江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民初字第1074号
原告昆山精密模具标准件有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇昆太路756号，组织机构代码25124174-9。
法定代表人朱叔恒。
委托代理人彭进峰，江苏海联海律师事务所律师。
委托代理人邬庭松，江苏海联海律师事务所律师。
被告吴高山。
委托代理人罗列，江苏正文人（昆山）律师事务所律师。
委托代理人钱斌，江苏正文人（昆山）律师事务所律师。
原告昆山精密模具标准件有限公司与被告吴高山租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月28日立案受理后，依法适用简易程序由审判员徐福灿独任审判，后被告提出管辖异议，本院依法裁定驳回。本案因案情复杂，依法转为普通程序，本院依法组成合议庭于2014年7月29日公开开庭进行了审理，原告委托代理人邬庭松、被告委托代理人罗列、钱斌到庭参加诉讼。审理中，被告提起反诉，并明确以返还不当得利作为诉请基础，与本诉非基于同一法律关系，也非基于同一法律事实，不符合法律规定的反诉构成条件，故本院依法不予受理，被告可另行诉讼。本案现已审理终结。
原告昆山精密模具标准件有限公司诉称：2012年2月16日及2012年7月31日，原被告双方签订了两份空地租赁合同，被告承租座落于XX路XX号厂区东门处以及东北侧，面积总和约为310平方米，主要业务销售批发建材以及钣金加工。合同约定被告每半年交付一次租金以及物业管理费，以及租金和园区物业管理费用的计算标准。但自2013年3月以来，被告一直无理由拖欠原告租金、物业管理费等，虽经原告多次催讨，但被告仍不支付。原告认为被告恶意拖欠的行为已经严重侵害了原告的合法权益，原告分别于2013年12月18日以及2014年3月7日向被告发函，要求与被告解除合同，并要求被告立即向原告缴纳拖欠的相应款项，以及在合理期限内搬离，但被告至今无动于衷。为维护原告合法权益，故起诉至法院，请求判令：1、原告要求与被告解除双方之间签订的租赁合同；2、原告要求被告立即偿付拖欠原告的租金（截止到起诉日）30201.63元、物业管理费3736元、利息损失暂定3000元（利息计算标准按央行同期贷款利率从2013年12月19日起暂计算至起诉之日，以判决生效之日为准）；3、原告要求被告于2014年4月1日前搬离；4、被告承担本案的一切诉讼费用。审理中，原告明确诉讼请求为：1、要求判令原被告双方于2012年7月31日签订的编号为44号的空地租赁合同于2013年12月20日解除；2、要求被告立即支付拖欠的租金自2013年3月15日计算至2013年12月18日止共计17319.4元，后续场地使用费参照44号合同以年租金22742.4元计算从2013年12月19日计算至起诉之日止共计5856.2元，并要求计算至实际迁出日为准，利息损失以租金17319.4元按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算从2013年12月31日计算至判决生效之日止；3、被告立即迁出租赁场地；4、被告承担本案诉讼费用。
原告为支持其诉请，向本院提供如下证据：
1、44号厂房租赁合同一份，证明原被告双方之间存在厂房租赁关系；
2、两份通知函及邮寄凭证，证明原告书面通知被告要求支付租金，被告已经收到通知；
3、国有土地使用证复印件，证明原告为所涉租赁标的的所有权人；
被告吴高山辩称：原告以被告未支付房租为由提出解除合同不是事实，被告一直要求支付房租，系原告拒收房租，原因在于原告所出租的房屋已经在2010年底与昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司达成拆迁协议并履行，拆迁公司也已经对原告进行了补偿，原告与被告之间的租赁协议实际已无法继续履行，故请求驳回原告诉请。
被告为支持其主张，向本院提供如下证据：
1、动迁协议书复印件，证明所承租房屋产权已经不属于原告；
2、备忘录一份，证明2013年4月23日原告将备忘录交给被告，通知拆迁房屋已经移交拆迁公司，原告无权主张租金；
3、录音光盘及书面材料，证明在2013年3月中旬被告前去交纳租金，但原告拒收。
经本院主持质证，被告对原告提供的证据1真实性无异议，本院予以确认，对证据2、3，被告不予认可，经本院审核，对其真实性、关联性、合法性均予以确认。原告对被告提供的证据1真实性不予认可，经本院审核，本案系合同纠纷，原被告双方系租赁合同的合同主体，原告与案外人拆迁合同的真实与否，并不影响本案中原被告双方当事人的权利义务，故本院认定被告提供的证据1与本案并无关联，本院不作认定。关于被告提供的证据2，真实性原告予以确认，本院对其予以认定。关于被告提供的证据3，原告不予认可，认为与其他案件中当事人提供的视频资料在形成时间上与本案被告陈述存在矛盾之处，经本院审核，被告提供的视频资料无法显示形成时间，被告主张系2013年3月中旬，但从视频内容看，明显应为下半年时间，故本院对被告主张的视频形成时间不予采信。本院对被告提供的证据3真实性予以确认，但证据形成时间无法确定。
据此，依据上述证据及当事人陈述，本院查明事实如下：
