江苏省灌云县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）灌民初字第0095号
原告刘学亮。
委托代理人刘生业，居民。
委托代理人李克卫，江苏震云律师事务所律师。
被告连云港市大磊桥梁模板厂，住所地，灌云县侍庄乡三合村。
诉讼代表人周立春，该厂负责人。
委托代理人苗红伟，该厂法律顾问。
本院于2014年1月8日立案受理了原告刘学亮与被告连云港市大磊桥梁模板厂租赁合同纠纷一案，依法由审判员战传福适用简易程序于2014年2月13日公开开庭进行了审理。原告刘学亮委托代理人刘生业、李克卫，被告连云港市大磊桥梁模板厂诉讼代表人周立春到庭参加诉讼。因本案涉及财产损失鉴定，根据当事人申请，本院依法自2014年2月13日至2014年11月13日对涉案财产损失进行评估；期间，本院根据评估需要于2014年6月6日、2014年9月10日、2014年9月26日对本案公开开庭进行了审理；原告刘学亮委托代理人刘生业、李克卫，被告连云港市大磊桥梁模板厂诉讼代表人周立春、委托代理人苗红伟到庭参加诉讼。评估工作全部结束后，本院于2014年11月26日对本案公开开庭进行了审理；原告刘学亮委托代理人刘生业、李克卫，被告连云港市大磊桥梁模板厂委托代理人苗红伟到庭参加诉讼。本院根据被告申请依法通知鉴定人出庭作证，并于2014年12月19日对本案公开开庭进行了审理；原告刘学亮委托代理人刘生业、李克卫，被告连云港市大磊桥梁模板厂诉讼代表人周立春、委托代理人苗红伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘学亮诉称：2010年12月25日，原、被告签订租房协议，约定原告租用被告所有的厂区仓库东南部分（约500平方）用于生产家具，年租金30000元，租赁期限为2011年1月1日至2013年12月30日，提前一个月交纳次年租金。合同签订后，原告按约支付了两年租金，并按约定使用租赁房屋。2012年8月14日13时33分左右，由于被告所有的相邻原告承租的北侧食品、酒类仓库失火，导致原告承租的厂房及厂房内的各种设备、家具、板材等全部被烧毁，损失60余万元。经灌云县消防大队查明，被告出租给原告使用的仓库未经消防验收，没有任何消防手续及设施擅自投入使用。被告出租的租赁物存在重大安全隐患，并且是被告所有的食品、酒类仓库失火在先，因此被告构成违约。为此，原告于2014年1月6日诉至法院，要求判令被告返还2012年8月15日至2012年12月期间租金11250元，并赔偿各种损失488310元。
被告连云港市大磊桥梁模板厂辩称：根据租房协议第六条，原告承租期间所发生的任何事宜与被告无关，必须遵守国家法律法规，做好安全防火等工作。被告有房产证、营业执照，出租行为是合法的。原告没有办理营业执照擅自使用，不办理消防手续，没有消防设施，非法生产家具，并且生产区和存储区、办公区等全部混合在一起，造成了极大火灾隐患。根据消防事故认定书所述的起火点，原告处有极大可能是火灾发生地，应对火灾负极大责任。原告要求被告赔偿是没有任何道理的，请求法院驳回。
经审理查明：
一、被告连云港市大磊桥梁模板厂将其所有的一座高度约为6米的仓库，在中间用高度约为3米的水泥墙一分为四（平均），并将四份仓库对外出租。
2010年12月25日，原告刘学亮与被告签订租房协议，约定被告将仓库的东南部一份（约500平方米）出租给原告使用，租赁期限自2011年1月1日起至2013年12月30日止，年租金人民币30000元，提前一个月交纳次年租金；承租期间，原告不得损坏所租赁房屋设施，如需改造需经被告同意；原告所发生的任何事宜与被告无关；原告必须遵守国家法律法规，做好安全防火等工作。合同签订后，被告将租赁物交付原告使用，原告按期缴纳了第一年和第二年租金。
被告除将仓库东南部出租给原告作为生产家具的厂房外，还将西南部出租给李伯华家作为储存火纸等物品的仓库、将东北部出租给洪成杭家作为储存食品的仓库、将西北部出租给张朋华家作为储存食品的仓库。
二、2012年8月14日，原告及其他三家商户租用的被告厂房发生火灾，致被告所有厂房、原告及另外三家商户的所有物品过火燃烧，经济损失惨重，未造成人员伤亡。事故发生后，灌云县公安消防大队积极组织救火，灾后次日到现场勘验，经初步勘验得知，原告的家具厂内一配电盘，着火期间处于通电状态；火灾前三天仓库所在地区下特大暴雨，仓库被水淹没浸泡，高度约为30至40厘米，仓库使用人都未采取措施处理。灌云县公安消防大队于2012年10月12日作出灌公消火认字（2012）第0003号火灾事故认定书，认定起火原因为：2012年8月14日13时33分左右位于仓库中间部位食品和家具起火所致，火灾原因排除放火、电焊、用火不慎、吸烟、静电、电击、外来火源，不排除电气线路故障、自燃引发火灾。认定灾害成因为：1、火灾发现较晚，初期火灾没有采取有效措施进行控制；2、仓库存放大量可燃物，火灾荷载大；3、仓库未有任何消防手续且未按规范设计及配备灭火器材；4、仓库未经消防验收擅自投入使用。
被告出租给原告使用的仓库未经消防验收，没有任何消防手续及设施；原告在租用被告仓库作为厂房生产亦未经消防验收。
三、本院根据当事人申请依法委托江苏大为资产评估有限公司于2014年11月6日作出苏大为评报字（2014）第115号资产评估报告，评估结论如下：经评定估算，在评估基准日2012年8月14日，原告因火灾所受经济损失（板材配件、工具设备、五金配件、办公用品等项资产的公允价值）为人民币127818元。
