湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂十堰中民再终字第00042号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：王光波。
委托代理人：刘刚，湖北举烛律师事务所律师。代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、签收法律文书等。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：陈静敏。
委托代理人：陈本林，湖北荟才律师事务所律师。代理权限：一般代理。
一审第三人：陈丰亭，退休教师。系陈静敏父亲。
申请再审人王光波因与被申请人陈静敏、一审第三人陈丰亭返还原物纠纷一案，不服本院（2013）鄂十堰中民四终字第00321号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年6月19日作出（2014）鄂十堰中民申字第00026号民事裁定，由本院再审本案。本院于2014年7月4日立案受理后，依法另行组成由审判员汪粼担任审判长并主审，审判员田丰国、左琳参加的合议庭，于2014年8月5日公开开庭进行了审理。申请再审人王光波及其委托代理人刘刚、被申请人陈静敏及其委托代理人陈本林到庭参加了诉讼。一审第三人陈丰亭经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议并报经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
2012年5月30日，一审原告陈静敏起诉至湖北省郧县人民法院称，我于1996年7月22日购买原郧县房地产管理所位于郧县城关镇东岭街华美巷砖木结构平房一间。今年5月份我回来查看房子时发现被告已占据该房屋。我要求被告立即搬出房屋归还于我，被告说该间房他已购买，而我从未将此房出卖任何人。请求法院确认被告王光波与第三人陈丰亭所签房屋买卖合同无效，判令被告停止侵害我的房产并返还房屋。王光波（一审被告）辩称，我取得该房屋属于善意取得，且合法占用多年，诉争房屋产权证上也无原告签名及照片。原告明知该房屋已出卖给我且已居住多年，但从未向我主张权利，现起诉已超过诉讼时效，应驳回其诉讼请求。
湖北省郧县人民法院一审查明，第三人陈丰亭原在郧县梅铺镇学校任教，退休后担任郧县城关镇东岭街广场居委会主任。任职期间，于1996年7月30日以其长子即陈静敏（此时陈静敏全家仍居住在河南老家）的名义与原郧县房地产管理所（现为郧县房地产管理局）签订了《房地产买卖契约》和《私房买卖鉴证书》各一份，以2152.5元的价格购买了该管理所所有的坐落于郧县城关镇东岭街华美巷××号（原郧县城关镇东岭街岭头居委会十组）处总建筑面积为28.7平方米的砖木结构房屋一间（买卖房屋契约和鉴证书中“陈静敏”的签名均系陈丰亭冒签），并将该间房屋的所有权登记在陈静敏名下，其中房屋所有权证证号为“郧房字第××号”，国有土地使用证证号为“郧县国有96字第2601950970号”。另《私房买卖见证书》中载明：该间房屋的四至边界为东、西、南均至滴水，北至李勇（墙）1／2。陈丰亭这样做的目的是为了陈静敏一家将来如果进了城有个住所。此后，陈静敏儿子陈炳辉（1983年10月5日出生）自初中至高中毕业在城里上学期间，一直居住在该诉争房屋，主要由住在对面的爷爷、奶奶照料，但陈静敏及其他家人仍在河南老家居住。陈炳辉高中毕业后外出务工不久，陈丰亭将此间房屋以4000元的价格卖给了案外人黄某，但黄某只付了2000元，尚欠2000元房款一直未付。2002年5月，王光波欲在郧县城关镇购房，经熟人朱清杰介绍，陈丰亭又以陈静敏名义（甲方）同王光波（乙方）于2002年5月26日签订了一份《房契》，载明：立卖房人陈静敏将原土木结构房一间，坐落于广场四组门牌××号，东至滴水、南至滴水、西至滴水、北至李勇墙二分之一处，经朱清杰介绍卖给王光波，价格2100元整，一手交钱、一手交房产手续，钱契两清，不赊不欠，各无反悔，空口无凭，立字为据，办理房屋买卖手续一切由买方办理，卖方概不负责。该房契中的“陈静敏”签名同样是陈丰亭所签，同时朱清杰在该房契的鉴证人处签名。但该房屋实际成交价格为4000元，为了办理房产过户手续时少交契税等而将房契中的成交价格变为2100元。协议签订当日，王光波便付清了4000元购房款，同时陈丰亭出具一份收条载明：“今收到现金肆仟元整。陈静敏5、26日”；并将该房屋连同房屋所有权证、国有土地使用权证及契证一并交付给王光波后，王光波一家即入住该诉争房屋至今。
另查明：庭审时陈静敏主张诉争房屋系其本人出资购买，签订《房地产买卖契约》和《私房买卖鉴证书》以及办理房屋权属登记时，陈丰亭代为签名是受其委托。陈静敏自认如下事实：大约三四年前，其在郧县城关镇东岭街华美巷对面附近的纸箱厂旁边的煤球厂打过一两个月工，期间一直住在煤球厂，虽到其父亲陈丰亭家去过，但因诉争房屋门一直锁着，所以一直不知道该房已被其父亲卖掉，直到今年5月份其回郧县查看房屋时才知道房屋被卖，所以才提起本案诉讼。
