广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民四终字第112号
上诉人（一审被告）：珠海市粤海国际有限公司。住所地：广东省珠海市。
法定代表人：邢国铭，董事长。
委托代理人：陈小明，男，汉族，××年××月××日出生，公民身份号码：×××0830，系该××员工。
委托代理人：陈亮，男，汉族，××年××月××日出生，公民身份号码：×××2736，系该××员工。
被上诉人（一审原告）：王丙哲，男，澳门特别行政区居民，现住广东省珠海市香洲区。澳门身份证号码：×××7（1）。港澳居民来往内地通行证号码：×××4802。
委托代理人：杜斌，广东友邦方达律师事务所律师。
上诉人珠海市粤海国际有限公司（以下简称粤海公司）因与被上诉人王丙哲商品房预售合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的（2015）珠香法民三初字第192号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王丙哲向一审法院提出以下诉讼请求：1.判决粤海公司继续履行合同，为王丙哲办理珠海市香洲区拱北国防路101号一区地下车库3号车位的产权过户登记手续；2.判决粤海公司自2012年5月19日起，每日按房屋总价款的万分之一支付逾期办理产权登记的违约金，并付至办理产权登记之日止。
一审法院经审理查明：
2012年2月11日，王丙哲与粤海公司签订《粤海国际车位认购合同》，约定：王丙哲认购由粤海公司开发的珠海市拱北国防路101号一区地下3号车位，建筑面积12.5平方米，总价款147440元（币种为人民币，以下同）；购车位定金5万元，于签署合同时付清；付款方式为一次性付款，自合同签署之日起7日内，即2012年2月18日前，付清房屋总价款147440元（含定金），并与粤海公司签订《珠海市商品房买卖合同》。合同还约定了车位用途、税费承担、违约责任等内容，其中违约责任内容为：如王丙哲在上述期限内未能依时依约缴付前述价款或不履行此《认购合同书》约定的任何条款时，视为王丙哲违约，本认购合同自动解除，王丙哲无权请求粤海公司返还已缴付的定金及其他已经实际发生的费用，粤海公司有权不再通知王丙哲而将该认购单位另行出售。如粤海公司同意王丙哲要求继续履行合同，王丙哲应向粤海公司支付违约金，违约金按总价款的每日万分之三计算。
上述合同签订后，王丙哲依约支付了定金，并于2012年2月18日另行支付了车位款5万元，剩余车位款47440元未予支付。之后至今双方没有签订《珠海市商品房买卖合同》。
关于2012年2月18日未支付剩余车位款的原因，王丙哲主张因为粤海公司说在办手续，不能签订商品房买卖合同，王丙哲就暂时中止支付，双方同意等粤海公司能够继续办理签署商品房买卖合同等手续时再付清余款。粤海公司则主张已经通过口头方式通知王丙哲继续支付剩余车位款，但未能提供证据加以证明。粤海公司于本案一审庭审中确认同期其他已经支付完毕全部车位款的业主未签订商品房买卖合同。
粤海公司于2012年3月17日交付王丙哲3号车位，王丙哲办理了3号车位的停车卡，并占有使用至今。
2015年4月24日，王丙哲通过银行汇款方式向粤海公司支付了剩余车位款47440元。
粤海公司抗辩主张其开发的珠海市拱北国防路101号一区地下车库为人防工程，无法买卖和办理过户登记，但没有提供任何证据证实。珠海市房地产登记中心出具的《房地产权登记表》载明，一区地下车库建筑面积为899.45平方米，用途为车库，附记写明“商品房留作自用”。根据已经发生法律效力的（2013）珠香法民三初字第337号民事判决，一审法院在该案中查明珠海市拱北国防路101号二区车库用途为车库，附记写明“商品房留作自用”，一审法院就珠海市拱北国防路101号二区车库是否人防工程及能否分割转让向珠海市房地产登记中心咨询，珠海市房地产登记中心回复称该地下车库并非人防工程可以分割后转让。
一审法院认为：
