广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第608号
原告（反诉被告）王嘉，女，汉族，1992年5月17日出生，住址深圳市罗湖区。
委托代理人穆银丽，广东卓建律师事务所律师。
委托代理人李泽鑫，广东卓建律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈少华，女，汉族，1969年11月8日出生，住址深圳市福田区。
委托代理人罗婷婷，广东深天成律师事务所律师。
委托代理人要虹，广东深天成律师事务所实习律师。
上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月17日立案受理后，被告在法定期限内提出反诉，本院也予受理，将本诉与反诉合并审理，依法组成合议庭，于2015年8月11日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人李泽鑫，被告的委托代理人罗婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方于2015年2月3日签订了一份合同编号为8824487的房屋租赁合同书，租赁合同中约定，被告为出租人(甲方)，原告为承租人（乙方），甲方将位于黄埔雅苑四期3座11E的房屋出租给原告居住，租赁期限自2015年3月1日至2016年2月31日，租金每月12000元，租金支付方式为押二付一，被告收取原告两个月租赁押金24000元和一个月租金12000元。在双方签订的房屋租赁合同书中，第七条1项约定：甲方应按合同规定的日期交房给乙方使用，并保证附件所载房屋设施完好无缺。第八条违约责任第1项中约定：若甲方对该物业无合法的所有权或处置权，或者违反本合同的约定造成乙方未能承租该物业的，或提前解除租赁合同、收回房屋的，甲方应向乙方双倍返还租赁押金。原告与被告签订租赁合同后，按照合同约定支付了被告租金和租赁保证金，履行了合同义务，按照合同约定，被告应当在2015年3月1日前将该物业交付给原告使用，但是被告却一直未履行其义务交付租赁房屋，原告多次催告被告履行义务，但被告均未理睬，原告又通过律师向被告发送了律师函要求被告履行义务，被告虽有签收，但并未给予任何答复。原告认为，被告应当严格履行支付义务，但是，被告未能履行信誉，此行为直接影响了原告的合法权益，为了维护原告的权利，特依法向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告签订的编号为8824487的房屋租赁合同书；2、被告返还原告房租12000元及利息（利息自2015年3月1日起算）；3、被告双倍返还原告租赁押金48000元及利息（利息自2015年3月1日起算�；4、被告返还原告中介费2000元及利息（利息自2015年3月1日起算）；5、诉讼费由被告承担。
被告答辩并反诉称，反诉人拟将反诉人所有的位于黄埔雅苑四期3座11E的房屋（下称“租赁房屋”）出租。2015年1月10日中介陪同中介的朋友被反诉人及其丈夫翁伟民来租赁房屋看房，被反诉人当即表示非常希望承租租赁房屋，并当场通过翁伟民的微信支付向反诉人支付定金5000元，并提出因快到春节，希望在春节后交房。反诉人与被反诉人与2015年2月3日在中介的参与和见证下签订《房屋租赁合同书》，该租赁合同约定：反诉人同意将租赁房屋出租给被反诉人使用；租期自2015年3月1日起至2016年2月31日止；反诉人应于2015年3月1日前交付租赁房屋；租金为每月12000元，租赁押金为24000元。该租赁合同第八条第2款还约定：“若乙方（被反诉人）违反本合同的约定未承租该物业，或提前退租，甲方（反诉人）有权没收乙方所支付的押金……”。双方还口头约定：反诉人将按照被反诉人的要求，在交付前购买更换床架，搬走一个衣柜和一张单人套床。被反诉人在签订合同当天向反诉人支付了余下的租赁押金现金19000元。反诉人也依照合同约定于2015年2月5日即定购了新床架，但因临近春节长假，厂家表示要3月初才能交货。反诉人及时与被反诉人电话沟通，被反诉人对床架3月初更换表示理解和同意，并执意要求在交房前搬出原床架及一个衣柜和一张单人套床。