内蒙古自治区通辽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民终字第1058号
上诉人（原审原告）张继勇，男，1980年1月19日出生，汉族，个体户。
委托代理人王传悦，内蒙古金利律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）林福生，男，1965年2月9日出生，汉族，个体。
被上诉人（原审第三人）科左后旗甘旗卡后旗宾馆。
法定代表人常景会，经理。
上诉人张继勇与被上诉人林福生、科左后旗甘旗卡后旗宾馆（以下简称科左后旗宾馆）房屋买卖合同纠纷一案，上诉人不服科左后旗人民法院（2014）后民初字第696号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2008年7月18日，被告林福生同第三人科左后旗宾馆签订了《商品房买卖合同》，约定科左后旗宾馆将自己开发兴建的综合楼X号楼卖给林福生，售价511000.00元。后因科左后旗宾馆又将X号楼卖与他人，致使双方签订的合同无法履行。双方又于2008年11月19日达成口头协议，科左后旗宾馆将XX号楼（从北向南数第XX号）销售给被告林福生，约定价670000.00元。被告林福生于2008年11月19日和2009年1月17日两次向第三人科左后旗宾馆交付购楼250000.00元，尚欠购楼款420000.00元（约定月利息6‰）。2009年1月21日，第三人科左后旗宾馆因拖欠原告张继勇工程款900000.00元，便与原告张继勇签订《债务抵销协议》，约定科左后旗宾馆销售给林福生的XX号楼的权利义务转让给张继勇，并将已收取林福生的250000.00元现款转付给张继勇，被告林福生拖欠的420000.00元债权一并转让。被告林福生于2009年3月1日为第三人科左后旗宾馆出具一枚420000.00元欠据。之后，于2009年5月20日实际接收所购XX号楼，在接管楼房前后的十余天时间里，分别于2009年5月11日、5月18日、5月21日、5月22日向原告张继勇及其妻常某某交款67000.00元。原告张继勇已先后收到林福生购楼款317000.00元。被告林福生从2009年3月份以后开始拖欠购楼款，金额为353000.00元，其认为已经给付的317000.00元，加上科左后旗宾馆拖欠的309090.00元，合计625900.00元，实际只欠科左后旗宾馆54100.00元。原告张继勇多次索要，被告林福生拒付，为此双方发生纠纷，原告于2013年1月4日诉至本院，请求解除被告林福生与第三人科左后旗宾馆于2008年11月19日达成的《商品房买卖合同》、返还商品房、退还被告购楼款250000.00元。另查明，在第三人科左后旗宾馆与张继勇签订《债务抵销协议》以后，科左后旗宾馆给林福生出具欠据三枚，一、2011年9月2日拖欠林福生车库款110000.00元；二、2013年1月9日拖欠林福生饭费15900.00元；三、2013年1月14日拖欠林福生施工款183190.00元。合计309090.00元。常某某与张继勇系科左后旗宾馆法定代表人常某的女儿与女婿，常某某曾任科左后旗宾馆现金工作。
原审认为，第三人科左后旗宾馆同林福生于2008年7月18日书面签订的《商品房买卖》协议书中约定的购买X号楼的合同内容并没有履行，庭审中均承认此协议已解除，而后第三人科左后旗宾馆与被告林福生达成的XX号商品楼的买卖协议，约定价款为670000.00元，科左后旗宾馆已将该商品楼交付给被告林福生使用经营，虽然林福生未办理房屋产权登记手续，但双方已经实际履行，依法应认定第三人与被告之间口头达成的商品房买卖合同合法有效。在被告林福生已付购楼款250000.00元之后，科左后旗宾馆与张继勇之间于2009年1月21日签订了《债务抵销协议》，在该协议签订债权转让后，被告林福生又于2009年3月1日出具420000.00元的欠据一枚，表明购楼总价款为670000.00元。期间，被告林福生分别于2009年5月11日、5月18日、5月21日、5月22日向原告张继勇及其妻子常某某交款67000.00元。虽然二人收款后未列入科左后旗宾馆账目内，但因二人系科左后旗宾馆法定代表人常某的女儿与女婿，同时常某某曾任宾馆现金期间收取过被告所交的250000.00元房款，被告有理由相信二人代表第三人收取房款，在原告未提交其他证据加以证实的情况下，不能认定林福生知道或应当知道第三人科左后旗宾馆与原告已经签订《债务抵销协议》，也不能认定原告或第三人已经通知被告第三人已将对被告的债权转让给原告。第三人科左后旗宾馆以债权转让的方式偿还拖欠张继勇的工程款，是商品房销售合同中销售方债权的部分转让，依据《中华人民共和国合同法》第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。依据该条款，原告与第三人签订的《债务抵销协议》对被告不发生效力，属内部约定，仅对第三人与原告有效。故对原告以被告迟延履行债务为由，请求解除第三人科左后旗宾馆与被告林福生口头达成的《商品房买卖合同》、返还商品房、退还购楼款250000.00元的主张，本院不予支持。对被告林福生主张用科左后旗宾馆尚欠的309090.00元相抵购房款，被告林福生可向第三人科左后旗宾馆另案主张。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告张继勇的诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告承担。
