北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第04885号
原告（反诉被告）北京丰茂投资经营管理有限公司,住所地北京市丰台区东大街33号。
法定代表人刘峰，总经理。
委托代理人姜小燕，北京大成律师事务所律师。
委托代理人常青，北京大成律师事务所律师。
被告（反诉原告）赵玉琴，女，1954年8月30日出生。
原告（反诉被告）北京丰茂投资经营管理有限公司（下称丰茂投资公司）与被告（反诉原告）赵玉琴房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）丰茂投资公司的委托代理人姜小燕、常青，被告（反诉原告）赵玉琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）丰茂投资公司诉称，原告原名为“北京博兰特食品工贸集团”，原、被告于2011年6月30日签署《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于北京市丰台区东高地斜街41号的房屋，租赁期限为三年，自2011年7月11日至2014年6月30日止。合同第一条第2款约定：“如需改造四至范围，新建、接建大棚、围墙等被告必须事前向原告作出书面申报并经有关政府部门审核批准。”第二条第3款约定：“如果被告未经事先报告即私自装修，原告有权解除本合同并要求被告支付违约金并赔偿损失。合同依法解除或终止时，除被告投资的可移动资产外，其他如外接、新建房屋、墙面、顶棚、地面等不可移动物非经原告书面同意不得拆除，上述财产应当于被告向原告交换房屋时一并无偿交付原告所有。”合同约定了违约金为5000元。履行过程中，被告未征得原告书面同意即擅自在承租房屋院内新建建筑，原告及分支机构曾于2014年6月5日、2014年6月26日向被告发送《通知》，通知被告于合同约定的租赁期限届满当日（即2014年6月30日）合同终止不再续约，并要求被告于合同期满前将承租房屋及院内新建建筑清空以便按合同约定无偿收回，但被告一直占用西面自建房及原告的60平米大棚，拒不退还给原告，并将院外的大门上锁，导致原告无法控制，为维护原告合法权益，诉请法院判决被告立即搬出占用的西面自建房及60平米大棚，无偿交付原告使用，并向原告支付违约金五千元，由被告向原告支付自2014年7月1日起至其向原告交付房屋期间的房屋占有使用费32850元（暂计算至2015年6月30日），诉讼费由被告负担。
被告（反诉原告）赵玉琴答辩及反诉称：合同为格式条款，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定的并在订立合同时未与对方协商的条款。合同法第5条中指出：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利、义务。本合同共三大款二十五条，原告在合同中只有权利没有义务和责任。只规定了我的违约责任，对其自己违约应承担的责任没有规定。合同法第四十条规定，提供格式条款的一方免除其责任，加重对方责任排除对方主要权利的，该条款无效。合同中应当由原告承担的责任都转嫁到了我身上。最早双方签订合同是在1997年1月1日，此后不断续租至2014年的6月30日，共计17年半。租用时，院内已有简易自建房，上届承租人以1000元的价格转让给本人，并签订有转让协议。多年来，我对此房不断进行改建、装修、加固。不仅提高了经济效益，同时也提高社会效益。前厅的使用率及品味的提高使其增强了升值空间。后院的改造彻底改变了以前脏乱差的情况，得到了居民的认可。在我对自建房进行改造、装修的过程中，原告从未提出过反对意见，也没有建议拆除，但在合同解除时却以此为由认为我违约，目的就是要恶意侵占财产。本人新建房100平米，门面装饰20平方米，请求法院判令原告折价补偿20万元。因原告对我的恶意续租，导致我无法继续使用承租的房屋，已弃租。我已将原告的大棚腾空，只在自建新建房屋内一边甩货一边等待问题解决。2014年12月，我也曾向原告公司的领导发出一封信，希望能和平友好解决问题，但是原告却将我告到法院，原告的行为严重侵权，为此特提起反诉，请求法院判令我与原告签订的合同中显失公平的条款无效，并折价赔偿我在承租房屋院内新建建筑及门面装饰费用20万元，由原告承担所有的诉讼及反诉费用。
反诉被告丰茂投资公司辩称：双方所签合同不存在无效的情形，在合同签署前双方均对条款内容完全知悉，并签字确认。我方不存在处于优势地位或利用优势地位强迫反诉原告签署合同的情形，合同中也约定了我方的义务，如将房屋在10个工作日内交付对方，承租期间不得干涉其自主合法经营等，并未免除我方义务。合同履行已经到期结束，不存在无效和可撤销的情节，反诉原告应按合同约定无偿返还院内的新建房屋，并承担违约责任。其要求支付建筑折价补偿20万的诉讼请求，缺乏事实和法律依据。请求法院驳回其反诉请求。
经审理查明：北京博兰特食品工贸集团，于2013年12月20日更名为北京丰茂投资经营管理有限公司。
