上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第176号
上诉人（原审被告）董新芳。
上诉人（原审被告）陈荣明。
上诉人（原审被告）陈冠文。
以上三名上诉人之共同委托代理人梁蔚飞，上海市申房律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海北方企业（集团）有限公司。
法定代表人朱贤麟。
委托代理人严宝第。
被上诉人（原审原告）上海北安物业管理有限公司。
法定代表人刘学金。
委托代理人许勤民。
上诉人董新芳、陈荣明、陈冠文因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2014）闸民三（民）初字第2563号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，董新芳、陈荣明系夫妻关系，陈冠文系两人之子。上海闸北区彭浦新村XXX号XXX-XXX室（以下简称“系争房屋”）承租人为董新芳。
2002年2月25日，董新芳、陈荣明与上海和惠房地产经纪有限公司签订《房屋置换协议书》，约定由董新芳、陈荣明购买彭浦新村XXX号XXX、XXX室住房两套。
2002年3月6日，董新芳、陈荣明、陈冠文、朱美兰书写材料一份，内容为：由于原住房居住困难，现决定购买彭浦新村XXX号XXX、XXX室，作为居住之处（使用权）。（为了付租金方便，所以合并）。2002年3月7日的《公有居住房屋承租户名并户申请书》载明，租赁户名董新芳，地址彭浦新村XXX号XXX、XXX室，申请事由：由于原住房居住困难，现决定购买彭浦新村XXX号XXX、XXX室，作为居住之处（使用权）（另外为了付租金方便2房合并），申请人处有董新芳的签名及印章，共同居住人同意签章一栏有陈荣明、陈冠文、朱美兰的签名及印章。
2003年3月13日，系争房屋的租赁凭证核发，租赁户名为董新芳；租赁部位为501室（22.5平方米）、502室（18平方米）、灶间、卫生间、壁柜一只、阳台，以上部位均为独用；发证类别为并户。
2007年10月17日，上海市房屋土地资源管理局下发沪房地资修（2007）618号《关于闸北区彭三小区旧住房综合改造项目立项的批复》，同意对彭三小区的旧住房进行综合改造。
上海市闸北区旧住房成套改造联席会议办公室（以下简称“区成套办”）出具的《彭三小区四期（西块）改造方案》显示，系争房屋处于改造范围之内；旧住房成套改造的原则为：1、成套改造遵循产权人（公房承租人）自愿、经改造意向征询同意改造率达90%以上，签约期内签约率达95%以上；2、政府扶持、承担改造资金，组织实施；3、非动迁，非解困。本着拆一还一，原地安置的原则，安置标准以改造前房屋居住面积为准。增加厨房、卫生间；计户的标准：产权房以房产证为标准，公房承租房以租赁凭证为标准，按证计户；签约期内居民签约率达95%以上的房屋改造协议生效；搬离时间为协议签约率达到100%后，以书面通知为准。
2014年2月12日，彭浦新村街道旧住房改造办公室向区成套办递交的《关于延长彭三小区“西块”四期旧住房成套改造签约期的申请报告》载明，彭浦新村街道彭三小区“西块”四期旧住房成套改造居民签约从2013年11月22日至2014年1月22日止。二个月签约期已到，未能达到95%的签约率。根据协议规定暂缓三年，但是已签约的居民积极要求将旧住房成套改造工作持续下去。街道旧住房改造办公室听取广大居民呼声，召开每户居民的座谈会，再次听取居民意见并请居民填写延长签约期的征询单。经过统计参加会议共计358户，345户同意延期（占96.37%），其中215户要求政府将签约率降低至90%，3户要求重新制定方案，10户弃权。为此，彭浦新村街道旧住房改造办公室向区成套办提出申请延长旧住房成套改造签约期。
2014年2月15日，区成套办出具的《公告》载明，闸北区彭浦新村彭三小区四期（西块）151-169号，从2013年11月22日至2014年1月21日，根据公示的成套改造操作方案规定，在两个月内完成95%。因签约率达到91%，为此，彭浦新村街道召开多次座谈会征求住户意见，90%以上坚决要求继续签约，并街道专报区成套办，要求签约延期。区成套办为告知住户，同意延期到10月31日止。
2014年9月20日，区成套办出具的《公告》载明，闸北区彭三小区四期（西块）彭浦新村XXX-
