四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）川民提字第437号
申请再审人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：陈雨利，女，1968年4月4日出生，汉族。
委托代理人：许国都（系陈雨利之夫），男，1958年3月28日出生，汉族。
委托代理人：冉华，四川瑞鑫律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：李根艳，女，1985年7月30日出生，汉族。
委托代理人：王毅，中豪律师集团（四川）事务所律师。
申请再审人陈雨利因与被申请人李根艳房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省凉山彝族自治州中级人民法院（2013）川凉中民终字第183号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年5月4日作出（2014）川民申字第468号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人陈雨利及其委托代理人许国都、冉华，被申请人李根艳及其委托代理人王毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年6月18日，一审原告陈雨利起诉至四川省西昌市人民法院称，2004年，陈雨利与李根艳之父李友成达成协议，以120000元购买其位于四川省凉山彝族自治州人民政府（简称州政府）大院的住房一套。之后，陈雨利陆续支付房款及家电、家具折旧款160000元，李友成将房屋交予陈雨利。2005年2月15日，双方重新签订房屋转让协议约定，房款已全部付清，李友成需协助陈雨利办理房屋转让手续，除一张牵涉另一债权债务关系的房屋定金收条外，李友成收回了其余收条。2007年，李友成因车祸去世，李根艳在陈雨利不知情的情况下，以李友成的名义办理了房屋产权证。2007年底，李根艳提起诉讼，要求陈雨利腾退房屋，在之后的案件审理中，李根艳自行撤诉。现陈雨利在该房屋中已居住8年多时间。请求：1.判令李根艳继续履行陈雨利与其父亲李友成签订的《房屋转让协议》，协助陈雨利办理房屋产权过户手续；2.本案诉讼费由李根艳承担。李根艳反诉及辩称，1999年11月30日，李根艳的父亲李友成与母亲欧亚君签订《财产和女儿协议书》约定，州政府小区住房属李友成和李根艳所有，李根艳当时就享有该房屋的共有权。2001年重新建房时，李友成将上述房屋折价，重新集资修建诉争的房屋，李根艳对该诉争房屋仍享有共有权。2003年李根艳已满18岁，具有完全民事行为能力，李友成未经其本人同意，其处分行为无效。协议中如果是李友成签写成“李成”，则明显存在意思表示不真实，也应无效。请求：1.确认陈雨利与“李成”签订的房屋转让协议无效，驳回陈雨利的诉讼请求；2.陈雨利退还李根艳所有的房屋并支付占用期间的使用费；3.本案诉讼费由陈雨利承担。陈雨利针对李根艳的反诉辩称，李根艳依据李友成的离婚协议主张房屋所有权，但离婚协议中约定的是另一套房屋，该房屋已转化为价款，属于种类物，李友成享有房屋的所有权，李根艳不享有房屋转化后的所有权。四川省西昌市人民法院（2011）西昌民初字第175号民事判决已经认定房屋转让协议的事实，本案对此不应再有争议。经济适用房5年内不准上市交易的政策为2007年发布，依照法不溯及既往原则，该政策不适用于本案，且从协议时到现在已满5年。
