执照复印件、组织机构代码证复印件、协议书复印件、通知、租金催缴通知书、房屋租赁合同等证据，被告提交的身份证复印件、照片等证据证实，上述证据经双方质证，证据之间能相互印证，足以认定。
本院认为，被告以拍租的方式取得承租两套店面的租赁权后，与赣州市公房管理处所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，该合同不违反法律法规的禁止性规定，该合同已经成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。在合同签订后租赁物交付之前，赣州市公房管理处根据市政府有关文件的精神，将包括本案所涉租赁物在内的保障性住房移交给原告经营管理，并将与被告等人所签订租赁合同的权力义务全部转移给原告，由原告承担赣州市公房管理处所享有的合同权利和义务。之后，原告以租赁物出租方的名义向被告移交租赁物，被告予以接收并未就此提出异议，应当视为被告已经知晓租赁合同的出租方已经从赣州市公房管理处变更原告，因此原告当然享有本案所涉租赁合同中出租方所享有的一切权利和义务。被告在接收租赁物后未按合同约定支付租金，致本案纠纷的产生，应当承担全部的民事责任。对原告要求被告立即向原告支付33栋2号店面拖欠的租金75000元(按每月6250元计算，暂计算至2016年11月，之后按此标准计算至被告实际腾退房屋之日止)的诉讼请求，本院认为，原告原要求解除与被告签订的租赁合同并腾房，所主张被告支付租金的范围截至被告腾房之日止，现原告已经撤回了要求解除与被告签订租赁合同并腾房的诉讼请求，因此本院仅就原告所主张的截至2016年11月份止（除2015年9月份、2016年1月份、2月份）的租金进行审理；按双方所签订合同的约定，被告在接收租赁物后实际上享有三个月的免租期，现原告延期向被告移交租赁物，被告缴交租金的起算日应当相应顺延，即从2015年11月6日起算，被告在签订租赁合同后，已经向原告交纳了2015年9月份、2016年1月份、2月份三个月的租金，该金额应从被告所欠原告的租金中予以扣除，综上，被告在原告起诉时所欠原告的租金应为2016年3月6日至2016年11月5日共计八个月的租金50000元。对原告要求被告向原告支付黄金家园A区34栋5号店铺拖欠租金77400元（按月租金6450元计算，暂计算至2016年11月，之后按此标准计算至被告实际腾退房屋之日止）及违约金23220元(按拖欠租金总额的30%计算)的诉讼请求，本院认为，在本案审理期间，双方就该部分租金交纳已经自行达成了和解协议，被告已经交纳租金至2017年9月份，故对该诉讼请求，本院不予支持。对原告要求被告向原告支付33栋2号店铺违约金22500元(按拖欠租金总额的30%计算)的诉讼请求，本院认为，双方在合同中约定被告拖欠租金，应按每日千分之五计收违约金，该约定的违约金明显过高，现原告要求被告按拖欠租金总额的30%支付违约金，符合法律的规定，本院予以支持，但违约金应当按照被告实际拖欠的租金计收。关于被告以招租承诺中周边配套设施未到位严重违约要求扣减租金的问题，本院认为，被告作为房屋的承租人，已明确阅读合同的权利义务并知晓房屋现状，周边配套设施并不属于租赁合同中出租方的义务，这并不能作为被告拒缴或少缴租金的正当理由，故对该意见本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十一条、第八十二条、第八十三条、第八十五条、第八十六条、第八十七条、第八十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告刘发水应当向原告赣州市保障性住房建设运营有限公司支付黄金家园A区33栋2号店铺所拖欠的租金50000元。
二、被告刘发水应当向原告赣州市保障性住房建设运营有限公司支付黄金家园A区33栋2号店铺的违约金15000元（按拖欠租金总额的30%计算）。
三、驳回原告赣州市保障性住房建设运营有限公司要求被告刘发水支付黄金家园A区34栋5号店铺所拖欠的租金77400元及支付违约金23220元的诉讼请求。
四、上述判决一、二项，限本判决生效之日起十日内履行完毕。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4262元，由原告赣州市保障性住房建设运营有限公司承担1406元，被告刘发水承担2856元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 陈瑜青
人民陪审员 廖肇忠
人民陪审员 廖优萍
二〇一七年十一月十三日
代理书记员 赖海珠