上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终4574号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海穗升装饰建材有限公司，住所地上海市宝山区长逸路15号东区一路三楼480。
法定代表人：曾开颜，执行董事。
委托诉讼代理人：司孝良，上海亚瀚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：章可荣，男，1962年2月1日生，汉族，住浙江省临海市。
委托诉讼代理人：董桂生，上海驷言律师事务所律师。
上诉人上海穗升装饰建材有限公司因与被上诉人章可荣房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初14106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人上海穗升装饰建材有限公司（以下简称穗升公司）上诉请求：撤销原判主文第一、二、三、四、七项，改判驳回被上诉人章可荣的一审本诉诉请，支持穗升公司的一审反诉诉请。事实和理由：1、一审法院认定穗升公司与章可荣签订的《房屋租赁合同》合法有效，显然与法相悖。章可荣在一审中才提供的上海市松江区XX路XX弄XX区XX幢第XX栋房屋（以下简称系争房屋）的《建设工程规划许可证》，《建设工程规划许可证》显示，建设单位为“古松乡副业公司（松新肉禽场）”，建筑物名称为鸡舍16幢、人消毒房2间、门卫1间、综合楼1幢、食堂1幢。根据穗升公司与章可荣签订的《房屋租赁合同》显示，租赁的房屋系鸡舍。章可荣在一审时提供的系争房屋所涉土地的《集体土地建设用地使用证》载明的土地使用者为“松新肉禽场”，用途为养鸡场，而被上诉人章可荣户籍在浙江省临海市，而非涉案集体土地所在地的社员。涉案土地权属为农村集体所有，依照法律规定应当办理土地使用权变更手续后方可有偿转让，现章可荣未依法办理相关手续，即与案外人上海Z公司（以下简称Z公司）、上海A公司（以下简称A公司）签订《关于松新肉禽场提前终止联营和资产转让的合同》（以下简称资产转让合同），违反法律强制性规定，应为无效。基于该合同无效，章可荣亦无权取得涉案土地使用权，其将限定用途为养鸡场的系争房屋当作仓库兼办公、厂房出租给穗升公司，故系争《房屋租赁合同》应属无效。2、一审法院未查明系争房屋和场地的动迁时间。穗升公司在一审中已明确提出动迁发生在2017年3月24日，但一审法院却忽略该客观情况的存在，简单认可2017年9月21日上海市松江区石湖荡镇人民政府（以下简称石湖荡镇政府）发布的通告有误。3、章可荣存在违约行为，理应赔偿穗升公司合法损失。根据《房屋租赁合同》约定，章可荣应向穗升公司提供水、电，费用由穗升公司承担。穗升公司依约使用电力进行生产而无任何违法、违约行为，章可荣理应为穗升公司及时供电。因章可荣索要高额动迁补偿，导致系争房屋被政府断电，穗升公司厂内电力设施被毁损，其理应对穗升公司进行赔偿。章可荣认为断电系穗升公司的行为引起，没有事实和法律依据。一审法院基于穗升公司无法使用电力进行生产而酌定每月租金为人民币（下同）13,000元，但未考虑断电系因章可荣的行为所致。4、一审判决有失公允。（1）一审法院酌定穗升公司支付2017年2月、3月的电费，但却不考虑穗升公司因停电造成的损失。（2）一审法院未予考虑穗升公司搬迁场地需要的时间并给予宽限期。5、一审判决存在诸多错误，理应更正。故请求二审法院依法支持穗升公司的上诉诉请。
被上诉人章可荣辩称：不同意穗升公司的上诉诉请，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。
章可荣向一审法院起诉请求：1、判决解除章可荣、穗升公司签订的《房屋租赁合同》；2、判令穗升公司返还章可荣系争房屋；3、判令穗升公司支付章可荣自2017年4月1日起至实际返还房屋之日的租金（按165,000元/年计算）及违约金49,500元；4、判令穗升公司支付章可荣代缴的2017年2、3月电费6,126.02元及违约金1,838元；5、判令穗升公司支付章可荣欠付的自2017年4月1日起计算至实际返还房屋之日止的物业管理费（按1,918元/月计算）及违约金3,452.40元。
