广东省肇庆市鼎湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇鼎法民一初字第177号
原告：梁智文，男，汉族，住广东省广州市海珠区。
委托代理人：黄宗强，广东思辰律师事务所律师。
委托代理人：黄文生。
被告：肇庆市广新汇富房地产发展有限公司（以下简称：“广新汇富有限公司”），住所地：肇庆市。
法定代表人：范团民。
委托代理人：区亮芳。
原告梁智文诉被告广新汇富有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁智文及其委托代理人黄宗强，被告广新汇富有限公司的委托代理人区亮芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告梁智文诉称：原、被告于2014年5月7日在山林湖尚城销售中心签订《商品房买卖合同》，约定以一次性付清房款337200元的方式购买被告“山林湖尚城”商住小区二期的商品房B-1#（B区1号楼）25层2501房。2014年5月9日，被告确认收到全额售房款，向原告开具发票。《商品房买卖合同》第十三条和第八条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准；出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但被告未经原告同意，擅自装修B区1号楼25层2501房作为样板房，并要求原告支付装修费用。原告多次要求被告按合同约定交付，但被告拒不履行，反倒企图蒙骗原告，2015年7月12日收到被告寄来的《收楼通知书》，要求原告从7月9日起7日内到被告处收楼，但原告到达后被告根本无法按约定交楼。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，出卖人逾期超过60日，未能交付商品房，买受人有权解除合同，退还全部已付款并按买受人累计已付款的10%即33720元向买受人支付违约金。虽被告于2015年7月6日发出收楼通知书，但实际不具备按合同约定交付的条件。被告已严重违反了原被告双方签订的合同内容，损害了原告的合法权益，请求法院判令：1、解除原被告双方签订的商品房买卖合同；2、被告退还房款337200元；3、被告支付违约金33720元；4、被告承担本案的诉讼费。
原告提供证据如下：
原告身份证、被告企业信息，证明原、被告的民事诉讼主体资格；
2、买卖合同、补充协议，证明原告与被告商品房购买的关系，原告购买了被告开发的山林湖尚城B区1号楼25层2501房，合同约定的交付时间为2015年5月31日前，逾期超过60日，买受人有权解除合同。合同附件三约定的交付标准是毛坯房；
3、发票，证明原告已支付了全部购楼款；
4、被告向原告发出收楼通知，证明标的房产并不符合合同约定的交付标准；
5、视频，证明原告在与被告经理伍世权交涉时，明确向被告提出不接受变更交付标准，被告当时表示将标的房屋恢复到毛坯状态交付；被告方截止到起诉日还没有恢复到毛坯状态，仍然不具备房产交付的条件，完全属于违约。
被告广新汇富有限公司答辩称：原告在本公司工作的，是负责销售的经理，其任职经理对涉讼房产进行装修并暂时用作样板房功能，因此原告对房屋状况的事实是一清二楚并同意的。本公司要求继续履行合同，请法院驳回原告的诉讼请求。具体答辩如下：
（一）、被答辩人的身份特殊，在涉案事实中具有两重身份，既然是项目销售代理公司的负责人，又是涉讼房产的购买人。
1、根据答辩人的证据显示，2013年12月28日，梁智文以“代表人”和“总经理”的身份代表“广西辉煌房地产咨询服务有限公司肇庆分公司”与答辩人签订《项目策划销售代理合同书》一份，具体约定由广西辉煌房地产咨询服务有限公司肇庆分公司负责答辩人“山林湖”房产项目的“全程策划及销售代理业务”。而以梁智文为负责人的销售团队为“山林湖”房产项目销售提供全面的服务，根据合同约定，其销售团队核心人员有“李柏华、何健强、何斌”等人。
2、事实上，被答辩人梁智文并非于上述合同签订日开始进入答辩人处提供销售服务，早在2011年答辩人地产项目立项前期阶段，基于“山林湖”房产项目投资股东的关联身份，被答辩人已经担任“广西辉煌房地产咨询服务有限公司肇庆分公司”的总经理为“山林湖”房产项目销售策划提供服务，上述的销售代理合同书只不过是后来“山林湖”房产项目具备开盘条件为完善书面手续而进行补签的。
3、被答辩人正是基于一开始对“山林湖”房产项目的立项、设计、建设、销售一清二楚的前提，认为值得投资其销售的楼盘，2014年12月27日被答辩人以其妻子“邓小艳”的名义与答辩人签订《认购书》一份，向答辩人认购“山林湖尚城B1幢2501房”。2014年1月26日，被答辩人以“邓小艳”的名义向答辩人申请延期签订房产买卖合同，2014年5月7日，被答辩人妻子“邓小艳”向答辩人申请房产买卖合同由其丈夫梁智文的名义签订，以上资料文件，均有其团队核心人员“何斌”的签名。
事实可知，被答辩人对从认购到购买签订“山林湖尚城B1幢2501房”合同，具体均是由其一手操办，同时，也是基于其担任“广西辉煌房地产咨询服务有限公司肇庆分公司”总经理的身份，对于购买“山林湖尚城B1幢2501房”到最后签订买卖合同，才可以出现随意申请改名、延期付款及延期签订买卖合同等特殊情况。
