南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秦民初字第2110号
原告（反诉被告）雅居乐物业管理服务有限公司南京分公司，住所地南京市秦淮区贡院街13-2号。
负责人毛建平，该公司总经理。
委托代理人欧永成，男，该公司法务。
委托代理人王玉，女，该公司员工。
被告（反诉原告）曹书林，男。
被告（反诉原告）张安玲，女。
以上两被告（反诉原告）的共同委托代理人张文林，江苏协恒律师事务所律师。
原告雅居乐物业管理服务有限公司南京分公司（以下简称雅居乐物业南京分公司）与被告曹书林、张安玲物业服务合同纠纷一案，原告雅居乐物业南京分公司于2015年4月17日向本院起诉，本院于同日立案受理。被告曹书林、张安玲于2015年5月21日向本院提起反诉，本院依法予以受理。依法由代理审判员黄茜适用简易程序于2015年6月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）雅居乐物业南京分公司的委托代理人欧永成、王玉，被告（反诉原告）曹书林、张安玲的委托代理人张文林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）雅居乐物业南京分公司诉称，曹书林、张安玲系南京市雅居乐花园x幢x单元xx室产权人，雅居乐物业南京分公司为南京雅居乐花园的物业服务公司。曹书林、张安玲自收房以来，雅居乐物业南京分公司按照《前期物业服务协议》的约定标准向业主提供了物业服务至今，但是曹书林、张安玲连续欠缴多期物业服务费及公摊水电费，经过物业公司多次催缴未果。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、曹书林、张安玲支付2014年1月至2015年4月的物业服务费6880元，2013年11月至2015年2月的公共能耗费799.9元及上述两项费用的滞纳金（按日千分之五的标准计算自欠缴之日计算至实际支付之日）；2、曹书林、张安玲承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）曹书林、张安玲辩称，首先，本案所涉的《前期物业服务协议》是曹书林与中山市雅居乐物业管理服务有限公司南京分公司签订的，并非本案雅居乐物业南京分公司，且该合同也与张安玲无关，故应当驳回对于张安玲的诉讼请求。其次，物业公司近年来没有按约履行自己的合同义务，小区的公共部位、公共设施被他人侵占，环境卫生得不到保障，车辆停放混乱无序，且经常发生偷盗事件，但是物业公司针对业主的投诉却是置之不理，故物业公司没有履行合同义务，其诉请依法不能成立。再次，关于物业公司所主张的滞纳金，因为是物业公司未履行合同在先，所以主张滞纳金毫无依据，且曹书林、张安玲也没有收到物业公司寄出的催缴函件，所以对于物业公司提出的滞纳金诉请应予驳回。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）曹书林、张安玲诉称，雅居乐物业南京分公司拒不履行《前期物业服务协议》的约定内容，小区脏乱差，业主的财物安全得不到保障，造成了反诉原告车辆被盗的损失，故诉至法院，请求判令：1、雅居乐物业南京分公司赔偿曹书林、张安玲财产损失1950元；2、雅居乐物业南京分公司承担本案全部诉讼费用。
原告（反诉被告）雅居乐物业南京分公司辩称，首先，车辆被盗发生在2012年，反诉原告现在主张车辆被盗的损失已经超过了诉讼时效。其次，从双方签订的物业合同来看，物业公司没有车辆保管的义务，反诉原告也没有任何证据证明系因物业公司行为造成其损失。综上，请求驳回曹书林、张安玲的反诉诉讼请求。
经审理查明，曹书林、张安玲系夫妻关系，两人系南京市秦淮区龙蟠南路xx号x幢x单元xx室房屋（以下简称诉争房屋）业主，诉争房屋建筑面积为268.72平方米。2009年9月1日，中山市雅居乐物业管理服务有限公司南京分公司（甲方）与曹书林（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：由甲方为乙方提供前期物业服务，服务内容包括房屋共用部位及设施的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、住宅区公用设施设备及公共场所的维护和管理、环境卫生管理、秩序维护、交通秩序与车辆停放引导、房屋装饰装修管理等；乙方首次交纳费用的时间按照南京雅居乐花园《商品房买卖合同》的约定执行，以后交纳费用的时间为每月10日前（或另行通知）交纳本月物业服务费；物业服务费收费标准为高层住宅每月每平方米1.6元；该收费标准不包含公共用水、用电费用，公共用水、用电另外分摊。乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之五缴纳违约金。
另查明，中山市雅居乐物业管理服务有限公司南京分公司于2010年12月16日更名为雅居乐物业管理服务有限公司南京分公司。
