广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2534号
上诉人（原审原告）：广东合富房地产置业有限公司，住所地。
法定代表人：扶伟聪，该公司董事长。
委托代理人：柯柏松，广东天杰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴树炎，男，1980年3月9日出生，汉族，身份证住址，现住。
委托代理人：赖智明，广东骏森濠律师事务所律师。
上诉人广东合富房地产置业有限公司（合富置业公司）因与被上诉人吴树炎居间合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民二初字第1336号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年4月23日，吴树炎（甲方）与合富置业公司（乙方）签订《越和皮具城项目一二手联动销售代理合同》（以下简称《销售代理合同》），约定就越和皮具城项目甲方委托乙方作场外销售代理事宜，第二条：合同期限：联合代理委托期限由2013年4月22日至2013年4月30日止。独家委托期限由2013年5月1日至2013年5月15日止。本合同期满后，如有需要时双方经协商一致，可延长该期限。第三条：委托代理方式及工作内容：甲方委托乙方作为该项目的场外销售代理，乙方为甲方提供客户引荐服务，后续销售工作由甲方全程负责，乙方也将积极参与客户的场外沟通，努力促进成交。联合代理期内乙方引荐客户到达现场后由甲方签定《客户登记确认表》，即视该客户为乙方客户。独家代理期内，所有客户为乙方客户。甲方承诺乙方引荐之客户符合本合同第五条的佣金结算条件后，则视为成交，甲方应支付代理佣金给乙方。……第四条：甲乙双方各自义务。甲方义务：6、委托期内，甲方负责与客户签署《认购书》和《商品房买卖合同》，统一收取认购方的全部购房款、定金及相关税、费，并在收取款项后提供合法的收据或发票。甲方应将乙方推介之客户所成交单位的交易资料复印件交给乙方，并将交易进度告知乙方以便乙方进行成交明细核对。第五条：佣金费率及结算方式：成交额销售总金额8000万元以下，佣金点数为7%，……。2、佣金结算支付：（1）结算条件为：乙方推介之客户签署《认购书》和《商品房买卖合同》并交纳60%首期楼款，即确认为成交并符合代理佣金结算条件。（唯佣金结算时间不得超过客户付清定金后叁拾天内）（甲方收取定金金额为人民币贰拾万元整（￥200000）视为成功收取定金，甲方收取成交价60%的首期款项视为成功收取首期楼款。）（2）如乙方客户缴交定金后因自身原因而挞定，甲方应结算挞定金额的20%予乙方作为乙方的行政费用。第八条：违约责任：1、甲方须按时与乙方结算佣金并准时支付，如有拖欠要按所欠佣金每日千分之一计付滞纳金。同日，双方签订《越和皮具城项目现金奖确认书》（以下简称《现金奖确认书》），约定：1、甲方同意乙方每成功成交该项目物业壹套，则可按如下标准计算现金奖：￥20000元／套（税后）。2、甲方应于乙方客户签订《认购书》及支付足额定金后即支付上述现金奖给乙方。如客户挞定，甲方仍需足额支付给乙方。4、甲方同时确认，上述现金奖不计入代理佣金数额之内，……。
合同签订后，吴树炎（出售方）与合富置业公司推介的客户李永红（认购方）于2013年4月30日签订了《越和国际皮具城认购书》，约定：“认购方认购位于广州市机场路10号之2-4四层468号物业，最终认购总价人民币2120023元，定金400000元须于签订本认购书当日付清，首期价款880023元须于2013年5月20日前付清，其余价款840000元由认购方以申办银行按揭贷款的方式支付。二、认购条款：认购方须于2013年5月20日前，携同本认购书、身份证明文件原件（……）等到出售方指定律师事务所签署《买卖合同》及有关文件（具体签约时间以律师事务所电话通知认购方为准），并于签署上述文件前到广州市机场路10号之2-4物业销售中心付清本认购书第一条中所约定的定金和购房价款，并换取相应的收据。2、认购方逾期未签署《商铺买卖合同》及有关文件，视为认购方放弃认购，出售方无须另行通知认购方并有权对该物业另行处理，所付定金不予退还，所付购房价款（不含定金无息退还），本认购书终止履行。5、该物业于2016年9月30日前交付使用等等。”合同签订后，李永红于2013年4月30日向吴树炎支付了定金400000元、于2013年5月27日向吴树炎支付了首期款880023元。
