甘肃省酒泉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）酒民一终字第253号
上诉人（原审被告）张满国，男，生于1970年8月8日。
上诉人（原审被告）张霞，女，生于1975年11月17日，系上诉人张满国之妻。
二上诉人委托代理人范福荣，肃州区城关法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）殷东，男，生于1979年10月30日。
委托代理人孙庆，男，汉族，生于1969年4月29日。
上诉人张满国、张霞因房屋租赁合同纠纷一案，不服酒泉市肃州区人民法院（2013）酒肃民二初字第75号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人张满国、张霞及其委托代理人范福荣，被上诉人殷东及其委托代理人孙庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2011年3月10日，原告殷东与被告张满国签订房屋租赁合同，约定被告将位于肃州区尚武街6-5号门店（包括地下室及一、二楼）租赁给原告使用。双方约定甲方即被告长期将房屋租给乙方即原告使用，为避免因房租的涨跌引起纠纷，双方约定合同一年一签，第一年租期自2011年3月10日至2012年3月10日止。房屋转让费70000元，租金每年35000元，合同生效后一次性支付。合同第三条第1项约定“乙方入住后不得随意破坏房屋的设施，确因装修等情况需要时必须征得甲方同意后方可设施，否则由乙方承担全部责任，甲方有权终止合同”；第5项约定“因乙方属于特殊行业，不能频繁更换营业场所，甲方必须保证房屋能够长期租给乙方，租赁期满后，如乙方须继续租用，甲方不得无故收回（包括自用），否则按违约处理”。合同签订后，双方依约履行，原告交清了转让费70000元即租金，并请人对店面进行了装修，其中吊顶、橱柜、门窗、粉刷等产生装修费36980元。2012年3月4日，双方又签订了第二年的房屋租赁合同，第二年租期为2012年3月10日至2013年3月10日，合同其他内容没有变化。2012年10月3日，被告张满国将该房屋以150万元的价格出售给案外人姜贤珍，姜贤珍于2012年11月7日、12月26日办理了房屋所有权证和土地使用权证。房屋所有权证办理完毕后，姜贤珍夫妇通知原告2013年租期到后将不再给原告出租，原告遂将张满国、张霞夫妇起诉来院，请求判令被告赔偿其各项损失150950元。本案审理中，2013年3月9日姜贤珍再次通知原告在3月10日前将房屋腾开，如不能在上述时间搬走，每天按照1000元予以赔偿。原告于2013年3月15日另从唐红鹏处转租崔燕鸣的门店用于经营，并支付唐红鹏转让费95000元及租金12800元。后因原告没有如期腾房，姜贤珍、林双玉夫妇于2013年4月中旬将张满国、殷东起诉来院，要求张满国、殷东交付门店并承担租金。经调解，姜贤珍与殷东于5月6日达成调解协议，殷东将房屋返还姜贤珍、林双玉，支付房屋租金5400元。现已履行完毕。庭审中，原告当庭变更诉讼请求，要求被告赔偿其转让费损失90000元（包括支付被告的转让费70000元，从唐红鹏处转租多支付的转让费20000元），装修费60950元，撤回客源流失费20000元的诉讼请求。
原审认为：原告与被告张满国签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据我国合同法的规定，出租人出卖房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件下优先购买的权利。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定“出租人出卖租赁房屋前未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。……”原、被告双方在合同中明确因原告从事的口腔门诊属于特殊行业，以长期租赁的方式租用房屋，合同采用一年一签的方式。在合同履行中，被告未在合理期限内通知原告，即将房屋予以出售，侵害了原告的优先购买权。且新购房人不愿意继续给原告租赁房屋，导致原告长期使用该房屋的愿望落空，被告的行为给原告造成了一定损失，应当予以赔偿。被告辩称出售前已通知原告，没有提供相关证据予以证实，其辩解意见不能成立。原告称其装修费用共计60950元，根据其提供的证据家庭装饰预算书及证人王某某的证言，其中36980元装修费依据充分，予以采信。其余23970元，所装修的具体项目及金额，没有充足的证据予以证实，不予支持。原告殷东在姜贤珍起诉之前另行从他人处租赁房屋，因此产生的转让费20000元与本案没有必然的联系，故原告请求被告赔偿另行转租房屋产生的转让费20000元，不予支持。本院将充分考虑被告收取转让费的合理性、合同约定的履行时间、原告实际使用时间、不能继续租赁的原因等因素，酌情予以处理。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决：被告张满国、张霞赔偿原告殷东转让费70000元，装修费36980元，合计106980元的60%，即64188元，限于判决生效后10日内履行。
一审宣判后，被告张满国、张霞不服，上诉称：一审认定部分事实有误，判决错误，请求二审依法改判或发还重审。本案被上诉人一审立案案由为房屋租赁合同纠纷，而判决认定变更为优先购买权纠纷，案由变更，导致认定事实和适用法律错误。上诉人所出租房屋租金远低于市场租金标准，上诉人并未提前解除合同，也未给被上诉人造成任何损失，一审判决上诉人赔偿被上诉人损失缺乏事实依据。合同约定长期租赁，一年一签，应视为不定期的租赁合同，双方均有随时解除的权利。上诉人出售房屋时两次口头通知被上诉人，履行了通知义务，并不存在违约。
被上诉人殷东辩称：立案案由与判决案由不符，并未导致认定事实和适用法律错误，本案是以租赁关系为前提，侵犯优先购买权为后果，属同一类型，并不涉及案件性质变更等情况。双方签订的房屋租赁合同合法有效，上诉人违反合同约定，在出卖出租房屋前的合理期限内未通知被上诉人，明显侵犯了被上诉人在同等条件下的优先购买权，给被上诉人造成了实际损失。请求二审驳回上诉、维持原判。
经审理查明：原审认定的基本事实清楚，有房屋租赁合同、土地使用权证书、营业执照、医疗机构执业许可证、装饰预算书、商业门店租赁合同、收条、通知书、证人证言及当事人陈述等证据证实，应予确认。
本院认为：上诉人张满国与被上诉人殷东所签房屋租赁合同内容真实，合法有效。依据合同约定，因被上诉人所从事行业的特殊性，不宜频繁变更营业场所，上诉人必须保证房屋能够长期租给被上诉人，租赁期满后，如被上诉人继续租用，上诉人不得无故收回，否则按违约处理。本案中，上诉人在租期未满的情况下，未在合理期限内通知被上诉人即将房屋出售他人，致使被上诉人在投入了转让费和装修费后所租用的房屋仅使用了两年便被他人收回，被上诉人为了经营另租房屋又再次支付转让费，造成损失。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，上诉人应对由此给承租人造成的损失承担相应的赔偿责任。上诉人虽辩称其在出售房屋前向被上诉人履行了告知义务，但并无确实充分的证据证实，不能成立。因本案被上诉人殷东是基于房屋租赁合同主张赔偿损失，并非主张房屋优先购买权，一审判决所依据的法律文件名称也是《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，故本案案由应为房屋租赁合同纠纷。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1405元，由上诉人张满国、张霞承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杜金文
审 判 员 徐安全
代理审判员 蔺春辉
二〇一三年十一月二十五日
书 记 员 赵建兵