重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝二中法民终字第01754号
上诉人（原审原告）王亚雄，男，1964年4月20日出生，汉族，居民，住忠县。
上诉人（原审原告）成天芳，女，1969年9月14日出生，汉族，住址同上。
共同委托代理人蒋选斌，男，1948年1月7日出生，汉族，居民，住重庆市忠县。
共同委托代理人方志川，重庆金状律师事务所律师，系特别授权。
被上诉人（原审被告）忠县诚信物业开发有限责任公司，住所地重庆市忠县忠州镇东坡路261号，组织机构代码73983573-5。
法定代表人李军，系该公司董事长。
委托代理人秦权、谭明，重庆兴忠律师事务所律师。
原审第三人忠县移民局，住所地重庆市忠县忠州镇新华路6号，组织机构代码70944539-X。
法定代表人彭飙，系该局局长。
委托代理人殷建华，重庆泰源律师事务所律师。
原审第三人忠县商务局，住所地重庆市忠县忠州镇乐天路1号，组织机构代码70945178-1。
法定代表人张云君，系该局局长。
原审第三人重庆市忠县三峡运贸有限公司，住所地重庆市忠县忠州镇红星路21号，组织机构代码70945640-0。
法定代表人秦宗荣，系该公司董事长。
上诉人王亚雄、成天芳与被上诉人忠县诚信物业开发有限责任公司（以下简称“忠县诚信物业公司”）及原审第三人忠县移民局、忠县商务局、重庆市忠县三峡运贸有限公司房屋拆迁补偿安置合同纠纷一案，忠县人民法院于2014年7月11日作出（2013）忠法民初字第00222号民事判决，上诉人王亚雄、成天芳不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：原忠县粮油大修厂属于原忠县粮油运输贸易公司所有，二原告原居住的忠县忠州镇东坡路264号的房屋位于该公司粮油汽车大修厂综合一楼，该楼修建于上世纪八十年代末，当初为单位出资修建的公房，土地性质为国有划拨。1992年5月18日，因三峡水库移民淹没搬迁需要，长江水利委员会对原忠县粮油运输贸易公司进行了淹没调查，将包括本案所涉房屋在内的粮油汽车大修厂综合一楼纳入了淹没调查范围，并制作了忠县粮油汽车大修厂《三峡水库受淹工矿企业房屋调查表》。
1993年，忠县开始落实国家房改政策，忠县人民政府印发了《忠县城镇职工购买公有住房暂行办法》，原忠县粮食局也印发了《忠县粮食企业出售公有住房实施办法》的通知，其下属企业忠县粮油运输贸易公司随后进行了相应的房改。1993年12月25日，原告王亚雄与原忠县粮油运输贸易公司签订了《忠县城镇职工购买公有住房协议书》，约定：原告购买公司位于忠县忠州镇严颜街居委东坡路264号办公楼（即综合一楼）704号公有住房一套，根据优惠房价一次性付清购房款后，双方到房地产管理部门申请办理房屋产权转移手续。按优惠购买的房屋，原告享有全部占有权、使用权和受限制的收益权、处分权，可以使用和继承，但不能赠与。原告付清房款并取得《房屋所有权证》五年后，可以出售、出租，同等条件下，原忠县粮油运输贸易公司有优先购买权或租用权。售房收入在扣除原告原购房支出后，其增值部分扣除相关税费，原告享有40%的收益，60%归原忠县粮油运输贸易公司。之后，原告根据优惠房价付清了应付的购房款，并于1994年初取得了《房屋所有权证》，该证书上所有人为原告王亚雄，性质为私有，共有人为原忠县粮油运贸公司，房屋具体位置是忠县忠州镇东坡路264号办公楼705、706。同时，原忠县粮油运输贸易公司也取得了《房屋共有权保持证》，但两证上均没有载明各自的份额。由于该房屋所在的土地为原忠县粮油运输贸易公司的国有划拨土地使用性质，房改时并未对国有土地进行出让，故原告至今没有取得《土地使用权证》。
