福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民再终字第13号
申请再审人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）福州旺福房地产有限公司。
法定代表人林哲生，董事长。
委托代理人陈国锋，福建创元律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）郑芳，女，1963年5月6日出生，汉族。
委托代理人郑小琳，北京地平线（福州）律师事务所律师。
申请再审人福州旺福房地产有限公司（以下简称旺福公司）因与被申请人郑芳商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2012）榕民终字第2607号民事判决，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2013年11月14日作出（2013）闽民申字第1175号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人旺福公司的委托代理人陈国锋、被申请人郑芳的委托代理人郑小琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
福州市晋安区人民法院一审查明，2000年8月4日，郑芳与旺福公司签订一份《商品房预售合同》，约定旺福公司将由其开发建设的坐落福州市晋安区新店镇赤桥路98号翠湖山庄37#楼别墅出售给郑芳，建筑面积387.2平方米，单价2389元／平方米，合计92.5万元；付款方式为分期付款，郑芳于合同签订当日向旺福公司支付定金1万元，购房款分三次付清，定金折抵购房款，第一次于2000年9月1日支付9万元，第二次于2000年12月31日支付30万元，第三次于2001年1月30日支付52.5万元，郑芳所付购房款必须存入预售款监管账户；旺福公司应于2001年1月30日前将上述房地产交付郑芳使用。同时，合同还约定，该诉争商品房配套的花园面积计450平方米，单价500元／平方米，合计22.5万元，该款于2001年1月30日前付清。2008年10月16日，旺福公司出具一份收到郑芳购房款共计115万元的《销售不动产统一发票》。对于交房时间，郑芳认为于2009年5月19日收房，旺福公司认为交房时间应为2001年2月到3月之间，但双方均未有证据证明。2009年5月19日，福州市房地产交易登记中心向郑芳颁发了诉争商品房的《房屋所有权证》，该证载明房屋建筑面积为370.05平方米。2009年6月16日，郑芳与旺福公司签订了一份《补充协议》，约定：郑芳向旺福公司购买的诉争别墅，原约定花园面积450平方米，房屋占地面积163.39平方米，现经晋安土地局测出土地总面积为692.24平方米，比原来约定超出78.85平方米，经双方友好协商，旺福公司同意超出的78.85平方米，无偿给郑芳使用。当日，郑芳与旺福公司为了诉争商品房的交房及产权问题，双方又签订了一份《谅解备忘录》，约定：1、原有地下两间车库给郑芳，并做自动车库门，修补好车库漏水等；2、修补好屋面、门窗及楼板的破损和漏水等问题；3、屋面做天沟及落水管；4、后花园围墙整出与35#楼挖平及贴与35#楼相近的文化石；5、做天桥式停车棚，车棚下做四根立柱，上部停车部分做槽钢及太阳板，与35#楼相同；6、天桥式停车进户大门做与35#楼同样款式及电动门；7、郑芳同意不追究该房的交房及产权逾期办理的违约责任，并不追究面积误差等责任，同意按产权测绘面积办理产权。后旺福公司依约将地下两间车库交付给郑芳并安装了自动车库门，为郑芳修建了天桥式停车棚等。诉讼中，郑芳主张旺福公司交付房屋质量有问题，旺福公司予以否认，郑芳亦未能举证证实。2009年6月18日，福州市人民政府向郑芳颁发了诉争商品房的《国有土地使用证》，该证载明房屋使用权面积为692.20平方米。
另查明，福州市城乡规划局于2011年10月18日出具《责令限期改正通知书》，认为旺福公司在赤桥路98号翠湖山庄37号建设停车棚的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》等有关规定，责令旺福公司于2011年于10月25日前自行拆除、恢复原状。该停车棚至今未拆除。
诉讼中，郑芳申请对诉争房屋从2001年1月31日至2009年5月19日止的租金进行评估。经一审法院委托，中联（福建）资产评估土地房地产估价有限责任公司于2011年3月31日作出中联房产评（2011）2011号《房地产估价报告》及调整说明，评估结果：诉争房屋自2001年1月31日至2009年5月19日止的租金市场价值为145080元。
福州市晋安区人民法院一审认为，本案争议的焦点在于：一、郑芳与旺福公司签订的《补充协议》以及《谅解备忘录》的关系及性质；二、旺福公司收取的花园面积款的性质。
一、郑芳旺福公司签订的《补充协议》以及《谅解备忘录》的关系及性质。
