大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0211民初11179号
原告王某某，男。
委托代理人龙辉，系辽宁湘辉律师事务所律师。
被告大连安邦房地产开发有限公司。
委托代理人雷某某，女，系职员。
委托代理人于永亲，系辽宁甘霖律师事务所律师。
原告王某某与被告大连安邦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托代理人龙辉、被告大连安邦房地产开发有限公司的委托代理人雷某某、于永亲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告购买被告开发的坐落于大连市甘井子区樱花北园的房屋一处，总购房款为695,230元，被告仅给原告开具了451,900元发票，剩余款项用于抵债不给开发票。合同自房屋交付之日起二年内办理产权证，逾期办证按日承担已付房款的万分之一的违约金。至今原告仍无法取得房屋权属证书。故原告诉至法院，请求：1、判令被告立即支付因其违约致使原告逾期无法取得房屋权属证书的违约金（自2014年7月25日至2016年9月30日）54,798.22元；2、请求判令被告支付自2016年10月1日至被告将房屋竣工验收合格等资料在不动产处备日止的逾期办理房屋权属证书的违约金。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、原、被告双方签订的商品房买卖合同第15条第1款第3项明确约定了仅是“因出卖人的责任”导致原告逾期办理产权证书的，被告才有义务向原告支付违约金，而案涉项目住宅小区买受人逾期不能办理产权证的原因是因政府部门新政的实施引起的，即大连市政府出台了竣工验收备案新政及计量表新政所致，并非被告的责任导致原告至今不能办理产权证。2、案涉房屋至今无法办理产权证的主要原因是小区内约有12,600平方米的建设用地目前仍然被案外人鞍钢集团石灰石矿占用，作为土地的出让方政府方面至今没有完成向被告交付净地的合同义务，导致案涉小区内规划的幼儿园、部分道路及其他部分配套设施无法开工建设，因此该小区无法进行竣工验收备案，进而造成出售房屋的产权登记手续无法办理。3、退一步讲，综合上述情况，逾期不能办理产权证的原因是房屋存在所谓质量问题的“新问题出现”，被告承担合同所约定的违约责任就应该有时间上的界定以确定承担责任的大小，应以被告承担10%违约责任方为公平。
经审理查明，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同，约定买受人购买出卖人开发的大连市甘井子区樱花北园某号的房屋，房屋单价每平方米4,810元，总房款451,900元。出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。如因出卖人的责任，自房屋交付起超过两年仍无法办理房屋权属登记或者无法取得房屋权属证书的，出卖人应自两年届满之次日起按买受人已付房款日万分之一承担赔偿金，直至可以办理。2012年7月24日，被告将房屋交付原告。
原告提交案外人大连宜嘉不动产咨询服务有限公司出具的情况说明，内容为原告通过宜嘉不动产购买案涉房屋，一次性付清685,835元房款，因被告欠建筑商工程款，被告按照每平方米单价4,810元打印购房合同，其中233,935元由建筑商收走。
2013年2月5日，大连市甘井子区人民政府办公室出具会议纪要一份，就安邦北湾樱花北园小区产权证办理事宜,鞍钢石灰石矿没有搬迁、被告未建幼儿园的问题，提出了区城建局、教育局先行办理竣工验收手续，被告相关手续齐备后，立即为居民办理房产证的解决方案。
2012年12月3日，大连市房地产开发协会出具关于验收新政影响开发企业办理竣工备案手续的情况说明，明确了《大连市建设工程竣工验收备案管理暂行办法》自2011年1月1日起施行后对于办理产权证的影响。
2016年8月22日，大连市甘井子区建筑工程质量监督站出具《关于安邦北湾小区房屋质量问题的情况说明》，称“自2012年以来，甘区质监站陆续接到安邦北湾小区住户关于漏雨、透寒等质量问题的投诉百余起。我站高度重视，多次发函督促尽快维修，甘井子街道等政府部门也积极协调，但至今仍有部分质量问题未维修完成，致使下一步的竣工验收工作不能开展”。
本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同、销售商品房收款专用发票等收据、大连市甘井子区人民政府办公会议纪要、大连市甘井子区建筑工程质量监督站出具的情况说明及庭审笔录等在案为凭，这些证据材料已经本院开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，争议焦点是，案涉小区房屋逾期未办理产权证是否系因被告的责任所致，被告是否应当承担逾期办证的违约责任。
对此，依据案涉合同第15条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：办理该房屋所有权登记的期限为2年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理，如因出卖人的责任，自房屋交付起超过2年致使买受人无法取得房屋权属证书的，出卖人应自2年届满之次日起承担买受人已付房款日万分之一的违约金”。现依据大连市甘井子区建筑工程质量监督站出具的情况说明，可以证明案涉小区无法办理产权证的原因在于部分房屋质量问题未维修完成，致使下一步的竣工验收工作不能开展，显属被告的责任所导致，被告应当按照合同约定承担相应的违约责任。关于被告辩称，无法办理产权证的原因非因被告而是在于，验收新政的实施以及相应配套设施无法开工建设进而无法完成竣工验收，使被告后期又出现资金链断裂产生房屋维修问题堆积，此系列的原因应考虑被告承担10%违约赔偿责任。对此本院认为，虽被告所称之情况可能在一定时期内阻碍了案涉小区办理房屋产权证书，但上述原因在部分现已消除、政府已有明确解决意见的情况下，被告仍旧无法提供办理房屋产权证书条件，可以说明影响该小区办理产权证书的主要原因并非被告之所述，其在逾期办理房屋产权证书上存在违约行为，应承担相应的违约赔偿责任。
关于逾期办证违约金的计算方式，本院认为，案涉合同第15条“出卖人应自2年届满之次日起承担买受人已付房款日万分之一的违约金”即为双方关于该违约金计算方式的约定。故逾期办证违约金的计算方式应为以已付房款为本金，按日万分之一的标准自交付房屋届满2年的次日起计算至被告将办理权属登记需提供资料报产权登记机关备案之日止。
关于本金的计算，原告主张房屋实际价款为685,835元，并提交了大连宜嘉不动产咨询服务有限公司的证明。本院认为，原告主张违约金的依据是双方签订的房屋买卖合同，该合同中明确了房屋价款以及违约金的计算方式，即使原告缴纳的总房款为685,835元，但除合同约定金额外的数额并未约定在合同中的违约金计算中，双方亦未签订其他关于违约金计算的补充协议，故本院按照合同约定金额计算违约金。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
自本判决发生法律效力之日起十日内，被告大连安邦房地产开发有限公司给付原告王某某逾期办证违约金（以451,900元为本金，按照日万分之一的标准自2014年7月25日起计算至被告将办理权属登记需提供资料报产权登记机关备案之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1,190元,由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
申请执行的期限为二年。
审 判 长 王志东
审 判 员 崔小红
人民陪审员 王玉华
二〇一七年一月六日
书 记 员 张 旭