湖北省武汉市硚口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂硚口民三初字第00316号
原告彭友强，男，1951年2月18日出生。
委托代理人贾纪红、宋飞帅（一般授权），系湖北尊而光律师事务所律师。
被告陈九华，男，1962年10月8日出生。
第三人武汉市硚房集团有限责任公司，住所地武汉市硚口区沿河大道436号丽水康城办公楼。
法定代表人陈玉琳，系该公司董事长。
委托代理人付晓、张雅琴（一般授权），系该公司职工。
第三人陈志成，男，1989年8月29日出生。
委托代理人唐道静（特别授权），系湖北华徽律师事务所律师。
原告彭友强与被告陈九华、第三人武汉市硚房集团有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李晓丹独任审判，于2013年8月12日公开开庭进行审理。原告彭友强及其委托代理人贾纪红、宋飞帅，第三人武汉市硚房集团有限责任公司的委托代理人付晓、张雅琴到庭参加诉讼。被告陈九华无正当理由中途退庭，本院依法缺席审理。2013年9月2日，被告陈九华之子陈志成申请追加其作为本案独立请求权第三人参加诉讼，本院予以准许。2013年9月23日，因案情复杂，本案转为普通程序审理。2013年10月22日，本案第二次公开开庭进行审理，原告的委托代理人贾纪红、宋飞帅、被告陈九华、第三人武汉市硚房集团有限责任公司的委托代理人付晓、张雅琴、第三人陈志成及其委托代理人唐道静到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告彭友强诉称，2008年4月29日，原、被告签订关于转让武汉市硚口区建乐小区28栋2单元3楼2号房屋使用权转让《协议》，协议签订当时彭友强按照约定向陈九华支付了转让费用17万元，被告也按照约定将房屋交付给了原告，等其儿子从部队复员后到第三人处办理相关变更手续。2008年至今，原告一直使用该房屋，第三人也向原告收取租金。但是被告在其子复员后却一直未按约定办理相关变更手续。综上，原告认为被告的行为严重侵犯其合法权益，根据有关法律规定起诉来院，现请求法院判令：1、被告陈九华履行房屋转让《协议》，办理转让房屋使用权变更手续；2、原告对武汉市硚口区建乐小区28栋2单元3楼2号房屋享有使用权；3、被告承担本案诉讼费用。
原告彭友强为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一、1、《协议》；2、《武汉市房屋产权登记信息查询单》（3份），证明原、被告所签房屋转让协议合法有效，没有违反法律及政策性规定，并且双方已经部分履行。
证据二、《武汉市地方税务统一收款收据》（10张），证明被告在签订房屋转让协议后，将房屋交付给原告，原告一直使用诉争房屋并向第三人交纳房租。
证据三、黄环珍的证人证言，证明被告陈九华的儿子2008年已复员回家，并且知道房屋已经转让的事实，被告在其子复员回家后未依约办理房屋使用权变更手续，存在违约。
被告陈九华辩称，原告所说与事实不符合，我们之间没有买卖合同关系，因此不同意原告的诉讼请求。
被告未向本院提交任何证据。
第三人武汉市硚房集团有限责任公司（以下简称硚房集团）述称，硚口区中山大道23-29号建乐小区第28栋2单元3楼2号房屋系硚口区人民政府委托我公司管理的国有公房，该房屋建筑面积32.3平方米，现承租人系陈九华。我公司对原告在诉状所诉事宜均不知晓，且与我公司无关。我公司认为这是属于原、被告之间的私人纠纷，故望原、被告和平协商。根据相关规定，我公司管理的公房办理过户更名手续，需转让双方当事人携带身份证件、租房证、户口本原件到房屋所属房管所办理，且承租人同户籍年满十八周岁成员必须到场签字同意。
第三人硚房集团为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、1、硚口区中山大道23-29号建乐小区第28栋2单元3楼2号房屋住宅租房证；2、《武汉市地方税务统一收款收据》，上述证据证明诉争房屋的承租人系被告陈九华。
