北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第04844号
上诉人（原审原告）北京君天首业商贸有限公司，住所地北京市朝阳区望京阜通西大街18号院1号楼。
法定代表人朱丽华，董事长。
委托代理人苏连生，男，1961年8月29日出生，北京君天首业商贸有限公司职员。
被上诉人（原审被告）北京广厦万千商务顾问有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路34号2号楼A118室。
法定代表人王立洪，经理。
委托代理人商家泉，北京高文律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京汽车检修有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路34号。
法定代表人史文忠，董事长。
委托代理人李朝铭，北京市君泰律师事务所律师。
上诉人北京君天首业商贸有限公司（以下简称君天公司）因与被上诉人北京广厦万千商务顾问有限公司（以下简称广厦公司）、北京汽车检修有限公司（以下简称汽修公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第39478号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2013年10月，君天公司起诉至原审法院称：我公司与广厦公司于2011年3月13日签订位于北京市朝阳区×号楼一层102-106、二层201-207商铺（以下简称涉案商铺）《租赁合同》，双方已经实际履行。但在2011年6月30日因北京出台了公交用房不得办理工商等执照手续，致使我公司及转租商户承租的房屋无法正常经营使用。我公司多次找广厦公司协商未果，造成我公司及转租的商户经济损失。由于汽修公司在广厦公司出租时提供了证明，证明与广厦公司为委托关系，并同意广厦公司对外出租，故其应当承担连带责任。现我公司诉至法院，要求广厦公司赔偿违约金23万元，汽修公司承担连带赔偿责任。
广厦公司辩称：不同意君天公司的诉讼请求，君天公司诉讼请求没有事实依据，之前的（2013）二中民终字12557号生效判决是个案，与本案没有关系，针对的是君天公司对外承诺办理执照但是没有办理成，没有办成的原因判决没有说。君天公司是专业承租、转租的居间公司，具体是否能办理营业执照与本案没有关系，没有影响其实际经营，且君天公司已经办理了营业执照，作为自己的经营使用，也可以给其他租户用。现在所有的涉案房屋都已经出租出去了，没有任何经营损失，其要求违约金没有任何事实依据。君天公司之所以提起诉讼是因为其与转租户的合同期限超出了君天公司与我方合同的期限，君天公司必然会产生对转租的违约，君天公司是恶意的。双方在签署协议的时候，我方属于善意的，没有任何隐瞒欺骗的行为，君天公司作为专业的二手房经营者，查看了房产证复印件并将房产证复印件作为合同的附件，对涉案房屋的情况是知晓的。
汽修公司辩称：将我方列为被告主体错误，我方与君天公司没有任何的法律关系，要求我方承担连带责任没有法律依据。与我方有法律关系的是北京天厦科贸有限公司（以下简称天厦公司），天厦公司转租给广厦公司我方是知晓并同意的。我方认为现在涉案房屋的所有商户都是广厦公司的。
原审法院经审理查明：2011年3月13日，君天公司作为承租人（乙方）与广厦公司作为出租人（甲方）签订《租赁合同》，约定：承租商铺为涉案商铺，甲方同意将建筑面积为660平方米使用率为80％的承租单元，在良好状态下出租给乙方。此承租单元可作为商用（排除本房屋房产证范围内其他已营业项目如：宾馆、网吧、西点、早点、烟酒等项目）国家许可的经营项目。租赁期为四年零两个月，自2011年3月12日起至2015年5月12日止。租金为92万元／年。房屋租金的递增为第三年起递增3％即房租为947600元。房屋租金以六个月为一个支付周期，每个房租支付周期须提前20日支付下一周期的租金，即每年房屋租金的付款日分别为3月23日和9月23日。乙方应向甲方交付23万元作为租赁保证金（相当于三个月的租金）。甲方须向乙方提供办理证、照所需的相关产权文件。乙方应自行获取依据法律法规和政府有关部门规定应具备的所有许可、批准和证照，保证其营业活动的合法性，乙方独立承担经营责任及债权债务。须经甲方书面同意，乙方在承租期内方可将其承租区域转租、转借予第三方。甲、乙双方自租约签定之日起，在本租约有效期内，如租约双方任何一方违反本租约中任何规定而致使另一方利益遭受损失，守约方有权在违约行为发生后以书面形式通知违约方要求其予以纠正。如在通知后三个工作日内，违约行为仍不能得到纠正，守约方有权解除并终止本合同，违约方应向守约方支付23万元作为违约金。
