北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第13568号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京圣境大成餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡建国路58号2号楼。
法定代表人郑德强，总经理。
委托代理人侯俊，北京兴昉律师事务所律师。
委托代理人李金，北京兴昉律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京远鑫通惠文化发展有限公司，住所地北京市朝阳区建国路58号5号楼。
法定代表人赵国彦，董事长。
委托代理人曹欢欢，北京市中银律师事务所律师。
委托代理人胡古，北京市中银律师事务所实习律师。
上诉人北京圣境大成餐饮管理有限公司（以下简称圣境大成公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第37510号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
北京远鑫通惠文化发展有限公司（以下简称远鑫通惠公司）在原审法院诉称：2010年8月16日，我公司与周京旭签署《晋商博物馆租赁合同》，约定周京旭承租我公司的位于北京市朝阳区建国路58号博物馆2座一、二层（以下简称涉案房屋），期限自2010年8月18日至2020年8月17日，房屋租金每月186570元，每三个月支付一期租金及其他有关费用，下期租金及其他费用于上期期限届满前三日支付。合同同时约定，周京旭应在签署合同时支付押金373140元，欠付租金的应按日交纳万分之五的滞纳金。后周京旭将合同权利义务全部转移给圣境大成公司，由圣境大成公司承担合同的全部义务。但圣境大成公司并未按照合同约定履行交纳租金的义务，经我公司多次催缴均未缴纳。无奈我公司与圣境大成公司于2012年8月31日签署《补充协议书》，协议书明确约定了圣境大成公司应支付租金的时间和费用，但圣境大成公司仍未按此履行。经我公司多次催缴，截止至今仍未缴纳。圣境大成公司未按合同约定交纳租金的行为，明显违反了合同及法律的规定，侵犯了我公司的合法权利，同时给我公司造成巨大的经济损失，根据合同法的规定，我公司有权解除合同。我公司的诉讼请求是：第一，要求解除我公司与圣境大成公司于2010年8月16日签订的《晋商博物馆租赁合同》及《补充协议》，并要求圣境大成公司及时腾退房屋；第二，要求圣境大成公司支付计算至2013年10月17日的房屋租金1581556元，并主张圣境大成公司按照每月195899元的标准，支付租金至其实际腾退房屋之日止；第三，圣境大成公司支付逾期租金的滞纳金，按照应付未付租金每日万分之五的标准计算至实际交纳完毕租金之日；第四，圣境大成公司支付2012年4月1日至2013年8月15日的水费23556元、2013年至2014年度的供暖费45606元、2013年度制冷费62190元；第五，判令我公司不退还圣境大成公司押金373140元。
圣境大成公司在原审法院针对本诉进行了答辩并反诉称：合同是无效合同，不存在解除合同的问题。合同无效，我公司没有按照原来约定的用途使用房屋，直到2013年3月才办下来餐饮经营许可证，环保证明现在都办不下来，原因就在于远鑫通惠公司没有产权手续。即使从支付使用费的角度，也应当减少使用费。2013年7月1日至3日期间，我公司通过支票方式给付远鑫通惠公司210万元或者220万元租金。双方协商远鑫通惠公司在我公司处消费，可以折抵租金，截止2013年9月1日远鑫通惠公司给涉案房屋停水停电之前，消费金额为32万元，应当予以扣除。2013年9月1日后，涉案房屋停水停电，无法使用，在此之后我公司不应当再支付使用费。滞纳金问题，合同是无效合同，关于滞纳金的约定也是无效的，不应当支付滞纳金。对方主张的水费予以认可。2013年8月底断水断电后，不可能发生制冷费，在此之前的同意缴纳，在此之后的不同意交纳。2013至2014年这个供暖季并未供暖，不同意交纳供暖费。
