广东省深圳市罗湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0303民初20970号
原告：梁裕雄。
委托诉讼代理人：廖凯。
被告：深圳市水指实业发展有限公司，住所地深圳市罗湖区文锦路水贝茂名大厦820，统一社会信用代码91440300279350365G。
法定代表人：郑迪春。
委托诉讼代理人：付桂梅。
委托诉讼代理人：陈聪。
被告：深圳市市场建设基金会，住所地深圳市福田区深南大道7010号工商物价大厦。
法定代表人：陈彪。
委托诉讼代理人：付景虎。
委托诉讼代理人：吴潇潇。
原告梁裕雄与被告深圳市水指实业发展有限公司（以下简称水指公司）、深圳市市场建设基金会（以下简称市场建设基金会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告梁裕雄委托诉讼代理人廖凯，被告水指公司委托诉讼代理人付桂梅、陈聪，被告市场建设基金会委托诉讼代理人付景虎、吴潇潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告履行交付典雅居13M号房屋的义务，并在竣工验收及办理工程备案后1个月内协调办理房地产权证；2、判令二被告承担办理房地产权证的有关税费；3、判令二被告向原告支付延期交付房地产的违约金直至被告向原告交付房屋之日止(从2014年8月22日起暂计至2016年12月21日止为人民币99999.44元）；4、判令二被告承担案件所有诉讼费用。事实与理由：原告诉二被告房屋买卖合同纠纷一案[案号：（2011)深罗法民三初字第1228号]，业经深圳市罗湖区人民法院作出判决(该判决于2011年12月20日生效），判令二被告继续履行与原告签订的深(罗)网预买(2006)06990号《深圳市房地产买卖合同(预售)》，并在判决生效之日起十日内向原告支付延期交付房地产的违约金人民币85881.87元(从2009年6月21日计至2011年6月20日止），以及承担诉讼费用人民币928元。2012年3月15日，深圳市中级人民法院根据赖哲文的申请裁定受理被告水指公司破产清算一案[案号：（2012)深中法破字第5号]。2013年1月29日，被告水指公司原法定代表人陈伙金以被告水指公司符合重整条件为由，申请对被告水指公司进行重整，深圳市中级人民法院于2013年4月27日裁定受理。后债务人各表决组通过重整计划草案，深圳市中级人院于2014年1月22日作出(2012)深中法破字第5-3号民事裁定书，裁定批准被告水指公司重整计划。根据该重整计划：被告水指公司于深圳中院裁定批准重整计划之日起七个月内，即2014年8月22日前完成工程建设并通过竣工验收并办理工程备案登记，自工程备案登记之日起一个月内将初始登记的所有资料提交国土相关部门，协调办理房地产权证。现该重整计划规定的期限早已届满，二被告仍未将房地产权证办理至原告名下。根据原、被告双方合同的约定、（2011)深罗法民三初字第1228号生效民事判决书确认的事实，以及该重整计划规定的期间，二被告应自重整计划规定的期限届满之日起，即2014年8月22日起按每日万分之四的标准向原告支付延期交楼的违约金，直至二被告向原告交付房屋之日。据此，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请，以切实保护小业主的合法权益！
被告水指公司辩称，一、我公司己经委托物业管理公司通知包括原告在内的典雅居所有买受人办理入伙手续，除被告市场建设基金会以外，大部分买受人已经办妥收楼手续并入住，原告不予收楼是其个人问题，与我公司无关。二、我公司和被告市场建设基金会于2016年12月22日己向深圳市不动产登记中心申请办理初始登记，房地产权证正在依法依规办理之中。三、我公司会依法缴纳办理房地产权证的税费。四、在深圳中院受理我公司破产一案[案号（2012)深中法破字第5号]中，原告已依据（2011)深罗法民三初字第1228号民事判决书确定的权利申报债权并经深圳中院确认，管理人已按照《重整计划》规定将重组方缴纳的解决我公司债务的资金分配给原告，因此，该判决确定的义务我公司己经履行完毕，依法不能作为原告本案主张权利的依据。