粤海公司主张3号车位所属的一区地下车库为人防工程，无法买卖和办理过户登记，但没有提供任何证据证实。珠海市房地产登记中心出具的《房地产权登记表》显示，涉案一区地下车库系“商品房留作自用”。而与其产权性质相同的珠海市拱北国防路101号二区地下车库经查明并非人防工程，故涉案一区地下车库并非人防工程。据此，粤海公司粤海公司上述主张没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。涉案3号车位应属可依法转让的标的物。
认购合同签订后，王丙哲虽未依约于2012年2月18日支付全部车位款，但结合王丙哲实际占有使用3号车位至今及粤海公司未与同期其他已经支付完毕全部车位款的业主签订商品房买卖合同的实际情况，王丙哲关于双方已经达成等粤海公司能够继续办理签署商品房买卖合同等手续时再付清余款的主张更为符合常理，一审法院予以采纳王丙哲上述主张，并认定王丙哲、粤海公司双方通过实际行为变更了认购合同的内容。认购合同虽然写明为“认购合同”，但在合同中已经载明了认购车位的具体位置、总价款、付款方式及期限、产权过户税费承担、违约责任等内容，且王丙哲已经付清了全部价款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，双方签订的《粤海国际车位认购合同》应当认定为商品房买卖合同。该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。粤海公司在王丙哲付清全款后，拒不按照合同约定办理过户手续，其行为已构成违约，王丙哲要求粤海公司办理产权登记，有事实和法律依据，一审法院予以支持。至于违约责任。合同没有约定逾期过户的违约责任，且王丙哲实际占有使用3号车位至今，王丙哲未举证粤海公司违约给其造成实际损失，因此对王丙哲第二项诉讼请求主张的违约金，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十三条第一款第（五）项之规定，参照《商品房销售管理办法》第十六条的规定，一审法院作出如下判决：一、粤海公司于判决书发生法律效力之日起三十日内协助王丙哲办理珠海市拱北国防路101号一区地下车库3号车位的产权过户登记手续（产权过户所产生的税费由双方依照相关规定各自承担）；二、驳回王丙哲的其他诉讼请求。本案一审案件受理费减半收取1767元，由王丙哲负担142元，粤海公司负担1625元。
粤海公司不服上述判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第一项判项；2、改判驳回王丙哲要求粤海公司协助办理车位产权过户登记手续的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由王丙哲承担。
事实与理由如下：一、王丙哲未付清车位款违约在先，一审判决认定王丙哲付清车位款、当事人双方变更认购合同错误。本案车位《认购合同》第三条第一款（一）项“一次性付款”约定：“自本合同签署之日起7天内，即2012年2月18日前，须付清总价款147440元（含定金），并与甲方签订《珠海市商品房买卖合同》。”第四条第（三）款约定：“如乙方在上述期限内未能依时依约缴付前述价款或不履行此《认购合同》约定的任何条款时，视为乙方违约，本认购合同自动解除，乙方无权请求甲方返还已缴付定金及其他已经实际发生的费用，甲方有权不再通知乙方而将该认购单位另行出售。如甲方同意乙方要求继续履行本合同，乙方应向甲方支付违约金，违约金按总价款的每日万分之三计算。”王丙哲在认购合同约定的2012年2月18日之前没有付清总价款147440元（含定金），已经违约在先。王丙哲没有证据证明双方另行协商一致变更了合同关系，即王丙哲付款时间和条件，应当依法承担举证不能的法律后果。二、违反简易诉讼程序，违反举证责任分配及期限规定采信王丙哲付清车位余款的证据。本案在2015年1月27日受理，2015年4月3日以简易程序第一次开庭、辩论终结，粤海公司在最后陈述时明确表示不同意调解，并要求法庭及时判决。按照简易程序，本案最迟应在2015年4月26日作出判决，但直到2015年5月28日一审法院才电话通知粤海公司说判决书下来了，明显超过3个月审理期限。