上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第1033号
原告（反诉被告）吕凯，女，1972年1月15日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托代理人吴卫兵，上海祺成律师事务所律师。
委托代理人蒋海芳，上海祺成律师事务所律师。
被告（反诉原告）祁琪，女，1971年3月17日出生，汉族，住上海市长宁区程桥二村**号***室。
委托代理人陈亮，上海秉盛律师事务所律师。
原告吕凯诉被告祁琪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月17日立案受理后依法由审判员吴海港独任审判。2014年4月3日，被告提起反诉。本案于2014年5月29日公开开庭进行了审理。原告吕凯及其委托代理人蒋海芳、被告祁琪及其委托代理人陈亮到庭参加诉讼。当日，被告提出鉴定申请。因案情复杂，本院依法组成合议庭。本案于2014年8月21日公开开庭就行了审理，原告吕凯及其委托代理人蒋海芳、被告祁琪的委托代理人陈亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕凯诉称：2012年5月，原、被告通过中介公司签订关于上海市青浦区某处房屋及其附属设施的租赁合同，约定：租期为二年，自2012年6月1日至2014年5月31日，每月租金人民币1万元，每三个月支付一次，于先付后租，每期期满前5日支付，被告支付保证金2万元。另约定物业管理费由被告承担。2012年11月，被告提出地下室比较潮湿，要求原告解决；原告于11月、12月搭建了三楼阳光房及一楼入口防雨棚。2013年7月中下旬，青浦区遭到罕见的暴雨灾害，造成房屋地板、木楼梯及墙壁损坏，原告地下室受损严重。7月开始被告不交物业管理费，原告一直积极要求物业公司对房屋进行维修。2013年10月起被告未按时支付租金，原告多次催要，被告要求原告大幅度扣减租金，双方未能达成一直意见。故原告现起诉法院，请求判令被告支付租金6万元、违约金8，100元、物业管理费6，010.20元（2013年7月至2014年3月），诉讼费由被告负担。审理中，原告变更诉讼请求要求被告支付租金为7万元（期限为2013年10月至2014年4月底）。
被告祁琪辩称：被告于2012年5月始，租赁原告房屋并入住后即遇到黄梅季节，整个地下室、部分一楼墙面严重渗水、墙纸剥落、霉斑点点，地下室家具部分受损，时逢开发商全面维修，于是安排对地下室墙面进行修补，为期一周，造成被告生活不便。原告亦搭建了三楼阳光房及一楼入口防雨棚。2013年春节后，被告仍然发现地下室内天井周围内壁潮湿严重，墙纸发霉，经物业人员检视认为由于雨水积聚在天井内无法排透，造成内墙长期潮湿并霉变，对居住人员身体健康极度不利，于是与原告沟通如何预防2013年梅雨季节，被告要求原告对地下室进行大修，原告未同意。2013年梅雨季节来临时，地下室及一楼部分墙体发霉，被告的书房、就餐区、影视区均在地下室，被告的实木家具统统发霉，被告无法居住，只得携女儿另住他处。期间，被告与原告协商，原告开始同意出梅后安排人员于2013年7月19日进行维修，但事后，原告变卦，提出每月减免租金1，000元，但被告只要求原告尽快维修，并在6月底支付原告7月至9月的租金。直到8月中旬，原告仍未能回复维修时间表，被告只能在外他处继续租赁房屋居住。后原被告对是否继续租赁、如何赔偿被告的损失等经多次协商未能达成一致意见。而原告于2014年2月20日发函被告，要求接函的十日内搬离租赁房屋，否则将租赁房屋内的物品视为弃物。被告因在原告出租房屋的小区内亦购买了房屋，因与房产开发商发生争议而租赁原告的房屋二年，被告的全套家具均搬入居住，要搬离是何等的困难与不易。被告恐遭受更大的迫害，无奈于2014年3月1日，搬离租赁房屋。综上，因原告提供的房屋无法达到正常居住使用的标准，且给被告财产造成损失，故不同意原告的全部诉讼请求，并提出反诉，要求自2013年6月15日至2014年2月28日的租金以每月3，000元计算应为25，500元，该款与反诉原告2013年6月15日至9月底实际支付的房屋租金35，000元进行结算，故反诉原告要求反诉被告退还多付的租金9，500元，返还租房押金2万元，赔偿因漏水造成的边柜财产损失5，000元、落地台灯财产损失1，280元、咖啡桌财产损失750元，反诉受理费由反诉被告负担。
