安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）包民二初字第01624号
原告：安徽腾一物业管理有限公司，住所地合肥市。
法定代表人：胡春霞，总经理。
委托代理人：杨育林，安徽新信律师事务所律师。
委托代理人：汪力，安徽新信律师事务所实习律师。
被告：臧永翠，女，1968年8月27日出生，汉族，无业，住合肥市包河区。
委托代理人：池世记，系臧永翠丈夫。
原告安徽腾一物业管理有限公司诉被告臧永翠物业服务�同纠纷一案，本院于2015年5月25日立案受理后，依法由审判员张建适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安徽腾一物业管理有限公司的委托代理人杨育林、汪力到庭参加诉讼，被告臧永翠的委托代理人池世记到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安徽腾一物业管理有限公司诉称：2010年9月21日，原告与被告签订了《金湾嘉园物业管理服务合同》，约定由原告对合肥市屯溪路金湾嘉园小区进行物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，并且约定：逾期缴纳物业费的按照日千分之二收取滞纳金，现起诉按照日万分之五标准收取。
被告作为金湾嘉园3幢B单元508室、3010室的业主，其享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告缴纳物业费，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。被告自2011年3月21日至2015年4月27日，两套房累计欠物业费11533.5元及滞纳金8510.79元和公摊费用1264.29元及滞纳金405.52元共计21714.1元。期间经原多次催要，被告均以各种理由予以搪塞，不予缴纳。截止原告起诉时，被告并没有采取任何行动，至今没有支付其所欠交的物业费，现原告为维护自身的合法权益，特请求人民法院依法判令：一、被告立即支付截止2015年4月27日拖欠的物业费11533.5元及滞纳金8510.79元和公摊费用1264.29元及滞纳金405.52元共计21714.1元；二、本案诉讼费用由被告承担。
被告臧永翠在庭审中辩称：原告管理存在问题，消防等设施不齐全，杂草丛生，下水道堵塞，电梯损坏；原告没有资质证书，前期服务合同不合法，原告是开发商指定的物业公司，没有经过业主同意。原告收费过高，财务不透明，服务质量太差，服务质量和价格不匹配，低服务高收费；原告对2013年5月1日之前的物业费诉请超出诉讼时效。
经审理查明：2007年1月10日，合肥明佳房地产开发有限责任公司与原告安徽腾一物业管理有限公司签订《金湾嘉园前期物业服务合同》，选聘该公司对金湾嘉园物业区域进行前期物业管理，双方对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定。其中对物业费用，合同第六条主要约定：物业费用实行包干制方式，按物业建筑面积交纳（以物价局按服务标准核定备案为准），暂定高层住宅为1.3元/月.平方米（能耗费除外）。对物业费缴费时间，第八条约定：所有业主应于通知入住之日起交纳物业服务费用。
2010年9月21日，原告安徽腾一物业管理有限公司（甲方）和被告臧永翠（乙方）签订了《金湾嘉园物业管理服务合同》，双方对各自的权利、义务，物业服务内容，收费标准以及逾期交纳物业管理费用的违约金等进行了约定。
其中合同第一条第一款第6项约定：甲方依据本合同向乙方收�物业管理费用，以及约定的费用。
对物业管理服务费用及缴费办法，双方合同第三条第一款主要约定：
1、以开发建设单位发出的“入伙通知”时间为准。业主收到“入伙通知”不办理入住相应手续的，视为入伙。
2、办理入住手续期间，应缴纳半年物业管理费用；
3、首次费用到期后分半年、一年缴纳。预缴全年费用的自愿。
4、季度缴费时间在第一个月的1号-10号，半年缴费的时间分别在3月（1号-10号）与8月间（1号-10号）。自愿全年缴费在1月-6月间。
5、乙方按物价局核定的价格缴费。
该条第二款对各住宅及商业用房缴费标准主要约定为：
1、高层住宅按建筑面积每月每平方米1.25元（不含能耗费）。
……
4、各公用照明、绿化、电梯、泵房、消防等电费水费均摊，
每月以实际公布费用缴纳，不得逾期。每月1号张榜公布实际能耗费用，2、3号两天缴费，逾�支付所欠款项每天1‰的滞纳金。
对于乙方的违约责任，双方合同第八条第（二）项主要约定为：
……
2、乙方违反本合同，不按合同规定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方将采取以书面和电话方式告知乙方，仍未缴纳的，甲方有权要求乙方补交并处以滞纳金2‰/日，并保留诉讼请求的权利。
合同签订后，原告安徽腾一物业管理有限公司依约在该小区从事物业服务工作至今。期间该公司就物业中房屋工程维修遗留问题、消防报警系统未规范交接等向建设单位等反映、联系，要求解决相关问题。物业服务期间，部分业主对物业服务的质量存在一定的意见，原告在同期、同类型物业服务合同纠纷案件中对此也自认物业服务存在有不周全、也有不尽如人意的地方，但将其原因归结于小区内200多户没有交费，公司因经费不足，导致服务质量下降，聘请一些年龄大�保安，是因为不需要交纳养老保险，能够减轻公司的负担等。
另查明：原告安徽腾一物业管理有限公司成立于2004年5月13日，经营范围为物业管理、停车服务等，现为三级资质，2010年2月3日，合肥市物价局向其颁发有经营性服务收费许可证。2013年1月1日起实行物业费“一费制”后，2013年3月5日，合肥市包河区物价局以合包价物备（2013）53号同意安徽腾一物业管理有限公司申报物业收费备案，内容是：申报物业等级为甲级，物业综合服务费按物业服务合同约定，有电梯1.44元/月.平方米。
