山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋01民终949号
上诉人（原审原告）山西快客速洁汽车服务有限公司，住所地太原市杏花岭区北大街中段105号市纪检委住宅楼底商门面房。
法定代表人张静波，总经理。
委托代理人周晓青，山西文鑫律师事务所律师。
上诉人（原审被告）太原市万柏林区竞秀快捷酒店，住所地太原市万柏林区千峰南路新庄村。
经营者郝海庆。
委托代理人王永光，山西智涵律师事务所律师。
上诉人山西快客速洁汽车服务有限公司与被上诉人太原市万柏林区竞秀快捷酒店因租赁合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2015）万民初字第01149号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人山西快客速洁汽车服务有限公司的委托代理人周晓青、上诉人太原市万柏林区竞秀快捷酒店的委托代理人王永光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审审理查明，2013年8月29日，原告山西快客速洁汽车服务有限公司（以下简称速洁汽车服务公司）、被告太原市万柏林区竞秀快捷酒店（以下简称竞秀快捷酒店）签订房屋租赁合同，约定出租人竞秀快捷酒店将位于太原市万柏林区千峰南路新庄村中段，面积180平方米的房屋租赁给速洁汽车服务公司经营洗车行，租赁期限自2013年10月20日至2015年10月20日，共计2年，租金每年为16万元整，未到租赁期限任何一方不得无故终止合同，否则收取年租金的30%作为违约金，合同签订后，原告速洁汽车服务公司依约履行合同，交付租金。2015年4月1日，太原市万柏林区长风西街街道办事处，太原市万柏林区长风街道办事处新庄社区居委会通知各商户搬迁。2015年5月7日，通知竞秀快捷酒店5月10日前，停止经营并搬迁完毕，同日速洁汽车服务公司停业。
原审判决认定，原、被告所签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格按照合同约定履行各项义务，房屋现因政府统一规划进行必要的安排，合同实际无法继续履行。原告速洁汽车服务公司诉请解除双方签订的房屋租赁合同合法，予以支持。被告竞秀快捷酒店应退还速洁汽车服务公司自2015年5月10日至10月20日未履行合同期间的租赁费用共计71890.41元。原告速洁汽车服务公司诉请经济损失于法无据，不予支持。政府行为的情势变更双方无过错，但原告速洁汽车服务公司因此受到经济损失被告竞秀快捷酒店应承担一定补偿责任，按照违约责任的百分之七十予以补偿即33600元。原审判决，一、被告太原市万柏林区竞秀快捷酒店于判决书生效后十日内退还原告山西快客速洁机车服务有限公司租赁费71890.41元；二、被告太原市万柏林区竞秀快捷酒店于判决书生效后十日内赔偿原告山西快客速洁机车服务有限公司经济损失33600元；三、驳回原告山西快客速洁机车服务有限公司的其它诉讼请求。
上诉人速洁汽车服务公司不服上述判决上诉称，1、2013年8月29日，竞秀快捷酒店将位于太原市千峰南路新庄口的房屋租赁给速洁汽车服务公司使用，合同约定：租期2年，未到租期任何一方不得终止合同，否则支付违约金30%。合同签订后，速洁汽车服务公司依约交纳了租金，进行了必要的装修和租赁投资。2015年4月1日，竞秀快捷酒店和长风街道办事处通知速洁汽车服务公司该房屋要拆迁，随后断水断电。速洁汽车服务公司于2015年5月10日彻底停止营业，双方在赔偿损失和承担违约责任的问题上发生纠纷。2、该案具体政府行为不能作为违约免责的理由，竞秀快捷酒店提前终止合同的行为应视为违约，理应承担违约责任并赔偿由此造成的一切经济损失。原审认定导致合同不能履行是政府拆迁行为所致，双方并无过错是错误的。政府行为作为一种具体的行政行为，具体行政行为是指行政机关基于法律、法规的授权，针对特定的人或事作出的具体决定。该行为相对人可以通过协商、诉讼途径寻求救济。相对人所受的损失包括违约责任则由行政机关补偿或赔偿，因此，具体行政行为不能作为违约的免责理由。本案中，竞秀快捷酒店早已获知政府要对该地区进行拆迁，不是完全不可预见的，何况竞秀快捷酒店可以通过协商乃至行政诉讼的手段获得由政府给予之的补偿或赔偿，其中包括违约损失，竞秀快捷酒店已得到补偿。因此，本案中的政府行为并不能视为不可抗力而免除竞秀快捷酒店的责任。本案也不适用情势变更原则，情势变更是在合同继续履行的情况下会导致显失公平，可以解除或终止。而本案标的物已被拆除，致使合同无法履行，根本不是显失公平，可见一审认定事实是错误的。速洁汽车服务公司与竞秀快捷酒店所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应严格按照合同约定履行各项义务。竞秀快捷酒店未能按约履行协议，应承担违约责任并赔偿由此造成的一切经济损失。综上所述，竞秀快捷酒店违约理应赔偿由此造成的一切经济损失，请求二审法院维持原审判决第一项判决，撤销原审判决第二项，改判竞秀快捷酒店违约并支付速洁汽车服务公司违约金48000元，赔偿经济损失432000元。
