上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三（民）初字第319号原告上海田富实业有限公司。法定代表人李华。委托代理人何国平，上海嘉澜达律师事务所律师。委托代理人杨锐，上海嘉澜达律师事务所律师。被告上海郎尼家具沙发制造有限公司。法定代表人谢明伟。被告谢明伟。上述二被告共同委托代理人刘威，上海普盛律师事务所律师。上述二被告共同委托代理人陈加颂，上海普盛律师事务所实习律师。原告上海田富实业有限公司（以下简称“田富公司”）与被告上海郎尼家具沙发制造有限公司（以下简称“郎尼公司”）、谢明伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月19日立案受理后，依法适用普通程序于2015年3月6日、4月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何国平参加了二次庭审，二被告的共同委托代理人刘威、陈加颂参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告田富公司诉称：2006年3月29日，原告与被告郎尼公司签订了《房地产转让合同》一份，约定原告将证号为沪房松字（2005）第020043号《上海市房地产权证》、沪房松字（2005）第XXXXXX号《上海市房地产权证》项下房地产以及在该土地上搭建的其他建筑物、配套设施等（以下简称“涉案房地产及配套设施”）一并转让给被告郎尼公司，转让价格为人民币（以下币种同）4，100万，双方并对付款方式进行了约定。合同成立后，原告履行了将合同项下房地产过户给被告朗尼公司以及交付该房地产等全部合同义务，但被告朗尼公司并未全面履行合同义务，到2011年9月仅陆续支付了23，657，036.83元，尚有17，342，963.17元余款至今未付。期间被告郎尼公司曾多次承诺付款，被告谢明伟也承诺承担连带保证责任，但却一再失信。为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告郎尼公司向原告支付房地产转让款（余额）17，342，963.17元；2、被告朗尼公司向原告赔偿自2006年10月2日起至2015年1月12日止期间因逾期付款所造成原告的经济（利息）损失9，663，900元（参照中国人民银行同期贷款基准利率分段计算，详见附件：《利息损失计算表》）；赔偿原告自2015年1月13日起至判决生效日止期间的经济（利息）损失，参照中国人民银行同期贷款基准利率计算；3、被告谢明伟对上述第一、二项诉请承担连带清偿责任；4、被告谢明伟承担保证范围内原告所发生的律师服务费383，000元。被告郎尼公司、谢明伟辩称：对于原告的诉请，二被告均不予认可。诉请1，原告和被告郎尼公司签订的合同只是价值2，900万元的房屋买卖合同，被告郎尼公司是凭着这份合同向房产交易中心办理过户备案，事后被告郎尼公司已支付2，900万的转让款，不再欠付原告；对于利息损失，部分房款是存在逾期，但因为支付完毕了，原告就没再主张，故被告认为没有欠款和利息了；对于律师费，被告无法认可，本案中不存在支付原告律师费的法定和约定理由。对于连带责任，被告朗尼公司已经不再欠款，被告谢明伟也没有必要承担连带清偿责任。经审理查明：2006年3月29日，原告田富公司作为转让人（甲方）、被告郎尼公司作为受让人（乙方），双方签订了《房地产转让合同》一份，约定甲方自愿将下列房地产标的（以下简称“涉案房屋”）转让给乙方：（一）上海市房地产权证沪房地松字（2005）第0200**号占地面积5071平方米、建筑面积1625平方米，沪房地松字（2005）第XXXXXX号记载的占地面积24，780平方米、建筑面积13，964平方米，（二）上述房地产权证土地上甲方搭建的现有房屋等建筑物6000平方米，（三）上述房地产权证土地上现有道路、绿化、围墙、给排水、水电通讯配套设施，（四）上述房地产权证土地上现有食堂、卫生设施；本合同房地产标的转让价格为4，100万元，转让款支付方式：（一）本合同签订之日乙方向甲方支付1，000万元转让款，甲、乙双方共同开始向松江区房地产交易中心办理转让过户手续，（二）在上述房地产标的转让过户至乙方名下当日，乙方办理完抵押贷款后当日向甲方支付1，500万元转让款，（三）剩余1，600万元转让款，乙方分三次支付给甲方，第一次在2006年10月1日之前支付500万元，第二次在2007年10月1日之前支付500万元，第三次在2008年10月1日之前支付600万元；房地产标的实际交付：甲、乙双方办理书面交接手续；交易手续的办理：甲、乙双方共同向松江区房地产交易中心申请办理上述有证部分房地产的过户手续时。合同还对房地产买卖中的其他事宜进行了约定。上述合同签订后，原告按约将涉案房地产及配套设施交付给被告。2006年5月8日，上海市松江区九亭镇久富﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥路XXX号XXX-XXX幢﹤／font﹥房屋被核准登记在被告朗尼公司名下，2013年7月29日，上海市松江区九亭镇久富﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥路XXX号XXX幢﹤／font﹥房屋被核准登记在被告朗尼公司名下。