云南省昆明市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2014）昆行终字第59号
上诉人（一审原告）雷高，男，汉族，1964年11月22日出生。
上诉人（一审原告）雷光，男，汉族，1958年8月12日出生。
以上上诉人共同委托代理人朱东，云南南极律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。
被上诉人（一审被告）昆明市住房和城乡建设局。
住所地：云南省昆明市呈贡新区市级行政中心*号楼*楼。
法定代表人陈伟，该局局长。
被上诉人（一审被告）昆明市官渡区人民政府。
住所地：云南省昆明市官渡区云秀路****号。
法定代表人刘毓新，该区区长。
被上诉人（一审第三人）昆明市官渡区住房和城乡建设局。
住所地：云南省昆明市官渡区春城路日新立交桥旁C2—13地块。
法定代表人张洁滔，该局局长。
以上被上诉人共同委托代理人钱方，北京市盈科律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。
被上诉人（一审第三人）陆志华，女，汉族，1952年1月3日出生。
委托代理人钱刚，云南曲直律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。
第三人（一审第三人）孙莲芬，女，汉族，1957年11月16日出生。系上诉人雷光之妻。
第三人（一审第三人）雷芸佩，女，汉族，1982年6月28日出生。系上诉人雷光之女。
以上第三人共同委托代理人朱东，云南南极律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。
上诉人雷高、雷光因与被上诉人昆明市住房和城乡建设局、昆明市官渡区人民政府、昆明市官渡区住房和城乡建设局、陆志华，第三人孙莲芬、雷芸佩房屋登记管理一案，不服昆明市官渡区人民法院（2014）官行初字第14号行政裁定，向本院提起上诉。本院于2014年8月27日受理后，依法组成合议庭进行审理，经合议庭评议，本案现已审理终结。
一审人民法院认为：本案被诉房屋登记具体行政行为是从编号0024721号《昆明市私有房屋所有证》转移登记而来，虽然该产权证上记载的权利人并非原告雷高，但第三人陆志华确认其系从原告雷高手上购买的房屋，购房时已知晓家庭协议的内容，故原告雷高与被诉具体行政行为有法律上的利害关系，是本案适格原告。原告雷光在原告雷高与第三人陆志华买卖房屋交收完毕之时，已将原房屋产权证交给第三人陆志华，此时，对于二原告而言，其作为卖方与买方陆志华的买卖合同已实际履行，其必然知道原房屋产权证交付给买方的法律后果是产生新的权利登记。同时，由第三人陆志华1993年7月10日向三级政府申请翻建房屋的申请可知，第三人陆志华在买房后申请三级政府审批其翻建房屋并获批准，二原告一直居住于老鸦营村，应当知晓第三人陆志华翻建房屋的事实。房屋所有权证是房屋买卖所有权转移的凭证，在第三人陆志华翻建房屋后，其必然要申请办理转移登记，因此，二原告应当在1997年第三人翻建房屋后就知晓第三人陆志华申请办理转移登记的事项。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款的规定，原告在知道具体行政行为内容，但未被告知诉权的情况下，其起诉期限自知道或者应当知道具体行政行为内容之日起三个月内起诉，但超过2年提起诉讼的，人民法院不予受理，已受理的，应当裁定驳回起诉。则二原告如对第三人申请办理转移登记事项不服，应当至少在1999年提起诉讼，而二原告于2014年5月13日才向人民法院提起诉讼，已超过法律规定的起诉期限，应当裁定予以驳回。据此，一审法院裁定驳回原告雷高、雷光的起诉。诉讼费50元，按规定退还原告。
宣判后，雷高、雷光不服一审裁定向本院提起上诉称：1、原审裁定事实不清，证据不足：雷高、雷光在与陆志华签订房屋买卖合同及交割房屋后，已将原房屋产权证交给陆志华，但不能据此认定上诉人必然知道产生了新的权利登记。双方不共同申请办理登记、买卖不合法等都可能导致不发生新的权利登记；实际上权属转移的登记行为发生在1997年7月13日，原审法院认定上诉人在1993年2月26日就必然知道该房屋会发生新的权利登记，有违逻辑和情理；陆志华1997年翻建房屋后，上诉人雷高、雷光虽然应该知道陆志华翻建房屋的事实，但不应认为其应当知晓陆志华何时会办理转移登记；法律并未强制规定房屋转让后必须要办理转移登记，在登记机关未告知雷高、雷光具体登记事项的情况下，法院裁定认为雷高、雷光应该知道登记事项，不符合情理；被上诉人昆明市住建局、官渡区人民政府严重违反法定程序进行登记，未将登记情况公示且未向雷高、雷光告知，行政机关有义务告知诉权及期限而未告知，亦未提交证据证明雷高、雷光知晓被诉具体行政行为，一审法院不应认定雷高、雷光应当知道被诉具体行政行为；上诉人于2013年3月13日经查询才明确知晓了被上诉人向陆志华违法颁证的事实，并于2013年4月7日向昆明中院起诉，2014年5月13日官渡区人民法院受理本案，上诉人的起诉，并未超过法定起诉期限。2、官渡区法院裁定认定上诉人的起诉已超过法定起诉期限，属法律适用错误。本案中被上诉人不能证明履行了告知义务，上诉人不知具体行政行为内容、诉权、起诉期限，应当适用最长20年的起诉期限。3、在先前要求撤销2006年颁发给陆志华的房屋所有权证的诉讼中，昆明中院对西山区法院以超过起诉期限为由裁定不予受理并不认可，本案并不存在超过起诉期限的问题。据此，上诉人雷高、雷光请求依法撤销官渡区人民法院（2014）官行初字第14号行政裁定书；请求指令官渡区人民法院对该案依法审理及判决。
