江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赣中民一终字第19号
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）龙南县金城房地产开发有限公司，住所地：龙南县龙南镇马牯塘。
法定代表人郭梓文，该公司总经理。
委托代理人廖兴强，江西江龙律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）孙强华。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）廖娟秀。
上述两被上诉人共同委托代理人朱健民，广东强邦律师事务所律师。
上述两被上诉人共同委托代理人尤涛，广东强邦律师事务所律师。
上诉人龙南县金城房地产开发有限公司（下称金城公司）因与被上诉人孙强华、廖娟秀商品房买卖合同纠纷一案，不服龙南县人民法院（2013）龙民二初字第116号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2011年2月8日，原、被告签订了《赣州市商品房买卖合同》、《合同补充协议》及《奥园·翡翠城花园使用协议书》各一份，约定原告以分期付款的方式购买被告开发的位于龙南县金塘社区一零五国道南侧奥园·翡翠城-
林荫南大道18号商品房一幢三层［江西奥园·翡翠城（B区）］，建筑面积386.02平方米，总价款计人民币1975000元；被告免费赠送489平方米的附属花园使用权。《赣州市商品房买卖合同》约定：第五条付款方式及期限：……2、分期付款：本合同签订时支付首期款595000元整；于2011年6月30日前支付房款700000元整；尾款680000元整于2011年12月31日前付清。第七条买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第2种方式处理：……2、详见本合同附件三补充协议相关约定。第八条交付期限及条件：出卖人应当在2011年6月30日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定的以下条件的房屋交付给买受人。如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力因素影响工期，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、详见本合同附件三补充协议相关约定。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：⑴逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。但经双方约定该违约金的金额累计不超过壹万元。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行房屋验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，买受人应当对所购房屋进行查验，共同签署《商品房交付使用交接表》；所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，否则，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见本合同附件三补充协议相关约定。第二十四条涉及由出卖人代收代缴的相关费用，应当在补充协议中明确约定，出卖人不得向买受人收取未在本合同及补充协议中约定的其他费用。《合同补充协议》约定：2、关于合同第七条买受人逾期付款的违约责任的补充约定：买受人选择一次性或分期付款的，未按合同规定的时间付款，每逾期一日，按未付款额的万分之五向出卖人支付违约金，逾期达30天的，若该商品房产权证未办妥，出卖人有权解除合同，有权将商品房另行出售，同时买受人应按总房价的30%向出卖人支付违约金；若该商品房产权证已办妥，除买受人已付房款不退外，买受人同意出卖人有权以本合同房价的八折回购商品房或有权全权代表买受人对外出售该商品房，买受人所得款项直接用于偿还欠付出卖人的房款、违约金以及出卖人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用，如仍有剩余，由出卖人在30天内退还给买受人……。