广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗越法民三初字第2059号
原告广州冠锦贸易有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人陈曦，该公司经理。
委托代理人陈萍芳，广东国智律师事务所律师。
被告广州惠柏贸易有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人钟艺华，该公司经理。
被告广州市卡诺贸易有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人蒋晓雷，该公司经理。
两被告共同委托代理人谭毅翔、罗德旭，广东旭瑞律师事务所律师。
第三人广州市祥港房地产开发有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人陈志鸿，该公司董事长。
委托代理人何敏、陈颢珺，该公司职员，联系地址同公司。
原告广州冠锦贸易有限公司诉被告广州惠柏贸易有限公司（以下简称惠柏公司）、广州市卡诺贸易有限公司（以下简称卡诺公司）、第三人广州市祥港房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赖丽恂独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈萍芳，两被告共同委托代理人谭毅翔、罗德旭，第三人委托代理人何敏、陈颢珺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年12月10日，被告惠某公司与第三人签订《广州百货大厦租赁经营合同》，约定由被告惠柏公司向第三人租赁广州市西湖路12号广州百货大厦商务楼13、15层至21层、26、27、29层共计13514.19平方米建筑面积；租金分段计算，2010年3月1日至2014年1月31日的租金为每月338325元；租金在每月10日前缴纳，如不按时缴纳，按照每逾期一日未付款总额万分之五计算违约金，连续拖欠租金达到30日或累计120日，出租人有权解除合同收回物业，承租人仍须承担租金、违约金以及场地占用费，同时没收租赁保证金；房产所有权若转移给第三方，该第三方即成为出租人等。2012年，原告及其他业主与第三人签订《写字楼订购书》，购买包括涉案房屋在内的广州市西湖路12号广州百货大厦商务楼房屋。按照买卖不破租赁的原则以及《广州百货大厦租赁经营合同》的约定，原告取代第三人承继出租人的权利义务。2012年12月26日，第三人向原告出具《商品房交付书》。2013年3月12日，原告取得涉案房屋房地产权证。2012年12月28日，第三人向被告惠某公司发出《关于配合签署租赁合同变更协议的通知》，要求被告惠某公司从2013年1月1日起开始将租金交付给新业主（即本案原告）。此后原告多次催促租金，被告惠某公司不予理睬。2013年3月18日，原告在广州市公证处办理证据保全公证，向被告惠某公司书面发函，催收租金，若仍拒不交租则解除租赁合同等。该快递寄往被告惠某公司的注册地址，也是《广州百货大厦租赁经营合同》上确认的送达地址。被告惠某公司明知出租人变更，按照合同约定应当向原告履行交租义务而不履行，在原告向其公证送达解约通知时又多次拒收，应视为送达。被告卡诺公司是房屋的实际使用人，须与被告惠某公司连带承担租金、违约金、场地占用费等相关责任。因此，原告起诉请求法院判决：1、确认被告惠柏公司与第三人之间关于越秀区西湖路12号1513A单元的房屋租赁合同自2013年3月29日解除；2、两被告支付解除租赁合同之前的房屋租金（从2013年1月1日起至2013年3月29日止）共12733.95元（每月按涉案房屋总建筑面积占《广州百货大厦租赁经营合同》约定总租赁面积的比例乘以该合同约定的月租金额计算）；3、两被告向原告支付逾期付款违约金，按照应付未付租金的每日万分之五计算至实际支付之日止（2013年1月租金违约金从2013年1月11日开始计算，2月租金违约金从2013年2月11日开始计算，3月租金违约金从2013年3月11日开始计算）；4、原告有权没收被告惠某公司的租赁保证金12733.95元，由于该租赁保证金还在第三人处，故该项请求是要求法院直接判决第三人向原告交付该租赁保证金；5、两被告按照租金的两倍向原告支付自解除租赁合同之后（即2013年3月30日起）至实际交回场地之日止的场地占用费；6、判令两被告交回场地。