合富公司向原审法院起诉称，我司是项目销售的代理方。2013年4月23日，吴树炎委托我司代理出售位于广州市机场路10号越和国际皮具城（鑫耀大厦1-4楼商铺Ⅰ）项目达成一致，双方签订《越和皮具城项目一二手联动销售代理合同》和《越和皮具城项目现金奖确认书》，上述合同约定委托期从2013年4月22日至2013年5月15日，销售总金额8000万元以下，按7%佣金点数结算佣金，如有拖欠按每日千分之一计付滞纳金，每成交一套物业，按￥20000元／套支付额外现金奖。现委托期已届满，经统计，委托期内我司成交一套物业，销售金额为￥2120023元，故吴树炎应依约支付代理佣金148402元、额外现金奖20000元。经多次催促支付无果。现请求判决：1、吴树炎支付代理佣金148402元；2、吴树炎支付滞纳金13654元（暂自2013年6月1日起，按每日千分之一，暂计至2013年8月31日共92日）；3、吴树炎支付现金奖20000元；4、吴树炎承担本案诉讼费。
吴树炎一审辩称，不同意合富置业公司的诉讼请求。1、该房产未实际成交，至今仍登记在我方名下。根据合同法的规定，如果没有实际成交的房产，不需要支付佣金。2、合富置业公司并没有按照约定完全履行中介的责任，根据《销售代理合同》第5条第2款约定佣金结算支付、结算条件为与客户签订商品房买卖合同，但我方并无与客户签订商品房买卖合同，所以不满足支付佣金的条件。3、《销售代理合同》是合富置业公司提供的格式合同，该合同第5条第2点关于佣金的约定条款显失公平，是无效条款。
合富置业公司、吴树炎至今未结算未支付佣金和现金奖。举证期限内，合富置业公司无举证证明吴树炎已与上述客户签订房屋买卖合同。一审庭审中，合富置业公司、吴树炎均确认本案不属于《销售代理合同》第五条第2项第（2）点的情形。
以上事实，有《销售代理合同》、《现金奖确认书》、收款收据、《越和国际皮具城认购书》及双方当事人陈述等证据证明。
原审法院认为，合富置业公司、吴树炎在平等自愿的基础上签订的《销售代理合同》是双方的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方具有约束力。合富置业公司、吴树炎在《销售代理合同》第十五条第2项第（1）点明确约定佣金结算和支付条件为“乙方推介之客户签署《认购书》和《商品房买卖合同》并交纳60%首期楼款，即确认为成交并符合代理佣金结算条件。”现合富置业公司主张吴树炎已与客户签订房屋买卖合同或者是由于吴树炎原因而未签订买卖合同。对此，合富置业公司无提供证据证明，吴树炎又不予确认。况且因为认购书已明确约定首期款支付期限，故吴树炎已收取客户首期款也并非必然是以签订买卖合同为前提。故合富置业公司上述主张缺乏依据，原审法院不予采纳。吴树炎未签订《商品房买卖合同》，故合同约定的佣金结算和支付的条件未成就，合富置业公司要求吴树炎按合同约定支付佣金148402元及支付滞纳金于法无据，原审法院不予支持。
关于现金奖的问题，《现金奖确认书》第1条约定“成功成交物业”则可计算现金奖，但对“成功成交物业”具体所指未有明确约定，现双方存在争议。对此，原审法院认为应结合《销售代理合同》第三条、第十五条第2项第（1）点关于“成交”的约定进行理解，即理解为“乙方推介之客户签署《认购书》和《商品房买卖合同》并交纳60%首期楼款”才视为成交物业并支付现金奖。与前述理由一致，目前现金奖支付条件未成就，故合富置业公司要求吴树炎支付现金奖20000元依据不足，原审法院不予支持。吴树炎认为成交应指办妥产权过户手续的意见与合同约定不符，原审法院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院作出判决：驳回原告广东合富房地产置业有限公司的诉讼请求。本案受理费3941元、保全费1430元，由原告广东合富房地产置业有限公司负担。
判后，上诉人合富置业公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院认为吴树炎按合同约定支付佣金及滞纳金于法无据，明显认定事实不清。合同约定“独家代理期内，所有客户为我司客户。我司推介之客户签署《认购书》和《商品房买卖合同》并缴纳60％首期楼款，即确认为成交并符合代理佣金结算条件（唯佣金结算时间不得超过客户付清定金后叁拾天内）。吴树炎负责与客户签署《认购书》和《商品房买卖合同》，统一收取认购书的全部购房款、定金及相关税、费，并在收取款项后提供合法的收据或发票。吴树炎应将我司推介之客户所成交单位的交易资料复印件交给我司”。在常规交易环节中，我司推介之客户签署客户确认表后，由吴树炎负责与客户署《认购书》及收取定金，待其通知客户签署《商品房买卖合同》并收取首期楼款。客户应在交付首期楼款前已签署《商品房买卖合同》，现我司已举证《认购书》、定金收据及首期楼款收据，合同约定吴树炎有义务将相关交易资料复印给我司，但至今未将《商品房买卖合同》给我司，故我司认为，吴树炎恶意阻止付佣条件的成就。