上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第648号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海瑆新新能源科技有限公司。
上诉人（原审被告）曹汝林。
两上诉人共同委托代理人刘家峰，上海尚域律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海荣旺工贸有限公司。
委托代理人陈曙，上海市申松律师事务所律师。
委托代理人傅伟军，上海市申松律师事务所律师。
上诉人上海瑆新新能源科技有限公司（以下简称瑆新公司）、曹汝林因与被上诉人上海荣旺工贸有限公司（以下简称荣旺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第3044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审查明，荣旺公司作为甲方、瑆新公司作为乙方于2012年2月14日签订《租赁协议》，约定荣旺公司将本市松江工业区叶新公路厂房出租给瑆新公司；厂房建筑面积为2，000平方米；租赁期限自2012年2月14日至2017年2月13日，租金起算日为2012年3月1日；租金为人民币（下同）0.6元／平方米／天，年租金为438，000元、每季度租金为109，500元；2016年3月1日至2017年3月1日的租金为0.648元／平方米／天；合同签署后10日内，瑆新公司须将5万元支付至荣旺公司账户作为租房保证金；荣旺公司应协助瑆新公司办理生产所需的水、电、通讯、污水排放等申请手续，其中通讯所发生的有关费用由瑆新公司承担，其余费用由荣旺公司承担，荣旺公司提供电50kva及日常生活用水；荣旺公司协助瑆新公司对厂房装修工程须得到消防等职能部门的认可和验收。《租赁协议》对其他事宜进行了约定。合同签订后，荣旺公司向瑆新公司交付了厂房。
2012年4月25日，瑆新公司向荣旺公司交付了一张金额为10万元的支票（编号为03236388），该支票载明的出票日期为2012年4月25日、付款期限自出票之日起十天。2012年5月，瑆新公司又向荣旺公司交付了一张金额为338，000元的支票（编号为03236386），该支票未载明出票日期及收款人。上述两张支票仍在荣旺公司处。
2013年6月3日，荣旺公司作为甲方、瑆新公司作为乙方签订《协议书》，该《协议书》载明：“甲乙双方经协商，就甲乙双方终止《租赁协议》、返还房屋一事达成协议如下：一、甲乙双方于2012年2月14日签订房屋租赁合同--《租赁协议》，由乙方向甲方承租松江工业区叶新公路厂房，自2012年3月1日起计算租金，年租金为438，000元。二、本协议签订后，甲乙双方签订的《租赁协议》终止，乙方向甲方返还承租的松江工业区叶新公路厂房。三、若乙方于2013年9月30日前向甲方支付10万元，剩余部分租金甲方不再向乙方主张，乙方向甲方支付10万元当日，甲方向乙方返还号码为（10403130／03236385），金额为338，000元的支票一张，若乙方逾期支付，甲方有权要求乙方支付全年租金438，000元。四、对上述协议的履行，担保人愿承担担保责任。五、若双方发生争议，由甲方所在地法院管辖。六、甲乙双方无其他争议。”该《协议书》甲方签名由荣旺公司法定代表人吴纪荣签字，乙方以及担保方签字均由瑆新公司曹汝林签字。
2013年10月28日，瑆新公司向荣旺公司支付了1万元。以后，瑆新公司未再支付荣旺公司款项。
现荣旺公司已经收回了上述厂房。
另查明：本案审理中，松江区泖港镇胡光村民委员会出具《证明》，言明：“兹有松江区泖港镇胡光村叶新公路原上海浦西塑料制品厂厂房资产是胡光村村民委员会于2001年5月1日转让给上海荣旺工贸有限公司。建筑物与土地使用费已支付到2021年4月30日止”。
本案所涉的厂房未取得建设工程规划许可证。荣旺公司于2013年11月22日诉诸原审法院，诉请判令：1、瑆新公司支付租金428，000元；2、曹汝林承担连带清偿责任。瑆新公司反诉请求：1、确认《租赁协议》及《协议书》无效；2、荣旺公司返还其已付租金1万元；3、荣旺公司赔偿其损失3万元。
原审审理中，荣旺公司表示其愿意将上述两张支票返还给瑆新公司。
原审认为：本案所涉的厂房未取得建设工程规划许可，荣旺公司与瑆新公司签订的《租赁协议》应属无效。对于《租赁协议》无效的认定，双方均无异议，法院亦予以确认。
