上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第942号
上诉人（原审原告）季承。
委托代理人黄韵录，上海市金茂律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）廖志欢。
委托代理人王颖，上海市袁圆律师事务所律师。
上诉人季承因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2013）闸民三（民）初字第1157号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人季承的委托代理人黄韵录、被上诉人廖志欢的委托代理人王颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，季承是上海市闸北区平型关路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）产权人之一。2012年8月27日，季承（甲方）与廖志欢（乙方）通过上海臻源房地产经纪事务所居间介绍，签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租系争房屋，租赁期为一年，自2012年9月1日至2013年9月1日止，租金每月人民币（以下币种均为人民币）5，500元，租金按三个月为一期支付，押金5，500元；对于违约责任，双方约定，如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定，本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的2倍。合同签订后，廖志欢支付三个月租金16，500元和押金5，500元。之后，廖志欢未支付过租金。
2013年5月，季承诉至原审法院称，廖志欢既不缴纳租金又不交房屋。季承和中介多次催交，但被廖志欢无理拒绝。2013年4月7日，季承邀请中介见证，使用第二套钥匙（廖志欢使用的是第一套装修用钥匙）开了门，见其物品已全部搬走。故请求法院判令廖志欢立即向季承支付租金22，000元；支付违约金11，000元。第二次开庭审理时，季承增加诉讼请求，要求判令廖志欢归还系争房屋的大门钥匙2把、信箱钥匙1把和门禁卡2张。
原审庭审中，季承提供关于系争房屋的开门情况证明，主要内容为：“因房客违约，经业主和中介数次通知，房客既不交租金又拒交钥匙。2013年4月7日下午14点45分，业主季承特邀臻源中介代表使用第二套钥匙（房客拿到的是第一套装修钥匙）进行了开门，见房客已搬走，特此证明。现场水表抄见：1322立方米电表抄见：平：12972.6KW谷：07513.2KW”等。季承称，该证明是季承的母亲写的，下面有中介公司的章，证明2013年4月7日，在中介公司在场的情况下，使用第二套钥匙打开系争房屋的房门。廖志欢称，租赁系争房屋时，业务员是刘志超，该证明显示是姓黄的人所写，且证据内容不真实，故廖志欢不认可该份证据。
廖志欢在庭审中申请证人江某、田某某出庭作证。江某作证的主要内容为：“2012年12月中旬，我受廖志欢委托和季承联系，约好在中介处沟通廖志欢不租赁房屋的事情，当时想把钥匙和房卡给房东，押金也不要，只是要求季先生写拿到了房卡和钥匙的收条。但是房东不接受钥匙和门卡，要两倍月租金的违约金，我们不认可违约金，说我们做不了主，要对方先把房卡和钥匙收了，再谈违约金的事情，但对方不愿意收”等。证人田某某作证的主要内容为：“2012年12月初，廖志欢离开上海，就把钥匙和门禁卡给我，2012年年底，我和江某为了廖志欢房屋钥匙和房租的事情去和房东谈，我和季承方谈判的时候带着钥匙和门禁卡，对方是季承代理人夫妻二人，当时没有达成一致，房东要我们支付两倍月租金的违约金，或者找接盘的下家，如果不行就要求我们继续履行合同，支付全年的租金，我们当时想终止合同，押金就不要了，我们要求季承写一个收到钥匙，房屋验收结束的书面材料，未提及违约金的要求，但是季承方不予同意，不接受房卡和钥匙，坚持要求我们除了我们付掉的付三押一的钱款以外，另付两个月的违约金，要么就继续履行合同。我今天带来了我代廖志欢支付的水电煤的单据。2012年11月水费的抄表数1322；2012年12月电费抄表数是1度，11月是12972和7513。”等。季承称，两位证人和廖志欢都是上海圣翰装潢设计有限公司的，12月中下旬谈租赁的事情的时候，他们是代表公司来的，并且告诉了季承租房子的原因，因为他们公司在季承住宅附近有一个工程，后来就租了季承的房子，两名证人在作证中陈述季承代理人当时要求他们除了支付付三押一的租金外，还要求另外付两个月的租金做违约金，当时是他们要求押金不要了，钥匙给季承代理人，事情就结束，但季承代理人要追究他们违约金的责任，他们就不给季承代理人钥匙和门禁卡。廖志欢称，通过水电费缴纳情况，说明2012年11月份到2013年4月份，系争房屋内无人居住，2012年12月，廖志欢委托两名证人和季承面谈，当时主张放弃押金，了结此事，因为廖志欢只住了两个月，剩余的月租金和押金作为违约金，季承明知廖志欢搬离房屋，再主张起诉书中的四个月房租完全没有依据。
