南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓商初字第798号
原告华夏银行股份有限公司南京分行。（组织机构代码：83478202-9）
负责人何羽，该行行长。
委托代理人徐磊，男，汉族，1983年1月29日生，华夏银行股份有限公司南京分行员工。
委托代理人钱丽，女，汉族，1978年11月4日生，华夏银行股份有限公司南京分行员工。
被告南京钱塘人家餐饮娱乐有限公司。
法定代表人杨哲明，该公司董事长。
委托代理人边志勇，浙江永大联合律师事务所律师。
被告浙江融通实业发展有限公司。
法定代表人高乔木。
被告杨哲明，男，蒙古族，1962年7月21日生。
被告戴晓芸，女，汉族，1966年5月13日生。
委托代理人边志勇，浙江永大联合律师事务所律师。
原告华夏银行股份有限公司南京分行（以下简称华夏银行南京分行）诉被告南京钱塘人家餐饮娱乐有限公司（以下简称南京钱塘人家公司）、被告浙江融通实业发展有限公司（以下简称浙江融通公司）、被告杨哲明、被告戴晓芸借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告华夏银行委托代理人徐磊、钱丽、被告南京钱塘人家公司、戴晓芸共同委托代理人边志勇到庭参加诉讼，被告浙江融通公司、杨哲明经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。
原告华夏银行南京分行诉称，2011年3月25日，原告与被告南京钱塘人家公司签订《最高额融资合同》，约定在2011年3月16日至2014年9月16日期间，被告南京钱塘人家公司可使用最高融资额度8000000元。其后，原告分别与被告浙江融通公司、杨哲明、戴晓芸签订《最高额保证合同》、《个人最高额保证合同》、《个人最高额抵押合同》、《南京市房地产抵押合同》，约定该三被告对被告南京钱塘人家公司在《最高额融资合同》项下的借款本金及相应利息、罚息、律师费、保全费、诉讼费等实现债权的费用提供连带责任保证。合同签订后，原告依约向被告南京钱塘人家公司发放了贷款。被告南京钱塘人家公司于2013年3月30日起未能履行偿还贷款本息责任，且保证人被告浙江融通公司提供担保的其名下位于南京市升州路1号三山花园城1-5层房产已被多家法院查封，四被告偿债能力明显下降。故原告依照法律规定及合同约定诉至法院，请求判令：1、被告南京钱塘人家公司偿还原告欠款本金3541402.89元及计付至清偿之日止的逾期还款利息、复利、罚息（按中国人民银行规定的同期1至3年期贷款基准利率上浮10%标准加收50%计算）；2、被告浙江融通公司、杨哲明、戴晓芸对被告南京钱塘人家公司的上述债务承担连带保证责任；3、原告有权以被告杨哲明、戴晓芸提供的抵押资产折价或者以拍卖、变卖该资产的价款优先受偿；4、本案诉讼费、保全费由四被告承担。
被告南京钱塘人家公司辩称，借款属实，被告南京钱塘人家公司只是部分逾期，最后一笔到2014年3月30日还300万元，原告基于不安提前要求还款违反借款合同本意；原告与被告南京钱塘人家公司之间存在对冲债权，原告每年要缴纳给被告190万元房租，债权收回没有问题；被告愿意归还借款，抵押人希望给予时间由自己处置抵押房产来还款。
被告戴晓芸辩称，物保和人保都是代理人签字，戴晓芸只认可物保，但是人保戴晓芸本人没有签字，签字方也没有她的授权，故不应承担连带保证责任。
被告浙江融通公司、杨哲明未到庭应诉亦未答辩。
经审理查明，被告杨哲明、戴晓芸系夫妻关系，于1987年7月21日登记结婚，杨哲明系被告南京钱塘人家公司法定代表人。2011年3月25日，原告与被告南京钱塘人家公司订立了编号为NJ05（融资）20110003的最高额融资合同，约定在2011年3月16日至2014年9月16日期间被告南京钱塘人家公司可使用最高融资额度人民币800万元。双方并约定：本合同的担保人的担保能力明显不足，或为本合同担保的质押财产、抵押财产损毁或其价值明显减少，南京钱塘人家公司不能根据原告要求提供新的担保的；南京钱塘人家公司经营和财务状况恶化，无法清偿到期债务，或涉及重大经济诉讼或仲裁及其他法律纠纷，使原告债权实现受到严重影响和威胁的；等等。原告有权对被告已使用的融资额度要求提前清偿。
