北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第17492号
原告（反诉被告）孙晓峰。
委托代理人施长龙，北京市亿嘉律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京风尚城堡商贸有限公司，住所地北京市海淀区东升乡大钟寺现代商城D-BB-04。注册号110108012958817。
法定代表人邵玉东，总经理。
委托代理人王宇明，北京市东清律师事务所律师。
委托代理人李晓娟，。
原告（反诉被告）孙晓峰与被告（反诉原告）北京风尚城堡商贸有限公司（以下简称风尚城堡公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙晓峰及其委托代理人施长龙，被告（反诉原告）风尚城堡公司的委托代理人王宇明、李晓娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孙晓峰诉称，原被告双方于2011年3月17日签订《北京风尚城堡经营场地租赁合同》（以下简称涉案合同），涉案合同约定孙晓峰承租风尚城堡公司第629号商铺（以下简称629号商铺），合同有效期为两年，自2011年3月17日起至2013年3月16日止。免租期一个月，租金25404元每年。孙晓峰按照合同约定交齐了房租，且向风尚城堡公司缴纳保证金5000元，后经风尚城堡公司同意入场装修。合同签订后双方于2011年5月7日签订《补充协议》，约定合同起止日期变更为2011年5月28日起至2013年5月27日止，免租期一个月。合同签订后至2012年6月间，由于风尚城堡公司对整个商场管理不善，招商不力，周边商业配套不完善，导致空铺、退铺等情况发生，为此，商场整体一直未能正常对外营业，严重影响孙晓峰在内的多家商铺的正常经营。2012年6月30日，风尚城堡公司书面通知孙晓峰由于与房屋的所有权人北京中坤长河房地产经纪有限公司（以下简称中坤公司）解除租赁关系，而孙晓峰的商铺位置在此次解除的范围内，所以通知孙晓峰交出租赁房屋，并在通知后将孙晓峰赶出商场。孙晓峰认为风尚城堡公司无正当理由单方面终止合同，损害其利益，造成重大损失，故诉至法院请求判令：1.解除原被告签订的租赁合同；2.风尚城堡公司向孙晓峰退还押金5000元；3.风尚城堡公司赔偿原告装修损失10500元；4.风尚城堡公司退还物业费3504元；5.风尚城堡公司赔偿违约金21407.25元。以上合计40411.25元。诉讼费由风尚城堡公司承担。
被告风尚城堡公司辩称，1.我方同意解除合同，但须法院确认合同解除的具体时间。2.双方合同约定如果孙晓峰没有按时支付租金，则押金我方不予退还。3.孙晓峰违约在先，即使存在装修损失也应由其自行承担，即使双方都有责任孙晓峰的装修损失也应以实际损失为准，我方已对场地进行装修，孙晓峰仅需简单装饰，故我方认为孙晓峰主张的装修费用过高。4.物业费在合同中有明确约定，属于合同自由原则，我方不予退还。5.孙晓峰主张违约金没有合同依据。6.我方是正常经营，还向商户发放了代金券。7.双方签订的补充协议中关于租金、物业费的交纳时间都有明确的约定，但孙晓峰从第二次开始已经不按期交纳物业费，并拒接我方发出的催款通知。综上，请求法院驳回孙晓峰的诉讼请求。
