福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第1088号
上诉人（原审原告）许云松，男，住厦门市思明区。
委托代理人马世德，福建成毅律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王晓红，女，住厦门市湖里区。
委托代理人王宏伟、林家宝，福建冠德律师事务所律师。
上诉人许云松因与被上诉人王晓红房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2013）湖民初字第4175号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王晓红向原审法院起诉，请求判令：1、许云松自2013年6月10日起每日支付违约金754元（每日按照乙方支付的房款1508000元的万分之五计算）至房屋交付之日止；2、许云松承担本案的诉讼费用。许云松向原审法院提起反诉，请求判令：1、王晓红支付房款2000元及违约金（从2013年3月23日起每日按照房款1510000元的万分之五计算至房款付清之日止。2、本案诉讼费用由王晓红承担。
原审判决查明，2013年3月13日，许云松作为出售方（甲方）与作为购买方（乙方）的王晓红签订了编号为0026444的《房产买卖居间协议书》一份，约定：许云松同意将座落于福建省厦门市湖里区金山西里132号403室的房产出售给王晓红，房产成交价格为1510000元，王晓红应支付购房定金100000元并于办理银行解押当天向许云松支付310000元（含定金），于房管局过户当天向许云松支付700000元，王晓红向银行申请贷款500000元整，该贷款由银行直接转至许云松账户；上述房产已经办理了土地房屋权证，但处于抵押状态，许云松应于2013年3月14日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续；许云松应于收到全额购房款当日将房产交付给王晓红使用；许云松交付房产应保证室内整洁，无结构性损坏，门窗及配套水、电、煤气等管道应当完好；若王晓红不能按期向许云松付清购房款或许云松不能按期向王晓红交付房产，违约方应向对方承担总房款每日0.05%的违约金。逾期达10日的，对方有权解除合同并按合同有关约定追究违约方的违约责任。上述《房产买卖居间协议》后，许云松与王晓红又签署了一份《补充协议》，内容为：“许云松与王晓红在2013年3月13日在丹厦房产签订房屋居间协议，编号0026444，总价为壹佰伍拾壹万，现双方友好协议，在原定金叁拾壹万的基础上，王晓红在3月14日再支付伍万人民币购房款，相应的过户当日只需再次支付陆拾伍万人民币。”
协议签订后，王晓红于2013年3月14日分两次共转账360000元到许云松账户，于2013年3月22日转账550000元到许云松账户，于2013年4月10日转账50000元到许云松账户，于2013年4月11日转账48000元到许云松账户。王晓红通过向银行申请贷款另行向许云松支付了500000元款项。填发日期为2013年4月2日的厦国土房证第01058149号《厦门市土地房屋权证》载明坐落于厦门市湖里区金山西里132号403室房产的权利人为王晓红。2013年6月30日，许云松委托中介陈更生与王晓红办理讼争房产的交房手续，但王晓红认为许云松擅自拆除进户门、厨房推拉门、防盗网，讼争房产不具备合同约定的交付条件，拒绝接收讼争房产。同日，案外人黄亚建向厦门市公安局金山派出所报称：2013年6月30日18时30分许，其发现其购买的厦门市湖里区金山西里132号403室房子防盗门被拆走，室内被砸坏。
本案庭审过程中，王晓红、许云松共同确认双方于2013年3月22日到厦门市国土资源与房产管理局办理讼争房产的交易过户手续。原审法院于2013年12月6日对讼争房产进行现场勘验，讼争房产厨房的推拉门已被拆除，阳台、卧室安装的防盗网已被拆除。
以上事实，有王晓红、许云松共同提交的《房产买卖居间协议》，王晓红提交的银行交易明细、银行账户查询明细、借款合同、厦门市土地房屋权证、报警回执、受理报警登记表，许云松提交的《补充协议》、授权委托书和当事人陈述及庭审笔录、询问笔录、质证笔录、现场勘验笔录为证。
