江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第2971号
上诉人（原审被告）南京交家电车辆有限公司，组织机构代码83491224-1，住所地江苏省南京市雨花台区宁南大道20号。
法定代表人郑如华，该公司董事长。
委托代理人张庆祥，江苏苏豪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京宁南车业投资有限公司，组织机构代码73888204-6，住所地江苏省南京市雨花台区软件大道20号。
法定代表人吕金航，该公司董事长。
被上诉人（原审原告）吕金航，男，1964年9月4日生，汉族，某公司董事长。
被上诉人（原审原告）曾清友，男，1966年12月16日生，汉族，无业。
被上诉人（原审原告）邓敦艾，男，1966年9月29日生，汉族，无业。
被上诉人（原审原告）胡红兵，男，1969年5月6日生，汉族，无业。
以上五被上诉人共同委托代理人万永松、钱奕文，江苏法德永衡律师事务所律师。
原审第三人南京市土地储备中心，组织机构代码42609370-X，住所地江苏省南京市鼓楼区中山路171号。
法定代表人王东，该中心主任。
委托代理人王德军、段然，江苏天豪律师事务所律师。
上诉人南京交家电车辆有限公司（以下简称交家电公司）因与被上诉人南京宁南车业投资有限公司（以下简称宁南车业公司）、邓敦艾、胡红兵、吕金航、曾清友及原审第三人南京市土地储备中心（以下简称土地储备中心）土地租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2013）雨民初字第2021号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人交家电公司的委托代理人张庆祥，被上诉人宁南车业公司、邓敦艾、胡红兵、吕金航、曾清友的共同委托代理人万永松、钱奕文，原审第三人土地储备中心的委托代理人王德军到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
宁南车业公司、吕金航、曾清友、邓敦艾、胡红兵原审诉称，2005年8月1日，宁南车业公司、吕金航、曾清友、邓敦艾、胡红兵作为股东的南京宁南国际汽配城有限公司（以下简称宁南汽配城）与土地储备中心签订《国有土地使用权租赁合同》，宁南汽配城向土地储备中心承租位于宁南大道南侧的100多亩土地，约定合同五年一签，年租金430万元，一年一付，先付后用，在租赁中优先拿地。2007年10月，雨花办事处（原南京市雨花台区人民政府宁南办事处）根据雨花台区政府指示精神，指定宁南汽配城将上述向土地储备中心承租土地中的两块土地转租给由街道办事处确认的包括交家电公司在内的两家品牌汽车专卖店，2009年3月，宁南汽配城与交家电公司签订了土地租赁合同，约定了宁南汽配城将宁南大道右侧地块20余亩土地租赁给交家电公司用于汽车销售与配套项目使用，年租金209.67万元，租赁期也是五年。此外，双方还约定交家电公司分两次补偿宁南汽配城共计140万元损失。同日，双方还签订了补充协议，明确约定如宁南汽配城因非其主观原因造成无法与土地储备中心续租，宁南汽配城与交家电公司上述租赁合同租赁期限缩短至2010年9月8日，后宁南汽配城按约向交家电公司交付土地。时至2010年3月10日，宁南汽配城接宁南汽贸区建设管理办公室通知，土地储备中心只原则同意与宁南汽配城续租两年，对此宁南汽配城认为这与原定协议内容不符，故双方未能形成一致意见，后土地储备中心以政府规划调整为由发函通知宁南汽配城上述地块合同到期终止，并于2011年2月向南京市雨花台区人民法院提起诉讼，要求宁南汽配城腾让土地并补交整个土地使用费。在此期间，宁南汽配城及时将上述情况发函告知交家电公司及雨花办事处，请其尽快退场并结清后期租金及补偿费，但交家电公司一直以种种理由推诿。宁南车业公司、吕金航、曾清友、邓敦艾、胡红兵认为，当时按照宁南办事处的指令与交家电公司签订的土地租赁合同，到期后交家电公司理应腾让土地，但交家电公司却无理占用上述租赁土地且无偿使用，此举损害了宁南车业公司、吕金航、曾清友、邓敦艾、胡红兵的合法权益。故诉至法院，请求判令：1、确认宁南车业公司、吕金航、曾清友、邓敦艾、胡红兵与交家电公司2009年3月6日签订的土地租赁合同自2010年9月8日起终止；2、交家电公司向宁南车业公司、吕金航、曾清友、邓敦艾、胡红兵支付70万元损失补偿费以及自2010年3月6日起至实际支付之日止的滞纳金（以70万元为基数，每日千分之五计算）；3、交家电公司向宁南车业公司、邓敦艾、胡红兵、吕金航、曾清友支付自2011年3月6日起至租赁土地实际交付日的土地使用费（每年按209.67万元计算），并自行拆除租赁土地上定（附）着物，向宁南车业公司、吕金航、曾清友、邓敦艾、胡红兵交付土地；4、本案全部诉讼费用由交家电公司承担。
