内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内29民终259号
上诉人（原审被告）内蒙古国力房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区巴彦淖尔市乌拉特前旗乌拉山镇十三区。
法定代表人张建国，该公司董事长。
委托诉讼代理人任振华，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）张永春，男，1954年10月5日出生，汉族。
委托诉讼代理人王鑫，内蒙古广安律师事务所律师。
上诉人内蒙古国力房地产开发有限责任公司因与被上诉人张永春房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院(2016)内2921民初19号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月3日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人内蒙古国力房地产开发有限责任公司（以下简称国力公司）的委托诉讼代理人任振华，被上诉人张永春的委托诉讼代理人王鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
国力公司上诉请求：一、国力公司与张永春未签订《商品房认购书》，认购书中所加盖的印章并非本公司的，起诉国力公司主体设置错误，一审法院判决国力公司承担合同责任是错误的。二、一审法院判决国力公司向张永春交付涉案房屋缺乏事实及法律依据。国力公司从未委托过冯志军与张永春签订《商品房认购书》，冯志军与张永春之间的工程款抵顶与转让并未经国力公司同意，对国力公司不具有约束力。国力公司将子龙门小区工程承包给了宇通公司，宇通公司将子龙门小区工程承包给了冯富荣，如果冯富荣、冯志军存在拖欠张永春砖款的事实，张永春应向宇通公司、冯富荣主张权利。一审法院判决冯富荣的行为是基于国力公司委托的权限范围内按照国力公司的授权进行的行为，等同于国力公司的行为的认定是错误的。冯富荣私刻公司印章，以国力公司名义签订合同，已经构成合同诈骗，不属于代表国力公司的行为。请求二审法院依法撤销一审判决，驳回张永春要求国力公司承担责任的诉讼请求。
张永春辩称，国力公司的上诉请求无事实依据和法律依据，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，请求二审法院依法驳回国力公司的上诉请求。
张永春向一审法院起诉请求：请求判令国力公司按照商品房认购书约定向张永春立即交付购买的位于内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区×区×号×单元××号房屋及车库；该案的全部诉讼费用由国力公司承担。
一审法院认定事实：张永春一直向国力公司工地供应建设用砖，2012年9月12日经过双方结算，国力公司同意用位于阿拉善左旗巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区×区×号楼×单元××室抵顶拖欠张永春的砖款319750元，并与国力公司签订了《房屋认购书》。约定张永春自愿购买国力公司开发建设的龙泽苑子龙门小区的房产。同时对房产的房号、建筑面积，认购价格、定金的支付和违约都作出了约定。协议签订后，冯志军在协议上签名并加盖了内蒙古国力房地产开发有限责任公司子龙门合同专用章。2014年7月15日张永春又将该房屋卖给了孙国柱，双方于当日签订了《房屋买卖合同》，合同约定，张永春将涉案房屋以294170元的价格卖给孙国柱，签订合同一个月内，孙国柱向张永春支付全部房款。同时还约定，2014年7月20日张永春协助孙国柱到开发商处办理认购书中买受人姓名变更等相关手续，张永春愿意协助将买受人的姓名变更为孙国柱的儿子孙志彬。2014年7月20日孙国柱就涉案房屋与国力公司签订了《商品房认购书》，冯志军在该协议上签名，并加盖了内蒙古国力房地产开发有限责任公司子龙门合同专用章。2014年8月30日张永春与孙国柱签订了《房屋买卖合同补充协议》，约定解除双方于2014年7月15日签订的《房屋买卖合同》；孙国柱协助张永春到开发商处将买受人的姓名继续变更成张永春。孙国柱于2015年7月30日出具证明，说明巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区×区×号楼×单元××室系张永春的个人财产，因本人资金紧张无法一个月内付款，并且该套房产无法办理网签手续，现在无法配合张永春将该套房产的姓名变更为张永春，只能将《商品房认购书》及收据原件交还给张永春。现张永春因为国力公司未能交房，即诉至法院。上述事实有双方当事人的陈述、《商品房认购书》、收据、承诺书、《证明》、《房屋买卖合同》等证据在卷证明，一审法院予以确认。
