绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍柯商初字第1424号
原告：中国工商银行股份有限公司绍兴支行。
负责人：俞美霞。
委托代理人：沈永刚、阮立锋。
被告：钱宁。
被告：浙江蓝城置业有限公司。
法定代表人：翁金生。
委托代理人：包巨峰。
原告中国工商银行股份有限公司绍兴支行（以下简称工行绍兴支行）为与被告钱宁、浙江蓝城置业有限公司（以下简称蓝城公司）金融借款合同纠纷一案，于2014年5月19日起诉来院。本院于同日立案受理后，根据原告的申请，已依法作出（2014）绍柯商初字第1424号财产保全的民事裁定并已执行。本案依法由审判员黄园独任审判，后因用其他方式无法向被告钱宁送达相应法律文书，故本案依法转为普通程序，并组成由审判员黄园担任审判长，人民陪审员潘金华、魏木根参加的合议庭，于2014年10月9日公开开庭进行了审理。原告工行绍兴支行的委托代理人薛光洋、被告蓝城公司的委托代理人包巨峰到庭参加诉讼，被告钱宁经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年4月13日，原告与被告钱宁签订了一份编号为01211000062010一手贷0000652的《个人房屋担保借款合同》，双方约定自2010年5月4日至2040年5月4日止由原告向被告钱宁提供借款额度为90万元的个人一手住房购置贷款，用于购买座落于柯桥金色水岸小区8幢0501号的个人住房之用，被告钱宁则将其所有的该套个人住房作为贷款的抵押担保。合同签订后，原告依约于2010年6月1日向被告钱宁发放贷款90万元，约定期限为360个月，执行利率为年利率5.94%（浮动比率-25%），还款方式为等额本金还款法。被告蓝城公司系被告钱宁所购住房的开发商，被告蓝城公司同意为被告钱宁的上述贷款提供阶段性连带责任保证担保，保证期限为在他项权利证书交由原告执管前，该借款人的本息由被告蓝城公司提供连带保证。被告钱宁于2014年2月1日起至今未按约归还原告贷款本息连续叁期，累计逾期共肆期。截止2014年4月14日，被告钱宁仍欠原告贷款本金792，499.02元，积欠利息8，868.03元，总计801，367.05元。其间，原告采取各种方式多次催收未果。故起诉要求：1、判令被告钱宁归还原告全部贷款本金792，499.02元、利息8，868.03元，合计801，367.05元（利息算至2014年4月14日止，此后至实际付清日止的利息按照合同约定和人民银行有关规定计算）；2、如被告钱宁不履行上述义务，要求判令原告对抵押物（位于柯桥金色水岸小区8幢0501号房地产）在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权；3、要求判令被告蓝城公司对上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由两被告承担。
被告钱宁在本院指定的答辩期间内未向本院提交书面答辩状，也未到庭参加诉讼。
被告蓝城公司在本院指定的答辩期间内未向本院提交书面答辩状，但在庭审中辩称：首先，对于原告诉称与被告钱宁、蓝城公司签订了个人房屋担保借款合同、最高额保证合同，以及被告钱宁未按期归还贷款本息的事实无异议。其次，涉案房屋已办理了抵押预登记手续，但由于被告钱宁未能配合办理正式的房屋抵押手续，导致了合同约定的他项权证无法向原告交付，因此他项权证不能交付的责任并不在于被告蓝城公司。再次，根据目前的司法实践，原告对涉案房屋仍享有优先受偿权，而被告蓝城公司提供的是一个阶段性的连带责任担保。鉴于原告对涉案房屋仍享有优先受偿权，按照阶段性担保的本意，应免除被告蓝城公司的连带责任担保。退一步讲，即使本案被告需要承担连带保证责任，鉴于原告仍享有对涉案房屋的优先受偿权，被告蓝城公司也仅就物的担保范围之外承担担保责任。
原告为证明其诉讼主张，在本案审理过程中向本院提供了以下证据：
1、个人房屋担保借款合同、借款凭证、放款凭证、绍兴市柯桥区房地产管理处出具的预购商品房抵押（按揭）登记申请表复印件一份，以证明原告已按合同约定履行了放贷义务，并就涉案房屋办理了预告登记手续的事实；
2、个人住房贷款最高额保证合同及补充协议、按揭贷款业务合作协议、个人住房贷款联系单各一份，以证明被告蓝城公司为上述贷款提供连带保证责任的事实；
3、贷款欠息明细表一份，以证明被告钱宁尚欠本息情况的事实；
4、逾期贷款催收函及逾期贷款催收通知书各二份、宣布融资提前到期通知书及函各一份、快递详情单六份，以证明原告已履行了逾期催收义务并向被告钱宁催告办理抵押登记手续的事实。
对于原告提供的证据，被告蓝城公司经质证认为：证据1-4，真实性均无异议，证据1可以证明涉案房屋已办理了抵押预登记，证据2则证明原被告蓝城公司仅对被告钱宁的贷款提供阶段性担保，在原告收到房屋他项权证书后被告蓝城公司的担保责任即应予以免除。
被告钱宁、蓝城公司在本案审理过程中未向本院提交证据材料。
被告钱宁经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃抗辩和质证的权利。本院经审查认为，原告所提交的证据1-4，经被告蓝城公司质证认为真实性无异议，且与原告主张事实相关联，可以认定为本案定案事实的依据，并依法确认其证明力。
综上，经审理本院确认如下事实：2010年4月13日，原告作为贷款人，与借款人（抵押人）被告钱宁、保证人蓝城公司签订了一份编号为01211000062010一手贷0000652的《个人房屋担保借款合同》一份某本合同项下的贷款金额为90万元，贷款用途为用于购买座落于金色水岸小区8幢0501号的住房（商业用房）；贷款利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率浮动比率-25%，月实际执行利率为3.712500‰；贷款期限为360个月，即自2010年5月4日至2040年5月4日止，实际放款日以借款借据为准，贷款到期日为实际放款日加上贷款期限后的对应日；还款方式为等额本金还款法，每期归还本金2，500元，每期归还利息=（借款总额-
