吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民一终字第86号
上诉人（原审被告）：通化恒泰热力有限公司。住所：吉林省通化市新华大街***号。
法定代表人：刘云峰，总经理。
委托代理人：陈维国，吉林享和律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：通化中盛物业服务有限公司。住所：吉林省通化市中盛山水城小区。
法定代表人：黄江，经理。
委托代理人：宋亚军，该公司法律顾问。
委托代理人：张欢，该公司客户经理。
被上诉人（原审原告）：赵威，女，1974年6月22日生，工人，住吉林省通化市二道江区。
委托代理人：宋慧玲，吉林修正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吉林中盛置业有限公司。住所：吉林省通化市中盛山水城小区。
法定代表人：郑小毛，董事长。
委托代理人：王君庆，吉林易金律师事务所律师。
上诉人通化恒泰热力有限公司（以下简称恒泰热力）、通化中盛物业服务有限公司（以下简称中盛物业）因与被上诉人赵威、吉林中盛置业有限公司（以下简称中盛置业）财产损害赔偿纠纷一案，不服通化市东昌区人民法院（2014）东江西民初字第77号民事判决，向本院提出上诉，本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告赵威一审时诉称：赵威于2013年9月17日到恒泰热力办理了赵威住宅的供热报停手续，该房屋至今未入住。2013年10月14日下午4时许，中盛物业的工作人员通知赵威，怀疑其房内跑水，赵威赶到后发现从阁楼储物间的排气阀中喷射出大量供暖用水。跑水导致赵威于2013年7月才装修的房屋内地板、墙面、顶棚、电路、沙发、储物间受损，损失连同维修费用共计37000元。赵威认为：恒泰热力由于工作失误，没有按要求及时断开赵威已报停的房内供暖，造成房内违规出现暖气供水；中盛置业违反建设要求将本应设置在公共区域的阁楼排气阀错误的设置在阁楼室内，并且不按要求改正；中盛物业没有尽到对阁楼排气阀的日常管理及检修责任。三被告的违规行为导致赵威房屋跑水受损，故诉至人民法院，请求判令三被告赔偿赵威损失37000元。
原审被告恒泰热力辩称：1、赵威的诉求没有法律依据。恒泰热力提供的是供热服务，在供暖期之前必须向管道注水，而用户室内的管道属于用户和物业部门的管辖范围，依照《吉林省城镇供热条例》的相关规定，热力公司管辖权以外的供热设施由用户和产权部门负责，即供热部门（对用户室内的设施）既没有所有权，也没有管理权。2、恒泰热力只负责将管道内的水加热到供暖标准，室内管道是否安全属于用户自己的责任。2013年10月4日到10月8日，恒泰热力通过通化市三个移动通讯商向全市所有的手机用户播发了注水通知，要求用户在10月8日至10月18日期间对室内管道注水情况予以观察，并提醒用户防止漏水事故。2013年10月8日，恒泰热力下属的换热站也在赵威所在的住宅小区用公告的形式通知开始注水，要求用户在注水期间家里留人防止漏水事故。恒泰热力已经尽到了向用户进行提示的义务，赵威家里没人，也没有对房屋进行管理，其自己应对事故的发生承担过错责任。3、赵威的阁楼内安装了公共使用的排气阀，但赵威没有及时要求房产建设单位和物业公司整改，赵威默认了这种违规安装排气阀的做法，自己应承担这种过失的损害后果。4、中盛置业向赵威提供的排气阀安装位置错误是造成损失的直接原因，即赵威的损失与中盛置业有关，与恒泰热力无关。赵威报停后，在正式供暖之前恒泰热力要到现场关闭供热和回水阀门，再由用户自己将管道内的余水放出，如果中盛置业的排气阀安装在走廊，即使漏水也不会给赵威造成损失。综上，赵威的损失是由中盛置业的主要过错与赵威的次要过错混合构成，恒泰热力不应承担责任。
