黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑01民终2969号
上诉人（一审原告）中国煤炭国际经济技术合作总公司松北分公司，代码77503029-9，住所地黑龙江省哈尔滨市松北区松北镇红光村第1栋。
法定代表人刘洪宝，总经理。
委托代理人郑永刚，黑龙江郑永刚律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）金马建设开发集团股份有限公司第十一分公司，代码79928247-4，住所地黑龙江省哈尔滨市松北区太阳岛松北街19号。
法定代表人王兆峰，总经理。
委托代理人施楠，住哈尔滨市南岗区。
原审第三人哈尔滨金马房地产开发有限公司，代码71205605-3，住所地哈尔滨市利民开发区南京路南农行西侧第E座一、二层4号商服。
法定代表人卢玉芬，总经理。
原审第三人哈尔滨金马房地产开发有限公司第一分公司，代码78751702-9，住所地哈尔滨市松北区松北一路一号。
法定代表人王国臣，经理。
上诉人中国煤炭国际经济技术合作总公司松北分公司（以下简称煤炭公司）因与被上诉人金马建设开发集团股份有限公司第十一分公司（以下简称金马开发十一分公司），原审第三人哈尔滨金马房地产开发有限公司（以下简称金马房地产公司）、哈尔滨金马房地产开发有限公司第一分公司（以下简称金马房地产第一分公司）案外人执行异议之诉一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2015）里民三民初字第988号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年7月11日公开开庭进行了审理。上诉人煤炭公司的委托代理人郑永刚，被上诉人金马开发十一分公司的委托代理人施楠到庭参加了诉讼。原审第三人金马房地产公司、金马房地产第一分公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
一审判决认定：道里区人民法院在执行申请执行人金马开发十一分公司与被执行人金马房地产第一分公司、金马房地产公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2014年4月8日作出（2014）里法执字第129-4号执行裁定书，查封了金马房地产公司名下的位于哈尔滨市松北区松北之家小区部分房产。煤炭公司对其中锦绣家园EI02栋2单元2002室房产的查封提出书面异议，认为被查封房产的所有权人应为煤炭公司，要求解除查封。道里区人民法院于2015年5月21日作出（2014）里执异字第14号执行裁定书，裁定驳回了煤炭公司的异议请求。
煤炭公司诉称：煤炭公司受主管单位委托完成了202国道松北段的桥梁及引道施工。发包方松北管委会强制要求施工单位必须用结算工程款收购金马房地产第一分公司开发的房产。煤炭公司收购了7套房并支付了房款。除本案争议的房产外，其余6套房产均已转让给第三方。由于金马房地产第一分公司开发的房产手续有瑕疵，至今没有向入住的业主办理房屋所有权证书。煤炭公司向供热单位交纳了全部包烧费。煤炭公司取得房屋的过程虽然具有抵账的因素，但煤炭公司已实际支付了房屋的对价款形成真实的买卖关系。煤炭公司取得房屋是善意的。煤炭公司没有签订房屋买卖合同的原因一方面是煤炭公司取得房屋的目的是为了抵销债务，因而房屋变现是最终的目的，变现时由第三方与金马房地产第一分公司直接签署买卖合同可以节省二次交易费用；二是金马房地产第一分公司开发手续有瑕疵，不能办理房屋所有权证。但这些情况不能否定煤炭公司取得房屋的真实客观事实。请求：1、确认坐落于哈尔滨市松北区松北之家小区锦绣家园EI02栋2单元2002室的房产为原告所有，并排除对该房产采取的强制执行措施；2、金马开发十一分公司承担房产查封给煤炭公司造成的经济损失。
金马开发十一分公司辩称：管委会非本案主体，管委会与煤炭公司之间的债权债务与本执行异议诉讼案件无关。煤炭公司诉称以房抵债的时间是2008年，在长达7年的时间未在产权交易中心办理异议房产备案登记，未办理合法的入住手续，未对该房产实际占有及使用有悖常理。煤炭公司未享有争议房产所有权应持有的有效证据，即商品房买卖协议、商品房销售发票、转款凭证、进户通知等，要求法院驳回煤炭公司的诉讼请求。
金马房地产公司、金马房地产第一分公司一审未答辩。
