内蒙古自治区巴林右旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）右民初字第1389号
原告隋彩悦，女，现住巴林右旗。
委托代理人隋晓贺，男，现住巴林右旗。（系原告弟弟）
被告赤峰永昌房地产开发有限责任公司，住所地：赤峰市翁牛特旗。
法定代表人罗春义，董事长。
委托代理人张立果，内蒙古方赫律师事务所律师。
被告董彦华，男，现住巴林右旗。
被告卢天增，男，现住巴林右旗。
第三人洪凤英，女，现住赤峰市。
委托代理人宁宗杰，男，现住巴林右旗。
原告隋彩悦诉被告赤峰永昌房地产开发有限责任公司（简称永昌公司）、董彦华、卢天增、第三人洪凤英买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案第一次开庭审理时原告的委托代理人隋晓贺到庭参加诉讼，被告永昌公司、董彦华、卢天增经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。后第三人洪凤英申请参加诉讼，本案第二次开庭审理时原告的委托代理人隋晓贺、被告董彦华、第三人洪凤英及其委托代理人宁宗杰到庭参加诉讼，被告永昌公司、卢天增经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告永昌公司于2012年在巴林右旗大板镇开发建设了园林小区，被告董彦华是该小区的项目经理，被告卢天增是该小区的建筑商。2012年12月28日，被告卢天增同原告签订了《楼房转让协议》，将现在原告居住的园林小区1号楼2单元602室以330000元的价格转让给原告，被告永昌公司以及被告董彦华于2013年1月1日以同原告签订《园林小区房屋认购书》的形式认可�告同被告卢天增签订的《楼房转让协议》的效力，并于2013年1月11日将涉案房屋实际交付给原告居住至今。但当原告要求三被告办理房屋过户手续时，三被告却以各种理由拒绝，故诉至法院，请求法院判令园林小区1号楼2单元602室归原告所有，并要求三被告协助原告办理房屋产权过户手续。诉讼费用由三被告承担。
被告永昌公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
被告董彦华辩称，我把涉案房屋抵顶给了园林小区建筑商卢天增了，至于卢天增给谁我不清楚，法院判争议房产归谁，我立即协助办理房屋产权过户手续。
被告卢天增未参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
第三人洪凤英述称，被告卢天增是在2014年9月3日与董彦华签订的《执行和解协议》，所以被告卢天增在2012年12月28日将涉案楼房抵顶给原告时，被告卢天增还未取得楼房�所有权。
原告为支持自己的主张，向本院提供了如下证据：
1、“楼房转让协议”1份（复印件，与原件核对无异），证明原告从被告卢天增处以330000元的价格购买了涉案房屋，涉案房屋的实际价格是332690元，其余2690元被告卢天增同意予以免除。被告董彦华的质证意见为：与我无关。第三人洪凤英的质证意见为：真实性有异议，该楼房转让协议的时间缺乏真实性，转让的前提是被告卢天增与原告有债权债务关系，不能证明被告卢天增在2012年12月28日享有楼房所有权，所以楼房转让协议无效。
2、“园林小区房屋认购书”1份（复印件，与原件核对无异），证明原告和永昌公司签订了园林小区房屋认购书，被告永昌公司和董彦华同意将涉案房屋卖给原告，被告卢天增带着原告去售楼处办理的手续。当时想把房产证办理在郭凤霞的名下，所以买受方写�是郭凤霞（系原告母亲），代理人处写的是原告名字，后来是原告与被告永昌公司签订的《商品房买卖合同》。被告董彦华的质证意见为：无异议，当时是被告卢天增带原告去我们售楼处办理的手续。第三人洪凤英的质证意见为：有异议，合同甲方虽然盖有公章，但没有法定代表人和责任人的签字，买受人是郭凤霞，不是本案原告。协议约定一次性交清房款，原告应提供交款凭证。签订认购书的时间与楼房抵顶协议的时间相互矛盾，不能证明原告认购了该楼房。
