江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏12民终3006号
上诉人（原审被告）：靖江市碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321282061848857P，住所地靖江市通江路与阳光大道交界处西南侧。
法定代表人：杨文杰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：施太江，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：卢敏凤，男，1967年10月16日生，汉族，住靖江市。
被上诉人（原审原告）：姜灿芳，女，1968年5月18日生，汉族，住靖江市。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：张婵（特别授权），江苏信义诚律师事务所律师。
上诉人靖江市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人卢敏凤、姜灿芳商品房销售合同纠纷一案，不服靖江市人民法院(2016)苏1282民初6268号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年12月8日立案受理后，传票传唤各方当事人于2017年1月10日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人施太江和被上诉人卢敏凤、姜灿芳的委托诉讼代理人张婵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人碧桂园公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法驳回被上诉人的起诉。2、被上诉人承担本案全部诉讼费。事实与理由：一、被上诉人的诉请已经超过诉讼时效，应驳回其起诉。1、根据被上诉人的诉请及理由，在被上诉人一个月内付清房款时，上诉人应按照合同价的96折结算房款，将4%折扣款退还给被上诉人。被上诉人明知上诉人没有退还折扣款，也未向上诉人提出该主张，已经超过了法律规定的两年诉讼时效。2、被上诉人提出本案诉讼请求依据的是《购房温馨提示》，即便该提示是真实的，被上诉人按照提示要求一个月内付清房款，上诉人就应承担退还折扣款的给付义务，而上诉人没有履行，对此被上诉人是明知的。根据法律规定，诉讼时效应从当事人知道或应当知道权利受到侵害之日起开始计算，故本案诉讼时效起算点应为被上诉人付清房款之日。二、通过计算自付业主的付款价格完全可以证明开盘公示价格中的“按揭原价”就是已经打过98折的价格。
被上诉人卢敏凤、姜灿芳答辩称：上诉人发放的《购房温馨提示》载明的折扣内容明确具体，一经被上诉人接受应视为商品房买卖合同的内容。被上诉人的付款方式和时间符合《购房温馨提示》的要求，上诉人应履行给付《购房温馨提示》中的价格优惠的义务。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人卢敏凤、姜灿芳向一审法院起诉请求：判令碧桂园公司支付卢敏凤、姜灿芳购房折扣款41331.72元（1033293元×4%），并承担自2016年9月7日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期六个月贷款利率计算的利息。事实和理由：2013年11月5日，卢敏凤、姜灿芳和碧桂园公司签订一份《商品房买卖合同》，约定卢敏凤、姜灿芳以1033293元的价格购买碧桂园公司开发的靖江碧桂园7幢1单元1502号商品房。在卢敏凤、姜灿芳认购上述房屋过程中，碧桂园公司曾交付卢敏凤、姜灿芳《购房温馨提示》，在付款方式和具体操作的提示项下，载明高层洋房采用自付方式在一个月内付款享受96折。合同签订时，卢敏凤、姜灿芳支付了全部房款。碧桂园公司在2015年11月14日向卢敏凤、姜灿芳交付房屋时，向卢敏凤、姜灿芳开具了金额为1033293元的购房款发票，未将《购房温馨提示》列明的优惠结算给卢敏凤、姜灿芳。
