北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第21814号
原告（反诉被告）刘东兰，女，1934年12月12日出生。
委托代理人张海兵，北京市法大律师事务所律师。
被告（反诉原告）王丽霞，女，1965年10月29日出生。
委托代理人王伟，北京市华博金隆律师事务所律师。
原告刘东兰与被告王丽霞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘东兰之委托代理人张海兵、被告王丽霞之委托代理人王伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘东兰诉称，王丽霞委托辛根虎办理展春园小区201号房屋的出售事宜。2013年3月10日，辛根虎与我达成一致意见，将上述房屋以210万元的价格出售给我，当日收取定金5万元。双方于2013年3月25日签订《房屋买卖合同》，我当日给付王丽霞房款人民币204万元，王丽霞向我出具收到209万元的收条（包括定金）。《房屋买卖合同》中约定王丽霞应当于2013年4月4日将房屋交付给我。之后我多次催促王丽霞办理房产过户及交付事宜，但王丽霞因房价上涨不想卖房，迟迟不予办理房产过户及交付房屋事宜。故我现起诉要求法院依法判令：一、王丽霞继续履行双方于2013年3月25日签订的《房屋买卖合同》；二、王丽霞尽快为我办理201号房屋的产权转移登记手续；三、本案全部诉讼费由王丽霞承担。
王丽霞辩称，不同意刘东兰的全部诉讼请求。我不认为本案是一个正式的二手房买卖合同纠纷，双方达成的只是一个买卖的意向，正式合同中肯定包括中介、网签、付款方式等具体条款，但在本案的合同中不具备上述条款，而且本案房屋买卖合同中手写处均不是我的真实意思表示，是刘东兰后添加上去的，我已经与刘东兰协商解除了购房意向，并将房款全部退还刘东兰，故我不同意刘东兰的全部诉讼请求，要求法院依法驳回。本案的事实经过是这样的，我由于长期在国外，所以有意出售本案房屋，今年3月份我委托朋友辛根虎代我出售201号房屋。2013年3月11日，辛根虎找到买家，也就是钱某，但是由于钱某不具备北京市的购房资格，因此在名义上以其前夫的婆婆，也就是刘东兰的名义购买201号房屋。本案中，所有刘东兰的签名均不是其本人所签，都是钱某代签的。在此期间，我一直在国外，在与辛根虎沟通的过程中，我发现辛根虎已经超越了我的授权，因为我走的时候只是委托辛根虎代为联系客户，关于定价等事宜并没有委托给辛根虎，于是2013年3月18日我为房屋的事情专门回国了。在与对方交涉过程中，钱某说为了能让我尽快拿到房款，由钱某去借高利贷，同时用我的房屋作抵押，但是在具体办理借高利贷手续时需要写是我向王某借款200万元。上述事宜2013年3月19日在国立公证处做了笔录，但是没有出公证书。之后王某转给我200万元，钱某给我4万元现金，加上之前给辛根虎的5万元定金，一共是209万元。我于是把房产证交给了钱某，并向其出具收到房款209万元的收条。由于对国内的卖房流程不是太了解，我回去细细琢磨之后感觉事情不对劲，于是将200万元退给王某，到房地局挂失了房本，并积极联系国立公证处说不能出具公证书，国立公证处同意可以在双方到场的情况下解除公证，但是钱某要求双方另行签订房屋买卖合同，我在无奈的情况下与钱某签订了2013年3月25日的购房合同。故我认为该份房屋买卖合同是在我受胁迫的情况下签订的，不是我的真实意思表示。事后我将209万元房款退给了刘东兰，并给钱某发短信告知这一情况。此后钱某对此也并未表示异议，在时隔三个多月之后，钱某可能由于没有买到合适的房子，于是才向贵院起诉。现我不同意原告的诉讼请求，并且反诉要求撤销我与刘东兰于2013年3月25日签订的房屋买卖合同，刘东兰赔偿我经济损失人民币1万元，反诉费由刘东兰承担。
刘东兰针对王丽霞的反诉辩称，不同意王丽霞的反诉请求。王丽霞以其对合同存在重大误解为由要求撤销，但是本案不存在重大误解或者胁迫、欺诈等情形。本案合同是2013年3月25日签订的，当天下午我给王丽霞打了全款，之后才签的合同，做的公证，故不存在任何胁迫的情形。签订合同当天，王丽霞带了三个朋友，一个是其前夫，一个是其一位交通大学的朋友，还有一个是王亚红，故签订房屋买卖合同是王丽霞的真实意思表示。本案纠纷的真正原因就是房价涨了，王丽霞不想卖了。故请求法院驳回王丽霞的全部反诉请求。