2013年1月，君天公司将广厦公司诉至北京市朝阳区人民法院称：2011年3月13日，我公司与广厦公司签订了由我公司承租广厦公司有出租权的涉案商铺，租期为4年2个月。合同签订后，广厦公司书面同意我公司将上述商铺对外出租。2012年5月26日，我公司将一层的70平方米的商铺出租给王振民商用；2012年6月2日，我公司将一层的另一70平米商铺出租给梁建伟商用。合同签订后，二承租人到相关部门办理经营执照时，被告知不能办理。后，梁建伟及王振民先后将我公司起诉至北京市朝阳区人民法院，要求我公司返还租金及保证金，并赔偿装修和经营损失。北京市朝阳区人民法院作出判决书，判令我公司承担赔偿责任。我公司的上诉被北京市第二中级人民法院驳回后，梁建伟及王振民向北京市朝阳区人民法院提出了执行申请，我公司向其二人支付了270899元的执行款，扣除保证金，我公司实际损失为199233元。我公司认为之所以给梁建伟及王振民提供的材料不能办理营业执照，是因为这些材料都是广厦公司出具，责任完全应由该公司承担。现诉至法院，要求广厦公司赔偿我公司经济损失199233元。北京市朝阳区人民法院经审理后判决广厦公司赔偿君天公司经济损失5万元，并驳回君天公司其他诉讼请求。广厦公司不服一审判决提出上诉，北京市第二中级人民法院经审理后驳回上诉，维持原判。
庭审中，原审法院询问君天公司本案与上述案件的关系，君天公司称：上次起诉时已经对我方造成了损失，这次起诉是广厦公司没有按照合同提供符合合同用途的房屋，与上次是不同的起诉。询问君天公司目前为止是否有实际损失的证据，君天公司表示没有证据。原审法院依法向君天公司释明针对广厦公司违约行为要主张全部权利，否则今后可能涉及一案不再理的情况，君天公司表示如果广厦公司能够一次足额支付违约金23万元，今后不会就房屋用途这一项提起违约诉讼，现主张的违约责任到合同履行期满。如果今后损失超出了违约金的数额会继续主张。
庭审中，广厦公司提交营业执照及工商档案查询信息，该证据显示北京鼎圣丰餐饮有限公司（以下简称鼎圣丰公司）于2011年8月1日成立，住所地为北京市朝阳区×号楼一层103、104；二层201-207；北京天晴乐品餐饮管理有限公司（以下简称天晴公司）于2011年10月18日成立，住所地为北京市朝阳区×号楼1层106；北京大京古健身服务有限公司于2012年5月16日成立，住所地为北京市朝阳区×号楼2层207-209房间。君天公司认可鼎圣丰公司及天晴公司的情况，其他不予认可。广厦公司并提交公证书，用以证明涉案商铺全部出租且现在全部都在营业。君天公司认可该证据的真实性，但不认可关联性。
另查，涉案商铺登记的所有权人为汽修公司。2006年3月28日，汽修公司出具证明如下：兹证明我公司于2004年12月27日同意天厦公司第三分公司将承租我公司的房屋对外出租，天厦公司第三分公司依据我公司的授权于2005年1月15日委托广厦公司对外出租管理，我公司对此同意。但在广厦公司对外出租经营活动中出现的任何问题，均由广厦公司承租，我公司不承担任何责任。
原审法院经审理认为：君天公司与广厦公司签订的《租赁合同》系是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。
首先，关于营业执照办理问题，依据该合同，广厦公司的义务为：”须向乙方提供办理证、照所需的相关产权文件”。而广厦公司应当”依据合同自行获取依据法律法规和政府有关部门规定所具备的所有许可、批准和证照，保证其营业活动的合法性，独立承担经营责任及债权债务。”依据该约定，广厦公司并无保证君天公司办理营业执照的合同义务，而仅负责为其办理证照提供相关产权文件。君天公司诉称2011年6月北京出台相关规定工交用房不得办理营业执照，该政策变更属于合同履行过程中的情势变更，该情势变更可能导致的履约风险如全部由广厦公司一方承担则显失公平。另外，广厦公司在本案中提交的证据可以证明涉案商铺已经有公司办理了营业执照，故即使办理营业执照存在问题，也不应直接认定为广厦公司的过错，君天公司对此主张应当承担举证责任。