3、关于合同第八条交付期限及条件的补充约定：买受人未按合同约定支付房款、提交相关办证所需的资料证明、违约金（如有）、物业维修资金及相关费用或贷款未支付给出卖人的，出卖人有权顺延办理交楼及办理产权过户时间，因买受人原因造成该商品房延期交付使用，出卖人无须另行书面通知买受人。买受人同意将合同第八条中“将符合本合同约定条件并取得当地房地产行政主管部门出具的《房地产开发项目竣工交付使用核实表》的房屋交付给买受人”修改为买受人同意以《单位工程竣工验收报告》作为交楼条件，并同意以此条件收楼后不追究出卖人的任何交楼责任，但出卖人仍应按照合同约定的时间为买受人办理产权证。若买受人要求以《房地产开发项目竣工交付使用核实表》或《建筑工程竣工验收登记备案表》作为交楼条件的，本合同约定的交楼时间相应顺延1年，办理备案手续的期间不视为逾期交楼，买受人不追究出卖人的责任。除本合同第八条规定的不可抗力外，买受人同意在出现以下情形时，出卖人可以延期交房给买受人：……⑺买受人未按照合同约定支付房款；……。4、关于合同第十一条交接的补充约定：由于买受人原因，该商品房未能按期交付的，视为该商品房已按期交付给了买受人，该商品房的风险责任以及交付物业管理费的责任自交付之日起由出卖人转移给了买受人，如买受人未按约定的日期办理该商品房的收楼手续，出卖人应当发出书面催告一次，但该商品房的风险责任从约定交付之日起转移由买受人承担，若自本合同约定的交房之日，逾期三个月仍未办妥收楼手续的，出卖人有权从逾期之日起按日向买受人收取总房价万分之一的违约金。买受人收房时若要求出卖人出示该物业《房地产开发项目竣工交付使用核实表》，则安排交楼的时间及处理方式按本补充协议第3条的内容执行……。10、买卖一方基于本合同发送给对方的通知，应以书面形式送达到双方在本合同中所记载的地址或买受人所购该商品房的地址，送达方式采取当事人直接签收或邮寄送达。买受人更改本合同记载的地址，须在变更后3天内书面通知出卖人，非出卖人原因导致通知不能送达或被邮政局撤回的，由此造成的后果及损失由买受人自担，出卖人无须承担责任。12、由出卖人代收代缴，买受人须在签订合同时一次性付清的代收代缴费用：《契税》总房价的4%；《房产证印花税》5元／套、《产权预告登记费》非住宅550元／户、住宅80元／户、《产权登记费》非住宅550元／户、住宅80元／户；《土地证》工本费20元／户、登记费13元／户、《房产证工本费》15元／户、《物业维修基金》总房价的1%。实际办证过程中以上费用如遇政策有所调整，则买卖双方同意多退少补。因买受人逾期支付办证费用，则出卖人有权顺延本合同约定的产权证办理时间且无须承担逾期办证的任何责任。……。《奥园·翡翠城花园使用协议书》约定：第一条该商品房附属花园暂测的使用面积约为489平方米，具体范围由甲方在与该商品房毗邻的周边地块中划定，甲方有权在该商品房附属花园内无偿填埋管井等配套设施，乙方应予以配合。最终花园的使用面积确认以产权登记面积为准。第二条甲方同意将该商品房花园的使用权免费赠送给乙方，乙方在该商品房坐落土地的使用年限内拥有该花园的使用权。花园的使用权按国家的相关规定以及甲方报建的文件办理。在乙方完全配合且所提供手续齐备的情况下，甲方在该商品房交付使用后365天内办妥产权转移登记手续，若在办证期限内出现乙方未交齐全额房款（含面积差异补款）、或遇国家、省市及地方政策变动导致花园使用面积无法上证、或未交齐办证资料和税费、或按揭银行不给予办证协助或其他乙方不配合的情形甲方不予办理产权证且无须承担逾期办证的责任。无论花园的使用权是否体现在土地使用权证中，都不影响乙方对花园享有的使用权。如乙方购买的住宅权属发生变更，本协议项下的花园的使用权由新业主按照本协议的约定享有，新旧业主必须到物业管理公司办理更名手续……。2011年2月8日、2月12日（被告出具收据日期为2月14日）、7月5日、2012年1月18日被告分别收到原告定金人民币50000元、房款人民币545000元、房款人民币700000元、房款人民币680000元，总计人民币1975000元。2012年10月16日原告委托广东强邦律师事务所律师朱健民致函被告，提出被告至今没有将商品房交付给原告，要求：1、被告继续履行合同，尽快向原告交付符合双方约定条件的商品房，按照约定支付逾期交房的违约金，并向原告赔偿损失。2、被告按照合同约定尽快办好房产证。同年10月22日被告复函广东强邦律师事务所律师朱健民称，一、关于业主反映的延迟交房问题。