上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杨民四（民）初字第420号
原告（反诉被告）上海新杉方律师事务所。
负责人王建峰。
委托代理人杜佳敏，上海新杉方律师事务所律师。
委托代理人金渊跃，上海新杉方律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）雷格斯创昕物业管理（上海）有限公司。
法定代表人DOUGLASJOHNHENDERSON。
委托代理人李沁。
委托代理人冯丽琴。
原告上海新杉方律师事务所（以下简称新杉方律所）诉被告雷格斯创昕物业管理（上海）有限公司（以下简称雷格斯创昕公司）及反诉原告雷格斯创昕公司诉反诉被告新杉方律所房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月12日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员金玮独任审理，公开开庭进行了审理。后本院于2015年4月7日裁定转为适用普通程序。依法组成合议庭于2015年4月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）新杉方律所的负责人王建峰及其委托代理人金渊跃、被告（反诉原告）雷格斯创昕公司的委托代理人李沁、冯丽琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）新杉方律所诉称，2013年12月31日，原、被告签订《办公室服务协议》，约定原告向被告租赁上海市杨浦区淞沪路XXX号XXX室办公室（以下简称930室）和上海市杨浦区淞沪路XXX号XXX室办公室（以下简称936室），每间办公室服务保证金为人民币18，000元（以下货币单位均为人民币），合计36，000元，租期自2014年2月1日至2015年1月31日。协议签订后，原告按约缴纳了服务保证金36，000元。2014年3月1日，原告提出不再继续租赁936室，经与被告协商，一致决定待被告找到新租户后原告搬出，之前原告将继续支付936室的租金。2014年3月至同年4月，原告继续向被告支付了936室的租金。2014年5月9日，被告通知原告已经找到新租户，要求尽快搬出。同年5月12日，原告搬出936室，原、被告顺利交接。事后，原告多次向被告发函要求退还936室的服务保证金18，000元，未果。原告认为，租赁期内，原、被告协商一致对租赁办公室的间数进行了变更，系合同变更，且事实上该办公室已经租借于新租户，合同已经全部履行。现被告拒绝返还936室的服务保证金18，000元有悖于诚实信用原则。现诉至法院，要求判令：被告返还936室的服务保证金18，000元。
被告（反诉原告）雷格斯创昕公司辩称并反诉称，不同意原告的诉讼请求。原、被告于2013年12月31日就930室及936室签订了房屋租赁合同，约定租期自2014年2月1日至2015年1月31日，月租金18，000元，并享受两个月的免租期。2014年3月，原告提出退租936室，当时被告即表示不同意，后原告拒绝支付936室2014年5月起的房租。原告违约提前终止租赁协议，故936室服务保证金不予返还。签约时原告租赁的是两间房间，租期均为12个月，故给了原告2个月的免租期，而实际原告承租936室只有3个月，还包括了2个月的免租期，因原告提前退租936室，而被告实际收取936室新承租人该房自2014年6月16日起的房租，空置期1.5个月的租金应由原告支付，还应向被告支付936室免租期2014年2月1日至2014年2月28日的租金9，000元。另外，根据入住守则及其清单的规定，租赁协议解除后，承租人应按每平方198元支付清洁费，930室、936室两间房间面积为20.6平方米，故原告应支付清洁费4，078.80元。现提起反诉，要求判令：1、反诉被告支付936室2014年2月1日至2014年2月28日的房租9，000元；2、反诉被告支付936室2014年5月1日至2014年6月15日的房租13，500元；3、反诉被告支付930室、936室的清洁费4，078.80元。
原告（反诉被告）新杉方律所反诉辩称，不同意反诉原告的反诉请求。签约时给予的2个月免租期实际是变相降低过高的房租，否则，原告不会签订租赁协议。且租赁协议中免租期的约定已经实际履行了，故不存在再支付免租期的房租。对于反诉请求2，被告已于2014年5月9日和新的承租人签订了租赁合同，且原告只使用到2014年5月12日，现只同意支付936室2014年5月1日至2014年5月12日的实际使用费。对于反诉请求3的清洁费是不存在的，事先也不知道，该费用应是修复费，按照合同法的约定，出租人应当履行租赁物的维修义务，原告作为承租人正常使用租赁物，也没有造成任何租赁物的损坏。且该约定系清单中唯一没有用中文明确标示出来的头一行字母，反诉原告也没有向自己解释，自己英文水平也不行，故此是反诉原告故意隐瞒，该格式条款免除了出租人的义务，增加了承租人的负担，又没有特别用黑体字标注。因此不同意支付清洁费。
