天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中速民终字第1347号
上诉人（原审被告）张羽。
被上诉人（原审原告）新工（厦门）物业管理服务有限公司天津分公司。
代表人蒋XX，总经理。
委托代理人赵XX，天津优法律师事务所律师。
委托代理人韩XX，天津优法律师事务所实习律师。
上诉人张羽因物业服务合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院2014年6月17日作出的（2014）滨功民初字第936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2005年8月28日，天津XX（集团）有限公司作为委托方（甲方），新工（厦门）物业管理服务有限公司作为受托方（乙方），双方签订了《天津市前期物业管理服务合同》，甲方将伴景湾家园物业项目（建筑面积19.69万平方米）委托乙方进行前期物业管理服务。该合同对委托物业的基本情况、物业管理服务事项、前期物业管理服务合同期限、双方权利义务、物业管理服务标准、物业管理服务费用等内容进行了约定。合同第五条第十一款乙方义务约定，乙方在本物业交付使用后有下列情形之一的，负责召集首次业主会会议；1、出售建筑面积达百分之五十以上；2、业主入住率达百分之五十以上；3、首位业主实际入住达两年以上。合同约定物业管理服务事项标准包括：房屋外观；设备运行；房屋共用部位及共用设备的维修、养护；物业管理区域内共用设施、场地的维修、养护；环境卫生；绿化养护；车辆行驶与停放秩序管理；公共秩序管理；急修、小修；业主对乙方的满意率等。合同期限自2007年3月1日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。在物业管理服务费用条款中约定：住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.5元由业主交纳，业主每月的25日前交纳，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之五交纳滞纳金。合同责任及生效条款约定：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主，本物业的全体业主应对履行本合同承担相应的责任。本合同自签订之日起生效。本合同经业主签订前期物业管理确认书后对其具有约束力。合同还对其他内容进行了约定。2005年9月16日，上述收费标准在天津经济技术开发区物价局进行备案。2005年9月28日，上述合同在天津经济技术开发区物业管理办公室备案。
2007年6月28日，天津XX（集团）有限公司作为甲方，新工（厦门）物业管理服务有限公司天津分公司（以下简称“新工物业天津分公司”）作为乙方，双方签订了《天津市前期物业管理服务合同》补充协议，双方就甲方委托乙方对甲方开发的“伴景湾家园”小区进行物业管理服务的《天津市前期物业管理服务合同》未尽事宜，达成补充协议，就乙方物业管理服务事项及物业管理服务标准等在前期物业管理服务合同基础上进行了约定，补充协议如与合同有冲突或不一致的，以补充协议为准。
另查明，新工物业天津分公司隶属于新工（厦门）物业管理服务有限公司，在天津市工商行政管理局注册，其经营范围包括物业管理及相关咨询服务等。上述物业服务合同签订后，新工物业天津分公司为伴景湾家园小区业主提供了物业管理服务，在2009年至今的服务中尚存在小区卫生清扫不及时、公用照明损坏未修理、小区车辆秩序混乱、小区安全监控不到位、未每年公示物业管理服务费的收支账目等问题。
另查明，张羽系天津经济技术开发区泰祥路2号伴景湾家园5号楼3门1002室的业主。2005年12月20日，张羽签署确认书，确认已阅读前期物业管理服务合同，理解并认同条款内容，同意严格遵守。涉诉房屋面积为173.78平方米，按照合同约定的每月每平方米2.5元计算物业管理服务费，2009年5月至2014年3月张羽共拖欠物业管理服务费25632.55元。
2011年9月21日，新工物业天津分公司向张羽发送律师函，催缴2009年5月至2011年9月30日的物业费。张羽在原审当庭表示收到了该份律师函。2012年11月2日，新工物业天津分公司再次向张羽寄发律师函，催缴2010年5月至2012年10月的物业费。该函件于2012年11月4日本人签收。
新工物业天津分公司向原审法院提起诉讼，请求依法判令张羽给付拖欠的物业费25635.5元，滞纳金11535.97元，共计37171.47元；诉讼费用由张羽承担。
