贵州省毕节市七星关区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0502民初2884号
原告：曾鸿，男，汉族，1974年2月12日出生，住贵州省毕节市七星关区。
委托诉讼代理人：曹德立（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15224199810688014。
委托诉讼代理人：钟影（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15224201511616943。
被告：杨吉平，女，汉族，1972年12月16日出生，住贵州省毕节市七星关区（市卫生局宿舍）门面7-19号重庆特色干锅餐馆。
委托诉讼代理人：彭昊（特别授权代理），贵州黔信（毕节）律师事务所律师，执业证号：15224201610681171。
委托诉讼代理人：黄雪薇（一般授权代理），贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师。
原告曾鸿与被告杨吉平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案受理后，依法适用简易程序由审判员吴运成独任审判。2017年7月13日，本院公开开庭进行了审理，原告曾鸿及其委托诉讼代理人曹德立，被告杨吉平之委托代理人彭昊、黄雪薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾鸿向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告曾鸿与被告杨吉平签订的《租房合同》，被告杨吉平将位于七星关区天河路一巷（市卫生局宿舍）7-19号门面以及二楼住房一套腾交给原告曾鸿；2.判令被告杨吉平向原告曾鸿支付2017年5月1日至合同解除之日的房屋租金4,590.00元（暂计至起诉之日2017年5月18日，93,075.00元/年+365天×18天），并以该欠付租金为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率计付2017年5月1日起至支付完毕之日止的利息；3.判令被告杨吉平向原告支付2015年5月1日至房屋腾交给原告曾鸿之日的水费、电费暂计500元。
事实与理由：2015年5月1日，原告与被告签订《租房合同》，合同约定：原告将位于毕节市天河路（市卫生局宿舍）7-19号门面和二楼住房一套出租给被告用于经营餐馆，租赁期限共五年，自2015年5月1日起至2020年4月30日止，该房屋第一年租金为人民币90,000.00元，房租中30,000.00元按每年5%递增，其余60,000.00元前三年无递增，后两年按10%递增，每年5月1日前一次性付清该年租金。2017年5月1日至2018年4月30日的年租金应为93，075.00元,即90000+30000×5%+(30000+30000×5%)×5%，应于2017年5月1日前一次性付清。诉前经原告催促，被告仍未支付该房屋第三年租金。
原告认为：原、被告之间的房屋租赁行为不违反法律、行政法规强制性规定，为有效的房屋租赁合同，被告应当按期如数支付房屋租金。另根据《合同法》第二百二十七条之规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”现被告拒不履行合同义务，原告有权解除合同，并要求被告向其支付欠付的房屋租金及利息、水费、电费。为此，现诉请人民法院予以判决。
被告杨吉平辩称，一、答辩人与被答辩人签订的《租房合同》于2017年1月13日已经终止，被答辩人主张解除合同、返还房屋无事实及法律依据，应予驳回。合同约定：“甲方曾鸿将位于天河路（市卫生局宿舍）7-19号门面加二楼住房一套出租给乙方。该房租期为2015年5月1日至2020年4月30日，如遇不可抗力（如天灾、战争、拆迁等）本合同自动终止，甲方自终止之日的租金如数退还乙方，房屋装修赔偿归乙方所有。”该约定不违反法律法规规定，直接明确了合同终止条件，政府拆迁行为即视为终止合同条件已成就。根据我国《合同法》第九十一条：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”之规定，合同终止后，权利义务相应也终止，而合同解除是在合同正常履行情况，现涉案租赁合同已终止，被答辩人第一项诉请要求解除合同无事实及法律依据，应予驳回。
二、涉案房屋已被依法征收，物权应视为变更或消灭，被答辩人主张答辩人支付2017年5月1日起的租金及利息无事实及法律依据。承前所述，涉案房屋已于2017年1月13日被毕节市七星关区房屋征收管理局依法征收，涉案房屋所有权人已签订拆迁补偿协议并领取征收补偿款。根据我国《物权法》第二十八条：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”之规定，涉案物权应视为变更或消灭。被答辩人及涉案住宅房屋所有权人已不再对涉案标的物享有物权，被答辩人基于对已变更或消灭的涉案标的物所有权主张答辩人支付租金、利息及腾空房屋无事实及法律依据，应予驳回。
三、被答辩人不属于法律意义上用电人，被答辩人主张答辩人支付水电费无事实及法律依据。承前所述，房屋已被依法征收，房屋征收后用电人已非答辩人，答辩人与供电公司供电合同已实际终止，被答辩人无权代供电局向答辩人主张权利。
根据原被告双方当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明的事实如下：
2015年4月8日，以案外人贾育健为甲方，原告曾鸿为乙方，甲乙双方签订《租房合同》，合同约定：贾育健将其位于毕节市七星关区天河路（市卫生局宿舍）二楼住房一套出租给曾鸿，租期五年，从2015年11月1日起至2020年10月31日止，第一年租金为3万元，从第二年起，每年按照5%递增。如遇不可抗力因素（如天灾、战争、拆迁等），本合同自动终止，甲方自终止之日的租金如数退还乙方，房屋装修赔偿归乙方所有。乙方有权自主经营转让，甲方不得干涉。
