福建省福州市马尾区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0105民初741号
原告：高丽生，男，汉族，1970年5月25日出生，住福建省平潭县。
委托诉讼代理人：王必勇，福建国富律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邱远贵，福建国富律师事务所律师。
被告：林莲玉，女，汉族，1978年10月21日出生，住福建省平潭县。
第三人：福建福家金融服务有限公司。住所地福州市马尾区马尾镇儒江东路62号名城港湾三区**#楼*层34店面。
法定代表人：陈小龙，执行董事。
委托诉讼代理人：李敏，系公司员工。
原告高丽生诉被告林莲玉、第三人福建福家金融服务有限公司（以下简称“福家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月2日立案受理后，并依法组成合议庭公开开庭审理。原告高丽生及委托诉讼代理人邱远贵、第三人福家公司的委托诉讼代理人李敏到庭参加诉讼，被告林莲玉经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高丽生向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告购房保证金81900元；2、判令被告支付逾期履行违约金229500元，支付解约违约金15万元；3、判令被告承担原告律师代理费5000元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月23日，原告与被告、第三人签订了《房屋买卖合同》及《交易服务合同》，约定由原告购买被告所有的位于福州市马尾区的房产，由第三人作为交易服务方，提供房屋交易服务事宜。合同签订后，原告按《房屋买卖合同》第十一条之约定，支付了购房保证金共计12万元，该款由交易服务方代为保管，同时第三人向原告出具了相应收款收据。在合同履行过程中，第三人发现讼争房屋处于被冻结状态，并于2016年9月20日发函催促被告及时解决房屋冻结问题，但被告未给予解决。9月27日，第三人再次发函被告催告解决，但截至目前，被告仍未解决讼争房屋冻结问题。因被告违反了《房屋买卖合同》第六条第三款的约定，已构成违约，并致使《房屋买卖合同》无法继续履行，故原告于2017年4月12日向被告发出《解除通知函》，解除与被告之间的《房屋买卖合同》，该邮件于2017年4月17日视为已送达被告，2017年5月9日，原告与第三人签订了《具结书》，由第三人退回其中购房保证金38100元。原告认为，因被告违约致使原告解除了《房屋买卖合同》，被告应将其余购房保证金81900元退还给原告。根据《房屋买卖合同》第十二条违约责任第一款，被告应支付原告逾期履行违约金229500元（每日按房屋成交价225万元的万分之五自2016年9月20日起计至2017年4月17日合同解除之日）。根据《房屋买卖合同》第十二条违约责任第2款，由于被告违约导致合同解除的，被告应支付原告解约违约金15万元，同时还应支付原告主张权利所产生的律师费5000元。
第三人福家公司辩称，本案系被告的房屋在房产交易过程中被冻结才引起的纠纷，第三人作为交易服务方已经多次发函告知被告，已经履行了合同义务，第三人不存在过错。
被告林莲玉未答辩。
对高丽生提供的《房屋买卖合同》、购房保证金收款收据、房屋所有权证、不动产抵押查封状况、履约通知函、解除合同通知函、邮件查询单、完税证明、公共维修基金支付凭证、具结书等证据材料，到庭第三人不持异议，本院予以采纳。前述本院采纳的证据本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理确认如下事实：2016年7月23日，林莲玉（甲方）与高丽生（乙方）签订《房屋买卖合同》，双方一致同意由高丽生购买林莲玉所有的位于福州市马尾区复式单元。《房屋买卖合同》第二条约定房屋价款为2250000元。第六条第三款约定，甲方保证该房屋权属无争议且不存在查封（冻结）等限制房地产权利的情形。第十一条第二款约定，乙方应在本合同签订时支付购房保证金人民币1万元，另应在本合同签订后三日内支付购房保证金11万元。第十二条第一款约定，1、自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同。2、甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币15万元，同时守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。第十三条约定，甲乙双方确认通讯地址以本合同落款处所留地址为准。因地址不详或有误致使信件无法送达的，视为已送达，由此而产生的不利法律后果应由提供地址方自行承担。第十七条约定，本合同经甲乙双方签字或盖章后生效。双方在合同上签字捺印，并预留各自送达地址。补充协议第五条约定，于签订本合同是，甲方尚未办理其名下《房屋所有权证》，甲方只持有上述房产《商品房买卖合同》，甲方应于2016年7月29日前备齐相关材料只相关部门办理其名下《房屋所有权证》收件受理手续。
