上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民三（民）初字第2926号
原告上海塘南实业公司，住所地上海市闸北区。
法定代表人孙嘉新，职务总经理。
委托代理人高琦，上海思义律师事务所律师。
委托代理人俞玮月，上海思义律师事务所律师。
被告上海原平汽车修理厂，住所地上海市闸北区。
法定代表人丁守奎，职务厂长。
委托代理人韩劲枫，上海市银星律师事务所律师。
第三人上海弘仁汽车销售服务有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人蔡勇，职务总经理。
委托代理人蔡享安。
委托代理人张昱伟。
原告上海塘南实业公司与被告上海原平汽车修理厂、第三人上海弘仁汽车销售服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月29日公开开庭进行了审理。原告上海塘南实业公司委托代理人高琦、俞玮月、被告上海原平汽车修理厂委托代理人韩劲枫、第三人上海弘仁汽车销售服务有限公司委托代理人张昱伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海塘南实业公司诉称，2007年7月9日，原、被告签订《临时租赁协议》约定，被告自2007年10月1日起租赁本市闸北区江场西路XXX号、XXX号场地。2011年1月22日，被告将江场西路XXX号房屋（以下简称系争房屋）转租给第三人，租期自2011年4月31日至2016年4月30日止。合同约定如遇政府等部门动迁，双方的租赁合同自行终止。
原、被告签订租赁协议后，因被告在履约过程中存在欠租的违约行为，原告于2013年12月向法院起诉要求解除租赁协议，请求法院判令被告迁出租赁场地并支付拖欠的租金。之后，双方在庭外达成和解协议，被告同意支付欠租，并承诺在2014年7月中旬迁出租赁的场地，原告即撤回起诉。因系争场地面临动迁，被告与上海市闸北区彭浦镇塘南村民委员会于2014年1月29日签订了《上海市征收集体土地共同举办企业非居住房屋补偿协议》。协议签订后，被告却未按承诺的日期返还系争场地。据原告了解，被告未能返还场地的原因是第三人拒绝搬离。为此，原告诉至本院，请求：1、确认原、被告之间的租赁合同于2014年1月29日解除；2、判令被告向原告返还江场西路XXX号；3、判令被告按照人民币14万元／年（以下币种均为人民币）的标准支付自2014年7月21日起至实际返还场地之日止的使用费，第三人承担连带责任；4、判令第三人迁出系争房屋。
被告上海原平汽车修理厂辩称，同意原告的第一项和第四项诉讼请求。被告向原告租赁的是江场西路XXX号和874号场地，其中874号场地已经返还给原告，且场地上的房屋已经拆除。而系争房屋没有返还的原因是第三人强拒绝搬迁，故不应当由被告承担使用费。
第三人上海弘仁汽车销售服务有限公司述称，本次诉讼是虚假诉讼，原告与被告是关联企业，他们为了不向第三人支付拆迁补偿款而虚构了本案。即使按照第三人签订的相关协议来看，也没有达到要求第三人搬离的条件。在原告未给予第三人合理补偿的情况下就要求第三人搬离，会对第三人的合法权益造成重大影响，第三人已就此向闸北法院另行提起了诉讼。关于场地使用费，如果原、被告在2014年1月29日已经解除租赁关系，而且解除的原因是被告欠付租金的话，第三人有代偿申请权，可以成为新的承租主体，那么第三人同意支付场地使用费，但前提条件是原告给予第三人必要的承租条件，恢复系争房屋的水电。综上，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，原告是本市江场西路872、874号土地的使用人。江场西路XXX号房屋没有房地产权证。
