湖北省武汉市江夏区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0115民初4617号
原告：刘泽明，男，1972年11月5日出生，汉族，住湖北省广水市，
委托诉讼代理人：龚运明，湖北光谷律师事务所律师。
被告：武汉恒际自动化控制有限公司，住所地湖北省武汉市江夏区经济开发区藏龙岛办事处。
法定代表人：沈振锋，总经理。
委托诉讼代理人：刘沛，湖北中武律师事务所律师。
被告：邹利君，男，1989年9月1日出生，汉族，住湖北省麻城市，
原告刘泽明与被告武汉恒际自动化控制有限公司（以下简称恒际公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。经原告刘泽明申请，本院追加邹利君为本案第三人参加诉讼，因原告刘泽明主张邹利君在本案中承担责任，本院转换邹利君的诉讼主体身份为被告。原告刘泽明及其委托诉讼代理人、被告恒际公司的委托诉讼代理人、被告邹利君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘泽明向本院提出诉讼请求：1.判令撤销原告与被告恒际公司签订的房屋租赁合同；2.判决被告恒际公司退还原告保证金、房租等55280元；3.判决被告恒际公司赔偿原告损失300000元；4.本案诉讼费用由被告承担。本案在审理过程中，原告刘泽明变更上述两项诉讼请求为：2.判决被告恒际公司退还原告房屋租金35280元、履约保证金10000元、合同变更费3000元；3.判决被告恒际公司赔偿原告转让费250000元、相关物业费用16888元、加盟违约金5000元、装修费28112元；并增加一项诉讼请求为：判令被告邹利君与被告恒际公司共同承担第2、3项诉讼请求的赔偿责任。事实与理由：原告于2017年8月14日与邹利君达成了转让门面的协议，邹利君将自己承租被告恒际公司的位于江夏区藏龙岛杨桥湖大道13号科技楼门面转让给原告，在得到被告恒际公司同意后，原告向邹利君支付了转让费20万元整。同时，原告与被告恒际公司签订房屋租赁合同，被告将租赁给邹利君的房屋租赁给原告。在签订租赁合同时，被告称为了便于统一管理，与原告签订租赁合同时，租赁时间是按照邹利君的合同期限签订，并承诺在2018年合同到期后，将与原告重新签订新的租赁合同。原告与被告恒际公司签订租赁合同后，开始对门面进行装修，在装修的过程中，湖北联合一百商业管理咨询有限公司派人阻止原告装修，告知原告，被告在2015年9月份就将该门面租赁给了湖北联合一百商业管理咨询有限公司，租赁期限从2018年10月份开始。原告知道上述情况后，就找到被告，告知被告故意隐瞒该房屋存在租赁的事实，给原告造成损失，要求被告解决上述问题，但被告却故意拖延，不给原告任何答复。原告现装修无法进行，原告已经花费了30万元，如果租赁经营期限不到半年的话，原告继续装修只能让损失扩大。现由于被告隐瞒重大事实，骗取原告签订租赁合同，给原告造成了损失，故起诉。
被告恒际公司辩称，一、我公司系2017年8月21日与原告签订的租赁合同，对原告支付给被告邹利君的转让款是不知情的；二、因为即使原告不租赁该商铺，被告依然能够从邹利君处收取房租，故我公司不存在骗取原告签订租赁合同；三、签订租赁合同时，我公司并未作出租期满后一定会续租给原告的承诺；四、租赁房屋现由原告实际控制，原告应该缴纳租金。五、原告于8月14日向被告邹利君支付了20万元转让费，而原告和我公司于8月21日签订的租赁合同，我公司和被告邹利君没有共同的欺诈和隐瞒，我公司也没有收过原告20万元的转让款，我公司与被告邹利君不应承担连带责任。综上，请驳回原告的诉讼请求。
