辽宁省大连市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）大审行再终字第2号
上诉人（原审原告）张秀英，无职业。
委托代理人孙钰人。
被上诉人（原审被告）大连市国土资源和房屋局，住所地大连市中山区人民路72号。
法定代表人王晋良，系局长。
委托代理人刘增彧，系大连市房屋征收办公室职员。
委托代理人吴卫国，系辽宁宪义律师事务所律师。
原审第三人大连市甘井子区开发建设中心，住所地大连市甘井子区东纬路**号。
法定代表人曲肃，系主任。
委托代理人司贵鑫，系辽宁双护律师事务所律师。
委托代理人秦景霞，系辽宁双护律师事务所律师。
上诉人张秀英与被上诉人大连市国土资源和房屋局（以下简称国土局）、原审第三人大连市甘井子区开发建设中心（以下简称开发建设中心）拆迁裁决纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2008年5月26日作出（2008）甘行初字第72号行政裁定，驳回张秀英的起诉。张秀英对该裁定不服，提起上诉。本院于2008年9月8日作出（2008）大行终字第197号行政裁定，驳回上诉，维持原裁定。张秀英仍不服，于2011年6月26日向本院申请再审。本院于2013年3月27日作出（2013）大立二行监字第10号行政裁定，再审本案。再审后，本院于2013年5月17日作出（2013）大审行终再字第7号行政裁定，撤销本院（2008）大行终字第197号行政裁定和大连市甘井子区人民法院（2008）甘行初字第72号行政裁定，指令大连市甘井子区人民法院审理。该院审理过程中，追加大连市甘井子区开发建设中心为第三人，并于2014年5月13日作出（2013）甘审行初再字第1号行政判决。张秀英对该判决不服，提起上诉。本院于2014年9月1日作出（2014）大审行再终字第11号行政裁定，撤销大连市甘井子区人民法院（2013）甘审行初再字第1号行政判决书，将该案发回大连市甘井子区人民法院重审。该院重审后，于2014年12月15日作出（2014）甘审行初再字第2号行政判决。张秀英对该判决不服，上诉至本院。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张秀英及其委托代理人孙钰人，被上诉人大连市国土资源和房屋局的委托代理人刘增彧、吴卫国，原审第三人大连市甘井子区开发建设中心的委托代理人秦景霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张秀英诉请，请求撤销大连市国土资源和房屋局于2007年10月28日作出的大国土房屋拆裁字（2007）第18号《房屋拆迁裁决书》。
国土局辩称，《房屋拆迁裁决书》程序合法，事实清楚，适用法律正确，应驳回原告的诉讼请求。
开发建设中心述称，同意国土局的答辩意见。
大连市甘井子区人民法院（2014）甘审行初再字第2号行政判决查明，1994年，大连市甘井子区政府向红旗镇张家村民委员会作出批复（甘政地字（1994）77号），内容为，批准红旗镇张家村占用本村土地0.6466公顷建社员住宅楼，并注明，只准做社员集资住宅楼。
1994年12月，原告张秀英与大连盛达实业发展公司签订协议，购买了案涉房屋，协议中记载的房屋面积为235平方米，每平方米价格为1400元，总房款329000元。该房屋未办理产权证。
2006年7月18日，大连市政府向甘井子区政府发出《关于甘井子区二○○六年度第六批次实施市级土地利用总体规划用地的批复》（大政地字（2006）z059号），内容为“你区《关于甘井子区二○○六年度第六批实施市级土地利用总体规划用地的请示》（甘政发（2006）41号）文件收悉，业经省政府（辽政地字（2006）421）批准，现转发如下：一、同意将甘井子区红旗街道集体未利用土地1.0032公顷征为国有土地，作为甘井子区实施市级土地利用总体规划建设用地。征地范围详见甘勘测2006-0347号勘测定界图。二、你区要严格依法履行征地批后实施程序，按照征用土地方案及时兑现补偿费用，切实安排好被征地农民的生产和生活，保证被征地农民的生活水平不降低。三、严格依法实施建设项目供地。
