山东省枣庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）枣民五终字第203号
上诉人（原审原告）：邵锋，农民。
委托代理人：耿军，山东恒平律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：范田田，居民。
上诉人邵锋因与被上诉人范田田房屋租赁合同纠纷一案，不服枣庄市台儿庄区人民法院（2013）台民初字第537号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年3月22日原告邵锋与被告范田田签订门市房租赁合同，双方约定第一条房屋坐落地址：台儿庄区国际大酒店西门，建筑面积200平方米。第二条租赁期限：租期三年，自2011年3月22日起至2014年3月22日止。承租人有下列情形之一的，出租人可以中止合同，收回房屋：1、承租人擅自将房屋转租、转让或转借的；2、承租人利用承租房进行非法活动的，损害公共利益的；3、承租人拖欠租金累计达30天的，并赔偿违约金5000元。第三条租金和租金交纳期限：1、每年租金为人民币40000元。2、从第二年起，租金适当调整（即第二年为伍万元，第三年为伍万元）。3、为减轻乙方负担，经双方协商，甲方同意乙方租金分3期付款，付款期限及金额约定如下：第一年租金为40000元整，付款时间为2011年3月22日，第二期租金为伍万元整，付款时间为2012年3月22日，第三期租金为伍万元整，付款时间为2013年3月22日。4、乙方必须按照约定向甲方交纳租金，如拖欠租金，甲方有权收回房屋等其他约定。被告按时交清了2011年、2012年的房租，2013年4月底交给原告10000元后，没有再按约定交付租金。
原审法院认为：原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方自愿，不违反法律规定，合法有效。当事人应当全面履行合同义务。被告没有按照合同约定按时足额支付租金，构成违约，原告要求被告支付租金及违约金符合法律规定，原审法院予以支持。被告辩解已将房屋交给出租方，对方同意退房，原告对此不认可，被告亦未提供证据证实。在庭审过程中，原告主张继续履行合同，被告明确拒绝支付租金，不再承租，因此被告的行为构成单方解除合同行为，因被告的违约行为导致租赁合同无法继续履行，且原告主张继续履行合同，无法律强制性规定，故原告的该项主张，原审法院不予支持，其租金应计算至起诉之日，计14657.53元（50000元／年÷365天×107天），扣除已付10000元，尚欠4657.53元。原告要求被告支付全年租金不符合法律规定，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告邵锋与被告范田田之间的房屋租赁合同。二、被告范田田于判决发生法律效力之日起十日内支付原告房租4657.53元及违约金5000元。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费925元，由被告范田田负担370元，原告负担555元。
上诉人邵锋不服一审判决，上诉称：一、该判决程序严重违法。首先，在本案的起诉和审理过程中，上诉人起诉要求的诉讼请求是要求被上诉人支付租金，被上诉人没有提出反诉，亦没有要求法院解除租赁合同，原审判决在双方当事人都没有要求解除合同的情况下判决解除合同，违反了当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利的原则。其次，该案是在2014年1月23日审结，在2014年3月5日送达给上诉人，严重违反法定程序。二、原审判决适用法律错误。原审判决根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定判决被上诉人的行为构成单方解除合同，却又判决上诉人要求被上诉人支付全年租金不符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”此条款规定的是出租人的合同解除权，承租人无此权利。但是上诉人并没有起诉要求解除合同，该判决适用法律显然错误。三、原审判决认定事实错误。1、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第二百二十七条之规定，被上诉人没有法定解除合同权，其行为构成预期违约，应当承担继续履行的违约责任或赔偿相当于因违约所造成的损失。原审判决错误认定了被上诉人的行为构成单方解除合同，却没有适用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。原审判决被上诉人支付至起诉之日租金和违约金显然错误。2、根据上诉人、被上诉人签订的合同第七条违约金和违约责任第二款的约定：“若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，乙方负责赔偿违约金一万元”，原审判决既然认定被上诉人单方解除合同的违约行为，却没有让被上诉人承担违约责任显然错误。3、被上诉人提出的已将房屋交给出租方，对方同意退房的辩解理由，是当事人之间对违约责任的协商，双方未达成一致。上诉人鉴于被上诉人违约打出的始期为2014年4月的出租房屋广告，是为了缩短被上诉人租赁到期后的出租空闲期的措施，均不是上诉人同意解除合同。