安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镜民一初字第01138号
原告：芜湖市色织布厂，住所地安徽省芜湖市。
负责人（留守办公室）：吴强，留守厂长。
委托代理人：曹勇前，安徽深蓝律师事务所律师。
委托代理人：丁科峰，安徽深蓝律师事务所律师。
被告：芜湖市宝航塑胶有限责任公司，住所地安徽省芜湖市。
法定代表人：伊航，经理。
原告芜湖市色织布厂诉被告芜湖市宝航塑胶有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月28日立案受理。依法由审判员杨利群独任审判，于2015年6月3日公开开庭进行了审理，原告芜湖市色织布厂的委托代理人丁科峰，被告芜湖市宝航塑胶有限责任公司的法定代表人伊航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告芜湖市色织布厂诉称：2003年2月8日，原、被告签订了《租房协议书》，约定：原告将镜湖区砻坊路XX号厂房及经营部门面房出租给被告使用，租期10年，从2003年2月8日至2013年2月8日止，月租金1100元，每三个月一付。被告支付租金至2011年2月7日，之后未再支付租金。租期届满后，双方未续签合同，但被告实际使用房屋至今。被告在租赁房屋的空地私自建造了三间房屋。现因棚户区改造，包括涉案房屋在内的原告整体厂区处于征收范围，原告多次要求被告腾让房屋并拆除私自建造的房屋后返还给原告未果，故起诉要求判令：1、被告立即腾让镜湖区砻坊路XX号厂房及经营部门面房，并拆除私自建造的三间房屋后将房屋返还给原告，庭审中原告增加要求被告返还仓库和办公用房的诉讼请求；2、被告支付租金26400元并赔偿到期后占用上述房屋给原告造成的经济损失（自2013年2月8日起计算至实际返还房屋之日止，截止2015年4月1日为28673元，参照租金标准计算）；3、由被告承担本案诉讼费用。
被告芜湖市宝航塑胶有限责任公司辩称，答辩人与原告签订房屋租赁合同经过政府同意，和厂留守办口头约定先签10年协议，到期后再续签，到期后原告不同意续签租房协议。原告要求腾让的房屋是厂房，不是棚户居住房，原告以棚户区改造降难于答辩人。在签订租房协议时双方约定，由于原告出租的厂房年久失修故原告同意答辩人自行修缮、建造，费用由答辩人自理，收益也归答辩人，在此前提下答辩人投入大量资金、人力、物力，翻建了办公室和仓库，铺建一条水泥道路，修缮了厂房屋面。2011年原告告知答辩人厂房要拆迁，答辩人即要求将答辩人维修的厂房、铺建的道路以及翻建的办公室、仓库等的费用和搬迁时国家规定的补助进行核算，但未得到任何回复，所以答辩人就继续生产和经营。
经审理查明：2003年2月8日，原、被告签订《租赁协议书》一份，原告作为甲方（出租方）将砻坊路XX号厂房及经营部门面房一间出租给作为乙方（承租方）的被告使用，租赁期限从2003年2月8日起至2013年2月8日止，暂定十年，保证金1000元，月租金1100元，先付后租，每三个月一次性支付租金3300元。另约定：如遇政府政策性和不可抗拒等特殊因素，甲、乙双方应提前一个月通知对方，双方应无条件遵守，租金按实租月计算。合同生效后，被告实付租金至2011年2月7日止，之后未再支付租金。租赁期限届满后，原、被告未重新签订书面房屋租赁协议，但原告认可双方自2013年2月9日至2014年10月30日期间存在不固定期限房屋租赁合同关系。2014年9月30日，原告通知被告承租房屋区域已被列入征收范围，要求被告接到通知后一个月内自行搬出并自行拆除违章建筑，被告未按原告要求搬出，实际使用房屋至今。庭审中，原告增加要求被告返还仓库和办公用房的诉讼请求，经原、被告当庭确认涉案房屋面积为450平方米，包括厂房、经营部门面房、仓库和办公用房。
另查明：被告在承租房屋区域有自建房屋。
上述事实，有《租赁协议书》、收款收据、现场照片、航拍图、通知、情况说明及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告于2003年2月8日签订的房屋租赁合同，不违反法律规定，为有效民事合同，对双方均具有法律约束力。合同生效后，被告使用房屋但只支付租金至2011年2月7日止，拖欠2011年2月8日起至2013年2月8日止期间的租金26400元，其行为已构成违约，应承担补交租金的违约责任。租赁期限届满后，被告继续使用承租房屋，原告没有提出异议并当庭承认双方在2013年2月9日至2014年10月30日期间存在不定期房屋租赁关系，对此意见本院予以采信，原房屋租赁合同继续有效，被告应按照原租金标准支付此期间的租金22000元。不定期租赁合同可随时终止，原告接到征收通知后通过书面通知的方式要求终止合同并给予被告一个月的履行期间，其主张符合合同约定的解除条件，被告应当及时履行适当返还承租房屋的义务，但被告至今未返还房屋仍实际占有使用房屋，应承担民事赔偿责任，赔偿自2014年10月31日起占用房屋给原告造成的经济损失。故对原告要求被告腾让承租的房屋并交还的诉请，本院予以支持，并对原告要求被告支付拖欠的租金的诉请及参照租金标准支付占用房屋使用费的诉请，本院均予以支持，但对于原告要求被告自行拆除违章建筑的诉请，因其不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本院不予支持，原告应向行政主管部门报告解决。对被告辩称其投入大量资金、人力、物力，翻建了办公室和仓库，铺建了水泥道路，修缮了厂房屋面并据此主张维修厂房、铺建道路以及翻建办公室、仓库等的费用由原告给予补偿以及主张搬迁时国家规定的补助的辩驳意见，因首先原、被告在房屋租赁协议中未约定对房屋的翻建、扩建、修缮事项，其次被告未能提交充分的证据证实对房屋的投资金额，也未提起反诉，第三被告所主张的搬迁补助不属于本案处理的范围，其可待涉案房屋发生拆迁补偿安置时予以处理，故对被告的上述反驳意见，本院不予采信，据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（四）项之规定，判决如下：
一、被告芜湖市宝航塑胶有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将位于芜湖市镜湖区砻坊路XX号房屋，包括厂房、经营部门面房、仓库和办公用房（面积约450平方米，具体位置详见附图）腾空返还给原告芜湖市色织布厂；
二、被告芜湖市宝航塑胶有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告芜湖市色织布厂租金48400元（2011年2月8日至2014年10月30日）；
三、被告芜湖市宝航塑胶有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告芜湖市色织布厂自2014年10月31日起至本判决确定的返还房屋之日止的占用房屋使用费（参照租金标准月租金1100元计算）；
四、驳回原告芜湖市色织布厂要求被告芜湖市宝航塑胶有限责任公司自行拆除私自建造的三间房屋的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取688元，由原告承担100元，由被告负担588元（原告已预交诉讼费，被告负担部分于支付租金时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审判员 杨利群
二〇一五年七月三日
书记员 沈 芳
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条第一款起诉必须符合下列条件：
第（四）项：属于人民法院受理民事诉讼的范围。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。