北京市第一中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）一中民终字第5079号
上诉人（原审被告）冯云辉，男，1977年3月26日出生。
委托代理人孙海霞，女，1976年8月23日出生。
被上诉人（原审原告）陈立忠，男，1970年11月13日。
委托代理人王长革，男，1967年11月27日出生。
上诉人冯云辉因与被上诉人陈立忠合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2012）石民初字第1974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月21日受理后，依法组成由法官常洁担任审判长，法官梁睿、苏汀珺参加的合议庭，于同年9月16日公开开庭进行了审理。上诉人冯云辉及其委托代理人孙海霞、被上诉人陈立忠及其委托代理人王长革到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
陈立忠在一审中起诉称：陈立忠与冯云辉系朋友关系。2004年，陈立忠以北京市石景山区黑石头农工商联合公司（以下简称黑石头公司）内部职工身份，从黑石头公司承包了6亩撂荒地。2006年1月25日，陈立忠将自己所包土地转包给冯云辉，并签订协议，双方约定年租金6000元，租期为20年，约定如遇国家征地本协议终止。冯云辉另口头约定如获得拆迁赔偿款的50％给付陈立忠。2011年1月25日，陈立忠起诉至石景山法院，要求确认陈立忠与冯云辉签订的土地承包协议无效，后经两级法院审判确认了该协议无效，现判决书已生效，但冯云辉仍占有该土地，侵犯了陈立忠的合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令冯云辉腾退位于北京市石景山区黑石头的6亩土地及地上物腾退给陈立忠；2、诉讼费用由冯云辉承担。
冯云辉在一审中答辩称：陈立忠承认地上物都是冯云辉的，那么拆迁补偿款应归冯云辉所有，双方并不存在如遇拆迁将赔偿款的50％给付陈立忠的口头约定，且冯云辉还有一家老小都住在承包土地的房屋内，欠了外债，现不可能腾退。另外，冯云辉在承包土地上还开了一个农家院，如果腾退了就没有了生活来源，故不同意陈立忠的诉讼请求。
一审法院审理查明：2004年7月1日陈立忠与黑石头公司签订《承包协议书》，黑石头公司将其所属的撂荒地6亩交由陈立忠承包，并约定了每年租金6000元，上交公司管理费2000元，协议期限为20年，自2004年7月1日至2024年6月30日止。每年7月1日检验承包协议一次，到期不检等于自动解除，一年一付。在协议期间如国家征用土地，市区整体开发征用，黑石头公司有权终止协议，不退还租金，陈立忠无偿退出，如地上物有补偿，黑石头公司与陈立忠双方协商解决。2006年1月25日，陈立忠与冯云辉签订《协议书》，内容为：甲方（陈立忠，下同）将2004年7月1日从黑石头公司承包的撂荒地6亩（租金每年6000元，期限为20年）交由乙方（冯云辉，下同）使用与经营。乙方承担交纳一切费用（包括租金、土地的建设与使用费、房产税、农业税等所有税费），并负责以后由这6亩地所产生的一切法律权力与义务（包括2004年7月1日的承包协议中的权力与义务）。在承包期内（20年），甲方不得再有其它变更、违约方要赔偿对方一切经济损失。如遇国家征地、市区整体开发征用，此协议终止，地上物的补偿全归乙方，协议期满后，乙方优先承担。本协议由甲乙双方共同达成，一经签字具有法律效应。该协议签订后，冯云辉按照协议书的约定缴纳租金至2009年6月，并在其所承租的土地上盖房、种树等，且地上物所需费用均由冯云辉个人承担。陈立忠转租撂荒地未征得黑石头公司同意，也未按相关程序进行转包。
2009年6月10日北京市石景山区建设委员会张贴拆迁公示，拆迁范围包括本案诉争标的。
2009年6月11日北京市国土资源局石景山分局张贴征地公示，征地范围包括本案诉争标的。
2009年8月25日，负责征地拆迁工作人员到冯云辉处进行财产登记造册，冯云辉在财产登记表（具体财产明细详见附表）及拆迁（房屋、土地）测绘示意图上签字确认。评估机关依据财产登记表作价拆迁补偿款为532115元。
2011年1月，陈立忠诉至该院要求确认其与冯云辉2006年1月25日签订的土地承包协议无效，但未请求法院解决因合同无效而引起的原物返还、赔偿损失等。该院于2011年6月9日作出（2011）石民初字第861号民事判决书，该判决书主文：原告陈立忠与被告冯云辉于2006年1月25日签订的《协议书》无效。冯云辉不服一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院于2011年9月20日作出（2011）一中民终字第13176号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
该院（2011）石民初字第861号民事判决书生效后，陈立忠与冯云辉就承包土地的返还、赔偿等事宜未能协商解决，现陈立忠诉至该院。
另外，2009年8月25日后，冯云辉在其承包的土地上又建新房屋、种树、铺路等。
一审法院查明上述事实的依据有：《协议书》、（2011）石民初字第861号民事判决书、（2011）一中民终字第13176号民事判决书、财产登记造册表、拆迁（房屋、土地）测绘示意图、《北京市房屋拆迁价格结果通知单》。
