江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终2308号
上诉人（原审被告）：房书侠。
委托诉讼代理人：张传忠，江苏它石律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江苏奇艳丽涂料有限公司。
法定代表人：毕云辉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李彝广，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：韩博，男，该公司工作人员。
上诉人房书侠因与被上诉人江苏奇艳丽涂料有限公司（以下简称奇艳丽公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2015）泉民初字第1591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人房书侠及其委托诉讼代理人张传忠，被上诉人奇艳丽公司的委托诉讼代理人李彝广、韩博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
房书侠上诉请求：撤销徐州市泉山区人民法院（2015）泉民初字第1591号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担本案二审的诉讼费用。事实与理由：1、一审法院根据徐州市泉山区人民政府与奇艳丽公司签订《徐州市棚户区改造城市房屋产权货币补偿安置协议》的时间来确定租赁的截止期限错误。事实上，涉案房屋2010年已列入市政拆迁规划，徐州市城乡建设局于2011年2月9日发布拆迁公告，拆迁期限为2012年2月19日至2012年3月20日，泉山区段庄办事处、拆迁办于2011年10月10日在涉案房屋的周围建设围墙，导致所有租户无法对外经营，故2011年10月10日应为实际租赁截止时间。2、一审法院认定徐州市泉山区人民政府与被上诉人签订《徐州市棚户区改造房屋产权货币补偿安置协议》是在2013年4月10日错误，实际上段庄办事处与被上诉人仅仅于2011年2月19日签订了一份拆迁安置协议，故租赁期间终止时间应按这份协议的约定来确定。至于2013年4月10日被上诉人与泉山区段庄办事处签订的协议不知从何处而来。3、案外人陈竟怡与被上诉人签订租赁合同，是双方真实意思表示，陈竟怡实际租赁涉案房屋，并支付租金，租金由房书侠转交。陈竟怡与被上诉人所签订的租赁合同合法有效。4、一审法院认定被上诉人奇艳丽公司多次向上诉人催要租金错误，被上诉人一审庭审过程中提供的两段录音及文字整理资料是复制件，没有提供证据原始来源，且两份录音证据的内容没有关于被上诉人分别于2014年4月、12月当面向房书侠催要租金的内容，故两段录音证据不具有真实性和关联性。即使双方存在房屋租金纠纷，被上诉人要求支付租金的请求，也已超过法律规定的诉讼时效。
奇艳丽公司辩称：1、协议的签订日期与房屋租赁期间不是一回事，具体的协议签订时间可按照协议来确定。2、被上诉人只与房书侠签订过租赁协议，未与陈竟怡签订过。另案中，陈竟怡已承认是其拿了被上诉人的空白合同用于办理营业执照。房书侠已认可转租事实，且房书侠从中获取了差价。3、关于诉讼时效，被上诉人一审已提供了充分的证据证明。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。
奇艳丽公司向一审法院起诉请求：房书侠支付奇艳丽公司租金102000元（2012年1月1日至2013年6月30日期间）及违约金（以100000元为本金，自2013年6月1日起至2015年6月1日止、自2015年6月30日起至判决给付之日止，按照年利率5％计算的利息）
一审法院认定事实：奇艳丽公司原名徐州市西关化工厂，成立于1989年5月23日，于2010年11月29日更名为徐州奇艳丽涂料有限公司，后又于2015年9月29日更名为江苏奇艳丽涂料有限公司。
2008年9月19日徐州市西关化工厂（甲方）与房书侠（乙方）签订《租赁协议》，协议主要内容为：“甲方将其位于徐州市工农北路的厂房及场地出租给乙方使用；出租年限为5年，自2008年10月1日起至2013年9月30日止；年租金为68000元，按年支付，先付款后用房。”