庭审中，原、被告确认双方转让的有证房屋即为上述两个门牌号码下的房屋。2006年3月30日，被告朗尼公司支付原告购房款1，500，000元，2006年9月1日，被告朗尼公司支付原告购房款7，000，000元，2006年9月12日，被告朗尼公司支付原告购房款2，000，000元，2007年9月19日，被告朗尼公司支付原告购房款5，000，000元，2008年1月17日，被告朗尼公司支付原告购房款669，450元，2008年1月17日，被告朗尼公司支付原告购房款141，117元，2008年5月12日，被告朗尼公司支付原告购房款1，000，000元，2008年11月3日，被告朗尼公司支付原告购房款2，000，000元，2009年1月13日，被告朗尼公司支付原告购房款500，000元，2009年12月31日，被告朗尼公司支付原告购房款146，469.83元，2010年3月25日，被告朗尼公司支付原告购房款80，000元，2010年5月19日，被告朗尼公司支付原告购房款220，000元，2010年7月8日，被告朗尼公司支付原告购房款50，000元，2010年9月26日，被告朗尼公司支付原告购房款2，000，000元，2011年1月26日，被告朗尼公司支付原告购房款1，000，000元，2011年2月21日，被告朗尼公司支付原告购房款50，000元，2011年3月1日，被告朗尼公司支付原告购房款100，000元，2011年6月10日，被告朗尼公司支付原告购房款100，000元，2011年9月16日，被告朗尼公司支付原告购房款100，000元，以上共计23，657，036.83元。另查明，2008年11月12日，被告朗尼公司出具承诺书一份，载明因购买原告厂房，至2008年11月12日止，尚欠原告购房款2，168万元多到期未付。今再次向原告承诺，在2008年12月31日之前支付1，000万元，余款在2009年6月30日前付清，如到期未能支付的，则被告同意按原价由原告回购，同时从2008年11月12日起未付款项按年利率6.5%承担逾期支付利息。2008年12月18日，被告朗尼公司又出具付款承诺一份，载明对于拖欠原告的厂房款深表不安和内疚，现承诺付款如下：1、2008年12月底之前支付300万元，2、2009年6月底之前支付800万元，3、2009年12月底之前支付完余款1，069万元。2012年11月12日，被告朗尼公司出具《还款承诺书》一份，载明被告对于所欠厂房购置款未能及时付清，深感不安和内疚，并对所欠房款17，342，963.17元付款计划如下：2013年年底前付400万元；2014年年底前付400万元；2015年年底前付500万元；2016年年底前余款全部付清。若未能按本承诺书及时付款，被告将对未付款项按当期贷款利率支付利息。2014年1月15日，被告朗尼公司再次出具《还款承诺及保证》一份，载明原告2013年12月14日的《催款通知》收悉。被告朗尼公司对未如期兑现2013年年前付400万元的还款承诺，深表歉意和深感内疚。现被告朗尼公司再次就到期应付第一期400万元房款的付款期限作出承诺，即最迟于2014年12月31日之前保证向原告付清，利息视还款情况与进度而定。为保证落实上述第一期的还款以及其余三期的还款，特向原告提供以下担保措施：一、力争在三个月内申请法院撤销对松江区九亭镇久富路XXX号房地产的司法查封，然后将该房地产向原告作抵押担保；二、被告郎尼公司负责人谢明伟先生自愿向原告承担不可撤销的连带保证责任，保证期限自2014年1月16日起至2019年12月31日止，保证范围为被告朗尼公司所欠全部房款本金、所发生的包括但不限于诉讼费、保全费、拍卖费、律师费等一切费用。被告朗尼公司还特别承诺，如被告朗尼公司已承诺第一期及其以后三期还款计划，如有一期未如期兑现的，原告可以一并就全部欠款向被告朗尼公司以及保证人主张权利。被告谢明伟作为连带保证人在该承诺书落款处签署了名字。案外人卓某某在法定代表人一栏签署了名字。2015年2月5日，被告朗尼公司办理的营业执照中载明的法定代表人为谢明伟。庭审中，原告提交了聘请律师合同及发票，证明其律师费诉请的主张，且因为部分房屋已被拍卖，原告主张的律师费作相应调整，只主张律师费15万元。二被告对于该聘请律师合同及发票真实性、合法性没有异议，对其关联性不予认可，二被告认为该律师合同只是由原告向其代理人支付律师费的证明，与本案无关，本案中不存在支持原告律师费的法定或约定理由。庭审中，被告提交了根据法院的调查令向松江区房地产交易中心调取的购买涉案房地产的上海市房地产买卖合同二份，证明本案所涉交易依据应以被告提交的合同为准。原告质证认为，真实性没有异议，但实际不是按照这两份合同履行的，上述二份合同仅是为了避税作的备案，实际是按照双方后续的交易合同履行，即实际履行的是4，100万的合同，根据原告的证据可知，双方都认可实际执行的是4，100万的合同。以上事实，有房地产转让合同、承诺书、付款承诺、还款承诺书、还款承诺及保证、上海市房地产登记簿、付款凭证、聘请律师合同及发票、上海市房地产买卖合同及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：首先，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与二被告对于双方存在房屋买卖合同关系并无异议，但对于实际履行的房地产买卖合同存在异议。