广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第661号
上诉人（原审原告）：庄奇才。
被上诉人（原审被告）：钟就娣。
上诉人庄奇才因与被上诉人钟就娣房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第2221号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2002年6月11日，庄奇才作为乙方、钟就娣作为甲方签订了《租赁合同》，约定钟就娣将位于龙岗镇XXXX村XX规划区76、77、78号房屋和空地租给庄奇才使用，合同期自2002年6月15日至2012年6月14日，合同期前五年的每月租金为12800元，以后每年的租金相应增加，其中2010年6月15日至2011年6月15日的月租金为16800元，2011年6月15日至2012年6月14日的月租金为18000元。庄奇才应在合同签订之日向钟就娣缴交押金60000元，合同期满后，庄奇才如能履行所有合同条款，押金归还庄奇才。庄奇才必须在每月5日前缴交当月租金。庄奇才在合同期间未经钟就娣同意不得擅自把经营场地转租、转让给他人经营。庄奇才必须严格遵守合同约定的义务，情况严重时，钟就娣有权终止合同，并没收全部抵押金作违约金。庄奇才逾期不缴交租金，钟就娣有权按每逾期一天加收5‰的滞纳金，若超过一个月未交足租金时，钟就娣有权终止合同，可没收全部抵押金作为违约金。合同期间，如遇政府征地、拆迁或其他不可抗力因素影响合同继续履行时，合同自然终止。合同期满后，在同等条件下，庄奇才享有优先承租权，在合同期间，由庄奇才投资装修及添置的设备、设施及其他不动产部分，在合同期满后无偿归钟就娣所有，动产部分庄奇才应在合同期满后的五天内自行搬走，否则作为自行放弃处理……。
合同签订后，庄奇才当天即向钟就娣缴交了押金60000元和2002年9月份的租金12800元，钟就娣也向庄奇才移交了涉案的房屋和空地。庄奇才在使用涉案房屋、空地的过程中在空地上建造了一层商铺用于出租，该商铺没有办理任何报建、审批手续。2010年6月，涉案房屋被纳入城市旧城改造范围。2011年3月开发商对庄奇才自建商铺里的部分租户进行了补偿，领到补偿款的该部分租户自行离开了庄奇才所建的商铺，但庄奇才、钟就娣因对涉案房屋及庄奇才自建的商铺在补偿问题上产生了争议，涉案房屋没有进行拆迁改造，庄奇才一直在占有、使用涉案的房屋和空地，庄奇才自2011年11月交了该月部分房租后就没有再向钟就娣缴交租金。
原审另查明，涉案房屋系刘XX、徐XX所建，钟就娣于2002年5月2日与刘XX、徐XX签订了《房地产租赁合同》，租期自2002年5月15日至2021年10月15日。涉案房屋具备用地批准通知书、建设工程竣工验收证书、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证。
庄奇才在原审的诉讼请求为：1、钟就娣返还押金60000元；2、钟就娣自2011年3月开始至2012年6月应为庄奇才每月减少租金15000元；3、钟就娣补偿建造商铺费用575000元；4、诉讼费由钟就娣承担。
原审法院认为，庄奇才与钟就娣签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反有关法律的禁止性规定，合法有效，双方均应切实全面履行。根据《租赁合同》第四条的约定，合同期满后，庄奇才如能履行所有合同条款，押金归还庄奇才。根据第七条的约定，庄奇才应当在每月的5日前向钟就娣缴交当月的租金，若超过一个月未交足租金时，钟就娣可没收全部押金作为违约金。本案庄奇才自2011年11月开始就没有向钟就娣缴交租金，其行为严重违反了租赁合同所约定的主要义务，钟就娣有权依据合同约定不予返还押金，庄奇才的该项主张缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。
