福建省三明市梅列区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）梅民初字第2632号
原告（反诉被告）孙小铭，男，汉族，1962年5月11日出生。
委托代理人施素芳，福建泉中律师事务所律师。
被告（反诉原告）三明众祥房地产开发有限公司。
法定代表人黄维谋，董事长。
委托代理人邱宁江、王柳莺，福建邱宁江律师事务所律师。
原告（反诉被告）孙小铭与被告（反诉原告）三明众祥房地产开发有限公司（以下简称众祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人施素芳，被告（反诉原告）委托代理人邱宁江、王柳莺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）孙小铭诉称，原、被告于2010年9月14日签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买三明市梅列区乾龙新村XXX幢XXXX号商品房，建筑面积99.02平方米，单价为每平方米6306元，总金额为人民币624433元，以按揭付款的方式支付；被告应当在2013年6月30日前将商品房交付给原告使用，并应当在交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付房款的0.005%向原告支付违约金。合同订立后，原告依约支付了全部房款。被告虽依约于2013年6月20日向原告交付商品房，但直至2014年6月16日才通知原告办理房屋权属登记手续，逾期301天（361天-60天），构成违约，应当向原告支付违约金9398元（624433元×0.005%／天×301天）。2012年12月31日，原、被告签订购买车位的《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买梅列区乾龙新村XXX幢-2层XXX号车位，建筑面积32.48平方米，总价为165000元，于2012年12月31日前支付全部购房款的33%，计55000元，于2013年1月15日前支付全部购房款的67%，计121000元；被告应当于2013年9月30日向原告交付车位，逾期不超过90日，按日向原告支付已付款万分之五的违约金。被告应当在车位交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付房款的0.005%向原告支付违约金。合同订立后，原告依约向被告支付了全部款项，但被告直至2013年10月8日才交付车位，逾期8天，构成违约，应当向原告支付逾期交付违约金660元（165000元×0.05%／天×8天）。被告至今未通知原告办理车位权属登记手续，逾期260天，构成违约，应当向原告支付违约金2145元（165000元×0.005%／天×260天），并自起诉之日起至办妥车位权属登记手续之日止每日按8.25元的标准向原告支付违约金。原告要求被告承担违约责任，但被告无理拒绝。因此，原告请求法院判令：1.被告立即向原告支付逾期办理商品房权属登记违约金9398元，并自起诉之日起至实际付款之日止按银行同期同类贷款利率的标准向原告支付利息；2.被告立即向原告支付逾期交付车位违约金660元；3.被告立即为原告办理车位权属登记手续，并向原告支付逾期办理车位权属登记违约金2145元及自起诉之日起至办妥车位权属登记手续之日止每日按8.25元的标准向原告支付违约金；4.本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）众祥公司辩称，一、逾期办证实属答辩人不能预见、不能避免、不能克服的客观情况所导致。一般来说，不可抗力主要分为以下几类：一是自然灾害；二是社会异常事件；三是政府行为，即行政机关的行政行为。而本案原告之所以无法如期办理产权证，正是受拆迁“帝豪”建筑物这一行政行为的影响。原“帝豪”建筑物在答辩人购置的地块范围是个不争的事实，答辩人要如期开发“吉祥福邸”楼房项目就不得不涉及“帝豪”建筑物的拆除问题，遗憾的是政府及有关部门不能在约定的时间内将其拆除供地。因此，答辩人被迫将项目分期开发，供地方式也分为B03一期、二期两次供地。在一期供地4年后，直至2012年9月“帝豪”建筑物拆除，答辩人才获得二期用地。而在2010年答辩人与原告签订商品房买卖合同期间，答辩人确实不能预见“帝豪”建筑物拆除事件会再三延期。众所周知，办理产权证必须向权属登记中心递交测量报告，而根据相关部门的规定及技术要求，整个楼盘的大地下室要在全部施工至闭合后才能准确测量面积，也才能准确分摊包括XXX幢楼在内的各楼幢的公摊面积。可恰是供地的延期，导致“吉祥福邸”二期开发严重滞后、大底盘地下室迟迟不能闭合，乃是因为整个项目规划面积测量及公有产权分摊面积无法及时确定，直接导致项目的产权证的办理被暂缓。