广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0115民初4108号
原告：孙栋，住广东省广州市天河区。
委托代理人：吴文林，广东科德律师事务所律师。
委托代理人：付寅翀，广东科德律师事务所律师。
被告：张军科，住广东省五华县。
原告孙栋诉被告张军科房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙栋的委托代理人吴文林、付寅翀，被告张军科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙栋诉称：2012年10月24日，原、被告签订《租赁合同》。合同约定原告将向业主承租的广州市南沙区金涛大街43、45、47号和金涛四街42、44、46号房屋出租给被告，约定每月10日前交纳当月租金。逾期交付租金的，每逾期一日，按当月租金额的1%向原告支付违约金。拖欠租金1个月以上的，原告可解除合同，收回房屋。2014年7月份起，被告没有再向原告交纳租金。此后，原告委托被告将2014年7-9月的租金直接交付给业主，被告实际是支付了2014年4、5、6月的租金，但仍拖欠2014年7月18日起的租金。由于被告长期拖欠租金，严重违反合同约定，故现请求判令：1、被告向原告支付从2014年7月18日起计算至合同解除之日止【其中，租金从2014年7月18日起计算至合同解除之日止，暂计算至2016年9月17日共26个月租金为668300元】；2、被告向原告支付逾期交纳租金的违约金【其中，违约金分为四段计算：1、从2014年4月11日起计算至2014年7月10日的违约金为1369.20元；2、从2014年5月11日起至7月30日的违约金为1217.07元；3、从2014年6月11日起至2014年8月20日的违约金1064.93元；4、2014年9月11日之前按照月租金22820元、2014年10月份开始按照月租金26080元为基数，自每月11日起按照中国人民银行逾期贷款利率（以同期贷款利率上浮30%标准计算）计付，暂计算至2016年9月17日为187549.97元】；3、解除原、被告签订的《租赁合同》；4、被告腾空并向原告交还涉案房屋；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告张军科辩称:一、其向已经向原告缴纳了截止至2015年5月17日的租金，其中，从2014年7月18日起至2015年6月17日的租金，因原告委托被告直接交给涉案房屋业主陈某甲，故被告将该段时间的租金缴纳给了陈某甲。除此以外，因双方发生纠纷，故被告没有再向原告或陈某甲支付租金。二、其不同意支付违约金，况且原告提前终止合同，反而应当向被告支付违约金。三、被告认为保证金45640元应当予以退回。四、同意与原告解除《租赁合同》。五、被告在2016年6月份已经腾空租赁房屋，亦已经搬离了涉案房屋，因被告一直电话联系不上原告，就打电话告知原告的合伙人刘某甲，后来，被告就把涉案房屋的钥匙交给了物业管理公司。
经审理查明:2012年10月24日，孙栋（甲方，出租方）与张军科（乙方、出租方）签订《租赁合同》。双方约定：甲方同意将座落于广州市南沙区金涛大街43、45、47号和金涛四街42、44、46号房地产出租给乙方作商铺使用，建筑面积326平方米。租期从2012年10月18日至2017年11月17日止，共5年。2012年10月18日至2012年11月17日为装修免租金期，从2012年11月18日开始计算租金。2012年10月18日至2014年10月17日每月租金22820元，2014年10月18日至2016年10月17日每月租金26080元；2016年10月18日至2017年10月17日每月租金28688元。租金按月结算，由乙方在每月的第10日前付款给甲方。乙方向甲方交纳45640元租赁保证金，甲方应在租赁期届满、双方完成本合同约定条款、符合解除合同条件之日将保证金本金全额退回乙方，不计付利息。乙方擅自改变房屋结构用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金1个月以上的，甲方可自动解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。签订合同后，原告依约向被告交付了涉案房屋，被告亦实际使用了上述房屋，并按上述合同约定标准支付保证金和租金。