业主购买的我司所开发的商品房，原据合同约定应于2011年6月30日前交付，但因我司在砌筑该商品房外围挡土墙时，发现我司所属土地的红线范围内仍遗留龙南镇政府与当地村民未能解决的土地拆迁问题，我司已多次上访并向当地政府及相关部门提交要求实际交付土地的报告，但截至目前政府仍未有效处理该事，政府无法与当地村民达成土地补偿方案，致使该商品房外围的挡土墙我司至今未能按期施工，以致延误交楼。也因当地政府未能给我司一个确定的交付期限，造成我司无法向业主明确实际交楼日期。我司自始自终积极与当地政府交涉，现当地政府的土地拆迁工作已有所铺开，我司外围挡土墙的重新规划调整业已完成，本着维护业主权益角度出发我司将继续紧密跟踪此事，争取尽早尽快交楼给业主。二、迟延办证问题。迟延办证的原因有如下二点：1、业主截止至今未向我司缴交代办的契税、办证等费用；2、业主要求所属商品房的花园上证且未缴交相关费用，但花园面积由于外围挡土墙未砌定，造成花园面积暂时无法确定上证面积。现我司提出以下解决方案：1、若业主不要求花园上证，业主向我司交齐相关办证费用后，我司将及时向当地国土局及房产局申办产权证，以此确保业主尽早领取相关房产证；2、若业主要求花园上证，则待当地政府解决完拆迁问题，我司确定好外围挡土墙的范围及花园面积，业主交齐相关办证费用后，我司再处理代办房产证事宜。以上所述问题主要原因虽系当地政府原因造成延期交楼及办证，但因业主购买的系我司所开发的商品房，我司为此深表歉意，在此也恳请贵所向业主解释相关问题，我司系正规的诚信开发商，根据业主与我司签订的购房合同及补充协议约定，我司不规避自身所应承担的责任及义务。诉讼过程中，经现场查看和询问被告负责人，奥园·翡翠城-
林荫南大道18号商品房一幢三层建筑工程已经竣工验收，但是该商品房的后花园山坡挡土墙未砌，存在山体滑坡的安全隐患，原因为政府与村民就土地拆迁征收未达成协议，至今尚无明确时限。
另查，奥园二期低层公寓B区工程于2010年12月3日竣工验收备案。
2013年5月14日，原告诉至法院，请求判令：1、被告向两原告支付逾期交房违约金10000元；2、被告赔偿自2011年6月30日起至交房之日止，以全部购房款1975000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的损失给两原告；3、被告继续履行涉案商品房买卖合同的交楼义务；4、被告承担本案的全部诉讼费用。
原审法院认为：原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》、《合同补充协议》及《奥园·翡翠城花园使用协议书》系双方的真实意思表示，合法有效。原、被告之间已经形成了商品房买卖合同法律关系，双方均应严格按照约定全面履行各自的义务。被告开发的奥园·翡翠城-
林荫南大道18号商品房一幢三层建筑工程虽然已经竣工验收，但是作为该商品房整体使用的后花园没有建设完善，存在安全隐患，且完成时限尚不确定，至今安全隐患没有排除而不具备交付原告使用的条件，尽管造成被告不能如期建设完善的原因是政府与村民之间的纠纷阻碍，但也不能免除被告的责任，因此，根据交付期限及逾期交房违约责任的约定，被告已经构成违约，现原告主张被告按约定交付房屋及花园并承担违约责任，符合双方的约定，应予以支持。在被告不能整体交付商品房及后花园的期间，原告主张由被告赔偿按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的损失，也符合法律的规定，应予以支持。关于被告反诉原告支付违约金计人民币8960元的问题，根据分期付款期限及逾期付款违约责任的约定，原告未按约定的期限支付购房款给被告，应当承担违约责任，被告的反诉主张，亦予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，作出如下判决：一、由被告龙南县金城房地产开发有限公司继续履行交付奥园·翡翠城-
林荫南大道18号商品房一幢三层及使用面积约为489平方米的商品房附属花园（以产权登记面积为准）给原告孙强华、廖娟秀的义务。二、由被告龙南县金城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付违约金计人民币10000元给原告孙强华、廖娟秀。三、由被告龙南县金城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿自2011年7月1日起至2013年10月31日止以人民币1975000元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失给原告孙强华、廖娟秀。四、由被告龙南县金城房地产开发有限公司赔偿自2013年11月1日起至交付奥园·翡翠城-
