浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉善民初字第1911号
原告：嘉善嘉洲物业管理有限公司。住所地：浙江省嘉善县木业大道***号嘉洲阳光花园**幢*楼。
法定代表人：徐复泉，执行董事。
委托代理人：王强、唐为群，浙江天册律师事务所律师。
被告：邵星平。
委托代理人：姜惠贞。
原告嘉善嘉洲物业管理有限公司与被告邵星平物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月10日立案受理后，依法组成合议庭于2014年12月9日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人、被告及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉善嘉洲物业管理有限公司起诉称：2009年12月20日，被告购买嘉善县嘉洲阳光花园28-1-302室房屋。但其长期拒绝按规定缴纳物业管理费，经统计自2011年2月10日至2014年12月31日，被告共拖欠原告物业管理费9400元。按照《商品房购销合同》补充合同和2011年11月30日签订的《物业管理服务合同》约定，被告应向原告支付逾期付款违约金计人民币3290元。此后，原告曾多次要求被告支付无果。原告实出无奈，诉之贵院。原告认为：根据我国现有法律规定，原告要求被告支付物业管理费和逾期付款违约金，理应受到法律的保护。因此，原告依法诉之贵院，请求贵院支持原告的诉讼请求，早日作出公正判决。原告现诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告支付物业管理费计人民币9400元，支付逾期付款违约金计人民币3290元，二项共计12690元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告邵星平答辩称：1、接受物业管理服务的真正主体是全体业主个人，而不是业主委员会也不是业主大会。这与消费者权益保护法所要求的消费者应当是个人而不是单位或组织是相符合的。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》，物业管理是服务业，消费者权益保护法里规定的商品包括服务，物业与业主也是经营者与消费者之间的关系，因此，适用消费者权益保护法。消费者的九项权利是：其中安全权、公平交易权、求偿权我都没有享有到；物业公司不作为没有承诺服务合同。请法院判令应诉人无需支付2011年2月至2014年12月31日物业管理费。2、原告歪曲事实，捏造我无故拒缴物业费用，请法院主持公道。物业公司不作为没有承诺服务合同，提供“伪劣服务”侵犯业主财产安全权。1994年消费者权益保护法中，关于对伪劣产品“假一赔二”的“惩罚性赔偿”消费者权益保护法第四十九条关于惩罚性赔偿的规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用的一倍。嘉洲物业公司“伪劣物业服务“就是典型的伪劣产品，判令诉讼费由被答辩方承担。我国消费者权益保护法四十九条“假一赔二”的“惩罚性赔偿”现已变成“假一赔三”，从我缴纳2010年至2011年的这一年物业管理费推算，可以充抵到2014年2月，我家的物业管理费无需再缴纳。3、2010年初开发商的样板房交给我们家，交房不久发现屋顶漏雨。屋面漏水漏的如水帘洞，惨不忍睹。物业修了几次，却越修越漏。房屋更是漏得一塌糊涂，房屋已经基本不能使用。因此，我多次向物业反映要求彻底修好，物业人员不是忽悠就是根本找不到物业管理人员。总算找到物业管理人员，根本没有人来修理。面对如此劣质的物业公司，我阐明个人的意见，就是物业不及时修复房屋造成的损失物业必须赔偿。因房屋漏雨不仅存在严重质量，且房屋存在安全隐患，且我国法律规定的诉讼时效为两年，过了这个时效债务人有权拒绝履行债务。
原告为证明其主张，向本院提交以下证据：
1、原告企业法人营业执照及组织机构代码证复印件各1份、被告常住人口基本信息打印件1份，证明原、被告的诉讼主体资格。
2、商品房买卖合同原件1份，证明2009年12月20日，被告购买嘉善县嘉洲阳光花园28-1-302室房屋的事实。
3、物业管理服务合同原件1份，证明2011年11月30日与业主委员会签订合同的内容及物业管理费收费标准、逾期付款违约金标准的事实。
4、通知原件6页、律师函复印件、EMS邮寄凭证原件各1份，证明原告多次催促被告支付物业管理费无果的事实。
5、情况说明1份，证明因为业主委员会与原告签订的物业合同的期限至2014年10月止，后延期至2014年12月31日。
被告为其抗辩向本院提供以下证据：
1、照片1组，证明涉案房屋漏水严重，存在严重的质量问题及安全隐患，无法入住。
2、水费催缴通知单2份，证明因涉案房屋水费房产公司没有交纳，造成了自来水公司来催缴水费。
3、历月电费明细原件1份，证明2013年1月至2014年12月期间涉案房屋电费情况。
4、水表明细原件1份，证明涉案房屋为样板房时，水费房产商没有支付，产生的水费要我们承担，这也是证据2中的水费产生的具体明细。
上述证据经庭审质证，本院认证如下：被告对原告提供的证据1、2、3、5真实性均无异议，对上述证据的真实性本院予以确认。被告对原告提供的证据4认为从未看到过也未收到，本院认为结合关联案件中其他已生效判决书认定的事实对通知予以认定，律师函为复印件，原告亦未举证快递单由被告签收的证据，对律师函及快递单本院不予确认。
