福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖民初字第1781号
原告陈亚城，男，1958年10月31日出生，汉族，住厦门市湖里区。
委托代理人康艺能、蔡舒怀，福建嘉铠律师事务所律师。
被告刘德保，男，1953年4月26日出生，汉族，住厦门市湖里区。
委托代理人刘建春，男，1984年8月15日出生，汉族，住厦门市湖里区，被告刘德保之子。
委托代理人刘建发，男，1983年1月10日出生，汉族，住厦门市湖里区，被告刘德保之子。
被告刘秀玲，女，1945年8月15日出生，汉族，住厦门市思明区。
被告刘德成，男，1955年10月5日出生，汉族，住厦门市湖里区。
被告刘德荣，男，1957年11月9日出生，汉族，住厦门市湖里区。
被告刘金莲，女，1961年3月10日出生，汉族，住厦门市湖里区。
被告刘德园，男，1963年4月1日出生，汉族，住厦门市湖里区。
被告刘秀玲、刘德成、刘德荣、刘�莲、刘德园共同委托代理人李俊贤、李琳琳，福建均融律师事务所律师。
原告陈亚城与被告刘德保、刘秀玲、刘德成、刘德荣、刘金莲、刘德园房屋买卖合同纠纷一案，本院因（2013）湖民初字第2724号刘火艾与陈亚城、刘德保占有物返还纠纷一案被二审法院发回重审后，于2014年4月3日立案受理本案，并依法组成合议庭于2014年5月14日公开开庭进行审理。第一次庭审后，本院追加刘秀玲、刘德成、刘德荣、刘金莲、刘德园为共同被告参与本案诉讼，并于2014年7月30日公开开庭进行审理。第二次庭审后，因刘火艾离世，本院于2014年10月28日再次公开开庭进行审理。陈亚城及其委托代理人康艺能，被告刘德保的委托代理人刘建春、刘建发，被告刘秀玲、刘德成、刘德荣、刘金莲、刘德园的共同委托代理人李俊贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈亚城诉称，被告刘�保系刘火艾的长子。1998年间，刘火艾名下的旧厝因政府扩建枋湖路被拆迁，政府将刘火艾一家安置在枋湖梧桐小区的三套房屋。刘火艾将三套安置房和未被拆迁的旧厝（枋湖路481号）分给四个儿子，其中被告刘德保分得讼争房屋，被告刘德成、刘德园各分得一套安置房，被告刘德荣分得未被拆迁的旧厝。2002年4月，被告刘德保因缺钱拟出售其分得的讼争房屋，原告通过被告刘德保的邻居的外甥女陈亚明介绍，以现金160000元向被告刘德保购买了讼争房屋。由于买卖当年讼争房屋未领取产权证，原告与被告刘德保签署一份由彭垂凯代书的《房屋买卖合约书》。原告付清房款160000元，被告刘德保将讼争房屋交给原告，原告实际执掌讼争房屋至今十多年。刘火艾长期居住在距离讼争房屋不足200米的未被拆迁的旧厝，从未对被告刘德保卖房提出异议。2013年初，原告得知讼争房屋取得一手产权证，要求被告刘德保协助办理过户手续，但其保置十多年前房屋买卖的事实于不顾，提出要收回房屋退还购房款再补240000元，不然几被告就以刘火艾的名义起诉收回讼争房屋。原告不同意被告刘德保的意见，坚持要他们协助办理过户，但他们至今不予配合。原告认为，2002年4月，原告与被告刘德保进行讼争房屋买卖，完全处于双方的真实意思表示，原告以现金160000元购买87平方米的拆迁安置房，完全是对价买卖。被告刘德保自从与原告签署房屋买卖协议并收取购房款之后即移交房屋，原告实际接管使用讼争房屋至今已十多年。刘火艾长期居住在自家旧厝，该旧厝与讼争房屋相距不足200米，完全清楚并同意被告刘德保出售讼争房屋，才会在长达十多年的时间从未提出任何异议。因此原告与被告刘德保之间的房屋买卖合同合法有效，六被告应当协助原告办理过户，否则显然违背了民事行为应当遵守的诚实信用的原则。为维护原告合法权益，原告请求法院判令：1、确认址于厦门市湖里区枋湖路109号＊房屋的所有权归原告陈亚城所有；2、被告刘德保、刘秀玲、刘德成、刘德荣、刘金莲、刘德园协助原告陈亚城办理址于厦门市湖里区枋湖路109号＊房屋的过户手续。
