上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初1522号
原告常婕，现住上海市闵行区。委托代理人张卫龙，上海市万方律师事务所律师。委托代理人乔智，上海市万方律师事务所律师。被告刘玉飞，住北京市。被告刘晶，住北京市。两被告共同委托代理人江民，上海市德尚律师事务所律师。原告常婕与被告刘玉飞、刘晶定金合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案受理，依法由审判员邹巧弟独任审判，于2016年4月11日公开开庭进行了审理。原告常婕及其委托代理人张文龙，两被告共同委托代理人江民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常婕诉称：经上海A物业顾问有限公司居间介绍，原、被告签订了《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》。根据两份合同之约定，原告作为买受方向被告购买上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋，为了保证《房屋买卖合同》的履行，原告向被告支付了定金20万元(人民币，下同)。《房屋买卖合同》第三条约定，为办理房屋交易过户，在原、被告签署完成《房屋买卖合同》后75天内(2015年12月26日前)，双方应至居间方处签订网络版的《上海市房地产买卖合同》。然而，原告多次要求被告到居间方处签订上述合同，被告均置之不理，已超出了约定的75天签约时间。现要求：两被告双倍返还定金计40万元。被告刘玉飞、刘晶辩称：被告刘晶未在任何协议、合同上签名，不是合同的相对方，不具有被告的主体资格。居间方通知被告刘玉飞到上海签约的时间已超过了合同约定的最后期限即2015年12月26日。被告刘玉飞于2015年12月29日携带了刘晶的委托书至上海准备签约，但居间方却告知被告刘玉飞由于原告未筹足首付款，不能签约。刘玉飞于12月31日离开上海。原、被告之间从未有电话联系，也从未直接会面，双方均是通过居间方联系。双方不能签约的责任不在被告，被告作为守约方，不同意返还原告定金。原告向本院提供了下列证据：一、房地产买卖居间协议、房屋买卖合同各1份；二、上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房地产登记信息1份；三、20万元定金的付款凭证3份；四、原告寄发的催告函3份。经质证，被告对于原告提供的证据一、二、三的真实性无异议，但表示被告刘晶未在协议和合同上签名，不是合同相对方；对于证据四，被告刘玉飞表示未收到催告函。被告刘玉飞向本院提供的下列证据：一、被告刘玉飞的航空运输电子客票行程单两张(2015年12月29日11：10时从深圳飞往上海、2015年12月31日7：15日从上海飞往深圳)；二、付款单位为中央党校文史部的上海B旅馆有限公司房费发票1张；三、被告刘晶出具并经广东省深圳市C公证处公证的授权委托书及公证书(日期为2015年12月28日)。经质证，原告对上述证据的真实性无异议，但表示，在2015年12月29日至31日期间，原、被告并未接触，原告也不知道被告刘玉飞来上海的目的。被告刘晶出具的委托书证明其追认刘玉飞出售房屋的行为。原告向本院申请的证人苏某某、付某某出庭作证。证人苏某某陈述：其是上海A物业顾问有限公司都市路二店的工作人员，在涉案房屋的居间过程中，其负责联系原告，公司另一分行的工作人员(付某某)负责联系被告刘玉飞。房地产买卖居间协议、房屋买卖合同不是由买卖双方于2015年10月12日同日签订，而是由常婕先签名后，再传真给刘玉飞，刘玉飞大约于一周左右的时间内签名。2015年12月24日，常婕通知证人表示首付款已准备好，可以签正式合同。而刘玉飞则表示因个人原因需要在2016年1月1日后来上海签约。之后，刘玉飞未来上海签约。此后，居间方再联系刘玉飞时，刘玉飞表示不再出售房屋。按照合同约定的75天签约期限，证人与另一居间人(付某某)确定2015年12月25日签约。常婕表示可以签约，刘玉飞则表示25日无法签约。2015年12月29日，证人曾与常婕联系，通知常婕被告将于2016年1月1日左右来上海。但刘玉飞未在1月1日来签约。证人付某某陈述，其是上海A物业顾问有限公司XX路一店的工作人员。涉案房屋系由被告刘玉飞来其门店挂牌出售。其负责联系刘玉飞，另一工作人员苏某某负责联系买受方常婕。