《租赁协议》签订后，房书侠对租赁的厂房及场地进行改造并建成沿街门面使用，2009年9月19日之前房书侠将部分房屋转租给案外人陈竟怡使用，双方未签订书面租赁合同。房书侠已分别于2008年9月19日、2009年10月14日、2010年9月26日、2011年10月8日支付奇艳丽公司租金68000元、68000元、68000元、17000元。
2013年4月10日徐州市泉山区人民政府与徐州奇艳丽涂料有限公司签订《徐州市棚户区改造城市房屋产权货币补偿安置协议》，对徐州奇艳丽涂料有限公司位于徐州市工农北路的厂房及场地进行征收，徐州奇艳丽涂料有限公司共获得拆迁补偿款965129元。案外人陈竟怡使用租赁的房屋至2013年6月30日。
房书侠为证明陈竟怡与徐州市西关化工厂存在房屋租赁关系，举证了加盖有徐州市西关化工厂印章并载有陈竟怡落款的《徐州市房屋租赁合同》，该合同为制式合同，系徐州市房产管理局印刷、徐州工商行政管理局监制。该合同载明陈竟怡为承租方，徐州市西关化工厂为出租方，约定徐州市西关化工厂将徐州市泉山区工农北路房屋（建筑面积约400平方米）出租给陈竟怡经营酒店，月租金5000元，租赁期限自2009年10月1日至2013年9月30日。关于该《租赁合同》，陈竟怡曾陈述系双方真实意思表示，后又改称该合同仅系其办理营业执照的工商登记所用。关于该《租赁合同》，奇艳丽公司认为，房书侠曾以办理营业执照为由自奇艳丽公司处带走加盖公章的空白《租赁合同》，该《租赁合同》现有的内容均为陈竟怡自行添加，因陈竟怡并未向奇艳丽公司交付过房屋租金，故该《租赁合同》未实际履行。
陈竟怡还陈述其每三个月向房书侠支付18000元租金，房书侠陈述，因其与奇艳丽公司之间以及其与陈竟怡之间的租金标准存在差额，经奇艳丽公司原厂长徐某口头同意，房书侠在扣留差额后将租金交付奇艳丽公司。对于陈竟怡和房书侠的上述陈述，奇艳丽公司除认可房书侠按时交纳3年租金外，对其他陈述均不予认可。
一审法院另查明，2013年7月4日奇艳丽公司向房书侠邮寄了催要租金通知书，房书侠于7月6日签收了催要租金通知书。奇艳丽公司的工作人员李彝广还分别于2014年4月、12月当面向房书侠催要租金。
一审法院认为，当事人应该按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，奇艳丽公司与房书侠系房屋租赁合同关系，因此房书侠应当按照合同约定履行向奇艳丽公司支付租金的义务。按照双方签订《租赁协议》的约定，房书侠应于2011年10月1日前支付奇艳丽公司2011年10月1日至2012年9月30日期间的租金68000元，房书侠实际支付17000元，尚欠51000元，房书侠还应于2012年10月1日前支付奇艳丽公司2012年10月1日至2013年6月30日期间的租金51000元，但房书侠没有支付，房书侠合计拖欠奇艳丽公司租金102000元，故应向奇艳丽公司继续支付该租金。房书侠逾期支付租金，违反了合同约定，因此其应向奇艳丽公司支付违约金，奇艳丽公司主张的违约金数额符合法律规定，一审法院予以支持。房书侠辩称徐州市西关化工厂与陈竟怡签订了房屋租赁合同、建立了房屋租赁合同关系，不符合该院查明的事实，一审法院不予采信。房书侠辩称涉案房屋的周围建设了围墙，致使所有租户无法继续经营，无证据证明，该院不予采信。奇艳丽公司要求房书侠支付租金的诉讼时效期间，应从最后一期租金的履行期限届满之日起计算，即从2012年9月30日计算，奇艳丽公司后于2013年7月、2014年4月、2014年12月分别向房书侠催要过租金，均构成诉讼时效中断，故奇艳丽公司于2015年4月17日向一审法院提起诉讼，未超过诉讼时效期间，因此房书侠关于奇艳丽公司的诉讼请求已经超过了诉讼时效期间的辩称意见，一审法院不予采信。
综上，一审法院判决：房书侠于判决发生法律效力之日起十日内给付江苏奇艳丽涂料有限公司租金102000元及违约金（以100000元为本金，自2013年6月1日起至2015年6月1日止、自2015年6月30日起至判决给付之日止，按照年利率5％计算的利息）。案件受理费2540元，由房书侠负担（江苏奇艳丽涂料有限公司已预交，房书侠随案款一并给付）。
