吉林省磐石市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）吉0284执异25号
案外人：赵景兰，女，1960年7月27日出生，住赤峰市。
委托代理人：张新喜，内蒙古源生律师事务所律师。
申请执行人：磐石市隆昌小额贷款股份有限公司。住所地：磐石市。
法定代表人：陈铁成，经理。
委托代理人：董善辉，男，1981年8月26日生，住磐石市。
被执行人：吉林市农业生产资料市场有限责任公司鸿翔分公司。住所地：磐石市。
负责人：辛敏群，经理。
被执行人：辛敏群，男，1962年9月23日生，住磐石市。
被执行人：吉林市农业生产资料市场有限责任公司。住所地：吉林市船营区。
法定代表人：丁洪卫，董事长。
被执行人：吉林市恒通担保有限责任公司。住所地：吉林市船营区。
法定代表人：刘馨嵘，董事长。
本院在执行磐石市隆昌小额贷款股份有限公司申请执行吉林市农业生产资料市场有限责任公司鸿翔分公司、辛敏群、吉林市农业生产资料市场有限责任公司、吉林市恒通担保有限责任公司借款合同纠纷一案中，案外人高力布于2017年6月6日对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人系被拆迁人，磐石市北亚房地产开发有限责任公司（下称北亚公司）系拆迁人。2008年9月1日，北亚公司取得国有土地使用权后于2009年6月1日取得了巴林右旗百合园二期项目的建设用地规划许可证并申请取得了（右拆许字2008第03号）拆迁许可证书。北亚公司取得拆迁许可后与巴林右旗庆州房地产开发有限责任公司（下称庆州公司）签订了《城镇国有土地使用权转让合同》将受让土地转让至庆州名下。双方于2010年5月10日共同办理了《建设用地批准书》以及《建设工程规划许可证》。
2010年9月26日，案外人与被申请人北亚公司签订了《百合园住宅小区二期工程房屋拆迁补偿产权调换协议书》，约定：第3条、乙方（案外人）房屋的基本情况：乙方在大板镇四区索博力嘎街北有住宅110.22㎡有证房屋，产权证编号：右房权证大板镇字第0*-*-*1乙号，土地使用权证丢失。第4条、甲方（被申请人北亚公司）补偿乙方（案外人）各项费用和金额如下：总计补偿金额为318623.95元。其中（1）有证房屋补偿258581.40元、（2）附属物补偿35080.60元、（3）漏项补偿10082.25元、（4）房屋搬迁费1653.30元，临时安置补助费暂计12个月<自2010年9月26日起至2011年9月25日止>14879.70元。第5条、甲方（北亚公司）提供给乙方（申请人）产权调换的房屋坐落于百合园二期4#楼1单元4楼西户，建筑面积104.7㎡，坐落于百合园二期4#楼1单元楼下阳面第2和第3间车库，建筑面积25㎡，2处，合计50平方米。第7条、执行产权调换后乙方支付甲方差价款44302.25元，经甲乙双方协商甲方同意予以免除。第10条、甲方在2011年12月30日前将产权调换房屋交付给乙方。同日，双方签订了《补充协议》，约定：甲乙双方2010年9月26日签订的协议有效，在此基础上甲方再提供乙方坐落于①百合园二期4#楼1单元3楼西侧，面积104.7㎡。②百合园二期4#楼1单元4楼东侧，面积89.02㎡。③车库1处，面积25㎡，位于4#楼1单元楼下阳面第1间。协议签订后，案外人履行了合同约定的义务，将搬迁房屋清空交付被申请人北亚公司，北亚公司委托巴林右旗腾达房屋拆迁有限责任公司进行了拆迁。
2014年双方签订《百合园二期房屋拆迁补偿调换补充协议》，约定：乙方（案外人）同意甲方将2010年9月26日签订的两份协议约定的调换房屋再次调换至百合园二期1#楼1单元7楼西户，面积120㎡、1#楼3单元6楼西户，面积127㎡、1#楼3单元8楼西户，面积127㎡、共计3处楼房，面积374㎡。（实际面积以房产测绘为准按4000元/㎡多退少补）。剩余1处车库按原合同执行（4#楼1单元楼下阳面第1间车库）
