辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沈中民二初字第158号
原告：沈阳大象实业有限公司，住所地沈阳市沈河区惠工街五段九号。
法定代表人：刘素清，该公司总经理。
委托代理人：赵勇，男，1958年9月25日出生，汉族，该公司工会主席。
委托代理人：刘良纯，男，1955年3月10日出生，汉族，该公司股东。
被告：沈阳丰泽房屋开发有限责任公司，住所地沈阳市浑南新区世纪路24号1单元1-3层。
法定代表人：蔺静，该公司董事长。
委托代理人：张基平，辽宁申扬律师事务所律师。
被告：刘定有，男，1958年6月26日出生，汉族，沈阳丰泽房屋开发有限责任公司经理，住址沈阳市东陵区。
委托代理人：张基平，辽宁申扬律师事务所律师。
原告沈阳大象实业有限公司（以下简称大象实业公司）诉被告沈阳丰泽房屋开发有限责任公司（以下简称丰泽开发公司）、被告刘定有建设用地转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，审判员相蒙、审判员郑竹玉参加评议的合议庭，于2014年2月17日、2014年3月14日、2014年7月5日、2015年4月14日开庭公开审理了本案。原告沈阳大象实业有限公司的委托代理人赵勇、刘良纯，被告沈阳丰泽房屋开发有限责任公司的委托代理人张基平，被告刘定有及其委托代理人张基平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告大象实业公司诉称：原告与被告一于2009年8月12日签订《土地转让及拆迁补偿协议》，双方约定被告购买原告的东陵国用（2002）字第07190268号土地使用权并对座落于该土地上附着物及用电使用权315千瓦达成补偿协议，协议约定上述土地使用权转让及拆迁补偿款为1，050万元人民币，在协议签订时付给原告人民币100万元作为履约定金，余款在2009年12月31日前付清。协议签订后，被告迟迟不履行付款义务，原告催讨至今。原告认为土地使用权转让合同约定的主要义务是被告一应当履行给付转让款的义务，原告在收到转让款后协助履行办理不动产转移登记。合同签订至今由于被告一违约行为造成双方实际合同义务均未履行，作为转让合同主要标的土地使用权仍为原告，原告每年还需要向土地部门交付土地租金。原告认为被告不付款的行为属根本违约，且涉案土地并未办理更名过户，故原告请求依法裁判解除原被告双方之间的《土地转让及拆迁补偿协议》，以维护原告的合法利益。被告签订合同时交纳的100万履约定金，因被告违约原告可依法不予返还。被告在未付转让款和土地使用权更名的情况下将属于原告的3544.64米厂房和变电所、锅炉房等建筑进行拆除，原告认为上述房屋最低的重置价格计算也需600万元，而且土地在被告占用后，原告的租金损失每年至少60万元以上，被告已占用4年计240万元（包括向土地部门应当交纳租金50万元），合计840万元。故原告请求法院在判决解除协议的同时判决被告赔偿原告上述实际损失840万元人民币。因被告二是被告一的实际持有人和签字人，在整个交易过程中被告二都是权利义务实际承受人，请求法院判决被告二对原告赔偿承担连带赔偿责任。原告的诉讼请求为：一、确认原告与被告于2009年8月12日签订的《土地转让及拆迁补偿协议》无效，二被告返还原告的土地及未拆除的地上附属物。二、因二被告将我方厂房、变电所等建筑拆除，请求被告赔偿这些拆除的实际损失3，789，846元。三、由被告支付本案的全部诉讼费用。
被告丰泽开发公司辩称：一、造成合同无效的责任在于原告，也就是原告有错，因此除原告应返还被告已支付的150万元人民币，还应赔偿被告的经济损失。二、涉案土地不归原告所有，返还土地应该返还给土地所有者沈阳市规划和国土资源局而不是原告。综上所述，请法院判令原告返还我公司依无效合同支付给原告的150万元人民币，并将土地返还给土地所有者，并判令原告赔偿被告的经济损失。
被告刘定有答辩称：一、造成合同无效的责任在于原告，也就是原告有错，因此除原告应返还被告已支付的150万元人民币，还应赔偿被告的经济损失。二、涉案土地不归原告所有，返还土地应该返还给土地所有者沈阳市规划和国土资源局而不是原告。综上所述，请法院判令原告返还我公司依无效合同支付给原告的150万元人民币，并将土地返还给土地所有者，并判令原告赔偿被告的经济损失。
