河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫15民终259号
上诉人（原审被告）:姚兰兰，女，汉族，1983年10月20日生。
委托诉讼代理人：张明业,河南楚天阁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:胡玲祥，男，汉族，1958年7月11日出生。
被上诉人（原审原告）:陈保珍,汉族，1962年12月3日出生，系胡玲祥之妻。
二被上诉人共同委托诉讼代理人:韩静秋,河南晓燕律师事务所律师。
原审第三人:姜久才，男，汉族，1979年4月7日生。
上诉人姚兰兰因与被上诉人胡玲祥、陈保珍，原审第三人姜久才房屋买卖合同纠纷一案，不服平桥区人民法院（2016）豫1503民初306号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人姚兰兰及其委托诉讼代理人张明业，被上诉人陈保珍及其委托诉讼代理人韩静秋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
姚兰兰的上诉请求：1、依法撤销原审第一、二项判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、原审以上诉人掌握交易内幕为由认定双方签订的《房屋买卖合同》无效没有法律依据，双方于2015年10月28日就买卖涉案房屋达成一致意见，11月6日补签《房屋买卖合同》，该合同是双方真实意思表示，并按合同约定履行了全部合同义务，该合同应属有效；2、本案中，被上诉人将涉案房屋先卖给上诉人，上诉人再将该房屋转卖给第三人，双方就涉案房屋来说是房屋买卖关系，而非代理关系，之所以出现公证书中的委托售房的情况，只是为了节省一次房屋过户费用，且对此过程被上诉人是知情并全程参与的，再向上诉人索要22万元购房款没有依据。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
胡玲祥、陈保珍答辩称：1、被答辩人与答辩人之间是代理和委托关系，答辩人委托被答辩人代理销售房屋，被答辩人充分了解这个情况，且委托代理关系经过了公证机关的公证。被答辩人将房屋卖给第三人姜久才为了赚取22万元的差价，又和答辩人签订了一份房屋买卖合同，被答辩人存在欺诈行为，该份房屋买卖合同应该无效。2、被答辩人与第三人姜久才签订的房屋买卖合同无效，因为被答辩人对房屋没有所有权，故剩余的22万元购房款姜久才应该支付给答辩人。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
胡玲祥、陈保珍向一审起诉请求：1、依法判决原告陈保珍与被告2015年11月6日签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令第三人姜久才立即向原告支付购房款22万元；3、本案诉讼费由被告及第三人承担。
一审法院认定事实：2015年11月4日，原告胡玲祥、陈保珍给被告姚兰兰出具委托书一份，委托被告姚兰兰出售其位于马路××仓库商住楼××号房屋，房屋所有权证号：信房权证浉河区字第××号，建筑面积104.17平方米；与买受人签订出售协议，收取出售款项（含按揭放款）等。信阳市景明公证处同日作出（2015）信景证字第1288号《公证书》，对该委托书予以公证。2015年11月6日被告姚兰兰以代理人的身份与第三人姜久才签订了《房屋买卖合同》，合同编号为0000386，信阳瑞隆房产营销策划有限公司（以下简称瑞隆公司）为中介方。该合同约定第三人姜久才购买位于马路××仓库商住楼××号房屋，总价款为128万元，采取银行按揭方式付款，支付定金1万元，佣金38400元，过户费由第三人姜久才支付，定金由瑞龙公司代收。第三人姜久才已经于2015年10月29日通过其妹妹姜久丽向瑞隆公司支付了购房定金1万元，2015年11月6日通过中国农业银行10点34分向被告姚兰兰支付了购房款76万元及房屋过户费12万元，2015年11月27日支付10万元，2015年11月30日支付28万元，第三人姜久才共支付购房款为106万元，余款22万元已通过银行按揭贷出。