四川省广元市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川08民终739号上诉人（原审原告）李小梅,女,生于1967年7月27日，汉族，四川省苍溪县人，住广东省深圳市龙华新区。委托代理人李小林，男，生于1974年7月16日，汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县。系李小梅之弟。被上诉人（原审被告）宋世模，男，生于1972年12月22日，汉族，重庆市江津区人，户籍所在地：重庆市江津区，现住四川省苍溪县。委托代理人杨辉，四川鉴平律师事务所律师。上诉人李小梅与被上诉人宋世模因房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省苍溪县人民法院(2016)川0824民初1048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月17日立案后，依法组成合议庭，于2016年9月27日公开开庭进行了审理。上诉人李小梅及其委托代理人李小林、被上诉人宋世模委托代理人杨辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李小梅上诉请求：请求撤销一审民事判决，依法解除被上诉人与李正荣、樊瑰英签订的《房屋租赁协议》，判令被上诉人宋世模立即将租赁房屋交还上诉人，并由被上诉人承担诉讼费，二审庭审中增加诉讼请求“要求被上诉人赔偿1万元”。事实和理由：因上诉人患有过敏性鼻炎和子宫肌瘤，不适应广东潮湿炎热气候，准备回老家休养治病。宋世模改变租赁房屋用途，由销售白酒变成酿造白酒，在酿造过程中散发出的剧烈气味难以忍受，回到老家上诉人只能借住亲友家中。宋世模的违约行为妨碍了我的正常居住，经过多次协商让其拆除酿造设备，宋世模不但不拆除，反而将门面中间用酒缸隔开的供我们通行的过道占用，致使出入极为不便。宋世模称2008年地震后便开始酿酒不是事实，我有证据证明2012年以前其只是销售白酒并未酿酒，因那时我母亲2012年去世，我父亲跟随我在深圳旅游，他不可能帮他砌灶台。高温酿酒设备严重影响环境安全，具有危险性。根据合同法第217条，宋世模私自更改租赁用途，已明显违约，一审法院已认定其存在违约行为，根据该法94条规定，出租人可以解除合同，而法院却适用第219条虽然违约但未造成重大损失，不予解除租赁合同。被上诉人宋世模辩称，2010年签订租赁合同时房屋内并没有单独的过道，上诉人有钥匙可以自由从楼下租赁房屋出入。从酿酒至今未发生安全事故，购有高温冷却设备不存在危险性，也没有阻碍上诉人的权利造成危险。依照合约，被上诉人合理使用房屋没有给上诉人造成损失。上诉人增加的1万元赔偿金超过一审的诉讼请求，不同意一并解决，请求驳回。李小梅向一审法院起诉请求：依法解除宋世模与李正荣、樊瑰英签订的《房屋租赁协议》，判令宋世模立即从占有的门面房屋中搬出，并将房屋交还给李小梅，并由宋世模承担诉讼费。一审法院认定事实：2010年6月17日，李小梅的父母李正荣、樊瑰英与宋世模签订《房屋租赁协议》。协议约定：“出租方李正荣、樊瑰英将所属的位于×××的一间门面房出租给承租人宋世模用于销售白酒。租赁期限为十年，从2010年8月15日至2020年8月15日止。房屋租金为3000元一年，十年共计三万元，此款一次性付清。承租方在使用该房屋期间，不得擅自更改房屋的主体结构，如承租方擅自更改房屋的主体结构，致使该房受损的，应承担全部赔偿责任。”2010年11月19日，李正荣、樊瑰英夫妇经苍溪县公证处公证，将位于苍溪县×××的房屋赠与李小梅。2012年3月27日樊瑰英去世。2014年7月李小梅起诉父亲李正荣至本院要求确认赠与合同的效力，经本院（2014）苍溪民初字第1707号民事判决书判决李小梅与其父李正荣经苍溪县公证处公证的房屋赠与书合法有效。2015年6月11日，李小梅办理了房权证，取得了宋世模所承租房屋的所有权。另查明：宋世模于1997年就从李小梅父母手中承租门面房，最初在门面内经营销售白酒，2008年地震后开始增加酿酒经营，酿酒期间，未发生安全事故等。宋世模承租的房屋系李小梅所有房屋一楼的门面房。李小梅及家人居住在该门面房的楼上二、三楼，进出均要通过门面房。李小梅及家人均有该门面房卷帘门的钥匙。宋世模2010年承租时该门面房内没有单独隔离过道供李小梅及家人通行。现李小梅认为宋世模拆除了房屋内的过道，也未按合同的约定将承租房屋用于销售白酒，改变了承租房屋的用途，起诉要求解除其父母与宋世模签订的《房屋租赁协议》，并归还房屋，诉讼费由宋世模承担。一审法院认为，李小梅父母李正荣、樊瑰英与宋世模签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，协议合法有效。李小梅在租赁期间虽依赠与协议取得了出租房屋的所有权，但并不影响租赁协议的效力。法律规定，出租人在承租人不依约定方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失时享有合同解除权。