上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第3396号
上诉人（原审被告）杨传龙。
委托代理人扶羽斌，上海市海华永泰律师事务所律师。
委托代理人范伟情，上海市海华永泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）ＸＸ东。
委托代理人曾纪华，上海胜超律师事务所律师。
上诉人杨传龙因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2014）长民三（民）初字第646号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审认定，上海市某区甲路某弄30、32、34号102室房屋的权利人为案外人乙、丙。
案外人上海丁物业发展公司就下列事项出具书面证明：原戊宾馆所在地址由甲路某弄32号、34号、36号3楼变为现在的甲路某弄46号3楼；其下属一楼大厅由原来甲路某弄36号变更为甲路某弄46号；后来ＸＸ东将甲路某弄46号一楼大厅出租给杨传龙开戌水果店使用，其使用电表是甲路某弄32号308室电表；2013年12月13日开具的付款通知上写的底楼水果店就是甲路某弄46号水果店。
案外人乙系案外人上海戊宾馆的法定代表人。
2011年3月20日，案外人上海戊宾馆（以下简称“戊宾馆”）通过代理人庚与ＸＸ东签订《房屋租赁合同》，约定戊宾馆将涉案房屋出租给ＸＸ东使用，租赁期限为2011年4月20日起至2014年9月19日止，为期三年五个月等。
2011年5月20日，戊宾馆与ＸＸ东另行签订《补充协议》，约定了ＸＸ东的转租权等内容。
2011年4月28日，甲方（ＸＸ东）与乙方（杨传龙）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的涉案房屋出租给乙方使用（本合同所指门面仅限于目前戊宾馆底楼大厅，不包括楼梯下开烟杂店的小门面）；甲方于2011年5月10日前向乙方交付该房屋，租赁期限自2011年5月10日起至2014年9月19日止，为期三年四个月十天；该房屋2011年5月10日起至2014年9月19日租赁期内的每年租金为192，000元整（人民币，下同），每月租金为16，000元整；租金按三个月为一期支付，第一期租金应于2011年5月10日前付清，以后乙方应于每期的十天前支付甲方租金；乙方支付租金方式为先付租金再使用的原则，2011年4月28日前即本合同签字生效之日支付第一期租金48，000元及押金30，000元；……甲乙双方同意本合同的保证金为30，000元整；租赁期满后，乙方点清、交还房屋及设施，并付清应付费用后，经甲方确认后应立即将保证金无息退还乙方；乙方在租赁期内实际使用的水、电、煤气、有线电视、网络通讯等费用应由乙方自行承担，并按单如期缴纳，逾期不付的违约责任由乙方承担；物业费由乙方承担……；未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋转租……；甲乙双方任何一单方如未按本合同的条款执行或未尽义务，导致中途终止合同，则视为违约，双方同意违约金为30，000元整，若甲方违约，除退还给乙方保证金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之，若乙方违约，则甲方有权扣取上述金额违约金，如果造成实际损失的另行计算实际损失的额度并予以赔偿等。
合同签订后，ＸＸ东将涉案房屋交付给杨传龙使用，杨传龙向ＸＸ东支付了保证金30，000元。
2013年1月18日，甲方（杨传龙）与乙方（案外人辛）签订《水果店房屋转让租赁合同》一份，约定甲方将其合法拥有的涉案房屋转让出租给乙方使用……；2013年1月20日起租；……甲方愿意退出原来合同，原有合同和甲方毫无关系，让乙方经营所有权，乙方在以后经营期间如有任何情况和甲方毫无关系，以后好事、坏事都是乙方自己承担责任，甲方愿意在2013年1月20日交出房屋原有合同权等。
2013年7月2日，杨传龙曾因涉案房屋租赁纠纷报警，并与ＸＸ东通过手机进行联系。
庭审中，ＸＸ东表述，其认可杨传龙就涉案房屋租金支付至2013年4月19日；2013年10月底案外人辛的员工将涉案房屋钥匙交还给戊宾馆前台；ＸＸ东、杨传龙曾于2014年1月22日因本案纠纷在原审法院进行诉前调解，ＸＸ东在调解中要求解除租赁合同；涉案房屋约于2014年1月23日另行出租等。杨传龙则表述，2013年7月2日案外人辛已经搬离涉案房屋；杨传龙曾口头将转让合同一事通知ＸＸ东；ＸＸ东、杨传龙确实曾于2014年1月22日因本案纠纷在原审法院进行诉前调解等。
根据现场照片显示，涉案房屋的门牌号码为上海市某区甲路某弄46号。
另查，戊宾馆就下列事项出具书面证明：某宾馆的前台原先设在甲路某弄46号房屋，2011年5月宾馆前台改设在三楼；甲路某弄46号房屋当作门面房对外出租，水电费、物业费独立结算；甲路某弄46号现在使用的是甲路某弄32号308室的电表。
