重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第00346号
上诉人（原审被告、反诉原告）张力。
法定代理人张卫东（张力父亲）。
委托代理人刘进，重庆博爱兴律师事务所律师。
委托代理人胡伟，重庆博爱兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）重庆渝松建设有限公司，住所地重庆市渝北区花卉西四路53号碧泉花园2幢4单元4-3-1，组织机构代码20352870-2。
法定代表人孙启伟，经理。
委托代理人张宗波，重庆智圆律师事务所律师。
委托代理人罗贵旭，重庆智圆律师事务所律师。
上诉人张力与被上诉人重庆渝松建设有限公司（下称渝松公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2014）津法民初字第07869号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年3月26日，渝松公司与张力签订《中山古镇﹒同心坊房屋买卖合同》，双方约定：由张力按建筑面积每平方米3222元的价格购买渝松公司建设的位于重庆市江津区中山镇�溪河桥头路街X号X号（建筑面积39.73平方米）房屋，房屋价款为128010元，房屋用途为商业。合同还对付款方式及期限等进行了约定。合同签订后，张力于2010年3月23日给付渝松公司购房款20000.00元，于2010年3月26日给付购房款55000.00元，于2010年4月28日给付购房款25000.00元，于2011年5月27日给付渝松公司购房款尾款28010.00元、物业专项维修基金794.60元及数字电视、网络、水、电安装费2050.00元。2011年5月27日，渝松公司将该房屋交付张力。
一审另查明，渝松公司建设的中山古镇˙同心坊项目工程用地系办理的农村集体土地使用权，用地项目名称为修建江津区中山镇鱼湾村游渡河居民新村聚居点，用地单位为江津区中山镇鱼湾村民委员会和渝松公司，建设单位为渝松公司、张祥等户村民聚居点，建设地址为江津区中山镇渔湾村斑竹滩经济合作社。2012年10月，渝松公司因该项目的�分房屋出售与城镇居民的买卖合同被法院依法确认无效后，便以登报公告、电话联系等方式要求张力等城镇居民购房户前来办理退房退款手续。2013年5月13日、2014年7月18日，渝松公司再次在相关媒体刊登公告，要求相关购房户及时办理退房退款手续，但张力一直不同意退房退款。
渝松公司一审诉辩称：2010年3月26日，渝松公司、张力签订《中山古镇﹒同心坊房屋买卖合同》，双方约定由张力购买渝松公司建设的位于重庆市江津区中山镇笋溪河桥头路街X号X号房屋，房屋建筑面积为39.73平方米，购房单价为3222元／平方米，房屋用途为商业。合同签订后，张力支付了房款、物业专项维修基金等共计130854.60元，渝松公司于2011年5月27日交付了房屋。由于渝松公司并非房地产开发企业，其投资建设的中山古镇﹒同心坊新农村聚居点工程所用土地为农村集体建设用地，张力并非�争房屋所在地农村集体经济组织成员，故渝松公司、张力签订的《中山古镇﹒同心坊房屋买卖合同》属无效合同。为此，请求判决：1、确认渝松公司、张力于2010年3月26日签订的《中山古镇﹒同心坊房屋买卖合同》无效；2、张力将位于重庆市江津区中山镇笋溪河桥头路街X号X号房屋（建筑面积39.73平方米）返还渝松公司。3、由张力赔偿渝松公司自接房之日起至实际返还之日止的房屋占用损失。一审审理中，渝松公司自愿撤回要求张力赔偿房屋占用损失的诉讼请求。
针对张力的反诉请求，渝松公司同意返还张力已付全部购房款、物业专项维修基金。渝松公司并不是房地产开发企业，诉争房屋也不是商品房，双方签订的也不是商品房买卖合同，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的双倍赔偿责任。房屋买卖合同�订过程中，张力多次到房屋所在地进行了考察，未认真审查房屋建设用地性质，对合同无效也有过错；且渝松公司在该项目部分房屋出售与城镇居民的合同被法院生效判决确认无效后，于2012年10月起，先后多次以登报公告、电话等方式要求张力等相关购房户及时办理退款退房手续，但其仍继续占有使用房屋，不同意办理退款退房手续。因此，对无效合同造成的损失，渝松公司、张力双方应各承担一半的赔偿责任。