我公司提起反诉，反诉请求为：第一，双方签订的《晋商博物馆租赁合同》、《补充协议》、《补充协议书》无效；第二，远鑫通惠公司返还我公司已经支付租金的三分之一，即166万元；第三，远鑫通惠公司返还我公司押金373140元；第四，远鑫通惠公司赔偿我公司装修经济损失1808492.42元。我公司在涉案房屋南侧经过远鑫通惠公司同意自建的5间约100平方米平房损失为5万元，放在楼顶的招牌价值15万元。装修经济损失就在鉴定结论的基础上加上述款项。
远鑫通惠公司在原审法院针对反诉辩称：不同意全部反诉请求。由于圣境大成公司多次不缴纳租金，实际不再经营，却一直占用我公司房屋，不履行腾房承诺，所以我公司于2013年8月23日发了一个通知，8月26日起停水停电。合同有效，最高院相关司法解释适用的是城镇房屋，本案房屋是在集体土地上建设的房屋，并没有强制性规定需要取得与城镇房屋一致的建设审批手续，所以并未违反法律和行政法规的强制性规定。由于圣境大成公司多次逾期支付租金，构成根本违约，合同应当解除。即使合同无效，法律也有规定，圣境大成公司应当支付占有使用期间的房屋使用费。截止今日，圣境大成公司欠付的租金已达到300多万元，其交纳的费用远远低于应当支付的租金，我公司不同意返还租金及押金。关于经济损失，合同有效的前提下，本案不能履行的原因是圣境大成公司根本违约，故我公司没有义务支付对方装修损失。即使合同无效，我公司也有权利要求对方按照租金标准支付使用费，对方欠费金额超出了应当支付的金额，即使存在需要补偿装修损失，装修损失也应当折抵相应的使用费，不存在另行支付的问题。合同无效的话，对于未形成附合的装饰装修物，我公司不同意利用，应当由圣境大成公司拆除。对于已经形成附合的装饰装修物，我公司无法利用，应当由双方分担损失。2012年8月31日的《补充协议》第四条约定，圣境大成公司不再向我公司主张任何权利，包括合同无效的损失。也就是说，双方签署合同时，对于合同无效也有一定的预期，双方已经达成一致，合同无效后，圣境大成公司也不会向我公司主张任何损失。对于扩建的平房，根据最高院关于审理房屋租赁合同纠纷案件的司法解释，承租人未经出租人同意扩建发生的费用，应当由承租人负担。圣境大成公司提交的有我公司盖章同意其对平房进行扩建的书面材料中的公章是假的。我公司不同意负担相关损失，应当由承租人自行承担。招牌是可以拆除的，不涉及由出租人赔偿的问题。
原审法院经审理后认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。虽然涉案房屋位于北京市朝阳区高碑店乡，但考虑到其地理位置，可以适用前述司法解释的规定予以处理。
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案房屋并未取得合法建设手续，就此订立的租赁合同当属无效。远鑫通惠公司作为房屋出租人，理应清楚涉案房屋的性质，圣境大成公司系承租涉案房屋用于提供餐饮服务的经营者，其也应当了解涉案房屋的性质，且双方在自愿签署的《补充协议书》中还明确约定圣境大成公司不再向远鑫通惠公司主张任何权利，包括合同无效的损失。由此可见，双方对于合同无效的后果均有一定的预期，法院认定双方对于合同无效均有过错，应当各自承担50%的责任。
对于各自的诉讼请求，法院分别阐明如下意见：由于前述分析，涉案合同均属无效，远鑫通惠公司要求解除合同的诉讼请求，法院不予支持。合同无效后，圣境大成公司理应腾退涉案房屋，故对于远鑫通惠公司要求腾房的诉讼请求，法院予以支持，考虑到双方对于合同终止早有预期，庭审过程中法院也多次欲组织双方进行房屋腾退，为了避免继续扩大双方的损失，本案中的腾退时间以一周为宜。根据双方提供的证据，远鑫通惠公司要求支付的截止2013年10月17日的占有使用费金额无误，法院予以支持；其按照不高于合同约定的标准支付后续房屋使用费的请求，符合法律规定和合同约定，法院予以采信。双方的合同无效，合同中约定的滞纳金条款理应无效，故法院对于远鑫通惠公司主张的滞纳金不予支持。圣境大成公司认可远鑫通惠公司主张的水费金额，法院不持异议。供暖费，因为远鑫通惠公司已于2013年8月26日起停水停电，圣境大成公司并未在2013年至2014年度供暖季实际使用涉案房屋，故对此项诉讼请求，法院不予支持。制冷费，全年的制冷期间为4个月，2013年8月26日停水停电后的制冷费法院不再支持，具体金额按照上一年度的制冷费标准予以确定。合同终止后，圣境大成公司缴纳的押金应当予以返还，对于远鑫通惠公司主张不予返还押金的诉讼请求，法院不予支持。
