湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初6891号
原�潘永平，
委托代理人吴桢权，湖南君卓律师事务所律师。
被告湖南鸿进置业有限公司，
法定代表人姚德先,系公司董事长。
委托代理人姚学兵，
第三人欧建平，
原告潘永平诉被告湖南鸿进置业有限公司（以下简称“鸿进公司”）、第三人欧建平商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员周赞担任审判长，由人民陪审员杨云、人民陪审员熊立钢参加的合议于2017年1月17日对本案进行了公开开庭审理。书记员ＸＸ辉担任记录。原告的委托代理人吴桢权，被告的委托代理人姚学兵，第三人欧建平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告潘永平诉称：原告与被告于2010年9月16日签订了编号为00670966616的《枫树园住宅小区商品房买卖合同》，约定原告购买枫树园小区3栋。号的商品房，合同签订后原告依据约定向被告支付了购房款1097153元，但被告迟迟未为原告办理房屋权属登记，并侵占了原告委托代缴的维修基金、契税、印花费、产权登记费、工本费，经原告多次催促，被告于2012年3月28日向原告出具了《承诺书》，承诺在2012年4月20日之前办理产权证，否则额外承担每推迟一天赔偿原告1万的违约责任。该房屋已于2012年3月26日交付给了原告，原告装修入住已有四年多时间，但被告迟迟未为原告办理房屋权属证书，因此原告特诉至本院，请求判决：（一）被告为原告办理枫树园住宅小区第3栋13层。号房的房屋所有权证及国有土地使用权证并交付给原告；（二）被告返还侵占的物业维修基金26669元，契税17780元，工本费20元，印花税445元，产权登记费80元；（三）被告赔偿原告违约金1097153元（暂算至已付房款数）；（四）被告承担本案诉讼费。
被告鸿进公司辩称：第一、原告按照购房合同的约定，已经缴纳了1097153元，还有100000元的购房款没有交清。第二、涉案房屋的物业维修基金和契税已经缴纳了，是被告以第三人欧建平的名义缴纳的。第三、原、被告签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，被告方已经将房屋交付给了原告。被告认可原、被告之间的房屋买卖是真实的交易，而被告与第三人欧建平之间的房屋买卖不是双方的真实意思，第三人欧建平与被告公司的法定代表人姚德先是同学，同时欧建平是被告开发的枫树园项目的消防工程的负责人。由于当时公司资金紧张，想将未出售的。房办理银行按揭贷款的方式获取一定流动资金，同时利率又比民间借贷要�得多，节约了公司的财务成本，于是征得第三人同意，将。房暂时办理商品房买卖手续，办理银行按揭抵押手续，获取按揭贷款。故以后所有的手续便要借用第三人的名义进行。在办理商品房买卖合同及银行按揭手续过程中，第三人只配合签字，从联系按揭银行到贷款手续办理及发放全部由鸿进公司自行处理，至今，第三人名下还贷的银行卡也在鸿进公司手中，第三人未交纳首付款。房屋维修基金及契税的交纳也是鸿进公司自行交纳的，这也是办理银行按揭须完善的手续。该房贷款620000元以后，每期还贷资金全部由鸿进公司存于第三人名义下的还贷卡中，从2006年7月18日至2013年12月20日，共计385763.52元，之后由于鸿进公司开发的枫树园二期出现问题，法定代表人被公安机关立案侦查，公司无力支付该房的分期贷款，兴业银行长沙分行于2014年7月向长沙市芙蓉区人民法�提起诉讼，第三人与鸿进公司作为被告，之后由鸿进公司法定代表人姚德先之兄廖瑞安出资491000元汇入第三人名下的还贷卡中，归还了全部的按揭贷款及其他费用，兴业银行于2015年2月15日出具了结算函。在兴业银行起诉后，第三人找到鸿进公司协商处理，并口头同意鸿进公司归还全部贷款后将。房撤销预告登记，归还给鸿进公司，之后第三人以与鸿进公司有其他债权、债务为由拒不退还，导致无法将该房产权办理至原告名下。第四、根据目前被告的实际情况，已经相当于破产状况，无力支付大额的违约金，请求法院和原告在考虑实际情况的基础上，对违约金予以酌减。
