广东省清远市清新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1803民初886号
原告：包社房，男，1982年10月25日出生，汉族，住广东省英德市。
委托代理人：肖伟光，系广东业证律师事务所律师。
委托代理人：欧靖斐，系广东业证律师事务所实习律师。
被告：清远市宜禾房地产有限公司，住所地：清远市新城连江路一号骏业大厦四十六号铺。
法定代表人：刘灿耀，系公司总经理。
委托代理人：薛锡庭，系广东平信律师事务所律师。
委托代理人：郑志文，系广东平信律师事务所实习律师。原告包社房诉被告清远市宜禾房地产有限公司（以下简称宜禾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人肖伟光、被告委托代理人薛锡庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告包社房向本院提出诉讼请求：1、宜禾公司将位于清远市清新区太和镇清泉路32号东骏名苑E幢1梯503号房屋办理权属登记（含房地产权证和国有土地使用证）所需提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理该房屋的产权登记手续；2、宜禾公司支付违约金（2010年6月27日起以购房款195000元为基数按中国人民银行规定的同期贷款利率为标准计算至办理产权登记需由宜禾公司提供的资料报产权登记机关备案之日止，至2016年3月21日约为65000元）；3、本案诉讼费用由宜禾公司承担。事实和理由：2009年4月14日，与宜禾公司签订《商品房买卖合同》约定，购买宜禾公司将位于清远市清新区太和镇清泉路32号东骏名苑E幢l梯503号的商品房，该房屋套内建筑面积为97.54平方米，购房款为195000元。合同第八条约定宜禾公司应当在2010年3月28日前将经验收合格的商品房交付使用。合同第十五条约定，宜禾公司应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由宜禾公司提供的资料报产权登记机关备案，如因宜禾公司的责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第二项处理:……(2)不退房，宜禾公司按己付房价款的5%支付违约金。此外，合同对付款方式及期限、面积确认及面积差异处理保修责任等有关事项进行了规定。合同签订后，依约向宜禾公司付清房屋总价款195000元，但宜禾公司至今仍未能办妥该房屋的权属证书。
双方签订的《商品房买卖合同》为有效合同，双方应予恪守。宜禾公司至今仍未能办妥该房屋的权属证书，己经构成违约。由于未能按合同约定取得房屋权属证书(包括房地产权证和国有土地使用证)，导致涉案房屋不能交易，失去了利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，且由于宜禾公司的违约行为处于继续状态，该损失在不断扩大。
被告宜禾公司辩称：一、业主没有按时缴交物业维修基金而导致逾期办证，无须承担违约责任。2009年11月25日，原清新县环保和建设局、原清新县国土资源局发出《关于开展清新县住宅专项维修资金管理工作的通知》(环建联字[2009]1号)，第六条、第十一条明确要求开发企业在办理商品房初始登记时，必须把楼盘的《住宅专项维修基金缴纳情况清单》和各业主存入维修基金的银行票据复印件报送县环保和建设局核实，并送县国土资源局备案。涉案东骏名苑共有商铺、房屋共302户，截止2016年4月18日，缴纳维修基金才145户，包社房在2016年3月17日才交纳物业维修基金。业主没有按时缴交物业维修基金而导致逾期办证，无须承担违约责任。
二、包社房要求支付违约金的诉讼请求己超两年的诉讼时效。与包社房签订的《商品房买卖合同》约定，在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，包社房不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按上列第2项处理:(2)包社房不退房，按己付房价款的5%向买受人支付违约金。包社房要求承担违约金的权利是基于合同之债所享有的债权请求权，应当适用《民法通则》关于诉讼时效的规定。包社房在预售商品房交付使用之日起第91日，就应当知道是否履行了办理房屋权属登记的协助义务，即是否存在违约行为、权利是否被侵害。包社房要求承担逾期办证违约责任，诉讼时效应从应当知道权利被侵害时起计算，在二年内请求保护民事权利。包社房所购买的商品房于2010年10月22日交付使用，按合同约定应在2011年1月22日前将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，如没有按约定办理，包社房要求承担违约责任的诉讼时效从2011年1月23日起至2013年1月22止。而包社房至2016年3月才主张权利，已超过两年法定的诉讼时效。
