北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第12904号
原告（反诉被告）北京游戏大叔软件科技有限公司，住所地北京市昌平区顶秀青溪家园23号楼二层210室。
法定代表人周月香，总经理。
委托代理人张晓会，上海海华永泰（北京）律师事务所律师。
被告（反诉原告）安德富，男，1966年3月5日出生，汉族。
委托代理人季亚丽，北京市中银律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京游戏大叔软件科技有限公司（以下简称游戏大叔公司）与被告（反诉原告）安德富房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）游戏大叔公司的委托代理人张晓会、被告（反诉原告）安德富的委托代理人季亚丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）游戏大叔公司诉称：原告（乙方）与被告（甲方）双方于2012年7月8日签订了《门面（店面）房租赁合同》，约定原告向被告租赁其所有的位于北京市昌平区某处商业门面西门门面房（从北往南数三间房及二层一间房共约700平米）。双方在合同中约定，租期为十年（自2012年7月15日至2022年7月15日），第一、二年的租金标准为511000元/年，第三、四年为562100元/年，以后租金每两年递增。同时，合同约定原告向被告支付相当于2个月房租标准的押金。在被告向原告交房后，原告对该房屋进行了装修，并实际使用至今。2015年6月底在原告向被告缴纳下半年房租（2015年8月16日至2016年1月15日）时，被告提出要单方解除合同，不再继续履行合同，并拒绝收取租金。2015年7月18日（星期六）晚，被告在未通知原告的情况下，擅自前往租赁房屋，撬开房门钥匙，将房屋内原告所有的物品收走，并将房门另行锁住，禁止原告进入场地。被告违反合同约定单方提前拒绝履行合同，且在仍有效的租期内强行收回场地，并毁损原告的办公物品，其行为已经严重损害了原告的合法权益，原告有权向其主张赔偿责任。据此，原告特提起诉讼，请求：1、确认双方的租赁合同已于2015年7月18日解除；2、判令被告返还租房押金人民币85166元、房屋租金人民币46841.67元，以上共计人民币132007.67元；3、判令被告赔偿原告装修损失人民币557800元、办公家具等物品损失462725元，共计人民币1020525元；4、判令被告承担鉴定费5000元整和本案诉讼费。
被告（反诉原告）安德富辩称：不同意原告的诉讼请求，第一、被告不存在违约行为。第二、原告并不存在办公家具损失，原告早已经不在被告处经营，所谓的办公家具只是几个破旧的电脑办公桌，并不存在电脑等其他资产，而且办公桌还都存在，只是因为一楼管道检修漏水原告不在此处办公，被告只能暂时搬到二楼，原告不存在任何损失。
被告（反诉原告）安德富反诉称：2012年7月8日，反诉原告、反诉被告签订《门面（店面）房租赁合同》。反诉被告租赁反诉原告坐落于昌平区某处商业门面房从北往南数三间房及二层一间房约700平米用于经营办公。租赁期限十年，自2012年7月15日至2022年7月15日。反诉被告采取每半年为一期支付的方式向反诉原告交付租金，并在每一期到期60个工作日前向反诉原告支付下一期租金。2015年5月15日应当缴纳下半年租金，但直至2015年7月15日，反诉被告也未交纳。合同第十条约定：反诉被告未按约定期限交付租金，超过60天以上的，反诉原告有权解除合同。反诉被告并按当年租金日千分之五支付违约金，违约金不足弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。现反诉原告依法提起诉讼，请求：1、判令解除《门面（店面）房租赁合同》；2、判令反诉被告支付实际占用房屋期间的租金及违约金50万元。
原告（反诉被告）游戏大叔公司辩称：第一，双方的合同已经因为被告的单方解约行为终止履行，因此不需要再解除，对方单方解除合同后，已经将涉诉场地另行出租，我们认为2015年7月18日合同已经解除。第二，我方不存在违约行为，不存在逾期不支付房租的行为，本案的事实是在本次交本期租金时，被告始终拒绝收取支票，并通知我方将不再继续履行合同，因此对方的诉求与事实不符，应当予以驳回。1、本案被答辩人单方决定不再继续履行房屋租赁合同，已构成严重违约行为。本案双方当事人签订的合同租期十年，双方仅仅履行了三年，但因涉案房屋租金的市场价格在三年内发生了翻倍的增长，因此被答辩人为了追求更高额的利润，而故意违反合同约定单方拒绝继续履行租约，被答辩人的行为已经构成严重的违约行为。2、答辩人不存在违约事实，不应该承担任何违约责任。