江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民再30号
上诉人（原审原告）：卜梅琴，女，汉族，1961年6月9日生。
上诉人（原审原告）：徐建生，男，汉族，1961年5月11日生，无固定职业。
被上诉人（原审被告）：赵素萍，女，汉族，1940年3月10日生。
上诉人卜梅琴、徐建生与被上诉人赵素萍房屋买卖合同纠纷一案，前由南京市玄武区人民法院于2014年2月26日作出（2013）玄锁民初字第629号民事判决，已经发生法律效力。经南京市玄武区人民法院审判委员会讨论决定，于2015年4月23日作出(2015)玄民监字第4号民事裁定书，裁定再审本案。南京市玄武区人民法院再审后，于2015年12月3日作出（2015）玄民再初字第10号民事判决。卜梅琴、徐建生不服，向本院提起上诉。本院于2016年3月18日立案受理。本院依法组成合议庭，于2016年4月6日公开开庭审理了本案。上诉人卜梅琴、徐建生、被上诉人赵素萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年8月29日，原审原告卜梅琴、徐建生诉至南京市玄武区人民法院称，两原告与被告赵素萍及其丈夫李学海于2007年4月5日签订协议一份，约定被告及李学海自愿将坐落于南京市玄武区兴贤佳园修贤苑A32栋某单元504室（系涉案房屋工程编号，以下简称涉案房屋）房屋出售给两原告，两原告支付被告及李学海购房款121705元、好处费3万元。其后，两原告支付了全额购房款、好处费2万元，剩余1万元好处费双方约定过户后再支付，被告及李学海也将涉案房屋交付给两原告，由两原告装修并一直居住至今。现上述涉案房屋已具备上市过户条件，但被告拒绝办理上述房屋的所有权过户登记手续，故诉至法院，要求被告继续履行原、被告及其丈夫李学海于2007年4月5日签订的协议，协助两原告将涉案房屋所有权过户登记至原告卜梅琴一人名下。
原审被告赵素萍辩称，两原告与被告赵素萍及其丈夫李学海于2007年4月5日签订的《双方协议》实质是房票买卖及经济适用房购买权转让协议，该协议违反城市房地产管理法的相关规定，故该协议无效；两原告迄今仅向被告支付了好处费2万元，并未将房款121705元交付给被告及其丈夫李学海；被告名下没有第二套住房，涉案房屋不符合办理经济适用房过户的条件。综上，要求驳回原告诉讼请求。
南京市玄武区人民法院原审查明，2006年10月18日，南京市住房制度改革办公室出具南京市经济适用住房购买通知书一份，内容为：“李学海家庭：根据你的申请，经审核，同意你家庭购买坐落在兴卫村的经济适用住房一套，房屋建筑面积为50平方米左右。”
2007年4月5日，原告卜梅琴、徐建生与被告赵素萍及其丈夫李学海签订《双方协议》一份，协议约定：甲方（即赵素萍、李学海）自愿将涉案房屋由乙方（即卜梅琴、徐建生）购买，该房成交价为人民币121705元整（以实际交款票据为准）；房屋在可办理过户时，甲方第一时间和乙方共同办理过户手续给乙方（甲方无条件提供相关证件）；房屋办理过户手续时所需任何费用均由乙方支付；甲方如有反悔，甲方自愿以现有市场价的两倍返还给乙方等。签订协议当日，两原告支付被告赵素萍及其丈夫李学海购房好处费2万元。
2007年6月8日，被告赵素萍及其丈夫李学海与江苏汇远房地产发展实业公司签订《南京市经济适用住房买卖契约》一份，约定李学海、赵素萍购买涉案房屋，该房屋建筑面积50.42平方米，房款合计118991元等。2008年6月4日，江苏汇远房地产发展实业公司南京小营村分公司向赵素萍、李学海出具了销售不动产统一发票。
2011年3月8日，被告的丈夫李学海因病去世。李学海去世时，其第一顺位继承人为妻子赵素萍、长子李爱龙、次子李爱虎三人。2013年10月29日，江苏省南京市南京公证处出具公证书一份，内容为：“……三、李学海遗留有与赵素萍共有的坐落于南京市兴贤佳园A组团经济适用住房A32幢某单元504室（工程编号）的房产（已交付，建筑面积：50.42平方米，尚未办理房屋所有权证）一处。……因李学海的父母均先于其死亡，长子李爱龙、次子李爱虎均表示放弃继承上述遗产，故被继承人李学海的上述遗产由其妻子赵素萍一人继承。”2013年11月1日，赵素萍取得涉案房屋的房屋所有权证，房屋所有权证确认房屋坐落为南京市玄武区兴贤路6号修贤苑32幢某单元504室。2013年11月13日，赵素萍取得涉案房屋的国有土地使用权证。除涉案房屋外，被告赵素萍名下无其他住房。
