天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民二初字第1179号
原告刘桂芬，女。
委托代理人刘靖（原告之女）。
被告天津联东金港投资有限公司，住所天津双港工业区丽港园12号，组织机构代码：56610450-3。
法定代表人霍振伟，总经理。
委托代理人高建华，男，该公司职员。
委托代理人徐业洪，男，该公司职员。
原告刘桂芬与被告天津联东金港投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月18日立案受理后，依法由审判员孟庆颖适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘桂芬及其委托代理人刘靖与被告之委托代理人徐业洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘桂芬诉称，原、被告于2012年9月3日签订了《商品房买卖合同》及补充协议，原告以536613元的价格购买了被告开发的坐落于天津市津南区双港镇工业园区优谷产业园1号楼-901室的房屋一套，并付清全部价款。合同约定被告应于2013年8月30日前交付经竣工验收合格的房屋，但被告至今未能依约交付房屋。合同及补充协议约定逾期交房的按房屋总价款的万分之八支付违约金，故诉请法院判令：1、被告赔偿原告自2013年8月31日至2014年4月15日的违约金97878.21元；2、诉讼费用由被告承担。
被告天津联东金港投资有限公司辩称，原告于2013年9月16日办理了入住手续。被告向原告交付的房屋符合合同附件三、六的交付约定，且在2014年4月15日通过了行政主管部门的验收，足以证明交付的房屋不但符合合同的约定，也符合法律的要求。另，依据双方合同附件六中第5.1条约定，如逾期交房按总价款日万分之五支付违约金，但是该约定明显过高，高于原告的实际损失，请求法庭予以调减。综上，请求法院驳回原告诉请。
双方的争议焦点为：1、被告违约期间；2、违约金的计算方法；3、违约金应否予以调减。
围绕争议焦点，原告提交如下证据：1、商品房买卖合同1份，以此证明双方约定交付房屋的条件及按照万分之八支付违约金。2、发票2张，以此证明原告如期履行了付款义务；3、入住通知函1份，以此证明被告记载的如果不收房也视为收房，是被告胁迫办理的收房；4、房屋及设备表复印件1张，以此证明收房时房屋存在的问题。
经庭审质证，被告对于原告提交的证据1-3的真实性认可，但不认可其证明目的。对证据4的真实性不认可，因为该证据是复印件且与被告的备案材料不一致。
被告提交如下证据：1、客户入住文件及表格签收清单1页、入住缴费清单1页、收房流转单1页，以此证明原告于2013年9月16日办理完毕入住手续，涉诉房屋可以入住。2、竣工验收备案表1份，以此证明涉诉房屋在2014年4月15日已经办理完毕竣工验收手续。
原告对被告提交的证据均无异议。
本院对上述证据审查分析后认为，原告提交的证据1、2及被告提交的证据均符合证据的真实性、合法性、关联性，对证明效力本院均予以确认。原告提交的证据3，因被告对其真实性予以认可，本院予以确认，但是该证据不能证明被告胁迫原告办理入住手续。原告证据4因系复印件，不具备证据的真实性、合法性，故对其证明效力本院不予确认。
本院根据认定的证据，结合庭审情况认定如下事实：
原告刘桂芬与被告天津联东金港投资有限公司于2012年9月3日签订了《天津市商品房买卖合同》，双方约定：甲方（注：原告）购买乙方（注：被告）开发的坐落于天津市津南区双港镇工业园区优谷产业园1号楼-901房屋一套，价款为536613元。设计用途工业。第三条商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。乙方于2013年8月30日前将房屋交付给甲方。第五条甲方逾期交付商品房的处理如下：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，双方继续履行合同，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之八向乙方支付违约金”。同时，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第5条对买卖合同第五条的补充约定中第1项规定：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，甲方每日按商品房价款的万分之五向乙方支付自合同约定的甲方应交付房屋之日起至实际交付之日止的违约金。
被告于2013年8月26日向原告寄发了书面的《入住通知函》，该函内容中“三、注意事项（1）请您／贵司务必按本函提示的期限及时办理房屋入住手续，若届时因您／贵司的原因未能办理的，则自上述期限届满之日视为房屋已按合同约定期限完成交付。”2013年9月16日，原告办理了收房入住手续。庭审中，原告称其是受《入住通知函》记载内容的欺诈、胁迫而收的房，且收房时有1个窗户没装、一块儿玻璃没按、一个门有缝隙、门锁坏了、卫生间水管上下不平，直到2013年9月27日才开始装修，后来又因被告消防没有通过验收，导致装修又拖延半个月，原告在外租房，产生了房租。被告于2014年4月15日取得了涉案房屋的《建设工程竣工验收备案书》。
本院认为，原、被告之间订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且该合同并不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。双方均应按照合同约定的内容，履行各自的义务。原告已经履行了付款的义务，被告应按照合同约定的时间2013年8月30日交房。被告虽然在2014年4月15日才取得竣工验收备案书，但原告实际已于2013年9月16日办理了入住手续。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，原告的收房行为，导致房屋的转移占有，应视为房屋已交付使用，故此被告的逾期期间为2013年8月31日至2013年9月15日。原告关于其受被告发放的《入住通知函》的欺诈、胁迫收房的主张，因《入住通知函》只是被告单方的意思表示，原告可以拒绝收房，不构成欺诈和胁迫，故对原告的该项主张本院不予支持。原告所称的收房中房屋存在的问题，不属于房屋主体结构质量不合格不能交付的事项，故本院对原告该项主张亦不予支持。
关于违约金，原、被告在《补充协议》中对《商品房买卖合同》的第五条内容进行了变更，约定甲方逾期交房在90日内的，每日按商品房价款的万分之五支付违约金。原告要求按照《商品房买卖合同》中逾期交付超过90天的约定支付已付款利息和违约金，因被告逾期交房未超过90天，且补充协议对该约定进行了变更，故本院对原告的该主张不予支持。被告主张违约金过高，要求调减。根据相关规定，当事人约定的违约金过高的可以请求减少，违约金过低的可以请求增加。本案原告就其实际损失未提供证据证实，因此本院按照中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率（逾期罚息利率为以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础上浮百分之五十）上浮百分之三十作为计付违约金的标准。按照双方签订的合同计算的违约金远高于上述标准，故本院对双方约定的违约金予以减少，被告应支付的违约金以总房款为基数，按照上述标准计算2013年8月31日至2013年9月15日违约金为1736.24元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十二条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告天津联东金港投资有限公司于本判决生效后7日内给付原告刘桂芬违约金1736.24元。
二、驳回原告刘桂芬的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1123元，由原告承担1098元，由被告承担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院交纳上诉案件受理费，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 孟庆颖
二〇一四年十月十七日
书记员 鲁一男