吉林省吉林市丰满区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉0211民初342号
原告：杨淑丽，住吉林省吉林市。
委托诉讼代理人：朱立明，吉林松花江律师事务所律师。
被告：吉林市隆鑫房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市丰满区江南乡永庆村。
法定代表人：邹爱民，总经理。
委托诉讼代理人：腾爱华，该公司职员。
委托诉讼代理人：闫春梅，吉林保民律师事务所律师。
第三人：张代林，住吉林省吉林市。
委托诉讼代理人：栾流星，吉林市鑫星法律服务所法律工作者。
第三人：欧俊志，住吉林省吉林市。
原告杨淑丽与被告吉林市隆鑫房地产开发有限公司（以下简称隆鑫开发公司）及第三人张代林、欧俊志房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年1月23日立案受理，于2018年4月16日依法由审判员吕瑛伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨淑丽及其委托诉讼代理人朱立明、被告隆鑫开发公司的委托诉讼代理人腾爱华、闫春梅、第三人张代林及其委托诉讼代理人栾流星、第三人欧俊志均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨淑丽向本院提出诉讼请求：1、依法确认杨淑丽与隆鑫开发公司的房屋销售协议有效；2、依法确认x小区x号楼x单元越层x号网点（建筑面积67.18平方米），价值181383元归杨淑丽所有；3、依法判令隆鑫开发公司协助杨淑丽办理房屋产权过户手续。事实与理由：2003年1月28日，杨淑丽与隆鑫开发公司签订x小区x号楼x单元越层x号网点房屋买卖合同（建筑面积67.18平方米），合同签订后，杨淑丽依照合同约定支付了全部购房款，隆鑫开发公司依约定将房屋交予杨淑丽居住并使用至今，但一直未办理房屋产权过户手续，故依法向法院提出诉讼，请求法院支持杨淑丽的诉请。
隆鑫开发公司辨称：1、答辩人与杨淑丽并不存在真实的房屋买卖合同关系，杨淑丽从未向隆鑫开发公司支付购房款，因此隆鑫开发公司也没有为其办理房屋产权过户的义务；2、隆鑫开发公司与杨淑丽之间不仅没有房屋买卖合同关系，同时也没有房屋抹账债权债务关系，将房屋出售给杨淑丽并不是隆鑫公司的真实意思表示，隆鑫开发公司与欧俊志、张代林之间存在工程款结算的债权债务关系，隆鑫开发公司与本案争议的网点房屋及其他房屋抵抹了对欧俊志、张代林的工程款，杨淑丽如何取得了争议房屋，隆鑫开发公司并不清楚，欧俊志的儿子欧博持介绍信到隆鑫开发公司处要求隆鑫开发公司配合签订房屋买卖合同，其后另一合伙人张代林对此提出异议，通知隆鑫开发公司不得为杨淑丽办理房屋产权过户手续。隆鑫开发公司将房屋抵账给欧俊志、张代林之后，已经无权处分该房屋，只能依据欧俊志、张代林的意思表示配合办理相关手续，现欧俊志与张代林之间就房屋处分问题不能达成一致，隆鑫开发公司就无法办理该房屋的登记过户手续，可见，隆鑫开发公司没有过错，不应当承担诉讼费。
张代林述称：1、2001年，张代林与欧俊志施工恒东花园7号楼。施工结算后，隆鑫开发公司未支付工程款，以15套住宅及5套网点抵债，张代林与欧俊志未经结算，张代林现在也找不到欧俊志，始终没有结算；2、张代林不清楚涉争房屋是杨淑丽通过什么渠道得到的；3、隆鑫开发公司在张代林和欧俊志没有结算清账目之前，开发商不得与杨淑丽私自办理各种手续；4、该换房协议应该属于效力待定协议，得到张代林追认后该协议才能产生效力，因张代林与欧俊志之间为合伙施工，账目双方并没有内部结算，欧俊志单方无权利处置该不动产。