林荫南大道18号商品房一幢三层及使用面积约为489平方米花园给原告孙强华、廖娟秀之日止，以人民币1975000元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失给原告孙强华、廖娟秀。定于每年的6月30日前一次性支付之前的利息损失。五、由原告孙强华、廖娟秀于本判决生效之日起十日内支付违约金计人民币8960元给被告龙南县金城房地产开发有限公司。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4897元，反诉费25元，合计4922元。由原告负担25元，被告负担4897元。
上诉人金城公司不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求及理由为：一、原审判决违背了当事人意思自治原则，判决结果与认定的事实自相矛盾。原审判决已认定双方签订的《赣州市商品房买卖合同》、《合同补充协议》及《奥园·翡翠城花园使用协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。但原审却在明知被上诉人未按约定支付房款、违约金、物业维修资金及相关费用的情况下，仍然判决上诉人承担逾期交房的违约责任，明显与双方《赣州市商品房买卖合同》第八条第二款及《合同补充协议》第3条、第12条矛盾。二、上诉人不存在逾期交房情形，不应承担违约责任。依据双方《赣州市商品房买卖合同》第八条第二款及《合同补充协议》第3条、第12条的约定，双方对于交房附加了条件，即被上诉人应履行相关义务在先，上诉人履行交房义务在后。被上诉人至今尚未全面履行有关义务，故上诉人可以延期交房。三、原审判决上诉人需向被上诉人赔偿自2011年7月1日起至2013年10月31日止以人民币1975000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失，明显错误。依据双方《赣州市商品房买卖合同》第九条的约定，如果上诉人存在逾期交房的情形，则上诉人按被上诉人已付房款支付违约金，而被上诉人在2011年7月1日前只支付了房款595000元，到2012年1月8日才付款达到1975000元，故原审判决的上述处理是错误的。四、涉案商品房后花园山坡挡土墙未砌与本案审理无关。双方《赣州市商品房买卖合同》第八条第一款明确约定，上诉人应将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的房屋交付给被上诉人，除此之外，双方并未约定其他交付条件。因此，涉案房屋后花园山坡挡土墙未砌问题不属于房屋交付条件范畴，原审将该问题作为房屋交付条件并认定上诉人构成违约，属于认定事实错误。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决第一至第四项，并依法改判。2、本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人孙强华、廖娟秀辩称：原审判决认定事实清楚，证据充分，判决合理合法。在答辩人已经按约定交清所有购房款的情况下，上诉人没有按照约定时间向答辩人交付房屋，也没有将后花园的设施完善，构成了违约，应该按照约定向答辩人支付违约金，并赔偿损失。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为：一、关于上诉人是否构成逾期交房的问题。双方当事人就涉案房屋签订的《赣州市商品房买卖合同》、《合同补充协议》及《奥园·翡翠城花园使用协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。双方《合同补充协议》第3条中约定的上诉人可以据以延期交房的事项中，被上诉人只存在轻微的迟延支付购房款的行为。