土地储备中心原审诉称，我中心与宁南汽配城租赁合同纠纷一案，南京市雨花台区人民法院已于2011年11月15日作出（2011）雨民初字第412号民事判决书，判决我中心与宁南汽配城之间的《国有土地使用权租赁合同》自2010年9月8日起终止，宁南汽配城应拆除迁让地上定（附）着物并向我中心交付租赁土地，且需向我中心支付至实际交付土地日止的土地使用费。南京市中级人民法院于2012年3月20日作出（2012）宁民终字第286号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本次案件所涉租赁土地均位于宁南汽配城原承租我中心土地范围内，根据上述裁判文书，交家电公司占有使用租赁土地并无依据。为维护土地储备中心合法权益，特向法院请求判令交家电公司拆除迁让地上定（附）着物并向土地储备中心交付租赁土地。
交家电公司原审辩称，1、我方认为双方之间的土地租赁在2010年9月8日终结；2、70万元补偿费应该由宁南街道办事处在既得财力返还后支付，原来宁南街道办事处告知我方其已经支付给宁南汽配城，现如果未给则应该由宁南街道办事处按照承诺、备忘录、补充备忘录即时返还后支付；3、既然宁南车业公司、吕金航、曾清友、邓敦艾、胡红兵诉请双方土地租赁合同自2010年9月8日起终止，则其就不是土地的合法使用权人，交家电公司即使要交土地使用费也应该交给土地储备中心；4、交家电公司已经缴纳了截止到2011年3月5日的土地租金，交家电公司要求宁南车业公司、吕金航、曾清友、邓敦艾、胡红兵退还2010年9月9日至2011年3月5日土地租金。5、土地储备中心请求交家电公司拆除土地上的附着物没有依据，双方在本案中没有相应的证据材料证明双方存在合同上的关系。
原审法院经审理查明，2009年3月6日，宁南汽配城与交家电公司签订《土地租赁合同》，约定：1、交家电公司租赁宁南汽配城在宁南大道东侧地块，总用地面积为13977.7平方米（合20.967亩），年租金为209.67万元；2、租赁期限为5年，自2009年3月6日起，至2014年3月5日止。租金按年支付，先付后租，每年租金应于下一年度开始之日5日前一次性付清，逾期交家电公司应承担每日千分之五的滞纳金，逾期超过二十日的，宁南汽配城有权单方提前终止合同，租赁土地上附着物交家电公司自行解决；3、考虑到2008年元月1日至2008年12月31日期间上述土地闲置一年，产生了租赁费用损失210万元，对此宁南汽配城自行消化70万元，交家电公司补偿宁南汽配城140万元，分两次（各柒拾万元）在缴纳第一年度和第二年度租金时支付完毕，如逾期支付也适用上述违约处罚规定。同日，双方还签订了补充协议约定：明确考虑到宁南汽配城与土地储备中心签订的整体国有土地使用权租赁合同约定的租赁期限为五年（自2005年9月8日至2010年9月8日止），宁南汽配城承诺将在租赁到期前努力与土地储备中心达成续租协议，以完整履行与交家电公司的租赁合同；如宁南汽配城因非其主观原因造成无法与土地储备中心续租，宁南汽配城与交家电公司上述租赁合同租赁期限缩短至2010年9月8日，由此造成的损失，双方互不追究。合同签订后交家电公司在承租土地上建设汽车4S店经营用房，至今交家电公司向宁南汽配城缴纳两年租金和70万元补偿款。
原审法院另查明，涉案租赁的场地系属宁南汽配城和土地储备中心于2005年8月1日签订宁地储租（2005）字第002号《国有土地使用权租赁合同》约定的土地，合同约定租赁期限5年（2005年9月8日至2010年9月8日），年租赁金额为430万元，合同到期后，土地储备中心于2010年11月22日发函通知宁南汽配城双方合同终止，要求宁南汽配城在2011年2月28日前无条件将租赁土地拆成净地交付给土地储备中心，宁南汽配城未予理会，2011年2月1日，土地储备中心将宁南汽配城诉至南京市雨花台区人民法院，2011年11月15日南京市雨花台区人民法院判决：土地储备中心与宁南汽配城之间的《国有土地使用权租赁合同》自2010年9月8日起终止，宁南汽配城自本判决生效之日起四十五日内拆除迁让地上定（附）着物并向土地储备中心交付租赁土地；宁南汽配城于本判决生效之日起十日内向土地储备中心支付自2010年9月9日至2011年2月28日的土地使用费2026301元；并支付自2011年2月28日起至实际交付土地日止按358333元／月计算的土地使用费，支付自2011年3月1日起至实际交付土地日止以欠付土地使用费为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金。宁南汽配城不服上诉，2012年3月20日，南京市中级人民法院终审判决：驳回上诉，维持原判。至今交家电公司仍在使用该土地经营，宁南汽配城也未拆除该土地上定（附）着物并交付土地储备中心。
