安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0202民初1829号
原告：高易华，男，1947年5月11日出生。
委托代理人：朱长华，安徽仝人律师事务所律师。
被告：泾县龙桥投资有限公司，住所地安徽省宣城市泾县昌桥乡街道。
法定代表人:张后财，执行董事兼总经理。
委托代理人：何小芳，安徽方振律师事务所律师。
原告高易华诉被告泾县龙桥投资有限公司（以下简称龙桥公司）民间借贷纠纷一案，本院于2016年4月8日立案受理，依法由代理审判员丁丽珺独任审判，于2016年5月17日公开开庭进行了审理。原告高易华的委托代理人朱长华、被告龙桥公司的委托代理人何小芳到庭参加诉讼，案件审理过程中原告向本院申请两个月和解期，本案现已审理终结。
原告高易华诉称：2009年10月13日，原告投资开办的芜湖市华龙房地产开发有限公司（以下简称华龙地产公司）与被告签订一份《借款协议》，约定被告向原告借款1,000,000元，期限3个月，期限届满不能按时归还则按日承担借款总额0.1%的违约金及实现债权费用。协议签订后，华龙地产公司预扣三个月利息75,000元（月息2.5%）后实际给付925,000元。2009年11月12日，被告与华龙地产公司再次签订一份《借款协议》，约定被告向华龙地产公司借款1,500,000元，借款期限与违约责任约定同上。协议签订后，华龙地产公司预扣三个月利息112,500元（月息2.5%）后实际给付1,387,500元。2011年6月20日，被告再次与华龙地产公司签订一份《借款合同》，约定被告向华龙地产公司借款3,000,000元，借款期限与违约责任约定同上。协议签订后，华龙地产公司预扣三个月利息150,000元（月息1.66%）后实际给付2,850,000元。2013年8月15日，华龙地产公司将债权转让给原告，双方经结算，确认被告尚欠5个月利息550,000元并同意计入后期本金；为此被告向原告出具了一份金额为550,000元的借条。2013年9月2日，被告以项目开发缺乏资金为由向原告借款，双方将原借款与新借款合并，签订了一份《借款合同》，约定被告向原告借款13,050,000元（含原借款6,050,000元），期限一年，月利率2.5%，每月20日结息；被告以龙桥公司的酒店房产作为抵押物。该合同签订后，双方办理了房产抵押登记。2013年9月2日至2014年1月27日原告先后8次向被告交付了4,510,000元借款。此后，由于被告未能按约支付利息，双方在2013年9月20日至2015年6月20日先后22次对拖欠的利息进行了结算，由被告出具借条并计入后期借款本金。至2015年6月20日，按照双方结算后被告出具的借条，被告共计欠原告本息17,868,965元，2015年6月21日之后的利息未付。此后原告多次催要无果，故诉至法院。另，由于借款在给付时预扣了利息，且约定的月利率2.5%过高，故原告将预扣的利息在诉请本金中予以扣减，对超过月利率2%的利息予以放弃。经计算，被告在2015年6月20日尚欠原告本金14,789,098.98元（含按月利率2%结算后转为本金的利息），自2015年6月21日至2016年3月20日的利息为2,662,037.81元。综上，原告请求判令：1、被告清偿原告借款本金14,789,098.98元，2015年6月21日至实际还款之日止按月息2%计算的利息；2、原告对抵押财产即“泾字第**-********号”、“泾字第**-********号”、“泾字第**-********号”房地产拍卖、变卖的价款在前述债权范围内享有优先受偿权。
被告龙桥公司辩称：1、对本金有异议，实际借款本金为9,672,500元，原告将部分利息转为本金，且利息计算标准过高。2、原告增加440,000元计算有误，应为413000元，原告以5,500,000元本金为基数计算不对，应以5,162,500元为基数；对前期借款5,162,500元，被告一直按月息2.5分付息，对超过银行同期贷款利率四倍部分应作为本金扣除。
经审理查明：原告系华龙地产公司法定代表人。2009年10月13日、2009年11月12日、2011年6月20日，华龙地产公司三次与被告签订借款协议（合同），分别约定被告因经营需要资金周转向华龙地产公司借款1,000,000元、1,500,000元、3,000,000元，借款期限三个月等。庭审时被告陈述前述借款均约定月利率2.5%。协议签订后华龙地产公司实际转账金额为：925,000元、1,387,500元、2,850,000元，庭审中原告陈述差额部分为预扣的利息。2016年4月6日，华龙地产公司出具《关于债权转让的陈述》一份，载明已于2011年6月将上述债权5,500,000元转让给高易华，并已告知龙桥公司直接与高易华结算。
2013年8月15日，被告向高易华出具借条一份，载明借到高易华550,000,元。
2013年9月2日，原被告签订《借款合同》与《借款抵押合同》各一份，约定：龙桥公司因兴建宾馆大楼缺乏资金需继续向高易华借款，借款总额13,050,000元（含此前已借的6,050,000元），借款期限2013年8月30日至2014年8月29日，月利率2.5%，每月20日结息；被告以酒店房产（泾字第**-********号、泾字第**-********号、泾字第**-********号泾国用****第***号）作为抵押物，抵押期限三年；因上述房产在银行设有抵押，高易华同意先借2,100,000元归还银行以解除抵押等。合同签订后，双方就坐落于泾县昌桥乡街道泾县龙桥投资有限公司*幢、*幢、*幢的房产（泾字第**-********号、泾字第**-********号、泾字第**-********号）办理了抵押登记。
上述合同签订之后，原告实际转账给被告的情况如下：2013年9月2日2,100,000元、2013年9月4日600,000元、2013年9月16日300,000元、2013年10月22日300,000元、2013年11月22日500,000元、2013年12月23日100,000元、2014年1月2日460,000元、2014年1月27日150,000元，累计4,510,000元。
2013年9月至2015年6月，被告每月20日向原告出具收据一份，载明收到高易华现金若干，具体金额依次为：192000元、231050元、243826元、262921.9元、278645元、293586元、301551元、309089元、316816元、324737元、332855元、341177元、349706元、358449元、367410元、376545元、379410元、388895元、398618元、408583元、418798元、429268元，合计7303935.9元。庭审中双方认可收据上的金额系按月利率2.5%计算的利息。之后的利息被告未支付，亦未出具收据，原告催要无果，故成讼。
