天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）和民二初字第0154号
原告赵艳红。
委托代理人杨强（原告之夫），天津医院医生。
被告李成祥。
委托代理人李景智（被告之子），天津市河北区人防办公室干部。
委托代理人卢子涛，天津长天律师事务所律师。
第三人天津市佳诺房地产经纪有限公司，住所地本市和平区昆明路景阳里7门10－4。
法定代表人刘虹，经理。
委托代理人元绍杰，该公司职员。
第三人天津市和平区高层楼房房管站，住所地本市和平区同庆后大胡同**号。
法定代表人辛必鸣，站长。
委托代理人袁媛，该单位干部。
原告赵艳红与被告李成祥及第三人天津市佳诺房地产经纪有限公司（下称佳诺公司）、天津市和平区高层楼房房管站（下称高层站）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月4日受理后，依法由代理审判员沈伟光适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵艳红及其委托代理人杨强，被告李成祥及其委托代理人李景智，第三人佳诺公司的委托代理人元绍杰，第三人高层站的委托代理人袁媛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵艳红诉称，2013年11月5日原告通过第三人佳诺公司与被告签订《房屋买卖（居间）合同》。约定，原告购买天津市和平区×室公有住房，计租面积29.25平方米，成交价格130万元。据此同日，按照合同约定，原告支付被告房屋定金20000元，并支付第三人佳诺公司居间服务费26000元。还约定，原、被告双方应于2014年1月15日前签署正式的房屋买卖合同，同时原告向被告支付除定金以外的全部剩余房款128万元，并于同月25日前办理讼争房屋的其他相关变更承租过户手续。原告按约履行了相应出资义务，可在该合同签订后的十余天即2013年11月中旬，被告及家人以房屋出售价格较低为由，向原告及第三人佳诺公司表示不愿继续履行出售讼争房屋。后经原告多次催促，被告均未按照合同履行配合有关办理房屋过户手续，导致原告无法实现合同目的，故起诉要求：1、解除合同并由被告返还原告定金40000元；2、被告赔偿原告中介费损失26000元，并承担诉讼费用。提交证据：1、原、被告及第三人签订的房屋买卖合同；2、定金收条；3、中介服务费收据。
被告李成祥辩称，我没有接到第三人佳诺公司要求履行买卖合同的通知，故不同意原告的诉讼请求，要求继续履行合同。提交证据：天津市公有住房租赁合同。
第三人天津市佳诺房地产经纪有限公司述称，对原告的请求没有意见。未提供证据。
第三人天津市和平区高层楼房房管站述称，不发表意见，听从法院判决。未提供证据。
经审理查明，涉诉房屋坐落于天津市和平区×室，计租面积29.25平方米，系第三人高层站经营管理的公有住房，承租人为被告。2013年11月5日原、被告经第三人佳诺公司的居间服务签订了《房屋买卖（居间）合同》。约定，原告购买被告承租的上述涉诉房屋，成交价格130万元。合同签订之日原告应向被告支付定金20000元，并向第三人佳诺公司支付居间服务费26000元。原、被告应于2014年1月15日前亲自签署相关部门正式买卖文本递件至房管局，同时原告向被告支付除定金以外的全部剩余房款128万元，并于同年1月25日前亲自到房管局申请办理讼争房屋过户的相关手续。被告取得全部房款之日起进行房产交验，并于2014年3月15日前腾空房屋，将房屋及钥匙交付原告。
合同签订当日，原告交付被告定金20000元，并支付第三人佳诺公司居间服务费26000元。合同签订后的一周后，原告发现其他房屋中介公司也在出售涉诉房屋，随向第三人佳诺公司询问情况，经第三人佳诺公司联系被告，被告提出要求房款涨价5万元，原告未予同意。2013年12月1日经第三人佳诺公司联系原、被告三方面谈房屋买卖合同履行事宜，被告提出要求给一个月时间找其他房子，再确定是否出售涉诉房屋。后原告多次催促第三人佳诺公司要求其联系被告继续履行合同，但同年12月31日原告得到第三人佳诺公司答复，被告不同意再出售涉诉房屋。为此，双方成讼。
上述事实，有当事人的当庭陈述和提交的证据予以证实，经质证，本院予以确认。
本院认为，当事人的合法权益受法律保护。原、被告及第三人佳诺公司签订的《房屋买卖（居间）合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性及禁止性规定，该合同依法成立，受法律保护。各方当事人均应按照合同的约定行使权利、履行各自的义务。被告的辩论意见认为，被告出售其公有住房未经同户籍的家庭成员同意，且第三人佳诺公司违反天津市房管局津国土房管（2007）489号文件规定，没有权利办理公产房屋的置换业务，因而买卖合同应属无效的问题。被告自愿将其承租的公有住房进行有偿置换，签订合同时是否征得其他家庭成员的同意未作表示，原告作为购买人有理由相信被告已征得其他家庭成员的同意；第三人佳诺公司作为居间人，虽然无权办理公产房屋使用权置换业务，但其促使原、被告签订的买卖合同不是办理公产房屋使用权置换业务，该合同并非最终的交易方式，而是确定原、被告双方买卖涉诉房屋的意向，而且合同中明确约定该买卖行为需到房管部门通过挂牌交易完成，因此被告对如何完成涉诉房屋的交易应当是知晓的，故被告提出买卖合同无效的抗辩意见不能成立。对于被告提出买卖合同可能无法正常履行的问题，买卖合同能否履行需要双方到房管部门采取挂牌交易的方式确定，由于被告违反合同约定，在双方应到房管部门正式签订买卖文本并递件前，就已提出不再履行该买卖合同，致使挂牌交易等后续工作无法进行，因而不存在买卖合同无法正常履行的事实。对于被告提出的第三人佳诺公司诱导被告出售涉诉房屋的问题，对此被告没有提供证据加以证明，本院不予采信。综上，被告的辩论意见，本院不予采纳。
买卖合同中明确约定“原、被告应于2014年1月15日前亲自签署相关部门正式买卖文本递件至房管局”，但在该履行期限届满前，被告已明确表示不再履行合同。合同法规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者自己的行为表明不履行主要债务，对方可以要求解除合同。被告提出没有接到第三人佳诺公司要求履行合同通知的抗辩意见，没有事实依据，本院不予采信。现原告主张解除合同，符合法律规定，本院应予支持。
我国合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。由于被告在2014年1月15日前明确表示不再出售涉诉房屋，其行为已构成合同违约，应当承担违约责任。基于被告的违约行为，导致合同约定的后续买卖事项无法履行，原告无法实现合同目的，故原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，本院予以支持。我国法律规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。基于被告的违约行为已给原告造成中介费26000元的实际损失，故被告双倍返还原告定金后应当继续赔偿原告6000元的损失。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于买卖合同若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原、被告签订的房屋买卖合同；
二、被告双倍返还原告定金40000元；
三、被告赔偿原告中介费损失6000元。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
上述给付事项于本判决生效之日起十日内付清。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1450元，减半收取725元，由原告负担150元，被告负担575元。被告负担的部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 沈伟光
二〇一四年五月二十三日
书 记 员 张 君
附：本裁判文书所依据的法律规定的具体条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者自己的行为表明不履行主要债务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于买卖合同若干问题的规定》
第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。