1997年，根据忠县县委、县政府及相关部门的文件规定，原忠县粮油运输贸易公司进行了企业改制。在改制时，忠县会计事务所对原忠县粮油运输贸易公司的资产进行了评估。本案所涉房屋所在的综合一楼被纳入企业改制范围，但仅将该楼1-3层的办公用房纳入了评估，对包括本案所涉房屋在内的4-7层的职工住房却没有纳入。故在将原忠县粮油运输贸易公司的资产有偿转让给企业内部职工时，并未对本案所涉的原告的房屋进行转让和处置。企业改制后，新成立了本案第三人三峡运贸公司。
从1998年起，忠县移民局陆续向原忠县粮油运输贸易公司或三峡运贸公司支付移民资金，用于该企业进行搬迁复建。2005年12月26日，忠县移民局与三峡运贸公司签订忠移企（2005）5号《移民迁建销号合同》，对销号企业原地址、移民补偿、销号内容等进行了约定。其中第三条第2款约定：忠县移民局对三峡运贸公司淹没房屋13328.70平方米进行销号，三峡运贸公司对其房屋的所有权自动消失。对销号的房屋制作了明细表，其中《三峡库区忠县受淹工矿企业基本情况统计表》（一）中，第72项明确有忠县粮油大修厂，地址即本案所涉房屋所在的忠县忠州镇东坡路264号，13328.70㎡包括生产用房1974.80㎡和生活用房11353.90㎡。第四条约定：三峡运贸公司的搬迁责任是按时包干完成其全体职工（含病离退休、停薪留职、养老、下岗）的生产和生活安置，按时完成受淹宿舍及其他生活设施的迁建，确保三峡工程清库、蓄水、发电。销号后的房屋等附属建筑物由三峡运贸公司按要求进行拆迁、清库等等。但该合同签订后，三峡运贸公司由于种种原因，并未根据约定按时包干完成全部职工的生产和生活安置，也没有将销号的房屋进行拆迁和清库，故本案所涉的房屋也一直由二原告占有和使用，《房屋所有权证》的相关产权资料至今也一直保管在忠县房地产管理所。
2007年7月16日，忠县人民政府发文《关于同意对州屏组团滨江路片区8号地块国有土地使用权实行挂牌出让的批复》（忠府土发（2007）78号），同意将忠县州屏组团滨江路片区8号地块国有土地使用权实行挂牌出让。同年8月15日，被告竞得该地块的国有土地使用权。10月18日，被告与忠县国土资源局签订《重庆市国有土地使用权出让合同》，取得忠县滨江路8号地块的建设用地使用权。被告在该地块进行商品房开发，项目名称为“缘梦花园”，并需拆迁忠县忠州镇东坡路264号包括本案所涉房屋在内的原忠县粮油运输贸易公司综合一楼。2009年2月14日，二原告和被告签订了《房屋拆迁补偿及安置协议》，约定：原告居住的房屋拆迁安置到被告开发的“缘梦花园”5号楼10层6号房屋，根据原告持有合法房屋产权证及建筑面积74.35㎡（《房屋所有权证》上载明的建筑面积实际为69.90㎡）的1.4倍还房，合同签订后三年内被告向原告交房，并对过渡费、搬迁补偿费、违约责任等进行了约定。同时，原、被告双方还签订了《拆迁补偿及安置费用结算表》，就拆迁安置的相关费用计算方式方法进行了约定。协议签订后，2009年3月，被告将本案所涉房屋所在的综合一楼进行了拆除，并开始修建“缘梦花园”5号楼。从2012年7月起，被告陆续向5号楼的业主交房，但至今拒绝向原告交房。
一审另查明，本案所涉的被拆迁房屋，处于吴淞高程177米水位线以上。2010年4月26日，忠县人民政府《关于缘梦花园项目有关移民房拆迁安置问题的会议纪要》（忠府纪（2010）29号）会议决定：三峡水位177米线下的建筑拆迁安置严格执行移民政策，由县粮食局负责搬迁和安置；177米线上的建筑由开发商按照开发政策处理，由县建委负责指导和管理。2011年7月27日，忠县移民局作出了《关于纠正将县城177米线上房屋纳入了1992年淹没实物指标登记并已进行移民搬迁补偿错误做法的请示》（忠移文（2011）87号），向重庆市移民局汇报了基本情况，并请示重庆市移民局批准忠县将已经纳入1992年淹没实物指标登记且已进行移民安置销号的177米线上职工房屋安置补偿方式予以纠正，不作为三峡移民搬迁安置补偿对象并退还移民安置补偿款。