四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南中法民终字1645号
上诉人（原审被告）李红兵，男，汉族，1976年5月8日出生，住四川省南充市。
委托代理人杨娟，女，汉族，1978年1月10日出生，住四川省南充市。
被上诉人（原审原告）南充蜀成物业管理有限责任公司，住所地：四川省南充市顺庆区延安路436号。
法定代表人谯宏，执行董事。
委托代理人郁忠，男，汉族，住四川省南充市。
委托代理人张桥，男，汉族，住四川省射洪县。
上诉人李红兵因与被上诉人南充蜀成物业管理有限责任公司（以下简称蜀成物业）物业服务合同纠纷一案，不服南充市顺庆区人民法院（2015）顺庆民初字第1932号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明：2006年7月12日，蜀成物业与顺庆区延安路“香榭春天”小区开发商南充金宇房地产开发有限公司签订前期物业管理委托合同，蜀成物业接受委托为“香榭春天”小区提供物业管理服务，期限为自2006年7月12日起至该小区业主委员会成立时止，合同约定住宅的物业管理服务费按建筑面积为每平方米0.65元／月。2012年7月，“香榭春天”小区业主委员会成立；但直至2013年4月15日，“香榭春天”小区业主委员会才与蜀成物业签订了物业服务合同。合同签订前，蜀成物业仍然在为小区提供物业管理服务，“香榭春天”小区业主委员会与蜀成物业签订的合同期限为2013年4月15日至2016年4月15日，约定物业服务费收费按物业的建筑面积交纳，其中小区1－25栋按0.60元／㎡、26－30栋按0.4元／㎡收取，每月交纳服务费；每户每月缴纳垃圾处理费6.5元，由物业公司代收。在两份合同中均约定了业主逾期未缴纳物业服务费应当按照欠费总额每日1‰的标准承担滞纳金。
另查明，李红兵于2006年8月31日从蜀成物业处领取了其“香榭春天”16幢2单元2层2号房屋的钥匙，房屋建筑面积126.49平米；李红兵向蜀成物业缴纳了2006年8月31至2007年11月31日的物业服务费。蜀成物业曾多次以公告、横幅形式向李红兵催收物业服务费，并将催收通知张贴于李红兵所购买的房屋门上。
蜀成物业的一审诉讼请求为：1.判令李红兵支付物业服务费7，014元、垃圾清运费532元，拖欠期间的利息及其他损失。2.李红兵承担本案受理费。
原审认为：蜀成物业与“香榭春天”小区的建设单位南充金宇房地产开发有限公司所签订的前期物业管理服务合同及蜀成物业与“香榭春天”小区业主委员会签订的物业服务合同，均系合同双方的真实意思表示，合同依法成立并有效，对蜀成物业及该小区业主具有约束力，蜀成物业和李红兵均应按照合同履行自己的义务。蜀成物业在前期物业管理服务合同签订后实际提供了物业服务，李红兵亦应按合同的约定向蜀成物业支付物业服务费及垃圾清运费。对于李红兵辩称蜀成物业的诉请已超过诉讼时效期间的问题，在本案中蜀成物业多次以公告、横幅、通知的形式向李红兵催收物业费，且自2009年11月30日起每隔两年即将催收通知张贴于李红兵所购买的房屋门上，李红兵辩称没看到催收通知和公告不符合常理，且未提供相反证据予以反驳，故本案依法应适用诉讼时效中断的规定，对李红兵这一辩称原审法院不予采纳。对于李红兵辩称蜀成物业未按照物业服务合同提供服务，服务管理、公共设施管理不到位以及物业管理人员不具有相关服务资质资格等问题，原审法院认为物业服务企业提供的是一种持续性、综合性的服务与管理，内容涵盖小区公共部分的清洁卫生、设施维护、秩序管理等方面，李红兵提供的证据不足以证明蜀成物业履行物业服务合同存在重大瑕疵。对于李红兵辩称的蜀成物业超资质收费的问题，原审法院认李红兵主张的政府指导价是以物业管理服务等级为标准而不是以物业企业的资质等级为标准，且李红兵提供的证据不足以证明蜀成物业提供的物业服务与合同约定的物业管理服务质量存在显著差距，对李红兵的主张不予支持。对于李红兵辩称的房屋渗漏问题，应由李红兵向开发商另行主张权利，故李红兵拒交物业管理费的抗辩理由不充分，原审法院不予采纳。对于蜀成物业主张的垃圾清运费属于由环卫部门收取的应由垃圾生产的单位及人员负担的费用，李红兵作为小区业主，交纳该费用同样是其应承担的义务，因现该费用由物业管理人代收取后再向环卫部门缴纳，蜀成物业要求李红兵支付该项费用符合法律规定，故原审法院对蜀成物业要求李红兵支付垃圾处理费的请求予以支持。对于蜀成物业提出支付逾期交费利息的诉讼请求，虽在两份合同中均约定按日1‰计付违约金，但该违约金的约定明显过高，蜀成物业在庭审调查时自愿以银行同期贷款利率计算利息，在庭审后自愿放弃在提起诉讼之前李红兵逾期交费的利息，原审法院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、李红兵在判决生效后十日内向南充蜀成物业管理有限公司支付2007年12月1日起至2013年4月30日期间的物业服务费5，344元、2013年4月30日起至2015年2月28日期间的物业服务费1，669.66元、自2008年1月起至2015年2月的垃圾清运费532元，以上合计7，545.66元。