原审法院再查明，宁南汽配城已于2013年1月11日在工商部门办理了公司注销登记手续。宁南汽配城的股东是本案原审原告宁南车业公司、吕金航、曾清友、邓敦艾、胡红兵。
上述事实，有当事人陈述，土地租赁合同、补充协议、南京市雨花台区人民法院（2011）雨民初字第412号事判决书、南京市中级人民法院（2012）宁民终字第286号民事判决书、（2013）宁民终字第1857号民事裁定书等证据予以证实。
原审法院认为，宁南汽配城与交家电公司之间的土地租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，依法应当认定有效。依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。因宁南汽配城工商登记已注销，其股东宁南车业公司、吕金航、曾清友、邓敦艾、胡红兵有权根据合同约定主张相关权利。宁南汽配城与交家电公司签订的土地租赁合同虽然约定租赁期限为5年（自2009年5月6日起至2014年3月5日止），但双方签订的补充协议约定：考虑到宁南汽配城与土地储备中心签订的整体国有土地使用权租赁合同约定的租赁期限为2005年9月8日至2010年9月8日，如宁南汽配城因非其主观原因造成无法与土地储备中心续租，宁南汽配城与交家电公司上述租赁合同租赁期限缩短至2010年9月8日，由此造成的损失，双方互不追究。现宁南汽配城与土地储备中心的土地租赁期满，土地储备中心以政府规划调整为由发函通知宁南汽配城上述地块合同到期终止，且该租赁合同纠纷一案南京市中级人民法院终审也判决土地储备中心与宁南汽配城之间的《国有土地使用权租赁合同》自2010年9月8日起终止。因此，根据宁南汽配城与交家电公司签订的补充协议约定，其系因非宁南汽配城主观原因造成无法与土地储备中心续租，宁南汽配城与交家电公司上述租赁合同租赁期限缩短至2010年9月8日。因此，宁南汽配城与交家电公司土地租赁期间已于2010年9月8日届满。现宁南车业公司、吕金航、曾清友、邓敦艾、胡红兵请求确认宁南汽配城与交家电公司2007年10月29日签订的土地租赁合同自2010年9月8日起终止，交家电公司也予以认可，原审法院予以确认。
《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。因此，交家电公司在2010年9月8日之后即应向宁南汽配城返还租赁土地，以便宁南汽配城向土地储备中心交付土地，但交家电公司至今未向宁南汽配城返还租赁土地，致南京市中级人民法院终审判决宁南汽配城拆除迁让地上定（附）着物并向土地储备中心交付租赁土地的义务一直未能履行。现土地储备中心作为涉案土地所有权人其有权要求交家电公司拆除迁让地上定（附）着物并向其交付租赁土地。交家电公司应当拆除迁让地上定（附）着物并向其交付租赁土地。
关于土地使用费问题。交家电公司在土地租赁期限于2010年9月8日届满后并未交还土地，仍在继续使用该土地经营，故其应当向合同相对人宁南汽配城承担相应违约责任。而且宁南汽配城因交家电公司未按期交还土地也已被法院判决向土地储备中心支付延期交付的土地使用费，现宁南车业公司、吕金航、曾清友、邓敦艾、胡红兵要求交家电公司向其支付土地使用费，符合约定和法律规定。交家电公司土地使用费已交至2011年3月5日，宁南车业公司、吕金航、曾清友、邓敦艾、胡红兵要求交家电公司按租赁合同约定的174725元／月的标准支付自2011年3月6日起至租赁土地实际交付日土地使用费，并不违反相关规定，原审法院予以支持。交家电公司关于其即使要交土地使用费也应该交给土地储备中心的主张，缺乏依据，且土地储备中心在本案中也未要求交家电公司向其给付土地使用费，对该主张，原审法院不予采纳。