五、《深圳市房地产买卖合同》已经解除。在深圳中院2012年3月15日裁定受理我公司破产清算一案时，我公司和被告市场建设基金会与原告《深圳市房地产买卖合同》尚未履行完毕，我公司管理人没有自破产申请受理之日起二个月内通知原告继续履行该合同，根据《中华人民共和国破产法》第18条第一款规定，视为合同解除。原告依据该合同主张支付违约金没有事实基础和证据支持。六、《重整计划》是指具备破产原因但又有维持价值和再生希望的企业，在法院的主持和利害关系人的参与下，进行重组和债务调整，以帮助债务人摆脱财务困境、恢复营业能力的一种计划和安排，对债务人和债权人均具有约束力。典雅居后续工程建设及交付物业是《重整计划》的一部分，如果认为我公司未执行重整计划，原告作为利害关系人应依据《中华人民共和国破产法》第78条和《重整计划》第八条第（三）款第4项规定向深圳中院请求终止重整程序，宣告我公司破产，但原告未按法定程序主张权利，而另行起诉我公司没有法律依据。七、典雅居未能在《重整计划》规定的期限验收及交付我公司无过错，依法不应承担责任。重整计划第三条第（二）款规定：由重组方深圳市泰立诚环保投资有限公司与我公司原法定代表人陈伙金共同负责协调与施工方签订后续工程施工协议，组织监督，但泰立诚公司和陈伙金在深圳中院批准重整计划（2014年1月22日，实际送达我公司时间为2014年2月14日）后8个月未能协调原施工方广东省华侨建设工程公司深圳分公司或其他新的施工方签订后续工程协议，更无法办理复工手续，我公司于2014年9月免去陈伙金法定代表人职务，与中联建公司签订后续工程建设协议，罗湖区建设局于2014年10月8日同意复工。典雅居项目是2002年规划设计的，己报建设部门备案，十多年后，各项工程的验收标准发生很大变化，在工程质量、水、电、消防、防雷、燃气、地下室工程等专项工程施工过程中，政府相关部门要求按照现行规范验收，为此，大量的变更原规划设计方案，进行大范围的整改，而每一项整改工作均需要时间去完成，还要报政府部门审批。因烂尾十年，属于非常规项目，政府审批过程也需要较长时间，所以，其建设及验收期限是制定《重整计划》时重组方、管理人和深圳中院均不能预见的，也不能克服及避免的，即出现了不可抗力的客观情况。基于上述原因，我公司超计划的投入财力、物力和人力，造成重大经济损失。尽管如此，我公司还是竭尽全力完成工程设计规划的调整变更，尽快验收并交付了买受人使用。综上所述，我公司认为，未能在《重整计划》规定的期限内验收及交付典雅居物业，我公司无过错，依法不应承担责任，原告起诉没有事实基础和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
被告市场建设基金会辩称，1、被告水指公司对买卖合同中所指向的房屋具有所有权，被告水指公司与被告市场建设基金会已经对房屋的所有权通过仲裁裁决书进行明确的分配，通过被告水指公司破产重组程序，这种分配已经具有了对外效益，被告市场建设基金会与房屋买卖合同不再具有法律上的关联性。2、根据深圳市中级人民法院裁定书，裁定执行的重整方案第二部分第4条，买卖合同不再是确定原、被告有关房屋买卖权利义务的依据，原告不应再以买卖合同为依据主张相关权利，在被告水指公司破产过程中，原告作为46位购房债权人之一进行了债权申报，原告对于房屋的交付义务主体以及交付条件是明知的，不能在依据买卖合同要求被告市场建设基金会履行相关义务。3、原告所主张的违约金过高。综上原告的诉讼请求与被告市场建设基金会无关，被告市场建设基金会不是本案适格的被告，请求驳回原告对被告市场建设基金会的起诉。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，以本院查明的事实为准。
本院经审理认定事实如下：
