广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民二初字第1464号
原告中国农业银行股份有限公司广东省分行营业部，住所地在广州市珠江新城珠江东路425号农业银行大厦4-9楼。
负责人梁镜华。
委托代理人陈彦，广东拓孚创展律师事务所律师。
委托代理人黄凯群，广东拓孚创展律师事务所实习律师。
被告徐学忠，男，1960年5月10日出生，汉族，户籍住址广州市荔湾区。
被告广州东浚开发有限公司，住所地在广州市越秀区东风东路836号东峻广场36楼。
法定代表人彭雄发。
委托代理人张慧玲，该司职员。
原告中国农业银行股份有限公司广东省分行营业部诉被告徐学忠、广州东浚开发有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司广东省分行营业部的委托代理人陈彦、被告广州东浚开发有限公司的委托代理人张慧玲到庭参加诉讼。被告徐学忠经本院合法传唤，逾期未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司广东省分行营业部诉称：2002年12月27日，原告与两被告在自愿、平等的基础上签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：粤穗东（10）按字2002年第100276号），该合同约定：被告徐学忠向原告申请贷款，贷款金额为人民币29万元，贷款期限自2003年1月15日起至2018年1月20日止，具体起止时间以贷款借据为准，贷款利率按月利率4.2‰执行及贷款利息按月计付，在合同期内，如遇国家调整利率，贷款人将按国家利率规定进行调整，借款人对此不得提出任何异议，被告徐学忠同意将位于广州市中山八路10号东浚荔景苑5座904房的房产作为抵押物抵押给原告，广州市国土资源和房屋管理据出具了编号为NO.××号的房地产抵押登记证书。被告广州东浚开发有限公司作为保证人在合同上签字盖章，承担相应的回购保证责任。
合同签订后原告依合同约定于2003年1月15日向被告徐学忠发放了贷款29万元。但被告徐学忠却长期无法按期还款，截至2013年1月27日，被告徐学忠尚有贷款本金136272.92元及正常利息为4553.70元，逾期利息为261.06元，合计人民币141087.68元需要归还给原告。
根据《个人购房担保借款合同》第五条的约定，因被告徐学忠违约，原告有权要求其立即清还合同项下的全部欠款，有权按合同规定的形式处分抵押的房产，有权要求被告广州东浚开发有限公司根据合同第九条回购保证责任条款要求保证人履行回购保证责任。另合同条款第四条约定：借款人逾期还本付息，贷款人有权向借款人收取逾期利息。
原告认为，其与两被告签订的《个人购房借款合同》是各方的真实意思表示，应合法有效。在原告已依约履行了放款义务后，两被告应依约还款，但两被告于2012年6月20日开始欠供。两被告的逾期还款行为已构成根本性违约。原告要求两被告立即归还本合同项下全部借款本金、利息及逾期利息，请求判定原告对依法处分被告徐学忠提供的抵押物位于广州市中山八路10号东浚荔景苑5座904房的房产所得价款享有优先受偿权。根据合同约定，原告不得不通过法律途径予以追索，为此产生的全部费用依约应由两被告承担。现起诉要求：1、解除原告与两被告签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：粤穗东（10）按字2002年第100276号）；2、被告徐学忠立即归还原告借款本金136272.92元及至实际还清借款之日止的全部正常利息及逾期利息（截止到2013年10月10日已到期的本金是26843.1元、未到期本金为109429.82元、正常利息8922.21元、逾期利息1585.6元、合计10507.81元）；解除合同以后的利息按照合同约定按照拖欠的本息为本金，按照中国人民银行逾期贷款利率上浮50%的标准计算；3、原告对依法处分被告徐学忠提供的抵押物位于广州市中山八路10号东浚荔景苑5座904房的房产所得价款享有优先受偿权；4、被告广州东浚开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；5、两被告承担本案的全部诉讼费用、以及公告费。
被告徐学忠未到庭应诉。
被告广州东浚开发有限公司辩称：1、本案中，担保借款合同设置了物与人的担保，根据《物权法》第176条的规定，在债务人被告徐学忠自己提供了物的担保的情况下，保证人的担保责任只及于抵押物范围之外的部分。被告徐学忠未履行还款义务，逾期则应先处分其抵押的房产，所得价款优先清偿借款，不足部分由徐学忠继续清偿。同理，保证人只对徐学忠的上述债务及本案受理费在抵押物范围外承担保证责任。2、原告的第五个诉讼请求无证据证明已产生且是原告的损失，故我方不予同意。综上所述，答辩人认为原告的所有诉讼请求均与答辩人无关，请求贵院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2002年12月27日，被告徐学忠（借款人）与原告（贷款人）与被告广州东浚开发有限公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》（一手楼），合同编号为粤穗东（10）按字2002年第100276号，约定如下主要条款：一、借款人因购买房屋的需要，同意将所购房产及其权益抵押给贷款人，赋予贷款人第一优先受偿权，作为偿还本合同项下贷款的担保。