根据租赁合同的约定，钟就娣是将位于龙岗镇XXXX村XX规划区76、77、78号房屋和空地租给庄奇才使用，由庄奇才缴交租金。从合同约定的内容看，庄奇才每月所交租金系房屋和空地的租金，不包括庄奇才自建商铺，而钟就娣自租赁合同签订后就将涉案房屋、空地移交给庄奇才在使用，因此庄奇才就应当依据合同的约定向钟就娣缴交租金。至于庄奇才诉称的自建商铺因租户搬走导致每月租金减少15000元就要求钟就娣每月减少租金15000元的主张，原审法院认为庄奇才自建商铺的租户搬走不是钟就娣的过错造成的，因此庄奇才的该项主张缺乏法律依据，原审法院亦不予支持。
庄奇才在涉案空地上自行加建的临时建筑无报建手续和产权证明，不属于法院的处理范围，庄奇才应当就该临时建筑向相关行政主管部门申请处理，只有在行政主管部门进行处理后，才可就因履行合同而发生的财产纠纷再向法院提起诉讼，故庄奇才诉求钟就娣补偿建造商铺费用的诉讼请求缺乏法律依据，原审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十一条、第二百一十五条、第二百二十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决：驳回庄奇才的诉讼请求。本案受理费6275元（庄奇才已预交），由庄奇才承担。
庄奇才不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同于龙岗街道办旧城改造时自然终止，属于不可抗力，不属上诉人违约，故被上诉人应当返还上诉人押金。2010年6月，合同满期前二年，涉案房屋被纳入旧城改造范围，2011年3月开发商对上诉人自建商铺的六位租户进行了补偿，（有法院调查取证的笔录为证）其他租户亦拒付租金。因旧城改造（周边整条街道都是在拆建，前后封闭，车辆行人都无法通行），铺面无法正常使用故无法出租严重影响合同继续履行，上诉人仍坚持交租直到2011年11月份，后因无能为力，所以无法再向被上诉人交付租金。根据双方所签《租赁合同》第八条第2点约定“合同期间，如遇政府征地、拆迁或其它不可抗力因素影响合同继续履行时，本合同自然终止”。一审法院认定了涉案商铺属于旧城改造范围，但又认为上诉人拖欠租金属于违约。上诉人认为，从龙岗街道办工作人员及开发商对上诉人商铺的租户商谈补偿之日起，房屋租赁合同便自然终止，不属于上诉人违约。被上诉人依法应当返还上诉人房屋租赁押金。
（二）因旧城改造不可抗力因素导致上诉人租金收入每月减少15000元，被上诉人自2011年3月起至2012年6月应当为上诉人每月减少租金15000元共24万元。自龙岗街道办工作人员对上诉人自建商铺的租户协商补偿事宜之日起，租户便拒付租金。开发商对商铺进行补偿后，因旧城改造，铺面无法正常使用故无法出租严重影响合同继续履行。这属于不可抗力引起的，房屋租赁合同自然终止，不属于上诉人的过错，不应当由上诉人承担租金损失。一审法院认为租户搬走不是被上诉人的过错造成的，虽然租户搬走不是被上诉人的过错，但租户搬走也不是上诉人的过错，不应当由上诉人承担损失。本案纠纷的发生是因旧城改造不可抗力引起。被上诉人从中作梗阻挠上诉人获得自建房屋的补偿款，才导致本案纠纷的发生，被上诉人具有过错。因为龙岗街道办和开发商对上诉人自建商铺的部分租户进行补偿后，有六位租户搬离，上诉人每月减少租金15000元。即使判决上诉人支付租金，故被上诉人不能全额收取租金，被上诉人每月应当为上诉人减少租金15000元共24万元。
（三）由于被上诉人的阻挠，上诉人未得到自建商铺的补偿款575000元，被上诉人应将该款补偿给上诉人。2011年初，龙岗街道将XXXX改造为景观街，龙岗街道办事处旧改办的工作人员曾多次与上诉人协商，同意按2000元／㎡的标准补偿上诉人建造的铺面（2002年6月建造）。由于被上诉人无理阻挠和暗中操作称铺面为其所建，补偿款应由被上诉人所有，导致龙岗街道办旧改办至今未将上诉人自建商铺的补偿款支付给上诉人。上诉人未取得铺面拆迁补偿款的责任在被上诉人，被上诉人应将铺面的补偿款支付给上诉人。正因为被上诉人的无理要求和百般阻挠（涉案房屋所有权由XX村所有，被上诉人租用期为二十年，直接转租给上诉人十年），上诉人得不到应该得到的补偿。