四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）川民提字第302号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：邱明华，男，1975年11月24日出生，汉族。
委托代理人：刘耀明，男，1951年2月27日出生，汉族。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：向涛，男，1969年11月15日出生，汉族。
委托代理人：唐军，四川展宇律师事务所律师。
原审第三人：谈长春，男，1943年2月16日出生，汉族。
再审申请人邱明华因与被申请人向涛、原审第三人谈长春共有权纠纷一案，不服四川省南充市中级人民法院（2013）南中法民终字第1683号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年1月28日作出（2014）川民申字第2044号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人邱明华及其委托代理人刘耀明，被申请人向涛及其委托代理人唐军，原
审第三人谈长春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年5月15日，一审原告向涛起诉至蓬安县人民法院称，2002年10月30日，向涛购买了谈长春修建的位于蓬安县罗家镇东街1号楼的2号门面及住房，并约定向涛可到楼顶晾晒衣服。后来，谈长春将该幢楼的3号门面及另一套住房出售给邱明华，并将向涛二楼的进户门上锁致向涛无法自公共楼梯进入住房。请求判决邱明华排除私自锁定向涛进出公用楼梯门的妨害行为，恢复其上下楼梯的通行权。一审被告邱明华辩称，邱明华没有实施侵犯向涛相邻权的行为，请求驳回向涛的诉讼请求。一审第三人谈长春辩称，自己将修建的房屋分别售与向涛、邱明华，当时约定互不干扰，楼梯间属于邱明华所有。请求驳回向涛的诉讼请求。
蓬安县人民法院一审查明，2002年谈长春在蓬安县罗家镇东街1号（原罗家镇正街80号）修建了三间二楼一底共三层砖混结构楼房一幢，面向该幢楼房右边有一楼梯间从一楼通向二楼、三楼及楼顶。谈长春于2002年将二楼住房及一楼2号门面出售给向涛，于2005年将三楼住房及一楼3号门面出售给邱明华。2002年10月30日，向涛与谈长春签订房屋修建费用分摊合同，约定：“……甲方负责附2号的房产证、土地使用证，附3号若在第三层上面修建只能盖青瓦，不得另外再加层次，以防造成不安全隐患。附3号提供附2号在楼上晾晒衣物。以上总建筑费用共计玖万陆仟元整……”。该合同条款中甲方为谈长春，乙方为向涛。附2号为向涛所购房屋，附3号为邱明华所购房屋。后谈长春在给向涛办理产权证明时，向蓬安县国土资源局和蓬安县房地产管理局提供另一份售房协议，该协议约定房屋售价为四万元。经核查，该协议向涛并不知情，协议书上“向涛”的签名为谈长春代签，系虚假合同。2004年9月30日，向涛取得房屋所有权及国有土地使用证，载明房屋建筑面积219.36平方米，分摊面积14.16平方米；土地使用权面积为71.88平方米，其中共用分摊面积为71.88平方米。
2005年11月13日，邱明华与谈长春签订购房协议，约定“……一、房屋面积：商业门面房73.12平方米，成套住房166.76平方米，总建筑面积239.88平方米。房屋楼顶长17.2O米，宽8.25米，共计141.9平方米属乙方所有。二、售房价格：共计人民币壹拾叁万捌仟元正……六、乙方如需在楼顶加层，只能建筑青瓦房屋……”。该协议中甲方为谈长春，乙方为邱明华。2005年12月23日，邱明华取得房屋所有权证，载明房屋建筑面积239.88平方米，分摊面积15.48平方米。2005年12月26日，邱明华取得国有土地使用证，载明土地使用权面积为78.6平方米，其中共用分摊面积为78.6平方米。蓬安县相如房产测绘所有限责任公司出具的《关于邱明华房产测绘面积的说明》中载明邱明华享有该第一、二、三楼梯步间的全部产权。
向涛二楼房屋原有一道门与楼梯间相通，由此门可从底楼进出，并可进入楼顶，但该门已从外面反锁，致使向涛无法从此门进出，更无法进入楼顶。现该楼梯底安装有防盗门一道，向涛无此门钥匙，只能从自己的一楼门面进出自己的二楼住房。
蓬安县人民法院一审认为，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确规定屋顶、通道、楼梯等公共通行部分属共有部分。本案中，向涛二楼房屋有一道门与楼梯间相通，此门修建于向涛购得房屋前，依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；……”之规定，邱明华所有的房屋与争议楼梯不具有构造和利用上的独立性，该楼梯应为共有部分。向涛在购房时与谈长春约定向涛可在该楼顶晾晒衣物，可见谈长春对争议楼梯及楼顶是业主共有部分也是予以认可的。因此，邱明华主张独享该共有楼梯的通行权，已侵犯向涛对共有部分楼梯及屋顶的合法权益，向涛请求排除妨害的诉讼请求应当予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条第一款、第七十六条第一款第（七）项、第八十四条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款第（一）项、第十四条第一款之规定，蓬安县人民法院于2013年8月16日作出（2013）蓬民初字第961号民事判决：向涛享有蓬安县罗家镇东街1号（原罗家镇正街8O号）面向该幢楼房右边楼梯的通行权，邱明华自本判决生效之日起十五日内将该楼楼梯底的防盗门拆除。案件受理费100元，由邱明华负担。
邱明华不服一审判决，向四川省南充市中级人民法院提起上诉称，1.谈长春在向邱明华和向涛出售房屋时，均申明各自购买的房屋独立使用；2.本案已过诉讼时效；3.房管部门进行了现场测绘并颁发了产权证书，双方应当按照确定的范围行使使用权；4.一审判决适用法律错误。请求依法改判，驳回向涛的诉讼请求。被上诉人向涛辩称，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。谈长春辩称，向涛、邱明华应当独自使用空间，互不干涉，故邱明华的意见应当得到支持。
