上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第330号
上诉人（原审原告）上海茸城出租汽车有限公司。
法定代表人杨x。
委托代理人顾叶青，上海市长江律师事务所律师。
上诉人（原审被告）上海申中实业有限公司。
法定代表人张X。
委托代理人徐菁，上海市诚至信律师事务所律师。
原审第三人上海市松江区规划和土地管理局。
法定代表人陈X。
委托代理人马伟荣，上海市申中律师事务所律师。
委托代理人马笑天，上海市申中律师事务所律师。
原审第三人上海市松江区人民政府岳阳街道办事处。
法定代表人杨XX。
委托代理人孟迪。
委托代理人朱玮。
上诉人上海茸城出租汽车有限公司（以下简称茸城公司）、上诉人上海申中实业有限公司（以下简称申中公司）因建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2012）松民三（民）初字第3188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月22日立案受理后依法组成合议庭，于同年7月31日公开开庭进行了审理。上诉人茸城公司的委托代理人顾叶青，上诉人申中公司的委托代理人徐菁，原审第三人上海市松江区规划和土地管理局（以下简称松江规土局）的委托代理人马伟荣、马笑天，原审第三人上海市松江区人民政府岳阳街道办事处（以下简称岳阳街道办）的委托代理人朱玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2002年6月5日，上海市松江区人民政府发出《关于批准上海茸城出租汽车有限公司建造东门汽车站划拨土地的批复》［沪松府土用字（2002）第171号］。
2003年5月14日，上海市松江区人民政府发出《关于批准上海茸城出租汽车有限公司建造东门公交汽车站停车场划拨土地的批复》［沪松府土用字（2003）第245号］。
2005年9月，上海市松江区人民政府就《关于城东汽车站地块开发建设有关事宜》发区政府专题会议纪要（2005～39）（以下简称《会议纪要》），载明：9月5日下午，陈猛副区长在岳阳街道办主持召开专题会议，协调城东汽车站地块开发建设有关事宜。区建委、规划局、房地局、岳阳街道办等有关单位领导参加会议。会议经过讨论，形成如下意见：……三、盘活土地，政策倾斜。考虑到城东汽车站建设的实际情况，缓解“岳阳街道办”建设资金压力，在进行客运市场预测评估的前提下，原则同意城东汽车站80亩用地中，拿出约30亩土地用于相应的配套商业设施建设。由区房地局与市房地局积极沟通，从加快松江公共交通健康快速发展的角度，争取支持，确保年内挂牌转让。该项目一旦转让成功，同意将土地出让金70%部分返还给茸城公司，用于银行还贷和汽车站配套设施建设，市返还部分按照实际情况再定。……
2005年10月13日，“岳阳街道办”发《关于东门汽车站停车场部分土地实施土地使用权出让招投标的函》致“房管局”，函件载明，为完善公共交通功能配套……拟在东门汽车站停车场用地中划出约30亩土地，进行商业配套设施建设，并根据有关法律规定实施土地使用权出让招投标。……东门汽车站停车场土地使用人为茸城公司，该单位分别于2002年6月5日、2003年5月14日经沪松府土用字（2002）第171号、沪松府土用字（2003）第245号文件批准划拨土地取得国有土地使用权，本次拟实施土地使用权出让招投标的约30亩土地在批准范围内等。
2005年11月30日，“岳阳街道办”向松江区房屋土地管理局出具《关于东门汽车站停车场部分土地实施土地使用权出让招投标的情况说明》（以下简称《情况说明》）一份，主要内容：……二、通过土地使用权出让招投标，现土地使用人茸城公司收回前期建设投资2，800万元（人民币，下同）。三、在出让地块内，由土地使用权受让人建造一幢建筑占地约1，000平方米，建筑面积不低于5，000平方米的候车业务大楼。建设、投资由土地使用权受让人负责，并无偿交付东门汽车站……。四、土地使用权受让人负责建设、投资东门汽车站约10，000平方米的停车场及道路……。
