襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂襄州民三初字第00083号原告陈义启。原告邓相英。二原告委托代理人柴继强，湖北凡成律师事务所律师。被告梁永付。被告韩红林。二被告委托代理人刘建平，襄阳市襄州区大禹法律服务所法律工作者。原告陈义启、邓相英与被告梁永付、韩红林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月6日受理后，依法由助理审判员刘玉衡独任审判，于2014年4月10日公开开庭进行了审理。原告陈义启、邓相英的委托代理人柴继强，被告梁永付及其与被告韩红林共同的委托代理人刘建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈义启、邓相英诉称，2010年8月12日，原告陈义启、邓相英与被告梁永付、韩红林签订房屋买卖合同，约定原告方将其位于襄阳市襄州区春园东路，证号为：襄阳区字第S00013981号房屋一套以328000元的价格出售给被告方。被告支付部分购房款后搬入居住至今。合同约定待原告房产证办妥后，将房屋过户给被告方时，被告应一次性支付剩余房款，否则应承担违约金100000元。2013年底，原告方取得房产证后，随即要求被告办理过户手续，但被告方将房屋过户后不依照合同约定支付剩余房款，引起诉讼。被告梁永付、韩红林辩称，原告方诉称二被告违约与事实不符，是恶意诉讼，请求驳回原告的诉讼请求；本案是欠款纠纷，不是合同履行纠纷，原告方诉讼事实错误。原告陈义启、邓相英为证明所陈述的事实及支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、房屋买卖合同一份。证明原、被告双方房屋买卖合同关系的成立及双方对权利、义务、违约责任的约定。经质证，被告梁永付、韩红林对该证据的真实性无异议，本院予以采信。证据二、被告梁永付、韩红林于2014年1月20日给原告出具的欠条一份。证明二被告尚欠原告方房款108000元，且从2014年1月20日即应履行付清房款义务，被告方的违约行为处于持续状态，双方未就违约条款进行变更。经质证，被告梁永付、韩红林对该份证据真实性无异议，本院予以采信。被告梁永付、韩红林为证明其辩称理由，向本院提交了如下证据：证据一、中介公司员工王骏出具的证明一份。证明二被告按欠条约定付款给二原告，但二原告拒收的事实。经质证，被告方认为该份证言从形式上不合法，属证人证言，证人应当出庭作证；从内容上看，二被告是将钱交给李晓红，而李晓红非本案当事人，该证据与本案不具有关联性。本院对该份证据的真实性予以采信。证据二、登记在被告梁永付名下的本案讼争房产的房产证、土地证各一份。证明本案讼争房产的房屋所有权证和土地使用权证分别于2014年1月20日、2月20日过户在被告梁永付名下。因土地使用权证于2014年2月20日才过户在被告名下，因此被告没有违约。经质证，原告方对证据的真实性无异议，但认为房屋买卖合同中约定的是原、被告双方签署完办证的相关文件能过户时，被告方就应付清剩余房款，依照合同约定，被告方违约。本院对该份证据的真实性予以采信。证据三、证人王某某的出庭证言。证明本案讼争房产虽登记在原告陈义启名下，但实际房主是李晓红。2014年3月20日，梁永付到我们中介公司来要向李晓红支付剩余的房款，但李晓红不接收，而是要求梁永付支付违约金。梁永付通过中介公司向李晓红买房，因李晓红降低房价，所以中介费都是由梁永付支付的，按规定应是买卖双方各担一定比例。经质证，原、被告双方均对该证人证言无异议，本院予以采信。本院根据上述有效证据及双方当事人的陈述，认定以下事实：原告陈义启、邓相英夫妇与案外人李晓红、胡波夫妇系亲属关系。案外人李晓红、胡波以原告陈义启、邓相英名义购买位于襄阳市襄州区铁路四院清静园14栋1单元2层2号（房产证号为襄阳区字第S00013981号）房屋。2010年8月，被告梁永付、韩红林经襄阳市樊房房产经纪有限责任公司（以下简称樊房经纪公司）介绍，欲购买登记在原告陈义启、邓相英名下的本案讼争房屋。后讼争房屋的买卖事宜均由樊房经纪公司与案外人李晓红、胡波及被告梁永付、韩红林联系、洽谈。2010年8月12日，在被告梁永付、韩红林与案外人李晓红、胡波协商一致的情况下，由本案讼争房屋的登记房主即原告陈义启、邓相英与被告梁永付、韩红林签订房屋买卖合同。合同约定，原告陈义启、邓相英将登记在其名下的位于襄阳市襄州区铁路四院清静园14栋1单元2层2号（房产证号为襄阳区字第S00013981号）房屋以328000元的价格卖给被告梁永付、韩红林。