江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7515号
上诉人（原审原告、反诉被告）李红云，女，1979年11月25日生，汉族。
委托代理人麻万鹏，江苏朗盈律师事务所律师。
委托代理人张晓宁，江苏朗盈律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）王大龙，男，1952年5月8日生，汉族。
被上诉人（原审被告、反诉原告）俞秀兰，女，1952年4月11日生，汉族。
以上两被上诉人共同委托代理人王平，女，1982年5月18日生，汉族。
以上两被上诉人共同委托代理人李彭宁，中国人民解放军73602部队政治部法律服务工作者。
上诉人李红云因与被上诉人王大龙、俞秀兰房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第4964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李红云原审诉称，2015年5月28日，原告与两被告及南京馨之房房地产经纪有限责任公司月牙湖分公司（以下简称馨之房公司）签订了《房地产买卖中介合同》。该合同约定两被告向原告出售位于南京市高桥门199号140幢3单元506室房屋，房屋面积87.04平方米，售价1160000元，中介费8000元；同时约定若无正当理由不履行该合同则为违约，应当承担50000元的违约责任。当日双方还签订补充协议一份，原告依该协议约定于当日向两被告支付购房定金20000元。但在合同签订后，两被告不肯履行合同义务，经原告多次沟通仍未果，此后两被告告知原告不再出售该房屋，并拒绝退还原告支付的购房定金。两被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、两被告双倍返还原告支付的购房定金40000元；2、两被告承担本案诉讼费用。
王大龙、俞秀兰原审辩称，两被告并不存在违约行为，合同无法继续履行系因原告违约所致，原告在2015年7月10日未能按照合同约定支付首付款，经两被告催告，原告在7月15日既未支付首付款亦始终无法明确可以支付首付款的确切时间，故两被告已经于7月16日向原告发送短信要求解除合同。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
王大龙、俞秀兰原审反诉称，2015年5月28日反诉原告与反诉被告及馨之房公司签订了《房地产买卖中介合同》，合同约定反诉被告应当于2015年7月10日将购房首付款530000元交给反诉原告同时办理房屋过户手续。合同签订之时，反诉原告就已经告知了反诉被告，反诉原告在出售房屋后还需购房，故要求反诉被告务必遵守合同不能违约。因为所售房屋属于拆迁安置房，需要办理上市许可证，所以在合同签订后第二天，反诉原告就和馨之房公司到南京市房改办办理了上市许可证，后于2015年6月3日拿到了南京市经济适用住房（上市）确认书，有效期30日。此后反诉原告在6月中旬即联系馨之房公司要求反诉被告尽快筹集首付款项，因为此时反诉原告已经另外购买住房，若与反诉被告不能依约过户，则反诉原告新购住房要按照二套房标准承担3%的契税，且上市许可证也是有时效限制的。但在2015年7月10日，反诉被告并未能依约支付首付款，此后反诉原告通过馨之房公司多次与反诉被告沟通，但是反诉被告始终消极对待，最终导致反诉原告新购住房额外承担了18000元的税费。综上，请求法院依法判令：1、反诉被告赔偿反诉原告经济损失18000元；2、反诉被告支付反诉原告违约金50000元；3、反诉被告承担本案全部诉讼费用。
李红云原审辩称，首先，双方合同约定若反诉被告迟延给付首付款，则需向反诉原告支付每天50元的违约金，因此反诉被告是可以在合理期限内筹集该笔首付款的，反诉原告在7月16日就发送短信要求解除合同，显然不是在合理的时间范围内，而此后反诉被告在7月29日就告知了反诉原告已经筹集到了首付款，所以反诉原告是无权单方解除合同的。此后反诉原告拒绝继续履行合同的行为已经构成违约。其次，即便反诉被告构成违约，那么反诉原告所主张的损失及违约金也只能主张其一，且反诉原告所主张的18000元损失与本案无关，反诉原告亦无证据该笔损失的发生系因反诉被告所致。综上，请求法院依法驳回反诉原告的反诉诉讼请求。
