山东省莱芜市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莱中民一终字第196号
上诉人（一审被告）：玄冠云。
委托代理人：张玉荣。
被上诉人（一审原告）：韩传美。
委托代理人：刘捷孔，山东鲁浩律师事务所律师。
上诉人玄冠云因与被上诉人韩传美房屋租赁合同纠纷一案，不服莱芜市莱城区人民法院（2015）莱城民初字第508号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员张勇担任审判长、审判员王尔云、尹腾参加的合议庭进行了审理。上诉人的委托代理人张玉荣，被上诉人韩传美及其委托代理人刘捷孔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告韩传美于2015年3月5日诉称：自2010年11月1日开始，原告与张强签订租赁合同，由张强租赁原告位于莱芜市商场街供销商城3号楼23号经营房。张强病故后，其姐张玉荣接手该店，被告玄冠云（张玉荣之夫）日常在店里经营。原告要求重新签订租赁合同，被告拒签，只交了一年的租赁费7000元后就再不支付租赁费。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令被告立即迁出涉案房屋并支付租赁费损失14000元，诉讼费用由被告承担。
一审法院经审理查明，1997年11月3日，原告韩传美与莱芜市供销商城筹建处（莱芜市供销合作社联合社临设机构）签订“投资押本、自主经营、定期还本合同”，约定：原告向莱芜市供销商城筹建处投资押本3万元，用于供销商城开发建设，供销商城建成后，原告选定三号楼北8号房（建成后统一编号为3号楼23号经营房）自主使用，可自用、出租，按双方约定享受权益，合同期限自原告投资之日起至供销商城建成开业后14年止。该房之前由被告玄冠云之内弟张强夫妻承租。2011年10月31日，原告韩传美之子魏士涵收取被告玄冠云租赁费4500元（自2011年10月31日至2012年10月31日），该房始由被告玄冠云承租，用于经营卫生纸、土杂品等，双方未签订房屋租赁合同。2012年10月24日，原告之子魏士涵收取被告玄冠云租赁费4700元（自2012年11月1日至2013年10月31日），该房由被告玄冠云续租，双方仍未签订房屋租赁合同。2013年4月，原告韩传美拟将该房转让给被告玄冠云，因转让价格双方协商未果，转让未成，双方发生矛盾，原告的“投资押本、自主经营、定期还本合同”正本、“投资押本”收款收据等由被告之妻张玉荣拿去，魏士涵报警后，经城西派出所调查，认为魏士涵报称的物品被抢夺一案不属于公安机关管辖范围而不予调查处理。2013年10月31日房租到期后，被告玄冠云未再支付租赁费，原告之子魏士涵多次联系被告玄冠云让其搬出，被告玄冠云未搬出，2013年11月2日，魏士涵等人与被告玄冠云夫妻发生争执、厮打（魏士涵涉嫌故意伤害罪被批捕，另案处理中）。被告玄冠云占用该房至今。2014年8月14日，原告韩传美与莱芜市供销合作社联合社所属莱芜市华夏物业有限公司签订“房屋买卖合同”，原告韩传美购买了本案所涉经营房，并支付全部房款。原、被告双方租赁纠纷协商未果，2015年3月5日，原告以玄冠云、张玉荣为被告诉来法院。审理中，原告申请撤回对张玉荣的起诉，该院依法裁定予以准许。庭审中，被告主张其所持有的原告的“投资押本、自主经营、定期还本合同”正本及“投资押本”的收款收据是原告之子魏士涵收取被告3万元后向其交付的合同及收据，意欲以此折抵2013年10月31日之后产生的房租，原告否认被告该项主张，被告没有其他相应证据提供。
以上事实，由原告提供的“投资押本、自主经营、定期还本合同”副本、“房屋买卖合同”及收款凭单、结算投资押本的付款凭单、莱芜市供销合作社联合社（莱芜市华夏物业有限公司）的证明、被告玄冠云的个体工商户登记信息、租赁房屋照片，被告提供的“投资押本、自主经营、定期还本合同”正本、“投资押本”收款收据、支付房租收据两份，本院调取的城西派出所卷宗材料、检察机关对魏士涵的起诉书及当事人的陈述等在案证实。
一审法院认为，原告韩传美通过签订“投资押本、自主经营、定期还本合同”、“房屋买卖合同”，取得供销商城3号楼23号经营房的使用权、所有权，对此依法予以确认。根据被告玄冠云支付原告韩传美两年租赁费的收据，对被告玄冠云租赁原告经营房的事实依法予以确认。原、被告未签订书面房屋租赁合同，视为不定期租赁。2013年10月31日租赁到期后，被告玄冠云未再支付租赁费，原告即联系被告玄冠云让其搬出，被告玄冠云至今占用该房没有合法依据。原告诉请被告迁出所占房屋并支付占用期间的租赁费损失符合法律规定，依法应予支持。租赁费损失按照被告第二年度已付的租赁费数额即4700元计算。对被告辩称的原告之子魏士涵收取被告3万元后向其交付“投资押本、自主经营、定期还本合同”正本及“投资押本”的收款收据、以此折抵2013年10月31日之后产生的房租的主张，原告否认，被告没有其他相应证据提供，依据城西派出所的调查材料及当事人的陈述，被告该项主张证据不足，依法不予确认。该院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条的规定，判决：一、被告玄冠云于本判决书生效之日起三十日内搬出原告韩传美所有的供销商城3号楼23号经营房，将该经营房返还给原告韩传美。二、被告玄冠云于本判决生效之日起三十日内向原告韩传美支付占用供销商城3号楼23号经营房期间的租赁费损失，按照年租赁费4700元，自2013年11月1日起，计算至被告玄冠云搬出之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，减半收取75元，由被告玄冠云负担。