出租人享有的合同解除权不但要满足承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物的条件，还必须使租赁物受到损失。也就是说，即使承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，如果没有使租赁物受到损失，出租人也不能行使合同解除权。本案，承租人宋世模虽然未按合同约定的方法在承租房内销售白酒，变成了酿造白酒销售。但酿酒行为并未对租赁的房屋造成实际的损失，因此李小梅主张解除与宋世模的《房屋租赁协议》不符法律规定，该主张不予支持。李小梅主张宋世模拆除了出租房内供其及家人通行的过道，经审理查明宋世模承租时门面房内没有过道，且李小梅也未提供宋世模拆除过道的证据，故该主张没有事实依据，不予采信。宋世模辩解所有权人发生变更不影响合同效力，要求继续履行。法律规定：“租赁房屋在租赁期间所有权发生变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”。因此宋世模辩解要求继续履行合同于法有据，依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款，《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，判决：驳回原告李小梅的诉讼请求。案件受理费50元，由原告李小梅承担。本院二审期间，上诉人李小梅提交了2012年樊瑰英去世时的照片、证人邓芙蓉的书面证明以及到庭证人樊尚芳的证言，测绘报告及照片、医院检查报告单、治疗报告。本院组织双方当事人进行了质证。被上诉人宋世模没有提交新证据。结合双方的陈述与举证、质证意见，本院对上诉人的证据作以下认证：照片、证人证言及测绘报告在一审前已客观存在，因此不是本案的新证据。对医院检查报告、治疗报告与本案房屋租赁合同的发生没有直接因果关系，不具关联性。本院二审审理查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审审理的争议焦点是：上诉人李小梅的父母李正荣、樊瑰英与被上诉人宋世模形成的房屋租赁合同关系是否已经符合法定解除的条件。作为房屋租赁一方当事人的宋世模，本案中没有提供证据证明房屋租赁形成的具体内容，因此李小梅提供的《房屋租赁协议》，本院应予采信。《房屋租赁协议》是李小梅的父母李正荣、樊瑰英与宋世模的真实意思表示，协议内容未违反法律规定，已具备有效租赁合同的要件。李小梅在租赁期间依赠与协议取得房屋的所有权，成为所有权人。作为权利的承继人，其有权依照法律规定行使出租人的权利。本案中宋世模租赁房屋的用途是销售白酒，并没有约定可以在房屋内酿造白酒。宋世模新增的酿酒行为是有别于销售白酒而使用租赁物的行为，其与合同租赁物约定用途不符。对于宋世模证明的在2008年地震后开始增加酿酒行为，并未充分证明准确时间，以及与出租人就酿酒行为在之前的租赁协议基础上达成过补充协议，因此宋世模并不能以此来对抗李小梅享有的法定权利。在酿酒过程中需安装高温设备及其他设施，同时会产生不同的气味；结合酒精本具有的腐蚀性，对房屋及周围环境会产生影响；作为李小梅及家人必须从租赁房屋通行的过道，也会影响到其正常通行和生活的权利。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十七条的规定“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用”，以及《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“…或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、第（五）项“法律规定的其他情形”，第二百一十九条的规定“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”。综上，对于李小梅要求解除李正荣、樊瑰英与宋世模签订的《房屋租赁协议》的请求，本院予以支持。根据《最高人民法院综上所述，上诉人李小梅的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）、（五）项、第九十七条、第二百一十七条、第二百一十九条、《最高人民法院一、撤销四川省苍溪县人民法院(2016)川0824民初1048号民事判决；二、解除李正荣、樊瑰英与被上诉人宋世模签订的房屋租赁协议；三、限被上诉人宋世模于2017年1月1日前搬离苍溪县×××的门面房，并将该房屋交还上诉人李小梅；在宋世模搬离后，李小梅立即退还被上诉人宋世模剩余租赁期间的房租（按照8.22元∕天计算）。一审案件受理费50元、二审案件受理费100元，由被上诉人宋世模负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘顺波审 判 员  袁 峻代理审判员  刘利华二〇一六年十一月四日书 记 员  何 丹