经审理查明，1998年5月，沈河区工业管理局对沈阳橡胶工业总公司进行企业改制，经审计局对沈阳橡胶工业总公司的土地房屋评估，原告的股东刘良纯购买了沈阳橡胶工业总公司的全部产权（包括案涉土地及地上物），1998年5月28日，沈阳市政府产权交易中心为刘良纯开具发票一份，该发票注明的出让方为沈河区工业管理局，受让方为刘良纯，企业项目包括：1.土地：14，496平方米，金额为1，836，200元。2.房屋建筑：3，533.64平方米，金额为1，871，066.元。3.其他资产：2，068，364.00元。共计5，775，630元。备注一栏内容为：刘良纯出资1.5万元购买沈阳市橡胶制品无偿部分产权，沈阳北方橡胶分公司全部产权，承担负债6，293，362元，接受全部职工289人，安置费共计4，090，000元。后刘良纯成立了原告大象实业公司。
2002年2月24日，沈阳市规划和国土资源局东陵分局与原告大象实业公司签订《沈阳市国有土地使用权租赁合同》一份，合同主要内容约定如下：第一条：本合同双方当事人：出租方：中华人民共和国辽宁省沈阳市规划和国土资源局东陵分局（以下称甲方），承租方：沈阳市大象实业有限公司（以下称乙方）。第二条：甲方提供给乙方使用的国有土地位于东陵区白塔镇白塔村，面积1.0632公顷，其位置与四至如本合同附图所示。第三条该土地为工业用地，乙方必须按规划用途和规定用途使用土地。在本合同期限内，乙方确需改变土地用途的，经甲方同意后办理变更土地用途的手续。第四条：本合同项下的土地使用年限为三十年，自土地登记之日起计算。第五条本宗地为十级，乙方同意向甲方支付土地租金，土地租金为每年每平方米4元人民币，自2002年起，乙方应于每年4月1日向甲方缴纳当年的土地租金。第九条乙方依据本合同取得的土地使用权不得转让、转租，如需转让、转租，必须按规定办理出让手续，缴纳土地出让金。第十条如果乙方更不能按时支付土地租金，从滞纳之日起，按日加收应缴费额千分之一的滞纳金。滞纳期超过六个月的，甲方有权无偿收回土地使用权。
2002年11月27日，原告大象实业公司取得了案涉土地的国有土地使用证【东陵国用（2002）字第07190268号】，该证注明的土地使用权面积为10，632平方米，用途：工业；土地等级：10级；地号：071905020；使用权类型：租赁。
2012年4月1日，沈阳市规划和国土资源局东陵分局向原告大象实业公司下发了缴款通知单一份，要求原告大象实业公司于2012年4月1日前，向沈阳市规划和国土资源局东陵分局缴纳2002年至2012年拖欠的土地租金1，176，470元。原告至今尚欠2002年至今的土地租金。
2009年8月12日，原告大象实业公司（乙方）与被告丰泽开发公司（甲方）签订《土地转让及拆迁补偿协议》一份，协议约定：根据甲方在沈阳市东陵区白塔镇地区规划开发的需要，甲方需对乙方用地进行规划建设，甲方对该宗地的使用及地上附着物进行拆迁补偿，经甲乙双方友好协商，双方就原告大象实业公司的位于东陵国用（2002）字第07190268号土地及座落于该土地地上附着物及用电使用权315千万瓦进行拆迁并达成协议。一、甲方同意补偿给乙方人民币一千零五十万元整，本款包括乙方在拆迁范围内的土地使用权补偿金，各种厂房补偿金、四户民宅补偿金、货物补偿金、用电使用权补偿金、企业职工安置补偿金，以及被拆迁所引起的一切税费。二、本协议签订之日时，甲方给付原告乙方人民币一百万元整，作为拆迁定金，余款在2009年12月31日前付清。三、甲乙双方签订本协议后，经乙方同意，甲方对该宗地上的建筑物及地上附着物无偿使用，甲方自行看管，乙方不收取甲方任何费用。四、在乙方接到甲方补偿全部金额时，乙方负责协助甲方办理土地挂牌、过户等相关手续。甲方负责土地挂牌时应缴纳的土地出让金及于此相关的税费，乙方承担过户前所有债权债务及过户时乙方应承担的相关税费。五、若双方发生纠纷，双方应协商解决。如协商不成，这违约方应承担的违约金额按违约价款的日千分之二计算。
2008年8月27日，原告将案涉土地及地上物交付给被告使用，双方对于案涉土地和地上物的交接并无书面的交接手续。被告累计向原告共支付转让费150万元。
2012年6月26日，原告曾经起诉被告至我院，其诉讼请求为：判令被告给付补偿金、违约金及土地增值补偿款。2012年9月10日，大象实业公司向我院提出撤诉申请，2012年9月11日，我院作出（2012）沈中民二初字第86号民事裁定书，准许原告大象实业公司撤回起诉。