二、李红兵在判决生效后十日内向南充蜀成物业管理有限公司支付逾期缴纳物业费的利息（利息计算方式为：以7，013.66元为基数，自2015年3月23日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行公布的金融机构同期贷款基准利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元由李红兵负担。
宣判后李红兵不服，向本院提起上诉。
李红兵上诉认为：第一，蜀成物业的主张已超过诉讼时效期间。李红兵自2009年11月30日起，并未收到任何书面或电话催收物管费的通知，蜀成物业2015年起诉早已超过诉讼时效期间。第二，前期物业费约定的金额过高，蜀成物业的服务等级为三级，且资质证书系2014年6月取得，而政府指导价标准中规定的收费应为每月0.35元-0.55元／㎡，蜀成物业提供的物业服务太差，前期物管费收取每月0.65元／㎡明显过高。二审中，李红兵撤回前期物管费已超过诉讼时效期间的请求。请求：1.撤销南充市顺庆区人民法院（2015）顺庆民初字第1932号民事判决，改判李红兵支付蜀成物业2007年12月1日起至2013年4月30日期间的物业费按每月0.35元／㎡计算；2.一二审诉讼费用由蜀成物业承担。
蜀成物业答辩认为即使按合同约定每月0.65元／㎡的标准收取物管费，物业公司也要亏本。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回李红兵上诉，维持原判。
二审中，除李红兵对原审查明蜀成物业多次向其催收物管费有异议外，双方当事人对原审查明的其他案件事实没有异议，本院予以确认。
李红兵向本院提交一组新证据材料：“香榭春天”小区照片5张，拟证明蜀成物业未按约定提供物业服务，导致“香榭春天”小区公共设施毁坏且不维修、小区内摆摊设点，物业服务水平低下，仅应按每月0.35元／㎡收取物管费。
蜀成物业质证认为，该组照片与本案无关，不能证明蜀成物业服务水平低下。
二审另查明，南充市房地产管理局南房（2006）116号的文件中载明，蜀成公司2006年已取得叁级资质。经历年年检后，蜀成公司现持有的资质证书时间为2014年。南充市政府对三级服务企业收费的指导标准为每平方每月0.35元至0.55元，对二级服务企业收费的指导标准为每平方米每月0.55元至0.85元。
本院认为：关于蜀成物业能否按照每月0.65元／㎡收取物管费的问题。因南充市房地产管理局南房（2006）116号的文件中载明，蜀成物业2006年已取得叁级资质，经历年年检后，蜀成物业现持有的资质证书时间为2014年，故蜀成物业提供的资质证书，能够认定蜀成物业的资质等级为叁级。
虽然《前期物业管理委托合同》约定每平方米每月收费0.65元，但该标准已超过南充市物业服务收费管理指导标准规定的企业服务三级的收费标准，达到二级标准。蜀成物业未提供证据证明其提供的物业服务达到了企业服务二级标准，故应将蜀成物业的物业收费标准从每月每平方米收费0.65元下调为0.55元，即2007年12月1日起至2013年4月30日止的物业服务费为65个月×0.55元／平方米·月×126.49平方米=4，522元。
综上所述，李红兵的部分上诉请求和理由成立。原判认定事实不清，依法应改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南充市顺庆区人民法院（2015）顺庆民初字第1932号民事判决；
二、李红兵在本判决生效后十日内向南充蜀成物业管理有限公司支付2007年12月1日起至2013年4月30日期间的物业服务费4，522元、2013年4月30日起至2015年2月28日期间的物业服务费1，669.66元、自2008年1月起至2015年2月的垃圾清运费532元，以上合计6，723.66元。
二、李红兵在本判决生效后十日内向南充蜀成物业管理有限公司支付逾期缴纳物业费的利息（利息计算方式为：以6，723.66元为基数，自2015年3月23日起至给付之日止，按中国人民银行公布的金融机构同期贷款基准利率计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元由李红兵负担；二审案件受理费50元，由李红兵负担25元，南充蜀成物业管理有限公司负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 东
代理审判员 任雅莉
代理审判员 王婵轶
二〇一五年十一月三日
书 记 员 范云荣