湖南省冷水江市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）冷民二初字第1919号
原告中国工商银行股份有限公司冷水江支行，住所地冷水江市新城路23号。
负责人钟赤球，该行行长。
委托代理人段娟娟，系该支行个人金融部客户经理。
委托代理人陈建春，系该支行个人风险管理部主任。
被告周殿峰。
被告苏伟燕，系被告周殿峰之妻。
被告冷水江市东苑置业有限公司，住所地冷水江市建新街。
法定代表人谢晓林。
委托代理人杨耀新，冷水江市新亮剑法律服务所法律工作者。
原告中国工商银行股份有限公司冷水江支行（以下简称工行冷水江支行）与被告周殿峰、苏伟燕、冷水江市东苑置业有限公司（以下简称东苑置业）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年12月9日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告工行冷水江支行的委托代理人段娟娟、陈建春，被告周殿峰、苏伟燕，被告东苑置业的委托代理人杨耀新均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告工行冷水江支行诉称：2012年6月30日，原告与被告周殿峰、苏伟燕、东苑置业签订了《个人购房借款／担保合同》，约定：由原告向被告周殿峰、苏伟燕发放个人商用房贷款45万元，期限为120个月，还款方式为按月等额还款，贷款利率以人民银行同期同档次贷款利率为基准利率上浮40%确定，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利，罚息利率在贷款利率基础上加收30%确定。同时还约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，则贷款人有权宣布贷款提前到期、解除合同。被告周殿峰、苏伟燕以坐落于冷新路“东苑国际商业广场”负一层商用房提供抵押担保，并办理了抵押预登记手续，同时，被告东苑置业为该笔贷款的保证人，承担连带责任保证。同日，工行冷水江支行向被告周殿峰发放了贷款，截至2015年11月15日，被告周殿峰已连续八期违约，共欠原告贷款本息385641.72元，其中本金363759.39元，利息21882.33元。请求人民法院依法判决：1、解除原告与被告周殿峰、苏伟燕、东苑置业签订的《个人购房借款／担保合同》中的借款合同部分；2、被告周殿峰、苏伟燕清偿原告贷款本息共计385641.72元（其中本金363759.39元，利息21882.33元，利息暂算至2015年11月15日止，以后的利息、罚息、复利按合同约定另行计算至偿清之日止）；3、原告对被告周殿峰、苏伟燕提供的抵押物享有优先受偿权；4、被告东苑置业对第2项诉讼请求所确定的债务承担连带清偿责任；5、三被告承担本案全部诉讼费用。
被告周殿峰、苏伟燕共同辩称：被告周殿峰、苏伟燕向原告借款用于购买被告东苑置业的商铺属实。被告东苑置业在出售商铺时称八年商铺返租，每年返租款抵银行按揭贷款，现被告东苑置业未按约定支付租金，造成被告周殿峰、苏伟燕无力偿还贷款，东苑置业应承担担保责任。
被告东苑置业辩称：1、原告起诉要求解除借款合同条件尚未成熟，东苑置业需在合同到期后才承担担保责任；2、被告周殿峰、苏伟燕所欠原告的借款应由其本人承担，只有在其无财产可供执行后，东苑置业才承担连带清偿责任；3、合同约定了利息，不能再计算罚息跟复利。请求驳回原告对被告东苑置业的诉讼请求。
经审理查明：2012年6月30日，原告工行冷水江支行与被告周殿峰、苏伟燕、东苑置业签订了《个人购房借款／担保合同》，合同内容如下：1、原告工行冷水江支行向被告周殿峰、苏伟燕发放个人购置商用房贷款45万元，借款人授权贷款人将贷款一次性划入户名为冷水江市东苑置业有限公司的账户，贷款期限为拾年，还款方式为按月等额本息还款，贷款利率为贷款发放时适用的人民银行同期同档次基准利率上浮40%，罚息利率为借款利率基础上加收30%，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；2、被告周殿峰、苏伟燕用其个人所有的坐落于东苑国际商业广场－1富F56号商用房为借款合同项下的所有债务提供了抵押担保；3、被告东苑置业为上述贷款项下的所有债务承担连带责任保证，保证期间为贷款到期之日起二年；4、违约及违约责任：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权采取下列一项或多项措施（1）要求借款人限期纠正违约行为……（5）解除本合同……。被告东苑置业为上述借款承担连带责任保证。当日，原告工行冷水江支行依约向被告周殿峰发放贷款45万元。自2015年2月15日后，被告周殿峰、苏伟燕未按合同约定足额还本付息，仅于2015年3月18日支付了286元利息，2015年5月15日偿还了一期贷款。截至2015年11月15日，被告周殿峰尚欠原告贷款本金363759.39元，利息21882.33元，经原告多次催讨未果，遂诉至法院。