第三人欧建平述称：2006年4月27日，第三人欧建平与被告鸿进公司签订房屋买卖合同，合同编号为20054258（。）-0032，并在长沙市房地产交易管理所备案。本人依合同约定支付�购房首付款人民币268975元，其余房款620000元办理银行按揭，还同时交契税17780元，物业维修基金26669元，工本费20元，产权登记费80元。并于2006年5月29日与兴业银行长沙分行签订了“个人住房（商用房）”借款综合合同，并依该合同向兴业银行支付了全部按揭款，同时本人于2006年6月1日办理了预购商品房贷款抵押登记备案证明。但是被告故意隐瞒已将上述该套房屋出售给本人的事实，又于2010年9月26日与原告签订了一份编号为00670966616的《枫树园小区商品房买卖合同》，将已出售给本人的该套房屋再次出售给了原告。第三人认为被告故意隐瞒事实，一房二卖，存在明显过错，应承担由此产生的法律责任，原告明知本案争议房屋在其购买之前已出售给他人，无法在房管部门再次备案登记，将来也无法取得房屋产权证，但一直放任了该种情况的发生，也存在明显的主观过�。因此，原告并非是法律上善意的第三人，不能对抗本人对争议房屋所有权的请求。故第三人作为有独立请求权的第三人，向法院申请参与本案诉讼，并请求判决：（一）被告为第三人办理枫树园住宅小区3栋13层。号房的房屋所有权证及国有土地使用权证，并连同房屋交付给第三人；（二）由被告向原告支付逾期交房的违约金324475.87元；（三）由被告承担本案诉讼费。
为支持其诉讼请求，原告向本院提交了如下证据：
证据一、《枫树园住宅小区商品房买卖合同》，拟证明原告于2010年9月16日购买了枫树园住宅小区第3栋13层。号房。
证据二、《承诺书》，拟证明被告于2012年3月28日承诺2012年4月20日将房产证办妥，逾期按10000元每天承担违约金。
证据三、《付款委托书》，拟证明原告按被告指示支付了购房款。
证据四、收据，拟证明原告按被告指示支付了购房款。
证据五、枫树园住宅小区交房会签表，拟证明房屋已经合法交付给原告使用、占有至今。
证据六、（枫树园住宅小区）业主资料接收表,拟证明房屋已经合法交付给原告使用、占有至今。
证据七、长沙市商品房户室信息表，拟证明被告与第三人欧建平的商品房买卖合同仅网签和备案，没有办理房产证。
证据八、长沙市商品房买卖合同网签查询记录，拟证明被告与第三人欧建平的商品房买卖合同仅网签和备案，网签时间为2006年4月27日，在《物权法》实施前，没有进行预告登记。
证据九、长沙市商品房买卖合同备案查询记录�拟证明被告与欧建平的商品房买卖合同仅网签和备案，备案时间为2006年5月29日，在《物权法》实施前，没有预告登记。
为支持其答辩理由，被告鸿进公司向本院提交了如下证据：
证据一、活期现金存款的银行回单，拟证明被告和第三人与兴业银行签订了贷款合同后，一直是被告支付的分期还贷的款项，一共是385763.02元，该笔款项是由鸿进公司将现金存入第三人在兴业银行开的账户，来进行还贷，第三人归还贷款的原卡目前在鸿进公司，而不在第三人手上。
证据二、银行的汇款单，以及廖瑞安的身份证，拟证明廖瑞安（系姚德先的亲兄弟）代鸿进公司归还了剩余的全部按揭贷款本息491000元，同时还支付了20000元的律师费，和诉讼费4000多元，相关款项由廖瑞安的银行卡转入第三人在兴业银行�办的银行卡上用于归还银行贷款，第三人没有支付过按揭贷款。
证据三、兴业银行尾号为4011的银行卡，拟证明第三人名下的兴业银行的银行卡一直是鸿进公司掌握，用于归还涉案房屋贷款。
