广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）粤高法民二终字第1059号
上诉人（一审被告）：魏高鸣，男，汉族，住广东省汕头市潮阳区。
委托代理人：马伟钦，广东骏宏律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：汕头市金源资产经营有限公司。住所地：广东省汕头市。
法定代表人：欧阳忠。
委托代理人：朱文辉，广东盈信律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：肖经智，男，汉族，住广东省汕头市金平区。
被上诉人（一审被告）：林丽贞，女，汉族，住广东省汕头市。
上列两被上诉人的共同委托代理人：林清城，广东粤通律师事务所律师。
上列两被上诉人的共同委托代理人：郑镇茂，广东粤通律师事务所律师。
上诉人魏高鸣因与被上诉人汕头市金源资产经营有限公司（以下简称金源公司）、肖经智、林丽贞执行异议之诉纠纷一案，不服广东省汕头市中级人民法院（2014）汕中法民二重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
金源公司诉称：汕头市商业银行金华支行（以下简称金华支行）与汕头市广厦保洁公司、肖经智、林丽贞、汕头市社保经济开发总公司等借款、担保一案，汕头市中级人民法院（以下简称汕头中院）及广东省高级人民法院分别作出（2005）汕中法民二初字第18号民事判决及（2007）粤高法民二终字第164号民事判决，汕头中院在执行上述生效判决的过程中，查封了林丽贞名下汕头市金平区金厦西街8号103、202号房产。案外人魏高鸣对此提出异议，汕头中院经审理认为：“异议的房产所有权人肖经智、林丽贞己将上述房地产转让给案外人魏高鸣，因为房屋所有权人林丽贞等没有依约协助魏高鸣办理上述房地产过户登记手续，致使上述房地产至今尚未办理过户登记为魏高鸣所有，对此，魏高鸣没有过错”，并作出（2008）汕中法执一字第79号异字第1号《执行裁定书》（下称《执行裁定书》），中止对上述房产的执行。因金华支行重组，其债权、债务已概括转移给金源公司承受。金源公司认为，《执行裁定书》认定上述房产已转让魏高鸣，且魏高鸣对房产未过户登记没有过错属于认定事实错误，上述房产属林丽贞所有，是上述执行案中可供执行的财产，理由是：一、肖经智、林丽贞与魏高鸣之间债权债务关系的合法性、真实性不能认定，故不能认定上述房产已转让给魏高鸣。认定肖经智、林丽贞与魏高鸣之间以房产抵偿债务必须以其双方存在真实、合法的债权债务关系为前提。魏高鸣虽称肖经智向其借款四笔共48万元，因肖经智无法偿还而约定以林丽贞名下上述房产抵偿欠款，但魏高鸣未能提供证据证明其债权如何形成，也未能提供借款借据原件，故其双方债权债务关系的合法性及真实性不能认定。《执行裁定书》在此情形下认定肖经智、林丽贞以房产抵偿其对魏高鸣的债务显属认定事实错误。实际上，上述房产一直为林丽贞所有，并未转让给魏高鸣，肖经智、林丽贞与魏高鸣编造了所谓的债权债务关系及房产转让事实，还编造了魏高鸣自2001年起将房产出租给汕头市祺丽保洁服务有限公司（下称祺丽保洁公司）的事实，其目的显然是为了逃避债务。二、退一步说，即使上述房产已转让给魏高鸣，魏高鸣也因为该房产未经过户登记而不能取得房产的所有权，且魏高鸣对于房产没有过户登记存在明显过错，上述房产仍然属于可以执行的财产。1、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第六十条、第六十一条规定的规定，我国实行房屋所有权登记发证制度，房地产转让的当事人应当依法向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，由房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”；第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。