浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙05民终1113号
上诉人（原审被告）：湖州聚龙都大厦商业有限公司，住所地浙江省湖州市红旗路2号。
法定代表人：郑娟琴，该公司董事长。
委托代理人：陈旭初，浙江泽大律师律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海汉能薄膜发电有限公司，住所地上海市嘉定区翔江公路3333号6幢1层118室。
法定代表人：李东强，该公司执行董事。
委托代理人：董嫣，该公司员工。
上诉人湖州聚龙都大厦商业有限公司（以下简称湖州聚龙都公司）因与被上诉人上海汉能薄膜发电有限公司（以下简称上海汉能公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖州市吴兴区人民法院（2016）浙0502民初1628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月28日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
湖州聚龙都公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回上海汉能公司的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由上海汉能公司承担。事实和理由：一、签订涉案房屋租赁合同时，湖州聚龙都公司并未隐瞒房屋抵押情况，且该情况并非合同约定必须通知内容，亦不影响合同的继续履行。双方在签订合同时，湖州聚龙都公司已经将涉案房屋的抵押情况告知了上海汉能公司，这从上海汉能公司看到的仅是房产证复印件可以进行推论。上海汉能公司在看到房产证复印件的情况下即签署合同，可见其知悉涉案房屋在承租之前已经抵押的事实。双方并未在合同中约定必须告知出租前的抵押情况，湖州聚龙都公司没有义务将该情况告知对方。合同对抵押情况的通知义务，均载明应当是在出租之后，出租前和出租后是两个截然不同的时间概念，一审判决将告知义务招展至出租前，属于对双方意思表示的扩大解读。即便涉案房屋存在出租前抵押情况，亦未影响上海汉能公司继续行使租赁权，上海汉能公司租赁房屋后可以开展任何合法行为，在一审期间其从未提出任何证据证明其无法正常行使租赁权。在市场经济时代，房屋会大量存在抵押情况，如果依照一审判决标准，大多数房屋均不能进行出租，将徒增出租风险。二、上海汉能公司无权终止合同。根据《房屋租赁合同》第七条、第十一条的约定，湖州聚龙都公司的通知义务的前提是在房屋租赁期间。在租赁期间，湖州聚龙都公司不存在违反第七条的情形，可见上海汉能公司以合同第十一条的约定为由，擅自终止合同并不成立。根据合同第十四条约定，上海汉能公司的任何单方面行为均属无效。本案事实是上海汉能公司签署协议后反悔，妄图取回应当支付的租金，并就此事多次与湖州聚龙都公司沟通，湖州聚龙都公司起初拒绝了其提前终止合同的请求，但鉴于上海汉能公司已经不愿继续承租，最终同意了终止合同，但是终止合同是双方共同的意思表示，这可从湖州聚龙都公司出具的解约书可以得到确认，上海汉能公司显然违背诚实信用原则。三、一审判决对租赁期认定错误，未到期租金及利息损失计算均存在严重偏差。上海汉能公司单方面出具《解除通知函》无效，一审判决依据该函确定2015年9月4日合同解除错误。湖州聚龙都公司于2016年2月4日收到上海汉能公司的解约要约邀请后，在解约合同上盖章于2016年2月27日寄还，但上海汉能公司并未盖章，亦未将合同寄还湖州聚龙都公司，因此双方并未达成解除合同的合意，仍然存在租赁关系。双方并未约定未到期租金的返还时间，故所谓的利息损失于法无据。无论是合同还是解除租赁合同协议，均未明确表示未到期租金的返还时间，利息损失应当从上海汉能公司主张租金且给予湖州聚龙都公司合理期限之后计算。
上海汉能公司辩称，在签订房屋租赁合同时，湖州聚龙都公司故意隐瞒涉案房屋出租之前早已被抵押和司法查封的事实，违反了租赁合同第七条作出的保证，其以故意欺诈手段骗取上海汉能公司信任。上海汉能公司依照合同约定享有单方解除权，故发出了解除通知函。湖州聚龙都公司实际早已收回租赁房屋，并且另行出租，实际认可了租赁合同已经解除，并且实际造成了租赁合同无法继续履行。湖州聚龙都公司收到解除通知函后，因房屋空置或者其他相关原因造成的损失应由湖州聚龙都公司承担。湖州聚龙都公司应尽快返还租金、押金及支付相应的利息损失。