证据四、欧建平在《借条》上的说明和《消防安装工程施工合同》，拟证明欧建平给鸿进公司的650000元借款从2011年1月8日起不计利息转为枫树园二期的消防工程保证金，双方签订了《消防安装工程施工合同》，并且消防工程已经实施完毕。
为支持其诉讼请求，第三人欧建平向本院提交了如下证据：
证据一、购房合同，拟证明第三人欧建平购买了涉案房屋。
证据二、兴业银行长沙分行个人住房（商用房）借款综合合同，拟证明第三人欧建平贷款620000元用来购买涉案房屋。
证据三、长沙市预购商品房贷款抵押登记备案证明,拟证明第三人欧建平对涉案房屋进行了抵押登记备案。
证据四、客户还款明细清单，拟证明第三人到2014年3月21日为止贷款本息总共还了347977.6元。
证据五、兴业银行个人贷款结清证明，拟证明第三人欧建平在兴业银行的贷款于2015年2月15日已结清。
证据六、契税完税证，拟证明第三人欧建平就涉案房屋的购买，缴纳了契税。
证据七、长沙市物业维修基金缴款凭证，拟证明第三人欧建平就涉案房屋缴纳了物业维修基金。
证据八、长沙市房产档案馆查询记录；
证据九，湖南省长沙市芙蓉区人民法院（传票、应诉通知书、民事裁定�）；
证据十、长沙市芙蓉区人民法院（2014）芙民初字第2247号民事审判笔录；
上述三份证据拟共同证明第三人在该案中作为被告，涉案房屋是第三人所有。
证据十一、借条和转账凭条，拟证明第三人欧建平在2010年12月8日借了650000元给鸿进公司，利息当时约定是按2.5%计算，后来本金是还了，但利息没有计算，从2010年12月8日起到2015年左右，整个利息算下来就可以冲抵涉案房屋的购房款。
对原告提交的证据一至证据九，被告鸿进公司质证除了了对证据四中购房款的数额显示109万元，而商品房买卖合同约定是119万元有异议外，其他证据均无异议。
对原告提交的证据，第三欧建平质证认为：对证据一，不知情；对证据二，与第三人无关；对证�三至九，无异议。
本院认为原告提交的证据一至九，证据来源合法，内容客观真实，且与本案有关联，本院予以采纳。
对被告提交的证据一至四，原告质证均无异议。
对被告提交的证据，第三人质证认为：对证据一，第三人认可银行按揭贷款的偿还是鸿进公司支付的，但认为鸿进公司是因为其法定代表人姚德先欠了第三人欧建平的钱，才为欧建平代付银行按揭贷款的；对证据二，第三人认为该贷款49万多元是由廖瑞安支付的，但该49万元是鸿进公司法定代表人姚德先欠第三人款项而应当归还的利息；对证据三，真实性没有异议，该银行卡是第三人交给廖瑞安用于偿还银行贷款的尾款，之后廖瑞安没有再还给第三人；对证据四，真实性无异议，但借条上并没有写明第三人不要利息，对《消防�装工程施工合同》没有异议，在此之前，第三人和鸿进公司还有很多笔借款，不只一笔，鸿进公司借了第三人的钱后来用于替第三人偿还按揭款，后来两清了，所以第三人手上没有了借条的原件。
对被告提交的证据，本院认证如下：结合原告和第三人的质证意见，第三人对于房屋按揭贷款系鸿进公司支付并没有异议，本院对于被告提交的证据一至证据三的真实性、合法性和关联性予以确认；对证据四，第三人对该两份证据的真实性并没有异议，本院对该组证据予以采纳。
对第三人提交的证据，原告质证认为：对原告提交的证据的真实性无异议，关联性有异议，这些证据所证明的内容原告是不知情的，原告事后才知道就该房屋被告与第三人欧建平签订了商品房买卖合同，根据原告了解的情况，被告与第三人之间的商品房买卖合同不是真实的房屋买卖，是为了套取银行的按揭贷款，第三人欧建平与鸿进公司的法定代表人姚德先是同学关系。对于第三人提交的契税和维修基金凭证显示的名字是欧建平，可以证明被告并没有将原告缴纳的契税和维修基金缴纳给相关部门。
