广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终356号
上诉人（一审本诉原告、反诉被告)：刘志翔，男，1981年6月9日出生，住广东省珠海市香洲区，现住广东省珠海市，
委托诉讼代理人：张莉明，广东华杨律师事务所律师。
被上诉人：（一审本诉被告、反诉原告)：王启栓，男，1957年12月14日出生，户籍地址山西省平陆县，现住广东省珠海市，
委托诉讼代理人：赖池旺，广东兆达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓明丽，广东兆达律师事务所律师。
一审本诉原告、反诉被告刘志翔因与一审本诉被告、反诉原告王启栓房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院(2016)粤0402民初3264号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
本院审理查明的事实
刘志翔与王启栓、侯英果于2016年1月25日签订《房地产买卖合同》，约定王启栓拟将位于珠海市昌盛路376号华发世纪城143栋202房转让给刘志翔，房屋建筑面积195.8平方米，交易总金额为人民币390万元，交易所发生的税费由刘志翔承担；签订合同当天支付定金50万元，余款由刘志翔向银行贷款，贷款金额由银行评估待定，银行出具同贷书之后，刘志翔付清除购房定金、银行贷款以外的首期款；双方同意于2016年1月30日交付房屋；合同签订之日起四个月，双方携带有关资料到珠海市房地产登记中心办理过户手续。侯英果系王启栓之妻。斗门区白藤明发物业代理服务部及赵文明分别在合同尾部加盖印章及签名，赵文明系该服务部经营者，王启栓称其因不熟悉房产交易而请赵文明见证。
合同签订后，刘志翔分别于2016年1月25日、26日通过银行向侯英果账户转账支付定金20万元、30万元共50万元，王启栓向刘志翔开具了收据。王启栓则将案涉房屋交给刘志翔居住使用。
3月15日王启栓与刘志翔及刘志翔之妻一同前往银行，共同签署了刘志翔夫妻向银行贷款的《购房贷款委托付款委托书》后，刘志翔夫妻向银行提供了全套抵押贷款的申请资料。
3月17日，刘志翔、王启栓签订《关于解除房屋买卖合同的协议》（下称解除合同协议）约定：“乙方（刘志翔）向甲方（王启栓）购买坐落于珠海市香××区昌盛路××房，双方己签订房屋买卖合同。经双方协商，达成协议如下：一、甲乙双方在平等自愿的基础上，本着友好协商的原则。甲、乙双方自愿解除上述双方签订的房屋买卖合同。二、解除甲、乙双方于2016年1月25日签订的《珠海市房地产买卖合同》（适用于二手楼买卖）。自双方签订本协议生效之日起，甲、乙双方之前签署的任何房屋买卖合同及相关文件均作废，甲、乙双方互相免责，任何一方不得再追究另一方的任何责任，否则，须向相对方承担违约金人民币大写陆拾万元整（小写￥600000元整）。三、双方对退还已缴付房款办法已达成一致意见，具体如下；王启栓在签订本协议壹个工作日内一次性退还刘志翔已交缴付定金大写伍拾万人民币（小写￥500000元整），刘志翔向王启栓出具相应的收款凭证。同时王启栓两日内收回出售给刘志翔的上述房屋，刘志翔必须保留王启栓原有的家私家电，该房屋的产权即与刘志翔无关。四、本确认书是双方完全自愿签订，任何一方不得再以任何理由提起诉讼或仲裁。双方同意，自本协议生效后，双方之间就买卖合同的争议全部解决。任何一方均不对另一有主张买卖合同项下的权利或与买卖合同相关的权利。《再次声明签订合同无效，双方不再对合同提出主张权利》。五、本确认书签订之日起生效，一式两分，甲乙双方各执一份，效力等同”。
同日，王启栓向刘志翔出具欠条载明“今由王启柱()欠到刘志翔()柒万肆仟元整（74000元整）。付款期限从即日起三十天内付清。”