原审审理中，ＸＸ东请求法院判令：1、双方签订的租赁合同于2014年1月22日解除；2、杨传龙支付租金144，000元（自2013年4月20日至2014年1月20日，以合同约定每月16，000元的标准计算）；3、杨传龙支付电费17，470.46元（自2013年4月至10月，电表独立计算，以电费发票相加）、物业费1，170元（自2013年1月1日至11月20日）；4、杨传龙支付解除合同的违约金30，000元（依据租赁合同的约定，因杨传龙违约ＸＸ东行使解除权）。杨传龙则不同意ＸＸ东的上述诉讼请求。
原审认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则。本案中，ＸＸ东、杨传龙所签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，也未损害第三人的合法权益，应属合法有效，双方当事人均应恪守履行。对于杨传龙提出的合同无效之抗辩，结合ＸＸ东提供的产权证、《房屋租赁合同》及《补充协议》、相关证明等证据综合判断，涉案房屋的真正权利人虽然不是ＸＸ东，但ＸＸ东有权对涉案房屋进行转租，杨传龙承租涉案房屋也实际进行了经营，实现了合同的目的、享有了租赁的利益，故对于杨传龙提出的合同无效之抗辩，原审法院不予采信。
对于杨传龙提出的其已将租赁合同转让给案外人辛，ＸＸ东不应再向其主张权利等抗辩意见，虽然杨传龙出具了其与案外人签订的转让合同，但是该份合同中并无ＸＸ东的签字，杨传龙也未能举证证明ＸＸ东曾做出过同意该转让行为的意思表示，故该转让合同对ＸＸ东并无效力，涉案房屋的租赁合同仍在作为合同相对方的ＸＸ东、杨传龙之间有效，杨传龙应当按约履行相应义务，至于杨传龙与案外人之间的权利义务关系，可另行通过协商处理，协商不成的，也可通过诉讼方式解决。故对于杨传龙提出的上述抗辩意见，原审法院难以采信。
租赁合同合法有效，杨传龙应当按照合同的约定向ＸＸ东履行包括支付租金在内的各项义务。ＸＸ东要求确认租赁合同于2014年1月22日解除，原租赁合同租期届满之日为2014年9月19日，现并无证据证明ＸＸ东、杨传龙之间曾就提前终止租赁合同达成过一致，而双方曾于2014年1月22日因本案纠纷在原审法院进行诉前调解，即ＸＸ东通过诉讼的方式要求与杨传龙解除租赁合同，故原审法院采信ＸＸ东的主张，确认该日为双方的租赁合同解除之日。
杨传龙并未支付2013年5月之后涉案房屋的租金，对于2013年4月20日至租赁合同解除之日前的租金，杨传龙均应支付。故对ＸＸ东要求杨传龙支付自2013年4月20日至2014年1月20日的租金之诉请，原审法院予以支持。
租赁合同中明确约定物业费由杨传龙承担，现ＸＸ东提供了相应的付款通知证明杨传龙尚有2013年1月至11月20日的物业费未缴纳，杨传龙应当承担，故对于ＸＸ东主张的物业费之诉请，原审法院予以支持。
租赁合同中虽然约定电费应由杨传龙自行承担，但是结合杨传龙提供的照片等情况可以判断，杨传龙曾就涉案房屋安装过小电表，对于ＸＸ东提供的电费单据，应当根据小电表的读数计算出应由杨传龙分摊的部分，再行主张，本案中因ＸＸ东提供的现有证据无法证明应由杨传龙分摊的部分，故对于ＸＸ东主张的电费之诉请，原审法院不予支持。
至于ＸＸ东主张的违约金30，000元之诉请，原审认为租赁合同因杨传龙不支付租金致使合同目的无法实现，并最终导致合同解除，杨传龙应当按照合同约定承担相应的违约责任，现租赁合同第九条中对于违约责任有明确约定，故原审法院对于该项诉请亦予以支持。
对于租赁保证金30，000元，已由ＸＸ东收取，现双方之间的租赁合同已解除，ＸＸ东应将该保证金返还给杨传龙，故在本案中原审法院一并予以处理。
原审法院审理后于二○一四年九月二十五日作出判决：一、确认ＸＸ东与杨传龙就上海市某区甲路某弄46号房屋签订的《房屋租赁合同》于2014年1月22日解除；二、杨传龙应于判决生效之日起十日内向ＸＸ东支付2013年4月20日至2014年1月20日的租金144，000元；三、杨传龙应于判决生效之日起十日内向ＸＸ东支付物业费1，170元；四、杨传龙应于判决生效之日起十日内向ＸＸ东支付违约金30，000元；五、ＸＸ东应于判决生效之日起十日内向杨传龙返还保证金30，000元；六、驳回ＸＸ东的其余诉讼请求。案件受理费3，190元，由ＸＸ东负担290元，杨传龙负担2，900元。
原审判决后，杨传龙不服，向本院提起上诉称：1、被上诉人在租赁合同中约定其合法拥有系争房屋是属于欺诈行为，原审认定其有权转租系争房屋属于偷换概念。2、上诉人与被上诉人之间的租赁合同已由上诉人转让给案外人辛，此转让虽没有被上诉人的书面同意，但被上诉人对于辛直接将租金交付给被上诉人的行为是认可的，其明知上诉人已将租赁合同转让给案外人。3、系争房屋发生纠纷后，被上诉人已经将房屋租赁给他人使用，其在租赁合同有效期内另行出租房屋显然构成违约，其收取两份租金没有法律依据。4、被上诉人并未提供物业服务，其无权向上诉人收取物业费。5、原审法院没有追加辛及系争房屋产权人为第三人参加诉讼，导致本案案情没有查明。综上，上诉人要求撤销原审判决第一、二、三、四项，改判确认双方签订的租赁合同于2013年7月2日解除；驳回被上诉人要求上诉人支付租金、物业费及违约金的诉讼请求。
