湖南省永州市零陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）零民初字第1053号
原告肖文忠，男，汉族，湖南省永州市零陵区人。
被告永州市祥达房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市零陵区芝山路29号。
法定代表人陈建元。
委托代理人何胜瑞，湖南湘永律师事务所律师。
原告肖文忠诉被告永州市祥达房地产开发有限公司（以下简称祥达房地产公司）合同纠纷一案，本院于2014年7月3日立案受理后，依法组成由审判员罗晓男担任审判长，审判员雷显非和人民陪审员彭利人参加的合议庭，于2014年8月18日公开开庭进行审理。书记员肖云担任记录。原告肖文忠，被告祥达房地产公司的法定代表人陈建元及其委托代理人何胜瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖文忠诉称，2009年8月29日原、被告签订了《旧房换新房合作开发合同》，合同中约定被告应支付原告租房费直到交房为止，而被告从2012年7月后未再支付原告租房费，根据2012年5月21日《永州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法（试行）》中规定每月每户临时安置费不少于600元，截止到2014年6月底被告共欠原告24个月租房费14，400元；另外，为保证双方换房合同的顺利执行，被告于2010年1月23日写下一张欠款金额为10万元的欠条给原告，并向原告保证新房能按合同约定在34个月后交付，但现已近5年，远超过了双方约定的期限。因此，原告请求法院判令：一、被告支付原告从2012年7月到2014年6月共24个月租房费14，400元；二、被告支付原告欠款10万元。
被告祥达房地产公司辩称，一、租房费应当依据双方协议中约定的标准进行支付，市政府的相关规定只能约束政府对居民的拆迁，而不能约束民事主体之间的合同关系；二、本案系合同纠纷，被告没有欠原告10万元，双方的约定实际上是违约条款，而本案延期交房的原因是原告本人的违约行为所导致的，被告不应当向原告承担支付违约金或者赔款的义务；三、即使被告没有按期交房存在违约，但双方约定的违约金也是明显偏高，应依法予以调整。
原告肖文忠为支持其诉讼主张，向本院提供以下证据：
1、旧房换新房合作开发合同，欲证实双方约定租房费给付到交房时止；
2、欠条，欲证实原、被告约定被告如未按合同交付新房，自愿支付原告10万元作为补偿金的一部分；
3、换房合同补充协议，欲证实原告不承担向被告提供房屋周边空地产权证的义务。
被告祥达房地产公司针对上述证据发表质证意见如下：对三份证据的真实性均无异议，但不能达到原告的诉讼目的。
被告祥达房地产公司为支持其诉讼主张，向本院提供以下证据：
1、旧房换新房合作开发合同，欲证实双方合同中约定的原告方义务和租房费为260元／月；
2、被告与其他旧房户签订的旧房换新房合作开发合同，欲证实被告与其他旧房户签订合同时间为2009年8年23日、约定搬离时间为2009年9月23日，只有原告不同意签合同并胁迫被告写下本案欠条后才与被告签订合同，导致工期延长；
3、合作开发土地证，欲证实原告没有及时提供房屋周边空地的国土使用证，该证直到2010年1月29日才办理好；
4、（2013）零民初字第1143号和（2014）永中法民一终字第49号民事判决书，欲证实被告没有按期交房是原告没有协助办理规划手续的违约行为所造成的；
5、（2013）零民初字第1145号民事判决书，欲证实法院对同类型案件的判决情况。
原告针对上述证据发表质证意见如下：对证据1的真实性不表异议，原告是根据合同履行义务，其并没有违反约定，双方签订的补充协议中约定了原告不承担将周边土地手续交给被告的义务；对证据2、3的真实性无异议但与本案无关；对证据4的真实性无异议，但判决内容与本次诉讼情况不同；对证据5的真实性无异议，判决书认定的违约金情况与本案不同。
经过原、被告举证、质证，本院认证认为：原告提供的3份证据和被告提供的证据1、4、5，双方对真实性均不表异议，可以作为本案认定事实的依据；被告提供的证据2、3与本案事实无关，本院不予采信。
