萍乡市湘东区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0313民初154号原告：晏明，男，1984年6月6日出生，汉族，住江西省。委托诉讼代理人：晏水泉，男，1951年6月2日出生，汉族，住江西省。系原告之父。委托诉讼代理人：王义，江西广予律师事务所律师。被告：张开放，男，1980年8月18日出生，汉族，住江西省萍乡市上栗县。被告：钟勤，女，1985年11月14日出生，汉族，住江西省。原告晏明与被告张开放、钟勤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告晏明及其委托诉讼代理人晏水泉、王义，被告张开放、钟勤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晏明向本院提出诉讼请求：1.判令被告张开放、钟勤偿还拖欠的购房本金42000元并按购房协议支付原告逾期付款违约金；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年3月7日签订《购房协议书》，约定甲方即原告晏明将座落在湘东区峡山口街道办事处团结村居委会“（萍）房权证（湘）字第××号”的房屋出卖给被告，房屋交易价格为92000元等相关条款。原告依约履行交房等全部合同义务后，被告仅支付购房款50000元，尚欠原告购房款42000元。原告多次催讨，被告一直未付。另查明，两被告为夫妻关系，依法应共同承担偿还责任。原告为维护自己的合法权益，诉至人民法院，请求依法判处。被告张开放、钟勤辩称，同意支付剩余房款42000元，但不支付违约金，不承担本案诉讼费。2015年3月7日与原告签订《购房协议书》属实，但协议书上不是原告本人签字，应属无效。本院经审理查明认定事实如下：被告张开放、钟勤系夫妻关系。2015年3月7日原告晏明全权委托其姐与被告张开放签订《购房协议书》，约定：一、甲方即原告晏明自愿将其房屋出售给乙方即被告张开放，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。关于被告向原告购房事宜，双方经协商，达成协议如下：座落于湘东区峡山口街道办事处团结居委会的房屋，建筑面积51.29平方米。出售房屋的所有权证证号为：萍房权证湘字第××号，甲方以人民币玖万贰千元整（￥92000元整）出售给乙方，乙方愿意以上述价格向甲方认购该房。二、甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索。三、乙方自签订购房协议签订之日起支付甲方房款人民币伍万元整50000元（￥50000元），剩余房款人民币肆万贰千元整（￥42000元整）在2016年元月30日前交付甲方，否则甲方有权解除本协议书，并有权将本协议书所指商品房另行出售，有权让乙方搬出住房，并由乙方向甲方支付违约金叁万元。四、双方约定：1.甲、乙双方定于一个星期后交付钥匙时正式交付该房屋；2.双方定于余款全部付清后向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。五、甲方承诺：1.甲方保证对出售的房屋拥有独立权；2.甲方保证该出售房屋未予出租；3.甲方自签订购房协议书起，保证将该房屋按约定价格售给乙方，期间不得反悔或将房屋出售给第三人，并于年月日腾空该房屋给乙方居住；4.甲方按照前述业务的需要，配合乙方签订购房合同文件和办理房产证过户、水电气及有线电视过户手续。六、乙方承诺：1.乙方保证按原约定价格向甲方购买前述房屋，并按时将剩余尾款支付给甲方，否则按照上述约定支付违约金；2.乙方未办理正式房屋过户手续期间，居住甲方住房不得损坏房屋墙面、家具、家电等各项屋内设施，否则需按照市场价照价赔偿；3.乙方未办理正式房屋过户手续前，不得将房屋进行买卖、转租或借用给第三方使用，否则造成的后果由乙方承担；4.乙方按照前述业务的需要，及时签订购房合同文件和办理房屋过户，水电煤及有线电视过户手续，并承担过户等各项费用。七、如果甲方违约，拒绝将房屋出售给乙方，应向乙方赔偿因此受到的损失等。《购房协议书》签字后，被告于协议书签订当日支付了原告购房款50000元，原告按约定在协议签订一星期内将房屋钥匙交付被告，正式交付房屋由被告管理使用。2016年原告与被告申请办理房产过户等全部手续时，因国家政策原因，未能变更，被告管理、使用受让原告房屋期间的水电气费用一直以原告名义缴交。2017年2月6日，原、被告申请办理房屋转移登记，原告按协议约定，与被告张开放在萍乡市房地产市场管理所签订《萍乡市存量房买卖合同（网签）》，约定原告将《购房协议书》中约定转让给被告张开放的房屋以60000元的价格转让给被告张开放，由被告一次性支付原告房款等。转让房屋在办理产权转移过程中，因被告张开放未按购房协议约定偿付原告剩余房款42000元，原告不同意将与被告均已签字的湘东区不动产转移登记申请表提交到湘东区不动产登记中心进行房屋产权转移登记，转让房屋及其水电气相关手续至今未过户到被告名下。