北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终11162号
上诉人（原审原告）：张德琦（兼张德斌之委托诉讼代理人），男，1943年11月8日出生，住北京市西城区。
上诉人（原审原告）：张德斌，男，1938年5月17日出生，住河北省石家庄市。
被上诉人（原审被告）：苑冬，男，1962年12月11日出生，北京德美中贸国际贸易有限公司职员，住北京市朝阳区。
被上诉人（原审被告）：苑红，女，1966年5月31日出生，北京德美中贸国际贸易有限公司职员，住北京市朝阳区。
被上诉人（原审被告）：高永前，男，1963年11月23日出生，北京德美中贸国际贸易有限公司职员，住北京市朝阳区。
上述三被上诉人之共同委托诉讼代理人：邵红霞，北京尚勤律师事务所律师。
上诉人张德斌、张德琦因与被上诉人苑冬、苑红、高永前合同纠纷（一审为房屋租赁合同纠纷）一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初16871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月3日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
张德斌、张德琦上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持我们一审全部诉讼请求。事实和理由：一审未明确双方合同性质，未能正确适用法律；我们与苑冬之间的合同应当解除；一审未支持我们的维修请求错误；一审未支持我们的租金请求，适用时效规定属适用法律错误；一审认为我们锁门，不让苑冬、苑红、高永前居住，苑冬、苑红、高永前不违约即无需支付租金的认定错误；苑冬将房屋转借给其妹妹苑红一家三口居住，违反了合同约定；苑冬未按期交纳租金，严重违约；
苑冬、苑红、高永前辩称，双方签订的《协议书》和《私房租赁契约》已经生效判决认定合法有效，张德斌、张德琦要求解除合同，缺乏依据；张德斌、张德琦已经自认2012年5、6月份擅自将苑冬居住的独立院门换锁，我们已经不能进入，无法进行维修；从双方合同中关于买卖房屋、拆迁时如何处理的约定内容看，苑冬对其居住的房屋的使用权已经覆盖了房屋全部存续期间；不是我们不付租金，苑冬提着礼品专程上门预付租金，张德斌、张德琦坚决不收；苑冬自建的三间自建是1995年和其他房本上的房屋一起建设的，已经22年多了，张德斌、张德琦知情且同意，且其无权要求我们腾退自建；2012年6月的租金已经过了诉讼时效。
张德斌、张德琦向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令解除我们与苑冬签订的《协议书》及《私房租赁契约》；2.判令苑冬、苑红、高永前腾退位于北京市西城区×××10号房屋东数第一间、第二间以及北房东侧自建房三间；3.判令苑冬支付从2011年12月至实际腾退之日止的房屋租金（要求按每月107.25元）；4、判令苑冬限期维修其承租的东房第一间的房屋房顶及该房屋的房檐、南房门，维修费用由苑冬、苑红、高永前承担；5.判令苑冬支付补偿金5000元；6.诉讼费用由苑冬、苑红、高永前承担。
一审法院认定事实：苑冬与苑红系兄妹关系，苑红与高永前系夫妻关系。北京市西城区×××10号房屋八间产权归张德斌、张德琦所有。1995年6月18日，张德琦与苑冬签订《协议书》。双方约定：甲方（即张德斌、张德琦）在西城区东官房10号院内有房屋七间，除西房外，其它六间因年久失修需要翻修改建。翻修费、手续费等全部费用均由乙方（即苑冬）支付，乙方还负责规划与落图并办理施工手续。房屋翻建后，甲方将东头2间北房交付乙方长期使用，不得转租、转用，改变用途。翻建后第二年根据使用面积按国家现行私房出租房政策交付租金。