3、“商品房买卖合同”1份（复印件，与原件核对无异），证明原告和被告永昌公司于2013年2月15日签订了《商品房买卖合同》，被告永昌公司将涉案房屋以332690元的价格卖给原告。被告董彦华的质证意见为：没有异议，合同上的公章是真实的，但是写的字不是我们售楼处的人写的。第三人洪凤英的质�意见为：有异议，这是一份格式合同，原告所述的付款方式和本合同中约定以贷款方式付款相互矛盾，并且认购书上写买受人是郭凤霞，此合同里买受人是原告，所以这合同是虚假的。
4、“收据”6枚（复印件，与原件核对无异），证明原告母亲分别于2013年1月11日和2013年2月5日向被告永昌公司交纳了物业费、取暖费、煤气管道费、粉刷费、装修押金等费用。被告永昌公司于2013年1月11日将涉案房屋钥匙交给原告，原告居住至今。被告董彦华的质证意见为：无异议，是我们售楼处开具的，我们确实是在2013年1月11日将涉案房屋钥匙给了原告。第三人洪凤英的质证意见为：有异议，交款人是郭凤霞不是本案原告，不能证明是将钥匙交给了郭凤霞还是交给了原告，该证据本案没有关系。
被告永昌公司、董彦华、卢天增未向本院提供证据。
第三人洪凤英�本院提供了如下证据：
“（2014）右民初字第1169号民事判决书”、“（2014）右法执字第1177-1号民事裁定书”、“（2015）右执监字第8号民事裁定书”各一份（均为复印件，与原件核对无异），证明第三人与被告卢天增存在着债权债务关系，被告卢天增欠第三人150余万元。第三人主张债权时将涉案房屋与其他的房屋进行了保全。被告永昌公司与被告卢天增于2014年9月3日签订了执行和解协议，该协议确定了卢天增取得了5个楼房，其中包括涉案楼房，故被告卢天增此时享有涉案楼房的处分权。原告的质证意见为：真实性没有异议，证明的问题不清楚。被告董彦华的质证意见为：真实性没有异议，证明的问题不清楚。
本院根据原、被告及第三人的举证、质证意见及证据规则的规定，对各方当事人提供的证据材料作以下综合认证：对原告及第三人提交的证据符合有效证据的构成要件，本院予以采信。
根据上述本院采信的证据及当事人的陈述，查明如下事实：
2012年12月28日，原告和被告卢天增签订了《楼房转让协议》，协议的主要内容是：因被告卢天增在原告处借款330000元，被告卢天增将涉案楼房以332690元的价格抵顶给原告，余款2690元抵顶借款利息，被告卢天增将借款凭证收回。2013年1月1日，被告永昌公司作为甲方与原告的母亲郭凤霞作为乙方签订了《园林小区房屋认购书》，该认购书的落款处乙方没有签字，在乙方的代理人处是原告的签名。原告称当时是打算将涉案房屋办理在其母亲名下，所以买受人才写郭凤霞。该认购书约定，被告永昌公司将涉案楼房（销售面积为101.43平方米，每平方米价格为3280元）以332690.4元的价格出卖给郭凤霞，付款方式为一次性付款。被告董彦华作为园林小区的项目负责人是知情并同意的。2013年2月15日，被告永昌公司与原告又签订了《商品房买卖合同》，合同约定，被告永昌公司将涉案楼房以332690.4元的价格出售给原告。原告称此合同是为办理转户手续而签订的。原告的母亲郭凤霞分别于2013年1月11日和2013年2月5日交纳了物业费、取暖费等费用后，原告领取了楼房钥匙，并居住至今。
另查明，巴林右旗大板镇园林小区的开发建设单位是被告永昌公司，该小区的项目负责人是被告董彦华，实际施工人是被告卢天增。
