江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第5470号
上诉人（原审被告）孙玉玲，女，1981年5月1日生，汉族。
委托代理人李香峰，江苏钟山明镜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京伟斯特姆投资咨询有限公司，住所地南京市玄武区月苑四村2幢107室。
法定代表人徐文卿，该公司总经理。
上诉人孙玉玲因与被上诉人南京伟斯特姆投资咨询有限公司（以下简称伟斯特姆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2015）玄锁民初字第367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月27日公开开庭审理了本案。上诉人孙玉玲的委托代理人李香峰、被上诉人伟斯特姆公司的法定代表人徐文卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
伟斯特姆公司原审诉称，伟斯特姆公司、孙玉玲于2011年11月11日签订《房屋租赁合同》一份，约定伟斯特姆公司将位于南京市玄武区花园路2号的建筑面积约为500平方米的房屋出租给孙玉玲使用，租赁期限自2011年11月11日至2016年11月11日，合同同时对租金支付及违约责任进行约定，其中孙玉玲拖欠房租累计两个月以上的，须按合同总租金的10%向伟斯特姆公司支付违约金，逾期一天的按照每年租金的3‰向伟斯特姆公司支付滞纳金，同时伟斯特姆公司有权解除合同，收回房屋。现孙玉玲拖欠房租已达数月，构成违约，故请求判令：1、解除伟斯特姆公司、孙玉玲签订的《房屋租赁合同》，孙玉玲将租赁房屋返还伟斯特姆公司；2、孙玉玲支付伟斯特姆公司2014年8月11日至2015年2月10日期间的租金330000元；3、孙玉玲支付伟斯特姆公司违约金258000元；4、孙玉玲支付伟斯特姆公司滞纳金105000元。后伟斯特姆公司变更第2项诉讼请求为：要求孙玉玲支付伟斯特姆公司2015年2月11日至2015年5月10日期间的租金131250元。
孙玉玲原审辩称：1、孙玉玲无违约情形，伟斯特姆公司无权单方要求解除《房屋租赁合同》；2、孙玉玲的租金已支付至2015年2月10日，伟斯特姆公司要求孙玉玲支付租金330000元没有事实根据，对伟斯特姆公司主张的2015年2月11日至2015年5月10日期间的租金计算方式无异议，但该租金支付条件尚未成就；3、伟斯特姆公司主张的违约金标准过高，且违约金和滞纳金属于重复主张。
原审经审理查明，南京市玄武区花园路2号房屋属于南京市玄武区人民政府玄武湖办事处所有，建筑面积为3581.82平方米。
2011年6月20日，伟斯特姆公司与南京市玄武区玄武湖办事处农村集体资产管理办公室签订了一份《房屋租赁合同》，约定南京市玄武区玄武湖办事处农村集体资产管理办公室将花园路2号房屋出租给伟斯特姆公司使用，租赁期限为10年，自2011年10月1日至2021年9月30日；第一年至第五年租金为每年1400000元整，从第六年开始每两年递增5%，房屋先付租金后使用，租金支付方式为每半年支付一次，第一次租金在签约后15日内付清，其余租金在租赁期限内的每年4月15日及10月15日前付清；承租人拖欠房租累计3个月以上，出租人有权终止合同，收回该房屋，承租人按合同总租金的10%支付违约金；承租人逾期支付租金，须按年租金的1‰／天支付滞纳金。
2011年11月11日，伟斯特姆公司（甲方）与孙玉玲（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将其自南京市玄武区玄武湖办事处农村集体资产管理办公室承租的花园路2号房屋中的约500平方米房屋（沿花园路从南往北第一间门面房，由南京晋广盛面馆经营使用）出租给乙方使用，租赁期限为5年，自2011年11月11日至2016年11月11日，甲方同意给乙方约三个月（合同签订日至2011年2月11日）对房屋进行装修，合同租金合计2580000元，分别为2012年2月11日至2013