江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）镇民终字第1728号
上诉人（原审被告）丁连毛，务农。
委托代理人张宏军，镇江市润州区金山法律服务所法律工作者。
委托代理人谈贵宝，镇江市润州区金山法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）谢军，个体经营者。
委托代理人李永燕，江苏金荣恒顺律师事务所律师。
委托代理人刘晶晶，江苏金荣恒顺律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）吕文山，明都饭店保安。
上诉人丁连毛因房屋买卖合同纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2014）镇经丁民初字第0125号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
谢军诉称：2012年1月17日，谢军经吕文山介绍，购买丁连毛所有的镇江市武将新居5幢203室的房屋一套，约定总房价26.2万元，交易过程中产生的1%的契税由谢军承担，其余费用均由丁连毛承担，谢军给付丁连毛购房款24.4万元，余款1.8万元在房屋过户至自己名下后给付。同日，谢军交付购房定金2万元，由吕文山代收并出具收条。后谢军又分三次于2012年2月22日、2012年5月8日、2013年8月4日，共计支付房款22.4万元，均由吕文山代收并出具收条。2012年2月24日，丁连毛当着吕文山的面将诉争房屋钥匙交付谢军，由谢军进行装修并居住至今。现谢军诉至法院，要求判令：确认谢军与丁连毛之间的房屋买卖合同有效；丁连毛继续履行合同，并协助谢军办理房屋产权过户手续。
丁连毛辩称：2011年底，丁连毛委托吕文山就诉争房屋寻找买家并告知吕文山房屋出售价为33万元，但未委托吕文山办理诉争房屋买卖手续事宜。涉案房屋买卖是事实，但双方口头约定，房屋总价为33万元，过户过程中产生的费用由谢军自行缴纳。截至诉前其已收到谢军购房款21万元，余款12万元在办理产权过户手续前一次性付清。丁连毛在收到吕文山转交的20万元房款后，于2012年2月24日将诉争房屋钥匙交给了吕文山，当时谢军也在场。
吕文山辩称：2011年底，丁连毛口头委托吕文山就诉争房屋寻找买家，并办理诉争房屋买卖手续。后吕文山将诉争房屋信息挂在房屋中介处，挂牌价为26.2万元。谢军通过吕文山留在中介处的手机号与吕文山取得联系。此后，吕文山分别与谢军、丁连毛协商房屋价格，并带领谢军看房，协助谢军、丁连毛办理房屋交接手续。当时，吕文山与丁连毛约定丁连毛净得房款23万元，过户前给付21万元，余款2万元待过户后给付。因当时房屋尚未满5年，会产生较高税费，故吕文山与谢军约定房屋价款为26.2万元，系打包价，包括税费。吕文山作为中间人收取款项后转交给丁连毛。
原审法院经审理查明，2011年底，丁连毛就其单独所有的位于镇江市新区丁卯武将新居5幢203室房屋（产权证号：镇房权证字第××号）委托吕文山寻找买家。后谢军通过相关中介与吕文山取得联系。
2012年1月17日，谢军与吕文山就诉争房屋达成购买意向，谢军向吕文山交付购房定金2万元，吕文山向谢军出具收条一份，载明：“今收到武将新居5幢203室购房定金贰万元正，购房总价贰拾陆万贰仟元正。注：①交易中维修基金、水电押金、装潢押金、物业费等所有由乙方支付；②交易中心1%的购卖税由乙方支付；③房产证工本费由乙方支付。甲方吕文山2012年1月17日乙方谢军2012年1月17日”。
2012年2月21日，丁连毛与诉争房屋的物业管理工作站签订《武将新居业主临时公约》承诺书、《武将新居消防安全责任书》、《房屋装饰装修服务协议书》。同日，谢军向该物业管理工作站缴纳诉争房屋2012年1月2日至2013年1月1日期间的物管费274元，该工作站向丁连毛出具收据一张。目前，丁连毛在物业处签订的武将新居业主临时公约承诺书、武将新居消防安全责任书回执、装潢施工许可证、房屋装饰装修服务协议书、物业出具给丁连毛的物业管理费收据、住宅维修基金收据、以及开发商出具的购房发票等原件均由谢军持有。
2012年2月22日、2012年5月8日、2013年8月4日，谢军分别向吕文山支付诉争房屋房款20万元、4000元、2万元，吕文山分别向谢军出具收条各一份。期间，丁连毛于2012年2月21日将诉争房屋交付给谢军。2012年3月31日，诉争房屋取得物业管理工作站的《装潢施工许可证》，谢军对诉争房屋装潢后入住至今。入住后，谢军缴纳诉争房屋住宅维修基金2862元，并缴纳2013年3月13日至2014年3月14日期间的物业费171元。
