陕西省商洛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕10民初2号
原告：陕西凯华房地产开发有限公司，住所地商洛市商州区。
法定代表人：郑贤桂，执行董事。
委托诉讼代理人：何忠良，陕西寇弘律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贾龙，陕西秦南律师事务所律师。
被告：陕西正轩商业运营管理有限公司，住所地西安市雁塔区。
法定代表人：田辉，总经理。
委托诉讼代理人：张海燕，陕西永嘉信律师事务所律师。
原告陕西凯华房地产开发有限公司（以下简称“凯华公司”）诉被告陕西正轩商业运营管理有限公司（以下简称“正轩公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月6日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告凯华公司的委托诉讼代理人何忠良、贾龙，被告正轩公司的法定代表人田辉、委托诉讼代理人张海燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告凯华公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付给原告的300万元定金不予返还，归原告所有；2、判令被告赔偿原告违约损失12504039.11元（增加诉讼请求后的总额）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年1月15日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于商洛市商州区西街大都汇F座的“凯华国际购物中心”。合同约定的房屋交付日期不晚于2016年3月28日。合同签订后，被告正轩公司向原告交纳了定金300万元。原告为被告量身定做了房屋内部的水、电、排油烟等工程，达到了约定的交房标准。原告多次向被告交房，但被告总是推三阻四，故意拖延，造成收房时间延后三个月。后被告依据合同约定的单方解除权，单方解除了合同，因此给原告造成了巨大经济损失。请求法院判如所请。
被告正轩公司辩称，原告迟延交房三个月属违约，应双倍返还定金；被告不存在任何过错，租期未起算，不存在租金损失，房屋闲置损失与被告无关，因系原告违约，被告也无须赔偿广告牌的损失。故，应驳回原告的诉讼请求。
围绕诉讼请求，原告凯华公司提供了以下八组证据：
第一组证据：《房屋租赁合同》及附件二。用以证明双方所签订合同的事实及对工程标准的约定。
第二组证据：《工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》。用以证明出租房屋已具备出租基本条件。
第三组证据：
1、门斗工作联系单、工程审核报告书、竣工验收报告单；
2、扶梯不锈钢装饰工程承包合同、工程审核报告书、工程量现场收方单、工程质量初验单；
3、中庭护栏工程联系单、图纸、工程竣工验收单；
4、电气改造工程承包合同、工程质量竣工验收单；
5、给排水改造工程施工合同、工程审核报告书、现场确认单；
6、油烟井道工程施工合同、工程审核报告书、工程质量验收单；
7、天然气管网铺设、隔油池、化粪池工程月形象进度审核表、单位工程造价汇总表。
该组证据用以证明，原告履行了主要合同义务，改造完成了门斗、扶梯装饰、中庭护栏、电气、给排水、油烟竖井、隔油池、化粪池等工程。
第四组证据：
1、被告提供的图纸邮寄单；
2、对工程做法及标准发生争议的往来信件；
3、被告确认烟道竖井位置的电子邮件。
该组证据用以证明门斗、中庭护栏、烟道竖井等工程未在6月28日前完工，是因为被告提供图纸、确认烟道竖井位置迟延或提出不合理标准造成的。
第五组证据：原、被告双方往来的纸质函件、微信聊天记录、电子邮件、会议纪要。用以证明原告履行了通知交房的义务，被告故意不接收房屋，拖延时间，被告提出了合同约定之外的条件。
第六组证据：正轩公司营业执照。用以证明正轩公司注册资本只有500万元，无力履行3000万元的合同。
第七组证据：
