广东省佛山市三水区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛三法民二初字第584号
原告：广东和丰物业服务有限公司佛山分公司。
诉讼代表人陈桂珊。
委托代理人颜智鹏。
委托代理人葛茂全。
被告：陈佩娟，女，1985年10月9日出生，住佛山市南海区。
被告：杨乃钠，男，1984年12月8日出生，住佛山市南海区。
原告广东和丰物业服务有限公司佛山分公司（下称和丰物业公司）诉被告陈佩娟、杨乃钠物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月7日立案受理，依法由审判员林伟庭适用简易程序于2014年8月11日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告的委托代理人颜智鹏到庭参加了诉讼。被告陈佩娟、杨乃钠经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年10月15日，两被告与林海尚都开发商佛山市三水雄基实业有限公司（下称雄基公司）签订了2份《商品房买卖合同》（编号2010100423、2010100424），约定两被告向雄基公司购买位于佛山市三水区云东海街道云东海大道1号林海尚都一座2601、2602号房屋，建筑面积共121.07㎡，交付期限为2011年3月30日前，合同第11条约定“双方在合同约定的交付日3天前，买受人应到出卖人销售中心签收《交楼通知书》，出卖人此前已书面通知的，不再另行通知。买受人未按书面通知的时间办理收楼手续的，视为认同出卖人书面通知的收楼日期为交付日，并认同该商品房符合交房条件。由此产生的一切费用（包括但不限于物业管理费、公摊水电费）及风险由买受人承担”。两被告还向雄基公司申请将两套房屋打通为一套房产使用，同时，两被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》（下称前期服务协议），约定：原告提供物业管理服务，收费标准为高层、小高层（带电梯）洋房为1.55元／月／㎡，多层（无电梯）为1.0元／月／㎡，并在第四条对物业管理服务的收费标准以及收费的起始日期作出了明确规定，收费的起始日期为“以发展商发出的入伙通知书上的办理入伙手续之日起，乙方（被告）开始履行乙方的义务，甲方（原告）约定从入伙通知书上确定的办理入伙手续之日开始，计收乙方的物业管理服务费”；第11条约定“乙方违反协议，未按时足额交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按0.1%计收欠费金额的滞纳金”。
此后，林海尚都一座于2011年3月21日竣工，并取得了《竣工验收备案表》。雄基公司通知两被告于2011年3月27日收楼，但两被告一直未办理收楼手续，故雄基公司于2011年6月9日通过公证送达了《物业交付使用通知书》及《收楼须知》，但两被告仍拒绝办理收楼手续，并自2011年4月1日起欠缴物业管理费和公摊费用。经过原告多次催收，两被告仍拒绝缴纳。
根据雄基公司、原告与两被告之间的合同约定，从2011年3月30日起，该物业视为已交付给两被告使用。因此，两被告应从2011年4月1日起缴交物业管理费和公摊费用。两被告的行为已构成违约，应承担违约责任并向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，特诉至法院请求判令两被告：1、立即支付2011年4月1日至2014年5月31日的物业管理费7131.08元（38个月）、公摊水、电费1005.10元及违约金4590.67元（计至实际付清日止，暂计至2014年5月31日），合计12726.85元；2、承担本案诉讼费。
被告陈佩娟、杨乃钠没有答辩，亦没有向本院提供证据。
原告在诉讼中提供如下证据：
1、买卖合同2份，证明两被告购买了涉案房屋，合同约定了收楼时间及交接事宜。
2、前期服务协议2份，证明原告与两被告签订了物业服务合同，具体约定了物业服务内容以及物业服务收费项目、收费标准、违约金等内容。
3、申请书1份，证明两被告向原告申请将两套房产打通为一套房屋使用。
4、林海尚都竣工验收备案表1份，证明林海尚都竣工通过验收。
5、公证书、物业交付使用通知书、收楼须知及快递回执各1份，证明原告已经通知两被告收楼。
6、欠费清单1份，证明两被告欠费及应支付滞纳金的具体情况。
7、公摊费用清单1份，证明林海尚都2014年1月-3月的公摊费用。
8、资质证书1份，证明原告的物业管理资格。
9、前期物业管理合同1份，证明原告受房地产开发商委托对林海尚都进行物业管理。
