广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3842号
上诉人（原审原告）：黄桂清，1957年8月13日出生，身份证住址广东省从化市。
委托代理人：邝灼枢，广东广从律师事务所律师。
委托代理人：骆文婷，广东广从律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李智华，1968年2月28日出生，从化市人，现在广东省番禺监狱服刑。
被上诉人（原审被告）：利卫琴，女，1973年1月16日出生，从化市人，现在广东省女子监狱服刑。
两被上诉人共同委托代理人：李智锋，户籍所在地广东省从化市。
上诉人黄桂清因与被上诉人李智华、利卫琴房屋买卖合同纠纷一案，不服从化市人民法院（2013）穗从法民一再字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经再审查明，2004年3月12日，李智华与黄桂清签订《转让合约》，约定李智华、利卫琴将位于街口田边村农民新村新建楼房1-5层（地址：从化市街口街三多路十三巷6号）以35万元的价格转让给黄桂清，协助黄桂清办理相关过户手续，并收齐了黄桂清交付的购房款35万元。后由于涉案房屋未能依约过户，黄桂清于2005年5月27日提起诉讼，原审法院于2005年5月31日立案受理，案号为（2005）从法民一初字第712号。黄桂清诉讼请求：1、位于从化市街口街田边村三多路十三巷6号（国土证号：01220101001**号）归黄桂清所有；2、案件诉讼费由李智华、利卫琴承担。案件审理过程中，黄桂清变更第一项诉讼请求为：1、李智华、利卫琴将位于从化市街口街田边村三多路十三巷6号（原地址：从化市街口镇田边村二队）的楼房一幢（1-5层，土地证号：从府集建字第0122010100162号）交付黄桂清居住使用至返还转让款**万元时止。2005年7月6日，经原审法院主持调解，双方当事人达成调解协议，原审法院出具（2005）从法民一初字第712号民事调解书，调解协议如下：“一、李智华、利卫琴自愿将位于从化市街口街田边村三多路十三巷6号（原地址：从化市街口镇田边村二队）的楼房一幢（1-5层，土地证号：从府集建字第0122010100162号）交付黄桂清居住使用至返还转让款**万元时止。二、本案受理费7760元、财产保全费2270元，合计10030元由黄桂清自愿负担。”调解书生效后，李智华、利卫琴未向黄桂清归还购房款35万元。2005年8月15日，原审法院立案受理黄桂清诉李智华、利卫琴强制执行一案，并于2005年11月将涉案房屋交付黄桂清居住使用至今。2005年5月13日，黄桂清申请诉前财产保全，请求查封李智华、利卫琴位于从化市街口街田边村三多路十三巷6号的楼房1幢（土地证号：从府集建字第01220101001**号）。2005年5月17日，原审法院作出（2005）从法诉保字第50号民事裁定书，裁定查封被申请人李智华、利卫琴共有的位于从化市街口街田边村三多路十三巷6号（原地址：从化市街口镇田边村二队）的楼房产权（土地证号：从府集建字第01220101001**号）。该裁定已送达执行。
原审法院另查明李智华为从化市街口街第二经济合作社社员，黄桂清非该经济社社员，为城镇居民。黄桂清妻子婚前为该经济社社员，但在签订《转让合约》前已将户口迁出。涉案房屋为一幢五层楼房，建筑面积约为500平方米。该楼房于1994年11月21日以李智华个人名义申请报建，建房地址为门口田农民新村。1994年12月6日，从化市建设委员会颁发《建设工程规划许可证》（编号94-471），许可建设规模为127平方米，二层楼房。2005年11月19日，广州市中级人民法院作出（2005）穗中法刑二初字第142号刑事判决书，以诈骗罪分别判处李智华、利卫琴无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产；继续追缴被告人李智华、利卫琴的违法所得，连同扣押的赃物返还给刑事案件各被害人。宣判后，李智华、利卫琴不服上诉，广东省高级人民法院作出（2005）粤高法刑二终字第794号刑事裁定书，裁定驳回上诉，维持原判。关于本案讼争的从化市街口街田边村三多路十三巷6号五层楼房的土地性质，根据从化市国土资源和房屋管理局复函，应为农民集体土地性质。上述事实，有原审法院（2005）从法民一初字第712号案卷、（2012）穗从法执异字第11号案卷、广东省高级人民法院（2005）粤高法刑二终字第794号刑事裁定书、从化县建设工程规划许可证申请表、中华人民共和国建设工程规划许可证、土地发证档案情况查询证明、从化市规划局及从化市国土资源和房屋管理局复函等予以证实。
