湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘10民终2429号
上诉人（原审原告、反诉被告）：兰齐美，女，汉族，1980年11月15日出生，湖南省桂阳县人，住湖南省桂阳县。
上诉人（原审原告、反诉被告）：谭代正，男，汉族，1978年10月8日出生，湖南省桂阳县人，住湖南省桂阳县。
委托诉讼代理人：胡久军，湖南乾越律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：郴州市云鼎房地产有限公司，住所地湖南省郴州市五岭大道73号招商大楼595室。
法定代表人：张建辉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李海福，湖南民浩律师事务所律师。
上诉人兰齐美、谭代正因与被上诉人郴州市云鼎房地产有限公司（以下简称云鼎公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人兰齐美、谭代正的委托诉讼代理人胡久军，被上诉人云鼎公司的委托诉讼代理人李海福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
兰齐美、谭代正上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持兰齐美、谭代正一审的诉讼请求，驳回云鼎公司一审的反诉请求；2、本案一、二审诉讼费用由云鼎公司负担。事实与理由：一、一审判决以《建设工程消防验收意见书》认定云鼎公司符合交房条件错误。1、根据法律规定，商品房必须由规划、公安消防、环保、房产等部门出具的认可文件或者准许使用文件经竣工验收合格后才能交付使用。2、双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定的房屋交付条件为“商品房经质监部门验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准”。云鼎公司至今未达到法定及约定的交房条件。二、云鼎公司的反诉请求无事实和法律依据，应予驳回。1、兰齐美、谭代正已按双方签订的《商品房买卖合同》约定将银行贷款所需材料交给了云鼎公司，不存在云鼎公司主张的因兰齐美、谭代正的原因造成按揭不能或推迟的情形，银行什么时候放款是云鼎公司与银行的职责，与兰齐美、谭代正无关。2、云鼎公司提出的反诉请求既要求解除双方的房屋买卖合同，又要求兰齐美、谭代正支付逾期付款违约金，相互矛盾，违反双方合同约定，应驳回起诉，且该请求也超过了诉讼时效。三、云鼎公司违约导致兰齐美、谭代正未按期收房，因此兰齐美、谭代正不应承担收房前的物业管理费。
云鼎公司辩称：一、云鼎公司在2016年8月26日已经具备了交房条件，双方之间是商品房买卖合同纠纷，合同明确约定了商品房经验收合格及验收的三条标准，该规定不违反强制性法律规定，而云鼎公司在2016年8月26日就在质监部门组织下会同监理、设计和施工单位对争议的房屋进行了竣工验收，质监部门领导在上面签字确认。二、合同是双方真实意思表示，兰齐美、谭代正不能将合同对自己有利得就认为有效，对自己不利的就认为无效应当撤销，兰齐美、谭代正作为完全民事行为人，对自己的权利和义务应当清楚，开发商出售的是期房而不是现房，属于借买房人的房款用于开发，兰齐美、谭代正购房的价格在同地段的价格是很低的，其不按照合同约定付款，导致开发商的资金回笼的缓慢，开发商有理由和足够的依据予以抗辩，本案中兰齐美、谭代正要对逾期违约承担违约责任，云鼎公司有理由抗辩不用承担逾期交房的违约责任；三、云鼎公司反诉的第一、二项请求并不矛盾，解除合同和不解除合同追究违约责任是可选择的，云鼎公司一并提出是为了节约诉讼成本。四、兰齐美、谭代正是否承担物业管理费与本案无关，是兰齐美、谭代正与物业公司之间的合同关系，属另一法律关系。综上，请求二审法院驳回兰齐美、谭代正的上诉。
兰齐美、谭代正向一审法院起诉请求：1、判令云鼎公司继续履行合同履行交房义务，并由云鼎公司向兰齐美、谭代正立即支付逾期交房违约金40183.2元（逾期违约金按照每日万分之五从2016年6月30日起计算至2017年1月3日止，之后的逾期违约金另行计算）；2、确认兰齐美、谭代正在云鼎公司交房条件达成并实际交房前不承担任何物业管理费；3、本案诉讼费用由云鼎公司负担。
云鼎公司向一审法院反诉请求：1、判令解除云鼎公司与兰齐美、谭代正签订的《郴州市商品房买卖合同》，并判决兰齐美、谭代正支付云鼎公司解除合同违约金128390元；2、判决兰齐美、谭代正支付云鼎公司逾期付款违约金人民币77355元（违约金按逾期房款金额27万元为基数，按每日万分之五自2015年2月20日起算至2016年9月5日止，共计逾期573日）；3、本案诉讼费用全部由兰齐美、谭代正负担。