第三人陈志成诉称，第三人陈志成的母亲张汉林有偿取得本案诉争房屋成为房屋承租权人，陈志成、张汉林及其母亲袁玉梅、被告陈九华在此居住。2002年张汉林去世，该房由陈志成及其外婆袁玉梅居住。2006年12月，陈志成参军服役，2007年11月袁玉梅去世。在此期间，陈九华代为管理诉争房屋。2008年4月29日，在第三人不知情情况下，被告与原告串通，将房屋售予原告。2008年5月16日，被告在第三人不知情的情况下，与硚房集团签订租约，将房屋承租人变更为被告，但第三人仍为该房的共同居住人。自2008年11月第三人复员至今，被告一直没有将房屋出售给原告的事情告知第三人。根据《合同法》规定，第三人应按照原租赁合同承租诉争房屋。本案原告和被告在明知第三人可以承租诉争房屋的情况下签订转让协议，损害了第三人的合法权益，故该协议应为无效。现诉请法院判令：1、原、被告之间的房屋转让《协议》无效；2、第三人按原租赁合同继续承租诉争房屋；3、原、被告共同承担诉讼费用。
第三人陈志成为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据一、证明，证明2008年5月16日之前，本案所诉争房屋的承租人一直是张汉林。
证据二、户口薄，证明张汉林是申请人的母亲，本案被告是申请人的父亲；张汉林于2002年11月6日去世。
证据三、被告结婚证，证明张汉林去世后，本案被告再婚另组家庭，第三人与其分开生活；
证据四、证人陈国华的证人证言，证明张汉林去世后，本案被告再婚另组家庭，第三人与其分开生活；本案所诉争房屋由第三人和其外婆袁玉梅共同居住；在此期间，本案被告只是本案诉争房屋的代管人。
证据五、复员证明，证明2006年12月1日，申请人参军服兵役；2008年11月25日，申请人复员退役；在此期间，本案被告只是本案所诉争房屋的代管人。
证据六、协议，证明2008年4月29日，本案原告与被告串通后签订了一份该房屋使用权转让的《协议》；他们签署《协议》时，申请人在服兵役，申请人根本不知情。
证据七、武汉市公有房屋住房租约，证明2008年5月16日，本案被告陈九华以其个人名义与硚房集团第三房管所签订了《武汉市公有房屋住房租约》，将本案所诉争房屋的承租人由张汉林变更成了被告。
证据八、原、被告、第三人陈志成的谈话录音，证明被告未将与原告签订转让协议的事告诉第三人；原告与被告均明知第三人享有房屋的使用权。
经庭审质证，被告对原告提交的证据一的真实性无异议，举证目的有异议，认为该协议无效。对证据二的真实性无异议，举证目的无异议。对证据三的真实性有异议，认为是虚假的。第三人硚房集团对原告提交的证据一、三真实性不清楚，认为与其无关，对证据二的真实性和举证目的无异议。第三人陈志成对原告提交的证据一真实性无异议，举证目的有异议，认为协议无效，对证据二的真实性和举证目的无异议，证据三真实性不清楚，不予质证。原告对第三人硚房集团提交的证据证据一的真实性无异议，举证目的有异议。被告及第三人陈志成对硚房集团提交的证据真实性和证明目的无异议。原告对第三人陈志成提交的证据一、二、三、五、六、七、八的真实性均无异议，对证据四的真实性有异议，认为证人陈国华系被告和第三人陈志成有利害关系，对证据二的举证目的无异议，对其他所有证据的举证目的均有异议。被告对第三人陈志成提交的所有证据均无异议。硚房集团对陈志成提交的证据真实性均无异议，但认为其举证目的与其无关。
经本院审核，对原告提交的证据一、证据二，本院予以采信，对证据三，其内容与第三人陈志成在庭中所述及其提交的证据八相符，本院对其真实性予以认可，但其证明目的与陈志成提交的证据八中原、被告、第三人谈话不相符合，故本院不予采信。对第三人硚房集团提交的证据，本院予以采信。对第三人陈志成提交的证据八组证据本院均予以采信。
