广东省海丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汕海法民一初字第114号
原告广东省海丰县公路局。
法定代表人黄春到，局长。
委托代理人罗玉兴，广东洋洲律师事务所律师。
被告施少娟，女，汉族，住广东省海丰县。
委托代理人叶国志，广东展业律师事务所律师。
委托代理人郭伟长，广东展业律师事务所律师。
第三人魏然，男，汉族，住广东省海丰县。
第三人颜勇坚，男，汉族，海丰县人，住广东省惠州市惠城区。
委托代理人吴智亮，广东海陆律师事务所律师。
委托代理人陈辉港。
原告广东省海丰县公路局诉被告施少娟、第三人颜勇坚、魏然房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人、被告施少娟及其委托代理人叶国志、第三人颜勇坚的两委托代理人、第三人魏然到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2006年原告位于海城镇广富路黄土坎的框架结构职工宿舍楼A栋门市以投标形式出租，经投标，被告施少娟中标。2006年6月2日，被告施少娟与原告签订了《租赁合同》，由被告施少娟租赁上述门市，租赁期限自2006年9月2日起至2014年9月1日止；租金每月21929元，第四年起租金每月24122元；租赁期满后，被告施少娟必须在30天内处理好自己的财物并全部迁出门市，将门市完整交还。2014年8月29日，原告发函给被告施少娟，明确告知租赁限即将届满，门市要另作他用，按合同的约定履行。被告施少娟虽然多次报告请求续租一年，原告复函明确表示不同意。至今，被告未履行租赁合同约定义务将承租的门市交还被告。据查，被告与原告签订租赁合同后，将承租的门市其中自东往西第7至10间及发电机房，后段十五间铺面给被告颜勇坚经营网吧。原告通过律师向被告颜勇坚发函限期迁出，但是，被告拒不迁出。综上被告施少娟的承租期限早已届满，拒不履行合同义务将租赁门市归还，已严重侵犯了原告的合法权益，且，被告施少娟未经原告同意将部分租赁物给被告颜勇坚经营违反合同约定，而且被告颜勇坚向施少娟租赁期限也已届满，被告颜勇坚无权使用、占有的租赁门市，为维护原告的合法权益，特诉诸法院，请求：1、判决被告腾迁出海城镇广富路黄土坎的框架结构职工宿舍楼A栋首层门市，将该门市交还原告管理使用。2、判决被告施少娟自2014年9月2日起腾迁出门市之日按同地段同期计付的租金及水、电费用。3、本案诉讼费用由被告负担。
被告施少娟辩称，一、答辩人于2006年6月2日与原告签订《租赁合同》，承租原告位于海丰县海城镇广富路黄土坎公路卷框架的宿舍楼A栋首层门市，面积共1502平方米。租赁期自2006年9月2日起至2014年9月1日共8年，并约定租赁期满后，在同等条件下，答辩人有优先承租权。答辩人租赁该门市后，为了搞好经营，投入了400多万元的至今；并按时缴交租金，从不拖欠。同年9月1日，为了增加收益，答辩人将部分门市转租给本案另一被告颜勇坚经营网吧。对于该转租的情况，从原告的民事诉状中可以看出，原告完全知情但却一直没有提出任何异议。对此，应视作原告同意转租。二、2014年4月22日下午，原告广东省海丰县公路局办公室主任打电话告诉答辩人，称原告准备将答辩人转租给颜勇坚的铺面继续租赁给颜勇坚作为经营网吧使用，价格为每平方米18-22元左右，问答辩人是否同意。答辩人对原告的提议表示没有异议，完全同意。但之后长达一个月，双方并没有办理转租手续。而后答辩人于2014年5月23日，以自己的名义向原告办公室主任提交了《关于要求续租铺面的申请》，由于当时提交的申请过于简单，主任还专门帮忙作了修改。但原告收了该申请后，一直没有明确表示同意或者反对。至于后来发生什么变故，答辩人是完全不知情的。三、在等待原告就《关于要求续租铺面的申请》作出答复的过程中，答辩人本以为可以顺利续租。但令人意外的是，2014年8月29日，原告以其接到市局通知，要收回上述门市另作他用为理由，向答辩人发函，要求答辩人将门市交还并办理交接手续。答辩人收到函件后，又另具《报告》给原告要求续租一年无果后。通过多方努力，除了转租给颜勇坚经营网吧的门市无法收回外，其余410平方米门市均已顺利收回。答辩人也先后于2014年10月17日和29日请求原告收回该410平方米门市，但原告拒绝收回。该410平方米门市已不存在需要缴交租金的问题。至于颜勇坚经营网吧的门市，答辩人虽多次上门和发书面通知，但其均拒绝迁出。