辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽04民终2028号
上诉人（原审被告）：抚顺兴隆宝通置业有限公司，住所地：辽宁省抚顺市顺城区。
法定代表人：佟恩祥，该公司总经理。
委托代理人：李弘熙，该公司职员。
委托代理人：邢福，辽宁铭博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张博洋，男，1995年4月19日出生，汉族，住辽宁省抚顺市顺城区。
委托代理人：潘婷婷，辽宁煤都律师事务所律师。
委托代理人：高明，辽宁煤都律师事务所律师。
上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司（简称抚顺兴隆公司）因与被上诉人张博洋商品房销售合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2016）辽0411民初2555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人抚顺兴隆公司委托的代理人李弘熙、邢福，被上诉人张博洋的委托代理人潘婷婷、高明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
抚顺兴隆公司上诉请求，1、双方签订合同后，被上诉人仅支付首付款，余下房款至今未付。经上诉人多次催讨，被上诉人一直拖延付款，被上诉人应向上诉人支付逾期付款的违约金。虽上诉人延期交房，但双方已明确约定合同继续履行，不存在合同解除的事由，被上诉人先行违约，其解除合同的诉求无事实和法律依据，法院不应予以支持；2、被上诉人主张请求支付利息损失无法律依据，双方在合同中约定即使上诉人给予退房，上诉人仅向被上诉人支付已付房款0.5%的违约金即可，双方已明确约定违约金标准，被上诉人再主张利息损失明显不合法。违约金是给予守约方的赔偿金，已包括各项损失，双方已约定违约金标准就不存在其他损失，被上诉人的利息主张无事实和法律依据；3、代办费800元并非上诉人收取，而是由沈阳某咨询公司收取，且与本案无任何关联，一审判决由上诉人承担此费用损失无依据。综上，请求二审依法改判。
张博洋辩称，1、双方签订的商品房买卖合同约定的交付时间为2015年9月30日，被上诉人直到现在也没有将符合合同约定的房屋交付给被上诉人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，由于上诉人原因不能交房的，被上诉人可以要求解除合同；2、双方合同约定交付房屋以后办理房屋贷款，并未约定交付剩余贷款的时间，因此被上诉人并不存在违约行为；3、根据法律规定，合同约定违约金过低的，当事人可以要求适当调整，故我们主张按照银行同期贷款利率调整违约金符合法律规定；4、代办费属于其他损失，交纳此费用的目的是为了保障合同顺利履行，虽然此费用的收款单位不是上诉人，但我方是在上诉人处将此费用交给了上诉人的工作人员，至于是哪个单位在收款收据上盖章并不是我们能左右的，故此笔费用的损失理应由上诉人承担；5、一审判决适用法律正确。综上，一审判决正确，二审应维持一审判决。
张博洋向一审法院起诉请求，我于2015年8月25日与被告签订《抚顺市商品房买卖合同》，在被告处购买商铺一套。我们按照合同约定交纳了118393元购房款及800元代办费，后我们为办理房屋产权交纳印花税、契税共计9249.92元。双方在合同中约定房屋交付时间为2015年9月30日，但时至今日，被告迟迟没有交付房屋。我们多次找到被告与其协商房屋交付等事宜，但被告一直以种种理由推诿。综上，我们认为被告违反了《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及相关法律、法规之规定，已构成违约，给我们带来巨大的经济损失。现诉至法院，请求法院依法判令：1、解除我与被告签订的《抚顺市商品房买卖合同》；2、被告返还我购房款118393元及按银行同期贷款利率计算利息（2014年9月2日至实际给付之日止）；3、被告赔偿原告支付的印花税、契税共计9249.92元及按银行同期贷款利率计算利息（2015年9月7日至实际给付之日止）；4、被告赔偿代办费800元；上述合计128442.92元。5、被告承担本案诉讼费、保全费。
一审法院认定的事实，2015年8月25日，原告张博洋与被告抚顺兴隆公司签订商品房买卖合同。双方在合同中约定：原告购买被告抚顺兴隆摩尔世界商铺一处，该商铺销（预）售许可证号为XK2014106-104，位于抚顺市顺城区新城路东段5-15号楼176铺，建筑面积11.61平方米，每平方米单价19672.09元，房屋总价款为228393元。付款方式为首付款118393元，贷款11万元。被告在2015年9月30日前将经综合验收合格的房屋交付原告，逾期90日后原告有权解除合同，被告应自原告解除合同通知到达之日起15日内返还全部已付款项，并按原告累计已付款的0.5%向其支付违约金。原告已向被告交纳购房首付款118393元及800元产权代办费，代办费收据盖有沈阳国宇房地产咨询有限公司财务章。2015年9月2日被告为原告开具销售不动产统一发票。原告向税务机关交纳印花税、契税9249.92元。另查，2015年9月24日原告与抚顺兴隆大家庭第七街商业管理有限公司签订D7街委托经营管理协议，约定原告将涉案商铺出租给该公司，租赁期限为2015年6月30日至2018月6月30日，原告已收到2015年6月30日至2016年6月30日的租金2902.5元。该争议房屋现处于停工状态。被告未能在合同约定期限交付房屋，原告经与被告协商未果，故来院诉讼。