反诉被告吕凯针对反诉辩称：不同意反诉原告的全部诉讼请求。
经开庭审理查明：2012年5月，原、被告通过上海先原房地产经纪有限公司为中介签订关于上海市青浦区某房屋及附属设施的房屋租赁合同，约定：租赁房屋及其附属设施在良好的状态下出租给被告，租赁房屋建筑面积110.80＋156.33（其中地下建筑面积82.99平方米）平方米，租期为二年，自2012年6月1日至2014年5月31日，每月租金人民币1万元，每三个月支付一次，先付后租，租金于每期期满前5日支付，租房保证金2万元于签订合同时交付原告；租赁期间的物业管理费由被告承担；原告负责对房屋进行定期检查，并承担正常的房屋维修费用，房屋设施如因质量原因、自然、损耗或灾害而受到损坏，原告有修缮并承担相关费用的责任；被告应按时缴纳租金，若逾期缴纳租金，则每天以月租金的0.3%支付滞纳金；拖欠租金超过十五日，原告有权解除本合同，追究被告的违约责任，并有权没收被告保证金；租赁期满，原告有权收回房屋，被告应在租赁期满后的三个工作日内将房屋交还原告，被告要求续租，应在租赁期满前两个月向原告提出书面意向，经原告同意，重新签订租赁合同；合同还约定了其他条款。合同签订后，被告将保证金2万元支付原告，并支付第一期租金3万元，原告将房屋交付被告使用。2012年6、7月份，房屋因梅雨季节潮湿，开发商整修一次。2012年11月，被告提出地下室比较潮湿，要求原告予以解决。原告于2012年11、12月份搭建了三楼的阳光房，2013年4、5月份搭建一楼入口防雨棚。2013年6月，被告支付给原告2013年7至9月的租金。2013年7月中旬，暴雨倒灌房屋二楼北房间，造成二楼北房间及走廊、一楼走廊、地下室积水。第二次暴雨时，雨水仍然倒灌。2013年11月19日，本案被告代理人陈亮称代表被告与原告会面，提出：自2013年10月起租金减至每月8，000元、一次性赔偿损失5，000元，但双方协商未果。2013年11月28日，原告邮件发送陈亮律师，主要内容为：1、鉴于被告10月1日起拖欠房租，7月起物业管理费未付，其他公共事业费用缴付情况不明，原告继续催促被告尽快付清；2、鉴于地下室潮湿发霉，原告多次催促开发商修缮，并于9月底答应房屋修缮期间减免房租，对于被告自行决定搬离另住，原告不负责任；3、考虑被告居住期间发生家具损坏情况，原告酌情予以补偿5，000元；4、鉴于部分房屋影响居住，原告同意减免房租1，500元／月，直至合同到期。2013年12月6日，原告发函被告，主要内容为：被告于2013年10月起未付租金，2013年7月1日起未付物业管理费，公用事业费不详，根据租赁合同第八条的约定，要求被告履行交付租金及相关费用的义务。2013年12月12日，原、被告双方至原中介公司就租赁中产生的问题进行面谈，未果。2013年12月17日，被告发函原告，主要内容：就房屋租赁问题面谈后，提出两个解决方案，1、如原告承诺能在2014年1月10日前完成对上述房屋霉变损坏修复工作，被告同意合同正常履行至自然终止日，经被告估算房屋霉变的面积约占房屋整个面积的40%至60%，房屋租金相应扣减40%至60%，扣减期限为2013年7月1日至2014年1月10日，共计6.3个月；2、如原告无法在2014年1月10日前能完成对上述房屋霉变损坏修复工作，被告将按2013年12月12日会议双方确定的在2014年1月10日前搬离上述房屋，同时视为双方同意提前终止履行上述房屋的租赁合同，租金结算标准同第一点意见。2013年12月25日，原告回函被告，主要内容为：1、被告所提方案一减免租金比例难以接受；2、原告多次催讨租金等，且双方多次协商无果，如被告自行搬离租赁房屋，视为被告单方解除合同，应当承担违约责任；3、原告重申租赁合同第八条内容，即被告拖欠租金超过十五个工作日视为自动退租，构成根本违约，原告有权单方解除本合同，有权追究被告的违约责任，有权没收保证金等。原告继续以书面形式催缴租金，并保留追究被告违约责任的权利。2014年1月10日，原告再次函告被告，主要内容：原告已积极承担房屋修缮、赔偿义务；继续要求被告于2014年1月15日前付清拖欠租金及其相关费用，逾期将追究被告的违约责任。2014年2月19日，原告缴纳了租赁房屋自2013年7月至2014年6月的物业管理费8，013.60元。2014年2月20日，原告致函被告，主要内容为：由于被告拖欠房租违约，原告决定解除双方于2012年5月签订的租赁合同，并限期被告在接到本通知之日起十日内搬离租赁房屋，并办理交接手续。2014年3月1日，被告搬离租赁房屋，并与3月3日，被告通过EMS将租赁房屋的大门钥匙一把邮寄给原告。原告因要求被告支付房屋租金等诉诸法院。
