浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金义民初字第1269号
原告：陈洪杰。
委托代理人：何啸风、申屠玮，浙江元谷律师事务所律师。
被告：杨小敏。
委托代理人：丁志坚，浙江国权明达律师事务所律师。
委托代理人：朱博涵。
原告陈洪杰为与被告杨小敏房屋租赁合同纠纷一案，于2015年5月12日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由代理审判员余芹适用简易程序独任审判，于2015年7月1日公开开庭进行了审理。原告陈洪杰及其委托代理人何啸风，被告杨小敏的委托代理人丁志坚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈洪杰诉称，2013年5月7日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于义乌市工人北路XX号店面两间，二楼一层出租给被告，租赁期间为五年，从2013年5月10日至2018年5月9日止。其中第一年租金为33.8万元加房产租赁税，第二年为34.8万元加房产租赁税，第三年租金为35.8万元加房产租赁税，第四、五年租金每年递增1万元整。第一年租金在签订协议时一次性付清，以后每年在当年到期日前一个月一次付清。合同约定如承租方逾期支付租金的，除仍应及时如数补缴外，再付违约金3万元整。如承租方提前终止该协议的，应由承租方支付给出租方的违约金为当年年租金的两倍。合同还约定承租方在租房时需交保证金3万元，房产租赁综合税押金1.2万元，合同签订后原告方依约交付了租赁物，被告方也交付了第一、第二年的租金、保证金、房产租赁综合税押金。现被告不但未按期支付第三年的租金，而且未履行缴纳房产租赁综合税的纳税义务，并且在2015年4月1日被告单方面向原告提出解除《房屋租赁合同》，原告已经函复被告要求其继续履行合同，否则将依法追究其违约责任。被告的行为违反了合同的约定，给原告造成了巨大的损失，理应按照合同的约定承担违约责任。为维护原告的合法权益，特诉请：1、依法判令被告支付逾期支付租金的违约金30000元；2、依法判令被告支付提前终止《房屋租赁合同》的违约金716000元；3、依法判令原告可依法没收保证金30000元；4、判令被告支付房产租赁综合税10680元；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告杨小敏辩称，一、关于事实部分：1、原告诉状中第一段被告方无异议；2、当时由于签订合同的时候，被告了解市场行情不够，跟原告之间达成的合同，租金过高。由于客观经济条件的变化以及经营情况的变化，两年租赁下来，被告不但没有盈利，还亏损，如果继续营业下去，被告连租金都无法交纳。在这种情况下，在应交第三年租金的前一个月，被告向原告提出终止合同，且在4月1日就将在租赁房屋内的所有东西都已经搬迁清楚。事后，双方对实际使用期间的水电费也都结算清楚。现在原告也明确同意提前终止合同。二、针对原告的诉讼请求，被告的解除的理由即使不符合合同法第94条的规定，应当承担违约责任的话，我们认为原告的诉请是有问题的，具体如下：1、诉请中第一条是逾期支付租金的违约金，前提是继续履行合同。现在原告已经明确不要继续履行了，这个违约金在本案中是不适用的。合同虽然约定了多种情形的违约金，但是是有适用的情形和条件的。原告要求被告支付违约金没有法律依据。2、双方虽然约定提前终止要支付当年两倍的违约金，鉴于本案原告的违约金，我们认为即使终止，这个违约金的约定，也过分高于原告的实际损失，被告认为716000元的违约金，要求法庭调整，调整到不得高于造成原告损失的30%。本案中，现在原告的损失，就是在4月1日到现在为止的租金，甚至在今天法庭上，法院可以确定一个具体的时间，租赁出去前，造成的租金损失。原告主张的716000元过分高于实际损失，被告要求法庭进行调整。3、保证金问题。合同中约定，保证金是保证被告在履行合同过程中，缴清相关费用，或者存在转让、改变用途、损坏等情况下，给原告造成损失而缴纳的保证费用。在缴清相关费用情况下，是要退回的。