黄桂清因房屋买卖合同纠纷一案，向原审法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、位于从化市街口街田边村三多路十三巷6号（国土证号：01220101001**号）归原告所有；2、本案诉讼费由李智华、利卫琴承担。
原审法院再审认为，根据《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国民事诉讼法>；审判监督程序若干问题的解释》第33条第1款规定：“人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。但涉及国家利益、社会公共利益，或者当事人在原审诉讼中已经依法要求增加、变更诉讼请求，原审未予审理且客观上不能形成其他诉讼的除外。”因此，再审审查原审原告的诉讼请求应为李智华、利卫琴将位于从化市街口街田边村三多路十三巷6号（原地址：从化市街口镇田边村二队）的楼房一幢（1-5层，土地证号：从府集建字第0122010100162号）交付黄桂清居住使用至返还转让款**万元时止。黄桂清的上述诉讼请求依据为《转让合约》，因此，本案应先行审查《转让合约》是否有效。涉案楼房买卖包含两个方面转让，一是农民集体土地所有权转让，一是地上房屋转让。关于农民集体土地所有权转让问题，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”《中华人民共和国物权法》第一百五十一条规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律法规办理。”根据上述法律法规，农民集体所有的土地原则上不得直接作为建设用地，直接使用集体土地作为建设用地的主体通常限定为集体经济组织成员或集体企业，使用权的取得必须报请有关部门批准，使用目的限定为乡镇企业使用需要、乡（村）公共设施、公益事业、村民自住等，且农民集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。关于农村住宅买卖问题，1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）中规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”虽然该规定仅为政策性规定，但农村房地产立法存在大量的法律真空，事实上依靠政策调整，而国家政策禁止城镇居民向农村扩张、购买农村房屋。根据《中华人民共和国民法通则》第六条的规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”因此，关于农村住宅买卖的效力问题，应遵循上述政策规定，也即对于非同一农村集体经济组织成员之间以及农村集体经济组织成员向城镇居民出售农村住宅的买卖行为均无效。根据“地随房走”的原则，随着农村住宅或其他建筑物所有权的转移，不可避免地发生农村集体土地使用权的转移，故农村住宅的转让必须同时符合农村集体土地所有权转让的条件。因此，向非本集体经济组织成员、城镇居民以及法人或其他组织转让农村住房的、农民集体土地使用权的，因不具备使用权主体资格以及违反法律法规的禁止性规定，应认定买卖合同无效。结合本案，涉案从化市街口街田边村三多路十三巷6号五层楼房土地性质为农民集体用地，但黄桂清及其妻子与李智华、利卫琴签订《转让合约》时均非同一经济社成员，且黄桂清为城镇居民，不符合农民住宅转让条件，违反农民集体土地转让的法律法规禁止性规定，因此就涉案房屋的转让行为无效，双方之间签订的《转让合约》无效。
黄桂清的诉讼请求依据为《转让合约》，而《转让合约》为无效合同，基于无效合同不能产生占有权等其他权利。因此，黄桂清上述诉讼请求因缺乏事实与法律依据，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十一条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、第六十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国民事诉讼法>；审判监督程序若干问题的解释》第三十三条第一款之规定，并经原审法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销本院（2005）从法民一初字第712号民事调解书；二、驳回黄桂清的诉讼请求。原审案件受理费7760元，由黄桂清承担。
