重庆市巫山县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0237民初1844号
原告：陈宗平，男，1968年7月13日出生，汉族，巫山中学驾驶员，住重庆市巫山县。
委托诉讼代理人：田光林（特别授权），重庆岱林律师事务所律师。
被告：易衡，男，1968年4月14日出生，汉族，无固定职业，现住重庆市巫山县。
委托诉讼代理人：刘世国（特别授权），重庆宏愿律师事务所律师。
原告陈宗平与被告易衡合同无效纠纷一案，本院于2017年5月24日立案受理，依法由审判员何玲独任审判，适用简易程序并于2017年6月21日公开开庭进行了审理。原告陈宗平的委托诉讼代理人田光林、被告易衡的委托诉讼代理人刘世国到庭参加诉讼。在审理中，经过本院释明，原告变更了诉讼请求，本院于2017年7月10日再次公开开庭进行了审理，原告陈宗平的委托诉讼代理人田光林，被告易衡的委托诉讼代理人刘世国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告陈宗平向本院提起诉讼请求：1.依法解除原、被告2012年4月2日签订的《房屋买卖转让协议》；2.依法判决被告返还原告购房款261900元；3.依法判决被告补偿原告加建房屋成本15900元并支付违约金10万元。4.本案诉讼费由被告承担。审理中，经本院释明，原告变更其诉讼请求为：1.依法确认原、被告2012年4月2日签订的《房屋转让协议》无效；2.依法判决被告返还原告购房款261900元；3.依法判决被告补偿原告加建房屋成本15900元，并支付原告违约金10万元或按月利率6%支付原告自2013年7月12日至付清之日止期间的资金占用损失；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年4月2日，原、被告经平等自愿协商签订《房屋转让协议》，双方约定：转让房屋地点巫山县，按建筑面积900元/m2，面积为388m2,总价349200元，原告从签字之日起给被告房款250000元，房屋所有权证交给原告后付清余款99200元，谁违背（协议）先交违约金10万元。被告所在巫山县民委员会予以见证。原告于同月16日按协议向被告支付购房款250000元，被告出具收条。后原被告于2013年7月12日经协商原告退给被告房屋一套，面积97m2,价款87300元，余款11900元由原告支付给被告。被告所在巫山县村民居委会再次予以见证。为了配合政府风貌改造，原告在原有房屋上加建房屋一套97m2,垫资15900元。2015年4月，原告得知被告房屋已经办理了产权证。原告多次联系被告，要求被告移交房产证并协助办理产权过户手续，被告无法履行自己的义务。
被告易衡答辩，不同意原告变更诉讼请求，因原告的变更己超过举证期限，原告变更诉请不合理也不合法。原告诉称的15900元现本案无关。本案原告主张违约金不当，既然原告主张是无效合同，合同就无法履行，无效合同不存在有违约金。所争房屋从交易后一直由原告出租，因此，原告应当将出租期间产生的收益返还给被告。
经审理查明，2012年4月2日，原告陈宗平（合同中的乙方）与被告易衡（合同中的甲方）签订《房屋转让协议》，合同约定：甲方位于XX乡XX村X组小地名委会旁砖混结构房子一幢X单元X楼一底建筑面积388平方米转让给乙方永久性经营使用，并享有所有权，具体经双方现场查看，达成如下协议：一.转让房子地点一组小地名村委会旁，房屋结构砖混，单元1单元三楼一底，建筑面积388平方米。二、双方现场定价，同意按建筑面积900元/平方米计算，该房总价388×900=349200元。三、付款方式，乙方分二次付款，从签字之日起乙方给甲方房子转让款250000元，房屋所有权证交给乙方付清余款99200元，具体时间以付款收据为准。四、该房屋以前所涉债权债务和其它纠纷问题都归甲方负责处理，与乙方无关。双方并在合同上签字确认。巫山县XX乡XX村民委员会村主任谭昌仲在见证单位处签字并加装盖巫山县XX乡XX村民委员会的公章。合同签订后，原告陈宗平支付了250000元房款给被告，被告易衡也就将房屋交由原告使用至今。2013年7月2日，双方又签订了《退房协议》约定陈宗平将原于2012年4月2日签定的《房屋转让协议》中的房屋退一套给被告易衡，所退房屋97平方米，按900元/平方米，价款87300元，按原买卖合同，原告陈宗平还应付被告99200元，减去退房款87300元，原告陈宗平还下欠11900元，当日（2013年7月2日），原告付清了11900元的房款。后原告一直要求被告办理房屋过户手续，被告无法办理过户，向原告提供了权利人为周继茂的农村房屋产权证。在审理中，原告主张因配合政府的风貌改造，在原有的房屋上加建一层，垫资15900元购买水泥、砖等相关材料。
