湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）州民二初字第34号
原告吴善华，男，汉族，1967年12月18日出生。
原告王化山，男，汉族，1963年7月3日出生。
原告王化军，男，汉族，1972年6月11日出生。
原告陈爱杰，男，汉族，1970年1月20日出生。
原告文良亚，男，汉族，1956年2月7日出生。
原告王正兵，男，汉族，1968年8月11日出生。
原告王定祥，男，汉族，1964年3月10日出生。
原告高剑平，男，汉族，1971年6月8日出生。
上述八原告委托代理人扈力、卿成平，重庆升腾律师事务所律师。
被告吉首市金辉房地产开发有限公司，住所地：湖南省吉首市武陵西路12号州农机公司A2-181。
法定代表人刘集辉，该公司董事长。
委托代理人刘德勋、陈念江，湖南金垣律师事务所律师。
被告恩施奔阳房地产开发有限公司，住所地：湖北省恩施市施州大道29号。
法定代表人牟奇胜，该公司董事长。
原告吴善华、王化山、王化军、陈爱杰、文良亚、王正兵、王定祥、高剑平诉被告吉首市金辉房地产开发有限公司（以下简称金辉公司）、恩施奔阳房地产开发有限公司（以下简称奔阳公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴善华、王化山、王化军、陈爱杰、文良亚、王正兵、王定祥、高剑平及委托代理人扈力、卿成平，被告金辉公司的委托代理人刘德勋到庭参加诉讼。被告金辉公司的法定代表人刘集辉及其委托代理人陈念江、被告奔阳公司的法定代表人牟奇胜经本院合法传唤未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴善华、王化山、王化军、陈爱杰、文良亚、王正兵、王定祥、高剑平诉称，2012年月11日，八原告与被告奔阳公司订立《合作协议书》。约定，奔阳公司将八原告以880万元购买的15亩土地分割出来，交给被告金辉公司代管。当天，八原告与金辉公司订立《代管协议书》。约定：即日起，八原告将上述15亩土地交金辉公司代管，并由金辉公司代为办理相关手续，办证税费由八原告承担。代管期间，八原告可随时处置该宗土地，金辉公司须全力协助办理相关手续。2012年4月17日，金辉公司的法定代表人刘集辉向八原告收取了15亩土地的契税361602元。自2012年底开始，八原告多次要求被告将自己购买的15亩土地交给原告，并办理权属证书，但被告金辉公司以奔阳公司“没有交付土地”、“手续没有办理下来”等种种虚假理由为借口，拒不交付上述土地。为此，诉至人民法院，请求：1、判令二被告将属于原告的15亩土地交给8原告并办理相关手续，或者退还原告880万元土地款并按银行贷款4倍利息承担违约金，直至付清时为止（现暂计算至2013年10月31日止，共计利息682万元）。2、诉讼费用由二被告承担。
被告奔阳公司的法定代表人牟奇胜没有出庭参加诉讼，对吴善华等八原告的起诉没有进行答辩，也没有提供证据材料。
被告金辉公司答辩称，1、原告与被告奔阳公司签订的合同是无效合同；2、奔阳公司未将土地交给原告；3、原告与被告奔阳公司实际上是借贷关系，不是土地转让关系；4、假如代管合同有效，金辉公司也是无偿代管，没有重大损失金辉公司不应承担责任；5、本案标的物是由于法院的查封导致不能办理相关手续。
原告吴善华等八原告为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：
第一组证据：1、吴善华、王化山、王化军、陈爱杰、文良亚、王正兵、王定祥、高剑平的身份证复印件；2、金辉公司的工商登记信息；3、金辉公司的组织机构代码证；4、奔阳公司的工商登记信息；5、奔阳公司的组织机构代码证，拟证明原、被告的主体资格。
第二组证据：1、拍卖成交确认书；2、拍卖规则；3、吉政函（2010）61号《批复》；4、《团结报》公告；5、湘西自治州（2010）2号州长办公会议纪要；6、湘西自治州（2009）27号州长办公会议纪要；7、湘西自治州人民政府（2009）27号专题会议纪要；8、《国有土地使用权证》；9、地块转让协议书；10、小背篓米业测绘图；11、八原告与奔阳公司签订的《联合开发建房协议书》；12、银行转账凭证；13、股东协议及投资份额。以上证据拟证明被告购买土地使用权的事实经过和八原告支付880万元取得相应土地使用权的事实以及八原告的出资比例。
