广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）深中法房终字第1011号上诉人（原审原告、反诉被告）彭秀梅，女，汉族，住所地深圳市福田区。委托代理人周金武，北京德恒（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）深圳市艾科斯达投资有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人傅淑芳，女，汉族，住所地深圳市福田区。委托代理人何伟群，北京市大成（深圳）律师事务所律师。委托代理人叶启富，北京市大成（深圳）律师事务所律师。上诉人彭秀梅与上诉人深圳市艾科斯达投资有限公司（以下简称艾科斯达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第2572号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年6月1日，彭秀梅（甲方）与艾科斯达公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定艾科斯达公司以月租金77599元（每平方米每月73元）承租彭秀梅位于深圳市福田区x的房产，房产建筑面积为1663平方米，用途为办公，合同期限为2011年8月1日至2016年7月31日。乙方应于每月5日前交付租金。甲方向乙方交付房屋时，可向乙方收取2个月的租金即155198元作为租赁保证金。甲方向乙方返还租赁保证金的条件是：租约期满、结清所有水、电、管理费用、迁清注册地址，返还租赁保证金的时间为期满后两周。出现下列情况之一，甲方可不予退还租赁保证金：1、拖欠租金达十天以上、租约未到期的、各项费用及公司地址未迁出的。租赁期间，乙方负责按时支付租赁房产的水电费、卫生费、物业管理费、电话、空调、网络费等因使用租赁房屋所产生的其他费用。乙方出现拖欠租金达20天以上、拖欠可能导致甲方损失的各项费用达三万元以上等违约行为的，甲方可以解除合同，要求乙方恢复房产原状并主张损害赔偿。合同附页还约定：装修期从2011年6月1日至2011年7月31日。彭秀梅、艾科斯达公司及其法定代表人傅淑芳在合同上签章。2011年6月27日，彭秀梅（甲方）与艾科斯达公司（乙方）再签订一份《房屋租赁合同》，该合同对租金、租期、每月付款日、费用的负担、租赁保证金及其返还、不予返还租赁保证金等约定与前述合同相同。合同还约定，如乙方有拖欠租金达10天以上、拖欠可能导致甲方损失的各项费用达3万元以上等违约行为的，甲方可以变更或解除合同，要求乙方恢复房屋原状、向乙方请求损害赔偿、不予退还租赁保证金。甲方有迟延交付房产3日以上等违约行为的，乙方可以变更或解除合同、向甲方要求损害赔偿、要求甲方双倍退还租赁保证金。合同备注对装修期约定为：装修期从2011年6月1日至2011年7月31日，业主不收租金，管理费等其他相关费用由承租方负担。该份合同在深圳市福田区租赁管理局进行了备案。对于前述两份租赁合同的关系，彭秀梅主张双方应以2011年6月27日签订的合同为准，艾科斯达公司则认为2011年6月1日签订合同为艾科斯达公司法定代表人所签订，应以此份合同为依据确定双方的权利义务关系。合同签订后，艾科斯达公司于2011年6月3日向彭秀梅交纳了租赁保证金155198元。艾科斯达公司对涉案房产进行了装修。在合同履行期间，艾科斯达公司长期存在迟延交付租金的行为。根据艾科斯达公司提交的银行进账单和历史明细，艾科斯达公司分别于2011年9月7日、10月10日、11月8日、2012年1月11日、2月9日、3月16日、4月21日、5月31日、6月27日、7月6日、8月11日、9月13日和10月17日方支付相应月份租金。2012年11月份（含当月）后，艾科斯达公司未再向彭秀梅交纳租金，亦未交纳2012年10月份之后的物业管理费等费用。截至2012年11月8日，涉案房产欠物业管理费、水电费、中央空调运行费、维护费、专项维修资金等33159.94元（抄表时间为2012年10月25日，其中电费欠费额为2758.31元、水费欠费额为342.12元、燃机电厂补贴费欠费额为49.92元、生活污水处理费欠费额为110.16元、垃圾处理费欠费额为24.88元、物业管理费欠费额为10209.52元、专项维修资金欠费额为531.75元、中央空调运行费欠费额为14031.08元、中央空调维护费欠费额为5102.20元）、至2013年1月5日欠前述费用41293.68元（抄表时间为2012年12月25日，其中电费欠费为3259.55元；水费欠费额为393.46元；燃机电厂补贴费欠费额为56.52元；生活污水处理费欠费额为120.96元；垃圾处理费为欠费额为31.19元；物业服务费欠费额为15306.63元，滞纳金为260.21元；专项维修资金欠费额为797.22元，滞纳金为13.56元；中央空调运行费欠费额为14031.08元；中央空调维护费欠费额为7653.30元），在此前的合同履行过程中，前述费用由艾科斯达公司直接向物业公司缴纳。艾科斯达公司表示，因为有几家公司，工作比较忙，所以管理费有时是两个月一交。彭秀梅已自行交纳了前述费用中除中央空调费用之外的其他费用。另外，根据开元物业公司提供的费用清单，涉案房产每月的物业服务费为5102.21元、每月专项维修资金为265.74元，2013年1-2月每月中央空调维护费2551.10元、2013年3-8月每月中央空调维护费2551.10元、中央空调运行费7015.54元。2012年11月16日，艾科斯达公司员工欲将部分物品搬走。