被告邹利君辩称，我与原告协商转让，并告知被告恒际公司，被告恒际公司遂与原告签订合同。原告当初是有转让意向，我们口头协商好后我才转让给原告，而被告恒际公司与案外人签订合同我并不知情。我与原告协商一致达成了转让费25万元，其中5万元待合同执照注销后支付，变更合同时我的押金也就直接转到原告名下，之后的房租等费用也转给原告，接近8万元，还有3000元的合同变更费是公司要求我交的，当时达成一致后才办理了转让手续。我不应当在本案中承担责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告刘泽明提交的与被告恒际公司签订的《房屋租赁合同》、被告恒际公司出具的收据三张、被告邹利君出具的收条一张、武汉美悦家物业管理有限公司出具的收据四张、被告恒际公司与案外人湖北联合一百商业管理咨询有限公司签订的《房屋租赁合同》、银行交易清单、《房屋租赁合同》项下房屋现状的一组照片；被告恒际公司提交的与被告邹利君签订的《房屋租赁合同》、与原告刘泽明签订的《房屋租赁合同》、收据三份、原告刘泽明与武汉美悦家物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》、《房屋租赁合同》项下房屋的照片一组、被告恒际公司与案外人湖北联合一百商业管理咨询有限公司签订的《房屋租赁合同》、《解除房屋租赁合同通知书》及其邮寄送达回执；被告邹利君提交的与被告恒际公司签订的《房屋租赁合同》，相对方对上述证据的真实性均无异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证，对上述证据的合法性、关联性，在下文中论述。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告刘泽明提交的“武汉吾饮良品餐饮管理有限公司”出具的收据，拟证明因被告恒际公司违约导致原告刘泽明退出连锁加盟经营，原告刘泽明向“武汉吾饮良品餐饮管理有限公司”支付了违约金5000元。由于该收据系案外人出具，该收据上未有本案相对方签名、签章确认，且原告刘泽明未再提交其他证据证明该收据项下款项的支出与本案纠纷存在关联及就该款项的支付向本案相对方进行过通告，故本院在本案中不予确认该单项证据的证明效力；2.被告恒际公司提交的商铺客户转让审核表、商户进场交接表，拟证明与原告刘泽明签订《房屋租赁合同》后，向原告刘泽明收取了租金、变更费、押金、合同项下房屋现由原告刘泽明实际占用、控制。上述证据虽系被告恒际公司自行制作，未有本案相对方签名、签章确认，但当事人均当庭确认上述证据的证明事实，故本院确认上述证据的证明效力；3.被告恒际公司提交的照片一组,拟证明被告恒际公司在案外人湖北联合一百商业管理咨询有限公司经营管理的商铺门口张贴了解除与该案外人签订的《房屋租赁合同》的通知。原告刘泽明以案外人湖北联合一百商业管理咨询有限公司是连锁经营的，该组照片并不能证明案外人湖北联合一百商业管理咨询有限公司已经收讫该通知，且这份解除房屋租赁合同通知书只是被告恒际公司单方出具，并不具有解除合同的法律效力为由不予确认该证据的真实性。由于被告恒际公司提交该证据仅证明张贴了解除房屋租赁合同通知，未主张已与案外人湖北联合一百商业管理咨询有限公司达成了解除《房屋租赁合同》的合意，基于照片反映客观事实的特性，本院予以确认该证据的真实性。
依据上述确认有效的证据及当事人的当庭陈述，本院认定案件事实如下：2013年5月6日，被告恒际公司、邹利君签订《房屋租赁合同》一份，约定被告恒际公司将坐落于武汉市江夏区藏龙岛杨桥湖大道湖北经济学院对面恒际科技楼一楼临街1-102、1-103、1-104门面房屋（以下简称案涉房屋）出租给被告邹利君，房屋面积196平方米，租赁期限为5年，自2013年7月10日起至2018年7月9日止，经营项目为美林生活超市。2017年8月14日，原告刘泽明与被告邹利君达成了转让案涉房屋经营权的口头协议后，原告刘泽明支付给被告邹利君转让费200000元，被告邹利君出具内容为“现由邹利君将现经营的美林超市空转给刘泽明，转让费25万元（贰拾伍万元整），现已收到部分转让费20万元整（贰拾万元整），剩余5万元（五万元整）在合同变更、执照过后一次付清”的收条。达成上述协议后，原告刘泽明、被告邹利君告知被告恒际公司双方达成了转让协议的事实。2017年8月21日，被告恒际公司作为出租方、甲方与作为承租方、乙方的原告刘泽明签订《房屋租赁合同》（以下简称案涉合同），约定，乙方承租甲方的房屋系案涉房屋，面积196平方米；乙方经营品牌为美宜佳超市使用；租赁期限为5年，自2013年7月10日至2018年7月9日止；租赁期满，乙方如无违约行为，在同等条件下对本合同项下房屋享有优先租赁权。乙方若要求在租赁期满后继续租赁本合同项下房屋的，应当在租赁期满前提前60天书面通知甲方，甲方应当收到乙方通知后30天内对是否同意续租作出书面答复。