北京市第一中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）一中民再终字第3235号
原审上诉人（一审被告）：北京新松家园房地产开发有限公司，住所地北京市密云县西智路番字牌工业小区。
法定代表人：宋宣，董事长。
委托代理人：张永斌，北京金诚同达律师事务所律师。
委托代理人：高彬彬，北京金诚同达律师事务所律师。
原审被上诉人（一审原告）：王惠君，男。
委托代理人：于启波，北京市慧学律师事务所律师。
一审被告：刘峰，女。
委托代理人：王超，北京市安和利律师事务所律师。
委托代理人：刘洪涛，北京市安和利律师事务所律师。
北京新松家园房地产开发有限公司（以下简称新松家园公司）与王惠君、刘峰买卖合同纠纷一案，本院于2010年6月18日作出（2010）一中民终字第8537号民事判决，已经发生法律效力。经本院院长提交审判委员会讨论决定，本院于2015年3月16日作出（2015）一中民监字第2846号民事裁定，将本案提起再审。本院依法另行组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王惠君在一审法院起诉称：王惠君系北京市海淀区X号X公寓小区业主，新松家园公司系该小区开发商。近日，新松家园公司擅自与刘峰签订商品房现房买卖合同，约定将X公寓1号楼102号出卖给刘峰，而该102号系物业用房和楼座大堂，属业主共有，新松家园公司单方处分，属无权处分，侵害了包括王惠君在内的广大业主的合法权益。王惠君及广大业主通过多种方式与新松家园公司、刘峰进行沟通无果。现诉至法院，请求法院确认新松家园公司、刘峰关于X公寓1号楼102号的买卖合同无效，本案诉讼费由新松家园公司、刘峰承担。
新松家园公司在一审法院答辩称：与刘峰买卖的房屋属于商业房屋，属于公司专有，并不是广大业主所共有，公司有权出售，双方买卖合同有效。
刘峰在一审法院答辩称：王惠君主体不适格，其诉状中称新松家园公司侵犯的是所有业主的合法权益，王惠君以自己的名义，而不是代表所有业主，没有法律依据。王惠君要求确认合同无效的诉讼请求没有法律依据，其起诉没有指出侵犯了合同法52条的哪一项情形。刘峰的房屋已经经过房管局颁发产权，说明新松家园公司、刘峰之间房屋买卖合法，不存在无权买卖和非法买卖的事实。
一审法院经审理查明：2001年11月27日王惠君与新松家园公司签订合同号为087720号的《商品房买卖合同》，约定王惠君购买位于北京市海淀区X公寓A1座7单元703号的房屋一套，建筑面积为84.28平方米。其中套内建筑面积65.88平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.40平方米。并将有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明约定在合同附件二中。该合同附件二约定，X公寓位于北京市海淀区X桥，为A1，A2，B1，B2四栋连体基础楼，除A1楼首层为商业外，四楼地上其余部位均为住宅，四楼共同分摊部位第3项A1楼首层：综合布线及网络控制室、消防控制室、物业管理用房、电话电视交接间、中控机房。四楼各自分摊部位第1项A1楼，其中包括首层的大堂、保安值班室。2004年6月9日，王惠君取得北京市海淀区X号院1号楼703号（北京市海淀区X公寓A1座7单元703号）的房屋房产证，房产证记载建筑面积为85.10平方米，共有分摊建筑面积为17.99平方米，楼、平房占地总面积分摊856.93平方米。
新松家园公司取得的北京市海淀区X号院1号楼的房屋所有权证上1号楼1层的房屋用途为配套公建。其中1号楼一层建筑面积856.93平方米。楼、平房建筑总面积856.93平方米。
2009年6月15日，新松家园公司与刘峰签订合同号为XF164571号的《商品房现房买卖合同》，约定刘峰购买位于海淀区X号院X公寓1号楼102室，该商品房的用途为配套公建，建筑面积为189.70平方米。其中套内建筑面积183.30平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积6.07平方米，并将有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明约定在合同附件二中。其中附件二中共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明中没有关于该房屋共用部位与分摊面积的具体分摊。在新松家园公司提供的商品房销售面积明细表中载明：乙：建筑面积189.7平方米。
新松家园公司与刘峰关于“X公寓A1楼首层商业用房建筑面积分摊原则”中约定乙、丙不参与地上建筑面积分摊，其中“乙”即指海淀区X号院X公寓1号楼102室。2009年8月20日，刘峰取得北京市海淀区X号院1号楼102号房屋的房屋产权证，其中房屋的规划用途为配套公建。
王惠君提供北京市海淀区X公寓A1座首层的竣工图上显示现海淀区X号院X公寓1号楼102室房屋为物业管理用房和大堂。新松家园公司对此图不予认可，并提供北京市海淀区X号院1号楼1层的竣工图，此竣工图为复印件，除在图纸上手写了“应甲方要求首层改为商业用房，物业用房移至地下5-350层，现设计变更2002.10.30”字样外，与王惠君提供的竣工图一致。同时提供了时间为2002年10月30日的设计变更、洽商记录一份，记录为：“应甲方要求，A1楼首层改作商业，地下-5.350层中，原舞蹈教室、戏剧音乐教室、美术书法教室、健身房、乒乓球室、陶艺教室、弹子房、棋牌室均改为物业管理用房。”并在建设单位、监理单位、设计单位栏目下有签字。新松家园公司未将此情况向相关业主公示，且王惠君对此不予认可。
一审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同、商品房现房买卖合同、房产证、首层平面竣工图纸、北京市房地产登记表、销售面积明细等证据材料在案佐证。