2006年11月28日，大连市国土资源和房屋局向大连市甘井子区土地储备中心发放了《房屋拆迁许可证》（拆许字（2006）第23号），许可证注明的拆迁范围为甘井子区张前路西至旅顺中路北至金家沟东至辛寨子界南，拆迁住宅建筑面积77306.95平方米，占地面积316074.10平方米，拆迁实施单位为大连建安房屋拆迁有限公司，拆迁期限自2006年11月28日至2007年5月28日。后经审核，拆迁期限延长至2007年11月29日。
2006年7月28日，经大连建安房屋拆迁有限公司委托，大连市房地产测绘中心对原告位于大连市甘井子区溪水山庄135号楼的建筑面积进行了测绘，测算结果为房屋建筑面积210.35平方米。
2007年5月26日，辽宁金宇房地产评估有限公司受大连市甘井子区土地储备中心委托，对位于大连市甘井子区溪水山庄135号，建筑面积210.35平方米，所有权人为张秀英的住宅进行了评估，测算出估价对象在估价时点2006年11月28日的客观价值为：779978元（评估单价：3708元／平方米）。估价报告应用的有效期为三个月，自2007年5月26日至2007年8月25日。
2007年10月28日，大连市国土资源和房屋局依大连市甘井子区土地储备中心的申请，以张秀英为被申请人，做出《房屋拆迁裁决书》（大国土房屋拆裁字（2007）第18号），裁决书认定：申请人大连市甘井子区土地储备中心于2006年11月28日取得了拆许字（2006）第023号房屋拆迁许可证。拆迁范围为甘井子区张前路西至旅顺中路北至金家沟东至辛寨子界南。拆迁期限为2006年11月28日至2007年5月28日。被申请人张秀英的私有住宅位于拆迁范围内甘井子区红旗镇张家村溪水山庄9号（应为135号），建筑面积210.35平方米（经测绘部门测绘）。经抽签选定的房地产估价机构评估，该房屋市场价格为3，708元／平方米。按此评估价格被申请人应得拆迁补偿费总计781，977.80元（其中房屋拆迁补偿费779，977.08元=210.35平方米×3，708元／平方米、安置补助费1，000元、搬迁补助费800元、电话迁移费200元）。拆迁开始后，申请人按上述补偿标准与被申请人协商拆迁事宜，因被申请人的要求过高，申请人无法接受，所以拆迁双方当事人达不成拆迁安置补偿协议。本局受理此案后，依法召集拆迁双方当事人到场，对双方的拆迁争议进行了调查。被申请人对评估价格及被拆迁房屋建筑面积提出的异议，本局依法向被申请人告知了对评估报告有异议可于五日内向原估价机构申请复估，对复估结果仍有异议可申请鉴定的程序。但被申请人未在规定的时间内提出复估和鉴定申请。至于房屋建筑面积的异议，已经大连市房地产测绘中心进行测绘，并出具了《房屋面积测绘成果报告书》（大房测（果）字（2006）第070599号报告书），测绘认定被申请人房屋的建筑面积及附属建筑面积总计为210.35平方米。在审理期间，申请人向被申请人提供了甘井子区张家村“绿色家园”二期2号楼3-1-1号、3-2-1号、3-3-1号建筑面积均为74.41平方米，合计223.23平方米的三套住宅房屋对被申请人按“拆一还一”的原则进行回迁安置，并同意免除超出原面积12.88平方米部分的投资，但被申请人对申请人的安置方案仍不接受，双方至今达不成拆迁补偿安置协议。大连市国土资源和房屋局认为，申请人依法取得了拆迁许可证，并依据房屋测绘报告和市场评估价格对被申请人进行补偿安置，并无不当。且在安置房屋面积上给予了被申请人一定的照顾，对此安置方案本局照准。被申请人提出的房屋建筑面积及安置补偿要求于法无据，本局不予支持。综上所述，依据《大连市城市房屋拆迁管理办法》第二十八条、第二十九条、第三十条、第三十一条、第三十四条、第四十条、第四十一条之规定，裁决如下：一、申请人提供甘井子区张家村“绿色家园”二期2号楼3-1-1、3-2-1、3-3-1号三套建筑面积均为74.41平方米，合计223.23平方米的住宅房屋为被申请人安置，双方不需再结算差价。二、申请人向被申请人支付搬迁补助费800元，电话迁移费200元。三、限被申请人自接到本裁决书之日起15日内完成搬迁。该裁决书于2007年11月2日向被申请人张秀英送达。