也就是说，不能按时办证的根本原因是政府不能及时拆除“帝豪”建筑物，不能及时供地这一“特殊原因”，是答辩人无法控制的。答辩人对上述客观情况不仅始料未及，且事发后亦无法单凭自身力量掌控相关流程。因此，导致答辩人逾期办证的因素为不可抗力，属于免责事由，答辩人不应对此承担责任。二、商品房买卖合同明确约定答辩人承担违约责任之前提是因答辩人的责任导致逾期办证。商品房买卖合同明确约定：“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……”。即合同中已明确约定由于答辩人的责任导致逾期办证，答辩人才需承担相关不利后果。但从导致本案逾期办证的因素看，都是答辩人无法预料和控制的客观因素，非答辩人的过错所导致，不应归责于答辩人。且发生上述客观事由后，答辩人多次行文上报三明市人民政府、三明市徐碧新城开发建设工作小组办公室等单位，力促及时供地。同时为了一期能够按时交房，主动采取变更施工方案，交叉班组作业，追加支护投资等办法来缩短工期，仅为提早打通消防通道，加快二期地下室施工就多投入支护工程资金300多万元。因此，答辩人在整个合同履行过程中诚实守信，逾期办证非答辩人的责任所致，答辩人不应就上述客观事由导致的逾期办证行为支付违约金。三、即使退一万步讲，如果认定存在违约行为，本案所涉违约金过高，请求法院予以适当减少。第一、逾期办证属于情势变更，应结合本案实际情况变更合同内容。《合同法》解释（二）第二十六条规定了“情势变更”条款：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求法院变更或者解除合同的，法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。而本案，原告、答辩人订立合同时，答辩人无法预见“帝豪”建筑物拆除的延期，因此，合同成立后，由于答辩人无法预见和避免的客观情况所致，如果继续按照商品房买卖合同之约定要求答辩人承担违约责任，明显不公平。第二、在本次逾期办证事件中，答辩人并无过错。《合同法》解释（二）第二十九条之规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，一是原告购房是申请按揭贷款方式，在贷款未清偿之前，在办理产权登记之前，是由开发商即答辩人承担阶段性担保，在取得产权证之后，其房产权是抵押给银行，因此，所谓逾期办证实质上未对其造成任何实际损失；二是答辩人在逾期办证的问题上确无过错。综上所述，请求法院考虑答辩人本身并无过错、答辩人的合同履行情况以及原告未受到任何实际损失等相关因素，依法驳回原告全部诉讼请求或者酌情减轻答辩人承担的违约金数额。四、车位不存在逾期交付，因出现了迟延交付的事由，故至2013年10月8日才办理车位交接手续。五、违约金主张利息没有任何法律依据。
反诉原告众祥公司反诉称，2010年9月14日，反诉原告与反诉被告签订《商品房卖合同》一份，约定：反诉原告将位于三明市梅列区乾龙新村XXX幢1603室商品房预售给反诉被告，总金额为624433元，反诉被告应于合同签订之日支付第一笔首期款计人民币158633元，于2010年10月2日前支付第二笔首期款115800元，剩余房价款人民币350000元选择办理银行按揭贷款。反诉原告与反诉被告在合同补充协议中约定：“买受人应根据银行的要求，在《商品房买卖合同》和本协议签订后的七日内将按揭所需的资料及时、完整地提交出卖人，由出卖人协助买受人向银行报送上述资料。若因买受人原因，提交的按揭材料不完整或有瑕疵，则买受人必须在接到出卖人或银行通知之日起七日内根据通知要求重新提交，如买受人逾期七天不能提供按揭所需材料的，即视同买受人逾期付款，则买受人每迟延一日，应按逾期未缴交款的万分之二向出卖人支付逾期违约金。若逾期超过30日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。若经出卖人同意不解除合同的，则每迟延一日，买受人应按逾期未交款的万分之三向出卖人支付逾期违约金，合同继续履行。”根据上述约定，反诉被告应于2010年9月21日前将按揭所需的资料完整地提交反诉原告，可经反诉原告多次催促，反诉被告方才于2010年10月14日提供按揭所需材料，逾期23天，构成逾期付款，给反诉原告造成财务成本增加的实际损失，应当向反诉原告支付违约金1610元（350000元×0.02﹪×23天）。反诉被告的行为已构成了违约，应承担违约责任。因此，向法院提起反诉，请求判令：1.反诉被告应向反诉原告支付逾期交款违约金1610元；2.案件诉讼费用由反诉被告承担。在本案审理期间，反诉原告变更第一项反诉请求为：反诉被告应向反诉原告支付逾期交款违约金15540元。
