北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第03603号
上诉人（原审被告）白杰，男，1964年9月24日出生。
委托代理人刘芳，北京市致尚律师事务所律师。
上诉人（原审被告）陈昌明，男，1962年4月25日出生。
被上诉人（原审原告）北京安泰鑫物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区东坝娘娘庙街（住宅建设安装公司）。
法定代表人李和平，董事长。
委托代理人张玲，女，1975年8月8日出生。
上诉人白杰、陈昌明因与被上诉人北京安泰鑫物业管理有限公司（以下简称安泰鑫公司）租赁合同�纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第08001号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人白杰的委托代理人刘芳、被上诉人安泰鑫公司的委托代理人张玲到庭参加了诉讼，上诉人陈昌明经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2013年1月，安泰鑫公司起诉至原审法院称：我公司于2012年10月1日同意白杰、陈昌明临时租赁北京住总建设安装工程有限责任公司基地北院内大门左侧房屋（座落为朝阳区东坝娘娘庙后街），建筑面积约400平方米，用于餐馆经营，季租金35000元，月租金11666元。现我公司因上级公司生产经营需要，迫切需要收回此房屋。我公司就此事多次与白杰、陈昌明协商退房事宜，白杰、陈昌明明确坚决不退房，强行无理强占。迫于无奈，我公司提起诉讼，请求法院判令：1.解除我公司与白杰、陈昌明之间的事实租赁关系。2.白杰、陈昌明腾空交还租赁房屋及位于承租房屋之前的场地。3.白杰、陈昌明支付从2013年1月1日到实际交付之日止的房屋使用费，每月按11666元计算。
白杰、陈昌明辩称：不同意解除双方之间的租赁关系，也不同意腾空租赁房屋。我们从2013年1月1日起没有再进行经营，不同意支付房屋使用费。2012年8月份，陈光亮和王方泽将涉案房屋转租给我们，他们与安泰鑫公司的租赁合同还有2年半时间，我们之间签了转让合同和委托协议书，开始经营“湘里情”餐厅。之后，到了2012年10月1日，安泰鑫公司跟我们说要给我们断水断电，让我们跟陈光亮他们断了，跟安泰鑫公司干。当时没说让我们签合同，就让我们签了一份保证书。后来到了2013年1月4日，安泰鑫公司就把水、电给断了。我们至今无法经营。现在安泰鑫公司要求解除租赁关系，我们不同意。我们也没有收到安泰鑫公司交还房屋的书面通知。现在涉案房屋的水是通的，但是不能喝，没有电。安泰鑫公司在没有通知我们什么时候搬的情况下，把房屋的电停了，导致我们无法经营，造成经营损失，包括员工工资等，所以我们不同意支付租金，我们也不欠安泰鑫公司租金。腾房可以，但是安泰鑫公司应当赔偿我们的装修损失。
原审法院经审理查明：涉诉位于北京市朝阳区东坝娘娘庙后街（北京住总建设安装有限责任公司基地北院内，建筑面积为400㎡）房屋的所有权人为北京住总建设安装工程有限责任公司，安泰鑫公司系该公司的下属公司，负责管理上述房屋的租赁及物业管理事宜。
经查，陈昌明系个体工商户“北京湘里情酒楼”的经营者。2012年10月1日，白杰、陈昌明向安泰鑫公司出具《保证书》一份，安泰鑫公司为甲方，白杰、陈昌明为�方。《保证书》约定乙方有偿临时租赁甲方上述涉诉房屋。乙方保证根据甲方需要收回此房屋时，自接到甲方书面通知十五日内交还。交还此房屋时，乙方保证房屋结构、室内、室外、水、电等装饰、装修、设施的完好、完整。乙方保证交还此房屋时，不得以任何理由向甲方索取补偿款等费用。乙方在租赁使用期间保证不转租及转让。乙方保证在有偿租赁使用期间，及时缴纳房屋租赁费及卫生费和水、电费等相关费用。《保证书》未约定白杰、陈昌明承租安泰鑫公司房屋的期限。2012年10月11日，白杰、陈昌明向安泰鑫公司交纳了2012年10月1日至2012年12月31日期间的房租35000元。后双方在上述《保证书》履行过程中产生争议，安泰鑫公司称其在2012年11月份曾要求白杰、陈昌明交还房屋，但白杰、陈昌明不同意。2013年1月初，安泰鑫公司与白杰、陈昌明协商终止上述保证书，双方未达成一致，安泰鑫公司遂停止涉诉房屋的供电。经询，安泰鑫公司未提交书面通知白杰、陈昌明交还房屋的证据。
