广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1199号
上诉人（原审原告）深圳市荣森物业管理有限公司（以下简称荣森公司。
法定代表人王廷春，执行董事。
委托代理人张勃、吴上娇，均为北京市中银（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张凯。
被上诉人（原审被告）吴智勇。
上列两被上诉人共同委托代理人王超，广东时文律师事务所律师。
原审第三人深圳市文华房地产有限公司（以下简称文华公司）。
法定代表人杨桂森。
上诉人荣森公司因与被上诉人张凯、吴智勇、原审第三人文华公司房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第95号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
荣森公司原审诉讼请求：1、张凯、吴智勇立即迁离并向荣森公司交还深圳市罗湖区翠景山庄A座底层租赁房地产；2、张凯、吴智勇赔偿荣森公司自2012年9月5日起至实际交还上述租赁房地产之日止的非法占用损失（损失计算标准为1万元／月，截至2012年11月4日为2万元）；3、张凯、吴智勇承担本案的诉讼费用。
原审法院审理查明，（一）位于深圳市罗湖区太白路翠景山庄A座底层的原业主是文华公司。2005年2月23日，张凯与文华公司签订《房地产租赁合同》约定，文华公司将翠景山庄A座底层出租给张凯，房屋建筑面积290平方米，租赁期限自2005年1月5日至2020年1月4日止，租赁期限内张凯有权全部或部分转租；合同第十九条第四项约定，张凯擅自改变租赁房地产结构或者用途的，文华公司有权解除合同。2005年3月，文华公司与张凯签订《补充协议》，约定张凯向文华公司一次性支付15年租金70万元。此后，2011年6月7日，张凯与吴智勇签订《房屋租赁合同》，张凯将翠景山庄A座底层转租与吴智勇使用至今，经营“万X乐商店”。2011年12月12日，荣森公司通过公开竞拍合法取得翠景山庄A座底层01号、02号房产（以下统称涉案房产），其中01号房产建筑面积312.33平方米，02号房产建筑面积299.1平方米。目前，吴智勇承租的翠景山庄A座底层房产，包括01号、02号及案外人的03号房产。（二）荣森公司取得涉案房产产权之后，2012年8月24日，分别以张凯、吴智勇存在改建、扩建、占用消防通道为由，经公证向张凯、吴智勇发出《解除合同通知书》，要求解除与张凯的租赁合同关系，并要求张凯、吴智勇交还涉案房产。8月31日，张凯向荣森公司发出《复函》，称其不存在违约行为，不同意提前解除合同。（三）原审庭审中，荣森公司为证明张凯、吴智勇改建、扩建、占用消防通道的违约行为，向原审法院提交经公告的照片。张凯、吴智勇对照片的真实性无异议，但认为其不存在改建、扩建、占用消防通道的违约行为，其中荣森公司所谓的“消防通道”不属消防通道范围，且是其承租之前的历史现状。2012年5月23日，罗湖区东晓街道办向“万X乐商店”发出《安全隐患整改告知书》，要求其于2012年5月26日前“恢复原结构”。2013年1月9日，深圳市公安局罗湖分局向“万X乐商店”发出《营业前消防安全检查合格证》。
原审法院审理认为，文华公司与张凯签订的《房地产租赁合同》及补充协议及张凯、吴智勇签订的《房屋租赁合同》，是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行各自的义务。《房地产租赁合同》履行期间，荣森公司合法受让了涉案房产，荣森公司与翠景山庄A座底层其他产权人继受了《房地产租赁合同》项下文华公司的权利义务。荣森公司于2012年8月24日以张凯、吴智勇存在改建、扩建、占用消防通道为由，向张凯、吴智勇发出《解除合同通知书》，因此，本案的争议焦点是荣森公司与张凯的租赁合同关系有无解除。