反诉被告孙小铭辩称，反诉被告不存在逾期付款事实。商品房买卖合同约定，反诉被告应于签订合同之日起7日内提供按揭手续的资料，若反诉被告未提供，应在银行或者反诉原告通知的7日内重新提交，若逾期7天未提交视为逾期付款，如果反诉原告及银行一直未通知补充资料，则反诉被告之违约期不开始计算。反诉原告未提供证据证明反诉被告逾期付款的事实，故反诉原告之反诉不成立；即便反诉被告违约事实存在，违约时间也截至2010年10月14日，已超过诉讼时效。
本案经开庭审理，查明以下事实：
1.2010年9月14日，原告（反诉被告）孙小铭与被告（反诉原告）众祥公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：原告孙小铭购买的商品房系预售商品房，该商品房为三明市梅列区乾龙新村XXX幢XXXX号房，位于所在建筑设计标高±0.000地上第16层，建筑面积99.022平方米，其中，套内建筑面积79.508平方米，公共部位共有分摊建筑面积19.514平方米，该房用途为成套住宅，属钢混结构，层高为2.9米；该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米6306元，总价款为人民币624433元；原告以分期付款方式支付房屋价款，详见附件八补充协议第三条；被告众祥公司应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的，2.施工中遇到规划、文物、环保等方面因为行政措施而导致开发建设期延长，其他“特殊原因”详见附件八《合同补充协议》；被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下方式处理：原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.005%向原告支付违约金；本合同自双方签订之日起生效。合同还就商品房面积确认及面积差异处理、交接、保修责任、前期物业服务等作了明确的约定。同日，原、被告签订《商品房买卖合同》之后，就未尽事宜还签订了《合同补充协议》，其中第三条主要内容为：关于按揭付款的补充约定：1.原告须于2010年9月13日前支付第一笔首期款计人民币158633元；须于2010年10月2日前支付第二笔首期款计人民币115800元；剩余房价款人民币350000元于七日内由被告协助原告向银行申请按揭贷款。2.原告应根据银行的要求，在《商品房买卖合同》和本协议签订后的七日内将按揭所需的资料及时、完整地提交被告，由被告协助原告向银行报送上述资料。若因原告原因，提交的按揭材料不完整或有瑕疵，则原告必须在接到被告或银行通知之日起七日内根据通知要求重新提交，如原告逾期七天不能提供按揭所需材料的，即视同原告逾期付款，则原告每迟延一日，应按逾期未交款的万分之二向被告支付逾期违约金。若逾期超过30日，被告有权解除合同，原告按累计应付款的10%向被告支付违约金。若不解除合同，则原告每延迟一日，应按逾期未交款的万分之三向被告支付逾期违约金，合同继续履行。第四条主要内容为：对本合同第八条补充如下：1.该条所指的：“特殊原因”，除包括人力不可抗拒的火灾、水灾等自然灾害及其他不可抗力外，还包括如下：⑴市政等相关部门原因引起的延误，如线路、水管检修或突发故障等而造成停水、停电等情况造成无法正常施工。⑵配合政府及相关部门的法规、规章、命令、文件或市政建设等而引起的延误（如外事活动、交通管制、文明城创建活动等）。⑶施工期间遇到昼夜降雨超过60㎜，或遇到6级以上（含6级）强风或5级以上（含5级）地震的。⑷非被告原因而引起的出入道路受阻、主要设备故障等造成施工受阻。2.本合同第八条规定的不可抗力指在签署本合同时不能预见，对其发生及后果不能避免或不能克服的事件；如果该不可抗力事件为众所周知或已经通过相关媒介予以宣传、报道，则被告无须承担本合同第八条第二款第1项的告知义务。合同订立后，原告于2010年9月30日支付了商品房价款158633元，于2010年10月14日支付了商品房价款115800元，于2011年11月15日支付了商品房价款350000元，被告分别出具了销售不动产统一发票，被告按约于2013年6月20日将商品房交付原告使用，原告支付了房屋专项维修基金。
2.2012年12月31日，原告（反诉被告）孙小铭与被告（反诉原告）众祥公司就买卖车位协商一致，双方签订《商品房买卖合同》，主要约定：原告孙小铭购买的商品房系预售商品房，该商品房为三明市梅列区乾龙新村XXX幢-2层车位XXX号房，位于所在建筑设计标高±0.000地下第-2层，建筑面积32.48平方米，其中，套内建筑面积12.72平方米，公共部位共有分摊建筑面积19.76平方米，该房用途为车位，属钢混结构，层高为3.6米；该商品房价款按套（单元）计算，总价款为人民币165000元；原告以分期付款方式支付房屋价款，于2012年12月31日前支付全部购房款的33%即55000元，于2013年1月15日前支付全部购房款的67%即110000元；被告众祥公司应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的，2.