天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民四终字第0625号
上诉人（原审原告）天津市小拇指汽车维修服务有限公司，住所地天津市南开区迎水道1-3号。
法定代表人田俊山，总经理。
委托代理人高纪芬，该公司分厂经理。
被上诉人（原审被告）温家平。
上诉人天津市小拇指汽车维修服务有限公司（以下简称小拇指维修公司）因租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2014）南民初字第5026号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人小拇指维修公司的法定代表人田俊山、委托代理人高纪芬、被上诉人温家平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2011年4月18日小拇指维修公司与温家平签订租房协议，约定小拇指维修公司租赁温家平的坐落天津市南开区迎水道山西宾馆南社会科学院东侧（原八里台花窖）小院（总建筑面积约1800平方米及院落）；承租期限自2011年5月1日起至拆迁日止，在承租期内如遇不可抗力事件发生（如遇国家规划及拆迁等）双方终止本协议，小拇指维修公司无条件搬出并腾空，以当月租金结算多退少补，不存在违约责任；租金70000元，每半年支付一次租金35000元。协议签订后，双方如约履行，小拇指维修公司向温家平支付房屋租金。一审庭审中，小拇指维修公司主张，案外人卢军自2014年5月6日始开始对讼争房屋断水、用汽车挡住房门及院大门并把修车的客户赶走；用两个集装箱挡在车间门口，造成车辆不能进出；进行断电，并把电线剪成4节；带人将锁厂门的锁和链换掉，不允许工人进大院；带人把铁锹和工字钢堵在车间门口，不让进车间；带人把办公室和调漆室的门撬开，并把东西拉走；厂经理宿舍物品被盗，价值70000元余元，厂房内剩余物品全部被盗，价值30000余元。小拇指维修公司为此多次与温家平联系，要求其解决，但温家平未能制止，故小拇指维修公司起诉。
2003年5月1日，天津市利德物业管理有限责任公司（以下简称利德物业公司）与案外人高峰签订天津市房屋租赁合同，约定利德物业公司将坐落于天津市南开区迎水道3号增10号房屋出租给高峰，出租房屋面积1820平方米（场地面积房屋自建）；房屋租赁期限自2003年5月1日至2005年8月8日；年租金60000元，按季支付租金。该租赁合同于2003年7月14日在天津市南开区房地产管理局登记备案。
一审庭审中，温家平主张2006年3月22日案外人高峰与其签订转让协议，约定高峰将诉争房屋及院落转让给温家平，今后有关该院落的损益均由温家平负责，温家平一次性给付高峰20000元转让费。温家平主张其曾向天津市西青区西营门乡八里台村民委员会（以下简称八里台村委会）交纳过房租。
利德物业公司系原八里台村委会的下属单位。
2013年12月30日，八里台村委会与天津春海房地产开发有限公司（以下简称春海公司）签订合作建房合同，双方约定八里台村委会提供天津市南开区迎水道路、山西办南侧土地，春海公司提供建房资金，双方合作开发。2014年7月7日，八里台村委会、春海公司发布公告，要求无关人员在7日内撤离现场，如不离开，因此造成的损失，由自己承担。
原审原告小拇指维修公司一审诉称，2011年4月18日其与温家平签订《租房协议》，约定温家平将其坐落于天津市南开区迎水道山西宾馆南侧社会科学院小院内房屋及院落租给小拇指维修公司用于经营。小拇指维修公司依约及时向温家平支付租金。由于温家平与他人的纠纷，案外人于2014年5月6日起对出租房屋及院落断水断电，并于2014年6月18日多次纵容、指使他人到上述出租院落干扰小拇指维修公司的正常经营。小拇指维修公司多次与温家平联系，温家平并不出现及制止该行为。温家平的违约行为致使小拇指维修公司至今无法正常经营，故请求判令：1、温家平立即停止其违约侵权行为（停止其对小拇指维修公司正常行使房屋承租权的干扰和破坏）、继续依约履行房屋租赁合同；2、温家平向小拇指维修公司支付违约赔偿金350000元；3、诉讼费由温家平负担。
原审被告温家平一审辩称，小拇指维修公司受到的损失并不是温家平造成的，不同意小拇指维修公司的诉讼请求。
一审法院认为，温家平未经八里台村委会的同意，擅自与小拇指维修公司签订房屋租赁协议，该协议无效。对此，双方均有过错，各自承担相应责任，故小拇指维修公司要求继续履行租房协议的请求，一审法院不予支持。关于小拇指维修公司要求温家平赔偿损失一节，庭审中，小拇指维修公司自认其经济损失系由于案外人侵权行为造成，并不是温家平为之，故小拇指维修公司要求温家平赔偿损失之请求，一审法院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决：驳回原告天津市小拇指汽车维修服务有限公司的全部诉讼请求。案件受理费6550元，由小拇指维修公司负担。
一审判决后，上诉人小拇指维修公司不服，向本院提出上诉，认为在合同履行期间其一直恪守义务，缴纳房屋租金与水电费，后来其办公设备与私人财产全部被与温家平有矛盾的案外人侵害，造成其正常经营办公无法进行，故请求判令：1、撤销原判；2、发回重审或改判支持其一审的诉讼请求，即温家平立即停止违约侵权行为，停止对小拇指维修公司正常行使房屋承租权的干扰和破坏，继续依约履行房屋租赁合同并支付违约赔偿金350000元；3、诉讼费由温家平负担。
被上诉人温家平辩称，同意一审判决，请求维持。小拇指维修公司受到的损失并不是温家平造成的，不同意小拇指维修公司的诉讼请求。
经审理查明，一审法院查明认定的事实无误，本院予以确认。双方当事人二审期间均未提交新证据，案经本院调解未果。
本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。本案系租赁合同纠纷。诉争房产及院落系八里台村委会的集体土地，2003年5月1日八里台村委会的下属单位利德物业公司与案外人高峰签订了2003年5月1日至2005年8月8日期间的房屋租赁合同。上述合同已到期，案外人高峰作为无权处分人又向温家平转让该诉争房产及院落的承租权属于效力待定的合同，且未得到八里台村委会的确认或事后追认，故一审法院确认该租赁合同系无效合同并无不妥。
温家平作为无权处分人向小拇指维修公司再次转租，该合同亦属于无效合同。该合同自始无效，双方当事人所签房屋租赁合同中的违约条款有效。双方约定“遇拆迁合同终止”，现该涉案房产及院落面临拆迁，合同终止的条件已成就。现小拇指维修公司上诉主张其办公设备及私人财产被案外人侵害一节，与本案不属于同一法律关系，可另行解决。小拇指维修公司对温家平应停止对小拇指维修公司正常行使房屋承租权的干扰和破坏，继续依约履行房屋租赁合同并支付违约赔偿金350000元的诉请亦未提交证据证明自己的主张，故该项上诉请求，本院予以驳回。综上，一审法院据情分析、确认后所作判决并无不妥。上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6550元，由上诉人天津市小拇指汽车维修服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张玉明
审 判 员 郭萍惠
代理审判员 赵 盈
二〇一五年六月十八日
书 记 员 闫 飞
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；