广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终5078号
上诉人（原审被告）：佛山市南海区联诚投资发展有限公司，住所地广东省佛山市南海区盐步广佛路横江路段，统一社会信用代码914406057192654138。
法定代表人：罗耀华，执行董事。
委托诉讼代理人：麦慧莉，广东法品律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁健津，广东法品律师事务所实习律师。
上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司南海盐步支行，住所地广东省佛山市南海区大沥镇盐步盐步大道8号，统一社会信用代码440682000083331。
负责人：王超，行长。
委托诉讼代理人：张文煜，广东宝慧律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王美美，广东宝慧律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘凌霄，男，1986年9月10日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人：温永刚，广东丰源律师事务所律师。
委托代理人：施杰龙，广东丰源律师事务所律师。
上诉人佛山市南海区联诚投资发展有限公司（以下简称联诚公司）、中国农业银行股份有限公司南海盐步支行（以下简称盐步支行）因与被上诉人刘凌霄商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
联诚公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回刘凌霄、盐步支行的全部诉讼请求，或者依法将本案发回重审；2.诉讼费用由刘凌霄、盐步支行承担。事实与理由：(一)联诚公司与刘凌霄对位于广东省佛山市南海区大沥镇智博路1号智博花园6号楼1504房交付时间的真实意思表示应为2015年11月1日，一审判决认定双方约定的房屋交付时间为2015年6月1日，显然与事实相悖。刘凌霄在购买涉讼房屋时，要求联诚公司对该房屋进行拆改。双方协商同意以联诚公司的关联公司佛山市南海区华丽物业管理有限公司（以下简称华丽物业公司）的名义与刘凌霄签订《拆改委托合同》，因拆改工程从购房合同约定的交楼日期才开始施工，故导致房屋的交付时间顺延至2015年11月1日。《拆改委托合同》已实际变更了《广东省商品房买卖合同》中约定的房屋交付时间，因此一审判决认定合同解除的事实依据错误，依法应当予以改判。二、联诚公司依照《广东省商品房买卖合同》、《拆改委托合同》的约定履行合同义务，并无其他违约行为。联诚公司按时完成拆改工程且竣工验收备案后，向刘凌霄邮寄《交楼通知书》，已切实履行通知收楼义务，未超出双方约定的交付时间交楼。从维护交易稳定性和公平的角度出发，不应判决解除合同。一审判决认定事实与适用法律错误，恳请二审法院依法予以改判或者将案件发回重审。
针对联诚公司的上诉，刘凌霄辩称，（一）《拆改委托合同》是刘凌霄与第三方签订的，与本案的商品房预售合同不存在任何关联。（二）《拆改委托合同》并未改变涉讼房屋买卖的约定条款，更不可能是联诚公司与刘凌霄协商变更收楼日期的协议。（三）联诚公司与刘凌霄签订的商品房买卖合同约定交楼时间为2015年6月1日，而非联诚公司所说的2015年11月1日。（四）《拆改委托合同》约定工期从购房合同约定交楼日期开始施工，据此可知联诚公司已经交楼且刘凌霄已经对涉讼房屋验收后才能进行拆改施工。（五）联诚公司与第三方华丽物业公司是两个不同的主体，即使双方存在关联性，任何一方也没有权利代表另一方作出变更购房合同约定条款的行为。联诚公司为逃避逾期交楼等违约责任的借口不能成立，依法对此不予采纳。综上所述，《拆改委托合同》并未变更涉案商品房买卖合同关于交楼日期的约定，联诚公司逾期交楼构成违约，刘凌霄依据合同约定有权解除合同并要求其支付违约金。
针对联诚公司的上诉，盐步支行辩称，如果二审法院认定联诚公司构成违约，请求支持盐步支行的上诉请求。
盐步支行上诉请求：1.改判盐步支行对刘凌霄提供的用于抵押的位于佛山市南海区大沥镇智博路1号智博花园6号楼1504房在一审判决第八项、第九项、第十项确定的债权以及诉讼费范围内享有优先受偿权；2.诉讼费由联诚公司承担。事实与理由：（一）不动产登记簿记载了盐步支行为涉讼房屋的抵押权人，盐步支行对该房屋享有优先受偿权。盐步支行与刘凌霄在合同中约定了以涉讼房屋设定抵押作为贷款担保，并在佛山市南海区国土城建和水务局办理了抵押登记，尽管佛山市南海区国土城建和水务局向盐步支行出具的是《预告抵押登记证明书》，但佛山市南海区城建水务档案馆出具的《商品房合同登记查询证明》显示，抵押权人明确记载为盐步支行。根据《中华人民共和国物权法》第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，第十七条规定“不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登己簿为准”，《商品房合同登记查询证明》可视为登记机关的不动产登记簿，也就是说本案所涉房屋虽然办理的是抵押预告登记，但据不动产登记簿记载抵押权已经设立，抵押权人为盐步支行，因此，应认定抵押权已依法设立，盐步支行有权以抵押物折价、或以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。