安徽省广德县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）广民一初字第01390号
原告：梅晨，男，住安徽省广德县。
委托代理人：叶振东，安徽品涵律师事务所律师。
被告：广德金茂投资置业有限公司，住所地安徽省广德县。
法定代表人：林辉，公司董事长
委托代理人：汤伟力，福建信哲律师事务所律师。
原告梅晨诉被告广德金茂投资置业有限公司（下称金茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2014年5月16日受理后依法组成合议庭适用普通程序于2014年7月3日进行了公开开庭审理。原告及其委托代理人、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
梅晨诉称：被告于2012年初开发了位于广德县桃州镇新城区金茂财富公馆，销售期间，被告一直宣传顶楼27层买一层送二层（即被告支付时赠送高7米的阁楼，但里面的阁楼需买房自行隔离）。同时承诺该房通燃气，使用年限为70年。故原告于2013年2月1日和被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买位于广德县桃州镇新城区金茂财富公馆1幢1单元2704室，面积145.46平米，每平方米价款6485.84元，共计943430元；被告于2013年8月18日前交付使用，逾期交付，超过30日后，买受人有权解除合同，并要求被告支付已付房款1%的违约金。合同签订后，原告依约支付了合同款项，但被告却不能依约支付房屋。直至2014年2月才通知原告交付房屋。期间，在财富公馆房屋即将封顶之前，被告通知原告立即购买钢材、木板用于隔层，在塔吊未拆之前，利用塔吊将钢材、木板送到27层，于是原告立即按照被告要求购买物资，并调到顶层。谁知待原告准备隔层时，却被告知未被规划，不准隔层，严重违背了当时的承诺。且据了解，该房使用年限也有承诺的70年变更为40年。综上所述，被告销售时虚假宣传，违反承诺，同时严重的违反合同约定，逾期交房和办理相关产权证明，故原告提起诉讼，请求：1判令原被告双方解除2013年2月1日签订的《广德县商品房买卖合同》（合同编号：2013预65222号），返还购房款943430元；2判令被告赔偿原告的经济损失241893.5元，支付违约金19057元，共计260950.5元；3判令被告承担本案的全部诉讼费用。
金茂公司辩称：1、不存在买一层送两层的事实，被告没有让原告购买钢筋。2、燃气接口已经预埋了，按照合同约定，必须取得政府部门认可，因此燃气不能使用跟我们没有关系。3、合同第三条已经规划房屋为办公楼，法律规定办公楼用地期限为四十年，原被告签订的七十年使用期限双方都负有责任，同时原告占有使用房屋，不构成合同解除的条件。4、合同法96条规定，解除合同必须先进行书面通知，原告直接起诉违反法律规定。5、原告行使解除权必须在合同约定的解除权行使期限内，原告现在起诉已经超过期限。6、补充协议约定，原告通知被告，被告逾期不办理交房手续的，视为交付完毕，被告已经完成交房义务，原告不能因此而解除合同。
为证明自己的主张，梅晨向本院提交如下证据：
证1、《商品房买卖合同》，证明1、原告购买位于广德县桃州镇新城区金茂财富公馆1幢1单元2704室房屋；2、合同约定：被告应于2013年8月18日前交付使用，预期交付，超过30日后，买受人有权解除合同，并要求被告支付已付房款1%的违约金。3、该房的使用年限合同约定为70年。
证2、发票联，证明原告依约支付了购房款943430元。
证3、银行还款明细表，证明原告在贷款期间支付的利息。
证4、收据和照片一组，证明原告购买材料所花的费用。
证5、金茂财富公馆平面图，证明被告销售的财富公馆实际上是按照住宅进行销售。
证6、天玺公馆价格备案表，证明同地段的天玺公馆顶层价格已达到8000元至8500元。
证7、证人证言，证明被告在销售期间对外宣传买一层送两层的事实；在财富公馆即将封顶时，被告通知原告购买材料并通过塔吊运送至顶楼的事实；被告逾期交房的事实。
证8、证人晏文辉证言，证明被告在销售的时候存在对外宣称买一层送两层的事实。
金茂公司对梅晨提供的证据，质证意见为：对证据1、真实性无异议，但不完整。2、真实性无异议。3、真实性无异议。4、对收据的真实性不予认定，对照片真实性有异议。5、真实性有异议。6、与本案无关联性。7、对第一个证人证言，他是梅晨的父亲，具有利害关系；第二个证人证言，也与案件具有利害关系。另没有具体指明是哪个销售人告诉他买一层送二层的事实。同时单独的证人证言不能作为认定事实的依据。对证据8，证人与案件的当事人之间有利害关系，单独的证言不能作为认定事实的依据，而且证人阐述的有些情况不属实。
为证明自己的主张，金茂公司向本院提交如下证据：
证1、燃气入户合同、汇款凭证，证明被告已经按合同支付燃气安装款。
证2、土地使用权证，证明被告按土地使用权证填写合同。
证3、商品房买卖合同，证明合同内容，原告提供的合同不完整。
梅晨对金茂公司提供的证据，质证意见为：对证据1、对关联性有异议，证明目的有异议。被告是否和燃气公司签订合同及是否履行合同跟本案没有任何关联性。在双方买卖合同中第九条交付条件中明确约定了燃气接口预埋入户并取得有关部门认可，现无论何种原因导致燃气不能使用均不能对抗违约的事实。对证据2、对关联性及证明对象有异议，被告虽然办理了土地使用权证，在商品房买卖中使用欺诈的方式告知原告房屋使用权为70年，但实际使用年限仅为40年，且被告并不否认，再次证明被告违约。对证据3、三性均没有异议。补充合同中约定的交付条件和原告是否具有形式解除权是不同的。
结合原、被告当庭陈述和质证意见，本院对双方证据作如下认证：（一）梅晨提交的证据1、2、3三性相对方无异议，本院予以采纳。证据4，收据和照片的真实性无法确认，没有办法证明原告的证明对象。证据5、6的真实性相对方有异议，且认为与本案无关联性，本院认为天玺的价格与财富公馆的价格之间没有可比性，也不能证明原告所认为的房屋增值的情况，而且根据目前的市场环境，房屋没有明显的增值情况。对证据7、8，证人应出庭作证，证人证言中仅一位证人出庭，证人证言之间没有办法相互印证，真实性无法确认。（二）金茂公司提交的证据1天然气公司合同，具有真实性，结合庭审调查，虽然能够证明该燃气接口未能入门入户系金茂公司主观之外原因导致，但相当于买受人而言，这只能是出卖人不能正确履行合同的一个方面，其证明对象不能成立。对证据2，3，真实性可以确定，但是被告的证明对象不能完全成立。