第三组证据：1、八原告与奔阳公司签订的《合作协议书》；2、八原告与金辉公司签订的《代管协议》；3、刘集辉于2012年4月17日出具的《收条》；4、金辉公司与牟奇胜签订的《挂靠协议》。拟证明八原告与金辉公司形成代管法律关系和被告违约的事实。
第四组证据：湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院（2013）州民二初字第30号民事判决书，拟证明该案原告何清梅提供的证据6金辉公司的法定代表人刘集辉提供的情况是虚假的。
被告金辉公司的代理人刘德勋对原告吴善华等八原告提供的四组证据发表了如下质证意见：
对第一组证据材料中的奔阳公司吉首分公司的工商登记信息有异议，认为不能明确表明奔阳公司吉首分公司的工商登记信息。对该组的其他证据材料没有异议。对第二组证据材料的真实性没有异议，但对证明目的有异议，认为只能证明是通过拍卖取得，不能证明原告所要证明的对象。从该组证据材料中《联合开发建房协议书》看出原告只收益不承担风险，实为民间借贷；也不能证明880万元是支付给金辉公司的，与金辉公司没有关联。对第三组证据材料的真实性没有异议，但对证明目的有异议，认为不能证明代管法律关系成立和被告金辉公司违约的事实。对第四组证据材料的真实性、合法性没有异议，但对证明目的有异议，不能证明金辉公司违约。
被告金辉公司为支持其答辩意见，向本院提供了如下证据：
1、金辉公司的营业执照，2、机构代码证，3、法定代表人证明书，4、刘集辉的身份证复印件。拟证明金辉公司的诉讼主体资格；
5、湘西自治州金槌拍卖有限公司拍卖成交确认书，拟证明金辉公司法定代表人刘集辉拍得50.94亩国有土地使用权的事实；
6、州国用（2013）第000848号《国有土地使用证》，拟证明未转让的土地使用权办在金辉公司名下的事实；
7、州国用（2013）第000849号《国有土地使用证》，拟证明金辉公司转让给奔阳公司的土地使用权也办在金辉公司名下的事实；
8、《地块转让协议书》（2011年4月8日），拟证明金辉公司转让给奔阳公司18.747亩土地使用权，并约定按其指示协助办证的事实；
9、《地块转让协议书》（2012年11月30日），拟证明金辉公司转让给奔阳公司9亩土地使用权，并约定按其指示协助办证；
10-11、《代管协议书》、《合作协议》，拟证明金辉公司是无偿代管人，现因奔阳公司的原因被司法查封，金辉公司未违约；
12-25、重庆市万州区人民法院、巫溪县人民法院和湖南省吉首市人民法院的《民事调解书》、《民事裁定书》、《协助执行通知书》、万州法发函（2013）3号函，拟证明因原告的合作人奔阳公司的原因造成其分出并交由金辉公司代管的土地使用权被司法查封的事实；
26、州他项（2013）第000032号《他项权证》，拟证明金辉公司因无纠纷，已将未转让的国有土地使用权用于贷款抵押，金辉公司未违约的事实。
吴善华等八原告的代理人对被告金辉公司提供的26份证据发表了如下质证意见：对证据1-5无异议。对证据6、7的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为从时间上讲是原告与金辉公司签订合同后办的证，证已经办在了金辉公司名下。对证据8无异议。对证据9，认为不合法，是本案两被告恶意串通损害原告的协议书，不应当作为本案证据使用。对证据10的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。对证据11无异议。对证据12-26的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。
依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，本院对原、被告的证据作如下认证：
吴善华等八原告提供的四组证据，由于金辉公司公司对除奔阳公司吉首分公司的工商登记信息外的其他证据的真实性没有异议，且符合证据的法定特征，本院予以采信。关于奔阳公司吉首分公司的工商登记信息，系原告的代理人在相关官网上查询的档案资料，具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。
金辉公司提供的证据材料1-8、10、11，由于原告对其真实性、合法性没有异议，且符合证据的法定特征，本院予以采信。金辉公司的证据9，原告认为不合法，是本案两被告恶意串通损害原告的协议书，没有提供证据予以证实，该证据符合证据的法定特征，本院予以采信。金辉公司提供的证据材料12-26，由于与本案没有关联性，本院不作证据使用。
根据上述采信的证据以及当事人在庭审中的陈述，本院认定以下案件事实：
