山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第1284号
上诉人（原审被告）栾修元。
委托代理人栾延福。
被上诉人（原审原告）成玉善。
委托代理人于永龙，山东清泰律师事务所律师。
原审第三人成方开。
上诉人栾修元因与被上诉人成玉善、原审第三人成方开排除妨害纠纷一案，不服山东省即墨市人民法院（2014）即民初字第3391号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
成玉善在一审中诉称：成玉善在即墨市温泉街道西夼村有房屋一处，因成玉善及妻女均在即墨市第二中学居住，故该房一直闲置。2000年，成玉善将该房交给第三人成方开代为管理。2013年，成玉善发现房屋被栾修元占有并居住，成玉善要求栾修元腾房，栾修元称与第三人成方开之间有买房协议，拒不腾房。为维护成玉善的合法权益，现具状诉讼，请求依法判令：1、确认栾修元与第三人成方开之间的买卖房屋合同无效，判决栾修元立即腾还成玉善房屋；2、本案诉讼费用由栾修元承担。
栾修元在一审中辩称：栾修元购买该房屋合理合法，第三人成方开称成玉善已授权其处理该房屋，且栾修元与成方开之间有买卖房屋契约。栾修元购买该房屋已经14年，成玉善早已知道，却并未要求栾修元返还，已超过诉讼时效。栾修元购买该房屋后对房屋进行了修葺，房屋原貌已发生变化，故请求法院驳回成玉善的诉讼请求。
第三人成方开在一审中陈述称：第三人成方开已过继给成玉善，双方在过继单中约定房屋等财产由第三人处置，且成方开与栾修元签订买卖房屋契约时已经征得成玉善的同意，成方开与栾修元之间的买卖房屋契约是合法有效的。栾修元买到房子后对房屋进行了修缮，且已居住14年时间，已过诉讼时效，请求法院驳回成玉善的诉讼请求。
一审法院查明和认定的基本事实是：涉案房屋解放前系栾氏祠堂，上世纪六十年代改为村小学用房，后由成玉善购买。成玉善配偶为陈瑞莲，成玉善与配偶未生育子女，后收养继女成怡。1991年4月对该房屋进行土地申报，登记于成玉善名下，土地证号为即集建91字第1673**，四至分别为北至墙壁外根0.00米邻小巷，东至围墙外根0.00米邻小巷，南至围墙外根邻小巷西至围墙外根0.00米邻小巷。2000年4月3日（阴历2月29日），成玉善之妻陈瑞莲去世。因成玉善夫妇未生育儿子，按照农村习俗将成方开过继给成玉善，将成玉善妻子陈瑞莲发丧。2000年4月4日（阴历2月30日），由成某甲执笔，同族成玉焕、成立璞、成玉锡、成玉瑞在场见证，成玉善与成方开订立过继单一份，内容为“立过继单成玉美因三弟成玉善、陈瑞莲年迈无子，同族长、亲友议定将自己第四子成方凯情愿过继于三弟成玉善、陈瑞莲。自过继之日起家中的房屋（归）家器等项俱为成方凯管业，成玉善赡养有成方凯、成怡负担。成玉善将来送终经费三仟元在自己有生之年交于成方凯手中，成玉善将来国家应负的殡丧费均有成方凯领取。成玉善将来的送终费均有成方凯负担，如有挣者，持单列府，恐后无凭，立字为据。立字人成方圆族长成玉瑞成玉锡成立璞成玉焕（过继单背面）成方凯（捺印）成玉善（捺印）”。2000年7月19日（阴历6月18日），栾修元与成方开之间签订立卖屋约，内容为“立卖屋约立卖屋人成方开有说合人情愿将中街南正房三间卖于栾修元居住为业，言明人民币壹仟贰佰元，当交不欠，以后有买主管业，恐后无凭，立字为证。借字人栾九清（捺印）说合人王哲胜（捺印）二000年古历六月十八日立”。栾修元、成方开均未在该契约上签字或捺印。
另查明，成方开系成玉善之二哥成玉美之四子。
一审审理过程中，成方开申请证人成某甲、成某乙、成某丙、成某丁出庭作证。证人成某甲为成方开之大哥、成某丁为成方开之三哥，成某乙、成某丙均为成方开、成玉善之近亲属。对于上述证人证言，成玉善方质证认为证人均为成方开的亲属或近亲属，与成方开长期在同一村子生活，关系亲密，作出偏袒成方开的证言很正常，其证言明显虚假，与事实不符，成玉善与成方开并未确定“谁出殡房子就归谁”。