再查明，2012年9月5日，张安玲报警称其电动车被偷，接处警工作登记表载明：“2012年9月4日13时许，报警人张安玲将电动自行车停放在雅居乐小x栋x单元门口，车锁所好的，9月5日8时30分，发现停放在原处的电动自行车被偷。损失物品为红色鸿尔达牌电动自行车一辆，牌照号为89xx7，钢印号为6539xx2350，2010年2月20日购买，价格1950元，车主张安玲。”但自其报案后，该盗窃案件并未被公安机关侦破。曹书林、张安玲未缴纳自2014年1月至2015年4月的物业服务费6880元（268.72平方米×1.6元／月／平方米×16个月）及2013年11月至2015年2月的公共能耗费。2015年3月31日，雅居乐物业南京分公司通过江苏法德永衡律师事务所向曹书林发送律师函，催收2014年1月至2015年3月期间的物业服务费及2013年11月至2014年12月期间的公共能耗费，但对此并未能提供曹书林本人已签收律师函的相关证据材料。
曹书林、张安玲提供照片一组，以证明在雅居乐物业南京分公司提供物业服务期间，小区的公共部位、公共设施被他人侵占，环境卫生得不到保障，车辆停放混乱无序。雅居乐物业南京分公司对于上述证据的真实性不持异议，但是认为仅凭照片无法说明物业公司未尽管理和维护义务。
雅居乐物业南京分公司提供2013年11月至2014年12月期间雅居乐小区水、电费发票及按户分摊计算明细等证据，以证明雅居乐物业南京分公司已经先行垫付了小区的公摊水电费用，其主张的公共能耗费用系严格按照支出以各户建筑面积为标准进行了分摊，扣除应退还的垃圾费60元，诉争房屋2013年11月至2014年12月期间的公摊水电费应为799.9元。曹书林、张安玲对于上述证据的真实性没有异议，但是认为物业公司也在小区内办公，故上述费用不能证明系物业公司支付的小区公共能耗费用。
案件审理过程中，曹书林、张安玲申请就雅居乐物业南京分公司主张的违约金标准予以酌减。
以上事实，有《前期物业服务协议》、律师函、水电费发票、按户分摊明细、照片、接处警工作登记表、《江苏省南京市工商行政管理局外商投资公司分公司准予变更登记通知书》及当事人陈述等予以证实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。雅居乐物业南京分公司与曹书林签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思的表示，合法有效。曹书林作为雅居乐花园小区的业主接受了雅居乐物业南京分公司提供的物业服务，理应缴纳该期间的物业服务费用。关于曹书林认为小区内公共部位、公共设施被他人侵占，环境卫生得不到保障，车辆停放混乱无序，物业公司未履行合同义务，故其不应缴纳物业服务费的抗辩主张，本院认为，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。而曹书林提交的证据并不足以证明其在辩称中主张的物业公司未尽义务之处给其的生活造成重大影响，故不能以此为由拒交物业服务费，本院对其该项抗辩主张不予采纳。公摊水电费系由物业公司收代缴的费用，该费用最终理应由各业主来缴纳，从雅居乐物业南京分公司提供的水电费发票、分摊明细等证据材料来看，其已经实际垫付了相关费用，并按各户建筑面积进行了分摊，故对于其要求曹书林支付公摊水电费799.9元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于张安玲认为《前期物业服务协议》系曹书林签订，与张安玲无关，故其不应缴纳相关费用的抗辩主张，本院认为曹书林、张安玲系夫妻关系，且共同居住在诉争房屋中，该笔物业服务费及公摊水电费债务应当按夫妻共同债务处理，故对张安玲的上述抗辩主张本院不予采纳。关于逾期违约金，雅居乐物业南京分公司主张按每日千分之五的标准自应当支付之日计算至实际支付之日止，曹书林、张安玲申请对该标准予以酌减，本院综合考虑被告反映的车辆被盗问题及本案案情，酌定降低标准为中国人民银行同期同档贷款基准利率，且雅居乐物业南京分公司未能提供其于起诉前已催缴的充分证据，故该违约金计算应自其起诉之日即2015年4月17日起算。关于曹书林、张安玲要求雅居乐物业南京分公司赔偿其车辆被盗损失的反诉诉讼请求，本院认为，从其提供的证据材料来看，无法证明其实际损失大小，故对其上述反诉诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）曹书林、张安玲于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）雅居乐物业管理服务有限公司南京分公司2014年1月至2015年4月的物业服务费6880元，2013年11月至2015年2月的公共能耗费799.9元，合计7679.9元及逾期违约金（自起诉之日即2015年4月17日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率标准计算）。
二、驳回被告（反诉原告）曹书林、张安玲的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，减半收取为25元，由被告（反诉原告）曹书林、张安玲负担。
反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）曹书林、张安玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76）。
代理审判员 黄 茜
二〇一五年六月二十四日
见习书记员 朱秋萍