湖北省郧县人民法院一审认为，首先，尽管诉争房屋是第三人陈丰亭出资购买的，但房屋买卖契约是以陈静敏名义签订的，房屋也登记在陈静敏名下，且陈丰亭本人称这样做的目的就是为了陈静敏一家进城后有住所，因陈丰亭与陈静敏系父子关系，陈丰亭的前述行为表明自始就有赠与的意思表示，故双方赠与关系成立，诉争房屋的所有权应属陈静敏。其次，根据民事法律无溯及力的原则及当时的相关法律规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效；买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。据此而论，非所有权人擅自出卖他人房屋，除所有权人追认的以外，应确认房屋买卖合同无效。因此，陈丰亭擅自以陈静敏名义与王光波于2002年5月26日所签《房契》应属无效，王光波基于无效合同取得的房产应当返还；至于因房屋买卖合同无效给王光波造成的损失，其可依法另行向第三人陈丰亭主张；王光波关于其购买房屋属于善意取得的抗辩主张，理由不当，不予采纳；同时王光波认为本案诉讼已超过法定时效的辩解意见，依据不足，不予采纳。据此作出（2012）鄂郧县民一初字第02079号民事判决：一、确认第三人陈丰亭与王光波于2002年5月26日所签《房契》无效；二、王光波于判决生效后30日将其现占有的一间房屋返还给陈静敏。案件受理费200元，由王光波负担。
王光波不服一审判决，向本院提起上诉称，一审判决认定事实和适用法律错误，请求二审改判驳回陈静敏的诉讼请求。理由：1、陈丰亭陈述的“讼争房屋系其出资购买，该所有权归其所有”的主张，有充分、有效的证据予以证实，一审关于“陈丰亭、陈静敏双方赠与关系成立，诉争房屋所有权应属陈静敏”的认定错误；2、一审判决关于“陈丰亭无权处分该讼争房屋，其签订的《房契》为无效合同”的认定错误；3、一审判决认定陈静敏控制、占有讼争房屋存在重大错误；4、一审适用《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十四条第一款处理本案，显属适用法律错误。
陈静敏答辩称，不动产权属以登记为准，陈静敏对讼争房屋享有完整的唯一的所有权，不存在权属争议，陈丰亭与王光波签订的协议是无效的；陈静敏主张的是一种不动产物权的返还请求权，不适用诉讼时效的规定。请求二审法院维持原判。
本院二审查明的案件事实与原审认定的案件事实基本一致。
本院二审认为，根据法律规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。本案中，讼争房屋的所有权和土地使用权登记人均为陈静敏，故应当依法推定陈静敏为讼争房屋的合法产权人。陈丰亭未经陈静敏同意和追认将房屋出售给王光波的行为属于无效行为，且王光波因未办理不动产变更登记亦不构成善意取得的情形，故陈静敏基于所有权人的身份要求确认房屋买卖行为无效、王光波返还房屋的请求应予支持。关于诉讼时效问题，虽然陈静敏提起本次诉讼的时间在买卖行为发生10年之后，但因本案属于物权保护纠纷，不适用诉讼时效的规定。王光波的上诉理由缺乏法律和事实依据，其上诉请求不予支持。遂作出（2013）鄂十堰中民四终字第00321号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人王光波负担。
王光波申请再审称，原审判决认定事实严重错误，原审关于双方赠予关系成立，诉争房屋所有权应属陈静敏实属错误；原审关于“陈丰亭无权处分该讼争房屋，其签订的《房契》为无效合同，王光波应予返还”的认定错误，请求再审改判驳回陈静敏的诉讼请求。
被申请人陈静敏答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求再审维持原判。
本院再审查明的案件事实与原一、二审查明的案件事实基本一致。
本院再审认为，本案争议焦点为申请人王光波与第三人陈丰亭签订的房屋买卖合同是否有效。根据物权法基本理论，不动产登记簿不具有“绝对”的证据力。作为证据的不动产登记簿，只具有“推定的证据效力”，如果有相反证据足以推翻不动产登记簿的效力，法院应当对该登记簿的证明力不予认定，而根据客观事实认定真正的权利人。结合查明的案件事实，虽然诉争房屋是陈丰亭以其儿子陈静敏名义购买，产权登记在陈静敏名下，但该房屋实际为陈丰亭出资购买，产权手续由陈丰亭亲自办理，“两证”办齐后也是由陈丰亭保管，房屋一直由陈丰亭占有、使用、管理着，其对该房屋具有实际上的控制力和管理力。故应当认定陈丰亭为诉争房屋的实际所有权人，对该房屋享有处分权。陈丰亭在2002年5月26日与王光波签订的房屋买卖协议是双方真实意思的表示，且不违反法律禁止性规定，应为有效合同。王光波依据该买卖合同占有该房屋，并已支付对价，虽未办理产权变更登记，但属于善意取得，其他人无权要求其返还房屋。故申请再审人王光波的申请理由成立，对其再审请求，本院予以支持。原一、二审判决认定事实不清，导致实体处理错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条第一款、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）鄂十堰中民四终字第00321号民事判决和湖北省郧县人民法院（2012）鄂郧县民一初字第02079号民事判决。
二、驳回原审原告陈静敏的诉讼请求。
一审案件受理费200元，二审案件受理费200元，共计400元，由陈静敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪 粼
审判员 田丰国
审判员 左 琳
二〇一四年十月三十日
书记员 江 澜
附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）
《中华人民共和国合同法》
第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
……
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
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（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
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