就案涉土地的地上物问题，在本院庭审中，原告主张案涉土地的地上物包括3500平米的工业厂房、200平米的变电所、围墙、两个大门。
就案涉土地的地上物拆除问题，在（2012）沈中民二初字第86号一案的庭审笔录中，被告自述其拆除了案涉土地上的锅炉、变电所、厂房、四户居民、自备井、动力电。在本院第二次庭审笔录中，被告自述其已将案涉土地上的厂房、变电所进行了拆除。
2014年8月18日，原告大象实业公司向我院提出鉴定申请，申请事项为：委托鉴定部门对被告违约拆除的4套房屋市场价值和厂房等建筑物进行恢复或重置价值进行评估。2014年8月27日，经我院摇号选定的鉴定机构为沈阳中建东北工程咨询有限公司。2014年8月27日，沈阳中建东北工程咨询有限公司作出司法鉴定委托退还通知书一份，内容为：经我公司鉴定人员与当事人通话，得知当事人无法提供施工图纸等鉴定资料，该工程造价鉴定无法进行，我公司决定中止该鉴定，退还委托。
2014年10月21日，原告再次向我院提出鉴定申请，申请鉴定的内容为：委托鉴定部门对被告违约拆除的4套房屋和厂房等建筑物市场价值进行评估。范围包括：厂房3544.64平方米、315KW动力电变压器及配套房屋、锅炉房240平方米（35米高烟囱）、40立方米化粪池一座、泵房（20平方米包括水泵设施）500米长围墙和收发室（8平方米，10平方米两个）、沥青路面3000平方米、花坛、上下水及其管网、水电气综合配套及设施。
2014年10月24日，经我院摇号选定的鉴定机构为辽宁天衡房地产与土地评估有限公司、辽宁永安资产评估有限公司。
2015年3月11日，辽宁天衡房地产与土地估价有限公司作出了《房地产估价报告》一份，估价结果为：估价对象确定估价对象在价值时点2009年9月18日的设定权利状态及满足相关各项限制条件的判案为目的的市场价值为：评估总价：3，789，846.00元，具体房屋分户评估明细如下：建筑物：1、厂房，数量：360.00㎡，评价单价：931.00元／㎡，重置成本总价：335，160.00元；2、厂房，数量：315.00㎡，评估单价：931.00元／㎡，重置成本总价：293，265.00元；3、锅炉房，数量：180.00㎡，评估单价：987.00元／㎡，重置成本总价：177，660.00元；4、浴池：48.00㎡，评估单位：896.00元／㎡，重置成本总价：43，008.00元；5、办公室，数量：360.00㎡，评估单价：928.00元／㎡，重置成本总价：334，080.00元；6、变电所、数量：1，043.00元／㎡，重置成本总价，115，251.50元；7、东间办公室，数量：36.00㎡，评估单价：868.00元／㎡，重置成本总价，31，248.00元；8、工具室，数量：27㎡，评估单价：868.00元／㎡，重置成本总价：23，436.00元；9、职工食堂，数量：80.00㎡，评估单价：868.00元／㎡，重置成本总价：69，440.00元；10、化验室，数量：360.00㎡，评估单价：868.00元／㎡，重置成本总价：312，480.00元；11、仓库，数量：64.00㎡，评估单位：868.00元／㎡，重置成本总价：55，552.00元；12、办公室，数量：455.00㎡，评估单价：959.00元／㎡，重置成本总价：436，345.00元；13、大型厂房，数量：780.00㎡，评估单价：1，064.00元／㎡，重置成本总价：829，920.00元；14、销售门市房，数量：176，00㎡，评估单价：868.00元／㎡，重置成本总价：152，768.00元；15、收发室，数量：26.00㎡，评估单价：868.00元／㎡，重置成本总价：22，568.00元；16、厂住宅，数量：121.50㎡，评估单价：1，628.00元／㎡，重置成本总价：197，802.00元；17、厕所，数量：15.00㎡，评估单价：480.00元／㎡，重置成本总价：480.00元；合计：数量：1，436.50㎡，重置成本总价：3，430，464.00元。构筑物及附属设施名称：1、砖围墙，数量：460.00m，评估单价：108.00元／m，重置成本总价：49，680.00元；2、铁艺围墙，数量：60.00m，评估单价：96.00元／m，重置成本总价：5，760.00元；3、沥青路面，数量：3，000.00㎡，评估单价：77.00元／㎡，重置成本总价：231，000.00元；4、花池，数量：62.80m，评估单价：15.00元／m，重置成本总价：942.00元；5、烟筒，数量：18.00m，评估单价：72，000.00元／m，重置成本总价：72，000.00元；合计：重置成本总价：359，382.00元。总计：3，789，846.00元。