在认证的基础上，本院查明本案法律事实如下：
原告与被告于2013年2月1日签订了《广德县商品房买卖合同》（合同编号：2013预65222）。约定原告购买被告开发的位于广德县桃州镇新城区金茂财富公馆01幢1单元2704室商住房一套（建筑面积145.46平方米，单价6485.84元，房屋总价款943430元）。原告于2013年3月19日交付首付款473430元。余款47万元，原告已于2013年4月24日在中国银行办理个人商业用房贷款合同，通过贷款进行支付。
该《广德县商品房买卖合同》第九条约定：出卖人（被告）应当在2013年8月18日将符合条件的商品房交付给买受人（原告）使用；第十条出卖人逾期交房的违约责任约定：1.按逾期时间，分别处理。（2）逾期超过30日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按累计已付购房款的1%向买受人支付违约金......。2上述（2）项买受人提出解除合同的，应当在本合同约定的交房期限届满之日内向出卖人发出书面的解除合同的通知，否则视为买受人放弃单方解除合同权利。
另查明：被告在开发双方争议房所属房地产项目时，与燃气公司签订了《居民燃气入户合同》并交付了相关费用，但因最终未获得政府相关职能机关批准而致燃气不能入户。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案原、被告争议的焦点是合同是否可以解除以及解除合同后相关首付款的利息损失、已付款数额的确定、违约金的处理问题。
（一）按照原、被告合同约定，在被告交房逾期超过30日的，原告有权解除合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定”根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”。在”当事人另有约定”情况下，一方请求解除合同是不需要履行一定的催告程序。因此本案原告要求解除合同的诉请，本院依法予以支持。被告辩称原告没有履行一定的催告程序不能解除合同的主张依法不能成立。另，被告以原告行使合同解除权的期限应当适用双方合同约定的第十条第2项的主张，本院认为，该项内容”应当在本合同约定的交房期限届满之日内向出卖人发出书面的解除合同的通知，否则视为买受人放弃单方解除合同权利”与该条约定的”出卖人逾期交房的违约责任”约定相互矛盾，按照相关法理精神，本院对被告主张适用该约定中第十条第2项内容不予采纳。
（二）原告相关诉请的确认。
按照原、被告合同的”第十条出卖人逾期交房的违约责任约定：1.按逾期时间，分别处理。（2）逾期超过30日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按累计已付购房款的1%向买受人支付违约金......”约定，原告2014年5月16日向本院起诉要求解除合同，原告要求解除合同的时间没有超过解除权行驶的时间，被告应按照合同约定退还原告的全部购房款943430元以及逾期交房的违约金9434元。
关于利息损失，本案因被告未能按合同约定交付房屋，退还已付购房款，事实上造成了原告已付购房款的利息损失。本案原告主张的该部分利息损失为36395元（473430元×6.15%÷12×15），该要求并没有超过银行同类贷款的利率的规定，该部分诉请本院予以支持。另外，原告要求的银行贷款利息损失，截止2014年7月1日，原告已经支付银行利息37320.3元，该部分利息已经实际支付，应予返还。另，如原告后续继续支付了银行利息，可以另行主张。原告要求支付的银行违约金7848.6元没有证据证明该款项已经实际支出，且该款项涉及到原被告与银行之间的合同关系，本院在本案中依法不予处理。故，被告应返还原告的利息损失合计为73715.3元（36395元＋37320.3元）。
至于原告诉请的购买钢材款的经济损失，由于原告提供的收据和照片，本院依法未采纳，在没有充分证据支持的情况下，该款项本院不予支持。
至于未达到使用条件违约金以及未按期产权登记的违约金，由于商品房买卖合同已经因为被告逾期交付解除，原告已经不再入住使用该房屋，也无需办理相关产权证件，故上述违约金无需支付。
至于可得利益损失，原告根据财富公馆附近的天玺公馆的价格进行推断，本院认为不可取，首先该两处房屋的情况并不完全一致，天玺公馆的现有价格并不能代表财富公馆的现有价值；其次，根据现在的房地产情况，从原告购买房屋的2013年至今，房屋的价格并不存在明显的增长情况，故原告的该项诉请不能得到支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、解除原告梅晨与被告广德金茂投资置业有限公司于2013年2月1日签订了《广德县商品房买卖合同》（合同编号：2013预65222）。
二、被告广德金茂投资置业有限公司在本判决生效后十日内返还原告梅晨购房款943430元，赔偿原告梅晨逾期交房违约金9434元以及利息损失73715.3元。
三、驳回原告梅晨的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15720元，由广德金茂投资置业有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人数提交副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审 判 长 贺 平
代理审判员 汪莲莲
人民陪审员 张学仿
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 黄俊婷
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
2、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
3、最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。