本案于2015年4月13日第二次开庭，开庭内容是承办法官要求粤海公司提供粤海公司名下的公司基本账号信息给王丙哲，以让王丙哲将车位余款47440元汇付给粤海公司。如果粤海公司不提供的话，法庭有权责令提供。粤海公司当庭明确表示不同意王丙哲继续履行合同的要求，不会提供该基本账户信息给王丙哲，即使王丙哲将余款47440元通过其他途径得知该账户信息而汇至粤海公司账户，也不构成有效的支付，因为依据认购合同第四条第（三）款约定，王丙哲在2012年2月28日时未付清车位款的，乙方已违约在先，认购合同已经自动解除，且如果粤海公司同意王丙哲要求继续履行本合同，王丙哲应向粤海公司支付违约金，违约金按总价款的每日万分之三计算。粤海公司已经明确不同意其继续履行要求，不同意受领该车位余款，王丙哲依法不发生交付车位余款的法律效力，因而王丙哲在案件审理结束后、判决前于2015年4月24日通过银行汇款方式支付车位余款47440元，依法不发生交付车位余款的法律效果，本案依法不发生王丙哲已经付清车位全款的法律效果。退步一讲，假如粤海公司书面同意继续履行合同，则王丙哲还应按合同约定加付每日万分之三的违约金。因此，一审法院支持王丙哲要求粤海公司办理产权登记的诉请错误。2015年5月7日，本案第三次开庭，开庭内容是要求粤海公司对王丙哲2015年4月24日汇到粤海公司账户上的车位余款47440元的汇款单复印件进行质证，粤海公司明确表示，该证据远远超过法定的15天举证期限，本案实际早已经审理完毕，王丙哲在案件审理完毕后提交的该汇付车位余款的证据，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》、最高人民法院《关于适用﹤关于民事诉讼证据的若干规定＞中有关举证期限规定的通知》等证据规则中关于新证据的认定标准，不是“新证据”，依法不应当采信。王丙哲于2015年4月24日通过汇付车位余款47440元造成继续履行的既定事实，距离认购合同约定付清车位款的日期，已经超过三年多，远远超过继续履行合同的合理期限，且双方始终没有就付清车位余款的期限进行变更，既然一审判决已经将认购合同认定为商品房买卖合同，商品房买卖合同合同关系，尤其是付款期限的变更也应采取书面形式，若没有书面变更，则应视为未变更。既然王丙哲诉称双方已经变更了付清余款的时间和条件，那么王丙哲就必须依法向法庭提交证据证明双方已变更该认购合同，否则应承担举证不利的后果。三、偏袒王丙哲，违反法律规定支持王丙哲不准确的诉讼请求。《房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”据此规定，买受人王丙哲应当承担主要办证义务，开发商粤海公司只是承担协助办证义务，故王丙哲的诉讼请求不准确，但一审法院粤海公司协助办理产权过户登记手续。因王丙哲未付清车位款直接导致无法办理缴税、无法办理车位的过户手续，故责任应由王丙哲自负。在王丙哲没有证据证明付清余款时间实际变更的情况下，一审判决认定付清车位余款时间发生变更并符合常理错误。四、王丙哲未付清车位款违约在先，没有办理产权登记过户的事实基础，且已经超过两年诉讼时效，一审支持王丙哲关于继续履行合同并办理车位产权证的诉讼请求错误。根据《合同法》第一百一十条及《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，王丙哲应在2012年5月19日前要求付清车位余款，但王丙哲拖延3年余，看到车位市场价格上涨后，在超过2年诉讼时效后才起诉要求继续履行合同，并违反关于如果王丙哲要求继续履行合同，须经粤海公司同意的合同约定，拖延3年余才支付车位余款，因此一审判决违反合同约定和相关法律规定。
综上所述，一审判决没有事实根据、合同依据和法律依据。恳请二审法院在查明案件法律事实的基础上，依法改判驳回王丙哲的诉讼请求，维护粤海公司的合法权益。
