浙江省宁海县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬宁民初字第808号
原告：杨月红，居民。
委托代理人：陈良种。
被告：象山财富中心商业广场有限公司。
法定代表人：林厚福。
委托代理人：郑新安。
原告杨月红为与被告象山财富中心商业广场有限公司（以下简称财富中心）商品房预售合同纠纷一案，宁波市中级人民法院依法指定由本院管辖，本院于2015年4月20日受理后，依法由审判员蒋欣欣适用简易程序独任审判。于2015年5月21日公开开庭进行了审理，原告杨月红的委托代理人陈良种，被告财富中心的委托代理人郑新安到庭参加诉讼。因案情复杂，于2015年7月17日转为普�程序审理，并依法组成合议庭。于2015年8月13日公开开庭进行了第二次审理，原告杨月红的委托代理人陈良种，被告财富中心的委托代理人郑新安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨月红起诉称：2009年9月18日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》（合同编号为200900970033），约定：原告购买被告开发的象山财富商务中心第4幢1103号房屋，房屋总价为980409元；2011年1月31日前，被告应交付符合约定条件的商品房，如逾期交房超过60日，合同继续履行的，被告应按日支付已付房价款万分之二点五的违约金；2011年4月31日前，被告应交付土地、房屋权属证书，如逾期超过60日，被告应按日支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告已付清全部房款。但被告未及时交付房屋以及权属证书，至2011年4月7日才将房屋交付给原告使用，至2011年7月15日才完成�程竣工验收备案，至2011年8月22日完成初始登记，至2012年2月20日办理房屋所有权证和土地使用权证。针对被告的上述违约情况，原告曾多次要求被告协商处理，并于2013年2月4日委托律师发函给被告，但被告对此不予理睬。故原告诉至法院，要求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金40441.87元；2.判令被告支付原告逾期办理产权证书违约金28824.02元。审理过程中，原告撤回部分诉讼请求，明确逾期交房时间段为2011年2月1日至2011年4月7日，逾期办证时间段为2011年5月1日至2011年8月22日，故要求被告支付逾期交房违约金16176.75元（980409元×0.25‰×66天）、逾期办证违约金11176.66元（980409元×0.1‰×114天）。
为证明上述事实，原告杨月红向本院提供以下证据：
1.《商品房买卖合同》一份，以证明原告购买被告房屋的位置、价款，并在合同中约定逾期交付房屋的违�责任以及逾期交付产权证的违约责任的事实。
2.宁波市商品房预售专用收款收据复印件、原件各一份，销售不动产统一发票一份，以证明原告在2010年1月18日前已付清购房款的事实。
3.象山县房屋工程竣工验收备案表复印件、土地使用权证复印件各一份，以证明被告直至2011年7月15日才完成工程竣工验收备案，于2012年2月20日才办出土地使用权证的事实。
4.律师函、EMS快递单复印件、邮件全程跟踪查询单、象山县社会保险管理中心证明各一份，以证明原告曾向被告主张过权利，本案并未过诉讼时效的事实。
被告财富中心答辩称：被告对原告陈述的双方签订合同并约定相关内容的事实无异议。2011年4月7日，被告将房屋交付原告使用；2011年6月23日，被告申请办理初始登记；2011年8月22日，原告申请办理转移登记，该日亦是被告初始登�完成之时。但被告认为应驳回原告的诉讼请求，因为原告在收房后一直未向被告主张过逾期交房违约金及逾期办证违约金，故其起诉已超过诉讼时效。退一步讲，如果本案未过诉讼时效，对于逾期交房违约金，认为应以原告实际支付的房款为基数，计算至实际交付房屋之日止；对于逾期办证违约金，认为涉案房产在办证之前已设立按揭贷款，办理转移登记的同时需办理抵押登记，同时初始登记及转移登记均委托第三方办理，故被告无需向原告交付初始登记证，被告初始登记证取得之时即为原告申请办理转移登记之日。被告虽未在约定时间内办出初始登记证，但因原告之前已办理抵押登记，并已实际占有、使用房屋，其实际损失不存在，故合同约定的违约金过高，如要支持应予以调整。
为证明上述事实，被告财富中心举证如下：
1.房屋权属登记申请书二份，以证明被告申请初始登记时间为2011年6月23日，原告申请转移登记时间为2011年8月22日的事实。
2.承诺书复印件、入住登记表复印件以及交房流转单复印件各一份，以证明原告于2011年3月21日入住涉案房屋的事实。
对原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：
一、原告提供的证据1，被告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为原告在接收房屋以后不存在实际损失，故其主张违约金没有事实依据；关于房屋权属证书问题，根据合同约定，被告只需取得初始登记证即可，因双方委托了同一家公司办理相关权属证书，故被告取得初始登记证书之日即为交付原告之日，原告要求从其取得权属证书之日主张违约金没有依据。本院对真实性予以认定。
二、原告提供的证据2，被告对于2010年1月18日收到原告购房款无异议，但并非被告多收购房款，而是因为存在面积补差而出现的差价。本院对原告于2010年1月18日前支付购房款980409元的事实予以认定。
三、原告提供的证据3，被告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为在取得综合验收备案证明之前原告已实际接收并使用房屋；至于原告何时取得土地使用权证与其何时去办理有关，与被告是否违约无关。本院对真实性予以认定。