2005年12月15日，松江区房屋土地管理局发布《上海市松江区北松公路X号地块国有土地使用权挂牌出让文件》，主要内容：四至范围为东至城东公交停车场入口，西至城东公交停车场出口，南至停车场，北至北松公路；地块面积18，243.4平方米；地面现状为城东大众公交停车场等用地；竞得人按照公共交通建设规范和行业规定建造占地1，000平方，总建筑面积5，000平方米的候车业务大楼及在地块外建设停车场与道路30，000平方米，无偿交付城东汽车站；竞买人的竞买价格若成交的即作为竞得价格，其中30%为土地使用权出让金；本挂牌地块的起始价不低于底价，起始价为2，938万元等。
2005年12月，申中公司向茸城公司出具《承诺》一份，言明：“根据‘岳阳街道办’对东门汽车站建设的土地出让要求，申中公司承诺：1、保证参加该地块的出让摘牌；2、在竞牌并获得该地块开发权时，当茸城公司的2，800万收益不足时，补足茸城公司的2，800万收益差额。同建造文件中相应候车大楼和停车场地。上述承诺，申中公司在承诺后将确保履行。但在该地块挂牌竞牌过程中若无人参与，申中公司在确保参加摘牌的同时，将和‘岳阳街道办’及茸城公司商磋相应的开发建设内容。”
2006年3月10日，松江区房屋土地管理局与申中公司签订《上海市国有土地使用权出让合同》约定：松江区房屋土地管理局以现状条件出让位于上海市松江区北松公路X号挂牌地块，地块总面积为18，243.40平方米，出让年限为40年；合同项下宗地的土地使用权出让金为8，814，000元；松江区房屋土地管理局同意于2006年5月31日前将土地交付申中公司，交付时以现状土地条件交付申中公司使用等。
同日，上海市松江区土地整理发展中心（以下简称土发中心）与申中公司签订了《上海市松江区北松公路X号地块国有土地使用权出让合同之配套合同》一份，约定：松江区房屋土地管理局与申中公司签订的出让合同规定，申中公司向上海市房屋土地资源管理局缴纳出让金8，814，000元；扣除申中公司缴纳的出让金后，申中公司还应向“土发中心”支付征地、动迁安置、基础设施等前期开发费20，566，000元，该部分价款是申中公司竞得土地使用权竞得价的组成部分；自合同签订日起60天内，“土发中心”将地块的地上建筑物、构筑物动迁完毕后，以地块的现状平整，将土地交申中公司开发建设等。
之后，申中公司支付了上述两份合同约定的全部款项，合计2，938万元。
2006年4月3日、8月1日，“岳阳街道办”收到“土发中心”的土地出让金返回款1，000万元、8，934，709元。后“岳阳街道办”将上述款项18，934，709元全部转付给茸城公司。
2006年12月15日，茸城公司与上海开天建设（集团）第三建筑工程有限公司（以下简称开天公司）签订《工程补充合同》一份。合同约定，本合同与工程合同同时执行，具有同等法律效力；工程最终造价按审计为准等。申中公司在上述合同上署明：“按岳阳街道土地招标情况说明场地10，000平方米”，并加盖了申中公司公章。
2006年12月28日，茸城公司与开天公司签订《建设工程施工合同》一份，约定：由开天公司承包松江汽车东站配套项目的土建、安装等。
2009年8月27日，上海康舒特建设工程监理有限公司接受茸城公司的委托对松江汽车东站配套项目工程进行结算审价，最终审定价为8，784，644元，其中，场外道路及配套总造价为4，034，245元。
2009年12月25日，茸城公司致函申中公司，要求申中公司支付收益差额9，065，291元、交付候车业务大楼（占地1，000平方米、总建筑面积5，000平方米）和约30，000平米停车场及道路，并办理候车业务大楼产权登记过户手续等。
2010年1月7日，申中公司律师回复茸城公司，称，申中公司以29，380，000元的总价受让松江区北松公路X号地块，申中公司已按国有土地使用权出让合同约定付清了全部款项，该价格已超过2，800万元。此外，申中公司又出资建造了4，570.78平方米的候车大楼及1，218.25平方米的地下车库，并已无偿交付茸城公司，茸城公司也已接受并实际投入使用。即使申中公司确有承诺且该承诺合法有效的话，茸城公司也无任何法律依据要求申中公司再支付9，065，291元。至于停车场及道路的交付问题，由于该停车场及道路系茸城公司直接委托施工方建造，故依据合同关系，该工程竣工后的交付应当由施工方向贵公司交付，而据申中公司所知，茸城公司也已实际使用该停车场及道路。申中公司非常愿意在茸城公司办理房地产证时给予适当的配合等。
