四川省自贡市大安区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0304民初1219号原告：余松高，男，1956年9月5日出生，汉族。委托诉讼代理人：汤仁仲，自贡市大安区便民法律服务所法律工作者。被告：张少冬（曾用名：张少东），男，1964年11月8日出生，汉族。委托诉讼代理人：李伟，四川宣意律师事务所律师。被告：郑淑芳，女，1964年7月25日出生，汉族。委托诉讼代理人：李伟，四川宣意律师事务所律师。委托诉讼代理人：张旭，男，31周岁，汉族。系被告郑淑芳之子。原告余松高与被告张少冬、郑淑芳农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余松高及其委托诉讼代理人汤仁仲、被告张少冬及其委托诉讼代理人李伟、被告郑淑芳的委托诉讼代理人李伟、张旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余松高向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的《房屋转让协议》有效；2、（确认）坐落于自贡市大安区大山铺镇永和村一组、面积113.16平方米的房屋归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1999年10月4日，被告将坐落于自贡市大安区大山铺镇永和村一组、土木结构、面积113.16平方米的房屋卖给原告，双方签订了《房屋转让协议》，原、被告及证人在协议上签字、盖印，原告支付了购房款给被告，被告将房屋交付给了原告居住，被告同时将该房屋的房屋产权证、土地使用证交给了原告；原告在办理房屋产权过户的时候，被告将其身份证、结婚证、户口簿复印件及相关证明交给了原告，在办理房屋产权的过户中，由于被告的结婚证上名字有误，没有及时过户，之后由于大安区冻结了房屋过户等原因没有过户。原告购买该房屋后即居住至今，在本组没有其它房屋。被告张少冬辩称，1、该房屋是二被告的共同财产，当时卖房被告郑淑芳不在场，也没有签名捺印，被告郑淑芳不知道被告张少冬出卖房屋，是被告张少冬与原告单方面签的合同，属于无效合同；2、双方的协议违反了法律规定，即农户一户只能有一处宅基地，该规定系禁止性效力规定。至今原告的名下尚登记有一处宅基地，原告原有一处房屋，之后才将该房屋卖给了原告的胞弟，因此原、被告所签的协议因违反法律法规禁止性规定应属无效；3、双方在相关部门没有办理过户手续，亦说明该协议无效。由于办理过户时没有过户成功，被告张少冬曾要求将房款退还原告，原告将房屋退还给被告张少冬，但原告不同意；4、二被告当时补办结婚证是为了给孩子办理独生子女证，被告郑淑芳不知情的情况下，补办的结婚证系被告张少冬偷偷复印给原告的；5、该协议是原告及其妻子签订的，即使合同有效，该房屋也属于原告与其妻子的共同财产，现原告妻子已经死亡，其财产的继承人以及如何继承尚未明确，故原告在本案中的主体资格有误。因此，原、被告之间的《房屋转让协议》无效，应当依法驳回原告的诉讼请求。被告郑淑芳辩称，1、同意被告张少冬的答辩意见；2、原告在诉状上称被告都在协议上签名捺印不属实，被告郑淑芳没有签名捺印；3、原告所述因被告结婚证上的名字不一致导致没有办理房屋过户，但结婚证重新办理后这么多年也没有办理过户，与事实不符；原告认为协议还有证人在上面签名，但事实是当时没有证人在场。当事人围绕诉辩依法提交了下列证据：原告余松高向本院举示的证据有：1、原告的身份证复印件、二被告的身份证复印件、被告张少冬的户口簿复印件、二被告的结婚证复印件各一份以及2012年7月16日自贡市大安区大山铺镇江姐村村民委员会《证明》一份。拟证明：原、被告的身份情况、主体资格以及二被告系夫妻关系、曾因被告张少冬的名字有误，在更正后补办了结婚证；2、自大府权字第30105164号《村镇房屋所有权证》（已比对原件的复印件）、大集建（1993）字第197号《集体土地建设用地使用证》（已比对原件的复印件）各一份以及《房屋转让协议》一份、《中华人民共和国税收通用完税证》一张。拟证明：涉案房屋的证照齐全；原、被告签订房屋转让协议以及履行情况；原告已缴纳契约税；3、自贡市大安区大山铺镇江姐村村民委员会先后出具的《证明》（2012年2月17日、2月20日、11月19日及2017年7月17日）四份、《房屋产权过户申请表》一份。