关于《协议书》的效力问题。法院认为，第一，曹汝林系瑆新公司法定代表人，其有权代表瑆新公司签订该《协议书》。第二，瑆新公司认为曹汝林签订《协议书》时受到欺诈、胁迫，但瑆新公司并未举证证明，故法院不予采信此观点。第三，该《协议书》约定的权利义务所针对的是《租赁协议》终止履行、厂房返还等事宜。该等约定并未违反效力性强制性规定。故法院确认《协议书》应属有效。
关于荣旺公司主张要求瑆新公司支付租金、曹汝林承担连带责任的问题。法院认为，瑆新公司未履行《协议书》中所约定的付款义务，根据《协议书》约定，荣旺公司的上述请求应当予以支持。
关于瑆新公司反诉要求荣旺公司返还租金、赔偿损失的问题。法院认为，《协议书》对于《租赁协议》终止履行的事宜已经作出了约定，瑆新公司反诉请求，并无事实和法律依据，法院不予支持。
关于瑆新公司提出荣旺公司未交付厂房的问题。法院认为，根据《协议书》内容，可以确定荣旺公司向瑆新公司交付过厂房这一事实，瑆新公司此项意见不予采信。
审理中，荣旺公司表示其愿意将上述两张支票返还给瑆新公司，该意思表示于法不悖，法院予以准许。
据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项之规定，于二〇一四年一月二十八日判决：一、确认上海荣旺工贸有限公司与上海瑆新新能源科技有限公司之间《租赁协议》无效；二、上海瑆新新能源科技有限公司于判决生效之日起十日内支付上海荣旺工贸有限公司使用费428，000元；三、曹汝林对上述第二项债务承担连带清偿责任；四、上海荣旺工贸有限公司于判决生效之日起十日内返还上海瑆新新能源科技有限公司中国银行支票两张（一张金额为100，000元，编号为03236388；一张金额为338，000元，编号为03236386）；五、驳回上海瑆新新能源科技有限公司其余反诉诉讼请求。原审本诉案件受理费7，720元减半收取3，860元，反诉案件受理费440元，合计诉讼费4，300元，由上海荣旺工贸有限公司负担20元（已付），上海瑆新新能源科技有限公司、曹汝林负担3，860元（于判决生效后七日内交付原审法院），其余诉讼费420元由上海瑆新新能源科技有限公司负担（已付）。
判决后，瑆新公司不服，上诉称，原审认定错误，双方签订合同后，荣旺公司并未交付厂房，实际标的厂房属无产证的违章建筑，上诉人从事化工产品生产、销售，不可能使用该房屋；《协议书》系其受欺诈、胁迫签署，应属无效。故上诉请求撤销原审判决第二、三、五项，改判驳回被上诉人原审本诉请求。
被上诉人荣旺公司辩称，原审裁判正确，要求维持原判、驳回上诉。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，荣旺公司与瑆新公司签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，但根据查明事实，本案标的房屋未取得建设工程规划及其它合法批准许可，该等房屋属标的物违法，故双方由此形成的房屋租赁合同关系无效。
本案争议的焦点有二，一为履行中双方签署的《协议书》之效力，二为房屋交付问题。
关于《协议书》效力，根据查明事实，该文本系荣旺公司、瑆新公司法定代表人签署，属当事人有权之意思表示；文本内容为对终止《租赁协议》的双方权利、义务处分，该内容与无效合同及其处理无抵触，不违反强制性法律规定；至于上诉人主张之欺诈、胁迫，查其在一、二审期间未提供任何证据佐证，现有证据亦无相关迹象，依法不能采信。故原审法院确定《协议书》有效法律依据完整，本院予以确认。
关于房屋交付，根据查明事实，双方在上述《协议书》中约定之权利、义务，特别是返还房屋均以交付为前提，而上诉人所谓“违章建筑”云云显然与房屋未交付这一待证事实不存在逻辑联系；同时，双方签约后，上诉人的履约行为在正常的交易惯例及生活常识中显然与房屋交付有关而并非以房屋未交付为前提，故在上诉人未有佐证的条件下，该部事实主张本院不能采信。
原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人瑆新公司及曹汝林的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币8，080元，由上诉人上海瑆新新能源科技有限公司、曹汝林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
审 判 员 叶振军
代理审判员 许 京
二〇一四年五月九日
书 记 员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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