（二）涉讼房屋依法可以设立抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第五项、第一百八十七条规定，正在建造的建筑物可以设定抵押，抵押权自登记时设立。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条规定“以依法获准尚未建造或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，法院可以认定为抵押有效”，涉讼房屋在签订借款合同时为预售商品房，已经佛山市南海区规划部门批准建造和预售，且双方办理了抵押登记，依法可以认定抵押有效，抵押权的设立不应当以房屋办理房产证为前提。（三）否认银行对未办理房产证的商品房享有优先受偿权，将对社会造成重大不良影响。势必动摇现行个人住房抵押贷款的根基，严重威胁银行的信贷资产安全，打击银行开展住房抵押贷款业务的积极性，最终损害的是广大民众正当的购房需求。综上，一审判决适用法律有误，请求二审法院依法改判。
针对盐步支行的上诉，联诚公司辩称，对盐步支行提出的优先受偿权无异议。
针对盐步支行的上诉，刘凌霄辩称，本案是涉讼房屋预告抵押登记，与法律上规定的抵押登记有差异，盐步支行是否享有优先受偿权由法院依法审查。
刘凌霄向一审法院起诉请求：1.解除刘凌霄与联诚公司签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20130922013102）及《补充协议》；2.联诚公司协助办理商品房买卖合同备案登记注销手续；3.联诚公司协助办理物业维修资金7675.09元的退费手续；4.联诚公司立即返还购房本金767509元、支付违约金76750.9元（购房款的10%）及利息（以购房本金和违约金之和844259.9元为本金，从2015年9月21日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）。
盐步支行向一审法院提出诉讼请求：1.解除盐步支行与刘凌霄签订的公积金贷款合同和个人购房担保合同；2.联诚公司直接向盐步支行退还贷款本金506165.04元及利息（商业贷款部分的利息按中国人民银行同期同档利率上浮5%计算，公积金贷款部分的利息按国家公布的公积金贷款基准利率计算）；3.盐步支行对佛山市南海区大沥镇智博路智博花园六号楼1504房在第二项诉讼请求及盐步支行应承担的诉讼费范围内享有优先受偿权；4.刘凌霄与联诚公司承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年9月22日，刘凌霄、联诚公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定刘凌霄向联诚公司购买佛山市南海区大沥镇智博路1号智博花园6号楼1504房；总房价767509元，首期款237509元自预售合同网上签订之日起7日内支付；剩余房款530000元应申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；联诚公司应于2015年6月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格、办理竣工验收备案手续并符合合同约定的商品房交付刘凌霄使用（第八条）；逾期交房不超过60日，自合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，联诚公司按日向刘凌霄支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，刘凌霄有权解除合同，刘凌霄解除合同的，联诚公司应自刘凌霄解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按刘凌霄累计已付款的10%向刘凌霄支付违约金等。
刘凌霄、联诚公司签订《补充协议》，对房屋层高、面积差异处理、交付期限、房屋交付等作出补充约定。
2013年9月20日，刘凌霄与案外人华丽物业公司签订《拆改委托合同》，约定刘凌霄委托案外人对涉讼房屋部分墙体和设施进行拆除；工程内容包括过道开门洞，卧室1加建楼板及墙体，安装窗户；改造施工工期从购房合同约定交楼日期开始施工，工期5个月；改造工程由案外人免费施工，不另向刘凌霄收取其他费用。
2013年9月15日、9月20日，刘凌霄分别向联诚公司支付房款20000元、217509元。2013年10月18日，刘凌霄缴存涉讼房屋物业专项维修资金7675.09元。
