辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终11412号
上诉人（原审被告）：交通银行股份有限公司辽宁省分行，住所地沈阳市沈河区市府大路258-1号。
法定代表人：周宝志，该银行行长。
委托诉讼代理人：李孟书，女，1990年6月16日出生，汉族，系该银行法律合规部工作人员。
被上诉人（原审原告）：顾世明，男，1963年4月13日出生，汉族，无业，住安徽省舒城县桃溪镇。
委托诉讼代理人：刘岩，辽宁松岩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳中盈福汇房产开发有限责任公司，住所地沈阳市和平区青年大街386号。
法定代表人：邹月林。
上诉人交通银行股份有限公司辽宁省分行因与被上诉人顾世明、沈阳中盈福汇房产开发有限责任公司租赁合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初9525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已经审理终结。
交通银行股份有限公司辽宁省分行上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法驳回被上诉人的诉讼请求；3.一审二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：二被上诉人签订的《个人住房抵押贷款合同》是当事人真实意思表示，一直在正常履行。《商品房买卖合同》是否解除不影响上述合同的履行。上诉人与被上诉人之间不存在基于预售合同的商品房买卖合同权利义务关系，若贷款房屋升值，上诉人并不能得到超过借款合同约定的利益，合同解除也不应由上诉人承担购房失败风险。要求开发商偿还本息，增加无法收回的可能性，违背公平和正义。解除抵押合同将导致在贷款结清之前上诉人抵押权落空，增加经营风险。
顾世明辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
顾世明向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的商品房买卖合同，解除原告与第三人和被告签订的个人房产抵押贷款合同；2、被告退还原告首付款62万元，已偿还贷款本金281,835.21元，利息256,635.83元，罚息0.72元，并支付总房款的利息（自2010年11月1日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、剩余贷款由被告向第三人偿还；4、被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年11月9日，原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告开发的位于沈阳市东陵区森林路101-8号2门-1-3建筑面积284.53平方米房屋，房屋总价款为155万元；原告于签合同当日交纳首付款62万元，余款93万元做贷款，并且在被告通知五日内，原告带齐所需要贷款资料到指定地点办理贷款，逾期按本合同第七条执行；被告应当在2010年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日超90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5%向原告支付违约金。合同签订后，原告于2010年11月23日向被告支付购房首付款62万元。2010年11月23日，原告缴纳维修资金16,360.48元，2010年11月26日，原告缴纳契税62,000元。但被告未按合同约定的期限向原告交付商品房，时至今日也未能履行交付房屋义务。
2011年2月12日，原告、被告及第三人签订个人房产抵押贷款合同，约定：原告向第三人贷款93万元，用于购买沈阳市东陵区森林路101-8号2门建筑面积284.53平方米的房屋；借款期限180个月，自放款日起计；原告以本人名义在第三人开立太平洋卡账户，作为第三人发放贷款的账户；原告授权第三人将贷款以原告购房款名义从上款账户转账至被告在交行黄河大街支行的账号；本合同项下贷款利率月利率4.2075，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率下浮15%，贷款实际发放后，遇中国人民银行调整基准利率，按合同约定调整本合同利率，以次年1月1日为合同利率调整日；采用等额本息还款法，按月还款；贷款担保为抵押加保证组合担保；抵押物为案涉房屋；在保证期间，被告为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证范围为本合同项下全部贷款本金及利息、罚息、复利及第三人实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。2011年2月12日，第三人发放贷款，至2017年2月6日原告已偿还贷款本金281,835.21元，利息256,635.83元，罚息0.72元。
另查明，涉案房屋不具备交付条件，并已停工，未取得竣工验收备案。
