北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终2830号
上诉人（原审被告）：北京博展鸿鑫国际贸易有限公司，住所地北京市朝阳区崔各庄乡奶西村887号A8。
法定代表人：占坤全，董事长。
委托诉讼代理人：黄德志，北京桂润律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李静，男，1973年1月28日出生，汉族，住河北省保定市安新县。
委托诉讼代理人：杨树生，北京市致宏律师事务所律师。
上诉人北京博展鸿鑫国际贸易有限公司（以下简称博展公司）因与被上诉人李静租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初3306号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人博展公司之委托诉讼代理人黄德志，被上诉人李静及委托诉讼代理人杨树生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
博展公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回李静一审诉讼请求或者将本案发回重审。事实和理由：一、一审程序违法，一审应当中止本案审理；二、李静提交的《限期拆除通知书》及《告知书》内容均未涉及本案租赁标的物，一审法院未经核实就认定涉案标的系违法建设，签订的租赁合同无效，属于事实认定错误；三、关于赔偿李静的装修损失缺乏事实根据与法律依据。
李静辩称，同意一审判决，不同意博展公司的上诉请求和事实理由。
李静一审诉讼请求：1、确认李静和博展公司签订的《租赁协议》已于2014年12月31日解除；2、博展公司退还李静押金79269元、租金237806元并赔偿装修损失665500元。
一审法院经审理认定事实如下：2012年3月20日，博展公司作为承租人（乙方）与北京市朝奶西农工商合作社签订了《合作协议》，取得了位于朝阳区崔各庄乡奶西村东起草原城西端线，西至朝来批发市场东侧路，南起京承高速绿化带，北至顺白路，四至区域内，面积约451亩的集体土地及地上物18栋阳关大棚（暂建筑面积共56287平方米）使用权，合作期限为20年，自2012年3月20日至2032年3月20日，合作内容为“奶西综合市场”项目，项目建成后成为北京及周边地区花卉及其他产品的展示、养殖、钢材、建材、石材、电子、科技推广等综合市场；2012年3月28日，北京市朝阳区崔各庄乡农村合作经济经营管理站作为鉴证方盖章。
2013年7月1日，博展公司作为甲方与李静（乙方）签订了《北京博展鸿鑫国际贸易有限公司租赁协议》，约定甲方将位于北京市朝阳区崔各庄乡奶西村887号A3幢17#18#19#20#21#（面积192平方米*5间﹦960平方米）以及A3幢东侧对应商铺（面积：56.25平方米*5间﹦281平方米），总面积1241平方米；商铺用途为餐饮，第二条约定：租赁期限自2013年7月1日起至2018年12月31日止，如租金标准为2.1元/平米，年租金共计人民币大写玖拾伍万壹仟贰佰贰拾陆元整，小写951226.00元/年，乙方应在签订本协议的同时亦支票或现金方式向甲方交纳租金，如双方签订的是一年以上的租赁协议，甲方以书面形式在下一年度开始45天前通知乙方交纳下一年租金，乙方在接到通知后15天内向甲方全额交纳下一年度租金；第三条约定：为切实保护消费者的合法权益，乙方应在协议签订的同时向甲方交纳履约保证金79269元，该履约保证金在双方终止本协议后6个月内无消费者投诉的，且乙方在承租期间无违反甲方管理规定，并未给甲方造成经济损失，甲方将该保证金退还乙方，并不计利息；第四条第1款约定：甲方在协议规定租期起始日将本协议所约定的商铺、设施及场地交付乙方使用，在乙方忠实履行本协议时，甲方应保证乙方在租期内正常使用租赁商铺，因该商铺的外围或自身供水、供电、供暖等系统发生非甲方人员故意损坏之情况，同时造成停水或停电的，乙方应即时通知甲方，甲方在必要的时间内进行恢复，乙方不得就此期间的停工、停业损失向甲方提出赔偿要求；乙方应当按期足额交纳租金、供暖费、水电费、代收的税金和网络使用等各项费用；第五条第5款约定：未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更商铺经营范围、不得将承租的商铺转让、转租或以其它方式交予他人使用或与他人共同使用，如确需转租、转让的，乙方应提前三个月书面通知甲方，经甲方同意后，乙方再办理转让变更手续，同时需交纳甲方规定的转让变更手续费年租金的5%；甲乙双方均应遵守本协议的所有条款及其附件和补充协议，任何一方违约，应承担违约责任，如给对方造成损失的，应赔偿相应的损失；第六条第5款约定：如乙方未能按规定日期足额交纳租金及其他各项费用，甲方有权通知乙方立即予以交付，如乙方逾期未能足额交付应付租金或费用，乙方应按迟延交纳的天数，每迟延一天，按月租金的1%向甲方支付违约滞纳金，如乙方逾期15日仍未付清租金或其他费用，甲方有权解除本协议，依约收回租赁场所，追缴乙方未付清租金和其他应付费用；第六条第6款约定：乙方如违反本协议第五条第5款之规定，擅自将承租商铺及设施、场地转租、转让他人，或擅自变更经营范围，从事与经甲方核准的经营范围无关的经营项目，甲方有权解除本协议，依法收回该商铺、设施及场地，并不退还乙方已交租金及履约保证金；第七条约定：如发生不可抗力导致本协议不能继续履行，协议自动终止，甲、乙双方所受损失自负；不可抗力包括（但不仅限于此）战争、政府行为和政令、洪水、台风、地震以及其他国际公认为不可抗力的事件。