贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔27民终600号
上诉人（原审被告）王石，男，1986年3月9日生，布依族，住贵阳市小河区，。
被上诉人（原审原告）杨小丽，女，1982年9月10日生，汉族，住惠水县。
委托代理人何贝利，贵州纵贯律师事务所律师。
委托代理人张金波，贵州纵贯律师事务所律师。
原审被告郑志强，男，1984年8月6日生，汉族，住江西省南昌市进贤县。
上诉人王石与被上诉人杨小丽、原审被告郑志强房屋租赁合同纠纷一案，惠水县人民法院于2015年11月30日作出（2015）惠民初字第695号民事判决，王石不服，向本院提出上诉。本院于2016年3月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审审理查明，2013年5月23日，原告与被告王石签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于惠水县建设中路“恒基大厦”一、二、三层共计5297.53平方米的房屋出租给被告王石使用，租期为10年，租金为168万元／年，每三年按10%幅度递增一次，合同签订后，原告即按照合同约定将租赁房屋交付被告王石使用。王石亦按约定支付了原告部分租金，后因王石资金周转困难，未按时支付租金，双方于2015年6月9日签订《协议书》，该协议书载明：1、截止到2015年5月23日止，被告王石尚欠原告2014年度租金100万元整，并自愿分三次付清，即于2015年7月1日前支付33万元，同年8月1日前支付33万元，同年9月1日前支付34万元。并约定该欠款从2015年6月9日起，每月按照拖欠金额的3%支付违约金；2、被告王石应付原告2015年5月23日至2016年5月22日的租金168万元，王石自愿于2015年8月23日前先行支付84万元，逾期支付则从2015年5月23日起，每月按照拖欠金额的3%支付违约金；3、被告郑志强对协议书约定的房屋租金及违约金承担连带清偿责任。协议签订后，被告仍未按约定期限支付所欠原告租金（184万元）。原告多次催收未果后于2015年9月16日诉至法院，请求判如所请。
一审另查明，原告出租的房屋位于惠水县和平镇建设中路（恒基大厦），房屋产权证号为：1、惠房权证和平字第031070**号（产权证登记时间为2011年2月28日），2、惠房权证和平字第031070**号（产权证登记时间为2011年2月28日），3、惠房权证和平字第031070**号（产权证登记时间为2010年12月20日），房屋产权人均为汤德勇。该房至今（庭审结束时）仍由被告王石占有管理。
一审再查明：原告杨小丽与汤德勇于2004年8月登记结婚，双方至今系夫妻关系。
原审原告杨小丽一审诉称，2013年5月23日，原告与被告王石签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于惠水县建设中路“恒基大厦”一、二、三层共计5297.53平方米的房屋出租给被告使用，租期为10年，租金为168万元／年，每三年按10%幅度递增一次，合同签订后，原告按照合同约定将租赁房屋交付被告使用。因被告王石经营中出现资金周转困难，拖欠部分租金，在原告作出巨大让步的情况下，原与二被告于2015年6月9日签订《协议书》，明确约定被告王石应于2015年9月1日前分三次支付尚欠原告的房租100万元，于2015年8月23日前支付原告2015年-2016年度房屋租金84万元，《协议书》还就被告违约责任进行了明确约定，同时，被告郑志强对协议书约定的房租及违约金承担连带清偿责任。协议签订后，被告未在约定的期限内支付所欠原告租金184万元。为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告王石、郑志强连带支付原告房屋租金184万元，并每月按拖欠金额的3%支付违约金至租金全部清偿之日，违约金暂计至起诉之日为：29.388万元（其中100万元从2015年6月9日起以每月3%为标准计算至租金全部清偿之日，其中84万元从2015年5月23日起以每月3%为标准计算至租金全部清偿之日），以上合计213.388万元；2、诉讼费由二被告共同承担。
原审被告王石、郑志强一审共同辩称，1、原告的出租房屋未经公安消防验收，违反法律的强制性规定；2、原告杨小丽不是房屋所有权人，不具备出租房屋的资格；3、原告提供的房屋产权证不应具有合法性。因此，双方签订的租赁合同及协议均无效，请求驳回原告的诉讼请求。
一审审理认为，一、依法成立的合同应受法律保护，本案中，原告杨小丽与被告王石签订《房屋租赁合同》后，原告又与二被告签订《协议书》，上述协议均系双方真实意思表示且不违反法律或行政法规的强制性规定，合同成立并生效。原告将房屋交付被告使用，履行了自身的合同义务，被告应按约定履行支付租金的义务，但被告未能如期付款，违反合同约定，应当承担违约责任。因此，对原告要求二被告连带支付所欠房屋租金本金184万元的诉讼请求予以支持。二、关于违约金的确定问题，本案中，原告要求被告每月按照所欠金额3%的标准计算支付原告违约金，虽该违约金的计算方法为双方约定，但结合案件实际，双方签订合同后至今未解除合同，原告损失的是租金被占用（欠款）的损失，应参照处理借贷案件的相关规定进行计算较为适宜，即应按照年利率24%的标准计算确定，因此，原告主张分段计算至起诉之日的违约金金额应为：1、被告所欠原告租金1000000元，按约定从2015年6月9日起计算至同年9月16日止共100天，即为1000000元×24%÷365天×100天＝65753.4元；2、被告所欠原告租金840000元按约定从2015年5月23日起计算至同年9月16日止共117天，即为840000元×24%÷365天×117天＝64622.5元。至起诉之日止二被告应支付原告逾期违约金为65753.4元＋64622.5元＝130375.9元。