针对速洁汽车服务公司的上诉竞秀快捷酒店辩称，原审判决竞秀快捷酒店赔偿速洁汽车服务公司33600元是不合理不合法的，按照原审判决结果找不到任何的法律规定和事实理由，因为政府的拆迁行为不是不可抗力，解除合同是可以的，但不构成违约，速洁汽车服务公司是对法律概念的误解，该形势变更竞秀快捷酒店不应该承担任何的法律责任，竞秀快捷酒店认为原审的判决结果存在明显的错误。既然原审适用无过错的原则，而又判决承担补偿责任，是自相矛盾的。速洁汽车服务公司认为本案的事实清楚，在法律适用上单独判决竞秀快捷酒店赔偿33600元是不公平。本身原审判决退还71890.41元的租赁费就没有考虑到竞秀快捷酒店的实际损失。竞秀快捷酒店租用的是一栋楼，在此次拆迁过程中损失也是惨重的，鉴于上述事实，竞秀快捷酒店认为速洁汽车服务公司的上诉理由是不能成立的，请求二审法院依法驳回速洁汽车服务公司的上诉，支持竞秀快捷酒店的全部上诉请求。
上诉人竞秀快捷酒店不服原审判决上诉称，1、政府拆迁行为属于不可抗力，竞秀快捷酒店没有任何过错，不应当对速洁汽车服务公司承担任何赔偿责任。原审判决已认定导致房屋租赁合同无法履行的原因是政府拆迁行为，而该政府行为不能预见、不能避免、不能克服，属于不可抗力的情形。因不可抗力致使合同目的不能实现的，双方当事人均可解除合同，竞秀快捷酒店不能继续履行合同的，属于免责情形，竞秀快捷酒店不承担任何赔偿责任。原审判决竞秀快捷酒店无过错，但原审判决却让竞秀快捷酒店赔偿速洁汽车服务公司经济损失33600元，又按照过错责任原则让竞秀快捷酒店承担赔偿责任，显然原审判决适用法律前后不一，自相矛盾。2、原审判决竞秀快捷酒店赔偿速洁汽车服务公司33600元经济损失于法无据、显示公平。原审判决的法律依据有两条，即《民法通则》第四条和《合同法》第九十四第五项，而该两条法律规定均找不到竞秀快捷酒店赔偿速洁汽车服务公司33600元的理由，况且也没有任何法律规定竞秀快捷酒店因不可抗力不能履行合同时，需要向速洁汽车服务公司承担赔偿责任。原审判决认为：“政府行为的情势变更双方无过错，但速洁汽车服务公司因此受到经济损失竞秀快捷酒店应当承担一定的补偿责任，按照违约责任的百分之七十予以补偿即33600元，由此可见，原审判决虽然认为竞秀快捷酒店无过错，但仍判决竞秀快捷酒店承担33600元补偿责任。而原审判决对于竞秀快捷酒店因政府拆迁行为而造成的经济损失却视而不见，如果按照原审判决的逻辑思维考虑，竞秀快捷酒店显然不应当全额退还速洁汽车服务公司的房屋租赁费71890.41元，因竞秀快捷酒店并非该租赁房屋的所有权人，也只是该租赁房屋所属整栋楼房的承租人，竞秀快捷酒店对此整栋楼房举债进行了装潢，而速洁汽车服务公司租赁的房屋只是竞秀快捷酒店转租一层楼房的一间房屋，且速洁汽车服务公司在该楼房2-4层同时也经营着酒店服务业务，政府的拆迁行为给竞秀快捷酒店造成了上百万的经济损失，原审判决为何不让速洁汽车服务公司也分担竞秀快捷酒店的经济损失呢。竞秀快捷酒店在此次拆迁过程中不存在任何过错，原审判决出于公平考虑，竞秀快捷酒店既不应当退还全部租金，更不应当赔偿33600元经济损失，否则该判决释明竞秀快捷酒店也应当向一手出租人主张损失。3、原审判决诉讼费全部由竞秀快捷酒店承担实属错误。速洁汽车服务公司在一审程序中要求竞秀快捷酒店退还房屋租金71890.41元，赔偿其经济损失432000元，并支付48000元违约金，其请求的金额高达551890.41元。原审判决支持速洁汽车服务公司105490.41元，该数额与速洁汽车服务公司请求的551890.41元相差将近45万元，即速洁汽车服务公司的大部分诉讼请求没有得到原审判决的支持，速洁汽车服务公司诉讼请求中45万元属于败诉部分，其相对应的诉讼费也相应由速洁汽车服务公司承担。综上所述，请求撤销原审判决第二项，改判竞秀快捷酒店不承担任何赔偿责任；请求依法撤销原审判决关于诉讼费承担的判决，改判原审诉讼费由速洁汽车服务公司自行承担80%的比例。二审上诉费由速洁汽车服务公司承担。
