54河南省平顶山市新华区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0402民初801号
原告平顶山市添锦物业管理有限公司，住所地新城区经二路康馨苑12号楼二楼。机构代码：66343083-7。
法定代表人陈学军，系公司总经理。
委托代理人胡培雨，河南春来律师事务所律师。
被告平顶山市新城区宝石洁洗车汽车配件服务部，住所地平顶山市新城区和谐路龙兴苑小区南区底商A号。
法定代表人臧小涛，总经理。
被告河南天河置业集团有限公司，平顶山市新城区和谐路龙兴苑小区南区底商A号的实际业主，住所地平顶山市新华区矿工路西段257号。机构代码证：77797816-3。
法定代表人李雪英，系该公司董事长。
委托代理人陶占强，男，1980年3月12日出生，汉族，住平顶山市湛河区，系河南天河置业集团有限公司员工。
原告平顶山市添锦物业管理有限公司（以下简称添锦物业）与被告平顶山市新城区宝石洁洗车汽车配件服务部（以下简称宝石洁服务部）、河南天河置业集团有限公司（以下简称天河置业）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告添锦物业的委托代理人胡培雨，被告宝石洁服务部、被告天河置业的委托代理人陶占强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告添锦物业诉称，添锦物业于2012年9月底在市房产局物业主管等部门的现场监督下，通过公开招投标形式中标取得了对平顶山市新城区龙兴苑小区的物业管理资格。经添锦物业与龙兴苑小区业主委员会平等协商，双方于2012年9月30日依法签订了《龙兴苑小区物业服务合同》，对业主和物业服务企业之间的权利义务进行了明确约定。根据《物业管理条例》第三十五条和最高法院相关司法解释的规定，业主委员会代表全体业主与选聘的物业企业物业服务合同对业委会代表范围内的所有业主和物业使用人均具有约束力。因此，在添锦物业履行了合同约定义务的前提下，业主和物业使用人应当按照合同的约定和《物业管理条例》第四十二条之规定及时交纳物业服务费用。但天河置业作为平顶山市新城区和谐路龙兴苑南区门面店A号的实际业主以在与宝石洁服务部签订租赁合同中约定由宝石洁服务部缴纳物业费为由拒不缴纳物业费。宝石洁服务部作为龙兴苑小区门面房的承租人（承租面积为223.3平方米），开设汽车美容维修等业务，有正常的经营收入，经添锦物业工作人员多次催促却拒不履行缴费义务，自2015年1月1日至2016年9月30日累计应付物业服务费本金为9378.6元（每月每平方2元），使添锦物业的管理和服务工作受到了严重影响。为维护添锦物业的合法权益和法律的尊严，使添锦物业的业务能正常开展，现根据《物业管理条例》第四十二条之规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”故提起诉讼，请求判令宝石洁服务部、天河置业支付拖欠添锦物业2015年1月1日至2016年9月30日的物业服务费本金9378.6元，自2015年1月1日至2015年12月31日的违约金900.35元，合计10278.95元并承担本案诉讼费用。
被告宝石洁服务部辩称，添锦物业起诉属实，但宝石洁服务部没有缴物业费用是因为宝石洁服务部入驻后一直没有得到物业服务，物业公司应当打扫宝石洁服务部门前的卫生、维修商铺中的管道、路灯、清运垃圾，并且对宝石洁服务部门前的客户汽车进行安全监管。宝石洁服务部认为服务费用不应当预交，应该先服务后缴费，要求宝石洁服务部预付下半年的服务费用不合理，并且添锦物业要求的物业费用过高。
被告天河置业辩称，天河置业与宝石洁服务部租赁合同系事实，合同内容也明确了物业费由租赁人承担。按照谁使用谁受益原则，并且宝石洁服务部也在正常经营，不应由天河置业来承担物业费。
经审理查明，2012年9月底，添锦物业通过公开招投标形式取得了对平顶山市新城区龙兴苑小区的物业管理资格。2012年10月1日和2013年10月1日添锦物业与龙兴苑小区业主委员会两次签订《物业管理服务委托合同》，有效期限分别为2012年10月1日至2013年9月30日；2013年10月1日至2014年9月30日。两份合同的主要内容为:“委托方：平顶山市龙兴苑业主委员会（甲方）受委托方：平顶山市添锦物业管理有限公司（乙方）物业名称：平顶山市龙兴苑小区物业类型：高层住宅和商铺…合同第四条物业管理服务费的收取标准及收取办法：商铺每月每平方2.0元，实行年度预收收取一次，业主首次缴纳物业费的计算时间以甲乙双方签订合同为准…合同第九条违约责任：甲方及辖区业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方及当事业主缴纳所欠物业服务费用外，并按所欠费用日千分之五的标准向乙方支付滞纳金。”