浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第1150号
上诉人（原审被告）：杭州群丰果品连锁有限公司。
法定代表人：韩树人。
委托代理人：郑志锐。
被上诉人（原审原告）：黄亦。
委托代理人：林清城。
被上诉人（原审第三人）：丁锋。
上诉人杭州群丰果品连锁有限公司（以下简称群丰公司）因与被上诉人黄亦、丁锋房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2013）杭滨民初字第1643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2008年2月25日，黄亦、丁锋分别与浙江香溢置业股份有限公司（以下简称香溢公司）签订商铺租赁合同，租赁位于杭州市滨江区白金海岸花园香溢路（临）66号、58号的商铺，租赁期限自2008年4月25日至2014年4月24日。2010年2月6日，黄亦就上述两商铺与群丰公司签订房屋租赁合同一份，约定由群丰公司租赁该商铺用于商用，租赁期限自2010年4月1日至2014年4月24日止，第一年租金为216800元，以后每年递增5%；租金按年结算，由承租方于每年的3月18日交付。同时合同约定，承租人有下列情形之一的，出租人可终止合同并收回房屋：“擅自将承租的房屋转租的；……拖欠租金累计达1个月；……”合同就违约责任约定：“任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。承租人逾期未交付租金的，每逾期一日，出租人有权按月租金的5%向承租人加收滞纳金”。2010年4月2日，黄亦向群丰公司出具收条一份，载明：“收到群丰果品公司香溢路58、66号商铺押金伍万.房租（2010.4.1-2011.3.31）贰拾壹万陆仟捌佰元整”；群丰公司于2011年3月12日向黄亦支付租金10万元；2011年4月至2013年5月期间群丰公司共向杭州复卿投资管理有限公司（以下简称复卿公司）支付租金共计379353.90元。
另查明，群丰公司在租赁过程中，将58号商铺进行转租。
再查明，香溢公司于2010年8月1日将上述商铺的所有权转让于复卿公司。
2013年10月11日，黄亦诉至原审法院，请求判令：1、解除黄亦、群丰公司于2010年2月6日签订的《房屋租赁合同》；2、群丰公司立即腾空杭州市滨江区白金海岸花园香溢路（临）58号、66号房屋，并将房屋返还给黄亦；3、群丰公司支付黄亦拖欠的租金238281.20元；4、群丰公司支付黄亦拖欠的物业费45600元；5、群丰公司支付黄亦违约金93443.50元；6、本案的诉讼费用由群丰公司承担。诉讼过程中，黄亦撤回第4项诉讼请求。
原审法院认为，一、黄亦及丁锋从房屋所有人处承租涉案商铺转租给群丰公司，房屋所有人收取租金且未对该商铺的转租提出异议；同时，虽黄亦非58号商铺的承租人，但作为该商铺承租人的丁锋同意58号商铺相关权利由黄亦代为主张；且黄亦、群丰公司出于真实意思表示签订了涉案两个商铺的房屋租赁合同一份，合同自成立发生效力并对双方均发生法律约束力，双方应按合同约定履行各自的权利义务。群丰公司关于黄亦主体不适格的异议，依据不足，作为合同的相对人，黄亦可向群丰公司主张就涉案商铺的权利。二、群丰公司确认将58号商铺进行转租，租赁合同约定擅自将承租的房屋转租的，出租人可终止合同并收回房屋，群丰公司未有证据证明转租经过黄亦或丁锋的同意；同时，群丰公司亦未按照合同约定如期足额支付当年租金，故合同解除的条件已经成就，黄亦要求解除双方于2010年2月6日签订的房屋租赁合同的诉讼请求，及群丰公司腾空杭州市滨江区白金海岸花园香溢路（临）58号、66号房屋并返还给黄亦的诉请，该院予以支持。三、按照合同约定，四年租金共计934435.10元，黄亦认可群丰公司直接向复卿公司交付租金的行为，确认群丰公司已付租金696153.90元，现最后一期年租金已届支付期限，群丰公司应支付剩余租金，但双方就群丰公司剩余应付租金的金额有异议，群丰公司认为黄亦于收取第一期租金的同时收取了5万元押金，该5万元押金应与租金相抵扣，黄亦认为5万元是签订合同时作为房租预付款交付的，出具收条当日收取了第一笔租金剩余的166800元。现双方对黄亦收取款项的金额产生分歧，而黄亦作为出具收条的当事人，未能就其主张的事实与收条内容不一致作出合理的解释，且虽合同约定了房租预付款而未对押金作出约定，但由承租人向出租人支付押金也符合房屋租赁中的惯例，故该院对群丰公司的主张予以采信。基于上述查明的事实，该院确认群丰公司未付租金金额为238281.20元，并已另行向黄亦交付押金5万元，就黄亦要求群丰公司支付剩余租金238281.20元的诉请，该院予以支持；同时，该院对群丰公司关于该5万元押金予以抵扣的意见予以支持，故确认群丰公司还需支付黄亦租金188281.20元。