广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3701号
上诉人（原审被告）：陈穗生，住广州市。
委托代理人：吴坤，北京大成（广州）律师事务所律师。
委托代理人：黎国飞，北京大成（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨石维，住广州市越秀区。
委托代理人：陆金裕，广东君厚律师事务所律师。
上诉人陈穗生因与被上诉人杨石维物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第339号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2000年6月8日，杨石维（被拆迁人、乙方）与广州市东山区房地产经营开发公司（以下简称东山区经营开发公司、拆迁人、甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：乙方同意甲方拆除座落在万福路90、92号、清水濠12、15部分的房屋；甲方将自有的座落在万福路回迁新建楼第1、2-5层楼、位置南向的自有房屋用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）等。
2008年5月4日，广州市国土资源和房地产管理局向杨石维核发编号为粤房地证字第C6××11号的《房地产权证》，载明：权属人为杨石维，房地座落在越秀区万福路72号308房，房屋用途为居住用房，房屋所有权来源为赠与、交换、析产，建筑面积为28.5246平方米等。
另查明：陈穗生原有位于德政中路清水濠15-1号房屋的所有权。1999年1月6日，陈穗生（乙方、被拆迁人）与东山区经营开发公司（拆迁人、甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经批准拆除乙方清水濠15之一号的房屋，乙方是该房屋的产权人，甲方应于2002年12月30日前，在万福路回迁楼新建楼第1、3层、居住面积15平方米的房屋安置给乙方回迁居住；回迁商铺在首层、南向6.04平方米建筑面积，回迁住宅15平方米居住面积另独立厨厕、北向，回迁住宅按市房地产局新房新租规定交租等。
2003年1月22日，东某公司（东山区经营开发公司经批准转制后的名称）通知陈穗生于次日办理回迁手续。此后，陈穗生自2003年1月即入住涉案的308房至今。
因与陈穗生就涉讼房屋的物权保护纠纷，杨石维曾于2014年4月17日向原审法院提起（2014）穗越法民三初字第950号民事诉讼，要求陈穗生及其同住人员腾空搬出涉讼房屋，交还给杨石维。在该案庭审中，陈穗生称涉案房屋由其与妻子自2003年1月居住至今。杨石维称曾在本案起诉前与陈穗生联系过要求签订租赁合同，但陈穗生拒绝。对此，陈穗生称在庭前杨石维确有与其联系过，但没有谈及订立合同的事宜，其自回迁以来一直没有交过租金。原审法院经审理后，判决陈穗生户（含其他同住人员）应于三个月内腾空、迁出涉讼房屋，并将房屋交还给杨石维。陈穗生对该判决不服，提起上诉。广东省广州市中级人民法院审理后，判决驳回上诉，维持原判。现该案已经发生法律效力。
杨石维称，其只知道涉讼房屋有人居住，但不知道是何人居住。直至2014年4月才知道是由陈穗生居住，故提起上述950号民事诉讼。2015年1月6日，杨石维向原审法院起诉，提出上述诉讼请求。
杨石维向原审法院提起本案诉讼，请求判令：陈穗生及其同住人员向杨石维支付其占用广州市万福路72号308房期间的房屋使用费（从2003年1月起至实际搬出之日止，参照房管部分公布或评定的同地段同类房屋租金标准或参考价）及利息（从起诉之日即2015年1月6日起至实际支付款项之日止，以每月欠费为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。