同日签订的附件《优惠条款》约定，乙方签订五年租赁协议，按季度交付租金，甲方共优惠乙方六个月免租（包含装修期），季度租金为237807元整，大写贰拾叁万柒仟捌佰零柒元整，甲方对乙方租赁场地三年内不做租金递增，免租期自2013年7月1日起至2013年12月31日至，租期自2013年7月1日起至2018年12月31日止，本租赁协议附件补充条款一式两份，与主协议具有同等的法律效力。
协议签订后，博展公司向李静交付了标的物，李静交纳了履约保证金79269元及2014年1月1日至2014年3月31日的租金237806元，此后未再交纳任何款项。李静作为出租人，陆续和大约22个租户达成租赁协议，将自博展公司处承租的标的物分割出租。
就租赁标的物的情况，双方均确认1000多平方米是彩钢结构的编号为A3大棚中南侧的一部分，整个A3厅面积4000多平方米，大棚四面有墙，上面有彩钢结构的斜顶，最高处十米多高，除了南侧的出租给李静，其他部分还有别人在使用。审理中，博展公司称其从奶西村委会承租了大棚和土地以后，对大棚进行了改建，但未陈述具体改建情况，就A3彩钢房大厅的建设规划审批问题，博展公司未在法庭辩论终结前提交相关许可证明。关于标的物所在土地，博展公司称系集体土地，也未提交土地性质、用途及权属情况的证据。关于协议约定的A幢东侧的商铺，博展公司也未提交任何建设规划许可证明文件。
2014年6月9日，北京市朝阳区崔各庄乡人民政府向北京京承湾投资管理有限公司发出《关于依法拆除违法建设的告知书》一份，内容为：“根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条和《北京市禁止违法建设若干问题的规定》（市政府228号令）之规定，你所建设的占地93亩的房屋建筑，没有依法取得规划和建设等有关部门的合法许可手续且占用基本农田，属于违法建设。你在违法建设内的租赁行为属于违法行为，不受法律保护。同时依据北京市严厉打击违法用地违法建设专项行动的要求，该处违法建设已经列为整治必拆范围。崔各庄乡政府依据法律规定和市区政府要求，已经依法于2013年1月8日、3月17日、4月17日向你下达了《限期拆除通知书》并与你多次约谈告知你建设属违法建设，你方曾书面承诺对于违法建设不出租、不出售，根据限拆通知规定，给予你的自行拆除时限已过，但你未能履行法定义务，按时完成自行拆除工作，已严重侵害法律尊严，造成恶劣社会影响。崔各庄乡政府将依法对你违法建设启动强制拆除程序，坚决依法彻底整治违法建设，对在强制拆除过程中所造成的一切法律责任和经济损失，由你承担。为确保强制拆除工作的安全进行，崔各庄乡政府将依法对违法建设采取必要措施。要求你依法履行法人主体责任，积极主动配合政府和宣传调查工作组的调查取证工作，自觉纠正违法出租行为，搬空违法建设内所有物品，完成租户清退办理工作。对于逾期不清理搬离的物品，我乡政府将依法查封违法建设现场和将物品移送到指定场所。对于恶意阻挠强制拆除违法建设的个人和行为，将依法予以严惩。谢谢您的合作与支持，请您与政府一道共同维护禁止违法建设的法律尊严。”审理中，博展公司称本案出租标的物不在上述公告提到的违法建设范围内。
2014年11月19日，北京市朝阳区崔各庄乡人民政府发布《告知书》，内容为：“各位村民、承租户：为确保人民群众生命财产安全，消除各类安全隐患，依据《中华人民共和国农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》、《治安管理处罚法》、《北京市消防条例》、《北京市禁止违法建设若干规定》和《北京市安全生产条例》等相关法律法规，北京市朝阳区人民政府成立由公安、消防、安监、规划、国土、城管、工商、食药、教委等多个部门组成的联合执法工作组，在我乡开展联合执法检查。凡经执法部门认定存在安全隐患的房屋，将及时对您告知，请配合搬离。凡经执法部门认定为违法经营的商户，请停止经营并搬离。感谢您的理解与支持。”
上述公告发布以后，2015年5月，包括A3厅在内的西侧四个大厅被拆除。