二审期间，上诉人提供了：1、2010年12月25日徐州日报登载的徐州市城乡建设局拆迁公告；2、2011年2月19日被上诉人与徐州市泉山区段庄办事处签订的《徐州市棚户区改造房屋拆迁货币补偿安置协议》；3、案外人杨飞、彭世春与上诉人签订的转租协议。本院组织被上诉人进行了质证。对于上述证据，本院结合全部案情综合予以评判。
二审期间另查明，陈竟怡曾以被上诉人为被告提起（2013）泉民初字第2813号民事诉讼，其在2013年6月4日的起诉状中陈述事实和理由时称“陈竟怡于2009年10月1日与被告签订合同，租赁其停产无设备的废旧厂房开酒店经营……经营至今”，后陈竟怡撤回起诉。2014年3月6日陈竟怡再次以被上诉人为被告提起（2014）泉民初字第1016号民事诉讼，在陈述事实和理由时称：“2009年陈竟怡从房书侠处租赁位于徐州市泉山区工农北路原西关化工厂房屋……后得知租赁房产系房书侠从徐州市西关化工厂租赁的房产”。在该案审理过程中，陈竟怡申请追加房书侠为第三人，房书侠在庭审过程中陈述陈竟怡和被上诉人之间没有签订过合同，当时陈竟怡办工商登记时房书侠从西关化工厂拿过一个空白合同盖上章交给陈竟怡的。在陈述和陈竟怡签订合同的过程时陈述其和陈竟怡没有签订过合同，口头约定转租，没有将其与被上诉人的合同出示给陈竟怡，但是告诉过陈竟怡房主是谁。
二审期间，针对被上诉人在一审提供的录音证据，本院要求被上诉人提供了录音的原始载体录音笔，并经双方当事人确认了录音笔中录音文件的形成时间分别为2013年7月18日上午9：30:35、2015年3月25日16:30:45。上诉人质证认为不能证明是与上诉人的通话内容，本院询问上诉人是否对录音进行鉴定，上诉人表示申请鉴定，但在本院释明作虚假陈述的法律后果后又以没有钱为由表示不鉴定。
本院审理查明的其他案件事实与一审法院查明认定事实一致。
本案二审期间的争议焦点为：一、上诉人是否系本案房屋租赁费的付款义务人；二、本案房屋租赁的截止日期如何认定；三、本案是否超过诉讼时效。
本院认为，一、关于上诉人是否系本案房屋租赁费的付款义务人的问题。上诉人主张陈竟怡是实际承租人，租赁合同关系建立在陈竟怡与被上诉人之间，故其不应承担租赁费。但其在（2014）泉民初字第1016号民事诉讼中明确陈述涉案房屋系其转租给陈竟怡的，且陈竟怡与被上诉人之间的租赁合同是陈竟怡办理工商登记时，房书侠从西关化工厂拿一个空白合同盖上章交给陈竟怡的。故陈竟怡仅是房书侠与被上诉人的租赁合同关系中的次承租人，房书侠以此主张不应向被上诉人支付租金没有事实和法律依据，本院不予支持。
二、关于本案房屋租赁的截止日期如何认定的问题。上诉人称2011年10月10日起涉案房屋周围因拆迁需要建设围墙，致租户无法对外经营，租赁费只应当计算至此时。但在（2013）泉民初字第2813号案件中，租赁房屋的实际使用人陈竟怡在2013年6月4日诉状中陈述“其使用涉案房屋经营至今”，故上诉人该主张本院亦不予采信。至于被上诉人拆迁安置协议的签订时间，与涉案房屋的搬迁时间并不当然一致，上诉人主张的拆迁公告时间和拆迁协议签订时间都不足以证实租赁房屋的实际租用时间，上诉人提供的证据拆迁公告、拆迁安置协议及案外人的房屋租赁合同均不足以证明涉案房屋的实际租用时间，本院不予采信。
三、关于本案是否超过诉讼时效的问题。上诉人以一审庭审中被上诉人提供的两段录音证据系复制件为由主张被上诉人无证据证明其诉请未超过诉讼时效。二审期间，被上诉人向本院提供录音证据的原始载体。经核实，两段录音的录制时间分别为2013年7月18日上午9：30：35和2015年3月25日16：30：45，被上诉人确实于2013年7月18日、2015年3月25日向上诉人房书侠催要过租金，均构成诉讼时效中断，故被上诉人于2015年4月17日向一审法院提起诉讼时，未超过诉讼时效。上诉人虽否认通话录音中是其本人声音，但未能提供相反证据证明，故对于上诉人该项主张，本院不予认可。
综上所述，上诉人房书侠的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费2540元，由上诉人房书侠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 单雪晴
审 判 员 单德水
代理审判员 徐海青
二〇一七年六月二十九日
书 记 员 王 茹