其次，关于君天公司所主张违约金支付条件问题，合同约定为：”如租约双方任何一方违反本租约中任何规定而致使另一方利益遭受损失，守约方有权在违约行为发生后以书面形式通知违约方要求其予以纠正。如在通知后三个工作日内，违约行为仍不能得到纠正，守约方有权解除并终止本合同，违约方应向守约方支付23万元作为违约金。”现君天公司并未主张解除合同，故其依据该条主张违约金不能成立。
最后，针对涉案商铺用途问题，君天公司之前已经提出过赔偿损失的诉讼请求，在其提出损失赔偿的诉讼中，并未提出违约金的诉讼主张，法院已经以损失赔偿的思路进行了审理和裁判，现君天公司又依据合同主张违约金，将可能导致法院裁判思路和标准的不统一。而本案中，君天公司亦表示其并无实际损失的证据，故君天公司针对本案的诉讼不应得到法院的支持。
因此，君天公司要求广厦公司赔偿23万元违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。君天公司与汽修公司之间不存在租赁合同关系，故法院将一并驳回君天公司对汽修公司的起诉。
据此，原审法院于2013年12月判决：驳回君天公司的全部诉讼请求。
判决后，君天公司不服，上诉至本院称：广厦公司没有按照合同约定提供能够办理营业执照的产权证，违反了双方签订的《租赁合同》，应承担违约责任。2011年北京市出台工交用房不得办理营业执照的规定，不属于情势变更的事由，原审法院也不应适用情势变更的规定。双方关于《租赁合同》中违约责任约定的本意并不是将解除合同作为主张违约金的前提条件，且相关法律亦未规定解除合同是主张违约金的前提条件。故请求二审法院撤销原判，依法改判支持君天公司原审诉讼请求。广厦公司、汽修公司均同意原判。
本院经审理查明的事实与原审无异，本院予以确认。
以上事实，有《租赁合同》、（2013）二中民终字第12557号民事判决书、工商档案信息、公证书、房屋所有权证、证明及双方当事人陈述等相关证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同具有相对性。本案涉诉的《租赁合同》系君天公司与广厦公司所签，君天公司要求汽修公司承担连带责任，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。君天公司与广厦公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。君天公司上诉主张广厦公司不能提供办理营业执照的产权证违反了合同约定，因双方合同约定君天公司的义务为”须向乙方提供办理证、照所需的相关产权文件”，从该约定的文义无法得出广厦公司具有”提供能够办理营业执照的产权证”这一合同义务，故君天公司的上述主张，缺乏合同依据，本院不予采信。关于2011年北京出台工交用房不能办理营业执照的规定，因双方在《租赁合同》中并未约定出租的房屋必须能够办理营业执照，亦未约定广厦公司须提供能够办理营业执照的产权证，所以，该规定是否属于情势变更，均不影响君天公司与广厦公司签订的《租赁合同》的履行，故对于君天公司所称2011年北京出台工交用房不能办理营业执照的规定不属于情势变更事由的意见，本院亦不予采信。君天公司上诉称双方约定的违约条款本意不是将解除合同作为主张违约金的前提条件，但根据双方《租赁合同》违约条款的原文”如在通知后三个工作日内，违约行为仍不能得到纠正，守约方有权解除并终止本合同，违约方应向守约方支付23万元作为违约金”的约定，守约方解除合同时方可向违约方主张违约金，故对于君天公司的上述意见本院亦无法采信。综上，君天公司的上诉理由不能成立，其上诉要求改判广厦公司、汽修公司连带赔偿君天公司违约金23万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4100元，二审案件受理费8200元，均由北京君天首业商贸有限公司负担（均已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 贵
代理审判员 江锦莲
代理审判员 沈 放
二〇一四年五月十五日
书 记 员 王锦强