安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2013）蜀民二初字第00969号原告：安徽省长城物业管理有限公司。法定代表人：朱寿明，总经理。委托代理人：曹芳，该公司职工。委托代理人：孟勇，安徽众城高昕律师事务所律师。被告：麻国杰，安徽科建防水有限公司法定代表人。原告安徽省长城物业管理有限公司诉被告麻国杰物业服务合同纠纷一案，本院于2013年6月25日立案受理后，依法由审判员谢静筠适用简易程序，于2013年9月16日公开开庭进行了审理。原告安徽省长城物业管理有限公司委托代理人孟勇、曹芳，被告麻国杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告安徽省长城物业管理有限公司诉称：2010年7月15日，原告与颐和花园庐阳佳苑业主委员会签订“合肥市颐和花园庐阳佳苑小区物业管理服务委托合同”一份，约定由颐和花园庐阳佳苑小区业主委员会委托原告对颐和花园庐阳佳苑小区实行物业管理与服务，期限3年：自2010年7月16日至2013年7月15日；合同对物业管理服务收费标准进行了约定，并约定物业管理费每半年收取一次；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告按约进驻颐和花园庐阳佳苑小区，并按约为包括被告在内的小区业主提供了物业管理服务，可是被告却没有按照约定交纳物业管理费用。自2010年7月16日起至2012年12月31日，被告已经拖欠物业管理费合计2878元，原告曾多次向被告催交，但被告至今没有交纳。诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的2010年7月16日至2012年12月31日期间的物业管理费2878元；2、诉讼费由被告承担。被告麻国杰辩称：1、物业公司和业主没有签订门面房物业服务合同，出现问题没有人处理，怎么收费？收费多少？业主不知道怎么交物业费。物业公司与业主委员会签订的合同，应属无效合同。理由如下：门面房的业主均不是业主委员会的成员，业主委员会何时成立，物业公司与业主委员会签订的服务合同内容不清楚。物业服务合同应在物业管理区域内公示，充分和业主商议并提交业主大会通过后再签订。被告的房屋屋面漏水至今未维修。屋面落水管脱落，已形成安全隐患，多次要求维修一直没有维修好。屋面顶上住户私自将阳台打开，直接通向屋面，在屋面上安装水池造成屋面流水，多次与物业公司反映得不到解决，只好与开发商联系，现水池虽拆除，但还是经常晒衣等，严重危害屋面防水层的使用年限。原售楼时规划的公共厕所现改成门面租给赖茅酒厂和超车道洗车房做经营，房屋使用功能规划改动，门面房的业主不知道，收取的房租应公开。物业共用广告部位有哪些。小区广告、2#车库部分停车位租给洗车经营户和路面停车位的收入，应该属于全体业主共有，物业公司与业主签订的合同，露天停小型车辆泊车费每个月按30元收取，现在物业公司每辆小车收80元，每辆车多收的50元应退回业主。物业公司未按合同约定做好安全防范工作，门面房物业无人管理，没有保安值班。门面房和小区楼道无灭火器。从事物业管理人员应按照国家规定取得职业资格证书，无执业资格证书不得上岗。未收到物业公司交纳物业费的提示。物业公司应赔偿房屋维修费1800元，返还多收的停车费1800元。经审理查明：2010年7月15日，合肥市颐和花园·庐阳佳苑业主委员会（甲方）与安徽省长城物业管理有限公司（乙方）签订了一份《合肥市颐和花园·庐阳佳苑小区物业管理服务委托合同》，约定：甲方将颐和花园·庐阳佳苑小区委托乙方实行物业管理与服务，座落位置为合肥市蜀山区淠河路，四至范围为东至颐和花园，西至凤凰城家家景园，南至淠河路，北至史河路；物业类型为住宅、商铺、综合楼；占地面积121926.75平方米；安全防范约定为小区实行24小时封闭管理制度，门口每天实行四次立岗，欢送和迎接业主的出入，保安人员每小时对小区的公共场所、单元楼道及门面房巡逻一次，包括门面房，维护队员统一服装，礼貌接待，热情服务，严格把关，并做好登记工作，非住户不得随意在小区内休闲等；物业管理服务费约定为由乙方按建筑面积和物业类型收取，收费标准为9层的高层住宅楼每月每平方0.85元，10层以上的高层住宅楼每月每平方1.00元，多层住宅楼每月每平方米0.55元，商铺每月每平米1.50元；物业管理费每半年收取一次，应在当期的第一个月内交纳，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，原告可以从逾期之日起，每日按应缴费用的万分之三加收滞纳金等内容。