吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民二终字第678号
上诉人（原审被告）：杜雅杰，女，1965年7月26日出生，汉族，住吉林省辉南县。
委托代理人：汪艳娟，吉林惠胜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谷丽丽，女，1987年1月28日出生，汉族，住吉林省公主岭市。
原审被告：刘喜军，男，1957年12月11日出生，汉族，职员，住吉林省长春市南关区。
原审被告：刘刚，男，1980年2月28日出生，汉族，住吉林省长春市南关区。
上诉人杜雅杰因返还原物纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2014）南民初字第423号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杜雅杰及其委托代理人王艳娟、被上诉人谷丽丽、原审被告刘喜军、原审被告刘刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告谷丽丽原审诉称：2013年5月1日，原告购买了被告刘喜军名下位于长春市南关区平治街28号房屋，在双方签订购房合同时，刘喜军明确表示没与任何人签订租赁合同。在原告欲搬进此房屋时，发现被告杜雅杰非法占用该房屋，原告多次找其协商，但其拒不搬迁，故原告诉至法院，请求法院判令被告杜雅杰从原告房屋中迁出；赔偿原告一年租金损失45000.00元。案件受理费由被告杜雅杰负担。
原审被告杜雅杰原审辩称：我是合法占有、使用房屋，根据租赁合同居住，我不应是被告，原告侵犯了我的优先购买权，不同意原告的诉讼请求。
原审被告刘喜军原审辩称：我和刘刚的租赁合同已于2013年4月29日到期，杜雅杰没有理由占用房屋，我要求杜雅杰将房屋倒出。
原审被告刘刚原审辩称：合同不是我签的，我和杜雅杰有一份合同，期限是2010年10月30日到2013年4月29日。合同到期后，我将房屋换了门锁，杜雅杰砸开又换了锁，已经派出所处理。
本案经原审法院审理认定：2010年4月29日，刘喜军与被告签订房屋租赁合同一份，约定刘喜军将座落于长春市南关区平治街28号1楼103室房屋租给刘刚，期限自2010年4月29日至2013年4月29日，年租金4万元。2013年5月1日，谷丽丽与刘喜军签订房屋买卖合同一份，约定刘喜军将该房屋以6万元价格卖给谷丽丽，双方已履行了协议。2014年2月21日，谷丽丽取得了争议房屋的所有权证。另查明，2010年10月30日，刘刚与案外人苗某某（刘刚前妻，双方已于2013年4月15日离婚）将争议房屋转租给了杜雅杰，年租金45000.00元，杜雅杰提供了一份与苗某某签订的《租房协议书》，租期自2010年10月30日至2014年10月30日，协议书上刘刚的名字不是刘刚所签，刘刚亦不认可该协议书，但其承认于2010年10月30日将该房屋转租给杜雅杰的事实，主张租期至2013年4月29日。
原审法院认为：争议房屋所有人原系刘喜军，刘喜军将房屋租给刘刚的期限至2013年4月29日，刘刚及苗某某在未征得刘喜军同意的前提下无权超期限转租，故杜雅杰与苗某某超过2013年4月29日的租房行为无效，且杜雅杰拒绝提供苗某某的住址及联系方式，二者之间的协议真伪本院亦无法确认。现谷丽丽系争议房屋的合法所有权人，在杜雅杰无权继续使用该房屋的前提下主张其迁出应予支持。关于谷丽丽主张的一年房屋损失45000.00元一节，因谷丽丽系在2013年5月1日购买的争议房屋，杜雅杰认可其承租该房屋的价格是年租金45000元，故谷丽丽要求杜雅杰给付自2013年5月1日以后一年的租金45000.00元应予支持。关于杜雅杰主张的其与案外人苗某某之间有承租关系及其已将2014年10月30日以前的全部租金给付苗某某一节，如果属实可另行向苗某某主张。关于杜雅杰主张的谷丽丽侵犯了其优先购买权一节，因争议房屋所有人是被告刘喜军，杜雅杰系与刘刚和苗某某发生的租赁关系，刘喜军在其出租房屋到期后出售房屋与杜雅杰无关，故杜雅杰该主张无依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条和《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下：一、被告杜雅杰于本判决生效后10日内，从原告谷丽丽所有的座落于长春市南关区平治街28号房屋中迁出。二、被告杜雅杰于本判决生效后立即给付原告谷丽丽自2013年5月1日至2014年5月1日租金45000.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4854.00元，由被告杜雅杰负担。