施工中遇到规划、文物、环保等方面因为行政措施而导致开发建设期延长，其他“特殊原因”详见附件八《合同补充协议》；除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之五的违约金，合同继续履行，⑵逾期超过90日后，原告有权解除合同……；被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下方式处理：原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.005%向原告支付违约金；本合同自双方签订之日起生效。合同还就商品房面积确认及面积差异处理、交接、保修责任、前期物业服务等作了明确的约定。同日，原、被告签订买卖车位的《商品房买卖合同》之后，双方还签订了《合同补充协议》，其中第二条主要内容为：对本合同第八条补充如下：1.该条所指的：“特殊原因”，除包括人力不可抗拒的火灾、水灾等自然灾害及其他不可抗力外，还包括如下：⑴市政等相关部门原因引起的延误，如线路、水管检修或突发故障等而造成停水、停电等情况造成无法正常施工。⑵配合政府及相关部门的法规、规章、命令、文件或市政建设等而引起的延误（如外事活动、交通管制、文明城创建活动等）。⑶施工期间遇到昼夜降雨超过60㎜，或遇到6级以上（含6级）强风或5级以上（含5级）地震的。⑷非被告原因而引起的出入道路受阻、主要设备故障等造成施工受阻。2.本合同第八条规定的不可抗力指在签署本合同时不能预见，对其发生及后果不能避免或不能克服的事件；如果该不可抗力事件为众所周知或已经通过相关媒介予以宣传、报道，则被告无须承担本合同第八条第二款第1项的告知义务。合同订立后，原告支付了车位房价款165000元，被告于2013年1月24日出具了销售不动产统一发票，被告于2013年10月8日将车位房交付原告使用。
3.2014年6月10日，三明市房屋权属登记中心为梅列区乾龙新村XXX幢商品房办理了初始登记。6月13日，被告通知原告于2014年6月16日办理商品房权属登记手续。2014年7月3日，原告取得梅列区乾龙新村XXX幢XXXX号房的房屋所有权证。2014年7月24日，原告取得梅列区乾龙新村XXX幢XXXX号房的国有土地使用权证。
4.2011年2月23日，原告申请住房公积金贷款350000元，提交了贷款所需的材料。同年5月，经审核，三明市住房公积金管理中心同意发放住房公积金贷款350000元。之后，三明市住房公积金管理中心发放了贷款350000元。
上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、收款收据、入伙须知、车位入伙通知书、办理房屋权属登记通知函、房屋所有权证、国有土地使用权证，被告提供的商品房初始预登记证明书、房屋初始预登记清册，本院调取的原告住房公积金贷款材料以及原、被告在法庭上的陈述等证据材料予以证实，本院予以认定。
本案当事人双方争议的焦点在于：1.被告是否应承担违约责任；2.原、被告约定的违约金是否过高，是否应当予以调整；3.反诉被告是否应承担违约责任。对此，根据双方当事人陈述、举证、质证情况，本院作如下分析、认定。
一、被告是否应承担违约责任的问题
原告主张，被告应承担违约责任。一、被告虽依约于2013年6月20日向原告交付了商品房，但直至2014年6月16日才通知原告办理房屋权属登记手续，依照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告逾期办理商品房权属登记时间从2013年8月20日起至2014年6月16日，逾期301天，构成违约，被告应承担违约责任。二、被告于2013年10月8日才向原告交付车位，逾期8天，构成违约，被告应承担违约责任。三、被告至今未通知原告办理车位权属登记手续，逾期260天，构成违约，被告应承担违约责任。
被告辩解认为，一、逾期办证属被告不能预见、不能避免、不能克服的客观情况所导致。一般来说，不可抗力主要分为以下几类：一是自然灾害；二是社会异常事件；三是政府行为，即行政机关的行政行为。而本案原告之所以无法如期办理产权证，正是受拆迁“帝豪”建筑物这一行政行为的影响。原“帝豪”建筑物在被告购置的地块范围是个不争的事实，被告要如期开发“吉祥福邸”楼房项目就不得不涉及“帝豪”建筑物的拆除问题，遗憾的是政府及有关部门不能在约定的时间内将其拆除供地。因此，被告被迫将项目分期开发，供地方式也分为B03一期、二期两次供地。在一期供地4年后，直至2012年9月“帝豪”建筑物拆除，被告才获得二期用地。而在2010年被告与原告签订商品房买卖合同期间，被告确实不能预见“帝豪”建筑物拆除事件会再三延期。