（二）、被答辩人对涉讼房产进行装修并暂时用作样板房功能的事实是一清二楚并同意的。
1、基于上述的《项目策划销售代理合同书》，我们可以从该合同的附件“销售任务书”中非常清楚地看到，涉讼的“山林湖尚城B1幢2501房”正处于合同约定销售范围“B1、B7”幢（可售套数246套），换言之，被答辩人在购买“山林湖尚城B1幢2501房”时候，他是非常清楚知道其购买的房产正处于其销售团队销售的“B1、B7”幢内，其销售的核心任务就是按照合同的约定期限完成销售任务。
2、根据与被答辩人销售团队往来的工作邮件非常清楚反映出来，被答辩人梁智文销售团队承销的“B1、B7”幢因应销售所需是有样板房的，而且样板房具体所在位置就是B1幢的25楼，合计四套样板房。选择第25层楼装修为样板房楼层位置是梁智文销售团队提出的，因为原来在二楼已经有旧样板房，但经梁智文销售团队提出的建议，重新在25楼装修4套样板房用于销售之用，而该4套样板的装修标准和方案正是梁智文销售团队具体提出设计方案交由答辩人出资施工的，而涉讼的“山林湖尚城B1幢2501房”也正处于梁智文销售团队建议的方案中！从工作邮件中清楚反映出梁智文在销售工作过程中对样板房方案是清晰无疑的。
特别强调，上述装修方案的文案提出和实施，均是被答辩人梁智文在购买了“山林湖尚城B1幢2501房”后发生的事实。
据此，如果梁智文否认其不清楚“山林湖尚城B1幢2501房”是征得其同意后进行装修并暂时作样板房之用的，那就是天大的谎言！其作为“广西辉煌房地产咨询服务有限公司肇庆分公司”的负责人并负责“山林湖”房产项目销售团队的全面工作，竟然向司法机关和曾共事的同事或下属撒如此大的谎言！
3、事实上，梁智文对其所购买的“山林湖尚城B1幢2501房”用于装修作样板房是非常清楚的，也是同意的，对于答辩人向其提出支付装修补偿，也是基于当时双方口头上的协商，虽然具体补偿金额没有明确，但对于其收楼后需补偿装修款这点是共识的，而且在样板房的装修方案中，对于“山林湖尚城B1幢2501房”的方案也是梁智文提出日后用于居住的方案。
4、由于被答辩人梁智文销售团队并未能按照合同约定完成销售任务，后答辩人于2014年7月10日与“广西辉煌房地产咨询服务有限公司肇庆分公司”解除合同结束代理关系，而梁智文后来也离开该公司。
综上所述，被答辩人是非常清楚“山林湖尚城B1幢2501房”交款的装修标准的，而不是其口中所述的“毛坯房”。基于梁智文销售代理总经理的身份，从一开始就知道其所购房屋进行装修作样板房之用，为何没有反对，为何没有向答辩人提出异议？答案其实就只有一个：梁智文从一开始就非常清楚并同意答辩人按照其团队提出的装修方案进行装修并作样板房之用。
二、答辩人与被答辩人签订的商品房买卖合同合法，不符合法定或约定的解除条件。
1、梁智文要求解除《商品房买卖合同》无法律依据。
根据《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”
第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。”
本案情况并不存在上述第九十四条规定的情形。
2、梁智文要求解除《商品房买卖合同》无合同和事实依据。
按照《商品房买卖合同》第九条的规定，“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用”，且“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。”
按照《商品房买卖合同》第八条的约定，出卖人应当在2015年5月31日前，将具备“已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。
《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”
答辩人于2015年7月9日通知被答辩人交付案涉商品房前，该房屋已在建设管理部门备案，且答辩人能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，通知延迟交付但逾期时间未超过60日，故梁智文无权要求解除合同。
3、被答辩人梁智文拒绝收楼的理由是答辩人对于该商品房进行了装修，不是按合同约定的毛坯房交付，该问题应属于双方对于装饰标准的争议。
根据《商品房买卖合同》第十三条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按合同拟定装饰标准以同等品质的材料设备代替。
而合同附件三关于房屋的装饰标准约定为俗称的“毛坯房”。
事实表明，答辩人所交付的房屋装饰标准是明显高于合同约定，而非低于合同约定标准，该装修的收益人，亦即合同的收益人为梁智文本人。即使被答辩人梁智文认为该房屋的装饰标准未达到合同约定的，梁智文也只能要求“按合同拟定装饰标准以同等品质的材料设备代替”，而不能主张解除合同。
4、梁智文不能以交付房屋未到达合同约定标准为由而拒绝收楼进而主张解除合同。
