北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终5451号
上诉人（原审原告）：胡江波，男，1981年1月5日出生，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：袁燕（胡江波之妻），女，1983年7月17日出生，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：刘亚从，北京市诚汇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张小辉，男，1979年2月14日出生，住北京市通州区。
被上诉人（原审被告）：郭春意，女，1979年1月15日出生，住北京市通州区。
上诉人胡江波因与被上诉人张小辉、郭春意房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初32743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人胡江波及其委托代理人袁燕、刘亚从，被上诉人张小辉、郭春意到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡江波上诉请求：请求依法将违约金调整到3万元，一、二审诉讼费由张小辉、郭春意承担。事实和理由：张小辉故意拖延交房，存在违约。房屋买卖合同是2015年12月30日签订，合同约定的交房时间是2016年6月30日，该日期是双方协商确定的，已经给了张小辉半年的准备时间，并就不能按期交付房屋的违约金进行了约定，即日万分之五。2016年5月23日胡江波与张小辉联系6月30日办理物业交割，张小辉说有些紧张，胡江波好心同意延长半个月到7月15日。7月15日，胡江波委托中介与张小辉办理物业交割手续，张小辉拒绝办理。拖到8月11日，胡江波给张小辉发微信，要求第二天办理物业交割，张小辉回信称不搬，且态度恶劣，所以胡江波提起诉讼。张小辉的违约行为不仅给胡江波造成租金损失，还包括聘请律师的费用、重新考虑装修的费用等。胡江波同意延长半个月，是基于张小辉不再次违约给的宽限期，现由于张小辉再次违约，一审法院仅按延长后的期限和张小辉自认的租金标准判决了两个半月的租金是不合理的，是对违约不诚信行为的纵容。根据法律规定，只有当约定的损失过分高于实际损失时，才可以请求法院予以调整，且调整的幅度至少应高于实际损失，只要不过分高于实际损失就行，这才能体现法律对守约一方的保护，对违约一方的惩戒。
张小辉、郭春意辩称，同意一审判决，不同意胡江波的上诉意见，仅同意给付1万元违约金。过错方是胡江波，虽然张小辉晚交房，但也是因为胡江波晚交钱，也跟胡江波打过招呼了。胡江波晚给了四个月的钱，张小辉跟胡江波也说了晚交钱肯定要晚交房，胡江波对这些情况都知情。
胡江波向一审法院起诉请求：判令张小辉、郭春意支付其逾期交房违约金130500元（以总房款290万元为计算基数，自2016年7月1日起计算至2016年9月30日，按照每日万分之五标准计算），并要求张小辉、郭春意负担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：胡江波与其委托诉讼代理人袁燕系夫妻，张小辉与郭春意系夫妻。在满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司（以下简称满懿公司）的居间服务下，张小辉（出卖人）与胡江波（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人张小辉将北京市通州区万盛北里×号房屋（以下简称×号房屋）出售给胡江波，房屋建筑面积100.11平方米，该房屋已经设定抵押，抵押权人为银行，抵押登记日期为2014年3月28日，出卖人应于2016年4月30日前办理抵押注销手续。该房屋的租赁情况为未出租。房屋成交价格为290万元，买受人应于签订本合同当日支付定金5万元，买卖双方协商一致采取自行交割方式支付房款。买受人向居间方指定的银行申办购房按揭贷款，拟贷款金额为110万元。买卖双方同意，出卖人与买受人应于2016年4月30日前，向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续，交易税费由买受人承担。出卖人应当在办理完毕房屋所有权转移登记手续后的3个工作日内将该房屋交付给买受人。合同第九条违约责任约定：（一）逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照本合同约定的期限和条件将该房屋交付给买受人的，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）：1.逾期在15日之内，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已收取的房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应自退房通知送达之日起15日内退还全部已收取的房款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。（二）逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）：1.逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行。2.逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。合同第十一条争议解决方式约定，本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，任何一方均应向房屋所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。