对于双方在签订解除合同协议的同日签署欠条，一审庭审中刘志翔称“解除合同的原因是王启栓寻找到肯出资更高的第三方买家，以420万元即高于刘志翔购买价390万元的市场价格进行交易，要重新出卖且同意补偿给刘志翔10万元，在这种前提下刘志翔才同意解除购房合同，同时考虑到该房屋处于二层，所以没有主张适用定金罚则。”“因为在涉案房屋住了近两个月，扣除租金2.6万元，剩余7.4万元。”王启栓则解释称“当时双方已经协商好了退还刘志翔50万元定金，因为王启栓当时已经在4S店订购了一部Q7越野车，马上就要提车，可以从发票日期体现出来，当时交了15万元的定金，在资金上有点吃力，当时王启栓计算10万元可能要稍后一点时间才能筹到，于是和刘志翔协商，结果也是同意在扣除2.6万元作为租金和水电费用，最后就形成了7.4万元的欠条，接着王启栓和妻子商量之后觉得还是一次性将50万元退还给刘志翔，彻底了结这个事情以便将房屋卖给其他人，退还50万元结果就体现在解除协议上面。”二审诉讼中王启栓称，双方系在案涉房屋附件的“中原地产公司”处协商解除案涉合同，其亦要求赵文明到场见证，该欠条系赵文明到场前双方签署，赵文明到场后认为不需要这么复杂，只签协议即可，但随后基于对刘志翔的信任而未将欠条收回。刘志翔承认在案涉房屋居住两月后，因噪音问题感觉居住不舒适，遂向王启栓提出解除合同。
亦在双方签订解除合同协议及欠条的同日，王启栓与案外人签订房屋买卖合同，以人民币420万元售出案涉房屋，并在3月18日收取案外人定金后将50万元退还刘志翔。刘志翔于3月19日将案涉房屋的门禁2张、大门锁匙5把、燃气卡1张交给珠海中原物业顾问有限公司收执。
2016年4月17日刘志翔向王启栓发送短信“王总，还是上次转账账号，户名刘志翔……”；4月19日刘志翔再向王启栓发送短信“王总，那笔款转过来了吗？”，王启栓复“还设（没）有。”刘志翔回“今天您抽个空处理一下呵”，王启栓复“可以。”二审诉讼中，王启栓称双方短信的联系仅表示其对出具欠条的确认，并非对欠条中债务的确认。
根据王启栓的申请，一审法院向斗门区白藤明城物业代理服务部的经营者赵文明调查，赵文明称：刘志翔交了50万元定金之后，刘志翔就搬进案涉房屋居住。过完年后，王启栓和我分别致电刘志翔办理银行按揭手续，但是刘志翔一直拖着没有办理，并提出要求解除合同，其理由就是认为案涉房屋负一层水泵噪音影响居住，但王启栓不同意解除合同。后来双方解除合同的协商过程我不清楚，没有参加。3月17日我到达约定地点后，双方已拟好协议，我见证了协议签署。不清楚双方协商违约补偿及欠条的情况。
案中，王启栓提交了“中原地产公司”经纪人刘伟出具的《关于华发世纪城143栋202房的情况说明》称：就华发世纪城143栋202房……刘志翔是2016年3月3日到我公司放盘，出租、出售该物业，并自称有全权委托公证书，可以代产权人办理出租出售事宜。后经我们在有客户欲购买该物业进行购买谈判的过程中，了解到刘志翔并非他所讲的该物业的产权人的全权委托人，双方系出让方与受让方的关系，刘志翔不想购买该物业，所以才到中介公司放盘。经联系产权人王启栓，才开始进行该物业交易的谈判，经过协商，我们要求王启栓与刘志翔自行协商解除双方的交易，然后由王启栓与我们的客户重新签订房地产买卖合同。2016年3月17日王启栓、刘志翔、刘雨晴（该房后来的买家）、刘伟一起在华发世纪城分行协商解除合同和重新签订合同事宜。王启栓与刘志翔最后达成协议，王启栓退还刘志翔50万定金，双方解除合同。王启栓曾出具一张欠条给刘志翔。据王启栓当时陈述是因为其需要钱提车、且不能确定后来的买家第二天是不是一定能给到50万定金，所以有10万块可能需要一个月左右时间来支付，因此打了一张欠条给刘志翔，欠条数额是74000元，是10万元扣除两个月租金、水电费、管理费等费用后数额。但后来双方称欠条作废，最后签订解除合同的协议时也没有关于欠条内容的描述。当晚七点多，在赵先生的见证下，王启栓与刘志翔正式签订了解除合同的协议。第二天，王启栓、刘志翔、刘雨晴、刘伟一起到建设银行将50万定金转账给刘志翔。