因涉案房产已经拖欠物业管理费，涉案房产的物业管理企业深圳市开元国际物业管理有限公司中银花园分公司（以下简称开元物业公司）未予放行。从彭秀梅提交的由开元物业公司拍摄的照片看，前述物品主要是个人物品。当晚，双方协商未果，彭秀梅遂将房产加锁。彭秀梅称其在2012年11月19日曾将门打开，后为防止艾科斯达公司搬东西于20日又锁门，在21日双方曾到涉案房产进行协商，21日后再次锁门。2012年11月19日，彭秀梅在涉案房产门上张贴了一份《律师函》，称艾科斯达公司欠租77599元已超过了30000元，彭秀梅有权提前解除合同并没收全部押金，要求艾科斯达公司结清所欠费用并与彭秀梅协商后续租赁事宜。2012年11月20日，因涉案房产上锁，艾科斯达公司报警。2012年11月21日，彭秀梅、艾科斯达公司在莲花派出所的民警、社区工作站的工作人员和开元物业公司人员在场协调的情况下就双方争议进行了协商，未果。2012年11月21日，开元物业公司在涉案房产的门上张贴了《催缴欠费通知书》，称b-21层业主在2012年10月至11月份已欠费共33159.94元，应在2012年11月28日前交纳。2012年12月25日，原审法院根据彭秀梅的申请到涉案房产办理财产保全，将艾科斯达公司在涉案房产内的办公物品转移至其中的两个房间，后又根据彭秀梅申请于2013年4月18日将保全物品统一转移到一个房间。彭秀梅主张以2012年12月25日为其收回房产的时间。对于双方从2012年11月16日以来发生的争议，开元物业公司于2013年1月5日出具了一份《情况说明》，称：2012年11月16日接到彭秀梅妹妹电话，称在催租时发现艾科斯达公司员工正在搬出办公家私并要求管理处予以制止不予放行。因艾科斯达公司拖欠我司两个月的管理费、水电费等未缴清且没有业主的放行条，开元物业公司遂要求该司不得将办公家私搬出，艾科斯达公司在开元物业公司的要求下将物品搬回。当晚9时，彭秀梅妹妹与艾科斯达公司就欠租及管理费协商未果，遂在艾科斯达公司已锁的门上加了一把蓝色的锁。因11月17日、18日是周末，开元物业公司于2012年11月19日再次到21楼时，发现门已被打开有人在办公。原审法院至开元物业公司进行调查时，其工作人员王某亦作了内容接近的陈述。艾科斯达公司提供了其与案外人广州市奥申体育文化发展有限公司签订的两份《合作协议》、广州市奥申体育文化发展有限公司向其发出的索赔函、艾科斯达公司与案外人x（北京）体育赛事管理有限责任公司签订的《深圳国际马拉松赛赛事咨询顾问协议》及相关收款收据等分别证明其因彭秀梅的锁门行为导致的项目损失137万元。艾科斯达公司于2013年1月21日申请对涉案房产的装修价值进行评估，后于2013年1月28日将评估内容变更为对装修残值进行评估。原审法院于2013年1月18日到涉案房产现场查勘时，彭秀梅、艾科斯达公司一致选定深圳市中衡信资产评估有限公司（以下简称中衡信公司）作为本案评估机构。艾科斯达公司收到原审法院发出要求其提交评估资料的通知后，于2013年3月7日向原审法院提交《评估所需材料延期提交和调取申请书》，称需要艾科斯达公司提交的评估资料及财务资料在原来的员工手里，因彭秀梅锁门这些员工大多离职，在7日内提交资料困难，同时，艾科斯达公司需要的提供的很多评估资料及财务资料有部分在被查封的物品里，需要法院安排去评估现场调取。同时，彭秀梅申请将保全物品更换保管场所，原审法院遂组织双方于2013年4月18日到涉案房产现场将查封物品更换保管场所，艾科斯达公司取回了电脑主机一台等部分物品，原审法院同时要求艾科斯达公司在7个工作日内提交评估资料。2013年5月16日，原审法院组织彭秀梅、艾科斯达公司就双方提交的评估资料进行了质证，并将评估资料送达中衡信公司。2013年6月3日，中衡信公司组织彭秀梅、艾科斯达公司到现场进行了测量，并于2013年7月份出具了深衡评（2013）029号《资产评估报告书》，根据该评估报告，在评估基准日（2013年6月3日）涉案房产的装修残值（包工包料）为892924.79元。彭秀梅提出异议称：一、评估报告称“明细表二十其他事项中第1项电路改造工程因无法核实并测量，本次评估按整体面积计算”。彭秀梅认为该项评估结果是错误的，彭秀梅不认可电路改造工程12万元的评估结果，其理由为：1、评估房产总面积1063平方米，但艾科斯达公司装修了约800平方米，尚有其他300多平方米未装修，评估报告按房屋整体面积计算没有根据；2、评估房产虽然是毛坯，但房屋的电路是原来就配好的，艾科斯达公司在原来的电路基础上是否进行了改造、如何改造均没有证据支持。假使艾科斯达公司对电路进行了改造，那么艾科斯达公司利用彭秀梅原有的电路进行改造的部分不应计入艾科斯达公司的改造费用。二、评估报告称“e-其他工程中第1、2项中央空调及消防工程因无法核实并测量，本次评估我们以委托方提供的数据作为参考依据”，彭秀梅不认可中央空调及消防工程共计231000元，其理由如下：1、艾科斯达公司安装的空调属于顶挂嵌入式空调而不属于中央空调，这种空调是可单独拆卸的，法院并未将此种空调纳入评估范围，评估报告对没有纳入评估范围的资产进行评估是错误的。2、评估报告所称的“委托方提供的数据”实际上是艾科斯达公司提交的《购销合同》及《消防工程安装协议书》，彭秀梅在质证时并未予以认可。3、租赁房产早已通过消防验收，艾科斯达公司在装修时必然要利用原来已有消防设施设备，但评估报告没有对此予以查明而直接以《消防工程安装协议书》作为参考依据是错误的。三、评估报告评估的管理费及税收数据没有事实依据。1、评估报告以直接工程费用×3%作为管理费，但未附计算依据，彭秀梅不认可该19387.96元的结果。