被告惠某公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、我司一直不同意第三人将涉案房屋对外转让，对此我司多次向第三人发出书面声明，认为第三人明显侵犯了我司就涉案房屋的优先购买权，对第三人的转让行为不予承认。2012年1月6日，我司收到第三人拟整体出售物业的通知后，在规定时间内主动告知第三人有购买物业的意思，但一直未收到第三人对外出售物业的公告。直至2012年12月，我司又接到第三人的通知，告知物业已经被分拆出售。2013年1月，我司向法院就侵犯优先购买权提起民事诉讼。立案时，由于不知道涉案房屋具体的物权人，我司只提出了经济损失赔偿，该案［案号：（2013）穗越法民三初字第736号）］正在审理中，我司并未与第三人达成和解。故此，我司并未承认第三人对涉案房屋的转让合法。2、我司与原告之前并未接触，也未收到原告为涉案房屋业主的相关产权证明，在对原告身份产生疑问的情况下，将租金交由原业主符合常理，也是对原租赁合同遵守的体现。原告用以证明其“告知”我司的证据有两份，第一份为第三人向我司发出的《关于配合签署租赁合同变更协议的通知》，但该通知发给我司时，我司已经回函明确回答第三人侵犯了我司优先购买权，或附上真实的产权证明，否则我司会因为缴纳租金的变更而产生违反租赁合同的风险。第二份证据为原告在公证处的证据保全公证，该份证据我司并未签收，对于内容并不知悉。因此，直至本案诉讼材料到达我司时，我司并无任何途径或正式渠道得知原告已经成为原租赁合同的新物权人，原告也未派人约见我司，出示相应物权材料，原告在诉状中所述的我司故意违反原租赁合同、恶意逃避缴纳租金与事实不符。第三人一开始告知我司拟整体出售物业，之后又将物业拆分给不同的个人或公司，基于上述原因，我司不可能清晰知道每间物业的具体权属人。在原租赁合同仍然有效的情况下，我司一直以尊重原租赁合同为原则，按时缴纳租金。3、原告作为新业主，可以在办理房产证后将相关查册资料送交我司，或者提供正式的收款账号，在我司未得知合法信息之前，原租赁合同产生履行瑕疵的责任在于原告。第三人在出售整体物业，又分拆到个人或公司的行为本身就不等同于一般的公开招、拍、挂，我司在众多新产权人产生后，随意缴纳租金的风险非常高，在优先购买权纠纷未得以解决（第三人出售物业合法有疑问）、原告未提供产权资料（物业归属有疑问）的情况下，我司选择继续履行原租赁合同的交纳租金手续是正常的商业行为。而且，第三人收取租金后并未向我司提出异议，我司依然认同第三人为合法出租人。综上，租赁合同的解除必须有严格的条件，我司并未迟延或少交租金，产生诉讼的核心问题是原告在诉讼前一直未能证实其合法、合理取得物业权属，未与我司进行正式沟通，未有足够理由取得原租赁合同的出租人地位。原告认为我司违反租赁合同的理据难以成立，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告卡诺公司辩称，不同意原告的诉讼请求。我司是与被告惠某公司签订租赁合同，而且按照该合同按时缴纳租金，没有违约行为。我司与原告之间不存在租赁合同关系，根据合同相对性原则，原告的诉讼请求不应该涉及我司。
第三人述称，原告第四项诉讼请求所述的租赁保证金数额有误，应为12733.73元。如果被告惠某公司将租赁保证金的发票交还给我司，我司同意直接将租赁保证金交付给原告。原告提出的其他诉讼请求与我司无关，不发表意见。
