重庆市永川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永法民初字第04818号
原告重庆市桓威物业管理有限公司，住所地重庆市璧山县壁城街道红宇大道16号，组织机构代码66643990-9。
法定代表人刘金茂，总经理。
委托代理人黄玲玲，女，1990年5月2日生，汉族，系该公司职工，住重庆市永川区。
被告杨洪波，男，1986年12月6日生，汉族，居民，住重庆市永川区。
原告重庆市桓威物业管理有限公司（以下简称桓威公司）与被告杨洪波物业服务合同纠纷一案，本院于2013年7月22日受理后，依法由代理审判员陈传飞适用简易程序于2013年8月22日公开开庭进行了审理。因本案须以另一案的生效法律文书为依据，本院于2013年9月3日裁定中止审理，并于2014年5月26日恢复审理。原告桓威公司的委托代理人黄玲玲，被告杨洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告桓威公司诉称，被告系位于重庆市永川区红河大道1号泰晤士清晨小区×××××××××号房屋的业主，原告为被告所住小区提供物业管理服务。被告拖欠了原告2012年1月至2013年6月的物业服务费1654元、水电公摊费180元以及池清费20元，原告多次催收未果，故起诉要求被告支付从2012年1月起至2013年6月止的物业服务费1654元、水电公摊费180元、池清费20元以及违约金3031元，合计4885元。
被告杨洪波辩称：其于2012年以前一直按0.60元／平方米／月的标准缴纳物业服务费，但原告从2012年1月起以前期物业服务合同约定为由要求被告按0.80元／平方米／月的标准缴纳物业服务费，且原告又允许部分业主按原标准缴费，原告存在乱收费的现象；其后该小区业主委员会与原告签订的物业服务合同并未征求多数业主同意，理应无效，原告擅自提高收费标准的行为非法；另外，其房屋阳台漏水问题原告未予解决，原告提供的物业服务还存在不到位的情形，被告最多只同意按原标准缴纳物业服务费用，且违约金不应得到法院支持。
经审理查明，被告系位于重庆市永川区红河大道1号桓大·泰晤士清晨小区×××××××××号房屋（多层住宅，建筑面积114.91平方米）的业主。原告系被告所住小区开发企业重庆市桓大建设集团房地产开发有限公司选聘的前期物业服务企业，双方于2009年6月28日签订《前期物业服务合同》，主要约定：1、由原告负责该小区物业共用部分及共用设施、设备的维修、养护和管理，公用绿地、花木等的养护和管理，公共场所、房屋共用部分的清洁卫生等工作；2、物业服务收费标准按房屋建筑面积计算，其中多层住宅按0.80元／月·平方米，高层住宅按1.00元／月·平方米，商业（非住宅）按1.50元／月·平方米计算。公共区域照明用电、用水（公摊）按10元／户·月的方式收取。化粪池清理费按10元／户·年的方式收取；物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应于每月前10日履行缴纳义务；3、合同期限从2009年6月26日起至2012年6月25日止；4、业主未按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金；5、若原告擅自提高收费标准，业主有权要求原告清退。合同签订后，原告进场为被告所住小区提供了物业服务。
2009年8月17日，重庆市永川区发展和改革委员会（以下简称永川发改委）作出《关于核定桓大·泰晤士清晨小区物业服务收费标准的批复》（永发改价（2009）24号文件，以下简称《批复》），核定了前述物业服务合同约定的物业服务费收费标准，并核定高层住宅电梯房可按每人每月10元计收。该委同时认为：1、被告所住小区的游泳池、儿童娱乐区、业主活动用房和公共卫生间等目前尚未完善，要求物业收费标准应下浮30%，被下浮的费用由建设单位承担；2、售房时，建设单位承诺的物业服务收费标准低于上述核定标准的，应按承诺标准执行；3、该小区成立业主委员会后，物业收费标准可以通过签订合同协商议定。
2012年12月22日，原告与永川区泰晤士清晨业主委员会（以下简称泰晤士业委会）签订《桓大·泰晤士清晨物业服务合同》，主要约定：1、原告继续为桓大·泰晤士清晨小区（以下简称泰晤士小区）提供物业服务，物业服务收费标准按房屋建筑面积计算，其中多层住宅按0.80元／月·平方米，高层住宅按1.00元／月·平方米，商业（非住宅）按1.50元／月·平方米计算；高层住宅电梯房按10元／人·月的方式收取；公共能源分摊按10元／户·月的方式收取；化粪池清理费按10元／户·年的方式收取。空置房满两年的，应全额缴纳上述费用；2、物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应于每月5日前履行缴纳义务；3、业主应于售房部通知接房之日起，按本合同约定的收费标准缴纳服务费用；4、本合同期限从2013年1月1日起至2015年12月31日止；5、原告违反合同约定，擅自提高收费标准的，业主、物业使用人有权要求原告清退；业主未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日百分之二的标准向原告支付违约金。被告入住后按0.60元／㎡／月向原告缴纳了截至2011年12月的物业服务费用，按照《桓大·泰晤士清晨物业服务合同》约定的收费标准，已拖欠原告从2012年1月1日起至2013年6月30日止的物业服务费1654.70元（114.91㎡×0.80元／㎡／月×18个月）、水电公摊费180元、池清费20元，合计1854.70元。
庭审中，原告陈述因小区设施逐步完善，经向永川发改委申请恢复原价格未获反对，遂从2012年1月起不再下浮物业服务费，按《前期物业服务合同》约定标准向业主收费。被告为证明原告收费混乱，举示了原告与该小区业主刘亮、陈红签订的《桓大·泰晤士清晨物业管理协议》一份及部分业主房产证书及2012年的缴费收据等证据，拟证明原告与部分业主约定就前期物业服务期间多层住宅的收费标准仍为0.60元／㎡／月，同时2012年部分业主的实际缴费标准仍为0.60元／㎡／月。原告质证后认为：收费标准不统一系因原告制定的一次性缴纳全年费用的优惠政策所致，但对原告与部分业主个人签订的前期物业服务合同这一情况不清楚。被告为证明原告提供的物业服务不到位，举示了小区照片若干，原告质证后对其真实性提出异议，并认为即使服务瑕疵亦不构成拒缴物业费的正当理由。
