天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民初字第1429号
原告韩玉霞，女，1968年11月12日出生，汉族，农民。
委托代理人徐成，天津市宝坻区148专线法律服务所法律服务工作者。
被告韩荣敏，女，1954年8月2日出生，汉族。
委托代理人刘晨路（系被告韩荣敏之女）。
委托代理人刘景兴（系被告韩荣敏前夫），同被告刘景兴。
被告刘景兴，男，1954年8月2日出生，满族。
委托代理人刘晨路（系被告刘景兴之女），住址同上。
原告韩玉霞与被告韩荣敏、刘景兴所有权确认纠纷一案，本院于2013年3月6日立案受理后，因被告韩荣敏涉嫌非法吸收公众存款罪被广东省佛山市公安局禅城分局刑事拘留，暂时不能应诉，于2013年3月25日中止本案诉讼。审理中发现本案不宜继续适用简易程序审理，故转为普通程序审理，并依法组成合议庭。中止原因消除后，恢复案件审理，并公开开庭进行了审理。原告韩玉霞及委托代理人徐成，被告韩荣敏的委托代理人刘晨路、刘景兴，被告刘景兴及委托代理人刘晨路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韩玉霞及委托代理人诉称，2005年11月26日，原告作为买方与二被告签订房屋买卖协议，被告将登记在韩荣敏名下坐落于宝坻区北方摩托车交易市场××号房产出售给原告，售价600000元。原告已将购房款付清，且被告已将该房屋交付给原告。原告已对该房屋使用多年，虽未办理过户手续，但房屋应归原告所有，故起诉要求确认坐落于宝坻区北方摩托车交易市场××号房产归原告所有。庭审中增加请求要求被告韩荣敏继续履行双方之间的房屋买卖协议，配合原告办理过户手续。
原告提交以下证据印证其诉讼主张：
证据一、涉诉房地产的房屋所有权证和国有土地使用权证，拟证明涉诉房地产的权属情况。
证据二、原、被告之间签订的《房屋买卖协议》一份，拟证明双方之间存在买卖房屋的事实。
证据三、被告韩荣敏为原告出具的收条一份，拟证明原告已经全额支付了购房款。
证据四、宝坻区规划局出具的证明，拟证明涉诉用地需由商住用地改为商业用地。
证据五、被告韩荣敏出具的委托书，拟证明被告韩荣敏为过户曾委托他人办理涉诉地块使用权出让合同等相关事宜。
证据六、地籍测绘资料及档案材料，拟证明被告为办理过户手续从2009年开始办理用地性质变更手续和两证合一事宜。
证据七、房屋租赁协议两份，拟证明涉诉房屋从2008年开始一直由原告对外出租并收取租金。
被告韩荣敏及委托代理人刘晨路辩称，原告所述事实属实，原告已将购房款付清，曾办理过户手续，因该房屋是当时政府的“一号工程”，土地性质为工业用地，故未能办理完成。
被告刘景兴辩称，与原告签订房屋买卖协议属实，是韩荣敏经手与原告办理。其与韩荣敏已经于2012年2月17日离婚，房屋已归韩荣敏所有，现对该房屋不主张任何权利。
被告刘景兴提交二被告的离婚证及离婚协议。
经质证，被告对原告证据的真实性均无异议；原告对被告离婚手续无异议。
经审理查明，原告韩玉霞系被告韩荣敏之侄女。2005年11月26日，原告韩玉霞与被告韩荣敏、刘景兴签订《房屋买卖协议》，将登记在被告韩荣敏名下坐落于天津市宝坻区城关镇（现钰华街）北方摩托车交易市场××号商住楼［房屋所有权证：房权证宝坻字第2400099**号，国有土地使用权证：坻民国用（2013）第274号］转卖给原告韩玉霞，建筑面积170.28㎡，价款600000元。该协议签订的背景是被告多次向原告借款而无力偿还的情况下而为，协议签订后，双方进行了核算，原告付清了剩余房款。被告韩荣敏收到余款后经手为原告出具了收条“今有韩荣敏收到韩玉霞买韩荣敏宝坻区城关镇北方摩托车交易市场28号楼房款陆拾万元正”，并将房屋交付原告。自2008年8月1日起，原告一直将涉诉房屋对外出租并收取租金。
