江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第0675号
原告无锡宝龙房地产发展有限公司。
法定代表人许健康。
委托代理人宋永中。
委托代理人胡光强，江苏一正律师事务所律师。
被告陈罗梅。
原告无锡宝龙房地产发展有限公司（以下简称宝龙公司）与被告陈罗梅商品房预售合同纠纷一案，本院2014年3月18日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月12日公开开庭进行了审理。原告宝龙公司的委托代理人宋永中到庭参加诉讼。被告陈罗梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告宝龙公司诉称：2010年3月9日，宝龙公司与陈罗梅签订商品房买卖合同18份（合同备案号分别为201003090002、201003090003、201003090004、201003090006、201003090007、201003090008、201003090009、201003090010、201003090011、201003090012、201003090014、201003090015、201003090016、201003090017、201003090018、201003090019、201003090021、201003090022，以下一并简称为案涉商品房买卖合同）及相应附件补充协议18份，约定：宝龙公司向陈罗梅出售位于无锡市新区旺庄路宝龙城市广场A幢XX单元XX号至XX号共18套房屋（以下一并简称案涉房屋），案涉房屋总价款为4304954元。陈罗梅于2010年3月9日支付首付款2158954元，余款2146000元由陈罗梅与其丈夫张昌福共同于中国建设银行股份有限公司无锡分行（以下简称建行无锡分行）办理银行按揭贷款，宝龙公司为该按揭贷款提供连带保证。建行无锡分行于2010年4月1日发放了按揭贷款。2011年5月30日，宝龙公司将案涉房屋交付陈罗梅。自2013年下半年，因陈罗梅、张昌福未按约归还银行按揭贷款，宝龙公司被建行无锡分行划扣按揭贷款本息22000元。后宝龙公司一直要求陈罗梅支付该22000元并按期归还银行按揭贷款，因陈罗梅、张昌福仍迟迟不归还，建行无锡分行依法以陈罗梅、张昌福及宝龙公司为被告向无锡市南长区人民法院（以下简称南长法院）提起诉讼，后在南长法院主持下各方达成调解协议，约定由陈罗梅、张昌福于2013年12月25日前向建行无锡分行支付全部贷款本息并承担律师代理费35000元、该案件受理费10055元、财产保全费5000元，宝龙公司对陈罗梅、张昌福的上述付款义务承担连带责任。后陈罗梅、张昌福未履行调解协议的约定，2013年12月26日，宝龙公司被建行无锡分行划扣陈罗梅、张昌福所欠按揭贷款本息127719.24元，2014年1月7日被划扣陈罗梅、张昌福所欠按揭贷款本息1541122.12元。依据宝龙公司与陈罗梅签订的案涉商品房买卖合同及补充协议的约定，陈罗梅未归还宝龙公司为其承担保证责任而被银行划扣的按揭贷款本息，已构成根本违约，宝龙公司有权解除案涉商品房买卖合同及补充协议，且陈罗梅应按约向宝龙公司支付违约金。现要求：1、解除宝龙公司与陈罗梅于2010年3月9日签订的案涉商品房买卖合同；2、陈罗梅向宝龙公司支付房屋总价10%的违约金430495.4元；
被告陈罗梅、张昌福未作答辩。
经审理查明：2010年3月9日，宝龙公司与陈罗梅签订案涉商品房买卖合同相应附件补充协议，案涉商品房买卖合同均约定：宝龙公司向陈罗梅出售案涉房屋，总价款共计4304954元，付款方式为陈罗梅于2010年3月9日前向宝龙公司支付首付款共计2158954元，余款2146000元由陈罗梅以向银行申请按揭贷款的方式支付。合同未尽事项，由双方约定后签订补充协议。案涉商品房买卖合同所附补充协议均约定：在宝龙公司为按揭提供担保期间，如果因陈罗梅逾期归还按揭贷款本息及（或）其他应付款项而导致按揭银行追究宝龙公司的担保责任，并划扣宝龙公司款项或导致宝龙公司有其他损失的，陈罗梅应于收到宝龙公司通知之日起10日内偿付宝龙公司被划扣的款项及其他损失，同时应向宝龙公司支付等值于被划扣金额与其他损失金额的总和的违约金。如果出现下述情况之一，则视为陈罗梅构成根本性违约，宝龙公司有权单方面解除购房合同，收回该房屋，追偿代偿款项及其他损失，并按该房屋房价款总金额的10%追究陈罗梅违约金：1、陈罗梅未按本款前述期限偿付宝龙公司被划扣的款项及其他损失，并向宝龙公司支付违约金的；或2、宝龙公司代陈罗梅偿还的按揭贷款本息累计金额或者宝龙公司遭受的损失超过按揭款本金的10%。此前，陈罗梅已于2010年2月8日支付宝龙公司1000000元，于2010年3月8日支付1158954元，合计2158954元。
