杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭西商初字第983号
原告：杭州联合农村商业银行股份有限公司三墩支行，住所地杭州市西湖区古墩路777号。
代表人：卢宏泳，行长。
委托代理人：陶雪峰、徐颢，该行员工。
被告：何军。
被告：杭州佳苑房地产开发有限公司，住所地杭州市西湖区古墩路777号城北商贸园4幢四楼406室。
法定代表人：俞洪坤，董事长。
委托代理人：俞希一，郑福舟，该公司员工。
原告杭州联合农村商业银行股份有限公司三墩支行诉被告何军、杭州佳苑房地产开发有限公司（以下简称佳苑公司）金融借款合同纠纷一案，原告于2014年4月30日诉至本院。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员陈琪独任审判，后因案情需要，本案转成普通程序，于2014年9月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陶雪峰、徐颢，被告佳苑公司的委托代理人俞希一、郑福舟到庭参加诉讼，被告何军经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2008年7月20日，原告与两被告签订合同号为：杭联银（三墩）个房担借字第8011120080012034号的个人购房担保借款合同，约定：原告向被告何军发放贷款80万元，贷款期限自2008年8月11日至2033年8月10日，贷款月利率5.54625‰，还款方式为等额本息还款法，每月偿还贷款本息金额为5479.5元，每月20日为还款日。合同履行期间，遇中国人民银行贷款利率调整，按规定执行，贷款人不再另行通知借款人、抵押人及保证人。若借款人未按合同的约定按时足额地偿付贷款利息，按罚息利率计收复息；不按合同约定使用贷款，对挤占挪用的贷款在挪用期间按约定利率加收100%的罚息利率计收罚息。该笔贷款的担保为抵押担保加阶段性保证担保，抵押物为坐落于杭州市西湖区紫金港湾1幢1单元1301室的房产，保证人为佳苑公司。借款人以贷款资金所购房屋抵押给贷款人，以作为借款人偿还贷款的担保；对借款人取得该房屋的所有权证并办妥抵押登记之前所产生的所有借款人应付款项，保证人提供阶段性连带责任保证。担保范围包括该笔贷款的本金、利息（包括罚息、复息等）、违约金、赔偿金、补偿金、为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费等）。合同签订后，原告按规定办理了抵押权预登记手续，并领取了预售商品房抵押登�备案证明。自2013年12月21日起，被告何军即停止偿付贷款。原告多次催收无果，于2014年4月21日向被告何军户籍所在地发出告知函，并抄送被告佳苑公司，要求被告履行合同，但至今两被告均未履行合同。依据合同约定，原告有权要求被告立即偿还全部贷款及相应利息，故原告诉至法院，请求判令：1、两被告立即归还原告借款本金709267.33元，利息16834.83元（其中罚息与复息349.8元，利息暂计至2014年4月22日，此后罚息与复息计算至实际付清日止）；2、原告对折价、拍卖、变卖坐落于西湖区紫金港湾1幢1单元1301室的抵押物所得价款优先受偿；3、本案的诉讼费用和财产保全费用由上述被告承担。庭审中，原告明确要求被告佳苑公司对何军的债务承担连带保证责任。
被告何军未作答辩。
被告佳苑公司辩称：对借款的事实和被告何军逾期还款的事实无异�，但原告应在优先受偿杭州市西湖区紫金港湾1幢1单元1301室房屋后，仍有不足的部分，再由被告佳苑公司承担保证责任。
原告为证明其主张成立，提交了如下证据材料：
1、无婚姻登记记录证明一份，证明被告何军签订合同时为单身的事实。
2、个人购房担保借款合同一份，证明原、被告双方产生债权和两被告要承担的义务。
3、借款借据一份，证明原告发放贷款的事实。
4、抵押物登记备案证明一份，证明原告对抵押物有优先受偿权。
两被告均未提交证据材料。
被告何军经本院依法传唤未到庭应诉，视为放弃质证的权利。被告佳苑公司对原告提交的证据材料均无异议。
本院对原告提交的证据审查认为，原告提交的证据均系原件，形式合法，内容真实，本院予以认定。
根据上�本院采信的证据及原告在庭审中的陈述，本院认定事实如下：