由于原告孙栋与房屋业主因房屋租赁合同纠纷产生争议，涉案房屋业主简某、黄某甲、陈某甲、陈某乙、陈某丙、张某甲、黄某乙、李某甲、张某乙、刘某乙、文某、李某乙、李某丙、李某丁、颜某、区灵、区捷向本院起诉孙栋和第三人张军科等人。本院经审理认定张军科向业主交付的211900元折抵孙栋应付的租金，涉案房屋业主与孙栋签订的租赁合同已于2014年12月15日解除，并于2016年3月29日以（2015）穗南法民三初字第723号民事判决作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告孙栋腾空广州市南沙区金涛大街31-49号（单号）及金涛四街24-42号（双号）的一层、二层、三层（包括必须共同使用的公用部分，其中一层面积为985平方米、二层面积为1195平方米、三层面积为1195平方米、大堂面积80平方米）并交还原告简某、黄某甲、陈某甲、陈某乙、陈某丙、张某甲、黄某乙、李某甲、张某乙、刘某乙、文某、李某乙、李某丙、李某丁、颜某、区灵、区捷；第三人中国太平洋人寿保险股份有限公司番禺中心支公司、广州克里特西餐厅有限公司、张军科、张军科、覃东波、潘某负有协助交还义务。二、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告孙栋向原告简可仑、黄素茵、陈惠娟、陈伟光、陈颖贤、张伟明、黄仲强、李柏豪、张基祥、刘启忠、文婉姬、李雪明、李雪英、李朝东、颜绮云、区灵、区捷支付上述房屋租金598122元及逾期付款违约金（从2014年8月起至2014年12月15日止，以135600元/月为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率，分别自每月6日起计至清偿之日止，违约金总额以不超过拖欠租金总额的30%为限）。三、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告孙栋向原告简可仑、黄素茵、陈惠娟、陈伟光、陈颖贤、张伟明、黄仲强、李柏豪、张基祥、刘启忠、文婉姬、李雪明、李雪英、李朝东、颜绮云、区灵、区捷支付上述房屋2014年12月16日至2016年3月期间的房屋使用费2101800元；2016年4月起至被告孙栋实际交还场地之日止的房屋使用费由被告孙栋按135600元/月的标准，在每月5日前按月支付给原告简某、黄某甲、陈某甲、陈某乙、陈某丙、张某甲、黄某乙、李某甲、张某乙、刘某乙、文某、李某乙、李某丙、李某丁、颜某、区灵、区捷。四、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告孙栋向原告简某、黄某甲、陈某甲、陈某乙、陈某丙、张某甲、黄某乙、李某甲、张某乙、刘某乙、文某、李某乙、李某丙、李某丁、颜某、区灵、区捷支付租赁税51931.46元。五、驳回原告简某、黄某甲、陈某甲、陈某乙、陈某丙、张某甲、黄某乙、李某甲、张某乙、刘某乙、文某、李某乙、李某丙、李某丁、颜某、区灵、区捷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。孙栋不服上诉于广州市中级人民法院。该院经审理认为，一审认定合同于2014年12月15日解除并无不当，一审调整违约金计算标准时，未明确逾期贷款利率的上浮标准欠妥，并于2016年11月18日以（2016）粤01民终13920号民事判决书作出如下判决：一、维持广东省广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第723号民事判决第一、三、四、五项；二、变更广东省广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第723号民事判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起15日内，被告孙栋向原告简可仑、黄素茵、陈惠娟、陈伟光、陈颖贤、张伟明、黄仲强、李柏豪、张基祥、刘启忠、文婉姬、李雪明、李雪英、李朝东、颜绮云、区灵、区捷支付上述房屋租金598122元及逾期付款违约金（从2014年8月起至2014年12月15日止，以135600元/月为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率（该利率按同期贷款利率上浮30%计算），分别自每月6日起计至清偿之日止，违约金总额以不超过拖欠租金总额的30%为限）。在上述诉讼期间，张军科向法院确认他是广州市南沙区金涛大街43、45、47号和金涛四街42、44、46号房屋的承租人，出租人是孙栋。
在本案诉讼过程中，张军科自认其已向孙栋支付的租金截止至2014年5月17日。孙栋和张军科均确认孙栋委托张军科将2014年7-9月应付的租金直接支付给业主。张军科则分别于2014年7月10日、2014年7月30日、2014年8月20日、2014年10月8日、2014年12月1日、2015年2月14日、2015年4月2日各支付22820元给业主，2015年1月21日、2015年6月9日各支付26080元给业主，合计支付211900元（支付自2014年7月至2015年3月期间的租金）。张军科自称其已将涉案租赁房屋腾空，且已经搬出涉案房屋，因无法联系到孙栋，故把涉案房屋的钥匙交给了物业管理公司。但张军科未提供证据证明其已将涉案房屋的钥匙交给了孙栋或业主。孙栋自愿将违约金的计算标准调整为按中国人民银行逾期贷款利率（以同期贷款利率上浮30%标准计算）计付。
