江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终5118号
上诉人（原审被告）：傅小年，男，1962年1月7日生，汉族。
委托诉讼代理人：戴丹群，江苏海越律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴进，江苏海越律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：南京银都（集团）有限责任公司,住所地南京市秦淮区水西门大街2号。
法定代表人：张杰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王和，江苏华成律师事务所律师。
上诉人傅小年因与被上诉人南京银都（集团）有限责任公司（以下简称银都公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第4135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月20日立案后，依法组成合议庭，于2016年7月20日公开开庭进行了审理。上诉人傅小年的委托诉讼代理人戴丹群、戴进，被上诉人银都公司的委托诉讼代理人王和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
傅小年上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回银都公司的全部诉讼请求或改判傅小年无须支付2015年7月15日之后的房屋租金、房屋使用费，无须支付2015年3月22日至2015年6月23日期间的房屋租金13750元；二、本案一、二审诉讼费用由银都公司负担。事实和理由如下：一、傅小年不是本案适格当事人，银都公司将傅小年列为被告系诉讼主体选择错误。承租涉案房屋的是南京大爱贸易有限责任公司，南京大爱贸易有限责任公司朝天宫西街店还将此地作为经营场所领取了营业执照。虽然双方租赁协议乙方落款处系傅小年签字，但协议抬头乙方处却写明为南京大爱贸易有限责任公司（以下简称为大爱贸易公司）。2015年4月23日，银都公司收到房租后开具的收据上亦写明交款单位为大爱贸易公司。2015年4月29日，银都公司退还的13750元房租款项也入了大爱贸易公司的账户。傅小年的签字是大爱贸易公司的意思体现，由此产生的权利义务均应由大爱贸易公司享有及承担。虽然2015年4月21日的《申请》系傅小年签字出具，但《申请》是银都公司自己写好的格式化材料。一审判决傅小年腾空归还涉案房屋，但涉案房屋内的物品是大爱贸易公司的，不是傅小年的，傅小年无法腾空并归还涉案房屋。二、即使法院认定傅小年是本案适格被告，但因银都公司自2015年7月15日起即对涉案房屋采取了停电停水措施且一直持续至今，故傅小年无需支付2015年7月以后的房屋使用费。三、银都公司向傅小年退还了2015年3月22日至2015年6月23日的房屋租金13750元，不予收取该三个月租金是银都公司的真实意思表示，一审法院却判决傅小年仍需再次向银都公司支付该三个月租金没有依据。
银都公司辩称：一、傅小年作为本案被告主体适格，银都公司将涉案房屋出租给傅小年的租赁合同明确具体，至于傅小年具体经营什么商品，银都公司并不具体过问，只要傅小年按期支付租金，租赁的房屋由傅小年自主经营。租赁协议上的大爱贸易公司是根据傅小年要求所写，并没有大爱贸易公司的公章，大爱贸易公司从来没有承认与银都公司签订租赁合同，故承租人是傅小年而非大爱贸易公司。二、一审法院认定诉争的房屋租金实际收至2015年3月21日正确。2015年1月22日银都公司向傅小年发送了律师函，通知解除租赁合同，傅小年收到律师函于2015年4月21日向银都公司提交《申请》，要求给予一定的期限，并承诺在2015年6月30日前返还涉案房屋，绝不再提任何要求，银都公司根据傅小年的《申请》于2015年4月23日减免了傅小年三个月的租金13750元，这是附有条件的，傅小年没有履行《申请》中的按期迁出承诺，银都公司也不给予租金减免。三、傅小年至今一直在涉案房屋正常经营，其所称2015年7月15日起银都公司停电停水并非事实。一审期间银都公司多次到傅小年经营的场所去察看并进行了录像。综上，请求本院驳回上诉，维持原判。
银都公司向一审法院起诉请求：一、确认傅小年与银都公司之间的房屋租赁合同解除；二、傅小年立即腾空、交还涉案房屋，并向银都公司支付房屋使用费（自2015年3月至傅小年交还房屋时止，按55000元/年标准计算）；三、傅小年承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：涉案房屋产权现登记在南京市建邺区商业网点建设办公室名下。1998年4月10日，南京市建邺区商业网点建设办公室将包含涉案房屋在内南京市秦淮区朝天宫西街46号底层13间门面房转让给银都公司，转让价款共计200.72万元，银都公司付清房款即拥有产权，但双方一直未办理产权过户手续。2008年9月22日，傅小年以大爱贸易公司的名义与银都公司（甲方）签订《租赁协议》，约定：甲方向乙方提供朝天宫西街46号第9、10号门面房（面积约为50平方米，即涉案房屋），租期自2008年9月24日至2009年9月23日，年租金52000元，先付后租；另付押金2000元，承租期满一个月后归还，合同期满乙方享有优先承租权，但必须提前一个月向甲方提申请。傅小年在乙方处签字。为延长租赁期限，双方于2011年9月9日续签《租赁合同》，将租赁期限延长自2010年9月24日至2011年9月23日，年租金变更为53000元/年。后傅小年以大爱贸易公司名义与银都公司（甲方）于2011年9月10日再次就涉案房屋续签《租赁合同》，将租赁期限延长自2011年9月23日至2012年9月22日，年租金变更为55000元/年。2015年1月22日，银都公司委托律师向大爱贸易公司傅小年邮寄律师函，告知傅小年银都公司将收回涉案房屋自行使用，通知解除双方间租赁合同关系，要求傅小年在收到律师函后在一个月内落实搬迁事宜。傅小年确认收到该律师函。2015年4月21日，傅小年向银都公司提出《申请》，载明：“本人是朝天宫西街46号第9、10间经营业主，目前该营业用房已到期，因店面较大，商品较多，再加上商品属于暑期商品，现申请银都集团能否在给予一定期限（2015年6月30日止）的时间，将商品自行销售，故请求银都集团给予我上述时间的申请，到时，本人将该营业用房交付，决不再提任何事项的要求。注：交付房屋，押金退还。”
