广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第2372号
上诉人（原审原告）：张文辉，男。
委托代理人：刘完颜，湖南天迪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：聂慧荣，男。
委托代理人：刘明，湖南人和（东莞）律师事务所律师。
上诉人张文辉因与被上诉人聂慧荣租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2014）东二法岭民一初字第390号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年6月9日，张文辉向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认张文辉与聂慧荣于2014年5月23日签订的《房屋租赁合同》无效；2、聂慧荣返还房屋押金9000元和2013年12月至2014年2月多收的房屋使用费6000元以及2014年3月至5月房屋使用费13500元；3、聂慧荣赔偿张文辉经济损失50000元；4、诉讼费用由聂慧荣承担。
原审法院经审理查明：聂慧荣从案外人处租来位于广东省东莞市大岭山镇连平村88号的房屋一、二层经营。2011年3月14日，聂慧荣作为甲方，张文辉作为乙方，双方共同签订了一份《房屋租赁合同》［以下简称“合同（一）”］，约定甲方将上述房屋二层面积约200平方米的房屋租给乙方使用，并约定租赁期从2011年4月1日起至2013年9月30日止，每月租金2500元，乙方预先支付两个月房租押金，合同到期后，由甲方全额退还给乙方。合同（一）第七条还约定，租赁期间，甲乙双方均不得借故解除合同；如乙方违约不得要求返回押金；若甲方违约，除退还押金外另按《门面铺面转让合同》赔偿相应违约金；该合同其它条款参照《门面铺面转让合同》，未尽事宜可经双方协商作出补充规定，补充规定与该合同具有同等效力。同日，聂慧荣作为甲方，张文辉作为乙方，双方共同签订《门面铺面转让合同》［以下简称“合同（二）”］，约定甲方将上述租赁房屋内的墙面装修、音响、灯光、沙发、吧台、空调等二楼设备折合作价80000元转让给乙方，如甲方2013年9月续签经营合同，涉案房屋二楼仍交由乙方经营，甲方不得以任何形式收取乙方其它费用。
2013年10月11日，聂慧荣与案外人续签《房屋出租合同》［以下简称“合同（三）”］，约定出租房屋的建筑面积为390平方米，租赁期限为5年，从2014年1月1日起至2019年12月31日止，每月租金12000元，给20天装修期免收租金，即2014年1月应交租金为4000元。
2014年5月23日，聂慧荣作为甲方，张文辉作为乙方，双方签订了一份《房屋租赁合同》［以下简称“合同（四）”］，约定甲方将其承租的位于广东省东莞市大岭山镇连平村88号二楼出租给乙方用于经营，租赁期为2年，从2013年10月1日起至2015年9月30日止，租金为每月4500元，租金每年增涨10%，乙方自合同生效日向甲方支付押金9000元。合同（四）第十二条约定，乙方不得无牌无证经营，经营中发生的噪音不能超过环保部门规定的噪音标准，并办理相应的经营手续和消防许可，否则甲方有权解除合同，押金不予退还。
2014年5月23日合同签订后，聂慧荣收到张文辉交来的押金4000元，加上张文辉因履行合同（一）于2011年3月13日向聂慧荣交纳的押金5000元转为合同（四）的押金，聂慧荣已收到合同（四）约定的押金9000元。同日，聂慧荣亦收到张文辉交来的2014年3月至同年5月每月4500元合计13500元的租金。2013年12月、2014年1月及2014年2月的租金，张文辉已按每月4500元的标准向聂慧荣交纳。张文辉认为2013年12月、2014年1月及2014年2月三个月的租金应按合同（一）约定的每月2500元交纳，但聂慧荣谎称房东涨价将租金提高至每月4500元，故聂慧荣应向张文辉退回上述三个月每月多支付的租金2000元。聂慧荣认为双方签订的合同（四）已约定从2013年10月1日起至2015年9月30日止，租金为每月4500元，租金每年增涨10%，其没有多收租金，无需向张文辉退回。2014年5月24日，张文辉发书面通知给聂慧荣，要求聂慧荣收到该通知后三日内向张文辉提供办理相关证件所需的场地使用证明和出租房屋产权证明等有效证件。2014年5月28日，张文辉再发书面通知给聂慧荣，要求聂慧荣于2014年5月30日前提供办理经营证照所需的各种证明文件，否则于2014年5月31日与聂慧荣解除合同（四）。