成都市新都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新都民初字第3467号
原告成都东骏房地产开发有限公司，住所地成都市新都区电子路东段维也纳花园2幢2单元202号。
法定代表人毛冬，董事长。
委托代理人王欢，四川韬世律师事务所律师，一般授权代理。
被告冯启强，男，1975年1月23日出生，汉族，住成都市金牛区，身份证号码：。
委托代理人张晓东，四川诚伦律师事务所律师，一般授权代理。
被告成都璟府听莲餐饮有限公司，住四川省成都市新都区新都镇马超东路东骏湖景湾557号附107-113号、附208号、附211号、附309号。
法定代表人冯启强，经理。
委托代理人张晓东，四川诚伦律师事务所律师，一般授权代理。
原告成都东骏房地产开发有限公司（简称东骏公司）与被告冯启强、成都璟府听莲餐饮有限公司（简称璟莲公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月5日受理后，原告东骏公司于2014年8月7日向本院提出财产保全申请，本院同意其财产保全申请并采取了保全措施。本案依法由审判员胡辟江独任审判，于2014年9月10日在本院第四审判法庭第一次公开开庭进行审理，本院于2014年9月10日追加被告璟莲公司，于2014年11月12日在第四审判法庭第二次公开开庭进行了审理，原告东骏公司的委托代理人王欢到庭参加诉讼，被告冯启强（第一次）及其委托代理人张晓东、璟莲公司的委托代理人张晓东（第二次）到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告东骏公司诉称，2011年5月10日，原告与被告冯启强签订《房屋租赁合同》，约定被告冯启强承租原告所有的位于成都市新都区马超东路东骏湖景湾557号商铺之附107、附108、附109、附110、附111、附112、附113、附208、附211及附309铺位的房产用于餐饮经营。合同签订后，原告按照合同约定将出租商铺交付给被告冯启强。但在2013年10月至2014年2月期间，被告冯启强未向原告缴纳这5个月的租金。经协商，原告与被告璟莲公司于2014年3月3日签订《补充协议》，就被告璟莲公司拖欠租金的处理方式及原告给予被告璟莲公司的优惠作出了约定，同时也约定自2014年3月起，如被告璟莲公司再出现拖欠或其他费用的情况，原告将取消对被告璟莲公司的优惠政策，被告璟莲公司拖欠的租金也须一次性支付，且如被告璟莲公司拖欠租金超过30天的，原告有权单方解除租赁合同，并有权向被告璟莲公司追索拖欠的租金、违约金、律师费、诉讼费等。但在上述补充协议达成后，被告璟莲公司仍然不按照约定缴纳2013年10月到2014年2月所拖欠的租金，且2014年4月之后租金也拒绝缴纳。截止2014年7月14日，被告璟莲公司共拖欠原告房屋租金606583.63元。原、被告所签订的租赁合同及补充协议合法有效，原告已完全履行自身合同义务，但被告经原告催告后仍不履行主要合同义务，且被告长期拖欠租金的行为致使原告合同目的不能实现，已构成根本违约，符合合同法的法定解除情形同时也符合双方约定解除合同的条件。两被告主体适格，应对原告连带承担支付拖欠租金及违约金的责任。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》，被告腾退租赁房屋；判令被告冯启强、璟莲公司向原告支付房租逾期之日起至实际搬迁完毕之日止的房屋租金；判令被告冯启强、璟莲公司向原告支付违约金300000元；判令被告冯启强、璟莲公司承担本案律师费用（截止起诉之日已产生律师费50000元，实际律师费以最终产生的费用为准）；判令被告冯启强、璟莲公司承担本案诉讼费。
被告冯启强当庭辩称，被告冯启强的主体不适格，虽然是被告冯启强个人与原告签订租赁合同，但补充协议均变更为被告璟莲公司；谁缴纳费用，并不代表责任主体，任何人都可以去交钱，说被告冯启强是控制人是不适格的，被告冯启强不应当承担连带责任。请求驳回原告对被告的诉讼请求。
被告璟莲公司当庭答辩称，租赁合同系被告璟莲公司与原告签订，在签订租赁合同时，被告璟莲公司还未成立，在签订补充协议时，被告璟莲公司才成立，冯启强作为代理人，被告璟莲公司是承认的。违约金过高，请求法院酌减；另律师代理费是五个案件公司五万，不应由被告一家承担。
原告为支持其主张，向本院提交了如下证据：
1.房屋租赁合同及产权证，证明原告与被告冯启强于2011年5月签订了《房屋租赁合同》，约定被告冯启强承租原告所有的位于新都区马超东路东骏湖景湾的557号部分商铺，租赁房屋面积共计1374.65平方米，合同详细约定了租金计算方式、递增比例以及租金支付方式。证明对象原告与被告冯启强签订的的房屋租赁合同合法有效，双方应按照合同约定的履行义务。履行过程中，原告已完全履行自身合同义务，但被告冯启强不按照合同约定按时交纳房屋租赁，至今仍拖欠原告7个月的租金，金额高达60余万。被告冯启强的行为已构成根本违约，导致原告作为出租方收取租金的合同目的不能实现，符合法定解除情形，故原告有权要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并有权要求被告冯启强、璟莲公司支付拖欠的房租、违约金及其他相关维权费用；
