江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第6809号
上诉人（原审被告）朱林，男，1974年11月22日生，汉族。
被上诉人（原审原告）李玉伟，男，1989年4月6日生，汉族，中国人民解放军海军指挥学院�官。
委托代理人熊发兵，江苏禾汇律师事务所律师。
原审被告江苏苏商房产销售有限公司第一分公司，住所地在江苏省南京市建邺区集庆门大街169号02幢169-7号。
负责人尹美林，该公司经理。
委托代理人王丹鑫，男，1986年11月10日生，汉族，该公司职员。
上诉人朱林因与被上诉人李玉伟、原审被告江苏苏商房产销售有限公司第一分公司（以下简称苏商房产一分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2015）玄锁民初字第558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李玉伟原审诉称，2009年7月15日，李玉伟与朱林、苏商房产一分公司签订了房地产买卖中介合同一份，约定朱林将坐落于南京市玄武区板仓街69号10室的房屋�以下简称69号10室房屋）出卖给李玉伟，并向李玉伟保证在房屋交付前负责将户口迁出，保证房内无户口，否则视为违约并承担违约责任。2014年年底，李玉伟因结婚需要欲将户口迁到涉案房屋内时，才发现涉案69号10室房屋内有4个陌生人的户口，李玉伟多次找到朱林和苏商房产一分公司要求解决此事，朱林、苏商房产一分公司均置之不理。朱林没有履行合同义务，应承担违约责任。苏商房产一分公司根据专业知识及工作经验，有义务将房屋的情况如实告知李玉伟，其中包括房内有无户口这一情况，而苏商房产一分公司作为一个专业的中介机构，对房屋内是否存在户口这一重要信息竟然没有向李玉伟告知，未履行告知义务，已违反合同约定，也应承担违约责任。综上所述，朱林、苏商房产一分公司的行为已违反合同，侵害了李玉伟的权利，故诉至法院，请求判令朱林�付违约金3万元及佣金、代办费6540元；苏商房产一分公司支付违约金3万元。
朱林原审辩称：一、涉案69号10室房屋是朱林从案外人处购买的二手房，朱林从未将自己的户口迁入到该房屋内，故在2009年7月15日朱林与李玉伟签订房屋买卖合同时，朱林的户口不在诉争房屋内，因为购买房屋时朱林从未将户口迁入，故该房屋内没有任何户口争议。二、截止目前，朱林也不知道房屋内所存在哪些人的户口，如果存在其他人的户口，将该户口迁出应由公安机关进行办理。三、房屋买卖交易完成后不久，李玉伟就向朱林提出房屋内有户口，但朱林没有看到相应材料，从李玉伟发现存在户口问题至今，已超过诉讼时效。四、李玉伟和朱林都委托了专业的中介机构代为处理房屋交易过户事宜，也是基于此，李玉伟和朱林均认为不存在户口问题，才订立了相应的合同，朱林已经尽了应尽的谨慎义务。五、关于违约金，不认可李玉伟主张的违约金数额，因为在违约金条款中并没有提及户口问题，而补充协议约定的违约金支付对象是苏商房产一分公司。李玉伟要求朱林承担代办费无事实和法律依据。综上，请求法院查明事实，依法判决。
苏商房产一分公司原审辩称，苏商房产一分公司无权解决户口问题，且苏商房产一分公司当时询问过朱林本人户口是否在房屋内，朱林表示不在，故苏商房产一分公司尽到了审查义务。苏商房产一分公司作为中介机构，已完成了买卖双方的交易，当事人也支付了中介费，故不应承担任何赔偿责任。
原审法院审理查明，2009年7月15日，李玉伟（委托人、买受方、乙方）、朱林（委托人、出售方、甲方）与苏商房产一分公司（受托人、中介方、丙方）签订《房地产买卖中介合同》一份，约�：甲方将69号10室房屋以545000元的价格出售给乙方，甲方委托丙方出售该房屋，乙方委托丙方购买该房屋；甲方的义务包括保证出售的房屋权属真实，并符合国家及南京市房屋上市交易的政策法规及有关规定，在房屋交付前，负责户口迁出等；乙方的义务包括按照约定支付定金和房款、佣金和代办费等；丙方的义务包括根据专业知识及工作经验，将所了解的标的情况如实告知委托人，及时将委托事项办理的进展情况向委托人通报等；丙方完成本合同约定的甲方和乙方委托及待办事项，甲乙双方各向丙方支付佣金及代办费6540元；任何一方违约，要分别支付给守约方违约金3万元；三方于本合同的补充协议中另约定甲方保证房内无户口，甲乙双方不得违约，违约方承担违约责任并支付甲乙双方中介服务费总额给丙方。
原审另查明，李玉伟向朱林如约交付了全部�房款，并向苏商房产一分公司支付了6540元佣金和代办费。2009年7月30日，李玉伟取得69号10室房屋的所有权。
原审审理中，李玉伟称，2014年年底，才发现涉案房屋内有其他户口，故起诉未超过诉讼时效。朱林作为卖房人，在有合同约定的即保证该房屋内无户口的情况下，未将房屋内户口核实清楚，或明知房屋内有户口将房屋出卖给李玉伟，其行为严重违反合同约定，构成违约，应承担违约责任。苏商房产一分公司作为专业中介机构，应尽到专业知识对房屋内户口认真核实，但苏商房产一分公司未认真核实，构成违约，也应承担违约责任。朱林称，朱林保证当时房屋内无户口是基于朱林本人的户口不在诉争房屋内，且朱林在购买涉案房屋时核实过卖房人的不在涉案房屋内，故朱林的上述保证应理解为朱林保证其本人的户口不在涉案房屋内，而不能保证其他�的户口不在涉案房屋内。苏商房产一分公司称，买卖双方均没有提到户口问题，苏商房产一分公司也不清楚涉案房屋内有其他人的户口，且李玉伟在购房时并没有核实房屋内的户口情况，而苏商房产一分公司已经向朱林核实过房屋内有无户口，故苏商房产一分公司已尽到合同义务。