上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四（民）初字第845号
原告（反诉被告）魏岭洪，男，汉族，住上海市徐汇区。
委托代理人汤春林，上海市广懋律师事务所律师。
委托代理人李涛，上海市广懋律师事务所律师。
被告（反诉原告）通快（中国）有限公司，住所地江苏省苏州市。
法定代表人MATHIASALBRECHTKAMMUELLER，董事长。
委托代理人毛珊珊，北京市广盛律师事务所上海分所律师。
委托代理人徐青，北京市广盛律师事务所上海分所律师。
原告魏岭洪诉被告通快（中国）有限公司（以下简称通快公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，被告通快公司在答辩期内提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）的委托代理人汤春林、李涛，被告（反诉原告）的委托代理人毛珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告魏岭洪诉称，原告为上海市复兴中路XXX弄XXX室（以下简称系争房屋）的合法承租人，租赁期限自2010年5月1日至2018年4月30日，原告享有合法转租权。2014年1月14日，原告与被告签署关于上述房屋的租赁合同，约定租赁期限为2014年1月23日起至2016年1月22日止。合同履行过程中，被告屡次发生迟延、未足额支付租金的情况，被告于2014年11月初单方面提出提前解除租赁合同，于11月21日将房屋返还给了原告。据此，原告告知被告两个月的押金按照合同约定已被作为违约金归原告所有，且委托律师发函通知被告要求支付拖欠的租金及滞纳金，但被告至今未付。原告认为，被告的行为违反了合同约定，起诉要求：1.被告支付自2014年10月22日至2014年11月21日止以及7月、8月少付租金共计28，000元；2.被告向原告支付自2014年2月7日起至实际支付日止的滞纳金（2014年1月延迟支付19天，7、8月各少付2000元并延迟支付，9月延迟支付13天，均计算至判决生效之日）；3.被告向原告支付违约金48，000元。
被告通快公司辩称，系争房屋是公房，公房承租人沈乙违反法律规定将房屋出租给魏岭洪，沈乙的转租无效，本案魏岭洪的转租亦无效。被告不存在拖欠租金的情况，10月及11月租金已用2个月押金冲抵，被告曾发通知给原告。7、8月各减免2000元，是因为被告提供的租赁房屋质量问题，被告向原告多次投诉，包括房屋漏水、屋内设施没有及时修理、天花板由于漏水损坏、小洗手间淋浴水无法排干、地板瓷砖松动、镜子封胶条损坏、粉刷瓷砖的水泥灌浆质量差、主卧室屋顶漏水、主卧室卫生间漏水、上网速度慢等。原告在8月20日通过中介公司表示同意在7、8月房租中减扣2000元补偿被告的损失，退租函中也予以确认。被告认为2014年10月29日双方合意解除合同，11月21日返还房屋，被告没有违约。不同意原告诉请。被告通快公司基于如上事实提出反诉，要求：1.要求反诉被告返还部分租赁保证金24，000元（另24，000元已抵扣10月22日至11月21日一个月租金）；2.反诉被告支付自2014年12月23日起至实际返还之日上述保证金24，000元之滞纳金（按同期银行贷款利率计）。
反诉被告魏岭洪辩称，魏岭洪取得沈乙的转租授权，至于沈乙的转租权是否有效，应由权利人提出有效性异议，现没有权利人主张不得转租，故魏岭洪的转租是有效的。保证金已作为违约金扣除，不同意返还，不认可反诉原告以部分保证金24，000元抵扣一个月租金。不同意反诉请求。