一审法院认定事实：一、双方当事人无争议的事实。2014年12月12日，兰齐美、谭代正作为买受人，云鼎公司作为出卖人，签订《郴州市商品房买卖合同》。约定兰齐美、谭代正购买云鼎公司开发的位于郴州市“云鼎馨城”项目4栋702号房，合同约定建筑面积124.21㎡，总房款为429767元，兰齐美、谭代正支付了合同约定的购房款。双方在《商品房买卖合同》约定：“第五条：付款方式及期限……买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计159767元，余款27万元向银行申请贷款。买受人在签订合同之日将申请办理银行按揭所需的全部资料一次性（出卖人不接受二次资料提交）提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第六条处理。……因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到通知之日起5日内，以自有资金支付，否则应承担本合同约定第六条约定的违约责任。……第六条，买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：（1）逾期未超过30日，自本合同规定的应付款期限的之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按购房款总额的30%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，应先按本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金后，合同继续履行。本条款中的逾期应付款指依照本合同第五条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。……第九条，交付期限及条件：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……1、该商品房经质监部门验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。……第十条，房屋交接及违约处理方式，商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知（通知方式包括电话、短信、传真、电子邮件、张贴通知等方式）买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……由于出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”
双方签订《商品房买卖合同》的同时，还签订了《合同补充协议》作为合同附件四。《合同补充协议》约定：“一、双方同意本合同第五条补充如下：1、买受人须保证在签订合同后七日内，按银行要求一次性提交真实、有效的办理按揭贷款所需全部资料、支付所需费用，并前往出卖人指定的银行办理完毕全部贷款手续（包括签订借款合同、抵押合同及相关文件）。买受人有下列情形之一，导致出卖人不能在合同签订后60日内取得贷款金额（即购房余款），则视为买受人逾期付款，买受人应按合同第六条之约定承担逾期付款的违约责任：（1）未能按时、准确的提供真实、有效的办理购房贷款的相关资料；（2）未能按时交纳物业维修基金及贷款相关费用；（3）不配合银行要求办理相关审批手续，包括不按银行要求签署相关文件资料的；（4）银行要求增加首付款或补充贷款资料，增加借款人或提出其他条件，买受人在接到银行或出卖人通知后十天仍不按要求办理的。……二、双方同意本合同第十条补充如下：1、买受人在办理商品房交接手续时，在收楼前应满足（包括但不限于）以下条件，否则出卖人有权推迟交付该商品房直至买受人缴清所有款项，出卖人对此无须承担任何违约责任：（1）已按合同约定向出卖人缴清出卖人规定的所有款项（包括但不限于：全部购房款、逾期违约金等），（2）交清房屋交接及入住相关费用；（3）已完成银行按揭手续，且银行已实际将按揭款支付给出卖人；（4）已完成公积金贷款手续，且公积金贷款款项已支付到出卖人账户。……”
2015年3月12日，兰齐美、谭代正与中国建设银行股份有限公司郴州市分行签订《个人购房借款/担保合同》。2015年4月8日，270000元贷款到位。
2016年8月17日，云鼎公司取得《郴州市民用建筑节能专项验收备案表》。云鼎公司会同设计、施工、监理等单位对“云鼎馨城”1#-5#栋进行竣工验收，2016年8月26日出具的《建设工程竣工验收报告》载明的综合验收结论为“符合设计规范要求，符合验收规范要求。”
