浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第2300号
上诉人（原审被告）：温州龙湾万达广场投资有限公司，住所地：温州工业园区致富路30号。
法定代表人：丁本锡。
委托代理人：胡瑞鑫，北京大成（温州）律师事务所律师。
委托代理人：周湖勇，北京大成（温州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张慧瑜。
委托代理人：冯宪明。
委托代理人：章魁者，温州市永强法律服务所法律工作者。
上诉人温州龙湾万达广场投资有限公司（以下简称：万达公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省温州市龙湾区人民法院（2014）温龙民初字第736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月4日受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，合议庭认为没有新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理。本案现已审理终结。
原判认定，2011年10月24日，原告张慧瑜作为买受人（乙方），被告温州龙湾万达广场投资有限公司作为出卖人（甲方），双方签订《商品房买卖合同》三份，载明：第一条，项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于温州市龙湾城市中心区G-10地块、编号为G2010-157的地块的建设用地使用权；出卖人经批准在上述地块上建设商品房，暂定名万达商业广场。第二条，商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为2011006。第三条，商品房基本情况。买受人购买的商品房（其房屋平面图见本合同附件一）为本合同第一条规定的项目中的第5幢1层113号房、114号房、115号房（商品房设计用途为商业用地，属框架结构，层高一层5.09米，二层4.2米，建筑面积分别为168.5平方米、230.21平方米、389.96平方米）。第四条，计价方式与价款。该商品房价款按建筑面积计算，优惠后总价分别为6924713元、8689886元、14489049元。第七条，付款方式及期限。分期付款，2011年10月24日前支付30%购房款，2012年3月31日前支付30%购房款，2012年10月31日前支付30%购房款，2012年12月31日前支付10%购房款。第九条，交付期限及条件。出卖人应当在2013年5月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起／日内告知买受人；2.双方按照补充协议的相关约定执行。第十条，出卖人逾期交房的违约责任。双方按照补充协议的相关约定执行。第十二条，交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋……商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明……。第十五条，关于产权登记的约定。出卖人承诺于2014年5月25日前，取得土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记等。
上述三份《商品房买卖合同》均包含附件。其中附件一为平面图，附件八为《补充协议》。《补充协议》第四条第2款载明，该房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案证明文件；房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付执行（详见《补充协议》第四条第5款），甲方就此不承担延期交房责任。《补充协议》第四条第3款载明，乙方应在甲方《入伙通知书》送达之日起5日内到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续……由于本项目规模较大、户数较多，为避免同时办理入住手续的业主过多，甲方会在《入伙通知书》中建议乙方办理入伙手续的具体时间，由此导致的交付时间延迟，不视为逾期。《补充协议》第四条第5款载明，乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，乙方应向甲方支付购房款总额万分之一作为违约金，且视为甲方在《入伙通知书》送达之日起的第5日已经将该房屋交付乙方。