南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）鼓民初字第2335号 原告余爱明，女，1954年12月21日生，汉族，退休工人，住南京市鼓楼区。 原告张建国，男，1954年4月21日生，汉族，退休工人，住南京市鼓楼区。 以上两原告委托代理人张可强，江苏维世德律师事务所律师。 被告高文利，女，1973年10月12日生，汉族，南京鑫双雨汽车修理厂职员，住南京市鼓楼区。 被告裴德年，男，1968年12月21日生，汉族，无业，住南京市建邺区。 被告彭九英，女，1947年11月3日生，汉族，无业，住南京市白下区。 委托代理人裴德年，自然情况同上。 被告周学玲，女，1963年11月17日生，汉族，无业，住南京市秦淮区。 被告杭杰，男，1969年11月7日生，汉族，无业，住南京市栖霞区。 原告余爱明、张建国诉被告高文利、裴德年、彭九英、周学玲、杭杰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余爱明、张建国的委托代理人张可强、被告高文利、裴德年（彭九英的委托代理人）、周学玲、杭杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余爱明、张建国诉称，两原告系夫妻，本市鼓楼区山西房屋（以下简称诉争房屋）系双方夫妻共同财产。两原告自1988年1月起在该房屋居住至今。2005年12月27日，在被告高文利操作下将上述房屋从余爱明名下过户至被告裴德年妻子周艳（2006年10月25日死亡）名下。2006年10月16日，高文利与周艳签订《承诺书》，明确诉争房屋实际系高文利出资购买，与周艳无关。2007年6月25日，高文利安排被告周学玲将诉争房屋过户给被告杭杰。诉争房屋前后两次过户时间相隔18个月，但售价均为230000元，明显与同期房价持续走高的市场状况不符。被告周学玲明知诉争房屋非周艳所有，在周艳死亡后，其按照被告高文利的指示将房屋过户给被告杭杰，房价明显偏低且房屋并未交付，故被告杭杰非善意取得诉争房屋。现余爱明与周艳间的房屋买卖合同已被法院宣告无效，故原告诉至法院，请求判令被告杭杰与周艳于2007年6月25日签订的《南京市房地产买卖契约》无效；确认诉争房屋归原告所有，并由被告杭杰协助原告将诉争房屋恢复登记至原告名下；由被告承担诉讼费用。 被告高文利辩称，2004年左右，原告余爱民先后向被告借款100000元，并将其房产证放在被告处作为担保。因余爱明未按期还款，经双方协商其同意将诉争房屋过户至周艳名下，待借款还清后再将诉争房屋过回其名下。在2005年12月31日过户时，被告垫付了诉争房屋上的60000余元贷款，加上此前余爱明的欠款100000余元，总计200000余元，故房屋作价230000元。过户后，双方协商如余爱明不还银行贷款或逾期三次以上，诉争房屋归被告。2006年，余爱民还款出现逾期，被告通知余爱民如果仍不还款诉争房屋即归被告，余爱明表示同意。当时，因被告尚欠杭杰110000余元借款，还有其它一些债务，遂与杭杰商定将诉争房屋过户给杭杰以偿还借款。现诉争房屋已实际过户至杭杰名下，其已取得诉争房屋所有权，故原告要求确认合同无效，缺乏依据。 被告裴德年、彭九英辩称，诉争房屋系高文利以周艳的名义购买，故周艳对诉争房屋不享有权利。 被告周学玲辩称，被告接受裴德年及周艳的委托符合法律规定，周艳虽去世，但该委托仍有效。后高文利找到被告并出示了周艳出具的承诺书，称诉争房实际归其所有，裴德年也予以证实，被告才知道诉争房屋是高文利的。综上，被告作为周艳和裴德年的委托代理人不应当承担责任。 被告杭杰辩称，2006年4月高文利先后向被告借款110000余元。后高文利无力还款，称用一套房子过户给被告偿还借款。双方约定房价为260000元左右，高文利所借款项转为首付款，被告贷款150000元支付剩余房款。