广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗海法民三初字第36号
原告李大全，男，1970年9月3日出生，汉族，住所地广东省珠海市金湾区。
委托代理人林在学、吴非比，均为广东博浩律师事务所律师。
被告广东宝岗房产有限公司，住所地。
法定代表人吴国康。
被告平安银行股份有限公司深圳罗湖支行，住所地。
负责人廖祖媚。
第三人中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司，住所地。
负责人陈延庆。
第三人谢玉娟，女，1958年7月9日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人里曼、张昕，均为广东国鼎律师事务所律师。
原告李大全诉被告广东宝岗房产有限公司（以下简称：宝岗公司）、平安银行股份有限公司深圳罗湖支行（以下简称：平安银行）、第三人中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司（以下简称：信达公司）、谢玉娟商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林在学、吴非比、第三人谢玉娟的委托代理人张昕到庭参加了诉讼。被告宝岗公司经本院公告，期限届满没有到庭参加诉讼，被告平安银行和第三人信达公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2000年3月1日，原告与被告宝岗公司签订了《宝岗新域轩认购书》，购买了广州市宝岗新域轩即宝岗大厦的10楼08室（原地址为海珠区同福中路龙田西松漱前街7号宝岗大厦，现地址变更为海珠区宝岗路251号宝岗大厦），约定成交价为198000元，原告依约交付完定金、三期购房款及契税，被告宝岗公司出具了收款收据，后开具了发票。后原告与被告宝岗公司签订了《商品房预售合同》，但被告宝岗公司以需要拿回合同盖章、监证为由，未将《商品房预售合同》交予原告。原告与被告宝岗公司多年交涉办理涉案房产的产权证至今未果，近期得知，原告所购买的涉案宝岗大厦1008房现己被两被告以“假买卖真抵押”的方式在房管部门对本案房屋办理了预售契约登记，此事实已经海珠区人民法院在宝岗大厦其他产权人的诉讼中查明。故起诉要求：1、两被告到房管部门注销双方就广州市“宝岗大厦”10楼H室（即海珠区同福中路龙田西松漱前街7号宝岗大厦10层08房）办理的房产预售登记手续；2、被告宝岗公司立即为原告办理广州市“宝岗大厦”10楼08室（即海珠区同福中路龙田西松漱前街7号宝岗大厦10层H房，现址为广州市海珠区宝岗路251号1008房）的房地产权属登记手续；3、本案诉讼费由被告承担。
第三人谢玉娟述称，原告没有买卖合同，而且原告没有付清房款，被告宝岗公司有先履行抗辩权，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告宝岗公司和平安银行没有提交答辩意见和举证。
第三人信达公司没有提交陈述意见和举证。
经审理查明，1999年8月9日，被告宝岗公司（甲方）与深圳市商业银行罗湖支行（乙方）签订编号为穗房预契字第NO.98086682号的《房地产预售契约》，约定由乙方向甲方购买广州市海珠区宝岗路同福中路龙田西松漱前街7号宝岗大厦第10层H号，该房地产的用途为住宅，成交总价格为136789元，甲方应于1999年12月31日前将该房地产建成并正式交付乙方使用；该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续；本契约是甲方向乙方借款，所设抵押之用；1998年10月30日甲方向乙方借款，合同号为NO.98100015，借款期限一年（自1998年10月30日至1999年10月29日止），甲方为该笔借款提供借款抵押合同，并签订本房地产预售契约为抵押；如果甲方上述之借款到期未能结清本息，乙方有权对该房产进行拍卖处理；如果到期结清全部本息，则本契约自动失效；等。上述合同办理了预售登记。
1999年8月9日，被告宝岗公司（乙方）与深圳市商业银行罗湖支行（甲方）签订《协议书》，订明根据双方于1998年10月26日签定的贷款合同及抵押合同的规定，为配合乙方开展销售工作，确保甲方贷款及时、安全回收，双方就抵押物的销售、解封、还款问题，经充分协商，达成如下协议：一、为配合乙方开展销售工作，甲方同意根据乙方的实际销售进度和还款比例，对抵押物实行销售一套予以解封一套，解封的数量控制在以下范围内：即每次解封时剩余房产价值，应大于贷款本息余额（扣除已还款部分）的130%。二、乙方根据实际已签契约的销售面积、户数、总金额、按实际到账款的60%归还给甲方作为还款。三、甲方根据乙方报送的资料，在收到首期60%款项后，对已售出面积出具书面解封函，办理解封手续，便于乙方为客户办理预售契约鉴证；等。
2000年9月25日，深圳市商业银行罗湖支行与被告宝岗公司签订编号为深商银（罗湖）贷字（2000）第066号《借款合同》，约定贷款金额为1000万元，贷款用途：用于归还原到期贷款，贷款期限为7个月；等。2000年9月30日，深圳市商业银行罗湖支行向被告宝岗公司发放了1000万元贷款。
