海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海南一中民二终字第781号
上诉人（原审被告、反诉原告）林师宝
委托代理人林道正
委托代理人吴康丽，海南凯志律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）陈凡
委托代理人张峻峰，海南昌宇律师事务所律师。
原审第三人海南宝银房地产开发总公司
上诉人林师宝与上诉人陈凡及原审第三人海南宝银房地产开发总公司（以下简称宝银公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省文昌市人民法院（2013）文民初字第1861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案。因原审第三人宝银公司住所地不详，本院依法于2014年1月18日向宝银公司公告送达传唤传票，宝银公司未到庭参加诉讼，本院缺席审理。本案现已审理终结。
原审查明：2009年6月11日，出租人宝银公司与承租人林师宝签订《房屋租赁合同书》，合同主要内容如下：一、甲方（即宝银公司）同意将地址位于文昌市文城镇水涯新区昌华路54号（按原规划铺号）总面积捌佰贰拾陆平方楼房，租赁给乙方（即林师宝）使用；二、租赁期限为6年，从2009年8月1日至2015年8月1日止；三、租金为每年捌万元整（￥80000.00），缴付方式：按每季度缴付，为每季度贰万元（￥20000.00）；四、租赁期内乙方须向甲方缴交押金人民币肆万元整（￥40000.00）；作为甲方房屋及室内财产受人为损坏的保证金，如租赁期满后房屋及财产物不受损，甲方将押金退回给乙方；五、乙方使用甲方该住宅的水费、电费、电话费、电视线费及公共管理费等应由乙方全部负责，并按规定由乙方直接缴纳；六、该住宅租赁乙方使用期间，乙方有权转租或给第三者使用，但不能在获取利益的情况下转租给第三者，在转租时，须在甲方的同意下方可以转租给第三者使用；七、乙方必须在每季度前将租金交付甲方，否则，视乙方违约，甲方对乙方预交的押金不予退回，并收回该住宅；八、乙方需在室内进行装修时须得甲方的同意，但不得随意更改房屋的墙体积或楼面结构，否则，所引起的后果由乙方负责。乙方入住甲方的房屋后，不得在屋内做一切违法行为，否则，后果由乙方负责；九、乙方对甲方住宅内的设备、财物必须爱护，小心使用，并保持室内清洁，不得损坏，如损坏要负责赔偿，否则甲方有权在乙方预交的押金中扣款以抵偿；十、租赁期间，甲、乙双方均不得借故解除合同，如甲方要收回房屋必须提前壹个月书面通知乙方并取得同意，否则双倍返还乙方租房押金，如乙方需退房，也必须提前壹个月书面通知甲方并征得同意，否则所交押金不得退回，并负责缴完已使用的水电费及一切有关费用；十一、合同期满如不续约，甲、乙双方应提前一个月通知对方，租赁期满后，乙方应无条件将住宅交回给予甲方使用，甲方需退回押金给乙方（甲、乙双方合约期满后，在同等的条件下乙方有租赁优先权）；十二、经营期间的未尽事宜，如政府政策性回收房屋或自然灾害等经双方协商附议，具有同等法律效力；十三、如乙方经营期间因房屋的产权纠纷所产生的一切责任，归甲方负责；十四、本合同如有未尽事宜，经双方协商后加补充，与本合同具有同等法律效力；十五、本合约一式两份，双方签字并收到押金之日起生效；十六、甲、乙双方均有权审查清楚双方的有效证件，否则出现有关房屋的房权纠纷及其它责任由甲、乙双方自负，与他人无关”。宝银公司与林师宝签订该租赁合同后，又协商将合同约定的租金调整为“月租金为人民币陆仟元整（6000.00元），即季度租金为壹万捌仟元整（18000.00元），时间为2011年起”。2011年3月6日，宝银公司与林师宝签订《房屋租赁合同补充协议》，该协议内容如下：“鉴于甲、乙双方于二00九年六月十一日共同签署的《房屋租赁合同书》一年多来，双方能够认真履行协议的各项条款，信守承诺，取得了良好的效果。