北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第00748号
上诉人（原审被告）北京天地泰房地产经纪有限公司，住所地北京市西城区北三环中路29号3号楼11层1单元1102室（德胜园区）。
法定代表人张杨，总经理。
委托代理人刘风雷，男，北京天地泰房地产经纪有限公司业务经理。
委托代理人孙崇竣，男，北京天地泰房地产经纪有限公司业务主管。
被上诉人（原审原告）王金霞，女。
上诉人北京天地泰房地产经纪有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2013）石民初字第1917号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人北京天地泰房地产经纪有限公司（以下简称天地泰公司）之委托代理人刘风雷、孙崇竣与被上诉人王金霞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王金霞在原审法院起诉称：2012年12月王金霞与天地泰公司签订房屋租赁合同，约定天地泰公司将石景山区X号房屋一间租给王金霞，租期一年，月租金为1300元。签订合同后，王金霞向天地泰公司支付了三个月租金、押金1300元、卫生费365元、维修费63元、有线电视费72元、水电燃气费316元。王金霞近期才知道天地泰公司未经房主同意将客厅打隔断后转租给王金霞居住，房主拒绝继续履行其与天地泰公司的合同。现为维护王金霞合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令解除王金霞与天地泰公司签订的房屋租赁合同；2、判令天地泰公司退还押金1300元、卫生费365元、维修费63元、有线电视费72元、水电燃气费316元，并给付违约金2600元；3、诉讼费由天地泰公司承担。
天地泰公司在原审法院答辩称：不同意王金霞的诉讼请求。王金霞是石景山区X号房屋租户，我公司是上述房屋出租人。后因王金霞不履行合同，拖欠房租，在未交房租的情况下多住了一个月，现在我公司存有王金霞押金，王金霞所述我公司收取相关费用属实。但王金霞违约，押金应折抵违约金。
原审法院经审理查明：2012年12月13日，出租人王志霞（甲方）、承租人宋成刚（乙方）、居间人天地泰公司（丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定了北京市石景山区X号房屋的出租事宜。
庭审中，天地泰公司自认：宋成刚已经退租，但其公司未及时将退租事宜告知王志霞；在宋成刚退租后，其公司与王志霞形成租赁合同关系，继续履行租赁合同，并未经王志霞同意许可，即在房屋内安装隔断墙，又将房屋转租给王金霞、陈志刚、陈爱乐。
2013年1月8日，天地泰公司作为出租方（甲方）及居间方（丙）与王金霞（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》及《安全责任书》，约定：出租房屋坐落于石景山区X号其中一间；租赁期限自2013年1月8日至2013年12月19日；租金每月1300元，押一付三；支付方式：第一次2013年1月8日，第二次2013年2月19日，第三次2013年5月19日，第四次2013年8月19日；第九条合同解除……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：……2、交付的房屋严重不符合合同约定……第十条违约责任……（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金。
合同签订后，王金霞入住房屋，并向天地泰公司支付押金1300元及租金支付至2013年3月19日，另支付卫生费365元、管理费（维修费）63元、有线电视费72元、水电燃气费316元。庭审中，王金霞自认扣除已使用部分水电燃气费用100元。
房屋所有权人王志霞得知房屋安装隔断并转租给王金霞、陈志刚、陈爱乐三人后，于2013年1月开始找到天地泰公司及王金霞、陈志刚、陈爱乐交涉，但未能达成一致意见。2013年3月8日王志霞向王金霞、陈志刚、陈爱乐送达书面通知一份，内容为“我是北京石景山区X号的房主，我并未同意北京天地泰房地产经纪有限公司将我的房屋进行隔断，也未同意其将我的房屋转租给他人。我于近期才得知北京天地泰房地产经纪有限公司未经我同意将客厅打隔断给你其中一间。目前，北京天地泰房地产经纪有限公司还尚欠我押金和其他费用。鉴于北京天地泰房地产经纪有限公司的以上违约行为，我已拒绝继续履行与北京天地泰房地产经纪有限公司的合同，并将到法院起诉对方。为避免你遭受更大的损失，特通知你根据以上情况，采取适当措施保护自己的合法权益”。
2013年3月12日，王金霞、陈志刚、陈爱乐出具证明一份，声明：“我陈志刚、王金霞、陈爱乐于2012年12月租住天地泰中介公司的租房，其间因房主多次来我们租住地，出现了不必要的麻烦，我年前曾与中介公司沟通未果。现据实际情况，我们三家已起诉到石景山区人民法院，现等待法院判决，在判决未下之前，我们三家将延迟房租交款期限”。落款处由王金霞、陈志刚作为三人代表签字。庭审中，王金霞自认其于2013年3月19日搬出涉案房屋。现王志霞已经自行收回房屋。
原审法院认定上述事实，有房屋租赁合同、安全责任书、收据、通知、证明、房产证、收条及双方当事人当庭陈述在案佐证。