一审法院认定，旺福公司作为房地产开发商，其所从事的商业行为带有利益性。从《补充协议》与《谅解备忘录》签订的时间与内容来看，二者的关系是相关联的。《补充协议》约定旺福公司放弃收取郑芳花园超出面积款的内容应作为郑芳放弃追究旺福公司的面积差价款和逾期交房违约责任的部分对价。从当时的客观实际及商业习惯来看，旺福公司也不可能无缘由地放弃其应得利益部分，故《补充协议》与《谅解备忘录》应作为一个整体看待。由于《谅解备忘录》第五条约定的建设停车棚的行为涉及违章建筑，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，应认定无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。现《谅解备忘录》约定的事项旺福公司已经履行大部分，由于第五条约定的建设停车棚的行为与其他事项相互独立，不存在互为依存、互为主从之关系，也不构成主要履行行为，不影响其他事项之履行，故第五条约定内容无效不影响《谅解备忘录》其他条款及《补充协议》的效力。
二、旺福公司收取的花园面积款的性质。
一审法院认定，双方签订的《商品房预售合同》对郑芳交付的22.5万元花园面积款性质未明确。通常而言，如是花园建设费用，因花园建设是一个宽泛而抽象的概念，无相应的国家标准、行业标准可参照，故合同应当对花园建设的标准、规模进行明确约定。从合同约定的内容结合购房发票及《国有土地使用权证》的登记情况，郑芳交付的22.5万元应为花园土地使用权转让款。
福州市晋安区人民法院一审认为，郑芳与旺福公司签订的《商品房预售合同》、《补充协议》以及《谅解备忘录》是双方当事人的真实意思表示，其中因《谅解备忘录》第五条约定（做天桥式停车棚）内容涉及违章建筑，违反了国家强制性规定，该条约定应认定为无效外，《商品房预售合同》、《补充协议》及《谅解备忘录》其他约定内容不违反国家强制性规定，应认定为有效，双方均应依约履行。郑芳在《谅解备忘录》中已明确作出“不追究该房的交房及产权逾期办理的违约责任，并不追究面积误差等责任，同意按产权测绘面积办理产权”的意思表示，《谅解备忘录》第五条约定内容的部分无效并不导致上述约定的无效，故郑芳以《谅解备忘录》涉及违章建筑，违反国家强制性规定应为无效为由要求旺福公司返还购房面积差价款及利息、支付逾期交房违约金的诉请没有事实与法律依据，一审法院不予支持。《谅解备忘录》第五条约定无效部分的处理及郑芳认为未履行的部分，郑芳可以另行主张权利。双方签订的《商品房预售合同》约定郑芳交付的22.5万元花园面积款应为土地使用权转让款，该花园已交付给郑芳使用并已办理《国有土地使用证》，郑芳认为应为花园建设款并要求旺福公司予以返还的理由不成立，一审法院不予支持。郑芳关于旺福公司交付的房屋存在质量问题要求旺福公司承担修复的主张，因讼争房屋已进行前期装修，郑芳未能举证证明房屋存在的漏水问题系房屋质量问题所致，一审法院不予支持。
旺福公司要求解除双方签订的《补充协议》并要求郑芳退还土地面积或等额土地使用款的主张，如上所述，双方签订的《补充协议》系双方真实意思表示，不违反国家强制性规定，应为有效，一审法院不予支持。旺福公司要求反诉旺福公司应向其支付逾期付款利息的问题，从购房发票来看，可以初步证明郑芳已于发票开具之时全额支付购房款，旺福公司未能提供反证证明郑芳购房款实际支付完毕的时间是2009年5月8日，故应承担举证不能的责任，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、驳回原告郑芳的诉讼请求。二、驳回反诉原告福州旺福房地产有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费13420元，依法减半收取6710元，由原告郑芳负担。反诉案件受理费19038元，依法减半收取9519元，由反诉原告福州旺福房地产有限公司负担。
本院二审对一审认定的事实予以确认。
本院二审认为，郑芳与旺福公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。至于双方签订的《谅解备忘录》及《补充协议》的效力，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款关于“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当……申请办理建设工程规划许可证。”的规定以及福州市城乡规划局2011年10月18日出具的《责令限期改正通知书》，因《谅解备忘录》中约定（做天桥式停车棚）内容涉及违章建筑，损害国家和社会公共利益，故《谅解备忘录》因违反法律的效力性强制性规定而无效，作为《谅解备忘录》附件的《补充协议》也因主合同的无效而无效。
关于郑芳主张的逾期交房违约金。双方签订的《商品房预售合同》约定旺福公司应于2001年1月30日前将讼争房屋交付郑芳使用。具体交房时间，旺福公司认为交房时间应为2001年2月到3月之间，但无相应证据佐证，故房屋所有权证书登记的2009年5月19日即为交房时间。鉴于《商品房预售合同》对逾期交房违约金未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”结合一审法院委托中联（福建）资产评估土地房地产估价有限责任公司作出的《房地产估价报告》及调整说明，讼争房屋自2001年1月31日至2009年5月19日止的租金市场价值为145080元。故旺福公司应向郑芳支付逾期交房违约金145080元。
