甘肃省环县人民法院民 事 判 决 书（2015）环民初字第1700号原告卢辉。委托代理人刘廷锋，甘肃环江律师事务所律师。被告解景森。被告解惠明。委托代理人马汉学，北京金禹律师事务所律师。原告卢辉与被告解景森、解惠明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人刘廷锋、被告解惠明的委托代理人马汉学到庭参加了诉讼，原告卢辉、被告解惠明因故未到庭，被告解景森经合法传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。原告诉称，2010年4月15日，原告与被告解景森签订了《房屋租赁合同》，约定原告将本人所有的一套位于环县田园小区的二层门面楼房出租给被告解景森作为餐饮业使用。租期5年，每年租金560000元，租金按年支付，于每年度之前的30日内预交当年租金，且双方对合同进行了公证证明。2010年8月1日，原告与解惠明签订了《借用协议》，约定卢辉将田园小区C#楼13#、14#地下室（面积共52.53平方米）借用给解惠明使用。合同签订后原告即将房屋交付被告解景森使用，其接手房屋后与被告解惠明合伙经营“365火锅店”。在合同履行期间，二被告仅交付了第一年度的租金，后以经营效益不佳为由拖欠原告的租金，截至2013年9月29日原告收回租赁房屋，二被告尚欠原告房租29万元。依据合同规定，二被告还应按照合同总租金的5%向原告支付违约金14万元。房屋租赁期间，二被告因合伙经营餐饮发生纠纷并诉至环县人民法院，环县人民法院在案件执行过程中，于2013年9月29日当着被告解景森的面将基本清空的门面楼房交还给原告，原告在接收房屋的同时，鉴于二被告拖欠房屋租金、违约金，且没有将房屋恢复原状之故，即将二被告未拆除搬走的变压器、空调等物件做了留置处理。后原告多次联系二被告协商处理遗留问题并要求二被告恢复房屋原状，但二被告置之不理，致使原告房屋闲置了半年多时间。原告无奈自行对房屋进行了修整，支出费用10万余元。2014年6月份，原告与兰州银行协商，将该套门面房出售给了兰州银行。但原告与二被告的纠纷至今未解决。现请求：一、判令二被告支付拖欠原告的房租293333元、违约金140000元，共计433333元；二、判令二被告赔偿原告恢复房屋原状费用100000元；三、由二被告承担本案诉讼费。被告解景森未到庭，无答辩意见。被告解惠明辩称，一、解景森非本案适格被告，《房屋租赁合同》虽为解景森以自己名义所签，但解景森是以环县春怡餐饮有限责任公司发起人的名义所签。春怡公司成立后，解景森为股东和法定代表人。春怡公司实际享有合同权利、履行合同义务，直至2013年7月17日被查封。自2011年7月5日，解景森将公司股权转让给解雅琪，公司法定代表人变更为解雅琪后，解景森已与春怡公司没有任何关系，解景森再不可能享有《房屋租赁合同》的权利，更不可能履行合同义务。且原告所诉租金为2013年3月21日至9月29日的租金，与解景森没有任何关系。二、解惠明既不是《房屋租赁合同》的签订者，也不是春怡公司的发起人或股东，原告将解惠明列为本案被告，既没有事实依据，也没有法律依据。在解惠明与解景森的股权转让纠纷中，法院认定春怡公司实际控制人为解惠明，故在解惠明不能履行解景森到期债务时将春怡公司的财产错误查封。即使解惠明是春怡公司的实际控股人，也应先判令春怡公司承担民事责任。在春怡公司资不抵债时，经清算仍不能偿还到期债务，解惠明又不能证明公司财产独立于自己的财产时，才就公司的到期债务承担连带清偿责任。三、春怡公司才是本案适格被告。春怡公司于2011年5月13日成立，解景森为股东和法定代表人。在2011年4月10日，公司设立《企业住所和经营场地使用证明》中，有卢辉的亲笔签名，法律意义在于卢辉默认春怡公司为《房屋租赁合同》的实际权利人和义务履行人。从公司成立至2013年7月17日，春怡公司都是《房屋租赁合同》的实际权利人和义务履行人。