如私房出租政策取消，参照公房政策比例调整。因某种原因甲方出卖房屋产权，乙方不得干涉甲方卖房，甲方或买方负责安排乙方不得低于居住面积的住房。如遇拆迁则由征用单位解决乙方住房。协议签订后，甲方协助办理乙方（三人）户口迁入手续。张德斌于1997年4月30日在该《协议书》上签名。《协议书》签订后，双方依约履行了义务。苑冬承担了西城区×××10号六间房屋的翻建和规划落图等全部费用。西城区×××10号翻建后的房屋间数由七间扩大为八间，房屋建筑面积增加到136.6平方米。1997年5月22日，张德琦与苑冬签订《私房租赁契约》，由苑冬承租西城区×××10号北房两间。随后苑冬迁入该房居住，并将其及子女（共三人）户籍迁入该址。苑冬在该院有自建房三间。苑红和高永前自2003年4月起在西城区×××10号东侧北房两间居住。
2008年，张德斌、张德琦以于苑冬之间签订的《协议书》属于无固定期限的房屋租赁合同为由诉至法院，要求解除张德琦与苑冬于1995年6月18日签订的《协议书》，并要求苑冬、苑红及高永前将诉争房屋腾空并拆除涉案房屋所在地院内的自建房三间，经北京市西城区人民法院审理后于2008年9月22日出具（2008）西民初字第8303号民事判决书，判令驳回张德斌、张德琦之诉讼请求。张德斌、张德琦不服一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院出具（2008）一中民终字第16257号民事判决书，载明：“……本院认为：……根据该《协议书》的约定，苑冬已支付大额费用翻建西城区东官房10号房屋六间房屋并办理规划落图和施工手续，翻建后房屋间数及产权面积有所增加，张德斌、张德琦因此获得了相应的财产权益，苑冬亦应当对西城区东官房10号北房两间享有长期的使用权。苑冬另行购房的事实，并不影响该使用权。张德斌、张德琦提供的租金收据、苑红和高永前的来京人员信息登记表不足以证明苑冬将上述房屋转租给苑红和高永前，其二人关于解除《协议书》并要求苑冬等腾退房屋的诉讼请求，依据不足，本院不予支持……”，最终判决驳回张德琦、张德斌上诉，维持原判。
2009年，张德琦、张德斌以与苑冬所签订的房屋租赁情势已经发生了变迁，要求将房屋租金调整至每月3000元。北京市西城区人民法院于2009年7月20日出具（2009）西民初字第9011号民事判决书，其中载明：“……本院认为，生效的法律文书已确认了双方之间签订的协议书合法有效，故双方均应按合同内容全面履行各自的义务。根据协议约定，苑冬已支付大额费用翻建房屋并办理规划落图和施工手续，翻建后房屋间数及产权面积有所增加，张德琦、张德斌因此获得了相应的利益，苑冬亦应对西城区×××10号北房两间享有长期的使用权，并按照合同约定支付租金。该案不适用情势变更原则的调整……”，判决驳回张德琦、张德斌的诉讼请求。
本案中，张德琦、张德斌向法院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除我们与苑冬签订的《协议书》及《私房租赁契约》；2.判令苑冬、苑红、高永前腾退西城区×××10号房屋东数第一间、第二间以及北房东侧自建房三间；3.判令苑冬支付从2011年12月至实际腾退之日止的房屋租金（要求按每月107.25元）；4、判令苑冬限期维修其承租的东房第一间的房屋房顶及该房屋的房檐、南房门，维修费用由苑冬、苑红、高永前承担；5.判令苑冬支付补偿金5000元；6.诉讼费用有苑冬、苑红、高永前承担。苑冬、苑红、高永前以其答辩意见不同意张德琦、张德斌的诉讼请求。
另查，一、庭审中，张德琦、张德斌提交公开信、挂号信以及照片，证明张德琦向苑冬催交房租、水费及维修费的情况；苑冬、苑红、高永前认可照片的真实性，但对公开信、挂号信的真实性不认可，对照片的真实性认可，且认为照片证明张德琦更换门锁不许苑冬、苑红、高永前居住的情况及租金的诉讼时效为1年，张德琦、张德斌的租金主张已经超过诉讼时效。同时，张德琦、张德斌为证明苑冬其承租的东房第一间的房屋房顶及该房屋的房檐、南房门有损坏，提交照片2张；苑冬、苑红、高永前对照片的真实性不认可，认为其房屋损坏系由张德琦、张德斌行为造成。
