北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第14608号
上诉人（原审被告）荣懿博，女，1964年5月2日出生。
上诉人（原审被告）兼荣懿博之委托代理人王建勇（荣懿博之夫），1967年2月16日出生。
被上诉人（原审原告）北京市顺义区卫生培训中心。
法定代表人黄建刚，主任。
委托代理人王海波，北京市扶正律师事务所律师。
上诉人荣懿博、王建勇与被上诉人北京市顺义区卫生培训中心（以下简称顺义培训中心）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第12243号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2013年9月，顺义培训中心诉至原审法院称：2010年5月1日，我中心前身北京市顺义区卫生学校与荣懿博、王建勇签订《房屋出租协议》一份，协议约定荣懿博、王建勇租赁北京市顺义区卫生学校东侧5间平房和后边厂房及两个院落（老卫生学校北数第一、二排平房及院落），租赁期限为3年，自2010年5月1日至2013年4月30日止；租赁期内，租赁费每年为人民币18000元，每年4月15日和10月15日分别支付9000元。《房屋出租协议》另约定水电费由荣懿博、王建勇支付，如逾期支付半年，北京市顺义区卫生学校有权终止协议。
上述《房屋租赁协议》签订后，北京市顺义区卫生学校依约履行了协议义务，但是荣懿博、王建勇自2012年5月1日至今未交付租金，也未交纳电费。租赁期满后，荣懿博、王建勇并未交还租赁房屋。
2012年12月20日，经北京市顺义区机构编制委员会办公室批准，北京市顺义区卫生学校更名为北京市顺义区卫生培训中心，即我中心。综上，我中心为维护其合法权益，特诉至法院，请依法裁判：1.解除2010年5月1日我中心前身北京市顺义区卫生学校与荣懿博、王建勇签订的《房屋出租协议》；2.荣懿博、王建勇将占有使用的卫生学校北数第一排、第二排及附属场地（即东侧五间平房和后边厂房及院落）全部腾退并交还我中心；3.荣懿博、王建勇给付我中心租金人民币22500元（2012年5月1日至2013年7月31日止）；4.荣懿博、王建勇每日按照49.31元标准给付我中心2013年8月1日至房屋出租协议解除之日止的租金；5.荣懿博、王建勇给付我中心自房屋出租协议解除之日至租赁房屋场地交还给我中心之日的使用费，每日按49元计算；6.案件受理费由荣懿博、王建勇方负担。
荣懿博、王建勇共同辩称：我们于2004年4月8日代表北京×金属制品销售中心与顺义培训中心顺义区卫生学校签订房屋租赁协议，租赁学校东侧五间平房和后边厂房及两个院落，租期三年。协议中未涉及租赁后建设问题（2004年合同）。租住后，因不能满足生产、生活需要，在征得卫校同意建设且补偿的情况下（否则，我也建不起来）于2004年我们自行投资2.3万元在后厂房院建设西厢房3间约27平米，做工人宿舍；投资约3.5万元在学校东侧5间平房院建设东厢房2大间约40平米，做厨房用。另投资约2万元进行装修（粉刷、吊顶、地面铺砖），房屋修缮并安装了暖气设施。
2005年，因扩大生产的需要，我们又与顺义区卫生学校签订房屋租赁协议，租赁学校东侧小教室平房十二间及院落，租期3年，也未涉及租赁后建设问题。租赁后，由于房屋破旧，无法使用，在卫生学校同意补偿的情况下，我们又投资9万元，对房屋进行整理修缮，并在院中建设了东厢、院中、院西3处平房共约80平米，做库房用。安装了所有房屋的门窗及修建院落围墙并安装了大门，而且所有房间的地面铺上了瓷砖。
在2007年8月租赁到期后，经双方同意，两份协议中涉及的标的物我们方又承租了3年，租赁协议内容没有任何变化。
后顺义区卫生学校更换法人，再次协议到期后，学校东侧五间平房及后边厂房的租赁期再续3年，东侧小教室平房十二间的租期改为1年，但协议内容发生很大变化（2010年合同），顺义区卫生学校强行分别在两份协议中加入了地上建筑物损失由乙方负责，甲方不承担任何损失和经济补偿和乙方在租赁期内所建临时房屋无条件拆除的条款，所加内容未与我们方协商，我们方没有任何准备，又因我们方当时的生产设备、生活用品及人员较多，短时期内不可能找到新的场地，迫于卫生学校不同意就搬家的压力，我们也未再提出异议。
