北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第2864号
上诉人（原审原告、反诉被告）沈晨，男。
委托代理人葛丽（系沈晨之妻）。
委托代理人习永玲，北京市中唐律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京亚控科技发展有限公司，住所地北京市海淀区知春路113号银网中心A座602室。
法定代表人林伟，总经理。
委托代理人高东亮，北京市响宇律师事务所律师。
委托代理人林金玲，女，北京亚控科技发展有限公司行政主管。
上诉人沈晨、北京亚控科技发展有限公司（以下简称亚控科技公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第26081号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人沈晨之委托代理人葛丽、习永玲，上诉人亚控科技公司之委托代理人高东亮、林金玲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
沈晨诉至原审法院称：2013年3月5日，沈晨与亚控科技公司就北京市海淀区中关村大街×号的×大厦×号签订房屋租赁合同，合同第12条规定：本合同不得提前解除或终止，否则，提前解除合同的违约金应向对方支付，违约金的数额相当于三个月的房屋租金计517632元。然而，2013年6月27日，亚控科技公司书面通知沈晨要求提前解除合同，并只同意将已支付的房屋押金172544元作为违约金。沈晨因本租赁行为，已给了亚控科技公司40天的装修设计时间，期间未收取房屋租金，并先期支付了高昂的中介佣金。现因亚控科技公司提前解除合同，使房屋空置至今，造成我方的重大损失。诉讼请求：1、请求法院判令亚控科技公司支付沈晨违约金345088元及利息5659元，共计350747元（自2013年7月1日结算到9月30日，按照一年期的固定贷款利率计算）；2、亚控科技公司将位于北京市海淀区中关村大街×号的×大厦×号房屋恢复原状；3、亚控科技公司承担本案诉讼费。
亚控科技公司在原审法院辩称：我公司不同意沈晨的诉讼请求。沈晨提供的房屋不能满足我公司的工作的基本需要，给我公司造成了装修等各方面的巨大的经济损失，故不同意支付违约金。双方的合同已经终止，我公司也给其发过解除合同的书面的文件了，故双方的合同已经解除，故不同意支付违约金及利息。承租人装修都是经过出租人许可的，故不同意恢复原状。现我公司提出反诉，反诉的事实和理由如下：我公司租赁×大厦×室是作研发中心使用，工作人员均为优秀科技人才，需我公司提供优秀的工作环境；承租房屋室内温度过高无法正常工作，我公司多次通知沈晨及物业公司修理空调，但空调制冷问题没有改善，我公司被迫撤离；我公司前期投入装修费185000元、消防费用45000元、办公家具购置8750元，除直接损失外，由于需更换办公地址给我公司的工作进度及工作人员的安排造成了极大影响，给我公司造成巨大损失；×大厦办公区800多平米，出风口少，且西面全部是玻璃墙面，还有严重的西晒问题，导致室内温度过高。亚控科技公司在原审法院反诉请求：1、请求判令沈晨退还我公司的押金为172544元；2、请求判令沈晨退还我公司交付的2013年4月至6月的房屋租金517632元，三个月的物业费是56388元，合计是574020元；3、请求判令沈晨赔偿我公司装修损失费185000元、消防损失费45000元、办公家具购置损失费8750元，合计238750元；4、诉讼费由沈晨承担。
沈晨对亚控科技公司的反诉在原审法院辩称：请法庭驳回亚控科技公司的全部反诉请求。租赁合同真实有效，合同第二条第二段有相关规定。房屋出租后亚控科技公司就开始对房屋进行装修，按照物业规定是应该先进行报告，对方在装修空调时物业要求其对空调的安装有所改进，并且告知其空调的安装有一些问题，但是是对方自己没有开相应的空调口。房屋的高温是由于对方不开空调口导致的。对方有一个工作人员，电话里面说是由于其公司本身裁员的问题，觉得房屋太大了，不适宜其公司工作了。沈晨是正常将房屋出租给亚控科技公司，亚控科技公司的理由不合理，故请求法庭驳回其反诉请求。