张力一审辩称及反诉：渝松公司并非农村集体经济组织成员，仅为项目的施工单位，对房屋不享有所有权，不具有要求返还房屋的资格。另外，即使渝松公司基于占有而要求返还，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条的规定，也超过一年的除斥期间。渝松公司明知销售的房屋系农村建设用地，不能向非项目所在地农村集体经济组织成员销售，仍向张力销售，是欺诈行为。若合同被确认无效，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。若合同无效，是渝松公司的全部过错造成的，渝松公司应承担全部责任。现反诉请求：1.由渝松公司返还已支付的购房款、物业专项维修基金、水电和闭路电视安装费等共计130854.60元；2.由渝松公司按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定赔偿购房损失128010元；3.由渝松公司赔偿已付购房费用的利息损失（以购房费用130854.60元为基数，按中国人民银行同期贷款利率四倍从2010年3月26日起至付清之日止）。4.由渝松公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认为：本案涉诉房屋系渝松公司与江津区中山镇鱼湾村民委员会及村民经有关行政主管部门批准建设，渝松公司对该房屋依法享有相应的民事权利。《中山古镇﹒同心坊房屋买卖合同》系渝松公司、张力协议签订，渝松公司作为合同的一方当事人，根据合同相对性，对该合同所涉权利义务依法提起诉讼，符合法律规定。张力辩称渝松公司并非集体经济组织成员，仅为施工单位，对该房屋不享有所有权，不具有要求返还房屋主体资格的意见，该院不予采纳。但由于该房屋所使用的土地为农村集体所有的土地，而张力不仅不是该房屋所在地的农村集体经济组织成员，而且是城镇居民，根据土地管理有关法律规定，张力是禁止购买涉诉房屋的对象。因此，渝松公司、张力签订的《中山古镇﹒同心坊房屋买卖合同》因违反土地管理有关法律、行政法规的效力性强制性规定，应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，渝松公司要求张力返还房屋，以及张力要求渝松公司返还已付全部购房款、物业专项维修基金及数字电视、网络、水、电安装费等共计130854.60元，符合有关法律规定，该院予以支持。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造�损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。该条规定的一年除斥期间是针对侵权行为所作出，而渝松公司的房屋返还请求权是基于合同无效而产生，不适用该条规定，故张力的此抗辩意见，该院不予采纳。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”由于渝松公司并非房地产开发企业，且涉诉房屋属于“小产权房”，不是法律意义上的商品房，因而本案不应当适用该司法解释规定，故张力主张按照该司法解释第九条的规定请求张力渝松公司赔偿购房损失128010元，没有法律依据，该院不予支持。张力要求张力渝松公司按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算赔偿已付购房费用的利息损失，因渝松公司实际占用张力所交购房款、物业专项维修基金等至今，该赔偿请求该院予以支持，但其要求按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，与法无据，该院酌定以中国人民银行同期贷款利率标准计算为宜。渝松公司明知其房屋系在农村集体所有土地上所建设，并非商品房，仍公开对外出售，应对无效合同给被告造成损失承担主要赔偿责任；张力明知其系城镇居民，不具有购买涉诉农村集体土地上所建房屋的主体资格，其与渝松公司签订房屋买卖合同时，未仔细审查出售房屋建设用地性质，致使合同无效造成损失，亦应承担一定责任。同时，综合考虑张力已接收、使用诉涉房屋较长时间，且在渝松公司就该项目部分房屋出售与城镇居民的合同被法院生效判决确认无效，多�以登报公告、电话等方式要求被告等相关购房户及时办理退款退房手续后，张力仍继续占有使用涉诉房屋，怠于或明确拒绝办理退款退房手续，故该院对张力请求的资金占用损失费酌定由渝松公司承担60%赔偿责任，其余40%由张力自行承担。渝松公司自愿申请撤回要求张力支付房屋占用损失的诉讼请求，系对诉权的处分，符合法律规定，该院予以准许。为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，判决：一、重庆渝松建设有限公司与张力于2010年3月26日签订的《中山古镇﹒同心坊房屋买卖合同》无效；二、张力于本判决生效后五日内返还重庆渝松建设有限公司位于重庆市江津区中山镇笋溪河桥头路街X号X号（建筑面积39.73平方米）房屋；三、重庆渝松建设有限公司于本判决生效后五日内返还张力购房款、物业专项维修基金、数字电视、网络、水、电安装费等共计130854.60元；四、重庆渝松建设有限公司于本判决生效后五日内赔偿张力资金占用损失费的60%（该损失费以130854.6元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清时止。其中：20000元从2010年3月23日起计算，55000元从2010年3月26日起计算，25000元从2010年4月28日起计算，30854.6元从2011年5月27日起计算）；五、驳回张力其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，减半收取40元，由重庆渝松建设有限公司负担。反诉案件受理费5183元，减半收取2591元，由重庆渝松建设有限公司负担1459元，张力负担1132元。