圣境大成公司要求确认相关合同无效的诉讼请求，法院予以支持。合同无效，不影响远鑫通惠公司按照合同约定标准主张房屋占有使用费，事实上，在停水停电之前，圣境大成公司一直在使用涉案房屋对外提供餐饮服务，其主张远鑫通惠公司返还部分已付租金的诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持。本案中，圣境大成公司的装修行为是经过远鑫通惠公司同意而进行的，现合同无效且远鑫通惠公司明确表示不同意利用圣境大成公司的装饰装修物的前提下，未形成附合的装饰装修物，可由圣境大成公司拆除，故对于圣境大成公司主张的搁置在房顶的招牌的损失，法院不予支持；已形成附合的装饰装修物，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，现值损失由法院根据《工程造价鉴定意见书》予以确定。其中双方的确认项，法院不持异议，而双方提供的对涉案房屋进行装修的证据均不能与争议项中的每一个具体项目一一对应，考虑到远鑫通惠公司确实在出租涉案房屋之前对房屋进行了整体装修，而从现场勘验情况来看，绝大部分争议项与其他确认项的装修风格一致，故法院从公平原则出发，酌情确定争议项中圣境大成公司与远鑫通惠公司的装修比例为7：3。圣境大成公司扩建平房的行为得到了远鑫通惠公司的同意，但扩建的平房未办理合法建设手续，扩建造价费用由双方按照过错分担，具体金额由法院根据房屋情况酌情确定。
据此，原审法院判决：一、北京远鑫通惠文化发展有限公司与北京圣境大成餐饮管理有限公司签署的《晋商博物馆租赁合同》、《补充协议》、《补充协议书》无效；二、北京圣境大成餐饮管理有限公司于判决生效之日起七日内将北京市朝阳区高碑店乡建国路58号院2号楼及南侧平房腾退给北京远鑫通惠文化发展有限公司；三、北京圣境大成餐饮管理有限公司于判决生效之日起十五日内向北京远鑫通惠文化发展有限公司给付截止二○一三年十月十七日的房屋占有使用费一百五十八万一千五百五十六元，并以每月十九万五千八百九十九元为标准，给付自二○一三年十月十八日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费；四、北京圣境大成餐饮管理有限公司于判决生效之日起十五日内向北京远鑫通惠文化发展有限公司给付拖欠的水费二万三千五百五十六元、制冷费四万三千五百三十三元；五、北京远鑫通惠文化发展有限公司于判决生效之日起十五日内退还北京圣境大成餐饮管理有限公司房屋押金三十七万三千一百四十元；六、北京远鑫通惠文化发展有限公司于判决生效之日起十五日内赔偿北京圣境大成餐饮管理有限公司装修损失六十八万九千九百一十七元；七、驳回北京远鑫通惠文化发展有限公司其他诉讼请求；八、驳回北京圣境大成餐饮管理有限公司的其他反诉诉讼请求。
判决后，圣境大成公司不服，上诉至本院，请求撤销原判，依法改判支持其一审反诉请求，驳回远鑫通惠公司的一审请求。其上诉理由是：1.上诉人在签订合同之初对于房屋的性质并无全面了解，被上诉人故意隐瞒房屋性质，一审判决各担百分之五十的过错有失公允；2.被上诉人停水停电之前，上诉人一直无法正常营业，一审参考合同标准确认之前的使用费不当；3.2013年4月24日，上诉人收到环保局出具的《听候处理通知》，表明上诉人自此无法正常营业，这主要是被上诉人的过错造成，故此上诉人无须支付被上诉人房屋使用费，被上诉人还应当支付上诉人的经营损失。4.上诉人一审期间并非不腾退房屋，而是被上诉人以拖欠租金为由不让上诉人将经营器材搬离。5.一审法院适用法律存在错误。