拟证明：涉案房屋土地证上的“张绍东”以及原结婚证上的“张汉东”均与被告张少冬系同一人，属于办证时候的疏忽导致名字错误；被告张少冬将涉案房屋卖给了原告，原告在本组没有其它居住地；原告购买后即居住涉案房屋至今；原告向相关部门申请过户的情况。4、自贡市大安区便民法律服务所《调查笔录》三份。拟证明：证人江树云、余成高、缪树江证明房屋的买卖情况；5、出庭作证证人缪树江，其证言的主要内容为：“原、被告买卖房屋时，我是永和村一组的组长，原告和被告张少冬都是本组的集体经济组织的成员；当时，原、被告讲好价格后来找到我，在被告张少冬家里，在场的还有原告及其妻子、被告张少冬，余建文作为协议起草人，写好协议后，我在该协议的证人一栏签了名，并加盖了村民小组的公章；买卖协议签好后没有几天，被告就搬家了，当时作为组长，我帮被告搬的家；被告搬走后没多久，原告就搬到被告卖给他的房屋内居住；当时，原告是有房屋的，但属于危房，用树子支撑着，家里也住不下，原告知道张少冬的房子要卖，就把价格谈好后找我一起签的协议。”、出庭作证证人江树云，其证言的主要内容为：“我是现任永和村一组的组长；原、被告签协议时我不在场，我是听我父亲说，是张少冬把房子卖给了原告，原告确实一直住在这个房子里；原告还有没有其他房屋我不清楚；二被告搬走后很少回来，在拆迁前，被告张少冬回来没有提过房子的问题，拆迁开始后才向我提过。今年房屋要占，我就问原告为什么没有办到房产证，原告说是因为被告的结婚证上名字不一致，要办房产证，村组要出证明；我是从2014年开始任组长的，前一任是缪树江；原告没有因为房屋过户的事情找过我。”。拟证明：原、被告双方买卖房屋的情况；签协议时，原告、二被告、缪树江都在场，二被告将房屋卖给原告是真实的；原告购得涉案房屋后一直居住至今，没有其它房屋；二被告是因为拆迁才反悔房屋买卖的。被告张少冬、郑淑芳向本院举示的证据有：1、二被告的身份证复印件各一份。拟证明：二被告的身份情况；2、张少冬、余学文、余松高的《村镇房屋所有权登记表》（复印件）各一份、二被告之子张旭与大山铺镇政府副镇长余波、与余学文的对话录音（光盘）一张及其整理笔录各一份。拟证明：在原、被告签订协议时三方均有宅基地及农村房屋，根据相关法律规定，原告与被告张少冬签订的房屋转让协议无效。庭审中，本院依照法定程序组织双方当事人对各自举示的证据进行了质证，结合庭审笔录，本院认定的事实如下：原告与被告张少冬系自贡市大安区大山铺镇永和村一组的村民；原告在该村民小组曾有自建土木结构房屋三间，并于1996年9月12日取得了该三间房屋的《村镇房屋所有权证》。原告因其房屋破旧失修且不能满足家庭成员的居住，在得知同组村民被告张少冬欲出让房屋后，遂与其进行房屋买卖的协商，并最终达成了将登记于被告张少冬名下、坐落于自贡市大安区大山铺镇永和村1组、产权证号为自大府权字第30105164号的土木结构、面积113.16平方米的四间房屋作价4000元转让给原告的一致意见。1999年10月4日，在被告张少冬的家中（注：即前述房屋），时任永和村一组组长缪树江作为见证人，由余建文代书了一份《房屋转让协议》，该协议由原告在买方一栏签名、被告张少冬在卖方一栏加盖私章、缪树江在证人一栏签名并在落款日期上加盖了自贡市大安区大山铺镇永和村第一农业合作社的公章。该协议的主要内容为：“兹有永和村一组张少东自愿将土木结构房屋转让给永和村一组余松高，经双方协商，达成以下协议，简称（甲、乙方）：1、本着平等自愿的原责（注：别字，应为“则”），甲方现有土木结构房121.29平方米卖给乙方，自今以后房屋的所有权使用权归乙方所有。2、经双方协商，房屋转让费为人民币大写肆仟圆整（4000.00元正）。3、本协议自签字之日起生效，双方不得反悔，如一方反悔，付违约金壹仟元整（1000.00元正）。4、本协议一式贰份，双方各持一份。”。该协议签订后，原告即向被告张少冬支付了约定的房屋价款4000元，被告张少冬亦将房屋的《村镇房屋所有权证》、《集体土地建设用地使用证》原本各一本以及二被告的《结婚证》复印件、身份证复印件各一份等相关资料一并交付给原告。不日后，二被告一家即从前述房屋中搬离，并将该房屋交付原告居住使用。