黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑02民终976号
上诉人（原审被告）颜凡安，个体业主，住齐齐哈尔市。
被上诉人（原审原告）张立发。
委托代理人刘海宇，黑龙江苏甲仁律师事务所律师。
上诉人颜凡安为与张立发房屋买卖合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市建华区人民法院（2014）建民初字第656号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院认定，2010年，张立发与颜凡安签订房屋转让协议，张立发从颜凡安处购买海南省琼海市嘉积镇豪华路众信花园513室及801室两处房屋，价款共805，000.00元。协议约定，房产证办理期限为2010年10月1日前，卖方保证此房无争议、无抵押、无债权，如此房屋给乙方张立发造成损失，甲方颜凡安按乙方付款总额双倍赔偿乙方。协议签订后张立发先后支付给颜凡安购房款及办理产权证等费用共计826,050.00元，但截至起诉前，该房屋一直未能交付使用，也无法办理房产证。现张立发起诉要求解除合同，要求颜凡安双倍返还张立发所付款项1,652.100.00元。
原审法院经审理认为，张立发、颜凡安之间签订了房屋转让协议书，张立发交付了全部购房款，所以颜凡安应按协议约定履行交付房屋和保证张立发办理房屋产权证照的义务。关于张立发方是否与开发公司签订合同问题，案外人邱英否认在商品房买卖合同上签字，且合同价款也与张立发所交付的购房款不符，所以张立发（案外人邱英）与海南众信房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同效力无法认定。现颜凡安无法交付房屋，亦不能在约定期限内为张立发办理产权证照，导致张立发的合同目的的无法实现，所以张立发、颜凡安之间的房屋转让协议可依据张立发主张予以解除。颜凡安辩称此房出卖方为案外人，但张立发并不认可，颜凡安亦没有提交证据证实该房屋出卖人为他人，所以颜凡安主张的事实无法认定。因合同是张立发与颜凡安签订，张立发将房款交付颜凡安，所以合同解除后颜凡安负有返还购房款及赔偿张立发损失的义务，如颜凡安与他人之间存在其他经济纠纷则应另案处理。关于所退房款数额，合同约定出卖方违约时双倍返还买方所交房款，该约定数额明显高于张立发的实际损失，显失公平，且颜凡安不同意解除合同及按张立发要求数额支付违约金，所以法院依据公平原则依法对张立发的违约金数额予以适当调整，应以张立发实际受到的利息损失为限。原审依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条的规定，判决：颜凡安于判决生效后十日内返还张立发购房款826,050.00元，赔偿张立发利息损失237,902.40元（利息按5.76%自2010年9月30日计算至2015年9月30日）。案件受理费19,669.00元，由颜凡安负担12,666.84元，张立发负担7002.16元。
颜凡安不服原审法院上述民事判决，向本院提出上诉称：一、上诉人对双方间签订的《转让协议书》的真实性不持异议，但上诉人只是代理人身份，真正的出卖方为案外人ＸＸ。1、被上诉人在“起诉状”中诉称，自己是通过案外人ＸＸ认识的上诉人。根据被上诉人自认的该事实，能够说明被上诉人与上诉人之间在本案涉案房屋买卖前并不相识，不存在信任基础，更不会与一个个人签订一个未交工的期房买卖合同。2、涉案房屋的所有权人为案外人ＸＸ，因ＸＸ与被上诉人之间系多年好友，由于ＸＸ碍于情面不方便以自己的名义将房屋出卖给被上诉人，故以上诉人的名义与被上诉人签订了《转让协议书》，其后在整个房屋交易过程中均是ＸＸ与被上诉人共同完成的，上诉人在该过程中只为ＸＸ顶了个名，其身份充其量也只是一个代理人。而对这一事实，事后至本案起诉前，上诉人已经向被上诉人披露，被上诉人已经知晓。因而，根据合同的相对性原则，被上诉人向上诉人主张权利，本身并无问题；但针对于上诉人的身份问题，被上诉人在诉前已经知晓，因而在被上诉人已经明知上诉人不是真正的出卖方这一客观事实的基础上，仍然向上诉人主张权利，显然违背客观事实，于法无据。二、本案中的《转让协议书》已履行完毕，双方间不再有任何争议。
