陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终439号
上诉人（原审原告）栾向荣，女，1968年8月26日出生，汉族，住陕西省子长县。
委托代理人毛雪婷，陕西君勤律师事务所律师。
委托代理人周星凯，陕西君勤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陕西杨家置业有限公司。住所地：西安市未央区大明宫街道杨家村内办公楼。
法定代表人李志辉，该公司监事。
委托代理人张露，陕西海普睿诚律师事务所律师。
委托代理人蒙星宏，陕西海普睿诚律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）西安茗都实业有限公司。住所地：西安市未央区太元路**号。
法定代表人林金和，该公司总经理。
委托代理人高奎博，陕西沣京律师事务所律师。
委托代理人曹国静，陕西沣京律师事务所律师。
上诉人栾向荣与被上诉人陕西杨家置业有限公司（以下简称杨家公司）、西安茗都实业有限公司（以下简称茗都公司）商品房预约合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2015）未民初字第09896号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，红星美凯城项目开发主体为杨家公司，14号楼系茗都公司与杨家公司合作开发项目，依据茗都公司与杨家公司的合作协议，杨家公司负责申办“五证”承担相关费用，茗都公司在向杨家公司支付全款后，取得该栋楼独立的建设权利和义务、有权销售并取得销售收益，由杨家公司负责出具商品房销售发票，销售所得款项必须汇入以杨家公司名义开设的项目单体专用账户等。2012年12月29日，栾向荣与茗都公司（出卖人栏为杨家公司）签订《商品房买卖合同》一份，约定“栾向荣购买位于西安市未央区红星美凯城14号楼2层30号房，商品房用途为商业，建筑面积约11.68平方米、单价为17000元/平方米、总价为198560元；栾向荣于合同签订当日付购房款198560元；出卖人应当于2014年6月30日前交付验收合格的商品房；逾期交房超过90日的，自约定的交房期限的第二天起至实际交付之日止，按照已付房款的万分之二向买受人支付违约金；《补充条款》约定因开发商证件办理、政府手续办理程序、市政设施配套未完善、村民安置等原因，尚不具备《商品房买卖合同》的条件，故乙方给予甲方二年的宽限期限（从2014年7月1日其计算宽限期），以确保甲方有足够的时间办理网签《商品房买卖合同》及首期的产权证办理。网签《商品房买卖合同》后，甲方应依网签《商品房买卖合同》约定向乙方交付房屋和办理产权证。”合同落款处加盖的公章为“陕西杨家置业有限公司合同专用章（3）”。合同签订当日，栾向荣缴纳全部购房款，并收到加盖“陕西杨家置业有限公司财务专用章（3）”的收据一张。茗都公司称“陕西杨家置业有限公司合同专用章（3）”和“陕西杨家置业有限公司财务专用章（3）”均为其公司使用，栾向荣所交房款其公司收到。2014年7月1日，栾向荣与茗都公司签订《商铺委托经营合同》，约定栾向荣委托茗都公司经营上述商铺，期限自2014年7月1日至2017年6月30日，汇报率第一年为购房宽度额10%，第二年未购房款的15%。另查，2014年12月2日杨家公司取得14号楼的商品房预售许可证，栾向荣所购商品房为茗都公司私自分割销售的商铺，栾向荣所签合同未进行备案登记；根据西安市住房保障和房屋管理局门户网阳光售房信息显示14幢2层共计1间，建筑面积为1358.48平方米，已销售备案。庭审中，栾向荣认可收到茗都公司给付的补偿款9898元。
栾向荣于2015年12月诉至西安市未央区人民法院称，杨家公司在位于西安市未央区开发了一处名为“红星美凯城”的商品房项目。2012年12月29日，其与杨家公司签订一份《商品房买卖合同》，约定其购买“红星美凯城”14号楼2层30商铺，标的款总计198560元。杨家公司应当于2014年6月30日前交付其使用，逾期交付超过90日的，按合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，杨家公司按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，其依约于2012年12月29日将购房款以现金方式交纳至杨家公司。但杨家公司在约定的期限内未向其交付房屋。同时，其与茗都公司签订《商铺委托经营合同》一份，约定了预期收益。因杨家公司未能如期交房，致使预期收益不能实现，造成损失34748元。现起诉请求杨家公司向其交付位于未央区大明宫街道办事处“红星美凯城”第14幢2层30号房屋；2、判令杨家公司按《商品房买卖合同》的约定向其支付自2014年6月30日至商品房交付之日止的违约金共计20769元（按已交付房价款万分之二计算，本次计算至2015年12月5日）；3、请求判令杨家公司赔偿其损失共计34748元；4、诉讼费及其他费用由杨家公司承担。