四、关于违约金，按照合同约定，第四期租金应于2013年3月18日支付，而群丰公司尚未付清剩余租金，黄亦认为根据合同违约责任的条款，群丰公司逾期未付租金需承担的违约金已达数十万元，故主动调低违约金，以四年总租金的10%向群丰公司主张违约金；群丰公司认为违约金过高要求该院调整。该院认为，违约金以补偿性为原则，以黄亦的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况等因素，黄亦主张的违约金过高，该院酌情予以调整为5万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2014年3月7日判决：一、解除黄亦、群丰公司于2010年2月6日签订的《房屋租赁合同》；二、群丰公司于判决生效之日起30日内腾退杭州市滨江区白金海岸花园香溢路（临）58号、66号房屋，并将上述房屋返还给黄亦；三、群丰公司于判决生效之日起10日内支付黄亦租金188281.20元；四、群丰公司于判决生效之日起10日内支付黄亦违约金50000元；五、驳回黄亦的其他诉讼请求。如果群丰公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6276元，由黄亦负担1766元，由群丰公司负担4510元。黄亦于判决书生效之日起十五日内来该院退还诉讼费用；群丰公司于判决书生效之日起十五日内，向该院交纳应负担的诉讼费（该院开户银行：杭州银行滨江支行；户名：杭州市滨江区人民法院；帐号：78702011307282）。
宣判后，群丰公司不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人一不享有58号商铺相关纠纷的诉权，也无权代为主张，一审法院就58号商铺相关权益作出裁判是错误的。被上诉人二才是58号商铺的承租人，就58号商铺的转租合同纠纷只有被上诉人二才有诉权。被上诉人一与上诉人就涉案两个商铺签订房屋租赁合同的行为是包含两种法律性质的行为，被上诉人一的法律地位完全不同，即针对被上诉人一享有转租权的66号商铺是转租人，针对不享有转租权的58号商铺是代理人。代为签订房屋租赁合同的行为合法有效且产生法律约束力，但并没有在两个被上诉人之间产生权利义务的转移，因此被上诉人一并不能自然取得相应的诉权。在本案诉讼中，被上诉人二作为第三人参与到诉讼中，其所作的同意58号商铺相关权利由被上诉人一代为主张的意思表示不能产生诉权转移的法律效力。无论是同意代为主张还是进行授权处理，其法律本质是诉讼代理行为，诉讼代理行为不会产生诉权转移，同时显然被上诉人一不具备代理资格，故被上诉人二的意思表示是无效的。两被上诉人与上诉人之间的租赁合同纠纷是独立的两个案件，基于被上诉人二并未直接明确的向上诉人主张权利并交纳相应诉讼费，被上诉人二并未能在实体上行使诉权，其在本案中的表述不应产生任何的法律后果。二、上诉人应支付的违约金的金额过高。本案是金钱支付的违约行为，且本案中存在上诉人及涉案商铺所有人均无法联系到被上诉人一，以及存在上诉人直接向涉案商铺所有人缴纳租金等情况，本案中按银行同期贷款利率计算违约金是妥当的。本案中如果合并涉案两套商铺的租金支付情况计算，至2013年3月18日不足的租金金额为318678.20元，至2013年5月1日不足的租金金额为238281.10元，按银行同期贷款利率年利率5.6%计算至一审判决日期2014年3月7日，利息总额仅为13523.35元。一审判决5万元的违约金显然过高。因本案应排除58号商铺的权益，故违约金金额应为6056元。三、被上诉人应承担上诉人被断电期间的经济损失。由于被上诉人未能向涉案商铺所有人支付租金，涉案商铺所有人采取给涉案商铺断电的方式向上诉人施压。一审法院未能查清系认定事实不清。在断电期间，上诉人遭受了巨大经济损失，该经济损失的直接原因在于被上诉人未能及时向涉案商铺所有人支付租金（被上诉人及时向涉案商铺所有人支付租金是涉案商铺租赁合同的内在的应有的义务，是被上诉人享有涉案商铺租赁合同的权利基础），该经济损失应该由被上诉人承担。综上，请求：1、撤销原判，依法改判驳回黄亦就58号商铺相关权益的全部诉讼请求，依法改判上诉人应支付之违约金的金额为6065元（依最后一年不足租金的金额的同期银行贷款利率计算违约金；上诉人不服一审判决部分的总金额为147775元）；2、判令商铺所有人采取断电措施给上诉人造成经济损失由被上诉人予以承担；3、本案一、二审相应诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人黄亦口头答辩称：一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确。本案租赁合同是上诉人与被上诉人之间所签订，第三人丁锋认可上诉人与被上诉人签订租赁合同的行为。且因签订合同时，被上诉人和丁锋是夫妻，所以根据合同相对性原则，一审认定被上诉人有权租出这个58号商铺，其认定事实清楚。因上诉人自2012年起就未按时支付租金，违约时间较长，一审认定的违约金并没有过高。上诉人所说的其他上诉理由均不是新的事实理由。且，所提的其他上诉理由均不存在。所以，综上，请求二审法院维持原判驳回上诉。
