上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初28374号
原告：骆玲，女，1975年3月4日生，汉族，住上海市闵行区庙泾路XXX弄XXX号XXX室。委托代理人：张军，上海市万达律师事务所律师。被告：丁夷定，男，1964年2月3日生，汉族，住上海市浦东新区博山东路XXX弄XXX号XXX室。委托代理人：高兴，上海邦信律中建中汇律师事务所律师。原告骆玲诉被告丁夷定房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。庭审中，被告丁夷定提出反诉，但之后没有按期缴纳诉讼费用，视为撤诉。原告骆玲及委托代理人张军，被告丁夷定及其委托代理人高兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告骆玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告将上海市浦东新区博山东路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)交付原告，并协助原告将上述房屋过户至原告名下；2.判令被告支付原告迟延贷款违约金人民币(以下币种相同)49,000元(根据合同第十条、补充条款第五条，按照已付款72万元的每日万分之五计算，从2016年4月9日起算到2016年8月24日共138天)；3.判令被告支付原告迟延过户违约金41,760元(按照已付款72万元的每日万分之五计算，从2016年5月1日起算到2016年8月24日共计116天)；4.判令被告支付原告迟延迁出户口违约金139,200元(按照房屋总价的每日万分之五计算，从2016年5月1日起算到2016年8月24日共计116天)；5.判令被告支付保全费5,000元、公证费3,000元。事实和理由：2016年1月6日，原告骆玲与被告丁夷定就买卖系争房屋签订了一份《房屋买卖合同》。2016年1月16日，在上海搜房房天下房地产经纪有限公司居间下，原告骆玲(买受人、乙方)与被告丁夷定(卖售人、甲方)签订了一份《上海市房地产买卖合同》。在该合同中，第一条约定，由乙方受让甲方系争房屋。第二条约定，房地产转让价款180万元。第六条约定，在2016年5月1日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按合同第十条追究甲方的违约责任。第十条第三款约定，甲方逾期交房的，每逾期一日应按乙方已付款的万分之五向乙方支付违约金，直至实际交付日。逾期超过10日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付10日的逾期违约金外，乙方有权单方面解除合同，并要求甲方赔偿总房价款的20%。乙方单方解除合同的，应当书面通过甲方。甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金。补充条款(一)第三条约定，甲方应于过户前，办理原有户口(若有)的迁出手续，否则应按照该房地产总价款的日万分之五向乙方支付违约金，直至原有户口中(若有)迁出时止。补充条款(一)第五条第一款约定，甲方同意乙方以向银行申请按揭贷款的形式支付部分房款，同时积极配合乙方办理贷款手续，及时提供身份证件、户口本、婚姻证明、贷款银行卡、共有人同意出售声明书等乙方贷款银行所需材料。若因甲方迟延提供贷款所需材料致乙方未能及时办妥贷款，则甲方应按本合同第十条之约定承担违约责任。附件三付款协议约定，1、本合同签订后，乙方已支付的定金5万元转为部分首期房价款，待甲、乙双方签订本合同并办理本合同公证手续(若需)后当日内，乙方再向甲方支付部分首期房价款67万元，以上款项共同构成乙方的首期房价款72万元；2、过户当日乙方再向甲方支付部分首期房价款46万元；3、乙方通过贷款方式向甲方支付第二期房价款60万元；4、该房地产交付且甲方将户口迁出后(若有)当日内，乙方应支付给甲方尾款2万元。2016年1月16日，原告骆玲(买受人、乙方)与被告丁夷定(卖售人、甲方)签订了一份《房地产买卖合同之补充协议》，其中约定：一、该房屋成交价格240万元为出售方到手价。二、双方约定合同价为180万元。