上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初20478号
原告：上海轻工物业管理有限公司，住所地上海市静安区。
法定代表人：季作林，董事长。
委托诉讼代理人：孙万松，北京长安(上海)律师事务所律师。
被告：中国民生银行股份有限公司上海分行，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路XXX号一楼、八楼至十五楼、三十六楼。
负责人：胡庆华，行长。
委托诉讼代理人：王樱霖，上海山田律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姚华，上海山田律师事务所律师。
被告：上海东方魅力娱乐有限公司，住所地上海市普陀区。
法定代表人：王子龙，经理。
委托诉讼代理人：邹洪君，上海市锦天城律师事务所律师。
原告上海轻工物业管理有限公司诉被告中国民生银行股份有限公司上海分行物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案。审理中，本院依法追加上海东方魅力娱乐有限公司作为共同被告参加诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海轻工物业管理有限公司的委托诉讼代理人孙万松，被告中国民生银行股份有限公司上海分行的委托诉讼代理人王樱霖、姚华，被告上海东方魅力娱乐有限公司的委托诉讼代理人邹洪君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海轻工物业管理有限公司向本院提出变更后的诉讼请求：1、判令被告中国民生银行股份有限公司上海分行(以下简称民生银行)支付原告长寿路962、988号2层东部及4层房屋(以下简称涉案房屋)2015年1月1日至2016年6月30日的物业服务费，合计人民币(以下币种相同)3,012,237.99元；2、判令被告民生银行支付原告2015年1月1日至2017年1月31日期间逾期支付的利息损失198,149.98元；3、判令被告民生银行支付原告因逾期付款所造成的利息损失，以3,012,237.99元为基础，按照中国人民银行同期贷款基准利率自2017年2月1日起计算至实际清偿之日；4、判令被告上海东方魅力娱乐有限公司(以下简称东方公司)对上述第1至3项被告民生银行应支付款项承担连带责任；5、本案诉讼费由被告民生银行承担，被告东方公司承担连带责任。如若法院审理中认定被告东方公司的实际使用人资格，则诉讼请求为：1、判令被告东方公司支付原告系争房屋2015年1月1日至2016年6月30日的物业服务费，合计3,012,237.99元；2、判令被告东方公司支付原告2015年1月1日至2017年1月31日期间逾期支付的利息损失198,149.98元；3、判令被告东方公司支付原告因逾期付款所造成的利息损失，以3,012,237.99元为基础，按照中国人民银行同期贷款基准利率自2017年2月1日起计算至实际清偿之日；4、判令被告民生银行对上述第1至3项被告东方公司应支付款项承担连带责任；5、本案诉讼费由被告东方公司承担，被告民生银行承担连带责任。事实和理由：2013年6月10日，原告与上海市普陀区阳光新苑业委会签订《物业服务合同》，为阳光新苑及丽晶阳光大厦提供物业管理服务。2014年12月8日，被告民生银行通过法院裁定方式取得涉案房屋的所有权。2016年7月1日，被告民生银行将涉案房屋予以出售并登记于案外人名某。在被告民生银行作为丽晶阳光大厦业主期间，原告已经按照《物业服务合同》约定，为该小区提供相应的物业管理服务，被告民生银行已经实际接受原告提供的服务，理应按照合同约定向原告支付物业服务费。然被告民生银行一直未支付，其行为严重损害了原告的合法权益。故原告诉至法院，要求判如所请。
被告民生银行辩称，不同意承担物业费与违约金，也不同意与被告东方公司承担连带责任。第一，民生银行于2015年9月30日办理涉案房屋的产权变更手续，2015年1月至9月期间从未实际享受过原告提供的服务，故该期间的物业费不应由民生银行承担。第二，被告东方公司一直是涉案房屋的实际使用人，实际享受了原告提供的物业服务。原业主上海新绿申行置业有限公司(以下简称新绿公司)与被告东方公司关于物业费的缴纳曾有过约定，租赁期内由使用人东方公司向原告支付物业费。根据《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十二条的规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。因此实际使用人东方公司负有缴纳物业费的义务。第三，阳光新苑业委会与原告签订的物业服务合同第二条约定原告“为本物业管理区域的业主、物业使用人提供物业管理服务项目”、第七条约定“商业用房23.5元/月/平方米，具体金额由物业与使用人自行商定”，可见物业使用人和业主的概念是对应的，并非同一主体；物业费的收取，由原告与实际使用人另行商定。综上所述，既然是原业主新绿公司和物业使用人东方公司约定，由使用人实际享受服务、缴纳物业费，即新绿公司将权利义务概括转让给东方公司，对此原告是知晓并同意的。基于被告东方公司实际占有、使用涉案房屋的事实状态，依据其与新绿公司在租赁合同中的约定，以及物业服务合同中的约定，被告东方公司应向原告缴纳物业费，被告民生银行无需承担物业费缴纳的责任，请求驳回原告要求被告民生银行支付物业费的诉请。