关于郑芳主张的房屋面积差价款。屋所有权证书登记的面积是370.05平方米，而《商品房预售合同》约定的面积是387.2平方米，面积存在误差。根据《商品房预售合同》第十条约定建筑面积结算时以房管局核定为准，如果面积不符，售价按核定建筑面积如数增减。因此，旺福公司应返还郑芳房屋面积差价款2389元／平方米×17.15平方米＝40971元。
关于郑芳主张旺福公司应返还22.5万元花园面积款。根据《商品房预售合同》第十七条约定：“双方约定的其他事项：花园面积450平方米，单价500元／平方米，合计22.5万元。”郑芳认为国有土地不能买卖，花园面积款是花园建设费用，但花园至今未建设。因合同对该款项性质并未明确约定，且花园建设也无相应的国家标准、行业标准可参照，根据合同约定的内容结合购房发票所开金额已包含该费用，及《国有土地使用权证》的登记情况（土地使用权证上也把花园的土地使用权面积登记在郑芳名下），综合案情，该款性质应认定为花园面积使用权转让价款。故郑芳该项主张理由不能成立，其要求旺福公司返还花园面积款，本院二审不予支持；但旺福公司交付的花园亦应符合通常标准或者符合合同目的的特定标准，否则郑芳可另行主张权利。郑芳关于讼争房屋存在质量问题要求旺福公司承担修复的主张，因该房屋已进行前期装修，也无证据证明房屋存在的漏水问题系房屋质量问题所致，故郑芳该项主张本院亦不予支持。
至于旺福公司认为郑芳的诉讼请求已超出二年诉讼时效。郑芳直至2009年6月还在与旺福公司交涉本案纠纷事宜，后于2010年12月向法院起诉。故旺福公司关于诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。
关于旺福公司主张郑芳将超出《商品房预售合同》约定的花园面积78.85平方米予以返还。由于《谅解备忘录》及《补充协议》无效，因该合同取得的财产应予返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。鉴于讼争房屋花园已交付给郑芳使用并已办理《国有土地使用证》，可根据《商品房预售合同》约定的花园面积单价500元／平方米，由郑芳支付旺福公司500元／平方米×78.85平方米＝39425元。至于旺福公司主张郑芳应向其支付逾期付款利息，从购房发票来看，可以初步证明郑芳已于发票开具之时全额支付购房款，旺福公司未能提供反证证明郑芳购房款实际支付完毕的时间是2009年5月8日，应承担举证不能的责任，故旺福公司该项主张本院不予支持。
综上，旺福公司应向郑芳支付逾期交房违约金145080元、返还房屋面积差价款40971元；郑芳应向旺福公司支付花园面积款39425元；合计旺福公司还应向郑芳支付146626元。上诉人郑芳、旺福公司上诉理由或请求的合理部分，本院予以采纳。原审判决不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销福州市晋安区人民法院（2012）晋民初字第13号民事判决；二、上诉人郑芳与上诉人福州旺福房地产有限公司2009年6月16日签订的《谅解备忘录》、《补充协议》无效；三、上诉人福州旺福房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上诉人郑芳146626元；四、驳回上诉人郑芳、上诉人福州旺福房地产有限公司的其他上诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6710元，由上诉人郑芳负担5500元，上诉人福州旺福房地产有限公司负担1210元；一审反诉案件受理费10018元，由上诉人福州旺福房地产有限公司负担9518元，上诉人郑芳负担500元。二审案件受理费26840元，由上诉人郑芳负担5000元，上诉人福州旺福房地产有限公司负担21840元。
旺福公司申请再审称，一、二审认定双方签订的《谅解备忘录》及《补充协议》无效是错误的，该认定与法律规定严重不符。《谅解备忘录》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，并且双方已经履行完毕。即使《谅解备忘录》第5条约定的做天桥式停车棚行为涉及违章建筑，也是属于违反管理性的强制性规范，而非效力性的强制性规范。有关建设停车棚的行为与《谅解备忘录》中的其他事项相互独立，不存在互为依存或互为主从的关系，也不构成主要类型行为，不影响其他事项之履行即便《谅解备忘录》第5条无效，也并不导致整个《谅解备忘录》无效。二、二审认定《谅解备忘录》及《补充协议》无效，但基于无效而不判决郑芳将《补充协议》项下的78.85平方米的土地使用权返还旺福公司也是错误的。三、二审认定旺福公司在2009年5月19日才向郑芳交房无事实依据和法律依据。并且二审认为郑芳的诉讼请求未超过两年诉讼时效也是错误的。请求撤销二审判决，驳回郑芳的诉讼请求。
