浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙02民终1305号上诉人（原审被告）：王红，个体工商户。委托代理人：王冶，浙江和义观达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：应吉安，公司职员。委托代理人：郑一峰，浙江共业律师事务所律师。委托代理人：陈超，浙江共业律师事务所律师。原审被告：钱文军。原审被告：余姚市吉佳商务宾馆有限公司。住所地：宁波市鄞州区泰康中路***号豪如国际大厦1103/****室。代表人：余姚市吉佳商务宾馆有限公司清算组。委托代理人：王珅，清算组成员。上诉人王红因与被上诉人应吉安、原审被告钱文军、余姚市吉佳商务宾馆有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省余姚市人民法院于2016年3月15日作出的（2015）甬余民初字第3349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月3日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院经审理认定：2011年7月20日，原告应吉安（出租方，甲方）与被告王红（承租方，乙方）、钱文军（承租方，乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：甲方将位于余姚市子陵路113号房屋租赁于乙方使用，租赁期限为12年，即从2011年5月1日起至2023年4月30日止，租金第一年为人民币400000元，按月支付，第二年开始每半年一付，先付后租，以后每年递增5%；若遇乙方欠交租金或物业管理费超过1个月，甲方有权提前解除本合同；任何一方未按上述约定执行，均属于违约，违约方须向另一方按年租金的20%支付违约金等。2013年5月13日，原告应吉安（甲方）与被告王红（乙方）、钱文军（乙方）签订补充协议一份，约定：“双方对房屋租赁协议第4.1条做如下解释，第一年租金为400000元，第二年租金为400000元。第三年租金为420000元，以后每年在上一年租金的基础上递增5%，即第四年租金为441000元，第五年租金为463050元，依此类推，特此确认。备注：第二年已收420000元，第三年收400000元”。涉案的位于余姚市子陵路113号的房屋登记所有权人系原告应吉安，其中有证建筑面积为797.35平方米，无证建筑面积为1072.16平方米。被告王红、钱文军系被告余姚市吉佳商务宾馆有限公司的投资人（发起人）。另查明，2015年7月6日，余姚市人民法院作出（2015）甬余商清（算）字第1-1号《指定清算组决定书》，指定浙江甬望律师事务所为申请人钱文军与被申请人余姚市吉佳商务宾馆有限公司、第三人王红强制清算一案的清算组。被告王红、钱文军已支付至2014年10月的租金。原审原告应吉安于2015年9月8日诉至原审法院，请求依法判令：1.依法解除原审原告、原审被告之间的《房屋租赁协议》；2.原审被告即时腾退余姚市子陵路113号的房屋；3.二原审被告共同支付原审原告自2014年11月起至腾退之日止的租金（暂计算至2015年9月，共计10个月，按照36750元/月，计367500元），且按房屋租赁协议约定承担违约金88200元，合计455700元；4.本案诉讼费由二原审被告共同承担。后原审原告变更诉讼请求为：1.依法解除原审原告、原审被告之间的《房屋租赁协议》；2.二原审被告即时腾退余姚市子陵路113号的房屋；3.二原审被告共同支付原审原告自2014年11月起至腾退之日止的租金与房屋占有使用费（无房产证部分按照原租金标准计算），且按《房屋租赁协议》约定承担违约金88200元；4.本案诉讼费由二原审被告共同负担。原审法院经审理认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案的房屋其中有证建筑面积为797.35平方米，无证建筑面积为1072.16平方米。对无产权证的房屋，原告应吉安未提供证据证明其取得了建设工程规划许可证，因此涉及该无产权证房屋部分的房屋租赁合同无效，涉及有产权证部分的房屋租赁合同有效。就有效部分的房屋租赁合同，因依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。依照《房屋租赁协议》的约定，原告应吉安将房屋出租给被告王红、钱文军，被告王红、钱文军应按约支付相应的租金。2013年5月13日，原告应吉安与被告王红、钱文军协议确定第四年租金为441000元，第四年租金（2014年11月1日至2015年4月30日）未付，现原告应吉安诉请解除与被告王红、钱文军之间有效部分的租赁协议，并要求二被告即时腾退房屋的诉讼请求，该院予以支持。依照法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持，故对原告应吉安诉请被告支付原告自2014年11月起至腾退之日止的租金与房屋占有使用费（无房产证部分按照原租金标准计算）的诉请，该院予以支持。原告应吉安又诉请被告王红、钱文军支付违约金88200元，依据《房屋租赁协议》约定“任何一方未按上述约定执行，均属于违约，违约方须向另一方按年租金的20%支付违约金”,现被告王红、钱文军未按约支付租金，应承担相应的违约责任，但因本案涉及无产权证部分房屋的房屋租赁合同无效，故与此相对应的违约金不予支持。被告王红辩称被告余姚市吉佳商务宾馆有限公司系本案租赁房屋的实际承租人和使用人，原告应吉安无权要求被告王红支付租金及违约金，被告王红、钱文军代被告余姚市吉佳商务宾馆有限公司与原告应吉安签订的《房屋租赁协议》。该院认为被告王红、钱文军系被告余姚市吉佳商务宾馆有限公司的投资人（发起人），其与原告应吉安签订的《房屋租赁合同协议》以及补充协议中，均明确其系以自然人身份与原告应吉安签订租赁协议，即被告王红、钱文军作为被告余姚市吉佳商务宾馆有限公司的投资人（发起人）系以自己个人的名义对外与原告应吉安签订该《房屋租赁合同协议》，因此根据合同相对性原则，出租方即原告应吉安应以其认知的发起人即被告王红、钱文军作为合同相对方，现原告应吉安亦请求作为发起人的被告王红、钱文军承担合同责任合法有理。