江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）亭民初字第1096号
原告谢海平，居民。
委托代理人郁力，江苏法震律师事务所律师。
被告张卫华，居民。
委托代理人孙海波。
原告谢海平与被告张卫华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月27日受理后，依法由审判员吕建生适用简易程序独任审判。于同年4月25日公开开庭进行了审理。后经裁定转为普通程序并依法组成合议庭，于2014年5月30日公开开庭进行了审理。原告谢海平及其委托代理人郁力、被告张卫华的委托代理人孙海波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告谢海平诉称：2012年9月8日，原告经权利人盐城市致泰贸易有限公司（以下简称致泰贸易公司）同意，将承租致泰贸易公司的位于盐城市区县前路6号盐城浴室一、二层房产中的二楼出租给被告张卫华，双方《租赁合同》约定：原告将盐城浴室二楼约1300平方米的商业用房租赁给被告经营，期限为2012年9月8日至2017年8月7日止。租金为每年37万元，第一年租金按半年一次性支付，以后每年均需提前一个月缴纳全年租金，逾期缴纳按原租金的五倍标准承担租金。原告让2个月装潢时间给被告，被告如能按约履行，则原告免收此期间的租金，如被告中途毁约，则按原租金5倍承担装潢期间的租金。被告应向原告缴纳抵押金5万元。合同签订后，被告当天汇款20万元，第二天付3.5万元（其中半年租金18.5万元，抵押金5万元）。原告将房屋交被告使用。半年到期后，经原告多次催要，被告仅于2013年4月27日付租金9万元，6月23日付租金5万元，11月4日付租金7万元，11月5日付租金2万元，2014年1月5日付租金3万元。按照合同约定，至2013年8月，被告应当缴纳租金74万元，而实际缴纳租金49.5万元（含抵押金5万元），其余租金被告以其转租人陈勇拒绝向其支付租金而拖延不付。诉请法院判令：1、解除原、被告于2012年9月8日签订的《租赁合同》；2、被告迁让返还原告全部租赁房屋；3、被告向原告支付租金（按租赁合同的约定算至实际交付之日），并承担逾期租金20%的违约金。
被告张卫华辩称：一、2012年9月8日被告实际与致泰贸易公司签订了租赁合同，致泰公司将坐落在盐城市县前路6号盐城浴室二楼1300平方的商业用房租赁给被告，故本案原告主体不适格。二、若人民法院通过法庭调查认定原告有权出租房屋，则原告在出租时采取恶意欺诈的手段，骗取被告承租，合同中约定的出租面积为1300平方米，实际被告承租面积不到1100平方米，被告要求按照实际承租面积计算租金。同时要求原告承担由于面积不足造成被告转租给陈勇时造成的一切损失，该转租人陈勇已向法院提起诉讼。三、被告不存在违约行为，不同意支付违约金。租赁合同中第二款租金及支付方式，双方明确约定为年租金37万元，乙方（被告）承租的第一年租金按半年一次性支付给甲方（原告），以后每年均需一次性支付全年租金。结合双方当时约定及被告第一年租金按半年计算即可，即18.5万元。被告已实际支付49.5万元，含5万元押金。被告不同意解除合同，要求继续履行合同。
经审理查明：2012年9月8日，谢海平（甲方）与张卫华（乙方）签订租赁合同一份，合同主要内容为：“甲方将坐落于盐城市县前路6号盐城浴室二楼约1300㎡的商业用房租赁给乙方经营，租期从2012年9月8日至2017年8月7日止，在租赁期内，乙方不得私自转租、转让，乙方如确需转租或转让应当征得甲方同意。租赁期满乙方如需续租应当提前二个月商定续租事宜，如不能达成续租协议，乙方必须无条件及时将房屋交还给甲方，否则，除按原租金5倍的标准承担租金外，还应承担逾期交房的违约责任；租金为37万元／年，乙方承租的第一年的租金按半年一次性支付给甲方，以后每年的租金均需一次性支付全年租金，不足一年的按实结算，每次支付租金的时间均需提前一个月缴纳。如逾期缴纳乙方应当按原租金5倍的标准承担租金。甲方让房给乙方装潢时间为2012年9月8日起至2012年11月5日止，在此期间乙方如能按约履行本合同，则甲方免收乙方在此期间的租金，如乙方中途毁约，则按原租金的5倍的标准承担装潢期间的租金，同时追究乙方的违约责任；乙方需向甲方缴纳抵押金5万元，以确保本合同能够正常履行及甲方资产的安全和水、电等费用的正常给付。合同期满后，乙方需向甲方结清一切应缴费用，同时保持房屋及内部装潢等一切完好的情况下将不动产无偿交还给甲方，甲方将抵押金如数返还给乙方，否则，抵押金归甲方所有；……双方如有一方不能履行上述各项均作违约处理，违约金为年租金的20%。”合同签订后，张卫华于2012年9月8日汇款20万元给谢海平，同月9日交付现金3.5万元，其中18.5万元为半年租金，5万元为抵押金。谢海平将租赁房屋交付给张卫华，张卫华对上述房屋进行了装修，从事火锅经营。2012年12月29日，张卫华将租赁房屋的北侧一半转租给陈勇从事动漫经营。张卫华在2013年4月27日支付下半年的部分租金9万元。因张卫华未能按合同约定的时间按时足额支付租金，2013年5月30日谢海平向张卫华发出书面通知，通知载明：“依据双方2012年9月8日签订的租赁合同，你户截止2013年5月底欠本人租金95000元整，我多次登门口头、电话催缴未果。现书面通知你户，请于2013年6月5日前缴清所欠租金，否则我将按合同规定收回租赁房屋，视同你户违约处理。同时我将依法主张权利由此产生的一切经济法律责任，均由你本人负责。”张卫华收到通知后，于6月23日付租金5万元，11月4日付租金7万元，11月5日付租金2万元，2014年1月5日付租金3万元，后因张卫华未按时足额支付房屋租金，谢海平多次催要未果，遂于2014年3月27日诉至本院。
