浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民一终字第11号
上诉人（原审被告）：史建新，无固定职业。
委托代理人：毕丽霞
被上诉人（原审原告）：宁波宏大电梯有限公司。住所地：宁波市鄞州区东吴镇西村。
法定代表人：赵宏明，该公司总经理。
委托代理人：陈勇，徐洁
原审第三人：宁波市鄞州区中河街道宋诏桥村股份经济合作社。住所地：宁波市鄞州区中河街道宋诏桥村。
代表人：缪坤云，该经济合作社社长。
原审第三人：宁波市鄞州区人民政府中河街道宋诏桥村村民委员会。住所地：宁波市鄞州区中河街道宋诏桥村。
代表人：朱宏海，该村民委员会主任。
上述俩原审第三人共同的委托代理人：程慧
徐梦琳
上诉人史建新因返还原物纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2014年10月20日作出的（2014）甬鄞民重字第4号民事判决，于2014年11月24日向本院提起上诉。本院于2014年12月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。经阅卷和询问当事人，事实已核对清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：史建新系宁波市鄞州区中河街道宋诏桥村（以下简称宋诏桥村）村民。2006年7月8日，史建新与宁波市鄞州区人民政府中河街道宋诏桥村村民委员会（以下简称宋诏桥村村委会）签订房屋租赁协议一份，由史建新承租该村位于宁波市鄞州区中河街道永泰花园2幢8号507室房屋，租赁期间为2006年8月1日至2011年7月31日，年租金为4000元，租赁合同载明：“因宋诏桥村的无房户较多，且现有的永泰花园住宅房不足以安排全部的无房户，甲方（宋诏桥村）为缩小无房户间差距，同时考虑乙方（史建新）的实际困难，安排以每月每平方米伍元的优惠价格租赁给乙方房屋一套，面积按产权证面积计算”。此后，史建新除用现金支付第一年房租4000元外，其余租金以史建新每年可在宋诏桥村分得的股金抵扣。租赁合同期满后，双方未续订合同，史建新仍居住在该房屋内。宋诏桥村村委会与史建新将房屋租金结算至2011年7月31日止。此后宋诏桥村村委会未向史建新收取租金。因宁波市鄞州区中河街道宋诏桥村股份经济合作社（以下简称宋诏桥村经济合作社）与他人合作开发建房欠款，宋诏桥村经济合作社与宁波市诚泰世纪国际贸易有限公司于2011年12月签订抵偿协议，将包括讼争房屋在内的21套房屋作价抵偿给宁波市诚泰世纪国际贸易有限公司，但未办理过户手续。后宁波宏大电梯有限公司从宁波市诚泰世纪国际贸易有限公司购买了本案讼争房屋，房产建筑面积68.16平方米，售价为1008768元，但买卖合同订立双方为宋诏桥村经济合作社和宁波宏大电梯有限公司。2012年6月11日，讼争房屋的产权由宋诏桥村经济合作社名下变更至宁波宏大电梯有限公司名下。宁波宏大电梯有限公司于2013年4月15日诉至原审法院，要求史建新搬离讼争房屋，但史建新至今未搬离。
宁波宏大电梯有限公司于2013年4月15日向原审法院起诉称：宁波宏大电梯有限公司于2012年6月11日取得了讼争房屋的所有权。宁波宏大电梯有限公司取得产权后，才发现史建新与宋诏桥村村委会于2006年7月8日签订了房屋租赁协议，双方约定宋诏桥村村委会以每月每平方5元的价格将位于宁波市鄞州区中河街道永泰花园2幢8号507室房屋租给史建新居住，租赁期限为五年，至2011年7月31日止。期满后史建新并未立刻返还房屋，也未与宋诏桥村村委会续约。后宁波宏大电梯有限公司多次要求史建新腾退，史建新不予理睬。现宁波宏大电梯有限公司诉至原审法院，请求判令：1.史建新腾退位于宁波市鄞州区中河街道永泰花园2幢8号507室房屋；2.史建新支付房屋占有使用费3260元（从2012年6月11日暂计至2013年3月11日，实际计至史建新返还房屋之时，按照4000元／年计算）。
史建新在原审中辩称：史建新系宋诏桥村无房户。宋诏桥村村委会将本案讼争房屋出租给史建新，同意史建新进行装修，并承诺合同到期后出售给史建新，史建新具有优先购买权。史建新将每年从村里可分得的股金用于支付房租。宁波宏大电梯有限公司购买房屋时既未到现场看过，也未要求史建新腾房。宁波宏大电梯有限公司的事情应该跟村里去说，与史建新无关。关于租金，史建新不同意支付。综上，请求驳回宁波宏大电梯有限公司的诉讼请求。
宋诏桥村经济合作社、宋诏桥村村委会在原审中共同陈述：宁波宏大电梯有限公司诉称的内容属实，均无异议。
原审法院审理认为：史建新与宋诏桥村村委会签订房屋租赁合同，租赁期间为2006年8月1日至2011年7月31日。租期届满后，史建新作为承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议，原租赁合同继续有效，但租凭期限应为不定期。在史建新租赁房屋期间，宋诏桥村经济合作社将出租的房屋卖给宁波宏大电梯有限公司并办理过户登记手续，根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。但宋诏桥村村委会作为原出租人的权利因房屋所有权的变动而转移。宁波宏大电梯有限公司在2013年6月11日办理了房屋过户登记手续后取得房屋所有权，对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因史建新与宋诏桥村村委会之间的原租赁合同为不定期合同，宁波宏大电梯有限公司取得出租人的权利后，其有权要求随时解除租赁合同，有权要求史建新返还房屋。