上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第2126号
原告王颖华。
委托代理人张艳玲，上海市志致远律师事务所律师。
委托代理人李越，上海市志致远律师事务所律师。
被告何余孙。
委托代理人周芝均，上海市诚至信律师事务所律师。
原告王颖华诉被告何余孙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月1日立案受理。依法由审判员杨惠星适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人张艳玲，被告及其委托代理人周芝均到庭参加诉讼。期间，原、被告合意延长简易程序适用期间一个月。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年11月19日，经上海市公安局松江分局方松派出所（以下简称派出所）调解，原、被告签署补偿协议一份，约定被告使用原告所有的坐落于本区思贤路XXX弄XXX号房屋，期限为2012年11月1日至2013年2月底，使用费为每月25，000元，每月最后一天为付款日。上述协议签订后，原告依约履行义务，但被告仅支付了一个月的使用费。上述期限届满后，被告亦未依约返还房屋，并继续使用至2013年4月底，且拒不支付使用费。期间，被告未支付相应的水电费，现原告已代为履行。据此，请求法院判令：1、被告支付原告2012年12月至2013年2月租金75，000元；2、被告支付原告2013年3月至2014年4月使用费50，000元；3、被告支付原告垫付的自2012年11月至2013年4月电费18，155.21元、水费308元。
被告辩称：首先，其确实与原告于2012年11月19日签订了补偿协议，该协议约定其承租的是本区思贤路XXX弄XXX号房屋，但其实际承租的是本区思贤路XXX弄XXX号和5号房屋。其次，其按上述补偿协议的约定向原告支付了一个月的租金25，000元，但原告在此后的第三天随即强占了底楼，严重影响其正常经营，故其于2012年12月搬离上述房屋，并马上告知派出所民警，民警亦及时转告原告。因此，其不应向原告支付自2012年12月始的租金。最后，其足额支付了承租期间的水电费，不存在原告诉称的拖欠水电费的事实。据此，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2008年5月5日，上海聚英房地产开发有限公司（以下简称聚英公司）对坐落于本区思贤路1855弄1、3、5、7号等房屋取得沪房地松字（2008）第011224号上海市房地产权证。2009年3月31日，聚英公司授权上海长自实业有限公司（以下简称长自公司）对上述房屋对外招商。2009年12月10日，长自公司与上海拽金投资管理有限公司（以下简称拽金公司）签订房屋租赁合同，约定长自公司将上述房屋出租给拽金公司等。2010年11月5日，拽金公司与原告签订“昌鑫房屋租赁合同”，约定拽金公司将上述思贤路1855弄1、3、5、7号房屋（除洗车店、宠物店外）出租给原告等。2011年3月30日，本院依法作出（2010）松民三（民）初字第2586号民事判决书，判令解除长自公司与拽金公司之间签订的上述房屋租赁合同，返还上述房屋等。此后，因拽金公司未履行上述生效判决，故长自公司向本院申请强制执行返还上述房屋等，但未果。
此后，在明知尚有承租人使用的情形下，原告向案外人受让了上述思贤路1855弄1、3、5、7号房屋。2011年12月13日，原告对上述思贤路1855弄1、3、5号房屋取得沪房地松字（2011）第031360号上海市房地产权证。2013年11月8日，原告对上述思贤路XXX弄XXX号房屋取得沪房地松字（2013）第011224号的上海市房地产权证，该证附记载明“补发，原证号为沪房地产松字（2012）第001722号上海市房地产权证，原登记日为2012年2月7日，2013年11月8日补发”字样。在取得上述房屋的上海市房地产权证之后，原告为占有、使用即收回并装修上述房屋，采取倒砂石等行为。为此，被告于2012年9月至2012年10月多次拨打110报警。2012年11月19日，经本区方松街道相关部门协调，原、被告在派出所签署补偿协议一份。该协议载明，被告自2012年11月1日开始使用原告位于“思贤路XXX弄XXX号房”至2013年2月底；到时被告必须搬离并将该房屋归还原告；被告于每月最后一天支付原告每月使用费25，000元。上述协议签订后，被告按约向原告支付2012年11月租金25，000元。
2012年11月21日（起诉状落款日期为2012年11月20日），被告以原告采取一系列极端手段，意图将被告迁出上述房屋，扰乱其正常经营活动为由诉至本院，请求判令继续履行房屋租赁合同。2012年12月26日，因被告未依法缴纳诉讼费用，故本院对该案按撤诉处理。期间，被告于2012年12月又报警称，原告派人占用上述7号底楼并开始装修以及7号大门被不明人员锁了等。经民警协调，亦未果。2013年1月初，被告通知民警称，其已搬离上址，民警将该情况告知原告，并要求双方做好交接工作等。
2013年5月14日（起诉状落款日期为2013年4月1日），原告以被告“仍有财产放置在上述房屋内”、并且“拖欠水电费”等为由诉至本院，请求判令被告支付2012年12月至2013年2月租金75，000元、2013年3月后两个月使用费50，000元以及水电费32，807.72元。2013年7月26日，因原告无正当理由拒不到庭，故本院对该案按撤诉处理。现原告以其诉称事由，再次向本院提起诉讼。
审理中，原、被告确认被告承租的是上述1、3、5号房屋的2、3层以及7号房屋的整层，被告曾将承租的上述房屋再次部分转租等。
此外，原告称，在民警告知被告已搬离后，其曾看过现场，发现被告及其再次转租的承租人仍未搬离等。为此，其曾电话联系被告，但未果。同时，其申请证人杜某某出庭作证。杜某某称，租原告房屋的人最后是在2013年4月下旬搬走的，至于被告是何时搬走的就不清楚了。被告对此均不予认可。
同时，本院于2014年8月5日对涉案房屋现场进行查看，原告已对涉案房屋装修后另作他用。