……缔约双方均在该合同尾部签署“2013.4.25”的签约日期。签订上述案涉合同当日，原告刘泽明向被告恒际公司交纳2017年7月9日至2018年1月9日的租金35280元、履约保证金10000元及合同变更费3000元，被告恒际公司分别出具收据。当日，原告刘泽明与武汉美悦家物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，原告刘泽明于当日及2017年8月27日、28日向武汉美悦家物业管理有限公司交纳物业费9408元、水费100元、停车费360元、装修押金及施工许可证押金5050元、工本费10元、装修垃圾清运费1960元，武汉美悦家物业管理有限公司分别出具收据。在签订上述合同后，原告刘泽明接收了案涉房屋并开始对该房屋实施装修。在装修过程中，案外人湖北联合一百商业管理咨询有限公司持与被告恒际公司签订的《房屋租赁合同》，告知原告刘泽明为避免损失扩大，不能装修。案外人湖北联合一百商业管理咨询有限公司持有的与被告恒际公司签订的《房屋租赁合同》的主要内容为：案外人湖北联合一百商业管理咨询有限公司向被告恒际公司租赁案涉房屋，租赁期限7年，自2018年10月1日至2025年9月30日；合同自双方法定代表人或其委托代理人签字或签章之日并收到租金和押金后开始生效。该合同签署时间为2015年9月11日。原告刘泽明获知上述缔约信息后即停止对案涉房屋的装修，亦未进行经营。
本案审理过程中，原告刘泽明、被告邹利君当庭确认双方告知被告恒际公司双方达成了转让协议的事实，但未告知该协议具体内容。被告恒际公司当庭确认于2015年9月11日与案外人湖北联合一百商业管理咨询有限公司就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，约定的租赁期限为7年，自2018年10月1日至2025年9月30日，但认为案外人湖北联合一百商业管理咨询有限公司未交纳租金和押金，该合同尚未生效。在与原告刘泽明签订案涉合同时，未告知原告刘泽明与案外人湖北联合一百商业管理咨询有限公司缔约的事实。被告恒际公司向案外人湖北联合一百商业管理咨询有限公司邮寄送达了《解除房屋租赁合同通知书》，至本案辩论终结时，案外人湖北联合一百商业管理咨询有限公司未予书面回复。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告刘泽明与被告恒际公司签订的案涉合同的落款时间为“2013.4.25”，但该合同当事人均当庭陈述该合同的签署时间为2017年8月21日，本院对该事实予以确认。在原告刘泽明未获知被告恒际公司已于2015年9月11日与案外人就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋在案涉合同到期后租赁给案外人的情况下，该案涉合同系当事人真实意思的表示，不违反法律规定和公序良俗，依法成立、生效。案涉合同约定：“租赁期满，乙方如无违约行为，在同等条件下对本合同项下房屋享有优先租赁权”，从一般交易习惯上理解，该约定给予原告刘泽明在案涉合同到期后将继续与被告恒际公司签订相关合同并继续承租案涉房屋的强烈期待。但被告恒际公司却在签订案涉合同前与案外人就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋在案涉合同到期后租赁给案外人，并在签订案涉合同时未予告知原告刘泽明该缔约的事实，该缔约行为事实上侵害了原告刘泽明依据案涉合同的约定享有的优先承租权，不予告知的行为剥夺了原告刘泽明的缔约选择权。被告恒际公司虽在本案审理过程中向案外人发出了《解除房屋租赁合同通知书》，但未予举证证明与案外人达成了解除合同的合意，原告刘泽明享有的优先承租权仍具有现实的障碍。基于传统商业运营中投资与回报的一般规律，被告恒际公司不予告知与案外人缔约的行为构成欺诈，使原告刘泽明在违背真实意思的情况下签订了案涉合同。原告刘泽明据此依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定行使撤销权，有理合法，本院予以支持。