风尚城堡公司反诉称，2011年3月17日，反诉人与被反诉人签订涉案合同，约定每次提前一个月按六个月支付租金的方式交纳房租，后双方签订补充协议，将租赁合同起始日期变更为2011年5月28日至2013年5月27日。2011年3月17日，被反诉人支付了首期租金、物业费及押金，合同履行至2011年12月21日，被反诉人仅交纳了第二期物业费，租金却迟迟不肯交纳。经反诉人多次催缴无果，反诉人限被反诉人于2012年5月27日前与第三期费用一同交纳，否则即解除合同，但被反诉人未交纳相关费用。反诉人只能通知被反诉人限期腾房，但直至同年9月20日被反诉人才将所租赁商铺腾空。为维护合法权利，请求法院判令：1.确认双方租赁合同于2012年9月20日实际解除；2.被反诉人支付2011年11月28日至2012年9月20日的租金35648.33元；3.被反诉人支付2012年5月27日至2012年9月20日的物业费2169.6元；4.被反诉人案银行同期贷款利率支付违约金2306.89元。以上合计40124.82元。反诉费由被反诉人承担。
孙晓峰对反诉辩称，1.我方未交纳租金是因风尚城堡公司不能正常履行合同，不能提供完善的经营场所，致使商场在2012年6月30日前和2012年9月20日后均无法正常经营，我方行使的是抗辩权，不应交纳租金。2.风尚城堡公司无征收物业费的标准，故其不应向我方收缴物业费。3.我方不存在违约事实，故不应承担违约利息。
经审理查明，风尚城堡公司（甲方）与孙晓峰（乙方）于2011年3月17日签订北京风尚城堡629号商铺租赁合同及有关附件。约定甲方将涉案合同中约定的商铺（12平方米）出租给乙方，租期自2011年3月17日至2013年3月16日，每年的租金标准为43800元，乙方每次提前一个月按六个月支付，为21900元；物业费的收费标准为1.6元／天·平方米，乙方每次提前一个月按六个月支付，为3504元。乙方需交纳经营保证金5000元，用于对乙方相应行为的处罚，合同期满后，如终止合同，如乙方无客户投诉、索赔及欠租，欠费和毁坏甲方设施等情况，待乙方交出商铺后30日内，甲方全额退还乙方经营保证金，乙方单方面解除合同的，经营保证金不予退还。乙方有下列情形之一，即视为乙方擅自单方解除合同，甲方有权停止乙方经营，同时收回商铺，经营保证金和剩余租金不予以退还：...不按时交纳各种费用...。乙方如未按约定的时间、金额交纳租金、物业管理服务费及其他应交纳费用的，除需补交拖欠款项外，还需以每逾期一天按拖欠总额的当期银行利息支付违约金，逾期15日甲方有权单方面解除合同，没收商铺租赁保证金，不做赔偿并收回商铺。双方在合同中还补充约定合同起租期以市场开业日期为准，合同截止期同时相应顺延，赠送一个月免租期（租金付满一年后享受一个月免租期），本市场在8月1日前不能开业，乙方有权决定，继续履行或解除合同，退还所收全部款项。2011年3月17日，孙晓峰支付了首期的租金及物业费，分别为21900元和3504元。同日，孙晓峰交纳5000元给风尚城堡公司，风尚城堡公司出具的收据载明为”629＃商铺押金”；2011年12月21日，孙晓峰向风尚城堡公司支付了3504元，风尚城堡公司开具的收据上载明为”第二期租金”，孙晓峰认为上述费用即为第二期租金，是风尚城堡公司让交纳这么多，其余的租金予以免除，但未向法庭提供相应证据。之后，孙晓峰的租金及物业费均未交纳。
2011年5月7日，风尚城堡公司与孙晓峰签订涉案合同的《补充协议》，载明风尚城堡确定在2011年5月28日正式对外营业，涉案合同的起始日期变更为2011年5月28日，截至至2013年5月27日，并约定了第一期至第四期房租及物业费的到期时间、租金交纳期间、应缴金额等详细的周期表。
2011年6月16日，孙晓峰在上述租赁的场所注册并取得了《个体工商户营业执照》。
2011年5月22日，风尚城堡公司向孙晓峰出具装修《确认单》，载明审核结果为工程已达标、布货已达标。同时，孙晓峰还提交了装修时的照片。以上证明风尚城堡公司应当赔偿孙晓峰装修损失。但孙晓峰未能提交装修费用的证据。
2012年6月30日，风尚城堡公司向孙晓峰租赁的场所张贴《通知》称，其与中坤公司的租赁合同已经解除，现向该公司交回租赁场地，因通过各种渠道仍无法与您取得联系，故对您在场内的经营铺位加贴封条，进行原样封存，请在3日内携带与我司的租赁合同、身份证复印件及物品明细清单至我司办理搬离手续，否则将对铺内物品做清理处理。孙晓峰认可收到了该通知。
