广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东三法沥民一初字第146号
原告贺小平，女，汉族，1980年8月23日出生，住广东省东莞市。
委托代理人刘海腾，广东国悦律师事务所律师。
被告李红磊，女，汉族，1984年10月2日出生，住湖南省西平县。
原告贺小平诉被告李红磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月10日立案受理后，依法由代理审判员钟凤媚适用简易程序，于2014年4月9日公开开庭进行了审理。原告贺小平及委托代理人刘海腾、被告李红磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贺小平诉称，2013年10月6日，原告、被告、东莞市春晓房地产终结有限公司（以下简称春晓公司）签订了《房地产买卖居间合约》，约定：“被告以468000元的价格将其所有的东莞市横沥镇瑞康花园瑞景阁3D房屋卖给原告；付款方式为原告在合约签署时支付定金20000元、在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天支付168000元、余下的280000元在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划给被告；如被告自行赎契钱不够，则被告提前支付部分首期约70000元；被告在收到定金后30日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助原告申请银行按揭；原告向春晓公司支付中介费18720元；如有违约，守约方有权要求违约方支付相当于成交价的20%作为违约金，违约方还需赔偿守约方已支付的中介费”等。合约签订后，原告严格履行自己的义务，先后向春晓公司支付中介费18720元、向被告支付了定金20000元、首期房款80000元。可被告在收到原告所支付的款项后，并不履行合同义务，拒不协助原告办理银行按揭。为此，原告多次催促，被告既不理睬，也拒不返还其所收取的款项。原告为了维护自身合法权益，请求法院判令：1.解除原、被告间的《房地产买卖居间合约》；2.被告立即向原告：（1）返还定金20000元、房款80000元；（2）支付违约金93600元；（3）赔偿中介服务费及咨询费18720元。三项合计212320元；3.本案费用由被告承担。
被告李红磊辩称，
经审查查明：一、基本事实经过。2013年10月6日，原告贺小平和被告李红磊，第三人春晓公司签订了房屋买卖居间合约，第一部分买卖关系约定：李红磊将其位于东莞市横沥镇瑞康花园瑞景阁3D的房屋以468000元的价格出售给贺小平，房屋面积99.2平方米，税费由贺小平缴付；李红磊应于签订合约后7日内申请办理解除抵押手续，如李红磊不够钱赎楼则贺小平需提前支付部分首付款约70000元帮助李红磊赎楼；贺小平应在签署合约时向李红磊交付定金20000元，李红磊应在收到定金后30日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助贺小平申请银行按揭；李红磊应在签署合约后30日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需的资料；李红磊在收取定金后7日内自行向抵押银行办理提前还贷手续，并在银行接受还贷申请之日起7日内一次性还清所欠银行贷款，在银行出具还清贷款证明等资料后7日内到房管部门办理注销抵押及归档手续；首期款（不含定金）168000元贺小平在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天自行交付给李红磊，剩余楼款280000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给李红磊；如买卖双方任何一方违约，守约方有权解除本合约，并要求违约方按定金的双倍或相当于成交价的20%作为守约方的赔偿。第二部分居间关系约定：春晓公司就该物业为买卖双方提供中介服务，并促成买卖双方签署案涉合约，春晓公司已促成案涉合约成立，春晓公司居间义务已完成，贺小平应向春晓公司支付中介费及咨询费18720元；如买卖双方任何一方违约，违约方除应即时向春晓公司支付应付而未付的中介费及咨询费外，还应赔偿因违约给春晓公司造成的损失；如守约方已支付中介服务费及咨询费，春晓公司不予退还，应由违约方赔偿给守约方。
合同签订后，贺小平于签约当日向李红磊支付了定金20000元，向春晓公司支付了中介服务费及咨询费18720元，于2013年11月19日向贺小平支付了首期款80000元。后原告贺小平以被告李红磊违约为由，诉至本院，提出上列诉求。
二、违约行为调查。原告贺小平主张李红磊存在如下违约行为：1.未在签署合约后7日内申请办理解除抵押手续；2.无故不签订补充协议导致贷款不能成功办理；3.被告明确表示案涉房屋不卖给原告。原告为证明其主张，向本院提交了三份录音资料。第一份为2014年3月4日贺小平与建设银行工作人员对话形成，主要内容为原告贺小平询问案涉贷款为何一直未能成功办理的原因，银行回答是由于卖家一直不配合签名，完成贷款审批。第二份为2014年1月14日原告贺小平与被告李红磊形成，双方谈到2014年1月13日春晓公司组织双方进行协商未果，双方再对合同履行的问题进行协商，被告要求在正月底前拿到全部房款，原告表示如果以原告贺小平的名义无法在正月底前付完全部贷款除非用他人的名字，被告表示不同意。第三份为2014年3月7日原、被告及第三人在房管所的主持下进行调解，被告认为原告已经违约要求原告按照合同赔偿20%的违约金，原告则要求被告全额退还房款，未能协商成功。被告对于第一份录音不确认，对于第二份、三份录音确认为双方协商沟通形成，但主张原告提交的录音文字内容与录音不完全一致，被告并未要求在正月底前拿到全部房款只是要求拿到首期款，也未表示房子不卖给原告。
贺小平主张其不存在上述违约行为，并申请本院向银行及房地产管理所调取了其申请提前还款及注销抵押登记的时间，本院依法调取了提前还款申请书及审批表、个人贷款结清证明、抵押权注销登记申请书。1.提前还款申请书及审批表、个人贷款结清证明显示李红磊于2013年10月8日申请提前还贷，银行于2013年11月19日同意李红磊提前还贷，同日李红磊还清贷款，银行出具了结清贷款证明；2.抵押权注销登记申请书显示李红磊于2013年12月13日向东莞市横沥房地产管理所申请注销抵押登记，2013年12月19日案涉房屋的抵押登记注销。3.贺小平、李红磊、春晓公司确认三方曾于2013年12月份三方到中国建设银行办理贺小平购买案涉房屋的贷款手续，建设银行在办理贷款手续的过程中要求李红磊补充签署相应文件，由于李红磊未能前往签署相应文件，导致贷款未能成功办理。李红磊解释其未能去签署相应文件的原因在于申请借款时已经签署了一份协议，后来银行再通知签署文件的时候李红磊已回老家了，所以就没有去签署。