大爱贸易公司朝天宫西街店的经营者姓名为金爱林。2015年4月23日，银都公司出具《收据》，载明：银都公司收到交款单位为大爱贸易公司的2014年9月24日至2015年6月23日租金41250元。2015年4月29日，银都公司出具编号为04114443南京银行转账支票一张，面额13750元，通过银行转账向傅小年退还了2015年3月22日至2015年6月23日的租金。同日，傅小年出具《收条》，载明：今收到银都公司退还大爱贸易公司按规定交纳全年三个季度中2015年3月22日至2015年6月23日房屋租金共计13750元支票一张（04114443）。涉案房屋租金实际收至2015年3月21日。
一审法院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，出租人可以随时解除合同。本案《租赁协议》虽在抬头处将乙方写为大爱贸易公司，但乙方落款处系傅小年签字，傅小年向银都公司提交的《申请》载明“本人是朝天宫西街46号第9、10间经营业主”，傅小年亦未提供证据证明其承租涉案房屋系履行职务行为，故合同承租方应为傅小年，傅小年提出其不是适格被告的抗辩意见，一审法院不予采信。现《租赁协议》约定的租赁期限已经届满，双方未续签租赁合同，形成不定期租赁合同关系，银都公司作为出租人可以随时解除合同。银都公司已于2015年1月22日向傅小年发出解除合同的通知，傅小年亦确认收到该通知，虽然傅小年在此之后交纳房屋租金直至2015年3月21日，但鉴于傅小年至今仍未搬出涉案房屋，银都公司遂于2015年7月31日诉至一审法院，要求傅小年迁出涉案房屋，一审法院亦于2015年9月8日向傅小年送达，故一审法院认定双方当事人之间的《租赁协议》于2015年9月8日予以解除。房屋租赁合同解除后，出租人有权要求承租人返还租赁物。现傅小年未将房屋交还银都公司，故银都公司要求傅小年腾空返还涉案房屋的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。
关于房租、房屋使用费，一审法院认为，傅小年交纳房屋租金直至2015年3月21日，且合同解除时间为2015年9月8日，故傅小年还应支付自2015年3月22日起至2015年9月8日房租25465.7元（55000元/年÷365×169）。银都公司主张的房屋使用费标准并无不当，一审法院予以支持，傅小年应支付自2015年9月9日起至实际交还房屋之日止按55000元/年标准计算的房屋使用费。对于傅小年主张银都公司自2015年7月1日起实施停水停电措施，致使傅小年无法使用涉案房屋，故不应当要求支付房屋使用费的辩称意见，傅小年未提供证据加以佐证，故一审法院不予采信。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、银都公司与傅小年之间的《租赁协议》于2015年9月8日解除；二、傅小年于判决生效之日起十五日内向银都公司腾空归还南京市秦淮区朝天宫46号第9、10间门面房；三、傅小年于判决生效之日起十五日内支付银都公司房屋租金25465.7元；四、傅小年于判决生效之日起十五日内支付银都公司房屋自2015年9月9日起至实际交还房屋之日止按55000元/年标准计算并扣除押金2000元的房屋使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为297元，由傅小年负担。
双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
二审期间，傅小年陈述，2015年4月银都公司出具支票给付的13750元并非退还的租金，应该是银都公司与大爱贸易公司协商一致的结果，用于此前对涉案房屋漏水、修缮等给大爱贸易公司造成的损失。大爱贸易公司已经支付了2015年3月22日至2015年6月23日的租金，只是银都公司以退还房租的名义支付给大爱贸易公司的补偿款。经法庭询问，傅小年没有证据证明涉案房屋是否漏水，是否维修。傅小年另陈述，其与银都公司签订《租赁协议》时并未向银都公司出示任何授权委托手续。
以上事实，有本院谈话笔录在案为凭。
本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方《租赁协议》期限届满后，银都公司已于2015年1月22日向大爱贸易公司傅小年发出解除协议并要求搬迁的通知，后依据傅小年的申请，同意将搬迁期限延长至2015年6月30日，此后傅小年仍占用涉案房屋至今。银都公司起诉要求解除双方间的《租赁协议》，一审法院认定2015年9月8日傅小年收到诉状副本之日《租赁协议》解除，有事实和法律依据。双方当事人均认可涉案房屋租金实际交至2015年3月21日，故一审法院根据银都公司的诉讼请求判令傅小年支付2015年3月21日至2015年9月8日的租金25465.7元，并判令傅小年给付自2015年9月9日起至傅小年实际返还涉案房屋之日的房屋占有使用费，亦有事实和法律依据。傅小年认为其无需支付2015年7月15日之后的房屋租金及占有使用费的上诉请求不能成立，本院不予支持。
傅小年上诉称，其无需再次支付已被免除了的2015年3月22日至6月23日期间的房屋租金13750元，二审审理期间，又改称该13750元并非银都公司退还的租金，而是银都公司因涉案房屋漏水修缮而赔付给大爱贸易公司的款项。对此本院认为，傅小年围绕该13750元款项的陈述前后不一致，且无证据证实其主张，故对于傅小年的该上诉理由本院不予采信。
综上，傅小年的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费594元，由上诉人傅小年负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一六年九月十三日
书 记 员 朱亚芳