本案被答辩人在庭审中拒绝承认其单方解除合同的真实意图，并极力否认其构成违约责任，被答辩人为了逃避法律责任，更声称其终止合同、收回房屋是因为答辩人引起，但遗憾的是，被答辩人始终未提出任何有利的证据证明其主张。对于被答辩人称因答辩人逾期交付房租而导致合同解除的说法，更与双方合同约定的内容相矛盾。合同约定，答辩人交付房租的时间为在每一期到期前60个工作日支付下一期租金，在答辩人未按约定期限交付租金超过60天以上的，被答辩人有权解除合同。但遗憾的是，在被答辩人拒绝收取答辩人交付的房租（2015年6月初）及单方暴力撬锁收回房屋（2015年7月18日）时，均未达到上述约定的解除条件。因此，被答辩人口头宣称答辩人存在违约行为的说法，明显与事实严重不符。3、被答辩人强行将房屋收回，该房屋始终在其控制之下，答辩人并未占有该房屋，不应该承担任何房屋占用损失。2015年7月18日，被答辩人在未事先与答辩人协商或通知的情况下，直接撬开房门钥匙，强行将房屋收回。在答辩人得知该情况并前往现场后，被答辩人更禁止答辩人进入场地。自该日起直至今日，该房屋始终在被答辩人的控制之下。因此，答辩人不存在任何占用该房屋的事实，被答辩人关于房屋占用损失的诉请无任何事实依据。4、被答辩人诉讼请求中的违约金及损害赔偿金的计算无任何依据。第一，被答辩人主张按照年租金20%的标准计算违约金，该计算标准无任何依据及约定，不应被法院支持。第二，被答辩人同时主张违约金及损害赔偿金，亦不应该得到法院的支持。综上，本案双方租赁合同无法继续履行，系由于被答辩人单方终止履约行为导致，其应自行承担因其违约行为而发生的法律后果。被答辩人的反诉请求无任何事实依据，依法应予驳回。
经审理查明：2012年7月8日，安德富作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的游戏大叔公司签订一份《门面（店面）房租赁合同》，约定：一、租赁门面描述：1、甲方将其合法拥有的座落于北京市昌平区某处商业门面西门门面房从北往南数三间房及二层一间房约700平米出租给乙方用于经营办公。二、租赁房屋用途：1、乙方租赁房屋作为办公使用；2、乙方向甲方承诺：在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变门面的原有结构和用途。三、租赁期限：本合同租赁期为壹拾年，自2012年7月15日起至2022年7月15日止。四、租金及支付方式：第一、二年每年租金为：511000.00/年，大写伍拾壹万壹仟元整；第三、四年每年租金为：562100/年，大写伍拾陆万贰仟壹佰元整；第五、六年每年租金为：625975.00/年，大写陆拾贰万伍仟玖佰柒拾伍元整；第七、八年每年租金为：689850.00/年，大写陆拾捌万玖仟捌佰伍拾元整；第九、十年每年租金为766500.00/年，大写柒拾陆万陆仟伍佰元整。甲方为乙方提供一个月的免租期即2012年7月15日至2012年8月15日。租金支付方式：乙方先交给甲方2个月的租房押金，乙方采取按每半年为一期支付的方式向甲方交付租金，并在每一期到期60个工作日前向甲方支付下期租金。合同到期后，则退还押金。甲方收到乙方租金后，向乙方出具收据。五、甲方的权利与义务：1、甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定；2、甲方需提供给乙方办理经营手续所需房屋及附属设施的证明；3、不得将乙方租用的房屋转租给任何第三者或在租赁期内房租加价；4、租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋，乙方应在租赁期满后5日内搬离。六、乙方的权利与义务：1、乙方按照本合同约定使用房屋，不承担门面自然损耗的赔偿责任；2、乙方在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述房屋进行装修，但必须征得甲方书面同意；3、在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费、债务由乙方自行承担；4、按本协议约定支付租金，自签订本合同，乙方须向甲方支付第一次的租金，合同生效。九、房屋返还时的状态：1、除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的5日内应返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按5元/平方米向甲方支付该房屋占用使用费；2、乙方按本合同约定返还该房屋时，应经甲方验收认可，并相互结清各自的费用，方可办理退租手续。