上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0101民初4709号
原告(反诉被告)张淇婷，女，1987年7月25日出生，汉族，住上海市普陀区。委托代理人周�维(系张淇婷母亲)，1955年3月25日出生，汉族，住同张淇婷。委托代理人潘志彬，上海市申汇律师事务所律师。被告(反诉原告)杨波，女，1968年7月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人杨光(系杨波丈夫)，1965年11月17日出生，汉族，住同杨波。原告(反诉被告)张淇婷与被告(反诉原告)杨波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月18日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员焦明静独任审判，于同年3月14日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张淇婷的委托代理人周丹维、潘志彬，被告(反诉原告)杨波及其委托代理人杨光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张淇婷诉称：其与杨波于2014年8月17日通过上海玲龙房产经营有限公司(以下简称“玲龙公司”)居间介绍签订了房屋租赁合同，由其承租上海市陆家浜路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，租期为2014年8月17日至2016年8月16日。2015年12月，杨波提出涨租否则提前终止合同，张淇婷不同意。后经玲龙公司协调，杨波同意退还押金人民币4300元(以下币种均为人民币)及预付房租，并赔偿违约金。张淇婷于2016年1月15日搬出系争房屋，并将房屋钥匙交于玲龙公司，杨波不收房，亦未给付前述款项。因杨波违约，致合同未能履行届满，相关中介费用应由杨波赔偿；因系争房屋墙面有污垢水渍，由此产生的装修费用应由杨波承担。故提起诉讼，请求法院：1、确认双方签订的房屋租赁合同于2016年1月15日解除；2、判令杨波退还预付房租4300元；3、判令杨波退还押金4300元；4、判令杨波支付违约金4300元；5、判令杨波支付装修费，其中材料费1900元、人工费1700元；6、判令杨波支付中介费1500元。被告杨波辩称：不同意张淇婷的全部诉讼请求。张淇婷未经其同意单方搬离系争房屋，显�违约；且张淇婷未经其准许擅自装修房屋，将墙面由白色粉刷成黄色，应当依约赔偿。反诉原告杨波诉称：2015年11月其因有特殊原因，依约提前一个月通知张淇婷，希望双方协商于2015年12月15日解除合同，因张淇婷不同意，未执行；后其提出同年12月31日协商一致解除合同，但张淇婷仍不同意，未执行。而后张淇婷单方提出2016年1月15日提前解除合同，并拒绝支付单方提前退房的违约金；且其在租赁期间违反合同装修墙面。故提起反诉，请求法院判令张淇婷：1、支付违约金4300元；2、赔偿涂料费2000元、人工费2000元。反诉被告张淇婷辩称：不同意杨波的反诉请求。杨波在合同期内提出解约，张淇婷同意2016年1月15日搬离，双方属协商一致解除合同。张淇婷粉刷墙面是为了使墙面美观宜居，对杨波而言并无损失且是获益的，符合合同目的。经审理查明：杨波(甲方)与张淇婷(乙方)通过玲龙公司居间签订《租赁合同》一份，约定甲方将其位于本市陆家浜路XXX号XXX室房屋出租给乙方使用；租期自2014年8月17日至2016年8月16日止；月租金为4300元，每叁月结算一次，提前7天支付下次房租；押金4300元；房屋及附属设施如非乙方的过失或错误使用而受到损坏时，甲方有修缮的责任并承担相关的费用；未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿；甲乙双方如有特殊情况，需要提前终止合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金4300元；若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。张淇婷于2014年7月21日向玲龙公司支付�金4300元、中介费1500元；后按约向杨波支付房租至2016年2月份。2015年11月14日，杨波通过其手机号(XXXXXXXXXXX)向张淇婷丈夫、案外人仲某的手机号(XXXXXXXXXXX)发送短信：“我已看过合同，解除合同，提前一个月通知。请你们考虑一下”。同年11月15日，仲某回复：“按合同我们住到明年八月，你如有疑义，应由你通过司法途径解决，请你不要再来打扰我们了。”11月22日杨波发送短信：“12月15收房，提前一个月通知”；12月14日发送短信：“12月15日到了，你们什么时间搬走”；12月18日发送短信：“明天下午有人看房，请配合开门”；12月20日发送短信：“通知：限你12月31号之前搬离。2016年元旦收房，到时退还剩余租金，其它后果自负”。2016年1月9日仲某发送短信：“通知：2016年1月15日中午10点到中介交房。”1月14日杨波发送短信：“通知：因租客单方面退房，违犯了租房合同，必须支付违约金，故，罚没租房押金。另外，租客擅自粉刷墙壁为彩色，交房时必须将墙壁重新粉刷恢复白色。否则租客赔偿一切损失。”2016年1月15日，张淇婷搬离系争房屋，并将房屋钥匙等交于玲龙公司。另，在租赁期内，张淇婷未经杨波同意，将系争房屋墙面颜色由白色粉刷为彩色。以上事实，由张淇婷提供的房屋租赁合同、收款收据及银行汇款凭证，张淇婷和杨波提供的短信往来记录，以及当事人的庭审陈述等证据予以证明。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自解除合同。杨波在合同期限内明确提出解约，表示不再继续履行合同，合同守约方张淇婷由此取得合同的法定解除权，本院依法确认张淇婷通知杨波于2016年1月15日交房之解除合同行为的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履�；已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故杨波应返还张淇婷预交的2016年2月份房租、押金并支付违约金。违约金可涵盖张淇婷因杨波违约所致中介费用损失等相关损失，故张淇婷要求杨波承担中介费用之诉讼请求，本院不予支持。张淇婷未经杨波同意擅自更换墙面颜色，属合同约定的改变房屋装修之行为，应当赔偿相应损失，具体数额由本院酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告张淇婷与被告杨波就上海市陆家浜路XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同》于2016年1月15日解除；二、被告杨波应于本判决生效之日起十日内返还原告张淇婷预付的房屋租金人民币4300元；三、被告杨波应于本判决生效之日起十日内返还原告张淇婷押金人民币4300元；四、被告杨波应于本判决生效之日起十日内支付原告张淇婷违约金人民币4300元；五、驳回原告张淇婷的其余诉讼请求；六、反诉被告张淇婷应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告杨波装修损失人民币3900元；七、驳回反诉原告杨波的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币294.50元，因适用简易程序，减半收取计人民币147.25元，反诉案件受理费人民币25元，两项合计人民币172.25元，由原告(反诉被告)张淇婷负担人民币47.25元，由被告(反诉原告)杨波负担人民币125元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉�上海市第二中级人民法院。
代理审判员 焦明静
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 虞扬扬
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。