2010年6月2日，上海名亭建筑设计有限公司出具《松江汽车东站设计说明》一份，载明：松江东门汽车站扩建，按区政府相关精神将其定性为交通枢纽站，因此要建一栋建筑面积为5，000平方米的候车大楼和自行车停车库为之配套。在该项目的设计中，将地下自行车库安排在入口东侧的X号楼，是以人车分流的科学理念，体现了优化和安全的使用效果，同时提升了该车站的品位。
2011年4月15日，上海市松江区交通局《关于加强松江汽车东站管理工作的会议纪要》载明：……松江汽车东站在今年2月就已启动修建工作，通过对场站地面的平整、相关配套设施的完善，目前硬件设施建设基本完成。今天就后续相关管理方面的事宜达成以下一致：1、车站内的地下停车库主要用于停放非机动车辆，目前暂缓开放，在地面停车位处于饱和状态时，视实际情况逐步开放，同时配备相应管理人员……。参加会议的有区交通局副局长、交通规划科副科长、岳阳街道城建科科长、茸城公司董事长、松江公交公司副总、场站经理、申中公司副总、路利物业公司经理和负责人。
2011年5月，上海路利物业管理有限公司出具情况说明一份，言明：由申中公司开发建设的松江城东车站于2008年12月12日完成竣工验收，其作为该物业的管理企业，同时进场展开物业管理工作。因该工程延误，政府急需使用候车大楼（7号楼），故由其物业管理负责人李纪明会同茸城公司委托的场站负责人李培东于2008年12月26日完成候车大楼的物业交接工作。2009年1月该车站正式投入使用。上海松江公共交通有限公司场站分公司在上述说明上盖章确认情况属实。
2012年11月，茸城公司起诉至原审法院，要求判令：1、申中公司支付茸城公司松江区北松公路X号地块土地使用权出让收益差额9，065，291元及赔偿茸城公司上述金额自2010年5月5日起至判决生效日止的同期银行贷款利息损失；2、申中公司限期协助茸城公司办理松江区松汇东路X弄106、108、110、11X号4，570.78平方米候车大楼产权登记过户至茸城公司名下的手续；3、申中公司以同地段同性质同价值房源补足茸城公司候车大楼实际建筑面积不足部分429.22平方米房产或等价赔偿茸城公司相应损失2，768，469元；4、申中公司向茸城公司支付停车场、道路及配套建设工程款4，034，245元。
原审另查明，上海市松江区松汇东路X弄106号、108号、110号、11X号房屋建筑面积为4，570.78平方米，房屋用途为特种用途，权利人为申中公司，产权核准日期为2009年4月9日。上海市松江区松汇东路X弄23号地下车库建筑面积为1，218.25平方米，房屋用途为特种用途，权利人为申中公司，产权核准日期为2009年4月9日。
原审又查明，2009年5月22日，上海市松江区人民政府办公室发《上海市松江区人民政府办公室关于印发上海市松江区规划和土地管理局主要职责、内设机构和人员编制规定的通知》，规定明确，第三人“松江规土局”是主管全区城乡规划和土地工作的区政府工作部门，将原上海市松江区规划管理局的职责划入第三人“松江规土局”，将原“房管局”承担的土地和矿产资源管理的职责划入第三人“松江规土局”等。
原审再查明，2010年5月5日，茸城公司曾向上海市松江区人民法院提起诉讼{（2010）松民三（民）初字第1204号案件}，要求判令：1、申中公司支付土地使用权出让收益差额9，065，291元及赔偿逾期付款利息损失；2、申中公司限期办理4，570.78平方米候车大楼产权登记过户至茸城公司名下的手续；3、申中公司以同地段同性质同价值房源补足茸城公司候车大楼实际建筑面积不足部分429.22平方米房产或等价赔偿茸城公司相应损失（具体金额以审计结论为准）；4、申中公司支付停车场、道路及配套建设工程款3，887，156元。经法院审理认为，当事人起诉必须符合主体适格这一前提条件，即原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织，不具备适格原告主体的公民、法人和其他组织提起的诉讼，依法应予驳回。案件中案外人上海市松江区房屋土地管理局就案件所涉国有土地公开拍卖使用权事项，于2005年12月15日公开出具了《上海市松江区北松公路X号地块国有土地使用权挂牌出让文件》，该出让文件性质属要约，申中公司参与土地使用权竞买的行为性质属承诺。现申中公司竞拍成功并取得了该出让文件所涉地块的土地使用权，双方间就此以该出让文件为合同依据形成了权利义务关系。