到现在为止，原告没有证据证明，被告应该支付的费用没有支付清楚，即使没有支付清楚，也应该在保证金的额度内扣除，多余部分返还给被告，所以不存在没收的问题。如果按没收的角度讲，是定金的条款。既然约定了违约金，就不能适用定金，两者只能选择其中之一，原告要求没收保证金没有事实依据。4、关于缴纳租金综合税的问题，既然第三年，双方达成合意不再继续履行合同，租金都不需再支付，房产综合税也就不再需要交纳，原告要求被告缴纳房产综合税也就失去了法律和事实依据。综上，被告认为应该驳回原告的第一、三、四项诉讼请求，第二项诉讼请求的违约金过高，希望法庭应调整为其实际损失的30%。
原告为证明自己的主张，向本院提供证据如下：
1、房产证复印件一份，证明原告系租赁房屋所有权人的事实。
2、房屋租赁合同一份，证明被告向原告租赁房屋及双方约定租金、租赁期限及违约条款的事实。
3、短信聊天记录一份，证明被告单方面提出解除合同的事实。
4、关于杨小敏要求解除《房屋租赁合同》函的回复一份，证明原告要求被告继续履行合同，否则应承担违约责任的事实。
5、关于杨小敏要求解除《房屋租赁合同》函的回复的回复一份，证明被告单方面坚持要求解除合同的事实。
6、定额核定（调整）通知书复印件一份，证明房产租赁税的缴纳情况。
对原告提供的证据，被告发表质证意见如下：
证据1是复印件，无法与原件核对，真实性无法确认。证据2真实性无异议。证据3真实性无异议。证据4的真实性无异议，收到过这份东西。证据5真实性无异议，可以证明4月1日被告方已经腾空房屋，而且之前的所有水电费用，都已经跟原告结清。对证据6的三性均有异议。原告诉状中讲的非常清楚，第一、二年的房产综合税，被告方缴纳了保证金、押金。被告到底是欠的第二年，还是第三年的，原告都没有说清，如果是第三年的，现在合同都已经提前解除，第三年房租都不用交了，房产综合税更不用交了。
对原告提供的证据，本院认证如下：
虽然证据1为复印件，但原告在庭后提供了房产部门出具的房产档案证明，本院对证据1予以采信。因被告对证据2、3、4、5的真实性均无异议，本院对证据2、3、4、5的真实性予以认定。虽然证据6为复印件，但原告在庭后提供了税务部门盖章的应缴税信息，与证据6的内容可以相互印证，本院对证据6的真实性予以认定，虽然该通知书中载明的承租人为“好立信”，但房屋的地址为被告所承租的工人北路055-1，所涉时间也为2014年，与本案具有关联性。
被告未向本院提供证据。
经审理查明，2013年5月7日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同一份，双方约定乙方向甲方租赁座落于义乌市工人北路XX号店面两间，二楼一层用于经营服装；房屋租赁期为伍年，从2013年5月10日至2018年5月9日止；租金：第一年（净得款）人民币叁拾叁万捌仟元整，另加当年房产租赁综合税（以当年定额税金为准），第二年人民币叁拾肆万捌仟元整，另加当年房产租赁综合税（以当年定额税金为准），第三年人民币叁拾伍万捌仟元整，另加当年房产租赁综合税（以当年定额税金为准），第四、五年租金每年递增一万元整；租金支付时间：第一年在协议签订时一次性付清，以后每年在当年的到期日前一个月一次付清；关于房屋租赁期间的有关费用：租期内，乙方需支付以下费用：（并由乙方承担延期付款的违约责任）。房产租赁综合税、卫生费、物业管理费，办理房产租赁许可证、治安许可证的有关费用，水、电、有线电话维护费，经营税金等与使用该租房有关的一切费用；违约责任：1、如果甲方提前终止协议，应由甲方支付给乙方违约金为当年年租金的两倍；2、乙方逾期支付租金的除仍应及时如数补交外，再付违约金叁万元。如乙方提前终止该协议，应由乙方支付给甲方的违约金为当年年租金的两倍；3、乙方有下列违约情形之一的，甲方有权终止本租房协议，并没收违约金叁万元整，及时收回租房。如造成甲方损失的则由违约方负责赔偿。A、擅自将承租的房屋转让、转借或调换给他人使用的。B、擅自拆改租房结构或改变用途，故意损坏承租房屋的；C、有违反本房屋租赁合同所订立条款的；乙方在租房时需交保证金给甲方，每间人民币壹万伍仟元整，共叁万元整。在租赁到期退房时，乙方付清应付的所有费用，退回保证金。