辽宁省葫芦岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽14民终968号
上诉人（原审原告）曹钢川。
委托代理人曹磊。
委托代理人张丽荣。
被上诉人（原审被告）曹太学。
委托代理人王钟波。
被上诉人（原审被告）褚姝妍。
法定代理人王松兰。
委托代理人刘广权。
上诉人曹钢川与被上诉人曹太学、褚姝妍因确认合同效力纠纷一案，不服兴城市人民法院（2015）兴少民初字第00037号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人曹钢川的委托代理人曹磊、张丽荣，被上诉人曹太学及其委托代理人王钟波，被上诉人褚姝妍的法定代理人王松兰、委托代理人刘广权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告曹钢川在一审诉称：2004年3月16日，曹钢川委托曹太学与兴城市四家宏业房地产开发有限责任公司（以下简称四家宏业开发公司）签订商品房购销合同，购买了弘熙园小区C－9栋2单元五层的房屋一户，合同编号为C09020502。该合同写明：卖方（甲方）四家宏业开发公司，买方（乙方）曹钢山川，身份证号232102680819122（母亲），委托代理人曹太学。曹太学以代理人身份在合同上签字。合同签订后，曹钢川依约足额付清房款，四家宏业开发公司出具收款收据的付款单位是曹钢川，该公司楼房销售统计一览表和财物存档材料中记载的房屋买受人也均为曹钢川。2004年4月，四家宏业开发公司将房屋交付给曹钢川，曹钢川当年装修当年入住，一直居住至今。2010年4月，褚姝妍起诉曹钢川要求腾退房屋排除妨害，曹钢川在此时才知道，曹太学与宏业开发公司在2006年2月27日私自将C09020502号购房合同的买方更改为“曹太学”，曹太学依据变更后的合同，在2006年2月28日到房产部门将曹钢川购买房屋办理了产权证照，产权所有人登记为曹太学。2010年4月16日，曹太学将该房屋出售给褚姝妍，褚姝妍办理了该房屋的产权变更登记，现该房屋的产权登记人为褚姝妍。曹钢川知道此事后，提起诉讼，葫芦岛市中级人民法院在2014年8月28日作出（2014）葫审民终再字第00022号民事判决书，判决：被申请人曹太学受再审申请人曹钢川委托，于2004年3月16日与被申请人兴城市四家宏业房地产开发有限公司签订的C09020502《商品房购销合同》有效；被申请人曹太学与被申请人四家宏业开发公司于2006年2月27日更改的C09020502《商品房购销合同》无效。该生效判决已经确认，依照法律规定，无效合同自始无效，即从合同成立时就没有法律效力，曹太学依据无效合同办理的房屋产权证照是无效行为，因此，曹太学与褚姝妍签订的房屋买卖合同是无效合同。另外，诉争房屋已经在2004年交付给曹钢川，曹钢川一直占有使用，故曹钢川依法享有诉争房屋的所有权。曹钢川起诉至法院，请求判决：一、依法确认曹太学与褚姝妍签订的房屋买卖合同无效；二、依法确认坐落于“兴城市温泉街道办事处弘熙园小区C-09号楼2单元502室”的房屋归曹钢川所有。
原审被告曹太学在一审辩称：曹钢川的诉讼请求没有事实依据。（2014）葫审民终再字第00022号民事判决书认定事实错误，曹太学有足够的证据能够推翻其所认定的涉案事实，因此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，不能免除曹钢川的举证责任。其次，曹钢川与曹钢山川不是同一人。曹钢川在以往的诉讼中曾申请法院调取其同学及老师证言，意图证明其是曹钢山川，但依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条的规定，曹钢川的请求不符合条件，不属于当事人申请法院调取的证据范围，因此，该组证据属于非法证据，应予排除，不具有证据的合法性。同时，曹太学有葫芦岛市公安局连山分局水泥街道派出所出具的曹钢川的个人信息，可证明曹钢川只有娄欢欢的曾用名，而没有曹钢山川的曾用名。第三、曹钢川与曹太学之间未形成购买楼房的委托代理关系。第四、曹太学是诉争楼房的合同缔约人、付款人，曹太学才是此楼房的所有权人。第五、褚姝妍是善意取得的第三人。第六、曹太学与褚姝妍之间的买卖楼房行为合法、有效。
