安徽省阜南县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1225民初4605号
原告：张克华，男，1984年1月24日出生，汉族，农民，住安徽省阜南县。
委托诉讼代理人：李恒，安徽风采律师事务所律师。
被告：阜阳市轻工房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市颖东区北京东路南侧中铁一局综合楼301-303房，统一社会信用代码91341200738917421K（1-1）。
法定代表人：陆登，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：曹华，男，系该公司工作人员。
第三人：中国银行股份有限公司阜南支行，住安徽省阜南县淮河西路北侧鹿城花园1号楼105-111号门面房，统一社会信用代码91341225564992180D（1-1）。
负责人：崔永民，系该支行行长。
委托诉讼代理人：锁君洋，系该支行工作员工。
原告张克华诉被告阜阳市轻工房地产开发有限公司（以下简称：轻工房产公司）、第三人中国银行股份有限公司阜南支行（以下简称：中国银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张克华及其委托诉讼代理人李恒、被告轻工房产公司委托诉讼代理人曹华、第三人中国银行委托诉讼代理人锁君洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张克华向本院提出诉讼请求：1.依法判定解除原、被告之间的签订的《商品房买卖合同》；2.依法判令被告向原告返还首付款159045元及原告向第三人中国银行归还的贷款本金40000元；3.依法判令被告向原告赔偿以首付款159045元为本金的利息损失及原告向第三人中国银行支付的利息，总计50000元；5.依法判令解除原告与第三人中国银行之间签订的《个人一手住房贷款合同》；6.依法判令被告向第三人中国银行偿还原告就《个人一手房贷款合同》剩余的贷款；7.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年3月25日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》一份，该合同约定；原告购买被告开发的阜南县××东路“尚鼎国际”4栋2单元1807室房屋，建筑面积116.25平方米，商品房单价为每平方米4464.90元，总金额为519045元，首付款159045元。被告应当在农历2013年12月12日前将符合本合同约定的商品房（该商品房经验收合格）交付给原告使用。被告应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，原告退款的，被告在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房价款的万分之一赔偿原告损失。合同签订后，原告于当日向被告支付购房首付款159045元。2013年7月9日，原告作为借款人与中国银行签订了《个人一手住房贷款合同》，约定原告贷款金额360000元，期限240个月，该笔借款资金全部打入被告的账户。同时，原告还向被告交纳了印花税、房产税等各项费用合计是10850元。原告还向安徽喜洋洋物业管理有限公司交纳了物业费、装垃清运费、二次供水费等合计1616元。被告没有按合同约定准时交房，直至2014年4月8日被告才向原告交付房屋，被告交房后至今未给原告办理相应的产权证。由于被告的违法行为导致原告至今无法获得所购房屋的产权证，还给原告造成了已付房款利息、银行贷款利息损失、印花税等各项损失。
被告轻工房产公司辩称，原告的起诉无事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的起诉。“尚鼎国际”小区项目是被告开发的重点小区。原告所购买的位于阜南县××东路尚鼎国际4栋2单元1807室房屋，被告通知原告于2014年3月26日前来办理交房手续，原告于2014年4月8日办理了交房手续。被告于2014年7月底至8月初期间通过“尚鼎国际”小区售楼部告知所有购房者，应阜南县房产局的要求“小区办理产权证应先进行小区综合验收，阜南县房产局根据《小区综合验收报告》作出《面积实测报告》之后，才能携带办理产权证所需的其他材料到阜南县房产局办理产权证”。而在此之前，在阜南县小区综合验收可以与办理产权证同时进行。售楼部将该情况告知了购房者，购房者包括原告均表示同意。由于小区综合验收时间较长，但目前也接近结束，在今年年底可结束，前去办理产权证。因此由于阜南县房产局办理产权证程序的变更，导致了无法办理产权证。
第三人中国银行述称，关于涉案《涉案商品房买卖合同》是否具备解除条件，请人民法院依法审查处理。关于原告与第三人签订的《个人一手住房贷款合同》解除问题。其一、涉案《个人一手住房贷款合同》系在原告与被告签订房屋买卖合同后，经双方充分协商签订。合同签订后，第三人如约发放贷款，原告也应按照贷款合同约定按期归还贷款本息，故该合同从签订到履行都是合法有效的，原告不能以开发商未按期交房及办理过户登记为由解除该合同，该贷款合同合法有效，不存在解除条件，原告应继续按照约定履行合同义务，归还贷款本息。其二、即使涉案贷款合同具备解除条件，原告与被告仍应对涉案贷款本金及利息承担共同清偿责任。涉案贷款合同签订后，第三人已如约履行贷款发放义务，已将购房款项余额发放给被告，并同原告在阜南县房产局对案涉商品房进行房产抵押预登记，故第三人对抵押房产享有优先受偿权，即使解除《商品房贷款合同》，原告与被告仍应对涉案未还的贷款本金及利息对第三人承担共同清偿责任。
根据双方当事人提供的证据，经庭审举证，本院查明的法律事实如下：2013年3月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份。该合同约定；原告购买被告开发的位于阜南县××东路的“尚鼎国际”4栋2单元1807室房屋1套，建筑面积116.25平方米，商品房单价为每平方米4464.90元，总价为519045元，并约定于合同当日交付购房款159045元，余款360000元办理银行按揭贷款。合同第八条关于交付期限中约定：被告应当在2014年1月22日（农历2013年12月22日）前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种条件（即该商品房经验收合格）、并符合本合同约定的商品房交付原告使用。如遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的或因政府配套耽误等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权属证书的，双方同意按下列情况处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的万分之一赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。