2011年3月25日，原告与被告浙江融通公司签订编号为NJ05（高保）20110003-13最高额保证合同，约定：浙江融通公司愿意为南京钱塘人家公司在上述最高额融资合同项下的800万元本金及相应利息、罚息、复利等及律师费、诉讼费、保全费等实现债权的费用等提供连带责任保证；保证期间为两年，双方并约定了起算日。
同日，原告与杨哲明、戴晓芸分别签订个人最高额保证合同，约定杨哲明、戴晓芸分别为南京钱塘人家公司在上述最高额融资合同项下800万元本金及相应利息、罚息、复利等及律师费、诉讼费、保全费等实现债权的费用提供连带责任保证；保证期间为两年，双方并约定了起算日。上述两份个人最高额保证合同均由杨哲明、陈晓玲签名。
2011年3月25日，原告与被告杨哲明签订个人最高额抵押合同，约定杨哲明以其位于南京市升州路3号603室的房产为南京钱塘人家公司在上述最高额融资合同项下800万元本金及相应利息、罚息、复利等及律师费、诉讼费、保全费等实现债权的费用提供抵押担保。该合同有杨哲明、陈晓玲签名。同日，原告与被告杨哲明签订南京市房地产抵押合同一份，约定被告杨哲明以其位于南京市升州路3号603室的房产为南京钱塘人家公司在上述最高额融资合同项下800万元本金及相应利息、罚息、复利等及律师费、诉讼费、保全费等实现债权的费用提供抵押担保。该合同有杨哲明、陈晓玲签名。2011年3月30日，双方办理了房屋他项权证。
2011年3月25日，原告与戴晓芸签订个人最高额抵押合同，约定戴晓芸以其位于南京市升州路X号1905室的房产为南京钱塘人家公司在上述最高额融资合同项下800万元本金及相应利息、罚息、复利等及律师费、诉讼费、保全费等实现债权的费用提供抵押担保。该合同有杨哲明、陈晓玲签名。同日，原告与被告戴晓芸签订南京市房地产抵押合同一份，约定戴晓芸以其位于南京市升州路X号1905室的房产为南京钱塘人家公司在上述最高额融资合同项下800万元本金及相应利息、罚息、复利等及律师费、诉讼费、保全费等实现债权的费用提供抵押担保。该合同有杨哲明、陈晓玲签名。2011年3月30日，双方办理了房屋他项权证。
原告提供2011年3月21日公证书一份，主要内容为：“委托人杨哲明、戴晓芸，受托人陈晓玲，委托人共同拥有南京市升州路X号603室、1905室两处房产，全权委托受托人代为办理将上述房产抵押贷款的一切手续，包括签订抵押贷款合同、办理抵押登记手续、领取抵押贷款等一切相关事宜，并代为签署办理过程中的所有文书、文件。等等。”
2011年3月30日，原告与被告南京钱塘人家公司签订编号为NJ051011110017流动资金贷款合同一份，约定：本合同项下贷款金额为800万元；合同贷款期限自2011年3月30日至2014年3月30日；贷款利率为6.71%，在贷款实际发放前，如中国人民银行对贷款基准利率进行调整，则本合同项下贷款利率按调整后的同期基准利率上浮10%确定；南京钱塘人家公司按下列时间、金额分期还本，其中2012年3月30日归还200万元本金，2013年3月30日归还300万元本金，2014年3月30日归还300万元本金；在南京钱塘人家公司未按期足额支付本金、利息及其他应付款项时，原告有权宣布已发放的全部贷款立即到期，提前收回已发放的贷款本息，并停止继续发放贷款，同时依法采取相应措施等等。
上述合同签订后，原告按约向被告南京钱塘人家公司发放了贷款800万元。自2013年6月26日起被告南京钱塘人家公司未按上述约定向原告偿还借款本息，截至2013年6月26日，被告南京钱塘人家公司共偿还原告贷款本金2160387.11元。原告催收无果，遂诉至本院。
另，原告租赁位于南京市升州路1号东侧一、二层办公，每年租金190万元，该房产产权人系被告浙江融通公司。2013年7月25日，原告行使抵销权（以2013年房租抵偿部分贷款）并通知被告南京钱塘人家公司、浙江融通公司，抵销权金额为190万元。原告核实截止2013年3月31日，共欠被告南京钱塘人家公司餐饮费用为398210元，原告于2013年10月12日将398210元给付被告南京钱塘人家公司，被告南京钱塘人家公司于当日将该笔金额偿还贷款并出具费用确认函。故原告将被告南京钱塘人家公司欠款本金5839612.89元变更为3541402.89元。另，原告并明确截止2013年12月19日，被告南京钱塘人家公司不欠原告上述贷款利息。
