江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扬民终字第01870号
上诉人（原审被告）任玉凤。
委托代理人王士富，江苏宝宜律师事务所律师。
委托代理人梅生，江苏宝宜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）宝应县汜水镇东园社区居民委员会。住宝应县汜水镇东园路。
法定代表人吴跃华，主任。
委托代理人从如林，宝应县京杭法律服务所服务工作者。
被上诉人沈静群。
上诉人任玉凤与被上诉人宝应县汜水镇东园社区居民委员会（以下简称东园居委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服扬州市宝应县人民法院作出的（2014）宝民初字第894号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审查明：1999年12月28日，宝应县氾水镇胡成村村民委员会与宝应县氾水镇水中仙休闲中心（当时该休闲中心尚未合法登记，合伙人是雍有祥、任祥友、李宝祥、沈静群，雍有祥作合伙代表人）签订房屋买卖协议一份，协议约定：宝应县氾水镇胡成村村民委员会将其所有的胡成农民大厦第三层整体卖给沈静群，包括现有的水电设施、底楼的楼梯走道及通道；该层的房屋总价格为33.6万元，沈静群定于本协议签订时付款15万元，余款分两期交清，其中在2000年6月份交房时缴余款的一半，年底全部缴清。协议签订后，水中仙休闲中心向胡成村委会交付了购房款14万元，余款一直未付。1999年12月28日，四合伙人即领取了房产证，房产证上登记四合伙人为产权人。2000年3月，由于行政区划调整，宝应县氾水镇胡成村村民委员会归并为宝应县氾水镇东园居委会。由于剩余房款未能按期缴纳，休闲中心与东园居委会于2000年8月5日签订了“补充条款”，补充条款对原协议的剩余房款又作了推迟给付的约定。2001年1月18日，水中仙四合伙人散伙，四合伙人将水中仙的所有债权、债务以及资产全部合并给沈静群所有，沈静群于2001年3月13日正式领取了“水中仙休闲中心”的工商营业执照，该休闲中心的性质为个体工商户。同日，任玉凤将四合伙人名下胡成农民大厦第三层的房产转移到自己名下。
2001年6月16日，水中仙休闲中心又与东园居委会签订了房屋租赁协议一份，协议约定：双方一致同意解除于1999年12月28日所签订的《房屋买卖协议》，并于上述租赁协议签订之日即行废止、不再履行《房屋买卖协议》及“补充条款”。对已支付的购房款14万元，在扣除转让金2万元之后，于2001年12月底由东园居委地退还给水中仙休闲中心；对于“胡成农民大厦”第三层西半部的房屋，则由东园居委会出租给沈静群用于扩大经营，第三层东半部的房屋由东园居委会作为村委会办公使用。2001年12月10日，东园居委会向沈静群退还了购房款14万元及利息1万元。2008年6月29日，因经营不善，沈静群所开办的“水中仙休闲中心”经工商部门核准，予以注销。2012年6月，宝应县氾水镇东园居委会更名为宝应县氾水镇东园社区居民委员会。后因沈静群和任玉凤负债，2008年，债权人申请宝应县法院执行局查封了登记在任玉凤名下的财产。
原审中，东园居委会诉讼请求为：1、依法解除东园居委会与沈静群于1999年12月28日签订的《房屋买卖协议》及2000年8月5日的“协议补充”条款；2、判令沈静群、任玉凤返还东园居委会位于宝应县氾水镇东园路“胡成农民大厦”第三层的房屋（包括现有的水电设施）；3、判令沈静群、任玉凤协助东园居委会办理上述第三层房屋的产权变更登记手续；4、判由沈静群、任玉凤承担案件的诉讼费用。
原审中，双方争议的焦点在于：1、1999年12月28日签订房屋买卖协议是否已经有效解除；2、原告起诉两被告主体上是否存在错误；3、目前登记在任玉凤名下的“胡成农民大厦第三层的房产”属于谁所有、任玉凤占有登记是否合法；4、原告要求被告任玉凤将其名下胡成农民大厦第三层的房产协助过户至原告名下应否支持？