原审被告中盛置业一审时辩称：中盛置业建筑的房屋经过相关部门验收，完全符合标准，不存在赵威提出的违反建筑要求的说法。排气阀的安装位置应处于供暖管道的最顶端，赵威阁楼内的排气阀正在该供暖管线的最顶端，排气阀的安装没有错误，目前我市相同结构的楼房排气阀也都是这样安装的。因此，中盛置业建筑的房屋与赵威的损失不存在因果关系，不应承担赔偿责任。
原审被告中盛物业一审时辩称：中盛物业已尽到了物业管理职责，及时发现漏水并通知赵威。赵威漏水点在室内，中盛物业没有权利也没有能力对业主室内的情况进行日常监管，并且在暖气管道试水运行之前中盛物业在明显位置多处张贴房主在家监管是否有漏水情况的通知，因此漏水损失的主要原因是由于房主不在家没有尽到监管职责所致，中盛物业与赵威的损失不存在因果关系，不应承担赔偿责任。
原审法院经审理查明：2013年9月17日，赵威对其房屋到恒泰热力公司申请了停止供热，同日赵威交纳基础供热费770.20元。2013年10月14日，赵威阁楼内的排气阀漏水导致其房屋内部分物品被水侵蚀。漏水事故发生时赵威室内供热系统未关闭。另查明，该房屋为赵威于2011年6月6日与中盛置业签订商品房买卖合同购得，房屋所在小区的物业服务单位为中盛物业。
原审法院认为：赵威于2013年9月17日已经对涉案房屋向恒泰热力申请停止供热，根据双方热用户报停合同约定：“用户报停必须持用户卡到热力公司收费大厅填写报停申请表后交纳基础热费，供热所应在系统注水前为报停用户关闭供热系统。”赵威依约履行了报停程序并交纳了基础热费，而跑水事故发生时赵威室内的供热系统并未关闭。漏水事故发生后，恒泰热力将供热系统关闭漏水即停止，因此恒泰热力如将供热系统及时关闭，则会避免此次漏水事故的发生；恒泰热力于2012年向建设单位中盛置业下发了采暖系统验收记录，要求中盛置业将阁楼排气阀安装在公共区域，因开发单位没有按照要求整改将排气阀移置室外，而中盛物业及中盛置业认为排气阀只能置于供热系统的最顶端无法移至室外，也就是说以上单位明知供热公司对供热阀安装位置的要求，而因房屋设计结构无法移动。该房屋已经交付使用，各方均未提出损失的发生为房屋或设施质量的问题所导致，因此赵威要求中盛置业承担责任的请求不应支持；中盛物业作为物业服务单位对小区的公共设施包含供热设施应当承担管理和维护责任，其明知房屋的结构，并应（知晓）安装在公共区域的排气阀安装在室内有较大的安全隐患，故其应当在供暖期内对赵威室内的供热系统尽到及时的检查和维护管理责任，或者按照恒泰热力的要求修改排气阀安装位置，此事故就可以避免。综上，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十一条：“二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，每个人的侵权行为都足以造成全部损害的，行为人承担连带责任。”恒泰热力和中盛物业的过错都足以造成损害的发生，因此二单位应承担连带责任。赵威主张损失37000元，但根据鉴定机构的评估报告，损害物品价值为28700元。赵威主张沙发、拆装楼梯及天景围栏费用、整体装修公司收取的10%管理费费用，共计6709元，因赵威未提交足够的证据证明其发生的必要性及合理性，故不应予以支持，恒泰热力和中盛物业应连带赔偿赵威损失28700元。因此次评估损失产生的鉴定费2000元，按赵威主张的损失数额与实际评估结果，赵威个人应承担500元，恒泰热力和中盛物业承担1500元。遂判决：1、恒泰热力与中盛物业于判决生效后立即赔偿赵威损失30200元；2、驳回赵威其他诉讼请求。案件受理费725元，赵威负担125元，恒泰热力与中盛物业负担600元。