一审法院认为，卢敏凤、姜灿芳与碧桂园公司之间存在商品房买卖合同关系，双方作为平等民事主体在合同签订、履行过程中均应遵守基本的诚实信用原则。结合卢敏凤、姜灿芳与碧桂园公司陈述和答辩，可以证实，《购房温馨提示》载明的折扣系符合条件的购房人确定可以享受的价格优惠。从《购房温馨提示》的内容上看，其中载明的折扣内容明确、具体，应当认定为碧桂园公司明示的价格优惠要约。一经卢敏凤、姜灿芳接受，视为商品房买卖合同的内容，其与卢敏凤、姜灿芳已签订商品房买卖合同，则应当履行兑现该价格优惠的义务。该折扣能否确定享受，取决于卢敏凤、姜灿芳是否按照《购房温馨提示》载明的期限、方式履行付款义务，该折扣系特定的购房者依据付款期限、方式所享受的“付款优惠”，而非每个购房者均已享受的其他优惠。碧桂园公司辩称开盘当日公示的“按揭原价”是原始价98折后的价格，无事实依据且与常情不合，亦未公示或告知卢敏凤、姜灿芳，法院不予采信。合同签订后，卢敏凤、姜灿芳已经依约履行了购房款支付义务，符合享受《购房温馨提示》折扣的条件，碧桂园公司应当依约即按照《购房温馨提示》承诺的96折给予卢敏凤、姜灿芳相应的房款折扣1033293元×4%＝41331.72元。该折扣在碧桂园公司向卢敏凤、姜灿芳开具购房款发票时应予结算，多余部分予以退还。现卢敏凤、姜灿芳要求碧桂园公司退还该折扣款，应予支持。卢敏凤、姜灿芳在2013年11月14日前向碧桂园公司支付的款项，因碧桂园公司向卢敏凤、姜灿芳开具的发票载明的是预售定金和预收购房款，如卢敏凤、姜灿芳知道未享受到《购房温馨提示》所载折扣，碧桂园公司向卢敏凤、姜灿芳开具购房款发票时，仍可要求碧桂园公司对预收购房款与购房款的差额进行结算，对卢敏凤、姜灿芳所享受的折扣、优惠进行最终确认。碧桂园公司在2015年11月14日开具给卢敏凤、姜灿芳的购房款发票载明的金额仍然是卢敏凤、姜灿芳已向碧桂园公司支付的1033293元预收购房款金额，卢敏凤、姜灿芳收到该发票时应当知道未享受到《购房温馨提示》所载明的折扣优惠。卢敏凤、姜灿芳在2016年9月8日起诉要求碧桂园公司退还，并未超过法律规定的诉讼时效，故对碧桂园公司抗辩的卢敏凤、姜灿芳诉讼请求超过诉讼时效的辩称不予支持。碧桂园公司在向卢敏凤、姜灿芳开具购房款发票时，应当将折扣款结算给卢敏凤、姜灿芳，其不予结算，应承担违约责任。卢敏凤、姜灿芳现要求碧桂园公司立即给付折扣款，并给付自2016年9月7日起按同期银行贷款利率标准计算利息，符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，一审判决：碧桂园公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还卢敏凤、姜灿芳购房折扣款41331.72元，并支付自2016年9月7日起按同期中国人民银行公布的六个月贷款基准利率标准计算至付清之日止的利息。
二审中，双方当事人均未有新证据提交，二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点主要是：上诉人碧桂园公司是否应当按《购房温馨提示》载明的内容给予被上诉人付款折扣。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，《购房温馨提示》是上诉人在认购书签订后发放给购房人的，其中载明的折扣内容明确、具体，根据上述司法解释的规定，应当认定为上诉人明示的价格优惠要约，一经购房人接受，应视为合同的内容。上诉人与本案中的购房人已经签订商品房买卖合同，则应当向购房人履行兑现该价格优惠的义务。因本案购房人购买案涉房屋付款情况已符合享受《购房温馨提示》中载明的折扣条件，上诉人应当按照其承诺的98折给予购房人相应的房款折扣。至于上诉人辩称《购房温馨提示》中载明的相关优惠已经在其公示的“按揭原价”中体现，购房人不应再次享受该优惠一节，上诉人并未对享受按揭折扣优惠前的价格进行公示，其所提交证据并不能证实其就“按揭原价”就是已经享受按揭折扣优惠后的价格的事实向购房人履行了告知义务，故上诉人的上述辩解理由，无事实依据，本院不予采信。
另关于上诉人提出的被上诉人的诉讼请求超过诉讼时效的上诉理由，本院认为，上诉人在一审期间未到庭答辩，放弃其诉讼权利，在二审期间提出被上诉人的诉讼请求超过诉讼时效，其又未能提出新的证据证明被上诉人的请求权已过诉讼时效期间，故本院不予支持。
综上所述，上诉人碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费834元，由上诉人碧桂园公司负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 旭
代理审判员 鲁兵兵
代理审判员 陈其海
二〇一七年一月十二日
书 记 员 李雅婷