原审认为：1、原告与水中仙休闲中心于1999年12月28日签订房屋买卖协议一份，协议约定由水中仙休闲中心原四合伙人购买胡成农民大厦第三层的房产，但后由于四合伙人散伙，四合伙人开办的水中仙休闲中心的权利义务及资产全部合并给被告沈静群一人所有，而沈静群后来与原告重新签订协议，解除原买卖协议，变更为租赁该房屋。沈静群作为原合伙体权利义务承受人，解除原合伙人与原告签订的买卖协议是合法有效的，故1999年12月28日的房屋买卖协议已经有效解除；2、原告起诉沈静群与任玉凤作为本案的被告在主体上是否适格？本院认为，原告起诉两被告主体适格。理由是，原告于1999年12月28日签订的协议是与水中仙休闲中心，由于当时休闲中心未实际办理工商登记，休闲中心是四合伙人开办的合伙体。后合伙体散伙，休闲中心合并给被告沈静群一人开办，因此，原告与原四合伙人所签订的协议实际变更为由原告与被告沈静群一人开办的水中仙休闲中心实际履行。而沈静群与任玉凤系夫妻关系，故原告起诉两被告并不错；3、目前登记在任玉凤名下“胡成农民大厦”第三层整体房产不合法，首先从任玉凤房产登记档案中看不出任玉凤是以何理由来取得该产权的。从本案查明的事实看，被告沈静群作为原四合伙人的权利的承受人，可以从原登记在四合伙人名下变更登记至自己的名下，而被告沈静群与任玉凤系夫妻关系，故变更登记至任玉凤名下也未尝不可，但问题是，沈静群与原告之间购买房产的协议已经予以解除，那么无论沈静群还是任玉凤占有该房产均失去了合法的依据，任玉凤虽然登记该房产在解除协议之前，但是两被告作为夫妻，沈静群对房产已经登记在任玉凤的名下应该是明知的，而被告沈静群在已经取得登记的情况下，又与原告解除房产买卖协议，既然解除买卖，被告就不能成为该房产的所有人，而任玉凤在未支付一分钱房款的情况下，竟然变成了该房产的“合法”占有人，显然两被告占有该房屋时存在明显的“恶意”，本院认为，既然该房屋买卖协议已经解除，那么该房产自然属于原出卖人所有，任玉凤的占有没有合法的依据，属违法占有，应予撤销；4、原告要求被告沈静群、任玉凤履行协助义务，本院予以支持，被告任玉凤有义务将其名下胡成农民大厦第三层的房产返还给原告所有，将该房产重新登记至原告的名下。这也是原、被告在解除买卖协议之后，被告沈静群、任玉凤应尽的法律义务。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告沈静群、任玉凤于本判决生效之日起十日内将位于宝应县氾水镇东园路“胡成农民大厦”第三层的房屋交付给原告宝应县东园社区居民委员会；二、被告沈静群、任玉凤于本判决生效之日起十日内协助原告宝应县东园社区居民委员会将宝应县氾水镇东园路“胡成农民大厦”第三层房屋产权办理至原告名下。案件受理费80元，由被告沈静群、任玉凤负担（此款原告已垫付，两被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。
判决后，任玉凤不服向本院提起上诉称：1、原审程序违法。任玉凤于2001年3月7日取得讼争房屋的产权，后因欠他人债务，讼争房屋被宝应县人民法院查封，即将被拍卖处置。东园居委会曾向宝应县人民法院提出执行异议，但被裁定驳回。根据《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条规定，当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销案件，然而，原审法院却判决任玉凤将讼争房屋将交付给东园居委会，并协助办理过户手续，显然违反上述规定。2、原审认定事实不清，适用法律错误。讼争房屋系四合伙人雍志祥、任祥友、李宝祥、沈静群向东园居委会购买，并领取房产证。四人合伙解散后，包括讼争房屋在内的合伙资产全部处置给沈静群。此后，任玉凤、沈静群分别将胡成农民大厦三层（讼争房屋）、二层产权分别办到各自名下。任玉凤对沈静群与东园居委会签订房屋租赁协议并不知情，且该协议是任玉凤取得讼争房屋所有权后签订的，未得到任玉凤的认可。根据物权法相关规定，沈静群对讼争房屋无权处分。综上，请求二审法院查明事实，依法驳回东园居委会的诉讼请求。
