北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初38580号
原告（反诉被告）：张雯，女，1982年3月9日出生。
委托诉讼代理人：张宁（张雯之夫）。
被告（反诉原告）：王建立，男，1963年4月26日出生。
委托诉讼代理人：刘永恒，北京盈科（天津）律师事务所律师。
第三人：北京新禹房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区增光路27号院2号楼27-13。
法定代表人：王小宝，总经理。
委托诉讼代理人：关宏达，男，该公司首师大社区店店长。
原告（反诉被告）张雯与被告（反诉原告）王建立、第三人北京新禹房地产经纪有限公司（以下简称新禹经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张雯及其委托诉讼代理人张宁与被告王建立及其委托诉讼代理人刘永恒、第三人新禹经纪公司委托诉讼代理人关宏达到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张雯向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2016年9月26日签订的《房屋买卖成交确认及定金收付协议》；2、王建立退还定金20万元；3、本案诉讼费由王建立承担。事实与理由：2016年9月26日，我与王建立在新禹经纪公司的居间下签订《房屋买卖成交确认及定金收付协议》，我拟购买王建立名下位于北京市海淀区普惠南里×号个人住房一套，建筑面积为62.8平方米。根据我的支付能力，必须贷款300万元用于支付房款，所以拟定网签价430万元，其中300万元以商业贷款形式支付。按照合同约定，我与我丈夫张宁分别于2016年9月26日、9月27日，将20万元定金支付到王建立指定的账户。因2016年9月30日发布的京政办发（2016）46号《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》中对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%的规定，以居民家庭的单位，我将被认定为购买二套住房，无法继续按300万元贷款，以房屋所在区域房屋总价高限计算，最高贷款只能为234万元，相当于增加首付款金额至少为66万元，还有相应的税费增加，以我的实际经济能力实难凑够首付款，合同无法继续履行，故起诉到法院。
王建立辩称，不同意张雯的诉讼请求，张雯的行为构成了一定的违约。依据合同约定，张雯应该承担违约责任，应向我支付总房款20%的违约金，定金也不同意返还。关于解除定金合同的问题，张雯的行为已经表达出解除的意思，不想购买涉案房屋，故我也同意解除合同，但张雯称解除的理由是因为政策性原因，并要求我返还定金并将房屋出售给其他人，我持异议。现我提起反诉，反诉请求：1、张雯支付违约金1084000元；2、张雯承担本案全部诉讼费。
张雯对王建立的反诉的辩称，不同意王建立的反诉请求。在知道北京市购房新政策后，我于2016年10月1日与王建立电话联系，协商处理。2016年10月8日，我与王建立在新禹经纪公司店里面谈处理事宜，但当时王建立不同意解除合同。现我解除合同不是主观恶意，不是不想购买房屋，而是因为政策原因，我没有经济能力支付多出来的首付款，所以无奈才要解除合同，故我认为现在应为政策原因导致合同无法履行，责任不归双方，应为情势变更，应判令解除合同。我是诚心要购买王建立的房屋，但因为新政策出来，没有办法贷多的钱出来了，所以跟王建立进行协商。协商时，我曾提出王建立返还10万元定金即可，其余10万元当做补偿，但王建立不同意，坚持继续履行房屋买卖合同等一系列的合同，但我实在是没有能力了。
新禹经纪公司称，张雯与王建立签订房屋买卖合同后，北京市出台了购房新政策，张雯与王建立还没有网签，张雯表示没有能力继续支付房款了。我公司希望张雯与王建立可以协商解决，协议解除合同。王建立提出的反诉，与我公司无关。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。经查，2016年9月26日，张雯（乙方、买方）与王建立（甲方、卖方）、新禹经纪公司（丙方、见证方）签订《房屋买卖成交确认及定金收付协议》，合同约定：“甲乙双方确认经丙方居间服务，达成房屋买卖意向，并在丙方见证下，就位于北京市海淀区普惠南里2号楼×房屋的买卖交易达成如下协议：成交总价为5420000元；付款方式：甲乙同意乙方此次交易的付款方式为贷款（商贷、公积金）种；其他约定：甲乙双方约定，自本协议签署后1个工作日内，按照本协议约定的主要条件，在丙方签约中心签署《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋居间服务合同》及相关附属文件；乙方向甲方支付购房定金200000元。该定金为履约保证金；甲方违反本协议，须双倍返还乙方定金，甲方承担甲乙双方应向丙方支付的服务费用；乙方违反本协议，已付定金甲方不予退还，乙方承担甲乙方双方应向丙方支付的服务费用。”上述合同签订后，张雯分别于2016年9月26日、2016年9月27日向王建立支付定金各100000元，总计200000元。
