江苏省响水县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）响民再初字第00007号
再审申请人(一审被告、二审上诉人)：黄文军，居民。
委托代理人：王文书，江苏李杏珍律师事务所律师。
被申请人(一审原告、二审被上诉人)：周海燕，居民。
委托代理人：柳宝玲，江苏瑞慈律师事务律师。
再审申请人黄文军因与被申请人周海燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年6月18日作出(2009)响民一初字第1526号民事判决书，黄文军不服，提起上诉，盐城市中级人民法院于2010年10月14日作出（2010）盐民终字第1440号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，黄文军向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院于2013年7月26日作出(2011)苏审二民申字第223号民事裁定书，指令盐城市中级人民法院再审。盐城市中级人民法院于2013年12月17日作出(2013)盐民再终字第0040号民事裁定书，撤销盐城市中级人民法院(2010)盐民终字第1440号和本院(2009)响民一初字第1526号民事判决书，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2014年5月21日公开开庭进行了审理。再审申请人黄文军及其委托代理人王文书、被申请人周海燕的委托代理人柳宝玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2008年3月16日，一审原告周海燕向本院起诉称，我和被告黄文军签订房屋租赁合同1份，我将位于响水县城双园路中央花苑19#楼第一、二层的营业用房（2950平方米）出租给黄文军经营。双方在合同中约定，租赁期限为6年，自2008年8月1日至2014年7月31日止，第一年的租金为34万元，后五年每年租金60.4万元，租金一年一交，合同签订之日被告支付首年租金，在上一年度期满前一个月付清下一年度租金，双方另在合同中约定，如一方违约，需赔偿另一方的一切损失并支付违约金50万元，如被告逾期交付租金，每日需按年租金的千分之五支付滞纳金。合同签订后，黄文军支付了首年的租金，我亦将房屋交付给黄文军进行装修、装潢，黄文军也在从事经营，黄文军应在2009年7月1日前支付第二年度的租金，但至今未付。现请求法院依法判决被告黄文军立即给付房租60.4万元及支付滞纳金15.1万元，承担违约金50万元，诉讼费用由被告承担。一审被告黄文军在一审时辩称，我和周海燕签订房屋租赁协议是事实，合同签订后，我支付了第一年的租金34万元，但周海燕未按期交付租赁房屋，至今尚有2间门面房未交付，合同约定交付房屋装潢期为4个月，我于2008年10月7日才进入装修，到2009年2月7日才能计算租期，故我没有违反合同约定，不欠周海燕的租金。周海燕多次派多人到我酒店关门和砸门、物，致我营业受到影响，现响水县公安局已作刑事立案，周海燕应当承担违约责任。
本院一审查明，2008年3月16日，原告周海燕（甲方）、被告黄文军（乙方）和第三方南通市恒祥置业有限公司响水分公司签订《房屋租赁协议》1份，协议约定：甲方将位于响水县城双园路中央花苑19#楼第一、二层的营业用房（面积：2950平方米）出租给乙方经营。经甲乙双方协商，达成如下租房协议。一、应乙方要求，经第三方同意，甲方将响水县城双园路中央花苑19#楼第一、二层的营业用房出租给乙方承租，从事酒店、餐饮、超市服务业，并进行装潢。装潢前，乙方应向甲方和开发商提交装潢设计方案、图纸，并经同意后方可进行施工（无正当理由，甲方应予以同意，甲方对乙方的装潢档次、风格无任何要求；乙方的设计方案不得改变房产的主体结构，不能影响整幢房的质量）。乙方不得随意改变用途，房屋内的施工洞、楼梯、隔墙、消防等均由乙方负责实施，费用由乙方自理。施工必须严格按照建筑工程规范进行施工，以保证质量。水、电开户及增容由甲方负责（超过150KV由乙方自行解决）。二、租赁期限为六年。即自2008年8月1日至2014年7月31日止。