被上诉人昆明市住房和城乡建设局、昆明市官渡区人民政府、昆明市官渡区住房和城乡建设局均答辩称：被诉具体行政行为事实清楚，适用法律、法规正确，符合法定程序，请人民法院依法裁判。
被上诉人陆志华未提交二审答辩意见。
第三人孙莲芬、雷芸佩均未提交二审陈述意见。
本案上诉人与被上诉人、第三人均未提交新的证据。本院查明以下案件事实：1993年2月26日，雷高与陆志华订立《房屋买卖合同》，约定雷高将位于官渡区老鸦营第166号涉案房屋出卖给陆志华，价格为五万八千元。涉案房屋当时的产权证为编号0024721号《昆明市私有房产所有证》，所载权利人为雷光。但1987年3月16日由雷高、雷光及其父母、兄妹等共同签署的《家庭协议书》已明确将老鸦营村166号宅基地房分给雷高，雷光对此予以认可并在雷高和陆志华的《房屋买卖合同》中签字，明确表示愿意协同雷高办理房屋产权变更事宜，陆志华在缔约时对前述情况也已知晓。1993年6月26日陆志华已付清全部房款十一万二千元，雷高出具的《收条》载明“房产证由陆志华到队上领取”，雷光认可自己当时将编号0024721号《昆明市私有房产所有证》交给了陆志华。陆志华接收房屋后于1993年7月10日申请对房屋翻盖加层并获批准，将房屋翻修和加建为砖混结构四层，期间雷高、雷光一直居住在老鸦营村，对该翻修、加建情况知情。后陆志华向官渡区房管局提交过一份落款为1995年3月10日，申请办理老鸦营村166号房屋的产权过户手续的申请书，该申请书盖有老鸦营村委会、福海乡政府永联办事处、五华区鸡鸣桥居委会印章。另有落款时间为1997年11月4日由老鸦营村委会向官渡区房管处出具的用于陆志华办理房产证号00247**号房屋的过户更名手续的《证明》，该证明盖有老鸦营村委会、福海乡政府永联办事处、福海乡城乡建设土地管理办公室印章。1997年5月4日陆志华填写了房产变更证申请表，申请产权过户登记，随后向登记机关提交的材料中还有1997年5月18日作出的官渡区公证处（97）昆官证字第1097号公证书，证明雷高与陆志华于1993年订立《房屋买卖合同》的签字、指纹等真实。1997年7月13日，昆明市官渡区人民政府审批同意并就位于老鸦营166号的砖混4层房屋（建筑面积335.72平方米）向陆志华颁发昆政房（官）字第9706639号《房屋所有权证》。因老鸦营166号房屋再次改建加层，根据陆志华所提变更登记申请，2006年4月23日，昆明市房产管理局与昆明市官渡区人民政府向陆志华颁发昆明市房权证（官）字第2006192**号《房屋所有权证》，登记的房屋情况为“砖混结构、五层、建筑面积441.1平方米”。现雷高、雷光起诉昆明市住房和城乡建设局、昆明市官渡区人民政府，请求法院确认向陆志华颁发的第9706639号《房屋所有权证》违法。被告昆明市住房和城乡建设局、昆明市官渡区人民政府均主张雷高、雷光起诉已超过起诉期限。
另查明，雷高曾于2013年4月向昆明市西山区人民法院起诉请求撤销陆志华持有的昆明市房权证（官）字第2006192**号《房屋所有权证》，昆明市西山区人民法院作出（2013）西法行告字第4号《行政裁定书》，以超过起诉期限为由对其起诉不予受理，雷高上诉至昆明市中级人民法院，昆明市中级人民法院作出（2013）昆立行终字第27号行政裁定书认为该案不属西山区人民法院管辖，裁定驳回上诉，维持（2013）西法行告字第4号行政裁定，并于2013年10月23日作出（2013）昆行辖字第29号《通知书》，告知雷高可向官渡区人民法院提起诉讼。
本院认为：上诉人雷高于1993年2月26日与被上诉人陆志华订立《房屋买卖合同》后，因陆志华已于1993年6月26日付清全部房款十一万二千元，上诉人雷光将权利人为自己的编号0024721号《昆明市私有房产所有证》交给陆志华，目的即在于协助雷高履行合同，为陆志华完成房屋产权过户登记创造条件。在此之后，陆志华持有0024721号《昆明市私有房产所有证》、持续使用诉争房屋、对房屋进行改建和加层，雷光、雷高居住在老鸦营村，对以上情况完全知晓，因此无论陆志华何时进行产权过户、何时获颁新的产权证，均在雷高、雷光的预期范围内，也不违反其意志。陆志华在1997年5月18日对《房屋买卖合同》进行了公证并将公证书提交登记机关，该公证书称合同上的签字、指纹真实，由此可推知雷高、雷光等参与了公证程序，因合同款项已于1993年付清，房屋也于同年交割给了陆志华，故此时公证的目的即是完成房屋过户登记、颁发新证。陆志华于1997年7月13日获颁（官）字第9706639号《房屋所有权证》，该颁证行为自然在雷高、雷光预期的范围内，属于雷高、雷光知道或应当知道的情形，依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款的规定，雷高、雷光认为颁证行为侵害自身合法权益的，应当在颁证行为作出后两年内提起诉讼，但因出卖房屋、协助陆志华过户登记确为雷高、雷光的真实意思表示，故雷高、雷光始终未对颁证行为提出异议，其于2013年4月才就1997年的颁证行为提起诉讼，显然已超过法定起诉期限且无正当理由，对其起诉应予驳回。
综上，上诉人雷高、雷光的起诉已超过法定起诉期限，对其起诉应不予受理，已受理的，应予驳回。一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款、第四十四条第一款第（六）项的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 马 勇
代理审判员 吴 娴
代理审判员 赵鸿章
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 李国芳