广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1569号
上诉人（原审被告）：黄惜春。
上诉人（原审原告）：泛城房地产顾问（深圳）有限公司。
上诉人黄惜春、上诉人泛城房地产顾问（深圳）有限公司因居间合同纠纷一案，均不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第473号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2011年2月20日，通过泛城房地产顾问（深圳）有限公司（以下简称泛城公司）的居间活动，黄惜春与案外人陈某签订房地产买卖合同一份，约定陈某将其所有的位于深圳市龙岗区布吉某花园D栋商铺14的房产转让给黄惜春，转让价为139万元。双方并特别约定，在买方不能贷款时，由指定的第三方过户继续履行合同。同日，泛城公司、黄惜春及陈某签订资金托管协议一份，约定将定金3000元交由泛城公司托管。同日，黄惜春又向泛城公司出具确认书一份，言明黄惜春委托泛城公司购买涉案房产，现黄惜春承诺，基于居间方在促成房产交易与卖方签订房地产买卖合同过程中提供的信息、磋商、撮合等居间服务，黄惜春自愿向泛城公司支付佣金41700元，经居间方通知，逾期支付佣金的，按每天佣金的万分之五支付利息。签订上述合同后，黄惜春按约向陈某支付了定金47000元，向泛城公司支付了托管的资金3000元。一审庭审时，泛城公司确认收到黄惜春支付的3000元托管资金，该资金尚在泛城公司处。后因黄惜春无法贷款等原因，黄惜春未按约向陈某支付剩余购房款，导致房地产买卖合同未能履行。一审庭审时，黄惜春陈述其支付给陈某的定金47000元一直未被退回，泛城公司表示对此不知情。泛城公司并陈述佣金是按照总价款的3％收取的，本案中仅买方一方需要支付佣金。因黄惜春一直未支付该佣金，双方因而成讼。
泛城公司向原审法院提起本案诉讼，请求：1、黄惜春支付泛城公司佣金41700元；2、黄惜春支付拖欠泛城公司佣金的滞纳金（从2011年12月20日起暂计至2013年2月5日止为8590.2元，实际计算至结清之日止）；2、诉讼费、保全费、公告费等由黄惜春承担。
原审法院认为，黄惜春与案外人陈某通过泛城公司的居间活动，在同一日签订了房地产买卖合同和资金托管协议，黄惜春并向泛城公司出具确认书，承诺向泛城公司支付佣金41700元。但综观上述三份泛城公司提供的证据，泛城公司作为居间人，均未在上面签名或盖章，三方也未另行签订居间合同，明确各自的权利义务。泛城公司通过黄惜春出具确认书的方式，一方面要求黄惜春承担支付全额佣金的责任，另一方面又尽量模糊自己的责任或义务，其实质是泛城公司以预先约定的形式，要求委托人支付居间报酬，而不论交易是否成功。这一约定明显违背了公平原则。事实上，泛城公司按照总价款3％的政府指导最高标准与黄惜春约定收取佣金费用，但除促成买卖双方签订房地产买卖合同和资金托管协议外，对于涉案房产的现状确认、按揭贷款的协助办理、后续资金的监管、到房地产交易部门签订正式的二手房房地产买卖合同、过户手续的协助等通常的居间行为，泛城公司均未作出，对合同的后续履行等情况，泛城公司也未及时跟踪和了解。而且，黄惜春是因未能成功办理按揭贷款的原因才无法继续履行涉案房地产买卖合同，而不是主观故意违约。因此，泛城公司以已经促成合同订立为由请求黄惜春支付全部居间报酬，理由不充分，原审法院不予支持。但考虑到泛城公司作为居间人，确实付出了一定劳动，向包括黄惜春在内的买卖双方提供了部分居间服务，促成了买卖双方签订买卖合同这一主要步骤，故黄惜春应当向泛城公司支付从事居间活动所支出的合理费用。综合本案情况，原审法院认为支出费用按照房价总款的1％即13900元酌定较为合理。黄惜春已向泛城公司支付了托管资金3000元，现因涉案房地产买卖合同无法继续履行，故泛城公司应予返还给黄惜春或抵偿黄惜春应支付的合理费用。抵偿黄惜春应支付的费用后，黄惜春尚应支付泛城公司10900元。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、黄惜春于本判决生效后三日内支付泛城公司费用10900元及逾期付款滞纳金（滞纳金从泛城公司起诉之日即2013年2月20日起计算至原审法院确定的付款之日止，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计算）；二、驳回泛城公司的其他诉讼请求。案件受理费1058元，减半收取529元，由泛城公司负担159元，黄惜春负担370元。