张秀英因不服上述裁决，于2008年1月3日以大连市国土资源和房屋局为被申请人、大连市甘井子区土地储备中心为第三人，向大连市人民政府申请行政复议，大连市人民政府于2008年2月26日作出大政行复决字（2008）第1号行政复议决定书，认定：拆迁房屋系申请人于1994年12月20日购买的自有房屋（住宅），房屋建筑面积为210.35平方米。2006年7月，经辽宁省人民政府批准（辽政地字（2006）421号），拆迁房屋占用的集体土地被征为国有。2006年11月，第三人取得《房屋拆迁许可证》（拆许字（2006）第023号）。第三人与申请人因拆迁补偿标准和拆迁安置方式存在争议，申请人认为第三人委托的评估机构辽宁金宇房地产评估有限公司作出的评估报告违法，第三人遂于2007年5月28日向被申请人提起拆迁争议仲裁，被申请人依法对争议事项进行了审理，核查了相关事实，听取了双方当事人意见，并告知了评估鉴定等权利。2007年10月28日，被申请人作出《房屋拆迁裁决书》）（大国土房屋拆裁字（2007）第18号），申请人不服，遂向市政府申请行政复议。本机关认为：拆迁房屋占用的土地属于城市建设用地，房屋拆迁补偿标准应依据《城市房屋拆迁管理条例》和《大连市城市房屋拆迁管理办法》确定，根据《城市房屋拆迁管理条例》第23条、第24条规定，拆迁补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换；货币补偿的金额，以房地产市场评估价格确定。本案申请人虽然认为评估机构作出的评估报告违法，评估价格不合理，但在提起房屋拆迁补偿争议仲裁时未依法申请重新进行评估或对评估报告提请专家鉴定，申请人要求按别墅价格补偿因未提供相关证据，不予支持。被申请人裁决第三人给予申请人房屋产权调换，调换房屋面积大于拆迁房屋面积，符合法律规定。另查，第三人依法取得《房屋拆迁许可证》，具有拆迁人主体资格。关于第三人违法拆迁问题，因不属于房屋拆迁仲裁事项，不予审查。关于超时限作出房屋拆迁裁决书问题。鉴于被申请人是为了维护申请人的利益，因选择调换房屋而延误了裁决期限，现调换房屋已选定，不宜撤销被申请人作出的裁决书。综上，被申请人作出的《房屋拆迁裁决书》（大国土房屋拆裁字（2007）第18号），事实清楚，证据确实充分，适用依据正确，程序合法。根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（一）项之规定，决定：维持大连市国土资源和房屋局作出的《房屋拆迁裁决书》（大国土房屋拆裁字（2007）第18号）的具体行政行为。该决定书于2008年4月21日向张秀英送达。
原告张秀英收到决定书后，因对复议决定不服，于2008年4月30日向大连市甘井子区人民法院提起诉讼。
另查，2008年4月9日，法院依申请人大连市国土资源和房屋局的申请，作出（2008）甘执字第759号行政裁定，认为申请人于2007年10月28日作出的大国土房屋拆裁字（2007）第18号《房屋拆迁决定书》系合法的具体行政行为。依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第九十三条之规定，裁定如下：准予强制执行。
2007年10月，根据市政府工作职能调整，土地储备交易划归市国土资源和房屋局甘井子分局，2007年10月31日，大连市甘井子区机构编制委员会下发文件（甘编发（2007）20号）将区房屋开发办更名为甘井子区城区改造办公室，对市政府批准列入土地储备的项目地上房屋及其附属设施拆迁工作由甘井子区城区改造办公室负责。按工作职责范围2006年大连市甘井子区土地储备中心取得的拆许字（2006）第023号拆迁许可证上的拆迁人变更为甘井子城区改造办公室。2010年5月25日印发的大连市甘井子区机构编制委员会文件（甘编发（2010）8号），将大连市甘井子区城区改造办公室更名为大连市甘井子区开发建设中心，即本案第三人。
用于拆迁安置补偿的甘井子区张家村“绿色家园”二期2号楼3-1-1、3-2-1、3-3-1号的三套房屋，是于2007年10月18日取得的建设用地规划许可证。在被告于2007年10月28日作出《房屋拆迁裁决书》时，用于置换的三套房屋处于未完工状态。
大连市甘井子区人民法院上述判决认为，被告大连国土资源和房屋局依照大连市甘井子区土地储备中心的申请，就原、被告在对位于红旗镇张家村溪水山庄135号房屋拆迁过程中产生的争议做出了大国土房屋拆裁字（2007）第18号房屋拆迁裁决书，主体适格、认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，应予维持。
关于原告主张的房屋测绘面积210.35平方米，小于其房屋实际面积235平方米的问题，根据《房屋面积测绘成果报告书》，甘井子区溪水山庄135号楼的房屋总面积为210.35平方米，测绘成果为现场实测。因原告的房屋面积已经由大连市房地产测绘中心进行了测绘确认，原告并未提供足以推翻该测绘结果的证据，故对原告的此项主张，合议庭不予支持。