原审法院认为：根据上述陈穗生与东山区经营开发公司所签订《房屋拆迁安置协议》的约定，陈穗生回迁住宅按市房地产局新房新租规定交租。陈穗生于2003年回迁涉讼的广州市万福路72号308房后，杨石维、陈穗生至今未订立租赁合同，亦未收、交过租金，故根据公平合理、等价有偿的原则，陈穗生应当向杨石维交纳房屋使用费，并应参照中国人民银行规定的金融机构计收同期贷款利息的标准向杨石维计付自起诉之日即2015年1月6日起的利息。鉴于涉讼房屋为私房性质，陈穗生应参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价向杨石维计付房屋使用费。陈穗生认为杨石维主张的应为租金而非房屋使用费的抗辩意见依据不足，原审法院对此不予接纳。另外，杨石维于2014年4月17日曾起诉要求陈穗生搬离涉讼房屋，可推定杨石维自此知道陈穗生在涉讼房屋内居住，即诉讼时效自此起算；而原诉请中要求陈穗生支付2003年1月起至2012年4月17日期间的使用费，已经超过两年的诉讼时效期间，原审法院对此不予支持。陈穗生关于诉讼时效的抗辩意见欠妥，原审法院对此予以纠正。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国合同法》第四条、第一百三十五条的规定，作出如下判决：一、陈穗生应于本判决发生法律效力之日起十日内向杨石维支付2012年4月18日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价计算）及利息（从2015年1月6日起至实际付清上述使用费之日止，以每月欠付使用费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收同期贷款利息的标准计算）。自本判决发生法律效力之次日起，应参照上述标准逐月向杨石维支付房屋使用费至实际迁出广州市越秀区万福路72号308房之日止。二、驳回杨石维的其他诉讼请求。一审案件受理费2087元，由杨石维负担1200元，陈穗生负担887元。
判后，陈穗生不服原审判决，向本院提起上诉称：一、308房属于房屋拆迁安置房，被上诉人购买了308房后，上诉人与被上诉人之间延续原有的房屋租赁关系，而不是房屋使用关系。（一）广州市万福路72号308房属于房屋拆迁安置房，上诉人作为回迁户，享有“永迁租赁权”，该权利不应因房屋产权发生变动而消灭或者改变。（二）根据“买卖不破租赁”的原则，上诉人与被上诉人之间存在房屋租赁关系，上诉人已经在308房所在的住址居住了六十多年，在308房也已经居住了十多年。上诉人从回迁至308房开始，就与东某公司建立租赁关系，即使要收取租金，也应当是由东某公司来主张。东某公司未向上诉人要求支付租金，自愿放弃收取租金的权利，并不能改变东某公司与上诉人之间的租赁关系。更何况，东某公司从未通知上诉人308房将被出卖的事实，导致上诉人无法及时获得308房的优先购买权，造成了上诉人的重大损失。（上诉人已经就该优先购买权另行提起诉讼）。上诉人居住在308房，理由正当，没有故意侵犯被上诉人的合法权益，上诉人未支付租金，并非上诉人的过错，上诉人根本不存在使用房屋的恶意，不应当适用侵权行为的诉讼时效，被上诉人无权要求上诉人支付房屋的占有使用费。《合同法》第二百二十九条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力”也就是“买卖不破租赁”原则。因此，即使308房被东某公司出售给了被上诉人，根据合同法上述相关规定，上诉人与被上诉人之间也建立了租赁合同关系，上诉人居住于308房就是正常合理的，被上诉人也只需要按照广州市房屋管理局的新房新租标准规定交纳租金即可，根本不需要支付房屋使用费。二、本案应当适用一年的诉讼时效，而不是二年的诉讼时效。根据《民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。被上诉人要求支付本案起诉之日起一年以前的租金的诉讼请求已过诉讼时效。三、本案诉讼时效的起算日应当为本案起诉之日，而不是被上诉人提出要求上诉人搬离308房的诉讼之日本案被上诉人起诉的时间是2015年1月6日，虽然其在2014年4月17日曾经向法院提出诉讼，要求上诉人搬离308房，但是，其诉讼请求为要求上诉人及其同住人员立即腾空、搬离308房，而未要求上诉人支付租金。因此，本案诉讼时效的起算日应当为本案起诉之日，而不是被上诉人提出要求上诉人搬离308房的诉讼之日。四、308房是回迁安置房，其性质属于公房，租金标准应当按照广州市房屋管理局公布的新房新租标准计算。按照1997年9月1日开始实施的《广州市城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆除城市国有土地上的房屋，应当按照规定予以补偿和安置。