浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬慈民初字第1126号
原告：华润置地（北京）物业管理有限责任公司慈溪分公司。
负责人：宋悠优。
委托代理人：杜琴。
被告：范舜。
被告：吕雪尔。
原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司慈溪分公司（以下简称华润置地慈溪分公司）诉被告范舜、吕雪尔物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月9日立案受理，依法由代理审判员许波涛适用简易程序，于2015年8月15日公开开庭进行了审理。原告华润置地慈溪分公司的委托代理人杜琴，被告范舜到庭参加诉讼。被告吕雪尔经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告华润置地慈溪分公司起诉称：2009年7月16日，被告与原告签订《前期物业服务协议》，约定由原告为被告购置的住宅提供物业管理服务，物业服务收费标准：住宅用房按2.80元/平方米/月。管理期限自2009年7月16日起至该小区业主委员会与物业服务公司签订《物业管理委托合同》止。合同签订后，原告按约履行了物业管理服务义务。被告范舜、吕雪尔作为该小区10号楼104室的业主，经原告多次催缴，至今拖欠自2012年4月10日至2015年4月9日的物业管理服务费。为此，原告诉至本院，要求判令：一、被告立即向原告支付2012年4月10日至2015年4月9日期间的物业管理费21578.46元，违约金1156.56元，合计22735.02元；二、本案诉讼费由被告承担。
被告范舜在庭审中答辩称：1.房屋地下一层未记载在房屋产权证上，不应当收取物业管理服务费；2.房屋漏水导致无法进行装修，多次向物业公司人员反映情况，一直未派人予以维修；3.物业公司未尽到环境卫生管理和绿化管理义务，房屋周围杂草丛生，屋里垃圾满地。
原告为证明自己主张的事实成立，向本院提供如下证据：
1.房屋登记簿查阅证明，证明坎墩街道橡树湾小区10号楼104室为被告范舜、吕雪尔所有，房屋建筑面积为267.59平方米。
2.前期物业服务协议，被告委托原告提供物业管理服务并就相关事项作出约定的事实。
3.付款通知单、律师函、挂号信函收据、ems快递单查询记录，证明原告向被告催讨物业管理服务费的事实。
对原告提供的证据，被告范舜均无异议。
被告吕雪尔未到庭，视为放弃质证权利。
被告范舜为证明自己抗辩的事实成立，向本院提供了商品房买卖合同一份，证明被告房屋建筑面积为161.67平方米。
对被告范舜提供的证据，原告质证意见为：对证据的真实性没有异议，关联性有异议，该合同第四条明确约定总建筑面积为267.68平方米，该面积与原告提供的前期物业服务协议中记录的建筑面积一致。
对原告及被告范舜提供的证据，本院认证意见为：原告提供的证据1在“房屋状况”一栏中载明：被告房屋1层建筑面积为160.89平方米，-1层建筑面积为106.70平方米，其中地下一层为储藏间，该证据真实合法，且被告范舜无异议，本院予以认定。原告提供的证据2、3真实合法，被告范舜无异议，本院予以认定。被告范舜提供的证据，其中第三条“买受人所购商品房的基本情况”载明：住宅10号楼104室建筑面积为161.50平方米，本房屋附有地下建筑面积106.18平方米（用途为地下储藏室），本院对该份证据的真实性予以确认，对其待证内容，本院将综合分析认定。
根据上述有效证据以及原、被告庭审中的陈述，本院认定如下事实：2009年7月16日，原告华润置地慈溪分公司与二被告签订前期物业服务协议，约定由原告为橡树湾小区提供前期物业服务，委托管理期限自该协议生效之日起至橡树湾小区业主委员会与物业服务公司签订《物业委托合同》生效时止，前期物业服务收费标准：物业综合服务费，按业主或物业使用人拥有的建筑面积（自有和共有面积之和）计算，住宅用房按2.80元/平方米/月。同时，该协议约定，被告的房屋坐落于橡树湾小区10幢104室，建筑面积为267.68元（以产权证登记面积为准）。前期物业管理服务内容包括：房屋共用部位、共用设施设备维护和管理、安全防范、交通秩序管理、环境卫生管理、绿化管理、房屋装修管理等。合同签订后，原告按前期物业服务协议的约定，为橡树湾小区提供了物业管理服务，被告作为该小区10号楼104室的业主，未支付2012年4月10日至2015年4月9日的物业管理服务费。原告向被告催讨物业管理服务费，被告范舜辩称房屋产权证证载面积不包括地下储藏间面积，地下储藏间面积不应收取物业服务费，原告未尽到环境卫生管理、绿化管理义务，地下室房屋漏水问题未得到及时维修，拒不缴纳物业服务费。在协议的违约责任中约定，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告支付从逾期之日起每天按所欠额5‰的违约金。
另查明，两被告系夫妻关系。
