广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤12民终1337号
上诉人（原审被告）：邓妙芬，女，汉族，住广东省肇庆市端州区。
委托诉讼代理人：林鹏，男，××年××月××日生，汉族，住广东省肇庆市端州区。
被上诉人（原审原告）：肇庆市中港物业管理有限公司，住所地：广东省肇庆市端州区。
法定代表人：文贵江。
委托诉讼代理人：杨梅嫦，该公司经理。
上诉人邓妙芬因与被上诉人肇庆市中港物业管理有限公司（以下简称中港物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2016）1202民初640号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：中港物业公司是于2007年8月31日依法登记设立的有限责任公司，经营范围为物业管理服务、家政服务，具有叁级资质等级的物业服务企业。肇庆市西江南路江南苑4号楼G303房、半地下室T0521小车位、G307号车房的权属人均为邓妙芬，G303房属于经济适用房，建筑面积为112.55㎡，T0521小车位的建筑面积46.41㎡，G307号车房的建筑面积为11.82㎡，上述三项合计建筑面积170.78㎡。该房屋所在的肇庆市端州区西江南路江南苑小区系由肇庆市江南苑房地产开发有限公司开发。2007年7月21日，肇庆市江南苑房地产开发有限公司选聘肇庆市粤中物业管理有限公司为该小区提供物业管理服务，并于同日与该公司签订《物业管理委托合同》，约定委托的事项包括房屋建筑共用部份、共用设施设备、市政公用设施和附属物构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，公共环境卫生，交通与车辆停放等；由肇庆市粤中物业管理有限公司负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费按建筑面积0.45元／月／平方米、公共水电费分摊（5元／月／户）、智能系统维护（5元／月／户）、露天车位120元／月／辆（小车）、露天车位180元／月／辆（大车）、车库30元／月／个（小车）、摩托车5元／月／个；委托管理期限自2007年7月21日至2010年7月30日。
2009年9月21日，肇庆市粤中物业管理有限公司与中港物业公司签订《物业管理承包责任书》，约定将端州区江南苑小区发包给中港物业公司，按肇庆市粤中物业管理有限公司与肇庆市江南苑房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》约定收取费用；承包期自2009年10月1日起至2010年9月30日止；本责任书签订前肇庆市粤中物业管理有限公司应收未收的物业管理费用委托中港物业公司代收，肇庆市粤中物业管理有限公司按实际收取金额的5%向中港物业公司支付劳务费。上述《物业管理承包责任书》到期后，双方再签订《物业管理承包责任书》，约定承包期限至江南苑业主委员会与中港物业公司或其他物业公司签订新的物业管理服务协议时止。中港物业公司从2009年10月1日起进驻江南苑小区进行物业管理，为包括邓妙芬在内的端州区江南苑小区业主提供了物业服务。由于邓妙芬一直拒绝缴交物业管理费用，中港物业公司向其追讨无果，遂向该院提起诉讼，请求判令：1、邓妙芬立即付清拖欠物业服务费、公共水电分摊及智能维护、地下照明费含G307车房（T0521小车位）5703元及滞纳金600元（欠费60个月，起止日期：2011年1月至2016年1月）、房管局查档费40元。合计6343元；2、本案诉讼费用由邓妙芬承担。后中港物业公司增加诉讼请求，要求邓妙芬支付的物业管理费、公共水电分摊及智能维护、地下照明费的起止日期从2011年2月至2016年3月，对2011年1月至2014年12月31日的物业服务费按住宅建筑面积0.45元／平方米收取，对2015年1月1日至2016年3月31日的物业服务费按住宅建筑面积0.55元／平方米收取，增加两个月的物业管理费187.86元、公共水电分摊为10元、智能维护费为10元、地下室照明费10元，共计217.86元，2011年1月至2016年3月的费用合计5920.86元。