经审理查明，案外人沈乙为系争（公有）房屋承租人。2010年3月1日沈乙与魏岭洪签订房屋租赁合同，将系争房屋出租给魏岭洪使用。同日，沈乙出具委托书，委托魏岭洪出租系争房屋，委托期限为2010年3月1日至2018年4月30日。2014年1月14日，在上海昊龙房产经纪有限公司（以下简称居间公司）居间下，魏岭洪（出租方）与通快公司（承租方）分别作为甲、乙方签订《上海市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定甲方将系争房屋出租给乙方，甲方于2014年1月23日前向乙方交付房屋，租期自2014年1月23日至2016年1月22日止，其中2014年1月23日起至2015年3月22日为固定期，在固定期内，双方不能解除合同，违约方需要赔偿两个月房租作为违约金给被动方。2015年3月23日起至2016年1月22日为非固定期，非固定期乙方可提前两个月书面通知甲方退租，不算违约。双方约定，2014年1月23日至2016年1月22日间月租金为24，000元。租金每月支付，每月22号之前缴纳，如预期支付租金超过十五天，则每日以月租金的0.5%支付滞纳金，预期支付租金超过三十日，视为乙方自动退租，构成违约。乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为48，000元，该押金不得作为租金抵用。租赁到期后，乙方有义务恢复房屋原状、付清相关费用并交还已清空的房屋，甲方应于1个工作日内将保证金全额无息退还给乙方。租赁合同第六条约定，租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的三日内进行维修，紧急情况下，应在收到乙方通知后立即进行维修。甲方在接到乙方通知后三日内未进行维修的，乙方有权自行维修，费用由己方承担并从租金中扣除。租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修并承担相关费用。租赁期间，甲方应保证房屋的供暖与供冷设备正常运转，如该设备不能正常工作，甲方应在三日内采取措施进行维修或提供同等价位酒店居住。租赁合同第十一条约定，甲、乙任何一方如未按本合同条款履行，导致中途中止本合同，并且过错方又未征得对方谅解时，则视为违约，双方同意违约金为押金总额。甲方应及时履行本合同约定的维修、养护责任，不得无故拖延。
租赁合同签订后，通快公司支付租金及保证金情况如下：2014年2月27日支付两个月租金及保证金共计72，000元；3月27日支付24，000元；4月29日支付24，000元；5月29日支付24，000元；6月27日支付24，000元；7月25日支付22，000元；9月16日支付22，000元；10月21日支付24，000元。
2014年6月21日，通快公司的实际租住人SeverinLuzius（以下简称Severin）发邮件给居间公司JennyHuang（以下简称Jenny），提出系争房屋的洗手间有一些问题需要解决，包括下水不能排干、瓷砖松开、封胶条损坏、水泥灌浆质量差等。同年7月3日，Severin发邮件给Jenny，邮件中提到，房客将于7月5日至24日出门，希望房东上门修理洗手间，具体问题包括：1.墙面和天花板漏水，2.小洗手间的瓷砖、排水、水泥灌浆等，3.主卧室洗手间漏水，4.上网速度慢。如果房东不能解决这些问题，要求减租。
2014年8月18日，Severin发邮件给居间公司Elena，希望将房租降到20，000元直至问题得到永久性的解决。信函中提到系争房屋的屋顶自4月份开始漏水，尽管房东多次让工人们来修缮，但情况没有得到改善。由于漏水，客厅遭到损坏。在Severin7月初去德国的三周中，工人们把房间搞得一团糟，之后一周，屋顶还是漏水，几天后天花板又一次崩塌，一周后洗手间瓷砖又松了。我们再也无法忍受了，如果不能减免租金，我坚持要求立即终止租约，搬回酒店。次日，居间公司Jenny回函称，“我和房东谈过了，他对问题的发生感到非常非常抱歉，他说装修质量本来应该更好的，他将与工人们一起过来做维修并监督他们的工作。他承诺将立即妥善解决问题，并把您的邻居的屋顶也一起修好，因为两边的排水沟是相连的，当雨下得很大，而排水沟部分堵塞的话就很容易造成漏水。如果给你造成太多的不便，工人们将通过您邻居的房间上到屋顶，关于客房的问题，在得知您方便的时间后他会尽量重新铺设瓷砖，他同意从租金里扣减2000元直至问题得到妥善解决。……”当日，Severin回复邮件称，在阅读你的邮件的时候，窗户一侧的整片屋顶都塌下来。请先别叫工人来做内部维修，因为如果屋顶没弄好就做内部维修没有任何意义。我个人认为减免2000元是不够的，我会列一张关于房子问题的清单，这清单作为修缮依据，如果清单上的问题再度发生，当月的房租就应该按约定的金额减免。同年8月20日，Severin发邮件给Jenny，称如果他们今天不过来修理，我们会搬到酒店，并把酒店账单寄给房东。当日Jenny回复，“由于雨还在下，我们目前没有办法开始维修的工作。明天会是晴天，所以房东和工人们明天一早会过来检查问题，谢谢您的谅解。对于目前这种无法忍受的住宿环境，房东非常理解，并且确认从今天起从您的房租中扣减800元／天，直到问题得到解决，每天800元房租的减免请用于支付酒店住宿的费用。”
