江苏省建湖县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0925民初4427号原告：杜学丰，男，1971年1月11日生，汉族，居民，住建湖县。原告：杨学英，女，1972年6月12日生，汉族，居民，住建湖县。上列两原告共同委托诉讼代理人：凌海东，建湖县新区法律服务所法律工作者。被告：盐城市德容建设发展有限公司，住所地建湖县近湖街道冠华西路555号德容装饰城。法定代表人：马仁德，该公司董事长。委托诉讼代理人：周春林，江苏向阳红律师事务所律师。原告杜学丰、杨学英与被告盐城市德容建设发展有限公司（以下简称：德容公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院于2016年9月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告杜学丰、杨学英的共同委托诉讼代理人凌海东，被告德容公司的委托诉讼代理人周春林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜学丰、杨学英向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告返还原告房款459340.8元；2、请求人民法院判令被告给付误差比在3%以内（含3%）部分房款107878.6元占用期间的利息（从2013年7月8日起按银行同期贷款利率计算至付清之日止）；3、诉讼费、司法鉴定费由被告负担。在诉讼过程中原告变更第2项诉讼请求为：请求人民法院判令被告给付误差比在3%以内的房款107878.6元按年利率6%计算的利息（从2013年7月8日起至实际履行之日止）。事实和理由：2013年7月8日，原告杜学丰、杨学英向被告德容公司购买建湖县德容装饰城综合楼第三层316号和353号房屋，双方分别签订了两份商品房买卖合同。合同约定：316号房屋建筑面积919.71平方米，其中套内面积672平方米，公分摊面积24.71平方米，单价2018元/平方米；353号房屋建筑面积862.23平方米，其中套内面积630平方米，公分摊面积232.23平方米，单价2018元/平方米；合计建筑面积1781.94平方米。2013年8月27日，原告分别取得上述房屋的建房权证，登记的建筑面积与合同约定的面积相符。现原告对上述房屋的面积有异议。经鉴定316号房屋面积846.87平方米、353号房屋面积794.53平方米，计1641.4平方米，比合同约定面积少140.54平方米。原告要求被告返还房屋面积误差比3%即5346平方米的房款107878.6元，双倍返还房屋误差面积误差比3%超出部分87.08平方米的房款351462.2元，计459340.8元。综上，请求人民法院支持原告的诉讼请求。德容公司辩称：涉案房屋是由法律规定的有权部门建湖县住房管理办公室测绘建筑面积，并经建湖县房产管理部门审核发放产权证书。如果原告认为房产面积有误差应当向测绘部门提出，因此被告要求追加建湖县住房管理办公室为第三人。原告从2013年开始向被告购买涉案房屋，原告及其亲友多次对房屋进行查看，故原告应当明知涉案房屋的实际情况。房屋面积鉴定的测绘报告不符合法律规定，也不符合本案的实际情况，被告对测绘报告提出重新鉴定申请。请求人民法院对涉案房屋面积重新鉴定后依法处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年7月8日，原告杜学丰、杨学英分别以1855975元、1739980元，合计3595955元的价格购买被告德容公司开发的位于建湖县德容装饰城综合楼第三层316号、353号商品房（以下简称：316号房、353号房），双方分别签订了《商品房买卖合同》。其中316号房的合同主要载明：“…,第三条，买受人所购商品房的基本情况。该建筑层数地上5层，底下0层。商品房的用途为商用，属框架结构。建筑面积共919.71平方米，其中套内建筑面积672平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积247.71平方米。该商品房属于[政策性商品房]。…,第四条，计价方式与价款。第3层316号房：出卖人与买受人约定按[建筑面积]方式计算该商品房价款：该商品房单价为2018元/平方米，房款合计（大写）壹佰捌拾伍万伍仟玖佰柒拾伍元整，（小写1855975元），币种为人民币。第五条，面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，本条规定以[建筑面积]（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：1.双方自行约定：无。2.双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款还给买受人，并按银行同期贷款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）不服的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人返还给买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积*100%。因设计变更造成面积茶语，双方不解除合同的，应当签署补充协议。第六条，付款方式及期限。买受人按一次性付款方式按期付款：无。…,第八条，交付期限。出卖人应当在2013年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经[验收合格]条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。…。”；353号房的合同主要载明：“…,第三条，买受人所购商品房的基本情况。该建筑层数地上5层，底下0层。商品房的用途为商用，属框架结构。建筑面积共862.23平方米，其中套内建筑面积630平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积232.23平方米。该商品房属于[政策性商品房]。…,第四条，计价方式与价款。第3层353号房：出卖人与买受人约定按[建筑面积]方式计算该商品房价款：该商品房单价为2018元/平方米，房款合计（大写）壹佰柒拾叁万玖仟玖佰捌拾元整，（小写1739980元），币种为人民币。第五条，面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，本条规定以[建筑面积]（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：1.双方自行约定：无。2.