上诉人恒泰热力及中盛物业均对原审判决不服，向本院提出上诉。
恒泰热力的主要上诉理由为：1、原审已经查明漏水的排气阀位于赵威室内的阁楼里。本案系赵威室内供热系统质量瑕疵和安装位置错误而导致漏水事故的发生，与供热系统是否关闭无关。依据《吉林省城市供热管理条例》第二十九条：“居民用户室内的供热设施故障，除热经营企业的原因外，由产权人委托维修并承担维修费用。”第二十五条：“热生产企业、热经营企业、房屋产权单位对各自管理的供热设施应当定期进行检查维修，保障正常运行。”《通化市供热管理及收缴取暖费》第一条：“凡是由供暖部门管理和施工的供暖设施部分，出现故障由供暖部门负责维修。进户阀门以内（包括进户阀门）室内设施，由房屋的产权或管理部门维修。由于用户自身原因造成供热设施损坏，必须泄水抢修的，由用户承担泄水造成的经济损失。”《中华人民共和国物权法》第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”赵威的财产损失与恒泰热力无关。2、赵威有过错，应承担过错责任。赵威办理停止供热手续时恒泰热力就已经通知赵威等待排期断管，停止供热是指正式供热期间关闭阀门断开管道。赵威办理停止供热手续之后，恒泰热力因排期关闭阀门和断管还没有进行到赵威家。恒泰热力在向所有管道注水时已经向全体热用户发出电子通知，赵威所住的小区还发了书面公告通知。注水期间赵威应该在家或安排人员对室内供热设施注水时的情况变化进行必要的监管，但赵威没有履行产权人对室内供热设施检查和管护的义务；另外，赵威在购买此房时明知阁楼内安装了有风险的排气阀，且默认了这一风险长期存在，故应由其自行承担相应的过错责任。3、原审排除中盛置业的赔偿责任错误。中盛置业安装的排气阀位置错误，使用的排气阀质量有瑕疵，在恒泰热力书面通知其整改后，拒绝整改，是事故发生的主要原因，故中盛置业应对事故承担主要赔偿责任，与中盛物业共同承担侵权赔偿责任。
中盛物业的主要上诉理由为：1、赵威申请供暖报停后，如果恒泰热力及时阻断供暖循环系统就不会发生跑水，过错显然不在中盛物业；2、中盛物业与赵威是物业服务合同关系，在中盛物业尽到合同义务、不存在过错的情况下，一审法院判令中盛物业承担共同侵权的连带赔偿责任，适用法律不当；3、赵威自己控制房门钥匙，对房屋财物及安全状况负有看护、注意责任，其对自己的损失显然存在过错。
针对恒泰热力与中盛物业的上诉理由，赵威辩称：1、赵威无责任。排气阀跑水时赵威早已报停，根据报停协议在注水时水管应处于断开状态，因此赵威有理由相信室内排气阀属于不能注水的状态。2、报停后停止供热，赵威不属于供热用户。恒泰热力注水后按未报停用户的责任标准要求赵威属于加重赵威义务，于法无据。3、虽然赵威购买了该房屋，但不等于设置在室内的排气阀就属于赵威所有，赵威也没有日常管理和维护的权利及义务，因此赵威无过错，不应承担责任。4、恒泰热力由于工作失误，没有按要求及时断开赵威已经报停的管道，造成房内违规出现供水；中盛置业违反建设要求将应设置在公共区域的阀门安装在屋内，并且不按照整改要求进行整改；中盛物业没有尽到对排气阀检修管理的责任。恒泰热力、中盛置业及中盛物业均有过错，应对赵威的损失承担赔偿责任。
中盛置业辩称：1、同意一审判决关于中盛置业不承担责任的事实认定和法律适用。2、同意中盛物业的上诉意见。3、恒泰热力混淆了注水与供暖两个行为的概念，漏水是注水发生的。本案的责任基础是合同责任，根据报停合同第二条第（一）款、第（二）款，恒泰热力必须在注水前关闭阀门，断开管道，而恒泰热力违反合同义务，其行为与赵威的损失有直接因果关系，应承担全部赔偿责任。4、同意恒泰热力关于赵威有过错，应分担责任的观点。5、本案属于供热合同纠纷，一审认定由中盛物业和恒泰热力承担侵权责任并连带赔偿是错误的。