1、涉案房屋是从开发商手中购买的期房，后又转卖给被上诉人，对该事实，被上诉人在签订协议之初就已明知。2、应被上诉人的要求，ＸＸ协助被上诉人与开发商签订了《商品房买卖合同》，将被上诉人购买的二手房变成一手房，省略了中间更名过户的手续。但在与开发商签订《商品房买卖合同》时，仍然是应被上诉人的要求，将购买人变更成了被上诉人的单位同事邱英，并由ＸＸ代被上诉人及邱英完成了这一变更手续。因而，当ＸＸ协助被上诉人与开发商签订完《商品房买卖合同》那一刻起，依法就已经完成了房屋的交付，将涉案的房屋完全交付给了被上诉人或被上诉人指定的人——邱英，同时在当地的房产登记部门进行了备案，且该交付时间没有超出双方约定的2010年10月1日，至此《转让协议书》已经完全履行完毕。之后，出卖人无论是ＸＸ还是上诉人均退出了房屋买卖的交易，与房屋买卖合同不再有任何权利义务关系。这里需要强调的是：根据《物权法》的相关规定，房产登记部门的登记备案具有权属登记的法律效力。依据《商品房买卖合同》的签订、房产部门的登记，本案的涉案房屋的所有权已经完成了交付。另外，《商品房买卖合同》中的价款是开发商出卖的价格，《转让协议书》中的价款是ＸＸ或上诉人出卖给被上诉人的价格，二者自然不同，一审以合同价款不符为由否认邱英与本案的法律关系显然与事实不符。三、关于涉案房屋是否属于“乱尾楼”，被上诉人是否已经实际占有、使用房屋等问题。1、被上诉人在购买之初，就明知自己购买的房屋属于期房，对于期房的交付时间除了合同中的约定外，还要受开发商实际交房时间的约束。也就是说，被上诉人对于房屋的交付时间有一定风险预知。2、当被上诉人或被上诉人指定的人与开发商签订了《商品房买卖合同》后，就充分说明了被上诉人认可实际交房的责任由上诉人（或ＸＸ）变更为开发商承担，并受《商品房买卖合同》的约束。3、至于开发商能否按合同约定如期交房，在合同履行中是否有违约行为，被上诉人应向开发商主张，而不应由上诉人承担该交房责任。因此时，上诉人已经脱离了房屋买卖关系。综上所述，被上诉人在明知上诉人不是真正的出卖人、明知自己购买的房屋已经通过与开发商签订合同并进行权属登记的方式取得了房屋且是自己授意将购买人变更为自己的同事邱英的情况下，仍然依据已经履行完毕的《转让协议书》来主张权利，显然毫无事实依据。一审在事实不清、证据不足的情况下支持了被上诉人的诉请，造成被上诉人不用花费一分钱就已经获得了本案中的两套房屋，这显然显失公平。要求撤销原判，依法改判或发回重审。
本院经二审审理，对原审法院认定的事实予以确认。另查明，关于涉案房屋在房产部门备案登记在案外人邱英名下问题，在原审及二审中，邱英均表示当时是其在张立发手中购买涉案的房屋，后期因房屋不能交付，张立发已经将房款退给邱英，邱英表示其不主张该房屋的任何权利。
本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，张立发与颜凡安签订的房屋转让协议，是双方的真实意思表示，是合法有效的，双方应按照合同的约定履行各自的合同义务。在转让协议签订后，张立发按照协议的约定，向颜凡安支付了房屋价款，颜凡安应当按照协议约定履行交付房屋的义务。因颜凡安没有按照协议的约定履行交付房屋的义务，且在张立发诉讼前颜凡安也未能履行向张立发交付房屋的义务，使张立发购买房屋的合同目的不能实现，故张立发要求解除双方的房屋转让协议应予准许。
关于上诉人主张房屋已经在房产部门登记在案外人邱英名下，其已经完成了协议中约定的义务，主张卖房人为案外人ＸＸ，房款已经交付给ＸＸ，但上诉人没有提供相关证据证明其主张。关于房屋在房产部门备案登记在案外人邱英名下，但因颜凡安未能按期交付房屋，张立发已经将邱英的房款退给邱英，且邱英表示不主张房屋权利，故本案的房屋买卖关系的相对方仍应是张立发与颜凡安，原判据此法律关系判决解除双方的转让协议,由出卖人颜凡安返还购房款并赔偿损失并无不当。关于上诉人主张将房款交给案外人ＸＸ，与本案不属同一法律关系，颜凡安可另行处理。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12，666.84元，由颜凡安负担。
本判决为终审判决。
审判长 董春良
审判员 戚丽英
审判员 李立新
二〇一六年七月十三日
书记员 杨子旋