上海汉能公司向一审法院起诉请求：一、确认《房屋租赁合同》已终止；二、湖州聚龙都公司立即返还租金886666.67元、押金90000元；三、湖州聚龙都公司赔偿上海汉能公司利息损失，以886666.67元为基数，自2015年9月5日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期同档贷款利率计算；四、本案诉讼费用由湖州聚龙都公司承担。
一审法院认定事实：2015年5月27日，上海汉能公司与湖州聚龙都公司签订《房屋租赁合同》一份，约定湖州聚龙都公司将坐落于湖州市吴兴区红旗路2号的房屋（面积226平方米）出租给上海汉能公司，租赁期限从2015年6月1日至2020年5月31日，其中免租期从2015年6月1日至2015年6月30日，房屋年租金1100000元，房屋押金90000元。约定“房屋租赁期间，甲方（湖州聚龙都公司）保证并承担下列责任：1、房屋不存在产权纠纷或任何瑕疵，符合出租房屋使用要求；2、如需出卖或抵押房屋，甲方应提前3个月通知乙方（上海汉能公司）……。甲方有下列行为之一的，乙方有权终止合同。……4、未通知乙方，擅自出售、抵押房屋”。2015年6月1日，上海汉能公司向湖州聚龙都公司转账支付了首期房屋租金1100000元和押金90000元。2015年9月2日，上海汉能公司向湖州聚龙都公司发出解除通知函，要求解除2015年5月27日签订的《房屋租赁合同》，湖州聚龙都公司收到该解除通知函。湖州聚龙都公司认可其于2016年3月26日将租赁房屋另行出租给“京东手机商城”，现已正式营业。
2012年1月4日，湖州聚龙都公司与浙商银行股份有限公司湖州分行签订《最高额抵押合同》，以湖州市吴兴区红旗路2号一层房屋（包含本案租赁房屋）为2012年1月4日至2014年1月4日期间在银行形成债务最高额3300万元提供抵押担保。后又签订补充协议，将担保债务期限变更为2012年1月4日至2017年1月4日，将最高额变更为6000万元。2015年4月15日，浙商银行股份有限公司湖州分行向吴兴区人民法院起诉湖州聚龙都公司，吴兴区人民法院于2015年7月20日作出（2015）湖吴商初字第451号民事判决，判决“湖州聚龙都公司返还浙商银行股份有限公司湖州分行借款本金3000万元，并支付利息及逾期利息；浙商银行股份有限公司湖州分行有权在最高额6000万元范围内对湖州聚龙都公司所有的位于湖州市××房屋××及土地使用权以折价，或者拍卖、变卖该财产所得价款中优先受偿……”。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、签订房屋租赁合同时，湖州聚龙都公司是否存在隐瞒房屋抵押情况的事实；二、上海汉能公司行使合同解除权终止租赁合同是否合法有效；三、上海汉能公司的未到期租金及利息损失如何计算。
关于争议焦点一。上海汉能公司与湖州聚龙都公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。双方在签订《房屋租赁合同》时，湖州聚龙都公司向上海汉能公司出示的房屋所有权证复印件上未记载房屋已设定抵押权的事实，双方在《房屋租赁合同》第七条约定“房屋租赁期间，甲方（湖州聚龙都公司）保证并承担下列责任：1、上述房屋不存在产权纠纷或任何瑕疵，符合出租房屋使用要求；2、如需出卖或抵押上述房屋，甲方应提前3个月通知乙方（上海汉能公司）；……”，应视为湖州聚龙都公司确保租赁房屋不存在抵押权等产权受限的承诺。实际上，在签订《房屋租赁合同》前，湖州聚龙都公司已将租赁房屋抵押给了浙商银行股份有限公司湖州分行，故在签订《房屋租赁合同》时，湖州聚龙都公司应遵循诚实信用原则，书面告知上海汉能公司房屋已设定抵押的事实，由上海汉能公司选择是否租赁房屋。湖州聚龙都公司未举证证明其对房屋已设定抵押的情况告知过上海汉能公司，租赁房屋存在抵押的情况也与湖州聚龙都公司在租赁协议中所作承诺相悖，应认定为湖州聚龙都公司隐瞒房屋已设定抵押的事实。
关于争议焦点二。《房屋租赁合同》第十一条约定“甲方（湖州聚龙都公司）有下列行为之一的，乙方（上海汉能公司）有权终止合同。……4、未通知乙方，擅自出售、抵押房屋。”结合湖州聚龙都公司确保租赁房屋在租赁期间不存在抵押权等产权受限的承诺，及本条未通知上海汉能公司而抵押房屋，上海汉能公司有权终止房屋租赁合同的约定，可认定湖州聚龙都公司隐瞒房屋设定抵押、存在产权瑕疵的情形应属于上海汉能公司有权解除并终止《房屋租赁合同》的约定情形，故上海汉能公司于2015年9月2日向湖州聚龙都公司寄出《解除通知函》行使合同解除权的行为合法有效，因湖州聚龙都公司认可收到该《解除通知函》，结合上海汉能公司自2015年9月5日起算未到期租金的主张，认定《房屋租赁合同》于2015年9月4日解除并终止。