东园居委会辩称：东园居委会与沈静群签订的房屋租赁协议中，双方一致认可解除房屋买卖合同，不再履行。东园居委会按房屋租赁协议约定讼争房屋三层西半部分交由沈静群使用，并向沈静群退还其所交纳的房款及利息。沈静群、任玉凤应当协助办理过户手续并交付房屋。请求二审法院查明事实，依法驳回任玉凤的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
二审中，双方争议的焦点为：一、原审程序是否违法；二、任玉凤、沈静群是否应当承担协助东园居委会办理房屋产权过户手续的义务。
关于争议焦点一，本院认为，任玉凤主张原审程序违法没有依据，不能得到支持。理由：本案系东园居委会基于房屋租赁协议中有关房屋买卖条款，要求沈静群、任玉凤交付房屋并协助办理房屋产权过户义务而产生的房屋买卖合同纠纷，而非房屋确权纠纷，二者不属同一法律关系。故任玉凤认为原审法院判决沈静群、任玉凤向东园居委会交付房屋并协助办理过户手续，已违反了《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条规定没有事实依据，依法不能得到支持，原审程序合法。
关于争议焦点二，本院认为，沈静群、任玉凤应当向东园居委会交付房屋并承担协助东园居委会办理房屋产权过户手续的义务。理由：
1、东园居委会与沈静群之间存在房屋回购合同关系。2001年6月16日，东园居委会与沈静群在租赁协议中作出解除1999年12月28日的《房屋买卖协议》、返还购房款以及关于房屋租赁事宜所进行的约定，表明沈静群已同意东园居委会回购讼争房屋。房屋租赁协议签订后，东园居委会向沈静群返还已付全部购房及利息，并将租赁协议约定讼争房屋西半部分交由沈静群使用，沈静群又于2001年12月10日支付了10年租期的全部租金，进一步说明东园居委会与沈静群之间的房屋买卖合同及租赁合同已得到履行，且东园居委会已履行了合同义务。
2、任玉凤对东园居委会向沈静群回购房屋的行为予以追认。2001年6月，沈静群与东园居委会签订房屋租赁协议时，任玉凤并未在协议上签字，但并不能表明其对东园居委会向沈静群回购房屋及双方产生租赁合同关系不知情，自任玉凤2001年3月取得讼争房屋产权后，其实际使用的房屋面积与产权证登记的面积明显不符，并未向东园居委会主张权利，有悖常理。况且，任玉凤与沈静群系夫妻关系，即便任玉凤当时不知道东园居委会向沈静群回购房屋的情况，但在其后10多年时间里亦应当知道东园居委会向已回购了讼争房屋，而未提出异议，东园居委会也有理由相信沈静群、任玉凤共同作出了同意东园居委会回购房屋的意思表示。综上，应当认定任玉凤对东园居委会向沈静群回购讼争房屋的行为予以追认。
3、东园居委会要求沈静群、任玉凤交付房屋、协助办理房屋产权过户手续应当得到支持。东园居委会与沈静群、任玉凤之间房屋回购合同已得到履行，且东园居委会已履行了合同义务，故沈静群、任玉凤应当负有向东园居委会交付回购的房屋及协助办理房屋产权变更手续的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，东园居委会要求沈静群、任玉凤交付房屋并协助办理房屋产权过户手续应当得到支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。任玉凤的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由任玉凤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宦广堂
审 判 员 黄宝生
代理审判员 李春艳
二〇一五年十二月九日
书 记 员 李菲菲