河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）商民三终字第398号
上诉人（原审原告）彭展，男，1975年12月19日出生。
上诉人（原审原告）李素英，女，1971年12月12日出生。
委托代理人彭展，基本情况同上。系李素英丈夫。
被上诉人（原审被告）李素琴，女，1962年2月11日出生。
被上诉人（原审被告）马保俊，男，1964年8月10日出生。
以上二被上诉人委托代理人刘建忠，河南向东律师事务所律师。
上诉人李素英、彭展与被上诉人马保俊、李素琴确认合同效力纠纷一案，李素英、彭展于2012年6月14日向商丘市梁园区人民法院提起诉讼，请求判令：1、确认李素英、彭展与马保俊、李素琴之间的房屋买卖行为有效；2、确认房屋价格为230000元；3、由马保俊、李素琴承担本案诉讼费用。商丘市梁园区人民法院于2013年7月17日作出（2012）商梁民初字第1454号民事判决，判令：1、李素英、彭展与马保俊、李素琴房屋买卖行为有效，房屋归原告李素英、彭展所有。2、原告李素英、彭展在本判决生效后十日内将230000元的差价款40000元交于马保俊、李素琴。案件受理费100元，由马保俊负担，鉴定费6125元，由李素英、彭展负担。马保俊、李素琴不服该判决，向本院提出上诉，本院于2013年9月22日作出（2013）商民三终字第714号民事裁定，裁定撤销原审判决，发回重审。商丘市梁园区人民法院经过重审，于2013年7月21日作出（2013）商梁民初字第3062号民事判决，并向双方当事人进行了送达。李素英、彭展不服，向本院提起上诉。本院于2014年4月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年4月22日公开开庭进行了审理。上诉人李素英的委托代理人及本案上诉人彭展，被上诉人马保俊、李素琴及其委托代理人刘建忠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审认定，2011年10月14日，李素英、彭展与李素琴、马保俊签订《售房协议》，甲方：马保俊、李素琴。乙方：彭展、李素英。协议约定：1、甲方将位于梁园区归德北路二巷三号楼房部分（一楼以上三楼以下）面积以隔墙为界，出售给乙方，双方商定交易价格，乙方以人民币肆拾叁万元（430000元）购买甲方房地产，该房屋房产证、土地使用证由甲方拥有。2、经甲乙双方协商，乙方向甲方分期付款，经双方商定，如乙方在2012年底不能向甲方付清购房余款，乙方向甲方无条件交出房屋，甲方不归还前几期购房款。3、甲方如期（12月底）建起共用墙，建起方由甲方全权负责，否则乙方有权减掉房款20000元，甲方不按合同规定日期交付房屋，每逾期一个月按房价总额10%作为违约金赔偿给乙方。4、如出现房屋拆迁、出售等有关事项，赔偿由各建筑面积相应实施，如有其他情况，应由甲方全权负责，否则，应由甲方负责全部费用。5、甲方出售给乙方的，如果甲乙双方达成协议，甲方的房屋出售，乙方有优先支配权。该协议书一式二份，甲方一份，乙方一份。地皮使用费由甲乙双方负担，下水道、电表双方出资维修。甲方马保俊、李素琴签名，乙方彭展、李素英签名。合同签订后，彭展、李素英分别于2011年10月14日、31日、11月4日、2012年1月8日、3月3日五次支付购房款共计190000元，马保俊、李素琴将彭展、李素英所购买的房屋予以交付，由李素英、彭展在其中居住。因双方对涉案房屋的价款是230000元还是430000元产生争议，而未办理房屋过户登记。
原审另查明，李素英与彭展系夫妻，李素琴与马保俊系夫妻。涉案房产土地使用证登记使用者为马保俊，用途为住宅，使用权类型为划拨。房屋所有权人为马保俊，私有房产，房屋坐落商丘市梁园区归德北路二巷三号，建筑面积208.13平方米。现李素英、彭展在其所购买的房屋居住。
原审认为，关于双方当事人之间房屋买卖行为是否有效。涉案房产坐落于商丘市梁园区归德北路二巷三号，房屋所有权人为马保俊，私有房产，建筑面积208.13平方米。土地使用证登记使用者为马保俊，用途为住宅，使用权类型为划拨。彭展与马保俊均属成年人具有相应的民事行为能力，马保俊是涉案房产的所有权人，依法对涉案房产享有占有、使用、收益、和处分的权利。不仅签订了书面合同，而且马保俊将彭展所购买的房屋交付给了彭展，彭展也履行了部分房款的交付义务，并在其所购买的房屋中居住。虽未办理房产登记，由于双方对房屋价格产生不同意见，所以，无法办理房产过户登记。《中华人民共和国民法通则》第五十四条规定：民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。