江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏11民终1539号
上诉人（原审被告）：江苏唐邦彩印包装有限公司。住所地：句容市宝华镇美亚路****号。
法定代表人:吴久庆，系该公司总经理。
委托诉讼代理人:朱良明，系该公司职员。
委托诉讼代理人:熊炎，江苏东恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江苏唐邦机电有限公司。住所地：句容市宝华镇美亚路****号。
法定代表人:袁啟红，系该公司董事长。
委托诉讼代理人:蒋玲，江苏刘桂生律师事务所律师。
上诉人江苏唐邦彩印包装有限公司（以下简称彩印公司）因与被上诉人江苏唐邦机电有限公司（以下简称机电公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服句容市人民法院（2015）句蜀民初字第477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人彩印公司上诉请求：请求撤销一审判决，发回重审或查清事实后依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：1、一审判决错误认定上诉人承担违约金，被上诉人并未举证证明延迟收到租金的损失及调整违约金的计算标准；2、租赁期间届满后，原租赁合同继续有效，上诉人不需返还房屋，更不因此侵害被上诉人利益；3、一审判决未依法适用债务抵消规定审理上诉人的债务抵消主张。
被上诉人机电公司辩称：1、双方在租赁合同中明确约定了违约金的计算方式，且一审法院已经做了相应的调整；2、相关土地早已由上诉人控制，使用过程中出现的问题不是被上诉人造成的，2015年10月15日被上诉人向上诉人发出通知，要求支付租金，否则解除合同，但上诉人仍未支付，违约事实存在；3、上诉人所诉的债权已在另案处理，在本案中予以抵消没有事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。
机电公司向一审法院起诉请求：一、解除机电公司、彩印公司签订的《房屋租赁合同》；二、彩印公司支付机电公司租金132万元及合同到期后彩印公司占用机电公司房屋期间的租金，并支付违约金（违约金以应付租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准四倍自2014年1月1日起计算）；三、彩印公司支付机电公司占用房屋期间的水电费130000元（水电费计算至2015年10月14日，之后彩印公司占用房屋期间的水电费按实际数额计算）；四、彩印公司从承租的房屋中迁出。一审审理中，机电公司将诉请变更为要求：一、彩印公司给付机电公司租金132万元（租金计算至2015年12月31日，之后的租金按照双方约定标准，即年租金66万元标准计算至彩印公司搬离机电公司房屋之日止），并支付违约金（违约金自2014年6月1日起，计算至判决给付之日止）；二、彩印公司搬离承租机电公司的句容市宝华镇美亚路10-8号的第10幢、第11幢、第12幢房屋。
一审法院认定事实：2014年1月26日，机电公司作为出租方（甲方），彩印公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定，机电公司将坐落于句容市宝华镇美亚路10-8号10、11、12幢房屋租赁给彩印公司，房屋面积合计为4900平方米。彩印公司租赁上述房屋作印刷、包装使用。租赁期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止。租赁期满，机电公司有权收回房屋。双方约定租金：半年租金为人民币330000元，半年一付；实行先付租金后使用原则；彩印公司逾期支付租金的，按应付款的日0.3%支付违约金。双方合同第六条约定了房屋返还时的状态：“除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的7个工作日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期1日，乙方应按合同所规定的当年度日租金标准的1.1倍向甲方支付该房屋占用使用费。”双方还对合同解除条件、违约责任等事项进行了约定。合同签订后机电公司依约向彩印公司交付涉案房屋，但彩印公司未能按约支付机电公司租金。2014年8月31日，机电公司向彩印公司发出《通知》，通知载明：彩印公司应在2014年1月26日前和7月1日前分别向机电公司缴纳2014年上半年和下半年的房屋租金人民币330000元，共计660000元，但彩印公司分文未付。《通知》同时要求彩印公司在接到通知后七日内将应付租金全部支付完毕，否则，机电公司将解除与彩印公司签订的《房屋租赁合同》，并追究彩印公司的违约责任。后彩印公司未能按《通知》要求支付机电公司所欠租金。2015年10月15日，机电公司向彩印公司彩印公司发出《通知函》，指出：“二0一四年元月二十六日江苏唐邦机电有限公司与江苏唐邦彩印包装有限公司签订《房屋租赁合同》，将江苏唐邦机电有限公司的座落在句容市宝华镇美亚路10-8号的第10幢、第11幢、第12幢房屋实际面积6932平方米（合同面积4900平方米）租赁给江苏唐邦彩印包装有限公司作为印刷、包装之用；合同约定房屋租赁期自2014年1月1日起至2014年12月31日止；租赁费半年33万元，一年为66万元，半年一付。合同签订后，我公司全部履行合同所标注的全部义务。现由于我公司工作、生产、经营紧急需用，现特到函你司在二0一五年十月三十日前将第10幢、第11幢、第12幢、办公宿舍房屋腾空交还我公司，逾期没有腾空交还的而由此造成的一切损失由你公司自行负责。”后彩印公司仍未能支付机电公司所欠租金。
