上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0110民初15270号
原告：上海杨浦滨江投资开发有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：徐建华，董事长。
委托诉讼代理人：丁潇潇，上海凯正律师事务所律师。
被告：上海欣晨物业管理有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：陈捷，总经理。
委托诉讼代理人：高培，上海道恩律师事务所律师。
原告上海杨浦滨江投资开发有限公司与被告上海欣晨物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海杨浦滨江投资开发有限公司的委托诉讼代理人丁潇潇、被告上海欣晨物业管理有限公司的委托诉讼代理人高培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海杨浦滨江投资开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退并归还其承租的上海市杨浦区眉州路888弄1、2号房屋；2、被告从2016年2月1日起按每月20,000元的标准赔偿原告房屋使用费损失至被告实际腾退交还房屋之日。事实与理由：原告系上海市杨浦区眉州路XXX弄XXX号内104店铺、105店铺、204店铺、304店铺、眉州路XXX弄XXX号内101公寓、105店铺、2A、2B、2C、2D、2E、2F、2G、2H、3A、3B、3C、3D、3E、3F、3G公寓的产权人，2008年6月原告授权上海泰仁综合贸易有限公司(以下称泰仁公司)与被告签订《房屋委托管理协议》，约定2008年7月1日起将上述房屋中32间房屋出租给被告，年租金120,000元。协议签订后，原告将眉州路XXX弄XXX号内104店铺、204店铺、304店铺、眉州路XXX弄XXX号内2A、2B、2C、2D、2E、2F、2G、2H、3A、3B、3C、3D、3E、3F、3G公寓交付被告使用。被告将房屋予以转租。2013年6月原告授权上海新广垠房地产经纪有限公司(以下称新广垠公司)与被告签订《房屋终止委托管理协议》，明确自2013年7月1日起终止上述房屋的租赁关系。嗣后，被告仍使用系争房屋，被告向原告支付租金至2015年12月。2015年12月25日，因被告违反消防安全规定，原告发函通知被告于2016年1月1日解除租赁关系，收回租赁房屋。被告回函承诺2016年1月30日前清退所有租客，腾空并归还房屋。双方租赁关系于2015年12月31日解除。2016年1月27日原告授权的新广垠公司至上述租赁房屋对部分房间张贴封条，系为督促被告尽快腾退房屋。此日，被告未将上述租赁房屋钥匙交付原告，双方未曾办理房屋交接手续。至今，被告仍占用房屋，造成原告损失。因双方约定的租金明显低于目前的市场价格，故要求被告腾退房屋的同时，按每月20,000元的使用费标准赔偿原告损失。
被告上海欣晨物业管理有限公司辩称，被告原系上海市眉州路XXX弄XXX号、2号所属小区物业管理企业，后退出该小区物业管理。2008年6月原告为补偿被告在企业改制时作出的贡献，将其名下的眉州路XXX弄XXX号除权证附记中标明的眉州路XXX弄XXX号内的室号为105室外的其余1层楼面的房屋、2层、3层的全部房屋、眉州路XXX弄XXX号的2层、3层的全部房屋交付被告使用。双方于2008年6月签订《房屋委托管理协议》，约定2008年7月1日起将上述房屋委托被告管理，被告按年租金120,000元支付租金。协议签订后，被告将上述房屋转租。2013年6月原、被告签订《房屋终止委托管理协议》，明确自2013年7月1日起终止上述房屋的租赁关系。嗣后，被告仍使用系争房屋，按每月10,000元的标准向原告支付租金至2015年12月。2015年12月25日，原告发函通知被告于2016年1月1日解除租赁关系，被告承诺2016年1月30日前清退所有租客。此后，被告按承诺清退租客，2016年1月27日已与原告办理交接房屋手续，原告接受房屋后对房屋张贴了盖有新广垠公司印章的封条。现占有使用上述租赁房屋的案外人，系房屋交接后自行进入使用，与被告无关。被告已腾退归还上述租赁房屋，不同意原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：
1、对于当事人双方没有争议的事实，本院确认如下：
原告原名为上海新杨浦置业有限公司，于2013年11月更名为上海杨浦滨江投资开发有限公司。
原告系上海市杨浦区眉州路XXX弄XXX号104室、105室、204室、304室、眉州路XXX弄XXX号101室、105室、2A室、2B室、2C室、2D室、2E室、2F室、2G室、2H室、3A室、3B室、3C室、3D室、3E室、3F室、3G室部位的房屋的所有权人。
2008年6月30日原告授权泰仁公司与被告签订《房屋委托管理协议》，协议约定自2008年7月1日起委托被告管理上海市杨浦区眉州路XXX弄XXX号、2号裙房内分割居住房共32间，总计面积1367.96平方米，被告按年租金120,000元标准支付租金。协议签订后，原告将权证附记中标明的眉州路XXX弄XXX号104室、204室、304室、眉州路XXX弄XXX号2A室、2B室、2C室、2D室、2E室、2F室、2G室、2H室、3A室、3B室、3C室、3D室、3E室、3F室、3G室部位的房屋交付被告使用。被告按约支付租金，并将上述房屋予以转租。
2013年6月原告授权新广垠公司与被告签订《房屋终止委托管理协议》，明确自2013年7月1日起终止原泰仁公司与被告于2008年6月30日签订的关于眉州路888弄1、2号裙房的《房屋委托管理协议》，终止被告管理眉州路888弄1、2号裙房，自2012年7月1日起，收回上述房屋的管理权。嗣后，被告仍使用上述房屋，被告按年租金120,000元的标准向原告支付租金至2015年12月。