郴州市公安消防支队于2016年11月2日出具《建设工程消防验收意见书》（郴公消验字〔2016〕第0108号），对云鼎馨城1#-6#栋进行消防验收，综合评定该工程消防复验合格。云鼎公司认为《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金过高，申请法院予以调减。截止本案开庭审理时，兰齐美、谭代正以商品房尚未达到交付条件为由，尚未收房。
二、双方当事人有争议的事实。
1、兰齐美、谭代正是否存在逾期付款的情形。云鼎公司认为，双方于2014年12月12日签订《商品房买卖合同》，兰齐美、谭代正于2016年4月15日才与银行签订《个人购房借款/担保合同》，延迟办理按揭手续，导致云鼎公司于2016年9月6日才取得27万元按揭贷款，因款项无法及时回收，严重影响了工程施工，拖延了工期，故云鼎公司不应向买受人承担逾期交房的违约责任。兰齐美、谭代正认为，根据房屋买卖合同约定，要接到云鼎公司的通知才办理按揭手续，实际上签订房屋买卖合同与贷款合同只相差几天时间，根本无云鼎公司所称延期提交资料及延迟签订贷款合同的情形。一审法院认为，按照双方约定，兰齐美、谭代正应于签订《商品房买卖合同》后7日内即2014年12月19日办理完毕全部贷款手续（包括签订借款合同、抵押合同及相关文件），而兰齐美、谭代正于2016年4月15日才与银行签订《个人购房借款/担保合同》。兰齐美、谭代正称系云鼎公司未履行通知义务，一审法院认为，兰齐美、谭代正的上述义务在双方签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》均有约定，事实上，“云鼎馨城”楼盘另案别的买受人也有在签订《商品房买卖合同》之后十日签订的《个人购房借款/担保合同》，而兰齐美、谭代正系在签订《商品房买卖合同》之后第573日才与银行签订《个人购房借款/担保合同》，存在逾期办理贷款手续的违约情形。银行在收到贷款手续后何时发放贷款，兰齐美、谭代正、云鼎公司均无法决定。从《商品房买卖合同》签订之日至云鼎公司实际取得贷款共573天，扣除《合同补充协议》中约定的出卖人取得贷款60天的宽限期，兰齐美、谭代正逾期付款时间为513天。
2、云鼎馨城项目达到交房条件时间的确定。双方签订的房屋买卖合同中约定房屋交付的标准为“该商品房经质监部门验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准”。兰齐美、谭代正认为，云鼎馨城项目没有到质监部门验收备案或未经质监部门验收合格。云鼎馨城1-5号栋只有民用建筑节能验收合格；建设工程竣工验收报告是被告内部人员参与的验收，没有规划、消防、质监、环保等相关职能部门的参与及验收；竣工验收报告并不代表工程经质监部门验收合格，也不代表云鼎公司通知兰齐美、谭代正收房的商品房符合合同约定的交付条件。云鼎公司则认为，2016年8月26日止，云鼎馨城一期项目就通过郴州市建设工程质量监督管理站会同建设单位、施工单位、设计单位、监理单位的竣工验收，并经验收合格，并取得了商品房的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。一审法院认为，云鼎馨城1#-6#栋于2016年11月2日经郴州市消防支队消防验收合格，具备房屋交付的条件，理由在下文的判决的理由与结果部分阐述。
3、云鼎公司辩称因施工期间大雨和暴雨较多这一客观因素导致其依合同约定据实顺延了交房时间问题的审查。云鼎公司向法院提交了由郴州市气象科技服务中心出具的“郴州市城区2014年1月-2016年8月气象资料”，拟证明云鼎馨城项目自实际开工之日起至竣工验收合格之日止，受天气多雨客观因素影响，导致工程延期两个月完工并竣工验收，属合同约定可顺延交房之情形。并认为其于2016年6月20日，分别以手机短信和微信，于2016年8月30日以快递形式通知了业主，告知因天气原因交房时间依合同约定顺延至2016年8月30日，要求业主在2016年8月30日前收房并办理入伙手续，交纳相关税费。兰齐美、谭代正认为，无法核实手机短信和微信通知、快递的真实性，且通知内容为云鼎公司单方变更合同的行为，在合同相对方没有认可及书面同意的情形下，对其无约束力；气象资料中并没有云鼎公司所称的天气自然灾害，不存在合同约定延期交付的情形。一审法院认为，“郴州市城区2014年1月-2016年8月气象资料”仅为对此期间天气状况的客观记载，气象部门并未作出此期间有天气反常的结论，2016年8月30日前“云鼎馨城”项目并未达到交房条件，且云鼎公司系单方变更交房时间，对兰齐美、谭代正并无约束力。故一审法院对云鼎公司此辩解意见不予采信。
