山东省龙口市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民三重初字第8号
原告：于希涛，男，1969年12月3日出生，汉族，居民，住龙口市。
委托代理人：陈平，山东南山东海律师事务所律师。
被告：隋云志，男，1976年1月29日出生，汉族，居民，住龙口。
委托代理人：宗晓，山东翔宇韶宽律师事务所律师。
原告于希涛诉被告隋云志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月23日作出（2011）龙民三初字第270号民事判决，原告于希涛不服提起上诉，经烟台市中级人民法院审理，以原审判决违反法定程序、认定基本事实不清为由撤销了本院（2011）龙民三初字第270号民事判决，发回重审，本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告于希涛及其委托代理人陈平，被告隋云志及其委托代理人宗晓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年6月21日，原被告签订租赁合同，被告将位于龙口市兰高镇东隋家村院落一处租赁给原告经营使用，合同约定：租期10年，自2009年8月1日至2019年7月31日，租金每年20000元。合同签订后，原告按约给付被告租金40000元。之后原告投入大量资金铺设平整地面、打井、整修办公室仓库等。原告生产设备进驻后不久，被告即找到原告，称为应付有关部门检查，要求原告暂时停产，被告进行整改。之后，原告多次搬进搬出，期间于2010年6月至9月被告找到原告协商，要求原告临时性另租场地进行生产，不得已原告搬出场地。2011年2月，被告通知原告可以使用租赁场地了，但原告进驻后又被阻止，致使租赁合同签订近两年来，原告无法正常使用租赁场地，也无法进行正常生产经营，给原告造成巨大经济损失。鉴于合同无法继续履行，被告提出解除合同，双方经协商无果，原告提起诉讼。请求依法确认双方签订的租赁合同无效；判令被告返还原告租金40000元，并赔偿原告租用临时租赁场所支出租赁费及整修租赁场地所花费的装饰费、材料费、运费、机械费、搬迁费、地面硬化等经济损失200000元。
被告辩称：1、原被告2009年6月21日签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，也没有违反合同法52条规定的其他合同无效的情形，该租赁合同合法有效。2、原告要求归还租金、赔偿损失200000元的诉求于法无据，原被告所签订的合同当中有明确的约定，原告承租本宗土地必需进行合法经营，在租赁期间不得随意改变土地现状和地上的建筑设施，如需办理相关手续由原告办理被告协助，在履行合同过程中因原告将集体土地进行非农建设，而被相关部门责令停产，完全在于原告未合法经营，未办理土地相关手续，其责任应由自己承担，由此造成的损失应该由原告自己负责。3、从2010年6月21日到2014年的6月7日原告一直占用该租赁场地但未向被告支付租金被告要求原告支付三年租金60000元，在本案中我们不提反诉，但我们保留起诉的权利。
审理查明，2005年5月1日，龙口市兰高镇东隋村委与被告签订土地租赁合同一份，该合同载明：一、土地基本情况：甲方（龙口市兰高镇东隋村委）土地位于龙口市兰高镇东隋村村东，属非耕地，该土地实用面积11.5亩。-------。二、土地用途甲方将土地租赁给乙方（隋云志）后，乙方在该土地上建设房屋等设施，用于种植、养殖或办厂，合法经营，也可转让。三、租赁期限及租金：租赁期限自2005年5月1日起至2055年5月1日止，共50年。租金按每亩200元人民币/年，共计人民币壹拾壹万伍仟元整（￥115000元）。租金由乙方一次性交付给甲方，租期内甲方不再以任何理由向乙方收取与该土地有关的费用。……。被告承租后，在所租赁土地上套了院墙，建了几间房屋，并种了树苗。
