北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终10906号
上诉人（原审被告）：黎畅，女，1984年6月19日出生。
委托诉讼代理人：陈健，北京市邦盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李迈，北京市中银律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：肖头艳，女，1983年7月23日出生。
委托诉讼代理人：胡科毅（肖头艳之夫），住北京市房山区。
委托诉讼代理人：冯晓蜜，北京市德达律师事务所律师。
原审第三人：北京津市都房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区长阳镇嘉州水郡225号5层2-509。
法定代表人：王金颖，总经理。
委托诉讼代理人：田记超，男，该公司经理。
原审第三人：交通银行股份有限公司北京官园支行，住所地北京市西城区车公庄路新华里16-3号京侨国际公馆1-3层102、202、302号房屋。
负责人：张勇，行长。
委托诉讼代理人：魏振强，男，该单位职员。
上诉人黎畅因与被上诉人肖头艳及原审第三人北京津市都房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）、原审第三人交通银行股份有限公司北京官园支行（以下简称官园支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2017）京0111民初807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
黎畅的上诉请求为：撤销一审判决，依法改判驳回肖头艳的一审全部诉讼请求或者将本案发回原审法院重审。黎畅的主要上诉理由为：一审中肖头艳并未提供其具备购房资格的相应证据，所以我认为肖头艳不具备购房资格，涉案房屋买卖合同应解除；一审判决双方买卖合同继续履行，已将房屋增值利益判归肖头艳所有，在此基础上仍判令我承担违约金，适用法律错误；涉案房屋过户的税费还未发生，相关费用不应判令我承担。
肖头艳辩称：同意一审判决，不同意黎畅的上诉请求和理由。我在涉案房屋买卖合同的履行中不存在违约行为，涉案房屋买卖合同系由于黎畅逾期不办理解除抵押手续而导致履行停滞及产生纠纷，故双方合同应继续履行，并应由黎畅承担相应的违约责任。
经纪公司述称，同意一审判决，不同意黎畅的上诉请求。
官园支行述称，同意与交行有关的事实，其他的不发表意见。只要将借我银行的钱结清了，我行同意过户及协助事宜。
肖头艳向一审法院起诉的请求为：1、依法判令我与黎畅继续履行双方就北京市房山区×××901室（以下简称涉案房屋）于2014年1月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、2014年1月7日签订的《补充协议》，房屋总价款220万元；2、依法判令黎畅配合我办理涉案房屋的网签、贷款申请、缴税及所有权转移手续（产权过户）；3、依法判令涉案房屋交易的全部税费由黎畅承担；4、依法判令黎畅支付我违约金44万元；5、依法判令黎畅支付我中介服务费4.4万元；6、依法判令黎畅支付我律师费10万元；7、本案诉讼费由黎畅承担。
一审法院经审理查明的事实为：2011年6月22日，黎畅（借款人）与官园支行（贷款人）及北京绿地京创置业有限公司（保证人，以下简称绿地公司）签订个人购房借款担保合同。合同约定，黎畅向官园支行借款55万元，贷款期限360个月，用于购买位于北京市房山区×××-901住房。2011年10月14日，黎畅（借款人）与官园支行（贷款人）及北京市住房贷款担保中心（保证人，以下简称担保中心）签订北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同。合同约定，黎畅向官园支行借款59万元，贷款期限30年，自2011年10月14日起至2041年10月14日止，用于购买上述住房。2011年10月14日，黎畅与官园支行、担保中心、绿地公司四方又签订个人住房组合贷款借款合同补充协议一份。协议约定，黎畅借款总金额为114万元，其中住房公积金借款数额59万元、商业银行借款数额55万元，黎畅同意以上述所购住房进行抵押。上述合同签订后，官园支行向黎畅发放了贷款。
