广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清中法民二终字第140号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈伟平，男，汉族。
上诉人（原审被告、反诉原告）：潘赞威，男，汉族。
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄建村，男，汉族。
上述三上诉人共同委托代理人：彭金才，广东英都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈足明，男，汉族。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李希均，男，汉族。
两被上诉人共同委托代理人：张金青，广东清豪律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人：杨晓燕，广东清豪律师事务所律师。
原审被告：潘志峰，男，汉族。
上诉人陈伟平、潘赞威、黄建村因与被上诉人陈足明、李希均、原审被告潘志峰房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2013）清英法民二初字第328号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年8月30日，陈足明、李希均与陈伟平、潘赞威、黄建村签订一份《厂房出租合同》，约定甲方（陈伟平、潘赞威、黄建村）出租给（乙方）的厂房坐落于白石窑水电厂东边高坡山脚下，建筑面积为800平方米，用途为加工塑料产品，厂房类型为金属结构，装修期1个月，装修期间免交租金厂房租赁自2012年10月1日至2017年9月30日止，租期5年，租金每月15000元，按季度收取。由乙方向甲方交纳保证金55000元，租期届满，乙方交清租金交还租赁物等责任后5日内，甲方无条件退还保证金。2012年内甲方协助乙方办好环保、工商、税务、消防等四证，费用由乙方承担，未办理四证之前，乙方不能经营生产，甲方免收租金。合同签订后，陈足明、李希均向陈伟平、潘赞威、黄建村支付55000元保证金及2012年10月至2012年12月的租金45000元，因潘赞威外出务工，由其父亲潘志锋在上述收据上签名。陈伟平、潘赞威、黄建村即进场购置设备及修建基础设施，雇请员工进行安装调试。该厂房原为英德市望埠镇郑中明塑料造粒加工厂，未取得工商营业执照和排污许可证，属无证非法生产，英德市望埠镇人民政府于2012年11月2日作出《关于取缔英德市望埠冠江塑料制品加工场等四家生产经营单位非法生产的决定》限包括英德市望埠镇郑中明塑料造粒加工厂在内的四厂于2012年11月5日前自行拆除所有生产设备，将生产材料、半成品清理出场，并要求白石窑水电厂停止供应生产用电，陈足明、李希均未按《决定》执行，同月，望埠镇人民政府组织清查行动，将陈足明、李希均的基础设施部分拆毁。2012年9月17日，英德市白石窑开发服务有限公司对白石窑水电厂周边三无厂家的非法生产用电进行停止用电，并在电箱贴上封条，致合同无法继续履行。2012年12月26日，陈足明与陈伟平签订一份《补充合同》，合同约定：甲方免收乙方2012年10月到2012年12月的租金，从2013年1月至3月为办证期时间，免收租金，3月30日起必须交租金，如2013年3月31日还未办齐有关证件，原合同作废。如乙方违约，乙方投入的改造设备及生产设施归甲方所有。其他合伙人（潘赞威、黄建村）认为这是陈伟平的个人行为，对此不予追认。但陈足明、李希均最终无修复设施进行生产。2013年3月底，陈伟平、潘赞威、黄建村防止陈足明、李希均将设备偷运走，雇请工人看管厂房，至此，厂房已实际交由陈伟平、潘赞威、黄建村控制。庭审中，陈足明、李希均变更诉讼请求，变更第一项为“依法确认陈足明、李希均与陈伟平、潘赞威、黄建村于2012年8月30日签订的《厂房租赁合同》以及2012年12月26日签订的《补充合同》无效”。
原审法院认为，陈伟平、潘赞威、黄建村出租的厂房，至今未取得房地产权证或建设工程规划许可证，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，陈足明、李希均与陈伟平、潘赞威、黄建村于2012年8月30日签订《厂房出租合同》属无效合同，陈伟平、潘赞威、黄建村所取得的陈足明、李希均给付的租金45000元及保证金55000元合计100000元应返还给陈足明、李希均。陈伟平、潘赞威、黄建村主张要求陈足明、李希均支付租金，由于合同的无效，合同条款自然无效，陈伟平、潘赞威、黄建村的取得属于非法取得，应予返还，因而陈伟平、潘赞威、黄建村要求陈足明、李希均给付租金没有法律依据，原审法院不予支持。