上诉人黄惜春不服一审判决，向本院提起上诉，称：一、原审法院按照房价总款的1％判决黄惜春承担13900元佣金依据不足。根据《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》中有明确约定是若后续交易不成功，买卖双方也要支付中介方必要的报酬，以全额佣金的20％为上限。本案泛城公司避重就轻，在黄惜春委托其提供中介服务后，其故意不与黄惜春依法签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，而是直接要求黄惜春签订一份佣金确认书，该佣金确认书中几乎没有泛城公司的义务及应当提供的服务，明显显失公平。在本案中泛城公司只是促成了黄惜春签订了房屋买卖合同和资金托管协议，对于涉案房产的现状确认、按揭贷款的协助办理、后续资金的监管、到房地产交易部门签订正式的二手房地产买卖合同、过户手续的协助等通常的居间行为泛城公司并未作出，且黄惜春是因为未能成功办理按揭贷款才无法继续履行涉案房地产买卖合同，而不是主观故意违约，同时黄惜春由于违约已经付出了损失定金的代价，一审法院仍判决黄惜春承担房屋价款1％的佣金明显不当。根据泛城公司提供的佣金确认书中所确认的41700元全额佣金，因交易未成功，黄惜春至多只能承担全额佣金的20％即8340元，原审法院多判决黄惜春佣金5560元，请求二审法院依法予以纠正。二、原审法院要求黄惜春承担滞纳金没有法律依据。
为维护黄惜春合法的民事权益，请求：1、依法改判一审多判决的黄惜春承担的佣金5560元；2、一、二审诉讼费由泛城公司承担。
上诉人泛城公司答辩称：一、根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四、四百二十六条规定，泛城公司促成黄惜春与案外人陈某签署房地产买卖合同成立的，黄惜春就应当按照其出具的确认书约定的佣金金额支付泛城公司居间报酬。二、房地产的现状确认、按揭贷款的协助办理、后续资金的监管、到房地产交易部门签订正式的二手房买卖合同、过户手续的协助等均不是有关规定的泛城公司的法定义务，更非合同约定义务。三、房地产买卖合同的合同目的未实现的原因是因为黄惜春不履行房地产买卖合同第17条的补充约定，致使案外人陈某的合同目的无法实现，因此房地产交易未完全履行是黄惜春一手造成的。一审法院在没有任何合法依据的情况下以泛城公司未履行义务为由认定总房款的1%为居间服务报酬，是完全错误的。
上诉人泛城公司亦不服一审判决，向本院提起上诉，称：一审法院认定事实错误。1、一审判决书第4页第十行，一审法院认定“事实上，泛城公司按照总价款3％的政府指导最高标准与黄惜春约定收取佣金费用，但除促成买卖双方签订房地产买卖合同和资金托管协议外，对于涉案房产的现状确认、按揭贷款的协助办理、后续资金的监管、到房地产交易部门签订正式的二手房房地产买卖合同、过户手续的协助等通常的居问行为，泛城公司均未作出，对合同后续履行等情况，泛城公司也未及时跟踪和了解。而且，黄惜春是因未能成功办理按揭贷款的原因才无法继续履行涉案房地产买卖合同”。该认定错误，首先，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条规定，泛城公司于2011年12月20日促成黄惜春与案外人陈某签订的《房地产买卖合同》成立，黄惜春依法应当按照其出具的《确认书》约定的佣金金额支付泛城公司报酬。其次，黄惜春基于泛城公司促成《房地产买卖合同》过程中所提供之信息、磋商、撮合等居间服务，承诺支付泛城公司人民币41700元佣金。该约定内容不违反《合同法》及深圳市物价局《关于房地产中介服务收费的通知》（深价（1999）15弓）的有关规定。再次，泛城公司不存在逃避责任或义务的行为。一审法院认定的“对于涉案房产的现状确认、按揭贷款的协助办理、后续资金的监管、到房地产交易部门签订正式的二手房房地产买卖合同、过户手续的协助等”不是深圳市物价局《关于房地产中介服务收费的通知》（深价（1999）15号）规定的泛城公司的法定义务，更非合同约定义务。泛城公司促成《房地产买卖合同》成立时，黄惜春不需要泛城公司提供协助过户等服务，一审法院将没有法定或合同义务范围内的服务事项认定为泛城公司的义务，缺乏法律和合同依据，是明显错误的。最后，黄惜春怠于履行《房地产买卖合同》第十七条补充约定“买卖双方同意在买方不能贷款时，同意由黄惜春指定的第三方过户继续履行合同。”