甲方于2008年4月1日前将该房（注：该房屋尚未竣工验收，部分外装修尚未到位，与主体同步进行外装修）交付乙方进行室内装修、装潢（装修后验收手续由乙方负责办理），装修装潢期时间为4个月，即从2008年8月1日起算承租费。租期结束后，若乙方需续租，需提前三个月通知甲方另行协商签订协议，若乙方终止合同或不再续租，须在终止合同或不再续租的租期结束前及时将所租房屋内的装潢设施完好地交给甲方，甲方对乙方装修费用不予补偿。甲方领取产权后产权证复印件交付乙方（复印件和原件效力相同）。原属于建筑承包商范围的工程应全部施工到位，除非乙方书面要求部分工程不予施工。三、出租房屋第一年的租金为340000元，第二年的租金为604000元，第三年的租金为604000元，第四年的租金为604000元，第五年的租金为604000元，第六年的租金为604000元。四、租金交付方式为一年一交、签订协议之日乙方应支付当年租费。以后上一年度期满前一个月付清下一年度租金。十三、协议签订后，若一方违约，另一方有权终止本协议，同时违约方需赔偿另一方一切损失，并支付人民币50万元作为违约金。一方逾期支付租金的，甲方每日按到期未付年租金的千分之五向乙方回收滞纳金。如乙方在合同终止日或租期结束日未能搬出并交还给甲方出租房的，则乙方每天赔偿甲方10万元。超过一个月没收承租房的全部物资。十六、第三方南通市恒祥置业有限公司响水分公司是涉房产的开发商，并将该房产预售给甲方周海燕，第三方保证将该房的产权办到周海燕的名下。如果周海燕到时不能取得该房的产权，第三方保证乙方在租期内对该房的使用。上述协议签订后，被告支付了第一年的租金34万元。双方在合同签订后，双方没有书面的交接手续。
2008年10月7日，被告向原告邮寄了1份通知函，同时响水县公证处对该函进行了公证。该函的内容为：周海燕女士，我与你于2008年3月16日订立了《房屋租赁协议》，按协议约定，你应于2008年4月1日前将响水县城工商路中央花苑19号楼的第一、第二层房屋交付给我，至今未有交付。我于2008年8月26日曾函告你，我拟定于2008年9月4日入房进行装修，要求你接函后于2008年9月2日前予以书面答复，否则后果自负。时至今日，你未作书面答复。为减少损失，现函告。我已于2008年10月7日进住该房屋，并对该房屋进行装修使用，（实际进住使用的房屋缺失马建华占住的一层及二层各两间）。有关遗留问题，待后协商或依法予以解决。原告认可收到被告邮寄的该通知函，但在庭审中陈述收到该函后与被告进行了交涉。被告黄文军于2010年2月2日诉至本院要求原告周海燕承担违约金50万元，并赔偿损失40万元。2010年4月8日，被告黄文军撤回了对原告周海燕的起诉，本院已予以准许。
本院一审认为，原被告于2008年3月16日签订《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依照合同的约定，全面而严格地履行自己的义务。合同签订后，被告黄文军给付了第一年的租金340000元，原告周海燕当庭予以认可。本院予以确认。对原被告之间交付租赁房屋的时间问题。双方没有书面的交接手续。根据《房屋租赁协议》的约定，原告应于2008年4月1日前将房屋交付给被告，原告认为其按照《房屋租赁协议》规定按时交付了房屋，但未提供其他证据对其按时交付主张予以证明，被告黄文军予以否认，并提供了公证书等证据加以证明原告未按时交付房屋，对原告周海燕主张按时交付的主张，本院不予采信。被告黄文军提供了经过公证的通知函，明确告知原告周海燕其在2008年10月7日开始进入房屋装修，应视为被告开始使用租赁的房屋，原告周海燕亦认可收到该通知函。故房屋交付的时间应为被告实际使用房屋的时间即2008年10月7日。按照《房屋租赁协议》第二条的约定，原告周海燕交付房屋后，被告的装修装潢期时间为4个月。第四条的约定，租金交付方式为一年一交、签订协议之日乙方应支付当年租费。以后上一年度期满前一个月付清下一年度租金。因被告黄文军租赁原告周海燕的房屋双方在协议中明确约定用于从事酒店、餐饮、超市服务业，原告周海燕迟延交付租赁房屋，致使被告不能按时使用租赁房屋，故被告黄文军给付租金的时间应予相应顺延，即被告黄文军给付第二年租金的时间应在2010年1月7日前。