广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）秀民初字第225号
原告（反诉被告）刘莉。
原告（反诉被告）委托代理人秦维安，广西五和律师事务所律师。
原告（反诉被告）委托代理人阳村发，广西五和律师事务所律师。
被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司。
法定代表人高忠鹏，总经理。
委托代理人谢继香，该公司法律顾问。
原告（反诉被告）刘莉与被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司（以下简称：广源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年2月23日受理后，依法适用简易程序于2012年6月6日、2012年10月30日、2014年2月28日公开开庭审理了本案。刘莉的委托代理人秦维安、阳村发，广源公司的委托代理人谢继香到庭参加诉讼。在本案审理过程中，双方申请庭外和解二十二个月。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘莉诉称，刘莉与广源公司于2008年8月2日签订了一份购买广源国际社区某号房的《商品房买卖合同》，合同约定：该房总价款519333元；广源公司应在2009年12月28日前交房，逾期交房天数未超过90日，按合同总价款的万分之一按日支付违约金。合同签订当日，刘莉即支付了人民币159333元，余款以按揭方式付清。但广源公司却没有按期交房，直至2010年3月18日登报通知刘莉收房，广源公司逾期交房天数达79天，依约应向刘莉支付违约金4102.7元，但广源公司至今仍拒绝承担违约责任。故诉至法院，请求判令：1、广源公司支付逾期交房的违约金4102.7元；2、本案诉讼费由广源公司负担。
原告（反诉被告）刘莉就本诉对其主张提供如下证据：1、商品房买卖合同，以证明双方的商品房买卖合同关系及约定交房时间为2009年12月28日，广源公司应承担延期交房的违约责任；2、销售不动产统一发票复印件2张，以证明刘莉付款时间与合同签订时间为同一日，即2008年8月2日；3、交房通知复印件，以证明广源公司于2010年3月18日登报通知原告于2010年3月19日至2010年3月25日期间办理收房手续。
被告（反诉原告）广源公司答辩及反诉称，广源公司于2008年8月3日与刘莉签订《商品房买卖合同》，刘莉以519333元向广源公司购买位于桂林市秀峰区中隐路9号广源国际社区某号房一套。虽然距双方合同约定的交房时间，广源公司逾期两个半月，但是因为中、高考期间禁止噪声作业，及暴雨干旱因素，且刘莉未按合同约定付清可视对讲系统费用，故广源公司可以延期免责，刘莉诉请无依据。广源公司于2010年3月18日登报通知刘莉办理商品房交付手续，此后又多次通知刘莉收房，但刘莉直到2010年5月8日才到广源公司处办理商品房交付手续。刘莉的行为违反了购房合同第十一条规定，根据该条关于“出卖人发出的收房通知指定的收房期间届满15天后，买受人不办理收房手续的每逾期一天，出卖人有权按日收取买受人该套房款万分之一的违约金”的规定，刘莉应向广源公司支付逾期收房违约金1870元。另刘莉的该诉讼请求已过诉讼时效。根据合同第六条：“买受人须于签订本合同时付清按揭款首期款计人民币壹拾伍万玖仟叁佰叁拾叁元整，余款人民币叁拾陆万零仟元整在2008年9月2日付清”以及第七条：“逾期在90日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金；逾期超过90日后，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金”的规定，刘莉于2008年8月2日支付购房款159333元，2008年12月8日用公积金贷款支付购房款360000元，刘莉已逾期付款66天，刘莉应向广源公司支付2376元逾期付款违约金。双方在签订《商品房买卖合同》的同时，签订了《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》，约定房屋交付时刘莉须一次性支付广源公司可视对讲系统费用1800元，但刘莉至今未交，刘莉应向广源公司支付可视对讲系统费用1800元。故请求驳回刘莉的本诉诉讼请求，同时反诉请求判令：1、刘莉支付广源公司违约金4246元。2、刘莉支付广源公司可视对讲系统费用1800元；3、反诉费用由刘莉负担。
被告（反诉原告）广源公司对其辩解及反诉主张提供如下证据：1、商品房买卖合同，以证明双方的商品房买卖关系以及房屋的交接手续、付款时间和违约责任；2、建设工程质量竣工验收意见书，以证明本案所涉商品房在登报通知交房前已达到交房条件；3、2010年3月18日桂林晚报刊登的交房通知，以证明广源公司于2010年3月18日已按合同约定登报通知买受人办理交房手续；4、房屋验收交接单及房屋签收清单，证明原告已办理收房手续；5、借款凭证，证明刘莉逾期支付购房款；6、桂林晚报，以证明中高考期间禁止施工；7、物业交付手续书，以证明交房时已列明刘莉应交款项包括可视对讲系统费用；8、桂林市坏境保护局关于广源国际社区建设项目A组团6#～11#、17#楼土建工程竣工环境保护现场核查意见、建设工程竣工验收消防备案受理凭证，以证明涉案建设工程已经消防、环保部门验收；9、广源·国际社区楼盘资料交接本2份，以证明经桂林市房产管理局备案的商品房买卖合同交付银行的时间是2008年10月20日，刘莉在2009年1月6日领取该备案合同；10、2012年3月30日桂林晚报刊登的通知，以证明广源公司通知买受人交纳可视对讲系统费用、逾期收房违约金及逾期付款违约金。