原审法院经审理查明，2015年5月28日，王大龙、俞秀兰（甲方）与李红岩（乙方）及馨之房公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同》，约定：甲方将其所有的位于南京市秦淮区高桥门199号140幢三单元506室房屋（以下简称诉争房屋）出售给乙方，房屋建筑面积87.04平方米，售价1160000元；甲方委托丙方出售诉争房屋，并代办产权转移、房屋交付；乙方委托丙方购买诉争房屋，并代办产权证、房屋交付、贷款、土地使用权证；丙方指派陈某经纪人负责诉争房屋的居间活动，在委托期限内办理所委托的事项；乙方向丙方支付佣金和代办费8000元；甲、乙方无正当理由不履行合同的，违约方向守约方支付违约金50000元。同日，王大龙、俞秀兰（甲方）与李红岩（乙方）及馨之房公司（丙方）签订《补充协议》，约定：乙方于2015年5月28日前，支付甲方购房定金20000元；乙方办理贷款600000元，由银行直接下给甲方，丙方协助办理，甲、乙方应于2015年6月5日前提供贷款所需材料并与贷款银行签订借款合同，同时委托银行将贷款资金全部划入南京市房屋置业担保公司设立的存量房交易结算资金监管账户；如经银行审核，乙方不能贷款或不能足额贷款，乙方在接到丙方通知后60个工作日内须自筹资金补足房贷；乙方于2015年7月10日前（以银行贷款审批通过为准），将购房款530000元解交监管账户，同时双方办理产权过户手续；甲方保证诉争房屋满五年且系家庭唯一住房，符合南京市房屋上市许可；如乙方首付款530000元未筹齐与甲方办理过户，则乙方赔付甲方50元一天。合同签订当日，李红云向王大龙、俞秀兰支付购房定金20000元。2015年6月3日，王大龙、俞秀兰取得由南京市住房保障办公室出具的《南京市经济适用住房（上市）确认书》，载明诉争房屋转让方为王大龙、俞秀兰，受让方为王士华、李红云，该确认书有效期为30天，逾期重新确认。
原审另查明，2015年7月16日，王大龙先后向李红云及其丈夫王士华发送短信，内容为：“李红云（王士华），我是房主王大龙，在2015年5月28日你与我签订购买银龙花园二期140幢三单元506室房屋合同中，因你方未能在合同规定期限2015年7月10日内交足首付款53万元人民币办理房屋过户，在超出合同规定期限6日后仍不能给出具体过户时间，根据合同法规定视为你方自动解除合同，定金不退，特此告知。”7月20日，王士华向王大龙发送短信，内容为：“我是买你银龙花园房子的小王，因为我的首付款没有在制定的日期给你，我愿意按合同的约定每天给您支付50元，首付款我已在积极筹款给您支付，希望你把银行卡号发给我，我好给您汇钱，谢谢。王士华。”王大龙回复：“按合同7月10号前你就要筹齐首付办理过户，但你方未能筹齐首付，按合同已经违约在先。然后中介出面让你方给出确切首付时间双方补一个协议，你方也不愿配合。你现在说还是要买房，你让我方怎么能相信你方有履行合同的能力？首付何时能筹齐呢？”此后双方多次短信往来，但始终未能达成一致。7月29日，王士华再次向王大龙发送短信，内容为：“我与中介已说好，明天和您去办过户，不知道您是哪家银行，麻烦您相告。”王大龙回复：“你在7月29日打电话给我方说7月30日过户，因为你方违约在先，让你方给出具体过户时间协商解决此事，你方也没有给出具体答复，现在上市许可证已经过期，银行贷款也没有审核通过，因为你方违约在先，现在合同已没有办法过户了，合同因此终止，特此告知。”
在原审案件审理过程中，为证明双方合同未能继续履行系李红云违约所致，王大龙、俞秀兰申请馨之房公司经纪人陈某出庭作证，陈某陈述：买卖双方在协商签订合同的时候，买方表示其是靠出售浦口的房屋来支付首付款的，该笔首付款需要看其出售房屋的贷款何时到位，对此卖方是应当知晓的，买方同时表示大约在6月底或7月初可以支付首付款，后签订合同的时候放宽至7月10日支付首付款，然后双方还约定了如果违约支付每天50元的违约金；6月底的时候卖方要求催问首付款支付的具体时间，但是买方的回复是不知道，7月初，证人告知买方，卖方急需诉争房屋的售房款购买新房；此后卖方要求与买方见面落实支付时间，证人在7月10日前后先后组织双方三次商谈，但是关于首付款支付的具体时间始终未能确认，因为每天50元的违约金并未约定时限，第二次商谈时卖方就要求买方在7月15日前务必给出答复，但是买方始终未予答复，此后卖方亦告知证人，因为买方始终未能给出支付首付款的具体时间，故已要求解约；7月底买方浦口房屋的贷款下款后，买方表示可以支付首付款，并要求7月30日办理过户手续，但此时卖方表示买方违约在先，合同已无法继续履行了，且因为上市确认书已经过期，需要重新办理，所以7月30日无法办理过户手续。反诉被告对于证人证言的真实性不持异议，同时认为反诉原告明知反诉被告是先售房再买房的，所以首付款的支付时间不能确定，对此反诉原告应当给予合理的宽限期，在7月29日反诉被告筹集到首付款后，反诉原告仍拒绝履行合同，系反诉原告违约。反诉原告对于证人证言真实性不持异议，但是认为在合同签订时，反诉原告并不知晓反诉被告的首付款需要等待另外售房筹集，直至7月10日反诉被告未能支付首付款时才知晓。