2014年1月3日，黎畅（甲方，出卖人）与肖头艳（乙方，买受人）及经纪公司（丙方，居间人）签订《北京市存量房屋买卖合同》一份。合同约定：甲方出售房产坐落于房山区拱辰绿地花都苑小区9号楼3单元901号，建筑面积为96.32平方米，权属性质为商品房，双方同意该房成交价为人民币220万元。本合同签订之日，乙方向甲方交付购房定金1万元。付款方式为采取商业贷款付款方式，乙方于2014年1月8日之前向甲方支付首付款100万元，双方按丙方通知时间办理银行面签手续，贷款部分按银行规定划付，如因乙方原因导致贷款不被批准，则乙方应于银行通知不予批贷之日起15日内向甲方支付余款。该房已经设定抵押，抵押权人为交通银行股份有限公司北京官园支行，甲方自筹全部解押款项。甲乙双方于乙方资质审核通过及房屋核验通过后15个工作日之内办理房屋产权过户，甲乙双方于2014年2月28日之前办理房屋交付手续。违约责任中约定：自本合同签订之日起，甲、乙双方任何一方拒绝履行本合同之相关内容，均视同违约。（一）本合同签订后，乙方违约，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方书面违约通知之日起三日内将乙方已付房款不计利息返还乙方，但购房定金归甲方所有；本合同签订后，甲方违约，应书面通知乙方，并自违约之日起三日内将已收乙方的全部房款及该款项在其存续期间银行同期活期利息返还乙方，并双倍返还乙方所交定金。（二）乙方未按本合同约定时间付款，则乙方每逾期一天，需向甲方支付逾付款项万分之四的滞纳金，乙方逾期付款超过七日的，甲方可解除合同，甲方解除合同的，由乙方承担违约责任及滞纳金。（三）甲方未按本合同约定时间交房，则甲方每逾期一天，需向乙方支付已收乙方款项（含已放款的贷款部分）万分之四的滞纳金，甲方逾期交房超过七日的，乙方有权申请司法机关排除妨碍。（四）任何一方不按约定时间配合有关部门办理包括但不限于评估、初审、面签、贷款、过户、划款、交易及其它与本交易有关的所有手续的，需按日向对方支付总房款万分之四的滞纳金，逾期超过七日的，对方有权解除合同，对方解除合同的，由违约方承担违约责任滞纳金。（五）违约方向对方承担违约责任后，需承担交易中已经产生的税费，并向丙方支付总房款2%的中介服务费。（六）……。本交易中，乙方支付的费用：总房款2.2%的居间服务费48400元、贷款代办费300元、产权过户费500元，乙方应支付的其他费用为税费、产权登记费。本合同履行过程中因政策原因需缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳，政策中未明确缴纳方的，由买受人缴纳。补充条款中约定：乙方于2014年1月8日之前未支付甲方首付款100万元，未支付视为违约，违约方支付甲方总房款的20%作为违约金；乙方于2014年2月28日之前未支付甲方首付尾款10万元，视为违约，违约方支付甲方总房款的20%作为违约金；违约责任为总房款的20%，甲乙双方互等。
上述合同签订当日，肖头艳向黎畅交纳购房定金1万元，向经纪公司交纳中介费1万元。
2014年1月7日，黎畅与肖头艳签订补充协议如下：1、经甲乙双方协定，甲方承诺在房屋产权证从住建委下发送交开发商当日起20个工作日内，甲方向房屋所抵押的中国交通银行北京官园支行申请办理解押手续，申请通过之日起20个工作日内向上述银行还款并办理解押手续。2、甲方解押手续办理完成之后以及乙方申请贷款通过之后，15个工作日之内甲乙双方互相配合办理过户手续。3、以上所有条款，甲乙双方任何一方如有未按约定完成，均视为违约，违约方支付总房款的20%作为违约金支付给守约方。2014年1月8日，黎畅将北京市商品房预售合同及购房发票一张交至经纪公司。同日，黎畅向肖头艳出具收条一份，确认收到肖头艳汇款109万元。2014年1月16日，黎畅将所售房屋交付给肖头艳。2015年1月8日，黎畅所售上述房屋取得编号为X京房权证房字第XX**号房屋所有权证书，登记房屋所有权人为黎畅，共有情况为单独所有，房屋坐落为房山区×××901，房屋建筑面积为96.23㎡。
2015年10月19日，上述房屋办理了抵押登记手续。2016年1月，黎畅取得了上述房屋的所有权证书。
黎畅取得房屋所有权证书后，因筹款等事由，未能按补充协议约定期限履行向官园支行还款并办理涉案房屋解押事宜。后双方发生争议。
2016年10月31日，肖头艳（甲方）与北京市德达律师事务所（乙方）签订诉讼委托代理合同一份。约定：甲方因与黎畅房屋买卖合同纠纷一案，现委托乙方的律师代理诉讼，律师费4万元。后肖头艳向该律师事务所支付律师代理费4万元。2016年11月3日，肖头艳诉至一审法院。开庭审理中，肖头艳变更诉讼请求为：1、依法判令我、黎畅继续履行双方就北京市房山区×××901室于2014年1月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、2014年1月7日签订的《补充协议》，房屋总价款220万元；2、判令黎畅配合我办理涉案房屋的缴税及所有权转移手续（产权过户）；3、判令涉案房屋交易的全部税费由黎畅承担；4、判令黎畅支付我违约金44万元；5、判令黎畅支付我中介服务费4.4万元；6、判令黎畅支付我律师费4万元；7、本案诉讼费由黎畅承担。
另查明，截止至2017年2月14日，黎畅尚欠公积金贷款537625.78元。截止至2017年2月21日，黎畅尚欠商业贷款503733.17元。
上述事实有肖头艳提交的北京市存量房屋买卖合同、补充协议、收条、中介费收据、完税证明、社保记录；黎畅提交的北京市存量房屋买卖合同、补充协议、借款合同、房屋所有权证书、还款明细单；官园支行提交的贷款申请表、借款担保合同、借款凭证、还款明细、尚欠贷款明细以及双方当事人陈述等证据在案佐证。
