陕西省渭南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渭中民一终字第00107号
上诉人（原审被告）申均义，男，1971年2月18日出生，汉族，初中文化。
委托代理人朱江民，陕西炳辉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杜鹏禄，男，1952年7月1日出生，汉族，小学文化。
委托代理人刘博，陕西炳辉律师事务所律师。
原审被告段青贤，女，1954年3月8日出生，汉族，小学文化，系被上诉人杜鹏禄之妻。
上诉人申均义因确认合同无效纠纷一案，不服陕西省合阳县人民法院（2014）合民初字第00798号民事判决，提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人申均义及其委托代理人朱江民，被上诉人杜鹏禄及其委托代理人刘博到庭参加诉讼，原审被告段青贤经合法传唤未到庭，本案现已审理终结。
原审查明，原告杜鹏禄与被告段青贤系合法的夫妻关系。2008年10月21日，被告段青贤购买了所有权人为合阳县城关镇西街村农民科技文化中心的单元房一套，该房屋座落在合阳县城关镇西环路广场4单元某楼某户，建筑面积129.3平方米。2010年1月18日，被告段青贤侄儿段建军结婚，该房由段建军和其妻王利艳共同居住。2012年12月5日，因段建军、段建军父亲段纪民与被告申均义有经济手续，被告申均义要求段建军、段纪民还款，段纪民找到被告段青贤，要求用登记在被告段青贤名下的房产偿还债务，被告段青贤同意，后被告段青贤与被告申均义到合阳县房地产管理中心签订了房屋转让协议，约定转让价格为150000元。2012年12月20日，房屋变更登记为申均义，房屋仍旧由段建军、王利艳居住。后段建军、段纪民相继去世。2014年春节后，被告申均义起诉本院要求王利艳腾房，2014年6月，本院以被告申均义不具备诉讼主体资格为由驳回申均义起诉，2014年6月11日，被告申均义自行强行占住了该房屋。同年6月27日，原告起诉本院要求确认二被告签订的房屋转让协议无效。另查，2013年5月20日，被告申均义以该房屋做抵押在农行合阳县支行贷款170000元，抵押时，该房屋评估价格为276100元。
原审认为，原告主张该房屋系段纪民出资购买，登记在被告段青贤名下，由原告与被告段青贤共同管理，被告申均义否认此事实，原告未提供相关证据证明且段纪民已过世，无法查清房屋出资情况，根据《物权法》原则，物权登记的效力是物权公示制度的法律效果，只能认定该房屋所有权人为被告段青贤。原告与被告段青贤系合法婚姻，该房屋在原告与被告段青贤婚后购买，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，该房产系夫妻共同财产，夫妻双方对共同所有的财产，有平等的处理权，故被告段青贤对房屋的处理须征得原告同意。再看转让价格，房屋建筑面积129.3平方米，2012年12月5日转让成交价格为150000元，每平米1160元，时隔不到半年，房屋评估价格为271600元，足以说明转让价格显然低于市场合理价格。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，被告申均义不能取得该房屋的所有权，故被告段青贤与被告申均义签订的房屋转让合同无效。被告申均义辩称房屋成交价格为216000元，而转让合同上明显写着150000元，故应以150000元认定转让价格。被告申均义辩称段纪民还欠其40000元，属于另一法律关系，与房产转让无联系，应另案解决。被告申均义陈述的段建军、段纪民借款、房屋抵押事实，被告段青贤否认，段纪民、段建军又过世，无法查清，对其陈述事实不予认定。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：被告段青贤与被告申均义签订的房屋转让合同无效。案件受理费100元，由被告段青贤负担。