2.成都璟府听莲餐饮有限公司章程及章程修正案，证明被告是成都璟府听莲餐饮有限公司的股东，公司章程修正案表明被告出资7万元整，占股比例为70%。同时，公司章程第13条约定股东表决权根据出资比例行使。证明对象被告租赁了原告的商铺后发起成立了璟府，并用此商铺经营。从公司章程及修正案可知，被告是璟府餐饮的大股东，对璟府听莲餐饮有限公司拥有绝对的决策权与控制权，表明璟府听莲餐饮有限公司完全是被告冯启强个人控制下进行经营活动，被告冯启强是璟府餐饮实际控制人；
3.《补充协议》，证明原告与被告璟莲公司于2014年3月就拖欠房租的清偿事宜达成补充协议，约定原告给予被告璟莲公司一定的优惠条件，被告璟莲公司承诺之后绝不出现拖欠原告租金的情况。双方还明确约定如被告璟莲公司再次出现拖欠租金之情况，则原告有权取消上述优惠政策，被告璟莲公司逾期交租超过30天，原告有权单方解除合同并追索被告璟莲公司拖欠的租金、违约金及维权费用；证明对象：原被告达成的补充协议体现了原告对被告璟莲公司最大程度的理解和支持，但被告璟莲公司不遵守诚信原则，补充协议签订后被告璟莲公司仅支付了3个月的房租，之后又不按照协议履行支付租金义务，不仅未清偿2013年10月至2014年2月拖欠的租金，从2014年6月起至今的租金也一直拒绝交纳，符合原告行使合同约定解除权的情形。故原告有权要求解除双方的《房屋租赁合同》，并有权按照合同及补充协议之约定要求被告支付拖欠的房租、违约金及其他相关维权费用；
4.个人缴纳物管费凭证，证明被告冯启强以个人名义缴纳商铺物管费及电费了，证明被告冯启强作为实际控制人，一直以来以个人名人履行合同义务，原告对此改变也予以接受，且被告冯启强才有能力承担上述义务，被告冯启强才是合同权利义务的实际承担者。基于公平公正及诚实信用的民事活动原则，为保护债权人利益，阻止被告实现不正当目的，被告应当履行合同义务，向原告缴纳拖欠租金；
5.欠租明细表，证明截止2014年7月，被告冯启强、璟莲公司欠原告租金581257.40元；
6.委托代理合同、法律服务发票，证明根据原、被告的约定，原告有权要求被告承担因维权而产生的律师服务费用。
经庭审质证，被告冯启强对证据1租赁合同真实性无异议，但原告承认主体已经变更为璟府听莲餐饮有限公司；对证据3无异议，对证据4真实性无异议，但不代表被告冯启强就是实际控制人；证据5与本案被告冯启强无关联性；对证据6，如果原告诉求五个被告，但发票只有一张，说明这五个案件受理费一共是5万元。
本院认为，原告提供的证据1、2、3、5、6符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信；证据4与本案无关联，本院不予采信。
被告冯启强、璟莲公司未向本院提交证据。
经审理查明：2011年5月10日，被告冯启强（乙方）为设立璟莲公司，与原告东骏公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，协议第一条约定：“双方确认，甲方出租而乙方予以承租的房产系位于成都市新都区马超东路东骏湖景湾557号商铺之附107、附108、附109、附110、附111、附112、附113、附208、附211及附309铺位的房产（下称“租赁房屋”）。”协议第二条约定：“本合同项下租赁房屋的租赁期限自2011年6月1日起至2019年5月31日止。”协议第三条第1项规定：“双方同意，本合同项下租赁房屋的租金具体价格如下：2011年6月1日至2012年5月31日租金为90191.26／月，其中2011年6月1日至2011年11月30日免收租金；2012年6月1日至2013年5月31日，租金为94700.83元／月；2013年6月1日至2014年5月31日，租金为99439.19元／月；2014年6月1日至2015年5月31日，租金为104413.44元／月；2015年6月1日至2016年5月31日，租金为109636.96元／月；2016年6月1日至2017年5月31日，租金为115122.02元／月；2017年6月1日至2018年5月31日，租金为120876.69元／月；2018年6月1日至2019年5月31日，租金为126920.48元／月。”协议第五条第1项约定：“双方同意，乙方自2011年6月1日起按如下期限向甲方支付租金：（1）除免租期外，每1个月为一期，按期支付；（2）首期租金于本合同签订日付清，其余各期租金于当月5日前支付。”