杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西民初字第2904号
原告：杭州西溪投资发展有限公司。
法定代表人：陆晓亮。
委托代理人：汪荣盛，系该公司员工。
被告：杭州卡特教育咨询有限公司。
法定代表人：郑辉。
原告杭州西溪投资发展有限公司诉被告杭州卡特教育咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人汪荣盛到庭参加诉讼。被告经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告起诉称：2013年7月22日，原告与被告签订《物业租赁合同》，约定被告向原告租赁原告所有的杭州西溪天堂国际旅游综合体12号-（39-44）物业用于开办钢琴培训。双方对租赁期限、租金数额等进行了约定。截至2015年9月21日，被告尚有573604.4元租金未付，拖欠达10个月之久。目前被告还拖欠原告至2015年7月21日的物业管理费106160元、截止到2015年9月的能耗费70396.19元。经原告多次催讨，被告均以各种理由拒绝支付。故起诉要求判令：1、被告向原告支付2014年7月22日至2015年9月21日的租金（占用使用费）573604.4元及滞纳金501481.43元（滞纳金暂计算至2015年6月30日，请求计算至实际付款日）；2、被告向原告支付2014年1月22日至2015年7月21日的物业管理费106160元；3、被告向原告支付能耗费70396.19元（含水电、空调费用，截止到2015年9月止）；4、被告支付违约金154577.5元（按3个月租金计算）；5、被告搬离该物业并使其恢复原状，由原告收回；6、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告称已于2015年9月21日强行收回房屋，故撤回第5项诉讼请求。
被告未到庭应诉也未提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。
原告提供了以下证据材料：
1、《物业租赁合同》、被告营业执照，证明原告与被告存在物业租赁关系，被告依约需向原告支付租金、物业费。
2、收款通知单、能耗费用单等，证明被告需支付物业费、能耗费给被告的事实。
3、催缴函及张贴照片，证明原告向被告催讨案款的事实。
被告经本院依法传唤未到庭应诉，也未提交证据，视为放弃质证的权利。
本院对证据审查认为，原告提交的证据基本系原件，证据相互印证，本院对真实性予以确认。
根据上述证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定的事实如下：
2013年7月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业租赁合同》。合同约定甲方将杭州西溪天堂国际旅游综合体12-（39-44）的物业出租给乙方用于开设钢琴会所，经营范围权限为钢琴培训；物业房屋建筑面积暂定为484平方米，实际建筑面积以该物业房产证登记为准；租期期限为5年，自2013年7月22日开始至2018年7月21日止。甲方于2013年7月22日前将出租物业移交给乙方。在甲方按本合同约定之期限向乙方交付物业前提下，乙方保证在2013年9月21日之前正式试营业。免租期共2个月，自2013年7月22日至2013年9月21日。租金从2013年9月22日起正式开始计算。免租期内，不免物业管理费等其他费用。租赁物业的租金计算方式为年度租金=（建筑面积×租金单价）×365天（或实际租赁天数）。第1-3年度租金单价分别为3、3.24、3.5元／平米／天，建筑面积484平方米，年度租金总额529980元、572378元、618310元。第4年度租金单价3.78元／平米／天，年度租金总额667775元。第5年度租金单价4.08元／平米／天，年度租金总额720773元。乙方每半年向甲方支付一次租金，先付后用。免租期结束（即2013年9月21日）前10日内，乙方向甲方交纳第一个租赁年度首个半年租金（2013年9月22日至2014年1月21日共122天，共177144元，以后每半年届满之前10日内，乙方应提前交纳后半年度的租金。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方需按逾期交纳额的0.5%向甲方支付滞纳金；物业管理费按建筑面积计算，第一年度每月每平方米为16元，计92928元／年。之后双方重新签订物业管理协议。物业管理费，乙方每半个年度支付一次，先付后用。逾期支付的，每逾期一日，乙方需按逾期交纳额的0.5%向甲方支付滞纳金；租赁期间，使用该物业所发生的水、电、燃气、空调、通讯、设备等费用，按其独立安装的表具度数和政府规定的标准计算，由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任。