被告刘德保辩称，1、刘火艾未委托刘德保出卖房屋，是刘德保瞒着刘火艾私自出售的。讼争房屋是刘火艾的，刘德保因为好赌，又无经济来源，故擅自将房屋出卖，出卖之前未征得刘火艾同意，事后也没有告诉刘火艾。2、刘火艾有四个儿子、二个女儿，家庭内部从未分家析产，刘德保出卖的房屋不属于刘德保所有，刘火艾也从来没说将讼争房屋分给刘德保。3、由于刘火艾未授权刘德保出卖房屋，故刘德保将房屋出卖给原告是不合法的，所签订的合同无效，刘德保愿意将房款退还给原告。4、原告明知刘德保不是房屋的权利人，也明知刘火艾才是权利人，所以原告存在明显的重大过错，也应承担相应的责任。原告在向刘德保购买房屋时，刘德保出示并复印了《枋湖路房屋拆迁补偿安置协议书》给原告，该协议书上清楚地写明产权人为刘火艾，因此原告是明知房屋产权归属刘火艾，也明知刘德保不是产权人，原告贪图价格比市场行情要低，所以说原告有重大过错，不是善意购买。5、由于刘德保无权处分他人房屋，所签订的买卖合同无效，刘德保无法配合原告办理过户登记手续，买卖合同无法履行，原告的诉讼请求不合法，应予驳回。
被告刘秀玲、刘德成、刘德荣、刘金莲、刘德园辩称，1、讼争房屋所有权人刘火艾及五被告均不是房屋买卖合同当事人，与原告之间不存在房屋买卖合同关系，原告无权要求五被告履行合�义务。2、房屋所有权人刘火艾及五被告从未授权他人及刘德保出卖讼争房屋，也从来没有出卖房屋的意思表示，刘德保及他人均无权出卖房屋。3、讼争房屋系刘火艾及其子女刘德保、刘德成、刘德荣、刘金莲、刘德园、刘秀玲之共同共有财产，任何人均无权单独出卖房屋。讼争房屋系因拆迁取得的安置房，而被拆迁房屋建于1975年，属于刘火艾与其妻陈鱼的夫妻共有财产，而陈鱼已于1990年11月1日去世，故被拆迁房屋自陈鱼去世之日起已经发生继承，继承人为陈鱼的配偶刘火艾及其子女即六被告。以上当事人对于讼争房屋均享有权利，任何人均无权单独出卖房屋。在本案诉讼中，刘火艾去世，再次发生继承。根据《物权法》第97条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。显然，刘德保出卖房屋是不合法的。4、原告明知刘德保不是讼争房屋的权利人，也明知刘火艾才是权利人，但其仍与刘德保签订买卖合同，原告具有明显、重大过错，其并非善意购买讼争房屋。5、刘德保无权处分他人房屋，原告与刘德保恶意串通，两者签订的买卖合同无效。6、原告主张其善意购买和支付合理对价没有任何事实和法律依据。（1）原告并非善意购买讼争房屋，其在签订买卖合同时对讼争房屋的权属情况十分清楚，且讼争房屋的产权证早于2003年1月13日已办出，登记在刘火艾名下，原告十分清楚，但其在迄今长达十年的时间里却从未要求办理产权过户手续，这也说明其明知产权属于刘火艾。（2）原告支付的对价不合理。根据《枋湖路房屋拆迁补偿安置协议书》约定，讼争房屋内超过安置面积的部分按商品房价2200元／平方米计付，而原告于2002�购买讼争房屋支付的对价却只有1800元，时隔四年，房价不涨反跌，可见原告支付的不是合理对价。（3）依照《物权法》的规定，原告的行为不构成善意取得，原告无权取得房屋所有权。7、刘火艾之前根本不知道卖房的事实，也从未授权他人卖房，从未对刘德保的无权处分行为进行追认。刘火艾年事已高且不识字，在本案诉讼期间已90岁高龄，即便是2002年也已77岁，其并未如原告所说居住在老宅内，而是长期在三个儿子家轮流居住，根本不存在应当知道卖房的情形，也从未授权他人卖房，从未对刘德保的无权处分行为进行追认。由于被告刘德保刻意隐瞒出卖房屋，刘火艾及被告刘秀玲、刘德成、刘德荣、刘金莲、刘德园无从得知房屋被出卖。原告明知房屋不是被告刘德保的，其购买后也故意隐瞒，在长达十几年的时间里，原告从未找过刘火艾要求办理过户，这和一�买卖房屋的人的行为模式不相吻合，本次诉讼也是刘火艾起诉原告收房后（该案由于需以本案审理结果这依据，故现暂先撤回起诉），原告才另行起诉的。因此，原告的购买行为不合常理，由于原告和被告刘德保均刻意隐瞒房屋买卖的事实，故刘火艾无从得知，所以不存在提异议之说。综上，原告恶意购买房屋，买卖合同无效，其无权取得房屋，更无权要求协助过户，原告的行为损害了刘火艾及被告刘秀玲、刘德成、刘德荣、刘金莲、刘德园作为物权人的合法权益，故恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，刘火艾出生于1925年8月15日。被告刘德保、刘德成、刘德荣、刘德园系刘火艾、陈鱼之子，被告刘德保为长子；被告刘秀玲、刘金莲系刘火艾、陈鱼之女。1975年，刘火艾以其家庭户的户主身份申请在厦门市枋湖村梧桐社建房。乡村建房宅基地许可�为许字第5238号。1990年11月1日，陈鱼离世。1998年，刘火艾因上述旧屋被拆迁，由此分得安置房三套，分别为湖里区枋湖路109号＊室、湖里区枋湖路69号602室和402室。