2011年8月29日，重庆市移民局作出《关于忠县县城177米线上部分房屋纳入淹没实物指标问题的批复》（渝移发规字（2011）68号），明确了“1992年在实物指标调查过程中因各种原因将忠县县城部分处于177米以上的房屋纳入了淹没实物指标中，且忠县移民局已经按照三峡移民安置相关政策对这部分房屋进行了资金补偿销号。现这部分房屋的业主提出不愿按照移民政策进行销号补偿，要求取消移民身份并退还移民补偿资金，为实事求是地解决这一特殊问题，重庆市移民局同意忠县移民局提出的已纳入1992年淹没实物指标登记但确属于吴淞高程177米以上的房屋不作为三峡移民搬迁房屋的请求”。2012年8月8日，忠县人民政府第12次常务会议纪要第五条第（二）项决定：原忠县城区粮食系统滨江路房屋搬迁问题，严格按移民政策处理。一是177米水位线上城镇居民房屋拆迁问题按照市移民局渝移发（2011）68号文件精神处理，二是跨177米水位线三峡水库受淹的企事业单位，其在177米水位线以上的房屋拆迁补偿安置，1992年库调时所针对的产权人为相关受淹单位，移民部门对相关受淹单位进行补偿安置销号，不针对单位职工个人进行补偿安置，已完成补偿安置销号的单位必须按规定拆除相关构建筑物，完成清库任务，其在移民补偿安置销号工作中存在的问题应由相关单位向移民部门反映，移民部门调查处理。三是未实施安置的移民，由县移民局牵头，县商务局、县国土房管局、县城乡建委、县规划局等相关部门配合制订安置方案。四是原忠府（2010）29号文件精神的解读，统一到本次政府常务会精神上来，各级各部门在接待群众时必须统一政策解释口径。现忠县商务局针对原忠县粮食局系统（包括三峡运贸公司）没有进行移民安置的职工，通过忠县县委、县政府的部署正在进行相应的移民安置工作。
一审还查明，2010年5月25日，忠县县委、县府联合发文《中共忠县县委、忠县人民政府关于忠县人民政府机构改革方案的实施意见》（忠县委发（2010）12号），决定组建忠县商务局，原忠县粮食局并入了忠县商务局。
根据原、被告及第三人的诉、辩称意见及其提供的证据所证明的事实，一审法院对本案争议问题综合分析评判如下：
（一）关于本案所涉被拆迁房屋是否属于移民搬迁范围的问题
一审法院认为，1992年长江水利委员会在忠县进行淹没实物指标调查时，对原忠县粮油运输贸易公司粮油汽车修理厂进行了淹没调查，并于1992年5月18日制作了《三峡水库工矿企业淹没调查统计表》，从该表3-2-3可以明确看出，本案所涉房屋所在的“综合一楼”被纳入了淹没调查范围。忠县粮油汽车修理厂当时的地址是忠县忠州镇东坡路264号，而原告于1993年因房改而购买本案所涉房屋后取得的《房屋所有权证》，其地址也正是忠县忠州镇东坡路264号，这也进一步证实本案所涉被拆迁房屋被长江水利委员会于1992年纳入了淹没调查范围。
原告主张1992年长江水利委员会对“综合一楼”进行调查时，其登记的水位是167米，而现今能够确认是属于177米水位线以上，当时调查登记明显有误。故即使本案所涉房屋在1992年淹没实物指标调查时被错误纳入，也应当属于渝移发规字（2011）68号、忠移文（2011）87号文件内容中所指的错误纳入淹没调查范围，应当依法予以纠正，故原告的房屋不能认定为属于三峡淹没搬迁范围。而被告和第三人忠县移民局、忠县商务局则认为1992年长江水利委员会已将房屋纳入了淹没调查范围，后并未作变更。
关于渝移发规字（2011）68号、忠移文（2011）87号所涉及的纠正错误做法问题，第三人忠县移民局解释重庆市移民局回复的要求是必须由业主提出申请后再进行纠正。本案所涉的房屋在1992年进行淹没调查时是原忠县粮油运输贸易公司的单位公房，故调查时其业主系原忠县粮油运输贸易公司，后该公司通过改制为现在的第三人三峡运贸公司，但三峡运贸公司至今并未提出申请要求予以纠正，也没有退还相应的移民补偿资金。在庭审中，原告也陈述没有向任何部门提出要求纠正的申请。故渝移发规字（2011）68号、忠移文（2011）87号文件所涉的相关问题，实际上并未对本案所涉房屋进行纠正处理。一审法院对此认为，《重庆市移民局关于忠县县城177米线上部分房屋纳入淹没实物指标问题的批复》（渝移发规字（2011）68号）同意对忠县移民工作中的错误做法进行纠正的前提是业主提出不愿按照移民政策进行销号补偿，要求取消移民身份并退还移民补偿资金，但实际上本案所涉的房屋并未依据重庆市移民局的文件进行处理，原告也没有提供证据证实本案所涉的被拆迁房屋已经进行了纠正处理。故对原告主张不予支持。