上诉人黄桂清不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院事实认定不清，法律适用错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。全部上诉费用由被上诉人负担。上诉理由：上诉人已经支付了涉案房屋的相应价款人民币35万元，已于2005年一直使用该房屋至今，而且上诉人对涉案房屋还进行了修缮并花费了数万元的工程款，因此，上诉人基于长期管理使用和修缮行为，应当认定上诉人对涉案的建筑享有占有权。另外，被上诉人另外还拖欠上诉人本金400多万元人民币无法归还，倘若房屋被判不属于上诉人所有，房款和修缮的费用将付之一炬，结果必定会造成上诉人血本无归。因此，原审法院遗漏基本事实，导致判决结果严重不公，请求二审法院依法撤销一审判决，并依法进行改判，要么判令将房屋过户给上诉人，要么判令被上诉人将债务全部清偿。
被上诉人李智华、利卫琴辩称：涉案房屋的宅基地是李智华父子的房屋，因为李智华与父母一起居住，以李智华的名义报建，所以房屋是不能过户的。对于上诉人提出的使用权，要看本案涉及的金额，仅限于本案房屋转让的35万元。
本案二审查明的事实与一审法院再审查明的事实一致。
本院二审期间，黄桂清与李智华的代理人李智锋达成如下协议：一、黄桂清承认位于从化市街口街田边村三多路十三巷6号（原地址：从化市街口镇田边村二队）楼房一幢（1-5房），土地证号：从府集建字第0122010100162号的房产为李智华、利卫琴所有；二、李智华、利卫琴承认拖欠黄桂清债务357万元（注：未包括利息计付），该债务（详见：1、（2010）从法民一初字第1034号、1035号、1036号的民事判决书；2、（2005）从法民一初字第712号民事调解）为证；三、为解决该房屋的居住使用权利与清偿拖欠债务这一事实和矛盾，李智华、利卫琴自愿将位于从化市街口街田边村三多路十三巷6号（原地址：从化市街口镇田边村二队）楼房一幢（1-5房），土地证号：从府集建字第01220101001**号的房产，为公平起见，该房屋追认从2005年8月起承租给黄桂清，（且客观事实，李智华、利卫琴从2005年已将该房屋交由黄桂清居住使用至现在）。该房屋租金以每年一万元计算作抵偿李智华、利卫琴所欠黄桂清的债务357万元，直至抵偿还清债务为止，再由黄桂清将该房屋交还给李智华、利卫琴；四、该协议书是黄桂清与李智华、利卫琴二审庭审后协商达成的真实意思表示，并请求二审法院依法接受该协议书，为该案二审制作调解书依据。
本院认为，广东省从化市人民法院（2005）从法民一初字第712号民事调解书发生法律效力后，因该调解书内容有瑕疵，调解协议损害其他债权人的利益，经广东省从化市人民法院审委会讨论决定再审，故再审时应以黄桂清在（2005）从法民一初字第712号案提出的诉讼请求为审查范围。黄桂清在（2005）从法民一初字第712号案提出的诉讼请求原为：判令位于从化市街口街田边村三多路十三巷6号（国土证号：01220101001**号）归黄桂清所有。后在庭审时变更为：李智华、利卫琴将位于从化市街口街田边村三多路十三巷6号（原地址：从化市街口镇田边村二队）楼房一幢（1-5层，土地证号：从府集建字第0122010100162号）交付黄桂清居住使用至返还转让款**万元时止。故黄桂清的诉讼请求应以其变更后的请求为案件的审查范围。黄桂清与李智华、利卫琴的《转让合约》涉及农村集体土地使用权的转让的身份限制，因黄桂清不具备涉案房屋所属地农村集体成员资格，故而《转让合约》无效，对此一审法院专门做了分析，本院不再赘述。因《转让合约》的无效，黄桂清对房屋所有权、使用权提出的请求，显然没有法律依据，一审法院对黄桂清的该项请求予以驳回，并无不当，本院予以维持。因黄桂清在（2005）从法民一初字第712号案中并无提出返还35万元的诉讼主张，故其上诉要求判令将债务全部清偿的请求，不属于本案的审查范围，黄桂清可另案提出权利主张。
因黄桂清与李智华、利卫琴在本案二审期间达成的调解协议不但涉及到双方已超过法院生效法律文书强制执行期限的其他债务，还同样存在双方对黄桂清房屋使用权的约定没有相应的法律依据的情形，故本院对该调解协议不予采纳。
综上，审查一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费7760元，由上诉人黄桂清负担。
本判决为终审判决。
审判长 贾震华
审判员 陈 涛
审判员 陈珊彬
二〇一五年一月二十七日
书记员 阮志雄
陈迪