广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第817号
上诉人（原审被告）：泛城房地产顾问（深圳）有限公司。
被上诉人（原审原告）：刘国斌。
被上诉人（原审原告）：张华。
上诉人泛城房地产顾问（深圳）有限公司（以下简称泛城房地产公司）因房屋租赁纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第2295号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年7月30日，刘国斌、张华、泛城房地产公司之间签订了一份《深圳市房屋租赁合同书》，约定刘国斌、张华（甲方）将位于深圳市福田区新闻路的xx大厦101号商铺（A）出租给泛城房地产公司（乙方）使用，合同期限自2010年8月1日起至2015年2月28日止。合同第九条约定：出现下列情形之一的，甲方可不予返还保证金：1、租赁期未届满而乙方单方面解除合同的……合同第二十五条约定：甲乙双方约定以下通信地址为双方通知或文件的送达地址……如上述地址未约定的，以双方当事人签署合同的通信地址作为送达地址。送达地址未经书面变更通知，一直有效，一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达，如按上述地址邮寄文件被邮政部门退回的，退回之日视为送达之日。双方在附页中约定补充条款，第一条租期及递增中约定：2010年8月1日至2012年2月28日租金为人民币36750元；2012年3月1日至2013年2月28日租金为人民币38588元。补充条款第二条约定：本合同第十条规定由甲方支付相关税费更改为乙方负责支付基于房地产租赁产生的租赁税费、房屋租赁管理费、水电费、管理费等因使用而产生的费用。乙方每月支付给甲方3000元，由甲方代为缴纳租赁税费。补充条款第三条约定：乙方预付110250元（相当于三个月租金）作为履行保证金，待合同开始执行时转为租房押金。合同第二十五条中送达地址一栏，双方未填写；签署合同的通信地址中，甲方地址为深圳市罗湖区南湖路xx商住大厦9H。合同签订后，刘国斌、张华向泛城房地产公司交付了涉案商铺，泛城房地产公司依约支付租金、租赁税费、电费至2012年8月，支付物业管理费、专项维修资金至2012年9月。2012年8月28日，泛城房地产公司通过EMS邮政特快专递向刘国斌、张华发出一份函件，告知刘国斌、张华其要求于2012年8月31日终止双方的租赁合同。2012年11月7日，双方办理了涉案商铺的交接手续，泛城房地产公司将该商铺返还刘国斌、张华。2012年11月27日，双方在福田区房屋租赁管理局办理了注销涉案租赁合同的备案登记。另查明，刘国斌、张华庭审时称其没有收到泛城房地产公司发出的要求终止合同的EMS邮件；并称双方是在2012年10月应泛城房地产公司要求开始协商提前解除合同的相关事宜。再查，涉案商铺2012年10月的物业管理费、专项维修资金合计为327.62元；2012年9月产生电费72.51元。
刘国斌、张华诉至原审法院，请求判令：1、泛城房地产公司立即向刘国斌、张华支付拖欠刘国斌、张华的2012年9月份和10月份的租金77176元及利息，其中9月份的利息从2012年9月11日起计算，10月份的利息从2012年10月11日起计算，利息按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清款之日（暂计300元）；2、请求依法解除刘国斌、张华与泛城房地产公司签订的《房屋租赁合同书》；3、请求判决泛城房地产公司及时将房屋移交刘国斌、张华，并按照《房屋租赁合同》的租金标准向刘国斌、张华支付截至将房屋移交刘国斌、张华之日止的房屋租金；4、请求依法判决泛城房地产公司在将房屋移交给刘国斌、张华前付清租赁税费、管理费、本体维修基金、电费等费用（其中2012年9-10月租赁税费：3000×2=6000元、10月管理费、本体维修基金327.62元、9月电费72.51元）；5、本案诉讼费用由泛城房地产公司承担。
原审法院认为，刘国斌、张华、泛城房地产公司之间签订的《深圳市房屋租赁合同书》主体适格，意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。刘国斌、张华已依约交付租赁物业，泛城房地产公司在约定的租赁期限届满前单方解除合同，构成违约，应承担相应的违约责任。泛城房地产公司虽于2012年8月28日寄出了一份要求解除合同的通知，但其作为违约方不享有合同解除权，该通知不产生解除合同的效力；刘国斌、张华作为解除权人在本案中提出解除合同的诉请，原审法院予以支持。涉案商铺已于2012年11月7日返还刘国斌、张华，因此刘国斌、张华关于返还房产的诉求无需再行判决；相应的，泛城房地产公司应向刘国斌、张华支付其返还房产前的租金86180元（两个月零七天）、租赁税费6000元、物业管理费及专项维修资金327.62元、电费72.51元。由于逾期付款利息属于违约金性质，刘国斌、张华已依据合同约定没收具有定金性质的押金，二者不能并用，刘国斌、张华关于逾期付款利息的请求原审法院不予支持；但同时定金罚则属于惩罚性的违约赔偿，与继续履行合同期内的交租义务并行不悖，泛城房地产公司无法提交证据证明刘国斌、张华同意在没收定金的条件下提前至2012年8月31日解除合同；故泛城房地产公司关于刘国斌、张华已没收定金应视为同意提前解除合同因此无需再支付返还房屋前租金的答辩理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除刘国斌、张华与泛城房地产顾问（深圳）有限公司之间于2010年7月30日签订的《深圳市房屋租赁合同书》；二、泛城房地产顾问（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内向刘国斌、张华支付租金86180元；三、泛城房地产顾问（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内向刘国斌、张华支付租赁税费6000元、物业管理费及专项维修资金327.62元、电费72.51元；四、驳回刘国斌、张华的其他诉讼请求。本案案件受理费1897元（已由刘国斌、张华预交），因适用简易程序审理，按规定减半收取948.5元，由刘国斌、张华负担20.5元，泛城房地产公司负担928元。
