湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开民二初字第04674号
原告长沙人人物业管理有限公司。
法定代表人谭辉虎，总经理。
委托代理人汪铭，系公司员工。
委托代理人童润海，系公司员工。
被告戴建国。
原告长沙人人物业管理有限公司（以下简称人人物业公司）诉被告戴建国物业服务合同纠纷一案，原告于2015年10月16日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由代理审判员李龙挺适用简易程序于2015年11月17日公开开庭进行审理。代理书记员喻艳担任庭审记录。原告人人物业公司的委托代理人汪铭、童润海，被告戴建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告人人物业公司诉称，被告是XXX房屋业主。2006年10月18日，原告与被告签订物业管理协议，对双方的权利义务作了具体约定。但被告违反合同约定，自2008年7月起至2015年10月31日累计欠缴物业管理费4730元。原告通过各种方式进行催缴，但被告仍拒不履行合同约定义务。为此，原告诉至法院，请求依法判令：一、被告戴建国支付欠缴的物业管理费4730元；二、被告戴建国支付违约金4000元；三、被告戴建国承担全部诉讼费用。
被告戴建国辩称，被告房屋在质保期内墙体开裂，报修后，原告曾与开发商协商进行维修但开裂仍严重，影响被告生活。当时被告与原告协商，原告负责人说会将墙体修好，可以缓交物业费，等墙体修好后再交物业费。后来被告陆续与原告协商，但原告至今没有维修好墙体。
经审理查明，2006年10月18日，原告人人物业公司（甲方）与被告戴建国（乙方）签订《住宅物业管理服务协议》，由人人物业公司对XXX提供物业管理服务。协议约定：一、委托管理事项：1、房屋建筑共用部位的维护、养护和管理，共用部位是指业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、走廊通道、房屋主体承重结构部位（包括楼板、屋顶等）、户外墙面等部位；2、共用设施、设备的运行、维护和管理，共用设施、设备是指业主、使用人共同使用的上下水管道、电梯、照明、消防设施、辅助管理系统线路及设备、绿地、路灯、非经营性车场车库等；3、园艺及环境卫生，包括共用绿地、园林等管理和养护，公共环境、房屋共用部位及生活垃圾的清洁卫生；4、安全及消防，包括配合协助公安部门进行安全监控和巡视，维护本物业区域内的公共秩序（不含人身、财产的保险、保管责任）等；5、交通秩序与车辆停放，确保车辆停放有序、交通畅通。二、双方权利及义务：1、甲方对本物业共用部位、共用设施设备、园林绿化、环境卫生、保安等项目进行维护、修缮、服务与管理，依据本协议向乙方收取物业管理费用及其他费用；2、乙方依据本协议向甲方交纳物业管理费用和其他费用。三、物业管理服务质量标准：参照长沙市物业管理优秀住宅区标准进行管理。四、物业管理服务费用及其他费用：1、费用交纳时间为每月8日至15日；住宅物业管理服务费为1.3元／平方米／月；水费按长沙市自来水分类基价标准加8%损耗及二次供水加压成本分摊收取；电费按长沙市供电分类基价加8%损耗收取。2、维修基金的使用由甲方根据实际情况按照有关文件的规定提出年度使用计划，经业主委员会提交业主大会审议批准后或60%以上业主签字同意后实施。五、违约责任：若物业出售商的工程质量（保质期内）、购房承诺等未达到和乙方约定的条件或其他第三方给乙方造成的损失和影响，甲方应从中起协调作用，但乙方不能因协商未果而拒交物业管理费和其他各项费用；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交费用，并有权采取停电、停水措施及从逾期之日起每日按欠费总额的百分之一交纳滞纳金。该协议甲方由原告盖章，乙方由被告签名。
被告戴建国系XXX业主，该房建筑面积XXX平方米。被告因房屋墙体开裂向原告反映情况，原告曾与开发商协商，开发商对墙体维修但未修好，质保期后原告未对墙体进行维修，称其已报修但施工方不愿配合。2014年1月起，物业管理费标准调整为1.55元／平方米／月。被告自2008年7月拖欠物业管理费，原告已向被告书面催收欠缴的物业费。
以上事实，有《住宅物业管理服务协议》、XXX《关于适当调整物业管理费的选票》现场公开统计结果、公证书、邮件回执、调价公示、照片、当事人陈述等证据及庭审笔录在案佐证。
本院认为，一、原告与被告签订的《住宅物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。原告提供物业管理服务，被告应按协议约定支付物业管理费。原告已向被告书面催收欠缴的物业费，被告至今未履行，应承担继续履行的违约责任，即支付自2008年7月至2015年10月欠缴的物业费4730元。二、被告称房屋墙体开裂才拖欠物业费，根据被告提交照片、当事人陈述等证据，可见被告并非恶意拖欠物业费。原告在质保期内虽与开发商协调但没有维修好，在质保期后没有进行维修，墙体开裂严重影响被告生活，足以证明原告的物业管理服务确有较大瑕疵。综上，本院酌情减免被告20%的物业费，被告应交物业费为3784元。原告的物业服务存在瑕疵，对其诉请的违约金，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款、第一百五十七条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十二条之规定，判决如下：
一、被告戴建国在本判决生效之日起10日内向原告长沙人人物业管理有限公司支付自2008年7月至2015年10月欠缴的物业管理费3784元；
二、驳回原告长沙人人物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告戴建国承担。
本判决为终审判决。
代理审判员 李龙挺
二〇一五年十一月二十日
代理书记员 喻 艳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。
宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。
第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。
基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二百七十二条民事诉讼法第一百六十二条规定的各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资，是指已经公布的各省、自治区、直辖市上一年度就业人员年平均工资。在上一年度就业人员年平均工资公布前，以已经公布的最近年度就业人员年平均工资为准。