再查明，卢天增诉董彦华、永昌公司建设工程施工合同纠纷一案，即巴林右旗人民法院（2014）右民初字第81号民事案件，经卢天增申请，本院于2014年1月10日作出（2014）右民初字第81-1号裁定，对涉案楼房进行扣押。本院于2014年7月9日作出（2014）右民初字第81号民事调解书，调解结案的内容为：董彦华、永昌公司共�给付卢天增工程款3204673元。2014年9月3日，卢天增与董彦华、永昌公司签订《执行和解协议》，该协议约定：董彦华、永昌公司给付卢天增施工费3204673元，双方均同意用董彦华、永昌公司位于巴林右旗大板镇园林小区的五套楼房、七个地下车库及四个地下车位抵顶施工费......。其中用于抵顶工程款的五套楼房中包含涉案楼房，并注有“房屋总价款为332690.4元，房屋所有权登记人为隋彩悦”的字样。
又查明，洪凤英诉卢天增民间借贷纠纷一案，即巴林右旗人民法院（2014）右民初字第1169号民事案件，经洪凤英申请，本院于2014年9月26日作出（2014）右法执字第1177-1号执行裁定，对涉案楼房进行轮候扣押。本院在受理申请执行人洪凤英与被执行人卢天增之间民间借贷纠纷执行案件中，原告称涉案楼房为其所有，向本院提出异议申请，本院于2015年4月16日作出（2015）右执监字第8号民事裁定，本院认为原告是否具有该涉案房屋的所有权需要经过确认，驳回了原告提出的异议申请。
本院认为，因被告卢天增在原告处借款，被告卢天增于2012年12月28日同意将涉案楼房抵顶给原告。在原告提供的《园林小区房屋认购书》上买受人处虽然写的是原告的母亲郭凤霞，但实际买房人是原告隋彩悦，并且后来原告又就涉案楼房与被告永昌公司签订了《商品房买卖合同》，故应该认为被告永昌公司将涉案楼房出售给原告，并且被告董彦华是知情并同意的。另外，本院（2014）右民初字第81号民事案件，调解结案的内容为：董彦华、永昌公司共同给付卢天增工程款3204673元。2014年9月3日，三被告签订《执行和解协议》，该协议明确约定被告董彦华、永昌公司抵顶给被告卢天增的楼房中包括涉案楼房，且注有“房屋总价款为332690.4元，房屋所有权登记人为隋彩悦”的字样。三被告达成《执行和解协议》的行为使得被告卢天增取得涉案楼房的处分权。根据法律规定，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。故被告卢天增与原告签订《楼房转让协议》是有效合同。另外，涉案楼房最早是被告卢天增于2014年1月10日申请法院扣押的，而第三人是于2014年9月26日申请法院扣押的。三被告对涉案楼房的处分行为并未侵害第三人的利益。在（2015）右执监字第8号民事裁定书中，虽然驳回了原告提出的异议申请。但是本院认为部分表述有“原告是否具有该涉案房屋的所有权需要经过确认”的字样。《园林小区房屋认购书》上明确约定了拟购房屋的位置、面积和价款并且卢天增取得了该房屋的处分权，并将涉案房屋抵顶给原告，原告居住至今，而且原告与被告永昌公司又就涉案楼房签订了《商品房买卖合同》。综上，原告与被告卢天增签订的《楼房转让协议》和被告卢天增与被告永昌公司签订的《园林小区房屋认购书》均为有效合同。合同生效后，三被告应履行其作为出卖人的义务。故对原告主张的要求三被告协助其办理房屋产权过户手续的诉讼请求，本院予以支持。原告要求确认涉案房屋归自己所有，本院已向其释明，告知变更诉讼请求为主张出卖人协助办理房屋所有权转移登记，买受人坚持不予变更的，应当驳回其诉讼请求，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告赤峰永昌房地产开发有限责任公司、董彦华、卢天增于本判决发生法律效力后立即协助原告隋彩悦办理涉案房屋产权过户手续。
二、第三人洪凤英不承担责任。
三、驳回原告隋彩悦的其他诉讼请求。
案件受理费100元由被告赤峰永昌房地产开发有限责任公司、董彦华、卢天增共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审 判 长 宋艳丽
审 判 员 胡海生
人民陪审员 牡 丹
二〇一五年七月二十日
书 记 员 包金峰