广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法寮民一初字第960号
原告东莞金凯悦大酒店，住所地：东莞市寮步镇新城中心区。
委托代理人郭义，系广东名道律师事务所律师。
被告蒲俊。
原告东莞金凯悦大酒店（以下简称“金凯悦酒店”）诉被告蒲俊租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员黄思亮担任审判长，与代理审判员林永雄、孟翯组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭义到庭参加诉讼，被告蒲俊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告金凯悦酒店诉称：原告和被告于2012年7月29日签订《场地租赁合同》，约定被告从原告处租赁位于寮步镇教育路金凯悦酒店内的桑拿、沐足现有整体配套设施、设备。租赁期限从2013年8月1日至2018年7月31日，为期5年。合同第四条约定免租期为三个月，但同时约定在租赁期内，如果因乙方（被告）违约造成本合同终止，甲方（原告）有权追回给予乙方（被告）免租期内的租金（叁拾万元）。租金从第四个月开始为8万元，以后每月租金为10万元。合同第十二条约定：如出现如下情况，甲方（原告）有权单方终止合同：1、乙方违法经营的（包括但不限于被政府部门责令停业）的；2、未按合同规定的时间向甲方（原告）缴交租金、水电费、税费等任何一费用超过一个月的。双方在违约处理的规定中约定：因乙方（被告）违约而造成合同提前终止的，甲方（被告）有权立即收回经营场所，没收乙方合同保证金。合同签订后，原告按合同约定向被告交付了租赁物，被告接手后正常经营，并向原告支付了合同保证金18万元，支付了2013年12月份以前的水电费，和2013年12月份的租金，但拖欠原告2013年12月水电费24884元，宿舍租金2000元，拖欠2014年1月份水电费30395元，宿舍租金2000元，租金10000元，从2014年2月份开始拖欠原告租金。鉴于被告的行为违反了双方的合同约定，原告通知被告解除合同，但被告一直不办理移交手续，长期占用原告房屋和设备、设施。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原告和被告间的《场地租赁合同》；2.被告支付原告2013年12月和2014年1月水电费54979元；宿舍租金4000元；免租期内的租金300000元；2014年1月至2014年8月期间的租金710000元，共计1068979元。3、原告无需返还被告合同保证金180000元。4、本案的诉讼费用由被告支付。以上两项共计1248979元。
被告蒲俊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向本院提交书面的答辩状及证据。
经审理查明，2012年7月29日，原告与被告蒲俊签订一份《场地租赁合同》，约定：“发包人：东莞市金凯悦大酒店（下文简称为甲方）。租赁人：蒲俊（下文简称为乙方）。第一条：租赁经营的场所及范围。租赁场地的范围包括：东莞市寮步镇教育路金凯悦酒店桑拿、沐足的现有整体配套、设施、设备明细详见附件清单，乙方已充分理解，并对此设施、设备没有任何异议。…第三条：经营租赁的方式和期限。1、经营租赁方式是：甲方提供金凯悦酒店桑拿（包括营业所需要有效证照）经营场所，及现场的设备设施（移动家私设备以双方的盘点移交清单为准），乙方自主合法经营，自负盈亏。2、因甲方桑拿项目已办理暂停营业手续，甲方需协助乙方办理重新营业手续，费用由双方负责。3、经营租赁合同期限：从2013年8月1日至2018年7月31日：为期5年，但在同等条件下乙方有优先续约权，除非甲方收回自己经营。第四条：经营租赁金及合同保证金的规定（以下所费用以人民币进行结算）。1、免租期：自本合同双方签署日计起，甲方给予乙方免租期为三个月。在本租赁合同期间内，如果因乙方违约造成本合同终止，甲方有权追回给予乙方此免租期间的租金（叁拾万元）。2、自本合同双方签署日计起的第四个月，乙方向甲方缴交租金8万元（大写捌万元）；以后乙方每月向甲方缴交租金10万元（大写拾万元）。从签署合同日满三年开始，向甲方缴交租金每年调增5%（即2016年8月1日至2017年7月31日，每月租金为10.5万；2017年8月1日至2018年7月31日。3、乙方向甲方交纳履约合同保证金：20万元。其中于双方签署合同日，乙方向甲方暂交10万元，余下10万元在下月分五个月连续等额交纳给甲方。该保证金是用来保证乙方履行本合同。乙方自始至终履行本合同期满后，乙方凭甲方收取保证金收据无息退回给乙方。4、双方确定乙方向甲方交付租金的时间为：每月10日前交纳当月租金。第六条：经营租赁期费用的承担问题。1、乙方在经营租赁期间，独立承担与其经营有关的所有桑拿开支：包括工资、社保、福利、各种税费、物品采购费用、租赁金、及其他与其场地租赁有关的费用。…第七条：经营租赁期调整。双方确定遇到以下情况，租赁金需做相应的调整：乙方因政府行为要求停业，经乙方申请并且由甲方确认，停业一天，减免租金一天（如因乙方违法经营而造成停业的，则不属此范围）。…第九条：经营租赁期间场地租赁的规定。1、根据双方的合作意向，自该租赁合同签字生效之日起，乙方可根据自己的安排办理相关人员的入职手续，所有的人事管理由乙方决定，招聘或解雇员工必须及时向甲方备案。3、乙方租赁经营期间，水电费按水电公司价格由乙方支付给甲方，结算时为每月15号前结算上月所有水电费。…第十二条：违约处理的规定。