上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第4387号
原告上海宾悦酒店管理有限公司。
法定代表人毛兰芬。
委托代理人杜长明，上海泰瑞洋律师事务所律师。
被告上海格朗酒店管理有限公司。
法定代表人李成辉。
委托代理人陈建平，上海申道律师事务所律师。
第三人上海丽粤餐饮管理有限公司。
法定代表人李成辉。
委托代理人陈建平，上海申道律师事务所律师。
原告上海宾悦酒店管理有限公司（以下简称宾悦公司）诉被告上海格朗酒店管理有限公司（以下简称格朗公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月26日立案受理后，依法适用简易程序审理，审理中，本院依法追加上海丽粤餐饮管理有限公司（以下简称丽粤公司）为第三人参加诉讼，并于2014年4月23日公开开庭进行了审理，后因案件审理需要转为普通程序，并于2014年11月18日再次公开开庭进行了审理。原告宾悦公司的委托代理人杜长明，被告格朗公司及第三人丽粤公司的共同委托代理人陈建平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宾悦公司诉称，2012年2月20日，原告与被告格朗公司签订《房屋租赁合同》，并将房屋交付给被告。后格朗公司将租赁房屋转租给第三人丽粤公司，并将丽粤公司注册在租赁房屋内。租赁期间，被告多次逾期付款，严重违反合同相关约定；另外，被告经营状态恶化，曾多次被多家供应商上门讨债。为维护原告合法权益，故起诉至法院，要求判令：1、解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，被告交还房屋、恢复原状；2、被告支付原告自2013年12月25日起至租赁合同解除之日的租金及自判决解除租赁合同生效时起至交付房屋给原告止的房屋占用费，租金和占用费的标准为每月100，000元（人民币，以下币种相同），被告支付违约金300，000元；3、被告支付原告水费5，459.50元、电费13，697.70元、物业管理费2，897元；4、第三人搬离租赁房屋并恢复原状，返还物品若干（以证据记载为准）；5、第三人对被告拖欠的租金、水电煤费、物业管理费和房屋占用费承担连带责任。审理中，原告变更其诉请为：1、解除涉案《房屋租赁合同》，被告及第三人搬离并交回房屋；2、被告及第三人共同支付原告自2014年12月25日起至被告及第三人实际返还房屋之日止按每月100，000元的标准计算的租金或占有使用费；3、被告及第三人共同支付尚欠的2013年12月25日起至2014年12月24日的租金120，000元（按每月10，000元计算）；4、被告及第三人共同支付原告从2014年11月1日起至搬离之日止按每月1，448.50元的标准计算的物业管理费；5、被告及第三人共同支付违约金300，000元，并撤回要求被告支付水电费、物业管理费和恢复原状的诉讼请求，同时在本案中也不再要求第三人返还物品。
被告格朗公司辩称，原告租赁给被告的是一个酒店，至今不具备消防、卫生等部门验收合格的符合酒店经营的条件，故每月100，000元租金的标准不合理，但被告仍愿意按照合同履行，根据双方协商，月租金已变更为90，000元，被告已按照双方约定履行支付租赁费、水电费等约定义务，之所以逾期支付租金系因被告要求原告开具租金发票、原告即对租赁房屋实施停电停水，故责任在于原告。综上，原告提出解除合同没有任何事实和法律依据，且会导致双方经济损失，另外，原告主张的违约金标准亦过高，故不同意原告的诉讼请求。
第三人丽粤公司述称意见同被告格朗公司。
经审理查明，上海市浦东新区福山路XXX号XXX室房屋的权利人为叶萍、吴徐平，房屋用途为商业，建筑面积为169.41平方米。2011年3月17日，叶萍、吴徐平出具《授权委托书》给原告，授权原告对前述房屋以原告名义签订租赁合同、收取租金、水电费等以及管理同房屋租赁相关的其他一切事务，并以原告的名义就房屋出租后发生的纠纷提起诉讼等。
2012年2月20日，原告宾悦公司作为出租方（甲方），被告格朗公司作为承租方（乙方），双方签订《上海市房屋租赁（商品房预租）合同》一份，约定由甲方将上海市浦东新区福山路XXX号XXX室房屋出租给乙方。合同3-1条约定，甲方于2012年3月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2012年3月1日起至2016年5月24日止。第四条约定，该房屋月租金为100，000元；乙方应于每贰个月二十五日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的0.5%支付违约金；乙方支付租金的方式为押叁付贰，押金为叁个月的租金即300，000元，于2012年9月1日前支付。