海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）海南一中民一终字第207号上诉人（原审被告）林寿建，男。委托代理人曾广亮，海南刚峰律师事务所律师。委托代理人林来源，男。被上诉人（原审原告）林朝东，男。委托代理人芦水水，海南信达律师事务所律师。委托代理人汪瑶，海南信达律师事务所律师。上诉人林寿建因与被上诉人林朝东房屋租赁合同纠纷一案，不服屯昌县人民法院（2014）屯民初字第24号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年12月2日，被告（出租方）林寿建与原告（承租方）林朝东签订一份《房屋租赁合同书》，约定：1、被告将位于屯昌县屯城镇昌志路北侧（县饮食服务公司商住楼底层东起第1至第2单元、建筑面积98.41平方米）铺面租赁给原告使用。2、租赁期限为六年，即从2013年12月10日至2019年12月10日止，前三年租金按两间每年人民币80000元，后三年按当时市场价定。3、合同签订之日，原告一次性支付2013年12月10日至2014年12月10日共一年的租金80000元及定金5000元给被告。合同届满后，在原告未违约情况下，原告将铺面交还被告的同时，由被告将定金返还原告（不计利息）。4、被告保证其所出租的铺面产权明确，无抵押、查封或产权纠纷情形。因本条款情形，造成原告损失的，被告承担赔偿责任。5、原告未按时支付租金（无论拖欠多少），逾期达十天以上，被告有权按下列情况分别处理：（1）被告选择合同继续履行，原告除足额支付当年租金外，原告已付的定金归属被告，原告无权要求返还；（2）被告选择解除合同，则原告已付的定金归属被告，原告无权要求退还，且原告支付违约金5000元给被告，同时原告立即将房屋交还被告。被告有下列行为之一的，原告有权解除合同，被告双倍返还定金给原告，同时赔偿原告全部经济损失：（1）不能提供租赁房屋；（2）因房屋产权纠纷或法院查封，造成本合同无法履行的；（3）被告违约，提前收回租赁房屋。另查明，2012年12月18日，被告从屯昌县饮食服务公司处取得该出租房屋的产权。原、被告于2013年12月2日签订《房屋租赁合同书》后，引起了原租赁户何春花（�饮食服务公司的租赁户）的不满。2013年12月4日，何春花带人将该房屋内的部分设施及房屋后面的简易棚砸坏，造成原告无法装修、经营（原告准备经营诊所）。发生纠纷后，被告将该房屋收回进行修复，但至今未将该房屋交付给原告使用。双方多次交涉无果后，原告于2014年1月9日向屯昌县人民法院提起诉讼，请求：1、判令解除原告和被告于2013年12月2日签订的《房屋租赁合同书》；2、判令被告返还原告所缴交的租金人民币80000元；3、判令被告赔偿原告所造成的经济损失人民币7000元及赔偿原告向医生和护士支付的违约金16000元；4、判令被告双倍返还定金人民币10000元给原告；5、诉讼费用由被告承担。原审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同书》是双方真实意思的表示，不违反法律和法规的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定行使权利、履行义务。�告依约已支付了租金，被告应依约按时交付出租的房屋。合同约定，被告不能提供租赁房屋的，原告有权解除合同，被告双倍返还定金给原告，同时赔偿原告全部经济损失。本案中，因出租房屋在发生纠纷后被砸坏，被告未及时进行修复并恢复原状，造成逾期交付出租房屋，已构成违约，应承担违约责任。因此，原告请求解除合同，并要求被告返还租金及双倍返还定金，符合法律规定，屯昌县人民法院予以支持。关于原告要求被告赔偿装修费、购物费及支付医生、护士违约金等经济损失的请求，由于出租房屋未交付使用，原告也未进行经营，且原告提供的证据不能充分证明其损失是否真实存在，其损失与被告的违约是否存在直接的因果关系。因此，原告请求赔偿经济损失的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七�、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告林朝东与被告林寿建于2013年12月2日签订的《房屋租赁合同书》予以解除；二、被告林寿建应在本判决生效之日起十日内退还原告林朝东租金80000元及双倍退还定金10000元；三、驳回原告林朝东的其他诉讼请求。案件受理费2560元，由被告林寿建负担1920元，原告林朝东负担640元。宣判后，林寿建不服一审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。1、原审判决书第8页第16行认定“发生纠纷后，被告将房屋收回进行修复，但至今未将房屋交付被告使用”，该认定严重错误。