2010年9月7日，吉首市人民政府作出吉政函（2010）61号《吉首市人民政府关于同意湘西洪源和兴粮油发展有限公司变更用地性质的批复》，将位于吉首市乾州东区水厂路与乾城大道交叉口西北侧的粮食物流园项目用地西侧的66亩工业用地变更为商业、居住用地。2010年12月8日，吉首市城市规划管理局在当天的《团结报》上公示，拟将前述地段中的50.94亩的规划条件予以调整。同月23日，刘集辉以3070万元拍得前述50.94亩国有土地使用权。
2011年4月8日，刘集辉与奔阳公司吉首分公司（乙方）签订了一份《地块转让协议书》，该协议第1条约定，甲方转让给乙方的地块坐落在吉首市乾州新区“湘西洪源和兴粮油公司，又名小背篓米业”，面积18.747亩；第2条约定，乙方一次性支付甲方土地转让款1593.5万元；第3条约定，甲方应在接到乙方书面通知次日起3个月将前述转让土地移转交付给乙方，并在土地交付后12个月内按照乙方的书面指示，协助将前述土地的土地使用证办理到乙方或乙方指定的第三者名下；第4条约定，甲方仅协助乙方办理与转让前述土地的相关手续；所有办证税费均由乙方全部承担。
2011年4月15日，奔阳公司的法定代表人牟奇胜收到以原告王正兵名义转来的人民币604万元。同月16日，吴善华等八原告（甲方）与奔阳公司吉首分公司（乙方）签订了一份《联合开发建房协议书》。该协议第二条“投资及分配方式”约定，“甲方投资壹仟万元（具体出资额详见附件）参与项目开发，双方约定并同意：甲方的投资收益为分配取得项目所有销售收入的10%，……分回的收益中含投资本金……”；“分配给甲方的收益为净收益，所有的税费由乙方承担（含企业所得税和个人所得税）”。第四条“违约责任及争议解决”约定，“……违约方赔偿守约方的违约金人民币伍佰万元，并赔偿守约方的实际损失（如乙方违约，至少应赔偿按本合同第二条约定的收益支付给甲方）。”同月24日、同年5月11日、6月1日，奔阳公司的法定代表人牟奇胜分别收到以原告王正兵名义转来的20万元、130万元、75.97万元。同年5月6日，原告王正兵按照奔阳公司法定代表人牟奇胜的指示，转给刘集辉帐户50万元。
2012年1月11日，吴善华等八原告作为甲方与奔阳公司吉首分公司作为乙方订立了一份《合作协议书》。该协议第1条约定，甲方已经投入资金880万元用于购买吉首市小背篓米业的15亩土地，该款已于本协议订立前以乙方的名义全额打入湘西自治州吉凤投资开发公司。第2条约定，乙方自愿将甲方购买的15亩土地分割出来，并由甲方交给金辉公司代管。第4条约定，2011年4月16日订立的《联合开发建房协议书》及其相关的文书自甲方与金辉公司签订的代管协议履行后失效。
2012年1月11日，金辉公司的法定代表人刘集辉作为甲方与吴善华等八原告作为乙方订立了一份《代管协议书》。该协议书引言称乙方向奔阳公司购买了15亩土地。第1条约定，乙方自愿将购买的15亩土地交由甲方代管，并由甲方代办相关手续，办证税费由乙方承担。第5条约定，双方的土地权属证书由甲方统一办理。甲方不得擅自变卖乙方的土地或者单独处理自己的土地。第7条约定，“代管期间”是指协议订立之日起至乙方的15亩土地开发完毕或者转让完结。
2012年1月13日，吴善华等八原告内部签订了一份《股东协议及投资份额》协议，确认了各自出资的数额及比例。
2012年4月17日，金辉公司的法定代表人刘集辉收取了吴善华等八原告给付的代办相关手续的税金361602元。
2012年11月30日，金辉公司作为甲方与奔阳公司吉首分公司作为乙方签订了一份《地块转让协议书》。该协议第1条约定，甲方转让给乙方的地块坐落于吉首市乾州新区“湘西洪源和兴粮油公司又名小背篓米业”，用地面积9亩。2011年4月8日第一次转让18.747亩，两次共转让27.747亩（含乙方王化军八人相关的土地）。第2条约定，乙方支付甲方土地转让款855万元（每亩按88万元计价）。……以上土地转让款乙方已按时足额支付到甲方指定的本人或他人账户上。其中预留63万元作为乙方支付契税及拍卖费分摊和已进甲方场地施工的工程款押金，乙方付清契税拍卖费及押金后按88万元／亩计价。第3条约定，甲方应在接到乙方书面通知次日起三个月内将前述转让土地移转交付给乙方，并在土地交付后12个月内按照乙方的书面指示，协助将前述土地的土地使用证办理到乙方或乙方指定的第三者名下。第4条约定，甲方仅协助乙方办理与转让前述土地的相关手续；所有办证税费均由乙方全部承担。
