吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉02民终694号
上诉人（原审原告）：吉林银行股份有限公司吉林江北支行，住所地吉林市龙潭区。
负责人：王超，该行行长。
委托诉讼代理人：王洪伟。
委托诉讼代理人：孙晓星，吉林恒正达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：许传华，男，1965年11月24日生，住吉林市昌邑区。
原审第三人：吉林市中沈实业总公司，住所地吉林市船营区。
法定代表人：侯维国，该公司经理。
北支行（以下简称吉林银行江北支行）因与被上诉人许传华、原审第三人吉林市中沈实业总公司（以下简称中沈实业）申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林省吉林市龙潭区人民法院（2016）吉0203民初2517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人吉林银行江北支行的委托诉讼代理人王洪伟、孙晓星，被上诉人许传华到庭参加诉讼，原审第三人中沈实业经本院传票传唤无正当理由拒不参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
吉林银行江北支行上诉请求：撤销一审判决，支持吉林银行江北支行一审的诉讼请求。事实和理由：许传华明知中沈实业于1998年将四套住宅楼含本案诉中房屋设定抵押。在我行申请贷款，并协助中沈实业领取房屋他项权证。其后，许传华亦未通过诉讼仲裁等方式向中沈实业主张权利，亦未向我行主张权利，而是消极地在房屋居住至2016年才对执行行为提出异议。许传华对未办理过户登记存在重大过错。原审法院认定中沈实业负有办理产权变更登记义务，进一步认定许传华对房屋未过户更名不存在过错，系认定事实错误。
许传华辩称，吉林银行江北支行所依据的（1999）龙经初字第153号民事判决书仅确认了贷款合同的效力，但对于抵押合同的效力未予确认。也没有判决是其对争议房屋有优先受偿权。经司法鉴定，结论为房地产抵押合同上许传华签字并非其本人所签。由此证明许传华并未在抵押合同当时及抵押登记当时知情。许传华有权选择以直接向中沈实业法定代表人主张权利的方式进行自力救济，并没有必须以诉讼或仲裁方式主张权利的法定义务。而且许传华与中沈实业的约定产权转移手续和费用均由中沈实业负责。故办理产权变更登记的义务在于中沈实业而非许传华，所以许传华对争议房屋未更名过户不存在错误。许传华认为一审认定事实清楚，适用法律正确，二审应当予以维持。
中沈实业未到庭亦未提交书面意见，视为其放弃相关权利义务。
吉林银行江北支行向一审法院起诉请求：恢复（2016）吉0203执恢33-1号民事裁定书中对吉林市昌邑区新华二区南2#1-3右门房屋的执行。
一审法院认定事实：许传华与中沈实业于1997年6月25日签订《协议书》，约定：中沈实业所欠许传华的借款本息、工资等各项款项共计84,500.00元，中沈实业将位于吉林市昌邑区新华二区2号楼1-3右门房屋（即本案争议房屋）、1-4右门房屋抵账给许传华，用于偿还中沈实业所欠许传华的84,500.00元款项，并约定产权转移手续和费用均由中沈实业负责，许传华于产权转移后3个月内分批付给中沈实业3万元。此后，许传华在本案争议房屋居住。
中沈实业于1998年5月19日向吉林银行江北支行借款14万元，经一审法院（1999）龙经初字第153号民事判决书判决，中沈实业于判决生效之日起20日给付吉林银行江北支行借款14万元；所欠利息924.00元，于判决生效之日起15日内给付吉林银行江北支行。该判决生效后，中沈实业未履行该判决内容，吉林银行江北支行申请强制执行，一审法院作出（2016）吉0203执恢33-1号民事裁定书，查封中沈实业所有的坐落于吉林市昌邑区天津街（所有权证号为投0327-2号，建筑面积为100.16平方米）和坐落于吉林市昌邑区欣昌街（所有权证号为投0327-1号，建筑面积为80.51平方米）两处房屋，其中坐落于吉林市昌邑区天津街的房屋中，包含位于吉林市昌邑区新华二区2号楼1-3右门房屋，即本案争议房屋。执行过程中，许传华对争议房屋提出执行异议，并向一审法院缴纳1.5万元执行款，一审法院作出（2016）吉0203执异12号执行裁定书，裁定中止（2016）吉0203执恢33-1号裁定中对本案争议房屋的执行。吉林银行江北支行不服，提起本诉。