众所周知，办理产权证必须向权属登记中心递交测量报告，而根据相关部门的规定及技术要求，整个楼盘的大地下室要在全部施工至闭合后才能准确测量面积，也才能准确分摊包括XXX幢楼在内的各楼幢的公摊面积。可恰是供地的延期，导致“吉祥福邸”二期开发严重滞后、大底盘地下室迟迟不能闭合，乃是因为整个项目规划面积测量及公有产权分摊面积无法及时确定，直接导致项目的产权证的办理被暂缓。也就是说，不能按时办证的根本原因是政府不能及时拆除“帝豪”建筑物，不能及时供地这一“特殊原因”，是被告无法控制的。被告对上述客观情况不仅始料未及，且事发后亦无法单凭自身力量掌控相关流程。因此，导致被告逾期办证的因素为不可抗力，属于免责事由，被告不应对此承担责任。二、商品房买卖合同明确约定被告承担违约责任之前提是因被告的责任导致逾期办证。商品房买卖合同明确约定：“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……”。即合同中已明确约定由于被告的责任导致逾期办证，被告才需承担相关不利后果。但从导致本案逾期办证的因素看，都是被告无法预料和控制的客观因素，非被告的过错所导致，不应归责于被告。且发生上述客观事由后，被告多次行文上报三明市人民政府、三明市徐碧新城开发建设工作小组办公室等单位，力促及时供地。同时为了一期能够按时交房，主动采取变更施工方案，交叉班组作业，追加支护投资等办法来缩短工期，仅为提早打通消防通道，加快二期地下室施工就多投入支护工程资金300多万元。因此，被告在整个合同履行过程中诚实守信，逾期办证非被告的责任所致，被告不应就上述客观事由导致的逾期办证行为支付违约金。三、车位不存在逾期交付，因出现了迟延交付的事由，故至2013年10月8日才办理车位交接手续。四、车位交付时，已通知原告办理车位权属登记手续，被告已完成了合同义务，车位权属登记手续应由原告自行办理。为此，被告向法庭提供挂牌成交确认书、国有土地出让合同、红线图、蓝图公司证明、房屋面积测绘成果审核过程记录、三明市政府专题会议纪要、申请报告、房屋建筑面积测量计算报告书，用以证实自己的主张。
原告质证认为，对被告提供的上述证据的真实性无异议，但上述证据不能证明被告逾期办证属于不能避免、不能克服的客观情况。
本院认为，原告对被告提供的挂牌成交确认书、国有土地出让合同、红线图、蓝图公司证明、房屋面积测绘成果审核过程记录、三明市政府专题会议纪要、申请报告、房屋建筑面积测量计算报告书的的真实性不持异议，本院予以采信。被告关于因出现了车位迟延交付的事由，车位不存在逾期交付的辩解未提供相应证据予以证明，且原告不予认可，本院不予采纳。《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条均明确规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力主要包括以下几种情形：一是自然灾害，如台风、洪水、地震等；二是政府行为，如征收、征用；三是社会异常事件，如罢工、骚乱。那么，本案中被告是否遭遇不可抗力，导致逾期办证呢﹖根据不可抗力的定义及构成要件，结合本案的具体情况，对被告是否遭遇不可抗力作如下分析、认定：一、不可预见性。我国法律要求构成不可抗力的事件必须是合同当事人在订立合同时，对这个事件是否会发生是不可能预见到的。按照被告与三明市国土资源局于2008年8月20日签订的《国有建设用地使用权出让合同》的约定，B03地块应交付给被告的时间为2008年8月25日前，而原、被告签订《商品房买卖合同》是在2010年9月14日，也就是说，原、被告订立合同时，B03地块已逾期交付2年多时间，且政府拆迁本身就是一个渐进的过程，其中牵涉到拆迁协议的签订、补偿金的发放等不确定因素，对于被告而言，拆迁不能构成一个“不可预见”的障碍，被告作为建筑业的专业主体，对政府拆迁进度慢于预期，应该有所预见并做好充分的履约准备。故对B03地块的逾期交付不存在不可预见的问题。二、不可避免性。B03地块的逾期交付并非是原、被告订立合同后的突发事件，在原、被告订立合同后，通过被告及时合理的作为是可以避免的，故不存在不可避免的问题。三、不可克服性。B03地块的逾期交付在原、被告订立合同前就已存在，并非是原、被告订立合同后的突发事件，其可能造成的后果并非不可克服，可以通过被告的的努力而得到克服，故不存在不可克服的问题。四、履行期间性。构成不可抗力的事件必须是在合同签订之后、终止以前，即合同的履行期间内发生的。B03地块的逾期交付在原、被告订立合同前就已存在，不是原、被告订立合同后的突发事件。五、被告虽主张逾期办证系不可抗力所致，但并未及时通知原告，且在合理期限内提供遭遇不可抗力的证明。综上所述，B03地块的逾期交付不构成不可抗力。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。