对此，原告也已委托律师向其发函。答辩人已尽到了自己的责任，即使要缴交2014年9月2日以后的租金，依法也应由颜勇坚缴交。综上，答辩人认为，原告对答辩人的起诉没有事实依据和法律依据，为维护答辩人的合法权益，请贵院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人颜勇坚辩称，一、答辩人与原告没有签订房屋租赁合同，房屋是向第三人魏然承租，相关费用也是向第三人交纳。2006年9月1日答辩人与魏然签订《租赁合同》，承租了位于海丰县海城镇广富路黄土坎公路框架职工宿舍楼A栋首层门市前段从东往西七、八间，后段共十五间的房屋，用于经营网吧，2011年11月30日答辩人因扩大经营需要，再次与魏然签订同一地段A栋首层门市前段从东往西9、10间房屋的《租赁合同》，合同约定了各方的权利义务。在二次合同的签订履行过程中，第三人没有告知答辩人该出租房屋的产权人及合法承租方属于第一被告施少娟，直至近期，答辩人才了解知道该承租房屋的有关经过。但是，答辩人出于对第三人魏然的高度信任，在承租期间，已经投入巨额资金和大量设备经营网吧，初步估计大约在170万左右，若是解除合同收回房屋，答辩人投入的大部分设备无法拆除和继续使用，这对于答辩人来说，是一个巨大的经济损失和不公平的。答辩人认为，与原告和被告施少娟均不存在书面的租赁合同关系，原告与施少娟的诉讼，与答辩人无关。但，为查明事实和明确各方权利义务，答辩人要求法院追加本案的第三人魏然作为被告参与本案的诉讼。二、原告和施少娟要求收回答辩人承赁的房屋，依法依理未能成立。（一）、答辩人与魏然签订《租赁合同》后，严格执行合同义务，按时交纳租金、水、电等费用，正当使用房屋，未变更租赁用途，在双方合同期限届满间，第三人及本案的原告和被告未提前通知答辩人，要求解除合同收回房屋的实情，况且第三人继续收取答辩人租金等费用直至现在，应当视为原告和被告默认答辩人继续承租使用的事实，所以，原告和被告在未经充分协商和履行提前通知之前，强硬要求收回房屋欠缺法律依据，不能支持。（二）、从周边出租房屋情况得知，有一处排档饮食在经营，有一处车辆维修服务在经营，违反合同的禁止性经营规定，原告未要求收回，更未通过法律诉讼手段收回房屋，可见，原告在处理出租房屋时，进行个别对待和选择，存在严重不公。另外，答辩人也曾向原告办公室负责人反映和要求，已口头答复同意答辩人续租经营。（三）、据答辩人初步了解，原告对于该宿舍楼的门市没有自身使用的实际需要，本次的诉讼收回，实际上，将收回答辩人承租的房屋后，重新出租给其他人使用，存在明显不合理、不当，也侵犯了承租人合法的优先承租权。（四）、由于答辩人经营网吧，投入设备经营资金巨大，一时收回无法接受，但在合理公平的基础上，愿意继续承租或赔偿相应损失。综上所述，答辩人使用承租房屋有法有据，承租期间全面履行合同，投入大量资金设备，在同等条件下，答辩人继续承租符合法律规定和公平合理原则，原告的诉讼请求收回房屋，依法无据。
第三人魏然当庭答辩称，与被告施少娟的意见一样。
经审理查明，2006年被告施少娟经投标向原告租赁位于海城镇广富路黄土坎的框架结构职工宿舍楼A栋首层门市（房地产权证号粤房地证字第××号，权属人为广东省海丰县公路局，座落为海丰县海城镇广富路公路新村A栋），于2006年6月2日，被告施少娟与原告签订了《租赁合同》，由被告施少娟租赁上述门市，面积为1502平方米，租赁期限自2006年9月2日起至2014年9月1日止；租金每平方米14.6元每月21929元，第四年起租金每平方米16.06元每月24122元；租赁期满后，被告施少娟必须在30天内处理好自己的财物并全部迁出门市，将门市完整交还，租赁期间水电费由施少娟自行向水电部门交清。施少娟承租以上门市后，交由其丈夫魏然管理，2006年9月1日施少娟授权其魏然与颜勇坚签订《租赁合同》，把承租的门市前段从东往西7、8间，后段共十五间转租给颜勇坚，面积合计共1043平方米，租赁期限自2006年10月1日起至2014年8月31日止，用于经营网吧，租金合计全年234072元，2007年7月31日魏然与颜勇坚又签订《﹤租赁合同﹥补充协议》把门市前段从东往西第15间门市的后段部分约14平方米不定期借给颜勇坚作为发电机房使用，借用费每月900元，2011年11月30日魏然与颜勇坚又签订一份《租赁合同》把同一地段A栋首层门市前段从东往西9、10间房屋转租给颜勇坚，租金每月3500元，租赁期限自2006年10月1日起至2014年8月31日止，均约定租赁期满，租方必须在五天内处理好自己的财物无条件迁出铺面，完整交还甲方，水电费由魏然向水电部门交纳后向颜勇坚报销。