2016年9月26日，张雯（买受人）与王建立（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，内含《补充协议》，《北京市存量房屋买卖合同》约定：“出卖人所售房屋坐落于海淀区普惠南里2号楼×号；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为4300000元；经买卖双方协商一致，该房屋的家具、家电、装饰装修以及房屋的配套设施设备等作价为1120000元。上述价款由买受人一并支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金200000元；关于贷款的约定：买受人采取商业贷款申办抵押贷款，拟贷款金额为3000000元。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第（2）种方式解决：（2）买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担。…”《补充协议》载明：王建立（甲方、出卖方）、张雯（乙方、买受方）、新禹经纪公司（丙方、居间方），鉴于甲乙双方经丙方居间就坐落于海淀区普惠南里2号楼×的房屋（以下称为‘该房屋’）签署了《北京市存量房屋买卖合同》（以下称为‘《买卖合同》’，现三方经友好协商就房屋买卖事宜作出如下补充约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具、家电、装饰装修、配套设施设备作价两者总计为5420000元，此价格为甲方净得家，不含税；乙方于2016年9月26日向甲方支付购房定金100000元；乙方于2016年9月27日向甲方支付第二笔购房定金100000元；乙方于银行面签当日向甲方支付购房款920000元；剩余房款3000000元乙方以贷款方式支付；剩余房款1300000元在过户前一日存入海淀区资金监管账户；…第三条违约责任3、乙方出现下列情形之一的构成根本违约，甲方有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同：(2)拒绝购买该房屋的。（3）逾期履行本补充协议第一条约定的义务超过七日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起七日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项充抵违约金，多退少补；丙方有权继续收佣，已收取的不予退还。”王建立表示，上述合同可以证明张雯存在违约行为，其反诉请求违约金亦系依据《补充协议》之约定。
经查，本案诉争房屋登记在王建立名下，房屋坐落于北京市海淀区普惠南里×号(以下简称×号房屋)，房屋所有权证填发日期2008年3月21日。
2016年9月30日，北京市住房城乡建设委员会等部门出台实施了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（以下简称购房新政），其中第四条规定：“购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品房、两限房等政策性住房除外），对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%，购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%”。
2016年10月1日，张雯告知王建立因购房新政实施，超出其价款负担能力，无法继续履行合同。庭审中，王建立提交2016年9月26日、9月27日、10月7日、10月10日、10月11日张雯之夫张宁与其的微信聊天截屏照片，证明张雯曾同意无需退还定金20万元。张雯对上述微信聊天截屏照片真实性无异议，对证明目的不予认可，称与王建立沟通是为减少其损失，但王建立既不同意解除合同，也不同意双方协商，故意拖延。后双方未就《北京市存量房屋买卖合同》继续履行或予以解除相关事宜达成一致意见。
2016年11月2日，张雯向王建立出具《解除合同通知书》，载明：“你与张雯于2016年9月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》，张雯并于2016年9月26日、27日两天按约定汇款给你共计20万元定金。由于2016年9月30日北京市发布政发（2016）46号文件《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，根据政策要求，张雯拟购买房屋