十、合同的变更和解除：1、乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：（1）未按约定期限交付租金，超过60天以上的；（2）在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自改变租赁房屋的结构或用途，经甲方书面通知，在限定的时间内仍未修复的；（3）在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自转租或转让承租房屋的；（4）欠缴各项费用的；（5）从事非法经营及违法犯罪活动的。2、甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同：（1）甲方不交付或者迟延交付租赁房屋15天以上的；（2）交付的房屋危及乙方安全或健康的。3、在租赁期限内，有下列情况之一的，双方均可变更或解除合同：（1）甲、乙双方协商一致，书面变更或解除本合同；（2）因不可抗力因素致使房屋及其附属设施严重受损，致使本合同不能继续履行的；（3）在租赁期间，乙方承租的门面被征收、征用或被拆迁的；（4）因地震、台风、洪水、战争等不可抗力的因素导致该房屋及其附属设施损坏，造成本合同在客观上不能继续履行的。十三、违约责任及赔偿：1、符合本合同第九条第1、2项的约定，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的日千分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失；2、乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有权要求乙方按当年租金的日千分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失；3、租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方未经甲方同意逾期交还，甲方有权要求乙方按当年租金的日千分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。十四、其他条款：1、……；2、甲、乙双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前一个月通知对方待双方同意后，方可办理手续。本合同未尽事宜，甲、乙双方可以补充协议的方式另行约定，补充协议是本合同不可分割的部分，与本合同具有同等法律效力。
《门面（店面）房租赁合同》签订后，游戏大叔公司向安德富支付了首期租金255500元和租房押金85166元，安德富将涉案房屋交付给游戏大叔公司使用。游戏大叔公司对涉案房屋进行了装修并购置了办公家具开始使用，2014年12月15日其交纳了2015年2月16日至8月15日的半年租金281050元，其后的租金游戏大叔公司未在交纳。
游戏大叔公司称其于2015年6月23日向安德富交纳下一期租金安德富拒绝收取，并提交视频光盘予以证明。安德富称游戏大叔公司应于2015年5月15日前交纳下一期租金，游戏大叔公司逾期交纳租金的行为已经构成违约，其有权解除合同。
2015年7月20日，安德富将出租给游戏大叔公司的一层门面房屋内的办公家具及物品搬至游戏大叔公司承租的二层房屋内堆放，导致游戏大叔公司无法正常使用涉案房屋。现游戏大叔公司要求确认双方之间签订的《门面（店面）房租赁合同》已于2015年7月18日解除，安德富亦要求解除双方之间签订的上述合同，经询问双方均同意解除上述租赁合同。
本案审理过程中，游戏大叔公司申请对租赁场地的装修损失及现场损坏的物品价值进行司法鉴定，本院通过北京市高级人民法院摇号方式确定北京中评联合价格评估有限公司对上述申请事项进行了评估。2016年1月7日，评估公司出具ZP2015字第15566号价格评估报告，载明：评估对象的装修现值（取整）为人民币壹拾捌万伍仟壹佰陆拾柒元整（185167.00元）。2016年2月24日，评估公司对现场损坏的物品价值的评估情况出具《说明函》一份，载明：受法院委托，我公司依据鉴定评估操作规范要求，按照公平、公正、客观合理的法律法规相关规定，依照规定程序对此案件进行委托评估，于2016年1月25日同委托方及双方当事人进行了现场实物勘验，因双方当事人无法对相关材料进行质证，也无法提供物品的详细规格型号、发票及购买合同，根据评估原则及操作规范，该评估对象不符合鉴定条件，故对此项无法做出相应的评估价格。游戏大叔公司为此支付评估费5000元。