上诉人的房屋被拆除后，不仅获得6.04平方米建筑面积作为产权调换（属于“补偿”性质），还获得在万福路回迁楼新建楼居住面积15平方米的回迁安置房屋的承租权（属于“安置”性质），二者是统一的、不可分割的，不存在矛盾。被上诉人所称上诉人已经获得6.04平方米建筑面积作为产权调换，就不应再获得居住面积15平方米的回迁安置房屋的承租权，完全是错误地理解了相关的规定，曲解了《房屋拆迁安置协议》的约定。此外，一审法院在判决中，未明确说明上诉人应当支付的房屋使用费的房屋计算面积。上诉人认为，《房屋拆迁安置协议》上既然明确约定的是15平方米的住宅面积，应当以该标准来计算租金。综上，上诉人认为，上诉人仅需要在2014年1月6日起支付租金给被上诉人，每月租金按照3.5元的标准计算，居住面积按照15平方米计算，按月支付租金。相应的，利息的计算开始时间应当从2014年1月6日起，以每月租金的总额为基准，参照中国人民银行规定的金融机构计收同期贷款利息的标准计算。综上所述，请求判令：1、请求依法撤销广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第339号民事判决第一项，改判为：上诉人自2014年1月6日起按照每平方米3.5元的价格、使用面积为15平米的标准，按月支付租金给被上诉人；利息的计算开始时间应当从2014年1月6曰起，以每月租金的总额为基准，参照中国人民银行规定的金融机构计收同期贷款利息的标准计算。2、判决一审、二审的全部诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人杨石维答辩称：上诉人的上诉不能成立，原审判决正确，请求二审法院予以维持。
经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。
本院认为，上诉人经广州市东晨房地产开发有限公司安排回迁至案涉房屋内居住，但上诉人未能与广州市东晨房地产开发有限公司签订租赁合同，上诉人也未向广州市东晨房地产开发有限公司交纳过租金。上诉人以买卖不破租赁为由主张其与被上诉人之间存在租赁关系，理据不充分，本院不予采纳。由于上诉人与被上诉人之间不存在租赁关系，故被上诉人诉请上诉人支付的是房屋使用费，应适用二年的诉讼时效。但被上诉人没有提交证据证明其在提起本案诉讼前，曾向上诉人主张过房屋使用费，故被上诉人要求上诉人支付的2013年1月6日之前的房屋使用费，已超过二年的诉讼时效，本院不予支持。原审法院以2014年4月17日开始计算案涉房屋使用费的诉讼时效不当，本院予以纠正。另，虽然上诉人作为回迁户被安置在案涉房屋内居住，但被上诉人不是回迁安置的义务人，案涉房屋的登记也是被上诉人私人所有，房屋登记的建筑面积是28.5246平方米，故上诉人要求以房屋管理部门公布的公房租金标准及《房屋拆迁安置协议》约定的15平方米计付费用，理据不充分，本院不予采纳。综上所述，经审查原审判决查明事实清楚，但处理有不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第339号民事判决第二项；
二、变更广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第339号民事判决第一项为：陈穗生应于本判决送达之日起十日内向杨石维支付2013年1月6日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价计算）及利息（从2015年1月6日起至实际付清上述使用费之日止，以每月欠付使用费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收同期贷款利息的标准计算）。自本判决发生法律效力之次日起，应参照上述标准逐月向杨石维支付房屋使用费至实际迁出广州市越秀区万福路72号308房之日止。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2087元，由杨石维负担1400元，陈穗生负担687元。二审案件受理费887元，由陈穗生负担687元，杨石维负担200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年八月七日
书 记 员 宋德光
邝伟贤