河南省安阳市北关区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0503民初422号
原告（反诉被告）：安阳通瑞达房地产开发有限公司，住所地安阳市北关区安漳路128号。组织机构代码：56248782-6。
法定代表人：梁谦，该公司董事长。
委托诉讼代理人：寇建明，男，该公司工作人员，住郑州市郑东新区。
被告（反诉原告）：阎秀清，女，1965年4月14日出生，汉族，无业，住海南省保亭黎族苗族自治县。
委托诉讼代理人：刘晓红，河南兴邺律师事务所律师。
被告（反诉原告）：阎锐，男，1991年6月14日生，汉族，住海南省保亭黎族苗族自治县。
委托诉讼代理人：阎秀清，女，无业，住海南省保亭黎族苗族自治县国营南茂农场一区卫锋队。
委托诉讼代理人：刘晓红，河南兴邺律师事务所律师。
原告（反诉被告）安阳通瑞达房地产开发有限公司（以下简称安阳通瑞达房产公司）与被告（反诉原告）阎秀清、阎锐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）安阳通瑞达房产公司的委托诉讼代理人寇建明到庭参加诉讼，被告（反诉原告）阎秀清及阎秀清、阎锐的委托诉讼代理人刘晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）安阳通瑞达房产公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方签订的编号为YS00060924的《商品房预售合同》；2.判令被告（反诉原告）配合办理合同撤销备案登记。事实与理由：2013年3月4日，安阳通瑞达房产公司与阎春庆（已去世）、阎秀清签订编号为YS00060924的《商品房预售合同》，合同对房屋的位置、价款及支付方式、违约责任、交房时间等作了详细约定。合同签订后阎春庆（已去世）、阎秀清支付了81320元，余款一直未办理银行按揭。根据合同第七条约定，安阳通瑞达房产公司有权依据合同约定解除双方的商品房买卖合同。为维护安阳通瑞达房产公司合法权益，诉至法院，请求判如所请。
被告（反诉原告）阎秀清、阎锐辩称，被告（反诉原告）阎秀清不存在违约，导致本案合同没有继续履行的原因有两个：一是共同购房人阎春庆于合同签订后在办理银行按揭贷款期间因病于2013年7月13日不治身亡；二是在被告（反诉原告）阎秀清家中发生变故后，安阳通瑞达房产公司拒绝变更贷款人，由此导致合同无法履行，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，被告（反诉原告）不应当承担违约责任，另根据该解释第十五条规定，原告（反诉被告）的合同解除权应在解除权发生后一年内行使，2013年3月4日签订合同至今，原告（反诉被告）并没有要求解除合同，现原告（反诉被告）已经丧失了合同解除权。
被告（反诉原告）阎秀清、阎锐向本院提出反诉请求：1、依法解除被告（反诉原告）与原告（反诉被告）之间的《商品房预售合同》（合同编号YS00060924）;2、依法判令原告（反诉被告）返还被告（反诉原告）购房首付款本金327320元并按照同期银行贷款利率支付利息。事实与理由：2013年3月4日，阎秀清与爱人阎春庆（已去世）与安阳通瑞达房产公司签订一份《商品房预售合同》，合同约定付款方式为银行按揭付款，2013年2月26日前支付首付款251320元，余款57万元须在2013年2月26日前办理完按揭贷款申请手续，此后，阎秀清与爱人阎春庆（已去世）在2013年2月23日前共支付首付款327320元，并于2013年4月1日缴纳了房屋契税32852.8元，在办理按揭贷款手续期间，阎春庆因病住院，后于2013年7月13日因病去世。家庭发生变故后，阎秀清多次与安阳通瑞达房产公司协商解决事宜，但均未成功，导致长期搁置拖延至今，因原告（反诉被告）的不作为导致不能办理按揭贷款并导致合同不能履行，根据相关法律规定，被告（反诉原告）请求依法解除合同，并由原告（反诉被告）返还购房款本金及利息。
原告（反诉被告）安阳通瑞达房产公司辩称，1、本案于2016年2月26日受理后，经依法公告送达开庭传票，于2016年8月11日开庭完毕，被告（反诉原告）阎秀清在一审开庭之前未提交反诉状，其反诉不符合法律程序；2、反诉人阎锐并非本案的当事人，原告（反诉被告）未追加其为被告，阎锐不应参加本案诉讼；3、阎秀清的请求不构成反诉，反诉的目的是为了抵销本诉，其反诉请求之一为解除合同，是同意了原告的诉讼主张，反诉请求之二是请求返还房款及利息，是解决本诉之后的法律后果，亦无法抵消本诉，原告（反诉被告）认为其反诉主张法院不应受理；4、对于阎秀清及阎锐请求退还本金的具体数额及如约履行合同的事实应当予以举证证明。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，结合原告的陈述、举证，本院认定本案事实如下：2013年3月4日，安阳通瑞达房产公司与阎春庆（已去世）、阎秀清签订编号YS00060924的《商品房预售合同》，合同约定：“……出卖人安阳通瑞达房产公司，买受人阎春庆、阎秀清；出卖人以出让方式取得位于北关区××××、人民大道东段南侧的地块的土地使用权，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名安阳-
