上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第1007号
原告牛中华。
委托代理人邓美玲，上海国雄（杭州）律师事务所律师。
被告胡杏仙。
委托代理人邢慧娟。
原告牛中华与被告胡杏仙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月27日立案受理后，依法适用简易程序于2014年4月28日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本案转为适用普通程序并于2014年7月28日公开开庭进行了审理。原告牛中华的委托代理人邓美玲、被告胡杏仙及其委托代理人邢慧娟二次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告牛中华诉称：原、被告于2013年3月21日签订《租赁合同》一份，约定被告将位于上海市松江区泗凤公路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）出租给原告，租期自2013年3月28日至2017年3月27日，租金每月1，200元，2013年8月后涨至1，300元每月。原告进行了装修入住并一直按约支付房租，租金已付至2014年3月27日。2014年2月14日，被告强行入住占用涉案房屋，致使原告只能于2014年2月15日搬出到朋友处借住。后原告多次与被告协商，与被告家属联系并请社区调解委员会介入帮助解决，但被告仍拒不交付房屋也不愿支付违约赔偿，被告的行为已构成根本违约。为此，原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2013年3月21日签订的《租赁合同》；2、被告返还原告租金1，776.67元（2014年2月15日至2014年3月27日的租金，计算方式1，300元／月÷30天×41天）；3、被告返还原告押金1，200元；4、被告向原告支付另行租房的租金溢价损失28，800元［（2，100元／月-1，300元／月）×3年］及违约金1，200元，共计30，000元；5、被告向原告支付装饰装修残值13，125元（装修费共计17，500元，租期4年，每年装修费折抵4，375元，已使用房屋1年，剩余3年装修损失计算4，375元／年×3年）；6、被告向原告支付搬家费300元、空调移机费450元、宽带移机费200元，共计950元。
被告胡杏仙辩称：首先，是原告违约。在签订房屋租赁合同时，是原告让被告先在空白的租赁合同上签名，然后原告和中介才填写了租赁合同的具体内容，之后原告和中介签章确认的。原、被告在中介处协商租房子事宜时，当时被告打电话给女儿，女儿没有打通，后来跟女婿联系，当时女婿说让原告试住一下，结果被告还在打电话，中介姓沈的就在合同上写了租期四年，后来中介和原告让被告在合同上签字，然后原告和姓沈的中介就在说话，被告耳朵不好，听不清楚，后来被告看到租赁合同上写的是牛先生员工居住，被告当时不同意，说只能原告自住，但是中介说是他自己住，这个只是写写而已。合同本来约定房子是不能群租的，只能一家人居住，2013年6月份，邻居告诉被告，系争房屋被原告另行群租了，当时被告没有告诉女儿，直接上门去找原告，但没有找到，敲开门之后发现里面有很多人，然后双方就吵起来了。被告说不借给原告了，后来两个人把被告拉到中介处，并承诺每个月涨100元的租金，被告没有收，就把钱放在中介桌子上，因为被告耳朵听不见，也没有人睬她，后来被告就把钱收下了，结果在路上丢了。其次，过年以后，人家又给被告说这样群租下去是不行的，万一出事了是要承担责任的，以后连养老的钱都没有了。在此情况下，被告自行将门打开，进去居住了，被告是有备用钥匙的，因为里面有很多人，被告就住在阳台上。被告住进去以后，租客报警了，警察说这个房子是被告的，被告要住也没有办法，后来街道里面来调解，当时说补偿给原告5，000元，被告当时没有那么多钱，说是需要去借，第二天原告就反悔了，不接受这个调解方案了。综上，对于原告的诉请1，被告同意解除租赁合同。对于诉请2，不同意退还租金，在法院第一次调解时，被告要求原告将东西搬走，原告不搬，既然原告的东西放在系争房屋里，就应当支付租金。对于诉请3，同意返还押金1，200元。对于诉请4，租金溢价损失和违约金不同意支付，是原告违约在先。对于诉请5，不同意支付装修残值，合同约定装修不能破坏房屋结构，但原告破坏了房屋结构，即原告把房屋卫生间的龙头拆掉，装了坏的，现在漏水，大门锁损坏，装了防盗窗以后影响被告逃生，被告以后也不会利用这部分装修。对于诉请6、不同意支付，这些费用本来就是应当原告支付，合同里有约定。
