大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甘民初字第00222号
原告王明忠，男。
被告大连海创房地产开发有限公司。
法定代表人王吉东，系总经理。
委托代理人王学先，系辽宁恒信律师事务所律师。
委托代理人杨异，系辽宁恒信律师事务所律师。
原告王明忠（以下简称“原告”）与被告大连海创房地产开发有限公司（以下简称“被告”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员马雯菁、人民陪审员于菊英、于淑梅依法组成合议庭，于2014年7月30日、2014年8月25日两次公开开庭进行了审理。原告，被告的委托代理人杨异律师均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的商品房。双方约定办理该房屋所有权登记的期限为一年。如逾期未办理，自期限届满之次日起，被告承担已收房款日万分之一的违约金，直至可以办理。2009年11月15日，被告交付房屋。后由于被告原因导致房产证逾期办理，原告于2011年7月29日才取得房屋权属证书。而在2010年11月16日至2013年9月期间，包括原告在内的多位业主多次联系被告索要逾期办证违约金，但被告一直予以推脱。故诉至法院，请求判令被告支付自2010年11月16日至2011年7月29日的逾期办证违约金8，064.81元。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。具体理由如下：第一、案涉房屋于2011年1月4日已可以办理产权证，且被告已履行了相应的通知义务，因此原告以其个人取得产权证的日期计算逾期办证违约金不符合合同约定。第二，在2010年11月15日至2011年1月4日期间，被告无法协助原告办理产权证是因为人防办不收取建设费，该政府行为导致我公司无法正常办证，故不应由我方承担责任。第三，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。综上，应驳回原告的诉讼请求。
经审理，本院查明以下事实：
1、2009年9月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于大连市高新园区黄埔901S-3-5-1号房屋（建筑面积69.30平方米）。合同约定：出卖人（被告）应在2009年11月15日前交付经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告的房屋，合同第十五条同时约定：办理房屋所有权登记的期限为一年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过一年买受人仍无法办理房屋所有权或无法取得房屋权属证书的，自期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的赔偿金，直至可以办理。合同签订后，原告履行了交款义务。后被告于2009年11月15日将案涉房屋交付给原告。
2、本院向大连高新技术产业园区房产局调取一份房屋初始登记审批书可证：被告开发的坐落于高新园区黄浦路901S号楼盘于2010年12月31日完成初始登记。被告称初始登记完成后，该楼盘内房屋于2011年1月4日即可以办理产权登记，被告亦及时通知包括原告在内的业主。被告同时提交网络登记查询信息，自2011年1月7日起高新园区黄浦路901S号楼业主开始办理产权登记。原告则于2011年7月29日取得案涉房屋的所有权证。
3、原告另提供一份2013年8月23日多名业主在被告处与被告进行协商的录音资料，其拟证明包括原告等多名业主在2010年11月16日至录音期间，原告等业主多次向被告主张过权利，故原告诉请并未超过诉讼时效。
上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、房屋所有权证、录音资料，被告提供的网络登记查询信息，本院调取的房屋初始登记审批书及庭审笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，应予采信。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，原、被告均应依据该合同约定享有权利并履行义务。根据合同约定，办理案涉房屋所有权登记的期限为自该房屋交付之日（2009年11月15日）起一年内，故被告应自2010年11月15日前完成协助原告办理案涉房屋产权证的义务，现原告确未在该日期前取得产权证。故根据原、被告诉辩，本案的争议焦点有两点：一为被告实际履行协助原告办理房屋产权证义务的时间，二为原告的诉请是否已超过诉讼时效。
关于第一点，现案涉房屋取得产权登记的时间为2011年7月29日，故原告以该日期为被告完成协助办理产权义务的时间，并主张自2010年11月15日至2011年7月29日的逾期办证违约金。被告则辩称其于2010年12月31日完成初始登记，故自该日期起被告已完成了协助办证义务。而根据本院调取的证据，被告确于2010年12月31日完成了案涉小区的产权初始登记，且被告提供的证据也显示自2011年1月7日起已有该小区其他业主开始进行产权证登记的申请。本院认为，根据《房屋登记办法》、《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，开发商在房屋建成后，应当为房屋办理初始登记，而买受人要求的房地产权属登记属于转移登记，必须在房屋办理初始登记的前提下，买受人才能为所购商品房买卖办理转移登记即取得房屋权属登记。因此，被告作为开发商必须完成办理房屋的初始登记并为原告提供办理转移登记的相关材料后，原告才能以此为条件申请办理过户登记并取得房屋所有权证书。关于原告主张按照其取得产权登记的时间为准，本院认为，产权登记依申请进行，当被告完成初始登记并为业主提供了相关资料后，业主何时领取资料、何时去房产部门申请产权登记是无法由作为开发商的被告所控制的，而被告提供的证据也显示出该小区业主确是在不同时间申请并取得产权登记。故被告作为开发商，当其完成了房屋的初始登记并为业主提供相关资料办理产权登记，即应视为其已履行了合同约定的协助办理产权证义务。现原告未提供证据证明被告提供其办证资料的具体时间，故其仅以其自身取得产权登记时间来证明被告履行办理产权证协助义务的时间，本院不予采纳。现根据初始登记完成时间2010年12月31日及该小区其他业主进行办证的日期，本院认为，自2011年1月7日起，被告已实际、完全履行协助原告办理产权证的义务。
关于第二点，本院认为，根据合同约定，被告履行协助办理产权证的截止日期为2010年11月15日，而根据上述论证，被告并未在上述日期履行协助办理产权证的义务，故原告应自2010年11月16日起两年内主张其权利，但原告至2013年12月25日才提起诉讼（诉状书写日期为2013年10月9日），诉讼时效显然已过。虽然原告按照其取得产权登记日期（2011年7月29日）为被告履行协助办证义务日期的主张本院未予采纳，但即使以2011年7月29日为准，原告的诉讼时效也显然超过。原告虽称其多次跟被告协商、主张权利故诉讼时效中断，并提交录音资料予以证明。但根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条的规定，原告所称的找被告协商、主张权利形式并不能视为“当事人一方提出要求”。另外，原告提供的录音资料时间为2013年8月23日，也是在诉讼时效超过后进行，且从录音中也无法体现出被告同意履行给付违约金的意思表示，故原告仅以该录音无法证明其在诉讼时效内提起过诉讼、向被告提出过要求或被告曾同意履行给付违约金而导致诉讼时效中断并重新计算诉讼时效。
综上，原告的诉讼请求因超过诉讼时效，本院不予支持。对于被告的答辩意见，本院予以采纳。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告王明忠的诉讼请求。
案件受理费50元，其他诉讼费50元，合计人民币100元（原告已预付），由原告自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起（包括送达之日）15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起7日内未交纳上诉案件受理费100元，按自动撤回上诉处理。
申请执行的期限为二年。
审 判 长 马雯菁
人民陪审员 于菊英
人民陪审员 于淑梅
二〇一五年五月十四日
书 记 员 祝琳琳
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《城市房地产开发经营管理条例》
第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第十条具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：
（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；
（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；
（三）当事人一方为金融机构，依照法律规定或者当事人约定从对方当事人账户中扣收欠款本息的；
（四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。
前款第（一）项情形中，对方当事人为法人或者其他组织的，签收人可以是其法定代表人、主要负责人、负责收发信件的部门或者被授权主体；对方当事人为自然人的，签收人可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。