被告未按合同约定履行车位交付义务、履行办理住房及车位所有权初始预登记义务，已构成违约，依法应承担相应的民事责任，但在被告履行了办理车位所有权初始预登记的义务之后，原告要求被告为其办理车位权属登记手续并支付自起诉之日起至办妥车位权属登记手续之日止每日按8.25元的标准计算的车位逾期办证违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。被告于2013年10月8日将车位交付原告使用，逾期8天；被告于2013年6月20日将住房交付原告使用，于2014年6月10日为梅列区乾龙新村XXX幢商品房办理了初始登记，逾期时间从2013年8月20日起至2014年6月9日，逾期294天；被告于2013年10月8日将车位交付原告使用，于2014年6月10日为梅列区乾龙新村XXX幢商品房办理了初始登记，逾期时间从2013年12月8日起至2014年6月9日，逾期184天。
二、原、被告约定的违约金是否过高，是否应当予以调整的问题
被告主张，本案所涉违约金过高，应予以适当减少。第一、逾期办证属于情势变更，应结合本案实际情况变更合同内容。《合同法》解释（二）第二十六条规定了“情势变更”条款：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求法院变更或者解除合同的，法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。而本案，原告、答辩人订立合同时，答辩人无法预见“帝豪”建筑物拆除的延期，因此，合同成立后，由于答辩人无法预见和避免的客观情况所致，如果继续按照商品房买卖合同之约定要求答辩人承担违约责任，明显不公平。第二、在本次逾期办证事件中，答辩人并无过错。《合同法》解释（二）第二十九条之规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，一是原告购房是申请按揭贷款方式，在贷款未清偿之前，在办理产权登记之前，是由开发商即答辩人承担阶段性担保，在取得产权证之后，其房产权是抵押给银行，因此，所谓逾期办证实质上未对其造成任何实际损失；二是答辩人在逾期办证的问题上确无过错。综上所述，请求法院考虑答辩人本身并无过错、答辩人的合同履行情况以及原告未受到任何实际损失等相关因素，依法驳回原告全部诉讼请求或者酌情减轻答辩人承担的违约金数额。
原告认为，被告逾期办证不属于情势变更，不能减免其违约责任，原告主张的违约金是客观存在的，不仅没有过高，而且远远低于法律赋予的金额。
本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》时，B03地块已逾期交付2年多时间，并非是原、被告订立合同后的突发事件，不存在客观情况发生了原、被告在订立合同时无法预见的重大变化，且被告与三明市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》是平等主体之间的民事行为，具有商业风险，故被告逾期办证不属于情势变更，被告应按原、被告订立的合同承担违约责任。原告虽未举证证明其因被告的违约行为而造成的实际损失情况，原告的损失数额难以确定，但最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，根据诚实信用和公平原则，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院确定原告主张的住房逾期办证违约金按原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定计算，具体确定为624433元×0.005%×294＝9179.17元；原告主张的车位逾期交付违约金按原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定计算，具体确定为165000元×5÷10000×8＝660元；原告主张的车位逾期办证违约金按原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定计算，具体确定为165000元×0.005%×184＝1518元。
三、反诉被告是否应承担违约责任的问题
反诉原告主张，反诉被告应承担违约责任。根据法院调取的证据，反诉被告于2011年2月23日申请住房公积金贷款并提交所需的材料，依照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，反诉被告逾期付款时间从2010年9月28日起至2011年2月23日，逾期148天，反诉被告应承担违约责任，支付逾期付款违约金15540元。至于反诉的诉讼时效，因房屋买卖合同结算时间为2013年6月，故反诉未超过诉讼时效。
反诉被告辩解认为，反诉原告所提供的证据无法证明反诉被告逾期付款的事实，具体地说，是无法证明反诉被告逾期向有关部门提交资料。即使逾期提交材料，也不应按照反诉原告认为的时间点来计算逾期时间，而应当按照反诉原告知道反诉被告逾期付款的截止时间点作为诉讼时效起算点，计算2年的诉讼时效，故反诉已超过诉讼时效，反诉被告不应承担违约责任。