2010年4月1日，建行无锡分行与陈罗梅、张昌福签订个人住房（商业用房）借款合同（编号：1784），约定：陈罗梅、张昌福向建行无锡分行借款2146000元，用于购买宝龙公司出售的案涉房屋，借款期限为120个月，自2010年4月1日至2020年4月1日；利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；陈罗梅、张昌福选择按月为一期还款，约定还款日定为每个月的1日，首次约定还款日为2010年5月1日。还款方式为委托扣款；还款方法为按月等额本息还款法；担保方式为抵押和最高额保证，抵押房产即案涉房屋，最高额保证由建行无锡分行与最高额保证人另行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，该最高额保证人不是本借款合同当事人。陈罗梅、张昌福不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，即构成违约，建行无锡分行有权宣布贷款立即到期，要求陈罗梅、张昌福立即清偿借款本息及相关费用，解除借贷关系；建行无锡分行为实现债权而实际发生的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、律师费等）均由陈罗梅、张昌福承担。同日，建行无锡分行依约划付了上述借款。2010年6月23日，宝龙公司将案涉房屋交付陈罗梅。2010年6月30日，陈罗梅、张昌福办理了案涉房屋的预购商品房抵押预告登记。后陈罗梅将案涉房屋租赁给案外人经营。
2008年10月1日，宝龙公司与建行无锡分行签订个人住房借款最高额保证合同，约定：宝龙公司愿意为因购置其公司依法销售的房产而在2008年10月1日至2013年10月1日间与建行无锡分行发生借贷关系的债务人提供最高额保证，承担担保责任的最高额为人民币4亿元；被担保的债权包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、建行无锡分行为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）；保证方式为连带责任保证，当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论建行无锡分行对主合同项下的债权是否拥有其它担保，建行无锡分行均有权直接要求宝龙公司在其保证范围内承担保证责任；保证期间按建行无锡分行对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同建行无锡分行与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止；保证期间，建行无锡分行根据主合同的约定，宣布债务提前到期的，建行无锡分行有权要求宝龙公司在该提前到期日起15个工作日内承担保证责任，宝龙公司同意按建行无锡分行要求承担保证责任。
后陈罗梅未能按约还款，出现还款逾期。2013年9月27日，建行无锡分行向宝龙公司送达《个人存款扣收通知书（担保人）》1份，载明：建行无锡分行向陈罗梅发放的上述贷款未按合同约定按时足额偿还本息。鉴于宝龙公司已对该笔贷款提供最高额保证，依据有关法律规定和合同约定，已扣划宝龙公司在建设银行活期存款账户（账号32×××56）中的存款22000元，用于归还该笔贷款本息。同日，建行无锡分行划扣了宝龙公司在建设银行的上述账户中的存款22000元。建行无锡分行于2013年10月23日诉至无锡市南长区人民法院（以下简称南长法院）后，达成调解协议并由南长法院出具（2013）南商初字第1779号民事调解书1份，载明：一、陈罗梅、张昌福确认结欠建行无锡分行贷款本金1623820.26元及相应利息（截止2013年9月30日为34490.43元，从2013年10月1日起至给付之日止，按合同约定的贷款利率上浮50%计算），陈罗梅、张昌福于2013年12月25日前付清上述款项，息随本清。二、陈罗梅、张昌福在2013年12月25日前支付建行无锡分行律师费35000元。三、宝龙公司对陈罗梅、张昌福上述还款责任承担连带保证责任。四、本案案件受理费20110元减半收取10055元，财产保全费5000元，合计15055元（已由建行无锡分行预交），由陈罗梅、张昌福、宝龙公司共同负担，并于2013年12月25日前支付给建行无锡分行。后因陈罗梅、张昌福未按上述调解书确定的内容履行付款义务，宝龙公司被建行无锡分行于2013年12月26日扣款127719.24元，于2014年1月7日扣款1541122.12元。宝龙公司于2014年3月12日向建行无锡分行转账支付律师费35000元、案件受理费10055元、财产保全费5000元，合计50055元，2014年3月21日，建行无锡分行向宝龙公司出具收取上述50055元的收据1份。
