`广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗从法民二初字第1126号原告：广州农村商业银行股份有限公司从化支行，住所地从化区。负责人：郑宜城，职务行长。委托代理人：高浩明，广东东方昆仑律师事务所律师。委托代理人：唐梦莹，广东东方昆仑律师事务所实习律师。被告：张磊，户籍地江苏省东台市。被告：孔彩凤，户籍地广东省广宁县。被告：广州市奔成实业有限公司，住所地从化区。法定代表人：刘景勇，职务总经理。委托代理人：刘翠英，该公司职员。原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行（以下简称农商行从化支行）诉被告张磊、孔彩凤、广州市奔成实业有限公司（以下简称奔成公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年10月23日立案受理后，依法由审判员何欣颖适用简易程序独任审理。2015年12月11日，本院公开开庭进行审理。原告农商行从化支行委托代理人高浩明、被告奔成公司委托代理人刘翠英到庭参加了诉讼，被告张磊、孔彩凤经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农商行从化支行诉称：2011年11月14日，原告与被告张磊、孔彩凤签订《楼宇按揭合同》，约定：被告张磊、孔彩凤向原告借款175000元用于购买位于从化区鳌头镇翡翠一街4幢401房的房产；借款期限为20年，自贷款人实际放款日起算。同时，被告张磊、孔彩凤以贷款所购的上述房屋作抵押担保。被告奔成公司自愿为上述按揭贷款提供无条件、不可撤销的连带保证责任，并与原告签订《楼宇按揭合作协议》。被告张磊、孔彩凤取得借款后未依约按月等额供款，经原告向被告张磊、孔彩凤多次催收未果，现起诉请求法院判令：1、解除原告与被告张磊、孔彩凤签订的《楼宇按揭合同》；2、被告张磊、孔彩凤立即偿还借款本金158346.8元及欠息2480.59元（暂计至2015年9月23日，从2015年9月24日起至清偿之日止按合同约定的利率计付）；3、被告张磊、孔彩凤支付律师费15000元；4、被告奔成公司对被告张磊、孔彩凤前述债务承担连带清偿责任；5、原告对处分被告张磊、孔彩凤的抵押物从化区鳌头镇翡翠一街4幢401房所得价款享有优先受偿权；6、本案诉讼费用由两被告承担。以上事实有《一手楼宇按揭借款申请书》、《楼宇按揭合同》、《楼宇按揭合作协议》、《抵押权预告登记证明》、《抵押备案证明》、《借款借据》、对账单、交易明细、身份证、结婚证等证据证实。被告张磊、孔彩凤经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩。被告奔成公司辩称：原告诉称属实，对原告的诉讼请求无异议。经审理查明：被告张磊、孔彩凤为购买从化区鳌头镇翡翠一街4幢401房，于2011年7月5日向原告申请一手楼宇按揭借款。2011年11月14日原告与被告张磊、孔彩凤签订了《楼宇按揭合同》，约定：被告张磊、孔彩凤以从化区鳌头镇翡翠一街（4幢）401房作抵押向原告借款175000元；借款期限20年；采用每月等额本息还款方法；贷款利率按中国人民银行规定的同期同档次基准利率执行；如借款人未按合同约定归还贷款本息（包括贷款人提前实现债权的情形），贷款人有权对逾期未还的本息按逾期天数计收逾期罚息，逾期罚息利率为合同约定的贷款利率基础上加收50%，对不能按时支付的利息，贷款人有权在贷款到期后按罚息利率计收复利。合同还约定：被告张磊、孔彩凤如果在还款期内连续三期（即三个月）或累计六期不按时供款或全部借款到期超过三个月未清偿的；被告张磊、孔彩凤任意一期供款的违约，即为对原告全部借款的违约，原告可采取相应的方式实现全部债权；被告张磊、孔彩凤违反合同约定任何条款，可能影响原告实现债权的，原告有权单方解除合同，要求被告张磊、孔彩凤立即提前偿还借款，或依法处分抵押财产并优先受偿。同日，原告向被告张磊、孔彩凤发放了贷款175000元。借款日为2011年11月14日至2031年11月14日。2011年10月21日，双方就抵押房产办理了抵押权预告登记（证号：粤房地预登穗字第1320021764号）。2011年11月21日，原告就抵押房产办理了《抵押备案证明》。被告张磊、孔彩凤正常供款至2015年11月15日。2015年11月26日，被告奔成公司代被告张磊、孔彩凤偿还拖欠贷款本金2472.9元、利息2993.17元、罚息9.78元、复利75.84元。被告张磊、孔彩凤现尚欠贷款本金155388.35元。另查明：原告与被告奔成公司于2011年3月29日签订《楼宇按揭合作协议》，约定被告奔成公司为“翡翠花园”一期的购房人偿还原告购房贷款承担无条件、不可撤销的连带保证责任；保证期间自原告向每个购房人发放的贷款到期日（包括分期到期日及原告宣布贷款提前到期日）起两年，但在被告奔成公司为该购房人办妥房屋所有权证及原告作为抵押权人的他项权证之日，被告奔成公司就该购房人对原告负有的保证义务即解除；保证范围为原告向每个购房人发放的贷款本金、利息、罚息、违约金和实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、评估费等）。原告可以先行请求被告奔成公司对全额债务承担保证责任，也可以先行使抵押权，处置抵押物价款不足以清偿贷款本金、利息、罚息、违约金及实现债权的费用时，原告有权向购房人和被告奔成公司继续追索。