一审法院判决认定：陈立忠与冯云辉于2006年1月25日签订的《协议书》被依法确认无效后，冯云辉基于该《协议书》取得土地应返还给陈立忠，并应支付2009年7月起至实际腾退之日止的土地占用费用，每年按6000元计算。因地上物的建筑、种植等所需费用均由冯云辉个人承担，故陈立忠应予以补偿，但2009年8月25日以后冯云辉在明知其所承包的土地已被征用，其仍建筑房屋、种植树木、铺路等，对于这部分财产所造成的损失，应由冯云辉自行负担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：1、冯云辉于判决生效后30日内自行拆除、搬迁（2009年8月25日财产登记表上的财物除外，详见附表）在其承包土地上自盖房屋、树木等财物，并将其他财物及其所承包土地腾空后交给陈立忠；2、冯云辉于判决生效后30日内给付陈立忠承包土地的占用费用（从2009年7月至实际腾退之日止，每年按6000元计算）；3、陈立忠（在冯云辉履行判决主文第1项后）30日内支付冯云辉人民币532115元。
冯云辉不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：1、陈立忠既不是集体土地的所有权人，也未在涉案土地上进行投资，冯云辉不应将地上物腾退还陈立忠。2、自2006年1月份冯云辉承包经营6亩撂荒地后，一直缴纳租金给黑石头公司至2010年7月。如果涉案土地被国家征占开发，黑石头公司应该依据相关规定与冯云辉协商折迁补偿事宜。3、2010年以后，黑石头公司与陈立忠一直未与冯云辉协商拆迁一事，对于地上物作价532115元一事，冯云辉更是不知情。4、陈立忠应赔偿其违约行为给冯云辉造成的一切经济损失。5、本案一审的立案时间为2012年1月，但直到2014年3月19日才作出一审判决。上诉请求：1、撤销一审法院判决，依法改判驳回陈立忠的全部诉讼请求；2、诉讼费用由陈立忠承担。
冯云辉二审期间向本院提交以下证据予以证明：
4份发票复印件，证明冯云辉与陈立忠签订《协议书》后，一直由冯云辉交纳租金。
陈立忠服从一审法院判决。
本院二审期间依法补充查明以下事实：
一审卷宗中的黑石头公司于2011年1月5日的公告内容为：“各租赁单位（个人）：北京市土地整理储备中心石景山区分中心已就石景山区《五里坨建设组团01—07地块土地一级开发项目》、《南宫住宅小区土地一级开发项目》、《天泰山旅游项目A地块一级开发项目》进行土地储备，所属地块非住宅建设拆除补偿工作已在大部分租户（承包户）的积极配合下，完成与我公司签订解除协议、拆迁补偿和腾退土地的工作（以下简称拆除补偿工作）。现已临近2011年农历春节，请未完成拆除补偿工作的租户（承包户），在2011年1月31日前到我公司拆除办公室进行洽谈协商，并完成以上拆除补偿工作。逾期，我公司将配合政府相关部门，对未完成拆除补偿工作的租户（承包户）采取一切合法措施，完成此项拆除工作。”前述公告加盖了黑石头公司以及北京市石通农工贸中心公章。
一审卷宗中的落款日期为2009年6月10日的《征地公示》京（石）地征（2009）9号的内容为：“根据京国土会（2009）9号联席会会议纪要批准，北京市土地整理储备中心、北京市土地整理储备中心石景山区分中心（建设单位）拟建设石景山区五里坨建设组团06地块土地一级开发项目，拟征用黑石头公司集体土地37.2609公顷588.91亩，经石景山区人民政府核实拟定了征地补偿和人员安置方案，现就有关情况公示如下：……。”
一审卷宗中的《北京市石景山区城市建设项目拆迁公示》石建拆示字（2009）第18号载明：“根据2009规（石）地字0015号文件批复，北京市土地整理储备中心、北京市土地整理储备中心石景山区分中心在石景山区五里坨地区以下范围内实施‘五里坨建设组团项目06地块土地一级开发’工程建设项目：东至秀府村北路，西至07号地，南至：新隆恩寺路，北至：秀府村北路。根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》第八条规定，自2009年6月10日至2010年6月9日止，在上述拆迁范围内暂停办理下列事项：1、新建、改建、扩建房屋；2、房屋租赁；3、改变房屋、土地用途。”
二审期间，经本院向北京市土地整理储备中心石景山区分中心核实，北京市土地整理储备中心石景山分中心称涉案的土地不在石景山区五里坨建设组团项目01至07地块中，也不在《南宫住宅小区土地一级开发项目》、《天泰山旅游项目A地块一级开发项目》地块中，亦不在北京市土地整理储备中心石景山区分中心负责的储备项目地块中。
二审期间，经本院向黑石头公司核实，涉案的土地不在北京市石景山区的征地范围内，而属于黑石头公司产业调整的范围。
经审核一审法院卷宗，卷宗所涉的《北京市房屋估价表》底联及《拆迁（房屋、土地）测绘示意图》是一审法院向北京瑞德联盟房地产估价有限公司调取的。北京瑞德联盟房地产估价有限公司的项目负责人陈秀兰称，黑石头公司并未与北京瑞德联盟房地产估价有限公司签订书面委托估价合同，北京瑞德联盟房地产估价有限公司实际进场进行了评估，并将房屋估价表及房屋拆迁补偿价格结果通知单等材料交付了黑石头公司。
经审核一审法院卷宗，一审法院以及双方当事人均未曾委托北京瑞德联盟房地产估价有限公司对涉案土地的地上物价值进行评估。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有本院调查笔录以及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：由于本案所涉土地并不在北京市土地整理储备中心石景山分中心的土地储备项目中，不在拆迁范围内，因此，一审法院关于冯云辉明知其所承包的土地已被征用，其仍建筑房屋、种植树木、铺路等，对于该部分财产所造成的损失，应由冯云辉自行负担的论理基础不复存在。综上，一审法院认定本案基本事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第（四）项之规定，裁定如下：
一、撤销北京市石景山区人民法院（2012）石民初字第1974号民事判决；
二、发回北京市石景山区人民法院重审。
审 判 长 常 洁
代理审判员 梁 睿
代理审判员 苏汀珺
二〇一四年九月十六日
书 记 员 宋思文