北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第24755号
原告（反诉被告）刘张，男，1981年12月6日生。
委托代理人张春辉，北京市鑫诺律师事务所律师。
被告（反诉原告）林亦耘，男，1967年1月25日生。
原告（反诉被告）刘张与被告（反诉原告）林亦耘房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后由依法代理审判员孙琪独任审判，公开开庭进行了审理。刘张、林亦耘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘张诉称：2014年4月14日，我与林亦耘签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，约定我承租被告位于北京市×区×园×号楼×层1906号房屋（以下简称1906号房屋）用于办公，租赁期限自2014年4月20日至2015年4月19日，月租金7300元，支付方式为押一付三。我于签约当日支付林亦耘房屋押金7300元和首期租金21900元，林亦耘于2014年4月20日将1906号房屋交付给我。我搬入房屋后即存在邻居干扰不允许办公、邻居向相关部门举报等情形。经当地派出所、居委会调解，该房屋均无法正常用于办公，我承租房屋用于办公的目的无法实现。后双方多次协商，我于2014年4月29日将房屋腾退交还林亦耘，合同解除，但林亦耘至今未退还房屋押金及租金。故诉至法院：1、要求确认双方签署的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》已于2014年4月29日解除。2、要求林亦耘退还房租21900元。3、要求林亦耘退还押金7300元。3、要求林亦耘支付违约金7300元。4、要求林亦耘支付搬家费2000元。
林亦耘辩称并反诉称：2014年4月14日，双方在平等自愿基础上签署了《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》。签约时我向刘张出示了房产证原件、身份证原件等相关证件，房产证上明确标明房屋性质为住宅。刘张也查验了房屋情况及小区环境，我没有任何隐瞒行为，刘张了解全部信息后签署协议，应对自己行为负完全责任。刘张以个人名义签约，没有出示任何与公司相关的资质，也没有要求我配合办理营业执照，我认为其于合同中注明的办公并非真正用途。签约当日我即将房屋交付刘张使用，刘张要求我将屋内双人床、电视柜等家具搬离，我花费600元雇了搬家公司搬运家具。小区内很多房屋都在办公，同楼其他房屋作为公司注册地办理了登记手续，说明1906号房屋可以办公使用。刘张称邻居阻挠其安装电话及宽带，我出面请派出所和居委会协调，已经达成协议允许刘张安装。签署合同后，我依约满足了刘张的所有要求，刘张搬离1906号房屋内是其单方违约。我同意《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》已经解除，退还押金及房租，但应扣除16天房租并赔偿相关损失，故提出反诉：1、要求刘张支付违约金7300元。2、要求刘张支付搬家费600元。3、要求刘张支付房租3893元。
刘张针对反诉辩称：我没有任何违约行为，我搬离房屋是因为林亦耘在出租房屋前没有处理好利害关系业主的关系。依据物权法规定，住宅不能改为经营性用房，如要改为经营性用房，应征得利害关系业主的同意。林亦耘所述其他房屋用于办公的情况，不排除是物权法颁布前，应该是征得了利害关系业主的同意。基于合同目的无法实现，我才搬离房屋。1906号房屋交付给我后，电话没有装上，邻居一直阻挠，我从未在此办公，不同意林亦耘的反诉请求。
经审理查明：2014年4月14日，林亦耘（甲方）与刘张（乙方）签署《北京市房屋租赁合同》（合同编号：00×××××9），甲方将1906号房屋出租给乙方，建筑面积140.56平方米，租赁用途为办公。租赁期限自2014年4月20日至2015年4月19日共12个月。甲方应于2014年4月20日前将房屋按约定交付乙方；《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房屋钥匙及后视为交付完成。租金每月7300元，租金合计87600元，支付方式为押一付三，各期支付租金日期：2014年4月20日，2014年7月20日，2014年10月20日，2015年1月20日。押金7300元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。甲方交付房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，乙方有权单方解除合同，甲方应按月租金的100%向乙方支付违约金。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金。《北京市房屋租赁合同》后附《房屋交割清单》，清点交接物品包括床头柜、衣柜、空调、电卡、电表钥匙。交房确认一栏标注：对上述情况，乙方经验收，认为符合房屋交验条件，并且双方已对水、电、燃气等费用结算完结，同意验收。交付日期标注：2014年4月14日，后由林亦耘与刘张签名确认。
