南昌市东湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0102民初6126号
原告：熊绪福，男，1971年12月23日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市东湖区。
委托诉讼代理人：季春华，江西洪城律师事务所律师，执业证号：1360119810800843。
被告：南昌市江南云传媒有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区八一大道357号财富广场A座16层1605房，统一社会信用代码91360102058807069P。
法定代表人：许敏，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：熊瑾，北京市中银（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201211230995。
委托诉讼代理人：单蕾，北京市中银（南昌）律师事务所实习律师，实习证号：36011604210200。
原告熊绪福与被告南昌市江南云传媒有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月28日立案后，经批准依法延长审限六个月，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告熊绪福及其委托诉讼代理人季春华，被告南昌市江南云传媒有限公司的委托诉讼代理人熊瑾、单蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告熊绪福向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2016年10月12日至2017年4月12日止6个月的房屋租金87186元；2.判令被告将房屋打通的地板等恢复原状费用1万元；3.判令被告支付水电费3000元（统计至2016年12月26日）；4.确认被告擅自解约的违约行为成立，赔偿原告违约损失392337元；事实与理由：2016年6月12日，原告与被告签订了房屋租赁合同，约定原告自愿将位于南昌市扬子洲镇杨新公路XXX、XXX号的房屋二、三层(面积1321平方米)租赁给被告作为办公和仓储使用，租赁期五年，租金为每平方米每月11元，水电费自行承担，合同第五条第4款并对违约责任进行了约定。原告依约将房屋给被告使用，被告在租赁房屋打通了二楼的地板，安装了一台升降机。合同履行至2016年11月初，被告在原告毫不知情的情况下，突然搬走。至原告起诉之日起，被告只交付了三个月的房租。原告认为在法院未判令租赁合同前，双方合同依然在履行期内，被告应当按月支付房租，并赔偿原告相应的损失，即按照总租金的一半（54个月乘以每月租金的一半7265.5元），减去诉讼期间的六个月租金及三个月待租期间租金。被告擅自解约的行为已违反了合同约定，应依约承担责任。原告遂诉至本院，提出以上诉请。
被告南昌市江南云传媒有限公司辩称，1.被告已于2016年11月口头通知了原告因无法停车而无法经营。原告曾于2016年10月底到过我们律师事务所进行协调，但原告提出的40余万元的赔偿金明显过高，协调不果后，被告于2016年11月11日向原告邮寄了正式的书面解除通知函，通知其正式解除书面合同，要求原告另行招租，以免扩大损失。原告于2016年11月21日收到原告发来的律师函后加函再次重申被告无法租赁该仓库，请原告将仓库对外出租，以免造成更大的损失。被告虽存在违约情形，但事实上其一直和原告保持着沟通并积极腾空房屋，原告空置房屋的损失即其主张的6个月的租金共计87186元应当属其未采取适当措施而导致的损失扩大部分，不应当由被告承担。2.原告主张的违约责任过高，请求依法予以调整至不高于实际损失的30%。3.水电费应结合相应票据计算至被告腾空房屋时即2016年11月2日。根据案情可知，原、被告均认可被告是在2016年11月初搬离了仓库，既然被告已没有实际使用该仓库，就不可能再产生相应的水电费。故原告主张水电费计至2016年12月26日毫无法律和事实依据可言。4.被告于2016年6月15日支付的1万元保证金应依法在赔偿金额中予以扣减。合同签订后，被告依约于2016年6月15日通过银行转账的方式向原告支付了1万元的保证金，该笔金额应当充抵到2016年11月8日的租金中。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的中标通知书、收款收据、2016年11月8日被告函件、2016年11月21日回复函、房屋租赁合同、现场照片、银行电子回单、解除合同通知函、回复函，本院认定事实如下：
2016年6月12日，原告与被告签订了房屋租赁合同，约定原告将位于南昌市扬子洲镇杨新公路XXX、XXX号的房屋二、三层(面积1321平方米)租赁给被告作为办公和仓储使用，租赁期五年，自2016年6月12日起至2021年6月11日止。租金为每平方米每月11元，月租金为14531元，被告必须在每季度第一个月20日前付清当季度租金，逾期不付，原告有权终止合同。水电费由被告自行承担。原告向被告提供30天免租期，即2016年6月12日至2016年7月11日止，以配合被告对租赁房屋进行装修改善。被告一次性支付给原告1万元作为保证金（保证金不计息）。合同期满如被告不再续租，被告原则上有义务恢复租赁物原有设施，并在十个工作日内撤走相关设备（如升降梯）或无偿交付原告使用。原、被告双方中任意一方未按合同约定中途擅自解约都将视为对另一方造成重大经济损失的行为，应由解约方按合同剩余期限所产生房租总额的50%向另一方予以赔偿。
