北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第29737号
原告（反诉被告）毛秀梅，女。
委托代理人张晨。
被告（反诉原告）尤佳，女。
原告（反诉被告）毛秀梅与被告（反诉原告）尤佳（以下均简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。毛秀梅及其委托代理人张晨，尤佳，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
毛秀梅诉称：2013年1月23日，我与尤佳签订北京市存量房屋买卖合同，由尤佳以138.5万元的价格购买我拥有的北京市朝阳区松榆西里XX号楼506号房屋。2013年2月4日，我协助尤佳申请办理过户手续完毕，并于同日向尤佳交付房屋。尤佳应于2013年2月4日当日付清全部购房款，但其由于资金不足尚欠3万元尾款未付。由于完成过户和交房后的时间已晚，双方商定我于日后搬走房屋中的家具、电器。但在占有房屋之后，尤佳拒不支付3万元购房尾款，且拒不协助我搬离家具、电器。现我起诉，要求尤佳支付购房尾款3万元以及逾期付款利息，并协助我搬走上述房屋中的家具、电器。
尤佳答辩并反诉称：2013年1月23日，我与毛秀梅签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议，购买北京市朝阳区松榆西里XX楼506号房产，此后办理了网签、缴纳相关税费、过户申请。但由于案外人高XX因房屋买卖合同纠纷将毛秀梅诉至法院，导致上述房屋被查封而无法过户。毛秀梅向我隐瞒了其与高XX的买卖关系，该房屋直至2014年6月17日才实际过户至我名下。毛秀梅的行为严重违反合同约定，应当按照合同约定支付违约金。另外，双方在补充协议中明确约定，我应在毛秀梅结清过户前的各项费用并腾空房屋交付钥匙后支付尾款3万元；现毛秀梅并未结清所有的费用，故支付尾款的条件尚未成就。房屋交接时毛秀梅声称要考虑一下家具、电器是搬走还是折现，但是此后其并没有给我明确的意见；现在毛秀梅要搬走还是折现都是可以的。我不同意毛秀梅的其他诉讼请求，并反诉要求毛秀梅支付违约金329265元以及逾期支付违约金的利息。
毛秀梅针对反诉辩称：双方已就第三方原因造成逾期过户的情形作出了免责约定，尤佳没有权利主张违约金。我因出售房屋过程中的不当行为，已经实际承担了法律责任，包括赔付给第三方高XX的利益损失、一审诉讼费、保全费、二审诉讼费等；我不应因同一行为承担两次不利后果。尤佳自2013年2月4日起即实际占有房屋，并在2013年2月25日至2014年3月25日期间占有我向其退还的40万元房款孳息，且房屋价格较其购买时已经上涨超过25万元；因此，尤佳是获利方，无任何损失。
经审理查明：2013年1月23日，毛秀梅作为出卖人，尤佳作为买受人，双方签订北京市存量房屋买卖合同，约定出卖人向买受人出售北京市朝阳区松榆西里XX号楼5层506号房屋（以下简称506号房屋）；成交价格138.5万元；买受人可以在签订本合同的同时支付定金1万元；出卖人应当在2013年3月1日前将该房屋交付给买受人；自本合同签订之日起15日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在过户后15日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起5日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期利率给付利息；买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起当日向买受人支付。同日，毛秀梅作为出售方，尤佳作为买受方，北京XX房地产经纪有限公司作为居间方，三方签订补充协议，约定买受方应于产权过户当日，取得受理通知单后，立即支付出售方剩余房款134.5万元，待出售方结清过户之前所产生的水、电、燃气、电话、有线电视、物业、供暖费及安排现租户退房腾空房屋并交付钥匙后，于结清当日支付出售方3万元；自签订本合同之日起，双方应于15个工作日内办理过户手续，若由于单方原因违约，守约方有权解除合同，违约方支付守约方总房价款的10%作为违约金；如遇买卖双方以外人为不可控的第三方因素，造成出售方逾期过户或交付房屋，出售方与买受方及居间方三方免责。
2013年2月4日，尤佳与毛秀梅向房屋管理部门申请办理506号房屋转移登记手续，房屋管理部门就此出具了房屋登记受理通知书。同日，尤佳出具收条，确认收到毛秀梅交付的506号房屋钥匙、电卡和燃气卡，该收条还记载屋内家具、电器（电视、洗衣机、热水器、床、床头柜、电视柜、2个单人沙发、床垫、衣柜）由毛秀梅在尤佳装修前自行搬走。同日，尤佳出具欠条，确认欠毛秀梅购房款3万元。经询，尤佳称其于2013年1月23日向毛秀梅支付定金1万元，又于2013年2月4日向毛秀梅支付购房款134.5万元，剩余3万元至今未付。
