四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第4222号
上诉人（原审原告）：张利娟，女，汉族，1988年11月18日出生，住四川省遂宁市安居区。
委托代理人：高雄，四川盛豪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：成都佳飞建材市场管理有限公司。住所地：成都市青白江区。
法定代表人：兰书明，总经理。
委托代理人：周志宇，四川天与律师事务所律师。
委托代理人：虞勇强，四川天与律师事务所律师。
上诉人张利娟因与被上诉人成都佳飞建材市场管理有限公司（以下简称佳飞公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市青白江区人民法院（2015）青白民初字第88号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月17日公开开庭进行了审理。张利娟的委托代理人高雄，佳飞公司的委托代理人周志宇、虞勇强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2013年3月24日，张利娟作为乙方与甲方佳飞公司签订“佳飞建材市场＊期＊层商铺租赁意向协议”（下称意向协议），张利娟拟租用佳飞公司在建的建材市场内的两间商铺经营板材。协议第二条第（一）款约定：乙方意向承租的商铺租金、经营管理费及公共管理费平均单价为人民币24元／㎡／月；第三条第（一）款第2项约定：乙方交纳承租诚意金4万元作为签订正式商铺租赁合同及其附属合同的担保，在签订正式《商铺租赁合同》及其附属合同后，从计租之日起，上述诚意金转为租金及相关费用使用；第三条第（二）款第1项约定：甲方不得就本协议项下的商铺与他人再签订其他协议，否则乙方有权要求甲方返还所缴纳的诚意金，商铺具备出租条件时，乙方须在甲方通知乙方之日起七个工作日内自行前往甲方指定场所，按本协议约定的基本条件签订正式的《商铺租赁合同》及其附属合同并付清相关费用，否则乙方不得要求返还所缴纳的承租诚意金；第三条第（二）款第2项约定：甲方应在本协议的商铺具备出租条件后60日内与乙方在项目地签订正式的商铺租赁合同及其附属合同，签订正式合同的具体时间以甲方口头或书面形式通知乙方为准；第五条第（一）款约定：甲、乙双方相互送达与本协议有关的书面文件（如通知等），以直接送达、挂号信或特快专递的形式送达至本协议记载的当事人地址。各方应保证本协议所记载地址的准确性及真实性，并在变更后及时书面通知对方；意向协议记载张利娟现居住地址为“四川省遂宁市安居区聚贤乡吉林村＊社＊号”，佳飞公司地址为“成都市青白江区大型商品交易市场内（大件路与货运大道交汇处）”。同日，佳飞公司收取了张利娟交纳的承租诚意金4万元，收据上载明“＊期板材区＊栋＊楼＊、＊#共贰间”。
2014年5月1日、2014年5月10日，佳飞公司向张利娟先后两次邮寄了通知单，通知张利娟可在2014年5月31日前和2014年6月15日前来佳飞公司办理交房入场手续。
2014年4月15日，佳飞公司在天府早报上刊登公告，公告内容为“成都佳飞建材市场二期商户：成都佳飞建材市场二期工程现已验收合格并达到经营条件，请各位商户带上身份证原件及《佳飞建材市场二期商铺租赁意向协议》原件于2014年5月1日前到佳飞建材市场一期客服中心办理相关入场手续，我市场将于2014年5月1日起正式计租，逾期未办理的，将按相关规定处理。望各位商户支持与配合”。
2014年10月15日，高雄律师以张利娟的名义向佳飞公司邮寄律师函。律师函载明：张利娟多次与佳飞公司协商房屋租赁合同签订事宜；张利娟对佳飞公司单方要求交纳保证金、装修费、消防费和清洁费等费用提出异议，并认为市场未达到交付条件；要求佳飞公司提供房屋租赁合同等事项。
原审庭审中，张利娟提供照片拟证明佳飞公司已将案涉房屋租赁给他人使用，佳飞公司予以否认。
原审法院认定上述事实所依据的证据有：意向协议、收款收据、报纸公告、律师函以及双方当事人的当庭陈述等。
原审法院认为，张利娟与佳飞公司签订的商铺租赁意向协议合法有效。张利娟所交纳的承租诚意金是为签订正式的商铺租赁合同及其附属合同的担保，在未出现意向协议约定的返还诚意金情形或者佳飞公司存在根本违约等法定情形时，张利娟无权单方要求退还诚意金。意向协议约定正式商铺租赁合同的签订时间是商铺具备出租条件时，未明确具体时间。佳飞公司亦数次通知张利娟可办理交房入场手续，但张利娟未办理。张利娟陈述本案所涉铺面佳飞公司已租赁他人使用，但提供的证据不能证明其主张，且佳飞公司在庭审中亦表示，可随时将本案所涉铺面交付张利娟，双方签订意向协议的合同目的并非不能实现，故对张利娟要求佳飞公司退还诚意金及支付违约的诉请，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决驳回张利娟的诉讼请求。
