山东省莱州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莱州民初字第119号
原告方景钰，男，1975年2月20日出生，汉族，住莱州市。
被告孙凤，女，1981年12月6日出生，汉族，住莱州市。
委托代理人陶涛，男，1981年7月20日出生，汉族，住址同上，系被告的丈夫。
原告方景钰与被告孙凤房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告方景钰、被告孙凤及其委托代理人陶涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年2月8日，原、被告签订承包协议书（实为租赁协议），协议约定原告租赁被告占有的位于莱州市艺苑小区24号楼附属门头房3号一间从事维修业务，租赁期限自2014年3月4日至2015年3月3日止，年租金6800元，押金500元。2014年9月，原告接到莱州市文昌商贸城通知，要求腾出租赁房屋。经了解原告得知，被告出租给原告房屋产权人为文昌商贸城，被告是租赁文昌商贸城房屋后又转租给原告。现文昌商贸城以被告擅自转租为由已与被告解除了租赁关系，故要求原告腾退房屋。原告无奈与被告协商退还租赁费事宜未果。诉请法院判令被告退还原告租赁费3400元、押金500元，并支付违约金1133元，合计5033元，并承担诉讼费。
被告辩称，原告诉状陈述的原、被告签订租赁合同的时间、约定的租赁条款情况对，涉案出租房屋的产权人是文昌商贸城，我租赁文昌商贸城后转租给原告情况属实，但商贸城没有解除与我的租赁关系。被告丈夫陶涛租赁了莱州市文昌商贸城艺苑小区24号楼附属沿街门头房11、12号（即从西数第3号），租赁期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止，因陶涛经营不善，经营效益不佳，在没征得文昌商贸城同意的情况下，将陶涛租赁的65m2商业用房的一部分21m2转租给了原告，租金6800元，被告向文昌商贸城已交足2014年1月1日至2014年12月31日的租金4000元、管理费8800元。因被告未经文昌商贸城同意转租给原告，原、被告所签合同为无效合同，根据法律规定，无效合同的法律后果是双方返还，被告应将500元押金返还给原告，还应退还原告将房屋交接给被告之日至2015年3月3日为止的剩余租金，因双方所签合同为无效合同，不存在违约金问题。
经审理查明，2013年12月12日，被告丈夫陶涛与莱州市文昌商贸城签订了租赁合同书，约定陶涛租赁商贸城艺苑小区24#楼11、12号，建筑面积65平方米，租期自2014年1月1日起至2014年12月31日止，租金4000元，第四条约定：承租人承租后，不准擅自转租、转让或转借，需要与第三人交换房屋时应先征得出租方同意，否则无效，不准停业关门，不准改变经营种类，不准利用承租房屋进行非法活动，发现后，出租房可以终止合同并收回房屋，按违约制裁。第五条约定：承租方承租后，必须爱护房产，不准随意改建或间隔，如需改建或间隔，需申请出租方同意后方能施工---。
陶涛租赁后进行了经营，后将租赁房屋间隔成两间，分别转租给原告和高强二人经营。
2014年2月28日，原、被告签订了承包协议书，约定，被告将艺苑小区24#楼附属门头房（3号门头、21平方米）承包给原告经营使用，承包期自2014年3月4日起至2015年3月3日止，承包经营费6800元，协议签订时，原告向被告交纳履行协议保证金500元，任何一方承包期内违约，须赔偿对方承包期内2个月的承包费。
审理中，原、被告均认可，该承包合同实为转租合同。
合同签订后，原告交付给被告租金6800元、保证金500元。原告利用该房屋经营电器维修业务。
后文昌商贸城发现了被告转租行为，遂通知原告腾迁。
2014年9月15日，原告与文昌商贸城签订了租赁合同书，约定，原告租赁文昌商贸城艺苑小区24#楼下12号，建筑面积21平方米，租期自2014年9月1日起至2014年12月31日止，租金700元。
后原告与高强找到被告丈夫、家人协商，要求被告退还半年租金及保证金，双方未协商成，原告遂诉至本院。要求被告返还2014年9月1日至2015年3月3日期间的半年租金3400元，返还保证金500元，并要求被告支付违约金1133元。
庭审中，原告提供了东南隅居委会孙主任与被告母亲的谈话录音，孙主任与原告、高强、被告丈夫陶涛的谈话录音，原告、高强夫妻与被告丈夫、公婆的谈话录音及书面整理材料及高强的当庭证言。
在孙主任与陶涛、陶涛母亲谈话中，孙主任称将租给陶涛的房子收回来重新签订合同，因为转租，现在已经查出来了，陶涛就违约在先了，合同只能作废，谁在那经营，谁就来签合同，交房租；在原告、高强夫妻与陶涛、陶涛父母谈话中，原告向陶涛提出退还半年租金和保证金。
高强证实，其与原告一起租赁过被告的房子，原告向法庭提交的3份录音是真实的，2014年9月15日上午10时，在东南隅居委会，孙主任和陶涛说过因为陶涛将房屋转租在外，与其解除合同，孙主任也对陶涛的母亲说过因为房屋转租在外大队收回，合同作废，2014年9月12日或13日，商贸城口头通知证人腾迁，当时是挨家挨户通知的。
经质证，被告对录音内容真实性表示无异议，认为陶涛母亲不知情，陶涛母亲与孙主任谈话不能作为证据；认为商贸城不能单方解除合同，商贸城也没通知陶涛解除合同，另外二份谈话录音均不能证实商贸城已与陶涛解除了合同；对高强的当庭证言表示无异议。
被告主张，其未经文昌商贸城同意转租，原被告转租合同属无效合同，同意返还原告保证金500元，只同意返还2015年1月1日至2015年3月3日期间的租金，不同意支付违约金。
以上事实，由原、被告当庭陈述，原告提供的上述原、被告签订的承包协议书，原告与文昌商贸城签订的租赁合同书，东南隅居委会孙主任与被告母亲的谈话录音，孙主任与原告、高强、被告丈夫陶涛的谈话录音，原告、高强夫妻与被告丈夫、公婆的谈话录音及书面整理材料，高强当庭证言，被告提供的其与文昌商贸城签订的租赁合同书、收款收据在卷佐证。
本院认为，原、被告均认可双方签订的承包合同实为转租合同，本院予以认定。该合同中关于自2015年1月1日起至2015年3月3日止的租赁期间，因超过陶涛与文昌商贸城约定的租期，该约定的租赁期间依法应属无效。承租人未经出租人同意转租的，出租人依法可解除租赁合同。本案中，文昌商贸城虽未与陶涛办理解除合同的书面手续，但原告提供的东南隅居委会孙主任与陶涛、陶涛母亲2014年9月15日的谈话录音相关内容，可以证实居委会已明确了其解除与陶涛租赁合同的意思表示；当日，原告与文昌商贸城签订了新的租赁合同；2014年9月20日，原告、高强夫妻与陶涛及陶涛父母谈话的录音内容，亦可证实原告向被告方明确了其解除与被告转租合同的意思表示，故被告依法应返还原告2014年9月15日至2015年3月3日期间（计170天）的租赁费3167.12元（6800元／年÷365天×170天），同时返还保证金500元，原告要求被告支付违约金，因本案转租合同的终止，并非完全因被告的单方违约行为造成，故原告要求被告支付违约金，理由不当，本院不予支持。综上，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、被告孙凤返还原告方景钰租赁费款3167.12元、保证金500元，合计款3667.12元，限判决生效后十日内付清。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告孙凤负担（限本判决生效后七日内交纳本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 国树强
审 判 员 李德强
人民陪审员 卢 峰
二〇一五年六月九日
书 记 员 赵文君