四、另查明，被告未经本院同意即擅自拆除厂房并原址重建，火灾现场已灭失。
上述事实，有下列证据证实：一、原、被告庭审陈述；二、原告举证的1、原告身份证复印件，2、租房协议复印件，3、火灾事故认定书复印件，4、火灾后照片，5、（2013）灌民初字第0443号民事判决书复印件，6、被告原址重建仓库照片，7、火灾现场录像光盘；三、被告举证的1、租房协议，2、营业执照复印件，3、灌房权证伊山字第××号房屋所有权证。上述证据经庭审质证，且相互印证，本院予以确认。
对原告举证的汇总表、明细表、火灾前照片、购货发票、收据、证明、进货单，与火灾后照片、录像及现场调查了解不能相互印证的部分，本院依法不予确认。
对被告举证的灌云县价格认证中心证明复印件，因本案涉及的仅为原告损失，本院依法不予采信。
关于评估的问题。
1、本院根据原告申请依法委托江苏大为资产评估有限公司于2014年5月5日作出的苏大为评报字（2014）第045号资产评估报告，因其评估基准日为2014年3月16日与要求不符，评估范围也与要求不符，且被告不予认可，本院依法不予采信。
2、由此，被告要求重新鉴定，符合法律规定，本院依法予以准许；但是，由于被告在江苏大为资产评估有限公司鉴定人员现场调查后未经本院同意即擅自拆除厂房变动现场，故被告要求由其他鉴定机构进行鉴定，不符合本案具体实际，本院依法不予准许，因此，本院继续委托江苏大为资产评估有限公司进行评估。
3、江苏大为资产评估有限公司于2014年9月1日出具“关于退回刘学亮司法鉴定评估报告的函”，以委托鉴定的物品已经焚毁等为由未予评估，因有悖基本客观事实，本院对该函意见依法不予采信。
4、在本院重申与明确委托鉴定事项及要求后，江苏大为资产评估有限公司于2014年11月6日作出苏大为评报字（2014）第115号资产评估报告。原告认为存在漏评事项，评估结论与实际损失相去甚远。被告认为评估报告存在诸多矛盾与问题不能作为定案依据，要求鉴定人出庭接受询问。
5、经询问出庭作证的鉴定人杨某本案鉴定项目的负责人），江苏大为资产评估有限公司系通过现场调查了解评估对象现状，结合具有可信度的火灾后照片及录像，并比对参考火灾前照片及明细表，遵循谨慎、保守的原则，作出苏大为评报字（2014）第115号资产评估报告的。
6、本院经审查认为，苏大为评报字（2014）第115号资产评估报告具有相对的客观性、合理性，又鉴于被告未经本院同意即擅自拆除厂房并原址重建、火灾现场已然灭失的具体实际，依法应予采信。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，受法律保护。原、被告合同标的物（仓库）因2012年8月14日火灾损失严重，无法实现合同目的，且双方合同已经解除，故对原告刘学亮要求被告连云港市大磊桥梁模板厂返还2012年8月15日至2012年12月份租金11250元的诉讼请求，本院依法予以支持。
被告将涉案房屋不规范地一分为四出租给刘学亮、洪成杭、张朋华、李伯华四家作为仓库等使用，应由出租人即被告办理消防验收手续。被告将未经消防验收，未按规范设计和配备消防器材的房屋出租，存在过错，对于因火灾造成的资产损失应承担责任。原告未审查涉案房屋是否具备消防验收手续及消防设施即租用该房屋，在租用被告仓库后从事家具生产，虽在厂房放置了部分灭火器材，但对大火无法起到有效作用，且没有消防手续，在仓房被水浸泡后未及时处理，亦存在过错，对于因火灾造成的资产损失应承担责任。根据原、被告的过错程度，结合火灾的起火点位于原告的汉邦家具厂和洪成杭的食品仓库中间的事实，本院酌定双方各承担50%的责任。因此，被告应当赔偿原告经济损失63909元。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十条、第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告连云港市大磊桥梁模板厂于本判决生效之日起十日内返还原告刘学亮租金人民币11250元。
二、被告连云港市大磊桥梁模板厂于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘学亮经济损失人民币63909元。
三、驳回原告刘学亮其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费8790元，减半收取4395元，鉴定费8000元，鉴定人出庭费1000元，由原告承担3555元，被告承担9840元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审判员 战传福
二〇一四年十二月二十九日
书记员 程玲玲
书记员 傅艺群
书记员 王晓飞
书记员 李天娇
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。
（二）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用﹤诉讼费用交纳办法﹥的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。