上述事实，有原告提交的身份证、借款合同、收据、抵押合同以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：华龙地产公司将对被告的债权转让给高易华，并称已通知债务人，从之后被告与原告签订的借款合同载明包含之前的债务等内容可知被告已接到前述债权转让通知。因此，原告有权就全部债务向被告主张权利。关于借款本金，华龙地产公司与龙桥公司虽约定了本金合计5,500,000元（1,000,000+1,500,000+3,000,000），但借款协议签订后华龙地产公司实际转账金额为5,162,500元（925000+1,387,500+2,850,000），原告在庭审中陈述差额部分为预扣的利息，因此该部分借款的本金应为5,162,500元。原告在与被告签订《借款合同》与《借款抵押合同》中虽约定借款合计13,050,000元（含前期借款），但此后陆续转账给被告累计为4,510,000元，因此新增加的借款本金为4,510,000元。综上，借款本金为9,672,500元。被告就其拖欠的5个月利息550,000元向原告出具了欠条，并在之后的《借款合同》中将该部分计入本金，现原告主张以5,162,500元为基数，按月利率2%调整后的金额413,000元（5,162,500÷2.5%×2%）计入本金不违反法律规定，本院予以支持。但月利率2%已达法律保护之上限，如该部分在计入本金后又以月利率2%继续计算利息，则被告应支付的本息之和必然高于以最初的本金为基数按照月利率2%计算的本息之和，与相关法律规定相违背，相关司法解释虽允许两分以下未付利息转本，但此条规定旨在保护低利率借贷中的利转本，对累计超过月利率2%部分不予保护。因而本院在计算后期利息的时候仍以实际出借本金为基数，对该部分转本的利息不再重复计算利息，为避免双方在履行判决时对本息的计算理解有分歧，将413,000元划入利息部分结算。在2013年9月至2015年6月期间被告每月20日仅就拖欠的利息出具收据，而未重新出具债权凭证，因此该部分利息不应计入本金。另，该部分利息系以合同约定的本金为基数，并将每期拖欠的利息计入本金后再按照月利率2.5%计算而得，本院认为应以前述认定的本金为基数，按照月利率2%计算。结合被告实际转账的时间分段计算出截至最后一次转账前日（2014年1月26日），拖欠的利息为881,925元（计算过程详见附表），加上一并结算的413,000元后共计1,294,925元。之后，被告应继续支付以9,672,500元（5,162,500+2,100,000+600,000+300,000+300,000+500,000+100,000+460,000+150,000）为基数，按照月利率2%计算的利息至实际清偿之日。双方已在合同中明确约定抵押相关权利义务，并办理了房产抵押登记，因此原告对已办理抵押登记的房产在前述债权范围内享有优先受偿权。被告辩称曾按月利率2.5%支付的利息过高，应相应抵扣本金缺乏法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款、第二十八条第一款、第二款、第二十九条第二款第（二）项、第三十条之规定，判决如下：
一、被告泾县龙桥投资有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告高易华借款本金9,672,500元、利息1,294,925元，并支付自2014年1月28日起至实际清偿之日止，以未归还本金为基数，按年利率24%计算的利息；
二、原告高易华对坐落于泾县昌桥乡街道泾县龙桥投资有限公司1幢、2幢、3幢的房产（泾字第**-********号、泾字第**-********号、泾字第**-********号）拍卖、变卖所得价款在前述第一项债权范围内享有优先受偿权；
三、驳回原告高易华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取63,254元，由原告负担16,354元，被告负担46,900元（因原告已预交，被告于判决生效后十日内给付原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
代理审判员 丁丽珺
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 吴 蓓
附件：
2013年8月15日至2014年1月27日期间的利息分段计算过程：
1、2013年8月15日-2013年9月1日：本金5162500元×月利率2%÷30天×17天=58508元（单位下同，略）；
2、2013年9月2日-2013年9月3日：（5162500+2100000）×2%÷30×2=9683；
3、2013年9月4日-2013年9月15日：（5162500+2100000+600000）×2%÷30×12=62900；
4、2013年9月16日-2013年10月21日：（5162500+2100000+600000+300000）×2%÷30×36=195900；
5、2013年10月22日-2013年11月21日：（5162500+2100000+600000+300000）×2%÷30×30=163250；
6、2013年11月22日-2013年12月22日：（5162500+2100000+600000+300000+300000）×2%÷30×31=174892；
7、2013年12月23日-2014年1月1日：（5162500+2100000+600000+300000+300000+500000）×2%÷30×10=59750；
8、2014年1月2日-2014年1月26日：（5162500+2100000+600000+300000+300000+500000+460000）×2%÷30×25=157042；
以上各阶段利息合计：58508+9683+62900+195900+163250+174892+59750+157042=881925元。
本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
第二百一十条自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
第二十八条借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金，超过部分不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期本金的，人民法院应予支持。
按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间的利息的，人民法院应予支持；
第三十条出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。
《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。