淮安市清河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）河新民初字第0402号
原告大连万达物业管理有限公司淮安分公司，住所地淮安市翔宇中路169号。
法定代表人曲德君，该公司总经理。
委托代理人赵燕，江苏楚平鸣律师事务所律师。
被告漆巧兰。
委托代理人李雨其，江苏岸庆律师事务所律师。
原告大连万达物业管理有限公司淮安分公司（以下简称“万达物业”）与被告漆巧兰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用小额诉讼程序，依法由审判员王琍琍独任审判，于2015年3月14日公开开庭进行了审理。原告万达物业的委托代理人赵燕、被告漆巧兰及其委托代理人李雨其到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万达物业诉称，2011年1月19日我公司与被告漆巧兰签订了物业服务协议，按合同约定，被告漆巧兰应履行缴纳物业费的义务。被告仅支付了2011年1月19日至2011年12月31日的物业服务费用，尚未支付2012年1月1日至2012年12月31日的物业服务费2764元，由此产生了违约金504元。我公司多次上门催缴，并通过张贴催缴函、发送短信、电话通知等告知方式，被告漆巧兰却不予理睬。现诉至法院，请求依法判令：1、被告漆巧兰支付欠缴的物业费2764元、违约金504元，合计3268元；2、被告漆巧兰承担本案诉讼费。
被告漆巧兰辩称，一、原告是分公司，不具有诉讼主体资格。二、根据国家物业管理条例，对物业公司实施行政许可资质，而原告以分公司名义与我签订前期物业服务协议，明显不合法，对该份协议存在合同效力的认定问题。三、根据房地产行业贯例和流程，房屋应先验收后交付，而我的房屋存在漏雨的质量问题，至今没有验收、确认，所以不应交纳物业费。四、根据物权法规定，物业管理应由业主大会选任，前期物业管理是业主大会选举前的临时性管理措施，万达小区已交付使用多年且业主大会早已成立，故前期物业服务协议无效。五、前期物业管理应通过招投标方式，且必须具备物业管理资格，原告是否经过招投标以及是否具备物业管理资格，应当由原告举证。六、原告没有为我们提供过物业服务。同时原告没有尽到管理义务，将业主门前停车位租给他人使用并收费，严重影响业主通行和经营，且原告对多家业主发生的漏雨现象，均没有维修，我认为原告违约在先。七、前期物业服务协议系原告提供，为格式合同，应当作出对原告不利的解释，我从未收到过物业费催缴通知。八、本案不应当适用小额诉讼程序，且本案已过两年诉讼时效。综上，请求法庭依法驳回原告的诉请。
经审理查明，被告漆巧兰为淮安万达广场一期3号商铺业主，房屋建筑面积115.18平方米。原告万达物业与被告漆巧兰于2011年1月19日签订前期物业服务协议，约定原告万达物业为被告漆巧兰所在的淮安万达广场一期商铺提供物业服务。协议第五条约定：“……1、物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：商铺物业：人民币2.00元／平方米／月（按建筑面积收取）……”。协议第六条约定：“业主应于物业管理服务费期满前的15日内履行交纳下年度物业管理服务费。其中首期物业管理服务费业主应于办理入伙（住）手续时向本物业管理区域的物业服务企业交纳壹年（十二个月）的物业管理服务费。首期物业管理服务费起算日期自《入伙通知》上载明的收楼（交房）日期为起始日期计算，而非业主办理入伙（住）手续的日期。业主办理入伙（住）手续后，自业主书面告知物业服务企业之日起超过六个月未入住或未使用的物业，物业管理服务费用由业主按物业管理服务费收费标准的70%交纳。……物业管理服务费用按年度交纳。”协议第二十二条约定：“甲方（业主）违反本协议未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应按拖欠金额每日万分之五的标准向乙方（万达物业）支付违约金”。
2010年12月28日，被告漆巧兰交纳了第一年的物业服务费2761元，尚未交纳2012年1月1日至2012年12月31日期间的物业服务费。
2013年5月，原告万达物业针对业主欠缴物业费事宜申请本院进行诉前调解。
以上事实，有原告提供的前期物业服务协议、商品房买卖合同、已交物业费发票、物业费的欠费周期和计费方式明细表，以及原、被告陈述为证，经质证，本院予以认定。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告大连万达物业管理有限公司淮安分公司与被告漆巧兰签订的前期物业服务协议系双方真实意思表示，且原告大连万达物业管理有限公司淮安分公司取得营业执照，具备物业管理资质，故原告万达物业具有民事诉讼主体资格，原被告双方签订的物业服务协议合法有效，对双方当事人均具有约束力。原告万达物业提供了物业服务，被告漆巧兰则应支付物业费。
庭审中，被告漆巧兰辩称原告万达物业诉请已过诉讼时效。本院认为，原告万达物业于2013年针对业主欠缴物业费事宜申请本院进行诉前调解，诉讼时效中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。故本院对被告漆巧兰这一辩称不予采信。
2012年1月1日至2012年12月31日期间，原告万达物业为被告漆巧兰所在的淮安万达广场一期商铺提供了物业服务，其所提供的物业服务不可能绝对完美，没有任何瑕疵，但是物业服务需要一个长期持续、不断完善的过程，如果因为物业服务有一点瑕疵，业主就不交纳物业服务费，物业服务就无法正常开展下去，这样既不利于物业服务的开展，也不利于维护广大业主的利益，故被告漆巧兰应当根据物业服务协议约定，向原告万达物业交纳物业服务费2764元。因原告万达物业提供的物业服务并非完美无暇，故对原告万达物业要求被告漆巧兰支付违约金的请求本院不予支持。
关于被告漆巧兰辩称的房屋质量存在问题，本院认为房屋质量问题不属本案理涉范围，被告漆巧兰可另案主张。
本案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《》第，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第四十八条第一款、第一百六十二条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：
一、被告漆巧兰于本判决生效后十五日内一次性支付原告大连万达物业管理有限公司淮安分公司物业服务费2764元。
二、驳回原告大连万达物业管理有限公司淮安分公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告漆巧兰负担（该款原告已垫付，被告于付款时一并给付原告）。
本案判决系终审判决。
审 判 员 王琍琍
二〇一五年三月三十日
法官助理 ＸＸ元
书 记 员 梁 霄
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（五）按时交纳物业服务费用。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业务负连带交纳责任。
《》
第建设单位依法与物业服务企业签订的服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
《中华人民共和国民法通则》
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第九条人民法院审理民事案件，应当根据自愿和合法的原则进行调解；调解不成的，应当及时判决。
第四十八条公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第五十二条民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：
（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；