租赁期间，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目与使用该物业有关的费用，均由乙方承担。乙方逾期不支付上述各项费用的，甲方有权将其视为欠付甲方的款项，从乙方保证金或处理乙方遗留物品所得收益中扣除；本合同签订之日起10日内，乙方应向甲方支付物业租赁保证金，保证金为50000元。保证金若不能支付本月的水、电、燃气、空调、通讯、设备等费用时，甲方将有权停止上述的水、电、燃气、空调、通讯等，由此产生的经济损失，甲方不承担任何责任。乙方违反本合同条款，或发生上述保证金内容所保证的各事项中的欠费，甲方可于保证金中扣除其因此而遭受的一切损失及所支付的开支、以及乙方各项欠费；乙方逾期不支付保证金、租金、物业管理费或其他本合同项下乙方应缴费用超过30日的，甲方有权终止向乙方提供管理服务及市政设施服务如水、电、燃气等，直至纠正为止。乙方未在甲方要求的期限内纠正的，甲方有权选择解除合同并要求乙方按本合同条款承担违约责任。如因一方违约导致合同解除，违约方应向对方支付该租赁年度3个月租金的违约金；租赁期满或合同解除后，乙方须将装修及改建后的设施无偿归甲方所有或按甲方的要求恢复该物业的原状，所需费用由乙方承担。
合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告使用。被告交付原告保证金5万元。被告将租赁房屋用于开设钢琴培训，并支付至2014年7月21日的租金，此后的租金及部分物业管理费、能耗费未支付。原告多次催付，被告支付了103802元租金。2015年6月，原告向被告发出公函，要求被告支付拖欠的租金、物业费等，搬离物业并恢复原状。2015年7月，原告诉至本院，要求判如所请。2015年9月21日，原告收回房屋。诉讼中，原告明确将被告支付的5万元保证金冲抵应付款项。
本院认为：原告与被告之间的《物业租赁合同》合法有效，对双方均有法律约束力。根据合同约定，房屋租金每半年支付一次，于每半年届满之前10日内支付后半年的租金。本案被告仅支付了2014年7月前的租金，此后的租金经催付仅支付部分，且至今未完全履行，原告主张解除租赁合同，收回房屋，符合合同约定及《合同法》规定。2015年9月21日，原告收回房屋。被告有义务按合同约定支付尚欠的至2015年9月21日的租金571628元（2014年7月22日至2015年9月21日合计675430元，扣除被告之后支付的103802元）。物业管理费，按合同约定的标准，从2014年1月22日至2015年7月21日合计为139392元，扣除被告已付的33232元，为106160元。关于能耗费，截止2015年9月31日止，被告共计欠原告能耗费70396.19元，原告要求支付上述款项，合法有据，本院予以支持。租赁合同中约定的逾期支付租金滞纳金，应当视为违约金条款，与合同中约定的违约方应向对方支付该租赁年度3个月租金作为违约金的违约金条款应统一合并考虑，因约定过高，本院统一调整为按1.5个月租金计算违约金，为77289元，对滞纳金不再予以支持。根据合同约定，被告因违约拖欠原告租金等，并造成原告损失的，原告有权将被告支付的5万元保证金直接扣除用于冲抵上述应付款项。经冲抵后，被告尚应支付原告775473.19元。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、杭州卡特教育咨询有限公司应支付杭州西溪投资发展有限公司房屋租金合计571628元。
二、杭州卡特教育咨询有限公司应支付杭州西溪投资发展有限公司物业管理费106160元、能耗费70396.19元。
三、杭州卡特教育咨询有限公司应支付杭州西溪投资发展有限公司违约金77289元。
四、以上第一项至第三项共计825473.19元，扣除杭州卡特教育咨询有限公司支付的保证金50000元，杭州卡特教育咨询有限公司尚应支付杭州西溪投资发展有限公司775473.19元，该款于本判决生效之日起十日内付清。
五、驳回杭州西溪投资发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17456元，由杭州西溪投资发展有限公司负担7830元，由杭州卡特教育咨询有限公司负担9626元，其中杭州卡特教育咨询有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内交纳至本院。公告费650元，由杭州卡特教育咨询有限公司负担，于本判决生效之日起十日内径直支付杭州西溪投资发展有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商杭州湖滨支行，帐号12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 卜 亮
人民陪审员 王 景 莉
人民陪审员 陈 建 华
二〇一六年一月二十二日
书 记 员 申屠书婷