王丙哲二审辩称：一、一审法院判决粤海公司继续履行合同，协助王丙哲办理涉案车位的产权过户登记手续，完全正确。双方签订《认购合同》后，王丙哲支付了定金5万元，并且按照约定的期限到粤海公司支付了5万元的车位款。王丙哲要求粤海公司按照约定提供《商品房销售合同》，但粤海公司称有关手续正在办理，尚不能签订《商品房销售合同》。因此，王丙哲暂停支付剩余价款，待粤海公司办妥有关手续再付清价款。此后，粤海公司将涉案车位交付王丙哲使用，并且为王丙哲办理了停车卡。该事实足以证实粤海公司是同意王丙哲暂停支付剩余价款，等其办妥手续、能够签订商品房销售合同后再付清余款。粤海公司于2012年1月17日向所有业主发出车位销售的公告后，包括王丙哲在内的数十位业主与粤海公司签订了《认购合同》，并交纳了定金，部分业主还交清了全部车位款，但粤海公司从未与任何购房者签订《商品房销售合同》。在本案一审阶段，粤海公司仍然辩称涉案车位所在的车库属于“人防工程”，不能转让，但未能提供任何证据支持其观点；而一审法院已查明涉案车位并非“人防工程”，应属可依法转让的标的物。因此，导致双方合同未能继续履行的责任在于粤海公司。此外，根据《认购合同》第三条的约定，王丙哲付清价款与双方签订《商品房销售合同》应是同时进行的。根据《合同法》第六十六条的规定，王丙哲享有同时履行抗辩权，在粤海公司未办妥有关手续、不能提供《商品房销售合同》的情况下，王丙哲有权暂停支付剩余房款。由于粤海公司未能提供《商品房销售合同》，并且声称涉案车位属于人防工程，而又未能提供证据证实，从而导致双方的合同未能顺利履行，责任在于粤海公司。王丙哲暂停支付剩余价款的行为，并不构成违约。粤海公司在王丙哲暂停付清余款的情况下，将涉案车位交付王丙哲使用至今，足以证实双方就合同的有关条款作出变更。二、一审法院审理本案程序合法。粤海公司在收到人民法院的应诉通知书后，并未在法院依法指定的期限内进行答辩，而是当庭提交答辩状，根据有关规定，王丙哲有权针对其答辩意见重新举证。且王丙哲提供的“国内汇款付款通知单”系一审第一次庭审之后新形成的证据。在一审第一次庭审之后，王丙哲针对粤海公司当庭答辩提交的证据，并且向一审法院提出延长审理期限的请求。一审法院在审理本案过程中程序合法，给双方以充分表达意见的机会，保障了当事人的诉讼权利，体现了“以事实为依据，以法律为准绳”的民事诉讼原则。三、关于诉讼时效。首先，粤海公司在一审法院指定的期限内未作答辩，在当庭提交的答辩状中亦未就诉讼时效进行抗辩，其以超过诉讼时效为由提出上诉，不应被人民法院支持。其次，粤海公司已经将车位交付于王丙哲，王丙哲已实现对车位的占有并已付清所有价款，王丙哲要求粤海公司转移车位所有权、办理所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。
综上所述，王丙哲认为粤海公司的上诉请求不能成立，请二审法院依法驳回上诉，维持一审判决。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。
经审查，一审法院查明事实基本清楚，本院对此予以确认。
二审法庭调查中，粤海公司称，当时听说是人防工程办不了产权证，口头将该情况告知王丙哲，告知后，王丙哲就不交剩余的车位款。王丙哲对此回应称，在2012年2月18日交付剩余车位款时，粤海公司告知王丙哲手续正在办理中，无法签订正式的合同，直到2013年末，粤海公司才告知业主车位属于人防工程办不了产权证，王丙哲要求粤海公司提供相应文件，但粤海公司不能提供，所以王丙哲不同意解除合同，2014年王丙哲了解到在（2013）珠香法民三初字第337号案中查明二区车位不属于人防工程。
本院认为：
