安徽省铜陵市狮子山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）狮民二初字第00361号
原告：朱俊林，男，1971年10月15日出生，汉族。
委托代理人：方正，安徽华律律师事务所律师。
委托代理人：王冬冬，安徽华律律师事务所律师。
被告：姚必宣，男，1968年2月19日出生，汉族。
委托代理人：汪小马，安徽徽风律师事务所律师。
第三人：铜陵市众城永道房地产开发有限公司。
法定代表人：陈森，该公司董事长。
委托代理人：冯霞，安徽铜鼎律师事务所律师。
原告朱俊林诉被告姚必宣债权债务概括转移合同纠纷一案，本院于2015年7月13日立案受理。依法由审判员孙国兵适用简易程序，于2015年8月18日公开开庭进行了审理。2015年9月15日，姚必宣向本院提出申请，要求追加铜陵市众城永道房地产开发有限公司（以下简称众城永道公司）为本案第三人，本院予以准许。后依法组成合议庭，于2015年10月23日公开开庭进行了审理。2015年8月18日至2015年9月18日为调解期间，不计入审限。原告朱俊林及其委托代理人方正，被告姚必宣及其委托代理人汪小马，第三人众城永道公司的委托代理人冯霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱俊林诉称：2014年12月30日，朱俊林与姚必宣签订《房屋转让协议》一份，约定：姚必宣将其从众城永道公司处购买的逸顿商业街X号楼XXX号门面房，以215万元的价格转让给朱俊林。关于付款方式，协议约定：朱俊林应在协议签订后5日内支付定金5万元，2014年12月30日前支付购房款100万元。姚必宣收到朱俊林支付的购房款100万元后，应在10日内协助朱俊林办理完毕朱俊林和众城永道公司签订《商品房买卖合同》及众城永道公司向朱俊林开具100万元购房款正规收据等事宜。协议同时约定：剩余购房款110万元，由朱俊林分期向姚必宣支付，即每年支付35万元，在此期间，朱俊林按照年利率7%的标准，向姚必宣支付利息，利息从2015年4月1日起开始计算，于2018年4月1日前付清剩余购房款及利息。如有一方违约，应当赔偿非违约方已经支付的款物、装修材料及人工费用，并向非违约方支付罚款30万元。协议对双方的权利义务及其他事项亦进行了明确约定。协议签订后，朱俊林依据协议约定，向姚必宣支付购房定金5万元，并支付了购房款100万元。但姚必宣未能依据协议约定履行义务，至今未能协助朱俊林办理完毕朱俊林与众城永道公司签订《商品房买卖合同》事宜，未将该房屋的买受人变更为朱俊林，也未向朱俊林交付众城永道公司开具的100万元购房款正规收据。2015年6月20日，朱俊林向姚必宣发函，要求其继续履行协议约定的义务，但姚必宣至今仍未履行，姚必宣的行为已经构成根本违约。请求判令：一、解除朱俊林与姚必宣签订的《房屋转让协议》；二、姚必宣返还朱俊林购房款100万元，并支付利息损失（其中，本金90万元的利息损失从2014年12月31日起开始计算，本金10万元的利息损失从2015年1月9日起开始计算，利息损失均按年利率7%计算至付清之日止）；三、姚必宣双倍返还朱俊林定金10万元，并支付违约金30万元，房屋装潢费用125150元（庭审中，朱俊林称装潢费用其另行主张）；四、姚必宣承担本案诉讼费。
姚必宣答辩称：一、《中华人民共和国合同法》明确规定，依法成立的合同，受法律保护。姚必宣与朱俊林签订的《房屋转让协议》明确约定，朱俊林应当在2014年12月30日前将购房款100万元支付给姚必宣，实际情况是，朱俊林直至2015年1月9日才向姚必宣支付了购房款100万元，朱俊林违约在先，应当承担违约责任；二、姚必宣与朱俊林签订的《房屋转让协议》明确约定，姚必宣协助朱俊林办理完毕朱俊林与众城永道公司签订《商品房买卖合同》及众城永道公司向朱俊林开具100万元购房款正规收据等事宜。协议签订后，姚必宣积极协助朱俊林办理变更买受人的相关手续，朱俊林在向姚必宣发送催告函后，姚必宣又及时到铜陵市房地产市场管理处（以下简称市场处）办理《商品房买卖合同》的解除备案手续，而朱俊林拒不配合，过错在于朱俊林；三、众城永道公司已向朱俊林开具了金额为100万元购房款正规收据，姚必宣已经履行了合同约定的义务；四、朱俊林购买材料对房屋进行装潢系个人行为，与姚必宣无关，其单方面计算的装潢费用，姚必宣不予认可；五、《房屋转让协议》约定的30万元系罚款，并非违约金，罚款是行政机关的一种处罚措施，姚必宣与朱俊林系平等主体之间的民事法律关系，该约定无效，朱俊林主张违约金无证据证明。综上，朱俊林要求解除《房屋转让协议》，并要求姚必宣支付相关款项无事实和法律依据，请求判令驳回朱俊林的全部诉讼请求。