2、评估报告以直接工程费用及管理费总额×6%作为装修应纳税额，但由于艾科斯达公司并未提供装修的正式发票以证明其实际支付了税金，且此类工程在实践中亦多存在由装修公司自己承担相关税费的可能性，评估结论得出该项税收数据43267.47元没有事实依据。四、评估报告存在部分高估的数据。1、评估报告第二十其他项中所列施工现场垃圾清运费、材料搬运费及灯饰开关安装人工费等三项各为5000元，明显高于市场价值。2、评估报告评估装修的成新率95%过高，装修房产已使用了两年，根据同等房产的使用状况，成新率应当在80-85%之间。中衡信公司对彭秀梅的异议答复称：一、电路改造、中央空调及消防工程属于装修工程的重要组成部分，按建筑面积计算收取电路改造以及消防工程改造是目前装修工程结算常用的结算方式。1、中央空调及消防安装工程按法院提交的《购销合同》和《消防工程安装协议书》作为参考依据。2、电路改造工程属于隐蔽工程，依据目前的状况，按照面积评定估算电路改造工程的评估值。3、我司仅根据法院的委托对涉案房产的装修残值进行评估，对权属的归属不做评论，本次装修以实际测量的面积为依据，现场勘察所测数据均由双方当事人及我司工作人员三方核实，并签字确认。二、管理费及税收。管理费及税收为装修工程的组成部分，有明确的规定，我司仅对装修残值进行评估，并无义务核实当事人是否缴纳相关税费。三、高估部分及成新率。1、本次评估我司聘请了专业人士进行指导、咨询，有关施工及现场的垃圾清运费、材料搬运费及灯饰开关安装人工费均参照现行市场的平均标准计算。2、办公室装修的成新率是根据现场勘察，并结合实际使用情况综合确定。彭秀梅收到该份答复后仍持异议。艾科斯达公司提出异议称：艾科斯达公司经对有关数据及内容进行核实，发现大量错误。其一、《报告书》中有关数据及内容需要调整、变更（详见明细表）。其二、许多内容没有列入评估，需要增加，具体如下：1、装修前期工程，包括进场清拆、维护、地面找平、水泥沙批档抹平工程等未计入。2、室内施工准备项目未计入。3、墙体内置结构，地面抬高等隐蔽工程费用未计入。4、大堂评估与实际差异巨大，大堂设计为艺术造型，不能按实际面积计算。其中，前厅弧形造型工程、门厅logo主墙造型饰面工程、大堂入口左右玫瑰金造型门洞、烤漆水晶字牌供应链安装4项未计入。大堂装修面积也不正确，弧形到顶，损耗没计；顶部椭圆形损耗很大，没有计入损耗（50%左右）。5、轻钢龙骨石膏板隔墙到顶间墙工程没有计算天花板到顶部面积。6、轻钢龙骨石膏板隔墙内装隔音棉，没计入。7、乳胶漆饰面没计入天花板到顶部面积。8、所有墙面没有计入打底工程。9、所有异型天花板都没有计入乳胶漆饰面工程。10、所有装饰工程都是按实际面积计算，没有计入损耗。11、根据现场，人工费应该按最高资质进行评估12、弱电工程，电话工程误差太大。13、天花位置条型空调出风，回风口夹板制作安装工程未计入。14、保险费未计。15、原墙瓷砖墙面单面板封墙未计。16、原有管、门灯油漆翻新未计。针对艾科斯达公司的异议，中衡信公司答复称：一、我司人员于2013年6月3日到现场测量，所有数据均由双方当事人及我司工作人员三方核实并签字确认，此次评估装修产品均为类似市场价格，如当事人对价值有异议，需提供产品的具体品牌及型号、付款依据。二、此次评估，我司以现场勘察时点作为评估基准日，均以现场的实际装修现状进行评估，评估数据按照实际测量数据为依据，评估中所涉人工费、弱电工程、电话工程均参照评估基准日的装修市场价格。对无法了解的内部结构、损耗部分、翻新工程以及无法测量到的工程量，未作推测。1、勘察时，我司无法核实装修的前期工程、室内施工准备、地面抬高等隐蔽工程以及改造工程的工程量。2、据了解，在2013年6月3日之前，烤漆水晶字牌已被拆除，因此本次评估未包含烤漆水晶字牌。3、本评估已计算大堂装修工程，即前厅弧形造型工程、门厅logo主墙造型饰面工程、大堂入口左右玫瑰金造型门洞等项。4、条形空调出风、回风口价值已包含在中央空调的总评估值中，未单列评估明细表中。5、保险费不属于正常装修所产生的费用，未列入评估范围。艾科斯达公司对该份答复不服，坚持其异议，并于2013年9月4日提出《要求重新评估申请书》，于2013年9月16日提交《补充评估申请书》，要求进行补充评估。原审法院驳回了艾科斯达公司的补充评估申请。庭审时，彭秀梅当庭撤回其诉讼请求第1项中要求“艾科斯达公司负责恢复租赁房屋原状，拆除装修，恢复走廊过道原状”的内容。法庭询问其撤销该部分诉讼请求是否意味着要利用艾科斯达公司的装修？彭秀梅则称是否利用取决于租客。彭秀梅还表示其诉讼请求第2项主张的利息是按每月千分之五从每月交租的次日起计算。艾科斯达公司陈述称其诉讼请求第1项所主张的200万元的损失包括装修残值损失和项目损失。彭秀梅向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除彭秀梅、艾科斯达公司双方签订的《房屋租赁合同》，艾科斯达公司负责恢复租赁房屋原状，拆除装修，恢复走廊过道原状；2、艾科斯达公司支付2012年11月份及12月份的租金155198元及利息（自2012年11月6日起至2012年12月25日止的利息为1551元）；3、艾科斯达公司支付拖欠的管理费、水电费、电话费、网络费等41923.68元；4、艾科斯达公司赔偿彭秀梅评估期间即2013年1月9日至2013年8月21日间的损失719310元（其中租金620792元、管理费40817元、专项维修基金2125元、中央空调维护费及运行费损失55486元）；5、不予退还艾科斯达公司租赁保证金155198元；6、艾科斯达公司承担全部诉讼费用。