宁夏回族自治区固原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）固民终字第474号
上诉人（原审被告）梁伯龙，男，1968年3月12日出生，汉族，高中文化，宁夏固原市人，居民，住宁夏回族自治区固原市原州区。
被上诉人（原审原告）固原市原州区北塬街道办事处，住所地：宁夏固原市原州区。
法定代表人李庆炜，该办事处主任。
委托代理人徐玉贞，宁夏信用律师事务所律师。代理权限为特别授权。
上诉人梁伯龙因房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院作出的（2015）原民初字第1732号民事判决，向本院提出上诉，本院于2015年9月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月23日公开开庭审理了本案。上诉人梁伯龙、被上诉人固原市原州区北塬街道办事处委托代理人徐玉贞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2008年11月1日，原固原市原州区中山街道办事处与被告签订《房屋租赁合同》。合同约定：中山街道办事处将固原市原州区大南寺巷内南侧自西向东第二间房屋出租给被告；租赁房屋面积34.70平方米；被告于2009年1月交纳押金2000元；租赁期限自2008年11月1日至2013年10月31日；租金每月600元，按季度支付，于每季度第一个月5日前一次性付清，先一次性支付半年（2008年11月1日－2009年4月30日）租金3600元。2009年被告与中山街道办事处达成协议，又承租了毗连第二间房屋的第三间房屋（在第二间房屋东侧，两房屋只隔一墙），房屋面积38平方米。双方对租赁期限、租金等均未作约定。后被告在第二间、第三间房屋中间隔墙上开了一道门。被告于2009年6月5日支付租金4200元，收款收据上注明“交来2008年11月1日－2009年6月1日”。被告于2009年12月7日支付租金1200元，收款收据上注明“交来由西向东第三间门面房房租费（2009.6.1－2009.8.1）”。被告于2010年2月28日支付租金2100元，收款收据上注明“交来第二间门面房租费（2009.7.1－2009.10.1）”。第二间房屋的租赁期限于2013年10月30日届满，被告与当时的房屋管理方在租赁期限届满后未续签书面合同，亦未变更合同内容。
另查明，2009年7月31日，固原市人民政府《关于同意对原州区中山街道及其社区行政区域进行重新划分的批复》同意撤销中山街道办事处，成立北塬街道办事处等三个街道办事处。2010年3月26日（2010）9号固原市人民政府专题会议纪要确定北塬街道办事处等三个街道办事处全部营业用房由财政部门监管。2010年8月18日原州区财政局《关于将对外出租的国有固定资产进行统一管理的通知》规定全区部分行政事业单位对外出租的房屋等国有固定资产由原州区国有资产管理办公室统一管理。2014年原州区财政局根据《固原市原州区行政事业单位国有资产管理暂行办法》将各单位出租资产交由原单位使用、管理。第二间、第三间房屋属上述调整的国有资产。
原审认为，原中山街道办事处与被告订立的房屋租赁合同系其真实意思表示，合法有效，对合同当事人均有法律约束力。合同订立后，因政府及其有关部门政策调整行为，第二间、第三间房屋的管理权自原中山街道办事处依次转给原州区财政局、原州区国有资产管理办公室、原告管理。根据《中华人民共和国物权法》第五十三条的规定，国家机关对其直接支配的不动产或者动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。原告现作为该房屋管理单位，其依法享有出租人的权利，有权要求被告履行自订立房屋租赁合同以来的有关义务。被告在第二间房屋租赁期间届满后继续使用房屋，房屋当时的管理单位没有提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原中山街道办事处与被告对第三间房屋的租赁期限未作约定，此后房屋的其他管理单位亦未与被告签订合同变更合同内容，故第三间房屋的租赁期限亦为不定期。不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，且被告有未按时支付租金的违约行为，故原告要求解除与被告之间的房屋租赁合同，于法有据，理由成立，本院予以支持。合同解除后，被告应当向原告返还第二间、第三间房屋。根据原告提交的日期为2009年6月5日、2009年12月7日租金收款收据上注明内容和当时对该房屋月租金的约定，被告于2009年6月5日、2009年12月7日两次支付的租金5400元应系第二间房屋2008年11月1日至2009年7月31日期间的租金。根据原告提交的日期为2010年2月28日租金收据上注明内容和第三间房屋的位置、面积、类型，租金每月应当为700元，租金起算日期为2009年7月1日，被告于2010年2月28日支付的2100元应系第三间房屋2009年7月1日至2009年9月30日期间的租金。原告要求被告支付第二间、第三间房屋的截止2015年5月1日期间的租金88300元，于法有据，理由成立，数额不超出被告欠付的租金数额，本院予以支持。被告于2009年在第二间、第三间房屋隔墙上开门，当时原中山街道办事处及后来的房屋管理单位均对此未表异议，视为原中山街道办事处及后来的房屋管理单位对此默示同意。现原告要求被告恢复房屋原状，理由不能成立，本院不予支持。原中山街道办事处与被告虽然在合同中约定了押金，但原告称被告未实际交纳押金2000元，被告亦未提交证据证明其交纳了押金2000元，故推定被告未交纳合同约定的押金2000元。被告辩称原告未支付其欠款89741元，故其不同意解除合同，因双方对该89741元的争议与本案不属同一法律关系，其辩称理由不能成立，本院不予支持。被告要求原告向其支付装饰装修和设施130000元，因其未提出反诉，在本案中不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除原告固原市原州区北塬街道办事处与被告梁伯龙之间的租赁合同；二、被告梁伯龙于本判决生效后十日内向原告固原市原州区北塬街道办事处支付租金88300元；三、被告梁伯龙于本判决生效后十日内返还承租的原告固原市原州区北塬街道办事处固原市原州区南寺巷内南侧自西向东第二间、第三间房屋；四、驳回原告固原市原州区北塬街道办事处的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1004元（原告固原市原州区北塬街道办事处已预交），由被告梁伯龙负担。