欧俊志述称：1、换房原因经过。2002年未恒东花园工程结束，需要支付刘永江人工费，也就是农民工的工资147万元（按合同每平方米140元，累计施工面积10500平方米，共计147万元）其中40%必须支付现金58.8万元，可是隆鑫开发公司支付的工程款全部是房屋，一共20套（含涉案的3套房子）而且全部是大户型、把大山的厢房。当年江南不像今天这么繁华，好房屋都卖不出去，这种房根本就没人买，房屋不能变现，这58.8万元就凑不上，农民工就发不了工资。当时债主天天追债，农民工等钱回家，市有关部门经常催问，弄得欧俊志焦头烂额压力极大。正好听说尹怀民手中有市内小户型抹账的期房急于换成现房顶账，欧俊志便找到了尹怀民，经过协商欧俊志用涉案的3套房屋和尹怀民换了4套小户型的房屋，并相互为对方办好了相关手续，完成了换房的全部交易，这就是欧俊志与尹怀民换房的原因和经过。欧俊志与尹怀民换房交易早在15年前就已经完结，欧俊志、尹怀民与隆鑫开发公司三方已办完了抹账手续。尹怀民也与隆鑫开发公司签署了商品房销售合，当时各方已达成共识，并无异议，否则隆鑫开发公司也不会与尹怀民签署商品房销售合同。现在事隔15年再提出异议，于情于理都不能成立，至于尹怀民与开发公司的合同纠纷与欧俊志无关。涉案房屋是隆鑫开发公司支付的工程款，所以欧俊志与尹怀民换房实际上就是把实物工程款变成现金，用以支付拖欠的农民工工资，属于正常的工程管理工作，欧俊志作为该项目工程的管理者完全有权处理，这是欧俊志职权范围内的正常工作，也是当时能解决这个难题的唯一方法。欧俊志与尹怀民换房是按照开发公司的抹账价格等价交换的，并没有损害任何人的利益，双方各取所需，是一种双赢的交易，这也是当时各施工单位解决债务常用的变通方式。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。杨淑丽提供的证据：1、房屋换房协议书及房屋预售协议书各一份；2、恒东花园入户费明细表及物业费收据各一份；3、尹怀民职工登记表及全民所有制企事业单位招收固定工审批表各一份；4、证人尹某1证言；5、证人吴某证言；6、证人尹某2证言。经质证，隆鑫开发公司对证据1中的换房协议的真实性、合法性及与本案的关联性均提出异议，认为该协议是一份隆鑫开发公司并不清楚的证据，该协议当中并没有杨淑丽的名字，因此与本案不具有关联性，协议中所提到的恒东花园网点房屋并不是本案争议的房屋，因此不具有关联性，隆鑫开发公司也无法判断协议中的尹怀民与安宁小区网点的权利义务关系。隆鑫公司对杨淑丽所举的预售协议书真实性无异议，但是协议书后面已经备注了该房屋是抹账房屋，也就是说在隆鑫开发公司与杨淑丽之间没有直接的、真实的房屋买卖合同关系，该房屋系杨淑丽通过抹账方式取得，隆鑫开发公司是否为其履行产权登记手续需经过抹账方的同意，该两份证据无法证明杨淑丽与尹怀民是夫妻关系。张代林对证据1的质证意见同隆鑫公司的意见，张代林对欧俊志与尹怀民所签订的换房协议提出异议，欧俊志与张代林是合伙关系，欧俊志单方不经过另一方同意没有处分权。关于杨淑丽所举的预售协议书后面已经备注了该房屋是抹账房屋，购商品房款是以该建筑工程款相抵，其工程款的来源为两名第三人共同合伙所得利润，单方对此财产没有处置权。欧俊志对杨淑丽所举证据1中的换房协议真实性无异议，对于预售协议书是杨淑丽与隆鑫开发公司签订，与其无关，不予质证。隆鑫开发公司对证据2中的入户费明细表真实性无异议，但认为此明细表只能说明涉案房屋如果办理入户手续所需费用明细，不能证明杨淑丽已经实际缴费，更不能证明房屋所有权已经转移至杨淑丽。对物业费收据真实性无异议，但对该份证据的关联性、合法性均提出异议，该证据不能体现是杨淑丽本人缴费，该两份证据均无法证明杨淑丽所要证明的问题。同时，也无法证明该房屋与换房协议的关系。张代林对证据2的质证意见同隆鑫开发公司的意见，认为无法证明杨淑丽要证明问题及该两份证据与本案不具有关联性。对证据2欧俊志认为与其无关，不予质证。