浙江省平阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温平鳌民初字第677号
原告：蔡荣利。
委托代理人：林岩龙、林小茴，浙江九凰律师事务所律师。
被告：平阳县昆鳌房地产开发有限公司，住所地平阳县鳌江镇兴鳌东路。
法定代表人：陈庆育，总经理。
原告蔡荣利与被告平阳县昆鳌房地产开发有限公司（以下简称昆鳌房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年10月28日受理后，依法由代理审判员黄陈花适用简易程序分别于2014年11月14日公开开庭进行了审理。原告蔡荣利委托代理人林岩龙到庭参加诉讼，被告昆鳌房开公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡荣利起诉称：被告在平阳县鳌江镇海关西侧开发建设“东和锦苑”商住楼。2009年12月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买第3幢204房，建筑面积127.31m2，总房价801798元，首付241798元，余款560000元以按揭方式支付；被告应于2012年6月30日前将按规定验收合格并取得建设工程验收备案证明，且取得规划、公安消防、环保部门出具认可的商品房交付给原告，否则超过60日的应从约定交付期限第二天起至实际交房之日止按每日万分之三支付逾期交房违约金；于2012年12月30日前取得规定的土地证、房屋权属证书，否则超过60天的按已付房价款每日万分之一支付违约金。原告已按约付清了首付房款并办理了按揭手续。被告于2013年1月30日向原告交房，且所交商品房不符合约定的验收标准，被告应按购房款每日万分之三承担逾期交房违约金；同时被告至今未履行办证义务，应按购房款每日万分之一承担违约金。现原告起诉要求判决：1.被告支付从2012年7月1日起至按合同交付验收合格商品房为止逾期交房的违约金暂计45170元（从2012年7月1日起至2012年12月14日止按已交房款的每日万分之三计算；从2012年12月15日起至2013年1月30日止按已交房款的每日万分之一计算）；2.被告支付从2013年3月25日起至完成办理土地证、房屋产权证止逾期办证的违约金暂计18240元（按已交房价款每日十万分之五暂计算至2014年6月25日）；3.被告按合同提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；4.本案诉讼费由被告承担。
原告蔡荣利在庭审中陈述称：被告昆鳌房开公司通知原告交房的期限为2012年12月24日至2013年1月2日止。被告昆鳌房开公司所交付商品房不符合约定条件，原告保留继续向被告追究违约责任的权利。
原告蔡荣利在庭后向本院申请撤回第3项诉讼请求。
被告昆鳌房开公司未答辩，亦未在本院指定的举证期限内提交证据。
为证明所述事实，原告蔡荣利在指定的期限内向本院提交如下证据：1.原告居民身份证，证明原告的诉讼主体资格；2.被告工商登记材料，证明被告的诉讼主体资格；3.《商品房买卖合同》，证明原、被告存在商品房买卖合同关系的事实；4.收款收据、借款合同，证明原告已全额支付购房款；5.《东和锦苑整改协议书》，证明被告与购房户之间达成协议；6.《温州市公安消防局建设工程消防验收意见书》，证明东河大厦建设工程消防验收不合格；7.《协议书》，证明被告仍未整改完毕。
为查明涉案建设工程项目相关事实，本院依职权调取并在庭审中出示了温州市中级人民法院制作的（2014）浙温民终字第1029号民事判决书，原告对该证据无异议。
被告昆鳌房开公司经本院传票传唤无正当理由不到庭质证，又无提供相反证据予以反驳，应视为放弃质证的权利。本院认为，原告蔡荣利提交的上述证据1、2、3、4、6来源合法、内容客观真实，且与待证事实具有关联性，本院均予以采纳。原告蔡荣利提交的证据5、7，与本案不具有关联性，在本案中本院不作认定。本院依职权调取的民事判决书系已生效的法律文书，且原告无异议，本院予以认定。
经审理，本院认定如下事实：2009年12月23日，原告与被告昆鳌房开公司签订《商品房买卖合同》，约定被告将坐落于平阳县鳌江镇海关路西侧“东和锦苑”第3幢2层04号房以801798元出售给原告，合同第八条约定被告应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格的上述房屋交付原告使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2.县级以上规划、文物等行政主管部门根据法律法规的规定采取的某项行政措施及其他政府部门的原因；3.施工中遇到重大技术问题而致开发建设期延长的情况，需平阳县建设主管部门出具书面证明为依据；第九条约定被告逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日支付房价款万分之三的违约金；第十一条约定商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；第十五条约定被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金；被告在提供办理权属登记的相关资料后，如因原告或政府有关部门的原因导致其不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告不承担违约责任及其他法律责任，一切后果由原告承担。合同签订后，原告付清了全部购房款共计801798元。后被告昆鳌房开公司通知原告于2012年12月24日至2013年1月2日期间办理交房手续。
另查明：原、被告间签订的《商品房买卖合同》约定的商品房名称“东和锦苑”，与被告在平阳县住房和城乡规划建设局登记的工程名称“东河大厦”是同一工程项目。该工程项目于2012年12月14日通过竣工验收。“东河大厦”建设工程属于消防备案抽查项目。平阳县鳌江镇人民政府于2012年8月10日向平阳县公安消防局发出了《关于要求东和锦苑先准予消防验收的函》，于2013年6月3日向温州市公安消防局发出了《关于要求东和锦苑先准予消防验收的报告》，说明东和锦苑项目规划中的西侧消防通道受东河旧村改造影响，尚未开工建设，造成东和锦苑项目工程未能达到消防道路验收标准，要求其先准予验收。2013年4月3日，温州市公安消防局出具了《建设工程消防验收意见书》（温公消验（2013）第0064号）《关于平阳鳌江东河大厦建设工程消防验收不合格的意见》。该意见书载明：“主要存在以下问题：一、建筑周边环形消防车道未形成，外围消防车道、回车场未施工完毕……四、和周边多层民用建筑防火间距不足……五、其他意见：1.联动逻辑关系错误……21.18层以上为设置连廊……”。截至法庭辩论终结时，上述问题至今未整改完毕，被告亦未再次申请消防验收。本院在审理“东河大厦”其他业主起诉被告昆鳌房开公司商品房预售合同纠纷案件时，曾就“东河大厦”能否办理产权登记的相关问题向平阳县住建局发函。该局于2014年3月11日复函称，被告已组织相关单位对“东河大厦”建设工程竣工验收，但因被告至今未按规定办理竣工备案，使得“东河大厦”工程项目尚不具备房屋登记条件。