经审理查明：2010年8月16日，远鑫通惠公司作为出租方，周京旭作为承租方，签署《晋商博物馆商业租赁合同》，合同主要内容包括：……三、出租方愿依本合同的条款及条件出租，承租方已知悉所承租物业及周边环境，愿意依本合同的条款及条件承租博物馆2座一、二层，承租面积为1382平方米，承租方无权使用所承租空间的外墙的墙壁。四、本合同有效期为十年，自2010年8月18日起至2020年8月17日止。出租方提供给承租方共计153日的装修期／免租期，即自2010年8月18日起至2011年1月17日止为装修期／免租期，该免租期计为租期的一部分，在此期间承租方无需支付基本租金、促销费，但需要支付期间的物业费及相关费用。五、在租赁期内，承租方应在所承租空间内严格按照本合同之约定，进行经营餐饮。承租方应确保经营的合法性，同时不应以任何方式影响出租方之声誉。六、基本租金：前2年每月共计186570元，从第3年开始基本租金逐年递增5%。每月按30日计。如果本合同的租期开始日不是一个月的首日，则本合同期限内的第一个月和最后一个月的租金按天数比例支付。在本合同期间内，承租方同意准时按照出租方和管理公司的缴费通知，支付和清偿所有电费、水费、煤气费和其他现在或在此后任何时间由承租方消费支出的费用。七、承租方应于本合同签署之日向出租方支付373140元作为本合同押金，以保证承租方如期遵守和履行本合同条款所包含之承诺和条件。该押金在本合同有效期内由出租方保留，在承租方违约的情况下，出租方有权部分或全部扣减上述押金。但此措施的采取不影响承租方行使本合同赋予的其他权利或其他救济方式的行使。八、在本合同有效期内，承租方应以3个月为单位向出租方全额支付租金和其他应向出租方交纳的费用，下一单位（3个月）租金承租人应在上一单位期限届满前三日内向出租方全额交纳租金、物业管理费和促销费。如承租方未按本合同规定的时间、方式和数额进行足额支付费用，则本合同自动终止。承租方因违反本条款而给出租方造成损失的，出租方有对此进行追偿的权利。承租方无论因何原因，对应交的各项费用不予交纳或延迟交纳，除本合同另有规定外，出租方可以每日加收所欠费用万分之五的滞纳金，滞纳天数超过5个工作日的，按本合同违约条款处理。出租方有权采用包括但不限于停止物业服务（如停水、电等）、终止本合同等措施，并对承租方不作为造成的后果进行追偿的权利。合同还对双方的权利义务、装修和改建、赔偿、通知等问题进行了约定。
合同签订后，周京旭向远鑫通惠公司缴纳了373140元押金。2010年8月18日，远鑫通惠公司将涉案房屋交付承租人，承租人在原装修基础上进行了二次装修。后，远鑫通惠公司作为甲方，周京旭作为乙方，圣境大成公司作为丙方，签署《补充协议》，主要内容如下：丙方按法律于2011年1月10日依法成立，并取得企业法人营业执照。三方同意丙方代替乙方承租上述租赁合同所租赁空间及继受有关权利义务，乙方不再是租赁合同一方当事人。自2011年3月1日起丙方承受乙方在租赁合同项下的权利义务。经查，周京旭原系圣境大成公司法定代表人，该公司登记的住所地为涉案房屋，公司类型为自然人独资的有限责任公司。
2012年8月31日，远鑫通惠公司（甲方）与圣境大成公司（乙方）签署《补充协议书》，内容如下：一、截止至2012年8月31日乙方尚欠甲方房屋租金2385616元。二、乙方欠付甲方的房屋租金及物业费应按如下时间向甲方支付：乙方应于2012年12月31日前支付租金100万元、2013年3月31日前支付租金170万元、2013年6月30日前支付租金1551316元。三、乙方未按本协议第二条约定履行支付房屋租金及义务的，乙方应承担如下责任：乙方除支付欠付甲方的租金，仍应按合同的约定按日向甲方支付滞纳金，从合同中约定的应付未付日期起算。甲方有权要求乙方腾退房屋，未按甲方要求腾退的，甲方有权自行处置房屋内的所有设施设备（包括但不限于出售、没收等）、收回房屋，并不承担任何责任。四、乙方不再向甲方主张任何权利（包括合同无效的损失）。
2013年4月8日，圣境大成公司向远鑫通惠公司出具《承诺书》一份，主要内容为：我司与贵司于2012年8月31日签订了《补充协议》，协议约定我司应在2013年3月31日前向贵司支付房租170万元。因我司原因未按协议缴纳，现我司向贵司开具转账日期为2013年6月20日的支票，将所欠缴的租金一并与2013年6月30日前应支付的房屋租金一同缴纳，金额共计3251316元。现我司承诺如在2013年6月30日前该支票未能兑现，我司同意按《租赁合同》及《补充协议》的约定承担责任，并于2013年7月5日前，将所租赁房屋全部腾出。出具《承诺书》后，圣境大成公司向远鑫通惠公司支付的房租金额总计2353850元，2013年9月10日，远鑫通惠公司向圣境大成公司出具了上述金额的房租租金发票。
