浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙金民终字第1660号
上诉人（原审被告）吴旭华。
委托代理人（特别授权）朱强。
被上诉人（原审原告）涂聪武。
委托代理人（特别授权）陶锡金。
上诉人吴旭华为与被上诉人涂聪武因租赁合同纠纷一案，不服浙江省武义县人民法院（2013）金武民初字第539号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审原告徐聪武诉称，2012年8月13日，原被告双方补充签订租赁合同一份。合同对租赁期限、租金及支付期限、违约责任等条款作了明确的约定。被告承租后，一直使用租赁物至今。根据租赁合同约定，被告的租赁期限于2013年6月30日到期，如承租人需要续租的应当在租赁期满前三个月申请，提前一个月重新签订合同。2013年5月29日，原告发出续租通知，被告无任何意思表示。现合同已到期，但被告既未继续交租，也未与原告签订续租合同。经原告多次催促，被告仍拒不腾空返还商铺给原告。现请求判令腾空位于武义县温泉南路153号五金商贸中心a区2-3楼武义县集美家居广场c1c2营业场地，并返还原告；赔偿原告自2013年7月1日起至被告实际返还租赁物之日止按日租金346.3元两倍计算的租金损失。
原审被告吴旭华辩称，原、被告于2011年签订租赁合同，约定租赁期限为三年。合同签订后被告对承租房进行装潢，原定营业用房在2011年10月1日开业，但实际开业时间为2012年1月13日，对于延迟开业的损失，原告口头承诺顺延二个月。双方于2012年8月13日签订顺延后的合同，双方约定租赁期为二年，故租赁期至2014年8月12日为二年届满，原告在租赁期内提起返还租赁物的诉请属严重违约行为。此外，原告于2012年7月至9月对其一楼的营业用房进行内外装潢，导致被告营业场所长达二个月不能正常营业；被告承租营业用房楼于2013年6月出现大面积漏水，导致被告的商品和装潢受损。原告作为出租人，负有确保出租用房的安全、维修保障和使承租人正常使用的义务，但其出租营业用房存在漏水的质量瑕疵，故被告对在发现质量瑕疵到整改完毕及重新装修期间的租金有权不予支付。另，被告在2013年7月后已支付23000元作为租金。请求驳回原告的诉讼请求。
原判认定，原、被告双方于2012年8月13日补签商铺租赁合同一份，合同第二条约定：租赁期限为二年，租赁费每年按20%递增，租金一年一付，合同一年一签。租赁期自2012年7月1日起至2013年6月30日中止。如承租人需要续租的应当在租赁期满前三个月申请，在期满前一个月重新签订新的租赁合同，否则视为放弃续租。合同第十四条“其他补充”又约定，合同条款与补充条款相抵触的，以补充条款为准；2013年5月30日前付清下一年租金的，可享受原合同延期一年。第九条约定，终止或解除合同后，承租方未及时清场的，应按每日租金的双倍赔偿出租方损失。该合同订立前被告已使用租赁物。2012年7月1日至2013年6月30日的租金被告已支付。之后，被告未付清下一年度的租金，只在2013年6月16日分二次通过银行转账存入原告账户22970元，但原告未与被告签订续租合同。被告仍使用租赁物至今。
原审法院认为，原、被告之间所签订的租赁合同意思表示真实，内容合法，系有效合同，双方应依约履行。本案主要争议焦点为合同约定的租赁期限是一年还是二年。本院认为合同约定的租赁期限是一年。理由为：1、合同第二条虽约定租赁期限为二年，租赁费每年按20%递增，但随后又约定租金一年一付，合同一年一签，且明确写明租赁期自2012年7月1日起至2013年6月30日止。2、合同第十四条“其他补充”中约定，2013年5月30日前付清下一年租金的，可享受原合同延期一年。可见原告约定租期为一年，否则无须此约定。3、“其他补充”约定：合同条款与补充条款相抵触的，以补充条款为准。即使合同第二条上下文似乎有矛盾，根据该补充约定，也应确定租期为一年。综上，原被告涉讼租赁物的租赁期为2013年6月30日止，之后被告未续租，合同权利义务已于2013年6月30日终止。租赁期满后被告应予腾空，被告至今未腾空，已构成违约。被告辩称双方约定租赁期为二年，租赁期至2014年8月12日止，与查明的事实不符，本院不予采信。故原告要求被告腾空所租赁的房屋及赔偿租金损失的请求于法有据，本院予以支持。但双方约定的违约金过高，应予以调整，违约金可按20%递增数计算。至于被告提出因原告装修及房屋漏水造成其损失，因被告只抗辩其有损失而要求驳回原告的诉讼请求，但并未提出主张抵销租金的具体数额，被告可另行要求处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告吴旭华于判决生效后二十日内腾空其租赁的位于武义县温泉南路153号五金商贸中心a区2-3楼武义县集美家居广场c1c2营业场地，并返还原告。