中华人民共和国
上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三（民）初字第372号
原告BAICARTER，男，1959年4月8日生，住上海市嘉定区。
委托代理人龚冬兰，上海久光律师事务所律师。
委托代理人汤志红，上海久光律师事务所律师。
被告王倩亚，女，1964年10月28日生，汉族，住上海市嘉定区。
委托代理人唐宝良，上海问学律师事务所律师。
被告汪金贵，男，1984年11月7日生，汉族，住安徽省芜湖市。
被告张弦，男，1982年9月3日生，汉族，住上海市嘉定区。
被告柏丹，女，1957年8月20日生，汉族，住四川省南充市。
委托代理人唐浩，男，1983年5月6日生，汉族，住四川省南充市。
原告BAICARTER与被告王倩亚、汪金贵、张弦、柏丹间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员韩颖独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人龚冬兰、汤志红、被告王倩亚及其委托代理人唐宝良、被告汪金贵、被告张弦、被告柏丹的委托代理人唐浩参加了庭审。本案现已审理终结。
原告诉称，2004年12月起，原告将其与戴勤奋、俞胜文共有的坐落于嘉定区群裕路XXX号房屋出租给被告王倩亚，同时原告将自己承租的属于嘉定工业区开发（集团）有限公司的坐落于嘉定区群裕路XXX号房屋一并出租给被告王倩亚。2011年12月1日，原告与被告王倩亚签订了《租赁协议》，约定被告王倩亚向原告承租嘉定群裕路XXX号房屋（实为嘉定区群裕路XXX号、XXX号房屋），租赁期限为2011年12月1日起至2016年11月30日，年租金人民币（以下币种同）50万元整，租金每三个月付一次，先付后用，如逾期不支付，原告有权单方终止协议，如违约，违约方应支付违约金10万元。被告王倩亚在承租期内，如要转租，需征得原告的书面同意。协议签订后，原告按约将上述房屋交付被告王倩亚使用，然至起诉之时，被告王倩亚仅向原告支付了租金69万元，其余租金至今未付。被告王倩亚在未经原告同意的情况下，擅自将房屋转租给了被告汪金贵、张弦、柏丹，原告2013年收房租的时候才发现转租。原告认为，被告王倩亚在逾期支付租金且未经原告同意的情况下擅自将房屋对外进行转租的行为严重违反了合同约定。原告诉请：1、解除原告与被告王倩亚于2011年12月1日签订的《租赁协议》；2、被告王倩亚支付2013年4月17日至2015年2月15日期间的租金917，900元，并支付逾期付款的利息，按中国人民银行同期同档贷款利率计算至实际支付之日止；3、被告王倩亚支付解除合同的违约金10万元；4、被告王倩亚支付房屋使用费，从2015年2月16日起至实际搬离之日，按1，370元／日计算；5、被告王倩亚、张弦、汪金贵、柏丹立即从坐落于上海市嘉定区群裕路XXX号、XXX号房屋内搬离。
被告王倩亚辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原告主体不适格。原告提供的租赁合同未实际履行，实际履行的是被告王倩亚与戴勤奋、俞胜文签订的那份合同。原告举证的2006年、2011年的两份《租赁协议》均是伪造的，这两份协议是做旧的，来源于被告王倩亚于2012年为了协助原告BAICARTER办理贷款而签过的五份空白协议。2、房屋租金实际履行的是28万／年，且合同履行期间至2013年底被告王倩亚从未违约。因2014年原告、戴勤奋与被告王倩亚发生借款纠纷，导致租金未继续支付。被告王倩亚与另外三个被告签订的租赁合同租金总额才352，000元，所以不可能在2011年以50万元的价格承租原告的房屋。3、被告王倩亚自2007年承租群裕路XXX号、XXX号房屋至今一直是分租的，且分租经过了原告的同意，原告对于转租的状态是清楚的，分租的租户办理营业执照都是原告提供相应的产证才得以办理。被告王倩亚不存在违约行为，被告王倩亚金认可拖欠原告2014年28万租金，其余年份并未拖欠。如果原告要追讨租金，也过了诉讼时效，不应得到支持。