审理中，原、被告确认由原告向涉案房屋的开发商支付了全额房款，被告未向开发商支付房款。涉案房屋从交付迄今一直由原告使用。
南京市玄武区人民法院原审认为，原、被告于2007年签订的《双方协议》系双方的真实意思表示，虽然协议主要内容为被告及其丈夫李学海将涉案房屋转由两原告购买，并非将涉案房屋直接出售给两原告，但在其后的协议履行过程中，仍由被告及其丈夫出面购买了涉案房屋及开具购房发票，之后才将涉案房屋交付给两原告，故两原告与被告及其丈夫签订的协议实质仍为经济适用房买卖合同，该合同不违反法律的强制性规定，合法有效。同时，两原告请求法院判令对方履行合同，须该合同有效并且符合法律法规规定的其他条件。根据目前南京市关于经济适用房上市的相关政策，被告赵素萍名下的房产情况不符合办理经济适用房过户的条件，涉案房屋不能办理过户手续，即涉案合同法律上不能履行。原告坚持要求判令被告办理涉案房屋过户手续，不予支持。南京市玄武区人民法院于2014年2月26日作出（2013）玄锁民初字第629号民事判决：驳回原告卜梅琴、徐建生要求被告赵素萍将南京市玄武区兴贤路6号修贤苑32幢某单元504室过户给原告的诉讼请求。案件受理费8050元，由原告卜梅琴、徐建生负担。
本案再审中，原审原告卜梅琴、徐建生诉称，两原告购买涉案房屋时法律和政策没有禁止经济适用房交易，故两原告当时不可能知道涉案房屋属于法律禁止交易的房屋；原审被告是自愿卖房，根据南京市中级人民法院（2014）宁民终字第4208号民事判决，原、被告之间的协议是有效的；请求撤销原审判决，支持其原审诉讼请求。
原审被告赵素萍答辩称，1、根据规定，经济适用房五年内不得转让，原、被告采取规避方式违反管理规定，损害了国家和公共利益，依照合同法第五十二条第四项的规定，协议应当被认定无效；2、涉案房屋的土地性质是划拨用地，根据城市房地产管理法的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按规定报有批准权的人民政府审批。故涉案房屋应当报南京市房改办审批，否则不得上市交易。因被告没有第二处住房，南京市房改办未予审批，因此涉案房屋属于城市房地产管理法第三十八条规定的“法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”，原、被告签订的协议显然违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。请求驳回原审原告的诉讼请求。
南京市玄武区人民法院再审查明的事实与原审一致。
再审另查明，原审判决生效后，赵素萍在南京市玄武区人民法院起诉卜梅琴、徐建生，要求返还涉案房屋。南京市玄武区人民法院判决支持了赵素萍的诉讼请求。卜梅琴、徐建生上诉后，南京市中级人民法院作出（2014）宁民终字第4208号民事判决，认为本案涉案房屋买卖合同合法有效，已被生效判决所确认，卜梅琴、徐建生基于有效合同而占有涉案房屋，属于合法占有，判决撤销原审判决，驳回赵素萍的诉讼请求。目前赵素萍名下除涉案房屋外，无其他房屋；赵素萍目前居住在其儿子李爱龙家中。
南京市玄武区人民法院再审认为，卜梅琴、徐建生与赵素萍于2007年4月5日签订的《双方协议》实为经济适用房买卖合同。根据经济适用房的相关管理规定，当事人在获得经济适用房后五年内不得上市交易。本案《双方协议》签订时涉案房屋不符合政策规定的上市交易条件，故该协议不仅破坏了政府对经济适用房的管理秩序，也损害了国家利益和公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该《双方协议》应认定为无效。无效的合同自始没有法律约束力，故卜梅琴、徐建生要求将涉案房屋所有权过户给卜梅琴的诉讼请求不能成立。综上，原审认定事实清楚，判决结果正确，但对于《双方协议》效力的认定适用法律错误，再审予以纠正。该案经南京市玄武区人民法院审判委员会讨论决定，于2015年12月3日作出（2015）玄民再初字第10号民事判决：维持南京市玄武区人民法院（2013）玄民锁初字第629号民事判决。