一审庭审中，刘志翔的代理人发表意见称，如果按照王启栓代理人上述所述，王启栓向刘志翔转账50万元包含该欠条的话，从逻辑上讲，王启栓是多支付了26000元给刘志翔，且出现了违背交易过程中的习惯，即支付款项不索取欠条。该重大事实是王启栓从上次开庭到这次开庭一直没有发现的重大漏洞，既然刘志翔没有赠与王启栓26000元的意思表示，为何王启栓要多支付了26000元，时至今日从未发觉。该漏洞出现的原因并非系王启栓方智力水平低下导致，而是王启栓为了掩盖和虚构事实编造谎言的漏洞，具体数字的体现，50万元定金的返还包含了王启栓所单方声称的40万元，在打10万元欠条，实际上欠条体现的是74000元，总共需支付47.45万元，但是实际支付的时候，又按照50万元来支付，如果对正常人来讲，不会对26000元说放弃就放弃，不符合事实逻辑。所以真实的情况是解除该房屋买卖合同，除了返还定金之外，由于房价上涨，王启栓向案外人出卖房屋多卖了30万元，该事实也被双方提交的证据所证实。基于王启栓溢价出让，王启栓同意额外支付10万元给刘志翔，但是该10万元有扣除两个月的租金26000元，实际应当支付74000元，该解除合同的协商过程包含了刘志翔本人对该房屋瑕疵的不满，这也是刘志翔为何没有主张定金双倍返还的原因之一，基于以上事实，74000元的欠条金额才在事实上符合逻辑。
王启栓代理人则发表意见称，王启栓做生意，也是农民出身，法律意识相对淡薄，王启栓夫妻当时只想着尽快履行双方签订解除合同协议约定的退款义务，协议里约定得非常明确是退还50万元定金，所以依据合同直接将50万元退还刘志翔，退还之后王启栓认为双方已经履行完了权利义务，也因为生意繁忙，所以也没有多关注多退还的26000元，根据双方的证据以及中原地产公司出具的声明及法院向赵文明的调查，均证明双方买卖合同无法继续履行的原因归于刘志翔，如果王启栓真如刘志翔所说是为了获得更高价款而另行转让房屋，王启栓可以刘志翔违约在先为由，没收刘志翔已支付的定金50万元，该定金数额也高于王启栓一直转让差价30万元，因此在刘志翔违约在先的情况下，王启栓不仅没有没收定金还另行支付10万元不符合逻辑。
刘志翔提起本案诉讼，请求判令王启栓1、归还补偿金人民币74000元整；2、支付补偿金利息（从起诉之日起计至付清欠款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算);
王启栓提出反诉，请求判令刘志翔支付违约金200000元及利息（利息按中国人民银行规定的同期贷款利率自被反诉人提起本诉之日起即2016年4月27日计至付清之日止)。
一审判决的理由与结果
刘志翔与王启栓于2016年1月25日签订的《房地产买卖合同》和于2016年3月17日签订的《关于解除房屋买卖合同的协议》均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同和协议的约定履行各自义务。
《房地产买卖合同》签订后，刘志翔依约于2016年1月25日向王启栓支付定金50万元，王启栓亦将案涉房屋交给刘志翔使用居住。
《关于解除房屋买卖合同的协议》签订后，王启栓于2016年3月18日通过银行转账退还50万元定金给刘志翔。刘志翔于2016年3月19日将案涉房屋的门禁2张、大门锁匙5把、燃气卡1张交还给珠海中原物业顾问有限公司。即《关于解除房屋买卖合同的协议》约定的权利义务已全部履行完毕。
根据参与此次房屋买卖的中原地产公司经纪人刘伟向本院出具的《关于华发世纪城143栋202房的情况说明》及本院向斗门区白藤明城物业代理服务部经营者赵文明的调查，结合《关于解除房屋买卖合同的协议》的内容可以认定，买卖双方解除《房屋买卖合同》的真正原因是刘志翔在居住使用房屋后觉得不合适而提出的，并非王启栓因房价上涨而主动违约。因此，刘志翔主张王启栓一直寻找高价买主出售，并在卖出的溢价款30万元中补偿刘志翔10万元的说法证据不足，与事实不符，本院不予采信。