协议第六条第1项约定：“交付时间：甲方应于2011年6月1日前将租赁房屋交付乙方装修和使用。”协议第十一条第2项约定：“如乙方未能按照本合同规定的时间支付租金：（1）逾期支付租金在30天以内的，乙方除应支付逾期付款之外，每逾期一日，乙方应向甲方支付5000元违约金，合同继续履行；（2）逾期支付租金超过30天的，甲方有权解除合同，但甲方须在解除权形成之日起10日内行使解除权并将书面通知送达乙方，否则视为甲方选择不解除合同。甲方解除本合同的，乙方应于合同解除日起30天内迁离租赁房屋，同时乙方除应支付逾期之日起至实际搬迁完毕日止之应付款之外，还应向甲方支付违约金300000元；甲方不解除合同的，自逾期之日起至乙方全额支付当次应付款之日起，每逾期一日，乙方应向甲方支付10000元为违约金。”协议签订后，原告按约向被告冯启强交付租赁房屋。2011年8月30日，成都璟府听莲餐饮有限公司依法成立，被告冯启强系该公司发起人。因被告未按约支付2013年10月至2014年2月期间共计五个月的房屋租金，经原、被告双方协商，2014年3月3日，原告东骏公司（甲方）与被告璟莲公司（乙方）签订《补充协议》，协议第1条约定：“乙方欠付甲方从2013年10月至2014年2月总计五个月租金，欠付租金合计497195.95元。乙方必须在15个月以内付清拖欠的全部租金，即乙方从2014年3月开始至2015年5月，每月支付欠款33146.4元，其缴付时间与合同约定的每月租金缴付时间相同。”协议第2条约定：“甲方免收2014年6月1日至2015年5月31日的租金中在上一租赁年度基础上递增的5%的部分，即将《房屋租赁合同》第三条第一款中2014年6月1日至2015年5月31日，应付的租金变更为99439.19元／月。从2014年3月至2015年5月，乙方每月应付给甲方的租金及欠款总额为132585.6元。”协议第4条约定：“乙方特别声明：从2014年3月起，严格按照《房屋租赁合同》及本补充协议之规定，按时、足额付清每月应付的租金、欠款、水电气、物业管理等费用，绝不再出现拖欠甲方租金或其他费用的情况。如乙方再出现拖欠甲方租金的情况，则甲方有权取消对乙方的优惠政策，即租金与租赁期限按照原《房屋租赁合同》履行，租期不予延长，2014年6月1日至2015年5月31日的租金按104413.44元／月计算；乙方拖欠的2013年10月至2014年2月的租金须一次性付清。同时甲方有权对乙方采取措施，停止乙方继续使用商铺，因此而造成的一切后果由乙方承担。如乙方拖欠甲方租金超过30天，甲方还有权单方解除合同，无须书面通知乙方。同时甲方有权追索乙方拖欠的租金、违约金、律师费、诉讼费等费用。”协议第5条约定：“本协议与原《房屋租赁合同》有冲突的条款，以本补充协议的内容为准，其他条款仍按照《房屋租赁合同》履行。补充协议签订后，被告璟莲公司向原告支付2013年10月及2014年3月至2014年5月的租金，尚欠2013年11月至2014年2月期间以及2014年6月起至今的房屋租金未付。原告为维护其合法权益，故诉至法院。原告东骏公司（甲方）与四川韬世律师事务所（乙方）于2014年7月29日签订《委托代理合同》，委托合同约定甲方与周祯毅、成都市骊鼎餐饮有限公司（夏邦财）、游思全、成都璟府听莲餐饮有限公司（冯启强）、庄洪刚因房屋租赁合同纠纷，现委托乙方律师代理相关法律事务。”委托合同签订后，原告东骏公司于2014年7月31日向四川韬世律师事务所支付法律服务费50000元。本案经本院调解未果。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告东骏公司与被告冯启强所签订的《房屋租赁合同》及原告东骏公司与被告璟莲公司签订的《补充协议》系当事人间真实意思表示，合法有效，应受法律保护。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”以及《中华人民共和国民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”之规定，被告冯启强作为璟莲公司的发起人与原告东骏公司签订《房屋租赁合同》，璟莲公司成立后，以其公司名义与原告东骏公司签订《补充协议》，该协议应视为璟莲公司对冯启强与东骏公司签订《房屋租赁合同》行为的认可，且璟莲公司已经实际享有了原《房屋租赁合同》的权利，并在《补充合同》中表明承担支付房屋租金的义务，故基于《房屋租赁合同》及《补充协议》约定所产生的房屋租金、违约金及律师费支付义务应由被告璟莲公司承担。在《房屋租赁合同》签订后，原告东骏公司按约交付租赁房屋。但被告璟莲公司并未按照《补充协议》的约定按期支付房屋租金，尚欠2013年11月至2014年2月期间以及2014年6月起至今的房屋租金未付，已构成根本违约，且被告璟莲公司不再享有《补充协议》中约定的相关优惠条件。