《补充协议》第四条第8款载明，甲方自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付乙方，则（1）乙方给予甲方30日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任；（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。第九条第3款，本合同附件所示该房屋所在区域的平面布局为暂定，如为优化原因进行调整，且未降低政府部门批准的规划指标，由甲方可自主实施，不需要提前征得乙方同意；但如甲方向乙方发出相关通知，乙方应在收到通知后的7日内给予书面答复，逾期回复，或未明确表示不同意的，视为乙方同意并接受该调整等。
2011年12月22日，上述三份《商品房买卖合同》在温州市房产管理局龙湾分局备案。
合同签订后，原告已按约向被告支付上述三份《商品房买卖合同》项下的购房款合计30103648元。
2013年4月28日，温州市龙湾区住房和城乡建设局向被告出具《房屋建筑工程竣工验收备案表》，载明温州龙湾万达广场工程的竣工验收备案文件已于2013年4月28日收讫，文件齐全。
2013年6月29日，被告向原告邮寄《温州龙湾万达广场入伙通知书》三份，载明“您所购买的温州龙湾万达广场5号楼113、114、115号已正式竣工验收并具备交付条件，根据《商品房买卖合同》附件八《补充协议》第四条第3款约定，现建议您在2013年7月16日9时到温州龙湾万达广场金街入伙办公室办理收房入伙手续”等。原告于同日收到上述《入伙通知书》。
因双方对三套涉案商铺是否符合交付条件存在争议，原告未签署三套涉案商铺的房屋交接单。
一审法院于2015年1月16日勘验现场时发现，113号涉案商铺一层楼梯下有一堵墙体（即勘验现场笔录所附编号①照片所示），相应合同附件一平面图对应位置无墙体；114号涉案商铺一层楼梯下有一堵墙体（即勘验现场笔录所附编号②照片所示），相应合同附件一平面图对应位置无墙体；115号涉案商铺一层楼梯下有一堵墙体（即勘验现场笔录所附编号③照片所示），相应附件一平面图对应位置无墙体；115号涉案商铺二层南面墙近窗一侧消防门有封堵痕迹（即勘验现场笔录所附编号④照片所示），南面墙远窗一侧另开一消防门（即勘验现场笔录所附编号⑤照片所示），相应合同附件一平面图对应位置消防门在南面墙近窗一侧。
审理中，原告向一审法院表示：在法院勘验现场时，被告拟交付的涉案商铺尚不符合合同约定，尚不具备交付条件，为便于确定违约金数额，申请减少诉讼请求，即违约金计算至2015年1月16日法院勘验现场之日，计算基数及标准不变；对法院勘验现场之后的违约责任，保留相关权利，视被告履行情况另案处理。
原判认为，本案原、被告于2011年10月24日签订三份《商品房买卖合同》的事实清楚。根据上述合同内容，双方据此建立的实为商品房预售合同关系，被告已取得商品房预售许可，故其进行商品房预售符合法律规定；本案立案时将案由确定为房屋买卖合同关系不当，应予调整，但此举并不影响双方诉讼权利义务。综合原、被告诉辩意见，本案双方主要争议在于以下几个方面，逐一分析。
一、被告是否构成逾期交房。
被告是否构成逾期交房，涉及交房期限、交房条件及《入伙通知书》的效力。
1.关于交房期限。原告主张交房期限为2013年5月30日之前；被告则主张还有30日的宽展期。一审法院认为，双方在《商品房买卖合同》第九条约定的交付期限确为2013年5月30日前，但双方同时在《补充协议》第四条第8款约定“甲方自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付乙方，则乙方给予甲方30日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任”，故被告在宽展期内，即2013年6月29日以邮寄《入伙通知书》的方式通知原告办理房屋交接手续，并不当然构成逾期交房，还需结合其他情况再行分析。
2.关于交房条件。原告主张交房条件应符合合同包括附件一平面图的约定；被告主张交房条件为取得竣工验收备案表。一审法院认为，双方在《商品房买卖合同》第三条约定“买受人购买的商品房（其房屋平面图见本合同附件一）”，在《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件包括“1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件”，在《补充协议》第四条第2款约定的交付条件为“甲方取得竣工验收备案证明文件”，上述内容均属于双方约定的交房条件，故被告拟交付给原告的房屋须符合上述约定。