经审理查明，2009年12月10日，第三人（出租方、甲方）与被告惠某公司（承租方、乙方）签订《广州百货大厦租赁经营合同》，合同约定：甲方将位于广州市西湖路12号广州百货大厦商务楼13、15层至21层、26、27、29层（具体单元号及面积详见附件一）建筑面积共13514.1879平方米整体租赁给乙方进行统一经营；该物业为写字楼，乙方承租经营该物业不得改变其使用功能，由乙方以自己名义对外招商招租，收取租金；甲乙双方同意按照本合同第一条的租赁方式和条件承租经营该物业的期限为六年，租期自2009年11月21日起至2016年2月20日止，其中2009年11月21日至2010年2月20日为免租期，2010年2月21日至2010年2月28日租金为96664元，2010年3月1日起至2014年1月31日每月租金为338325元，2014年2月1日起至2014年2月28日租金为343158元，2014年3月1日起至2016年1月31日每月租金为355241元，2016年2月1日起至2016年2月20日租金为253744元；乙方须于签订本合同时一次性向甲方交付履约保证金1014975元（相当于三个月租金），租赁期满后，乙方结清应支付给甲方的费用自交回承租物业之日起十天内，甲方将租赁保证金不计利息退还给乙方；租金按月计算，乙方于每月10日前缴付当月租金（以银行到账日计），逾期付款视为拖欠，如遇法定节假日，则顺延至节假日后的第一个工作日支付；租赁期间，甲方如将该物业所有权整体转让给第三方，应在转让前60天通知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权，乙方应于收到通知之日起30天内，以书面作出答复，否则视为乙方放弃优先购买权；房产所有权若转移给第三方，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务和责任；乙方如不按时交租须缴纳逾期付款违约金，每逾期一天，违约金按未付款总额的万分之五计算，乙方如拖欠租金达三十天，除甲方有权收回租赁物业，乙方仍须缴付月租金、违约金及一切因占用该物业而产生的应缴费用；租赁期满或解除合同后，乙方应于一个月内搬迁离场，并将该物业交还甲方，每逾期一个月（不足一个月按一个月计），乙方须按搬迁当年月租金的两倍向甲方支付场地占用金，乙方逾期30天未清场的，视为其放弃该场内所有物品，甲方有权自行处理；乙方因违反本合同有关规定，须支付滞纳金、违约金、赔偿金的，甲方有权首先从租赁保证金中扣除，保证金不足弥补甲方损失部分，甲方有权向乙方要求赔偿；租赁期内，乙方拖欠租金从应缴交之日起计某三十天或累计拖欠一百二十天，甲方有权没收租赁保证金并终止本合同，收回场地，乙方须无条件服从等。合同签订后，第三人将房屋交付被告惠某公司使用。
2012年1月4日，第三人向被告惠某公司发出《销售通知》，称拟整体销售广州百货大厦该司产权单元物业（产权地址：广州市越秀区西湖路12号广百商务楼13、15至21、26、27、29层），如拟整体购买该物业，请于2012年2月5日前填好回执，采用挂号信或EMS方式回复第三人；如未能在该日前书面回复，视为租户无意购买上述物业，自动放弃购买等。同年2月3日，被告惠某公司以中国邮政特快专递（EMS）方式向第三人发出《回执》，回复有意整体购买上述物业等。
之后，第三人将《广州百货大厦租赁经营合同》中租赁物业的部分对外转让，其中广州市西湖路12号1513A单元转让给原告。2012年12月26日，原告与第三人签订《商品房交付书》，载明第三人于当日将上述1513A单元交付原告使用。2013年3月12日，原告取得广州市国土资源和房屋管理局核发的上述房屋《房地产权证》。
2012年12月25日，被告惠某公司向第三人发函，称第三人未能履行双方合同中关于惠某公司在同等条件下有优先购买权的约定，希望第三人妥善解决并于2012年12月31日前回复等。
