大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甘民初字第8556号
原告大连顺达市场服务有限公司，住所地大连市甘井子区红旗街道柳树村水玉翠源小区8号楼，组织机构代码69144338-7。
法定代表人赵翠环，系总经理。
委托代理人张淑燕，系辽宁正合律师事务所律师。
委托代理人丛爱歌，女，1987年4月25日生，住址大连市甘井子区。
被告谢汝强，男，1979年5月7日生，住址大连市甘井子区。
委托代理人孙广为，系辽宁生辉律师事务所律师。
原告大连顺达市场服务有限公司与被告谢汝强租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由姚念杰担任审判长，与人民陪审员张淑华、林洪组成合议庭，按普通程序公开开庭进行了审理。原告大连顺达市场服务有限公司的委托代理人张淑燕、丛爱歌，被告及其委托代理人孙广为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大连顺达市场服务有限公司诉称，2011年9月1日原、被告签订租期5年的《顺达市场承包合同》约定，将原告位于甘井子区XXX地下农贸市场出租给被告承包经营。租金及交纳期限为：“第一年租金350，000元，2011年11月1日前付100，000元、2012年5月1日前付100，000元、2012年8月1日前付150，000元；第二年租金为450，000元，2012年9月1日、2013年5月1日交纳；第三年租金为550，000元，2013年9月1日、2014年5月1日交纳；第四年租金650，000元，2014年9月1日、2015年5月1日交纳；第五年租金为900，000元，2015年9月1日、2016年5月1日交纳”。双方还约定了由被告交付水电费、物业费及相关维修费。约定：“被告负责本市场的独立运营管理，合法经营，独立核算自负盈亏；被告如拖欠租金10天，视为违约；承包期满或合同解除，被告必须按时将市场内的全部无损坏设备、设施在适宜使用和良好的状态下交给原告，被告不得拆卸市场内装修物品等。”合同签订后，双方依约履行合同。2012年夏，被告在征得原告同意后，于租赁市场外原告辖区摆摊并搭建移动板房自行收取租金，2014年7月，该移动板房被联合执法拆除。2014年8月被告在原位置上又搭建了5间移动板房继续经营，2014年9月，被告仅给付原告90，000元租金，从此开始拖欠租金。一年来，原告不断催缴，被告一再推脱。2015年11月9日，原告向被告发出最后一次催缴通知。要求被告在11月13日前交清所欠租金，否则将解除合同，被告仍然置之不理。综上所述，被告逾期交纳租金的违约行为，严重侵犯了原告的合法权益。原告历经一年催缴未果，有权解除合同。被告应当依法承担违约责任，给付拖欠的租金及利息。即使如被告陈述合同无效，被告也应承担占有使用费，也就是双方约定的租金。故诉至法院，请求判令：一、依法解除原、被告签订的《顺达市场承包合同》；二、被告腾出租赁标的物（包括市场内及市场外移动板房）；三、被告给付自2014年9月至合同解除时拖欠的租金及利息（租金为710，000元；利息按560，000元租金逾期1年同期存款3.3%的利率计算为18，000元，合计728，000元）。
被告谢汝强辩称，不同意原告的诉讼请求，针对第一项诉讼请求，被告认为该承包合同双方确实在原告表述的时间签署了，但该承包合同应属于无效合同，如果是无效合同，就不存在原告所声称的解除合同一说。第二项请求，市场内由被告兴建的4间移动板房如原告所述是在原告同意的情况下被告搭建的，原告在被告搭建的时候声称可以保证被告在市场租赁期间有效的使用，但最终该移动板房在2014年7月被联合执法予以拆除，因此被告又继续搭建了相同的房屋，上述房屋目前也都在原告手中掌握。第三项请求，被告认为该合同属于无效合同，无效合同不存在合同解除的问题，也存在所谓的违约责任，更不可能产生如原告所述因欠付租金而发生相应的利息。对于原告事实与理由部分第一段的表述，被告是认可的，双方确实在2011年9月1日签订了《顺达市场承包合同》，诉状相应部分的表述也是合同中列明的内容。对于第二段原告表述在2014年9月以后原告多次向被告催收租金，事实上该表述是不准确的，因为就被告了解，原告并没有以任何书面的方式向被告催收租金，双方就租金一事曾经交流过，但不存在催收一节。
经审理查明，原告的法定代表人原系丛玉文，于2015年7月10日变更为赵翠环。2011年9月1日原告的法定代表人丛玉文与被告签订《顺达市场承包合同》，约定：１、甲方将位于甘井子区XXX地下农贸市场出租给乙方作为市场使用。2、租期5年，自2011年9月1日至2016年9月1日。3、租金及交纳期限为：“第一年租金350，000元，2011年11月1日前付100，000元、2012年5月1日前付100，000元、2012年8月1日前付150，000元；第二年租金为450，000元，2012年9月1日、2013年5月1日交纳；第三年租金为550，000元，2013年9月1日、2014年5月1日交纳；第四年租金650，000元，2014年9月1日、2015年5月1日交纳；第五年租金为900，000元，2015年9月1日、2016年5月1日交纳”。4、被告负责本市场的独立运营管理，合法经营，独立核算自负盈亏；被告如拖欠租金10天，视为违约；承包期满或合同解除，被告必须按时将市场内的全部无损坏设备、设施在适宜使用和良好的状态下交给原告，被告不得拆卸市场内装修物品等。
租赁合同签订后，双方开始履行合同，被告依约交纳了第一年、第二年、第三年的租金；第四年租金被告仅交纳90，000元，尚欠560，000元；第五年的租金2015年9月1日-2016年8月31日，原告主张2015年9月、10月计2个月租金，每月75，000元，2个月计150，000元。放弃对2015年11月的租金主张。综上，被告尚欠租金合计710，000元。另查2015年12月1日原告接手市场，由原告自己经营管理。
以上事实有营业执照、工商变更登记核准（备案）通知书、《顺达市场承包合同》、原、被告的陈述，以及本院的庭审笔录在案为凭。这些证据经庭审本院审查及当庭质证，可以采信。
本院认为，根据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”据此，原告未向本院提供与此有关的相应证据，故原、被告签订的《顺达市场承包合同》应属无效合同。合同无效自始无效，不存在解除问题，故对原告的第一项诉请，本院依法不予支持。原、被告均认可原告已于2015年12月1日接手市场，自行管理，故原告的第二项诉请也已消灭，不符合主张条件，本院依法不予支持。
根据上述解释的第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。”原告辩论阶段辩称，“即使如被告陈述，合同无效，被告也应承担占有使用费，也就是双方约定的租金”。被告实际占用了涉案市场，并正常交纳了第一年、第二年、第三年的房屋租金，2015年12月1日原告接手市场，现主张被告占用期间的费用，被告理应依据法律规定，参照双方租金的约定支付占有使用费。根据审理查明部分，被告仍欠占有使用费合计710，000元。关于原告主张利息部分，因合同无效，被告支付占有使用费系参照租金标准，故对原告主张的利息请求，本院依法不予支持。
综上所述，根据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定,判决如下：
一、被告谢汝强于本判决生效之日起十日内给付原告大连顺达市场服务有限公司涉案租赁物占有使用费（参照租金标准）人民币710，000元；
二、驳回原告大连顺达市场服务有限公司的其他诉讼请求。
上述具有给付内容的条款，逾期给付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。
案件受理费11，080元,其他诉讼费50元，合计人民币11，130元（原告已预付），由被告谢汝强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。
审 判 长 姚念杰
人民陪审员 张淑华
人民陪审员 林 洪
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 林雨欣
附法律适用：
《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。