对第三人提交的证据，被告质证认为：对证据一至十，被告和第三人签订商品房买卖合同，是因为被告当时资金紧张，为了获取一定的流动资金，将公司未出售的房屋签订了一个商品房买卖合同，然后到银行办理按揭贷款手续来获取资金。事实上，第三人举证的贷款归还，每个月正常归还的按揭贷款，以及兴业银行在长沙市芙蓉区法院起诉后归还的按揭贷款，一致是被告将款项存入第三人在兴业银行开户的账户上来进行归还的，该些款项不是第三人自己支出的，第三人也没有缴纳首付款268975元，契税和维修基金也是鸿进公司缴纳的，当时是为了获取银行贷款的需要，所以被告对第三人所有的证据的关联性有异议，不予认可该商品房买卖是真实的，也不予认可第三人缴纳了该房屋所有的款项。对证据十一，这个钱就是枫树园二期的消防工程的保证金65万，第三人也承认本金已经退了，现在第三人手上没有原件，说明已经了结了，该65万元借款转为消防工程的保证金时双方明确了该款不计利息，时间是2011年1月18日，从65万元汇到鸿进公司到明确作为消防工程保证金前后只有20天的时间，所以第三人的举证目的是不能成立的，该65万元借款与第三人所主张的购房款，没有任何关联性。
对第三人提交的证据，本院认证如下：原告和被告对第三人提交的证据的真实性并没有提出异议，本院对第三人提交的证据一至十的真实性予以确认，对�这些证据能够证明涉案房屋归第三人所有，在本院认为部分再行阐述。对证据十一，本院对其真实性予以确认，该份证据能否达到第三人的证明目的，在本院认为部分再行阐述。
根据上述确认的证据，结合当事人的当庭陈述，本院确认如下案件事实：第三人欧建平与被告鸿进公司的法定代表人姚德先原系同学关系。2006年4月27日，被告鸿进公司与第三人欧建平签订了一份《商品房买卖合同》[编号：20054258(。)-0032]，约定被告将位于长沙市岳麓区铜盆湖路2号枫树园小区第3栋13层。号房出售给第三人。该合同第六条关于付款方式及期限约定：“买受人于2006年4月27日付房款计268975元，其余房款计620000元办理银行按揭。”第八条关于交付期限约定：“出卖人应当在2006年5月30日前，将具备下列第1种条件，并符合本约定的商品房交付买受人使用：1、�监站验收备案。”第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”2006年5月29日，第三人欧建平与兴业银行长沙分行芙蓉路支行（以下简称“兴业银行”）、被告鸿进公司作为保证人签订《个人住房（商用房）借款综合合同》，约定第三人欧建平向兴业银行贷款620000元。双方就上述《商品房买卖合同》在房地产交易管理所进行了备案。就该商品房买卖合同的签订，第三人欧建平并未向被告鸿进公司实际支付房屋首付款，鸿进公司缴纳了相应的契税和物业维修基金，但缴纳凭证上写的是第三人欧建平的名字。
2010年9月16日，原告潘永平与被告鸿进公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告将上述房屋即枫树园小区第3栋13层。号房出售给原告。在该合同第六条关于付款方式及期限约定：“买受人签订购房合同三日内首付房款1097153元，合同签订后三个月内出卖人负责办好产权证手续后，买受人付清余下房款10万元。第十五条关�产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后三个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。支付首付款后三个月内，出卖人必须办好产权证。如因出卖人未将资料报产权登记机关备案，致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，并按三个月一个违约周期顺延。”合同签订后，原告潘永平于2010年9月17日向被告鸿进公司支付了购房款1097153元、契税17780元、物业维修基金26669元、工本费20元、印花税445元、产权登记费80元。2012年3月26日，被告鸿进公司将涉案房屋交付给了原告潘永平。2012年3月28日，被告鸿进公司向原告潘永平出具一份《承诺书》，内容包括：“2、保证在2012年4月20日之前办好产权证并交给你，并且保证在4月9日之�还清该房产的任何贷款，解除所有担保；3、愿意承担该合同第十五条第2项的违约责任。……6、如果以上第2条没有做到，我单位愿意额外承担按每推迟一天赔偿你人民币1万元。”原告潘永平在收房后即对房屋进行了装修，并在2012年年底入住该房屋并居住至今。后因被告鸿进公司一直未为原告潘永平办理房屋产权证，原告潘永平遂诉至本院。