房屋租赁使用过程中，用水问题一直未能得到妥善解决，一开始无法洗衣服，后来干脆就没有水了；用电问题也不顺畅，一开始还可以，在2013年3月18日未通知我方的情况下，中断了我方的用电，严重的影响了我方正常的生产、生活。后来，卫生学校又更换了法人代表，提出终止租赁，我们提出关于租赁后建设及因水电未达到协议要求而造成我们损失的补偿问题，卫生学校断然拒绝，后我们又多次找到顺义培训中心，顺义培训中心的负责人均拒不见面，电话联系也拒不接听，直至造成今天的境况。
综上，为了维护我们的合法权益，特向法院申明：1.北京×金属制品销售中心与顺义培训中心签订房屋租赁合同，而不是与法人签订，顺义培训中心随着法定代表人的更换，屡次强行更改合同，加入对己方有利的霸王条款，实属不诚信之举，尤为重要的是，在北京×金属制品销售中心已经建设、装修的情况下，提出限制性条款，更是不讲道理，恃强凌弱。顺义培训中心应对北京×金属制品销售中心的损失进行补偿16.8万元；2.协议中明确约定，顺义区卫生学校保证北京×金属制品销售中心的用水、用电，但实际早已经停水停电，顺义培训中心违约在先，应对北京×金属制品销售中心由此造成的损失进行补偿，水按60元每天×租期、电按1500元每天×断电日到期满日；3.因双方纠纷没有解决造成房屋没有腾退而产生的费用我们不负给付责任；4.纠纷久拖不决是因顺义培训中心态度不积极，自恃力量强大所造成，故顺义培训中心应当因此负担诉讼费。
原审法院经审理查明：王建勇与荣懿博系夫妻关系，共同经营北京×金属制品销售中心（个体工商户；经营者姓名荣懿博）。
2012年12月20日，经相关部门决定将北京市顺义区卫生学校更名为北京市顺义区卫生培训中心。
2004年4月8日，甲方北京市顺义区卫生学校与乙方北京×金属制品销售中心签订房屋租赁协议，经甲乙双方协商，就乙方租用甲方房屋一事达成以下协议。1.甲方同意将学校东侧五间平房和后边厂房及其两个院落（老卫生学校东侧北数第一排和第二排及院落）租给乙方使用，并提供水电设施。电费由乙方负责交纳。2.乙方在租用甲方房屋期间必须守法经营，负责所租用房屋，院落的清洁及整理工作，否则一切后果自负。3.乙方负责本单位人员的管理及人、财、物等安全问题。4.乙方每年给付甲方房租一万八千元。分两次给付，即每年4月15日和10月15日分别给付九千元。如未按时给付，则按每日加收千分之一的滞纳金，超过半年仍不给付，甲方有权中止协议，一切后果由乙方负责。5.如政府（包括区政府和卫生局）征用土地，此协议即行终止，但甲方必须提前一个月通知乙方。6.租期暂定三年，时间从2004年4月15日起至2007年4月14日止。7.此协议一式两份，甲乙双方各执一份。双方如约履行合同一年后，2005年5月28日，甲乙双方签订第二份房屋租赁协议，约定：1.甲方同意将顺义区卫生学校东侧小教室平房十二间（老卫生学校东侧北数第五排及院落）租给乙方使用，并提供水、电设施。电费由乙方负责交纳；6.租期暂定三年，时间从2005年6月1日起至2008年5月31日。其余内容不变。
合同到期后，双方未解除租赁关系，直至2010年5月1日，双方签订第三份房屋出租协议并对合同内容做了修改，双方约定：1.甲方同意将学校东侧五间平房和后边厂房及两个院落（老卫生学校东侧北数第一、二排平房及院落）租给乙方使用，并提供水、电设施。乙方负责水电费。2.乙方在租用甲方房屋期间必须守法经营，负责所有房屋、院落的清洁及整理工作，否则一切后果自负。3.乙方负责本单位人员的管理及人、财、物等安全问题。4.乙方每年给付甲方房租一万八千元。分两次付给，即每年4月15日和10月15日分别付给九千元。如未按时付给超过半年，甲方有权终止协议。5.如政府征用土地，此协议即行终止，甲方必须提前一个月通知乙方，地上建筑损失由乙方负责，甲方不承担任何损失和经济补偿。6.租赁时间从2010年5月1日至2013年4月30日。7此协议一式两份，甲乙双方各执一份。双方签字后，协议如约履行。自2012年5月1日起，荣懿博、王建勇未继续交纳租金，双方亦未续签书面租赁合同。