被申请人郑芳辩称，一、二审认定《谅解备忘录》无效是正确的。备忘录中约定的条款内容违反了国家法律强制性规定。备忘录作为合同看待是附条件的，只有条件成就了该合同才能成立。由于备忘录中涉及违法致郑芳的合法权益得不到法律保护，双方约定的条款无法成就，因此不具备郑芳放弃追究申请人违约责任的前提条件。备忘录中除第5点其他都属于旺福公司本应解决的房屋质量问题。二、补充协议应当认定有效。补充协议与备忘录并无关联性，二者不存在主从关系。在备忘录中也没有将补充协议作为履行条款的必要条件。三、讼争房屋存在严重的质量问题。
在本案再审过程中，申请再审人旺福公司提供以下二份证据：证据一土地登记申请书复印件一份、证据二业务综合登记表复印件一份，以上证据的证明对象为讼争房产面积测量时间于2009年6月16日，该时间与补充协议及谅解备忘录上的时间一致，谅解备忘录中郑芳放弃的权利是有对价的。针对旺福公司提供的上述两份证据的质证意见为，对证据一的真实性没有异议，但对证明对象有异议；对证据二的真实性及证明对象均有异议。
被申请人郑芳提供了十八张照片，证明讼争房屋没有装修，并且有质量问题。针对郑芳提供的照片，旺福公司质证认为对于拍摄房屋外观的五张照片的真实性没有异议，但对证明对象有异议；对其他照片的真实性及证明对象均有异议。
本院认证认为，申请再审人旺福公司证据一二均未提供原件，由于被申请人郑芳对证据一的真实性没有异议，对证据一的真实性予以确认，但不足以证明旺福公司所提出的证明对象；对证据二的真实性不予确认。对被申请人郑芳提供的照片中显示房屋外观的五张照片的真实性予以确认，但上述照片无法证明该房屋存在质量问题，对其他照片的真实性无法确认。
原审查明事实基本属实，本院再审予以确认。
本院再审认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，以及第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，《谅解备忘录》第五条约定的建设停车棚的内容违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，该条款应认定为无效。但本案旺福公司与郑芳签订的《商品房预售合同》、《补充协议》以及《谅解备忘录》除第五条以外的其他条款是双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。
郑芳在2009年6月16日《谅解备忘录》第7条已作出了“同意不追究该房的交房及产权逾期办理的违约责任，并不追究面积误差等责任，同意按产权测绘面积办理产权”的意思表示。该《谅解备忘录》第5条与《谅解备忘录》的其他条款相互独立，不存在互为依存、互为主从的关系，也不构成主要履行行为，不影响《谅解备忘录》其他部分的效力。因此，郑芳以《谅解备忘录》涉及违章建筑，违反国家强制性规定应为无效为由，要求旺福公司返还购房面积差价款及利息、支付逾期交房违约金的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，不予支持。根据旺福公司所出具的购房发票及《国有土地使用权证》的登记内容，旺福公司与郑芳签订的《商品房预售合同》约定的郑芳应交付的22.5万元花园面积款的性质应为土地使用权转让款，由于该花园已交付给郑芳使用并已办理《国有土地使用证》，郑芳提出的旺福公司返还该款项的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。郑芳关于讼争房屋存在质量问题要求被告承担修复责任的诉讼请求，因郑芳提供的证据不足以证明该房屋存在质量问题，对此项诉讼请求，不予支持。
关于旺福公司提出的要求郑芳支付逾期付款利息的反诉请求，旺福公司未举证证明郑芳的实际付款时间，故对此反诉请求不予支持。
关于案件受理费的问题，根据原审原告郑芳及原审反诉原告旺福公司提起的诉讼请求的金额，一审本诉案件受理费为13315元，一审反诉案件受理费为15092元。根据《诉讼费用交纳办法》第十八条的规定，一审反诉案件受理费依法减半收取7546元。由于本案原审原告郑芳及原审反诉原告旺福公司均提起上诉，二审案件受理费为28407元。
综上，原二审认定事实及适用法律错误，予以纠正。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十八条的规定，判决如下：
一、撤销本院（2012）榕民终字第2607号民事判决；
二、维持福州市晋安区人民法院（2012）晋民初字第13号民事判决。
本案一审本诉案件受理费13315元，由郑芳负担；一审反诉案件受理费15092元，依法减半收取7546元，由旺福公司负担；二审案件受理费28407元，由郑芳负担13315元，由旺福公司负担15092元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 平
代理审判员 林 蕤
代理审判员 张 伟
二〇一四年六月十七日
书 记 员 张伟（女）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十八条：人民法院按照第二审程序审理再审案件，发现原判决认定事实错误或者认定事实不清的，应当在查清事实后改判。但原审人民法院便于查清事实，化解纠纷的，可以裁定撤销原判决，发回重审；原审程序遗漏必须参加诉讼的当事人且无法达成调解协议，以及其他违反法定程序不宜在再审程序中直接作出实体处理的，应当裁定撤销原判决，发回重审。