在本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、解除原告与被告张磊、孔彩凤签订的《楼宇按揭合同》；2、被告张磊、孔彩凤立即偿还借款本金155388.35元，并支付利息、罚息、复利（从2015年11月16日起按合同约定利率计算利息、罚息、复利至还清款日止）给原告；3、被告张磊、孔彩凤支付律师费15000元给原告；4、被告奔成公司对被告张磊、孔彩凤上述债务承担连带清偿责任；5、原告对被告张磊、孔彩凤提供的位于从化区鳌头镇翡翠一街4幢401房处分所得价款享有优先受偿权；6、判决三被告承担本案的诉讼费用。另，《广东省律师服务政府指导价》规定，涉及财产的民事收费标准在收取基础费用1000～8000元的基础上再按争议标的额分段按比例累加计算收取，其中10万元～50万元的收费比例为5%。本院认为：原告与被告张磊、孔彩凤签订的《楼宇按揭合同》是双方的真实意思表示，内容并不违反法律规定，合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，原告依约履行了发放贷款的义务，但被告张磊、孔彩凤未完全履行供款义务，已经构成违约。为此，原告要求解除合同、收回贷款的诉讼请求有理，本院予以支持。关于利息、罚息及复利的问题。原告认为被告张磊、孔彩凤正常供款至2015年11月15日，故主张从2015年11月16日起按照合同约定利率计算利息、罚息及复利。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方约定被告张磊、孔彩凤违反合同任何条款的，可能影响原告债权实现的，原告可单方解除合同。现被告张磊、孔彩凤在供款期间间断性的逾期还款，已达到约定的合同解除条件。原告以诉讼方式要求解除合同，故本案合同解除时间应为本判决生效之日。合同解除后，被告张磊、孔彩凤所欠贷款提前到期，故应按合同约定利率计算罚息、复利。因此，被告张磊、孔彩凤应支付的利息、罚息、复利的计算方式为：从2015年11月16日至本判决生效前，按合同约定利率计算利息、罚息、复利，计算本金为本判决生效前到期应返还的借款数额；从本判决生效之日起至本判决确定履行之日止，按照合同约定的罚息利率计算罚息、复利，计算本金为尚欠的全部贷款本金。关于原告是否享有优先受偿权的问题。本院认为，本案借款由被告张磊、孔彩凤提供位于从化区鳌头镇翡翠一街4幢401房房屋作为抵押物。该房屋虽已办理抵押预告登记及抵押备案证明手续，但并未在房产管理部门办理正式的抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为上述房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权。因此，对原告请求对被告张磊、孔彩凤提供的从化区鳌头镇翡翠一街4幢401房处分所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。对于律师费的负担，双方已明确约定由违约方承担，而且律师费已实际发生，其收费标准也符合相关规定。现原告已支付律师费15000元。因此，被告张磊、孔彩凤应当支付原告律师费15000元。关于原告要求被告奔成公司承担连带清偿责任的诉讼请求。本院认为，双方签订的《楼宇按揭合作协议》，是双方的真实意思表示，内容并不违反法律规定，合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据协议的约定，被告奔成公司为“翡翠花园”一期的购房人偿还原告购房贷款承担无条件、不可撤销的连带保证责任，现被告张磊、孔彩凤没有依约供款，导致合同解除。被告奔成公司作为保证担保方，自愿承担连带清偿责任，其担保行为依法成立有效。根据合同约定，在被告奔成公司作为抵押权人办妥他项权证之日，被告奔成公司就被告张磊、孔彩凤对原告负有的保证义务解除。现双方并未就涉案房屋办理抵押登记，且被告奔成公司对原告要求其承担连带清偿责任并无异议，故对原告主张要求被告奔成公司承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。被告奔成公司在承担连带清偿责任后，有权就其已履行部分向被告张磊、孔彩凤追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行与被告张磊、孔彩凤于2011年11月14日签订的《楼宇按揭合同》（编号：0707004201100845）；二、被告张磊、孔彩凤在本判决生效之日起10日内返还原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行借款本金155388.35元，并支付利息、罚息、复利（从2015年11月16日至本判决生效前，按合同约定利率计算利息、罚息、复利，计算本金为本判决生效前到期应返还的借款数额；从本判决生效之日起至本判决确定履行之日止，按照合同约定的罚息利率计算罚息、复利，计算本金为尚欠的全部贷款本金。已支付的部分予以扣除。）；三、被告张磊、孔彩凤在本判决生效之日起10日内支付原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行律师费15000元；四、被告广州市奔成实业有限公司对本判决第二、三项确定的债务承担连带清偿责任。被告广州市奔成实业有限公司承担保证责任后，有权向被告张磊、孔彩凤追偿；五、驳回原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3908元，减半交纳1954元，财产保全费1399元，由被告张磊、孔彩凤、广州市奔成实业有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  何欣颖二０一六年一月十八日书记员  徐颖聪