杭州市下城区人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）杭下商特字第00046-2号
申请人：恒丰银行股份有限公司杭州分行。
负责人：周德元。
委托代理人：黄海、朱霖逾。
被申请人：徐耀。
申请人恒丰银行股份有限公司杭州分行（以下简称恒丰银行杭州分行）于2015年8月20日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法由代理审判员谈敏进行了审查。
申请人恒丰银行杭州分行称：申请人与被申请人于2014年8月25日签订了编号为恒银杭个最高抵字2014年第01-009号的《个人借款最高额抵押合同》，约定被申请人所担保的主债权为自2014年8月25日至2017年8月25日期间，在人民币2330000元的最高本金限额内，申请人因与郑某、徐某签订的融资协议而享有的债权。担保物为房产和土地。双方办理了抵押登记手续，登记证编号为（他项权证编号：杭房他证字第14XXX**号）。申请人与郑某、徐某于2014年8月25日签订了编号为（恒银杭个授借字2014年第01-009号）的《个人授信额度借款合同》（以下简称“主合同”），约定申请人向郑某、徐某提供1600000元的授信额度，授信期限为2014年8月25日至2017年8月25日。同日，双方签订了编号为（恒银杭授借字2014年第01-009-01号）的《个人经营借款合同》（以下简称“分合同”），约定申请人郑某、徐某提供金额为1600000元的贷款，贷款期限为2014年9月5日至2015年8月20日，借款利率为年利率8.4%。分合同第七条约定：债务人违约，债权人可要求债务人支付本合同项下借款金额20%的违约金，即320000元；另根据《个人借款最高额抵押合同》第四条约定的担保范围为：本合同项下抵押担保的债权为在抵押最高本金限额下，抵押权人与债务人在抵押额度有限期内发生的所有债权余额（包括但不限于借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、抵押权人实现债权的费用等）。申请人依据主合同约定于2014年9月5日向郑某、徐某发放贷款1600000元，截至2015年8月20日，贷款已逾期。5.债务人至今未按照主合同约定归还所欠款项，截至2015年8月20日，尚欠债权本金1600000元、违约金320000元、利息56686.24元、复息1204.93元，合计1977891.17元（利息、复息暂算至2015年8月20日，2015年8月20日起至本息全部清偿之日止的复息、罚息等按合同约定另行计付）。故申请人为了实现担保物权，请求法院依法裁定：1、对被申请人名下位于杭州市下城区春丰苑X幢X单元XXX室的房产【国有土地使用权证编号：杭下国用（2014）第005004号、房屋所有权证编号：杭房权证下移字第××号】准予依法采取拍卖、变卖等方式依法变价。申请人对变现所得款项享有优先受偿权，包括主债权本金1600000元，违约金320000元，利息56686.24元，复息1204.93元，合计1977891.71元（复息、罚息暂算至2015年8月20日，2015年8月20日起至本息全部清偿之日止的复息、罚息等按合同约定另行计付）；2、实现债权的费用由被申请人承担。
为证明其事实主张，申请人浙商银行九堡支行提供如下证据：
1、《个人授信额度借款合同》1份；
2、《个人经营借款合同》1份；
3、个人贷款借款凭证1份。
证据1-3共同证明申请人与债务人之间的借贷关系。
4、《个人借款最高额抵押合同》1份。
5、土地证1份；
6、房产证1份；
7、契证1份；
8、他项权证1份。
证据4-8共同证明被申请人以其房屋、土地为债务人的债务提供最高额抵押担保的事实。
9、银行对账单1份；
10、利息计算清单1份。
证据9-10共同证明债务人未按合同约定归还本金及支付利息，及合同项下实际产生的利息、罚息及计算依据。
被申请人徐耀未提出异议，亦未举证。
本院经审查认为，申请人恒丰银行杭州分行在2014年8月25日与案外人郑某、徐某签订的《个人授信额度借款合同》、《个人经营借款合同》，与被申请人徐耀签订的《个人借款最高额抵押合同》，均系当事人真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法有效。各方均应恪守合约，诚实履行。