卜梅琴、徐建生不服再审一审判决，向本院提起上诉称，1.两上诉人购买涉案房屋时尚没有法律、政策禁止经济适用房交易，故两上诉人当时不可能知道涉案房屋属于法律禁止交易的房屋。2.被上诉人不履行合同是不诚信行为，法院对不诚信的行为应当制裁而非支持。3.再审一审判决与此前生效判决不统一，上诉人与被上诉人签订的买卖合同是双方当事人真实意思表示，应认定合法有效，上诉人支付了全部购房款，该房屋目前两证齐全，被上诉人应当按照双方约定将房屋过户到上诉人名下，再审一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求再审二审法院撤销原审和再审一审判决，维护上诉人的合法权益，将涉案房屋过户到上诉人名下。
被上诉人赵素萍辩称，涉案房屋是当初为丈夫治病才卖给上诉人的，本人没有第二套住房，现居住在儿子家，不能过户的原因是本人现在没有房子住，本人现在要求有房子住。
本院再审二审经审理查明，再审一审查明的事实属实，本院再审二审予以确认。
本案的争议焦点：涉案房屋的买卖合同是否有效。
本院再审二审认为，双方于2007年4月5日签订的《双方协议》实质上是经济适用房买卖合同。经济适用房是政府给予优惠政策，在划拨土地上建设，为解决城市低收入家庭住房困难，向符合特定条件的对象供应的住房，具有维护社会公共利益、社会保障的性质。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第十一条、《江苏省经济适用住房管理办法》第二十七条、《南京市经济适用住房管理实施细则》第四十九条均明确规定，经济适用房五年之内不得直接上市交易，如果五年内因各种原因需要直接上市交易的，政府要优先回购，回购的房屋仍然用于低收入家庭的住房保障。双方在签订协议时涉案房屋还不符合上市条件，该协议违反了经济适用房管理规定，破坏了经济适用房的管理秩序，损害了国家利益和公共利益，应属无效。上诉人卜梅琴、徐建生上诉主张购买涉案房屋时尚没有法律、政策禁止经济适用房交易，故两上诉人当时不可能知道涉案房屋属于法律禁止交易的房屋，经审查，建设部、国家发展与改革委员会、国土资源部、中国人民银行于2004年即制定颁布了《经济适用住房管理办法》，规定了经济适用房上市交易的限制条件，2007年修订后的《经济适用住房管理办法》进一步明确规定了“经济适用住房购房人拥有有限产权，购买经济适用住房不满五年，不得上市交易”。赵素萍和卜梅琴、徐建生在协议经济适用房买卖时，应当知道行政法规对经济适用房买卖交易有明确规定，卜梅琴、徐建生主张购买涉案房屋时尚没有法律、政策禁止经济适用房交易的上诉理由，与本院查明的事实不符，本院再审二审不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条的规定，无效的合同自始没有法律效力。故上诉人卜梅琴、徐建生要求依据无效的《双方协议》将涉案房屋所有权过户给卜梅琴的诉讼请求不能成立，本院再审二审不予支持。至于因合同无效可能给卜梅琴、徐建生造成的损失，权利人可依据合同各方的过错责任依法另行主张权利。
综上，再审一审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决应予维持。上诉人卜梅琴、徐建生的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院再审二审不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持南京市玄武区人民法院（2015）玄民再初字第10号民事判决。
再审二审案件受理费8050元，由上诉人卜梅琴、徐建生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 文
审 判 员 陈红旗
代理审判员 于俊涛
二〇一六年五月十八日
书 记 员 王嘉玉