原审审理中，季承称，大约是2012年10月、11月，廖志欢打电话说是搬部分家具，说可能要终止合同，至12月中旬，季承向廖志欢讨要租金的时候，廖志欢才明确表示不租赁。廖志欢称，当时季承拒收钥匙，而不是廖志欢不愿意交钥匙。
原审审理中，廖志欢归还系争出租房屋的大门钥匙2把、信箱钥匙1把和门禁卡2张。季承撤销要求判令廖志欢归还系争房屋的大门钥匙2把、信箱钥匙1把和门禁卡2张的诉讼请求。对于押金5，500元，季承要求抵扣租金，廖志欢要求抵扣违约金。
原审法院经审理后认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。廖志欢在合同履行过程中，搬离系争房屋，并要求终止合同的履行，依约应承担违约责任。季承依约要求廖志欢支付违约金的诉请，法院予以支持。至于季承主张租金损失的诉请，鉴于季承表示2012年12月中旬，季承向廖志欢讨要租金的时候，廖志欢已明确表示不租赁，且季承可用第二套钥匙打开系争房屋的大门，故对廖志欢未实际使用系争房屋而产生的租金的扩大损失，季承亦存在过错，廖志欢未及时交付系争房屋钥匙，亦应承担相应责任，故廖志欢承担季承租金损失的数额由法院根据季承、廖志欢在本案中的过错程度酌情确定。
原审法院据此作出判决：一、廖志欢应于判决生效之日起十日内给付季承租金损失6，000元；二、廖志欢应于判决生效之日起十日内给付季承违约金11，000元；三、季承应于判决生效之日起十日内返还廖志欢押金5，500元，该金额可与判决主文第二项中的金额折抵；四、季承其余诉讼请求，不予支持。
原审判决后，上诉人季承不服，向本院提起上诉称：双方未就提前解除合同的条件协商一致的情况下，季承要求继续履行合同，而廖志欢拒绝交还房卡及钥匙的行为表明其可以随时使用房屋。在2013年1月至3月期间，系争房屋均在廖志欢的控制之下。季承出于主动止损的目的，于2013年4月7日打开房门。故2012年12月至2013年3月的租金均应由廖志欢承担。而且原审判决对于双方的过错责任分配明显不当。扣除本应由廖志欢承担的2012年12月的租金5，500元之后，剩余三个月租金损失廖志欢只承担了500元，显失公平。故请求本院维持原审判决第二、三项，撤销第一、四项，改判支持季承的原审全部诉请。
被上诉人廖志欢答辩称：原审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求本院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
二审审理中，季承提供其父亲季鸿江于2012年12月27日发送给廖志欢关于催讨租金的一封电子邮件，以证明当时双方仍没有就合同提前解除达成一致意见。廖志欢表示从未收到过该份电子邮件，且原审法院已判决廖志欢承担了2012年12月的租金，故该证据与本案已无关联。季承在二审庭审结束后，又提供一份刘志丰的书面证言。刘志丰称其曾担任上海臻源房地产经纪事务所经理，大约在2013年6月，公司业务员曾向其提到廖志欢在签订租赁合同后两三个月将房屋钥匙交到公司，委托公司进行转租，后来没有租掉，一个月后将钥匙取走。廖志欢表示，证人应出庭作证，且该份证言的内容与季承主张的2013年1月至4月的租金无关联性，故该份证据没有证明力，不应采信。
本院认为，本案争议焦点为2012年12月1日起至2013年4月6日止的租金损失应如何承担。经过一、二审的庭审事实调查，本院可以确认的是双方在2012年12月协商时，季承已知廖志欢在此之前搬离了系争房屋，且不可能再次入住，租赁合同已失去继续履行的可能。因此，在协商未果时，季承应及时收回房屋，避免损失扩大，此为出租人之合理义务。然而季承直至2013年4月7日才收回房屋，明显具有过错。故2013年1月至2013年4月7日的租金损失中绝大多数应由季承本人自行承担。由于廖志欢提前搬离房屋，未采取合理的方式将门禁卡及钥匙交还季承，且系其违约，故2012年12月租金应由廖志欢全部承担。季承上诉之主要理由为原审判决其承担比例过高，显失公平。然而我国合同法明确规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因此原审判决结果并无不当。季承于二审提供的证据材料，依照证据规则规定，不属于新的证据，且证明事项不足以支持其上诉观点。综上，原审判决并无不当，应予维持。季承之上诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币625元，由上诉人季承负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 俞 璐
代理审判员 徐 江
二〇一四年六月二十日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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