至于陈足明、李希均提出其损失的问题，陈足明、李希均提交的证明材料均多是收据且属陈足明、李希均自己的单方行为，无法查证，况且陈足明、李希均所提供的收据列明的货品均是生产工具或原材料，并非租赁物不可分割的附着物，以上材料及陈足明、李希均主张的工人工资损失都是陈足明、李希均开展生产经营活动产生的，与租赁合同无效无直接因果关系，陈足明、李希均主张以上损失，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，于2013年9月29日作出（2013）清英法民二初字第328号民事判决：一、陈足明、李希均与陈伟平、黄建村、潘赞威于2012年8月30日签订《厂房出租合同》无效。二、陈足明与陈伟平于2012年12月26日签订《补充合同》无效。三、由陈伟平、潘赞威、黄建村返还陈足明、李希均租金45000元及保证金55000元合计100000元。此款限于本判决生效后十日内付清。四、驳回陈足明、李希均的其他诉讼请求。五、驳回陈伟平、黄建村、潘赞威的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费712.5元由陈足明、李希均承担356.25元，陈伟平、潘赞威、黄建村承担356.25元。
宣判后，陈伟平、潘赞威、黄建村不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第（一）、（三）、（五）项。2、依法改判被上诉人支付拖欠租金或厂房占有使用费65000元。3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。主要事实和理由：上诉人于2012年8月30日出租给被上诉人经营使用的是厂房（包括生产中的机械设备），并非是房屋和单纯厂房，且该厂房是简易的用生铁皮搭建而成的临时建筑物，按规定无需办理房地产权证。故一审法院以上诉人出租的厂房至今未取得房地产权证或建设工程规划许可证为由，认定双方签订的《厂房出租合同》无效是不恰当的。二、一审以合同无效为由，判决上诉人返还被上诉人已付租金45000元及驳回上诉人的反诉请求，不合情理且于法无据。因为即使合同无效，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，被上诉人应按合同约定以每月租金1.5万元的标准计付厂房占有使用费给上诉人。三、涉案厂房属于上诉人使用和支配的厂房和机械设备。被上诉人在承租时也认可是上诉人的厂房，并知道该厂房没有取得房地产权证，被上诉人承租后实际使用该厂房进行加工塑料产品。因此，不管合同是否有效，被上诉人应向上诉人支付租金。四、被上诉人承租的厂房被责令停止生产，是被上诉人无证生产造成的。而且依合同的约定，“四证”是由被上诉人负责办理的，故由于被上诉人无证生产并被政府责令停止生产的法律后果应由被上诉人自己承担。
被上诉人陈足明、李希均答辩称，上诉人的上诉请求缺乏依据，应不予支持。一、因涉租厂房至今没有取得建设工程规划许可证或房地产权证，因此涉案的《厂房出租合同》无效。二、因涉案合同无效，因此，被答辩人应返还其收取的租金和保证金给答辩人。三、应双方在合同中约定在四证未办理完成前，甲方即被答辩人免收租金。且涉案厂房生产设备在2012年9月17日已经被强制拆除，之后答辩人无法继续使用涉案厂房，涉租的厂房东面有20多平方米的天面被损坏，涉案厂房存在严重质量问题。因此，答辩人无需向被答辩人支付租金。四、答辩人承租被答辩人的厂房尚在装修阶段没有进行生产的时候，该厂房的生产用电被停止供应无法生产，涉案厂房被责令停止生产，并非答辩人无证生产造成。2014年5月22日开庭时答辩人补充以下答辩意见：1、因上诉人在一审期间并没有提出支付厂房使用费，在二审期间提出缺乏依据。2、被上诉人没有占用上诉人的厂房，因涉案厂房在2012年9月17日已经被停止生产用电，且相关设施已被政府拆除。即2012年9月17日之后，被上诉人无法继续使用涉案厂房。根据被上诉人一审提交的证据证实涉案厂房有大概10平方米被损坏，导致被上诉人无法使用涉案厂房。2013年3月30日起被上诉人就将涉案厂房交还给上诉人，不存在占用涉案厂房，因此无需支付占用费。3、即使合同无效，因合同明确约定2012年10月至12月为免租期。在2013年3月31日前，如没有办好营业执照等相关证件，这段期间也是免租的。
原审被告潘志峰经本院依法传唤没有到庭参加诉讼。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，被上诉人认为其租赁涉案厂房后未实际生产。上诉人认为被上诉人一直占用涉案产房至2013年9月，并向一审法院提交的《猫公山造粒厂2012年9月用电结算表》载明：总电度1250元，单价：0.5。金额625元。抄表员：陈伟平。厂家签名：陈足明。表格右下方盖有英德是白石窑开发服务有限公司的印章。《猫公山造粒厂2012年10月用电结算表》载明：总电度4950元，单价0.5。金额2475元。厂家签名：李希均。表格右下方盖有英德是白石窑开发服务有限公司的印章。拟证明被上诉人已经实际生产的事实。