原告于2010年7月16日入驻颐和花园·庐阳佳苑小区提供物业服务至今。颐和花园·庐阳佳苑小区业主委员会于2010年10月28日发出公告，告知业主及物业使用人安徽省长城物业管理公司进驻小区已三个月.另查明：2010年9月26日，合肥市物价局向原告颁发了经营性服务收费许可证，核准颐和花园·庐阳佳苑小区的商铺每月每平方米1.50元。被告麻国杰系颐和花园·庐阳佳苑小区28幢商业x号的业主，该房屋建筑面积65.05平方米，该房屋自2010年7月16日至2012年12月31日期间的物业服务费为2878元（1.5元／平方米·月×65.05平方米×29.5个月），被告至今没有交纳。上述事实，有当事人陈述、原告提供的《合肥市颐和花园·庐阳佳苑小区物业管理服务委托合同》、合价服证第01750号经营性服务收费许可证、商品房买卖合同、公告在卷证实。原告提供的缴纳物业费的温馨提示，因未能提供原件，故本院对该证据的真实性、合法性及与本案的关联性无法确认，不予认定。被告提供的照片7张，证明原告门面房漏水没有维修，水管脱落存在危险没有维修，住户私自打开阳台通往屋面、管理不到位，擅自改变房屋用途、多收停车费等。原告质证认为：真实性无异议，对证明目的有异议，被告未向原告反映屋面渗水及落水管脱落的的情况，关于业主私改阳台，原告多次与业主沟通，并向相关主管部门反映，但一直没有得到解决，值班室无人不能证明没有保安，保安经常在岗亭周围巡查。厕所改成门面属实，但系开发商所为，与原告无关。上述照片不能证明原告未履行合同约定的服务义务，被告有权拒绝交纳物业费，对其证明效力，本院不予认定。被告提供的收据，证明原告多收的停车费应予以退还。原告质证认为：真实性无异议，但与本案无关联性。因被告未提起反诉，本院不予认定。本院认为：原告与合肥市颐和花园·庐阳佳苑业主委员会签订的物业管理委托合同系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。被告作为小区业主，应受该物业服务合同的约束。因此，原、被告之间的物业服务合同关系成立。庐阳佳苑小区在原告进驻后，一直正常运转应认定原告履行了物业服务义务。原告作为物业服务企业应当加强管理、切实提高服务质量和服务态度。被告作为业主，如认为原告存在违反合同、未达到服务质量约定或侵害自身合法权益等情况，可以通过要求原告限期改正或诉讼等方式进行改善，而不能采取长期不交纳物业服务费作为对抗，从而造成对其他已经交纳物业服务费的业主的不公平，影响到整个小区物业服务关系的良性循环。被告提供的证据不能证明原告未按合同约定履行服务义务，其有权拒绝交纳物业费，故原告要求被告按收费许可证核准的收费标准支付2010年7月16日至2012年12月31日期间的物业服务费2878元的请求，符合法律规定，本院予以支持。被告提出原告应与其签订物业服务合同的辩称，无法律依据，本院不予采信。被告要求原告赔偿屋面漏水的维修费1800元及要求原告退还多收的停车费1800元，因未提起反诉，本院不予审理。据此，本院依据《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：麻国杰于本判决生效之日起十日内支付安徽省长城物业管理有限公司物业服务费2878元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由麻国杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于合肥市中级人民法院。审判员  谢静筠二〇一三年九月二十三日书记员  崔 艳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。