因房屋年代已久，加上台风吹袭，房屋门窗漏风渗雨，墙体、房顶都有渗水，经双方协商，由乙方全部负责出资维修，补换房屋的所有损坏，另外出资加造一个房屋外楼梯。甲乙双方本着互惠互利的原则，经友好协商，依据实际情况，在原合同基础上变更合同条款部分内容，特订立以下补充协议：一、原合同的租金为每年柒万贰仟元整（72000.00元），按每季度缴付，为每季度壹万捌仟元整（18000.00元）。变更为每年租金肆万捌仟元整（48000.00元），按每季度缴付为每季度壹万贰仟元整（12000.00元）；二、原合同租赁期限为六年，从二00九年八月一日至二0一五年八月一日止。变更租赁期限为八年，即从二00九年八月一日至二0一七年八月一日止；三、本合同协议订立后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力，除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分继续有效；本协议与原合同有相互冲突之处，以本协议为准；四、本协议一式贰份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效”。2009年9月30日，韩文光写一份收据给林师宝，该收据内容为“现收到宝旌家俱城交来第四季度租金贰万元整（20000.00）”。2011年1月6日，韩文光写一份收据给林师宝，该收据内容为“现收到宝旌家私城交来2011年第一季度的租金为人民币壹万捌仟元整（18000.00）。”2011年3月25日，韩文光写一份收据给林师宝，该收据内容为“现收到宝旌家俱城交来2011年第二季度的租金为人民币壹万贰仟元整（12000.00）。”2011年6月30日，韩文光写一份收据给林师宝，该收据内容为“现收到宝旌家私城交来2011年第三季度的租金为人民币壹万贰仟元整（12000.00）”。2011年9月27日，宝银公司的受托人韩文光写一份收据给林师宝，该收据内容为“现收到宝旌家俱城交来2011年第四季度的租金为人民币壹万贰仟元整（12000.00）”。2011年12月26日，韩文光写一份收据给林师宝，该收据内容为“现收到宝旌家俱城交来2012年第一季度的租金为人民币壹万贰仟元整（12000.00）”。2012年3月28日，韩文光写一份收据给林师宝，该收据内容为“现收到宝旌家私城交来2012年第二季度的租金（4月-6月）为人民币壹万贰仟元整（12000.00）”。另外，韩文光还收取了林师宝的房屋租赁风险押金40000元。
另查明，2011年9月13日，陈凡与第三人宝银公司在文昌市人民法院主持下自愿达成如下协议：“一、陈凡在本调解书生效之日起三日内支付人民币贰拾万元（200000元）给宝银公司，座落于文昌市文城镇庆龄路154号（原文城镇水涯新区昌华路54号）房产所有权（所有权人：海南文昌宝银开发建设总公司，房产证号：文房字第000**号，建筑面积826平方米，土地面积271平方米）及土地使用权归原告；二、宝银公司在本调解书生效之日起五日内协助陈凡到房产、国土等部门将座落于文昌市文城镇庆龄路154号（原文城镇水涯新区昌华路54号）房产（所有权人：海南文昌宝银开发建设总公司，房产证号：文房字第000**号，建筑面积826平方米，土地面积271平方米）及土地使用权办理过户到陈凡名下”。文昌市人民法院制作的《民事调解书》于2011年9月13日发生法律效力。2012年7月9日，陈凡到文昌市住房和城乡建设局办理了文昌市文城镇庆龄路154号房屋的产权登记，并取得房产证（证号：文昌市房权证文房证字第059**号）。2011年9月15日，陈凡在林师宝经营的“宝旌家私城”门前张贴《通知书》，该通知书原文为“林师宝：经文昌市法院的调解，我于2011年9月13日取得文城镇水涯新区昌华路54号楼房的所有权，请你今日（即2011年9月15日）起，按照与韩文光签订的《房屋租赁合同》的约定向我交付租金。