西安市未央区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）未民初字第00405号
原告郭明清（反诉被告），男，1963年3月27日出生，汉族，陕西航天建筑工程有限公司职工。
委托代理人肖元康，陕西德伦律师事务所律师。
被告蔡红利（反诉原告），女，1969年11月26日出生，汉族，陕西鑫鼎棕投资有限公司总经理。
委托代理人吴科，陕西静远新言律师事务所律师。
委托代理人徐新逸，陕西静远新言律师事务所律师。
原告郭明清与被告蔡红利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月20日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郭明清的委托代理人肖元康、被告蔡红利的委托代理人徐新逸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭明清诉称，2012年4月30日，其与被告签订了编号为C-0000607的《不动产租赁合同》，合同约定：1、被告将位于西安市经济开发区凤城二路新世纪大厦24楼3号房屋出租给其使用，月租金8500元，其每6个月支付房租一次（51000元）；2、租赁期限三年；3、其在签订合同时向被告支付8500元保证金；4、未经其同意被告擅自提前解除合同，或存在其他严重违约，致使本合同无法履行，被告应退还保证金并向其支付相当于保证金的违约金，若给其造成损失的，被告还应承担损失赔偿。
2013年5月8日，本案标的房屋被未央区人民法院依据（2013）未执字第00724-2号执行裁定书依法查封，致使合同无法继续履行。其已将房租交至2013年11月10日，因此，被告应当退还多收取的5.1万元房屋租金。其已将物业费、电梯费交至2013年11月10日，该部分费用应当由被告承担。基于合同期限三年的约定，其装修该标的房屋花费4.2万元，合同提前解除使得其装修不能物尽其用，造成的损失应按照合同第五条第五款约定由被告进行赔偿。其所交纳的保证金8500元，被告应当依约定退还，合同约定的8500元违约金，被告亦应当支付。因其与被告多次协商未果，故诉至法院，请求判令被告退还2013年5月8日至2013年11月10日房屋租金51566.6元，退还保证金8500元，支付违约金8500元，赔偿其房屋装修损失2.8万元，赔偿2013年5月8日至2013年11月10日物业费、电梯费6000元，并承担本案诉讼费用。
被告蔡红利辩称，原告所述遗漏部分事实，首先，因原告未经其同意私自变更损害房屋的结构，我方多次通知其修复结构，原告均置之不理，根据合同约定，其有权单方解除合同，并要求原告恢复原状，赔偿相应损失。其次，法院的查封公告并不影响原告对所租赁房屋的正常使用，根据买卖不破租赁的原则，租赁物租赁期间发生所有权变动的并不影响租赁合同的效力，查封只是一个冻结状态，只是要求房屋的所有人不能买卖、转让，并不影响租赁人的正常营业，原告只是想通过法院查封的事实为借口，要求其承担不应承担的责任，原告的请求无事实及法律依据，其不应承担房屋租金、物业费、电梯费，根据合同约定原告诉请的租金及物业费、电梯费应由原告承担。最后，因原告从2013年5月8日至2013年11月10日期间一直对该房屋正常经营使用，没有向其移交，因此尚拖欠其房屋租金，故其提出反诉请求判令解除其与原告之间的不动产租赁合同，并要求原告将所变更的房屋结构恢复原状，支付其房屋租金28383元（计算至2014年2月19日），承担本案诉讼费用。
原告郭明清对此辩称，首先，被告反诉违反法定程序，不应与本诉合并审理；其次，其并没有变更标的房屋的结构，因此没有义务恢复原状，同时，根据双方的合同约定，因被告原因导致产权纠纷、债权债务不符合出租条件的，责任应由被告承担；再次，双方合同已经约定，被告擅自解除合同，存在严重违约在先，具体违约事实是因其它纠纷，导致标的房屋于2013年5月8日被法院依法查封，合同目的已经不能实现，并且被告又于2013年9月主动要求解除合同，因此被告违约在先，对给其造成的损失应该承担违约责任；根据合同约定，其恢复房屋原状的前提是其改变了房屋结构并且合同期满，目前双方原定的合同期尚未届满，且被告并未对房屋出租时的原状进行举证，故其没有恢复原状的义务。被告要求其支付房屋租金没有法律依据，其已经将房屋租金交至2013年11月份，而被告在2013年9月份即要求解除合同，交付房屋，且被告亦认可从其本诉起诉之日双方的合同已经解除，所以无权要求其支付之后的房租。综上，请求依法驳回被告的全部反诉请求。
经审理查明，2012年4月30日，原告郭明清（乙方）与被告蔡红利（甲方）通过“合家盈房屋西安经济技术开发区同创房屋中介服务部”签订不动产租赁合同，约定郭明清租赁蔡红利位于西安市经开区凤城二路新世纪大厦2403号房屋，租赁用途为办公用房，租赁期限自2012年5月10日至2015年5月9日，租金为8500元／月，每6个月支付一次，保证金为8500元。合同第五条第5项对甲方责任约定为：甲方于签订本合同后，未经乙方同意擅自提前解除本合同，或存在其他严重违约，致使本合同无法履行，甲方退还保证金并向乙方支付相当于保证金额度的违约金，若给乙方造成损失的，甲方还应承担损失赔偿；第六条第10项对乙方责任约定为：乙方于签订本合同后，未经甲方同意擅自提前解约或其他严重违约，致本合同无法履行，乙方无权请求返还保证金，若给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿。合同第十一条双方约定的其他事项包括：1、装修期间不允许对房屋结构造成损坏；2、租赁期满后，承租人需把房间恢复原貌。该合同还约定了双方其他权利义务。