广西壮族自治区靖西县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）靖民一初字第704号
原告：百色长江天成房地产开发有限公司。住所地：百色市右江区江滨二路幸福港湾办公楼。
法定代表人：罗长兰，总经理。
委托代理人：满文勇，广西思贝律师事务所律师。
被告：朱应志，个体工商户。
委托代理人：李奇钦，广西帮达律师事务所律师。
被告：杨富文，个体工商户。
委托代理人：齐冠霖，广西中名律师事务所律师。
第三人：区小琼，居民。
原告百色长江天成房地产开发有限公司诉被告朱应志、杨富文商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月29日受理后，依法由审判员农晖适用简易程序于2015年7月7日公开开庭进行了审理，发现区小琼与本案的审理结果有法律上的利害关系，为查明案件事实，须追加其为第三人参加诉讼，遂将本案转为普通程序，依法组成由审判员农晖担任审判长、审判员农定祝和人民陪审员李常恒参加的合议庭，于2015年8月14日第二次公开开庭审理了本案。书记员曾萍担任记录。原告的委托代理人满文勇，被告朱应志的委托代理人李奇钦，被告杨富文的委托代理人齐冠霖到庭参加诉讼，第三人区小琼经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告百色长江天成房地产开发有限公司诉称，两被告因向原告购房资金短缺，遂于2013年3月19日共同向原告借款38000356元，并签订《借款合同书》，合同约定被告最迟应于2015年5月31日一次性还清借款。签订借款合同后，原告依约向被告交付了房产，被告同时也向原告出具了借条。2015年5月31日还款期限届满后至今，被告尚欠余款10705839元未还，为此原告多次找被告协商无果。原告为维护其合法权益，特根据有关法律规定向本院提起诉讼，请求：一、判令两被告连带向原告偿还借款本金共计10705839元；二、本案诉讼费用由被告承担。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、营业执照、组织机构代码证、法人身份证明书，证实原告的主体资格；2、借款合同、借条，证实被告购房借款的事实及应当承担连带责任的依据；3、（2015）靖民一初字第435号民事调解书，证实我公司与区小琼另行签订了借款合同，同时已经由靖西县人民法院另案处理。
被告朱应志辩称，朱应志认为对原告在《起诉状》所述是事实，对原告的诉讼请求没有异议，被告同意承担本案购房款的支付责任。
被告朱应志没有为其辩解向法庭提供证据。
被告杨富文辩称，本案是商品房买卖合同纠纷而不是借款合同纠纷。2015年5月31日，杨富文与朱应志及区小琼共同向原告购买靖西“幸福广场”住宅底层所有商铺，总面积为5972.95平方米，总价款为39000000元。随后三人分别从不同渠道筹集资金。由于资金来源和支付时间不同，经与原告长江公司协商，双方同意杨富文与朱应志及区小琼分别向长江公司支付各自应承担的购房款，杨富文已支付完了自己的购房款。原告长江公司违背客观事实，反而要求杨富文承担1000多万元欠款，是不符合事实的。而真正欠款的是另一被告朱应志，与其无关，请求法院驳回原告对杨富文的诉讼请求。
被告杨富文对其辩解在举证期限内提供的证据有：1、身份证，证实被告的身份情况；2、补充协议书，证实朱应志、区小琼、杨富文与原告购幸福广场所有商铺达成协议；3、借款合同（区小琼）、借条，证实区小琼也向原告借款其自己部分；4、借款合同（朱应志、朱应波）、借条，证实朱应志向原告借款其自己部分；5、借款合同（朱应志、杨富文），证实刚开始借款是38000356元，后来分开借款；6、收款收据、商品房买卖合同、房屋产权证，证实杨富文部分已经支付完毕。
第三人区小琼不到庭，亦未向法庭提交书面陈述意见和证据。
经庭审质证，被告朱应志对原告提供的三组证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。
被告杨富文对原告提供的证据质证意见为：第1组证据没有异议；第2组证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，认为签订的《借款合同》和《借条》用于购买商铺，总金额已经包含区小琼所借的部分，由于签订合同时区小琼不在，所以仅有朱应志和杨富文的签字；第3组证据没有异议，区小琼欠原告的购房款金额明确，该调解书中载明“本案原定为借款合同纠纷实为商品房买卖合同纠纷，原、被告对案由的变更没有异议”。