乙方除应按房地产买卖合同的约定向甲方支付房地产转让价款外，乙方应于过户当日之前向甲方支付装修补偿款计60万元。甲方收到上述款项后应向乙方出具收款凭证。三、乙方承担本次交易过程中产生的所有税费。四、甲方应全力配合租客交房，若租客于2016年5月31日前不能搬离造成无法交房，乙方承诺不追究甲方违约责任。五、本补充协议为房地产买卖合同不可分割的一部分，若与房地产买卖合同约定不符，则以本补充协议为准。2016年1月6日，被告丁夷定出具两份收款收据确认收到原告骆玲向其支付的定金5万元。2016年1月16日，被告丁夷定出具一份收款收据确认收到原告骆玲向其支付的部分房价款67万元。根据合同附件3约定，原告已向上海市住房公积金管理中心申请贷款，被告于2016年4月8日向原告明确告知毁约。为保护原告的合法权益不受侵犯，故原告诉至法院。被告丁夷定辩称，其不同意原告的全部诉讼请求。其承认原告骆玲主张的双方签订《房屋买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》、收到定金5万元、部分房价款67万元的事实，但被告签订系争合同属于无权处分行为，该合同无效。即使合同有效，该买卖行为也无效，不发生物权变动的效力。如果法院支持原告骆玲的的诉讼请求，请求将原告骆玲提出的诉讼请求2、3、4的违约金标准调低。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年3月24日—4月7日，原告骆玲通过手机短信不断要求被告丁夷定配合其办理公积金手续，被告丁夷定予以搪塞、拖延、不予配合。2016年4月8日，原告骆玲通过电话与被告丁夷定沟通。原告骆玲问道：“老丁，明天上午九点半有时间吗？来办理公积金贷款手续吗？”被告丁夷定回答：“不办了。”原告骆玲问道：“不办了，为什么？”被告丁夷定回复：“不办了，很简单，就是不办了。”原告骆玲问道：“那你决定是违约不卖给我了？”被告丁夷定回复：“对，就决定违约不卖给你啦。”……原告骆玲问道：“按照合同违约，你确定吗？因为中介一直跟我说你要违约，每次你跟我发消息，你都说不违约。确定吗？”被告丁夷定回答：“确定啊，本来是想卖的，现在不卖了，因为你叫你哥哥这样来给我打电话呀。”……2016年4月8日，原告骆玲(乙方)向被告丁夷定(甲方)、上海搜房房天下房地产经纪有限公司(丙方)邮寄《催告函》，主要内容为：为了积极履行《合同》，我方已通过变卖唯一住房的途径筹集72万元作为购房的首付款，我方申请公积金60万，贷款申请审核已经在2016年3月19日通过，需要三方去公积金中心签订贷款合同，但是甲方一直拖延，致使贷款合同到目前为止还未签订。丙方未能尽到督促义务，如果由于甲方、丙方未与乙方办理乙方购买上述交易标的的房产的按揭贷款手续，导致5月1日之前不能办理过户，系迟延履行《合同》规定的主要义务，已构成违约。我方郑重催告你们(甲方、丙方)：限你们于收到本函七日之内与我联系，一起到公积金中心(上海市浦东新区南泉北路XXX号房地产大厦11楼)办理乙方购买上述房产的按揭贷款手续，并办理产权交易手续。2016年4月16日，原告骆玲通过电话与被告丁夷定沟通。原告骆玲问道：“那现在为什么要离婚呢？”被告丁夷定回答：“就房子卖便宜了呀!”原告骆玲说道：“当时你老婆对这个价钱是满意的呀!”被告丁夷定回答：“那个东西是没办法的，那个房子，我当时是执意要卖，她是不同意的，知道吗？我当时签合同的时候，我当时就准备退你五万定金算了。”原告骆玲说道：“当时你老婆在的，你也知道的，当时还一起去银行转的首付。”被告丁夷定回答：“我当时是执意要把它卖掉，我当时是这个想法，知道吧。反正现在跟你说了，这个事情，要么协商，我们到法院，还是要协商的。”……2016年4月16日，原告骆玲通过电话与中介工作人员姜某某沟通。姜某某说道：“他老婆之前是同意这个事情的，也是知道这个事情的。”原告骆玲回答：“对呀!”姜某某说道：“现在他自己想找个台阶下，就把他老婆搬出来。”原告骆玲回答：“对啊，那天和他老婆一起去租客那里，租客不在，他还请我们在老盛昌吃饭。后来我们还跟他老婆一起去银行转的首付，对吧？”姜某某说道：“对啊。”……原告骆玲申请的证人姜某某出庭作证，其证言主要内容为：我曾向被告丁夷定确认过，被告丁夷定妻子是同意出售系争房屋的。当时该小区的在售房源不超过10套，我都摸过底了，价格就是230万元到240万元左右。