广东省吴川市人民法院民 事 判 决 书（2014）湛吴法黄民初字第73号原告：李建林，又名李康福，男，汉族，住吴川市。委托代理人：龙航明，广东佳业律师事务所律师。被告：李志峰，又名李志锋，男，住吴川市。委托代理人：吴木荣，男，吴川市审计局干部。被告：李松奎，男，住吴川市。原告李建林诉被告李志峰、李松奎确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李建林及其委托代理人龙航明、被告李志峰及其委托代理人吴木荣、被告李松奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：位于吴川市吴阳镇那良村委会东村公勇儿宅基地一块，面积约0.21亩，原为同村人李忠的宅基地。1996年以调地和补偿方式李忠将此地给我使用。同年我与妻子在此地上用砖、木、石棉瓦建起了房屋。房屋面积大约40平方米。2002年我与妻子离开吴川到他方谋生，此后二年没有回吴川。2003年9月1日李松奎将我的部分地（0.11亩）和地上房屋都卖给了李志峰。2004年4月我回到家时看见李志峰父亲正在拆除我房屋。但此时房屋已被拆除了部分，现在只留下约一米多高的砖墙。双方发生争议后，东村村民小组和那良村委会还是同意我继续使用这宅基地。在我申领土地证书时李志峰提出异议，以致未能申领土地证。被告李志峰是我的邻居，他明知房屋是我的，也明知我在该房屋居住了几年，但其却与李松奎恶意串通订立转让合同，侵害了我的利益，违反了国家的法律，因此为无效行为，故请求确认两被告于2003年9月1日所签订的转让合同无效。被告李志峰辩称：（一）原告请求法院确认答辩人与原告父亲李松奎签订的《转让合同》无效，因原告不是该合同的主体，合同的权利义务对原告没有约束力，故原告作为确认之诉的主体不适格。（二）原告与李忠签订《转换合同》违法无效。根据《土地管理法》第六十二条第三款的规定：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准”。因李忠的宅基地没有经过政府审批，不具备合法使用权。《土地管理法》第三十一条第一款规定：“国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地”和第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”。原告并没有办理农用地转用审批手续。（三）本案应属于侵权之诉而并非确认之诉，侵权之诉前提是原告对争议土地享有合法使用权，才谈得上别人对其侵权，但原告对争议土地没有取得合法使用权，故原告起诉是主体不适格。（四）本案应属于相关行政主管部门处理。根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》（2001年10月30日粤高法发〔2001〕42号）第一条规定：“人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在起诉前没有被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，仍属于农用地且当事人已在该土块进行非农业建设的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理”，现涉案的土地没有被依法批准为建设用地或转为国有土地，仍属于农用地。原告在该地建起齐腰高约50多平方米的屋墙，答辩人也建好接通大路供自己和村民必经通行的道路，因而法院应驳回原告的起诉，并告知原告向行政主管部门申请处理。（五）原告的起诉已超过诉讼时效。原告知道其的所谓权利被侵害时间最起码是2004年4月，根据《民法通则》第135条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”，而原告向法院起诉时间是2014年4月23日，原告起诉超过2年的诉讼时效，法院应驳回原告的起诉。（六）根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第100条规定：“一方必须在相邻一方使用的土地上通行的，应当予以准许；因此造成损失的，应当给予适当补偿”，即使涉案的土地原告享有合法使用权，答辩人出资6000元补偿给原告父亲李松奎，把涉案的0.1亩土地，建好接通大路供自己和村民必经出入的通行道路，是合法合理的。被告李松奎辩称：该争议地是原告买来的，当时地上建有屋了，我当时生活困难，未告知原告就以6000元的价格卖给了李志峰，而当时约定，如果原告不同意，李志峰便还地回给原告，当时还约定李志峰调耕地0.11亩给我耕，但至今李志峰都没有调地给我耕种。原告李建林为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提供如下证据：1、证据一和证据六，待证明原告的诉讼主体适格；2、证据二《转让合同》，待证明合同内容违法，是无效合同；3、证据三《转换合同》，待证明原告以换地补偿方式取得该土地的使用权；4、证据四《证明》，待证明村委会和村民小组同意原告使用该土地建房；5、证据五照片4张，待证明房屋被拆除后余下的砖墙；6、证据七《确权处理申请书》，待证明双方在2004年争议土地权属，2009年原告申请镇政府处理，但至今未处理完毕；7、证据八-十邮件详情单、交邮件收据、邮件全程跟踪查询结果，待证明申请书已寄给镇政府。被告李志峰对原告提供的证据质证意见为：对证据一、二、五、六无异议；对证据三有异议，认为此合同是违法的，无效的；对证据四的真实性无异议，对合法性有异议；证据七的真实性、合法性、关联性有异议；证据八、九、十的真实性有异议。被告李松奎对原告提供的证据无异议。被告李志峰提交法庭的证据有：1、转换合同，证明原告未经审批把农用地转为建设用地，且原告转换来的宅基地也没有经过镇和县两级政府审核和批准；2-3、转让合同、照片（3幅），证明李志峰向原告父亲支付现金6000元，把0.1亩（66.67㎡）土地铺设为村民出入公用道路使用；4、民事诉状，证明原告知道自己所谓的权利被侵害是2004年4月，而向法院提起诉讼是2014年4月。