关于刘志翔持有王启栓于2016年3月17日签署的《欠条》问题。因为双方签订的《关于解除房屋买卖合同的协议》和《欠条》的签署时间均显示为2016年3月17日，刘志翔主张《欠条》是在双方签订《关于解除房屋买卖合同的协议》之后形成。而王启栓辩解是在签订《关于解除房屋买卖合同的协议》之前签署，双方对此各表不一。一审法院对此认为，王启栓表述在双方有意解除《房屋买卖合同》的前提下，因购车需要资金，另行出售房屋的价款回收难以确定，无法保证其中10万元定金的及时退还，因此签署《欠条》的说法更符合常理和事实的真相。首先，《欠条》载明的付款期限为30天付清，与王启栓陈述的理由和初衷完全吻合；其次，从中原地产公司经纪人刘伟出具的《关于华发世纪城143栋202房的情况说明》及一审法院向赵文明的调查笔录内容亦印证了王启栓的说法。再次，《关于解除房屋买卖合同的协议》约定的内容亦载明双方之前签署的房屋买卖合同及相关文件均作废、解除协议签订后，任何一方均不对另一方主张买卖合同项下的权利或与买卖合同相关的权利。上述约定内容的意思已明确了双方在签订《关于解除房屋买卖合同的协议》后，双方在解除协议内容以外前后产生的权利义务已经终止。相反，刘志翔对《欠条》产生的原因表述前后矛盾，理由牵强，不足为信。因此，刘志翔以《欠条》作为凭据请求王启栓归还欠款74000元及利息的理据不足，一审法院不予支持。
关于王启栓反诉请求判令刘志翔支付违约金20万元及利息问题。本案中，刘志翔并非依据《关于解除房屋买卖合同的协议》对王启栓提出诉讼请求，而是根据王启栓签署的《欠条》提出的诉讼请求；其次，王启栓在双方解除《房地产买卖合同》后另卖他人高出原价30万元，不存在损失。故王启栓请求判令刘志翔支付违约金20万元及利息的理由不充分，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第一百一十六条的规定，判决如下：一、驳回刘志翔的全部诉讼请求；二、驳回反诉王启栓的全部反诉请求。案件受理费人民币1650元由刘志翔负担，反诉费人民币2150元由王启栓负担。
当事人二审的意见
一审本诉原告刘志翔不服一审判决，上诉请求1、撤销原判决第一项；2、维持原判决第二项；3、判令王启栓支付所欠解除合同的经济补偿金人民币7.4万元整，以及自起诉之日起至实际履行支付上述7.4万元款项义务之日止的利息。刘志翔据此提出事实与理由：一、一审法院关于《欠条》形成原因的事实认定存在错误。双方协商解除2016年1月25日签订的《房屋买卖合同》，是因为新买家出了高出刘志翔人民币30万的价格来购买房屋，在此前提下，王启栓同意另行支付刘志翔10万元，扣除刘志翔实际居住该房屋两个月的租金、物业水电费等，剩余约7.4万元，因此出具了7.4万元的欠条。二、一审法院对王启栓关于欠条形成原因表述中存在的重大逻辑漏洞没有合理分析，导致事实认定错误。双方确认刘志翔实际居住该房屋两个月的租金、物业水电费等共计2.6万元，直至一审第二次开庭审理之时，王启栓从未表示过要免除刘志翔该笔费用。作为正常理性人，不会放弃该笔金钱。但依照王启栓主张的退还50万定金中包含了10万元补偿金的话，明显多支付给刘志翔2.6万元。这一漏洞明显属于王启栓编造谎言过程中暴露的逻辑错误。三、一审中，王启栓提交了书面的房产中介人员证人证言，但证人没有出庭接受质询，证据三性不应当被认定。一审法院基于该书面证言认定本案的关键事实缺乏合理性。
一审本诉被告、反诉原告王启栓答辩称，一、一审判决认定事实清楚。经过庭审调查和对相关中介方的调查，事实已非常清楚，即刘志翔是案涉《房地产买卖合同》中的违约方。刘志翔在签订《房地产买卖合同》后，长达数月不履行付款义务，最后以居住不舒适为由提出解除合同，王启栓不得已另行委托中介放盘。王启栓全额退还50万元定金，已释放了对刘志翔最大的善意。房价上涨纯属偶然事件，与刘志翔没有任何关系。刘志翔违约在先，却要求王启栓支付解除合同的经济补偿，实乃颠倒黑白。二、欠条事项已被解除合同协议内容所覆盖，实际已失效。王启栓在一审答辩状及庭审中已经充分阐述了该欠条形成的原因和经过，并且得到前后经手案涉房产交易的中介人员的证实。欠条和解除合同协议是在同一天签订的，双方协商的最终结果都体现在解除合同协议中，如果双方还就解除合同达成了其他内容，为何不直接反映在该协议里，而要多此一举另写一张欠条呢？而且，在解除合同协议中已明确“自本协议生效后，双方之间就买卖合同的争议全部解决。任何一方均不对另一方主张买卖合同项下的权利或与买卖合同相关的权利”。这清晰明确地表明，该协议是双方关于解除买卖合同事宜达成的最终协议，也就是王启栓全额退还刘志翔50万元定金，又何来尚欠74000元之说呢？