致使案外人的合同目的无法实现。即黄惜春在贷不到款时可以由其指定的第三方过户继续履行合同。房地产交易未完全履行是黄惜春一手造成的。虽然泛城公司对房地产交易不存在权利义务，但泛城公司给予了一般的协助。黄惜春没有任何证据表明泛城公司在居间服务中有过错。居间服务合同与房地产买卖合同是两个独立的法律关系，泛城公司支付佣金与否不以房地产交易是否完成为前提。因此，黄惜春没有减少支付佣金的合法依据。2、一审判决书第5页第三行，“黄惜春己向泛城公司支付了托管资金3000元，现因涉案房地产买卖合同无法继续履行，故泛城公司应予返还给黄惜春或抵偿黄惜春应支付的合理费用。”该认定错误，《房地产买卖合同》因黄惜春违反合同约定拒不履行合同导致该合同未履行完毕，在《房地产买卖合同》未依法解除及《资金托管协议》未达到支付交易押金的条件前，托管资金3000元不必然退给黄惜春，黄惜春无权单方处分托管资金3000元。除非案外人陈某与黄惜春共同决定托管资金抵偿应付泛城公司的部分佣金。此外，对于一审判决中“泛城公司收到了黄惜春支付的3000元托管资金”，实际上这3000元并不是黄惜春所有的，而是做了款项的转化，是属于案外人陈某所有。综上所述，泛城公司有向黄惜春收取人民币41700元及利息的充分依据，一审法院认定泛城公司未履行义务缺乏合法依据，黄惜春没有证据证明泛城公司在居间服务过程中存在过错。
为维护泛城公司合法的民事权益，请求：1、依法撤销深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第473号民事判决书，支持泛城公司的所有诉讼请求；2、由黄惜春承担本案一审、二审全部案件受理费及公告费等全部诉讼费用。
上诉人黄惜春答辩称：其答辩意见与上诉状内容一致，此外，该3000元托管资金实际上应该属于黄惜春所有，当时所支付的50000元是由黄惜春所支付的，50000元定金分两部分，一部分是47000元，剩余3000元托管在泛城公司，该部分款项为黄惜春所支付的。
本院经审理查明，原审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为居间合同纠纷。根据《合同法》的相关规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，黄惜春在泛城公司的居间服务下，与案外人陈某签订《房地产买卖合同》，泛城公司已履行其法定义务。黄惜春在其单方签署的《确认书》中亦承诺，基于泛城公司在促成签订前述《房地产买卖合同》过程中提供的居间服务，其自愿向泛城公司支付佣金41700元。虽然房屋买卖并未实际完成，但协助办理后续交易手续并非泛城公司的法定义务或约定义务，故黄惜春仍应按照承诺支付佣金41700元，泛城公司的上诉理由成立，本院予以采纳，原审法院适用法律错误，本院予以纠正。按照《确认书》中的承诺，经泛城公司通知，黄惜春逾期支付佣金的，按每天万分之五支付利息，但泛城公司并未提供证据证明其已进行过通知、确定了付款时间，故其要求黄惜春支付佣金利息的主张，本院不予支持。关于3000元托管资金的问题，本院认为，黄惜春与案外人陈某在涉案《房地产买卖合同》及《资金托管协议》中约定，黄惜春向陈某支付定金50000元，其中3000元托管在泛城公司处，可知该3000元托管资金属于定金的一部分，为案外人陈某所托管，黄惜春主张以该3000元托管资金抵扣佣金没有事实依据，本院不予支持。黄惜春与案外人陈某之间因《房地产买卖合同》发生纠纷，可另循法律途径解决。
综上，原审判决适用法律错误，本院依法改判。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第473号民事判决；
二、黄惜春应于本判决生效之日起十日内向泛城房地产顾问（深圳）有限公司支付佣金41700元；
三、驳回泛城房地产顾问（深圳）有限公司的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费529元，由泛城房地产顾问（深圳）有限公司负担100元，黄惜春负担429元。本案二审受理费1108元，由泛城房地产顾问（深圳）有限公司负担200元，黄惜春负担908元。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚 萍
代理审判员 唐 毅
代理审判员 朱 宽
二〇一三年九月二十八日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。