2014年1月8日，宝龙公司通过邮政特快专递的方式向陈罗梅、张昌福寄送建设银行进账单1份及通知1份，载明：2013年9月27日，因陈罗梅、张昌福未按期偿还按揭贷款，致宝龙公司被建行无锡分行起诉并扣款22000元；2013年12月26日扣款127719.24元，2014年1月7日再次扣清所欠全部按揭贷款本息1541122.12元。代垫律师费35000元、案件受理费10055元、财产保全费5000元，上述合计1740896.36元。现通知陈罗梅、张昌福于收到本通知10日内向宝龙公司支付被建行无锡分行扣款的1740896.36元，及至实际支付时的利息损失。如逾期不予支付，宝龙公司将依法追究陈罗梅、张昌福的违约责任并解除与陈罗梅签订的商品房买卖合同及补充协议。该邮件于2014年1月9日被签收。
上述事实，有当事人陈述、商品房预售许可证、案涉商品房买卖合同及相应补充协议、个人住房借款最高额保证合同、个人住房（商业用房）借款合同、划款凭证、入账通知书、案涉房屋验收确认单及业主基本情况登记表、个人存款扣收通知书、建设银行特种转账借方凭证、建设银行特种转账贷方凭证、南长法院（2013）南商初字第1779号民事调解书、转账凭证、进账单、收据、无锡市房屋预告登记证明、通知及相应的邮政特快专递寄送单、投递签收记录、个人贷款对账单、本院对无锡华城乐府酒店管理有限责任公司法定代表人于金制作的调查笔录等证据在卷证实。
本院认为：宝龙公司与陈罗梅签订的案涉商品房买卖合同及相应补充协议，系双方当事人真实意思的表示，合法、有效。本案中，因陈罗梅、张昌福未按约归还银行按揭贷款，致建行无锡分行诉至南长法院，在南长法院达成调解后，陈罗梅、张昌福亦未按调解书确定的内容履行付款义务，致宝龙公司依法履行保证责任，向建行无锡分行支付陈罗梅所欠的按揭贷款本息1690841.36元及律师费35000元、案件受理费10055元、财产保全费5000元，合计1740896.36元。宝龙公司按约书面通知陈罗梅后，陈罗梅仍未向宝龙公司支付上述款项，且宝龙公司为陈罗梅代偿的上述款项已超过按揭款本金的10%，陈罗梅的该行为已符合双方案涉商品房买卖合同所附补充协议中约定的根本违约的情形，现宝龙公司要求解除双方于2010年3月9日签订的案涉商品房买卖合同并要求陈罗梅支付房屋总价4304954元10%的违约金430495.40元的请求，符合双方约定，本院依法予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除宝龙公司与陈罗梅于2010年3月9日签订的商品房买卖合同及相应附件补充协议18份（合同备案号分别为201003090002、201003090003、201003090004、201003090006、201003090007、201003090008、201003090009、201003090010、201003090011、201003090012、201003090014、201003090015、201003090016、201003090017、201003090018、201003090019、201003090021、201003090022）。
二、陈罗梅于本判决发生法律效力之日起十日内向宝龙公司支付违约金430495.40元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费54121元、财产保全费5000元，合计59121元（此款已由宝龙公司预交），由陈罗梅负担（宝龙公司同意其预交的诉讼费59121元由陈罗梅向其直接支付，本院不再退还，由陈罗梅在本判决发生法律效力之日起十日内向宝龙公司支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡市城中支行；账号：11×××05）。
审 判 长 戴鸿峰
代理审判员 朱逢吉
人民陪审员 胡静妹
二〇一四年九月十七日
书 记 员 赵 蔚
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。