北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第9804号
上诉人（原审被告）仵俊合，男，1970年5月5日出生。
委托代理人席国旗，北京明旗律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王雨霞，女，1982年11月27日出生。
原审被告张士江，男，1958年4月4日出生。
上诉人仵俊合因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第12194号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王雨霞在原审法院诉称：2013年11月10日晚约8时30分，我与仵俊合在北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司万科店就地址位于北京市昌平区311房屋签订了存量房买卖合同。购房合同价款1178000元，居间服务费25000元。房屋原房产所有权人为张士江，仵俊合自称是张士江本人，并与我签订了合同，并在合同上签了虚假身份证号码×××。合同签订由北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司万科店店长于焕军填写具体内容，仵俊合及我签字按手印。房屋已于2014年1月28日完成过户，3月6日公积金放款结束。根据合同约定，房主在收到全部房款后交房给我。我已多次找到仵俊合商谈此事，且提出与原房主即张士江商谈，但是仵俊合一再拖延，并不予提供张士江的联系方式，至今未完成交房手续。故我依法诉至人民法院，请法院判决支持我诉讼请求。诉讼请求：1、请求法院依法判令仵俊合与我进行房屋验收交房；2、请求法院依法判令仵俊合赔偿我违约金共计83655元；3、本案诉讼费由仵俊合承担。
仵俊合在原审法院辩称：我既不是房屋所有人也不是房屋中介机构。王雨霞没有足额支付购房款，房屋所有人是张士江，王雨霞的违约金计算方式有违双方的合同规定，逾期30日以内的计算方式、逾期责任的计算是不累计的，我认为王雨霞的诉求没有依据，请法院驳回王雨霞的诉求。
张士江在原审法院辩称：请求法院驳回王雨霞的诉求，张士江已将房屋卖给仵俊合，仵俊合支付了购房款。因张士江家庭原因委托仵俊合办理过户手续，张士江已将房屋交付给仵俊合，仵俊合将房屋转卖，张士江并不清楚，因此本案与张士江没有关系，王雨霞要求违约金过高。
原审法院经审理查明：2013年11月10日，仵俊合以张士江名义（出卖人）与王雨霞（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，合同主要约定如下内容：出卖人所售房屋坐落在昌平区311号（以下简称涉案房屋），该房屋所在楼层为4层，建筑面积42.51平方米，该房屋规划设计用途为住宅；该房屋成交价格为1178000元。买受人在签订本合同的同时支付定金人民币2万元；出卖人应当在收到全部购房款，将房屋交付给买受人；除不可抗力外，出卖人未按照本合同约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列（1）、（2）种方式处理。按照逾期时间，分别处理［（1）、（2）不作累加］：（1）逾期在30日之内，自本合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按照房价款的20%向买受人支付违约金及居间方各项服务费用和各种损失费。合同签订后，王雨霞至2014年3月6日向仵俊合共计支付了购房款117万元，余款8000元未付。王雨霞于2014年1月28日取得了涉案房屋的房屋所有权证书。2014年3月17日，王雨霞与仵俊合签署了结房交接表。
另查一，涉案房屋在出售给王雨霞时处于出租状态。
另查二，仵俊合与张士江通过北京利嘉优筑房地产经纪有限责任公司签订了两份《房屋买卖居间合同》，约定张士江将其名下的包括涉案房屋在内两套房屋卖予仵俊合。仵俊合支付了购房款，张士江将房屋产权证交付给了北京利嘉优筑房地产经纪有限责任公司。2013年12月17日，张士江及其妻通过北京市方正公证处办理了《委托书》，就涉案房屋委托仵俊合代为签订房屋买卖合同、代为办理网上存量房屋买卖合同签约手续，代为办理存量房屋买卖合同注销申请手续，代理产权过户登记手续，签署该房产变更产权登记的相关文件等事项。北京市方正公证处于2013年12月19日出具了公证书。
另查三，仵俊合为非北京市户籍，其无北京市购房资格。
在审理过程中，王雨霞明确提出要求仵俊合承担违约责任；仵俊合提出应由其承担责任，与张士江无关。王雨霞提出其实际是在2014年10月8日接收了房屋；仵俊合提出其在2014年6月份即将房屋钥匙交给中介；王雨霞提出确实在2014年6月底接到过中介公司的电话要求去拿钥匙，但中介又提出房屋内有东西没有腾空，不能住。同时提出涉案房屋一直被出租至2014年9月份；仵俊合提出涉案房屋出租到2014年6月9日。仵俊合提出双方约定的违约金比例过高，要求降低。
