广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第241号
原告（反诉被告）：陈卫康，住江苏省泰兴市。
委托代理人：郭志明、黄爱华，均系广东合邦律师事务所律师。
被告（反诉原告）：朱洁莹，住广州市越秀区。
委托代理人：刘晓军、麦嘉文，分别系广东信德盛律师事务所律师及实习律师。
原告（反诉被告）陈卫康诉被告（反诉原告）朱洁莹房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人郭志明、黄爱华到庭，被告的委托代理人刘晓军、麦嘉文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年2月27日，原、被告签订《商铺买卖合同》（穗房合字1042号），约定被告将其位于广州市天河区花城大道766号1042号铺出售给原告，铺位为现房，建筑面积8.45平方米，铺位售价1760000元。双方约定以按揭方式支付房款，即2011年3月31日前支付房款20%，2011年4月7日前支付房款30%，余款880000元向银行申请抵押贷款。合同约定，商铺买卖合同生效后的210个工作日内，由被告负责向广州市房地产交易登记中心办理商铺的交易过户手续，被告如未按合同约定的时间办理商铺过户手续且逾期30日的，原告有权解除合同，同时被告退还已付全部房款并按全部房价款的10%支付违约金等，合同还约定商铺实际交付时间、使用权和收益权等。合同签订后，原告向被告支付房款880000元，支付税费54511元、支付按揭费4400元、签约费1300元。但被告未能按合同约定办妥按揭贷款手续，也未按合同约定期限办理商铺的产权过户手续，严重违约，为此，请求法院判令：1、解除原、被告签订的《商铺买卖合同》；2、被告退还原告已付房款880000元、税费54511元、按揭费4400元、签约费1300元、支付违约金176000元；3、被告承担诉讼费用。
被告答辩并反诉称：不同意原告的诉讼请求。原告请求要求解除买卖合同是没有事实及法律依据，原告是买卖合同的违约方，应当承担违约责任，在本案中其不能以起诉状陈述的事实和理由解除买卖合同。原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应当予以驳回。2011年3月7日，原、被告签订《商铺买卖合同》约定双方的权利义务，2011年8月3日，双方签订《商铺买卖合同补充协议书》，原告未按协议支付房款，已构成违约，为此提起反诉，请求法院判令：1、原告向被告支付购房余款880000元；2、原告向被告支付逾期付款违约金（以180000元为本金，按每日1‰标准，自2011年10月31日计至2011年12月4日；以880000元为本金，按每日1‰标准，自2012年12月4日计至实际付清为止）；3、原告承担本案诉讼费用。
原告对被告的反诉答辩称：不同意被告的反诉请求。依据合同第十二条约定，被告应当为原告办理产权过户手续，现已达到约定解除的条件，因此被告称原告的起诉状陈述的事实和理由的观点是错误的。
经审理查明：据广州市房地产档案馆2014年5月8日查册单显示，位于广州市天河区花城大道766号142房的权属登记人为被告，建筑面积8.4511平方米，其中套内建筑面积4.025平方米，预售契约号为201101219056，规划用途为商业，无抵押、查封情况。另据广州市国土资源和房屋管理局2014年5月12日函件，天河区花城大道766号涉及项目珠光御景花园（自编1号楼），根据项目基本信息显示没有766号1042房（或铺），只有766号142房（商业）。
2010年12月28日，被告办理《委托公证书》，委托广州德馨投资有限公司（以下简称“德馨公司”）、广州市万城商业经营管理有限公司（以下简称“万城公司”）代为签订广州市天河区花城大道766号座首层06号、首层16-36号、首层39-98号等商铺认购书和商铺买卖合同、代为收取所有售房款等。
2011年3月3日，原告向某公司支付50000元，收据显示为“花城大道766号首层42号铺定金”。
2011年3月7日，原告向广东银浦担保有限公司支付按揭手续费4400元，被告否认委托该公司收取该款。
2011年3月7日，原告向某公司支付300000元，收据显示为“花城大道766号首层42号铺部分首期款”。
2011年3月17日，原告（买受人）、万某公司（出卖人即被告的委托代理人）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买广州市天河区花城大道766号1042号铺，商铺建筑面积共8.45平方米，其他套内面积4.03平方米，商铺为现房，房价款总金额为1760000元，买受人选择按揭付款方式支付购房款：（1）2011年3月7日前支付全部房价款的20%（包含定金）即350000元；（2）2011年4月7日前支付房价款的30%即530000元；（3）其中房价款880000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；备注1：买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的办理机构办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任；备注2：如银行实际贷款与买受人的申请贷款额度之间有差额的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的机构）或出卖人电话或书面通知后15天内以现金方式支付该差额部分款项，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任；备注3：如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或者银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的办理机构）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任；（第五条）买受人如未按本合同规定的时间付款，出卖人有权单方提出和决定解除本合同，若出卖人决定解除本合同的，出卖人可将买受人已付定金和房价款作为违约金没收，若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款的千分之一的标准向出卖人计付违约金；（第十二条）本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合，出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过30日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金，买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款千分之一的标准向买受人支付违约金等等内容。合同附件二为“1#楼首层平面图，图中标注42号位置。
