江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终8588号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王世信，男，1989年9月20日生，汉族，住徐州市。
委托诉讼代理人：黄伟，江苏苏旭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱源，江苏苏旭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：李爱峰，男，1973年12月11日生，汉族，江苏天许建设有限公司建造师，住徐州市都市。
被上诉人（原审被告）：朱洪芳，女，1976年9月6日生，无业，住址同上。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴长前，江苏彭邦律师事务所律师。
上诉人王世信因与被上诉人李爱峰、朱洪芳房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初4876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月18日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王世信及其委托诉讼代理人黄伟、朱源，被上诉人李爱峰及其与被上诉人朱洪芳共同的委托诉讼代理人吴长前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王世信上诉请求：1.请求撤销一审判决书第一至第四项，并判决支持上诉人原审诉讼请求，驳回被上诉人原审反诉请求。2.一、二审案件受理费、保全费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、2017年6月13日，上诉人、被上诉人与中介三方签订了《徐州市存量房买卖协议》。约定被上诉人将位于徐州市都市家园1号楼1002室房屋（房屋产权证编号为1556**号、国有土地使用权证编号为13197号）以726600元的价格出售给上诉人。按照协议中的约定，上诉人应在合同签订之日支付20000元作为定金。在2017年6月30日前支付226000元。在2017年7月30日之前办理银行贷款手续，贷款500000元后支付给被上诉人。被上诉人应在2017年7月30日前协助上诉人办理上述房屋过户手续。由于客观原因，上诉人、被上诉人双方同意7月6日办理相关手续。然，7月6日上诉人与中介到产权处办理时，被上诉人不同意继续履行该合同。二、关于合同第四条规定，一审法院认为格式合同条款与手写条款相冲突时，应首先使用手写条款而排除打印条款是错误的。第一，格式合同条款和手写条款并不冲突，合同第四条第二项约定2017年6月30日之前支付226000元，并未约定交被上诉人保管。第二，合同第四条第二项是在合同第四条的大前提下，合同第四条明确约定房款应在申请房屋转移登记前缴入指定的资金监管账户，房屋权属核准转移登记后，甲方按照房产交易资金监管有关规定领取房款。所以，第四条第二项是对房款交付时间与金额的约定。而该款交付的账户已经明确为资金监管账户。一审法院要求上诉人将房款直接交付给被上诉人没有合同约定。三、关于一审法院认为上诉人未按期支付房款，经被上诉人催告后仍未支付已构成违约无事实与法律依据。2017年7月6日，上诉人与中介公司按约定到产权处办理所有手续，是被上诉人故意不到场不予配合，致使无法开立资金监管账户，无法将房款存入，上诉人已在表示要按合同约定交纳房款，是被上诉人一直以上诉人违约为由不到产权处办理，上诉人在2017年7月5日就要交房款，因此不存在经被上诉人催告后仍未支付的情形。总之，请求二审法院查明事实，正确适用法律，支持上诉人的诉讼请求。
李爱峰、朱洪芳辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，理由如下：1、根据合同法第八条的规定，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同受法律保护，上诉人与被上诉人2017年6月13日签订徐州市存量房买卖协议，约定于2017年6月30日前，支付首付款22.6万元，含定金2万，并约定了违约的时间和违约的责任，上诉人没有按照合同约定履行，应当承担违约责任，在上诉人违约后要求被上诉人继续履行合同于法无据。2、对于上诉人声称，2017年7月6日被上诉人故意不到产权交易中心，致使资金监管账户无法设立更是自己的一种猜测，在设立资金监管账户的问题上，被上诉人无任何过错，只是上诉人对自己违约责任的推脱。