广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗花法民三初字第13号原告：广州市爱森物业管理有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：陈志强。委托代理人：李秋云，广东广强律师事务所律师。委托代理人：蔡叶艺，广东广强律师事务所律师。被告：谢焯成，住广州市花都区。原告广州市爱森物业管理有限公司诉被告谢焯成物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月22日立案受理后，原告申请追加周懿妍为本案被告，后因无法提交周懿妍的身份信息，申请撤回追加周懿妍为本案被告。本院依法组成合议庭适用普通程序于2015年4月20日公开开庭进行审理，原告广州市爱森物业管理有限公司的委托代理人李秋云、蔡叶艺到庭参加诉讼，被告谢焯成经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：根据原告与花城苑小区的开发商广州市城业房地产开发有限公司签订的《花城苑小区物业服务合同》（以下简称合同）和《补充协议》的约定，原告于2008年12月11日开始对花城苑小区提供物业管理服务，服务至今，原告一直尽职尽责。被告作为花城苑小区内（10栋）503房的业主，一直享受原告提供的物业管理服务，但却至今从未支付过物业服务费给原告，加上前一任物业公司交接给原告时，被告从2008年8月开始就未缴纳的物业服务费用，被告累计拖欠原告物业服务费2829元。且根据合同约定，被告未按时足额交纳物业服务费用的，应按所欠款额每日千分之二的标准向原告支付违约金。原告曾多次催缴，但被告仍然置若罔闻，严重侵犯了原告的合法权益。无奈之下，原告唯有根据合同的约定和法律的相关规定，向某提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付自2008年8月至今拖欠的物业服务费2829元（暂计至2014年11月）。2、被告向原告支付逾期违约金6177.06元（暂计算到2014年11月30日）。3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确其诉讼请求为：1、被告向原告支付自2008年8月1日起至2014年11月30日止拖欠的物业服务费2829元。2、被告向原告支付2008年8月1日至2014年11月30日拖欠物业服务费的违约金（违约金以每月应缴的物业服务费为本金，分别从欠缴当月11日起按照欠缴金额每日千分之二的标准计算至付清上述物业服务费之日止）暂计算至2014年11月30日为6177.06元。3、本案诉讼费由被告承担。被告未到庭参加庭审，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华街宝华路48号之一503房，建筑面积92.63平方米，权属人是被告及案外人周懿妍，被告及案外人周懿妍各占二分之一的产权份额。原告于2008年10月10日成立并向广州市工商行政管理局申领了《营业执照》，原告已经取得了三级物业管理资质。2008年12月11日，原告（乙方）与案外人广州市城业房地产有限公司（甲方）签署了一份《花城苑小区物业服务合同》，合同约定，甲方选聘乙方对位于花都区新华街宝华路48号的花城苑小区提供物业管理服务，物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准按广州市物价局公布的政府指导价范围内向业主收取。业主应于�定收楼之日起交纳物业服务费用。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按所欠款额每日千分之二的标准向乙方支付违约金。本合同期限自2008年12月11日起至2011年12月10日止。本合同期满前一个月，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议：双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。2011年11月2日，原告（乙方）与案外人广州市城业房地产有限公司（甲方）签订一份《补充协议》，合同约定，甲乙双方于2008年12月11日签订了花城苑小区物业服务合同（下称“原合同”）。由于原合同即将到期原因，甲乙双方经过平等协商，在真实、充分地表达各自意愿的基础上，对原合同内�作出如下调整和补充约定，并由双方共同遵守：1、原合同第六条第一项：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准按广州市物价局公布的政府指导价范围内向业主收取。现调整为：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准按广州市物价局公布实施的政府指导价向业主收取：物业：0.45元／月·平方米，如果广州市物价局公布的政府指导价发生调整，则自新的政府指导价公布之日起乙方有权按照新的政府指导价收取。3、原合同第三十八条：本合同期限自2008年12月11日起至2011年12月10日止。现调整为：本合同期限自2008年12月11日起至2016年12月10日止。诉讼中，原告陈述，原告于2008年8月1日开始进入小区进行管理，只是要办理相关的证件手续故合同签订的时间是2008年12月11日，原告一直按照物业服务合同的约定提供物业管理服务，被告从2008年8月1日至今都没有向原告缴纳过物业服务费。涉案房屋的物业服务费收费标准在2011年12月31日前按照每月34元的标准收取，2011年12月31日后按照政府指导价0.45元／平方米收取。原告并提交其单方制作的收据拟证明其自2008年8月1日开始对涉案小区提供物业管理服务，上述收据未盖有印章亦未有任何人员签名。本院认为：原告与涉案小区的开发商于2008年12月11日签订有《花城苑小区物业服务合同》，原、被告之间成立物业服务合同关系。被告享受了原告提供的物业管理服务，根据民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则，被告理应向原告支付物业服务费。根据上述合同的约定，物业服务费收费标准按广州市物价局公布的政府指导价范围内向业主收取。原告陈述其于2008年8月1日开始进入小区进行管理，只是要办理相关的�件手续故合同签订的时间是2008年12月11日，但原告提供的证据仅是原告单方制作的收据，未有其他证据予以佐证，故本院对于原告上述陈述不予采信。被告应当交纳自2008年12月11日起的物业服务费，被告逾期交纳物业服务费，应当按照合同约定支付违约金，故对原告请求被告支付2008年12月11日起至2014年11月30日的物业服务费及违约金的请求，本院予以支持。涉案房屋2008年12月11日至2011年12月31日的物业服务费为每月34元，2012年1月1日至2014年11月30日的物业服务费为每月42元，经核算，涉案房屋2008年12月11日至2014年11月30日的物业服务费为2717元，被告仅占有涉案房屋二分之一的产权份额，根据《中华人民共和国物权法》第九十八条：“对共有物的管理费用及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担”的规定，被告应当按照其份额负担涉案房屋的物业服务费，因此，被告应当负担的物业管理费为1358.5元，原告诉讼请求中超出的部分，本院不予支持。被告谢焯成经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，违反法律法规，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告谢焯成于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市爱森物业管理有限公司支付自2008年12月11日起至2014年11月30日止的物业服务费1358.5元；二、被告谢焯成于本判�发生法律效力之日起十日内向原告广州市爱森物业管理有限公司支付自2008年12月11日起至2014年11月30日止的物业服务费的违约金（违约金在2008年12月11日至2008年12月31日以11元为本金，在2009年1月1日至2011年12月31日以每月17元为本金，在2012年1月1日至2014年11月30日每月以21元为本金，分别从欠缴当月11日起按每日千分之二的标准计算至付清之日止，每月违约金以不超过当月物业服务费本金为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告谢焯成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，�判决即发生法律效力。审 判 长  白一帆人民陪审员  袁伟峰人民陪审员  徐艺华二〇一五年四月××日书 记 员  朱婷欣