该出让文件中约定的申中公司建造候车大楼、停车场及道路并无偿交付茸城公司之内容，属松江区房屋土地局与申中公司约定向第三人即茸城公司履行债务的性质，申中公司向茸城公司出具的承诺书的内容也来源于该出让文件中对竞得人权利义务的约定。根据合同法规定，当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。该规定表明向债务人主张违约责任的主体应当是债权人而非第三人。而案件中上海茸城出租汽车有限公司以上海申中实业有限公司违约为由提起诉讼，显然与法律规定不符，其不具备本案适格原告的条件，故其起诉应予驳回。另外需要说明的是，茸城公司在本案中主张的相关请求，基础源于国家收回其划拨的国有土地后，对茸城公司相应权益的安排、处理，故茸城公司应积极寻求相关行政部门的沟通，以便妥善解决划拨的国有土地收回后的相关事宜。据此，法院裁定，驳回原告上海茸城出租汽车有限公司的起诉。茸城公司不服裁定，提起上诉。之后，茸城公司撤回了上诉。
2012年10月17日，上海市松江区人民法院作出（2012）松民三（民）监字第1号民事裁定，裁定书载明：原审原告上海茸城出租汽车有限公司与原审被告上海申中实业有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2010年11月1日作出（2010）松民三（民）初字第1204号民事裁定，已经发生效力。经本院院长提交审判委员会讨论认为，该裁定确有错误，应予再审。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款、第一百八十六条第二款的规定，裁定如下：本案由本院另行组成合议庭再审。再审过程中，原审原告向法院申请撤诉。2012年11月6日，上海市松江区人民法院作出（2012）松民三（民）再初字第1号民事裁定，裁定：一、撤销本院（2010）松民三（民）初字第1204号民事裁定；二、准许原审原告上海茸城出租汽车有限公司撤回对原审被告上海申中实业有限公司的起诉。
原审还查明，上海市松江区人民法院于2011年4月27日立案受理原告（反诉被告）上海市松江区规划和土地管理局与被告（反诉原告）上海申中实业有限公司建设用地使用权出让合同纠纷一案［（2011）松民三（民）初字第843号］，审理中，依据该案原告（反诉被告）上海市松江区规划和土地管理局的申请，法院依法追加上海茸城出租汽车有限公司作为第三人。原告（反诉被告）上海市松江区规划和土地管理局请求法院判令：1、被告支付第三人松江区北松公路X号地块土地使用权出让收益差额9，065，291元及赔偿第三人上述金额自2010年5月5日起至判决生效日止的同期银行贷款利息损失；2、被告限期协助第三人办理松江区松汇东路X弄106、108、110、11X号4，570.78平方米候车大楼产权登记过户至第三人名下的手续；3、被告以同地段同性质同价值房源补足第三人候车大楼实际建筑面积不足部分429.22平方米房产或等价赔偿原告相应损失2，768，469元；4、被告向第三人支付停车场、道路及配套建设工程款3，887，156元。被告（反诉原告）反诉请求法院判令：1、被告增加支付的工程款3，020，000元；2、被告对销售商承担的违约金11，907，970元；3、银行借款利息损失2，472，784.42元。审理中，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）分别向法院申请撤回本诉、反诉，法院裁定：准予原告（反诉被告）上海市松江区规划和土地管理局撤回本诉；准予被告（反诉原告）上海申中实业有限公司撤回反诉。
在该案审理中，根据原告（反诉被告）上海市松江区规划和土地管理局的申请，委托上海国衡房地产估价有限公司对系争房地产平均单价进行评估。上海国衡房地产估价有限公司出具房地产估价报告书，估价结果为，松江区松汇东路X弄106、108、110、11X号房地产于估价时点2011年11月3日的市场平均单价为6，450元／平方米。后该估价公司又出具补充说明，明确，将估价对象房地产市场平均单价中的土地价格剥离出来，经估价人员测算，估价对象在现状条件下的土地楼面单价为4，220元／平方米。
原审审理中，双方当事人确认，如果最后法院认定申中公司交付面积确有差额需要申中公司支付补偿款的情况下，同意按（2011）松民三（民）初字第843号案件中的评估报告计算。