一审判决认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案争议房产并未依法登记，因此煤炭公司并未取得争议房产的所有权。从煤炭公司的陈述中可以看出，煤炭公司取得房产后并不想办理物权登记，而是要将房屋出卖，由购买人直接与开发企业签订买卖合同，节省二次交易费用。出于上述目的，煤炭公司未与开发企业签订买卖房屋合同。对本案争议房产，煤炭公司并不用于居住，且没有与开发商签订书面买卖房屋合同，因此，道里区人民法院依法查封本案争议房产，符合法律规定。煤炭公司的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。煤炭公司撤回部分诉讼请求，予以准许。据此判决：驳回中国煤炭国际经济技术合作总公司松北分公司的诉讼请求。案件受理费100元，由中国煤炭国际经济技术合作总公司松北分公司负担。
煤炭公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清，证据采信错误。1、一审法院没有认定的客观事实为：2005年6月15日，煤炭公司主管单位中国煤炭国际经济技术合作总公司（以下简称煤炭总公司）与哈尔滨市松北区开发建设管理委员会（以下简称松北管委会）签订《建设工程施工合同》，工程内容为202国道松北段的桥梁和引道施工。2008年工程结算时，松北管委会强制要求煤炭总公司及其他施工单位用结算工程款收购金马房地产第一分公司积压房产。经协商，煤炭公司收购金马房地产第一分公司七套房产，并额外支付3206988元购房款。煤炭公司交纳上述购房款后实际占有房产，并向供热单位交纳了房屋的包烧费用。至今，由于金马房地产第一分公司房产手续原因，未给包括煤炭公司在内的业主办理房屋所有权证书。房屋交易的目的不是本案的焦点，煤炭公司因客观原因被迫进行房屋买卖，即使不是出于自住的目的，也不影响房屋买卖的真实性。本案双方采用其他书面形式进行房屋买卖。金马房地产第一分公司给煤炭公司开具8张购房款票据，该票据载明了房屋具体位置，交款（购买）单位名称、房屋价款、交付款时间等信息，具备合同法所要求的基本合同要素，即使书面合同形式，也是合同实际履行凭证，应当认定双方之间存在书面的《房屋买卖合同》。2、煤炭公司一审提交的A2-A4三份证据充分证明了争议房产在煤炭公司与金马房地产第一分公司之间流转过程，也是煤炭公司取得房产的事实依据，与本案具有关联性，一审法院未予采信属证据采信错误。二、一审法院适用法律错误。本案煤炭公司提起的是执行异议之诉，争议焦点应为煤炭公司是否有权请求停止对争议房产的执行。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付部分或全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”适用该条第二款应满足三个条件。第一、已经支付部分或全部价款；第二、实际占有财产；第三、未办理过户登记手续，第三人无过错。煤炭公司实质上以3206988元现金向金马房地产第一分公司支付了全部购房款，履行了房屋买卖过程中的给付义务。其次，金马房地产第一分公司收到房款后即将房产交付煤炭公司，煤炭公司至本案争诉前始终交纳争议房产的包烧费用，并实际维护管理。再次，争议房产产权证书实质上由于金马房地产第一分公司手续问题无法办理，煤炭公司多次催促未果。虽然煤炭公司在此期间将七套房产中的六套对外销售，但出售的六套未办理产权，可见，煤炭公司对争议房产未过户并无主观过错，应当认定煤炭公司为善意第三方。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，确认座落于哈尔滨市松北区松北之家小区锦绣家园EI02栋2单元2002室的房产为煤炭公司善意取得，并解除对上述房产的强制执行措施。一、二审诉讼费用由金马开发十一分公司负担。