宣判后，申均义不服，提起上诉。请求：撤销陕西省合阳县人民法院（2014）合民初字第00798号民事判决，驳回被上诉人杜鹏禄的诉讼请求。理由：一、原审判决认定事实错误。被上诉人在其诉状中清清楚楚的陈述到“2008年被告段青贤的胞弟段纪民出资为儿子段建军和儿媳王利艳购买了合阳县城关镇西环路广场小区综合楼4单元某楼某户单元房做婚房”，“段纪民决定将房屋登记在被告段青贤名下”。本案被告段青贤辩称本案诉争房产是我弟段纪民出资购买，因段纪民之子段建军不学好，我弟将房产登记在我名下。被上诉人和原审被告段青贤夫妻俩人均认可诉争房产是段青贤胞弟段纪民出资购买，而判决书查明事实中表述到2008年10月21日，被告段青贤购买了所有权人为合阳县城关镇西街村农民科技文化中心的单元﻿房一套，该房屋座落在合阳县城关镇西环路广场4单元某楼某户。当事人对此房的来由陈述的清清楚楚，原审法院没有任何证据能证明是被告段青贤购买了此房，却认定被告段青贤购买了此房，歪曲了事实的本来面目。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条明确规定：诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及委托代理人的代理词中承认的对方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认。被上诉人的诉状，被告段青贤的辩称均认可诉争房产是段纪民出资购买的，只是因其它原因登记在段青贤的名下，所以人民法院应当认定这一事实。此房实际的所有权人是被告段青贤胞弟段纪民，原审认定此房是被告段青贤购买事实错误。其二，判决书查明事实中明确的表述“段纪民找到被告段青贤，要求用登记在被告段青贤名下的房产偿还债务，被告段青贤同意，后被告段青贤与被告申均义到合阳县房地产管理中心签订了房屋转让协议，约定转让价格为150000元”。这一事实说明被告段青贤并不是把登记在其名下原本属于其弟段纪民的房产直接卖给上诉人的，判决书第三页从上往下第二行对被告段青贤的陈述是这样载明的：“2012年12月段建军接我到房管所签字属实，签字时我不知道房屋卖给谁”。如果这房产是被告段青贤的财产，怎么可能不知道把房卖给了谁，太不符合常理了。段纪民要用房产抵付所欠债务，被告段青贤愿意把自己名下的房产给段纪民抵付其外债，属一种赠与关系，并自愿同上诉人到合阳县房地产管理中心履行了房屋变更手续。这既有房产所有人同意，也有段纪民接受赠与，并将赠与房产抵付债务，赠与事实成立。本案中，一个是赠与合同，一个是买卖合同，是两个截然不同的民事法律关系，不能混为一谈，更不能混为一体处置。如果被上诉人认为其合法利益受到侵害，首先应当状告被告段青贤与段纪民赠与合同无效，将这一法律关系理顺以后，才能再涉及与上诉人的买卖关系。上诉人替段纪民偿还了所欠借款21.6万元后才得到诉争房产，属于善意取得。原审判决结果有悖法律，显失公平。
被上诉人杜鹏禄辩称：1、上诉人主张的事实与实际不符，违背法律和常理；2、上诉人主张原审被告段青贤将法律意义上的财产赠与其弟段纪民偿其债务与事实不符；3上诉人的合同行为并不构成《物权法》第一百零六条规定的善意取得；4、上诉人的上诉理由明显违反了公序良俗原则；5、一审判决适用《合同法》第52条正确，符合本案以合法形式掩盖非法目的实际，也符合违反法律、行政法规的强制性规定。