签订合同当日，刘张支付林亦耘房屋押金7300元和房屋租金21900元，其中租金收条中标注房租期限系2014年4月20日至2014年7月19日。
2014年4月29日，刘张与林亦耘完成房屋交还手续，刘张将大门钥匙6把、电卡及电箱钥匙1把、空调遥控器2各交还林亦耘。林亦耘就此出具收条。经询，双方均认可《北京市房屋租赁合同》于当日解除。
庭审中，刘张表示签约时应该查验了房产证，林亦耘于2014年4月20日交付房屋。后刘张为办公作准备工作，安装电话时受到邻居阻挠，要求林亦耘协调。林亦耘协调未果，找派出所和居委会出面协调亦未果。在合同目的无法实现的情况下解除合同，双方就返还房屋进行了交接。刘张认为林亦耘交付的房屋不符合合同约定，要求林亦耘依约支付违约金。另表示搬入搬出物品发生了搬家费用，要求赔付搬家费2000元。
庭审中，林亦耘表示签约时刘张查验了房产证和身份证，于2014年4月14日签约当日交付房屋。后刘张安装电话时受到邻居阻挠，林亦耘积极协调，经派出所和居委会出面，邻居同意刘张安装电话，履行合同不存在障碍。后刘张说收到了工商局文件，要求解约搬走，双方才进行了交接。林亦耘认为刘张提前解除合同，要求刘张依约支付违约金。另表示基于履约诚意，在刘张要求下将屋内原物品搬走，发生了搬家费用，要求赔付搬家费600元。
以上事实，有当事人当庭陈述、《北京市房屋租赁合同》、收条等在案为证。
本院认为，林亦耘与刘张签署的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应予遵守。结合诉辩意见及在案证据可知，刘张与林亦耘已于2014年4月29日完成1906号房屋交还交接手续，现双方均认可《北京市房屋租赁合同》于当日解除，本院不持异议。关于合同解除原因，1906号房屋产权证明确注明用途系住宅，刘张与林亦耘订立租赁合同时约定承租用于办公，就租赁标的是否符合租赁用途，承租人应负有审慎注意义务，出租人亦应负有管理监督义务。双方在明知上述背景的情况下订立了租赁合同，后履约过程中因住宅用于办公出现障碍以致合同解除，对此，双方均存在过错，本院对于双方各自主张的违约金均不予支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或采取其他补救措施。《北京市房屋租赁合同》已于2014年4月29日解除，刘张要求林亦耘返还房屋押金及租金理由正当，应予支持。关于林亦耘主张的房屋租金，双方于合同中约定自2014年4月20日起算租金，此亦于交付租金时注明期间，林亦耘以2014年4月14日交付房屋之时主张租金依据不足，本院核算2014年4月20日至2014年4月29日期间租金予以判处。另，双方均向对方主张搬家损失，亦均未提交证据予以证明，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）刘张与被告（反诉原告）林亦耘签署的《北京市房屋租赁合同》（合同编号：00×××××9）于二○一四年四月二十九日解除。
二、被告（反诉原告）林亦耘于本判决生效之日起十五日内退还原告（反诉被告）刘张房屋押金七千三百元。
三、被告（反诉原告）林亦耘于本判决生效之日起十五日内退还原告（反诉被告）刘张房屋房屋租金二万一千九百元。
四、原告（反诉被告）刘张于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）林亦耘房屋租金二千四百三十三元。
五、驳回原告（反诉被告）刘张的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）林亦耘的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费三百八十一元，由原告（反诉被告）刘张负担一百四十七元（已交纳），由被告（反诉原告）林亦耘负担二百三十四元（刘张已交纳，林亦耘于本判决生效之日起十五日内给付刘张）。反诉案件受理费四十七元，由原告（反诉被告）刘张负担二十五元（林亦耘已交纳，刘张于本判决生效之日起十五日内给付林亦耘），由被告（反诉原告）林亦耘负担二十二元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 孙 琪
二〇一四年七月十六日
书 记 员 袁书亮