2013年8月6日，顺义培训中心北京市顺义区卫生学校以邮寄的方式向荣懿博、王建勇送达了律师函，告知荣懿博、王建勇：一、北京市顺义区卫生学校与你签订的《房屋出租协议》于本律师函送达之日解除；二、请你于2013年8月15日前将占有使用的北京市顺义区卫生培训中心的5间平房和后边厂房及两个院落（北数第一、二排）全部腾清并交还给北京市顺义区卫生培训中心；三、请你于2013年8月15日前给付北京市顺义区卫生培训中心租金22500元（2012年5月1日至2013年7月31日止），并按照每日49元标准给付北京市顺义区卫生培训中心使用费直至租赁房屋场地交还给北京市顺义区培训中心之日止。如逾期，北京市顺义区卫生培训中心将依法解决双方之间的纠纷。
2013年9月4日，顺义培训中心北京市顺义区卫生培训中心诉至法院，以租赁协议到期为由要求与荣懿博、王建勇解除合同、补交租金、腾退房屋。
经法院审查，涉诉租赁房屋位于北京市顺义区卫生培训中心院内东侧北数第一、二排房及院落。双方一致认可在租赁合同履行过程中，荣懿博、王建勇在租赁的房屋及土地上存在新建和添附行为。荣懿博、王建勇新建和添附的部分包括：北侧第一排房院内：西厢房三间、北房前侧雨搭、北房南侧石棉瓦棚子、院内水泥地面、院门铁架子上的蓝色铁板；北侧第二排房院内：东厢房两间、北房和东厢房之间的棚子一间、北房南侧的钢结构棚子一间。荣懿博、王建勇还在北数第二排房屋内进行了简单装修，添附了顶棚、地面瓷砖并对墙面进行了粉刷；北侧第五排房院（南侧第四排）内：西侧门和门垛、南侧厢房两间、东厢房三间、荣懿博、王建勇对北侧正房12间的门窗进行了更换、添附了地面瓷砖、粉刷了墙面（另案处理）。
2014年3月26日，在法院现场勘验过程中，双方一致认可在租赁的房屋及土地上的动产系荣懿博、王建勇所有。荣懿博、王建勇承诺在一个月内（即2014年4月26日前）将承租房屋腾清并将动产全部搬走。顺义培训中心北京市顺义区卫生培训中心亦表示愿意配合腾退工作。对租赁房屋的地面和墙面不再要求恢复原状。双方合意于2014年4月26日起解除双方的租赁关系。
针对顺义培训中心的主张，荣懿博、王建勇认为，其对承租物的增建和添附行为发生在签订2010年租赁合同之前，且系在出租方即本案顺义培训中心知情且同意的情况下所为，故其因腾退房屋产生的损失不应由其本人承担，而应由本案顺义培训中心承担由此给其造成的损失。就增建和添附的时间一节，荣懿博、王建勇未能提交相关证据。荣懿博、王建勇亦未能提交顺义培训中心同意或知道其对租赁物进行增建和添附的证据。荣懿博、王建勇还认为，在合同履行过程中，顺义培训中心存在断水断电的行为，上述行为给荣懿博、王建勇的生产生活产生影响且造成严重损失，但未能提供相关证据向法院证实。
原审法院认为：北京×金属制品销售中心系经过登记备案的个体工商户，顺义培训中心王建勇、荣懿博以家庭为单位共同经营该中心，即应该为北京×金属制品销售中心所对外签订的合同承担合同义务。
顺义培训中心与北京×金属制品销售中心签订的2011年租赁合同到期后，应当续签新的租赁合同，当事人双方未采用书面形式续签的，视为不定期租赁。当事人双方均可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。北京市顺义区卫生培训学校与北京×金属制品销售中心签订的2010年租赁协议履行完毕之后，双方未续签新的租赁协议，荣懿博、王建勇亦未交纳不定期租赁期间的租金。2013年8月6日，顺义培训中心北京市顺义区卫生学校以邮寄的方式向荣懿博、王建勇送达了律师函，明确告知了解除合同的意思表示。并且，在法院现场勘验过程中，双方亦合意于2014年4月26日解除租赁合同关系。由此法院对顺义培训中心要求解除租赁合同之诉讼请求予以支持。荣懿博、王建勇在不定期租赁期间的租赁费用仍负有给付义务。根据相关法律规定，房屋租赁合同解除，出租人请求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。顺义培训中心请求租赁合同解除后的使用费数额，由法院参照租赁费的标准确定。
