上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉民三（民）初字第1312号
原告戚玉祥。
被告上海浙永工贸有限公司，住所地上海市嘉定区安亭镇某某路255号5幢。
法定代表人陈奇，总经理。
委托代理人陈超海，该公司员工。
原告戚玉祥诉被告上海浙永工贸有限公司（以下简称浙永工贸公司）委托合同纠纷一案，本院于2013年11月27日受理后，依法适用简易程序于2014年2月24日公开开庭审理。本案于2014年2月25日依法转为普通程序，由审判员岳华、代理审判员韩颖、人民陪审员居世铸组成合议庭，由审判员岳华担任审判长，并于2014年3月12日再次开庭审理。原告戚玉祥参加了第一、二次庭审，被告浙永工贸公司的委托代理人陈超海参加了第一次庭审。本案现已审理终结。
原告戚玉祥诉称，2010年10月22日，原、被告签订了委托招商协议。原告负责上海市嘉定区某某路255号9-12幢房屋的招商事宜。甲方为被告，乙方为原告。按照协议约定，乙方为甲方负责企划招商工作，商户进驻后，甲方向乙方支付的费用为：1、甲方以乙方将物业出租年租金的12%（含税）付给乙方作为薪资，支付方式为甲方每收到一次物业收入支付给乙方一次并且乙方收到的薪资为税后。2、乙方将四幢房屋按以下租赁价格整幢出租后，甲方按高出租赁价格的30%（含税）支付给乙方招商费，支付方式为甲方每收到一次房屋的租金收入支付一次，四幢房屋的整幢出租底价为：酒店0.6元／每平方米每天、门面0.8元／每平方米每天（河畔二幢楼）、厂房0.55元／每平方米每天；乙方招商出租的整幢房屋的价格底于或等于此价格，甲方不支付乙方任何费用。该协议签署后，原告投入大量的人力、物力、财力为被告开展招商工作。由于原、被告签署的委托协议期限是2010年11月22日至2011年3月30日止。协议到期后，原告经被告公司负责人陈发挥再三挽留并口头承诺被告以原告将物业出租后一年租金的12%（含税）付给原告作为薪资，支付方式为被告每收到一次房屋的租金收入支付一次。整栋出租因被告定价过高而无人问津，后来被告采纳了原告的建议，并承诺原告，酒店按0.6元／每平方米每天、门面按0.8元／每平方米每天（河畔二幢楼）、厂房按0.55元／每平方米每天，如原告出租价格高于以上价格，被告按高出租赁价格的30%（含税）支付给原告作为提成。经原告签约的租赁合同总额为一千多万元，但被告在收到大量物业收入后仅仅支付了原告2011年度薪资21.5万元，其中，现金85000元，另外130000元为用案外人吴霞的租金冲抵。据此，原告诉请要求被告按照21.5万元的标准继续支付原告2012年度、2013年度薪资43万元。对于提成部分，原告将与被告协商或另行诉讼。
被告浙永工贸公司辩称，根据委托招商协议原告的薪资是所招商户一年租金的12%，并不是每年都付给原告12%。支付方式为，被告每收到一户的租金再支付给原告12%的佣金，租户的租金有一个月一付的，有三个月一付的，也有半年一付的。关于提成部分，房子总共有三层，合同约定的提成方式是，整栋出租后的所有楼层平均的单价与底价来比较，超出底价的才有提成。原告是按照他出租的每个商户的价格去与整栋的底价比较，这种计算方式被告不认可。并且，事实上原告未将整栋出租而是分开出租，故提成是没有的。被告与原告签订的委托招商协议期限截止到2011年3月30日，协议期满后，被告公司的陈发挥向原告承诺，期满以后的薪资是按照一年租金的12%算给原告，每招进一个客户，就给原告一年租金的12%作为薪资，提成部分就没有了。原告的佣金已经由陈发挥与原告在2013年7月31日前结算清楚了。结算当日，原告与被告公司代表陈发挥签订补充协议，约定案外人吴霞的原房屋租金已用原告薪资抵扣，从2013年12月1日起由原告按月代吴霞缴纳房屋租金、物业费5150元，原告对于自用多余房屋可以自行转让、出租。对于原告2011年的佣金，被告已经付清，共支付原告239560元，其中，被告给付原告现金85000元，用吴霞的租金抵扣原告的佣金共计154560元。被告未拖欠原告佣金，原告佣金已经结清，要求依法驳回原告诉请。
