安徽省黄山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄中法民一终字第00316号
上诉人（原审被告）：程美娟。
委托代理人：储贵生，安徽道同律师事务所律师。
委托代理人：金东林，安徽道同律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈慧。
被上诉人（原审原告）：陈家利。
被上诉人（原审原告）：林克远。
被上诉人（原审原告）：林鑫磊。
被上诉人（原审原告）：孙小华。
上述五位被上诉人共同的委托代理人：黄钟越，安徽昌法律师事务所律师。
上诉人程美娟因与被上诉人陈慧、陈家利、林克远、林鑫磊、孙小华房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省黄山市黄山区人民法院于2014年7月14日作出的（2014）黄民一初字第00065号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月17日公开开庭审理了本案。上诉人程美娟及其委托代理人储贵生、金东林，被上诉人陈慧、陈家利、林克远、林鑫磊及被上诉人陈慧、陈家利、林克远、林鑫磊、孙小华共同的委托代理人黄钟越到庭参加诉讼。被上诉人孙小华未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年11月6日，受托人林立虎受陈慧、陈家利、林克远、林鑫磊、孙小华的委托，与程美娟签订了房屋租赁合同，将陈慧等五人所有的房屋（位于安徽省黄山市黄山区汤口镇寨西浮溪花园2号楼，建筑面积4281.36平方米）出租给程美娟经营酒店（经营的酒店字号为新莲花大酒店）使用，租期10年，装潢期4个月，年租金74万元，第一年度的租金在签订合同时首付30万元，2011年12月1日再付44万元。合同生效后，第一、二年度的租金，程美娟已按约付清。第三年度的租金74万元，程美娟仅于2013年11月29日支付了租金40万元，尚余租金31.6万元（已扣除程美娟替陈慧等五人缴纳的税金2.4万元），程美娟以房屋质量及消防设施有问题而未付。2014年2月21日，受托人林立虎起诉程美娟，要求给付该拖欠租金，但诉讼中程美娟提供了陈慧、陈家利、林鑫磊、孙小华委托受托人林立虎代签房屋租赁合同的证据，并抗辩受托人林立虎不是适格的原告。2014年4月8日，受托人林立虎撤回该起诉，原审法院裁定予以准许。后陈慧、陈家利、林克远、林鑫磊、孙小华向原审法院提起诉讼，请求判令：1.程美娟支付租金31.6万元并赔偿因其违约所造成的经济损失（按应付租金金额从2013年12月2日起至付清之日止的银行同期贷款利率计算的利息损失）；2.程美娟承担本案诉讼费用。
原审法院另查明：2010年11月20日，程美娟与谢四新（黄山区汤口镇汤口四新搬运）签订新莲花大酒店装修工程合同。同年11月27日，程美娟就增设消防水泵房、消防水池及水泵结合器等事项，发函给受托人林立虎。2011年2月8日，程美娟与黄山区汤口镇汤口四新搬运签订补充协议，更换原土建水管质量不合格部分。2011年3月6日，程美娟就土建的冷水管更换等事项，发函给受托人林立虎。2011年4月23日，安徽省黄山市建安消防检测有限公司就莲花大酒店（即新莲花大酒店）的消防设施出具了《安徽省建筑消防设施检测报告》，新莲花大酒店工程消防设施检测结果为不合格。2011年5月7日，黄山市莲花山庄有限公司与安徽淮润消防有限公司黄山分公司签订了消防工程施工合同书。2011年5月9日，程美娟收到安徽省黄山风景区公安消防大队黄景公（消）决字（2011）第0004号《公安行政处罚决定书》。2011年5月27日，安徽省合肥兵天安全科技开发有限责任公司就莲花大酒店（即新莲花大酒店）的消防设施出具了《建筑消防设施与电气安全技术检测报告》，莲花大酒店（即新莲花大酒店）消防设施检测结果为合格。2011年6月19日至2013年1月2日期间，新莲花大酒店就消防工程、冷水管改造工程，多次向受托人林立虎发函。2013年12月9日，程美娟就留置租金30万元抵销出租方违约责任，向受托人林立虎发函通知。