反诉人依照被反诉人的要求搬出废弃了原有床架、衣柜和单人套床，并于2015年2月28日向被反诉人交付房屋。被反诉人及其丈夫于2015年2月28日来收房时，却以新床架还没有安装为由拒绝接收租赁房屋。被反诉人于次日2015年3月1日打电话给反诉人，表示因交房过程不开心，要解除租赁合同，不再承租租赁房屋，并要求反诉人退还租金及押金。此后，反诉人告知被反诉人，如果被反诉人要解除租赁合同，只能返还一个月租金，租赁押金24000元不予退还，但被反诉人不同意。反诉人紧急联系床架供应商于2015年3月3日将新床架送货并安装好，同时通知被反诉人床架装好，期望被反诉人依约收房，但被反诉人却不予回应。被反诉人拒不依照约定接收租赁房屋并提前解除租赁合同，反诉人有权依照租赁合同第八条第2款的约定没收被反诉人所支付的押金24000元。而且在订立及履行租赁合同的过程中，还造成反诉人如下损失：从2015年1月10日被反诉人确定租赁反诉人房屋起至2015年2月28日止的房屋空置期间的租金损失20000元（月租金按12000元计）；新购买的床架花费2800元，搬出废弃的衣柜（价值5000元)及单人套床（价值3000元），更换搬出家具共计损失11000元。被反诉人依法应当赔偿反诉人上诉损失。反诉人认为，被反诉人拒不依照约定接收租赁房屋并提前解除租赁合同的行为构成违约，被反诉人应当依照合同约定承担拒不收房的违约责任，并赔偿反诉人的全部损失。现依照相关法律之规定，特向法院提起反诉，请求判令：1、反诉人有权没收被反诉人租赁押金24000元；2、被反诉人赔偿反诉人租金损失20000元（从2015年1月10日被反诉人确定租赁反诉人房屋起至2015年2月28日止的房屋空置期间的租金损失）；3、被反诉人赔偿反诉人更换及搬出废弃家具的损失11000元；4、被反诉人承担全部诉讼费用。鉴于被告的反诉请求是以解除合同为前提，本院释�后，被告同意解除合同。
原告对被告的反诉口头答辩称，被告的反诉无任何事实理由，根据合同约定，被告并未在约定的期限内向原告交付涉案房屋，构成违约，且自始至终被告都未曾向原告交付涉案房屋，其过错不在原告，因此不应由原告承担期间的损失。
经审理查明，2015年1月10日，原告通过翁伟民向被告转账支付租房定金5000元。
2015年2月3日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同书》，约定乙方承租甲方位于深圳市福田区黄浦雅苑四期3座11E房屋（下称涉案房产），建筑面积为81平方米；租期自2015年3月1日至2016年2月31日止（合同原文如此，实际应为2016年2月29日），甲方应当在2015年3月1日前将物业交付给乙方使用；租金为每月12000元；租金应于每月3日前由乙方支付给甲方，在合同签订后3日内，乙方向甲方支付一个月的租金；乙方应向甲方支付相当于2个月的租赁押金，即24000元；合同期满，如乙方不再续租，甲方应将押金退还乙方（不计利息）；若甲方对该物业无合法的所有权或处置权，或者违反本合同的约定造成乙方未能承租该物业的，或提前解除租赁合同、收回房屋的，甲方应向乙方双倍返还租赁押金；若乙方违反本合同的约定未承租该物业，或提前退租，甲�有权没收乙方所支付的租赁押金，并有权将该物业另行出租。合同附件为涉案房产所附家私电器清单，清单包含了床。
同日，原告以现金方式向被告支付剩余租赁押金19000元，被告向原告出具收取24000元租赁押金的收据。
2015年2月6日，原告通过翁伟民向被告转账支付了首月租金12000元。
2015年3月1日，被告向原告发信息称：“王嘉�昨天交钥匙给你们，你们因为床架的问题不肯入住，但这是之前我们默认好的事情，你们又突然反口，让我产生很大的损失，包括2个月的时间和一张单人床和一张双人床架及一个衣柜……”、“今天下午你在电话上跟我说，大家一起不开心，房子你就不租了。但我希望你能明白，我是为你们付出了很多时间和金钱，从1月中旬到今天3月1日，已经1个半月，也根据你们的要求换了很多新的家俱，你们也要补偿我一定的损失。我明天先把3月份的租金12000元转账给你，定金再商议。请你现在就把你的银行账户发给我，明天给你转账。如你不配合，就不要赖我了”。
2015年3月2日，双方对退钱事宜亦进行了短信沟通，原告表示已委托律师发律师函。