年2月10日的500000元、2013年2月11日至2014年2月10日的500000元、2014年2月11日至2015年2月10日的525000元、2015年2月11日至2016年2月10日的525000元、2016年2月11日至2017年2月10日的530000元，乙方须向甲方支付20000元租房保证金，首次租金在签约后十日内支付100000元，剩余160000元（含租房保证金20000元）在2011年12月30日前付清，之后租金在租赁期内提前15天付清；乙方拖欠租金累计一个月以上的，则甲方有权解除合同，收回出租房屋；乙方拖欠房租累计两个月以上的，甲方有权要求乙方按照合同总租金的10%支付违约金；乙方逾期支付租金，每逾期一日，须按年租金的3‰／天支付滞纳金。
因孙玉玲迟延支付租金，伟斯特姆公司于2015年4月23日诉至原审法院。孙玉玲分别于2015年4月30日、2015年5月5日向伟斯特姆公司法定代表人徐玉卿转账144600元及112500元，合计257100元。伟斯特姆公司认可该款为孙玉玲应支付的2014年8月11日至2015年2月10日期间的租金。
原审另查明，2014年7月，南京市玄武区玄武湖办事处农村集体资产管理办公室以伟斯特姆公司为被告起诉至原审法院，请求确认双方之间签订的《房屋租赁合同》自2013年7月5日解除，判令伟斯特姆公司归还房屋，支付违约金800000元及滞纳金300000元，并支付占有使用费。原审法院于2014年9月9日作出（2014）玄锁民初字第381号民事判决，内容如下：一、确认原告南京市玄武区玄武湖办事处农村集体资产管理办公室与被告南京伟斯特姆投资咨询有限公司于2011年6月20日签订的关于南京市玄武区花园路2号房屋的《房屋租赁合同》于2013年7月5日解除；二、被告南京伟斯特姆投资咨询有限公司于判决生效之日起十五日内向原告南京市玄武区玄武湖办事处农村集体资产管理办公室返还坐落于南京市玄武区花园路2号的房屋，并按上述《房屋租赁合同》记载的租金标准支付自2013年7月6日起至被告实际返还上述房屋之日止的房屋使用费；三、被告南京伟斯特姆投资咨询有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告南京市玄武区玄武湖办事处农村集体资产管理办公室违约金800000元、滞纳金300000元。
原审审理中，伟斯特姆公司称，伟斯特姆公司自玄武湖办事处承租房屋，并将其中部分房屋转租给孙玉玲。孙玉玲应依约半年支付一次租金，其延期支付租金的行为并不构成不安抗辩，伟斯特姆公司有权要求解除合同，并支付违约金及滞纳金，其中违约金按照合同总租金的10%主张258000元，滞纳金按年租金500000元主张70天，为105000元。
孙玉玲则称，孙玉玲迟延支付租金的行为构成不安抗辩，不存在违约行为。双方租金确实是半年一付，前期也按照先付租金后使用的原则执行。2014年7月，孙玉玲得知房屋产权人起诉至法院，要求解除与伟斯特姆公司之间的租赁合同。后法院作出判决，查明伟斯特姆公司自2013年7月6日开始就拖欠房租，由此解除了伟斯特姆公司与房屋产权人的租赁合同。基于这一情形，孙玉玲认为伟斯特姆公司的经营状况严重恶化，可能丧失履约能力，自2014年8月开始停止支付租金，之后这种不安状态一直未消除，同样基于此，伟斯特姆公司也一直未向孙玉玲主张租金。2015年4月，伟斯特姆公司开始向孙玉玲主张租金，并保证孙玉玲可以继续使用房屋，孙玉玲基于诚信原则将实际使用期间的房屋租金支付给伟斯特姆公司。因此，孙玉玲不存在违约，伟斯特姆公司无权要求解除合同及返还房屋。伟斯特姆公司主张的违约金标准过高，应当予以调整，且伟斯特姆公司不能同时主张违约金与滞纳金。
