北京市第三中级人民法院
**民事判决书** ****
（2017）京03民终2671号
上诉人（原审原告、反诉被告）：史金玲，女，1984年9月19日出生。
委托诉讼代理人：马海东，北京市方略律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：尤丽，女，1954年7月3日出生。
委托诉讼代理人：于珊珊，北京桓标律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董世昌，北京市恒达律师事务所律师。
上诉人史金玲因与上诉人尤丽房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服北京市密云区人民法院（2016）京0118民初8356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人史金玲及其委托诉讼代理人马海东，上诉人尤丽之委托诉讼代理人于珊珊、董世昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
史金玲上诉请求：1.请求撤销一审判决第四项；2.判令尤丽承担房屋差价损失、律师费，共计705
000元；3.一、二审诉讼费由尤丽承担。事实与理由：一审判决认定尤丽构成根本违约，但认为赔偿金和违约金不能同时适用，属于适用法律错误。
尤丽辩称，不同意史金玲的上诉请求。尤丽上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、五项；2.判令史金玲支付迟延履行违约金288
000元；3.一、二审诉讼费由史金玲承担。事实与理由：1.一审判决认定主要事实错误，不能作为案件裁判的依据；2.史金玲未按照合同约定的时间向尤丽支付购房款，应承担相应的违约责任。
史金玲针对尤丽的上诉请求辩称，一审判决程序合法，认定事实清楚，不同意尤丽的上诉请求。
史金玲于2016年11月在一审法院起诉称：
2016年7月23日，我与尤丽签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定尤丽将位于北京市密云区××路2号××小区13号楼1单元302室房屋出售给我，房屋总价款239万元，签订合同时支付定金19万元，2016年10月30日前支付首付款100万元，网签当日双方共同向贷款机构申请办理贷款。关于违约责任约定：出卖人有下列行为之一的，视为出卖人违约，买受人可要求出卖人承担违约责任及赔偿其他损失（违约责任为房屋总价款的20%）并有权选择继续履行合同或解除合同等内容。合同签订当日，我向尤丽支付定金19万元，并于2016年10月30日前多次联系尤丽要求其接收首付款并配合办理网签、银行贷款手续，但尤丽均拒绝。2016年11月6日，我再次要求尤丽履行合同义务，尤丽再次拒绝并明确表示不继续履行合同。现诉至法院，请求判令：1.解除双方于2016年7月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.尤丽返还定金19万元并自2016年7月24日起至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率支付利息；3.尤丽支付违约金47.8万元、房屋差价损失66万元、居间服务费28
680元、律师费4.5万元；4.案件受理费由尤丽负担。
尤丽在一审法院辩称：我与史金玲签订房屋买卖合同属实，史金玲交付了购房定金，但未按期支付首付款，其行为已构成违约，而我没有任何违约行为。史金玲曾承诺在签订合同后一两个月内帮助我办理好房本，但未提供过帮助。另外，史金玲未按合同约定于2016年10月30日前向我支付首付款100万元，该行为构成根本违约，故我同意解除合同，但不同意史金玲的其他诉讼请求。同时，由于史金玲未按约支付首付款，给我方造成损失，故提起反诉，请求判令：1.解除双方于2016年7月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.史金玲支付迟延履行违约金47.8万元（已支付19万元）；3.反诉费由史金玲负担。
一审法院认定事实：
2016年7月23日，尤丽（甲方）与史金玲（乙方）签订一份《北京市存量房屋买卖合同》，约定：尤丽将其所有的坐落于北京市密云区××路2号××住宅小区11号楼1单元302号、建筑面积112.05㎡的房屋出售给史金玲；房屋成交价格239万元，在签订合同的同时支付定金19万元，此房需要贷款，支付的首付款为100万元，拟贷款120万元，支付首付款的时间为2016年10月30日前；买卖双方通过居间方支付房款，买受人应将房价款存入双方共同委托的密云区住房和城乡建设委员会在建设银行设立的存量房交易结算资金专用存款户账户；买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，双方同意共同向贷款机构申请办理贷款的日期为网签当日；出卖人应当在全部房款到甲方帐户以后3个工作日将该房屋交付给买受人；当事人双方同意，自本合同签订之日起贷款审批下来以后十个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未按照约定的时间支付首付款，逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，按本合同第十一条约定处理，但出卖人不解除合同的，买受人应当按前款标准支付违约金，合同继续履行。合同第十一条：合同的解除及违约责任：（一）出卖人有下列行为之一的视为出卖人违约，买受人可以要求出卖人承担违约责任及赔偿其他损失（违约责任为房屋总价款的20%），并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同：1.出卖人提供的相关凭证，包括但不限于房屋所有权证、原购房合同、相关产权证明、共有权证明等不真实、无效，导致买受人无法取得房屋产权或无法正常使用该房屋的；2.房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋产权或无法正常使用该房屋的；3.迟延履行本合同约定的交房日期或过户日期超过合同约定的；4.拒绝履行本合同或将房屋出售给他人；5.因共有人不同意出售房屋、房屋所有权人拒绝认可售房委托关系的；6.不配合办理银行贷款、面签手续的；7.因出卖方或合同实际签订人的其它原因，造成买受方无法在约定期限内取得房屋产权或无法正常使用该房屋的。（二）买受人有下列行为之一的视为买受人违约，出卖人可以要求买受人承担违约责任及其他损失（违约责任为房屋总价款的20%），并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同：1.提供的证件资料不完整、不真实、无效或在约定过户期限届满之日仍不能取得北京市购房资格，导致无法办理所有权转移登记手续的；2.以各种形式拒绝购买该房屋的；3.迟延履行付款义务超过合同约定期限的；4.买受人未直接表明不购买房屋，但在合理期限内不支付应付款项或不配合办理相关手续的；5.因买受人的其他原因造成本合同不能正常履行的；6.拒绝交纳法定或约定由其交纳的税费的……此外，尤丽、史金玲另与居间人北京金色时光房地产经纪有限公司签订《居间服务合同》一份，约定居间费用28