2015年3月2日，被告与供货商联系，要求供货商尽快送货安装床架，供货商表示次日可安装。
2015年3月2日，原告委托广东卓建律师事务所通过邮政EMS向被告寄发《律师函》称，被告未按合同约定向原告交付租赁物业，致使合同无法继续履行，要求解除合同并退还租金及押金共36000元。该邮件于次日妥投，由唐丽红签收。被告称唐丽红为小区保安。被告收到函件后未书面回复，仅与原告电话联系。
被告为主张其为履行涉案合同购买及更换家私的事实，向本院提交了香江家居的《商品销售单》、发票、购买小票及安装服务单，上述证据显示被告于2015年2月5日购买了价值2800元的皮床、金额总计4730元的床柜及配件，销售单及安装服务单记载的收货地址为涉案房产。
另，原告主张为承租涉案房产支付了中介费，向本院提交了由顾莲子开具的收取涉案房产佣金2000元的收款收据复印件，被告对该证据的真实性不予认可。
庭审时，被告称涉案房产从2013年1月10日空置至今。
本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同书》主体适格，意思表示真实，为有效协议，对双方当事人均具有法律约束力。
关于合同的解除。原告于2015年3月2日向被告寄送了《律师函》，明确提出解除涉案合同，被告在收到律师函后未提出书面异议，故本院认定涉案合同自被告收到函件之日即2015年3月3日起解除。
关于违约责任。依据合同约定，被告应于2015年3月1日向原告交付涉案房产，综合被告向原告发送短信的内容及被告购买家私的单据，本院认定被告于2015年2月28日向原告交付涉案房产钥匙而原告因床架未安装拒绝接收的事实。被告虽未提交证据证明双方对床架问题已达成口头协议，考虑到交房时间为春节假期刚结束，被告已按原告要求将旧家私搬出且订购了新床架，新床架也于2015年3月3日可以送货安装，该局部迟延履行问题并不影响被告向原告交付房产，即在被告没有根本违约的情形下，原告拒绝入住并单方向被告发函解除合同构成根本违约，应承担主要违约责任。被告未在约定期限内将所附家私安装完毕，导致原告拒绝入住进而请求解除合同，应承担次要违约责任。
关于本诉请求。如上所述，原告构成根本违约，被告为出租涉案房产购置了家私，且涉案房产实际空置期较长，被告存在较大损失，原告要求被告双倍返还租赁押金无法律依据，本院不予支持。考虑到原告并未实际入住涉案房产，违约后及时函告被告不承租涉案房产，被告亦存在迟延履行的违约情形，原告请求被告返还预交的首月租金12000元，本院予以支持。鉴于原告根本违约，其请求被告支付返还租金的利息，本院不予支持。原告主张的中介费无合同依据，且原告根本违约，本院不予支持。
关于反诉请求。如上所述，原告根本违约，被告有权没收租赁押金24000元。被告没收的租赁押金足以弥补房屋空置期的租金损失，其更换的家私亦可继续使用，且被告亦应承担部分违约责任，故对被告赔偿租金损失及更换家私损失的请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告王嘉与被告陈少华于2015年2月3日签订的《房屋租赁合同书》于2015年3月3日解除；
二、被告陈少华应于本判决生效之日起10日内向原告返还租金12000元；
三、被告陈少华有权没收原告王嘉支付的租赁押金24000元；
四、驳回原告王嘉的其他诉讼请求；
五、驳回被告陈少华的其他反诉请求。
如果当事人未按本判决指定期间履行上述金钱给付义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本案本诉受理费1350元（已由原告预交），由原告负担1089元，被告负担261元；反诉受理费587.50元(已由被告预交)，由原告负担256元，被告负担331.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 张 敏
人民陪审员 蔡玉兰
人民陪审员 张艳荣
二〇一五年八月二十六日
书 记 员 曾冬萌
附法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己�义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。