贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔东民终字第322号
上诉人（原审被告）黄先济，男，1977年1月13日出生，苗族，农民，住黎平县XXX。身份证号码：XXX。黎平县方科焊接维修加工店业主。
委托代理人张芳积，贵州宏强律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郑琳华，男，1970年2月14日出生，汉族，商人，住广东省XXX。身份证号码：XXX。
委托代理人顾崇罡，贵州全红律师事务所律师。
原审被告杨再权，男，1981年5月25日出生，侗族，农民，住黎平县XXX。身份证号码：XXX。
原审被告陆庆科，男，1974年12月19日出生，苗族，农民，住黎平县XXX。身份证号：XXX。黎平县方科焊接维修加工店合伙人。
原审被告吴全良，男，1981年8月20日出生，侗族，农民，住从江县XXX，现住黎平县方科焊接维修加工店。身份证号码：XXX。黎平县方科焊接维修加工店合伙人。
上诉人黄先济因与被上诉人郑琳华、原审被告杨再权、陆庆科、吴全良房屋租赁合同纠纷一案，不服黎平县人民法院（2013）黎民初字第295号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
一审法院审理查明：2005年郑琳华与陈宏青等人共同出资修建位于黎平县德凤镇北门新区C地块16号楼。房屋建成后，郑琳华与陈宏青等人对房屋进行分割，郑琳华分得8号门面等房屋。因郑琳华长期居住在外，便委托陈宏青、刘利琼管理。2012年2月15日，陈宏青的弟弟陈宏硕与杨再权口头约定，将8号门面租赁给杨再权，并收取了1年租金，收据收款人落款为陈宏青，门面租赁到期时间为2013年2月14日。杨再权租得门面后，将门面交给陆庆科使用，陆庆科用此门面开办焊接维修加工，取名黎平县万科焊接维修加工店。门面到期后，郑琳华要求黎平县万科焊接维修加工店退还门面，杨再权、陆庆科等人拒绝退还门面，要求继续租赁。为此，郑琳华向法院提起诉讼，要求退还门面，并要求每天支付200元门面占用费。在审理中，查明黄先济将黎平县万科焊接维修加工店更名为黎平县方科焊接维修加工店，经营者变更为黄先济，黎平县方科焊接维修加工店合伙人有陆庆科和吴全良。在庭审中，证人陈宏青证实黎平县德凤镇北门新区C地块16号楼是郑琳华与陈宏青等人合伙修建，8号门面属郑琳华所有，并委托其管理，门面租金收据上的陈宏青的签名是陈宏青委托自己弟弟陈宏硕代签，郑琳华要求杨再权等人每天支付200元门面占用费表示放弃。
一审法院认为：郑琳华与陈宏青等人共同出资修建位于黎平县德凤镇北门新区C地块16号房屋，郑琳华分得8号门面等房屋，门面归其所有，亦有权对房屋进行处分。2012年2月15日，陈宏青受郑琳华委托，将8号门面口头租赁给杨再权，合同期限1年，于2013年2月14日到期，合同没有违反法律和行政法规强制性规定，属有效合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。杨再权租赁8号门面后，将门面交给陆庆科使用，陆庆科现交给黄先济管理，杨再权门面转交行为没有征得郑琳华及委托人的同意，也没有重新签订门面租赁合同。现门面租赁期间届满，郑琳华有权收回门面，黄先济等人在没有取得郑琳华同意继续租赁的情况下，应当将门面返还。郑琳华提出要求杨再权等人返还门面的诉讼请求，理由充分，本院予以支持；对要求杨再权等人每天支付200元门面占用费的诉讼请求，郑琳华在审理中表示放弃，符合法律规定，应予支持。黄先济、陆庆科、吴全良提出门面是陈宏硕租赁给他们的，租期为三年，现租期未满，不同意退还门面。一审法院认为，郑琳华将8号门面交由陈宏青、刘利琼代为管理，陈宏青没有委托其弟陈宏硕租赁门面，代其姐收取租金时，收款人落款也是陈宏青的名字，陈宏硕与杨再权、黄先济等人口头约定租期三年的行为是无权代理，黄先济等人不同意退还8号门面的辩解主张，证据不足，理由不充分，不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百三十五条的规定，判决：被告黄先济、陆庆科、吴全良在本判决生效后10日内将位于黎平县德凤镇北门新区C地块16号楼房8号门面返还原告郑琳华。案件受理费60元，由被告黄先济、陆庆科、吴全良负担。