XXX号成套改造项目，在彭浦新村街道和各相关部门的努力下，在当地居民的支持配合下，根据区成套办公示“操作方案和协议条款”的相关要求，现423户住户已经签约402户，达到95%的要求，所签协议正式生效，生效日期从告示之日起。
2014年9月26日，上海北方企业（集团）有限公司（以下简称“北方公司”）出具《告示》，内容为：闸北区彭三小区四期（西块）彭浦新村XXX-
XXX号成套改造项目，在彭浦新村街道和各相关部门的努力下，在当地居民的支持配合下，根据区成套办公示“操作方案和协议条款”的相关要求，经423户住户配合，在2014年9月15日已签约402户，达到95%的要求，所签协议正式生效，生效日期从告示之日起。
2014年10月，北方公司及上海北安物业管理有限公司（以下简称“北安公司”）诉至原审法院称，董新芳、陈荣明、陈冠文坚决不同意房屋改建，提出各种无理要求，不同意按照有关法规政策签订《房屋成套改造协议书》，阻碍了房屋改建工作的进程。北方公司、北安公司及所属居委等曾多次上门作其思想工作，但董新芳、陈荣明、陈冠文均不予理睬，致使该基地工程受到阻碍，同时也影响了大部分承租居民和产权人的合法权益。综上所述，董新芳、陈荣明、陈冠文的行为使旧住房综合改造工作无法进行，严重损害了该区域内绝大部分居民的合法利益，故请求判令：1、判令董新芳、陈荣明、陈冠文于判决生效时立即搬离系争房屋，将该房交由改建办改建；2、判令董新芳、陈荣明、陈冠文迁入上海市闸北区闻喜路XXX号XXX室房屋临时过渡，在原房屋改建后迁回北方公司、北安公司指定的改建后新房入住，并将临时过渡房交还改建办。
原审审理中，北方公司、北安公司表示，系争房屋改造后仍然是公房，改造后的居住面积是50.33平方米。旧区改造是有测算比例和公示的，基本原则是拆一还一，送灶间、卫生间，房屋面积适当增量，增加电梯，楼层是以抽签方式选择的。系争房屋所在小区竣工年限为1958年至1960年，虽构不成危房标准，但是基础设施已经非常陈旧。现在423户已经签约402户，已经达到95%的签约率，协议已经生效，但尚剩余21户没有签订，不达到100%的签约率就无法通知搬迁，如果该21户不签，北方公司、北安公司无法启动旧区改造项目。在改造征询意见的时候，董新芳、陈荣明、陈冠文都是同意进行改造的，征询单上都有其签名。如果501、502室分两张租赁凭证，就可以分到两套安置房屋。系争房屋现在只有一张租赁凭证，北方公司、北安公司只能凭证进行安置，与董新芳、陈荣明、陈冠文情况类似的在423户居民中有27户，均为两个室号，一本租赁凭证，目前已有23户按照政策签约，仅有4户未签约。
董新芳、陈荣明、陈冠文表示，并户申请材料中确实是其签名，但当时是通过中介办理的，是向两户不同的人家购买的，但只签了一份合同，中介告知其将两套房屋办成一张租赁卡是没有影响的，还是两套房屋。现在这两套房屋既不能分户，也不能购买成产权房。根据公布的方案，本次签约于2014年1月22日就结束了，当时并没有达到95%的签约率，现在签约率确实达到了95%，但与当初的承诺不符。系争房屋隔壁邻居503、504室，与其情形差不多，但最后安置的居住面积为70多平方米。
原审法院经审理后认为，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。同时民事活动亦应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益。上海闸北区彭浦新村彭三小区房屋建于20世纪60年代，房屋结构老化，外墙面结构风化破损，多数房屋厨房和卫生设施合用，管道锈蚀，线路老化，严重影响居民日常生活，如遇台风暴雨等恶劣天气极易发生公共危害。北方公司作为公房的出租人有对房屋进行维护修缮的权利和义务，在房屋结构严重老化，管道锈蚀，严重影响居民日常生活的情况下，北方公司、北安公司有义务亦有权利对系争房屋进行综合改造，并完善配套设施。2007年10月17日，彭三小区房屋改建项目经原上海市房屋土地资源管理局批准立项。从彭三小区四期（西块）的改建方案来看，是由政府承担改造资金，居民并不需要支付对价，待改造完成后，即可回搬到较以往住房更大面积且厨、卫独用的全新住房中，故本次列入改造范围的居民从事实上属于本次成套改造的受益方。