1、因甲方违约而造成合同提前终止、或甲方无正当理由而单方面要求终止合同的；甲方双倍返还合约保证金给乙方；乙方投入的装修及设施（经甲方备案认可部分）按相应的使用年限扣除折旧后，甲方赔偿给乙方。2、因乙方违约而造成合同提前终止、或乙方无正当理由而单方面要求终止合同的。乙方应立即付清应付所欠甲方所有的：租金、水电费、税费等；②甲方有权立即收回经营场所、没收乙方合同保证金，并组织盘点清算，乙方投入的装修及设施作为给甲方的赔偿不予退还；③如乙方仍然欠甲方债务（或连带债务责任的），甲方有权单方扣押、处理、变卖乙方投入设施设备用来优先偿还甲方债务，不足偿还部分甲方仍然有权向乙方追讨。第十三条：其他规定。2、租赁经营期满（或提前终止合同）时：乙方应立即自行清理经营期间的债权债务（包括并不限于清付员工工资、遣散员工补偿等）；甲方立即收回经营权、场地、及租赁时交给乙方的所有投资设备，乙方应如数归还甲方，如有遗失或损坏则按市值赔偿；乙方投入的固定设备，合同期满后，能直接搬动（不需要工具拆除的）乙方直接取回；不能直接搬动（需要工具拆除的）归甲方所有。原告主张被告在租赁期间拖欠租金及水电费，违反了合同约定，应当承担相应的违约责任，故诉至法院请求解决。
原告在庭审中确认已收取被告蒲俊合同保证金180000元，案涉土地已取得土地使用权。原告还提交了证据：1、《附加协议书》，证明宿舍200元一间，该证据没有原件；2、《房产证》复印件及《房产登记信息查询结果》，证明原告出租的房屋由产权证明，原告是产权人，双方签订的租赁合同有效；3、电费发票，予以证明2013年12月的电费19907元，水费4976.8元；2014年1月的电费24076元，水费6019元，但水费没有发票；4、邮政快递单，证明原告向被告主张租金和水电费的事实。
以上事实，有原告提交的《场地租赁合同》、《收据》、《银行转账单》、《工商档案查询材料》、《附加协议书》、《房产证》复印件及《房产登记信息查询结果》、电费发票、邮政快递单，以及本院的庭审笔录附卷为证。
本院认为，被告蒲俊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未交答辩状及证据，视为放弃质证及抗辩的权利，由此造成举证不能的责任由被告自行承担。本院对原告举证的《场地租赁合同》、《收据》、《银行转账单》、《工商档案查询材料》、《附加协议书》、《房产证》复印件及《房产登记信息查询结果》、电费发票、邮政快递单等证据的真实性予以确认，并据此依法认定案涉的房屋租赁合同是当事人真实的意思表示，且案涉房屋已取得房产证，而合同内容并未违反法律法规的强制性规定，因此应依法认定为合法有效，原、被告均应严格按照合同约定享有权利并履行义务。
原告诉请解除原告与被告之间的《场地租赁合同》，因被告持续拖欠租金，已构成重大违约行为，符合合同双方违约责任的约定，原告诉请解除双方的房屋租赁关系，本院予以支持，因被告于2014年4月底已不再经营案涉客房，原告已收回案涉客房，故双方的房屋租赁关系自2014年5月1日起解除。
原告诉请租金，根据案涉《场地租赁合同》约定：“如果因乙方违约造成本合同终止，甲方有权追回给予乙方此免租期间的租金（叁拾万元）。2、自本合同双方签署日计起的第四个月，乙方向甲方缴交租金8万元（大写捌万元）；以后乙方每月向甲方缴交租金10万元”，因原告明确被告蒲俊从2014年4月份起对案涉场地不再进行经营，故对原告诉请被告蒲俊支付2013年12月和2014年1月的宿舍租金4000元、免租期的租金300000元及从2014年1月至2014年4月共计4个月的未付租金即100000元／月×3个月＋10000元=310000元，上述租金合计614000元（4000元＋300000元＋310000元），本院予以支持。超出部分的诉请，本院不予支持。
至于合同保证金的问题。因被告长期拖欠原告的租金，且合同约定：“因乙方违约而造成合同提前终止、或乙方无正当理由而单方面要求终止合同的。乙方应立即付清应付所欠甲方所有的：租金、水电费、税费等；②甲方有权立即收回经营场所、没收乙方合同保证金，并组织盘点清算，乙方投入的装修及设施作为给甲方的赔偿不予退还。”，故对原告要求无需返还被告合同保证金180000元的诉讼请求，本院予以支持。
原告诉请水电费，被告自2013年12月至今未付水电费，原告代垫2013年12月的电费19907元、2014年1月的电费24076元，并提交电费发票予以证明，本院予以支持。至于水费，因原告未能提交水费发票予以证明，故对原告的此诉请，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决如下：
一、解除原告东莞金凯悦大酒店与被告蒲俊于2012年7月29日签订的《场地租赁合同》；
二、被告蒲俊于本判决发生法律效力之日起五日内向原告支付东莞金凯悦大酒店租金614000元；
三、原告东莞金凯悦大酒店无需返还被告蒲俊合同保证金180000元；
四、驳回原告东莞金凯悦大酒店的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费16040.81元，已由原告东莞金凯悦大酒店预交，由原告东莞金凯悦大酒店负担4300.81元，被告蒲俊负担11740元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 黄思亮
代理审判员 林永雄
代理审判员 孟 翯
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 邱桂珍
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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