广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东一法民一初字第9414号
原告东莞市建工集团房地产开发有限公司，住所地：东莞某，注册号：XXX。
法定代表人陈炽辉，董事长。
委托代理人陈展林，广东章禹律师事务所律师。
被告东莞市艳阳风彩娱乐城有限公司，住所地：东莞某、3、4号铺，注册号：XXX。
法定代表人谢少武，总经理。
委托代理人陈进、黄春雨，广东大洲律师事务所律师、律师助理。
原告东莞市建工集团房地产开发有限公司诉被告东莞市艳阳风彩娱乐城有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈展林，被告委托代理人陈进、黄春雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年5月27日，原告与被告的大股东郭锦新签订《租赁合同书》，约定原告将位于东莞市莞城区金牛路八达花园B5区首层铺面及后部出租给郭锦新用于经营酒店或酒吧。2009年7月23日，郭锦新就其该租赁物业办理出营业执照。2009年7月23日，原告、郭锦新、被告签订《补充协议》，将该《租赁合同书》承租方变更为被告，同日，原告与被告就该租赁物签订新的《租赁合同书》，双方约定租赁期限从2008年6�1日至2015年5月31日；免租期为2008年6月1日至2009年5月31日；逾期支付租金的，应按欠交金额每日百分之一的标准支付滞纳金，逾期超过30天的，原告有权解除租赁合同，并有权追究免租期租金等等。在合同履行过程中，被告经常逾期支付租金，被告的行为已构成违约。为此，原告在2013年5月21日委托广东名成律师事务所向被告发出《律师函》，要求解除案涉租赁合同，并要求被告在3天内支付相应租金、管理费、水电费等，但被告至今未付。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、确认原、被告签订的涉案《租赁合同书》已解除；2、被告向原告支付2012年3月至2013年5月21日的租金942699元；3、被告向原告支付免租期租金727728元；4、被告向原告支付物业占用费，按每月63094元的标准从2013年5月22日起计至被告归还租赁物业给原告之日止；5、被告返还原告垫付的�业管理费，暂计至2013年9月30日为本金78836.3元及滞纳金43659.97元，之后按每月4677.6元的标准向原告支付物业管理费至被告归还租赁物业给原告之日止，滞纳金按实际拖欠的金额按每日0.3%计付；6、被告向原告支付逾期付款滞纳金，以实际拖欠原告的租金金额，按每日百分之一的标准支付，暂计至2013年8月31日按942699元计算；7、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，1、因为租赁物不符合出租屋的标准，案涉合同应当无效；2、被告拖欠物业使用费的时间应当是从2012年6月至今；3、合同在2012年12月15日已经解除，且被告在2012年12月15日已经将物业移交给原告，由原告控制，但该物业中属于被告的财产尚未处理；4、合同约定的滞纳金实际应当是违约金，违约金约定过高，请法庭予以调低；5、原告请求的物业管理费及滞纳金，是另外的法律关系，与本案无关；6、关于免租期的�金，是原、被告双方事先约定，该约定符合通则，且该约定已经履行，故原告主张收回免租期的租金没有事实及法律依据。
经审理查明，案涉租赁物位于东莞市莞城区金牛路八达花园B5幢首层，权属人为原告。2008年5月27日，被告的股东郭锦新与原告签订一份《租赁合同书》，甲方为原告，乙方为郭锦新，双方就东莞市莞城区金牛路八达花园B5幢首层铺面、B5幢首层后部租赁事宜而缔结合同，主要条款约定如下：1、租赁期限为7年，自2008年6月1日起至2015年5月31日止，甲方需于2008年6月1日前将物业交付给乙方装修使用。2、租金每月为60644元，租金自第四年即2011年6月1日开始每年在上年基础上递增2%，详细见附件租金表。租金按月缴付，乙方需于每月5日前以银行转账方式向甲方交付当月租金。3、该物业免租期为12个月，分摊在合同期前两年内，自2008年6月1日起至2010年5月31日止。4、乙方如逾期交付租金，每日按逾期金额的1%向甲方给付逾期滞纳金，逾期达15天的视为乙方违约，甲方有权解除本合同收回该物业，没收租赁保证金，且乙方应向甲方支付相当于两个月租金的违约金。5、若乙方违约提前解除本合同，或因乙方违约在先导致甲方解除本合同，甲方有权没收乙方租赁保证金、乙方应补交免租期租金，若给甲方造成其他损失的由乙方负责赔偿。6、本合同终止后，乙方须在30天内将物品清离并将该物业交回甲方，逾期搬离该物业内的所有物品的，按月租金标准向甲方支付物业占用费，同时甲方可将遗留物品视为乙方的遗弃物，甲方有权自行处置而不向乙方作任何赔偿或补偿，因此产生的费用由乙方承担。7、乙方在本合同中所留地址及电话为联系地址及电话，如有变更应书面通知甲方，否则甲方向上述地址之文件送达视为已送达到�通知到乙方。租金表中显示第37至48个月每月租金61857元，第49至60个月每月租金63094元，第61至72个月每月租金64356元。
2009年7月23日，原告、被告及郭锦新签订一份《补充协议》，三方协商一致，将原告与郭锦新在2008年5月27日签署的《租赁合同书》的承租方由“郭锦新”变更为被告，并由被告与原告重新签订《租赁合同》，原合同自本补充协议签署之日起作废。同日，原告与被告重新签署了一份《租赁合同书》，该合同内容与2008年5月27日郭锦新签订的那份合同一致，仅是承租方处变更为被告。
