辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽04民终173号
上诉人（原审原告）：赵利伟，男，1969年3月14日出生，汉族，住抚顺市新抚区。
上诉人（原审原告）：李燕梅，女，1970年12月2日出生，汉族，住抚顺市新抚区。
二上诉人共同委托诉讼代理人：高明、潘婷婷，辽宁煤都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：抚顺兴隆宝通置业有限公司，住所地抚顺市顺城区抚顺城路(东段)11-1号楼4、5号门市。
法定代表人：佟恩祥，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李弘熙，该公司职员。
委托诉讼代理人：田鹏，该公司职员。
上诉人赵利伟、李燕梅因与被上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司（以下简称兴隆公司）商品房销售合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2017）辽0411民初3228号民事判决，向本院提起上诉。本案于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵利伟、李燕梅的委托诉讼代理人高明，被上诉人兴隆公司委托诉讼代理人田鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵利伟、李燕梅上诉请求：一、撤销一审判决第二项利息计算部分，改判被上诉人自2013年12月28日起至实际偿清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；二、被上诉人承担本案一审、二审诉讼费、保全担保保险费。事实和理由：一审法院判决的返还购房款的利息起算时间不符合法律规定以及法律原则。一审法院判决被上诉人返还上诉人购房款及利息（自2015年10月1日至实际给付之日），此处的利息计算时间应该自上诉人交款之日起算，因此处的利息是赔偿性的，本案中商品房买卖合同的解除是因被上诉人违约造成合同目的不能实现，上诉人基于被上诉人的过错违约行为产生损失，所以返还购房款的利息应为上诉人的实际损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《合同法》等相关法律规定，上诉人有权以购房款为基数按照同期银行贷款利率来主张损失，而利息的起算时间应为上诉人实际交款之日。
兴隆公司辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
赵利伟、李燕梅向一审法院起诉请求：1、解除赵利伟、李燕梅与兴隆公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》；2、兴隆公司返还赵利伟、李燕梅购房款312142元及利息（自2013年12月28日起开始计算至实际给付之日按照银行同期同类贷款利率计算）；3、兴隆公司承担本案诉讼费、保全费、诉讼保全担保保险费。
一审法院认定事实：赵利伟、李燕梅系夫妻关系。赵利伟、李燕梅于2014年8月6日与兴隆公司签订《抚顺市商品房买卖合同》一份，双方在合同中约定：赵利伟、李燕梅购买兴隆公司抚顺兴隆摩尔世界商铺一处，该处商铺销（预）售许可证号为X，位于抚顺市顺城区新城路东段5-15号楼【2193铺】，建筑面积19.85平方米，每平方米单价为15725.04元，房屋总价款为312142元。兴隆公司在2015年9月30日前将经综合验收合格的房屋交付赵利伟、李燕梅，逾期90日后，赵利伟、李燕梅有权解除合同，兴隆公司应自赵利伟、李燕梅解除合同通知到达之日起15日内返还全部已付款项，并按赵利伟、李燕梅累计已付款的0.5%向其支付违约金。2013年12月28日，赵利伟、李燕梅就涉诉房屋向兴隆公司交付全部房款312142元。现该争议房屋尚未完工。兴隆公司未能在合同约定期限交付房屋，赵利伟、李燕梅多次与兴隆公司协商未果，故赵利伟、李燕梅来院告诉，诉如所请。另查，2015年9月1日，兴隆公司与抚顺兴隆大家庭第七街商业管理有限公司签订了《委托经营（租赁）协议书》，约定兴隆公司延期交房，兴隆公司同意返租购房业主认购的商铺，将返租购房业主商铺事宜全权委托抚顺兴隆大家庭第七街商业管理有限公司代为行使相关权利，委托租赁期限为2015年6月30日至2018年12月31日。2016年12月28日，赵利伟、李燕梅与抚顺兴隆大家庭第七街商业管理有限公司签订了《D7街委托经营管理协议书》，约定赵利伟、李燕梅将本案商铺出租给第七街商业管理有限公司，租赁期限为三年，自2015年6月30日至2018年6月30日。后兴隆公司向赵利伟、李燕梅支付了2015年7月至2017年6月期间的租金7940元。再查，赵利伟、李燕梅于2017年10月12日向一审法院提起诉前保全申请并提供担保，一审法院依法查封了兴隆公司名下房产，保全费2570元由赵利伟、李燕梅交纳。