被告汪金贵辩称，被告汪金贵于2014年8月承租群裕路XXX号房屋，为此支付了转让费。与被告汪金贵签订合同的是被告王倩亚，汪金贵不知道原告的存在，直到诉讼才知道房东是原告。因其他租户也向被告王倩亚承租多年，故被告汪金贵对于房东是谁并未深究。
被告张弦辩称，被告张弦于2012年从案外人孙建国手中转让获得该店铺，办理营业执照时是原告提供的群裕路XXX号房屋产证。被告张弦不清楚原告与被告王倩亚之间的事情。
被告柏丹辩称，被告柏丹从2008年起向被告王倩亚承租房屋至今，期间一直按时支付租金，合同有效，应继续履行，不同意搬离。原告一直未提出异议，可以推定原告是同意转租的。如果要被告柏丹搬离，需要赔偿相关损失。
经审理查明，坐落于上海市嘉定工业区群裕路XXX号房屋系原告与俞胜文、戴勤奋共同共有。戴勤奋为BAICARTER的再婚妻子，俞胜文为戴勤奋的女儿。坐落于上海市嘉定工业区群裕路XXX号房屋系原告向上海市嘉定工业区开发（集团）有限公司租赁而来，原告与上海市嘉定工业区开发（集团）有限公司签订的最后一份《商铺租赁合同》租赁期限至2015年12月31日。2006年11月27日，BAICARTER与被告王倩亚签订《租赁协议》，约定被告王倩亚向原告租借上海市嘉定区群裕路XXX号房屋，租赁期限自2006年11月27日至2011年11月26日，共五年。租金每年40万元整。2011年12月1日，原告与被告王倩亚又签订《租赁协议》一份，约定被告王倩亚向原告租借上海市嘉定区群裕路XXX号房屋，租赁期限自2011年12月1日至2016年11月30日，共五年。租金每年50万元整，租金每三个月付一次，先付租金后用场地，三个月到期前一星期支付。如被告王倩亚逾期不支付，原告有权单方面终止本协议，收回房屋使用权。双方不得在租赁期内擅自终止合约，如违约（包括逾期支付租金），一方支付另一方违约金10万元。被告王倩亚在承租期内，如要转租，须征得原告书面同意。2006年11月的《租赁协议》签订后，原告即将租赁房屋交付被告王倩亚使用。虽然协议约定的出租房屋为群裕路XXX号房屋，原告向被告王倩亚出租的房屋实际还包括群裕路XXX号房屋。被告王倩亚承租群裕路XXX号、XXX号房屋后，经营浴室、美容等业务，2008年不再经营后，将租赁房屋转租给了另外三被告，用于经营盲人按摩、日本料理等。目前，群裕路XXX号一楼房屋由被告汪金贵占有使用，群裕路XXX号二、三楼房屋由被告柏丹占有使用，群裕路XXX号房屋由被告张弦占有使用，被告王倩亚未占有使用涉案房屋。因原告认为被告王倩亚将房屋转租未经过原告同意且拖欠原告租金917，900元，故诉至本院，欲收回租赁房屋。
另查明，1、被告王倩亚庭审中提供一份其与戴勤奋、俞胜文于2007年9月18日签订的《租赁协议》复印件，拟证明双方实际履行的是该份租赁协议，租金标准2007年为30万元、2008年后口头协商变更为28万元。该协议内容为王倩亚向戴勤奋、俞胜文租赁群裕路XXX号房屋，租赁期限自2006年12月1日至2011年12月31日，共五年，2006年的租金已经缴纳，2007年租金为30万元整，2008年、2009年每年租金为33万元，2010、2011年租金另议，租金每三个月付一次，先付租金后用场地。对于该份证据的真实性，原告不认可，认为2007年戴勤奋、俞胜文均在澳洲，不可能与被告王倩亚签订该份合同。本院认为，即便该协议真实，因该协议早已经到期，且该协议对于2010年、2011年的租金并未明确约定，故不能达到证明被告王倩亚每年租金均为28万元的证明目的。2、被告王倩亚提供其支付租金后原告出具的收条8份，拟证明其2013年底之前的租金均已付清，且租金支付标准为每年28万元。原告对于2013年5月27日的收条真实性表示不认可，认可其余7张收条的真实性，但表示因收条均在被告王倩亚处，王倩亚可以选择性提交，故无法证明每年租金均为28万元，被告王倩亚承租期间，原告确实曾对王倩亚的租金做过减免，收取过其28万元的年租金，但并非每年均为28万元。