辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民一终字第02540号
上诉人（原审被告）：沈阳华旭物业管理有限公司，住所地：沈阳市铁西区。
法定代表人：康慨，该公司总经理。
委托代理人：张赟，男，汉族，该公司员工，住沈阳市皇姑区。
委托代理人：康健，男，汉族，该公司员工，住辽宁省葫芦岛市南票区。
被上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司沈阳分行，住所地：沈阳市沈河区。
法定代表人：李民，该公司行长。
委托代理人：孙永成，辽宁英泰律师事务所律师。
上诉人沈阳华旭物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被上诉人中国银行股份有限公司沈阳分行（沈阳分行）财产损害赔偿纠纷一案，沈阳市铁西区人民法院于2014年9月2日作出（2013）沈铁西民一初字第2137号民事判决，物业公司不服该判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法由审判员朱晓英担任审判长并主审，与审判员郭净、代理审判员孔祥政组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
2013年11月11日，沈阳分行向一审法院起诉称：沈阳分行与沈阳都城置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购买位于沈阳市铁西区兴华南街48号房1-3层，作为银行经营使用。合同第十七条约定：“商品房所在楼宇的外墙面使用权由买受人保留”。沈阳分行依据合同约定及法律规定在房屋外墙面安装了宣传的广告。2013年8月5日，物业公司未经沈阳分行允许，拆除沈阳分行展示品牌宣传的广告，擅自同意第三方在沈阳分行所购门市对应的外墙面设置广告并收取费用，侵害了沈阳分行的合法权益。请求判令物业公司停止侵权行为，排除妨害；请求判令物业公司赔偿经济损失5440元；诉讼费用由物业公司承担。
物业公司辩称：广告牌所在位置属于大厦外墙面，不是沈阳分行外墙面，是都城置业施工建设的，并已在城市档案部门备案报批并予以通过，我公司接管大厦时已存在，沈阳分行是之后才进驻的，因此我公司与沈阳分行不存在任何纠纷。购房合同是沈阳分行与开发公司签订，广告牌事宜并不是合同内容，只是沈阳分行单方面理解差异，与物业公司无关。沈阳分行称损失5440元于法无据。现在广告牌的收益全部用于大厦的维修保养使用，维护大厦全体704户的业主的利益，请求法院驳回沈阳分行的诉请。沈阳分行未经物业公司允许，私自在广告牌上安装广告布使用3个多月，所欠租金为4500元，物业公司要求沈阳分行及时缴纳。
一审法院审理查明：沈阳分行与沈阳都城置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购买位于沈阳市铁西区兴华南街48号房1-3层，作为银行经营使用，现已取得所有权证。合同第十七条约定：“商品房所在楼宇的外墙面使用权由买受人保留”。2013年8月初，沈阳分行在其购买的房屋外墙面上开发单位施工时即已设置的广告架上安装了企业宣传广告，2013年8月9日，为该栋大厦提供物业服务的物业公司的工作人员将沈阳分行安装的广告牌拆除。沈阳分行要求赔偿等事宜与物业公司协商未达成一致，沈阳分行提出诉讼。
另查明，开发单位在该栋建筑2-3层的外墙面设计安装了与墙面平行、悬空，固定在建筑外墙面上的广告架。沈阳分行制作安装的广告牌位于沈阳分行所购买房屋的外墙面正对应的部分，共计支付金额9635元，其中物业公司拆除的一块费用为5440元。物业公司未取得对楼体外墙面的广告收费及收费标准的审批手续。
一审法院认为：法人的财产权益受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第四条规定，“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外”。本案中，沈阳分行与开发公司签订的《商品房买卖合同》第十七条约定：“商品房所在楼宇的外墙面使用权由买受人保留”，开发单位在沈阳分行购买的经营性用房的专有部分相对应的外墙面设计安装广告架，应视为专有部分相对应的外墙面的有效延伸，沈阳分行无偿利用与其专有部分相对应的外墙面的广告架安装广告牌进行企业宣传属于合理需要，符合相关规定。物业公司承认其未取得对楼体外墙面的广告收费及收费标准的审批手续，提供的社区及几位业主同意授权物业公司统一支配、管理使用大厦2-3层户外广告牌的情况说明不属于符合法律规定的管理规约，物业公司禁止沈阳分行在沈阳分行经营性用房专有部分相对应的外墙面的广告架安装广告牌没用法律依据，因拆除广告牌给沈阳分行造成的损失应予赔偿。关于沈阳分行的损失，沈阳分行提供了制作安装广告牌的费用的发票，物业公司认为费用过高，但未提供证据证明其主张，故不予采信。关于沈阳分行要求物业公司停止侵权行为，排除妨害的请求，应予以支持，物业公司要求沈阳分行支付安装使用广告牌的费用4500元的请求与本案不属于同一法律关系，本案不予处理。
一审法院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、被告沈阳华旭物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内将原告中国银行股份有限公司沈阳分行位于沈阳市铁西区兴华南街48号2-3层房屋专有部分相对应的外墙面的广告牌拆除；二、被告沈阳华旭物业管理有限公司于本判决书生效之日起七日内一次性赔偿原告中国银行股份有限公司沈阳分行5440元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原被告其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告沈阳华旭物业管理有限公司承担。
宣判后，物业公司不服，向本院提起上诉称：涉案大厦外墙属于全体业主共同共有，《买卖合同》中关于外墙使有权属于沈阳分行的约定侵害了业主的利益，属无效条款。有关共有和共同管理权利应由业主共同决定。沈阳分行安装广告牌未经业主大会及相关行政执法部门同意，我公司基于安全原因给予拆除并无不当，我公司没有义务承担赔偿责任。综上，请求依法改判，驳回沈阳分行的诉讼请求。
被上人沈阳分行辩称：根据我行与开发商签订的房屋买卖合同，外墙面的使用权我行保留。基于经营需要，我行有权对门市房对应的外墙面合理使用，并没有侵害业主的权利。物业公司对我行安装的广告牌无权拆除，因拆除广告牌造成的损失，物业公司应予赔偿。原审判决正确，请求维持原判决。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
上述事实，有双方当事人陈述，沈阳分行提供的房屋所有权证、商品房买卖合同、照片、广告装饰工程施工合同、发票、工程结算表、物业公司提供的规划验收合格证复印件、情况说明等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为：根据最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的相关规定，业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。本案中，沈阳分行与开发公司签订的《商品房买卖合同》第十七条约定：“商品房所在楼宇的外墙面使用权由买受人保留”，开发单位在沈阳分行购买的经营性用房的专有部分相对应的外墙面设计安装广告架，应视为专有部分相对应的外墙面的有效延伸，沈阳分行无偿利用与其专有部分相对应的外墙面的广告架安装广告牌进行企业宣传属于合理需要，符合相关规定。另外，物业公司未取得对楼体外墙面的广告收费及收费标准的审批手续，提供的社区及几位业主同意授权物业公司统一支配、管理使用大厦2-3层户外广告牌的情况说明不属于符合法律规定的管理规约，物业公司亦无权拆除诉争广告牌。因此，因拆除广告牌给沈阳分行造成的损失，物业公司应予赔偿。
原审判决的其他问题，上诉人物业公司未提出异议，本院予以确认。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人沈阳华旭物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱晓英
审判员 郭 净
审判员 孔祥政
二〇一四年十二月二十日
书记员 施 跃
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。