广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第2177号
原告：广州宜家创生物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：车强谋。
委托代理人：李维婕，联系地址。
被告：黎连云，身份证住址湖南省邵阳县。
原告广州宜家创生物业管理有限公司诉被告黎连云物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月1日受理后，依法适用简易程序由审判员蔡永辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李维婕，被告黎连云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2001年3月26日和2006年3月30日，原告与广州市安厦房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》及补充协议，约定由原告为其位于广州市越秀区中山四路芳草街某号雍某物业提供物业管理服务，委托期限至小区第一届业主委员会依法成立续聘或选聘新的物业管理公司为止。被告为该小区28号2204房的业主。合同签订后，原告依约为该物业范围的业主提供了物业管理服务，但被告自2012年9月1日起无故拒绝缴纳物业管理费。另原告一直为被告代缴水费，被告于每月缴纳管理费时一并交给原告，但被告自2012年7月1日起至2014年6月31日止拖欠水费。故请求法院判令：一、被告向原告支付拖欠的从2012年9月1日起至2014年8月31日止的物业管理费（每月按1.5元／平方米×建筑面积115.5589平方米＝173.30元计）及滞纳金（从逾期之日起至付款之日止，以拖欠的物业管理费为基数，每日按千分之一计）；二、被告支付拖欠原告代缴的从2012年7月1日起至2014年6月30日止的水费940.20元及滞纳金（从逾期之日起至付款之日止，以拖欠的水费为基数，每日按千分之一计）。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由：一、原告与开发商广州市安厦房地产开发有限公司签订了《物业管理委托合同》及补充协议，将雍某小区的物业管理委托给原告，根据《物业管理委托合同》第十八条第五点的约定，原告需向业主和物业使用人告知有关限制条件，并与被告订立《物业管理服务合同》，但原告没有依约履行，因此原告主张被告支付管理费及滞纳金没有依据，并且应承担不履行合同义务的法律责任。且被告是回迁户，在《物业管理委托合同》及补充协议并没有明确约定物业管理费标准；二、被告没有委托原告代为缴纳水费，原告亦没有公示各期代缴水费的发票及与发票金额相等的各用户用水量和应交水费的详细清单。而被告户水表是由原告上锁及控制，原告制作的欠费清单又未经被告的签名及确认，违背了《中华人民共和国消费者权益保护法》，故被告没有拖欠水费，有权拒绝强制交易行为。
经审理查明：2001年3月26日，广州市安厦房地产开发有限公司与广州市天柏物业管理有限公司签订了《物业管理委托合同》，双方约定了广州市中山四路芳草街某号雍某由广州市天柏物业管理有限公司进行物业管理，委托期限从2001年4月1日起至2006年3月31日止，合同期限内成立业主委员会可续聘或另行选聘物业管理公司。合同期满后，业主委员未成立的，双方可协商续签合同等。该合同于2001年3月27日在广州市国土资源和房屋管理局办理了登记手续。
2006年3月31日，广州市安厦房地产开发有限公司与原告签订了《物业管理委托合同补充协议》，双方约定委托管理期限从2006年4月1日起至雍某第一届业主委员会成立续聘或选聘新的物业管理公司为止，物业管理服务收费住宅不得超过每平方米1.5元等。
被告是广州市中山四路芳草街28号房（属雍某小区）的回迁户，回迁面积为115.5589平方米。2003年2月18日，被告入住上述房屋（入住时涉案房屋的水表读数为15吨），并签收了住户手册。住户手册包含了《业主、住户入住合约》、《综合管理服务项目及收费原则》等内容。其中的《综合管理服务项目及收费原则》中记载：业主应于每月10日前交纳管理费，逾期未交纳者，每日加收千分之三的滞纳金，水电费的收交按供电局和自来水公司的规定执行，公共水、电的消耗费用由业主分摊等。原、被告双方均没有在上述的《综合管理服务项目及收费原则》中签名或盖章。被告入住后按照每月173.50元的标准向被告支付物业管理费至2007年10月31日止。现被告未向原告支付从2012年9月1日起至2014年8月31日止的物业管理费以及从2012年7月1日起至2014年6月30日止的水费。原告已代整个小区代垫了上述期间的水费。被告的水表安装在户外。涉案房屋所在的雍某小区尚未成立业主委员会。原、被告双方没有签订《物业管理服务合同》。
由于被告拖欠物业管理费和水费，原告曾于2010年向本院提起诉讼，要求被告支付物业管理费和水费，本院以（2010）越某三初字第368号《民事判决书》作出了判决。在该案审理中，本院组织双方当事人到涉案小区雍某进行现场勘验，查明了以下事实：雍某每一楼层均有一个上锁的水表房，经原告的水电工开锁后查核涉案房的水表在2010年3月1日下午15时30分的读数为630吨；原告没有在大楼大厅或其他公共地方公示各用户的用水量及水费情况。
另查明，广州市天柏物业管理有限公司于2001年8月28日经该广州市工商行政管理局批准更名为广州市宜家创生物业管理有限公司。广州市工商行政管理局于2007年10月26日向原告出具《变更登记核准通知书》，广州市宜家创生物业管理有限公司经批准更名为广州宜家创生物业管理有限公司。经营范围包括：物业管理。室内装饰及设计。小区楼宇清洁（外墙清洗）服务、垃圾收运、除虫配套、水池清洗消毒。河涌（水域）清疏保洁，游泳池经营等。原告具有物业管理一级资质。
