江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第3738号
上诉人（原审原告）李志明，男，1958年11月9日生，汉族。
上诉人（原审原告）王淑艾，女，1957年5月9日生，汉族。
以上两上诉人共同委托代理人孙畅，江苏欣达律师事务所律师。
上诉人（原审被告）江苏逸仙房地产经纪有限责任公司第十分公司，组织机构代码73441762－2，住所地南京市江宁区麒麟镇锦绣花园银桂园10-108室。
负责人唐小银，该分公司经理。
委托代理人陈年凤、王巧琴，江苏天玺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王建平，女，1981年10月10日生，汉族。
上诉人李志明、王淑艾、江苏逸仙房地产经纪有限责任公司第十分公司（以下简称逸仙房产）因与被上诉人王建平房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2013）玄孝民初字第424号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李志明、王淑艾共同的委托代理人孙畅，上诉人逸仙房产的委托代理人陈年凤，被上诉人王建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李志明、王淑艾原审诉称，李志明与王淑艾两人系夫妻关系，李志明于2013年8月30日与王建平、逸仙房产签订了房屋买卖居间合同，约定将李志明和王淑艾位于南京市玄武区铁匠营1号某幢702室的房屋出售给王建平，王建平支付价款1238000元。后王建平明确表示不再继续履行合同。故诉至法院，请求一、王建平支付违约金4万元，且王建平已经支付的定金2万元不予退还。二、由王建平支付律师费5000元及本案诉讼费用。
王建平原审辩称，房屋买卖居间合同没有履行的主要原因在于中介方，中介方向其承诺可以首付30%买房，且合同约定的付款比例也30%，后因必须首付60%才能购房，导致合同无法履行，要求李志明和王淑艾退还其支付的购房定金2万元。
逸仙房产原审辩称，房屋买卖居间合同的格式文本系由其提供的，且内容系其本人执笔所写，王建平位于东郊小镇的房子也由其提供居间服务出售，其曾经出具过承诺书给王建平，承诺可以按30%的首付比例购买李志明和王淑艾的房屋，但后来王建平又承诺银行贷款由其自行办理，李志明和王淑艾知晓王建平在购房时属于二套房，违约责任应由王建平承担，与其无关。
原审法院经审理查明，李志明与王淑艾系夫妻关系，孙畅系李志明与王淑艾的儿媳。李志明于2013年8月30日与王建平、逸仙房产签订了房屋买卖居间合同，约定将李志明和王淑艾位于南京市玄武区铁匠营1号某幢702室的房屋出售给王建平，王淑艾也作为代理人在合同上签字。王建平支付价款1238000元，该款于2013年8月30日支付2万元，于2013年9月10日左右支付360000元，余款由王建平在银行贷款；定金2万元王建平已经交付给李志明和王淑艾。
另查明，在三方合同签订的前一日，王建平委托逸仙房产将自己位于江宁东郊小镇的房屋出售。王建平在购买李志明和王淑艾房屋时，其名下的房屋尚未售出，其所购房屋属于“二套房”，无法按照首套房30%的首付比例购买，且对于该事实逸仙房产是明知的。
原审法院认为，合同的履行应当遵循诚实信用的原则，逸仙房产作为专业从事房屋居间服务的中介机构，其在明知无法按照30%的首付比例购买二套房的情形下，仍然规避国家政策的相关规定，按照30%的首付比例与李志明、王淑艾和王建平签订了房屋买卖居间合同，并且向买房人出具承诺保证可以按照30%的首付比例购买李志明和王淑艾的房屋，从而导致合同的主要条款无法在国家政策允许的范围内履行，合同目的也无法实现，对此逸仙房产应承担主要责任，从王建平于本案所涉合同的前一天委托逸仙房产出售自己位于江宁东郊小镇的房屋及要求逸仙房产出具承诺向其保证可以按照30%的首付比例付款可以证实，王建平对自己所购房屋是二套房是明知的，也说明其对国家政策关于二套房的首付比例是知晓的，故王建平也应承担合同不能履行的相应责任；李志明和王淑艾在庭审中拒绝追加逸仙房产为被告并认为逸仙房产没有责任，王建平申请追加逸仙房产为被告后，逸仙房产在庭审中坚持认为其向李志明、王淑艾明确告知了王建平所购房屋属于二套房，根据上述情形，原审法院认为逸仙房产的陈述是合理的，原审法院对李志明和王淑艾也明知王建平购买的房屋属于二套房的事实予以确认，李志明和王淑艾本身对于合同主要条款无法履行也有一定的责任。
