湖南省衡阳市石鼓区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0407民初502号原告：段满英，女，1959年5月9日出生，汉族，住湖南省衡阳市石鼓区。原告：彭明明，男，1983年10月24日出生，汉族，住湖南省衡阳市石鼓区。二原告共同委托诉讼代理人：李秋静，湖南协创律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：何玉丽，湖南协创律师事务所律师。被告：衡阳西湖房地产开发有限公司，住所地衡阳市石鼓区演武路西湖公园内。法定代表人：周双喜，该公司总经理。被告：衡阳西湖置业股份有限公司，住所地衡阳市石鼓区明翰路西湖公园内。法定代表人：唐兴和，该公司董事长。二被告共同委托诉讼代理人：贺伟华，男，被告衡阳西湖房地产开发有限公司副经理。二被告共同委托诉讼代理人：胡启明，湖南南舫律师事务所律师。原告段满英、彭明明与被告衡阳西湖房地产开发有限公司（以下简称西湖房产公司）、衡阳西湖置业股份有限公司（以下简称西湖置业公司）委托合同纠纷一案，本院于2017年6月14日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月13日转为普通程序，并于2017年7月18日、10月20日公开开庭进行了审理。原告段满英及二原告委托诉讼代理人李秋静、何玉丽，二被告委托诉讼代理人贺伟华、胡启明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段满英、彭明明向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付自2015年3月28日至2017年6月15日返租商铺租金25206元，并支付违约金2824元；2、判令二被告支付自2015年3月28日至2017年6月15日返租商铺租金（消费券）3001元，并支付违约金656元；３、判令二被告根据“西湖中央广场商铺委托管理协议书”约定自2017年3月28日至2023年3月27日按购买商铺总价值的6%支付后期租金；4、本案诉讼费用由二被告承担。第二次开庭时原告增加诉讼请求，要求违约金计算至本案裁判确定之日止。事实和理由：2013年，两原告购买被告西湖房产公司开发的西湖中央广场3层3143号商铺，总购房款480121元。事后，两原告与两被告签订“西湖中央广场商铺委托管理协议书”（未写签订时间），约定两原告购买的商铺委托被告西湖房产公司统一经营管理，被告西湖房产公司按协议约定支付租金，如果拖欠租金按约定支付违约金，被告西湖置业公司承担连带担保责任。协议签订后，被告部分履行了支付租金义务，但未按时支付，2016年6月28日至今再未支付租金。根据协议约定，被告除继承支付拖欠的租金外，还应支付相应违约金，并自2017年3月28日起按两原告购买商铺总价的6%支付租金。为此，原、被告多次协商未成，两原告诉至本院。二被告共同辩称，被告未按协议约定支付租金，情况属实，但被告不是不想履行协议义务，而是无法履行，受全国经济大环境影响，现在大型商场都存在经营困难现象，涉案商场几乎是停业状态。对两原告诉请的租金数额没有异议，但计算时间有异议，应按协议约定的支付周期计算租金。两原告请求支付违约金，应按法律规定确定。2017年3月28日后的租金，按照协议约定租金标准参照衡阳市同类商场的平均水平另行商定，两原告主张按总购房款6%计算，不符合实际情况，双方应继承协商确定具体标准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据，本院认定如下：两原告提供的证据１“商品房买卖合同”，被告无异议，本院予以采信；原告提供的证据２“西湖中央广场商铺委托管理协议书”，与被告提供的证据１是同一证据，本院予以采信；原告提供的证据３租金支付一览表及部分银行对账单，经原、被告当庭核对，双方对数额均无异议，本院予以采信；原告提供的证据４被告销售房屋的宣传资料，与本案无关联，本院不予采信；原告提供的证据５石鼓区联席会议处理信访问题的会议纪要，被告对证据真实性无异议，本院予以采信；原告提供的证据6本院（2015）石民三初字第28号民事调解书，系生效裁判文书，本院予以采信。被告提供的证据2、3是支付租金明细表，经原、被告当庭核对，双方均无异议，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月12日，两原告与被告西湖房产公司签订一份“商品房买卖合同”（合同编号：未填写），由两原告购买被告西湖房产公司开发的位于衡阳市石鼓区环城北路27号西湖中央广场3层3143号商铺，总购房款480121元（包括原告支付的购房款408742元、被告西湖房产公司承担的两年返租款71379元）。