原审被告段青贤辩称：我弟段纪民拿我的身份证在合阳县买了一套单元房，时间记不清了。我没有出过钱，也没有见过房产证，他儿子段建军结婚占用了该房。2012年段建军说把房产过户到他的名下，他爸在合阳县等我，段建军接我到合阳县后未见到他爸，然后我到了合阳县房管所签了名，就回了韩城。
本案双方当事人争议焦点是：1、涉诉房屋是否属于被上诉人杜鹏禄与原审被告段青贤的夫妻共同财产；2、上诉人申均义与原审被告段青贤2012年12月5日签订的房屋买卖协议，是否侵犯了被上诉人杜鹏禄合法财产利益。
围绕争议焦点上诉人申均义为支持其主张提供了五份证据。1、张红伟身份证。证明涉案房屋原系案外人张红伟所有。2、原审法院与段青贤谈话笔录，证明段青贤转让房屋时并不认识申均义，也不知将房屋转让给谁。3、证人张红伟、孙耀龙出庭作证，证明段纪民和段建军购买房屋的事实。4、孙武杰的证言一份，证明段纪民、段建军父子由申均义担保借我从合阳农业银行、邮政银行取得的15万元现金，期限一年，月息为2﹪。段纪民将借款协议和房产证交给了我，上面有段纪民、段建军签字，还有担保人申均义、房产人段青贤的签名。还证明借款协议期满后，段纪民、段建军父子经我和担保人申均义多次催要未果，最终在很长时间之后的2012年12月5日，段建军要求把借款协议书原件和房产证一并交还给申均义，由担保人申均义实际归还了段纪民、段建军父子借我的本金15万元及利息51000元连同段建军核对后从我处借款共计216000元的事实。5、合房权证登有字第075**号房屋所有权证书。证明该证书未记载共有人。
被上诉人杜鹏禄的质证意见：对证据1、张红伟身份证无异议，证明目的不予认可。对证据2、调查笔录真实性、合法性不予认可。对证据3、4的证人证言认为均已超过举证期限，不能作为新证据认定。对证据5、没有异议。
在庭审中，被上诉人杜鹏禄陈述：涉诉房屋登记在段青贤名下，是因为段建军吸毒，我妻弟段纪民将购买的房屋让我们代管，我与段青贤没有支付购房款。
原审被告段青贤经合法传唤未到庭，庭后经传唤到庭应诉。2015年4月1日法院与原审被告段青贤、上诉人申均义及其证人孙武杰一起进行了谈话询问核实案件事实。段青贤对房屋买卖及事情的经过进行了陈述：“买房的具体时间记不清，当时我弟段纪民准备买两套单元房，结果拿了我的身份证后，只买了一套单元房，他儿子段建军结婚就把房子先用了。段建军说把房产证改到他名下，接我到合阳没见到他爸，然后到房管所签了字我就回韩城了。房产证我没有见过，房子我没有出钱”。
根据上诉人申均义提供的证据及被上诉人杜鹏禄的质证意见，结合二审庭审笔录、谈话笔录认证如下：对上诉人申均义提供的证据1、张红伟身份证的真实性予以确认，对证明目的不予确认；对证据2、原审法院与段青贤谈话笔录和证明目的予以确认；对证据3、证人张红伟、孙耀龙证言的真实性和证明目的不予确认；对证据4、孙武杰的证言一份因与二审谈话笔录陈述一致，其真实性、关联性、合法性均予以确认；对证据5房产证真实性予以确认。
根据确认的证据，结合一审判决认定的事实，认定案件事实如下，被上诉人杜鹏禄与原审被告段青贤系合法夫妻关系；段纪民（已故）系原审被告段青贤之弟，段建军（已故）系原审被告段青贤之娘家侄子。2008年10月21日，段纪民购买了所有权人为合阳县城关镇西街村农民科技文化中心的单元房一套，该房屋座落在合阳县城关镇西环路广场4单元某楼某户，建筑面积129.3平方米。该房屋的产权登记在原审被告段青贤名下，但段青贤未实际持有过该房产证，该涉案房屋的产权证书上共有人一栏未注明共有人。2010年1月18日，段青贤侄儿段建军结婚，该房由段建军和其妻王利艳共同居住。