上述《个人授信额度借款合同》约定：合同项下额度授信最高本金限额为1600000元；额度授信有效期自2014年8月25日至2017年8月25日；债务人未按本合同及各分合同的约定偿还借款本息，即构成违约；恒丰银行杭州分行有权宣布债务人额度项下全部或部分债务提前届满；等等。
上述《个人经营借款合同》约定：郑某、徐某向恒丰银行杭州分行借款1600000元；借款期限自2014年8月25日至2015年8月25日；借款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮40%，借款期限内固定不变；借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%；债务人不能按时支付利息的，债权人有权按本合同约定的借款逾期罚息利率对欠息计收复利；还款方式为按月付息，到期还本；担保方式为抵押，抵押人为徐耀；本合同既有物权担保又有保证担保的，债权人有权在形式担保权时进行选择，既可以先行使物权担保，也可以先行使保证担保，还可以同时行使物权担保和保证担保以清偿合同项下的债权债务；债务人若违约，债权人可以要求债务人支付合同项下借款金额的20%作为违约金；债务人不按合同约定偿还本息，债权人有权中止或解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用；等等。
上述《个人借款最高额抵押合同》约定：为担保上述《个人授信额度借款合同》项下恒丰银行杭州分行向郑某、徐某提供的1600000元的借款，借款期限为36个月，期限自2014年8月25日至2017年8月25日；抵押额度有效期为36个月，即自2014年8月25日至2017年8月25日；抵押最高本金限额为人民币2330000元；在该最高本金限额内，不论抵押权人与债务人发生债务的次数和每次的金额，抵押担保责任及于该最高本金额度项下的所有债权余额（包括但不限于借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、抵押权人实现债权的费用等）；抵押担保的范围为在最高本金限额项下，抵押权人与债务人在低压额度有效期内发生的所有债权余额以及在最高额抵押权设立前已经存在的经抵押人同意转入本合同约定担保范围的债权余额（包括但不限于借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、抵押权人实现债权的费用等）；抵押物为坐落于杭州市下城区春丰苑X幢X单元XXX室的房产；等等。
2014年9月4日，恒丰银行杭州分行与徐耀办理了涉案抵押房产的抵押登记手续，登记的债权数额为2330000元，他项权证号为杭房他证字第14XXX**号。
2014年9月5日，恒丰银行杭州分行向郑某发放贷款1600000元，个人贷款借款凭证记载的贷款期限自2014年9月5日至2015年8月20日止；贷款利率为8.4%。但郑某、徐某未按约支付利息。截至2015年8月20日，郑某、徐某尚欠恒丰银行杭州分行借款本金1600000元、利息56686.24元，复息1204.93元。
根据本院听证查明的事实，案涉抵押物已经办理抵押登记，抵押权设立。在主债务人郑某、徐某不能及时归还到期债务的情况下，申请人恒丰银行杭州分行作为抵押权人有权就抵押物变现后的价款享有优先受偿权。但恒丰银行杭州分行既主张罚息及复利，又主张违约金，欠妥，本院对违约金部分不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条，《中华人民共和国物权法》第二百零三条之规定，裁定如下：
对被申请人徐耀所有的位于杭州市下城区春丰苑X幢X单元XXX室的房产（见杭房他证字第14XXX**号《房屋他项权证》）准予采取拍卖、变卖等方式依法变现，申请人浙商银行股份有限公司杭州九堡支行对变价后取得款项在借款本金1600000元，利息56686.24元，复息1204.93元（暂计至2015年8月20日，此后按《个人经营借款合同》约定的标准另计）范围内优先受偿。
本案受理费11301元，财产保全申请费5000元，合计16301元，由申请人恒丰银行股份有限公司杭州分行负担13664元，由被申请人徐耀负担2637元。
本裁定为终审裁定。
代理审判员 谈 敏
二〇一五年九月十八日
代书 记员 宋圆圆