吉林省辽源市龙山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0402民初1800号
原告（反诉被告）辽源市龙山区龙昇手拉面馆。
负责人李晓雷。
委托代理人李文。
委托代理人高嵩，吉林辽东律师事务所律师。
被告（反诉原告）范景侠。
委托代理人韩德伟，吉林达信律师事务所律师。
原告（反诉被告）辽源市龙山区龙昇手拉面馆（以下简称龙昇面馆）诉被告（反诉原告）范景侠确认合同无效纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序独任审理，经公开开庭审理，原告（反诉被告）辽源市龙山区龙昇手拉面馆委托代理人李文、高嵩，被告（反诉原告）范景侠委托代理人韩德伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）龙昇面馆起诉称：2017年7月1日，范景侠以李晓雷未履行给付租金的义务为由，通过邮寄向李晓雷发出解除合同通知。李晓雷认为，范景侠解除合同无效。一、本案涉及房屋原出租人为辽源市粮油供应公司，当时房屋租金由李锦成上门收取，之后由于房屋产权变动，李晓雷不知情，范景侠曾经以拖欠租金为由提起诉讼，要求解除合同，支付租金，法院判决李晓雷支付范景侠租金1.82万元，该判决已经生效，范景侠并未要求李晓雷履行付款义务，李晓雷无法联系范景侠，并非原告（反诉被告）迟延履行债务，拖欠租金；二、根据合同法九十四条第三项规定，一方当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。可见，即使李晓雷迟延履行债务，范景侠未经催告，直接解除合同缺乏法律依据；三、李晓雷未履行支付租金1.82万元生效判决确定的义务，属于生效判决的履行问题，不受合同法调整，范景侠据此解除合同，请求权基础错误；4、范景侠从2014年起拖欠供热公司的供热费，导致面馆无法正常经营，范景侠构成违约，应当承担违约责任。故原告（反诉被告）诉讼至法院。诉讼请求：1、请求确认被告（反诉原告）范景侠解除合同无效；2、本案诉讼费用由被告（反诉原告）承担。
被告（反诉原告）范景侠答辩称，已依法提起反诉请求，具体答辩意见为反诉理由。
被告（反诉原告）范景侠反诉称：一、范景侠将房屋租赁给李晓雷经营龙昇面馆，双方未签订书面合同，范景侠口头委托李锦成收取房租，依据合同法相关规定，双方为不定期租赁。2016年10月范景侠提起诉讼，请求解除双方的房屋租赁合同、龙昇面馆负责人李晓雷腾退租赁的房屋及龙昇面馆负责人李晓雷给付拖欠租金，2015年9月1日起至2016年10月31人共计14个月，2016年12月16日龙山区人民法院作出了（2016）吉0402民初2927号民事判决书，并于2017年3月1日发生法律效力，该判决因范景侠未通知到龙昇面馆负责人李晓雷解除合同，故未支持范景侠要求解除双方租赁合同的请求。现在范景侠已经履行了通知龙昇面馆负责人李晓雷解除合同的通知程序。二、龙昇面馆负责人李晓雷未履行（2016）吉0402民初2927号民事判决书确定的支付租金1.82万元的义务。范景侠于2017年7月3日已申请贵院强制执行且贵院已经立案。范景侠依据合同法第227条的规定，请求法院判决解除双方房屋租赁合同，故范景侠提出反诉。诉讼请求：1、判决解除双方的房屋租赁合同；2、判决龙昇面馆负责人李晓雷腾退租赁的房屋；3、判决龙昇面馆给付拖欠的租金13000元（2016年11月1日起至2017年8月31日）；4、判决龙昇面馆负责人李晓雷承担诉讼费。
原告（反诉被告）龙昇面馆答辩称，龙昇面馆起诉状中事实与理由部分将作为答辩意见，同时增加以下4点：1、被答辩人以书面租赁合同取得房屋承租权；2、合同所附条件即解除合同的条件未成就，范景侠解除房屋租赁合同的请求，没有合法依据；3、范景侠虚构李晓雷拒不执行生效判决及迟延履行债务的理由不成立；4、范景侠存在合同违约，应承担相应的赔偿责任。
当庭质证过程中，原告（反诉被告）龙昇面馆向本院提交证据如下：1、租房协议1份，证明李晓雷同李锦成签订本合同用于经营拉面馆，合同约定解除合同的条件是该房屋动迁，未约定交付期限，该房屋系从他人转兑，前承租人告知李晓雷出租房屋是李锦成的，且李锦成也声称该房屋是他的。范景侠代理人质证真实性不清楚，该协议对于范景侠无法律效力，2009年10月27日范景侠取得本案房屋的所有权，该协议签订于2012年12月25日由李锦成签订，房屋买卖合同、抵押合同及长期房屋租赁合同应由房屋所有权人签字或明确授权，方能形成法律效力、2、营业执照，证明我方租赁房屋从事经营的事实。范景侠代理人质证无异议；3、房屋租金的收费收据，证明李锦成收取租金的事实，收取租金的时间为2012年到2015年。范景侠代理人质证无异议；4、辽源市热力集团有限公司制作的通知1份，2017年7月25日由热力集团公司向李锦成发出催缴供热费通知，证明供热集团公司将李锦成视为房东。范景侠代理人质证真实性有异议，合法性有异议，热力公司发给的是烧烤用户，热力公司无权限确认房屋所有权人为李锦成；5、解除合同通知及邮寄凭证，证明范景侠以我方未交付租金提出解除合同的理由不能成立，合同所附条件尚未成就，范景侠未向我方告知房屋产权变更后的租金收费主体，给我方所留的手机号都是假的，我方无法与范景侠联系交付房屋一事。范景侠质证真实性合法性无异议，但我方已经履行了通知原告解除房屋租赁合同的程序，符合辽源市龙山区人民法院（2016）吉0402民初2927号民事判决书确定的通知程序；6、吉林银行卡和个人现金存款业务凭证，证明法院判决支付的房屋租金和判决后正常形成的房屋租金我方因无法与范景侠联系，而与其他三原告共同存入一个银行卡中，卡中的总金额为122538.97元，因多方联系不能找到范景侠故未能交付租金。