江苏省如东县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第01079号
原告如东县汤园供销有限公司，住所地如东县新店镇汤园人民路22号。
法定代表人鲍长江，执行董事。
委托代理人陆兵，江苏南黄海律师事务所律师。
被告陈继耕。
委托代理人陈福明，如东县马塘镇法律服务所法律工作者。
委托代理人李建霞，如东县马塘镇法律服务所法律工作者。
原告如东县汤园供销有限公司（以下简称汤园供销公司）与被告陈继耕排除妨害纠纷一案，本院于2014年7月7日立案受理后，依法由审判员肖文明适用简易程序，于2014年8月6日第一次公开开庭进行审理。后因案情复杂，依法组成合议庭，于2014年10月30日、2014年12月10日两次公开开庭进行了审理。原告汤园供销公司法定代表人鲍长江、委托代理人陆兵，被告陈继耕及其委托代理人陈福明、李建霞（参加第一次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汤园供销公司诉称，2014年4月22日，被告组织人员将原告所有的位于如东县新店镇汤园人民路22号的55.98平方米房屋拆除，并在未经原告同意、未经政府部门批准的情况下，原地新建楼房。被告拆除的房屋及其土地使用权均为原告享有，被告非法拆除并新建楼房，其行为侵犯了原告的房屋所有权和土地使用权，原告多次出面制止，并向政府部门反映要求制止。现为维护自身合法权益，故具状诉讼，请求法院依法判令被告停止侵害原告的土地使用权，排除妨碍（保留要求赔偿损失的权利），诉讼费用由被告承担。
被告陈继耕辩称，被告对涉案房屋享有所有权，没有侵害原告的任何利益，原告就该房屋曾向法院提起诉讼，诉讼主体为如东县汤园商业总店，而非被告个人。涉案房屋坐落地点为如东县新店镇汤园人民路24号并非原告主张的如东县新店镇汤园人民路22号，且该房屋系由行政划拨，为历史遗留问题，不属于法院民事案件受理范围。如东县汤园商业总店使用涉案房屋长达三十多年，被告使用长达七年之久，原告均一直未主张过权利，其诉权已过诉讼时效。故请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告汤园供销公司前身系原如东县汤园供销合作社。1998年初，原如东县汤园供销合作社申请办理房屋产权登记，如东县城镇房地产产权监理所受理后，经公告征询异议等程序后，核发了房屋所有权证（岔字第98036号）。2000年左右，如东县国土规划管理局根据原如东县汤园供销合作社申请，于2000年1月份核发了国有土地使用权证（东国用2000字第340004号）。
2003年如东县供销合作总社根据如东县委东发（2001）24号《关于进一步深化县属企业改革的意见》要求，按照相关程序，将原如东县汤园供销合作社资产和债务整体转让给原告法定代表人鲍长江，并于2003年4月18日签订《企业产权买卖合同》。后鲍长江组建成立了原告汤园供销公司，承受原如东县汤园供销合作社的权利、义务，并办理了企业变更登记等手续。
2006年5月12日，原告汤园供销公司办理了国有土地使用权证，证号为东国用（2006）第350010号。同年12月6日，原告汤园供销公司对该土地上的相关房屋领取了房屋所有权证，其中含涉案房屋，证载房号为12，建筑面积52.98平方米，该产权证证号为：东房权证新店字第××号。
如东县供销合作总社系原如东县汤园供销合作社的主管单位，同时系如东县汤园商业总店的代（主）管单位。本案讼争房屋原址原貌系原如东县汤园供销合作社（以下简称汤园供销社）初始建造，为店面房，建筑面积52.98平方米。自1979年始，该房屋为如东县汤园商业总店占有使用。
2009年8月12日，原告曾向本院提起诉讼，要求如东县汤园商业总店返还该两间房屋，案号为（2009）东民二初字第554号。本院审理后认为：1979年知青回城，由当时主管部门岔河中心供销社出面协调，将涉案房屋作为如东县汤园商业总店安排知青就业的门市，并由如东县汤园商业总店一直使用。其中，1996年“双学”活动中，因汤园街东西路面拓宽，该房被拆除了面对公路的一架梁，由如东县汤园商业总店对两间门面进行整修、装璜。在拆除门面墙的同时，如东县汤园商业总店又在该房后面搭建起两间。1998年7月原汤园供销社对其所有的房屋（包括本案的讼争的两间）初次领取了房产证。后因汤园供销社进行企业改制，于2003年4月18日，由如东县供销合作总社与鲍长江订立了一份企业产权买卖合同。合同约定如东县供销合作总社将汤园供销社的全部资产和负债，以200元的价格整体转让给鲍长江。鲍长江虽在资产交接清单上签字，但本案讼争的两间房屋，仍由如东县汤园商业总店使用，并未实际交付。鲍长江将转让后的资产与他人组建成现在的原告，2006年12月6日，原告虽办理了房产证过户，但如东县汤园商业总店连续占有使用该房已达30年之久，且在1996年因路面拓宽，该房屋已被部分拆除，由如东县汤园商业总店添置材料对门面进行了改造。因安置知青等历史遗留问题及改制所造成的遗留问题纠纷案不属法院处理的范围。故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，裁定驳回原告汤园供销公司的起诉。
