四川省广安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）广法民终字第582号
上诉人（原审被告）杨德恩，男，汉族，生于1975年2月18日，住武胜县沿口镇。
委托代理人牟益东，重庆锋度律师事务所律师。
上诉人（原审原告）王中文，男，汉族，生于1963年6月13日，住武胜县沿口镇。
委托代理人陈刚，四川三合律师事务所律师。
上诉人（原审原告）向文清，男，汉族，生于1965年8月10日，住武胜县沿口镇。
委托代理人陈刚，四川三合律师事务所律师。
上诉人杨德恩因与上诉人王中文、向文清租赁合同纠纷一案，不服四川省武胜县人民法院（2014）武胜民初字第2082号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨德恩及其委托代理人牟益东，上诉人王中文的委托代理人陈刚，上诉人向文清及其委托代理人陈刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2009年1月31日，王中文、向文清与杨德恩签订《租房协议》。协议内容如下：甲方向文清、王中文。乙方杨德恩。甲乙双方经平等协商，就租赁房屋达成如下协议：一、甲方自愿将五十米大街二楼营业房500m2出租给乙方，租房时间8年（2009年2月1日至2017年1月31日）。二、甲方房屋租金前五年每年55000元（伍万伍仟元整），租第六年至第八年每年60000（陆万元整），租房期间甲方不得涨价。三、租用期间乙方必须在每年1月底付清次年租金，到期未付款甲方有权收回房屋，并且不退压金。四、乙方向甲方交压金20000元（贰万元整），租用期满后如数退还，若租用期间乙方不能按时交付租金，甲方有权不予退回。五、租用期间由乙方承担相应的一切水、电、气及税等费用（含房屋租税等）。租用期满后乙方不得拆出水电气的安装。六、租用期间，乙方征得甲方同意可转租他人，否则视为违约。七、租用期满后，甲乙双方经协商可续租，同等条件下乙方享有优先租用权。八、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字生效，并承担相应的法律责任。协议签订后，双方均按协议履行。
协议履行至第5年即2013年2月5日，王中文到杨德恩经营的“百合广告”处收“星光大道”即上述房屋的租金，杨德恩当时不在，其妻谭丽华在场，并向其交待了上述租赁的房屋租金交纳已到期，应及时交纳租金的事宜，其后仍未交纳。
2013年2月21日，王中文、向文清用特快专递给杨德恩发出“解除合同通知书”。通知书载明：你于2009年1月31日书面协议租用向文清、王中文位于沿口镇五十米大街二楼营业房500平方米（现星光大道），租房时间8年（2009年2月1日至2017年1月31日），现因你未按协议规定缴纳2013年的房租，已构成违约。为此，我们特依照《合同法》的相关规定，书面通知你解除双方于2009年1月31日签订的租房协议。请你接通知后归还租用房屋。特此告知。
杨德恩2013年2月22日收到“解除合同通知书”后，于2013年2月26日向一审法院起诉王中文、向文清，请求法院依法确认《解除合同通知书》无效，此案一审法院以（2013）武胜民初字第1133号受理。
2013年3月1日，杨德恩再次起诉王中文、向文清，请求法院判令停止经营权的侵犯，排除妨害，并赔偿营业损失，一审法院以（2013）武胜民初字第1175号受理，2013年3月29日，杨德恩撤回了起诉。2013年5月10日，杨德恩对2013年2月26日起诉的（2013）武胜民初字第1133号案也撤回了起诉。
2013年5月20日，杨德恩第三次起诉王中文、向文清，其请求与第一次起诉的诉讼请求相同，此案一审法院以（2013）武胜民初字第2039号受理，在此案的审理过程中，2013年5月28日，王中文、向文清提起诉讼。
本案在审理中，王中文、向文清将起诉时的诉讼请求“判决解除原、被告签订的租房协议；被告向原告支付违约金2万元和损失22万元”变更为现在的“确认原告于2013年2月21日向被告发出的《解除合同通知书》有效；签订合同时被告交给原告的压金2万元视为违约金不予退还；被告赔偿原告损失22万元”，并申请对房屋的租金进行司法评估，一审法院根据申请，征求双方意见选择评估机构，双方表示由法院指定评估机构，故委托四川新广资产评估事务所有限公司，对案涉的房屋2013年2月23日至2014年6月6日的市场租金进行评估。该评估中心于2014年6月19日以新广资评报字（2014）023号资产评估咨询报告作出报告书，报告书中的评估结论为：经评定估算，评估的商业用房自2013年2月23日至2014年6月6日，租赁期为468天，租金参考价为153860元，平均年租金12万元。王中文、向文清支付评估费及评估实支费共计7000元。
一审法院审理认为，王中文、向文清对其诉讼请求进行变更，系王中文、向文清的自主选择，其将其原诉请的部分内容：“判决解除原、被告签订的租房协议”变更为“确认原告于2013年2月21日向被告发出的《解除合同通知书》有效”符合法律规定，予以认可。