原审审理中，茸城公司提供相关审价报告，明确停车场、道路及配套建设工程款为4，034，245元，道路、场地面积为22，797.85平方米。申中公司对工程款不予确认，但不申请对工程造价进行司法审计。
原审审理中，法院还向上海市松江区财政局城建科进行调查查实，系争土地出让金的30%即8，814，000元上交市里，市里扣除相关费用后已经返还到区，经计算，区里约收到777万元，因为市里与区里采取月结算方式，故多笔款项是放在一起返还的，区里收到该笔款后没有给岳阳街道。
原审认为，根据茸城公司、申中公司诉辩称意见以及第三人述称意见，本案存在以下五方面争议问题，现逐一阐述如下：
（一）关于申中公司承诺的效力及申中公司是否应当向茸城公司补偿收益差
茸城公司原为划拨土地使用权人，其在土地上进行过一定投入，土地使用权被收回后，其存在损失。申中公司出具承诺，自愿对茸城公司收益不足部分进行补偿，是申中公司对茸城公司所失利益的补偿，应为有效。在申中公司出具承诺书中，最后部分虽有文字“但”，但其后的内容并非但书内容。故申中公司主张，但书内容成立，前面部分即失效，理由不成立。
按现有证据显示，申中公司已经按照承诺参加了竞拍，竞拍成功后也按照出让合同及配套合同约定支付了有关部门土地出让金等费用，茸城公司也已经收到了政府方面返还的18，934，709元。现茸城公司主张的差额部分为市里扣除相关费用后返还到区里777万元以及政府方面扣除的其他费用。根据2005年9月上海市松江区人民政府就《关于城东汽车站地块开发建设有关事宜》发区政府专题会议纪要（2005～39）内容，市返还部分按照实际情况再定。据此，777万元这笔款项尚不能确定为茸城公司无法收回的款项，但可以确定的是差额部分中的1，295，291元（即9，065，291元-7，770，000元）为茸城公司无法收回的款项，依据申中公司的承诺，该款应由申中公司予以补足。
因双方当事人对补偿金不足支付的时间未作约定，债权人可以随时要求债务人履行，2010年5月5日，茸城公司第一次起诉时间可以作为利息损失的起算时间。
（二）关于系争房屋产权是否应变更为茸城公司所有
虽申中公司承诺中未明确候车大楼是使用权交付还是所有权交付，但综合本案的证据分析，特别是2010年1月7日申中公司律师回复茸城公司的函件，可以认定，茸城公司、申中公司约定向茸城公司交付候车大楼应为所有权的交付。故茸城公司要求申中公司办理将产权登记至茸城公司名下的诉讼请求应予支持。申中公司辩称，其所承诺的仅为使用权交付，显与事实不符，法院不予采信。
（三）关于申中公司交付的地下停车库能否计入约定交付的面积
由于设计变更，地下停车库并未在候车大楼下，但根据相关证据及实际履行情况可以认定，申中公司实际向茸城公司交付的候车大楼面积为4，570.78平方米、地下停车库面积为1，218.25平方米，合计已超过5，000平方米，故茸城公司要求申中公司交付面积不足部分或赔偿相应损失的诉讼请求不能予以支持。
（四）申中公司是否应当支付茸城公司委托案外人施工的费用以及费用如何计算
申中公司向茸城公司出具承诺时言明系根据“岳阳街道办”对东门汽车站建设的土地出让要求而作的承诺。“岳阳街道办”在2005年11月30日的情况说明中载明的停车场及道路为10，000平方米。而且，在茸城公司与“开天公司”签订的《工程补充合同》上，申中公司盖章确认的也仅为“10，000平方米”。故可以认定，相对于茸城公司而言，申中公司仅负责10，000平方米停车场及道路的建设。
根据申中公司在《工程补充合同》对“10，000平方米”盖章确认这一事实看，茸城公司委托“开天公司”进行相关施工是得到了申中公司的授权，因该授权没有约定具体内容，应视为茸城公司有权代申中公司行使工程款确认的权利。本案中，经法院向申中公司释明，如不要求对工程款进行审价申请，法院将采信茸城公司提供的审价结果后，申中公司仍表示不申请审价，故法院采信茸城公司与案外人结算工程金额作为计算本案申中公司应付工程款的依据。申中公司辩称，因申中公司未对施工合同发表过意见或作出任何承诺，茸城公司自行以行动免除了申中公司的建造义务，依据不足，法院不予采信。现根据申中公司应承担停车场及道路建设范围以及上述审价结果，法院确定申中公司应当支付茸城公司工程款为1，769，573元。
