河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邯市民四终字第00308号
上诉人（原审被告）邯郸市奇正房地产开发有限公司，住所地邯郸市邯山区育德路2号。
法定代表人王瑞杰，该公司董事长。
委托代理人杜小娟，河北广宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）魏志林，男，1981年11月21日出生，汉族，现住邯郸市丛台区常胜里*号楼*单元**号。
身份证号码：1304031981********。
委托代理人赵文斌，河北十力律师事务所律师。
法定代表人王瑞杰，该公司董事长。
上诉人邯郸市奇正房地产开发有限公司因与被上诉人魏志林商品房预售合同纠纷一案，不服河北省邯郸市邯山区人民法院（2014）邯山民初字1308号判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明，2014年3月6日，魏志林、奇正公司签订《奇正佳苑商铺认购书》，主要协议如下：出卖方为邯郸市奇正房地产开发有限公司，买受人为魏志林。一、买方在审核商品房有关证明后，自愿认购商品房（商铺）产权。1、房屋（商铺）编号：商铺3号楼育才街90号铺面。2、房屋（商铺）面积：建筑面积约109.95平方米。二、认购约定价格：房屋（商铺）建筑计算，面积每平方米10000元，该房屋（商铺）约定总价为1099500元。三、付款方式：买受方按一次性付款方式付款。四、交房日期：交房时间约定为2014年6月6日。五、如出卖方预计不能在交房日期内交房，在2014年6月6日前把买受方所交款项一次性退回买受人指定账户，此协议自行作废。六、如卖方未能在约定期限交房、又未退款，出卖方自愿按总收款额30%承担违约金赔偿买受方损失，并承担交房前2%每月的利息至交房日止。七、本协议未尽事宜，双方协商解决；协商不成，由邯郸市邯山区人民法院诉讼解决。八、本协议一式二份，双方各一份，自双方签字之日起生效。协议签订后，魏志林于当日支付奇正公司1090000元，2014年4月1日又支付15000元，奇正公司为魏志林出具交款收据。奇正公司于2014年6月14日通过银行转款分别向魏志林支付50000元、40000元，魏志林代理人当庭陈述该款系奇正公司未能按期交房所支付的违约金。庭审后，经核实，魏志林、奇正公司签订的《奇正佳苑商铺认购书》约定的上述房产已经邯郸市房管部门登记备案，以奇正公司已无法交付双方签订的《奇正佳苑商铺认购书》所约定的房产，故就奇正佳苑3号楼90号商铺有关的诉请予以撤诉。2014年4月1日双方签订《奇正佳苑商铺认购协议书》，协议如下：出卖方为邯郸市奇正房地产开发有限公司，买受人为魏志林。一、买方在审核商品房有关证明后，自愿认购商品房（商铺）产权。1、房屋（商铺）编号：商铺1号楼209号铺面。2、房屋（商铺）面积：建筑面积约170.8平方米。二、认购约定价格：房屋（商铺）建筑计算，面积每平方米12939元，该房屋（商铺）约定总价为2210000元。三、付款方式：买受方按一次性付款方式付款。四、交房日期：交房时间约定为2014年7月1日。五、如出卖方预计不能在交房日期内交房，在2014年7月1日前把买受方所交款项一次性退回买受人指定账户，此协议自行作废。六、如卖方未能在约定期限交房、又未退款，出卖方自愿按总收款额30%承担违约金赔偿买受方损失，并承担交房前2%每月的利息至交房日止。七、本协议未尽事宜，双方协商解决；协商不成，由邯郸市邯山区人民法院诉讼解决。八、本协议一式二份，双方各一份，自双方签字之日起生效。协议签订后，魏志林于当日支付奇正公司2210000元，奇正公司为魏志林出具收款收据。奇正公司于2014年7月24日向魏志林支付100000元、同年8月5日向魏志林支付50000元，同年9月2日向魏志林支付20000元，魏志林代理人当庭陈述该款系奇正公司未能按期交房所支付的违约金。后因奇正公司未按双方签订的协议履行义务，导致魏志林提起诉讼。
原审法院认为，魏志林、奇正公司于2014年4月1日签订的《奇正佳苑商铺认购协议书》，系双方自愿、协商达成，为双方真实意思表示，不损害国家、集体或者第三人利益，不损害社会公共利益，不违反法律、行政法规的强制性规定。应为有效协议。奇正公司辩称房屋买卖不是双方当事人真实意思表示，本案实际上是以商铺认购书的形式为借款合同所做的担保，但魏志林对此予以否认，并已按协议将房款如数交付奇正公司，且协议明确为《奇正佳苑商铺认购协议书》，奇正公司对其上述辩称未能提交足以驳倒魏志林主张的证据予以证实，其辩称理由不成立。