被上诉人丁锋同意被上诉人黄亦的答辩意见。
上诉人群丰公司在二审中提交确认函一份，拟证明由于被上诉人没有及时缴纳这个房租，因此房东断电，给群丰公司造成了损失，这个断电的损失应该由被上诉人承担，来抵销上诉人应该支付给被上诉人的款项。
被上诉人黄亦、丁锋二审中未向本院提交新的证据材料。
对于上诉人群丰公司提交的上述证据材料，被上诉人黄亦、丁锋认为，该证据形成时间是2014年1月15日，而一审最后一次开庭是2014年1月24日，所以不属于二审新证据，不同意质证。本院认为，被上诉人黄亦、丁锋的意见成立，该证据不属于二审期间的新证据，不予采纳。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。另查明，在群丰公司与黄亦签订租赁合同时，群丰公司知晓黄亦与丁锋系夫妻关系。丁锋在二审中陈述，2012年左右，其与黄亦离婚。另，二审中，黄亦陈述，案涉66号商铺的所有权人已与群丰公司另行签订房屋租赁合同，案涉的58号商铺已于2014年4月24日被房屋所有权人收回，故对于一审判决第二项内容，上诉人群丰公司已无需履行。
本院认为，首先，关于黄亦是否有权向群丰公司主张58号商铺的出租人权利的问题。虽然58号商铺系丁锋向当时的房屋所有权人香溢公司承租，而转租给群丰公司的租赁合同系由黄亦签订，但是，由于签订上述两份合同时黄亦与丁锋系夫妻关系，群丰公司在与黄亦签订合同时亦明知该事实，且丁锋在本案中明确表示涉及58号商铺的相关权利同意由黄亦主张，故黄亦以自己的名义与群丰公司就58号商铺签订租赁合同系有权处分。现黄亦作为合同相对人向群丰公司主张合同权利主体适格。群丰公司关于出租人是丁锋、只能由丁锋本人向其主张权利的上诉理由
不能成立。其次，关于原审判决确定的违约金是否过高的问题。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，根据双方合同约定，群丰公司应当在2012年3月18日前支付当年度租金239022元，但事实上，群丰公司仅于2012年5月、2012年11月分别径直向当时的房屋所有权人复卿公司支付租金各76562元；根据合同约定，群丰公司应当在2013年3月18日前支付当年度租金250973元，但事实上，群丰公司仅于2013年5月向复卿公司支付租金80397.10元。从上述事实来看，群丰公司自2012年3月19日起就存在未按时且未足额支付租金的违约行为，且拖欠租金的金额较大，故原审法院综合考虑各方面因素，酌情将群丰公司逾期支付租金的违约金调整为50000元，当属合理。群丰公司就此提出的上诉理由亦不能成立。再次，关于群丰公司上诉提出的停电损失问题。鉴于本案系黄亦起诉主张解除合同、返还租赁房屋、支付租金和违约金，群丰公司并未在一审中就停电损失提出反诉请求，且停电事实及对群丰公司造成的经济损失，并不属于《中华人民共和国合同法》第十三章规定的承租人因租赁物瑕疵可主张减少租金的情形，不属于群丰公司所享有的抗辩权的范围，群丰公司需要提出独立的诉讼请求主张该损失。故其二审中提出的该项诉讼请求，不属于本案二审的审理范
围。综上，群丰公司的上诉理由均不能成立。但是，鉴于本案二审程序的启动导致原审判决第一项所确定的租赁合同的解除时间超过了双方合同约定的租赁期限届满之日（即2014年4月24日），故对于原审判决第一项本院依法改判。此外，黄亦在二审中明确表示案涉商铺已经由房屋所有权人收回或者另行签订租赁合同，原审判决第二项群丰公司也无需履行，基于该事实，本院对原审判决第二项也予以改判。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持杭州市滨江区人民法院（2013）杭滨民初字第1643号民事判决第三、四项。
二、撤销杭州市滨江区人民法院（2013）杭滨民初字第1643号民事判决第一、二、五项。
三、驳回黄亦的其他诉讼请求。
一审案件受理费6276元，由黄亦负担1766元，由杭州群丰果品连锁有限公司负担4510元。黄亦于本判决生效之日起十五日内至原审法院退还诉讼费用；杭州群丰果品连锁有限公司于本判决生效之日起十五日内，向原审法院缴纳应负担的诉讼费（该院开户银行：杭州银行滨江支行；户名：杭州市滨江区人民法院；帐号：78702011307282）。
二审案件受理费3256元，由上诉人杭州群丰果品连锁有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 余文玲
审判员 张一文
审判员 金瑞芳
二〇一四年六月九日
书记员 何英杰