原告对被告杨富文提供的证据质证意见为：对第1份证据没有异议；第2份证据与本案无关，该《补充协议书》于2013年3月13日签订，《借款合同》是2013年3月19日签订，在与我公司签订的合同之前，应当以借款合同为准；第3份证据与本案无关，我公司与区小琼另行签订的合同；第4份证据三性没有异议，但与本案无关；第5份证据三性没有异议，但不能证明被告所主张的内容；第6份证据没有异议，杨富文已经支付11861285元购房款，多付了2088714元，杨富文承担朱应志所借部分的连带责任。
被告朱应志对被告杨富文提交的证据质证意见为：第1份证据没有异议；第2份证据于2013年3月13日，《借款合同》是2013年3月19日签订，所以应当以《借款合同》为准；第3份证据真实性、合法性没有异议，关联性有异议；第4份证据三性没有异议，但与本案无关；第5、6份证据真实性、合法性没有异议，关联性有异议，该证据不能证实杨富文已经支付他那部分的全部款项。
本院对证据的分析与认定：被告朱应志、杨富文对原告提供的第1组证据和原告及被告朱应志对被告杨富文提供的第1份证据没有异议，本院对双方均没有异议的该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。对双方有异议的证据经与案件的其他证据材料综合分析后，本院确认以下法律事实：2013年3月19日，杨富文与朱应志及区小琼共同向原告购买靖西县“幸福广场”住宅底层所有商铺，总面积为5961.06平方米，总价款为39000356元。其中，区小琼购买的商铺面积为2115.56平方米，应付的购房款为13973525.20元；朱应志购买的商铺面积为2003.1平方米，应付的购房款为13169552元；杨富文购买的商铺面积为1842.3平方米，应付的购房款为11861286元。因未能及时付款，杨富文与朱应志及区小琼在交付1000000元定金后，与原告签订了《借款合同书》简称《借款合同书（总）》，约定借款金额为38000356元，借款期限从2013年5月31日至交房前，借款时间最长不超过2个月。杨富文、朱应志在借款合同书及借条上签字。同日，区小琼与原告签订了《借款合同书》，简称《借款合同书（1）》，约定购房面积为2115.56平方米，房屋总价为13973525.20元，借款期限从2013年3月19日到2014年12月15日。同日，以朱应志和案外人朱应波为乙方与原告为甲方签订了《借款合同书》，简称《借款合同书（2）》，内容为：乙方购买甲方位于靖西县幸福广场的商品房面积为1442.22平方米，房屋总价为8398061元。借款金额为8398061元，借款时间从2013年3月19日至交房前，借款时间最长不超过6个月。并向原告出具了一张借条，内容为：“今借到百色长江天成房地产开发有限公司现金8398061元，用于购买靖西县幸福大道“幸福广场”住宅底商铺。此款项于2013年5月31日一次性还清。”，朱应志、朱应波在借款合同及借条上签字。同日，以案外人朱应波为乙方，原告为甲方，双方签订了《借款合同书》，简称《借款合同书（3）》，约定乙方购买甲方靖西县幸福广场房屋面积为1442.22平方米，房屋总价为8398061元，借款时间从2013年3月19日至交房前，借款时间最长不超过6个月。并向原告出具了一张借条，内容为：“今借到百色长江天成房地产开发有限公司现金8398061元，用于购买靖西县幸福大道“幸福广场”住宅底商铺。此款项于2013年5月31日一次性还清。”，朱应波在借款合同及借条上签字。随后，杨富文分别于2013年12月4日、2014年8月12日、2014年8月13日共交付原告购房款13700000元，超出其应付购房款1838714元为代朱应志垫付款。
由于约定的付款期限届满后，因朱应志及区小琼未能按时付款，原告于2015年3月26日向本院提起诉讼，要求判令朱应志偿还借款人民币8398061元。本案在调解过程中，朱应波向本院提出申请要求案外人朱应志对其借款作担保，经征询，原告同意朱应志作为朱应波的借款担保人，并经朱应志本人同意。该案经本院主持调解，双方达成一致协议，本院作出（2015）靖民一初字第429号民事调解书，确认：由朱应波于2015年4月15日前偿还原告借款人民币8398061元；担保人朱应志对朱应波的尚欠借款人民币8398061元负连带偿还责任。2015年5月4日，原告向本院提起诉讼，要求判令区小琼支付购房款人民币13973525.20元及逾期利息1599386.4元，经本院主持调解，双方当事人自愿达成一致协议，本院作出（2015）靖民一初字第435号民事调解书，确认：由被告区小琼分三期给付原告购房款13973525.20元，原告放弃主张被告区小琼支付逾期利息1599386.4元。上述两调解书现已经发生法律效力。原告于2015年5月29日向本院提起诉讼，要求判令被告朱应志、杨富文连带偿还借款人民币10705839元。遂引发本案诉讼。
另查明，被告杨富文已就为被告朱应志垫付的1838714元购房款向百色市右江区法院提起诉讼，要求予以返还。