第五十五条规定：民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。双方对房屋买卖的意思表示真实，不违反法律规定，所以，彭展与马保俊之间房屋买卖行为合法有效。关于李素英、彭展是否享有涉案房屋所有权。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定，财产所有权的取得，不得违反法律规定。上诉人虽然占有、使用了涉案房屋，但是依据上述法律规定，上诉人对该房屋不享有所有权。关于涉案房屋的价格是230000元还是430000元。上诉人主张确认涉案房屋的价格为230000元，根据谁主张谁举证的分配原则，上诉人应当负有提交证据证明房屋价款是230000元的举证责任，但是能够支持其主张的证据仅是证人证言，这些证人都是原、被告的直系亲属，而且他们在签订房屋买卖协议时均没有在场，所要证明的事实都是听李素英所说。证人所要证明的事实应是自己耳闻目睹的情况，不应是听说的，所以这些证人证言不是直接证据。上诉人虽然对被告提交的《售房协议》的真实性提出异议，认为协议的第一页作了更换，是在第二页形成之后书写的，并在原一审中也提出了司法鉴定，本院依照法定程序委托辽宁德恒物证司法鉴定所，对协议第一页和第二页是否同一时间形成进行司法鉴定，鉴定意见为：不能判断《售房协议》第一页是在第二页形成之后书写形成。从该鉴定意见可以认定上诉人所主张“第一页作了更换，是在第二页形成之后书写”的理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条规定：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。为了确保当事人的诉讼权利充分行使，在重审中再次向双方当事人释明，是否对《售房协议》第一页形成时间申请重新司法鉴定，和是否对涉案房屋在2011年10月市场价格进行司法评估，双方均表示不申请。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。综上，李素英、彭展主张确认涉案房屋价款230000元证据不足，本院不予支持。上诉人可以在举出证据后另行主张权利。李素琴、马保俊主张涉案房屋价格为430000元，是其针对上诉人的诉求而提出的抗辩，不属于反诉请求，故在本案中不予审理，李素琴、马保俊可另行主张权利。
原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第一百三十四条，《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第（二）项，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条之规定，经审判委员会研究决定，判决：一、李素英、彭展与李素琴、马保俊之间房屋买卖行为有效。二、驳回李素英、彭展其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由李素琴、马保俊负担。
彭展、李素英上诉称，1、原审审判程序违法，对证据采信不当。彭展、李素英提交的证据7与马保俊、李素琴提交的证据1、2、3证明目的相冲突，原审均予采信不当。彭展、李素英在原审中并未申请对马保俊、李素琴提交的证据1是否系同一时间形成进行司法鉴定。马保俊、李素琴提交的证据1不能作为有效证据使用。彭展、李素英所提交的证人证言及录音资料均应作为有效证据使用。2、原审认定事实错误。涉案房产的交易价格是230000元而不是马保俊、李素琴所主张的430000元，彭展、李素英对此已提交充分证据予以证实。请求二审撤销原判，依法改判支持彭展、李素英的诉讼请求。
马保俊、李素琴答辩称，原审认定事实清楚，对证据的采信正确，审判程序合法，请求二审驳回上诉，维持原判。
根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、原审审判程序是否合法，对证据的采信是否正确；2、涉案房产的价格应当如何认定。
双方当事人对本院归纳的争议焦点均无异议，并进行了论辩。
二审庭审中，彭展、李素英向本院提交的证据是：朱某某于2014年4月14日出具的证明一份。以此证明涉案房产的交易价格为230000元，朱某某在李某某签字作证明时没有对其进行打骂。
马保俊、李素琴在二审中没有提交证据。
经本院主持质证，马保俊、李素琴认为因证人朱某某没有出庭作证，故对该证据不予质证。