四川省西昌市人民法院一审查明，李友成与欧亚君原系夫妻，李根艳系李友成与欧亚君的婚生女儿。1999年11月30日，李友成与欧亚君签订《财产和女儿协议书》，并于1999年12月9日在西昌市民政局办理离婚手续。李友成与欧亚君在《财产和女儿协议书》中约定，州政府小区住房产权属李友成和李根艳所有。2001年，州政府集资建房，李友成于2001年12月7日缴纳集资建房款35000元（含旧房冲款22293.2元），2002年4月19日缴纳集资建房款40000元。2002年底，李友成接收该房屋（位于西昌市三岔口南路55号3幢3单元9号）。2004年底，陈雨利入住该房屋至今。2005年2月15日，陈雨利与李友成签订《房屋转让协议》（该协议中李友成的签名签为“李成”），协议内容为：今有李友成在州政府大院三幢三单元9号房屋（包括房屋内一切设施、电器、家电、家具等），自愿以120000元价格转让给陈雨利，现陈雨利已付清房款120000元，李友成名下的房屋所有权已属陈雨利所有，今后李友成的子女及家属不得以任何借口占有或收回。李友成需协助陈雨利办理房屋转让手续（或房屋转让公证）。此协议一式两份，在房产证转为陈雨利以前以此协议为准，此协议具有法律效力，双方不得私自毁约。2005年12月30日，该房屋取得凉国用（2005）第127131号土地使用权证（使用权类型为划拨），该土地使用证载明土地使用权人为李友成。2007年10月12日，李友成因交通事故死亡。2007年12月19日，李根艳就本案争议房屋以陈雨利为被告提起诉讼，后申请撤诉。四川省西昌市人民法院于2008年1月15日作出（2008）西昌民初字第114号民事裁定，准予撤诉。2008年1月18日，四川省凉山彝族自治州法中公证处作出（2008）凉公证字第0048号公证书确认，李根艳系李友成唯一的法定继承人。2008年7月8日，该涉案房屋取得西昌市房权证监证字第00719**号房屋所有权证，该房屋所有权证载明的所有权人为李友成。2010年12月22日，陈雨利以李根艳为被告提起所有权确认纠纷诉讼。审理过程中，李根艳以原告陈雨利为被告提起所有权确认纠纷反诉。2011年1月20日，李根艳提出鉴定申请，要求对《房屋转让协议》中李友成的签名和指纹作真假鉴定，陈雨利与李根艳经协商共同选择西南政法大学司法鉴定中心为鉴定机构。2011年8月31日，西南政法大学司法鉴定中心作出（2011）文鉴字第0417号司法鉴定意见书，鉴定意见为：落款时间为2005年2月15日的《房屋转让协议》原件落款甲方部位“李成”署名字迹与送检的李友成签名样本字迹是同一人书写，因指印残缺不全，纹线不清晰，不具备鉴定条件，不能进行鉴定。陈雨利对该司法鉴定意见无异议，李根艳认为《房屋转让协议》中的指纹是完整的，但鉴定机构未作出鉴定结论，对该司法鉴定意见提出质疑，但明确表示不申请重新鉴定。为此，四川省西昌市人民法院确认了司法鉴定意见的真实性和证明力。四川省西昌市人民法院于2012年5月21日作出（2011）西昌民初字第175号民事判决，驳回陈雨利要求确认州政府大院3幢3单元9号房屋归其所有的诉讼请求，驳回李根艳要求确认州政府大院3幢3单元9号房屋归其所有并要求陈雨利退还该房屋和赔偿房屋折旧或租金损失100000元的诉讼请求。该判决已发生法律效力。
四川省西昌市人民法院一审认为，不动产物权的确定以登记为准，非经变更登记不具有物权变更的效力。李根艳以李友成与欧亚君离婚时签订的《财产和女儿协议书》为依据，主张涉案房屋系由《财产和女儿协议书》中约定的房屋折价22293.2元重新集资修建所得，自己拥有涉案房屋的共有权。虽然《财产和女儿协议书》中约定州政府小区住房产权属李友成和李根艳所有，但该约定中的住房与诉争房屋不属同一房屋，且该房屋在之后办理的产权证中并未确认李根艳为共有人，房屋的所有权人依然为李友成。为此，李根艳的该主张不能成立。所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。陈雨利与李友成签订的《房屋转让协议》中李友成的签名虽为“李成”，但经鉴定“李成”系李友成所签，结合陈雨利2004年底即入住该房屋至今的事实，对《房屋转让协议》的真实性予以确认，该《房屋转让协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，应合法有效。