以上事实，由原告举证的最高额融资合同、最高额保证合同、个人最高额保证合同、房地产抵押合同、公证书、借款借据、提前到期通知书、费用确认函、欠息清单、结婚证等证据，被告南京钱塘人家公司提供的房屋租赁协议、还款凭证等证据以及本院庭审笔录予以证实。
本院认为，原告与被告南京钱塘人家公司所签订的最高额融资合同、与被告浙江融通公司所签订的最高额保证合同、与被告杨哲明所签订的个人最高额保证合同及房地产抵押合同、与被告戴晓芸所签订的房地产抵押合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应受法律保护。原告与被告戴晓芸所签订的个人最高额保证合同系陈晓玲代签，而陈晓玲此代签行为已超出被告戴晓芸委托给其的权限范围，且被告戴晓芸对此代签行为不予认可，故原告与被告戴晓芸所签订的个人最高额保证合同无效。截止2013年6月26日，被告南京钱塘人家公司还款2160387.11元，未按约履行合同，被告浙江融通公司、杨哲明、戴晓芸亦未承担相应担保责任，属违约行为，均应承担相应违约责任。故原告通知被告浙江融通公司将2013年房屋租金抵销被告南京钱塘人家公司应还的部分贷款，符合法律规定，本院予以认可。根据上述合同约定，原告有权要求被告南京钱塘人家公司立即偿还上述借款本息，有权要求被告浙江融通公司、杨哲明、戴晓芸对被告南京钱塘人家公司的上述债务承担连带责任。被告浙江融通公司、杨哲明、戴晓芸在承担保证责任后，就其实际清偿部分有权向被告南京钱塘人家公司追偿。被告浙江融通公司、杨哲明经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其放弃了抗辩的权利。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第二十一条第一款、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》之规定，判决如下：
一、被告南京钱塘人家餐饮娱乐有限公司于本判决生效后十日内一次性偿还原告华夏银行股份有限公司南京分行贷款本金3541402.89元，并支付逾期还款利息、复利、罚息（自2013年12月20日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行规定的同期1至3年期贷款基准利率上浮10%标准加收50%计算）。
二、被告浙江融通实业发展有限公司对被告南京钱塘人家餐饮娱乐有限公司的上述（一）项债务承担连带责任。被告浙江融通实业发展有限公司在承担保证责任后，就其实际清偿部分有权向被告钱塘人家餐饮娱乐有限公司追偿。
三、被告杨哲明对原告华夏银行股份有限公司南京分行上述债权承担连带偿还责任。被告杨哲明在向原告华夏银行股份有限公司南京分行承担担保责任后，有权就其实际清偿部分向被告南京钱塘人家餐饮娱乐有限公司追偿。
四、如被告南京钱塘人家餐饮娱乐有限公司未履行上述（一）项债务，原告华夏银行股份有限公司南京分行有权对南京市升州路3号603室房产进行折价或以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿。
五、如被告南京钱塘人家餐饮娱乐有限公司未履行上述（一）项债务，原告华夏银行股份有限公司南京分行有权对南京市升州路X号1905室房产进行折价或以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿。
六、驳回原告华夏银行股份有限公司南京分行的其他诉讼请求。
如被告南京钱塘人家餐饮娱乐有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费52677元、保全费5000元、公告费600元，合计58277元，由被告南京钱塘人家餐饮娱乐有限公司、浙江融通实业发展有限公司、杨哲明、戴晓芸承担（此款原告已预交，被告在给付上述款项时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本四份，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 苗 军
人民陪审员 赵 萍
人民陪审员 赵美丽
二〇一三年十二月二十日
见习书记员 陆 晓
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。