原审被告褚姝妍在一审辩称：一、我与曹太学之间的房屋买卖合同完全符合法律规定，是合法有效的。曹太学持有兴城市政府颁发的房屋产权证，依据《物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。经过登记的产权证书，对外具有物权的公示效力。买受人有理由相信政府颁发的房屋产权具有合法性。所以，我才与曹太学签订房屋买卖合同。否则，我也不会花钱购买，买卖合同不违反《合同法》第五十二条规定，不存在无效问题。依据《合同法》规定，依法成立的合同，受法律保护。我取得房屋所有权，是经过有关部门评估房价为207000元，足额交付了购房款，按规定交纳了税款，符合《房地产管理法》、《房屋登记办法》的规定，诉争的房屋所有权归我所有。兴城市人民法院和葫芦岛市中级人民法院行政判决，认定我取得的房产证是合法有效的。足以证明我与曹太学之间签订的房屋买卖合同是合法有效的，不存在无效问题。二、曹钢川的诉讼请求违反法定程序，我不属于本案适格被告。曹钢川在诉状中说卖方是四家宏业开发公司，买方是曹钢川，委托代理人曹太学。依据合同相对性原则，我与曹钢川之间根本不存在房屋买卖合同法律关系，曹钢川与四家宏业开发公司、曹太学与四家宏业开发公司买卖合同有无效力，是另一个法律关系。我与曹太学买卖合同受善意取得法律规定调整。房屋确权是以双方存在房屋买卖合同为前提条件的。在本案中，曹钢川的诉讼请求，明显违反法律规定的前提条件，应依法驳回。三、我取得房屋所有权，符合善意取得的规定，原有的权利应归消灭。依据《物权法》第一百零六条第一款规定，即使曹太学无处分权，我取得房屋所有权完全符合善意取得的规定。1、我购买房屋时，并不认识曹钢山川，也不知道曹钢山川与曹太学在房屋买卖上有什么争议。2、受让人取得房屋所有权是善意的，不知道出让人有无处分权；受让人支付了合同的价格；转让的房屋已经登记，我购买房屋三项条件同时具备，依据法律规定，符合善意取得的规定。依据该条第二款规定，受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。上述法律规定的目的，是严格保护善意取得人的合法权益，维护市场交易安全。四、我要求曹钢山川腾退房屋，于法有据。物权法第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因曹钢川无产权证，属于无权、恶意占有。依据物权法第二百四十三条规定，不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息。故我请求排除妨害，于法有据。
一审法院经审理查明，2004年3月16日，曹太学与四家宏业开发公司签订商品房购销合同，合同编号C09020502。约定卖方（甲方）四家宏业开发公司，买方（乙方）曹钢山川，身份证号232102680819122，代理人曹太学。座落位置弘熙园小区C-9栋2单元5层建筑面积83.14平方米，价款92743元，仓房面积9.6平方米，每平方米600元，计5760元，合计98503元。房屋交付期限2004年4月30日，合同落款处甲方四家宏业开发公司加盖销售合同章，由代表人李铁刚签名，乙方代理人曹太学签名。合同签订当日，曹太学向四家宏业开发公司交付购房款98503元，销售处出具（NO.049655）专用收款收据一张。在四家宏业开发公司楼房销售统计一览表和财务存档材料中，弘熙园小区C-9号楼2单元记载的买受人均为曹钢山川。