丰茂投资公司（甲方）与赵玉琴（乙方）从1997年起开始签订《房屋租赁合同》，此后一直续签至2014年6月30日止。由赵玉琴承租丰茂投资公司位于丰台区东高地斜街41号共计345平方米的商业用房。合同第一条第2款约定：“如需改造四至范围，新建、接建大棚、围墙等乙方必须事前向甲方作出书面申报并经有关政府部门审核批准。”第二条第3款约定：“如果乙方未经事先报告即私自装修，甲方有权解除本合同并要求被告支付违约金并赔偿损失。合同依法解除或终止时，除乙方投资的可移动资产外，其他如外接、新建房屋、墙面、顶棚、地面等不可移动物非经原告书面同意不得拆除，上述财产应当于被告向原告交换房屋时一并无偿交付甲方所有。”第三条第五款约定：“若乙方违反本合同第一条第2款，第二条第2、3、5款约定，应当向甲方支付违约金人民币5000元。”1997年3月14日，赵玉琴与案外人付士泽签订《协议书》，其上写明：“前承包人傅士泽将新盛商店后院自盖平房（约30米）以壹仟元卖给现承包人赵玉琴，今后，房屋使用、变卖、折除均由现承包人赵玉琴负责，前承包人与此房屋无任何关系，特立此据。”此后，赵玉琴在东高地斜街41号后院西侧翻建、新建房屋若干间，并装饰了门面，除装饰门面经相关部门审批同意，其他自建房的翻建、新建均未有任何报请和审核手续。2014年6月30日，双方签订的合同到期，因对租赁价格无法达成一致意见，原、被告未签署新的房屋租赁合同，合同终止。到期后，赵玉琴将合同中确定的345平方米房屋按期退还原告，但对其占有的属于原告的后院内大棚和在后院内新建、翻建的房屋未予腾退。庭审中，赵玉琴表示后院内大棚已经腾空，没有其财产在内，经本院实地勘验情况看，现大棚内居住、使用人为案外人韩桂香，其表示因其居住地拆迁，没有地方放东西，找到原告公司几次，公司表示现有纠纷，因此找了赵玉琴几次，赵玉琴同意其将东西存放在此，没有租用，只是暂时借用，并认可后院的大门锁由其掌管，为怕东西丢失由其锁门。庭审过程中，原、被告均表示在赵玉琴承租期内未收取后院大棚的使用费用，原告称现因赵玉琴拒不腾退大棚，因此要求其按照承租的标准给付使用费。赵玉琴称因合同条款显失公平，因此要求原告给付新建房屋的折价款20万元。
上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、《协议书》、勘验笔录、调查笔录、照片等证据在案佐证。
本院认为：人民法院保护公民、企业的合法财产。现原告起诉要求被告腾空其占有的自建房，但根据双方表述来看，对于后院的建筑，被告进行翻建、新建、扩建过程中未按法律规定和合同约定报请相关部门进行审核、批准，其翻建、新建房屋的行为违反相关的法律规定、行政法规，因此房屋没有合法手续，本院不能保护非法的建筑，亦不能确定其权属，因此原告要求被告腾退自建房的诉讼请求，本院不予支持。另，被告虽称已腾空后院内的大棚，但根据本院前往现场勘验、调查的情况看，大棚现由案外人韩桂香居住、使用，其表示经被告同意进行的使用，并实际控制后院的大门，由此导致原告无法实现对后院大棚的实际控制和使用权，显属不当，但因大棚的实际占有人为案外人，因此被告无法直接腾退该大棚。案外人韩桂香向法院表示，可以承租该房屋或腾退，原告可与案外人自行协商后续事宜，协商不成，亦可另案起诉。现因被告未按合同约定新建房屋报批，并在合同到期后拒不腾退房屋，已构成违约，因此原告要求其支付违约金，并无不当，本院支持。关于原告要求被告支付占用大棚的费用，因其表示在承租期内均未收取大棚的租金，现要求被告给付占用费，没有事实依据，本院不予支持。关于被告（反诉原告）要求确认合同显失公平，本院认为，根据法庭调查，双方自1997年开始即成立承租关系，被告亦表示在每期合同的主条款没有实质性的变化，现最后一期的合同也已履行完毕，在此期间，陆续签订多份租赁合同，被告一直未对合同内容提出异议，并履行了将近二十年，现合同因到期终止，被告对合同条款提出异议，明显不符合正常逻辑，且合同内中不存在损害国家、集体及第三人合法权益的情况，故对被告（反诉原告）提出的该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告（反诉原告）提出赔偿新建建筑及门面装饰建筑折价款20万元的诉讼请求，更不存在合同及法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零八条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）赵玉琴于判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京丰茂投资经营管理有限公司违约金五千元；
二、驳回原告北京丰茂投资经营管理有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告赵玉琴的诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费665元，由原告北京丰茂投资经营管理有限公司负担615元（已交纳）；由被告赵玉琴负担50元（于判决生效后七日内交纳）。反诉费4300元，由反诉原告赵玉琴负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 李 异
人民陪审员 侯佩秋
人民陪审员 侯春娟
二〇一五年八月二十六日
书 记 员 尹 蕊