恒大绿洲；买受人所购房屋的基本情况，第3号楼1单元2901号房，房屋代码为130509。该商品房预测建筑面积共134.09平方米，其中套内建筑面积113.29平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积20.8平方米；计价方式为按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方6125.14元，总金额821320元整；付款方式为银行按揭付款方式：2013年2月23日前支付首付款251320元，余款570000元须在2013年2月26日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。买受人逾期付款的违约责任：……如逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金……；关于银行按揭付款方式的约定，如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起5日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的买受人应按本合同第七条之规定承担逾期付款的违约责任，如买受人无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金……”。《商品房预售合同》签订后，阎春庆（已去世）、阎秀清支付了81320元，余款既未支付，也未办理银行按揭贷款。原告（反诉被告）请求解除双方签订的《商品房预售合同》，被告（反诉原告）反诉请求解除双方签订的《商品房预售合同》，庭审中当庭予以确认。现原告（反诉被告）请求判令被告（反诉原告）配合办理合同撤销备案登记，被告（反诉原告）请求判令原告（反诉被告）购房首付款本金327320元及并按照同期银行贷款利率支付利息。
另查明，阎春庆于2013年7月13日去世，阎锐系阎春庆、阎秀清之子，安阳通瑞达房产公司在向本院起诉请求与阎秀清解除《商品房预售合同》时，未将阎锐列为案件当事人，本院在2016年8月11日开庭时得知阎春庆在安阳通瑞达房产公司起诉前已经去世，依法通知阎锐作为继承人参加诉讼，阎锐表示同意参加诉讼，后阎秀清、阎锐在第二次开庭前向本院提起反诉。
上述事实，有安阳通瑞达房产公司提供的商品房预售合同、阎秀清、阎锐提供的收据，本院调取的银行交易明细以及当事人当庭陈述等证据，予以证实。
本院认为，安阳通瑞达房产公司与阎春庆（已去世）、阎秀清签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，双方形成买卖合同的法律关系，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，依法应予保护。安阳通瑞达房产公司与阎春庆（已去世）、阎秀清对房屋的位置、价款及支付方式、交房时间等作了详细约定，合同签订后，阎春庆（已去世）、阎秀清未按约定支付余款是形成本案纠纷的原因。根据双方合同约定的买受人逾期付款违约责任的规定，原告有权解除双方签订的《商品房预售合同》，被告（反诉原告）反诉请求解除双方签订的《商品房预售合同》，双方对解除签订的《商品房预售合同》均无异议，本院予以确认。
涉案房屋已在房产管理部门办理了备案登记手续，因被告（反诉原告）未按合同约定支付剩余款项构成违约，造成《商品房预售合同》被解除，在《商品房预售合同》被解除后，原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）配合办理合同撤销备案登记，于法有据，本院予以支持。
安阳通瑞达房产公司请求解除与阎春庆（已去世）、阎秀清签订的《商品房买卖合同》，但在阎春庆去世后、安阳通瑞达房产公司向本院提起诉讼时，安阳通瑞达房产公司并未将阎春庆的继承人列为案件当事人，而解除《商品房买卖合同》涉及了阎春庆的财产权利即阎锐的继承权，阎锐作为阎春庆、阎秀清之子、阎春庆的法定继承人，依法应当参加诉讼。因第一次公告开庭时并未将阎锐作为案件当事人，在阎锐参加诉讼后，本案需要重新开庭，阎秀清、阎锐在第二次开庭前向法院提起反诉，符合法律规定的提起反诉应在“法庭辩论结束前”提起的时间规定。关于阎秀清、阎锐的请求是否属于反诉的范畴，首先，提起反诉的阎秀清、阎锐是本案本诉的当事人；其次，阎秀清、阎锐提起反诉也是基于双方签订的《商品房预售合同》，基于相同的法律关系和法律事实，与安阳通瑞达房产公司的本诉之间具有牵连关系；第三，阎秀清、阎锐的反诉请求符合起诉条件且本院具有管辖权。综上，安阳通瑞达房产公司关于阎秀清、阎锐反诉程序不合法的抗辩理由不能成立，本院不予采信。
阎秀清、阎锐反诉请求安阳通瑞达房产公司返还购房款本金327320元及并按照同期银行贷款利率支付利息，根据《商品房预售合同》约定，买受人逾期付款超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金……；因涉案房产总价值为821320元，故安阳通瑞达房产公司在扣除1%的违约金即8213.2元后，应将剩余房款73106.8元返还给阎秀清、阎锐。按照法律规定，商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款，只有因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。而本案中，双方约定的办理完毕银行按揭贷款申请手续的截止日期为2013年2月26日，阎秀清称因阎春庆生病住院未能办理，但阎春庆、阎秀清反而在2013年4月1日办理了涉案房产的契税手续，故阎秀清所称的因病不能办理按揭手续的理由不能成立，阎秀清、阎锐请求安阳通瑞达房产公司支付购房款同期利息的请求于法无据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）安阳通瑞达房地产开发有限公司与被告（反诉原告）阎秀清签订的编号为YS00060924的《商品房预售合同》；
二、被告（反诉原告）阎秀清、阎锐于本判决生效后十日内协助原告（反诉被告）安阳通瑞达房地产开发有限公司办理合同撤销备案登记手续；
三、原告（反诉被告）安阳通瑞达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）阎秀清、阎锐购房款73106.8元；
四、驳回被告（反诉原告）阎秀清、阎锐的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费200元，由被告（反诉原告）阎秀清、阎锐负担，反诉费3155元，由原告（反诉被告）安阳通瑞达房地产开发有限公司负担814元，由被告（反诉原告）阎秀清、阎锐负担2341元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。
审 判 长 刘庆生
人民陪审员 常双云
人民陪审员 尚瑞兰
二〇一七年九月二十六日
书 记 员 马 云