山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一终字第270号
上诉人（原审被告）孙辉，男，1975年4月27日出生，汉族，济南钢铁集团总公司职工，住济南市。
上诉人（原审被告）李庆芹（系上诉人孙辉之妻），女，1977年6月13日出生，汉族，无业，住济南市。
两上诉人委托代理人房爱静，山东康德律师事务所律师。
两上诉人委托代理人刘玉慧，山东康德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）鲁翠萍，女，1984年2月12日出生，汉族，中国工商银行股份有限公司山东省分行职工，住济南市。
委托代理人李德军（系被上诉人鲁翠萍之夫），男，1981年7月25日出生，汉族，山东省立医院医生。
第三人济南佰嘉星房地产经纪有限公司，住所地济南市。
法定代表人李超，总经理。
上诉人孙辉、李庆芹因与被上诉人鲁翠萍、第三人济南佰嘉星房地产经纪有限公司（以下简称佰嘉星公司）定金合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2013）市民初字第3792号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年6月12日公开开庭审理了本案。上诉人孙辉、鲁翠萍的委托代理人房爱静，被上诉人鲁翠萍及其委托代理人李德军，第三人佰嘉星公司的法定代表人李超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2013年9月15日，鲁翠萍与李庆芹、第三人佰嘉星公司签订了《买卖意向书》一份，约定由鲁翠萍购买孙辉名下的位于济南市房屋一处，该房屋的建筑面积为63.36平方米，总价款为人民币107万元。该意向书中约定在签订意向书时，由鲁翠萍向李庆芹先交纳购房意向金人民币2万元。双方在意向书中约定：“三、买卖合同之签订在意向书的有效期内，卖方同意按照买方购买总价款出售且付款方式符合卖方条件，双方签订买卖意向书时原意向金转为定金；经买卖双方协商一致，此定金由受托方监管；定金监管后，视为买方已将定金支付于卖方；买卖双方应于达成一致意向之日起二日内，按照受托方的安排，至受托方指定签约地点，签订《房屋买卖合同》。四、买方于卖方同意出售后，有反悔或不按约定前来签订《房屋买卖合同》等其他违约行为，致使无法完成房屋交易，则上述定金（原意向金）不予返还。如卖方不愿履行约定时，则卖方应双倍返还定金（原意向金）给买方，对此，买方将定金额的一半支付受托方，作为受托方从事中介服务支出的必要费用的补偿；……”合同落款处，买方由鲁翠萍签名捺印予以确认；卖方由李庆芹签名，并注有“（代）孙辉”的字样；受托方由第三人佰嘉星公司加盖合同专用章予以确认。同日，鲁翠萍向李庆芹交付了意向金2万元，并由李庆芹为其出具定金收条一份，内容为：“定金收条今收到鲁翠萍购买房屋定金贰万元整。收款人：李庆芹（代）孙辉收2013年9月15日”。因李庆芹、孙辉拒绝与鲁翠萍签订关于涉诉房屋的正式买卖合同，鲁翠萍诉至原审法院，请求判令解除双方签订的《买卖意向书》；判令孙辉、李庆芹向其双倍返还定金4万元；本案全部诉讼费用由孙辉、李庆芹承担。
原审法院另查明，本案在审理过程中，鲁翠萍撤回要求李庆芹、孙辉赔偿其经济损失1万元的诉讼请求。在庭审过程中，第三人佰嘉星公司的业务经办人张某一、张某二出庭作证，并提供证人证言，证实李庆芹在签订《买卖意向书》之前，已电话告知了孙辉，在征得孙辉的同意后，才签订了《买卖意向书》；后期在孙辉、李庆芹不同意卖房的情况下，曾给双方进行过协调，孙辉也到公司来过，先是称孩子不同意卖房，又说是李庆芹不同意卖了，后来又说有人多出5万元买这个房子。鲁翠萍提供了在由第三人佰嘉星公司的协调下，与孙辉、李庆芹协商时的谈话录音资料，该资料中可证实，李庆芹认可违约的事实及孙辉明确表示不卖房子了，认可不签订正式的买卖合同的责任在卖方。
