湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武昌民初字第01546号
原告：陈金敏。
委托代理人：李伟，湖北中和信律师事务所律师。
被告：武汉联发瑞成置业有限公司，住所地武汉市武昌区和平大道336号金宁国际商厦21层7号。
法定代表人：唐莲莲，董事长。
委托代理人（特别授权代理）：冯利珍，湖北卓盛律师事务所律师。
第三人：武汉农村商业银行股份有限公司武昌支行，住所地武汉市武昌区中山路338号。
代表人：彭颢，行长。
委托代理人：易秀兰，武汉农村商业银行股份有限公司武昌支行职工。
委托代理人：孙建军，武汉农村商业银行股份有限公司武昌支行职工。
原告陈金敏诉被告武汉联发瑞成置业有限公司（下称联发瑞成公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理后，依法由审判员ＸＸ睿适用简易程序，于2015年5月28日公开开庭进行了审理。原告陈金敏的委托代理人李伟、被告联发瑞成公司的委托代理人冯利珍、第三人武汉农村商业银行股份有限公司武昌支行（下称农商行武昌支行）的委托代理人孙建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈金敏诉称：2013年7月1日，陈金敏与联发瑞成公司签订《武汉市商品房买卖合同》，联发瑞成公司将其开发的江尚天地项目2803号房出卖给陈金敏，房屋总价款1083738元。该合同约定：“出卖人应当在2014年9月28日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用”，“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金”。陈金敏积极履行付款义务，截止签订合同之日已支付首付款633738元。2013年11月11日，陈金敏受联发瑞成公司指定，与农商行武昌支行签订《个人住房公积金贷款借款合同》、《个人住房公积金贷款抵押合同》，贷款450000元。2014年1月2日，陈金敏将前述贷款全额支付联发瑞成公司。联发瑞成公司先后向陈金敏开具四张《销售不动产统一网络发票》。2014年9月26日，联发瑞成公司突然向陈金敏邮寄《【江尚】延期交房通知》，擅自将交房日期变更为2014年12月28日，陈金敏对此不能接受，遂于2014年12月27日向联发瑞成公司口头告知并递交书面《解除合同通知书》。2014年12月26日，联发瑞成公司又突然发布《延期交房公告》，称“力争在2015年6月份底至2015年9月份底期间达到交付条件”。陈金敏认为，联发瑞成公司至今不能交房，已构成根本违约，致使陈金敏签订购房合同、借款合同、抵押合同的目的均不能实现。为此，请求判令：1、确认陈金敏与联发瑞成公司之间的《武汉市商品房买卖合同》已经于2014年12月17日解除，并判令联发瑞成公司返还已付购房款646283.59元（其中包括已付首付款633738元、截止2015年3月20日陈金敏已经偿还银行贷款的本金12545.59元）；2、解除陈金敏与农商行武昌支行之间的《个人住房公积金贷款借款合同》、《个人住房公积金贷款抵押合同》，并由联发瑞成公司向农商行武昌支行偿还2015年3月20日之后的贷款本金437454.41元；3、联发瑞成公司赔偿陈金敏截止2015年3月20日的利息损失共计24151.17元及至联发瑞成公司履行生效法律文书之日止的利息；4、联发瑞成公司向陈金敏支付违约金108373.80元；5、本案诉讼费由联发瑞成公司承担。
被告联发瑞成公司辩称：对陈金敏解除合同的诉请没有异议。关于陈金敏同时诉请赔偿利息损失和支付违约金，双方合同约定的10%违约金过分高于陈金敏的实际损失，联发瑞成公司有权要求减少。按照合同法的相关规定，陈金敏或者主张违约金、或者主张利息损失，联发瑞成公司也只能据实承担原告的实际损失，因此陈金敏只能主张其利息损失。关于返还已付购房款，依据合同附件6补充协议第8条约定，合同解除的，双方应互相配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记及抵押贷款合同解除等手续，在上述各项手续履行完毕之日起30日内退还陈金敏已付款项。
第三人农商行武昌支行述称：农商行武昌支行依法办理抵押手续，抵押权有效。请求保护银行的合法抵押权，贷款未还清则不能解除抵押权，在结清贷款之后同意解除抵押权。