2004年4月底，四家宏业开发公司按照合同约定履行了房屋交付义务，将弘熙园小区C-9号楼2502单元室楼房钥匙交付给曹太学。曹太学接受房屋钥匙后，将钥匙交给曹钢川一套，自己留一套。曹钢川当年入住。2006年2月27日，曹太学向四家宏业开发公司出具更名说明，将C09020502号购房合同买受人主体变更为“曹太学”。曹太学凭着变更后的合同，于2006年2月28日到兴城地税局换取了税务发票，并到房产管理部门办理了房权证（房权证字9-97**号）。2010年4月16日，曹太学将该房屋出售给第三人褚姝妍。曹钢川于2010年提起行政诉讼，请求撤销兴城市城乡规划建设局2010年4月19日为第三人褚姝妍颁发的兴城市温泉街道办事处第9-9735号房屋所有权证。兴城市人民法院作出（2011）兴行初字第00022号行政判决，维持上述房屋所有权证。该判决认为，曹太学与四家宏业开发公司签订的购房合同是否有效，并不属行政诉讼范畴。曹钢川不服上诉，二审驳回上诉，维持原判。曹钢川于是提起民事诉讼即（2011）兴民二初字第00492号，要求确认曹太学与四家宏业开发公司恶意串通涂改的C0902502《商品房购销合同》无效；确认曹钢川与四家宏业开发公司签订的C09020502《商品房购销合同》合法有效。该案判决：驳回曹钢川的诉讼请求。曹钢川不服一审判决，提起上诉，二审法院维持原判。曹钢川提起再审申请，辽宁省高级人民法院（2014）辽审三民申字第00160号民事裁定书认为原判以曹钢川与曹太学不存在委托代理关系，认定变更后的《商品房购销合同》合法有效，驳回曹钢川的诉讼请求证据不足，指令葫芦岛市中级人民法院再审。葫芦岛市中级人民法院再审后作出（2014）葫审民终再字第00022号判决：一、撤销兴城市人民法院（2011）兴民二初字第00492号民事判决和葫芦岛市中级人民法院（2012）葫民一终字第00470号民事判决；二、曹太学受曹钢川委托，于2004年3月16日与四家宏业开发公司签订的C090205022010《商品房购销合同》有效；三、曹太学与四家宏业开发公司于2006年2月27日更改的C090205022010《商品房购销合同》无效。2014年3月5日，褚姝妍作为原告起诉曹磊、曹钢川排除妨害一案，要求腾出房屋、停止侵害。
一审法院认为，葫芦岛市中级人民法院（2014）葫审民终再字第00022号民事判决书判决第二项内容为曹太学受曹钢川委托，于2004年3月16日与四家宏业开发公司签订的C090205022010《商品房购销合同》有效；曹太学与四家宏业开发公司于2006年2月27日更改的C090205022010《商品房购销合同》无效。曹钢川据此诉请曹太学与褚姝妍签订的房屋买卖合同无效，但褚姝妍已购买曹太学名下该房屋，并办理了该房屋的产权证书。褚姝妍买受该房屋的行为系善意取得，曹钢川有权向曹太学主张赔偿责任，对曹钢川的两项诉讼请求依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，经法院审判委员会研究讨论，判决：一、驳回曹钢川要求确认曹太学与褚姝妍签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求；二、驳回曹钢川要求依法确认坐落于“兴城市温泉街道办事处弘熙园小区C-09号楼2单元502室”的房屋归曹钢川所有的诉讼请求。案件受理费4300元，由曹钢川负担。