被告东方公司辩称，第一，民生银行作为欠费期间涉案房屋的产权人，根据法律规定，理应是缴纳物业费的主体。第二，东方公司对涉案房屋是合法占用，涉案房屋以物抵债带租约拍卖的情况，民生银行是明知的。民生银行的前代理人曾与东方公司就该房屋继续占有达成过初步意向，双方在签订协议后东方公司曾按原租金标准向民生银行支付过租金，但民生银行与东方公司之间从未有过物业费的约定。第三，东方公司确实实际控制涉案房屋至今，但原告主张的欠费期间未对外经营，对东方公司是否属物业管理条例第四十二条的使用人由法院认定，若法院不认定被告的使用人资格，则应由产权人民生银行承担支付物业欠费、逾期利息的责任；若法院认定东方公司的合法使用人资格，则依法处理。第四，鉴于原告未与东方公司就物业费的收费标准进行约定且涉案房屋长期空置的情况，原告不应按照23.50元/月/平方米的标准收费。
针对两被告的答辩意见，原告表示：首先，原业主新绿公司与东方公司有无签订租赁合同，原告不知情。原告一直认定新绿公司是涉案房屋的实际使用人，并与其签订物业服务合同，也一直由新绿公司向原告缴纳包括系争房屋在内的物业费。在被告民生银行通过法院裁定成为涉案房屋业主之后，其将房屋交付谁使用，原告也不知情。因欠费期间涉案房屋一直处于空置状态、没有实际经营，因此原告认为被告民生银行作为产权人也是涉案房屋的实际使用人，应当履行向原告缴纳物业服务费的义务。其次，原告与业委会签订的物业合同中，原则性约定了商业裙房物业费23.50元/月/平方米的标准；原告与新绿公司签订的物业合同中明确约定了物业费23.50元/月/平方米的收费标准。
庭审中，原告对商业裙房业主按不同标准支付物业服务费作出如下解释：原业主新绿公司拥有包括涉案房屋所在的丽晶阳光大厦2-5层房屋产权，其中第二至四层原告一直按照23.50元/月/平方米收取；第五层的部分面积(2250平方米)因由案外人上海艾森武宁酒店管理有限公司(以下简称艾森武宁)租赁使用并自行承担中央空调的维护保养及水箱清洗，原告按照18元/月/平方米收取；第一层的中信银行在装修空置期间，原告按照10元/月/平方米收取，实际经营后因中信银行系自行购置及维护空调故按照18元/月/平方米收取。因各业主涉及空调使用、安装维护、水箱清理等不同物业服务事项，故收费适用标准不同。涉案房屋使用的空调、装备、水箱清理等都由原告提供及维护。被告民生银行认为，原代理律师在立案前曾至原告处沟通，原告经理手写收费成本计算的结算清单，同意空置期间按8元/月/平方米收取。被告东方公司认为，鉴于其空置未经营的状态，可参照中信银行空置期间的收费标准。原告对被告民生银行陈述原告物业经理同意按照8元/月/平方米的成本支出为收费标准的说法不予认可，认为原告对整个小区采取包干制管理模式，提供包括公共秩序维护、卫生、绿化等物业服务事项针对整个小区的全体业主，且有住宅、办公、商业用房多种物业类型，无法单独针对涉案房屋列明相应具体支出。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。
2013年6月10日，原告与案外人上海市普陀区阳光新苑业主委员会(业主大会)签订物业服务合同，由原告为包括涉案房屋在内的阳光新苑丽晶阳光大厦(住宅、办公、商业用房)提供物业服务。双方约定：1、物业费的收取标准：其中办公楼为15元/月/平方米、商业用房23.50元/月/平方米(具体金额由原告与使用人自行商定、具体收费标准由使用人实际使用需要自行商定)；2、物业服务费用按季交纳，业主应在每季第一个月履行交纳义务；3、合同中对业主的定义是指物业的所有权人，物业使用人的定义是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；4、服务期限自2013年7月1日起至2017年6月30日止。
2013年6月29日，原告与新绿公司签订《物业服务合同》，双方就丽晶阳光大厦裙房2-5楼物业管理服务事宜达成如下约定：1、物业服务费的收费标准：当新绿公司四层物业中仅有两层使用中央空调时，这两层物业服务费按照33元/月/平方米收取；当四层中有三层以上使用中央空调并正常服务时，物业服务费按照23.50元/月/平方米收取；2、物业服务费按月缴纳，新绿公司应在每月十日前交纳当月物业服务费。
