四川省巴中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）巴中民终字第292号
上诉人（原审被告）四川元亨拍卖有限责任公司。
法定代表人苟勇明，该公司董事长。
委托代理人何官德，巴中市巴州区英博法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）杨学林，女。
委托代理人王福升，四川宏坤律师事务所律师。
上诉人（原审被告）四川元亨拍卖有限责任公司（以下简称元亨拍卖公司）与被上诉人（原审原告）杨学林拍卖合同纠纷一案，因上诉人元亨拍卖公司不服巴州区人民法院（2015）巴州民初字第144号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人元亨拍卖公司法定代表人苟勇明及其委托代理人何官德，被上诉人杨学林及其委托代理人王福升，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2002年5月17日，巴中市地税局向巴中市房地产综合开发总公司因欠缴税款发出抵押通知书。2002年5月27日，巴中市地税局作出巴市地税直封字（2002）第001号查封（扣押）证，在该查封（扣押）证所附商品、货物、财产清单上，本案标的物13号门市包含在内。同日，巴中市地税局与巴中市房地产综合开发总公司签订《房屋作价抵缴税（费）合同》，合同约定将所属未售商品房包括本案标的物13号门市在内的一部分作价抵押给巴中市地税局，作为其应补交的税（费）。
2004年10月10日，巴中市地税局作为甲方与被告元亨拍卖公司作为乙方签订《委托拍卖合同》。2004年11月8日，被告元亨拍卖公司在《巴中日报》第2576期刊登包括本案标的物在内的一系列房屋门市及小轿车一辆的拍卖公告。决定2004年11月15日下午2点30分在巴中市经贸委二楼拍卖大厅对上述物品进行公开拍卖。
2004年11月15日，原告杨学林作为乙方与被告元亨拍卖公司作为甲方签订《竞买合同》。合同约定：“一、乙方竞买的标的物为巴中市江北房产招待所底层12号、13号门市，缴纳竞买保证金10000元；三、甲方所提供的标的物的各种情况均属参考意见，不表示甲方对标的物的任何担保，乙方在拍卖会前应对标的物自行审鉴；七、乙方持委托人、拍卖人出具的有关证明及资料，依法办理拍卖标的物的产权、证照变更、转移等手续，并按国家政策缴纳相关税费，委托方协助买受人办理有关过户等手续”。同日，通过在巴中市经贸委二楼拍卖厅拍卖会上竞买，原告杨学林在被告处竞买了巴中市江北房产招待所底层12号、13号门市。当日，原告与被告签订了《拍卖成交确认书》。《拍卖成交确认书》确定：“一、成交标的物为巴中市江北房产招待所底层13号门市，面积以实物为准；二、成交价格为人民币29900元；四、买受人于2004年12月31日前，凭委托人提供的相关资料及成交确认书到房管、国土等部门办理产权过户手续。办理过户手续涉及到委托人、买受人应缴纳的税、费：按国家政策规定，各自承担相应税费（其中土地出让金由委托人承担）；五、违约责任：（二）、买受人未在约定期限内办理产权过户手续，视为自行放弃，一切法律责任由买受人承担；（三）、因拍卖人原因，标的物不能及时进行实物移交和产权过户，拍卖人承担由此给买受人带来的全部损失；六、约定的其他事项：1、该标的物在买受人交清价款后，三十个工作日内由委托人向买受人移交标的物（实物）；2、成交后，买受人交清价款后六个月内（180个工作日），委托人协助买受人办妥国有土地使用权证及房屋所有权证”。同日，原告杨学林向被告元亨拍卖公司缴纳现金800元。2004年11月16日，原告杨学林向被告元亨拍卖公司缴纳清结竞买13号门市的全部价款29900元。
到期后由于未能办理产权过户手续，原告杨学林从2005年11月10日起至起诉至本院前，多次函告被告元亨拍卖公司，要求办理产权过户手续。
同时查明，2002年7月8日，巴中市房地产综合开发总公司将包括本案标的物13号门市在内的房屋以公司员工陈国的名义用编号2002（401）号他项权证（当时该房屋未办理房屋产权证明，他项权证上载明陈国为该房屋所有权人，现该房包括13号门市在内周边其他房屋统一办理一个产权证，房屋产权所有人为巴中市房地产综合开发总公司）在中国农业银行股份有限公司巴中市分行江北分理处作抵押贷款，并在巴中市房产权属登记中心办理抵押登记。因巴中市房地产综合开发总公司未如期偿还银行贷款，故至今未解除该房屋的抵押登记。