（五）茸城公司起诉是否已过诉讼时效
因双方并无对出让金返还收益补足时间作约定，2009年12月25日茸城公司第一次函致申中公司，要求申中公司支付收益差额等，该时可作为诉讼时效的起算时间。故茸城公司在2010年5月5日向申中公司提起诉讼未过诉讼时效。茸城公司该次起诉，构成了诉讼时效的中断。后在诉讼时效中，茸城公司不断地在主张其权利，故本次起诉未过诉讼时效。
原审法院审理后于2013年12月18日作出判决：一、被告上海申中实业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告上海茸城出租汽车有限公司土地使用权出让收益差额1，295，291元及赔偿原告上述金额自2010年5月5日起至本判决生效日止的利息损失（按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、被告上海申中实业有限公司于判决生效之日起十日内协助原告上海茸城出租汽车有限公司办理上海市松江区松汇东路X弄106、108、110、11X号候车大楼产权过户至原告名下的登记手续；三、被告上海申中实业有限公司于判决生效之日起十日内向原告上海茸城出租汽车有限公司支付停车场、道路及配套建设工程款1，769，573元；四、驳回原告上海茸城出租汽车有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费117，088元、财产保全费5，000元，合计诉讼费122，088元，由原告上海茸城出租汽车有限公司负担94，408元，由被告上海申中实业有限公司负担27，680元。
判决后，茸城公司、申中公司均不服原审判决，向本院提起上诉。上诉人茸城公司诉称：一、系争地块出让后，其仅收到原审第三人岳阳街道办返还的18，934，709元，且岳阳街道办已向原审书面明确没有再收到其他区里对系争地块出让金的返还款。系争地块系2006年3月拍卖成交，茸城公司已收返还款的时间分别为2006年4月与8月，区里自收到市里返还款后至今长达八年时间里没有返还，应理解为其以实际行为明示上述款项不再返还，但原审对该部分777万元土地使用权出让收益款差额不予支持，显然于法无据。二、关于地下停车库面积1，218.25平方米能否计入上诉人申中公司实际返还茸城公司建筑面积的问题。首先，该地下停车库系整个商业广场的民防地下建筑，其产权虽为申中公司，却必须用于整个商业广场的全体业主。在未经全体业主的同意下，任何擅自整体转让的做法均是违法无效的。其次，上海市松江区交通局对于松江汽车东站管理工作的协调会仅是考虑到管理需要，要求在地上停车位处于饱和状态时视情况逐步开放，不能依此得出该地下停车库已由申中公司移交给茸城公司。再次，对于候车大楼的返还，很多文件中均予以明确，但从未明确过地下停车库视作候车大楼返还的一部分，仅是申中公司为减少其法律责任而单方面提出的观点，双方从未达成一致合意。综上，茸城公司请求二审撤销原判第一项、第四项，改判为申中公司支付茸城公司土地使用权出让收益差额9，065，291元，并赔偿茸城公司上述金额自2010年5月5日起至本案判决生效之日止的同期银行贷款利息损失，申中公司以同地段同性质同价值房源补足茸城公司候车大楼实际建筑面积不足部分的429.22平方米房产，否则等价赔偿茸城公司的相应损失2，768，469元。
上诉人申中公司不同意上诉人茸城公司的上诉请求，其提起上诉称：一、关于土地出让金的返还问题，市政府最后返还松江区财政的777万元理应专款专用，松江区政府的相关会议纪要及岳阳街道的《情况说明》已非常明确，土地出让款基本返还茸城公司，通过出让原汽车站的部分土地使得茸城公司收回2，800万元投资。申中公司的承诺不管其效力如何，都是基于对松江区政府的相关会议纪要及岳阳街道的《情况说明》的信赖而出具，如果是因为政府未兑现其承诺，却让申中公司代为承担责任，这是缺乏任何法律依据的。茸城公司自己提供的由土发中心出具的土地出让金返回款明细表证实应当返还的款项为20，360，340元，之所以直接支付给街道并最终返还茸城公司的总额为18，934，709元，是因为已代为扣除了一些应当由茸城公司或岳阳街道办缴纳的费用。