2012年7月31日，被告作为昆山市玉山镇高山不锈钢塑钢销售部个体工商户登记业主，与原告签订《空地租赁合同》一份，合同编号为44号，合同约定被告承租原告所有的位于昆山市XX路XX号厂区内厂区东北侧，租赁面积为230平方米，租赁期限为2012年9月15日至2015年9月14日，年租金22742.4元，每年租金递增3%，被告每半年交付一次租金，交付租金时间为每半年期满提前一个月。租赁期内，被告未经原告同意拖欠租金累计一个月以上且不缴纳滞纳金的，原告有权单方面终止合同，收回厂房，没收保证金等。上述合同签订后，原告按约将所涉空地交付被告使用，被告租金交付至2013年3月14日，2013年3月15日后的租金未付。嗣后，原告于2013年12月18日发函至被告，函件地址为被告经营所在地，并留有被告本人电话，该函于2013年12月20日被签收，函件内容为：“鉴于双方前期分别签订了合同编号为44#、45#的《空地租赁合同》。截止到2013年12月10日止，贵司（即本案被告，下同）尚欠我司（即本案原告，下同）租金等费用共计22176.8元，物业管理费共计2981元。贵司需在收到本函件之日起10日内到厂区物业处进行缴纳。根据合同第十条规定：租赁期内未经我方同意，拖欠租金累计一个月以上且不缴纳滞纳金的。我方有权单方面终止本合同，收回该厂房。根据以上合同规定，我司正式通知你方，即日起我司已与你方终止租赁合同，限你方在2014年1月15日前搬离，同时我司保留追索你方违约金的权利。综上，请你方尽快缴纳以上租金等费用并搬离现场，否则我司将诉诸法律，由此造成的损失由你方自行承担。”
另查明：2013年4月23日，原告向被告出具备忘录一份，内容为：“接政府通知，本厂房将在2013年4月30日移交给政府拆迁办，并于2013年8月30日开始拆迁。根据双方签订的《房屋租赁合同》的相关约定，现通知贵单位，自2013年4月30日终止《房屋租赁合同》。并就乙方（本案被告，下同）迁出事宜，经双方友好协商达成以下共识：一、合同终止前的各项费用乙方必须按实支付。二、甲方（即本案原告，下同）同意在乙方签署本备忘录后，协调政府延缓乙方搬迁时间，并免除延缓期间的房屋租金、物业费。三、乙方保证在2013年8月30日前搬出厂房，逾期不搬的愿承担一切责任。四、本备忘录一式二份，甲、乙双方各执一份，自双方签字盖章之日起生效。”被告未在备忘录上签字确认。合同履行过程中，租金系由原告职员林伟明作为经办人，并经原告财务章确认，水电费系由中节能（杭州）物业管理有限公司昆山分公司员工杨俊奇作为经办人，并经原告财务章确认。被告提供视频资料显示被告及其他租户要求交纳租金，视频中工作人员表示不收租金。
本院认为：原被告双方之间的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务和享受各自权利。原告在签约后将相应场地交予被告使用，被告应按照合同约定支付相应的租金。按照合同约定，2013年3月15日至2013年9月14日的半年租金应于2013年2月14日前支付，因双方于2013年4月就合同终止事宜进行协商，虽协商未达成一致意见，但基于原告方提出终止请求，在协商未果的情况下，双方应继续按照原合同约定履行合同义务，原告应主动提醒被告按原合同约定履行付款义务，且合同履行过程中被告亦提供了证据证明其具有主观交纳租金的意愿，原告存在拒收行为，故不应认定被告自始即存在拒交租金的违约行为。但被告于2013年12月20日收到原告解除合同通知后，既未在合理期间内交纳应交租金，也未在三个月内提出对合同解除的异议，故原告该份合同解除通知已生效，本院依法认定原被告双方签订的合同编号为44#的《空地租赁合同》于2013年12月20日解除。合同解除后，被告理应将所承租的空地交还给原告，故本院对原告要求被告立即搬离所承租场地的诉请予以支持。另被告理应支付原告2013年3月14日至2013年12月20日期间的租金，经计算为17435.84元。对自2013年12月21日起的实际使用费，被告亦应予支付，按照22742.4元／年的租金标准计算。关于原告主张的利息损失，原告合同解除通知中要求被告收函件后十日内交纳，故关于所拖欠的租金应自2014年1月1日起计算利息，并以原告自愿主张的17319.4元为基数计算。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告昆山精密模具标准件有限公司与被告吴高山于2012年7月31日签订的合同编号为44#的《空地租赁合同》于2013年12月20日解除。
二、被告吴高山于本判决生效之日起十日内搬离所承租的原告昆山昆山精密模具标准件有限公司位于江苏省XX路XX号厂区东北侧场地（面积为230平米）。
三、被告吴高山于本判决生效之日起十日内支付原告昆山精密模具标准件有限公司2013年3月15日至2013年12月20日期间租金17435.84元，并支付相应的利息损失（按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，以17319.4元为基数，自2014年1月1日起算至本判决生效之日止）。
四、被告吴高山于本判决生效之日起十日内支付原告昆山精密模具标准件有限公司自2013年12月21日至本判决生效之日止的空地实际使用费（按照22742.4元／年标准计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，原告可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费1302元，由原告负担302元，被告负担1000元，被告负担部分原告起诉时已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行，农业银行苏州工业园区支行营业部；帐号，10-550101040009599。
审 判 长 徐福灿
人民陪审员 吴建萍
人民陪审员 柴叶红
二〇一四年八月七日
书 记 员 沈 健
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