一审法院认为，私人的合法财产受法律保护。民间的过继，指自己没有儿子，收养同宗之子为后嗣。也指入养父之家为其后嗣。过继把自己的儿子给没有儿子的兄弟、堂兄弟或亲戚做儿子；没有儿子的人以兄弟、堂兄弟或亲戚的儿子为自己的儿子，法律上也称为收养。根据收养法规定，被收养人应为未成年人，且应办理收养登记，否则收养关系不成立，该行为不受法律保护。本案立过继单时成方开已年满四十周岁，且未办理收养登记，仅签有所谓的过继单，为成玉善之妻作为后嗣发葬，未形成收养权利义务关系。况即便形成收养关系，也只是在收养人去世后被收养人方可继承收养人之遗产，而非在成玉善生前处分收养人之财产。过继单中提到“自过继之日起家中的房屋（归）家器等项俱为成方凯管业”，一审法院认为“管业”应理解为成玉善将涉案房屋及其他财产交予成方开进行管理，并非直接将房屋所有权交给成方开，归成方开所有。成方开在未取得房屋所有权的情况下，擅自处分成玉善所有的房屋，属于无权处分。栾修元明知房屋所有权归成玉善所有、成方开无处分权而购买房屋，且买房契约无当事人签字，事后亦未办理产权变更登记，故栾修元不构成善意取得，且成玉善在事后未对栾修元及成方开之间的卖屋契约进行追认，故一审法院认为栾修元与成方开之间的卖屋契约无效，栾修元应限期返还成玉善房屋。栾修元辩称居住期间对房屋进行修葺，与本案不属同一法律关系，可向相关当事人另行主张权利。成方开主张卖房前已征得成玉善同意，未提交任何证据加以证明，故对其抗辩一审法院不予支持。成方开提供的证人证言的效力低于书证和其他证据，故一审法院不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十四条、第六十六条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国收养法》第四条、第十五条之规定，一审判决：一、栾修元与第三人成方开签订的卖屋契约无效；二、栾修元于判决生效后三十日内将涉案房屋腾出返还成玉善。案件受理费50元、减半收取25元，由栾修元负担。
宣判后，栾修元不服，上诉至本院。
上诉人栾修元上诉称：一审认定事实错误，适用法律错误，观点模糊不清。一、“过继”从字面意思理解就是“过来继承”，而本案的过继单实际是一种协议，是发丧赠与协议。成方开发丧成玉善的发妻，成玉善就将其与发妻的共有房屋赠与给成方开。成方开履行了义务，自然就应得到权利，就是涉案房屋所有权。而成玉善在过继单上的签字就是对该赠与行为的一种认可、确认，而并非一审所认定的收养关系。二、在这十多年间，成玉善无数次回到村里，早已知晓涉案房屋已卖给栾修元，其并未提出异议，由此可以证实成玉善已经认可涉案房屋归栾修元所有的事实。三、对于“管业”的理解，一审认为是“管理”的意思，显然错误。“管业”在该过继单中的意思就是“所有”。从当时的书写习惯和用词习惯可以看出，因为栾修元与成方开的房屋买卖协议中，出现买房款1200元当交不欠，该房以后由买主“管业”。按照一审的认定，栾修元仅仅买到的是管理权吗？而房屋买卖就是所有权的转移，因此，足以说明“管业”就是“所有”的意思。四、栾修元在涉案房屋居住已达十五年之久，若不是栾修元进行修缮，该房屋早已倒塌。栾修元对涉案房屋进行大面积的整修重建费用远远大于购房款，且是合法所得，怎么能不是善意取得栾修元当时就知道成玉善已将涉案房屋赠与给成方开，这才购买，所以一切合理合法，系善意购买，善意取得。请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由成玉善负担。