王中文、向文清与杨德恩签订的《租房协议》，是双方的真实意思表示，符合法律规定，且双方已自觉履行4年，是合法有效的协议。《租房协议》第三条约定，“租用期间乙方必须在每年1月底付清次年租金，到期未付款甲方有权收回房屋”，此约定其实质内容应属于双方约定的单方解除协议的条件。根据上述约定，杨德恩必须在2013年1月31日前交清2013年度的租金55000元，否则，王中文、向文清有权单方解除上述房屋租赁合同并收回房屋，但杨德恩在2013年1月31日前未按约定交纳房屋租金，逾期后经王中文2013年2月5日口头催收后，杨德恩仍未交纳租金。2013年2月21日，王中文、向文清向杨德恩发出《解除合同通知书》，解除双方签定的房屋租赁合同。该《解除合同通知书》符合双方签定的房租赁合同中约定的单方解除合同的条件，因此该《解除合同通知书》合法有效。
杨德恩对《解除合同通知书》有异议，已先后两次（2013年2月26日、2013年5月20日）起诉主张《解除合同通知书》无效，已充分享受了法律附予的救济权利，但杨德恩对两案均撤回了起诉，由此认定杨德恩放弃了请求人民法院确认《解除合同通知书》效力的权力，且本案的诉请中仍有确认《解除合同通知书》效力的诉请，故本案的处理不影响杨德恩的救济权力。综上，王中文、向文清向杨德恩发出的《解除合同通知书》是合法、有效的，杨德恩应将租赁的房屋退还给王中文、向文清。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，由此可见合同解除导致合同关系归于消灭，故合同解除的法律后果不表现为违约责任，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任。合同解除后合同自始不存在，而违约金条款是原合同之一部分，不具有独立性，该约定也归于消灭，解除权人当然不得不照原合同约定的违约条款主张违约金，只能要求赔偿损失。本案中杨德恩于2013年2月22日收到王中文、向文清发出的《解除合同通知书》，从收到之日起，双方之前签订的《租房协议》即已解除，王中文、向文清已经主张了赔偿损失，其同时主张违约金无法律依据，故其再主张杨德恩因违约而支付的压金2万元已成为违约金不予退还的请求，不予支持。
王中文、向文清主张杨德恩赔偿房屋停租期间损失22万元，其申请对房屋停租期间的租金进行评估，并委托四川新广资产评估事务所有限公司进行评估，该评估公司对委托的评估事项具有评估资质，本案的价格评估包含在资产评估之中，故杨德恩辩称该评估公司不具备价格评估资质无事实依据，不予采信，该评估公司作出的新广资评报字（2014）023号资产评估咨询报告予以采用。按照新广资评报字（2014）023号资产评估咨询报告，2013年2月23日至2014年6月6日的平均年租金12万元计算，每天租金则为328.77元。按照双方之前签订的《租房协议》每年租金55000元计算，每天租金则为150.68元。
杨德恩在租赁王中文、向文清房屋期间，未交纳租金，亦未退还房屋，因杨德恩未按合同约定按时交纳租金存在过错，双方发生纠纷后，杨德恩理应积极主动与王中文、向文清协商是否继续租赁或交还房屋，防止房屋租金损失的扩大，但杨德恩消极等待致使房屋租金损失扩大，其给王中文、向文清造成了房屋租金损失，理应由杨德恩承担，故王中文、向文清主张杨德恩赔偿损失有理，予以支持。2013年1月31日之前的租金杨德恩已付清，2013年2月1日至2013年2月22日，这期间双方还存在租赁关系，杨德恩应按《租赁协议》约定的租金金额给付租金，2013年2月23日，双方之间的《租赁协议》已经解除，杨德恩未退还租赁的房屋，其应承担的租金应按新广资评报字（2014）023号资产评估咨询报告的租金金额给付租金至退还租赁的房屋之日止。
因杨德恩未按《租赁协议》约定支付租金存在过错，故委托四川新广资产评估事务所有限公司对租赁房屋租金进行评估产生的评估费及实支费7000元，应由杨德恩负担。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、原告王中文、向文清于2012年2月21日向被告杨德恩发出的《解除合同通知书》有效；二、被告杨德恩向原告王中文、向文清支付2013年2月1日至2013年2月22日的租金3314.96元（22天×150.68元）；三、被告杨德恩向原告王中文、向文清支付2013年2月22日以后的租金损失，每天按328.77元计算至交付租赁房屋之日止；四、原告王中文、向文清支付的租赁房屋租金估评费及实支费7000元，由被告杨德恩负担；五、驳回原告王中文、向文清的其他诉讼请求。
宣判后，王中文、向文清与杨德恩均不服一审判决，向本院提起上诉。
王中文、向文清上诉称，一、关于本案违约金20000元，该违约金系合同明确约定，只要杨德恩不按时交纳租金，就有权对20000元的押金不退还。本案的违约金系解除合同后所主张的，与赔偿损失的请求不冲突，应得到法院支持。二、一审判决2014年6月6日后的租金也按照328.77元每天计算，显然不合理。该租金标准是2013年2月23日至2014年6月6日之间的房屋租金标准，而在这之后，随着物价的上涨，租金也要上涨。所以2014年6月6日以后要按以前的标准由杨德恩支付双倍的房屋占用费。