在本合同签订时被告方付购房定金10000元，暂交由樊房经纪公司保管。首付款193000元于原告方将交易的房产按合同约定内容交付给被告方使用时当场付清，剩余房款125000元待原告方取得其房地产权属证书配合被告方到房管局验审过户资料符合交易条件签字过户后当日付清。合同约定原告方在2010年8月20日之前交房，其在取得房地产权属证书后必须及时通知被告方并配合被告方办理该房地产权属证书的过户手续，否则承担被告方的损失。被告方在原告方取得房地产权属证书通知被告方一个月内办好过户手续，并将剩余房款付清给原告方。若原、被告双方任何一方违约，则由违约方赔偿守约方人民币500000元整。合同还约定，案外人李晓红、胡波作为原告方担保人，如果原告方违约，李晓红、胡波自愿连带承担原告方的违约责任。合同签订后，案外人李晓红、胡波依照合同约定履行了交房及协助被告梁永付、韩红林办理房屋过户手续的义务；被告梁永付、韩红林在案外人李晓红、胡波交付讼争房屋时向其支付房款200000元。2013年11月底，案外人李晓红、胡波已配合被告梁永付、韩红林签署完房产过户所需的所有文件，后为合理避税经买卖双方同意，讼争房产的过户时间由2013年11月底推迟到2014年1月20日。2014年1月20日办理讼争房产房产证过户时被告梁永付、韩红林又向案外人李晓红、胡波支付房款20000元，并向案外人李晓红、胡波出具欠条一张，载明“今欠到陈义启于铁路四院清静园14号楼1单元2楼房款人民币壹拾万捌仟（108000元），保证在2014年3月份付清”的字样。2014年3月20日，被告梁永付、韩红林在樊房经纪公司要求向案外人李晓红、胡波支付剩余房款108000元遭拒，案外人李晓红、胡波认为二被告逾期支付剩余房款构成违约，要求被告梁永付、韩红林承担违约责任，引起诉讼。本院认为，原、被告双方协商签订的《房屋买卖合同》及案外人李晓红、胡波夫妇的担保行为是三方真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同，应受法律保护，对各方均有约束力。合同签订后，原告方依照合同约定履行了交房及协助办理房屋产权变更登记的义务，被告方依照合同约定支付了购房款220000元，下欠108000元未付的事实，有被告出具的欠据予以证实，本院予以采信，因此，二原告要求被告梁永付、韩红林支付剩余购房款108000元的请求，本院予以支持。对二原告要求二被告承担违约责任100000元之主张，本院认为，虽然合同约定被告应在办完过户手续时向二原告付清欠款，但在双方于2014年1月20日办理完过户手续时，二原告同意二被告2014年3月付清欠款的承诺，应视为对付款期限的变更，二被告应按此期限向二原告履行给付义务；否则，应视为违约，本应承担一定的违约责任，但基于本案审理中查明的事实，二被告在办理完产权过户手续时向合同的担保人履行付款义务遭拒的情形，不应认定二被告不履行付款义务存在违约行为。因此，对二原告要求二被告承担100000元违约金之请求，本院不予支持；二原告代理人辩称，被告方于2014年3月20日是向案外人李晓红交付剩余房款，不是向原告方付款，该行为与本案无关的理由，本院认为，在庭审查明中，本案讼争房屋的实际房主是案外人李晓红、胡波，也是其二人一直与二被告联系、洽谈讼争房屋的买卖事宜，因此，被告梁永付、韩红林于2014年3月20日向案外人李晓红、胡波交付剩余房款108000元的行为，应视为二被告按期履行了付款义务，二原告代理人的这一辩称理由，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、被告梁永付、韩红林于本判决生效之日起三日内支付原告陈义启、邓相英购房款108000元。二、驳回原告陈义启、邓相英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4420元，减半收取2210元，由原、被告双方各负担1105元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：襄阳市中级人民法院，账号：17-4517010********。上诉人也可以直接到湖北省襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期限届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。）代理审判员  刘玉衡二〇一四年五月五日书 记 员  方小翠