另查明：经许传华申请、一审法院依法委托司法鉴定，吉林鸣正司法鉴定中心出具吉鸣正司鉴中心[2017]文鉴字第81号司法鉴定意见书，结论为吉林银行江北支行与中沈实业签订的《房地产抵押合同》上“许传华”签字与许传华本人字迹不一致，故并非许传华本人所签。
一审法院认为，吉林银行江北支行明确其诉请所依据的法律规范为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议和复议规定”）第二十八条，该条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，许传华与中沈实业签订的《协议书》系双方真实、自愿的意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同自成立时生效，故许传华与中沈实业签订的《协议书》成立并生效；且该协议内容具备房屋买卖协议的主要内容，故该《协议书》为合法有效的房屋买卖协议，许传华符合该条款第（一）项的规定。许传华与中沈实业签订房屋买卖协议后在本案争议房屋居住，许传华符合该条款第（二）项的规定。许传华已经以抵账方式按照双方约定向中沈实业支付应当支付的84,500.00元购房款，并已按照要求向法院缴纳1.5万元执行款作为其所支付的剩余价款，故许传华符合该条款第（三）项的规定。关于争议房屋的抵押事宜，许传华并未在抵押合同签订当时及抵押权登记当时知情，且许传华有权选择以直接向中沈实业法定代表人主张权利的方式进行自力救济，并没有必须以诉讼或仲裁方式主张权利的法定义务，且许传华与中沈实业约定，产权转移手续和费用均由中沈实业负责，故办理产权变更登记的义务在于中沈实业而非许传华，故一审法院认定，许传华对争议房屋未更名过户不存在过错，符合该条款第（四）项的规定。综上，许传华符合排除执行的法定条件，吉林银行江北支行无权要求恢复对争议房屋的执行。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：驳回吉林银行江北支行的诉讼请求。案件受理费100.00元，鉴定费1,400.00元（许传华预缴），公告费720.00元（其中吉林银行江北支行预缴420.00元，许传华预缴300.00元），均由吉林银行江北支行承担。
本院二审期间，各方当事人未均提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异。
本院认为，吉林银行江北支行的上诉主张不能成立。本案二审的争议焦点为许传华与中沈实业的协议书能否认定为房屋买卖，许传华对涉案房屋至今未进行更名过户是否存在过错。（一）关于许传华与中沈实业是否在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同这一问题。双方于1997年6月25日签订的协议书中对房屋的位置、面积、抵顶的金额，房屋产权转移手续的办理及相关费用等内容约定明确，符合房屋买卖的合同要件，虽然部分房屋价款以抵顶欠款及工资款的形式支付，但房屋价款的支付方式不影响买卖合同性质的认定。故一审法院认定许传华与中沈实业在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同是正确的，吉林银行江北支行提出许传华并非买受人不享有物权期待权的上诉主张，依法不能成立。（二）关于许传华对房屋未办理过户登记是否有过错的问题。吉林银行江北支行主张，许传华在得知中沈实业将案涉房屋抵押后，并未采取诉讼等公力救济措施，要求中沈实业办理变更登记，许传华对未办理过户登记存在过错。本院认为，负有法定或约定的义务一方，未履行该义务才能被认定为存在过错，本案协议中并未约定许传华负有相关义务，故吉林银行江北支行的该项上诉主张，无事实及法律依据，不能成立。
综上所述，吉林银行江北支行的上诉请求依法不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1913元，由上诉人吉林银行股份有限公司吉林江北支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘福祝
代理审判员 关 晶
代理审判员 张 蕾
二〇一八年四月二十日
代理书记员 王丽宁