为查明案件事实，庭审结束后，本院依法向靖西县房产管理所核实，登记在案外人朱应波名下的商品房是从被告朱应志的份额中购买，实际购房面积为1442.22平方米，房屋价款为8543414元，被告朱应志实际购房面积为560.88平方米，总价款为4626138元，两人实际购房面积为2003.1平方米，实际购房总价款为13169552元。
本院认为，所谓商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案被告朱应志、杨富文及第三人区小琼以团购方式全部购买原告开发建设的位于靖西县幸福广场商品房底层商铺，由于未能及时支付购房款而与原告签订了《借款合同书（总）》并出具借条。根据本案的事实及法律特征，应属于商品房买卖合同而非借款合同，故本案原定案由为借款合同纠纷不当，应定为商品房买卖合同纠纷。虽然被告朱应志、杨富文与原告在2013年3月19日签订的《借款合同书（总）》上签字确认的总购房面积为5961.06平方米，房屋总价款为39000356元，但随后被告朱应志和第三人区小琼根据自己的购房面积和相应的房屋价款分别与原告签订了《借款合同书（1）》和《借款合同书（2）》，约定了不同的付款期限。但约定的付款期限届满后，因第三人区小琼未能支付购房款，原告因此向本院起诉，实现了债权。因被告朱应志经原告同意而将其合同项下的部分商品房面积1442.22平方米让与了案外人朱应波，根据本院庭审后依法核实登记备案存放在靖西县房产管理所的《商品房买卖合同》载明的该部分商品房面积所对应的实际价款应为8543414元，而原告与案外人朱应波2013年3月19日签订的《借款合同书（3）》载明的该商品房价款仅为8398061元，并据此向本院起诉请求判令朱应波偿还该借款，在诉讼过程中朱应志向本院提出申请为朱应波的担保人，并经原告同意，后经本院主持调解，双方自愿达成了由朱应波于2015年4月15日还清原告借款人民币8398061元，由朱应志对朱应波的借款承担连带偿还责任。据此，本案被告朱应志实际尚欠原告的购房款为4771491元（13169552元-8398061元）。
关于被告杨富文应否对被告朱应志尚欠的购房款承担连带偿还责任的问题。虽然被告杨富文和朱应志起初在与原告签订的《借款合同书（总）》上签字，但因被告杨富文已付清了购房款，故原告只与被告朱应志和第三人区小琼分别就其所购买的商品房面积及价款签订了《借款合同书（1）》、《借款合同书（2）》及《借款合同书（3）》，即《借款合同书（总）》尚欠的购房款支付义务已由此后的三份借款合同义务所取代。根据合同相对性原理，尚欠的购房款依法应由被告朱应志及第三人承担偿还责任，且原告已根据其与第三人及经其同意由被告朱应志让与其合同项下的商品房买受人即案外人朱应波分别提起了诉讼，实现了自己的债权。故原告提出因被告杨富文与朱应志共同在《借款合同书（总）》及借条（总）上签字，被告杨富文应对被告朱应志尚欠的购房款承担连带偿还责任的主张，与事实不符，于法无据，本院不予支持。同时，被告杨富文提出其超付的购房款部分系其向被告朱应志垫付的购房款，属于被告朱应志向其借款的性质，而不能视为其与被告朱应志承担连带支付责任的依据的抗辩理由成立，本院予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条，第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼法证据的若干规定》第二条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款的规定，判决如下：
一、被告朱应志给付尚欠原告百色长江天成房地产开发有限公司购房款人民币4771491元；
二、驳回原告百色长江天成房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费86036元（原告已预交43018元），由被告朱应志负担47691元，原告百色长江天成房地产开发有限公司负担38345元。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕（户名：靖西县人民法院，账号：20×××85，开户行：农行靖西县支行营业室）；逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行，逾期则视为放弃权利，不予执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定；户名：待结算财政款项－－法院诉讼费专户，帐号：20×××97，开户行：农行百色分行营业部），逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 农 晖
审 判 员 农定祝
人民陪审员 李常恒
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 曾 萍