原告对被告提供的证据1认为与本案无关联性，本院认为该证据所要证明的内容系房屋质量纠纷，与本案缺乏关联性，对该证据本院不作认定，原告对被告提供的证据2认为只能证明涉案房屋在使用，本院认为该证据与原件核对一致，对该证据的真实性本院予以确认。原告对被告提供的证据3、4认为与本案无关，本院认为原告对上述证据的真实性未持异议，且上述证据均加盖了出具单位公章，对上述证据的真实性本院予以确认。
本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：原告是一家经营物业管理的有限责任公司，成立于2006年2月28日。2009年12月20日，被告邵星平及其配偶姜惠贞与开发商嘉善五鑫房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》及《补充合同》各1份，被告从开发商处购得“嘉洲阳光花园”房号为28-1-302、建筑面积为236.98平方米房屋一套。同时约定原告在2010年2月10日前，将涉案商品房交付被告使用。在《补充合同》中约定：开发商选聘杭州五星物业管理有限公司对“嘉洲阳光花园”物业实施前期管理，前期物业管理服务费多层、单身公寓0.55元／月㎡（建筑面积），排屋0.85元／月㎡（建筑面积）等。2006年原告从杭州五星物业管理有限公司处接收对“嘉洲阳光花园”的物业管理，2011年“嘉洲阳光花园”小区成立了业主委员会，对此在嘉善县建设局进行了备案，同年11月30日原告与嘉善嘉洲阳光花园业主委员会签订了《物业管理服务合同》一份，约定了委托原告进行物业管理服务的事项、期限等，其中对物业管理费的收取作出的约定为：多层、单身公寓每月每平方米0.55元，排屋每月每平方米0.85元、交纳时间每年1-3月预收全年的费用、逾期交纳的从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金，空置、空关房屋的物业管理公共服务费由业主按其拥有建筑面积每月每平方米其收费标准的70%交纳。被告收房后已交纳至2011年2月9日的物业管理服务费，此后至今未交纳。2013年1月至2014年12月，涉案房屋为空关状态，被告陈述“因涉案房屋漏水严重影响房屋的质量，多次向物业经5次维修仍未解决，致使房屋既不能住也不能出租，根据相关法律规定，无需再交纳物业管理费”。
原告为催讨所在管理的“嘉洲阳光花园”业主拖欠的物业管理服务费，原告每年通过张贴通知、温馨提示等形式向业主提示、催讨。原告现以被告拖欠2011年2月10日至2014年12月31日止物业管理费9400元及支付逾期交款违约金3290元为由诉至本院，要求判如诉请。
庭审中，原告表示其所计算的违约金标准为按照逾期交款数额的年20%-30%来计算。
本院认为，根据涉案《商品房买卖合同》和《物业管理服务合同》的约定以及原告事实上实施的物业服务管理经营活动，表明原、被告之间已经形成物业服务合同关系，双方应各自履行自己的义务。虽被告自2011年2月拖欠物业管理费至今，但原告无证据能证明已通过合理的方式连续向被告明确催讨，又因当事人向人民法院请求保护其民事权利的诉讼时效期间为二年，原告提起诉讼时，拖欠的部分物业管理费已超过了二年的诉讼时效，故对原告的该部分诉讼请求不予支持，本院对原告诉请要求被告支付2013年、2014年物业费予以支持。由于在上述期间内，被告表示其未入住，原告也无证据证明其入住，且结合水电表的记载，不能证明被告此期间入住，但原告已向其提供了相应的物业管理服务，故被告也应按约向原告支付物业管理费。根据双方合同约定，空关房屋为收费标准的70%，故被告应支付的物业管理费每月为236.98㎡×0.85元／㎡×70%=141元，对原告要求被告每月全额支付之诉请本院不予支持，对被告就此所提的抗辩意见本院予以采纳，综上，本院对原告诉请要求被告支付2013年、2014年期间的物业管理费计3384元的诉讼请求予以支持。被告已逾期给付了上述款项，对此应当承担相应的违约责任，原告诉请的违约金要求按逾期交款数额的年20%来计算，显然过高，本院酌情调整为可就逾期付款数额按中国人民银行的同期同类贷款利率1.3倍分段计算。其中，2013年度逾期交款1692元的违约金为自2013年4月1日起至起诉之日止为（18个月又10天÷12个月）×6%×1.3×1692元=201元；2014年度逾期交款的1692元的违约金为自2014年4月1日起至起诉之日止为（6个月又10天÷12个月）×6%×1.3×1692元=69元，上述二项合计270元。被告认为涉案房屋存在漏水等严重质量问题，本院认为被告的上述意见属于房屋质量纠纷，可以另行主张，被告提出物业费“假一赔三”即已缴纳的一年物业费充抵此后三年的物业费缺乏依据，对被告的该意见本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：
一、被告邵星平支付原告嘉善嘉洲物业管理有限公司物业管理费3384元，于本判决生效之日起三日内履行；
二、被告邵星平支付原告嘉善嘉洲物业管理有限公司逾期交款违约金270元，于本判决生效之日起三日内履行；
三、驳回原告嘉善嘉洲物业管理有限公司之其他诉讼请求。
如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费117元（原告预交），由原告嘉善嘉洲物业管理有限公司负担84元。被告邵星平负担33元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 赵玲莉
人民陪审员 徐玉祥
人民陪审员 陈金元
二〇一五年四月七日
书 记 员 钱 煜
附页
一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。