济南铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁7101民初89号
原告（执行案外人）：殷晓捷，女，1974年12月22日出生，住山东省青岛市市北区。
委托诉讼代理人：郑才喜，山东恒正律师事务所律师。
被告（被执行人）：吴亮，男，1970年10月21日出生，住济南市槐荫区。
被告（申请执行人）：济南市融资担保有限公司。住所地济南市泺源大街***号金龙大厦*楼**层***座。
法定代表人：窦景，经理。
委托诉讼代理人：孙忠，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：陈学锋，山东科创律师事务所律师。
原告殷晓捷与被告吴亮、济南市融资担保有限公司（以下简称融资公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年9月14日立案后，依法适用普通程序，于2017年1月11日、3月27日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑才喜、被告融资公司委托诉讼代理人孙忠、陈学锋到庭参加诉讼，被告吴亮经本院公告送达开庭传票后,未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理，现已审理终结。
殷晓捷向本院提出诉讼请求：1.对青岛市崂山区银川东路1号鲁信长春花园24号楼1单元203户房产不得执行，并解除查封;2.依法确认上述房产所有权归原告所有；3.诉讼费用由被告承担。在庭审过程中，原告申请放弃确认房产所有权的诉讼请求。事实和理由：原告殷晓捷于2013年7月18日通过青岛惠百家房产经纪有限公司鲁信长春分公司购买吴亮名下房产，三方签订房屋买卖合同及居间服务合同。合同签订后，原告按合同约定将140万元购房款交付给吴亮，并由其家人实际居住至今。房屋原价款190万元，因吴亮违约自愿将房屋价款约定为140万元，双方约定合法有效，房屋应以140万元为全款。即使法院认定190万元为全部购房款，原告自愿再交纳剩余购房款50万元。综上，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，法院驳回原告执行异议申请的裁定认定事实适用法律错误，请求支持原告诉请，维护原告合法权益。
被告融资公司辩称：1、涉案房屋所有权人是吴亮，原告殷晓捷与吴亮签订房屋买卖合同真实性不予认可，且对原告已经支付给吴亮140万元房款的事实不予认可；2、被告吴亮自2007年购买房屋至2017年1月，涉案房屋抵押贷款还款都是由吴亮行使；3、即使原告与吴亮签订的房屋买卖合同是真实的，原告没有按照约定履行支付剩余房款的义务，存在过错。
吴亮未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据，本院认定如下：1.房屋买卖业务签约合订本，青岛惠百家房地产经纪有限公司出具的证明及收款收据，本院认为结合本案其他证据，应当认定原告殷晓捷已经于2013年7月18日通过青岛惠百家房地产经纪有限公司购买了涉案房产；2.招商银行济南分行阳光新路支行出具的吴亮的银行卡交易明细，王璐、沈辉出具的证明，光大银行青岛东海路支行出具的王璐银行交易明细一份，交通银行出具的沈辉名下的电汇回单，农业银行青岛市北第三支行出具的个人结算业务申请书、王训琨出具的证明，交通银行青岛支行出具的个人转账凭条，该组证据能够证明原告通过上述人员已经实际支付被告吴亮购房款140万元；3.青岛高科热力有限公司出具的殷晓捷名下用热申请处结表、涉案房屋2013年至2014年供热费发票及证明，能够证明原告已于2013年实际占有涉案房屋并缴纳了相关费用；4.青岛市国土资源和房屋档案馆出具的不动产信息查询结果证明，能够证明涉案房产为原告殷晓捷的唯一住房；5.上海浦东发展银行出具的回单及证明，能够证明原告于2017年1月8日代吴亮偿还涉案房屋银行贷款491768.55元；6.个人购房担保借款合同，房地产他项权证，能够证明吴亮向上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行（以下简称浦发银行青岛分行）贷款并且以涉案房产办理抵押。对上述证据本院均予以采信；7.2013年7月25日吴亮所书收到条及2016年1月11日证明，因吴亮未到庭，无法确认其真实性，本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告融资公司与被执行人福碗居公司、吴亮等保证合同纠纷形成诉讼，由本院作出（2014）济铁商初字第41号民事判决书，后因被告吴亮未履行法律文书确定的义务，该案进入执行程序。在执行过程中，本院于2014年10月11日作出（2014）济铁商初字第41号民事裁定书，查封了被告吴亮名下坐落于青岛市崂山区银川东路1号24号楼1单元203户房产。原告对裁定不服向本院提出执行异议，以涉案房屋系其向被告吴亮购买且已交清全部房款实际入住为由申请中止执行并解除查封。本院经审查，于2016年8月14日裁定驳回原告殷晓捷的异议。原告殷晓捷不服，2016年8月29日提出案外人执行异议之诉，形成本案诉讼。
