山西省大同市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）同商终字第164号
上诉人（原审原告）贾立峰，男，汉族，。
上诉人（原审原告）张智云，女，汉族。
被上诉人（原审被告）山西龙翼房地产开发有限公司广灵县分公司，住所地广灵县壶泉镇新建东街路南。
负责人张卫东，该公司经理。
委托代理人尤毅勇，山西令德（大同）律师事务所律师。
上诉人贾立峰、张智云因与被上诉人山西龙翼房地产开发有限公司广灵县分公司（以下简称龙翼房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服山西省广灵县人民法院（2014）广民初字第429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月28日受理本案后，依法组成由法官马卉妍担任审判长，法官王艳宏、郑翔参加的合议庭，于2015年5月19日公开开庭审理了本案。上诉人贾立峰、被上诉人龙翼房地产公司的委托代理人尤毅勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
贾立峰、张智云在一审中起诉称：2013年4月20日，原、被告在广灵县秀水佳苑售楼部签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的秀水佳苑住宅区商品房一套（第X幢X单元X室），面积为123.3平方米，每平方米2980元，房价款人民币367434元整。原告已于2012年5月19日支付被告购房款117434元，又于签约当日支付被告40000元整，共计人民币157434元。合同约定剩余房款以银行公积金贷款一次性付清。原告于2013年9月6日办理了公积金贷款，付清了剩余房款21万元。根据合同第八条规定，出卖人应当在2013年6月30日前，将验收合格的商品房交付买受人。合同第十一条规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。并且出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人出示文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第九条规定出卖人逾期30日以上交房，自合同第八条规定的最后交房期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之八的违约金。基于上述事实，原被告之间签订的商品房买卖合同条款清晰，意义明确。截止起诉之日，原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告说明无法按期交房的原因，被告延期交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，严重损害了原告的利益。根据买卖合同约定，被告未按合同约定的期限将商品房交付给原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付款每日万分之八计算，违约金自合同约定应当交付之日起至实际交付之日止计算。现诉至法院，请求判令：1、被告继续履行合同约定的交房义务；2、被告因逾期交房而向原告支付2013年7月1日至2014年8月1日前违约金105147.09元，2014年8月1日以后违约金计至实际交付商品房之日止，按月计算并于次日五日内按时支付；3、诉讼费由被告负担。
龙翼房地产公司在一审中答辩称：一、因原告的原因导致按揭贷款于2013年9月6日才办理公积金贷款，被告要求原告按照签订的合同附件四《补充协议》第三条约定承担违约责任。双方于2013年4月20日签订《商品房买卖合同》和《补充协议》，其中《补充协议》第二条约定，买受人应当在签订买卖合同之日起三日内向出卖人提供按揭贷款所需要相关文件资料，由于原告不履行补充协议约定的义务，不仅三日内未办理相关手续，直到2013年9月6日才去银行办理公积金贷款，因此被告要求原告按照补充协议约定承担违约责任。二、被告在原告违约的情况下也尽到了交房通知的义务，联系本案事实，该期房在2013年7月15日才具备了交付条件，考虑到广灵地方小、传播消息快的具体实际，被告采取三种方式尽到交房通知义务：一是在广灵短信平台以群发的方式向全体一期购房户发了《交房通知》，二是在广灵电视台连续三天公开播发了《交房通知》，三是被告售楼员一直与原告联系，要求原告交纳相关费用，但原告置之不理。三、退一步讲原告与被告签订的商品房买卖合同第九条第一款第二项应属无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，日万分之八的违约金太过偏高，应属无效条款。综上，被告要求单方解除合同，原告作为买受人向出卖人给付总房价3%的违约金11023元，驳回原告的诉讼请求。
一审法院判决认定：2013年4月20日，原告贾立峰、张智云与被告龙翼房地产公司在秀水佳苑售楼部签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的秀水佳苑住宅小区商品房一套（第X幢X单元X室），面积为123.3平方米，每平方米2980元，房价为367434元，原告先后支付被告购房款157434元。合同约定剩余房款以银行公积金贷款一次性交清，原告于2013年9月6日办理了公积金贷款，付清了剩余房款21万元。合同第八条约定，出卖人应当在2013年6月30日前将经验收合格的商品房交付买受人。合同约定逾期交房的违约金为从最后交房期限的第二天起（即2013年7月1日）到实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之八的违约金。因各种原因，被告未能按期交房。2013年7月15日，被告公司通过群发短信及广灵电视台公开播放的形式，对外通知了交房信息。
