山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1102民初5271号原告：陈敬华，居民。原告委托代理人：刘精强，山东泰汶律师事务所律师。被告：日照铭泰房地产开发有限公司，住所地日照市绿舟南路68号（辉煌国际海港城1号）。法定代表人：孙文杰，执行董事。委托代理人：李国红，居民，日照铭泰房地产开发有限公司职工。委托代理人：陈维娟，山东隆诚律师事务所律师。原告陈敬华诉被告日照铭泰房地产开发有限公司（以下简称铭泰房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月25日立案受理后，依法由代理审判员王志伟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈敬华及委托代理人刘精强，被告铭泰房地产公司的委托代理人李国红、陈维娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈敬华诉称:2010年9月7日，原被告签订了合同编号为55650的《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的辉煌国际海港城第006幢海港雅阁酒店2单元516号房屋一套。该房建筑面积共59.12平方米，总金额为516058元，该商品房交付期限为2012年3月31日前。该合同签订当日原告就全额支付了购房款，当日原被告还签订了补充协议。该房交付期限届满后被告却以种种理由推托，不予交房，后原告到日照市房地产管理局进行查询，得知被告并未取得原告所购房屋的预售许可。另外，2010年9月7日原告与日照海港城酒店管理有限公司及被告三方签订委托经营合同一份，约定原告将购买的上述房屋的经营管理权在委托期限内全部委托给日照海港城酒店管理有限公司进行经营。委托年限为六年，委托收益分四次收取，被告承担担保责任。但日照海港城酒店管理有限公司与被告至今未向原告支付委托收益金。为此原告诉求依法确认原告与被告之间签订的商品房买卖合同及补充协议无效；依法判令被告返还原告购房款516058元并支付原告购房款利息损失（以516058元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2010年9月8日起计算至法院确定的付款之日止）；依法判令被告赔偿原告可得利益损失100307元；本案诉讼费由被告承担。被告铭泰房地产公司辩称：对原告要求确认原告与被告之间签订的商品房买卖合同及补充协议无效及返还购房款和利息两项诉讼请求没有异议，但对原告要求返还的可得利益损失有异议，请求依法裁判。经审理查明：2010年9月7日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定出卖人（被告）以出让取得位于日照市绿舟南路68事情、编号为16/23/2-9的地块的土地使用权[出让合同号为日国用（2005）第1025号]，该地块土地面积为61404.80㎡，规划用途为商业，土地使用年限自2005年4月21日至2043年6月15日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为海港雅阁酒店。买受人（原告）购买上述项目中的第006幢2单元516号房，该商品房用途为商业服务，建筑面积共59.12平方米，单价为每平方米8729元，房屋总价款为516058元。买受人应于2010年9月7日前付清全部房价款。买受人购买的商品房为预售商品房，批准机关为日照市房地产管理局，预售许可证号为200801016。出卖人应当在2012年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。自本合同生效之日起30天内，由出卖人向日照市房地产管理局申请登记备案。2010年9月7日，原、被告又签订补充协议一份，其中第四条其他约定事项：1.如果乙方购买的是海港雅阁产权酒店，则必须与酒店管理公司签订《委托经营合同》，否则视同乙方违约，甲方有权解除与乙方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议。合同签订当天原告一次性支付购房款516058元。2010年9月7日，原告作为委托方（甲方）与受托方（乙方）日照海港城酒店管理有限公司以及担保方（丙方）被告签订委托经营合同一份，约定：原告将位于日照市绿舟南路68号辉煌国际·海港城一区006号楼海港雅阁酒店5层2单元516号房的经营管理权在委托期内全部委托给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营，经营范围以海港雅阁酒店业态规划为准；酒店于2012年3月31日前开业。委托年限为六年，期限起始于2012年3月31日至2018年3月31日止，该截止日为统一截止日，不可更改；在合同有效期限内，甲方不得主张房屋的占有权、使用权、收益权（本合同委托租金除外），甲方不得以享有房屋的所有权为由干涉乙方独自承包经营酒店的权利；甲方委托收益分四次收取，第一次在2014年3月31日，由乙方一次性支付给甲方48005元，第二次在2015年3月31日，由乙方一次性支付给甲方48005元，第三次在2016年3月31日由乙方一次性支付给甲方54006元，第四次在2017年3月31日，由乙方一次性支付给甲方54006元；合同委托期限内酒店正式营业后，甲方享有每年总计24天免房费入住酒店的权利；甲乙双方均不得单方面解除合同；本合同委托期限内，乙方负有按合同规定按时、足额向甲方支付委托收益的义务；丙方对乙方在合同中约定的义务负有担保责任，在乙方不能实现合同约定义务时丙方有代替乙方实现合同约定的义务的责任。另查明：原告提交的商品房预售许可，并不包括涉案的房产，即涉案房产5层2单元516号房没有预售许可证。原告要求被告按委托经营合同向原告支付委托收益金100307元，计算至起诉之日2016年7月25日，计算方式为（48005元+48005元+54006元+54006元116天/365天）60%。被告主张应支付67904元，计算方式为（48005元+48005元+54006元116天/365天）60%。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、补充协议、收款收据、委托经营合同等证据在案佐证。本院认为：原告陈敬华与被告日照铭泰房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同及补充协议各一份，约定原告购买被告预售的涉案商品房一套。但涉案商品房并未单独取得商品房预售许可证明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因此原告要求确认其与被告签订的涉案商品房买卖合同及补充协议无效，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告之日的商品房买卖合同及补充协议无效，被告应当返还原告已付购房款516058元。另外，被告还应当赔偿原告因此所受到的损失。关于利息损失原告要求被告按中国人民银行同期同类贷款利率，自2010年9月7日计算至判决确定的付款之日止，符合法律规定，本院予以支持。鉴于涉案商品房买卖合同以及委托经营合同均未实际履行，为平衡当事人的利益关系，本院酌定双方按照6：4的比例合理分担讼争的预期委托收益金损失，被告承担损失的60%，原告自担40%。关于委托收益金的损失数额应自2012年3月31日计算至原告起诉之日即2016年7月25日，共计167179元（计算方式为48005元+48005元+54006元+54006元116天/365天）。因此被告应支付原告的预期委托收益金损失为100307元（167179元60%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：原告陈敬华与被告日照铭泰房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同及补充协议无效；被告日照铭泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告陈敬华购房款516058元；被告日照铭泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告陈敬华利息损失（利息以购房款516058元为基数，按照中国人民银行的同期贷款基准利率计算，自2010年9月9日起至判决确定的履行之日止）；被告日照铭泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日赔偿原告陈敬华的预期委托收益金损失100307元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9964元，减半收取4982元，由被告日照铭泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。本判决生效后，可在本判决确定的履行期限届满二年内，向人民法院申请强制执行。代理审判员  王志伟二〇一六年八月二十三日书 记 员  宋龙东