本案在诉讼前，经原告申请并提供担保，本院依法预查封被告名下位于抚顺市顺城区新城路（东段）5-12号楼1单元503号房屋手续。保全费1295元由原告交纳。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案，原、被告签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，故该商品房买卖合同合法有效。原告按合同约定交纳购房首付款后，被告负有按合同约定时间交付房屋的义务。被告未按合同约定时间交付房屋，原告有权按双方在合同中的约定选择解除合同，并要求被告支付违约金。故对于原告要求解除与被告之间的商品房买卖合同，及要求被告返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张按照银行同期贷款利率计算违约金一节，本院认为按照相关司法解释的规定，应按可得利益原则确定实际损失，被告应自交房期限届满的次日起至本判决确定的给付之日止，向原告支付以其交纳的购房款为基数，按人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失。关于原告主张800元代办费一节，收据上体现的款项收取单位虽非被告，但此笔费用是原告在与被告签订房屋买卖合同时在被告处交纳，被告未明示此费用收取单位为第三方，原告有理由相信此笔费用交给了被告，且被告负有协助原告办理房屋所有权登记手续的义务，现原告因被告的违约行为而无法取得房屋，被告应将此代办费返还原告。关于原告主张被告返还印花税、契税一节，因合同解除后其所交纳契税应由税务部门予以返还，故本院对原告此项诉求不予支持，但被告应协助、配合原告办理相关手续及提供必要材料。关于被告辩称双方成立反租关系，其不存在违约行为一节,委托经营管理协议书的合同主体并非本案被告，原、被告之间并无租赁关系，原告与案外人签订的委托经营管理协议书并非原、被告之间就商品房买卖合同的变更或补充，并不能证明双方对交房期限协商变更，被告的主张无事实及法律依据，故本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决：一、解除原告张博洋与被告抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同；二、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性返还原告张博洋购房款118393元；三、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性支付原告张博洋以118393元购房款为基数、自2015年10月1日起至本判决确定的给付之日止按人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失。四、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性返还原告张博洋代办费800元。五、驳回原告张博洋其他诉讼请求。案件受理费1434元，保全费1295元，合计2729元，由被告抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案，张博洋已经按合同约定支付购房首付款，抚顺兴隆公司未按合同约定的交房日期，即2015年9月30日前交付争议房屋，上诉人抚顺兴隆公司应承担相应违约责任。抚顺兴隆公司至今未交付争议房屋，且未能提供证据证明逾期交房存在正当理由，张博洋依据双方约定要求解除合同于法有据，一审判决解除双方之间签订的商品房买卖合同正确，本院予以维持。
关于上诉人主张被上诉人未及时交纳剩余房款构成违约在先的问题，经查，双方在商品房买卖合同中约定的付款方式为除首付款外，剩余房款作银行按揭，但对于办理银行按揭手续的时间并无约定。办理银行按揭贷款是购房人履行支付购房款义务的一种方式。被上诉人作为购房者，在合同未约定办理按揭贷款时间的情况下，最迟应在接收房屋时付清剩余购房款。因抚顺兴隆公司未按照合同约定履行交付房屋义务，也未提供证据证明曾催促二被上诉人交纳剩余房款，因此上诉人主张二被上诉人属于违约在先的上诉理由，本院不予采信。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据此规定，案涉商品房买卖合同解除后，抚顺兴隆公司应当返还已经收取的购房款并支付相应的利息。
关于利息计算标准，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。据此违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此违约金比例的确定应参照非违约方的实际损失。一审按可得利益确定双方约定违约金低于被上诉人的实际损失，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率作为计算利息损失的标准并无不当，本院予以维持。
关于上诉人主张不应由其返还代办费800元一节，代办费是在被上诉人履行商品房买卖合同过程中产生，系其实际经济损失，抚顺兴隆公司作为违约方，应予赔偿被上诉人此费用损失。
综上所述，抚顺兴隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2849元，由上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 宫颖& # xB;
审判员 马开智
审判员 罗 华
二〇一七年二月十日
书记员 张 崇