一审法院判决认为：王惠君与新松家园公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护。其房屋买卖合同和房产证上均记载有公共部位与公用房屋分摊建筑面积，商品房买卖合同附件中明确约定，海淀区X号院X公寓A1首层中物业管理用房和大堂为共同分摊部分。新松家园公司与刘峰签订的《商品房现房买卖合同》中出售海淀区X号院X公寓1号楼102室为该共同分摊面积中的物业管理用房和大堂。新松家园公司与刘峰签订的《商品房现房买卖合同》和海淀区X号院X公寓1号楼102室的房产证上记载的房屋用途均为配套公建。海淀区X号院X公寓1号楼102室应为海淀区X号院X公寓A1、A2、B1、B2四栋楼业主所共有，新松家园公司对该部分无处分权。现新松家园公司未经业主许可，将海淀区X号院X公寓1号楼102室业主共用分摊的面积出卖与他人，属无权处分，侵犯了包括王惠君在内的业主的合法权益。现王惠君作为海淀区X号院X公寓A1号楼的业主之一，请求法院确认新松家园公司与刘峰签订的关于海淀区X号院X公寓1号楼102室的房屋买卖合同无效，于法有据，法院予以支持。新松家园公司辩称该102室为其专有，没有提供充分证据支持，法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条，第七十二条第一款，最高人民法院《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第二条之规定，判决：被告北京新松家园房地产开发有限公司与被告刘峰于二○○九年六月十五日签订的《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：XF164571）无效。
新松家园公司不服一审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、依法撤销一审判决；2、依法改判，驳回王惠君一审的诉讼请求或发回重审；3、王惠君承担本案的一、二审诉讼费用。上诉理由是，新松家园公司已将标有“应甲方要求首层改为商业用房，物业用房移至地下5-350层，现设计变更2002.10.30”的竣工图和时间为2002年10月30日的设计变更、洽商记录提供给一审法院，并有建设单位、监理单位、设计单位签字确认，本案涉诉房屋是商业用房，属新松家园公司所有，新松家园公司对房屋有处置权；该房屋经过预测、实测并出具报告，北京市海淀区建委业已将涉诉房屋买卖合同备案，且该房屋符合物权法规定的专有部分的规定。
王惠君答辩称，不同意新松家园公司的上诉请求，同意一审判决。
刘峰答辩称，同意新松家园公司的上诉请求和理由。我认为一审判决不符合法律要求，不同意一审判决，我认为我的买卖合同是合法的。
本院二审期间，新松家园公司提交如下证据：1、2010年3月12日预测单位说明；2、2010年5月5日实测单位说明，上述证据用以证明102号房屋并未被其他业主分摊。王惠君以新松家园公司所提交的证据不符合新证据的规定为由不予质证。刘峰认可上述证据的真实性和证明目的。
本院二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院二审予以确认。以上事实有各方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院二审认为：当事人应当在举证期限内向人民法院提交符合证据形式的证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证，但对方当事人同意质证的除外。新松家园公司二审阶段向本院二审提交的证据不属于因客观原因未能在准许的举证期限内提供的证据，为逾期证据，王惠君对此不同意质证，故
本院二审对新松家园公司提交的上述证据不予采纳。
本案争议焦点在于新松家园公司能否将海淀区X号院X公寓1号楼102室作为专有部分出售。王惠君与新松家园公司签订的《商品房买卖合同》和房产证上均记载有公共部位与公用房屋分摊建筑面积，合同附件约定，海淀区X号院X公寓A1首层中物业管理用房和大堂为共同分摊部分。X公寓1号楼102室为该共同分摊面积中的物业管理用房和大堂，新松家园公司与刘峰签订的《商品房现房买卖合同》和涉诉房屋房产证上记载的房屋用途均为配套公建。一审法院认定X公寓1号楼102室为X公寓A1、A2、B1、B2四栋楼业主共有并无不当。新松家园公司提交的标有“应甲方要求首层改为商业用房，物业用房移至地下5-350层，现设计变更2002.10.30”的竣工图和有建设单位、监理单位、设计单位签字的设计变更、洽商记录，未向业主公示和备案，新松家园公司据此主张对房屋有处置权不能成立。新松家园公司对X公寓1号楼102室无处分权，其将业主共用分摊面积的房屋出卖，侵犯了包括王惠君在内的业主的合法权益。一审法院对王惠君要求确认新松家园公司与刘峰签订的关于海淀区X号院X公寓1号楼102室房屋买卖合同无效予以支持并无不当。新松家园公司的上诉理由和请求，缺乏事实根据及法律依据，本院二审不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
本院再审经审理认为，原判对于刘峰购买的诉争房屋是否属于北京市海淀区X号院X公寓业主公摊面积的事实未予查清，导致原判认定的基本事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销本院（2010）一中民终字第8537号民事判决及北京市海淀区人民法院（2009）海民初字第29048号民事判决；
二、本案发回北京市海淀区人民法院重审。
审判长 王 京
审判员 刘燕风
审判员 胡 沛
二〇一五年三月二十七日
书记员 张 海