浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉善民初字第1829号
原告：王贵金。
委托代理人：陈建春，浙江洪坤律师事务所律师。
被告：嘉兴都汇置业有限公司。住所地：浙江省嘉善县惠民街道晋阳东路****号*楼。
法定代表人：周忠兰。
委托代理人：卢凤燕，系公司员工。
第三人：嘉兴市住房公积金管理中心嘉善县分中心。住所地：浙江省嘉善县魏塘街道解放西路**号。
负责人：李军。
委托代理人：何勤耘，系员工。
原告王贵金与被告嘉兴都汇置业有限公司（以下简称都汇置业公司）、第三人嘉兴市住房公积金管理中心嘉善县分中心（以下简称公积金中心）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月5日立案受理，依法由代理审判员张峰适用简易程序于2015年12月31日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、第三人委托代理人到庭参加诉讼，被告都汇置业公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。各方当事人于2016年1月8日申请继续适用简易程序审理，本院予以延长审理期限三个月。本案现已审理终结。
原告王贵金起诉称：2013年6月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，其中约定：原告购买被告开发的位于嘉善县嘉汇城市广场8幢1-802号商品房，建筑面积89.44平方米，单价5678.64元／平方米，总价507898元。原告应于签署合同的同时支付购房首付款152898元。剩余首付款105000元于2013年7月23日前支付，剩余购房款250000元通过商业银行和公积金组合按揭贷款方式予以支付。同时约定：被告应于2014年12月31日前将符合条件的商品房交给原告使用，被告逾期交房超过90日的，原告有权解除合同。被告应自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并支付违约金。合同签订后，原告支付了购房首付款，向第三人办理了按揭贷款，被告对贷款提供了保证担保，之后贷款直接划入被告账户。
现原告根据合同约定，要求解除合同并由被告赔偿原告因此遭受的各项损失。由于商品房买卖合同是被告提供的格式合同，约定出卖人违约金明显偏低，且远远低于原告实际遭受的损失，因此恳求法院予以增加（因原告再次购房时按现行政策对原享受的25万元公积金贷款福利不再享受，只享受超出部分。因此25万元公积金贷款利息与商业贷款利息差额部分即为原告实际遭受的损失）。为维护原告权益，特起诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2013年6月23日签订的《商品房买卖合同》；2、解除原告与第三人于2014年8月4日签订的《个人住房组合贷款借款（担保）合同》；3、被告返还原告首付款257898元，并支付相应利息（以本金152898元为本金，自2013年6月23日起计算至判决确定支付日止，以本金105000元为本金，自2013年10月30日起计算至判决确定支付日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，暂计至起诉日为40806元）；4、被告支付原告已实际支出的按揭贷款本金23924.55元及利息12074.69元，合计35999.24元（截止至2015年10月）；5、被告替原告向第三人偿还自2015年11月起尚欠的贷款本息；6、被告赔偿原告因按揭贷款支出的保险费损失380元；7、被告因违约而赔偿原告直接经济损失计37500元；8、本案诉讼费用由被告承担。
原告为自己的主张提供以下证据：1、商品房买卖合同原件一份。证明：原、被告之间存在商品房买卖合同关系以及权利义务约定。2、个人住房组合贷款合同原件一份。证明：原告购房后，办理了按揭贷款。3、不动产销售发票原件二份。证明：原告按约支付了首付款。4、还款明细原件一份。证明：至2015年10月份，原告已归还的本息金额。5、保险单原件一份。证明：原告办理保险支出的费用。
被告都汇置业公司未答辩，也未向本院提供证据。
第三人公积金中心答辩称：要求原告提前还清贷款，解除预抵押登记。否则第三人要求就涉案房屋未还清的贷款本息范围，享有优先受偿权。
第三人向本院提供以下证据：1、原告还款明细（至2015年12月）原件1份。证明：原告至今还在按月还款。2、涉案房屋预抵押证的复印件一份。证明：涉案房屋就按揭贷款已办理预抵押手续。
上述证据经庭审质证，本院认证如下：被告、第三人对原告提供的证据均没有异议，本院经审核对以上证据予以确认。原告、被告对第三人提供的证据均没有异议，本院经审核对以上证据予以确认。
本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2013年6月23日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买浙江省嘉善县惠民街道嘉汇城市广场8幢1-802室房屋一套，建筑面积89.44平方米，房屋总价507898元整；付款方式为买受人于本合同签署的同时支付首付款152898元，剩余首付款105000元将于2013年7月30日前支付，剩余购房款250000元买受人以按揭贷款方式予以支付，并应在本合同签署之日后待出卖人通知买受人办理上述贷款之日起向出卖人指定的银行提交完备的贷款申请资料，办理按揭贷款手续；房屋交付期限为2014年12月31日前；出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。商品房买卖合同签订当日，原告支付涉案房屋首付款152898元。同年10月30日，原告支付购房款105000元。2014年8月4日，原告与第三人签订《个人住房组合贷款借款（担保）合同》，约定原告向第三人借款250000元，以上按揭贷款于同年8月21日转入被告银行帐户。同年8月22日，原告办理按揭贷款保险支付保险费380元。