二、被告吴旭华支付原告涂聪武从2013年7月1日起至腾空场地之日止按每日346.28元计算的租金损失（包括已支付的22970元）。限于判决确定腾空之日履行。如被告未按上述确定的期限腾空，所造成的租金损失按每日346.28元计付。三、被告吴旭华于判决生效后三日内支付原告涂聪武违约金25278.20元。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告涂聪武的其他诉讼请求；案件受理费2828元，减半收取1414元，由被告吴旭华负担，限于判决生效后十日内交纳。
宣判后，原审被告吴旭华不服，向本院提起上诉称，一审判决认定本案租赁合同约定的租赁期限为一年错误。合同第二条明确约定：租赁期限为二年，租赁费每年按20％递增，租金一年一付，合同一年一签。租赁期自2012年7月1日至2013年6月30日中止。合同第十四条中的其他补充约定2013年5月30日前付清下一年租金可享受原合同延期一年，这个延期是指原租赁期限二年的基础上的延期，而不是一年一签的基础上的延期。故租赁期限应为二年。二、2013年6月12日，涂聪武在收取吴旭支付的二个多月租金22970元后，却在7月5日提起诉讼，要求吴旭华腾空返还租赁物，一审判决对涂聪武的违约行为不予认定，反而支持违约方涂聪武的诉请显然不当。三、合同履行期间，涂聪武没有为吴旭华的经营活动提供便利已构成违约。1、涂聪武对其一楼的营业用房内外装潢期间，大门、楼梯阻塞不畅，致吴旭华二个月不能经营。2、涂聪武的卫生间长期漏水，渗入吴旭华营业用房的地台，致地台木板腐烂，影响吴旭华正常经营。3、楼面漏水，致吴旭华的装潢和商品受损。吴旭华与涂聪武协商上述损失赔偿期间，涂聪武为了逃避承担违约责任，而提起本案诉讼，一审法院却支持涂聪武的诉请，有失公正。请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人涂聪武答辩称，吴旭华主张合同约定的租赁期限为二年，本案就如吴旭华称的租赁期限为二年，但租赁合同第二条、第三条第三项、第九条第九项约定，合同一年一签，逾期不交付租金就视为解除合同。吴旭华在合同到期后至今未付清下一年度租金，因吴旭华没有按照合同约定交付租金，故双方的租赁合同已经终止履行。吴旭华在合同终止后，未付清租金的情况下拒不腾空房屋是侵权行为，原审判决要求吴旭华在限期内腾空房屋是有法律依据的。但原审判决的违约金支持过低。综上，请求二审法院依法判决。
双方当事人在二审中均未提供新证据。
经审理查明，原判认定事实清楚，本院予以确认。
另查明，涂聪武与吴旭华于2012年8月13日补签的商铺租赁合同第三条第三项对租金及相关费用支付期限及方式作了约定。合同约定：本合同签订三日内，乙方（即吴旭华）须支付壹拾贰个月（2012年7月1日至2013年6月30日）的租金，以及质保金。到期必须提前二个月支付下一年度的租金及相关费用，逾期30天未交清者视为自动解除本合同。
本院认为，吴旭华与涂聪武签订的租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效。本案争议的焦点是合同约定的租赁期限是一年还是二年。双方合同第二条约定租赁期限为二年，租赁费每年按20％递增，租金一年一付，合同一年一签。租赁期自2012年7月1日起至2013年6月30日止。第三条约定到期必须提前二个月支付下一年的租金及相关费用，逾期30天未交清者视为自动解除本合同。故从合同明确约定租赁期限为二年，及需提前支付下一年度的租金等条款看，可认定本案合同的租赁期限应为二年。虽然双方约定的租赁期限为二年，但本案中吴旭华在上一年租期届满前才支付了二个多月的租金，并未按合同约定履行付款义务，之后双方又未能就租赁事宜协商一致，达成新的租赁合同，涂聪武对吴旭华逾期付款行为并不认可。故吴旭华行为已构成根本违约。原审根据双方约定的违约责任判令吴旭华腾退租赁物，并支付损失于法有据。至于吴旭华提出的涂聪武装修及房屋漏水给其造成的损失，因其未提出反诉及具体的损失数额，故吴旭华可另行主张。综上，原判虽认定部分事实有误，但实体处理正确。吴旭华的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2828元，由上诉人吴旭华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金 桦
审 判 员 陈旻尔
审 判 员 杜月婷
二〇一四年一月二十一日
代书记员 周 莉