江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）太城民初字第0824号
原告大庆油田万方物业服务有限公司太仓分公司。
负责人刘兆君，该公司总经理。
委托代理人王兆仁。
被告太仓华信企业服务有限公司。
法定代表人沈皓邦，该公司总经理。
委托代理人张璟，江苏孙剑良律师事务所律师。
委托代理人韩佳宇，江苏孙剑良律师事务所律师。
原告大庆油田万方物业服务有限公司太仓分公司（以下简称万方物业公司）与被告太仓华信企业服务有限公司（以下简称华信服务公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年11月27日立案受理后，依法由审判员ＸＸ适用简易程序于2013年12月23日公开开庭进行了审理。原告万方物业公司的负责人刘兆君和委托代理人王兆仁，被告华信服务公司的委托代理人张璟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万方物业公司诉称：2005年9月10日，太仓市“大庆锦绣新城”的建设单位太仓轩麟置业有限公司与原告签订《前期物业管理委托合同》，委托原告对大庆锦绣新城实施物业管理服务活动。该公司在将涉案房屋销售给被告前已将《大庆锦绣新城业主临时公约》告知被告，被告也签名盖章作出确认，并作出了相应的书面承诺。新的业主委员会成立后，仍继续选聘原告为其物业管理服务单位。被告自2010年1月1日起至2013年12月31日止，共拖欠原告物业服务费208056元，现请求法院判令：一、被告支付原告自2010年1月1日起至2013年12月31日期间的物业服务费共计208056元；二、被告支付原告违约金62416.80元；且本案诉讼费由被告负担。
被告华信服务公司辩称：被告所购房屋系小区配套幼儿园，交房后即租赁给目前的实际使用人太仓市美中博乐幼儿园（以下简称博乐幼儿园），依据苏人法工函（2006）48号文件，小区配套幼儿园是否参加小区物业由学校自行决定，该幼儿园并未参加小区物业管理，故被告无需向原告支付物业费。同时，原告从未向被告及实际使用人提供任何物业服务，原告无权要求被告支付物业费。
经审理查明：2005年9月10日，建设单位太仓市轩麟置业有限公司与大庆万方物业管理有限公司签订前期物业管理委托合同，该合同约定太仓市轩麟置业有限公司委托大庆万方物业管理有限公司对坐落于太仓市滨河东路1号的“大庆锦绣新城”普通住宅小区实行物业管理服务；合同第二条约定，物业管理服务期限自2005年9月10日起，至业主委员会与其选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时止；第八条第1项约定，物业服务收费实行包干制，由大庆万方物业管理有限公司依标准按建筑面积向业主收取物业服务费，其中商业建筑的物业服务收费标准为1元／月·平方米；第八条第2项第（5）款约定，购房业主自服务交付之日的次月起按收费标准全额交纳物业服务费用；第八条第2项第（6）款约定，物业服务费用按季交纳，业主应在每季的第1月第15日前履行全部交纳义务；第十九条第3项约定，业主或物业使用人未能按时足额交纳、逾期交纳物业费的，从逾期之日起每日按应缴纳费用的3‰加收滞纳金。
2007年10月23日，太仓市物价局在原告（当时名为大庆万方物业管理有限公司太仓分公司）提交的非普通住宅前期物业公共服务收费备案表上签署“同意备案的前期公共服务收费标准”意见并盖章，该表载明的公共服务收费标准为1元／平方米·月。
2009年12月10日，太仓市轩麟置业有限公司向被告交付大庆锦绣新城小区翠庭苑幼儿园01号房屋，该房屋建筑面积为4334.58平方米。同日，被告签订“大庆锦绣新城”业主临时公约，该公约第三章“业主的权利和义务”第五条第（三）项约定“按照《前期物业管理委托合同》的约定按时足额交纳物业服务费用”；第五章违约责任第十八条第（一）项约定“未按时交纳物业服务费用的，欠费业主或使用人应向物业管理企业交纳应交物业服务费用数额的3‰／日的滞纳金直至还清欠费”；第六章附则第二十六条约定，本临时公约自首位业主签订之日起生效，至首次业主大会指定的业主公约生效之日终止。同日，被告还出具了交纳物业管理费承诺书一份，该承诺书的具体内容为，太仓华信企业服务有限公司为大庆锦绣新城翠庭苑幼儿园01室的业主，现接受太仓市轩麟置业有限公司委托的大庆万方物业管理有限公司提供前期物业管理服务，并按以下标准在每季度初向大庆万方物业服务有限公司太仓分公司交纳物业管理服务费（按建筑面积）：多层住宅0.70元／月·平方米；办公楼1.00元／月·平方米；商业1.00元／月·平方米；小高层、高层住宅1.36元／月·平方米。本人承诺：如不按期交纳物业管理服务费，大庆万方物业管理有限公司有权公开催缴，同时本人承担所欠费用每日3‰的滞纳金。