第五条约定，甲方交付该房屋后，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金300，000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担。第七条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的伍日内返还该房屋，乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。8-1条约定，除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人。但同一间居住房屋，不得分割转租。9-2条约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的叁倍支付违约金……（五）乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；（六）乙方逾期不支付租金累计超过半个月的。10-5条约定，乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状。10-6条约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的叁倍向甲方支付违约金。合同签订以后，被告向原告支付了押金300，000元，按合同约定的租金标准向原告支付了至2013年12月24日止的租金，并按每月90，000元的标准向原告支付了2013年12月25日至2014年12月24日止的租金，同时，付清了至2014年10月底的物业管理费。
另查明，第三人丽粤公司于2012年4月12日注册成立在租赁房屋内，法定代表人为李成辉，即被告格朗公司的法定代表人。租赁房屋交于被告后，实际使用人为第三人丽粤公司。合同履行中，大部分租金、水电费等由被告支付给原告，小部分费用由第三人支付给原告。
又查明，合同履行期间，原、被告又签订《关于福山路XXX号XXX室商铺租金调整的协议》一份，内容为：“福山路XXX号XXX室商铺租金自2013年12月25日起由原月租金10万元调整为月租金9万元……乙方支付给甲方的所有租金中（包括2013年12月25日前支付的租金）是不含税的，甲方无须出具发票给乙方，由乙方自行向税务机关申报开具租赁发票”。
2014年1月17日，原告与第三人至司法所进行调解，并作出如下约定：1、宾悦酒店愿意提供发票，丽粤茶餐厅拿到发票后立即支付所拖欠的租金20万元；2、在合法合规的前提下，宾悦酒店愿意与物业公司进行协商以配合丽粤茶餐厅的改造需求，对于2014年1月18日正在进行的改造工程以及今后的改造工程积极配合；3、双方对于已经签订的租赁合同中还需补充细化的内容进行进一步的协商约定……双方约定于214年1月21日下午2点签订协议，并进行履行。嗣后，原告与第三人和被告并未就上述调解事宜签订协议。
2014年3月4日，被告向原告出具《承诺书》一份，内容为：“我方承诺于2014年3月7日15：00前支付贵司8万元房租，2014年3月19日15：00前支付10万元房租，并尽快支付贵司余下所欠房租。此前因我司欠费、迟延支付租金等导致断水断电，由此产生的损失由我方自行承担。”后第三人分别于2014年3月7日和3月19日各向原告支付了租金80，000元和95，657元。2014年4月21日，被告又向原告支付了租金180，000元。
再查明，根据上海万泉物业管理有限公司兴业嘉园物业服务中心出具的《付款通知》显示，租赁房屋每月的物业管理费为1，448.50元。
审理中，原告陈述其有时在被告处以记帐方式用餐，故在被告应当支付的租金中扣除用餐费，产生的租金费用有时不是整数，但其自2014年2月25日起不在被告处记帐用餐了；因被告逾期支付租金，构成违约，故月租金仍应按原合同约定的100，000元予以计算，2013年12月25日至2014年12月24日期间，被告仅按照每月90，000元的标准向原告支付租金，尚欠120，000元租金未付，应予支付；另外，收取的押金不同意返还，要求抵扣被告应当支付的租金及违约金；鉴于第三人并非合同相对方，故本案中仅要求第三人承担迁出并返还房屋的义务，不再要求第三人共同承担租金等费用。被告则表示，逾期支付租金的情况确实存在，但因卫生防疫检查需要停业改造及原告停水停电等原因才迟延支付租金，且经协商原告同意其延长支付期限，至于租金，根据双方达成的协议，自2013年12月25日起的月租金已经调整为90，000元，故其目前并未欠付原告租金；押金不同意抵扣租金，要求返还。
