江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2013）太民初字第0966号 原告太仓市城厢镇人民政府。 法定代表人胡捷，镇长。 委托代理人汪雪琴，江苏孙剑良律师事务所律师。 委托代理人廉蕊铭，江苏孙剑良律师事务所律师， 被告太仓市耀良砂石有限公司。 法定代表人金耀良，董事长。 委托代理人曹秋生，江苏广浩律师事务所律师。 委托代理人金惠忠。 第三人太仓市新城区开发建设有限公司。 法定代表人张建中，董事长。 委托代理人顾志强，江苏孙剑良律师事务所律师。 委托代理人张璟，江苏孙剑良律师事务所律师。 原告太仓市城厢镇人民政府（以下简称城厢镇政府）与被告太仓市耀良砂石有限公司（以下简称耀良公司）土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2013年12月10日受理。审理中，根据被告耀良公司申请，本院依法追加太仓市新城区开发建设有限公司（以下简称新城公司）为本案的第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告城厢镇政府的委托代理汪雪琴、廉蕊铭，被告耀良公司的法定代表人金耀良及其委托代理人金惠忠、曹秋生，第三人新城公司的委托代理人顾志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告城厢镇政府诉称：2007年5月10日，原、被告签订了《国有土地使用权转让合同》，合同约定：原告将位于太仓市城厢镇太丰村面积为4548.8平方米，用途为工业用地的土地使用权转让给被告，被告向原告支付927955元的土地转让金，逾期支付土地转让金的，原告有权解除合同并要求被告支付土地转让总金额10%的违约金。合同订立后，被告于2007年5月23日申请办理土地使用权的变更手续，并于2007年9月28日通过审批，但被告至今未向原告支付土地转让金。现请求法院判令：一、被告向原告支付土地转让款927955元；二、被告向原告支付违约金92795.5元；三、本案诉讼费用由被告负担。 被告耀良公司辩称：一、被告已支付原告土地转让款50万元。二、双方签订合同后，原告没有按时交付土地近四年，原告违约在先，导致被告的发改委批文过二年有效期，给被告造成了很大的经济损失。三、原告实际交付的土地分现状地和河道第两种，原告没有根据合同约定的单价及实际面积计算土地转让款，导致总价计算有误。四、原告要求被告支付违约金没有依据，合同没有约定具体付款时间，所以被告不存在违约，相反原告存在违约行为，请求法院驳回原告不合理的诉请。 第三人新城公司述称：一、本案土地使用权转让关系发生在耀良公司与城厢镇政府之间，其权利义务应根据该双方签订的土地转让合同确定。二、第三人根据城厢政府的要求代付了土地转让有关税费58451.87元，根据原、被告的合同约定该部分费用应由被告承担。三、被告所支付的50万元，我方认可是受原告委托收取，扣除我方代付的税费后，剩余441548.13元为被告支付的土地转让款。四、原告尚未支付的土地转让款我方不再代收，由被告直接支付给原告。 经审理查明：因二〇四国道拓宽工程，涉及被告企业需拆迁，原、被告于2006年9月27日签订出让土地使用权意向协议书，协议的主要内容为：原告将位于太仓市城厢镇太丰村（南郊工业安置区）组面积约为6.8亩的土地使用权出让给被告使用。出让土地用途为工业。土地出让年限50年，出让地价每亩13万元，合计88.4万元（土地面积以实测为准）。协议还约定了其他事项。 2006年12月31日，太仓市新城区开发建设指挥部（甲方）与被告（乙方）签订太仓市新城区企业搬迁安置迁址用地意向协议书，协议主要内容为：因二〇四国道改造建设需要，搬迁乙方企业到到甲方工业安置区进行安置：一、甲方同意乙方企业安置在规划建设的工业安置小区内，面积为6.8亩。二、甲方供地价中，现状地为每亩13.05万元，红线内河道地为每亩10.05万元，其中现状地4.97亩，价格为64.85万元，河道地1.83亩，价格为18.3915万元，总价83.2415万元。协议还对其他事项进行了约定。 2007年2月28日，原告与太仓市国土资源局签订行政划拨土地使用权补办出让合同（太土补让合（2007）第56号）1份，合同的主要内容为：一、补办出让地决位于城厢镇太丰村，土地面积4545.8平方米，原土地用途工业，补办出让后土地用途为工业，其位置与四至范围如本合同附图所示。附图已经经双方签字确认；二、土地使用权补办出让期限为50年，自签订本合同之日起计算使用期；三、原告向太仓市国土资源局缴纳补办出让土地价款每平方米110元人民币，总额500368元人民币。合同还约定了其他事项。 