宣判后，张利娟不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判支持其诉讼请求。主要上诉理由是：
一、一审法院认定基本事实错误。1.一审法院认定事实脱离了契约实质，没有准确认定诚意金实质，在认定诚意金性质和诚意金是否退还上脱离了上诉人和被上诉人合同约定的“诚意金是签订正式《商铺租赁合同》及其附属合同的担保”的实质；2.一审法院未认定没有签订《商铺租赁合同》及其附属合同的原因及事实反而认定是否办理交房手续，从而以此判定是否退还诚意金属于事实认定错误、因果关系错误，也违背了意向协议约定的契约实质精神；3.上诉人在一审中充分举证证明了没有签订《商铺租赁合同》及其附属合同的原因是由于被上诉人所致，并且举证证明了被上诉人拒绝向上诉人提供《商铺租赁合同》及其附属合同，已经充分证明了双方意向协议约定的“签订《商铺租赁合同》及其附属合同”的目的不能实现，对此法院应当判决被上诉人退还其诚意金。
二、一审法院未认定被上诉人至今未将其《意向协议》约定的房屋建设达到出租经营的条件从而判定被上诉人不予退还上诉人诚意金属于事实认定不清。
三、一审法院适用法律错误。上诉人和被上诉人签订《意向协议》约定的诚意金，根据约定具有定金性质，上诉人主张本案中被上诉人应当向上诉人支付的违约金金额为（定金罚则）诚意金的20%，应当得到支付。
被上诉人佳飞公司辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持；2.被上诉人已经履行了合同义务，是上诉人自己放弃房屋租赁，是上诉人违约；3.上诉人称至今没有签订租赁合同，被上诉人可以随时与上诉人签订租赁合同。
本院除查明原审认定的事实外，另查明：《意向协议》第六条第（二）款约定：该商铺从甲方（佳飞公司）通知乙方（张利娟）交房之日起90日内，张利娟须前往佳飞公司办理交房手续，并与佳飞公司签订正式《商铺租赁合同》及其附属合同，否则视为张利娟自动放弃意向租赁权，佳飞公司有权收回该商铺的使用权，将商铺租赁给任何第三方使用，张利娟不得要求返还所交诚意金及排号费。
本院认为，本案二审争议的焦点为佳飞公司是否应向张利娟退还诚意金4万元。结合双方的诉辩意见，本院综合评析如下：
首先，《意向协议》明确约定，双方需签订正式《商铺租赁合同》及其附属合同，张利娟交纳的4万元诚意金系签订上述合同的担保。其次，张利娟通过律师发函要求提供租赁合同，但佳飞公司作为出租方，一直未提供租赁合同，对此，佳飞公司在庭审中予以认可，虽然佳飞公司辩称可以随时提供租赁合同，但张利娟明确表示佳飞公司违约在先，不愿意再继续履行合同，故双方签订意向协议的合同目的已经不能实现。第三，佳飞公司要求张利娟交纳保证金、装修费、消防费及清洁费，以上费用超出了《意向协议》的约定，客观上加重了张利娟的资金负担，对张利娟的合同权利将造成实质影响，未能签订正式租赁合同的责任不在张利娟。第四，《意向协议》中有多个条款涉及签订《商铺租赁合同》、交房通知、期限及未按时交房的法律后果，其中第三条第（二）款第1项约定，在本协议项下的商铺具备出租条件时，张利娟须在佳飞公司通知之日起七个工作日内自行前往指定场所签订正式的《商铺租赁合同》及其附属合同；第三条第（二）款第2项约定，佳飞公司应在商铺具备出租条件后60日内与张利娟在项目地签订正式的《商铺租赁合同》，签订正式合同的具体时间以佳飞公司口头或书面形式通知为准；第六条第（二）款约定，该商铺从佳飞公司通知张利娟交房之日起90日内，张利娟须前往佳飞公司办理交房手续，并与佳飞公司签订正式《商铺租赁合同》及其附属合同。上述约定本身即存在前后矛盾之处。在佳飞公司未提供《商铺租赁合同》的情况下，张利娟诉请佳飞公司归还诚意金4万元于法有据。张利娟要求佳飞公司按诚意金的20%支付违约金，因《意向协议》无此约定，本院不予支持。
综上，上诉人张利娟的上诉理由部分成立，本院部分支持。原审认定事实基本清楚，但定性不当，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销成都市青白江区人民法院（2015）青白民初字第88号民事判决；
二、成都佳飞建材市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还张利娟承租诚意金4万元；
三、驳回张利娟的其他上诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费500元，二审案件受理费1000元，由佳飞公司负担1200，张利娟负担300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王长军
代理审判员 孙泽海
代理审判员 傅 敏
二〇一五年八月十二日
书 记 员 张艳秋