山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终2896号
上诉人（原审被告、反诉原告）王翠美。
委托代理人施燕，山东德衡律师事务所律师。
委托代理人于妙妙，山东德衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）青岛市黄岛区珠海街道办事处刘家园村民委员会。
法定代表人刘杰，村主任。
委托代理人黄海波，山东翔鸿律师事务所律师。
原审第三人薛明。
原审第三人刘胜利。
原审第三人王云芝。
上诉人王翠美因与被上诉人青岛市黄岛区珠海街道办事处刘家园村民委员会（以下简称刘家园村委会）、原审第三人薛明、原审第三人刘胜利、原审第三人王云芝农业承包合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2015）黄民初字第8625号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
刘家园村委会在一审中诉称，2003年12月31日，其与王翠美签订土地、厂房承包合同，约定王翠美承包刘家园村委会的土地1.9亩、厂房60平方米；承包期限为20年，自2003年12月31日至2023年12月31日止；每年交承包费8000元；王翠美在承包期内对房屋有管理权、使用权；集体占用建设时，王翠美必须无条件服从。合同签订后，刘家园村委会将土地及厂房交付王翠美经营使用。后因泰山路加宽，占用了王翠美承包范围内的部分土地，经双方协商，将承包费变更为每年4000元。现因修建村内道路，需占用王翠美承包范围内的约441平方米土地，根据双方所签订的承包合同第四条的约定，应终止因修路占用部分的土地及厂房的承包关系，王翠美应腾出土地、厂房返还给刘家园村委会，并拆除其在承包土地上建造的附着物。请求判令：1、终止双方之间的441平方米土地及厂房承包合同关系；2、王翠美立即腾出修建村中道路承包土地的441平方米土地及原承包合同所涉房屋4间，并返还刘家园村委会；3、王翠美拆除其在441平方米土地上建造的房屋99平方米、活动板房442平方米、院墙22.84平方米（院墙指的是院内南侧和西侧的两道院墙），包括西侧五间房屋西北角的厕所一个、东南角的活动板房一处、靠东墙的小厦子一个；4、王翠美承担本案诉讼费用。
王翠美在原审中辩称，一、刘家园村委会的诉讼主体存在瑕疵，应依法驳回刘家园村委会的诉讼请求。按照《宪法》及《村民委员会组织法》的规定，村民委员会是村民自治组织，在作出提起民事诉讼这样重大事项时，应该经该组织内部讨论表决通过。在对外文书上应有该组织村主任的签字及村委会的盖章。该民事起诉状没有村法定代表人的签字，也没有证据证明该事项经过了村民委员会的表决程序。提起民事诉讼是否是该村民委员会的真实意思表示，并没有证据证实。因此本案诉讼在主体方面存在缺陷，应依法驳回。二、王翠美与刘家园村委会签订的合同期限尚未届满，刘家园村委会要求终止合同缺乏事实与法律依据。根据双方签订的土地承包合同，期限为2003年12月31日至2023年12月31日。在履行合同过程中王翠美没有过错，该合同合法有效，系双方真实意思表示。尽管合同第四项规定，集体占用建设时王翠美必须无条件服从，并非违约，价格协商解决。按照《民法通则》、《合同法》的规定，民事合同双方当事人为平等主体，不存在管理与被管理的关系。因此，该条款违背了诚实信用原则，排斥了王翠美依法要求赔偿的权利，应属无效条款。合同终止不能排除王翠美获得赔偿的权利。三、即使合同第四条的有关条款有效，刘家园村委会的诉讼请求也依法不能得到支持。刘家园村委会提出终止合同，对于涉及到王翠美的合法权益未充分考虑，刘家园村委会只是单方委托鉴定机构对资产进行了评估，并未与王翠美协商鉴定机构，评估后的评估金额也未支付给王翠美。对于王翠美的搬迁费用及房屋租赁使用，评估报告中均未体现。在未给予王翠美赔偿的前提下，刘家园村委会请求不妥。四、刘家园村委会在终止合同过程中严重侵犯了王翠美的合法权益。《合同法》第97条规定，合同解除后尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状等其他补救措施。