本院认为，从被告王倩亚提供的这几份收条看，被告王倩亚2013年底之前的租金应当已经付清，但因被告王倩亚提供的收条不完整，故无法证明2008年—2013年每年的租金均为28万元。3、2013年9月23日，被告王倩亚与被告汪金贵签订《房屋租赁协议》，约定被告王倩亚将嘉定区群裕路XXX号房屋转租给汪金贵，租赁期限自2013年9月24日至2016年9月23日，月租金11，000元。4、2013年11月21日，被告王倩亚与被告柏丹签订《房屋租赁合同》一份，约定被告王倩亚将嘉定区群裕路XXX号二楼、三楼出租给柏丹，租赁期限自2013年11月21日至2018年12月30日。2013年11月21日至2015年11月21日，每年租金16万元，2015年11月21日至2018年12月30日每年租金168，000元。5、2011年3月，被告王倩亚与被告张弦签订《租赁合同》一份，约定被告王倩亚将嘉定区群裕路XXX号房屋出租给被告张弦使用，租赁期限自2011年3月31日至2015年12月30日止，月租金5，000元。6、2012年2月14日，被告张弦在群裕路XXX号注册了银藤饭店的营业执照，用于经营日本料理。7、2014年12月，被告王倩亚曾因与BAICARTER、戴勤奋之间的民间借贷纠纷诉至本院，要求BAICARTER、戴勤奋归还借款200万元及利息，案号为（2015）嘉民一（民）初字第318号，王倩亚于2015年4月2日以需进一步举证为由向本院提出了撤诉申请。
审理中，被告王倩亚表示其在本案中并不主张原告欠其的借款与被告王倩亚应付的租金相抵，关于借款被告王倩亚将另案主张。对于2014-2015年的租金，被告王倩亚表示目前无能力支付，因原告去租赁房屋闹事，导致被告王倩亚收不到下家的租金了。被告汪金贵、张弦、柏丹也表示不愿直接将租金支付给原告。
以上事实有《上海市房地产权证》、《商铺租赁合同》、原告提供的《租赁协议》、被告王倩亚提供的《租赁协议》、原告与戴勤奋的结婚证、被告王倩亚分别与被告汪金贵、张弦、柏丹签订的租赁合同、张弦的营业执照、租金收条、（2015）嘉民一（民）初字第318号民事裁定书、调查笔录等证据及当事人庭审陈述为证。事实清楚，证据充分。
本院认为，原告作为上海市嘉定工业区群裕路XXX号房屋的权利人之一，及群裕路XXX号房屋的合法承租人，其有权与被告王倩亚签订房屋租赁合同。原告与被告王倩亚于2011年12月1日签订的《租赁协议》合法有效，且尚在履行期限内，双方本应依约履行各自的义务。对于原告以被告王倩亚转租未经过其同意为由，要求解除合同，本院认为，被告王倩亚自2008年起便将涉案房屋转租给其他商户用于经营盲人按摩、日本料理等，原告至本次诉讼前从未对被告王倩亚的转租行为提出过异议，结合次承租人办理营业执照需要原告的配合及原告在租赁期限内曾多次到过租赁房屋现场的事实，原告称其直到2013年才发现被告王倩亚转租显然不合常理。根据相关法律规定，出租人在知道承租人转租后，六个月内未提出异议的，其以承租人未经其同意为由要求解除合同的，不应获得支持。被告王倩亚支付租金至2013年底后，便未按约继续支付2014年之后的租金。对此，被告王倩亚辩称因2014年原告与被告王倩亚之间发生民间借贷纠纷，原告欠被告王倩亚借款未还，故被告王倩亚未继续支付租金。原告与被告王倩亚之间的借款与被告王倩亚拖欠原告的租金系两个法律关系，且未有证据证明被告王倩亚与原告达成过用借款冲抵租金的合意。被告王倩亚在本案中亦表示借款将另案主张，且目前无能力向原告支付拖欠的租金。故被告王倩亚无正当理由拖欠租金的行为已构成根本违约，对于原告以此为由要求解除租赁合同的诉请，本院予以支持。对于支付租金的标准，根据《租赁协议》的约定租金为每年50万元，被告王倩亚称双方口头协商将租金标准变更为每年28万元，对此原告不予认可，本院认为，被告王倩亚所称双方协商变更了租金支付标准无任何证据予以证实，虽然从被告王倩亚提供的收条看，原告确实在2010年、2011年等部分年份对租金进行了减让，但被告王倩亚并未举证证明原告同意将合同期内所有年份的租金变更为28万元／年。故被告王倩亚仍应按照50万元／年的标准支付拖欠的租金。