湖北省鄂州市华容区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0703民初372号
原告（反诉被告）：湖北某某物业服务有限公司。
委托代理人：张小芬。
被告（反诉原告）：郑某某。
原告（反诉被告）湖北某某物业服务有限公�诉被告（反诉原告）郑某某物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月30日立案受理,依法适用简易程序审理。被告（反诉原告）郑某某在法定期限内提起反诉，本院于2016年10月18日受理其反诉，并裁定将此案转为普通程序审理。本院依法组成由审判员谢泉章任审判长与审判员孔能飞、人民陪审员高雷组成合议庭，于2016年11月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人张小芬，被告（反诉原告）郑某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称：2013年2月2日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定由原告向被告位于湖北省鄂州市葛店开发区光谷新城7-4-102室（面积61.27平方米,物业服务费单价:1元／平方米）房产提供前期物业服务,双方对前期物业服务内容、服务标准与收费标准进行了约定。原�一直积极履行相关义务，依法依约地实施物业服务，但被告自2015年1月1日起至2016年5月31日止无故拖欠物业服务费共计人民币1,042元。原告曾多次以多种形式向被告催缴物业服务费，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。截止原告诉讼之时，被告仍没有支付其所欠的物业服务费，现原告为维护自身合法权益，依据相关法律规定特向贵院提起诉讼，请求判决被告立即向原告支付自2015年1月1日起至2016年5月31日止拖欠的物业服务费1,042元；判令被告承担违约金46.78元；被告承担全部诉讼费用。
原告（反诉被告）为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、原告的工商营业执照，机构代码，被告的身份信息，拟证明原、被告主体身份。
证据二、前期服务协议�，催款缴纳书，拟证明原告经多次催收，被告拒不缴纳服务费的事实。
证据三、中标通知书，湖北恒兴缘工商信息，拟证明原告是中标成为光谷新城物业服务单位的。
被告（反诉原告）辩称：原告前期服务存在各种违约行为，按照合同约定，被告有理由拒绝缴纳物业管理服务费，直至达到合同约定的标准为止。请求驳回原告的全部诉讼请求。
被告（反诉原告）诉称：《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，应当签订书面的前期物业服务合同。”前期物业服务合同的当事人既涉及到建设单位与物业服务企业，也涉及到业主，前期物业服务合同中确定的物业服务企业有责任有义务对房屋质量存在�问题进行维修。反诉人所购房屋为包含装修的房屋，入住以来一直存在墙皮严重脱落、墙面发霉、门框零件缺少、木质地板凹凸不平等各种装修质量问题，被反诉人一直以各种理由推脱拒不修理，严重损害了反诉人的正当权益。被反诉人未征求业主意见便将小区公共绿化区域违规改造停车位，并收取停车费，既不满足国家住宅小区30﹪以上绿地率的标准，也侵害了业主的合法权益，既违反了《前期物业管理服务协议》中“第八条公共区域经营责任与收益中”的相关约定，也无法达到《商品房买卖合同》第12页“第十四条出卖人关于基础设施、公共配套正常运行”的承诺约定的标准。小区公共道理凹凸不平，稍遇雨水天气便积水严重，被反诉人违反了《前期物业管理服务协议》中第三条“物业管理服务质量项下共享部分、共享设施设备的维护和管理”的约定。被反诉人对小区公共设施如楼梯间栏杆等维修不力，给老人和幼儿造成较大的安全隐患，放任7号楼4单元大门经久不修，违反了《前期物业管理服务协议》中第三条“物业管理服务质量”下“九、共享部位及共享设施设备小修和急修”的约定。请求:1，依法判决被反诉人给反诉人造成的名誉损害、消除影响、赔礼道歉;2，判决被反诉人不当行为给反诉人造成的精神损失2，000元；3，请求依法对反诉人免除缴纳物业费，直至被反诉人整改后达到《房屋买卖合同》第12页“第十四条”出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定的标准；4，请求依法判决被反诉人以后不得有任何侵害反诉人的行为，包括且不限于威胁谩骂、偷关水电等；5，请求依法驳回被反诉人的全部诉讼请求;6，请求依法判决被反诉人承担本案诉讼费。
被告（反诉原告）为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、照片15张，拟证明房屋质量有问题及垃圾清运不及时、违规改造绿化带。
证据二、停车费收据，拟证明被反诉人违规改造绿化带并受益的事实。
证据三、前期物业服务合同，拟证明被反诉人没有按照合同要求提供服务。
证据四、房屋买卖合同第十四条，拟证明被反诉人违规改造绿化带，反诉人有权拒绝缴纳物业费。