就该争议焦点，荣森公司主张张凯、吴智勇存在改建、扩建、占用消防通道的违约行为，主要证据是经公证的照片及申请原审法院调取的《安全隐患整改告知书》。原审法院认为，第一，由于张凯、吴智勇还同时承租了翠景山庄A座底层03房产，照片可以反映“万X乐商店”现状，但照片难于判定是涉案房产现状；第二，由于荣森公司未提交证据证明涉案房产出租前原状，从照片无法判定涉案房产存在改建、扩建、占用消防通道的事实，更无法证明改建、扩建、占用消防通道的事实发生在张凯承租涉案房产之后；第三，《安全隐患整改告知书》并未指明涉案房产需要“恢复原结构”，该证据亦不能证明是因张凯、吴智勇存在改建、扩建、占用消防通道的事实需要恢复原结构；第四，张凯、吴智勇提交的《营业前消防安全检查合格证》证明了“万X乐商店”符合消防安全标准，不存在消防安全隐患。综上，荣森公司主张张凯、吴智勇存在违约行为，该主张依据不足，证据不充分，因此，其于2012年8月24日以张凯、吴智勇存在改建、扩建、占用消防通道为由向张凯发出《解除合同通知书》，不发生其与张凯之间的租赁合同关系解除的法律后果。荣森公司在本案中诉讼请求是建立在其与张凯之间的租赁合同关系已解除的基础之上的，因此，对其全部诉讼请求，原审法院均不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回深圳市荣森物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费300元、公告费600元，由深圳市荣森物业管理有限公司承担。
上诉人荣森公司不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决；2、判令张凯、吴智勇立即迁离并向荣森公司交还深圳市罗湖区翠景山庄A座底层租赁房地产；3、判令张凯、吴智勇赔偿荣森公司自2012年9月5日起至其实际交还上述租赁房地产之日止的非法占用损失（损失计算标准为1万元／月，截至2012年11月4日为2万元）；4、判令张凯、吴智勇承担本案的诉讼费用。上诉理由：原审判决对于张凯、吴智勇是否存在违约行为的事实认定错误，张凯、吴智勇在租赁期间违法使用租赁房地产导致其存在经营安全隐患，已构成违约。荣森公司提交的深圳公证处（2012）深证字第102662号《公证书》证明：张凯、吴智勇未经荣森公司同意、亦未经相关主管部门批准，非法占用、堵塞、封闭“万X乐”超市内员工通道安全出口、超市后消防通道（左、右两侧）、擅自在涉案房产“万X乐”超市内搭建阁楼。原审法院调取的证据罗湖区东晓街道办事处安全管理委员会办公室出具的东晓安办（2012）第3085号《安全隐患整改告知书》进一步证明，涉案房产“万X乐”超市在经营安全管理方面存在安全隐患。原审法院单凭张凯、吴智勇所提交的《建筑工程消防验收意见书》和《消防安全检查合格证》认定张凯、吴智勇在使用承租物业中不存在消防安全隐患行为，单凭《房屋租赁凭证》、平面图及分户汇总表认定存在安全隐患的不是涉案房产，并由此判决驳回荣森公司的全部诉讼请求认定事实错误。基于张凯、吴智勇上述违约事实，荣森公司根据法律规定及租赁合同约定通知张凯、吴智勇解除双方租赁及转租合同关系的行为合法有效，应予支持，张凯、吴智勇应立即迁离并交还其所承租房地产、赔偿其非法占用期间致荣森公司造成的损失。综上所述，请求二审法院撤销原审判决，并如上诉请求依法改判。