1、配电箱发票84000元及该笔款银行转账单；
2、人工费发票35000元及该笔款银行转账单；
3、原告公司工程合同款项支付签审单，证明排油烟井施工工程款82000元；
4、配电箱银行转账单75600元；
5、劳务费发票255913元及该笔款银行转账单；
6、工程款银行转账单356001元；
7、锅炉天然气管道工程施工组织安装合同及费用汇总表；
该组证据用以证明原告进行工程改造支出的费用。
第八组证据：
1、正轩公司的承诺书；
2、照片；
3、发光字制作及安装工程承包合同；
4、工程质量保修书；
5、发光字报价及汇总表；
6、发光字设计图；
7、制作LED显示屏发票。
该组证据用以证明被告拆除原告待租房屋楼顶的广告牌给原告造成的损失。
对原告提供的上述证据，被告质证意见如下：
对第一组证据真实性无异议。第二组证据与本案无关联性。第三组证据证明的工程并没有在双方约定的交工时间3月28日完成，可以看出首先违约的是凯华公司。第四组证据，我们在3月4日邮寄的纸质的图纸，该证据我们是认可的；对于工作联系单真实性和证明目的我们均不予认可；烟道竖井我们在2月20日已经将相关的图纸提供给凯华公司，直至4月份凯华公司才进行的确认，凯华公司提出烟道竖井与建筑结构有冲突的时间确实4月23日，导致合同迟延的原因在凯华公司。第五组证据，联系函真实性没有异议，对证明目的有异议，履行交房义务应该按照合同约定条件，但是凯华公司一直没有完成交房条件，正轩公司没有恶意拖延；补充协议没有签署没有生效，只是证明一个磋商的过程。第六组证据，真实性没有异议，我们的注册资金和我们是否能完成租赁没有关系。第七组证据的真实性和目的性均不认可，发票和银行回单看不出是那些项目进行改造的花费。第八组证据中的承诺书真实性没有异议，对其他证据的关联性和目的性有异议，因为本案合同未履行的原因在凯华公司，正轩公司不应赔偿。
2017年4月27日，凯华公司又向本院提供了一份其与西安致信商业管理有限公司签订的招商代理服务合同及付费发票、银行付款回单。用以证明其于2016年8月23日与其他公司签约积极招商。对上述证据，正轩公司认为已经超过了举证通知书规定的举证期限，故不予质证。
被告正轩公司提供了以下证据：
第一组证据：房屋租赁合同及附件二。用以证明凯华公司迟延三个月仍不能交房，正轩公司有权解除合同，凯华公司应双倍返还定金。
第二组证据：收据。用以证明正轩公司已经向凯华公司支付定金300万元。
第三组证据：1、六封电子邮件；2、会议纪要；3、公证书。六封电子邮件用以证明被告向原告发出相关工程的提资图、初步验收问题清单、催告函、烟道井位置及尺寸确认函等，连同3月3日会议纪要、公证书，证明原告未能按时交付符合交房条件的房屋。
第四组证据：正轩公司2016年2月1日发送的电子邮件。用以证明其向凯华公司发送了关于广告位申请的公函，其使用广告牌是经原告同意才使用的。
第五组证据：视听资料。4月7日和5月10日的录音资料，和5月10日的照片，用以证明截止4月7日天然气、烟道竖井、隔油池等尚未施工，截止5月10日自动踏步电梯装饰、给排水工程、门斗、中庭护栏、天然气室外市政工程等均未完成整体施工。
第六组证据：电子邮件、合同解除告知函、快递单。用以证明被告已经将解除合同的通知送达原告。
原告凯华公司对被告上述证据质证意见如下：
对原告第一组、第二组证据的真实性不持异议。对第三组证据中的公证书系违法进行的公证，不予认可，对3月4日和4月25日的电子邮件认可，其余电子邮件均属断章取义，不认可，对3月3日会议纪要认可。对第四组证据，电子邮件的真实性认可，但正轩公司有赔广告牌费用的承诺，应当赔偿。第五组证据，录音的时间、地点、谁录的音、是否完整不能反映，具体的发言人不能反映，所以该证据不符合法定的形式要件，同样，照片形成的时间，地点等不能反映，也不符合证据的形式要件，不予认可。对第六组证据真实性认可，但不认可《解除合同告知函》的效力，因正轩公司无权解除合同。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对上述真实性无异议的证据，虽然或在关联性，或在证明目的方面双方有争议，本院认为这些证据均能证明案件相关事实，并且来源合法，故本院予以确认并在卷佐证。对双方争议较大的证据，本院分析认定如下：
