江苏省东台市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第1238号
原告吕巧安，居民。
委托代理人许海燕，江苏法震律师事务所律师。
委托代理人陈裕宝。
被告东台市园林房地产开发有限公司，住所地东台市范公南路18号。
法定代表人潘昌桂，总经理。
委托代理人杜珉珉，江苏择善律师事务所律师。
原告吕巧安与被告东台市园林房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月24日立案受理后，依法由审判员王跃华适用简易程序，于2013年11月26日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2014年1月2日、2014年8月12日公开开庭进行了审理。原告吕巧安及其委托代理人许海燕、陈裕宝，被告东台市园林房地产开发有限公司法定代表人潘昌桂及其委托代理人杜珉珉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告吕巧安诉称，我与被告房屋租赁合同期内，被告在未向我书面告知的情况下，将我所租赁的东台市明清街九龙坊3-13号营业用房转让给陈志耕，侵犯了我对租赁房屋的优先购买权。现要求被告赔偿因侵害我对租赁房屋的优先购买权造成的差价损失285180元、租赁房装修残值损失75000元，诉讼律师费8000元，因侵害优先购买权导致我肝硬化产生的医疗费20816.6元及精神抚慰金30000元、误工费50000元，以上合计468996.6元。
被告东台市园林房地产开发有限公司辩称，原告不具有承租人的身份，在我公司与陈志耕达成房屋买卖协议时，原、被告间没有租赁关系，因此并没有侵害其优先购买权，且我公司出卖房屋价格为市场正常交易价，并未造成原告的损失。再者，即使其认为在房屋租赁期间内我公司未书面告知，其不书面告知也是有原因的，因为被告已不能按时交纳房屋租金，没有基本的诚信，亦表明原告不具备优先购买权之同等条件，且不具备购买能力。因此，我单位董事长电话联系原告，告知房屋转让及转让价，原告说不买后，就未再书面告知。应驳回原告的诉求。
经审理查明，2009年4月，原告开始使用被告所有的位于东台市东亭南路九龙坊丹凤街1-3室营业用房（即九龙坊明清街3-13号房屋），并向被告单位当时的会计陈涛缴纳了10000元。2011年4月，原告提供了一份《房屋租赁合同》复印件，要求被告单位确认，被告在该合同复印件上加盖了公章，该合同约定租赁期限从2009年4月26日至2012年4月25日，每年租金10000元。约定租金支付期限、方式为：签订合同时付清第一年租金10000元，2010年4月25日给付第二年租金10000元，2011年4月25日给付第三年租金10000元。对租赁合同期满时，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理约定为：装璜物不得自行拆走或破坏，产权归出租人所有，所有装璜费用与出租人无关。2010年9月9日，陈志耕与被告签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定被告将九龙坊明清街3-13号房屋以360486元的价格出售给陈志耕。陈志耕付清房款后于2010年9月28日办理了产权登记，取得了该房屋的所有权及所占用土地的国有土地使用权。2012年2月23日，被告发函给原告，告知其2009年4月26日所租赁的讼争房屋租赁合同于2012年4月25日到期，现房屋已转让给陈志耕，如需续租请于陈志耕联系。2012年3月，原告吕巧安以东台市园林房地产开发有限公司为被告，陈志耕为第三人，向本院提起诉讼，要求确认该房屋买卖协议无效及判决其以同等价格优先购买。本院于2012年7月5日作出（2012）东民初字第0440号民事判决，驳回了原告吕巧安的诉求。现原告吕巧安诉来本院，要求被告赔偿侵害其优先购买权造成的购买同地段商业用房与讼争房屋转让价差价及其他诉称损失合计468996.6元。起诉时，原告将陈志耕列为第三人参加诉讼，后撤回起诉，本院已口头裁定照准。
审理中，原告申请以被告向其发函时间为基准日对讼争房屋进行市场价评估，本院依法委托盐城市瑞地�地产评估有限公司进行司法鉴定。2014年7月22日，该评估公司作出（盐城）瑞房估字（2014）第S066号房地产估价司法鉴定评估结果报告，估价结果为：根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价值因素的分析，确定估价对象于价值时点的评估价值为431777元。原告对该鉴定报告提出异议，申请鉴定人到庭质询并申请重新进行鉴定，原告向鉴定人交纳1200出庭费后，鉴定人到庭作证。
另查明，租赁合同到期后，原告仍在租赁房屋内从事经营活动，亦未购买相同地段的营业用房。原告于2011年4月分别向被告汇款10000元和4000元，向被告补交租金。
以上事实，有本院（2012）东民初字第0440号民事判决书、原、被告《房屋租赁合同》，被告于2012年2月23日向原告发出的告知函、（盐城）瑞房估字（2014）第S066号评估结果报告等证据及当事人当庭陈述予以佐证。
