湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）衡中法民一终字第76号
上诉人（原审原告、反诉被告）衡阳市薪湘永房地产开发有限公司，住所地衡阳市雁峰区天马山南路70号。
法定代表人罗湘林，该公司董事长。
委托代理人李绍辉，衡阳市石鼓区雁北法律服务所法律服务工作者。
上诉人（原审原告、反诉被告）湖南旺茗居置业有限公司，住所地衡阳市石鼓区五一街道建设村五组305。
法定代表人肖端元，该公司经理。
委托代理人陈虹全，男，1989年8月30日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）ＸＸ军，男，1973年11月18日出生。
委托代理人全振华，衡阳市衡州法律服务所法律服务工作者。
上诉人衡阳市薪湘永房地产开发有限公司（以下简称薪湘永公司）、湖南旺茗居置业有限公司（以下简称旺茗居公司）因与被上诉人ＸＸ军房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2013）石民二初字第108号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年3月14日立案受理后，依法组成合议庭，于同年4月10日公开开庭审理了本案。上诉人薪湘永公司的委托代理人李绍辉、旺茗居公司的委托代理人陈虹全、被上诉人ＸＸ军及其委托代理人全振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2010年10月3日，原衡阳县湘永房地产开发有限公司（甲方，现已变更为薪湘永公司）与ＸＸ军（乙方）签订《房屋销售合同》，该合同约定：甲方将座落于衡阳市石鼓区五一街道建设村五组“旺茗居”小区A栋一层2、3号商铺（建筑面积50.42平方米）、同栋三层2号住房（建筑面积126.29平方米）分别以每平方米3500元、1300元的价格出售给乙方，共计价款340270元；房屋全部竣工时付清全部价款的98%，甲方将土地使用证、房屋所有权证交给乙方时，乙方付清剩余房款60000元；甲方保证在2011年12月30日前将房屋交付乙方；甲方应在签订合同之日起36个月内为乙方办理国有土地使用证、房屋所有权证，否则乙方有权终止合同，甲方应在10日内退还乙方预付的全部购房款，并另行支付乙方购买房产总值100%的赔偿金。双方另对逾期交房、逾期付款等违约责任进行了约定。合同订立后，ＸＸ军分别于2010年10月3日、2011年1月29日、同年11月27日向原衡阳县湘永房地产开发有限公司和旺茗居公司交付购房款合计280000元。2013年5月23日前后，ＸＸ军花费37737元对所购商铺、住房进行装修并入住使用。由于薪湘永公司没有取得“旺茗居”小区商住楼商品房预售许可证，导致涉案房屋的国土使用证和房屋所有权证未能办理，故酿成纠纷。薪湘永公司、旺茗居公司遂提起诉讼，请求确认《房屋销售合同》无效，判决ＸＸ军将所购房屋返还旺茗居公司，并支付房屋占用费1元。ＸＸ军亦提起反诉，请求判决终止《房屋销售合同》，判令薪湘永公司、旺茗居公司连带返还购房款28000元及利息62160元，并赔偿损失317737元。
另查明，旺茗居公司于2012年3月3日取得石鼓区五一街道建设五组土地使用权，该公司法定代表人肖端元在原衡阳县湘永房地产开发有限公司从事“旺茗居”小区商住楼的销售工作。2013年9月9日，原衡阳县湘永房地产开发有限公司于迁址更名为薪湘永公司。“旺茗居”小区商品房于2008年开始销售，2012年住房价格为2300元-2500元／㎡。
原判认为，薪湘永公司、旺茗居公司作为房地产开发企业，在未取得商品房预售许可证的情况下，与ＸＸ军签订《商品房销售合同》，违反国家法律法规强制性规定，其商品房买卖合同无效，ＸＸ军主张合同有效的理由不能成立，不予采纳。薪湘永公司承诺36个月内为ＸＸ军办理房屋所有权证，但至今仍未办妥，故其应承担合同无效的全部责任。由于房产地市场变化，讼争房屋的市场价格已涨至原合同价格的一倍以上，按照无效合同处理的原则，薪湘永公司请求ＸＸ军返还涉案房屋虽在法律规定的范围内，但明显损害了ＸＸ军的经济利益。因薪湘永公司未取得商品房预售许可证导致合同无效，故在ＸＸ军返还讼争房屋的基础上，薪湘永公司还应承担因过错给ＸＸ军造成的购房款利息损失39862.67元（按照人民银行发布同期贷款基准利率计算，自付款之日起至2013年10月30日止），装修损失37737元，并按照合同约定和相关法律规定赔偿ＸＸ军所交房款一倍的损失。