云南省建水县人民法院民 事 判 决 书（2013）建民初字第1165号原告张波，男，1966年10月15日生，汉族。原告任建琴，女，1970年7月28日生，汉族。委托代理人彭黎冲，云南建耀律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人林莉，云南建耀律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告云南新邦房地产开发有限公司。住所地：昆明市云波小区*幢*单元***号。法定代表人奚天彪，系该公司董事长。委托代理人向芯黎，云南亮剑律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人佘雅玲，云南泓旷律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告云南红塔蓝鹰纸业有限公司。住所地：云南省建水县。法定代表人李双友，系该公司董事长。委托代理人苏明，该公司企管部部长。代理权限：特别授权。委托代理人王毅，该公司人力资源部部长。代理权限：特别授权。原告张波、任建琴诉被告云南新邦房地产开发有限公司（以下简称新邦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年8月26日受理后，依被告新邦公司的申请追加云南红塔蓝鹰纸业有限公司（以下简称红塔蓝鹰公司）作为被告参加诉讼，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张波、任建琴及其委托代理人彭黎冲、林莉，被告新邦公司的委托代理人向芯黎、佘雅玲，被告红塔蓝鹰公司的委托代理人苏明、王毅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张波、任建琴诉称：我们于2009年12月与被告新邦公司签订《商品房购销合同》，约定由我们向新邦公司购买在建水县西部新区新邦花城的商品房第1幢2单元301号房，面积129.71平方米；交房期限为2010年10月30日；逾期交房的，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止10天内，甲方（被告）向乙方（原告）每天支付违约金10元，10天后按乙方已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金。合同签订后，我方已向被告付清了全部购房款。但至2010年10月30日，被告并未按期交房给我们。因此提起诉讼，请求法院判令被告按合同约定支付我们2010年10月30日至2012年7月12日的违约金35072.4元。被告新邦公司辩称：我公司与原告签订《商品房购销合同》及延迟向原告交房是事实，但造成延迟交房的责任不在我方，而在被告红塔蓝鹰公司。我公司于2008年7月24日与被告红塔蓝鹰公司签订了《关于新邦花城建设问题的相关协议》，建房的数量是被告红塔蓝鹰公司根据自己和职工的要求确定，包括建房各户的名单都是被告红塔蓝鹰公司向我公司提供的。虽然商品房购销合同是我公司与原告每家每户签订的，但在建设过程中，被告红塔蓝鹰公司多次变更设计图纸、房屋数量，且私自建设违法建筑，严重影响被告施工，造成工期延后，我公司已向被告红塔蓝鹰公司进行过书面说明。故延期交房应由被告红塔蓝鹰公司承担较大责任。请求法院按原告的实际损失调整确定违约金数额；原告的请求已超过诉讼时效，如原告不能举证证实有诉讼时效中止、中断的情形，请法院驳回原告的诉讼请求；按《商品房购销合同》第八条约定，原告应于2010年1月8日支付购房首付款，但原告延迟付款，原告应向我公司支付延迟付款违约金。被告红塔蓝鹰公司辩称：在新邦花城项目建设施工过程中，我公司从未进行过任何干预活动；新邦公司于2010年7月9日、12月22日两次致函我公司称新邦花城项目的交房日期不能保证，均是将原因归结于当年云南遭遇的百年大旱。故对于交房日期的一再推迟，应由新邦公司负全部责任。综合原被告的诉辩主张，本案争议的焦点是：一、对于被告延迟交房的违约责任是由被告新邦公司承担还是由被告红塔蓝鹰公司承担；二、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。原告张波、任建琴针对自己的诉讼主张，向本院提交了一份《商品房购销合同》及交购房款的单据，欲证实双方签订合同的事实及被告违约的事实。经质证，被告新邦公司、被告红塔蓝鹰公司对原告提交的证据均无异议。被告新邦公司对其答辩理由，向本院提交了下列证据：第一组证据：《关于新邦花城建设问题的相关协议》、《会议纪要》，欲证实本案所涉及的新邦花城小区的游泳池、小区会所、主题花园、安全监视系统由被告红塔蓝鹰公司负责完成。第二组证据：《关于新邦花城一期游泳池设计变更的几点说明》、《城建监察责令停止违法行为通知书》，欲证实红塔蓝鹰公司作为新邦公司的合作方罔顾交房日期，迟至2010年9月16日提出变更游泳池设计要求并擅自建盖游泳馆导致建水县建设局2011年4月25日发出停建游泳馆通知（至今未有复工令），致小区项目无法竣工验收，阻碍了交房条件的成就，且游泳馆违法建成并堵截了整个小区的消防通道，对原告人身财产安全造成明显隐患。第三组证据：《通知》、《新邦花城交房情况表》，欲证实被告向原告延迟交房的时间为20个月。第四组证据：天禹司鉴字（2013）第0732190号《建水县新邦花城小区住房租金评估鉴定书》，欲证实新邦花城片区住房市场平均租金为4元／月／平方米。第五组证据：商品房购销合同及交购房款的发票，欲证实按合同第八条约定，原告应向被告支付延迟付款违约金。经质证，原告认为被告新邦公司提交的证据一、二与原告没有关系，根据合同相对性原则，是两被告之间的经济、法律关系；从证据三的交房情况表可以看出被告的侵权行为和事实的存在，按合同被告应在2010年10月30日交房；对证据四没有意见；对证据五认为被告应在法定期限向有管辖权的人民法院起诉，而不是与本案合并处理。被告红塔蓝鹰公司对被告新邦公司提交的证据无异议。