合同期将满时，施少娟向原告要求继续租用，2014年8月29日原告书面通知被告施少娟门市要另作他用，要求施少娟在租赁期满后30天内处理好自己的财产并全部迁出，施少娟于2014年9月23日要求原告给予再续租一年，2014年9月26日原告答复施少娟因汕尾市公路局要求其按期收回门市，要求施少娟按合同约定迁出门市完整交还，办理门市交接手续。施少娟经通知颜勇坚等租户，收回门市前段自东往西第1-6间，第11-15间铺面11间410平方米，之外的被颜勇坚租用的表示无能力无法催促其迁出收回，于2014年10月29日书面要求原告对已收回的铺面共11间约410平方米的门市验收确认，终止租赁，但原告要求施少娟把门市整体交还，对施少娟把门市转租给颜勇坚，原告称至要求施少娟迁出时才知情，原告及施少娟均通知颜勇坚迁出，颜勇坚表示经营网吧投入过大，要求续租经营，但原告不予同意。原告要求门市整体交还，月租金按合同约定的每月每平方米16.06元计算至迁出之日止，施少娟与颜勇坚对租金计算表示同意，施少娟、魏然、颜勇坚确认颜勇坚现使用的面积为1092平方米，每月租金23906元，从2014年9月1日起施少娟没再向颜勇坚收取租金，颜勇坚认为其因投入过大，要求补偿，如原告收回又要出租，其有优先权承租权，又称其使用期间的租金同意按每月23906元交还施少娟。
本院认为，被告施少娟向原告租赁门市，自愿签订租赁协议书，双方均应履行各自的权利义务，现租期已满，双方无法达成续租协议，原告要求收回门市另用，不再续租给被告，依照双方协议约定原、被告租赁关系自然终止，原告请求归还其所有门市应予支持，被告应按约定把门市整体归还原告。第三人颜勇坚提出房屋是向魏然承租，但原告是讼争门市的权属人，且颜勇坚与魏然所签订的租赁合同期限亦已届满，施少娟要求颜勇坚迁出门市，原告不同意颜勇坚继续承租的要求，双方不能达成续租协议，颜勇坚要求继续租用本院不予支持，应迁出租用的门市归还原告。关于租金的支付问题，原告要求租金按原约定租金每月每平方米16.06元计算至归还之日止，对此被告施少娟、第三人魏然及第三人颜勇坚无异议，可予准许。施少娟已于2014年10月29日请求原告收回承租房屋中的410平方米门市，已没实际使用，因租赁物属可分割的门市铺面，故410平方米的门市原告应予收回终止租赁，因其合同约定期满（即2014年9月1日）30日内迁出，故租金计算10月份一个月，为16.06元×410平方米=6584.6元，水电费由施少娟向水电部门交清，被颜勇坚使用的面积为1502平方米-410平方米=1092平方米，为前段从东往西7、8间门市，前段从东往西第15间门市的后段部分的发电机房，后段共十五间门市，租金按每月每平方米16.06元计算至归还之日止，由颜勇坚直接交还原告。因施少娟与原告签订的租赁合同约定门市应整体收回，且其转租行为未经原告同意，故施少娟对现被颜勇坚使用的门市租金和水电费负有偿还的连带义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：
一、被告颜勇坚应当于本判决生效之日起30日内迁出原告广东省海丰县公路局位于海城镇广富路黄土坎的框架结构职工宿舍楼A栋首层门市（房地产权证座落为海丰县海城镇广富路公路新村A栋）前段从东往西7、8、9、10间门市，前段从东往西第15间门市的后段部分的发电机房，后段共十五间门市，归还原告。并由被告施少娟、第三人颜勇坚向原告结清按1092平方米每月每平方米16.06元计算的租金和水电费。
二、被告施少娟应当于本判决生效之日起7日内付还原告广东省海丰县公路局位于海城镇广富路黄土坎的框架结构职工宿舍楼A栋首层门市（房地产权证座落为海丰县海城镇广富路公路新村A栋）前段从东往西门市前段自东往西第1-6间，第11-15间的租金6584.6元，并付清至2014年10月止的水电费。
案件受理费人民币7812元，由被告及第三人负担。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汕尾市中级人民法院。
审 判 长 林乃流
审 判 员 王健茹
人民陪审员 张裕标
二〇一五年十月十六日
书 记 员 王海红
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