湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民初字587号
原告（反诉被告）李应良，男，1962年10月16日出生，汉族。
委托代理人柳成柱，湖南崇民律师事务所律师。
被告（反诉原告）湖南天和房地产开发有限公司，地址长沙市天心区湘府西路222号。
法定代表人蒋杰。
委托代理人梁宏辉，湖南二十一世纪律师事务所律师。
委托代理人洪正军，男，1964年10月14日出生，汉族。
第三人李瑛，女，1984年5月14日出生，汉族。
委托代理人柳成柱，湖南崇民律师事务所律师。
第三人湖南华菱钢铁集团有限责任公司工会工作委员会，住所地长沙市天心区湘府西路222号。
法定代表人刘国忠。
委托代理人严建新，男，1964年4月7日出生，汉族。
委托代理人邓开桂，男，1964年6月12日出生，汉族。
第三人湖南华菱钢铁集团有限责任公司，住所地长沙市天心区湘府西路222号。
法定代表人曹慧泉。
委托代理人孙志能，男，1965年7月4日出生，汉族。
原告（反诉被告）李应良诉被告（反诉原告）湖南天和房地产开发有限公司（以下简称天和公司）、第三人李瑛、湖南华菱钢铁集团有限责任公司工会工作委员会（以下简称华菱集团工会）、湖南华菱钢铁集团有限责任公司（以下简称华菱集团）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年2月2日受理后，依法适用普通程序进行审理，由审判员彭刚担任审判长，与审判员陈泽春及人民陪审员黄耀华组成合议庭，于2014年5月29日公开开庭进行了审理。原告李应良及第三人李瑛的委托代理人柳成柱、被告天和公司委托代理人洪正军、梁宏辉，第三人华菱集团工会委托代理人严建新、邓开桂、第三人华菱集团委托代理人孙志能到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李应良诉称，2012年9月28日，天和公司与李应良就华菱嘉园C3栋N单元1002号房屋签订《长沙市商品房买卖合同》，该合同确定房屋买受人为李应良，该房屋单价为每平方米2256元，总价440935元，交付时间为2013年4月1日。逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的2%的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。截至2014年12月31日，交房已逾期641天，按日2%计算，共计5652786.7元。本着违约金不超过总金额比例合理范围的原则，李应良要求天和公司支付违约金20万元，且天和公司应及时为李应良办理房屋的土地使用权证和房屋所有权证。现原告根据相关法律的规定，请求判令：1、被告继续履行合同并限制在30天内履行交房义务；2被告协助办理房产权证及其土地使用权证；3、被告支付逾期交房违约金20万元（暂计算至2014年12月31日）；4、被告承担本案的诉讼费用。
被告天和公司辩称：1、被告与原告之间的商品房买卖合同不是普通的买卖合同，是附条件的合同。房屋的实际购房者是本案的第三人李瑛。2、天和房地产公司没有违约，本案应当是李瑛没有履行承诺，违约在先。3、继续履行商品房买卖合同对于被告而言有违公平。4、合同附加的解除条件已经成立，那么被告要求解除原被告之间的商品房买卖合同。
第三人华菱集团辩称：李瑛享有购房的资格源于承诺，李瑛要辞职，华菱集团不能阻止，但是承诺是有效的。
第三人华菱集团工会辩称：商品房买卖合同是附条件的，李瑛应当在华菱集团工作满6年。李应良没有李瑛的关系是不可能购买这套房屋的。原告要求的违约金过高。
被告（反诉原告）天和公司诉称：天和公司于2005年挂牌购买长沙市湘府西路天心区黑石村一宗土地用于房地产开发。2006年，天和公司与湖南华菱钢铁集团有限责任公司机关工会（下称华菱集团工会）签订《团购协议书》，定向为华菱集团总部员工开发住宅，该类住宅包括“华菱嘉园”A、B1、B2、B3、和C3共5栋。根据相关政策文件，该房屋被核定平均销售价格为每平方米建筑面积2232元。李应良之女李瑛于2010年2月入职华菱集团，为华菱集团总部内控审计部员工。由于天和公司受托定向开发的房屋少而华菱集团员工多，只有部分员工才能享受该福利。根据华菱集团的安排，天和公司要求只有在华菱集团及华菱集团子公司任职超过6年的员工才能同其签订商品房买卖合同，暂未满6年者则只有在其承诺将任职满6年才能签订。2012年8月17日，李瑛对天和公司出具《承诺书》，内容为：“鉴于华菱嘉园住宅楼是湖南华菱钢铁集团有限责任公司工会为职工以成本价团购方式订购，再由本人按成本价购买，为此，本人在签订购房合同前自愿做出如下承诺：本人自首次与华菱（包括华菱集团、华菱钢铁及其所属子公司，下同）签订劳动合同起计算，愿意在华菱工作服务不低于六年。如工作服务期限未满，因本人原因离职（不包括报考公务员和政府部门调任），包括《劳动合同》到期不续签的，本人愿意按照每少一年工作服务时间，每年补交十万元购房差价款。”基于此《承诺书》以及2012年8月17日由李瑛与华菱集团工会签订的《商品房团购协议》第十条有关员工直系亲属可以代为签订商品房买卖合同的约定，2012年9月28日，天和公司与李应良签订《长沙市商品房买卖合同》。
