广东省南澳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汕澳法民初字第64号
原告柯鹏光，男，汉族，住南澳县。居民身份证编号×××0014。
委托代理人徐兆深，广东执信律师事务所律师。
被告南澳县恒生富通房地产开发有限公司，住所地南澳县。
法定代表人杨岱琛。
委托代理人景华，男，××年××月××日出生，汉族，住汕头市。
原告柯鹏光诉被告南澳县恒生富通房地产开发有限公司（下称南澳恒生公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年7月21日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月29日召集原、被告进行证据交换，同日公开开庭进行审理。原告柯鹏光委托代理人徐兆深，被告南澳恒生公司委托代理人景华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年10月11日，原告与广东恒生富通置业有限公司（下称广东恒生公司）签订房屋《认购协议书》，约定原告向广东恒生公司购买位于南澳县后宅镇龙滨路恒生府邸项目四栋三层301号房，建筑面积168.45㎡，计728378元。原告于2012年10月11日和10月25日分二次还清了上述房屋价款。2013年8月20日，原告与被告签订《人防工程停车场车位使用合同》，约定原告向广东恒生公司购买位于南澳县××××镇龙滨路恒生府邸项目四栋地下人防工程停车场一个车位，面积10㎡，价款120000元，当日原告还清了全部价款。后广东恒生公司变更为南澳恒生公司，收取上述价款单据也全部由被告南澳恒生公司盖财务章。但时至今日，被告没有为原告办理房产交易登记手续。因此，特具状起诉，请求判令：1、确认原告与广东恒生公司签订的《认购协议书》和《人防工程停车场车位使用合同》合法有效；2、被告南澳恒生公司为原告办理房产交易登记手续；3、本案诉讼费由被告承担。
原告柯鹏光对其起诉事实在举证期限内提供如下证据：
1、原告身份证复印件一份，证明原告诉讼主体资格。
2、企业机读档案登记资料复印件一份，证明被告诉讼主体资格。
3、《关于恒生府邸项目更变合作开发主体的声明》复印件一份，证明原广东恒生公司变更为南澳恒生公司。
4、认购协议书及汇款单复印件各一份、收款收据复印件二份，证明2012年10月11日，原告向被告购买恒生府邸住宅小区项目第四栋301号房，建筑面积168.45㎡，价款728378元；原告付给被告购房款728379元。
5、人防工程停车场车位使用合同及收款收据复印件各一份，证明自2013年8月20日起被告向原告提供恒生府邸项目第四栋人防工程停车场车位一个，面积10㎡，使用费120000元；原告当日付给被告车位使用费120000元。
被告南澳恒生公司辩称，确认原告与广东恒生公司签订的《认购协议书》和《人防工程停车场车位使用合同》有效。但被告现在无法履行房产交易登记手续，因土地手续暂未完善。交房延迟被告有责任，政府也有责任。关于土地确权问题，被告已向汕头市中级法院起诉南澳县人民政府不作为。被告企业在早期进入南澳时，南澳县政府对被告进行误导，发改委的批复把本项目作为招商引资的项目向被告展示，吸引被告来投资。有关部门发给被告的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证对被告起了误导作用。另外，本项目是被告南澳恒生公司第一个开发房地产项目，没有经验，被告有责任，但不是主要责任，主要责任在政府。请求原告谅解被告。被告申请调解，要求诉讼费双方各负担一半。
被告南澳恒生公司对其辩称事实在举证期限内提供如下证据：
1、组织机构代码证及营业执照复印件各一份，证明被告的身份。
2、关于恒生府邸住宅小区项目核准的批复、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证复印件各一份，证明被告开发、销售房地产合法。
3、《房地产开发项目合作协议书》、《联合开发商住楼协议书》、《联合开发商住楼合同书》复印件各一份，证明房地产项目的土地合作关系。
4、《关于恒生府邸项目更变合作开发主体的声明》复印件一份，证明广东恒生公司与南澳恒生公司的关系，广东恒生公司将权利义务转移到南澳恒生公司。
5、《关于南澳县恒生富通房地产开发有限公司承接“恒生府邸”房地产开发项目作为合作开发主体单位的声明》复印件一份，证明被告南澳恒生公司承接广东恒生公司开发“恒生府邸”项目，成为合作开发单位。
6、国有土地使用证复印件一份，证明“恒生府邸”的土地使用权人变更为南澳县××××镇宫前盐业经济联合社。
本院为查明案件事实，分别向南澳县国土资源局、南澳县发展和改革局、南澳县城乡规划局以及南澳县住房和城乡建设局等就“恒生府邸”住宅小区土地、立项、商品房预售许可证等问题发函查核，上述职能部门均予以函复。
经开庭质证，原、被告对对方提供的证据及本院出示的证据均没有异议，本院予以采信。