买卖合同签订当日，张小辉（出卖方，甲方）、胡江波（买受方，乙方）与满懿公司（居间方，丙方）三方签订了《居间服务合同》及《补充协议》，其中《补充协议》第二条关于房屋交易具体事宜的约定：乙方于2015年12月30日向甲方支付定金5万元，甲方应于资质审核通过后、面签当日办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续。甲方应按贷款机构的要求，配合评估公司对房屋进行评估。甲乙双方应于资质审核通过后、面签后共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续。乙方应于资质审核通过后、网签后、面签当日，将除贷款外的第一笔购房款自行支付给甲方。双方应于银行批贷后2个工作日内共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续。双方应于2016年6月30日前自行办理物业交割手续，丙方陪同。第四条违约责任约定：1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋交易总价万分之五的逾期违约金。……其他约定载明：如乙方首付款在2016年1月30日前未到帐，则甲方房屋抵押月供由甲乙双方各负担一半；甲乙双方一致协商于2016年6月30日前物业交割。
胡江波于签订买卖合同当日，向张小辉支付购房定金5万元，并于2016年2月24日向张小辉支付首付款180万元（含定金5万元）。2016年3月中旬，张小辉办理完毕房屋抵押权注销手续，后双方共同前往平安银行办理了银行面签手续。2016年4月上旬，双方的买卖合同办理了网签备案手续。2016年4月21日，平安银行批准了胡江波的贷款申请。2016年4月26日，双方共同前往房屋权属登记机构申请办理了权属转移变更登记。2016年5月23日，平安银行将贷款110万元发放至张小辉账户。
胡江波称在补充协议约定的房屋交付时间2016年6月30日前其与张小辉联系物业交割问题，张小辉表示要到2016年7月中旬才能进行物业交割，胡江波表示了同意，2016年5月23日银行放款后，胡江波发送信息给张小辉，表示要求在2016年7月15日进行房屋交付和物业交割，但张小辉回复7月15日无法交房。胡江波表示2016年8月12日其与中介人员一同前往涉案房屋办理物业交割，张小辉一直不开门，拒绝沟通，为此还报了警。2016年9月30日，张小辉与胡江波办理了物业交割，将涉案房屋交付给胡江波。
关于未按照补充协议约定时间交付房屋的原因，张小辉表示因其另一套房屋尚未装修完毕，因此其与胡江波协商将房屋交付时间推迟到2016年9月30日，自7月15日至9月30日期间由张小辉向胡江波支付租金，胡江波提出以每月4500元计算租金，张小辉认为过高，没有同意该租金标准，双方在租金标准上未达成一致意见。胡江波对张小辉的上述说法不予认可，表示8月中旬双方商谈时因张小辉的另一套房屋还在装修，曾谈到张小辉居住到11月份，胡江波提出要回去和家人商量，并提出按照每月4500元标准支付租金，但是张小辉认为过高没有同意，表示愿意支付每月的租金不超过2000元，胡江波表示回去商量后其没有同意张小辉的方案，因此双方在此问题上并未达成一致意见。
胡江波表示因张小辉未按照补充协议约定的时间交付房屋构成了违约，因此要求张小辉按照补充协议的约定，以总房款290万元为计算基数，按照日万分之五的标准，支付自2016年7月1日至2016年9月30日期间的逾期交房违约金。张小辉表示胡江波主张的违约金过高，并认为应以胡江波的实际损失即房屋租金损失（每月4000元）作为其逾期交房违约金的依据，同意按照该标准支付胡江波2016年7月15日至2016年9月30日期间共计两个半月的租金损失。
一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
本案中双方签订的买卖合同及补充协议，系双方在自愿平等的基础上签订的，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方均应恪守履行。双方在买卖合同及补充协议中对物业交割、房屋交付时间及违约责任等均进行了约定，对此应视为补充协议对买卖合同中的物业交付、房屋交付时间及违约责任等进行了变更约定，因此涉案物业交割时间及违约责任应以补充协议为准。
补充协议约定的物业交割时间为2016年6月30日前，因张小辉的另一套房屋尚未装修完毕，经双方协商一致，将物业交割时间推迟到2016年7月15日，至此补充协议约定的物业交割时间经双方协商一致同意变更为2016年7月15日。2016年7月15日后，张小辉仍未进行物业交割、将房屋交付给胡江波的行为构成了逾期交房，构成了违约，因此应当向胡江波承担逾期交房的违约责任。张小辉认为补充协议约定的违约金过高，应以逾期交房期间的租金损失作为支付违约金的标准和依据，法院认为违约金是否过高，应以实际损失作为参考依据，本案中因张小辉的逾期交房行为给胡江波造成的实际损失，应为该段期间的租金损失，该段期间的租金损失应根据涉案房屋的位置、面积、同等地段、同等面积及同等条件房屋的一般租金标准等予以确定，张小辉主张的每月4000元租金标准较为合理，法院对此予以采信。因补充协议约定的违约金过分高于实际的租金损失，张小辉对此提出异议，并要求以实际损失为标准进行调整，法院对张小辉的该项辩解意见予以支持。因涉案房屋原系张小辉与郭春意的夫妻共同财产，因此郭春意作为涉案出售房屋的原共同共有人，应当与张小辉承担共同给付责任。判决：一、张小辉、郭春意共同支付胡江波逾期交房违约金人民币一万元，于判决生效之日起十日内执行清；二、驳回胡江波的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
以上事实，有北京市存量房屋买卖合同、补充协议、居间服务合同、首付款收到证明、银行汇款凭证、不动产权证书、短信聊天记录及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，胡江波与张小辉签订的买卖合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，胡江波与张小辉签订补充协议约定的物业交割时间为2016年6月30日前，因张小辉的另一套房屋尚未装修完毕，经双方协商一致，将物业交割时间推迟到2016年7月15日，故补充协议约定的物业交割时间经双方协商一致同意变更为2016年7月15日。2016年7月15日后，张小辉仍未进行物业交割、将房屋交付给胡江波的行为构成违约，应向胡江波承担逾期交房的违约责任。因合同约定的违约金过分高于实际损失，张小辉对此提出异议，一审法院按照该段期间的租金损失确定违约金数额，处理正确，本院予以维持。
综上，胡江波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2910元，由张小辉、郭春意负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。
二审案件受理费550元，由张小辉、郭春意负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建刚
审 判 员 陈 静
代理审判员 张 弘
二〇一七年五月十日
法官 助理 卫孚嘉
书 记 员 高 媛