山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁17民终309号
上诉人（原审被告、反诉原告）：菏泽市宸宇房地产开发有限公司。
法定代表人：池强，该公司董事长。
委托代理人：陆长安，山东陆直律师事务所律师。
委托代理人：吴艳丽，山东陆直律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）邹雪梅。
委托代理人：李喜梅，山东贵和律师事务所律师。
上诉人菏泽市宸宇房地产开发有限公司因与被上诉人邹雪梅商品房销售合同纠纷一案，不服山东省菏泽经济开发区人民法院（2015）菏开民初字第1197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月25日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。
原审原告邹雪梅诉称，2012年5月21日，原告和被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告菏泽市宸宇房地产开发有限公司预售的天阔国际小区第0002幢楼01单元14003号房，总房款为352057元，交房日期为2012年10月31日前。协议生效后，被告于2014年4月6日将该房交付原告，至今未协助原告办理房屋所有权证。根据双方在合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按本合同第九条执行，即出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。由于被告的原因，原告未在规定的期限内取得房屋所有权证，被告应承担违约责任。特提起诉讼，请求判令被告支付原告至庭审之日的延期办理房产证违约金52104.44元。
原审被告菏泽市宸宇房地产开发有限公司辩称，1、原告所诉无事实根据，请求依法驳回原告诉请；2、假设原告所诉有事实根据及法律依据，被告基于合同关于违约责任的约定，已向原告超额支付了违约金，且合同关于违约金的约定，严重超过了原告可能造成的损失及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释的规定。依据《合同法》第一百四十四条之规定应当减少，请求在确认原告损失的基础上认定被告应当承担的违约责任数额，并判令原告依法返还被告多支付的款项。
反诉原告菏泽市宸宇房地产开发有限公司诉称，反诉原告已向反诉被告邹雪梅超额支付62666元，假设反诉原告违约，反诉被告可能造成的损失按合同约定的交付期限计算也只有不足3年时间，其损失应当按照菏泽市住房保障和房产管理局发布的涉案房屋的所在区位的租金数额或司法鉴定机构依法评估的涉案房屋的租金数额计算。经了解，涉案房屋年租金数额1万元左右，按年租金数额1万元，假设逾期期限3年计算，反诉被告损失仅有3万元，按照其租金数额的130%计算，反诉原告如违约，应当承担的违约金数额为39000元。请求判令反诉被告返还23666元。
反诉被告邹雪梅辩称，本案涉及的是延迟办理房产权证的违约金，与反诉原告诉请的延期交房违约金是两种不同的违约，是涉案合同列明的两种完全不同的违约责任；反诉原告所反诉的违约金超付情况不存在，房屋所有权包括占有、使用、收益、处分等权利，由于反诉原告的责任，反诉被告不能办理房屋产权证，使反诉被告不能充分享有房屋的权益。双方签订的合同基本上是格式条款，各项条款都是反诉原告自行承诺，且不违背法律规定，反诉原告已经占有合同签订的主动权，在履行中不存在调整、减轻其违约责任的可能性。反诉原告的诉请无事实根据及法律依据，请求法院依法驳回反诉原告的诉请。
原审法院经审理认定，2012年5月21日，原告（反诉被告）邹雪梅与被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告（反诉被告）邹雪梅购买被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司天阔国际小区第0002幢楼01单元14003号商品房，总房款为352057元，合同签订日首付房款152057元，剩余房款做银行按揭贷款。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2012年10月31日前，依照国家和地方政府的规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇不可抗力，出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实延期；第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之四的违约金。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由买受人到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按本合同第九条执行。合同签订后，被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司于2013年1月23日收取原告（反诉被告）邹雪梅全部房款并出具了收据。2014年4月6日，被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司将涉案房屋交付原告（反诉被告）邹雪梅，同时向原告（反诉被告）邹雪梅支付了逾期交房违约金62666元，并收取房产证代办费200元。因至今未能办理房屋所有权证，原告（反诉被告）邹雪梅于2015年8月31日向原审法院起诉，请求判令被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司支付至庭审之日的延期办理房产证违约金52104.44元。被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司应诉后，向原审法院提交了追加江苏省青云建设集团有限公司为本案第三人的申请，理由是因工程承包人江苏省青云建设集团有限公司未将工程进行整体验收，建设行政管理部门无法出具工程整体验收手续，致使涉案房屋未能办理产权登记。原审法院以被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司与江苏省青云建设集团有限公司之间的纠纷，应按照法律规定和双方之间的约定另行解决为由，未予准许。庭审时，被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司认为本案案情复杂，要求适用普通程序进行审理。同时认为涉案合同第九条约定的违约金比例过高，超过了涉案房屋同地段同类房屋租金数额的百分之一百三十，请求予以减少，申请对涉案房屋同地段同类房屋的租金数额进行鉴定。并提起反诉，请求判令原告（反诉被告）邹雪梅返还多收取的违约金23666元。经调解，双方当事人未能达成协议。