2013年3月6日，金辉公司作为甲方与奔阳公司吉首分公司作为乙方签订了一份《挂靠协议书》。该协议书引言部分称，乙方挂靠甲方开发小背篓米业商住楼。该协议第1条载明了乙方从甲方购买土地使用权面积（27.747亩）及地址、土地性质和容积率。第2条约定，施工组织和管理由乙方负责，甲方参与管理和监督。第5条约定，建设资金由乙方筹集，并按施工合同、工程进度按时足额拨付，不得拖欠施工人员工资，特别是不能拖欠农民工工资。
2013年8月9日，湘西土家族苗族自治州国土资源局将刘集辉拍得的国有土地使用权办在金辉公司名下，金辉公司分别取得了州国用（2013）第000848号（面积为15295.34㎡，约22.943亩）、州国用（2013）第000849号（面积为18498.36㎡，约27.7475亩）《国有土地使用权证》。
另查明，奔阳公司吉首分公司系奔阳公司的分公司，没有独立的法人资格。
庭审中，金辉公司表示愿意返还其收取的吴善华等八原告给付的代办证税金361602元。
本院认为，本案当事人争议的焦点问题是：第一、刘集辉及金辉公司与奔阳公司吉首分公司签订的两份《地块转让协议书》的效力问题；第二、吴善华等八原告与奔阳公司吉首分公司签订的《联合开发建房协议书》的性质及《合作协议书》的效力问题；第三、吴善华等八原告与金辉公司的法定代表人刘集辉签订的《代管协议书》的效力问题；第四、奔阳公司、金辉公司是否违约及其民事责任问题。
一、关于刘集辉及金辉公司与奔阳公司吉首分公司签订的两份《地块转让协议书》的效力问题。
刘集辉于2010年12月23日拍得坐落在湖南省吉首市乾州东区水厂路与乾城大道交叉口西北侧的粮食物流园项目用地西侧的50.94亩国有土地使用权后，刘集辉及金辉公司分别于2011年4月8日和2012年11月30日与奔阳公司吉首分公司签订了两份《地块转让协议书》，共转让其中的27.747亩国有土地使用权。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第（二）项对“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产”规定的条件是“按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，……”。第三十八条第（一）项规定，“以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的”的房地产，不得转让。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款规定，“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。”本案中，刘集辉自拍得位于吉首市乾州东区水厂路与乾城大道交叉口西北侧的粮食物流园项目用地西侧的50.94亩国有土地使用权后，尚未进行投资开发，其及金辉公司与奔阳公司吉首分公司签订两份《地块转让协议书》，违反了上述法律、法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）的规定，刘集辉及金辉公司与奔阳公司吉首分公司签订的两份《地块转让协议书》无效。
二、关于吴善华等八原告与奔阳公司吉首分公司签订的《联合开发建房协议书》的性质及《合作协议书》效力问题。
由于刘集辉及金辉公司与奔阳公司吉首分公司签订的两份《地块转让协议书》无效，奔阳公司不能取得相关土地使用权，奔阳公司吉首分公司以相关土地使用权与吴善华等八原告协议联合开发建房及转让其中15亩土地使用权没有事实基础，故吴善华等八原告与奔阳公司吉首分公司签订的《联合开发建房协议书》及《合作协议书》无效。
三、关于吴善华等八原告与金辉公司的法定代表人刘集辉签订的《代管协议书》的效力问题。
由于吴善华等八原告与奔阳公司吉首分公司签订的《合作协议书》无效，吴善华等八原告并未取得相关的土地使用权，因此，吴善华等八原告与金辉公司的法定代表人刘集辉签订的《代管协议书》所约定的吴善华等八原告将其从奔阳公司吉首分公司购来的15亩土地使用权交由金辉公司代管没有履行的基础，故吴善华等八原告与金辉公司的法定代表人刘集辉签订的《代管协议书》无效。
四、关于奔阳公司、金辉公司是否违约及其民事责任问题。
因刘集辉及金辉公司与奔阳公司吉首分公司签订的两份《地块转让协议书》、吴善华等八原告与奔阳公司吉首分公司签订的《联合开发建房协议书》及《合作协议书》、吴善华等八原告与金辉公司的法定代表人刘集辉签订的《代管协议书》均无效，金辉公司、奔阳公司均不存在违约问题。