关于70万元补偿款问题，该补偿款数额支付方式及违约责任，双方在租赁合同中均已明确约定，现宁南车业公司、吕金航、曾清友、邓敦艾、胡红兵主张交家电公司支付拖欠70万元补偿款，符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持。交家电公司与雨花办事处之间的协议不能对宁南汽配城产生拘束力，交家电公司以该协议予以抗辩，原审法院不予采纳。交家电公司还称雨花办事处已将该款给付宁南汽配城，但未能提供证据证实，原审法院亦不予采纳。宁南汽配城与交家电公司约定补偿款逾期支付每日支付千分之五的违约金过分高于造成的损失，原审法院酌情将该违约金调整为总额20万元。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，原审法院判决：一、宁南汽配城与交家电公司之间的土地租赁合同自2010年9月8日起终止；二、交家电公司自判决生效之日起四十五日内拆除地上定（附）着物并向土地储备中心交付租赁土地；三、交家电公司于判决生效之日起十日内给付宁南车业公司、吕金航、曾清友、邓敦艾、胡红兵按209.67万元／年计算自2011年3月6日起至实际交付土地之日止的土地使用费；四、交家电公司于判决生效之日起十日内给付宁南车业公司、吕金航、曾清友、邓敦艾、胡红兵补偿款70万元及相应违约金20万元；五、驳回宁南车业公司、吕金航、曾清友、邓敦艾、胡红兵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费29200元，由交家电公司负担（案件受理费已由宁南车业公司、吕金航、曾清友、邓敦艾、胡红兵垫付，交家电公司在给付上述款项时一并将该诉讼费给付宁南车业公司、吕金航、曾清友、邓敦艾、胡红兵）。
交家电公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院口头裁定准许被上诉人撤回对南京雨花台区人民政府雨花街道办事处（以下简称雨花办事处）的起诉是严重错误的，雨花办事处是本案事实的当事一方，应当作为本案的当事人，且上诉人与宁南汽配城签订土地租赁合同只是履行宁南汽配城与雨花办事处合同的一部分，不能将上诉人与宁南汽配城的土地租赁合同单独列出审理。1、上诉人在本案地块落户经营是雨花办事处招商引资项目，具体土地使用和期限都是雨花办事处负责，70万元补偿也是由雨花办事处协调和支付。2、2007年10月26日，宁南汽配城与雨花办事处签订合同，约定本案地块用于上诉人经营，对于补偿费用由雨花办事处负责承担。上诉人与宁南汽配城的土地租赁合同只是履行宁南汽配城与雨花办事处合同的一个步骤，在签订合同的当日，雨花办事处和上诉人签订备忘录，并向上诉人出具承诺，担保能够使用本案所涉地块不低于10年，若拆迁给予补偿回收。所以，原审法院将上诉人与宁南汽配城的土地租赁合同单独作为本案的法律关系是错误的，原审法院在本案发回重审阶段准许被上诉人撤回对雨花办事处的起诉，根本无法查清本案法律事实，且涉嫌利用法律手段免除雨花办事处应承担的责任。二、原审法院将土地储备中心列为本案的第三人并支持其请求，没有依据，且土地储备中心的请求在另一个案件已经判决生效，再次重复判决违背程序。1、若上诉人与宁南汽配城的合同于2010年9月8日终止，宁南汽配城不是土地权利人，已无权就该土地提出主张，原审法院判定上诉人支付被上诉人租金是错误的。如果被上诉人有权就该土地提出主张，那么原审法院判定上诉人向土地储备中心交付土地是错误的，同一个法律责任不能分别向不同的人承担。自2010年9月8日起，宁南汽配城就不是该块土地的合法使用权人、合法主体，该土地的权利人是土地储备中心，因此上诉人要交纳土地使用费只能交纳给土地储备中心，而不应交纳给宁南汽配城这已经解散的民营企业（现在已是自然人），交纳的标准应当是土地储备中心之前向宁南汽配城收取的标准。2、上诉人与土地储备中心之间没有任何法律上的联系，原审法院支持土地储备中心的请求没有依据。3、土地储备中心的请求已在（2011）雨民初字第412号判决书中判决，且经过二审终审判决，现原审法院再次判决，是重复判决当事人的请求，且请求的对方又是不同的当事人，明显是错误的。综上，上诉人请求二审法院撤销原审判决并依法改判，本案的诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人宁南车业公司、吕金航、曾清友、邓敦艾、胡红兵辩称，1、在原审过程中，我方作为原审原告撤回了对雨花办事处的起诉是我方的权利；2、关于上诉人提出原审法院将土地储备中心列为第三人是没有依据的，我方认为这完全是法律诉讼程序上的问题，同时我方认可原审法院的做法。对上诉人提交的与雨花办事处的备忘录等，我方认为与本案没有任何法律上和事实上的关系，我方不予质证。