刘家园村委会提出解除合同后，王翠美曾多次请求刘家园村委会采取补救措施，将未占用的合同土地使用期限适当延长，即延长5至10年，王翠美的租赁收益予以赔偿，并按照青西新管发2015第30号文件规定，全额计发停产停业损失与搬迁补助费用，但令人难以理解的是，刘家园村委会对未占用的土地承包户刘培增、刘玉秋的土地承包期限予以延长了10年，对被占用土地的王翠美承包期限却不予延长，源于刘家园村委会的歧视性行为引发了本案的纠纷。五、双方的承包合同为格式合同，应作出对王翠美有利的解释。合同是刘家园村委会事先拟定好并重复使用的合同，合同中的争议条款应作出对王翠美有利的解释。合同第四条关于刘家园村委会终止合同的约定，剥夺了王翠美获得赔偿的权利，而且该条款导致王翠美的财产遭受重大损失，且得不到有效赔偿，因此该条款无效。本案中，即使刘家园村委会要求解除合同，也应依据《合同法》的规定，对王翠美进行合理、合法的赔偿，而不是要求王翠美无条件服从。综上所述，王翠美请求法院查清案件事实，依法判决。
王翠美在一审中反诉称，刘家园村委会与王翠美于2003年12月31日签订了为期二十年的土地、厂房承包合同，合同第四条明确约定，合同承包期内，土地、厂房被集体占用的，应协商解决财产赔偿问题。现因刘家园村委会拒绝履行赔偿义务，王翠美请求判令刘家园村委会：赔偿房屋及地上附作物价值和经营性收益价值，共计249743元；赔偿鉴定费5000元；承担反诉费用。
刘家园村委会针对反诉辩称，王翠美提出的反诉缺乏事实依据与法律依据，请求法院依法予以驳回。
原审第三人薛明、刘胜利、王云芝在一审中均述称，刘家园村委会与王翠美提供的证据均属实，请求法院依法判决。
一审查明，1999年6月17日，胶南家园建材综合经销处（以下简称家园经销处）经工商登记依法注册成立，企业性质为个人独资企业、投资人为王翠美。2003年3月26日，工商部门为家园经销处换发了营业执照。
2003年12月31日，刘家园村委会（甲方）与家园经销处作（乙方）签订土地、厂房承包合同，约定乙方承包甲方的土地及厂房，其中土地1.9亩、厂房面积60平方米；承包期限为20年，自2003年12月31日至2023年12月31日；乙方每年向甲方交纳承包费8000元；乙方在厂地进行生产性建设需经甲方同意，如不改变承包人可继续使用，并有优先承包权，属永久性设施通过双方协商作价同意的，到期后可折旧收归集体；乙方在承包期间如遇国家占用，乙方应积极协助甲方工作以大局为重，造成的损失甲方给予协调，集体的赔偿给集体，属乙方的赔偿给乙方，双方互不承担责任（谁占用谁赔偿），集体占用建设时，乙方必须无条件服从，合同终止，并不算违约，个人财产由甲方与乙方协商解决；双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，刘家园村委会按约将土地、厂房交付给家园经销处使用。后来，因泰山路加宽，占用了部分土地，双方签订了补充协议，约定原来的合同内容不变，只是租赁费从8000元降至4000元。
2006年4月12日，家园经销处的名称变更为青岛胶南泰山路建材综合租赁处（泰山路租赁处），企业性质仍为个人独资企业、投资人仍为王翠美。2008年8月9日，王翠美作为投资人决定解散泰山路租赁处，并到工商部门办理了注销登记。此前7月份，王翠美之夫刘明彩作为经办人，到税务部门办理了注销税务登记。
2014年8月1日，刘家园村委会召开全体党员和村民代表大会，会议记录载明：“大街通开南接泰山路、北接长春路，开通后会带给本村村民利益，现在南刘明彩、北郭华海已经拆了一部分，所到会党员一致通过南北街贯通决议，举手赞同。”南北大街贯通工程需要占用上述土地、厂房承包合同所涉部分土地以及地上附着物。
现该南北走向的大街尚未完全通开，刘家园村委会与王翠美在协商过程中，刘家园村委会交给王翠美一份房屋及附属物评估明细表，显示估价对象共计25项，总评估价值为85070元。刘家园村委会未向王翠美交付该笔款项。
一审审理过程中，一审法院组织刘家园村委会与王翠美进行现场勘查，确认讼争土地以及地上附着物位于刘家园村一条南北走向的大街上，院内靠近北墙东西走向有四间房屋，该房屋的西侧有一个厕所，靠近西墙南北走向有五间房屋，东南侧有一个活动板房，东侧有一间厦子。双方一致认可院内靠近北墙东西走向的四间房屋以及北墙由刘家园村委会建设，其余地上附着物均由王翠美建设。刘家园村委会主张靠近北墙的四间房屋由其于1980年左右建设，没有房产证；讼争土地系办事处同意搞建设，但没有权属证明；王翠美未经刘家园村委会同意，建设了其余地上附着物。王翠美主张建设其余地上附着物，均经过了刘家园村委会的同意。