本院认为，合法的房屋租赁关系和承租人的优先购买权受法律保护。本案中，自2009年4月26日至2012年4月25日，原、被告之间存在讼争房屋租赁关系，原告为承租人，被告为出租人，有被告盖章确认的租赁合同和被告于2012年2月23日向原告所发函的内容予以证明，本院予以确认。根据法律规定，出租人出卖租赁房屋，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，原、被告间房屋租赁合同约定房屋租赁期限从2009年4月26日至2012年4月25日，被告在房屋租赁期内的2010年9月9日与陈志耕签订了买卖合同，约定将讼争房屋以360486元的价格出售给陈志耕，并于2010年9月28日办理了产权变更登记。被告未能举证证明在出卖之前的合理期限内其已履行向原告的通知义务，被告在房屋租赁期内转让租赁房屋的行为，侵害了原告作为承租人在租赁期内对承租房屋在同等条件下享有优先购买的权利。根据法律规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。原告以被告侵害其优先购买权为由主张损害赔偿，于法有据，本院予以支持。关于损害赔偿的数额问题，本院认为，优先购买权是承租人依照法律规定或约定而享有的、于出卖人出卖其标的物与第三人时，得以同等条件优先于他人而购买的权利。优先购买权之设，追求的主要是生存和安全价值，是对一种基本社会秩序的维护，维护和稳定既有经济秩序，充分发挥物的使用效能，为了解决人们的基本生产和生活条件。优先购买权就其性质而言属附强制缔约义务的请求�。强制缔约，是指个人或企业负有应相对人之请求，与其订立合同的义务，即对相对人之要约，非有正当理由不得拒绝承诺。就承租人的优先购买权而言，将其性质定为附强制缔约义务的请求权，就直接能使承租人取得租赁物买受人的地位。基于此，原告的损失应为期待利益损失，这决定了原告优先购买权受侵害的赔偿性质和范围，而其期待利益损失即房屋差价机会成本损失。原告在收到被告告知函后知晓被告已出卖租赁房后并未实际在类似地段购买营业用房，实际损失尚未发生。本案审理中，根据原告申请以其知晓系争房屋出卖的时间为基准日，对租赁房屋市场价进行评估，该评估价与系争房实际转让价的差额即是原告机会成本损失的数额。故本院认定评估价与实际转让价之差71291元，为原告因优先购买权被侵害而造成的损失。
关于原告对房屋评估报告提出异�并申请重新委托评估问题。本院认为，对系争房屋基准日市场价的评估，委托程序规范、鉴定机构具有相应鉴定资质且其到庭接受询问，亦未发现其他违法违纪行为，因此，无需重新启动鉴定程序。
关于原告要求被告赔偿其装修残值、诉讼律师代理费、侵害优先购买权导致肝硬化产生的医疗费和精神抚慰金、误工费问题。本院认为，原、被告所签房屋租赁合同中已约定，租赁合同期满时，装潢产权归出租人所有，装潢费用与出租人无关，故对原告要求被赔偿其装修残值的请求，本院不予支持；对原告的其他诉求，于法无据，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十七条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告东台市园林房地产开发有限公司于本判决生效后30日内给付原告吕巧安赔偿款71291元；
二、驳回原告吕巧安对被告东台市园林房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，则应当按照《中华人民共和国诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5578元，鉴定费4900元，合计10478元，由原告吕巧安负担8878元，被告东台市园林房地产开发有限公司负担1600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时按国务院《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向中院预交上诉案件受理费（户名：盐城市财政局，开户行：市农行中汇支行，帐号：40×××21）�在上诉期满的次日起7日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王跃华
审 判 员 梅小薪
人民 陪 审员 袁 琴
二〇一四年十月十日
书记员（代） 乐 梅
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百三十条【优先购买权】出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请�所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第二十七条当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。