原告周海燕于2009年9月24日向本院起诉要求被告黄文军给付租金604000元以及承担滞纳金（从2008年8月1日开始计算50天）和违约金500000元，因原告在履行期间向本院起诉，双方权利义务处于不确定的状态，但被告黄文军给付租金的时间条件成就，故本院对原告周海燕要求被告黄文军给付租金的请求予以支持，对要求被告黄文军承担滞纳金和违约金的请求，本院不予支持。被告辩称原告周海燕至今仍有2间门面房未交付，根据《房屋租赁协议》的约定，原告周海燕是将位于响水县城双园路中央花苑19#楼第一、二层的营业用房（面积：2950平方米）出租给被告经营。协议中未约定租赁房屋中第一层和第二层房屋具体的面积，且被告黄文军目前使用的租赁房屋，系其于2008年10月7日自行进入租赁房屋并使用，双方对租赁房屋交付没有书面的手续，同时被告黄文军于2010年2月2日起诉要求原告承担违约金50万元，并赔偿损失40万元，后被告黄文军又撤回了起诉。故本案中被告提供的证据不足以证明其辩称，故本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零九之规定，判决如下：一、被告黄文军于本判决生效之日起30日内给付原告周海燕房屋租金604000元。二、驳回原告周海燕的其他诉讼请求。案件受理费16095元，由原告周海燕负担8048元，被告黄文军承担8047元。
本院一审判决后，黄文军不服上诉称：1、原审判决认定事实不清且严重错误。原审认定《房屋租赁协议》合法有效显属错误，黄文军签订租赁合同是被迫的，涉诉房屋是违章建筑，至今未颁发房产证。2、原审承办法官偏袒周海燕、徇私枉法。3、原审适用法律错误。请求二审法院依法处理。
二审查明查明的事实与一审法院查明的事实相同，对一审法院查明的事实予以确认。
二审认为，关于《房屋租赁协议》的效力问题，《房屋租赁协议》的签订是当事人周海燕、黄文军真实意思表示，对双方具有约束力，周海燕作为出租人有权向承租人黄文军主张租金。黄文军上诉称其是被迫签订租赁合同的，涉诉房屋是违章建筑，但未能提供相关证据证明自己的主张，应当承担举证不能的法律后果。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。黄文军未能提供《房屋租赁协议》有效与否也并不影响权利人周海燕向承租人黄文军主张租金。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16095元，由上诉人黄文军负担。
黄文军申请再审称，我和周海燕签订房屋租赁协议是事实，合同签订后，我支付了第一年的租金34万元，但周海燕未按期交付租赁房屋，至今尚有2间门面房未交付，合同约定交付房屋装潢期为4个月，我于2008年10月7日才进入装修，到2009年2月7日才能计算租期，故我没有违反合同约定，不欠周海燕的租金。对于未交付的房屋应扣减租金，应参照市场的平均价格计算。被申请人周海燕再审中辨称，我已按照房屋租赁协议约定按时交付了房屋，在与黄文军签订房屋租赁协议之前已将两处房屋卖给他人，黄文军对该两处房屋已出售的事实是明知的。如涉及该两处房屋的租金扣减，则应按单位面积平均租金计算，即60.4万元/2950平方米。
本院再审查明的事实与一审法院查明的事实基本相同，对一审查明的事实予以确认。
再审另查明，2007年3月15日，出卖人南通市恒祥置业有限公司响水分公司与买受人赵琰签订商品房买卖合同一份，合同约定买受人购买的商品房为响水县城中央花苑19幢1125-2125号房，用途为商铺，建筑面积为86.02平方米。同日，出卖人南通市恒祥置业有限公司响水分公司与买受人刘训柱签订商品房买卖合同一份，合同约定买受人购买的商品房为响水县城中央花苑19幢-24幢1126-2126、1127-2127号房，用途为门面，建筑面积约172.04平方米。黄文军在本案中确认上述两份商品房买卖合同中涉及的房屋即为其于2008年10月7日向周海燕邮寄的通知函中提及的马建华占住的一层及二层各两间的房屋。
在盐城市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判后，周海燕向本院申请强制执行。在执行过程中，黄文军交付执行款1万元，余款至今未付。