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案，赵利伟、李燕梅与兴隆公司签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，故该商品房买卖合同合法有效。赵利伟、李燕梅交纳房屋首付款后，兴隆公司负有按合同约定时间交付房屋的义务。兴隆公司未按合同约定交付房屋，已构成违约。赵利伟、李燕梅购买案涉房屋的目的在于取得案涉房屋所有权，案涉房屋从双方约定的交房时间至今已逾期两年有余，且至今尚未通过竣工验收，对于何时通过竣工验收，何时能够交付案涉房屋，兴隆公司也无法提供明确的时间表，兴隆公司的行为已导致案涉合同目的难以实现，故对赵利伟、李燕梅要求解除双方签订的商品房买卖合同的请求，应予以支持。关于赵利伟、李燕梅请求兴隆公司返还购房款312142元及支付利息损失一节，一审法院认为合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉合同因兴隆公司的违约行为导致解除，赵利伟、李燕梅要求兴隆公司返还已付购房款312142元的诉讼请求，于法有据，应予支持；关于赵利伟、李燕梅主张兴隆公司以赵利伟、李燕梅已经支付的购房款为基数、按照中国人民银行同期贷款利率为计算标准赔偿其损失一节，本案涉诉合同中虽对兴隆公司违约责任即进行了约定兴隆公司如果逾期交房向赵利伟、李燕梅支付总房款0.5%的违约金，现赵利伟、李燕梅主张涉诉合同约定的违约金过低，请求一审法院予以调高，结合本案事实及庭审中赵利伟、李燕梅、兴隆公司陈述，一审法院认为赵利伟、李燕梅、兴隆公司双方约定的违约金明显过低，低于购房款按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息数额，应予调整，故兴隆公司应自违约之日（即2015年10月1日）起、以赵利伟、李燕梅已经支付的购房款为基数、按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息数额向赵利伟、李燕梅支付违约金。关于兴隆公司抗辩其与赵利伟、李燕梅之间系反租关系一节，一审法院认为与赵利伟、李燕梅签订委托经营管理协议的相对方为抚顺兴隆大家庭第七街商业管理有限公司，并不是本案兴隆公司。根据合同相对性原则，本案需要审核的是赵利伟、李燕梅与兴隆公司之间的商品房买卖合同关系，关于赵利伟、李燕梅与案外人的房屋租赁法律关系，与本案系不同的法律关系，不属于本案的处理范围，故一审法院对于兴隆公司该项抗辩意见无法采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、解除赵利伟、李燕梅与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间于2014年8月6日签订的《抚顺市商品房买卖合同》；二、抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后十日内一次性返还赵利伟、李燕梅购房款312142元及利息（利息以312142元为基数，自2015年10月1日起至实际偿清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回赵利伟、李燕梅其他诉讼请求。案件受理费2991.00元（已减半收取），保全费2570.00元，合计5561.00元，由抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，赵利伟、李燕梅作为买受人已按合同约定交付购房款，但兴隆公司至今未履行交房义务，赵利伟、李燕梅依法享有解除权。合同解除后，双方的权利义务回复到初始状态，兴隆公司应将从赵利伟、李燕梅处收取的购房款及对该款项占用期间的法定孳息一并返还，故利息的起算时间，应从赵利伟、李燕梅实际支付款项的次日起开始计算。关于保全担保保险费的承担问题，赵利伟、李燕梅为申请财产保全向保险公司支付的费用不属于法定的诉讼费用范畴，一审判决未予支持并无不当。
综上所述，赵利伟、李燕梅的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持抚顺市顺城区人民法院（2017）辽0411民初3228号民事判决第一项及诉讼费负担；
二、撤销抚顺市顺城区人民法院（2017）辽0411民初3228号民事判决第二项、第三项；
三、抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后十日内返还赵利伟、李燕梅购房款312142元及利息（利息以312142元为基数，自2013年12月29日起至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
四、驳回赵利伟、李燕梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
二审案件受理费500元，由被上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 张帆
审判员梁馨月
审判员郭爽
二〇一八年四月十六日
书记员 杨 茜 怡