经审理查明，2013年3月25日，王丽霞（出卖方、甲方）与刘东兰（购买方、乙方）签订《房屋买卖合同》，双方约定：乙方同意购买甲方拥有的201号房屋，建筑面积为57.4平方米，总价人民币210万元；甲方应于2013年4月4日将交易的房产全部交付给乙方使用；……有关房屋所有税费由乙方承担，210万元是净得房款，待2013年4月4日甲方交付房屋，乙方同时支付最后剩余1万元房款后，双方无任何纠纷（1万元由辛根虎代收）。
同日，王丽霞出具收条一张，内容为：今收到刘东兰购买201号房款209万元（含定金，属净得房款）。
另查，2008年5月21日，王丽霞取得201号房屋的房屋所有权证书，该房屋建筑面积57.4平方米。
2013年3月6日，王丽霞向辛根虎出具授权委托书，委托辛根虎代为处理201号房屋的有关交易事宜。
2013年3月10日，辛根虎出具收条一张，内容为：辛根虎代王丽霞收到201号房屋定金5万元。
审理中，王丽霞提交了北京市国立公证处2013年3月19日的接谈笔录，其中有如下记载：协议内容：一、王丽霞向王某借款人民币200万元整，划款方式为银行转帐，一次划款；二、借款期限为1个月，自2013年3月19日至2013年4月19日，到期一次偿还；三、借款利息自本合同成立之日起按月计息；四、王丽霞同意以其名下201号房屋作为上述借款的抵押担保。
王丽霞还提交了网上下载的2012年11月至2013年11月期间展春园地区房屋均价走势图，其上显示2013年2月该地区房屋均价为每平方米42000元，2013年3月以后，均价接近每平方米5万元。
庭审中，刘东兰有如下陈述：由于本案被告王丽霞在国外，所以委托其前夫的司机辛根虎代为办理房屋买卖的相关事宜。2013年3月25日王丽霞本人在公证处与刘东兰的代理人签订了房屋买卖合同，刘东兰将包括定金在内的房屋款项共计209万元支付给了王丽霞。双方约定2013年3月26日办理产权过户登记手续，后因为王丽霞将产权证挂失，新的房产证没有下来，所以导致最终没能办理成网签及过户手续。之后王丽霞认为房价卖低了，于是想违约，不想继续履行合同了。当时因为王丽霞要出国，所以想办理公证，这样公证的人拿着委托书就可以直接办理过户手续了。但是由于相关的借款手续办错了，王丽霞认为有问题，于是向公安机关报案，公安机关认为这只是一般的民事纠纷，所以没有处理。之后王丽霞把钱退给了王某，双方在公证处没有办理成任何的公证。接谈笔录是王某和王丽霞做的，我方认为王某和王丽霞都是完全民事行为能力人，两个人建立或者解除什么样的关系与本案无关。钱某或者刘东兰未对王丽霞进行任何的胁迫。当时是先解除、撤销了所谓的借款协议之后，王丽霞才把钱给王某转回来，王某把钱给了刘东兰，之后刘东兰再将钱转给王丽霞，等于重新把款打了一遍。打完款之后王丽霞给刘东兰写了一个收到209万元房款的收条。由于已经是下午，考虑到刘东兰年纪较大，所以她就先回去了，钱某代刘东兰签的合同。双方约定的是2013年3月25日办理房屋买卖合同的公证。做完房屋买卖合同之后由于王丽霞马上要出国，于是王丽霞委托了两个人，一个是其交大同学，一个是其表妹王亚红，委托他们办理相关的手续。2013年3月26日本来约定好的是去办理房屋买卖合同的公证，但是由于王丽霞将房本挂失了，所以最终没有办成。我方曾去建委要求撤销挂失，但是没能撤销，故至今都没有办理成公证。2013年3月26日王亚红给我方发短信，说网签办不了了。王丽霞并不认识王某，是钱某认识王某，钱某以刘东兰的名义向王某借款，但是当时公证处办错了，办成了王丽霞向王某借款。签订房屋买卖合同当天刘东兰没有给钱某写委托书，但是我方认可钱某的代理，钱某是刘东兰的前儿媳妇。
王丽霞有如下陈述：2013年年初，王丽霞想卖展春园的房子，但是由于其长期在国外，所以找了国内的一个朋友辛根虎帮忙联系买房人。2013年3月11日，辛根虎找到买家，也就是钱某，但是由于钱某不具备北京市的购房资格，因此在名义上以其前夫的婆婆，也就是刘东兰的名义购买。2013年3月18日王丽霞为房屋的事情专门回国了。2013年3月19日，钱某约王丽霞到国立公证处办理相关的公证。钱某说为了能让王丽霞尽快拿到房款，需要用王丽霞的房屋作抵押借高利贷，双方于是找到专门放高利贷的王某，由王丽霞向王某借款200万元。上述事宜2013年3月19日在国立公证处做了笔录，但是没有出公证书。之后王某转给王丽霞200万元，钱某给王丽霞4万元现金，加上之前给辛根虎的5万元定金，一共是209万元。王丽霞于是把房产证交给了钱某，并向其出具收到房款209万元的收条。王丽霞回家细细琢磨之后感觉事情不对劲，发现整个交易过程存在以下问题：第一，周边房屋的价格当时每平米已经在5万元以上，但是与钱某签订的房屋买卖合同中约定的价格每平米还不到4万元；第二，王某和王丽霞在公证处签订了借款协议，表明王丽霞向王某借款200万元，同时王丽霞又给刘东兰出具了一个收到209万元房款的收条，从两份材料的形式上来看，好像王丽霞收到了刘东兰409万元的房款。