北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第11075号
上诉人（原审原告）李平，女，1975年8月26日出生。
委托代理人潘巍，北京市庆成律师事务所律师。
委托代理人彭松岩，北京市庆成律师事务所律师。
上诉人（原审被告）左春海，男，1964年6月12日出生。
委托代理人杨玉林，男，1956年10月1日出生。
被上诉人（原审被告）顺义区北石槽镇北石槽村村民委员会，住所地北京市顺义区北石槽镇北石槽村。
负责人李德华，村委会主任。
委托代理人杜双，女，1987年11月27日出生。
上诉人李平、上诉人左春海因与被上诉人顺义区北石槽镇北石槽村村民委员会（以下简称北石槽村委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第07541号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。李平之委托代理人潘巍、彭松岩，左春海之委托代理人杨玉林均到庭参加了诉讼。北石槽村委会经本院合法传唤，因故未到庭应诉。本案现已审理终结。
2015年4月，李平起诉至原审法院称：李平与左春海于2013年7月30日签订农村房屋出让合同，左春海收取65万元，将位于北京市顺义区×村坑北的房屋所有权及一切权利出让给李平。房屋所在北石槽村委会对该交易同意并收取了17060元土地使用费及管理费。合同签订后李平才得知左春海所出让房屋系违法建筑，北京市顺义区×镇政府已经发放催告书，要求左春海限期拆除违法建筑。村委会和左春海隐瞒事实，给自己造成重大损失。故起诉要求：1.确认左春海、北石槽村委会与李平所签订的两份协议书、李平与左春海签订的房屋出让书无效；2.判令左春海退还李平房屋出让款65万元；3.判令北石槽村委会退还李平土地使用费及管理费17060元；4.判令左春海赔偿李平损失费21万元（包括：借款利息8.8万，误工费5万，精神损失费5万，交通费及其他2.2万）；5.判令左春海与北石槽村委会对2、3、4项诉讼请求承担连带责任；6.案件受理费由左春海、北石槽村委会承担。
左春海辩称：不认可李平的诉讼请求。1.左春海认为涉诉合同合法有效。该合同是双方平等协商，自愿签字的，并经村委会盖章，符合合同法构成要件。该房产占用土地不属于宅基地，是左春海经村委会批准使用的农村废弃土地，李平看中后找到左春海要求转让，不存在欺诈，在签订之前，左春海也不知道该房屋已经被镇政府确定为违建，双方签订协议在先，镇政府拆除催告通知在后，镇政府确定违建并要拆除，左春海和北石槽村委会并不知情，属于不可预料因素。同时，协议约定转让的房屋长期使用，不是国家禁止的宅基地上的产权交易违法，并得到村委会的认可，被出让的房屋和土地也是村委会审批后从村民张生手中转让来的。因此，不存在欺诈行为，转让合同有效。2.顺义区北石槽镇政府的催告书是在房屋转让后一年后发生的，拆除催告书的姓名都是李平本人，而不是左春海，说明房屋使用权已经合法转让。李平买到房屋后使用或者经营农家院，应当具有风险投资的意识，投资失败与左春海无关。协议中双方明确：左春海“自愿放弃此房屋的所有权继承权等和房屋有关的一切权利，”“如遇国家或者开发商征用房屋所在地土地时，所有一切补偿归李平所有。”说明合同的一切权利都转移给了李平，相应的，李平也应当承担房屋被拆除的责任。3.李平损失是无理要求，没有法律依据，左春海全不予认可。综上，不同意李平诉讼请求。
北石槽村委会辩称：1.李平和左春海签订的合同有效。双方所签协议是转让房产土地的，而非买卖宅基地合同。2.村委会收取的土地使用费和管理费不应该退还。根据法律规定，村委会有权对集体的土地等进行经营管理，转让协议签订后房产土地的使用权人为李平，所以村委会收取的费用合法，不应当退还。3.村委会不存在欺诈行为。首先是否属于违建要经过政府主管部门认定，且认定通知直接发给村民而非村委会，所以村委会无权认定违章建筑，也只有在见到主管部门文件时才能知道是否违建。李平和左春海双方协商后才来找村委会中证，并非村委会从中介绍，所以村委会不存在欺诈。综上，不同意李平的诉讼请求。
原审法院经审理查明：左春海为北京市顺义区×村村民。2013年7月23日，左春海和李平签订《协议书》两份，其一内容为：“甲方：左春海，乙方：李平，经双方协商，村委会研究，同意左春海将房产转让给李平同志，村委会收取管理费伍仟元整，款项一次性付清，此协议书生效，望双方共同信守此协议。”其二内容为：“甲方：左春海，乙方：李平，经村委会研究决定，同意李平同志长期使用左春海的房产，使用面积402平方米，每平方米收取土地使用费叁拾元，计壹万贰仟零陆拾元整，签字时一次交清土地使用费，此协议生效！乙方要按镇域规划使用，不能违法建筑，如遇拆迁，按国家政策执行，所有补偿费用归乙方所有。”两份协议后均有李平、左春海双方签字及北石槽村委会作为中证机关盖章确认。2013年7月30日，左春海、李平签订《房屋出让书》，内容为：“本人左春海收到李平交来人民币陆拾伍万元整，并自愿将本人位于北京市顺义区北石槽镇北石槽村关坑北（房屋四至：东到汪姓房产，西到左春海，南到路，北到坑）的房产交给李平永久使用，并自愿放弃此房屋的所有权、使用权、继承权及一切与此房屋相关的权利。如遇国家或者开发商等征用本房屋所在的土地时，按照国家政策执行，所有一切补偿归李平所有。声明人：左春海、李平，见证人：李×”，双方及见证人在落款处签名捺印。当日，李平交付购房款65万元，左春海将涉诉房屋交付给李平使用。