房屋过户后，高文利承诺配合被告将腾空交付房屋以及户口迁出，但一直未履行，2008年被告要求余爱明腾房，余爱明称其与高文利有帐没算清，要求被告再付点钱给她，待其父母去世后交付房屋，被告未予同意。2012年被告再次要求余爱明腾房，仍然无果。综上，被告系合法取得诉争房屋，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，原告余爱明与张建国系夫妻关系，双方于1980年4月登记结婚。诉争房屋原系双方共有，登记在余爱明名下。2005年12月27日，余爱明与案外人周艳签订了《南京市房地产买卖契约》，约定：余爱明将诉争房屋（建筑面积36.79平方米）以230000元的价格转让给周艳。其后，诉争房屋过户至周艳名下，并以周艳名义向建设银行贷款120000元。该贷款下至余爱明帐户后，由余爱明转交给高文利。2006年10月16日，高文利与周艳签订《承诺书》，约定：位于山西的周艳名下房产一处，系高文利全权出资购买，周艳对此房不享有任何权利……。同日，周艳及其丈夫裴德年共同出具《授权委托书》，委托被告周学玲办理诉争房屋的如下事宜：1、签署房屋买卖合同、领取房产证、土地证。2、办理该房屋产权证、土地证过户手续。3、缴纳税费、维修基金。4、收取房款、拆迁补偿款及维修基金过户手续。5、递件、撤件、变更、解押；等等。该委托书不可撤销，委托期限自2006年10月16日至2008年10月16日。受托人在其权限范围以及委托期限内签署的一切有关合法文件和办理的相关手续，委托人均予以认可。2006年10月25日，周艳因故死亡，其法定继承人为配偶裴德年和母亲彭九英。 另查明，2006年4月30日和5月4日，高文利分别向杭杰借款63200元和52500元，合计115700元。2007年6月25日，高文利以周艳名义提前偿还了建设银行未到期贷款本息119304.95元。同日，周学玲以周艳代理人的名义与杭杰签订《南京市房地产买卖契约》，合同价款为230000元，但实际是按照294320元缴纳税款并开具销售不动产统一发票。杭杰为支付购房款向交通银行南京分行抵押贷款150000元，该款项下至周艳的帐户后，被高文利取走，现银行贷款由杭杰偿还，抵押尚未解除。2007年6月27日，杭杰取得诉争房屋的产权证。2007年7月7日，高文利向杭杰出具承诺书，称收到杭杰全部房款260000元，等等。 2012年7月，张建国将余爱明、高文利、裴德年、彭九英诉至本院，请求确认余爱明与周艳间签订的房屋买卖合同无效。2013年1月，本院作出（2012）鼓民初字第2450号民事判决，支持了原告的上述诉讼请求。该判决已生效。现诉争房屋仍由两原告占有，未向杭杰交付。 上述事实，由户口登记簿、承诺书、授权委托书、南京市房地产买卖契约、销售不动产统一发票、个人贷款还款凭证、房地产交易纳税申报表、南京市房屋权属登记申请书及所有权登记审核表、借款收条证据、（2012）鼓民初字第2450号民事判决书，以及本院庭审笔录予以证明。 本院认为，被告周学玲接受周艳、裴德年的共同委托处置诉争房屋，且约定该委托不可撤销，虽然周艳在委托期限内死亡，但裴德年及周艳另一继承人彭九英并未对周学玲的代理人身份提出异议，故被告周学玲实施的代理行为仍然有效。被告周学玲与被告杭杰订立《南京市房地产买卖契约》时，双方具备相应的民事行为能力，意思表示真实，亦未违反法律法规的强制性规定。原告亦无证据证明双方存在恶意串通损害其利益等合同无效情形，因此，该买卖合同合法有效。综上，原告主张合同无效，依据不足，其诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告余爱明及张建国的诉讼请求。 本案受理费4750元，减半收取2375元；保全费2000元，由原告余爱明、张建国承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户行：农行鼓楼分理处；帐号：03×××76）。 审 判 员  乔延彬 二〇一三年七月十二日 见习书记员  沈 婷