另，王大龙、俞秀兰撤回要求李红云赔偿损失18000元的诉讼请求，仅要求其赔偿违约金50000元，并同意在其主张的违约金范围内抵扣李红云支付的购房定金20000元。李红云申请就双方约定的违约金标准予以酌减。为证明因李红云违约所遭受的损失，王大龙、俞秀兰提供购房合同及契税发票，同时申请证人田某出庭作证，证人陈述：王大龙、俞秀兰通过证人所在中介公司购买了一套住房，但因为诉争房屋最终未能完成过户，导致王大龙、俞秀兰新购房屋由购买首套房变为了购买二套房，导致王大龙、俞秀兰为此多支出了两个点的税费。李红云对于契税发票、购房合同、证人证言均认为与本案没有关联性。
以上事实，有《房地产买卖中介合同》、《补充协议》、定金收条、上市确认书、短信记录、契税发票、短信记录、证人证言及当事人陈述等予以证实。
原审法院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。关于李红云要求王大龙、俞秀兰双倍返还定金40000元的诉讼请求，原审法院认为，李红云与王大龙、俞秀兰签订的《房地产买卖中介合同》明确约定李红云应在2015年7月10日前向王大龙、俞秀兰支付购房首付款530000元，但李红云未能在约定期限内履行付款义务，其行为已构成违约，尽管双方《补充协议》中约定“如乙方首付款530000元未筹齐与甲方办理过户，则乙方赔付甲方50元一天”，但该约定并无任何时间限制，且经王大龙、俞秀兰催告后，李红云在2015年7月15日既未能履行付款义务，亦始终无法明确何时可以付款，此时王大龙、俞秀兰有权解除合同，其于2015年7月16日发送短信要求解除合同故应认定双方合同已于该日解除，此后其不再继续履行合同的行为亦不构成违约。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，王大龙、俞秀兰明确选择适用违约金条款，故其收取的定金20000元应退还李红云，王大龙、俞秀兰对此亦予以认可，原审法院对此予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于王大龙、俞秀兰要求李红云赔偿违约金50000元的诉讼请求，李红云申请原审法院就违约金数额予以酌减，原审法院综合考虑王大龙、俞秀兰的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定李红云支付违约金25000元为宜。另在案件审理过程中，王大龙、俞秀兰撤回要求李红云赔偿损失18000元的诉讼请求，不违反相关法律规定，原审法院依法予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：被告（反诉原告）王大龙、俞秀兰于判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）李红云定金20000元。原告（反诉被告）李红云于判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）王大龙、俞秀兰违约金25000元。本诉案件受理费800元，减半收取为400元，由原告（反诉被告）李红云负担。反诉案件受理费750元，由原告（反诉被告）李红云负担375元，被告（反诉原告）王大龙、俞秀兰负担375元。
