广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0204民初1927号
原告周润花，女，汉族，1957年7月19日出生，现住柳州市。
被告肖相剑，男，汉族，1976年5月1日出生，户籍地址广西柳州市柳北区。
原告周润花诉被告肖相剑民间借贷纠纷一案，本院于2016年7月5日受理后，依法适用普通程序，于2016年11月14日公开开庭进行了审理。原告周润花到庭参加诉讼。被告肖相剑经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告周润花诉称，被告以做生意资金周转为由向原告借款，双方于2016年3月18日签订《房地产抵押借款合同》，约定被告向原告借款人民币250000元，借款月利率为2.5%，利息按月计算和支付，月利息为人民币6250元，借款期限为12个月（从2016年3月18日起至2017年3月17日止），如借款人不按时支付利息，必须按每天人民币500元作为违约金赔偿给原告，被告超过时间未付利息给原告，原告有权终止合同，并向法院提起诉讼，包括诉讼期间的诉讼费、律师费、误工费、交通费等一切相关费用等（详见合同条款）；另外，被告肖相剑坐落广西柳州市中山中路9号柳州风情港2栋3单元8-2号房屋(房屋所有权证号：Ｄ0××71，抵押证号：桂(2016)柳州市不动产证明第0001119号）也自愿将此房折价或拍卖处置。被告超过时间一直未付利息，经原告多次追索未果。为此，根据我国《民事诉讼法>第一百零八条等法律规定，特具本状起诉，希望判如所请。请求1、判决被告归还借款人民币250000元给原告；2、判决被告支付借款利息人民币6250元给原告（拖欠的利息计算至本金归还之日止）；3、判决被告肖相剑的房产，坐落广西柳州市中山中路9号柳州风情港2栋3单元8-2号房屋(房屋所有权证号：Ｄ0××71，抵押证号：桂(2016)柳州市不动产证明第0001119号)由原告优先受偿；4、判决被告承担本案诉讼费。
原告周润花对其陈述的事实在法定期限内提交如下证据：1、柳南区南天社区开具的证明，证明原告的现住地是在柳州市飞鹅路27号-19；
2、原告身份证复印件，证明原告身份信息；
3、被告身份证复印件，证明被告的身份信息；
4、房地产抵押借款合同，证明被告向原告借款的事实，以及原、被告办理了抵押登记手续；
5、借据，证明被告收到了原告的借款；
6、房产证，证明坐落于中山路9号柳州风情港2栋3单元8-2号房屋（柳房权证字第××号）为肖相剑所有；
7、不动产登记证明，证明坐落于中山路9号柳州风情港2栋3单元8-2号房屋（柳房权证字第××号）所有人肖相剑，已抵押给周润花担保债权数额为250000元。
被告肖相剑在法定期限内未提交任何答辩意见及证据。
经庭审调查，原告提交的证据来源真实、合法，与本案具有关联性，可以作为认定案件事实的依据，本院予以采纳。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2016年3月18日。原告周润花与被告肖相剑签订《房地产抵押借款合同》，其上载明：肖相剑因生意需要资金周转，将座落于柳州市中山中路9号柳州风情港2栋3单元8-2号的房地产作为抵押，向周润花借款人民币250000元；借款期为12个月，即2016年3月18日至2017年3月17日止；月利率为2.5%，月佣金为0.5%；肖相剑如逾期2天不能付清利息给周润花，即属违约，应每日另付500元违约金给周润花，且周润花有权终止合同，并向其所在地法院提起诉讼。2016年3月24日，被告肖相剑向原告周润花出具借据，借据载明：“今借到周润花（身份证号：）人民币贰拾伍万元整（￥250000元），以肖相剑名下的房地产（房产证号：Ｄ0××71）作为借款抵押，具体事项按2016年3月18日签署的《房地产抵押借款合同》内容执行。特立此据为凭。注：该借款已足额收到。借款人：肖相剑。身份证号。2016年3月24日。”同时借据上亦载明该笔借款中的226350元通过银行转账形式转至其建设银行账户，余下人民币23650元以现金形式收取，并有肖相剑本人签字确认。2016年3月21日，周润花向肖相剑的银行账户分两次转款共计120000元，2016年3月24日，周润华向肖相剑的银行账户转款106350元。原告周润花称被告利息支付至2016年6月18日，经催告仍未支付余下利息。故原告诉至法院。
以上事实还有本院的庭审笔录等书证附卷为证。
本院认为，债务应当清偿，合法的债务关系受法律保护。本案中，原告主张被告肖相剑向其借款250000元，有原告与被告签订的《房地产抵押借款合同》、肖相剑出具《借据》、周润花的银行转款凭证及庭审笔录为凭，而被告肖相剑经本院依法传唤未到庭参加诉讼，对原告的主张也没有向本院提交任何答辩意见和证据予以抗辩，应视为肖相剑放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果由肖相剑自行承担。故本院确认肖相剑向原告借款250000元事实存在。原告与被告约定如被告逾期2天不能付清利息给原告，即属违约，原告有权终止合同。故原告要求被告肖相剑偿还借款250000元的诉讼请求，本院予以支持。
关于利息一节，原告自认被告借款后按约支付利息至2016年6月18日，本院予以确认。原告与被告在《房地产抵押借款合同》约定借款月利率为2.5%，月佣金为0.5%，两项合计月利率为3%。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款、第二十九之规定，借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持；出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持，但以不超过年利率24%为限。原告与被告约定的月利率为3%超出法律规定，原告要求被告按月利率2.5%支付利息亦超过法律规定，对超出法律规定的部分，本院不予支持。故被告应以250000元本金为基数，从2016年6月19日起按月利率2%支付利息至被告清偿本金完毕时止。
关于原告主张以被告抵押的房屋处置后所得价款优先清偿债务。本院认为，原、被告双方签订的《抵押借款协议》是双方真实意思表示，该协议中关于抵押财产拍卖或折价偿还原告的本金和利息的约定合法有效，且当事人亦根据《抵押借款协议》的约定，已将被告所有的柳州市中山中路9号柳州风情港2栋3单元8-2号房屋为抵押办理了债权数额为250000元的抵押登记手续，故原告在债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以在抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿上述款项。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条、第一百零八条、《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告肖相剑向原告周润花偿还借款250000元并支付利息（利息以本金人民币250000元为基数，按月利率2%，从2016年6月19日起计算至本金清偿时止）。
二、原告周润花对肖相剑所有的位于柳州市中山中路9号柳州风情港2栋3单元8-2号房屋（柳房权证字第××号）在上述第一判项的债权范围内享有优先受偿权。
案件受理费5144元、公告费700元，两项合计5844元（原告已预交），由被告肖相剑负担并迳付给原告周润花。
上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 欧 凌
人民陪审员 谭惠文
人民陪审员 韦晓英
二〇一六年十月十八日
书 记 员 袁 宇
附相关法律规定：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第九十条合法的借贷关系受法律保护。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国担保法》
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；
（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。