王丽霞于是积极联系钱某，希望解除房屋买卖合同和借款公证，钱某返还房产证，可是钱某不同意。之后王丽霞进行了报案、将房产证挂失，并积极联系国立公证处说不能出具公证书。国立公证处答复说，同意在双方到场的情况下解除公证，但是钱某要求双方另行签订房屋买卖合同，王丽霞在无奈的情况下于2013年3月25日与钱某签订了本案的房屋买卖合同。2013年3月27日，王丽霞将全部房款退给刘东兰，并发短信告知刘东兰。故王丽霞认为整个房屋买卖合同是在钱某欺骗、胁迫的情况下签订的，应当予以撤销。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋买卖合同、收条、授权委托书、房屋所有权证书、中国工商银行个人业务凭证等证据材料在案佐证。
本院认为，刘东兰与王丽霞签订的房屋买卖合同中，仅对购买房屋的具体地址、建筑面积、总购房款、付款期限、交付房屋的时间及税费承担进行了约定，对于网签时间、产权过户时间等重要内容均无约定。根据交易习惯，在绝大部分房款已经支付的情况下，不对网签时间及产权过户时间进行约定，有违常理。王丽霞一直在国外生活，客观上对国内房屋的交易价格，尤其是北京房屋的交易价格不甚了解。根据王丽霞提供的有关证据，可以证实在双方签订房屋买卖合同时，争议房屋的均价应当在每平方米五万元左右。但双方是按照每平方米37000元以下的价格进行交易的，故可以认定王丽霞对该房屋买卖行为存在重大误解，且交易价格显失公平。
在签订房屋买卖合同时，因钱某没有向王丽霞出具刘东兰的授权委托书，故钱某代刘东兰签订房屋买卖合同的行为存在缺乏授权的情形，该代理行为只是在本案审理过程中才得到刘东兰之诉讼代理人的口头追认。故钱某在没有刘东兰书面授权，且事后亦无刘东兰书面追认委托的情况下，其与王丽霞之间签订的房屋买卖合同具有不确定性。
根据2013年3月19日国立公证处的接谈笔录可以证实，王丽霞向第三人借款200万元。根据刘东兰在庭审中的陈述可以确定，钱某认识出借人并以刘东兰的名义向出借人借款，从而向王丽霞支付购房款，而王丽霞并不认识出借人，但本案中实际的借款人却是王丽霞。刘东兰虽称当时公证处办错了，办成了王丽霞向王某借款，但这一说法不能被采信，因为王丽霞是收取购房款的一方，不存在向他人借款的问题，更不存在用自己所有的房屋为借款做抵押担保的需要，况且王丽霞本人根本不认识出借人。假如王丽霞确需向他人借款，按照常理来说，在不认识出借人的情况下，应当有中间人介绍，而在本案中这个中间人或者介绍人应当是钱某。根据本案的具体情况，钱某是以刘东兰的名义在购买争议房屋，故真正的借款人应当是钱某，但钱某在介绍王丽霞与出借人认识后，却通过公证处办理了王丽霞向出借人借款200万元的事宜。此后，钱某又让王丽霞向刘东兰出具收据，证明收到刘东兰支付的购房款209万元，两个行为联系在一起，客观上造成王丽霞合计收到购房款409万元的假象。上述行为可能导致的结果是，刘东兰在仅支付了9万元的购房款之后，即可通过办理网签和过户手续，最终取得争议房屋的所有权。而王丽霞则将面临不仅争议房屋归刘东兰所有，而且还欠外债200万元的局面。在此情况下，王丽霞将201号房屋的所有权证书挂失，及时联系公证处要求公证处不能出具公证文书，并将200万元退还给出借人并无不当之处。
由上可见，在本案房屋买卖过程中，多次出现有违交易习惯及常理的做法，严重损害了出卖人王丽霞的合法权益，导致王丽霞在对房屋买卖行为存在重大误解及显失公平的情况下签订了房屋买卖合同。现刘东兰提出的要求王丽霞继续履行双方于2013年3月25日签订的《房屋买卖合同》，并尽快配合其办理产权过户手续之诉请，没有合法依据，本院不予支持。王丽霞反诉要求撤销其与刘东兰于2013年3月25日签订的《房屋买卖合同》，于法有据，本院予以支持。王丽霞要求刘东兰赔偿经济损失1万元，因其未提交充分证据证明，故本院对此不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，判决如下：
一、驳回刘东兰的全部诉讼请求；
二、撤销王丽霞与刘东兰于二Ｏ一三年三月二十五日签订的《房屋买卖合同》；
三、驳回王丽霞的其他反诉请求。
案件受理费人民币七十元，由刘东兰负担，已交纳。
反诉费人民币五十元，由刘东兰负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 实
人民陪审员 周保山
人民陪审员 王小微
二〇一三年十二月十三日
书 记 员 黄 杨