辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第2108号
上诉人（原审原告）：赵珊玉，女，1977年12月26日出生，汉族，住址沈阳市苏家屯区。
委托代理人：孙永成，辽宁英泰律师事务所律师
委托代理人：曾智慧，辽宁英泰律师事务所律师
被上诉人（原审被告）：辽宁报业衡臻房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区雪松路52号。
法定代表人：姜长青，该公司董事长。
委托代理人：徐亮，男，1981年9月25日出生，汉族，该公司销售经理。
委托代理人：苗兴东，辽宁合朔律师事务所律师。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行，住所地沈阳市沈河区十三纬路109号。
责任人：张猛，该支行行长。
委托代理人：陈硕，男，1984年6月6日出生，汉族，该支行法务部工作人员。
上诉人赵珊玉因与被上诉人辽宁报业衡臻房地产开发有限公司（以下简称“报业衡臻公司”），第三人中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行商品房销售合同纠纷一案不服沈阳市苏家屯区人民法院（2015）苏民二初字00232号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年8月24日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长、代理审判员李大鹏主审、代理审判员韩彩霞参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
赵珊玉一审诉称：赵珊玉与报业衡臻公司双方于2014年8月14日签订《商品房买卖合同》，购买位于沈阳市苏家屯区南京南街1033-1号1-2-1房屋一套，房屋面积为85.99平方米，总价款为人民币462，945元，赵珊玉向报业衡臻公司支付首付款142，945元，其中包括向第三人贷款32万元，赵珊玉一直依据贷款合同的约定向第三人履行还款义务。根据商品房买卖合同的约定，报业衡臻公司需于2014年12月31日之前交付所购房屋，逾期30日以上，赵珊玉有权解除合同。本案但截止到起诉时，所购房屋仍然不符合交付条件。因此赵珊玉于2015年2月3日到报业衡臻公司售楼处递交书面退房申请，但至今未收到报业衡臻公司答复意见。赵珊玉认为，因报业衡臻公司未按照合同约定履行房屋交付义务，赵珊玉有权依据双方《商品房买卖合同》的约定行使合同解除权。同时，因报业衡臻公司的违约行为，导致赵珊玉遭受了较大经济损失，损失数额已经远远超出了合同约定的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”因此，应当按照赵珊玉遭受的实际损失确定报业衡臻公司的赔偿责任，在解除合同时判令报业衡臻公司一并赔偿。现赵珊玉诉至法院，请求判令：1、解除赵珊玉与报业衡臻公司2014年8月14日签订的商品房买卖合同；2、报业衡臻公司返还首付款42，945元及利息5000元（按照中国人民银行同期贷款利息计算）；3、报业衡臻公司返还银行贷款320，000元及利息损失9037.75元；（损失计算日期至2015年1月27日，以后损失按照第三人中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行实际收取贷款利息计算至报业衡臻公司支付之日）；4、报业衡臻公司赔偿赵珊玉向沈阳融汇支行提前还贷款的违约金（按照报业衡臻公司返还贷款时赵珊玉剩余贷款本金数的5‰计算）；5、报业衡臻公司赔偿代办费1050元；6、报业衡臻公司赔偿购房优惠款3000元；7、报业衡臻公司赔偿房屋租金损失2550元；8、本案诉讼费由报业衡臻公司承担。
报业衡臻公司一审辩称：1、房屋买卖合同约定在2014年12月31日前交房。逾期30日以上，赵珊玉方有权提出解除房屋买卖合同。报业衡臻公司在2014年12月25日即已登报告知全体业户（包括赵珊玉）新居开始办理入住。2、报业衡臻公司已经逐个通知业主（包括赵珊玉）入住。赵珊玉的同一栋楼的业主已经在合同约定期内入住。证明赵珊玉购买的房屋已经按期交付使用。赵珊玉没有入住是赵珊玉个人不愿意办理入住手续导致的。3、赵珊玉已经在业主入住前办理完毕临时水、电的手续。取得了所售房屋的水、电供应。房屋具备居住或装修的基本条件。4、赵珊玉没有证据证明报业衡臻公司逾期交房。赵珊玉口头辩称没有收到入住通知与缺少证据支持。依据众所周知的常识，同楼的业主已经按期入住，开发商没有道理不通知其他业户入住，这不符合报业衡臻公司的商业利息。综上，报业衡臻公司没有预期超过30日交房，赵珊玉要求解除合同的条件不成就，请求依法驳回赵珊玉全部诉讼请求。
第三人中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行一审辩称，本案是赵珊玉主动向我行递交的贷款申请及办理抵押贷款的全部手续及要件，我行也是依照赵珊玉的申请为其办理的贷款业务，并且在办理过程中我行是完全遵照法律法规的规定及内部规章制度和操作流程，不存在任何主、客观过错。其次，赵珊玉提出的关于解除商品房买卖合同的诉求，是为了维护自身的权益，我行对此表示理解，但是，法律讲原则，也讲求实效，本案具有一定的复杂性，姑且不论本案是否具备解除合同的条件，我行认为本案不宜解除商品房买卖合同，理由是：如果解除合同，对于报业衡臻公司方而言，一旦解除合同大规模的诉讼，作为企业面临风险，如报业衡臻公司资金流产生风险，赵珊玉也可能收不回退款，且我行不仅借款回收出现风险，抵押也有可能悬空，因此从维护各方权益以及讲求法律实效性的角度，我行反对解除商品房买卖合同，建议以调解方式处理此案。如果法院判处解除商品房买卖合同，我行要求先行清除我行全部贷款本息及违约产生的相关款项，进而涤除我行抵押权。
