广东省从化市人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）穗从法执异字第6号
案外人：广州木雕家具工艺厂，地址：广州市海珠区南村路慎和大街**号。
法定代表人：李海辉。
委托代理人：廖天生，广东强邦律师事务所律师。
申请执行人：广州市广永国有资产经营有限公司，广州市天河区体育东路140-148号2201、2207-2212房。
法定代表人：李舫金。
委托代理人：周晓兵，广东创基（广州）律师事务所律师。
被执行人：广州市建筑置业公司，住所地。
法定代表人：温石年，董事长。
委托代理人：李慧梅、刘俊，该公司职员。
本院在执行广州市广永国有资产经营有限公司（以下简称广永公司）与广州市建筑置业公司（现广州市建筑置业有限公司，以下简称置业公司）借款、担保合同纠纷一案（执行案号：（2008）从法执字第2421号）过程中，案外人广州木雕家具工艺厂（以下简称木雕厂）向本院提出执行异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人木雕厂称，本院作出的（2008号执行裁定书及协助执行通知书）从法执字第2421-6，查封了广州市海珠区慎和大街1-9号（单号）首层房产。上述地址的首层及夹层共1465.82平方米房产是被执行人置业公司拆迁补偿给案外人的，案外人才是上述房产的权属人。案外人与被执行人置业公司签订的三份《广州市城市房屋拆迁补偿协议》已经在广州市国土资源及房屋管理局办理了鉴证及备案手续。法院在没有了解有关拆迁、补偿的情况下，仅凭权属登记表就予以查封，而房管部门未能及时作出实质性审查，导致上述房产被错误查封。该厂属广州市老字号企业，拥有50年历史及286名离退休职工，请求法院解除对上述房屋的查封。
申请执行人广永公司答辩称，案外人要求解除查封的异议理由不成立，理由如下：一、案外人提交的《广州市城市房屋拆迁补充协议》未经法律程序确认，无法确定合同文件中的权利义务是否真实、合法、有效；二、根据国土房管部门登记簿中的记载，涉案房屋全部权利归属于被执行人置业公司，即使案外人拆迁补偿协议合法有效，但案外人从1994年签订补偿协议至今一直未办理产权登记，法院可以查封上述房产；三、根据房地产登记簿查册表显示，异议房产首、二层建筑面积为2278平方米，扣除已经转让给小业主的二层住宅813平方米，海珠区慎和大街1-9号（单号）首层（含夹层）尚有1465平方米登记在置业公司名下。而案外人拆迁补偿面积仅为拆迁原址1-2楼的894平方米，故异议房产首层（含夹层）1465平方米的房产应属于案外人与置业公司共有，故法院可以查封、执行上述异议房产中属于置业公司部分的房产；四、案外人如要求按拆迁补偿协议将异议房产确权其名下，应当首先向申请执行人清偿置业公司的债务。
对于申请执行人广永公司提出异议房产的首层及夹层部分面积超出三份拆迁协议约定的补偿面积。案外人答辩称其与置业公司最初协议约定补偿的是新建楼房首层及二层的房产，在完成新建楼房的报建手续后置业公司却擅自将二层作为住宅出售给个人，案外人只得接受置业公司提出的将首层及夹层作为拆迁补偿的协商方案。置业公司作为开发商是考虑了经济因素才将夹层部分补偿给案外人，置业公司是不可能多补偿房屋面积给案外人。
为查明案件事实，本院两次去函广州市国土资源和房屋管理局以进一步查询异议房产的拆迁、登记情况。广州市国土资源和房屋管理局于2014年4月10日向本院回复《关于对（2008）从法执字第2421号﹤公函﹥复函》，内容为：位于海珠区慎和大街1-9号（单号）首、二层房屋已以广州市建筑置业公司的名义办理初始登记，登记字号为03登记125759号，建筑面积为2277.82平方米，该案的初始登记范围包含夹层部分。经查上址房屋初始登记依据的查丈原图（测字S2499号），首层总建筑面积为705.1198平方米，夹层总建筑面积为759.7055平方米，第二层总建筑面积为812.9589平方米。第二层的地址为海珠区慎和大街3号201-204、5号201、202，7号201、202，9号201-203房已全部出售，不属于广州市建筑置业公司所有。
2014年5月4日，广州市国土资源和房屋管理局向本院回复《关于慎和大街14号房屋拆迁补偿情况的复函》，内容为：1993年9月30日，我局经（1993）征（拨）通字第584号文核准，以穗房（93）拆字209号《房屋拆迁许可证》同意广州市建筑置业公司征用海珠区慎和大街以西、聚源里尾以北地段，征用面积1555平方米，建设项目为商住楼。根据该局档案显示，上述地块红线范围内包括海珠区南村路慎和大街（自编5号、6号、8号，契证面积894.35平方米，均为广州木雕家具工艺厂自有厂房）及联星乡涌边地（面积370平方米），其中广州木雕家具工艺厂房屋已于1994年5月10日签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》（注：即为案外人向本院提供的三份协议）并在该局办理了协议备案手续。