一、2006年10月20日，原告与两被告签订深（罗）网预买字（2006）06990号《深圳市房地产买卖合同（预售）》，其中约定，原告购买被告开发的位于深圳市罗湖区水贝一路水田一街的典雅居（1）栋13层13M号的房地产，建筑面积48.73平方米，总价款人民币294116元；被告应于2007年2月8日前将原告所购房产交付原告使用，交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件；被告不能按约定时间交付房地产予原告使用的，逾期超过90日的，原告有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付本房地产总价款万分之四的违约金；合同还约定了双方其他权利和义务。该合同于2006年10月27日在深圳市房地产权登记中心进行了预售备案登记。合同签订前，原告在2005年1月15日、2006年1月17日、2006年10月11日分别向被告水指公司支付了购房款人民币10000元、人民币32000元、人民币18117元；在合同签订后，原告以银行按揭抵押贷款的形式于2006年11月17日向被告已支付了购房款人民币234000元。
二、2003年11月26日，两被告同深圳市规划与国土资源局签订了一份《深地合资（2002）1086号〈深圳市土地使用权出让合同书〉补充协议书》。协议约定，H309-0047地块土地使用者原为被告建设基金会，现深圳市规划与国土资源局同意增加被告水指公司为土地使用者。2004年10月14日，两被告签订了《典雅居物业分配方案》，约定，被告建设基金会分得6-8楼B房，6-18楼C、D、E、F、G、H、J房；被告水指公司分得1-3楼，6-8楼A、K、L、M房，9-18楼A、B、K、L、M房，19-22楼。因两被告合作发生纠纷，被告建设基金会作为申请人，被告水指公司作为被申请人，向深圳仲裁委员会申请确认典雅居物业分配方案。深圳仲裁委员会经审理，作出（2009）深仲裁字第171号裁决书确认两被告签订的《典雅居物业分配方案》合法有效，被告建设基金会分得6-8楼B房，6-18楼C、D、E、F、G、H、J房。
三、因两被告延期交楼，原告在2011年向本院起诉要求被告继续履行合同，向原告交付符合合同约定的典雅居13M号房产，并向原告支付自2007年2月8日起至实际交付之日止的违约金。本院经审理，做出（2011）深罗法民三初字第1228号民事判决书，判决两被告继续履行与原告签订的深（罗）网预买字（2006）06990号《深圳市房地产买卖合同（预售）》；两被告在本判决生效之日起十日内向原告支付延期交付房地产的违约金人民币85881.87元。该判决已经生效。
四、2012年3月15日深圳市中级人民法院裁定受理了申请人赖哲文对水指公司破产清算申请。2013年4月27日裁定自2013年4月15日对水指公司进行重整。2014年1月22日作出(2012)深中法破字第5-3号民事裁定书，裁定批准水指公司重整计划。根据该重整计划，重组方与陈伙金共同负责协调与施工方签订后续工程施工协议，组织监督工程施工，于深圳中院裁定批准重整计划之日起七个月内完成工程建设并通过竣工验收，由水指实业办理工程备案登记。陈伙金及水指实业自工程备案登记之日起一个月内将初始登记的所有资料提交国土相关部门，协调办理房地产权证。“典雅居”房产如达到交付条件，尚需由水指实业支付相应的工程款及税费。鉴于水指实业已实施重整，本着公平合理的原则，针对付清购房款项的46位购买住宅的债权人，由水指实业按照《城市房地产管理法》等国家规定于项目竣工且验收合格后向其交付房产，不再按照原预售合同等协议约定的交付条件交付房产。作为对价，该些债权人无论其金额大小，均将其债权调减至违约金1000元，以此提高其他普通债权人的清偿率。否则该些购房人在取回房产前应当向重整后的水指实业分担复工费用。全部普通债权在按照上述标准获得清偿后，未获清偿的部分水指实业不再负清偿义务。重整计划批准后，水指实业不能执行或者不执行重整计划的，经管理人或者利害关系人请求，深圳中院将裁定终止重整计划的执行，并宣告破产。
