山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁05民终243号
上诉人（原审原告）：胜利油田泰恒实业总公司，住所地东营市东营区济南路8号。统一社会信用代码91370502164801226Ｐ。
法定代表人：徐华玲，经理。
委托诉讼代理人：刘敏敏，北京市汇融（东营）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：东营瑞康房地产开发有限公司，住所地东营市东营区北一路375号。
法定代表人：张树华，董事长。
委托诉讼代理人：王帆，男，东营瑞康房地产开发有限公司副总经理。
委托诉讼代理人：冯洪革，山东众旭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：东营胜联物业服务有限公司，住所地东营市东营区黄河路金大地五金建材市场金三路10号。
法定代表人：郭玉刚，总经理。
委托诉讼代理人：李胜斌，男，东营胜联物业服务有限公司职工。
委托诉讼代理人：张明，山东领先律师事务所律师。
上诉人胜利油田泰恒实业总公司（以下简称泰恒实业公司）因与被上诉人东营瑞康房地产开发有限公司（以下简称瑞康房开公司）、东营�联物业服务有限公司（以下简称胜联物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2017）鲁0502民初3332号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
泰恒实业公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、天然气管道的安装及后续管理系瑞康房开公司的法定义务，泰恒实业公司系因瑞康房开公司和胜联物业公司怠于管理，为避免损失而进行的管理行为。1、根据《城市房地产开发经营管理条例》第二条、第十八条的规定，房地产开发企业所进行的基础性建设包括配套的基础设施；而根据《房地产开发项目经济评价办法》第十三条的规定，基础设施包括供水、供气、排污、绿化、小区、道路、环卫设施等建设费用以及其他费用。2、涉案合作协议及物业合同，均能证实瑞康房开公司与胜联物业公司对配套设施的建设和管理具有法定义务。3、根据合作协议的约定，泰恒实业公司仅负责天然气的接入许可工作。二、泰恒实业公司为涉案小区购买天然气并销售给业主，辅助天然气管理公司的管理工作至今，瑞康房开公司与胜联物业公司作为受益人应偿付泰恒实业公司由此支付的必要费用。三、一审法院认定瑞康房开公司与胜联物业公司没有管理资质,故没有承担民事责任的事实和法律依据是错误的。泰恒实业公司签订的《供用气合同》约定“缴纳气费、配合安全隐患检查和限期整改”，均是供气公司的格式条款，并不是必须具备天然气安全管理资质。
瑞康房开公司辩称，一、泰恒实业公司的上诉没有事实和法律依据。1、瑞康房开公司与泰恒实业公司签订的合作协议第六条第三项约定,由泰恒实业公司负责安排项目竣工后的物业管理工作，但其未履行该义务。小区房屋竣工预售后，经瑞康房开公司多次催促，泰恒实业公司拒绝履行物业管理义务，瑞康房开公司作为开发商无奈选聘胜联物业公司提供前期物业服务，委托管理期限一年；同时瑞康房开公司要求泰恒实业公司将其管理的天然气一并移交给胜联物业公司，由于泰恒实业公司不愿将其向业主收取的天然气开户费等一并移交而未能达成一致意见。2、泰恒实业公司系涉案小区天然气用气手续申办及获批单位，同时是小区合作开发建设单位，自2010年6月获批并开通小区天然气至今已七年。2012年3月6日，泰恒实业公司因建设用地使用权转让合同纠纷起诉瑞康房开公司时，亦未提出移交物业管理工作。3、根据合作协议，泰恒实业公司负责小区天然气接入许可工作，并承担所发生的费用。泰恒实业公司与中国石化胜利油田天然气销售有限公司签订《供用气合同》，约定了天然气计量交接地点、用气性质、供气量、价格、安全责任、权利义务、合同期限等条款。泰恒实业公司向小区每户居民收取了开户费和保证金，并一直管理至今。泰恒实业公司现在要求瑞康房开公司、胜联物业公司接收小区物业管理工作既无合同依据，也无法律依据。4、泰恒实业公司收取天然气费的对象是小区居民，是给业主提供的天然气服务，而泰恒实业公司交纳天然气费的对象是胜利油田分公司油气集输总厂燃气客户服务中心，与瑞康房开公司与胜联物业公司无关，不存在避免瑞康房开公司与胜联物业公司利益受损的问题。5、泰恒实业公司主动要求管理小区天然气是为获取私利。因小区天然气接入费用应计入开发成本，且应由泰恒实业公司承担并从其收益中扣减，而泰恒实业公司将该开发成本转嫁给了小区居民，违法违规向每户居民收取开户费1600元（天然气公司收取1000元／户）和押金200元（天然气公司收取100元／户）。此外，泰恒实业公司还通过购气差价获利。6、涉�小区已经依法成立了业主委员会，现在的物业服务合同也是由业主委员会签订的，泰恒实业公司要求移交天然气管理工作，其应与业主委员会及其选聘的物业公司协商。