2016年1月6日，原告骆玲夫妇和被告丁夷定夫妇一起来签合同。刚开始，被告丁夷定进来了，我让被告丁夷定把车停到后面小区，防止交警贴单，被告丁夷定说他妻子在车上等。后来，我们一起去看房时，原告骆玲夫妇和被告丁夷定夫妇一起开车去的，而且一起从车上下来去看房，但是因为租客不在，所以就看了下采光，转了一圈。后来，因为出小区时堵车，他们就把车停好，四个人一起走路去吃饭。下午的时候讨论签合同时。因为被告丁夷定妻子不是产权人，所以她一直等在车子上，没有进门店会议室。签好合同后，被告丁夷定妻子陪同原告骆玲夫妇和被告丁夷定一起去银行支付首付款。对于被告丁夷定申请的证人胡珍娟关于“其在2016年4月初才知道被告出售系争房屋”的证言，因证人胡珍娟与被告丁夷定是夫妻关系，本院不予采信。庭审中，原告骆玲将剩余购房款168万元以代管款的方式缴纳至本院作为履行合同的保证。被告丁夷定自认其户口尚未从系争房屋中迁出。另查明，1992年，被告丁夷定与胡珍娟在武汉市青山区登记结婚，双方是夫妻关系。1999年6月14日，被告丁夷定与上海为至房地产开发有限公司签订《上海市内销商品房出售合同》购买了系争房屋。综上，系争房屋为被告丁夷定与胡珍娟夫妻共同共有。同时，上海市房地产登记簿显示，系争房屋的产权人登记为被告丁夷定一人名下。再查明，原告骆玲提出判令被告支付其迟延过户违约金41,760元和迟延迁出户口违约金139,200元的诉讼请求，基于合同约定双方应于2016年5月1日之前办理转让过户手续，所以，迟延过户违约金的起算时间应为2016年5月2日；基于双方在过户之前迁出户口的约定，所以迟延迁出户口违约金的起算日亦是2016年5月2日。本院认为，原告骆玲与被告丁夷定签订的《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》，是双方真实的意思表示。同时，在签订合同和支付首付款过程中，作为系争房屋产权的共有人被告丁夷定之妻胡珍娟全程陪同、并未提出异议，其行为视为同意，而作为系争房屋不动产登记的唯一权利人被告丁夷定一人在合同上签字，并无不当，合同有效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告骆玲将剩余购房款168万元以代管款的方式缴纳至本院作为履行合同的保证，从而提出判令被告将系争房屋交付原告，并协助原告将上述房屋过户至原告名下的诉讼请求，本院予以支持。对于原告骆玲提出判令被告支付其迟延贷款违约金49,000元、迟延过户违约金41,760元和迟延迁出户口违约金139,200元的诉讼请求，本院认为，被告丁夷定三个违约行为的发生都是基于其拒绝售房的一个行为，同时，被告丁夷定不配合贷款和不协助过户两个违约行为对原告骆玲产生的主要违约后果只有一个——逾期过户，综上，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金调整为38，870元。此外，原告骆玲提出判令被告向其支付公证费3,000元的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告丁夷定于本判决生效之日起十日内协助原告骆玲办理将上海市博山东路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权利登记至原告骆玲名下的手续；二、被告丁夷定于本判决生效之日起十日内向原告骆玲交付上海市博山东路XXX弄XXX号XXX室房屋；三、被告丁夷定于本判决生效之日起十日内向原告骆玲迟延履行违约金38,870元；四、原告骆玲于本判决生效之日起十日内向被告丁夷定剩余房款168万元；五、驳回原告骆玲的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费27,863.68元，减半收取计13,931.84元，保全费5,000元，由原告骆玲负担1,051.45元，被告丁夷定负担17,880.39元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 王保林
二〇一六年八月十六日
书 记 员 沈 洁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。