吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉01民终2820号上诉人（原审被告、反诉原告）：王寅，男，1986年4月16日生，汉族，住长春市宽城区。委托代理人：张少一，吉林常春律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张立新，男，1962年12月28日生，住吉林省德惠市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吉林省金石市政工程有限责任公司，住所：长春市南湖大路与亚泰大街交汇中泰商场五楼。法定代表人：葛林，经理。二被上诉人委托代理人：丁法荣。上诉人王寅因与被上诉人张立新、吉林省金石市政工程有限责任公司（以下简称金石公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第3778号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王寅上诉请求：依法将本案发回重审或维持一、二项，改判第三、四项，赔偿损失包括装修费用78000元、运费及装卸费14650元、排风设备安装费86000元、货物丢失费99030元。理由如下：1、一审法院认定事实错误。第一，被上诉人明知上诉人租赁标的物用于仓库存放服装，仍将漏水地下室出租给上诉人。被上诉人隐瞒租赁标的物的重大瑕疵欺骗上诉人签订租赁合同行为属于欺诈行为，不仅使上诉人签订租赁协议的目的无法实现，同时也让上诉人承受重大经济损失。该损失应由被上诉人赔偿。根据长春市朝阳区清和街道万宝社区开具的证明能够证实，在上诉人租赁地下室时该地下室已经多次管线及墙体漏水，被上诉人隐瞒该重大事实，欺骗上诉人签订租赁合同，致使上诉人投入装修费用及安装排风设施，共计花费164000元。同时，该地下室虽经被上诉人多次维修仍然不断漏水，致使上诉人不得不将存放的货物搬离，花费运费装卸费14650元，以上损失均是被上诉人欺诈造成，因此应予赔偿。另，上诉人二审中能够提供装修费、安装排风设备费用发票，该发票能够证实上诉人主张；第二，被上诉人隐瞒了其与清和街道办事处的在先约定，即出租标的物中有209平方米的面积归该办事处所有，一审法院认定在2014年7月14日清和街道办事处将该面积收回，并以此作为返还租金的起算时点，该事实认定错误。2、一审程序违法。一审法院未予准许证人出庭程序违法。二被上诉人二审辩称：一审法院判决合理、合法，应予维持。张立新、金石公司向一审法院诉请：1、解除租赁合同，王寅立即返还房屋；2、王寅按日租金的200%即1178.08元/天，支付自2015年3月16日起至返还房屋之日止的房屋占用费。王寅向一审法院提出反诉诉请：1、判令张立新、金石公司连带赔偿相关损失298235.81元；2、本诉费和反诉费由张立新、金石公司承担。一审法院经审理查明：2012年1月1日原告（反诉被告）张立新与原告（反诉被告）金石公司签订房屋租赁授权委托书一份，原告（反诉被告）张立新委托原告（反诉被告）金石公司代其办理房屋（房产证号：长房权字第10601498**号）租赁的一切相关事项。2014年3月10日原告（反诉被告）金石公司与被告（反诉原告）签订房屋租赁合同一份，约定租期三年，自2014年3月15日至2017年3月14日，租金每年215000元，交付时间为每年3月10日前，如承租方拖欠租金超过15天的，出租方可解除合同，违约方按未付租金额的2倍支付违约金，合同终止后，承租方应在三日内将房屋返还给出租方，逾期返还的，按日租金200%支付占用期间的使用费。合同第7-1条约定：租赁期间，被告（反诉原告）自行负责该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。被告（反诉原告）应对该房屋定期进行检查、养护，相关费用由被告（反诉原告）承担。第7-5条约定：遇到突发事件时（例如火灾、水管爆裂等），原告（反诉被告）应积极配合被告（反诉原告）施救，但原告（反诉被告）无须承担任何责任和赔偿。合同签订后，原告（反诉被告）依约交付房屋，被告（反诉原告）依约缴纳了2014年度租金。在被告（反诉原告）使用租赁房屋期间，因原告（反诉被告）将应属于长春市朝阳区清和街道办事处使用的209平方米房屋面积一并出租给被告（反诉原告），2014年7月14日长春市朝阳区清和街道办事处经贸科科长关宇带领执法人员将原告（反诉被告）出租给被告（反诉原告）的209平方米房屋面积予以收回。