四、原告提供的证据4，被告认为虽然王志根当时系被告公司法定代表人，查询单中显示的收件人孙婉艳系公司出纳，但该份信件的收件人为王志根个人，而非被告公司，公司其他员工无权拆封，且也无法体现原告邮寄内容即为该份函件，实际上公司并未收到过该份律师函。本院认为，原告曾于2013年2月4日，向时任被告公司法定代表人即王志根执行董事寄送律师函，并由公司员工于2013年2月5日签收，现被告认为其未收到该份律师函，但未提供相反证据予以反驳，故其异议不成立，对原告曾向被告主张逾期交房违约金、逾期办证违约金的事实予以认定。
五、被告提供的证据1，原告对真实性无异议，对关联性有异议，认为2011年6月23日仅为被告向相关部门申请办理初始登记证的时间，而非将产权证交付给原告的时间。本院对真实性予以认定。
六、被告提供的证据2，原告对真实性有异议，认为该组证据系复印件，无法确认是否系原告所签。本院认为，现双方均认可被告交房时间为2011年4月7日，故对该事实予以认定。
经审理，本院认定事实如下：
2009年9月18日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：200900970033），约定：被告将位于象山财富商务中心4幢1103号的办公用房预售给原告，总价款为980409元；被告应当在2011年1月31日前，将经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明的商品房交付给原告；逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应自最后交付期间的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之二点五的违约金；被告负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明；被告负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》；被告承诺2011年4月31日前，取得上述土地、房屋权属证书，交付给原告，原告自行办理该商品房转移登记；约定日期起60日后，被告仍不能交付权属证书或登记证明的，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。原告于2010年1月18日前支付购房款980409元。2011年1月28�，涉案房产所在工程进行综合验收。2011年4月7日，被告向原告交付房屋。2011年6月23日，被告申请商品房初始登记。2011年7月15日，涉案房产所在工程进行房屋建筑工程竣工验收备案。2011年8月22日，原告申请转移登记。2012年2月20日，原告取得土地使用权证。2013年2月4日，原告向被告寄送律师函，主张逾期付款违约金及逾期办证违约金。2015年1月27日，原告向象山县人民法院起诉，后本案经宁波市中级人民法院指定由本院管辖。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的规定，合法有效。被告认为本案诉讼时效已过，应驳回原告的诉讼请求。本院认为，合同约定被告应于2011年1月31日前交付房屋，但实际交房时间为2011年4月7日，故在该段时间内被告逾期交房的违约行为具有连续性；同时合同约定被告应于2011年4月底前交付商品房初始登记证书，现原告曾于2013年2月4日向被告寄送律师函主张逾期交房违约金、逾期办证违约金，后又于2015年1月27日起诉，故原告主张权利并未超过诉讼时效。根据合同约定，被告应于2011年1月31日前交房，逾期交房超过60日的，应按日向原告支付已付房价款万分之二点五的违约金。现被告实际于2011年4月7日交房，故原告可主张2011年2月1日至2011年4月6日期间的违约金，计65天，被告应支付原告逾期交房违约金15931.65元（980409元×0.25‰×65天）。关于逾期办证违约金，被告辩称原告实际收房后不存在逾期办证的损失，故合同约定的逾期办证违约金过高，应予以调整。本院认为，双方在合同中明确约定逾期办证超过60日的，被告应按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，现被告辩称该约定过高，无相关依据，故对该答辩意见不予采纳。现原告主张逾期办证的时间结点为原告申请转移登记之日，即2011年8月22日，被告亦认可初始登记证取得之时即为原告申请办理转移登记之日，故原告可主张2011年5月1日至2011年8月21日期间的逾期办证违约金，计113天，被告应支付原告逾期办证违约金11078.62元（980409元×0.1‰×113天）。原告撤回部分诉请，不违反法律规定，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告象山财富中心商业广场有限公司应于本判决生效后十五日内支付原告杨月红逾期交房违约金15931.65元、逾期办证违约金11078.62元，合计27010.27元；
二、驳回原告杨月红其他的诉讼请求。
如果被告象山财富中心商业广场有限公司未按照判决指定的期间履行给付金�义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案案件受理费484元，由被告象山财富中心商业广场有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过法院交付权利人，若通过银行向法院汇款的，收款人为宁海县人民法院（汇款时注明案号），账号：38×××36，开户行：中国银行宁海支行。
如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。
审 判 长 蒋欣欣
代理审判员 魏 巍
人民陪审员 魏章潮
二〇一五年八月十四日
代书 记员 章灵燕