庭审时，彭秀梅撤回其诉讼请求第1项中要求“艾科斯达公司负责恢复租赁房屋原状，拆除装修，恢复走廊过道原状”的内容。庭后，彭秀梅向法庭提交一份《关于撤销中央空调维护费及运行费损失的申请》，称其未缴纳2013年1月9日至2013年8月21日间的中央空调维护费及运行费，申请撤回该段时间主张的金额55486元。艾科斯达公司向原审法院提起反诉，请求判令：1、彭秀梅赔偿艾科斯达公司因其锁门等违约行为给艾科斯达公司造成的损失200万元；2、解除彭秀梅、艾科斯达公司之间的《房屋租赁合同》；3、彭秀梅双倍返还艾科斯达公司的租赁保证金即310396元；4、请求人民法院追究彭秀梅涉案破坏生产经营罪的刑事责任；5、彭秀梅承担本案全部诉讼费用。原审法院认为，彭秀梅、艾科斯达公司就涉案房产于2011年6月1日和2011年6月27日签订了两份租赁合同，虽然第2份合同系因应租赁备案需要而签订，但前后两份租赁合同内容基本一致，均应视为双方真实的意思表示，2011年6月27日签订的合同对双方的部分权利义务作了部分修改，双方相应的合同权利义务应以修改后的内容为准。双方通过前后两份合同建立的租赁合同关系，未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应依约履行其合同义务。本案诉争的主要问题是谁违约的问题。对此，原审法院认为，艾科斯达公司长期存在迟延交付租金行为，彭秀梅未予追究其迟延履行的违约责任可以视为彭秀梅对其违约行为的宽宥，但艾科斯达公司据此主张双方已经就月底支付租金达成合意缺乏依据，原审法院不予支持。艾科斯达公司迟至彭秀梅锁门之日即2012年11月16日尚未交纳当月租金，并拖欠2012年10月后管理费等费用的行为构成违约，根据双方于2011年6月27日签订的《房屋租赁合同》关于“如乙方有拖欠租金达10天以上、拖欠可能导致甲方损失的各项费用达3万元以上等违约行为的”，“甲方可以变更或解除合同”“不予退还租赁保证金”之约定，彭秀梅有权解除合同，没收艾科斯达公司已交纳的租赁保证金。彭秀梅于2012年11月16日阻止艾科斯达公司员工将东西搬出后于当晚对涉案房产锁门的行为缺乏合同依据，彭秀梅采取该种剧烈的行为方式实际上使双方继续履行合同的基础丧失，彭秀梅的该种行为系以行为方式表达了解除合同的意思，考虑到2012年11月17日和18日是周末，结合开元物业于2013年1月5日出具的《情况说明》，可以认定艾科斯达公司于2013年11月19日知悉了彭秀梅锁门的情形，据此双方的租赁合同关系自该日解除，虽然彭秀梅的行为方式并不影响其以行为解除合同的效力，但该种行为方式显属不当。根据彭秀梅在2012年11月16日阻止艾科斯达公司员工将东西搬出及其于2012年12月25日申请财产保全将艾科斯达公司办公物品保全的行为看，彭秀梅在艾科斯达公司结清涉案房产的租金等相关费用之前是不允许艾科斯达公司将东西搬出的，据此，虽然涉案租赁合同关系因艾科斯达公司违约解除，但因彭秀梅行使解除权及事后禁止艾科斯达公司将其物品搬出的行为导致艾科斯达公司既无法使用涉案房产，又无法将物品搬出，由此彭秀梅无权主张该段时间的房屋占有使用费，同时，考虑到彭秀梅于2012年11月16日锁门导致艾科斯达公司实际上已无法使用涉案房产，彭秀梅主张的2012年11月17日至18日间的租金原审法院亦不支持。故对于彭秀梅起诉主张的2012年11及12月的租金，原审法院仅支持2012年11月16日之前的租金，合同解除后至彭秀梅实际收回房产之日即2012年12月25日间的房屋占有使用费由彭秀梅自负。经核算，艾科斯达公司应付2012年11月1日至11月16日租金为41386元。彭秀梅主张对于艾科斯达公司未付租金按日千分之五计取利息缺乏依据，原审法院酌情支持按同期贷款基准利率计取利息，艾科斯达公司应自2012年11月6日起向彭秀梅支付利息至实际付清款项之日止。同理，对于彭秀梅诉讼请求第2项主张的管理费、水电费等费用，原审法院亦支持至2012年11月16日，根据彭秀梅提供主张欠费的金额看，应是截至2012年12月份涉案房产的欠费总额，而并非全然为2012年10月至12月的欠费。根据彭秀梅提供的收费凭据，截至2012年11月8日，涉案房产的欠费总额为33159.94元，但考虑到该费用的抄表时间为2012年10月25日，该欠费单中所反映的水、电、垃圾处理等按量计价的费用仅计算至2012年10月25日，结合彭秀梅于2012年11月16日上锁至2012年12月25日原审法院到现场进行财产保全期间，涉案房产无法正常使用的事实，对于艾科斯达公司应付彭秀梅的物业管理费等费用，原审法院按如下原则进行核准：对于2012年11月16日之前的物业管理费、专项维修资金二项与抄表无关的费用，原审法院按月应交费额按日核算2012年11月9日至16日间应付费用为1431.45元，加之此前所欠费用，该三项费用总计为12172.72元。对于2012年10月25日后所欠电费等抄表两计取的费用，因2012年11月16日后涉案房产基本未使用，至2012年12月25日间基本不会发生相关费用，原审法院认定2012年12月25日抄表单显示的相关费用仍为艾科斯达公司应付，据此，应根据2012年12月25日的抄表单计算艾科斯达公司应付2012年11月16日前的水电等费用，其金额为3861.68元，艾科斯达公司应付2012年11月16日前物业管理费等费用合计16034.40元。鉴于彭秀梅并非中央空调运行费、维护费的最终收款人，且彭秀梅并未缴交该项费用，彭秀梅现要求艾科斯达公司直接向其支付缺乏依据，原审法院不予支持。