江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终4945号
上诉人（原审被告）：夏道良。
委托诉讼代理人：张同刚，江苏嘉昆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王昀，江苏嘉昆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：昆山市高新区森林别墅小区第二届业主委员会。
委托诉讼代理人：张吉云，江苏封强律师事务所律师。
上诉人夏道良因与被上诉人昆山市高新区森林别墅小区第二届业主委员会（以下简称森林别墅业委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初2317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人夏道良上诉请求：撤销原判，驳回森林别墅业委会的诉讼请求。事实和理由：1、夏道良在承租房屋一段时间后因病将房屋钥匙交还给江苏金阳物业管理有限公司（以下简称金阳物业公司），时隔四个月后又取回钥匙继续租赁使用房屋，房屋租金标准仍按租赁合同约定执行。其间暂停使用房屋4个月应属于合同履行中止，不应理解为租赁合同解除和不定期租赁关系成立。一审判决引用合同法关于认定不定期租赁的法律规定判决租赁关系解除适用法律错误，且直接抹杀了夏道良租赁使用房屋的事实及愿意继续租赁的意思表示。2、金阳物业公司在担任物业管理人期间受森林别墅小区第一届业主委员会委托处理涉案房屋出租事宜。森林别墅业委会跳过金阳物业公司直接以自身名义起诉夏道良解除租赁合同、支付租金，于法无据，其并非适格诉讼主体。
被上诉人森林别墅业委会答辩称：夏道良自2014年11月1日起拖欠租金，应支付从2014年11月1日至今的租赁费用。
一审原告森林别墅业委会起诉请求：1、判令解除《租赁合同》，夏道良立即腾空租赁物；2、判令夏道良支付租金32400元；3、判令夏道良支付森林别墅业委会5400元违约金；4、本案诉讼费用由夏道良承担。
一审法院认定事实：2013年8月26日，森林别墅第一届业主委员会授权江苏金阳物业管理有限公司代为管理租赁本小区会所公共物业。2014年4月27日，金阳物业公司（甲方）与夏道良（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定将坐落于昆山马鞍山中路888号森林别墅会所一楼东侧出租给夏道良，建筑面积100平方米；租赁期限自2014年5月1日至2016年12月31日，租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期归还。双方约定，该房屋租金不含税价格为每年人民币21600元整；物业管理费每年人民币3120元整，签约结束当日乙方向甲方交纳第一次费用（租金与物业管理费一起交纳）。付款方式为6个月一付，提前一周支付，甲方只提供收款收据，如需发票税金由乙方承担（租金、物业费标准根据业委会要求调整）。租赁期间，使用该房屋所发生的水电煤气通讯等费用由乙方承担。乙方的义务：乙方应按照合同规定，按时支付租金及其他各项应付费用。如果乙方未按时交付房租，经甲方催告15日后仍未交付，甲方有权收回房屋，并要求乙方赔偿三个月房租。合同成立后，夏道良支付了半年的租金。2014年11月，夏道良向金阳物业公司工作人员郝颍昌表示由于疾病原因不再租用房屋，房屋交还给金阳物业公司，郝颍昌收回房屋并将涉案房屋门锁上。2015年5月左右，夏道良说要办老年活动室，又去郝颍昌处拿了涉案房屋钥匙，并进入涉案房屋使用。
2015年7月17日，昆山市高新区森林别墅小区第二届业主委员会在昆山市娄江街道办事处及昆山市住房和城乡建设局登记备案。
2015年12月30日，森林别墅业委会委托江苏六典律师事务所向夏道良发出律师函，简述了金阳物业公司与夏道良签订的租赁合同约定情况，并要求夏道良在收到律师函之日起5日内支付森林别墅业委会租金32400元，如夏道良未能在上述期限支付，将通过法律途径主张房屋占有使用费、违约金、诉讼费用。
上述事实由租赁合同、公共物业租赁情况表、业主委员会备案表、律师函、证人证言及森林别墅业委会、夏道良在庭审中的陈述予以证实。
