广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）惠城法民一初字第1571号
原告周竟峰。
委托代理人吴锋彬、范丽云，广东标远律师事务所律师。
第一被告钟柳燕。
委托代理人曾建勇、曾彬，广东伟伦律师事务所律师。
第二被告惠州市隆塬房地产代理有限公司，住所：惠州市惠城区世贸中心第36层。
法定代表人黄秋玲，总经理。
委托代理人戴晓雯，系公司职员。
委托代理人陈映，系公司职员。
原告周竟峰诉被告钟柳燕、惠州市隆塬房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周竟峰及其委托代理人吴锋彬、范丽云，第一被告钟柳燕的委托代理人曾建勇，第二被告惠州市隆塬房地产代理有限公司的委托代理人戴晓雯、陈映到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周竟峰诉称，2013年6月20日，原告与被告钟柳燕在惠州市隆塬房地产代理有限公司签订《委托代办合同》（编号：NO.Lyl001519）约定：被告将其所有的位于惠州市麦地南路21号润丰苑9B1房（房地产证号：第××号）以伍拾贰万元整卖给原告；原告以银行按揭方式购买此物业；原告向被告钟柳燕支付定金人民币20000元；双方对其他事项均有约定。2013年6月20日，原告向被告钟柳燕支付定金人民币20000元整，被告钟柳燕向原告出具收据一张。2013年6月23日，原告委托中介惠州市隆塬房地产代理有限公司（下简称隆塬公司）向建设银行惠州分行申请按揭贷款时，被告知：该楼房属于九层以上的楼梯房且楼龄较长，银行对于该类楼房不予办理按揭。原告认为：原告与被告钟柳燕之间签订的房屋买卖合同因为银行不予办理按揭贷款，导致原告无法履行付款义务。银行不予办理房屋按揭手续，属于不可抗力。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”、《中华人民共和国民法通则》第一百零七条、第一百三十四条的规定，原告与被告钟柳燕之间签订的房屋买卖合同因不可抗力原因应当予以解除，被告钟柳燕应当返还原告的定金20000元，并赔偿原告的利息损失。原告多次向被告要求返还定金，但被告钟柳燕予以拒绝。被告隆塬公司作为办理二手房屋买卖的中介机构，应当清楚楼龄较长且属于楼梯房顶层属于银行拒绝办理按揭贷款的类型，但是被告没有告知，存在过错，应当依法承担过错责任，并收取原告的中介费3000元应当予以退还。原告因被告隆塬公司的错误行为导致原告支付被告钟柳燕房屋定金20000元，被告依法应当承担连带赔偿责任。基于上述事实和理由，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求，判令：1、解除原告与被告钟柳燕之间于2013年6月20日签订的房屋买卖合同；2、被告钟柳燕返还原告支付的定金20000元并赔偿原告的利息损失101元（具体从2013年7月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至清偿之日，暂计算至2013年8月1日为101元）；3、解除原告与被告惠州市隆塬房地产代理有限公司2013年6月20日签订《委托代办合同》，被告惠州市隆塬房地产代理有限公司退还原告支付的中介费3000元，并对被告钟柳燕返还定金承担连带赔偿责任；4、本案案件受理费由被告承担。
第一被告钟柳燕答辩称，一、被答辩人与答辩人以及惠州市隆塬房地产代理有限公司（下称隆塬公司）所签订的《委托代办合同》合法有效，任何一方均应依约履行。上述三方于2013年6月20日就被答辩人购买答辩人名下位于惠州市惠城区麦地南路21号润丰苑9B1房事宜达成协议，并签订了《委托代办合同》，合同中除了约定委托办证的事宜外，还清楚地约定了答辩人与被答辩人之间关于房屋买卖的相关内容，约定内容系双方的真实意思表示，因此答辩人与被答辩人之间关于房屋转让的合同已经成立并生效。同日，被答辩人交付购房定金人民币20000元，相应的定金条款也即生效。双方应依约履行各自合同义务。二、合同签订后，答辩人依约履行了为被答辩人保留房屋的义务，被答辩人也依法依约履行继续购买的义务。答辩人作为出卖人，在收受定金后积极履行了为被答辩人保留房屋的义务，而因此丧失转让给其他购买人的机会，被答辩人也理应依约积极履行继续购买的义务，否则双方的权利义务不对等，答辩人的损失将无法救济，更是损害了合同的公平性原则。被答辩人应力所能及地维护合同的继续履行，否则需承担违约责任。