原告（反诉被告）辩称：1，原告（反诉被告）未实施过损害反诉人名誉权的行为，未向小区通告未交物业服务费业主的名单，也没有谩骂、偷关水电的情况，请求贵院在查明事实后驳回反诉人1、2、4项反诉的请求。2、反诉人提出房屋质量问题应由物业服务公司维修，此理由不成立，房屋维修应由开发商负责。3，被反诉人考虑到业主向开发公司反映质量问题不方便，我公司安排管理处承担了业主反映房屋质量问题的登记工作，由开发公司安排有关人员到我处管理处提取记录并安排负责维修。因开发公司维修工作安排的不周全、不及时导致业主反映的质量问题维修的不彻底或无人维修，并不是我公司的过错。我公司曾多次以工作函的方式催促开发公司尽快解决业主的房屋质量问题，但开发公司并未调整维修计划安排维修。反诉人提到的5号楼1单元经久不修也与事实不符，该单元门不仅多次维修过，而且现在能正常使用。4，反诉人�出垃圾没有及时清理与事实不符，当时小区入住率不高，每周清运2至3次，自2015年因葛店开发区管理委员会要求统一由鄂州新市民综合服务有限公司负责清运，我公司才不得不将垃圾清运工作外包给该公司。5，反诉人提出小区进去管理形同虚设与事实不符，我公司有专门的安保人员在小区门口对访客进行登记，不存在反诉人所说的闲杂人员可随意进出。
原告（反诉被告）为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一、光谷新城小区物业处理水电问题维修记录、单元门维修记录、外墙渗水维修费用记录、电梯维修记录单；客户服务单、卧室锁芯维修记录、防盗门维修记录；与开发商工作联系单。拟证明物业公司对业主反映的小区公共部位及共享设施、设备进行了维修，尽到了物业服务的�务。另对业主专有部分的小修、急修也予以维修。并多次联系开发商请求对房屋质量问题及公共设施、部位进行维修。
证据二、市政设施合格证明、绿化验收合格证明、光谷新城规划验收图，照片一张。拟证明光谷新城小区1﹟-8﹟楼符合规划、设计要求。开发商对停车位作了硬化处理，我公司并未将绿化区域改造成停车位。
证据三、照片七张，拟证明我公司将路面进行了修复。5号楼1单元门可正常使用。
证据四、垃圾清运明细表、与鄂州新市民服务公司签订的垃圾清运协议书2份、鄂州新市民公司的工商信息。拟证明我公司在将垃圾清运工作外包前（2015年前）一星期清运2次，外包后统一由新市民公司负责清运，生活垃圾一年清运费12000元，生活垃圾外的建筑�圾另行付费。
证据五、外来人员会客登记表，拟证明我公司对小区进行了访客登记，不存在闲杂人员可随意进出的情况。
庭审质证中，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据一、三的真实性没有异议，上述证据本院予以采信；
被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据二前期服务协议书的真实性没有异议，对催款缴纳书真实性没有异议，认为其未收到。本院认为，因前期服务协议书双方没有异议，本院予以采信；对催款缴纳书，因原告未提供送达回执等证据，该证据本院不予以采信；
反诉被告（原告）对反诉原告（被告）提交的证据一的垃圾桶照片的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为，不能完全证明没有及时清理；墙面的照片只能证明业主购买的房间质量存在问题，路面积水的照片不能证明道路不平，不能达到物业服务的约定的要求，外墙瓷砖脱落照片属实，因外墙瓷砖处于半脱落状态，为避免事故发生，将其瓷砖敲落，因暂时没有找到合适的瓷砖而没有及时恢复。本院认为，反诉被告对该证据真实性没有异议，该本院予以采信；
反诉被告（原告）对反诉原告（被告）提交的证据二的真实性没有异议，证明目的有异议，不能证明被反诉人违规改造绿化带。本院认为，反诉原告（被告）未提供改造前、后的对比照片，反诉被告质证意见应予采纳，该证据本院不予釆信。
反诉被告（原告）对反诉原告（被告）提交的证据三真实性没有异议，证明目的有异议，认为，不能证明被反诉人未按�合同约定的要求提供服务。本院认为，证据三本院予以采信，但反诉被告质证意见应予采纳。
反诉被告（原告）对反诉原告（被告）提交的证据四真实性没有异议，证明目的有异议，认为，房屋买卖合同只能约束业主和开发商，不能约束物业服务公司。本院认为，证据四本院予以采信，但反诉被告质证意见应予采纳。
反诉原告（被告）对反诉被告（原告）提交的证据一真实性有异议，被反诉人提供的这些证据并不能证明他们具体实施了这些行为。本院认为，反诉原告（被告）对该证据真实性没有异议，该本院予以采信；
反诉原告（被告）对反诉被告（原告）提交的证据二真实性有异议，认为，存在手工修改的情况。本院认为，该证据属行政单位出具，手工�改部分只为年份，不影呴证据的实质内容，该本院予以采信；
反诉原告（被告）对反诉被告（原告）提交的证据三照片真实性没有异议，但还是可以看出路面凹凸不平，照片不能证明单元门能够正常使用。本院认为，反诉原告（被告）对该证据真实性没有异议，该本院予以采信；
反诉原告（被告）对反诉被告（原告）提交的证据四的真实性没有异议，清运次数不合理，因被反诉人所交的清运费用较少，外包单位清运的频率较低。本院认为，反诉原告（被告）对该证据真实性没有异议，该本院予以采信；
反诉原告（被告）对反诉被告（原告）提交的证据五的真实性没有异议，登记表不足以证明物业公司严格按照符合合同约定对外来人员进行登记的情况。本院认为，反诉原告（被告）对该证据真实性没有异议，该本院予以采信。
通过法庭调查和合议庭评议后，结合上述有效证据，认定如下事实：
2013年2月2日,湖北某某物业服务有限公司（甲方）与郑某某（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定甲方为乙方位于湖北省鄂州市葛店开发区光谷新城7-4-102室（面积61.27平方米,物业服务费单价:1元／平方米）房产提供前期物业服务；双方对前期物业服务内容、服务标准与收费标准进行了约定。其中，第三条第三款第（三）项“道路畅通，路面平坦整洁，排水畅通”、第（四）项“环境卫生设施齐全完好，垃圾定期处理，定期杀虫灭鼠”、第（七）项“公共秩序维护人员统一制服，认真执勤”、第（九）项“小修不出周，急修不过夜，及时率达90%、95%以上”；第八条“…公共区域经营性收入弥补管理费不足，有赢余转入维修基金帐户”。