对此，本院认为，其一，原告与被告朗尼公司于2006年3月29日签订的《房地产转让合同》中，转让的标的有四项，即不仅包括有证的房地产，还包括涉案土地上搭建的房屋等建筑物6，000平方米、道路、绿化、围墙、给排水、水电通讯配套设施、食堂、卫生设施等，转让价格共计4，100万元，而在松江区房地产交易中心备案的《上海市房地产买卖合同》仅限于有证房地产的交易。其二，二被告对于朗尼公司已付的23，657，036.83元购房款没有异议，但被告朗尼公司在2012年11月12日出具的还款承诺书中载明其尚欠房款17，342，963.17元未付，被告谢明伟对此也没有异议，还于2014年1月15日作为连带保证人签字，上述二笔款项合计为4，100万元。故本院确认原告与被告朗尼公司实际履行的为双方于2006年3月29日签订的总价款为4，100万元的《房地产转让合同》，且双方均应按约履行。其次，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，根据上述查明的事实，被告朗尼公司尚余房款17，342，963.17元未付，且支付条件早已具备，被告朗尼公司应当履行付款义务，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。此外，被告朗尼公司逾期支付上述款项，原告以应付未付的款项为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率向被告朗尼公司主张利息损失，于法不悖，本院予以支持。再次，原告主张被告谢明伟对被告朗尼公司所欠的上述本金及利息损失承担连带责任，符合被告谢明伟在还款保证书中的承诺，于法有据，本院予以支持。至于原告主张的被告谢明伟承担保证范围内原告所发生的律师服务费15万元的诉请，被告虽辩称不存在支持原告律师费的法定或约定理由，但此与被告谢明伟在还款保证书中的承诺不符，本院不予采纳，故对于原告的此项诉请，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国担保法》第二十一条的规定，判决如下：一、被告上海郎尼家具沙发制造有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海田富实业有限公司购房款17，342，963.17元；二、被告上海郎尼家具沙发制造有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海田富实业有限公司上述购房款的利息损失（其中19，500，000元自2006年10月2日起算至2007年9月18日止，14，500，000元自2007年9月19日起算至2008年1月16日止，5，000，000元自2007年10月2日起算至2008年1月16日止，18，689，433元自2008年1月17日起算至2008年5月11日止，17，689，433元自2008年5月12日起算至2008年11月2日止，6，000，000元自2008年10月2日起算至2008年11月2日止，21，689，433元自2008年11月3日起算至2009年1月12日止，21，189，433元自2009年1月13日起算至2009年12月30日止，21，042，963.17元自2009年12月31日起算至2010年3月24日止，20，962，963.17元自2010年3月25日起算至2010年5月18日止，20，742，963.17元自2010年5月19日起算至2010年7月7日止，20，692，963.17元自2010年7月8日起算至2010年9月25日止，18，692，963.17元自2010年9月26日起算至2011年1月25日止，17，692，963.17元自2011年1月26日起算至2011年2月20日止，17，642，963.17元自2011年2月21日起算至2011年2月28日止，17，542，963.17元自2011年3月1日起算至2011年6月9日止，17，442，963.17元自2011年6月10日起算至2011年9月15日止，17，342，963.17元自2011年9月16日起算至本判决生效之日止，以上均按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；三、被告谢明伟对于被告上海郎尼家具沙发制造有限公司的上述第一、二项付款义务承担连带清偿责任；四、被告谢明伟于本判决生效之日起十日内支付原告上海田富实业有限公司律师服务费150，000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费177，584元，由被告上海郎尼家具沙发制造有限公司、谢明伟负担（于判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 张 孜代理审判员 洪 飞人民陪审员 陆瑞兴二〇一五年六月五日书 记 员 李 俊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。