隆鑫开发公司对证据3真实性无异议，但对证明的问题提出异议，认为与本案不具有关联性。张代林对证据3的质证意见同隆鑫开发公司的意见。欧俊志对证据3不予质证。隆鑫开发公司对证据4证人的身份有异议，因为证人提供的户口本上其母亲有工作单位，而刚才举证尹怀民的档案记载其母亲职业为家务，本身相互矛盾。另外该档案也没有证人尹某1的名字。对于证人要证明的问题提出异议，按照我国法律规定，关于公民身份关系是需要相关机关来予以确认的，而不是靠证人来证明的，不具有证明力。张代林对证据4的质证意见同隆鑫公司的意见，身份关系是由相应的行政机关颁发的相应的行政许可给予证明，任何自然人无权证明其他自然人的身份，该证言不具有任何法律效力。欧俊志对证据4不予质证。对证据5隆鑫开发公司认为我国不承认事实婚姻，关于夫妻婚姻关系是需要由行政机关的行政许可来确认，而不是由证人来证明的。该证人与前一个证人所证明的问题相互矛盾，就亲属关系而言，两个证人对于尹怀民儿子的姓名说法不一，从事什么工作及年纪均不清楚，与其自己自称的来往密切相互矛盾。张代林对证据5的质证意见同隆鑫公司的意见。欧俊志对证据5不予质证。隆鑫开发公司对证据6真实性、合法性、关联性均提出异议，认为尹某2的自身身份需要有证据来证明，对于杨淑丽与尹怀民的夫妻关系的证言不具有证明效力，这类证言从形式要件到实质要件均不符合证据规则规定。张代林对证据6的质证意见同隆鑫公司的意见，认为该证言无法证明其自身的问题，无法证明尹某2与本案具有关联性，另外证言不能直接作为证据使用，应出庭接受法官和双方当事人的质询。欧俊志对证据6不予质证。
隆鑫开发公司提供的证据：房屋预售（销售）协议书及附件（介绍信一份、收据一份、x小区工程结算合同一份、x小区7号楼结算单一份）。经质证，杨淑丽对证据1的真实性未提出异议，但认为欧俊志与张代林系合伙关系，并且该房屋也是由开发公司顶账给两名第三人的，作为合伙人的欧俊志是有权利处分该房屋，并且在抹账的时候，隆鑫开发公司并没有明确哪一套房屋是顶账给欧俊志个人的，所以杨淑丽有理由相信欧俊志的行为能够代表张代林的行为。张代林对隆鑫公司提供的上述证据无异议，但认为该份证据恰恰能证明两名第三人是合伙关系，该房屋是由工程款抹账给两名第三人的共同的房产，其处理房产应由两名合伙人共同同意才能对该房产进行处理，任何一方都不能单独的处理该房产，如单独一方处理需另一方在公证机关公证的授权委托书，否则签订的任何协议均是效力待定协议。欧俊志认为其与跟隆鑫开发公司处理的房屋达成共识了，如果是其一个人签字，隆鑫开发公司也不能给其办理手续，20套房子都是这么抹账的，既然当时已经达成共识了，出具了手续，隆鑫开发公司就需要给办理手续，今天为何就不可以办理手续了，于情于理说不过去。
张代林提供的证据：1、证明一份；2、（2003）昌民二初字第353号民事判决书。杨淑丽对证据1的真实性无异议，但对证明问题提出异议，认为对双方合伙人的身份没有异议，对于隆鑫开发公司顶账给两名第三人房屋的事实无异议，但对于双方共有的约定及一方无权擅自处分房屋的事实该份证据并不能予以证明。既然张代林与欧俊志系合伙关系，欧俊志就有权处理合伙期间的债务问题，当时因两名第三人拖欠工人工资，欧俊志为了合伙人的利益处分财产并归还合伙期间的债务，该行为应当是在得到张代林的认可的情况下，欧俊志才处分了该房屋，否则张代林在签订合同的时候就应当提出异议，不准欧俊志处分合伙财产，至于合伙人之间内部的约定不能对抗合伙行为。隆鑫开发公司对证据1无异议。欧俊志对证据1认为对事实无异议，对于后面的结论有异议。20套房屋给的是工程款不是财产，所说工程款就需要支付人工费和材料费，至于怎么变现是工程管理问题，不能说是处理财产，工程款欧俊志作为合伙人的管理人绝对有权处理。