湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0104民初277号
原告：湖南保利物业管理有限公司，住所地长沙市雨花区劳动东路550号今利园1、2座东头，统一社会信用代码：91430100753369988P。
法定代表人：杨文波，董事长。
委托代理人:左堃，湖南天润人合律师事务所律师。
委托代理人:何小翠，湖南天润人合律师事务所实习律师。
被告:丁艺红，女，1979年4月23日出生，汉族，住长沙市岳麓区，
原告湖南保利物业管理有限公司（以下简称“保利物业”）诉被告丁艺红物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告保利物业的委托代理人左堃、被告丁艺红到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告保利物业向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付麓谷林语小区B区11栋204房物业管理费10181元，违约金3054元，共计13235元。2、被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告为麓谷林语小区B区11栋204房的业主。原告和被告签订《保利.麓谷林语物业管理服务协议书》，约定原告为该小区提供物业服务，约定物业费单价为每月每平方米1.8元，建筑面积为91.23平方米。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2012年11月1日起停止缴纳物业费，截止2017年12月31日，欠费月数为62个月，每月金额164元。据此，被告欠缴物业费共计10181元，同时为减轻被告负担，违约金部分原告请求3054元，多余部分自愿放弃。综上，各项请求金额合计13235元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至人民法院。
被告丁艺红辩称：一、个人部分：原告在处理保利地产侵害业主采光权一事表现的沟通、协调不到位、不作为。
（一）处理地产商侵害业主次卧采光权一事物业不作为。
1、根据《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范(GB50180—93)》、《物权法》第八十九条、《民法通则》第八十三条规定，建造建筑物不得妨碍相邻建筑物的采光。但保利地产不遵守建筑规范及业主感受，在被告户型朝向外搭建了一个露台，致使被告次卧基本没有光线，采光权严重受到侵权，严重影响被告次卧的视野及朝向。被告在2011年9月2日收到交楼通知后，于2011年9月11日对房屋进行验房，并将房屋问题以书面的形式提交《验房报告》并在《房屋校验单》中着重强调“次卧光线严重不好，物业费用从解决问题后开始计算”。并在2011年9月16日以《致湖南保利集团公司的一封信》的方式向原告提出此事。并在后续几年中多次向原告交涉此事，并多次电话督促原告催办该事。原告在知晓该严重问题的情况下全盘接管保利地产的物业管理权。在多次协商和沟通中原告都是以开发商的代表参与，一直拖而不决。该问题己经严重影响了被告的居住环境，既然原告全盘接管了保利地产的物业，那对该问题具有不可推卸的责任，该责任应由原告负全责，不能推诿给保利地产。
2、在被告多次投诉后，B区8栋次卧露台己经将挡光部分位置由水泥部分变更为玻璃，采光效果得到大大改善。而物业至今未通知被告是否可以采用相同方法处理该问题。致使被告次卧一直处于昏暗当中，精神受到严重打击。而回复被告的依旧是“不能拆除”，无其他解决方案。而该“露台”在业主日常生活中并无实际用途，仅是物业口中的“美观”。
3、侵犯“采光权”一事未得到妥善处理，严重侵犯了业主的采光权、通风权、隐私权、眺望权，降低了居住的舒适度、幸福感。不仅使房屋价值严重减损，更为严重的是给被告正常的生活和工作带来了影响。就连每个月的电费开销都有了增加。物业公司未协调好业主与开发商之间的问题，应赔偿由此带来的房屋贬值费、电费、精神损失费等费用。
4、参考同属于开发商问题的“花池构建错位”一事，开发商补偿业主物业管理费一年，据此开发商是可就自身问题进行沟通协商处理的，足可见物业在处理该事情上面的不作为。
5、从2011年9月通知收房至今，被告就“采光权”一事多次向原告提出协调、交涉，并于2011年9月16日以书面的形式向物业提出该问题。原告在业主与地产之间协商沟通过程中，不积极协调，不为业主着想，物业完全不作为。因此问题造成被告在外租房时间延长半年，每月租金1500元，直接造成经济损失多达9000元，据此物业应赔偿被告由此带来的经济损失。
