吉林省白山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）白山民二初字第49号
原告（反诉被告）：白山市农业机械有限责任公司。住所：白山市浑江区浑江大街***号。
法定代表人：刘永海，董事长。
委托代理人于本连，吉林刘国华律师事务所律师。
被告（反诉原告）：白山市维格房地产开发有限公司。住所：白山市浑江区浑江大街鑫德西郡*号楼。
法定代表人：蒋维，董事长。
委托代理人白银东，辽宁煤都律师事务所律师。
原告（反诉被告）白山市农业机械有限责任公司与被告（反诉原告）白山市维格房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告法定代表人刘永海与委托代理人于本连，被告法定代表人蒋维与委托代理人白银东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
农机公司诉称，2012年11月22日，农机公司与唯格公司签订房屋土地补偿协议书，该协议书约定，农机公司将自有的位于白山市浑江大街368号旧货市场内8965平方米土地使用权、建筑面积4042.84平方米房屋，作价1600万元转让给唯格公司。唯格公司付款的时间和方式为：协议签订10日内付款300万元，农机公司清退完租赁业户10日内付款500万元，有关部门验证后付款500万元，土地使用权挂牌出让时付款300万元。协议书还约定，与本次房屋土地出让补偿有关的各项税费、包括农机公司及其股东所得税，全部由唯格公司承担。2013年2月，租赁业户因冬季露天货物冰冻无法搬迁集体上访，市政法委组织原、唯格公司双方协商确定搬迁期限顺延至2013年5月底，自2013年6月1日起，农机公司直接或通过市政法委领导，多次通知唯格公司前来“确认清退事宜完结”，并按约定支付第二批购买价款500万元，在唯格公司未予答复的情况下，农机公司于2013年6月13日向唯格公司发送了《关于速来确认清退事宜完结并按约定支付第二批价款的函》。在唯格公司接函后仍不予以答复的情况下，农机公司又于2013年7月8日，向唯格公司发送了关于限期解除房屋土地补偿协议书的通知，通知唯格公司必须于2013年8月10日前，来农机公司处确认清退事宜完结，并按约定支付第二批购买价款500万元，继续履行双方协议及商定事项。否则，农机公司即视为唯格公司终止受让，立即解除与唯格公司签订的协议书。2014年5月23日以来，唯格公司多次擅自出动人员、勾机等将仍属农机公司所有的4042.84平方米营业用房屋强行扒倒、夷为平地，给农机公司造成经济损失1000余万元。从白山市旧货市场租赁业户开始搬迁至结束，农机公司共向租赁业户支付搬迁费用747880元，为保证顺利搬迁，农机公司共免除租赁业户2012年5月10日至2014的2月10日租金743364.30元（每月35398.30元，共21个月），从2014年2月10日至2014年7月10日的5个月间，农机公司又损失租金176991.50元，另外，因唯格公司已严重违反协议书约定，唯格公司应当给付农机公司购买总价款1%的违约金16万元。由于目前唯格公司已经将本案所争议地块的建设工程承包给了建筑商，建筑商也已经开始施工，所以，农机公司除诉状所诉理由外，另有理由相信唯格公司已无能力按房屋土地补偿协议书履行。农机公司诉至法院，请求判令：1、依法解除原、唯格公司之间签订的房屋补偿协议书；2、唯格公司给付农机公司租赁业户搬迁补偿747880元、租赁费损失920355.8元，违约金16万元；3、唯格公司赔偿农机公司财产损失1000万元（以鉴定结论为准）。诉讼费用由唯格公司承担。在审理过程中，原告农机公司向本院出撤诉申请，请求撤回起诉。本院于2014年12月26日裁定予以准许。
