北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第01843号
上诉人（原审被告、反诉原告）何彦，女，1967年6月15日出生。
委托代理人张晓燕，北京市盛廷律师事务所律师。
委托代理人杜红梅，女，1987年6月14日出生，北京市盛廷律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京法政王府物业管理中心，住所地北京市昌平区北七家镇王府公寓3-30。
法定代表人张小勇，总经理。
委托代理人孙丽，女，1975年11月4日出生，北京法政王府物业管理中心办公室主任。
上诉人何彦因物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第7067号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
北京法政王府物业管理中心（以下简称法政物业中心）在原审法院诉称：1997年12月29日，我中心与何彦签订《物业管理公约》，根据该公约第七条第一款第1项、第4项约定，何彦应于每月10日前按住宅建筑面积每平方米1.5元标准支付当月物业管理公共服务费。但我中心依约履行物业管理服务后，何彦从2007年7月至今未履行付款义务。经多次催缴，截止2013年3月，何彦已拖欠物业管理服务费12740.16元。故此诉至法院，要求何彦支付物业管理费12740.16元，违约金2207.23元，诉讼费由何彦承担。
何彦在原审法院辩称：一、本案法政物业中心部分诉讼请求超过诉讼时效。其中自2007年结算至起诉前2年的物业费已经超过了诉讼时效，已经丧失了胜诉权，法政物业中心要求我支付此部分费用于法无据。二、法政物业中心不具有提供相关物业服务的资质等级，其向我收取物业费没有法律依据。法政物业中心的物业服务资质等级为3级，法政物业中心实际提供物业服务的面积已经超出三级资质的服务标准。故自2004年5月1日后，法政物业中心已不具有为我所在小区提供物业服务的资质，根本不具备与我签订物业服务合同的主体资格，故其向我收取物业费没有法律和事实依据。三、本案法政物业中心提供的物业服务存在重大瑕疵，应当承担违约责任。其一，法政物业中心依约负有对我房屋所在楼的楼顶进行妥善修复的义务，其怠于履行行为已构成严重违约。我房屋漏水发生于法政物业中心承诺的维修期内，应当由法政物业中心承担修复责任，法政物业中心所称”房屋发生漏水时尚未超过保修期，只能由开发商承担责任”的说法不能成立。多年来，我所在楼的楼顶常年漏水，经我多次与法政物业中心协商，法政物业中心置之不理，严重违反合同义务，导致居住于顶楼的我屋内墙皮剥裂、开裂，屋内家具家电被损毁，严重影响了我的生活，我保留对因此造成的损失提起反诉加以追究的权利。其二，法政物业中心未尽清洁卫生、垃圾收集清运义务，导致小区脏、乱、差。其三，未经业主同意法政物业中心侵占小区绿化带，侵害了全体业主的合法权益。其四，未与业主协商单方面停止热水供应，严重违反了合同义务。综上，法政物业中心未忠实履行合同义务构成违约，请求判决法政物业中心履行合同义务的同时减免相关物业服务费。四、法政物业中心违反合同在先义务，在此前提下我有权延迟支付物业服务费。在我依约缴纳前一年度物业费的情况下，法政物业中心并未按双方签订的《物业管理公约》及《住户手册》的约定全面、忠实的履行乙方义务，存在并不限于以上列举的四项违约行为，且其违约行为已经严重损害了我的合法权益。综上所述，因法政物业中心在物业服务合同履行中存在严重违约行为，导致我方支付大笔费用购置的居住用房因为常年漏水而无法正常居住，小区物业提供的物业服务又存在严重瑕疵，严重损害了我方的合法权益，故此不同意法政物业中心的诉讼请求。
何彦在原审法院反诉称：1997年6月6日，我购买涉案房产，1997年12月29日，我与法政物业中心签订《物业管理公约》，由法政物业中心为小区业主提供物业服务。法政物业中心作为提供物业服务合同的一方，应严格按照法律规定及合同约定履行义务，但法政物业中心却怠于履行合同义务，视我的合理请求于不顾，严重侵害了我的合法权益：其一，根据《物业管理条例》及《北京市物业管理办法》之规定，物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。而法政物业中心未公布过物业管理服务费收支账目。法政物业中心在前期物业管理服务期间，收取较高的物业管理服务费，但业主对其收支情况一无所知，我作为小区业主的知情权及监督权受到了严重侵害。