重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）酉法民初字第03093号
原告酉阳县金安物业管理有限公司，住所地本县桃花源镇桃花源南路124号，组织机构代码56164016-3。
法定代表人杨胜安，该公司经理。
委托代理人胡兵，本县麻旺法律服务所法律工作者。
委托代理人张云竹，男，1989年9月21日生，苗族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人，住本县。
被告张洪见，男，1970年3月3日生，土家族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人，住本县。
委托代理人吴丽华（系张洪见之妻），女，1976年2月10日生，苗族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人，住本县。
原告酉阳县金安物业管理有限公司（下称金安公司）诉被告陈红霞物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡兵、张云竹，被告张洪见的委托代理人吴丽华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告金安公司诉称：我公司是被告居住小区的物管公司。自2014年以来被告拖欠我公司物业管理费共计4016元，多次催收未果，现诉请判决被告支付所欠物业管理费并承担本案诉讼费用。
被告辩称：1、我本人未与原告公司订立物管合同，到目前为止开发商仍未取得各项合法手续交由我正常使用，故房屋仍属开发商名下同，物管费应由开发商缴纳。2、即便物管公司是合理合法的，其收费标准和依据仍存在不实，只同意交纳2014年4月至11月期间的水费，其余费用应由重庆市物价局审核后该交多少就交多少。其次，原告未经业主同意擅自出租物管办公室，将公共设施作为广告商位出租谋利，放任小区内车辆乱停乱靠，放任公共场所及楼道长期脏、乱，放任公共设施长期破损；安全管理不到位等，要求驳回原告诉讼请求。
经审理查明：原告为被告居住的桃花源镇“宇帝.城市之光”居民小区从事物业管理，被告住房面积为113.57平方米。该小区由案外人重庆市宇帝房地产开发有限公司于2011年之前建设完成。此前，重庆市宇帝房地产开发有限公司已经选任本案原告为小区物管公司。2011年11月22日被告入住该小区，签名确认了由原告公司制定的《业主手册》。《业主手册》分为《室内装修管理规规》、《小区出入管理规定》、《消防管理规定》、《水、电、气使用管理规定》、《环卫、绿化管理规定》、《车辆管理规定》、《商业用户物业管理规定》、《电梯使用管理规定》、《突发事件应急方法》、《业主临时管理公约》等章节。
其中，《水、电、气使用管理规定》章节第一条约定，小区物业管理范围内公用部分由物业管理处管理，公用部分的水、电及供电加压费由全体业主进行分摊。《环卫、绿化管理规定》章节规定，小区公共区域内的保洁工作由物业管理处统一实施，业主有规范垃圾堆放及保持小区清洁之义务。《业主临时管理公约》章节第六条第3项约定，业主共用部位和共用设施不包括停车位；第二十八条约定，选聘原告公司订立《前期物业管理服务合同》有效期为3年，2011年11月至2014年11月，期满后按“物业管理条例”执行，由业主委员会选聘和续聘。第三十二条约定，高层住宅按建筑面积收费0.50元／平方米／月，电梯6-10层楼35元／户／月、11-20层楼40元／户／月，21-30层楼45元／户／月，生活垃圾处置费8元／户／月，公摊能源费按20元／商务单位／月。上述费用定于每月20-25日前交纳，逾期按日计收千分之三的滞纳金。合同还约定了车辆停放费用及其他事项。
原告在约定的期限2014年11月后至今仍为被告居住的“宇帝.城市之光”居民小区提供物业服务，被告持答辩理由从2013年4月起拒绝交纳相关物业管理费用，原告因此于2015年10月21日起诉来院。
庭审中原告指出被告欠款构成为：2013年4月至2015年9月物管费1500元，电梯使用费1200元，公摊能源费300元，垃圾处理费240元，原告垫付水费823.35元。被告对欠费时间予以确认，当庭同意交纳原告垫付水费，其余费用均不认可。本案在审理过程中，因双方各持己见，调解未果。
根据现场照片，可以认定本案居民小区内有车辆停放混乱、公共设施部分破损及有广告张贴、楼道走廊有垃圾丢弃等现象。
上述事实，有当事人陈述、《业主手册》、收款收据、现场照片等书证及庭审查明事实佐证，足以认定。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对全体业主具有约束力。而现实中，业主入住商品房小区并接受物业公司之服务通常是陆续进行，故在业主委员会成立之前，开发商对物业公司之选聘是为全体业主之共益而为，业主不得以个人理由进行抗辩。本案中的《物业手册》是明确原、被告之间物业服务内容的书面载体，实质即系本案的前期物业服务合同，其形成过程及内容并无违反法律规定之情形，应为有效合同，对双方均有法律约束力。故被告以本案中的物业服务合同无效亦未经其个人认可为由主张不具约束力以及双方未订立合同之辩解理由，无证据支撑亦无法律依据而不能成立，此为一。
二、2014年11月合同期满后，关于是否继续“选聘”或“续聘”原告为小区物管公司，双方之间无书面协议。因该时间后“宇帝.城市之光”的物业服务仍由原告公司实际继续履行，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条和第十条规定，合同权利义务终止后，业主委员会有权清退原服务公司，同时原服务公司亦有权向欠费业主收取提供服务期间的服务费。本案中无终止或解除双方之间物业服务关系之相关证据，合同期满后双方之间属于事实物业服务合同关系，在事实服务关系未依法终结之前，原告公司仍有权就其实际提供的物业服务收取费用，其标准可以参照原合同执行。被告辩称费用标准应由重庆市物价局审核，因双方无约定，本院不予认定。
三、关于费用认定问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，合同履行以全面适当为基本原则；该法第一百一十一条规定，质量不符合约定的……受损害方可以要求对方承担…..减少价款或者报酬等违约责任。本案有证据表明，原告提供的物业服务存在不符合约定之情形，该违约事实对小区的环境质量有所影响，被告对原告诉讼请求之辩驳可以视作对服务费减少或拒付之概括主张，但同时，从总体判断，该瑕疵服务仍然维系了小区的基本正常运转，故被告以原告服务质量缺陷而对其服务成果全然否定并拒付所有费用，其理由亦不能成立。综合本案情形，可酌定减少被告30%的服务费支付责任；垫付水费和垃圾处理费属于原告代第三方收取的非属原告所有的费用，故该两项费用不应纳入责任划分范畴。被告虽对原告主张的费用金额不认可，但当庭承认从2013年4月开始没有交纳物业及相关费用，故本案中被告交纳费用的期间应为2013年4月至2015年9月（原告诉讼之日）。具体范围：物管费1500元，公摊能源费300元，垃圾处理费240元，原告垫付水费825.35元，本院予以认可。电梯使用费应为1350元，原告只主张1200元，本院予以彩纳。关于被告辩称原告收取的广告费及租金应分配给业主属另一法律关系，应作另案诉讼。综上所述，原告诉讼事实部分成立，相应部分请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十条，《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二第之规定，判决如下：
一、被告张洪见支付原告酉阳县金安物业管理有限公司2013年4月至2015年9月期间物业管理费1050元、公摊能源费210元、垃圾处理费240元、电梯使用费840元，共计2340元。
二、由被告张洪见支付原告酉阳县金安物业管理有限公司垫付2015年4月30日之前的水费825.35元。
三、上述款项限本判决生效后五日内履行。
四、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，因适用小额诉讼程序减半收取25元由被告张洪见负担，原告预交部分予以退回。
本判决为终审判决
审判员 毛新荔
二〇一五年十一月二十五日
书记员 王 钰