广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东二法厚民一初字第63号
原告：林乃祯，男，1977年8月1日出生，台湾台中市人。
委托代理人：金定国，广东鼎方律师事务所律师。
被告：张牧子，女，汉族，1977年11月3日出生，住广东省深圳市。
委托代理人：张占信，男，汉族，1947年5月5日出生，住辽宁省辽阳市。
原告林乃祯诉被告张牧子房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月24日受理后，依法由审判员李阳河担任审判长，与人民陪审员方肖君、陈洁欣组成合议庭于2014年3月31日公开开庭进行了审理。原告林乃祯的委托代理人金定国，被告张牧子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林乃祯诉称：原、被告双方于2012年9月4日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定被告将其所有的位于东莞市单元房出租给原告使用，原告交纳租赁保证金6，000元且每月交付租金，双方的在租赁关系于2013年9月终止。按照合同的约定及行业行规，合同终止后被告应该将保证金6，000元退还给原告，但被告以各种理由拒绝退款。故原告提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告向原告支付租赁保证金6，000元；2、被告承担本案诉讼费。
被告张牧子辩称：一、原告在租赁期间，存在严重拖欠房租、管理费及杂费的情况。具体为：1、原告在租赁期间至少有9个月逾期支付租金，严重违反了租赁合同中关于每月交一次租，每月1日前交付房租的约定。2、原告在其租赁期间至少有7个月逾期并超出7日交租，严重违反了租赁合同第2.4条的约定，拖欠租金达7日，出租方有权解除合同、收回房屋，并不予返还租赁保证金。3、原告在租赁期间共缴纳租金及杂费共计42，442元，但理应缴纳租金及其他杂费45，788元，至今尚欠3，346元未付。4、原告提交的租赁合同复印件中，当租金达到拖欠“7日”时，该“7日”为空白，与被告及中介公司的合同原件不符。二、原告未经允许擅自将房屋让赖姓男士等其他人（共计6-7人）居住。其中赖姓男士在房屋里养了一只大狗，不仅影响了邻居休息，还导致小区附近的小孩们非常害怕，前述行为与原告承租时所说的情况严重不符，违反了租赁合同的第2.7条约定。三、赖姓男士等其他居住在房屋里的人对于房屋保养不当，导致房屋卫生情况恶劣。另，由于给狗洗澡，淋湿地板的原因，房屋主卧地板浸水起泡。且，主卧床边抓坏，客厅墙上也存在狗抓的痕迹，两个洗手间的座便上均有狗爬痕迹，茶几的有些玻璃破碎，里面有孩子的画画等情况。四、被告在出租房屋时，曾将一些生活及重要物品全部锁在一房间里，但该房间的锁被撬，房间内的很多物品被拿走，其中包括大茶盘、茶具、电饭锅、成套礼品、刀具、球拍、烟灰缸、饮水机等物品。但赖姓男士仅将烟灰缸、饮水机返还，称误拿。五、在房屋出租给原告的一年里，被告常在外地，但要经常催促原告按时支付租金，还要协调管理处、邻居对于养狗问题的投诉，对被告的生活影响很大。综上，被告请求驳回原告的诉讼请求，由原告承担所产生的一切费用。并且要求原告支付拖欠的3，346元租金及费用、5，240元滞纳金，赔偿房屋、地板、家具及墙面的损失共计3，000元及被告处理该事宜所产生的一切相关费用。
经审理查明：原告林乃祯与被告张牧子经案外人东莞市某某房地产咨询服务有限公司居间介绍，达成了一份《房屋租赁合同》（以下简称案涉合同），张牧子为出租方，林乃祯为承租方。案涉合同主要约定如下：张牧子将其位于东莞市单元房出租给林乃祯使用，用途为居家，面积为135平方米，租期自2012年9月1日至2013年3月1日止，每月租金为3，000元（人民币，下同）整，物业管理费、水、电、煤气、电话、卫生费及有线电视等杂费由承租方支付；承租方在签订合同时需交纳租赁保证金6，000元及首月租金3，000元，交租方式为每月交一次，每月1日前缴纳房租；承租方不得擅自改变房屋结构、家电设施，如果故意或过失造成损毁，应负责修缮恢复原状或赔偿相应损失；租赁期间内，承租方未经出租方书面同意，不得将房屋全部或部分转租于第三方，否则出租方有权立即解除合同，并不予返还租赁保证金；租赁期内，如一方需解除合同，则应当提前1个月与对方协商并达成一致，如出租方未有协商单方解除合同，应双倍返还租赁保证金并退还承租人已交纳但未实际承租日的租金；如承租方未有协商单方解除合同，则无权取回租赁保证金及相应未承租日的租金。案涉合同中对于拖欠租金约定如下：如承租方拖欠租金，需按日向出租方支付相当于未付清部分5‰的违约金，拖欠租金达＊＊＊日，出租方有权解除合同，收回房屋，并不予返还租赁保证金。对于该拖欠租金达＊＊＊日的约定，林乃祯提交的合同原件上的“＊＊＊日”处为空白，张牧子提交的合同原件则为“7日”。张牧子称其持有的合同原件是从中介方东莞市某某房地产咨询服务有限公司借出，故应认定为“＊＊＊日”处有载明7日，林乃祯主张张牧子提供的合同原件上该处载明的“7”笔迹明显与其他笔迹不同。张牧子则主张，如“＊＊＊日”处没有填写“7”，为空白的话，应该划掉，不会留空白。