上诉人黄先济不服一审判决，上诉请求：1、请求二审法院依法撤销（2013）黎民初字第295号民事判决。2、请求依法认定黄先济租赁8号门面的租赁合同有效。理由是：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院故意回避杨再权系上诉人之合伙人身份，没有依法认定杨再权系方科焊接维修店合伙人的事实，属认定事实错误。杨再权、陆庆科、杨再金和黄先济均系合伙人，共同使用该门面开办焊接维修店，应当把杨再权作为维修店的共同合伙人。2、一审法院认定8号门面系杨再权个人承租，陆庆科、黄先济使用是杨再权转交行为，属认定事实错误。杨再权是合伙人的代表人身份，门面第一年的租金是三个人合伙人集资支付的，并共同集资安装水电，不存在一审判决认定的转交行为。3、一审认定黄先济支付门面一年租金的收条所写的已交房屋租金至2013年2月14日的截止日期误认为是房屋租赁期限的到期日期，属认定事实错误。4、一审法院认定的事实自相矛盾，属认定事实错误。二、一审法院适用法律不当。郑琳华8号门面的代管人是陈宏青，陈宏硕受委托出租给黄先济，约定的租期三年。依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款的规定和《中华人民共和国合同法》第十条、第八条的规定，租赁合同合法有效，陈宏硕的租赁行为属无权代理，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，该代表行为有效，黄先济的租赁权受法律保护。但是，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百三十五条判决黄先济返还门面，属适用法律不当。
被上诉人郑琳华答辩称：一、本案争议商铺门面产权属于郑琳华所有，郑琳华有权对该门面占有、使用、收益、处分的权利，一审判决黄先济等人返还门面给郑琳华合法有据。2012年2月15日郑琳华委托陈宏青出租门面给杨再权，收取租金12000元。2013年2月14日合同期满，黄先济强行占用，拒不退还，严重损害了郑琳华的合法权益。一审判决黄先济等人返还门面给郑琳华合法有据。二、杨再权在租赁期满没有经过郑琳华同意，擅自将门面转交黄先济经商使用，无论黄先济及其合伙人之间是合伙关系还是转租关系，黄先济都应当将门面退还给郑琳华。其委托代理人的代理意见与其答辩一致。
原审被告杨再权、陆庆科、吴全良没有提出陈述意见。
本院经审理查明：黎平县明华房地产开发有限公司取得了黎平县北门新区C块（1-16）土地的国有土地使用权证，并于2004年7月26日取得了建设用地规划许可证。2005年7月8日，刘冠武、陈宏博、郑琳华、陈宏青签订《合资建房协议书》，协议书约定：四人共同出资竞买到黎平县北门新区C块-16号国有土地使用权，土地及建房面积最终以土地证和房屋产权证为准，土地、房屋以及地上附加物权归合资人共同拥有，并按出资比例享有产权及收益权，购买该地块和建设房屋约需资金198万元。四人对其他事项也进行了约定。2013年4月25日郑琳华向一审法院起诉时，郑琳华等四人未取得该宗土地的使用权。房屋建成后，郑琳华与陈宏青等人于2012年3月19日达成《合资房屋分房协议书》，对房屋进行分割，郑琳华分得8号门面等房屋，至今未取得8号门面的房屋产权证书。2012年2月15日，陈宏青的弟弟陈宏硕与杨再权口头约定，将8号门面租赁给杨再权，并收取了1年租金12000元，在租金收据中注明门面到期时间2013年2月14日止，收据收款人落款为陈宏青。杨再权租得门面后，以陆庆科的名义取得个体工商户营业执照，开办焊接维修加工，取名黎平县万科焊接维修加工店。2013年3月18日郑琳华出具委托书给陈宏青和刘利琼，委托二人对其分得的房产出租和管理。2013年3月26日，陈宏青给杨再权发出通知，要求杨再权将黔城大酒店1号门面退还，因双方没有达成协议。为此，郑琳华向法院提起诉讼，要求退还门面，并要求每天支付200元门面占用费。案件在审理过程中，2013年5月15日黎平县万科焊接维修加工店更名为黎平县方科焊接维修加工店，经营者变更为黄先济，黎平县方科焊接维修加工店合伙人有陆庆科和吴全良。在庭审中，证人陈宏青证实黎平县德凤镇北门新区C地块16号楼是郑琳华与陈宏青等人合伙修建，8号门面属郑琳华所有，并委托其管理，门面租金收据上的陈宏青的签名是陈宏青委托自己弟弟陈宏硕代签，郑琳华要求杨再权等人每天支付200元门面占用费在一审调解过程中表示放弃，郑琳华对一审判决没有上诉，在二审组织质证和调解过程过程中亦表示放弃每天支付200元门面占用费的诉讼请求。