被告臧永翠系金湾嘉园3幢B单元508室、3010室的业主，房屋类型为高层住宅，臧永翠自2011年3月21日至2015年4月27日期间未予向安徽腾一物业管理有限公司交纳物业服务费用。本案诉讼期间，被告方拍摄了一些现场照片，反映小区的卫生、车辆乱停乱放等问题。
以上事实有：《金湾嘉园前期物业服务合同》、《金湾嘉园物业管理服务合同》，营业执照、经营性服务收费许可证、合包价物备（2013）53号文，相关函件，以及当事人的陈述等证据材料在卷佐证，经庭审查证属实，本院对此予以确认。
本院认为：本案中，原告安徽腾一物业管理有限公司对金湾嘉园小区进行前期物业管理，是基于其与建设单位之间在2007年1月10日签订的《金湾嘉园前期物业服务合同》，对前期物业合同的效力问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”同时在物业服务期间，原告与被告臧永翠在2010年9月21日又签订的《金湾嘉园物业管理服务合同》，两份合同中均对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定，合同体现出双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规禁止性规定，所以均应当合法有效，因此对于前述合同，原、被告双方均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。
合同履行期间，安徽腾一物业管理有限公司依约为包括被告臧永翠在内的小区业主提供了物业服务，因此根据双方合同约定和法律的规定，原告有权向被告方收取物业服务等费用，且物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费收入，客观上可能也会影响物业公司的服务水平和服务质量。被告臧永翠作为业主，在接受和享有了原告提供的物业服务内容后，应当负有按照上�合同的约定及时履行交纳物业服务等费用的义务。同时《物业管理条例》第七条第一款第（五）也规定“按时交纳物业服务费用”是业主在物业管理活动中，履行的一项义务，故被告臧永翠应对拖欠的自2011年3月21日至2015年4月27日期间的物业服务费用，应当按照合同约定的收费标准和物价部门准予备案的标准，向原告交纳物业服务费计11533.5元（即自2011年3月21日至2012年12月31日，以1.25元/月/平方米计，之后以1.44元/月/平方米计取）。
但是本院同时认为：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平向适应的原则，鉴于原告在物业服务期间，自认在服务中存在有不周全、不尽如人意的地方，其虽将原因归结于部分业主不缴费等，但客观上确实反映了物业服务中存在着一定的质价不符现象，且从被告方提交的现场部分照片显示，也存在一定的垃圾未清理、部分�施损坏未及时维修现象等，故本院综合该物业管理区域实际情况，酌情对该期间的物业费予以核减，幅度以酌减20%为宜，即被告臧永翠应交纳物业服务费9227元（物业服务费总额11533.5元×0.8）。
本案中，被告臧永翠已经连续不缴纳物费用达四年之久，违反了双方合同第三条的相关约定，构成违约。对于原告主张的滞纳金请求，鉴于双方合同第八条第（二）项、第三条第二款第4项的相关约定要求“甲方将采取以书面和电话方式告知乙方，仍未缴纳的，甲方有权要求乙方补交并处以滞纳金2‰/日”或“每月1号张榜公布实际能耗费用，2、3号两天缴费，逾期支付所欠款项每天1‰的滞纳金。”本案中因原告未能提供充分证据证明其“采取以书面和电话方式告知乙方”，故原告以此主张滞纳金，不符合约定，故本院对此诉讼请求不予支持。
原告主张的1264.29元能耗费及滞纳�405.52元，鉴于其提供的发票系复印件且不完整、不连续，因此无法核对其真实性和具体分摊数额所得，也无证据证明进行了公示，故能耗费用，本院不予支持。
对于臧永翠的其他辩称意见，本院认为：原告作为被告臧永翠所居住宅小区的物业服务单位，在小区正常运转的情况下应认定原告在持续不断的履行物业服务义务。对于原告从事物业服务工作的质量，被告臧永翠作为业主，如认为原告在履行小区物业管理过程中仍存在有违反合同、未达到管理服务质量约定的情形，可以通过与原告积极沟通、协商、按双方约定的限期要求改正或另以诉讼等法定方式，要求其进行改正、改善等，而不能全面拒交物业服务费用，从而造成了包括对其他已经交纳物业服务费的业主的不公平，进一步影响了整个小区物业服务关系的良性循环；同时，原告系依法设立的有限责任公司，现具有物业服务企业三级资质证书和相关收费许可，对此有相应的行政主管机关颁发的企业法人营业执照和资质证书、收费许可证等在卷佐证，被告关于原告的资质、以及未提供物业服务，但其对此并未提供充分、有效的证据予以反驳。关于诉讼时效问题，本院认为，原告作为住宅小区的物业服务企业，其办公地点均在该小区，且物业服务具有持续性特点，对包括被告在内的所有业主催收物业费应是其一项经常性的工作之一，因此无理由相信原告不向被告方主张债权，故被告关于2013年5月以前的费用已经丧失诉讼时效的理由不足。现被告不缴纳物业费用的理由不充分，对其该节辩称意见，本院不予采纳。
综上，据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告臧永翠于本判决生效之日起十日内支付原告安徽腾一物业管理有限公司物业服务费计9227元（自2011年3月21日至2015年4月27日期间）；
二、驳回原告安徽腾一物业管理有限公司其余诉讼请求。
案件受理费343元，减半收取为171.5元，由原告安徽腾一物业管理有限公司负担101.5元，被告臧永翠负担70元。
如果被告臧永翠未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 张建
二〇一五年七月三十日
书记员 顾馨
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。