2000年9月28日，深圳市商业银行罗湖支行（贷款人）与被告宝岗公司（抵押人）签订《借款抵押合同》，约定抵押人以广州市宝岗大厦为上述深商银（罗湖）贷字（2000）第066号《借款合同》中借款人向贷款人所借本金1000万元以及相应的利息、罚息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用等全部应付款项作担保，该抵押物原值1200万元；附件：抵押物品清单。抵押物名称为广州宝岗大厦，房地产预售契约为包括编号为98086682在内的一共28套预售合同；有关抵押物详细说明：本贷款系债务重组贷款，抵押物采用预售给我行的方式进行抵押，在广州房地产交易所登记；抵押物解除抵押采用边还款边解除的方式，以还款金额确定解除面积；等。
2007年5月15日，深圳市商业银行（甲方）与中国信达资产管理公司深圳办事处（乙方）签订编号分别为（深信商）第296号和（深信商）第299号的《债权转让协议》，约定甲方将对债务人广东宝岗房产有限公司在“深商银（罗湖）贷字（1998）第100015号”和“深商银（罗湖）贷字（2000）第066号”债权文书项下的全部债权（包括但不限于本金、利息、实现债权的费用等）及从权利（包括但不限于保证债权、抵押权、质押权、委托代理合同）转让给乙方；等。
2013年7月26日，第三人信达公司（甲方）与第三人谢玉娟（乙方）签订《债权转让合同》，约定甲方向乙方转让包括账面本金、利息和接收代垫诉讼费等合计为28184192.45元［截至基准日（2013年3月20日）］的债权；《标的债权明细》记载的项目名称为广东宝岗房产有限公司；保证人／抵押人／质押人基本情况一栏记载有“债务人曾将位于广州市海珠区同福中路龙田松漱前街7号宝岗大厦的29套房产预售登记在深圳市商业银行名下；该29套房产分别为……10H……”；等。
另查，2000年3月1日，原告与被告宝岗公司签订《宝岗新域轩认购书》（编号：NO.0000216），约定原告向被告宝岗公司认购广州市“宝岗新域轩”10楼08室，成交价198000元（房款193545元）（税费4455元）；定金10000元须于签署本认购书时付清；第一期房款100000元须于2000年3月23日前付清，并同时签署预售契约；第二期房款18000元须于2000年3月23日前付清；第三期房款70000元须于2000年6月23日前付清；原告须于签署本认购书后十天内或被告宝岗公司所约定之日期，携带此认购书，有关楼款收据及身份证（个人认购者）或营业执照、法人代表证明书、法人代表授权委托书、法人代表及委托人身份证，股份制企业及境外注册公司除上述材料外，另需提供董事会成员名单及董事会决议（单位购买者）到被告宝岗公司签署预售契约及有关文件并缴付第一期楼款和有关税费；等。
2007年8月6日，被告宝岗公司出具房款193545元的发票给原告，发票记载销售不动产楼牌号为广州市海珠区宝岗路251号1008房，备注注明原收据收回，换开发票。同日，被告宝岗公司出具收据给原告，收据载明收到原告（1008房）契税4455元。
据深圳市工商行政管理局于2007年7月23日出具的《变更通知书》记载，深圳市商业银行罗湖支行变更后企业名称为深圳平安银行股份有限公司深圳罗湖支行。据深圳市工商行政管理局于2009年2月27日出具的《变更通知书》记载，深圳平安银行股份有限公司深圳罗湖支行变更后企业名称为平安银行股份有限公司深圳罗湖支行。据深圳市市场监督管理局于2010年7月16日出具的《变更通知书》记载，中国信达资产管理公司深圳办事处变更后企业名称为中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司。
房管部门于2012年11月22日出具《依申请公开信息复函》给被告平安银行，其中记载广州市海珠区同福中路龙田西松漱前街7号宝岗大厦第……10H……房均已办理过预售备案，预购人为深圳市商业银行罗湖支行……（查询时点为2012年11月16日）。
据房管部门于2014年6月6日出具的《广州市预售房地产交易登记情况表》记载，预售契约（合同）为98086682，地址为同福中路龙田西松漱前街7号宝岗大厦10层H房，预售人为被告宝岗公司，预购人为深圳市商业银行罗湖支行（合同价为136789元）；未过户；等。
原告为证明其是涉案房屋的业主和从2000年起入住涉案房屋，提交了以下证据：1、物业费、水电费、维修基金、单车保管费、垃圾处理费、燃气费等费用的收据和收费发票若干（部分水、电费发票的户名为潘小翠）；2、银行代扣水费及污水处理费授权书（用户名为潘小翠）；3、宝岗大厦业主委员会2013年11月15日出具的《证明》，内容为原告、潘小翠从2000年起至今一直居住在宝岗大厦10楼H（08）房（地址同福中路龙田西松漱前街7号），现改为新地址房号：宝岗路251号1008房；4、宝岗大厦业主委员会2013年11月25日出具的《证明》，内容为原告在2000年3月1日购买的广州市“宝岗新域轩”10楼08室（10楼H房）与广州市“宝岗大厦”10楼08室（10楼H房）为同一物业（房产），“宝岗大厦”又名“宝岗新域轩”，为同一栋大厦，地址为宝岗路251号。第三人谢玉娟认可原告的居住事实，但认为原告并非涉案房屋的合法产权所有人，涉案房屋已经登记在被告平安银行名下，被告平安银行对涉案房屋有准物权，所以既然涉案房屋还没有过户，涉案房屋应当是被告平安银行所有。