被上诉人ＸＸ东辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，故要求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
二审审理中，上诉人向本院提交如下证据：1、戊宾馆于2013年4月20日及2013年6月20日出具的收据两份，欲证明上诉人已支付租金至2013年7月2、3日，两份收据载明的租金系戊宾馆代被上诉人收取。2、某公寓物业出具的证明，欲证明被上诉人于2013年7月上旬将系争房屋另行出租他人经营鲜花店。
审理中，上诉人还申请证人寅、卯出庭作证。寅陈述：其在系争房屋隔壁经营百货。2013年7月上旬系争房屋内的水果店不开了，该房屋被转租他人经营鲜花店。卯陈述：其在系争房屋旁边摆摊开锁。2013年7月系争房屋被出租给卖花的人。
经质证，被上诉人认为：1、戊宾馆于2013年4月20日出具的收据载明的16，000元确系上诉人支付的系争房屋2013年4月20日至2013年5月19日期间的租金，该款项被上诉人已收到；戊宾馆于2013年6月20日出具的收据载明的7，000元系上诉人支付的系争房屋2013年1月至3月期间的水电费，该款项被上诉人已收到。2、对于某公寓物业出具的证明的真实性不予认可，该证明的内容含混不清，也不能证明谁出租给谁，且与物业公司原审出具的证明内容相矛盾。3、对于证人证言的真实性不予认可，本案证人与上诉人有利害关系，且证人证言的内容及格式都一样，均是事先拟好的。
本院经审查认为：1、对于戊宾馆于2013年4月20日出具的收据，鉴于被上诉人对于该证据并无异议，本院对该证据的证明力予以确认，认定上诉人已支付系争房屋2013年4月20日至2013年5月19日期间的租金16，000元。2、对于戊宾馆于2013年6月20日出具的收据，本院对其真实性予以确认。至于该收据载明7，000元款项的性质，上诉人主张系2013年6月20日至2013年7月初的租金，被上诉人则认为系2013年1月至3月期间的水电费，对此本院认为，首先，该款项的支付时间与租金的支付时间节点相同。其次，该款项若系3个月的水电费，则与双方租赁合同约定的水电费的支付方式及时间存在冲突。再者，被上诉人未能提供该款项对应的水电费的支付凭证。由此，本院对该证据的证明力予以认可，认定上述7，000元系上诉人支付的租金。3、对于某公寓物业出具的证明以及证人证言，由于上述证言缺乏其他证据予以佐证，某公寓物业亦未出庭作证，故本院对上述证据的证明力不予确认。
本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的租赁合同，系双方真实意思表示，应为合法有效，双方均应恪守履行。上诉人虽辩称其已将租赁合同转让给案外人辛，故不应再承担合同项下的义务，但其与案外人之间的转让合同并无被上诉人的确认，上诉人亦未举证证明被上诉人对于上述转让合同明知且认可，故原审认定该转让协议对于被上诉人不具有效力，并无不当，本院予以认同。系争租赁合同既然对于上诉人仍然有效，则上诉人拖欠租金并提前终止合同的行为已经构成违约。关于租赁合同的解除日期，本案并无证据表明双方在诉讼之前曾就解除合同达成合意，原审据此认定双方合同于上诉人收到被上诉人要求解除合同的意思表示之日即2014年1月22日解除，于法不悖，本院予以维持。上诉人虽主张被上诉人在2013年7月上旬就已收回系争房屋并另行出租，但其提供的证据并不足以证明上述主张，本院难以采纳。关于上诉人拖欠租金的数额，原审法院根据一审证据认定上诉人应支付2013年4月20日至2014年1月20日的租金144，000元，并无不当，但鉴于二审中，被上诉人认为上诉人确已支付2013年4月20日之后的租金共计23，000元，故上诉人拖欠的租金应为121，000元，本院据此对原审相关判决予以变更。至于物业费以及违约金的承担，原审所作判决具有合同及法律依据，数额亦无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求具有一定依据，本院予以部分支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市长宁区人民法院（2014）长民三（民）初字第646号民事判决第一、三、四、五、六项。
二、变更上海市长宁区人民法院（2014）长民三（民）初字第646号民事判决第二项为：杨传龙应于本判决生效之日起十日内向ＸＸ东支付拖欠的房屋租金人民币121，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币3，190元，由ＸＸ东负担290元，杨传龙负担2，900元；二审案件受理费人民币2，900元，由杨传龙负担2，400元，ＸＸ东负担500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一五年三月二十六日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……