2012年6月17日，毛秀梅与案外人高XX签订北京市存量房屋买卖合同，约定毛秀梅向高XX出售506号房屋；此后，因毛秀梅又将506号房屋出售给尤佳并办理网签，高XX以毛秀梅为被告向本院起诉房屋买卖合同纠纷；2013年2月4日，经高XX申请，本院作出（2013）朝民初字第8427号关于财产保全的裁定，查封毛秀梅名下506号房屋；2013年2月5日，上述裁定及相关协助执行通知书送达房屋管理部门。经询，尤佳称其在与毛秀梅订立北京市存量房屋买卖合同之时并不知悉毛秀梅与高XX之间的买卖关系；至2013年2月20日房屋管理部门告知其506号房屋被法院查封，其始得知毛秀梅与高XX之间的买卖关系。毛秀梅称其在与尤佳订立北京市存量房屋买卖合同之时已经向尤佳告知其与高XX签订买卖合同一事；毛秀梅还以补充协议中第三方因素免责条款佐证其上述陈述。北京我爱我家房地产经纪有限公司职员王XX到庭作证，称其曾参与带领尤佳查看506号房屋的工作，当时毛秀梅表示房屋暂时有一些事情所以无法出售，其并未细问具体何事；尤佳否认毛秀梅在看房阶段曾向其告知该房屋有问题。
2013年2月25日，毛秀梅作为甲方，尤佳作为乙方，双方签订资金代管协议，约定因高XX提起诉讼，506号房屋被法院查封；鉴于甲方隐瞒了其与高XX的买卖合同关系而存在过错，双方签订本协议；甲方将40万元交付乙方代管，代管资金产生的利息由乙方自行收取，作为乙方损失的一部分；乙方收取代管资金的账户信息：中国工商银行×××。同日，毛秀梅向尤佳名下的上述账户中支付了40万元。
2014年3月19日，毛秀梅与高XX经北京市第三中级人民法院调解而达成协议，解除了双方之间的北京市存量房屋买卖合同，毛秀梅需一次性给付高XX房款、定金、可得利益损失66万元。2014年3月24日，尤佳名下的上述账户转出40万元。2014年3月25日，毛秀梅与尤佳在原资金代管协议尾部共同确认资金40万元已转给毛秀梅，且由毛秀梅转给高XX。庭审中，毛秀梅称尤佳向其支付该40万元的时间为2014年3月25日；尤佳对此亦予认可。
2014年5月27日，本院作出（2013）朝民初字第8427号关于解除财产保全的裁定，解除对毛秀梅名下506号房屋的查封；2014年6月5日，上述裁定及相关协助执行通知书送达房屋管理部门。2014年6月17日，506号房屋转移登记至尤佳名下。经询，尤佳称其曾于2014年6月初向本院询问506号房屋查封解除情况，本院答复其可以过一段时间到房屋管理部门查询；其在两个星期后到房屋管理部门查询，得知查封已经解除。
毛秀梅称其主张的逾期付款利息系以3万元为基数，自2013年2月4日至支付完毕之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；其要求搬走的家具、电器包括电视机1台、洗衣机1个、热水器1个、双人床1张、床头柜1个、电视柜1个、单人沙发2个、床垫1个、三门衣柜1个。尤佳表示同意毛秀梅取走上述家具、电器。尤佳称其主张的违约金起止时间为2013年2月17日至2014年6月17日（共计486天），每日数额为已付款135.5万元的万分之五；因双方于2013年2月4日申请办理转移登记，房屋管理部门告知其5个工作日内可以领取房屋所有权证，而此后有7天为春节假期，故其自2013年2月17日起主张违约金；尤佳还称其主张的逾期支付违约金的利息系以329265元为基数，自2014年6月17日至支付完毕之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算。经本院释明，毛秀梅表示认为尤佳主张的违约金计算标准过高，请求法院予以减少。
审理中，毛秀梅称其已经结清506号房屋于2013年2月4日之前发生的水费、物业费、供暖费；该房屋电费、燃气费为预付费；房屋中没有电话；有线电视使用歌华公司提供的服务。毛秀梅提交了2013年2月的北京市自来水集团有限责任公司缴费通知单，其中记载506号房屋应交水费金额为1116.4元；本院拨打北京市自来水集团客户服务电话进行核实，确认前述1116.4元已实际交纳。本院2014年11月2日谈话中，毛秀梅出示了北京XX物业管理有限责任公司于2014年9月18日出具结清证明原件，该证明记载毛秀梅已结清506号房屋2012至2013年度以前的供暖费以及2013年1月底以前的物业费。
上述事实，有双方当事人陈述、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、（2013）朝民初字第8427号民事裁定书、协助执行通知书、送达回证、资金代管协议、理财金账户历史名下清单、结清证明、北京市自来水集团有限责任公司缴费通知单等在案佐证。
本院认为：毛秀梅与尤佳签订的北京市存量房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。北京XX物业管理有限责任公司出具的结清证明以及本院向北京市自来水集团电话核实的情况，能够表明毛秀梅已经结清506号房屋的水费、物业费、供暖费；依据北京市的生活费用交纳常识，本院对毛秀梅所述电费、燃气费为预付费一事予以采信；而歌华公司提供的有线电视服务费用系通过收视者的银行卡支付；故本院能够认定毛秀梅已经结清506号房屋的相关费用，其现有权要求尤佳支付剩余购房款3万元。