庭审中，被告（反诉原告）称原告（反诉被告）出租的房屋经常大面积漏水，原告（反诉被告）还曾撬开房门，导致被告（反诉原告）物品丢失。基于上述原因，被告（反诉原告）拒绝向原告（反诉被告）支付2015年度后的相应租金，但占用房屋至今。原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）拒不支付租金和返还房屋的行为已经构成违约，故起诉被告（反诉原告），请求法院判决解除租金合同，被告（反诉原告）立即返还房屋；被告（反诉原告）按日租金的200%即1,178.08元/天支付自2015年3月16日起至返还房屋之日止的房屋占用费。被告（反诉原告）同意与原告（反诉被告）解除租赁合同关系，但认为原告（反诉被告）并未完全按照合同约定面积交付被告（反诉原告）出租的房屋、房屋质量存在瑕疵，同时原告（反诉被告）未经准许擅自打开房门，导致物品丢失，故提起反诉，请求判令二原告（反诉被告）连带赔偿被告（反诉原告）相关损失298235.81元。一审法院认为：（一）2014年3月10日签署的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容并不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方均应按照合同约定履行各自的权利、义务。（二）自合同签订后，原告（反诉被告）依约向被告（反诉原告）交付了房屋，被告（反诉原告）亦依约向原告（反诉被告）交纳了第一年的房屋租金。但自2014年7月租赁房屋中的209平方米面积因原告（反诉被告）出租的房屋本身存在权利瑕疵而导致清河街道办事处将其收回使用。此后被告（反诉原告）并未能够使用双方合同中约定的2186平方米房屋面积，故被告（反诉原告）有权要求原告（反诉被告）减少相应的合同价款，已经支付而尚未发生的租赁费用，也有权要求原告（反诉被告）部分予以退还。被告（反诉原告）主张按照209平方米占房屋总面积的比例计算其对应的房屋租金，即20555.81元/年（209㎡/2186㎡*215000元）。被告（反诉原告）虽然不同意减少房屋租金价格，但确实未能按约定向被告（反诉原告）提供租赁标的物，也未提出合理的减少租金方式，亦未申请对209平方米房屋租金进行评估，故本院对被告（反诉原告）的此项抗辩理由及反诉请求予以支持。原告（反诉被告）向被告（反诉原告）退还自2014年7月15日至2015年3月14日共计8个月的租金13703.87元（20555.81元/12个月*8个月）,此后的年租金按照194,444.19元（215000.00元-20555.81元）计算。（三）原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）按日租金的200%向其支付自2015年3月16日起至返还房屋之日止的房屋占用费，根据双方合同第8-1条约定，被告（反诉原告）在租期届满后或合同终止后逾期还房的，支付200%的房屋占用费。但本案双方之间的租赁期限并未届满，租赁合同亦为终止，故原告（反诉被告）无权要求被告（反诉原告）双倍支付房屋租金，但自租赁合同解除后，即本判决生效之日后被告（反诉原告）仍占用原告（反诉被告）房屋，则需按日租金的200%向原告（反诉被告）支付租金。（四）被告（反诉原告）认为，因原告（反诉被告）房屋漏水为其造成了298235.81元损失，但庭审中被告（反诉原告）未能举证证明因漏水产生的损失数额，其主张的装修费用及由于安装排风设备的花费也未能提供正式发票予以证实，故本院对上述两项费用不予保护。（五）、被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）金石公司派工作人员在未通知被告（反诉原告）的情况下私自撬开房门，致使被告（反诉原告）存放的货物丢失，但根据其提供的报警录音表明，公安机关并未认定原告（反诉被告）金石公司派工作人员在未通知被告（反诉原告）的情况下私自撬开房门，致使被告（反诉原告）存放的货物丢失，至庭审调查结束时止公安机关亦未对此事予以立案。