合同签订后，郭明清即按约定支付了2012年5月10日至2012年11月9日的租金5.1万元及押金8500元，该款由宁云霞代收，并向郭明清出具收条。蔡红利即将房屋交付郭明清，郭明清对房屋进行装修后即做办公之用。合同履行中，郭明清按期缴纳物业、水、电等各项费用，并分别于2012年10月18日、2013年4月11日、2013年7月18日按合同约定支付租金共计15.3万元，租金支付至2013年11月10日。2013年5月8日，本院作出（2013）未执字第00724号查封公告，并依据该查封公告将房屋查封。2013年9月，被告蔡红利以原告损坏房屋主体结构为由要求解除合同，双方发生争议，原告请求中介方进行调解未果，遂诉至本院，酿成诉讼。诉讼中，原告提供了本院2013年5月8日作出的（2013）未执字第00724号查封公告，证明该房屋自2013年5月8日被查封，被告对此并不认可，认为法院仅张贴查封公告，但未对房屋进行实际查封，并不影响原告正常使用房屋；原告提供其与被告签订的不动产租赁合同、支付房屋租金的收条及支付物业费、水电费等票据，被告对此没有异议，认为此费用系合同履行期内原告应承担之费用；原告还提供其与陕西鸿基伟业装饰工程有限公司签订的室内装饰工程合同书、支付装修费用的票据，证明其装修房屋花费装修费用42211.5元，被告对此不予认可，认为装修公司没有到庭，且该部分与本案没有关系。被告申请证人李杰、苗俊杰出庭作证，该二人均系合家盈房屋西安经济技术开发区同创房屋中介服务部员工，证明双方之间不动产租赁合同系通过其公司作为中介方签订，并证明2013年9月份因出租方要收回房屋，承租人请求中介方给予调解，但因双方对赔偿产生争议致调解未果。诉讼中，被告并提出反诉，要求原告对房屋结构恢复原状，并支付其2013年11月11日起至2014年2月19日的房屋租金28383元。对其反诉主张，提供了房屋内部照片、陕西华信物业管理有限公司出具的证明及发票予以证明，原告对此并不认可，认为照片显示并未对房屋主体结构造成损坏，物业公司亦不能证明房屋实际使用状况。庭审调解，因双方争议较大未果。
上述事实，有原告提供的不动产租赁合同、收条、收款收据、查封公告、室内装饰工程合同书，被告提供的商品房买卖合同、房屋所有权证、不动产租赁合同、照片、证明及证人证言，以及谈话笔录、庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，原告郭明清与被告蔡红利签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，内容亦不违法，应属有效，双方均应予以履行。合同履行期间，该房屋虽被查封，但该查封并未影响原告对房屋的实际履行，故原告要求被告自房屋被查封之日起退还房租的请求，本院不予支持。但根据被告提供的证人证明，被告在合同履行期内于2013年9月单方提出解除合同与原告发生争议，被告称其解除合同是因原告破坏房屋主体结构为由，但根据被告提供的照片显示，原告仅在房屋中增加部分简易隔离墙、玻璃门，并不能证明原告对房屋主体结构进行了损坏，故被告要求解除合同应属违约。原告支付房屋租金至2013年11月10日，后再未向被告支付房租，被告亦未再要求原告支付房租，应视为双方的合同自2013年11月10日解除。因此，对原告要求被告返还其2013年11月10日之前房屋租金的请求，本院不予支持。根据合同约定，原告向被告支付保证金8500元，合同解除后，被告应返还原告保证金8500元。原告在诉讼请求中主张双方在合同中约定的违约金8500元，又要求被告赔偿其装修房屋的损失2.8万元，因原告租赁房屋后对房屋进行了装修，装修花费42211.5元，并提供其与装修公司签订的装饰工程施工合同及支付装修费的票据，被告虽不予认可，根据被告提供的照片显示，原告确对房屋进行了实际装修，结合该房屋面积之实际情况，对原告的装修费用本院酌情予以认定，因双方约定的租赁期限为三年，现合同仅履行18个月被告即提出解除，因被告违约行为造成原告装修费损失大于双方约定的违约金，被告仅支付违约金不足以弥补原告的损失，故对原告要求被告赔偿损失的请求，本院予以支持，对违约金部分不再支持。结合该合同的实际履行期限，被告应赔偿原告的损失本院酌情认定为2万元。对原告主张的物业费、电梯费等部分费用，因其发生在双方合同履行期内，故本院对此不予支持。对被告反诉要求原告将房屋恢复原状的请求，因合同约定履行期满，原告应对房屋装修部分恢复原状，现合同因被告违约而解除，故被告要求原告恢复原状不符合双方约定，本院不予支持。因双方租赁合同于2013年11月10日解除，且合同解除系因被告违约造成，故对被告反诉要求原告支付此后的房屋租金及其他损失的请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第二项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百一十八条，判决如下：
一、原告郭明清与被告蔡红利签订的房屋租赁合同于2013年11月10日解除。
二、被告蔡红利于本判决生效之日起十日内返还原告郭明清保证金8500元。
三、被告蔡红利于本判决生效之日起十日内赔偿原告郭明清房屋装修损失2万元。
四、驳回原告郭明清其余诉讼请求。
五、驳回被告蔡红利的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1994元，（原告郭明清预交1739元，被告蔡红利预交255元），由被告蔡红利承担1125元，于本判决履行时一并支付原告870元，其余869元由原告郭明清承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 史丽妮
代理审判员 王 蔚
代理审判员 李 涛
二〇一四年五月十九日
书 记 员 张云彦