另查明，2010年9月17日，被告易衡与周继茂签订了《转让合同》，该合同约定，今易衡将巫山县村委会旁左边50米左右公路坎上一块地皮，长15米、宽20米转卖给周继茂，共计人民币肆万壹仟八百圆整，加上易衡剩余的地皮合伙共同开发建房，所得利润两人各占50%，平股平分。2011年6月29日，该房屋办理了权利人为周继茂的房屋产权证，土地使用面积为150平方米。楼层为1至4层。土地用途为农村宅基地，土地使用权类型为批准宅基地。房屋权利人周继茂系重庆市巫山县两坪乡石龙村三组的村民，现己经死亡。
本院认为，本案所涉房屋系重庆市巫山县石龙村村民周继茂所有，虽然被告易衡向本院出示了与周继茂之间的转让合同，但周继茂己经死亡，被告易衡无法证实其对本案争议的房屋享有所有权。同时，原、被告不是同村村民，均属城镇居民，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，故原、被告签订的2012年4月2日签订的《房屋转让协议》违反了法律的强制性规定，依法应属于无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八的相关规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告称是由于被告欺骗原告房屋可以过户，原告才购买的房屋，无相关证据证明，对该意见，本院不予支持，故对原告主张的违约金，本院不予支持；本院认为，导致本案合同无效，原、被告双方均有过错，故被告易衡因无效合同收取原告陈宗平的购房款261900元，应返还给原告，原告陈宗平应将所购买的房屋返还给被告易衡，由于原、被告自签订房屋转让合同后，被告就将房屋交付给原告使用至今，对被告辩称要求原告返还其租赁房屋产生的租金收益的意见，本院予以采信。因原、被双方均未提供房屋租金的金额，本院结合当地的实际情况，酌情支持每年租金为2000元，原告从接房至今，按五年计算，共计10000元，应由原告补偿给被告。对原告主张因配合政府的风貌改造，增建了97平方米的房屋，用去15900元的材料费，本院认为，原告向本院提交的证明及收据，无相关证据佐证，不能证明是在增建房屋的过程中产生的费用，故本院不予认定。对原告主张被告应从2013年7月12日起按年利率6%支付资金占用损失的意见，本院认为，该意见符合法律规定，本院予以支持，但资金占用损失的开始时间应从2013年7月13日起，原告易衡实际交清房款的时间是2013年7月12日，其资金占用损失应从次日起计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条和《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告陈宗平与被告易衡于2012年4月2日签订的《房屋转让协议》无效。
二、由被告易衡返还原告陈宗平购房款261900元；并由被告易衡从2013年7月13日起按261900元为本金，按年利率6%支付原告陈宗平资金占用损失至付清房款之日止。
三、由原告陈宗平将位于巫山县XX乡XX村X组小地名XX村委会旁砖混结构房屋（即位于重庆市巫山县XX乡XX村X组，权利人为周继茂的房屋的一半）返还给被告易衡。
四、由原告陈宗平补偿被告易衡房屋租金10000元。
五、上列第二、三、四项，限本判决生效后十五日内履行。
六、驳回原告陈宗平的其他诉讼请求。
本案案件受理费6966元，减半交纳3483元，由原、被告各负担1741.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
审判员 何玲
二〇一七年七月十日
刘晓溧
书记员
易雪兰
附相关法律条款：
《中华人民共和国土地管理办法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。