原审法院认为，本案案情并不复杂，原审法院依法适用简易程序审理本案并无不当。双方当事人所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。涉案《商品房买卖合同》既在第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，又在第十五条约定了逾期办理产权证书的违约责任，按照双方的约定，这两种违约金是单独计算和并存的。被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司向原告（反诉被告）邹雪梅支付的违约金的收据上注明是“逾期交房违约金”，并不包含逾期办理产权证书违约金，原告（反诉被告）邹雪梅接受并未提出异议，表明双方已按合同第九条的约定履行完毕，双方对于出卖方逾期交房应承担的违约金事宜已经做出处理，符合双方的约定，也不违反相关法律法规的强制性规定，是有效的民事行为。被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司再要求原告（反诉被告）邹雪梅返还该违约金，没有法律依据，原审法院不予支持。涉案房屋至今尚未进行整体验收，致使原告（反诉被告）邹雪梅不能办理产权证书，被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司构成违约，原告（反诉被告）邹雪梅请求判令被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司按照约定支付逾期办理涉案房产产权证书的违约金，原审法院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三款规定，由于出卖人的原因，买受人期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方明确约定了违约金的计算方法，租金损失也不能涵盖买房人的全部损失，故被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司请求适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》上述规定，减少违约金数额，原审法院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）邹雪梅违约金50978（352057×0.0004×362）元，限判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告（反诉被告）邹雪梅的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1103元，减半收取552元，反诉案件受理费196元，共计748元，由原告（反诉被告）邹雪梅负担25元，被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司负担723元。
上诉人菏泽市宸宇房地产开发有限公司不服原审法院的上述民事判决，向本院提起上诉称：一、涉案房屋是否进行整体验收未经查实，一审法院认定涉案房产未经整体验收缺乏事实根据，且违背了不诉不理的原则。二、一审法院认定租金损失不能涵盖被上诉人的全部损失，并据此对上诉人提出的减少违约金数额的请求不予支持，缺乏事实根据。三、上诉人就本案假设上诉人违约可能给被上诉人造成的损失认为违约金约定过高，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，上诉人认为涉案合同约定的违约金过分高于所造成的损失。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，上诉人认为应按照同地段同类房屋租金标准计算逾期办理房权证违约金数额，并以该标准调整逾期交房违约金数额，被上诉人应返还上诉人已支付的过高部分违约金。四、一审法院违反法定程序，本案双方当事人对案件事实、责任承担以及诉讼标的分歧较大，不属于简易程序审理的范围，一审法院适用简易程序审理本案违反法定程序。请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，并支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人邹雪梅答辩称：原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法有效，请求依法判决驳回上诉，维持原判决。一、原审法院适用法律正确，程序合法，应当依法维持原判。上诉人与被上诉人之间是商品房买卖合同纠纷，案涉合同文本约定违约条款清楚明了，权利义务关系明确，上诉人违约事实清楚，原审法院适用简易程序审理并无不当；二、原审法院认定事实清楚，证据充分，判决应予维持。逾期交房违约和逾期办证违约，是两种完全不同的违约事实，案涉合同第九条、第十五条明确约定了上诉人应该分别承担两种违约行为的违约责任。上诉人既有逾期交房违约的事实，又因自身原因不能在约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使答辩人至今不能办理房屋产权证，侵害了答辩人的权益；三、上诉人负有将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，上诉人要求被上诉人对不存在的事实承担举证义务，完全颠倒了举证责任，没有任何法律依据。
本案二审审理认定的事实和原审法院判决认定的事实基本一致。
本院认为，被上诉人与上诉人菏泽市宸宇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且并不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效。根据涉案《商品房买卖合同》第十五条的约定，提供办理权属登记所需资料的义务主体为上诉人菏泽市宸宇房地产开发有限公司，故本案审查的重点是上诉人是否依约履行了将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的义务。上诉人菏泽市宸宇房地产开发有限公司既未提交证据证明涉案房屋在此期间具备产权登记条件，亦未举证证明其依约履行了合同义务，应承担举证不能的法律后果。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，双方当事人在涉案《商品房买卖合同》第十五条中明确约定了因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书出卖人的违约责任及计算标准，该约定符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，为有效民事行为。上诉人菏泽市宸宇房地产开发有限公司上诉称应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和第十七条的规定，按照同地段同类房屋租金标准计算涉案房产逾期办理房权证违约金数额。对此本院认为，上诉人菏泽市宸宇房地产开发有限公司不仅要交付房屋给被上诉人占有和使用，而且要将房屋所有权转移给被上诉人，即办理或协助被上诉人办理房权证。上诉人菏泽市宸宇房地产开发有限公司不依约定期限申报办理房权证所需资料的备案，导致被上诉人不能及时办理房权证，从而不能及时享有物权，也就不能及时行使处分权，其权利的实现势必受到影响。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的是违约金数额没有约定或者无法确定的情况下对违约金数额应如何认定，而本案双方当事人在涉案《商品房买卖合同》中明确约定了逾期办理房权证违约金的计算方法，且上诉人菏泽市宸宇房地产开发有限公司辩称的租金损失也不能涵盖因逾期办理房权证买房人所致全部损失。一审法院据此对上诉人菏泽市宸宇房地产开发有限公司主张以同地段同类房屋租金标准计算逾期办理房权证违约金数额的抗辩理由未予采信，并无不当。
关于上诉人菏泽市宸宇房地产开发有限公司已支付给被上诉人的逾期交房违约金，上诉人上诉称应予以调整并由被上诉人返还其多支付的部分。如前所述，上诉人主张调整违约金并无事实根据，故一审法院对其要求返还多支付的违约金的请求未予支持亦无不当。
经审查，本案在一审法院审理期间，一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九的规定告知双方当事人本案适用简易程序进行审理，对此上诉人菏泽市宸宇房地产开发有限公司并未提出异议。本院认为，本案双方当事人权利义务关系明确，既不属于不应适用简易程序审理的法定情形，也不属于简易程序必须转换为普通程序的法定情形，一审法院适用简易程序审理本案，并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的各项上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1270元，由上诉人菏泽市宸宇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 锋
代理审判员 李 兴
代理审判员 张宪明
二〇一六年四月二十日
书 记 员 刘启国