合同签订后，原告于当日向被告支付购房首付款159045元（收据1张）。同日，原告还向“阜南尚鼎国际售楼部”交纳了房查费、预抵押费、转现房费、印花税、维修基金等各项费用合计10859元。2013年7月9日，原告作为借款人与中国银行签订了《个人一手住房贷款合同》，约定贷款金额360000元，期限240个月，月利率5.4583‰，该笔借款资金于2014年1月6日全部转入被告的账户。原告自2014年1月6日开始分期偿还第三人借款及利息，至2016年11月1日已偿还本金27529.18元、利息58306元、滞纳金38.10元。
2014年4月8日，原、被告办理了涉案房屋的交付。原告于2014年4月8日向安徽喜洋洋物业管理有限公司交纳了物业费、装垃清运费、二次供水费等合计1616元（收据1张，从2014年3月至2015年2月份），原告至今未入住。
另查明：被告于2012年7月5日取得涉案楼房《商品房预售许可证》，证号为“（南）房预售证第09号”。被告交房后至今未取得涉案房屋的《商品房竣工验收备案表》，且未办理相应的产权证。双方在合同附件四的补充协议第三条约定，若被告在主合同约定的交房期限届满时，因特殊原因不能交付的，双方约定可以顺延24周。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及原告与第三人签订的贷款合同，是当事人真实意思的表示，内容不违反法律的规定，合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。原、被告在合同中约定被告应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告至法庭辩论终结时，已超过两年多的时间内仍不能完成办理房屋所有权登记。原告请求解除商品房买卖合同于法有据，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。原告与中国银行签订案涉贷款合同是为向中国银行贷款以支付原告购买被告开发的案涉房屋的购房款，在购房合同解除的前提下，《个人一手住房贷款合同》继续履行已无必要，故对于原告要求解除与第三人签订的《个人一手住房贷款合同》的请求应当予以支持。
对于原告要求被告返还原告已付购房款的请求，原告支付给被告159045元的首付款，并至2016年11月1日止已偿还银行贷款本息85835.18元，该两笔款项被告理应返还给原告。
对于原告请求判令被告向原告支付首付款和已付贷款的利息损失的请求，原告首付款159045元的部分已经实际交付给被告，故该部分的利息损失应当支持，利率的计算标准本院参照原告与第三人的贷款利息；对于已付贷款的利息请求，确因被告无法履行合同造成，故对于该请求亦应支持，原告支付的银行贷款本金27529.18元是按月分期付款，但原告未能提供其每次具体的还款时间及数额，也无法说明其计算方法，本院无法核算，对2016年11月1日之前的利息本院不予支持，对从2016年11月1日之日起已经确定的利息，被告应当支付；对于原告请求被告承担原告按揭的利息损失，该部分至2016年11月1日确定已经发生58306元，故被告应当承担赔偿责任，本院原告该请求予以支持。
对于原告请求被告返还原告已向“阜南尚鼎国际售楼部”交纳了房查费、预抵押费、转现房费、印花税、维修基金合计10859元，“阜南尚鼎国际售楼部”是被告为实现房屋销售而设立的，该费用的目的是为实现房屋买卖而产生的，现购房合同解除，故该笔款项应由被告返还原告。
对于原告要求返还向安徽喜洋洋物业管理有限公司交纳了物业费、装垃清运费、二次供水费等合计1616元，是因被告违约造成的损失，且原告一直未入住，被告应当赔偿。
对于原告请求的违约金，依据双方所签订的商品房买卖合同的约定，为51.90元（519045元×万分之一），原告要求违约金10000元，本院对超出部分不予支持。
因三方的合同均已经解除，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故被告应当将原告至2016年11月1日的剩余房款332470.82元返还第三人。原告请求被告赔偿律师代理费，缺乏依据，本院不予支持，原告要求被告赔偿因签订合同开支的车旅费，因未提供其开支的票据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：
一、解除原告张克华与被告阜阳市轻工房地产开发有限公司于2013年3月25日签订的商品房买卖合同；
二、被告阜阳市轻工房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张克华购房首付款159045元和已偿付贷款本金27529.18元及其利息（月利率均按5.4583‰，其中首付款159045元的利息从2013年3月25日起计算，贷款本金27529.18元的利息从2016年11月1日起计算，均支付至履行完毕之日）；
三、被告阜阳市轻工房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张克华已支付银行贷款利息58306元；
四、被告阜阳市轻工房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张克华已交纳的房查费、预抵押费、转现房费、印花税、维修基金合计10859元；
五、被告阜阳市轻工房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张克华已交纳的物业费、装垃清运费、二次供水费1616元；
六、被告阜阳市轻工房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张克华违约金51.90元；
七、解除原告张克华与第三人中国银行股份有限公司阜南支行于2013年7月9日签订的《个人一手住房贷款合同》；
八、被告阜阳市轻工房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国银行股份有限公司阜南支行332470.82元及其利息；
九、驳回原告张克华其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5636元，减半收取计2818元，由被告阜阳市轻工房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
代理审判员 李占亚
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 李夏菁
附件：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。