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王建立名下房产（北京市海淀区普惠南里2号楼4层3号），首付比例大幅提高，贷款额度明显下降。张雯无经济实力继续购买，并于2016年10月8日在中介公司（21世界不动产首都师范大学店）内当面告知王建立，希望能够解除双方协议。现张雯以书面形式正式通知王建立解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》。要求王建立退还张雯定金20万元。”对此，王建立表示收到上述《解除合同通知书》，可以证明张雯根本性违约。
2016年12月1日，王建立向张雯、张宁出具《解除合同通知书》，载明：“你二人以张雯名义与王建立于2016年9月26日签订了《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》。同日你二人按照《房屋买卖成交确认及定金收付协议》的约定向王建立支付了20万元定金。上述合同签订后，王建立如约履行了合同约定的义务，可你二人却找各种借口不予履行合同约定的付款义务，经王建立多次催促，你二人仍然拒绝如约支付购房款。你二人的行为已经严重违反了上述合同的约定，尤其是《补充协议》第一条、第三条关于付款期限、违约责任的约定。北京市目前的购房政策对上述合同没有构成任何形式的实质障碍，你二人没有任何理由不予履行上述合同约定的义务。鉴于你二人的上述根本违约行为，现王建立以书面形式正式通知张雯、张宁，王建立与你二人签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》你二人须立即按照上述合同的约定向王建立支付违约金1084000元（含20万元定金）。”王建立表示因张雯将双方纠纷诉至法院，双方已无法继续履行合同，主张双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》于2016年12月1日解除，但张雯存在违约行为。对此，张雯表示收到王建立向其出具的《解除合同通知书》，但无法继续履行合同系因购房新政，非恶意；现认可2016年9月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》于2016年12月1日解除。新禹经纪公司对上述2份《解除合同通知书》均无异议，表示2份通知书均由其公司转交，合同解除与其公司无关。
庭审中，张雯提交新禹经纪公司于2016年10月28日出具的《证明》1份，载明：“2016年9月26日我公司协助王建立与张雯签订了《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》，张雯拟购买王建立位于北京市海淀区普惠南里×号住房一套，建筑面积62.8平方米，总价5420000元。张雯配偶名下有一套住房因已结清贷款，签署合同时应按首套房贷款政策执行，在征询其实际支付能力后，确定其必须贷款3000000元用于支付房款，随后为其拟定合同中的拟定网签价，即：4300000元，其中3000000元以商业贷款形式支付。张雯于9月26日和9月27日将200000元定金支付到王建立指定账户。2016年9月30日购房新政出台，由于新政对首套房的认定标准发生变更，张雯的情况应被认定为购买二套普通住房，导致合同中房款支付比例有所变化，如仍贷款3000000元，房屋成交价应为6000000元，已超过合同总价，不成立。①如果在不超过所在区域房屋总价最高限价4680000元的基础上计算，最高贷款2340000元，其首付款金额至少增加660000元，税费也相应增加；②如想在2340000元基础上提高贷款额，成交价将高于区域房屋总价高限，视为二套非普通住房，首付比例将提高到70%。”王建立对上述证明真实性无异议，但对内容持异议，表示购房新政出台仅为一个正常的商业风险问题，若以房屋总价54200000元为基数计算，张雯可贷款270万元左右，与合同约定的贷款300万元，仅相差30万元。另外，张雯在购房新政出台后没有具体履行贷款环节，其存在主观恶意违约，应赔偿损失。对此，张雯表示根据《北京市存量房屋买卖合同》约定，其以430万元作为计算贷款计算基数，可贷款300万元，新政后，在被认定为购买二套住房的情况下，无法继续按300万元贷款，以房屋所在区域房屋总价高限计算，最高贷款只能为234万元，相当于增加首付款金额至少为66万元，还有相应的税费增加，超出经济能力。
经法庭询问，新禹经纪公司表示贷款计算应以双方确认的网签房价430万元基数，张雯在购房新政出台前可以贷款300万元，出台后只可以贷款2148570元左右。王建立对新禹经纪公司上述陈述不予认可。