原告（反诉被告）刘莉对广源公司的反诉答辩称，刘莉不存在逾期付款，因为合同填写时间是后面补写的，不能按揭的责任在广源公司，合同实际是2008年8月2日签订，合同备案是2008年9月2日办妥，却要求9月2日办理好按揭，故广源公司要求支付逾期付款违约金不合理。刘莉按广源公司的通知去收房，但发现房屋质量不合格，要求广源公司整改，才会在2010年5月8日收房，故不存在逾期收房的违约责任。可视对讲系统费用已包含在购房款里，不应另行支付，大部分业主已经交了该款，广源公司又退回了。另外广源公司的反诉请求已过诉讼时效，不应支持。
原告（反诉被告）刘莉对其反诉辩解提供的证据与本诉一致。
经过庭审质证，广源公司对刘莉提供的证据1、2、3真实性无异议。刘莉对广源公司提供的证据1、3、4、5、6、8、10真实性无异议，但认为证据6不能证明广源公司欲证明的事实，禁止施工应有有关部门的停工令。本院对上述证据真实性予以确认。刘莉对广源公司提供的证据2有异议，认为文件资料检查情况表中由同一个人填写各单位检查内容，且验收单位盖章处未落时间，故验收时间存疑。本院认为，证据2系原件，刘莉虽提出异议但没有足以反驳的相反证据，故本院确认其证明力。刘莉对广源公司提供的证据7有异议，认为没见过证据7，上面也没有刘莉的签字。本院认为，证据7系广源公司自行制作的表格，无刘莉的签字认可，故不予采纳。刘莉对广源公司提供的证据9有异议，表示广源公司跟银行的交接与其无关，不清楚，广源公司跟刘莉的交接记录不予认可。本院认为，证据9系原件，刘莉虽提出异议但没有足以反驳的相反证据，故本院确认其证明力。
综合以上证据和庭审笔录，本院确认如下法律事实：2008年8月3日，刘莉作为买受人与广源公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，买受人购买广源·国际社区某号房房屋一套，房屋总金额为519333元。该合同约定（节录）：“……第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：……3.其他方式：银行按揭付款，买受人需于签订本合同时付清按揭首期款计人民币壹拾伍万玖仟叁佰叁拾叁元整，余款人民币叁拾陆万元整在2008年9月2日付清，即在2008年9月2日之前与贷款银行办理完按揭贷款手续，签署《借款合同》、《抵押合同》等全部借款法律文件并办理完抵押手续将抵押期权证明文书送交银行。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2、3、4种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的壹%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。……第八条交付期限。出卖人应当在2009年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4.该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因国家重大政治、经济、政策影响，导致延期；3.雨季、旱季因政府有关部门要求停水、停电，中高考等要求停工，导致工程延期的；4.在施工过程中，如出现规划部门批准的设计变更，或不可预见的异常施工困难及重大技术问题，导致工期延长的；5.签订合同后，由于政府颁布新法律法规，或修改原法律法规而影响交房的；6.交房时买受人尚未付清全部应付款项的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1、2种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的壹%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”同日，双方签订了《商品房买卖合同》附件三《装饰、设备标准》，附件四《合同补充协议》。其中附件三装饰、设备标准约定：1、外墙：高级涂料，面砖或石材，……10、其他：户内预留电视、电话和宽带接口，单元入户设可视对讲电控门。附件四《合同补充协议》第8条约定：房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：（1）公共维修基金：按所拥有物业的建筑面积交纳，设电梯楼（含住宅和非住宅）70元／㎡、非电梯楼（含住宅与非住宅）50元／㎡计9622.-；（2）可视对讲系统：1800元／户；（3）有线电视网入网费：336元／户（代广电网络公司收取）；（4）办理产权证费用500元（按政府有关部门规定收取，多退少补）；等等。刘莉于2008年8月2日支付了首付款人民币159333元。2008年9月11日，广源公司将经桂林市房产管理局备案的《商品房买卖合同》交付中国工商银行股份有限公司桂林市西城支行。刘莉于2008年12月8日通过银行按揭贷款支付房款人民币110000元。2009年1月6日，刘莉到广源公司领取了经桂林市房产管理局备案的《商品房买卖合同》。2010年2月6日，施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收广源国际社区9#楼合格，并出具《建设工程质量竣工验收意见书》。2010年3月18日，广源公司在桂林晚报刊登交房通知，通知广源·国际社区9#楼已达到交房条件，定于2010年3月19日至2010年3月25日办理交房手续。刘莉于2010年5月8日与广源公司办理了交房手续，但收房时未向广源公司交纳1800元的可视对讲系统费用。刘莉与广源公司在履行《商品房买卖合同》的过程中发生纠纷，遂诉至本院提出前述诉请。在本院进行立案调解过程中，广源公司于2012年3月19日主张了可视对讲系统费用1800元和逾期收房违约金。2012年3月30日，广源公司在桂林晚报刊登通知，通知尚未交纳可视对讲系统费用、逾期收房违约金及逾期付款违约金的业主，于2012年4月2日前到其公司予以缴清。
