广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第28号
上诉人（原审被告）：东莞市顺翔实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市南城区怡丰昌盛大厦*栋*层商铺203。
法定代表人：梁仲健，该公司总经理。
委托代理人：黄飞东，该公司员工。
委托代理人：陈平，广东明冠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：东莞市怡丰物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市东城区火炼树村委会怡丰都市广场怡嘉阁*座*楼。
法定代表人：赖沛根，该公司总经理。
委托代理人：张永强，广东名成律师事务所律师。
上诉人东莞市顺翔实业投资有限公司（以下简称顺翔公司）因与被上诉人东莞市怡丰物业管理有限公司（以下简称怡丰公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第4889号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年6月24日，怡丰公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令顺翔公司向怡丰公司支付拖欠的物业服务费542111.51元及滞纳金417027.58元。
原审法院经审理查明：案涉东莞市南城区怡丰昌盛大厦二层01号商铺（面积：2992.5㎡）、F栋二层商铺（面积：716.45㎡）以及F栋三层商铺（面积：716.45㎡）系顺翔公司所有。2009年1月21日，怡丰公司（甲方）与顺翔公司（乙方）签订了三份《前期物业管理服务协议》，约定由怡丰公司对案涉商铺的二层01号商铺（面积：2992.5㎡）、F栋二层商铺（面积：716.45㎡）以及F栋三层商铺（面积：716.45㎡）提供前期物业管理服务，协议第十六条物业管理服务费第一项约定，住宅按1.4元／平方米／月；商务公寓按1.8元／平方米／月；商铺的管理服务费按3元／平方米／月；二楼按2.5元／平方米／月；第五项费用交纳时间为每月20日前。第二十一条违约责任第四项乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交费用并从逾期之日起每天按总额的1‰交纳滞纳金。
关于物业服务费的收费标准。怡丰公司主张按照合同约定二楼及以上均为2.5元／平方米／月。顺翔公司则主张有电梯的应调整至1.4元／平方米／月以下，无电梯的应调整至0.9元／平方米／月以下，且双方对于三楼的物业服务费没有约定。
关于诉讼时效。怡丰公司、顺翔公司确认双方约定的物业服务费是从2009年4月开始缴纳。怡丰公司主张顺翔公司自始未缴纳过物业服务费，怡丰公司曾于2012年9月、2012年11月以快递的方式向顺翔公司发出过书面的催缴通知，但并未提交相应证据予以证明。顺翔公司则主张其从未收到了费用催缴单及费用通知书，故部分物业服务费已过诉讼时效，未过诉讼时效的物业服务费应当是从起诉之日倒推两年的。
关于物业服务质量。顺翔公司主张物业服务存在质量问题，主要表现在：一楼大堂地板及天花板（包括灯饰）、负一楼到三楼的消防梯、负一楼停车场均为顺翔公司装修，并一直由顺翔公司维护、保洁；三楼（顶楼）铺位自顺翔公司入住以来大面积漏水，顺翔公司多次反映后，怡丰公司未及时维修；公共电梯无法到达01号铺位。对此顺翔公司提交了照片予以证明。怡丰公司则主张顺翔公司所提交的照片不足以证明其服务质量有不符合协议约定的情形，不应拒缴物业服务费。
原审法院认定上述事实的证据有：怡丰公司提交的《前期物业管理服务协议》、《商品房买卖合同》、房地产权证、费用催缴单、费用通知书、协商函，顺翔公司提交的照片以及一审庭审笔录等。
原审法院认为：本案系物业服务合同纠纷，双方的争议焦点包括：一、案涉第三层商铺的收费标准双方是否已明确约定，怡丰公司主张的物业服务费标准是否过高，是否应予调整；二、怡丰公司主张的物业服务费是否超过诉讼时效；三、怡丰公司的物业服务是否存在问题，顺翔公司能否以此为理由拒绝缴纳物业服务费；四、怡丰公司主张的滞纳金标准是否过高，是否应予调整。
对于第一个争议焦点。怡丰公司、顺翔公司就案涉商铺所签订的三份《前期物业服务协议》是当事人真实的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行。顺翔公司确认案涉第三层系商铺，协议虽未如案涉二楼一样有特别约定物业服务费用的缴纳标准，但已明确约定了商铺的管理服务费按3元／平方米／月，现主张案涉三楼商铺亦按照二楼的标准即2.5元／平方米／月来收取物业服务费，对顺翔公司有利，原审法院予以准予，对于怡丰公司的诉求，原审法院予以支持。