另查明，因巴中市房地产综合开发总公司未能解决好案外人晏大会的还房安置问题，晏大会一直就占用居住在13号门市内。原告杨学林竞买13号门市后，将门市又先后通过任忠富、刘红英或刘洪贵在巴中市房地产综合开发总公司从2007年起开始收取每一年的房屋租金，最后一次2013年11月8日至2014年11月8日的租金13000元，原告方已从巴中市房地产综合开发总公司收取。
审理中，原告杨学林根据与案外人刘红英签订的13号门市的售房买卖协议，要求以出售价格28万元及约定的双倍返还已支付购房款5万元标准赔偿自己的购房损失30万元。2015年1月21日，原告杨学林申请对13号门市进行价值评估。2015年2月9日，根据我院的委托，四川天成房地产估价咨询有限公司作出川天成房估（2015）第C012号《房地产咨询估价报告》，该估价报告认为：“估价人员在认真分析估价委托人提供的资料，以及注册估价师现场查看和市场调查取得资料的基础上，对影响估价对象房地产价值的因素进行了综合分析，采用比较法、收益法测算，确定估价对象在价值时点的市场价值为人民币28.86万元，大写贰拾捌万捌仟六佰。”对此报告内容，原告杨学林表示接受并认同，被告元亨拍卖公司表示反对并拒绝接受估价报告和对估价报告进行质证。
原判认为，拍卖是以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。本案原告杨学林以竞买方式合法购得本案标的物13号门市，其形式、内容、程序合法，为有效合同，理应受到保护。原告杨学林按竞买规定履行完自己的全部义务，被告元亨拍卖公司亦应按要求和规定履行自己协助原告杨学林办理房屋产权过户的相关手续。由于被告元亨拍卖公司未依法对委托人提供的拍卖房屋状况进行认真细致的核实和审查，对已在二年前就被案外人巴中市房地产综合开发总公司办理了抵押贷款的拍卖物对外公开进行拍卖，造成该房至今不能办理房屋产权过户的事实，已构成违约，合同的目的不能实现。现原告杨学林要求解除与被告元亨拍卖公司签订的《竞买合同》、《拍卖成交确认书》和退还购房款29900元的诉讼请求，其理由充分、合法，本院予以支持。对原告要求被告赔偿购房损失300000元的诉讼请求，因原告是根据与案外人刘红英对13号门市买卖协议的价格280000元而来，缺乏相关证据佐证，庭审中，经原告杨学林申请，本院依法将涉案门市房屋移送四川天成房地产估价咨询有限公司鉴定，作出川天成房估（2015）第C012号《房地产咨询估价报告》认为案涉13号门市房屋的市场价值为人民币28.86万元。被告元亨拍卖公司虽不同意鉴定并拒绝对鉴定报告进行质证，但无证据对此鉴定意见予以反驳，故，本院对该《房地产咨询估价报告》予以采信。原告要求其主张权利开支的费用由被告承担，因未向本院提供任何证据证明自己的这一诉请，本院依法不予支持。至于被告元亨拍卖公司要求追加任忠富、刘红英、刘洪贵为本案的当事人，缺乏追加的证据和理由；要求追加巴中市地税局为本案的第三人，不利于案件的及时处理，同时被告可以另案主张权利，故对上述被告的主张，本院依法不予支持。据此原判判决：一、解除原、被告2004年11月15日签订的《拍卖成交确认书》、《竞买合同》。二、由被告四川元亨拍卖有限责任公司在本判决生效后十日内返还原告杨学林购房款29900元，赔偿原告杨学林购房损失258700元（房屋现值288600元—原购房款29900元）。三、驳回原告杨学林的其他诉讼请求。
宣判后，上诉人四川元亨拍卖有限责任公司不服，向本院提起上诉，其上诉的主要理由是：1，原审程序违法，漏列了主要当事人，应将巴中市地方税务局（稽查局）及任忠富、刘红英、刘洪贵列为本案当事人参加诉讼；2，原审中对房屋价值鉴定违反民诉证据规则的规定；3，本案事实不清，被上诉人实际一直在经营使用诉争房屋，并收取了6万元房租，应在可得利益中扣除；4，原审适用法律错误，上诉人与被上诉人签定的《拍卖成交确认书》，《竞买合同》是无效合同，应返还29900元的购房款，和同期的利息损失，不应再支付可得利益的损失。综上，请求撤销原判，发回重审。被上诉人杨学林辩称：本案审理的是拍卖合同纠纷，不应将其他人追加为诉讼当事人，关于鉴定问题，人民法院有权委托鉴定机构，原审不存在违反民事诉讼证据的规定的行为，依据合同相对性原理，被上诉人相关损失应当由上诉人负责赔偿。综上，原判审理程序合法，事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理中，被上诉人提供了两份租赁合同，被上诉人质证认为该证据不是新证据，且系孤证，不真实。经审理查明，自2007年10月17日至2011年10月17日，杨学林将房屋租给任忠富分别收取了3000元，4000元，5000元和至少5000元的收入，2011年10月16日杨学林又与刘洪英签订了为期三年的租赁合同，2011年11月8日刘洪英与杨学林一起与巴中市房地产综合开发总公司签订协议约定此后每年租金为12000元，2013年10月28日又约定2013年房租增加1000元为13000元。至最后一次2013年10月8日巴中市房地产综合开发总公司为诉争房屋共支付房屋租金54000元，被上诉人在一审中也认可收到了通过其他人转租的该房租。