宣判后，曹钢川不服一审法院上述判决，向本院提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持曹钢川在一审中的诉讼请求。其上诉理由：一、曹太学将诉争房屋办理产权证照及转让给褚姝妍是无权处分行为。葫芦岛市中级法院作出的（2014）葫审民终再字第00022号民事判决书认定，曹钢川签订的商品房购销合同有效，曹太学更改的商品房购销合同无效，该判决已经生效，依法具有法律效力。曹太学依据由生效判决确认为无效的商品房购销合同办理诉争房屋产权证照行为无效，曹太学对诉争房屋没有处分权。二、曹太学与褚姝妍处分诉争房屋是非正常真实的买卖交易。1、王松兰在一审时主张善意取得仅依据产权部门留存的双方转移登记的材料，该证据只能证明双方已经办理产权登记，不能证明交易真实发生。2、双方之间买卖交易不具有真实性和对价性。曹太学与褚姝妍不能提供交易当时的书面证据，且交易金额20万元，数额较大，现金交易明显不符合正常交易习惯，交易双方均没有任何银行凭证类证据佐证。3、王松兰解释说简易合同和收条丢失与常理不符。褚姝妍在双方交易后的一个月就明确知道诉争房屋有争议，正常民事行为能力人，对此事反应是妥善保管好买卖凭证，确保自己权利不受侵害，而不是不注意保管。4、王松兰一直只向曹钢川主张交付房屋也明显违背常理。依据正常交易行为，花20万元买房屋六年不能交付，何况王松兰与曹太学还是朋友关系，向曹太学主张比向曹钢川主张更有便利。而褚姝妍对出卖方却一直不主张任何权利，也说明双方之间非真实交易。三、褚姝妍及其母在受让时明显存在过失。自认在购房前已经知道曹钢川及母亲居住在诉争房屋内，但交易前没有到现场看房。其行为未尽到购房人的注意义务，明显存在过失。四、褚姝妍及其母不是诉争房屋的善意取得人。综合本案证据情况，曹太学与褚姝妍之间对诉争房屋转移登记不是真实交易，是名为房屋交易实质为房屋赠与，因此，褚姝妍取得诉争房屋时，受让既非善意，也非以市场合理价格取得，不符合法定善意取得要件，不是善意取得人，其办理产权登记不能对抗真实的房屋所有权人，不能取得诉争房屋的所有权。五、曹钢川依法享有诉争房屋的所有权。再审生效判决认定曹钢川与四家宏业开发公司的商品房购销合同有效，说明曹钢川已经合法购买诉争房屋，且曹钢川自2004年就装修入住，一直居住至今，所以曹钢川是诉争房屋所有权人，诉争房屋依法应当归曹钢川所有。
曹太学辩称：一、曹太学与四家宏业房产开发有限公司于2006年2月27日变更的C09020502《商品房购销合同》合法有效，依法有权处分诉争房屋。二、（2014）葫审民终再字第00022号民事判决书认定事实错误，不能证明曹钢川是诉争房屋的缔约人和所有权人。曹太学有足够的证据能够推翻其所认定的涉案事实，因此不能免除曹钢川的举证责任。曹钢川以往提供的《商品房购销合同》、《专用收款收据》、《楼房销售统计一览表》等只能证明诉争房屋的买受人为曹钢山川，而非曹钢川。三、曹钢山川不是曹钢川，而是曹太学。曹钢川申请法院调取的证人证言，意图证明曹钢山川就是曹钢川，因证人证言不属当事人申请法院调取证据范围，故该组证据不具有合法性，应予排除。同时曹太学出示的曹钢川《个人信息》，证明曹钢川只有娄欢欢的曾用名。事实上，曹钢山川系曹太学随意编造，结合曹太学的陈述，曹钢山川就是曹太学本人。四、曹钢川与曹太学之间没有形成购买诉争楼房的委托代理关系。曹钢川未给付曹太学处理委托事物所需费用，事后没有要求曹太学转交委托事物所取得的财产及相关手续，因此，双方没有形成委托代理关系。五、曹太学与褚姝妍买卖诉争楼房的行为合法有效，依法应当确认双方买卖行为具有法律效力。双方具有完全行为能力，意思表示真实，且曹太学对诉争楼房具有所有权，褚姝妍给付了购楼款，亦办理了更名过户手续，故发生物权转移的效力。综上，请求驳回曹钢川上诉请求，维持一审正确的判决结果。
