贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔03民终1113号
上诉人（原审被告）：李润莲，女，1971年9月7日出生，汉族，住仁怀市。
被上诉人（原审原告）：贵州仁怀碧桂园物业发展有限公司，住所地仁怀市鲁班街道生界社区。
上诉人李润莲因与被上诉人贵州仁怀碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园物业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服仁怀市人民法院（2016）黔0382民初2696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月28立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
李润莲上诉请求：撤销仁怀市人民法院（2016）黔0382民初2696号民事判决主文第二项；改判驳回碧桂园物业公司的诉讼请求。事实与理由：1、在签订本案买卖合同时，碧桂园物业公司知道上诉人已经在被上诉人处购买了高档别墅并以银行按揭的方式支付，碧桂园物业公司作为房地产企业在明知再次按揭购买房屋存在按揭不能的风险的情况下，仍然极力推销出售另外一套商业性用房。2、上诉人未能办理银行按揭贷款是受房贷政策的影响。3、本案涉案房屋价值没有减少，对出卖人而言没有实际损失，一审判决的违约金过高，对上诉人不公平。
碧桂园物业公司二审期间未提供书面答辩意见。
碧桂园物业公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2015年4月18日签订的《商品房买卖合同》；2.由李润莲向碧桂园物业公司支付违约金326139.90元；3.由李润莲承担本案诉讼费用。
李润莲向一审法院提出反诉请求：判令碧桂园物业公司返还李润莲已支付购房款1094266元，并支付银行同期贷款利息。
一审法院认定事实：2015年4月18日，碧桂园物业公司与李润莲签订编号为2015001267号《商品房买卖合同》，碧桂园物业公司将其位于仁怀市鲁班街道生界社区的仁怀碧桂园小一期在建综合楼113号出售给李润莲。合同载明房屋建筑面积225.21平方米，套内建筑面积162平方米，总价款2174266元，约定合同签订之日付款1094266元，余款1080000元以银行按揭支付。合同第十条约定逾期付款责任，“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知30日内按照累计的逾期应付款的15%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受的全部已付款”。同日签订《补充协议》，第三条约定付款方式及期限，“关于该商品房的付款方式及期限，买卖双方一致同意不按照《商品房买卖合同》第八条的约定履行，由双方按如下约定履行：买受人按下列第3种方式付款：……3.其他方式。即为银行按揭分期付款：（1）出卖人出售给买受人该商品房的总房价款为2174266元；（2）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房房价款的50.33%给出卖人，即1094266元整，并向贷款银行办理按揭申请手续；（3）买受人必须在2015年5月18日前，付该商品房总房价款的49.67%（银行按揭款项）给出卖人，即1080000元整”。《补充协议》第十三条第（五）项约定，“双方同意将《商品房买卖合同》第十条第1款第（2）项中‘出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知30日内按照累计的逾期应付款的15%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受的全部已付款’的约定变更为‘出卖人解除合同的，买受人应当按照该商品房总房价款的15%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款’”。合同签订后，李润莲付给碧桂园物业公司房款1094266元。因银行按揭未成功，李润莲未能按约定交付剩余房款，引发本案诉讼。
一审法院认为，碧桂园物业于李润莲签订的《商品房买卖合同》并不违反法律规定，应当认定为有效合同，该合同对双方应当具有约束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。碧桂园物业公司诉请解除双方于2015年4月18日签订的《商品房买卖合同》，李润莲同意解除，可以认定双方协商一致解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，应予准许。本案中，双方约定剩余房款1080000元以银行按揭方式支付，《补充协议》第三条约定李润莲在签订《商品房买卖合同》时付款1094266元，并向贷款银行办理按揭申请手续，且必须在2015年5月18日前支付银行按揭1080000元。从《商品房买卖合同》及其《补充协议》可以看出，申请银行按揭属于李润莲的责任。就双方签订的《仁怀碧桂园认购书》也可得知，向银行申请按揭系李润莲的责任。双方签订的一系列合同，并未载明碧桂园物业公司对银行按揭应承担责任的内容和方式。李润莲申请的证人李长敏当庭作证称“碧桂园物业公司的工作人员会全权负责房贷事情，负责办理按揭”，而双方签订的《签约特别提示》载明，“禁止工作人员对客户做出超合同约定的承诺”，因此，李润莲以证人证言主张碧桂园物业公司应当承担银行按揭的责任，不予采信。