又，审理中，被告称其为经营酒店对房屋进行了重新装修，为此花费了180多万元，目前装修残值为120多万元，如合同解除，要求原告赔偿其装修损失500，000元。原告则表示其交付给被告的是装修好的房屋，被告没有装修，即便被告又装修过，也未征得原告同意，故无权要求原告赔偿装修损失。经本院释明，第三人向本院提出资产评估申请，但未按规定缴纳评估费用，故评估未成。
上述事实，由原、被告的陈述及《上海市房地产权证》、《授权委托书》、《上海市房屋租赁（商品房预租）合同》、《付款记录》、《付款通知》、《关于福山路XXX号XXX室商铺租金调整的协议》、《中国建设银行网上银行电子回单》、《调解纪要》及照片等证据和庭审笔录予以佐证。
本院认为，原、被告之间的租赁合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，当属合法有效，原、被告均应全面切实履行。合同约定，被告逾期不支付租金累计超过半个月的，原告可以解除合同，根据现有证据显示，被告多次逾期支付租金超过合同约定的宽限期，故原告要求解除合同具有合同和法律依据，本院予以支持。合同解除后，被告及第三人负有迁出并将房屋返还给原告的义务，同时，租赁双方仍应按约进行结算。根据原、被告达成的有关租金调整的协议，2013年12月25日起的月租金已经调整为90，000元，故原告要求被告按照每月100，000元的标准支付2013年12月25日至2014年12月24日期间的欠付的租金120，000元与约定不符，本院不予支持，同理，2014年12月25日起的租金和使用费也应按照调整后租金标准进行结算。原告要求被告支付2014年11月起的物业管理费具有合同和事实依据，本院亦予支持。被告未按照合同约定付款导致合同解除，应当按约承担违约金，但被告提出合同约定的标准太高，请求予以调整。本院认为，合同约定，合同解除情形下，违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金，此约定并未过高，但考虑到双方在合同履行期间已将月租金调整至每月90，000元，故违约金宜按双方调整后的月租金标准进行计算。审理中，被告方要求对租赁房屋内的装修及资产等进行评估，但未按规定缴纳评估费用，导致评估不能的责任应由其自行承担，故对于被告提出的装修损失本院不予支持。因合同已经解除，原告收取的押金应予返还。审理中，原告撤回要求被告支付水电费、恢复原状以及要求第三人共同支付租金、使用费、违约金等诉讼请求，系当事人对民事诉讼权利的自由处分，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条及第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告上海宾悦酒店管理有限公司与被告上海格朗酒店管理有限公司之间的《上海市房屋租赁（商品房预租）合同》；
二、被告上海格朗酒店管理有限公司及第三人上海丽粤餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三十日内自上海市浦东新区福山路XXX号XXX室房屋，并将前述房屋返还给原告上海宾悦酒店管理有限公司；
三、被告上海格朗酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告上海宾悦酒店管理有限公司自2014年12月25日起至实际返还房屋之日止、按每月人民币90，000元的标准计算的房屋使用费；
四、被告上海格朗酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告上海宾悦酒店管理有限公司自2014年11月1日起至实际返还房屋之日止、按每月人民币1，448.50元的标准计算的物业管理费；
五、被告上海格朗酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告上海宾悦酒店管理有限公司违约金人民币270，000元；
六、原告上海宾悦酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内返还被告上海格朗酒店管理有限公司押金人民币300，000元；
七、驳回原告上海宾悦酒店管理有限公司的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币6，430元，由被告上海宾悦酒店管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张春华
代理审判员 倪军燕
人民陪审员 马顺山
二〇一五年一月十五日
书 记 员 杨丽琼
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。