诉讼中，中港物业公司认为端州区江南苑小区在2016年3月初左右成立了业主委员会；由于物价上涨，所以从2015年1月起的物业管理费按0.55元收取；邓妙芬则认为业委会是于2016年4月1日正式开始接管端州区江南苑小区，对于中港物业公司从2012年1月至2016年3月期间对端州区江南苑小区进行物业管理没有异议，也没有向中港物业公司缴纳过自2012年1月至2016年3月期间的物业服务费，主要是因中港物业公司没有尽职管理好小区，管理没有到位，不同意中港物业公司提出的从2015年1月起的物业管理费按0.55元收取的意见。
一审法院审理认为：本案为物业服务合同纠纷。关于中港物业公司作为本案中港物业公司是否适格问题。中港物业公司是依法登记设立并具有叁级资质等级的物业服务企业。邓妙芬案涉房屋及车房、小车位所在的江南苑小区系由肇庆市江南苑房地产开发有限公司开发，肇庆市江南苑房地产开发有限公司选聘肇庆市粤中物业管理有限公司为该小区提供物业服务。2009年9月21日，肇庆市粤中物业管理有限公司与中港物业公司签订《物业管理承包责任书》，将江南苑小区的物业管理服务发包给中港物业公司。之后，中港物业公司进驻江南苑小区，为包括邓妙芬在内的江南苑小区业主提供了事实上的物业服务，以其实际行为履行了物业管理的主要义务。中港物业公司与邓妙芬虽无签订正式的物业服务合同，但双方形成了事实上的物业服务关系，中港物业公司作为本案的中港物业公司，主体适格。
关于邓妙芬应否支付中港物业公司物业服务费、公共水电分摊和智能维护费、地下室照明费的问题。如上所述，中港物业公司进驻江南苑小区后，为包括邓妙芬在内的江南苑小区业主提供了事实上的物业服务，也付出了一定的成本，邓妙芬作为端州区江南苑小区的业主接受了中港物业公司提供的相应物业管理服务，双方之间形成了事实上的物业管理服务关系，中港物业公司提供物业服务的质量基本上符合邓妙芬与肇庆市粤中物业管理有限公司之间的《前期物业管理服务协议》的约定。因此，根据公平合理原则和权利、义务相一致原则，邓妙芬虽无与中港物业公司签订《前期物业管理服务协议》，但其享受了物业服务的权利，应承担支付相应对价的义务，即邓妙芬应向中港物业公司支付物业管理的相应费用。对于收费的标准，中港物业公司请求参照肇庆市江南苑房地产开发有限公司与肇庆市粤中物业管理有限公司签订合同时的收费标准收取物业服务费、公共水电分摊和智能维护费、地下室照明费，合理合法，该院予以采纳。但对其认为从2015年1月1日至2016年3月31日的物业服务费按住宅建筑面积0.55元／平方米收取的主张，并未提供证据证明收费标准提高的依据，故对其该项主张，该院不予采纳，该时段的物业服务费仍应按住宅建筑面积0.45元／平方米计付。此外，对于邓妙芬认为应按房屋建筑面积为112.55㎡计算物业服务费的抗辩，由于邓妙芬的抗辩意见并未计算T0521小车位及G307号车房的建筑面积，故对邓妙芬的上述抗辩，该院不予采纳，物业服务费的面积应以合计170.78㎡计算。参照上述标准，邓妙芬应支付给中港物业公司从2011年1月1日至2016年3月31日的物业服务费为4841.61元（0.45元／月／㎡×170.78㎡×63个月）、公共水电分摊为315元（5元／月×63个月）、智能维护费为315元（5元／月×63个月）、地下室照明费为315元（5元／月×63个月），合计为5786.61元。中港物业公司要求邓妙芬付清从2011年1月1日至2016年3月31日拖欠的物业服务费、公共水电分摊及智能维护、地下照明费合计5920.86元的请求，其合理合法部分，该院予以支持，邓妙芬为此所作之抗辩，其合理合法部分，该院予以采纳。
关于邓妙芬应否支付中港物业公司物业服务费的滞纳金600元问题。中港物业公司要求邓妙芬从欠费之日起计收滞纳金，因中港物业公司与邓妙芬之间并无书面合同约定迟延交费可收取滞纳金，故对中港物业公司要求邓妙芬支付滞纳金600元的诉讼请求，该院予以驳回。
关于邓妙芬应否支付中港物业公司查档费的问题。由于中港物业公司所主张的查档费40元是基于本案诉讼而到房管部门查档所产生的，是中港物业公司行使诉权而产生的费用，故对中港物业公司要求邓妙芬支付查档费的诉讼请求，理据并不充分，该院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条，《物业管理条例》第四十二条，《广东省物业管理条例》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、邓妙芬应在该判决发生法律效力之日起十日内向肇庆市中港物业管理有限公司支付其所欠的2011年1月1日至2016年3月31日的物业服务费、公共水电分摊、智能维护费、地下室照明费合计5786.61元；二、驳回肇庆市中港物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费因适用简易程序减半收取为人民币50元，由肇庆市中港物业管理有限公司负担10元，邓妙芬负担40元。
