山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋01民终1248号
上诉人(原审原告)史江红。
被上诉人(原审被告)恒大地产集团太原有限公司，住所地太原市杏花岭区府西街69号国贸大厦1号楼西塔楼12层1201-1203号。
法定代表人顾朝晖，董事长。
委托代理人王文亮，公司法务。
上诉人史江红因房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院2015小民初字第00556号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年1月10日，史江红与恒大地产集团太原有限公司签订合同编号为20091030794的《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：史江红购买恒大地产集团太原有限公司开发的位于小店区真武路68号恒大绿洲小区第28幢1单元1701号商品房，建筑面积116.53平方米，单价每平方米6010.45元，总金额700398.00元，史江红首付210398元，余款490000元办理银行按揭。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2012年1月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，向买受人交付经验收合格的房屋。逾期交房超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同文本第八条规定的证明文件，并签署交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《商品房买卖合同》补充协议第十条约定，出卖人应当在商品房交付之日起540日内，向产权机关为买受人办妥产权登记，并将以买受人为产权人的房地产证交付买受人。出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。合同还对其他内容作了约定。
史江红所购买的第28幢1单元1701号商品房，在2010年12月31日，经勘察、设计单位太原市建筑设计研究院、施工单位中铁建设集团有限公司山西分公司、监理单位山西建同建设工程监理有限公司、建设单位恒大地产集团太原有限公司五方共同对工程质量进行了验收，并出具单位（子单位）工程质量竣工验收记录，综合验收结论是通过验收。2011年6月29日进行现场电梯检验，并出具合格报告。2012年12月26日，太原市公安消防支队出具并公消竣复字[2012]第088号建设工程竣工验收消防备案复查意见书，判定恒大绿洲小区25#、28#、29#、31#楼的工程在消防方面合格。2012年1月15日，恒大地产集团太原有限公司向史江红发出书面收楼通知书，通知史江红按公司安排时间收楼，史江红于2012年10月20日办理了收楼手续，后实际入住。在史江红入住之后，经常停水、停电、停止暖气供应。2013年8月25日，史江红与山西国电科莱天然气有限公司签订《城市燃气供应合同》，并办理了用气手续。2013年7月，恒大地产集团太原有限公司取得了该楼的竣工验收备案表。史江红所购买的房屋于2013年12月12日取得产权证书。庭审中，史江红主张逾期交付合格房屋的违约金的计算起止时间为2012年1月11日至2013年7月10日，逾期天数547天，合同总价款700398元，违约金计算为700398元×547天×0.0001=38311.77元；逾期办理房产证违约金从2012年1月10日应交房之日起算540天至办证截止日期2013年7月10日，办证逾期时间自2013年7月11日至2014年10月10日，逾期办证的时间为1年3个月，违约金为700398元×0.001×1.25年=875.5元，两项合计39187.27元。史江红称其未按照出卖人安排时间收楼是由于出卖人发出收楼通知时所购买的房屋仍存在质量问题并在维修中。
原审法院认为，双方当事人之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方的真实意思表示，该合同及协议约定的内容合法，对当事人均具有约束力，双方当事人均应按照合同及协议的约定履行自己的义务。买受人史江红在按合同的约定将购房款交付出卖人恒大地产集团太原有限公司之后，出卖人应当按合同的约定向买受人提供经验收合格的房屋，出卖人交付卖受人的房屋，在2010年12月31日经勘察、设计单位太原市建筑设计研究院，施工单位中铁建设集团有限公司山西分公司、监理单位山西建同建设工程监理有限公司、建设单位恒大地产集团太原有限公司五方共同对工程质量进行了验收，并出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，综合验收结论是通过验收，证明涉案房屋已经通过竣工验收。关于竣工验收备案登记表，在史江红起诉之前恒大地产集团太原有限公司也已经在建设行政主管部门备案登记，并实际取得竣工备案登记表，这也进一步证明了出卖人交付的房屋质量合格。关于史江红所指的消防验收意见书，公安部2009年106号令《建设工程消防监督管理规定》及之后的119号令，均明确了住宅项目的消防设计和竣工验收采取备案抽查制度，消防监督管理机构不再参与住宅工程的验收，消防主管部门不再向住宅项目发放建筑工程消防验收意见书，该意见书自2009年5月1日起不再是住宅项目的交楼文件，且史江红购买的房屋，后经消防部门验收合格，进一步证明恒大地产集团太原有限公司交付史江红的房屋质量合格，史江红以涉案房屋没有建筑工程消防验收意见书，交付的房屋不是验收合格的房屋理由不能成立。