经审理查明：2013年7月1日，陈金敏与联发瑞成公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定，联发瑞成公司将其开发的武汉市武昌区和平大道1018号江尚天地商品房项目中的第2幢28层3号房出卖给陈金敏，房屋总价款为1083738元；陈金敏于2013年7月31日前，一次性存入商品房首付款633738元，其余价款办理贷款。第九条约定：“出卖人应当在2014年9月28日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用……”；第十一条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：……逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金……”。合同还对面积确认及面积差异处理、规划设计变更、保修责任、公共部分分摊建筑面积、装饰装修标准、前期物业服务等进行了约定。合同附件六补充协议约定，买受人在2013年7月1日前支付首付款，余款450000元于2013年8月1日前到达出卖人指定账户。第八条约定，合同解除的，双方应互相配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记及抵押贷款合同解除等手续，出卖人应在上述各项手续及相应的程序履行完毕之日起30个工作日内退还买受人已付款项。若买受人拒绝配合办理上述手续的，则自本合同解除之日起，按照合同总价款的万分之三的标准按日向出卖人支付违约金，直至配合办妥之日。按照本合同约定或法律规定应由双方各自承担的违约金或利息，办理退款时一并予以结算。
2013年5月19日，陈金敏向联成瑞发公司支付预售定金20000元，2013年5月24日，陈金敏向联成瑞发公司支付预收购房款563738元，2013年7月1日，陈金敏向联成瑞发公司支付预收购房款50000元。
2013年11月11日，陈金敏与农商行武昌分行签订《个人住房公积金贷款借款合同》、《个人住房公积金贷款抵押合同》，合同约定，农商行武昌分行向陈金敏发放贷款450000元，期限24年，至2037年11月11日止，贷款利率为年利率10.5%，采取等额本息还款法，归还贷款。贷款只能用于陈金敏购买江尚天地2栋2803室的房屋，陈金敏授权农商行武昌支行将上述贷款资金以转账方式直接划入售房单位联发瑞成公司账户。抵押合同约定，陈金敏以江尚天地2栋2803室财产设定抵押，抵押担保范围为借款合同项下之借款本金、利息、罚息、违约金及实现抵押权的费用，借款人不履行借款合同约定条款时，银行有权以抵押物折价或拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿，实现抵押权。
2014年1月2日，联发瑞成公司向陈金敏出具了收到购房款450000元的发票。
截止2015年3月20日，陈金敏已偿还银行贷款本金12545.59元，支付利息24151.17元。至法庭辩论终结之日2015年4月30日，陈金敏又偿还了银行贷款本金1898.72元，利息3095.28元。尚欠贷款余额435555.69元。
2014年9月25日，联发瑞成公司向陈金敏发出延期交房书面通知，称最终交付时间为2014年12月28日。
2014年12月17日，陈金敏向联发瑞成公司发出解除合同书面通知，表示对交房时间变更为2014年12月28日不予接受，故依约解除该买卖合同，并要求联发瑞成公司返还陈金敏全部购房款、支付10%的违约金、双倍返还订金，赔偿办理住房公积金贷款的损失。
2014年12月26日，联发瑞成公司向全体业主发出书面延期交房公告，称，“力争在2015年6月份底至2015年9月份底期间达到交付条件”。并承诺严格按照合同违约条款承担违约责任。
上述事实，有陈金敏提供的2013年7月1日与联发瑞成公司签订的《武汉市商品房买卖合同》、2013年5月19日、2013年5月24日、2013年7月1日、2014年1月2日联发瑞成公司向陈金敏出具的销售不动产统一网络发票、联发瑞成公司于2014年9月25日向陈金敏发出的《【江尚】延期交房通知》、2014年12月26日联发瑞成公司的《延期交房公告》、2014年12月17日陈金敏向联发瑞成公司发出的《解除合同通知书》、2013年11月11日陈金敏与农商行武昌支行签订的《个人住房公积金贷款借款合同》、《个人住房公积金贷款抵押合同》、陈金敏贷款还款查询清单等证据加以证明。
以上证据在法庭上出示，双方当事人围绕证据的真实性、合法性以及与待证事实的关联系进行了质证，并针对证据有无证明力和证明力大小进行了说明和辩论。联发瑞成公司、农商行武昌支行对上列证据的真实性均无异议，本院根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零四条、第一百零五条的规定，作为认定案件事实的根据。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”。陈金敏与联发瑞成公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，自成立时生效。