合同签订后被上诉人积极偿还银行贷款，做前期履行合同的准备工作，合同约定的首付款支付日期6月30日前，即买房应支付首付款的这段时间内，上诉人和中介从未要求被上诉人到产权中心设立资金监管账户，上诉人认为中介排号至2017年7月6日而使正常支付首付款的日期延迟到2017年7月6日，是对合同的一种误解，况且设立资金监管账户也非法律强制性规定，不能作为上诉人逾期付款的理由，7月4日被上诉人明确要求上诉人支付首付款并承担违约责任，然后履行合同，上诉人均不予理会，根据合同法第六十七条的规定，当事人互相附有债务有先后履行顺序的，先履行一方未履行，后履行一方有权拒绝对方的履行要求，2017年7月3日评估报告是中介公司私自从网上截屏图片而制作的，被上诉人一直要求上诉人支付首付款，上诉人从未予以理会，至起诉时，也没有向被上诉人要求支付过首付款的事宜。对方认为迟延履行的数额的问题，22.6万占合同总价的30%，已构成根本违约。综上，请求贵院驳回上诉，维持原判。
王世信向一审法院起诉请求：1.判令李爱峰继续履行《徐州市存量房买卖协议》，按照约定协助办理徐州市都市家园1号楼1002室房屋过户手续；2.本案诉讼费由李爱峰承担。
李爱峰、朱洪芳向一审法院提出反诉请求：1.依法解除双方于2017年6月13日签订的协议编号为XBS0000128的《徐州市存量房买卖协议》；2.王世信承担违约责任向李爱峰支付违约金5万元；3.王世信承担诉讼费。
一审法院认定事实：李爱峰与朱洪芳系夫妻关系，且共同共有涉案徐州市泉山区都市家园1#-1002室房屋。
2017年6月13日，王世信作为买受方与出卖方李爱峰、朱洪芳经由江苏新百世房产销售有限公司中介就涉案房屋达成买卖意向，并在中介方江苏新百世房产销售有限公司凯旋门店签订了由中介方提供的格式《徐州市存量买卖协议》（XBS0000128），约定：李爱峰、朱洪芳自愿将房屋建筑面积约为92.41平方米、所有权证编号为155633、国有土地使用权证编号为13197的坐落于徐州市都市家园1号楼1002室房屋出售给王世信，该房屋按套计算，包括房地产本身及房屋内的水、电、天然气、空调、洗衣机等家具、厨具在内的设施和用品成交总价为726600元，房屋产权过户所产生的税、费以及中介佣金均由王世信承担；双方同意王世信采取商业贷款方式支付房款，房款应当在申请房屋转移登记前缴入指定的房产交易资金监管账户，房屋权属核准转移登记后李爱峰、朱洪芳按照房产交易资金监管有关规定领取，其中签订协议之日王世信支付购房定金20000元由李爱峰、朱洪芳方保管、李爱峰、朱洪芳将房产证、土地证交给中介方保管，王世信于2017年6月30日前支付226000元（含定金），于2017年7月30日前办理银行贷款手续贷款500000元；李爱峰、朱洪芳偿还该房屋约为50000元的抵押贷款，双方同意在2017年7月30日前办理上述房屋的过户手续；若李爱峰、朱洪芳不能按期交付房产或王世信不能按期支付房款，每逾期一日则由违约一方按日向对方支付千分之五的滞纳金，逾期超过3日则视同违约，由违约方向对方支付违约金50000元；双方在办理房屋权属转移登记、国有土地使用权变更登记、贷款和户口迁移等手续时，对方应当积极给予协助，由于任何一方故意拖延或者不及时提供相关材料的，逾期超过3日视为违约；如一方违约则由违约方承担佣金8000元，如双方自愿解除合同则双方各支付佣金的50%。
上述协议签订当日，王世信向江苏新百世房产销售有限公司凯旋门店支付了佣金（中介费）4000元并向李爱峰支付购房定金20000元。其后李爱峰、朱洪芳于2017年6月17日归还了贷款并将设定于该房屋上的抵押解除后将房屋权属证书交给中介方。
江苏新百世房产销售有限公司凯旋门店工作人员自徐州市房屋置换中心领取了载明“2017年7月6日D137号，姓名李爱峰，权证号155633”的置换预约受理单后，于2017年6月28日和29日分别联系王世信与李爱峰、朱洪芳，告知其办理相关手续的时间、地点及所需携带的资料。
2017年7月3日，江苏新百世房产销售有限公司凯旋门店工作人员与朱洪芳联系房屋评估需要的拍照事宜。
2017年7月4日，江苏世纪恒达土地房地产评估咨询有限公司出具抬头为王世信、李见的《致估价委托人函》，确定徐州市泉山区都市家园1#-1002室住宅地产在价值时点2017年7月3日时未设立法定优先受偿权利下的价值为726600元。同日，朱洪芳通过微信与江苏新百世房产销售有限公司凯旋门店工作人员交涉首付款支付事宜，未果。