2013年12月3日，刘凌霄（借款人、抵押人）、联诚公司（保证人）与盐步支行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》（以下简称贷款合同一），约定刘凌霄为购买涉讼房屋向盐步支行借款270000元；借款期限240个月；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之五后确定；借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；还款方式为等额本息还款，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；提前还款补偿金按提前还款金额的1%或按6个月的贷款利息；刘凌霄自本合同签订之日起30日内应协助盐步支行办妥以盐步支行为抵押权人的抵押预告登记手续；自涉讼房屋满足刘凌霄与联诚公司约定交付条件之日起360日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；刘凌霄、联诚公司的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，盐步支行有权根据情况单方面解除与刘凌霄的借款合同或采取其他相应措施，本合同被解除时，刘凌霄同意盐步支行有权要求将联诚公司将刘凌霄结欠借款本息及相关费用由联诚公司账户直接划至盐步支行指定账户，用于偿还本合同项下债务，如联诚公司将购房贷款本金和利息直接返还盐步支行，刘凌霄应承担本合同项下的其他剩余债务，如联诚公司未将购房款本金及利息直接返还盐步支行，刘凌霄应承担本合同项下全部债务。同日，刘凌霄（甲方、借款人、抵押人）与盐步支行（贷款人、抵押权人）签订《佛山市住房公积金购房、建房和大修理住房抵押借款合同》（以下简称贷款合同二），约定盐步支行向刘凌霄提供贷款260000元用于购买涉讼房屋；贷款期限20年；贷款利率以国家公布的个人住房公积金贷款基准利率执行，即月利率千分之3.75（年利率4.5%），利息按月计付；实际借款利率以贷款发放日的执行利率为准，在合同履行期内，如遇国家利率调整，执行中国人民银行有关规定；按月平均归还借款本金，借款利息逐月结算；每月归还本息1644.89元；联诚公司将涉讼房屋抵押给盐步支行，作为盐步支行向刘凌霄发放贷款的担保，抵押期20年，从2013年12月3日至2033年12月2日。2013年12月18日，涉讼房屋办理预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为盐步支行，预告登记义务人为刘凌霄；债权数额为530000元；权利起始日期为2013年12月3日，终止日期为2033年12月3日。2014年3月5日、3月6日，刘凌霄分别通过银行按揭贷款向联诚公司支付房款270000元、260000元。
2015年8月20日，刘凌霄委托广东丰源律师事务所向联诚公司发送《关于解除商品房买卖合同的函》，通知在联诚公司收到函件之日解除涉讼买卖合同及补充协议，要求在收到函件之日起30日内退还全部已付款项并支付违约金、办理退房手续。该邮件于2015年8月21日送达联诚公司。
另查明，截至2015年11月12日，刘凌霄尚欠盐步支行贷款合同一本金258586.48元、贷款合同二本金246965.23元，合计505551.71元。
庭审中，联诚公司述称涉讼房屋已经于2015年10月9日办理竣工验收备案手续，但刘凌霄、联诚公司双方没有办理房屋交付手续。
一审法院认为，涉讼商品房买卖合同、补充协议、贷款合同一、二均是签约当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方应按约定全面履行合同义务。
根据合同约定，联诚公司应于2015年6月1日前交付涉讼房屋，逾期交付超过60日的，刘凌霄有权解除合同。联诚公司虽称逾期交楼因不可抗力所致，但未举证予以证明，一审法院不予采纳。联诚公司虽称《拆改委托合同》的履行导致逾期交楼，但该《拆改委托合同》实际为刘凌霄与案外人之间的不同法律关系，并不构成刘凌霄、联诚公司对涉讼商品房买卖合同的变更或影响买卖合同履行，故联诚公司该抗辩理据不足，一审法院不予采纳。刘凌霄于2015年8月21日向联诚公司送达律师函，通知联诚公司解除合同，实为行使合同约定解除权，符合合同约定及法律规定。合同目的仍能实现及市场稳定性等因素均不构成排除刘凌霄合同权利的合法理据，联诚公司相应抗辩一审法院不予采纳。综上，涉讼商品房买卖合同及补充协议于解除通知到达联诚公司之日即2015年8月21日解除。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，盐步支行诉请解除与刘凌霄签订的贷款合同一、二合法有据，一审法院亦予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉讼商品房买卖合同解除后，联诚公司应配合办理合同关系清算手续，故刘凌霄诉请联诚公司协助办理商品房买卖合同备案登记注销手续及物业维修资金7675.09元的退费手续理据充分，一审法院均予以支持。涉讼商品房买卖合同因联诚公司违约解除，刘凌霄诉请联诚公司支付违约金76750.9元符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款有关“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，联诚公司应将购房贷款505551.71元（258586.48元+246965.23元）返还盐步支行，将购房款261957.29元（767509元-505551.71元）返还刘凌霄。