2007年5月10日，原、被告签订国有土地使用权转让合同1份，合同的主要内容为：一、原告同意将位于太仓市城厢镇太丰村面积为4545.8平方米用途为工业用地的土地使用权（包括太土补让合（2007）第56号出让合同所规定的一切权利、义务）转让给被告；二、转让年限为50年，从2007年2月28日至2057年2月27日止；三、转让土地价每平方米204元，合计927955元，逾期支付土地出让金的，原告有权解除合同，收回土地使用权及其地上建筑物和地面附着，并可请求被告支付土地总金额10%的违约赔偿金。四、转让合同签订后，原告应协助被告办理土地使用权变更登记、更换土地使用权证书，由此发生的费用由被告承担。合同还对其他事项进行了约定。 2007年9月28日，该出让土地使用权变更至被告名下。庭审中，原、被告及第三人均确认两份意向协议书中出让的土地与原、被告签订国有土地使用权转让合同所涉土地为同一地块。 被告于2013年10月29日、2014年1月7日共向第三人新城公司交纳了土地出让金50万元。被告陈述是按原告要求向第三人支付。对此，第三人予以认可，但提出该50万元应扣除第三人代被告交纳的税费等费用计58451.87元，余款441548.13元为被告支付原告的土地使用权转让款。庭审中，原告与第三人表示该款由原告与第三人自行交按。综上，被告还结欠原告土地使用权转让款486406.87元。 庭审中，被告认为，双方签订土地使用权转让合同后，该地块上涉及的王文玉户拆迁，按照拆迁协议，王文玉户于2010年4月25日才搬迁，原告违约在先，给被告造成巨大经济损失。被告并向本院提供了拆迁协议、发改委批文及码头土地租赁合同。原告对王文玉户于2010年4月拆迁的事实不持异议。 审理中，被告认为如果被告构成违约，则原告主张的违约金过高，要求法院予以调整。 上述事实，有原告提供的太土补让合（2007）第56号、国有土地使用权转让合同、土地使用权变更申请登记表、函，被告提供土地使用权转让意向协议书、拆迁房屋补偿协议书、发改委批文、码头土地租赁合同、收据，第三人提供的完税证、太仓市非税收入一般缴款书，本院的调查笔录及原、被告当庭陈述等证据佐证。 本院认为：原、被告签订的国有土地使用权转让合同合法有效，双方均应按约履行合同义务。被告虽认为原告实际交付的土地分现状地和河道第两种，原告没有根据合同约定及实际面积计算土地转让款，导致总价计算有误。但土地使用权转让价格应以双方签订的合同价格为准，双方在签订合同时已明确转让价为927955元，故本院确定土地使用权转让价格为927955元。因原、被告在合同中约定办理土地使用权变更登记、更换土地使用权证书的费用由被告承担，根据第三人提供的相关税费缴费凭证，第三人为被告垫付了相关税费58451.87元，该费用应由被告承担，故本院确定被告尚欠原告土地转让款486406.87元。原、被告在签订土地使用权转让合同时，并未对土地交付时间、转让款支付时间进行约定，虽然涉案土地使用权于2007年9月18日登记至被告名下，但此时该土地上仍有拆迁户未拆迁及腾退土地。土地转让合同签订前，被告应当对实地进行查看，并知晓该土地上尚有拆迁户未拆迁的事实，原告也知晓该此时土地上存在瑕疵，该拆迁户在2010年4月1日才签订拆迁协议，按照拆迁协议，该拆迁户应于2010年4月25日前拆迁，被告应在此后的合理期限内向原告支付转让款，但被告于2013年10月29日、2014年1月7日才才各向第三人支付20万元、30万元，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现被告提出原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。违约金的确定应根据合同实际履行情况、被告违约的情节、违约给原告造成的损失等情况综合确定，原告主张的违约金确实过高，本院予以适当调整，本院确定被告向原告支付违约金50000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下： 被告太仓市耀良砂石有限公司给付原告太仓市城厢镇人民政府土地转让款486406.87元，支付原告违约金50000元，合计536406.87元，在本判决生效后10日内履行。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15200元，由原告太仓市城厢镇人民政府负担7212元，被告太仓市耀良砂石有限公司负担7988元。此款原告已预交，本院不再退还，被告负担部分，由被告在给付上述款项时一并给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：农行园区支行，帐号：10×××99）预交上诉案件受理费。 审 判 长  卢东昕 人民陪审员  周跃良 人民陪审员  张立新 书 记 员  姚红波