二、根据《现金奖确认书》（下称“确认书”）的约定，现金奖支付条件已成就。确认书明确约定“吴树炎同意我司每成功成交该项目物业壹套，则可按如下标准计算现金奖：￥20000元／套（税后）；吴树炎应于我司客户签订《认购书》及支付足额定金后即支付现金奖给我司”。本案交易之客户已于2013年4月30日与吴树炎签订《认购书》及支付足额定金人民币肆拾万元，我司认为，现金奖的支付条件已成就，吴树炎应即支付现金奖给我司，至今未付。原审法院认为确认书中“成交”应理解为“我司推介之客户签署《认购书》和《商品房买卖合同》并交纳60％”，这理解与确认书约定的现金奖支付条件明显不符。本案吴树炎的物业是我司代理销售，李永红2013年4月30日支付定金40万元，2013年5月20日支付首期款88万元，合同签订权利在吴树炎手中，时隔一年多，在吴树炎收了首期款和定金的情况下说不签买卖合同，没有催告行为又没有退款，即便不签合同是吴树炎恶意不签合同。一审认为我方不具备收取佣金的条件。根据合同约定，考虑到吴树炎在签订合同方面掌握主动的权利，合同约定了保护条款，但一审法院没有考虑该条款重要性，吴树炎收定金首期款非常清楚的情况下判决我方不能收取佣金是判决错误，请法院依法改判。综上，上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判支持我司一审的诉讼请求；3、吴树炎承担本案的一切诉讼费用。
被上诉人吴树炎答辩称，不动产买卖成交是以登记为准，涉案房屋至今没有成交，产权仍然是我方名下。合富置业公司收取佣金不符合双方的约定，根据双方合同第五条第二小点约定收取佣金必须签订认购书，签订商品房买卖合同，缴纳60%的首期楼款，现在不能签订商品房买卖合同，不符合佣金结算条件。合富置业公司没有履行中介的义务，中介收取佣金，有义务协助完成交易，合同约定有义务协助签订商品房买卖合同，合富置业公司没有履行义务，责任在合富置业公司，我方不同意支付任何费用。
经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，合富置业公司、吴树炎在平等自愿的基础上签订的《销售代理合同》是双方的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方具有约束力。合富置业公司、吴树炎在《销售代理合同》第十五条第2项第（1）点明确约定佣金结算和支付条件为“乙方推介之客户签署《认购书》和《商品房买卖合同》并交纳60%首期楼款，即确认为成交并符合代理佣金结算条件。（唯佣金结算时间不得超过客户付清定金后叁拾天内）”，从以上约定看，双方对佣金结算和支付条件为合富置业公司推介之客户与吴树炎签订《认购书》和《商品房买卖合同》并交纳60%首期楼款，“唯佣金结算时间不得超过客户付清定金后叁拾天内”要以前面所提及的签订《认购书》和《商品房买卖合同》并交纳60%首期楼款作为前提。而根据现有证据，吴树炎与合富置业公司推介的客户李永红签订了《越和国际皮具城认购书》及收取定金和首期款共1280023元，尚未签订《商品房买卖合同》，合富置业公司在本案中主张吴树炎已与客户签订房屋《商品房买卖合同》或者是由于吴树炎原因而未签订《商品房买卖合同》。对此，吴树炎不予确认，合富置业公司又无提供证据证明。因此，合同约定的佣金结算和支付条件尚未成就，合富置业公司要求吴树炎按合同约定支付佣金148402元及支付滞纳金，没有合同依据，原审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。
关于现金奖的问题，《现金奖确认书》第1条约定“成功成交物业”则可计算现金奖，但对“成功成交物业”具体所指未有明确约定。对此，本院认为应结合《销售代理合同》第三条、第十五条第2项第（1）点关于“成交”的约定进行理解，即理解为“乙方推介之客户签署《认购书》和《商品房买卖合同》并交纳60%首期楼款”才视为成交物业并支付现金奖。与前述理由一致，目前现金奖支付条件未成就，故合富置业公司要求吴树炎支付现金奖20000元，依据不足，原审法院不予支持，也无不当，本院亦予维持。
综上，经审查，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。合富置业公司上诉理据均不充分，其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费3941元，由上诉人广东合富房地产置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 姚伟华
代理审判员 李 民
二〇一四年八月××日
书 记 员 刘 纯
颜玉婵