唯格公司反诉称，1、农机公司与唯格公司签订房屋土地补偿协议书后，唯格公司于2012年12月1日支付了首期300万元转让款。但农机公司因各种原因未能按照约定于2013年2月28日前清除所有承租的业户，一直到6月中旬左右才口头告知唯格公司，所有承租业户清除完毕，但并未提供任何书面证据或现场确认。由于农机公司违约，迟延交付房屋，造成唯格公司无法按期开工，已经取得的资金无法正常使用，被迫返还，承担了巨额的财务费用。因农机公司违约造成唯格公司逾期开工，又因为唯格公司无理要求造成工程逾期1年半，农机公司应当承担全部责任。2、农机公司应当履行双方签订的房屋土地补偿协议书所确定的义务，办理土地、房屋产权手续。请求判令1、确认双方签订的房屋土地补偿协议书合法有效；2、农机公司支付违约金16万元；3、诉讼费用全部由农机公司承担。
农机公司针对唯格公司的反诉请求答辩称，1、农机公司也认为房屋土地补偿协议书合法有效，双方应按协议约定严格履行。同时，对在市政法委组织下，双方关于清退期限顺延至5月底的口头约定，双方也应严格遵守，属该协议的一部分；2、鉴于上述理由，农机公司在履行房屋土地补偿协议过程中没有违约行为，对唯格公司请求支付违约16万元不予认可，关于诉讼费用由人民法院依法裁决。
经审理查明，2012年11月22日，农机公司与唯格公司签订房屋土地补偿协议书，协议书约定，农机公司将自有的位于白山市浑江大街368号旧货市场内8965平方米土地使用权、建筑面积4042.84平方米房屋，作价1600万元转让给唯格公司。唯格公司付款的时间和方式为：1、协议签订10日内付款300万元；2、农机公司在最短时间清退所售房屋内招租业户，并负责所需费用。清退时间自协议生效之日起，不得超过三个月（需通过诉讼方式清退的招租业户，诉讼期间除外）。唯格公司需在确认农机公司清退事宜完结后10日内付款500万元。3、农机公司将现有房屋所有权证、国有土地使用权证，会同唯格公司到相关部门进行验证，确认无抵押，无贷款转让涉及的法律纠纷问题后付款500万。4、农机公司将验证合格的房屋所有权证、国有土地使用权证交付房产、国土资源部门挂牌的同时，付款300万元。5、通过诉讼清退招租业户发生的费用双方各自承担50%。6、与本次房屋土地出让补偿有关的各项税费、包括农机公司及其股东所得税，全部由唯格公司承担。违约责任：唯格公司未在规定时间内付款，向农机公司支付全部款项百分之一的违约金。农机公司在收到唯格公司支付的房地产出让补偿款，逾规定期限自本协议签订起三个月内（需通过诉讼方式清退的除外）仍未清退完毕的，支付全部款项百分之一的违约金。
2013年6月13日，农机公司向唯格公司发送了《关于速来确认清退事宜完结并按约定支付第二批价款的函》。
2013年7月8日，农机公司向唯格公司发送了关于限期解除房屋土地补偿协议书的通知，通知唯格公司必须于2013年8月10日前，前来农机公司处确认清退事宜完结，并按约定支付第二批购买价款500万元，继续履行双方协议及商定事项。否则，农机公司即视为唯格公司终止受让，立即解除与唯格公司签订的协议书。
本院认为，2012年11月22日，农机公司与唯格公司签订房屋土地补偿协议书，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，唯格公司主张该协议书有效，应予支持。虽然唯格公司主张农机公司未按照合同约定的期限内清退所售房屋内招租业户，由农机公司承担违约损失16万元，但是农机公司抗辩由于租赁业户因冬季露天货物冰冻无法搬迁集体上访，市政法委组织农机公司与唯格公司协商确定搬迁期限顺延至2013年5月底，且唯格公司未能按照合同的约定支付转让款，也存在违约情形，现唯格公司亦同意双方继续履行合同，故唯格公司主张由原告按照合同的约定向唯格公司支付全部款项百分之一的违约金16万元，本院不予支持。
综上，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，判决如下：
一、2012年11月22日，农机公司与唯格公司签订房屋土地补偿协议书有效。
二、驳回反诉原告白山市维格房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
反诉案件受理费减半收取1750元，由白山市维格房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审 判 长 高明义
代理审判员 刘巍丹
代理审判员 刘晓强
二〇一四年十二月三十日
书 记 员 芦 潇