湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂12民终444号
上诉人（原审被告）：韩美娟，女，1982年4月23日出生，汉族，湖北省嘉鱼县人，湖北省嘉鱼县城北中学教师，住湖北省嘉鱼县。
上诉人（原审第三人）：谢先栋，男，1960年1月23日出生，汉族，湖北省赤壁市人，湖北省赤壁市丰谷储备粮管理有限公司职员，住湖北省赤壁市。
上诉人（原审第三人）：张春桂，女，1959年12月28日出生，汉族，湖北省赤壁市人，湖北省赤壁市丰谷储备粮管理有限公司退休职员，住湖北省赤壁市。系谢先栋之妻。
上诉人谢先栋、张春桂的共同委托诉讼代理人：卢志宏，湖北宁华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：鲁洁，女，1986年1月15日出生，汉族，湖北省嘉鱼县人，湖北省嘉鱼县地税局职员，住嘉鱼县。
委托诉讼代理人：韩桂菊，嘉鱼县鱼岳法律服务所法律工作者。
原审被告：张晓华，男，1977年2月10日出生，汉族，湖北省嘉鱼县人，住湖北省嘉鱼县。
上诉人韩美娟、谢先栋、张春桂因与被上诉人鲁洁、原审被告张晓华债权人撤销权纠纷一案，不服湖北省嘉鱼县人民法院（2016）鄂1221民初1090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
韩美娟向本院上诉请求：撤销原审判决，驳回被上诉人鲁洁的原审诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人鲁洁负担。事实与理由：一、原审无视原审第三人谢先栋、张春桂提供的房屋转让合同、收条、银行汇款凭证、交易细节、合同已实际履行的情况，仅以保存在房屋登记部门的房屋转让合同（房屋价款10万元）而认定上诉人与谢先栋、张春桂之间的转让行为存在恶意，显然有悖常理。交易人并非恶意转让，而是为了逃避税金故意隐瞒交易价格，请求二审根据交易环节及合同实际履行情况来认定真实的交易关系。二、原审无视上诉人与谢先栋、张春桂的亲情关系，认为上诉人欠其29万元的欠款，诉争房屋价款为35万元，谢先栋、张春桂仅需支付6万元，支付35万元有悖常理。而事实是，上诉人与前夫张晓华出卖该房屋是偿还吴江村镇银行的贷款，因该行的贷款不还，直接影响到上诉人与前夫的日常工作和生活。在房屋出售无望的情况下，谢先栋、张春桂出钱购买房屋不仅符合常理还体现了亲情。
谢先栋、张春桂向本院提起上诉请求：撤销原审判决，驳回被上诉人鲁洁的原审诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人鲁洁负担。事实与理由：一、上诉人与韩美娟、张晓华签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，双方实际交易的价格与市场价格相比并无不合理之处，且上诉人举证证明了交易背景、购房款来源、银行交易流水、张晓华收到购房款收条等交易细节，与房屋买卖合同相印证，足可证明交易的真实可信，不存在主观恶意。现房屋已实际交付并已过户到上诉人名下，因此，上诉人作为房屋所有权人的合法权利应受法律保护。关于诉争房屋存在两份买卖协议一事，上诉人与张晓华、韩美娟在房产部门备案的房屋买卖合同中约定房屋款10万元，但双方目的是为了减少房屋过户中应缴契税。双方实际履行的交易价格为35万元，且35万元的交易真实性有翔实的证据佐证，而备案合同中的10万元没有交易凭证及支付细节佐证。因此，法院应结合交易环节、合同实际履行情况来认定真实的交易关系。张晓华与鲁洁并未就本案所涉房屋设置抵押等权利，双方的债权债务和张晓华与其他人的债权债务一样属普通债权，没有清偿顺序，且上诉人在受让房屋时并不知道张晓华与鲁洁之间的债务关系。因此，上诉人取得该房屋属于善意取得。二、原审将上诉人以35万元价格购买的房屋，认定为是以10万元购买，没有事实和法律依据。上诉人与张晓华、韩美娟之间的房屋买卖行为，不仅签订了买卖合同，还有实际交付房屋款项的行为，张晓华也出具了收到购房款的收条，而备案合同仅是起到了交纳税费的作用，并没有发生购房款的往来。三、原审根据上诉人是否实际占有、使用房屋的行为，推定上诉人同有真实购买此套房屋没有法律依据。房屋所有权是以登记备案为准，不是以实际使用为准。