阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳城法民一初字第1197号
原告：叶财志，男，汉族，住阳江市江城区。公民身份号码：×××3314。
委托代理人：阮健娜，广东丽日律师事务所律师。
被告：钟运兴，男，汉族，住阳江市阳东区。公民身份号码：×××1003。
委托代理人：马实飞。
被告：袁月松，曾用名：袁月崧，男，汉族，住阳江市江城区。公民身份号码：×××1713。
被告：陈珍，女，汉族，住阳江市江城区。公民身份号码：×××172X。
原告叶财志诉被告钟运兴、袁月崧、陈珍执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告叶财志及其委托代理人阮健娜，被告钟运兴的委托代理人马实飞到庭参加诉讼，被告袁月崧、陈珍经本院传票传唤，无正当拒不到庭应诉。本案现已审理终结。
原告叶财志诉称：原告于2008年7月31日与被告袁月崧达成房屋买卖协议，约定被告袁月崧将位于阳江市江城区洲头西一巷21号房屋（粤房字第××）以82000元价格卖给原告，原告于当天支付袁月崧全部购房款。原告购买房屋后从2008年起一直实际占有使用该房屋至今。因被告袁月崧领取上述房屋产权证后又私自加建了两层，但没有办理报建手续，导致原告购该房屋后无法将该房屋产权办理过户登记。阳江市江城区人民法院作出的（2015）阳城法执异字第24号执行裁定书，查封原告上述房屋是错误的，应予撤销，并停止对上述房屋的执行：一、案涉房屋己经由原告善意有偿购买，并已经支付了全部房屋款。原告早于2008年7月31日经人介绍向被原告袁月崧购买案涉的阳江市江城区洲头西一巷21号房屋，总房款82000元，有双方签订的《契约》为据，原告叶财志、被告袁月崧在《契约》上签名盖指模，且见证人黄某也签名盖指模。同时原告有被告袁月崧书写的《收据》收执。二、原告一家已实际占有使用购买的房屋，并对案涉的房屋进行了几次装修。1、买房后，原告一家即时对房屋进行装修。第一次于2008年8月份起雇请冯光城对房屋外墙翻新、做厨房、卫生间等，以及请黄思友打腻子、装水电和隔墙。2014年12月份再次对厨房、外墙、天棚防水及装防盗网等。这两次原告均花费了巨资。上述事实均表明原告对房屋早已管理使用及维护。有装修人冯光城、黄思友证实。2、原告一家向袁月崧买房后即装修并搬入居住生活至今，有自2008年以来至2015年的生活水电费缴纳凭证、电视费缴纳凭证、公安机关及居委会证明、证人袁某、林某的证言等予以证实。三、未办理房屋过户登记手续是由于被告袁月崧的原因所致，不是原告的自身原因造成的。原告买房后到房管局办理房屋过户登记手续，但房管局告知该房屋过户登记不了，原因是被告袁月崧对该房屋进行了加层，由原来一层变成三层，没有报建手续，房屋不能过户。正是被告袁月崧该原因致使房屋至今一直未能办理房屋过户登记手续，所以原告不存在过错。从现场可见，卖给原告的案涉房屋是三层半，但房地产权证登记是一层，两者不相符，所以无法过户登记。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人己经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以査封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，本案中，原告提供的证据可以认定原告在法院对涉案房屋进行查封之前已支付全部房屋价款，并己实际占有被査封房屋，对被査封房屋未办理房屋过户登记手续是因为被告袁月崧的原因，原告叶财志不存在过错，所以应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，停止对讼争房屋的执行。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1、判令撤销阳江市江城区人民法院（2015）阳城法执异字第24号执行裁定书；2、判令停止对坐落阳江市江城区洲头西一巷21号房屋（房地证号：11808**）的执行。
被告钟运兴辩称：原告没有足够的证据证明其于2008年购买本案讼争的房屋。请求维持（2015）阳城法执异字第24号民事裁定，驳回原告的诉讼请求。
被告袁月崧、陈珍没有答辩。
经审理查明：坐落于阳江市江城区洲头西一巷21号房屋登记的权属人是被告袁月崧，袁月崧于1992年1月21日领取房屋所有权证，该房屋所有权证载明：证号：粤房字第××号，1989年新建，基底面积、建筑面积均为33.6平方米，建筑结构为混合结构一层。但袁月崧实际将房屋加建了第二层、第三层以及第四层（半层）。本院经去函阳江市住房和城乡规划建设局调查，该局出具的阳住建法函（2016）38号复函载明：袁月崧于1991年10月向原市规划局提出该房屋加建两层的报建申请，加建建筑面积为70.14平方米，原市规划局经集体讨论同意该报建申请并完成了相应的审批程序。但是，该房屋加建的第四层（即半层）超出加建申请许可范围，属于未按照建设工程规划许可证的规定进行建设。由于当时市规划局档案管理不规范，导致该房屋加建部分档案卷宗内规划许可证件的缺失，但这不影响该房屋加建部分（不含第四层）符合规划的客观事实。