二审中双方当事人对一审判决认定事实均无异议，本院审理查明事实与一审认定事实相同。二审中另查明：赵威所购楼房为六楼带七层阁楼，该楼一至五层使用一个排气阀，安装于五楼楼道内。六、七楼使用一个排气阀，安装于阁楼卫生间内。
本院认为，赵威于2013年7月将所购房屋装修完毕后，未予入住，并于同年9月17日到恒泰热力办理了供热报停手续，依据双方《热用户报停合同》约定：“1、用户报停必须持用户卡到热力公司收费大厅填写报停申请表后交纳基础热费，供热所应在系统注水前为报停用户关闭供热系统。2、供热所将用户供回水阀门关闭后，应断开管道，安装丝堵。”赵威已履行了报停程序并交纳了基础热费，恒泰热力亦应按合同约定在系统注水前关闭赵威楼房的供热系统，但恒泰热力没有在注水前关闭赵威楼房的供热系统，断开管道，其违反了报停合同约定的义务，对赵威损失的发生存有过错，应依法承担赔偿责任；赵威所购楼房为中盛置业开发建设，在该楼交付前的采暖系统验收时恒泰热力向中盛置业下发了验收记录，要求中盛置业将阁楼排气阀安装在公共区域，但中盛置业没有按供热部门的要求进行整改。即使因设计原因无法移至室外，中盛置业作为开发建设单位亦应采取合理的防范措施以杜绝隐患的发生，但中盛置业未采取任何措施，属放任隐患的发生。并且在中盛置业与赵威签订的《商品房买卖合同》第十四条中，中盛置业亦承诺：“水、电、煤气、暖气达到正常使用条件。”综上，中盛置业对赵威损失的发生亦有过错，应承担赔偿责任；赵威为善意购房人，有理由相信交付给其的房屋及室内设备均为合格使用状态，恒泰热力、中盛置业要求赵威对置于其室内的排气阀承担注意、维护义务，系加重其义务。同样赵威在《热用户报停合同》的履行中亦无过错，赵威已经报停，依据合同约定，在注水前供热部门即应断管，赵威无需再观察注水时是否有漏水发生。故赵威对其损失的发生没有过错；中盛物业系物业服务单位，其职责是对小区内室外公共设施进行管理和维护，而赵威漏水的排气阀在房屋建设时即置于室内，依据《前期物业服务协议》，该排气阀不属于中盛物业的维护职责范围。并且该房屋已经交付给赵威，中盛物业客观上也无法进入其屋内巡查。原审判决中盛物业承担连带赔偿责任，无事实及法律依据。综上所述，中盛置业及恒泰热力对赵威房屋损失的发生均有过错，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国侵权责任法》第六条：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”等相关法律规定，结合中盛置业与恒泰热力的过错程度，本院认为中盛置业应对赵威的合理损失承担60%的赔偿责任，恒泰热力承担40%的赔偿责任为宜。
本院认为，原审判决认定事实清楚，但适用法律及责任认定错误，应予改判。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销通化市东昌区人民法院（2014）东江西民初字第77号民事判决；
二、吉林中盛置业有限公司赔偿赵威合理损失30200元的60%即18120元，通化恒泰热力有限公司赔偿赵威合理损失30200元的40%即12080元，以上款项于本判决生效后5日内给付；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回赵威的其它诉讼请求。
一审案件受理费725元，二审案件受理费1110元，合计1835元。赵威负担337元，吉林中盛置业有限公司负担899元，通化恒泰热力有限公司负担599元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹秀芳
代理审判员 盖晓晨
代理审判员 李尧川
二〇一五年七月六日
书 记 员 徐晓东