上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三（民）初字第804号
原告上海二德置业发展有限公司。
法定代表人蔡新妹。
委托代理人高树升，上海市润华律师事务所律师。
被告上海耀博玻璃制品有限公司。
法定代表人陈义。
委托代理人辛明平，上海富誉律师事务所律师。
第三人上海祈浓商贸有限公司。
法定代表人刘苏茂。
委托代理人高学明，上海鼎善律师事务所律师。
委托代理人尹马庆，上海鼎善律师事务所律师。
原告上海二德置业发展有限公司诉被告上海耀博玻璃制品有限公司、第三人上海祈浓商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月26日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员林青独任审判。本案于2015年4月1日公开开庭进行了审理，原告委托代理人高树升、被告委托代理人辛明平、第三人委托代理人高学明、尹马庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海二德置业发展有限公司诉称：2010年7月，原告将自有的位于某镇某路某号厂房出租给第三人上海祈浓商贸有限公司。同年8月，第三人将其中的第一幢南部分厂房出租给被告，约定年租金人民币64万元，租赁期限至2013年9月4日到期。在被告和第三人的租赁合同将要到期时，2013年9月1日，原告、被告、第三人共同签订协议书一份，提前终止原租赁合同，并约定由被告继续租赁涉案房屋，原告可以提前一个月通过书面的方式要求解除租赁关系，被告在收到书面通知后的二个月内，向原告交还房屋。逾期交还的，被告需按日租金的五倍向原告支付违约金。2014年7月10日，原告以书面方式通知被告及第三人，要求解除租赁关系，被告的负责人杨虎签收了通知书。按约定，被告应于2014年9月10日前向原告交还涉案房屋，虽经原告一再催要，但被告至今仍未向原告交付房屋；且被告亦没有及时缴纳电费，该费用已由原告代为支付到电力部门。由于被告拒绝协商解决此事，故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告交还被告承租的位于上海市青浦区某镇某路某号第一幢南部分厂房；2、被告支付房屋使用费278，790.60元（按每年64万元除以365天，即每天1，753.40元计算，自2014年9月5日开始计算至2015年2月10日止）；3、被告向原告支付逾期交房的违约金1，341，351元（按每年64万元除以365天，即1，753.40元作为日租金标准，计算5倍，实际天数自2014年9月11日开始计算至2015年2月10日止）；4、被告支付原告代缴的电费113，045.35元。审理中，原告表示对于2015年2月10日之后的房屋使用费及违约金，原告保留诉权，另行主张。
被告上海耀博玻璃制品有限公司辩称：不同意原告诉请。针对诉请1，被告认为系争房屋在使用租赁中，不应交还原告。原告给被告一个通知说系争房屋要动迁了，但原告真实的意图是涨房租或转为商业用途，所以被告不愿意解除租赁协议。针对诉请2，被告愿意支付租金，且已经支付，但原告又退还给被告了。针对诉请3，违约金的约定违反了合同法的公平原则，五倍的违约金应该是无效的，故被告不愿意支付违约金。关于违约金的支付，权利义务不对等。针对诉请4，户头本来就是被告的，是原告与供电公司采取不正当手段将户名过户至原告名下，就此情况被告也已经起诉青浦供电公司。之前的电费被告已经支付，电费我方应该直接向供电公司支付，而不应向原告支付，如果原告提供单据，被告是愿意支付。
第三人上海祈浓商贸有限公司述称：第三人认可租赁期限为2010年9月5日至2013年9月4日的房屋租赁合同以及三方协议，但原来租赁协议终止后，后面的事情第三人没有参与，对于原、被告之间的诉请争议第三人不清楚。
经开庭审理查明：2010年7月，原告将自有的位于上海市青浦区某镇某路某号厂房出租给第三人上海祈浓商贸有限公司。同年8月，第三人将其中的第一幢南部分厂房出租给被告，约定年租金64万元，租赁期限至2013年9月4日到期。2013年9月1日，原告、被告、第三人共同签订协议书一份，约定，1、原告与第三人的租赁合同于2013年8月20日到期，第三人和被告签订的租赁合同均于2013年8月20日终止。2、经各方协商一致，不再签订新的书面租赁合同。由于第三人、被告需要继续使用原合同中约定的房屋，租赁调整方案按原合同中租金调整方案执行，但租赁期限为不定期租赁，各方均可提前一个月通过书面的方式解除租赁关系。