该判决既然认定了被上诉人未提供证据证明，却又以起诉时作为计算租金的起算点显然是错误的。综上，原审判决认定事实、适用法律均有错误，且程序违法。请求二审法院撤销一审判决，依法改判被上诉人给付上诉人租金四万元及违约金五千元，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人范田田答辩称：被上诉人并没有违约，已将房屋退回给上诉人，不应承担违约金。2013年4月份上诉人同意被上诉人退房，被上诉人与上诉人一起打扫卫生，上诉人也将该房钥匙收下。关于上诉人主张4万元房租的问题，因被上诉人不再租赁房屋，被上诉人不应再支付4万元房租。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：上诉人邵锋与被上诉人范田田于2011年3月22日签订的门市房租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。被上诉人按时交清了2011年、2012年的房租，2013年4月底交给上诉人10000元房租，双方当事人对此均无异议。
关于上诉人与被上诉人之间的门市房租赁合同是否已经解除的问题。被上诉人辩解其与上诉人协商过退房，上诉人同意退房，被上诉人并已将房屋交给上诉人，其不应再支付租金，但上诉人对此不予认可，且被上诉人亦未提供相应的证据予以证明其该项主张，故对被上诉人关于其已经与上诉人协商解除门市房租赁合同的主张，本院不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条和第九十六条的规定，合同法定解除权的行使应当以守约方提出解除合同的主张为前提，本案中上诉人作为守约方，亦是出租人，并未请求法院解除合同，故原审法院判决解除上诉人邵锋与被上诉人范田田之间的房屋租赁合同不当，应予纠正。另外，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定的是出租人的合同解除权，因本案中的上诉人即出租人并未请求解除合同，原审法院引用该条属于适用法律错误，也应予以纠正。综上所述，上诉人邵锋与被上诉人范田田于2011年3月22日签订的门市房租赁合同并未解除。
关于被上诉人是否应向上诉人支付租金以及应支付多少租金的问题。庭审中，被上诉人明确拒绝支付租金，不再承租，因此被上诉人的行为表明在租赁合同履行期限届满之前其已经不再履行租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及第一百零八条的规定“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”，现上诉人主张继续履行其与被上诉人签订的门市房租赁合同，要求被上诉人支付下欠租金40000元，符合法律规定，亦符合其与被上诉人签订的门市房租赁合同的约定，本院对此予以支持。但因本案中上诉人与被上诉人签订的门市房租赁合同的期限（自2011年3月22日起至2014年3月22日止）已经到期，故被上诉人继续承租该租赁合同约定的门市房已不可能，但被上诉人应当按照租赁合同的约定向上诉人支付下欠的第三年的租金40000元。
关于被上诉人是否应向上诉人支付5000元违约金的问题。因上诉人邵锋与被上诉人范田田签订的门市房租赁合同约定“承租人拖欠租金累计达30天的，并赔偿违约金5000元”，该合同还约定“租金和租金交纳期限：1、每年租金为人民币40000元。2、从第二年起，租金适当调整（即第二年为伍万元，第三年为伍万元）。3、为减轻乙方负担，经双方协商，甲方同意乙方租金分3期付款，付款期限及金额约定如下：第一期租金为40000元整，付款时间为2011年3月22日，第二期租金为伍万元整，付款时间为2012年3月22日，第三期租金为伍万元整，付款时间为2013年3月22日”，被上诉人仅于2013年4月底交给上诉人10000元房租，被上诉人没有按照租赁合同约定按时足额支付租金，构成违约，上诉人要求被上诉人支付5000元违约金，符合双方租赁合同的约定，本院对此亦予以支持。
同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款的规定“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，因此，被上诉人在支付上诉人违约金5000元后，还应当履行向上诉人支付下欠40000元租金的义务。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销枣庄市台儿庄区人民法院（2013）台民初字第537号民事判决第一项；
二、变更枣庄市台儿庄区人民法院（2013）台民初字第537号民事判决第二项为：被上诉人范田田于本判决发生法律效力之日起十日内支付上诉人邵锋房租40000元及违约金5000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费925元，由被上诉人范田田负担。二审案件受理费925元，由被上诉人范田田负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 晓
审 判 员 朱海燕
代理审判员 翁加伟
二〇一四年九月二十九日
书 记 员 张 婕