辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第1685号
上诉人（原审被告）：沈阳宇全房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区大西路118号。
法定代表人：张明，该公司总经理。
委托代理人：王占元，男，1974年9月28日出生，满族，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：闫开甲，男，1983年2月17日出生，汉族，无职业，住沈阳市苏家屯区。
上诉人沈阳宇全房地产开发有限公司（简称宇全公司）因与被上诉人闫开甲商品房预售合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2013）苏民二初字第1041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月28日受理后，依法组成由审判员王惠丽担任审判长，审判员丁广昱（主审）、审判员白丽萍参加评议的合议庭，于2014年8月7日对本案进行了公开开庭审理。上诉人宇全公司的委托代理人王占元、被上诉人闫开甲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告闫开甲一审起诉称：我与宇全公司于2010年5月21日签订商品房买卖合同，我在宇全公司处购买了位于沈阳市苏家屯区文竹街59-6号2-7-1号房屋一套，购房款为313208元，交房时间为2010年9月30日，但实际于2010年12月11日交房。房产证、土地证至今未办，根据法律规定诉讼至法院，请求判令宇全公司支付我违约金5000元，并承担本案诉讼费用及其他费用。
宇全公司一审答辩称，闫开甲诉讼我公司要求给付延期办理房屋产权证违约金的诉讼请求，并非我公司原因所致。依据2010年11月19日《苏家屯区爱俪家园工作组会议纪要精神》在工作组所属部门区政府、建管局、公安局、法院等研究决定，由我公司开发的爱俪家园项目在未验收的情况下，先行让业主入住。2010年12月20日《爱俪家园工作组会议纪要》在项目未验收的情况下，先行让业主入住，会议中阐明爱俪家园结算工作由开发单位和施工单位在工作组的组织下由工程造价咨询公司进行，以此分清责任，对项目进行验收。2011年5月30日，项目工作造价经两家造价公司进行了结算，经苏家屯区政府爱俪家园工作组的确认，开发单位和施工单位对结算无异议，并对结果进行了确认，此项证明开发单位已经完成了给付施工单位全部工程款义务，苏家屯区区政府爱俪家园工作组出具证明，证明开发单位已全部结清工程款，施工单位尚有部分档案没有交付甲方，质量保证金、检测费没有交付质监站，项目无法办理验收，上述事实说明闫开甲的诉求非我公司行为所致，现非我公司能力所及，需爱俪家园工作组及苏家屯区相关职能部门协调解决。
原审法院经审理查明，2010年5月21日闫开甲、宇全公司双方签订商品房买卖合同一份，约定闫开甲购买宇全公司开发的沈阳市苏家屯区文竹街59-6号第6座2-7单元1号房一处，建筑面积111.86平方米，该商品房单价为2800元，总金额313208元，闫开甲应当在2010年9月30日前将经验收合格的上述房屋交付闫开甲使用。关于产权登记，双方约定出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已付房款拾万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，闫开甲按合同约定的方式交付了房款，宇全公司于2010年12月11日向闫开甲交付房屋。现案涉房屋尚不具备办理房屋产权登记的条件。
原审法院认为，闫开甲、宇全公司双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，亦不违反法律的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应受合同约束。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案中，宇全公司于2010年12月11日将房屋交付闫开甲使用。根据合同约定，宇全公司负有协助闫开甲办理房地产权属证书的义务，并且在因宇全公司的责任致使闫开甲不能在房屋交付使用后365日内取得房地产权属证书的，承担违约责任，即宇全公司应于2011年12月10日前为闫开甲办理产权登记，但宇全公司至今未为闫开甲办理房地产权属证书，已构成违约，应承担违约责任。因宇全公司办理房地产权属证书时间尚不能确定，宇全公司向闫开甲支付逾期违约金应按日支付已付总房款313208元拾万分之一自2011年12月10日起暂计算至闫开甲起诉之日止，故宇全公司应向闫开甲支付逾期违约金2271元。关于宇全公司提出的延期办理房屋产权证，并非宇全公司原因所致，而是施工单位尚有部分档案没有交付给甲方，质量保证金、检测费没有交付质监站，需爱俪家园工作组及相关职能部门协调解决的抗辩理由，该院认为合同具有相对性，合同之外的第三人的行为不能构成合同双方不履行合同义务的抗辩理由，故对宇全公司的该抗辩理由不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审判决：一、沈阳宇全房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内给付闫开甲逾期办理房屋产权证违约金2271元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回闫开甲的其他诉讼请求。案件受理费50元，由沈阳宇全房地产开发有限公司承担。
宣判后，宇全公司不服，向本院提出上诉。上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判我公司不承担责任，不同意支付闫开甲逾期办证违约金；二、由闫开甲承担本案一、二审诉讼费用。上诉理由为：一、原审认定我公司负有逾期办证的违约责任错误，本案纠纷由于施工单位的原因造成，非由于我公司的的责任造成；二、本案系施工单位违约，没有将部分档案交付我公司，造成业主无法入住及办理相关手续；三、依据本案双方合同约定，商品房交付以该商品房综合验收合格次日计算为准，因施工单位的原因造成涉案小区项目未能经质监站验收，非我公司的原因造成。
被上诉人闫开甲答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，请求维持原判。
本院经二审审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有闫开甲、宇全公司陈述，闫开甲向法庭提供的商品房买卖合同、入住通知书、物业费收据及双方的庭审笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为，闫开甲与宇全公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，属合法有效的合同，合同约定的各条款对双方当事人均有法律约束力。关于宇全公司是否应支付闫开甲逾期办证违约金的问题，涉案合同已约定宇全公司负有协助闫开甲办理房地产权属证书的义务，并且在因宇全公司的责任致使闫开甲不能在房屋交付使用后365日内取得房地产权属证书的，应承担违约责任，宇全公司至今未为闫开甲办理房地产权属证书，宇全公司主张本案的违约行为系第三人造成，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，宇全公司在未与闫开甲就第三人行为造成违约的问题明确约定可免除宇全公司责任的情况下，宇全公司应依据合同的相对性原则，向本案合同的相对方（闫开甲）承担本案的违约责任，故宇全公司的该抗辩观点不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人沈阳宇全房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王惠丽
审判员 白丽萍
审判员 丁广昱
二〇一四年八月十三日
书记员 董晓琳
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。