胜联物业公司辩称，一审判决驳回泰恒实业公司的诉讼请求是正确的，胜联物业公司与泰恒实业公司之间就涉案争议没有任何合同关系。胜联物业公司与瑞康房开公司所签订的前期物业服务合同，及与小区业主委员会所签订的物业服务合同均不包括小区的天然气管理运营业务，并且根据物业管理条例以及东营市的相关政策，胜联物业公司也没有资格进行相应的天然气管理工作。因此，泰恒实业公司要求胜联物业公司接手涉案小区天然气管理工作以及要求承担天然气管理费用没有事实和法律依据，更不存在怠于履行义务的问题。请求驳回上诉，维持原判。
泰恒实业公司向一审法院起诉请求：1、判令瑞康房开公司、胜联物业公司向泰恒实业公司偿付因管理天然气造成的人工管理费、天然气损耗共计516813.13元；2、判令瑞康房开公司、胜联物业公司接收瑞康小区天然气管理工作；3、案件受理费等由瑞康房开公司、胜联物业公司负担。
一审法院认定事实：2007年7月23日，泰恒实业公司（甲方）与瑞康房开公司（乙方）签订《合作开发协议书》，约定：合作开发项目名称为“恒瑞”商品住宅楼。甲方负责新建住宅天然气接入许可工作，并承担所发生的费用。协调解决水、电、暖气、弱电等的接入许可工作，所发生的费用由乙方承担。负责安排该项目竣工后的物业管理工作。合同还约定了其他条款。
2010年7月26日，泰恒实业公司取得了中国石化股份胜利油田分公司计量检测所出具的检定证书，证书编号为2010ＪＬ07365。2011年12月6日，涉案小区取得了中国石化胜利油田天然气销售有限公司颁发的天然气使用许可证，用户编号为ＴＺＸ10068。2011年4月22日，涉案小区经竣工验收合格。
2011年11月1日，瑞康房开公司与胜联物业公司签订《中心医院小高层住宅前期物业服务合同》，约定由胜联物业公司为涉案小区提供前期物业服务，期限为一年。2012年4月1日，东营区中心医院高层业主委员会与胜联物业公司签订《物业服务合同》，约定胜联物业公司从东营区中心医院高层业主委员会手中接管小区竣工物业和相关物业资料，并进行物业的接管验收。胜联物业公司承担小区公共配套设施、设备（共用的上下水管道、污水管、垃圾清运、共用照明、供水设备、配电系统、消防设施设备、供水系统等）的维修、养护和运行服务。期限为3年，自2012年4月1日12时起至2015年3月31日24时止。2015年4月1日，东营区中心医院高层业主委员会与胜联物业公司续订了为期5年的《物业服务合同》。
2015年2月，泰恒实业公司与中国石化胜利油田天然气销售有限公司签订《供用气合同》，约定了天然气计量交接地点、用气性质、供气量、价格、安全责任、权利义务、合同期限等条款。泰恒实业公司向涉案小区的每户居民�取了开口费和保证金，并一直管理至今。
一审另查明，2012年3月6日，泰恒实业公司以瑞康房开公司为被告向本院提起诉讼，要求瑞康房开公司支付土地转让款及利息，本院于2013年12月17日作出（2012）东民四初字第27号民事判决，瑞康房开公司不服提起上诉，山东省高级人民法院于2015年1月8日作出（2014）鲁民一终字第214号民事判决，扣除泰恒实业公司应承担的天然气开口费和天然气合同工本费、三通一平的费用及瑞康房开公司已付费用，再加上罚款，瑞康房开公司应向泰恒实业公司支付土地补偿款4285245元。
一审法院认为，泰恒实业公司与瑞康房开公司签订的《合作开发协议》约定，泰恒实业公司负责涉案小区的天然气接入许可工作，并承担所发生的费用。涉案小区竣工后，泰恒实业公司取得了�应资质并完成了天然气接入许可工作。现泰恒实业公司基于瑞康房开公司将物业管理工作交给胜联物业公司，主张瑞康房开公司、胜联物业公司接收涉案小区的天然气管理工作无事实和法律依据，理由如下：其一、上述协议虽约定由泰恒实业公司负责安排涉案小区竣工后的物业管理工作，并非泰恒实业公司直接从事涉案小区的物业管理；其二、泰恒实业公司既未提交其具备物业管理资质的证据，也未提交证据证明其向瑞康房开公司提出安排涉案小区物业管理工作的证据；其三、天然气管理需具备相应的资质，而瑞康房开公司、胜联物业公司并不具备管理天然气的相应资质。综上，泰恒实业公司请求瑞康房开公司、胜联物业公司接收瑞康小区天然气管理工作并偿付因管理天然气造成的人工管理费、天然气损耗费等均无事实和法律依据，依法不予支持。综上，一审法�依照《民事诉讼法》第六十四条的规定，判决驳回胜利油田泰恒实业总公司的诉讼请求。案件受理费8968元，减半收取4484元，由胜利油田泰恒实业总公司负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