聂慧荣于2014年5月30日向张文辉提供了一份东莞市大岭山镇连平村村民委员会出具的《产权证明》，内容为“东莞市大岭山镇连平村88号（现连平村计岭路24号）房屋产权归邓月荣所有”。张文辉认为上述《产权证明》并非办理经营证照所需的有效证明文件，遂于2014年5月31日将其自有设备搬离涉案租赁房屋，并要求将涉案租赁房屋的钥匙交回给聂慧荣。聂慧荣认为张文辉尚有几台空调未搬走，仍占用其房屋遂拒绝接收涉案房屋的钥匙。2014年6月9日张文辉向原审法院提起诉讼请求解决，原审法院立案号为（2014）东二法岭民一初字第390号。2014年6月13日，聂慧荣向原审法院提起诉讼请求解决，原审法院立案号为（2014）东二法岭民一初字第394号。上述两案中，当事人均有请求确认合同（四）无效。
另查明，张文辉陈述涉案房屋在2014年3月至同年5月期间已被公安机关查封，其没有使用涉案房屋。一审庭审中，张文辉明确表示涉案租赁物内的空调并非其物品。一审庭审当天（即2014年7月2日），张文辉已将涉案租赁物的钥匙交回给聂慧荣。聂慧荣陈述，涉案租赁房屋没有房屋产权证及建设规划许可证，涉案房屋可以凭东莞市大岭山镇连平村村民委员会出具的《产权证明》办理营业执照，并且提供其在涉案房屋经营所办理的《个体工商户营业执照》为证。张文辉认为该《个体工商户营业执照》真实性无法确认且与本案无关。
又查明，张文辉主张的损失50000元是以《合同》（二）约定的转让费80000元为依据，考虑到其自身已经营3年，因此，主张其损失为50000元。
原审法院认定以上事实的证据有：张文辉提供的合同（一）、合同（二）、合同（三）、合同（四）、通知、快递单、收据、收款收据，聂慧荣提供的合同（一）、合同（三）、合同（四）、《产权证明》、收据、收款收据、通知、张贴通知的照片、短信照片、《个体工商户营业执照》、涉案租赁物现场照片及当事人的陈述附卷为据。
原审法院认为：本案是租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案租赁物在一审辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的相关证明，聂慧荣将上述房屋出租给张文辉使用，故张文辉与聂慧荣签订的合同（四）无效。本案的争议焦点是：一、聂慧荣应否向张文辉退还押金及部分房屋占有使用费；二、聂慧荣应否向张文辉赔偿损失。
关于本案争议焦点一，张文辉与聂慧荣签订的合同（四）无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，聂慧荣应向张文辉退还押金9000元，张文辉应参照合同（四）的约定租金标准即每月4500元向聂慧荣折价补偿涉案房屋被占用期间的占有使用费。张文辉主张聂慧荣退还押金9000元，合法有据，原审法院予以支持。聂慧荣参照合同（四）约定的每月4500元的标准收取张文辉2013年12月至2014年5月期间的占有使用费符合法律规定，故原审法院对张文辉关于主张判令聂慧荣退还2013年12月至2014年2月多收的占有使用费6000元及2014年3月至2014年5月的占有使用费13500元的请求不予支持。
需要说明的是，涉案房屋未取得规划许可证或房屋产权证应否酌定减少房屋占有使用费的问题。张文辉已陈述涉案租赁物在2014年3月至同年5月期间已被公安机关查封，亦即涉案租赁物在2014年3月至同年5月期间实际上已因其它原因处于停止经营的状态，不管聂慧荣于2014年5月30日提供的《产权证明》是否为张文辉办理经营证照所需的有效证明文件，均对2014年5月30日及之前张文辉使用涉案房屋经营的情况无影响。而2014年5月31日张文辉将其大部分的经营物品搬离涉案租赁房屋，客观上张文辉亦不能使用涉案租赁房屋进行经营，故2014年5月31日及之后聂慧荣对张文辉的经营亦无影响。综合上述情况，原审法院对涉案房屋的占有使用费不作调整。
关于本案争议焦点二，张文辉基于合同（二）以80000元的价格承接了涉案租赁房屋二楼的墙面装修、音响、灯光、沙发、吧台、空调等，在合同（四）履行过程中张文辉已搬走能移动的受让物品，因此能移动的物品不存在损失问题。至于不能移动的墙面装修的残值，张文辉负有证明责任，张文辉没有提供证据证明墙面装修的残值，且在举证期限内亦没有申请对墙面装修的残值进行评估，张文辉应承担举证不能的不利后果。综上，张文辉主张存在损失的依据不足，原审法院对张文辉关于主张判令聂慧荣赔偿损失50000元的请求，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认张文辉与聂慧荣于2014年5月23日签订的《房屋租赁合同》无效；二、限聂慧荣于判决生效之日起三日内向张文辉返还押金9000元；三、驳回张文辉的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费减半收取为881元，由张文辉负担856元，由聂慧荣负担25元。