事实上，房屋修复于三天内已完成，本案不存在妨碍被上诉人使用房屋的情形。2、上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》约定履行期限从2013年12月10日开始，2013年12月4日发生的房屋修�行为不在合同约定期限的范围内，原审判决书以此认定上诉人不按时交付房屋构成违约，该认定与事实严重不符。3、关于何春花带人损坏的天棚，其不在房屋租赁范围内，对此事实，被上诉人也是较为清楚的，况且上诉人已在合同履行期限开始之前，就将其修复完毕，上诉人不存在逾期交房的违约行为。4、被上诉人在签订合同之后，就开始反悔。被上诉人本身没有履行合同，拒绝重新接收房屋锁钥，其所有法律后果应由被上诉人承担。二、被上诉人应全面履行合同，合同解除的条件没有成就，法院判决解除，不符合法律规定。本案合同未全面履行的原因是被上诉人拒绝履行合同，属于被上诉人的过错。被上诉人于签订合同之后反悔，其诉求不应得到法院的支持。上诉人自始至终均按时交付房屋，不存在违约行为，至今房屋也未有其他人使用的事实，被上诉人均可随时使用。原审判决书颠倒是非，为了作出有利于被上诉人的判决，未对被上诉人拒绝履行合同的事实作出认定，反而认定上诉人逾期交付房屋构成违约，导致作出错误的判决。综上，依《合同法》第六十条之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，双方签订合同之后，被上诉人应全面履行合同。原审判决书将被上诉人不履行合同的原因归结于上诉人，属于认定事实错误。上诉人请求二审法院判决：1、撤销屯昌县人民法院（2014）屯民初字第24号《民事判决书》；2、上诉人与被上诉人于2013年12月2日签订的《房屋租赁合同》继续履行；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。被上诉人林朝东答辩称：一、原审法院作出的（2014）屯民初字第24号民事判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确。原审法院认为，上诉人与答辩人签订的《房屋租赁合同书》是双方真实意思表示，不违反法律和法规的强制性规定，属有效合同，双方应按合同的约定行使权利、履行义务，答辩人依约已支付了租金，上诉人应依约按时交付出租的房屋。从本案提供的证据来看，上诉人与答辩人于2013年12月2日签订《房屋租赁合同书》，答辩人于当日向上诉人一次性支付2013年12月10日至2014年12月1O日共一年的租金80000元及定金5000元，后因原租户何春花带人将答辩人租赁的房屋内的部分设施及房屋后面的简易棚砸坏，造成答辩人无法继续装修、经营。上诉人在发生纠纷后，将房屋收回并称其进行修复，但至今未再将房屋交付给答辩人使用。原审法院依据双方提交的《房屋租赁合同书》、《收条》、《房屋现场照片》、《房屋所有权证书》等证据，认定出租房屋归上诉人所有，出租房屋在发生纠纷后被砸坏，上诉人未及时进行修复并恢复原�，造成逾期交付出租房屋，已构成违约，应承担违约责任。由此可见，原审法院判令上诉人与答辩人签订的《房屋租赁合同书》解除，判令上诉人退还答辩人租金80000元及双倍退还定金10000元，属认定事实清楚、证据充分、适用法律正确。二、上诉人要求继续履行《房屋租赁合同书》的主张没有事实和法律依据，依法应予以驳回。1、上诉人认为，被砸坏的房屋已在三日内修复完毕，答辩人拒绝在房屋修复完成后重新接收房屋钥匙，故不存在妨碍答辩人使用房屋的情形。但根据“谁主张、谁举证”的举证规则，上诉人对此应提供相关证据，证明被砸坏的房屋已经修复完毕且答辩人拒绝重新接收房屋钥匙。而事实上，答辩人曾多次电话催促交房（有录音为证，已在一审中提交“通话记录”），上诉人却明确表示不再租给答辩人，并非答辩人拒绝接收房屋。2、上诉人认为，《房屋租赁合同书》约定的履行期限应从2013年12月10开始起算，2013年12月4日发生的房屋修复行为不在合同约定期限的范围内，何春花带人砸坏的天棚不在租赁的房屋范围内，故原审判决不能以此认定上诉人逾期交付房屋而构成违约。上诉人的此种理解系对法院判决的断章取义，无论合同的履行期限从何日起计算，被砸坏的天棚是否在租赁的房屋范围内，上诉人均有义务将出租的房屋交付给答辩人使用，但截至目前，上诉人仍未将出租房屋交付给答辩人，显然上诉人的行为构成违约，应承担违约责任。3、上诉人认为，《房屋租赁合同书》不具有解除的条件，故答辩人应依照《合同法》第六十条规定全面履行义务。上诉人的此种理解是片面的，根据《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，即全面履行义务的主体应当是订立合同的双方当事人，答辩人已于合同签订当日向上诉人支付—年的房屋租金及定金，已完成了支付合同价款的义务，而上诉人的义务是交付出租的房屋，但出租房屋在上诉人收回修复后却未再交付。