孙晓峰提交了2012年7月拍摄的租赁现场的照片，证明风尚城堡公司违约并将商户提前赶出商场，7月1日的照片显示，629号室内货物已经搬空，仅剩货架。另，其还提交了风尚城堡平面图，证明风尚城堡公司经营不善经常关灯不能提供正常经营条件的位置及事实。
孙晓峰还提交了两份海淀区房屋管理局出具的《信访事项答复意见书》，证明风尚城堡公司不具备物业费收费权利，其应当退还物业费。
风尚城堡公司提交了孙晓峰租赁场地的商户装修验收单及装修施工审核意见，证明孙晓峰的实际装修情况；风尚城堡公司提交了电费收据单，证明孙晓峰一直正常经营，票据显示的时间为2011年4月21日和2012年4月11日孙晓峰在风尚城堡公司购电的情况，其中2011年4月21日为629号商铺购电，2012年4月11日为800号购电（注明：临时用），孙晓峰不认可购买了4月11日的电。对此风尚城堡公司称孙晓峰认为其所在通道的客流量较小，故于2012年4月11日从629号商铺换到800号商铺，其到2012年9月都在购买更换后800号店铺的电，孙晓峰认可用过800号商铺，但称只是用于甩货；风尚城堡公司提交了北京大钟寺国际广场物业管理有限公司（以下简称大钟寺公司）出具的物业费发票，证明风尚城堡公司并非私自收取物业费，而是代收代缴。
风尚城堡公司还提交了监控录像，证明孙晓峰于2012年9月20日实际搬离，孙晓峰认为7通道并非其商铺所在通道，视频内容无法确认是孙晓峰本人，所以该证据与本案无关。
上述事实，有双方当事人陈述，租赁合同、补充协议及附件、营业执照、收据、确认单、通知书、证明、照片、意见书、代金券汇总明细、监控视频、发票等证据及本院的庭审笔录、证据交换笔录在案佐证。
本院认为，风尚城堡公司与孙晓峰所签订的租赁合同、补充协议及附件，是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故应视为有效合同，该合同受法律保护，双方当事人均应按约定全面履行自己的义务。
对于孙晓峰要求解除涉案合同的诉讼请求，风尚城堡公司已经于2012年6月30日发布《通知》，表明系因其与中坤公司的租赁合同已经解除，故要求商户3日内办理撤离手续并交回场地，而孙晓峰确实已经实际搬离。虽然双方就孙晓峰实际搬离的时间无法达成一致，但是不改变双方合同已经实际解除的事实。因此，孙晓峰仍起诉要求解除合同，本院不予支持。对于解除的原因，上述《通知》中风尚城堡公司已经明确系因其与中坤公司的租赁合同已经解除，故而要求解除与孙晓峰的合同，而非是因为孙晓峰未按期足额缴纳租赁等费用，故提前解除合同的责任，并非系孙晓峰违约。关于合同解除的时间，双方未办理交接的手续，风尚城堡公司主张孙晓峰于2012年9月20日搬离，并提交了其经营场所第七通道的监控录像，证明孙晓峰于9月20日实际搬离，而孙晓峰提交的7月拍摄的照片显示629号商铺货物已经搬空，风尚城堡公司认可孙晓峰在4月11日换到800号商铺经营，在双方无法进一步提供证据的情况下，本院综合本案情况依法认定原被告签订的关于629号商铺的租赁合同关系于2012年7月15日解除，故对于风尚城堡公司要求确认涉案协议于2012年9月20日解除的反诉请求，本院不予支持。之后，孙晓峰继续占用风尚城堡公司其他经营场所产生的费用，风尚城堡公司可以另案主张。关于免租期，由于孙晓峰并未付满一年，故依据合同不应享有合同约定的1个月的免租期。
