四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宜民终字第724号
上诉人（原审被告）四川忠心房地产投资有限公司。
法定代表人金建国，公司董事长。
委托代理人赖新，四川华晨律师事务所宜宾分所律师。
被上诉人（原审原告）李刚，男。
委托代理人李文孝（系原告之父），男。
上诉人四川忠心房地产投资有限公司（以下简称四川忠心公司）因与被上诉人李刚商品房销售合同纠纷一案，不服宜宾市翠屏区人民法院作出的（2014）翠屏民初字第51号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，四川忠心公司系四川省工商行政管理局2004年核准成立的以房地产开发、房屋租赁、项目投资为主业的企业法人。同年，四川忠心公司以出让方式取得四川省宜宾市翠屏区沿江路223号编号为A2-1-06地块的土地使用权，随后四川忠心公司取得在该地块上开发“金江大厦”商住楼的许可权。2008年2月28日，李刚与四川忠心公司签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定“买受人购买的商品房为金江大厦B幢9层A1-09号，该商品房建筑面积137.43m2（其中套内建筑面积106.72m2，公摊建筑面积30.71m2）”，合同第四条约定“出卖人与买卖人约定按下述第2种方式计算该商品房价款：按套内建筑面积计算，该商品房单价为3193.65元／m2）”，合同第五条约定“以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理”，合同第八条、第九条约定“出卖人应当在2008年5月31日前将本合同约定的商品房交付买受人，如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以延期，出卖人延期交房的应当自约定交付期限届满的第二日起至实际交房日止，按日向买受人支付已交房款2%00的违约金”，合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人原因致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，每逾期1天，出卖人须按日向买受人支付已付房款2%00的违约金”，合同第十九条、第二十条、第二十三条约定“本合同在履行过程中发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉；本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议；本合同自双方签订之日起生效”。另查明，李刚与四川忠心公司另签订《商品房买卖合同补充协议》1份，协议第三条约定“办理产权时买受人应向出卖人交纳契税、登记费、书证工本费、按揭抵押登记费、代办费，除代办费外，其它费用均以权证登记部门确定的收费标准为准，多退少补”。协议第五条第1项约定“出卖人统一为买受人代办《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》”；第2项约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内办理房屋产权总登记手续，以公告或书面通知的方式告知买受人提交办理房屋产权分户资料，资料齐全后360日内（含总证的60日）代买受人办理《房屋所有权证》”；第3项约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内办理国有土地使用权总登记手续，出卖人在收到国有土地使用权总登记手续后的10个工作日内，以公告或书面通知的方式告知买受人提交办理土地使用权分户资料，资料齐全后360日内代买受人办理《国有土地使用权证》”。还查明，李刚于合同签订当日，一次性支付房款340826元。2008年5月31日，四川忠心公司未按时向李刚交付本案商住房。2008年9月25日，四川忠心公司以公告方式通知李刚9月26日办理交房手续，其后四川忠心公司向李刚支付了逾期交房违约金。2011年7月8日，四川忠心公司向“金江大厦”住房业主书面承诺，承诺书显示“我公司承诺‘金江大厦’住房的房产证在今年9月底为业主办理完毕，10月底办理完双证”。2011年8月31日，李刚取得《房屋所有权证》，该权证记载房屋套内建筑面积为106.37m2，2012年7月25日李刚取得《国有土地使用权证》。
李刚提起诉讼，请求法院判决四川忠心公司支付逾期办证违约金67483.55元；返还因多算房屋面积产生的购房款1117.78元；本案诉讼费由四川忠心公司承担。
四川忠心公司辩称：一、答辩人虽有违约，但李刚未在违约之日起两年内主张权利，其提出的办证及违约金支付请求已过诉讼时效，法院应当驳回其的请求。二、“金江大厦”1期交房时间是2008年9月26日至9月29日，交房时间应以此为准。三、受市场房价不断攀升的影响，李刚的房屋已经增值，没有损失可言。四、房屋面积差产生的争议应当按照合同约定处理。五、部分业主未及时向答辩人提交分户资料，导致该部分业主不能按期取得《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》，答辩人不应承担责任。
上述事实，有双方当事人在法庭上的陈述及《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、购房收据、费用收据、交款通知单、交房公告、《承诺书》、身份证、营业执照、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》等证实。