一审法院认为，原告、被告签订的商品房买卖合同，原告、被告、第三人签订的个人房产抵押贷款合同，均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制效力性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行各自的义务。商品房买卖合同约定的交房条件为经验收合格并符合合同约定，被告至今未取得竣工验收备案书，并已停工，不具备交付条件，已构成根本违约，导致原告不能实现合同目的，故根据合同法的相关规定，原告请求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应返还原告购房首付款62万元，合同解除系因被告违约导致，故被告应按合同约定向原告支付违约金7,750元。关于原告要求被告给付以155万元为基数，自2010年11月1日起的中国人民银行同期贷款利率支付利息的诉讼请求，因被告未按期交房，导致合同目的无法实现，被告构成违约，应承担违约责任，被告占用原告房款6年之久，应按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案中，因被告违约，导致合同目的无法实现，原告享有解除商品房买卖合同的权利，从原告开始行使此项权利时，原告与第三人签订的个人房产抵押贷款合同的合同目的即已无法实现，应予解除。商品房担保贷款合同与商品房买卖合同之间具有紧密联系，买受人办理按揭贷款的目的就是为了解决其购房资金不足的困难，其所贷款项均支付给出卖人作为购房款，故商品房买卖合同解除，原告与第三人之间的贷款合同目的已无法实现，最高院司法解释第二十四条赋予了商品房担保贷款合同当事人请求解除合同的权利，原告自2011年3月起向第三人按月、足额还款，截止2017年2月6日，原告偿还的贷款本金、利息、罚息共计538,471.76元，被告作为出卖人，应依法将原告已偿还第三人的贷款返还原告，故原告请求解除贷款合同，要求被告给付原告已经清偿的贷款538,471.76元的诉讼请求，本院予以支持。对于第三人已交付给被告的贷款93万元中截止2017年2月6日剩余的贷款648,164.79元，贷款合同的解除是因被告违约导致商品房买卖合同解除的，为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，在商品房买卖合同和贷款合同纠纷合并审理时，当然可由贷款的实际收取方即被告直接将购房贷款返还给第三人，并直接向第三人承担原告应当承担的责任，况且贷款合同中也约定了被告的阶段性担保责任。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，一审法院判决如下：一、原告顾世明与被告沈阳中盈福汇房产开发有限责任公司于2010年10月9日签订的商品房买卖合同于判决生效之日起立即解除；二、被告沈阳中盈福汇房产开发有限责任公司于本判决生效之日起5日内返还原告顾世明购房款62万元，并支付购房款62万元的利息，自2010年11月23日起至判决确定的给付之日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算；三、被告沈阳中盈福汇房产开发有限责任公司于判决生效之日起5日内支付原告顾世明购房款93万元的利息，自2011年2月12日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算；四、被告沈阳中盈福汇房产开发有限责任公司于判决生效之日起5日内给付原告顾世明违约金7,750元；五、被告沈阳中盈福汇房产开发有限责任公司于判决生效之日起5日内给付原告顾世明已清偿的房屋贷款本金、利息、罚息538,471.76元；六、原告顾世明、被告沈阳中盈福汇房产开发有限责任公司、第三人交通银行股份有限公司辽宁省分行于2011年2月12日签订的个人房产抵押贷款合同于判决生效之日起立即解除；七、被告沈阳中盈福汇房产开发有限责任公司于判决生效之日起5日内一次性偿还第三人交通银行股份有限公司辽宁省分行贷款本金648,164.79元元（截止2017年2月6日），此后产生的利息由被告沈阳中盈福汇房产开发有限责任公司承担。八、驳回原告顾世明的其它诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,264元，公告费800元，由被告承担。
本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条第二款规定:商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中被上诉人顾世明主张同时解除商品房买卖合同及担保贷款合同，因此两个纠纷在本案中一并处理。合同约定被上诉人沈阳中盈福汇房产开发有限责任公司应在2010年10月31日前，交付经验收合格房屋，逾期超过90日后，顾世明有权解除合同。现今房屋建设处于停工在状态，不具备交付条件，合同目的无法实现，因此一审法院判决解除合同正确，应予维持。《个人住房抵押贷款合同》是为购买诉争房屋签订，一审判决该合同一并解除正确。沈阳中盈福汇房产开发有限责任公司应按照法律规定将购房贷款和购房款的本金和利息分别返还上诉人和被上诉人顾世明。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16264元，由交通银行股份有限公司辽宁省分行负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙悦
审判员 单立
审判员 王虹
二〇一七年十一月二十二日
书记员 张磊
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。