范景侠代理人质证不能证明李晓雷履行支付租金义务；7、通知，证明供热公司因范景侠未交付我方承租房屋的供热费，我方承租房屋的供热设施已被供热公司拆除。范景侠代理人质证真实性、合法性有异议，热力公司无权限确认房屋所有权人为李锦成；8、光盘1张，证明范景侠确认供热费由产权人交纳的事实，也证明原告在积极的履行法院生效判决，而无法与范景侠取得联系。范景侠代理人质证认为李晓雷在判决生效后有能力找到范景侠，但未履行支付租金义务，录音中双方自认拖欠租金事实存在，供热费事项，与本案无关。9、辽源市龙山区法院（2012）龙执字第245-1号执行裁定书1份及团购（住宅）户登记单，证明原告所出租的房屋位于市区中心，该区域市政府、区政府多次规划动迁改造，并因动迁改造事宜引发多起纠纷。范景侠质证与本案无关。10、照片1组，证明原告承租的房屋发生严重漏水情况，范景侠未尽到维修义务。范景侠代理人质证与本案无关。
被告（反诉原告）范景侠向本院提交证据如下：1、房权证，证明本案房屋2009年10月27日登记在范景侠名下。龙昇面馆质证真实性无异议，本案争议房屋原产权人为李锦成，范景侠获得产权后未直接向龙昇面馆收取房租，也未向龙昇面馆声明该产权为范景侠所有，此后李锦成同李晓雷签订租赁合同和收取房租，范景侠从未提出异议；2、（2016）吉0402民初2927号民事判决书及辽源市中级人民法院（2017）吉04民终186号民事裁定书与辽源市中级人民法院法律文书生效证明各1份，证明（2016）吉0402民初2927号民事判决书确定的解除合同应该履行通知程序，并判令龙昇面馆给付范景侠租金18200元，判决生效日期为2017年3月1日，2017年6月15日中级法院开出生效证明。龙昇面馆质证对生效判决的真实性无异议，因李晓雷无法与范景侠联系交付租金事宜，不存在李晓雷拒不履行生效判决拒交房租情形，因李晓雷主动向执行法院联系交付租金，故执行法院未向李晓雷下达执行通知；3、执行案件立案登记表，证明被告已对拖欠租金申请执行。龙昇面馆质证无异议，因原告同执行法院已联系交付租金问题，故执行法院也未向原告下达执行通知。
经审理查明，2009年10月27日范景侠购买产籍号004007-0002-201房屋、建筑面积245.25平方米；范景侠口头委托李锦成收取房屋租金。2012年12月25日李晓雷与李锦成签订租赁合同，约定月租金1300.00元，并约定李晓雷在房屋随时拆迁的情况下，自愿转租，并承诺，不论何时此房拆迁，李晓雷随时随地无条件搬出并不要任何补偿。2016年12月16日辽源市龙山区人民法院作出（2016）吉0402民初2927号民事判决书，判令龙昇面馆支付范景侠2015年9月1日至2016年10月31日租金18200.00元，该判决已发生法律效力。2017年7月1日范景侠向龙昇面馆邮寄送达解除合同通知书。龙昇面馆于2017年7月2日收到解除合同通知书。
本院认为：1、2012年12月25日李晓雷与李锦成签订租赁合同效力问题，依据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理人行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效，本案范景侠口头委托李锦成收取房租，且范景侠未购买本案争议房屋前，系李锦成管理本案争议房屋，李锦成虽超越代理权签订书面租赁合同，但承租户有理由相信李锦成具有代理权签订书面租赁合同，故李锦成与李晓雷于2012年12月25日签订的租赁合同有效。2、范景侠2017年7月1日向龙昇面馆负责人李晓雷邮寄送达解除合同通知书是否发生解除租赁合同的法律后果，依据法律规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，且双方未达成补充协议仍不能确定的，视为不定期租赁合同。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案李锦成与李晓雷签订的租赁合同约定的租赁期限届满日为房屋动迁时，因房屋动迁日期不确定，且双方未对租赁期限达成补充意见，故范景侠与李晓雷之间为不定期租赁合同关系，范景侠通知中已给付李晓雷1个月腾迁期限，自范景侠解除合同通知书2017年7月2日到达李晓雷处，该不定期租赁合同解除。租赁合同解除后，龙昇面馆应将租赁房屋返还给范景侠。3、双方对拖欠2016年11月1日起至2017年8月31日13000.00元租金无争议，故被告龙昇面馆应向范景侠支付租金13000.00元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）辽源市龙山区龙昇手拉面馆于本判决生效后30日内将承租房屋(房屋产籍号004007-0002-201)返还给被告（反诉原告）范景侠。
二、原告（反诉被告）辽源市龙山区龙昇手拉面馆于本判决生效后5日内支付被告（反诉原告）范景侠租金13000.00元。
三、驳回原告（反诉被告）辽源市龙山区龙昇手拉面馆的诉讼请求。
原告（反诉被告）辽源市龙山区龙昇手拉面馆如未能按本判决规定的期限履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费100.00元、反诉案件受理费100.00元，由原告（反诉被告）辽源市龙山区龙昇手拉面馆负担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。
审判员 陈敏
二〇一七年十月二十四日
书记员 顾湘