湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂03民终2113号
上诉人（原审被告）：湖北江洪置业有限公司，住所地湖北省房县城关镇房陵大道128号。
法定代表人：李德平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李德权，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：饶明俊，男，1977年6月25日出生，汉族，住湖北省房县。
原审被告：中国农业银行股份有限公司房县支行，住所地湖北省房县城关镇南街57号。
代表人：徐凌，该支行行长。
上诉人湖北江洪置业有限公司（以下简称江洪公司）因与被上诉人饶明俊、原审被告中国农业银行股份有限公司房县支行（以下简称房县农行）商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省房县人民法院（2017）鄂0325民初518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日立案后，依法组成合议庭经过阅卷和调查、询问当事人，合议庭认为事实已核对清楚，决定不开庭审理。经合议庭评议，本案现已审理终结。
江洪公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回饶明俊的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由饶明俊负担。事实与理由：饶明俊与江洪公司签订合同时，国家规定商品房买卖需要办理房产证和土地证，办证机关分别是房县房产局和国土局。合同生效后，国家出台新规定，“两证”取消，合并为不动产权属证，办证机关是房县不动产权管理局，而不动产权管理局是一个新设的机关，从成立到办证需要经过一个较长时间的过程。江洪公司未能在约定的时间内办理完饶明俊的不动产权证，是国家调整了办证的机关和相关政策变化造成，属不可抗力。
饶明俊辩称，一、饶明俊与江洪公司签订的《商品房买卖合同》中约定2015年12月31日前交房，交房后360日内办理房地产权属证书。但时至今日，所售商品房还没有验收。江洪公司的相关手续、证件不齐全、不完善、商品房未验收是无法取得房屋产权证书的根本原因。二、国家相应的办证机关职能发生变更仅仅是一段时间，不会影响江洪公司在360日内仍无法完成办证程序。
饶明俊向一审法院起诉请求：1.依法解除饶明俊与江洪公司于2015年8月24日签订的编号为FX15001156的《商品房买卖合同》；2.判令江洪公司退还饶明俊已经支付的购房款（其中购房首付款200000元，偿还银行的按揭贷款本息以农行证明为准），并按饶明俊累计已付款的1%赔偿损失；3.依法解除饶明俊与房县农行签订的�个人住房公积金（组合）贷款抵押借款合同》，剩余没有偿还的贷款由江洪公司负责偿还；4.判令江洪公司和房县农行承担案件受理费。
一审法院认定：江洪公司系房县城关镇东关社区建设东路鸿江学府小区的房地产开发企业。2014年取得该项目的商品房预售许可证。2015年8月24日，饶明俊（买受人）与江洪公司（出卖人）签订1份《商品房买卖合同》（合同编号FX15001156），约定买受人向出卖人购买鸿江学府5#楼2804商品房1套，建筑面积124.2平方米，其中套内建筑面积98.66平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积25.54平方米。每平方米建筑面积单价2818.04元，该商品房价款总金额35万元。买受人于2015年8月24日付清首付款200000元整，余款150000元整，办理银行按揭。买受人未能在合同签订之日起10日内办理完相关贷款手续，及其他个人原因导致不同意按揭或者公积�管理部门不同意贷款的，则买受人必须在出卖人书面通知之日起10天内一次性付清余款，否则，视为买受人逾期付款，按合同第七条处理。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期。除上述特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款2%向买受人支付违约金�买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款1%赔偿买受人损失；买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金（《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定）。合同签订后，饶明俊于2015年9月4日向江洪公司支付首期购房款20万元。2015年9月15日，饶明俊作为借款人、抵押人与房县农行（贷款人）、江洪公司（保证人）签订《个人住房公积金（组合）贷款�押借款合同》，约定：房县农行受十堰住房公积金管理中心委托，具体办理借款人申请住房公积金贷款的发放、偿还及清收等事宜。借款人借款金额为住房公积金贷款人民币15万元，借款期限为10年，即从2015年9月15日至2025年9月15日止，实际放款日与到期日以借据支付日期为准。贷款年利率为3.25%。借款人将借款用于购买位于房县城关镇东关社区建设东路购房合同编号为FX15001156的商品房。贷款人将借款资金以借款人购房款的名义，用转账方式划入江洪公司在贷款人银行开立的售房款账号。贷款以等额本息还款方式偿还。借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。江洪公司为本合同项下的住房公积金贷款的债务提供阶段性连带保证责任。房县农行主张抵押权利前，可以选择先行追究借款人与担保人的连带责任，再追究抵押人责任、处置抵押物。本合同涉及�房县农行实现债权的全部费用，有单据的依据单据为准，没有单据或尚未产生单据的，以据房县农行或公积金管理中心与相关单位协议为准。借款合同签订后，房县农行按约发放贷款15万元。饶明俊自2015年11月21日起逐月向房县农行归还贷款本息至今。2015年12月31日，江洪公司向饶明俊交付其所购房屋，因饶明俊没有按江洪公司要求交纳5000余元相关费用，至今没有取得房屋钥匙。该房屋还没有经过验收，江洪公司仅将验收材料报送给了相关部门，产权登记的材料至今没有报送。饶明俊没有取得所购商品房的房地产权属证书，抵押登记也没有办理。因江洪公司违反双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，饶明俊于2016年腊月向江洪公司提出退房。2017年3月10日，饶明俊向一审法院提起诉讼。