四川省南充市中级人民法院对蓬安县人民法院一审查明的事实予以确认。
四川省南充市中级人民法院二审认为，邱明华与向涛之间的侵权纠纷虽然发生在《中华人民共和国物权法》实施前，但侵权行为一直持续，且诉讼发生在《中华人民共和国物权法》实施后，因此本案应当适用《中华人民共和国物权法》和最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定。本案中，向涛与谈长春签订的房屋买卖协议先于邱明华与谈长春签订的房屋买卖协议，且协议中明确约定向涛可以通过争议楼梯间到顶楼晾晒衣物，享有争议楼梯间的通行权。虽然向涛以证人身份在邱明华的购房协议上签字，但向涛的签字行为仅能证明其知道邱明华与谈长春之间房屋买卖和邱明华可以在顶楼搭建青瓦房的事实，不能证明向涛放弃了争议楼梯间的通行权。依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十四条第一款的规定，邱明华与向涛争议的楼梯间，应当属于该幢楼的共有部分，该幢楼的业主均享有平等管理、使用的权利，任何个人未经全体业主同意，不得独自占有、使用、处分业主共有部分。邱明华在案涉住宅楼的右边底层安装防盗门，致使向涛无法通过争议楼梯间进入自己的住房，侵害了向涛的通行权，其请求排除妨害、恢复原状的理由成立，应当予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，四川省南充市中级人民法院于2014年4月20日作出（2013）南中法民终字第1683号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由邱明华负担。
邱明华申请再审称，1.邱明华购房时就楼梯间单独付款4万元，邱明华持有的房屋所有权证也证实争议楼梯间系其专有。2.本案已过诉讼时效。3.二审判决适用法律错误。请求撤销一、二审判决，驳回向涛的诉讼请求。被申请人向涛辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
四川省南充市中级人民法院二审认定的事实正确，本院再审予以确认。
另查明，从争议楼梯间进入向涛住房的门系谈长春锁定。蓬安县罗家镇东街1号面向该幢楼房右边楼梯一楼防盗门自邱明华购房后由邱明华占有使用。
本院再审认为，（一）关于争议楼梯间是否属于邱明华专有的问题。首先，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，构成建筑物专有部分需同时具备三个要件，构造上的独立性、使用上的独立性以及法律上的独立性。根据本案已查明的事实并结合现场踏勘情况，蓬安县罗家镇东街1号房屋共计三层，向涛二楼住房在建成时就有一道门与争议楼梯间相通，争议楼梯也是向涛和邱明华两家上下楼顶的必经通道，故争议楼梯并非为三楼住户邱明华单独建造，该楼梯不具有构造和使用上的独立性，应属共有。其次，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确规定通道、楼梯、大堂等公共通行部分应当认定为共有部分。再次，向涛以证人身份在邱明华与谈长春之间的购房协议上签字的行为仅能证明其知道邱明华与谈长春之间房屋买卖和邱明华可以在顶楼搭建青瓦房的事实，不能证明向涛放弃了争议楼梯间的通行权。最后，《中华人民共和国物权法》第七十六条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，改变共有部分用途、处分共有部分应当由业主共同决定，谈长春擅自将共用楼梯间出售给邱明华，因未得到其他共有权人的同意，属无权处分，故邱明华取得争议楼梯所有权的方式不符合法律规定。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定，“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”邱明华独自占有、使用争议楼梯间，致使向涛无法在争议楼梯间自由通行，侵犯了向涛对共有楼梯的合法权益，向涛请求排除妨害的诉讼请求，应当予以支持。（二）关于本案是否适用诉讼时效规定的问题。物权作为支配权，不适用诉讼时效的规定。本案为共有权纠纷，向涛系基于物权被侵害主张排除妨害请求权，排除妨害请求权属于物权请求权，故本案不适用诉讼时效的规定，因此邱明华所称本案已超过诉讼时效的再审理由不能成立。（三）关于二审判决适用法律是否错误的问题。邱明华与向涛之间的纠纷虽然发生在《中华人民共和国物权法》实施前，但侵权行为一直持续，且诉讼发生在《中华人民共和国物权法》实施后，原判适用法律并无不当，邱明华所称二审判决适用法律错误的再审理由亦不能成立。此外，从向涛住房进出争议楼梯间的房门系谈长春锁定，该行为妨害了向涛的通行，故谈长春应当将该锁拆除以保障向涛的通行。
综上，一、二审判决认定部分事实不清，判决结果有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条第一款、第七十六条第一款第（七）项、第八十四条以及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款第（一）项、第七条、第十四条第一款之规定，判决如下：
一、撤销四川省南充市中级人民法院（2013）南中法民终字第1683号民事判决及蓬安县人民法院（2013）蓬民初字第961号民事判决；
二、邱明华在本判决生效之日起十五日内排除对向涛通行共用楼梯间（蓬安县罗家镇东街1号面向该幢楼房右边楼梯间）的妨害，保证共用通道的畅通无阻；
三、谈长春在本判决生效之日起十五日内拆除向涛住房通向共用楼梯间（蓬安县罗家镇东街1号面向该幢楼房右边楼梯间）房门的门锁。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由邱明华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓启斌
代理审判员 何映江
代理审判员 蒋 艳
二〇一五年十月二十日
书 记 员 李 望