被告刘德保、刘德成、刘德园作为被拆迁人刘火艾的代理人在《枋湖路房屋拆迁补偿安置协议书》上签字。2002年4月，刘德保将上述湖里区枋湖路109号＊室出售给原告陈亚城，并与原告签订一份《合约字》，合约书载明：立卖屋字人枋湖梧桐村刘德保现有房屋底层坐落枋湖校区第四栋四号楼一大套，经中人介绍愿意将该房屋卖与后浦村陈亚城为业，面议屋价人民币壹拾陆万元；当日，在三人面前将钱交清，该房屋当即由买主进行管理；诸事当面议妥，其他人无条件干涉；巩（空）口无凭，特立此契以资凭证。刘德保、陈亚城、亚明分别在落款“卖屋人”、“买屋人”、“中人”栏的签名上捺印。合约签订当日，原告钱款交情，被告刘德保将讼争房屋交原告管理出租至今。2003年1月13日，刘火艾取得讼争房屋的权属登记证书，权证号为厦地房证第00225966号。2013年4月9日，刘火艾以陈亚城为被告提起（2013）湖民初字第2724号占有物返还纠纷一案。2013年5月22日，陈亚城以刘德保、刘火艾为被告提起（2013）湖民初字第3392号房屋买卖合同纠纷一案。2013年7月3日，（2013）湖民初字第3392号案件并入（2013）湖民初字第2724号案件进行审理。一审判决后，刘德保、刘火艾提出上诉。二审法院以两案系不同法律关系，原审并案审理程序不当为由发回重审。本院将该案分立为本案及（2014）湖民初字第1783号物权保护纠纷一案。2014年6月9日，刘火艾以（2014）湖民初字第1783号案件应以本案审理结果为依据为由，撤回了该案的诉讼。2014年8月18日，刘火艾离世。刘火艾离世前关于本案的答辩意�与被告刘秀玲、刘德成、刘德荣、刘金莲、刘德园的答辩意见基本一致。
另查明，原告提供一份房屋位置图，以此印证刘火艾将三套安置房和未被拆迁的旧厝（枋湖路481号）分给四个儿子，其中被告刘德保分得讼争房屋，被告刘德成、刘德园各分得一套安置房，被告刘德荣分得未被拆迁的旧厝。被告对位置图所列明的几幢房产的大致地理位置的真实性没有异议，但对原告的证明对象有异议。原告还提供一组供水发票、电视收费发票及（2013）湖民初字第2724号案件庭审笔录中刘德成、刘德园的陈述，以此证明刘德保、刘德成、刘德园分别分得上述三套安置房产中的一套。六被告对此不予认可，并称三套安置房产原均由刘德保管理，只是枋湖路69号402室的水表用户户主登记为刘德园，枋湖路69号602室的水表用户户主登记为刘德成，讼争房屋的水表用户户主登记为刘德保�在2010年发现刘德保出售讼争房屋后，刘德园开始管理其他两套房屋；2013年2月后，湖里区枋湖路69号602室房屋由刘德成儿子刘建旺居住。
被告提供一组用水申请表、供用水协议，以此证明原告冒用被告刘德保名字办理用水手续。原告对此不予认可，称系刘德保申报时填写的，不存在冒用。此外，被告还提供一份（1993）厦开法刑初字第52号刑事判决书和一份（1998）三中法刑执字第757号刑事裁定书，以此证明刘德保曾染上赌博的恶习导致犯下贪污罪行，释放后仍不改赌博的恶行，原告明知刘德保的品行还把钱给刘德保，行为不慎重，存在过错。原告认为该两份证据与本案无关。
以上事实，有原告提供的《合约字》、乡村建房宅基地许可证、枋湖路房屋拆迁补偿安置协议书、发票、位置图，被告提供的土地房屋权证、枋湖路房屋拆迁补偿安置协议书、常住人口登记底�、常住人口登记卡、户籍注销证明、乡村建房宅基地许可证、发票、证明、用水申请表、供用水协议、（1993）厦开法刑初字第52号刑事判决书、（1998）三中法刑执字第757号刑事裁定书等，本院的询问笔录以及当事人的庭审陈述为证。
本院认为，乡村宅基地建房许可系基于满足乡村家庭共同生产生活需要的建房许可，所建设的房屋应属家庭共有财产。讼争房产系刘火艾家庭户的乡村房屋被拆迁而安置的房产之一，在未分家析产前，应视为刘火艾家庭的共同财产。现因刘火艾的妻子在乡村房屋被拆迁之前离世，刘火艾在乡村房屋拆迁之后离世，故辨析讼争房产的归属及相关处分行为的效力，刘火艾的子女均系利害关系人。被告刘德保系刘火艾之子，在其管理讼争房产期间，与原告订立《合约字》并在落款处捺印，其出售讼争房产的意思表示真实，未违反法律、行政�规的强制性规定，《合约字》真实有效。被告刘秀玲、刘德成、刘德荣、刘金莲、刘德园关于原告和被告刘德保存在恶意串通的抗辩，因未能提供有效的证据予以证明，本院不予采纳。而被告刘德保的出售行为，是否属于擅自处分，根据法律规定不影响合同本身的效力。