苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴民初字第0755号
原告（反诉被告）苏州美惠房产有限公司，住所地苏州市吴中区东吴北路68号。
法定代表人何汉忠，董事长。
委托代理人陆敏彪、钟天舒，江苏五洲信友律师事务所律师。
被告（反诉原告）苏州市吴中区长桥皇嘉永利娱乐会所，住所地苏州市吴中区东吴北路68号苏美中心裙楼一楼。
法定代表人张克忠，董事长。
被告张克忠。
上述两被告共同委托代理人石春扣，江苏九典律师事务所律师。
原告苏州美惠房产有限公司（以下简称美惠房产公司）诉被告苏州市吴中区长桥皇嘉永利娱乐会所（以下简称永利娱乐会所）、张克忠房屋租赁合同一案，本院于2015年5月19日受理后，依法由审判员顾小炜适用简易程序公开开庭进行审理。期间，被告永利娱乐会所提起反诉，本院受理后，依法与本诉案件合并审理，并依法组成合议庭适用普通简易程序再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）美惠房产公司委托代理人陆敏彪，被告（反诉原告）永利娱乐会所及被告张克忠共同委托代理人石春扣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）美惠房产公司诉称，2010年9月19日，原告美惠房产公司与被告永利娱乐会所签订“租赁合同”，被告永利娱乐会所承租原告美惠房产公司位于苏州市吴中区东吴北路68号苏美中心裙楼房屋，建筑面积共计6760平方米，租赁期为8年，自2013年3月1日起至2021年2月28日止。根据“租赁合同”第三条约定，2015年1月、2月的月租金为人民币226739元，2015年3月、4月的月租金为人民币249412元，上述租金应于每月25日之前由被告永利娱乐会所按时支付当月租金；第五条约定，逾期支付租赁费的，须按每日千分之一计算滞纳金交付原告美惠房产公司。2014年12月6日，被告永利娱乐会所以承租房屋周边轨道交通项目施工影响经营为由，向原告提出减免2015年1月到苏州轨道交通3号线宝带东路南半幅围档拆除预计六至八个月租金的50%为解决上述争议，原告美惠房产公司与被告永利娱乐会所一起向政府及轨道部门进行沟通，但轨道部门拒绝对此问题向被告永利娱乐会所作出补偿。原告美惠房产公司认为，轨道交通施工对被告永利娱乐会所造成影响并非归责于原告美惠房产公司，也非合同约定或法律规定的减免租金的理由和依据。因此，被告永利娱乐会所仍负有合同项下支付租金的义务，其未按时支付租金之行为已构成违约，应当依合同约定承担相应的违约责任。被告永利娱乐会所作为个人独资企业，被告张克忠作为投资人，理应对被告永利娱乐会所的付款义务承担连带补充责任。为维护原告美惠房产公司的合法利益，请求法院判令被告永利娱乐会所支付结欠的2015年1月、2月、3月、4月的租金人民币952302元；判令被告永利娱乐会所支付2015年1月份租金人民币226739元，自2015年1月25日至付清之日止每日千分之一的逾期付款违约金；支付2015年2月份租金人民币226739元，自2015年2月25日至付清之日止每日千分之一的逾期付款违约金；支付2015年3月份租金人民币249412元，自2015年3月25日至付清之日止每日千分之一的逾期付款违约金；支付2015年4月份租金人民币249412元，自2015年4月25日至付清之日止每日千分之一的逾期付款违约金；判令被告张克忠对被告永利娱乐会所的付款责任承担补充连带责任；判令由被告永利娱乐会所承担本案诉讼费用。
同时反诉辩称，反诉原告永利娱乐会所提出的情势变更的事实不存在，首先，租赁合同第五条第五项明确约定，如果发生市政规划要求，双方按市政相关要求进行处理，根据该条款约定，原、被告双方实际在签署合同当时已将市政规划调整发生变故的情况有过一个明确的意见，因此，反诉原告永利娱乐会所提出的涉及轨道交通施工的事项应当属于合约双方应预见到的，可能发生的事项。据此可以判断，这不是合约签订以后所发生的合约双方当事人未预见到的事项，而是反诉原告永利娱乐会所应当预见到的商业风险，理当不属于法律意义上的情势变更。再者，从涉案合同性质来看，原、被告双方签署的是房屋租赁合同，该合同所管辖的是合同双方确认的租赁范围，是反诉被告美惠房产公司所拥有产权的房屋，而不是不受其管辖的公共道路上的环境。从本案事实来看，涉案租赁合同范围内的租赁物并没有发生任何变化，并不存在反诉原告永利娱乐会所主张的情势变更的情形。因此，反诉原告永利娱乐会所的反诉请求无事实及法律依据，请求法院驳回反诉原告永利娱乐会所的反诉请求。