孙玉玲为证明其主张提供了以下证据：1、南京市玄武区人民法院（2014）玄锁民初字第381号民事判决书及照片，证明伟斯特姆公司早在2014年7月就已经出现经营状况恶化，难以履行合同的事实；2、2015年4月16日伟斯特姆公司法定代表人徐文卿出具的收据一份，主要内容为收到孙玉玲支付的租金232500元，并注明“因我公司正与产权人打官司，租金同意到期的租金顺延六个月支付”，该收据系2015年4月16日伟斯特姆公司法定代表人徐文卿到孙玉玲处催收房租时出具，证明孙玉玲已经向伟斯特姆公司支付2014年8月至2015年2月的房租，伟斯特姆公司承诺孙玉玲可以继续使用租赁房屋，且后续租金支付同意顺延，先使用再支付房租，徐文卿签名后即离开，其他内容系孙玉玲当日补充填写。伟斯特姆公司对上述证据的质证意见如下：对证据1的判决书和照片的真实性无异议，孙玉玲的证明目的不成立，伟斯特姆公司要求孙玉玲支付的租金是合同履行完毕后的租金，照片的拍摄的时间是伟斯特姆公司起诉之后，而伟斯特姆公司向孙玉玲索要的租金是起诉之前的租金；对于证据2，伟斯特姆公司认为收据是孙玉玲伪造的，伟斯特姆公司没有出具这样的收据。
因伟斯特姆公司、孙玉玲不同意调解，致原审调解无法进行。
以上事实有《房屋租赁合同》、房屋所有权证、当事人陈述等证据予以证实。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力，当事人应当按照约定履行自己的义务。同时，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，伟斯特姆公司、孙玉玲签订《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。关于租金支付，合同约定租金应在租赁期内提前15天付清，庭审中伟斯特姆公司、孙玉玲均陈述纠纷发生前，租金为半年一付，且先付租金后使用房屋。综合合同约定及当事人陈述，孙玉玲应于每个租赁期开始前提前15天支付租金，关于涉案争议的2014年8月11日至2015年8月10日期间的租金，孙玉玲应于2014年8月11日开始前提前15天付清，但孙玉玲于2015年4月30日及5月5日才分两次付清该阶段租金。对此，孙玉玲辩称其行为系行使不安抗辩权，并不构成违约。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十八条规定“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”，不安抗辩权系在有先后履行顺序的双务合同中，先履行义务人对后履行义务人提出的履行抗辩，若后履行义务人已经依约履行义务，则先履行义务人同样应依约履行，否则将构成违约。本案孙玉玲迟延支付已经使用阶段的租金并不能构成行使不安抗辩权，同时孙玉玲所举收据并不能证明伟斯特姆公司、孙玉玲就租金支付方式已达成新的合意，因此孙玉玲的行为构成违约，符合合同约定的拖欠租金累计一个月以上的情形，伟斯特姆公司依约享有合同解除权。合同自通知到达对方时解除，伟斯特姆公司起诉要求解除合同，原审法院确认《房屋租赁合同》自孙玉玲收到诉讼材料之日，即2015年5月11日解除，同时孙玉玲应当按合同约定向伟斯特姆公司支付2015年2月11日至2015年5月10日期间的租金131250元。关于违约金，孙玉玲辩称违约金过高，原审法院予以调整，孙玉玲应按全部未付租金的10%支付，即105500元。关于滞纳金，因合同已经约定违约金，故对该项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、确认南京伟斯特姆投资咨询有限公司与孙玉玲于2011年11月11日签订的《房屋租赁合同》已于2015年5月11日解除。二、孙玉玲于判决生效之日起十五内日自南京市玄武区花园路2号房屋（沿南京市玄武区花园路由南向北第一间门面房，由南京晋广盛面馆经营使用）中迁出，将房屋交付南京伟斯特姆投资咨询有限公司，并支付2015年2月11日至2015年5月10日期间的房屋租金131250元，支付违约金105500元，合计236750元。三、南京伟斯特姆投资咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费10730元，减半收取5365元，由南京伟斯特姆投资咨询有限公司负担3532元，由孙玉玲负担1833元（该款伟斯特姆公司已预缴，孙玉玲在支付上述判决款时加付此款）；伟斯特姆公司已预缴的案件受理费余款5365元，由原审法院退回伟斯特姆公司。