2012年12月28日，第三人向被告惠某公司发出《关于配合签署租赁合同变更协议的通知》，称双方于2009年签署了广州市西湖路439号广州百货大厦商务楼13、15至21、26、27、29层的租赁合同，承租面积13514.1879平方米；第三人已将其中10669.43平方米销售，交付时间为2012年12月26日，即从该日起，针对已销售部分，原合同约定甲方应承担的权利义务变更由新业主承担，其余未销售部分的合同权利义务（2845.0537平方米）仍由第三人承担；就已销售部分的租赁关系变更事宜，请被告惠某公司于2013年1月7日前配合签署相关补充协议，并请于2013年1月1日起，就已销售部分的租金按要求缴交给新业主。
2012年12月31日，被告惠某公司又向第三人发出《关于贵司违反合同条款的函》，称鉴于第三人未能解决《广州百货大厦租赁经营合同》约定的“甲方向乙方提供该物业的房产证及权属证明等资料，协助乙方办理需由甲方配合办理的工商登记等手续”及“租赁期间，甲方如将该物业所有权整体转让给第三方，应在转让前60天通知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权”的违约问题，在没有签署相关补充协议之前，被告惠某公司将继续对上述合同约定的交租账户缴纳租金，请第三人尽快处理以上问题等。
2013年3月18日，原告在广东省广州市广州公证处的公证下，以全球邮政特快专递方式向被告惠柏公司（地址为广州市越秀区西湖路12号21楼20单元，收件人为负责人）邮寄《通知书》一份。主要内容为：广州市越秀区西湖路12号1504、1505、1507-1509、1513A、1702、1703、1707-1709、1713A、1716-1719、1803-1808、1810、1819及2902单元（共25套房屋，合计建筑面积3763.62平方米）原是第三人的房产。2012年11月2日，第三人将上述房屋转让给原告所有，并办理了房产登记手续。按购房合同约定，从2013年1月份起租金应由原告收取。被告惠某公司尚欠2013年1至3月的租金合计282271.5元。请被告惠某公司在收到该《通知书》之日起七天内向原告支付上述租金（列明收款账户），逾期不缴，原告将视被告惠某公司违约，解除被告惠某公司与第三人订立的《广州百货大厦租赁经营合同》，收回上述房屋及没收租赁保证金等。据该邮件所附改退批条显示，该邮件因收件人拒收被退回。
此后，被告惠某公司分别于2013年1月6日、2月6日、3月6日、4月7日、5月8日、6月7日、7月8日、8月7日向第三人支付当月租金，金额为每月338325元。第三人于2013年4月27日向被告惠某公司退回534200元，于2013年7月4日退回534200元。第三人称，退还的款项是被告惠某公司所付2013年1月至4月租金中不属于第三人的款项［计算方式为：租赁合同约定的月租金338325元÷租赁合同总面积13514.1879平方米=租金单价25.0348元/平方米，25.0348元/平方米×未售出的承租面积2845.0537平方米=第三人每月应收租金71225元，（338325元-71225元）×2=第三人退回的两个月款项534200元］，另有2013年5至6月租金中不属于第三人的款项已于2013年9月2日退回，2013年7至8月租金中多出的款项正准备退还。
另查明，2013年3月5日，被告惠某公司（甲方）与卡诺公司（乙方）签订《广州百货大厦商务楼租赁合同》（经租赁登记备案），约定甲方将涉案广州百货大厦商务楼第15层14单元，建筑面积共169.547平方米出租给乙方使用，租赁期限自2013年3月15日起至2014年3月14日止，每月租金为11004元等。
本案审理过程中，关于租金和保证金计算的问题，被告惠某公司称其是整体向第三人承租，在本次诉讼前一直不知道涉案房屋的产权人是谁、具体面积是多少，尤其是没有看到房产证，加上与第三人正就优先购买权问题进行诉讼，所以才按合同约定向第三人交租。现在看到原告的房地产权证，被告惠某公司同意直接向原告支付2013年1月1日起至今的租金。原告、被告惠某公司及第三人均同意按照原告购买的涉案房屋面积占《广州百货大厦租赁经营合同》总租赁面积的比例计算涉案房屋的租金和保证金。原告及第三人称双方就涉案房屋租赁保证金如何处理没有明确约定，目前第三人也尚未将被告惠某公司已付的租赁保证金交付给原告。