三、被答辩人对于“不能办理按揭”仅属于道听途说，在未取得银行机构正式书面说明就妄下结论并阻却合同继续履行，体现了被答辩人消极履行合同的态度，充分表明其单方原因阻却合同继续履行，已构成违约。1、被答辩人提供的“不能办理按揭”的说法仅来源于隆塬公司工作人员以及其在诉状中所提到的银行工作人员，上述人员的个人看法不能取代银行的正式决定。2、在没有得到银行确切的说明前，被答辩人妄自认为涉案房屋不能办理按揭而阻却合同的继续履行，其行为已构成违约。四、选择通过办理按揭贷款的方式购买房屋是被答辩人的合同义务，最终无法办理按揭的，被答辩人应承担相应的法律责任。被答辩人购买答辩人房屋的方式有多种，既可通过一次性付款，又可通过分期付款或本案所选择的办理银行按揭贷款等方式，无论哪种方式，只要被答辩人作出选择，即构成被答辩人合同义务，如被答辩人不能履行该义务构成违约的，应承担违约责任。且被答辩人在做选择前理应充分谨慎，并就涉案房屋能否办理银行按揭应作先期了解，否则，如造成合同最终失效或解除，应承担缔约过失责任。无论是何种责任，综合本案应以被答辩人所交定金作为责任担保。五、办理银行按揭贷款是并不是合同目的，只是达成房屋转让的手段之一，即使银行确实不予按揭贷款支持，被答辩人可通过一次性付款等方式促使合同继续履行，而不存在不能实现合同目的之说。综上，被答辩人与答辩人在双方意思表示一致情况下与隆塬公司共同签订了上述房屋委托代办合同，该合同依法成立并生效，合同中关于答辩人与被答辩人之间的约定双方应遵照执行。而答辩人依约履行了为被答辩人积极妥善保留房屋的义务，丧失了向其他人转让的机会，被答辩人也应依法依约履行合同的义务。鉴于被答辩人不顾“不能办理银行按揭”的情况是否客观属实、权威肯定，妄自定论并阻却合同的履行，更不顾合同存在能实现合同的目的而单方不再履行，被答辩人的行为已构成对合同的违约，其依法依约应承担丧失违约金的违约责任。因此，被答辩人请求取回购房定金缺乏事实和法律依据，法院应依法予以驳回。
第二被告惠州市隆塬房地产代理有限公司答辩称，一、答辩人与被答辩人之间是委托代办关系，被答辩人请求答辩人对返还定金承担连带赔偿责任的请求缺乏法律依据。答辩人与被答辩人一、被答辩人二于2013年6月20日签订了《委托代办合同》（编号：1001519），合同第二条第1款和第二款规定“甲方（委托方）委托乙方（受托方）办理产权过户相关手续；甲方（委托方）委托乙方（受托方）协助办理本合同约定物业交易的按揭贷款”，根据合同名称及合同内容可明确答辩人与被答辩人之间是合同法中的委托合同及委托法律关系。答辩人与被答辩人之间并不存在定金关系，不存在答辩人承担定金返还的连带责任。被答辩人一和被答辩人二之间存在房屋买卖关系，被答辩人一向被答辩人二交付定金，被答辩人二开具定金收据给被答辩人一，被答辩人一和被答辩人二之间存在定金关系，定金罚则仅适用于被答辩人一和被答辩人二之间。答辩人并非房屋买卖关系中的当事人，答辩人并不在定金关系中，因此定金罚则不适用于答辩人，答辩人不应承担返还定金的连带赔偿责任。二、答辩人对房屋过户及银行按揭手续相关事宜已尽清楚告知义务和积极履行义务，不存在过错行为。答辩人在接受被答辩人委托时已清楚告知房屋过户及银行按揭手续相关事宜，且过户及按揭流程均在答辩人的营业场所有清晰公示；答辩人积极协助被答辩人办理银行按揭贷款手续，三方于2013年6月20日签署《委托代办合同》，答辩人在被答辩人将资料备齐至答辩人处后，于2013年6月28日将的房屋按揭贷款申请递交到建设银行（横江三路支行），建设银行接受了按揭贷款申请材料并按银行流程安排面签时间，递件时间在建设银行有书面文本记录。在确立委托关系后，答辩人工作人员均积极与被答辩人联系，按揭跟进人员、客服人员、业务跟进人员均多次回访被答辩人跟进单件办理进程。在建设银行对被答辩人按揭贷款申请未获批复时，答辩人亦积极给予专业建议，告知被答辩人一在提供担保人后建设银行可继续受理其按揭贷款申请，也告知被答辩人一可到其他银行办理按揭贷款申请。答辩人已进行了准备送件、到其他银行咨询沟通等积极努力，并且已经寻找到了接受单件的其他银行，但是由于被答辩人一不愿意配合，导致最终无法继续进行。三、答辩人不存在过错，按合同约定无需退还代办服务费。答辩人积极履行合同，提供服务，委托事项无法完成并非答辩人的原因造成。根据《委托代办合同》第三条第二款：“若甲方存在隐瞒与该物业有关的重要事实或提供虚假情况、资料等违反诚实信用行为或甲方权利存在瑕疵又或甲方不配合办理产权过户、按揭贷款相关手续，导致产权过户手续无法进行的，乙方所收代办服务费不予退还，作为甲方支付给乙方的违约金。