另查，据原宝坻县规划土地管理局与宝坻县昱北摩托车销售公司1999年12月7日签订的宝土［99］第［098］号《宝坻县国有土地使用权出让合同》和原宝坻县城乡建设管理委员会核发的公编号99-059《建设工程规划许可证》记载，涉案该宗土地位于津围公路东侧原宝坻县经济开发区东区内，土地用途为工业用地，期限为1999年8月2日至2049年8月1日，建设项目为商住楼。2003年12月15日土地管理部门为被告韩荣敏核发的坻民国用（2013）第274号《国有土地使用证》记载的土地用途商住，终止日期2049年5月1日。
2009年7月，被告韩荣敏经手办理涉诉房屋的产权变更手续，并委托天津市测绘院进行了测绘。该测绘院出具了地籍测绘资料，制作了界址点坐标成果表和房屋面积成果表以及坐标图，宝坻区房管局产权科对坐标图予以了审核，但未能办理过户手续。因未能办理过户手续，原告曾通过房屋中介机构将该房屋出售并与他人签订了二手房买卖合同，仍因无法办理过户手续，双方解除了买卖合同。2010年3月11日，宝坻区规划局出具证明，内容“韩荣敏位于宝坻区津围公路东侧的建筑，《国有土地使用证》坻民国用（2003）第274号用地性质商住用地不规范，按现行标准为商业用地。”
二被告原系夫妻关系，于2012年2月17日在宝坻区民政局办理了离婚手续。双方离婚协议中对房屋约定为：坐落于宝坻区天馨家园××楼房及室内设施归刘景兴所有；坐落于宝坻区北方摩托车交易市场的××号楼归刘景兴所有，坐落于该市场的××号楼、××号楼、××号楼均归韩荣敏所有。2012年3月31日，涉案房屋被天津市河东区人民法院因赵海涛等人与本案二被告及天津市宏洋科技有限公司、天津宝珠科技有限公司借款纠纷予以查封［案号：（2012）东民初字第1619号］，同年12月20日作出判决，判决韩荣敏偿还赵海涛借款300000元，支付利息26240元。2012年8月23日，被告韩荣敏被刑事拘留。
因被告韩荣敏在押，本院就有关涉案事宜向其进行了核实，其称涉诉房屋以600000元的价款卖给了侄女韩玉霞，韩玉霞以存单、现金及活期存折等方式分几次付清了房款，其最后给出具了总条。房屋早已经由韩玉霞使用，并对外出租了。因该地段是当时政府“一号工程”（注：即当时宝坻城区沿街平房改建商住、商贸楼的政府工程）的工业用地，卖给韩玉霞后因土地性质无法变更，先后办理了五次过户手续都没有办成。虽然房屋没有过户，在法律上不能确认归韩玉霞所有，其个人认为现房屋所有权已经是韩玉霞的，其对房屋不主张权利，同意韩玉霞的要求把房屋过户到其名下。对在与刘景兴的离婚协议中为何还要对涉诉房屋进行约定，其解释称因房屋暂时无法办理过户，房屋的产权人还是其本人，所以只能约定归其所有，该约定是与刘景兴之间的约定，不是针对原告韩玉霞。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。从原、被告签订《房屋买卖协议》的背景及履行过程看，是在双方协商一致基础上签订，系双方真实意思表示，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释㈠》第九条“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”的规定，该《房屋买卖协议》合法有效，本院予以确认。
现双方对继续履行《房屋买卖协议》均没有异议，被告韩荣敏也同意将涉诉房屋过户至原告韩玉霞名下，之所以不能办理过户手续的原因囿于土地性质问题。在不能办理权属变更登记情况下，能否确认所有权的归属是本案需要解决的问题。《物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本条是对不动产登记效力的规定，即物权变动通常需要特定的方式予以公示始得产生法律效力。物权公示，是指物权在设立和变动时，必须将物权设立和变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。虽然不动产物权变动经依法登记始产生法律效力是一项原则，但并非所有不动产物权的设立、变更、转让和消灭都需要登记才能产生法律效力。