2017年7月6日，江苏新百世房产销售有限公司凯旋门店工作人员微信通知朱洪芳下午两点办理过户手续，朱洪芳称此前已要求中介方与买家协商违约责任事宜，待解决完有关问题再过户。江苏新百世房产销售有限公司凯旋门店工作人员丁朋称没过户房款不能进入资金监管账户不能算违约。
后李爱峰、朱洪芳未在约定的时间去往徐州市房屋置换中心，其后双方也未进一步协商。
2017年8月1日，王世信将李爱峰诉至一审法院要求继续履行《徐州市存量房买卖协议》并办理徐州市都市家园1号楼1002室房屋过户手续，李爱峰以辩称理由进行答辩并提起反诉要求解除双方于2017年6月13日签订的协议编号为XBS0000128的《徐州市存量房买卖合同》并要求王世信承担违约责任、支付违约金50000元。一审审理过程中，依王世信的申请通知朱洪芳为一审中本案的共同被告参加诉讼，朱洪芳应诉后以辩称理由进行答辩。
另，根据徐州市房屋置换中心印发的材料，二手房交易办理流程为：领取置换受理号→调取测绘图、宗地图→签订存量房交易合同及资金监管协议→（如贷款）买方到监管银行存入首付款，换首付款存款凭证→买方到贷款银行或公积金管理中心办理贷款审批手续→双方凭存款凭证回原合同签订窗口办理过户和抵押登记手续。
一审法院认为，当事人应当遵循公平原则确定各自的权利和义务，遵循诚实信用的原则行使权利、履行义务。当事人一方迟延履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行，或者存在其他违约行为致使合同目的不能实现的，对方当事人有权解除合同。
本案中，双方经江苏新百世房产销售有限公司凯旋门店中介就买卖徐州市泉山区都市家园1#-1002室房屋签署的《徐州市存量买卖协议》格式文本系双方真实意思表示，且不违反有关法律法规的强制性规定，故对双方均产生法律拘束力，双方均应按照约定全面履行自己的义务。但在王世信依约履行支付定金、李爱峰与朱洪芳依约解除房屋抵押并交付房屋权属证书后，李爱峰与朱洪芳以王世信未在约定的2017年6月30日前交付首付款226000元（含定金20000元）为由主张王世信违约且不再协助王世信办理有关房产交易手续，王世信则以双方约定房款应缴入指定的房产交易资金监管账户尚未设立为由拒绝向李爱峰与朱洪芳支付上述首付款，导致本案纠纷的产生。
一审法院认为，涉案《徐州市存量房买卖协议》系因中介方江苏新百世房产销售有限公司凯旋门店提供，其中关于支付房款的第四条虽然注明“房款应当在申请房屋转移登记前缴入指定的房产交易资金监管账户，房屋权属核准转移登记后甲方（出卖方，即李爱峰、朱洪芳）按照房产交易资金监管有关规定领取”，但又对付款时间明确约定乙方（买受方，即王世信）于协议签订当日支付购房定金20000元、于2017年6月30日前支付人民币226000元（含定金）、于2017年7月30日前办理银行贷款手续贷款500000元。依一般解释规则，格式合同条款与手写条款相互冲突时，应首先适用手写条款而排除打印条款，且在房产交易中并不排除买受人将房款直接交付给出卖人的情形，故确定本案中优先适用双方手写部分的条款，即王世信应于2017年6月30日交付首付款226000元（含已支付的定金20000元），其未按期支付且经李爱峰与朱洪芳催告后仍未支付已构成违约，李爱峰与朱洪芳有权拒绝继续履行并有权解除双方之间的买卖合同。故李爱峰与朱洪芳要求解除其与王世信签订的《徐州市存量买卖协议》（XBS0000128）具有事实与法律依据，予以支持，王世信要求继续履行该协议的诉讼主张不予支持。
双方在《徐州市存量房买卖协议》约定，出卖方逾期交付房产或买受方逾期支付房款超过3日即视同违约，由违约方向守约方支付违约金50000元。本案中，王世信未在合同约定的2017年6月30日支付购房首付款且经李爱峰与朱洪芳催告后仍未在约定期限的3日内支付，应按约定承担向李爱峰与朱洪芳支付违约金的责任，故李爱峰与朱洪芳要求王世信支付违约金的请求具有合同依据，予以支持。但考虑到王世信的违约行为系对江苏新百世房产销售有限公司凯旋门店提供的《徐州市存量房买卖协议》格式条款的理解偏差以及江苏新百世房产销售有限公司凯旋门店没有协助买卖双方及时在2017年6月30日前设立房产交易资金监管账户等情形，结合目前徐州市房价上升致使李爱峰与朱洪芳并不因王世信的违约行为造成更大损失的情况，对王世信应支付的违约金予以适当调整，即王世信应向李爱峰与朱洪芳支付的违约金数额为30000元。