因此，上诉人在未履行自己义务的前提下，仍要求答辩人继续履行合同显然有违诚信原则。根据上诉人与答辩人签订的《房屋租赁合同书》中第六条第三款“上诉人不能提供租赁房屋的，答辩人有权解除合同”以及《合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，答辩人有权解除合同并有权要求上诉人承担违约责任。4、合同约定上诉人将其位于屯昌县屯城镇昌志路北侧的铺面（即屯昌县饮食服务公司商住楼底层东起第1至2单元）出租给答辩人，而上诉人出租给答辩人的房屋中东起�二间房屋，如今已有其他人在使用，该事实有屯昌县屯城镇新南社区居民委员会出具的《证明书》以及答辩人采集的照片予以证明。可见，从客观事实上看，上诉人根本无法将房屋交付给答辩人使用。综上所述，上诉人要求继续履行《房屋租赁合同书》的主张没有事实和法律依据，依法应予驳回。三、本案一审的诉讼费用不应由答辩人承担。本案中，上诉人违背合同约定，没有对被砸坏的出租房屋及时修复并交付使用，且上诉人罔顾本案的客观事实和证据，在已经构成违约的前提下仍单方面要求答辩人继续履行合同，上诉人的这一做法明显违背了我国《合同法》中公平、诚实信用的原则。为了维护我国法律的公正严明，惩罚上诉人言而无信的做法，本案的诉讼费用应当由上诉人承担。综上所述，本案中原审法院作出的（2014）屯民初字第24号民事判决认定事实清�、证据充分、适用法律正确，上诉人要求继续履行合同的主张于法无据，请求法院驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。上诉人林寿建为支持其上诉主张，向本院提交包工头郑儒林关于维修林寿建铺面的证明材料。被上诉人林朝东对该材料的真实性不予认可，其认为郑儒林没有出庭作证，对材料上签字的真实性有异议，对材料的证明力也有异议。被上诉人林朝东认为房子维修与否和本案没有关系，亦跟房子交付没有关联。被上诉人林朝东为证明其主张，向本院提交以下证据：1、屯昌县屯城镇新南社区居民委员会出具的《证明书》；2、照片九张（连续3个月，每个月拍3张）；3、照片三张。证据1和证据2证明本案涉及的房屋东起第二间铺面，自2014年4月至今，已有第三人在使用，上诉人根本无法向被上诉人交付房屋。证据3证明本案涉及的房屋中的卫生间部分已被�墙隔断，导致房屋中无卫生间可使用。上诉人林寿建对证据1、2、3的真实性均不予认可，称其不在屯昌，对该铺面的现状不了解，也没有对其进行管理。结合当事人的质证意见及现场勘查的情况，本院对被上诉人林朝东向本院提交的3份证据的真实性予以确认采信。对上诉人林寿建向本院提交的郑儒林书写的证明材料，因郑儒林本人未到庭核实，对该份证明材料的真实性不予采信。本院二审查明的其它事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：双方签订的《房屋租赁合同书》是否应予解除；如果解除，当事人应如何承担合同解除后的责任。上诉人林寿建与被上诉人林朝东所签的《房屋租赁合同书》是双方当事人真实的意思表示，且未违反法律法规的规定，为合法有效之合同。双方应当依照我国《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，依约履行合同约定的义务。上诉人林寿建作为《房屋租赁合同书》中的出租方，其主要义务是按照约定将符合约定用途的租赁物交付承租方，被上诉人林朝东作为《房屋租赁合同书》中的承租方，其主要义务是依约支付租金并妥善使用租赁物。经查，双方在签订《房屋租赁合同书》的当日，承租人林朝东便依约足额支付一年的租金80000元及定金5000元，在出租人林寿建将铺面交付给承租人林朝东时，由于该铺面被何春花破坏，导致林寿建未能依约将符合约定用途的租赁物交付给林朝东。因此，在履行《房屋租赁合同书》过程中，出租人林寿建存在违约过错，应依约承担相应的违约责任。根据双方在《房屋租赁合同书》中“�租人不能提供租赁房屋的，承租人有权解除合同，出租人双倍返还定金给承租人”的约定，原审法院判决解除双方于2013年12月2日签订的《房屋租赁合同书》并由林寿建退还林朝东租金80000元及双倍返还定金10000元，有事实和法律依据，本院予以支持。上诉人林寿建请求撤销一审判决，改判双方继续履行合同，据理不充分，本院不予采纳。综上所述，原审认定基本事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2560元，由上诉人林寿建负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 杰代理审判员 宋 杰代理审判员 陈玫伊二〇一四年九月十五日书 记 员 白玉琳附适用法律条文：《中华人民共和国民事诉�法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。