2015年5月1日，原告曾鸿将其所有的位于毕节市七星关区天河路（市卫生局宿舍）7-19号门面以及前述贾育健所有的房屋出租（转租）给被告杨吉平，并与被告杨吉平签订《租房合同》，合同约定，租赁期限五年，自2015年5月1日起至2020年4月30日止，门面及二楼住房第一年租金为90,000.00元，住房租金30,000.00元按每年5%递增，门面租金60,000.00元前三年无递增，后两年按10%递增，每年5月1日前一次性付清该年租金。如遇不可抗力因素（如天灾、战争、拆迁等），本合同自动终止，原告自终止之日的租金如数退还被告，房屋装修赔偿归被告所有。合同签订后，原告曾鸿将涉案房屋交付给被告杨吉平用于经营餐馆，被告杨吉平已支付原告2015年5月1日至2017年5月1日租金，之后租金未予支付。
另查明，案外人贾育健所有的位于毕节市七星关区天河路（市卫生局宿舍）二楼的住房已于2017年1月13日被毕节市七星关区房屋征收管理局依法征收，区房征局要求贾育健于2017年1月20日前将房屋腾空交付给房征局拆除，房征局已于2017年6月13日将拆迁安置补偿款支付给贾育健。原告曾鸿所有的位于毕节市七星关区天河路（市卫生局宿舍）7-19号门面属于七星关区双井寺片区东心路北段改扩建（棚户区改造）拆迁范围，现原告正与毕节市七星关区房屋征收管理局商谈拆迁安置补偿事宜。
上述事实，有原被告双方提交的证据以及本院依职权调取的证据在卷佐证，足以认定，本院予以确认。
本院认为，原告曾鸿与被告杨吉平签订的《租房合同》系原被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，由于该租房合同的部分标的物（即案外人贾育健所有的二楼住房）涉及转租，但该转租行为已为原告曾鸿与案外人贾育健所签订的《租房合同》所确认（贾育健允许原告曾鸿转租），故原告曾鸿与被告杨吉平签订的《租房合同》属于有效合同，依法应予确认。原被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。由于涉案房屋属于七星关区双井寺片区东心路北段改扩建（棚户区改造）拆迁范围，根据《租房合同》第四条：“如遇不可抗力因素（如天灾、战争、拆迁等），本合同自动终止，甲方自终止之日的租金如数退还乙方，房屋装修赔偿归乙方所有。”之约定，解除《租房合同》的条件已经成就，故对原告曾鸿诉请解除与被告杨吉平于2015年5月1日签订的《租房合同》的请求，于法于约有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”之规定，租房合同解除后，尚未履行的租赁期限，终止履行，被告杨吉平应将涉案房屋腾空交付给原告曾鸿。故对原告曾鸿诉请被告杨吉平将涉案房屋腾空交付给原告的请求，本院予以支持。对于2017年5月1日之后租金，由于涉案房屋部分系原告转租，部分系原告出租，且二楼住房已被国家依法征用，一楼的门面现未被征用。故对于二楼住房的租金，应当从2017年5月1日计算至区房征局将拆迁安置补偿款支付给贾育健之日（2017年6月13日），对于2017年6月13日至被告杨吉平腾房完毕交付原告曾鸿之日止的租金，由国家有关部门另行向被告杨吉平主张。对于涉案门面的租金，从2017年5月1日起计算至实际腾房完毕之日。经核算，二楼住房租金为30000.00元/年，每年按5%递增；一楼门面的租金为60000.00元/年，前三年无递增，后两年按10%递增。故二楼住房在2017年5月1日至2017年6月13日的租金为：[30000.00元/年×（1+5%）2]÷365日×44日=3987.00元，2017年6月13日之后租金，每日按90.62元计算。一楼门面在2017年5月1日至2018年5月1日期间的租金，按60000.00元/年，折合164.38元/日，故从2017年5月1日起至被告实际腾房完毕交付原告曾鸿之日止的租金，每日按164.38元计算。对于原告诉请被告支付逾期付款违约金的请求，因租房合同未作约定，本院不予支持。对于原告要求被告支付水电费的请求，根据谁使用、谁付费的原则，在被告腾房完毕交付原告之日，应当按照被告的实际使用量和供水供电部门收费标准，由被告支付给原告，之后由原告向有关部门缴纳。对于原被告双方在合同中约定的房屋装修赔偿款归被告所有的问题。由于涉案二楼住房已被征用且补偿款已支付完毕，而一楼门面还未被实际征用，故对该问题，被告可另案主张其权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告曾鸿与被告杨吉平于2015年5月1日签订的《租房合同》；
二、限被告杨吉平于本判决发生法律效力之日起十日内将位于毕节市七星关区天河路一巷（市卫生局宿舍）7-19号门面和位于毕节市七星关区天河路（市卫生局宿舍）二楼住房腾空交付给原告曾鸿；
三、限被告杨吉平于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告曾鸿位于毕节市七星关区天河路（市卫生局宿舍）二楼住房2017年5月1日至2017年6月13日的租金3987.00元；
四、限被告杨吉平于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告曾鸿位于毕节市七星关区天河路一巷（市卫生局宿舍）7-19号门面租金，租金计算方式为：从2017年5月1日起，每日按照164.38元计算至实际腾房完毕交付原告曾鸿之日止；
五、限被告杨吉平于腾房完毕交付原告曾鸿之日，与原告曾鸿结清前述住房及门面的水电费，费用按照供电和供水部门确定的收费标准，以被告杨吉平实际使用的数量予以计算；
六、驳回原告曾鸿的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币55.00元，由被告杨吉平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审判员 吴运成
二〇一七年七月十三日
书记员 邓 頔