第三人春晓公司陈述在履行合同过程中，被告要求年前拿到房款，原告则表示应通过银行按揭无法一次性支付。第三人有带原被告双方去建设银行办理贷款手续，后来由于银行要求被告前述一份贷款协议，被告没有签署，导致贷款没有成功办理。
三、违约金约定内容以及调整问题。贺小平主张合同约定的违约责任为定金的双倍或成交价的20%，只能择其一，原告选择被告支付成交价的20%即93600元作为违约金。李红磊认为即便其存在违约行为，按成交价的20%违约金数额也过高，应当予以调整为定金的双倍。
四、李红磊于2014年3月12日签收本院送达的起诉状及证据副本等应诉材料。
以上事实有房屋买卖居间合约、收据、录音、提前还款申请书及审批表、个人贷款结清证明、抵押权注销登记申请书以及本院庭审笔录、当事人陈述等附案证实。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告及第三人签订了房屋买卖居间合约，为三方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，三方均应依据诚实信用原则全面履行合同义务。本案的争议焦点为：案涉合同是否符合解除条件；李红磊应否返还定金、首期款、支付违约金、赔偿中介服务费及咨询费。
关于解除合同。案涉房地产买卖居间合约分为买卖关系和居间关系两部分。首先，居间关系部分。案涉合同居间关系部分约定：春晓公司就案涉物业为买卖双方提供中介服务，并促成买卖双方签署案涉合约，春晓公司已促成案涉合约成立，春晓公司的居间义务已完成。本案中，春晓公司已促成原告贺小平与被告李红磊签订了房地产买卖合约，原告贺小平也依据合约向被告李红磊支付了定金、部分首期款以及向春晓公司支付了中介咨询费及服务费。按照三方签订的居间合约约定，春晓公司作为居间人的权利义务已完成。故原告贺小平要求解除房地产买卖居间合约中的居间关系部分，无事实和法律依据，本院依法不予支持。
第二，房屋买卖关系部分。从双方提供的证据以及双方的陈述来看，案涉合同的违约方在于被告李红磊，理由如下：1.合同约定李红磊应当在银行出具还请贷款证明等资料后七日内到房管部门办理注销抵押及归档登记，银行在2013年11月19日已经出具了结清贷款证明，李红磊直至2013年12月13日才向房地产管理所申请注销登记，申请注销登记的期限不符合合同约定，构成违约。2.合同约定楼房尾款在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给被告，被告应协助原告申请银行按揭。而在合同的履行过程中，被告未按照贷款银行的要求签署相关文件导致贷款未能成功办理。被告主张其并未拒绝签署银行文件，只是由于回老家了未去签名。但被告承认银行在过年前已经通知其去签署文件，2014年1月春晓公司也主持双方进行了调解，2014年3月房管部门再次主持过双方进行了调解，被告仍未前往贷款银行签署文件。因此被告称已回家导致无法签署的理由不成立。被告未履行协助原告办理银行按揭的义务构成违约。依照合同“如买卖双方任何一方违约，守约方有权解除本合约，并要求违约方按定金的双倍或相当于成交价的20%作为守约方的赔偿”的约定，原告有权请求解除合同并要求被告支付违约金。案涉应诉材料被告已于2014年3月12日签收，原告解除合同的意思表示到达被告，则案涉房屋买卖合同已于2014年3月12日解除。原告请求被告支付成交价20%的违约金即93600元（468000元×20%）符合合同约定，本院予以支持。被告未对违约金过分高于造成的损失进行举证，故对被告调整违约金的请求本院不予支持。
案涉房屋买卖合同已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况合同合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。”的规定，原告请求被告返还定金20000元及首期款80000元依法有据，本院予以支持。原告已向春晓公司支付中介服务费及咨询费18720元，按照合同“如守约方已支付中介服务费及咨询费，春晓公司不予退还，应由违约方赔偿给守约方”的约定，被告应赔偿原告中介服务费及咨询费18720元。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告贺小平、被告李红磊及第三人东莞市春晓房地产中介有限公司于2013年10月6日签订的房地产买卖居间合约中买卖关系部分条款于2014年3月12日已解除；
二、限被告李红磊于本判决发生法律效力之日起五日内向原告贺小平返还定金20000元、首期款80000元；
三、限被告李红磊于本判决发生法律效力之日起五日内向原告贺小平支付违约金93600元；
四、限被告李红磊于本判决发生法律效力之日起五日内向原告贺小平支付中介服务费及咨询费18720元。
如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2242元、保全费？，由被告李红磊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 钟凤媚
二〇一四年五月十六日
书 记 员 李科龙
附相关法律法规条文：
1.《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
2.《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
3.《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
4.《中华人民共和国合同法》第四百二十四条：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
5.《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款：居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
6.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十六条：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
7.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
8.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。