另查明，盐城市县前路6号盐城浴室房产坐东朝西，上下二层，房屋所有权证建筑面积2392.93平方米，房屋所有权人为盐城市房产管理局。该房由致泰贸易公司承租使用。2012年8月13日，致泰贸易公司与谢海平签订一份租赁合同，将此房一楼纯洗浴部分及二楼全部门面房约1700㎡租赁给谢海平使用。2012年8月25日，盐城市公房管理所、致泰贸易公司同意谢海平将所租房屋剩余部分转租。谢海平遂将盐城浴室二楼房屋转租给张卫华，张卫华将承租房屋南北一分为二，南一半用于自己经营火锅，北一半转租给陈勇经营动漫城。
又查明，张卫华与陈勇房屋租赁合同纠纷一案，张卫华于2013年8月13日向本院起诉，在审理过程中，陈勇提起反诉，同意解除与张卫华签订的房屋租赁合同。本案在审理过程中，张卫华提供了一份2012年9月8日与致泰贸易公司签订的租赁合同，张卫华以此主张讼争房屋是其本人与致泰贸易公司签订。谢海平提交了2013年1月14日张卫华、谢海平共同出具的承诺书，承诺书内容为：“此租赁合同仅供张卫华同志办理县前路6号盐城浴室二楼南侧美滋乐旋转自助火锅店办理证照使用，张卫华与致泰贸易公司无任何实际租赁关系。致泰贸易公司仅与谢海平2012年8月13日签订的租赁合同存在实际租赁关系。”
本案经本院主持调解，因双方当事人争议较大，致调解未果。
本院认为，㈠关于案涉房屋租赁合同的主体问题。虽然在2012年9月8日原、被告签订租赁合同的同日，张卫华与致泰公司还签订了一份内容相同的合同，但张卫华、谢海平共同的承诺书载明被告与致泰贸易公司所签合同仅供被告办理证照使用，无任何实际租赁关系，故被告与致泰贸易公司之间所签合同内容不具有真实性，二者之间不存在直接的租赁关系。原、被告租赁合同签订后，被告所支付的租金也是直接交付给原告，致泰贸易公司与原告之间存在租赁关系，原告与被告之间存在转租赁关系。被告的合同相对人是原告，故原告是本案的适格主体。被告辩称原告主体不适格的意见不予采信。
㈡关于被告辩称原告采取恶意欺诈手段骗取被告承租，并要求原告按照实际承租面积计算租金并赔偿损失的问题。原、被告所签订的租赁合同虽载明出租面积约1300平方米，但并未约定每平方米租金单价，也未约定按照面积计算租金；合同载明原告将盐城浴室二楼出租给被告，二楼面积经盐城市公房管理所证实为1300平方米。原告将房屋交付被告后，被告对部分房屋进行了装潢，并将所租赁房屋的北半部分出租他人，并未对面积提出异议。因此，被告该辩称理由不能成立，本院不予采信。
㈢关于被告辩称第一年租金按半年一次支付即18.5万元即可的问题。原、被告所签订的租赁合同第二条约定“租金每年为37万元，被告承租的第一年的租金按半年一次性支付给原告，以后每年的租金均需一次性支付全年租金。”按照上述约定及被告实际支付第一年租金的数额情况，应认定被告第一年的租金为37万元，按半年支付一次。故被告辩称第一年租金只需支付一半的理由没有依据，本院不予采信。
㈣关于原、被告之间的租赁合同应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，原、被告签订租赁合同时约定了租金的标准及支付方式，但被告并未按照合同约定的期间足额支付租金，在原告向被告催要租金并向被告发出书面催交通知后，被告仍未按约支付逾期的租金，故原告要求解除与被告的租赁合同的请求符合法律规定，本院予以支持。被告辩称要求继续履行合同依据不足。
㈤因原、被告之间合同符合解除条件，在合同解除后，被告应将租赁房屋返还给原告，并按租赁合同约定的标准向原告支付至实际交还租赁房屋期间的租金，被告应当于2013年10月5日前交纳下一年度（2013年11月5日-2014年11月4日）租金37万元，目前仅交纳7.5万元，其余部分应当交纳。合同约定逾期缴纳租金的违约金为原租金5倍的标准和承担年租金20%的违约金，现原告主张被告按照未支付租金的20%支付违约金未超出上述约定的范围，符合法律规定，故原告的诉讼请求予以支持。故对于2013年10月5日前（2013年11月5日-2014年11月4日期间租赁费）被告应当交纳而未缴纳的29.5万元租金，被告应当在按照实际占有使用房屋天数向原告交付租金的同时，按照20%的比例给付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十四条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
解除原告谢海平与被告张卫华于2012年9月8日签订的《租赁合同》。
被告张卫华应于本判决生效后十日内将租赁物盐城市县前路6号盐城浴室二楼房屋返还给原告谢海平。
被告张卫华应在本判决生效后十日内按每年37万元的标准向原告谢海平支付2013年11月5日起至本判决生效解除合同之日的租金，以及在交房时向原告支付自解除合同次日至实际交房之日的房屋使用费（租金和房屋使用费均按照实际使用天数计算，并扣除已缴纳的7.5万元租金及押金5万元）。同时，被告张卫华还应当在上述期限分别按照上述应交租金、房屋使用费金额的20%向原告谢海平支付违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7230元，由被告张卫华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费7230元。
审 判 长 蔡 克
审 判 员 吕建生
人民陪审员 程晓明
二〇一四年八月四日
书 记 员 谷 萍
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。