被告（反诉原告）永利娱乐会所辩称，对于原告美惠房产公司诉称原、被告之间存在房屋租赁关系的事实无异议，但自2012年12月起因4号线轨道交通施工导致东吴北路围挡施工影响了被告永利娱乐会所的经营，但被告永利娱乐会所仍克服困难依合同约定支付了租金。2014年12月起宝带东路围挡施工致使被告永利娱乐会所无法正常经营，就此被告永利娱乐会所曾与其他相关部门进行协商沟通，但遭拒绝。因此被告永利娱乐会所要求原告美惠房产公司能够减免租金，同时合同约定的违约金过高，请求法庭予以调整。
同时反诉诉称，反诉原、被告之间是房屋租赁合同关系，反诉原告永利娱乐会所自2008年8月起就开始承租反诉被告美惠房产公司位于本市东吴北路68号苏美中心裙楼房屋。在签订合同当时及履行合同相当长的一段期限内，宝带东路、东吴北路都是畅通无阻，租赁标的门前可以停放相当数量的小轿车，经营状况良好。自2012年12月东吴北路开始围档施工，严重影响反诉原告永利娱乐会所客源的交通便利，对生意造成一定程度的影响，反诉原告永利娱乐会所自行克服困难，仍然按时按量支付租赁费用。自2014年12月起，宝带东路开始围档施工，租赁标的被环抱在施工围档内，几乎无法经营。在此期间，反诉原告永利娱乐会所多次主动找反诉被告美惠房产公司、施工单位及当地政府部门协商处理租金减免事宜，均遭到反诉被告美惠房产公司的拒绝。现反诉被告美惠房产公司不能正视当前的客观情况，与反诉原告永利娱乐会所等承租主体共同分担、克服当前的困难，而是采用涸泽而渔的极端措施，极不理智。希望反诉被告美惠房产公司本着长远、共赢的利益目标出发，在客观困难面前同舟共济，度过难关。故请求法院判令因情势变更造成经营困难，在地铁围档施工期间内减免房屋租赁费用，并由反诉被告美惠房产公司承担本案诉讼费用。
被告张克忠辩称，原告美惠房产公司要求其承担补充连带责任没有法律依据，请求法院予以驳回原告美惠房产公司要求其承担补充连带责任的诉讼请求。
经审理查明，2010年9月19日，美惠房产公司（甲方）与永利娱乐会所（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定由乙方承租甲方所有的位于苏州市吴中区东吴北路68号苏美中心裙楼一楼共计建筑面积6760平方米用于开设娱乐会所。双方就租赁期限、租金及其支付方式、期限和违约责任等权利义务一并作了约定，并且在“违约责任”条款中明确“如果发生市政规划要求，双方按市政相关规定进行处理”。合同签订后，双方均依约履行合同。2015年5月19日，美惠房产公司因永利娱乐会所拖欠租金遂向本院提起诉讼，要求永利娱乐会所依合同约定支付房屋租金并承担逾期付款违约金。同时，永利娱乐会所亦提起反诉，要求适用情势变更规定，减免房屋租金。
诉讼中，永利娱乐会所对美惠房产公司在本案中提出的“结欠2015年1月、2月、3月、4月的租金人民币952302元”和“逾期付款按每日千分之一支付滞纳金的违约责任”的诉讼主张的事实无异议，但认为约定的“每日千分之一”的违约责任过高，请求法院参照银行同期贷款利率予以调整。同时，永利娱乐会所就其反诉请求提供反映涉案租赁标的物周围环境的照片29张和申请函等证据，表示该些证据能够证明承租房屋已经被轨道交通施工搭建的围档所包围，严重影响了其经营，并因此与美惠房产公司就有关房租减免事宜进行协商，但未有结果。就此，美惠房产公司辩称认为，对于照片、申请函的真实性无异议，但与本案无关联。并提供照片一张，证明轨道交通施工所建之围档在永利娱乐会所门口处留有一处空缺，并没有阻碍永利娱乐会所的经营。即便是永利娱乐会所的经营确受到轨道交通施工的影响，则亦是轨道交通施工的原因，而永利娱乐会所据此要求美惠房产公司减免租金没有法律依据。至于违约责任的约定是双方意思自治的结果，且合法有效，故不同意调整。
另查明，本案当事人诉讼所涉的轨道交通施工为苏州市轨道交通3号线施工。永利娱乐会所其企业属性属于个人独资企业，其投资人为被告张克忠。