宣判后，梁伯龙上诉认为：一审法院认定部分事实错误。（一）上诉人与被上诉人存在房屋租赁合同是事实。但一审法院从被上诉人提交的收款收据记载的金额推算上诉人拖欠被上诉人的租赁费明显错误。被上诉人也没有证据证明上诉人向其交纳的费用全部为租赁费。被上诉人向一审法院提交的《收款收据》系复印件，并且被上诉人提交的证据也和常理不符。既然上诉人向被上诉人交纳了租赁费，那为什么同时租赁的房屋交纳租赁费的时间却又不一致。难道上诉人就承租的房屋还有分期交纳租赁费的吗；（二）根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，不定期的租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限内通知承租人。而被上诉人没有在合理期限内通知上诉人，并且在庭审中也没有提供证据证明其已履行了告知义务，一审法院未查明该事实。另外被上诉人还拖欠上诉人工程款89741元，上诉人在承租该房屋时和被上诉人法定代表人达成一致协议，以被上诉人拖欠上诉人工程款顶抵上诉人应给被上诉人交纳的房屋租赁费，被上诉人法定代表人更换后不认可双方达成的协议，明显违背了诚实信用原则。而一审认定拖欠的工程款属另一法律关系错误；（三）被上诉人应当承担上诉人在租赁房屋期间支付的装饰装修费用130000元。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第九条之规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有。不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。上诉人对出租房屋进行装饰装修，且经过被上诉人许可，被上诉人应当承担上诉人支付的装饰装修费用，不应以其法定代表人的更换而不履行双方达成的协议。故请求：1、撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2015）原民初字第1732号民事判决，依法改判或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人负担。
被上诉人固原市原州区北塬街道办事处针对上诉人的上诉理由答辩认为，上诉人称被上诉人拖欠其工程款89741元不属实，如果是事实也属于另一法律关系；被上诉人没有同意上诉人对租赁房屋进行装修，也不同意使用装饰装修物，要求上诉人对房屋恢复原状。一审法院认定房屋租赁费的事实清楚；应驳回上诉，维持原判。
上诉人梁伯龙与被上诉人固原市原州区北塬街道办事处在二审中未提供新的证据。
二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为：1、上诉人梁伯龙与被上诉人固原市原州区北塬街道办事处订立的房屋租赁合同解除后，被上诉人是否应承担该房屋的装饰装修费；2、被上诉人固原市原州区北塬街道办事处是否拖欠上诉人梁伯龙工程款，是否应以上诉人所欠租赁费折抵。关于被上诉人对该房屋的装饰装修费用是否承担的问题。根据本案查明的事实，上诉人在第二间、第三间房屋隔墙上开门以及对该房屋进行装饰装修时，被上诉人及后来的房屋管理单位均对此未表异议，视为被上诉人对此默认同意。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时。双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的不予支持。但出租人同意利用的应在利用的价值范围内予以适当补偿。根据现有的证据能够证明上诉人所租赁被上诉人的房屋届满后，双方对原租赁房屋再未续签合同，因此，上诉人所租赁的房屋为不定期租赁，上诉人本应按原租赁合同约定履行其义务，但因上诉人不履行交付房屋租赁费的义务，其已构成违约。被上诉人可以随时解除该合同。上诉人主张被上诉人没有履行告知义务的理由不能成立。因被上诉人不同意利用该装饰装修物，上诉人梁伯龙要求被上诉人固原市原州区北塬街道办事处支付其装饰装修物费用的理由无法律依据，对其请求本院不予支持；关于被上诉人固原市原州区北塬街道办事处是否拖欠上诉人梁伯龙工程款、是否应以上诉人交纳的租赁费折抵的问题。因被上诉人不认可其拖欠上诉人工程款，现有的证据也无法证明该事实，并且上诉人主张的被上诉人拖欠其89741元工程款属另一法律关系，因此，上诉人请求用工程款折抵其应给付被上诉人的租赁费的理由也不能成立，其请求本院也不予支持。故原审判决并无不当。
综上，原判认定基本事实清楚，适用法律正确、处理正确。上诉人梁伯龙的上诉理由不能成立，其请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2008元，由上诉人梁伯龙负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘万德
审判员 马 萍
审判员 米 峰
二〇一五年十一月二十六日
书记员 闫儒红