上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第39730号
原告徐佩瑶。
委托代理人王鸿英，上海市震旦律师事务所律师。
被告徐宝财。
委托代理人韩承鹏，上海融孚律师事务所律师。
第三人毛泉娟。
原告徐佩瑶与被告徐宝财、第三人毛泉娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年12月18日公开开庭进行了审理。原告徐佩瑶及其委托代理人王鸿英、被告徐宝财及其委托代理人韩承鹏、第三人毛泉娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐佩瑶诉称，2010年2月11日经原告介绍，被告徐宝财与第三人毛泉娟就上海市浦东新区泥城镇云汉路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下统称系争房屋）签订《安置房屋转让协议》（以下简称转让协议）一份，约定被告徐宝财以人民币40万元（以下币种相同）的价格出售系争房屋给第三人。嗣后，第三人依照约定向被告支付了39万元房款，尚余1万元待系争房屋过户至第三人名下时给付。因第三人在宁波工作并生活，无法常与被告交涉，为此于2011年7月将系争房屋转让给原告。原告在2011年6月从第三人处取得系争房屋进行装修，之后居住至今。2013年2月、7月第三人毛泉娟分别向上海市浦东新区人民法院提起诉讼，希望被告办出系争房屋的小产权，并将房屋过户给第三人，被告接到诉讼材料表示愿意配合，故第三人撤诉。就第三人将房屋转售给原告，原告与被告签署协议，被告表示同意将系争房屋产权直接过户给原告，原告为此向被告支付1.20万元，之后2013年9月29日，原告还陪同被告至相关交易中心办理系争房屋小产证，在办证时产生的相关税费也均由原告代为支付。2013年10月，系争房屋的权利核准登记在被告名下，但被告取得系争房屋的产证后却拒绝配合办理过户转移手续，为此，原告起诉法院要求：1、判令被告将系争房屋的产权过户至第三人名下；2、判令第三人取得产证后，协助原告办理系争房屋房产过户登记至原告名下的手续；3、诉讼费由被告承担。
被告徐宝财辩称，不同意原告所有的诉讼请求。就第三人与被告签署转让协议，第三人已支付被告房款共计39万，系争房屋在双方签署转让协议时已行交付的相关事实被告均无异议。但被告认为，被告与第三人签署的转让协议是债权关系，鉴于系争房屋的权利属于被告，且根据系争房屋的性质，三年内不能买卖，因此第三人不能依照转让协议取得系争房屋物权；另外，第三人是外地户籍，且在上海已有一套住房，根据相关上海市相关调控政策，第三人属于限购人士；综上，被告与第三人的转让协议违反了法律的强制性规定，应属无效。第三人和被告存在债权关系，无物权关系，且第三人从未取得系争房屋的物权，第三人与原告为亲属关系，第三人私自将没有取得物权的房屋转让给原告的行为属于无权处分行为，也属无效，至于原、被告就系争房屋的买卖不是合同相对人，故原告起诉被告没有法律依据和事实依据。
第三人毛泉娟述称，其户籍确在宁波，但在上海并无其他的房产。第三人和被告签约及履行的情况均属实，尚余1万元房款双方约定产权过户至第三人名下时支付，如被告将系争房屋过户给第三人，第三人愿意同时支付1万元房款。2011年7月系争房屋由第三人再行转让原告，双方的房款已经全部付清，当时房屋也交付原告装修使用，在被告将房屋过户给第三人后，第三人愿意将房屋过户给原告。
经审理查明，2010年2月11日，被告徐宝财作为甲方（出让方）与第三人毛泉娟作为乙方（受让方）签署转让协议一份，约定甲方自愿将系争房屋出让给乙方，乙方同意受让；双方约定房价款40万元，且不受今后房屋价格因市场行情变化，影响本协议的履行；签约之日乙方向甲方交付房价款25万元，余款15万元分两次给付，2010年6月份前付14万元，在甲方协助乙方办理房产过户之日付1万元；签约之日，甲方向乙方交付出让房屋的全部钥匙；本协议所涉买卖房屋在政策允许办理房产证及房产过户手续时，甲方必须协助乙方办理，费用由乙方承担，甲方拒不协助乙方办理，视为违约；……。签约当日，第三人毛泉娟向被告徐宝财支付房款25万元，被告徐宝财由此出具收据；2010年6月27日，第三人毛泉娟再行支付房款14万元，被告徐宝财出具相应收据。签约后，被告徐宝财将系争房屋交付第三人毛泉娟。
2011年7月13日，以第三人毛泉娟作为甲方（出售方）与原告徐佩瑶作为乙方（承购方）签订《房屋买卖合同》（以下简称买卖合同），约定系争房屋由甲方一次性卖断给乙方，出售成交价为39.19万元，实付40万元；基于系争房屋暂无房屋产权证的现实原因，甲方在本合同上一经签字，甲方的房屋所有权益全部归乙方所有，……今后国家允许，要办理产证时，甲方必须帮助乙方办理，办理产证的一切费用由乙方自行支付；同时，双方在买卖合同其他事项中记载，该房屋原属海关七组徐宝财拆迁房，转让卖给毛泉娟，毛泉娟原价卖给徐佩瑶。为此，原告与第三人结清相关房款，原告并在2011年接收系争房屋后办理了水、燃气手续，对房屋进行了装修，之后由原告及其家人居住使用系争房屋至今。