2013年6月30日，李瑛向华菱集团提出辞职，于2013年7月离职，既未兑现其对天和公司承诺的“在华菱工作服务不低于六年”，也未按承诺的“每少一年工作服务时间每年补交十万元”的方式向天和公司支付24.17万“购房差价款”。李瑛之父李应良于2015年2月2日起诉天和公司承担违约责任，更以行为表明其不会履行对天和公司的承诺。显然，李应良并非华菱集团职工，其本人并无按成本价购买天和公司定向开发房屋的资格，双方签订《长沙市商品房买卖合同》，就是基于李瑛的承诺。现天和公司请求判令：1、解除原被告之间的商品房买卖合同或李瑛按照承诺书的约定补偿26.17万元的购房款，并从离职第二天开始至判决生效之日止的银行同期利息；2、请求反诉被告李应良及其反诉第三人李瑛承担本案的诉讼费用。
原告（反诉被告）李应良辩称：李应良已经按照买卖合同的约定应经履行支付义务。李瑛已经签订了团购协议，当时李瑛做的承诺是给华菱集团做的承诺，天和公司2013年的4月份交房，不存在应为其他因素的影响其交房的问题。李瑛做的承诺是向华菱集团作的。华菱集团主张20多万的补偿款应当先经过劳动仲裁，劳动争议应当是按年进行计算。在李瑛离职之后华菱集团没有形成一致的意见。请求华菱集团拿出证据证明要求李瑛支付购房款的催款函。
第三人李瑛辩称：李应良与天和公司的购房合同与李瑛没有任何的关系，李瑛在获得华菱钢铁的团购房资格之后，李应良已获得该资格。没有任何的证据证明必须满6年以上的员工才具备购房的资格，并且有很多没有满6年，李瑛报考公务员但是应为当时身体已经怀孕，放弃公务员的面试。李瑛写承诺书没有内部的文件支持的。李瑛离职的时候征询了公司领导的意见，并且当时李瑛在公司已经工作了4年多了。
原告（反诉被告）李应良为支持其主张，对本诉、反诉共同举证如下：
证据1、商品房买卖合同，贷款合同抵押合同，所有购房的票据，证明：原被告之间的买卖合同关系。李应良和天和公司的购房合同合法有效，并且已经约定在2013年的4月份进行交房。
被告（反诉原告）湖南天和房地产开发有限公司、第三人李瑛、湖南华菱钢铁集团有限责任公司工会工作委员会、湖南华菱钢铁集团有限责任公司对原告（反诉被告）李应良提交的证据没有异议。
被告（反诉原告）湖南天和房地产开发有限公司为支持其主张，对本诉、反诉共同举证如下：
证据1、天和公司与集团工会于2006年12月25日签订的《团购协议书》、湖南省物价局批复（湘价函（2010）7号）、天和公司与华菱集团工会签订的《团购协议书》，证明1、李应良所购买C3栋房屋属于天和公司受华菱集团工会之托对华菱集团员工定向开发房屋，按成本价销售。2、《团购协议书》第5条约定2013年6月30日交房但以“在不受新联路施工进度影响的情况下”为条件。
证据2、李瑛于2012年8月17日出具的《承诺书》、李瑛与华菱集团工会签订的《商品房团购协议》、李瑛对天和公司及集团工会出具的《“华菱嘉园”团购承诺书》、天和公司与李应良签订的《长沙市商品房买卖合同》，证明1、李瑛在“签订购房合同前”对天和公司的承诺及其内容，该承诺为其购买定向开发房的前提，也是天和公司履行《商品房买卖合同》的前提；2、李瑛与华菱集团工会所签署《商品房团购协议》约定交房以“不受新联路施工进度影响下”为条件，约定李瑛可以其直系亲属名义同天和公司签订定向开发房买卖协议，同时，李瑛对天和公司出具的《“华菱嘉园”团购承诺书》明确其“遵守与华菱集团机关工会已签订的《商品房团购协议》”；3、基于李瑛承诺，天和公司与李应良签订《商品房买卖合同》。
证据3、《转正定级审批表》、太原重机的《商调函》、李瑛《关于申请工作调动的报告》以及集团同意其辞职的审批、《员工异动交接单》、“华菱嘉园”商品房均价情况材料、李瑛的购房差价款减免申请，证明李瑛2010年2月入职华菱集团，在2013年5月29日前已联系好其他工作单位，于2013年7月辞职。李瑛违背承诺，但直至李应良起诉之日，天和公司才知悉李瑛不履行承诺。“华菱嘉园”同类商品房均价7500元，履行《长沙市商品房买卖合同》对天和公司明显不公。
证据4、新联路施工进度材料，证明约定交房条件直到2014年12月才具备。
原告（反诉被告）李应良针对被告（反诉原告）湖南天和房地产开发有限公司提交的上述证据，发表了以下质证意见：