此后，圣境大成公司未再向远鑫通惠公司支付租金，2013年8月26日起，远鑫通惠公司对涉案房屋停水停电。现远鑫通惠公司要求解除合同，圣境大成公司认为合同无效。远鑫通惠公司未向法院提交涉案房屋取得建设工程规划许可证的相关手续。原审庭审中，经法院多次询问，圣境大成公司不同意在法院组织下于诉讼中办理涉案房屋的交接工作。
圣境大成公司申请对涉案房屋的装修造价进行司法鉴定。经北京市高级人民法院摇号确定北京建基业工程管理有限公司作为鉴定机构，该公司于2014年5月30日出具《工程造价鉴定意见书》，双方在房屋现场的确认项为：（1）装饰工程：圣境大成公司对房屋各部位均进行了不同程度的装修改造，包括：墙面清理涂料层重新贴壁纸、定制字画贴纸裱装、“少林素斋”招牌字、楼梯间“满天星”吊顶、首层窗户拆除并新装灯箱等项目；（2）电气工程：新增监控系统、新增门禁系统、二层包间吊灯自购材料安装；（3）给排水工程：厨房水龙头换新。争议项为：装饰工程：（1）圣境大成公司陈述楼内所有地面地砖、踢脚、楼梯间栏杆、卫生间洗漱台、卫生间墙面瓷砖（不包括包间卫生间）、大厅砖砌水池、窗洞口镂空花格、包间“千佛殿”阳台门等项目为该公司装修时拆除并自购材料重新安装，远鑫通惠公司不予认可；（2）圣境大成公司陈述部分青砖墙面、木格栅吊顶等项目为该公司装修时拆除后使用原有材料重新安装，远鑫通惠公司不予认可；（3）圣境大成公司陈述实木雕花隔断、玻璃灯池、大厅北侧实木装饰（城门）、包间卫生间（砖砌墙、地砖、墙砖、吊顶、门）等项目为该公司装修时新装项目，远鑫通惠公司不予认可。电气工程：（1）圣境大成公司陈述一二层公用卫生间排气扇项目拆除换新，圣境大成公司不予认可；（2）圣境大成公司陈述所有房间的管、线、灯具全部拆除并自购材料重新布置，远鑫通惠公司不予认可；（3）圣境大成公司陈述广播系统为该公司装修时新装项目，远鑫通惠公司不予认可。给排水工程：（1）圣境大成公司陈述一二层公用卫生间蹲便器、小便器、洗手盆等项目全部拆除换新，远鑫通惠公司不予认可；（2）圣境大成公司陈述包间卫生间的座便器、洗手盆、地漏等项目为该公司装修时新装项目，远鑫通惠公司不予认可。通风工程：（1）圣境大成公司陈述一、二层所有通风口拆除换新，远鑫通惠公司不予认可。
鉴定结果为造价总计1608492.42元，确认项目712967.31元、争议项目895525.11元。双方均未在法院指定的期间，对《工程造价鉴定意见书》提出书面异议。圣境大成公司支付鉴定费80425元。双方对装修范围存在争议，就各自主张，远鑫通惠公司称其对包括涉案房屋在内的晋商博物馆进行了整体装修，并提交《厨房设备加工承揽合同》、《工程竣工结算审查定案表》加以佐证，其中涉案房屋审定工程造价为2383931.59元。圣境大成公司对于《厨房设备加工承揽合同》真实性认可，表示其收房时厨房确实有一部分装修和设备；对于《工程竣工结算审查定案表》不予认可。圣境大成公司提供《房屋装饰装修管理协议书》、《北京晋商博物馆装修施工现场消防、安全协议》，证明其对房屋进行了装修。远鑫通惠公司认可真实性，但认为应当根据鉴定报告确认装修现状。其中《房屋装饰装修管理协议书》约定工程具体内容见施工方案，但圣境大成公司并未向法院提交施工方案。圣境大成公司提交北京东方瑞点装饰有限公司出具的装修时的预算单，工程造价13509505.06元。远鑫通惠公司对于该份证据不予认可。
原审庭审中，圣境大成公司提交远鑫通惠公司盖章的《证明》一份，内容为：“北京圣境大成餐饮管理有限公司在建国路58号院2号楼南侧所建平房经我公司审核，结构合理，适合正常经营。远鑫通惠公司不认可该份《证明》中该公司公章的真实性，但经法院释明，不对公章真伪申请司法鉴定。圣境大成公司表示此处平房为5间，面积约100平方米，主张5万元损失。圣境大成公司提交自行制作的安装广告牌的主料简述、施工工艺、主料明细、施工图、照片等证据，证明安装名称广告牌的损失15万元。