一审法院认为，饶明俊与江洪公司签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。双方均应按约履行各自义务。按照合同约定，江洪公司应当在2015年12月31日前将经验收合格的房屋交付给饶明俊使用。江洪公司应当在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；因江洪公司的责任，饶明俊不能在规定期限内取得房地产权属证书，饶明俊有权单方解除本合同。现江洪公司于2015年12月31日交付给饶明俊的商品房没有经过合格验收，交房后已超过360日，至今没有将办理权属需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致饶明俊不能在规定期限内取得房地产权属证书，江洪公司的行为已构成违约，饶明俊据此行使合同解除权，符合双方合同约定，一审法院予以支持。江洪公司辩称自己没有违约，与事实不符。其不同意解除合同的意见，不予采纳。因商品房买卖合同的解除，致使个人住房公积金贷款抵押借款合同的目的无法实现，故饶明俊要求解除其与房县农行、江洪公司签订的《个人住房公积金（组合）贷款抵押借款合同》的诉讼请求，一审法院亦应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房买卖合同解除后，江洪公司应按约将饶明俊支付的房款返还给饶明俊，并按已付房价款的1%赔偿饶明俊损失。饶明俊要求江洪公司返还已付购房首付款及已向房县农行所还贷款本息，并按上述款项总额的1%赔偿损失的诉讼请求，既有合同依据，也有法律依据，予以支持。因借款合同同时也依法予以解除，江洪公司应当依法将收受的购房贷款本金及利息返还给房县农行。饶明俊要求江洪公司向房县农行返还剩余贷款的诉讼请求，予以支持。房县农行虽是受十堰住房公积金管理中心委托与借款人饶明俊及保证人江洪公司签订个人住房公积金贷款抵押借款合同，但从贷款的发放、偿还、清收、抵押权的实现、违约责任等事项的约定看，该合同只约束房县农行、饶明俊、江洪公司，故房县农行要求追加十堰住房公积金管理中心为第三人参加诉讼意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第四百零二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五第二款条之规定，判决如下：一、解除饶明俊与江洪公司于2015年8月24日签订的编号为FX15001156的《商品房买卖合同》。二、解除饶明俊与房县农行、江洪公司于2015年9月15日签订的《个人住房公积金（组合）贷款抵押借款合同》。三�江洪公司于判决生效后三日内向饶明俊返还房款20万元及自2015年11月21日起至判决生效之日止饶明俊已向房县农行归还的贷款本息（以房县农行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）。四、江洪公司于判决生效之日起三日内按本判决第三项返还款总额的1%向饶明俊赔偿损失。五、江洪公司于本判决生效后七日内向房县农行偿还饶明俊自判决生效之日起就《个人住房公积金（组合）贷款抵押借款合同》剩余的贷款。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550元，减半收取3275元，由江洪公司负担。
在二审，双方均未向本院提交新证据。
二审经审理查明，一审判决认定的事实属实，二审依法予以确认。
经庭审审理，二�的争议焦点为：饶明俊解除其与江洪公司签订的《商品房买卖合同》的行为是否有效？
本院认为，饶明俊与江洪公司签订《商品房买卖合同》后，饶明俊依照合同约定向江洪公司支付首期购房款并办理了银行按揭。江洪公司未能依照合同约定在2015年12月31日前将验收合格的商品房交付给饶明俊使用，在江洪公司逾期交房超过60日后，买受人饶明俊有权解除合同。且依《商品房买卖合同》约定，江洪公司应当在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。因江洪公司的原因，饶明俊至今未能在规定期限内取得房地产权属证书，饶明俊有权解除合同。国家相关政策变化不属《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故对江洪公司认为因国家相关政策变化这一不可抗力因素�致其未能履行合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。
当事人行使合同解除权，可以采取诉讼的方式，也可以在诉讼中行使。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。因此，人民法院仅仅是确认解除合同的效力，并非依职权裁判合同解除。本案饶明俊未先行通知江洪公司解除合同，直接向法院起诉请求解除合同，其请求法院解除合同之诉本质上为确认解除合同效力之诉，法院仍应认定饶明俊请求法院确认主张解除合同的意思表示有效。饶明俊递交起诉状并由一审法院向江洪公司送达的行为视为饶明俊向江洪公司发出了解除合同的通知。因饶明俊合�解除的行为有效，合同解除的时间为起诉状副本送达至江洪公司之日。一审法院判决解除饶明俊与江洪公司于2015年8月24签订的《商品房买卖合同》本质上应当为：确认饶明俊解除《商品房买卖合同》的行为有效，《商品房买卖合同》已于2017年4月10日解除。
综上所述，江洪公司的上诉理由不能成立，本院不予支持；一审判决虽对江洪公司向房县农行偿还剩余贷款的具体数额未予明确，但双方当事人对此均无异议，本院不予另行评判，原审判决其他事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6550元，由湖北江洪置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 袁 昆
审判员 王广泉
审判员 王宇鹏
二〇一七年十二月六日
书记员 李大旭