另外在付第一年房租时，需同时付房产租赁综合税押金，每间陆仟元整，本押金凭乙方的完税税票退回。（乙方应按税务部门规定的时间，及时交纳该房产租赁综合税，否则按违约论处）。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告按约支付了租房保证金3万元、房产租赁综合税押金1.2万元及第一、二年的租金。2015年4月1日，被告向原告发送手机短信一则，内容载明：“就我向您租赁您所有座落于义乌市工人北路XX号的店面两间事宜，贵我双方于2013年5月7日签订《房屋租赁合同》。现由于客观经济形势变迁致使《房屋租赁合同》的目的不能实现，故我致函于您：一、解除您与我签订的《房屋租赁合同》。二、租赁房屋内的所有物品已于2015年4月1日搬离租赁房屋。请您在2015年4月3日12时到租赁房屋办理租赁房屋交接手续，并与我结清与租赁相关的水、电等费用”。后原告书面回复称被告要求解除合同的理由不属于法定理由，双方应按合同履行各自权利义务，如有违约须承担违约责任。
另查明，被告尚有2014年的房产租赁综合税10680元未交纳。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。合同签订后，原、被告双方均应按合同约定履行各自权利义务。2015年4月1日，被告以客观经济形势变迁为由要求解除其与被告签订的房屋租赁合同，本院认为，被告以此理由要求解除合同既不符合双方约定也不符合法律规定，被告单方面要求解除合同的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约责任如何承担的问题，在原、被告双方签订的房屋租赁合同第八条第2点中约定：“乙方逾期支付租金的除仍应及时如数补交外，再付违约金叁万元整。如乙方提前终止该协议，应由乙方支付给甲方的违约金为当年年租金的的两倍”。由此条内容可以看出，支付违约金三万元及支付当年年租金的两倍两种违约责任分别适用于合同继续履行及合同解除的情形，两者是选择适用的，不能合并适用。现原告同意解除合同，则应适用“如乙方提前终止该协议，应由乙方支付给甲方的违约金为当年年租金的两倍”。关于双方约定的违约金，本院认为该违约金过高，结合本案实际情况，本院将该项违约金酌情调整为20万元。关于原告要求没收被告交纳的保证金3万元的诉请，本院认为，根据庭审已查明的事实，被告未交纳2014年的房产租赁综合税，违反了合同约定，根据原、被告双方签订的房屋租赁合同第八条第3点C项及第九条的约定，原告可以要求被告承担违约责任，对于被告交付给原告的保证金3万元，原告可不予返还。对于未缴纳的房产租赁综合税10680元，被告应予缴纳。综上，被告应支付给原告的违约金及房产租赁综合税共计210680元，因被告尚有1.2万元房产租赁综合税押金在原告处，为避免当事人讼累，该1.2万元在被告应支付给原告的款项中进行冲抵。综上，被告应支付给原告的违约金及房产租赁综合税共计198680元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告杨小敏于本判决生效后十日内支付原告陈洪杰违约金及房产租赁综合税共计198680元；
二、驳回原告陈洪杰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5833元，由原告陈洪杰负担3697元，由被告杨小敏负担2136元，财产保全费4453元，由被告杨小敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费11666元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；汇入账号：1969-9901-0400-0409-0000-0106-003，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室，联系电话：8205****、8205****。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）
代理审判员 余 芹
二〇一五年七月十三日
书 记 员 骆健雄