本案的争议焦点，在于荣懿博、王建勇主张的增建和添附的损失是否应当由顺义培训中心进行补偿。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中，荣懿博、王建勇不能证明其增建和添附的行为已经过顺义培训中心北京市顺义区卫生培训中心同意，其因此而产生的损失应当由其本人负担且同时负有对租赁物恢复原状之义务。
从尽量减少双方损失的角度出发，在法院审理过程中进行了现场勘验，荣懿博、王建勇在勘验时明确表示于2014年4月26日之前腾退租赁物，但未能按照承诺履行腾退义务。
据此原审法院于2014年6月作出判决：一、确认北京市顺义区卫生培训中心与北京×金属制品销售中心于二〇一〇年五月一日签订的《房屋出租协议》自二〇一四年四月二十六日解除；二、王建勇、荣懿博于判决生效之日起七日内腾退北京市顺义区卫生培训中心院内东侧北数第一、二排房屋及院落；王建勇、荣懿博拆除北侧第一排房院内：西厢房三间、北房前侧雨搭、北房南侧石棉瓦棚子、院内水泥地面、院门铁架子上的蓝色铁板；王建勇、荣懿博拆除北侧第二排房院内：东厢房两间、北房和东厢房之间的棚子一间、北房南侧的钢结构棚子一间、北房顶棚；三、王建勇、荣懿博于本判决生效之日起七日内给付北京市顺义区卫生培训中心二〇一二年五月一日至二〇一四年四月二十五日租金共计三万五千七百五十三元；四、王建勇、荣懿博给付北京市顺义区卫生培训中心二〇一四年四月二十六日至涉诉房屋及院落实际腾退之日止的使用费，按照每日四十九元计算；五、驳回北京市顺义区卫生培训中心其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，荣懿博、王建勇不服，向本院提出上诉，共同要求撤销原判，依法改判或发回重审，其主要理由是：协议中约定，顺义培训中心应保证北京×金属制品销售中心的用水、用电，但该中心未按协议履行，造成我方无法正常经营，此问题未解决我方不同意腾退，且不同意负担未腾退期间的费用。由于我方在租赁场地对房屋进行了扩建、翻建，顺义培训中心作为受益人应给予我方赔偿。顺义培训中心同意原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
以上事实，有双方当事人陈述、勘验笔录、照片、邮件回执、营业执照等在案相佐。
本院认为：通过查明的事实，顺义培训中心与北京×金属制品销售中心于2010年5月1日签订《房屋出租协议》，由于北京×金属制品销售中心系经过登记备案的个体工商户，业主为荣懿博，荣懿博、王建勇以家庭为单位共同经营，二人应对北京×金属制品销售中心对外签订的合同承担相应法律责任。
原审期间双方对于2014年4月26日解除上述协议达成一致，本院不持异议。关于租赁关系履行期间的租赁费用问题，由于合同届满后，荣懿博、王建勇继续使用租赁物，顺义培训中心没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。荣懿博、王建勇有义务按原租赁合同的约定向顺义培训中心支付租赁费。
关于荣懿博、王建勇主张租赁期间顺义培训中心违约断水、断电及主张增建、添附的损失问题，荣懿博、王建勇未就此提出反诉，该主张应另行通过诉讼解决，本院对此不予处理。综上，原审法院相关处理正确，本院应予维持。荣懿博、王建勇的上诉意见，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费362元，由荣懿博、王建勇负担（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费362元，由荣懿博、王建勇负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 东 军
审 判 员 王 伟
代理审判员 龚 勇 超
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 石艳明书记员张荣华