其二，法政物业中心未依照《物业管理公约》规定履行对物业公共部位及场所的维修、养护和管理义务，导致我房屋漏水情况多年得不到解决，依据法律及公约规定，法政物业中心应及时履行修缮义务，对需要动用专项维修资金的，亦应采取相应手段启动程序，以真正意义上尽到修缮义务，但本案中，经我多次交涉未果，致使我的房屋至今无法居住，严重侵犯了我的合法权益。故此提起反诉，要求：1、依法判令法政物业中心公示小区物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准；2、依法判令法政物业中心对2007年-2012年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况及收支预算进行公示；3、依法判令法政物业中心对物业服务费用支出中的项目、标准进行逐项说明；4、依法判令法政物业中心采取一切可行手段（包括但不限于启动专项维修基金划转程序）对我在楼楼顶的漏雨情况进行修复，保证我房屋可以正常居住。
法政物业中心针对何彦的反诉答辩称：一、何彦提出我物业企业”未公示小区物业服务标准以及物业服务项目未说明等情况”，均与事实不符。我物业企业实行市场调节价的物业服务收费，采取包干制。在各小区的管理处张贴”物业管理服务标准”、”物业费用构成”等相关规定。我物业企业于1997年12月与何彦签订的《物业管理公约》以及《王府社区住户手册》中也明确约定了物业管理的范围、标准和职责，双方的权利和义务等。因此，何彦提出的不明确小区物业的管理标准和服务项目，毫无事实依据。二、针对何彦提出的”未公示小区收支账目”，与事实不符。根据2010年10月1日起实施的《北京市物业管理办法》第二十三条规定：”物业服务企业应于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复之规定。”我物业企业严格按照该《办法》规定，自2010年起，每年的3月15日，在小区宣传栏里公示上一年度的物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、当年物业服务项目收支预算等。并接受了全体业主的监督，以及上级主管单位的审核和抽查，公示期为15天。2011年、2012年和2013年我物业企业均通过了小区物业服务项目收支情况的网上审核、现场核查和上级抽查。三、对何彦提出的”楼顶漏雨造成损坏，要求物业企业修复”的说法不认可。根据国务院第279号令《建设工程技术管理条例》以及建设部第80号令《房屋建筑工程技术保修办法》，国家对房屋建筑的保修期有以下具体规定：”一般条件，建设工程的最低保修期限为：屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日计算。”因此，何彦的房屋漏雨问题自1997年至2002年年底，应找开发商解决。况且何彦称房子在购买后的第二年就发生了漏水。何彦所在王府温馨公寓一期的建成年代为1997年，且60%以上的房屋未缴纳住宅公共维修资金。目前，温馨公寓所有房屋的公共部位和共用部位均超过了保修期，必须向北京市住建委小区办申请住宅公共维修资金。而温馨公寓1号楼共有36户，只有10户缴纳了住宅公共维修资金，其余26户均未缴纳也未补缴，包括何彦。因此该楼不符合《北京市住宅专项维修资金管理办法》关于交存、使用、监督管理的规定。因为交存不足无法申请使用，我物业企业也是力不从心。在这种情况下，我物业企业也尽到了应尽的小修义务，尽职尽责地履行了《物业管理公约》。故此不同意何彦的反诉请求。
原审法院审理查明：何彦系该小区的业主，房屋面积为123.09平方米。1997年12月29日，法政物业中心与何彦签订《物业管理公约》，约定由法政物业中心提供物业服务，物业费收费标准按住宅建筑面积每年每平方米每月1.5元标准收取。何彦以房屋漏水为由未交纳2007年7月1日至2013年3月31日的物业费12739.82元。
庭审中，何彦表示房屋在购买入住后即发现漏水，法政物业中心表示已进行过小修，但不能解决问题，需进行大修，但该楼公共维修基金缴存不足，故此无法启动大修。
原审法院认定上述事实的证据有：双方当事人的陈述及提交的物业管理公约、催缴通知单、缴费收据、协议书、小修统计表、房屋所有权证、照片、住户手册等。
