山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）市民初字第2287号
原告济南九州方圆物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人李昌军，董事长。
委托代理人任晓华，女，该公司经理，住济南市。
委托代理人谢前前，女，该公司主任，住济南市。
被告赵忠东，男，1967年5月8日出生，汉族，济南扫铺网信息技术有限公司经理，住济南市。
原告济南九州方圆物业管理有限公司与被告赵忠东物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告济南九州方圆物业管理有限公司法定代表人李昌军的委托代理人任晓华、谢前前，被告赵忠东，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告济南九州方圆物业管理有限公司诉称：被告502室房屋建筑面积为116.24平方米。根据原告与济南建中房地产综合开发有限公司签订的《前期物业管理合同》，按建筑面积0.58元／平方米收缴物业费，自2007年12月1日起至2013年12月31日终止，被告2009年10月1日至2010年6月30日、2011年1月1日至2013年12月31日，共计45个月，累计欠缴物业费3033.90元，多次催要不缴，为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求依法判令被告支付物业费3033.90元。
被告赵忠东辩称，原告在服务期间完全没有尽到其签订的《前期物业管理合同》所规定的责任，没有一条是完全履行了服务合同约定的内容，没有权利要求被告履行支付义务，被告认为原告违约在先，不同意原告支付物业费的要求。一、对合同第三条乙方权责。1、被告及全体业主，都没见过原告按合同约定制定的物业管理制度及临时管理规约；2、与新物业公司交接过程中没有交接健全的物业管理档案，说明原告没有按合同约定建立健全的物业管理档案资料；3、原告没有按合同约定在2008年5月1日前按照物业管理程序成立业委会，由于大部分业主无法忍受原告的物业服务，2013年业主自发成立业委会，原告使用各种方式百般阻挠，致使多次成立工作失败，要挟居委会，还逼迫业委会候选人全部交清物业费；4、小区存在大量私搭乱建、任意损坏绿化及公共设施等违反法规政策的行为，原告未按合同约定提请有关部门处理，致使小区环境遭到严重破坏，秩序异常混乱；5、被告及全体业主没有见过原告制定的临时管理规约，更未尽到对违法乱纪行为进行提请有关部门进行处理的责任；6、小区公共设施损坏严重，长期得不到维护和保养，单元防盗门一点小故障就动用维修基金更换，从不进行维护维修，小区单元门除被告的单元门自己维修外，全部更换过新单元门，且更换过程不透明，上一任物业对楼层水表间及单元强弱电间都进行锁闭管理，原告接管后全部放弃管理，物业管理用房堆满杂物，玻璃无一完好；7、小区专有物业的报修，原告每次维修的费用都远远大于市场正常价格，涉嫌套利业主的维修基金，过程严重不透明，每次都遭到业主质疑但从未进行说明；8、原告从未按约定编制房屋、设备、绿化年度维修计划和大中修方案；9、原告没有按合同约定进行装修管理与业主签订书面约定；10、原告没有按合同约定编制物业管理服务年度计划、经营目标；11、原告擅自将小区服务用房出租，小区全部公共收入据为己有。二、对合同第四条乙方服务内容及质量标准。1、原告对房屋的维修不及时，无利可图的置之不理，业主对此意见很大，与新物业公司交接过程中显示，原告没有按合同约定建立维修记录和回访记录，房屋档案资料不健全，没有按规定按栋、按户立档；2、设备图纸、档案资料不健全，无设备台账，管理混乱，设备长期无人看管，无设备运行记录，当地下室车库阀门发生跑水事故时，两个多小时找不到前端阀门，致使小区配电室只差几公分就被淹了，险些酿成重大事故，事故是因为物业人员使用消防栓的水洗衣服造成的，跑水后车库自动排水系统损坏无法使用，致使车库被淹；3、公共照明设施全部损坏，原告不进行维修，路灯、草坪灯全部损坏，无一完好，原告以此立项骗取公共维修基金，小区总配电室长期没有门锁，存在安全隐患，小区消防、喷淋系统全部损坏无法使用；4、原告未按规定尽到对小区花木、草坪的养护管理，小区绿化彻底损坏，大部分花木死亡，草坪全部被旱死，绿地土壤裸露；5、原告进驻小区后，将保洁人员减少到一人，致使小区存在乱堆乱放、乱贴小广告现象；6、小区长期只有一个老年保安负责门卫，形同虚设，车辆人员随意进出，治安状况极差，有业主地下室被盗、电动车被盗、入室盗窃等恶性案件频发；7、原告接管小区后，把地下车库值班人员全部撤掉，地下车库长期无人管理，未按要求进行每日通风、保洁，顶棚长期漏雨，致使墙皮脱落，车库照明灯大部分损坏不予更换，灭火器长期缺失，卫生长期不打扫，原告采用业主签名重复使用，虚假申报维修基金，在小区安装道闸系统。另，1、绿化问题、公共设施损坏和维修问题、小区秩序和治安问题、环境卫生问题、车辆管理问题，本人多次与物业公司交涉，但物业公司态度傲慢、置之不理；2、因服务质量问题，区房管局、街道办事处、居委会及业委会多次开会，督促其整改，但无任何整改措施；3、据统计小区95%的业主欠费，说明原告的物业服务水平；4、2009年7月份，本人家中卧室外墙出现下雨后渗漏，找到物业公司，物业公司一再拖，各种理由搪塞，几年中找物业30多次，每次都承诺维修，但未予解决，致使卧室墙面出现大面积爆裂和墙皮脱落，严重影响本人的正常生活；5、本人楼前中心花坛中有业主私自安装篮球架，回声严重、噪音不断，两年多不断找物业要求解决，但物业公司以各种理由和借口推脱；6、物业公司出售服务获得报酬也属于商业行为，缺斤短两、弄虚作假、以次充好、欺骗顾客、强取豪夺都属于奸商行为，应该受到社会的谴责。