众城永道公司在庭审中述称：一、姚必宣与众城永道公司签订的《商品房买卖合同》，该合同已经在相关部门进行了备案登记，双方关于门面房买卖的各项手续完备；二、对于姚必宣将涉案房屋转让给朱俊林一事，姚必宣此前已经告知了众城永道公司，并将《房屋转让协议》交由众城永道公司备案，众城永道公司同意姚必宣转让房屋，并愿意配合姚必宣与朱俊林办理《商品房买卖合同》的解除备案等手续；三、姚必宣在收到100万元购房款后，要求众城永道公司向朱俊林开具正规收据，众城永道公司已经配合姚必宣将正规收据开具给了朱俊林；四、2015年4月左右，朱俊林与姚必宣向众城永道公司提出申请，要求将涉案房屋一、二层分割办理产权证，众城永道公司向房产、规划等部门请示，但相关部门均称无法分割办理；五、朱俊林向姚必宣付清全部购房款后，众城永道公司会及时向朱俊林开具相应金额的专用发票，并配合朱俊林办理房屋产权证和土地证等手续。综上，请求法院依法判决。
经审理查明：姚必宣主要从事建设工程装修业务。众城永道公司因建设工程装修需要，要求姚必宣为其开发建设的工程进行装修，但未能付清装修费。经协商，众城永道公司将门面房一套作价210万元出售给姚必宣，以抵付部分装修款。2014年10月，双方正式签订《商品房买卖合同》一份，约定：众城永道公司（出卖人）将石城大道与翠湖二路交叉口逸顿商业街X号楼XXX房出售给姚必宣（买受人），该商品房的用途为商业营业用房，建筑面积277.71平方米，其中，一层建筑面积132.91平方米，二层建筑面积144.80平方米；价款为：一层房款为1397720.00元，二层房款为702280.00元，总房款210万元。买受人于2014年10月26日前一次性支付房款210万元，出卖人应当在2014年10月31日前，将合同约定的商品房交付给买受人使用。商品房预售的，自本合同网上签约之日起10日内，由出卖人向铜陵市住房和城乡建设委员会申请登记备案。该合同对双方的违约责任及其他事项亦进行了明确约定。合同签订后，众城永道公司于2014年10月21日将该合同在市场处进行了备案登记，并将合同约定的门面房交付给了姚必宣。后姚必宣与朱俊林协商，姚必宣将该房屋转让给朱俊林。2014年11月28日，姚必宣（甲方）与朱俊林（乙方）首先签订《房屋转让协议》一份，约定：甲方将逸顿商业街X号楼XXX房，建筑面积277.71平方米，其中一层面积132.91平方米，二层面积144.80平方米转让给乙方，转让金额共为215万元（其中，买卖合同款为210万元，附加费5万元）；乙方在协议签订后即付甲方定金5万元，2014年12月30日前乙方支付甲方100万元房款，甲方收到乙方首付款100万元后，10日内必须协助乙方办理到与众城永道公司210万元的《商品房买卖合同》及开发商开具的100万元购房款正规收据；乙方购房余款110万元，每年支付本金35万元左右，利息按年息7%支付，自2015年1月1日开始计算，2017年年底前付清余款及利息。乙方付清余款后，甲方即提供开发商开具的110万元购房款正规收据。甲方自2015年1月1日起租用乙方已购二层作为办公室，办公室装修费用由甲方自行承担，租金每年3万元，水、电、物业费由甲方自负，租期三年。协议签订后，朱俊林于2014年11月29日向姚必宣支付了定金5万元，姚必宣遂将上述门面房交付给朱俊林。2014年12月30日，姚必宣（甲方）与朱俊林（乙方）重新签订《房屋转让协议》一份，约定：甲方将逸顿一里洋商业街X号楼XXX房，建筑面积277.71平方米，其中一层建筑面积132.91平方米，二层面积144.80平方米全部转让给乙方，转让金额共为215万元（其中，和开发商《商品房买卖合同》款为210万元，甲方附加费5万元）；乙方在协议签订后即付甲方定金5万元，2014年12月30日前乙方支付甲方100万元房款，甲方收到乙方首付款100万元后，10日内必须协助乙方办理到与众城永道公司210万元的《商品房买卖合同》及开发商开具的100万元购房款正规收据；乙方购房余款110万元，每年支付本金35万元左右，利息按年息7%支付，自2015年4月1日开始计算，2018年4月1日前付清余款及利息。如果乙方向甲方不定期付款时，甲方必须提供相应的收据或者银行交款转账收据给乙方作为凭证，利息按乙方向甲方交款的所剩欠款的月计算，当乙方全部付清此110万元时，甲方即提供开发商开具的110万元购房款正规收据。