（二）物业买受人未收到物业时，不应缴纳物业费
根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定,被告因房屋质量问题拒绝收房，最终无奈于2012年3月18日办理了房屋的交接手续，因此收房前的物业费应由开发商交纳。原告在收取物业费时直接强制收取了收楼前的5个月的物业管理费，没有任何事实和法律依据，故本次欠费物业费金额应减去：164元/月*5月=820元，即所欠物业费总额10181元减去820元实际应只需缴纳9361元。
二、公共部分：物业公司小区日常管理不到位，如：安防问题、交通管理、环境卫生、公共设施维护等不到位甚至严重不到位。所反映的事情众多得不到解决，甚至合理答复也没有。物业管理费用收支账目不定期公开。
（一）安防不到位。根据《物业管理服务协议书》第二条第四点：“秩序维护”第3小点：“24小时监控、定时与不定时巡视、门岗执勤”等。现状为：1、小区进门的大门安防人员经常不在岗，每个独立小区的岗亭完全无人（拥有车辆出口收费方式除外），停车收费岗亭时时刻刻有人对出小区车辆进行收费管理。在物业公司的眼里，业主的安全远不及停车费重要。同时也给外来人员进出小区提供了极大的便利，给业主生命财产安全带来了极大的安全隐患。2、从小区最外围的门禁，到各楼栋的门禁形同虚设，外来人员可以随意进出。3、门禁呼叫客服中心开门时，直接开门，任何人通过呼叫可以直接进入本小区,连最基本的身份辨识询问等流程完全没有，形同虚设。4、小区内电动车经常被盗，查监控经常查不到。
（二）交通管理严重不到位。根据协议书第二条第四点：“秩序维护”第4小点:“车辆停放与交通秩序的维护”。根据协议书第三条第三点规定，目前小区的车辆进入无管理状态，只有车辆出小区时的收费，小区车辆乱停乱靠现象非常严重，经常出现拥堵现象，给业主的人身安全带来重大隐患。
（三）环境卫生不到位。根据协议书第二条第三点：“环境卫生”第1小点:“公共场所、建筑物公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运”等。根据协议书第三条第三点“环境卫生”：“公共区域实行标准化保洁，生活垃圾日产日清，勿随意堆放杂物，乱设广告牌、乱贴、乱画等现象”。根据协议书第三条第一点“房屋外观”第2小点：“对公共外墙、公共内墙、走廊、楼梯灯定期清洗、粉刷”。目前小区负一楼、楼梯间、电梯内、楼道等公共区域卫生差、蜘蛛网各角落到处都是。
（四）小区公共设施修缮不到位。根据《物业管理服务协议书》第一条第一点约定：甲方“对房屋的公共部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”。B11栋负一楼东边进入本栋的不锈钢的门己经坏了有半年之久，而目前没有修复。
（五）小区公共设施构建不合理。目前B10栋负一楼电动车集中停放处，充电处四周全被车位包围，车子停满时充电后电动车完全无法移出。被告多次被堵在里面，无法出来。此问题己经多次反馈给物业，一直未得到解决。
（六）小区日常管理、秩序维护不到位。根据《物业管理服务协议书》第一条第一点约定：物业对小区进行“秩序维护”。目前实际现象为：1、小区摆摊乱象管理不到位，目前在小区的各个路口均有各种摆摊、叫卖。2、小区内各种小广告纸、牛皮癣满天飞，在业主入户门、电梯口随处口见。3、B11栋负一楼电梯出口门长期被挡。
（七）未定期向乙方公布物业管理费用收支账目。根据协议书第一条第八点约定：甲方“定期向乙方公布物业管理费用收支账目”。直至今日，被告从未收到甲方的物业管理费用收支账目，也从未被告知在小区的公共通知栏有相关信息张贴。
补充说明两点：1、在《物业管理服务协议书》中，甲方为长沙市保利物业管理有限公司，乙方为丁艺红，身份证：。起诉状中的原告为湖南保利物业管理有限公司，被告身份证为。原、被告均为不同主体。2、房屋合同建筑面积为：95.12平方米，起诉状中为91.23平方米。
综上所述，原告在被告房屋质量问题的沟通、协调、督促上的不作为以及物业日常管理中长期存在的诸多问题，几年来并未得到改善。物业公司违反服务协议，未达到服务质量约定目标。被告延迟缴纳物业费是因原告首先没有履行双方的合同约定，事实上原告明显未提供符合合同要求的服务，根据《合同法》第六十七条规定，被告有权拒绝履行约定，暂缓交纳物业费用。物业公司违约在先，被告实属无奈才采用以暂缓缴纳物业费的方式督促物业公司改进物业服务质量，提升服务品质。故被告答辩请求如下:
