海南省三亚市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼02民终1201号上诉人（原审被告）：三亚申海酒店管理有限公司，住所地：三亚市吉祥街长江大酒店1308房。法定代表人：徐恒，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚传泽，海南追根律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭丽娟。上诉人三亚申海酒店管理有限公司（以下简称申海公司）因与被上诉人郭丽娟商品房销售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初1980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。申海公司上诉请求：一、请求依法撤销一审民事判决;二、请求依法改判驳回郭丽娟的全部诉讼请求；三、全部诉讼费用由郭丽娟承担。事实和理由：1.一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第73条第2款“可变更、可撤销的民事行为，自行为成立之日起超过一年当事人请求变更或撤销的，人民法院不予保护”之规定。合同的解除权属于可撤销的民事行为，应当适用前述法律规定。且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条也对合同解除权做出了明确规定，进一步确认了合同解除权的除斥期间为一年。郭丽娟解除合同的除斥期间从2012年3月31日至2013年3月31日止，郭丽娟于2016年2月起诉，显然已超过1年的除斥期间，同时也显然已超过2年的诉讼时效。2.申海公司正积极办理产权证。不能办证的原因不在申海公司，而是政府的原因，因涉案房屋所在小区有两个产权证，其中一个证的土地性质是住宅，另一个是商业住宅，办分户证的时候政府要求两证办成一个证，不能合证就不能分户，政府发现两个证的性质不一样，要求申海公司变性，又要求补交地价款，所以不能办证的原因在于政府，申海公司不应承担解除合同的责任。综上，为维护申海公司的合法权益，请求法院依法支持申海公司的全部上诉请求。郭丽娟辩称，一、关于申海公司提出“超过1年的除斥期间”问题。首先，郭丽娟的诉请是解除合同，并非变更、撤销。因此申海公司引用《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第73条的一年除斥期间显然是错误的。其次，申海公司提出上述观点的另一个法律依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条。但申海公司引用法律错误：该条款适用的前提是“法律没有规定或者当事人没有约定”，而本案不仅有约定即“甲方在移交后90日内向产权登记主管部门提交分户办证申请”等，而且上述司法解释19条亦规定：“......办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”该条款不仅没有限定一年内行使解除权，而且规定了当事人约定的办证期限届满后超过一年，买受人才能行使解除权。《中华人民共和国合同法》第94条的法定解除权也同样没有限定1年的期限。《中华人民共和国合同法》系上位法，其效力大于司法解释。以上规定可以看出，本案不存在一年的除斥期间限制。二、本案没有超过诉讼时效。首先，虽然合同约定2012年3月31日交房，但是实际上双方己将交房的日期变更为2013年1月16日；合同约定在交房后90日办理房产证，即申海公司应于2013年4月17日办证；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条规定，只有当合同约定的办理房产证的“期限届满后超过一年”，买受人才能“请求解除合同”，即诉讼时效应从2014年4月17日开始计算。郭丽娟于2016年2月提起诉讼，并没有超过2年诉讼时效。其次，本案诉讼时效中断。郭丽娟曾于2013年2月28日、2014年1月20日、2014年2月11日多次函告申海公司要求办理房产证，如果无法办理，则退还购房款。一审判决亦确认了该事实。诉讼时效中断后，应当重新计算2年，本案的诉讼时效并没有超过。三、申海公司是不可能办下来房产证的，涉案开发商是重庆比较有实力的，所以郭丽娟才一周内全额付款，买房的时候申海公司没有明确这个房子是6层加盖成14层的。郭丽娟入住第二年小区就变成酒店，而住宅跟酒店是不一样的性质，郭丽娟认为继续居住不安全。且至今，郭丽娟都没有看到房屋安全合格证书。综上，申海公司的上诉理由均没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。郭丽娟向一审法院起诉请求：一、解除双方当事人签订的《协信海悦台选购协议》及补充协议；二、申海公司返还郭丽娟已支付的购房款775180元；三、申海公司支付郭丽娟违约金58900元及交通费、住宿费2000元；四、申海公司支付郭丽娟精神损失费10000元；五、本案诉讼费由申海公司承担。一审法院认定事实：位于三亚市河西区（现为天涯区）吉祥街18号“海悦台”系申海公司开发的项目，该项目建立在两处土地房屋权证上，分别为三土房（2012）字第001354号、三土房（2013）字第00973号。该项目对外出售时为现房。2011年2月28日，双方当事人签订《协信海悦台临时选房书》，约定郭丽娟所选房屋为协信海悦台项目9楼02号房，套内面积约24.92平方米，建筑面积约37.37平方米，总价款为791000元，一次性付款享受九八折优惠，优惠后房价款为775180元。临时定金1万元，选方应于2011年3月6日16时前，前往协信海悦台销售中心交齐购房余款765180元。当日，双方当事人签订了一份《协信海悦台选购协议》，协议约定：郭丽娟购买申海公司位于三亚市吉祥街16号“协信海悦台”项目902房，套内面积24.92平方米，总房价款791000元；郭丽娟采用一次性付款方式购买，并享受减免15820元的优惠，在签订协议书时，郭丽娟向申海公司支付总房款775180元；《协议书》第四条第三款约定：双方签署《房屋买卖合同》之后365日内，若因申海公司原因，仍不能将标的房屋权属转移至郭丽娟，申海公司应在确认违约后三十日内向郭丽娟支付标的房屋总价5%违约金，并退还郭丽娟已付之款项。协议签订当日，郭丽娟向申海公司支付了临时定金1万元，2011年3月10日，郭丽娟向申海公司支付了购房款765180元。