经审理查明，上海市杨浦区淞沪路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室，共计1069.23平方米办公空间由被告进行招商招租。930室、936室包含在上述办公空间内。
2013年12月31日，原、被告签订《办公室服务协议》，约定原告租赁930室、936室两间办公室，每间办公室每月租金为9，000元。服务保证金为36，000元。协议有效期为：开始日期为2014年2月1日，终止日期为2015年1月31日。注释：1、客户可享有2个月的租金免租，即第一个月和第七个月；2、以上房租包含2套IT&T;，1个ITPro以及6个茶水（免除一次性电话网络开通费）；3、免除一次性办公室设置费人民币320元每人；4、租赁期内免费赠送每月6小时会议室使用。协议《条款和条件》中1.4条约定，合同的终止为被告或客户可于合同到期日、延长期限到期日或续租期到期日终止本合同，但需提前3个月以书面方式通知对方。但是，如果合同期限、延长期或续租期等于或少于3个月，且被告或者客户希望提前终止合同，即该项终止通知应提前2个月做出，或者如果合同期限、延长期或续租期不足2个月（或少于2个月），比该相应期限少一周的时间之前做出。1.5条即时终止：在法律允许的最大范围内，在下列任何一种情况下，被告有权通知客户立即解除本合同，且无需遵守任何其它程序：（a）如果客户失去偿债能力、破产、进入清算或者无力清偿到期债务；或者（b）客户违反合同义务并无法改正，或者客户自收到被告要求改正的通知14日内没有改正；或者（c）客户或经客户允许或邀请的人的行为不符合对办公室的通常使用。如果被告根据以上任何原因终止本协议，客户应履行的义务并不同时终止，包括支付已接受的附加服务费用以及合同剩余期间的每月租金。1.7条约定，合同终止，客户应迅速将工作场所清空，并将场所恢复至入驻时的情形。当客户搬离或选择更换至中心内的另一间办公室时，被告将收取办公室清洁费用以支付恢复办公室原貌所需的日常检查和清洁费用。退租费用在各国有所不同并在入驻守则中所示。被告保留向客户收取额外且合理的修理费用的权利，该费用用于修缮任何非正常的磨损。协议8.2服务保证金约定：客户应当在签订本合同的同时支付相当于2个月办公室租金的服务保证金（外加适用的增值税／税），当此合同的正面注明收取服务保证金的金额大于两个月租金的情况除外。该服务保证金由被告负责保管，但不产生任何利息。该服务保证金用于保证客户履行其在本合同项下的义务。此笔服务保证金（在扣除被告应收费用、业务保留管理费和办公室清洁费，以及其它应支付给被告的费用后），将在客户向被告结清账目和资金后返还。8.9服务标准：每月办公室租金、以及客户要求提供的其它经常性服务，应当提前按月支付。除非另行书面约定，否则被告提供的该等固定的经常性服务按本合同（包括任何更新）期限内的特定费率收费。具体到期付款日在各国有所不同并在入驻守则中列示。如果按日收费，则该约定收费应以日租金乘以30计算。时间不足1个月的租金应当按日计算。8.11折扣、促销和优惠：对于享受折扣、促销和优惠的客户，若违反了合约条款或发生两次以上逾期付款的行为，被告有权终止已给予的各项优惠而不作另行通知。
2014年1月10日，原告向被告支付了930室、936室两间办公室的服务保证金36，000元。自2014年1月中旬起，被告将930室、936室交付给原告，原告搬入使用。
2014年3月25日、2014年4月4日，原告先后向被告支付了930室、936室两间办公室2014年3月、2014年4月的房租，均为18，000元。
2014年4月1日，原告收到被告交付的《入驻守则》，其中第39条约定：“办公室清理／还原服务：在您搬出离开中心时，或在您的要求下更换中心内不同的办公室时，我们将收取办公室清洁费。此项费用按每间办公室收取，并且在任何情况下，中心经理有权要求收取此费用。我们保留为修缮任何非正常磨损收取额外合理费用的权利。并且我们有权对任何非正常磨损收取相关修缮费用。所有清理／还原／额外修缮费用依据当前市场价格收取，您可以向雷格斯咨询价格。”该守则附件列有清单，第一行内容为：“Standardexitcleaningandexitprocess／sqm.Uniteprice：198；unite：sqm.”。审理中，该行英文经上海上外翻译总公司翻译为：雷格斯（Regus）修理收费单，标准退租清洁和退租手续／平方米。（译注：摘录翻译）。
2014年5月12日，原告搬出936室，并交还给被告。后原告按约向原告支付930室房租，但未向被告支付936室自2014年5月起的房租。
2015年1月，原告具状来院，作如上诉请。
另查，2014年5月9日，被告与案外人签订《办公室服务协议》，约定被告将936室出租给案外人，租期自2014年6月1日至2014年10月31日，月租金8，000元。