二被告一家自搬出后即搬入被告郑淑芳的户籍所在地四川省自贡市大安区茴新9**号附361号居住生活至今；原告则在前述房屋居住生活至今。此后，原告又将其原有房屋三间转让给其胞弟余学文，但未变更产权登记。原告随后在办理所购房屋的产权变更手续期间，由于二被告所提供的结婚证复印件、《村镇房屋所有权证》、《集体土地建设用地使用证》等有关资料中，被告张少冬的姓名不一致，导致变更登记未果。2012年2月17日，原告向自贡市大安区地方税务局缴纳了契税，并领取了《中华人民共和国税收通用完税证》。2012年2月20日，自贡市大安区大山铺镇江姐村村民委员会出具《证明》一份，证明：“兹证明大山铺镇江姐村七组（原永和村一组）村民的房屋土地证上填写成了张绍东，而产权证上写成了张少东，这两个名字是同一个人。特此证明前来办理有关手续，望办理为谢。”；2012年7月16日，自贡市大安区大山铺镇江姐村村民委员会出具《证明》一份，证明被告张少冬与“张汉东”系同一人；2012年9月5日，二被告在民政部门重新办理了字号为BJ510304-2012-000887DE《结婚证》，对被告张少冬的姓名进行了更正，并将该证的复印件交由原告；2012年11月19日，自贡市大安区大山铺镇江姐村村民委员会再次出具《证明》一份，证明原告余松高于1999年购得被告张少冬房屋四间，除此之外在该村组内没有其他住房。此后，原告携前述证明及二被告提供的相关资料、证照原本向有关机关部门提交了《房屋产权过户申请表》，但至今仍未能完成房屋的产权变更登记。因双方分歧较大，致调解无效。本院认为，宅基地使用权是农村集体成员家庭在所分配宅基地上建造自用住宅的用益物权，也是我国所独有的一种用益物权。该物权的内涵有三，即权利主体限制为以户为单位的农村本集体成员、权利客体限制为农村集体非农用地、用途限制为建造自用住宅。农村集体组织成员在其分配的宅基地上所建造的自用住宅，可以依法取得房屋所有权。该权利属于完全物权，具备全部四项（占有、使用、收益、处分）物权权能，权利人可以在法律框架内自由行使，其中处分为核心权能。权利是法律所确认的一种资格，行使权利是权利主体对权利客体进行支配。享有宅基地使用权，即权利人于法有据的占有、使用宅基地这一权利客体；所谓行使宅基地使用权，就是通过行使占有、使用权能，支配该宅基地的使用价值。农村集体组织成员在其分配的宅基地上建造房屋取得房屋所有权后，该房屋所占的宅基地使用权的行使则只能通过支配或使用房屋方能实现；同理，行使房屋所有权，支配或者使用房屋的同时必然支配或利用房屋所占土地。因此，宅基地使用权与其上的房屋所有权在法理上系同一权利的两面，房屋所有权实质上是该房屋所占土地使用权的存在形式与表现形式，这就是物权法等法律所确定的“房地一体主义”规则的价值渊源与应有之义。简言之，权利人转让其房屋，该房屋所占土地使用权应一并转让。本案的争议焦点，原告与被告张少冬之间于1999年10月4日所签订的《房屋转让协议》是否有效。被告认为无效，其理由有二：1、该房屋系二被告的夫妻共同财产，被告张少冬将房屋转让给原告，被告郑淑芳并不知情，张少冬属于无（完全）处分权；2、土地管理法中“农户一户只能享有一处宅基地”的规定，属于效力性规范，违反则行为无效；原告已有一处宅基地，依法不能再享有另一处宅基地。原告与被告张少冬之间所签订的房屋转让协议违反法律禁止性规定，应属无效。本院认为，其一，涉案房屋的相关权利证照均登记为被告张少冬，根据物权的公示公信原则，被告张少冬是当然的物权权利人，其对登记于名下的物权依法具有处分的权利，原告有法定理由信赖相关证照所显示的权利人系有权处分；即使涉案房屋的权属登记不完全，客观上属于二被告的夫妻共同财产，但从原告与被告张少冬签订房屋转让协议的地点在二被告居所（注：即涉案房屋）以及向原告交付房屋后，二被告共同搬往被告郑淑芳户籍所在地居住生活至今的事实来看，被告郑淑芳应当知晓被告张少冬将房屋转让给原告，且被告郑淑芳并无异议，否则实在有违常理；其二，土地管理法第62条第一款确有“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”的规定，但：1、该款规定虽属于禁止性规定，但并非效力性规范，而属管理性规范。