上诉人邓妙芬不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清。（一）中港物业公司主体不适格，不是物业服务合同主体，与邓妙芬不存在物业服务合同关系。与邓妙芬有物业服务合同关系的是肇庆市粤中物业管理有限公司，并非中港物业公司。根据邓妙芬签订的前期物业服务协议，协议相对方是肇庆市粤中物业管理有限公司，而不是中港物业公司，中港物业公司接管物业时邓妙芬根本不知道，也没和邓妙芬签订相关的服务协议。根据合同相对性，中港物业公司不是服务协议相对方，不是合同当事人，不是本案适格的诉讼主体。（二）肇庆市粤中物业管理有限公司只与邓妙芬的G307小车位签订《前期物业服务协议》，并未和G303房、半地下室T0521小车位的物业服务签订合同。中港物业公司无权对G303房、半地下室T0521小车位收取物业服务费及其他费用。中港物业公司在一审时提供的证据资料显示，邓妙芬只与肇庆市粤中物业管理有限公司就江南苑小区的G307小车位签订《前期物业服务协议》，并未就G303房、半地下室T0521小车位的物业服务签订服务协议，而中港物业公司进驻江南苑小区后也未与邓妙芬签订其他物业的服务协议或合同，而事实上，中港物业公司的物业服务相当差，根本末尽到相应的职责，邓妙芬的摩托车就是在停车位失窃。邓妙芬与中港物业公司并未就G303房、半地下室T0521小车位达成物业服务合同或协议，中港物业公司无权要求邓妙芬承担上述物业的物业服务费、公共水电分摊等费用。二、一审法院适用法律不当。中港物业公司起诉之日两年前的G307停车位在内的物业服务费、公共水电分摊、智能维护费、地下室照明费已超过诉讼时效，中港物业公司不应承担。物业服务费、公共水电分摊、智能维护费、地下室照明费是逐期产生的债务，相互之间独立存在，并未不属于债务分期履行的情形。由于中港物业公司管理差，服务不到位，经常被小区住户投诉，中港物业公司也从未向邓妙芬追讨过上述费用，中港物业公司也未提供证据证明存在诉讼时效中断、中止的情形。即使双方形成事实上的物业服务关系，根据我国法律规定，中港物业公司起诉之日（2016年3月10）两年前产生的物业服务费、公共水电分摊、智能维护费、地下室照明费债务已超过诉讼时效，中港物业公司不应该承担。三、中港物业公司提供的物业管理服务混乱，邓妙芬车辆在其管理期间丢失，根本未尽到物业服务的基本管理职责，应减少或免除对物业服务费用的收取。在中港物业公司管理期间，邓妙芬的摩托车（雅马哈，市场价格9000多元，加肇庆牌15000多元）在本小区内的地下停车位失窃，中港物业公司作为物业管理公司，应恪守职责，尽心为居民服务。根据《物业管理条例》第三十六条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”的规定，邓妙芬车辆失窃当日，中港物业公司并未举证其看管的进出门口有专人看管或关闭，且未对小区进出的人员进行身份的认定和审核，存在严重的过错，作为一家物业服务公司，也未制定相应的管理制度，其履行物业服务中明显存在瑕疵，应减少或免除对物业服务费用的收取，以赔偿邓妙芬的财产损失。综上所述，一审法院的判决认定事实不清、适用法律不当。请求判令：1、邓妙芬无需承担江南苑小区G307房2014年3月10日之前的物业服务费、公共水电分摊、智能维护费、地下室照明费；2、邓妙芬无需承担江南苑小区G303房、半地下室T0521小车位的物业服务费、公共水电分摊、智能维护费、地下室照明费；3、中港物业公司减少或免除对邓妙芬物业服务费用的收取，以赔偿邓妙芬财产失窃的损失；4、本案诉讼费用由中港物业公司承担。
被上诉人中港物业公司答辩称：同意一审判决。
原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
另查明，肇庆市粤中物业管理有限公司于2009年10月1日退出江南苑小区的物业管理，由中港物业公司接手江南苑小区经营物业服务工作，但该行为并没有经过公开招投标选聘。中港物业公司接管江南苑小区物业管理后，直至2012年中旬均以肇庆市粤中物业管理有限公司的名义开展物业管理服务工作，包括以该名义向业主收取物业管理服务费。中港物业公司与邓妙芬并无签订《前期物业管理服务协议》。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷，原审法院定性准确，应予确认。根据诉辩双方的意见，本案争议焦点为：1、中港物业公司的主体是否适格；2、本案是否超过诉讼时效；3、收费计算面积应否包含G303房、半地下室T0521小车位的面积；4、物业管理服务质量是否存在问题。