经审理查明，2012年10月11日，原告与广东恒生公司签订《认购协议书》，约定原告向广东恒生公司购买位于南澳县后宅镇龙滨路“恒生府邸”住宅小区四栋301房，建筑面积168.45㎡，总经理特批后单价为4324元／㎡，计728378元。《认购协议书》第8项约定“在买卖双方签定的商品房买卖合同之前，双方一切有关该物业的权益和责任均以本认购协议书的条款为依据。其他口头或未经双方书面确认的承诺均属无效”。协议还对其他事项作了约定。广东恒生公司及其法定代表人杨岱琛分别在《认购协议书》“甲方或被授权人签署盖章”栏签章，落款时间为2012年10月10日，签订地为汕头。柯鹏光在“乙方签名／盖章”栏签名，落款时间为2012年10月11日。原告分别于2012年10月11日、10月25日各付还被告南澳恒生公司218514元和509865元，共728379元。被告南澳恒生公司分别出具收款收据，确认收到购房款。2013年8月20日，原告与广东恒生公司签订《人防工程停车场车位使用合同》，约定原告向广东恒生公司购买位于南澳县××××镇龙滨路“恒生府邸”住宅小区四栋附近地下人防工程停车场车位一个，面积10㎡，价款120000元。原告对该车位只有使用权，没有所有权。原告于当日付清了全部款项。合同还对其他事项作了约定。广东恒生公司在《人防工程停车场车位使用合同》“甲方（盖章）”栏盖章，柯鹏光在“乙方（盖章）”上签名。同日，被告出具收款收据。2013年9月30日，被告南澳恒生公司取得《广东省南澳县商品房预售许可证》（证号为南预售字（2013）07号），有效期自2013年9月30日至2014年9月29日止，后延期至2015年3月30日。但原、被告至今没有签订《汕头市商品房买卖合同》。2015年7月21日，原告向本院提起诉讼，请求判准上述诉请。
另查，2012年2月1日，广东恒生公司与潮州市建筑安装总公司南澳房地产开发分公司（下称潮州南澳分公司）签订《房地产开发项目合作协议书》，约定：潮州南澳分公司与广东恒生公司合作开发位于南澳县××××镇宫前盐田北坨一处建设住宅用地［国有土地使用证号为南国用（2011）字第特1190号］约17.57亩，暂定名为“宫前雅轩”，由广东恒生公司出资建设，潮州南澳分公司协助立项、报建、环评和招标、施工许可证、房地产预售等手续至广东恒生公司名下，并对建成后楼房分成（潮州南澳分公司分得35%，广东恒生公司分得65%）等作了约定。2012年2月27日，广东恒生公司在汕头市工商行政管理局登记成立，法定代表人杨岱琛，住所地汕头市金平区金砂路86号友谊国际大厦写字楼33层A单元。2012年3月8日，广东恒生公司向南澳县后宅镇宫前盐村民委员会（下称宫前盐村委会）、潮州市建筑安装总公司（下称潮州公司）作出《关于恒生府邸项目更变合作开发主体的声明》，其内容为广东恒生公司已注册了南澳恒生公司“并申报获得房地产开发企业暂定四级的资质，作为合作开发恒生府邸项目的开发主体。……并请求对已签订的相关联合开发协议进行开发主体单位变更手续”。变更手续后，原广东恒生公司与合作方宫前盐村委会、潮州公司所签署的一切契约、文书和经济往来以及权利和义务，概由南澳恒生公司继续履行并承担相应法律责任。2012年3月15日，宫前盐村委会、潮州公司和广东恒生公司签订《联合开发商住楼协议书》，同意宫前盐村委会、潮州公司邀请广东恒生公司参与项目的共同开发，由广东恒生公司全额投资及经营。同时约定由潮州公司的下属公司潮州南澳分公司与广东恒生公司签订具体的实施细则。2012年7月5日，被告南澳恒生公司登记成立。2013年8月28日，被告南澳恒生公司作出《关于南澳县恒生富通房地产开发有限公司承接“恒生府邸”房地产开发项目作为合作开发主体单位的声明》给宫前盐村委会和潮州公司：同意广东恒生公司《关于恒生府邸项目更变合作开发主体的声明》，愿意承接“恒生府邸”房地产开发项目，并作为合作开发主体单位。变更手续后，原广东恒生公司与宫前盐村委会和潮州公司所签署的一切契约、文书和经济往来以及权利和义务、税务概由被告继续履行并承担相应法律责任。
又查，2012年9月12日，南澳县城乡规划局发给后宅镇宫前村民委员会和被告南澳恒生公司《建设用地规划许可证》（证号为：地字第201203号），同意上述用地面积11713.08㎡（实用地8978.7㎡），建设规模50581.3㎡。2012年12月3日，南澳县发展和改革局发给被告南澳恒生公司《关于恒生府邸住宅小区项目核准的批复》，核准同意建设“恒生府邸”住宅小区项目，项目单位为被告南澳恒生公司，项目建设地点位于南澳县××××镇宫前盐田北坨，项目土地使用权面积8978.7㎡，总建筑面积50581.3㎡。2012年12月27日，南澳县城乡规划局发给被告南澳恒生公司《建筑工程规划许可证》（证号为201209号），同意其开发位于南澳县××××前盐北坨“恒生府邸”住宅楼，建设规模为50581.3㎡（其中地下车库面积为8333.76㎡）。2012年12月28日，南澳县住房和城乡建设局发给被告南澳恒生公司《建筑工程施工许可证》（证号为440523201212280101号），同意建设规模为五幢十五层（地下一层）住宅楼，总面积为50581.3㎡。2012年9月，“恒生府邸”住宅小区开始动工建设。