买卖双方不是同一天签订居间协议和买卖合同，而是常婕先签名后，由证人传真给刘玉飞，刘玉飞过了二、三天后签名再回传给了证人。2015年12月24日，苏某某通知证人表示可以签约。当天，证人即通过微信告知刘玉飞，买方已准备好了房款可以签约。刘玉飞当时在北京，其回复表示“好，下周过去”。此后，刘玉飞电话联系证人表示已预订了12月29日的机票来上海。大约在12月29日、30日，刘玉飞又电话联系证人，表示“公司有事不能来上海，过了元旦再联系，现在不能确定时间”。1月4日，证人发微信给刘玉飞询问其何时来上海签约，刘玉飞直接回电表示，其不能来上海，关于房屋买卖的事，要求证人直接找其朋友江民联系，由江民全权处理。刘玉飞将江民的电话号码告知了证人。之后，证人联系了江民联系，由于买方要求双倍返还定金，但刘玉飞不同意。如果双方在12月底签订网络版的《上海市房地产买卖合同》，正常情况下双方无法在合同约定的2016年1月11日前办理过户手续，除非申请加急办理审税、货款手续，才有可能按期办理。被告申请了证人邓某出庭作证。证人邓某陈述：被告刘玉飞挂牌出售房屋一事，系由证人帮助被告联系了付某某。刘玉飞当初希望以320万元出售房屋，但中介报价称有人愿意出价315万元受让，因此刘玉飞愿意以此价格出售。然而在签订合同时发现成交价为318万元，可能是中介方要取得其中的3万元差价。刘玉飞于2015年12月29日来上海，由于其没有拿到买方应支付的房款，所以交易没有继续下去，刘玉飞于31日离开上海。原告对于证人苏某某、付某某的证词无异议；对于证人邓某的证言，原告表示证人与被告朋友关系，不认可证言的真实性。被告对于证人苏某某的证言不认可，表示被告从未与证人有任何接触；对于证人付某某的证词无异议。经审理查明，被告刘玉飞、刘晶系上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋所有权人。2015年10月，被告刘玉飞委托上海A物业顾问有限公司XX路一店挂牌出售上述房屋，并具体联系了该公司的工作人员付某某。在此后的交易过程，均由付某某直接与被告刘玉飞联系。原告常婕有购买上述房屋的意向，遂通过上海A物业顾问有限公司XX路二店的工作人员苏某某与付某某联系，再由付某某与被告刘玉飞联系后，原告常婕作为合同乙方(买受方)于2015年10月12日在居间方提供的《房地产买卖居间协议》上签名。协议的内容为：房屋地址为闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室，总房价款为318万元；乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金5万元，如甲方(出售方)在《房屋买卖合同》上签字，则意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》的履行，并且乙方应于甲方签署本协议后14天内补足定金至20万元。同日，原告常婕作为合同乙方(买受方)签署一份《房屋买卖合同》，内容为：经上海A物业顾问有限公司居间介绍，由乙方受让甲方位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋，该房屋权利人为刘玉飞、刘晶；总房价款318万元；为办理交易过户手续之需，甲(出售方)、乙双方同意于本合同签署后75天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；乙方应于签订示范合同当日，通过居间方或自行支付甲方首期房价款(含甲方已实际收到的定金)100万元(含尾款3万元由居间方代为保管)；乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款218万元；甲、乙双方应于乙方银行贷款划入甲方收款账户后10天内对该房地产进行验看、清点，确认无误后同日，由甲方交付给乙方；甲、乙双方应于2016年1月11日向房地产交易中心申请办理产权过户手续。合同对其他事项亦作了约定。同日，上海A物业顾问有限公司将上述《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》传真给了被告刘玉飞。两、三天后，被告刘玉飞在上述协议和合同上签名后回传给了上海A物业顾问有限公司。原告通过银行转账方式分三次向被告刘玉飞支付了定金20万元。2015年12月23日，被告刘玉飞通过微信询问居间人员付某某，在签订示范文本《上海市房地产买卖合同》时买方需要付多少房款，付某某答复表示只需要付80万元，加上之前支付的20万元定金，共计100万元。