借款人履行本合同的全部条款，并愿意依照本合同的规定按时还款付息；二、贷款人有权根据国家的规定调整贷款利率、还款期数、每月还款金额及还款日期，如遇调整，贷款人将书面通知借款人，借款人须以调整后的还款期数、每月供款金额及还款日期还本付息；三、借款人必须在贷款人处开立存款帐户，存款帐户内应保持不少于一期供楼款的存款余额，并不可撤销地授权贷款人，允许其从该帐户内直接划收与本合同项下贷款有关的款项；四、借款人逾期还本付息，贷款人将根据国家规定向借款人收取逾期利息；五、借款人或保证人违反本合同的任何条款均属违约。如本合同所述的任何违约情况发生，借款人或保证人应立即书面通知贷款人，贷款人有权要求借款人立即清还全部欠款，或依法处置抵押物；六、借款人出现不依约支付本合同规定的款项，或因其他原因导致贷款人以任何一种方式追索，由此所引起的费用（包括诉讼费、律师费、拍卖费、管理费等各种有关费用）一概由借款人支付；七、抵押担保的范围包括：本合同项下的贷款本金、利息、逾期利息、复利、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用（包括诉讼费、律师费、拍卖费、管理费、过户费及其他各项有关费用）。借款人委托贷款人（或贷款人指定法律中介机构）凭本合同、《商品房买卖合同》及有关证明文件到有受理权的房地产管理部门办理抵押登记手续。抵押房产的《房地产权证》、《他项权利证》或《抵押登记备案证明》及其他有关证件正本须交由贷款人收执和保管。如借款人连续三个月未偿还借款本息和相关费用，或任何一期贷款本息及相关费用连续逾期超过三个月，或累计逾期还款超过六期的，贷款人即有权依法处分抵押物以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。如借款人发生任何违约事项，贷款人可以书面形式通知借款人还款，通知还款期限届满后，借款人仍未能纠正违约行为的，贷款人有权依法处分抵押物以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。贷款人依据本合同的规定处分抵押物时，所得款项首先用于支付实现抵押权的费用及清偿贷款的本金、利息，扣除上述款项后如有余额，贷款人须将余款交给借款人或其他有权收取的人。处分抵押物所得款项如不足以偿还借款人本合同项下欠款的，贷款人有权向借款人另行追索。贷款人依据本合同的规定处分抵押物时，有权签署有关抵押物的买卖、出租的文件和合约，并出具有关单据；八、借款人保证按规定履行本合同全部条款，按期足额偿还贷款本息。同意在贷款人指定的营业网点开立存款帐户，于每月约定还款日之前在该帐户内存入足够偿还下期供款的余额，并不可撤销地授权贷款人从该帐户内划付与本合同项下有关的贷款本息及费用。借款人在更改通讯地址时须立即书面通知贷款人；九、贷款人须在办妥抵押登记或备案后的七天内，根据合同的约定，将贷款提供给借款人。借款人根据《扣划款授权书》的授权，将贷款转入保证人的帐户作为借款人所支付的购房款，并依照授权从借款人帐户扣收贷款本息或其他有关费用；十、对本合同的任何条款，如有修改、放弃、撤销或解除，必须由签约三方以书面形式确认。借款人如不履行本合同的任何条款时，贷款人可不预先通知借款人，直接将借款人存在贷款人处的其他款项扣收以抵偿债务。贷款人向借款人追讨欠款时，只须提供贷款人签发的欠款数目单据，即作为借款人所需还款的凭证，除其中有计算错误外，借款人不可提出异议；十一、本合同的借据，为本合同不可分割的组成部分。借款人所购置房产的地址为广州市中山八路10号东浚荔景苑5座904房。保证人自愿承担本合同项下贷款的回购保证责任，并放弃抗辩权；如借款人未能按本合同的规定或贷款人的通知履行还款义务，或借款人发生其他违约事项，贷款人有权向保证人发出《履行回购保证责任通知书》，保证人收到该通知后，须按通知代借款人清还所欠款项，贷款人有权在保证人名下的帐户内自动扣收。贷款人向借款人提供个人住房贷款人民币29万元。在办妥相关房产的抵押登记手续后，贷款人把上述贷款全额拨入借款人在贷款人处开立的存款帐户内，同时根据借款人签署的《扣划款授权书》，将款项以借款人购房名义划入保证人在贷款人处开立的专用帐户内。贷款期限自2003年起至2018年，具体借款起止日期以借据为准。贷款利率按月利率4.2‰执行，利息按月计付，合同期内如遇国家调整利率，贷款人将按国家规定进行调整。借款人、贷款人双方约定采用等额法还款方式确定每期（月）还本付息额。借款人还本付息日期定为每月20日，若采用等额法供款，则每月归还本息金额为人民币2299.41元。原告及两被告三方均在该合同上签章确认。