尽管这部分代扣的费用从表面看没有进入到茸城公司的账户，也应视为由茸城公司所得并实际支出，故其实际已收到的土地出让金数额应当认定为20，360，340元，再加上原审法院查明的市政府返还款777万元，如果政府信守承诺的话，则茸城公司正好能够收回全部2，800万元的前期投资，不会存在差额。二、关于候车大楼为所有权交付还是使用权交付的问题，无论是岳阳街道的《情况说明》还是土地部门的相关挂牌文件，均未明确须交付所有权，而从上述文件的形成时间看，当时未来的土地受让人尚未明确，如果把交付理解为交付所有权，势必存在无权处分的问题，即政府部门在权利主体尚不明确的情况下代某个不特定主体处分其财产的所有权。并且，申中公司在2009年底收到茸城公司函件后授权律师在回函中表示愿意在其办理房地产证时给予适当的配合，适当的配合非无条件配合，考虑到候车大楼的特殊用途和实际使用管理的方便，申中公司愿意通过合法、公平的方式将其过户给茸城公司。三、关于地下车库面积能否计入申中公司交付面积的问题，该地下车库原应位于候车大楼地下，后调整至X号楼地下，该设计得到岳阳街道的确认，并已通过竣工验收与办出产证。根据上海市松江区交通局的会议纪要显示，目前该地下车库的实际管控者系汽车站及区交通主管部门，并且地下车库至今未对外开放。由此可见，地下车库不仅已交付茸城公司，且其使用决定权也在茸城公司、汽车站等手中。综上，请求二审撤销原判第一、二、三项，依法改判为驳回茸城公司的原审全部诉请。
原审第三人松江规土局辩称，请法院查明事实后依法判决。
原审第三人岳阳街道办辩称，其同意上诉人茸城公司的上诉请求，不同意上诉人申中公司的上诉请求。其将收到的18，934，709元全部转付给茸城公司，申中公司承诺补足茸城公司2，800万元的收益差额，故其应当按照《承诺》支付，并承担代扣的税费。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院审理中，上诉人茸城公司提供上海市松江区财政局于2014年1月16日出具的《关于松江区北松公路X号地块（汽车东站）土地使用权出让金市返还区部分有关事宜的复函》，该复函载明：“经核实，松江区北松公路X号地块即沪松房地（2006）出让合同第67号的土地出让金881.4万元已于2006年6月上缴市财政，市财政扣除相关规费后，按相关政策返还区里，由区财政统筹使用于城市基础设施建设等相关支出，故该笔资金按规定不能再行返还。同时，对区政府（2005-39）号《关于城东汽车站地块开发建设有关事宜》的专题会议纪要提出的‘市返还部分按照实际情况再定’的意见，由于未对该部分返还作出明确规定，在缺乏明确依据的情况下，区财政无法将资金返还给街道。”茸城公司提供该证据材料欲证明区财政不能再返还茸城公司777万元，故该部分属于茸城公司的损失。
对此，上诉人申中公司对该证据材料的真实性有异议，表示松江区财政局作为松江区政府的职能部门，无权否定区政府下发的《会议纪要》精神，财政局本身的职能亦无权决定区财政收入的具体用途，复函中提到的市返还的费用已用于基础设施建设，但没有证据证明。如果市政府返还款确已被挪用，则此责任应由区政府自行承担。即使申中公司出具的《承诺》有效，也是基于对区政府《会议纪要》以及岳阳街道办《情况说明》的信赖所出具，其不应承担区政府擅自挪用市政府返还款的责任。原审第三人松江规土局对该证据材料的真实性无异议，对其内容不作评述，由法院认定。原审第三人岳阳街道办就该证据材料的意见与茸城公司一致。
本院认为，上述证据材料具有真实性，且与本案待证事实相关联，故本院对上述证据材料对本案的证明效力予以确认。
本院认为，在上海市松江区人民政府于2005年9月发《会议纪要》之后，岳阳街道办于2005年11月30日出具《情况说明》，房管局于2005年12月15日发布系争地块的挂牌出让文件，继而，上诉人申中公司于2005年12月向上诉人茸城公司出具《承诺》，该《承诺》为自愿补偿协议，合法有效，申中公司作为《承诺》的出具方，理应按照《承诺》约定切实履行义务。本案的争议焦点在于：一、根据《承诺》约定，申中公司是否有义务支付茸城公司系争地块的土地使用权出让收益差额9，065，291元；二、系争房屋的产权是否应变更为茸城公司所有；三、地下停车库面积能否计入约定交付的面积。