2015年12月25日，原告向被告发出告知函，称原告进行安全消防检查，发现违规情况，决定终止与被告的租赁关系，要求被告于2016年1月1日前清退所有租户，停止对房屋的违规使用，并将房屋归还原告。
2015年12月30日，被告向原告出具承诺书，明确在2016年1月30日前清退全部人员，腾空房屋并归还原告。
审理中，原、被均确认双方之间的租赁合同关系已经于2015年12月31日解除。
2、对于被告是否已按承诺腾空房屋并将房屋归还原告双方意见不一。被告辩称已于2016年1月25日清退租客并发出通知，要求原告在2016年1月30日前检查接收房屋，核对后予以查封确认，该通知被告送达给了原告职工徐建华及泰仁公司的周春兰。2016年1月27日，原告按通知验看接收房屋后，在租赁部位的房间门上张贴封条。被告已履行了腾退归还租赁房屋的义务。被告为证明其主张，提供了以下证据：1、标注日期为2015年12月28日的函两份，证明其已于2015年12月28日分别通知王俊如、郑雄斌解除被告与其就本案所涉租赁房屋的租赁合同，通知王俊如、郑雄斌于2015年12月31日前搬离租赁房屋，恢复原状；2、标注日期为2016年1月25日的通知一份，证明被告于2016年1月25日通知原告、泰仁公司、新广垠公司于2016年1月30日前检查接收房屋，请该三方核对后予以查封确认；3、标注日期为2016年1月27日、写有“此屋不得住人”并盖有新广垠公司印章的封条照片两张，证明原告于2016年1月27日查看接收了房屋，并指派新广垠公司张贴了封条。原告对被告提供的上述证据发表如下质证意见：1、2015年12月28日被告给王俊如、郑雄斌的函真实性没有异议，但不能证明王俊如、郑雄斌事实上腾退过房屋；2、对于2016年1月25日的通知，原告及新广垠公司并未收到过；3、2016年1月27日，新广垠公司确实在租赁房屋内对部分锁着的房间门张贴封条，对房屋是否腾空并未查看，贴封条的目的是督促租户尽快腾退房屋。被告未将租赁房屋的钥匙交付原告，双方亦未办理房屋交接手续。对原告的质证意见，被告表示当初交房时，并无交付标志手续，故归还房屋时，也没有交付钥匙。原告收回后自己更换锁具没有任何障碍。原告经过核查贴了封条，就等于收回房屋了。
审理中，本院在双方当事人均到场的情况下，对权证附记中标明的眉州路XXX弄XXX号104室、204室、304室、眉州路XXX弄XXX号2A室、2B室、2C室、2D室、2E室、2F室、2G室、2H室、3A室、3B室、3C室、3D室、3E室、3F室、3G室部位的房屋进行现场勘察，现上述部位的房屋门上均未见封条，门开着的房间，除眉州路XXX弄XXX号2楼门上标注为212的房间是空的外，其余房间均有物品摆放；锁着的房间无法察看。双方当事人对现场勘察笔录予以确认。
根据原、被告的诉、辩称、举证质证意见及现场勘察，本院作如下认定：根据法律规定房屋的交付有约定的按约定，没在约定的即应按俗称的“交钥匙”作为房屋交付的标志。本案中被告辩称2016年1月25日曾通知原告2016年1月30日前检查接收房屋，核对后予以查封。2016年1月27日，原告按通知验看接收房屋后，在租赁部位的房间门上张贴封条，房屋已返还。现原告否认收到过被告2016年1月25日的通知，被告亦未提供证据证明该通知已送达原告，故无法认定原、被告对房屋交付达成以张贴封条为房屋交付的一致意见。现被告确认未与原告交接过钥匙，根据现场勘察，房屋未腾空，被告亦未举证证明现房屋由原告实际掌控，故对被告辩称其已腾退并归还房屋，依据不足，不予采信。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告委托泰仁公司与被告签订的《房屋委托管理协议》，从协议约定被告支付租金的内容及实际被告向原告支付租金的情况看，该协议名为管理协议，实为租赁合同。2013年6月原告授权新广垠公司与被告签订《房屋终止委托管理协议》，但被告仍实际占用租赁房屋，并向原告支付租金至2015年12月。现双方均确认原、被告的租赁合同关系在2015年12月31日解除，原告有权收回租赁房屋。现被告未按承诺约定，于2016年1月30日前清退租客，腾空并归还房屋，原告要求被告赔偿2016年2月1日起至被告腾退归还房屋之日的使用费损失，并无不当，应予支持。至于赔偿的房屋使用费的标准，原告称双方约定的年租金120,000元低于市场价，要求被告按月租金20,000元的标准赔偿房屋使用费，因原告对租赁房屋目前的市场价未予举证证明，故本院参照双方约定的租金确定赔偿房屋使用费的数额。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条规定，判决如下：
一、被告上海欣晨物业管理有限公司在本判决生效之日起三十日内负责腾空上海市杨浦区眉州路XXX弄XXX号104室、204室、304室及上海市杨浦区眉州路XXX弄XXX号2A室、2B室、2C室、2D室、2E室、2F室、2G室、2H室、3A室、3B室、3C室、3D室、3E室、3F室、3G室部位的房屋并归还原告上海杨浦滨江投资开发有限公司；
二、被告上海欣晨物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内按每月10,000元的标准赔偿原告上海杨浦滨江投资开发有限公司自2016年2月1日起至被告上海欣晨物业管理有限公司实际归还房屋之日的房屋使用费损失。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4600元，减半收取计2300元，由原告上海杨浦滨江投资开发有限公司负担1050元、被告上海欣晨物业管理有限公司负担1250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 张伟
二〇一六年十二月十六日
书记员 邵阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。