特此通知！通知人：陈凡。2011年9月15日”。2012年9月6日，陈凡又在林师宝经营的“宝旌家私城”门前张贴《终止房屋租赁通知书》，该通知书原文为“林师宝先生：你好。2009年6月11日你与出租人韩文光签订《房屋租赁合同书》，承租位于文城镇水涯新区昌华路54号楼房（以下简称54号楼房），租金为每年8万元。2011年9月经文昌市人民法院判决，确认54号楼房属于我本人所有，该判决当月生效，尔后，我将此事告知于你，并要求你从2011年9月份开始按照《房屋租赁合同书》之约定将54号楼房的租金交付给我，但是，截止今日长达一年时间，你仅向我交付1.8万元租金，尚有6.2万元租金未付，我虽多次催缴，但你一直不肯交付，你有意长期拖欠租金的行为，严重损害了我的经济利益，根据合同法相关规定和《房屋租赁合同书》第七条约定，我有权解除租赁合同，收回54号楼房。因此，我现在依法通知你：一、自2012年9月6日起，《房屋租赁合同书》解除，请你在2012年9月16日前搬出54号楼房，并付清所拖欠的租金6.2万元；二、若你在上述期限内不搬出54号楼房及不付清所欠租金，本人将通过必要的法律途径予以解决，并有权要求你承担相应的损失。特此通知！通知人：陈凡。2012年9月6日”。
再查明，陈凡已收取过林师宝交付的房屋租金18000元。在庭审中，陈凡称“18000元的收据在林师宝的手中”。林师宝称“交18000元给陈凡时，陈凡没有写收据；这18000元是预付租金的，不是合同约定的每季度18000元的租金”。陈凡还称“当时办理房产证登记的时间是2012年3月，由于该房产证登记的地址不对，后来办理了变更登记，重新颁发的房产证登记的时间是2012年7月；林师宝交付租金给陈凡的时间应当从2011年9月份法院作出民事调解书生效时算起；林师宝仅交付一个季度的租金，已构成违约”。林师宝称“交付租金给陈凡的时间应当从房屋登记的时间即2012年7月份算起；已预付18000元租金给陈凡，不存在违约”。
原审法院认为：第三人宝银房公司与林师宝于2009年6月11日签订的《房屋租赁合同书》和于2011年3月6日签订的《房屋租赁合同补充协议》系合法有效的合同，受法律保护。2011年9月13日，陈凡与第三人宝银公司在文昌市人民法院主持下自愿达成如下协议：“一、即陈凡在本调解书生效之日起三日内支付人民币贰拾万元（200000元）给宝银公司，座落于文昌市文城镇庆龄路154号（原文城镇水涯新区昌华路54号）房产所有权（所有权人：海南文昌宝银开发建设总公司，房产证号：文房字第000**号，建筑面积826平方米，土地面积271平方米）及土地使用权归陈凡；二、宝银公司在本调解书生效之日起五日内协助陈凡到房产、国土等部门将座落于文昌市文城镇庆龄路154号（原文城镇水涯新区昌华路54号）房产（所有权人：海南文昌宝银开发建设总公司，房产证号：文房字第000**号，建筑面积826平方米，土地面积271平方米）及土地使用权办理过户到陈凡名下”。文昌市人民法院制作的《民事调解书》于2011年9月13日发生法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，陈凡自该《民事调解书》生效之日起即取得了文昌市文城镇庆龄路154号房屋的所有权，陈凡在取得该房屋所有权后，于2011年9月15日在林师宝经营的“宝旌家私城”门前张贴《通知书》，向林师宝告知了房屋转让事宜，因此，根据《房屋租赁合同书》和《房屋租赁合同补充协议》的约定，林师宝自2011年10月份起就应当向陈凡交纳房屋租金，但是林师宝截止2012年11月份仅向陈凡交纳了18000元的租金，尚有大部分的租金没有交付给陈凡，由此可见，林师宝没有交付租金的行为已经违反了《房屋租赁合同书》第七条“乙方必须在每季度前将租金交付甲方，否则，视乙方违约，甲方对乙方预交的押金不予退回，并收回该住宅”的规定。林师宝从2011年10月份起应向陈凡交付租金，林师宝向原产权人即第三人宝银公司交付租金的行为，不能视为其已向陈凡履行义务。