本次彭三小区四期（西块）的改建签约期内签约率仅达到91%，经彭浦新村街道旧住房改造办公室向区成套办申请延期，区成套办同意将签约期延长至2014年10月31日止。从目前改造的签约情况来看，423户住户中已有402户签约，同意对房屋进行成套改造，已经达到了95%的签约率，本次改建方案的征询程序应当是合法有效的。由于董新芳、陈荣明、陈冠文至今仍未就旧房成套改造与相关部门和单位签约，导致北方公司、北安公司迟迟未能启动旧房改造工程，已经严重阻碍了旧房改造工程的开展，同时也损害了已经签约的402户居民的合法权益，致使居民们无法尽早在旧房改造工程完成后搬回居住环境改善的全新家园。法院认为，从维护社会公共利益以及保障大部分旧改居民利益的角度出发，董新芳、陈荣明、陈冠文有义务配合本次的旧房改造工程的实施，先行搬离系争房屋。对于董新芳、陈荣明、陈冠文认为安置方案不公的问题，其搬离系争房屋后，仍可继续与北方公司、北安公司进行协商解决直至双方达成一致意见为止，董新芳、陈荣明、陈冠文合法的受安置权益并不因此受到影响。因董新芳、陈荣明、陈冠文的安置方案尚未确定，回迁的房屋亦不明确，故北方公司、北安公司要求董新芳、陈荣明、陈冠文在改建完成后迁回其指定的房屋依据不足，法院难以支持，如双方对于安置方案无法达成一致，可依法另行主张权利。
原审法院据此作出判决：一、董新芳、陈荣明、陈冠文应于判决生效之日起三日内搬离上海市闸北区彭浦新村XXX号XXX-
XXX室房屋；二、董新芳、陈荣明、陈冠文迁出上海市闸北区彭浦新村XXX号XXX-
XXX室房屋后，迁入上海市闸北区闻喜路XXX号XXX室房屋临时过渡；三、驳回上海北方企业（集团）有限公司、上海北安物业管理有限公司的其余诉讼请求。
原审判决后，上诉人董新芳、陈荣明、陈冠文不服，向本院共同提起上诉称：其并非不支持旧房成套改造，但不能侵犯个人的合法权益。董新芳等人所居住的系争房屋，系通过支付市场对价取得，具有准物权的性质，享有占有、使用、收益、处分等权利。对于是否参与旧房成套改造，董新芳等人应有决定权。对其而言，获得公平公正的安置是支持旧房成套改造的条件之一，而系争房屋原本为两套房屋，是北安公司为收取租金便利，才核发了一本租赁凭证。况且，根据改造方案显示，改造后的厨房和卫生间面积反而缩小了。即使北方公司、北安公司不按照两套房屋标准进行安置，也应增加安置面积。在董新芳等人尚未签约的情况下，北方公司、北安公司要求其搬离系争房屋之行为，既不符合法律规定，又不符合改造方案“搬离时间为协议签约率达到100%”的约定。综上，请求本院撤销原判，改判驳回北方公司、北安公司的原审诉请。
被上诉人北方公司、北安公司共同答辩称：原审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求本院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，董新芳一方认为其有改造签约的决定权，不得强加义务及改造方案对其不公，故拒绝搬离系争房屋并提起上诉。本院经审查后认为，董新芳作为系争房屋的承租人，的确对于系争房屋享有占有、使用、部分收益和有限制处分之权利。但法律同时规定，民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益。因此，在个人权利与绝大多数人合法权益及社会公共利益相冲突时，个人须负有一定的容忍义务。正如原审判决所述，系争房屋居住条件较差，北方公司作为系争房屋的出租人，对房屋进行改造既是其权利又是义务。而本次改造，是由政府承担改造资金，居民无需支付对价，待改造完成后，即可回搬到较以往住房条件更为舒适的全新住房中，故列入改造范围的居民应属本次旧住房成套改造的受益方。事实上，系争房屋经政府职能部门批准列入旧住房成套改造项目范围后，经合法征询程序，所在范围已达到95%的签约率，绝大多数居民对于本次改造均持赞同态度。因此，如董新芳一方拒绝搬离系争房屋，则会影响整个涉及公众的民生工程的开展，亦妨碍到绝大多数居民合法权益的实现，从而有损社会公共利益。基于此，本院从维护社会公共利益角度衡量本案，认为原审判决并无不当，应予维持。董新芳一方的上诉观点，本院不予采纳。当然，若北方公司、北安公司在具体安置过程中，确有损董新芳一方的合法、正当权利，亦可通过法律途径解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币160元，由上诉人董新芳、陈荣明、陈冠文共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
代理审判员 俞 璐
代理审判员 徐 江
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……