北京市密云县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）密民初字第4471号
原告王金梅，女，1966年11月7日出生。
委托代理人马俊杰，北京市密云县穆家峪镇第二法律服务所法律工作者。
被告北京业达房地产开发有限公司，住所地北京市密云县行宫小区。组织机构代码10301149—0。
法定代表人秦永明，董事长。
委托代理人胡海军，北京市檀州律师事务所律师。
被告北京嘉翼宸房地产开发有限责任公司，住所地北京市密云县檀西路东侧石桥西区物业办公楼206室。组织机构代码10300997—2。
法定代表人王振林，经理。
委托代理人高士辉，北京市鑫宝律师事务所律师。
第三人张德兰，女，1954年6月11日出生。
第三人张振华，男，1981年5月24日出生。
第三人张凤芝，女，1979年1月15日出生。
上述三名第三人的委托代理人陈刚，北京市青天律师事务所律师。
原告王金梅与被告北京业达房地产开发有限公司（以下简称：业达房地产公司），被告北京嘉翼宸房地产开发有限责任公司（以下简称：嘉翼宸房地产公司），第三人张德兰、张振华、张凤芝房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王金梅的委托代理人马俊杰，被告业达房地产公司的委托代理人胡海军，被告嘉翼宸房地产公司的委托代理人高士辉，第三人张德兰、张振华、张凤芝的委托代理人陈刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王金梅诉称：业达房地产公司与嘉翼宸房地产公司系合作开发宾阳西里三期住宅楼工程。2007年11月1日，经张长付介绍我与业达房地产公司签订X里小区购房协议，我以386400元购买业达房地产公司开发的X里小区X号（C3）楼X单元X层X号楼房一套。我已将房款全部付清。现被告业达房地产公司已为案外人办理了涉案房屋的入住手续，致使我与被告间的合同无法继续履行，起诉要求：1、解除双方签订的商品房购房合同；2、二被告及第三人返还购房款386400元及赔偿购房差价损失707600元；3、二被告及第三人承担评估费4200元及诉讼费。
被告业达房地产公司辩称：嘉翼宸公司与我公司系合作开发。张长付作为材料供应商，将我公司允许其销售顶账的楼房出售给原告王金梅，收取了购房款。张长付又将该争议楼房转让给张瑞华，张瑞华在办理入住时将该房屋转让给刘玉霞，我公司为刘玉霞办理了入住手续。我公司与张长付签订顶账协议时，未取得预售许可，与王金梅签署的购房协议应属无效。张长付一房二卖，因其去世，故应由继承人承担责任。该协议属于预约合同，不应按照鉴定的楼房差价承担违约责任。不同意原告的诉讼请求。
被告嘉翼宸房地产公司辩称：嘉翼宸房地产公司与原告未签订购房协议，原告与嘉翼宸房地产公司没有合同关系。嘉翼宸房地产公司与业达房地产公司是联营合作关系。嘉翼宸房地产公司依据联合开发改造协议承担商品房销售中开具发票、协助业主办理产权注册登记手续责任，不承担其他责任。不同意原告的诉讼请求。
第三人张德兰、张振华、张凤芝述称：被告业达房地产公司将涉案楼房顶账给张长付。被告业达房地产公司在原告王金梅与业达房地产公司签订的X里小区购房协议、收据上加盖公章确认，视为其收到购房款。被告业达房地产公司明知涉案房屋已出售给原告王金梅，其再次转让出售，具有过错。被告业达房地产公司作为出售房屋主体，应承担责任。即使张长付有责任，亦应由继承人在继承遗产的范围内承担责任，而不是直接的给付责任。
经审理查明：张长付（2012年11月2日去世）与张德兰系夫妻关系，与张振华、张凤芝系父、子女关系。张长付是X里三期住宅楼工程的材料供应商。2007年11月1日，经张长付介绍，王金梅（买受人）与业达房地产公司（出卖方）签订X里小区购房协议，协议约定：“认购户别X里小区X（C3）号楼X单元X层X户，建筑面积84平米；认购房产总价386400元；备注4、此房屋起价4600元，5、顶张长富（付）8#综合楼工程款”等内容。购房协议买受人处张长付签名。业达房地产公司在出卖方签字处（加盖印章）”。2007年11月1日收据记载：“今收到王金梅（张长富（付）顶账）交来X里小区XC3-X单元-
