重庆市铜梁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）铜法民初字第02801号
原告中国建设银行股份有限公司铜梁支行，住所地重庆市铜梁区巴川镇解放路31号，组织机构代码90371465-3。
负责人蒋禄秋，行长。
委托代理人夏烈，中豪律师集团（重庆）事务所律师（特别授权）。
委托代理人仲伸，中豪律师集团（重庆）事务所律师。
被告蔡干，男，1970年9月25日出生，汉族。
被告巴中市天元房地产开发有限公司，住所地四川省巴中市江北三梁街道竞芳园公寓2-1号，组织机构代码71758898-0。
法定代表人张永忠，总经理。
委托代理人蒲德，四川巴蜀律师事务所律师（特别授权）。
原告中国建设银行股份有限公司铜梁支行（以下简称“建设银行铜梁支行”）诉被告蔡干、巴中市天元房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院2014年6月26日受理后，依法由审判员郭平独任审判，适用简易程序于2014年9月2日公开开庭进行了审理。原告建设银行铜梁支行的委托代理人夏烈、仲伸，被告巴中市天元房地产开发有限公司的委托代理人蒲德到庭参加了诉讼，被告蔡干经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建设银行铜梁支行诉称，2009年2月16日，原告与被告蔡干签订《个人住房借款合同》、约定被告蔡干向原告贷款180000元，贷款期限自2009年2月16日起至2029年2月15日止，贷款利率为浮动利率。若被告逾期还贷，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告蔡干立即清偿贷款本息及相关费用、计收罚息和复利，有权上浮贷款利率和罚息利率，行使担保权利，要求支付追偿贷款本息产生的费用；被告以购买的房屋作为抵押，抵押担保范围为合同项下全部贷款本金及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、评估费、拍卖费等）。2009年2月18日原告与被告蔡干就房屋抵押办理了登记。2009年2月19日原告向被告发放贷款180000元。后被告蔡干未按约履行还款义务。被告巴中市天元房地产开发有限公司系原告与被告蔡干贷款的保证人。为维护原告的合法权益，特起诉至法院要求判决：1、被告蔡干立即偿还贷款本金161269.98元，并支付截止至2014年6月11日的应付利息16195.34元、罚息2457.74元；并支付自2014年6月12日起至贷款本息结清之日止的罚息和复利（其中罚息以被告未偿还的贷款本金161269.98元为基数，在基准利率水平上下调30%再上浮50%计算；复利以被告蔡干未偿还的利息、罚息为基数，在基准利率水平上下调30%再上浮50%计算）；2、判令原告对被告提供的抵押物房屋享有优先受偿权，有权以该抵押物折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿。3、本案律师费用7257元由被告蔡干承担；4、被告巴中市天元房地产开发有限公司对被告蔡干应承担的上述债务承担连带清偿责任。5、本案诉讼费由被告承担。
被告巴中市天元房地产开发有限公司辩称，被告蔡干已与被告巴中市天元房地产开发有限公司解除了房屋买卖合同，其与原告的借贷关系应由被告蔡干自行承担。
被告蔡干未到庭参加诉讼亦未提供答辩意见。
经审理查明，2009年被告蔡干在被告巴中市天元房地产开发有限公司购买了住房一套，成交价为304317元，被告蔡干支付首付款124317元。
2009年2月16日原告建设银行铜梁支行与被告蔡干就该房屋签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。贷款基本情况的约定：被告向原告贷款本金180000元；贷款用途：借款人应将借款用于购置房产。贷款期限为240个月（即从2009年2月16日至2029年2月15日止），还款方式为等额本息还款法。贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在起息日基准利率水平上下调30%：该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次。罚息利率：本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。本合同所称的基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率；本合同项下首次发放贷款时，基准利率按贷款起息日的基准利率确定；本合同项下贷款利率或罚息利率依约定调整时，基准利率按利率调整日当日的基准利率确定。违约责任的约定：借款人不按本合同约定按时足额偿还贷款本息或其他应付款项，构成违约；出现任一违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿贷款本息及相关费用，对借款人未按时还清任意一期贷款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的贷款本金和利息），自贷款逾期之日起至拖欠利息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出贷款逾期罚息利息和约定的结息方式计收罚息和复利；本合同项下执行浮动利率的贷款，借款人存在不按期足额还清贷款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部贷款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人指定的利率定价标准执行；行使担保权利；以法律手段追偿贷款本息及由此产生的一切费用。
2009年2月18日原告与被告蔡干、巴中市天元房地产开发有限公司签订《预购商品房抵押合同》，约定乙方即被告蔡干将其购买的住房一套用于甲方即原告发放房屋贷款的抵押。在领取房屋所有权证之前，如乙方即被告蔡干不按期清偿债务，丙方即被告巴中市天元房地产开发有限公司保证代乙方履行该项义务。若丙方履行该项义务后，丙方可按有关规定处分抵押物。乙方到期不清偿债务，丙方又未履行代乙方还款义务时，甲方有向丙方追偿乙方所欠全部债务的权利并可申请处分抵押物。
