新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌中民四终字第764号
上诉人（原审原告）：杨成，男，1973年10月26日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市天山区。
被上诉人（原审被告）：李永辉，男，1964年7月30日出生，汉族，其他身份情况不详。
被上诉人（原审被告）：李蜀云，女，1950年10月15日出生，汉族，新疆维吾尔自治区501厂退休职工，住乌鲁木齐市。
第三人：徐军，男，1971年10月29日出生，汉族，招商银行新疆分行营业部职工，住乌鲁木齐市。
委托代理人：张大庆，新疆瑞诚律师事务所律师。
第三人：米涛，男，1992年10月15日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市天山区。
委托代理人：梁苏红，新疆瑞诚律师事务所律师。
上诉人杨成因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院（2014）天民三初字第398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月9日受理后审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明：涉案房屋原产权人为李永辉。李永辉系新疆协和天然物产有限公司的法定代表人。2005年12月23日，李蜀云与新疆协和天然物产有限公司及李永辉签订《阳光花苑商住房产转让协议》一份，约定李蜀云购买位于乌鲁木齐市天山区青年路17号阳光花苑1-A-1909室，总房款378950元，于2006年12月31日前办理完毕房屋产权过户。2005年12月23日，新疆协和天然物产有限公司及李永辉向李蜀云出具收到房款378950元的收据一张。2006年1月13日，李蜀云与李永辉又签订《阳光花苑商住房产转让协议》一份，该合同与上一合同的内容基本一致，另载明：“经甲方同意本协议涉及的房屋付款方式为从新疆协和天然物产有限公司2005年12月22日借李蜀云39551**元借款中扣除房款378950元，该抵扣的房款视为乙方给甲方所付房款，付款凭证以新疆协和天然物产有限公司给乙方出具的相关说明为准”。签订合同后，李永辉将涉案房屋交付李蜀云使用，但一直未给李蜀云办理产权过户手续。2008年3月1日，李蜀云与杨成签订《房屋租赁合同》一份，约定李蜀云将涉案房屋出租给杨成，租期自2008年3月3日至2018年3月2日，计120个月，年租金25000元，付款方式为年付。2008年5月22日，新疆生产建设兵团第六师中级人民法院因诉讼案件的执行，对李永辉的房屋进行了拍卖，徐军通过竞买取得该房产。2014年，米涛从徐军处购得涉案房屋，并于2014年3月10日取得了涉案房屋的房屋所有权证。2014年6月26日，杨成诉至天山区人民法院，请求如诉。庭审中，李蜀云出示交通银行的取现单两张，证明其于2005年11月23日取款240000元，于2005年11月30日取款163733.92元，用于向李永辉交纳涉案房屋的房款。但根据李蜀云向法庭出示的新疆协和天然物产有限公司于2006年出具的《关于3705172.68元借款的补充说明》，第二条载明“二00六年元月十三日，刘晴（李蜀云的儿子）购我公司阳光花苑A1909室151.58＊2500元=378950元商住房一套，因此2006年1月13号至2006年1月23号10天，从本金中扣除购房款后的利息，即：3955107元－378950元=3576157元＊2.5%÷30天＊10天=29801.31元”。另，杨成与李蜀云在庭审中陈述杨成已将《房屋租赁合同》中十年的租金250000元一次性以现金方式支付给了李蜀云，杨成只实际使用涉案房屋几天，涉案房屋系由李蜀云对外出租并收取租金后，按年向杨成返还租金。