办理产权过户、按揭贷款相关手续已实际支付的费用由甲方自行承担。”被答辩人一无权要求答辩人退还代办服务费人民币叁仟元整。四、部分银行政策微调，不属于答辩人主观恶意告知，不属答辩人存在过错，答辩人不应承担过错责任。该房屋并非属于银行拒绝办理贷款的类型，惠州的建设银行在2013年7月因大环境影响收紧二手房贷，临时调整二手房贷的审批条件；在答辩人与被答辩人签署《委托代办合同》时该房屋完全符合银行按揭贷款条件；但签订合同后2013年7月23日面签时建设银行才告知该房屋按揭贷款申请根据综合考虑不予批复贷款申请（在被答辩人一提供的证据5录音证明中可知是综合原因）。但是，虽然建设银行没有批复该房屋按揭贷款的办理，但当时可通过担保人方式继续在建设银行办理该房屋按揭贷款，也可以到其他银行办理按揭贷款。签订委托代办合同后、单件办理过程中，部分银行对二手房贷款进行微调，并非答辩人可控因素，且答辩人并无隐瞒，同时答辩人积极提供专业建议以使委托事项可继续办理，答辩人不存在过错，不应承担过错责任。综上，被答辩人一要求答辩人退还3000元服务佣金和承担被答辩人二返还定金20000元的连带赔偿责任是缺乏法律和事实依据的。
经审理查明，2013年6月20日，原告周竟峰（甲方）、第一被告钟柳燕（甲方）与第二被告惠州市隆塬房地产代理有限公司（乙方）签订《委托代办合同》（NO.LY1001519），约定：原告购买第一被告所有的位于惠州市麦地南路21号润丰苑9B1房（房地产权证：粤房地证字第××号），总价款为伍拾贰万元整；付款方式为定金为贰万元，除定金外首期款人民币贰拾陆万元于双方到房产管理局更名过户前支付给钟柳燕，尾款人民币贰拾肆万元以银行按揭方式支付，实际以银行批复贷款为准，则首付款相应增加或减少；签署合同后，如因买方周竟峰的原因导致该交易无法正常进行则钟柳燕有权没收已交定金，周竟峰不得要求退还及赔偿，如因卖方钟柳燕的原因导致该物业交易无法正常进行，则周竟峰有权要求退还已交定金，并要求赔偿与定金同等金额人民币20000元的赔偿金；签订本合同之日起3个工作日内甲方将产权过户、按揭贷款所需的全部资料递交给乙方，由乙方协助办理产权过户、按揭贷款等有关手续。同日，原告向第一被告支付定金20000元，并向第二被告支付了服务佣金3000元。后三方因按揭贷款、定金返还等事宜有争议，致使三方无法进一步履行协议。为此，原告诉至本院，请求判如所请。
2013年11月25日，中国建设银行股份有限公司惠州市分行个人贷款中心《复函》：我行于2013年7月1日收到由惠州市隆塬房地产代理有限公司递送的申请人周竟峰关于惠州市麦地南路21号润丰苑9B1房的贷款申请资料。2013年7月23日在与客户面签时已告知周竟峰，因其信用记录不良，提供的银行流水不足，而且无法提供其它收入材料，同时抵押物处于顶楼且楼龄较长，不符合我行贷款条件。
以上事实有《委托代办合同》、定金收据、收款收据、复函及当事人陈述等证据在卷为据，可以认定。
本院认为，原告与两被告于2013年6月20日签订《委托代办合同》，系具有完全民事行为能力的三方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，三方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告、两被告均履行了部分义务，但后来原告及两被告之间在按揭贷款、返还定金等事宜产生争议，系由于原告信用记录不良、提供的银行流水不足，及第一被告所属房产处于顶楼且楼龄较长等因素所导致，且合同履行的基础已经不具备，故三方签订的《委托代办合同》宜解除，不适用定金罚则和违约金条款。按照过错原则，第一被告应将收取原告定金中的10000元予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告与两被告于2013年6月20日签订的《委托代办合同》（NO.LY1001519）。
二、第一被告钟柳燕应在本判决发生法律效力之日起三日内返还定金10000元给原告周竟峰。
三、驳回原告周竟峰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费403元（原告已预交），由原告周竟峰负担201.5元，第一被告钟柳燕负担201.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 方国平
代理审判员 杨 璐
代理审判员 蒋海霞
二○一三年十二月六日一三年十二月三日
书 记 员 刘文娟