3、原告可以提前一个月以张贴告示或者书面通知等有效方式通知第三人以及被告，解除原告和第三人的租赁关系，在此情形下，第三人和被告的租赁关系同时解除。4、在原告书面通知第三人以及被告解除租赁关系的情形下，第三人和被告必须在收到通知后的两个月内清空房屋，并将房屋交付原告，第三人或者被告对房屋投入的装饰装修物归原告所有。5、如被告在收到原告或者第三人的解除通知后两个月内未能向原告交还房屋的，每逾期一天，按日租金标准的五倍向甲方支付违约金。特别提醒：在此情形下的违约，被告需向原告承担违约责任。三方协议签订后，被告支付的租金截止到2014年9月4日。2014年7月9日原告向被告发出解除租赁通知书，被告也收到，但未及时搬离。
另查明，系争房屋产权登记在原告名下，现仍由被告占有使用，期间原告代被告缴纳电费113，045.35元。
以上查明的事实，由原、被告及第三人陈述，原告提供的房屋租赁合同、协议书、通知书及回执单、上海市房地产权证、租金收取明细、电费单据等证据复印件材料为证，并经当庭出证、质证，本院予以确认。
审理中，原、被告及第三人对于协议书中注明的押金5万元，均要求在本案中不予处理，三方另行解决。
根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告及第三人签订的协议书是三方真实意思的表示，应为合法有效。根据三方协议约定，系争房屋为不定期租赁。现原告主张被告向原告交还被告承租的位于上海市青浦区某镇某路某号第一幢南部分厂房，有相应的事实和法律依据，本院予以支持。原告主张按照第三人与被告所签租赁合同约定的年租金64万元计算被告占有系争房屋使用费278，790.60元（按每年64万元除以365天，即每天1，753.40元计算，自2014年9月5日开始计算至2015年2月10日止），其计算方式及标准符合三方协议约定，本院亦予以支持。被告在收到原告解除通知后腾退并交还系争房屋，被告理应按约履行，现被告未按协议约定履行义务，显属违约，应承担相应的违约责任。原告主张被告向原告支付逾期交房违约金1，341，351元（按每年64万元除以365天，即每天1，753.40元作为日租金标准，计算5倍，实际天数自2014年9月11日开始计算至2015年2月10日止），被告认为原告没有实际损失，原告也同意由法院酌情予以处理，本院认为，原告主张违约金过高，根据本案的实际情况及相关法律规定，本院酌情确定违约金为10万元。另对原告代被告缴纳的电费113，045.35元，被告也予以认可无异议，该笔费用被告理应支付给原告。审理中，原告表示对于2015年2月10日之后的房屋使用费及违约金，原告保留诉权，另行主张，该行为系原告行使自身权利之行为，于法无悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条之规定，判决如下：
被告上海耀博玻璃制品有限公司应于本判决生效之日起一个月内腾退位于上海市某区某镇某路某号第一幢南部分厂房，并将系争厂房交付原告上海二德置业发展有限公司；
二、被告上海耀博玻璃制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海二德置业发展有限公司从2014年9月5日起至2015年2月10日止房屋使用费人民币278，790.60元；
三、被告上海耀博玻璃制品有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海二德置业发展有限公司违约金人民币10万元；
四、被告上海耀博玻璃制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海二德置业发展有限公司电费人民币113，045.35元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币20，019.27元，减半收取计人民币10，009.63，由被告负担人民币4，338.77元，由原告负担人民币5，670.86元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 林青
二〇一五年五月二十六日
书 记 员 王菲
附：相关法律条文
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《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
......
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。