本院认为:孙栋与张军科签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行。张军科拖欠租金，根据合同约定，孙栋有权解除合同，故本院对孙栋的相应请求予以支持。孙栋要求张军科向其支付从2014年7月18日起至解除《租赁合同》之日前的租金，符合合同约定，本院予以支持。具体计算方式为：从2014年7月18日起至2014年10月17日止，每月租金以22820元计算；从2014年10月18日起至2016年10月17日止，每月租金以26080元计算；从2016年10月18日起至2017年10月17日止，每月租金以28688元计算。上述租金应抵扣张军科已代孙栋向业主支付211900元后支付剩余部分租金，对于孙栋要求张军科重复支付该笔租金，没有依据，本院不予支持。张军科未按约定支付租金，应承担违约责任。现孙栋要求违约金按中国人民银行逾期贷款利率（以同期贷款利率上浮30%标准计算）计付，符合公平原则和诚实信用原则，本院酌情确定张军科此前向业主支付租金之日视为实际支付相应租金之日，如张军科存在逾期支付租金，应按以下方式计算违约金：2014年7月18日起至2014年10月17日拖欠租金的违约金，从每月11日起，以当月应付租金22820元为基数，按中国人民银行逾期贷款利率（以同期贷款利率上浮30%为标准）计至租金实际支付之日止；2014年10月18日起至2016年10月17日拖欠租金的违约金，从每月11日起，以当月应付租金26080元为基数，按中国人民银行逾期贷款利率（以同期贷款利率上浮30%为标准）计至租金实际支付之日止。2016年10月18日之后租金的违约金，孙栋亦要求每月以26080元为基数，从每月11日起，按中国人民银行逾期贷款利率（以同期贷款利率上浮30%为标准）计至租金实际支付之日止，合理合法，本院予以支持。另因孙栋不能提供证据证明张军科向其支付2014年4、5、6月份租金的具体时间，故对孙栋要求张军科支付2014年4、5、6月份租金的违约金，依据不足，本院不予支持。上述违约金总额以不超过拖欠租金总额为限。对于孙栋要求张军科腾空交还房屋的请求，法院已就交还房屋的问题作出由孙栋腾空交还，张军科等人予以协助的生效判决。根据一事不再理的原则，孙栋再次请求本院处理，应予驳回。另关于本案涉及的租赁保证金45640元，因孙栋在庭后撤回该项请求，张军科亦没有提出反诉要求处理，故在本案中不予处理，双方可另寻其他法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、解除原告孙栋和被告张军科于2012年10月24日签订的《租赁合同》；
二、被告张军科应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告孙栋支付自2014年7月18日起至双方解除《租赁合同》之日前的租金（租金计算方法：从2014年7月18日起至2014年10月17日止，每月租金以22820元计算；从2014年10月18日起至2016年10月17日止，每月租金以26080元计算；从2016年10月18日起至双方解除《租赁合同》之日前的租金，每月租金以26080元计算）；
三、被告张军科应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告孙栋支付2014年7月18日起拖欠租金的违约金【违约金计算方式如下：2014年7月18日至2014年10月17日拖欠租金的违约金，从每月11日起，以当月应付租金22820元为基数，按中国人民银行逾期贷款利率（以同期贷款利率上浮30%为标准）计至租金实际支付之日止；2014年10月18日起至2016年10月17日拖欠租金的违约金，从每月11日起，以当月应付租金26080元为基数，按中国人民银行逾期贷款利率（以同期贷款利率上浮30%为标准）计至租金实际支付之日止；2016年10月18日之后的租金违约金，每月以26080元为基数，从每月11日起，按中国人民银行逾期贷款利率（以同期贷款利率上浮30%为标准）计至租金实际支付之日止。上述违约金总额以不超过拖欠租金总额为限】；
四、驳回原告孙栋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10676元，由原告孙栋负担641元，被告张军科负担10035元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 何炎辉
审 判 员 老善涵
人民陪审员 胡大成
二〇一七年一月十三日
书 记 员 廖活年