庭审中，王建立表示由于张雯的违约行为造成其巨大损失，具体表现为×号房屋至今无法正常出售，其原计划使用出售×号房屋所得房款购买其他房屋，现由于张雯未按合同约定支付房款，其对案外人构成违约，已支付的定金无法取回。经法庭询问，王建立表示对其上述陈述没有证据提交。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张雯与王建立、新禹经纪公司签订的《房屋买卖成交确认及定金收付协议》、张雯与王建立签订的《北京市存量房屋买卖合同》、张雯与王建立、新禹经纪公司签订的《补充协议》均系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务。庭审中，张雯与王建立确认于2016年9月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（含《补充协议》）已于2016年12月1日解除，新禹经纪公司对上述合同解除亦无异议，对此，本院不持异议。
本案本诉及反诉的争议焦点为:张雯是否存在违约行为，是否应承担违约责任。对此，本院认为，根据双方合同约定，张雯需通过银行贷款方式支付部分购房款，而2016年9月30日购房新政出台实施，对于首付款的比例进行了调整，导致张雯在此购房新政条件下，无法按预期获取拟贷款金额。在首付比例提高的情况下，张雯不可能再按照合同约定申请300万元贷款来支付房款，买卖双方约定的付款方式已经不再可能，张雯无法按照合同约定的付款方式继续履行合同，故张雯并不构成违约。
在双方约定的付款方式不再可能的情况下，买卖双方本应按照《中华人民共和国合同法》第61条重新协商、达成补充协议。但买卖双方并未就价款的支付方式重新达成一致，合同中也没有其他条款或交易习惯来确定价款支付方式。因此，应当按照《中华人民共和国合同法》第62条关于履行方式不明确的规定来确定买卖双方应当采取的价款支付方式，即按照有利于实现购房合同目的的方式来确定价款支付方式。庭审中，张雯与王建立就购房新政实施后，如何计算贷款数额及张雯自筹款项增加数额存在争议，对此，本院认为，新禹经纪公司作为本次房屋买卖合同履行的居间方，其系从事房地产经纪的专业机构，本院采信其对购房新政后本案所涉合同贷款金额变化情况之陈述。因此，按照合同约定的房屋成交价格430万元来计算可申请贷款金额，张雯需要额外自行筹措购房款85万元左右；即使按照房屋总价最高限价468万元来计算可申请贷款的金额，张雯需要额外自行筹措购房款66万元左右。也就是说，无论采取何种价款支付方式，张雯都需要至少自筹66万元左右的购房款，此种情形确已给张雯的履约能力造成了重大影响，合同继续履行会产生一定困难。因此，继续履行合同会导致当事人双方之间的利益关系失衡，合同的不可履行也不可以归责于双方当事人。但是，卖方因合同解除可能会遭受一定的损失，依据公平原则，主张解除合同的买方应当分担卖方的部分损失。对这一损失，卖方负有举证责任。然而，本案中，王建立在庭审中并未就自己的实际损失提交证据。而且，结合当事人双方提交的证据，双方于2016年9月26日签订了房屋买卖合同。在北京市2016年9月30日出台购房新政的第二天，张雯就已经联系王建立协商解除合同。虽然双方并未达成一致，但王建立直到2016年12月1日才发出解约通知书，没有采取积极的措施减少自己可能遭受的损失。而且，由于王建立仍持有房屋，可在解除合同后通过另行出售房屋弥补自己的损失。综上，就张雯诉请解除《房屋买卖成交确认及定金收付协议》一节，鉴于上述合同已实际履行完毕，不存在解除之必要，对该项诉讼请求，本院不予支持。就张雯诉请王建立退还定金200000元一节，根据本院查明的事实及现有证据，房屋新政的实施对张雯的履约能力产生重大影响，合同继续履行困难，庭审中，张雯与王建立确认《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》已于2016年12月1日解除，对此，本院不持异议，王建立应将其收取的定金200000元全部予以退还，就张雯诉讼王建立返还定金200000元之诉讼请求，本院予以支持。就王建立反诉张雯支付违约金1084000元一节，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：
一、王建立于本判决生效后七日内退还张雯定金二十万元。
二、驳回张雯其他诉讼请求。
三、驳回王建立之全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二千一百五十元（张雯已预交），由王建立负担，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费七千二百七十八元，由王建立负担，已交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 许 暘
二〇一七年二月三日
书记员 魏明玮