此外，原告于2013年9月17日表示为便于处理，变更本案第6项收回场地的诉讼请求为要求收回场地经营权、收益权，自判决生效之日起由原告向各使用人直接收取租金或房屋使用费，第三人将保证金转交给原告；第5项场地占用费的计算截止时间相应变更为至判决生效之日止。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第三人与被告惠某公司签订《广州百货大厦租赁经营合同》将包括涉案1513A单元在内的13514.1879平方米房屋整体出租给被告惠某公司，原告作为上述1513A单元的买受人，已经与第三人办理了房屋交接手续，第三人亦已通知被告惠某公司自2013年1月1日起将已售出部分的租金交纳给新业主，故自该日起原告取得上述《广州百货大厦租赁经营合同》中关于涉案1513A单元出租人的权利。
原告以被告惠某公司在原告于2013年3月18日发出书面通知后仍拖欠2013年1月起的租金为由要求确认双方的租赁合同关系自2013年3月29日起已解除，但实际上被告惠某公司已按月向原出租人即本案第三人支付了2013年1至8月的租金。虽然被告惠某公司收到第三人《关于配合签署租赁合同变更协议的通知》，但因惠某公司向第三人整体承租13514.1879平方米，第三人将其中的部分房屋对外转让，而原告购买的仅为第三人转让房屋中的一部分，租赁关系主体变更的情况较为复杂，第三人在上述通知中未明确房屋转让的具体情况，被告惠某公司又与第三人就承租人优先购买权问题产生诉讼，在此情况下被告惠某公司继续向第三人支付租金亦属正常。但在本案明确彼此关系后，被告惠某公司应直接向原告交纳租金。鉴于被告惠某公司并没有拖欠租金的事实和故意，原告要求确认租赁合同关系已解除、收回场地经营权、收益权、没收保证金及被告惠某公司支付逾期支付租金的违约金、双倍支付场地占用费的请求缺乏事实依据，本院不予支持。根据合同相对性原则，原告要求次承租人即被告卡诺公司支付租金没有法律依据，本院亦不予支持。
因涉案房屋2013年1至6月的租金已由第三人退还被告惠某公司，2013年7、8月的租金第三人称准备退还，被告惠某公司亦表示愿意直接向原告支付2013年1月至今的租金，因此，涉案房屋2013年1月1日起至今的租金由被告惠某公司直接支付给原告为宜，租金标准按照原告、被告惠某公司及第三人的一致意见处理，即按涉案房屋面积占被告惠某公司承租总面积的比例乘以《广州百货大厦租赁经营合同》约定的月租金额计算。至于被告惠某公司与第三人关于多交租金的返还问题由该两方另行解决。关于第三人是否向原告移交租赁保证金的问题，属原告与第三人之间房屋买卖合同关系范畴，与本案并非同一法律关系，本案不予调处。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十九条的规定，判决如下：
一、在本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州惠柏贸易有限公司向原告广州冠锦贸易有限公司支付广州市西湖路12号1513A房屋自2013年1月1日起至本判决发生法律效力之月止的租金（2013年1月1日至2014年1月31日期间的租金标准为4244.58元/月，2014年2月1日至2014年2月28日期间的租金标准为4305.21元，2014年3月1日至2016年1月31日期间的租金标准为4456.80元/月，2016年2月1日至2016年2月20日期间的租金标准为3183.43元）。
二、驳回原告广州冠锦贸易有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费643元，由原告广州冠锦贸易有限公司负担321.50元，被告广州惠柏贸易有限公司负担321.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审判员 赖丽恂
二〇一三年十月二十五日
书记员 梁启志