双方在《徐州市存量房买卖协议》既约定了违约金又约定了定金，而李爱峰与朱洪芳在本案中选择适用违约金条款，故双方约定的定金依法不再适用，李爱峰与朱洪芳应将收取的20000元定金返还给王世信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款（三）、（四）项、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条的规定，判决如下：一、驳回王世信的诉讼请求；二、解除李爱峰及朱洪芳与王世信于2017年6月13日签订的协议编号为XBS0000128的《徐州市存量房买卖协议》；三、王世信于本判决生效后十日内向李爱峰支付违约金30000元；四、李爱峰与朱洪芳于本判决生效后十日内返还王世信定金20000元；三、驳回李爱峰的其他诉讼请求。
本诉案件受理费11070元，减半收取5535元，财产保全费4150元，合计9685元，由王世信负担；反诉案件受理费5790元，由王世信负担（其中反诉案件受理费由李爱峰、朱洪芳预交，王世峰于本判决生效后十日内付给李爱峰、朱洪芳）。
二审期间，上诉人王世信提交以下证据：证据一，一份资金监管协议，证明二手房交易必须签订资金监管协议，首付款才能存进资金监管账户，由买方将首付款交到资金监管账户。证据二，银行卡复印件，证明我们在7月6日是带着22.6万去的。经质证，被上诉人李爱峰、朱洪芳认为证据一和本案没有关联性，对于证据二不予认可，看不出来资金。
二审对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审期间的争议焦点为：1.合同是要继续履行还是应当解除；2.本案的上诉人是否存在违约行为？针对上述争议焦点，结合双方当事人的庭审陈述、所提交的证据等情况，本院评判如下：
一、双方签订的《徐州市存量房买卖协议》第四条约定，房款应当在申请房屋转移登记前缴入指定的房产交易资金监管账户，房屋权属核准转移登记后甲方按照房产交易资金监管有关规定领取房款。虽然双方在涉案协议第四条第二项中以手写的方式对付款时间进行了约定，但该部分仅仅是约定了王世信支付首付款和办理贷款的时间，而并未约定王世信将涉案首付款直接支付给李爱峰，本案不存在合同第四条条款约定相冲突的情形，一审法院认定合同第四条是格式合同条款与手写条款相互冲突，应首先适用手写条款而排除打印条款属于对合同的解释错误。李爱峰、朱洪芳要求王世信应将首付款直接支付至其账户的主张无事实依据，本院不予支持。王世信所主张的双方约定的意思表示应为首付款应缴入指定的房产交易资金监管账户的观点本院予以采信。
二、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，上诉人王世信主张2017年7月6日，上诉人与中介公司按约定到产权处办理所有手续，是被上诉人故意不到场不予配合，致使无法开立资金监管账户，无法将房款存入。被上诉人李爱峰、朱洪芳抗辩其享有先履行抗辩权，上诉人存在迟延履行首付款，应先支付逾期支付首付款违约金后办理。1.从本案查明的事实看，虽然涉案合同约定了上诉人支付首付款的履行期限，但被上诉人并未在具体的履行期限后对上诉人进行合理的催告。从被上诉人朱洪芳与江苏新百世房产销售有限公司凯旋门店工作人员的微信聊天记录反映出被上诉人同意对涉案房屋进行评估并同意2017年7月6日到徐州市房屋置换中心办理相关手续。2.根据徐州市房屋置换中心二手房交易办理流程，应在领取置换受理号后签订存量房交易合同及资金监管协议，如系贷款，买方到监管银行存入首付款，换首付款存款凭证。但被上诉人未在约定时间到达徐州市房屋置换中心导致未能签订资金监管协议，从而导致上诉人未能将涉案房屋的首付款支付至房屋监管账号中。上诉人王世信不存在迟延履行之行为，无需承担违约责任。依法成立的合同，合同当事人应当受合同的约束，双方应依照合同的约定，适当、及时的履行合同义务，正确行使合同权利。故上诉人王世信不存在根本违约之情形，不符合合同法定解除的条件，涉案房屋买卖协议应当继续履行。
综上所述，王世信的上诉请求成立，予以支持。一审法院认定事实正确，但适用法律不当。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初4875号民事判决；
二、李爱峰及朱洪芳与王世信于2017年6月13日签订的编号为XBS0000128的《徐州市存量房买卖协议》继续履行。
三、驳回李爱峰、朱洪芳的反诉请求。
一审案件受理费11070元，减半收取5535元，财产保全费4150元，合计9685元，由李爱峰、朱洪芳负担；一审反诉案件受理费5790元，由李爱峰、朱洪芳负担；二审案件受理费11070元，由李爱峰、朱洪芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高艳华
审 判 员 孟 娟
审 判 员 崔金城
二〇一八年五月二日
法官助理 杨淑娴
书 记 员 金宇婷