另查，原告殷晓捷与吴亮于2013年7月18日通过青岛惠百家房地产经纪有限公司鲁信长春分公司签订房屋买卖合同，约定被告吴亮将涉案房屋以190万元卖给原告，付款时间为协议当日原告付定金40万元，2013年7月22日前支付70万元，2013年7月26日前支付30万元，余款50万元由原告于2013年9月1日前向银行申请贷款，按银行放款程序放款后支付被告吴亮。被告应在付定金当日前将房屋交付原告，办理物业交割手续，并于2013年9月30日前双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同中还明确：“该房屋处于抵押状态，抵押方式为按揭，抵押贷款额为50万元，出卖人同意于签署合同之日起60日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续，并将房产证原件交予居间方代管。”合同签订后，原告殷晓捷按照合同约定通过王璐、沈辉及王训琨支付吴亮房屋价款140万元，同年殷晓捷实际入住。2017年1月6日，原告代位被告吴亮向浦发银行青岛分行支付剩余款项491768.55元，2017年2月6日，原告向青岛市市中公证处提存8235元，至今代吴亮支付贷款及提存合计已满50万元。
本院认为，本案争议焦点为：原告是否享有排除或阻止执行措施的理由。
关于房屋价款。原告殷晓捷与吴亮签订合同约定涉案房屋价款为190万元，虽然原告出示了吴亮的自书证明，证明吴亮因未按约定清偿银行贷款办理过户而自动放弃50万元，最终二人达成140万元的购房协议，但因吴亮未出庭，无法证实其真实性，且其证明出具时间为2016年，有损害债权人利益嫌疑，因而本院确认购房款为190万元。本案中，殷晓捷提交的银行交易明细表显示其于2013年7月18日、7月22日、7月26日分三笔向被告吴亮交纳了涉案房屋的房款140万元，后根据《物权法》第一百九十一条第二款之规定代位吴亮支付给浦发银行青岛分行491768.55元，并向青岛市市中公证处提存8235元，已交纳剩余房款50万元。至此原告已支付了房屋全款190万元。
关于原告是否实际占有房屋。原告按约定支付大部分购房款后，2013年按合同约定入住，并提交2013年10月暖气费发票、物业费收据及物业公司出据的2013年8月至2016年6月的缴费证明。以上证据均证明原告已在本院查封前实际占有涉案房屋。
关于未办理房屋过户登记原因。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”原告与被告吴亮签订合同时，原告已充分注意到被告已将房屋设定抵押，并明确约定由吴亮于签署合同之日起60日内还清银行贷款办妥注销抵押登记手续，该条款不侵犯抵押权人权益，双方签订合同合法有效。被告吴亮应当全面履行房屋买卖合同约定的期限内还清贷款转移产权的义务，而被告吴亮于2013年7月26日前收到原告向其支付的房款140万元，在合同约定的期限内有能力偿还却未予偿还银行贷款，被告吴亮的行为构成违约，对涉案房屋未能办理至原告名下，负有全部责任。由于被告吴亮违约在先，原告享有不安抗辩权，其是否按约支付剩余房款不影响对被告吴亮责任的认定。因此，对于被告融资公司关于涉案房屋的抵押贷款偿还应由吴亮而非原告行使，且原告未按约履行剩余付款义务的答辩意见，本院不予采纳。另，原告与被告吴亮于2013年7月18日签订涉案房屋买卖合同，并于同年实际入住，2014年10月8日吴亮被起诉，2014年10月11日本院作出裁定将涉案房屋查封，上述时间证明原被告间签订房屋买卖合同在前，原告无法预知后续事宜，不存在恶意串通的故意。综上，涉案房屋未能办理过户登记的原因应在于被告吴亮而非原告。
综上，原告在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同且支付了全部房款，并实际占有房屋，且非因原告自身原因未办理过户登记，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，对涉案房屋享有的民事权益足以排除对该房屋的强制执行，故原告在本案中请求对涉案房屋不得执行的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。就原告请求解除对本案房屋的查封的主张，应通过法律规定的相关程序进行救济，而非通过民事诉讼方式解决，故对原告要求解除查封的请求不予审理。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、对位于青岛市崂山区银川东路1号鲁信长春花园24号楼1单元203户房屋不得执行；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告吴亮、济南市融资担保有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于济南铁路运输中级法院。
本院（2016）鲁7101执异2号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 江 勇
审 判 员 方 云
人民陪审员 ＸＸ娟
二〇一七年三月二十七日
书 记 员 罗 曼
中华人民共和国民事诉讼法
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
民事诉讼法
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。