故当事人受让房地产而未经登记，则不能取得该房产的所有权。案涉房产至今仍登记在林丽贞名下，故产权仍属林丽贞所有，魏高鸣仍未取得房产的合法所有权。2、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。按该规定，必须同时具备三个条件：即第三人支付全部价款、实际占有财产、且对未办理过户登记没有过错，法院才不得查封及执行该财产。而案涉房产却未具备上述任一条件：首先，魏高鸣声称其因抵债取得案涉房产，但不能举证证明其借款、抵债关系真实、合法，故不能认定魏高鸣已经支付全部房产价款。其次，魏高鸣为证明其已实际占有案涉房产，声称其在2002年将案涉房产出租给祺丽保洁公司，但魏高鸣不能提出有效的证据证明其与该公司之间存在真实的租赁关系。再者，魏高鸣声称其受让案涉房产之后，因林丽贞行动不便而未能过户登记，并声称其未过户因属“客观不能”而没有过错。因魏高鸣未能就其提出的理由提供任何有效证据，且如果林丽贞行动不便，可以采取委托他人代为办理等方式进行过户，转让人行动不便无论如何都不能作为认定“客观不能”的依据，故魏高鸣提出的不能办理过户的理由根本不能成立。魏高鸣所称抵债的时间是2001年12月，至今已超过10年，如果魏高鸣与林丽贞之间的抵债关系确实存在的话，则魏高鸣一直不办理房产过户只能说明其无视法律关于房地产权属变更须经登记的规定，其不是没有过错，而是过错显而易见。鉴于上述情况，综上，案涉房产应属林丽贞可供执行的财产，法院裁定中止执行没有依据。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十一、二十二条的规定，请求：1、确认汕头市金平区金厦西街8号103、202号房产为林丽贞在（2008）汕中法执一字第79号案中可供执行的财产；2、许可对汕头市金平区金厦西街8号103、202号房产予以执行；3、判令魏高鸣、肖经智、林丽贞承担本案诉讼费用。
魏高鸣答辩称：一、魏高鸣与肖经智、林丽贞之间的借款事实是客观真实合法的。魏高鸣与肖经智系老战友，1995年至1999年肖经智因做生意的需要，先后分四次向魏高鸣借款共计48万元，肖经智也分别写了四张借据交由魏高鸣存执，魏高鸣与肖经智、林丽贞于2001年12月5日签订了《合约》，对肖经智向魏高鸣借款四笔共48万元的事实进行确认，《合约》签订后，魏高鸣将借据的原件交还肖经智，而肖经智、林丽贞将《房地产权证》交由魏高鸣收执。《合约》是三方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，故魏高鸣与肖经智、林丽贞之间借款和签订《合约》均是客观真实并且合法的。二、魏高鸣已经支付案涉房产的全部价款，并且实际占用该房产。《合约》明确约定肖经智、林丽贞自愿以房产抵偿给魏高鸣以偿还所欠借款48万元，肖经智、林丽贞向魏高鸣所借48万元欠款结清。这已证明魏高鸣已经支付房产的全部价款。《合约》签订后，房产和《房地产权证》均交由魏高鸣收执，魏高鸣将房产租给祺丽保洁公司使用。魏高鸣提交的相关证据充分证明房产自《合约》签订后至今一直由魏高鸣占有、使用、收益的事实。三、案涉房产没有办理过户手续，魏高鸣对此没有过错，魏高鸣的合法权益应受法律保护。魏高鸣受让房产后，多次催促肖经智、林丽贞协助办理房地产过户手续，但二人因身体生病均前往广州居住治病休养，经再三催促，二人多次答应如病情好转有回汕头就打电话通知魏高鸣一起去办理过户手续，但二人偶有来汕头时却没有打电话通知魏高鸣，而其居住在潮阳也不知道二人从广州返回汕头，致使房产一直无法办理过户手续。房产未能办理过户手续完全是肖经智、林丽贞没有配合而造成的，魏高鸣并没有过错。魏高鸣是善意的第三人，合法权益应当受到法律的保护。本案的房产转让行为是发生在2001年12月5日，而《物权法》是2007年10月1日实施的，根据法无溯及力的原则，本案不能适用《物权法》，应当适用《民法通则》和《合同法》。房产已经实际由魏高鸣占有、使用、收益。根据《民法通则》第七十二条和《合同法》第一百三十三条的规定，应认定魏高鸣已经实质上取得房屋的所有权。