原判认为，四川忠心公司与李刚签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，合同主体及合同内容均符合法律规定，应予维护。四川忠心公司未按合同约定如期为李刚办理《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》，李刚提出的迟延办证违约金支付请求，应予支持。根据《商品房买卖合同》第十五条、《商品房买卖合同补充协议》第五条，结合法庭调查，本案商住房的交付时间为2008年9月26日，迟延办证的违约时间应自2009年12月1日起，计算至其取得《房屋所有权证》或《国有土地使用权证》之日止，李刚主张违约时长应计算至《国有土地使用权证》取得之日止，不违反双方的合同约定，应予支持，但应以实际违约天数为准。四川忠心公司迟延办理《国有土地使用权证》的实际违约天数为968天（自2009年12月1日至2012年7月25日止）。违约金基数应以其实际支付购房款为准，按68.17元／天（340826元×2%00）计算。本案房屋权证记载套内建筑面积为106.37m2，李刚与四川忠心公司合同约定房屋套内建筑面积为106.72m2，多计0.35m2（106.72m2－106.37m2）房款1117.78元（3193.65元／m2×0.35m2）应予退还。四川忠心公司虽自2009年12月1日起就已违约，但其2011年7月8日曾向李刚等人作出违约补救承诺，即本案诉讼时效应于该承诺期限届满之次日起重新计算，四川忠心公司关于本案已过诉讼时效的辩解，不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、四川忠心房地产投资有限公司向李刚支付迟延办证违约金65988.56元（68.17元／天×968天），于本判决生效之日起30日内付清。二、四川忠心房地产投资有限公司返还多收李刚的房屋价款1117.78元，于本判决生效之日起30日内付清。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费1516元，由被告负担。案件受理费原告已预交，被告直付原告，于本判决生效之日起90日内付清。
宣判后，四川忠心公司提起上诉的主要内容是：1、被上诉人要求支付逾期办证违约金的主张已经超过诉讼时效。2、一审判决要求上诉人在规定时间内交付两证并支付逾期办证违约金属认定事实不清。3、一审判决认定违约金的计算基数有误。4、《商品房买卖合同》中约定的违约金明显过高，一审判决适用法律错误。
被上诉人辩称：1、根据双方签订的购房合同和补充协议约定，为被上诉人办证是上诉人的义务，上诉人逾期违约至今未为被上诉人办理两证，应当按照合同约定支付被上诉人违约金。2、被上诉人的诉求并未超过诉讼时效。3、按照双方签订的补充协议约定，上诉人交房之日，被上诉人已向上诉人提供的相关的分户资料，否则上诉人是不会将房屋交被上诉人的。4、一审认定的办证期限正确无误。请求驳回上诉，维持原判。
二审审理查明事实与一审认定事实基本一致，对一审认定事实和证据予以确认。
本院审理认为，本案争议的焦点是：1、被上诉人要求支付逾期办证违约金的主张是否已经超过诉讼时效。2、一审判决要求上诉人在规定时间内交付两证并支付逾期协证违约金是否属认定事实不清。3、违约金的计算基数是否有误？4、《商品房买卖合同》中约定的违约金是否过高？
针对第一个焦点：本院认为，按照上诉人四川忠心公司与被上诉人李刚签订的合同约定，四川忠心公司应当在约定的期限内为李刚办理房屋产权手续，但四川忠心公司自2009年12月1日起就违约未为业主办理产权证书。2011年7月8日四川忠心公司向李刚等全体业主作出违约补救承诺，则本案诉讼时效应于该承诺期限届满之次日起重新计算。因此，四川忠心公司主张本案已过诉讼时效的上诉理由不能成立。
针对第二个焦点：双方当事人在《商品房买卖合同》中约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”双方又在《商品房买卖合同补充协议》约定，“出卖人统一为买受人代办《房屋所有权证》、《房屋他项权利证书》、《国有土地使用证》；出卖人应当在商品房交付使用后60日内办理房屋产权、国有土地使用权总登记手续，出卖人在收到房屋产权、国有土地使用权总登记手续后的10个工作日内，以公告或书面通知的方式告知买受人提交办理房屋产权、土地使用权分户资料，资料齐全后360日内（含总证的60日）代买受人办理《房屋所有权证》，资料齐全后360日内代买受人办理《国有土地使用证》”。2011年7月又向全体业主书面承诺同年9月底办理两证，10月交付两证。但上诉人四川忠心公司至今未交付两证给袁卫群等人。因此，承办人认为，原审判决上诉人四川忠心公司在规定时间内交付两证并支付逾期协证违约金的事实清楚，适用法律正确。
针对焦点三，被上诉人李刚于合同签订当日一次性支付房款340826元，一审判决以此金额计算违约金符合法律规定。因此，上诉人主张违约金基数计算错误与事实不符。
针对焦点四，上诉人主张约定的违约金明显过高。根据双方当事人的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人原因致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，每逾期1天，出卖人须按日向买受人支付已交房款2%00的违约金”，以2%00的比例计算违约金符合法律规定。上诉人的主张不能成立。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，对其请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1450元，由上诉人四川忠心房地产投资有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 永
审判员 越太强
审判员 张问桃
二〇一四年九月二十二日
书记员 聂华竟