孙玉玲不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定上诉人“不能构成行使不安抗辩权”，进而认定上诉人违约，属适用法律错误。原审判决认定“上诉人迟延支付已经使用阶段的租金”既无法律依据，也无事实依据。上诉人中止支付租金的原因是被上诉人出现经营状况严重恶化，且可能丧失履约能力的不安情形，原审判决认定上诉人迟延支付已经使用阶段的租金无事实依据。二、原审判决认定上诉人所举收据不能证明上诉人与被上诉人之间就租金支付方式达成新的合意属事实认定错误。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人伟斯特姆公司答辩称，我方认为原审判决正确，请求二审维持原判。
二审中，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，上诉人孙玉玲与被上诉人伟斯特姆公司于2011年11月11日签订的《房屋租赁合同》内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。该合同约定，租赁期限为5年，自2011年11月11日至2016年11月11日，合同租金合计2580000元，分别为2012年2月11日至2013年2月10日的500000元、2013年2月11日至2014年2月10日的500000元、2014年2月11日至2015年2月10日的525000元、2015年2月11日至2016年2月10日的525000元、2016年2月11日至2017年2月10日的530000元，首次租金在签约后十日内支付100000元，剩余160000元（含租房保证金20000元）在2011年12月30日前付清，之后租金在租赁期内提前15天付清。因按约支付房屋租金系上诉人应当履行的合同义务，上诉人未按约向被上诉人支付2014年8月11日至2015年8月10日期间的租金构成违约，理当承担违约责任。上诉人称其中止支付租金的原因是被上诉人出现经营状况严重恶化，且可能丧失履约能力的不安情形，其迟延支付租金构成不安抗辩。对此，本院认为，不安抗辩权是指先给付义务人在有证据证明后给付义务人的经营状况严重恶化，或者转移财产、抽逃资金以逃避债务，或者谎称有履行能力的欺诈行为，以及其他丧失或者可能丧失履行债务能力的情况时，有权中止自己的履行；后给付履行人受到中止履行的通知后，在合理的期限内未恢复履行能力或者未提供适当担保的，先给付义务人有权解除合同。双方当事人系出租人和承租人之间的租赁关系，被上诉人作为出租人已经履行交付租赁房屋的主要义务，上诉人无充分证据证明被上诉人存有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，亦无证据证明其通知被上诉人中止履行的意思表示和要求被上诉人提供适当担保的期限。因此，原审法院认定孙玉玲迟延支付已经使用阶段的房屋租金不能构成行使不安抗辩权并无不当，依法应予维持。上诉人认为原审法院认定其不能构成行使不安抗辩权并认定其违约属适用法律错误的意见不能成立，本院不予支持。虽然上诉人孙玉玲原审中提供了伟斯特姆公司法定代表人徐文卿签名的收据一份，主要内容为收到孙玉玲支付的租金232500元，并注明“因我公司正与产权人打官司，租金同意到期的租金顺延六个月支付”，但由于该收据中的内容系上诉人自行添加，并非被上诉人所写，且被上诉人对此内容亦不予认可，因此，在没有其他证据佐证的情况下尚不能认定上诉人与被上诉人之间就租金的支付方式达成新的合意。上诉人认为双方就租金的支付方式已达成新的合意的理由不能成立，本院不予采纳。
综上，上诉人的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10730元，由上诉人孙玉玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 吴 勇
代理审判员 付 双
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 俞梦霏