综上，根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，魏高鸣与肖经智、林丽贞于2001年12月5日签订的《合约》真实合法有效，魏高鸣已经支付房产的全部价款，且实际占有和管理了该房产，并且对于未办理过户登记手续没有过错，其合法权益应受法律保护。《执行裁定书》中认定的事实清楚和裁定正确合法。金源公司的起诉请求明显缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回，以维护魏高鸣的合法权益。
肖经智、林丽贞答辩称：金源公司的诉讼请求无法律、事实依据。肖经智、林丽贞与魏高鸣的买卖房屋行为真实存在，金源公司认为交易行为虚假但没有提供任何证据。案涉房产从2001年12月5日肖经智、林丽贞签订合约之后，房产的所有权已经转让给了魏高鸣，魏高鸣是实际的所有人，虽然没有经过登记但不影响房产的所有权人是魏高鸣。因为林丽贞的身体原因一直在广州治疗无法去办理房产登记，林丽贞也有病历提交在法院，执行庭的裁定应予维持，请求法院驳回金华支行的诉讼请求。
原审法院经审理查明：金华支行与汕头市广厦保洁公司、肖经智、林丽贞、汕头市社保经济开发总公司借款合同纠纷一案，该院于2006年1月27日作出（2005）汕中法民二初字第18号民事判决：1、汕头市广厦保洁公司付还金华支行借款本金3296917.36元及其利、罚息1184168.69元（暂计至2004年12月31日，从2005年1月1日起至还清欠款之日止的利息按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计）。2、肖经智、林丽贞对汕头市广厦保洁公司的上述债务本息承担连带清偿责任。3、汕头市社保经济开发总公司对汕头市广厦保洁公司的上述债务本息承担连带清偿责任。案件受理费32415.43元、诉前财产保全费22970元，共55385.93元，由汕头市广厦保洁公司承担，肖经智、林丽贞、汕头市社保经济开发总公司对受理费32415.43元承担连带清偿责任。林丽贞不服提出上诉，广东省高级人民法院经审理于2007年8月30日作出（2007）粤高法民二终字第164号民事判决：驳回上诉，维持原判。上述案件审理期间，经金华支行申请，该院于2005年1月19日裁定查封了肖经智与林丽贞共同所有的位于汕头市金平区金厦西街8号103号房、202号房。上述案件的判决发生法律效力后，金华支行向该院申请执行。在执行过程中，魏高鸣于2008年12月9日向该院提交了其执有的房产抵债《合约》、借条、收款收据以及汕头市金平区金厦西街8号103号房、202号房的两本《房屋所有权证》等证据，并以林丽贞、肖经智已将上述房产抵偿拖欠魏高鸣的债务48万元，房产已由魏高鸣实际占有使用，房产未过户魏高鸣没有过错为由，向该院提出执行异议，请求该院解除对上述房产的查封。该院经审查认为：异议的房产所有权人肖经智、林丽贞已将上述房地产转让给案外人魏高鸣，因为房屋所有权人林丽贞等没有依约协助魏高鸣办理上述房地产过户登记手续，致使上述房地产至今尚未办理过户登记为魏高鸣所有，对此，魏高鸣没有过错。据此，该院于2012年4月18日依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、最高人民法院《关于﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条的规定作出（2008）汕中法执一字第79号异字第1号执行裁定书，裁定中止对位于汕头市金平区金厦西街8号103号房、202号房产的执行。金华支行因不服该执行裁定，于2012年7月12日向该院提起本案诉讼。该院于2012年12月9日作出（2012）汕中法民二初字第4号民事判决：驳回金华支行的诉讼请求。金华支行不服提出上诉，广东省高级人民法院于2014年1月13日以基本事实不清，证据不足为由作出（2013）粤高法民二终字第53号民事裁定，裁定撤销原判，发回该院重审。