关于毛秀梅主张的逾期付款利息。双方在补充协议中约定剩余购房款的3万元的给付期限为“待出售方结清过户之前所产生的水、电、燃气、电话、有线电视、物业、供暖费及安排现租户退房腾空房屋并交付钥匙后”；故尤佳于2013年2月4日出具的欠条，仅表明其对尚未付款情况的确认，而不代表双方变更了付款期限或者条件。对于毛秀梅而言，其主张剩余购房款3万元的条件不仅包括实际结清相关费用，还应包括以合理方式向尤佳表征相关费用的结清情况。然而，毛秀梅提交的北京市自来水集团有限责任公司缴费通知单实际仅为欠费凭证，而非交费凭证，其结清水费的情况系通过本院电话核实才得以确认；毛秀梅出示北京XX物业管理有限责任公司的结清证明原件的时间为2014年11月2日；故本院认定毛秀梅至此时才以合理方式向尤佳表征相关费用的结清情况，其仅有权向尤佳主张2014年11月3日以后的逾期付款利息。
毛秀梅要求尤佳协助搬走506号房屋中的家具、电器（包括电视机1台、洗衣机1个、热水器1个、双人床1张、床头柜1个、电视柜1个、单人沙发2个、床垫1个、三门衣柜1个）；尤佳对此表示同意；本院不持异议。
毛秀梅与尤佳在北京市存量房屋买卖合同中约定如“买受人未能在过户后15日内取得房屋所有权证书”，则出卖人需要承担违约责任。双方于2013年2月4日向房屋管理部门申请办理506号房屋转移登记手续，房屋管理部门就此出具了房屋登记受理通知书；然而，因毛秀梅已另将506号房屋出售给高XX并引起相关诉讼及法院查封，该房屋所有权未能于2013年2月4日之后的15日内实际转移登记至尤佳名下。双方在2013年2月25日签订的资金代管协议中已经明确毛秀梅“隐瞒了其与高XX的买卖合同关系而存在过错”；故本院对毛秀梅关于其在与尤佳订立北京市存量房屋买卖合同之时已经向尤佳告知其与高XX签订买卖合同一事的陈述，以及王XX的相关证言，均不予采信；本院据此认定506号房屋未能如期转移登记至尤佳名下，系因毛秀梅的违约行为所致，毛秀梅应当承担违约责任，其无权援引补充协议中的第三方因素免责条款而免除责任。关于违约金的计算期间，完成转移登记的日期按照合同约定应为2013年2月4日以后的15日之内，即起算日期为2013年2月20日；506号房屋于2014年6月17日实际登记至尤佳名下，故截止日期即为该日。另，因双方确认购房款中的40万元于2013年2月25日由毛秀梅支付给尤佳进行资金代管，后又于2014年3月25日（该日期与尤佳名下账户×××的明细清单所示日期不一致，本院以双方自述为准）由尤佳支付给毛秀梅；故而，前述40万元于2013年2月25日至2014年3月24日期间不应作为计算违约金的基数。尤佳未能举证证明其实际损失情况，本院将每日违约金数额酌减至已付款的万分之三，并对毛秀梅提出的其他相关答辩意见不予采纳。毛秀梅应当于2014年6月17日向尤佳支付违约金，故尤佳有权向毛秀梅主张2014年6月18日以后的逾期付款利息。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）尤佳于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）毛秀梅支付购房款三万元，以及逾期付款利息（以三万元为基数，自2014年11月3日至实际给付之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。
二、被告（反诉原告）尤佳于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）毛秀梅搬走北京市朝阳区松榆西里XX号楼XX层506号房屋内的电视机一台、洗衣机一个、热水器一个、双人床一张、床头柜一个、电视柜一个、单人沙发二个、床垫一个、三门衣柜一个。
三、原告（反诉被告）毛秀梅于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）尤佳支付违约金一十四万九千一百七十九元五角，以及逾期支付违约金利息（以一十四万九千一百七十九元五角为基数，自2014年6月18日至实际给付之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。
四、驳回原告（反诉被告）毛秀梅的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）尤佳的其他诉讼请求。
如果原告（反诉被告）毛秀梅、被告（反诉原告）尤佳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费五百五十元，由被告（反诉原告）尤佳负担［其中二百七十五元，原告（反诉被告）毛秀梅已预交，被告（反诉原告）尤佳于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）毛秀梅；另二百七十五元，被告（反诉原告）尤佳于本判决生效之日起七日内交纳］。
反诉案件受理费三千一百一十九元，由原告（反诉被告）毛秀梅负担一千六百四十二元［被告（反诉原告）尤佳已预交，原告（反诉被告）毛秀梅于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）尤佳］，由被告（反诉原告）尤佳负担一千四百七十七元（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 王 喆
人民陪审员 李京华
人民陪审员 张燕琴
二〇一四年十二月二十五日
书 记 员 陈锦洪