因彭秀梅已明确撤回评估期间的中央空调运行费、维护费这部分诉讼请求，对此本案不再予以处理。至于彭秀梅所主张的评估期间的租金、管理费等费用的损失问题，原审法院认为，彭秀梅已于2012年12月25日收回涉案房产，虽然艾科斯达公司提起评估程序，彭秀梅为配合评估未予破坏装修，但根据庭审时彭秀梅对涉案房产的装修所作“是否利用取决于租客”之陈述看，彭秀梅事实上是希望利用艾科斯达公司遗留的装修作为另行招租的条件，据此，不破坏或保留装修现状不是彭秀梅另行招租的重大障碍。而彭秀梅至本案庭审结束时仍未将房产另行出租，而本案评估机构中衡信公司组织双方现场测量的时间为2013年6月3日，此后因评估问题对涉案房产造成的不良影响已经消失，彭秀梅在长达半年的时间内未能完成招租，据此可以认定涉案房产的评估和彭秀梅主张的评估期间的租金、管理等费用损失缺乏因果联系，彭秀梅无权要求艾科斯达公司承担。因艾科斯达公司系属违约方，其无权主张解除合同，但因彭秀梅行使合同解除权的行为已使双方的租赁合同关系于2013年11月19日解除，同时，作为违约方，艾科斯达公司无权请求双倍返还租赁保证金。彭秀梅庭审时对涉案房产的装修所作“是否利用取决于租客”之陈述包含了利用涉案房产剩余装修的意思，因彭秀梅同意艾科斯达公司装修，本案纠纷虽因艾科斯达公司违约引起，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，彭秀梅应对艾科斯达公司的装修残值予以补偿。对于涉案房产的装修残值，经艾科斯达公司申请，原审法院组织双方选定评估机构进行了评估。在评估过程中，原审法院给予了双方必要的时间提供鉴定资料，中衡信公司出具的《资产评估报告书》主要依据现场测量数据，虽然中央空调及消防工程项目参考了艾科斯达公司提交的资料，但在无法完成现场测量，且现场确实存在这些装修项目的情况下，中衡信公司依据艾科斯达公司提供的资料出具评估意见并无不妥，且相关估价并未过高。至于彭秀梅所称艾科斯达公司利用原有电路、评估报告未有体现的问题，彭秀梅在评估开始前并未提出，亦未向法庭提交任何证据，鉴定机构根据评估规则和惯例计算电路改造费用并无不妥。至于管理费、税费的计取、成新率及彭秀梅认为的部分高估费用的问题，是评估机构根据评估规则及装修现场现状所作综合判断，其意见应予采信。同时，因艾科斯达公司在原审法院指定期限内无法提供更多的评估资料，评估机构只能通过现场测量的方式获取数据，相关测量数据亦取得了彭秀梅、艾科斯达公司的确认，中衡信公司亦已明确艾科斯达公司异议中所涉及的部分数据或者现场不存在，或者无法测量，相应后果应由艾科斯达公司自负，其主张进行补充评估缺乏依据，原审法院不予支持。故，中衡信公司出具的《资产评估报告书》可以采信，涉案房产装修残值为892924.79元，彭秀梅应对艾科斯达公司予以补偿。至于艾科斯达公司主张的装修残值之外的项目损失，因艾科斯达公司所提交的证据均系其单方提供或艾科斯达公司与其利益关联方提供，其损失是否实际存在现有证据不足以证明，且本案纠纷因艾科斯达公司违约引起，即使存在相应损失亦应由艾科斯达公司自负。至于彭秀梅是否涉嫌构成破坏生产经营罪，不属于民事案件的审理范围，艾科斯达公司如认为彭秀梅确属涉嫌破坏生产经营，可以另行向公安机关报案处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、彭秀梅与深圳市艾科斯达投资有限公司就深圳市福田区xb座21层的房产的租赁合同关系于2012年11月19日解除；二、深圳市艾科斯达投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付彭秀梅2012年11月1日至11月16日的租金41386元，并自2012年11月6日起按中国人民银行发布的同期贷款基准利率向彭秀梅支付利息至本判决确定的付清款项之日止；三、深圳市艾科斯达投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付彭秀梅2012年11月16日前所欠物业管理费、水电费、房屋维修专用资金等费用16034.40元；四、彭秀梅不予退还深圳市艾科斯达投资有限公司租赁保证金155198元；五、彭秀梅于本判决生效之日起十日内补偿深圳市艾科斯达投资有限公司装修残值892924.79元；六、驳回彭秀梅的其他诉讼请求；七、驳回深圳市艾科斯达投资有限公司的其他反诉请求。案件受理费14458.62元、保全费1085元（均已由彭秀梅预交），由彭秀梅负担11593.62元，由深圳市艾科斯达投资有限公司负担3950元；反诉费12642元，由彭秀梅负担4886元，由艾科斯达公司负担7756元。鉴定费20000元（已由深圳市艾科斯达投资有限公司预交），由彭秀梅、深圳市艾科斯达投资有限公司各自负担10000元。上诉人彭秀梅不服原审判决向本院提起上诉，请求判令：1、变更福田区人民法院（2012）深福法民三初字第2572号民事判决第一项，确认彭秀梅与艾科斯达公司就深圳市福田区x房产的租赁合同关系于2012年12月25日解除；2、变更福田区人民法院（2012）深福法民三初字第2572号民事判决第二项，判令艾科斯达公司支付彭秀梅2012年11月1日至2012年12月25日的租金人民币142265元，并自2012年11月6日起按中国人民银行发布的同期贷款基准利率向彭秀梅支付利息至付清款项之日止；3、变更福田区人民法院（2012）深福法民三初字第2572号民事判决第三项，判令艾科斯达公司支付彭秀梅2012年12月25日前所欠的物业管理费、水电费、房屋维修专用资金等全部费用共计人民币41923.68元；4、撤销福田区人民法院（2012）深福法民三初字第2572号民事判决第五项；5、撤销福田区人民法院（2012）深福法民三初字第2572号民事判决第六项，判令艾科斯达公司赔偿彭秀梅评估期间即2013年1月9日至2013年8月21日期间的损失人民币663，734元（其中租金损失人民币620792元、管理费损失人民币40817元、专项维修基金损失2125元）；6、判令由艾科斯达公司承担评估费及一审、二审全部诉讼费用。