但原告依《合约字》要求办理讼争房产的过户登记手续是否可以得到支持，从而使讼争房产发生物权变动的法律效果，仍须考察被告刘德保的处分行为的效力。本院认为，被告刘德保的处分行为是否有效无非三种情形：一是刘德保因分家析产分得讼争房产而享有对该房产的所有权，致使其处分行为有效；二是刘德保的处分行为得到其他共有人的明确授权或追认致使其处分行为有效；三是让人有理由相信刘德保具有代理权致使其处分行为有效。关于第一种情形，即便已分家析产，但讼争房产未登记至刘德保名下，刘德保未取得所有权，其行使处分权还应得到其他利害关系人的协助。关于第二种情形，根据各方提供的证据及刘火艾生前的答辩，和刘火艾其他子女的抗辩，不能证明刘德保的处分行为得到了其他共有权人的直接授权和明确追认。关于第三种情形，让人有理由相信刘德保有代理权的事实主要有：1、《枋湖路房屋拆迁补偿安置协议书》注明刘火艾的代理人为刘德保、刘德成、刘德园。该代理人既非刘火艾的某个子女、某两个子女或其四个儿子，亦非其六个子女甚或不注代理人，而恰好是其三个儿子，表象上该三人恰可与三套安置房数量相对应，一定程度上可印证原告主张的刘德保分得讼争房产的事实。2、原告与被告刘德保签订《合约书》当时，讼争房产的产权证尚未办理，原告无从查阅相关权证，没有过错，且买卖有第三方作为中间人介绍和见证，具�一定的公示公信力，一定程度上可证明刘德保有权出售讼争房产。3、权属登记证书办理后，虽然原告没有及时要求办理权属变更登记手续，存在瑕疵，但被告提供的证据亦不能直接证明原告知道或应当知道权属证书确已办理的事实。4、拆迁安置后，讼争房产由刘德保管理，其余两套安置房的水表用户户主分别登记为刘德成、刘德园，目前亦分别由该二人（或其子女）实际管理使用，而刘火艾其他子女未参与管理使用，一定程度上可进一步印证原告所主张的刘德保分得讼争房产的事实。5、从《合约书》2002年4月订立到刘火艾2013年4月9日第一次提起诉讼，长达十一年的时间里，刘火艾及其子女对讼争房产的状况并未提出异议，其抗辩对房屋买卖事实2010年之前不知情，明显有悖常理。综合以上五点，虽然不足以直接证明刘德保因分家析产分得讼争房产，但基于上述事实，结合农村关于家庭财产的管理分配习惯，且有中间人介绍见证等公示公信事实，根据高度盖然性的优势证据规则，足以认定本案让人有理由相信刘德保有权代理家庭出售讼争房产，原告不存在故意或者重大过失，《合约书》应当继续履行，原告请求六被告协助办理讼争房产的过户登记手续，理由充分，本院予以支持。另因讼争房产至今未过户至原告名下，原告请求判令讼争房产的所有权归原告所有，于法无据，本院不予支持。此外，被告主张原告冒用刘德保名字申报水表用户，依据不足，本院不予采纳；其辩称的房产对价不合理及原告明知刘德保的品行还把钱给其的行为不慎重等事实，不影响《合约书》的效力。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十二条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告刘德保、刘秀玲、刘德成、刘德荣、刘金莲、刘德园应于本判决生效之日起十日内，协助原告陈亚城办理址于厦门市湖里区枋湖路109号＊室房产的过户登记手续。
二、驳回原告陈亚城的其他诉讼请求。
本案案件受理费3500元，由被告刘德保、刘秀玲、刘德成、刘德荣、刘金莲、刘德园负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 吴永福
人民陪审员 陈青丽
人民陪审员 张开顺
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 李林娴
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第七十二条财产所有权的取得，不得违反法律规定。
按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国合同法》
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用�则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉�法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。