综上，合同约定的主要条款因违反国家相关政策致合同无法履行，且李志明和王淑艾与王建平均要求解除合同，原审法院确认双方之间的房屋买卖居间合同解除，由此产生的后果由三方根据各自的责任大小合理分担，原审法院确认逸仙房产承担60%的责任，王建平承担25%的责任，李志明和王淑艾承担15%的责任，因王建平已实际支付李志明和王淑艾2万元定金，责任承担参照定金罚则，即逸仙房产承担12000元，王建平承担5000元，李志明和王淑艾承担3000元，同时李志明和王淑艾应将收取的2万元定金退还给王建平，鉴于合同不能履行的主要原因在于合同的三方在明知的情形下约定的合同主要条款无法在国家政策允许的范围内实现，而并非王建平和逸仙房产根本违约导致，且李志明和王淑艾并无任何证据证明其实际损失，律师费的支出并非必要损失，故对李志明和王淑艾要求王建平承担违约金4万元、律师费5000元并不予退还定金2万元的诉讼请求，原审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、江苏逸仙房地产经纪有限责任公司第十分公司于判决生效之日起十日内给付李志明12000元；二、王建平于判决生效之日起十日内给付李志明5000元，李志明于判决生效之日起十日内返还王建平购房定金20000元，两项折抵后，李志明应于判决生效之日起十日内返还王建平15000元；三、驳回李志明、王淑艾的其它诉讼请求。一审案件受理费925元，由李志明、王淑艾负担400元，由王建平负担100元，江苏逸仙房地产经纪有限责任公司第十分公司负担425元（该款王建平、逸仙房产应于判决生效后十日内连同违约金一并给付李志明、王淑艾）。
李志明、王淑艾不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判支持李志明、王淑艾原审的全部诉讼请求，一、二审案件受理费由王建平、逸仙房产承担。事实和理由：一、李志明、王淑艾从没有认为逸仙房产没有责任，从而拒绝追加逸仙房产作为被告，是因为在李志明、王淑艾与王建平的房屋买卖合同纠纷中，逸仙房产已经履行了义务。根据合同法的相关规定，逸仙房产作为居间人的义务仅限于报告订约机会或提供订约媒介服务、促成合同成立。所以逸仙房产并不是其所促成合同的当事人，既不是该合同权利的享有者和义务的承担者，也不是合同履行的担保者和督促者。本案中，王建平在签订合同后因为自己的原因不想买房，并且拒绝支付首付款，导致后面的贷款程序没有进行下去，王建平作为合同权利义务的相对人应当承担违约的法律后果。如果其认为逸仙房产负有责任，可以通过法律程序主张自己的权利，但绝不能以此来拒绝履行自己的义务。王建平与逸仙房产之间对于贷款的约定，李志明、王淑艾在签订房屋买卖合同时并不知晓，在王建平表示不买房时也不知道原因，在一审的庭审过程中才知道详细的来龙去脉。但李志明、王淑艾在这一过程中没有过错，最终是王建平单方面违约，导致合同无法履行。二、逸仙房产在一审庭审中称其向李志明、王淑艾明确告知了王建平所购房屋属于二套房，但逸仙房产对此没有提供任何证据。逸仙房产与王建平均没有告知过李志明、王淑艾二套房的事情，如果知道这一情况李志明、王淑艾根本不会和王建平签订房屋买卖合同。三、关于违约金及律师费。根据房屋买卖合同约定的违约金条款计算出违约金应为6万元，因王建平已经支付了2万元定金，两相折抵，王建平还应支付李志明、王淑艾4万元违约金。律师费用的承担在房屋买卖合同中也有明确约定。李志明、王淑艾在诉讼时选择主张违约金符合法律规定，原审法院不顾李志明、王淑艾的请求而直接判决适用定金罚则，没有法律依据。四、因为王建平的违约行为，给李志明、王淑艾造成的实际损失根本不止6万元。李志明、王淑艾出卖案涉房屋是为了购买其他房屋，所以李志明、王淑艾唯一要求就是不要耽误李志明、王淑艾支付购房款。因为王建平单方面违约，导致李志明、王淑艾无法及时卖出房屋，在支付购房款时多方筹集，朋友取出定存损失的利息要承担，信用卡取现的利息也要承担，这些钱加起来根本不止6万元。
王建平答辩称，原审判决正确，请求依法维持原判。
逸仙房产答辩称，其同意李志明、王淑艾的上诉理由。