原审判决认为，王晓红、许云松签订的《房产买卖居间协议》及其《补充协议》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。根据《房产买卖居间协议书》及《补充协议》的约定，讼争房产的成交价为1510000元，王晓红应于2013年3月14日前向许云松支付购房款360000元，于房管局过户当天向许云松支付购房款650000元，王晓红通过向银行申请贷款另行向许云松支付500000元。本案庭审过程中，王晓红、许云松共同确认双方于2013年3月22日到厦门市国土资源与房产管理局办理讼争房产的交易过户手续，但2013年3月22日王晓红仅向许云松支付购房款550000元，尚有100000元未支付，王晓红于2013年4月10日支付的50000元逾期天数为19天，于2013年4月11日支付的48000元逾期天数为20天；对于尚未支付的2000元，王晓红虽主张该2000元购房款双方口头约定用于缴交水电、物业费的押金，待交房后支付的，但许云松对王晓红为此所提交的短信的真实性不予确认，王晓红亦未能其他证据予以佐证，对王晓红的上述主张不予采纳，故许云松要求王晓红支付2000元的购房款的及违约金，合法有据，予以支持。王晓红辩称合同中违约金计算标准约定过高应当予以调整，原审法院认为王晓红迟延付款的数额占总付款数额的比例较小，许云松亦无证据证明迟延付款而造成的损失金额，故将迟延付款的违约金调整为以未付款项为基数按照日万分之五的标准自迟延付款之日起计算。虽《房产买卖居间协议书》约定讼争房产的交付时间应为许云松收到全部购房款当日，但许云松已于2013年6月30日委托案外人向王晓红交付讼争房产，表明王晓红、许云松已就讼争房产的交付另行达成了协议，王晓红未支付剩余2000元购房款并不足以影响交房条件的成就。但许云松于2013年6月30日委托案外人向王晓红交付讼争房产时，讼争房产的门、防盗网、吊顶等已被拆除或损坏，讼争房产已不符合《房产买卖居间协议书》所约定许云松交付房产应保证室内整洁，无结构性损坏，门窗及配套水、电、煤气等管道应当完好的条件，许云松未能依约交付符合约定的房产，已构成违约，应当承担相应的违约责任。王晓红要求许云松支付自2013年6月10日按日万分之五以房款1508000元为基数至交付之日的违约金，因许云松未能交付讼争房产的时间在2013年6月30日且违约金计算标准过高，故酌定许云松应自2013年7月1日起至讼争房屋实际交付之日止按日万分之一的标准以1508000元为基数向王晓红支付逾期交房的违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、许云松应于本判决生效之日起十日内，向王晓红支付未按期交付房屋的违约金（违约金以1508000元为基数按日万分之一的标准自2013年7月1日起算计至实际交付房屋之日止）二、王晓红应于本判决生效之日起十日内，向许云松支付购房款2000元及逾期付款违约金（其中50000元自2013年3月23日起计至2013年4月10日止、48000元自2013年3月23日起计至2013年4月11日止、2000元自2013年3月23日起计至本判决确定的付款之日止，均按日万分之五的标准计算）。三、驳回王晓红的其他诉讼请求。四、驳回许云松的其他反诉诉讼请求。如果王晓红、许云松未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费183元，由王晓红负担146元，许云松负担37元；本案反诉案件受理费557元，由许云松负担534元，王晓红负担23元。
宣判后，许云松不服，向本院提起上诉。
上诉人许云松上诉称，原审判决本诉部分和反诉部分均对事实认定不清，适用法律错误，导致判决结果错误，理应足以依法改判。一、本案事实部分。首先，2013年3月13日，双方签订讼争房屋买卖协议，约定房款为151万元，被上诉人应于房屋解押当天支付31万元，过户当天支付70万元，剩余50万元通过银行贷款支付。之后，双方又订立补充协议房屋解押当天支付31万元的基础上再支付5万元，过户当天应支付的70万元只需支付65万元。事实上，被上诉人于2013年3月14日支付36万元，2013年3月22日支付55万元，2013年4月10日支付5万元，2013年4月11日支付4.8万元，2013年6月9日通过银行贷款支付50万元，然，本案讼争房屋过户日为2013年3月22日。其次，讼争合同约定，上诉人收到全额房款当日才将房产交付给被上诉人使用，同时还约定，若被上诉人不能按期向上诉人付清房款或上诉人不能向被上诉人按期交付房产，违约方应承担总房款每日万分之五的违约金。