证据1没有异议，对于证明目的第二条有异议，第七条明确华菱公司的员工与天和公司签订购房合同之后团购协议失效。证据2、真实性没有异议，证明目的有异议，承诺函没有法律效力，承诺函是李瑛向华菱集团出具的与天和公司没有关系。承诺函不是购房的前提条件，购房合同不是附条件的购房合同，与华菱集团签订团购协议之后购房的名额，不存在附条件的问题。各方权利义务以购房合同为准。天和公司的证据中购房合同没有任何条件的附加。“华菱嘉园”商品房均价材料不真实，证据四的真实性存在异议，证据五是天和公司自行制作的。不能真实反映房价的情况，与本案无关，证据二的商调函中李瑛是在7月底才离职，商调函不能说明任何的问题。李瑛不存在违背承诺，华菱集团没有向李瑛要求缴纳房价款通知的，现在正在就房款补差的问题正在协商。证据四的真实性没有异议，证明目的存在异议，新联路施工不能成为导致延迟交房条件。
第三人李瑛为支持其主张，对本诉、反诉共同举证如下：
证据1、单位同意报考证明、准考证、放弃面试资格声明书、流产的医院资料、检查报告单等，证明：李瑛报考山西国资委，但因为当时已经怀孕，且之前有因工出差流产的经历，出于保胎的目的而被迫放弃面试的机会。
证据2、《承诺函》、《员工异动交接单》、李瑛减免申请报告，证明：李瑛在离职的时候，华菱集团没有明确是否需要执行该承诺，且事实上也有离职人员并未执行该承诺函。
被告（反诉原告）湖南天和房地产开发有限公司对第三人李瑛提交的证据1真实性没有异议，对于证明目的存在异议，关联性存在异议。有关医院的检查资料及其报告单真实性没有异议。关联性存在异议。对于员工异动的交接单及其减免申请报告，真实性没有异议，承诺书是李瑛购房资格的前提。员工异动的交接单上的“类别”上面很清楚上面是离职，李瑛是因为辞职没有履行承诺。员工异动交接单上说明我们需要研究处理，李瑛要求减免房屋的补偿款说明我们要求李瑛缴纳房款的补偿款，并且表明李瑛是实际的购房者。
本院认为，作为定案证据，应当内容真实，形式、来源合法，并与案件事实相关联。根据双方举证、质证意见，综合各证据间的联系，本院对双方当事人提交的证据认定如下：原告（反诉被告）李应良和被告（反诉原告）湖南天和房地产开发有限公司、第三人李瑛提交的证据的真实性、合法性及关联性予以确认，所证明的事实予以认可。
经审理查明，李瑛系李应良之女。天和公司系华菱集团的全资子公司。2006年12月25日，天和公司与华菱集团工会就华菱总部职工购买位于天心区湘府西路222号华菱嘉园住宅一事签订《团购协议书》，该协议约定天和公司承建华菱嘉园120套住房，华菱集团工会组织华菱集团总部员工团购，本着团购优惠的原则，房价确定为均价每平方米2450元。2010年1月25日，湖南省物价局作出湘价函（2010）7号关于“华菱嘉园”商品住宅销售价格的批复，核定平均销售价格为每平方米建筑面积2232元。李瑛于2010年2月入职华菱集团，为华菱集团总部内控审计部员工。2012年8月17日，李瑛对天和公司出具《承诺书》，承诺内容为：“鉴于华菱嘉园住宅楼是湖南华菱钢铁集团有限责任公司工会为职工以成本价团购方式订购，再由本人按成本价购买，为此，本人在签订购房合同前自愿做出如下承诺：本人自首次与华菱（包括华菱集团、华菱钢铁及其所属子公司，下同）签订劳动合同起计算，愿意在华菱工作服务不低于六年。如工作服务期限未满，因本人原因离职（不包括报考公务员和政府部门调任），包括《劳动合同》到期不续签的，本人愿意按照每少一年工作服务时间，每年补交十万元购房差价款。”同日，李瑛作为甲方与华菱集团工会（乙方）签订的《商品房团购协议》，该协议第九条约定“根据房地产项目进度时间安排，初步预计2012年12月底交房（不受新联路施工进度影响情况下），但具体时间将根据工程进度进行调整”，第十条约定“甲方选房后根据个人意愿，可在本人家庭直系成员中（限指配偶、父母、子女，需提供户口或结婚证等证明材料）变更产权人”。同时，李瑛向华菱集团工会和天和公司出具《“华菱嘉园”团购承诺书》，承诺自愿遵守华菱集团工会制定的《选房排序办法》，同意按《华菱嘉园团购选房办法》确定个人选定的房号。随后，李瑛选取了华菱嘉园C3栋N单元1002号房屋，建筑面积195.45平方米。2012年9月28日，天和公司与李瑛之父李应良就华菱嘉园C3栋N单元1002号房屋签订《长沙市商品房买卖合同》，该合同确定房屋买受人为李应良，该房屋单价为每平方米2256元，总价440935元，交付时间为2013年4月1日。逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的2%的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。2013年4月1日，天和公司未按约将华菱嘉园C3栋N单元1002号房屋交付给李应良。2013年5月29日，太原重型机械（集团）有限公司向华菱集团发出《商调函》，李瑛因工作需要商调到太原重型机械（集团）有限公司工作。2013年7月24日，李瑛向华菱集团申请工作调动，华菱集团同意李瑛辞职。李瑛于2013年7月25日办理了工作交接手续，华菱集团工会在《员工异动交接单》上注明意见为“按领导意见，可先行办理离职手续，团购房服务时间未到6年的问题专题研究处理”。2014年5月5日，华菱集团向长沙市人民政府发出《关于请求协调加快华菱总部基地市政配套道路建设的请示》，请求长沙市人民政府协调加快新联路项目竣工通车。