680元，由史金玲承担；房屋买卖合同签订后，因尤丽原因致使房屋未能在规定期限过户的或实际上无法完成过户的（原因包括但不限于甲方故意或非故意拖延、不愿出售房屋、共有权人不同意出售房屋、房屋所有权人认为合同签订人属于无权代理等）居间方所收取的服务费不予退还，买受方可以直接向出卖方追偿等内容。上述合同签订当日，史金玲向尤丽支付购房定金19万元，
7月25日向北京金色时光房地产经纪有限公司支付居间费2.8万元。
2016年11月4日，尤丽取得了北京市密云区××路2号××住宅小区11号楼1单元302号房屋的权属登记证书，证书编号：京（2016）密云县不动产权第×××号；房屋坐落变更为：密云县××路1号院13号楼1单元302号；房屋建筑面积124.3㎡。2016年11月4日至7日，双方当事人协商房屋买卖合同的履行事宜，但因双方均认为对方违约，未达成一致意见。
本案在审理中，尤丽认为史金玲应当在2016年10月30日前交付首付款，但实际未交付；史金玲曾承诺签订合同后一至两个月内，为其办理完毕涉案房屋的产权证书，但实际未办理，基于其上两个理由，认为史金玲违约。对此史金玲不予认可，其认为未交首付款的原因是因为尤丽拒收，对于办理房屋产权证书只承诺过协助。中介公司职员李×出庭作证，其陈述在2016年10月30前，曾两至三次电话催促尤丽到密云接收首付款，但尤丽一直未到；双方协商过史金玲为尤丽办房本提供帮助。尤丽对证人身份及证言的真实性均不予认可,并陈述定金是以银行转账方式支付的，首付款也可以采用这一方式。证人李×一并陈述首付款中的一部分必须存入资金监管账户。
一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。在本案中，史金玲和尤丽在签订《北京市存量房屋买卖合同》后，对于合同的履行发生了争议，现双方均要求解除合同且对方均同意解除合同，法院不持异议。对于尤丽认为史金玲承诺为其办理房屋产权证书但实际未按期办理的行为构成违约的主张，因双方签订的房屋买卖合同未对此项行为进行约定，且史金玲本人和证人均认为史金玲作出的仅是协助的意思表示，故尤丽的此项主张依据不足，法院不予采纳。对于尤丽认为史金玲未按约定时间支付首付款的行为构成根本违约的主张，因合同约定首付款应通过居间方支付，买受人将房价款存入双方共同委托的密云区住房和城乡建设委员会在建设银行设立的存量房交易结算资金专用存款户账户，现史金玲及证人均证实在数次通知尤丽后其拒绝到场按约领受，故尤丽的此项主张法院不予采纳。另尤丽认为首付款可以和定金一样通过银行转账方式给付的辩解意见，与合同约定不符，法院亦不予采纳。综上，尤丽拒收首付款的行为，导致合同不能继续履行，该行为构成对合同的根本违反。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因尤丽的行为构成根本违约且双方均同意解除合同，故史金玲要求返还定金的诉讼请求，法院予以支持，但对于定金的利息，无法律依据，法院不予支持。对于史金玲要求支付违约金的诉讼请求，理由正当，法院亦予支持。但对于史金玲要求另行支付房屋差价损失的诉讼请求，因赔偿金与违约金不能同时适用，且史金玲未向法院提交证据证明违约金不足以弥补其损失，故对于房屋差价损失的诉讼请求，法院不予支持。对于史金玲要求赔偿居间服务费的诉讼请求，因居间合同另有约定，此损失与房屋差价损失不属于同种性质，法院予以支持。据此，一审法院于2016年12月判决如下：一、解除史金玲与尤丽于二○一六年七月二十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。二、尤丽于判决生效之日起十日内，返还史金玲购房定金十九万元。三、尤丽于判决生效之日起十日内，支付史金玲违约金四十七万八千元、居间服务费二万八千元，以上共计五十万六千元。四、驳回史金玲的其他诉讼请求。五、驳回尤丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14
872元（史金玲已预交），由史金玲负担9492元（已交纳）；由尤丽负担5380元，限判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费2810元，由尤丽负担（已交纳）。
二审中，双方均没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、定金收条、不动产权证书、证人证言等证据材料，在案佐证。
本院认为：本案二审争议焦点主要是涉案合同解除的原因以及违约责任承担问题。
根据庭审查明的事实和有关证据可以看出，涉案双方签订的房屋买卖合同第五条第（三）款对于定金及房款的支付时间和支付方式做了明确的约定，该合同第五条第（三）款第2项中对于“密云县住房和城乡建设委员会”“建设”（银行）等字均系手写填注，明确约定了房款支付至双方约定的存量房交易结算资金专用存款户账户；对此，尤丽称对方可直接将房款打入其个人账户的抗辩与合同约定不符。由于尤丽未在约定的时间和地点去办理收受首付款的相应事宜，致使合同无法继续履行；原审法院据此认定导致双方合同不能履行的责任由尤丽承担，应由其承担相应的违约责任，合法有据。原审根据双方合同约定及实际履行情况，确定的违约金数额亦合理适当。
综上，史金玲、尤丽的上诉请求均依据不足，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27 230元，由史金玲负担10850元（已交纳）；由尤丽负担16 380元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 林存义
审 判 员 万丽丽
审 判 员 杨 夏
二○一七年三月十四日
书 记 员 郑 芳
书 记 员 卢园园