另查明：1、涉案房屋坐落于上海市普陀区长寿路962、988号2层东部、长寿路962、988号4层，原产权人为新绿公司。2、2014年12月8日，本院以(2013)浦执字第15478号、(2013)浦执字第20996号民事裁定书，裁定涉案房地产产权自裁定送达申请执行人民生银行时转移。3、2015年9月30日，涉案房屋经核准登记在被告民生银行名某，房屋用途为商业，其中2层东部建筑面积为3404.42平方米，4层建筑面积为3716.71平方米。4、2016年7月1日，涉案房屋中长寿路962、988号2层东部房屋的产权变更登记至上海简鑫资产管理有限公司名某；长寿路962、988号4层房屋的产权变更登记至上海坦鑫国际贸易有限公司名某。5、上海丽晶物业管理有限公司属原告轻工物业的全资子公司，2013年12月11日被核准准予注销，其权利义务由轻工物业继承。6、上海帝豪娱乐有限公司成立于2003年12月12日，营业执照登记的住所地为上海市普陀区长寿路XXX号XXX-
XXX层裙房，2013年2月4日经上海市普陀区市场监督管理局核准变更登记为东方公司，即本案被告。7、(2016)沪02民终5087号民事判决书，判决长寿路962、988号第五层的承租人艾森武宁应给付轻工物业的物业服务费，以建筑面积2250平方米计，按每月每建筑平方米18元计算；艾森武宁应给付轻工物业前述款项的利息(按中国人民银行同期贷款利率计算)；产权人新绿公司对前述艾森武宁应支付的物业服务费、利息承担连带责任。8、(2017)沪02民终1899号民事判决书，判决新绿公司与东方公司于2010年8月9日签订的《租赁合同》中有关上海市普陀区长寿路XXX号、XXX号第三层房屋的租赁合同无效。
庭审中，原、被告一致确认：1、东方公司自2003年起占有、使用涉案房屋。在涉诉的欠费期间，涉案房屋一直处于空置状态，东方公司未实际经营，仅留工作人员看管设备。2、原告与民生银行、东方公司均未签订《物业服务合同》。3、民生银行与东方公司未签订《租赁合同》。
审理中，原告自愿放弃要求支付2015年1月1日至2017年1月31日逾期付款利息损失198,149.98元的诉请，并变更第三项诉请为要求支付按欠费金额自2016年7月1日起、按照银行同期贷款利率计算至判决生效日止的逾期付款利息。因双方意见分歧，致调解未成。
以上事实，由原告提供的与阳光新苑业委会签订的物业服务合同、与新绿公司签订的物业服务合同、(2013)浦执字第15478号、(2013)浦执字第20996号民事裁定书、长寿路962、988号2层东部房屋档案、长寿路962、988号4层房屋档案、上海市不动产登记簿、(2016)沪02民终5087号民事判决书，由被告民生银行提供的租赁合同、结算清单、档案机读材料、工商登记档案、照片、(2015)普民四(民)初字第2007号民事判决书、(2017)沪02民终1899号民事判决书等证据材料及庭审笔录在案佐证。
本案的争议焦点在于涉案房屋欠费期间物业服务费的缴费主体以及物业费的收费标准。第一，缴纳物业费的主体。首先，被告民生银行取得涉案房屋物权的时间。民生银行虽主张其于2015年9月30日办理产权登记手续、取得涉案房屋的物权，2015年1-9月期间既非产权人又未实际使用享受到物业服务，故物业费不应由其承担。然根据物权法第二十八条、物权法解释(一)第七条之规定，本院于2014年12月8日作出的(2013)浦执字第15478号、(2013)浦执字第20996号以物抵债裁定书生效之日，涉案房屋已经发生物权变动效力，即被告民生银行于2015年1月已成为涉案房屋的权利人。其次，涉案房屋的实际使用人。根据相关生效判决以及庭审中各方当事人的自认，结合东方公司营业执照登记的住所地为涉案房屋、东方公司虽未经营但长期占有涉案房屋并留有工作人员保管设备的实际占有状态，本院确认东方公司在涉案房屋欠费期间是该房屋的实际使用人。再次，2003年10月16日、2010年8月9日新绿公司与东方公司签订的涉及长寿路962、988号第二至四层租赁合同中均曾约定，由使用人东方公司向丽晶物业缴纳物业费。2010年8月9日合同中有关长寿路962、988号第3层的租赁合同虽被终审判决确认无效，而本案所涉第2层东部、4层的租赁合同在未被确认无效前，由使用人向物业公司支付物业费的约定对东方公司仍具有约束力。根据物业管理条例第四十二条之规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与实际使用人约定由实际使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。民生银行与东方公司虽未有物业费交纳的约定，但鉴于民生银行系以物抵债方式取得涉案房屋的特殊情况，加之东方公司与原业主新绿公司关于物业费由东方公司交纳的约定，以及东方公司自2003年10月起租赁涉案房屋并使用至今的现状，本院认为，涉案房屋欠费期间应由实际使用人被告东方公司承担缴纳物业费的责任，并不违反法律规定，被告民生银行作为涉案房屋的业主亦应承担连带责任。庭审中，原告为证明原产权人新绿公司曾按23.50元/月/平方米标准支付物业费而提供了新绿公司已垫付涉案房屋在内的2015年部分物业服务费发票，因本案被告民生银行自2015年1月起成为涉案房屋的业主，故原告已收取原产权人缴纳的涉案房屋的物业费可另行主张返还。原告向被告民生银行主张欠费，于法不悖，本院予以准许。