经审理查明，2010年11月22日，原、被告签订协议书一份，就被告（甲方）委托原告（乙方）对上海市嘉定区某某路255号9-12幢房屋招商达成如下协议：一、甲方将位于嘉定区某某路255号9-12幢房屋，现有空房面积为20000平米物业授权乙方企划营运租赁。在甲方与乙方规定合约期内乙方为甲方招商部经理。二、招商原则：实行包干招商，乙方在招商中发生的费用由乙方承担。三、招商价格：整幢房屋招商的价格最低为：酒店按0.6元／每平方米每天、门面按0.8元／每平方米每天（河畔二幢楼）、厂房按0.55元／每平方米每天。四、乙方为甲方负责企划招商工作，商户进驻后，甲方向乙方总共支付的费用为：1、甲方以乙方将物业出租后一年租金的12%（含税）付给乙方作为薪资，支付方式为甲方每收到一次物业收入支付给乙方一次并且乙方收到的薪资为税后。2、乙方将四幢房屋按以下租赁价格整幢出租后，甲方按高出租赁价格的30%（含税）支付给乙方作为招商费，支付方式为甲方每收到一次房屋的租金收入支付一次，四幢房屋的整幢出租底价为：酒店0.6元／每平方米每天、门面0.8元／每平方米每天（河畔二幢楼）、厂房0.55元／每平方米每天；乙方招商出租的整幢房屋的价格底于或等于此价格，甲方不支付乙方任何费用。3、甲方支付给乙方的费用由甲方代扣代缴各项税收。4、如乙方负责企划招商未有成效无客户签约，使甲方物业没有收益时，甲方不付乙方任何费用。……七、本协议自签订之日起生效，有效期自2010年11月22日起至2011年3月30日止。协议签订后，原告为被告就某某路255号9-12幢房屋进行了招租。2011年2月至2011年5月，被告分四次向原告支付佣金85000元。2013年7月31日，原告与被告就吴霞与被告签订的房屋租赁合同又签订补充协议一份，约定吴霞与被告签订的原租赁合同期限、价格不变，吴霞原房屋租金已用原告薪资抵扣，从2013年12月1日起由原告按约定按月代吴霞缴纳租金、物业费共计5150元，原告对自用多余的房屋可自行转让、出租。原告自行转让、出租合同必须交被告备案。
另查明，2011年4月12日，吴霞与被告签订房屋租赁合同，约定吴霞租赁被告公司位于某某路335弄13、14、15、16号房屋，租赁期限自2011年6月1日至2016年5月31日。该房屋租金为每月9800元整，该房屋的物业费、卫生费为每年6048元。自2011年6月1日起至今，吴霞未向被告支付过租金。
以上事实，有委托招商协议、房屋租赁合同、补充协议、佣金支付明细单、收条等证据以及当事人当庭陈述为证，事实清楚、证据充分，依法予以认定。
本院认为，原、被告签订的委托招商协议系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。关于2011年度原告的佣金数额，被告主张为239560元，其中，现金支付原告85000元，用吴霞租金抵扣154560元。原告主张该年度佣金为215000元，其已收到被告支付的现金85000元，认可用吴霞租金抵扣佣金130000元。本院认为，由于吴霞并未向被告支付过租金，根据原、被告补充协议约定的5150元／月的抵扣标准，从2011年6月1日至2013年12月1日，吴霞租金抵作原告佣金的部分应认定为154500元，2011年度原告的佣金应为239500元。庭审中，原告也认可已收到被告支付的2011年度佣金。现原告认为其诉请被告继续支付2012年度、2013年度的佣金是依据委托招商协议第四条第一项之约定。被告则辩称根据协议该条款，原告的佣金为一年租金的12%而非每年租金的12%。本院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。该条款明确约定的是“甲方以乙方将物业出租后一年租金的12%（含税）付给乙方作为薪资”，结合该条款所使用的文字及租赁行业的惯例，应当认定合同约定的是被告将原告所招租物业的一年租金的12%作为佣金，原告主张按照每年租金的12%收取佣金与合同该条款的约定不符。原告的诉请无合同依据，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告戚玉祥的全部诉讼请求。
本案受理费7750元，由原告戚玉祥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 岳 华
代理审判员 韩 颖
人民陪审员 居世铸
二〇一四年三月二十一日
书 记 员 方 靖
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定合同的真实意思。
……
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。