上诉人李红云不服原审判决，向本院提起上诉称，1、上诉人与被上诉人签订的《补充协议》约定“如乙方首付款五十三万未筹齐与甲方办理过户，则乙方赔付甲方五十元一天”。该条款系双方手写完成，且系专门针对购房首付款的特别约定，是双方的真实意思表示，不能因缺少时间限制而否定其合法有效性。2、原审法院认定被上诉人于2015年7月16日解除合同合法有效无事实和法律依据。根据双方协议约定，若上诉人无法正常通过银行审批，则被上诉人应当允许上诉人在60个工作日内筹集贷款资金，且此种情况不作为违约处理，这也就说明60个工作日是上诉人与被上诉人应当预期的合理期限。从2015年6月5日提供贷款资料之时起算，应在8月5日期限才能届满。原审法院应当认定被上诉人至少应给予上诉人从7月11日起计算至8月5日这25天的合理期间。对于筹集53万元这样一笔款项被上诉人仅给予上诉人5天的期限明显不合理。3、被上诉人知晓上诉人用卖房款购买其房屋的事实，被上诉人要求解除合同存在主观过错。原审证人陈某已证实上诉人知晓上述情况，且被上诉人在距离上诉人支付首付款期限还有一月有余的情况下就匆忙买房，并在7月10日之前多次催促上诉人支付首付款，在仅仅超过7月10日6天就解除合同，并将房屋以更高的价格出售，证明被上诉人解除合同存在主观过错。4、被上诉人主张的违约金没有事实和法律依据。双方已经约定迟延支付首付款的违约金为每天五十元，被上诉人却拒绝遵守该条约定。被上诉人将房屋高价出售，并未因上诉人的迟延履行而受到任何损失。上诉人在订立合同的时候完全无法预见自己迟延履行义务可能会给被上诉人造成25000元的损失。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人王大龙、俞秀兰辩称，1、根据双方在《补充协议》中的约定，上诉人在7月10日前应当支付五十三万元首付款，如果没有如期履行，上诉人则构成对被上诉人的根本违约，根据《合同法》第95条、96条的规定，被上诉人享有合同解除权。《补充协议》中关于五十元一天的约定是对违约责任的重复约定，并不是对抗我方行使解除权的约定。截止目前为止，上诉人也没有诉请法院或者仲裁机构对于我方行使解除权提出异议，而是诉请法院要求返还双倍定金，因此我方在提前发出催告通知的前提下，通知上诉人解除合同应视为合法有效。2、上诉人所称60个工作日是在上诉人银行贷款审批不通过的前提下，自己筹措资金不足房款的时间约定，并不是对首付款支付期限的时间约定，不能将两者混为一谈。被上诉人在7月10日前多次提醒上诉人一定要如期履行合同，并且在到期以后也给予对方5天的宽限期才正式解除合同，从法律上讲完全符合规定，从人情上讲，也充分为对方提供了便利，因此被上诉人于2015年7月16日解除合同合法有效。3、被上诉人在签订合同之前并不知晓上诉人需要用卖房款来支付首付的情况，该情况并未在合同中加以说明，被上诉人在合同签订后才知晓这一事实。但该情况是上诉人处置自身财产的权利，与被上诉人无关。4、原审法院通过深入了解情况，阐明道理，本着化解矛盾、解决问题的出发点，充分考虑双方的利益诉求，判决上诉人支付25000元违约金合理合法。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。对原审法院查明的事实本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖中介合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效。该合同明确约定上诉人须在2015年7月10日前支付首付款530000元，但上诉人在该日期未能履行付款义务，已构成迟延给付。根据法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，被上诉人于2015年7月10日催告上诉人付款，并要求上诉人在7月15日答复给付首付款的具体时间，但上诉人在7月15日既未付款亦未承诺可以支付首付款的确切时间，故上诉人的行为已经构成根本违约，被上诉人于2015年7月16日解除合同符合法律规定。上诉人认为被上诉人催告后解除合同的合理期限至少应至2015年8月5日，但该期限系上诉人根据贷款时限的相关约定推算，与首付款的支付时间无关，该上诉理由，本院不予支持。上诉人称合同中已经约定了迟延支付首付款时上诉人应赔偿被上诉人每天五十元，故被上诉人可以在合理期限内筹集首付款，但该约定仅仅意味着被上诉人可以在不解除合同的情况下，选择要求上诉人支付迟延付款违约金，但并未排除被上诉人根据法律规定行使合同解除权的相关权利，该上诉理由，本院不予支持。关于违约金的金额，原审法院综合考虑被上诉人的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌定违约金数额为25000元，并无不当。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人李红云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 俞梦霏