综上，该院对被告王红的辩称意见不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、解除原告应吉安与被告王红、钱文军签订的《房屋租赁协议》；二、被告王红、钱文军于判决发生法律效力之日起十五日内从向原告应吉安所承租的房屋中腾空、搬离；三、被告王红、钱文军支付原告应吉安自2014年11月1日起至2015年9月30日止的租金及房屋占有使用费共计367500元；四、被告王红、钱文军支付原告应吉安自2015年10月1日起至实际腾空、搬离所承租的房屋之日止按照36750元/月的标准计算的房屋占有使用费；五、被告王红、钱文军支付原告应吉安违约金37617.49元；六、驳回原告应吉安的其他诉讼请求。宣判后，原审被告王红不服，上诉至本院，称：一、涉案房屋系被上诉人将原房屋拆除后私自重建的，因原房屋已经灭失，故被上诉人提交的房屋产权证所记载的房屋与涉案房屋并不具有同一性。另外，重建后的房屋并未取得建设工程规划许可证，因此，涉案房屋应全部系违章建筑；二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之相关规定，在涉案房屋未取得建设工程规划许可证的情况下，《房屋租赁协议》应为无效合同。原审法院依据房屋产权证、认定重建后的房屋部分为合法建筑，并据此认定《房屋租赁协议》部分有效，与事实不符；三、原审被告余姚市吉佳商务宾馆有限公司为涉案房屋的实际占有人和使用人。该公司成立后，其对涉案房屋进行了装修，并将其作为经营场所对外营业。另外，租金也系该公司实际支付的。并且涉案房屋系被上诉人与原审被告钱文军的夫妻共同财产，原审被告钱文军不可能自己租用自己的财产，这只能说明其与上诉人是以原审被告余姚市吉佳商务宾馆有限公司的股东的身份代为租赁涉案房屋的，因此，被上诉人无权要求上诉人支付租金与房屋占有使用费；四、本案中，原审被告钱文军作为原审被告余姚市吉佳商务宾馆有限公司的执行董事和总经理，控制着该公司的经营，因其强制清算该公司，致使《房屋租赁协议》无法履行，由此产生的后果应由其自行承担。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人负担本案一、二审案件受理费。被上诉人应吉安答辩称：一、涉案房屋系依据政府部门的政策规划改建成宾馆的，但并不存在原地重建的情形。并且，上诉人所提交的证据并不能够证明涉案房屋属于违章建筑；二、根据合同的相对性，《房屋租赁协议》及其补充协议的签订主体均系上诉人与原审被告钱文军以个人名义签订的，故被上诉人有权请求该二人支付相应的款项；三、对于无证部分的房屋，原审法院参照租金标准予以计算相应的占有使用费，应属正确。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审被告钱文军答辩称：一、原审法院对于《房屋租赁协议》的效力及该合同的相对方的认定是正确的，上诉人主张原审被告余姚市吉佳商务宾馆有限公司为涉案房屋的实际占用人和承租人，意图逃避自身责任；二、对于无证部分的房屋，原审法院按照原租金标准计算相应的房屋占有使用费，符合法律规定。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。原审被告余姚市吉佳商务宾馆有限公司答辩称：坚持一审中的答辩意见，认可法院的司法认定，如果涉案房屋租金或占有使用费最终被认定为是原审被告余姚市吉佳商务宾馆有限公司的债务，清算组会将该债务作为合法债权予以登记，反之，如果被认定是股东个人债务，也认可法院的最终裁决。在二审审理期间，上诉人王红提交税收电子转账专用完税证一份，拟证明原审被告余姚市吉佳商务宾馆有限公司实际缴纳了房产税。被上诉人应吉安经质证认为，上述证据的提交时间已超出了举证期限，且该证据并非原件，故对其真实性有异议。另外，原审被告余姚市吉佳商务宾馆有限公司进行纳税，并不能印证其系实际的承租人，故对其关联性亦有异议。原审被告余姚市吉佳商务宾馆有限公司经质证认为，如果上述证据确系从清算组处复印来的，则认可其真实性。原审被告钱文军未予质证。本院经审查认为，上诉人王红提交的上述证据不属于二审中的新证据，且不能证明本案之待证事实，故应不予认定。本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为，关于涉案《房屋租赁协议》的效力，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。现涉案房屋中有793.35平方米系有证建筑面积，而其余1072.16平方米房屋自建造至今并未取得建设工程规划许可证或经相关部门批准，故原审法院据此认定上述《房屋租赁协议》部分无效，于法有据，并无不当。虽上诉人主张涉案房屋均系违章建筑，但其并无相应的证据予以佐证，故对其诉称，本院难以采信。鉴于《房屋租赁协议》部分无效，对于其中的无证部分建筑面积，被上诉人根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款之规定，诉请参照原租金标准计算相应的房屋占有使用费，依据充分，故应予以支持。至于涉案房屋承租人的认定，虽上诉人以该房屋由原审被告余姚市吉佳商务宾馆有限公司占有使用及租金由其实际支付等为由主张该公司系实际承租人，但在《房屋租赁协议》及其补充协议中，上诉人及原审被告钱文军均系以其个人名义签订上述协议，故基于合同的相对性，原审法院认定该二人为涉案房屋的实际承租人，并判令其支付相应的租金及房屋占有使用费，事实依据充分，应属妥当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。上诉人之上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8136元，由上诉人王红负担。本判决为终审判决。审 判 长  马金平审 判 员  钟康树代理审判员  郑 辉二〇一六年六月七日代书 记员  潘芬芬