庭审中，张德琦、张德斌为证明苑冬应当支付补偿款，提交了石宝湘代表苑冬愿意支付给张德琦、张德斌不低于一万五千元的字条；苑冬、苑红、高永前认为字条的内容与本案无关。
庭审中，苑冬、苑红、高永前提交照片，证明张德琦、张德斌自2012年6月底开始将苑冬、苑红、高永前居住的院门打洞上锁不允许其居住；张德琦、张德斌认可照片的真实性，2012年5月至6月期间张德琦、张德斌将院门锁更换，但不认可证明目的，且认为与本案没有关联性，苑冬长期不支付房租，为了安全考虑，张德琦才安装了铁栅栏，并盖上防尘布。同时，苑冬、苑红、高永前为证明苑冬2012年5月15日专门到张德琦家中交纳房租，提交2012年5月15日及2012年6月21日录音文件；张德琦、张德斌对两份录音的真实性、合法性、关联性均不认可。
经询，张德琦、张德斌称苑冬基本没有在涉案房屋中居住，2012年5月之后苑红、高永前亦不在此居住，张德琦于2012年5、6月份更换了院门锁。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，生效的法律文书已确认了张德琦、张德斌与苑东之间签订的《协议书》合法有效，而双方之间签订的《私房租赁契约》系基于《协议书》中约定苑东对涉案房屋北房东数第一间及第二间房屋具有长期使用权而签订。苑东对于上述房屋的长期使用权系基于苑冬已支付大额费用翻建西城区东官房10号房屋并办理规划落图和施工手续，翻建后房屋间数及产权面积有所增加，张德斌、张德琦因此获得了相应的财产权益；同时结合双方在《协议书》约定中张德琦、张德斌对于东房2间如遇出售或房屋拆迁的处置方式，均表明张德琦、张德斌与苑东之间所达成的《协议书》及《私房租赁契约》系合同双方就翻建西城区×××10号院所达成的财产处分约定，并非一般意义上的租赁合同关系，故张德琦、张德斌以双方之间的租赁合同已超过20年，要求解除双方之间的上述合同的诉讼主张缺乏依据，法院不予支持。对于张德斌、张德琦主张苑东拒绝交纳房屋租金已达五年构成根本违约，而要求解除《协议书》及《私房租赁契约》的诉讼请求，因张德琦庭审中认可其于2012年6月期间已经将通向西城区东官房10号院东头两间北房及三间自建房的院门更换门锁，并认可在其上述时间开始不同意苑东、苑红及高永前继续在上述地点居住，苑东未交纳相应费用系抗辩权之行使，并未构成根本违约，故张德琦、张德斌以上述理由要求解除合同的主张，法院不予支持。
因张德琦、张德斌要求解除《协议书》及《私房租赁契约》缺乏依据，故其二人要求苑东、苑红及高永前腾退西城区东×××10号房屋东数第一间、第二间以及北房东侧自建房三间及要求苑冬、苑红、高永前支付房屋使用费的请求，法院不予支持。又因，自2012年6月后，苑东、苑红及高永前无法进入并使用涉案房屋，故张德琦、张德斌要求苑冬、苑红、高永前支付2012年6月之后的房屋租金缺乏事实及法律依据；对于张德琦、张德斌主张的2011年12月至2012年6月期间的房屋租金费用，在其更换院门锁时即知道或应当知道上述房屋租金费用的产生，故其该项主张已超过法律规定的诉讼时效，法院对张德琦、张德斌该项诉求不予支持。
张德琦、张德斌要求苑冬限期维修其承租的东房第一间的房屋房顶及该房屋的房檐、南房门，维修费用由苑冬、苑红、高永前承担的诉讼请求，因自2012年6月后苑东、苑红及高永前即无法使用上述房屋，且张德琦、张德斌没有证据证明苑冬承租的东房第一间的房屋房顶及该房屋的房檐、南房门的损害结果系由苑东、苑红及高永前造成，故法院对张德琦、张德斌该项诉讼请求不予支持。