。其中第二份合同在双方无异议情况下可自动顺延。2015年1月1日，天河置业与宝石洁服务部签订《商业用房租赁协议》一份，主要内容为：“甲方（出租方）：河南天河置业集团有限公司乙方（承租人）：臧小涛合同第一条约定：甲方自愿将坐落在平顶山市新城区和谐路龙兴苑小区南区A号底商，建筑面积223.3平方米，出租给乙方使用。合同第六条约定：租赁期间，经营所发生的各项费用由乙方自行承担。合同第九条、租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，收回该房屋，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：…4、拖欠房屋租金及物业管理费和各种费用累计两个月以上的。”。后天河置业以在与宝石洁服务部签订租赁合同中约定由宝石洁服务部缴纳物业费，宝石洁服务部以宝石洁服务部不是该小区业主且物业公司没有尽到物业服务义务为由拒缴物业费。添锦物业工作人员多次催缴物业费无果，引起诉讼。
上述事实，由添锦物业提供的物业管理服务委托协议、物业费清单、物业费催交单照片天河置业提交的商业用房租赁协议及庭审笔录等证据予以证实。上述证据经本院审查，予以采信。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国物权法》第七十二条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主委员会是业主大会的执行机构，其决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力，可以代表业主与物业管理公司签订物业服务合同。该小区业主委员会与添锦物业签订的合同符合法律规定，合法有效。业主不得以未享受物业公司的服务为由不履行缴纳物业费的义务。天河置业作为平顶山市新城区和谐路龙兴苑南区门面店A号的实际业主，宝石洁服务部作为A号商铺的承租人，根据《国务院物业管理条例》第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。因天河置业与宝石洁服务部在租赁合同中约定由宝石洁服务部交纳物业费，故宝石洁服务部应当按合同规定交纳物业管理费。宝石洁服务部承租的龙兴苑小区门面店A号的承租面积为233.3平方米，因此从2015年1月1日至2016年9月30日应缴纳的物业费为9798.9元（233.3×2×21）。因此添锦物业要求宝石洁服务部交纳2015年1月1日至2016年9月30日的物业服务费本金9378.6元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于违约金部分，该《物业管理服务委托合同》中约定的“按所欠费用日千分之五的标准向乙方支付滞纳金”的违约金标准过高，且添锦物业也未举证违约欠付的行为造成的实际损失，结合物业费本金每月变更的实际情形，本院支持以9378.6元为本金，自逾期支付2015年1月1日起按同期银行贷款利率计算至实际还款之日的利息较妥。宝石洁服务部辩称入驻后一直没有得到物业服务和物业服务费用不应当预交，应该先服务后缴费的意见于法无据且未提供相关证据予以证实，故该意见本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条，《国务院物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
平顶山市宝石洁服务部有限公司于本判决生效之日起十日内向平顶山市添锦物业管理有限公司支付人民币9378.6元及利息（自2015年1月1日起按同期银行贷款利率计算至实际还款之日）。
河南天河置业集团有限公司对上述欠款负连带交纳责任。
驳回平顶山市添锦物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费58元，由平顶山市新城区宝石洁洗车汽车配件服务部、河南天河置业集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审 判 长 高俊营
审 判 员 殷莉娜
人民陪审员 姚秋娟
二〇一六年十一月二十日
书 记 员 李水平
附：本案适用的法律条款：
《中华人民共和国物权法》
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
《国务院物业管理条例》
第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。