福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）思民初字第9816号
原告厦门吉广资产投资管理有限公司，住所地厦门市思明区仙岳路456号永升海联中心14楼之三，组织机构代码79128091-7。
法定代表人林建伟，董事长。
委托代理人展庐平，福建邦平联展律师事务所律师。
周建梅，公司职员。
被告厦门中宸集团有限公司，住所地厦门市湖里区枋钟路2362号12层01单元，组织机构代码26014235-5。
法定代表人杜煌南，董事长。
被告范庆华，男，汉族，1968年4月21日出生，住福建省长汀县。
共同委托代理人甘文伟，福建明嘉律师事务所律师。
原告厦门吉广资产投资管理有限公司（以下简称吉广公司）与被告厦门中宸集团有限公司（以下简称中宸公司）、范庆华物权保护纠纷一案，本院于2013年8月8日立案受理后，依法由审判员曾凯斌适用简易程序，于2013年9月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人展庐平，被告中宸公司及范庆华的共同委托代理人甘文伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吉广公司诉称，原告于2011年2月23日依法取得位于本市思明区角滨路11号104单元房屋的所有权（权属证号00832695）。然而，原告所取得的该讼争房屋一直由被告非法占用，原告于2011年6月7日向被告致函要求被告将该讼争房屋返还原告，并支付相应的房屋使用费，一直未果，严重侵害了原告的所有权。请求判令：1、两被告立即向原告返还占用的位于本市思明区角滨路11号104单元房屋（权属证号00832695）；2、两被告按4500元／月的标准向原告支付讼争房屋的使用费（自2011年2月23日暂计至2013年7月23为108750元）。
被告中宸公司辩称，中宸公司占用讼争房产是依据生效法律文书获得的在先权利，中宸公司作为施工单位，一直未将讼争房产交给建设单位。原告系通过购买债权包的形式取得讼争房产，该债权包本身就是一个带瑕疵的现状销售，原告对房产的情况是明确的，并予以接受。原告对中宸公司的诉请相当于要求法院撤销生效的法律文书，其适用程序明显不当。中宸公司对开发商的债务属于工程款，享有法定的优先权，并且该债权是随附在涉案的房产上，这些债权涉及到广大工人的生存权益。故原告要求中宸公司返还房产、支付租金的要求于理于法均不应得到支持。
被告范庆华辩称，1、原告提供的租赁合同，被告范庆华此前均未见到过，范庆华当时系委托中介人员办理营业执照，应该就是办照人员自己制作的合同，范庆华本人确实不记得签署过原告所提供的租赁合同，更谈不上履行该份合同，合同的租赁期限、租金等均与本案无关，范庆华履行的是与中宸公司签订的合同，也是与中宸公司结算租金的；2、范庆华已向中宸公司支付了租金，不可能再向原告支付租金。讼争房屋自建成始，就由中宸公司控制管理。请求驳回原告的诉讼请求。3、原告吉广公司系厦门吉广资产投资管理有限公司法人代表的父亲，其对厦门吉广资产投资管理有限公司与中宸公司之间的债权债务十分清楚。
经审理查明，1995年9月18日，厦门市源隆房地产开发公司（下称源隆公司）与厦门市湖里区第三建筑工程公司（中宸公司的前身）签订了源隆花园施工合同（讼争房屋位于源隆花园内）。之后，中宸公司以源隆公司拖欠工程款为由诉至厦门市中级人民法院，厦门市中级人民法院于1999年8月17日作出（1998）厦房初字第57号民事调解书，该调解协议中双方当事人确认源隆公司尚欠工程款2196086.67元，中宸公司实际占有二套住宅及底层商场，经厦门市中级人民法院调解，双方达成调解协议，协议内容包括：源隆公司分期偿还工程款后，中宸公司将其代管的所有房屋交还源隆公司。因源隆公司未按调解协议支付工程款，中宸公司分别于1999年10月22日、1999年12月21日申请强制执行，厦门市中级人民法院（1999）厦民执字第87号和（2000）厦民执字第1号民事裁定书载明，在执行过程中查明源隆公司法定代表人下落不明、公司主要财产“源隆花园”也重复设定抵押，目前无可供执行的财产，故裁定（1998）厦房初字第57号民事调解书中止执行。
另查明，1997年11月14日，厦门源隆集团有限公司（下称源隆集团）向交通银行厦门分行借款4700000元，源隆公司以其所有的源隆花园一层商场南侧共901.92平方米（包括讼争房屋在内）为该笔贷款提供抵押担保。后因源隆集团未依约还款，交通银行厦门分行将源隆集团和源隆公司诉至厦门市中级人民法院，厦门市中级人民法院于1999年1月27日作出（1999）厦经初字第17号民事调解书，调解内容：源隆集团分期偿还上述借款及利息；源隆集团不能按期还款，交通银行厦门分行有权处分抵押物，并从价款中优先受偿。后因源隆集团未依约还款，交通银行厦门分行申请强制执行。厦门市中级人民法院于1999年12月11日作出（1999）厦经执字第167、168号民事裁定书，裁定将上述抵押物变卖给交通银行厦门分行。此后，原告通过购买取得厦门市思明区角滨路11号104单元房产，并于2011年2月23日办理了讼争房屋的厦门市土地房屋权证。
原告于2011年6月7日向被告范庆华发出告知函，内容包括：原告已取得厦门市思明区角滨路11号104单元房产的所有权，并于2011年3月11日通知范庆华与原告签订房屋租赁合同或腾空所占用的房屋，但范庆华至今仍非法占用，要求范庆华退还讼争房屋。