该院另查明：肖经智和林丽贞是夫妻关系。魏高鸣、肖经智、陈文熙是部队战友关系。汕头市金平区金厦西街8号103、202号房《房屋所有权证》是汕头市房地产管理局于2001年4月16日颁发的，证号分别列粤房字第××号、第××号，两证记载：房屋所有权人林丽贞。祺丽保洁公司2000年成立后，其工商登记的原经营场所在汕头市中山路24号101房。祺丽保洁公司与林丽贞于2006年4月18日签订《租赁合同》，祺丽保洁公司向林丽贞承租汕头市金厦西街5号103房，并将其工商登记的经营场所变更为汕头市金厦西街5号103房。上述《租赁合约》在工商登记档案中有备案。在工商登记中，魏高鸣原是祺丽保洁公司的股东，占10%的股份。再查明，在该院重审本案期间，各方当事人曾达成执行和解协议，但由于魏高鸣一方的原因，执行和解协议未能实际履行。
原审法院经审理认为，本案系申请执行人执行异议之诉。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点问题是：讼争未办理产权过户登记手续的房产应否许可执行。我国《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该法条中“法律另有规定的除外”，这里的“法律”应包括具有法律效力的最高人民法院的司法解释。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，购买人受让被执行人的不动产只要一并符合以下的三个要件，即使未办理产权过户登记手续，人民法院仍不得执行：第一，第三人已经支付全部价款；第二，第三人已经实际占有；第三，对未办理过户登记手续，第三人没有过错。本案中，林丽贞、肖经智称其已于2001年12月将其所有的讼争房产转让魏高鸣。但从2001年12月至讼争房产被法院查封的时间2005年1月19日之间间隔3年多却没有办理过户到魏高鸣名下。因林丽贞提供了情况说明以及2008年12月林丽贞的病历不足以证明从2001年12月到2005年1月之间林丽贞因身体问题而无法配合办理讼争房产过户。魏高鸣据此主张讼争房产未能办理过户系林丽贞因病未予配合导致的，过错在林丽贞，其没有过错不能成立。本案中，魏高鸣主张依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定已取得汕头市金平区金厦西街8号103、202号房产的实体权利，理由不能成立。至于魏高鸣与肖经智、林丽贞之间的债权债务由双方自行协商或另循法律程序解决。综上所述，金源公司的起诉请求，理由依据充分，该院应予支持。魏高鸣、肖经智、林丽贞的抗辩依据不足，该院不予采纳。该院作出的（2008）汕中法执一字第79号异字第1号执行裁定欠妥，应予撤销。该院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十一条、第二十二条、第二十四条的规定，判决：一、撤销汕头中院（2008）汕中法执一字第79号异字第1号执行裁定。二、确认登记在林丽贞名下的汕头市金平区金厦西街8号103号房、202号房（房地产权证证号为：粤房字第××号、第××号）为林丽贞、肖经智共同所有。三、许可金源公司对林丽贞、肖经智共同所有的位于汕头市金平区金厦西街8号103号房、202号房进行执行的申请。本案受理费100元，由魏高鸣、林丽贞、肖经智负担。
魏高鸣不服上述一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，确认汕头市金平区金厦西街8号103号房、202号房（房地产权证证号为：粤房字第××号、第××号）为魏高鸣所有，解除对汕头市金平区金厦西街8号103号房、202号房的查封，二审诉讼费用由金源公司、肖经智、林丽贞承担。理由如下：（一）一审片面采信金源公司的证据而否认魏高鸣将房产出租给祺丽保洁公司并收到租金，实际占有讼争房屋的事实，明显错误。（二）一审依据《物权法》认定事实并作出判决，明显属于适用法律错误，本案应当适用《民法通则》和《合同法》，而不应适用《物权法》。（三）根据相关法律的规定以及本案的事实和证据，应当认定魏高鸣已经实质上取得本案讼争房屋的所有权。讼争的房产虽然登记在林丽贞名下，但肖经智、林丽贞早在2001年12月5日就已将该房产转让给魏高鸣，以抵偿欠魏高鸣的借款48万元，并将《房地产权证》交魏高鸣收执，应视为魏高鸣已经支付该房产的全部价款。魏高鸣自当时起即管理、使用该房产并将该房产出租给祺丽保洁公司至今，因肖经智、林丽贞没有依约协助魏高鸣办理该房产过户登记手续，致使该房产至今尚未办理过户登记为魏高鸣所有，对此魏高鸣没有过错。