原审法院再查明：2009年7月8日，林鑫磊、陈慧、林克远、李宁、陈家利作为出租方，将涉案的安徽省黄山市黄山区汤口镇寨西浮溪花园2号楼房屋租赁给承租方林立虎（即受托人林立虎），租赁期5年，租金15万元／年，但该租赁合同并未实际履行。2009年7月27日，受托人林立虎作为法定代表人，投资设立了黄山温州人大酒店投资有限责任公司，经营范围为宾旅馆项目投资，经营场所为涉案房屋。2009年11月20日，安徽省黄山市黄山风景区公安消防大队出具了建筑工程消防验收意见书，认为涉案房屋在消防方面具备使用条件，消防验收合格。
原审法院认为：受托人林立虎受房屋产权人之托，以其名义与程美娟签订了房屋租赁合同，是代房屋产权人行使租赁权，该行为未违反法律规定，程美娟抗辩黄山温州人大酒店投资有限责任公司享有租赁权的事实不存在，因而受托人林立虎签订的租赁合同合法有效。现因租金问题发生纠纷，房屋产权人以己名义行使诉权，符合法律规定，应予以支持。然程美娟明知受托人林立虎系代陈慧等人签订的房屋租赁合同，仍抗辩陈慧等五人主体不适格，显属不当。房屋租赁合同签订时，陈慧等五人提供的出租房屋符合租赁条件，且合同生效后程美娟已实际履行了两年的合同义务，现其支付了第三年度部分租金后，以房屋质量和消防设施不符合要求，擅自留置尚余的租金34万元折抵维修和改造费用，显然不当。租赁物需要维修和改造时可以要求出租人在合理的期限内维修，出租人未履行维修义务时，承租人自行维修所产生的费用由出租人负担。然程美娟并未提供证据证明该租赁物的维修和消防设施的改造系属陈慧等五人的义务且其怠于履行该义务，因而程美娟应按约履行支付尚余租金的义务，对其自行维修和改造的费用，可举证另行主张。程美娟留置部分租金行为虽属不当，但不构成违约，陈慧等五人主张的违约损失，不符合法律规定，本院不予支持。陈慧等五人自愿扣除程美娟代缴的税金2.4万元，符合法律规定，应予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十一条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、程美娟于判决生效后三十日内一次性给付陈慧、陈家利、林克远、林鑫磊、孙小华房屋租金31.6万元；二、驳回陈慧、陈家利、林克远、林鑫磊、孙小华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6040元，减半收取3020元，由陈慧、陈家利、林克远、林鑫磊、孙小华负担1020元，由程美娟负担2000元。
程美娟不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原判认定被上诉人与林立虎于2009年7月8日签订的房屋租赁合同并未实际履行，属于认定事实不清。该合同已实际履行：房屋已经实际交付给林立虎，林立虎于2009年9月27日登记注册了黄山温州人大酒店投资有限责任公司；林立虎及该公司整合两幢独立的房屋，并通过整体对外租赁获得了经营收益，程美娟将租金实际支付给了林立虎；在林立虎给程美娟的《关于改造工程费用问题的复函》中，确认了公司作为出租方的主体地位；林立虎在（2014）黄民一初字第00042号民事诉讼中，也是以出租人的身份进行起诉的；至本案一审庭审时，公司仍处于正常经营状态，故该合同已实际履行。二、林立虎与程美娟在2010年11月6日签订房屋租赁合同时不是受托人身份。被上诉人在庭审中举出授权委托书，以证明林立虎为受托人的事实，程美娟在质证时已提出异议：林立虎与被上诉人之间没有委托协议；被上诉人以证据来自（2014）黄民一初字第00042号民事诉讼程美娟所举证据证明其法律效力，但该案并未经过庭审，相关证据也没有经过举证质证，依法不能作为证据使用。三、程美娟与被上诉人存在租赁合同关系，双方的权利义务应当根据被上诉人与林立虎于2009年7月8日签订的房屋租赁合同来确定。依据该合同第五条第2项约定，程美娟应当享有该合同权利，即应当支付的年租金为15万元，而非74万元。四、原审在没有程美娟的合同相对人林立虎及黄山温州人大酒店投资有限责任公司参加诉讼的前提下，直接认定程美娟的合同相对人为被上诉人，有违法律规定。原审法院对未经庭审的（2014）黄民一初字第00042号民事诉讼的事实进行认定，该案原告林立虎是进行撤诉处理，并非以主体不适裁定驳回。综上，本案被上诉人的主体不适格，诉讼请求没有事实与法律依据，请求二审法院依法撤销原审判决，并判令驳回起诉。