已还本金）×日利率×本期实际天数；借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，贷款人将按国家规定对于其贷款按逾期利率6.6825%计收罚息，借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人对借款人未支付的利息计收复利；借款人连续三个月或在本合同期内累计六个月未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同提前到期，并通知借款人和保证人，要求其提前清偿全部贷款本息或提前处分抵押物；借款人自愿以金色水岸小区8幢0501号的住房（商业用房）作为抵押物，抵押担保范围为贷款本息、罚息以及实现债权的费用；保证人自愿为借款人提供连带责任保证，保证期间为本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办妥正式抵押登记手续并将他项权利证书及抵押证明文件交付贷款人保管之日止，保证责任范围为贷款本息、罚息以及实现债权的费用。合同签订后，双方向房地产管理部门办理了预购商品房抵押（按揭）登记。2010年6月1日，原告按约向被告钱宁发放贷款人民币90万元。
然贷款发放后，被告钱宁仅归还贷款本息至2014年1月1日，为此原告分别于2014年3月5日、3月14日、4月21日向被告钱宁、蓝城公司寄送了《个人逾期贷款催收函》、《个人逾期贷款催收通知书》、《宣布融资提前到期通知书》，后又于2014年5月14日向被告钱宁发函要求配合办理抵押登记事宜。截止2014年4月14日，被告钱宁已连续叁期未按约归还原告贷款本息，尚欠的贷款本金已达792，499.02元、利息为8，868.03元，合计人民币801，367.05元，被告蓝城公司作为担保人亦未履行担保之责，遂成讼。
另查明，原告工行绍兴支行作为债权人，与保证人被告蓝城公司签订了《中国工商银行（个人住房贷款）最高额保证合同》以及《个人住房贷款最高额保证补充协议》各一份，约定：保证人愿意为购买其开发的金色水岸（项目）商品房并符合债权人个人住房贷款条件的购房者提供连带责任保证，保证担保的债权最高额为壹亿伍仟万元整；在此额度内，债权人对任一债务人发放个人住房贷款时无须与保证人逐笔签订保证合同，保证担保的范围为主合同项下的债务本金、利息、为实现主合同债权所发生的费用等；任一主合同之从合同（《抵押合同》）项下抵押房产的《房屋他项权证》交由债权人保管后，该主合同项下的保证责任自动免除。
本院认为，原告工行绍兴支行与被告钱宁、蓝城公司之间的金融借款合同、抵押合同、保证合同关系，均系当事人真实意思表示，且合同内容未违反国家法律、法规的禁止性规定，应确认有效。依法生效的合同受法律保护，当事人理应按约全面履行。现原告工行绍兴支行已按约履行了贷款出借义务，被告钱宁作为借款人在合同约定期间内连续三个月未按约履行还本付息义务，应当承担不能履行合同义务的相应责任。故原告要求被告钱宁提前归还贷款本息的理由正当，本院予以支持。被告钱宁以其预购的房产为讼争借款提供了抵押担保并办理了预告登记手续，原告又已于2014年5月14日向被告钱宁催告办理正式抵押登记，故预告登记无法转为正式抵押登记非基于原告之原因，据此原告主张在担保范围内对涉案预购房产的处置享有优先受偿权，本院予以准许。被告蓝城公司作为保证人承诺对被告钱宁的讼争债务承担连带保证责任，现本院已确认原告对于被告钱宁提供的抵押物享有优先受偿权，鉴于此，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，原告应当先就被告钱宁提拱的物的担保实现债权，被告蓝城公司仅对不能清偿部分承担连带保证责任。被告蓝城公司关于保证责任应予免除的辩解意见，与最高额保证合同约定之责任免除条件以及预购房产至今未正式办理抵押登记之事实不相符，故对于该项辩解意见本院不予支持。被告钱宁经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其对于原告主张的事实放弃抗辩并自行承担相应的不利法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和同担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告钱宁应归还给原告中国工商银行股份有限公司绍兴支行借款人民币792，499.02元，支付截止2014年4月14日的利息8，868.03元，合计人民币801，367.05元，并按涉案合同约定支付自2014年4月15日起至判决确定的履行之日止的利息，款限于本判决生效之日起十日内付清；
二、原告中国工商银行股份有限公司绍兴支行有权就上述第一项债务对被告钱宁提供的绍兴市柯桥区金色水岸小区8幢0501号房产依法定程序享有优先受偿权；
三、被告浙江蓝城置业有限公司对于上述抵押物不足清偿部分承担连带清偿责任；其在承担担保责任后，有权向被告钱宁进行追偿；
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司绍兴支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11，814元，财产保全费5，000元，合计16，814元，由被告钱宁负担，被告浙江蓝城置业有限公司承担连带清偿责任，款限本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费11，814元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 黄 园
人民陪审员 潘金华
人民陪审员 魏木根
二〇一四年十月十四日
书 记 员 徐 妍