1、对被告第三组证据中的公证书（及所附照片），因公证违反执业区域的规定，属违法公证，故本院不予认定；
2、被告的第四组证据，录音证据的具体发言人是谁不清楚，照片形成的时间、地点无法判断，故该组证据本院不予认定；
3、原告第四组证据中的工作联系单，因系单方形成，对方不予认可，故本院不予认定。
4、原告第七组证据，改造花费的相关单据，此部分证据客观真实、来源合法，能证明改造花费的情况，本院予以认定。
5、原告第八组证据中“御湖公馆”几个发光字及LED显示屏的照片和花费票据，与本案没有关联性，故本院不予认定。
6、凯华公司与西安致信商业管理有限公司签订的招商代理服务合同及付费发票、银行付款回单，该证据虽然是在庭审之后提供，但客观真实，能证明凯华公司与正轩公司解除合同后与其他公司签约招商的事实，故本院予以认定。
根据本案证据，本院确认如下事实：
2016年1月15日，原告凯华公司（甲方）与被告正轩公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，该合同约定的主要内容有：一、租赁房屋坐落于商洛市西街﹒大都汇F座“凯华国际购物中心”，房屋计租面积为29000平方米，租赁范围为地上一层至五层剔除五层影院面积及一层西侧一间中国联通公司房屋面积剩余的全部房屋；二、租赁房屋交付时间暂定2016年2月28日，不晚于2016年3月28日，甲方应向乙方交付符合交房基本条件的房屋；三、租赁期限为20年，自房屋交付之日起八个月内为乙方的免租期（含装饰装修期）；四、合同签订后七日内，乙方应一次性向甲方交纳定金人民币叁佰万元整，甲方将房屋交付乙方后，该叁佰万元定金中贰佰万元转为房屋租赁押金，壹佰万元抵作租金；五、第一年租金14301420元，第二年至第三年租金为14997420元，租金自第四年起递增6%，每三年为一递增期，递增标准为6%，直至本合同期满；六、租赁房屋的交房基本条件详见合同附件二；七、甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，甲方退还乙方押金及剩余租金：1、经乙方书面催告后，甲方未在合理期限内履行本合同第8.1条约定义务（主体结构问题），致乙方无法正常使用的；2、甲方无正当理由干预乙方经营，致乙方无法正常使用租赁房屋的；3、甲方承诺的交房日期迟延三个月仍不能交付给乙方使用的；4、甲方交付给乙方的房屋达不到交付标准，经乙方书面催告后在二个月内仍不能正常使用的；八、甲方违约责任：甲方承诺的交房期限不晚于2016年3月28日，如每迟延一日，甲方应向乙方支付每日贰万元的违约金，迟延超过三个月，仍不能向乙方交付房屋时，乙方可以解除本合同，甲方应双倍返还定金；九、乙方违约责任：非甲方原因，乙方如在2016年10月1日未开业经营，每迟延一日，乙方应向甲方支付每日贰万元的违约金，迟延超过三个月仍未开业经营的，甲方有权单方解除合同，除没收乙方贰佰万元租赁押金为，乙方还应支付本合同解除前的租金，并赔偿甲方的损失，乙方应按照合同约定向甲方支付租金，每迟延一日，按应支付租金的日千分之一向甲方支付违约金，迟延超过三个月时，甲方有权终止本合同，除没收贰佰万元租赁押金外，乙方应支付相当于本年度租金数额的违约金，甲方尚有其他损失的，乙方还须赔偿。
合同签订后，被告依照合同约定，向原告交纳了定金300万元。2016年2月25日，原告向被告发出了《交房通知》，被告于2016年3月3日对租赁房屋进行验收，验收后，被告认为门斗、中庭护栏及扶梯工程等不符合合同附件二的约定，为此，双方经过当日的谈判形成了一份书面的会议纪要，约定了后续需改造的17个项目。之后，双方对租赁房屋需如何改造，是否符合合同约定的条件不断发生争议并不断进行磋商。2016年7月7日，原告收到了被告发出的《合同解除告知函》。原告于2016年7月18日就被告解除合同对己方造成的损失问题向法院起诉。后因故撤诉，至2017年1月又重新起诉，法院受理。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及其附件、会议纪要等，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。因原、被告双方对解除《房屋租赁合同》意见一致，该合同已经解除。但合同解除后，违约方应依约依法承担相应责任。本案原、被告双方对定金是否返还及违约损失的赔偿存有较大争议。