现宁波宏大电梯有限公司虽然不能证明在起诉前已经通知史建新解除租赁合同，但其向原审法院起诉提出要求史建新腾退房屋的请求，已经作出了解除租赁合同的意思表示。租赁合同解除后史建新无权占有该房屋，宁波宏大电梯有限公司要求史建新腾退房屋的主张应当予以支持。关于史建新主张的优先购买权问题，史建新主张其在租赁讼争房屋时宋诏桥村村委会曾承诺租期满后将出租的房屋卖给史建新，但该主张未得到宋诏桥村村委会的证实。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”；第二十四条：“具有下列情形之一的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：……（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”。根据原审庭审中宁波宏大电梯有限公司、史建新陈述，宁波宏大电梯有限公司在购买本案讼争房屋时未到现场查看，对房屋已经出租的情况不知情。且宁波宏大电梯有限公司购买该房屋时支付了相应对价，价格未明显低于市场价格，属善意购买，并已办理过户手续，因此，原审法院对史建新主张的优先购买权不予支持。关于宁波宏大电梯有限公司主张的房屋占有使用费，原审法院认为，宁波宏大电梯有限公司主张其在取得房屋所有权后多次通知史建新搬离讼争房屋，但对该事实未提供证据证明。但宁波宏大电梯有限公司向原审法院起诉要求史建新搬离讼争房屋，事实上作出了解除租赁合同的意思表示，该决定自原审法院向史建新送达诉状副本时到达合同相对方。故原审法院认定，宁波宏大电梯有限公司、史建新之间的租赁合同于2013年4月26日解除。宁波宏大电梯有限公司于2012年6月11日获得出租房屋所有权后至租赁合同解除之前，有权向史建新收取房屋租金。现史建新未向宁波宏大电梯有限公司支付房屋租金，显属违约，史建新应从2012年6月11日起至2013年4月26日按原租赁合同的约定向宁波宏大电梯有限公司支付房屋租金3500元。2013年4月27日起宁波宏大电梯有限公司解除租赁合同，但史建新至今仍占有该房屋，给宁波宏大电梯有限公司造成损失，宁波宏大电梯有限公司要求史建新按照原租赁合同的租金标准4000元／年支付房屋占有使用费的请求，符合法律规定，原审法院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第二百四十三条之规定，判决：一、史建新于本判决生效之日起十日内腾退并返还宁波宏大电梯有限公司位于宁波市鄞州区中河街道永泰花园2幢8号507室房屋；二、史建新于本判决生效之日起十日内支付宁波宏大电梯有限公司2012年6月11日至2013年4月26日期间的租金3500元；三、史建新按照4000元／年的标准向宁波宏大电梯有限公司支付自2013年4月27日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费50元，由史建新负担。
宣判后，史建新不服，向本院提起上诉称：一、史建新系宋诏桥村被拆迁后的无房户，在征地或旧村改造中应当享有安置补偿的政策。本案讼争房屋系宋诏桥村村委会对史建新以租赁形式进行的安置，故原审判决史建新腾退并返还宁波宏大电梯有限公司所有的讼争房屋不当。二、史建新作为讼争房屋的承租人享有优先购买权。史建新不知道与宁波宏大电梯有限公司存在租赁关系，故不应向宁波宏大电梯有限公司支付租金。为此，请求依法改判。
宁波宏大电梯有限公司辩称：宁波宏大电梯有限公司已合法取得讼争房屋的所有权，史建新是否是安置户、宋诏桥村村委会是否要对史建新进行补偿，均与宁波宏大电梯有限公司无关。史建新要求优先购买权缺乏依据。宁波宏大电梯有限公司取得讼争房屋的所有权后有权要求史建新支付讼争房屋的占有使用费。请求驳回上诉，维持原判。
宋诏桥村经济合作社、宋诏桥村村委会辩称：史建新与宋诏桥村村委会签订的讼争房屋租赁合同已期限届满，双方并未续签合同，史建新亦未继续缴纳租金。原审认定事实清楚，具体判决由法院定。
二审中，各方当事人均未提供新的证据。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：根据史建新与宋诏桥村村委会签订的房屋租赁协议，史建新系本案讼争房屋的承租人，并非讼争房屋的所有权人。史建新虽主张讼争房屋系宋诏桥村村委会以租赁形式对其进行的安置，但未提供相应的证据予以证明，故本院不予采信。现史建新与宋诏桥村村委会约定的租赁期限已满，宁波宏大电梯有限公司亦已取得讼争房屋的所有权，故宁波宏大电梯有限公司作为讼争房屋所有权人有权与史建新解除房屋租赁合同并要求史建新腾退返还讼争房屋。对于史建新主张的其作为讼争房屋的承租人享有优先购买权及其不知道与宁波宏大电梯有限公司存在租赁关系，故不应向宁波宏大电梯有限公司支付租金的上诉请求，本院经审查认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定，第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。本案中，宁波宏大电梯有限公司以合理的对价购得讼争房屋并已办理房屋过户手续，故史建新主张优先购买权缺乏依据。史建新系讼争房屋的承租人，故其有义务向讼争房屋所有权人支付租金，原审判决确定的租金费用并无不当。综上，史建新的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人史建新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕伟东
审 判 员 倪春艳
审 判 员 陈 艳
二〇一五年三月二日
代书记员 贺佳薇