现陈凡主张解除《房屋租赁合同书》有理有据，本院予以支持。由于《房屋租赁合同补充协议》是在《房屋租赁合同书》前提下签订的，因此，《房屋租赁合同书》解除后，《房屋租赁合同补充协议》也应当一并解除。林师宝反诉称没有违反合同的约定，请求继续履行《房屋租赁合同书》和《房屋租赁合同补充协议》的证据不足，本院对林师宝的反诉请求不予支持。关于林师宝在本案中应当支付多少租金给陈凡的问题，本院认为，陈凡在本案中主张的租金期限截止2012年11月，按《房屋租赁合同补充协议》约定的每季度12000元（即每月4000元）计算，林师宝从2011年10月至2012年11月应当支付给陈凡的租金为4000元×14个月=56000元，扣除林师宝已交付给陈凡的18000元租金后，林师宝还要付给陈凡的租金为56000元－18000元=38000元。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、解除第三人宝银公司与被告（反诉原告）林师宝于2009年6月11日签订的《房屋租赁合同书》和于2011年3月6日签订的《房屋租赁合同补充协议》；二、被告林师宝在本判决生效之日起十日内搬出文昌市文城镇庆龄路154号房屋，将该房屋交还给原告陈凡；三、被告林师宝在本判决生效之日起十日内一次性支付房屋租金38000元给原告陈凡；四、驳回原告陈凡的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告林师宝请求继续履行2009年6月11日《房屋租赁合同书》和2011年3月6日签订的《房屋租赁合同补充协议》的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1450元，由原告陈凡负担609元，被告林师宝负担841元。反诉案件受理费2315元，由反诉原告林师宝负担。
宣判后，上诉人林师宝不服，向本院上诉，请求：1、撤销一审判决的第一项、第二项、第三项和第五项；2、请求二审法院支持上诉人的反诉请求；3、陈凡承担一审、二审诉讼费用。事实与理由如下，一审判决认定《房屋租赁合同书》及《房屋租赁合同补充协议》合法有效，本上诉人对此无异议。2009年6月11日林师宝与第三人宝银公司签订的两份合同是真实意思表示。在2012年7月之前，陈凡及宝银公司均未履行通知义务，根据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定，我方向陈凡履行支付租金义务的时间是2012年7月，当时陈凡持涉诉房屋的所有权证要求我方履行付款义务，我方也及时地预付了18000元租金。一审判决根据陈凡提交的补充证据中的照片，以及证人林奋、陈潮镇的证人证言认定陈凡在2011年9月已经履行通知义务，这显然是错误的认定，首先陈凡提供的照片系其自己伪造的照片，无法证明《通知书》于2011年9月15日张贴在涉案房屋的门口；其次，证人林奋的证言错漏百出，其称2011年9月在文昌市看到林师宝，实际林师宝当时在苏里南共和国。第三，证人陈潮镇是陈凡手下员工，与陈凡有利害关系，其证言的证明力较弱。一审判决认定（2011）文民初字第1260号《民事调解书》生效之日起即取得涉案房屋的所有权属认定事实错误，因为根据该调解书，陈凡取得涉案房屋所有权是附条件的，即陈凡应向宝银公司履行20万元的付款义务才能取得房屋的所有权证。综上，本上诉人请求二审法院查明事实，支持本上诉人的二审诉讼请求。