经查，双方交易的涉诉房屋为左春海所建，位于北石槽村集体空闲土地上，无集体土地建设用地使用证。2013年9月，涉诉房屋被确定为违建，顺义区×镇政府下达《限期拆除通知书》；2014年5月，顺义区北石槽镇政府下达《催告书》。此后不久，涉诉房屋被依法强制拆除。
庭审中，左春海主张顺义区北石槽镇政府2013年9月向李平单独送达了违建通知，据此主张李平应当自行承担相应的后果。李平对此不予认可，称直到2014年5月才知道涉诉房屋为违建，此前并不知情。法院依李平的申请从顺义区北石槽镇政府调取有关汪×、左春海、李平三人有关的违建通知相关材料，根据材料显示：2013年9月，顺义区北石槽镇政府向左春海、汪×送达了《限期拆除通知书》，并未通知李平；2014年5月22日，顺义区北石槽镇政府亦是向左春海、汪×送达了《催告书》；直到2014年5月24日，顺义区北石槽镇政府在北石槽村委会向当事人左春海、李平解释违法建设相关要求及具体拆除工作。
原审法院认为：双方当事人意思表示一致，可以签订合同，但合同内容不得违反法律法规的强制性规定，否则即为无效合同。本案涉诉房屋系违章建筑，不属于可以交易的标的物，因此涉诉的《房屋出让书》及《协议书》均属于无效合同。北石槽村委会为交易双方提供中证并收取土地管理费、使用费的《协议书》，作为房屋出让合同的从合同，亦无事实法律依据，属于无效合同。
合同确认无效后，因该合同取得的财产，应予返还。合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。左春海明知自己的房屋建在非宅基地上，不具备合法产权，而将其出卖给李平，本身负有主要过错；李平虽声称自己并不知道涉诉房屋为违建，但其在涉及此项重大交易的过程中，未能谨慎审核对方是否拥有合法产权而擅自进行交易，故就其损失亦应承担次要责任。法院根据双方所承担的责任比例确定左春海应返还的房款数额。北石槽村委会作为中证人从×的土地使用费、管理费，应全额返还李平。李平要求北石槽村委会、左春海承担连带责任，无事实和法律依据，法院不予支持，北石槽村委会、左春海应当在各自的责任范围内承担返还义务。李平主张的借款利息、误工费、精神损失费、交通费及其他费用，均未能提供证据予以证明，无事实和法律依据，法院不予支持。据此，原审法院于2015年7月作出判决如下：一、李平与左春海二〇一三年七月三十日签订的《房屋出让书》、李平与左春海于二〇一三年七月二十三日签订并由顺义区北石槽镇北石槽村村民委员会见证的两份《协议书》无效；二、左春海返还李平房屋出让款四十五万五千元，于判决生效日之日起七日内执行；三、顺义区北石槽镇北石槽村村民委员会返还李平土地使用费、管理费共计一万七千零六十元，于判决生效之日起七日内执行；四、驳回李平的其他诉讼请求。
判决后，李平与左春海均不服原审判决，上诉至本院。李平称：原审判决适用法律有误，请求二审法院撤销原判，改判左春海退还房屋出让款65万元，左春海与北石槽村委会对退还房屋出让款、土地使用费、管理费承担连带责任。左春海称，原审判决认定事实不清，有失公平，请求二审法院撤销原判，判决45.5万元出让款由李平和左春海各承担一半。北石槽村委会未上诉，庭后谈话中表示同意原审法院判决。
在本院二审审理中，经查：李平为北京市朝阳区×乡村民。二审庭审中，左春海称涉案被拆房屋建于2011年，当时是经村委会同意，但没有审批手续，建筑成本不到30万元。左春海、李平双方在二审中均认可，李平在购买涉案房屋后，没有对房屋进行过改建。本院经审理查明的其它事实与原审法院一致，本院在此予以确认。
上述事实，有协议书、房屋出让书、银行储蓄对账单、收条、银行转账交易回单、北石槽村委会证明、顺义区北石槽镇政府相关通知材料及庭审笔录等证据材料，在案佐证。
本院认为，本案争议的焦点是涉案合同的效力及其后续问题处理。