在本案审理期间，本院组织当事人到庭调解，但双方没有达成一致。
本院认为：刘莉与广源公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律的规定，应属于有效合同，对双方当事人均具有约束力。本案争议的焦点为，一、广源公司是否应支付刘莉逾期交房违约金以及违约金约定是否过高问题；二、刘莉是否应支付广源公司逾期收房违约金以及违约金约定是否过高问题；三、刘莉是否应支付广源公司逾期支付购房款违约金以及违约金约定是否过高问题；四、刘莉是否应支付广源公司可视对讲系统费用1800元。
一、关于广源公司是否应支付刘莉逾期交房违约金以及违约金是否过高的问题。
根据《商品房买卖合同》第八条约定，广源公司应当在2009年12月28日前将符合交房条件的房屋交付刘莉。合同第九条约定：出卖人逾期交房的，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。广源公司于2010年3月18日才登报通知业主收房，逾期79天，故广源公司应按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金共计4102.7元（519333元×0.1‰／天×79天）。广源公司辩称由于中、高考期间禁止噪声作业，及暴雨干旱因素，且刘莉未按合同约定付清可视对讲系统费用，故广源公司可以延期免责。本院认为，暴雨、干旱需政府有关部门要求停电、停水才能免责，广源公司也未提交中高考等要求停工的证据；此外，《商品房买卖合同》附件四中约定：“8、房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：（2）可视对讲系统：1800元／户”。此条款约定的“交房时”，双方并未明确是合同约定的交房之时还是实际交房之时，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，此处的“交房时”应理解为实际交房之时，而非合同约定的交房时间，因此，广源公司提出刘莉未交付可视对讲系统费用不能作为其延期交房的抗辩理由，故对广源公司关于延期免责的辩解意见本院不予采纳。广源公司又辩称，刘莉的该诉讼请求已过诉讼时效。本院认为，违约金与普通债权相比是有区别的，违约金是违约责任的承担形式，并不是独立存在的债权。广源公司于2010年5月8日将涉诉房屋交付刘莉，应当认定其“同意履行义务”，诉讼时效从广源公司将涉诉房屋交付刘莉起中断。本院于2012年2月23日受理了本案，其请求权未超过二年的诉讼时效，故对广源公司主张刘莉的诉讼请求已过诉讼时效的辩解意见本院不予采纳。广源公司辩称双方约定的逾期交房违约金过高，请求对逾期交房违约金予以减少。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”结合本案情况，本院认为双方约定的逾期交房违约金并非过高，广源公司请求对逾期交房违约金予以减少，本院不予支持。
二、刘莉是否应支付广源公司逾期收房违约金以及违约金是否过高的问题。
《商品房买卖合同》第八条关于交房条件的约定：出卖人应当在2009年12月28日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2010年2月6日，建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收刘莉所购房屋合格，并出具《建设工程质量竣工验收意见书》，该房已符合《商品房买卖合同》第八条关于交房条件的约定。广源公司于2010年3月18日登报通知刘莉于2010年3月19日至2010年3月25日办理交房手续，符合《商品房买卖合同》第十一条的约定。根据《商品房买卖合同》第十一条关于交接的约定：出卖人发出的收房通知指定的收房期间届满15天后，买受人不办理收房手续的每逾期一天，出卖人有权按日收取买受人该套总房款万分之一的违约金。广源公司于2010年3月18日登报通知刘莉于2010年3月19日至2010年3月25日办理交房手续，收房期间届满第15天为2010年4月9日，即刘莉未在2010年4月9日前办理收房手续才需要支付违约金，因刘莉于2010年5月8日与广源公司办理了交房手续，故广源公司要求刘莉支付逾期收房违约金，本院予以支持。从广源公司发出的收房通知指定的收房期间届满15天后即2010年4月10日至2010年5月8日天实际收房，刘莉逾期收房天数为29天，按照《商品房买卖合同》第十一条的约定，应按日向广源公司支付总房款万分之一的违约金1506元（519333元×0.1‰／天×29天）。刘莉辩称双方约定的逾期收房违约金过高，请求对逾期收房违约金予以减少。