2007年7月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《临时租赁协议》约定，甲方提供江场西路872、874号7亩场地供乙方使用。全年租赁费14万元，先付后用，每月初付款，如乙方付款逾期超过一个月，甲方有权终止协议，同时收回该场地。临时租赁协议起租日期为2007年10月1日。由于该地块已正式列入区规划使用范围，因此一旦区规划需要该场地时，甲方有权终止本协议，并收回该场地。甲方有义务提前三个月通知乙方，乙方必须无条件服从。乙方所在该租赁场地上所搭建的临时房等固定资产投资按甲方动迁期限要求无条件按时完成搬迁撤离，甲方对乙方地面上的房屋资产等一切物资在搬迁时不作任何经济补偿。
2011年1月22日，被告与第三人签订《租赁合同》约定，被告将江场西路XXX号（包括房屋、场地和设施）出租给第三人，租期五年，自2011年4月31日开始至2016年4月30日终止。房屋及物业管理费总计139.8万元／年。房屋租金和物业管理费先付后用，每次提前十日付给被告。第一次支付6个月租金，以后按每季度支付一次。年租金前三年不变，第四年开始递增，以后每三年开始累积递增一次，增幅为5%，直至合同终止。在本合同签订之日起五年内，若遇政府等部门动迁，被告与第三人的租赁合同自行终止。被告给予第三人一次性动迁补偿分别为：第一年动迁被告给予第三人五个月的租金；第二年动迁被告给予第三人四个月的租金；第三年动迁被告给予第三人三个月的租金；第四年动迁被告给予第三人二个月的租金；第五年动迁被告给予第三人一个月的租金。在被告收到政府等部门发出的正式通知起一个月内，第三人必须将所属物品全部搬离出场。同日，双方还签订一份《补充协议》约定，被告出租给第三人的场地总占地面积约4000平方米，其中房屋建筑面积3000平方米。租赁期满，如房屋没有因政府规划动迁被拆除，租赁期限自动延续到房屋被拆迁为止，租金及递增方式按《租赁合同》的约定执行。被告应于2011年5月1日之前将房屋交付第三人。被告给予第三人2个月的房屋改扩建、装修和营业迁入准备免租其（以实际交付日期起算），在免租期内不计收租金及其它费用，但免租期内产生的电费、水费及电话费等由第三人承担。除双方协商一致同意解除合同的、不可抗力造成房屋毁损导致本合同无法履行的和政府动迁等原因之外，双方不得随意解除本合同。被告擅自提前收回房屋的，或者第三人无故提前退还房屋的，违约方应向守约方支付违约金50万元。同年5月16日，被告和第三人又签订一份《补充协议》。由于被告实际交付的占地面积及房屋建筑面积与《租赁合同》相比减少了190平方米，故双方变更房屋及物业管理费总租金为131万元／年。被告于2011年5月16日起正式将房屋及场地交付给第三人。
2013年12月26日，原告向本院起诉，以被告拖欠租金超过一年为由要求解除双方签订的租赁协议，请求判令被告搬离承租的场地并支付自2012年1月1日起至实际搬离日止的租金以及场地占用费。次年2月13日，原告以与被告在庭外和解为由撤回了起诉。
2014年1月29日，被告与案外人上海市闸北区彭浦镇塘南村民委员会以及动迁实施单位签订《上海市征收集体土地共同举办企业非居住房屋补偿协议》。该协议约定被告应于2014年3月31日前搬离原址并负责房屋使用人如期搬迁。被告搬离原址后6个月内可获得补偿款XXXXXXX元。
2014年6月20日，被告发通知告知第三人其所承租的房屋将于近期拆迁，因此被告与第三人签署的《租赁合同》无法履行，第三人应于2014年9月1日前搬出合同约定的地址。否则，政府部门将停电、拆除租赁标的等，由此造成的损失由第三人自行承担，被告不负任何责任。
2014年6月23日，被告向原告出具承诺书，承诺在2014年7月中旬搬迁结束。
2014年8月25日上海市人民政府以沪府土（2014）440号批文批准征收系争房屋所在的集体土地。2014年9月4日，上海市闸北区人民政府发布沪［闸］征地告（2014）第001号征收土地方案公告。
2014年10月19日，被告发通知称，因第三人超过3个月未付租，故根据合同约定解除双方签署的租赁协议，要求第三人在收到通知之日起七日内搬离租赁的厂房。
嗣后，因第三人未搬离，遂至讼。
另查明，被告属于集体所有制企业，企业出资者是原告。