欧俊志对该份证明中最后一句提出异议，隆鑫开发公司无资格说这一句话，欧俊志、张代林与开发商并没有做出该约定，当时欧俊志是负责人，欧俊志认为其处理这个问题完全是正常的解决工程款的问题，欧俊志是按照开发商确定的价格抹账给尹怀民的，并没有损害合伙人的利益，该事实只能证明是给的工程款不能证明其他的。另外，没有欧俊志的同意隆鑫开发公司为什么开出这个证明。杨淑丽对证据2的真实性及两名第三人系合伙关系并由欧俊志作为负责人的身份没有异议，既然欧俊志作为合伙财产管理的责任人，其处分行为应当属于有效行为，至于两名第三人的内部约定杨淑丽无从审核。隆鑫开发公司对证据2的真实性及证明的问题均无异议，正是基于对两名第三人合伙关系的尊重为此当张代林对于该争议房屋办理登记事宜提出异议时，隆鑫开发公司暂时不能办理该争议房屋的登记手续，可见隆鑫开发公司无过错。欧俊志对证据2的真实性无异议，对于证明的问题提出异议，认为合伙关系欧俊志予以承认，在合伙过程中都是欧俊志处理的，其也承认，欧俊志处理的房屋不是共同财产，是工程款，工程款变现就是欧俊志的工作范畴。
对于本院依照职权调取的证据：（2013）吉高新民二初字第3号民事判决书、（2015）丰民一初字第4号民事判决书、（2015）吉中民一终字第548号民事判决书。杨淑丽对上述判决书均无异议。隆鑫公司认为类似案件，个案有个别情况，不具有参照的效力，因为不是判例法。刘永江的是人工费，张代林也承认刘永江出过人力。李籍是出资购买，本案是换房，而且换的标的物不清楚，是不一致的，针对本案请法院依法裁决。张代林质证意见同同隆鑫开发公司的意见，中国现行法律中不适用判例法，尤其在司法改革过程中每个个案均有不同之处，此案与上述三份判决书均有不同之处，不能以上述三份判决书作为本案的定案依据。欧俊志不予质证。
对杨淑丽、隆鑫开发公司、张代林所举证据，本院综合评判如下：虽然隆鑫开发公司、张代林对杨淑丽所举证据1中换房协议真实性提出异议，但作为协议签订人的欧俊志无异议，本院对其真实性予以确认。因隆鑫开发公司、张代林对杨淑丽所举证据1中的房屋预售（销售）协议书的真实性均无异议，且欧俊志亦未提出异议，本院对其真实性予以确认。因隆鑫开发公司、张代林对杨淑丽所举证据2、3的真实性均无异议，且欧俊志亦未提出异议，本院对其真实性予以确认。虽然隆鑫开发公司、张代林对杨淑丽所举证据4、5、6均提出异议，但证人尹某3、吴某到庭接受了双方的质询，且证人陈述有相关证据加以佐证及欧俊志不予质证，本院予以采信。虽然证人尹某2未出庭接受质询，但是因其工作生活在深圳，其通过邮寄的方式向法庭提供了证言，其未到庭具有合理理由，且欧俊志对该证人证言不予质证，故对其证言本院予以采信。因杨淑丽、张代林对隆鑫开发公司提供的证据的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。因杨淑丽、欧俊志对张代林所举证据的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。因杨淑丽、隆鑫开发公司、张代林对本院依职权调取证据的真实性未提出异议，且欧俊志不予质证，对三份判决书的真实性，本院予以确认。
欧俊志未提供证据。
经审理查明：2001年，张代林与欧俊志合伙承包了由隆鑫开发公司开发的恒东花园项目中的部分工程。工程竣工后，隆鑫开发公司与张代林、欧俊志进行了结算，并将恒东花园x号楼x号网点在内的15套房屋及5套网点以抹账形式抹给了张代林、欧俊志抵部分工程款。2003年1月24日，尹怀民与欧俊志签订《换房协议书》，约定以欧俊志的恒东花园小区房屋兑换尹怀民的安宁小区房屋，双方兑换房屋的具体房号及价款为：1、恒东花园x号楼x单元x层x号，面积134平方米，单价680元，房价91120元；2、x号楼x单元x层x号，面积134平方米，单价1280元，房价为171520元；3、恒东花园x号商业网点，面积67.18平方米，单价2600元，房价174668元，以上3套房屋价款为437308元。