审理中，本院曾组织双方进行调解，但因双方意见分歧较大，故调解未成。
本院认为，因诉讼中永利娱乐会所对美惠房产公司主张的“结欠2015年1月、2月、3月、4月的租金人民币952302元”和“逾期付款按每日千分之一支付滞纳金的违约责任”等诉讼事实无异议，且永利娱乐会所该承认并不违反法律规定，故本院予以认定，故本院对美惠房产公司要求永利娱乐会所支付拖欠的租金并承担逾期付款违约责任的诉讼请求予以支持。至于涉案房屋租赁合同中“逾期付款按每日千分之一支付滞纳金”的违约责任的约定确实过高，故永利娱乐会所提出的要求调整的主张符合法律规定，故应予采纳。就此，本院酌定参照“年利率不超过24%”相关法律规定予以调整逾期付款滞纳金的计算比例。
根据法律规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方当事人明确不公平或者不能实现合同目的，当事人可以提出情势变更请求。然而，据情势变更主张者永利娱乐会所在本案中所举的证据，尚不能证明由于合同环境发生重大变化而致使双方之间的合同基础发生动摇或是丧失的事实存在，并且永利娱乐会所在本案中主张情势变更所据以的主要理由是因轨道交通的施工而影响其经营，但是据查，本市轨道交通3号线的规划在当事人双方签订房屋租赁合同之前早已施行并予公布，所以，在本案当事人双方在签订租赁合同时应当知道轨道交通3号线的存在，这可能亦是双方在合同中明确“如果发生市政规划要求，双方按市政相关规定进行处理”的原因之一。因此，因轨道交通施工对经营所造成的影响对于永利娱乐会所而言应当是可以预见的，至于发生目前经营困难的结果，只能归结于预见能力的缘故，而不能因此认为是不可预见的结果。据此，本院对永利娱乐会所要求适用情势变更规则，减免其房屋租金的诉讼请求不予支持。
此外，由于永利娱乐会所是被告张克忠个人投资设立的个人独资企业，故当永利娱乐会所的财产不足以清偿债务时，被告张克忠作为投资人应当用其其他的财产予以清偿上述债务。因此，本院对美惠房产公司要求被告张克忠对永利娱乐会所的债务承担补充责任的诉讼请求予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条的规定，判决如下：
一、被告苏州市吴中区长桥皇嘉永利娱乐会所应于本判决生效之日起十日内给付原告苏州美惠房产有限公司2015年1月份房屋租金人民币226739元，并支付自2015年1月25日起至付清之日止，以年利率24%计算的逾期付款违约金。
二、被告苏州市吴中区长桥皇嘉永利娱乐会所应于本判决生效之日起十日内给付原告苏州美惠房产有限公司2015年2月份房屋租金人民币226739元，并支付自2015年2月25日起至付清之日止，以年利率24%计算的逾期付款违约金。
三、被告苏州市吴中区长桥皇嘉永利娱乐会所应于本判决生效之日起十日内给付原告苏州美惠房产有限公司2015年3月份房屋租金人民币249412元，并支付自2015年3月25日起至付清之日止，以年利率24%计算的逾期付款违约金。
四、被告苏州市吴中区长桥皇嘉永利娱乐会所应于本判决生效之日起十日内给付原告苏州美惠房产有限公司2015年4月份房屋租金人民币249412元，并支付自2015年4月25日起至付清之日止，以年利率24%计算的逾期付款违约金。
五、被告苏州市吴中区长桥皇嘉永利娱乐会所的财产不足以清偿上述债务的，被告张克忠应当用其他财产清偿上述债务。
六、驳回反诉原告苏州市吴中区长桥皇嘉永利娱乐会所的反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费13822元，反诉案件受理费5233元，合计人民币19055元，由被告苏州市吴中区长桥皇嘉永利娱乐会所负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：苏州市农行园区支行，户名：苏州市预算外资金财政专户苏州市中级人民法院分户；帐号：10×××99。
审 判 长 顾小炜
人民陪审员 严阿龙
人民陪审员 杭小毛
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 周 丽