庭审中，白杰、陈昌明提交其与陈光亮于2012年6月22日签订的“转让合同书”和“委托协议书”，上述“转让协议书”的内容为陈光亮把位于朝阳区东坝乡红松园北京住总原食堂所有设施转让给白杰、陈昌明，“委托协议书”的内容为陈光亮全权委托白杰、陈昌明代理位于朝阳区东坝乡红松园北京住总原食堂一切事务。白杰、陈昌明并提交陈光亮于同日向其二人出具的收据一张，欲证明其二人向陈光亮支付石锅鱼（原住总公司食堂）装修、设备一次性转让费39万元。安泰鑫公司称其与陈光亮没有接触过，对上述证据的真实性无法确认，并认为上述证据与本案无关。白杰、陈昌明另提交王方泽与安泰鑫公司之间的《房屋租赁合同》复印件，并称王�泽与陈光亮系合伙关系，涉诉房屋原系王方泽从安泰鑫公司处承租，后由陈光亮、王方泽转租给白杰、陈昌明。安泰鑫公司对该《房屋租赁合同》的真实性不认可。经查，该《房屋租赁合同》复印件约定的租赁期限为2010年8月10日至2011年8月9日。
庭审中，安泰鑫公司称涉诉房屋在白杰、陈昌明承租之前系由北京好又多葡萄酒有限公司承租，并提交其与北京好又多葡萄酒有限公司在2009年5月27日签订的《房屋租赁合同》及2009年7月30日签订的《土地使用补充协议书》。该《房屋租赁合同》约定涉诉房屋用途为食堂，租赁期自2009年8月1日至2012年9月30日。白杰、陈昌明称其在向安泰鑫公司出具上述《保证书》之前，与北京好又多葡萄酒有限公司签订过一份租赁合同，合同期限从2012年6月22日起计算两年半，其从2012年7月9日进驻涉诉房屋开始经营，后在安泰鑫公司的要求下，�在2012年10月1日前与北京好又多葡萄酒有限公司解除了租赁合同，北京好又多葡萄酒有限公司在2012年十一之后将收取的租金向其退还，其将该租赁合同的原件交给了北京好又多葡萄酒有限公司。白杰、陈昌明提交其在2012年7月4日至2012年9月16日期间支付空调、冰箱维修费、装修工程款、购买电饭锅、瓷器、厨杂用品、大圆桌、广告牌安装材料、灯箱、安装排烟机、油烟净化器、天然气等费用的收据，用以证明其在2012年7月已经在涉诉房屋进行经营并进行了装饰装修。安泰鑫公司对白杰、陈昌明提交的上述收据的真实性和合法性均不认可，认为上述收据均非正式发票，且白杰、陈昌明在接手涉诉房屋时已经有装修。案件审理中，双方均认可涉诉房屋在白杰、陈昌明接手经营之前系用于餐饮经营。经询，白杰、陈昌明称其自2013年1月1日起未再利用涉诉房屋进行经营，但其�可房屋钥匙由其掌握。安泰鑫公司另要求白杰、陈昌明返还位于承租房屋之前的场地，经询，白杰、陈昌明认可涉诉房屋之前的场地不在其承租范围之内。
原审法院经审理认为：白杰、陈昌明向安泰鑫公司出具的《保证书》中明确约定白杰、陈昌明有偿临时租赁安泰鑫公司的房屋，该《保证书》实际上系双方之间签订的租赁合同，该租赁合同对租赁期限未作约定，双方亦未就租赁期限进行补充约定，故应视为不定期租赁。不定期租赁的当事人可以随时解除合同。现安泰鑫公司起诉要求解除双方之间的租赁关系，法院予以准许。双方租赁关系解除后，白杰、陈昌明应当向安泰鑫公司交还涉诉房屋。关于涉诉房屋之前的场地，因白杰、陈昌明认可该场地不在其承租范围之内，上述《保证书》中亦未约定该场地处于双方租赁合同范围内，故安泰鑫公司该项诉讼请求没有事实依据，法院不予支持。涉诉房屋至今仍由白杰、陈昌明占用，其在诉讼中又明确表示不同意交还安泰鑫公司，故其应当向安泰鑫公司支付2013年1月1日起至实际腾退房屋之日的租金和房屋使用费。但根据查明的事实，安泰鑫公司自2013年1月初起即对涉诉房屋采取了断电措施，导致涉诉房屋自其断电至今无法正常使用，故法院综合以上情况对于白杰、陈昌明应当支付的租金和房屋使用费的标准予以酌减。从白杰、陈昌明的举证的情况来看，即便其对涉诉房屋进行过相应的装饰装修，该装饰装修行为亦发生在其与本案安泰鑫公司之间的租赁合同关系成立之前，故其有关装饰装修的损失应依据其当时签订的租赁合同另行向当时的出租人主张，而非径直向本案安泰鑫公司主张。