以上事实，有《个人购房借款／担保合同》、个人贷款凭证、贷款入账凭证、商品房买卖合同、预购商品房抵押权预告登记、欠本息清单及当事人的陈述等予以证实，本院予以确认。
本院认为，原告工行冷水江支行与被告周殿峰、苏伟燕、东苑置业签订的《个人购房借款／担保合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。原告工行冷水江支行依约向被告周殿峰、苏伟燕提供了借款，被告周殿峰、苏伟燕未按照约定按时足额偿还借款本息。根据合同约定，贷款人即原告工行冷水江支行有权解除合同。借款合同解除后，被告周殿峰、苏伟燕应偿还尚欠的借款本金，并按照合同约定支付利息与罚息。故对原告工行冷水江支行要求被告周殿峰、苏伟燕偿还借款本金363759.39元，利息21882.33元（暂计算至2015年11月15日止，之后的罚息、复利另行按合同约定计算）的请求，本院予以支持。被告东苑置业为上述借款提供连带责任担保，现未过保证期间，其依法对被告周殿峰、苏伟燕的前述债务承担连带清偿责任。故对原告要求被告东苑置业对前述债务承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。被告周殿峰、苏伟燕与原告工行冷水江支行签订的抵押合同自双方签订即发生法律效力，被告周殿峰、苏伟燕以其按揭商用房为借款合同项下的所有债务提供了抵押担保，并办理了抵押权预告登记手续，抵押合法有效，故对原告工行冷水江支行主张对被告周殿峰、苏伟燕提供的抵押物（冷水江市东苑国际商业广场－1富F56号商用房，预购商品抵押权预告登记号：冷房预冷办字第212000476号）行使优先受偿权的请求，本院予以支持。
被告周殿峰、苏伟燕辩称贷款应由未依约返还商铺租金的东苑置业偿还，但东苑置业是否依约向被告周殿峰、苏伟燕返还租金与本案没有法律上的关联性，故对被告周殿峰、苏伟燕的答辩理由，本院不予采纳。被告东苑置业辩称只有被告周殿峰、苏伟燕无财产可供执行后，东苑置业才承担连带清偿责任。因原、被告双方签订的合同约定被告东苑置业承担连带责任保证。故对其答辩理由，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百零五条、二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除被告周殿峰、苏伟燕、冷水江市东苑置业有限公司与原告中国工商银行股份有限公司冷水江支行签订的《个人购房借款／担保合同》中的借款合同；
二、限被告周殿峰、苏伟燕于本判决生效之日起十日内偿付原告中国工商银行股份有限公司冷水江支行借款本金363759.39元，利息21882.33元（利息已计算至2015年11月15日，之后的利息、罚息、复利应按借款合同约定另行计算至借款偿清之日止）；
三、原告中国工商银行股份有限公司冷水江支行对被告周殿峰、苏伟燕提供的抵押物即坐落于冷水江市东苑国际商业广场－1富F56号商用房（预购商品抵押权预告登记号为冷房预冷办字第××号）享有优先受偿权；
四、被告冷水江市东苑置业有限公司对第二项所确定的债务承担连带清偿责任。其在承担清偿责任后，可依法向被告周殿峰、苏伟燕追偿；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7085元，财产保全费2448元，合计9533元，由被告周殿峰、苏伟燕、冷水江市东苑置业有限公司共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。
审 判 长 廖淑娴
人民陪审员 刘伟秋
人民陪审员 李尚泽
二〇一六年四月十三日
书 记 员 章露茜
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转
移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。