一审法院认为，该案中冯富荣因拖欠砖款，与张永春达成协议将位于龙泽苑子龙门小区×区×号楼×单元××室抵顶给张永春。该协议是双方当事人在平等自愿、协商一致的基础上签订的，是双方真实意思的表示，且内容不违反法律规定，该协议应为合法有效，对双方当事人具有法律约束力。后虽然张永春又因其他原因将涉案房产出售给案外人，但依据张永春出具的证据及案外人出具的证明，说明其就涉案房屋与孙国柱的买卖关系已经解除，故涉案房屋应属于张永春顶账所得。关于冯富荣的行为是否应由国力公司承担责任的问题。国力公司辩称冯富荣的行为系个人行为，未经公司同意，对公司没有约束力等，本案中冯富荣的销售行为发生在2012年至2015年期间，同时冯富荣亦有国力公司的授权委托书，因此国力公司的该抗辩理由与事实和法律相悖。对该抗辩理由不予采信，本案涉案小区即阿拉善左旗巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区系国力公司承建。冯富荣系国力公司委派在子龙门小区的项目负责人。从该小区最初的土地取得都是国力公司授权冯富荣竞拍所得，并且国力公司出具的授权委托书中，也明确表明“我承认代理人全权代表我所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认”。同时国力公司的法定代表人也明确表示授权冯富荣独立财务、销售房屋等权利。由此证明，冯富荣组织人员进行销售房屋的行为是基于国力公司的委托授权，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，即委托合同是指受托人以委托人的名义为委托人办理委托事务，由此产生的法律后果应由委托人承担。本案中冯富荣的行为是基于国力公司的委托，冯富荣作为受托人，在委托的权限内按照国力公司的授权进行的行为，等同于国力公司自己的行为，因此冯富荣在本案中不应该承担责任，由此产生的法律责任应该由国力公司承担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条、第三百九十七条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：内蒙古国力房地产开发有限责任公司于判决生效后3个月内向张永春交付位于内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区×区×号×单元××号房屋及车库。案件受理费3035元，由内蒙古国力房地产开发有限责任公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2010年8月1日国力公司法定代表人书面授权冯富荣为该公司的全权代理人，并以该公司的名义签署该工程住宅楼建设工程一切文件和处理与之有关的一切事务，该授权委托书加盖了法定代表人张志刚及国力公司的公章。同时冯富荣以国力公司的名义承包了阿拉善盟巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区建设工程，冯富荣系子龙门小区项目负责人，后冯富荣刻制了国力公司项目部印章、合同印章等，并以国力公司名义对外进行施工和楼房的销售。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：第一、国力公司是否为本案适格主体，应否承担民事责任；第二、国力公司项目部与张永春签订的《商品房认购书》效力及对国力公司是否具有约束力。
关于国力公司的主体是否适格及应否承担责任问题。因项目部是根据企业需要临时设立、管理项目工程及具体履行相关施工合同的内部机构，项目部由于没有独立的财产，也不能独立的承担民事法律责任，故不具有独立的民事权利能力，不属于独立承担民事责任的主体，但项目部在具体签署和履行合同时，是企业在具体施工合同项下的代表，其法律后果应当归属施工企业。本案中，由于国力公司项目部是基于国力公司法定代表人授权而设立的，委托书确定了项目部负责人冯富荣的权限范围，由此，国力公司项目部冯富荣是否超越权限范围签订合同，加盖项目部或合同印章，除相对人知道或有重大过错外，应视为国力公司的意思表示，对国力公司应具有约束力。因此，国力公司应系本案适格主体，也是对外承担民事责任的主体。
关于国力公司项目部与张永春签订的《商品房认购书》效力及对国力公司是否具有约束力问题。涉案子龙门小区的国有土地使用权挂牌出让、受让，到办理整套的开发建设手续，及至投资建设，整体销售，全部环节均由受托人冯富荣完成。冯富荣系国力公司委派的子龙门小区项目负责人，国力公司出具的授权委托书也明确表明冯富荣的权限，因此冯富荣组织人员进行销售房屋的行为是基于国力公司的授权委托，其行为应由国力公司负责。冯富荣因拖欠砖款，与张永春达成协议将位于龙泽苑子龙门小区×区×号楼×单元××室及车库抵顶给张永春，该协议是双方当事人在平等自愿、协商一致的基础上签订的，是双方真实意思的表示，且内容不违反法律规定，该协议合法有效。张永春在将涉案房产出售给案外人孙国柱后，因无法办理网签，张永春与孙国柱又将涉案房屋买卖合同予以解除，依据张永春提交的证据原件可认定房屋仍属于张永春顶账所得。因此国力公司应将龙泽苑子龙门小区C区18号楼1单元101室及车库交付给张永春。
因此上诉人国力公司的上诉请求不成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人内蒙古国力房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 庆 垒
审 判 员 张 佰 济
代理审判员 哈斯塔娜
二〇一六年十月二十一日
书 记 员 策丽格尔