原告向广州安某顾问有限公司支付签约费1300元，被告否认委托该公司收取该款。
2011年4月7日，原告向某公司支付税费54511元。
2011年4月7日，原告向某公司支付530000元，收据显示为“花城大道766号首层42号铺首期余款”。
2011年8月3日，原告（买受人）、万某公司（出卖人即被告委托代理人）签订《商铺买卖合同补充协议书》，约定：鉴于买受人自愿购买出卖人的广州市天河区花城大道766号1042铺，买受人向出卖人申请变更购房款，买受人按下列方式按时付款：（1）2011年3月7日前支付房价款20%（包含定金）计350000元；（2）2012年4月7日前支付房价款的30%计530000元；（3）2011年10月30日前支付房价款的10%即180000元；（4）其中房价款700000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账户；买受人如未按前述约定的时间支付房款的则按买卖合同第五条约定处理；本补充协议是买卖合同不可分割的部分，如有冲突，则以本补充协议约定为准。
2013年2月5日，被告向原告发出《通知》，称原告尚有房款880000元未支付，要求收到函件十五个工作日内付款款项，原告确认于2013年2月6日收到该函件，但表示其在约定的210个办证期限届满后收取函件。
关于双方交易铺位，原告表示不存在1042号铺，被告则表示1042号铺即为首层42号铺，即为房产证为花城大道7**号142房产。被告为此提交其房产证原件，显示建筑面积为8.45平方米，套内建筑面积4.03平方米，该房产证原件附带房地产分户图显示铺位位于1层，位置与《商铺买卖合同》附件二标注位置一致；另被告提交其与开发商广州珠光房地产开发有限公司签订的《商品房（一手现房）买卖合同》（合同编号201101219056），该买卖合同附图与《商铺买卖合同》附件二标注位置一致。另原告确认1042号铺即为首层42号铺。
庭审时，本院询问双方是否愿意继续履行合同，原告表示要求解除合同，被告则表示要求继续履行合同。另双方均对对方主张的违约金的标准抗辩过高，请求法院调整。
本院认为：《商铺买卖合同》约定交易的为花城大道766号1042号铺位，1042铺虽没有权属登记记录，但从买卖交易单据、交易面积及房产证等相关附图等证据显示，1042铺即为首层42号铺，买卖双方交易的房产即为广州市国土资源和房屋管理局核准登记的“广州市天河区花城大道766号142房”。
案外人德馨公司、万某公司作为被告朱洁莹的委托代理人在授权范围内代为签订合同及收取相关款项等代理行为产生的相应民事责任应由作为委托人的被告朱洁莹承受。
原告与被告朱洁莹的委托代理人万某公司于2011年3月17日签订的《商铺买卖合同》及于2011年8月3日签订的《商铺买卖合同补充协议》是原告与被告朱洁莹双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。
当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，权利人可以解除合同。《商铺买卖合同》第五条、第十二条均约定当事人各自的合同解除权，在条件成就时，权利人可行使权利。《商铺买卖合同》约定以按揭方式付款，《商铺买卖合同补充协议》变更付款金额及时间，但从双方约定按揭流程条款可见，被告在按揭手续办理中处于主导地位，原告处于配合方，原告支付按揭费用委托代办贷款，并无不当，期间未有证据显示因原告迟延提交资料导致按揭无法办理，应视为原告履行其按揭义务，至于按揭过程时间长短、按揭能否获得通过等均非当事人主观控制，但按日常生活经验，按揭应在一定合理期限办妥，被告应知悉原告的按揭申请是否获得通过，现无证据显示期间被告或按揭银行通知原告不获批准贷款情形，而第十二条约定的过户条件是不附带条件，不以房款付清为前提条件，被告未按约定在指定期限内（2011年3月17日起210个工作日为2012年1月1日）办妥产权转移手续，已构成违约，原告享有合同解除权，其请求解除合同具有合同依据，本院予以支持。被告在先违约后发函通知原告变更付款方式请求继续履行合同缺乏依据，不予采纳，对其基于继续履行合同的反诉请求，本院予以驳回。
按约定“若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金”，被告朱洁莹应返还原告已付购房款880000元；至于税费54511元费用属于代垫代付费用，现未发生过户交易，上述费用未实际发生，被告朱洁莹应予以返还。对于违约金为房价款10%，该约定为双方当事人的真实意思表示，并无不当，本院予以支持。对于原告要求被告支付已付按揭费4400元、签约费1300元，其为原告的实际损失，鉴于本院对被告朱洁莹的违约责任已作出处理，判令被告朱洁莹按房价款10%的标准向原告支付违约金，该违约金足以补偿原告的损失，在原告没有举证证实其实际损失超出合同约定的违约金情况下，原告请求被告支付上述损失缺乏充分的事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告陈卫康与被告朱洁莹（签约代理人为广州市万城商业经营管理有限公司）于2011年2月17日签订的《商铺买卖合同》及于2011年8月3日签订的《商铺买卖合同补充协议》。
二、被告朱洁莹于本判决发生法律效力之日起60日内向原告陈卫康返还购房款880000元。
三、被告朱洁莹于本判决发生法律效力之日起10日内向原告陈卫康返还税费54511元。
四、被告朱洁莹于本判决发生法律效力之日起60日内向原告陈卫康支付违约金176000元。
五、驳回原告陈卫康的其他诉讼请求。
六、驳回被告朱洁莹的反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费14845元由原告陈卫康负担50元，由被告朱洁莹负担14795元；反诉受理费8510元由被告朱洁莹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 谭巨文
人民陪审员 刘道桂
人民陪审员 梁泳怡
二〇一五年一月二十日
书 记 员 何靖文
判决书已于2015年月日送达