2009年12月29日，被告向原告交纳2009年4月1日至2009年12月31日期间的物业管理费39011.22元，原告向被告开具发票，该发票附注一栏中注明“每月每平方米1.00元，面积4334.58平方米，月物业费4334.58元”。
2013年6月20日，太仓市大庆锦绣新城业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订大庆锦绣新城住宅小区物业服务合同，该合同载明，甲方通过协议选聘方式将太仓市大庆锦绣新城委托乙方实行物业服务，委托服务期限为2年，自2013年7月1日起至2015年6月30日止；合同第八条约定，甲乙双方约定参照基准价格四级标准，按建筑面积向业主收取物业服务费，其中商业建筑的收费标准为1.00元／月·平方米；第九条规定乙方实行物业服务费用包干制；第十条约定，物业服务费按季度计算，业主或物业使用人应在每年一月、四月、七月、十月的15日前向乙方交纳包括本月在内的三个月的物业服务费，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日（逾期从欠费次年1月1日算起）起每日按应缴费用万分之五加收滞纳金；合同还对其他事项进行了约定。
2013年10月25日，被告向原告出具情况说明一份，其内容为，大庆锦绣新城小区幼儿园产权归我公司所有，2010年1月1日至2013年12月31日，共欠缴物业费208059.84元，由于房屋出租，与承租方博乐幼儿园签订协议，此笔物业费由承租方承担。庭审中，被告陈述，从将本案所涉建筑物租赁给博乐幼儿园后就没有缴纳过物业费，具体时间起点就是租赁日期。
现因被告未支付2010年1月1日起至2013年12月31日期间的物业服务费，原告为此诉至法院。
为证明一直向被告主张权利，原告提供了分别由太仓市娄东街道社区居民委员会、大庆锦绣新城业主委员会于2013年11月7日出具的证明，证明的主要内容为，在原告为小区业主进行物业服务期间每季度对欠费业主采取电话或者张贴书面通知的方式进行物业服务费催缴。被告的质证意见为，对证明的真实性不予认可，被告从来没有看到过张贴的书面通知，也没有接到过相应的电话催缴通知。
被告对其抗辩主张提供了以下证据：1、太仓市城建档案信息网档案信息查询打印件，证明本案所涉建筑系小区规划设计的幼儿园工程，原告对该信息的真实性没有异议。2、江苏省人大常委会法制工作委员会于2006年4月30日出具的苏人法工函（2006）48号“关于小区配套建设学校物业管理有关问题的答复”，该答复的主要内容为，按照国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》的有关规定精神，根据小区规划配套建设的学校，是否参加所在小区的物业管理，应由学校自主决定。原告的质证意见为，该答复针对的对象是学校而非幼儿园；其既不是法律也不是行政法规和部门规章，对其效力持有异议；该答复与新颁布的物权法不相一致。3、博乐幼儿园与太仓市环境卫生管理处于2010年12月8日签订的协议书一份。4、博乐幼儿园与太仓市昌盛管道清洗有限公司于2013年10月1日签订的承包合同一份。5、博乐幼儿园与周某、梅某等五人分别于2010年、2011年、2012年签订的劳动合同书六份。6、博乐幼儿园向太仓市环境卫生管理处等单位或个人支付的垃圾清运费、管道疏通费等付款凭证若干。上述3、4、5、6证据证明博乐幼儿园的保洁、安保、绿化、垃圾清理等物业服务均由其自行完成，原告没有提供任何相关管理服务。原告的质证意见为，该组证据与本案无关联性，其只能证明博乐幼儿园对内部自有部分相关服务支付了相关费用，而原告主张的物业服务费用用于小区共有部分及相关设施的服务，业主对建筑物共有部分享有权利的同时亦应承担义务。
另查明，经工商部门核准，大庆万方物业管理有限公司于2008年4月15日名称变更为大庆油田万方物业服务有限公司；大庆万方物业管理有限公司太仓分公司于2008年7月7日名称变更为大庆油田万方物业服务有限公司太仓分公司。