双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款还给买受人，并按银行同期贷款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）不服的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人返还给买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积*100%。因设计变更造成面积茶语，双方不解除合同的，应当签署补充协议。第六条，付款方式及期限。买受人按一次性付款方式按期付款：无。…,第八条，交付期限。出卖人应当在2013年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经[验收合格]条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。…。”；2014年10月25日，被告德容公司向原告杜学丰、杨学英交付涉案房屋，双方签订了《房屋交接单》。截止目前，原告杜学丰、杨学英已付购房款310000元，加之被告因涉案房屋下水道不通问题对原告补偿的300000元抵充未付房款，原告杜学丰、杨学英尚欠被告购房款195955元。2013年6月28日，建湖县住房管理办公室接受被告德容公司申请作出涉案房屋的《房屋面积测绘成果》，其中316号房的套内面积672平方米、分摊面积247.71平方米，建筑面积919.71平方米；353号房的套内面积630平方米、分摊面积232.23平方米，建筑面积862.23平方米。2013年8月27日，被告德容公司协助原告杜学丰、杨学英将涉案房屋登记在原告杜学丰、杨学英的名下，并办理了房产证书（3**号房的房产证号为建房权证建湖字第××号，登记的建筑面积为919.71平方米，含分摊面积247.71平方米；353号房的房产证号为建房权证建湖字第××号，登记的建筑面积为862.23平方米，含分摊面积232.23平方米）。2016年11月2日，江苏万方源土地房地产评估测绘咨询有限公司接受本院委托，对涉案316号房和353号房的实际面积进行测绘鉴定。2017年3月13日，江苏万方源土地房地产评估测绘咨询有限公司做出编号为[JD]Wfy2017-03-13的《测绘鉴定报告书》，结论为：316号房面积846.87平方米，其中共摊面积167.31平方米；33号房面积794.53平方米，其中公摊面积153.97平方米。原告杜学丰、杨学英交纳316号房的测绘费13452元，353号房的测绘费15000元，合计28452元。江苏万方源土地房地产评估测绘咨询有限公司到庭接受质询，表示建湖县住房管理办公室作出的《房屋面积测绘成果》将涉案房屋所在的综合楼分为2个功能区，而该公司作出的《测绘鉴定报告书》根据现状主要考虑到二层楼梯开门的情况将涉案房屋所在的综合楼分为6个功能区，故《测绘鉴定报告书》结论中的涉案房屋的公摊系数大于《房屋面积测绘成果》中的涉案房屋的公摊系数，涉案房屋的实际建筑面积小于合同约定建筑面积。另查明，涉案房屋所在的综合楼A101室业主夏崇晋和A108室业主闽永年私自在二楼楼梯通道内侧破墙开门，引发邻里纠纷。被告德容公司于2016年4月22日向建湖县城建监察大队举报，请求该大队责成上述业主恢复原样。截止目前，上述业主均未恢复原样。本院认为，原告杜学丰、杨学英与被告德容公司于2013年7月8日订立的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定其合法有效，双方当事人均应依照上述约定履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案双方当事人在《商品房买卖合同》中已约定当合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，并选择建筑面积单价作为商品房价款的计价方式。原告杜学丰、杨学英与被告德容公司在办理房屋交接时签订的《房屋交接单》所确认的事项以及房产权证登记的面积符合双方约定和法律的规定。本案中，双方在《商品房买卖合同》第三条中均约定：“316号房建筑面积共919.71平方米，其中套内建筑面积672平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积247.71平方米。”；353号房建筑面积共862.23平方米，其中套内建筑面积630平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积232.23平方米。”。由于房屋买卖合同标的物的特殊性，最终交付房屋的面积可能会与合同约定的面积存在一定范围内的差异，故双方又在合同第五条作出了：“合同面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：1.双方自行约定：无。2.双方同意按以下原则处理:…。”等约定，但上述相关条款只是房屋买卖合同中房屋出卖人与买受人之间根据我国相关法律法规所采用的通常条款。该些条款主要是针对房屋面积的确认标准、价款的结算依据及面积差异的处理方式所作出的约定。现由于被告德容公司向原告杜学丰、杨学英所交付房屋的公摊面积与合同中约定的公摊面积明显增加，造成建筑面积的减少，故被告德容公司的行为已构成违约，本院对原告杜学丰、杨学英要求被告德容公司赔偿相应损失的请求，予以支持。对于损失的计算标准，综合考虑本案合同的性质、实际履行情况及被告德容公司的过错程度等因素，以交付房屋建筑面积与合同约定标准的建筑面积的差额为基数，参考合同约定的单价，酌情确定被告德容公司赔偿原告杜学丰、杨学英283609.72元（140.54平方米×2018元/平方米）。被告德容公司辩称要求追加建湖县住房管理办公室为第三人，不符合法律规定，本院不予采纳。被告德容公司辩称要求对测绘报告申请重新鉴定，因鉴定机构已到庭接受质询，且被告未能提交相应证据予以反驳，故本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告盐城市德容建设发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告杜学丰、杨学英283609.72元。如未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告杜学丰、杨学英其余诉讼请求。案件受理费8190元，房屋测绘费28452元，合计36642元，由被告盐城市德容建设发展有限公司负担33508元，由原告杜学丰、杨学英负担3134元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  李乃春审 判 员  刘 开代理审判员  肖 锐二〇一八年四月十二日书 记 员  黄金鑫