西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初6144号原告洪玮，男，汉族，1985年4月27日出生，住西安市雁塔区。委托代理人王冰，女，汉族，1987年9月10日出生，住西安市雁塔区，系原告之妻。被告陕西华岭房地产有限责任公司，住所地：陕西省西安市碑林区南二环西段69号22层。法定代表人高兴明，系该公司董事长。委托代理人方娟，女,汉族，1986年1月13日出生，住西安市未央区，系该公司员工。原告洪玮诉被告陕西华岭房地产有限责任公司（以下简称华岭公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洪玮的委托代理人王冰、被告华岭公司的委托代理人方娟均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告洪玮诉称，原告于2008年与被告陕西华岭房地产有限责任公司签订《商品房买卖合同》，合同编号：1219213，购买被告位于西安市高新区电子工业园太白南路53号的兰乔圣菲小区10号楼1单元11002号房，在房管局的备案登记号为：Y08049266。原告于2008年10月20日向被告支付房屋全款448421元整，被告于2010年8月向原告交房。2013年7月17日被告向原告出具承诺书，承诺2013年12月31日前办理好房屋所有权证，每逾期一日向原告支付总房款万分之一的迟延履行金。2014年12月17日，被告再次向原告出具“关于9、10号楼房产证办理及其他问题的回复”，其中约定“待房产证办理完毕后，根据取得产证的时间同业主沟通具体赔偿问题”。经原告多次催告，被告至今未办理妥当房屋所有权证，故诉至法院，请求：1、判令被告协助原告办理房屋所有权证；2、判令被告向原告支付从2014年1月1日起以已交付房款为标的每日万分之一迟延履行金至房产证办理好为止，暂计算至起诉之日赔付违约金53586.34元；3、判令被告支付诉讼费。被告华岭公司辩称，一、原告第一项诉请错误，没有法律和事实依据，被告的义务只是将需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，从而办理权属登记，原告无权要求被告办理房产证书；二、原告诉请的第二项合同违约之债的诉请已经超过了诉讼时效，且原告从未向被告主张过权利，请求法院依法驳回原告的诉请；三、原告主张的违约金过高，因被告向原告出具承诺书承诺“若逾期提交办理权属登记的资料则每日按总房款的万分之一向其支付迟延履行金”系为了避免群体性事件，且原告并无证据证明因被告没有办理房产证登记导致原告所遭受的损失，故应当依法合理调整违约金数额，以原告的实际损失为限，请求降低违约金为不超过逾期交房的违约金，即总房款的2%。经审理查明，2008年10月10日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同登记号为Y08049266，合同约定由原告购买被告开发的位于西安市高新区电子工业园太白南路53号“兰乔圣菲国际广场”第10幢1单元10层11002号房屋一套，房屋建筑面积138.83平方米，总房款为448421元。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，原告洪玮向被告华岭公司支付全部购房款。2010年3月20日，原告交纳西安市房屋专项维修资金。2010年，原告收房，并实际使用房屋至今。2013年7月17日，因被告华岭公司未将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，原、被告达成《承诺》载明：华岭地产与陕西卓诚物业管理有限责任公司协商，一次性免收承诺人洪玮该商品房7174元物业费。承诺人自签订本承诺之日起，双方就本案中商品房买卖合同提及的问题再无任何争议和纠纷。同日，被告华岭公司向原告洪玮出具《承诺书》载明：“我公司承诺于2013年12月31日前将你购买的兰乔圣菲小区第10幢1单元10层02号房屋，办理权属登记需由我公司提交的资料报送产权机关登记备案，如逾期提交，自2014年1月1日起，每逾期一日本公司向您支付总房款万分之一的迟延履行金”。2014年6月17日，原告交纳契税。2014年6月25日，被告向原告洪玮出具发票一张，该发票载明原告购房款为446871元。至今，被告未将原告所购房屋办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。另查，2014年12月17日，被告出具《关于9、10号楼房产证办理及其他问题的回复》，该回复第7条“关于产证逾期办理赔付的问题”载明：“我司正在全力办理9#、10#楼房产证，待产权证办理完毕后，根据取得产证的时间同业主沟通具体赔偿问题。”上述事实，有《商品房买卖合同》、《承诺书》、票据等证据及庭审笔录在卷佐证，并经双方当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其它无效情形，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。根据合同第十五条的约定，被告作为商品房的出卖人，负有按照合同约定的期限办理房屋产权登记备案的义务。而被告在原告依约向其支付了购房款后，并未在约定期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，理应继续履行合同，继续为原告办理房产资料报备手续。关于原告要求被告支付逾期办证违约金之诉请，虽然原、被告达成《承诺》自原告收到免收物业费证明之日起，双方就《商品房买卖合同》再无任何纠纷，但于当日被告又向原告出具承诺书，承诺于2013年12月31日前将办理产权登记需要由其提供的资料交由房屋产权登记机关备案，逾期提交的，每日按总房款的万分之一向原告支付迟延履行金。该承诺是原、被告就提交房屋产权资料时间和逾期违约责任的重新约定，系双方真实意思表示，合法有效，被告现仍未按照该承诺履行其义务，已构成违约。关于被告辩称原告主张的违约金已经超过诉讼时效一节，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。第一百四十条规定“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”本案中，被告于2014年12月17日出具回复称“待产证办理完毕后，根据取得产证的时间同业主沟通具体赔偿问题”，原告的诉讼时效于2014年12月17日因被告同意履行义务而中断。原告于2017年4月20日诉至本院，2014年1月1日至2015年4月19日之间的逾期办证违约金已超过两年的诉讼时效，被告应按照承诺的内容自2015年4月20日起向原告承担逾期备案违约金。但是，被告提出日万分之一的约定过高要求予以降低，因原告收房后一直实际使用，根据双方合同的实际履行情况，结合公平原则和诚实信用原则，本院将逾期办证违约金数额按照50%的比例酌情调整为16333元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告陕西华岭房地产有限责任公司应于本判决生效之日起三十日内将原告洪玮购买的位于西安市高新区电子工业园太白南路53号“兰乔圣菲国际广场”第10幢1单元10层11002号房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。二、被告陕西华岭房地产有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付原告洪玮逾期备案违约金16333元及以总房款446871元为基数按照日万分之一的50%比例从2017年4月21日起至本判决确定的履行期限止的逾期备案违约金。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告洪玮其余的诉讼请求。本案案件受理费1140元，减半后570元由被告陕西华岭房地产有限责任公司承担。因原告已预交，被告应于支付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。代理审判员 杨 冉二〇一七年七月十七日书 记 员 张红飞打印：相丽华校对：王维2017年月日送达