换言之，违反禁止性规定中的效力性规范的行为应属无效；违反禁止性规定中的管理性规范的行为并不当然无效；2、把土地管理法第62条、第63条结合起来分析，其立法本意应是，禁止农村集体土地使用权单独转让，但在农村房屋所有权发生流转的情况下，其项下的宅基地使用权转让并不禁止，只是出卖之后不可再申请宅基地而已；其三，农村房屋在本集体组织成员之间的流转，其法律意义仅在于特定位置、特定面积的农村宅基地使用权享受主体发生了变化。在权利属性上，没有动摇农村土地的集体所有性质。原告与被告张少冬在本集体组织的负责人见证下签订了房屋转让协议。协议签订后，原告按照约定向被告张少冬支付了房屋对价；被告亦按约向原告交付了房屋，并将该房屋的产权证照原本随同二被告的结婚证复印件、身份证复印件等办理过户登记的相关材料向原告进行了交付。由此可见，原告与被告张少冬对涉案房屋的转让与受让，均系当事人的真实意思表示；其四，双方所签房屋转让协议，不仅有买卖双方的签章，还有本农村集体经济组织加盖的公章及时任该集体组织负责人作为证人的签名。完全可以说明，农村集体经济组织知晓并认可原、被告之间的房屋转让行为以及转让房屋所必涉及的宅基地使用权的变更；其五，1、根据本案查明的事实，涉案房屋至今未能完成权利变更登记的原因在于房屋相关证照登记的权利人、二被告的结婚证上被告张少冬的姓名，与被告张少冬的户籍登记姓名不一致。换言之，未能办理权利变更登记手续的原因不在于原告；2、原告原确有一处本集体组织的房屋，但在原告购买涉案房屋后随即转让他人并已交付受让人居住至今。根据时任原、被告所在农村集体经济组织（永和村第一农业合作社）的负责人出庭作证的证言，可以证明原告正因为原有房屋的破旧失修且不能满足家人的居住方才向二被告购买涉案房屋；且原告自购得涉案房屋后一直居住至今，有且仅有该房屋；3、根据物权法第一百五十五条：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”的规定可知，宅基地使用权采登记对抗主义，不登记亦可生效，但不能对抗善意第三人。另，自原、被告之间签订协议并完成交付与受领起距今已近二十年，其间无论转让方与受让方，还是其他第三方，均未对涉案房屋的转让提出过任何异议。现涉案房屋所在的农村集体经济组织部分土地涉及征占拆迁，相关当事人更应当践行诚实信用原则，只能在忠于事实的前提下合理合法的争取自己的可得权益。综上所述，被告抗辩涉案房屋转让协议无效的两个理由均不能成立，本院不予支持。原告与被告张少冬之间签订的《房屋转让协议》，系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该协议依法成立并生效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则全面的履行各自的义务。故原告诉请确认原、被告之间（于1999年10月4日）签订的《房屋转让协议》有效的主张于法有据，本院予以支持；诉请坐落于自贡市大安区大山铺镇永和村一组、现登记于被告张少冬名下、产权证号为自大府权字第30105164号、面积113.16平方米的房屋归原告所有的主张于法有据，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条以及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告余松高与被告张少冬于1999年10月4日签订的《房屋转让协议》合法有效。二、现登记于被告张少冬名下、座落于自贡市大安区大山铺镇永和村一组、产权证号为自大府权字第30105164号、面积113.16平方米的房屋归原告余松高所有。本案诉讼费200元，由原告余松高全额承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审判员  涂珠科二〇一七年九月六日书记员  陈 梅附：本判决书所适用的法律法条及司法解释1、《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”2、《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”3、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”