原审法院审理查明：2014年8月14日，赵珊玉与报业衡臻公司签订了一份商品房买卖合同，合同主要约定赵珊玉购买报业衡臻公司位于沈阳市苏家屯区南京南街1033-1号1-2-1房屋一套，建筑面积为85.99平方米，商品房单价为5383.71元／平方米，总金额为462，945元。付款方式于2014年8月14日前交纳首期购房款142，945元，余款32万元采用银行贷款方式支付，并于2014年9月14日前办理完毕。买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超出30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。房屋交付期限，出卖人应当在2014年12月31日前将具备下列第五种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第五种条件为单体验收合格、水暖电通。出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，系本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之一（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。2014年8月27日，第三人中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行向赵珊玉发放贷款32万元，赵珊玉以该房作为抵押。2014年12月25日，报业衡臻公司在报纸发出公告，通知赵珊玉办理入住。报业衡臻公司开发的格林喜鹊花园于2012年11月22日和2013年5月31日通水、通电。现赵珊玉与报业衡臻公司因逾期交房问题未能达成一致，故赵珊玉诉讼来院。
原审法院认为，赵珊玉与报业衡臻公司签订的商品房买卖合同系在平等自愿基础上协商一致的结果，且内容不违反国家法律、行政法规禁止性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应严格履行。关于报业衡臻公司是否逾期交房问题，因报业衡臻公司于2014年12月25日已在报纸上发出公告，通知赵珊玉办理入住，且与赵珊玉同一楼房的其他业主已办理了入住，赵珊玉购买的房屋已通水、通电，能够基本满足赵珊玉的生活需要。同时，符合合同约定的单体验收合格、水暖电通的标准，报业衡臻公司不构成违约。为了维护房地产市场交易的稳定，赵珊玉的诉讼请求证据不足，均应予驳回。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条之规定，判决如下：驳回原告赵珊玉的诉讼请求；案件受理费7054元，减半收取，由原告承担。
宣判后，赵珊玉不服，向本院提出上诉。上诉请求：请求依法撤销原审判决，改判解除双方之间的商品房买卖合同，判令被上诉人向上诉人支付各项损失，由被上诉人承担一、二审诉讼费用。上诉理由：1、2014年—2015年并没有采暖，交房是在冬季，没有采暖的情况下根本不可能符合合同约定的水暖电通的交房条条，被上诉人构成了违约；2、原审法院认定房屋达到供电要求，明显证据不足；3、原审法院认定临时用水也符合双方合同约定的供水条件，明显证据不足；4、原审法院将报纸公告方式认定为合法的通知方式明显错误；5、原审法院将“单体验收合格”作为房屋交付标准，属于适用法律不当。
被上诉人衡臻公司答辩称：同意原审判决，请求维持原判。
原审第三人建设银行述称：同意原审判决，请求维持原判。从法律的实效角度，我方不赞成解除商品房买卖合同，本案性质为合同纠纷，该纠纷并未上升到致使合同目的不能实现的程度；不论本案是否成立解除合同的条件，我方认为一旦解除合同，三方将同时面临各自风险。
本院查明事实与原审法院认定事实基本相一致。
二审期间，本院于2015年10月10日到涉诉房屋所在园区进行现场勘察走访，现房屋已具备交付条件，并有业主已于2015年4月开始装修，7月正式入住。
上述事实，有各方当事人陈述，商品房买卖合同、付款收据、个人住房借款合同、个人贷款对账单、还款计划表、个人贷款支付凭证、发票，入住通知、临时用水用电合同、照片等证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为，上诉人与被上诉人衡臻公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并未违反法律行政法规的强制性规定，应为有效。双方应全面诚信履行各自的权利义务。
根据双方合同约定，出卖人应当在2014年12月31日前，将具备单体验收合格，水暖电通的条件的商品房交付买受人使用，在合同履行过程中，被上诉人于2014年12月25日已在报纸上发出公告，通知包括上诉人在内的房屋买受人办理入住，且与上诉人同一楼房的其他业主已办理了入住，涉诉房屋已通水、通电，基本符合合同约定的单体验收合格、水暖电通的标准，基本能够满足上诉人的生活需要，被上诉人的履约行为虽存在一定的瑕疵，但并不构成根本违约，为维护房地产市场交易的稳定，上诉人以被上诉人逾期交房为由主张解除双方商品房买卖合同的理由均不能成立。至于上诉人所主张的因被上诉人衡臻公司在履约过程中存在的瑕疵问题对其造成损失，可另行主张。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7054元，由上诉人赵珊玉负担3527元，被上诉人辽宁报业衡臻房地产开发有限公司负担3527元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
代理审判员 李大鹏
代理审判员 韩彩霞
二〇一五年十月十九日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。