经二审审理查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，合同是双方当事人达成的协议，依法成立的合同对双方当事人具有约束力，受法律保护。本案被上诉人杨学林以竞买方式合法购得本案标的物13号门市，其形式、内容、程序合法，双方签订的《拍卖成交确认书》，《竞买合同》为有效合同，理应受法律保护，根据物权法的相关规定，标的物被抵押的，并不影响拍卖，但拍卖所得款项优先支付抵押款。故上诉人认为《拍卖成交确认书》，《竞买合同》无效的上诉理由，本院不予采纳。签订合同的双方是上诉人四川元亨拍卖有限责任公司与被上诉人杨学林，而杨学林并未与上诉人的委托人巴中市地方税务局稽查局签订竞买合同。根据合同的相对性原则，被上诉人杨学林作为竞买人可以只选择拍卖公司作为被告，关于上诉人认为本案拍卖标的物不能办理产权过户的原因在于巴中市地方税务局稽查局未如实告知拍卖标的物已被抵押不能进行拍卖及办理过户手续，应追加其为共同被告的理由。依照《中华人民共和国拍卖法》第四十条规定“买受人未能按照约定取得拍卖标的的，有权要求拍卖人或者委托人承担违约责任”，本案中买受人即被上诉人杨学林主张权利时有选择义务人的权利，故上诉人认为应追加委托人巴中市地方税务局稽查局为被告并承担承担赔偿责任的上诉理由，本院认为上诉人在赔偿后可以依法另行向其主张权利，对该上诉理由本院不予采信。关于上诉人认为应追加任忠富、刘红英、刘洪贵为本案当事人的上诉理由，无证据显示这三人与本案拍卖合同纠纷法律上的关联性，缺乏追加的证据和理由，故对上诉人的该上诉请求不予支持。关于上诉人认为一审鉴定程序违法的上诉理由，经查，依照《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第二十六条规定“当事人申请鉴定经人民法院同意后，由双方当事人协商确定有鉴定资格的鉴定机构、鉴定人员，协商不成的，由人民法院指定”，人民法院在上诉人不同意鉴定的情况下，有权委托鉴定机构，故本院认为，原审鉴定程序合法，上诉人的该上诉理由，不予支持。由于被上诉人杨学林竞买的标的物不能办理产权过户手续，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一条第四款之规定，“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，双方签订的《拍卖成交确认书》，《竞买合同》应依法解除，合同解除后，应由违约方承担相应的赔偿责任。但2004年11月16日自被上诉人杨学林交清竞买13号门市的全部价款后，2005年即发现了该房不能办理过户手续，被上诉人杨学林一直通过出租方式在占有管理该房，并取得收益。但一直未从法律上采取相应的补救措施，致使损失扩大有一定的过错，被上诉人杨学林应当承担相应的责任。被上诉人杨学林自2007年起，将门市一直出租，取得了租金54000元，属于可得利益的收入，在被上诉人的可得利益中应予以扣减。故对上诉人认为只应支付购房款的资金利息的上诉理由本院不予采信，对上诉人认为被上诉人杨学林取得的收益应予扣减和适当减轻赔偿的理由，本院部分支持。
综上所述，原审程序合法，部分事实不清，适用法律部分不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持巴州区人民法院（2015）巴州民初字第144号民事判决第一条、第三条；撤销巴州区人民法院（2015）巴州民初字第144号民事判决第二条。
二、由上诉人四川元亨拍卖有限责任公司在本判决生效后三十日内返还被上诉人杨学林购房款29900元，赔偿被上诉人杨学林购房损失127090元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费负担不变。二审案件受理费5000元，由上诉人四川元亨拍卖有限责任公司负担3500元，由被上诉人杨学林负担1500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 斌
代理审判员 彭 科
代理审判员 陈长育
二〇一五年七月三十日
书 记 员 黄 涛