另查：从2006年12月-2007年9月，涉案房屋由新疆维林科技开发有限公司租赁使用；从2007年10月至2011年12月，涉案房屋由新疆德鑫信息科技发展有限公司租赁使用；从2012年1月-2012年12月，由税友软件集团股份有限公司新疆分公司租赁使用；从2013年至今，由刘德成租赁使用。庭审中，李蜀云陈述涉案房屋均系由其出租给上述承租人，目前与刘德成的房屋租赁合同租期届满时间为2015年4月1日。
原审法院认为：李蜀云与李永辉就涉案房屋签订房产转让协议属实，新疆协和天然物产有限公司及李永辉亦向李蜀云出具了收到房款378950元的收据。但合同签订后，李永辉虽将涉案房屋交付李蜀云使用，并未能给李蜀云办理涉案房屋的产权过户手续，即李蜀云基于上述房产转让协议仅取得了涉案房屋的债权，并未取得涉案房屋的物权。并且从2005年至今李蜀云均未向法院主张确权或者过户。徐军通过竞买购得涉案房屋后，又将涉案房屋转让给了米涛，现在涉案房屋已登记于米涛名下，米涛系合法的物权所有人。杨成基于“买卖不破租赁”的原则主张继续履行其与李蜀云的《房屋租赁合同》，原审法院认为，本案并非因房屋所有权的变动影响租赁合同关系，而是李蜀云此前基于债权将涉案房屋出租给杨成，现米涛已合法取得了涉案房屋的物权，该债权不应对抗物权的实现。并且，根据庭审查明的事实，涉案房屋现由李蜀云对外出租给案外人刘德成，杨成并未租赁使用涉案房屋。故对杨成主张继续履行其与李蜀云之间的《房屋租赁合同》的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。依照《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，原审判决：驳回杨成的诉讼请求。
上诉人杨成不服原审判决提起上诉称：李蜀云是涉案房屋租赁合同关系的出租人，我与李蜀云签订的租赁合同期限自2008年3月3日至2018年3月2日，是双方真实意思表示。米涛现取得了涉案房屋的物权，但是该物权的取得没有合法依据，李蜀云取得房屋是善意取得，并且支付了相应的对价，对该房屋享有出租的权利。原审法院以我未实际使用房屋为由，驳回我的诉讼请求缺乏事实及法律依据。请求撤销原审判决，依法支持我在一审中的诉讼请求，即：判令继续履行我与李蜀云之间的房屋租赁合同。
被上诉人李永辉未答辩亦未提交书面答辩状。
被上诉人李蜀云答辩称：农六师法院进行的拍卖是假案，不存在担保人李永辉，李永辉与银行也没有债权债务关系。涉案房屋是我购买的。我同意继续履行与杨成之间的房屋租赁合同。
第三人徐军答辩称：李蜀云不是涉案房屋的所有权人，杨成也不是涉案房屋的承租人，杨成的上诉理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。
第三人米涛答辩称：与徐军的意见一致。
经本院审理查明事实与原审认定事实一致。
上述事实的认定有房产转让协议、收据、银行取现单、说明、房屋租赁合同、房产租赁情况表、房屋所有权证、当事人陈述、一审庭审笔录、二审询问笔录等证据在卷为证。
本院认为：李蜀云与李永辉签订转让涉案房产的协议后占用使用了涉案房屋，但房屋一直未办理过户手续，李蜀云与李永辉存在合同关系，李蜀云获得相应债权，未取得涉案房屋的物权，并且从2005年至今李蜀云针对涉案房屋未向法院主张过确权或者过户。徐军通过竞买购得涉案房屋后，已将该房屋转让给米涛，现米涛是涉案房屋的合法所有权人。杨成上诉称米涛取得涉案房屋没有合法依据，未举证证明，本院不予采信。李蜀云并非涉案房屋的所有权人，即或按照杨成与李蜀云的陈述双方存在租赁关系，也系李蜀云此前基于债权将涉案房屋出租给杨成，现米涛合法取得涉案房屋的物权，债权不应对抗物权的实现，并且从2006年12月至2014年期间，涉案房屋均由李蜀云出租给他人使用，杨成并未使用涉案房屋。综上，杨成要求继续履行其与李蜀云之间的《房屋租赁合同》，无事实依据及法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费70元（杨成已预交），由杨成负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎 剑
审 判 员 王 宏
代理审判员 黄淑梅
二〇一五年七月三日
书 记 员 崔益策