2009年2月19日，原告向被告蔡干发放房屋贷款180000元，该款已汇入被告巴中市天元房地产开发有限公司账户。贷款发放后，截止2014年6月11日，原告已归还37期，尚欠贷款本金161269.98元，初始利率为年息4.158%，当前利率为年息4.585%。同时截止2014年6月11日，原告尚欠的贷款利息为16195.34元和罚息2457.74元。
为实现本案所诉债权，原告特委托律师办理相关事务，用去法律服务费7257元。
2013年10月10日，被告蔡干向潼南县人民法院提起诉讼，要求被告巴中市天元房地产开发有限公司交付购买的住房并支付逾期交房违约金，该案经潼南县人民法院于2014年6月11日以（2014）潼法民初字第00158号民事调解书确认：一、解除原告蔡干与被告巴中市天元房地产开发有限公司于2009年2月6日签订的《重庆市商品房买卖合同》；二、被告巴中市天元房地产开发有限公司一次性向原告蔡干返还已付购房款304317元；三、被告巴中市天元房地产开发有限公司一次性向原告蔡干赔偿预期可得利益损失185483元。
上述事实，有双方当事人的陈述以及原告提供的个人住房借款合同、重庆市预购商品房抵押贷款合同、个人贷款支付凭证、律师代理工作任务书、法律服务费发票、贷款账户基本信息，被告巴中市天元房地产开发有限公司提供的个人住房借款合同、重庆市预购商品房抵押贷款合同、商品房买卖合同、潼南县人民法院（2014）潼法民初字第00158号民事调解书等证据材料在案，这些证据材料具有真实性、合法性、关联性，本院确认其证明力并予以采信。
本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律的约束力。原告与被告蔡干签订的住房贷款合同和原告与两被告签订的抵押合同均系当事人真实意思表示，其内容未违反有关法律法规的规定，该合同合法有效，对当事人具有法律约束力，原、被告均应当按照该合同的约定履行各自的义务。被告蔡干逾期未返还贷款本金和利息的行为已构成违约，原告建设银行铜梁支行有权要求被告蔡干按约偿还贷款本金、利息、罚息及复利。原告要求被告蔡干偿还贷款本金161269.98元，以及截至2014年6月11日的贷款利息16195.34元、罚息2457.74元的请求，符合双方约定，本院依法予以主张。因原、被告对贷款利息的约定为浮动利率，故对原告要求被告蔡干自2014年6月12日起至贷款本息结清之日止的罚息和复利（其中罚息以被告未偿还的贷款本金161269.98元为基数，在基准利率水平上下调30%再上浮50%计算，复利以被告未偿还的利息、罚息为基数，在基准利率水平上下调30%再上浮50%计算）的请求，于法有据，本院依法予以支持。关于原告要求本案诉讼费用，法律服务费共计7257元由被告蔡干承担的诉讼请求，符合合同约定，本院依法予以支持。关于原告要求被告巴中市天元房地产开发有限公司对以上请求承担连带清偿责任的请求，根据抵押合同约定，一旦被告蔡干不履行偿还义务，原告即可向被告巴中市天元房地产开发有限公司行使全部债权，据此可以认定被告巴中市天元房地产开发有限公司对被告蔡干的债务系连带保证。根据《担保法》的规定：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。为此对原告要求被告巴中市天元房地产开发有限公司承担连带清偿责任的请求，本院依法予以支持。关于原告要求确认对被告蔡干购买的住房享有抵押权并有优先受偿的权利的请求，有原、被告双方有效抵押合同约定，本院依法予以支持。被告巴中市天元房地产开发有限公司辩称的被告蔡干已与被告巴中市天元房地产开发有限公司解除了房屋买卖合同，其与原告的借贷关系应由被告蔡干自行承担的理由，因两被告协商解除房屋买卖合同的约定只对两被告产生法律约束力，对外不能对抗原告的权利，两被告与原告签订的抵押合同仍然有效，本院对被告巴中市天元房地产开发有限公司的辩称理由不予采纳。被告蔡干经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十六条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告蔡干于本判决生效五日内偿还原告中国建设银行股份有限公司铜梁支行贷款本金161269.98元，并支付截止至2014年6月11日的利息16195.34元；
二、被告蔡干于本判决生效五日内支付原告中国建设银行股份有限公司铜梁支行罚息（截止2014年6月11日罚息为2457.74元，从2014年6月12日起至贷款本息结清之日止的罚息按原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定执行贷款基准利率水平上下调30%再上浮50%计算）；
三、被告蔡干于本判决生效五日内支付原告中国建设银行股份有限公司铜梁支行复利（复利从2013年7月3日起至贷款本息结清之日止以被告蔡干未偿还的利息、罚息为基数，按原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定执行贷款基准利率水平上下调30%再上浮50%计算）；
四、被告蔡干于本判决生效五日内支付原告中国建设银行股份有限公司铜梁支行法律服务费7257元；
五、被告巴中市天元房地产开发有限公司对前述第一、二、三、四项金钱给付债务向原告中国建设银行股份有限公司铜梁支行承担连带清偿责任；
六、被告蔡干、巴中市天元房地产开发有限公司到期未履行前述第一、二、三、四项金钱给付义务，原告中国建设银行股份有限公司铜梁支行对被告蔡干购买的住房一套享有抵押权，有权就该抵押物拍卖、变卖或者折价后的价款在前述第一、二、三、四项金钱给付义务范围内优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3520元，减半收取1760元，由被告蔡干负担。被告负担之金额限于本判决发生法律效力后立即迳付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费3520元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 郭 平
二〇一四年九月十日
书记员 逯莉雯