沈阳丰泽房屋开发有限责任公司对该评估报告不服，报出复议申请，内容如下：一、房地产估价报告不符合法定条件，应当无效。根据《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题决定》第5条规定：法人或者其他组织申请从事司法鉴定业务的应当具备下列条件（4）每项司法鉴定业务有3名以上鉴定人的。而在此次的房地产估价报告中只有两名评估师签字，该报告不具有法律效力。二、被异议人在未按照法定程序对所涉房产及附属设施进行认真核查的情况下，出具的房地产评估报告应属无效。被异议人在未按照法定程序对所涉房产被异议人、现场调查人员是怎样对现场房产的数量、质量进行核查的。因为现场没有进行评估的房产及附属设施，就等于没有核查对象，即出具报告，违背了客观性、公正性。在没有被评佔物的前提下出具的报告属于无效的报告。三、被异议人被评估时在声明中强调“5、估价人员于2015年2月11日已对本评估报告中的估价对象进行了实地查看，实地查看日估价对象已不存，因委托方不能提供估价对象权属证明，对于估价对象的范围，外观与价值时点的维护管理状况以及权利性性质、用途、建筑结构、建成年代、数量，以委托方的委托书及原告方提供的勘察图和房屋自然情况一览表共为依据，如果情况与本报告情况不符，最终以法院裁定为准”。显然该报告不具有真实性。是原告人自编的面积、数量而做出的。因此该报告不具备法律效力。
辽宁天衡房地产与土地评估有限公司对被告提出复议申请答复如下：1、我们依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和《司法鉴定程序通则》履行了正常估价程序，估价人员的选择及人数均符合规定。2、本次评估估价目的为法院判案提供专业参考意见，委托方沈阳市中级人民法院，因实地查看日与价值时点相差多年且估价对象在现场查看日已不存在，我们无法看到实物状态，故本次估价我们按照《房地产估价规范》的规定，依据委托人提供的《司法鉴定委托书》及原告提供的勘察图和房屋自然情况一览表等相关资料确定估价对象的权属、数量、状态等情况，并以此做为本次估价的假设前提条件，即本次估价结果成立的前提条件是委托人及原告提供的相关资料是真实的。本次评估严格遵守依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和《司法鉴定程序通则》的规定，遵循公开、公正、公平的估价原则，估价程序合规，估价方法正确，技术线路无误，评估价值合理。
2015年3月11日，辽宁永安资产评估有限公司作出退卷说明一份，内容为：对被申请人违约拆除的4套房屋和厂房等建筑物市场价值进行评估。由于现场无法查勘，其中包括：315kw动力电变压器及配套房屋、40立方米化粪池一座、泵房（20平方米包括水泵设施）、上下水及其管网、水电气综合配套和设施，申请人提供不出相应说明及证据，现申请退卷。
在本院庭审中，二被告丰泽开发公司、刘定有均表示表示案涉土地现具备腾退返还条件并同意共同承担返还责任。原告、二被告均确认刘定有系被告丰泽开发公司的实际持有人。
在本院庭审中，经向原告、被告释明其所签订的《土地转让及拆迁补偿协议》为无效合同，原、被告均表示无异议。
上述事实，有土地转让及拆迁补偿协议、国有土地使用证、发票、缴费通知书、房地产评估报告、退卷说明、庭审笔录等证据材料及当事人陈述，经当事人庭审质证与本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为，本案的争议焦点为：一、原告大象实业公司与被告丰泽开发公司所签订的《土地转让及拆迁补偿协议》的合同效力问题；二、二被告是否应腾退并返还案涉土地并共同向原告赔偿拆除地上物的相应损失。三、原告是否应当向被告返还转让费150万元。