关于中港物业公司的主体是否适格的问题。根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二条第一款“前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理”的规定，本案江南苑小区至诉前没有成立业主委员会，仍处于前期物业服务期间。肇庆市粤中物业管理有限公司和中港物业公司的服务行为均属于江南苑小区的前期物业服务。而根据《物业管理条例》第二十四条第二款“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”的规定，前期物业服务公司的选聘需符合公开招投标等的法定方式确定，中港物业公司没有依法定方式取代肇庆市粤中物业管理有限公司与邓妙芬形成的前期物业服务合同关系为无效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；……前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同”的规定，建设单位在选聘肇庆市粤中物业管理有限公司进行前期物业服务后，肇庆市粤中物业管理有限公司仅与中港物业公司协商一致，即将江南苑小区交由中港物业公司经营，不符合上述法律规定。作为小区业主的邓妙芬在建设单位依法确定肇庆市粤中物业管理有限公司为前期物业服务单位时，双方形成的前期物业服务合同关系合法有效。而肇庆市粤中物业管理有限公司在没有成立业主委员会的前提下，没有依法将小区的物业服务转移至中港物业公司，中港物业公司未能合法取得该小区的物业服务经营资格。但邓妙芬均确认中港物业公司一直有为小区提供物业管理服务。邓妙芬与中港物业公司存在事实上的服务与被服务的物业服务关系。中港物业公司作为原告向小区业主主张拖欠的物业管理服务费用并无不当，其主体是适格的。一审法院认定中港物业公司主体适格，并无不当，本院予以维持。上诉人邓妙芬主张中港物业公司主体不适格的上诉请求，理据不充分，本院不予支持。
对于本案是否超过诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，邓妙芬在一审期间没有就诉讼时效问题提出抗辩，二审期间亦没有提供新的证据予以佐证。上诉人邓妙芬在二审期间主张超过诉讼时效的上诉请求，理据不充分，本院不予支持。
关于收费计算面积应否包含G303房、半地下室T0521小车位的面积的问题。由于中港物业公司与邓妙芬之间没有依法达成书面合同，难以确定双方的具体权利义务。而邓妙芬所有的G303房、半地下室T0521小车位均在江南苑小区内，邓妙芬亦确认中港物业公司一直对小区提供物业管理服务。中港物业公司事实上对包含G303房、半地下室T0521小车位在内的整个江南苑小区进行物业管理服务。因此，邓妙芬所有的G303房、半地下室T0521小车位应向中港物业公司交纳相应的物业管理服务费用。一审法院认定收费计算面积包含G303房、半地下室T0521小车位在内，并无不当，本院予以支持。
关于物业服务质量是否存在问题。邓妙芬认为其摩托车失窃是由中港物业公司没有尽到物业管理服务义务所致，应减少或免除对物业管理服务费用的收取。对于邓妙芬认为中港物业公司的过错造成财产受损，与本案是两个不同的法律关系，邓妙芬可另循其他合法途径解决，本院不作审查处理。上诉人邓妙芬主张物业服务质量存在问题致使其摩托车失窃应减少或免除物业管理服务费用的上诉请求，理据不充分，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律准确，所作判决正确。上诉人邓妙芬的上诉请求理据不充分，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由邓妙芬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 任喜跃
审 判 员 徐俭玲
代理审判员 梁达明
二〇一六年十月二十六日
书 记 员 周伟航
第12页共12页