2015年9月16日后的违约金根据原告诉请，结合本案实际，应按照年利率24%的标准，以被告所欠租金为基数计算至本判决确定的履行期限届满止。三、关于原告是否具有本案出租房屋主体资格的问题，二被告认为本案所涉房屋均登记在汤德勇名下，且该房屋系汤德勇的婚前财产，原告并非房屋的所有权人，故原告不具有本案房屋出租的主体资格。经本院审查，产权证号为03107048及03107049的房屋产权登记时间均为2011年2月28日，产权证号为03107050的房屋产权登记时间为2010年12月20日。而原告杨小丽与汤德勇于2004年8月2日登记结婚，至今（庭审结束时）双方仍为夫妻关系，由此可见，该房屋为原告与汤德勇夫妻关系存续期间所取得，应为该二人的夫妻共同财产，原告作为房屋产权权利人有权进行出租，故被告的辩解理由不能成立，不予采纳。四、关于该租赁合同是否因违反法律规定而无效的问题，本案中，二被告辩称涉案房屋所在恒基大厦未经消防验收合格，原告将未经消防验收合格的房屋租赁给二被告违反法律规定，故该房屋租赁合同无效。一审认为，根据《中华人民共和国消防法》规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核”。庭审中，二被告未提交原告所出租的房屋属于《消防法》规定的：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程”的相关证据，故对被告辩解该出租房屋因未经公安机关消防机构验收，租赁合同无效的意见，一审认为，其理由不能成立，亦不予采纳。退一步讲，即使该房屋确实未经消防验收，在被告未能证明该房屋为“必须经过公安机关消防机构验收房屋”的前提下，根据最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》（民一他字2003第11号）第三条“租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件”的精神。亦可以得知，该类租赁房屋未经消防验收不是认定合同效力的必备条件。因此，被告的辩解意见不能成立。另，二被告认为，原告的出租房屋在未经公安消防验收合格的情况下进行房屋产权登记，违反了法律规定，产权登记不合法，而原告将违法登记的房屋出租给被告，违反诚信原则，租赁合同应属无效合同，本院根据上述分析认为，被告的辩解意见不符合本案的客观实际，况且，原告按合同约定交付租赁房屋给被告后，被告至今仍占有、管理、使用原告的房屋，从诚实信用、等价有偿的互惠原则考量，被告亦不存在不支付租金的理由。故对被告的该辩解意见，亦不采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条；《中华人民共和国婚姻法》第一十七条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告王石于本判决生效之日起三十日内，一次性支付原告杨小丽房屋租金一百八十四万元，逾期违约金一十三万零三百七十五元九角（违约金计算至2015年9月16日止，2015年9月16日后的违约金以所欠本金一百八十四万元为基数按年利率24%的标准计算至本判决确定的履行期限届满止）；二、被告郑志强对本院判决确定的上述租金和违约金承担连带清偿责任。三、驳回原告杨小丽的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万三千八百七十二元，由被告王石、郑志强承担二万二千零四十二元，原告杨小丽承担一千八百三十元。
一审判决宣判后，王石不服，向本院提出上诉，上诉请求：1、撤销一审判决，改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实与理由：上诉人租赁被上诉人的恒基大厦一、二、三楼合计面积5297.53平方米的房产为商业用房，该房屋是依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或验收不合格，擅自不得投入使用（恒基大大至今未验收）。该房屋所取得的房屋产权证系违法获得，导致上诉人租用后一直无法正常使用，投入的巨额装修费用也无法收回，故一审认定事实不清，适用法律错误。
被上诉人杨小丽二审答辩称，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由没有事实与法律根据，请求二审驳回上诉，维持原判。
经二审审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，上诉人王石与被上诉人杨小丽与签订《房屋租赁合同》以及上诉人王石与被上诉人杨小丽、原审被告郑志强签订《协议书》，均系合同双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律或行政法规的强制性规定，一审认定成立并生效，本院予以确认。
根据最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》（民一他字2003第11号）第三条“租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件”的之规定，则此类租赁房屋是否经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件，故上诉人认为被上诉人出租房屋未经消防验收或验收不合格，擅自投入使用，主张租赁合同无效，于法无据。此外，惠水县人民政府向被上诉人出租的房屋颁发《房屋所有权证》的行为，属行政行为，被上人取得的房屋产权证是否违法，属行政法律规范调整的范畴，故本案不作审理。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23872元，由上诉人王石承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陆育义
审 判 员 武文峰
代理审判员 郑 晔
二〇一六年四月二十六日
书 记 员 王 铨