同一天即2015年11月6日被告姚兰兰又与原告陈保珍签订了一份《房屋买卖合同》，合同编号为0000392，约定被告姚兰兰购买原告位于位于马路××仓库商住楼××号房屋，总价款为106万元，瑞隆公司为中介方，当天被告姚兰兰通过中国工商银行于15点43分向原告支付了100万元。另查明，瑞隆公司法定代表人是被告姚兰兰，该公司是其全额出资成立。2015年10月28日胡彬彬、刘亚楠收到瑞隆公司支付的购房定金3万元，刘亚楠、胡彬彬系原告陈保珍女儿、女婿，原告陈保珍同意将此3万元作为购房款。一审法院认为，本案系买卖合同法律关系，本案争执焦点即被告姚兰兰与第三人姜久才签订的《房屋买卖合同》中，被告姚兰兰是售房人还是原告陈保珍的代理人，以及被告姚兰兰与原告签订的《房屋买卖合同》是否有效。原告虽然是2015年11月4日向被告姚兰兰出具《委托书》，但从2015年10月29日第三人姜久才就向瑞隆公司交付购房定金1万元，以及2015年10月28日瑞隆公司支付给原告女儿、女婿3万元定金的行为中，可以得出三方在签订《委托书》、《房屋买卖合同》之前，就已经对购买原告的房屋达成了一致。被告姚兰兰与第三人姜久才签订的《房屋买卖合同》中，明确注明了被告姚兰兰是代理人，并且房屋当时的所有权人是原告陈保珍，被告姚兰兰对该房屋不具有所有权，无权以个人名义出售该房屋，结合《委托书》以及被告姚兰兰已经收取第三人姜久才3万元佣金，应确认被告姚兰兰是以原告代理人的身份与第三人姜久才签订的《房屋买卖合同》。被告姚兰兰在与第三人姜久才签订的《房屋买卖合同》的当天又与原告签订了《房屋买卖合同》，从两份合同的编号上来看，被告姚兰兰与第三人姜久才签订的《房屋买卖合同》在先，与原告签订的在后，从银行转账凭条上来看，第三人姜久才付款在先，被告姚兰兰付款在后，证明被告姚兰兰在已经充分掌握了交易内幕的情况下与原告签订合同，应认定被告姚兰兰与原告签订的《房屋买卖合同》无效。故原告有权要求按照被告姚兰兰以代理人身份与第三人姜久才签订的《房屋买卖合同》来履行。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款、第五十六条、第六十条之规定，判决：一、原告胡玲祥、陈保珍与被告姚兰兰2015年11月6日签订的《房屋买卖合同》无效。二、第三人姜久才于本判决生效后十日内支付给原告购房款22万元。本案受理费4600元，由被告姚兰兰负担。
二审查明的主要事实与一审认定的事实一致。
本院认为，意思表示真实是民事法律行为的构成要件，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况所为的民事行为无效。本案中，根据两份《房屋买卖合同》的合同编号可知上诉人姚兰兰与第三人姜久才签订的合同在先，姚兰兰与被上诉人陈保珍签订的合同在后，显然，上诉人姚兰兰是在充分掌握交易实情的情况下与被上诉人陈保珍签订的合同，而被上诉人陈保珍对此却并不知情，二人签订的《房屋买卖合同》明显不是被上诉人陈保珍真实的意思表示，故原审认定上诉人姚兰兰和被上诉人陈保珍签订的《房屋买卖合同》无效并无不当，姚兰兰以该合同系双方真实意思表示为由提出上诉，本院不予支持。根据上诉人姚兰兰与二被上诉人签订的委托书以及姚兰兰与第三人签订的《房屋买卖合同》，姚兰兰应为二被上诉人的代理人，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故一审法院判决第三人姜久才按照《房屋买卖合同》约定的价款向二被上诉人支付22万元余款亦无不当。
综上所述，上诉人姚兰兰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4600元，由上诉人姚兰兰承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 宏
审 判 员 余多成
代理审判员 任明乐
二〇一七年二月十七日
书 记 员 熊莉萍