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，李玉伟与朱林、苏商房产一分公司签订的《房地产买卖中介合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。关于户口问题，三方在《房地产买卖中介合同》中明确约定“（甲方）在房屋交付前，负责户口迁出”，并在补充协议中明确约定“（甲方）保证房内无户口，甲、乙双方不得违约，违约方应承担违约责任并支付甲�双方中介服务费的总额给丙方”，故朱林作为房屋出售方，应当按约保证在售房时涉案房屋内无户口，但朱林在将涉案房屋出售给李玉伟时，涉案房屋内挂有户口，朱林因此构成违约，应按约承担违约责任。朱林辩称其只保证涉案房屋内没有自己的户口，于法无据，故原审法院对朱林的抗辩理由不予采纳。
苏商房产一分公司作为房屋买卖的中介方，已经按照合同约定协助双方完成房屋买卖事宜，苏商公司作为中介方既无法定义务也无约定义务对涉案房屋的户籍状况进行审查，故苏商房产一分公司不构成违约。李玉伟要求苏商房产一分公司承担违约责任无事实和法律依据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、朱林于判决生效之日起十五日内支付李玉伟违约金30000元，并赔偿佣金和代办费6540元，合计36540元。二、驳回李玉伟对江苏苏商房产销售有限公司第一分公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费1464元，减半收取732元，由李玉伟负担330元，朱林负担402元。
朱林不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实不清，适用法律错误，程序亦存在问题。具体如下：一、朱林与李玉伟、苏商房产一分公司签订的《房地产买卖中介合同》中关于承担违约责任的几个情形中没有提及户口问题，因此，本案的情况并不适用该违约条款的责任约定。二、朱林与李玉伟、苏商房产一分公司的补充协议中针对房内存在户口的特别约定是由朱林向苏商房产一分公司按照中介服务�承担违约责任，没有约定向李玉伟承担违约责任的形式。三、原审判令朱林向李玉伟支付违约金30000元，并赔偿佣金和代办费6540元，没有法律依据。朱林与李玉伟签定的是房屋买卖合同，将诉争房产中的户口迁出是该合同的附随义务，在双方没有明确约定违约责任的情况下，法院应当酌情处理。另李玉伟支付的佣金和代办费是为购房所发生的，涉案房屋已过户登记在李玉伟名下，李玉伟已达到与朱林订立合同的目的，该笔费用并不是李玉伟的损失，作为违约造成的损失予以计算也是不恰当的。根据相关法律规定，本案中违约金和赔偿损失也是不能同时计算的。四、苏商房产一分公司是没有独立法人资格的分支机构，依法不能作为独立民事主体参加诉讼。另苏商房产一分公司作为居间方，是专业房屋中介机构，未对涉案房屋中存在户口的问题进行审核，应在本案中承担相关责任。
被上诉人李玉伟二审辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、朱林的上诉没有事实和法律依据，在三方的补充协议中，对户口问题做出了明确的约定。二、根据合同约定的违约责任条款第9条的约定，明确约定了违约金的金额，原审法院根据涉案合同判令朱林承担违约责任正确。综上，请求二审法院依法驳回朱林的上诉请求，维持原判。
原审被告苏商房产一分公司答辩称，朱林未告知其涉案房屋中有户口的问题，造成其对户口问题也不知情，其作为居间方，已经履行了促成交易、过户等居间义务，不存在违约的情形，不应承担违约责任。
二审审理查明，涉案房屋内现有张聪、张子龙两人户口。三方当事人对原审查明的其他事实不持异议，本院予以确认。
本院认为，上诉人朱林与被上诉人李玉伟、原审被告苏商房产分一公司签订的《房地产买卖中介合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。根据上述合同条文及补充协议约定，朱林将涉案房屋出售给李玉伟时，应当按约保证在售房时涉案房屋内无户口，而朱林将涉案房屋出售给李玉伟时，涉案房屋内挂有户口。原审法院据此认定朱林构成违约，并判令其承担违约责任符合法律规定。涉案合同中约定违约金为3万元，并在补充协议中明确约定，违约方承担违约责任并支付双方中介服务费的总额给苏商房产一分公司。李玉伟已向苏商房产一分公司支付了6540元佣金，原审判决朱林向李玉伟支付36540元符合双方合同约定。朱林认为涉案房屋存在他人户口，其不构成违约及不承担责任等意见，本院不予采信。苏商房产一分公司是江苏苏商房产销售有限公司依法设立的分支机构。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十二条等相关法律规定，原审法院依据李玉伟的起诉将苏商房产一分公司列为被告，于法有据。朱林认为苏商房产一分公司不能作为独立民事主体参加诉讼的上诉理由，不能成立。综上，原审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费714元，由上诉人朱林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 白文虎
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 孙雪松