从《房屋转让协议》可认定陈雨利已履行了支付购房款义务，李友成生前也向陈雨利履行了交房义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款之规定，李友成生前理应履行协助陈雨利将房屋办理变更登记于陈雨利名下的义务，李友成因交通事故于2007年10月12日死亡，李友成死亡后李根艳作为李友成唯一的第一顺序法定继承人，负有履行协助陈雨利将房屋的权属办理变更登记于陈雨利名下的管理义务。对陈雨利要求李根艳继续履行与李友成签订的《房屋转让协议》，协助其办理房屋产权变更登记手续的诉讼请求，予以支持。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条的规定，李根艳主张涉案房屋属经济适用房，《房屋转让协议》违反国家有关政策规定，应属无效协议，但《经济适用住房管理办法》不属于法律、行政法规，且制定于2007年，本案所涉房屋仍应按原有规定执行。故李根艳的上述主张理由不能成立。对李根艳要求确认《房屋转让协议》无效及要求陈雨利退还房屋并支付占用费的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第二条、第六条、第九条，《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，四川省西昌市人民法院于2012年12月12日作出（2012）西昌民初字第2115号民事判决：一、李根艳于本判决生效之日起30日内协助陈雨利将四川省西昌市三岔口南路55号3幢3单元9号房屋（房屋所有权证号：西昌市房权证监证字第00719**号）办理过户登记于陈雨利的名下；二、驳回陈雨利的其他诉讼请求；三、驳回李根艳的全部诉讼请求。本诉案件受理费7000元，由陈雨利负担，反诉案件受理费7000元，由李根艳负担。
李根艳不服一审判决，向四川省凉山彝族自治州中级人民法院提起上诉称，（一）一审判决认定事实错误。1.《房屋转让协议》系李友成车祸身亡后陈雨利向州政府办公室机关服务中心单方提交，其内容为陈雨利草拟书写，真实性没有证据证明。2.《房屋转让协议》中，“甲方”签名为“李成”。而李友成既无“李成”曾用名，更无签名为“李成”的书写习惯。一审判决将签名为“李成”认定为李友成签名无事实依据，且与常理不符，与逻辑相悖。3.鉴定机构的鉴定许可期限已过，其鉴定意见不得作为认定本案事实的依据。4.《房屋转让协议》无证据证明其真实性，其中“陈雨利己付清房款”的内容是陈雨利自己书写，没有证明力，且没有其他证据印证。5.李友成生前曾与陈雨利的姐姐陈春英耍朋友。李友成2004年调往成都工作后，争议房屋闲置，在陈春英的要求下，李友成同意暂借给其妹陈雨利居住。一审判决却错误地认定为李友成生前向陈雨利履行了交房义务。（二）一审判决适用法律错误。《房屋转让协议》签订时间为2005年2月15日，而争议房屋的土地使用证及房屋产权证分别于2005年12月30日和2008年7月8日取得。既使《房屋转让协议》真实，但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第（六）项“未依法登记领取权属证书的不得转让”的规定，应属无效。（三）李根艳对争议房屋享有合法权属。1.争议房屋权属构成为李根艳和李友成共有房屋的置换，即冲旧房款22293.2元。2.李友成车祸身亡，李根艳系其唯一法定继承人，争议房屋所有权己归李根艳所有。综上，《房屋转让协议》不真实，不合法。请求：1.撤销一审判决，驳回陈雨利的诉讼请求；2.确认《房屋转让协议》无效；3.判令李根艳合法享有争议房屋权属；4.判令陈雨利依法退还李根艳合法所有的房屋，并赔偿侵占该房屋给李根艳造成的损失。陈雨利辩称，1.李根艳上诉请求超出其一审反诉诉讼请求，且一部分诉讼请求已经生效判决裁判，故其上诉请求不能成立。