因段建军及父亲段纪民因做豆腐渣生意，经上诉人申均义介绍，从案外人孙武杰处借款15万元，本息共计201000元，后上诉人申均义和债务人段建军又到孙武杰的油糕店里分几次给段建军借了15000元，债务人段建军及父亲段纪民从债权人孙武杰出借款共计216000元。债权人孙武杰及介绍人申均义要求段建军、段纪民还款，段建军、段纪民父子无钱偿还，申均义和段建军找到案外人孙武杰协商，用登记在段青贤名下的房产偿还债务，孙武杰因自己有房不同意购买该房。段纪民找到段青贤，要求用登记在段青贤名下的房产偿还债务，2012年12月5日经段青贤同意，并与段建军一起，由案外债权人孙武杰持有登记在段青贤名下的房产证，与申均义共同到合阳县房地产管理中心签订了房屋转让协议，约定转让价格为150000元。2012年12月20日，房屋变更登记为申均义，上诉人申均义替段纪民及儿子段建军向案外债权人孙武杰偿还了借款共计216000元，但房屋仍然由段建军、王利艳居住。2013年5月20日，申均义以该房屋做抵押在农行合阳县支行贷款170000元，抵押时银行对该房屋评估价格为276100元。段建军、段纪民父子相继去世后，2014年春节后，申均义起诉要求王利艳腾房，合阳县人民法院于2014年6月以申均义不具备诉讼主体资格为由驳回申均义起诉。2014年6月11日，申均义强行占有该房屋居住至今。2014年6月27日，原审被告段青贤之夫杜鹏禄作为一审原告起诉要求确认段青贤与申均义签订的房屋转让协议无效。以上事实有二审庭审笔录、谈话笔录在卷佐证。
本院认为，本案涉诉的单元房一套，系原审被告段青贤已故之弟段纪民出资购买，段纪民虽因家庭问题将该房屋的产权登记在段青贤名下，但段青贤未实际出资，该证书也未记载共有人，对此案件事实各方当事人均无异议。段纪民和段建军父子生前为偿还经上诉人申均义经手从案外人孙武杰处的借款，将其购买的而登记在段青贤名下房屋，经段青贤同意，与上诉人申均义于2012年12月5日签订了转让协议，并由当时实际持有该房产证书的案外债权人孙武杰、房产证上登记的所有权人段青贤和购买该房屋实际出资人段纪民之子段建军，在合阳县房产管理登记机关办理了该房屋的变更过户登记手续。段青贤之夫杜鹏禄作为一审原告起诉要求确认段青贤与申均义签订的房屋转让协议无效之请求缺乏事实依据，依法不应支持。首先，该案涉诉房屋是段纪民出资购买，仅将房产证登记在杜鹏禄之妻段青贤名下，杜鹏禄并不是事实和法律意义上的共有人，夫妻二人对涉诉房屋并未实际占有、使用和收益，且该争议房产已变更登记在上诉人申均义名下。杜鹏禄主张该房屋属于夫妻共同财产缺乏相应证据支持。其次，上诉人申均义有理由相信段纪民、段建军父子和段青贤对涉诉单元房有处分权。且上诉人申均义替段纪民和段建军父子偿还了所欠案外孙武杰的全部所有借款共计216000元。段青贤对涉诉房屋并不是通过原始、继受、买卖或者其他方式实际取得财产权利，不能证明该房产属于夫妻共同财产的事实存在，被上诉人杜鹏禄主张该房屋属于赠与取得，没有证据支持，也无证据证明其合法财产利益受到侵害的事实，原审判决认定该房产系被上诉人杜鹏禄和段青贤夫妻共同财产没有事实依据，判决确认段青贤与申均义签订的房屋转让合同无效欠妥，依法应予改判。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（三）项之规定，判决如下：
驳回被上诉人杜鹏禄要求确认段青贤与申均义签订的房屋转让协议无效的诉讼请求。
一、二审案件受理费共计200元，由被上诉人杜鹏禄负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王五喜
审 判 员 鱼小强
代理审判员 安卫军
二〇一五年五月十一日
书 记 员 常晓婷