2009年6月21日，原被告签订租赁合同，该合同约定：甲方（被告）在兰高镇东隋村村东有院落一处，约十一亩。经双方协商租赁给乙方（原告）经营，为了明确双方的权利及义务，特达成以下协议：一、租赁期限：10年，2009年8月1日起至2019年7月31日止。二、甲方提供有效的土地使用证明给乙方。三、租金：经双方商定，租金的交纳采取按年支付先付后用的方式，每年租金人民币贰万元整（￥20000元），每两年一付合计人民币肆万元整（￥40000元）。如逾期交纳租金30日以内，乙方除应补交所欠租金外还应向甲方支付年租金日千分之五的违约金；如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应支付甲方余期租金百分之二十五的违约金。五、乙方承租本宗土地必须进行合法经营，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同并赔偿甲方的相应损失。……。六、……乙方在租赁期间经甲方允许所投入的土建设施租赁期满后，归甲方所有，乙方不得拆除。乙方台面槽钢可由乙方拆走（在不破坏台面的情况下）。2010年5月26日，原告向被告支付前两年的租金40000元。原告承租后，对涉案院落的场地进行了平整，建造了工作台面、装修了办公室、对大门口进行地面硬化，并开始生产建筑隔墙板。2010年5月至2011年阴历2月2日期间，龙口市土管局兰高土管所先后通过被告告知原告或直接通知原告应付上级检查致原告停工停产，原告为此几次搬出租赁的场地。原告陈述称2010年8、9月份把设备搬出去，再没搬回来，后又陈述称2010年8、9月份零星搬出，2011年9月所有设备全部搬出，不包括原材料和剩余产品，被告陈述称原告的设备是2010年8、9月份就搬走了，剩余的东西大约在2014年在被告多次找原告后原告搬走。
关于双方签订合同的过程，原告主张原告与被告签合同时，被告告诉原告涉案土地是工业用地，否则原告不会与被告签订合同的，当时被告拿出来与村委签订的合同，合同上明确记载了该土地是非耕地，也写明了可以办厂，所以，原告才与被告签订了该份合同。被告主张被告与原告签订合同之前，向原告出示了被告与村委签订的合同，以及被告临时用地手续一份，原告方为了了解该土地的性质与被告方共同找到村委的工作人员，了解土地现状，村委会的人员明确告诉原告该土地的性质就是非耕地，如果因经营原告需要办理相关手续，村委也会像协助被告一样协助原告办理相关手续。被告并申请证人隋文岩到庭作证，证人隋文岩陈述称：原告在租赁被告涉案土地时，曾找证人落实情况，证人告诉原告这块地是临时用地手续，如果办其他手续村委可以协助。庭审中，被告陈述称，在签订合同时，原告大体和被告说了一下，要盖水泥台面干隔墙板。
原告主张租赁涉案土地后，对场地进行了平整、建造了工作台面、附属设施、装修办公室、大门口进行了地面硬化、打了一口水井。被告认可原告租赁后将院子里的树拔了，对场地进行了平整，建造了工作台面、装修了办公室、将大门口地面硬化了。原告主张其平整场地花费材料费、运费共计35000元，并提交署名吕宗仁的收款收据一份。原告主张其平整场地花费机械费7600元，并提交加盖龙口市黄城伟力工程机械配件经销处公章的收款收据一份。原告主张其建造工作台面、附属设施以及装饰办公室等花费91000元，并提交慕庆忠出具的收条两份，慕庆忠并到庭作证陈述称：2009年7、8月份，证人为原告装修了办公室、建了两个水池、房子门前打了一千多平米的长条的水泥地面，中间隔2米有槽钢，建了搅拌机水泥台，证人为原告出具了两张收条。原告主张临时租赁场地进行生产支出场地租赁费35000元，并提交了温学伟出具的收条一份，温学伟并到庭作证陈述称：证人经营龙口市海安轻质墙材厂，2010年5、6月份，原告与被告一起找证人谈租赁证人场地的事情，价格没有谈好，后来原告单独找证人谈了租赁场地，每月10000元，共计租赁不到四个月，给了证人租赁费35000元，证人为原告出具收据。原告主张被告欠原告搬迁费3130元，被告收取原告大门口硬化地面4200元，被告认可同意帮助原告分担3130元搬迁费，并给原告打了欠条，被告认可收取了原告4200元的门口路面硬化费用。原告主张打水井1200元，但未提交任何证据加以证实。原告主张确认合同无效后厂里设备的拆卸费、装车费、运费等共计12000元，原材料和产品的搬迁费8000元，搬迁费用共计20000元，原告并提交李继民出具的12000元收款收据，载明：工厂搬迁费（设备拆卸费、装车费、运费、卸车费）12000元。李继民并到庭陈述称：证人在发达桥干大货车出租，2011年9月3日之前十来天，原告到发达桥找证人拉货，9月3日下午证人去给原告装的货，装的设备、电缆、钢管，证人帮忙装卸车加上运至厦门的运费共计12000元，原告将运费付给证人，证人为原告出具收据，后来原告找到证人告诉原来的收据丢失，证人又给原告补了一份。原告主张以上损失共计197130元，但要求被告赔偿200000元。
另查明，2014年10月13日，龙口市国土资源局兰高所出具证明一份，载明：经核实2005年8月22日隋云志来兰高国土所将位于东隋家村东大院土地一宗办理过临时占地手续并一次性交了费用。被告并提交龙口市临时占地呈批表，该表载明申请理由、占地用途：种植养殖2005年8月22日，龙口市兰高镇东隋村民委员会、龙口市国土资源局兰高所并加盖公章。该表格说明一栏载明：2、临时使用土地限期壹年，当国家或集体使用土地时应无条件退出土地。3、每年交纳土地使用费，逾期不交者，按违法占地论处。