李润莲以2016年三、四月份停办商业用房银行按揭，2016年四、五月份禁止二次银行按揭，因双方约定2015年5月18日前支付银行按揭，而此期限在李润莲所主张停办、禁办期限之前，因此，对于李润莲以政策变动为由主张未能办理银行按揭并非自己的责任，不予采信。关于李润莲主张碧桂园物业公司为了去库存而极力向其推销房屋从而不能办理银行按揭的责任不在己方，为了去库存而推销房屋，是经销商营销的一种策略，是否接受，取决于购买者，并不影响由谁承担办理银行按揭不能的责任，因此，对李润莲的该主张不予采信。综上，未能办理银行按揭，应当归责于李润莲。根据双方合同约定，李润莲支付剩余房款的期限为2015年5月18日，至碧桂园物业公司起诉时已经超过双方约定的“逾期付款超过90日”，因此，李润莲已经构成违约。双方签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》约定，因逾期付款超过90日解除合同的，李润莲应当按照总房价款的15%向碧桂园物业公司支付违约金，碧桂园物业公司退还李润莲全部已付款。因此，碧桂园物业公司要求李润莲支付违约金，应当得到支持。合同约定按照总房价款的15%支付违约金，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律规定，李润莲作为购房者，在签订合同时应当预见违约产生的后果，其认为双方约定违约金比例过高，但并未举证证明对方遭受的实际损失，因此，对于按照总房价款的15%计算违约金予以采信，对碧桂园物业公司主张李润莲支付违约金326139.90元，予以支持。双方签订的合同已经解除，李润莲要求返还已经支付的房款1094266元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，予以支持。关于李润莲要求碧桂园物业公司支付已经收取款项的利息，于法无据，且李润莲并未举证证明双方对此有约定，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除贵州仁怀碧桂园物业发展有限公司与李润莲于2015年4月18日签订的《商品房买卖合同》；二、由李润莲付给贵州仁怀碧桂园物业发展有限公司违约金326139.90元；三、由贵州仁怀碧桂园物业发展有限公司返还李润莲购房款1094266元；上述二、三项折抵后，由贵州仁怀碧桂园物业发展有限公司付给李润莲款项768126.10元，限本判决生效后十日内履行。四、驳回李润莲的其他诉讼请求。案件受理费3096元（已减半），由李润莲负担；反诉案件受理费7372元（已减半），由贵州仁怀碧桂园物业发展有限公司承担。
本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院查明的事实与原审认定无异。
本院认为，碧桂园物业公司与李润莲签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对双方应当具有约束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，李润莲应履行的合同义务是按照合同约定支付购房款。双方签订的合同中约定剩余房款以银行按揭贷款方式支付,李润莲上诉称其未能办理贷款系因国家房贷政策所致，但未提供证据予以证明，对李润莲该项上诉理由，本院不予支持，李润莲应承担违约责任。李润莲逾期支付剩余房款的行为给碧桂园公司造成的损失，仅是剩余房款的利息损失，双方合同约定支付房屋总价款15%的违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，对李润莲要求减少违约金的主张，本院予以支持。结合碧桂园物业公司实际遭受的损失，本院酌情变更违约金为李润莲未支付房款的15%，即1080000×15%=162000.00元。
综上所述，李润莲的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持贵州省仁怀市人民法院（2016）黔0382民初2696号民事判决第一项即解除贵州仁怀碧桂园物业发展有限公司与李润莲于2015年4月18日签订的《商品房买卖合同》、第三项即由贵州仁怀碧桂园物业发展有限公司返还李润莲购房款1094266元；
二、撤销贵州省仁怀市人民法院（2016）黔0382民初2696号民事判决第二项即由李润莲付给贵州仁怀碧桂园物业发展有限公司违约金326139.90元、第四项即驳回李润莲的其他诉讼请求；
三、变更贵州省仁怀市人民法院（2016）黔0382民初2696号民事判决第二项为由李润莲支付贵州仁怀碧桂园物业发展有限公司违约金162000.00元；
上述二、三项折抵后，由贵州仁怀碧桂园物业发展有限公司付给李润莲款项932266元，限本判决生效后十日内履行。
四、驳回贵州仁怀碧桂园物业发展有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回李润莲的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3096元（已减半），二审案件受理费6192元，共计9288元，由李润莲负担3096元，由贵州仁怀碧桂园物业发展有限公司负担6192元。一审反诉案件受理费7372元，由贵州仁怀碧桂园物业发展有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡一雷
审 判 员 刘娟娟
代理审判员 何 容
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 李 豪