关于原告提出的其房屋性质为别墅而非普通住宅的问题，根据《大连市城市房屋拆迁管理办法》的规定，拆迁房屋分为住宅房屋与非住宅房屋，并未将住宅房屋进一步划分是否属于别墅。被告按照住宅房屋的标准对原告的房屋进行拆迁补偿安置符合有关规定。
关于原告提出的被告作出裁决时房屋评估报告已经失效2个多月，所以裁决无合法依据，并且评估报告是假的，出具报告的单位不是原来共同指定的大连金宇房地产评估有限公司，而是辽宁沈阳的评估公司一节，经查，被告在裁决过程中，已向原告告知如对评估报告有异议可申请复估，对复估结果有异议可申请鉴定的程序，但原告并未在规定的时间提出相应申请，且因原告对拆迁补偿的数额要求过高，被告作出拆迁裁决时，已要求申请人提供三套面积均为74.41平方米的房屋，对原告按“拆一还一”的原则进行回迁安置，故，对原告就评估报告所提异议，合议庭不予采纳。关于估价报告出具审判监督庭问题，第三人已经作出书面说明，按规定程序选定的评估机构为“辽宁金宇房地产评估有限公司”，《确认函》中的“大连金宇房地产评估有限公司”系工作人员笔误，原告也没有提供证据证明存在“大连金宇房地产评估有限公司”这个评估单位。
关于原告主张大连市国土资源和房屋局超期5个多月才向原告送达裁决书，违反城市房屋拆迁管理条例规定的问题，因被告在裁决过程中，为维护原告利益，选择调换房屋而延误了裁决期限，该程序问题并不足以导致裁决撤销。
关于原告主张的被告剥夺了其选择拆迁补偿方式的权利，仅提供了房屋置换的补偿方式，根据拆迁纠纷审理笔录的记载，原告承认关于拆迁补偿问题，第三人曾与之进行协商，但原告并未同意第三人提出的货币补偿标准。由此可知，原告关于拆迁补偿方式的选择权并未被剥夺，被告对原告进行“拆一还一”的补偿方式符合法律规定。
关于原告主张的，裁定书下发时用于置换的房屋并不存在的问题，在被告于2007年10月28日下发《房屋拆迁裁决书》时，用于置换的三套房屋确实处于未完工状态，但并没有相关的法律法规规定，在拆迁安置补偿时，用于拆迁安置的房屋必须处于已完成状态。现在该用于置换的三套房屋已建筑完成，且仍处于空闲状态，可随时作为原告的拆迁安置使用。
综上所述，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（一）项之规定，判决如下：
维持被告大连市国土资源和房屋局于2007年10月28日对原告张秀英作出的《房屋拆迁裁决书》（大国土房屋拆裁字（2007）第18号）。案件受理费人民币50元，由原告负担。
张秀英上诉称，请求撤销（2014）甘审行初再字第2号行政判决，改判撤销国土局大国土房屋拆裁字（2007）第18号《房屋拆迁裁决书》。主要理由：一、上诉人签订的购房合同中记载的房屋为235平方米，而《房屋拆迁裁决书》认定上诉人房屋面积为210.35平方米，虽然该面积系经测绘确定，但上诉人认为测绘结果不准确，而且测绘报告没有测绘单位的公章，仅有测绘人员的签名，被上诉人依据测绘报告作出行政裁决结果错误；二、《房屋拆迁裁决书》确认的用于置换给上诉人的房屋在裁决时并不存在且没有动工建设，绿色家园二期的房屋是2008年8月10日才开工建设，至今提供不了房产证；三、上诉人的房屋性质是别墅，补偿标准应高于普通住宅，《房屋拆迁裁决书》按普通住宅确认补偿标准与事实不符；四、被上诉人未在法定期限内作出《房屋拆迁裁决书》，按照法律规定，被上诉人应在受理拆迁裁决申请之日起30日内作出裁决，第三人申请日期是2007年5月28日，被上诉人作出裁决日期是2007年10月28日，超过法定裁决期限，属于程序违法；五、评估报告系虚假无效的，出具评估报告的是辽宁金宇房地产评估有限公司，而大连市拆拆管理办公室确认的中标评估公司是大连金宇房地产估价有限公司；六，裁决时评估报告超过有效期，评估报告记载估价时点为2006年11月28日，有效期为三个月，自2007年5月26日至2007年8月25日，而裁决作出日期为2007年10月28日，明显超出评估报告有效期；七、裁决剥夺了上诉人选择拆迁补偿方式的权利，根据国家法律规定，拆迁补偿方式可以实行货币补偿，也可以被告产权调换，上诉人多次表明要求以货币方式补偿，但被上诉人出具的裁决书中，只给出产权调换一种方式。