同日，原告（代办人，乙方）与被告徐学忠（授权人，甲方）签订了《扣划款授权书》，约定如下主要条款：本人与代办人于2002年12月27日签订《个人购房抵押借款合同》），合同编号为粤穗东（10）按字2002年第100276号，现根据合同约定，签发此授权书予以代办人，授权代办人以本人名义按下列事项全权代为处理本人在代办人处开立的存款帐户或银行卡（帐户／卡号：44×××14）内的存款；办妥合同约定的房产抵押登记或备案后，代办人将贷款款项拨入本人帐户；现授权代办人根据合同的约定从该帐户内将有关贷款款项以本人购房名义全数拨入售房人开立的存款帐户（帐号：44×××55）内；本人保证于每月还款日前在该帐户内存入足够金额，并授权代办人按照合同的约定从该帐户内扣收贷款本息及有关费用；本人如未能按期归还代办人贷款本息及有关费用，代办人可直接在本人该帐户内扣收当期本息、逾期本息、违约金、有关费用等款项等条款。
2003年5月16日，原告就被告徐学忠就其名下的位于广州市中山八路10号东浚荔景苑5号904房办理了抵押登记备案手续，抵押权人为原告。
上述合同签订后，原告依约于2003年1月15日将29万元划至被告徐学忠指定的银行帐户内。被告徐学忠自2012年6月起未按约归还借款本息，截止到2013年10月10日已到期的本金是26843.1元、未到期本金为109429.82元、正常利息8922.21元、逾期利息1585.6元）。
2013年2月25日，原告向被告广州东浚开发有限公司发出《履行连带保证责任通知书》，表示由于被告徐学忠未按合同约定还款已累计90天以上，故要求被告广州东浚开发有限公司承担回购保证责任，并及时代借款人徐学忠清偿所欠全部贷款本息。
本院认为：被告徐学忠向原告中国农业银行股份有限公司广东省分行营业部申请购房抵押贷款，并与原告、被告广州东浚开发有限公司在自愿、平等的基础上签订的《个人购房抵押借款合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，依法成立、生效，原告与两被告各方均应依约履行。
被告徐学忠借款后，在初期能按期还款，但在随后的履行期限内未按照约定按时偿还借款本息给原告，截止至2013年10月10日拖欠到期的本金136272.92元（含未到期部分）及利息10507.81元（利息8922.21元、逾期利息1585.6元），且出现连续多次拖欠行为，已构成严重违约，并损害原告自身的合法权益。现原告诉请解除双方签订的借款合同，要求被告徐学忠立即还清尚欠借款本息，并要求按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算罚息有理，本院予以支持；其中截至2013年10月10日止，被告徐学忠尚欠原告贷款本金（含未到期部分）、利息（含逾期正常息、罚息、复利等）共计146780.73元。
被告徐学忠作为广州市中山八路10号东浚荔景苑5号904房房产的所有权人，以该房产为其与原告所签订的借款合同项下的债务作抵押担保，上述抵押房产已办理了抵押登记手续，原告与被告徐学忠之间抵押关系成立，并合法有效。原告作为上述房产的抵押权人，依法有权从处分上述抵押房产所得的价款中优先受偿。
被告广州东浚开发有限公司作为保证人，承诺愿意承担本合同项下贷款的回购保证责任，如借款人未能按本合同的规定履行还款义务，在收到原告发出《履行回购保证责任通知书》后，代被告徐学忠清还所欠款项，故原告要求被告广州东浚开发有限公司承担清偿责任有理，本院予以支持，其承担责任后，可向被告徐学忠追偿。
被告徐学忠经本院合法传唤，逾期不到庭应诉，依法可作缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条、第四十二条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司广东省分行营业部与被告徐学忠于2002年12月27日签订的《个人购房担保借款合同》（一手楼）（编号为粤穗东（10）按字2002年第100276号）；
二、被告徐学忠于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告中国农业银行股份有限公司广东省分行营业部清还借款本金及利息【截止至2013年10月10日，被告徐学忠尚欠原告贷款本金136272.92元（含未到期部分）、利息（含逾期正常息、罚息、复利等）共计146780.73元，自2013年10月11日起至实际清偿之日止的利息（含罚息或复利），按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算】；
三、原告中国农业银行股份有限公司广东省分行营业部对被告徐学忠提供抵押的广州市中山八路10号东浚荔景苑5号904房享有优先受偿权；
四、被告广州东浚开发有限公司对被告徐学忠欠原告中国农业银行股份有限公司广东省分行营业部的上述债务（含诉讼费、公告费等）承担连带清偿责任。其承责后，在其承责范围内有权向被告徐学忠追偿。
如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3120元，由被告徐学忠负担；公告送达费1000元，由被告徐学忠负担（该费用原告已向有关单位预交，由被告徐学忠于本判决发生法律效力之日起十日内迳付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 戴桂娟
人民陪审员 邱丽均
人民陪审员 杨巧云
二〇一四年四月二十五日
书 记 员 王施琪
王茹