因案涉合同被撤销系因被告恒际公司的欺诈行为，原告刘泽明并无过错，原告刘泽明在与被告恒际公司签订案涉合同后向被告恒际公司交纳了租金35280元、履约保证金10000元及合同变更费3000元，并向案涉房屋所在地的物业公司交纳了物业费9408元、水费100元、停车费360元、装修押金及施工许可证押金5050元、工本费10元、装修垃圾清运费1960元，即相关物业损失16888元，原告刘泽明据此依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”主张被告恒际公司返还租金35280元、履约保证金10000元及合同变更费3000元，有理合法，本院予以支持；基于物业管理合同的特性以及依据该合同交纳相关物业费用可能不予退还的因素，原告刘泽明支付的相关物业费用16888元可构成其损失，原告刘泽明据此主张被告恒际公司赔偿相关物业损失16888元，有理合法，本院予以支持。被告恒际公司赔偿了相关物业损失16888元后，可就该费用剩余可退还部分向案涉房屋所在地的物业公司主张返还。原告刘泽明主张赔偿加盟违约金5000元、装修费28112元，因原告刘泽明未予提交有效证据证明该损失的发生，故对该主张，因举证不能，本院不予支持。原告刘泽明以案涉合同实际上系三方协议，该合同包含了与被告邹利君达成的转让协议为由，主张被告恒际公司赔偿转让费250000元。原告刘泽明、被告邹利君于2017年8月14日达成了转让协议后，仅告知被告恒际公司达成了该协议的事实，被告恒际公司未参与该协议的协商，亦未获知该协议的具体内容，故该转让协议的当事人仅原告刘泽明与被告邹利君，被告恒际公司并非该协议的当事人。被告恒际公司获知转让协议后，与原告刘泽明签订案涉合同，被告邹利君对此不持异议，该缔约事实及被告邹利君的行为表明被告恒际公司、邹利君在该缔约行为前已经合意解除了二人所签订的《房屋租赁合同》。故在2017年8月4日至8月21日间，本案当事人经历了三次缔约过程，产生了三份协议，即转让协议、解除合同的协议和案涉合同，该三份协议彼此相互关联但又各自独立。案涉合同系原告刘泽明、被告恒际公司签订，被告邹利君未参与，该合同仅约定原告刘泽明、被告恒际公司的权利、义务，未涉及被告邹利君及其权利、义务，故案涉合同并非三方协议。原告刘泽明主张被告恒际公司赔偿转让费250000元，基于合同相对性原则及达成转让协议后原告刘泽明支付转让费的行为发生在案涉合同签订前、转让协议的当事人对转让费的具体组成存在争议、原告刘泽明仍享有主张返还该转让费的救济渠道故该支出的费用尚未成为其损失的情况下，且经本院释明，原告刘泽明以自己的行为表明在本案中以案涉合同主张权利，故本院在本案中不予处理原告刘泽明提出的由被告恒际公司赔偿转让费250000元的主张。原告刘泽明以案涉合同事实上系三方协议为由主张被告邹利君与被告恒际公司共同承担赔偿责任的诉讼请求，基于上文论理，原告刘泽明的该主张无事实依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、撤销原告刘泽明与被告武汉恒际自动化控制有限公司于2017年8月21日签订但落款时间为“2013.4.25”的《房屋租赁合同》。
二、被告武汉恒际自动化控制有限公司于本判决生效后五日内返还原告刘泽明租金35280元、履约保证金10000元及合同变更费3000元。
三、被告武汉恒际自动化控制有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告刘泽明相关物业损失16888元。
四、驳回原告刘泽明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费7130元，减半收取计3565元，由原告刘泽明负担1782.50元，由被告武汉恒际自动化控制有限公司负担1782.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时应预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；帐号：17×××67；开户行：农行武汉市民航东路分行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 宋任忠
二〇一七年十二月十九日
书记员 李 蕾