经审理查明：被告是系争房屋的登记权利人。2013年3月21日，被告作为出租方（甲方）、原告作为承租方（乙方），双方签订了《租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，乙方向甲方承诺，租赁该房屋为（居住）使用；甲方承担物业费，乙方承担租赁期内所使用的水电煤通讯设施维修等费用；该房屋租赁期为四年，自2013年3月28日起至2017年3月27日止；该房屋的月租金为1，200元，租金以现金方式支付，双方议定首期付三个月，另付一个月押金，共计4，800元，以后按每三个月结算一次提前7天支付下次房租；租赁期满后，乙方迁空、清点并交还房屋及设施，付清所应付费用，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方；乙方在租赁期内保证在该租赁房屋内所有活动均符合中国的法律，不作任何违法的行为，不影响周边的邻居，不群租；未经甲方同意，乙方不得改变所有房屋的结构，并爱护使用租赁的房屋，如因乙方过失或过错使房屋设施受到损坏，乙方应负债赔偿；甲乙双方在合同期内提前收回该房屋或提前退房的，应向守约方支付1，200元，若乙方对该房屋进行装修，甲方提前收回该房屋的应和乙方协商解决；补充条款约定：钥匙6把，不可群租，该房为牛先生员工居住，不得超过4人，该房屋为1家人居住，不可破坏房屋结构。合同还对其他相关事宜进行了约定。
合同签订后，被告于签订合同当日将系争房屋交付原告，原告支付被告押金1，200元，此后原告对房屋进行了装修，主要包括安装防盗窗、铺设地板等。
2013年6月，被告以原告将系争房屋擅自转租他人为由，提出不再出租系争房屋，原告于2013年6月27日出具情况说明一份，载明牛中华租房日期从2013年9月27日以后1，300元月租至合同期为止，每次房租到呈鑫房产孙玉琴这里来取，此房不可群租。诉讼中，原告表示对该份证据的真实性没有异议，但系争房屋为原告及其女朋友刘秀秀、表弟秦飞龙共同居住，同住人既是一起工作的同事，也是一起生活的家人，并没有如被告所称的有群租的情况，本案租赁房屋的装修格局及床的规格，客观上也无法进行群租。情况说明中载明的2013年9月27日以后1，300元月租至合同到期为止的内容有误，实际自2013年8月份起原告支付的月租即涨至1，300元。
2013年12月26日，被告胡杏仙出具收条一份，载明租户牛中华月租每月1300元，2014年1月、2月、3月共计3个月3，900元整。至此，原告的租金已支付至2014年3月27日。
2014年2月14日，被告自行居住至系争房屋处。庭审中，被告表示其2014年2月14日住进系争房屋后，原告很凶的指着被告骂，被告表示要与原告协商，把小间给被告住，被告可以给原告租金，但原告不同意，就打了110报警，警察说被告住在阳台上也不影响原告，让双方好好商量，2014年2月16日原告和其他居住人员就搬走了，被告没有提出过解除合同。原告则表示没有跟被告起过正面冲突，也没有骂过被告，被告2014年入住房屋的话，原告无法使用房屋，原告2014年2月16日就搬离了，双方口头说好解除合同，但对于合同解除后的处理没有达成一致。
庭审中，原告向法庭提交了装饰装修的收据、防盗窗的收据以及房屋装修后的屋内照片，证明原告对涉案房屋进行了装修，存在装修残值的损失，17，500元中1，500元是防盗窗的费用，16，000元对应铺地板、瓷砖、防水处理、粉刷墙面。被告则认为原告只提供了收据，真实性不认可，原告没有粉刷过墙面，地板是铺了，但是因为原告的东西全部堆在那里，具体铺了多少被告也不清楚，地上铺过瓷砖，墙壁上没有，装了防盗窗。原告还提交了宽带安装单、租赁合同及搜房网对于涉案房屋所属区域的平均房租的查询单，证明因被告违约，原告会产生宽带移机费用的损失，此外，若原告另行租房，则会产生房租的溢价损失，新的租赁合同租金是1，700元，为此，原告的租金溢价损失调整为按1，700元计算，溢价为每月400元。被告则认为宽带是原告自己装的，移机费也是原告自行负担的，双方合同里并没有约定这部分费用由被告承担；对于租金溢价损失，被告不予认可，是原告违约在先，而且原告是二房东。
庭审中，被告提交了2014年的水、电费发票以及付款单一份，证明系争房屋2014年2月份产生的电费为156.50元，3月份产生的电费为63.50元，2014年2月份产生的水费为58.80元，因被告损坏入户门锁，换锁芯的费用为90元。原告则认为，换锁芯的单子不是正规的单据，不确认是否发生该费用，被告陈述的事实原告不认可，认为换锁的原因不在原告。对于水电费的真实性没有异议，但原告实际居住至2014年2月15日早上就搬出去了，原告同意支付至居住时间的费用，同意按照天数按人均计算，原告有3个人，被告是1个人，被告是2014年2月14日晚上进来居住。被告则称自己是2月14日晚上搬进来的，2月16日早上发现原告走了，同意按照原告的意见分担电费。
2014年7月28日，本院通知原、被告一起勘验现场，双方对于本院勘验中拍摄照片固定的内容并无异议，并同意于2014年8月2日14：00自行交接。