于2013年2月及7月，第三人毛泉娟作为原告两次向本院对被告徐宝财就系争房屋买卖提起诉讼，该两次诉讼本院均以裁定撤诉予以结案。同年9月29日，被告徐宝财至相关交易中心申请办理系争房屋的小产证，相关的税、费均由原告徐佩瑶代为支付。2013年10月19日，系争房屋的权利核准登记至被告徐宝财名下，在小产证的附记处记载“动迁安置房，3年内不得转让、抵押”。另查，被告徐宝财家庭于2009年6月通过与拆迁人上海市城市建设投资开发总公司签署《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，动拆迁安置包括系争房屋在内的相关房屋。包含系争房屋在内的本市浦东新区泥城镇云汉路XXX弄XXX-
XXX号房屋产权于2010年7月21日核准登记至上海临港泥城经济发展有限公司名下。
以上事实，由经庭审质证的《安置房屋转让协议》、收据、银行业务凭条、《房屋买卖合同》、居民供用水合同、通气受理单、水、电、物业管理费发票、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、上海市房地产权证、上海市房地产登记簿等及庭审笔录在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告与第三人就系争房屋签订的转让协议系双方的真实意思表示，第三人如约向被告徐宝财支付了大部分房款，同时被告徐宝财将系争房屋交付给第三人毛泉娟使用。被告徐宝财虽提出，根据系争房屋的性质属于相关政策限制交易标的，同时第三人毛泉娟非上海户籍，按照当前政策属于限购人士，故双方订立转让协议本身违反相关法律、法规强制性规定，应为无效，对此则认为，第一，系争房屋虽为动迁安置房，依照其性质，根据相关政策规定在一定的期限内权利不能发生转移，但房屋权利的限制转移并不影响债权合同的订立及效力；第二，第三人毛泉娟与被告徐宝财于2010年2月缔结转让协议，被告徐宝财并无证据证明第三人毛泉娟在当时的购买行为不符合相关政策规定，即使目前的政策对于非沪籍人士在房产购买上的限制，鉴于相关政策不具溯及既往的效力，由此就被告上述的抗辩意见，本院不予采纳。就此双方签订的转让协议并不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，被告徐宝财应当依约全部履行自己的义务。鉴于房屋产权过户是买卖中出售方的主要合同义务之一，目前根据国家对动迁房限制转让的政策规定，系争房屋已符合上市交易的条件，故原告徐佩瑶要求被告徐宝财协助第三人毛泉娟办理系争房屋过户至第三人名下的手续，具有事实及法律依据，本院可予支持，第三人毛泉娟自愿在被告徐宝财办理过户手续至其名下的同时，支付剩余房款1万元，并无不可，本院可予准许。
就第三人与原告之间关于系争房屋的买卖合同，是双方真实意思的表示，除系争房屋的产权转移尚未完成外，其他的交易内容已行履行完毕。第三人毛泉娟也表示在取得系争房屋产权的同时愿意配合原告办理房屋的产权过户登记至原告名下的手续。被告徐宝财认为，第三人毛泉娟未获得系争房屋的物权下擅自出售系争房屋的行为，属于无权处分行为，买卖合同应为无效。根据相关法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故虽第三人尚未获得系争房屋的产权，但不影响其与原告之间所订立的合同效力，同时鉴于第三人能够依法取得系争房屋的所有权下，使得原告与第三人之间的买卖合同也能够得到实际的履行，由此原告要求第三人获得系争房屋的产权后，协助其办理过户手续的请求，依法有据，本院亦予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告徐宝财应在本判决生效之日起十日内协助第三人毛泉娟办理上海市浦东新区泥城镇云汉路XXX弄XXX号XXX室房屋产权转移登记至第三人毛泉娟名下的手续，与此同时，第三人毛泉娟向被告徐宝财支付上述房屋剩余房款1万元；
二、在上海市浦东新区泥城镇云汉路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记至第三人毛泉娟名下三日内，第三人毛泉娟协助原告徐佩瑶将上述房屋产权登记过户至原告徐佩瑶名下。
案件受理费7，300元，减半收取计3，650元，诉讼财产保全费4，870元，由被告徐宝财负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张 盈
二〇一四年一月十日
书 记 员 李黎黎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。