审理中，原告于2015年1月底前搬出930室，并交还给被告，被告未将930室的保证金18，000元返还给原告，被告称退还保证金要走流程，需结清所有费用。
以上事实，由原告（反诉被告）新衫方律所提供的档案记录材料、办公室服务协议、收据、发票、账单、电子回单、备忘录、律师函、电子邮件；被告（反诉原告）雷格斯创昕公司提供的办公室服务协议、账单、付款凭证、情况说明、合作协议、发票、照片、上外翻译总公司的翻译件及双方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告于2013年12月31日就930室、936室两间办公室签订的《办公室服务协议》系双方当事人真实意思的表示，合法、有效，当事人均应按约履行。根据本院查明的事实、双方当事人的陈述及提供的证据，结合被告就936室已于2014年5月9日与案外人签订了《办公室服务协议》，将936室出租给案外人，可以认为原、被告双方在服务协议履行过程中经协商一致变更了合同中的部分内容，即原告实际承租的办公室于2014年5月13日起由930室、936室两间变更为930室一间，对此，被告亦未提出过异议，故原告并无违约行为，被告理应将936室的服务保证金18，000元返还原告。基于原告并无违约行为，故原告提起的要求被告支付2014年2月免租期的房租的反诉请求，难以支持。
被告提出反诉，要求原告支付936室2014年5月1日至2014年6月15日的房租13，500元，因原告实际占有、使用936室至2014年5月12日，故其应支付936室2014年5月1日至2014年5月12日的房租3，600元。至于936室2014年5月13日至2014年6月15日期间的房租，因原告未实际使用，故被告要求其支付该段期间的房租，于法无据，本院难以支持。
对于被告要求原告支付930室、936室清洁费4078.8元的反诉请求。双方签订的办公室服务协议条款和条件中1.7条约定当客户搬离办公室时，被告将收取办公室清洁费用以支付恢复办公室原貌所需的日常检查和清洁费用。故原告在搬离930室、936室时应向被告支付清洁费，但该服务协议中就清洁费的标准未作约定，虽然在入驻守则附件清单中有相关约定，但该项约定系用英文书写，未有中文标注，被告称将中文含义明确告知原告，但其就此未提供证据，故关于清洁费的标准系约定不明，双方又未达成补充协议，故本院依据双方当事人的实际履约情况等予以酌定。审理中，办公室服务协议约定的租期届满，原告实际亦按约搬离930室，并返还给被告。故双方的房屋租赁关系在租期届满后解除，被告称在结清费用后返还930室的服务保证金，并无不当，可予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第七十七条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）雷格斯创昕物业管理（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）上海新杉方律师事务所上海市杨浦区淞沪路XXX号XXX室办公室服务保证金人民币18，000元；
二、原告（反诉被告）上海新杉方律师事务所应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）雷格斯创昕物业管理（上海）有限公司上海市杨浦区淞沪路XXX号XXX室办公室2014年5月1日至2014年5月12日房租人民币3，600元；
三、原告（反诉被告）上海新杉方律师事务所应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）雷格斯创昕物业管理（上海）有限公司上海市杨浦区淞沪路XXX号XXX室办公室及上海市杨浦区淞沪路XXX号XXX室办公室清洁费人民币2，000元；
四、被告（反诉原告）雷格斯创昕物业管理（上海）有限公司的其余反诉请求，不予支持；
五、被告（反诉原告）雷格斯创昕物业管理（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）上海新杉方律师事务所上海市杨浦区淞沪路XXX号XXX室办公室服务保证金人民币18，000元。
本案受理费人民币250元，由被告（反诉原告）雷格斯创昕物业管理（上海）有限公司负担；反诉案件受理费人民币232元，由原告（反诉被告）上海新杉方律师事务所负担人民币49元，由被告（反诉原告）雷格斯创昕物业管理（上海）有限公司负担人民币183元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王 莹
代理审判员 金 玮
人民陪审员 陈铭浩
二〇一五年五月二十二日
书 记 员 蒋杨锋
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
……
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。