上诉事实和理由：一、原审判令彭秀梅补偿艾科斯达公司装修残值缺乏事实和法律依据。原审判决已认定艾科斯达公司存在在拖欠租金、管理费等违约行为，彭秀梅有权解除合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定，承租人违约的，出租人无需赔偿装修剩余残值，仅在出租人同意利用时例外。原审判决仅以彭秀梅“是否利用（装修）取决于租客”之表述，推定其有利用剩余装修意思，与事实不符。彭秀梅在此明确表示“不同意利用艾科斯达公司的任何装饰装修”。并且，涉案房产现承租人已明确表示不利用艾科斯达公司的装修，故，原审中是否利用的不确定事实，现已完全确定。最后，上述司法解释中规定，出租人同意利用的也是在适当范围内予以补偿，原审判决彭秀梅进行全额补偿有失公平。二、原审判决错误认定双方合同解除时间。1、本案所涉合同解除时间应为2012年12月25日彭秀梅收回房产之日。在此之前，彭秀梅并未向艾科斯达公司送达任何有关解除合同的通知。彭秀梅于2012年11月16日晚加锁的行为仅是为了防止艾科斯达公司转移资产而采取的自我保护措施，但并没有任何“表达解除合同的意思”。彭秀梅于2012年11月19日在艾科斯达公司大门在张贴律师函，亦是“要求被告结清所欠费用并与原告协商后续租赁事宜”，再次说明没有任何解除租赁合同的意思表示。彭秀梅最初起诉时，并未起诉解除租赁合同。直至2012年12月25日，原审法院对现场进行查封，彭秀梅才正式接收涉案房屋。并且直至艾科斯达公司反诉请求解除合同，彭秀梅才增加了解除合同的诉讼请求2、彭秀梅在艾科斯达公司缴清租金前加锁拒绝其转移资产的行为，但并未影响其办公或使用房屋。彭秀梅加锁的行为发生在周末，且均被艾科斯达公司撬掉。彭秀梅已提交录像等证据证明，原审法院于2012年12月25日现场查封时，门中只有艾科斯达公司的一把锁，并不存在彭秀梅加锁之情形。因此，自2012年11月16日至在2012年12月25日期间，根本不影响艾科斯达公司办公及实际使用租赁房产。基于以上，涉案合同系2012年12月25日才解除，艾科斯达公司应当向彭秀梅支付计至2012年12月25日的全部租金、管理费、水电费、房屋维修专用资金等。三、原审判决超出了艾科斯达公司反诉的请求范围。原审判决认定艾科斯达公司提出的项目损失为137万元，而艾科斯达公司请求的装修损失、项目损失共计137万元，因此其请求的装修损失应为63万元，原审判决却判决彭秀梅补偿艾科斯达公司装修损失892924.79元，超出了艾科斯达公司的反诉范围。四、原审法院同意艾科斯达公司对涉案房产申请的装修残值评估，彭秀梅因应当配合原审法院及评估机构进行评估，而不得改变装修现状，该配合义务必然包含了不得出租的义务。2013年1月9日至2013年8月21日评估期间的空租期全部损失当然应当由艾科斯达公司承担。上诉人彭秀梅庭审中补充上诉称：一、关于评估期间的损失问题。原审法院笔录显示原审法院于2013年12月30日才明确驳回艾科斯达公司关于补充评估的申请，即本案原审的评估，是直到2013年12月30日才完成评估程序。二、关于装修时间，原审法院2013年1月18日的评估笔录中明确要求彭秀梅不得改变装修现状，否则要承担相关法律责任。上诉人艾科斯达针对彭秀梅的上诉答辩称，一、关于合同违约的问题。1、深圳市艾科斯达投资有限公司不存在违约支付租金的行为。2、彭秀梅以其实际行为表明不再履行合同已属违约，艾科斯达公司有权解除合同。二、关于合同解除及合同解除时间的问题。原审法院认定艾科斯达公司违约，故彭秀梅有权提出解除合同属事实认定错误。2、彭秀梅以其实际行为解除合同，合同解除时间是2012年11月16日。三、关于损失赔偿问题。1、彭秀梅的锁门行为，致使艾科斯达公司不能使用房屋，彭秀梅应赔偿艾科斯达公司的经济损失。2、房门上锁产生的管理费、房屋租金等损失系彭秀梅的锁门行为造成，应由其自行承担。四、关于租赁物装修损失承担的问题。1、彭秀梅违约导致合同解除，应当赔偿艾科斯达公司的装修残值损失。2、原审法院错误认定深圳市艾科斯达投资有限公司违约，导致适用法律错误。3、彭秀梅称其不同意利用剩余装修，与客观事实不符。五、关于评估期间的损失由谁承担的问题。1、彭秀梅评估期间产生的费用及租金损失与艾科斯达公司租金交付的行为没有因果关系，不应由艾科斯达公司承担。2、彭秀梅二审中提交的证据存在严重瑕疵，不能证明其房屋不能出租的损失由艾科斯达公司承担。六、关于房屋租赁保证金问题。艾科斯达公司并未违反房屋租赁合同的约定，彭秀梅构成根本违约，应当双倍退还交付的租赁保证金。上诉人艾科斯达公司不服原审判决向本院提起上诉，请求判令：1、撤销深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第2572号民事判决；2、改判彭秀梅赔偿艾科斯达公司因其锁门等违约行为给艾科斯达公司造成的损失200万元人民币；3、改判彭秀梅双倍返还艾科斯达公司的租赁保证金310396元人民币；4、解除艾科斯达公司与彭秀梅的租赁合同关系；5、彭秀梅承担本案一审、二审全部诉讼费用（包括案件受理费、保全费、反诉费、鉴定费）。