一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。云鼎公司与兰齐美、谭代正签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方自愿签订，符合相关法律规定，对双方均具有法律约束力。本案的主要争议焦点是：一、兰齐美、谭代正逾期付款的违约责任承担问题；二、云鼎公司何时达到合同约定的交房条件，是否应承担逾期交房违约责任的问题；三、兰齐美、谭代正收房前的物业管理费是否支付的问题。
关于焦点一。兰齐美、谭代正逾期付款时间为513日，按照《商品房买卖合同》约定，买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按购房款总额的30%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，应先按本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金后，合同继续履行。云鼎公司在收取了兰齐美、谭代正的全部购房款后并未表明要解除合同，且在后期通知其收房，云鼎公司实际上选择了继续履行合同。据此，对云鼎公司反诉请求解除双方签订的《郴州市商品房买卖合同》，并判决兰齐美、谭代正支付其解除合同违约金124180元不予支持；兰齐美、谭代正在诉讼中认为其不构成违约，不同意支付违约金。但根据合同约定，延期付款超过30日应支付付款金额万分之五的违约金。但该违约金标准确实过高，故一审法院依法对违约金标准从每日万分之五调减至每日万分之二点五，对云鼎公司反诉请求兰齐美、谭代正支付逾期付款违约金77355元予以部分支持。依此计算，兰齐美、谭代正应支付云鼎公司逾期付款违约金34627.5元（270000元×0.00025×513天）。
关于焦点二。《商品房买卖合同》的第九条中约定：云鼎公司应当在2016年6月30日前，向买受人交付“该商品房经质监部门验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准”的房屋。在建商品屋综合验收流程当中，建设单位、施工单位、设计单位、监理单位在对商品房进行验收时，质监部门仅参与并监督验收过程，并无质监部门直接验收并出具验收合格报告的做法。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”涉案商品房在质监部门的监督参与下，于2016年8月26日会同建设单位、监理单位、施工单位、设计单位对涉案商品房进行了竣工验收，符合交付的法定条件之一。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”故违反效力性强制性规定的合同是无效的。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：(一)本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收;(二)其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。”云鼎公司在未通过消防验收前就通知买受人收房的行为违反了法律的效力性强制性规定。涉案工程《建设工程消防验收意见书》确定“云鼎馨城”1#-5#栋工程消防复验合格的时间为2016年11月2日，此时云鼎公司才具备交房条件。云鼎公司对继续履行合同，履行交房义务并无异议，故对兰齐美、谭代正诉请云鼎公司继续履行合同，履行交房义务予以支持。
关于焦点三。按照合同约定，云鼎公司应于2016年6月30日前交房，其于2016年6月20日通知兰齐美、谭代正单方延长交房时间因未取得兰齐美、谭代正同意而不具法律效力，逾期交房期间为合同约定最后交房期限的次日即2016年7月1日至2016年11月2日云鼎公司具备交房条件计算，云鼎公司逾期交房时间为124天，应按合同约定承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，云鼎公司逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。每日万分之五违约金标准折算成利率标准为年利率为18%，明显过高，云鼎公司申请对违约金予以调减，一审法院依法将违约金标准调减至每日万分之二点五。云鼎公司应支付兰齐美、谭代正逾期交房违约金为13322.77元（429767元×0.00025×124天）。云鼎公司具备交房条件后，兰齐美、谭代正不收房而造成的损失应自行承担。据此，对兰齐美、谭代正诉请要求云鼎公司支付违约金40183.2元予以部分支持。