甲方自2015年4月1日至2018年4月1日，租用乙方已购此房的二层作为办公室，办公室装修费用由甲方自行承担，租期为三年，租金甲方每年付给乙方3万元，每到一年结算，租用期间水、电、物业费由甲方自负，交款时乙方开具收条或收据给甲方作为凭证，期满房屋内设施不得任意拆除，完好交给乙方。协议同时约定：房屋买卖双方不得反悔，如有违约，违约方不仅归还对方原有的钱或物，以及装修材料、人工等费用，另追加30万元罚款给对方。该协议对其他事项亦进行了明确约定。协议签订后，朱俊林于2014年12月31日先后三次向姚必宣支付购房款共计90万元。2015年1月9日，朱俊林又向姚必宣支付购房款10万元，朱俊林合计向姚必宣支付购房款100万元（不含定金5万元）。此后，朱俊林即对房屋进行了装潢，并开始在门面房一楼从事汽车维修业务，维修点名称为“铜陵市桑捷修理部”。期间，朱俊林依据协议约定，将该门面房二楼出租给姚必宣，姚必宣将二楼作为办公室使用。后姚必宣将房屋转让事宜告知了众城永道公司，众城永道公司同意姚必宣转让房屋。合同履行期间，姚必宣向朱俊林提出，要求将涉案房屋一、二层分割办理产权证，即一层产权人确定为朱俊林，二层产权人确定为姚必宣。对于姚必宣提出的要求，朱俊林未明确表示反对。后姚必宣将分割办理产权证一事告知了众城永道公司，众城永道公司在征询房产及规划等部门意见后，确认无法分割办理。2015年6月2日，姚必宣依据《房屋转让协议》约定，正式向众城永道公司提交《解除购房合同及变更的申请报告》，载明：本人于2014年10月30日与贵公司签订《商品房买卖合同》，因本人已将此房转让给朱俊林，现申请解除购房合同，合同备案解除后变更朱俊林为购房人，房款总价仍为210万元，请贵公司开具100万元购房款给新的购房人朱俊林，110万元的余款均从我在逸顿商业街及青铜帝国的外墙涂料工程款中扣除，本人承担朱俊林购房款支付的一切责任。众城永道公司的李X在该报告中签署意见，同意变更。当日，众城永道公司在《铜陵市商品房合同解除备案表》中盖了章，同意解除合同。同时，众城永道公司也向朱俊林开具了收款收据，载明：交款单位为朱俊林，金额100万元，收款事由为6号楼108室房款。2015年6月20日，朱俊林以姚必宣违约为由，向姚必宣发送《告知函》一份，载明：我与你于2014年12月30日签订了《房屋转让协议》，该协议第二条约定：乙方在协议签订后即付甲方定金5万元，2014年12月30日前支付甲方100万元房款，甲方收到乙方首付款100万元后，10日内必须协助乙方办理到与众城永道公司的210万元《商品房买卖合同》及开发商开具的100万元购房款正规收据。协议签订后，我已按协议约定履行了支付105万元的付款义务，但你至今没有履行与开发商之间的《商品房买卖合同》变更买受人，将购房款正规收据的付款人开具为我的义务，你已构成严重违约，为此，我在多次与你口头交涉的情况下，特再次书面通知你，请你在2015年6月28日前全面履行《房屋转让协议》第二条约定的义务，否则因你的严重违约将导致合同解除，你需承担返还购房款、赔偿损失、支付违约金、诉讼费用等一切法律责任。收函后，姚必宣即到市场处，要求市场处在《铜陵市商品房合同解除备案表》中盖章，以解除《商品房买卖合同》备案手续，市场处要求姚必宣交付全部《商品房买卖合同》原件。因一份《商品房买卖合同》原件尚在朱俊林处，姚必宣要求朱俊林返还其持有的《商品房买卖合同》原件，但朱俊林拒绝姚必宣继续履行合同，未能将其持有的《商品房买卖合同》原件交付给姚必宣，市场处未在《铜陵市商品房合同解除备案表》中盖章，该《商品房买卖合同》至今未解除。此后，朱俊林以姚必宣的行为已构成根本违约为由向本院提起诉讼，要求解除《房屋转让协议》，并要求姚必宣返还房款及赔偿损失，姚必宣以其并未构成违约并愿意继续履行合同等为由，不同意解除《房屋转让协议》，双方因此产生纠纷。
另查明：姚必宣提供的《铜陵市商品房合同解除备案表》，该表备注栏载明：一、解除合同备案材料包括：1、解除合同备案表；2、买受人身份证（检验原件收取复印件）；3、商品房买卖合同（按合同第二十三条所签总份数提交）。二、当事人对解除合同备案的材料和事项的真实性、合法性、有效性负责，并承担相关法律责任。
上述事实，有朱俊林提供的《商品房买卖合同》、《房屋转让协议》、定金支付凭证、购房款支付凭证、《告知函》、中国邮政快递单、通话录音，姚必宣提供的《房屋转让协议》、众城永道公司收款收据、《解除购房合同及变更的申请报告》、《铜陵市商品房合同解除备案表》、市场处房屋权属档案资料摘抄单等证据证明，上述证据经庭审举证、质证、认证，并结合当事人陈述予以认定。