针对竞秀快捷酒店的上诉，速洁汽车服务公司辩称，速洁汽车服务公司认为竞秀快捷酒店的上诉理由与答辩的理由均不能成立。本案涉及到的政府行政行为非不可抗力，而情势变更也是比较模糊的，情势变更是由于相关的法律规定的，情势变更的认定并不影响赔偿，事实上政府的行政行为实际上属于情势变更的范畴。对于速洁汽车服务公司实际造成的损失，竞秀快捷酒店在政府拆迁的时候政府是给了竞秀快捷酒店赔偿的，但竞秀快捷酒店拿了政府补偿并没有给了速洁汽车服务公司，竞秀快捷酒店获利的同时应当考虑到速洁汽车服务公司的存在。从合同角度分析竞秀快捷酒店是存在违约的责任，速洁汽车服务公司的损失是合理的损失，因此竞秀快捷酒店是应当进行补偿速洁汽车服务公司。综上所述，原审认定退还剩余时间段的租金是非常正确的，双方当事人也并无异议，只是原审判决竞秀快捷酒店补偿速洁汽车服务公司约定损失48000元的70%即33600元是错误。请求二审法院支持速洁汽车服务公司的诉讼请求。
二审庭审过程中查明，本案所涉的租赁房屋并非竞秀快捷酒店所有，竞秀快捷酒店也是从案外人处租赁而来。其他事实与原审查明的事实一致，本院予以认定。
本院认为，本案所涉双方签订的租赁合同确实系双方当事人的真实意思表示，也不违反法律规定，合法有效。本案争议的问题，即本案所涉的房屋系政府统一规划进行拆迁，给当事人造成的损失应如何认定、如何赔偿的问题。本案的政府具体行政行为非不可抗力，根据现行的法律政策，政府在拆迁改造过程中，对所涉房屋的所有人依法进行赔偿是不争的事实。政府的具体行政行为应当属于情势变更，而事实上政府的该具体行政行为是不应抗拒或阻碍的，故由于本案所涉房屋属于政府统一规划的拆迁范围，从而导致本案所涉的租赁合同无法继续履行，合同目的不能实现。原审法院依据本案查明的事实，判决上诉人竞秀快捷酒店退还速洁汽车服务公司自2015年5月10日至10月20日未履行合同期间的租赁费用共计71890.41元是正确的，本院予以认定。虽然由于政府行为的情势变化，双方在履行租赁合同过程中均无过错，但并非无过错的行为对造成的损失就一概不予赔偿，本案中速洁汽车服务公司因此确实存在一定的经济损失问题，原审判决依据无过错责任的原则，判令上诉人竞秀快捷酒店对给速洁汽车服务公司造成的损失承担一定补偿责任即补偿33600元并无不妥。根据合同相对性原则，竞秀快捷酒店可以通过其他合法途径请求责任方给予其一定的补偿或赔偿。对于上诉人速洁汽车服务公司上诉提出本案政府行为不属于不可抗力的主张，本院予以认定。但是，速洁汽车服务公司上诉要求由竞秀快捷酒店承担其全部的损失48万元，首先，双方签订的租赁合同期限为两年，现已履行一年半之久，速洁汽车服务公司对其装潢及经营损失要求竞秀快捷酒店予以赔偿，确实于法无据，且也不符合公平原则。其次，从本案查明的事实看，竞秀快捷酒店并非本案所涉房屋的所有权人，竞秀快捷酒店作为承租人也存在一定的损失，其也属于损失的承担者。第三，双方的损失在租赁合同中就有明确约定，因此，根据本案的实际情况原审已判令竞秀快捷酒店承担约定损失的70%，原审判决已充分考虑到责任与赔偿相适应的问题，原审判决并无不当。综合以上情形速洁汽车服务公司的上诉请求，理由不当，证据不足，本院不予支持。对于竞秀快捷酒店上诉提出自己作为承租者，也是此次拆迁过程中的受损者，不应当再赔偿速洁汽车服务公司，但按照合同相对性原则，确实本案所涉的租赁合同并未到期，因此所造成的损失竞秀快捷酒店应当承担一定的补偿责任，且其承担责任后可以通过合法途径向责任方予以主张。竞秀快捷酒店所述的无过错而不应当承担补偿或赔偿责任的意见，有悖法律规定，本院不予支持。对于竞秀快捷酒店上诉提出诉讼费的承担问题，原审在诉讼费用的承担方面，确实存在显失公平的问题，故竞秀快捷酒店的该项诉请，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，应予维持。对原审诉讼费的问题可适当予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十三条第（三）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审诉讼费4659元，二审诉讼费9140元，共计13799元，由上诉人山西快客速洁汽车服务有限公司负担10000元。太原市万柏林区竞秀快捷酒店负担3799元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 涛
审判员 孙广金
审判员 郝文晋
二〇一六年六月八日
书记员 米 鑫