上诉人泛城房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院认定事实错误。一审判决书第5页第7段第6行，认定“被告虽于2012年8月28日寄出了一份要求解除合同的通知，但其作为违约方不享有合同解除权，该通知不产生解除合同的效力”，上诉人发此函通知被上诉人提前退租的行为并不是行使合同的单方解除权，而是用明示的方式告知被上诉人，上诉人因经营困难无法再继续履行合同的法律事实。固然上诉人无权单方解除合同。但上诉人在经营困难、无法继续履行租赁合同时提前退租是迫不得已，如上诉人不能请求解除合同，要求上诉人在承租房屋内继续经营，一方面，上诉人不但无法实现订立租赁合同的目的，还将支付租金，上诉人的损失会进一步扩大，上诉人承担的责任过于严厉；另一方面，两被上诉人收取租金的债权也无法实现。两被上诉人作为出租人，与其要求上诉人继续承租，还不如解除合同、及时收回租赁房屋另行出租，要求上诉人承担相应的违约责任。因此，本案中，作为承租人的上诉人，可以在承担相应违约责任的前提下，提前退租。在此情况下，被上诉人接到上诉人提前退租的通知后，有义务履行协助和受领租赁房屋。被上诉人则指使租赁房屋所在物业管理处，在未经被上诉人同意的情况下禁止上诉人从租赁房屋内搬出资产，百般推诿，企图达到获取不当利益的目的。二、本案争议的焦点应为违约事实的发生以及违约责任的范围。原审法院仅认定租赁房屋未交接，却对造成租赁房屋未及时交接的原因只字未提，对被上诉人应履行协助和受领租赁房屋的义务不管不问。上诉人发函告知被上诉人，上诉人不履行合同并要求返还租赁房屋，该函件已被被上诉人签收，但是被上诉人并未采取适当措施防止损失进一步扩大。上诉人曾多次与被上诉人沟通，要求被上诉人协助上诉人撤资产、返还房屋以及办理合同注销手续。被上诉人一直以不在深圳等各种理由拖延，直到2012年11月7日才接收租赁房屋。三、原审法院判定上诉人因不履行合同的行为而重复承担两个责任，明显适用法律错误且违背了公平原则。被上诉人因上诉人提前退租已经没收了上诉人相当于3个月租金的租赁保证金，上诉人在被上诉人已口头同意的情况下，于8月底请第三方运输公司去租赁房屋搬迁资产，但因管理处明确表示被上诉人禁止上诉人搬出租赁房屋。根据合同法的立法精神，被上诉人怠于履行协助和受领租赁房屋的义务所产生的损失，无权要求上诉人负担。导致租赁房屋11月7日才交还给被上诉人的原因是被上诉人以各种理由拖延导致的。原审法院却仍判决上诉人承担2012年9月1日至2012年11月7日的租金。这对于上诉人而言，不仅显失公平，更是对被上诉人恶意阻止上诉人及时搬出租赁房屋、谋取不当利益的极大纵容。请求：1．撤销深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第2295号判决书，改判驳回披上诉人的诉讼请求。2．判决被上诉人承担一审、二审全部案件受理费及公告费等全部诉讼费用。
被上诉人刘国斌、张华口头答辩称，一、根据合同法第八条的约定，依法成立的合同对合同双方有约束力，依法成立的合同受法律保护。上诉人不具备合同法第九十四条规定的解除合同的情形，因此上诉人如要提前终止合同，则应与被上诉人就合同的解除进行协商，但上诉人从未与被上诉人就解除合同、返还租赁房屋、解除房屋备案登记手续，付清各项费用等事项进行协商。且被上诉人于2012年11月7日前仍实际占有、使用涉案房屋，故上诉人理应承担支付租金，承担相关费用的义务。二、即使在上诉人未与被上诉人就合同的解除、解除备案登记、付清各项费用等事宜达成协议的情况下，考虑到上诉人的要求，被上诉人仍同意上诉人先行将房屋内的东西搬离，但上诉人在东西搬离后经被上诉人多次要求，一直不配合办理解除合同备案登记的手续，经多次催促后到2012年11月27日才配合办理解除备案登记手续。综上所述，我方认为一审判决公正、合理，请求二审法院维持原判。
经本院审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的《深圳市房屋租赁合同书》，双方当事人主体适格，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，原审判决认定其合法有效，适用法律正确。该合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。
根据双方当事人二审的诉辩主张，本案二审的争议焦点主要是被上诉人在收到上诉人终止租赁合同的函件后是否有义务及时收回租赁房屋。对此，本院认为，双方当事人签订的《深圳市房屋租赁合同书》约定的合同期限自2010年8月1日起至2015年2月28日止，而上诉人于2012年8月28日即向被上诉人寄出函件要求于2012年8月31日终止双方的租赁合同，上诉人的行为构成违约，其作为违约方不享有合同解除权，上诉人上诉主张其可以在承担相应违约责任的前提下提前退租，缺乏法律依据。上诉人上诉主张被上诉人接到上诉人提前退租的通知后有义务履行协助和受领租赁房屋，亦缺乏法律依据。因此，上诉人仍应向被上诉人支付租金至被上诉人收回涉案房屋之日止。
综上，上诉人的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1897元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 阮思宇
审 判 员 杨潮声
代理 审 判员 许莹姣
二〇一三年六月十三日
书记员（兼） 严军军
所附法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。