对于第二个争议焦点。当事人向法院请求保护民事权利的诉讼时效的期间一般为二年。怡丰公司主张曾于2012年9月邮寄过催缴通知，但并未提交相应证据予以证明。故顺翔公司向怡丰公司缴纳物业服务费的起算时间应从怡丰公司起诉之日2013年5月27日倒推2年即2011年5月28日。怡丰公司超过的诉讼请求，原审法院不予支持。
对于第三个争议焦点。顺翔公司主张怡丰公司提供的物业服务未达标，但是其没有提供充分的证据予以证明，为此应承担举证不能的不利后果。因此顺翔公司应向怡丰公司交纳2011年5月28日至2013年5月30日的物业服务费即：2.5元／平方米／月×（2992.5平方米＋716.45平方米＋716.45平方米）×24个月又4天=266999.13元，怡丰公司超过的诉讼请求，原审法院不予支持。
对于第四个争议焦点。根据《前期物业管理服务协议》的约定，顺翔公司应承担相应的滞纳金。滞纳金的应分额分段计算，2011年5月28日至2011年5月31日物业服务费对应的滞纳金，应按每日1‰的标准，以实际拖欠的物业服务费为本金，自2011年5月21日起计至实际清偿之日止；2011年6月至2013年5月物业服务费对应的滞纳金，按每日1‰的标准，以实际拖欠的物业服务费为本金，每月应交纳的物业服务费自当月21日起计至实际清偿之日止。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，于2013年8月19日判决：一、东莞市顺翔实业投资有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向东莞市怡丰物业管理有限公司支付物业服务费266999.13元及滞纳金（滞纳金分额分段计算，2011年5月28日至2011年5月31日物业服务费对应的滞纳金，应按每日1‰的标准，以实际拖欠的物业服务费为本金，自2011年5月21日起计至实际清偿之日止；2011年6月至2013年5月物业服务费对应的滞纳金，按每日1‰的标准，以实际拖欠的物业服务费为本金，每月应交纳的物业服务费自当月21日起计至实际清偿之日止。）。二、驳回东莞市怡丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6696元（怡丰公司已预交），由怡丰公司负担3398元，由顺翔公司负担3298元。
顺翔公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审未将滞纳金予以调整不符合法律规定，适用法律错误。滞纳金的性质应属于违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。（一）本案中，双方约定的违约金（滞纳金）过分高于怡丰公司的损失。如果顺翔公司没有如期交纳物业服务费，怡丰公司的损失应该是该物业服务费所对应的银行贷款利息。中国人民银行一年期贷款利率为6%，而本案中约定的滞纳金为每日1‰即每年为36.5%，相当于银行贷款利率的6倍多，超过损失的百分之三十，即超过损失的1.3倍就属于过分高于损失，本案中怡丰公司的损失的1.3倍应为未缴纳的物业服务费的6%的1.3倍即7.8%，而双方约定的滞纳金是36.5%，显然属于“过分高于造成的损失”。（二）顺翔公司在原审中一再主张滞纳金约定过高，要求原审法院予以调整，但原审法院并未理睬，且在判决书中也没有阐述不予调整的理由。据此，顺翔公司请求本院：撤销原审判决第一项中滞纳金部分，改判为：滞纳金分额分段计算，2011年5月28日至2011年5月31日物业服务费对应的滞纳金，应按中国人民银行同期同类贷款利率标准，以实际拖欠的物业服务费为本金，自2011年5月21日起计至实际清偿之日止；2011年6月至2013年5月物业服务费对应的滞纳金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，以实际拖欠的物业服务费为本金，每月应交纳的物业服务费自当月21日起计至实际清偿之日止。
被上诉人怡丰公司答辩称：滞纳金没有过分高于实际的损失，怡丰公司诉请本金加滞纳金是约950000元，按照原审判决结果再加上滞纳金一共是约400000元，仍不能抵销怡丰公司的损失。因此滞纳金标准不高，不应调整。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。原审法院对物业服务费标准、诉讼时效、顺翔公司欠交物业服务费的金额认定准确，本院予以维持。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是顺翔公司主张的滞纳金标准过高，应予以调整的理由是否成立。