被上诉人张凯、吴智勇共同口头辩称，荣森公司所称的万X乐超市内员工通道、安全出口存在搭建或存放货品与本案事实不符，因为根据涉案房产建筑图纸以及建筑结构的平面图、红线图，该临时存放物品的地方并不属于消防安全通道，最重要的是上述地方并不是荣森公司与张凯、吴智勇所签订的租赁合同范围内而是张凯、吴智勇与案外人签订的承租的03号房产范围内，而且该03号房产已于2013年1月通过深圳市公安局罗湖分局法定验收消防安全合格。荣森公司提到的超市后面为消防通道也与事实不符，主要理由是因为该楼为老的商务楼，因当时结构设计需要而与后面的挡土墙之间预留1米多的空隙，该空隙无论从建筑图纸上看还是红线图上看或者类似消防验收的事实上看都没有认定该空隙为消防通道，而且每次消防验收都是合格，该空隙两边都是无法通行，根本不存在消防通道一说，因为是死角平时也没有人进出，只是在张凯、吴智勇承租之前，出租方为了防止楼上住宅往下抛垃圾堵塞排水沟难以清理，临时搭建简易顶棚，该空隙以及简易顶棚自张凯、吴智勇承租时就存在，而且每次消防局验收时也未对上述地方提出过异议，历次消防验收都是合格通过，因此荣森公司的上诉理由与事实不成立。
原审第三人文华公司经本院公告传唤，无正当理由未参加本案二审法庭调查，亦未就荣森公司的上诉发表陈述意见。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，原审判决认定文华公司与张凯签订的《房地产租赁合同》及补充协议、张凯与吴智勇签订的《房屋租赁合同》有效，认定正确，本院予以维持并不再赘述。
本案双方争议的焦点是荣森公司于2012年8月24日发出的解除合同通知是否具有解除其与张凯签订的涉案《房地产租赁合同》的效力问题。荣森公司主张解除合同的理由是张凯未经荣森公司同意，亦未经相关主管部门批准，非法占用、堵塞、封闭“万X乐”超市内员工通道安全出口及超市后消防通道（左右两侧）、擅自在涉案房产“万X乐”超市内搭建阁楼。对此，本院认为，首先，张凯于2005年2月23日向原产权人文华公司承租涉案房产后，已于2006年4月1日取得了深圳市公安局消防支队罗湖大队出具的《关于深圳市罗湖区翠景山庄超市室内装修工程消防验收合格的意见》证明涉案房产的室内装修在消防安全方面具备使用条件。其次，罗湖区东晓街道办事处安全管理委员会办公室于2012年5月23日出具的《安全隐患整改告知书》并未认定涉案房产存在消防通道堵塞，改变房屋结构等造成安全隐患的情形，整改措施只是笼统要求恢复原结构，并未明确要求恢复何处结构或指出何处存在改建、扩建，单凭此《安全隐患整改告知书》不能证明张凯搭建了阁楼。再次，深圳市公安局罗湖分局消防监督管理局针对在涉案房产内开设的万X乐超市已于2013年1月9日出具《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》证明消防检查合格。又次，荣森公司于2012年8月21日拍摄的照片未显示有消防通道，更未显示存在消防通道被堵塞、封闭的情形，荣森公司拍摄的照片不具有证明张凯占用、堵塞涉案房产消防通道的证据效力。最后，张凯于2005年始即已承租涉案房产，荣森公司系于2011年12月12日才经竞买取得涉案房产产权，替代原产权人文华公司成为了涉案《房地产租赁合同》的出租人，荣森公司未能举证证明涉案房产于2005年出租时的状况，特别是涉案房产当时是否存在阁楼，亦未能举证证明其所称涉案房产内搭建的阁楼系张凯在荣森公司成为出租人后所搭建，即涉案房产内即使确搭建有阁楼，荣森公司亦未能举证证明系张凯搭建及系张凯未经出租人同意所搭建，荣森公司主张张凯擅自搭建阁楼，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，荣森公司主张解除涉案《房地产租赁合同》的理由不能成立，其发出的解除合同通知不产生合同解除效力。
涉案《房地产租赁合同》未因荣森公司的通知而解除，双方当事人即应继续履行，荣森公司要求张凯及吴智勇迁离、交还涉案房产并赔偿占用损失的上诉请求，本院予以全部驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费300元，由上诉人深圳市荣森物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一四年十月二十二日
书 记 员 李开宇（兼）