一审宣判后，张力�服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决第二、四、五项，改判张力无需向渝松公司返还重庆市江津区中山镇笋溪河桥头路X号X号房屋；渝松公司赔偿张力资金占用损失费，以130854.6元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算至付清时止；渝松公司赔偿张力购房损失人民币128010元。主要事实和理由：1.渝松公司并非房地产开发商，不具备商品房开发资格，也没有出示任何证据证明其与其他单位进行了共同开发，其仅仅是项目的施工单位。并且渝松公司同样也不具备项目所在地农村集体经济组织成员的身份，不具有讼争房屋的所有权，因此，渝松公司实际上并不具有要求张力返还讼争房屋的主体资格。2.渝松公司在售房时，明知其销售的房屋系农村集体建设用地，不能向项目所在地非农村集体经济组织成员销售；明知所售房屋非商品房，却故意隐�其没有也无法取得商品房预售许可证的事实，明知张力不具有农村集体经济组织成员的身份，却大肆将其承建的房屋推向社会销售。因此，渝松公司的售房行为是对善意购房人性质非常恶劣的欺诈行为。一审法院判决张力自己也需承担该损失40%的责任，这不仅与事实不符，还将过错责任转嫁到受骗者身上，明显不公。3.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，渝松公司应当就其故意隐瞒和欺诈销售的过错行为赔偿张力所遭受的全部损失。一审仅以渝松公司不是房地产开发企业和涉诉房屋是“小产权房”为由判令本案不适用该司法解释属适用法律错误。
渝松公司辩称：渝松公司与张力签订房屋买卖合同没有过错，后因渝松公司无法控制的原因，导致合同无效。渝松公司愿意承担60％的过错责任。张力在明知该�地正在变更权属，在知晓我国土地管理的相关法律、政策规定下，其没有尽到谨慎审查购买房屋及土地性质的义务，对合同无效应承担40％的过错责任。由于渝松公司不是房地产开发企业，且涉诉房屋属于“小产权房”，不是法律意义上的商品房。因而本案纠纷不应当适用相关司法解释的规定处理，所以张力请求赔偿损失没有法律依据，不应该被支持。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为：张力与渝松公司签订《中山古镇﹒同心坊房屋买卖合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，双方当事人亦无异议，本院予以确认。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。渝松公司与张力之间的房屋买卖合同系无效合同，张力应当将其依据合同取得的房屋返还给渝松公司。涉案房屋系渝松公司经相关行政机关批准后建设，用地单位为江津区中山镇鱼湾村委会和渝松公司，合同亦由渝松公司与张力签订，渝松公司对涉案房屋本身应享有权利。故张力提出的渝松公司对讼争房屋不具备权利的上诉理由不能成立。因涉案房屋已交付张力占有使用，张力对涉案房屋的土地权属性质应有较为明确的认识。且在渝松公司登报公告，要求购房者及时办理退房退款手续后，张力仍未办理，故一审法院认定合同无效所造成的资金占用损失由渝松公司承担60%、张力自行承担40%，并无不当。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指�地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，渝松公司并非房地产开发企业，且涉案房屋并非法律意义上的商品房。因此，一审法院认定本案不适用该司法解释规定，并对张力依据该司法解释要求渝松公司赔偿购房损失的诉讼请求予以驳回，并无不当。
综上，张力的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审判决事实认定清楚，法律适用正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5140元，由张力负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 威
代理审判员 陈 杨
代理审判员 周媛媛
二〇一五年三月三日
书 记 员 向 奇