又查明，三上诉人在二审中陈述涉案厂房是三上诉人共同建造，出租事宜由三上诉人共同管理，对出租涉案厂房取得的租金三人平均分配。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点是：一、涉案的《厂房出租合同》、《补充合同》的效力；二、被上诉人应否向上诉人支付占有使用费以及应支付的金额。
关于争议焦点一。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，涉案的合同应为无效，上诉人认为涉案厂房为临时建筑物，无需办理房地产权证，本院经审查认为，即使涉案房屋为临时建筑物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条关于“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”之规定，因上诉人未提交证据证实该临时厂房已经主管部门批准建设，涉案的《厂房出租合同》、《补充合同》亦为无效。所以，对上诉人的该项上诉意见，本院不予采纳。
关于争议焦点二。首先，因涉案合同无效，对上诉人已收取的信用保证金55000元应返还给被上诉人。关于租金应否返还的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，即使涉案合同无效，因被上诉人已经实际使用了涉案厂房，所以仍应依照合同约定的租金标准向上诉人支付占有使用费。根据一审法院查明的事实，2012年11月2日，英德市望埠镇人民政府作出的《关于取缔英德市望埠冠江塑料制品加工场等四家生产经营单位非法生产的决定》是包括涉案工厂在内并限涉案工厂于2012年11月5日前自行拆除所有生产设备，将生产材料、半成品清理出场，并要求白石窑水电厂于11月3日前停止供应生产用电。因被上诉人未按《决定》执行，同月，英德市望埠镇人民政府组织清查行动，将被上诉人的基础设施部份拆毁。因此，本院认为至2012年11月，被上诉人在基础设施被拆毁、生产用电被停止供应的情况下，已不可能使用涉案厂房从事生产经营。且根据上诉人一审提交的《猫公山造粒厂2012年9月用电结算表》和《猫公山造粒厂2012年9月用电结算表》反映：被上诉人仅在2012年9月、10月期间有利用涉案厂房实际进行生产。上诉人认为2012年11月涉案工厂被取缔后，被上诉人仍使用涉案厂房进行生产加工，但未向法院提交相关证据予以证实。因双方约定2012年9月免交租金，因此，对上诉人要求被上诉人支付2012年10月份占有使用费的请求，本院予以支持。原审法院在确认涉案合同无效的同时，判令上诉人将其已收取的租金全部返还给被上诉人，存在不当，本院予以纠正。被上诉人认为根据《补充合同》的内容，2012年10月至2013年3月均是免租期，因此上诉人无权主张该期间的租金或占有使用费。本院经审查认为，因《补充合同》为无效合同且该合同中仅有陈伟平一人签名，因此，《补充合同》中陈伟平同意免除租金的行为是其对自身权利的处分，但在被上诉人未提交证据证实陈伟平在与其签订《补充合同》时取得了潘赞威、黄建村的授权或获得潘赞威、黄建村的追认的情况下，并不能免除其应缴交给潘赞威、黄建村的租金。鉴于三上诉人对收取的租金平均分配，因此对2012年10月租金陈伟平占有的份额为5000元(15000元/月÷3人＝5000元/月/人)，被上诉人仅能要求陈伟平依照《补充合同》的约定在其份额范围内免除5000元。即被上诉人仍应向上诉人潘赞威、黄建村支付2012年10月的租金10000元（15000元－5000元＝10000元），对上诉人主张的剩余55000元占有使用费的请求，缺乏事实和法律依据。本院不予支持。因被上诉人已向上诉人支付了2012年10月至2012年12月的租金45000元，扣减2012年10月的占有使用费10000元后，上诉人仍应向被上诉人返还35000元的租金。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律和实体处理部分不当，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省英德市人民法院（2013）清英法民二初字第328号民事判决第（一）、（二）、（四）项；
二、变更广东省英德市人民法院（2013）清英法民二初字第328号民事判决第（三）项为：限上诉人陈伟平、黄建村、潘赞威在本判决生效之日起十日内向被上诉人陈足明、李希均返还保证金55000元及租金35000元共计90000元。
三、驳回上诉人陈伟平、黄建村、潘赞威的其它反诉请求。
一审案件受理费按原审判决执行。二审案件受理费1425元，由上诉人陈伟平、潘赞威、黄建村负担1050元，由被上诉人陈足明、李希均负担375元。
本判决为终审判决。
审 判 长 巢忠文
代理审判员 郑家驹
代理审判员 禹 莉
二〇一四年七月二十日
书 记 员 冯敏静
附相关法条：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。