上诉事实与理由：一、原审法院认定艾科斯达公司存在迟延支付租金的违约行为是错误的。本案中，艾科斯达公司不存在迟延支付租金等违约行为，因为租赁合同实际履行过程中，彭秀梅不但持续接受艾科斯达公司每月5日以后支付租金，而且截至原审起诉的前几天，都没有提出任何异议。双方已约定俗成的支付租金的时间是每月月底前。二、在艾科斯达公司没有违约的情况下，彭秀梅擅自锁上租赁房屋大门，使艾科斯达公司无法使用租赁房屋，构成根本违约，应当双倍退还艾科斯达公司的租赁保证金，并赔偿艾科斯达公司的装修残值损失和项目损失200万元。1、彭秀梅应当赔偿其擅自锁门给艾科斯达公司造成的业务损失91万元人民币。2012年11月18日，艾科斯达公司带合作伙伴到租赁房屋谈项目时，发现租赁房屋大门已被彭秀梅加锁关闭。艾科斯达公司方反复打电话给彭秀梅的弟弟要求开锁，但彭秀梅的弟弟均予以拒绝，此举给艾科斯达公司的合作伙伴带来恶劣印象，最终导致本已签订合同的后续项目无法运行，艾科斯达公司向合作伙伴预付的款项也无法退回，共给艾科斯达公司造成业务损失91万元，这些损失应由彭秀梅赔偿。2、彭秀梅认为评估机构作出的装修残值为892，924.79元的评估价值低于艾科斯达公司的实际装修投入，应当按艾科斯达公司实际装修的投入赔偿装修损失。上诉人彭秀梅就艾科斯达公司的上诉答辩称，一、双方并未就租金支付时间变更为每月月底达成合意，艾科斯达公司也未就此进行举证。实际上，彭秀梅多次向艾科斯达公司催缴租金。二、艾科斯达公司存在违约，彭秀梅依据合同约定有权没收租赁保证金。三、关于对方主张彭秀梅擅自锁门问题。艾科斯达公司在上诉状中提到2012年11月18日，其带合作伙伴到租赁房屋谈项目等，但其未举证证明上述事实、损失真实发生且与彭秀梅行为具有因果关系。因此上述损失均不成立。即使成立也应由艾科斯达公司自行承担。四、关于装修损失赔偿问题。艾科斯达公司为违约方，无权要求赔偿，并且其也未提供任何证据证明损失的金额是109万元。原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院经审理查明，（一）彭秀梅二审期间向本院提交了以下证据：1、《联络函》，为深圳市恒安华实业有限公司（以下简称恒安华公司）于2014年2月17日向彭秀梅发出，询问何时可以全部重新装修；2、《房屋租赁凭证》，彭秀梅将福田区x出租给恒安华公司使用，租赁面积为239.47平方米，登记时间为2013年12月1日；3、《﹤深圳市房屋租赁合同书﹥补充协议》，彭秀梅与恒安华公司于2013年9月27日签订，该协议部分内容为：彭秀梅将深圳市福田区彩田路xb座21楼全层1063平方米出租给恒安华公司，租期自2013年9月27日至2016年9月26日，租金为每月79725元，承租人于2013年12月3日前支付首月实际使用房租59250元，剩余273平方米房屋待法院解除查封手续后交付承租方后延顺2个月装修期起租。4、开元物业公司出具的《证明》；5、2009年10月至2011年1月期间b-21的物业服务费、专项维修资金、中央空调维护费支付清单；证据4、5目的是证明涉案房产在彭秀梅购买前一直有人使用；6、两份《情况说明》，目的是证明2013年6、7月间曾有公司希望租赁涉案房产，因涉案房产诉讼原因不能重新装修弃租；7、光盘，目的是证明2012年12月25日，原审法院查封时是艾科斯达公司一方打开门锁，其他人才可进入。艾科斯达公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。（二）艾科斯达公司一审时明确其请求的损失200万元中包括装修残值损失、项目损失。艾科斯达公司一审中提交的证明其项目损失的证据及金额分别是：1、艾科斯达公司与央视img（北京）体育赛事管理有限责任公司2012年1月16日签订的《深圳国际马拉松赛赛事咨询顾问协议》；2、央视img（北京）体育赛事管理有限责任公司2012年4月5日出具给艾科斯达公司的10万元服务费发票；3、广州市奥申体育文化发展有限公司与艾科斯达公司于2012年9月25日签订的《合作协议》；4、广州市奥申体育文化发展有限公司2012年9月30日出具给艾科斯达公司的美国哈林环球旅行者项目预付款《收款收据》36万元；5、广州市奥申体育文化发展有限公司与艾科斯达公司于2012年10月8日签订的《合作协议》；6、广州市奥申体育文化发展有限公司2012年10月12日出具给艾科斯达公司的2013年美职篮篮球嘉年华中国行项目预付款《收款收据》45万元。上述艾科斯达公司请求的项目损失共计91万元。（三）双方确认的照片显示2012年11月16日，彭秀梅一方人员将涉案房产上锁；2012年11月20日再次锁门。（四）2012年11月20日，彭秀梅在涉案房屋张贴告示，此层房屋因租赁已产生重大经济纠纷，任何人不得入内，违者承担法律责任。（五）据开元物业公司2013年1月5日出具的《情况说明》，2012年12月25日进行查封时，是艾科斯达公司的肖某将涉案房产的门上锁及密码锁打开。原审法院于2013年9月2日向开元物业公司工作人员王某调查时，王某称，自有纠纷后双方基本上都未使用过该层房产。（六）彭秀梅于2012年11月30日就本案纠纷向原审法院起诉，并申请查封涉案房产内艾科斯达公司的办公家私、空调等设备。原审法院于2012年12月4日作出民事裁定，裁定查封涉案房产中的物品。（七）2013年1月18日，原审法院组织双方到涉案房产现场勘查时，原审法院要求彭秀梅在评估期间需保持涉案房产原状。