三、2016年3月10日，包社房领取房屋产权证时己确认不追究违约责任。
四、包社房要求按总购房款为基数按中国人民银行规定的同期贷款利率计算违约金没有事实和法律依据。
本院经审理认定事实如下：2009年4月14日，包社房与宜禾公司签订《商品房买卖合同》约定，宜禾将位于清远市清新区太和镇清泉路32号东骏名苑E幢l梯503号的商品房出卖给包社房，该房屋套内建筑面积为97.54平方米，总购房款为195000元。合同第八条约定宜禾公司应当在2010年3月28日前将经验收合格的商品房交付给包社房使用。合同第十五条约定，宜禾公司应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由宜禾公司提供的资料报产权登记机关备案，如因宜禾公司的责任，包社房不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第二项处理:……(2)包社房不退房，宜禾公司按己付房价款的5%向包社房支付违约金。此外，合同对付款方式及期限、面积确认及面积差异处理保修责任等有关事项进行了规定。合同签订后，包社房依约向宜禾公司付清房屋总价款195000元。2010年10月22日包社房收楼。2009年11月25日原清新县环保和建设局、原清新县国土资源局发出《关于开展清新县住宅专项维修资金管理工作的通知》(环建联字[2009]1号)，第六条、第十一条明确要求开发企业在办理商品房初始登记时，必须把楼盘的《住宅专项维修基金缴纳情况清单》和各业主存入维修基金的银行票据复印件报送县环保和建设局核实，并送县国土资源局备案。根据(清建【2010】163号文)《关于印发〈清远市住宅专项维修资金管理实施细则的通知〉》第十四条“未按本实施细则规定交存首期住宅维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人”。同时，按照环建联字【2009】1号规定，业主未按要求缴存住宅维修资金的，不能办理初始登记并交付使用。本案该房屋的维修资金包社房于2016年3月17日缴纳。2016年6月28日清远市清新区不动产登记中心挂牌成立并对外受理业务，根据不动产登记条例，现办理不动产登记不需要提交住房维修资金。
同时查明，原告已于2016年3月10日领取了涉案房屋产权证。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。一、合同的效力。包社房与宜禾公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，无违反法律行政法规强制性的规定，为合法有效的合同，双方应予按合同履行义务。二、办证问题，根据不动产登记条例，现办理不动产登记不需要提交住房维修资金，包社房虽已取得房屋产权证，但尚未取得国有土地使用证，宜禾公司仍需协助包社房办理该房屋的不动产权证。三、关于逾期办证责任。2009年11月25日原清新县环保和建设局、原清新县国土资源局发出《关于开展清新县住宅专项维修资金管理工作的通知》(环建联字[2009]1号)，宜禾公司已通知包社房缴交维修资金，包社房于2016年3月17日才缴交维修资金。按照环建联字【2009】1号规定，业主未按要求缴存住宅维修资金的，不能办理初始登记并交付使用。涉案房屋逾期办证的责任不能证明是宜禾公司责任。对包社房要求宜禾公司承担逾期办证的责任、支付违约金的诉请本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告清远市宜禾房地产有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告包社房办理清远市清新区太和镇清泉路32号东骏名苑E幢l梯503号房屋不动产权证。
二、驳回原告包社房的其他诉讼请求。
本案受理费1425元，减半收取计713元，由被告清远市宜禾房地产有限公司负担50元。原告包社房负担663元，被告清远市宜禾房地产有限公司负担部分原告包社房已预交，本院不作退回，由被告清远市宜禾房地产有限公司在履行上述判决时迳付给原告包社房。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 曾金生
二〇一六年十二〇一六年十一月十日
书记员 陈晓娟