经审理查明：2007年11月26日，济南建中房地产综合开发有限公司与原告济南九州方圆物业管理有限公司签订了《前期物业管理合同》一份，合同约定由原告济南九州方圆物业管理有限公司对山景嘉园小区提供前期物业管理服务，合同期限自2007年12月1日起至业主委员会代表全体业主与本物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；收费标准为：多层住宅按房屋建筑面积0.58元／月／平方米收取；物业服务费用按季交纳。被告赵忠东在涉案小区内所居住的房屋建筑面积为116.24平方米，被告赵忠东自2009年10月1日至2010年6月30日、2011年1月1日至2013年12月31日，共计45个月未交纳物业服务费，累计欠交物业费3033.90元（0.58元×116.24平方米×45个月＝3033.90元）。
被告赵忠东在本案审理过程中提交了照片、遗留问题统计表、征询意见书、更换物业公司的函及业主签名等证据材料，以证实原告济南九州方圆物业管理有限公司物业服务水平差、服务不到位、墙体渗水使家中墙皮脱落、虚假立项支取维修基金等问题。原告济南九州方圆物业管理有限公司对此不予认可，称照片拍摄时间不能确定，不能证明是我公司服务期间发生，物业公司并未虚假立项支取维修基金；我方接管的是已经历过三任物业公司的小区，在我公司接管前小区每年更换一个物业公司，我公司在小区干满六年，得到了大多数业主的认可。
另查明，原告济南九州方圆物业管理有限公司已于2013年12月31日撤离涉案小区。
以上事实，由《前期物业管理合同》、照片、备案通知书、征询意见书及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告济南九州方圆物业管理有限公司与济南建中房地产综合开发有限公司签订的《前期物业管理合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对包括被告赵忠东在内的涉案小区全体业主均具有约束力。关于被告赵忠东提出的家中墙体渗水，导致墙皮脱落的问题。本院认为，原告济南九州方圆物业管理有限公司作为小区的物业服务企业，其职能是根据合同约定，对小区内公共部位、共用部分的设施、设备进行管理、维护及维修，产权人的房屋及家中设施的损坏，并不属于物业公司的服务范围，且被告赵忠东未能举证证明原告济南九州方圆物业管理有限公司对上述出现的问题存在过错，被告赵忠东可以通过其他的法律途径向责任人主张权利，关于被告赵忠东提出的原告济南九州方圆物业管理有限公司虚假立项支取维修基金、阻挠小区业委会成立的问题，本院认为，被告赵忠东提出的问题，不属于人民法院民事诉讼处理范围，故被告赵忠东的上述抗辩理由不能成立，本院不予采纳。关于被告赵忠东提出的原告提供的物业服务水平差、服务不到位的问题。本院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位或存在纠纷为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，被告赵忠东提供的证据无法证实原告济南九州方圆物业管理有限公司在小区内所实施的物业服务存在重大瑕疵，以及存在的问题是一种常态现象，故被告刘忠东以此为由拒交物业费的抗辩理由，本院不予采纳。原告济南九州方圆物业管理有限公司依据合同约定，在小区内进行物业服务，收取服务费用，是具有合同和法律依据的。国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。在原告济南九州方圆物业管理有限公司按照合同约定为被告赵忠东所居住的小区提供了物业服务的情况下，被告赵忠东就应当按照合同约定的标准向原告济南九州方圆物业管理有限公司交纳物业费。被告赵忠东未向原告济南九州方圆物业管理有限公司交纳2009年10月1日至2010年6月30日、2011年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费已经构成违约，原告济南九州方圆物业管理有限公司要求被告赵忠东补交合法有据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告赵忠东于本判决生效之日起十日内支付原告济南九州方圆物业管理有限公司2009年10月1日至2010年6月30日、2011年1月1日至2013年12月31日的物业服务费3033.90元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告赵忠东负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李江
审 判 员 李钧
审 判 员 宋芳
二〇一四年十二月八日
代理书记员 孙靖