原审法院经审理查明：沈晨系海淀区中关村大街×号×大厦×号房屋的所有人。2013年3月5日，沈晨（甲方）与亚控科技公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定乙方承租甲方位于北京市海淀区中关村大街×号的×大厦×号房屋，租期自2013年4月1日起至2015年3月31日止，租金为每日建筑平方米7.5元，租金每月为人民币191340元（此费用含物业费及发票）。合同第（二）条约定：乙方在签署本合同时须向甲方交付相当于所租房屋壹个月租金的保证金，计人民币172544元。乙方还须在签署本合同的同时向甲方交付三个月租金517632元。合同第（五）条约定：乙方应按物业管理公约之规定在入住前向甲方交付相当于所租房屋两个月物业费的保证金18796元。乙方还须向甲方交纳首期一个月物业管理费18796元。合同第（八）条约定：乙方应在租期界满前按本合同的规定办理续租手续，未办理续租的，应在租期届满时及时搬离该房屋，并按入住日期前的原状（正常磨损除外）将房屋交还甲方。合同第（十二）条约定：除本合同另有规定外，本合同不得提前解除或终止，否则，提前解除合同的违约方应向对方支付违约金，违约金数额相当于三个月的房屋租金计人民币517632元。亚控科技公司于2013年3月8日支付沈晨房屋押金172544元，4月至6月的房屋租金517632元。亚控科技公司向北京嘉海物业管理有限责任公司支付三次物业费，每次支付物业费数额为18796元。2013年6月27日，亚控科技公司向沈晨发出书面解除合同的通知，内容为：我公司于今年5月初搬入×大厦11层，现因客观原因，希望与您协商退房。我们将于本月末搬离现在所租房屋，并在6月30日之前将钥匙交给您。现在所缴纳的一个月房租的房屋押金，作为违约金。希望能理解并同意协商解除租房合约。2013年7月1日，亚控科技公司负责人林金玲与沈晨之妻葛丽进行退场交接，并有物业公司相关人员签字，交接内容为对房屋相关设施状况的确认，并未涉及违约金问题。
就解除房屋租赁合同的原因，亚控科技公司主张因沈晨提供的承租房屋空调系统存在问题，导致室内温度过高，严重影响其公司办公经营，且其公司员工多次反映空调不凉问题，但沈晨与物业公司均未能解决，这给其公司造成了巨大损失，故沈晨应返还所有的房屋租金、押金、物业费及装修家具等各项损失费用。亚控科技公司就其主张向法院提交邮件、QQ记录、员工请愿书、照片、装修费及家具费票据等对其主张予以佐证。沈晨对亚控科技公司的主张不予认可，主张物业公司在亚控科技公司对房屋进行二次装修时已提示过需对空调进行改造，但亚控科技公司并未作出改造，并且向物业公司出具承诺函表示由此造成的空调不能够满足使用需求，与物业公司无关。沈晨主张亚控科技公司系因自身裁员无法再支付高额的租金故而要求解除租赁合同，并向其发出解除合同且同意支付一个月租金的违约金的通知，故亚控科技公司的反诉请求没有依据。沈晨就其主张向法院提交承诺函及二次装修验收单对其主张予以佐证，承诺函为2013年4月22日亚控科技公司向北京嘉海物业管理有限责任公司出具，内容为：我公司承租的×大厦×号，将对原来的空调设施不做任何改造，由此造成的空调不能满足使用需求，与贵公司无关；2013年5月24日的二次装修验收中，物业公司工作人员王辉在空调一栏注明：本单元人员设备过多，建议空调改造，该验收单有亚控科技公司的林金玲签字。经亚控科技公司申请，法院到北京嘉海物业管理有限责任公司调取涉案房屋的空调维修记录，该公司向法院出示的工作日志中有三次对于涉案的1109室房屋的空调维修记录，三次记录内容为：空调不凉，空调未开；空调不凉，个别空调没开；检查空调。沈晨对于上述空调维修记录的真实性表示认可，亚控科技公司主张2013年5月30日的维修记录中“空调未开”明显是后添加的。证人北京嘉海物业管理有限责任公司客户服务部经理王丽君出庭作证，其述称在其公司看亚控科技公司的装修方案时就建议该公司将空调的位置进行改造，但该公司决定暂不进行空调改造且出具了承诺书，亚控科技公司确实报修过空调问题，但有几次亚控科技公司的部分空调并未开启，目前涉案房屋处于空置状态。沈晨认可证言的真实性，亚控科技公司主张证人证言可以证明现在房屋一直空置，也可以证明亚控科技公司一直反映空调不凉的问题，但证人表示空调并未开启明显与常理不符。