关于租金的诉讼时效问题，被告王倩亚提出了抗辩，根据双方合同约定，租金每三个月支付一次，先付后用，原告于2015年2月起诉，2014年1-3月的租金已经过了诉讼时效。2014年4月之后至合同解除之时的租金，被告王倩亚应当支付给原告。关于原告诉请的违约金10万元，根据合同约定，因逾期未付租金导致合同解除的违约金为10万元，故本院予以支持。对于原告主张逾期支付租金的利息，因合同已对逾期支付租金导致合同解除约定了违约金，原告因被告王倩亚逾期支付租金所造成的损失已经获得了补偿，故原告再主张利息损失，本院不予支持。租赁合同解除后，被告王倩亚应当将群裕路XXX号房屋、XXX号房屋返还原告。在被告王倩亚将房屋返还原告前，对于原告要求被告王倩亚参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的诉请，本院予以支持。原告与被告王倩亚的租赁关系终止后，被告汪金贵、张弦、柏丹便不再拥有占有使用租赁房屋的合法依据，故对于原告要求上述三被告搬离涉案房屋的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《物权法》第三十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告BAICARTER与被告王倩亚于2011年12月1日签订的《租赁协议》于本判决生效之日起解除；
二、被告王倩亚应于本判决生效之日起十日内向原告BAICARTER支付租金，以500，000元／年为标准，从2014年4月1日起计算至本判决生效之日止；
三、被告王倩亚应于本判决生效之日起十日内将上海市嘉定工业区群裕路XXX号、XXX号房屋返还原告BAICARTER；
四、被告王倩亚应于本判决生效之日起十日内向原告BAICARTER支付房屋使用费，按照500，000元／年的标准，从本判决生效之日起支付至被告王倩亚实际将上海市嘉定工业区群裕路XXX号、XXX号房屋返还之日止；
五、被告王倩亚应于本判决生效之日起十日内向原告BAICARTER支付违约金100，000元；
六、被告汪金贵应于本判决生效之日起十日内携财产从上海市嘉定工业区群裕路XXX号一楼房屋搬离；
七、被告柏丹应于本判决生效之日起十日内携财产从上海市嘉定工业区群裕路XXX号二、三楼房屋搬离；
八、被告张弦应于本判决生效之日起十日内携财产从上海市嘉定工业区群裕路XXX号房屋搬离；
九、驳回原告BAICARTER的其余诉讼请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13，961元，减半收取6，980.50元，由原告BAICARTER负担518元，被告王倩亚负担6，462.50元。被告王倩亚负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，原告BAICARTER可在判决书送达之日起三十日内，被告王倩亚、汪金贵、张弦、柏丹可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 韩 颖
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 郭海娜
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（二）在合同履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
……
第九十六条??当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条??合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
三、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
……
（三）延付或者拒付租金的；
……
四、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。