上诉人张文辉不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）聂慧荣以房东涨价为由多收取张文辉2013年12月至2014年2月的房屋使用费6000元没有事实依据，房东是在2014年2月才开始涨价，且也只涨了30%。（二）2014年3月至5月因政府原因导致房屋被查封，属于不可抗力，该期间的使用费也不应收取。（三）张文辉已提出装修残值为50000元，如果聂慧荣不同意，则其应申请评估或鉴定。张文辉受让案涉房屋时已经支付了80000元转让费，鉴于张文辉已经使用两年零八个月，聂慧荣又与房东续签了5年租赁合同，只要聂慧荣能提供办理营业执照所需的证明文件，张文辉也能正常经营5年，但聂慧荣未能提供证明文件导致张文辉无法继续经营，责任应由聂慧荣承担。（四）案涉房屋内的空调等设备属于张文辉受让房屋时计算在80000元转让费里面的，并没有搬走，案涉租赁合同无效，需相互返还。且案涉房屋不能合法经营，张文辉受让的设备也没有使用价值，原审法院认为张文辉将设备抛弃错误。据此，请求本院：1、撤销原审判决第三项，改判聂慧荣返还张文辉2013年12月至2014年2月多收的房屋使用费6000元和2014年3月至5月的房屋使用费13500元，以及赔偿张文辉经济损失50000元。2、本案全部诉讼费由聂慧荣承担。
被上诉人聂慧荣答辩称：（一）聂慧荣是在房东涨价的基础上上涨房租。（二）房屋内的空调等设备属于转让物品，不是租赁物品，一审时张文辉也表示空调不是自己的，张文辉主张的损失没有依据。请求驳回上诉。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，案涉租赁物未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设，违反了法律、法规的强制性规定，案涉租赁合同应为无效合同。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对张文辉上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）张文辉主张聂慧荣多收取了2013年12月至2014年2月的占有使用费是否依法有据。（二）张文辉是否应向聂慧荣支付2014年3月至5月的占有使用费。（三）张文辉主张案涉租赁物装修残值损失是否依法有据。
关于焦点一。案涉合同无效，但张文辉实际占有使用了案涉租赁物，应向聂慧荣支付占有使用期间的占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，占有使用费应参照双方合同约定的租金标准计算。双方签订的合同（四）约定，2013年10月1日至2015年9月30日的租金为每月4500元，故张文辉应按照每月4500元的标准向聂慧荣支付该期间的占有使用费，聂慧荣按照上述标准收取张文辉2013年12月至2014年2月期间占有使用费并无不当。
关于焦点二。2014年3月至5月期间是因案涉租赁物被公安机关查封导致无法经营，并非聂慧荣的过错导致，且该期间张文辉仍占有案涉租赁物，张文辉应向聂慧荣支付2014年3月至5月的占有使用费。
关于焦点三。根据双方签订的合同（二），聂慧荣将案涉租赁物内的墙面装修、空调等设备折价80000元转让给了张文辉，张文辉对上述物品已享有所有权。张文辉主张装修残值，但案涉租赁物张文辉已经使用近3年，张文辉也未提供证据证明装修残值损失，也未申请进行评估鉴定，张文辉应承担举证不能的不利后果，张文辉主张装修残值损失证据不足，原审法院不予支持其该主张并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。张文辉的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1538元，由上诉人张文辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 斌
代理审判员 杨 浩
代理审判员 廖志明
二〇一四年十二月八日
书 记 员 梁玮珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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