2015年11月30日，机电公司诉至一审法院，要求判如所请。因依据双方签订的房屋租赁合同，彩印公司租赁机电公司房屋的期限已于2014年12月31日届满，审理中，机电公司不再要求解除房屋租赁合同，同时对要求彩印公司支付水电费的诉请暂不主张。
以上事实，有机电公司提交的机电公司营业执照、房屋租赁合同、通知、租赁房屋的房产证以及到庭当事人的庭审陈述予以证实。
一审法院认为，机电公司将所有的句容市宝华镇美亚路10-8号10幢、11幢、12幢房屋出租给彩印公司，并与彩印公司签订房屋租赁合同，机电公司、彩印公司之间租赁合同关系合法有效。机电公司向彩印公司交付租赁房屋后，彩印公司应依约定支付机电公司2014年度房屋租金66万元。另双方约定的房屋租赁期限已于2014年12月31日届满，彩印公司应于租赁期限届满后向机电公司返还承租房屋，现彩印公司未能返还机电公司涉案房屋，已侵害了机电公司的合法权益，除应及时返还机电公司房屋外，还应支付租期届满后实际占用机电公司房屋期间的租金，关于彩印公司占用房屋期间的租金数额，因双方对租赁期满后的租金未作约定，彩印公司应按与机电公司的原合同约定，即年租金66万元标准支付机电公司租金。机电公司诉请合法有据，一审法院予以支持。关于机电公司主张的违约金标准，一审法院认为，机电公司未能举证证实彩印公司迟延付款的损失，故机电公司的损失主要为利息损失，一审法院将机电公司主张的违约金计算标准调整为中国人民银行同期贷款利率标准的1.3倍。
关于彩印公司的辩称意见，因彩印公司所陈述的与机电公司之间的股权转让纠纷与本案纠纷不属同一法律关系，且彩印公司要求抵消机电公司租金的主张机电公司不予认可，故一审法院对彩印公司辩称意见不予采信，彩印公司与机电公司之间的股权转让纠纷，彩印公司可另行解决。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、江苏唐邦彩印包装有限公司于判决生效后十日内给付江苏唐邦机电有限公司2014年度房屋租金660000元；二、江苏唐邦彩印包装有限公司于判决生效后十日内给付江苏唐邦机电有限公司租赁期限届满后租金660000元（上述租金已计算至2015年12月31日，之后的租金按日1808.22元标准，计算至搬离房屋之日止），并支付违约金（违约金以未付租金为本金，按中国人民银行同期贷款利率标准的1.3倍计算至判决给付之日止）；三、江苏唐邦彩印包装有限公司于判决生效后三十日内搬离江苏唐邦机电有限公司的房屋（房屋地址：句容市宝华镇美亚路10-8号10幢、11幢、12幢）。
本院二审期间，围绕上诉请求，上诉人彩印公司提交证据二组：1、句容市发展改革和经济信息化的备案通知书、句容市规划局出具的建设用地规划许可证和建设工程许可证，拟证明上诉人未怠于建设置换的土地，只是因为该土地存在功能性障碍，无法建设，因此未能在租赁合同到期后予以搬迁，并非上诉人主观故意。2、上诉人向镇江公路管理处提交的申请一份，拟证明置换的土地因为有护栏隔离，导致无法开口，车辆无法进出，以致工程无法顺利开展。本院组织当事人进行了质证。
被上诉人机电公司质证认为，对上述证据的真实性、关联性有异议。上诉人已经就相关土地未能使用的违约责任在句容市人民法院另案诉讼，根据双方签订的租赁合同，在该案件中以此理由抗辩没有事实依据。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人土地的使用及相关审批手续，与上诉人租赁被上诉人房屋无直接因果关系，上诉人也可向其他人寻求房屋租赁。故上述证据缺乏关联性，本院不予确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人彩印公司与被上诉人机电公司签订房屋租赁合同，系自愿协商一致，机电公司、彩印公司之间租赁合同关系合法有效。机电公司向彩印公司交付租赁房屋后，彩印公司应依约定支付机电公司2014年度房屋租金66万元。另双方约定的房屋租赁期限已于2014年12月31日届满。根据合同法规定，租赁期间届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期，当事人可以随时解除合同，解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，彩印公司租赁期间届满后继续使用租赁房屋，原租赁合同继续有效，但租赁期变为不定期。2015年10月15日，机电公司向彩印公司发出《通知函》，要求彩印公司2015年10月30日前将第10幢、第11幢、第12幢、办公宿舍房屋腾空交还机电公司。故租赁期限应于2015年10月30日届满，现彩印公司未能按要求返还机电公司涉案房屋，已侵害了机电公司的合法权益。上诉人彩印公司未能按租赁合同第八条第二项和通知要求支付租金，应当承担违约责任，向机电公司支付违约金，一审法院酌情对违约金的计算标准予以调整，并无不当。上诉人彩印公司所诉的与机电公司之间的股权转让及财产处置纠纷已在另案处理，机电公司亦不同意在本案中予以抵消，故在本案中予以抵消债务没有事实和法律依据。故上诉人的上诉理由均不能成立，本院均不予采信。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17930元，由上诉人江苏唐邦彩印包装有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋 涛
代理审判员 奚松伟
代理审判员 甘可平
二〇一六年八月三十日
书 记 员 周旻晶