2014年10月19日，居间公司将通快公司的退租确认函发给魏岭洪，内容为“兹有我司承租贵方位于上海市徐汇区复兴中路XXX号XXX楼的物业，根据双方签订的房屋租赁合同租赁期为24个月，……现由于该房屋屋顶漏水问题，我司特此通知您我们将提前十五天终止合同并完成交接手续，根据租赁合同，我司会将租金付至退租日止，甲方在结清水电煤后五个工作日内退还押金给乙方。……”该函件附业主回执，内容为“兹证明本人（以上所述业主或其代理人）已收到租客公司退租确认函，确认同意提前退租，……退还剩余一个月押金给乙方，并收回之前的4000元补偿费。”业主回执由魏岭洪签名。同年10月29日，魏岭洪又签署一份业主回执，内容为“兹证明本人（以上所述业主或其代理人）已收到租客公司退租确认函，我确认同意租客公司提前退租并同意在退租且结清水电煤网络费用后5个工作日内退还剩余2个月押金人民币给乙方，并收回之前的肆仟元补偿费。”同年11月11日，魏岭洪向通快公司发《同意解除房屋租赁合同通知书》，信函中称，你司通过居间公司在11月11日晚发给我提前退租函，函中提到房屋漏水问题已在租客提出维修后修好。根据先付后住的原则。我同意在贵司支付完所欠租金、滞纳金等费用后解除合同，并退还承租方一个月押金。拖欠租金、滞纳金共计14200元%2B24000元，请在退租后3天内付清，居住期间所使用费用交房当天结清。自本通知函发之日起，按退租函约定贵司与我之间的房屋租赁关系终结，贵司将承担与本房屋居住期间所发生相关的一切责任及全部费用。
2014年11月21日，魏岭洪确认系争房屋返还。同年12月5日，魏岭洪委托律师发函给通快公司，告知通快公司，2014年11月21日，双方租赁关系结束，但通快公司必须按照合同约定履行如下义务：1.支付拖延的滞纳金共计9480元，2.支付拖欠的房租共计31630元，3.保证金作为提前退租的违约金将被我方没收，不存在抵作租金的可能。通快公司收函后，委托律师于12月9日回函，指出魏岭洪在租赁合同履行期限内，有多项严重违约行为，一直未能提供与高额租金相匹配的售后服务、未能及时处理承租方提出的投诉和修理申请、未能及时修理房屋内设施（特别是房屋漏水）的故障，给实际居住在房屋内的乙方员工造成了严重不便和各种损失，导致合同无法继续履行。现函告如下：1.双方租赁合同已终止，通快公司已搬出租赁房屋，2.贵方应于收到此函之日起七日内将剩余一个月租房保证金24000元（另一个月租房保证金抵销2014年10月23日至2014年11月22日期间房租）返还通快公司，3.如贵方未能履行上述义务，通快公司将委托律师追究责任。
审理中，魏岭洪确认收取通快公司的保证金45，022元，同意用于抵扣其欠付的租金等。
上述事实，除双方当事人的一致陈述外，另有魏岭洪提供的房屋租赁合同、安全管理协议书、物业管理（服务）合同、客户入驻通知单、通快公司函两份、房地产权证、付款凭证，通快公司提供的告知书、照片、收条、函件、解除合同通知书、备忘录、押金凭证等证据，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，魏岭洪在获得权利人沈乙的授权后，在承租期内将系争房屋转租给通快公司，双方签订的租赁合同是真实意思表示，内容并无违法，应为合法有效，双方当事人应当恪守合同义务。因公有房屋的管理单位对沈乙出租系争房屋未提出过异议，故通快公司主张沈乙与魏岭洪的租赁合同无效缺乏事实依据，本院不予采信。