再查，“恒生府邸”住宅小区的土地使用权人为南澳县××××镇宫前盐业经济联合社，国有土地使用证号为南府国用（2014）第特1390号。被告南澳恒生公司至今未取得“恒生府邸”住宅小区的土地使用权。目前“恒生府邸”住宅小区已按施工许可建成五幢十五层住宅楼，主体工程及外墙装饰已完成，现处于停工状态。另外，“恒生府邸”住宅小区未竣工、验收，不能交付使用。
此外，本院依原告申请，于2015年7月24日查封原告认购的位于南澳县后宅镇龙滨路“恒生府邸”住宅小区四栋三层301号房。同时，本院限制案外人柯鹏城提供担保的位于南澳县后××前××房产（房地产权证号列：粤房地证字第××号）的转移及他项权利的设置。
上述事实，有原、被告提供的证据、本院依职权调取的证据及庭审笔录等予以佐证，足资认定。
本院认为：本案系原、被告就达成的双方在将来一定期限内签订商品房买卖合同的协议而产生的预约合同纠纷。本案争议的焦点是：本案《认购协议书》及《人防工程停车场车位使用合同》是否有效；原告所购买的房产和车位能否办理交易登记手续。
首先，本案《认购协议书》及《人防工程停车场车位使用合同》是否有效。协议仅约定房号、面积、价格，对交房时间没有约定，但对双方在签订商品房买卖合同之前的权利义务作了约定，是对双方买卖房屋有关事项的初步确认，其性质是商品房买卖的预约合同，对原告与广东恒生公司均具有约束力。协议签订后，原告支付了全部购房款。因广东恒生公司开发“恒生府邸”住宅小区项目的权利义务由被告南澳恒生公司承接，南澳恒生公司作为开发“恒生府邸”住宅小区项目的开发商，取得了商品房预售许可证，其对原告与广东恒生公司的认购协议也予以认可，因此原告与广东恒生公司之间的认购关系成立。《人防工程停车场车位使用合同》仅约定车位的面积、价格，对位置及交付使用的时间并没有约定，其性质也属于预约合同，理由同《认购协议书》。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，《认购协议书》及《人防工程停车场车位使用合同》是原告与广东恒生公司真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，且被告予以认可，可认定有效。因此，原告请求确认《认购协议书》和《人防工程停车场车位使用合同》有效，理由成立，本院予以支持。
其次，原告所购买的房产和车位能否办理交易登记手续。《城市商品房预售管理办法》第十条第一款规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。被告南澳恒生公司虽于2013年9月30日取得《广东省南澳县商品房预售许可证》，但其有效期为2013年9月30日起至2015年3月30日止。因此，预售许可期间已过，被告南澳恒生公司不能再预售商品房。另外，被告南澳恒生公司作为开发“恒生府邸”住宅小区项目的建设单位，至今未取得建设该项目的土地使用权，不具备签订《汕头市商品房买卖合同》的条件。因此，原告要求被告办理交易登记手续，条件尚未成就。鉴于被告南澳恒生公司系“恒生府邸”住宅小区项目建设单位，但未取得建设该项目的土地使用权，本案项目土地使用权的处理，不属民事诉讼调整范围，应由相关行政机关解决。因此，原告要求被告南澳恒生公司办理交易登记手续，本院不予采纳。如果被告南澳恒生公司今后能取得“恒生府邸”项目土地使用权并进行建设，取得已建房产的初始登记，原告可以要求被告南澳恒生公司继续履行《认购协议书》和《人防工程停车场车位使用合同》或者另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、原告柯鹏光与广东恒生富通置业有限公司签订的《认购协议书》和《人防工程停车场车位使用合同》有效；《认购协议书》和《人防工程停车场车位使用合同》中广东恒生富通置业有限公司的权利和义务由被告南澳县恒生富通房地产开发有限公司享有和承担。
二、驳回原告柯鹏光的其他诉讼请求。
本案受理费12284元、保全费4510元，计16794元，由原告柯鹏光负担6718元，被告南澳县恒生富通房地产开发有限公司负担10076元。被告南澳县恒生富通房地产开发有限公司应负担的受理费和保全费10076元，于本判决发生法律效力之日起30日内向本院缴纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。
审 判 长 翁 燕 雯
人民陪审员 江 应 声
人民陪审员 郑 景 喜
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 陈泽彬（代）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。