另查明，现位于上海市青浦区某房屋权属登记在原告名下。
上述事实，有原、被告的陈述、原告提供的租赁合同、上海市房地产权证等、被告提供的信函来往件、照片等，以上证据并经庭审质证，本院予以确认。
在本案审理过程中，被告申请对租赁房屋的霉变是否存在危及其健康要求提出鉴定，同时提供2013年6月11日至7月中旬租赁房屋现状照片，102室地下室为被告餐厅、阅读区、影视区；101室一楼、二楼为卧室，照片中存在墙纸霉变、楼道粉刷层起皮、部分家具因潮湿造成油漆脱落。本院向上海市质量监督检验技术研究院作鉴定咨询，该研究院称对房屋霉变是否存在危及人身健康尚无检测标准。2014年6月24日，本院会同原、被告至租赁房屋实地观察：地下室霉变严重、二楼、三楼存在霉变现象，底楼地下室霉味刺鼻。原告对房屋现状无异议，但认为地下室霉味刺鼻是因较长时间无人居住造成，霉变及霉味确实存在，但没有达到不能居住的状态。
根据庭审确认的事实，本院认为：民事活动应当遵循自愿、合法的原则。原、被告签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，是合法有效的，双方应按照协议的约定履行各自的义务。履行过程中，原告出租的房屋地下室等潮湿严重，墙纸发生霉变，引起空气中霉菌的扩散，虽然对霉菌尚无检测标准，但根据生活常识，长期接触和吸入霉菌可能引发呼吸道感染等，会危害人身健康。原告出租的房屋地下室等霉变程度较为严重，一定程度上已经影响被告的居住使用租赁房屋，故原告于2014年2月20日以被告拒付租金为由提出解除租赁合同理由不能成立。原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院难以支持。但被告根据原告的通知已于2014年3月1日实际搬离租赁房屋，并将租赁房屋钥匙邮寄至原告的行为，应视为被告同意解除租赁合同。原告在收到钥匙时亦知道被告按照原告的通知实际已经搬离租赁房屋的事实，在本案审理中，原、被告同意交接时间定为2014年3月15日，本院予以准许。因被告出租的房屋确实存在影响被告的居住使用的情形，故被告现提出减少租金的要求，本院予以准许。本院根据租赁房屋的面积等因素综合考虑，酌定减少租金至每月6，000元，减少租金的期限自2013年7月1日开始。被告已经支付的2013年7月至9月租金3万元一并予以结算。关于物业管理费应当按照合同的约定由被告负担，现原告已经垫付，根据被告的使用期间结合租金的减少幅度，本院酌定为3，405.78元应当由被告支付。被告在使用租赁房屋时，因地下室潮湿造成的边柜等物品损坏，本院结合原、被告在商谈中意向，酌定为5，000元应由原告予以赔偿。租赁合同终止后，被告交付的保证金2万元应由原告予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十一条之规定，判决如下：
一、被告祁琪应于本判决生效之日起十日内支付原告吕凯租金21，000元；
二、被告祁琪应于本判决生效之日起十日内支付原告吕凯物业管理费3，405.78元；
三、原告吕凯要求被告祁琪支付违约金8，100元的诉讼请求不予支持；
四、反诉被告吕凯应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告祁琪边柜等物品损失5，000元；
五、反诉被告吕凯应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告祁琪保证金2万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1，652.70元，反诉案件受理费1963.25元，合计3615.95元，由原告（反诉被告）负担1，807.90元，被告（反诉原告）负担1，808.05元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 吴海港
审 判 员 贾建浦
人民陪审员 董枫林
二〇一四年十一月三日
书 记 员 杨凤逸
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。