被上诉人国土局辩称，一、被上诉人裁决依据的是测绘报告，测绘报告确认上诉人房屋面积为210.35；二、用于置换的房屋已经建设完毕，并且空置，随时可以用于对上诉人的拆迁安置；三、关于房屋性质，按照大连市城市房屋拆迁管理办法的规定，拆迁房屋只有住宅房屋和非住宅房屋之分，不存在上诉人所称的住宅和高档住宅的区别；四、虽然裁决超过法定期限，但被上诉人是为了维持上诉人的权利，协调置换房屋造成的，不应该影响裁决的实质效力；五、对于评估主体，被上诉人已经作出了说明，大连市拆拆管理办公室确认的中标评估公司大连金宇房地产估价有限公司系工作人员笔误；六、关于评估报告是否超期使用，被上诉人认为受理第三人申请时评估报告在有效期内，可以使用；七、关于是否剥夺上诉人选择拆迁补偿方式，被上诉人在裁决过程中对上诉人所作的笔录中，上诉人明确表示选择产权置换。
原审第三人开发建设中心述称，同意被上诉人的答辩意见。
本院二审查明的事实与原审一致。另查明，案涉房屋至今未进行拆迁。
本院二审认为，行政行为应证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。本案中，国土局依据开发建设中心的申请，对张秀英房屋拆迁进行裁决，该裁决行为事实依据不充分，程序不合法，依法应予撤销。首先，房屋拆迁的基础事实即被拆迁人的房屋面积，国土局根据开发建设中心提交的测绘报告作为确认张秀英产权调换房屋的面积依据，而在其调查过程中，张秀英已经明确提出其房屋面积为235平方米，并提供了购房合同作为证据，在测绘报告记载的面积与被拆迁人自己提供的面积相差近25平方米的情况下，国土局未进一步核实而是直接采信具有重大争议的测绘面积作为裁决依据不妥。其次，《大连市城市房屋拆迁管理办法》明确规定，裁决应当自收到申请之日起30日内作出，且未有特殊情况可以延长裁决期限的规定。本案中，国土局认可其超过法定期限作出裁决，但辩称系为了协调置换房屋造成的，是为被拆迁人张秀英的利益，但其并未提供协调工作过程的相关证明，也无法证明是为被拆迁人利益而导致的裁决超期，况且法律也未规定为被拆迁人利益考虑而作相关协调工作可以延长裁决期限，故国土局超期裁决违反法定程序。
上诉人提出的房屋面积及超期裁决的上诉理由充分，本院予以支持。关于上诉人提出的用于置换的房屋裁决时没有动工的上诉理由，其陈述的事实存在，但不能说明裁决不可以用未建成的房屋作为置换，且其在庭审中亦认可有过渡安置的方式，因此，对其此点上诉理由，本院认可其陈述的事实，但对其要证明的观点不予支持。
关于上诉人提出的房屋性质为别墅，应按照高档住宅进行补偿的上诉理由，《大连市城市房屋拆迁管理办法》中只有住宅和非住宅的区分，并无上诉人所说的高档住宅的分类。对其此点上诉理由，本院不予支持。
关于上诉人提出的评估主体问题，出具评估报告的是辽宁金宇房地产评估有限公司，而大连市拆拆管理办公室确认的中标评估公司是大连金宇房地产估价有限公司，被上诉人国土局辩称系工作人员笔误。对此，本院认为，且不论是否为笔误，即使真的是工作人员笔误，在被拆迁人对此提出异议的情况下，此点确为客观存在的瑕疵。因此，对上诉人此点上诉理由，本院予以支持。
关于上诉人提出的裁决时评估报告超过有效期的问题，被上诉人国土局辩称其受理裁决申请时评估报告在有效期内即可，对其辩称意见其并未提交相关的法律依据。故对上诉人的此点上诉理由，本院予以支持。
关于上诉人提出的裁决剥夺其选择拆迁补偿方式的权利，被上诉人辩称上诉人在调查时明确表明选择产权置换。经查，被上诉人的拆迁纠纷审理笔录中记载被上诉人询问上诉人张秀英对安置补偿有何要求，上诉人回答在原地回迁别墅，按原面积要现房。被上诉人并没有询问上诉人是否选择货币补偿以及对货币补偿的意见。故对上诉人的此点上诉理由，本院予以支持。
综上，原审判决认定事实错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款、第八十九第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销大连市甘井子区人民法院（2014）甘审行初再字第2号行政判决书；
二、撤销大连市国土资源和房屋局作出的大国土房屋拆裁字（2007）第18号《房屋拆迁裁决书》。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，合计100元，由大连市国土资源和房屋局负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘振喜
审判员 刘培红
审判员 张 燕
二〇一五年六月二日
书记员 浦丽娜