另查明：上述1号房屋2012年11月、2012年12月、2013年1月、2013年2月电费及过期电费违约金分别为196.96元、653.77元、1，806.42元、536.56元。
上述3号房屋2012年11月、2012年12月、2013年2月电费及过期电费违约金分别为567.19元、54.39元、8.68元。
上述5号房屋2012年11月、2012年12月、2013年1月电费及过期电费违约金分别为126.18元、55.10元、78.31元。
上述7号房屋2012年11月、2012年12月、2013年1月、2013年2月、2013年4月电费及过期电费违约金分别为900元、1，100元、7，971.65元、2，800元、1，300元。
上述7号房屋2012年11月、2012年12月、2013年1月、2013年2月的水费分别为8元、120元、116元、64元。
审理中，原、被告确认上述1号、5号房屋的水电表系被告使用，上述3号房屋的水电表非被告使用，对上述7号房屋的水电表是否为被告使用存在争议，但双方均确认在租赁期间被告从未支付过上述7号房屋电表的电费。同时，原告称，上述7号房屋电表的电费由房产商全额支付等。而被告认为，即便是由开发商支付该电表的电费，亦与原告无关等。
此外，被告提供数份电费发票，证明其缴纳了上述1号、5号房屋至2012年12月的电费。原告认为，上述发票均系“补单据”，故不足以证明被告已缴纳上述电费。
以上事实，有民事判决、上海市房地产权证、情况说明、接报回执单、补偿协议、起诉状、现场查看笔录、照片以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：租赁合同解除而致次承租人不能继续使用租赁物的，次承租人只能向转租人主张违约责任或损害赔偿责任。
本案中，被告虽基于其与拽金公司之间的转租合同取得了对涉案房屋的使用权，但该权利因长自公司与拽金公司之间的租赁合同解除而丧失，故其理应在得知上述情形后将涉案房屋返还给相应的权利人，其未予返还显属不妥。此为其一。
其二，在明知涉案房屋仍由承租人即本案被告占有的情形下，原告自相应权利人处受让涉案房屋，并由此成为该房屋不动产登记薄中载明的权利人，但其实际并未占有涉案房屋。基于此，其既可基于合同向出让涉案房屋的相应权利人主张权利，亦可基于物权向涉案房屋的实际占有人主张权利。但其在行使上述权利时应当依法而为，以达其恢复物权的完满状态的目的。然，根据查明的事实，在并非情况紧急的情形下，原告通过自力救济方式欲强行收回涉案房屋，以致与被告发生纠纷，并多次报警，也是明显不当的。
其三，经相关单位协调，原、被告就涉案房屋的租赁问题，签署了补偿协议。根据该协议载明的内容，其性质应认定为房屋租赁合同。该补偿协议是当事人的真实意思表示，并未违反法律行政法规效力性的强制性的规定，属有效协议，当事人均应恪守。
现本案当事人的主要争议为被告在何时已将涉案房屋返还原告，以及返还之前的费用如何结算问题。
相关司法解释规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，根据查明的事实，原告在与被告签署补偿协议不久，又指使他人占用已出租给被告使用的上述7号底楼，并开始装修，以致影响被告对涉案房屋的占有、使用，经被告报警并协调亦未果。为此，被告虽不得以而搬离涉案房屋，并于2013年1月初通过民警告知原告其已搬离的事实，但其在搬离之际未事先通知原告对涉案房屋办理交接手续，且未以一定方式固定其搬离涉案房屋时的现状，以致涉案房屋返还时的状况如何难以认定，显属不当。
而作为出租人的原告，其在得知被告搬离涉案房屋之后，即负有受领涉案房屋的义务。若其发现被告返还的涉案房屋存在瑕疵，一方面，其负有及时通知被告的义务，以避免损失扩大等，然仅凭其关于已电话告知被告的陈述，尚不足以证明该项主张。另一方面，为避免日后争议，其亦负有以一定方式固定当时现状的义务，然原告不但未固定当时的现状，而且已对房屋装修后另作他用，以致争议具体事项难以认定。
上述结果的产生，根据查明的事实，一方面主要系因原告不当自力救济所致，另一方面亦与原、被告未依法交接涉案房屋有一定的关联。本院在综合考虑被告返还涉案房屋的时间节点，原告行为对被告使用涉案房屋期间的影响等因素，酌情确定被告尚需支付原告一个月的租金，对原告主张的其余租金及使用费，本院不予支持。
至于原告主张的水电费，因1号、5号房屋的电表系被告使用，故本院对原告主张的上述电表在租赁期间产生的电费，予以支持。而3房屋的电表非被告使用，故本院对原告主张的上述电表在租赁期间产生的电费，不予支持。原告主张的7号房屋电表在租赁期间产生的电费，因原告称该电表的电费由房产商全额支付，故本院亦不予支持。而原告主张的水费，均系涉及7号房屋的水表，因日常生活、经营之需，在被告使用涉案房屋期间按一般常理会产生一定的用水量，其理应支付相应的水费。至于水电费的给付期间问题，本院根据前述裁判理由，酌情确定为2012年11月、12月以及2013年1月。因为，2012年11月的水电费实际系前一个月使用的水电费，被告主张其已支付，但并无证据。而2012年12月、2013年1月期间的水电费，均系发生于被告租赁期间。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告何余孙于本判决生效之日起十日内支付原告王颖华租金25，000元；
二、被告何余孙于本判决生效之日起十日内支付原告王颖华水电费3，160.74元；
三、驳回原告王颖华的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3，169元，减半收取1，584.50元，由原告王颖华负担1，332.50元（已付），被告何余孙负担252元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨惠星
二〇一四年十一月七日
书记员 林梅均
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。