奇正公司辩称协议书不具有法律法规规定的应备的条款，该协议看不到与房屋的交付条件及办理产权登记等与房屋密切相关的事宜，违背了正常的交易习惯；但根据上述协议书载明的内容，合同的内容虽有不完备之处，但并不影响合同的真实性、合法性，也不是确认合同无效的必备要件，虽然原、奇正公司所签订的《奇正佳苑商铺认购协议书》内容未能完全达到《商品房销售管理办法》第十六条的要求，但该协议对合同双方当事人、所购商铺位置、面积、总价、付款方式、交房时间、违约责任、争议解决等主要条款均作出了明确约定，具备商品房买卖合同的主要内容，且魏志林已如期按约将房款全额支付与奇正公司，奇正公司亦全额接收，故奇正公司、魏志林签订的《奇正佳苑商铺认购协议书》已具备商品房买卖合同本约的条件，可认定为商品房买卖合同。奇正公司有能力按双方签订的《奇正佳苑商铺认购协议书》履行而不予履行，其行为不妥，应按协议履行，并承担逾期履行的违约责任。魏志林要求奇正公司承担违约金及利息的主张不当，二者之间具有排他性，魏志林、奇正公司虽然约定了违约金赔偿及利息，但违约金数额过高，显失公平，约定的利息超过中国人民银行贷款利率相关规定，为不予保护限额内；故魏志林主张奇正公司承担违约金，应按中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算至奇正公司交付房屋之日止。对于奇正公司在双方约定的期限内未向魏志林交付房屋后支付的款项170000元，魏志林代理人当庭陈述该款系奇正公司未能按期交房所支付的违约金，本院审查已认定违约金约定过高，故应从奇正公司向魏志林支付逾期交房的违约金中予以扣除。据此判决：一、奇正公司于该判决书生效之日起三十日内向魏志林交付位于邯郸市邯山区水院北路奇正佳苑1号楼209号商铺，并协助魏志林办理房产过户手续。二、奇正公司向魏志林支付逾期交房的违约金，自2014年7月1日起至交房之日止，以房款2210000元按照中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算（奇正公司已支付170000元优先扣除）。三、驳回魏志林的其他诉讼请求。
宣判后，奇正公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判双方之间合同性质为民间借贷关系。主要理由有：一、《奇正佳苑商铺认购协议书》名义上是商品房买卖合同，实际上是借款合同，利息约定月利率3%。认购书约定的商铺总价是本金200万元加上未来三个月利息。二、协议书没有约定有关房屋交付及办理产权登记相关条款，未在房管局备案。被上诉人一次性交付全款，不符正常交易规则；协议约定高额的违约金，足以说明双方签订协议书是为借款而非商铺买卖；三、从上诉人提供的资金流转表来看，上诉人多次向被上诉人借款，然后偿付高额利息；四、2013年12月18日上诉人与被上诉人就曾就以此商铺为标的签过一次商铺认购书，当时的成交价是1215500元，而在2014年4月1日签订的协议书成交价是2210000元，同样标的竟然价格相差一百万，可见双方签订的是借款合同。
被上诉人辩称：一、双方签订的奇正佳苑商铺认购协议书系商品房预售合同关系，合法有效。二、认购协议书具备了商品房买卖合同主要条款，被上诉人一次性交付商铺全款符合正常交易习惯。三、上诉人关于本案名为商品房买卖合同，实为民间借贷关系的辩解，无事实和法律依据。资金流转表与上诉人所称本金加三个月利息相矛盾，被上诉人并未于2013年12月18日就此商铺签订认购书，上诉人所述不实，其提供的认购书系上诉人涂改。四、此前有借贷关系不能印证本案亦是借贷关系，实际是上方就商铺认购达成新的合意，双方将之前的部分利息转为商铺认购款。
本院经二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是2014年4月1日双方签订的《奇正佳苑商铺认购协议书》的合同性质。上诉人虽称该认购书的性质是借款合同，但在借贷担保法律关系中，借款合同是主合同，担保合同是从合同。从合同的成立、生效以主合同为基础和前提，上诉人奇正公司没有提供相关借款合同证明借贷关系存在。上诉人所提交的资金流转表与其所称200万本金加按月利率3%计算三个月利息并不相吻合。其所提供的2013年12月18日商铺签订认购书日期有更改，无法确认其真实性。关于上诉人奇正公司称商品房预售应当在房管局有备案，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条的规定，当事人订立商品房预售合同并不以办理登记备案手续为生效要件，故对上诉人以未备案为由否认商品房买卖合同的上诉理由本院不予支持。综上所述，上诉人对自己提出的应认定为借贷关系的主张因其所提交的证据不足以证明其主张，本院不予支持，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24480元，由上诉人邯郸市奇正房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 聂洪文
审判员 梁兴元
审判员 郑金安
二〇一五年十月二十一日
书记员 贾 欢