2015年7月22日，朱俊林向本院提出申请，要求对姚必宣价值1555150元的财产采取保全措施，本院裁定予以准许。
本院认为：朱俊林与姚必宣签订的《房屋转让协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的效力性强制规定，依法应受法律保护，双方均应自觉履行，不得随意变更或者解除合同，除非当事人享有合同约定或者法律规定的解除权。朱俊林在本案中要求解除《房屋转让协议》，首先，朱俊林称双方在《房屋转让协议》中明确约定，姚必宣收到朱俊林支付的首付款100万元后，必须在10日内协助朱俊林办理到与众城永道公司210万元的《商品房买卖合同》及众城永道公司开具的100万元购房款正规收据，但协议中并没有明确约定姚必宣违反该项约定的，朱俊林可以立即解除合同，朱俊林并无约定解除权；其次，朱俊林称其向姚必宣发送告知函后，姚必宣在合理期限内仍未履行协议约定的义务，但从本案查明的事实看，姚必宣收到朱俊林发送的告知函后，已经要求市场处在《铜陵市商品房合同解除备案表》中盖章确认，以便解除《商品房买卖合同》，但朱俊林不愿将其持有的《商品房买卖合同》原件返还给姚必宣，恶意阻止姚必宣办理解除《商品房买卖合同》手续，朱俊林自身存在过错，且朱俊林在告知函中给予姚必宣的履行期限过短；第三，朱俊林称姚必宣的行为构成根本违约，以致其无法实现合同目的，但从本案实际情况来看，姚必宣履行协议的时间因素，对朱俊林签订合同的目的并非至关重要，姚必宣的迟延履行义务行为也没有导致朱俊林签订合同的目的落空，更没有给朱俊林造成重大的经济损失，在此情况下，双方应当尽量采取其他补救措施而非直接解除合同。从本案实际情况来看，朱俊林与姚必宣签订《房屋转让协议》后，姚必宣已将涉案房屋交付给了朱俊林，并委托众城永道公司向朱俊林开具了金额为100万元的正规收据，姚必宣已经履行了交付标的物等主要义务。关于《商品房买卖合同》至今尚未解除，从本案查明的事实看，在协议履行期间，姚必宣提出将涉案房屋一、二层分割办理产权证，朱俊林并未明确表示反对，在向众城永道公司确认无法分割办理后，姚必宣也积极向众城永道公司提出申请，要求解除《商品房买卖合同》，并要求众城永道公司向朱俊林开具了金额为100万元的收款收据，姚必宣并非主观恶意毁约，庭审中，姚必宣同意继续履行《房屋转让协议》，众城永道公司也同意履行协助义务，该合同可以继续履行。综上，朱俊林要求解除《房屋转让协议》既无合同依据，也不符合法律规定，对其诉讼请求，本院不予支持；其要求姚必宣支付相关款项的诉讼请求，本院亦不予支持。对于姚必宣的答辩意见，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第八十四条、第八十八条、第九十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告朱俊林的诉讼请求。
本案受理费18796元，保全费5000元，合计23796元，由原告朱俊林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。
审 判 长 孙国兵
代理审判员 丁爱平
人民陪审员 崔文斌
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 张雪琳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条--依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第七十九条--债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
（一）根据合同性质不得转让；
（二）按照当事人约定不得转让；
（三）依照法律规定不得转让。
第八十四条--债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。
第八十八条--当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第九十四条--有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百二十条--当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条--当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。