穗升公司向一审法院提起反诉请求：1、判决解除章可荣、穗升公司签订的《房屋租赁合同》；2、判令章可荣返还房屋押金27,500元；3、判令章可荣赔偿穗升公司厂房装修添附物损失、新建厂房及装修损失290,000元（具体为：用电线路20,070元，装修损失176,800元，新建厂房500平方米损失93,130元）；4、判令章可荣赔偿穗升公司其他损失378,160元（具体为：生产经营损失146,000元、新购发电机及设备20,000元、电信网络费用2,160元、故意隐瞒导致他处租房进而产生房租成本费上涨损失210,000元）；5、判令章可荣返还穗升公司物业费17,262元；6、判令章可荣支付穗升公司设备搬迁费86,000元；7、判令章可荣支付穗升公司违约金27,500元；8、判令章可荣赔偿穗升公司办理营业执照的损失10,000元。
一审法院认定事实如下：2015年9月8日，章可荣作为出租方、甲方，穗升公司作为承租方、乙方，签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租期自2015年10月1日至2018年9月30日。第三条约定：1、房屋租金：每平方米0.48元，每年以365天计算，共计990,000元；2、租金支付方式：采取先付后租的方式，每年分二期支付，每六个月为一期，165,000元。首付为本合同签订之日三日内，支付第一期房租，以后每期房租在起租日前十五天付清。3、本合同签订后三日内，乙方支付一个月租金作为押金，27,500元；5、合同期内乙方不得要求以押金抵充租金及其他费用。合同第四条乙方责任和义务第（2）项约定，乙方应按时交付租金及其他费用，如延期甲方有权要求乙方按日支付该费用5%的滞纳金。第（9）项约定，乙方应支付甲方物业管理费每平方米1元，每月应支付物业费1,919元。合同第五条第2款约定，乙方逾期一个月以上支付租金或者水、电相关费用，甲方将视作乙方违约，甲方有权解除本合同，并不予退还押金。合同第七条第1款约定，如遇动迁所产生的一切损失不进行补偿如：生产损失、设备搬迁、劳工工资费用、装修补贴等一切因动迁带来的任何费用，都不进行补偿。该条第2款约定，环保及消防设备，乙方自行解决，自行安装。该条第3款约定，严禁房屋内装修。该条第4款约定，如果设备搬迁一项，政府有明确价格补贴的，乙方有权享受，如果没有明确的价格补贴，乙方都不能享受。合同另对其他租赁事宜作了约定。合同尾部甲方由章可荣签字确认，乙方由穗升公司盖章并由案外人李某作为代理人签字。后，穗升公司支付押金27,500元。
2017年1月4日，穗升公司支付章可荣2016年12月份电费3,976.76元。2017年2月28日，穗升公司支付章可荣2017年1月电费3,672.42元。
2017年3月，石湖荡镇政府发出告知书一份，载明根据中央环保督察工作要求，按照环保违法违规项目清理和生态环境工作要求，2017年3月31日后所有未通过环评审批和排污申报的企业，一律停产关闭迁出。2017年3月27日，穗升公司工作人员曹某签收该份告知书。
2017年3月，石湖荡镇政府发布通告，载明根据环保违法违规项目清理整治工作和生态环境整治工作要求，现通告如下：一、2017年3月31日后，所有未通过环评审批和排污申报的企业一律停产、关闭、迁出。二、石湖荡镇为水资源保护区和生态环境重点整治区块，根据区整治办和区环保局要求，所有“违法用地、违法建筑、违法经营、违法排污、违法居住”行为必须坚决取缔。
2017年9月21日，石湖荡镇政府发布通告，载明：XX公路XX号-
XX区为198地块，已列入石湖荡镇2017年减量化。为避免经营者承担不必要的经营损失，现慎重告知社会各方，该地块为石湖荡镇2017年减量化地块，不接受任何企业（个人）承租、经营活动，否则一切法律后果自负。
另查明，2017年6月25日、7月3日、7月22日和8月1日，穗升公司从系争房屋内搬离部分机器和货物。本案审理过程中，系争房屋内仍有穗升公司零星建筑材料。
再查明，案外人“松江区B公司”取得“松江县古松乡新姚村松新肉禽场生产、生活设施的建设工程规划许可证”，建设鸡舍、门卫、综合楼等。后章可荣、案外人陈某作为丙方，案外人Z公司作为甲方，A公司作为乙方，三方签订资产转让合同，约定提前终止甲方对肉禽场的经营承包，丙方向乙方购买原松新肉禽场地面资产。
审理中，双方确认系争房屋于2017年4月1日开始停电，穗升公司未付2017年4月1日起的租金和2017年2、3月的水电费。双方均无证据证明在本案审理前曾向对方提出过解除合同。审理中，穗升公司陈述并无证据证明因章可荣原因导致其无法办理环评手续。