第二，物业服务费的收费标准。原告与阳光新苑业委会签订的物业服务合同依法成立、合法有效，对全体业主均具有约束力。该合同中对商业裙房的物业费原则性约定了23.50元/月/平方米的收费标准，又做出了具体金额由原告与使用人根据实际使用人的需要自行商定的特别约定。鉴于原告与使用人东方公司之间并未就具体物业费收费标准做出过约定，东方公司在欠费期间并未实际经营使用的情况、涉案房屋处于空置的状态，原告要求按照23.50元/月/平方米的标准支付物业费的主张，本院难以支持。民生银行还提供了涉案房屋所在的商业裙房一层业主中信银行上海分行曾按10元/月/平方米的标准支付物业费的发票，原告提供了与中信银行签订的物业服务合同并认可对中信银行在装修空置期间曾按10元/月/平方米标准收取物业费，因中信银行使用自有空调设备并自行维护，故涉案房屋欠费期间参照中信银行空置期间的收费标准，以及原告提供涉案房屋所在裙房2-4层及5层部分的中央空调维护、燃料等相关成本支出，结合使用人虽占有涉案房屋但并未对外营业长期空置的实际状况，本院酌定本案中实际使用人东方公司应缴纳的物业费标准为11元/月/平方米。
第三，关于逾期付款利息。虽然原告与阳光新苑业委会未在物业合同中就逾期支付物业费的违约金做出约定，但被告东方公司逾期支付物业费理应赔偿原告损失，赔偿损失的金额为其应付物业费的利息，故原告要求被告东方公司按照中国人民银行同期贷款利率计算自2016年7月1日起至判决生效之日的利息，于法不悖，本院予以支持，被告民生银行应对上述利息损失承担连带交纳责任。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第七条、《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
一、被告上海东方魅力娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海轻工物业管理有限公司上海市普陀区长寿路962、988号2层东部、长寿路962、988号4层房屋自2015年1月1日起至2016年6月30日止的物业服务费1,409,983.74元(以建筑面积7121.13平方米计，按每月每平方米11元计算)；
二、被告上海东方魅力娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海轻工物业管理有限公司上述第一项物业服务费的逾期付款利息(按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年7月1日起至本判决生效之日)；
三、被告中国民生银行股份有限公司上海分行对被告上海东方魅力娱乐有限公司上述第一、第二项应付款项承担连带责任。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30,897.90元，减半收取计15,448.95元，由被告上海东方魅力娱乐有限公司、被告中国民生银行股份有限公司上海分行各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 朱敏
二〇一七年八月九日
书记员 赵晶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、《中华人民共和国物权法》
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
三、《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
……
四、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国物权法%26gt;若干问题的解释（一）》
第七条人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁定书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。
五、《最高人民法院%26lt;关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释%26gt;》
第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
六、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。