杨德恩上诉称，一、一审认定事实错误。案涉租金的延误支付，不是杨德恩的过错，系对方故意不收取租金，致使租金无法交纳。案涉租赁合同从2009年签订履行至2013年1月之前，每一年的租金支付情况都是由王中文打电话给杨德恩，双方联系后王中文到门市上来收取租金。但在2013年1月31日前，王中文一直不打电话，不上门收取租金，也不接听杨德恩的电话。在多次联系王中文无果的情况下，杨德恩于2013年2月22日通过邮政快递向王中文寄出了收取租金的催收函。王中文、向文清虽然于2013年2月22日也向杨德恩发了《解除合同通知书》，但该通知书于2013年2月23日才收到，造成租金不能交付的原因也系王中文拒接电话和收取租金，故该通知不能作为认定合同解除权成立和生效的依据。从上述行为可以看出，杨德恩并未故意延误支付租金的故意，反而是对方认为租金标准太低，在找不到合理涨价理由的情况下，故意设置困难，让杨德恩无法履行交纳租金。二、一审对法律关系认定错误。1、一审将合同关系与侵权关系在一个案件里解决系违反法律规定。本案争议系因房屋租赁合同而引起的，一审既然认定了《解除合同通知书》有效，那么在合同解除后双方就不存在租赁关系，合同解除后的行为就是侵权行为，合同关系与侵权行为不能在同一案件中予以处理。2、案涉门市是上诉人承租后与他人一起合伙经营的，一审没有查明合伙情况下，判决由上诉人交付租赁房屋，将会形成事实上的履行不能，应追加其他合伙人进入诉讼，这样才有利于案件的处理。综上，一审判决在认定事实和程序上都存在错误，请求二审法院撤销原判，支持上诉人的上诉请求。
经二审审理查明，杨德恩于2013年2月23日收到王中文、向文清发出的《解除合同通知书》。其他案件事实与一审查明的案件事实一致。
本院认为，案涉《租房协议》第三条“租用期间乙方必须在每年1月底付清次年租金，到期未付款甲方有权收回房屋”的约定，实际是双方当事人在合同中约定的解除条件。本案中，杨德恩没有按照协议约定支付房屋租金，也无证据证明王中文、向文清在应收租金时拒收租金及阻止其缴纳租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，王中文、向文清按照协议约定享有解除合同的权利，王中文、向文清将《解除合同通知书》送达到杨德恩时案涉合同就解除。杨德恩实际收到《解除合同通知书》的时间为2013年2月23日，一审认定杨德恩于2013年2月22日收到《解除合同通知书》系认定错误，本院予以纠正。合同解除后，杨德恩一直占用房屋的行为系侵权行为，但该行为是因双方的合同行为而引发的，一审将合同关系与侵权关系符合法律规定。案涉《房屋租赁协议》的权利义务主体系王中文、向文清与杨德恩，根据合同相对性原则，一审判决由杨德恩虽承担责任并无不当。如果杨德恩与他人合伙经营，杨德恩在承担责任后，可以根据其内部合伙协议向其他合伙人另案主张权利。
违约金兼具补偿性与惩罚性的双重功能，以填补因违约造成的实际损失为其主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方，且违约金的数额与损失额应当大体一致，即损益相当。本案中王中文、向文清既主张了违约金又主张了损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，一审法院在支持了王中文、向文清损失的情况下驳回其关于违约金的请求并无不当。四川新广资产评估事务所有限公司咨询评估报告上的租金是针对2013-2014年度的平均年租金，一审法院对2014年6月6日后的租金按评估报告上的标准进行认定并无不当。
综上，一审认定事实基本清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”、第一百七十五条“第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。”之规定，判决如下：
一、维持四川省武胜县人民法院（2013）武胜民初字第2082号民事判决第一项、第四项、第五项；
二、变更四川省武胜县人民法院（2013）武胜民初字第2082号民事判决第二项“被告杨德恩向原告王中文、向文清支付2013年2月1日至2013年2月22日的租金3314.96元（22天×150.68元）”为“杨德恩向王中文、向文清支付2013年2月1日至2013年2月23日的租金3465.64元（23天×150.68元）”
三、变更四川省武胜县人民法院（2013）武胜民初字第2082号民事判决第三项“被告杨德恩向原告王中文、向文清支付2013年2月22日以后的租金损失，每天按328.77元计算至交付租赁房屋之日止”为“杨德恩向王中文、向文清支付2013年2月23日以后的租金损失，每天按328.77元计算至交付租赁房屋之日止”。
一审案件受理费4900元，由王中文、向文清共同负担1000元，杨德恩负担3900元；二审案件受理费5300元，王中文、向文清共同负担400元，杨德恩负担4900元。。
本判决为终审判决。
审 判 长 周辉
代理审判员 成琪
代理审判员 蒋濒
二〇一四年十一月十日
书 记 员 陈雪