北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民初字第13372号
原告北京兴卓磷肥有限公司，住所地北京市大兴区魏善庄镇西大兴磷肥厂院内。
法定代表人赵景宽，经理。
委托代理人宣肇恩，男，1944年8月22日出生。
委托代理人冯春光，北京市博涵律师事务所律师。
被告北京佳海联谊商贸有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇科技南路6号。
法定代表人王福成，总经理。
委托代理人师国荣，北京市丹宁律师事务所律师。
委托代理人张喜东，北京市丹宁律师事务所律师。
第三人北京佳海物流有限公司，住所地北京市大兴区魏善庄镇黄徐路59号42室。
法定代表人王福成，总经理。
原告北京兴卓磷肥有限公司（以下简称：兴卓公司）与被告北京佳海联谊商贸有限公司（以下简称：佳海公司）、第三人北京佳海物流有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兴卓公司的委托代理人宣肇恩、冯春光，被告佳海公司的法定代表人王福成（兼第三人北京佳海物流有限公司的法定代表人）及委托代理人师国荣、张喜东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兴卓公司诉称：2011年7月1日，我公司与佳海公司就位于北京市大兴区魏善庄镇的面积约为32.4亩的土地及2207.7平方米的地上物、构筑物的租赁事宜签订了租赁合同，合同中约定了租赁期限、用途、租金计算方法、租金支付方式、违约责任、争议的解决等事项。租赁合同第5条约定，租金按土地面积的70%计算，每平方米每天第一年0.3元、第二年0.4元，以后每年递增3%，第十年后递增5%计算。第10条约定，建设期6个月，2011年7月1日至2011年12月31日不计租金。第11条约定，合同经双方签字盖章并由乙方即佳海公司向甲方即我公司交纳50万元定金后生效，定金在签字时可以先交20万元，剩余30万元须在3个月内交清，该定金可冲抵第一年的租金。第14条约定，乙方应于每季度前一个月预交下一个季度的租金，若不能按时交纳，则从滞纳日起，每拖欠一天按欠交额的0.1%交滞纳金，超过一个月仍未交清租金，则甲方有权终止本合同，并收取年租金总额25%的违约金。租赁合同签订后，我公司按照合同约定，将土地及地上物、构筑物交给佳海公司使用，但佳海公司在支付定金50万元后，一直拖欠租金至今。虽经我公司多次崔要，均未果。2014年9月22日，我公司再次书面通知佳海公司于2014年9月30日前交清所有拖欠租金，否则将按照合同约定终止该合同，并要求该公司在10月15日前腾退土地及地上物。给付租金、滞纳金及腾退期限已届满，佳海公司始终未支付拖欠的租金，亦拒绝腾退，已严重侵害我公司的合法权益。故诉至贵院，要求解除我公司与佳海公司之间的土地租赁合同、佳海公司向我公司支付拖欠的租金5068468元、利息1574243元、违约金568436元、佳海公司将承租土地恢复原状后立即腾退土地及地上物。
被告佳海公司辩称：我公司不同意兴卓公司的诉讼请求。本案系兴卓公司违约在先，并未将合同约定的32.4亩全部土地交给我公司，部分土地系车辆进出涉案土地的通道，种植了树木，这块土地一直没有向我公司交付。我公司一直催要，但兴卓公司并未交付，所以我公司实际使用的土地不是32.4亩。合同签订时，涉案的土地用途是绿化用地，兴卓公司对此故意隐瞒，导致我公司在涉案土地上进行改扩建时不能报批。此外，兴卓公司应以其自己名义前往相关部门进行报批，但兴卓公司拒绝履行其义务。另外，由于兴卓公司的原因，我公司不能够在涉案土地上注册公司，工商部门拒绝办理营业执照。兴卓公司并未按照合同约定如期向我公司租赁的土地提供水电。在2012年8月才开始供水，2013年11月才开始供电，这严重影响了我公司对涉案土地的使用。总之，我公司要在涉案土地上进行建设、开办公司，但至今没有取得相应的报批，城管部门不让施工。我公司不同意兴卓公司的诉讼请求。
第三人北京佳海物流有限公司述称：因为兴卓公司的原因，导致我公司以及佳海公司无法使用涉案土地。水电、道路都没有到位。所以，我公司不同意兴卓公司的诉讼请求。