就搬离时间，穗升公司认为其已经于2017年4月基本搬空，虽然其并未书面通知章可荣，但章可荣对此应当知晓，双方亦未办理系争房屋的交接手续。穗升公司为证明其已经搬离系争房屋，提供其与案外人吴江市A有限公司签订的《友邦房产厂房租赁合同》，由章可荣承租芦墟镇高草路东侧、面积7,599.3平方米的厂房，租期从2017年5月1日至2027年4月30日。章可荣认为该证据与本案无关。审理中，双方起初同意在法庭认为双方未办理交接手续的情况下，以第一次开庭时间2017年10月26日作为穗升公司搬离时间。但一审法院告知穗升公司房屋交接后其主张装修损失等证明风险时，穗升公司陈述在双方未达成一致意见的情况下，不同意以该日作为交接时间。2018年1月8日庭审中，穗升公司明确系争房屋内的物品均不再需要，章可荣认可开庭当日可自行收回系争房屋。
一审法院在审理中向石湖荡镇政府发函，询问系争房屋是否列入动拆迁范围等相关事宜。石湖荡镇政府回函称，松江区XX镇XX公路XX号XX区被列入该镇2017年实施集建区外现状建设用地减量化地块。对该地块进行过现场有关调查，未出具补偿报告，未与产权人签订过补偿协议；其与该企业双方多次进行补偿洽谈，由于要价过高，难以达成一致，故至今未签订清拆补偿协议。
审理中，穗升公司提供：1、穗升公司同案外人北京B有限公司签订的《施工合同协议书》、深圳市C有限公司（以下简称C公司）工程施工进度通知函、C公司发出的处罚通知、穗升公司同案外人贵州XX股份有限公司（以下简称XX股份公司）签订的《GRC材料加工安装工程施工合同》、XX股份公司工程施工进度督促函，证明章可荣自2017年3月底停水停电导致穗升公司无法正常生产经营而造成的损失。就上述证据，章可荣认为同本案无关。2、搬场费收据、证明穗升公司搬迁房屋的损失。章可荣对上述证据真实性不予认可。3、购买电缆、发电机、电信登记单凭证，证明穗升公司的损失。章可荣对上述证据真实性无异议，但认为同本案无关。审理中，穗升公司陈述其购买的发电机已搬到新厂。
一审法院认为，章可荣、穗升公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应当按约履行。现双方对于合同解除均无异议，一审法院予以确认。就合同解除的后果，结合双方的诉请主张，一审法院进行如下阐释：
一、房屋返还。
本案中，双方未能办理房屋交接手续，穗升公司亦未提供通知章可荣其已经搬离房屋的证据。穗升公司认为其于2017年3月底已经搬离系争房屋，同其自述的2017年4月末基本清空房屋存在矛盾。而根据章可荣提供的送货单，穗升公司于2017年8月仍在搬运物品。审理中，一审法院询问交接时间时，穗升公司最终以未能达成一致意见不认可以首次开庭日作为返还时间。至2018年1月8日，在穗升公司认可系争房屋内的物品其均不再需要时，章可荣同意当日自行收回房屋。综上，一审法院以2018年1月8日作为穗升公司返还章可荣系争房屋的时间。章可荣要求穗升公司返还系争房屋的诉请无需再进行处理。
二、章可荣主张的租金、电费、物业费及相应违约金。
本案中，穗升公司未能返还房屋，应当承担相应的租金、物业费及欠缴的电费。根据合同约定，系争房屋年租金为330,000元，故每月租金为27,500元。然而，系争房屋自2017年4月1日开始已处于停电状态，故事实上穗升公司无法实现其使用功能，就穗升公司欠付章可荣2017年4月1日至2018年1月8日期间的租金或房屋使用费标准，一审法院酌定为每月13,000元，合计120,467元。就上述期间的物业管理费，穗升公司作为房屋的实际使用人亦应承担其占用房屋期间的相应费用。考虑到本案实际情况，一审法院酌定物业费标准为900元，从2017年4月1日至2018年1月8日合计8,340元。就章可荣主张的电费，因其主张的具体金额并无依据，故一审法院参考之前穗升公司支付电费情况，酌定穗升公司应付章可荣2017年2、3月份电费4,000元。鉴于系争房屋已于2017年4月1日开始停电，穗升公司无法正常使用，章可荣主张的电费具体金额亦缺乏事实依据，故就章可荣主张上述费用的违约金之诉请，一审法院不予支持。
三、房屋押金。
双方合同解除，章可荣应当返还穗升公司27,500元的押金。章可荣不同意返还的辩称意见缺乏事实和法律依据，不予认可。
四、穗升公司提出的各项损失。