同时，刘玉飞向付某某索要了一份公证委托书的格式文本。2015年12月24日，居间人员苏某某告知付某某称，买方已筹措了首付款可以签约。当日，付某某以微信方式通知将此信息告知了刘玉飞。刘玉飞回复表示“好，下周过去”。之后，刘玉飞电话告知付某某称其已预订了2015年12月29日至上海的飞机票。2015年12月29日、30日期间，刘玉飞又打电话给付某某称有事不能来上海，过了元旦再联系，现不能确定(签约)时间。2016年1月4日，付某某通过微信询问刘玉飞何时来上海与买方签约，刘玉飞回电称不能来上海，关于房屋买卖的相关事宜由其朋友江民(暨被告委托代理人)全权处理。刘玉飞将江民的手机号码告知了付某某。此后，付某某与江民直接联系，双方就定金的处理未能协商一致。现原告以诉称理由诉至本院。另查，2015年12月28日，被告刘晶出具一份《委托书》，委托刘玉飞代为办理出售涉案房屋的相关手续。广东省深圳市C公证处对此委托书进行了公证，并出具的公证书。2015年12月29日，被告刘玉飞乘机至上海，于12月31日离开上海。本案的争议焦点在于，原、被告未能签署《上海市房地产买卖合同》的责任认定。本院认为，被告刘晶不是《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》的签约主体，不承担上述协议、合同的相关权利义务。原告常婕与被告刘晶之间不存在合同有关系。现原告起诉要求被告刘晶承担违约责任，缺乏依据，本院不予支持。就涉案房屋买卖的居间过程中，本案证人付某某是唯一负责与被告刘玉飞联系、沟通的居间人员，其在本案中所作陈述的证词，原、被告均无异议。原告于2015年10月12日签署《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》后，居间方将上述文件传真给了被告刘玉飞，刘玉飞于此后的二、三天内回传给了居间方，按《房屋买卖合同》约定买卖双方应于此后的75天内签订《上海市房地产买卖合同》，按上述时间推算，双方签署《上海市房地产买卖合同》的最后期限为2015年12月29日。2015年12月24日，付某某即通知被告刘玉飞可以与买方签约，刘玉飞亦承诺于下周(10月25日至31日)至上海签约。此后，虽然刘玉飞确实于10月29日至上海，但从付某某的证词证实，其并未到居间方处签署《上海市房地产买卖合同》，并明确表示在2016年元旦后再联络。而在付某某于2016年1月4日再次联系被告刘玉飞时，刘玉飞回复的内容已表明其不再愿意与买方即原告继续进行交易，更不会继续与原告签署《上海市房地产买卖合同》。虽然，双方在《房屋买卖合同》中约定于2016年1月11日前办理涉案房屋产权过户手续，在正常情况下可能无法实现，但这并不能成为被告刘玉飞拒绝与原告签署《上海市房地产买卖合同》的正当理由。而关于《房地产买卖居间协议》中约定的房屋尾款3万元，协议明确约定是由居间方代为保管，而不是归居间方所有。因此，导致《上海市房地产买卖合同》未能签署的责任在于被告刘玉飞，刘玉飞应当承担违约责任。原告向被告刘玉飞支付了20万元定金，以担保《房屋买卖合同》的履行。而该《房屋买卖合同》中约定，双方为了交易过户，需要签订《上海市房地产买卖合同》，由于被告未能在约定的期限内与原告签署此合同，按定金罚则，应当承担相关责任。原告现要求被告双倍返还定金的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、被告刘玉飞于本判决生效之日起十日内双倍返还原告常婕定金共计人民币40万元；二、驳回原告常婕要求被告刘晶双倍返还定金人民币40万元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7,300元，减半收取计3,650元，财产保全费2,520无，合计6,170元，由被告刘玉飞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 邹巧弟
二〇一六年四月二十八日
书记员 周佳慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百一十五条当事人可以依据《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
二、《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。