关于争议焦点三。《房屋租赁合同》解除后，湖州聚龙都公司应返还尚未到期的房屋租金及房屋押金。2015年6月1日至2015年6月30日为免租期，2015年7月1日至2015年9月4日租金计算为213333.33元（以双方均认可的11个月租金110万元标准计算），2015年9月5日起计算未到期房屋租金为886666.67元，故上海汉能公司诉请被告返还租金886666.67元及押金90000元，于法有据，予以支持。湖州聚龙都公司未及时返还未到期房屋租金，上海汉能公司诉请湖州聚龙都公司以未到期租金886666.67元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率自房屋租赁合同解除次日2015年9月5日起计算利息损失，于法有据，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认上海汉能薄膜发电有限公司与湖州聚龙都大厦商业有限公司于2015年5月27日签订的《房屋租赁合同》于2015年9月4日终止；二、湖州聚龙都大厦商业有限公司返还上海汉能薄膜发电有限公司房屋租金886666.67元、押金90000元，共计976666.67元，限于该判决生效之日起十日内履行；三、湖州聚龙都大厦商业有限公司支付上海汉能薄膜发电有限公司应返还租金的利息损失31950元（以886666.67元为基数暂计算至2016年6月13日止，次日起至租金实际返还之日止的利息损失以未返还租金金额为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率计算并支付），限于该判决生效之日起十日内履行。如果湖州聚龙都大厦商业有限公司未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13567元，减半收取6784元，由湖州聚龙都大厦商业有限公司负担。
本院二审期间，湖州聚龙都公司、上海汉能公司均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明，对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为以下两点：一、上海汉能公司单方终止合同是否合法有效；二、一审判决对湖州聚龙都公司应当返还的租金及利息损失的计算是否正确。
关于争议焦点一。双方签订的《房屋租赁合同》第七条约定：“房屋租赁期间，甲方（湖州聚龙都公司）保证并承担下列责任：1、上述房屋不存在产权纠纷或任何瑕疵，符合出租房屋使用要求；2、如需出卖或抵押上述房屋，甲方应提前3个月通知乙方（上海汉能公司）。”应理解为湖州聚龙都公司有保证涉案房屋不存在抵押权等产权受限的义务。根据已查明的事实，湖州聚龙都公司在签订涉案房屋租赁合同之前，曾将涉案房屋用于其在银行的债务提供抵押担保，期限为2012年1月4日至2017年1月4日。故湖州聚龙都公司在2015年5月27日签订涉案房屋租赁合同时，应当将该房屋已设定抵押的事实告知上海汉能公司，但湖州聚龙都公司并未举证证明其已经履行了该告知义务，且在签订合同时，其向上海汉能公司提供了涉案房屋的产权证复印件，该产权证复印件并未记载抵押登记信息。因此，湖州聚龙都公司提出的其不存在隐瞒房屋抵押情况的上诉意见缺乏事实依据，本院不予支持。《房屋租赁合同》第十一条又约定：“甲方（湖州聚龙公司）有下列行为之一的，乙方（上海汉能公司）有权终止合同……4、未通知乙方，擅自出售、抵押房屋。”因此，上海汉能公司以湖州聚龙都公司未告知涉案房屋已设定抵押为由，寄出《解除通知函》，行使单方终止合同的权利合法有效，一审判决予以认定并无不当。
关于争议焦点二。湖州聚龙都公司已确认在2015年9月4日收到了上海聚龙都公司寄出的《解除通知函》，因此一审判决以该时间节点的第二日即2015年9月5日开始计算湖州聚龙都公司应当返还的租金及利息损失并无不当。
综上所述，湖州聚龙都公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13567元，由湖州聚龙都公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈国祥
代理审判员 赵哨兵
代理审判员 管福生
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 谢敏飞