经本院审查认为，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条规定，证人应当出庭作证，接受当事人的质询。因证人朱某某未到庭，本院对其证言的真实性无法进行核实，故对该证据不予采信。
本院经审理查明的事实与原审查明基本事实一致。
本院认为，关于原审审判程序是否合法，对证据采信是否正确的问题。彭展、李素英在原审提交的证据7为涉案房产的照片，证明目的是“证明房屋一至四层是属于彭展、李素英的，因为楼梯在彭展、李素英屋里”。马保俊、李素琴在原审提交的证据1是2011年10月14日的售房协议书，证明目的是“证明双方之间签订的房屋买卖协议注明房屋价格为430000元”。证据2、证据3系司法鉴定意见书及司法鉴定所出具的答复函，证明目的为“马保俊、李素琴提交的证据1是真实的、客观的，房屋买卖价款是430000元”。上述证据是双方当事人为支持自己主张、反驳对方意见而提交，证明目的相互矛盾，彭展、李素英提交的证据7系对房屋现状所拍摄的照片，虽然真实，但并不能反映出房屋产权的归属，彭展、李素英以此证实涉案房屋一至四层归其所有的证明目的不能成立，原审没有对彭展、李素英证据7本身的真实性及其证明目的加以区分而予以全部采信不当，本院依法予以纠正，对彭展、李素英在原审中提交证据7的真实性予以采信，对其证明目的不予采信。
彭展、李素英主张原审对其提交的证人证言及录音资料不予采信不当，本院经审查认为，彭展、李素英提交的李某甲2012年7月9日出具的证明与李某甲2013年10月16日出具的证明内容相矛盾，且未出庭接受质询；证人付某某在2012年7月10日出庭作证时，仅陈述“只知道小女儿有个条子在大女儿那里，其他情况不知道，也不知道到底多少钱”，而李某乙同日出庭作证时则陈述“双方买卖房屋时我并不知道，后来过年的时候听说的，房屋价款听李素英说的230000元”；2013年11月25日，彭展、李素英再次申请李某乙及李某某出庭作证，证实李素英将真实的售房协议交给了李素琴，但李某乙在庭审中陈述“不知道李素英将两份协议书给李素琴，双方当事人签订协议时不在场，不知道协议内容，都是听李素英说的，李素英、李某某上我家走亲戚时告诉我房屋价款是230000元”；李某某在庭审中则陈述“我和母亲在李素英家，因为原告夫妻闹离婚期间，怕彭展把油库的房子卖了，然后我们商量把协议书放到李素琴家，然后我看见李素英把东西交给李素琴了，具体是什么东西我没看清”。从上述证人所作陈述可以看出，付某某等人在双方当事人签订协议时并不在场，涉案房产的价格也均是听彭展、李素英所说，且对李素英是否将协议、将何种协议交给李素琴均陈述不清，因上述证人均不是就其亲身感知的事实进行陈述，而彭展、李素英所提交的录音资料同样系上述证人所作陈述，在没有其他有效证据加以印证的情形下，原审对此不予采信正确，对彭展、李素英以此证实涉案房产真实的买卖协议被李素琴骗走及房产交易价格为230000元的主张不予支持并无不当。
彭展、李素英在二审中主张其并没有对2011年10月14日的售房协议申请司法鉴定，但（2012）商梁民初字第1454号卷宗第69页显示，彭展、李素英的委托代理人对该售房协议的质证意见为“第二张是彭展所签，但是第一张不是原本的协议，现在向法庭对协议书申请鉴定，鉴定第一页和第二页形成的时间”，彭展对其代理人的意见并未提出异议，同时在庭审笔录上予以签字认可，故其关于其未提出过司法鉴定的主张不能成立，本院不予支持。
关于涉案房产价格应如何认定的问题。彭展、李素英主张涉案房产的交易价格为230000元，马保俊、李素琴则主张为430000元，双方分别针对自己的主张提交了相应的证据予以支持，原审在对双方证据进行分析审查后，一一做出采信与否的判断，同时根据有效证据对本案事实予以认定。虽然彭展、李素英对此提出异议，但因其在一、二审中均不能提交有效证据对其主张加以证实，故依照民事案件“谁主张、谁举证”的诉讼原则，其应承担举证不能带来的不利后果。彭展该项上诉主张不能成立，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，虽然对个别证据采信不当，但未影响事实的认定及实体审理，且本院已经予以纠正。彭展、李素英的其他上诉请求与理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人彭展、李素英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张倩
审 判 员 冯明
代理审判员 徐斌
二〇一四年四月三十日
书 记 员 邵甜