原审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案中，双方当事人签订的《买卖意向书》，明确表达出双方就本案涉诉房产欲签订正式买卖合同的合意，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为有效合同。该意向书虽然不是正式的买卖合同，但从其内容和条款中，明确表达出了相关当事人对涉诉房屋买卖中就标的物、价款及签订正式合同的时间等达成一致的意思表示，故应属合同的范畴，亦应受到我国《合同法》的调整。依法成立的合同受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行义务。通过庭审调查及相关证据可以认定，对于该《买卖意向书》的签订，孙辉是明知的，并非是其辩称中陈述的李庆芹未经过共有人孙辉同意擅自与鲁翠萍签订关于涉诉房屋《买卖意向书》的情形，故对孙辉、李庆芹的此项抗辩主张，原审法院不予采信。根据合同的约定，孙辉、李庆芹应在签订意向书并收到鲁翠萍支付的2万元意向金（签订合同后变更为定金）后两日内与鲁翠萍签订正式的房屋买卖合同，拒不签订的依法应承担相应的法律责任。根据我《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。据此，双方当事人及第三人所签订《买卖意向书》中关于意向金转化为定金及当事人不履行合同义务时产生违约责任的约定，符合《中华人民共和国合同法》的上述规定，故对鲁翠萍要求解除双方签订的《买卖意向书》，由孙辉、李庆芹双倍返还定金4万元的诉讼请求，原审法院依法予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零八条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告鲁翠萍与被告孙辉、李庆芹、第三人济南佰嘉星房地产经纪有限公司于2013年9月15日签订的关于济南市市中区仁爱街11#-4-503室房屋的《买卖意向书》于本判决生效之日起解除；二、被告孙辉、李庆芹于本判决生效之日起十日内双倍返还给原告鲁翠萍购房定金人民币40000元。案件受理费525元，由被告孙辉、李庆芹负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人孙辉、李庆芹不服原审判决上诉称：一、孙辉对卖房一事并不知情。孙辉并未在《买卖意向书》上签字，也没委托其妻子李庆芹代为签字。仅凭鲁翠萍提交的两份证人证言不足以证明孙辉同意卖房。涉案房屋为孙辉、李庆芹共同财产，李庆芹无权处分，所以《买卖意向书》并未生效。二、《买卖意向书》不属于合同的范畴，不具备法律效力。《买卖意向书》没有约定房屋买卖合同的主要条款，主合同条款在意向书中没有约定，则当事人协商达不成一致，不能认定为违反了买卖意向书的约定，因此拒绝签订合同，不能适用定金罚则。综上，请求撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审；本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人鲁翠萍答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
第三人佰嘉星公司述称：第三人是双方当事人签订《买卖意向书》的中介公司，具体经办的两位员工在原审时已经出庭作证，其两人的陈述客观属实。
经审理本院认定，原审认定事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案双方当事人就房屋买卖事宜签订《买卖意向书》，上诉人主张《买卖意向书》不属于合同范畴、不具备法律效力。本院认为，《买卖意向书》是双方当事人意思表示一致所达成的契约，具备合同的性质，《买卖意向书》约定在签订意向书两日内订立房屋买卖合同，其性质为预约合同。该合同的当事人、标的、价款、履约内容、履行期限、违约责任等条款明确具体，且未违反法律禁止性规定，为有效合同。《买卖意向书》签订后对双方当事人具有约束力，双方当事人应当按照意向书的约定在一定期限内订立买卖合同，违反约定应当承担违约责任。因此，上诉人关于《买卖意向书》不属于合同范畴、不具备法律效力的主张不能成立。《买卖意向书》中约定了定金条款，鲁翠萍在签订意向书同时支付了定金2万元，后孙辉、李庆芹拒绝与鲁翠萍签订房屋买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”根据以上规定，本案孙辉、李庆芹收受定金后拒绝签订房屋买卖合同，应当向鲁翠萍双倍返还定金。中介方的证人证言及鲁翠萍提交的其与孙辉、中介人员的录音资料相互印证，能够证明孙辉同意签订《买卖意向书》，孙辉以对李庆芹签订《买卖意向书》并不知情进行抗辩，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人孙辉、李庆芹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘延杰
代理审判员 王立强
代理审判员 曹 慧
二〇一四年七月二十一日
书 记 员 孙培培