事后，两原告与两被告签订“西湖中央广场商铺委托管理协议书”（未写签订时间），约定两原告购买的商铺委托被告西湖房产公司统一经营管理，委托管理年限为八年，从2015年3月28日至2023年3月27日，托管租金按总购房款作为计算基数，2015年3月28日至2016年3月27日返租6%（其中返现金4.5%，消费券1.5%），2016年3月28日至2017年3月27日返租6%（其中返现金5%，消费券1%），两年期满即2017年3月28日后，租金标准参照衡阳市同类商场的平均水平另行商定。租金按季度支付，于每个托管季度的第二个月15日前一次性付清当季租金，如推迟支付租金，则按每日万分之三支付违约金。由被告西湖置业公司承担上述租金和违约金的连带保证责任。协议还约定了双方其他权利义务等内容。协议签订后，被告西湖房产公司于2015年12月29日、2016年9月14日、11月10日每次支付现金形式的租金5401元，于2017年4月12日支付现金形式的租金6002元(支付前季度)，至2017年3月27日尚欠现金形式的租金18006元。被告西湖房产公司并于2016年9月21日、10月25日每次支付消费券形式的租金1800元，于2016年11月9日支付消费券形式的租金3600元，于2017年1月19日、3月7日、4月20日每次支付消费券形式的租金600元，至2017年3月27日尚欠消费券形式的租金3000元。为此，原、被告多次协商未成，诉至本院。本院认为，本案两原告购买被告西湖房产公司开发的西湖中央广场一楼的商铺，系产权式商铺，为便于统一管理和经营，双方又签订了“西湖中央广场商铺委托管理协议书”，协议内容是双方的真实意思表示，未违反我国法律强制性规定，故“西湖中央广场商铺委托管理协议书”合法有效，对双方均具有约束力。被告未按协议约定支付2017年3月27日以前的租金，系违约行为，应承担相应的违约责任。两原告请求被告支付拖欠2017年3月27日以前的租金，并支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。违约金经本院核定，至2017年10月27日止，拖欠现金形式的租金的违约金共计3487元，拖欠消费券形式的租金的违约金共计778元。两原告另请求按总购房款6%计算后期租金，该请求包括两层法律关系，一层是被告实际占用期间（2017年3月28日至本判决确定之日）的租金支付问题，另一层是判决确定之日后的租金计算标准问题。根据原、被告签订的商铺委托管理协议书对租金的约定：“两年期满即2017年3月28日后，租金标准参照衡阳市同类商场的平均水平另行商定。乙方（被告）应当在2016年12月31日前作出安排，并通知甲方（原告）及时磋商。”2017年3月27后的租金标准原、被告应协商确定，但双方未进行磋商，为此，原告提供了本院（2015）石民三初字第28号生效民事调解书，证明西湖中央广场负一楼商铺2016年以后的租金为总购房款6%，被告未提供同类商场租金标准的相关证据。西湖中央广场一楼商铺相对负一楼商铺更具有商业价值，两原告请求参照负一楼商铺租金标准，即按总购房款6%计算后期租金，符合法律规定，本院予以支持。但该租金计算标准仅适用于被告实际占用原告商铺期间,经本院核算，被告实际占用期间租金为16804元（480121元×6%÷12个月×7个月），因双方就实际占用租金计算标准未协商一致，实际占用期间不计算违约金。判决确定之日后的租金，因未实际发生，且存在市场变化、解除合同等各种不确定因素，不宜在本案中确定，双方可以继续协商解决，或待实际发生后另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下：一、被告衡阳西湖房地产开发有限公司向原告段满英、彭明明支付拖欠2017年3月27日以前的现金形式的租金18006元、消费券形式的租金3000元，并支付2017年10月27日止的违约金4265元；二、被告衡阳西湖房地产开发有限公司向原告段满英、彭明明支付2017年3月28日起至2017年10月27日止的租金16804元；三、被告衡阳西湖置业股份有限公司对被告衡阳西湖房地产开发有限公司上述一、二项义务承担连带保证责任；四、驳回原告段满英、彭明明其他诉讼请求。上述判决内容限在判决生效后十日内履行，如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1392元，由被告衡阳西湖房地产开发有限公司、衡阳西湖置业公司股份有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判长 肖 勇 为审判员 杨 国 志审判员 欧阳志文二〇一七年十月二十七日书记员 雷 雨 尘校对责任人：肖勇为打印责任人：雷雨尘附本判决引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。