一审法院认为：合同双方之间签订的房屋租赁合同成立、有效，双方均应依照法律规定以及合同约定，履行相应的合同义务。本案争议焦点一，夏道良于2014年底将租赁房屋钥匙返还物业，这一行为是否导致房屋租赁合同的解除。森林别墅业委会委托金阳物业公司与夏道良签订的书面租赁合同，租赁期限自2014年5月1日至2016年12月31日，夏道良于2014年底以生病为由向物业公司表示不再承租涉案房屋，并将租赁房屋钥匙交还给物业公司负责人，物业公司也接收了房屋，并未提出异议，故双方已经协商解除了租赁合同。租赁合同经双方协商解除，夏道良不存在违约行为，故森林别墅业委会要求夏道良承担违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。
争议焦点二、夏道良于2015年5月又把租赁房屋钥匙取回并开设了老年活动室，是否成立了新的租赁关系。夏道良于2015年5月左右将租赁房屋的钥匙取回，并在租赁房屋内开设老年活动室进行经营行为，夏道良以实际行动表示要租赁该房屋。事实上，昆山马鞍山中路888号森林别墅会所一楼东侧房屋是属于昆山市高新区森林别墅小区全体业主的财产，虽然2015年7月17日，昆山市高新区森林别墅小区重新成立了第二届业主委员会，但这并不影响全体森林别墅小区全体业主与夏道良就该租赁房屋成立房屋租赁关系的事实。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二条之规定：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。”一审法院认为，森林别墅业委会代表昆山市高新区森林别墅小区全体业主与夏道良成立了新的房屋租赁关系。因后续期间双方未签订书面合同，故未对租赁期限作出明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人。森林别墅业委会在2015年12月30日发出的律师函表述，向夏道良追索租金，如不支付租金即解除合同、不再让夏道良续租、要求夏道良腾房的意思表示，上述法律条文赋予租赁合同双方当事人任意解除权。故一审法院认为森林别墅业委会与夏道良之间的房屋租赁关系于判决生效之日起解除。关于租金，剩余未支付租金的合同有效期为2015年5月1日至判决生效之日，参照之前书面合同的租金标准21600元/年支付，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。至起诉之日夏道良租赁房屋尚未满一年，故根据21600元/年租金标准计算出房屋每天租金为59.2元，夏道良应支付租金按照59.2元/天标准自2015年5月1日至判决生效之日。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条，最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二条的规定，一审法院判决：一、昆山市高新区森林别墅小区第二届业主委员会与夏道良之间的房屋租赁关系解除。二、夏道良于判决生效后十日内向昆山市高新区森林别墅小区第二届业主委员会交付昆山马鞍山中路888号森林别墅会所一楼东侧房屋。三、夏道良于判决生效后十日内支付昆山市高新区森林别墅小区第二届业主委员会租金（以59.2元/天为标准，从2015年5月1日计算至本判决生效之日止）。四、驳回昆山市高新区森林别墅小区第二届业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费1106元，减半收取553元，由昆山市高新区森林别墅小区第二届业主委员会负担234.4元，由夏道良负担318.6元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院查明事实与原审判决查明事实相一致。
本院认为，夏道良在一审答辩时明确陈述其2014年年底将钥匙交还给物业公司，没有再继续履行租赁合同，并主张其次年5月继续使用房屋期间应按其他老年活动室的租金标准收取租金。一审法院据此认定原租赁合同解除合法有据。夏道良上诉称租赁合同仅中止履行、应按原租金标准继续履行的观点与其一审主张存在明显矛盾，本院不予采信。夏道良2015年5月起使用小区共有房屋，且未再签订租赁合同，与昆山市高新区森林别墅小区全体业主成立不定期房屋租赁关系。森林别墅业委会代表业主提起诉讼，系适格原告。夏道良主张只能由金阳物业公司作为合同当事人提起诉讼没有依据，本院亦不予采信。
综上所述，上诉人夏道良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1106元，由上诉人夏道良负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾雪蓉
审判员 黄学辉
审判员 沈维佳
二〇一六年九月五日
书记员 陆晓婷