案外人认为，其与北亚公司签订的协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性效力规定，协议成立且生效。作为案外人已经支付了合理对价并实际占有该房屋，且案外人与北亚公司依据所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第7条之规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”案外人具有取得房屋的优先权，该优先权可以对抗一般普通债权，具有优先效力。对于案外人未能完成房屋过户登记的手续，系由于北亚公司未将工程验收，案外人对此不存在过错，根据《民事诉讼法解释》第172条规定，案外人特向贵院申请复议，请求贵院解除（2015）磐执字第398号对位于内蒙古赤峰市巴林右旗百合园二期1#楼1单元7楼702室房屋（建筑面积120.16㎡）的查封。
案外人向法庭提交以下两部分证据材料：一、证明北亚公司系拆迁人取得建设用地，辛世海是北亚公司的委托代理人办理百合园项目相关手续，与拆迁户订立购房合同，并收取购房款1、建设用地规划许可证，2、建设用地批准书，3、土地使用权出让合同，4、拆迁许可证，5、拆迁计划方案，6、北亚公司及庆州公司向辛世海出的委托书。二、证明案外人是被拆迁人。1、拆迁安置补偿合同，2、城乡建设局出的证明一份，3、房产所证明一份，4、拆迁分布图一份，5、拆迁名单。
本院查明，执行卷宗记载，申请执行人磐石市隆昌小额贷款股份有限公司于2015年4月2日依据本院作出的（2014）磐民二初字第658号民事调解书，向本院申请执行被执行人吉林市农业生产资料市场有限责任公司鸿翔分公司、辛敏群、吉林市农业生产资料市场有限责任公司、吉林市恒通担保有限责任公司民间借贷一案。在案件审理前，申请执行人磐石市隆昌小额贷款股份有限公司向本院申请诉前保全，本院于2014年10月15日作出（2014）磐诉前保字第17-1号民事裁定书，查封了案外人提出异议的内蒙古赤峰市巴林右旗百合园二期1#楼1单元7楼702室房屋（建筑面积120.16㎡）。在案件执行中，本院于2016年6月14日作出（2015）磐执字第398号民事裁定书，续查封被执行人吉林市农业生产资料市场有限责任公司鸿翔分公司、辛敏群、吉林市农业生产资料市场有限责任公司、吉林市恒通担保有限责任公司挂靠巴林右旗庆州房地产开发有限公司开发的百合园二期1#楼1单元7楼702室房屋（建筑面积120.16㎡）。现案外人赵景兰提出执行异议，主张被法院查封的房屋是其被拆迁回迁补偿的房屋，并向法庭提交了上述证据材料。
本院认为，案外人提交的巴林右旗住房和城乡建设局出具的百合园二期拆迁名单及巴林右旗房产所的证据材料能够证明赵景兰是房屋被拆迁的回迁人。从案外人提交的2010年9月26日的《房屋拆迁补偿产权调换协议书》，开发企业没有为案外人回迁安置百合园二期4号楼1单元4楼西户104.7平方米的房屋，理由是没有开工建设。又于2014年8月27日补充协议安置调换至百合园1#楼1单元7楼702室房屋（建筑面积120.16㎡）。本院于2014年10月15日查封了补充协议中调换安置给案外人的百合园1#楼1单元7楼702室房屋（建筑面积120.16㎡）。《最高人民法关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；本案查封的财产尽管没有登记在案外人名下，但案外人是房屋的回迁安置对象，案外人与开发企业签订了回迁安置合同，本院查封裁定在案外人合同签订之后，案外人对执行标的提出的异议，足以排除强制的权益。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法解释》第四百六十五条、《最高人民法关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十九之规定，裁定如下：
中止对位于内蒙古赤峰市巴林右旗百合园二期金鼎玉苑1#楼1单元7楼702室房屋（建筑面积120.16㎡）的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张少华
人民陪审员 禇世威
人民陪审员 李 高
二〇一七年六月六日
代理书记员 于 洋