原审法院判决认为：法政物业中心作为物业服务公司，为何彦提供物业服务，何彦理应向法政物业中心交纳物业费。现法政物业中心起诉要求何彦给付物业费的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。因房屋漏水涉及房屋的质量问题，何彦以此作为拒交物业费理由，没有法律依据，法院不予支持。因双方签订的《物业管理公约》以及《王府社区住户手册》已经明确约定小区的物业服务事项、服务标准、收费项目及收费标准，故此何彦要求法政王府物业中心公示上述项目的反诉请求，法院不予支持。何彦要求法政物业中心公示相关帐目，理由充足，法院予以支持。因法政物业中心实行的为包干制，故此何彦要求对帐目进行逐项说明的请求，法院不予支持。关于何彦要求法政物业中心对楼顶漏雨情况进行修复，依据相关法律法规，如楼顶出现渗漏现象，在保修期范围内的，应由开发单位进行维修，超过保修期的，应用住宅专项维修资金进行维修。根据相关法律规定，屋面防水工程、外墙面的防渗漏的保修期为5年，而本案涉诉楼房楼顶出现渗漏现象时，已经超过上述期限，故在楼顶出现渗漏时，应提取住宅专项维修资金进行维修。法政物业中心与何彦系物业服务合同关系，双方的权利义务应依据合同的约定及相关法律法规予以确定。根据双方签订的物业服务合同，此类维修不属物业服务合同项下的服务范围。在何彦屋顶需要大修的情况下，何彦要求法政物业中心对屋顶维修，没有法律依据，法院不予支持。双方可以就此情况向相关政府主管部门反映，以达到最终解决问题的目的。法政物业中心要求何彦给付违约金，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、何彦给付北京法政王府物业管理中心2007年7月1日至2013年3月31日的物业费一万二千七百三十九元八角二分，于判决生效后十日内付清。二、本判决生效后十日内，北京法政王府物业管理中心向何彦公布2007年度至2012年度物业费的收支帐目。三、驳回北京法政王府物业管理中心的其它诉讼请求。四、驳回何彦的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
何彦不服原审判决，向本院提起上诉。何彦认为：一审法院未对法政物业中心的物业资质进行审查，遗漏事实。法政物业中心依据约定负有房屋修缮义务，一审法院认为应当提取专项维修资金的观点是错误的。法政物业中心在《住户手册》中已经对房屋修缮公开承诺，应当认定为合同项下内容。法政物业中心提供的物业服务存在重大瑕疵，一审法院判决我全额交纳物业服务费于法无据。据此，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回对方的全部诉讼请求并且判令法政物业中心对我的房屋进行修缮，或者发回重审。
法政物业中心答辩称：同意原审判决，请求维持原判。
本院经审理查明：原审法院判决认定的证据真实有效，据此认定的事实无误，本院予以确认。
以上事实还有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：法政物业中心作为物业服务企业，在提供了相应的物业服务后，何彦即应交纳服务费用。何彦认为法政物业中心的物业服务存在重大瑕疵，应提供证据予以证实。何彦提出的法政物业中心侵占小区绿化带的事实，应以侵权为由另行主张，不属于物业服务范畴。何彦提出的法政物业中心单方面停止热水供应以及小区环境脏乱差等，证据欠充分，不足以作为减少物业服务费的依据。当然，对何彦提出的楼道内乱贴广告、墙皮脱落等问题，法政物业中心应及时查看，如确实存在，应及时消除，尽量在细微处做好自己的工作。何彦主张法政物业中心有屋面漏水的维修义务，并提供了《住户手册》予以证实。本院认为，根据何彦所称，其屋面防水问题发生在国家规定的质保期间内，则应该由开发商承担质保责任。该质保责任与物业公司的维修责任有别，不应混淆。根据《住户手册》的记载，屋面防水的保修期限是三年，何彦在本案中未能提供证据证明其在入住后三年内发生了屋面防水问题。因此，何彦现在要求法政物业中心对其房屋进行维修，欠缺事实依据。何彦应另行主张质保责任。何彦所称法政物业中心的资质问题属于行政管理问题，与本案无关。何彦主张的诉讼时效问题，本院认为，法政物业中心在一审中提交的催费通知单等虽然没有何彦的签收依据，但是作为何彦所居住小区常年的物业服务单位，以各种方式催收费用符合实际，其陈述可信性更高，现无证据证明法政物业中心有明显怠于行使权利的行为，故对何彦提出的诉讼时效抗辩，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费一百七十四元，由北京法政王府物业管理中心负担五十六元（已交纳），由何彦负担一百一十八元（本判决生效后七日内交纳）；一审反诉案件受理费五十元，由何彦负担二十五元（已交纳），由北京法政王府物业管理中心负担二十五元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一百六十九元，由何彦负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 伟
代理审判员 宁 韬
代理审判员 王国庆
二〇一四年二月二十日
书 记 员 张颖岚