由于刘集辉及金辉公司与奔阳公司吉首分公司签订的两份《地块转让协议书》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，结合奔阳公司吉首分公司系奔阳公司的分公司的事实，金辉公司应当返还奔阳公司给付的土地使用权转让款。在本案中，奔阳公司并未主张权利，因此，对该部分事实本院不予审理。
由于吴善华等八原告与奔阳公司吉首分公司签订的《合作协议书》、与金辉公司的法定代表人刘集辉签订的《代管协议书》无效，故本院对吴善华提出的“二被告将属于原告所有的15亩土地交给8原告并办理相关权属手续”的诉讼请求不予支持。由于吴善华等八原告与奔阳公司吉首分公司签订的《联合开发建房协议书》和《合作协议书》、与金辉公司的法定代表人刘集辉签订的《代管协议书》无效，吴善华等八原告提出的由奔阳公司和金辉公司承担“银行贷款4倍利息”的诉讼请求没有依据，故本院不予支持。
由于吴善华等八原告与奔阳公司吉首分公司签订的《联合开发建房协议书》和《合作协议书》无效，奔阳公司应当返还吴善华等八原告给付的879.97万元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，基于奔阳公司吉首分公司系奔阳公司的分公司的事实，应由奔阳公司赔偿吴善华等八原告的利息损失。
因金辉公司的法定代表人刘集辉与吴善华等八原告签订《代管协议书》无效，金辉公司的法定代表人刘集辉依据该合同收取的吴善华等八原告给付的代办证税款应返还给吴善华等八原告。庭审中，金辉公司表示愿意返还前述款项，本院予以确认。同时，由于金辉公司的法定代表人刘集辉有缔约过失，金辉公司应赔偿吴善华等八原告的利息损失。
综上，吴善华等八原告提出的诉讼理由部分成立，本院对其提出的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（一）项、第三十九条第一款第（二）项、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告恩施奔阳房地产开发有限公司在本判决生效之日起七日内返还原告吴善华、王化山、王化军、陈爱杰、文良亚、王正兵、王定祥、高剑平人民币879.97万元，并按中国人民银行同期同类贷款利率赔偿相应利息损失（其中：604万元的利息从2011年4月15日起计至履行完毕之日止；20万元的利息从2011年4月24日起计至履行完毕之日止；50万元的利息从2011年5月6日起计至履行完毕之日止；130万元的利息从2011年5月11日起计至履行完毕之日止；75.97万元的利息从2011年6月1日起计至履行完毕之日止）；
二、被告吉首市金辉房地产开发有限公司在本判决生效之日起七日内返还原告吴善华、王化山、王化军、陈爱杰、文良亚、王正兵、王定祥、高剑平人民币361602元，并按中国人民银行同期同类贷款利率赔偿相应利息损失（从2012年4月17日计至履行完毕之日止）；
三、驳回原告吴善华、王化山、王化军、陈爱杰、文良亚、王正兵、王定祥、高剑平的其他诉讼请求。
如被告恩施奔阳房地产开发有限公司、吉首市金辉房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。
案件受理费73400元，由被告恩施奔阳房地产开发有限公司承担50000元，由被告吉首市金辉房地产开发有限公司承担13400元，由原告吴善华、王化山、王化军、陈爱杰、文良亚、王正兵、王定祥、高剑平承担10000元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。
审 判 长 陈礼乐
审 判 员 杨 滨
人民陪审员 宋 晖
二〇一四年十二月八日
代理书记员 舒 丹
附：本判决适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
……
第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
……
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
……
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第十九条第二款未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
《中华人民共和国公司法》
第十四条第一款公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。