另查明，涉案房屋尚未实际交付。2015年11月9日，被告收到本案起诉状副本。截止2015年10月23日，原告已实际支出按揭贷款本金23924.55元及利息12074.69元。
本院认为：我国合同法第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。结合本案查明的事实，原、被告合同约定，出卖人未按期交付房屋超过90日，买受人有权退房。原、被告合同约定被告于2014年12月31日前交付房屋。目前，被告仍未交付房屋已构成违约，达到了退房的条件。原告现诉请要求解除原、被告之间的商品房买卖合同符合上述约定，本院予以支持。法律规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，合同自通知到达对方时解除。但本案中，原告未就解除商品房买卖合同通知过被告举证，本案起诉状副本于2015年11月9日送达被告，故涉案商品房买卖合同于2015年11月9日解除。原告与第三人签订的《个人住房组合贷款借款（担保）合同》合法有效，但因原、被告商品房买卖合同的解除，致使借款合同的合同目的无法实现，亦失去继续履行的基础和必要，故原告请求解除与第三人的借款合同，本院予以支持。为购买涉案房屋，原告支付了房价款257898元，由于被告违约致合同解除，现原告要求被告返还其已付房价款257898元及支出的按揭贷款本息35999.24元，本院予以支持。另原告因实际损失高于约定违约金，故要求被告按中国人民银行同期同类贷款利率支付购房款257898元相应利息损失的诉请，于法有据，应予以支持。因被告违约致商品房买卖合同及借款合同解除，尚欠第三人的贷款本息依法应由被告偿还给第三人，待第三人的债权受偿后，原、被告及第三人就嘉善县惠民街道嘉汇城市广场8幢1-802室房屋办理抵押登记注销手续后，房屋归被告所有。又因原告所购房屋已办理抵押登记，故第三人主张就尚欠公积金贷款对抵押房屋享有优先受偿权，合理有据，本院予以支持。此外，原告主张因办理按揭贷款而支出的贷款保险费380元，于法有据，本院予以支持。至于原告主张的退房后如再次购房，按照公积金贷款政策，公积金贷款额度将受到限制，只能采用商业按揭贷款形式，故要求被告赔偿公积金与商业贷款间的利息差额损失的主张，依据不足，本院不予支持。被告都汇置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相应的诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、第二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告王贵金与被告嘉兴都汇置业有限公司于2013年6月23日签订的《商品房买卖合同》于2015年11月9日解除；
二、解除原告王贵金、被告嘉兴都汇置业有限公司、第三人嘉兴市住房公积金管理中心嘉善县分中心签订的《个人住房组合贷款借款（担保）合同》；
三、被告嘉兴都汇置业有限公司返还原告王贵金购房款257898元并支付利息损失（以152898元为本金，自2013年6月23日起至判决确定履行之日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息；以105000元为本金，自2013年10月30日起至判决确定履行之日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息），于本判决生效之日起十日内付清；
四、被告嘉兴都汇置业有限公司支付原告王贵金2015年10月23日前已还贷款本息35999.24元，于本判决生效之日起十日内付清；
五、被告嘉兴都汇置业有限公司代原告王贵金向第三人嘉兴市住房公积金管理中心嘉善县分中心偿还嘉善县惠民街道嘉汇城市广场8幢1-802室房屋自2015年10月24日起尚欠的公积金贷款本息，于本判决生效之日起十日内付清；且第三人嘉兴市住房公积金管理中心嘉善县分中心对嘉汇城市广场8幢1-802室享有优先受偿权；
六、被告嘉兴都汇置业有限公司支付原告王贵金按揭贷款保险费380元，于本判决生效之日起十日内付清；
七、驳回原告的其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利
本案受理费6889元，减半收取3445元，由被告嘉兴都汇置业有限公司负担2857元，原告王贵金负担588元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
代理审判员 张峰
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 马琼
附页
一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。