经审理查明：2009年8月29日，原告肖文忠（甲方）与被告祥达房地产公司（乙方）签订《旧房换新房合作开发合同》和《换房合同补充协议》，双方约定原告的旧房土地及旧房前后左右空地交给被告改建新房，合同约定：原告肖文忠（甲方）负责协调处理邻居及内部关系，划清土地权属界线，协助乙方顺利施工。如（香料厂）内部职工阻止乙方施工所造成工期延长及相关损失，由甲方负责；被告祥达房地产公司（乙方）补给原告租房费260元／月，如果逾期交房则房租付至交房时止，并按新房价值每天千分之二给予赔偿；新房交付期为最后一户搬出后34个月内；2010年1月23日，为保证合同履行，被告祥达房地产公司法定代表人陈建元出具了一张欠条给原告肖文忠，内容为：“今欠到肖文忠人民币十万元整，此款为合同抵押物折价信用款，如果陈建元不按合同内容交付肖文忠新房，此欠条作为肖文忠补偿金的一部分，肖文忠有权追讨其他损失。如果陈建元按原合同交付肖文忠新房，此欠条退给陈建元”；2011年1月17日，零陵区政府同意原告和原香料厂其他旧房户的房屋改建为安置房，大多数旧房户也同意以安置房报建；2012年12月，肖文忠等人向有关单位反映原告以虚假材料报批规划，2013年1月零陵区建设局答复：因张达义、肖文忠等人为该项目土地使用权人，如张达义、肖文忠等人不同意安置房报建，零陵区建设局不予办理相关规划手续。为此祥达房地产公司提起诉讼，经本院及永州市中级人民法院判决肖文忠继续履行合同，协助被告祥达房地产公司办理报建手续。现肖文忠提起诉讼，要求被告支付租房费及欠条约定的10万元。
本院认为：原、被告签订的《旧房换新房合作开发合同》和《换房合同补充协议》系双方真实意思的表示，属有效合同，原、被告应当按约定履行各自义务；原告肖文忠要求被告祥达房地产公司支付租房费是有合同依据的，但原、被告合同约定260元／月违反了永州市政府规定的600元／月的标准，故原告要求被告按600元／月支付2012年7月到2014年6月共24个月租房费14，400元，本院予以支持；至于原告要求被告支付欠款10万元，被告出具10万元欠条给原告确属事实，但实际上原、被告并没有发生借贷关系，该款是被告为了保证合同履行而作出的违约金性质的约定和承诺，因此应当审查双方履行合同的情况来考虑是否支持原告的该项主张，被告虽然没有按合同约定的34个月交房，但房屋的修建必须先办理相关规划手续，在被告申办手续过程中，由于香料厂其他旧房户与之产生纠纷，原告与其他旧房户也反对被告报建安置房并且拒绝在申报手续上签字，导致零陵区建设局不予办理相关规划手续，房屋不能建设开工，而祥达公司的申报手续是否违规或违法，是政府职能部门依职权审批的，并不属于民法调整的范畴，因此被告不能按期交房主要是因为旧房户阻碍建房和原告不履行协助办理报建手续所导致的，由于原、被告合同中约定若香料厂内部职工阻止被告施工造成工期延长及相关损失由原告负责以及原告自身存在违反先合同义务的行为，且原告没有证据证实被告有违约的事实，故原告要求被告支付10万元违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告永州市祥达房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告肖文忠2012年7月到2014年6月的租房费14，400元；
二、驳回原告肖文忠的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费2588元，由原告肖文忠负担2388元，由被告永州市祥达房地产开发有限公司负担200元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应向本院书面申请执行。申请执行的期限为两年。该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。
审 判 长 罗晓男
审 判 员 雷显非
人民陪审员 彭利人
二〇一四年十月十六日
书 记 员 肖 云
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。