经审理查明，武汉市硚口区中山大道23-29号建乐小区第28栋2单元3楼2号房屋为武汉市硚口区人民政府委托第三人硚房集团管理的公房，原承租人张汉林（系被告妻子）。2002年11月张汉林去世，被告于2004年3月再婚，第三人陈志成及其外婆袁玉梅在诉争房屋居住。2006年12月，陈志成应征入伍，2007年11月袁玉梅去世，诉争房屋由被告管理。2008年5月16日，被告与硚房集团签订新的租约，成为诉争房屋承租人，租房证载明同户籍居住成员陈志成（1989年8月29日出生）和ＸＸ伟（2003年11月5日出生）。2008年4月29日，原、被告就诉争房屋签订房屋转让《协议》，约定被告将诉争房屋以18万元价格转让给原告，合同签订当日彭友强向陈九华支付17万元，待陈志成复员回家后由被告协同原告前往硚房集团为原告办理过户手续，之后原告再向被告支付剩余的1万元。双方签约当日，原告向被告支付17万元，被告也依约向原告交付房屋，原告使用诉争房屋至今，并向硚房集团缴纳房租。合同签订后，被告曾与原告一同前往硚房集团办理过户手续，硚房集团依规定告知双方因被告之子陈志成未到场签字同意转让房屋，故不能办理过户更名手续。但在陈志成复员后，双方仍未到第三人处办理过户更名手续。故原告起诉来院，要求被告履行双方协议。诉讼过程中，各方经调解未达成协议。
本案的争议焦点为：1、原、被告签订的房屋转让《协议》是否有效？2、第三人陈志成对本案诉争房屋是否享有居住权？
本院认为，被告在与原告签订房屋买卖协议时并不是诉争房屋的所有权人和承租人，其作为代管人将房屋使用权出售于原告，未经房屋所有权人硚房集团同意，属于无权处分。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故原、被告签订的房屋转让《协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应当有效。第三人陈志成提出原、被告恶意串通损害其利益，但未提供充足证据予以证明，本院不予采纳。原、被告签订的《协议》约定了履行条件，即“剩余1万待被告之子陈志成从部队复员后办理过户手续后支付”。另根据第三人硚房集团的规定，过户公房需卖方同户籍居住的成年人同意并与买卖双方一同到场办理过户手续。原、被告在签订协议后曾到硚房集团处办理过户手续，因陈志成尚在部队而未办理。2008年底陈志成退伍，至原告起诉前才知晓诉争房屋被卖，且其并不同意原、被告的买卖协议，故原、被告签订的协议无法履行，应予解除。
关于第三人陈志成对本案诉争房屋是否享有权利，因本案诉争房屋属于“公房”，“公房”是国家特定历史时期的产物，处理这类纠纷案件，在没有统一、明确的法律规定的情况下，应当参照地方性法规、规定来处理。根据《武汉市房产管理条例》第三十九条规定：租赁居住房屋，承租人与其有常住户口而他处无住房同住3年以上的近亲属，对该房屋享有共同承租权。本案诉争房屋原承租权人为张汉林，陈志成与其户籍一致，且在2006年入伍之前一直在诉争房屋居住，经查其名下并无其他房产，故其对诉争房屋享有共同承租权。2008年5月，诉争房屋承租权人变更为陈九华后，租房证载陈志成为同户籍居住成员，故可以确认陈志成对诉争房屋享有居住权。
综上，原告“判令被告履行双方《协议》，办理转让诉争房屋使用权变更手续”的诉讼请求不具履行条件，本院不予支持。对于第三人陈志成请求判令原、被告的《协议》无效于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、驳回原告彭友强的全部诉讼请求；
二、第三人陈志成对武汉市硚口区中山大道23-29号建乐小区第28栋2单元3楼2号房屋享有居住权；
三、驳回第三人陈志成的其他诉讼请求；
案件受理费10664元，由原告彭友强负担5332元、被告陈九华负担2666元（此款已由第三人陈志成垫付，陈九华于本判决生效十日内支付陈志成2666元），第三人陈志成负担2666元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交上诉案件受理费，款汇武汉市财政局非税收入汇缴专户-
市中院诉讼费分户，账号：079501040000393，开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李晓丹
人民陪审员 王汉云
人民陪审员 陈先云
二〇一四年一月六日
书 记 员 李 凤