另查明，泰晤士业委会以该委原主任、副主任签订物业服务合同前未召开业主大会为由，于2013年11月4日向本院提起确认《桓大·泰晤士清晨物业服务合同》无效的诉讼。本院审理后认为，讼争物业服务合同签订前虽未召开业主大会，但合同签订后该小区多数业主自愿按合同约定标准缴纳了物业服务费，应视为对泰晤士业委会签订讼争合同的追认，且相关法律并未明确规定未经召开业主大会必然导致所签合同无效，本院故于2014年4月9日作出（2013）永法民初字第06601号民事判决书，判决驳回泰晤士业委会的诉讼请求。该判决现已发生法律效力。
上述事实，有原、被告的陈述、《前期物业服务合同》、《桓大·泰晤士清晨物业服务合同》、《桓大·泰晤士清晨物业管理协议》、《关于核定桓大·泰晤士清晨小区物业服务收费标准的批复》、（2013）永法民初字第06601号民事判决书、房产证书、收据、照片等证据在卷佐证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原告要求被告支付自2012年1月至2013年6月的物业服务费等费用，该期限包含了原告对泰晤士清晨小区物业服务的前期物业服务合同期间、前期物业服务合同期满超期服务期间以及原告与业主委员会签订的物业服务合同期间，对此本院分段评述如下：
一、原告对泰晤士清晨小区从事前期物业服务期间
根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”以及《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定，原告与重庆市桓大建设集团房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对小区全体业主均具有约束力，被告应当依照该合同即按“多层住宅按0.8元／月·平方米”的约定交纳物业服务费等费用。虽然2009年8月17日重庆市永川区发展和改革委员会作出批复，要求物业服务费标准应下浮30%，但该文件系依照《中华人民共和国价格法》以及重庆市关于物业服务相关规定对普通居民物业服务费这种重要公益性服务价格进行调控的行政行为，其目的是为规范价格行为，发挥价格合理配置资源的作用，属于行政管理的范畴，相关行政部门可依情况作出是否对其进行行政处罚的决定，其对合同的效力不必然产生影响，而《前期物业服务合同》约定的价格并未违反法律法规的效力性强制性规定，应属有效。原告对部分时间内或对部分业主按0.6元／㎡／月的标准收取物业服务费系其对自身权利的处分，并不能因原告之前的处分行为而致被告不严格履行合同义务，原告有权按合同约定的标准收取费用。因此对原告在此期间的物业服务费等费用的诉讼请求，本院予以支持。
二、前期物业服务期满而未签订物业服务合同期间
原告与重庆市桓大建设集团房地产开发有限公司签订的《前期服务合同》的合同期限为2009年6月26日至2012年6月25日，合同履行期间内，泰晤士清晨小区业委会未新选聘物业服务企业，而原告继续对该小区进行物业服务至2012年12月31日，原告在此期间实际为该小区提供了物业服务，被告应当参照《前期物业服务合同》约定的物业服务费标准继续给付物业服务费等费用，故对原告在此期间的的物业服务费等费用的诉讼请求，本院予以支持。
三、原告与业主委员会签订的《物业服务合同》履行期间
（2013）永法民初字第06601号民事判决书已对原告与泰晤士业委会签订的桓大·泰晤士清晨物业服务合同》的效力进行了确认，该合同对全体业主具有约束力，原、被告均应按《桓大·泰晤士清晨物业服务合同》约定全面履行各自的义务。故对原告要求被告按合同约定支付从2013年1月1日至2013年6月30日的物业服务费等费用的诉讼请求，本院亦予以支持。
综上，在上述各期限内，被告均应按0.8元／月·平方米的标准交纳物业服务费，按10元／户·月交纳水电公摊费，按10元／户·年交纳化粪池清理费，对原告要求被告支付从2012年1月1日起至2013年6月30日止的物业服务费1654元、水电公摊费180元、池清费20元，合计1854元的诉讼请求，本院均予以支持。被告房屋自有部位漏水，可以依相邻关系向实际侵权人或者依房屋质量问题向开发商进行赔偿，涉及共有部分漏水的，可以申请大修基金进行维护，漏水不属于原告的维护义务范围；被告另辩称原告提供的物业服务不到位，但其举示的照片尚不足以证明该情况。因物业服务是一个动态的过程，即使原告存在一时的服务瑕疵，被告可以要求原告继续履行合同义务，但不得以此拒缴物业服务费。另外，若滥用减价权，极可能使小区陷入服务质量的“恶性循环”，反不利于小区业主，故对被告的相关辩称意见本院不予采纳。本案纷争源起物业服务收费标准，被告作为小区业主有权监督原告的收费行为，而本案物业服务过程中原告确有多次变更价格的情形，引起原告与业主之间的纠纷，被告拖欠服务费用的行为并无恶意，因此对原告要求被告支付违约金3031元的诉讼请求本院不予支持。被告本项辩称意见成立，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、由被告杨洪波于本判决生效之日起5日内支付原告重庆市桓威物业管理有限公司从2012年1月1日起至2013年6月30日止的物业服务费1654元、水电公摊费180元、池清费20元，合计1854元；
二、驳回原告重庆市桓威物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨洪波负担（此款原告已预交，由被告在支付上述款项时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 陈传飞
二〇一四年十月十五日
书 记 员 姜 黎