本院于2014年1月17日向原告发出《提交﹤购房资格证明﹥告知书》，告知原告在十五日内提交住房所在地房地产登记机构出具的《购房资格证明》。原告于2014年6月表示按房管局的要求，因为涉及隐私所以必须是要求本人持告知书前往房管部门查询，但由于原告经常在外，不在广州，且原告更换了电话号码，代理人无法联系到原告本人，即使联系到原告，也必须原告本人回来查询，并提交相关的资料给房管部门审查，所以告知书现在仍在原告的代理人处，房管局也不同意收取告知书；原告的朋友有原告的委托公证书，但房管部门认为其委托公证书没有查询权限不给予查询。
原告于2013年12月23日提起本案诉讼。诉讼中，第三人谢玉娟表示据了解原告尚未付清全部房款，被告平安银行告知其原告只是支付了首期房款，尚未付房款约7万元左右；其不认可原告所提供的发票的真实性与合法性，但其不申请对发票进行鉴定。
诉讼中，潘小翠到庭表示：本案原告提交的证据中，《银行代扣水费及污水处理费授权书》和部分水电费等发票的客户名称均是潘小翠，这是因为原告经常在外地，涉案房屋的水电费经常由其代交；涉案房屋是由原告出资购买，并由原告交由其居住使用，其对原告的诉求没有异议。
本院认为，原告与被告宝岗公司所签订的《宝岗新域轩认购书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第五条规定，商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。原告对其主张的已向被告宝岗公司付清购房款，并于2000年接收涉案房屋的事实，已提交房款发票、水电和物业费收据、发票和宝岗大厦业主委员会出具的《证明》等加以证明，被告宝岗公司对原告的诉讼主张既没有提出否定抗辩又没有举证，第三人谢玉娟虽对房款发票有异议，但没有提交相反的证据予以证明，且表示不申请对房款发票进行鉴定，故被告宝岗公司和第三人谢玉娟应承担不利的诉讼后果。原告关于其已向被告宝岗公司付清购房款，并于2000年接收涉案房屋的事实主张应予采信。因此，原告和被告宝岗公司之间已形成事实的商品房买卖关系。
两被告签订的《房地产预售契约》名为预售，实为贷款抵押担保，双方的真实目的并不在于进行房屋买卖交易，而且该抵押也未办理抵押备案登记手续。虽然上述《房地产预售契约》签订在先并办理了预售登记，但根据涉案《协议书》，被告宝岗公司另行出售涉案房屋是经过被告平安银行的同意，故原告要求两被告注销就涉案房屋办理的预售契约登记有理，本院予以支持。第三人谢玉娟提出涉案房屋已经登记在被告平安银行名下，被告平安银行对涉案房屋有准物权的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。
根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，被告宝岗公司协助原告办理所购房屋的产权登记手续是其法定义务。因原告和被告宝岗公司没有对办理产权手续的时间进行约定，理应适用《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条所规定的法定协助办证期限即自商品房交付使用之日起90日内的规定来约束被告宝岗公司。被告宝岗公司至今没有协同原告办理该手续，应承担违约的责任。由于涉案房屋在限购区域且住房限购政策正在实施当中，本院向原告发出了《提交﹤购房资格证明﹥告知书》，原告在本院规定的时间内没有提交《购房资格证明》，在此情况下，原告起诉要求被告宝岗公司为其办理涉案房屋的房地产权属登记手续，本院不予支持。
鉴于本案诉讼因被告宝岗公司所致，故本案受理费应由被告宝岗公司承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十条第（一）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告广东宝岗房产有限公司和被告平安银行股份有限公司深圳罗湖支行在本判决生效之日起10日内，到房管部门办理注销双方就广州市海珠区同福中路龙田西松漱前街7号宝岗大厦10层H房办理的房产预售登记手续（《房地产预售契约》编号：穗房预契字第NO.98086682号）；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费100元，由被告广东宝岗房产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 汤 志 青
人民陪审员 潘 新 标
人民陪审员 王 丽 明
二〇一四年八月××日
书 记 员 李怡然（代）
周慧丝