昌吉回族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌中民一终字第813号
上诉人（原审被告）：董巨梅
委托代理人：张勇，系上诉人董巨梅的儿子。
委托代理人：潘瑶瑶，系上诉人董巨梅的孙媳妇。
被上诉人（原审原告）：汪向亮
上诉人董巨梅因返还原物纠纷一案，不服阜康市人民法院（2014）阜民初字第979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月27日受理后依法组成合议庭，于同年11月12日公开开庭审理了本案。上诉人董巨梅及其委托代理人张勇、潘瑶瑶，被上诉人汪向亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
阜康市人民法院经审理查明：1994年4月18日，被告董巨梅的丈夫张立堂以60000元的价格购买了余和的四间砖混结构房屋（涉案房屋）。余和以妻子祁玉花与张玲系表姐妹关系，于2003年5月19日，将已经出卖给被告董巨梅的房屋又赠与张玲。同年6月19日，张玲依据赠与协议将涉案房屋的产权过户到自己名下。2009年8月3日，张玲与原告汪向亮签订本案涉案房屋买卖合同，约定交易价格10万元，但在合同履行中，双方实际交易价格为18万元。
2010年4月8日，董巨梅作为原告起诉祁玉花、余和、张玲、汪向亮，以上述被告的行为侵犯了其合法权益为由，请求阜康市人民法院确认：董巨梅的丈夫与祁玉花、余和夫妇签订的房屋买卖合同有效；祁玉花、余和夫妇与张玲之间的赠与行为无效；张玲与汪向亮之间的房屋买卖合同无效等。2011年6月30日，经阜康市人民法院（2010）阜民初字第458号判决：一、原告董巨梅之夫张立堂与被告祁玉花、余和夫妇订立的房屋买卖合同有效；二、被告祁玉花、余和夫妇将已经卖给原告方的房屋又赠与被告张玲的行为无效；三、被告张玲与被告汪向亮签订的房屋买卖合同无效；等。后经昌吉州中级人民法院（2011）昌中民一终字第0693号判决维持原判。
阜康市房产管理局、国土资源局分别于2013年3月15日、7月15日发出房屋权属证、土地使用证注销告知书。汪向亮不服向自治区高级人民法院申请再审，2013年7月12日，自治区高级人民法院下发裁定中止原判决的执行。新疆维吾尔自治区高级人民法院认为：再审申请人汪向亮与被申请人董巨梅再审争议的焦点是张玲与汪向亮签订房屋买卖合同是否有效。汪向亮在与张玲签订房屋买卖合同时，房屋所有权已登记在张玲名下，根据《中华人民共和国物权法》物权公示公信原则，登记记载的权利人，在法律上推定其为真正的权利人，任何人因为相信登记记载的权利而与权利人从事了移转该权利的交易，该交易行为受法律保护。至于房屋的事实物权与法律物权是否出现了分离，对汪向亮与张玲就该房屋签订的房屋买卖合同的效力不产生影响。因此，原审法院以“不能从法律实质要件上确定张玲是争议房屋的所有人，张玲再次将房屋卖给汪向亮的行为是无效”为由，认定汪向亮与张玲签订的房屋买卖合同无效不当，属适用法律错误。本案诉讼过程中，申请人汪向亮对被申请人董巨梅单方委托作出的鉴定价格并不认可，而且，实际交易价格的形成由诸多因素决定，实际交易价格低于鉴定价格并不当然可以证实交易双方系恶意串通。被申请人董巨梅不能提供证据证实张玲与汪向亮签订房屋买卖合同的行为系恶意串通并损害其利益，审理中未发现有其他合同无效的情形。故，申请人汪向亮认为其与张玲签订的房屋买卖合同应为有效合同的理由成立。2014年5月31日，新疆维吾尔自治区高级人民法院以（2014）新审一民提字第18号判决撤销了昌吉回族自治州中级人民法院（2011）昌中民一终字第0693号民事判决及阜康市人民法院（2010）阜民初字第458号判决第（三）项（即被告张玲与被告汪向亮签订的房屋买卖合同无效）。
另查明：2014年7月22日，原告汪向亮依据新疆维吾尔自治区高级人民法院（2014）新审一民提字第18号判决，向阜康市房产管理局重新申请办理涉案房屋的产权登记，因涉案房屋属于（2014年5月13日-2015年5月12日）征收区域，阜康市人民政府于2014年5月12日通知有关单位暂停办理规划、建设等手续。
阜康市人民法院经审理认为：无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人需是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。根据本案的事实，可以认定原告汪向亮取得涉案房屋的行为属于善意取得。
首先，原告汪向亮取得涉案房屋是善意的。善意取得制度中的“善意”，指受让人不知让与人无所有权或处分权的事实。原告汪向亮购买涉案房屋尽到注意义务：让与人张玲拥有不动产权属证书而享有不动产物权；产权证的登记信息与实际一致，即张玲离婚后单独享有涉案房屋的所有权；原告汪向亮作为受让人亲自到涉案房屋进行了查看。因此，原告汪向亮有理由相信涉案房屋系让与人张玲所有。
其次，原告汪向亮购买涉案房屋支付了合理的价格。本案中，被告提供了两份房屋买卖合同，房屋价格分别为100000元、180000元，根据自治区高级人民法院的判决认定双方实际交易价格为180000元。
第三，善意取得要求转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。原告汪向亮依据与张玲签订的房屋买卖合同，房产管理部门依法进行了不动产物权的登记。