2013年5月21日，原告委托律师向被告发送律师函，要求解除双方签订的租赁合同及收回租赁物，并要求被告缴清拖欠的租金、管理费、水电费、违约金等款项。
本案中，双方对合同的效力及合同是何时解除存有争议。原告主张合同有效，且被告自2012年3月起开始拖欠租金，故原告有权根据合同约定解除双方签订的合同，而原告已经在2013年5月21日以律师函通知被告解除合同，双方的合同已经在2013年5月21日解除。对此，原告提交承诺书、法律函、律师函予以证明。被告主张合同无效，同时亦否认收到原告的律师函，但被告认为其在2012年7月25日停止经营，在2012年12月以后已经将物业交还给原告，双方的合同实际上在2012年12月已经解除，故被告仅同意支付2012年6月至2012年12月期间的租金432999元。对此，被告没有提交相关证据予以证明。
另，原告同意物业占用费计算至2013年12月6日止。
以上事实，有原告提供的《租赁合同书》、补充协议、房地产权证、承诺书、律师函、快递单、香港街住户收费通知单以及本院的庭审笔录、问话笔录等书证附卷为据。
本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应严格履行。
本案中，被告仅确认拖欠原告2012年6月至12月期间的租金，但又未能提交2012年3月至5月期间的交租凭证，本院对其主张不予采信，结合原告提交的承诺书、律师函等证据，本院采信原告的主张，认定被告自2012年3月起拖欠原告租金。根据《租赁合同书》的约定，被告�欠租金超过15天的视为违约，原告有权解除合同并收回租赁物。因此，原告在2013年5月21日向《租赁合同书》约定的地址邮寄律师函通知被告解除合同，符合双方的约定，故原告诉请确认双方签订的《租赁合同书》已经在2013年5月21日解除的主张，合法有据，本院予以支持。被告应当向原告支付2012年3月至2013年5月21日租金61857元×3个月＋63094×11个月＋63094÷31天×21天=922346.1元。
关于原告主张的免租期租金问题。根据双方签订的《租赁合同书》的约定，被告违约在先导致解除合同的，原告有权要求被告补交免租期租金。因此，本院对原告要求被告支付免租期租金727728元的诉讼请求予以支持。
关于原告主张的物业占用费问题。如前所述，本院已经确认了双方的《租赁合同书》在2013年5月21日解除，被告应当在合同解除后向原告返还租赁物。虽然被告辩称案涉合同在2012年12�份已经解除且租赁物亦在2012年12月份之后返还给原告，但被告对其主张未能提交证据证明，本院对其主张不予采信。由于原告同意物业占用费计算至2013年12月6日止，本院予以准许。因此，被告应当向原告支付物业占用费，按每月63094元的标准从2013年5月22日起计至2013年12月6日为63094÷31天×10天＋63094×6个月＋63094÷31天×6天=411128.6元。
关于原告主张管理费问题。原告仅提交了物业公司的收费通知单，并不能证明其已经为被告垫付了管理费，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。
关于原告诉请求的逾期付款滞纳金问题。原告主张根据合同第12.3条的约定，被告应当以拖欠租金金额按每天1%计算滞纳金，但由于已经超过本金，故原告要求滞纳金以本金为限。本院认为原告的该项主张符合双方的约定，亦没有违法法律强制性规定，本院予以支持，但被告拖欠的租金数额为922346.1元，故滞纳金以租金922346.1元为限。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认双方签订的《租赁合同书》已经在2013年5月21日解除。
二、被告东莞市艳阳风彩娱乐城有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告东莞市建工集团房地产开发有限公司支付2012年3月至2013年5月21的租金共计922346.1元。
三、被告东莞市艳阳风彩娱乐城有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告东莞市建工集团房地产开发有限公司支付免租期租金727728元。
四、被告东莞市艳阳风彩娱乐城有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告东莞市建工集团房地产开发有限公司支付物业占用费411128.6元。
五、被告东莞市艳阳风彩娱乐城有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告东莞市建工集团房地产开发有限公司支付逾期付款滞纳金922346.1元。
六、驳回原告东莞市建工集团房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费14940元，由被告承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
代理审判员 黄淑娇
二〇一三年十二月十二日
书 记 员 黄健敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原�、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
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