苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴开民初字第615号
原告苏州阿瑞特电子科技有限公司，住所地苏州市吴中区渡村镇工业园。
法定代表人何寒珍，总经理。
委托代理人周俊，江苏新开利律师事务所律师。
委托代理人吴仁卿，江苏新开利律师事务所律师。
被告苏州杰森纳包装材料有限公司，住所地苏州市吴中经济开发区吴中商城27幢一层南5。
法定代表人王志华，总经理。
原告苏州阿瑞特电子科技有限公司诉被告苏州杰森纳包装材料有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2014年10月8日立案受理。依法由代理审判员韩亚光适用简易程序于同年10月31日、12月31日公开开庭进行了审理，后组成合议庭于2015年1月22日公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告苏州阿瑞特电子科技有限公司的委托代理人吴仁卿、被告苏州杰森纳包装材料有限公司的法定代表人王志华到庭参加诉讼；第二、三次开庭时，原告苏州阿瑞特电子科技有限公司的委托代理人吴仁卿到庭参加诉讼，被告苏州杰森纳包装材料有限公司的法定代表人王志华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告苏州阿瑞特电子科技有限公司诉称，其与被告于2010年11月15日签订《厂房租赁合同》，约定由被告承租其位于苏州市吴中区渡村镇工业园1号的厂房；租赁面积910平方米；租期自2010年12月8日至2012年12月7日；年租金8.2万元。合同履行期间，被告2012年上半年的房租有10000元未付清。合同约定的租赁期限届满后，被告仍继续使用房租，并交纳房租至2014年3月8日。后其多次向被告发函要求被告腾空租赁房屋并搬离，但被告一直未履行。故其诉至法院，要求判令被告归还占用的位于苏州市吴中区临湖镇黄垆村渡村工业园的1号厂房及相应范围的土地；判令被告支付欠付的2012年上半年的房屋租金10000元；判令被告支付自2014年3月8日起至实际腾房日止，以82000元每年为标准的房屋使用费。
被告苏州杰森纳包装材料有限公司辩称，对双方之间签订厂房租赁合同的事实没有异议，但原告在收取房租及水电费后没有向其开具发票；根据合同约定，其对涉案厂房享有优先续租权，但原告非但未保障其该权利，还屡次派社会闲杂人员到厂房寻衅滋事、停水停电，导致厂房实际上处于不能使用的状态；其未欠付租金。
经审理查明，原、被告于2010年11月15日签订《厂房租赁合同》一份，约定由被告承租原告名下位于苏州市吴中区渡村镇黄垆村渡村工业园1#厂房，租赁面积910平米；租赁期限为2010年12月8日至2012年12月7日；年租金82000元，先付后用；被告于2010年11月15日交纳定金10000元，起租后定金抵作租赁保证金；租赁期满后如被告需续租，需在租期满前60天书面告知原告，原告在租期满前30天内向被告书面答复，同意继续租赁，则续签租赁合同，在同等条件下，被告有优先续租权。2012年12月7日，合同期满之后，双方未续签租赁合同，被告继续占有使用上述厂房，并按照82000元每年的标准继续支付租金至2014年3月8日。
审理中，法庭询问双方能否一致确认合同的解除的时间并且先行办理厂房交接，但因被告表示不认可合同已经解除且在纠纷处理完毕之前不能将厂房返还原告而未果。
以上事实，由原告提供的土地使用权证、建设规划许可证、建筑施工许可证、厂房租赁合同，当事人当庭陈述及法院制作的笔录予以证实。
本案的第一个争议焦点为：原、被告之间的厂房租赁合同是否已经解除？针对该争议焦点，原告主张其与被告之间的厂房租赁合同期满后未继续签订书面的续租合同，应视为不定期租赁，其已在2014年1月24日、2月16日两次书面通知被告，双方之间的厂房租赁合同于2014年3月9日解除，且两份通知分别于同年1月25日、2月17日由被告签收，故应当认定厂房租赁合同于2014年3月9日解除；此外，其还于同年4月14日再次向被告发函要求被告搬离，为证明上述主张，其向法庭提供了解除租赁关系的告知函及邮寄凭证。被告称除2014年4月14日的告知函外，其他通知均未收到，其还表示原告解除厂房租赁合同是要将厂房另租他人，该行为侵犯了其优先续租权，为此其于2014年1月25日、3月9日、4月14日向临湖镇派出所报警，为证明该主张，其提供了接处警记录3份。原告表示2014年1月25日、4月14日的报警记录与本案无关，3月9日的报警记录是因为当天原告要求解除合同而与被告发生纠纷。
本案的第二个争议焦点为：2014年3月9日后，被告是否正常使用本案所涉厂房？被告称双方因厂房租赁产生纠纷，原告采取断水断电及找人骚扰的方式导致厂房不能实际使用，因此不能按照82000元每年的标准计算房租或使用费，但未提交证据证明。原告表示其未采取断水断电的行为，相反还为被告垫付了之后的水电费。
本案的第三个争议焦点为：被告是否欠付原告2012年上半年的租金10000元？针对该争议焦点，原告称被告并未按照合同约定每半年支付一次租金41000元，而是经常分别打款，根据其核算，被告在2012年上半年的租金实际只支付了31000元，为证明其主张，其提供了自制房租收取明细。被告表示2014年3月9日之前的房租是全部交清了的，但因为会计更换，无法查到全部支付房租的凭证，其只提供了2013年1月14日30500元的银行转账凭证一份。原告对被告提供的银行转账凭证没有异议。
本院认为，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；对租赁期限不明的合同，出租人可以随时解除，但应当在合理期限之前通知承租人。现原告称其在2014年1月24日和2月16日两次书面通知被告租赁合同于2014年3月9日解除，并提供了2月16日的告知函及两次的邮寄凭证，可以认定原告已经在合理期限之前通知了被告，故本院认定本案厂房租赁合同于2014年3月9日起解除。原告要求被告支付自2014年3月8日起至被告实际腾房日止，以82000元每年为标准的房屋使用费，因双方租赁合同解除的时间为2014年3月9日，故本院将房屋使用费的计算时间调整为自2014年3月10日起至被告实际腾退房屋之日，计算标准不变。被告称原告采取断水断电及找人闹事的方式导致其一直不能正常使用本案所涉厂房，但未能提交证据证明，对此本院不予支持。原告要求被告支付欠付的2012年上半年的房租10000元，被告称未结欠房租，但未能提供证据证明，故对原告的该项诉请，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条，判决如下：
一、被告苏州杰森纳包装材料有限公司于本判决生效之日起二十日内腾空迁出原告苏州阿瑞特电子科技有限公司名下位于苏州市吴中区渡村镇黄垆村渡村工业园1#的厂房。
二、被告苏州杰森纳包装材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州阿瑞特电子科技有限公司结欠2012年上半年的房租人民币10000元。
三、被告苏州杰森纳包装材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州阿瑞特电子科技有限公司按人民币82000元/年的标准计算的自2014年3月10日起至实际腾空迁出之日止的房屋使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费为人民币1126元，由原告苏州阿瑞特电子科技有限公司负担50元，被告苏州杰森纳包装材料有限公司负担1076元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 韩亚光
代理审判员 王长栋
人民陪审员 沈炳元
二〇一五年三月三十日
书 记 员 吴明燕