天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0113民初2808号原告：高贵生，女，1956年3月8日出生，汉族，无业，住天津市河北区。委托诉讼代理人：王伟，男，1981年11月22日出生，汉族，住天津市河北区。被告：邢瑞刚，男，1979年12月19日生，汉族，农民，住河北省沧州市吴桥县。委托诉讼代理人：程晓霞，天津津顺律师事务所律师。原告高贵生与被告邢瑞刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案受理后，先适用简易程序，后因案情复杂依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告高贵生及其委托诉讼代理人王伟、被告邢瑞刚的委托诉讼代理人程晓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高贵生向本院提出诉讼请求：1、判决被告返还原告购房定金12万元；2、判决被告赔偿原告经济损失，按原告因被告违约而造成的实际损失（以涉案房屋现价值减去原合同的约定价值的差价计算经济损失）；3、判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年12月9日，原告与被告签订了《房屋买卖（置换）合同》，约定被告将位于XX，面积71.97平方米的房屋(以下简称诉争房屋)以59.5万元的总价出售给原告，原告于签订合同当时支付被告定金2万元，后又给付10万房款。诉争房屋后被案外人强占及查封，因被告的违约行为导致过户手续一直未能实际履行。原告认为被告因房屋价格上涨而不积极配合原告履行合同约定的过户义务，且给原告造成的较大的经济损失。故呈诉。邢瑞刚辩称，不同意原告诉讼请求。第一，原告违约在先，原告只支付了2万元定金，另外10万元是给付的部分房款，双方在合同中约定原告应于2015年12月20日前将剩余房款57.5万元一次性支付被告，而原告未按期向被告给付全部购房款，已构成根本违约，故无权要求退还定金及赔偿损失。第二，原告基于涉诉房屋被案外人强占及查封就认定被告违约不符合法律规定。第三，在另案被告起诉本案原告解除合同的案件中查明，原告名下有17套房产，可见原告买房的目的根本不是为了居住使用，且原告已经以实际行动表明其不会履行给付房款的义务。第四，法院作出关于解除诉争房屋买卖合同的判决依据是原告高贵生不符合购房政策，由于不可抗力原因解除合同，因此原告无权要求被告赔偿。被告只同意返还原告定金2万元及购房款10万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方真实性无异议的证据，本院予以确认。结合原被告双方提交的证据及双方当事人的陈述，本院认定如下：原、被告系房屋买卖合同关系。2015年12月9日，甲方邢瑞刚（售房人）与乙方高贵生（购房人）签订《房屋买卖(置换)合同》。合同约定，邢瑞刚将其名下的诉争房屋出售给高贵生，房屋建筑面积为71.97平方米，价格59.5万元，该房屋过户的相关费用由乙方高贵生承担。乙方于2015年12月9日交付2万元给甲方作为定金，该定金将在双方办理该房屋相关交易手续同时自动转为部分房款。甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均视为违约。如乙方违约，乙方交于甲方的该房屋定金作为违约金赔偿于甲方；如甲方违约，甲方收到乙方的该房屋定金，双倍返还于乙方；实际损失超过违约金总额的责任方应据实赔偿。合同约定付款时间为:乙方于2015年12月20日前，将57.5万元整一次性支付甲方，如乙方未在12月20日前支付余款，定金不退。乙方对该房屋已做充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。该合同由原、被告签字确认。2015年12月9日，原告交给被告定金2万元。2015年12月30日，原告通过银行转账方式，向被告名下、开户行为中国工商银行、卡号为XX的账户汇款人民币10万元。再查，诉争房屋的权利人登记为邢瑞刚，不动产权证号为XX，建筑面积为71.97平方米，用途为居住，共有人登记为0。天津市不动产登记簿查询证明中“查封登记信息”一栏载明，该房屋于2015年12月30日，因（2015）辰民初字第6177号案件被本院查封，查封期限为2015年12月30日至2018年12月29日。又查，（2015）辰民初字第6177号原告赵强诉被告邢瑞刚、邢宇、邢瑞平确认合同效力纠纷一案，于2015年12月14日立案受理，该案原告赵强请求依法确认该案原、被告于2014年8月26日签订的协议有效并判令诉争房屋归赵强所有，被告协助办理所有权变更手续。2016年6月2日，北辰法院作出民事判决书，判决确认该案原被告签订的协议书有效；驳回原告的其他诉讼请求。2016年10月12日，赵强不服一审判决提出上诉，天津市第一中级人民法院作出（2016）津01民终6320号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查，被告高贵生与王学艺系XX关系。根据天津市国土资源和房屋管理局不动产信息查询结果显示，截止2017年4月5日，高贵生与王学艺名下分别登记有二套以上天津市内的不动产权信息。本案被告邢瑞刚在另案中起诉本案原告高贵生解除双方于2015年12月9日签订的《房屋买卖（置换）合同》，本院于2017年4月18日，以高贵生购买涉案房屋不符合现行政策，诉争合同现不具备履行条件，无法实现合同目的为由依法作出（2017）津0113民初790号民事判决书，判决解除邢瑞刚与高贵生于2015年12月9日签订的《房屋买卖（置换）合同》，双方对该判决均未提起上诉，现该判决已生效。本院认为，本案主要争议焦点为被告是否违约,是否应当赔偿原告损失。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方买卖合同约定原告高贵生应当在2015年12月20日前将诉争房屋房款一次性付清，而原告未按合同约定付清全部房款构成违约。原告抗辩房屋在2015年12月15日被查封因而无法继续履行合同，证据不足，且经本院调取房屋权属信息显示，诉争房屋被查封时间为2015年12月30日，晚于原告应当付款的时间（2015年12月20日）。关于原告主张其在2015年12月15日发现诉争房屋被案外人赵强占用，无法交易一节，证据不足，且被告抗辩签订合同前原告已实际了解房屋现状，案外人赵强已实际在该房屋内居住，因双方签订合同时双方约定原告已清楚房屋实际情况，故原告的陈述本院不予采信。另，本院2017年4月18日作出的（2017）津0113民初790号民事判决书中，判决解除邢瑞刚与高贵生签订的房屋买卖合同，解除原因为高贵生购买涉案房屋不符合现行政策，诉争合同现不具备履行条件，并未认定违约责任的承担方。本案中因合同解除，被告自愿返还原告定金及购房款合计12万元，系其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。考虑本案房屋买卖合同解除系政策原因，但因此导致原告无法购房产生一定的损失，本院按照公平原则，被告应向原告做出适当补偿。鉴于原告已于2015年12月就向被告支付定金2万元及购房款10万元，而被告一直未予返还，原告的损失计算具体应以被告收取的12万元房款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年12月31日开始向原告支付利息至本判决确定的给付之日。综上，原被告双方的买卖合同的解除并非因一方违约而解除，原告主张被告违约于法无据，原告主张被告双倍返还定金、赔偿差价损失的诉讼请求，本院不予支持。本院经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告邢瑞刚于本判决生效后十日内返还原告高贵生定金及购房款合计12万元并支付利息损失（以12万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年12月31日至本判决确定的给付之日止）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12200元，由被告邢瑞刚负担1743元，由原告高贵生负担10457元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长 刘 婧代理审判员 邓 清人民陪审员 张 颖二〇一七年十一月二日书 记 员 都昊鹏附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。