张德琦、张德斌要求苑冬支付补偿金5000元的诉讼请求，因张德琦、张德斌主张的上述诉讼请求，没有充分证据证明，故法院对张德琦、张德斌该项诉讼请求不予支持。综上，一审法院于2017年9月12日判决：驳回张德琦、张德斌的全部诉讼请求。
本院二审期间，张德琦、张德斌提交2012年5月15日及2012年6月21日的录音文件，称一审审理中苑冬、苑红、高永前提交的录音文字只是光盘内容的一部分，系断章取义，对光盘里的内容即录音本身真实性认可。从2012年5月15日的录音内容可见，苑冬表示“今天我先把房租给您”，张德琦回应“房租先不要呢，咱一块儿算，你该我多少钱你算算……”。
另经询，张德琦、张德斌表示其主张修缮的东房第一间的房屋房顶及房屋屋檐、南房门系在苑冬、苑红、高永前2012年走之后才坏的，在苑冬、苑红、高永前居住期间坏没坏不清楚。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，张德琦、张德斌与苑冬签订的《协议书》已经（2008）一中民终字第16257号生效判决认定为有效合同，对双方当事人具有约束力；一审法院认定双方签订的《私房租赁契约》系基于《协议书》中约定苑冬对北京市西城区×××10号房屋东数第一间、第二间房屋具有长期使用权而签订，并认定《协议书》、《私房租赁契约》系合同双方就翻建房屋达成的财产处分约定，并非一般意义上的租赁合同关系，对张德斌、张德琦以双方租赁关系超过20年为由，要求解除上述合同的诉讼主张未予支持，系以生效判决认定的事实为依据，以双方合同约定内容为基础，对于上述认定本院不持异议。
对于张德斌、张德琦主张解除合同的其他理由，其一，生效判决已经认定张德斌、张德琦提供的租金收据、苑红和高永前的来京人员信息登记表不足以证明苑冬将上述房屋转租给苑冬和高永前；其二，张德斌、张德琦自认其已经于2012年5、6月间将通往北京市西城区×××10号房屋东数第一间、第二间房屋及三间自建房的院门换锁，不同意苑冬、苑红、高永前继续在此居住，故苑冬、苑红、高永前未支付此后的租金系抗辩权之行使，并不构成根本违约；其三，张德斌、张德琦自认其所主张的东房第一间的房屋房顶及房檐、南门房系在苑冬、苑红、高永前2012年走之后形成，亦未能提供相应的证据证明上述房屋损坏系苑冬、苑红、高永前所致，故其关于苑冬、苑红、高永前不履行房屋维修义务构成违约的解除理由，亦无法成立，一审对于张德斌、张德琦要求苑冬、苑红、高永前支付维修费用的诉讼请求未予支持，亦无不妥。
故综上，一审对于张德斌、张德琦要求解除合同并要求苑冬、苑红、高永前腾退位于北京市西城区×××10号房屋东数第一间、第二间以及北房东侧自建房三间的诉讼请求未予支持，无明显不当。
关于房屋租金一节，对于2011年12月至2012年6月间的租金，从录音证据可见苑冬于2012年5月15日表示向张德琦支付，但张德琦并未收取，应当说从该时间起张德琦已经知道苑冬欠付租金的事实，但张德斌、张德琦并未提供相应证据证明其曾向苑冬、苑红、高永前催要该笔租金，直至一审诉讼时，故一审法院认定张德斌、张德琦针对2011年12月至2012年6月的租金主张超过诉讼时效，本院不持异议。对于2012年6月之后的租金，因张德斌、张德琦更换门锁，不同意苑冬、苑红、高永前在西城区×××10号房屋东数第一间、第二间以及北房东侧自建房三间房屋内居住，现张德斌、张德琦又要求苑冬、苑红、高永前支付租金，一审未予支持，本院不持异议。至于张德斌、张德琦向苑冬主张的补偿金一节，缺乏充分的证据支持，一审驳回了张德斌、张德琦的该项诉讼，并不不妥。
综上所述，张德斌、张德琦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费102元，由张德斌、张德琦负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 刘慧慧
审判员 白 松
审判员 王 磊
二〇一七年十一月二十四日
书记员 刘梓晨