再查明，2015年4月21日，第三人向本院提起诉讼，要求上海塘南实业公司、上海原平汽车修理厂、上海市闸北区彭浦镇塘南村民委员会共同赔偿拆迁安置补偿费XXXXXXX元等。
审理中，原告表示原、被告分别是独立的法人。2012年之前被告是按约履行付租义务的，后因面临动迁，被告暂缓付租。2014年1月29日，被告签订非居住房屋补偿协议，与原告结清了租金。原告认为该日双方的租赁合同即告解除，被告与第三人之间的合同也随之一并解除。2014年9月，原告已在系争房屋张贴动迁公告，故第三人对于动迁是明知的。原告和第三人之间并无合同关系，原告没有义务安置第三人，第三人应尽快迁出。另，原告撤回要求被告支付使用费、第三人承担连带责任的诉讼请求，保留诉权。
被告表示认可与原告的租赁合同于2014年1月29日解除。双方租赁合同依法解除的原因是动迁所致，第三人作为房屋实际使用人应配合被告完成搬迁。被告就动迁事宜早已通知第三人，但第三人为了获得补偿迟迟不予搬迁。第三人在与被告签约时约定了如遇动迁的补偿标准，表明第三人对于动迁是有预期的。现第三人拒不搬迁，没有任何法律依据。其次，被告向原告租赁的是场地，场地上5000多平方米的房屋是2007年被告建造的，建成后分为872号和874号，其中874号有2000平方米左右，872号在2011年转租给第三人。
第三人表示在租赁之前曾查询过原、被告的工商信息，被告是原告的子公司。系争房屋没有产证，第三人根据塘南村民委员会的证明与被告签订了租赁合同。合同约定如遇政府拆迁，第三人必须搬走，但本次拆迁人就是原告，不属于政府动迁。被告与原告解除租赁合同后，并没有通知第三人，也没有要求第三人搬迁。第三人直到2014年6月才收到被告的搬迁通知，现第三人租金已付至2014年7月15日。从原、被告之前的诉讼看，被告欠租多年，但合同还在继续履行；原告以被告欠租为由要求解约后，原、被告又达成金额高达470万元的补偿协议，这均与常理不符，原、被告有恶意串通之嫌。第三人认为，本次诉讼是原、被告之间的虚假诉讼，目的是为了侵占第三人的利益。第三人当初承租的是厂房，因第三人要经营4S店，故投入数百万对厂房进行了改建，第三人应当享有拆迁补偿。
以上事实，由原告提供的建设用地批准书、临时租赁协议、租赁合同、诉状、受理案件通知书、撤诉申请书、承诺书、征收集体土地共同举办企业非居住房屋补偿协议、照片，被告提供的沪府（2014）440号文件、征收土地方案公告、通知、补充协议，第三人提供的档案机读材料、情况说明、通知、补充协议附件、评估报告以及当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同。本案原、被告一致确认双方的租赁合同于2014年1月29日解除，本院予以认可。因江场西路XXX号没有房地产权证，故被告与第三人之间签订的租赁合同应属无效。据此，第三人应当将租赁使用的房屋及场地归还给被告。至于第三人抗辩的损失赔偿问题不能作为拒绝搬迁的理由，第三人可以依法另行主张相应的权利。审理中，原告自愿撤回部分诉请，并无不妥，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第九十三条之规定，判决如下：
一、原告上海塘南实业公司与被告上海原平汽车修理厂签订的《临时租赁协议》于2014年1月29日解除；
二、被告上海原平汽车修理厂应于本判决生效之日起十日内将上海市闸北区江场西路XXX号场地返还给原告上海塘南实业公司；
三、第三人上海弘仁汽车销售服务有限公司应于本判决生效之日起十日内迁出上海市闸北区江场西路XXX号房屋。
案件受理费80元（原告已预缴），由被告上海原平汽车修理厂、第三人上海弘仁汽车销售服务有限公司各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 魏思奇
代理审判员 龚 平
人民陪审员 高 倩
二〇一五年九月十八日
书 记 员 袁佳铭
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。