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”结合本案情况，本院认为双方约定的逾期收房违约金并非过高，刘莉请求对逾期收房违约金予以减少，本院不予支持。刘莉辩称其如期按通知去验收房屋后，发现房屋有渗水等质量问题，维修花去一个多月才导致延期收房，责任在广源公司。本院认为刘莉拒绝收房的理由不成立。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第十六条的约定，交付条件与质量担保应区分，现本案房屋经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格，达到交付条件。刘莉认为本案房屋存在质量问题，可在履行收房义务后根据合同约定要求广源公司履行保修义务。故刘莉应支付广源公司逾期收房违约金1506元。刘莉辩称广源公司该项诉请已过诉讼时效，不应支持。本院认为，广源公司于2010年5月8日将涉诉房屋交付刘莉，后于2012年3月19日在本院立案调解过程中主张了逾期收房违约金，诉讼时效中断，此后广源公司于2012年4月25日提出反诉请求并未超过两年诉讼时效期间，故刘莉的上述辩解理由，本院不予采纳。
三、刘莉是否应支付广源公司逾期支付购房款违约金以及违约金是否过高的问题。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”刘莉于2008年12月8日用按揭贷款支付剩余购房款360000元后，付清了全部购房款，广源公司此时就知道或应当知道刘莉逾期支付购房款，其合法权益受到侵害，诉讼时效开始计算，其应自此时起两年内主张权利。广源公司直至2012年3月30日才在桂林晚报刊登通知，通知买受人交纳逾期付款违约金，其刊登通知向刘莉主张逾期付款违约金的时间不在诉讼时效期间内，不构成诉讼时效中断。广源公司直至2012年4月25日才向本院提出反诉请求，亦未能提供诉讼时效中断、中止的相关证据，其请求权已经超过二年的诉讼时效，由此丧失胜诉权。故广源公司的该诉讼请求，本院不予支持。
四、刘莉是否应支付广源公司可视对讲系统费用1800元。
刘莉与广源公司签订的附件四《合同补充协议》是对《商品房买卖合同》未尽事宜的补充，亦是双方的真实意思表示，对双方亦具有约束力。该协议第8条第二项第（2）目约定：房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：……可视对讲系统：1800元／户。在广源公司交房时，按照双方的约定，刘莉即应当向广源公司支付1800元的可视对讲系统费用，但刘莉至今未支付此项费用，现广源公司要求刘莉支付此项费用，符合法律规定，本院予以支持。刘莉辩称可视对讲系统费用已包含在购房款里，根据国家有关规定，不应另行支付。本院认为，附件四即合同补充协议已明确说明可视对讲系统费用是1800元／户，刘莉的上述辩解理由无法律依据，故本院不予采纳。另，刘莉辩称广源公司该项诉请已过诉讼时效，不应支持。本院认为，《商品房买卖合同》附件四中约定：“8、房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：（2）可视对讲系统：1800元／户”。此条款约定的“交房时”，双方并未明确是合同约定的交房之时还是实际交房之时，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，此处的“交房时”应理解为实际交房之时，而非合同约定的交房时间。广源公司于2010年5月8日将涉诉房屋交付刘莉，后于2012年3月19日在本院立案调解过程中主张了可视对讲系统费用，诉讼时效中断，此后广源公司于2012年4月25日提出反诉请求并未超过两年诉讼时效期间，故刘莉的上述辩解理由，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）刘莉逾期交房违约金4102.7元；
二、原告（反诉被告）刘莉支付被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司逾期收房违约金1506元；
三、原告（反诉被告）刘莉支付被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司可视对讲系统费用1800元；
四、驳回被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司的反诉请求。
本案本诉案件受理费50元，反诉案件受理费50元，因本案本诉反诉合并审理而分别减半收25元（本诉原告刘莉已预交25元，反诉原告桂林市广源房地产开发有限公司已预交25元），由被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司负担25元，原告（反诉被告）刘莉负担25元。
上述应履行义务，义务人应于本案判决书生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件本诉案件受理费50元、反诉案件受理费50元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001416，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判员 黄 强
二〇一四年二月二十八日
书记员 韦素素