同年1月28日，杨淑丽与隆鑫开发公司签订《房屋预售（销售）协议书》，约定杨淑丽购买隆鑫开发公司坐落于丰满区x小区7号楼x单元越层x号网点，建筑面积67.18平方米，房屋竣工后实际面积与协议面积有误差时，以实际面积为准，多退少补，合计房款181383元。该小区由隆鑫物业管理公司（以下简称隆鑫物业）负责管理，杨淑丽入住时需要与隆鑫物业签订合同，服从管理并缴纳各种非费用，并遵守物业管理公司所有章程。2011年4月14日，杨淑丽办理入住，隆鑫物业为杨淑丽出具入户费明细表，载明自来水加压费34元、电费储蓄300元、入户手续费30元，共计364元，该入户明细表中体现房屋面积为67.19平方米。同年物业公司向杨淑丽收取2011年4月至2012年8月31日的物业费1199元。
另查明,欧俊志之子欧博（欧俊志承认系其授权行为）与隆鑫开发公司办理了同意杨淑丽入住的手续。嗣后，杨淑丽要求隆鑫开发公司办理房屋所有权证时，隆鑫开发公司以张代林不同意为由至今未予办理。另尹怀民与杨淑丽于1994年2月1日前就已夫妻名义共同生活，尹怀民于2013年因病去世。尹怀民父亲为尹同春，母亲为吴桂芝，姐姐为尹淑苹、尹淑云，弟弟为尹怀文，妹妹为尹某1，儿子为尹某2。涉案房屋隆鑫公司交付杨淑丽后，杨淑丽对外进行了出租。
本院认为：关于杨淑丽与隆鑫开发公司签订的《房屋预售（销售）协议书》效力如何的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国民法通则》第三十四条第二款规定：“合伙人可以推举负责人。合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。”欧俊志作为合伙人之一，对外与尹怀民签订换房协议书的行为，属于对合伙事务的处理，由此产生的后果理应由全体合伙人承担，因此，尹怀民与欧俊志签订的换房协议及欧俊志将恒东花园x号网点换给尹怀民，尹怀民又将x号网点处分给杨淑丽，杨淑丽与隆鑫开发公司签订的房屋预售（销售）协议书不存在法定无效情形，属合法有效，由此产生的法律后果应由欧俊志与张代林共同承担。2011年4月14日，隆鑫物业为杨淑丽出具的《恒东花园入户费用明细表》，杨淑丽已经入住该房7年之久，且隆鑫开发公司并未占有使用涉案房屋的事实，足以证明杨淑丽与隆鑫开发公司之间签订的《房屋预售（销售）协议书》真实、合法、有效。杨淑丽购买该涉案房屋的合同相对人是隆鑫开发公司，已通过换房的方式将购房款交付给欧俊志，履行了交付全部购房款的义务，隆鑫开发公司即应向杨淑丽履行该商品房买卖合同的义务（包括为杨淑丽办理房屋产权证的附随义务）。该房屋未办理产权登记的过错不在杨淑丽。据此，应确认吉林市丰满区x小区x号楼x单元越层x号网点房屋为杨淑丽所有。因此，隆鑫开发公司应履行为杨淑丽办理房屋产权证书的义务。因张代林并不是本案争议协议的合同主体，且房屋销售后，房屋价款已经以以房换房的形式给付给了张代林的合伙人欧俊志，故本案争议房屋并未涉及张代林的权利，隆鑫公司以张代林不同意其为杨淑丽办理作为抗辩事由不能成立，本院不予支持。张代林与欧俊志之间的合伙纠纷可另觅其他途径解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、杨淑丽与吉林市隆鑫房地产开发有限公司签订的《房屋预售（销售）协议书》有效；
二、坐落于吉林市丰满区丰满区x小区x号楼x单元越层x号网点房屋归杨淑丽所有;
三、吉林市隆鑫房地产开发有限公司于本判决生效后10日内协助杨淑丽办理坐落于吉林市丰满区x小区x号楼x单元越层x号网点房屋产权登记手续。
案件受理费1964元（已减半收取），由吉林市隆鑫房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审判员 吕瑛伟
二〇一八年四月十八日
书记员 王丽丽