综上，原告汪向亮作为受让人善意取得涉案房屋的所有权，被告董巨梅作为原所有权人有权向张玲请求赔偿损失。原告汪向亮要求被告董巨梅赔偿损失57000元，因没有证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果，故对原告的该项主张不予支持。遂判决：“一、被告董巨梅自本判决生效之日起十五日内搬出原告汪向亮所有的位于阜康市乌奇西路石油公司西侧站台路2区5段48号的房屋。二、驳回原告汪向亮的其他诉讼请求。”
宣判后，上诉人董巨梅不服阜康市人民法院作出的上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清。1994年4月18日上诉人购买诉争房屋，从购买就居住至今已20多年，其权属已经（2010）阜民初字第458号、（2011）昌中民一终字第693号及（2014）新审一民提字第18号民事判决书确认。区高院只判决撤销原一、二审张玲与被上诉人订立的房屋买卖合同无效的判决，并未判决二人买卖合同有效，被上诉人也未向一审法院提起确认其与张玲合同有效之诉，更未凭区高院判决去阜康市房地产部门重新登记权属证书的情况下，原审法院就认定该房屋属被上诉人，判决上诉人搬出房屋属认定事实不清。被上诉人与张玲的房屋买卖合同可以证实购买价是100000元，远远低于市场价值，故被上诉人并非善意取得。二、一审程序不合法。本案权利与义务关系不明确，事实争议较大，应适用普通程序，一审却适用简易程序，由独任审判员审理，程序不合法。被上诉人房产权属证书已被注销至今未重新登记，被上诉人应先打确权之诉。被上诉人与张玲的交易价格究竟是100000元还是180000元，只有将张玲追加为本案必要共同诉讼人参加诉讼才能查明该事实。三、一审法院适用法律不完全。本案还应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条和《中华人民共和国合同法》解释（二）第十九条第二款的规定。综上，请求二审法院维持原审判决第二项，撤销原判第一项，改判驳回被上诉人要求上诉人停止侵权、搬出房屋的诉讼请求。
被上诉人汪向亮答辩称：1、1994年上诉人购买的诉争房屋，我是2009年购买的，购买该房屋时房屋的产权在董巨梅的女儿张玲名下，我当时和张玲达成了180000元的价格意向后，在查明房屋的情况后，我要求张玲过户后我再付款。张玲把房屋交给我第二天，董巨梅来找我说房屋是她的，我就报警了，警察说这是民事纠纷，让我起诉；2、我购买房屋是善意取得，我和张玲的实际交易价格是180000元；3、上诉人说我没有房产证，我已经在2014年10月16日取得新的房产证。综上，上诉人的上诉请求均不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人董巨梅未向本院提交新证据。
被上诉人汪向亮向本院提交：阜房权证管字第000466**号房产证复印件一份，证实被上诉人对争议房屋享有产权。
上诉人董巨梅经质证认为：对房产证的真实性不认可，认为房产证上面的地址和诉争房屋的地址不一致。
因该房产证上记载的房屋坐落位置及面积与被注销的原房产证记载的房屋坐落位置、幢号及面积完全相符，且被上诉人出示了该房产证原件，故对该房产证的真实性、合法性、关联性本院均予以确认。
对一审法院查明的“余和以妻子祁玉花与张玲系表姐妹关系”本院不予确认外，对一审法院查明的其他事实本院均予以确认。
本院认为：生效法律文书已确认上诉人董巨梅之夫张立堂与祁玉花、余和夫妇订立的房屋买卖合同及张玲与被上诉人汪向亮签订的房屋买卖合同均有效；祁玉花、余和夫妇将已经卖给张立堂的房屋又赠与张玲的行为无效；张玲作为无权处分人，处分了其母亲董巨梅的房屋，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”本案中，被上诉人在与张玲进行房屋买卖交易时已对房屋产权证书进行了审查，因此时房产证在张玲名下，被上诉人汪向亮有理由相信张玲是该房屋的所有权人，被上诉人汪向亮已尽到基本的审查义务，现上诉人董巨梅无证据证实被上诉人汪向亮与张玲之间系恶意串通，故可认定被上诉人汪向亮在购买诉争房屋时是善意的。关于房屋的交易价格，虽然评估报告的价格为100000元，但双方实际交易价格系180000元，该事实已经生效法律文书确认，被上诉人汪向亮在本案中对此事实无须举证。关于该诉争房屋是否已办理过户登记的问题，被上诉人汪向亮在2009年与张玲交易后就办理了房产的过户手续，后因被上诉人汪向亮与上诉人董巨梅房屋买卖合同纠纷一案二审败诉后，阜康市房产管理局与阜康市国土资源局分别注销了已过户至被上诉人汪向亮名下的房产证和土地使用证。现被上诉人汪向亮已根据生效的再审判决重新将诉争房屋的房产证办理在自己名下，已符合善意取得的三个构成要件，故可认定该诉争房屋归被上诉人汪向亮所有。现上诉人董巨梅在该房屋居住拒不搬出，已侵犯了被上诉人汪向亮的合法权益，依法应当将该房屋返还给被上诉人汪向亮。对于上诉人董巨梅的损失可以向无权处分人张玲请求赔偿。
综上，上诉人董巨梅的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由上诉人董巨梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵建生
代理审判员 宋晓蕾
代理审判员 贾佳佳
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 宋雪倩