陈慧、陈家利、林克远、林鑫磊、孙小华在庭审中辩称：一、关于五位被上诉人的主体资格。1.五位被上诉人是房屋的所有权人，有房屋的产权证予以证实；2.林立虎与程美娟签订房屋租赁合同是经五位被上诉人委托，林立虎在签合同前后已将被上诉人的授权委托书交给程美娟，程美娟在（2014）黄民一初字第00042号民事案件中将授权委托书作为证据提交给法庭，这一事实就证明程美娟是明知且认可林立虎是以房屋出租事项的受托人身份与其签订房屋租赁合同的；3.程美娟辩称林立虎是作为黄山温州人大酒店投资有限责任公司代表人的身份与其签订合同，这与事实不符；4.程美娟认为林立虎是作为黄山温州人大酒店投资有限责任公司代表人的身份与房屋所有人于2009年7月8日签订房屋租赁合同与事实和逻辑不符，该公司于2009年7月27日申请成立，2011年11月才予以核准，林立虎不可能在2009年7月8日就作为公司的法定代表人。二、关于房屋租金。双方约定年租金74万元，程美娟已经履行了第一、二年度租金支付义务，第三年度租金本应在2013年11月21日前支付74万元，但程美娟仅支付了40万元，剩余34万元未付。程美娟对欠租金的事实和金额并不否认，在给林立虎的函件中也予以了承认，现程美娟要求按每年15万元计算租金是无理的。三、关于一审程序问题。程美娟的观点不能成立。根据合同法的相关规定，受托人林立虎是可以自己的名义与第三人程美娟签订合同的，第三人知道委托人与受托人代理关系的，合同直接约束委托人与第三人。因此，在第三人程美娟不按合同支付租金的情况下，作为委托人是有权直接起诉第三人程美娟的，程美娟认为林立虎应参加诉讼，无此必要。综上，程美娟的上诉请求与事实和法律相悖，请求二审法院予以驳回。
二审庭审中，双方均未提交新的证据，所举证据与原审相同。
陈慧、陈家利、林克远、林鑫磊、孙小华对程美娟所举证据的质证意见同于原审。
程美娟对陈慧、陈家利、林克远、林鑫磊、孙小华所举的个人授权委托书补充质证意见为：对其真实性、合法性有异议。授权委托书上的签名，与被上诉人在商品房买卖合同上签名不同，故真实性存疑；时间不符，如是真的实际委托林立虎，时间应在签订租赁合同之前，而陈慧、陈家利、林鑫磊的委托书却在11月8日；委托书是应程美娟提出办理工商登记可能需要房屋所有人出具相关材料，由林立虎补办的，且该委托书是程美娟在办理工商登记手续时使用的。程美娟对陈慧、陈家利、林克远、林鑫磊、孙小华所举其他证据的质证意见同于原审。
本院对陈慧、陈家利、林克远、林鑫磊、孙小华的个人授权委托书的认证意见为：二审庭审中，陈慧、陈家利、林克远、林鑫磊确认林立虎在合同签订之前已电话沟通，陈慧、林鑫磊的委托书是本人签字，陈家利的委托书由其授权林立虎找人代签，林克远确认委托其父林立虎的事实存在，孙小华未到庭，但以书面形式向本院确认委托事实存在，故本院对委托书的真实性予以认定。
本院对双方当事人所举其他证据的认证意见与原审一致。
二审审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：林立虎受房屋产权人陈慧、陈家利、林克远、林鑫磊、孙小华的委托，在授权范围内，以自己的名义与程美娟签订房屋租赁合同，其行为符合法律规定，且林立虎已将房屋产权人的授权委托书交给程美娟，由程美娟在办理工商登记手续时使用，说明程美娟是知道受托人与委托人之间的代理关系的。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”，故程美娟上诉认为陈慧等五人主体不适格的理由不能成立，本院不予采纳。陈慧等五人与林立虎虽于2009年7月8日签订了《房屋租赁合同》，但在庭审中陈慧等人认为该合同并未履行，结合本案事实亦可以推定该合同并未实际履行，且程美娟并非该合同当事人，故程美娟上诉认为2009年7月8日签订的《房屋租赁合同》已经履行，并据此要求享有该合同权利义务的理由，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6040元，由上诉人程美娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 征
代理审判员 胡泽萍
代理审判员 程华韦
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 王 玲
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。