本案中，被告虽于2013年6月29日通知原告办理房屋交接手续，但截止2015年1月16日一审法院勘验现场时，三套涉案商铺均存在与对应的《商品房买卖合同》附件一平面图明显的不一致之处，并不符合双方约定的交房条件。至于被告主张的《补充协议》第九条第3款约定“本合同附件所示的房屋所在区域的平面布局为暂定。如为优化原因进行调整，且未降低政府部门批准的规划指标，则甲方可自主实施，不需提前征得乙方同意”；一审法院认为，根据2015年1月16日的勘验现场情况，三套涉案商铺均存在与对应的《商品房买卖合同》附件一平面图明显的不一致之处，其不一致之处足以影响对商铺的合理利用，显然无法解释成“为优化原因进行调整”，被告相关主张应不予采纳。
3.关于《入伙通知书》的效力。根据前述分析，虽被告于2013年6月29日以邮寄《入伙通知书》的方式通知原告办理房屋交接手续并不当然构成逾期交房，但因拟交付的三套涉案商铺直到2015年1月16日尚不符合双方约定的交房条件，原告未签署三套涉案商铺的房屋交接单并拒绝收房，合法有据。至于被告主张的《补充协议》第四条第2款约定“乙方……不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付执行”，《补充协议》第四条第5款约定“视为甲方在《入伙通知书》送达之日起的第5日已经将该房屋交付乙方”；一审法院认为，一方面，《商品房买卖合同》第十二条约定“在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋……商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明”，《补充协议》第四条第2款明显与此矛盾；另一方面，《补充协议》第四条第2款属于《合同法》第三十九条规定的格式条款，根据《合同法》第四十条规定，被告作为提供格式条款的一方，排除对方即原告方主要权利，该条款应属无效；因此，原告收到《入伙通知书》，并不能当然视为被告已交付房屋，被告相关主张应不予采纳。
综上，一审法院认定被告已构成逾期交房，且截止2015年1月16日，三套涉案商铺尚不符合双方约定的交房条件。
二、逾期交房的违约金。
原告起诉时主张被告逾期交房，并诉请被告赔偿损失；庭审中，原告明确其诉请被告赔偿损失的依据是《商品房买卖合同》附件八《补充协议》第四条第8款及《合同法》第一百一十四条规定，而该条款内容系关于逾期交房违约金，因此，原告诉请实质上属于违约金的请求，其将诉请表述为“赔偿损失”不当，但鉴于原告庭审中已明确了其诉请的依据，被告也已就此进行答辩，故此节并不影响双方诉讼权利义务。
本案中，双方在《补充协议》第四条第8款约定“甲方自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付乙方，则（1）乙方给予甲方30日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任；（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行”，综合前述分析，被告因自身原因造成未在合同约定的期限内将符合合同约定的房屋交付给原告，应从2013年6月30日起，按日向原告支付已交购房款万分之一即30103648元×1／10000=3010.3648元的违约金。原告在本案中原请求违约金计算至房屋实际交付之日，后变更（减少）请求违约金计算至2015年1月16日法院勘验现场之日合法有据，2013年6月30日至2015年1月16日共计逾期565日；至于2015年1月16日之后双方合同相关事宜的处理，应视实际履行等具体情况，由双方另行解决。综上，逾期交房违约金应为3010.3648元／日×565日=1700856元。至于原告主张的逾期交房违约金与逾期付款违约金约定不对等，约定违约金低于造成的损失，应予增加一节；一审法院认为，一方面，本案并不涉及逾期付款违约金问题，不予审查；另一方面，双方对逾期交房违约金的计算方法已有明确约定，原告主张低于造成的损失，但对造成的损失未提供证据，其主张依据不足，不予采纳。
综上，原告相应诉请，应予以支持，超出部分，依法应予驳回。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告温州龙湾万达广场投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张慧瑜逾期交房违约金1700856元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告张慧瑜的其他诉讼请求。本案受理费28475元，由原告张慧瑜负担8368元，被告温州龙湾万达广场投资有限公司负担20107元。