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被告（反诉原告）应当对其主张提供证据予以证明，由于被告（反诉原告）不能对原告（反诉被告）金石公司派工作人员在未通知被告（反诉原告）的情况下私自撬开房门及被盗一事提供证据加以证明，故对于被告（反诉原告）的抗辩理由本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、判令解除原告（反诉被告）吉林省金石市政工程有限责任公司与被告（反诉原告）王寅于2014年3月10日签订的《租赁合同》；二、被告（反诉原告）王寅于本判决生效后立即搬离其租赁的原告（反诉被告）张立新所有的位于长春市朝阳区繁荣路10号房屋；三、被告（反诉原告）王寅于本判决生效后立即向原告（反诉被告）张立新支付2015年3月16日至返还房屋之日止的房屋占用费（2015年3月16日至本判决生效之日止的房屋占用费按日532.72元计算，自判决生效之日起至被告（反诉原告）王寅搬离房屋之日止的房屋占用费按日1065.45元计算）；四、原告（反诉被告）吉林省金石市政工程有限责任公司于本判决生效后立即向被告（反诉原告）王寅返还房屋租金13,703.87元；五、驳回原告（反诉被告）吉林省金石市政工程有限责任公司其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）王寅其他反诉请求。案件受理费5099.00元，由原告（反诉被告）吉林省金石市政工程有限责任公司负担2549.50元，由被告（反诉原告）王寅负担2549.50元；反诉费5774.00元由被告（反诉原告）王寅负担。本院二审查明的案件事实与一审法院查明的案件事实相同。另，二审中，上诉人提供发票3张，证明发生经济损失，其中人工运输装卸费14650元、装修材料费78000元、装修安装费86000元。被上诉人对证明问题有异议，三张发票均为国税局代开，没有合同及支付凭证佐证。本院认为：1、上诉人与被上诉人于2014年4月30日签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行，被上诉人应依约向上诉人交付房屋，而上诉人负有房屋维护并支付租金义务。2、关于上诉人主张其不能使用部分相应租金返还应自租赁合同签订之日2014年4月30日起算一节，因清和街道办事处出具《证明》证实不能使用部分即209平方米房屋于2014年7月14日由清和街道办事处收回，故一审法院以2014年7月14日作为返还租金的起算日期并无不当。3、关于合同解除后被上诉人是否应赔偿上诉人装修损失78000元、排风设备安装费用86000元问题。依据租赁合同第6-1“乙方（上诉人）在该房屋交付后若需对该房屋进行二次装修，则乙方在装修前必须向甲方提出书面申请并提交设计施工图纸和相关使用承诺书，经甲方和承租地所属的物业管理部门书面同意；如需乙方办理的相关手续，则应由报请有关部门批准或批复，并向甲方提供相关获准的报批意见书之后方可开始装修施工。若乙方擅自进行装修，乙方须承担由此产生的罚款等一切责任，同时甲方有权单方面解除本合同”约定，上诉人进行装修及安装设备应经过被上诉人书面同意，而上诉人并不能提供被上诉人书面同意的证据，也不能提交装修合同及支付凭证，仅能提供税务局代开的增值税发票，不能充分证明该笔费用为实际发生费用，且租赁合同解除系因上诉人拖欠租金导致，被上诉人对因上诉人违约造成的自身损失不承担赔偿责任，故本院对上诉要求被上诉人赔偿上述损失的主张不予支持。4、关于上诉人主张被上诉人应赔偿案涉房屋漏水给其造成运费、装卸费经济损失14650元问题。因《租赁合同》第7-1条约定“租赁期间，乙方（上诉人）自行负责该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。乙方对该房屋定期进行检查、养护，相关费用由乙方承担”以及第7-5条约定“遇到突发事件时（例如火灾、水管爆裂等），甲方（被上诉人）应积极配合乙方施救，但甲方无需承担任何责任和赔偿”，故在租赁期间内，上诉人应负责对案涉标的维护以保证其正常使用，即使存在漏水问题，被上诉人也仅承担配合施救义务，而非赔偿责任，因此上诉人此主张不能成立，一审法院未予支持正确。5、关于上诉人主张被上诉人私自撬门造成经济损失99030元问题，因未提供充分证据证实，本院不予支持。6、关于上诉人主张未准予其证人出庭程序违法问题，依据《最高人民法院关于适用第一百一十七条“申请人申请证人出庭作证的，应当在举证期限届满前提出。符合本解释第九十六条第一规定情形的，人民法院可以依职权通知证人出庭作证未经人民法院通知，证人不得出庭作证，但双方当事人同意并经人民法院准许的除外。”规定，证人申请应在举证期限届满前提出并经人民法院通知证人出庭，因上诉人在一审举证期限届满前未提交证人出庭申请，一审法院未准予出庭并无不当。综上所述，王寅上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5774元，由上诉人王寅负担。本判决为终审判决。审 判 长  王晓艳代理审判员  贺银婷代理审判员  李 迪二〇一六年十月十一日书 记 员  张维峰