2012年2月21日，双方当事人签订了一份《补充协议》，约定如下：一、双方同意于2012年3月31日前就标的房屋签订正式买卖合同；二、双方同意于2012年3月31日前将房屋移交给郭丽娟，同时申海公司在移交后90日内向产权登记主管部门提交分户办证申请；三、申海公司同意自2011年12月31日至2012年3月31日期间，每日按标的郭丽娟已支付房款的0.02%给予郭丽娟补贴，该补贴款与郭丽娟正式移交之日起7个工作日内支付；…五、申海公司未在2012年3月31日前将标的房屋移交给郭丽娟的，每延迟一天，申海公司应按标的房屋总房款的0.02%向郭丽娟支付违约金。协议备注：按该业主个人所产生的往返火车费为1300元整，由申海公司承担，凭火车票进行报销。2013年1月16日，申海公司将涉案房屋钥匙移交给了郭丽娟。郭丽娟多次向申海公司要求办理房屋分证，但申海公司至今尚未给郭丽娟办理房屋转移登记手续。2016年2月16日，郭丽娟诉至法院，请求判如所请。庭审中郭丽娟已明确其主张的违约金系申海公司逾期380天交房的违约金。一审法院认为，郭丽娟与申海公司签订的《协信海悦台选购协议》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。一、关于双方签订的《协信海悦台选购协议》及《补充协议》是否应予以解除，购房款是否返还的问题。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：一、当事人名称或者姓名和住所；二、商品房基本状况；三、商品房的销售方式；四、商品房付款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；五、交付使用条件及日期；六、装饰、设备标准承诺；七、供水、供电、燃气、通讯、道路绿化等配套设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；八、公共配套建筑的产权归属；九、面积差异的处理方式；十、办理产权登记有关事宜；十一、解决争议的方法；十二、违约责任；十三、双方约定的其他事项。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”第十一条第一款规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。”本案中，双方当事人签订的《协信海悦台选购协议》及《补充协议》，包括了当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房付款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、纠纷争议处理、违约责任等主要内容，且申海公司按约定收取了郭丽娟的全部购房款，基本可以视为系双方签订的商品房买卖合同。庭审中双方确认于2013年1月16日，申海公司已将涉案房屋钥匙交付给了郭丽娟，郭丽娟开始实际占有涉案房屋，应视为双方于2013年1月16日交付房屋。合同约定在交房后90日内向产权登记主管部门提交分户办证申请，即申海公司应于2013年4月17前申请办理分户权证，但申海公司超过约定期限届满后三年，时至今日尚未对涉案房屋申请办理分户权证，郭丽娟主张解除双方签订的《协信海悦台选购协议》及《补充协议》，返还已付购房款775180元，于法有据，予以支持。二、关于支付逾期交房违约金的问题以及是否过2年诉讼时效期间的问题。双方合同约定于2012年3月31日移交涉案房屋，申海公司在2012年4月1日尚未将合同约定的涉案房屋交付给郭丽娟使用，郭丽娟就已经知道申海公司违约，郭丽娟的权利已经受到侵害。郭丽娟于2016年2月16日才向申海公司主张支付逾期交房违约金，已超过2年的诉讼时效，该权利不再受到法律保护。因此，郭丽娟诉求申海公司支付逾期交房违约金58900元，因其超过法定诉讼时效，一审法院不予支持。三、关于郭丽娟主张支付火车票、旅馆费2000元及精神损失费1万元的问题。虽然双方《补充协议》备注中注明郭丽娟的火车票损失1300元由申海公司承担，但需凭火车票报销。本案中，郭丽娟并未提供任何交通费票据证据证明其路费损失及住宿费的损失2000元，应承担举证不能的法律后果，对于郭丽娟诉求的火车票、旅馆费2000元，一审法院不予支持。精神损失费系基于侵权行为在侵权纠纷中而产生的赔偿项目，本案系合同纠纷，郭丽娟在本案中诉求申海公司支付精神损失费1万元，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十一条第一款、第十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除郭丽娟与申海公司于2011年2月28日和2012年2月21日签订的《协信海悦台选购协议》及《补充协议》；二、申海公司应于判决生效之日起10日内返还郭丽娟购房款775180元；三、驳回郭丽娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12260.80元（郭丽娟已预缴6130.40元），减半收取6130.40元，由申海公司负担5640元，郭丽娟负担490.4元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为郭丽娟要求解除涉案《协信海悦台选购协议》及《补充协议》是否超过除斥期间，是否能得到支持。郭丽娟与申海公司签订的《协信海悦台选购协议》及《补充协议》并未约定若申海公司逾期办证时，合同是否应当解除。但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”据此，郭丽娟要求解除涉案合同符合上述司法解释的规定，应予支持。现行法律、法规对开发商逾期办证时买房人要求解除合同的解除权行使期限并未进行规定，故申海公司主张郭丽娟要求解除合同已经超过一年的除斥期间，故解除权已经消灭没有法律依据，不予支持。至于申海公司抗辩逾期办证责任不在申海公司，但其没有提交证据证明其主张，应承担举证不能的法律责任。综上所述，申海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12260元，由申海公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 宁审判员 陈太洪审判员 李桂祥二〇一六年十一月二十一日书记员 罗 瑛附有关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……