上诉人张继勇不服一审判决。提出上诉理由如下：一审法院认定事实有误。1、被告林福生于2009年3月1日出具一枚420000.00元欠据不是为科左后旗宾馆出具的，而是林福生为上诉人出具的，上诉人是持有欠据的人，一审法院认定为第三人出具属认定事实错误。2、原审已经认定林福生于2009年5月11日、5月18日、5月21日、5月22日向原告张继勇及其妻常某某交款67000.00元，但在本院认为中又认定上述款项是代宾馆收取。上诉人及妻子虽与科左后旗宾馆法定代表人之间有亲属关系，但属各自独立的主体，被上诉人向上诉人履行义务的行为与宾馆无关。3、被上诉人林福生事实上已经知晓债务抵销协议，并且已经开始履行，一审法院认定林福生不知情属认定事实错误。4、上诉人与第三人的合同转让是合同权利义务的全部转让，原审法院错误认定为销售方债权的部分转让，严重违背法律规定，虽然债务抵销协议中约定房屋过户手续不由我办理，但随着合同主权利义务的转让和从权利义务同时转移的规定，向林福生办理房屋过户手续是上�人法定的义务，这样就构成了销售方合同权利义务的整体转让，并不是原审所认为的“债权的部分转让”。5、林福生主张用科左后旗宾馆欠他的工程款抵顶应付上诉人的购房款，说明林福生已经承认第三人与我的合同转让行为，承认与上诉人之间有债权债务关系。
被上诉人林福生答辩服从一审判决。
被上诉人科左后旗宾馆未进行答辩。
二审审理查明的事实及采信的证据与一审一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是上诉人张继勇是否能够解除房屋买卖合同。首先，关于上诉人张继勇与第三人科左后旗宾馆签订的《债务抵销协议》的性质及解除权行使的主体问题。《债务抵销协议》双方当事人在协议第一条约定“甲方（科左后旗宾馆）将其所有的位于科左后旗甘旗卡镇某路东侧的某综合楼门栋北侧第一间的门市房的全部权利义务转让给乙方（张继�）。”上诉人张继勇在本案中也主张该协议属于合同权利义务一并概括转移的协议。但从协议内容来看，被上诉人林福生已经向科左后旗宾馆履行了交付部分购房款的义务，科左后旗宾馆所转移给上诉人张继勇的是收取剩余购房款的权利。同时，科左后旗宾馆作为销售商品房的销售方，协助办理房屋产权证书是其专属义务，上诉人张继勇作为自然人在科左后旗宾馆完全退出合同关系的情况下并无为被上诉人办理房屋产权证书的能力。故原审对《债务抵销协议》为债权部分转让协议的认定正确。在债权部分转让的情况下，合同的解除权不能随债权一并转让给受让人。因合同解除权属于形成权，是属于能够消灭债的关系全部或部分的形成权，是债的关系中当事人才能享有的权利，在债权部分让与的情况下，债权让与人并未丧失其契约当事人的地位，故解除权不随同主债权而转移。故本案中上诉人张继勇不具有解除合同的权利。
其次，关于解除权的行使期限问题。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”即解除权的行使必须及时，若一方当事人享有解除权而长期不行使解除权，会影响当事人双方权利义务关系的确定，亦使合同处于不稳定的状态。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。�案中被上诉人林福生与第三人科左后旗宾馆达成购房协议的时间是2008年，上诉人张继勇与第三人科左后旗宾馆达成债务抵销协议的时间是2009年1月21日，被上诉人林福生最后一次交付购房款的时间为2009年5月22日，此后上诉人张继勇多次催要，被上诉人林福生拒绝给付。在被上诉人林福生未进行催告的情况下，该解除权行使的期限为一年，解除条件的成就之时应为向林福生第一次催告后三个月期限到期之日，而非最后一次催要之日。故本案的解除权实际已经消灭。且涉案的商品房在2009年5月已经实际交付，被上诉人林福生装修入住使用至今，若此时行使解除权、恢复原状，不利于维护现存的法律秩序和交易的稳定性。对于被上诉人林福生拖欠的部分购房款可由权利人另行主张，给当事人造成损失的可要求损害赔偿。综合所述，对上诉人张继勇要求解除商品房买卖合同�诉讼请求本院不予支持。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张继勇负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘景国
审判员 蒋鹏哲
审判员 郑旭然
二〇一五年二月三日
书记员 白雪松