青海省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）青执异29号
案外人：青海省电影发行放映有限责任公司，统一社会信用代码×××，住所地西宁市城西区五四大街31号。
法定代表人：李春然，该公司总经理。
委托代理人：王玉芳、刘彬，青海辉湟律师事务所律师。
申请执行人：北京市第二建筑工程有限责任公司，住所地北京市西城区百万庄大街8号。
法定代表人：包伟大，该公司董事长。
委托代理人：崔浩，北京市中盈（西宁）律师事务所律师。
被执行人：青海年丰投资集团有限公司，住所地西宁市城北区宁张路189-29号3幢3-1号。
法定代表人：张惠明，该公司董事长。
委托代理人：严玉霞，青海诺格律师事务所律师。
本院在执行北京市第二建筑工程有限责任公司（以下简称北京二建）与青海年丰投资集团有限公司（以下简称年丰公司）建设用地使用权转让纠纷一案过程中，案外人青海省电影发行放映有限责任公司（以下简称电影公司）于2017年12月11日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人电影公司提出异议请求：撤销青海省高级人民法院（2018）青财保1号执行裁定书并解除青海影艺大厦在建工程一层至三层商铺的查封；案件诉讼费由被执行人承担。
理由：一、本案中异议人与被执行人之间依法形成了房屋买卖合同法律关系，异议人系涉案房屋的合法买受人。2007年6月22日，电影公司为甲方与乙方西宁盛名房地产开发有限公司（以下简称盛名公司）签订《影艺大厦合同书》，约定电影公司以提供土地使用权的方式与盛名公司合作开发青海影艺大厦项目,后由于盛名公司被取消房地产开发资质，经电影公司同意由盛名公司与年丰公司签订协议，约定电影公司与盛名公司签订的联建合同中，盛名公司在合同中的权利及义务，全部由年丰公司承继。后电影公司按照与年丰公司约定向其交付了土地使用权，且电影公司与盛名公司、年丰公司签订的上述协议经青海省高级人民法院(2014)青民一初字第26号《民事判决书》判决认定”青海省电影发行放映有限责任公司与西宁盛名房地产开发有限公司于2007年6月22日签订的《影艺大厦合同书》、西宁盛名房地产开发有限公司与青海省年丰投资集团有限公司于2009年6月17日签订的《协议书》、青海省电影发行放映有限责任公司与青海省年丰投资集团有限公司于2010年4月21日签订的《土地转让协议书》均有效，青海省电影发行放映有限责任公司、青海省年丰投资集团有限公司应继续履行”。
依据最高人民法院《国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条”合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”。异议人已将涉案土地使用权转让给被执行人的方式支付了涉案房屋一至四层的购房款，异议人与被执行人之间依法形成了房屋买卖合同法律关系。二、异议人基于对被执行涉案房屋的合法物权期待权益对涉案房屋依法享有物权权益，人民法院无权执行涉案房屋。异议人与年丰公司签订的《影艺大厦合同书》、《协议书》及《土地转让协议书》等相关法律文本仍在履行过程中，按照异议人与年丰公司形成的房屋买卖合同法律关系约定，年丰公司建设的影艺大厦一至四层商铺的所有权由异议人享有依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案中异议人与被执行人之间依法形成了房屋买卖合同法律关系，且异议人已经以出让土地使用权的方式全额支付了涉案房屋一至四层的购房款。因此，异议人提出的异议申请符合上述司法解释之规定，人民法院无权执行异议人购买的房屋。
申请执行人北京二建称：一、异议人不能依据其与被执行人签订的《影艺大厦合同书》、《协议书》、《土地转让协议书》等协议当然享有”影艺大厦”一至三层商铺的所有权。理由：《物权法》第九条第一款规定”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十五条规定”当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”依据上述规定，依法成立生效的合同不能必然发生物权变动的结果，不动产物权的变动只能在登记时生效。依据有效合同，当事人取得相应债权，而不是物权。涉及不动产物权变动必须经过登记才能发生物权变动效力。本案中异议人与被执行人签订的一系列协议实为国有土地使用权转让合同，基于合同，异议人取得相应债权，属于请求权，其有权要求被执行人支付相应对价(折为货币)及违约责任等。异议人仅依据双方之间的合同不能当然取得上述不动产的所有权。因此，异议人以双方之间签订的上述协议为依据，认为其取得了案涉房屋的所有权没有事实和法律依据，不能成立。二、申请执行人为案涉工程的施工人，其工程款债权优于其他债权，且生效法律文书对此予以了确认。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》的规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。因此，异议人基于其与被执行人之间的国有土地转让协议，要求对案涉房屋停止执行的申请不能成立。三、虽然有生效法律文书判决异议人与被执行人签订的上述协议均有效，应继续履行。但不能依据该判决支持异议人不予执行的申请。生效的青海省高级人民法院(2014)青民一初字第26号《民事判决书》仅确认双方的合同有效，继续履行。所涉纠纷既不是案涉房屋的权属纠纷，更不是租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷。判决中既未对房屋权属作出确认，也未作出交付、返还相应房屋的判决，异议人的异议不能成立。
本院查明，北京二建与年丰公司建设工程合同纠纷一案，北京二建于2017年1月4日向我院申请财产保全。我院审查后于2017年1月5日作出（2017）青财保1号民事裁定，并在不动产登记机关查封年丰公司开发建设的位于西宁市昆仑路15号青海影艺大厦1至3层商业用房。该案审理后，我院于2017年7月27日作出（2017）青民初12号民事调解书。因年丰公司未在法定期限内履行生效法律文书确定的义务，我院在执行过程中于2017年10月30日作出（2017）青执83号执行裁定书，并依法在不动产登记机关依法查封了年丰公司开发建设位于西宁市昆仑路15号青海影艺大厦4至20层房产。
2007年6月22日，电影公司为甲方与乙方盛名公司签订《影艺大厦合同书》，约定电影公司以提供土地使用权的方式与盛名公司合作开发青海影艺大厦项目,项目建成后，无论最终建成的建筑物面积多少，甲方必须分得一至四层建筑面积4200㎡的商用房，且建筑标准与乙方的建筑相同，剩余建筑面积归乙方所有。后由于盛名公司被取消房地产开发资质，经电影公司同意，2009年6月17日，盛名公司为甲方与乙方年丰公司签订《协议书》，约定”......甲方与省电影公司签订的联建合同中，甲方的合同权利及义务，全部由乙方来承继......”
另查明，案涉西宁市昆仑路15号青海影艺大厦初始登记在年丰公司的名下。其土地使用权亦登记在年丰公司名下。案涉工程的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证等均记载该项目属年丰公司。
本院认为，本案争议焦点为案外人电影公司对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权利。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人请求排除执行，应当满足上述四个条件。本案中，案外人电影公司与年丰公司签订的并非是买卖合同，故其请求对涉案房屋排除强制执行不符合法定的条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人青海省电影发行放映有限责任公司的异议请求。
当事人、案外人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序处理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 杨智建
审判员 宋毅民
审判员 邵凤娟
二〇一八年五月十四日
书记员 张中勤