原告汤园供销公司不服本院一审裁定，向江苏省南通市中级人民法院提出上诉，案号为（2009）通中民二终字第0442号。该院经审理认为，本起纠纷系因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，不属于人民法院民事案件受理范围，故驳回原告上诉，对本院一审驳回起诉裁定予以维持。
原告汤园供销公司不服江苏省南通市中级人民法院二审裁定，向检察机关申诉。江苏省人民检察院于2011年11月9日作出苏检民抗（2011）144号民事抗诉书，向江苏省高级人民法院提出抗诉，案号为（2012）苏民再提字第0038号。江苏省高级人民法院经再审认为：原汤园供销社虽于1998年7月对本案讼争的房屋领取了房产证，但该房屋系1979年为解决回城知青就业而由当时的主管部门岔河中心供销社出面协调安排给商业总店使用的，有着特定的历史背景。1996年商业总店又对该房屋经历了整修、装潢。在拆除门面墙的同时，又在该房屋后面搭建了两间，讼争房屋已不完全是1979年的房屋。因此，本起纠纷系因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，不属于人民法院民事案件受理范围，故对江苏省南通市中级人民法院（2009）通中民二终字第0442号民事裁定予以维持。
被告陈继耕系如东县汤园商业总店的法定代表人。庭审中，其确认自2007年5月29日起即为涉案房屋的实际所有人、占有人以及本次房屋改造的实施人。为证明其主张，被告提供了2007年5月29日如东县汤园商业总店的转让文书，以及2014年7月13日如东县汤园商业总店的证明材料，用以证实自2007年5月29日起，如东县汤园商业总店就已将涉案房屋进行转让，用于偿还被告代为支付的农行贷款、诉讼费用以及结欠的其个人工资。同时，对涉案房屋的坐落门牌号确认为如东县新店镇汤园人民路24号，而非原告所称的如东县新店镇汤园人民路22号，但对于实际地点为本案争议现场无异议。
2014年4月下旬，被告对讼争房屋进行翻建，至2014年5月1日，该房屋的墙面已经一层到顶，当夜，原告法定代表人鲍长江动用机械请人将部分墙体推到，后向如东县公安局新店派出所报警。2014年5月2日，被告陈继耕向如东县公安局新店派出所报案。经公安机关初查，于2014年6月13日作出如公（新）不立字（2014）16号不予立案通知书，认为现有证据不能证明鲍长江的行为是犯罪行为。
被告曾向如东县人民政府潘建华县长致信求决，2013年6月23日，如东县信访局以（2014）134号转办函交由如东县供销合作总社信访答复。2014年7月1日，如东县供销合作总社作出东供信告字（2014）2号《关于陈继耕同志求决来信的告知书》，对讼争房屋产权问题，从原有基本事实、裁定认定事实以及相关法律规定作出解答，同时提出了三点建议。在原有基本事实中，认为原告系讼争房屋及其土地的合法所有权人和使用权人。在裁定认定事实中，提出讼争房屋由如东县汤园商业总店使用，裁定书也未明确其系所有权人，况且当时无论如东县供销合作总社还是原岔河中心供销社以及汤园供销社均从未作出房屋划转的意思表示包括文件。同时从法律规定方面释明，最终认为原告系讼争房屋的合法所有权人，如东县汤园商业总店仅是使用权人，现使用权已随房屋拆除而失去。
在本案审理期间，本院曾就讼争房屋使用权问题向当事人进行说明，要求当事人至相关政府部门予以确权，但各方均怠于行使权利。本院2014年8月15日，函询如东县供销合作总社，要求该社作出确权。2014年8月27日，如东县供销合作总社就书面确权材料函复本院，在其给原告及如东县汤园商业总店的确权函中，明确原告为讼争房屋的所有权人及其相应土地的使用权人，如东县汤园商业总店仅为讼争房屋的使用权人，且使用权已随房屋灭失而终结。在第二次庭审中，就如东县供销合作总社确权函，被告作为如东县汤园商业总店的法定代表人表示不予认可，但仍拒绝向其认为的主管或者有权部门申请确权。
在本案审理期间，就讼争房屋的现状，原、被告双方均提供了相应照片证据用以证明，本院亦告知双方维持现状，以免扩大损失。为减少纷争，化解矛盾，本院曾多次进行调解，因双方分歧较大，未能达成一致意见。
上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提供的房屋所有权证、国有土地使用权证、照片、接处警登记表、公告、如东县土地管理局文件、如东县供销合作总社函等复印件，被告提供的转让文书、证明、保证文书、收条、民事裁定书、照片、证明材料、信访答复等复印件在卷作为证据，以及本院调取的如东县公安局法治大队受案登记资料、如东县供销合作总社函等予以证实，并经庭审质证审核，予以认定。
