上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第3318号
上诉人（原审被告）广东心怡科技物流有限公司。
委托代理人程淑贤，公司员工。
委托代理人刘长江，广东华安联合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海蜜家企业管理咨询有限公司。
委托代理人李＊＊＊，执行经理。
上诉人广东心怡科技物流有限公司（以下简称心怡公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2014）奉民三（民）初字第977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2013年11月21日上海蜜家企业管理咨询有限公司（以下简称蜜家公司）作为甲方与心怡公司作为乙方签订《房屋租赁合作意向书》，就心怡公司向蜜家公司承租上海市奉贤区环城东路＊＊＊号楼及楼间院落达成租赁意向，约定甲方向乙方整体出租上述楼房及院落（含院内建筑），共100间，租期二年。租赁时间＊＊＊号楼定于2013年12月10日起至2016年3月1日，租赁价格人民币（下同）38，550元／幢／月（含发票），房租每三月一交，押金一个月房租。＊＊＊号楼定于2014年3月1号起至2016年3月1日止。租赁价格38，550元／幢／月（含发票），房租每三月一交，租赁保证金为一个月房租，即38，550元。本意向书签订后，甲方负责在2013年12月5号之前，按双方约定要求将房间交给乙方，同时，甲乙双方应在2013年12月5日前完成正式合同的签订。2013年12月10日前蜜家公司按约将＊＊＊号楼交付心怡公司使用，并向心怡公司开具了金额分别为90，000元、14，982元的租金发票及金额为38，550元的押金发票。2013年12月17日蜜家公司作为甲方与心怡公司作为乙方签订正式的《房屋租赁合同》及补充合同，约定：＊＊＊号楼的租赁期为2013年12月10日至2016年2月29日，租金为每月38，550元，＊＊＊号楼的租赁期为2014年3月1日至2016年2月29日，租金为每月38，550元。租金每3个月支付一次，先付租金后使用。自合同签订之日，甲方向乙方开具发票，乙方在收到发票15个工作日内向甲方支付＊＊＊号楼租金104，982元（租期为自2013年12月10日至2014年2月28日）。自2014年3月1日前，甲方向乙方交付＊＊＊号楼，交付完成合格后，在租期内每年的3月1日、6月1日、9月1日、12月1日为租金支付日，甲方必须在支付日前30天将租赁发票送到乙方，乙方收到发票后在支付日前向甲方支付下个阶段的租金。如乙方未按期支付甲方租金，甲方应向乙方提出书面催款申请。乙方自收到甲方催款申请，应在十五日内按合同约定支付甲方租金。十五日内仍未支付的，自第十六天开始乙方每逾期一天，按照每日1，000元向甲方支付违约金，逾期满二个月的，甲方有权终止租赁合同。租赁期间，非本合同约定的情况，合同一方提前解除合同的，应提前二个月书面通知另一方，并支付二个月租金作为违约金。2014年1月9日蜜家公司向心怡公司发出催款函，要求心怡公司于2014年1月15日前支付发票金额租金104，982元及押金38，550元。心怡公司于2014年1月20日向蜜家公司发出通知函，要求蜜家公司提供相应的消防验收材料。蜜家公司于2014年2月20日就该问题向心怡公司发出回复函。后蜜家公司诉至法院，要求判令心怡公司：一、支付＊＊＊号楼自2013年12月10日至2014年8月21日止的租金3＊＊＊，＊＊＊7元；二、支付自2014年1月＊＊＊日起至实际支付日止按每日1，000元计算的租金违约金；三、支付解约违约金308，400元。
原审另认定，心怡公司至今未就＊＊＊号楼与蜜家公司办理交接手续，＊＊＊号楼现仍由蜜家公司使用。心怡公司至今未向蜜家公司支付过租金及押金。
原审认为，本案的争议焦点为：蜜家公司与心怡公司于2013年12月17日签订的《房屋租赁合同》的效力问题。心怡公司以租赁房屋没有进行相应的消防验收，违反了法律和行政法规的强制性规定为由主张合同无效。蜜家公司则予以否认。法院认为心怡公司作为承租人租赁蜜家公司的房屋系用于员工宿舍，其对房屋的选择具有明确的目的性及足够的自主权，也具有一定的审查义务。且根据心怡公司提供的证据显示其并非第一次租赁房屋用作员工宿舍，对租赁的标的物需符合的条件应是明知，但其在2013年11月21日签订的《房屋租赁合作意向书》，及2013年12月17日签订的正式的《房屋租赁合同》及补充合同中均未对有关消防方面的事宜提出过主张，还在这期间就＊＊＊号楼与蜜家公司办理了交接手续，另蜜家公司也提供了上海市奉贤区公安消防支队出具的上海市公安局奉贤分局建筑工程消防验收意见书，显示本案讼争房屋在内的工程建设符合规定程序，消防验收合格。故法院对心怡公司合同无效的主张不予采信，蜜家公司与心怡公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。庭审中心怡公司明确表示即使合同有效，也不愿意再继续履行，蜜家公司亦表示同意解除合同并确认解除的时间为2014年8月21日，故法院确认双方于2013年12月17日签订的《房屋租赁合同》已解除。