本院认为，原审判决认定双方签订的两份《房屋租赁合同》合法有效正确，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：一、合同的违约方是哪一方；二、合同的解除时间；三、艾科斯达公司请求的项目损失、装修损失是否应当支持；四、彭秀梅请求的评估期间的空置损失是否应当支持。一、合同的违约方是哪一方。本院认为，艾科斯达公司2011年11月16日时尚未缴纳当月租金，已经符合双方2011年6月27日签订的《房屋租赁合同》中约定的彭秀梅可以解除合同、没收租赁保证金的条件。艾科斯达公司认为双方已经形成了每月月底交纳租金的交易习惯，而本院认为，艾科斯达公司在合同履行过程中，每月均迟延支付租金，彭秀梅此前未提出异议是其对自身权利的一种处分，但双方间并无明确意思表示变更原《房屋租赁合同书》中有关租金支付时间的约定，彭秀梅默示接受租金的行为也不能当然推定为其同意租金支付时间的变更。因此，在租金支付时间未变更的情况下，艾科斯达公司迟至2012年11月16日尚未支付当月租金已构成违约。彭秀梅随后锁门的行为方式虽然不妥，但艾科斯达公司已违约在先。据此，原审判决认定彭秀梅有权解除合同、没收租赁保证金正确，艾科斯达公司上诉认为彭秀梅违约应当双倍返还租赁保证金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二、合同的解除时间。根据本案已查明的事实，彭秀梅一方于2012年11月16日、2012年11月20日均有锁门行为，并且彭秀梅2012年11月20日在涉案房产张贴告示，告知任何人不得入内，开元物业公司的工作人员在原审法院调查时也证实涉案房产发生纠纷后即未再使用，因此，彭秀梅以其实际行为阻止艾科斯达公司继续使用涉案房产，双方租赁合同失去存在基础，原审判决以艾科斯达公司知悉彭秀梅锁门行为之日即2012年11月19日作为合同解除之日具有事实依据，本院予以确认。彭秀梅请求艾科斯达公司支付租金、管理费、水电费等费用至2012年12月25日缺乏依据，本院不予支持。三、艾科斯达公司请求的项目损失、装修损失是否应当支持。对于项目损失。首先，艾克某公司提供的合同及收款收据不能证明其实际产生了上述损失；其次，根据《房屋租赁合同》的约定，艾科斯达公司拖欠租金，彭秀梅有权解除合同，收回房屋。彭秀梅收回涉案房产具有合同依据，即便存在未能正常使用涉案房产导致的损失，也应由艾克某公司自行承担。因此，艾科斯达公司请求彭秀梅承担该部分损失于法无据，本院不予支持。对于装修损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，艾科斯达公司未按约定支付租金导致合同解除，属承租人违约情形。彭秀梅在原审中原请求“艾科斯达公司恢复租赁房屋原状，拆除装修，恢复走廊过道原状”，后在庭审中又明确撤回该项请求，并表示“是否利用取决于租客”，表明彭秀梅有利用艾科斯达公司装修的意愿。彭秀梅二审中虽然表示不利用上述装修，但从彭秀梅二审提交的证据来看，其已将涉案房产出租给案外人，并且案外人已经使用涉案房产，表明其已利用了艾科斯达公司的原有装修，并仍在继续使用状态中，现其以不愿意利用为由主张对艾科斯达公司的装修损失不予补偿与事实不符，本院不予采纳。原审法院已对涉案房产的装修残值进行了评估，双方对于评估结果虽有异议，但未能提出充分的证据推翻上述结论，因此，原审法院采信评估结论并无不当。艾科斯达公司原审中提出200万元的损失额，其中项目损失为91万元，则装修损失应为109万元，原审法院判令彭秀梅补偿艾科斯达公司892924.79元属于装修部分的残值，而非最初投入的装修价值，符合上述司法解释中规定的适当补偿的精神，同时也未超过艾科斯达公司的诉讼请求，该处理正确、恰当，本院予以确认。四、彭秀梅请求的评估期间的空置损失是否应当支持。本案租赁合同纠纷的诉讼、评估均是因承租人违约引起的，彭秀梅表达对涉案房产装修有利用的意愿也是减少了承租人的损失和社会资源的浪费，并且评估期间涉案房产装修需保持原状对涉案房产的出租必然产生一定的限制，因此评估期间的空置损失应当由违约方艾科斯达公司承担。原审法院于2013年1月18日对涉案房产勘查时要求彭秀梅在装修期间保持涉案房产的装修，因此损失应自该日起算，评估机构于2013年6月21日作出评估报告后，对于涉案房产的出租也不再产生影响，因此应以该日作为终止日。因此，自2013年1月18日至2013年6月21日，艾科斯达公司应向彭秀梅赔偿损失共计423131.45元［（77599＋5102.21＋265.74）×（5＋3÷30）］。综上所述，深圳市艾科斯达投资有限公司的上诉请求不成立，本院不予支持。彭秀梅上诉意见部分成立，就成立部分，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第2572号民事判决第一、二、三、四、五、七项；二、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第2572号民事判决第六项；三、深圳市艾科斯达投资有限公司于本判决生效之日起十日内向彭秀梅支付评估期间损失包括组建、管理费、专项维修基金共计423131.45元；四、驳回彭秀梅其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费61090.25元、保全费1085元，由彭秀梅负担18533.25元，由深圳市艾科斯达投资有限公司负担43642元；鉴定费20000元（已由深圳市艾科斯达投资有限公司预交），由彭秀梅、深圳市艾科斯达投资有限公司各自负担10000元。本判决为终审判决。审 判 长 马    龙代理审判员 许  莹  姣代理审判员 周    敏二〇一四年十二月十日书 记 员 陈晓莹（兼）