原告对被告李志峰提供的证据质证意见为：对被告提交的证据的真实性没有异议；但证据一所证明的事实是错误的，是不符合事实的，不存在农用地转为建设用地；证据二、三所证明事实是被告自己使用（并非公共用地）；对证据四无异议。被告李松奎对被告李志峰提供的证据没有发表质证意见。被告李松奎没有提供证据给法庭质证。本院于2014年10月28日到吴川市吴阳镇那良村委会那东村对该村的李兴增（旧村长）、李玉钏（现任小组长）、李土轩（李忠的妻子）就本案争议土地的情况作了调查，并制作了笔录。原告对该笔录三份笔录没有异议，被告李建林除了对李土轩笔录中的“当时李康福夫妻建了两间屋”和李兴增笔录中的“后来政府也将此地规划成宅居地”有异议外，对其他部分及李兴增的笔录内容均无异议。经审理查明：1996年9月19日，原告李建林与同一村民小组成员李忠签订了《转换合同》一份，李忠同意将公勇儿的一块土地（面积0.211亩）转换给李建林作为宅基地使用，李建林需将自己的耕作地还给李忠。因李建林当时没有相应的耕作地还给李忠，在集体土地调整前，李建林每年补偿人民币300元给李忠，待集体调整土地后，每年的补偿金则不须再支付，同时，双方约定李建林盖房所需办理的报建手续由李建林负责办理。同年，李建林与妻子在此地上用砖、木、石棉瓦建起了约40平方米的简易房屋。2000年左右，该村村集体重新调整了土地，将该0.211亩的土地调整给原告。2002年，原告与妻子到外地谋生。2003年9月1日，被告李松奎（李建林的父亲）与被告李志峰签订了《转让合同》，将该争议地面积0.11亩转让给李志峰使用，李志峰在涨景勇儿归还相同耕地面积给李松奎耕作，并补助现金6000元给李松奎。但李松奎事后未有在调整后的土地上耕种。2004年5月1日，吴阳镇东村村民小组、吴阳镇那良村民委员会同意原告李建林在该争议地基底面积73.85平方米上建房。另查明：自《转换合同》签订至今，李忠及其家庭成员均没有对此合同提起过异议。而在本次诉讼发生时，李忠已经死亡。本案双方当事人的争议焦点在于：一、原告是否取得争议土地的承包经营权；二、2003年两被告签订的转让合同是否有效；三、原告是否有权提起确认合同无效之诉；四、本案的纠纷由法院管辖是否恰当；五、原告的起诉是否超过诉讼时效。关于争议焦点一，原告与李忠均为那良东村的村民，他们签订了《转换合同》，虽然原告与李忠认为这0.211亩土地是宅基地，但由于还没有办理相关的手续，这土地事实上还是村集体分给村民耕种的农用地。农用地的所有权属村集体所有，李忠享有的是该土地的承包经营权，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第四十条的规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取互换的方式进行流转。原告与李忠签订的《转换合同》是关于土地经营权的互换，该《转换合同》是当事人真实意思表示，并无违反法律行政法规的强制性规定，故该合同自成立时生效，且李忠也将该地交付给原告使用。虽然原告与李忠在《转换合同》中约定了将涉案土地作为宅基地使用，但仅仅说明原告有改变其土地用途、将其用于建房的意图，这若经过依法批准也是未尝不可，况且改变土地用途并不必然导致民事合同无效的法律后果。从2004年5月1日东村村民小组出具的证明来看，村民小组事后也同意原告以该地作为宅基地使用，可见涉案地还是有用作宅基地的趋势的。因此，应当认定原告与李忠签订的《转换合同》有效。而且，在2000年左右，原告所在的村集体也将这0.211亩土地调整给原告使用，因此，原告享有这0.211亩土地的承包经营权。关于争议焦点二，被告李松奎、李志峰于2003年9月1日签订的《转让合同》，该合同所转让的土地承包经营权和红砖，并非李松奎所享有，而是由原告所有。他们所签订的合同事先未征得原告的同意，事后也未取得原告的追认，且李松奎未将转让款交给原告，李松奎也未在李志峰调换给他的土地上耕种。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，本院认定李松奎与李志峰所签订的《转让合同》无效。关于争议焦点三和四，原告的诉讼请求要求本院确认李松奎与李志峰签订的《转让合同》无效，原告虽然不是《转让合同》的签订主体，因《转让合同》已经侵害了原告的权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，原告有权向法院提起诉讼。因此，原告请求确认两被告签订的《转让合同》无效并无不妥。因原告提起的确认之诉，并非侵权之诉，故本院对本案有管辖权。关于焦点五，本案的案由是确认合同无效，无效合同是自始至终均是无效的，原告可以在任何时候起诉，不存在超过诉讼时效的问题。综上所述，被告李松奎未取得原告李建林的授权，与被告李志峰签订《转让合同》，事后原告没有追认，并坚决反对两被告通过签订合同的方法转移自己对该争议地承包经营权的做法，故该合同对原告不发生效力。原告作为争议地的承包经营权人请求确认转让合同无效，本院予以支持。被告李志峰及其代理人提出的原告主体不适格、原告与李忠签订《转换合同》违法无效、本案的定性不准应属相关行政主管部门处理、起诉超诉讼时效的意见，因理据不充分，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定，判决如下：确认被告李松奎与被告李志峰所签订的合同无效。本案件受理费100元，由被告李松奎负担50元，被告李志锋负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  郭 雕审 判 员  龙 云人民陪审员  李振豪二〇一四年十二月十日书 记 员  郑卓成附相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。