现本院查明，案外人是原广州市海珠区南村路慎和大街14号自编5号、6号、8号房［证号：穗房地证字第114274、114472、114272）的权属人。1993年9月30日，经广州市国土局（1993）征（拨）通字第584号文核准，被执行人置业公司征用海珠区慎和大街以西、聚源里尾以北地段，征用面积1555平方米，建设项目为商住楼。1994年4月18日，被执行人置业公司作为拆迁人与案外人木雕厂签订三份《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定由被执行人置业公司拆除案外人木雕厂座落在海珠区南村路慎和大街（坊里巷）14自编5#、6#、8#的房屋，拆除房屋建筑面积分别为29.35平方米、669.88平方米及195.12平方米。被执行人置业公司在原地段新建房屋的第1-2层补偿同等面积的房产给案外人。案外人上述被拆除的房产属于被执行人置业公司经广州市国土房管局核准的征用土地的地块红线范围内。1994年5月10日，广州市房地产管理局对上述三份《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》办理了协议备案手续，并注明案外人未缴交被拆迁房屋的产权证。
1995年4月11日，广州国土局向被执行人置业公司核发穗国土建用字（1995）第196号《建设用地批准书》，准予置业公司使用位于海珠区慎和大街以西、聚源里以北，面积1555平方米的建设用地。1995年4月14日，广州市城市规划局向置业公司核发穗城规南片建字（1994）第166号《建设工程规划许可证》，准予置业公司建设位于慎和大街地段的九层商住楼壹栋。1997年，根据被执行人置业公司的申请，广州市公安局将原地址门牌号“慎和大街14号”变更为“江南西路慎和大街1#、3#、5#、7#、9#”。
2001年11年22日，广州城市规划局作出穗规决（2001）311号《违法建设行政处罚决定》，对置业公司未经城市规划行政主管部门同意，擅自将海珠区慎和大街以西地段建设的九层商业、办公、住宅楼的第二层共765平方米办公用房更改为住宅，处以38250元的罚款。
另查明，2004年2月3日，广州市国土资源和房屋管理局出具《广州市房地产权属证明书》（编号：NO.0004577），为广州市建筑置业公司办理了位于广州市海珠区慎和大街1-9号（单号）首、二层的初始登记，登记字号为03登记125759号，建筑面积为2277.82平方米，首层为商场、车库，二层为住宅。上述首、二层的初始登记范围包括夹层部分；其中，首层总建筑面积为705.1198平方米，夹层总建筑面积为759.7055平方米，第二层总建筑面积为812.9589平方米。第二层的地址为海珠区慎和大街3号201-204、5号201、202，7号201、202，9号201-203房已全部出售，不属于广州市建筑置业公司所有。
2013年6月4日，本院以（2008）从法执字第2421-6号执行裁定书，查封了置业公司位于广州市海珠区慎和大街1-9号（单号）首层的房产。
2014年3月3日，本院以（2008）从法执字第2421-9号执行裁定书，查封了置业公司位于广州市海珠区慎和大街1-9号（单号）首层的夹层部分房产。
经现场调查，异议房产的夹层部分只能从首层内部的两个楼梯才可进入；另异议房产首层原规划为自行车库的部分现已用作楼房配电房。
以上案件事实有《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房地产证》、《申请门牌呈批表》、《关于对（2008）从法执字第2421号﹤公函﹥复函》、《关于慎和大街14号房屋拆迁补偿情况的复函》、《违法建设行政处罚决定书》、《房地产登记簿查册表》、（2008）从法执字第2421-6、9号执行裁定书等证据证明。
本院认为，房产作为不动产以登记为权属标志。本案异议房产仍登记在被执行人置业公司名下，因此本院对异议房产予以查封并无不当。
本案中，案外人与被执行人置业公司签订的三份《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》已在广州市国土资源和房屋管理局办理了备案手续，故对于三份《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的真实性本院予以确认。
因案外人原位于广州市海珠区慎和大街14号自编5号、6号、8号的面积为894.35平方米房屋已被被执行人置业公司拆迁征用，置业公司应按照三份房屋拆迁补偿协议书在原地段新建房屋的第一、二层补偿同等面积的房屋给案外人。现置业公司已在原地段兴建了九层的商住楼，并将门牌地址变更为广州市海珠区慎和大街1#、3#、5#、7#、9#。置业公司将该房产的首层及夹层作为拆迁补偿交予案外人使用，因案外人一直未办理产权调换房屋的登记手续，致使补偿的房产仍登记在被执行人置业公司名下，故案外人具有足以阻止本案执行标的转让、交付的实体权利。
对于申请执行人广永公司提出置业公司实际补偿的首、夹层房屋面积超过拆迁补偿协议约定的补偿面积问题。本院认为，现本案异议房产的首、夹层房屋面积合计为1464.83平方米，虽超出原约定的894.35平方米的面积，但从异议房产的登记簿查册表反映夹层是属于首层的一部分，且夹层房产只能通过首层内部的两个楼梯方可进入，夹层房产是依附于首层部分而无法独立使用。另异议房产首层原规划为自行车库的部分现已用作楼房配电房，故案外人在首层部分实际使用面积也低于首层登记的面积。对于案外人提出是因置业公司擅自变更新建房屋二层办公用房为住宅，且已出售完毕，导致案外人只能接受首层及夹层的房屋作为补偿的理由，本院予以采信。
综上所述，因案外人具有足以阻止本案执行标的转让、交付的实体权利，对案外人的请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
中止对被执行人广州市建筑置业公司名下位于广州市海珠区慎和大街1#、3#、5#、7#、9#首层及夹层房产的执行。
如对本裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 吴跃飞
审判员 徐志成
审判员 吴 建
二０一四年六月三十日
书记员 谢雪梅