逸仙房产不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、案涉房屋买卖居间合同约定，三方努力尽快贷出款项并过户，如因王建平个人原因贷款未果，违约责任应由其自行承担。虽然逸仙房产曾经出具过承诺书给王建平，承诺可以按照30％的首付比例购买案涉房屋，但后来王建平在明知自己所购房屋为二套房的情况下，还承诺银行贷款由其自行办理，产生的所有费用由其自行承担，与逸仙房产无关。王建平已经免除了逸仙房产协助办理贷款的责任，后来贷款办不下来跟逸仙房产无关，违约责任应由王建平自行承担。二、李志明、王淑艾也知晓王建平在购房时属于二套房，逸仙房产没有隐瞒，合同不能履行不是逸仙房产的责任，而是王建平的原因，违约责任理应由王建平承担。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判逸仙房产不承担责任，而由王建平承担，一、二审的诉讼费用由王建平承担。
李志明、王淑艾答辩称，其同意逸仙房产的上诉请求，责任划分由法院依法确定。
王建平答辩称，原审法院判决正确，请求依法维持。
各方当事人对原审法院查明的事实均无异议，二审中也未提交新证据，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院另查明，1、一审中，逸仙房产陈述其曾经将王建平购买案涉房屋并非首套房的情况告知过李志明、王淑艾，但在二审中又陈述其在签约时没有明确告知过李志明、王淑艾。2、李志明、王淑艾陈述案涉房屋已于2013年10月出售，成交价为120多万元。3、就本案责任问题，李志明、王淑艾表示如法院认为逸仙房产负有责任，就按照责任比例要求逸仙房产、王建平承担。
本院认为，一、关于李志明、王淑艾在签订合同时是否明知王建平出售的是二套房问题。对此，王建平主张李志明、王淑艾是明知的，但未提交相应的证据；逸仙房产在一审中陈述其曾经将该情况告知过李志明、王淑艾，但在二审中又陈述没有明确告知过，且对此也未提交相应的证据；同时，三方签订的合同约定也不能反映李志明、王淑艾在签订合同时知晓该情况。故一审判决认定李志明、王淑艾对此明知并应负担15%的责任不当，应予纠正。二、逸仙房产作为专业的房产中介机构，在中介过程中应当将交易房屋相关信息如实告知双方，并向双方介绍国家房产交易政策，而逸仙房产在明知案涉房屋无法按照30%首付比例交易的情形下，仍按照30%首付比例与李志明、王淑艾和王建平签订了房屋买卖居间合同，并且向王建平出具承诺，导致合同无法履行，对此逸仙房产应承担主要责任，本院酌定逸仙房产承担70%的责任。逸仙房产上诉主张是因王建平原因导致合同无法履行，应由王建平承担全部责任，事实和法律均不足，本院不予支持。三、王建平明知案涉房屋是二套房，无法按30%的首付比例交易，却未明确告知李志明、王淑艾并签订合同，故王建平也应承担合同不能履行的相应责任，本院酌定王建平承担30%的责任。四、三方于2013年8月30日签订房屋买卖居间合同，二审中李志明、王淑艾承认案涉房屋已于2013年10月出售，成交价为120多万元。在此情况下，因王建平、逸仙房产均抗辩不同意承担责任，故结合本案实际情况，本院酌定违约金为20000元，逸仙房产承担14000元，王建平承担6000元。五、关于律师费，李志明、王淑艾一、二审中均未提交相应证据，故对其该上诉主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市玄武区人民法院（2013）玄孝民初字第424号民事判决第三项；
二、江苏逸仙房地产经纪有限责任公司第十分公司于本判决生效之日起十日内给付李志明14000元；
三、王建平于本判决生效之日起十日内给付李志明6000元，李志明于本判决生效之日起十日内返还王建平购房定金20000元，两项折抵后，李志明应于本判决生效之日起十日内返还王建平14000元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费925元，由王建平负担277元，江苏逸仙房地产经纪有限责任公司第十分公司负担648元。二审案件受理费925元，由王建平负担277元，江苏逸仙房地产经纪有限责任公司第十分公司负担648元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郝莉坤
审 判 员 曹 艳
代理审判员 吴 勇
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 金丽丽