（二）关于本案所涉房屋是否属于移民资产的问题
一审法院认为，1992年长江委员会在对原忠县粮油运输贸易公司进行调查时，本案所涉房屋所在的综合一楼作为该公司粮油汽车大修厂的单位公房被纳入淹没调查范围。根据《重庆市三峡库区城镇迁建及专业项目复建管理办法》（渝府发（2000）87号）第十条第四款“机关、企事业单位房屋迁建的项目法人是受淹房屋的产权单位”、第三十四条“迁复建项目的补偿一律以1991年至1992年初长江水利委员会淹没实物调查登记的补偿对象和补偿实物指标为依据”以及重庆市移民局公众信息网关于《三峡移民工程700问》第235条“为了保证按时完成移民搬迁任务，移民迁建过程原则上不介入产权纠纷，移民搬迁行为主要针对淹没房屋的使用人……淹没调查时是单位公房，后在房改中出售给职工的房屋，移民部门仍然对单位进行补偿和搬迁销号，再由单位分配到个人”之规定，原告虽然在1993年忠县进行房改时以优惠价格购买了本案所涉房屋并取得了《房屋所有权证》，1997年原忠县粮油运输贸易公司在改制时，本案所涉房屋没有进行资产评估和转让，故改制后的三峡运贸公司也没有获得本案所涉房屋的这部分资产，但这均属于1992年长江水利委员会进行淹没调查之后发生的产权变更。根据三峡移民的相关规定，移民部门仍然只根据1992年长江水利委员会淹没实物调查登记的补偿对象和补偿实物指标为依据对单位进行补偿和搬迁销号，并不介入产权纠纷。2005年12月26日，第三人忠县移民局与三峡运贸公司签订了忠移企（2005）5号《移民迁建销号合同》，将包括本案所涉房屋在内的原忠县粮油运输贸易公司粮油汽车大修厂的房屋全部进行了移民销号处理，忠县移民局也向三峡运贸公司付清了包括本案所涉房屋在内的移民资金，故本案所涉房屋已经成为了国家移民资产。
（三）关于原告是否有权对本案所涉房屋进行处分的问题
一审法院认为，原告无权对本案所涉房屋进行处分，理由如下：
第一，忠县移民局和三峡运贸公司于2005年签订了《移民迁建销号合同》，约定三峡运贸公司应将销号的房屋进行拆除，但三峡运贸公司并未对本案所涉房屋进行拆除，致使《房屋所有权证》一直由原告持有，且本案所涉房屋的相关产权材料现今仍保管在忠县房地产管理所。但这是原忠县粮食系统移民搬迁工作中的历史遗留问题所致，目前忠县商务局通过忠县县委、县政府的部署正在进行相应的处理。因相关部门没有及时按照法律程序对原告持有的《房屋所有权证》依法进行注销，属于移民迁建销号履行过程中的瑕疵，不能以此否认《移民迁建销号合同》的效力。
第二，根据三峡移民的相关规定和忠县移民局与三峡运贸公司签订的《移民迁建销号合同》，在忠县移民局付清包括本案所涉房屋在内的移民资金后，本案所涉房屋就成为了国家移民资产。原告没有经过移民资产管理部门的同意就单方面与被告签订《房屋拆迁补偿及安置协议》，是对国家移民资产进行处分。现忠县移民局作为忠县移民资产的管理部门明确表示不予认可，故原告的行为属于无权处分，同时也侵害了国家利益，其处分行为应当无效。