据此，原审法院于2014年3月判决：一、安泰鑫公司与白杰、陈昌明二〇一二年十月一日签订的《�证书》于判决生效之日起解除；二、白杰、陈昌明于判决生效后七日内将位于北京市朝阳区东坝娘娘庙后街（北京住总建设安装有限责任公司基地北院内，建筑面积为400㎡）的房屋腾空交还给安泰鑫公司；三、白杰、陈昌明按照每月四千元的标准向安泰鑫公司支付自二〇一三年一月一日起至位于北京市朝阳区东坝娘娘庙后街（北京住总建设安装有限责任公司基地北院内，建筑面积为400㎡）的房屋返还之日止的租金和房屋使用费；四、驳回安泰鑫公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，白杰、陈昌明不服，以原审认定事实不清、证据不足为由上诉至本院称：安泰鑫公司曾收取过白杰、陈昌明一年的卫生费，可以认定双方租赁合同期限为一年。安泰鑫公司违反合同的诚信原则，在白杰、陈昌明经营期间对涉诉房屋断电，致使白杰、陈昌明的餐厅无法经营，应赔偿其给白杰、陈昌明造成的损失。安泰鑫公司在白杰、陈昌明装修时没有阻止，视为同意白杰、陈昌明对诉争房屋进行装修，对于不能拆卸的装修，应折价赔偿。故请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判驳回安泰鑫公司的原审诉讼请求。安泰鑫公司同意原判。
本院审理过程中，白杰提交一份卫生费收据，证明白杰、陈昌明与安泰鑫公司的租赁合同期限为一年。安泰鑫物业公司对此不予认可，称卫生费都是按年收，结算时多退少补。本院经审理查明的其他事实与原审无异，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人陈述、《保证书》、收据、《房屋租赁合同》、《转让合同书》、《委托协议书》等相关证据在案佐证。
本院认为：当�人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照相关法律规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据本案查明的事实，白杰、陈昌明向安泰鑫公司出具的《保证书》涉及有偿临时租赁、房屋坐落、转租限制、租房费用等内容，可以视为双方之间签订的租赁合同。该《保证书》对租赁期限未进行约定，双方亦未就租赁期限签订补充协议，应视为不定期租赁，安泰鑫公司可以随时解除租赁合同。故，原审法院根据《保证书》认定双方之间系不定期租赁关系，判决解除双方之间的《保证书》，白杰、陈昌明腾退涉诉房屋，并综合考量安泰鑫公司采�了断电措施以及房屋的使用情况酌定白杰、陈昌明支付腾退之前的租金及使用费数额，并无不当。白杰、陈昌明上诉称双方的租赁期限是一年，虽提交了卫生费收据作为证据，但该收据不足以证明双方对租赁期限达成了合意或签订了补充协议，故对其上述主张，本院无法采信。关于白杰、陈昌明上诉所主张的安泰鑫物业公司在其经营期间断电给其造成的损失以及装饰装修折价赔偿的问题，因其在原审期间并未就此提出反诉，本院对此不予处理，其可就装饰装修物采取必要的证据保全措施，另行主张相关权利。
综上，陈昌明、白杰的上诉请求缺乏事实依据，本院难以支持。原判并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
公告费500元，由北京安泰鑫物业管理有限公司负担（白杰已交纳200元，于本判决生效之日起7日内给付白杰，余款300元已交纳）。
一审案件受理费案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由白杰、陈昌明负担（一审案件受理费北京安泰鑫物业管理公司已交纳，于本判决生效之日起7日内给付北京安泰鑫物业管理有限公司；二审案件受理费已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 贵
代理审判员 沈 放
代理审判员 孙承松
二〇一四年七月十八日
书 记 员 王锦强