上述事实，双方无争议，本院予以确认。双方争议的事实是：1.2015年3月7日原告全权委托其姐与被告签订的《购房协议书》是否有效；2.被告是否应偿付原告所欠剩余房屋转让款42000元，并按购房协议约定支付原告违约金；3.原告是否应按2017年2月6日与被告张开放签订的《萍乡市存量房买卖合同（网签）》履行。原告向本院提交了2015年3月7日全权委托其姐与被告张开放签订的《购房协议书》一份、国网江西省电力公司萍乡市湘东区供电分公司机打发票10张、萍乡市湘东区峡山口街团和居委会证明一张。拟证明，原告与被告张开放签订的《购房协议书》有效，且按协议约定履行了交房义务，被告张开放仅按协议支付了原告房屋转让款50000元，余欠房屋转让款42000至今未偿付，应按协议约定支付原告违约金。经法庭质证，被告张开放、钟勤认可与原告之姐签订《购房协议书》后，按协议约定支付了原告房屋转让款50000元，原告亦按协议约定交付了转让房屋，但提出《购房协议书》上不是原告本人签字，协议无效。同时提供2017年2月7日与原告签订的《萍乡市存量房买卖合同（网签）》一份。拟证明原告应按《萍乡市存量房买卖合同（网签）》的约定履行。经法庭质证，原告认可2017年2月7日为配合被告房产过户与被告张开放签具《萍乡市存量房买卖合同（网签）》的事实，但提出不是其真实意思表示，是按2015年3月7日《购房协议书》约定便利房屋过户给被告减少过户费用与被告张开放签具。经审查，结合双方当事人的陈述，本院对上述原、被告证据的真实性予以认定，合法性、关联性及是否能实现其证明目的，将依照本案事实和有效证据的法律规定综合认定。本院认为，合法的房屋买卖关系受法律保护。本案属房屋买卖合同纠纷，原告口头全权委托其姐代其与被告张开放签订《购房协议书》，其委托行为符合法律规定，合法有效。2015年3月7日原告之姐与被告张开放签订的《购房协议书》，对转让的房屋、价款、付款方式、违约责任等进行明确约定，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定是原告与被告张开放的真实意思表示，合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力。购房协议签订后，原告已按协议约定将转让的房屋交付给被告张开放使用、管理，履行了协议约定义务。被告张开放在2016年元月30日前不偿付原告剩余房屋转让款42000元，且2017年2月17日在办理房屋产权转移登记时仍不支付，其行为违约，依法应承担行为违约的民事法律责任。被告钟勤与被告张开放系夫妻关系，被告张开放在婚姻存续期间所欠债务，应认定为夫妻共同债务，应与被告张开放承担连带偿还责任。原告要求被告张开放、钟勤偿付拖欠房屋转让款42000元的诉讼请求，证据充分，理由成立，符合法律规定，本院予以支持。要求按《购房协议书》第三条约定支付逾期付款的违约金30000元的诉讼请求，不符合最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”的规定，本院认为，其违约金应以逾期付款金额为基数，按同期银行贷款利率自逾期付款之日起计算至原告起诉之日止，参照中国人民银行2016年一至五年（含五年）期贷款基准利率4.75%，被告应支付原告违约金2115.25元（42000元×4.75%÷365×387=2115.25元）。被告张开放、钟勤提出2015年3月7日的《购房协议书》不是原告本人签字，协议无效，原告应按2017年2月6日与被告张开放签订的《萍乡市存量房买卖合同（网签）》履行，应承担拖延办理房屋转移过户，造成被告小孩不能随房落户读书违约责任的抗辩意见，经审查，《购房协议书》中约定的房屋转让价为92000元，《萍乡市存量房买卖合同（网签）》约定的房屋转让价为60000元，价格相距较大，结合履约地政府的房产出售指导定价及原、被告双方实际的履行情况、陈述，本院依法认定2017年2月6日原告与被告张开放签订的《萍乡市存量房买卖合同（网签）》不属双方真实意思表示，且违反国家法律、行政法规强制性规定，该合同效力不予认定。原告未能及时办理转让房屋的过户手续，是受国家政策影响，属不可抗拒原因，且被告亦未按购房协议约定时间支付原告剩余房屋转让款，可认定原告在本案中无违约行为，二被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款之规定，判决如下：被告张开放欠原告晏明房屋转让款42000元，应承担违约金2115.25元，合计44115.25元，限被告张开放、钟勤在本判决生效后十日内付清。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费850元，由被告张开放、钟勤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。审判员  王智勇二〇一七年五月二十六日书记员  汪 莎