第三，1993年房改时双方签订的《忠县城镇职工购买公有住房协议书》约定取得房屋所有权证五年后，本案所涉房屋可以出售、出租，售房收入在扣除原告原购房支出后，其增值部分扣除相关税费，原告享有40%的收益，60%归原忠县粮油运输贸易公司。该约定的实质，是对房屋今后的利益分配进行了明确约定。1994年初办理的《房屋所有权证》也清楚的载明其房屋共有人为原忠县粮油运贸公司，虽然1997年原忠县粮油运输贸易公司在进行企业改制时没有将本案所涉房屋纳入资产评估范围也没有进行转让，但本案所涉房屋原共有人是国有企业，其资产性质上属于国家所有，而主管单位是原忠县粮食局。企业改制后原忠县粮油运输贸易公司法人身份消亡，但国家对本案所涉房屋的权益依然存在。但原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，却约定将拆迁还房的权益归原告单独享有，违反了《忠县城镇职工购买公有住房协议书》对房屋收益的分配约定，明显侵害了国家利益。现在第三人忠县商务局也明确表示不同意原告将房屋进行处分，故原告的处分行为也应当无效。
综上，因原告无权就本案所涉房屋进行处分，其处分行为既违反了我国三峡移民的有关规定，也侵害了国家利益，故原、被告签订的《房屋拆迁安置及补偿协议》应当无效。由于主合同无效，原、被告基于主合同而签订的《拆迁补偿及安置费用结算表》也应当无效。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第四款、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第二款之规定，判决：驳回原告王亚雄、成天芳的诉讼请求。案件受理费4654元，由原告王亚雄、成天芳负担。
宣判后，上诉人王亚雄、成天芳上诉称：1、一审法院没依法调查申请人是否具有移民身份的相关证据，本案涉拆迁房屋是否属于三峡水库拆迁范围。一审法院中止审理本案没有事实和法律依据，应予以纠正。2、一审法院认定的事实，没有相应证据证明，避重就轻故意隐瞒、省略有利于上诉人的事实。3、一审法院适用《民法通则》第五十八条第四款和《合同法》第五十二条第二款认定上诉人与被上诉人签订的《房屋拆迁补偿安置协议》无效，没有事实依据，属适用法律错误。请求依法撤销忠县人民法院作出的（2013）忠法民初字第00222判决，改判支持上诉人全部诉讼请求；并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
在二审审理过程中，当事人均未提供充分的证据证明一审法院认定的事实有误，故对一审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，上诉人原居住的位于忠县忠州镇东坡路264号综合一楼（办公楼）704房屋，系1993年房改时出售给上诉人，并办理房屋所有权证。该房屋已于2009年3月被拆除，相应物权即被消灭。根据长江委员会制作的《三峡水库忠县受淹工矿企业基本情况统计表》（一）及《三峡水库受淹工矿企业房屋调查表》，本案所涉房屋已于1992年5月作为原忠县粮食局的一部分被纳入原忠县粮食局整体淹没调查范围。
2005年12月26日忠县移民局与三峡运贸公司签订了《移民迁建销号合同》，至此在忠县移民局付清包括本案所涉房屋在内的移民资金后，该房屋即成为了国家移民资产。上诉人在未经移民资产管理部门同意情况下与被上诉人签订《房屋拆迁补偿及安置协议》，是对国家移民资产进行处分，侵害了国家利益，其处分行为应当无效。
至于，三峡运贸公司在签订《移民迁建销号合同》后未按约定应将销号的房屋进行拆除，导致《房屋所有权证》一直由上诉人持有，房屋的相关产权材料仍保管在忠县房地产管理所，属于移民迁建销号履行过程中的瑕疵，不能以此否认《移民迁建销号合同》的效力。且忠县商务局通过忠县县委、县政府正在进行相应的处理。另一审法院根据案件审理情况，依法中止审理并无不当。
综上，二上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4654元，由上诉人王亚雄、成天芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜长城
代理审判员 毋向娟
代理审判员 熊德才
二〇一四年十二月二日
书 记 员 章立立