金马开发十一分公司辩称：本案是执行异议之诉案件，煤炭公司只有对执行标的享有绝对的所有权，才能享有排除对执行标的强制执行的权利。本案中法院查封的异议登记房产登记的所有权人为金马房地产公司。煤炭公司应举示与金马房地产公司具有合法买卖关系的证据。但煤炭公司未举示有效的书面商品房买卖合同、商品房销售专用发票、银行购房转款凭证及由金马房地产公司为其出具的进户通知等证据，且至今未对争议房产实际占有使用，故煤炭公司主张享有争议房产所有权证据不足。金马房地产第一分公司不是争议房产所有权人，无权用争议房产替松北管委会抵债。金马房地产第一分公司出具的所有异议房产收据、票据等证据无法证实煤炭公司合法取得了诉争房产。包烧费收据不能证明煤炭公司占有诉争房产。虽诉争房产小区因客观原因没有办理所有权登记，但金马房地产公司对其销售或抵账房产均在房产交易中心登记备案。法院查封房产亦都是在房产交易中心没有交易备案登记的未销售房产。煤炭公司以该小区全部未办理产权为由，对抗法院执行程序中对争议房产的查封及对执行标的的强制执行于法无据。另外重点强调以下几点：1、松北管委会非本案主体，其与煤炭公司债权债务关系与办案无关。2、金马房地产第一分公司不享有争议房产所有权，其出具的与异议房产所有权有关的所有票据无效，煤炭公司无权以此主张争议房产所有权。3、煤炭公司称以房抵债时间是2008年，截至本案诉讼，在长达七年的时间煤炭公司未在产权交易中心办理异议房产备案登记，未办理合法的入住手续，且未对异议房产实际占有、使用，其行为有悖法律规定。
金马房地产公司、金马房地产第一分公司未出庭亦未提交书面答辩意见。
二审期间煤炭公司举示了如下证据：
证据1.《黑龙江省单位往来资金结算票据》一张，《商品房买卖合同书》一份，拟证明案外人米学君从煤炭公司购买金马房地产公司房屋一套，由金马房地产第一分公司出具了资金往来票据，金马房地产公司与米学君签订了《商品房买卖合同书》，金马房地产第一分公司有权处分争议房产。
证据2.《房屋产权证书》及金马房地产第一分公司出具的销售不动产统一发票一份，拟证明案外人刘成从煤炭公司购买金马房地产公司房屋一套，由金马房地产第一分公司出具了销售不动产统一发票并已办理房屋产权证书，金马房地产第一分公司有权处分争议房产。
金马开发十一分公司质证认为，对证据的真实性没有异议，但对证明问题有异议，该两份证据与本案没有关联性，不应当在本案中进行审查。
本院认证意见为，该两份证据所涉房产原所有权人为金马房地产公司，虽该两处房产的相关票据均由金马房地产第一分公司出具，但随后金马房地产公司与购房人签订的商品房买卖合同，属对金马房地产第一分公司无权处分行为的追认。本案争议房产仅有金马房地产第一分公司出具的《黑龙江省单位往来资金结算票据》，并无金马房地产公司追认手续，该两份证据所涉房产实际情况与本案所涉房产不符，不能证明金马房地产第一分公司享有本案争议房产的处分权，故本院对该两份证据不予采信。
金马开发十一分公司、金马房地产公司、金马房地产第一分公司未提交证据。
二审对一审认定的案件事实予以确认。
二审另认定，2008年4月至5月，金马房地产第一分公司给煤炭公司出具《黑龙江省资金往来结算票据》8张，交款事项为EI-02栋2单元1801室、EI-02栋2单元1802室、EI-02栋2单元1901室、EI-02栋2单元1902室、EI-02栋2单元2002室、EI-02栋3单元1801室、EI-02栋3单元1901室等七套房屋房款。该七套房产所有权人为金马房地产公司。后煤炭公司将其中六套房屋分别转让给案外人，由煤炭公司与案外人签订《房屋转让协议》，并出具《放弃产权证明》后，由案外人与金马房地产公司签订《商品房买卖合同书》。本案争议所涉房屋未转让，煤炭公司未与金马房地产公司签订《商品房买卖合同书》亦未在房产交易中心办理备案登记手续。本案二审期间，部分购房人已经办理房屋产权证书。
本院认为:金马房地产第一分公司非异议房产所有权人，其无权处分异议房产，煤炭公司以金马房地产第一分公司出具的单位往来资金结算票据等主张异议房产所有权，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以上四个条件必须同时满足，且买受人的权利能够排除执行。本案中煤炭公司虽主张已经交付了全部价款并实际占有了异议房屋，但其未与金马房地产公司签订书面商品房买卖合同，且未在房产交易中心办理备案登记手续。在异议房屋能够办理房屋备案登记手续和房屋产权证书的情形下未办理的目的在于煤炭公司为节省二次交易费用，煤炭公司对异议房屋未能办理过户登记有过错，不符合法定停止执行情形，故对煤炭公司的上诉主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人中国煤炭国际经济技术合作总公司松北分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 云 龙
代理审判员 端木繁辉
代理审判员 尹 红 杰
二〇一六年八月一日
书 记 员 仇 长 科
安娜