另查明，从2006年7月18日起至2013年12月20日止，被告鸿进公司按月分87次向第三人欧建平在兴业银行的账户转账共385763.52元，用于偿还涉案房屋的按揭贷款。后因被告鸿进公司资金出现问题，从2014年1月开始，因被告停止支付银行按揭贷款，兴业银行股份有限公司长沙分行将欧建平和鸿进公司诉至长沙市芙蓉区人民法院，后由被告鸿进公司安排由其法定代表人姚德先之兄廖瑞安出资491000元转入第三人欧建平�账户，于2015年2月15日结清了所有按揭贷款。现涉案房屋已办理了不动产首次登记至被告鸿进公司名下。
另查明，2010年12月8日，被告鸿进公司向第三人借款65万元，约定利息按2.5%计算，当日，鸿进公司向第三人出具了《借条》，第三人欧建平向被告法定代表人姚德先转账65万元。2011年1月18日，第三人欧建平在该《借条》上注明：“同意不计利息按原人民币陆拾伍万元从2011年1月18日起转为二期消防工程保证金”，后双方签订了枫树园二期《消防安装工程施工合同》，双方履行该施工项目后，被告鸿进公司已将65万元保证金退还给了第三人欧建平。
本院认为，本案存在如下焦点问题：（一）关于被告应当履行哪份《商品房买卖合同》的问题；（二）关于被告的违约责任如何确定的问题。
（�）关于被告应当履行哪份《商品房买卖合同》的问题。对于被告应当履行哪份合同，应当厘清被告分别与第三人欧建平、原告潘永平签订的《商品房买卖合同》是否均有效的问题。
首先，本院认为被告与第三人欧建平签订的《商品房买卖合同》并非真正的商品房交易，现分析如下：第一、从购房款的支付和按揭贷款的偿还看，现有证据表明第三人欧建平并没有向被告鸿进公司支付购房首付款，在后期也没有支付银行按揭贷款，按揭贷款全部由被告鸿进公司按期支付，并在兴业银行起诉后由被告鸿进公司想办法结清，虽然第三人欧建平主张其购房款是用姚德先对其所欠借款的利息抵偿，但其提供的证据显示其向鸿进公司提供的借款已经不计利息转为枫树园二期消防工程的保证金，且该保证金被告鸿进公司已经退还给了第三人欧建平，第三人�建平还提出其与被告鸿进公司还存在多次借款关系，但没有提供证据予以证实，故对第三人提出的以对鸿进公司的借款利息冲抵购房款的主张，本院不予采信；第二、被告鸿进公司与第三人欧建平签订的《商品房买卖合同》明确约定了房屋交付时间为2006年5月30日，被告鸿进公司在长达十年的时间内未向第三人交房，第三人一直未提出交房的相关诉求，与常理不符；第三、从2012年年底开始原告即入住了涉案房屋，第三人在庭审过程中表示对该情况亦知情，但被告在长时间内对此并未提出异议，亦与常理不符。综上，结合被告鸿进公司的答辩，被告鸿进公司主张与第三人欧建平之间并非真实的房屋买卖交易，而是为获得银行贷款而与第三人签订《商品房买卖合同》具有较高的可信度，本院予以确认。故被告鸿进公司与第三人欧建平签订《商品房买卖合同》，双方的真实意思表示并非买卖房屋，即双方并未就买卖房屋达成合意，因此，双方之间的商品房买卖合同并未成立，自然亦不生效。现第三人欧建平诉请被告鸿进公司办理权属证书、交付房屋及支付违约金，理由不当，本院不予支持。