10、收费备案表，证明原告的物业收费标准经三水区建设局备案批准。
经审查原告提交的证据，是原件，被告陈佩娟、杨乃钠没有到庭提出抗辩，视为对证据无异议，故本院予以采信。
根据本院采信的证据，结合当事人陈述及本案其他材料，本院确认原告诉称的事实。
另查明：1、《前期服务协议》第四条其中约定：以发展商发出的入伙通知书上确定的办理入伙手续之日起……计收乙方的物业管理服务费、被告应交的物业管理费，应于每月1-5日前交付。
2、《前期服务协议》有效期限至2013年4月30日。
3、《买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2011年3月30日前将验收合格的商品房交付使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期……。
本院认为：原告与两被告签订的《前期服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，故合法有效。原告依照合同约定对两被告提供了物业管理服务，两被告应按约定向原告缴纳管理费用。两被告未按时交纳物业管理费，构成违约。现原告诉请两被告缴纳拖欠的物业管理费及公摊费用，合法有据，本院予以支持。但原告请求从2011年4月1日起计收两被告的物业管理费，无充分的事实依据，本院予以更正。理由如下：1、根据《前期服务协议》第四条的约定，计收乙方的物业管理服务费是以发展商发出的入伙通知书上确定的办理入伙手续之日为准，而原告没有提供相关的入伙通知书，不能证明该日是办理入伙手续之日；2、虽然房产开发商与两被告签订的《买卖合同》第八条约定出卖人应当在2011年3月30日前将验收合格的商品房交付使用，但从合同的内容及事实上看，不能就此肯定该时间就是房屋交付使用的实际时间；3、根据《买卖合同》第十一条的约定，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，但原告没有提供要求两被告收楼的书面通知。综述，原告没有证据证明在2011年4月1日起将涉案房屋交付两被告使用。就本案而言，原告于2011年6月9日通过公证向两被告发出“物业使用通知书”，故本院认为涉案房屋在该日通知交付使用，原告可从2011年7月1日起请求两被告支付物业管理费等相关费用。另原告诉请两被告支付逾期付款违约金，合法有据，本院予以支持，但约定的违约金标准过高，本院予以调整。本院认为违约金从逾期之日以中国人民银行同期同类贷款利率计付为宜。同时，《前期服务协议》只约定了物业管理费的逾期责任，没有约定公摊费用的逾期责任，故原告只能请求两被告支付物业管理费的逾期违约金。
《前期服务协议》到期后，原、被告双方虽然没有续签合同，但根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第7条：“物业服务企业与业主委员会或者业主虽未签订书面物业服务合同，但业主事实上已接受了物业服务，物业服务企业请求业主支付相应的物业费的，可予支持。双方没有约定物业费的支付标准和支付方式的，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，并参照当地政府部门制定的指导价计算物业费。”的规定，两被告仍应向原告交纳合同期满后的物业管理费、分摊费等。现原告按原约定起诉请求两被告支付物业管理费等费用，并没有加重两被告的负担，所以对原告诉请两被告按原标准缴纳拖欠的相关费用，本院予以支持。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第十二条第四款，第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告陈佩娟、杨乃钠于本判决生效之日起十日内向原告广东和丰物业服务有限公司佛山分公司支付2011年7月1日起至2014年5月的物业管理费7131.08元、公摊水、电费1005.10元及每月物业管理费的违约金（从2011年7月1日起算，分别以每月187.66元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至欠款清偿之日止）。
二、驳回原告广东和丰物业服务有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取即59元，由被告陈佩娟、杨乃钠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 林伟庭
二〇一四年九月三日
书记员 曾兰娟