依据双方《赣州市商品房买卖合同》第八条的约定，上诉人应于2011年6月30日前向被上诉人交付符合双方合同约定的商品房，被上诉人应于2011年6月30日前支付第二期房款700000元，但被上诉人实际至2011年7月5日才支付该款，迟延支付5天，依据双方《合同补充协议》第3条上诉人可以据此将交房时间延至2011年7月5日，被上诉人由此应承担迟延付款责任。由于上诉人未提交有关其已向被上诉人主张而被上诉人拒不支付迟延付款违约金的证据，故上诉人以被上诉人尚未支付应承担的违约金为由主张其不存在逾期交房的上诉理由不能成立。上诉人主张的被上诉人尚未缴交物业维修资金及其他相关费用，这些费用均只涉及涉案房屋办理产权证的问题，与上诉人的交房义务无关，故上诉人不能以此作为其可据以延期交房的理由。涉案房屋后花园系该商品房特定的重要附属设施，花园山坡挡土墙未砌，不仅花园面积范围无法确定，同时对房屋的使用安全也构成威胁，影响被上诉人房屋使用目的的实现，且上诉人在2012年向被上诉人委托代理人的回复函中亦对因后花园挡土墙未能按期施工导致的迟延交楼事实予以了认可，故上诉人认为涉案商品房后花园山坡挡土墙未砌与本案审理无关、其不存在逾期交房行为的上诉主张不能成立。综上，上诉人的交房义务只能延期至2011年7月5日，之后的延期交房理由不能成立，上诉人应就此向被上诉人承担违约责任。二、关于上诉人应向被上诉人承担的逾期交房损失问题。虽然双方《赣州市商品房买卖合同》第九条约定上诉人逾期交房超过180日应向被上诉人承担的违约金金额累计不超过10000元，但因上诉人逾期交房已长达两年多，且可交付时间目前仍不确定，上诉人逾期交房给被上诉人造成的实际损失将超过10000元，故被上诉人要求上诉人赔偿其逾期交房损失的主张具有事实和法律依据。但上诉人主张的以其已付购房款1975000元按照中国人民银行同期同类贷款利率自2011年6月30日起计算的利息作为逾期违约损失，因上诉人未提交逾期交房给其造成损失的具体依据，且上诉人的这一主张亦明显超出了双方《赣州市商品房买卖合同》第九条约定的按照买受人已交付房价款每日万分之一的违约金计算标准，故被上诉人主张的这一损失计算标准过高，本院酌情调整为自2011年7月6日起按照被上诉人实际已支付购房款的每日万分之一计算被上诉人的逾期交房损失，其中2011年7月6日至2012年1月18日按照1295000元的每日万分之一计算，2012年1月19日至交房之日按照1975000元的每日万分之一计算。同时，因已计算了被上诉人的全部逾期交房损失，故被上诉人还要求上诉人支付10000元逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。三、由于双方签订的《奥园·翡翠城花园使用协议书》中只是明确了上诉人应确保被上诉人对花园的专有使用权，并未明确约定涉案房屋的花园一定可以办理产权登记，所以原审在判决主文中明确附属花园面积以产权登记面积为准不符合双方约定，应予纠正。综上，原审认定基本事实清楚，但处理欠妥，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持龙南县人民法院（2013）龙民二初字第116号民事判决的第五项。
二、撤销龙南县人民法院（2013）龙民二初字第116号民事判决的第二、三、四项。
三、变更龙南县人民法院（2013）龙民二初字第116号民事判决的第一项为：由上诉人龙南县金城房地产开发有限公司继续履行向被上诉人孙强华、廖娟秀交付奥园·翡翠城-
林荫南大道18号商品房及其附属花园（使用面积约为489平方米）的合同义务。
四、由上诉人龙南县金城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人孙强华、廖娟秀自2011年7月6日起按照实际已支付购房款每日万分之一计算的逾期交房损失，具体为：2011年7月6日至2012年1月18日按照1295000元的每日万分之一计算，2012年1月19日至交房之日按照1975000元的每日万分之一计算。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4897元，反诉费25元，二审案件受理费4897元，合计9819元，由上诉人龙南县金城房地产开发有限公司负担4897元，被上诉人孙强华、廖娟秀负担4922元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 黄中林
代理审判员 施 赛
二〇一四年四月一日
书 记 员 王 佳