另查明，2013年8月20日，丁连毛取得诉争房屋产权证。截至诉前，丁连毛从吕文山处共计取得谢军的购房款21万元。
原审法院认为，关于谢军与丁连毛房屋买卖是否有效的问题。丁连毛口头委托吕文山出卖房屋，并向谢军交付钥匙及相关资料，吕文山出具给谢军的收条中，不但明确了交易房屋的信息，就购房定金的收取、房屋出售价格等进行了确定，且对诉争房屋维修基金、装潢押金、物业费、交易过程中产生的契税等给付义务均作了明确约定，该收条应视为房屋买卖协议，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于购房价款的问题。吕文山出具的收条中明确购房款为26.2万元，予以确认。丁连毛辩称其与吕文山约定的房屋价款为33万元，但未能提供证据证实，且吕文山不予认可，原审法院对丁连毛该辩称意见不予采信。谢军通过吕文山支付购房款24.4万元，有收条为证，且吕文山予以认可，原审法院予以确认。现谢军在已向丁连毛支付了大部分款项的情况下，主张丁连毛协助其办理房屋过户手续，并无不当，应予以支持，但谢军亦应在诉争房屋办理过户手续的同时付清余款1.8万元、交易契税、房产证工本费，其他税费按产权交易部门规定承担。
原审法院判决：一、丁连毛于判决生效后十日内与谢军办理镇江市新区丁卯武将新居5幢203室房屋（产权证号：镇房权证字第××号）过户手续；二、谢军于判决生效后十日内向丁连毛支付购房款1.8万元；三、房屋过户过程中产生的契税（税率1%）、房产证工本费由谢军负担。其他费用根据产权交易部门的规定缴纳；四、驳回谢军的其他诉讼请求。
上诉人丁连毛不服原审判决，向本院提起上诉称：吕文山在没有丁连毛的授权下，擅自将丁连毛所有的房屋以低于33万元的价格卖给谢军，原审判决是错误的。丁连毛请求二审撤销原判、依法改判。
被上诉人谢军在二审中辩称，原审判决是正确的，应予以维持。
被上诉人吕文山在二审中辩称，原审判决是正确的，应予以维持。
本院对原审法院查明的事实予以确认。二审中，丁连毛向本院提交案外人分别于2012年1月10日和2013年6月30日签订的房屋转让协议复印件二份，拟证明涉案房屋市场价高于26.2万元，且丁连毛与吕文山口头约定房款为33万元。谢军对该证据不予认可，吕文山拒绝对该证据进行质证。
本院认为，丁连毛对其委托吕文山出卖涉案房屋的事实予以认可，再结合涉案房屋的交付和物业、水电等手续的办理情况，可以认定丁连毛与吕文山之间成立委托关系。本案的争议焦点是涉案房屋的出售价是33万元还是26.2万元。丁连毛主张其与吕文山约定的出售价是33万元，但是丁连毛与吕文山之间没有签订书面的委托合同，吕文山亦不予认可，因此没有直接证据能够证明丁连毛关于“涉案房屋的出售价是33万元”的主张。丁连毛提供的其他证据也不足以证明该主张。吕文山与谢军于2012年1月17日共同签署的《收条》，虽然名为收条，但是其内容实质是吕文山与谢军签订的购房协议。《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”且涉案房屋已交付使用。因此，吕文山与谢军签订的购房协议（收条）直接约束丁连毛和谢军，丁连毛和谢军应当按照购房协议的内容履行各自的义务。比较丁连毛和谢军提供的证据，再结合涉案房屋的交付、居住、装修的情况和物业、水电等手续的办理情况，本院对谢军关于“涉案房屋出售价为26.2万元”的主张，予以采信。原审判决是正确的，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人丁连毛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊华勇
审 判 员 李书文
代理审判员 张 剑
二〇一五年三月三日
书 记 员 高 健
法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第六十五条第一款民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式，法律规定用书面形式的，应当用书面形式。
《中华人民共和国合同法》
第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。
当事人依法可以委托代理人订立合同。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。