《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。陈金敏依约向联发瑞成公司支付了首付款并办理了按揭，农商行武昌支行也将陈金敏贷款依约发放到联发瑞成公司账户，但联发瑞成公司至今未按合同约定的期限向陈金敏交付房屋，其行为已构成违约。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”；第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。陈金敏与联发瑞成公司签订的《武汉市商品房买卖合同》中约定的合同解除条件为“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同”，联发瑞成公司逾期交房的期间已达到合同约定的解除条件，陈金敏于2014年12月17日向联发瑞成公司发出了解除合同书面通知，联发瑞成公司未提出异议且在庭审中明确表示同意解除合同，本院确认陈金敏、联发瑞成公司2013年7月1日签订的《武汉市商品房买卖合同》及相关补充协议于2014年12月17日解除。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。据此，陈金敏解除与农商行武昌支行之间的《个人住房公积金贷款借款合同》、《个人住房公积金贷款抵押合同》的诉讼请求，本院予以支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。据此，本案所涉《武汉市商品房买卖合同》、《个人住房公积金贷款借款合同》、《个人住房公积金贷款抵押合同》解除后，联发瑞成公司应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还农商行武昌支行和陈金敏，故对陈金敏要求联发瑞成公司向其返还已付购房款633738元、2015年3月20日前陈金敏已偿还的银行贷款本金12545.59元，贷款利息24151.17元予以支持。至2015年3月20日止，陈金敏已依约按月偿付贷款，尚欠贷款本息应由联发瑞成公司向农商行武昌支行返还。农商行武昌支行在收到全部购房贷款本息后，应当依法办理解除抵押物抵押的手续。
关于购房款返还的时间，联发瑞成公司辩称在双方互相配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记及抵押贷款合同解除等手续履行完毕之日起30日内返还已付陈金敏购房款，根据双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第七条第1款第（2）项的约定，“买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款”。但合同补充协议第八条约定，“合同解除的，双方应互相配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记及抵押贷款合同解除等手续，出卖人应在上述各项手续及相应的程序履行完毕之日起30个工作日内退还买受人已付款项”。该补充协议系对原商品房买卖合同相关条款的实质性变更，即双方明确约定了返还购房款的时间及相关条件，该约定符合抵押贷款购房的特点和操作程序上的先后顺序以及武汉市商品房买卖的交易习惯。商品房买卖关系与以该房屋做抵押的贷款关系是既有联系又有区别的两个不同的法律关系。解除房屋买卖关系不可避免地要涉及到处理房屋的抵押贷款关系，只有处理好贷款部分的房款才能有利于房屋买卖合同的最终解除，虽然陈金敏在诉请中未主张按照合同约定办理本合同备案登记的注销、抵押登记及抵押贷款合同解除等手续，但联发瑞成公司就此提出了反驳意见，农商行武昌支行也对自己的抵押权进行了主张，为减少诉累，遵循“两便”原则，应将诉争合同的权利义务在本案中一并处理，才能既有利于保护双方当事人的利益也有利于保护第三人银行的利益，切实做到案结事了。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。因此，考虑到在购房时房款的自付部分和贷款部分的给付时段不同、主体不同、担保不同，相应的法律后果也不同，应将陈金敏自负部分的购房款与银行抵押贷款部分的购房款在主文中分项判决并在判决履行上分段实施。购房时买受人得到的是无抵押的清洁房屋，退房时买受人亦应将撤销抵押的房屋退交出卖人，首先应裁决该房屋具备办理抵押贷款撤销的条件；其次应裁决办理该房屋抵押贷款的撤销手续和办理房屋买卖登记撤销手续；最后应裁决联发瑞成公司于办理该房屋撤销登记之后退还陈金敏已付的购房款。这样分段退付，在操作上既有利于解决房款退付资金量大的问题，也符合双方合同的约定，更便于处理好购房人、开发商和贷款银行三者的关系。