1、请求判令物业公司协调、督促地产公司拆除被告房屋次卧窗户露台并改善该房屋次卧的采光问题。2、请求判令被告物业费在露台拆除并修缮完好之前的物业费全额减免，并对严重影响被告多年居住环境进行补偿，驳回违约金支付。3、请求判令物业公司对服务不到位的方面做出书面声明并承诺整改，并公开此前的所有账务以及定期公开以后的账务账目，接受业主质询与审查。4、请求判定若物业公司日后依然存在诸多违约情况，则以服务与收费对等方式进行物业费收取。5、请求判令诉讼费由原告承担。请求人民法院在查清事实的基础上判决驳回原告诉讼请求，以维护被告的合法权益。
经审理查明：2009年12月4日，长沙市保利物业管理有限公司（甲方、于2011年1月13日更名为湖南保利物业管理有限公司）与被告（乙方）签订了《保利.麓谷林语物业管理服务协议书》，该协议第一条约定：定期向乙方公布物业管理费用收支帐目。第二条约定：秩序维护：24小时监控、定时与不定时巡视、门岗执勤等。第四条约定:物业管理服务费:小高层住宅暂按建筑面积每月每平方米1.5元计收，高层住宅暂按建筑面积每月每平方米1.8元计收。物业管理服务费每季度缴纳一次，每次交纳费用的时间为每个季度第一个月的1-15日，可预交一年或一年以上的物业管理服务费。第九条约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按应缴金额每天千分之三计收乙方违约金。
被告为B区11栋204号房业主，房屋为高层住宅，2012年3月18日收房，房屋建筑面积91.23平方米，被告自2012年11月1日起至今一直未缴纳物业服务费。被告应交纳2012年11月1日至2017年12月31日止的物业服务费10181元（91.23㎡×1.8元/㎡/月×62个月）。同时，原告在为小区提供物业服务过程中，在公共秩序维护、定期公布物业管理费用收支帐目等方面存在一定的服务瑕疵。原告多次向被告催缴物业服务费未果，故向本院提起诉讼。
上述事实有当事人的当庭陈述、原告提交并经庭审质证的《保利.麓谷林语物业管理服务协议书》、被告提交并经庭审质证的照片等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，原告与被告签订的《保利.麓谷林语物业管理服务协议书》，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。因此，原告为被告所在的小区提供物业服务有相应的合同依据。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告为被告提供了物业管理服务，被告应按合同约定交纳物业费。被告自2012年11月1日起至2017年12月31日止未交物业服务费，对于原告要求被告支付物业服务费10181元，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金3054元，虽然被告没有及时交纳物业服务费存在违约行为，应当承担违约金的责任，但考虑到原告在提供物业服务过程中存在一定的服务瑕疵，对违约金予以免除，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。
对于被告主张原告协调、督促地产公司拆除被告次卧窗户露台并要求原告赔偿损失，与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系，被告可另行向责任主体主张权利，且被告不得以此为由拒交物业费，故对被告的该项抗辩理由本院不予采信。对于被告主张未收房之前不应缴纳物业费，因被告未提供充分证据证明是因房屋质量问题需要整改而未收房，故对被告的该项抗辩理由本院不予采信。希望原、被告双方能够换位思考、共同努力，共同建设美好家园。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告丁艺红在本判决生效之日起十日内向原告湖南保利物业管理有限公司支付自2012年11月1日起至2017年12月31日止的物业服务费10181元。
二、驳回原告湖南保利物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取66元，由被告丁艺红承担。
本判决为终审判决。
审判员 黎春林
二〇一八年三月二十六日
书记员 周 沛
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。