该协议又对中途违约承担违约金的计算方法和中介费承担等方式做了详细约定。二、本诉部分。被上诉人以交付房产时没有保证室内整洁，无结构性损坏，门窗应当完好为由诉求上诉人承担违约责任，该判决结果错误。1、违约责任适用的前提是不能按期付清房款或不能按期交付房产。2、只有被上诉人先付清房款，上诉人才有义务交房。但被上诉人尚欠2000元房款未支付，上诉人有权拒绝交房。3、原审判决以上诉人于2013年6月30日委托案外人向被上诉人交付房产时没有达到交付条件而适用违约责任条款错误。4、原审法院也到现场勘察，所谓室内无整洁、门窗损坏仅是室内存在垃圾，厨房玻璃掉了一块，老式普通铁门和简单钢丝网被拆掉，并不存在房屋结构性损坏而导致房屋安全质量，并非根本性的违约。三、反诉部分。原审判决不支持上诉人的反诉请求按总房款每日万分之五的违约金计算方式错误。1、原审判决认定以上诉人于2013年6月30日委托案外人向被上诉人交付房产视为对交付房产另行达成协议，系主观臆断。在没付清房款之前交付房产并不能视为对讼争合同履行顺序的更改。2、违约金应以总房款每日万分之五的标准计算而非以尚欠房款2000元为基数计算。综上，请求撤销原审判决，改判支持其原审反诉请求并驳回被上诉人原审诉求。
被上诉人王晓红答辩称，一、违约自有合同和法律依据可以认定。在某些情况下，侵权行为也可以直接构成违约，本案诉争房屋已经过户了，但是上诉人的破坏行为属于故意侵犯人家的房产权利，本身是损害他人财产的行为，也是构成违约。属于侵权性违约行为。在此情况下，过户后对他人房屋进行侵权就构成违约，依据的是合同法第122条。二、两千元未支付是否可以作为不交房的抗辩，一审已经做了认定。双方已经约定交房时间，并非交房，且交易习惯这也是可以预留作为结清物业费等费用。即使一审以此计算违约金，其也对此不做上诉。但是有一点可以明确的是这不能作为不交房的抗辩理由。三、一审对于损害做了很清楚的调查，也有现场调查。将二手房里面可居住利用的进行结构性损害，是违约的。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明事实没有异议，本院对此予以确认。但上诉人提出，被上诉人很早之前就已经在讼争房屋安装了防盗门，且房屋钥匙也在被上诉人那里。被上诉人称，讼争房屋的门本来是没有的，物业为防止损失扩大，要求被上诉人将门安装上。审理过程中，双方均未提交新的证据。
本院认为，首先，双方当事人签订的房产买卖居间协议及补充协议系双方真实意思表示，内容并不违法，应认定有效。根据合同约定，许云松应在收到全额购房款当日将房产交付给王晓红使用。许云松交付房产应保证室内整洁，无结构性损坏，门窗及配套水、电、煤气等管道应当完好。但根据原审判决查明事实，讼争房屋大门、厨房的推拉门以及阳台、卧室的防盗网被拆除，因此，原审判决认定许云松未能依约交付符合约定的房产，构成违约，并无不妥。其次，本案的焦点在于许云松应承担何种违约责任。王晓红认为，讼争房屋交付时应是清洁的、无结构性损坏、门窗、水电完好，许云松无法交付达到上述条件的房屋，构成根本性违约，因此应当承担逾期交房违约责任。本院认为，原审判决认定王晓红尚未支付2000元购房款，不构成根本违约，不足以影响交房条件的成就，该认定并无不妥。同样道理，许云松于2013年6月30日委托案外人交付房产时，虽然部分门、防盗网已被拆除，亦不构成根本违约。但考虑到本案系二手房买卖合同纠纷，双方明确约定交房时房屋应是清洁的，门窗、水电完好，且王晓红购买讼争房屋是为了居住，而讼争房屋现状确实对居住有重大影响，同时考虑到原审判决已对违约金标准予以调低，故本院对判令许云松支付逾期交房违约金的判决，予以维持。双方应本着友好态度，共同处理好本案纠纷，以免损失进一步扩大。再次，原审判决行使自由裁量权，调整王晓红应承担违约金的标准，并无明显不合理之处，上诉人主张按总房款日万分之五的标准计算违约金，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1434元，由上诉人许云松负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
代理审判员 洪德琨
代理审判员 夏 雯
二〇一四年六月十六日
书 记 员 潘婉燕
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。