一审法院经审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，黎畅、肖头艳签订的北京市存量房屋买卖合同、补充协议均系当事人的真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，各方均应依约履行。合同签订后，肖头艳支付了定金及首付款，依约履行了合同义务。本案中，黎畅在取得房屋所有权证后，未按照补充协议约定的期限，向官园支行还贷并办理涉案房屋的解押事宜，导致房屋未能过户，对此，黎畅应承担违约责任。肖头艳要求黎畅继续履行房屋买卖合同及补充协议，并办理过户，黎畅也表示同意，对此，法院不持异议。肖头艳要求黎畅支付违约金44万元，黎畅以合同约定违约金标准过高为由，申请予以降低，同时，法院根据黎畅违约给肖头艳造成的实际损失，确定黎畅向肖头艳支付违约金数额为6万元。北京市存量房屋买卖合同关于违约责任（五）约定，违约方向对方承担违约责任后，需承担交易中已经产生的税费，并向丙方支付总房款2%的中介服务费。肖头艳据此要求黎畅承担房屋交易全部税费及中介服务费，对此，法院认为，虽现在尚未发生税费，但在涉案房屋黎畅变更为肖头艳名下时，必然发生过户税费，为减少当事人诉累，关于过户税费问题，法院予以处理，法院根据上述约定，确定应由黎畅承担过户税费，故肖头艳要求黎畅承担办理房屋过户全部税费的请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。肖头艳要求黎畅支付中介服务费的请求，证据不足，法院不予支持。肖头艳要求黎畅支付律师费的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院于2017年8月判决：一、肖头艳与黎畅继续履行于2014年1月3日签订的北京市存量房屋买卖合同及2014年1月7日签订的补充协议；二、肖头艳于判决生效后七日内代黎畅履行向交通银行股份有限公司北京官园支行偿还房山区×××901房屋剩余贷款本金及截止至贷款还清之日止的全部利息等的相关手续（以银行实际数据为准）；三、肖头艳与黎畅履行完毕上述第二项全部手续后七日内，黎畅办理房山区×××901房屋的注销抵押登记的相关手续；四、黎畅于上述第三项相关手续办理完毕后七日内，协助肖头艳将房山区×××901房屋过户至肖头艳名下。办理过户同时，肖头艳一次性向黎畅支付全部剩余购房款（剩余购房款金额为：用一百一十万元，扣除肖头艳代黎畅偿还贷款本息后的金额）；五、办理房山区×××901房屋过户所产生的税费由黎畅负担；六、黎畅于判决生效后十日内向肖头艳支付违约金六万元；七、驳回肖头艳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审诉讼中，当事人没有提交新证据。双方对一审法院查明的事实不持异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，黎畅与肖头艳签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系合同当事人之真实意思表示，亦未违反法律，行政法规之效力性强制性规定，合法有效，缔约双方均应恪守合同行使权利、履行义务。上述合同签订后肖头艳依约给付了定金和首付款，已共计付款110万元，究其合同履行停滞的原因系黎畅在取得涉案房屋所有权证后未按照补充协议约定的期限向官园支行还贷并办理涉案房屋的解押事宜，进而房屋未能如期过户，故黎畅对其违约行为应承担违约责任。买受人肖头艳在涉案房屋买卖合同履行中未曾违约，且上述合同不存在根本不能之履行障碍，在此基础上合同应获得全面履行。
就黎畅提出的其不应承担违约责任一节，因双方合同履行中黎畅存在迟延解除抵押登记之违约行为，就此其应承担违约责任；一审判决在黎畅提出酌减违约金抗辩的基础上考量守约方肖头艳之实际损失，结合合同履行程度和违约方的违约程度等因素，酌情将合同约定的违约金数额下调至6万元，并无不当，本院予以维持。
此外，黎畅上诉主张其不应承担过户税费一节，因涉案房屋买卖合同中约定有违约方向对方承担违约责任后需承担交易中已经产生的税费，而本案系黎畅在上述合同履行中的解除抵押环节出现违约行为导致履行停滞，故此合同履行未到产生税费的过户阶段，但上述合同继续履行前提下完成房屋转移登记时必然要发生过户税费，在此基础上一审考虑减少当事人诉累，将过户税费问题在本案中一并处理，有其合理性亦具备合同依据。
综上所述，黎畅之上诉请求和理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2900元，由黎畅负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 珊
审 判 员 姚 颖
审 判 员 周梦峰
二〇一七年十一月二十九日
法官助理 宋 佳
书 记 员 李 丽