原审法院2014年7月10日的庭审中，圣境大成公司表示水费是预存购买，2014年7月29日的庭审中，远鑫通惠公司提供了2011年9月圣境大成公司向远鑫通惠公司支付14497元水费的银行进账单及发票，圣境大成公司认可水费是远鑫通惠公司查表后再交纳，远鑫通惠公司主张的2012年4月1日至8月15日期间的水费确实未交纳。后，周京旭向原审法院表示同意远鑫通惠公司主张的水费金额。双方认可制冷期间为每年的6月1日至9月30日。圣境大成公司向远鑫通惠公司支付过2012年的制冷费62190元，2013年度的制冷费未交纳。圣境大成公司向远鑫通惠公司交纳过2012年11月15日至2013年3月15日的供暖费45606元，2013至2014年度供暖费未交纳。
圣境大成公司提交北京市朝阳区环境保护局于2013年4月24日出具的《听候处理通知》，证明涉案房屋不具有餐饮经营的资格，无法办理环保手续。远鑫通惠公司认可证据的真实性，但表示圣境大成公司事实上一直在使用房屋，并没有因为证件不齐全而没有经营。
圣境大成公司提供消费记录，证明远鑫通惠公司在圣境大成公司处消费的金额，就餐小票中有赵菁、张旭、郑飞等人的签字，远鑫通惠公司对此不予认可。圣境大成公司未能提交证据证明双方对于远鑫通惠公司工作人员就餐折抵租金事宜进行过约定。
原审庭审中，法院询问远鑫通惠公司，如果法院认定双方之间的租赁合同无效，该公司是否要求在本案中处理合同无效的法律后果。远鑫通惠公司明确表示要求处理，其诉讼请求中相应的租金请求变更成使用费请求，并按照租金标准予以主张。经询，远鑫通惠公司不同意利用承租人的装饰装修物。
上述事实，有《晋商博物馆商业租赁合同》、《补充协议》、《补充协议书》、《承诺书》、票据、《听候处理通知》、《工程造价鉴定意见书》、《工程竣工结算审查定案表》、《房屋装饰装修管理协议书》、《北京晋商博物馆装修施工现场消防、安全协议》、《证明》、当事人陈述及庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为：综合当事人各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为在《晋商博物馆商业租赁合同》《补充协议》《补充协议书》无效之后如何确定当事人双方的过错比例及涉诉房屋使用费的给付标准。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因涉案房屋缺乏建设工程规划许可证的相关手续，远鑫通惠公司与圣境大成公司之间就涉案房屋签订的上述合同及协议当为无效。远鑫通惠公司作为房屋的出租方，理当清楚涉案房屋出租前当具备相关的审批建设手续，圣境大成公司作为经营餐饮业务的承租人，亦当核实涉案房屋的相关手续，在双方均未尽到相应义务的前提下，一审确定远鑫通惠公司和圣境大成公司对于合同无效的后果各承担50%的责任并无明显不当。合同无效后，圣境大成公司对于涉案房屋理应腾退。此外，圣境大成公司在租赁涉案房屋之后已经办理完毕营业执照和餐饮经营许可证，且在涉案房屋停水停电之前，圣境大成公司一直在使用涉案房屋从事对外餐饮服务。2013年8月26日，远鑫通惠公司之所以对涉案房屋采取停水停电措施，其原因在于圣境大成公司拖延支付房屋使用费，故对于圣境大成公司正常使用涉案房屋期间及后续占用期间所发生的使用费，一审参照双方所签之合同约定的租金数额所认定的给付标准并无不当。圣境大成公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费11653元，由北京远鑫通惠文化发展有限公司负担1834元（已交纳），北京圣境大成餐饮管理有限公司负担9819元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费18767元，由北京远鑫通惠文化发展有限公司负担7183元（于本判决生效之日起七日内交纳），北京圣境大成餐饮管理有限公司负担11584元（已交纳）。鉴定费80425元，由北京远鑫通惠文化发展有限公司负担40212.5元（于本判决生效之日起七日内直接给付北京圣境大成餐饮管理有限公司），北京圣境大成餐饮管理有限公司负担40212.5元（已交纳）。
二审案件受理费34004元，由北京圣境大成餐饮管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 解学锋
代理审判员 张 羽
代理审判员 史智军
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 陈 振