河北省张家口经济开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张开商初字第290号
原告钱国亮，男，汉族，1977年7月16日生，住张家口市桥西区。
委托代理人崔文云，河北京张律师事务所律师。
被告高翔，男，汉族，1988年3月10日生，住张家口桥东区。
委托代理人周晓静，河北正硕律师事务所律师。
原告钱国亮与被告高翔房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张俊梅独任审判，公开开庭审理了本案。原告钱国亮的委托代理人崔文云律师，被告高翔及其委托代理人周晓静律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告将自己所有的用工程款抵顶的位于中兴西苑1号楼底商一套出租给被告使用，2013年4月15日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》。合同第五条约定：“租赁期限从2013年6月1日起至2016年6月1日止，共计3年”合同第六条约定了租金的交付方式：“1、年租金100000元；2、租金按年支付，首年租金被告于2013年6月1日向原告支付，以后的租金，被告于每年的租赁之日前30日向原告支付；3、原告收取租金后，向被告开具收款凭证。”2014年5月1日前被告应当向原告交付次年的租金（即2014年6月1日至2015年6月1日期间）100000元，经原告多次催要，被告于2014年6月20日左右口头通知原告，不再租原告的房屋了，但被告没有交付房屋，一直拖到2014年7月下旬被告用电话通知原告说将房屋的钥匙交给了被告租赁原告房屋的邻居保管，让原告到其隔壁邻居处拿房屋钥匙，双方解除房屋租赁合同，而被告没有按《房屋租赁合同》第九条第二款约定的方式将所租房屋返还给原告，系返还房屋没有实现，被告应当继续交付原告房屋租金至实际返还原告房屋日止。而被告在租赁期间拖欠水费、电费、物业费共计4000余元没有支付，双方在《房屋租赁合同》第八条明确约定了水费、电费、物业费、电话费、暖气费由被告承担。现被告单方违约，应承担《房屋租赁合同》第十一条第二款“被告方在三年之内解除合同，其保证金20000元作为违约金交给甲方作为补偿”的违约责任。综上所述，原告认为双方签订的房屋租赁合同合法有效，被告理应按约履行其交付租金及其他费用的义务，而被告单方解除合同也没有遵守双方当时的约定，故诉至法院，请求判令1、依法解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告支付原告从2014年6月1日至2014年10月21日的房屋租金38888元；3、依法判令被告交付租赁期内使用的水费、电费、物业费共计4654.4元；4、依法判令原告收取被告的20000元保证金不再退还给被告，以此款抵顶被告承担的20000元违约责任；5、本案的诉讼费用由被告承担。
被告代理人辩称，首先被告不存在违约的事实，也不存在单方解除合同的事实，是因原告无法提供租赁房屋的权属证明，导致被告无法进行工商登记，是由于原告的瑕疵履行，导致被告无法继续履行合同，所以我方不应承担违约金；其次租赁费应当按照实际的租赁天数支付，被告于2014年7月26日将租赁房屋的钥匙交于广德典当行的会计黄莺涛，所以租赁费应当计算至2014年7月26日；最后，被告租赁期间的水费、电费、物业费我方同意支付。
经审理查明，原、被告双方于2014年4月15日签订了《房屋租赁合同》一份，钱国亮作为出租方（甲方）将位于中兴西苑1号楼6号底商出租给承租方高翔（乙方），合同第五条约定了租赁期限“（一）2013年4月21日至2013年5月31日作为乙方的装修期，甲方不收取租赁费用；房屋租赁期自2013年6月1日至2016年6月1日，共计3年。”第六条约定了租金“（一）租金标准：100000元／年，租金总计300000元。（二）租金支付时间，租金按年支付，每年租金为100000元，首年租金于2013年5月15日向甲方支付，以后的租金，乙方于每年的租赁之日前30日前向甲方支付。”第七条约定了房屋租赁保证金“（一）甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为20000元。（二）租赁期满后或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，及房屋设施及物品的损坏，剩余部分应如数返还乙方。”第八条约定了其他费用“租赁期内，与该房屋有关各项费用的承担方式为：乙方承担水费、电费、电话费、暖气费、物业费等费用，甲方不予以承担，乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭据。”第九条约定了房屋的交付及返还“（一）甲方应于2013年6月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。《设施、设备清单》经双方校验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。（二）返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，甲乙双方验收认可后在《设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。”第十一条约定了违约责任“乙方在三年之内解除合同，其保证金作为违约金交给甲方作为补偿。”第十二条约定了合同的解除“（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不支付或者不按照约定足额支付租金达30日的……6、解除合同的后果……（3）乙方交付的房屋租赁保证金，甲方不予退还。”合同签订后，原告依约交付了房屋，被告依约交付的首年的租金及20000元的保证金，时至2014年5月1日被告未按约定交付次年的租金，之后电话通知原告不再租赁该房屋并将房屋的钥匙交给了租赁房屋的邻居保管，未按合同约定的方式返还所租赁的房屋。经庭后协调，2014年10月21日，被告将租赁房屋的交付了原告。
另查明，在被告租赁期间产生水费1123.4元，物业费3531元尚未交清。
以上事实有房屋租赁合同一份、柳树屯村中兴西苑物业办公室出具的证明一份、缴纳水费通知一份等证据予以证实。
本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同的约定全面履行各自义务。原告作为出租方已经按照约定交付了租赁物，被告作为承租方应按照约定履行支付租金的义务，不再承租时，应按照约定的返还方式返还租赁物，现被告高翔未按约定的期限交付租金，亦未按合同的约定返还租赁物，故原告依据合同中“乙方不支付或者不按照约定足额支付租金达30日的，甲方有权解除合同”的约定诉请解除双方的《房屋租赁合同》及要求被告支付未交付租赁物期间（2014年6月1日至2014年10月21日）的租金38888元，合法有据，本院予以支持。对于原告主张的被告承租期间产生的水费1123.4元、物业费3531元，符合双方合同的约定，且被告在答辩中也同意支付该部分费用，故本院对原告的此项主张亦予以支持。对于原告依据《房屋租赁合同》第十一条第二款“被告方在三年之内解除合同，其保证金20000元作为违约金交给甲方作为补偿”的约定主张20000元保证金不再退还被告，以此款抵顶被告应承担的20000元违约责任，本院认为本案中系原告主动解除合同，且合同第七条也约定“租赁期满后或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，及房屋设施及物品的损坏，剩余部分应如数返还乙方”，故应将20000元保证金抵顶被告应付原告的租金等费用，故本院对原告的此项主张不予支持。综上，被告应支付原告各项费用共计43542.4元（租金38888元＋水费1123.4元＋物业费3531元），扣除20000元的保证金外，被告尚需给付原告23542.4元。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定判决如下：
一、从被告交付租赁物之日起，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》解除；
二、被告高翔于本判决生效后十日内给付原告房屋租金、水费、物业等费用23542.4元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1389元，减半收取695元，由原告承担219元，被告承担476元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审判员 张俊梅
二〇一四年十月二十二日
书记员 宋志龙
附相关法律规定：
《中华人民共和国民法通则》
第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。