另，沈晨主张其出租的房屋交付时是装修完好的，亚控科技公司在重新装修的过程中改变了原有装修，依据合同约定，亚控科技公司在交回房屋时应恢复原状。沈晨向法院提交三维天地公司竣工图、物业之估价报告、亚控装修竣工图、照片、同地段施工合同等对其主张予以佐证。亚控科技公司主张三维天地公司竣工图与同地段施工合同与本案毫无关系，对于物业之估价报告与亚控装修竣工图的真实性不予认可。亚控科技公司主张该公司对于承租房屋进行装修和部分改造系经沈晨同意，否则物业公司也不会配合进行二次装修验收，故沈晨无权要求恢复原状。
原审法院经审理认为：沈晨与亚控科技公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，该房屋租赁合同合法有效。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中，亚控科技公司向沈晨发出解除合同的书面通知并同意支付一个月租金的违约金，该解除合同的通知上并未列明解除合同的理由，亚控科技公司提交的证据亦不足以证明因沈晨提供的房屋不符合办公条件而解除合同，故法院对于亚控科技公司关于因沈晨提供的房屋的空调存在问题而解除合同的主张不予采信，对于沈晨要求亚控科技公司支付提前解除合同的违约金的请求予以支持。沈晨在亚控科技公司发出解除合同通知后与其办理房屋交接手续应视为其同意与亚控科技公司解除合同，但根据该交接行为无法推定双方对于合同约定的违约金条款作出变更，故依据双方合同约定，亚控科技公司应向沈晨支付相当于三个月的房屋租金的违约金为517632元，因亚控科技公司已将押金172544元作为违约金支付沈晨，故亚控科技公司还应向沈晨支付违约金345088元。沈晨要求亚控科技公司支付其违约金的利息，于法无据，法院不予支持。就沈晨要求将出租房屋恢复原状的诉讼请求，因其未提交充分证据证明房屋在出租之前的详细装修状况以及房屋恢复原状的具体标准，故法院对其该项诉讼请求不予支持。亚控科技公司违约提前解除租赁合同，故该公司基于沈晨存在违约行为而要求沈晨返还房屋租金及押金并赔偿其各项损失的反诉请求，法院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、北京亚控科技发展有限公司于本判决生效后十日内支付沈晨违约金三十四万五千零八十八元；二、驳回沈晨的其他诉讼请求；三、驳回北京亚控科技发展有限公司的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，沈晨、亚控科技公司均不服，上诉至本院。
沈晨的上诉请求为：1、维持原审判决第一项、第三项，撤销原审判决第二项；2、依法改判支持沈晨全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由亚控科技公司承担。其上诉理由为：我们在认可一审判决的基础上还要支持关于恢复原状的诉讼请求。根据租赁合同有关条款规定的非常清楚，亚控科技公司在房屋交给沈晨的时候，亚控科技公司有恢复原状的义务。在一审庭审过程中，亚控科技公司明确承认将房屋进行大范围的改装和拆除，也造成了相应的房屋闲置。双方沟通时我们也多次表达过，对方说可以帮装隔断。同时根据我们一审提交的证据，可以充分显示我们将房屋给亚控科技公司的时候，房屋整体状态很明确，是完全可执行的状态，不是判决中说的我们没有提交比较详细的标准。我们认为应该获得支持。关于违约金利息的问题，对方应该尽快的按照双方合同约定将违约金支付给沈晨，但是因为一直延迟到今天，沈晨的损失进一步扩大化，所以我们认为处于法律公平的角度考虑，这个也应该获得支持。我们要求对方恢复原状。双方交接之前没有特别明确，亚控科技公司应支付违约金利息。