租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人的主要义务是按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。通过系争房屋的实际使用人Severin与居间公司Jenny在2014年7、8月间的往来邮件内容，可以明显看出，系争房屋确实存在屋顶渗漏水以及卫生间排水不畅等问题，且经过数次修缮均未能彻底解决问题，给使用人的生活和居住带来一定程度的影响。本案租赁合同中对于出租人对系争房屋设施、设备的维修、养护有较为详细的约定，责任亦较为严格，故魏岭洪在收取高额租金的同时，理应严格按照合同约定履行出租人的义务。在2014年12月魏岭洪委托律师发函之前，双方均通过居间公司保持联系和沟通，包括《同意解除房屋租赁合同通知书》及业主回执等，亦是由居间公司传达和递送，因此，2014年8月19日Jenny给Severin的邮件中提到“魏岭洪同意从租金中扣减2000元直至问题得到妥善解决”，本院认为双方就月租金减免2000元已形成合意，之后魏岭洪要求返还减免的4000元，有违诚信，本院不予支持。因2014年7月起，房屋就出现严重的问题影响承租人使用，通快公司（使用人）在此期间内暂缓支付租金，在魏岭洪未能对系争房屋进行彻底维修并修复的情况下，通快公司享有后履行抗辩权，故此段期间内延迟支付租金并不构成违约，魏岭洪要求通快公司承担2014年7月之后延迟支付租金的滞纳金（即违约金），本院不予支持。根据已查明的事实，通快公司于2014年2月27日支付首期两个月租金及保证金共计96，000元，而租赁合同约定首月租金及保证金应于2014年1月23日前支付，对于魏岭洪主张该段期间延迟支付的违约金（或称滞纳金），本院予以支持。
当事人协商一致，可以解除合同。房屋渗漏水及其他问题发生后，魏岭洪怠于履行修复义务，后通快公司也不愿意继续租赁使用系争房屋，故双方同意终止租赁合同，在通快公司提供的退租确认函以及业主回执中有所反映，故本院认为双方对解除合同已达成一致。魏岭洪主张通快公司擅自提前解约，应承担违约责任并没收保证金，依据不足，该项请求本院不予支持。双方确认系争房屋实际收回于2014年11月21日，故房屋租金（或称使用费）应结算至该日。租赁合同约定，保证金不得作为租金抵用，租赁到期后，甲方于1个工作日内全额无息退还，故本院判令魏岭洪无息退还保证金。双方因产生纠纷导致保证金未能及时退还，通快公司要求支付利息损失本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十一条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）通快（中国）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）魏岭洪支付自2014年10月22日至2014年11月21日止的租金（房屋使用费）24，000元；
二、被告（反诉原告）通快（中国）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）魏岭洪支付延期支付租金的违约金6，840元；
三、原告（反诉被告）魏岭洪于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）通快（中国）有限公司租赁保证金48，000元，该款可与上述判决第一、二项中的款项抵扣；
四、驳回原告（反诉被告）魏岭洪的其余诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）通快（中国）有限公司的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计440.60元，由原告（反诉被告）魏岭洪负担291.6元，由被告（反诉原告）通快（中国）有限公司负担149元；反诉案件受理费减半收取计200元，由原告（反诉被告）魏岭洪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 袁欣
二〇一六年三月三十日
书记员 张鑫
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条
……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。