温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温鹿商初字第4007号
原告：温州市聚一堂房产事务服务有限公司，住所地：温州市瓯海区南白象曙东路53号（第五层第2间）。
法定代表人：徐锋，公司执行董事。
委托代理人：卓予拉、杨安取，浙江平宇律师事务所律师。
被告：陈飞燕。
被告：何瑞荣。
第三人：中国工商银行股份有限公司温州市中支行，住所地：温州市鹿城区吴桥路利府花园南1-31号，
负责人：蔡鹏，支行行长。
委托代理人：徐晓军，该行员工。
原告与被告及第三人金融不良债权追偿纠纷一案，原告于2015年7月15日向法院提起诉讼，诉请：1.判令两被告向原告偿还借款本金839529.66元及截止2012年12月27日的利息42683.14元（包括欠息40174.15元、罚息1343.49元及复息1165.5元），合计882212.8元；2.判令两被告从2012年12月28日起至判决确定的履行之日止，按照年利率8.72586%的标准向原告支付839529.66元本金的罚息并按照年利率8.72586%的标准向原告支付该部分罚息的复息；3.依法判决原告有权就两被告所抵押的坐落于温州市瓯海大道与汤家桥路交叉口东北侧瓯海大道A地块香缇锦园第××幢××室房屋折价或拍卖、变卖后所得价款优先受偿；4.本案诉讼费用由两被告承担。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年2月23日公开开庭进行了审理，现已审理终结。
本院经审理认定，两被告系夫妻。2009年12月31日，两被告与第三人及浙江中梁置业有限公司分别签订编号为01203000282009一手贷0002808的《个人房屋担保借款合同》及编号为2009年（保）字0118字《贷款及保证承诺》，约定：第三人根据被告陈飞燕的申请，经审查同意向被告陈飞燕一次性发放贷款100万元用于购买坐落于瓯海大道与汤家桥路交叉口东北侧瓯海大道A地块香缇锦园××幢××室；贷款期限为120个月，自2009年12月31日至219年12月31日止，实际放款日以借款借据为准；贷款利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率浮动比例13%，月实际执行利率为5.593500‰；如遇中国人民银行调整贷款利率，按合同签订日的贷款利率执行，并于下年度1月1日起按调整后的贷款利率执行；被告陈飞燕授权第三人将发放的贷款一次性划入浙江中梁置业有限公司的账户；贷款利息自实际放款日起计算并按月结息，计息方式采取整月的按月计息，不满整月的零头天数按日计息；还款日为实际放款日的每月对应日，还款日无对应日的，以该月的最后一日为还款日；被告陈飞燕按照等额本息还款法按期归还贷款本息，如未按约定的时间归还，第三人将按国家规定对逾期贷款按逾期利率8.72586%计收罚息；如被告陈飞燕不按期偿还贷款利息时，第三人对被告陈飞燕未支付的利息计收复利；如发生被告陈飞燕连续三个月或在合同期限内累计六个月未按时足额偿还贷款本息等情形时，宣布合同提前到期，并通知被告陈飞燕和保证人，要求其提前清偿全部贷款本息（包括逾期利息）或提前处分抵（质）押物；两被告自愿将其贷款购买的坐落于瓯海大道与汤家桥路交叉口东北侧瓯海大道A地块香缇锦园××幢××室房屋（房屋预告登记证号：温房预瓯字第××号）抵押给第三人，抵押担保范围包括贷款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用；浙江中梁置业有限公司自愿向第三人提供连带责任保证，保证范围同上；第三人无须征得被告陈飞燕和保证人同意，可将其在合同项下的权益转让给其他人，第三人转让权益应当通知被告陈飞燕和保证人；合同履行过程中发生纠纷，合同各方应协商解决，协商不成的，向第三人所在地人民法院提起诉讼，等等。2010年3月10日，第三人与被告陈飞燕办理了预购商品房抵押权预告登记手续。
上述合同及承诺书签订后，第三人于2010年3月15日向被告陈飞燕发放了贷款。贷款发放后，被告陈飞燕偿还贷款本息至2012年5月15日，之后开始拖欠贷款本息。