一审另查明，讼争土地以及地上附着物，王翠美现在并未实际使用，但授权刘明彩于2014年5月1日，将院内靠近西墙五间房屋中的南数第三、四间租赁给薛明用于仓储；于2014年7月27日将靠近西墙五间房屋中的南数第一、二间，靠近北墙的四间房屋，一个活动板房，一间厦子，整个院子，租赁给刘胜利用于经营废品收购；于2015年3月7日将靠近西墙五间房屋中的南数第五间租赁给王云芝用于经营早餐。三人的租赁期限均未届满，租赁后均未对租赁物进行添附，亦未在租赁土地上进行建设。
王翠美提供《青岛西海岸新区管委办公室青岛市黄岛区人民政府办公室关于调整征地年产值和地上附着物青苗补偿标准的通知》，该通知于2015年6月份发布，适用于青岛市黄岛区征地地上附着物补偿标准，而征收土地上的住宅房屋补偿标准按现行有关规定执行。另提供青岛市人民政府办公厅于2015年1月份下发的通知，要求“各区、市政府可根据当地实际情况在不低于以上规定补偿标准的基础上，制定具体补偿标准。在国家征地拆迁过程中，要严格按规定进行补偿，切实保护农民的合法权益。”另提供《青岛西海岸新区管委青岛市黄岛区人民政府关于统一征地补偿有关政策的实施意见》，该实施意见于2015年6月份发布，要求“采取评估补偿的正常经营的企业或个人，按建筑面积参照我区国有土地回购办法全额计发停产停业损失和搬迁补助费。”另提供《青岛市黄岛区国有土地回购储备管理办法》，该管理办法适用于本区行政区域内国有土地回购储备管理，其中第八条规定“因回购储备造成停产停业损失的，经区国土部门认定，回购时给予停产停业损失补偿和搬迁补助费。停产停业损失补偿：有权属证的建筑按每平方米每月50元的标准，一次性计发10个月，无权属证的建筑按每平方米每月25元的标准，一次性计发10个月，违章建筑不予补偿；拆迁补助费：有权属证的建筑按每平方米40元的标准一次性计发”。刘家园村委会称不清楚上述证据的真实性，认为即使真实，因讼争土地上的房屋未经过批准进行建设，不应当予以适用。
一审审理过程中，一审法院依据王翠美的申请，于2015年10月19日依法委托青岛衡元德房地产评估有限公司对位于黄岛区珠海街道办事处刘家园村村南的涉案土地上王翠美建设的房屋及其附属设施、地面附着物以及经营性收益，进行了司法鉴定价值评估。10月30日，该公司出具房地产估价报告，称坐落于黄岛区珠海街道办事处刘家园村涉案房屋及地上附着物价值为102575元、经营性收益价值为147168元。刘家园村委会与王翠美一致认可该份报告的“涉案房屋及地上附着物评估明细表”显示的25项评估对象，并不包括刘家园村委会建设的靠近北墙东西走向的四间房屋。王翠美预交评估代理费5000元。
一审法院认为，刘家园村委会与家园经销处先后签订的土地、厂房承包合同与补充协议均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面、诚实信用地履行自己的义务。后来家园经销处的名称变更为泰山路租赁处，并于2008年7月份、8月份，先后注销了税务登记与工商登记，因该组织原系个人独资企业，故王翠美作为投资人，有权享有合同权利，并承担合同义务。现刘家园村经召开全体党员和村民代表大会，决议为了本村村民的利益，贯通南北大街，根据双方关于“集体占用建设时，乙方必须无条件服从，合同终止，并不算违约，个人财产由甲方与乙方协商解决”之约定，双方约定的解除合同的条件已经成就，刘家园村委会作为解除权人可以解除合同，有权要求部分解除时间为2003年12月31日的土地、厂房承包合同。根据法律规定，当事人行使约定解除权，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。现刘家园村委会选择以诉讼的方式通知对方，符合法律规定，且自通知到达对方时解除，一审法院对此予以确认。既然双方签订的土地、厂房承包合同被依据法律规定部分解除，那么王翠美与薛明、刘胜利、王云芝分别签订的房屋租赁合同亦应当同时被依法解除。因此，王翠美应当腾空刘家园村委会建设的院内靠近北墙东西走向的四间房屋以及相应院子，交付刘家园村委会，并拆除自行建设的院内靠近西墙南北走向的五间房屋、西侧的一个厕所、东南侧的一个活动板房以及东侧的一间厦子，同时，薛明、刘胜利、王云芝对于各自承租的部分分别负有协助义务。