本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效，具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行。据双方合同约定，因政府部门原因造成不能如期交房的，被告可以据实延期，该免责约定内容明确，且被告已经以合理的方式加以注明，该条款亦应确认有效。原告主张涉案合同约定的商品房验收合格，还包括取得建设工程验收备案证明以及规划、公安消防、环保部门等出具认可的文件，不符合双方合同约定，本院不予支持。因原、被告未确认办理涉案房屋交房手续的具体日期，本院确定涉案房屋交付时间为被告昆鳌房开公司通知规定的最迟交房日即2013年1月2日为交房时间，原告主张逾期交房违约金计算至2013年1月30日，本院不予支持。《商品房买卖合同》第十五条约定被告应于商品房交付使用后90日内取得房地产权属证书，故涉案商品房办证时间应为2013年4月3日前，此后即为逾期。合同约定的交房时间为2012年6月30日，但被告迟至2013年1月2日才向原告交房，且至今未将办理房屋权属登记需由被告提供的资料报登记机关备案，其是否应承担违约责任及承担的具体金额，应按合同约定来确定。
“东河大厦”项目工程于2012年12月14日竣工验收，已超过合同约定的交房时间，因上述工程竣工验收属于被告责任，故2012年7月1日至2012年12月14日的延期交房违约责任，应由被告全部承担。根据平阳县鳌江镇人民政府文件，东和锦苑项目西侧旧村改造问题未能及时得到处置，导致该消防车道未能达到消防验收标准，被告作为开发商无法预见此问题的存在。但是消防验收也指出除西侧消防通道外，仍存在诸多由于被告昆鳌房开公司原因造成的问题尚需整改，故对于逾期办证的违约责任，被告昆鳌房开公司可部分免责。但截至法庭辩论终结前，除消防通道外，其他消防整改事项仍尚未整改到位，被告仍需自负部分责任。现原告主张从2012年12月15日起的延迟交付商品房违约金按日支付已付房价款万分之一计算，本院综合考虑被告在逾期交房上的责任，对原告主张予以支持。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。可见消防验收未能通过直接影响“东河大厦”工程项目竣工备案和办理权属登记。因此如前所述，被告亦可部分免除逾期办证期间的违约责任。由于原、被告约定逾期办证违约金为已支付房价款的万分之二的合同条款，相对于合同中其他条款的约定，明显属于权利义务不对等，同时考虑到涉案商品房尚未取得房屋权属证书，可能对房屋所有权人的其他权利产生一定的影响。因此原告主张逾期办证违约金每日按总购房款的十万分之五计算，本院予以支持。由于消防验收中存在的问题今后整改情况无法预测，故逾期办证违约金计算至本案法庭辩论终结之日即2014年11月14日，此后的逾期办证违约金可另行主张。
综上所述，2012年7月1日（应从双方约定最后交房期限的第二天起计算）至2012年12月14日，被告延期交房共计167天，应由被告承担合同约定的全部违约责任，按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金；2012年12月15日至2013年1月2日，延期交房共计19天，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。故被告应支付原告该商品房逾期交房违约金为41693.50元（总购房款801798元×0.0003／日×167天＋总购房款801798元×0.0001／日×19天）。被告承担逾期办证的违约责任期间是2013年4月3日至2014年11月14日，共计591天。故被告应支付原告该商品房逾期办证违约金为23693.13元（总购房款801798元×0.00005／日×591天）。原告撤回了要求被告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉讼请求，系原告在法律规定的范围内处分自己的民事权利，且未损害被告权益，本院予以准许。被告昆鳌房开公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，按缺席处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告平阳县昆鳌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告蔡荣利逾期交房违约金41693.50元；
二、被告平阳县昆鳌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告蔡荣利逾期办证违约金23693.13元；
三、驳回原告蔡荣利的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1435元，减半收取717.50元，由平阳县昆鳌房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院（上诉受理费1435元，在递交上诉状之日起七日内预交到温州市中级人民法院，或电汇至温州市财政局非税收入结算户，开户行农行温州市分行，账号：192999010400031950013，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决书确定的义务，另一方当事人应当在本判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
代理审判员 黄陈花
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 季暄燃