褚姝妍辩称：一、一审判决认定事实清楚，法律关系定性准确。1、在签订合同之前，褚姝妍的法定代理人看过曹太学的房产证，在一审庭审中，王松兰具体陈述了购房之前看过房屋的内部布局，与房屋建筑结构相符，曹钢川未提出异议及反驳的证据，故其上诉认为交易前没有到现场看房的理由不成立。2、褚姝妍购买房屋办理了产权证书，并提供了房产证、发票、契证、完税证等证据，曹钢川对真实性认可，说明褚姝妍购买房屋的证据真实、合法、有效。3、褚姝妍提供的两份行政判决书，进一步佐证褚姝妍与曹太学签订的房屋买卖合同合法有效，房屋所有权归褚姝妍所有。二、一审判决适用法律正确。1、产权证书对外具有物权的公示效力，具有公信力，褚姝妍有理由相信曹太学的房屋产权证书是合法有效的。且有一、二审生效的行政判决书佐证。2、房屋价格经过评估，且已交付了合理价款。3、依法办理了登记，取得了产权证书。以上足以说明褚姝妍购买房屋符合善意取得的规定。三、曹钢川上诉观点不能成立。褚姝妍并不知道其在购买房屋时存在纠纷。我国法律也没有规定购买持有政府颁发房屋产权证书还必须有中介机构及第三人参与的规定。房屋纳税是经过评估机构评估的，法律更无规定购房款不准现金交易。因褚姝妍已办理房产证，法律也没有规定购买人必须保留收条，曹太学已经承认收到全部房款。曹钢川主张所有权不符合法律规定。综上，请求驳回曹钢川的上诉请求，维持一审法院正确判决。
二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，本院依法作出的（2014）葫审民终再字第00022号民事判决书，已判决曹太学受曹钢川委托，于2004年3月16日与四家宏业开发公司签订的C090205022010《商品房购销合同》有效；曹太学与四家宏业开发公司于2006年2月27日更改的C090205022010《商品房购销合同》无效。该判决现已发生法律效力，曹太学又不能提供充分证据推翻该判决，故据此判决可以认定诉争房屋系由曹钢川购买，房屋所有权归曹钢川所有。关于曹太学与褚姝妍签订的房屋买卖合同是否有效，因该房屋的所有人为曹钢川，曹太学作为无权处分人将房屋出售与褚姝妍的行为系无权处分行为，故曹太学与褚姝妍签订的房屋买卖合同属无效合同。关于褚姝妍取得房屋是否属于善意取得，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，首先，应结合褚姝妍方对涉案房屋权属状态的认知情况，来认定褚姝妍方在受让房屋时是否为善意。褚姝妍的法定代理人王松兰在庭审中陈述在买受房屋之时已被告知涉案房屋已由曹太学借给朋友居住，其在买房之前由曹太学带领到现场查看房屋，通过曹太学陈述系通过专业开锁打开房门，但作为该房屋的居住人曹钢川对褚姝妍方到现场看房表示否认，综上可以认定褚姝妍方在受让房屋之时没有尽到合理的注意义务，在此情况下受让房屋，足以说明褚姝妍方在受让房屋之时具有过失且不属善意。其次，褚姝妍方与曹太学均不能提供买受房屋当时所签订的房屋买卖协议及实际交付房款等实际交易过程中的相关证据，不能证明交易过程实际发生。虽然褚姝妍方口头陈述已经给付曹太学房屋价款，曹太学亦表示认可，但对于是否支付合理对价问题只有褚姝妍方和曹太学的陈述，没有其它证据予以佐证。故褚姝妍方取得房屋不符合善意取得制度的规定。综上，一审判决认定褚姝妍方取得房屋适用善意取得制度，属适用法律错误，依法予以纠正。曹钢川上诉请求具有事实根据及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销兴城市人民法院（2015）兴少民初字第00037号民事判决；
二、曹太学与褚姝妍签订的房屋买卖合同无效；
三、坐落于“兴城市温泉街道办事处弘熙园小区C-09号楼2单元502室”的房屋归曹钢川所有。
一审案件案件受理费4300元，二审案件受理费4300元，共计8600元，由曹太学、褚姝妍负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 瞳
审判员 唐宏博
审判员 钟金芹
二〇一六年七月二十五日
书记员 殷雨晴
本判决书援引的相关法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误，或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
……