金源公司答辩称：（一）案涉房产属林丽贞、肖经智共同所有，原审判决支持金源公司的执行申请并无不当。1、案涉房产登记在林丽贞名下，应依法认定为林丽贞、肖经智的夫妻共同财产。2、魏高鸣所称案涉房产已经交其抵债与事实不符。（二）魏高鸣提出的案涉房产不能执行的理由不成立。1、魏高鸣所称以房抵债不能认定，退一步说，即使其与林丽贞、肖经智存在真实合法的房产抵债协议，房产也未交付魏高鸣实际占有。2、再退一步说，即使魏高鸣与林丽贞、肖经智存在真实合法的房产抵债关系，魏高鸣对于房产未过户登记也有明显的过错。原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
肖经智、林丽贞答辩称：2006年4月18日租赁合约上的“林丽贞”签名并非林丽贞本人所签。因房产登记所有权人还是林丽贞，为了工商登记需要而进行代签。林丽贞因身体原因在外地，因此没有经过林丽贞的同意办的。2001年发生的以房抵债实际上是一种转让，没有进行过户登记是有客观原因的。原审适用物权法属于适用法律错误。请求支持魏高鸣的上诉请求。
对于原审法院查明的本案事实，本院予以确认。
本院认为：本案为执行异议之诉。根据魏高鸣的上诉请求和理由及金源公司、肖经智、林丽贞的答辩意见，本案争议的焦点是魏高鸣是否对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条的规定，金源公司提起本案执行异议之诉，魏高鸣应当就其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定了排除强制执行须具备的三个条件，即：已支付全部价款，实际占有，对未办理过户登记手续没有过错。魏高鸣称48万元借款以现金分四次借出，只提供了借款借据、收据的复印件，没有银行凭证等客观证据印证，故魏高鸣提供的证据不足以证明其关于以房抵债，已支付全部价款的主张。魏高鸣提供的其与祺丽保洁公司签订的租赁合同与祺丽保洁公司工商登记备案的由林丽贞签订的房屋租赁合同相矛盾，而租金、电费收据亦不能证明魏高鸣实际占有案涉房产。林丽贞作为本案当事人所出具的情况说明不具有证据效力，林丽贞2008年12月的病历并不能证明从2001年12月到2005年1月之间林丽贞均存在身体问题而无法配合办理案涉房产过户手续，故魏高鸣提供的证据不足以证明其对案涉房产未办理过户登记手续没有过错。综上，魏高鸣提供的证据不足以证明其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，应承担举证不能的不利后果，本院对其上诉主张不予支持。故应认定魏高鸣对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，不应排除对案涉房产的强制执行。原审撤销汕头中院（2008）汕中法执一字第79号异字第1号执行裁定，许可金源公司对案涉房产进行执行的申请，并无不当。
综上所述，原审判决认定事实清楚，处理正确。魏高鸣的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由魏高鸣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 羊 琴
代理审判员 陈康秀
代理审判员 王 庆
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 谢彩萍