原审法院认为，新工物业天津分公司具有物业管理资质，其接受开发商的委托，签订的《天津市前期物业管理服务合同》为有效合同。张羽对前期物业管理服务合同予以确认，该合同对其具有约束力，因而双方之间存在着物业管理服务合同关系。张羽辩称，因未能成立业主委员会，故双方的前期物业合同无效。但依据《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限，但期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。而涉诉合同中已明确约定，合同期限自2007年3月1日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。该约定并不违反法律规定，新工物业天津分公司、张羽均应予以遵守。至新工物业天津分公司起诉时，业主委员会尚未成立并签订新的《物业管理服务合同》，故双方之间的物业合同尚在履行期内。张羽的主张，于法无据，不予支持。
新工物业天津分公司依照合同提供了物业管理服务，张羽应履行给付物业管理服务费的义务。虽然新工物业天津分公司在履行合同的过程中存在着一定的瑕疵，但张羽不能因此拒付全部的物业服务费，本着物业服务收费应当遵循合理以及质价相符的原则，适当酌减张羽应交纳的物业服务费，对双方当事人方显公平。至于酌减的比例，认为酌减5%为宜。张羽主张2009年5月至2014年3月物业管理费已过时效。
依据新工物业天津分公司提供的催缴函看，其于2011年9月向张羽催缴了2009年5月至2011年9月的物业费，2012年11月向张羽催缴了2010年5月至2012年10月的物业费。但至2011年9月催缴时，2009年5月至2009年9月已过两年诉讼时效，不予支持。2009年10月至2010年4月的物业费时效应自2011年9月中断，而2012年11月新工物业天津分公司催缴函中并未对上述期间的物业费进行再次催缴，至本次起诉之时，上述期间物业费已超过两年的诉讼时效，该部分物业费主张不予支持。2010年5月至2012年10月的物业费自2012年11月构成时效中断，至本案起诉之时，未超过诉讼时效。2012年11月至2014年3月的物业费未超过诉讼时效，张羽应当支付。故张羽应支付新工物业天津分公司2010年5月至2014年3月物业管理服务费19398.19元。
物业管理服务合同中约定的滞纳金，实际上是违约金性质的约定，鉴于张羽拒交物业服务费属于行使合同履行抗辩权的行为，新工物业天津分公司主张逾期付款违约金缺乏依据，故其请求张羽支付逾期付款违约金，不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十六条之规定，判决：1、张羽于原审判决生效之日起十日内给付新工物业天津分公司2010年5月至2014年3月天津经济技术开发区泰祥路2号伴景湾家园5号楼3门1002室房屋的物业管理服务费19398.19元；2、驳回新工物业天津分公司其他诉讼请求。上述给付事项，如未按原审判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为365元，由新工物业天津分公司负担90元，张羽负担275元，张羽应负担部分由其于原审判决生效之日起十日内径行给付新工物业天津分公司。
原审法院判决后，张羽不服该判决，向本院提起上诉，请求：依法撤销原审判决，依法改判驳回新工物业天津分公司的诉讼请求；一、二审案件诉讼费用由新工物业天津分公司负担。理由：其并未收到2012年11月2日新工物业天津分公司寄送的律师函，新工物业天津分公司要求其给付2012年3月之前的物业费已过诉讼时效，其不应支付；涉诉《天津市前期物业管理服务合同》关于合同期限的约定明显有失公平，该合同无效，其不应支付相关物业费。
被上诉人新工物业天津分公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原审判决。
本院二审审理查明的事实与原审一致，本院对原审审理查明的事实予以确认。
本院认为，当事人的合法权益受到法律保护，涉诉《天津市前期物业管理服务合同》合法有效，张羽对该前期物业管理服务合同予以确认，该合同对其具有约束力。张羽2009年5月至2014年3月未交纳物业费，作为物业服务方的新工物业天津分公司提交的证据能够证明其在2011年9月21日及2012年11月2日分别向张羽发出律师函催缴物业费，原审法院依据律师函送达情况认定张羽诉讼时效内应缴纳物业费期间并无不当，张羽上诉主张其未收到2012年11月2日律师函，新工物业天津分公司2012年3月之前的物业费已过诉讼时效，缺乏相关依据，对该上诉请求本院不予支持。张羽主张涉诉《天津市前期物业管理服务合同》无效，亦缺乏事实及法律依据，本院亦不予以支持。原审法院依据涉诉物业服务情况，对张羽应缴纳物业费酌减5%，所作处理并无不当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费285元，由上诉人张羽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乜 红
代理审判员 邓 晓 萱
代理审判员 田 雷
二〇一四年七月二十四日
书 记 员 何日升速录员李霞