首先，怡丰公司、顺翔公司就案涉商铺所签订的三份《前期物业管理服务协议》是当事人真实的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行。按照《前期物业管理服务协议》第二十一条的约定，顺翔公司不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，怡丰公司有权要求顺翔公司从逾期之日起每日按欠款总额的1‰交纳滞纳金。据此，顺翔公司因为违反合同约定，未交物业服务费，怡丰公司有权要求顺翔公司按照合同约定的标准交纳相应的滞纳金。
其次，关于案涉合同约定滞纳金是否过高的问题。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，本案中，怡丰公司对于顺翔公司迟延支付物业服务费造成的损失应承担举证责任，而怡丰公司对此未能举证证明。怡丰公司认为超过诉讼时效部分的物业服务费应视为其损失，但是怡丰公司超过诉讼时效而导致其对该部分物业服务费的主张得不到支持，是基于其未在诉讼时效内行使权利，而并非由于顺翔公司迟延支付物业服务费造成的损失，故本院对此不予采信。按照案涉合同的约定，每月的物业服务费都是约定交纳日期的，因此，顺翔公司迟延支付物业服务费会导致怡丰公司得不到该部分物业服务费的预期孳息。案涉合同约定的滞纳金已经超过以顺翔公司拖欠的物业服务费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的数额的百分之三十。
再次，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。顺翔公司主张滞纳金的标准过分高于实际造成的损失，要求调整为中国人民银行同期同类贷款利率标准。综合考虑怡丰公司的损失以及案涉合同对滞纳金的约定，本院酌定将案涉合同的滞纳金调整为以顺翔公司拖欠的物业服务费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率的130%为标准计算数额。
综上，怡丰公司所主张的滞纳金分额分段计算，2011年5月28日至2011年5月31日物业服务费对应的滞纳金，应按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率的130%为标准，以实际拖欠的物业服务费1475.13元［2.5元／平方米／月÷30天／月×4天×（2992.5平方米＋716.45平方米＋716.45平方米）］为本金，自2011年5月21日起计至实际清偿之日止；2011年6月至2013年5月物业服务费对应的滞纳金，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率的130%为标准，以实际拖欠的物业服务费为本金，每月应交纳的物业服务费自当月21日起计至实际清偿之日止。
综上所述，上诉人顺翔公司上诉理由合理部分，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当导致判决结果错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第4889号民事判决第二项。
二、变更广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第4889号民事判决第一项为“东莞市顺翔实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向东莞市怡丰物业管理有限公司支付物业服务费266999.13元及滞纳金（滞纳金分额分段计算，2011年5月28日至2011年5月31日物业服务费对应的滞纳金，应按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率的130%为标准，以实际拖欠的物业服务费为本金，自2011年5月21日起计至实际清偿之日止；2011年6月至2013年5月物业服务费对应的滞纳金，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率的130%为标准，以实际拖欠的物业服务费为本金，每月应交纳的物业服务费自当月21日起计至实际清偿之日止）”。
三、驳回东莞市怡丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6696元（怡丰公司已预交），由怡丰公司负担4017元，由顺翔公司负担2679元。二审案件受理费4173元，由怡丰公司负担（顺翔公司已预交4173元，由顺翔公司自行向本院申请退回4173元；怡丰公司应于本判决发生法律效力之日起五日内将4173元迳付本院）。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢健如
代理审判员 何玉煦
代理审判员 徐华毅
二〇一四年十一月六日
书 记 员 刘裕灵
李淑仪
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。