上诉人玄冠云不服一审法院作出的上述民事判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，判决结果错误。（一）被上诉人与莱芜市供销商城筹建处签订的“投资押本、自主经营、定期还本合同”于2012年12月31日到期，但2012年10月24日仍收取了上诉人支付的自2012年11月1日至2013年10月31日的租金4700元。（二）被上诉人与其子魏士涵合谋骗上诉人10万元购买房屋的事实一审判决未予认定。魏士涵与供销商城的租赁合同到期后，供销商城改制，要求所租房屋一次性买断，因魏士涵明确表示不愿购买，同意把房屋按原价转让给上诉人。上诉人向供销商城缴纳10万后，又支付给魏士涵3万元，后因魏士涵要求再加2万元，上诉人不同意要求退款，后经城西派出所协调，供销商城退还上诉人10万元，但3万元魏士涵未予退还。（三）上诉人租赁房屋经营期间，魏士涵多次锁门影响上诉人正常营业，给上诉人造成经济损失。（四）涉案房屋所有权未进行合法登记，一审判决依据购房合同确认所有权于法无据。综上，一审判决认定事实不清，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人韩传美答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。（一）根据被上诉人与莱芜市供销商城筹建处签订的“投资押本，自主经营，定期还本合同”第4条规定，供销商城一方在14年经营期满后，商城应当一次性退还被上诉人的投资押本金，不能退还由被上诉人继续使用，截止到还清为止。14年到期时，因商城未能偿还被上诉人的投资押本款，故被上诉人依据合同享有继续无偿使用的权利，被上诉人有权对外出租。（二）被上诉人没有收到过上诉人的任何款项，该款项早已由商城退还给上诉人。（三）上诉人所交纳的租赁费已经到期，其拒不与被上诉人签订租赁合同，拒不交纳租赁费，损害了被上诉人的合法权益，被上诉人有权要求上诉人迁出该租赁房屋并交纳欠付的租赁费。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案双方争议的焦点是：（一）被上诉人韩传美对涉案房屋有无合法使用权，是否有权对外租赁经营使用；（二）上诉人玄冠云是否欠付被上诉人韩传美租赁费，数额应如何认定；（三）被上诉人韩传美要求上诉人玄冠云搬出涉案房屋有无事实及法律依据。
关于焦点一，莱芜市供销商城筹建处与韩传美签订的《投资押本自主经营定期还本合同》第二条第四款明确约定：对乙方（韩传美）的投资额甲方（莱芜市供销商城筹建处）在商城建成开业后第拾肆年内一次性还清。若到期不能还清，甲方用乙方使用的营业楼作抵押，由乙方继续无偿使用，直至还清乙方本金为止。商城建成开业后第14年后，因莱芜市供销合作社联合社未能按合同约定偿还韩传美支付的投资额，至2014年8月14日，负责商城管理和维护的莱芜市华夏物业有限公司才向韩传美偿还投资额及利息共计32250元，根据上述合同约定，2014年8月14日前，韩传美对涉案房屋享有合法使用权。2014年8月14日，因韩传美与莱芜市华夏物业有限公司签订了房屋买卖合同，并支付购房款131540元，买断了涉案房屋的所有权，故2014年8月14日后，韩传美对涉案房屋仍享有合法使用权。该《投资押本自主经营定期还本合同》第二条第二款约定，韩传美无偿使用涉案房屋，可自主经营，也可转让或租赁他人使用经营，且韩传美在对外租赁经营期间，莱芜市供销合作社联合社从未对其租赁行为提出过异议。综上，韩传美对涉案房屋享有合法使用权，其有权对外租赁经营使用。
关于焦点二，玄冠云与韩传美虽未签订书面的租赁合同，但自2011年10月份玄冠云即租赁使用涉案房屋，并交纳了2011年10月份至2013年10月份的租赁费用，故双方达成了口头的租赁合意，租赁方式为不定期租赁。庭审中，玄冠云方亦认可自2011年10月份至今，其一直占有使用涉案房屋，行使着对涉案房屋的租赁经营使用的权利，其应按双方约定履行支付租赁费的义务。关于租赁费数额，玄冠云交纳的自2011年10月31日至2012年10月31日的租赁费数额为4500元，自2012年11月1日至2013年10月31日的租赁费数额为4700元，自2013年11月1日至今的租赁费，玄冠云一直拖欠未付。因玄冠云已付的两个年份的租赁费数额，后一年度的租赁费数额高于前一年度的租赁费数额，现韩传美主张自2013年11月1日至今的租赁费按2012至2013年度的标准即每年4700元予以支付并无不当，本院予以支持。关于玄冠云提出的其支付给魏士涵的3万元应作为租赁费予以扣减的主张，因玄冠云未提交证据证实上述款项的支付，且韩传美及魏士涵对此均不予认可，故对玄冠云的该项主张不予支持。关于玄冠云提出的因魏士涵强行锁门给其造成的损失赔偿问题，因玄冠云在一审中未就此提起反诉，故对其该项主张本院不予审查。
关于焦点三，玄冠云与韩传美达成的租赁协议为不定期租赁，双方可随时要求解除合同，且承租人玄冠云拖欠出租人韩传美近两年的租赁费，经韩传美要求支付仍拒绝支付，故韩传美有权要求解除合同，其提出的要求玄冠云搬出涉案房屋的诉讼请求应予支持。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费150元减半收取75元，由上诉人玄冠云负担；二审案件受理费150元，由上诉人玄冠云负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 王尔云
审判员 尹 腾
二〇一五年十月二十一日
书记员 时阿楠