宣判后，杜雅杰不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。其理由如下：1、谷丽丽与刘喜军是2014年2月10日签订的购房合同，谷丽丽是2014年2月21日取得房屋所有权。在此之前，谷丽丽根本不是房屋所有权人，一审判决杜雅杰从2013年5月1日起给付谷丽丽租金没有事实依据。2、上诉人是基于租赁关系合法占有该房屋，根据买卖不破租赁的原则，租房协议对新房主继续有效，一审判决上诉人迁出没有事实依据。上诉人与刘刚、苗某某签订的租房协议真实有效，且已经将租金全部交给了苗某某，一审判决我给付上诉人租金没有依据。3、被上诉人购买房屋不能交付，应该向刘喜军主张权利。一审庭审中谷丽丽陈述其购买房屋时没有看房，所以不知道房屋已经出租。这种陈述不符合常理。4、刘刚出具的与刘喜军的租房协议是伪造的，因此一审认定上诉人与苗某某、刘刚的租房协议超期转租无效属于认定事实错误。
被上诉人谷丽丽二审辩称：我买房时刘喜军把钥匙给我，我去验房，但房子已经锁上了。我买完房子去收房子的时候发现上诉人非法使用我的房屋，我起诉上诉人很正常。上诉人和别人签合同与我无关，上诉人使用我房子就应该给我钱。我是在2013年5月1日买完的房子，我和刘喜军签的买卖房屋合同。
原审被告刘喜军二审述称：我的房子是2010年10月-2013年4月租给刘刚，2013年4月29日我不租给刘刚了，我和被上诉人验房了，当时门锁着。
原审被告刘刚二审述称：我和上诉人以前签过合同，刘喜军2010年10月30日-2014年4月30日把房子租给我，租期为两年半，我和上诉人的租期也是两年半，但是房子到期后，上诉人还继续使用，说把钱给苗某某了。我不同意上诉人非法占用房子。
本院经二审审理查明的事实与一审判决认定的事实基本相符。
另查明，二审庭审中，上诉人杜雅杰提供证据：2014年2月10日签订的长春市房屋转让合同，证据来源是房屋档案馆。上诉人杜雅杰认为该证据能够证明刘喜军把诉争房屋出售给被上诉人的时间是2014年2月10日。被上诉人谷丽丽的质证意见为：对合同上房产档案馆的公章无异议，但对证明问题有异议，我还签了其它的合同，我买房的时间是2013年5月1日。原审被告刘喜军质证意见为：对该证据真实性没有异议，对证明问题有异议，我是2013年5月1日卖房子的。原审被告刘刚的质证意见为：对该证据真实性有异议，房产档案馆的公章是假的。对该证据的证明问题有异议，刘喜军2013年5月1日把房子卖给被上诉人的。
本院认为：一、被上诉人谷丽丽与原审被告刘喜军于2013年5月1日签订了房屋买卖合同，约定刘喜军将诉争房屋出售给谷丽丽。上诉人杜雅杰认为该合同不真实，但其一审时未对该合同的真实性提出鉴定，二审庭审时亦明确表示不申请鉴定。杜雅杰认为其提交的存于房产档案馆的刘喜军与谷丽丽签订的售房合同能够证明刘喜军将诉争房屋出售给谷丽丽的日期是2014年2月10日，但该合同是在房产部门办理房屋登记手续的制式合同，该合同不能否认谷丽丽与刘喜军2013年5月1日签订的购房合同。综合以上两点，上诉人杜雅杰未提供充分证据证明2013年5月1日谷丽丽与刘喜军签订的房屋买卖合同不真实，因此本院对该房屋买卖合同的真实性予以确认。谷丽丽购买诉争房屋的日期应认定为2013年5月1日。二、原审被告刘刚一审提交了其与刘喜军签订的房屋租赁合同，约定刘刚承租本案诉争房屋的期限截止至2013年4月29日。上诉人杜雅杰对该合同的真实性有异议，二审庭审时要求对该合同的真实性进行鉴定，但未在本院指定的期限内提交书面鉴定申请，应视为其放弃鉴定。上诉人杜雅杰未提供证据证明刘喜军与刘刚签订的房屋租赁合同不真实，故刘刚承租本案诉争房屋的截止日期应认定为2013年4月29日。因此，刘刚在未征得刘喜军同意的情况下无权超期转租，故刘刚与杜雅杰超过2013年4月29日的租房行为无效。三、被上诉人谷丽丽已于2013年5月1日购买了诉争房屋，上诉人杜雅杰超过2013年4月29日的承租行为无效，且上诉人杜雅杰认可其承租本案诉争房屋的租金为每年45000.00元。因此，被上诉人谷丽丽有权要求上诉人杜雅杰迁出诉争房屋，并给付其2013年5月1日至2014年5月1日的租金45000.00元。上诉人杜雅杰主张其已将2014年10月30日以前的全部租金给付苗某某，可另行主张权利。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4854.00元由上诉人杜雅杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李洪权
代理审判员 高云燕
代理审判员 潘明琳
二〇一四年十一月五日
书 记 员 孙 蕾