五、2015年11月12日深圳市中级人民法院做出(2012)深中法破字第5-4号民事裁定书，认为：水指实业重整计划中明确规定重整计划执行完毕的标准为“水指实业向经法院裁定确认的债权之债权人的清偿款项已转账或提存。鉴于重整计划批准之后，需要同时实施典雅居项目施工。恢复开发涉及的施工是否完成以及房产是否交付等事项不作为重整计划执行完毕的条件”。根据管理人提交的监督报告，水指实业对于本院裁定确认的债权已按照重整计划规定进行清偿，应提存款项已予全额提存；水指实业的股权已经全部过户至重组方名下。因此，水指实业重整计划的执行符合重整计划规定的执行完毕标准，本院予以确认，水指实业管理人对水指实业执行重整计划的监督职责终止。按照重整计划减免的债务，自重整计划执行完毕之日起水指实业不再承担清偿责任。遂裁定确认深圳市水指实业发展有限公司重整计划执行完毕；终结深圳市水指实业发展有限公司破产程序。
六、被告水指公司、被告市场建设基金会于2016年7月12日取得了深圳市罗湖区住房和建设局出具的涉案楼盘（典雅居）的竣工验收备案收文回执。2016年7月20日被告水指公司通过其聘请的物业管理公司在涉案楼盘处张贴了可以办理入伙手续的公告，原告主张其没有看到该公告，但在2016年12月听其他业主说可以办理入伙手续。被告则主张原告有到管理处办理入伙手续，但是因故没有办理入伙手续。包括涉案房产在内的典雅居尚未办理完毕初始登记，尚不具备办理房地产证的条件。
本院认为，原告与两被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。本案的争议焦点为：被告水指公司经过破产重整后，是否还有义务按照《深圳市房地产买卖合同（预售）》的约定向被告交房及支付逾期交房的违约金？
对此，本院认为，按照《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定，两被告没有按照合同的约定履行交付房地产的义务，构成违约。但是被告水指公司经过了破产重整的程序，经债权人会议、出资人会议表决通过和深圳市中级人民法院批准的重整计划，由被告水指公司按照《城市房地产管理法》等国家规定于项目竣工且验收合格后向其交付房产，不再按照原预售合同等协议约定的交付条件交付房产。由此可见，关于交付房地产的时间及标准，重整计划对《深圳市房地产买卖合同（预售）》的约定进行了变更。故原告在此再以合同约定的时间及标准请求被告支付违约金，理由不成立，本院不予支持。重整计划中并没有对被告水指公司逾期完成工程建设及逾期通过工程验收的责任做出约定，原告主张二被告应当于重整计划规定的期限届满之日起按每日万分之四的标准支付违约金，无事实和法律依据，本院不予采纳。涉案房产已经具备交付条件，被告尚未向原告交付涉案房产，原告请求二被告向原告履行交付典雅居13M号房屋的义务，本院予以支持。但涉案房产尚不具备办理房地产的条件，原告请求被告在竣工验收及办理工程备案后1个月内协调办理房地产权证，理由不成立，本院不予支持。原告请求二被告承担办理房地产权证的有关税费，其理由为依据重整计划中“典雅居房产如达到交付条件，尚需由水指实业支付相应的工程款及税费”，而该条的意思为被告水指公司尚需支付工程款及相应的税费后，方具备交付条件，而不是由被告水指公司负担办理房地产证中的所有税费，办理房产证中的税费应当按照相应的法律、法规的规定负担，故原告的这一诉讼请求，理由不能成立，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告深圳市水指实业发展有限公司、被告深圳市市场建设基金会应当自本判决生效之日起十日内将深圳市罗湖区水贝一路水田一街的典雅居（1）栋13层13M号房产交付给原告梁裕雄。
二、驳回原告梁裕雄请求判令被告深圳市水指实业发展有限公司、被告深圳市市场建设基金会在竣工验收及办理工程备案后1个月内协调办理房地产权证的诉讼请求。
三、驳回原告梁裕雄请求判令被告深圳市水指实业发展有限公司、被告深圳市市场建设基金会承担办理房地产权证的有关税费的诉讼请求。
四、驳回原告梁裕雄请求判令被告深圳市水指实业发展有限公司、被告深圳市市场建设基金会向原告支付延期交付房地产的违约金直至被告向原告交付房屋之日止的诉讼请求。
案件受理费人民币2300元，由原告负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 王志刚
人民陪审员 王大岩
人民陪审员 胡聪明
二〇一七年三月三十日
本件与原本核对无异
李文萍
书 记 员
魏惠如