上诉人购买涉案房屋的目的，一方面是应张晓华和韩丽娟的请求，购买该房屋是帮其还债以保留其工作和家庭，另一方面，也有今后退休后回到嘉鱼生活的打算。因此，房屋购买后，目前只能闲置而不居住使用，并将房屋钥匙交给岳母，供平常帮忙打理照顾之用。四、原审以上诉人在购买该房屋以前，已经出借给张晓华29万元，而购买该房屋未抵扣借款的行为，从而推断出双方没有真实买卖行为，是虚假恶意交易，显然无推断依据和法律依据。在张晓华资不抵债和不断出现新债务的情况下，张晓华和韩美娟对外出售涉案房屋无望时，上诉人是应其二人请求购买了此套房屋。购买该房屋是为了解决上诉人卖房还贷的困境、挽救其二人工作和家庭，不是为了抵扣旧债务，同时也可以保障上诉人资金安全。五、上诉人是善意购买人，上诉人在购买此房屋时，不知道张晓华拖欠被上诉人借款的事实，不是为了帮张晓华逃避债务，而是积极帮助张晓华偿还到期债务。从一审查明的事实看出，被上诉人出借款项给张晓华的事实，韩美娟并不知情，因此，上诉人对此债务更不知情。张晓华恳求上诉人购买此房屋时，是为了急于偿还银行的贷款。因此，上诉人购买该房屋，不存在故意欺诈或恶意串通侵害被上诉人权益的行为。综上，请求二审查明事实，保护上诉人的合法权益，支持上诉人的上诉请求。
鲁洁答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，应驳回上诉，维持原判。张晓华与韩美娟将涉案房屋低价转让给张晓华的姐姐和姐夫，即上诉人张春桂、谢先栋，直接导致张晓华与韩美娟清偿给力下降，造成被上诉人债权实现困难。在谢先栋、张春桂享有债权29万元的情形下，自愿放弃债权行为及明知张晓华对外债务未能清偿的情形下，与张晓华形成的低价交易行为应认定为恶意交易。上诉人谢先栋、张春桂上诉提出其35万元的转账凭证可证明其购房的事实，应理由不能成立，其一，上诉人谢先栋、张春桂与张晓华夫妻两人之间一直有经济往来，存在29万元的债权关系，因此，该35万元并不能确认其与张晓华之间的转款性质。其二，上诉人提交的房屋合同与房管部门的登记备案合同相悖，且上诉人在取得该房屋后，并未实际居住使用，而是将钥匙交与张晓华母亲。因此，以上行为足以认定张晓华与谢先栋、张春桂之间的交易行为系为规避张晓华的清偿债务义务。
鲁洁向原审法院起诉请求：1、请求依法撤销被告张晓华、韩美娟与第三人谢先栋、张春桂之间的买卖行为；2、本案诉讼费由二被告承担。被告张晓华未提出答辩意见。
原审认定事实：第三人张春桂与被告张晓华系胞姐弟关系。被告张晓华、韩美娟于2008年2月5日登记结婚，于2016年9月19日登记离婚。第三人谢先栋、张春桂系夫妻关系。2015年2月11日，被告张晓华向原告借款18万元，并出具借条1张给原告，载明“借条，今借到鲁洁人民币壹拾捌万元整。张晓华，2015、2、11”。后原告向被告张晓华讨款，被告张晓华支付利息至2016年7月11日止。2016年9月13日，被告张晓华、韩美娟将其所有的坐落于嘉鱼县鱼岳镇××大道中××家园××单元××室的房屋一套（下称系争房屋）以10万元的价格出卖给第三人谢先栋、张春桂，并办理了过户手续，以178634.53元的价格交纳了契税2679.52元。第三人谢先栋、张春桂购买系争房屋后，将房屋钥匙交给被告张晓华之母保管。且未与中百家园小区的物业公司（即湖北嘉鱼世兴物业管理有限公司）签订物业服务合同，亦未为系争房屋缴纳水电费，且至今未曾使用过系争房屋。原告于2016年10月27日诉至原审。因被告张晓华下落不明，原审对其公告送达了应诉文书及出庭传票。同年12月29日，原告向原审申请对系争房屋的市场价格进行评估。2017年1月9日，原审与鉴定机构（咸宁市安居房地产估价与测量有限责任公司）一同对系争房屋进行了实地查勘。并询问被告韩美娟，第三人谢先栋、张春桂是否与物业公司签订了物业服务合同，被告韩美娟回答没有签订。次日，第三人谢先栋、张春桂即交纳了系争房屋自2016年8月1日至2017年7月31日的物业服务费。2017年1月18日，咸宁市安居房地产估价与测量有限责任公司作出安居房评第2017A0009号房地产司法鉴定评估报告，结论为系争房屋市场评估价值为426100元。本案在庭审中，原告明确其诉讼请求：1、判令撤销被告与第三人的房屋买卖合同并判令将涉案房屋权属恢复到被告张晓华、韩美娟名下；2、本案诉讼费由被告负担。