合同签订当日，吴仕林支付了1万元购房保证金，7月25日支付购房保证金11万元，该款由福家公司进行监管。2017年8月8日，林莲玉名下房屋产权证办出，原告高丽生为此垫付了维修基金46800元和完税费35100元。2016年9月18日，林莲玉名下涉案房屋被福州市台江区人民法院查封，2017年1月16日被福州市平潭县人民法院查封。2016年9月20日和9月27日，第三人福家公司两次发函给被告林莲玉，告知因其名下涉案房屋被法院查封，导致本次交易无法继续，要求林莲玉解决房屋查封问题，否则追究相应法律责任。2017年4月12日，原告高丽生向被告林莲玉发出《解除合同函》，告知被告因其房屋被法院查封且经通知后仍然未给予解决，解除与林莲玉签订的《房屋买卖合同》，并按照林莲玉在《房屋买卖合同》中预留的地址邮寄《解除合同函》给林莲玉，2017年4月17日邮件被退回。2017年5月9日，原告高丽生与第三人福家公司签订具结书，确认原告高丽生已经解除与被告林莲玉之间的《房屋买卖合同》，同时对原告高丽生支付的购房保证金12万元，扣除在办理被告林莲玉产权证过程中垫付的维修基金46800元和完税费用35100元后，余款38100元由第三人福家公司退还给原告高丽生。因本起纠纷原告支付了律师费5000元。
本院认为，原、被告双方所签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。生效的合同对当事人具有法律约束力，合同双方应当按照约定履行相应合同义务。按照《房屋买卖合同》第六条第三款的约定，被告林莲玉应保证其用于交易的房屋产权不存在被查封冻结等限制房屋权利的情形，但合同签订后，讼争房屋被人民法院于2016年9月18日查封，导致讼争房屋后续交易均无法开展，被告林莲玉已经构成违约。在被告林莲玉构成违约情况下，第三人已经两次发函要求被告解决房屋被查封问题，但被告至今未解决。按照《房屋买卖合同》第十二条第一款的约定，被告林莲玉应承担逾期履行的违约责任。由于被告至今未解决房屋被查封问题，原告已于2017年4月12日发函解除与被告的《房屋买卖合同》，该《解除合同函》已于2017年4月17日送达，双方的《房屋买卖合同》已经解除，本院予以确认。因此，原告要求被告支付自2016年9月20日至2017年4月17日的逾期履行违约金符合合同约定，被告林莲玉应赔偿原告高丽生逾期违约金235125元（2250000元×0.0005×210天），原告主张229500元不违反法律规定，本院予以支持。同时，按照合同约定因违约方违约导致守约方解除合同的，违约方还需支付解约违约金15万元及律师费。原告因被告违约于2017年4月17日解除与被告签订的《房屋买卖合同》，被告林莲玉还需赔偿原告高丽生解约违约金15万和律师费5000元。合同签订时，被告未办理产权证，其办理产权证所产生的税费和维修基金费用均由原告高丽生以其支付的购房保证金垫付，现合同解除，被告林莲玉应当将原告垫付的81900元费用退还给原告。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十二条的规定，判决如下：
一、被告林莲玉应在本判决生效之日起十五日内退还原告高丽生购房保证金81900元；
二、被告林莲玉应在本判决生效之日起十五日内赔偿原告高丽生逾期履行违约金229500元及解约违约金150000元；
三、被告林莲玉应在本判决生效之日起十五日内赔偿原告高丽生律师费5000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8296元，由被告林莲玉负担。被告林莲玉应于本判决生效之日起七日内向本院缴清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 沈镇友
人民陪审员 陈晓明
人民陪审员 陈虹映
二〇一七年九月三十日
法官 助理 王晓蓉
书 记 员 林剑英
附引用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
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