2012年12月27日，原告与第三人签订《债权转让合同》，约定第三人将上述合同项下的全部债权以及相关担保权利等价一并转让给原告，转让价格为882212.8元。其中，债权本金为839529.66元，未受清偿的利息40174.15元，合同期内利息的复利1165.5元，逾期利息1343.49元。该合同签订当日，原告按照约定向第三人付清了债权转让价款。
2013年6月7日，原告与第三人在《温州商报》刊登了《债权转让公告》。2013年8月1日，第三人向被告陈飞燕、何瑞荣邮寄《债权转让通知》并由浙江省温州市中信公证处出具公证书。
另，原告明确诉讼请求之中的利息、逾期罚息、合同期内利息的复利方面的计算方式为，将2013年6月7日《债权转让公告》刊登之日视为合同到期日，此前按照《个人购房借款／担保合同》计算，之后仅请求逾期利息部分。截止2013年6月7日，按照《个人购房借款／担保合同》计算，被告陈飞燕、何瑞荣欠原告本金839529.66元，利息19533.53元，逾期利息6102.67元，合同期内利息的复利1996.7元。
本院认为：本案所涉的《个人房屋担保借款合同》、《贷款及保证承诺》均未违反法律、法规强制性规定，应为合法有效。第三人已按约发放贷款，被告陈飞燕未依约还本付息，已构成违约。第三人已将涉案债权依法转让给原告并履行了通知义务，另上述借款发生于两被告夫妻关系存续期间，因此发生的债务应由两被告共同承担。故原告诉请被告陈飞燕、何瑞荣偿还借款本金及利息、合同期内利息的复利、逾期利息符合法律规定，但原告要求被告支付债权转让日（2012年12月27日）之后的合同期内利息的复利，于法无据，本院不予支持。因罚息已经包含了惩罚性质，故罚息不再支付复利。被告陈飞燕、何瑞荣自愿提供其购买的坐落于温州市瓯海区瓯海大道A地块香缇锦园××幢××室（房屋预告登记证号：温房预瓯字第××号）作为借款的抵押物且已办理了预购商品房抵押权预告登记手续；现原抵押权人第三人将主合同转让给原告，作为从合同的产生的权利依约一并转让给原告。故原告有权就上述抵押物优先受偿。被告陈飞燕、何瑞荣经过本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，第一百八十条第（一）项，《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条第一款第（二）项，第五十三条，《最高人民法院审理涉及金融资产管理公司收购、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第六条第一款、第九条，《最高人民法院关于金融资产管理公司收购、处置银行不良资产有关问题的补充通知》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告陈飞燕、何瑞荣于本判决生效之日起十日内共同偿付原告温州市聚一堂房产事务服务有限公司借款本金839529.66元及利息19533.53元、合同期内利息的复利1165.5元、逾期罚息（截止2013年6月7日的逾期利息为6102.67元；之后的逾期利息按合同编号为01203000282009一手贷0002808《个人购房借款／担保合同》的约定计算至本判决确定的履行之日止）。
二、如被告陈飞燕、何瑞荣未按期履行上述第一项债务，则
依法拍卖或者变卖被告陈飞燕、何瑞荣提供抵押的坐落于温州市瓯海区温州市瓯海区瓯海大道A地块香缇锦园××幢××室房屋（房屋预告登记证号：温房预瓯字第××号），所得价款由原告温州市聚一堂房产事务服务有限公司优先受偿。
三、驳回原告温州市聚一堂房产事务服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12622元，公告费420元，由被告陈飞燕、何瑞荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院
审 判 长 吕福权
人民陪审员 蔡 红
人民陪审员 陈 琳
二〇一六年四月二十五日
代书 记员 陈炬炬