薪湘永公司、旺茗居公司请求ＸＸ军支付房屋占用费1元的请求于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第二条、第九条第（一）项之规定，判决：一、原告衡阳市薪湘永房地产开发有限公司、湖南旺茗居置业有限公司自本判决生效后十日内返还购房款280000元及利息39862.67元，赔偿被告ＸＸ军装修损失37737元和赔偿被告已交房款一倍即280000元的损失，共计637599.67元给被告ＸＸ军；二、被告ＸＸ军自收到赔偿金后十日内返还旺茗居小区A栋一层2、3号商铺和同栋三层2号住房给原告衡阳市薪湘永房地产开发有限公司、湖南旺茗居置业有限公司；三、驳回原告衡阳市薪湘永房地产开发有限公司、湖南旺茗居置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告ＸＸ军的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12359元，反诉费7420元，共计19779元，由原告衡阳市薪湘永房地产开发有限公司、湖南旺茗居置业有限公司负担19185元，被告ＸＸ军负担594元。
宣判后，原审原告薪湘永公司、旺茗居公司不服，向本院提起上诉称，原审判决没有确认《商品房销售合同》无效属适用法律错误；薪湘永公司没有故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，原审认定二上诉人承担合同无效的全部责任，并判决二上诉人赔偿ＸＸ军一倍已付购房款是错误的，ＸＸ军应承担房屋占用费；原审判决ＸＸ军收到赔偿款后再返还房屋，为二上诉人附加了不平等的条件；ＸＸ军主张的房屋装修损失证据不足。请求撤销原判，依法改判。
ＸＸ军答辩称，二上诉人的上诉没有事实和法律依据，原判处理正确，请求维持原判。
在本院指定的举证期限内，双方当事人均未提交新的证据。
经审理查明，原审查明基本事实清楚，证据充分，本院予以确认。
另查明，旺茗居公司法定代表人肖端元以薪湘永公司的名义与ＸＸ军签订《商品房销售合同》，本案房屋的实际开发者是旺茗居公司。
本院认为，二上诉人主张本案《商品房销售合同》签订时其已告知ＸＸ军薪湘永公司未取得商品房预售许可证，但二上诉人未提供证据予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，二上诉人提出其没有故意隐瞒其未取得商品房预售许可证的理由不能成立，本院不予采纳。薪湘永公司作为房地产开发企业，在未取得商品房预售许可证的情况下，违法销售房屋，且在《商品房销售合同》签订后，又未按照承诺积极地办理相关审批手续，薪湘永公司对于合同无效应承担全部责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”之规定，薪湘永公司作为《商品房销售合同》的合同当事人、旺茗居公司作为房屋的实际开发者应连带赔偿ＸＸ军已付购房款一倍的损失，二上诉人提出原审认定其不应承担合同无效的全部责任，不应赔偿ＸＸ军一倍已付购房款以及ＸＸ军应承担房屋占用费的理由于法无据，本院均不予采纳。ＸＸ军为证明其房屋装修损失37737元，提供了《装修施工承包合同》及房屋装修照片，二上诉人虽提出异议，但未申请鉴定，二上诉人提出ＸＸ军房屋装修损失证据不足的理由不能成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失……”之规定，原审考虑到二上诉人缺乏诚信以及可能对外负有巨额债务等因素，判决ＸＸ军在收到相应款项后再返还涉案房屋并无不当，二上诉人提出原审为返还房屋附加了不平等条件的理由不能成立，本院不予采纳。综上，原审认定基本事实清楚，适用法律正确，但在判决理由中已认定《房屋销售合同》无效且已适用相关法律规定的情况下，未在判决主文中确认合同无效显属不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2013）石民二初字第108号民事判决第一、二、三、四项及一审诉讼费用负担决定；
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、本案《房屋销售合同》无效。
本案二审案件受理费12359元，由上诉人衡阳市薪湘永房地产开发有限公司、湖南旺茗居置业有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
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审判长 龙 巍
审判员 刘丽娅
审判员 周隽斓
二〇一四年四月十六日
书记员 匡光美
校对责任人：龙巍打印责任人：匡光美附：相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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