经审理查明：2011年7月1日，兴卓公司（甲方、出租方）与佳海公司（乙方、租赁方）签订了土地租赁合同，主要约定：甲方将位于北京市大兴区魏善庄镇车站村西的总面积约为32.4亩的土地及地上建、构筑物2207.7平方米出租给乙方做物流园及仓储办公使用。甲方领有该使用范围的国有土地使用证和房产证，具有合法的使用权。租赁区为附图红线内。租赁期限15年，自2012年1月1日至2026年12月31日止。该土地国家批准文件为工业用地，乙方须按国家规定的用途、城市规划和建设要求使用土地，合法经营。不得私自改变土地使用性质。甲方同意乙方在该土地上改扩建地上建、构筑物，但应按规定报批。建筑布局按规划双方协商，原有有证房屋不要拆除。原储水池为消防水池应保留。改扩建所需费用由乙方承担。所需报批等手续由乙方负责，甲方予以协助。因手续不全该扩建时造成损失，乙方自行承担。乙方所有地上所建建筑物15年后所有权归甲方所有。租金按土地面积的70%计，每平方米每天第一年0.3元、第二年0.4元，以后每年递增3%，第十年后递增5%计算。乙方改扩建及租赁期间涉及卫生、环保、消防、安全、交通等事项，必须符合国家有关规定和要求，否则，造成事故和损失，由乙方自行承担，与甲方无关。乙方所需水电由甲方有偿供应。供水、电方案由双方协商确定。乙方不得另从租赁范围外获得水电。甲方负责把水电送到乙方租赁范围内指定地点，供水电设施乙方自备。乙方在出线端安装水表、电表计量，每月25日前按表计量数和每度电1.2元、每吨水2元的单价向甲方交纳水电费。以后国家调整电价时，交费电价也相应调整。甲方为乙方提供办理各项营业执照所需土地证、房产证等相关资料，办理手续和费用由乙方自理。建设期6个月，2011年7月1日至2011年12月31日不计租金。合同经双方签字盖章并由乙方向甲方交纳50万元定金后生效，定金在签字时可以先交20万元，剩余30万元须在3个月内交清。该定金可冲抵第一年的租金。乙方交第一笔定金后即可进入施工，但3个月内若未交清定金，则合同自动作废，乙方须在7日内撤出，已交定金和已发生的建设费不退。乙方应于每季度前一个月预交下一个季度的租金。若不能按时交纳，则从滞纳日起，每拖欠一天按欠交额的0.1%交滞纳金。超过一个月仍未交清租金，则甲方有权终止本合同，并收取年租金总额25%的违约金。合同期满前，双方同意续签合同时，应在本合同到期前三个月协商签订新合同。同等条件下乙方有优先租赁权。到期时，双方任一方不同意续签合同或由于上述原因终止合同时，乙方应在15日内将现场清理干净搬出，所有建筑归甲方所有。
租赁合同签订后，佳海公司向兴卓公司支付了定金50万元。兴卓公司按照合同约定，将土地及地上物、构筑物交给佳海公司使用。除50万元定金外，佳海公司未再交纳租金。为此，兴卓公司于2014年9月22日书面通知佳海公司于2014年9月30日前交清所有拖欠的租金、滞纳金，否则将按照合同约定终止该合同，并要求佳海公司在10月15日前腾退土地及地上物。佳海公司收到上述通知后，未予理睬。
佳海公司的法定代表人王福成在该公司承租的土地上又注册成立了北京佳海物流有限公司，即本案第三人。本院现场勘验，在诉争土地的东南角有一条南北走向的道路，通过该道路可以进出本案诉争土地。
佳海公司主张，在诉争土地的东北角、与诉争地块相分隔的围墙外有约数百平方米的种植杨树的地块，也包括在32.4亩土地中，兴卓公司并未将上述地块交付该公司。庭审中，佳海公司主张上述种植杨树的地块长17米、宽15米，兴卓公司认可未将长17米、宽10米的地块交予佳海公司。经现场勘验，上述种植杨树的地块位于诉争土地的东北角，在围墙范围外。兴卓公司与佳海公司均认可，在兴卓公司租赁诉争土地后，并未修建围墙，围墙在兴卓公司租赁诉争土地之前即存在。
上述事实，有土地租赁合同、国有土地使用权证、双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律约束力。兴卓公司与佳海公司签订的土地租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。下面针对本案争议焦点，逐一进行论述。
佳海公司主张，诉争的土地的用途是绿化用地，且兴卓公司对此故意隐瞒，导致该公司在涉案土地上进行改扩建时无法取得报批。本院认为，北京市大兴区人民政府于2008年10月10日向兴卓公司颁发的国有土地使用证显示，诉争土地的地类（用途）为工业用地，并非绿化用地。并且，双方在租赁合同中也明确约定“该土地国家批准文件为工业用地”，佳海公司在国有土地使用证的宗地图上还盖有公章，说明佳海公司知晓诉争土地的性质。所以，佳海公司的此主张，本院不予认可。