2013年2月27日，开发区公共管理处事业对光谷新城（一期）1﹟-8﹟楼核发了《绿化验收合格证明》和《市政设施合格证明》。
2013年8月8日,湖北恒兴缘房地产开发公司通知湖北某某物业服务有限公司通过招标、中标成为光谷新城物业服务单位的。
某某物业服务有限公司在对业主服务过程中，做到对业主反映的小区公共部位及共享设施、设备进行了维修，并多次联系开发商请求对房屋质量问题及公共设施、部位进行维修。垃圾清运工作�包前（2015年前）一星期清运2次，外包后统一由新市民公司负责清运；对小区进出人员进行了访客登记，以维护小区正常生活秩序，基本上尽到了物业服务的义务。但也存在对公共设施维修、维护不及时，生活垃圾清理不彻底、不及时等情况。
湖北恒兴缘房地产开发公司与郑某某签订的《房屋买卖合同》第十四条约定，出卖人关于基础设施、公共配套配套建筑正常运行，在规定日期内未达到使用条件的暂不支付物业管理费。
本院认为，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）之间签订的前期物业服务协议是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的禁止性规定，属合法有效合同，对双方当事人具有约束力。
一、关于本诉
原告（反诉被告）依合同约定为业主提供了物业服务,被告（反诉原告）亦享受到了该物业服务。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付自2015年1月1日起至2016年5月31日止拖欠的物业服务费的诉讼请求，本院应予支持。因原告（反诉被告）未提供证据证实其及时通知催交物业费，故其要求被告（反诉原告）承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告（反诉原告）关于前期服务存在各种违约行为，有理由拒绝交纳物业管理服务费，请求驳回原告（反诉被告）的全部诉讼请求的辩解意见，本院不予釆纳。
二、关于反诉
湖北恒兴缘房地产开发公司因经营不善，未尽到房屋出卖人的相应义务，给业主造成较大的损失。某某物业服务有限公司作为光谷新城的物业服务企业也在积极与房屋出卖人沟通，努力为业主提供良好的生活环境。业主拒交物业服务费，导致物业服务企业经营管理困难，不能提供更好的物业服务，是对其他业主的损害。某某物业服务有限公司在为业主服务过程中，也存在部分不到位和不及时的情况，应积极改正，努力提高服务质量、水平和效率。
1，反诉人未提供证据证明被反诉人对其名誉权实施损害，故其要求被反诉人消除影响、赔礼道歉、赔偿精神损失的诉讼请求，本院不予支持。
2，本案中，某某物业服务有限公司自2013年8月8日,通过招标、中标成为光谷新城物业服务单位，而不是由开发建设单位湖北恒兴缘房地产开发有限公司选聘的物业服务企业，该物业服务�同纠纷不应受《物业管理条例》第二十条调整。
涉案的生活小区已经相关行政单位对市政设施、绿化等验收合格。反诉人以“《房屋买卖合同》第十四条约定，出卖人关于基础设施、公共配套配套建筑正常运行，在规定日期内未达到使用条件的暂不支付物业管理费”为由主张免除物业费没有事实依据。某某物业服务有限公司与开发建设单位湖北恒兴缘房地产开发有限公司是两个不同的企业法人，对外独立承担民事责任。房屋出现质量问题，根据合同相对性原则，郑某某应向房屋出卖人举张其权利。故其要求免除物业费的诉讼请求本院不予支持。
3，反诉人未提供证据证明被反诉人实施了其他侵权行为，故其要求被反诉人不得有任何侵害反诉人的行为，包括且不限于威胁谩骂、偷关水电等的诉讼请求，本院不予支持。
依照《合同法》第八条，《物业管理条例》第四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）郑某某应于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）某某物业服务有限公司拖欠的物业服务费1,042元（自2015年1月1日起至2016年5月31日止，61.27㎡×1元/㎡×17个月）；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告（反诉被告）某某物业服务有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）郑某某的全部诉讼请求。
案件受理费50元、反诉费50元，共计100元，由被告（反诉原告）郑某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院，上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至鄂州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行鄂州市分行鄂城支行，户名：湖北省鄂州市中级人民法院,账号：17-591×××761。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 谢泉章
审 判 员 孔能飞
人民陪审员 高 雷
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 夏 维