穗升公司就本案提出了装修添附损失、新建厂房、装修损失、生产经营损失、新购设备、电信网络费用、房租上涨损失。首先，就装修添附损失、新建厂房、装修损失。穗升公司所述的新建实际为在系争房屋内的搭建，属于装饰装修的范围。审理中，穗升公司未举证证明其主张的装饰装修、经营损失的合理性；同时依据合同约定，章可荣严禁穗升公司进行装饰装修，故穗升公司擅自搭建、装修的损失（如有）应由其自行承担。综上，对于章可荣上述装修损失均不予认可。其次，就穗升公司提出的新购设备，审理中穗升公司陈述已经搬到新厂，故其未发生实际损失，故就该项损失亦不予认可。再次，就穗升公司提出的生产经营损失、电信网络费用、房租上涨损失，其并未提供上述损失实际发生及费用合理性的证据，且根据合同约定本案所涉情形对章可荣均不予赔偿，据此就穗升公司主张的上述损失，均不予支持。
五、穗升公司要求返还物业费的主张。
穗升公司要求返还物业费，缺乏事实依据，故不予认可。
六、穗升公司要求支付设备搬迁费的主张。
穗升公司该项主张系建立在政府给予章可荣补偿的基础上，现根据政府部门的回复，目前其同章可荣并未就补偿达成一致意见，故穗升公司要求的设备搬迁费用缺乏事实依据，不予认可。
七、穗升公司主张的违约金。
穗升公司自认违约金缺乏依据，故不予支持。
八、穗升公司主张的办理营业执照损失。
本案中，穗升公司并未举证证明章可荣未能协助穗升公司办理营业执照，并给穗升公司造成损失，据此，对穗升公司主张的该项损失不予支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，于二○一八年二月九日作出判决：一、解除章可荣与上海穗升装饰建材有限公司于2015年9月8日签订的《房屋租赁合同》；二、上海穗升装饰建材有限公司于判决生效之日起十日内支付章可荣欠付的租金及房屋使用费120,467元；三、上海穗升装饰建材有限公司于判决生效之日起十日内支付章可荣欠付的物业费8,340元；四、上海穗升装饰建材有限公司于判决生效之日起十日内支付章可荣欠付电费4,000元；五、章可荣于判决生效之日起十日内支付上海穗升装饰建材有限公司租赁押金27,500元；六、驳回章可荣的其余本诉请求；七、驳回上海穗升装饰建材有限公司的其余反诉诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4,824元，一审反诉案件受理费6,082元，合计诉讼费用10,906元，由章可荣负担2,356元，由上海穗升装饰建材有限公司负担8,550元。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，就穗升公司关于其与章可荣签订的涉案《房屋租赁合同》应为无效的上诉主张，一方面穗升公司一审的反诉诉请系解除合同而非确认合同无效，故就该主张穗升公司即存在自相矛盾之处，另一方面其主张《房屋租赁合同》无效的主要理由系认为章可荣与案外人签订的受让包括系争房屋在内的相关资产转让合同应为无效，但该合同所涉法律关系并非本案处理范围，在该资产转让合同的效力并未被依法否定之前，穗升公司主张因该合同无效导致本案《房屋租赁合同》无效，显然不能成立，本院对此不予采信。就穗升公司关于一审未予查明系争房屋和场地动迁时间的上诉主张，穗升公司认为应将主管部门发出相关减量化工作通知的2017年3月24日认定为系争房屋和场地开始动迁的时间，但根据通常情况，政府部门下达相关指导性文件至动迁工作实际开始仍有一定期间，穗升公司亦未提供涉案地块拆迁存在特殊情况的相应证据，故穗升公司上述主张缺乏依据且有违常理，本院对此亦不予采信。就穗升公司关于章可荣未按合同约定向其供电构成违约的相关主张，系争房屋因所涉地块涉及环保整治和减量化而被采取断电措施，穗升公司在一审中亦确认无证据证明系因章可荣的原因导致其无法办理经营所需的环评手续，故穗升公司主张章可荣应就系争房屋的断电情况对穗升公司承担违约责任，缺乏依据。就一审判决对章可荣一审本诉诉请的相关费用及穗升公司反诉诉请的相关费用所作处理，一审判决已经逐项阐述了支持与否的相应理由且并无不当，虽然穗升公司对此均不予认可，但其在二审期间并未提供新的证据足以推翻一审法院的认定，故对其相关异议本院仍不予采信。综上所述，穗升公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决尚无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币6,082元，由上诉人上海穗升装饰建材有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一八年五月二十八日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……