双方争议的事实和证据：李静的装修情况。博展公司自称其出租之前，在彩钢大厅里打好了隔断，即编号17-21的商铺都是已经分割好的，确认李静有装修，但对装修内容表示不清楚；李静称自己在承租以后，根据租户要求重新打了隔断，铺了地板、安装了吊顶，布设了上下水管和电线。对此，提交了如下证据：1、照片一组，显示承租的大棚已经被分割出租，每个单元外墙都有招牌或者经营字号，博展公司确认照片反映的是本案出租标的物的经营情况，但认为照片只能证明外观，大厅内的装修情况无法得到证实；2、2013年7月到9月的部分收据，部分盖着“北京通美佳和装饰有限公司”的印章，证明其装修支出情况，其内容分别为“西门面房改造费用48000元（包括36平方米、56平方米和72平方米三种格局）”、“南侧门面房改造76000元（包括40平方米、42平方米和60平方米三种格局）”、“线路改造费26000元”、“厅内改造费32000元”、“东侧门面房改造费72000元（含28平方米和56平方米两种格局）”、“上下水改造费32000元”、“大厅内库房7间”、“大厅内茶室装修费65000元”、“广告费48000元”和“人工工资82500元”，但李静未提交款项支付的相关证据，博展公司对该组收据不予认可。
一审法院经审理认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案博展公司作为出租人，至本案一审法庭辩论终结前未提交出租标的物的合法建设工程规划审批手续，且根据双方陈述该院认定，涉案标的物因涉嫌违法被拆除，故该院认定双方的租赁合同无效。
租赁合同无效，但承租人实际使用了租赁物，出租人请求参照租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据查明的事实，李静作为承租人，实际使用了租赁标的物，对标的物进行装修改造并分租，其使用的时间超出其所交纳租金对应的租期，现主张退还已交租金缺乏依据，该院不予支持。
根据双方合同关于履约保证金的“乙方在承租期间无违反甲方管理规定，并未给甲方造成经济损失，甲方将该保证金退还乙方”约定，履约保证金的退还需要符合约定条件。现经查明，李静并未交纳2014年4月以后的使用费，博展公司因此不同意退还押金，故其现在起诉要求退还押金，该院认为与合同约定不符，对该部分请求本院也不予支持。
博展公司作为出租人，出租的标的物涉嫌违法，博展公司对租赁合同的无效有责任，根据双方合同约定、标的物使用情况及相关司法解释规定，该院推定博展公司对李静的装修改造知情并同意；李静作为承租人，在承租之前对标的物的现状等是明知的，仍然坚持与博展公司签订租赁合同并投资进行装修改造，李静对合同无效及其装修损失的产生也有责任。故对李静的装修损失，双方应根据各自过错按照公平原则分担。该院根据双方陈述，对李静所述的装修项目及内容予以确认；因标的物灭失，该院也无法通过司法鉴定等方式确定装修造价；该院以李静提交的装修费票据为参照（经核实总数额为565500元），结合李静使用时间与合同约定的租赁期间的比例，对剩余租期内装修残值予以确定，并根据双方过错程度，酌情对博展公司应分担的李静装修损失予以确定。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、六十条、第九十三条，第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判：一、确认李静和北京博展鸿鑫国际贸易有限公司签订的《租赁协议》无效；二、北京博展鸿鑫国际贸易有限公司于判决生效后十日内赔偿李静装修损失240000元；三、驳回李静的其他诉讼请求。如北京博展鸿鑫国际贸易有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13626元，由李静负担8726元（已交纳8248元，余款于判决生效后七日内交纳），由北京博展鸿鑫国际贸易有限公司负担4900元（于判决生效后七日内交纳）。
本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院认定的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，博展公司作为出租人未提交有关涉案租赁标的物合法有效的建设工程规划审批手续，同时结合双方当事人陈述情况，一审法院认定涉案租赁合同无效并无不当，本院予以确认。博展公司主张一审法院未经调查核实即认定租赁合同无效的上诉理由缺乏事实依据，本院不予采纳。对于涉案租赁标的物的装饰损失问题，因双方当事人对于租赁合同的无效都有责任，一审法院根据双方的过错按照公平原则进行分担并无不当。对于装修损失的具体数额，一审法院根据双方提交的证据并结合承租人的使用时间与租赁合同约定的租赁期限的比例等因素酌定的数额亦无不当，本院予以维持。对于博展公司提出一审应当中止审理的问题，经查，一审程序并无违法之处，对于博展公司的该项上诉主张，本院不予支持。
综上所述，博展公司的上诉请求不成立，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4900元，由北京博展鸿鑫国际贸易有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 路
审 判 员 薛 妍
代理审判员 周艳雯
二〇一八年二月二十七日
书 记 员 王永基
书 记 员 陆九阳