本院认为：物业管理服务费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施设备及相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。原告与二被告签订的前期物业服务协议，系当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效，并对双方当事人具有约束力。原告根据前期物业服务协议的约定为橡树湾小区提供了物业管理服务，被告作为该小区业主，事实上也享受了原告提供的物业管理服务，理应支付物业管理服务费用。现原告要求被告支付物业管理服务费的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。原告要求被告支付拖欠物业费计算至2015年4月11日的违约金1156.56元，并在此后按银行同期贷款利率支付违约金至判决确定的履行日止，远低于原、被告双方约定的违约金额度，也未违反法律规定，本院予以照准。关于被告房屋地下储藏室面积是否包含在物业服务费计收的面积之内的问题，本院认为，首先，从原、被告的约定来看，双方签订的前期物业服务协议中已明确约定物业服务费的计收方式：即按照业主或物业使用人拥有的建筑面积计算，该建筑面积以房屋产权证登记面积为准，而房屋产权证登记面积不仅包括房屋主体建筑面积，亦应包括记载于房屋产权证附记中的如储藏间、地下室、阁楼等的建筑面积。且前期物业服务协议中明确“建筑面积：267.68平方米”，显然该建筑面积包含了地上面积与地下面积。其次，从双方交易习惯来看，根据被告范舜在庭审中的陈述，2011年4月10日至2012年4月9日，被告按267.59平方米的建筑面积（包括地上面积与地下面积）向原告缴纳了物业服务费，可视为被告对原告收费标准的认可。第三，从房屋的使用性质来看，本案中被告的地下房屋建筑面积较大，与地上一层相连，已和主要居住活动空间有效融合为一体，并非严格意义上的单独用于储藏杂物的空间，显然应与地上面积一并列入到收取物业服务费的计收面积之内。最后，《商品房买卖合同》附件四第九条对物业费用的收取已作明确约定：物业管理费按照总建筑面积（含地上面积与地下面积）收取，为每平方米每月2.8元。关于被告房屋地下室漏水问题，对尚在保修期内的房屋漏水问题，应由房产开发商履行维修义务。本案中，物业公司已就被告房屋维修事宜向房产开发商进行了沟通协调，履行了协议约定义务。关于被告范舜辩称的原告未履行环境卫生管理、绿化管理义务，因其未提供任何证据，故本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告范舜、吕雪尔应于本判决生效之日起七日内支付原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司慈溪分公司物业管理服务费21578.46元，并支付计算至2015年4月11日的违约金1156.56元和自2015年4月12日起至判决确定的履行日止，以21578.46元为基数，按银行同期贷款利率计算的违约金。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案受理费368元，减半收取计184元，由被告范舜、吕雪尔负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，账号：37×××92，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
代理审判员 许波涛
二〇一五年九月六日
代书 记员 陆潇潇
附：本判决依据的法律条文及司法解释：
一、相关法律及司法解释条文
1.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2.《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款：公
民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
4.《物业管理条例》第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
5.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、申请执行的规定
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：⑴申请或移送执行的法律文书已经生效；⑵申请执行人是生效法律文书确定的权利或其继承人、权利承受人；⑶申请执行人在法定期限内提出申请；⑷申请执行的法律文书由给付内容，且执行标的和被执行人明确；⑸义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；⑹属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。