被告红塔蓝鹰公司没有向本院提交证据。本院认为，原、被告对对方提交的证据的真实性、合法性均未提出异议，仅是对对方的证据的证明力存在异议，故本院对原被告提交的证据予以确认。通过庭审和质证，本院确认以下法律事实：2008年7月，被告新邦公司与被告红塔蓝鹰公司签订了《关于新邦花城建设问题的相关协议》，后又对相关问题形成《会议纪要》，双方约定由被告新邦公司为被告红塔蓝鹰公司的职工建设住宅368套，车位约170个。并对建设的位置、户型、价格、房屋结构层高、项目施工监理及基本设施、普通绿化、游泳池、小区会所、主题花园等相关事宜作了约定。之后于2009年12月间，原告张波、任建琴与被告新邦公司签订了《商品房购销合同》，约定原告向被告新邦公司购买位于建水县西部新区新邦花城的第1幢2单元301号商品房，面积129.71平方米；交房期限为2010年10月30日；逾期交房前10日内每日违约金10元，10日后按照已付房款的0.02%乘以逾期天数计算违约金。合同签订后，原告已向被告新邦公司付清了购房款。在被告新邦公司开发建设过程中，应被告红塔蓝鹰公司要求，增加了车位建设数量，将原设计的游泳池改为游泳馆，增加了小区超市的建盖，在11幢、12幢、13幢、14幢建盖到第四层过程中进行了加盖第五层的建设。其中因改变游泳池设计施工（被告红塔蓝鹰公司自己设计施工）和加层建设，被告新邦公司被城建部门责令停工。直至2012年7月，被告新邦公司才书面通知原告于2012年7月3日至15日期间办理接房手续。原告于2012年7月在被告红塔蓝鹰公司的协调下接房。因违约金问题，原告起诉来院，要求判令被告按合同约定支付违约金。本院认为，原告与被告新邦公司签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行义务。原告已履行了付清房款的义务，被告新邦公司已交付了房屋，合同已实际履行，但在合同履行过程中，被告新邦公司未能依合同约定的时间交付房屋，其行为已构成了违约，依法应承担违约责任。但本案中，签订《商品房购销合同》的主体虽为原告与被告新邦公司，但新邦公司与红塔蓝鹰公司签订了《关于新邦花城建设问题的相关协议》，新邦公司开发建设新邦花城小区是基于该协议进行的，在建设过程中出现的规划变更等事项，双方已通过会议纪要的形式达成一致意见，双方之间形成合作关系；在新邦花城建设过程中，红塔蓝鹰公司提出加盖部分楼层、将游泳池建设变更为游泳馆建设等要求，得到了新邦公司的认可，但新邦公司未按规定办理规划变更等相关报批手续，违反规划开发建设致相关行政主管部门三次下达《责令停止违法行为通知书》，工程被迫停建，延误了交房时间，故其依法应承担相应的法律责任。在工程建设工程中，红塔蓝鹰公司提出多项变更要求，对延误交房也有一定的影响。根据二被告的过错，结合本案实际，对延迟交房给原告造成的损失，应由新邦公司承担主要责任，红塔蓝鹰公司承担次要责任较为适当。对于被告新邦公司以原告的请求已超过诉讼时效为由，要求驳回原告诉讼请求的主张，本院认为，原告与被告新邦公司合同约定的交房日期为2010年10月30日，但在合同约定的期限内新邦公司并未按期交房，直至2012年7月原告在被告红塔蓝鹰公司的协调下才接房，原告诉请要求被告支付的违约金计算至2012年7月，即所诉请的违约金是在2012年7月交房之日与被告才形成的债务，原告于2013年8月向本院起诉，原告的起诉并未超过二年的诉讼时效。故对被告新邦公司的该项主张本院不予支持。对于被告新邦公司要求原告的违约金按其实际损失予以调整的主张，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以要求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少；……”。从上述规定表明，对于商品房买卖合同中的违约金约定是否过高或过低，应以造成的损失为基础来判断。故本院对原告的实际损失以同地段的住房市场平均租金予以认定，经本院委托云南天禹司法鉴定中心对新邦花城片区的住房市场平均租金进行评估，该地段住房市场平均租金为4.00元／月／平方米。被告新邦公司延迟交房时间为21个月，原告的实际损失为10895.64元，原告请求的违约金35072.4元已超出实际损失的30%，故被告新邦公司要求调整违约金的请求本院予以支持。关于被告新邦公司要求原告支付延迟付款违约金的请求，其提交了原告缴纳首次购房款的发票予以证实。本院认为，原告系通过银行向被告新邦公司缴纳了首付款，被告新邦公司提交的发票系在其收到银行转帐划拨该首付款事后出具的，该证据不能反映原告交款的真实时间，故不能证实原告延迟交款，被告新邦公司的请求不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决如下：一、由被告云南新邦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告张波、任建琴违约金人民币9915.03元。（4元／月／平方米×21个月×129.71平方米×1.3×70%）二、由被告云南红塔蓝鹰纸业有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告张波、任建琴违约金人民币4249.30元。（4元／月／平方米×21个月×129.71平方米×1.3×30%）案件受理费680元，由被告云南新邦房地产开发有限公司负担476元，被告云南红塔蓝鹰纸业有限公司负担204元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。本判决书发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决书，享有权利的当事人可以在本判决书规定履行期间的最后一日起，二年内向人民法院申请执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。审判长  普晋东审判员  唐世红审判员  郭锦清二〇一四年三月十二日书记员  师红仙