北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺民初字第15222号
原告崔莹，女，1982年4月28日出生。
委托代理人郑晓明，北京市君泰律师事务所律师。
被告梁彪，男，1982年1月30日出生。
委托代理人甘立权，北京市京师律师事务所律师。
原告崔莹与被告梁彪房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员杨秀芝独任审判，公开开庭进行了审理。原告崔莹之委托代理人郑晓明，被告梁彪及其委托代理人甘立权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告崔莹诉称：
2015年7月20日，原告欲购买顺义区的商住两用房屋，找到顺义区房屋中介机构北京美联房地产经纪有限公司寻找房源。中介公司在了解原告购房需求后，即表示原告可以购买北京限购的住宅商品房，只需另行支付15万元就可以为原告办理购房资格及房屋过户等手续。中介公司作为专业房产经纪公司，具备丰富的专业知识，能够全面了解北京市房产交易政策法规及相关办理手续办理事宜。为此，原告出于对中介公司专业性的信任，与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定购买被告位于北京市顺义区X号院X号房屋。合同签署时，被告作为中介公司为原告寻找的房源出卖人，亦出于对中介公司的信任，在明知原告不具备购房资格的情况下，轻信中介公司的允诺，认为房屋购买资格问题不影响双方正常交易，故与原告签署了该房屋买卖合同。
合同签署后，原告经向相关部门查询得知，争议房产系限购范围之内。北京市对于房屋资格问题并无额外付费即可取得购房资格的特别性规定。中介公司所称收取额外费用的目的是通过非法途径为购房人解决所谓的房屋资格，并不能受国家法律保护。该种方式不仅可能给原告造成资金损失及过户不能的风险，同时也会给原告的个人信用造成负面的影响。故原告在了解上述情形后，第一时间以函件形式通知被告解除合同并要求返还定金，但被告仅同意解除合同，拒绝返还定金。故原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，起诉至法院，要求：1.确认原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》已解除；2.判令被告返还已付定金贰拾万元整；3.判令被告承担本案诉讼费用。
被告梁彪辩称：《北京市存量房屋买卖合同》是双方真实意思表示，是有效的。原告也认可合同有效，否则不会要求确认解除合同。合同有效，原告在履行合同过程中存在违约，表现为原告未按期支付首付款，故被告不同意返还定金。双方合同中有关于违约条款的约定，被告既可以选择适用违约金条款，也可以选择适用定金条款，被告选择适用定金条款，不同意退还原告定金。原告无证据证明被告在签订合同时知道原告不具有购房资格，被告能够证明被告不知道原告不具有购房资格。双方合同虽然违反限购政策，但该政策不是法律和行政法规的强制性规定，不能说明合同无效。合同是有效的，双方应按照合同规定履行义务，对方未履行应尽的义务，故被告不同意退还定金。被告同意解除双方签订的合同。
经审理查明：
被告系顺义区X号院X号房屋所有权人。2015年7月20日，原告（乙方）与被告（甲方）就上述房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定甲方将上述房屋出卖给乙方。双方在合同中约定，乙方于2015年7月22日前共计向甲方支付定金20万元整，2015年8月20日之前，乙方支付甲方首付款（不含定金）79万元。上述合同签订后，原告依约向被告支付20万元购房定金。
当天，原告签署一份《购房承诺书》，承诺其清楚知晓国务院及北京市政府关于房地产市场调控工作及本市住房限购政策的规定，并承诺遵守限购政策规定，提交的材料均真实、合法、有效，并自愿接受相关部门检查家庭购房资格。以上承诺如与事实不符，违反限购政策规定导致本人所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续，本人愿意承担由此造成的一切法律责任。
2015年8月17日，原告向房地产中介公司及被告发出《合同解除通知函》，称在原、被告及居间方三方签订的《北京市存量房屋买卖及居间合同》及原、被告双方签订的《北京市存量房买卖合同》签订前，原告已按照居间方的要求向居间方提供真实的个人信息，并向居间方表示有意购买一套适合自己的房屋，后居间方强烈推荐标的房屋，并承诺只需原告另行支付15万元即可购买。故在居间方的一再承诺下，原告签署了一系列合同并支付了定金及中介费用。后原告经了解，得知原告不具备北京购房资格，双方的房屋买卖合同的合同目的无法实现，故要求解除原、被告双方的《北京市存量房屋买卖合同》，并称被告在签署合同前即已明确知晓原告不具备购房资格一事，故要求被告退还定金20万元。
被告收到原告《合同解除通知函》后，于2015年8月20日以短信方式回复原告表示同意解除合同，但认为原告构成单方违约，故不同意退还定金。
原告称被告在双方签订《北京市存量房屋买卖合同》之前即已经知晓原告不具有购房资格，故双方均知晓双方的买卖合同无法履行，故不适用定金罚则，双方的合同应当解除，合同解除后被告应返还定金。为证明被告在签订合同时知道原告不具有购房资格，原告提交2015年8月8日其与被告的电话录音，该对话中，原告说“是这样的，咱们7月20日签约那天不知道您记不记得，您当时跟我问过，说我没有资质怎么买房是吧？”，被告答“嗯”，……原告说“当时签约的时候您也在，您也知道我不是没有资质吗，他们说这个”，被告答“啊，对”。原告称根据上述对话内容，可以证明被告在签订合同时明知原告无购房资格。
被告对上述录音的真实性予以认可，但认为该录音不能证明被告在签字之时知道原告无购房资质，只能证明签合同当天被告知道原告无资质，实际上被告在签订合同后才知道原告无购房资质。被告称双方签订合同之后，居间方与原告谈到花15万元购买购房资质，被告于是产生了疑虑，但原告签订了《购房承诺书》之后，其就消除了疑虑。
被告认为原告在履行合同过程中未按照约定的期限支付首付款，构成根本违约，故不同意返还定金。
上述事实，有庭审笔录、《北京市存量房屋买卖合同》、购房承诺书、短信记录、收据等在案佐证。
本院认为：
《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵守。因原告发出解除合同的通知后，被告表示同意，故本院确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》于双方达成合同解除合意的2015年8月20日解除。
房屋买卖交易关系到交易双方切身的巨大利益，在限购政策的背景下，买卖双方均应对自己的交易主体资格负担审慎的注意义务。因限购政策中主要对买房人资格作出规定，故买房人应在购房交易中加大其注意义务，避免因购房主体资格存在瑕疵导致交易失败。本案中，原告在签订《北京市存量房屋买卖合同》的同时亦签署《购房承诺书》，通过其所陈述与居间方协商办理购房资格一事，可以说明原告对于自己无购房资格是明知的。在这种情况下，其仍与被告签订合同，必然导致涉案合同因原告缺乏购房资格而无法履行，原告亦未按照合同约定于履行期限届满前向被告交纳房屋首付款，故原告应对双方的房屋买卖合同无法履行承担违约责任。原告所提交的录音证据达不到其所主张的被告在签订合同之时或之前明知原告无购房资格的证明目的，且被告即使在签订合同之时已知道原告无购房资格，该事实也不是导致双方的房屋买卖合同无法继续履行的原因，故被告对于合同无法履行不具有过错。
现原告违约，被告作为守约方要求适用定金条款追究原告违约责任，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，故对原告要求被告返还其200000元定金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十五条之规定，判决如下：
一、确认原告崔莹与被告梁彪签订的《北京市存量房屋买卖合同》于二〇一五年八月二十日解除；
二、驳回原告崔莹其他诉讼请求。
案件受理费二千一百五十元，由原告崔莹负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 杨秀芝
二〇一五年十一月三日
书 记 员 常 怡