山东省青岛市李沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）李民初字第1608号
原告山东省青岛第六十三中学，住所地青岛市李沧区。
法定代表人王建国，职务校长。
委托代理人王涛，山东加舜律师事务所律师。
委托代理人李琳，山东加舜律师事务所律师。
被告栾联业。
第三人王红卫。
第三人杜敦梅。
原告山东省青岛第六十三中学为与被告栾联业、第三人王红卫、杜敦梅房屋租赁合同纠纷一案，于2015年6月30日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山东省青岛第六十三中学的委托代理人王涛、李琳，第三人王红卫到庭参加诉讼，被告栾联业，第三人杜敦梅经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告山东省青岛第六十三中学诉称，原、被告于2009年4月签订房屋租赁合同，合同约定，原告将位于青岛市李沧区夏庄路188号房屋租赁给被告使用，租赁期限为3年，自2009年5月1日起至2012年4月30日止，租金为每年28000元。该租赁合同到期后，被告继续使用上述房屋，原告未提出异议，根据合同法相关规定，原、被告之间已经形成不定期租赁关系，原告有权随时解除合同，要求被告从涉案房屋迁出。现被告经原告通知后拒绝搬出，损害了原告的合法权益，故向法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除原告山东省青岛第六十三中学与被告栾联业之间的房屋租赁合同；2、被告栾联业立即从青岛市李沧区夏庄路188号房屋迁出；3、被告栾联业立即支付原告山东省青岛第六十三中学自2015年5月1日起至原告起诉之日止的房屋占有使用费，共计人民币4680元（按每日78元计算），并判令被告支付原告房屋占有使用费至实际搬出之日止；4、本案诉讼费等相关费用由被告承担。庭审中，原告变更第2项诉讼请求为：要求被告栾联业及第三人王红卫、杜敦梅立即从青岛市李沧区夏庄路188号房屋迁出。
被告栾联业未答辩，未到庭应诉。
第三人杜敦梅未答辩，未到庭应诉。
第三人王红卫辩称，第三人于2015年11月30日与案外人张永亮签订了转让协议，约定由第三人承租青岛市李沧区夏庄路188号房屋北间，租期到2016年6月12日，张永亮系与被告栾联业签订租赁合同而承租该房屋。依据该转让协议，第三人承租房屋的租期未满，不同意迁出该房屋，租赁期限到期后，第三人将和原告就续租问题协商，如协商不成，同意腾房。
经审理查明，位于青岛市李沧区夏庄路188号房屋（以下简称“夏庄路188号房屋”）房地产登记权利人为原告山东省青岛第六十三中学，土地使用权类型为：划拨国有土地使用权，土地用途为：教育。现该房屋被间隔为南间和北间两户，现该房屋北间实际使用人为第三人王红卫，南间实际使用人为第三人杜敦梅，均用于商业经营。
上述事实有原告提交的房地产权证、本院现场勘查照片及原告、第三人王红卫、杜敦梅的陈述笔录在案为证。
原告主张，原、被告于2009年4月签订房屋租赁合同，合同约定，原告将位于夏庄路188号房屋租赁给被告使用，租赁期限为3年，自2009年5月1日起至2012年4月30日止，租金为每年28000元，该租赁合同到期后，被告继续使用上述房屋，原告未提出异议，房屋租金被告已经缴纳到2015年4月底。根据合同法相关规定，原、被告之间已经形成不定期租赁关系，原告有权随时解除合同，原告为此提交房屋租赁合同一份予以证明。第三人王红卫对该证据真实性无异议，但提出就其所知，被告与原告签订了租赁期限为2015年5月1日至2018年5月1日的租赁合同，并提交租赁合同复印件一份予以证明。原告对第三人王红卫提交的该租赁合同真实性不予认可，认为证据存在变造嫌疑。
原告主张，原告于2015年6月18日向被告发送律师函一份，通知被告解除就夏庄路188号房屋的租赁合同，并要求被告于7日内腾房，原告为此提交律师函及EMS快递回执单各一份予以证明。第三人王红卫称对此不知情。
第三人王红卫主张，其与夏庄路188号房屋北间上一手承租人张永亮于2015年11月29日签订了转让协议，约定该房屋租赁权利义务一次性转让给第三人，有效期至2016年6月12日止，转让费10万元，其中包括租金及房屋装修折价费，并提交其与张永亮签订的转让协议一份予以证明。原告称对转让协议的真实性无法确认，也无法确认该证据与本案的关联性，即使存在关联，该协议内容也因违反原、被告之间关于房屋不得转租的约定而无效。
本案用以确认上述事实的证据，已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，因被告栾联业经本院传票传唤，拒不到庭，也未就原告的主张提出书面异议，其应承担举证不能的法律责任，故对原告提交的原、被告之间关于夏庄路188号房屋租赁合同的真实性及原告陈述的合同履行情况，本院予以确认。但因夏庄路188号房屋使用的土地是通过划拨方式取得的国有土地，该土地用途为：教育，原告未经批准擅自改变土地用途和房屋使用性质，将房屋出租给被告，违反了《中华人民共和国物权法》第一百四十条、《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第五十六条关于使用土地的单位和个人必须按照土地利用总体规划确定的用途使用土地的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款之规定，原、被告就夏庄路188号房屋签订的房屋租赁合同应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故被告栾联业应将夏庄路188号房屋返还原告，又因被告已经将该房屋转租，现第三人王红卫、杜敦梅分别为夏庄路188号房屋北间和夏庄路188号房屋南间的实际使用人，故对原告要求第三人王红卫、杜敦梅从夏庄路188号房屋迁出的诉请，本院予以支持。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，原、被告签订的租赁合同约定租赁期限为3年，自2009年5月1日起至2012年4月30日止，租金为每年28000元，房屋租金被告缴纳到2015年4月底，被告自2015年5月1日起欠付原告房屋占有使用费。因此被告应给付原告自2015年5月1日起至2015年6月29日的房屋占用使用费4062.7元（28000元/365×60），并自2015年6月30日起按日租金76.7元（28000元/365）给付原告房屋占有使用费至第三人王红卫、杜敦梅实际从夏庄路188号房屋迁出之日止。
依照《中华人民共和国物权法》第一百四十条，《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第五十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告山东省青岛第六十三中学与被告栾联业就青岛市李沧区夏庄路188号房屋签订的房屋租赁合同无效。
二、第三人王红卫、杜敦梅于本判决书生效之日起30日内从青岛市李沧区夏庄路188号房屋迁出，并将房屋返还给原告山东省青岛第六十三中学。
三、被告栾联业于本判决生效之日起10日内给付原告山东省青岛第六十三中学上述房屋自2015年5月1日起至2015年6月29日止的房屋占有使用费4062.7元；并自2015年6月30日起按日租金76.7元给付原告山东省青岛第六十三中学房屋占有使用费至第三人王红卫、杜敦梅实际从上述房屋迁出之日止。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元（原告已预交），公告费900元，共计1000元，由被告栾联业负担，被告于本判决生效之日起10日内给付原告1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 王宏伟
人民陪审员 胡孝文
人民陪审员 刘玉芳
二〇一六年一月十二日
书 记 员 刘亚君