以上事实，由房地产登记簿、租赁合同、租金收条、收据、照片、宽带安装单、情况说明、发票及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，首先，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性效力性规定，应属有效，双方均应按约履行。被告虽辩称租赁合同违法，是在被告本人大脑不清楚的情况下签订的，当时被告签字时合同内容是空白的，但被告却并未提供证据予以证明，且根据被告自己的陈述，签订合同前其本人与女婿进行了电话联系，通电话期间中介就开始起草合同，中介写好后让其在合同上签字，被告看到合同内容后还表示过异议，但最终仍然签订了合同，因此，被告上述的辩称意见，本院不予采信。其次，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同。本案中，被告将系争房屋出租原告后，于2013年6月份提出不租房子给原告了，2014年2月14日，被告又自行住进系争房屋内，故原告以被告违约主张合同解除，于法有据，本院予以支持。至于被告抗辩的原告承租系争房屋后有群租行为，原告违约在先的意见，因被告并未提供充分的证据予以证实，且原告也予以否认，故被告的抗辩理由缺乏事实和合同依据，本院不予采信。至于合同解除的时间，因双方均同意以2014年2月16日作为合同解除的时间，本院予以准许。再次，合同因被告违约而解除后，被告应当返还原告因无法正常使用房屋而多支付的租金，故对于原告的此项诉讼请求，本院予以支持。至于原告主张的租赁押金1，200元，因被告亦同意返还，本院予以支持；但考虑到合同解除后后果应一并处理，系争房屋2014年2、3月份产生的水电费双方亦同意根据居住情况由法院酌情分担，故本院认为，2014年2月的电费发票结算周期从2014年1月9日到2014年2月8日，该阶段费用156.50元因原告在使用系争房屋，应由原告负担，2014年3月的电费发票结算周期从2014年2月9日到2014年3月8日，根据系争房屋的居住情况及双方对于计算方式的意见，本院酌定原告承担63.50元中的30元，2014年2月发票载明的水费为58.80元，考虑到虽然开票时间为2014年2月17日，但下次抄表时间为2014年4月14日，而被告入住系争房屋的时间为2014年2月14日，故该阶段水费本院酌定由原告承担；被告提出的换锁芯的情况原告予以否认，且被告也并无证据证明是原告所为，故该部分费用本院不予支持，根据租赁合同约定，上述原告应承担的水、电费应当从押金中扣除，故被告还应返还原告押金954.70元。至于原告主张的租金溢价损失，超过了被告订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，本院对此不予支持，但被告应当支付合同约定的违约金1，200元。至于原告主张的装饰装修残值损失13，125元，根据本院现场勘验情况及当事人的陈述，原告承租系争房屋后的确进行了装修，但原告仅能提供收据，而无法提供其他证据证明具体的装修范围和内容，本院酌情确定被告赔偿原告装饰装修的损失6，000元。至于原告主张的搬家费、空调移机费以及宽带移机费，属原告在履行租赁合同过程中必然发生的费用，且原告也没有提供充分的证据予以证实，原告提供的宽带安装单仅显示押金金额为200元，对此原告可另行解决，因此，对于原告的此项诉讼请求，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十四条第一款第（二）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（一）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告牛中华与被告胡杏仙于2013年3月21日签订的《租赁合同》于2014年2月16日解除；
二、被告胡杏仙于本判决生效之日起十日内返还原告牛中华租金1，776.67元；
三、被告胡杏仙于本判决生效之日起十日内返还原告牛中华押金954.70元；
四、被告胡杏仙于本判决生效之日起十日内支付原告牛中华违约金1，200元；
五、被告胡杏仙于本判决生效之日起十日内支付原告牛中华装饰装修残值损失6，000元；
六、驳回原告牛中华的其余诉讼请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费954元，由原告牛中华负担904元（已付），被告胡杏仙负担50元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 孜
代理审判员 洪 飞
人民陪审员 陆瑞兴
二〇一四年九月二十八日
书 记 员 李 俊
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
……
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。