一、涉案房屋买卖合同的效力分析及后续处理原则。关于涉案合同的效力。我国合同法第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效。……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，双方当事人交易的房屋并未取得有关部门审批，所占土地亦未取得集体土地使用权证，有关部门已将该房屋确定为违章建筑并强制拆除。双方所签的涉案房屋买卖合同显然违反了我国土地管理法及合同法的相关规定，应属无效合同。关于合同无效后的处理。我国合同法第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。实际上，合同不成立、无效或被撤销，只是不发生当事人所预期的法律效力，但并非不产生任何法律效果；相反，相关合同当事人应承担相应的法律后果，如返还财产、承担缔约过失责任、接受行政处罚等。具体到本案，左春海、北石槽村委会首先应按照相关法律规定将所取得的款项返还李平；然后再根据案件实际情况分析应否承担相应的缔约过失责任。由于涉案违建房屋已被拆除，故已不存在相应的房屋返还问题，对于因违章房屋被拆除所产生的相应财产损失问题，本院在下面的缔约过失责任论述中一并予以分析。
二、关于本案双方当事人的缔约过失责任。所谓合同缔约过失责任，是指合同不成立、无效、被撤销或者不被追认时，当事人一方因此受有损失，对方当事人对此有过错时应赔偿受害人的损失。缔约过失责任双方所承担的损失为缔约过程中因合同无效给对方造成的相应损失，而非合同标的自身之价款，且这个损失与对方当事人的过错行为之间有着因果关系。缔约过失责任的成立，需要具备以下构成要件：（一）缔约人一方违反了先合同义务。具体是指基于诚实信用原则，自缔约双方为签订合同而互相接触磋商开始逐渐产生的注意义务。（二）相对人受有损失。该损失为财产损失，不包括非财产损失；该损失为信赖利益损失，不包括履行利益损失。（三）违反先合同义务与该损失之间有因果联系，即该损失是违反先合同义务引起的。（四）违反先合同义务者有过错。我国《合同法》第四十二条即是关于缔约过失责任的规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”本案关键在于双方当事人是否违反了先合同义务，是否存在相应损失。首先看一下先合同义务。对此可从两个方面进行分析：一方面是左春海对于本案涉案房屋未获审批，所占土地亦未获集体土地使用权证之重要事实应属明知，却依旧将其出售，违反了诚实信用的先合同义务；另一方面，则是作为购房人的李平对于涉案房屋权属及其合法性亦未审慎注意；双方均存在相应过错，但是左春海之过错程度明显大于李平。再来看由此产生的相应损失。本案中，李平的信赖利益损失主要是为履行该合同而产生的相应合理支出，其主张为借款利息、交通费等；左春海之损失则主要为违建房屋被拆除后的建筑成本。但是要看到，造成该房屋被政府强拆的直接原因是该房屋在性质上属违章建筑；在建筑时间上，该房屋建造在先，双方签订合同在后，违章房屋是先建成后再行出售，该房屋亦非双方协议合作建造，李平是否购买涉案房屋对于违章房屋被拆事件并无影响。在此种情形下，涉案违建房屋被拆和李平的审慎注意义务之间并无相应因果关系，被拆房屋建筑成本损失并不属于缔约过失责任应予分担赔偿之范围。故左春海对于房屋被拆无法返还所导致的建筑成本损失，应自行承担。原审法院以购房交易价款为基数确定相应责任承担数额，属法律理解有误，本院予以纠正。关于李平主张的借款利息、交通费及其他为履行该合同产生的其它合理支出，鉴于李平自身亦未尽到相应的审慎注意义务，在缔约过程中亦具有一定过失，故上述损失均应由李平个人承担。李平要求村委会承担连带责任，缺少相应法律依据。但是还要看到，双方合同虽属无效，但是鉴于涉案房屋已实际交付李平使用，该房屋虽属违章，但并不影响李平占有期间的合理使用，从公平原则考量，李平应支付一定的房屋使用费，本院参照涉案房屋的位置、面积、使用时间等相关因素综合考量，酌予确定为人民币5万元；该笔费用从左春海应当返还李平的购房款中直接扣除。
综上，本院根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第07541号民事判决第一、三项。
二、撤销北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第07541号民事判决第四项。
三、变更北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第07541号民事判决第二项为：左春海于本判决生效后七日内返还李平房屋出让款六十万元。
四、驳回李平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6285元，由左春海负担3081.5元（于本判决生效后七日内交至原审法院），由李平负担3081.5元（已交纳），由顺义区北石槽镇北石槽村村民委员会负担122元（于本判决生效之日起七日内交至原审法院）；二审案件受理费8400元，由左春海负担4200元（已交纳），由李平负担4200元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 林存义
代理审判员 杨 夏
代理审判员 程 磊
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 鲁燕萍