庭审中，被告认为《物业管理委托合同》及补充协议并没有明确约定物业管理费的标准；原告就其水费的主张提交了其代小区缴纳水费给自来水公司的发票以及其自行制作的被告《水电费拖欠明细清单》，该清单显示：2012年7－8月：上月抄表读数960，本月抄表读数984，实际用量24；2012年9－10月：上月抄表读数984，本月抄表读数1007，实际用量23；2012年11－12月：上月抄表读数1007，本月抄表读数1036，实际用量29；2013年1－2月：上月抄表读数1036，本月抄表读数1065，实际用量29；2013年3－4月：上月抄表读数1065，本月抄表读数1092，实际用量27；2013年5－6月：上月抄表读数1092，本月抄表读数1122，实际用量30；2013年7－8月：上月抄表读数1122，本月抄表读数1150，实际用量28；2013年9－10月：上月抄表读数1150，本月抄表读数1177，实际用量27；2013年11－12月：上月抄表读数1177，本月抄表读数1209，实际用量32；2014年1－2月：上月抄表读数1209，本月抄表读数1239，实际用量30；2014年3－4月：上月抄表读数1239，本月抄表读数1268，实际用量29；2014年5－6月：上月抄表读数1268，本月抄表读数1297，实际用量29。被告称：被告在涉案房屋居住多年一定有用水，但由于原告不公示各用户用水量及代缴水费的发票，故不同意缴纳水费，原告公示小区每用户入住以来的用水量才同意支付；水表被原告上锁，无法核实每月用水量。原告则称：在之前其他住户与原告的纠纷法院判决判令原告要公示各住户用水量才能收取水费后，原告有在大堂公示每户每月用水量，但无证据证明，可以到现场核实；水表可能是上锁了，但被告要求核查的话可以到物业管理处查核。
2014年10月27日上午，本院再次组织双方当事人到涉案小区雍某进行现场勘验，查明了以下事实：雍某每一楼层均有一个上锁的水表房，经原告的水电工开锁后查核涉案房的水表在2014年10月27日上午9时48分的读数为1351度；原告没有在大楼大厅或其他公共地方公示各用户的用水量及水费情况。
再查明，涉讼房屋的产权人为王某（已死亡，是被告黎连云的丈夫），涉讼房屋现由被告黎连云及2个子女共3人居住。
本院认为：广州市安厦房地产开发有限公司是涉案小区雍某的建设单位，在涉案小区尚未成立业主委员会的情况下，该公司与原告签订了《物业管理委托合同》和《物业管理委托合同补充协议》，符合《物业管理条例》第二十一条的规定的前期物业服务合同的性质，合法有效、应予履行。另根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。虽然原告没有与被告本人签订物业管理服务合同，但原告已经向包括被告在内的小区业主提供了物业管理服务，被告也曾向原告支付物业管理费，双方形成了事实上的物业管理关系，故被告应按照上述《物业管理委托合同》和《物业管理委托合同补充协议》的物业管理费标准向原告支付物业管理费。由于广州市安厦房地产开发有限公司与原告签订于2006年3月31日的《物业管理委托合同补充协议》约定，物业管理服务收费住宅不得超过每平方米1.5元，现宜家公司已经提供了物业管理服务，且被告也曾按照该标准缴纳过物业管理费，故本院对原告请求按照1.5元／平方米的标准收取欠付的物业管理费予以支持。
关于水费的问题。根据现有证据显示，原告已经垫付了涉案小区的应付水费。被告对其已实际用水的事实并无异议，依公平合理、等价有偿的原则，被告理应向原告缴纳原告代垫的相应水费。至于被告的用水量如何确定的问题，经核算，原告制作的《水电费拖欠明细清单》中被告从2012年7月至2014年6月期间每月平均用水量为14.04吨，鉴于原告对被告的实际用水量负有举证责任，现原告无法提供原始的抄表记录，亦未有证据显示原告对被告的用水量逐期进行公示，且该明细表未经被告的签名确认，故本院不能直接作为认定被告实际用水量的依据。根据本院两次对被告户水表的现场勘验，2010年3月1日的读数为630吨，2014年10月27日的读数为1351吨，经计算，该段期间每月平均用水量为12.88吨。考虑到本院两次勘验的时间与本案水费讼争时段的起止时间相近，可大致反映被告户的实际用水情况，故本院认为被告户在本案讼争时段的平均用水量应参照上述每月12.88吨为宜。综上，被告应交纳的本案讼争期间的水费为12.88吨／月×2.79元／吨×24个月＝862.44元。
关于物业管理费的滞纳金及水费的滞纳金问题。由于《物业管理委托合同》及《物业管理委托合同补充协议》没有约定上述费用的支付期限，无约定迟延支付上述费用的违约责任。另根据《物业管理条例》第六条规定，业主享有知情权和监督权。原告未向住户公示每月的实际用水量，属管理上瑕疵，在多次诉讼后，原告的上述行为仍未改善，故从激励原告今后提高其物业管理服务水平，使广大的小区住户清楚各项费用的消费情况出发，原告请求被告承担物业管理费的滞纳金及水费的滞纳金的诉讼请求，本院均不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款、第二款的规定，判决如下：
一、被告黎连云应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州宜家创生物业管理有限公司支付从2012年9月1日起至2014年8月31日止的物业管理费（每月按173.30元计）。
二、被告黎连云应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州宜家创生物业管理有限公司支付从2012年7月1日起至2014年6月30日止的水费862.44元。
三、驳回原告广州宜家创生物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由原告广州宜家创生物业管理有限公司负担5元，被告黎连云负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审判员 蔡永辉
二〇一四年十二月一日
书记员 杨嘉儿