上述事实，有原告提供的企业名称变更说明、企业名称变更核准通知书复印件、苏州市太仓工商行政管理局分公司准予变更登记通知书、前期物业管理委托合同、业主临时公约、交房通知书、交纳物业管理费承诺书、非普通住宅前期物业公共服务收费备案表、物业费发票、大庆锦绣新城住宅小区物业服务合同、情况说明、证明，被告提供的档案信息查询打印件、苏人法工函（2006）48号答复复印件、协议书、劳动合同书、承包合同、付款凭证，到庭当事人的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为：原告与建设单位太仓市轩麟置业有限公司签订的《前期物业管理委托合同》和原告与太仓市大庆锦绣新城业主委员会签订的《大庆锦绣新城住宅小区物业服务合同》合法有效，对大庆锦绣新城住宅小区全体业主具有法律效力。根据上述两合同，原告先后受大庆锦绣新城住宅小区的建设单位和业主委员会之委托，自2005年9月10日起向该小区提供物业管理服务，并有权依标准按建筑面积向业主收取物业服务费。被告签订的《业主临时公约》及其出具的《交纳物业管理费承诺书》均系其真实意思表示，其应按约履行物业管理服务费缴纳义务。本案所涉建筑物的建筑面积为4334.58平方米，原、被告双方对此均无异议，本院予以确认；对于本案所涉建筑物的物业费收费标准，上述两份合同及承诺书中均有约定，且被告对原告于2009年12月29日向被告所开具的物业费发票的真实性无异议，该发票的附注中已注明“每月每平方米1.00元、月物业费4334.58元”，故本院确认本案所涉建筑物的物业费收费标准为每月每平方米1元。原告作为大庆锦绣新城小区的物业服务提供者，已为小区提供了相应的物业管理服务，被告作为该物业服务范围内的业主已实际受益，理应承担及时按约交纳物业管理费的义务。对于被告关于本案所涉建筑物的实际使用人并未参加小区物业管理、原告亦从未向被告及实际使用人提供任何物业服务，故被告无需向原告支付物业费的抗辩，本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“……物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”另，被告提供的相关证据只能证明本案所涉建筑物实际使用人支付了其内部自有部分相关服务费用，与原告所主张的物业费并不冲突；且被告向原告缴纳2009年4月1日至2009年12月31日期间的物业费及被告于2013年10月25日向原告出具的情况说明表明，被告亦认可其名下的本案所涉建筑物应当向原告缴纳物业费，故本院对被告的该项抗辩不予支持。综上，原告要求被告支付自2010年1月1日至2013年12月31日期间的物业费208056元之请求并无不当，本院予以支持。
关于原告要求被告支付违约金的主张，本院认为，根据《前期物业管理委托合同》、《大庆锦绣新城住宅小区物业服务合同》以及被告向原告出具的交纳物业管理费承诺书中关于滞纳金的约定，被告未能按期足额交纳物业费的，其应向原告支付相应滞纳金，该滞纳金的性质即为违约金；且原告提供了相关社区居委会和业主委员会出具的书面证明，证明其对欠费业主进行催缴，故本院对原告关于违约金的主张亦予以支持。但原告以被告所欠物业费金额乘以30％来计算违约金的计算方式依据不足，且其违约金的计算标准明显高于所造成的损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院确定被告应向原告支付的违约金为44263.69元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告太仓华信企业服务有限公司支付原告大庆油田万方物业服务有限公司太仓分公司自2010年1月1日至2013年12月31日期间的物业费208056元。
二、被告太仓华信企业服务有限公司支付原告大庆油田万方物业服务有限公司太仓分公司违约金24816.34元。
上述两项合计232872.34元，由被告于本判决生效后10日内履行。
案件受理费5780元、减半收取2890元，由原告大庆油田万方物业服务有限公司太仓分公司负担410元、被告太仓华信企业服务有限公司负担2480元。被告应负担部分已由原告预交，本院不再退还，由被告于本判决生效后10日内直接一并给付原告。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州园区支行营业部，帐号：10×××99。
审判员 王 勇
二〇一四年二月二十七日
书记员 张砚池