二审查明，2012年3月6日，泰恒实业公司以其与瑞康房开公司2007年7月23日签订合作开发协议书，但瑞康房开公司未按约定全额支付建设用地使用权转让款为由起诉瑞康房开公司，本院作出（2012）东民四初字第27号判决，该判决确定泰恒实业公司应承担天然气接入和三通一平的费用544755元，从泰恒实业公司应得的土地转让收益款中予以扣除。
瑞康房开公司不服该判决上诉于山东省高级人民法院。2015年2月8日，山东省高级人民法院作出（2014）鲁民一终字第214号民事判决�，该判决书进一步明确：扣除泰恒实业公司应承担的天然气开口费和天然气合同工本费、三通一平的费用以及瑞康房开公司已付费用，再加上罚款，瑞康房开公司应向泰恒实业公司支付土地补偿款4285245元（8000000元-544755元-3210000元+40000元）。
本案中，天然气开口费与工本费实际由瑞康房开公司向中国石化胜利油田天然气销售有限公司交纳。
泰恒实业公司庭后向本院书面回复，涉案小区业主购买天然气的电脑软件安装在泰恒实业公司的电脑上。泰恒实业公司确认，自2010年至2015年，其向小区业主销售天然气的价格为1.33元/方至1.515元/方不等，其向天然气公司购买天然气的价格为1.326元/方。
二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。
本院认为，泰恒实业公司的上诉主张不能成立，理由如下：
1、涉案合作协议未明确约定小区投入使用后的天然气管理工作问题。泰恒实业公司主张根据《城市房地产开发经营管理条例》第十八条的规定，涉案小区的天然气管理工作是瑞康房开公司的法定义务。本院认为，《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定的是工程竣工后需进行综合验收的具体内容，泰恒实业公司将“验收工作”等同于“接收工作”没有依据，该条款并未规定作为涉案小区开发商之一的瑞康房开公司负有管理天然气的职责，泰恒实业的该主张没有事实和法律依据。
2、根据《物业管理条例》第二条的规定：“物业管理，是指业主通过选聘物业�务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”故物业服务企业的具体服务内容和范围需由物业服务合同具体约定，涉案《前期物业服务合同》第六条第三款的约定：“水、电、暖等收费由胜联物业公司负责，价格按照政府指导价格为准。”业主委员会与胜联物业公司签订的《物业服务合同》中亦未约定胜联物业公司对天然气负有收费及其他管理义务。
3、泰恒实业公司与中国石化胜利油田天然气销售有限公司签订的《供用气合同》约定：泰恒实业公司负责对交接点以后的输气管线、入户气表等所有相关设施进行正常维护、管理、使用，并负责巡线维护、安全环保管理�泰恒实业公司负责规范辖区内用气行为，排查、整改用气安全隐患；泰恒实业公司应按时缴纳气费。结合一审查明情况，泰恒实业公司办理了天然气接入许可后，向小区业主收取了仪表安装费和保证金，并将业主购买天然气的电脑软件安装在其电脑中，由其向业主销售天然气，实际履行了《供用气合同》的有关义务。
4、《物业管理条例》第五十二条规定：“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。”因此，《物业管理条例》第二条所规定的“设施设备”并不包含供气管线及相关设施设备。泰恒实业公司主张其多年管理天然气系代瑞康房开公司和胜联物业公司履行法定义务，没有事实和法律依据；因瑞康房开公司与胜联物业公司不是涉案天然气管理工作的义务人，故不存在其因泰恒实业公司的管理行为而受益的情形，泰恒实业公司要求瑞康房开公司和胜联物业公司向其支付天然气管理工作所支付的费用和相关损失的主张不能成立，本院不予支持。
综上所述，泰恒实业公司的诉讼请求不能成立，不应支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8968元，由上诉人胜利油田泰恒实业总公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 纪红广
审判员 乔良艳
审判员 胡祥英
二〇一八年四月三日
书记员 赵丹荑