原审第三人土地储备中心述称，土地储备中心系诉争地块的土地使用权人，诉争土地位于土地储备中心原租赁给宁南汽配城租赁地块范围内，土地储备中心与宁南汽配城的租赁合同已于2010年9月8日终止，被上诉人将租赁土地转租给上诉人，并未经土地储备中心的同意，本案上诉人与被上诉人之间基于转租合同产生的相关权利义务与土地储备中心无关，但根据法律规定，上诉人应当拆除迁让土地上定（附）着物，并向土地储备中心交付租赁土地，原审法院认定事实清楚，使用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，予以维持。
二审查明的事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，宁南汽配城与土地储备中心于2005年8月1日签订《国有土地使用权租赁合同》后，2009年3月6日与交家电公司签订《土地租赁合同》，将其中13977.7平方米土地出租给交家电公司，且双方补充协议中对合同期限缩短情形有明确约定。土地储备中心在合同到期后以政府规划调整为由发函通知宁南汽配城合同到期终止，且人民法院生效判决亦确认土地储备中心与宁南汽配城之间的合同自2010年9月8日终止，故而被上诉人要求确认与上诉人之间签订的土地租赁合同自2010年9月8日终止，符合双方合同约定。双方租赁合同终止后，交家电公司理应向被上诉人返还租赁土地，但其至今未向被上诉人返还，客观上造成被上诉人无法按照人民法院生效判决拆除迁让地上定（附）着物并向土地储备中心交付租赁土地。现土地储备中心作为涉案土地所有权人及出租人在本次诉讼中有权要求次承租人交家电公司拆除迁让地上定（附）着物并交付租赁土地，原审法院支持土地储备中心该项诉请，并无不当，本院依法予以维持。
上诉人交家电公司在2010年9月8日土地租赁合同终止后仍继续使用涉案土地经营至今，并交付土地使用费至2011年3月5日，宁南汽配城工商登记注销后，宁南车业公司、吕金航、曾清友、邓敦艾、胡红兵作为宁南汽配城的股东有权向交家电公司继续主张占用期间的土地使用费。关于土地使用费标准，本院认为，2012年3月20日，土地储备中心与宁南汽配城之间签订的《国有土地使用权租赁合同》经人民法院生效判决确认终止，合同终止后，宁南汽配城已无合法占有使用涉案土地的依据。之后案件进入执行程序，周边承租经营商家陆续拆除搬迁，外部经营环境发生重大变化；且交家电公司与宁南汽配城签订租赁合同进行经营系招商引资项目，当时原南京市雨花台区人民政府宁南办事处对交家电公司有10年经营期限的承诺，交家电公司在上述承诺期限未届满时就需迁出，并要自行拆除自建的涉案土地上定（附）着物，以上因素都对上诉人的实际经营利润及合同预期利益会产生严重影响，故综合考虑以上因素，按照公平原则，参照合同履行的实际情况，本院酌情将交家电公司2012年4月1日之后应当交纳的土地使用费减少到土地储备中心与宁南汽配城的租金标准即71.66万元／年（430万／83877.2平方米＊13977.7平方米）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条、第二百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市雨花台区人民法院（2013）雨民初字第2021号民事判决第一、二、四、五项；
二、变更南京市雨花台区人民法院（2013）雨民初字第2021号民事判决第三项为：南京交家电车辆有限公司于本判决生效之日起十日内给付南京宁南车业投资有限公司、吕金航、曾清友、邓敦艾、胡红兵按209.67万元／年计算自2011年3月6日起至2012年3月31日止的土地使用费；2012年4月1日起至实际交付土地之日止的土地使用费按71.66万元／年计算。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费29200元，由上诉人南京交家电车辆有限公司承担；二审案件受理费29200元，由上诉人南京交家电车辆有限公司负担16387元，被上诉人南京宁南车业投资有限公司、邓敦艾、胡红兵、吕金航、曾清友负担12813元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 逯婷婷
二〇一四年十二月八日
书 记 员 林雨虹