也导致政府主导的景观街改造工程不能顺利进行。从而影响整条街道的形象工程，同样使已经改造完工的几十栋业主不能出租造成损失惨重。上诉人自建商铺花费了巨额资金，2002年6月经被上诉同意在280平方米的空地建造的商铺（2003年上诉人所建造并且转租的商铺是被上诉人统一做的租赁合同，2004年开始双方经过几次讨论新建商铺转租的租赁合同的税收和管理费由双方共同承担，并由被上诉人书写上诉人签名），铺面的拆迁补偿款应归上诉人所有。从龙岗街道办工作人员对上诉人自建商铺的租户协商补偿事宜之日起，双方的房屋租赁合同便自然终止，不属于上诉人违约。一审法院单从租赁合同判决，没有考虑旧城改造这一不可抗力因素，上诉人也是受害者，到合同期满共有16个月X15000元=24万元的损失，一审法院适用法律错误。
据此，庄奇才请求本院：1、撤销龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第2221号民事判决；2、依法改判被上诉人返还上诉人押金人民币60000元；被上诉人自2011年3月起至2012年6月每月为上诉人减少租金15000元，被上诉人补偿上诉人建造商铺费用575000元；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
钟就娣答辩称，（一）一审法院判决上诉人庄奇才等迁出涉案租赁物、支付房屋租金、逾期付款滞纳金及上诉人无须返还6万元的押金，并驳回上诉人的全部诉讼请求是正确的。（二）上诉人称涉案房屋租赁合同已经自然终止，没有事实和法律依据，且与事实不符。（三）上诉人要求减少租金没有事实和法律依据。综上所述，请求法院查明事实的基础上，驳回上诉人庄奇才的全部上诉请求。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。上诉人称涉案合同已于2010年6月终止，本院认为上诉理由不充分，首先，涉案合同第八条第2项约定“合同期间，如遇政府征地、拆迁或者其他不可抗力因素影响合同继续履行时，合同自然终止”，是指如遇政府征地、拆迁或其他抗力因素影响导致合同事实上无法履行时，合同自然终止。涉案房产虽于2010年6月被纳入城市旧城改造范围，但截止本案审理终结前仍没有提供证据证实已经进行拆迁改造，上诉人一直在占有、使用涉案房产和空地，以上情况说明，涉案合同并非事实上无法履行；其次，2010年6月涉案房产被纳入城市旧城改造范围时，上诉人并未将涉案房产交还给被上诉人且继续向被上诉人支付租金，被上诉人亦接受上诉人支付的租金，双方实际上仍在履行涉案合同约定的合同义务，双方的行为均表明不因涉案房产被纳入城市旧城改造范围而终止合同。综上，对上诉人的该项主张，本院不予支持。
涉案合同租赁期限于2012年6月14日届满后，上诉人继续占用使用涉案房产，被上诉人对此没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。上诉人自2011年11月开始就没有向被上诉人支付租金，其行为构成违约，原审据此认定被上诉人有权依据合同约定不予返还押金正确，本院予以维持。
被上诉人已按合同约定向上诉人交付了涉案房产及空地，上诉人应当按照约定的租金标准向被上诉人支付租金。上诉人以自建商铺因租户搬走导致每月租金减少15000元为由请求被上诉人每月减少15000元租金的主张，于理无据，本院不予支持。至于上诉人自建商铺的补偿款问题，因该自建商铺为上诉人自行加建的临时建筑，无报批手续和产权证明，能否获得拆迁补偿款及拆迁补偿金额未经合法程序确定，原审据此判令驳回上诉人的该项主张并无不妥，本院予以维持。
综上，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费12550元，由上诉人庄奇才负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚 萍
代理审判员 唐 毅
代理审判员 朱 宽
二〇一三年八月三十日
书 记 员 伍圣权（兼）