关于焦点四。涉案住宅小区已由郴州善必居物业管理有限公司进驻具体负责物业服务工作，由此所产生的物业费纠纷应在物业服务合同双方之间处理，郴州善必居物业管理有限公司并非本案当事人，且物业服务合同与本案商品房买卖合同并非同一法律关系，故本案对物业费的交纳问题不作出处理，兰齐美、谭代正可另行主张权利。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：“一、被告（反诉原告）郴州市云鼎房地产有限公司应根据与原告兰齐美、谭代正（反诉被告）于2014年12月22日签订的《郴州市商品房买卖合同》，继续履行向原告（反诉被告）兰齐美、谭代正交付位于郴州市“云鼎馨城”4栋702房屋的义务；二、被告（反诉原告）郴州市云鼎房地产有限公司支付原告（反诉被告）兰齐美、谭代正逾期交房违约金13322.77元；原告（反诉被告）兰齐美、谭代正支付被告（反诉原告）郴州市云鼎房地产有限公司逾期付款违约金34627.5元；二者相抵后，原告（反诉被告）兰齐美、谭代正应支付被告（反诉原告）郴州市云鼎房地产有限公司违约金21304.73元；三、驳回原告（反诉被告）兰齐美、谭代正、被告（反诉原告）郴州市云鼎房地产有限公司的其他诉讼请求。如果原告（反诉被告）兰齐美、谭代正未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费885元，反诉案件受理费2193元，合计金额3078元，由原告（反诉被告）兰齐美、谭代正负担1673元，被告（反诉原告）郴州市云鼎房地产有限公司负担1405元。”
本院二审期间，兰齐美、谭代正围绕上诉请求依法提交了1份证据即兰齐美、谭代正的个人信用报告，该报告于2017年12月26日作出，报告中均载明：本报告不展示5年前已经结束的逾期及违约行为。本院组织当事人进行了证据交换和质证。云鼎公司质证认为：商品房买卖合同签订后是因为兰齐美、谭代正个人征信存在不良记录而导致在建设银行无法办理购房贷款，后来待不良记录消除后才转由工商银行办理，而该两份信用报告只能体现近5年的征信记录，不能证明两人在向建设银行贷款前5年没有不良记录。云鼎公司并因此向本院申请调取兰齐美、谭代正的征信历史不良记录，但虽经本院调取，均因相关机构无法提供而未果。对兰齐美、谭代正提交的证据本院认证如下：该证据具有真实性，本院予以采信，但该两份个人信用报告只能证明兰齐美、谭代正近5年的个人征信记录。
本院二审查明：（一）案涉《郴州市商品房买卖合同》第三条约定：该幢房屋建筑层数为地上32层，地下2层；第五条约定：购房余款270000元向湖南省建设银行郴州分行申请贷款。（二）2016年4月15日，兰齐美、谭代正与中国工商银行股份有限公司郴州财兴支行签订《个人购房借款/担保合同》，为本案诉争房屋向银行按揭贷款270000元，2016年9月6日，云鼎公司收到该270000元按揭购房款。（三）一审中，兰齐美、谭代正针对云鼎公司的反诉并未提出诉讼时效抗辩。对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、兰齐美、谭代正逾期付款是否构成违约；二、云鼎公司何时具备交房条件，逾期交房违约金如何认定；三、兰齐美、谭代正主张不支付实际收房前的物业管理费的上诉请求能否予以支持。
关于焦点一。按照《郴州市商品房买卖合同》的约定，向银行申请贷款未能成功后购房人仍有义务以自有资金及时支付或由双方协商处理。本案中，兰齐美、谭代正原向建设银行申请贷款但未成功，对于贷款未能成功的原因及事后双方如何协商处理，双方均未能提供充分证据予以证实，而兰齐美、谭代正实际上确实逾期未能付清剩余购房款，给云鼎公司造成了实际损失，云鼎公司亦有通知及止损的义务。故本院综合双方的过错程度、逾期付款期限以及实际损失等因素，酌情确定双方各自承担50%的逾期付款违约金损失，即一审判决认定的逾期付款违约金损失34627.5元（270000元×0.00025×513天）由兰齐美、谭代正承担17313.75元（34627.5元÷2）。兰齐美、谭代正上诉主张自己不承担逾期付款违约责任，本院部分予以支持。
关于焦点二。根据我国《建筑设计防火规范》（GB50016—2014）第5.1条规定，一类高层民用建筑中有关住宅建筑部分是指“建筑高度大于54米的住宅建筑（包括设置商业服务网点的住宅建筑）。”本案涉案房屋所在楼栋建筑层数为地上32层，建筑高度符合上述有关“一类高层住宅建筑”的规定标准，属于公安部《建设工程消防监督管理规定》第十四条及《中华人民共和国消防法》第十一条中规定的其他特殊建设工程，应依照《中华人民共和国消防法》第十三条第一款第（一）项及第二款的规定，该建设工程依法应当进行消防验收，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。该条款属于法律强制性规定，应依法予以遵守。本案中，所涉商品房虽在2016年8月26日经施工、监理、设计、勘察等有关单位进行竣工验收合格，但郴州市消防支队于2016年11月2日才出具《建设工程消防验收意见书》，确定“云鼎馨城”1#-5#栋工程消防复验合格，故一审判决适用《中华人民共和国消防法》的上述规定认定云鼎公司于2016年11月2日具备交房条件于法有据，兰齐美、谭代正上诉主张应以商品房竣工验收备案为交房条件依据不足，本院不予支持。