涉讼商品房买卖合同约定刘凌霄解除合同的，联诚公司应自刘凌霄解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款给刘凌霄，则联诚公司应于2015年9月19日前退还上述房款261957.29元予刘凌霄，现逾期未退款，则应支付以261957.29元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算从2015年9月20日起至实际清偿之日止的利息予刘凌霄。刘凌霄有关返还购房款本金及支付利息的诉请在一审法院核定范围部分，一审法院予以支持；超出部分，一审法院不予支持。
贷款合同一、二并未约定针对本案合同解除情形利息如何计付。盐步支行于2015年10月28日庭审中明确诉请解除贷款合同一、二，而该两合同亦因联诚公司违约经本案判决解除，刘凌霄及盐步支行对此并无过错，一审法院根据诚实信用原则及公平原则，结合本案实际处理情况，认定从2015年11月13日（本案银行贷款未到期本金截止计算之日的次日）起的利息由联诚公司负担并按合同约定标准计付予盐步支行，则联诚公司应支付以258586.48元为本金按照中国人民银行同期同类利率上浮5%计算从2015年11月13日起至该款实际清偿之日止的利息及以246965.23元为本金按国家公布的公积金贷款基准利率计算从2015年11月13日起至该款实际清偿之日止的利息予盐步支行。盐步支行有关退款本金及利息的请求在一审法院核定范围部分，一审法院予以支持；超出部分，一审法院不予支持。
关于盐步支行诉请的针对涉讼房屋优先受偿的问题。一审法院认为，盐步支行主张优先受偿以其对涉讼房屋享有抵押权为前提。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，涉讼房屋的抵押权应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。但根据贷款合同的约定，抵押权预告登记先于且不同于抵押权登记，且根据《中华人民共和国物权法》第二十条不动产预告登记制度的规定，不动产预告登记虽具有一定的物权性质，但并不同于抵押权登记，预告登记权利人对涉讼房屋并未因此取得抵押权。涉讼房屋现仅办理抵押权预告登记，盐步支行并未实际取得涉讼房屋抵押权，故其诉请针对涉讼房屋优先受偿权没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款的规定，判决：一、确认刘凌霄与联诚公司于2013年9月22日签订的《广东省商品房买卖合同》、《补充协议》均于2015年8月21日解除；二、解除刘凌霄与盐步支行于2013年12月3日签订的《个人购房担保借款合同》及《佛山市住房公积金购房、建房和大修理住房抵押借款合同》；三、联诚公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还购房款261957.29元予刘凌霄；四、联诚公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金76750.9元予刘凌霄；五、联诚公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付以261957.29元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算从2015年9月20日起至实际清偿之日止的利息予刘凌霄；六、联诚公司应于判决发生法律效力之日起十日内协助刘凌霄办理物业专项维修资金7675.09元的退费手续；七、联诚公司应于判决发生法律效力之日起十日内协助刘凌霄办理双方于2013年9月22日签订的《广东省商品房买卖合同》登记备案注销手续；八、联诚公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还购房贷款505551.71元予盐步支行；九、联诚公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付以258586.48元为本金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮5%计算的从2015年11月13日起至该款实际清偿之日止的利息予盐步支行；十、联诚公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付以246965.23元为本金按国家公布的公积金贷款基准利率计算的从2015年11月13日起至该款实际清偿之日止的利息予盐步支行；十一、驳回刘凌霄的其他诉讼请求；十二、驳回盐步支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费减半收取为6123.43元（刘凌霄已预交），由刘凌霄负担4427.76元，由联诚公司负担1695.67元并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予刘凌霄，法院不另收退。第三人之诉受理费4430.82元，由联诚公司负担并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予盐步支行，法院不另收退。