本院认为，依法订立的合同受法律保护，合同的当事人应当按照诚实信用原则全面履行合同约定的义务。李瑛对天和公司出具的《承诺书》是双方真实意思表示，系对华菱集团员工福利的约定。根据李瑛对天和公司出具的《承诺书》的约定“如工作服务期限未满，因本人原因离职（不包括报考公务员和政府部门调任），包括《劳动合同》到期不续签的，本人愿意按照每少一年工作服务时间，每年补交十万元购房差价款”，李瑛在华菱集团工作41个月，根据合同约定，尚有31个月的房屋差价款，本院认定李瑛应补偿天和公司购房差价款25.8万元（10万元÷12月×31月），对于天和公司主张的过高部分，本院不予支持。
李应良根据李瑛与华菱集团工会签订的《商品房团购协议》取得购房资格，天和公司与李应良签订的《长沙市商品房买卖合同》，上述协议是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，系合法、有效的合同，双方当事人应当根据合同履行各自的义务。李应良签订商品房买卖合同后，依约向天和公司交付了全部购房款，已经履行了其合同义务，天和公司应当在合同约定的期限内将符合约定质量标准的房屋交付给李应良，并办理房屋所有权证及土地使用权证，但天和公司未按约办理房屋交付手续，天和公司构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定，逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的2%的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。现李应良并无证据证明其实际损失，天和公司以造成房屋未及时交付的原因是由于新联路未通车造成为由，请求全部免除违约责任。本院审查后认为，根据李瑛与华菱集团工会签订的《商品房团购协议》，李应良对该房屋交付可能受新联路施工进度影响是知情的。本院酌情确定由天和公司按照购房款的6%的标准向李应良承担违约金26456.10元，对于李应良主张的过高部分，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：
一、限被告（反诉原告）湖南天和房地产开发有限公司在本判决书生效之日起三十日内向原告（反诉被告）李应良交付位于天心区湘府西路222号华菱嘉园C3栋N单元1002号房屋；
二、限被告（反诉原告）湖南天和房地产开发有限公司于本判决生效后六十日内协助原告（反诉被告）李应良向房屋产权登记机关办理位于天心区湘府西路222号华菱嘉园C3栋N单元1002号房屋的房屋产权证；
三、限被告（反诉原告）湖南天和房地产开发有限公司于本判决生效后六十日内协助原告（反诉被告）李应良向国有土地登记机关办理位于天心区湘府西路222号华菱嘉园C3栋N单元1002号房屋的国有土地使用权证；
四、限被告（反诉原告）湖南天和房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内向原告（反诉被告）李应良支付违约金26456.10元；
五、限第三人李瑛在本判决书生效之日起十日内向被告（反诉原告）湖南天和房地产开发有限公司支付购房差价补偿款258000元；
六、驳回原告（反诉被告）李应良的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）湖南天和房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4380元，反诉费2190元，合计6570元，由被告（反诉原告）湖南天和房地产开发有限公司承担4380元，第三人李瑛承担2190元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 彭 刚
审 判 员 陈泽春
人民陪审员 黄耀华
二〇一五年六月二十四日
代理书记员 吴汪捷
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。