陕西省山阳县人民法院
民 事 判 决 书
山民初字第00045号
原告赵淑改，女，汉族，居民。
委托代理人程某某，山阳县“148”法律服务所法律工作者。
被告张景成，男，汉族，居民。
原告赵淑改与被告张景成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月13日立案受理后，于2014年2月28日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告赵淑改诉称：2008年6月12日，原、被告协商签订了一份房屋租赁合同，原告将位于山阳县城关镇苍龙路档案局隔壁的商品住宅楼一楼、二楼楼梯以东大厅、三楼全部以及一楼后边的窑洞和空场租给被告开办酒店，合同约定租期为6年，自2008年5月13日起至2014年5月13日止，租金是每年35000元，租金的支付方式为期前全年一次性支付。2011年4月15日，原、被告又口头约定，原告将二楼楼梯以西的一个大厅租给被告使用，被告另外每年再给原告支付4000元租金。合同在履行过程中，被告将房屋转租给第三方承租，后因第三方承租人出事，被告便拒不给付原告2013年至2014年租金。原告虽同意与被告终止履行合同，但前提是被告必须迁空、腾还租用的房屋。现在，原告既不迁空、腾还房屋，也不给付原告租金，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，给原告造成较大的经济损失。故原告请求法院依法判令被告继续履行合同，并要求被告给付其从2013年5月13日至2014年5月13日止的房屋租金35000元以及以前拖欠的租金3000元和二楼西大厅的租金4000元，共计42000元。
原告为支持其诉讼请求，向法庭提供了如下证据：
原、被告的房屋租赁合同1份；用以证明原、被告于2008年6月12日签订了房屋租赁合同，并约定了租赁期限、租金以及租金的支付方式、违约责任的事实。
被告租用原告房屋现状的照片19张；用以证明被告并未迁空、腾还原告房屋的事实。
被告张景成辩称：2008年，原、被告达成房屋租赁合同，被告租用原告位于山阳县城关镇苍龙路档案局隔壁的楼房开办酒楼属实。2013年房屋到期后，原、被告已达成口头协议，将房屋租赁合同解除，此后被告并未实际使用原告的房屋。由于被告租房开办酒店装修费用较大，为降低解除合同给被告造成的经济损失，原、被告口头商定双方均可将该房对外出租，房屋未租出期间的租金被告认缴一部分，故原告要求被告给付2013年5月13日至2014年5月13日止的房屋租金35000元，被告不同意全额给付。原告要求被告给付其二楼西大厅的房屋租金4000元，被告辩称二楼西大厅并非被告租用，而是原告出租给了他人，故被告不承担此房屋租金，但被告在二楼西大厅存放有财物，被告对存放财物以后的租金予以认可。另外，被告认为原告租金计算有误，被告不予认可。
被告张景成未向法庭提供证据证明其辩解理由。
对原告提供的证据分析认证如下：
证据1，被告无异议，该证据能够证明原、被告于2008年6月12日签订了房屋租赁合同一份，合同约定的租赁期限是2008年5月13日至2014年5月13日止，租金是每年35000元，租金的支付方式是期前全年一次性支付的事实，故对该证据予以认定。证据2，被告无异议，该证据能够证实被告尚未迁空、腾还原告房屋的事实，故对该证据予以认可。
根据对上述证据的分析、认定以及原、被告的陈述可以确定以下事实：
2008年6月12日，原、被告协商签订了房屋租赁合同一份，原告将位于山阳县城关镇苍龙路档案局隔壁的楼房一楼、二楼楼梯以东大厅、三楼全部以及一楼后边的窑洞和空场租给被告开办酒店使用，合同约定租期为6年，自2008年5月13日起至2014年5月13日止，租金是每年35000元，租金的支付方式为期前全年一次性支付。另查明，2013年5月13日至2014年5月13日的租金被告未给付原告，2013年以前被告拖欠原告3000元租金未给付。2014年1月13日，原告诉至本院要求被告继续履行合同并给付其租金共计42000元。
本院认为，合同是当事人合意的结果，依法成立的合同，自合同成立时生效，合同成立后，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同在履行过程中，非因法定或者当事人合意解除的情形外，合同不得自行解除。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同自成立时生效，原告作为出租人，应当按合同约定履行其交付房屋的义务，并享有收取租金的权利，被告应当履行交付租金的义务，并享有使用房屋的权利。原告要求被告继续履行合同、给付租金，是其依据合同行使权利的表现。被告辩驳原、被告在合同履行过程中，已经口头解除了合同，被告不应承担从2013年5月13日至2014年5月13日的租金。被告的辩驳理由原告不予认可，原告称原、被告口头约定解除合同的前提是被告迁空、腾还房屋，原告才同意终止履行合同，至今，被告并未迁空、腾还房屋，合同解除条件并未成就，合同尚未解除。根据证据规则原理，对主张合同解除的一方当事人应对引起合同变更的事实承担举证责任，被告对其主张合同解除的事实并未提供证据加以证实，本案也并无其它法定解除合同的事由，综上，原、被告之间的房屋租赁合同尚未解除，继续有效，被告应当继续履行合同，故对原告的诉讼请求本院予以支持，对被告的辩解理由不予采信。原、被告的房屋租赁合同有效存续，被告应依合同约定向原告支付租金，故对原告要求被告给付从2013年5月13日至2014年5月13日止的租金35000元，本院予以支持。原告要求被告给付以前拖欠的租金3000元，被告认可，本院予以支持。原告要求被告给付其二楼西大厅的房屋租金4000元，被告辩称二楼西大厅并非被告租用，被告不应承担租金，但对从其存放财物以后的租金予以认可，根据证据规则“谁主张，谁举证”的原理，原告未能提供相应证据证实二楼西大厅确属被告租用，也未能提供证据证实被告存放财物的具体时间，租金请求没有事实依据，故对原告要求被告承担二楼西大厅的房屋租金4000元，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条一款、一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条一款之规定，判决如下：
一、原、被告继续履行签订的房屋租赁合同，至合同届满。
二、由被告张景成于本判决生效后30日内给付原告2013年5月13日至2014年5月13止的租金35000元以及以前拖欠的租金3000元，共计38000元。
三、驳回原告要求被告给付其二楼西大厅的房屋租金4000元的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费850元，减半收取425元，由原告负担45元，由被告负担380元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于商洛市中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 王鹏
二〇一四年三月六日
书 记 员 姚莉
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。、、、、、、
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、中止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
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