针对沈晨的上诉请求及上诉理由，亚控科技公司辩称：我们公司对承租房屋进行装修是经过上诉人同意的，沈晨已经将房屋一分为二出租给两家公司，已经没有恢复的必要。沈晨隐瞒了其出租房屋空调不好无法办公的事实，造成了巨大损失，沈晨的行为存在欺诈。所以要求我们公司恢复原状没有理由。第二关于沈晨要求支付利息的请求，没有法律依据和合同约定，所以这个请求不能成立。
亚控科技公司的上诉请求为：撤销一审判决，依法改判驳回沈晨的诉讼请求或发回重审，本案诉讼费用由对方承担。其上诉理由为：我公司不同意给付违约金，因为我公司没有违约，合同解除是对方违约在先造成的。原审判决认定事实错误，房屋空调有问题原审没有认定。亚控科技公司对诉争房屋装修完之后，物业公司才说诉争房屋空调不凉，需要改造，改造费用需要几十万元，由亚控科技公司承担，因此亚控科技公司没有同意。解除合同是我们公司提出的，双方协商一致，对方也同意。亚控科技公司起草的退租申请中注明了退租原因，沈晨看过后认为据实写上退租原因可能影响房屋再次出租，且在中介公司多次劝说下，亚控科技公司按照沈晨的请求未在解除说明中写明是空调问题。在中介公司协调下，双方同意我方赔付一个月租金解约，现在来看是对方设计的圈套。另外，物业公司未提供真实的维修记录，我公司工作人员不可能在高温的室内不开空调。
针对亚控科技公司的上诉请求，沈晨辩称：中央空调可以改动。所有大厦空调建设是按照标配，对方在物业公司有备案，员工座位和机房的主机数超过整个配置员工太多。当时也跟他们说是否改造，他们和物业公司有一个书面承诺。根据双方租赁合同中约定的提前解约的违约金。在合同中第12条有数额的计算方式，合同约定是3个月租金作为违约金，这是对方要求改的。实际违约金是50多万余元，押金可进行折抵。
本院审理过程中，亚控科技公司提供了19张照片，照片显示有小型落地电风扇，以证明租赁房屋空调不能制冷。沈晨认为该证据不属于新证据，不能证明系租赁房屋内拍摄的照片。证人吴×出庭作证，吴×称：当时在租赁场地内办公，里面非常炎热，空调不好用，员工自己购买电风扇降温。曾经向物业反映过。对吴×的证言，沈晨不予认可，不能确定吴×为亚控科技公司员工，另外，吴×说不是在×大厦办公，真实性不认可，关联性不认可。亚控科技公司认可证人证言。
本院审理查明的其他事实与原审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。
上述事实，有北京市存量房屋买卖合同、补充协议、房屋所有权证书、购房分期付款偿还协议、鉴定报告及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
因沈晨未提交充分证据证明房屋在出租之前的详细装修状况以及房屋恢复原状的具体标准，故沈晨要求将出租房屋恢复原状的上诉请求，于法无据，本院不予支持。沈晨要求亚控科技公司支付违约金利息的请求，依据不足，本院不予支持。
亚控科技公司向沈晨发出解除合同的书面通知并未列明解除合同的理由，另外，依据亚控科技公司向物业公司出具的承诺函，“亚控科技公司将对原来的空调设施不做任何改造，由此造成的空调不能满足使用需求，与贵公司无关”。证人吴×的证言不能证明本案所涉租赁房屋的空调设施无法正常使用。因此，对亚控科技公司以租赁房屋不具备正常使用条件而提出解除租赁合同的主张本院不予采信。
综合上述情况，上诉人亚控科技公司和沈晨的上诉请求，均无充分证据予以证明，本院均不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费三千二百八十一元，由沈晨负担五十三元（已交纳）；由北京亚控科技发展有限公司负担三千二百二十八元（本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费六千八百二十七元，由北京亚控科技发展有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费一万三千四百九十五元，由沈晨负担一百零六元（已交纳），由北京亚控科技发展有限公司负担一万三千三百八十九元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
代理审判员 刘国俊
代理审判员 冀 东
二〇一四年五月十三日
书 记 员 刘芳芳