北京中评联合价格评估有限公司出具ZP2015字第15566号价格评估报告后，安德富对该评估报告提出异议。本院将安德富的书面异议申请书函送评估公司，2016年9月5日评估公司向本院回函回复如下：依据委托方的委托要求，按照规定程序，对北京市昌平区东小口镇顶秀青溪家园23号楼一层商业门面西门门面房装修现价值进行了鉴定。程序合法，方法正确，计算无误。异议方所异议的相关问题，经审核：评估对象范围是由双方当事人现场逐一核实后签字确认的。我司严格依据双方当事人核实后签字确认的评估范围及现场勘验笔录为依据计算得出的。程序合法，方法正确，计算无误。
经法庭询问，双方表示游戏大叔公司与安德富已经就存放于租赁场房屋的物品进行了交接，游戏大叔公司已经将租赁房屋内的物品搬走。
以上事实，有《门面（店面）房租赁合同》、视频光盘、照片、转账支票存根、ZP2015字第15566号价格评估报告、《说明函》、勘验笔录、鉴定费发票、回复函及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，游戏大叔公司与安德富签订的《门面（店面）房租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律的规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照协议的约定全面履行自己的义务。根据双方合同第四条租金及支付方式的约定，乙方采取按每半年为一期支付的方式向甲方交付租金，并在每一期到期60个工作日前向甲方支付下期租金。游戏大叔公司于2014年12月15日交纳了2015年2月16日至8月15日的租金，下期租金应于2015年8月15日租期到期60个工作日前支付，且游戏大叔公司此前几次交纳租金均是按照该约定支付，安德富亦收取了前几次租金，故安德富主张游戏大叔公司应于2015年5月15日前支付下期租金没有依据。截止至2015年7月20日游戏大叔公司逾期未交纳下期租金违反了合同约定，但是并未超过合同中第十条第1款第（1）项中约定的60日，安德富主张游戏大叔公司支付租金逾期超过60日没有事实依据。游戏大叔公司逾期交纳租金，并未达到安德富行使合同解除权的条件，故安德富无权单方解除合同，可催告游戏大叔公司及时履行合同义务。根据双方合同约定，将涉案房屋交付游戏大叔公司并保证其正常使用是安德富的主要合同义务，现安德富将出租给游戏大叔公司的一层门面房屋内的办公家具及物品搬至游戏大叔公司承租的二层房屋内堆放，导致游戏大叔公司无法正常使用涉案房屋，应当认定安德富构成违约。安德富要求游戏大叔支付房屋使用费及违约金的反诉请求，没有事实依据，本院无法支持。
当事人协商一致，可以解除合同。本案中，安德富要求解除双方之间签订的租赁合同，游戏大叔公司亦表示同意，本院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因安德富的违约行为导致游戏大叔公司无法正常使用涉案房屋，安德富应将游戏大叔未使用房屋期间的租金及押金予以退还，并赔偿游戏大叔公司为涉案房屋支出的装修费用，故对游戏大叔公司上述诉讼请求，本院予以支持。对于游戏大叔公司主张安德富赔偿的办公家具损失一项，游戏大叔公司并未提交证据证明办公家具具体的损失数额，且双方已经交接，办公家具游戏大叔公司均已搬走，故对该项诉讼请求本院无法支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）北京游戏大叔软件科技有限公司、被告（反诉原告）安德富于二〇一二年七月八日签订的《门面（店面）房租赁合同》；
二、被告（反诉原告）安德富于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）北京游戏大叔软件科技有限公司房屋租金四万一千五百八十元、押金八万五千一百六十六元，赔偿原告（反诉被告）北京游戏大叔软件科技有限公司装修损失十八万五千一百六十七元；
三、驳回原告（反诉被告）北京游戏大叔软件科技有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）安德富的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一万三千九百九十六元，由原告（反诉被告）北京游戏大叔软件科技有限公司负担一万零二百零九元（已交纳），由被告（反诉原告）安德富负担三千七百八十七元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费元，由被告（反诉原告）安德富负担（已交纳）。评估费五千元，由被告（反诉原告）安德富负担（于本判决生效后七日内直接支付原告（反诉被告）北京游戏大叔软件科技有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 张传京
人民陪审员 寇艳荣
人民陪审员 权立工
二〇一六年十二月六日
书 记 员 李缘钰