李根艳共提出五项上诉请求，其中第三项判令李根艳合法享有本案争议房屋权属在其一审反诉中并未提出，该项请求不属于二审审理的范围。第四项判令陈雨利依法退还李根艳合法所有的争议房屋、并赔偿侵占该房屋给李根艳造成的损失，与已经发生法律效力的（2011）西昌民初字第175号民事判决中被驳回的诉讼请求一致，李根艳在其相关诉讼主张已被生效判决驳回的情况下，仍坚持反诉并提出上诉，其主张不能成立。2.李根艳主张争议房屋为其与李友成共有，没有事实和法律依据。争议房屋集资时所使用的部分资金是其享有部分产权旧房折抵而来，当李友成对旧房进行处分并获得以货币形式体现出来的对价后，李根艳仅享有对相应的部分货币的请求权，而不能对李友成使用该部分货币后取得的物权提出主张。争议房屋办理的产权证上并未登记李根艳为共有人，李根艳仅以部分集资款与其有关为由，主张不动产共有权，没有事实和法律依据。3.《房屋转让协议》的真实性已经生效法律文书确认，李根艳对此提出的异议不能成立。对协议签名为“李成”的问题，鉴定机构已作出鉴定意见，在李根艳明确表示不申请重新鉴定的情况下，应视为其对鉴定意见的认可。同样，因李根艳未对（2011）西昌民初字第175号民事判决提出上诉，也应视为李根艳认可该判决对房屋转让协议真实性的认可。4.陈雨利自2004年春节后入住争议房屋，并在分几次付清房款后与李友成签订协议，交易价格与当时商品房价格相近，且协议内容明确，不违反法律的强制性规定，李友成与李根艳在数年内未对此提出任何异议。李根艳提出房屋为暂借居住无任何事实依据。5.协议签订时李友成尚未取得房产证这一事实并不影响合同的效力。虽然在房产证办理下来之前，李友成尚未取得法律上的所有权，但其在单位出资购买该房屋后，已经成为事实上的房主，且房产证在申办中，应当认定其具有处分该房屋的权利。即使李友成是在没有房产证的情况下出卖房屋，也是一种效力待定的合同，而不是无效合同。当房产证办理下来后，房产证写的是李友成的名字之时，效力待定的合同就转化为有效合同。请求：驳回上诉，维持原判。
四川省凉山彝族自治州中级人民法院二审查明的事实与四川省西昌市人民法院一审查明的事实一致。
另查明，2013年2月20日，州政府办公室出具证明载明：李友成在我单位工作期间没有以李成的签名出现过。李友成原系我单位车队职工，在州政府只有一套位于州政府机关大院3幢3单元9室的住房。该房属2001年12月集资建房，李友成原位于州政府小区6幢2单元1楼1-2号的房改房在2001年12月集资建房时已退还州政府，所有房款已在该房集资时进行了冲抵。
2013年2月22日，州政府驻成都办事处出具证明载明：李友成在我单位工作期间从没有使用过李成这个名字和签名。我单位职工李友成去世后，陈春英向我单位递交了一份与李友成的结婚证复印件。我单位将该结婚证一事反映给州政府办公室，州政府办公室派保卫科工作人员与我单位工作人员一起前往该结婚登记地西昌市太和镇政府核实相关情况，查明该结婚证系伪造。
陈雨利对上述证据的真实性无异议，但认为不能证明其证明目的。“李成”系李友成的书写习惯，是连笔简写，是艺术签名。结婚证是李友成在成都买房子需要有配偶，因此与陈春英办理了结婚证。
陈雨利向二审法院提出鉴定申请，以确认收条为李友成出据。该收条中李友成的签名并未进行过鉴定，此次不是申请重新鉴定，而是以新的鉴定事项为由，申请对《房屋转让协议》中甲方签名与收条中收到人签名是否同一人书写；《房屋转让协议》中甲方签名处所捺指印是否系本人的手指所捺或是否具备本人的手指指印、指纹特征进行鉴定。经二审法院委托，四川鼎诚司法鉴定所于2013年6月24日出具文痕司法鉴定意见书，鉴定意见为：1.2005年2月15日《房屋转让协议》上的“李友成”签名笔迹系李友成所写。2.2005年2月15日《房屋转让协议》中甲方签名处所捺印痕迹模糊，不具备鉴定条件，无法进行判断。李根艳、陈雨利对上述鉴定意见均无异议。