上述事实有原、被告当庭陈述、原被告签订的租赁合同、被告与龙口市兰高镇东隋村委签订的租赁合同、署名吕宗仁的收款收据、加盖龙口市黄城伟力工程机械配件经销处公章的收款收据、慕庆忠收条、龙口市海安轻质墙材厂收款收据、李继民收款收据、慕庆忠、温学伟、隋文岩、李继民等证人证言、龙口市国土资源局兰高所出具的证明、龙口市临时占地呈批表等证据在卷佐证。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”原、被告于2009年6月21日签订的租赁合同明确约定“乙方台面槽钢可由乙方拆走”，能够证实原告租赁涉案土地进行非农建设，且被告亦认可在签订合同时原告已告知其从事生产隔墙板，而非种植、养殖，该合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，应认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原告租赁农村集体土地进行非农生产建设时，应当审查租赁土地是否属于建设用地，原告认可其与被告签订合同前被告向其出示过被告与龙口市兰高镇东隋村委签订的合同，该合同明确载明涉案土地的性质为非耕地，且证人隋文岩也到庭证实原告在租赁涉案土地前向其落实过涉案土地性质，原告明知涉案土地不属于建设用地仍与被告签订租赁合同从事非农生产与建设，原告存在明显过错，对合同无效应当承担相应的责任。被告认可原告在租赁涉案土地时告诉其要盖水泥台面干隔墙板，被告在涉案土地仅取得临时用地手续的情况下，明知原告从事非农生产建设仍与原告签订租赁合同，被告亦存在过错，对合同无效亦应承担相应的过错责任。考虑到原、被告的过错程度，以原、被告各承担50%的责任为宜。
关于租金，被告认可收到原告40000元租金，合同无效后被告应当返还原告，原告自认使用被告土地及房屋两年，应当对被告进行折价补偿。双方兑除后，被告不需返还原告租金。关于损失，被告认可原告承租后在涉案土地上平整场地、建造工作台面、附属设施、装修办公室、大门口进行了地面硬化，原告提交的加盖龙口市黄城伟力工程机械配件经销处公章的收款收据能够证实原告平整场地花费机械费7600元；原告提交的慕庆忠的收条及慕庆忠的证言能够证实原告装修办公室、建造工作台面、附属设施花费91000元。被告认可原告多次搬出租赁场地，证人温学伟的证言能够证实原告临时租用其场地进行生产支付租赁费35000元。被告虽对原告提交的上述证据提出异议，但未能提供相反的证据对原告的主张加以反驳，因此对原告主张的上述损失及被告认可的3130元搬迁费、4200元大门口硬化费用共计140930元，本院予以认定。关于原告主张的平整场地花费的材料费、运费35000元，原告虽然提交了署名吕宗仁的收款收据证实其平整场地花费粉煤灰、运费、装车费共计35000元，但吕宗仁未能到庭接受质询，无法核实该证据的真实性，因此，对原告提交的署名吕宗仁的收款收据，本院不予采信，对原告主张的平整场地的材料费、运费等35000元，本院不予认定。关于原告主张的搬迁费用20000元，原告提供的李继民的12000元收款收据，结合李继民的当庭陈述，该费用系原告将设备搬迁至厦门的费用，而非合理的搬迁费用，且原告未能提供证据证实另外的8000元搬迁费用，因此对原告主张的搬迁费用本院不予认定。关于原告主张的打井的1200元费用，因原告未能提供任何证据加以证实，因此对原告主张的该笔费用本院不予认定。综上，原告可以认定的损失为140930元，被告应当承担50%的责任，即被告应当赔偿原告70465元。原告诉讼请求中超出的部分，于法无据，本院不予支持。鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：
一、原告于希涛与被告隋云志于2009年6月21日签订的租赁合同无效。
二、被告隋云志于本判决生效后十日内赔偿原告于希涛因合同无效造成的损失共计70465元。
三、驳回原告于希涛的其他诉讼请求。
如未按判决书限定的给付时间履行义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费4900元，由原告于希涛承担3338元，由被告隋云志承担1562元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 任天英
人民陪审员 王仁友
人民陪审员 秦万兴
二〇一六年五月十六日
书 记 员 王蓦然