针对争议焦点一，本院认为，根据申中公司出具的《承诺》，其保证参加系争地块的出让摘牌，在竞牌并获得该地块开发权时，当茸城公司2，800万收益不足时，补足2，800万收益差额。在申中公司按照《承诺》竞拍成功之后，茸城公司收到岳阳街道办转付的款项18，934，709元，其主张的差额部分系为市里扣除相关费用后返还到区里的777万元以及政府方面扣除的其他费用。就777万元而言，原审认定该款项尚不能确定为茸城公司无法收回的款项，二审中，茸城公司对此提供上海市松江区财政局出具的复函，虽然财政局在该复函中表明区财政无法将资金返还给街道，但上海市松江区人民政府的《会议纪要》载明“市返还部分按照实际情况再定”，由此，政府对市返还部分曾作出相当的承诺，现区里在收到市返还部分777万元之后，上海市松江区财政局以由于未对市返还部分作出明确规定为由不予返还，缺乏依据，亦与《会议纪要》的精神相矛盾。另外，从时间顺序上看，继《会议纪要》以及《情况说明》之后，申中公司作出《承诺》，从内容上看，《会议纪要》载明对于系争地块土地出让金的返还，而《承诺》的内容本身牵涉茸城公司与申中公司的重大利益安排，故申中公司主张基于对《会议纪要》与《情况说明》的信赖出具《承诺》，真实可信，本院予以认定。鉴此，即使上海市松江区财政局无法将777万元返还茸城公司，此系上海市松江区人民政府在系争地块出让金返还问题上违反诚实信用原则，而不可归责于申中公司，申中公司亦无法预见，故从公平合理的角度出发，本院认定申中公司无需向茸城公司补足777万元的收益差额。关于政府方面扣除的各项费用，茸城公司与申中公司并未事先约定由谁负担，并且《承诺》明确申中公司的义务在于补足茸城公司的收益差额，如果让茸城公司自行承担政府方面扣除的费用不合常理，故收益差额中的1，295，291元（即9，065，291元-7，770，000元）理应由申中公司予以补足。另，原审法院以双方当事人对补偿金不足支付的时间未作约定，债权人可以随时要求债务人履行为由，以茸城公司第一次起诉时间即2010年5月5日作为利息损失的起算时间，当属正确，应予维持。
针对争议焦点二，本院认为，由于申中公司出具的《承诺》未明确候车大楼交付的性质，但《情况说明》与房管局发布的《上海市松江区北松公路X号地块国有土地使用权挂牌出让文件》中均提及候车业务大楼无偿交付东门汽车站。虽然茸城公司与申中公司对无偿交付的理解不一致，但法院认为，如果无偿交付确实仅为使用权交付，申中公司的律师于2010年1月7日回复茸城公司的函件时，完全可以直接拒绝茸城公司关于办理候车大楼产权过户手续的要求，但相反，从回函所使用的措辞可以看出，双方先前约定的向茸城公司交付候车大楼应为所有权的交付。因此，申中公司主张候车大楼的无偿交付属于使用权交付，缺乏依据，本院不予支持。
针对争议焦点三，本院认为，根据岳阳街道办出具的《情况说明》，候车大楼的建筑面积不低于5，000平方米，嗣后，在实际建设、投资候车大楼的过程中，上海名亭建筑设计有限公司出具《松江汽车东站设计说明》，载明了设计变更的原因并将地下自行车库安排在X号楼。上海市松江区交通局《关于加强松江汽车东站管理工作的会议纪要》亦载明，车站内的地下停车库主要用于停放非机动车辆，在地面停车位处于饱和状态时，视实际情况逐步开放。因此，原审根据相关证据及实际履行情况认定上诉人申中公司实际向上诉人茸城公司交付的候车大楼包含地下停车库，并无不当，应予维持。由于将地下停车库的面积计入候车大楼面积后，候车大楼的面积已经超过5，000平方米，故茸城公司上诉要求申中公司补足其候车大楼面积不足部分或赔偿相应损失，缺乏依据，本院难予支持。
综上，上诉人茸城公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。上诉人申中公司的上诉请求，亦缺乏依据，本院亦难支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币117，088元，由上诉人上海茸城出租汽车有限公司负担87，488，由上海申中实业有限公司负担29，600。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 翟从海
二〇一四年十月八日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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