宣判后，温州龙湾万达广场投资有限公司不服，提起上诉称：第一，《补充协议》第9条第三款的约定赋予上诉人对房屋布局进行适当调整的权利，对三处楼梯口进行改动具有合同约定的依据，也是为了消防安全的需要，改造并未减少面积，无损被上诉人的利益，且住户也会对房屋根据其用途对房屋格局进行变动。其次，115号消防门位置移动是相邻建行所为，并非上诉人所为。且优化了商铺的消防工程，不影响其使用。判断房屋是否符合交房条件，最主要的是建设工程经竣工验收备案登记。上诉人交房符合合同约定的条件，且上诉人在规定的宽展期内交房，向被上诉人张慧瑜寄出《入伙通知书》。被上诉人按照合同约定验收房屋，断然不接受房屋，造成房屋不能顺利交付，责任在被上诉人。第二，被上诉人请求赔偿迟延交房的损失，但法院将其认定为违约金，并予以反复释明，属不当行使释明权。且对勘验笔录未进行质证和认证，程序违法。第三，本案属房屋买卖合同纠纷，一审判决认定为商品房预售合同关系，适用法律错误。第四，一审判决错误，不利法律效果和社会效果的统一，会造成严重社会问题。请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人张慧瑜辩称：本案一审审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，一审法院的判决是完全正确的。上诉人温州龙湾万达广场投资有限公司的没有事实与法律依据，上诉理由不成立。一审结束后，上诉人为应付消防检查，仍对涉案商铺进行修补。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人未提供新的证据。被上诉人提供一份视听资料，以证明上诉人2015年10月21日晚上仍在对涉案商铺没有达到消防要求的地方予以弥补，为应付次日的消防检查。对此，上诉人认为该视听资料与本案无关联性，目前被上诉人还没有接收房屋，上诉人对房屋进行维护是必要的。本院认为，该视听资料可以证实在本案二审期间，上诉人仍对涉案商铺进行改动。
本院还组织双方当事人对一审法院的勘验笔录进行质证。上诉人认为，对勘验笔录的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。113号、114号商铺的改动是为了逃生的需要，有利于被上诉人，115号商铺消防门的移动不是上诉人所为，是隔壁建行所为。再者，商铺都可以进行装修整合。另根据合同约定，上诉人也可以进行相应的调整。被上诉人认为，对勘验笔录的真实性、合法性、关联性均无异议。上诉人的行为导致涉案房屋面积大量缩水，消防门的改动和房屋不合理的设置，严重影响了涉案店铺的使用功能，导致上诉人无法按时交付。本院认为，一审法院关于三套涉案商铺均存在与对应的《商品房买卖合同》附件一平面图明显的不一致之处的认定，系依据勘查后的情况而作出，应予以确认。
以上认证，结合对当事人向原审法院提供的证据的审核，本院依法对原判决认定的事实予以确认。本院另认定，二审审理期间，上诉人仍对涉案商铺进行了部分改动。
本院认为，本案交房条件除《商品房买卖合同》第九条约定外，《补偿协议》第四条第2款也是关于交房条件的约定。《补偿协议》第九条第3款规定的“优化调整”，应理解为使得涉案商铺的使用得到优化提升。但经一审法院现场勘查，三套涉案商铺与对应的《商品房买卖合同》附件一平面图存在的明显不一致之处，已足以影响对商铺的合理利用。二审审理期间，上诉人仍对涉案商铺进行了部分改动。故本院认为，上诉人在法院审理期间变动商铺建筑状况，又不能证明此种变动的合理性与合法性。对该种变动的后果，由其自行承担，本院不作确认。因此可以认定，上诉人的“调整”并未使得涉案商铺得到优化，却对使用造成了障碍。上诉人虽已向被上诉人张慧瑜发出《入伙通知书》，并所交付的房屋并不符合合同的约定，被上诉人有权拒绝接受。故上诉人虽已进行交付行为，但因交付的标的物不符合合同约定，不得视为按期交房，其应承担逾期交房的责任。被上诉人一审中请求支付超过约定违约金的损失金额，一审法院认定其未举证证明损失金额大于约定违约金，对其超出部分不予支持，对其损失求偿，以约定违约金计算，处理适当。一审判决的其他处理，亦无不当，判决处理结果正确，应予以维持。对上诉人的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费28475元，由上诉人温州龙湾万达广场投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 毅
审判员 刘宏杰
审判员 郑文平
二〇一五年十一月二十五日
书记员 黄欢乐