王翠美承包了涉案土地及厂房后，又在院内自行建设了其他房屋以及地上附着物，经司法鉴定价值评估，价值为102575元，刘家园村委会无证据证明在王翠美建设时曾提出过异议，故刘家园村委会应当向王翠美支付该笔款项。因贯通南北大街工程系刘家园村为了本村村民的利益，经召开全体党员和村民代表大会形成的决议，符合法律规定的民主议定程序，并非承包期限内国家的征收或征用，且王翠美已经于2008年7月份、8月份，先后注销了合同相对方家园经销处（后名称变更为泰山路租赁处）的税务登记与工商登记，现在并未实际使用，只是分别租赁给薛明、刘胜利、王云芝使用，同时王翠美援引二份通知、一份实施意见、一份管理办法主张经营性收益，于法无据，不予支持，因此王翠美无权要求刘家园村委会给付经营性收益价值147168元。至于王翠美预交的评估代理费5000元，根据刘家园村委会应当给付王翠美款项102575元在其中所占的比例，刘家园村委会与王翠美应当分别负担2054元、2946元，因此刘家园村委会应当给付王翠美评估代理费2054元。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王翠美于判决生效后10日内将位于青岛市黄岛区珠海街道办事处刘家园村村南涉案院内靠近北墙东西走向的四间房屋以及相应院子全部腾空、交付刘家园村委会，并拆除靠近西墙南北走向的五间房屋、西侧的一个厕所、东南侧的一个活动板房以及东侧的一间厦子。薛明对于承租的院内靠近西墙五间房屋中的南数第三、四间负有协助义务；刘胜利对于承租的院内靠近西墙五间房屋中的南数第一、二间，靠近北墙的四间房屋，一个活动板房，一间厦子以及整个院子，负有协助义务；王云芝对于承租的院内靠近西墙五间房屋中的南数第五间，负有协助义务；二、刘家园村委会于判决生效后10日内给付王翠美102575元；三、刘家园村委会于判决生效后10日内给付王翠美评估代理费2054元；四、驳回王翠美的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由王翠美承担。反诉费2561元，由刘家园村委会承担1197元，王翠美承担1364元。上述费用相抵，由刘家园村委会于判决生效后10日内给付王翠美397元。
宣判后，王翠美不服一审判决提起上诉，请求二审法院撤销一审判决第三项、第四项，改判支持王翠美的反诉请求，或发回重审。其上诉的主要理由是：1、涉案的合同是刘家园村委会事先拟定条款，并多次使用的合同文本，为格式合同。应作出对王翠美有利的解释。合同第四条“财产问题协商解决”的条款，村委会同意赔偿补偿的意思，应不仅包括地面附着物，还应包括经营性收入。2、王翠美的营业执照虽然已经注销，但存在事实上的经营行为。3、王翠美在履行合同过程中不存在过错，按照公平原则，刘家园村委会也应当承担王翠美的部分损失。
刘家园村委会答辩称，请求二审法院维持原判。
本院二审查明的事实与一审法院一致。
本院认为，刘家园村委会与王翠美签订的《土地、厂房承包合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，在刘家园村集体占用建设时，王翠美必须无条件服从，合同终止。因贯通南北大街工程的需要，刘家园村集体需占用合同内的部分土地、厂房，双方约定的条件已经成就，所涉及部分土地、厂房的承包关系理应终止履行。本案涉及部分土地、厂房的承包关系终止履行，系因合同约定的终止条件出现，刘家园村委会对此并不存在过错，王翠美要求刘家园村委会赔偿其经营性损失，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，王翠美的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2164元，由上诉人王翠美负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王化宿
代理审判员 徐 明
代理审判员 高仁青
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 王 繁