在租赁期间内，蜜家公司已按约将＊＊＊号楼交付心怡公司使用并开具了相应的发票，心怡公司在收到蜜家公司于2014年1月9日发出的催款函后仍未在十五日内按约支付租金，显属违约，故对蜜家公司要求心怡公司支付＊＊＊号楼自2013年12月10日至2014年8月21日止的租金3＊＊＊，＊＊＊7元及自2014年1月25日起至实际支付日止的迟延支付租金的违约金的诉讼请求予以支持。庭审中心怡公司提出每日1，000元的违约金约定过高，故法院酌定为按每日300元计算。现因心怡公司不愿意按照双方签订的合同继续履行义务导致合同解除，心怡公司存在违约行为，应按合同约定支付二个月租金作为违约金，故法院对蜜家公司要求心怡公司支付解除合同违约金154，200元的诉讼请求予以支持。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条之规定，于二○一四年十月九日作出判决：一、心怡公司于判决生效之日起十日内支付蜜家公司＊＊＊号楼自2013年12月10日至2014年8月21日止的租金人民币3＊＊＊，＊＊＊7元；二、心怡公司于判决生效之日起十日内支付蜜家公司自2014年1月25日起至实际支付日止按每日人民币300元计算的迟延支付租金违约金；三、心怡公司于判决生效之日起十日内支付蜜家公司解除合同违约金人民币154，200元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7，528元，由心怡公司负担。
判决后，心怡公司不服，上诉于本院，心怡公司诉称：本案标的房屋不符合集体宿舍用途的强制性法律规定，协议无效；原审法院认为上诉人心怡公司具有一定的审查义务，但判决结果却是由上诉人承担了全部的责任，原审认定事实及适用法律均有错误，故要求二审撤销原审判决，改判其仅需支付2013年12月10日至2014年1月22日的租金。
被上诉人蜜家公司辩称：被上诉人已提供消防合格的材料；被上诉人没有收到解除通知；上诉人因另有场所可降价租赁而要求退租涉讼房屋，故其不同意上诉请求。
二审中，经上诉人申请，潘＊＊＊出庭作证：其系上诉人的安保主管，2014年1月，其与同事孔凡贤从被上诉人李＊＊＊处取得涉讼房屋钥匙，2014年3月下旬，因搬运物品所需，其将钥匙还给李＊＊＊。被上诉人审理中认可上诉人于2014年3月返还钥匙，同时认为因财产没有移交，归还钥匙并不表示房屋完成交接。本院认为，证人证言已得到被上诉人确认，其陈述内容依法具有证据效力。
被上诉人则出示其于2014年5月11日拍摄的照片与视频，旨在证明当时设备被搬离、拆卸后，随意放置于走道及房间中，房屋无人居住与使用；上诉人认为照片及视频反映不出拍摄的即为涉讼房屋，其如系真实，恰恰反映此时房屋已为被上诉人实际控制。本院认为，鉴于前述材料未得到上诉人的认可，且照片与视频内容均不能证明其与房屋交接状况的关联性，本院难予确认。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案双方签订的《房屋租赁合同》于法无悖，且双方对于涉讼房屋用于员工宿舍的用途亦为明知，故心怡公司关于合同效力之异议，依法难以采纳。心怡公司理应按约支付接收房屋后的租金。本院注意到，二审中，心怡公司的员工潘＊＊＊出庭证明其于2014年3月下旬将涉讼房屋钥匙归还，该说法得到蜜家公司的确认。本院认为，房屋租赁合同的主要内容为承租人对租赁物的占有、使用与收益，在房屋的占有已经转移的情形下，可以推知双方已对不再履行合同主要内容达成一致。涉讼房屋已为出租人所控制，继续由承租人支付租金，显于理不合。二审中，蜜家公司表示其于2014年3月下旬收回钥匙，鉴于双方均未能明确具体的交接日期，故本院确定心怡公司无需支付2014年4月起的租金，原审处理有误，对此本院予以纠正。蜜家公司陈述心怡公司未能返还床等房内设施，本院认为，蜜家公司的相关权利，可另行主张，但设施返还的瑕疵并不能否定双方已实际完成房屋占有的交接。鉴于心怡公司确有迟延支付租金、提前退租之行为，故原审关于迟延支付租金违约金、解除合同违约金的处理，并无不妥，均予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市奉贤区人民法院（2014）奉民三（民）初字第977号民事判决主文第二、三项；
二、变更上海市奉贤区人民法院（2014）奉民三（民）初字第977号民事判决主文第一项为：广东心怡科技物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海蜜家企业管理咨询有限公司＊＊＊号楼自2013年12月10日起至2014年3月31日止的租金人民币141，764.52元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7，528元，由广东心怡科技物流有限公司负担。二审案件受理费7，528元，由广东心怡科技物流有限公司负担5，269.60元，上海蜜家企业管理咨询有限公司负担2，258.40元。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 蒋辉霞
代理审判员 许 京
二〇一五年三月二十六日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
……
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……