被上诉人成玉善答辩称：一、栾修元称“过继”的意思是“过来继承”，纯属杜撰，且这一解释与栾修元第一个上诉理由中的其他内容矛盾。按照栾修元所称，因为“成方开发丧成玉善的妻子，成玉善就将其与发妻共有的房屋赠与给成方开”。那么，这是“赠与”而不是“继承”，怎么能叫“过来继承”呢！而且，成玉善为妻子办理丧事时自己出钱，请族内的人等参加，成方开只是在出殡的时候按照风俗出面顶名，成玉善怎么可能就赠与一栋房子给成方开呢？！二、栾修元所称成玉善十多年间无数次回村里早已知晓涉案房屋已卖给栾修元，成玉善对此在一审中已经予以驳斥，这根本不是事实。成玉善几十年来一直在即墨二中工作、生活，而且是七八十岁的年迈老人，身体状况也不好，老伴已经去世，老家没有子女，一处老房子已委托侄子成方开代为管理，怎么可能自己无数次的回家和知道老房子被偷卖呢？！三、栾修元通过其所谓与成方开之间的房屋买卖协议中的“管业”解释为“所有”，就推定涉案的“立过继单”中的“管业”也是“所有”的意思，缺乏依据。首先，由买主管业并不能当然解释为归买主所有；其次，根据去年一审法院开始审理后，成玉善所在的西夼村的村民向成玉善反映的情况，栾修元所谓的房屋买卖其实发生在2005年，而不是2000年，价格也不是1200元，而是3400元。所以，栾修元提交法院的2000年7月所立的协议实际上是伪造的假协议，栾修元利用这份假协议中的“管业”一词的解释来开脱其责任，显然不成立。四、栾修元辩称善意取得涉案房屋理由不能成立。涉案房屋一直在成玉善名下，栾修元所称的涉案房屋买卖并未征得成玉善的同意，成玉善也没有在其所谓的房屋买卖协议上签字，其所谓的“知道成玉善已将房屋赠与给成方开了”没有任何依据。涉案房屋没有办理赠与的过户手续，也没有赠与的相关法律文书，栾修元凭什么知道呢？而且，一审庭审中栾修元在陈述买房经过时，还说当时问过成方开“你三爹是否同意你卖房”，成方开说“同意”，这说明栾修元当时就知道出卖房屋的成方开并未取得房屋所有权。至于栾修元所称对涉案房屋进行了修缮等，是为了其自己居住的需要所采取的行为，并不能改变其非法占有成玉善房屋行为的性质。成玉善保留对其擅自改建房屋行为追究法律责任的权利。五、涉案房屋买卖协议上没有买卖双方的签字，买卖合同不成立，栾修元主张取得涉案房屋所有权缺乏依据。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人成方开陈述称：成玉善的妻子去世后是由我来发丧的，成玉善说把涉案房屋给我了，当时有很多人在场。后来，我把房子卖给了栾修元，我与栾修元签订的买卖合同成立。
经审理查明，本院查明的事实与一审一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，根据业已查明的事实，涉案房屋系成玉善购买，且已取得集体土地使用权证，成玉善对涉案房屋依法享有所有权。成玉善之妻于2000年4月去世时，成玉善与成方开立过继单一份，载明因成玉善年迈无子，同族长、亲友商定将成方开过继给成玉善夫妇，自过继之日起涉案房屋归成方开管业，成玉善由成方开、成怡赡养。成方开依据该过继单主张涉案房屋已归其所有，其有权将涉案房屋出售给栾修元。成玉善不予认可。对此，本院认为，综合分析该过继单内容，该过继单实质为遗赠扶养协议，即由成方开对成玉善夫妇养老送终后，房屋及家具等财物方归成方开所有，在成方开未履行协议约定的为成玉善养老送终的义务的情况下，成方开依据该过继单主张涉案房屋归其所有，依据不足。栾修元将该过继单中成方开对房屋等“管业”理解为“所有”，无事实和法律依据。成方开在成玉善尚健在的情况下，未经成玉善授权或同意，即将涉案房屋出售给栾修元，事后成玉善对此未予以追认，涉案房屋亦未过户至栾修元名下，成方开出售涉案房屋的行为系无权处分，一审据此认定成方开与栾修元签订的房屋买卖协议无效，并无不当。栾修元主张成玉善知晓涉案房屋已出售给其、且未提出任何异议，成玉善予以否认，栾修元对此未举证证明，应承担举证不能的法律后果。栾修元辩称其系善意取得涉案房屋，缺乏合法依据，本院对其该项主张不予支持。栾修元主张已对涉案房屋进行大面积修缮，与本案并非同一法律关系，本院对此不予处理。
综上，上诉人栾修元的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人栾修元负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董则明
代理审判员 李 蕾
代理审判员 齐 新
二〇一五年六月十八日
书 记 员 杨倩倩
书 记 员 魏 威