另查明，2008年9月26日黎平县地方商务局征收管理局的00084381号销售不动产统一发票载明，陈启珍作为购房人就16号附宗地修建的金泰商贸城，支付给黎平县明华房地产开发有限公司购房款395769元。
本院认为，郑琳华提起诉讼主张与杨再权、黄先济等人存在房屋租赁合同关系，首先郑琳华要提供证据证明自己对租赁合同标的物即门面享有权利，而门面为不动产，根据《中华人民共和国物权法》第六条的规定，即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十六条第一款规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第十七条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记薄为准。”双方当事人合同的标的物是门面，属于不动产，郑琳华仅提供了《合资建房协议书》和《合资房屋分房协议书》证明自己对门面享有所有权，根据上述法律的规定，郑琳华还应当提供不动产权属证书证明自己对门面享有所有权，但是，郑琳华没有该门面的不动产权属证书，所以，郑琳华的证据不足以证明该门面为其所有。《中华人民共和国物权法》第三十条规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”涉案门面所属建设项目的《建设用地规划许可证》的用地单位是黎平县明华房地产开发有限公司，不是郑琳华等人，对外销售该项目建设的房屋也是该公司，因此，郑琳华提供的证据亦不能证明门面为其合法修建取得，只能证明合法修建单位为黎平县明华房地产开发有限公司。同时签订租赁合同是陈宏硕代陈宏青所签，并且签订合同时郑琳华没有取得门面所有权。按照陈宏青出具给杨再权的租金收据上的注明，门面到期时间为2013年2月14日，而郑琳华出具委托书给陈宏青和刘利琼的时间是2013年3月18日，郑琳华委托时间在后，陈宏青出租给杨再权的行为在前。因此，郑琳华的委托书不能证明其与杨再权等人存在租赁合同关系。综上所述，郑琳华提供的证据不足以证明门面为其所有，亦不能证明其与杨再权、黄先济等人存在租赁合同关系，所以，郑琳华主张退还门面的诉讼请求不能成立，其物权主张和债权主张均不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实错误，适用法律错误，本院予以纠正。黄先济上诉认为，双方签订的合同期限应为三至五年，因为双方没有签订书面合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，即“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”根据陈宏青出具给杨再权的租金收据，双方的租赁合同至少为一年以上，双方应当签订书面租赁合同，没有签订，则双方的合同为不定期租赁合同，所以黄先济的这一上诉理由不能成立，本院不予采纳。黄先济上诉认为郑琳华提供的证据不足以证明租赁物即门面为其所有的理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）、第一百七十五条及上述法律的规定，判决如下：
一、撤销黎平县人民法院（2013）黎民初字第295号民事判决。
二、驳回被上诉人郑琳华的诉讼请求。
一、二审案件受理费120元，由被上诉人郑琳华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陆小平
审 判 员 刘泽智
代理审判员 王大梅
二〇一四年六月三日
书 记 员 郑华品