另，案涉合同载明，本合同一式三份，出租方、承租方、经纪方各持一份，均具同等效力。该合同出租方是由“吴某某”代理签订，并盖有经纪方东莞市某某房地产咨询服务有限公司业务专用章。签订时间未填写，合同底部备注，第一联为居间方联，第二联为业主联，第三联为客户联。
案涉合同签订后，张牧子通过“吴某某”向林乃祯代收了两个月押金6，000元。林乃祯对此提交了一份“收据”，签收人为“吴某某”（代收），日期为2012年9月4日。之后，林乃祯承租案涉房屋至2013年9月。
张牧子主张林乃祯多次逾期交付租金。从双方确认的林乃祯交租的银行凭证来看，林乃祯各月缴款时间和金额如下：2012年10月10日：3，000元；2012年11月6日：4，418元；2012年12月21日：11，970元；2013年3月27日：5，654元；2013年5月13日：3，600元；2013年6月4日：3，600元；2013年7月22日：3，000元；2013年8月8日：3，600元；2013年9月9日：3，600元。张牧子主张林乃祯除2012年9月外，各月应支付的逾期缴租违约金为：2012年10月：135元；2013年12月：300元；2013年3月：390元；2013年5月：180元；2013年6月：45元；2013年7月：315元；2013年8月：105元；2013年9月：120元。至于2012年9月的租金，双方均确认是从2012年9月11日开始计算租金，故该月租金为2，000元，张牧子主张林乃祯一直未支付该2，000元，应支付违约金3，650元。林乃祯主张2012年9月份20天的租金2，000元已经支付。林乃祯在庭审后提交了一份收据，该收据签收人为“吴某某”（代收），日期为2012年9月4日，内容为收到承租方交来20天租金2，000元。本院将该收据复印件邮寄给了张牧子，并通知双方于2014年4月17日质证。张牧子未到庭质证，但其邮寄了一份书面意见，确认该收据上“吴某某”的签字与案涉合同上的签字相符，但目前无法联系到吴某某，无法确定收据上所列租金是否已由吴某某代收。
关于水电费等杂费。林乃祯确认水电费等杂费是由张牧子先交，林乃祯在每月交租时多交一些费用，结算时多退少补。庭审中，双方确认林乃祯还需向张牧子支付的水电费等杂费金额为620.78元。
张牧子主张承租人员给其房屋造成了损坏，张牧子提交了一些照片，该些照片反映座便器、墙面、地板等有污渍、图画。林乃祯称对这些照片的真实性无法确认，关联性不确认，理由为张牧子在出租该房屋时，双方未对房屋状态进行确认。张牧子还提交了一份《证明》，该《证明》的日期为2014年2月27日，内容为：“本人为厚街观山碧水花园单元业主张牧子，在2013年期间将房屋出租林乃祯，因在此期间，楼层邻居多次投诉我单元有养大狗，且吓坏小孩，严重影响各邻居正常生活，所以终止租赁，将房屋收回。”《证明》上有类似“陈某某”的签名。林乃祯以证人未出庭作证为由对该份《证明》真实性、关联性不确认。
针对张牧子在答辩状中提出的要求支付拖欠的3，346元租金及费用、5，240元滞纳金，赔偿房屋、地板、家具及墙面的损失共计3，000元及被告处理该事宜所产生的一切相关费用等请求，本院在庭审中告知张牧子其前述请求属于反诉，因其未提起反诉，故对于其前述反诉请求，本院不予处理。
以上事实，有原告提交的房屋租赁合同、保证金收据、交纳2012年9月份租金2，000元的收据、银行汇出汇入款明细、被告提交的银行汇出汇入款明细、储蓄对账单、银行存折、照片、《证明》以及本案一审庭审笔录、质证笔录附卷为证。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。案涉合同未违背法律及行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：案涉租赁保证金应否退还。对此，本院作以下分析：
一、林乃祯是否违背了合同的转租约定。
首先，张牧子并未提供充分的证据证明林乃祯将案涉房屋转租出去；其次，退一步说，即使林乃祯有让赖姓男士等人在其房间里居住，但这并非能直接证明林乃祯将房屋转租给赖姓男士。况且，林乃祯向张牧子承租了达135平方米的房子和几个人同住也属正常。因此，本院认定张牧子未能举证证明林乃祯有违背合同约定的转租条款的行为，张牧子以此要求没收林乃祯的保证金，本院不予支持。
二、关于林乃祯超过7日支付租金的问题。
