湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1202民初1331号
原告向德发，男，汉族，1969年4月2日出生。
委托诉讼代理人洪建军（特别授权），系湖南诚怀律师事务所律师。
被告怀化市大汉置业有限公司。
法定代表人：邹明。
委托诉讼代理人李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。
原告向德发与被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月27日公开开庭进行了审理，原告向德发的委托诉讼代理人洪建军、被告怀化市大汉置业有限公司委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向德发提出诉讼请求：1、依法判令被告支付逾期交房的违约金94443元；2、依法判令被告怀化市大汉置业有限公司按每日158.11元的标准支付原告逾期办理房屋产权登记证书违约金，从2016年1月1日计算至被告办好不动产权证书之日止（暂计算至起诉时2017年5月10日为78263元）；3、本案诉讼费用由被告承担。
事实与理由：2012年7月4日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大汉龙城兴龙府第29幢304号房，总价款为527024元，合同第八条约定交房时间为2013年12月31日，且交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。第九条约定逾期交房出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，第十五条约定出卖人在2015年12月31日前为买受人办理好房屋产权证书。同日，原被告还签订了一份格式化的《补充协议》，该《补充协议》对出卖人在《商品房买卖合同》中的部分条款义务进行了免除，对买受人的部分权利进行了限制，该条款依法应认定为无效。同时，该《补充协议》第九条约定：双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用权证，…若不能按期办好房产证与土地使用权证，甲方按乙方已付房款每日万分之三支付违约金。合同签订后，原告如约向被告支付了全部购房款，但被告直至2016年6月14日才取得《竣工验收备案表》，且至今没有为原告办理房屋产权登记证书。故此，被告已构成逾期交房违约和逾期办理房屋产权登记证书违约，依法应当承担约定的违约责任。即，1、逾期交房违约金：自2014年1月1日至2016年6月14日止，共896日，按每日105.40元的标准支付，合计94443元；2、逾期办理房屋产权登记证书违约金：按每日158.11元的标准支付，从2015年7月1日计算至被告为原告办理好不动产权证书之日止。
综上所述，请求人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，依法判决原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。
原告向德发提供下列证据支持其主张：
证据1、原告身份证复印件，拟证明原告公民身份信息基本情况；
证据2、被告工商登记证明，拟证明被告公司名称、统一社会信用代码、注册号、法定代表人、住所地等基本信息；
证据3、商品房买卖合同，拟证明1、原、被告成立买卖合同关系；2、原告所购房屋楼栋号、房屋总价款、交房及办理产权证时间、交房条件及逾期交房违约责任；
证据4、补充协议，拟证明逾期办理产权证违约责任；
证据5、房款收据1份，拟证明原告已付清全部购房款。
原告当庭提交证据6-9。
证据6、竣工验收备案表，证明被告于2016年6月13日才取得竣工验收备案表，才达到合同约定交房条件；
证据7、契税收据，拟证明已交契税的事实；
证据8、维修基金收据，拟证明已交维修基金的事实；
证据9、代办费及手续费2张，拟证明已交两证代办费的事实。
被告怀化市大汉置业有限公司辩称：一、被答辩人（原告）请求的逾期交房违约金部分已经超过诉讼时效。被答辩人于2017年5月8日向人民法院起诉，其主张的2015年5月8日之前的逾期交房违约金因其怠于主张权利，已经超过超过两年的诉讼时效，人民法院不应当予以支持。
二、被答辩人请求答辩人（被告）支付逾期办证违约金没有事实和法律依据。双方在《补充协议》第九条约定，被告配合办证的时间是交房之后730天，目前双方尚未办理房屋交接手续，答辩人配合办证时间尚未届满，没有违约，不应当承担逾期办证责任。
三、即使认定答辩人违约，被答辩人请求的违约金过高。2012年之后，国家宏观调控导致房地产市场及金融市场整体萧条，答辩人在这样的市场环境中，经营面临实际困难。因此按照被答辩人提出的标准计算违约金过高，法院在审理过程中应考察答辩人的履行情况、过错程度，根据公平原则，酌情予以减少违约金数额。
综上，请求法院查清事实，依法驳回被答辩人不合理的诉请。
被告怀化市大汉置业有限公司提交下列证据支持其主张：
证据1、营业执照，证明被告主体资格适格；
证据2、商品房买卖合同书，拟证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，及合同权利义务的具体约定；
证据3、补充协议，拟证明协议第九条约定，被告配合办证的时间是交房之后730日。
经公开开庭审理，当事人当庭举证、质证和辩论，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：
对原告提交的证据4补充协议与被告提交的证据3补充协议相符，本院对其真实性和合法性进行确认，对其中的办证时间约定“双方约定交房后730日内办好房产证和土地使用权证”，因系被告提供的格式合同，应当作出不利于被告的解释，双方约定的最迟交房时间即2013年6月30日，其办证时间应为从2013年7月1日起算的730日内。