通过开庭审理，本案形成的争议焦点为：1、被告正轩公司是否有违约行为；2、定金是否退还；3、原告凯华公司的损失如何认定。
关于争议焦点一，在被告正轩公司于2016年7月6日发出解除合同通知时，原告凯华公司已经完成了出租房屋的绝大多数改造工程，房屋已能满足基本商业用途，已经基本具备了交房条件。原告通过对外签订一系列建设工程合同，通过改造使出租房屋符合双方3月3日会议纪要的要求，以满足被告的商业需要，部分未完工程可以在进场后的装修期内完成。原告凯华公司在五层墙体抹灰、隔油池、化粪池施工方面存在违约，但这只是一个瑕疵履行的问题，这些项目一定程度的迟延履行并不会影响正轩公司接收房屋和装修，也不会影响开业和经营。本案房屋已经基本上符合了交房条件，正轩公司作为接收房屋的一方，不得根据个别不影响合同目的的对方违约项目而拒绝接收房屋，否则，将构成违约。故，本案被告仅因租赁物的部分瑕疵而拒绝接收房屋，并在双方协商过程中突然单方提出解除合同，显属违约。
关于争议焦点二，本案定金属违约定金，原告凯华公司已经提供了基本符合交房条件的房屋，但被告正轩公司拒绝接收房屋，并单方提出解除合同，实为毁约，其无权收回已支付的300万元定金。原告诉请定金不予返还，应予支持。
关于争议焦点三，原告认为其损失包括工程改造费用、直接租金损失、房屋闲置期间租金损失、广告牌损失。对于工程改造费用，因改造工程后期可以继续利用，故对此项请求本院不予支持。直接租金损失，因交房问题还在双方协商过程中，房屋并未交付，故2016年4月1日至7月6日的直接租金损失本院不予支持。但原告确因被告的违约造成房屋闲置，从后来凯华公司提供的证据来看，凯华公司在2016年8月23日开始与别的公司签订合同进行招商，故本院认为其闲置期间应从2016年7月8日计算至8月22日，共计46日。本院认定房屋闲置损失为14301420÷365×46=1802370元。广告牌拆除损失122339元，是被告的行为造成的，且被告正轩公司有赔偿的承诺，本院予以认定。
综上，在合同的缔结和履行方面，当事人应遵循诚实信用原则，并履行协助义务，尽量促成交易的实现。对本案违约的认定，应探寻签约双方的合同目的，并体现对不诚信一方的负面评价，唯有如此，才能实现鼓励交易、倡导诚信的立法意图。本案原告凯华公司履行合同存在瑕疵，但并不影响正轩公司实现合同目的。被告正轩公司违背诚实信用原则，拒绝接收房屋并单方解除合同，严重违约。原告收取被告的300万元定金可不予退还。因被告正轩公司的违约给原告凯华公司造成的损失本院认定为1802370元，又因定金本身具有弥补违约损失的功能，凯华公司的损失未超出定金所能弥补损失的范围，故对定金不予返还已能体现对凯华公司损失的补偿。另外，对拆除广告牌损失的赔偿，是原、被告双方在本案租赁合同之外约定的内容，正轩公司出具了赔偿承诺，故该损失122339元应在定金之外另行赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、原告陕西凯华房地产开发有限公司收取被告陕西正轩商业运营管理有限公司的300万元定金不予返还；
二、被告陕西正轩商业运营管理有限公司在本判决生效后10日内支付原告陕西凯华房地产开发有限公司广告牌损失122339元。
三、驳回原告陕西凯华房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费96676元，由原告陕西凯华房地产开发有限公司负担77341元，由被告陕西正轩商业运营管理有限公司负担19335元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。
审判长 尤永刚
审判员 卢洛军
审判员 文改云
二〇一七年六月二十八日
书记员 宁 赟