其次，对于原告潘永平与被告鸿进公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，原、被告应当按照合同约定履行各自的义务。第一、对于原告潘永平诉请被告鸿进公司办理涉案房屋的房屋产权证及国有土地使用权证，根据长沙市人民政府于2016年8月19日颁布的《关于实施不动产统一登记的通告》[长政发（2016）15号]，在2016年9月9日起，在长沙市城区实施不动产统一登记，由长沙市国土资源局颁发不动产权证书和不动产登记证明，原各类不动产权属证书停止发放。结合上述政策调整，对于原告的该诉请，本院确定被告鸿进公司的办证义务系为原告潘永平所购涉案房屋办理不动产转移登记。第二、对于原告诉请被告返还侵占的物业维修基金、契税、工本费、印花税、产权登记费，考虑到被告鸿进公司现并未为原告缴纳物业维修基金、契税、工本费、印花税和产权登记费，本院对原告该诉请予以支持，在后续需要向相关机构缴纳上述费用时由原告潘永平自行负担；第三、对于被告鸿进公司逾期办证的违约责任如何确定的问题。依据双方在《商品房买卖合同》中约定，被告应当在首付款三个月内办好产权证，否则按已付房款的1%向买受人支付违约金，并按三个月一个违约周期顺延。另外，被告另于2012年3月28日向原告出具承诺书，承诺在2012年4月20日前办好产权证，否则每推迟一天额外承担1万元的赔偿款。被告鸿进公司提出该违约金过高，请求予以调低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，现原告要求被告支付违约金1097153元，其诉请过分高于原告因此而造成的损失，对此应当予以酌减。本院综合原告因被告的违约行为可能造成的各项损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告应当给付原告因逾期办理产权证至本案确定的办证履行期届满之日已经产生的违约金为109715元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十一条之规定，判决如下：
一、限被告湖南鸿进置业有限公司在本判决生效之日起三十日内为原告潘永平所购位于长沙市岳麓区铜盆湖路2号枫树园小区第3栋13层。号房屋办妥不动产转移登记至原告潘永平名下；
二、限被告湖南鸿进置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告潘永平支付逾期办理产权登记的违约金109715元；
三、限被告湖南鸿进置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告潘永平退还物业维修基金、契税、工本费、印花税、产权登记费合计44994元；
四、驳回原告潘永平的其他诉讼请求；
五、驳回第三人欧建平的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费收取15079元，由被告湖南鸿进置业有限公司负担；第三人欧建平提出与本案有关的诉讼请求的受理费减半收取3083.5元，由第三人欧建平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 周 赞
人民陪审员 杨 云
人民陪审员 熊立钢
二〇一七年三月二十日
书 记 员 ＸＸ辉
附适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任�
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造�的损失确定违约金数额。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三�认为有独立请求权的，有权提起诉讼。
对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。
前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国�事诉讼法〉的解释》
第八十一条根据民事诉讼法第五十六条的规定，有独立请求权的第三人有权向人民法院提出诉讼请求和事实、理由，成为当事人；无独立请求权的第三人，可以申请或者由人民法院通知参加诉讼。