上诉人陈凡对原审判决亦不服，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销原审判决第三项并改判林师宝一次性支付本上诉人房屋租金人民币66000元；2、本案一、二审诉讼费用由林师宝承担。事实与理由如下：一审法院对2009年6月11日签订的《房屋租赁合同书》系有效合同以及林师宝应当根据上述合同书之约定自2011年10月份向上诉人交纳租金的事实认定完全正确。其次，原审法院根据《房屋租赁合同书》约定的租金判决林师宝每季度12000元向上诉人交纳租金的事实属认定事实不清。原判决书中第15页第15行对证人的证言已予以采信。故根据上述证人证言可知上诉人已于2011年9月中旬通知林师宝涉案房屋的所有权变更情况。但林师宝在收到通知后一年多的期间内仅向上诉人提供2009年6月11日的《房屋租赁合同书》，而未向上诉人告知或提交2011年3月6日的《房屋租赁合同补充协议》。林师宝在上诉人告知涉案房屋的所有权变更情况后，按照《房屋租赁合同书》中租金的约定向上诉人支付一个季度租金18000元，对此原审判决及林师宝均予以认可。综上，因林师宝从未告知及提及《房屋租赁合同补充协议》，且林师宝也未按照上述协议的约定交纳相应租金，故上述协议未对上诉人及林师宝的租赁关系产生任何约束，因此原审判决在未查明此事实的基础上，判决林师宝按照《房屋租赁合同补充协议》约定的租金每季度12000元向上诉人交纳租金属认定事实错误，应予改判。
双方当事人二审中均未提供新证据。本院二审经审查查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。
本院认为：原审第三人宝银公司与林师宝于2009年6月11日签订的《房屋租赁合同书》及2011年3月6日签订的《房屋租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，原审认定为有效合同是正确的，双方当事人应自觉履行合同约定的义务。本案二审争议的焦点是：陈凡请求解除原审第三人宝银公司与林师宝签订的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁合同补充协议》是否符合法律及合同的规定。本案中，2011年9月13日，陈凡通过司法确认取得了涉案房屋即文昌市文城镇庆龄路154号房屋的所有权，9月15日，陈凡在林师宝经营的“宝旌家私城”门前张贴《通知书》，向林师宝告知了房屋转让事宜并要求林师宝按照与原审第三人宝银公司签订的《房屋租赁合同书》向其交付租金，2012年9月6日，陈凡又在林师宝经营的“宝旌家私城”门前张贴《终止房屋租赁通知书》，以林师宝没有按合同约定向其缴交租金为由通知林师宝自2012年9月6日起解除合同，根据原审第三人海南宝银房地产开发总公司与林师宝签订的《房屋租赁合同书》第七条“乙方必须在每季度前将租金交付甲方，否则，视乙方违约，甲方对乙方预交的押金不予退回，并收回该住宅”的约定，陈凡于2011年9月13日通过生效司法文书取得了涉案房屋即文昌市文城镇庆龄路154号房屋的所有权并通知了林师宝，林师宝应从2011年10月起向陈凡交付租金，而林师宝主张已向原审第三人宝银公司交付租金的行为，不能视为其已向陈凡履行义务。因此，陈凡请求解除原审第三人宝银公司与林师宝签订的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁合同补充协议》符合法律规定，应予支持。林师宝请求继续履行合同无事实根据和法律依据，其上诉请求应予驳回。对于陈凡请求租金的支付应按原审第三人宝银公司与林师宝签订的《房屋租赁合同书》的约定，一次性支付房屋租金66000元，缺乏事实根据及法律依据，原审判决按补充协议的约定每季度12000元计算是正确的，应予维持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4606元，其中人民币3156元由上诉人林师宝负担，1450元由上诉人陈凡负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕志飞
代理审判员 宋 杰
代理审判员 卢艳萍
二〇一四年三月二十六日
书 记 员 陈素园
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；