根据双方所签《补充协议》第4条“如乙方拖欠甲方租金超过30天，甲方还有权单方解除合同，无须书面通知乙方。”以及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，本院对于原告东骏公司要求解除原、被告所签《房屋租赁合同》、《补充协议》以及被告腾退租赁房屋的主张予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”之规定，被告璟莲公司未按约支付房屋租金的行为已构成违约，应承担支付相应租金的民事责任，故被告璟莲公司应向原告东骏公司支付2013年11月至2014年6月期间共四个月租金合计397756.76元以及自2014年6月起至实际搬迁完毕之日止的租金（2014年6月1日至2015年5月31日期间的租金为104413.44元／月）。关于原告东骏公司要求被告冯启强支付违约金300000元的主张，因《房屋租赁合同》、《补充协议》产生的一切权利、义务关系归于被告璟莲公司承受，故违约金的支付责任应由被告璟莲公司承担。虽《房屋租赁合同》第十一条第2项约定：“逾期支付租金超过30天的，甲方有权解除合同，但甲方须在解除权形成之日起10日内行使解除权并将书面通知送达乙方，否则视为甲方选择不解除合同。甲方解除本合同的，乙方应于合同解除日起30天内迁离租赁房屋，同时乙方除应支付逾期之日起至实际搬迁完毕日止之应付款之外，还应向甲方支付违约金300000元。”但在案件审理中，被告璟莲公司提出原告东骏公司主张的违约金过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。因原告未举证证明因被告违约产生的实际损失，本院在综合考虑原告资金占用利息的实际损失和被告履约过程中存在的过错程度，将违约金数额酌情调整为100000元，足以弥补逾期支付房屋租金给原告造成的实际损失。关于律师费的支付问题，因原告东骏公司与被告璟莲公司所签《补充协议》第4条约定：“如乙方拖欠甲方租金超过30天，甲方还有权单方解除合同，无须书面通知乙方。同时甲方有权追索乙方拖欠的租金、违约金、律师费、诉讼费等费用。”且律师费系原告为实现其债权的合理支出，原告提供的委托合同载明系原告与周祯毅、成都市骊鼎餐饮有限公司（夏邦财）、游思全、成都璟府听莲餐饮有限公司（冯启强）、庄洪刚因房屋租赁合同纠纷，委托四川韬世律师事务所代理相关法律事务，发票载明律师费为50000元，原告委托四川韬世律师事务所代理五个案件，共支付律师费50000元，发票所载金额系五个案件共担费用，本案所涉律师费仅为10000元，故被告璟莲公司应向原告东骏公司支付其实现债权的律师费用10000元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：
一、解除原告成都东骏房地产开发有限公司与被告冯启强于2011年8月22日所签的《房屋租赁合同》，解除原告成都东骏房地产开发有限公司与被告成都璟府听莲餐饮有限公司于2014年3月3日所签的《补充协议》，被告成都璟府听莲餐饮有限公司于本判决生效之日起三个月内腾退租赁房屋；
二、被告成都璟府听莲餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都东骏房地产开发有限公司支付2013年11月至2014年2月期间共四个月的租金397756.76元；
三、被告成都璟府听莲餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都东骏房地产开发有限公司支付2014年6月至租赁房屋实际腾退之日止的房屋租金（2014年6月1日至2015年5月31日期间的租金为104413.44元／月，2015年6月1日至2016年5月31日期间的租金为109636.91元／月）；
四、被告成都璟府听莲餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都东骏房地产开发有限公司支付逾期支付房屋租金所产生的违约金100000元；
五、被告成都璟府听莲餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都东骏房地产开发有限公司支付律师费10000元；
六、驳回原告成都东骏房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6683元（已减半收取）、诉讼保全费5000元，共计11683元，由被告成都璟府听莲餐饮有限公司负担（此款原告已垫付，被告在履行上述付款义务时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 胡辟江
二〇一四年十一月十九日
书记员 杜 婷