关于焦点三。涉案住宅小区已由郴州善必居物业管理有限公司进驻具体负责物业服务工作，由此所产生的物业费纠纷应在物业服务合同双方之间处理，郴州善必居物业管理有限公司并非本案当事人，且物业服务合同与本案商品房买卖合同并非同一法律关系，故一审判决对兰齐美、谭代正要求不支付实际收房前的物业管理费的请求不予支持并无不当。
另，兰齐美、谭代正在一审中对云鼎公司的反诉请求并未提出诉讼时效抗辩，其在二审提出的本院不予支持。综上所述，兰齐美、谭代正的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条，《建设工程消防监督管理规定》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初349号民事判决第一项，即“被告（反诉原告）郴州市云鼎房地产有限公司应根据与原告兰齐美、谭代正（反诉被告）于2014年12月22日签订的《郴州市商品房买卖合同》，继续履行向原告（反诉被告）兰齐美、谭代正交付位于郴州市“云鼎馨城”4栋702房屋的义务”；
二、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初349号民事判决第三项；
三、变更湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初349号民事判决第二项为：郴州市云鼎房地产有限公司支付兰齐美、谭代正逾期交房违约金13322.77元，兰齐美、谭代正支付郴州市云鼎房地产有限公司逾期付款违约金17313.75元；二者相抵后，兰齐美、谭代正应支付郴州市云鼎房地产有限公司违约金3990.98元，此款限于本判决生效后十日内付清；
四、驳回兰齐美、谭代正的其他诉讼请求，驳回郴州市云鼎房地产有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费885元，由兰齐美、谭代正负担295元，郴州市云鼎房地产有限公司负担590元；反诉案件受理费2193元，由兰齐美、谭代正负担193元，郴州市云鼎房地产有限公司负担2000元。二审案件受理费885元，由兰齐美、谭代正负担485元，由郴州市云鼎房地产有限公司负担400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 程
审 判 员 廖 军
审 判 员 雷金梅
二〇一八年二月二日
法官助理 陈祠平
书 记 员 唐旭超
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国消防法》第十一条国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。
第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：
（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；
（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。
依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。
《建设工程消防监督管理规定》第十四条对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：
（一）设有本规定第十三条所列的人员密集场所的建设工程；
（二）国家机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼；
（三）本条第一项、第二项规定以外的单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的公共建筑；
（四）国家标准规定的一类高层住宅建筑；
（五）城市轨道交通、隧道工程，大型发电、变配电工程；
（六）生产、储存、装卸易燃易爆危险物品的工厂、仓库和专用车站、码头，易燃易爆气体和液体的充装站、供应站、调压站。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。