一、关于粤海公司上诉主张王丙哲未付清车位款违约在先的理由是否成立的问题。本案双方当事人于2012年2月11日签订的《粤海国际车位认购合同》约定，购车为定金5万元，付款方式为一次性付款，王丙哲应于2012年2月18日前付清总价款147440元（含定金），并与粤海公司签订《珠海市商品房买卖合同》。王丙哲已于认购合同签订当日支付了定金5万元。王丙哲称，其于2012年2月18日前去粤海公司交付车位余款时，要求粤海公司按照约定提供《珠海市商品房买卖合同》，但粤海公司称有关手续正在办理，尚不能签订《珠海市商品房买卖合同》，所以，王丙哲当日只支付了5万元，暂停支付剩余价款，待粤海公司办妥有关手续再付清剩余款项。粤海公司上诉主张王丙哲未付清车位款违约在先，但在双方约定付款方式为一次性付款且王丙哲并未付清全部车位款的情况下，粤海公司非但没有向王丙哲催缴剩余车位款，反而于2012年3月17日将涉案车位交付王丙哲并使用至今，并不符合一般交易习惯。显然，粤海公司与王丙哲双方应是在对剩余车位款的交付达成一致意见的情况下，才会将涉案车位交付于王丙哲。同时结合粤海公司亦未与同期其他已经支付完毕全部车位款的业主签订商品房买卖合同及王丙哲实际占有使用涉案车位至今等实际情况，王丙哲关于双方已经达成等粤海公司能够办理签署商品房买卖合同等手续时再付清车位余款的主张更为符合生活常理，一审法院采纳该项主张，并认定粤海公司与王丙哲双方通过实际行为变更了认购合同的内容，并无不当，本院予以维持。粤海公司关于王丙哲未付清车位款违约在先的上诉主张，与事实不符，本院不予采纳。粤海公司在王丙哲付清全款后，拒不办理过户手续，其行为已构成违约，王丙哲要求粤海公司办理产权登记，有事实和法律依据，一审法院予以支持，并无不当，本院予以维持。
二、关于本案的审理期限及一审程序问题。王丙哲是澳门居民，本案属于涉澳商品房预售合同纠纷，亦属于涉外民商事案件的范畴，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百七十条“人民法院审理涉外民事案件的期间，不受本法第一百四十九条、第一百七十六条规定的限制”的规定，本案的审理期间不受《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十九条关于一审民事案件的审理期间的限制。粤海公司上诉主张一审法院已超过法律规定的审限，理由不成立。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的解释》第九十条规定：“当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第二十三条规定：“适用简易程序审理的民事案件，应当一次开庭审结，但人民法院认为确有必要再次开庭的除外。”从本案查明事实来看，王丙哲向一审法院提交新的证据材料以及一审法院根据案件审理需要所进行的开庭审理及质证并未违反上述法律规定。
三、关于诉讼时效的问题。粤海公司曾在本案一审中辩称涉案车库属于人防工程，无法买卖和办理过户登记，但没有提供任何证据证实。二审中，粤海公司也称其当时听说是人防工程办不了产权证，口头将该情况告知了王丙哲，之后，王丙哲就不交剩余的车位款。而王丙哲则称其在2012年2月18日向粤海公司交付剩余车位款时，粤海公司告知王丙哲手续正在办理中，无法签订正式的合同，直到2013年末，粤海公司才告知业主车位属于人防工程办不了产权证，王丙哲要求粤海公司提供相应文件，但粤海公司不能提供，王丙哲称其在2014年了解到一审法院审理的（2013）珠香法民三初字第337号案中查明二区车位不属于人防工程。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害之日起计算。王丙哲在了解到（2013）珠香法民三初字第337号案中查明的相关事实之后，于2015年1月27日提起本案诉讼，要求粤海公司继续履行合同并办理车位产权过户手续，没有超过诉讼时效。本院对粤海公司关于王丙哲的诉请已超过诉讼时效的上诉意见不予采纳。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持；上诉人粤海公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币3248元，由珠海市粤海国际有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑伟民
代理审判员 王文娟
代理审判员 曹阳春
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 吴馥楠