本院认为，依据双方订立的《合同补充协议》约定，反诉被告申请按揭贷款，应将按揭所需的资料及时、完整地提交给反诉原告，由反诉原告协助反诉被告向银行报送。这一约定表明，反诉被告何时申请按揭贷款，反诉原告是清楚、知晓的，也就是说，反诉被告有否逾期付款，反诉原告在反诉被告申请按揭贷款时就已知道。反诉被告于2011年2月23日申请住房公积金贷款并提交所需的材料，这也就是说，反诉原告于2011年2月23日就已知道反诉被告逾期付款。2014年10月10日，反诉原告向本院提起反诉，要求反诉被告承担逾期付款违约责任。综上，反诉原告的反诉从其知道权利被侵害时起计算，已超过2年，且期间未有诉讼时效中断和中止的情形，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，已超过诉讼时效期间，本院对反诉原告的反诉请求不予支持，反诉被告不承担违约责任。反诉原告关于反诉的诉讼时效应从2013年6月起计算的诉讼主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。合同订立后，原告按约履行了支付商品房价款的义务，被告已将住房和车位交付原告使用，双方各自基本上实际履行了合同主要义务，无根本性违约行为。被告未按合同约定履行车位交付义务，已构成违约，依法应承担违约责任，按约支付违约金。被告未按合同约定履行办理住房及车位所有权初始预登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。原告虽未举证证明其因被告的违约行为而造成的实际损失情况，原告的损失数额难以确定，但最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，根据诚实信用和公平原则，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院确定原告主张的住房及车位逾期办证违约金按原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定计算。原告要求被告支付住房逾期办证违约金自起诉之日起至实际付款之日的利息的诉讼请求于法无据，本院不予支持；原告要求被告为其办理车位权属登记手续的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持；原告要求被告支付自起诉之日起至办妥车位权属登记手续之日止每日按8.25元的标准计算的车位逾期办证违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。反诉原告的反诉从其知道权利被侵害时起计算，已超过2年，且期间未有诉讼时效中断和中止的情形，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，已超过诉讼时效期间，对反诉原告的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）三明众祥房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）孙小铭逾期办理商品房权属登记违约金9179.17元；
二、被告（反诉原告）三明众祥房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）孙小铭逾期交付车位违约金660元；
三、被告（反诉原告）三明众祥房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）孙小铭逾期办理车位权属登记违约金1518元；
四、驳回原告孙小铭的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告三明众祥房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费105元，由原告孙小铭负担30元，被告三明众祥房地产开发有限公司负担75元；反诉案件受理费189元，由反诉原告三明众祥房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。
审 判 长 伍南冬
审 判 员 李 强
人民陪审员 曾锦锋
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 马玉婷
附：本判决所依据的具体法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条?当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。