2008年7月31日，被告袁月崧（卖主）与原告叶财志（买主）签订一份《契约》，《契约》主要约定：袁月崧将讼争房屋连地卖给叶财志，该房屋基底面积33.6平方米，混合结构三层半，价款82000元，即日由买主如数将价款交与卖主亲手收足，分文不少，自立契日起，该屋产权全部归买主所有，该屋如有产权不清，由卖主理妥。签订合同当日，原告按契约约定支付购房款82000元给被告袁月崧，被告袁月崧出具一份《收据》给原告叶财志收执。《收据》内容如下：“今收到叶财志交来购买江城区洲头西一巷21号房屋一间，连屋带地总共房款捌万贰仟元正（82000元）。”被告袁月崧在《收据》的落款“收款人”处签名并捺指模。
诉讼中，原告称购买房屋后即装修入住，一家人居住至今，并于2008年9月办理了水电费变更过户手续，但2009年原告与被告袁月崧到房产管理中心去办理房屋产权过户时，登记部门告知原告诉争房屋加建的两层半没有相关手续，无法办理过户手续。对此，原告提供了户名为叶财志的2011年至2016年的水费缴费发票，2008年至2015年的电费抄表结算复核单，2008年10月13日开户的银视数字电视服务证，以及阳江市江城区南恩街洲头社区居民委员会、阳江市公安局江城分局城西派出所共同出具的《证明》，《证明》记载：“兹有叶财志及家庭成员等六人在2008年至现在在我社区洲头西一巷二十一号购房居住，情况属实。”原告邻居袁某、林某出具的《见证书》，该《见证书》记载：“江城区洲头西一巷二十一号房屋叶财志，从2008年购买袁月崧房屋一间直至居住到现在，现已有八年时间。”
另查明，因袁月崧、陈珍欠钟运兴债务，钟运兴诉至本院，本院于2015年5月7日作出（2014）阳城法执字第377号执行裁定书，查封讼争房屋。2015年6月3日，叶财志向本院提出了案外人异议，请求解除对讼争房屋的查封，本院于2015年6月8日作出（2015）阳城法执异字第24号执行裁定书，驳回案外人叶财志的异议。叶财志对该裁定不服，而提起本案诉讼，请求如诉称。
以上事实，有原告提供的身份证、房屋所有权证、契约、《收据》、水电费发票、电视服务证、《证明》、证人证言、执行裁定书、本院调查复函等为证，结合本院的庭审笔录，经综后分析，予以认定。
本院认为：本案是执行异议之诉，被法院查封的房屋现仍登记于被告袁月崧名下，本案需审查的是作为执行案件案外人的原告叶财志对执行标的是否存在足以阻却强制执行的实体性权利。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，作为被查封房屋买受人的原告叶财志必须同时符合三个条件：付清价款、实际占有、对未办理过户登记没有过错。本案中，原告叶财志向袁月崧购买讼争房屋，并付清房款有原告提供的《契约》、《收据》为证，购买房屋后，原告即装修居住，有原告提供的水电费发票、电视服务证、《证明》等证据证实，本院认定原告购买讼争房屋已付清全部价款并实际占有讼争房屋。
本案争议的焦点是原告对未办理过户登记是否存在过错的问题。原告主张其在购买房屋后，于2008年9月办理了水电费变更过户手续，但2009年双方到房产管理中心去办理房屋产权过户时，登记部门告知原告诉争房屋加建的两层半没有相关手续，无法办理过户手续。阳江市住房和城乡规划建设局的复函，以及原告提供的电费抄表结算复核单、银视数字电视服务证等证据的内容与原告的主张相吻合。由此，本院对原告的主张予以采信。由于原市规划局档案管理不规范，导致讼争房屋加建部分相关规划资料的缺失，以及被告袁月崧未对讼争的房屋加建第四层（半层）办理批准建设登记手续，导致原告在购买后无法办理过户登记手续。据此，认定讼争房屋不能过户到原告名下存在办理登记客观障碍，属于原告意志以外的原因造成的，原告对此不存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，原告请求停止对讼争房屋的执行，合理合法，本院予以支持。
综上所述，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、停止对坐落于阳江市江城区洲头西一巷21号房屋的执行；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费3270元（该款原告已预交），由被告袁月崧、陈珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 谭ＸＸ
人民陪审员 陈永宪
人民陪审员 关建威
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 唐铭鑫