且在解除合同协议签订的第二天，王启栓就全额向刘志翔退还了50万元，显示了王启栓是以极大的诚意履行合同义务的，假如前一天真的达成了补偿刘志翔74000元的合意，为何王启栓不一并履行呢？三、王启栓并不服一审判决对反诉的处理，但惟愿此事尽早了结，并非想借此获利，故没有提起上诉。一审法院以刘志翔并非依据解除合同协议对王启栓提出诉讼请求，而是根据王启栓签署的欠条提出的诉讼请求，且王启栓不存在损失为由驳回反诉请求显然不妥。案涉的欠条或解除合同协议，都是基于本案的房屋买卖行为而产生，当事方也是一致的，一审法院将其硬生生割裂，既不符合法理，也与其事实认定矛盾。此外，违约金的产生并不以守约方存在损失为前提，而是以存在违约事实为前提。本案中，刘志翔违约的事实是清楚、明确的，因此已经触发了协议中的违约条款，应当承担相应的违约责任。但是王启栓年数已高，身体也欠佳，只想此时尽早了结，更没有借此获利的念头，因此决定不上诉，请求驳回刘志翔的上诉请求。
本院判决的理由与结果
案已查明，王启栓与刘志翔订立解除合同协议的同时签署了案涉欠条，确认欠刘志翔7.4万元并承诺在签署欠条之日起三十日付清。对此，王启栓一审抗辩称双方约定解除房屋买卖合同退还50万元定金，因当时手头仅有40万元，担心余下10万元不能及时退还，故而写下欠条。本院认为，即便如此，王启栓在当时及其后仍有多次机会澄清以上所述事实，但审查解除合同协议及欠条内容所见，两者并没有相互联系，协议中没有提及欠条及其内容，欠条更没有说明双方签订合同、协议及约定退还定金的事宜。王启栓上诉称“欠条已被解除合同协议所覆盖，实际已经失效”，但协议中并没有只言片字说明欠条失效的内容，事实上该协议如上所述未曾提及该欠条。王启栓二审中陈述“协议生效后，双方就买卖合同的争议全部解决，任何一方不再主张合同项下的权利，协议是双方解除买卖合同事宜达成的最终协议”，如若欠条系在双方达成“最终协议”前出具，则“最终协议”签订后王启栓当收回出具与刘志翔的欠条。事实上，在双方签订解除合同协议前，即双方就解除合同事宜协商达成一致意见前，王启栓就先行向刘志翔出具欠条确认欠款，并不合逻辑与常理，故本院认定欠条系在双方达成解除合同协议后，王启栓才出具与刘志翔――这也符合上述王启栓一审抗辩所述“手头仅有40万元，担心余下10万元不能及时退还，故而写下欠条”的时间逻辑。
如若欠条中王启栓确认所欠的款项系应退还的50万元定金中的一部分，王启栓在签订解除合同协议的翌日将定金退还刘志翔时，却未将欠条确认的欠款扣除，而径将50万元退还刘志翔；而在欠条约定的还款期限届满，刘志翔发短信要求付款时，王启栓也未明确予以拒绝，反而应刘志翔付款的要求――今天您抽个空处理一下――回复“可以”。故本案事实证明王启栓在出具欠条之时，在解除合同协议履行完毕之后，均确认欠条形成的权利和义务，王启栓系具有完全民事行为能力的自然人，当对自行处分的民事行为承担相应的民事法律后果。综上事实的判断，本院认定欠条确认的欠款与解除合同协议约定的退还定金50万元无关。一审判决认定事实错误，实体处理不当；刘志翔上诉有理，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第九条、第十一条第一款、第五十四条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省珠海市香洲区人民法院(2016)粤0402民初3264号民事判决；
二、被上诉人王启栓于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人刘志翔支付7.4万元及利息，利息自2016年4月27日起按中国人民银行公布的同期贷款利率计至本判决判令履行之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费1650元、反诉案件受理费2150元，二审案件受理费1650元，共5450元均由王启栓负担。
本判决为终审判决。
审判长 李烈斌
审判员 廖世娟
审判员 朱 玮
二〇一七年四月二十四日
书记员 江月娴