史江红称其未按照出卖人安排时间收楼的原因为出卖人发出收楼通知时所购买的房屋仍存在质量问题并在维修中，但未提供证据证明。另恒大地产集团太原有限公司逾期交房行为发生在2012年，虽史江红提供索要违约金的通知以证明曾向出卖人索要过逾期交房违约金，因无法认定该通知的签收人是否为出卖人工作人员故对该证据不予采纳，史江红在2015年1月起诉至法院主张逾期交房违约金，已过两年诉讼时效期间。综合上述，史江红向恒大地产集团太原有限公司主张逾期交房违约金的理由和证据不足，不予支持。关于史江红主张的逾期办证的违约金，依据合同约定，房屋的交付时间是2012年1月10日，办证时间是从2012年1月10日之后计算540日，截止时间是2013年7月10日。史江红所购买的房屋取得产权证书的时间是在2013年12月12日，恒大地产集团太原有限公司不能举证证明延迟办证的原因和责任在于史江红方，对此恒大地产集团太原有限公司应当按合同约定承担违约责任，现史江红主张自2013年7月11日至2014年10月10日的逾期办证违约金，应部分支持，由恒大地产集团太原有限公司按合同约定赔偿史江红700398元自2013年7月11日起至2013年12月12日共计155天的违约金297元（700398×0.001÷365×155=297元）。综上，原审法院判决：“一、被告恒大地产集团太原有限公司在判决生效后十日内赔偿原告史江红逾期办理房产证违约金297元。二、驳回原告史江红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费780元（原告已预交），由被告恒大地产集团太原有限公司负担。”
原审判决后，史江红不服上诉称，一、原审法院认定事实错误。双方签订的房屋买卖合同中约定：交房时要经过消防验收合格，要经过五方验收合格等，事实上被上诉人在交房时根本不具备合同约定的条件，也不符合法律的规定，房子不合格，不符合交房要求。交房时根本没有消防备案及验收，不具备消防方面的交楼条件。原审法院以起诉时房子取得竣工验收备案表是合格的，推定交房时的房子也是合格的，这是不妥当的。二、原审法院未按适用的法律进行判决。三、原审法院认定本案已过诉讼时效没有任何依据。四、原审法院作出的判决缺乏独立判断，有失公正。五、对于五方验收记录应是在太原市建设工程质量监督站监督之下形成的才是有效的。综上，请求二审法院依法撤销原审判决第二项；依法改判被上诉人支付上诉人逾期交付合格房屋的违约金38311.77元。
被上诉人恒大地产集团太原有限公司答辩称，一、当事人之间签订的合同是真实意思表示，被上诉人交付上诉人的房屋在经过设计、施工等五家单位共同验收后出具了单位工程质量验收记录，综合结论是通过验收，证明本案房屋已经通过验收。二、上诉人所提的消防问题，答辩人在原审审理中已经提供了证据，恒大绿洲小区25、28、31号楼已经办理工程验收消防备案，后被列入抽查对象2012年12月26日，太原市公安消防支队出具备案复查意见书，认定被抽检项目合格；另外，从2009年5月1日公安部颁布了新的规定，消防监督管理机构不再参与住宅验收，且明确抽检不合格的需要停止使用，而该工程抽检是合格的不影响使用。三、上诉人提出要求答辩人支付违约金的主张，已经超过诉讼时效，其丧失胜诉权。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原审判决。
二审审理期间，各方当事人均未提供新的证据。二审查明的事实与原审查明的基本一致。
本院认为，关于上诉人提出的被上诉人存在逾期交付合格房屋，应承担支付38311.77元违约金的主张。首先，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，故本案中，被上诉人于2012年10月20日将房屋交付上诉人占有使用，实际交付时间应认定为2012年10月20日，比合同约定的交房时间逾期280天，按照合同约定本应向上诉人支付逾期交房违约金，但因上诉人在接收房屋时已经知道被上诉人逾期，其未在法定的时效期内主张权利，故上诉人的主张已过诉讼时效，本院不予支持。其次，双方当事人签订的合同中明确约定交付房屋的条件是经验收合格，具体是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具五方竣工验收记录及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。关于五方验收记录，被上诉人已经出具；关于消防验收意见书，公安部的新规定已经明确住宅项目消防竣工验收采取备案抽查制度，消防监督管理机构不再参与住宅工程的验收，不再发放工程消防验收意见书，且涉案房屋经消防部门核查，已经判定为合格工程；关于电梯检验合格证，被上诉人在交付房屋时已经取得了合格报告。故上诉人主张被上诉人交付房屋未达到合格条件不能成立。
综上所述，史江红的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费758元，由上诉人史江红自行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张俊红
审 判 员 曹轶群
代理审判员 唐 璐
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 王 唯