《物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”法律赋予了人民法院的法律文书直接引起物权变动的权利。首先，从原、被告的交易后果及使用权的权能看，涉诉房屋虽然没有办理所有权变更登记手续，但已经由原告实际对房屋行使占有、使用、收益和处分的权利，多年来被告韩荣敏已经不能对涉诉房屋行使任何权利。其次，不动产登记涉及到国家专门机关的行为，其构成及过程相对比较复杂。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：㈠居住用地七十年；㈡工业用地五十年；㈢教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；㈣商业、旅游、娱乐用地四十年；㈤综合或者其他用地五十年。从宝坻区规划局出具的证明看，涉案宗地的性质是商住用地不规范，按现行标准应为商业用地，与土地使用权出让合同载明的工业用地不符，涉及到土地使用权出让年限问题，确因当时政府“一号工程”实施过程中“北方摩托车交易市场”建造时的特殊背景造成。该现状涉及的买卖双方不仅仅是本案原、被告，涉诉房屋交付后，双方多次办理权属变更手续未成的原因不在双方。如何调整处理历史遗留的用地性质问题，需要各职能部门共同参与处理。第三，不动产登记作为公示手段，虽然具有使权利关系明晰和保护交易安全的优点，但因其要求过于严格，也会给当事人带来诸多不便，不尽符合交易便捷性的要求。因此，对某些本身已经符合公示性要求的物权变动，例外地承认不以登记作为其生效要件，可以弥补公示要件主义过于严格的缺憾。第四，物权具有排他性，物权的变动也产生排他效力，物权公示的主要目的是使第三人知道物权变动的情况，避免第三人遭受损害并保护交易安全。那么，对于本案原告而言，如果不能确认其对房屋享有所有权，其结果必然是被告韩荣敏可以随时用此房屋对外设定抵押，任何第三人都可以在与被告韩荣敏的诉讼中对涉诉房屋申请保全，在保护第三人利益和交易安全的同时，必然损害无过错且支付了合理价款的实际占有人的利益，严重影响原告对房屋权能的实现，有悖公平原则。因此，就本案而言，原告与被告韩荣敏本身都是无过错方，双方对房屋交易不存在任何争议，仅是不能办理权属变更登记手续，而且也不是双方怠于行使，而是特定的用地背景制约了双方权利的行使，基于这种情况，对原告诉请可予以支持。现涉诉房屋所涉及的案外保全等事宜可由原告自行解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认登记在被告韩荣敏名下坐落于天津市宝坻区城关镇（现钰华街）北方摩托车交易市场28号房屋［房屋所有权证：房权证宝坻字第2400099**号，国有土地使用权证：坻民国用（2013）第274号］归原告韩玉霞所有。
二、在办理所有权变更登记手续条件具备时，被告韩荣敏协助原告韩玉霞办理上述房屋的所有权变更登记手续。
案件受理费80元，保全费3520元，合计3600元，由被告韩荣敏负担。此款原告已交纳，被告韩荣敏将此款给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。（在上诉期内递交上诉状的同时，应向天津市第一中级人民法院预交诉讼费用，在上诉期满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。）
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审 判 长 杨旭东
代理审判员 张建新
人民陪审员 丁建华
二〇一五年二月十日
书 记 员 李泽阳
附：本裁判文书所依据的相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国物权法》
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。