同时考虑到如果联发瑞成公司不能在本院判决确定的期限内返还贷款余额，不能使该房屋具备办理抵押撤销的条件，必然会导致农商行武昌支行不能办理解除抵押权手续，从而使陈金敏不能办理合同备案登记注销手续，可能由于联发瑞成公司的行为导致陈金敏主张返还已付购房款权利的实现，遵循诚实信用原则，应当适当赋予陈金敏相应的主动主张该权利的权限。
陈金敏同时主张联发瑞成公司赔偿其已支付的贷款的利息损失及合同约定的“按买受人累计已付款的10%”违约金，联发瑞成公司辩称陈金敏只能主张违约金或者利息损失其中之一，联发瑞成公司也只能据实承担原告的实际损失，即利息损失。陈金敏在本案中的损失既包括了其已支付的贷款的利息损失，也包括了其已付购房款633738元的利息损失，如前所述，陈金敏主张的已付贷款的利息损失，该利息依法应由联发瑞成公司返还，在此不再赘述。陈金敏并未主张已付购房款的利息损失，联发瑞成公司混淆了两种不同的利息损失。陈金敏主张的是合同约定的违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”即约定的违约金可以根据实际的损失依法进行补偿，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。据此，违约金与违约损害赔偿是一致的，适用违约金，在没有造成损害的时候，就是惩罚性违约金；在违约行为造成对方损害时，违约金就是赔偿金。联发瑞成公司辩称双方合同约定的违约金过分高于陈金敏的实际损失，没有提供证据加以证明，根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条的规定，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，联发瑞成公司应当承担举证不能的法律后果。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等，予以衡量。考虑到陈金敏已付的购房款633738元，合同约定的“累计已付款的10%”违约金108373.8元不过分高于其从付款之日至今的633738元的利息损失，本院对陈金敏违约金的诉讼请求予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，判决如下：
一、确认陈金敏与武汉联发瑞成置业有限公司2013年7月1日签订的《武汉市商品房买卖合同》于2014年12月17日解除；
二、解除陈金敏与武汉农村商业银行股份有限公司武昌支行2013年11月11日签订的《个人住房公积金贷款借款合同》、《个人住房公积金贷款抵押合同》；
三、武汉联发瑞成置业有限公司于本判决生效之日起三日内一次性向武汉农村商业银行股份有限公司武昌支行全部返还陈金敏的贷款余额435555.69元（包括本息，计算至2015年4月30日，此后金额以银行结算单据为准）；
四、武汉农村商业银行股份有限公司武昌支行在收到武汉联发瑞成置业有限公司返还贷款的三日内办理解除武汉市武昌区和平大道1018号江尚天地2幢28层3号房屋抵押权的登记手续；
五、陈金敏在武汉联发瑞成置业有限公司返还上述全部贷款三日内办理《个人住房公积金贷款借款合同》、《个人住房公积金贷款抵押合同》解除手续；陈金敏在《个人住房公积金贷款借款合同》、《个人住房公积金贷款抵押合同》解除后三日内配合武汉联发瑞成置业有限公司办理武汉市武昌区和平大道1018号江尚天地2幢28层3号房屋的《武汉市商品房买卖合同》合同备案登记注销手续；
六、武汉联发瑞成置业有限公司在上述四、五项办理完毕之日起三十个工作日内返还陈金敏已付购房款633738元；2015年3月20日前已偿还的银行贷款本金12545.59元，利息24151.17元（本次按陈金敏的诉讼请求计算至2015年3月20日，武汉联发瑞成置业有限公司仍应向陈金敏返还2015年3月20日后的已付银行贷款本息，返还的数额依陈金敏向武汉农村商业银行股份有限公司武昌支行偿还贷款的银行结算清单为准，至本判决确定给付之日止）；
七、如武汉联发瑞成置业有限公司未能在期限内履行上述第三项判决主文内容，陈金敏可直接申请强制执行上述第六项判决主文内容；
八、武汉联发瑞成置业有限公司于本判决生效之日起三日内一次性向陈金敏支付违约金108373.8元。
本案案件受理费15529元，减半收取7764.5元，由武汉联发瑞成置业有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户-
市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审判员 ＸＸ睿
二〇一五年七月一日
书记员 肖 晟