原审法院判决认为：因天地泰公司自认在宋成刚退租后，其公司与王志霞形成租赁合同关系，继续履行租赁合同，法院对此不持异议。天地泰公司依法承继与王志霞于2012年12月13日签订的《北京市房屋租赁合同》，系上述合同的房屋承租人。天地泰公司取得涉案房屋承租权后与王金霞签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，应属有效合同，天地泰公司应当按合同约定履行义务。
现天地泰公司未经王志霞书面同意，将房屋打隔断并转租王金霞、陈志刚、陈爱乐，其行为违反了相关法律法规及合同的规定，天地泰公司交付王金霞承租房屋在权利上存在瑕疵，未能履行按合同约定交付适当租赁物的义务，进而导致王金霞无法实现在租赁期限内稳定、无争议使用租赁房屋的合同目的。因此，天地泰公司的行为违反了《北京市房屋租赁合同》第九条第（三）款第2项的约定，王金霞享有合同解除权及依据《北京市房屋租赁合同》第十条第（一）款的违约求偿权。故法院对王金霞要求解除合同、支付违约金的请求予以支持。
因天地泰公司对房屋的出租权存在瑕疵，构成违约，属于可能丧失履行债务能力的情形，王金霞有权依据合同法第六十八条的规定，行使不安抗辩权，有权中止履行支付租金的义务。故法院对天地泰公司主张王金霞逾期支付租金系违约行为的抗辩意见，不予采纳。
现王金霞交纳租金至2013年3月19日，亦于2013年3月19日搬出涉案房屋，故王金霞未拖欠租金，天地泰公司应当将房屋押金退还王金霞。
天地泰公司作为违约方负有证明王金霞使用水电燃气费数量的举证责任，现其未能举证，故法院以王金霞自认扣除数额100元为准，剩余部分费用天地泰公司应予退还。因卫生费、管理费、有线电视费系全年数额，故天地泰公司应扣除王金霞实际租期费用后，予以退还。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除王金霞与北京天地泰房地产经纪有限公司于二零一三年一月八日签订的《北京市房屋租赁合同》；二、北京天地泰房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还王金霞房屋押金一千三百元；三、北京天地泰房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还王金霞水电燃气费二百一十六元、卫生费二百七十四元、管理费四十七元、有线电视费五十四元；四、北京天地泰房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付王金霞违约金二千六百元；五、驳回王金霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
天地泰公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决第四项，改判不支付违约金。上诉理由是：房主王志霞强行收房导致王金霞不能继续居住，我公司并未违约，不应承担违约金。我公司收取的水、电、燃气费用应按实际用量扣除。王金霞在规定时间内未向我公司交纳房屋租金，构成违约。
王金霞答辩称：不同意天地泰公司的上诉请求，同意原审判决。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。以上事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：天地泰公司自认在宋成刚退租后，其公司与王志霞形成房屋租赁合同关系，继续履行租赁合同，本院对此不持异议。天地泰公司在取得涉案房屋承租权后与王金霞之间签订的房屋租赁合同属有效合同，双方均应依约履行合同义务。
现天地泰公司未经房屋产权人王志霞书面同意，将房屋打隔断并分别转租给王金霞、陈志刚、陈爱乐居住使用，违反了天地泰公司与王志霞之间的房屋租赁合同约定，导致王志霞提前收回房屋，王金霞已无法实现在租赁期限内稳定、无争议使用租赁房屋的合同目的。因天地泰公司交付王金霞的承租房屋在权利上存在瑕疵，未能履行按合同约定交付适当租赁物的义务，其行为违反了合同约定，故王金霞要求解除合同及要求天地泰公司支付违约金，符合合同约定及法律规定，原审判决予以支持并无不当。
因天地泰公司对房屋的出租权存在瑕疵，属于可能丧失履行债务能力的情形，王金霞行使不安抗辩权，中止履行支付租金的义务符合法律规定，故本院对天地泰公司主张王金霞逾期支付租金系违约行为的上诉意见，不予采纳。
因天地泰公司的转租行为未经王志霞书面同意，导致王志霞提前收回房屋，天地泰公司与王金霞之间未办理退房交接手续，王金霞在原审庭审中自认已使用部分水电燃气同意扣除费用100元，而天地泰公司未举证证明王金霞实际使用水电燃气的数量，故原审法院以王金霞自认的使用水电燃气费用数额计算剩余部分费用的退还数额并无不当。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费五十元，由北京天地泰房地产经纪有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费五十元，由北京天地泰房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王爱红
代理审判员 李晓龙
代理审判员 赵 蕾
二〇一四年一月十七日
书 记 员 王 梦