上述合同签订后，原告将房屋交付给了被告使用，被告对租赁房屋装修时打通了房屋地板、安装了一台升降机。被告于2016年6月15日支付保证金1万元，于7月27日支付29062元，于7月29日支付14531元，于9月19日支付3165元，原告认可收到上述款项，但主张其收到被告的租金是三个月的租金43593元，另3165元系被告缴纳的水电费。
2016年11月11日，被告向原告发函，告知原告因租赁房屋环境诸多客观因素导致其公司业务效率受到严重制约，合同目的无法实现，其要求解除双方租赁合同，并停止支付租赁费用，其已腾空了租赁房屋并交还于原告，同时结算租赁费用至2016年11月8日止，要求原告将租赁房屋再次对外租赁，以免造成更大的损失。原告于2016年11月11日收到被告上述函并收到交还的租赁房屋钥匙，但租赁房屋一直处于空置状态。
庭审中，被告表示同意支付原告1万元恢复原状费用，原告表示同意用被告交纳的1万元保证金抵扣被告拖欠的房屋租金或违约金。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应按照合同的约定享有权利并履行相应义务。双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同期内，在不符合法定或约定解除条件的情况下，未经协商一致，被告于2016年11月份发解除函并将诉争房屋钥匙交还给原告的行为不具有单方解除合同的效力，被告擅自解除双方合同、终止履行的行为构成违约，依法应承担违约责任。对此前所欠的租金，被告仍应负缴纳义务，对此后给原告造成的损失，被告负有赔偿责任。因涉案租赁合同合同期自2016年6月12日起算，原告已给予被告30天装修免租期、被告已付清原告三个月房屋租金，故对原告要求被告支付自2016年10月12日至2016年11月11日期间的房屋租金14531元，本院予以支持。又因原告同意用被告交纳的1万元保证金抵扣被告拖欠的房屋租金，故被告尚需支付原告房屋租金4531元。关于被告应负的违约赔偿责任，涉案租赁合同虽约定“原、被告双方中任意一方未按合同约定中途擅自解约都将视为对另一方造成重大经济损失的行为，应由解约方按合同剩余期限所产生房租总额的50%向另一方予以赔偿”，该约定系双方对违约金数额计算方法的约定，实质仍系对违约金责任的约定。被告于2016年11月份单方提出解约，其剩余租期长达55个多月，按原、被告约定的计算方法确定被告应负担的违约金责任，该违约金明显过高。而被告于2016年11月份发解除函并将诉争房屋钥匙交还给原告后，原告自身也有防止损失扩大的义务，现被告并已提出违约金责任过高的抗辩，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，根据涉案租赁合同的履行情况以及原、被告的过错程度、预期利益等综合因素及公平原则，本院对被告向原告应支付违约金的数额进行调整，酌定为：72655元（14531元/月×5个月）。对于原告要求被告将房屋打通的地板等恢复原状费用1万元的诉请，因被告予以认可，本院予准许。对于原告其他诉请部分，因缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
综上所述，用被告交纳的1万元保证金抵扣被告拖欠的房屋租金后被告尚需支付原告房屋租金4531元，支付被告将房屋打通的地板等恢复原状费用1万元、赔偿原告违约损失72655元。原告其他诉请，因缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十九条第一款、第二百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告南昌市江南云传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告熊绪福房屋租金4531元；
二、被告南昌市江南云传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告熊绪福恢复原状费用1万元；
三、被告南昌市江南云传媒有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告熊绪福违约损失72655元；
四、驳回原告熊绪福其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案由原告熊绪福预交的案件受理费8690元，由原告熊绪福负担6460元，被告南昌市江南云传媒有限公司负担2230元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 廖如荣
人民陪审员 陈 冬
人民陪审员 张晓茜
二〇一七年八月十日
书 记 员 陶媛媛
附：相关法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第二百四十八条承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
3.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。