本案审理过程中，被申请周海燕将要求再审申请人黄文军给付房租60.4万元变更为599833元。
上述事实，有双方当事人的陈述、房屋租赁协议、商品房买卖合同、公证书、照片等证据在卷佐证
本院再审认为，周海燕、黄文军于2008年3月16日签订的房屋租赁协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方均应按合同的约定，全面履行自己的义务。周海燕认可黄文军在合同签订后给付了第一年的租金34万元，对此予以确认。对交付租赁房屋的时间问题，因双方没有书面的交接手续，根据房屋租赁协议的约定，周海燕应于2008年4月1日前将房屋交付给黄文军，周海燕认为其按照房屋租赁协议约定按时交付了房屋，但未提供其他证据对其按时交付主张予以证明，黄文军予以否认，并提供了公证书等证据证明未按时交付房屋，对周海燕主张按时交付的主张，不予采信。黄文军提供了经过公证的通知函，明确告知周海燕其在2008年10月7日开始进入房屋装修，应视为黄文军开始使用租赁的房屋，周海燕亦认可收到该通知函。故房屋交付的时间应为黄文军实际使用房屋的时间即2008年10月7日。按照房屋租赁协议第二条的约定，周海燕交付房屋后，黄文军的装修装潢期时间为4个月及第四条的约定，租金交付方式为一年一交、签订协议之日乙方应支付当年租费；以后上一年度期满前一个月付清下一年度租金。因黄文军与周海燕在协议中明确约定用于从事酒店、餐饮、超市服务业，周海燕迟延交付租赁房屋，致使黄文军不能按时使用租赁房屋，故黄文军给付租金的时间应予相应顺延，即给付第二年租金的时间应在2010年1月7日前。周海燕于2009年9月24日向本院起诉要求黄文军给付租金604000元以及承担滞纳金（从2008年8月1日开始计算50天）和违约金500000元。因周海燕在黄文军履行给付租金的期限未满就向本院起诉，双方权利义务处于不确定的状态，但在本案中黄文军给付租金的时间条件成就，对周海燕要求黄文军给付租金的请求予以支持，对要求被告黄文军承担滞纳金和违约金的请求不予支持。黄文军辩称周海燕至今仍有2间门面房未交付，周海燕承认两处房屋未能交付的事实，但其主张与黄文军签订房屋租赁协议之前该两处房屋已出售他人且黄文军明知，并提供二份商品房买卖合同证明，但鉴于租赁合同中并未将第一、第二层中两处出售的房屋排除在租赁房屋外，周海燕也未提供证据证明在签订合同前黄文军已知晓该两处房屋已售与他人的事实。因此，黄文军主张周海燕少交付租赁房屋的事实成立。关于周海燕少交付租赁房屋应扣减租金的数额，黄文军对周海燕提供的二份商品房买卖合同中载明的出售房屋的位置及面积无异议，且双方均认可每年租金60.4万元为常态，黄文军还陈述在签订房屋租赁协议时按商铺和非商铺租金的均值来计算得出年租金60.4万元，故扣减租金应按60.4万元/2950平方米*（86.02+172.04）平方米计算较为合理即为52837元。周海燕在庭审中将诉讼请求变更为599833元，不损害他人利益，予以准许。综上，黄文军应支付给周海燕房屋租金536996元（599833元-应扣减的租金52837元-已执行租金1万元）。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条之规定，判决如下：
一、申请再审人黄文军在本判决发生法律效力后30日内给付被申请人周海燕房屋租金536996元；
二、驳回周海燕的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在本判决确定的履行期限最后一日起二年内，向法院申请执行。
案件受理费16095元，由原告周海燕负担9208元，被告黄文军承担6887元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院
审 判 长 路 艳
审 判 员 陈春梅
代理审判员 龚善民
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 蒯 纲
陈通
附录法律条文
1．《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。