合同解除后，孙晓峰应当补足拖欠的租金等费用。孙晓峰已经缴纳了第一期六个月租金21900元，截止2012年7月15日，其还应向风尚城堡公司交纳租金27360元（自2011年11月28日起至2012年7月15日止）。关于物业费，孙晓峰认为风尚城堡公司不具物业费的征收代理资格，故其应当退还所收的物业费，对此本院认为，首先涉案合同中明确约定了孙晓峰应当承担的物业费数额及交纳方式，并向风尚城堡公司交纳了物业费，未提出异议；其次，风尚城堡公司提供的物业费发票也证明了确实存在代收代缴的情况；再有，孙晓峰未提供证据证明其租赁的场所物业服务存在问题，孙晓峰应当享受到了相应的物业服务。故，对于孙晓峰的该项主张，本院亦不予支持。关于物业费的数额，孙晓峰在2011年3月17日缴纳了首期六个月的物业费，对此双方没有争议。2011年12月15日，孙晓峰向风尚城堡公司支付了3504元，与其应当承担的六个月的物业费数额相符，孙晓峰解释为第二期租金，其余租金及物业费全部免交，但未提交证据予以证明，故本院认定上述费用应为孙晓峰交纳的第二期物业费。综上，孙晓峰按照合同的约定缴纳了前两期合计1年的物业费，截止2012年7月15日，尚欠风尚城堡公司921.6元物业费（自2012年5月28日起至2012年7月15日止），应予支付。孙晓峰拖欠租金及物业费属于违约行为，应当向风尚城堡支付相应的违约金。鉴于风尚城堡公司提前要求解除合同，孙晓峰被迫搬离场地，必然会产生相应的损失，其主张赔偿装修损失10500元，但未提交相应的证据充分证明其实际发生的数额，且房屋的租赁现场已经不存在，无法通过评估鉴定进行确定，故对该部分数额本院予以酌定。关于经营保证金，风尚城堡公司在2011年3月17日收取了孙晓峰5000元，开具的收据载明为租房押金，但根据合同约定该款项实为经营保证金。根据涉案合同约定，当孙晓峰不按时交纳租金及物业费，逾期十五日的，视为其单方违约，风尚城堡公司有权单方解除合同，没收商铺租赁保证金，故孙晓峰要求返还上述5000元的诉讼请求，本院亦不予以支持。
需要强调的是，孙晓峰认为风尚城堡公司违反合同约定，未向其提供符合经营所需的必要条件，构成违约，给其造成损失，应当支付违约金，对此本院认为，涉案合同为房屋租赁合同，风尚城堡公司向孙晓峰按期交付了房屋，提供经营必须的水电等，关于孙晓峰所称的风尚城堡公司商业配套不齐、管理不善等，未提交相应证据，且涉案合同中并未约定与此相关的违约金，故对其要求风尚城堡公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十八条、第八十四条、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：
一、孙晓峰向北京风尚城堡商贸有限公司交纳租金二万七千三百六十元，并交纳物业管理费九百二十一元六角，并支付违约金一千五百八十三元七角七分（按照同期银行六个月贷款利率计一年）；
二、北京风尚城堡商贸有限公司向孙晓峰赔偿经济损失一万元；
三、上述两项折抵，孙晓峰于本判决生效之日起十日内向北京风尚城堡商贸有限公司支付一万九千八百六十五元三角七分；
四、驳回孙晓峰的其他诉讼请求；
五、驳回北京风尚城堡商贸有限公司其它反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八百一十元（孙晓峰已预交），北京风尚城堡商贸有限公司负担四百一十元，本判决生效后七日内交纳；由孙晓峰负担四百元，已交纳。
案件反诉受理费四百零二元（风尚城堡公司已预交），由孙晓峰负担二百元，本判决生效后七日内交纳；北京风尚城堡商贸有限公司负担二百零二元，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费元，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张连勇
人民陪审员 袁 卫
人民陪审员 张金海
二〇一三年十二月二十六日
书 记 员 焦 阳