四川省凉山彝族自治州中级人民法院二审认为，《房屋转让协议》是否真实、有效是本案争议的焦点。李根艳提交的州政府2013年2月20日证明、收据、房改集资建房出售分户计算表均证明诉争房屋为集资建房而非李根艳称的经济适用房。鉴定机构的两次鉴定意见均证明《房屋转让协议》的真实性，故李根艳关于一审判决认定陈雨利与李友成签订的《房屋转让协议》无事实依据的上诉理由不能成立，不予支持。
关于李根艳称其对诉争房屋享有合法权属，李友成未征得其同意即处分两人共有房屋，所签订《房屋转让协议》不合法的问题。因李友成在与前妻离婚时就约定，州政府小区现住房产权属于李友成和女儿所有。州政府办公室出具收条载明的冲旧房款22293.2元，实际交现金12706.8元和州政府办公室出具的证明表明，讼争房屋为原房改房置换而来，故李根艳仍对该房屋享有共有权利。依据《中华人民共和国物权法》第九十五条的规定，该房屋的处分应经其同意。陈雨利未提供证据证明其与李友成签订《房屋转让协议》约定转让诉争房屋时经李根艳同意，而《房屋转让协议》中载明的“今后李友成的子女及家属不得以任何借口占有或收回”的内容，恰恰表明陈雨利明知受让房屋存在其他权利人，却无征得其他权利人同意的证据。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，陈雨利与李友成签订《房屋转让协议》未经共有权人李根艳同意，应属无效。李根艳称对诉争房屋享有合法权属，其父李友成未征得其同意即处分两人共有的房屋所签订的《房屋转让协议》不合法的上诉理由成立，其反诉要求确认《房屋转让协议》无效的诉请成立，予以支持。一审判决确认陈雨利为善意买受人，缺乏事实及法律依据，应予纠正。对陈雨利请求判令李根艳继续履行陈雨利与李友成签订的《房屋转让协议》，协助陈雨利办理房屋产权变更登记手续的诉讼请求，不予支持。
李根艳关于判令陈雨利依法退还李根艳合法所有的争议房屋的上诉请求，与其在四川省西昌市人民法院（2011）西昌民初字第175号判决中的反诉请求一致，属重复诉讼；其判令李根艳合法享有本案争议房屋权属，并赔偿侵占争议房屋给李根艳造成的损失的诉请系上诉中另行提出，不属二审审理范畴，故对其以上上诉请求，不予审理。
综上，一审判决认定事实基本清楚，但对证据的认定及法律规定的适用有误，予以纠正。经审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，四川省凉山彝族自治州中级人民法院于2013年8月28日作出（2013）川凉中民终字第183号民事判决：一、撤销四川省西昌市人民法院（2012）西昌民初字第2115号民事判决；二、确认陈雨利与李友成于2005年2月15日签订的《房屋转让协议》无效；三、驳回陈雨利的原审诉讼请求；四、驳回李根艳其余的原审反诉及上诉请求。一审案件受理费7000元，由陈雨利承担，反诉案件受理费7000元，由李根艳承担。二审案件受理费7000元，由陈雨利承担。
陈雨利申请再审称，1.二审判决认定李根艳为本案争议房屋共有人，没有事实和法律依据。根据相关法律规定，不动产物权的确立，应以登记为准。李友成虽然在离婚时协议与李根艳共有房屋，但事后并未办理任何共有物权的登记，因此，其离婚协议中的约定应视为并未完全履行，李根艳的共有权亦未确立。2.二审判决认定诉争房屋为原房改房置换而来，严重违背了本案基本事实。原房屋已退还州政府，基于退还房屋的事实，州政府应退给李友成房款22293.2元，李友成以此对价交纳了部分集资房款。李友成与李根艳约定共有的房屋已经以退还州政府的方式处分了，李根艳的共有权无论是否存在，也仅及于此。3.二审判决推定陈雨利明知房屋存在其他共有人的理由不能成立。《房屋转让协议》载明，今后李友成的子女及家属不得以任何借口占有和收回。二审判决认为这恰恰表明陈雨利明知受让房屋存在其他权利人，这一推定毫无依据。现实中，交易双方为避免出现一方反悔或子女、家属无理纠缠的情况，往往会在合同中进行类似的约定。