一审法院判决认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，依法成立的合同自成立时生效，受法律保护。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同，是其双方的真实意思表示，亦符合法律法规之规定，合法有效，应予认定。合同签订后，双方都有义务按照合同约定全面履行合同义务，不履行或不按约定履行的一方应当承担违约责任。原告在签订商品房买卖合同当日及2012年5月19日两次共交房款157434元，约定余款以银行公积金贷款一次性付清（合同没有约定公积金贷款的时间），于2013年9月6日办理了公积金贷款，付清了剩余房款21万元，应视为原告履行了合同约定的交付房款义务；被告辩称是因为原告没有提供贷款所需要的相关手续，致使公积金贷款逾期，要求原告按照《补充协议》第五条的约定承担违约责任的辩称，因没有提供证据证实，故该院不予支持。被告辩称其已尽到交房的义务，根据其提供的1、2、3号证据能够证明被告已履行了通知原告于2013年7月15日接收房屋的义务，但被告未按合同约定的最后交房期限交房，构成违约，应按照其约定的违约金计算方法承担违约责任，依据合同约定，被告应当向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，即157434×0.0005／日×15日=1180元；原告要求被告承担2013年7月15日之后至实际交房之日的逾期交房违约金，因其没有其他证据证明被告在该日期之后仍存在违约的事实，故该院对该请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：被告山西龙翼房地产开发有限公司广灵分公司于判决生效之日起十日内给付原告贾立峰、张智云违约金1180元；二、驳回原告贾立峰、张智云的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2403元，由原告贾立峰、张智云负担2376，由被告山西龙翼房地产开发有限公司广灵分公司负担27元。
贾立峰、张智云不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求，一审、二审诉讼费全部由被上诉人承担。其主要上诉理由是：一审法院认定双方所签商品房买卖合同系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，是正确的。但是一审法院在证据的采信及确定商品房是否符合交付条件过程中存在严重纰漏，认定事实不清，从而导致被上诉人应承担的违约金数额错误。一、根据上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第十一条的规定，商品房达到交付条件后，通知购房人办理交付手续是开发商的约定义务，而且必须采用约定的方式—书面通知，开发商所述用打电话、群发短信、广灵电视台发公告等方式通知购房人办理交房手续，是不符合双方约定的告知方式，上诉人从未收到。况且这样的告知方式往往不能明确确定告知对象，以及其具体内容不明确而容易产生歧义，正因为如此合同才明确约定采用书面告知的方式。开发商未按约定的方式履行告知义务，由此产生的延期交房责任应当由开发商承担。并且被上诉人在该环节提供的证据一审法院并未组织证据交换也未当庭质证，根据证据规定第47条的规定，未经质证的证据不能作为认定案件事实的依据。二、一审法院对于该商品房2013年7月15日达到交房条件的认定缺乏证据支持，与事实严重不符。上诉人在被上诉人未尽到告知义务的情况下，在听朋友说商品房交付的情况后，在7月15日就去询问情况，售楼部工作人员告知当时只对第一批贷款客户交付，而上诉人的贷款正在办理中，不能交付。在2013年9月6日办理了贷款手续后，上诉人多次去与售楼人员交涉，要求其交付商品房出示五证、两书、三表，售楼人员一直未能提供，只给开出了交房单和物业处收费项目明细表，表示只有交清两张单子所列收费共计17848元就可到物业处领取房门钥匙。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《合同法》都规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。商品房是否经过验收或验收是否合格的标志就在于是否取得由省级建设主管部门核发的《建筑工程竣工验收备案表》，开发商取得备案表表明该商品房符合法定的最低交付使用条件，而在一审庭审时被上诉人并未提供备案表。三、被上诉人把秀水佳苑交房单、物业处收费项目明细表所列收费项目捆绑作为交房前置条件，要求上诉人交纳多项明显不合理费用，导致业主无法收房，其所产生的延期交房责任应由被上诉人承担。
被上诉人龙翼房地产公司服从一审法院判决，答辩称原判正确，应予维持。
经审理查明，除上诉人对“被上诉人通过群发短信和广播电视台播放交房通知”的事实有异议外，双方当事人对一审法院查明的其余事实的无异议，本院依法予以确认。
另查明：诉争房屋于2013年5月30日经建设、勘察、设计、监理、施工五部门竣工验收合格。