本院二审期间，联诚公司提交了如下证据：1.证明、营业执照、建设工程设计合同，拟证明联诚公司早已提前为拆改工程做好设计准备；2.南方都市报（2013年9月5日FB01版佛山读本封面、2013年9月13日FB02版广告）及宣传册、宣传单，拟证明根据联诚公司所做的各类宣传，买受人已明确知晓涉讼房屋必须拆改的事实，因不拆改不可能达到宣传中的100%实用率；3.涉讼房屋周边楼盘的查询信息，拟证明联诚公司因拆改工程增加了房屋的实用率，因此实际单价远低于周边同地段的楼盘，这也是刘凌霄选择购买涉讼房屋的原因，也就是说，双方就涉讼房屋约定的交付日期应为拆改工程的完工日期即2015年11月1日；4.联诚公司查询信息、华丽物业公司查询信息、确认书，拟证明华丽物业公司是联诚公司的控股股东，双方存在关联关系，受联诚公司的委托，华丽物业公司与刘凌霄签订拆改合同，拆改工程的实施主体实际为联诚公司，华丽物业公司从未出工、出资、出料；5.拆改前后的照片，拟证明通过对比拆改前后的照片，联诚公司实施了拆改工程，符合宣传中100%实用率的承诺；6.《佛山市南海区违法建筑工程处理实施办法》、《佛山市南海区人民政府关于加快处置联诚智博花园5#-11#楼违法加建问题的批复》、《佛山市南海区房地产测绘中心测绘报告书》、《6号楼加建前后建筑面积对照表》，拟证明联诚智博花园楼盘已按照政府文件规定和批复意见，逐步完善相关规划报建手续。本院组织了当事人进行证据交换和质证，盐步支行、刘凌霄发表了质证意见。盐步支行、刘凌霄没有提交新证据。对上述证据，本院认定如下：因联诚公司提交的上述证据均与本案无关联，本院不予采信。
经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。刘凌霄与联诚公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》，刘凌霄作为借款人、联诚公司作为保证人、盐步支行作为贷款人签订的《个人购房担保借款合同》，均系各方当事人真实意思表示，并未违反国家法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或者第三人利益，合法有效，各方均应按照合同的约定履行各自的义务。针对联诚公司和盐步支行的上诉请求和刘凌霄的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：第一，涉讼商品房买卖合同应否解除；第二，盐步支行有关优先受偿权的上诉请求是否应当得到支持。
关于第一个争议焦点。联诚公司上诉称，根据涉讼拆改合同以及联诚公司在二审中提交的宣传资料、周边楼盘价格、建设工程设计合同、华丽物业公司的工商查询结果与确认书、涉讼楼盘拆改前后的照片，足以证明联诚公司与刘凌霄约定的涉讼房屋的交付日期为2015年11月1日，其未构成违约，涉讼商品房买卖合同不应解除。对此，本院认为，联诚公司与刘凌霄签订的涉讼商品房买卖合同约定的交楼日期为2015年6月1日，涉讼拆改合同系刘凌霄与案外人华丽物业公司所签订，与联诚公司无关，且拆改合同亦未明确约定因拆改而对涉讼房屋交付时间可作相应顺延，故联诚公司辩称涉讼商品房买卖合同约定的交楼日期已变更，理由不成立。一审法院根据涉讼商品房买卖合同中“联诚公司应于2015年6月1日前交付涉讼房屋，逾期交付超过60日的，刘凌霄有权解除合同”之约定，结合联诚公司迟延交楼超过60日的案件事实，确认涉讼商品房买卖合同于刘凌霄向联诚公司送达解除合同通知书之日即2015年8月21日解除，处理正确，本院予以维持。联诚公司在二审中提交的证据不能证明联诚公司与刘凌霄已就交楼日期变更为2015年11月1日，故联诚公司关于其未构成违约、合同不应解除的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。盐步支行上诉称涉案抵押权预告登记证上记载了盐步支行为涉讼房屋的抵押权人，盐步支行依法对涉讼房屋享有优先受偿权。对此，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定可知，涉讼房屋的抵押权应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。根据该法第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记无效”的规定，抵押权预告登记权利人若不及时申请办理抵押物的抵押权登记，则其并不享有抵押物的抵押权，故盐步支行以已办理抵押权预告登记为由主张对涉讼房屋享有优先受偿权于法无据，本院不予支持。
综上所述，联诚公司、盐步支行的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12419.34元，由上诉人佛山市南海区联诚投资发展有限公司负担12319.34元，上诉人中国农业银行股份有限公司南海盐步支行负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二○二○一六年十月十七日
书 记 员 黎嘉鸿