事实上，李友成仅有一女，交易房屋也无他人可以主张权利，不能因为交易双方处于谨慎的一句约定，就认定陈雨利明知房屋存在其他权利人。4.《房屋转让协议》签订于2005年，在协议签订之前陈雨利就已在该房屋中实际居住，协议已履行多年，李友成在世之时也从未提出任何异议，因此，从诚实信用以及维护、尊重合同的角度来说，应当确认陈雨利对争议房屋的权利。请求：撤销二审判决，维持一审判决。李根艳辩称，1.争议房屋是用李根艳共有的原州政府小区房改房退还后置换而来，李根艳对其依法享有共有权。争议房屋属于房改房，而房改房初始登记只能以李友成的名义进行登记，并不能据此否定李根艳的共有权以及依法享有变更登记的权利。2.《房屋转让协议》的签订李根艳不知晓，也未经其书面同意，且该协议签订时尚未取得房屋所有权证，违反法律禁止性规定。3.李友成生前曾与陈雨利姐姐陈春英结识，在陈春英的要求下，李友成答应将空闲的房屋暂借陈雨利居住。陈春英在李友成去世后，伪造结婚证被发现，陈雨利才向州政府提供了李友成与陈雨利签订的《房屋转让协议》，李根艳多次要求归还房屋遭到拒绝，而并非陈雨利称协议已实际履行多年。陈雨利除有该《房屋转让协议》和一张预付款一万元的收条外，并不能提供任何其他实际履行合同的相关证据，也不能证明陈雨利已经履行付款义务。请求：驳回陈雨利的诉讼请求。
本院再审查明的事实与四川省凉山彝族自治州中级人民法院二审查明的事实一致。
本院再审认为，（一）不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记才发生法律效力，未经登记，不发生效力。1999年11月30日，李友成与欧亚君离婚时签订《财产和女儿协议书》约定，州政府小区现住房产权属于李友成和李根艳所有。但该约定中的住房与诉争房屋不属同一房屋，且该房屋在之后办理的产权证中并未确认李根艳为共有人，房屋的所有权人依然为李友成，故陈雨利关于李根艳并未确立其享有争议房屋共有权的理由成立，本院予以支持。（二）2005年2月15日，陈雨利与李友成签订《房屋转让协议》，该协议中载明陈雨利已支付了全部购房款，且房屋已由陈雨利占有和使用。该《房屋转让协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规强制性规定，应合法有效，对其真实性应予以确认。陈雨利2004年已入住该房屋，直至2007年底李根艳起诉前的近三年时间里，李根艳均未主张自己的权利。即便是该房屋存在共有关系，陈雨利也可能基于李友成与李根艳的父女关系和对李友成的信任，相信李友成有代理权并与其签订《房屋转让协议》。只要陈雨利善意且支付合理的对价，所订立的合同也应被认为在陈雨利与被代理人李根艳之间发生法律效力，其交易安全即应受到法律的保护。否则，出卖人就可能据此恶意毁约，从而不利于社会诚信的构建。二审判决仅以《房屋买卖协议》中载明“今后李友成的子女及家属不得以任何借口占有或收回”为由，认定陈雨利明知房屋存在共有人，进而认定在未征得共有人同意的情况下签订的协议无效，缺乏事实及法律依据，应予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项和第二百零七条第一款的规定，判决如下：
一、撤销四川省凉山彝族自治州中级人民法院（2013）川凉中民终字第183号民事判决；
二、维持四川省西昌市人民法院（2012）西昌民初字第2115号民事判决。
一审本诉案件受理费7000元，由陈雨利负担，反诉案件受理费7000元，由李根艳负担；二审案件受理费7000元，由李根艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦永健
代理审判员 冯一平
代理审判员 戚小虎
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 李 静