原审认为，被告以10万元的价格转让其所有的系争房屋，该房评估的市场价值为426100元，转让价格仅达市场价值的23.4%。被告韩美娟所辩称的《房屋转让合同》中约定的房屋转让价格10万元是为了规避国家税收而低价申报转让过户的辩解观点,原审不予采纳。被告与第三人之间的房产交易金额应以房管部门登记的《房屋转让合同》中载明的10万元为准，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价”的规定，10万元的价格明显属于不合理的低价，可见被告该转让行为存在主观恶意。此外，第三人在主观上也明显存在恶意，不符合正常的房产交易习惯。由于被告和第三人以明显不合理的低价转让房产，导致被告现无责任财产，丧失清偿债务的能力，直接造成原告的债权无法实现这一实际损害后果，撤销权条件具备。另原告请求判令将争房屋权属恢复到被告张晓华、韩美娟名下，原审认为，一旦撤销买卖合同的判决生效后，买卖合同自始无效，则基于该买卖合同发生的物权变动也无效，争房屋的所有权自动回复于被告张晓华、韩美娟，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，生效判决即可作为物权变动的依据，无需另行判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决：撤销被告张晓华、韩美娟与第三人谢先栋、张春桂于2016年9月13日签订的买卖坐落于嘉鱼县鱼岳镇××大道中××家园××单元××室房屋的房屋转让合同。案件受理费300元，由被告张晓华、韩美娟各负担150元。
经二审审理后查明的事实与原审认定的事实一致。
本院认为，债权人撤销权成立的主观要件是指债务人与第三人具有恶意；客观要件包括债权人对债务人存在有效的债权，债务人实施了处分财产的行为且债务人处分财产的行为有害于债权人债权的实现。本案中，鲁洁举证证明了其与张晓华存在债权债务关系，并知晓债务人张晓华已实施了处分财产的情况，因此，鲁洁有权行使债权人撤销权。
针对鲁洁行使债权人撤销权是否成立的问题，本院认为，1、债务人是否还有其他资产足以清偿其所负债务，从而确定债务人处分财产的行为是否有害于债权人债权的实现，应作为债权人撤销权是否成立的判断标准之一。因此，债务人张晓华应当提供证据证明其有足够的资产担保债权人债权的实现，否则，可推定张晓华处分财产行为有害于债权人债权的实现。本案中，张晓华、韩美娟在夫妻关系存续期间处分了本案诉争房屋，且未提供证据证明其尚有足够资产担保鲁洁的债权实现，因此，应当承担未能举证的不利后果。2、是否存在债务人以明显不合理的低价转让财产，债务人与第三人具有恶意的情形，应作为债权人撤销权是否成立的判断标准之二。本案中，张晓华、韩美娟与谢先栋、张春桂之间签订的《房屋转让合同》，在房屋登记部门已登记备案，合同中约定房屋转让价款为10万元。虽然韩美娟、谢先栋、张春桂均抗辩备案合同约定的价款系为规避国家税收而低价申报，并主张是以另外一份交易价款35万元的《房屋转让合同》实际成交。从证据的证明力上比较，鉴于张晓华、韩美娟与谢先栋、张春桂之间的亲属关系，保存于公权机关的书面证据的证明力大于其他书面证据。从实际情况看，受让人谢先栋、张春桂作为亲属，应当了解张晓华、韩美娟的债务情况和偿还能力，谢先栋、张春桂接受交易房屋时，在其享有未偿还的29万元债权的情形下，仍然全额支付房屋价款，在交易完成后，并未实际占有、使用和管理房屋，并将房屋钥匙交由张晓华的母亲管理。需要说明的是，在房屋交易完成的十余天后，张晓华与韩美娟办理了离婚登记，但离婚后，双方并未对共同财产和债权债务进行分割，韩美娟依然与张晓华的母亲共同生活。因此，从证据的证明力比较并结合本案实际情况综合判断，张晓华、韩美娟与谢先栋、张春桂存在以明显不合理的低价转让财产，恶意损害其他债权人债权实现的情形。
综上，原审认定鲁洁行使债权人撤销权成立并无不当，本院继续予以确认。上诉人韩美娟及谢先栋、张春桂的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费600元，由上诉人韩美娟负担300元，上诉人谢先栋、张春桂负担300元。
本判决为终审判决。
审判长 王凯群
审判员 侯欣芳
审判员 夏昌筠
二〇一七年七月三十一日
书记员 吴佳灵