本院认为，本案原告以排除妨害为由提起诉讼，要求被告返还土地使用权，因此，双方的争议焦点归结于一点，即为原告对涉案的土地是否具有排他的、独占的使用权问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条“单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权”的规定，由土地管理部门审批的《国有土地使用权证》，是人民政府认可土地使用权人依法对国家所有的土地享有占用、使用和收益的合法凭证。现有证据中，可以确认的是无论是1998年初，原汤园供销社申请的房屋产权证以及2000年1月份申领的国有土地使用证，还是企业改制后原告于2006年申领的“两证”，均可以证实原告系涉案土地的合法使用权人。鉴于2009年，原告曾向法院提起诉讼，要求如东县汤园商业总店返还涉案房屋。该案经一审、二审以及再审，三级法院均认为系因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，不属于人民法院民事案件受理范围而驳回原告起诉。因此围绕本案的争议焦点，根据“房地一体”的原理，必然衍生出涉案土地上的房屋权属问题，即被告是否系房屋的所有权人，是否有权在涉案土地上占有、使用乃至改建、翻建房屋。关于这一问题，本院认为，在上世纪70年代末80年代初，在计划经济的特定历史背景下，如东县汤园商业总店基于行政指令而于1979年实际占有使用原汤园供销社的涉案房屋，应属于客观事实。在其后占用的多年间，直至1996年对该房屋进行整修、装潢，如东县汤园商业总店在拆除门面墙的同时，又在该房屋后面搭建了两间房屋，均无证据证明原汤园供销社对此提出异议，因此，至2009年涉案房屋产生争议之时，当时讼争的房屋实际上已不完全是1979年的房屋这一事实也是客观存在的。基于历史的延续性，如东县汤园商业总店占有使用涉案土地上的房屋本无可非议，但在该案诉讼发生之后，作为如东县汤园商业总店对于出现权属争议应属明知，应当积极向有关部门寻求对争议房屋进行历史确权。但直至本案审理期间，作为如东县汤园商业总店法定代表人的被告仍怠于行使权利。经本院向原汤园供销社及如东县汤园商业总店的主（代）管单位如东县供销合作总社书面函询，由如东县供销合作总社作出了确权，函复本院的意见中明确涉案的土地使用权为原告所有，如东县汤园商业总店享有的仅是其上所建房屋的使用权，鉴于房屋现已被拆除，故房屋使用权亦不复存在。在2009的诉讼中，因当时未对争议房屋所有权进行确权，根据相关规定法院作出驳回原告起诉的裁定。现房屋权属经主管部门进行确权，历史遗留的权属问题已经得到明确，原告作为涉案土地的合法使用权人，有权请求排除妨害。关于被告提出本案不属于人民法院民事案件受理范围的抗辩，因客观情况发生变化，主管部门已对讼争土地、房屋权属作出确权，原告作为登记的合法权益人有权提起民事诉讼，本院对被告的该项抗辩不予采信。被告陈述其系从如东县汤园商业总店处转让获得涉案土地上的房屋所有权，根据现有证据，如东县汤园商业总店在无房屋所有权证或其他产权证明的情况下，无权作出转让的意思表示，作为受让人的被告，其身份具有双重性，对当时房屋的权属状况应属明知，因此，即便其个人受让了房屋，亦应办理相应的产权登记。同样，在被告陈述的2007年房屋转让直至2009年诉讼之后，其间《中华人民共和国物权法》亦颁布实施，而被告既未办理产权登记，也未就原告取得的房屋产权及土地使用权向有关部门提出异议或确权。在未取得合法权益，且未经相关部门的行政许可的情况下，被告无权对占有的房屋进行拆除翻建。现涉案土地上的房屋已灭失毁损，其上设定的房屋使用权亦因随着物的灭失而不复存在。因此，在原告持有的房屋所有权证以及土地使用权证未被变更或撤销之前，作为合法权益人，其享有的土地使用权应受法律保护，任何单位和个人均不得侵犯。故本院对于原告要求被告停止侵害土地使用权，排除妨碍的诉讼请求予以支持。此外，关于诉讼时效问题，其适用的前提是及于债权，而非物权，本案排除妨害系主张物权权利，故被告关于诉讼时效的抗辩主张，本院不予采纳。据此，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条之规定，判决如下：
被告陈继耕立即停止对登记在原告如东县汤园供销有限公司名下的土地使用权的侵害，并排除对原告土地使用权行使的妨害。
案件受理费人民币80元，由被告陈继耕负担（原告预交的不予退还，由被告于执行时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费人民币80元。（户名：南通市财政局，账号：47×××82，开户行：中行西被闸支行）
审 判 长 樊士新
审 判 员 肖文明
人民陪审员 刘志敏
二〇一四年十二月二十六日
书 记 员 顾 旭
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。
损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。
受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。
第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）修理、重作、更换；
（七）赔偿损失；
（八）支付违约金；
（九）消除影响、恢复名誉；
（十）赔礼道歉。
以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。