关于《土地转让及拆迁补偿协议》的合同效力问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条明确规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。结合本案事实，原告系通过租赁方式取得案涉土地的使用权并成为该土地的合法使用权人，原告与沈阳市规划和国土资源局东陵分局所签订《沈阳市国有土地使用权租赁合同》第九条明确约定：“乙方依据本合同取得的土地使用权不得转让、转租，如需转让、转租，必须按规定办理出让手续，缴纳土地出让金。”依照该条约定，原告未经土地部门批准办理出让手续，缴纳土地出让金，不允许转让案涉土地。事实上，原、被告签订《土地转让及拆迁补偿协议》，转让案涉土地并未取得土地管理部门的批准，亦未办理手续并交纳土地出让金，因此原、被告所签订的《土地转让及拆迁补偿协议》损害了社会共同利益，应为无效合同。
因原、被告双方所签订的《土地转让及拆迁补偿协议》为无效合同。故依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，原告应将被告已支付的150万元转让款返还给二被告，二被告亦应将案涉土地及现有地上物返还给原告。因此对于原告要求二被告返还案涉土地及现有地上物的诉求予以支持，对被告要求原告返还150万元转让款的主张亦予以确认。
关于二被告是否应赔偿原告拆除地上物的相应损失的问题，本院认为，原、被告所签订的《土地转让及拆迁补偿协议》第三条明确约定：“被告经原告同意，对该宗土地上的建筑物及地上附着物无偿使用，被告自行看管，原告不收取任何费用。”依照该条约定，原告向被告交付土地后，被告有权无偿使用案涉土地上的建筑物及地上附着物，现被告未经原告同意自行拆除案涉土地上的厂房、锅炉房、变电所等建筑物及地上附着物，明显违反双方合同明确约定，亦侵犯了原告的合法权益，现原、被告所签订的转让及补偿协议归于无效，被告应返还土地及地上物，但事实上被告现无法将案涉土地恢复到双方交付土地时的状态，因此对于二被告擅自拆除的地上物，二被告应当赔偿相应的损失。关于赔偿损失的数额问题。原告主张依据鉴定机构出具的评估报告的地上物评估总价3，789，846.00元要求二被告进行赔偿，二被告对此予以否认，二被告认为评估确定的地上物现已灭失，无法确定价值。本院认为，鉴定机构计算地上物价值的时间点为2009年9月18日即被告拆除相应地上物的时间，其作出鉴定的参照资料为原告提供的相应照片、社会研究院出具可测量出面积的航拍图。结合二被告在本院庭审中对于拆除地上物的陈述及二被告在（2012）沈中民二初字第86号一案庭审笔录中的陈述，并结合原告提供的刘良纯购买了沈阳橡胶工业总公司的全部产权（包括案涉土地及地上物）发票上所显示的3，533.64平方米房屋建筑的价值为1，871，066.元、其他资产的价值为2，068，364元，可确认鉴定部门作出的房地产估价报告具有一定的客观性和公正性，对辽宁天衡房地产与土地评估有限公司作出的该鉴定报告的计算标准本院予以认可。二被告应当向原告赔偿拆除地上物实际损失3，789，846元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告沈阳大象实业有限公司与被告沈阳丰泽房屋开发有限责任公司于2009年8月12日签订的《土地转让及拆迁补偿协议》为无效合同；
二、原告沈阳大象实业有限公司于本判决生效之日起30日内返还被告沈阳丰泽房屋开发有限责任公司、被告刘定有土地转让款1，500，000元；
三、被告沈阳丰泽房屋开发有限责任公司、被告刘定有于本判决生效之日起30日内将位于沈阳市东陵区白塔镇白塔村的土地腾出并返还给原告沈阳大象实业有限公司（该土地的土地使用证号为东陵国用（2002）字第07190268号，使用面积为10，632平方米）；
四、被告沈阳丰泽房屋开发有限责任公司、刘定有于本判决生效之日起30日内向原告支付拆除地上物赔偿金3，789，846.00元；
五、驳回原告沈阳大象实业有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费70，600元，保全费5000元，共计75，600元，由原告负担53，960.96元，由被告沈阳丰泽房屋开发有限责任公司、刘定有负担21，639.04元，鉴定费80，000元，由被告沈阳丰泽房屋开发有限责任公司、刘定有负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审判长 刘 冬
审判员 相 蒙
审判员 郑竹玉
二〇一五年五月六日
书记员 那萌萌
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。