杨家公司辩称，《商品房买卖合同》系茗都公司冒用其公司名义签订，该合同无效，其不应承担因购房纠纷产生的一切相关责任。茗都公司为栾向荣购买的西安杨家庄城中村改造项目14号楼的实际建设方及售卖方。其公司未收取分文购房款，不存在应当返还购房款的前提基础。栾向荣主张的购房款的返还及违约金与其无关。请求驳回栾向荣要求其承担责任的诉讼请求。
茗都公司辩称，14号楼现已取得商品房预售许可证，买卖合同应为有效，同意向栾向荣交付房屋。根据其与栾向荣签订的《商品房买卖合同》补充条款约定同意给其两年的宽限期，该宽限期截至2016年6月30日，因此其不存在违约行为。另，其于2013年11月7日以银行转账的形式支付栾向荣商铺补偿款9898元。
原审法院认为，依据茗都公司与杨家公司的合作协议，茗都公司有权对外销售本案所涉商品房，截止栾向荣起诉，本案所涉商品房已取得商品房预售许可证，栾向荣与茗都公司签订的合同合法有效。栾向荣所购商品房茗都公司不能明确位置，且14号楼2层1间商品房处于已经销售备案状态，栾向荣购房的合同目的不能实现，故栾向荣要求交付房屋的请求本院依法不予支持。栾向荣与茗都公司签订的《补充条款》对双方签订的《商品房买卖合同》中约定的交房时间（2014年6月30日）进行了变更，即约定自2014年7月1日起买受人给予出卖人两年的宽限期待出卖人办理网签《商品房买卖合同》及后期的产权证办理，网签《商品房买卖合同》后，出卖人依网签《商品房买卖合同》约定向买受人交付房屋和办理产权证。现栾向荣与茗都公司未签订网签《商品房买卖合同》，也即未约定交付商品房的时间，故对栾向荣要求杨家公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。关于栾向荣主张的委托经营合同收益，因与本案不属同一法律关系，栾向荣应另案主张。综上，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回原告栾向荣的全部诉讼请求。案件受理费1188元（原告栾向荣已预交），现由原告自行承担。
宣判后，栾向荣不服向本院提起上诉称，其以现金方式全额支付购房款，杨家公司出具收据，但未依约按期交房，且其购买的商铺已取得商品房预售许可证，茗都公司作为该房屋实际销售主体，同意向其交付房屋，虽涉案房屋已办理了网签备案，还需到房屋管理部门办理产权变更登记后所有权才发生转移，其经营收益损失也应由被上诉人承担。请求：1、请求二审法院依法撤销西安市未央区人民法院（2015）未民初字第09896号民事判决书，依法发回重审或查清事实后改判；2、请求判决被上诉人交付约定房屋，赔偿2016年6月30日至商品房交付之日止的利息，按日万分之二计算；3、赔偿上诉人的经营损失49640元；4、本案上诉费及其他费用由二被上诉人承担。
杨家公司答辩称，原审法院查明事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
茗都公司答辩称，虽然茗都有交房的意愿，但结合实际情况还需给茗都一定时间，请求二审法院依法裁决。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，杨家公司开发红星美凯城项目，14号楼系茗都公司与杨家公司合作开发项目。2012年12月29日，栾向荣与茗都公司签订《商品房买卖合同》，约定栾向荣购买红星美凯城14号楼2层30号房屋，总价为198560元，栾向荣于合同签订当日支付全部购房款，故栾向荣与茗都公司签订的合同合法有效。因涉案房屋已处于销售备案状态，栾向荣请求交付房屋的合同目的无法实现，经法庭向栾向荣释明，是否变更诉讼请求为返还购房款及利息，栾向荣坚持其诉讼请求，故原审法院判决驳回栾向荣的诉讼请求并无不妥。综上，栾向荣的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1188元（栾向荣已预交），由栾向荣承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高俊岗
代理审判员 窦 敏
代理审判员 王学堂
二〇一七年三月八日
书 记 员 范致远