还查明，厦门市思明区角滨路11号104、105单元房产被分割为面积不等的店面分别对外出租，其中范庆华承租的店面实际丈量面积约为31.2平方米。另有余喜平承租的店面实际丈量面积约为41.48平方米、冯宝成的店面实际丈量面积约为24.96平方米、郑武成承租的店面实际丈量面积约为45.14平方米、被告蔡特兰承租的店面实际丈量面积约为31.72平方米。前述店面中经营者在厦门市工商行政管理局办理工商登记中，备案的租赁合同中载明2007年至2010年间，各承租人合同约定的租金为，范庆华承租的店面租金为每月2800元、蔡特兰承租的店面租金为每月1800元、郑武成承租的店面租金为每月3000元，余喜平承租的店面租金为每月3000元、冯宝成承租的店面租金为每月2000元。
经原告申请，本院依法委托鉴定机构对讼争房产在被告中宸公司占有使用期间的房产历年每平方米月租标准进行鉴定，鉴定机构以鉴定期间的时间跨度过大，难以找到参照标准为由予以退鉴。
上述事实有厦门市土地房屋权证、本院（2012）思民初字第10504号民事判决书、厦门市中级人民法院（2013）厦民终字第749号民事判决书、（1998）厦房初字第57号民事调解书和告知函及双方当事人庭审陈述为证。
本院认为，根据厦门市中级人民法院（1998）厦房初字第57号民事调解书确认，被告中宸公司对讼争房屋进行“代管”，中宸公司即开始实际占有、使用该房产，后又将该房产出租收益。中宸公司对该房产的事实上的控制与支配，符合《中华人民共和国物权法》第二百四十一条关于有权占有的相关规定。根据物权法的相关规定，占有系一种事实，有权占有这一事实的成立，其背后系有特定的权利予以支持，该特定的权利即为本权，本案中中宸公司对讼争房产的占有的背后的本权为中宸公司对源隆公司所享有之债权，对占有的保护，实际上就是对此债权的保护。因此只有当中宸公司对该占有房产的实际使用及对外出租所产生利益与其债权相当之时，债权消灭，占有亦应随之消灭。
关于本案讼争房产，原告提交的租赁合同为工商登记中备案所用合同，因系承租人办理工商登记中所提交合同，留存于有权机关档案之中，形成时间、合同文本已然固定，且有承租人签字确认，其证明力高于二被告所提交的自行签订的合同，故本院对原告提交的从厦门市工商行政管理局调取的关于讼争房产的租赁合同予以采纳。
本案审理中，本院依法委托鉴定机构对讼争房产的租金标准进行鉴定评估，虽鉴定机构予以退鉴，但结合前述本院采纳的租赁合同租金标准，对讼争房产的租金予以测算可知（详见后附表），在2008年至2010年期间，被告中宸公司所占用的房产的每年租金标准约70至80万元。据此，中宸公司对该占有房产的实际使用及对外出租所产生利益已足以抵偿其债权，债权因此消灭，占有亦应随之消灭。故对原告要求被告中宸公司返还讼争房产的诉讼请求，本院予以支持。
被告范庆华对该房产的占有，系基于发生于中宸公司对讼争房产有权占有期间双方签订的房屋租赁合同，故在中宸公司占有未经消灭之前，其对该房产的租赁应受法律保护，在占有消灭之后，中宸公司与被告范庆华均无权再占有、使用讼争房产，故对于原告要求被告范庆华返还讼争房产的诉讼请求，本院予以支持。
至于中宸公司所主张的其代管该房产中所支付的房屋管理及维护费用的支出，中宸公司未就该项主张提供相应证据。中宸公司虽于庭审中虽表示要求就上述费用进行鉴定，但该项费用应以实际发生金额为准，不宜通过评估方式加以确认，故本院对中宸公司的该抗辩主张，不予采纳。
根据前述认定，至2011年2月23日，原告取得讼争房产产权时，被告对讼争房产的占有中所获利益已经足以抵偿其对源隆公司所享有的债权，故中宸公司已无法律依据再收取讼争房产收益，2011年2月23日之后讼争房产所产生收益应予返还原告。被告范庆华系与中宸公司建立租赁关系，且租赁关系系发生于中宸占有讼争房产期间，无法认定其对讼争房产的租赁中存在恶意，故其对于原告取得讼争房产产权之后至本判决生效之日的租金，不负返还义务。本判决生效之后至讼争房产返还讼争房产返还之日的房屋使用费，被告中宸公司、范庆华应向原告支付。原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条之规定，判决如下：
1、被告厦门中宸集团有限公司、被告范庆华于本判决生效之日起10日内向原告返还址于本市思明区角滨路11号104单元房屋（权属证号00832695）中所占有部分；
2、被告厦门中宸集团有限公司于本判决生效之日起10日按2800元／月的标准向原告吉广公司支付址于本市思明区角滨路11号104单元房屋（权属证号00832695）中所占有部分的自2011年2月23日至本判决生效之日止的使用费。本判决生效之日起至实际返还之日止的房屋使用费由被告厦门中宸集团有限公司、被告范庆华按2800元／月的标准共同向原告支付；
3、驳回原告厦门吉广资产投资管理有限公司的其他诉讼请求。
被告厦门中宸集团有限公司、范庆华如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1287元，由原告厦门吉广资产投资管理有限公司负担497元，被告厦门中宸集团有限公司负担790元，款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 曾凯斌
二〇一三年十二月十九日
书记员 吴宇昌
附表：
面积合同签订时间合同月租金每平米月租金标准
（租金／面积）估算年度租金
（单位租金×
901.92×12）备注郑武成45.142008年6月300066.46719298.182008年余喜平41.482008年6月300072.32782765.672008年冯宝成24.962008年6月200080.13867230.772008年范庆华31.22009年10月280089.74971298.462009年蔡特兰31.722010年8月180056.75614169.992010年
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《中华人民共和国物权法》
第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。