安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0802民初937号原告：王磊，男，1992年6月15日出生，汉族，住安庆市枞阳县。委托诉讼代理人：毕志飞，安徽中皖律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁晓举，安徽中皖律师事务所实习律师。被告：江锋，男，1961年5月3日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。委托诉讼代理人：李帮国，安徽枞阳律师事务所律师。第三人：张旭（江锋妻子），1968年11月1日出生，汉族，住安庆市宜秀区。委托诉讼代理人：李帮国，安徽枞杨律师事务所律师。第三人：安庆市三省房产代理有限公司（以下简称三省公司），住所地安徽省安庆市卫门口街80号。统一社会信用代码：91340800762786839H（1-1）。法定代表人：方世庆，总经理。委托诉讼代理人：江文青，公司员工。原告王磊诉被告江锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案后，依法适用简易程序进行审理，因被告江锋妻子张旭与本案有利害关系，本院依法追加其为第三人参加诉讼。于2017年7月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人毕志飞、鲁晓举，被告江锋及其委托诉讼代理人李帮国、第三人张旭的委托诉讼代理人李帮国、第三人三省公司的委托诉讼代理人江文青等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王磊向本院提出诉讼请求：1.请求被告继续履行2017年2月28日与原告签订的房屋买卖合同，立即办理房屋过户手续；2.请求被告支付违约金人民币50000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年2月28日，原、被告及第三人三省公司签订房屋买卖合同。约定：被告将坐落于安庆市迎江区皖江大道1188号安庆碧桂园山水云间小区259幢2单元1906室的房屋（房地产权号50××65）出售给原告。房屋成交价为540000元。另约定：合同签订当天原告向三省公司支付履约保证金1万元；2017年3月15日前将购房首付款交到二手房资金托管部进行托管，余款办理贷款。待房屋办理产权过户、贷款手续后，三方共同到资金托管部提取全部房款给被告。三省公司代办产权过户手续。合同签订后，原告按约定履行了所有义务，被告却明确表示拒绝履行合同。经原告了解，其拒绝履行系因该地段房价上涨，被告故意不配合办理相关手续，借故涨价，不愿继续履约。原告多次催告，被告仍拒绝履行，故为维护自身合法权益诉至法院，请求支持原告诉求。被告辩称：一、房屋买卖合同不能成立，理由如下：1、涉案房屋系江锋、张旭共同共有，张旭作为共有人之一，未在合同上签字，江锋无权对整个房屋产权进行处理，故该买卖合同不能成立；2、三省公司作为房屋买卖专业代理机构，明知房屋共有人未签字盖章，应当对合同不成立承担全部责任；其收取原告10000元购房保证金，应予以返还；3、三方所签的房屋买卖合同实际为房屋买卖合同部分条款及房屋买卖中介服务合同，房屋买卖合同应在房产管理部门办理，而不是在房屋中介机构办理，原、被告均未在房产管理部门签订房屋买卖合同。二、原告诉求缺乏事实依据，主张的违约金过高。张旭作为房屋共有人，不同意出售该房，买卖合同尚未成立，故被告不应当承担违约金，原告只能要求被告承担缔约过失责任；即使原告主张违约金成立，其违约金过高。原告在签约当天向三省公司支付了10000元购房保证金，原告的损失应是10000元的利息损失200元，自2017年2月28日起至今为止4个月，月利率按照0.5%计算，原告主张50000元的违约金明显过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少之规定，被告应承担的违约金为60元。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人张旭述称与被告答辩意见一致。第三人三省公司述称：我司是经过安庆市房地产市场管理处认可的中介机构，被告将其妻身份证、房产证、土地证等原件均提交我司，原、被告与我司签订的房屋买卖合同，是各方真实意思表示，合同有效，应当继续履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2017年2月28日的房屋买卖合同，具备证据的三性，本院予以认定；2、安庆市房地产市场管理处告知单，系房产部门告知商品房交易的当事人如何进行商品房交易审核的服务通知单，不能达到被告的证明目的，对该份证据的证明效力，本院不予认定；3、银行进账单、存款单，能够证明安庆市港航轮船有限公司转款给原告父亲、原告父亲在工商银行办理了活期存款业务，但不能达到原告已将托管资金备好的证明目的，对该证据的证明效力，本院不予认定。经审理认定事实如下：2017年2月28日，原告王磊（受让方）与被告江锋（出让方）通过第三人三省公司（中介方）签订《房屋买卖合同》。合同主要内容为：江锋自愿将坐落于安庆市迎江区皖江大道188号安庆市碧桂园山水云间小区259幢1906室，建筑面积113.93㎡的房屋（房屋产权证号：50××65），以540000元出售给王磊。王磊向三省公司交付履约保证金10000元，待房屋过户时自动抵扣办证费用；王磊应于2017年3月15日前将购房首付款交至二手房资金托管部进行托管，余款办理贷款，待房屋产权过户、贷款手续办理完毕后，三方共同到资金托管部提取全部房款给江锋。同时，合同约定出让方或受让方未按约履行合同视为中途违约，违约方应向守约方按房款总价支付违约金人民币50000元。合同签订后，王磊将10000元及办证材料交付三省公司，由三省公司代办房屋产权过户手续；但江锋一直迟延履行合同义务，后以其妻张旭不同意出售为由，拒绝履行合同义务。另查，本案诉争房屋系江锋、张旭共同共有；王磊、江锋签订买卖合同时，江锋提交了其与共有人张旭的房产证、土地使用权证，但张旭未到场，亦未出具委托手续委托江锋代为处分房产；王磊签约时，知晓所购房屋系江锋、张旭共同共有；现张旭明确表示不同意出售该房。本院认为，原告王磊、被告江锋及第三人三省公司签订的房屋买卖合同是各方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告及第三人均应依约履行各自义务。被告江锋提出共同共有人张旭未在合同上签字，合同不成立的辩解，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，无权处分人订立的买卖合同有效。本案买卖合同系买卖双方真实意思表示，应为有效合同，被告辩解不能成立，本院不予支持。根据上述司法解释，无权处分人订立的买卖合同虽然有效，但所有权变动的效力未定，如所有权人追认或者无权处分人取得处分权的，所有权发生移转，否则，所有权不能发生移转。本案中，被告江锋处分共有人张旭的房产，现张旭未予追认，原告亦不符合善意取得所有权构成要件，故该房产的所有权不能发生移转，对原告要求被告办理房屋过户手续的诉求，本院不予支持。被告现明确表示不愿履行合同义务，其行为已构成违约，应承担违约责任；原告知晓所购房系被告夫妻共同共有，在共有人张旭未到现场，亦未授权被告处分共有房产情况下，签订房屋买卖合同，原告未尽到合理审慎的签约义务，存在一定的过错。故根据合同约定的违约金及双方的过错责任，本院酌情判定被告支付原告违约金30000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江锋在本判决生效之日起十日内支付原告王磊房屋买卖合同违约金30000元；二、驳回原告王磊的其他诉讼请求；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元（原告已预缴），由被告江锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  李蕊二〇一七年七月十八日书记员  王燕附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能移转，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。