根据上述认定的证据及当事人在庭审中的陈述，本院查明：2012年7月4日，原告与被告签订编号为湘怀房（合）字第1113886号的《商品房买卖合同》，双方约定：一、原告购买被告开发的位于湖南省怀化市鹤城区紫东片区大汉龙城兴龙府小区29栋3单元04号的预售商品房；二、所购商品房建筑面积共计161.44平方米，按建筑面积计算，每平方米为3264.52元，总房价为527024元；三、付款方式及期限：买受人已一次性付款527024元；买受人委托出卖人办理“两证”的，按购房总额的2﹪向出卖人交给维修基金，买受人需在2013年6月30日前将共用部分专项维修基金交予出卖人，在办理房屋权属证书时，出卖人将代收的专项维修基金一次性移交给市房产行政管理部门，存入专项维修资金专户；四、房屋交付期限和交付标准：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；五、出卖人逾期交房的违约责任：1、逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2﹪向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之二的违约金；六、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在2016年6月30日取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即以补充协议为准。
同日，原告(乙方)与被告（甲方）签订《补充协议》，其中约定：三、房产交付使用：1、乙方须在甲方发出的交房通知或交房公告注明使用日期内到甲方指定的地点办理房屋交接手续，自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由乙方承担，且与该房屋有关的物业管理费等费用自注明交付日起由乙方承担；2、由于乙方原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或乙方未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，甲方有权拒绝交付房屋，甲方由此延期交房无需承担违约责任。同时延期交房期间的风险由乙方承担，乙方须支付延期交房期间的物业管理费等一切费用。九、其他约定：1、双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用权证，乙方应积极配合甲方办好房产证与土地使用权证，如遇不可抗力因素或乙方原因则顺延，若不能按期办好房产证与土地使用权证，甲方按乙方已付房款每日支付万分之三的违约金。
商品房买卖合同签订前，原告已于2012年7月3日一次性支付给被告购房款527024元。2014年1月11日，原告交给被告契税21081元、维修基金10540元，交给被告办证等费用2200元。同日，被告将涉案房屋交给原告使用。
本院认为，原告与被告签订编号为湘怀房（合）字第1113886号的《商品房买卖合同》及《补充协议》均真实、合法、有效，原告依约交付了全部购房款后，虽然被告于2014年1月11日将涉案房屋交给原告使用时所交付的房屋尚未取得《竣工验收备案表》，未达到《商品房买卖合同》约定的交付条件，但考虑到大汉龙城兴龙府19栋房屋工程质量已经于2016年6月13日取得了《竣工验收备案表》，故应视为被告于2014年1月11日已交付房屋。而双方约定的交房期限为2013年12月31日，被告应当支付给原告从2013年12月31日起至2014年1月11日期间逾期交房的违约金。双方在《商品房买卖合同》中约定被告逾期交房每日按已交付价款万分之二支付违约金，但为了房地产开发市场能够健康发展，维护社会稳定，本院酌情将违约金的计算标准调整为每日按已交付价款万分之一支付违约金，故被告应支付给原告的违约金数额为579.73元（527024×0.1‰×11=579.73）。因被告逾期交房是一个持续的过程，且被告并未告知原告实际取得《竣工验收备案表》的时间，故对被告辩称原告请求支付2015年5月9日之前的逾期交房的违约金已过诉讼时效的主张，本院不予支持。
原、被告签订的补充协议约定，双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用权证。原、被告对“双方约定交房后730日”在理解上发生了争议，原告认为应理解为“约定的交房时间届满后730日内”，被告认为应理解为“双方约定在实际交房后730日内”。本院认为，该补充协议系被告单方拟定的格式合同，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故对上述条款应解释为“双方约定的交房时间届满后730日内办好房产证与土地使用权证”。双方约定的交房时间为2013年12月31日前，被告应当在2015年12月31日之前为原告办好不动产权证，至开庭时，被告未办理好涉案商品房的产权证书已经构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于双方约定的逾期办证的违约金过高，本院酌情将违约金的计算标准调整为每日按已交付价款万分之一支付违约金，至2017年5月9日原告决定起诉时，被告应支付给原告的逾期办证违约金数额为26034.99元（527024×0.1‰×494=26034.99）。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效后10日内支付给原告向德发逾期交付大汉龙城兴龙府29栋3单元04号房屋的违约金579.73元；
二、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效后10日内支付给原告向德发2015年12月31日起至2017年5月9日期间逾期办理大汉龙城兴龙府29栋3单元04号房屋产权证的违约金26034.99元，并以原告向德发已支付的购房款527024元为基数，按每日万分之一支付从2017年5月9日起至被告怀化市大汉置业有限公司办完大汉龙城兴龙府29栋3单元04号房屋产权证之日止的逾期办证违约金；
三、驳回原告向德发的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或办证义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
案件受理费3754元，由原告向德发承担3288元，由被告怀化市大汉置业有限公司承担466元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 吴家林
人民陪审员 向绪平
人民陪审员 黄巧云
二〇一七年十月十六日
代理书记员 石修泽
附法律条文：
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。