关于被上诉人是否按合同约定向上诉人履行了交房通知义务一节。上诉人主张被上诉人未按合同约定书面通知上诉人办理交房手续，未履行交房义务，故应当向上诉人继续履行交房义务，并承担违约金105147.09元，其在一审中提供商品房买卖合同、补充协议及收款收据证实其主张，并在二审中提供了以下证据：1、竣工验收备案管理办法。欲证实商品房交付必须具备竣工验收备案表；2、快递单及交房通知书。欲证实被上诉人向第三人韩锦宝寄出书面交房通知，但是未向上诉人履行该义务；3、最终履行协议。欲证实被上诉人不具备交房条件，让买受人放弃违约责任。
被上诉人辩称上诉人未按时办理按揭贷款手续，违约在先，被上诉人在上诉人违约的情况下，也尽到了交房通知的义务，其在一审中提供了广灵广播电台的收据、播出内容及证人赵某某、李某等证人证言及贾某某出具的证明欲证实被上诉人通过广播电台播放和短信平台群发短信的方式向上诉人履行交房通知的义务。
被上诉人对上诉人二审提供的新证据的真实性均无异议，但认为与本案不具备关联性。上诉人对被上诉人提供的收据、播出内容、证人证言等证据均不认可，认为其并未收到交房通知。
本院认为，被上诉人一审时提供的证人贾某某的证明欲证实其通过群发短信方式履行通知义务，上诉人对此不予认可，而该证人并未出庭接受质询，被上诉人亦无其他证据予以佐证，故仅凭该证人证言并不能证实被上诉人主张的通过群发短信方式履行通知义务的事实，故对该证据本院不予采信。而被上诉人一审时提供的广灵县广播电视台收据、公告底稿及赵某某、李某某等证人证言与一审法院依职权调取的广灵县广播电视台播出证明内容相互印证，可证实被上诉人通过广灵县广播电视台于2013年7月15日至2013年7月18日期间，多次播出交房公告。但上诉人与被上诉人在商品房买卖合同中明确约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，故被上诉人通过广播电视台播出交房公告的方式并不符合双方合同约定的书面通知交房的方式，被上诉人认为其于2013年7月15日向上诉人履行通知交房义务的辩称不能成立，本院不予支持。就此争议问题，上诉人在二审中陈述其于贷款办下来后即2013年10月去售楼部了解情况，知道交纳相关费用后房屋就可以交付，但其认为被上诉人乱收费且五证不全而未交费、领取钥匙，且上诉人亦于2013年9月6日办理了公积金贷款21万元、付清了剩余房款，故从此时起被上诉人已实际知道房屋可以交付，应视为被上诉人尽到了通知履行交房的义务。因上诉人在知道房屋可以交付的情况下未接收房屋，故其主张被上诉人继续履行交房义务的理由不能成立，本院不予支持。
关于诉争房屋是否具备交付条件一节。上诉人主张被上诉人未提交竣工验收备案表，故不具备交房条件。本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其它竣工条件，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程质量等有关单位进行竣工验收。上述规定明确了建设工程在建设、施工、设计、勘察、监理五大参建主体综合验收后方可交付使用，但未规定交付时必须提供竣工验收备案表。而《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》中要求建设单位提交竣工验收备案表属于管理性法律规范，在备案过程中如发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规范行为的，责令其整改，重新组织验收。但并不能因此否定买卖双方当事人根据需要和实际情况自行约定具体的交付条件，本案双方当事人合同中关于房屋交付条件的约定并不违反法律强制性的规定，双方应当履行。本案诉争房屋在交付前已验收完毕，具备交付条件，故上诉人主张本案诉争房屋不具备交付条件的理由不能成立，本院不予支持。
关于违约金一节。本院认为，根据双方商品房买卖合同的约定，被上诉人最后交房期限为2013年6月30日，逾期交房不超过30日违约金为已付房款的万分之五（每日），超过30日后，违约金为已付房款万分之八（每日），被上诉人未按合同约定的最后交房期限交房，构成违约，应按照合同约定的违约金计算方法承担违约责任，故被上诉人应当向上诉人承担从合同约定交房日起至2013年10月1日止的违约金，此日之后因上诉人未接收房屋，由此扩大的损失应由上诉人自身承担。即被上诉人应从2013年7月1日起至2013年10月1日止向上诉人支付违约金10296元（157434×5÷10000×30＋157434×8÷10000×63）。上诉人的该项上诉请求部分成立，本院予以支持。
综上，本院认为，一审法院认定被上诉人于2013年7月15日向上诉人通知交房不当，对违约金的计算错误，本院依法予以纠正。上诉人的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销山西省广灵县人民法院（2014）广民初字第429号民事判决；
二、被上诉人山西龙翼房地产开发有限公司广灵分公司于本判决生效之日起十日内给付上诉人贾立峰、张智云违约金10296元；
三、驳回上诉人贾立峰、张智云的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2379元，由上诉人贾立峰、张智云负担2147元，由被上诉人山西龙翼房地产开发有限公司广灵分公司负担232元；二审案件受理费2379元，由上诉人贾立峰、张智云负担2147元，由被上诉人山西龙翼房地产开发有限公司广灵分公司负担232元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马卉妍
审 判 员 王艳宏
代理审判员 郑 翔
二〇一五年九月十八日
书 记 员 杨 卿