四、解惠明与解景森没有合伙经营“365火锅店”，而是解景森与解雅琪共同出资，设立春怡公司，经营“365火锅店”与“麦田记忆川菜酒楼”两个加盟店。原告没有将变压器、空调留置，而是连同涉案房屋整体出售给兰州银行环县支行。原告没有证据证明其为整修房屋支出10万元。五、违约金过高。春怡公司尚欠2012年8月1日至2013年7月31日房租20万元属实，但原告主张14万元违约金，虽有合同依据，属于违约金过高。依据《合同法》第114条的规定，请求人民法院予以调整。综上，是春怡公司欠原告的房租，并不是被告解惠明所欠，解惠明现不同意原告的诉请。经审理查明：2010年4月15日，原告卢辉与被告解景森就其所有的位于环县田园小区二层门面房签订《房屋租赁合同》一份，出租房屋面积1878.16平方米，年租金56万元，租期自2010年8月1日至2015年7月31日止。同日经环县公证处（2010）环公内字第027号公证书公证。合同约定：房屋租金按年支付，每一租赁年度之前的30日预交；租赁期满后或因承租方责任导致退租的，除双方另有约定外，出租方有权要求承租方恢复原状。合同签订后，解景森对租赁原告的房屋进行了配套装修后与解惠明合伙经营“365火锅店”。2010年10月9日，被告解景森与解惠明之女解雅琪（解雅琪为在校学生）制定《环县春怡公司餐饮有限责任公司章程》，公司股东为：解景森、解雅琪。环县春怡公司于2011年5月13日注册成立，法定代表人为解景森。2011年7月5日，解景森与解惠明之女解雅琪协商签订股权转让协议一份，解景森将其持有的环县春怡公司50%的股权转让给解雅琪。2011年7月20日，环县春怡公司法定代表人变更为解雅琪，“365火锅店”实际由解雅琪母亲刘宏负责经营，解雅琪父亲解惠明为公司控股人。另查明：2010年8月1日，原告卢辉与被告解惠明签订《借用协议》一份，约定由解惠明借用原告卢辉所有的位于田园小区C#楼13#、14#地下室（共计面积52.53平方米）。再查明，2013年4月17日，环县人民法院因解惠明不履行人民法院生效裁判文书确定的义务，将“365火锅店”依法查封。同年9月29日，经环县人民法院执行，将该房交回原告卢辉。本院所确认的上述事实，有原、被告的陈述笔录、房屋租赁合同、公证书、借用协议、（2012）环民初字第912号民事判决书、（2013）环法执字第912—1号执行裁定书、执行笔录、公司章程、经营场地使用证明、股权转让协议、转账支票等证明材料在案为凭，这些证明材料已经开庭对质和本院审查，可以采信。本院认为：原告与被告解景森签订《房屋租赁合同》，双方形成定期租赁关系，合同内容明确具体，合法有效，应予认可。后被告解景森退出与被告解惠明合伙经营的“365火锅店”，将股权转让给解惠明的女儿解雅琪，后解惠明之女解雅琪注册成立“环县春怡餐饮有限责任公司”，成为公司唯一股东，原告出租的该房屋由环县春怡餐饮有限责任公司承接，可视为被告解景森自其退股后便与原告解除租赁关系。原告虽与环县春怡餐饮有限责任公司未再签订书面租赁合同，但参照解景森与原告签订的合同内容履行租房义务，故原告卢辉与环县春怡餐饮有限责任公司之间形成事实上的不定期房屋租赁关系。原告在庭审时提交的证据既不能证明解惠明与其有书面或口头房屋租赁合同，又不能证实解惠明在环县春怡有限责任公司承租期间曾履行过房租交付义务，且原告提交的借用协议，只能证明解惠明借用了原告的两间地下室，不能佐证与其存在房屋租赁关系，故原告要求二被告支付房租及赔偿恢复房屋原状的费用之请求依法不予支持。本院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告卢辉的诉讼请求。案件受理费9133元，由原告卢辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审 判 长  苏丽萍审 判 员  敬向琼人民陪审员  钟生玉二〇一五年十一月二日书 记 员  李玉刚