上述事实，有《存量房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》、房屋所有权证、《公证书》、《委托书》及双方当事人的陈述在案佐证。
原审法院判决认定：根据庭审查明，仵俊合通过规避法律法规及相关规定的方式与王雨霞签订了《存量房屋买卖合同》，该合同的出卖人虽然写明是张士江，但实际出卖人应为仵俊合，故应认定仵俊合应对王雨霞承担合同义务。现仵俊合未按合同约定的期限交付房屋，对此应向王雨霞承担违约责任。因仵俊合提出双方约定的违约金比例过高，其要求予以降低，对此法院予以酌情降低。现王雨霞与仵俊合均认可交付房屋的期限应为2014年3月6日，故应认定仵俊合违约的起始时间应为2014年3月7日开始。同时王雨霞提出其在2014年10月8日接收的房屋，但其又认可曾在2014年6月底收到过中介公司要求其领取房屋钥匙的事实，虽然其提出中介公司由提出因房屋内有物品不能入住，但其未向法院提供相应的证据加以证明，故法院认定仵俊合交付房屋的期限为2014年6月30日。虽然仵俊合称王雨霞未全额支付购房款是事实，但王雨霞未支付部分数额所占房屋购房款的总额极小，不构成仵俊合不交付房屋的抗辩，故法院对仵俊合的上述意见不予采信。仵俊合提出的王雨霞计算违约金的依据与双方约定不符一节，因王雨霞未选择退房，故应按照双方约定的逾期交房的违约责任的第一种情形执行。综上，仵俊合应支付王雨霞逾期交房违约金40365元。综上所述，法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、仵俊合于本判决生效后十日内给付王雨霞违约金四万零三百六十五元。二、驳回王雨霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
仵俊合不服原审法院的判决，向本院提起上诉，请求本院撤销原审法院的判决，改判其按照《存量房屋买卖合同》第七条第（一）款第（1）项之标准，向王雨霞支付30日之内的违约金，金额应在一万五千元左右。仵俊合的上诉理由是原审法院适用法律错误。按照《存量房屋买卖合同》的约定，我方延迟交房在30日之内的，才适用日万分之五违约金的罚则，我方延迟交房约三个月，超出三十天部分不应适用《存量房屋买卖合同》约定的罚则。
王雨霞同意原审法院的判决，不同意仵俊合的上诉请求和理由。
张士江同意原审法院的判决。
本院经审理查明，二审庭审中仵俊合、王雨霞均认可诉争房屋月租金在1500元至1750元之间。原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：《存量房屋买卖合同》及《房屋买卖居间合同》系各方当事人的真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。按照《存量房屋买卖合同》的约定，仵俊合应于2014年3月6日向王雨霞交付房屋，仵俊合未能如约交付房屋，仵俊合应当于2014年3月7日起承担违约责任。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据《存量房屋买卖合同》的约定，延迟交房在30日之内的，应适用日万分之五违约金的罚则。诉争房屋延期交房约三个月，对于延迟交房三十日内的违约金，仵俊合愿意按照此约定支付，本院对此不持异议。
合同有约定的，应当依照约定；没有约定的，应当依照法律规定执行。延期交房超过30日，且买受人不主张解除合同时的违约责任，《存量房屋买卖合同》未作约定，各方应当按照法律规定来履行自己的义务。故2014年4月6日之后的违约责任应依据法律规定执行。原审法院对此处理错误，本院予以纠正。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失。延期交房30日后，王雨霞的损失可按租金损失计算。原审法院认定仵俊合交付房屋的期限为2014年6月30日，王雨霞对此并未上诉，本院对此不持异议。本院将根据仵俊合、王雨霞的自认，以及诉争房屋周边的房屋租金酌定2014年4月6日至2014年6月29日王雨霞的损失。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第12194号民事判决第二项；
二、变更北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第12194号民事判决第一项为：仵俊合于本判决生效后十日内给付王雨霞违约金二万一千九百七十元；
三、驳回王雨霞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费九百四十六元，由王雨霞负担七百一十元（已交纳）；由仵俊合负担二百三十六元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费八百元，由王雨霞六百元（于本判决生效后七日内交纳）；由仵俊合负担二百元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳适思
审 判 员 王爱红
代理审判员 范 磊
二〇一四年十二月二日
书 记 员 赵 彤