根据《商品房买卖合同》附件四第六条第2项约定：“出卖人发出收楼通知后，如买受人认为该商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题、装修问题，买受人有权以书面方式向出卖人提出要求保修，由出卖人按照合同约定负责处理和解决，但买受人不得以此为由延迟或拒绝收楼。”故此，梁智文收到收楼通知书后，以装修问题为由拒绝收楼是违约行为。
综上所述，被答辩人在明知其所购“山林湖尚城B1幢2501房”是根据其负责的销售团队建议进行装修用样板房并同意按样板房装修标准接收房产的情况，现在以不知情为由向答辩人主张交付不符合合同所约定“毛坯房“而提出解除合同，明显是违反了民事法律中基本的诚实、信用原则，这点请一审法院依法查明，其诉求没有任何的事实和法律依据，应依法予以驳回。另外，答辩人对于“山林湖尚城B1幢2501房”的装修投入，根据民事法律公平、合理的原则，保留依法向受益方主张的权利。
被告广新汇富有限公司提供的证据如下：
营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证，证明被告的主体资格；
2、认购书、特殊申请表、商品房买卖合同、补充协议、发票，证明原告购买本涉讼房产所签署的书面文件；
3、项目策划销售代理合同书，证明原告购买本涉讼房产时的身份情况；
4、邮件往来记录及附件内容，证明原告对所购买的房产以样板房的装修展示标准作为交楼标准是知情并同意，该样板房的装修方案及展示标准为原告方主张并提交方案的；
5、收楼通知书、邮政签收记录，证明被告通知原告收楼凭证；
6、竣工验收备案表，证明涉讼房产符合交楼条件；
7、证明，证明被告与原告及其公司工作往来的人员及工作邮箱。
本院依照原告对山林湖的涉案房屋进行申请证据保存，本院依法对山林湖的涉案房屋进行拍照、录影，证明了涉案房屋仍然是装修状态。
经审理查明，2014年5月7日，原告向被告购买了肇庆市鼎湖区新城58区港口路山林湖B-1#（B区1号楼）25层2501房一套。双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：房屋价格为337200元，装修标准为毛坯房交楼（附件三）。出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。逾期超过60日后，买受人有权解除合同。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。2014年5月9日，原告一次性付清该房款，被告为其开具00614055号发票。2015年7月6日，被告通知原告收楼，但该房屋已被装修为样板房。因此，原告不同意收楼。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。原告依照约定支付了购房款，但被告未按合同约定履行交房义务。原、被告合同明确约定为毛坯房标准交房，而被告却将已出售的房屋挪作样板房，至起诉时被告并未将涉案房屋恢复为毛坯房，被告未按合同约定的交付标准交付房屋构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告起诉要求解除与被告的合同关系符合法律规定，本院予以支持。被告未能提供证据证明原告同意涉案房屋作为样板房装修，因此不能据此认定双方变更了交付房屋的条件，故对原告抗辩理由不予采纳。关于违约金问题，原告主张按购房款10%计付违约金，根据合同约定按购房款10%计付违约金是针对逾期超过60日交楼的情形的，原告的主张没有合同依据，本院不予支持。而本案是因交付不符合约定房屋构成违约的情形，该情形并未明确约定违约责任，因此，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条的规定，违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，违约金从原告交付购房款次日即2014年5月10日起至被告退付购房款为止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告梁智文与被告广新汇富有限公司于2014年5月7日签订购买位于肇庆市鼎湖区新城58区港口路山林湖B-1#（B区1号楼）25层2501房的《商品房买卖合同》。
二、限被告广新汇富有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁智文返还购房款337200元及违约金（从2014年5月10日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从原告交付购房款次日即2014年5月10日起至被告退付购房款为止。）。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6864元，由原告梁智文负担624元，被告广新汇富有限公司负担6240元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 员 李 广
审 判 员 杨 清
人民陪审员 蔡学汉
二〇一五年十一月二日
书 记 员 梁间明