佳海公司主张由于兴卓公司的原因，不能在涉案土地上注册公司，工商部门拒绝办理营业执照。本院认为，根据兴卓公司（甲方）与佳海公司（乙方）在租赁合同中的“甲方为乙方提供办理各项营业执照所需土地证、房产证等相关资料”的约定，兴卓公司应为佳海公司提供办理营业执照的便利。并且，如果象兴卓公司所述，那么北京佳海物流有限公司理应也无法注册在涉案土地上。而事实是，本案的第三人北京佳海物流有限公司确实注册在了涉案土地上。因此，佳海公司的陈述自行矛盾，本院不予采信。
佳海公司主张兴卓公司应以自己的名义前往相关部门办理地上建筑物、构筑物建设的报批手续，而兴卓公司拒绝履行。本院认为，根据兴卓公司（甲方）与佳海公司（乙方）在租赁合同中的“甲方同意乙方在该土地上改扩建地上建、构筑物，但应按规定报批。建筑布局按规划双方协商，原有有证房屋不要拆除。原储水池为消防水池应保留。改扩建所需费用由乙方承担。改扩建所需费用由乙方承担。所需报批等手续由乙方负责，甲方予以协助”的约定，佳海公司可以在诉争土地上改扩建建筑物、构筑物，但布局应由双方协商，并且改扩建所需的报批等手续由佳海公司办理，兴卓公司予以协助。协助的意思，是由兴卓公司提供必要的证件材料等，并非兴卓公司予以办理。并且，佳海公司作为建筑物、构筑物的建设主体，所需资金由佳海公司筹集，相关收益由佳海公司享有，佳海公司应当有更加充分的经济动力予以办理。佳海公司未提供证据证实该公司曾向相关部门提交建筑物、构筑物的规划、建设手续，并要求兴卓公司协助，而兴卓公司未予协助或予以拒绝。基于此，佳海公司的此主张，本院亦不予认可。
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人交付租金是其主要的合同义务，当承租人不如期交付租金时，构成根本违约。我国合同法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，即使根据佳海公司的主张，兴卓公司也只是少交付约250平方米的土地，相比总面积32.4亩，可以忽略，兴卓公司已向佳海公司履行了绝大部分义务。并且，少交付的土地不会对佳海公司使用其他交付的土地构成不便利，也不会妨碍佳海公司的通行。而佳海公司向兴卓公司交纳了50万元定金之后，即未按照合同约定的租金标准给付租金，已构成违约。经兴卓公司催要，佳海公司仍未在合理期限内给付，故对兴卓公司要求解除该公司与佳海公司签订的租赁合同的诉讼请求，事实清楚，证据确凿，本院予以准许。租赁合同虽然解除，但在解除之前，佳海公司占有使用涉案土地、房屋，佳海公司应按照租赁合同约定的标准以及实际占有使用的土地面积支付租金。鉴于双方在合同中同时约定了滞纳金（利息）、违约金，且约定的标准均过高，而兴卓公司又未提供证据证实违约损失有除利息之外的其他损失，故本院以租金为基础，兼顾合同的履行情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以调整。租赁合同解除后，佳海公司再行占用即缺乏法律及合同依据，故应将涉案土地、房屋腾退给兴卓公司，因第三人北京佳海物流有限公司注册、经营在涉案土地，故应予协助。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告北京兴卓磷肥有限公司与被告北京佳海联谊商贸有限公司于二○一一年七月一日签订的土地租赁合同；
二、本判决生效后十五日内，被告北京佳海联谊商贸有限公司将位于大兴区魏善庄镇车站村西的三十二亩四分土地腾退返还原告北京兴卓磷肥有限公司，第三人北京佳海物流有限公司予以协助；
三、本判决生效后十五日内，被告北京佳海联谊商贸有限公司支付原告北京兴卓磷肥有限公司二○一四年九月三十日前的租金四百九十六万九千七百四十四元，利息、违约金一百四十九万零九百二十三元；
四、驳回原告北京兴卓磷肥有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六万二千二百七十八元，由原告北京兴卓磷肥有限公司负担六千四百八十二元（已交纳），由被告北京佳海联谊商贸有限公司负担五万五千七百九十六元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张冠楠
人民陪审员 江冀兴
人民陪审员 路娅丽
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 张 萌