案涉合同共有三联，三联之间系复写而成。林乃祯与张牧子向本院提交的合同原件分别为案涉合同的第一联和第三联，即分别为最上面的一联与最下面的一联。林乃祯所持的一联上在“拖欠租金达＊＊＊日”处的“＊＊＊日”为空白，张牧子所持的一联有“7”这个数字，双方提交的合同原件对该内容的载明存在矛盾。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第二款的规定，因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。现张牧子主张其与林乃祯存在超过7日交付租金就可以解除合同没收保证金的约定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，张牧子应就其该主张提供证据，但张牧子未能就其该主张提供充分的证据，应就此承担举证不能的不利后果。故本院认定，张牧子以林乃祯超过7日支付租金，要求没收保证金，没有法律依据，本院不予支持。
至于张牧子提出损害房屋的赔偿问题，首先，张牧子并未举证证明其房屋所受到的损害情况是否由林乃祯导致；其次，张牧子也未能举证证明其房屋所受损失的具体价值，故张牧子以其房屋遭受林乃祯损害为由拒绝返还保证金，也无法律依据，本院不予支持。
综上，张牧子提出不予返还保证金的理由均不能成立，现双方的合同已于2013年9月解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现张牧子收取了林乃祯的租赁保证金，张牧子应当在扣除林乃祯尚欠的水电费等款项后予以返还。
至于林乃祯尚欠的款项，本院根据本案证据认定如下：一、水电费等杂费。双方均确认为林乃祯尚欠620.78元，本院也予以确认。二、租金。张牧子主张林乃祯尚欠2012年9月份20天的租金2，000元，但林乃祯提交了“吴某某”签字代收该2，000元的收据，张牧子也确认该收据上“吴某某”的签名与代其签订案涉合同的“吴某某”笔迹相符，经本院查看，该2，000元收据上“吴某某”的签名与代张牧子签字收取6，000元保证金的收据上“吴某某”的笔迹相似，故本院认定林乃祯在2012年9月4日已向张牧子委托的“吴某某”支付了2012年9月份20天的租金2，000元，因此，本院认定林乃祯无需再向张牧子支付该2，000元。三、关于林乃祯逾期交租的违约金。案涉合同已约定，如承租方拖欠租金，需按日向出租方支付相当于未付清部分5‰的违约金，该约定并不违法，林乃祯应当遵守。对比林乃祯实际交租的时间和金额与前述案涉合同约定，本院认定，林乃祯共需承担逾期交租的违约金为：2012年10月，林乃祯是2012年10月10日汇款，逾期9天，以未付的当月租金3，000元为基数，乘上每日千分之五，计得违约金135元；2012年11月，林乃祯是2012年11月6日汇款，逾期5天，同理计得违约金为75元；2012年12月至2013年4月，林乃祯是2012年12月21日汇款11，970元，2013年3月27日汇款5，654元，则2012年12月逾期20天，同理计得违约金为300元（3，000元×5‰×20天）；2013年1月、2月均未违约。但2013年3月，前述支付的11，970元在扣除2012年12月至2013年2月的租金9，000元外，还剩下2，970元。一方面双方并未约定有关迟延支付水电费等杂费的违约责任，且水电费等杂费一般都是多退少补，故本院认定该2，970元也用于抵扣该3月的租金，故3月份，林乃祯逾期支付的租金数额为30元，计算至2013年3月27日缴纳5，654元，逾期26天，计得2013年3月违约金数额为：3.9元（30元×5‰×26天）；2013年4月未逾期；2013年5月至9月，林乃祯是2013年5月13日、2013年6月4日、2013年8月8日及2013年9月9日分别各月汇款3，600元，2013年7月22日汇款3，000元，计得2013年5月至9月的违约金数额为：180元（3，000元×5‰×12天）、45元、315元、105元、120元。综上，林乃祯因逾期交租需承担的违约金合计为1，278.9元。该部分林乃祯因逾期交租需承担的违约金应从保证金中予以抵扣。故扣除林乃祯所欠的水电费等杂费620.78元及逾期交租的违约金1，278.9元，张牧子应向林乃祯返还的保证金数额为：4，100.32元=6，000元-620.78元-1，278.9元，林乃祯主张超过部分，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第二款的规定，判决如下：
一、被告张牧子于本判决生效之日起三日内向原告林乃祯返还保证金4，100.32元；
二、驳回原告林乃祯的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元（原告已预交），由原告承担15元，被告承担35元。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日，被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 李阳河
人民陪审员 陈洁欣
人民陪审员 方肖君
二〇一四年五月十四日
书 记 员 陈翠环
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