X户房款叁拾捌万陆仟肆佰元整386400.00元，交款人张长付、王金梅，收款单位处加盖业达房地产公司印章”。2007年12月17日，买受人张瑞华与业达房地产公司签订X里小区购房协议，协议约定：“认购户别X里小区X（C3）号楼X单元X层X户，建筑面积84平米左右；认购房产总价336000元；顶张长富（付）07.11.1日协议，顶张长付8#综合楼工程款”等内容，后买受人张瑞华更改为刘玉霞。2012年10月26日，被告业达房地产公司将该争议楼房为案外人刘玉霞办理了入住手续。
另查：2005年11月8日，业达房地产公司（乙方）与嘉翼宸房地产公司（甲方）签订联合开发改造北京市密云县X里三期工程协议书。协议书记载：“商品房的销售，拆迁户回迁安置补偿及其它优惠政策均由乙方负责，甲方只负责开具发票、协助业主办理产权注册登记相关手续，涉及税金及相关费用由乙方负责”。
本案在审理过程中，原告王金梅申请对密云县X里小区X号楼X单元X层X号楼房价值进行鉴定，本院依法委托北京东华天业房地产评估有限公司进行评估，结论为：“密云县X里小区X—X—X号房地产价值为109.40万元”。原告王金梅支付评估费4200元。
上述事实，有双方当事人陈述、X里小区购房协议、收据、业达房地产公司与嘉翼宸房地产公司签订的联合开发改造北京市密云县X里三期工程协议书、评估报告书等证据材料在案佐证。
本院认为：当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。张长付代王金梅与业达房地产公司签订的X里小区购房协议，系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规强制性规定，该协议有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。王金梅交付了全部购房款，被告业达房地产公司亦为原告王金梅出具了收据。张长付、业达房地产公司在明知未与王金梅解除购房协议的情况下，又与案外人张瑞华就涉案房屋签订购房协议。现被告业达房地产公司已将涉案房屋为案外人刘玉霞办理了入住手续。被告业达房地产公司及张长付一房二卖构成根本违约，致使双方所签合同不能继续履行，应承担违约责任，赔偿原告因此所造成的经济损失。原告要求解除双方签订的X里小区购房协议、返还购房款，赔偿楼房差价损失的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院予以支持。张长付作为收款人，应承担退还购房款责任，被告业达房地产公司对收款行为进行了确认，在收据上加盖印章，应承担连带责任。现张长付已去世，应由其法定继承人张德兰、张振华、张凤芝在继承遗产范围内承担返还购房款、赔偿损失的责任。原告王金梅要求被告嘉翼宸房地产公司承担责任的主张，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，判决如下：
一、解除原告王金梅与被告北京业达房地产开发有限公司于二〇〇七年十一月一日签订的X里小区购房协议。
二、第三人张德兰、张振华、张凤芝在继承张长付遗产范围内返还原告王金梅购房款三十八万六千四百元。于本判决生效之日起十日内付清。被告北京业达房地产开发有限公司承担连带责任。
三、第三人张德兰、张振华、张凤芝在继承张长付遗产范围内赔偿原告王金梅楼房差价损失七十万七千六百元。于本判决生效之日起十日内付清。被告北京业达房地产开发有限公司承担连带责任。
四、驳回原告王金梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
评估费四千二百元（原告王金梅已预交），由被告北京业达房地产开发有限公司，第三人张德兰、张振华、张凤芝负担。于本判决生效之日起十日内给付原告王金梅。
案件受理费七千三百二十三元（原告王金梅已预交三十五元），由被告北京业达房地产开发有限公司，第三人张德兰、张振华、张凤芝负担。于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 朱光文
人民陪审员 王建海
人民陪审员 王连荣
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 赵颖慧