2008年7月20日，原告（贷款人、抵押权人）与被告何军（借款人、抵押人）、佳苑公司（保证人）签订个人购房担保借款合同一份，约定：贷款金额为捌拾万元整，月利率为5.54625‰；本合同履行期间，遇中国人民银行贷款利率调整，按规定执行，贷款人不再另行通知借款人、抵押人及保证人；本合同项下贷款期限自2008年8月11日起至2033年8月10日止；借款人选择的贷款方式为等额本息还款法，即贷款期限内每月以相等的额度偿还贷款本息，每月偿还贷款本息额为伍仟肆佰柒拾玖元伍角整，共付为300月，首次还款日为2008年9月20日，此后每月还款日为当月的20日。借款人未按本合同的约定按时足额地偿付当期贷款本息即为逾期，从逾期之日起按约定的利率加收50%的罚息利率计收罚息；不按期偿付贷�利息，按罚息利率计收复息；借款人贷款所购买的房屋坐落于紫金港湾1幢1单元1301室；借款人违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息的，贷款人有权按中国人民银行的规定计收罚息和复利，并宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求借款人立即偿还全部贷款及相应利息、依法处分本合同项下的抵押房产以清偿全部贷款及相应利息；本合同项下的贷款担保为抵押担保加阶段性保证担保，即借款人同意将已本合同项下贷款资金所购房屋抵押给贷款人，以作为借款人偿还本合同项下贷款的担保；对借款人取得该房屋的所有权证并办妥抵押登记之前所产生的所有借款人应付款项，保证人提供阶段性连带责任保证。担保范围包括本合同项下的贷款本金、利息（包括罚息、复息等）、违约金、赔偿金、补偿金，为实现债权和担保权而发生的费用；保证人对自本合同生效之日起至借款人就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将房屋他项权证及其他有关资料交贷款人持有之日止借款人的所有应付款项承担连带保证责任；如借款人在担保阶段内未能依照本合同约定按时偿还贷款本息及相关费用的，在保证期间内，贷款人有权直接要求保证人承担保证责任，并有权从保证人账户中直接扣划；保证期间为担保阶段内借款人每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。
2008年8月4日，原告与被告何军就杭州市西湖区紫金港湾1幢1单元1301室房屋办理了预售商品房抵押登记。2008年8月11日，原告向被告何军发放贷款80万元，借款到期日为2033年8月10日，还款方式为按期还款，利随本清。
2013年12月20日起，被告何军未再偿还贷款本息。截至2014年9月28日，被告何军尚欠原告贷款本�709267.33元，利息（含罚息、复息）34956.65元，合计744223.98元。
另查明，涉案房屋尚登记在佳苑公司名下，原告未办理过抵押权登记手续。
本院认为，原告与被告何军、佳苑公司签订的个人购房担保借款合同内容合法、系当事人的真实意思表示，应当认定有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。现被告何军未按约定归还借款，已构成违约。根据合同约定，原告有权收回全部贷款，故原告要求被告何军归还借款本金及利息（含罚息、复息）的诉请，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告何军以其购买的位于杭州市西湖区紫金港湾1幢1单元1301室房屋作为贷款的抵押担保，并已办理预售商品房抵押登记，现原告要求以上述房产优先受偿的请求符合法律规定，本院予以支持。被告佳苑公司作为连带责任保证人，在合同中约定“如借款人在担保阶段内未能依照本合同约定按时偿还贷款本息及相关费用的，在保证期间内，贷款人有权直接要求保证人承担保证责任，并有权从保证人账户中直接扣划”，该内容系当事人对担保权利实现顺序的约定，故佳苑公司应对上述被告何军的借款本息承担连带责任保证。被告佳苑公司抗辩应在借款人抵押的房产受偿不足部分，承担连带保证责任的意见，本院不予采纳。被告何军经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、何军于本判决生效之日起十日内归还杭州联合农村�业银行股份有限公司三墩支行借款本金709267.33元，利息（含罚息、复息）34956.65元（截至2014年9月28日），合计744223.98元，此后至实际清偿之日止的利息（含罚息、复息），按本金709267.33元以及个人购房担保借款合同约定和中国人民银行规定另行计付。
二、杭州佳苑房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。
三、杭州联合农村商业银行股份有限公司三墩支行有权以位于杭州市西湖区紫金港湾1幢1单元1301室的房屋优先受偿上述债务。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11062元，财产保全申请费5000元，合计16062元，由何军、杭州佳苑房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳至本院�公告费650元，由何军负担，于本判决生效之日起十日内径直支付杭州联合农村商业银行股份有限公司三墩支行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈 琪
人民陪审员 郭爱萍
人民陪审员 周震生
二〇一四年十月八日
代书 记员 吴彩虹