赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0702民初190号原告廖美英，女，汉族，住赣州市章贡区。委托代理人谢军，江西钨都律师事务所律师，一般代理。被告江西中祥置业有限公司。住所地：赣州市章贡区梅关大道**号。法定代表人石忠平，系该公司总经理。委托代理人郭涛，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人彭功劲，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。原告廖美英诉被告江西中祥置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告廖美英的委托代理人谢军、被告江西中祥置业有限公司的委托代理人郭涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年12月3日，原、被告签订《赣州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的章贡区中祥.玖珑湾一期住宅壹套，房屋价款1146369元，原告选择分期付款，2014年1月2日原告已付清购房款，并约定该房屋于2014年12月31日前交付。2014年11月20日，被告通知原告于2014年12月25日办理入伙手续，但原告发现该房屋出现多处严重质量问题，如地面、墙面裂缝、客厅推拉门打不开、次卧墙面有裂缝等，为此要求被告整改，直至2015年12月17日被告才整改完成并重新通知原告收房。原告认为，被告开发建设的该房屋存在严重质量问题，不符合交付条件，被告的整改行为导致逾期交房时间达347天，为此，被告依约应承担逾期交房的违约责任。现原告为维护自身合法权益，提起诉讼，请求依法判令：1、被告承担逾期交房违约金计人民币20万元；2、本案诉讼费用由被告承担。原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：证据1、原告身份证复印件、被告企业信息，证明原、被告诉讼主体身份；证据2、商品房买卖合同复印件，证明原告购买房屋的相关情况，并约定了交房时间、违约条款等；证据3、购房交款票据复印件，证明原告已付清购房款及契税；证据4、入伙通知书复印件，证明被告通知原告入伙以及整改完成时间的事实；证据5、收楼意见书复印件，证明原告收楼过程中发现房屋有多处质量问题，被告予以认可的事实。被告辩称:1、原告主张的理由是质量原因所造成的逾期交房，根据合同第十一条的约定，原告应当委托赣州市建设工程质量监督管理站进行质量检测，并预缴检测费用，但原告并没有委托该部门进行检测，也没有预缴检测费用，所以其主张不应当得到支持。2、如果原告主张的是房屋瑕疵问题，那么在合同补充条款的第五条有规定，明确除了质量以外的其他瑕疵问题，出卖方的义务是负责整改，但整改期间不承担逾期交房的违约责任；3、合同约定逾期交房的违约金过高，应当按照实际损失来进行赔偿，请求法院给予调整。被告为支持自己的答辩理由，向本院提交了以下证据：证据1、竣工验收备案表，证明本案争议的房屋经过验收并且取得竣工验收备案表，是合格的工程；证据2、赣州市中级人民法院民事判决书及赣州市章贡区人民法院民事判决书，证明逾期交房违约金的支付标准。当事人提供的证据，经庭审举证、质证，本院结合本案的争议焦点认证如下：原告提供的五组证据中，被告对证据1、2、3的三性无异议，对上述证据本院予以认定。被告对证据4中2014年11月20日的入伙通知书三性无异议，对该份证据的三性本院予以确认。被告对2015年12月17日的入伙通知书有异议，经审查，由于该份证据无被告以及物业公司的公章，不能确定其真实性，该份证据中载明的事实应结合其他证据及当事人的陈述给予确认，故本院对该份证据的三性不予确认。被告对证据5的真实性有异议，经审查，由于该份证据无被告以及物业公司的公章，不能确定其真实性，该份证据中载明的事实应结合其他证据及当事人的陈述给予确认，故本院对该份证据的三性不予确认。被告提供的二组证据中，原告对证据1的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，经审查该证据系涉案的房屋经相关部门验收合格的备案表，对该组证据的三性本院予以确认。原告对证据2的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，经审查该组证据系已生效的法律文书，但与本案无直接关联，故对该组证据的关联性本院不予认可。经审理查明：2013年12月3日，原、被告签订了一份《赣州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的章贡区中祥.玖珑湾一期住宅一套，建筑面积141.41平方米，房屋总价款为1146369元。合同约定出卖人应在2014年12月31日前将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定的以下条件的房屋交付给买受人，若逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金，但经双方约定该违约金的金额累计不超过贰拾万元。同日，原、被告签订的《合同补充协议》第五条中约定在房屋交接验收过程中如商品房存在瑕疵，由买卖双方当场做好记录，出卖人将按照《住宅质量保证书》规定的时间完成整改工作，但此举不应影响房屋的正常交付，出卖人也不承担逾期交房的违约责任。2014年11月20日，被告通知原告于2014年12月25日办理入伙手续。在办理房屋交接过程中，原告发现该房屋出现地面、墙面裂缝、客厅推拉门打不开等问题，为此原告拒绝收房并要求被告整改。2015年12月17日，被告重新通知原告该房屋已整改完成并要求交房，原告已收房。另查明，2014年1月2日原告已付清全部购房款。本院认为，原告廖美英与被告江西中祥置业有限公司订立的《赣州市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规，属合法有效，双方均应严格履行约定的义务。现由于被告交付的房屋存在部分质量问题，需要被告进行整改，导致原告拒绝收房，因此造成的法律后果应由被告方承担，被告逾期交房，显属违约，故被告应当承担相应的违约责任。关于逾期交房天数，根据合同第八条约定，逾期交房时间应从最后交付期限的第二天即2015年1月1日起计算至被告通知交房之日即2015年12月17日。被告辩称该房屋存在的问题属于瑕疵，不影响正常交付的主张，本院认为，商品房是否符合正常交付条件，主要是该房屋能否正常居住使用作为判断标准，本案争议的房屋由于存在裂缝以及渗水的问题，原告若直接使用会影响整改，即该房屋在未完成整改前原告方无法正常使用，故本院对被告的该抗辩理由不予以采纳。关于被告辩称原告所主张的违约金偏高的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》强调违约金补偿性的理念，同时有限地承认违约金的惩罚性，对于约定过高的违约金，当事人可以请求人民法院适当减少。至于违约金约定过高的举证责任，本院认为应由守约方对违约所造成的损失作大致的陈述及说明。本案中，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》中虽然约定被告逾期交房应按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金，但原告并未举证证明其实际损失的大小。同时，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”鉴于以上原则，本院从公平原则出发，综合考量原告的实际损失、合同的履行情况及被告的过错程度等因素，故本院对逾期交房的违约金酌情进行调整,即按每日万分之二计算。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告江西中祥置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告廖美英支付逾期交房违约金80475.1元（自2015年1月1日起到2015年12月17日止，以已付房款1146369元为基数，按每日万分之二计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由被告江西中祥置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本及副本共三份，并在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于赣州市中级人民法院。审 判 长  吴菁菁审 判 员  刘芳梅代理审判员  曾子为二〇一六年五月十日书 记 员  刘素静