上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民一（民）初字第7661号
原告上海康邸物业管理有限公司。
法定代表人陆建冲，总经理。
委托代理人贾志，上海儒君律师事务所律师。
委托代理人余雯钰，上海儒君律师事务所律师。
被告沈蓓蓓。
委托代理人耿显文，男，住上海市闵行区顾戴路****弄**号***室。
原告上海康邸物业管理有限公司与被告沈蓓蓓物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月27日立案受理。依法由审判员叶岚适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼中，被告向本院提起反诉，本院于2014年7月30日裁定不予受理。原告上海康邸物业管理有限公司的委托代理人贾志、余雯钰，被告沈蓓蓓及其委托代理人耿显文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海康邸物业管理有限公司诉称，原告依据与东苑半岛花园业主大会签订的《物业服务合同》以及后续延长物业服务期限的文件，约定为东苑半岛小区提供物业管理服务至2013年8月31日止。被告系上海市闵行区200号业主，被告自2013年4月1日起至2013年8月31日止拖欠物业服务费共计1，879.20元（人民币，下同），经原告多次催讨未果，故诉至法院，要求法院判令：一、被告沈蓓蓓支付2013年4月1日至2013年8月31日的物业服务费1，879.20元；二、被告沈蓓蓓支付违约金18元。
被告沈蓓蓓辩称，一、原告的主体资格存在问题。1、物业服务合同已于2009年11月30日期满，2010年1月28日，原告也发布了公告，明确合同届满后，不再参与物业公司的选聘事宜，因此物业合同的权利义务已经终止，原告应当退出小区，因此原告已经丧失了主体资格，也丧失了收取2009年11月30日之后物业费的资格；2、2009年11月30日之后，原告再未获得合法的主体资格，原告所凭借的所有文件均未得到业主大会的授权，业委会只有执行的责任，没有违背业主大会决议的权力，因此之后延长物业服务期限的函均无效，所谓的后延期间的服务对业主没有约束力；3、根据物业管理条例第六十七条的规定，应由业主委员会履行必要的督促“交费”的前置程序，物业公司没有直接起诉“欠费业主”的权利；4、资质证书已经注销，没有资质的行为是违法行为，收入也是违法的。综上，原告不具有诉讼主体资格。二、上海市物业管理条例上规定了关于物业费的使用，其中两项关于绿化的，但被告所在小区的很多绿地被破坏了，水也臭了，物业应当把这部分钱退给业主。三、2013年8月26日，被告家中被盗，损失达六万元，因小区探头都损坏，使警方无法进一步调查，被告认为是原告疏于管理造成的，因此要求原告赔偿。综上，原告的诉讼请求应予驳回。
原告为支持其诉称，向本院提供如下证据：
1、资质证书一份，证明原告有资质管理小区；
2、前期物业服务合同一份、2007年9月1日签订的物业服务合同一份、2009年3月7日签订的物业服务合同一份；
3、2010年2月26日关于延长物业服务期限的函、2010年5月30日、2010年8月31日、2010年11月30日原告与东苑半岛花园业主委员会签订的关于延长物业服务期限的补充协议三份；
4、2011年4月25日、2012年4月9日、2012年7月6日上海市闵行区东苑半岛花园业委会出具的关于延长物业服务期限的函三份；
5、2012年12月26日，东苑半岛花园业委会出具关于采取公开招投标方式选聘物业服务企业，并要求原告继续履行好小区物业管理服务工作的函；
6、2013年6月30日，东苑半岛花园业委会出具的要求原告对小区的物业服务延长至中标物业公司入场交接结束的函；
7、业主公约一份；
8、催款邮寄凭证一份，证明原告向被告催款的事实。
被告为支持其辩称，提供如下证据：
失窃回执单一份、2008年11月14日古美街道房管办公告一份、2009年11月9日业委会公告一份、2009年11月30日业委会给古美房管办的函一份、原告张贴的公告一份。
经审理查明，被告沈蓓蓓系上海市闵行区200号房屋的权利人之一，房屋建筑面积为234.90平方米。2001年10月，上海东苑半岛物业管理有限公司与上海东苑瑞兴置业有限公司签订《前期物业管理服务合同》，为闵行区顾戴路1266弄小区提供物业服务，合同期限自2001年12月20日至2006年12月19日止。2003年11月，上海东苑半岛物业管理有限公司更名为上海康邸物业管理有限公司。2007年9月1日，原告（乙方）与上海市闵行区东苑半岛花园业主大会（甲方，以下简称东苑半岛业主大会）签订《物业服务合同》一份，约定由甲方委托乙方为东苑半岛花园提供物业服务，原告按建筑面积向业主收取物业服务费，收费标准为别墅1.60元每月每平方米，物业服务费用按季交纳，逾期交纳的，自次季1日起加计违约金，日违约金为0.15%。合同另对其他各项权利义务进行了约定，合同期限自2007年9月1日起至2008年8月31日止。2009年3月7日，原告再次与东苑半岛业主大会签订《物业服务合同》，合同期限自2008年12月1日至2009年11月30日止。2010年1月28日原告张贴告示，称其在续聘的前提下，继续为全体业主提供服务，但不认可也不参加业委会的竞聘，并按照合同约定的终止期限认真做好合同期内的各项工作。2010年2月26日，东苑半岛花园业主委员会出具关于延长物业服务期限的函，时间为2010年3月1日至2010年5月31日。2010年5月30日，原告（乙方）与东苑半岛花园业主委员会（甲方）签订《关于延长物业服务期限补充协议》，载明：由乙方按照2008年版的合同条款，继续做好为小区业主的物业服务工作，时间为2010年6月1日至2010年8月31日止，乙方将在2010年8月31日后终止合同内的各项服务，不再另发函通知甲方。2010年8月31日，原告再次与东苑半岛花园业主委员会签订《关于延长物业服务期限的补充协议》，时间为2010年9月1日至2010年11月30日止。2010年11月30日，原告又与东苑半岛花园业主委员会签订《关于延长物业服务期限的补充协议》，时间为2010年12月1日至2011年3月31日止。2011年4月25日，东苑半岛业主委员会张贴公告，延长原告服务期限一年，自2011年4月1日至2012年3月31日止。2012年4月9日，东苑半岛业主委员会再次张贴公告，延长原告服务期限自2012年4月1日至2012年6月30日。2012年7月6日，东苑半岛业主委员会再次发函给原告，延长原告的服务期限自2012年7月1日至2012年12月31日。2012年12月26日，东苑半岛业主委员会发函给原告，告知业委会决定采取公开招投标的方式选聘物业服务企业，请原告继续履行好小区物业管理服务工作，直至新、老物业交接工作完毕。2013年6月30日，东苑半岛花园业主委员会发函给原告，要求原告对小区的物业服务延长至中标物业公司入场，交接后结束。2013年8月31日原告撤出该小区。
合同签订后，原告按约提供物业服务，但被告未按期交纳自2013年4月至2013年8月间的物业服务费，共计1，879.20元。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有同等约束力。首先，依照《中华人民共和国物权法》之规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。现被告所居住小区的东苑半岛花园业主大会已与原告签订了《物业服务合同》，故业主大会的该项决定，在被依法撤销之前，对小区全体业主具有法律约束力，原、被告间物业服务合同关系依法成立。虽然，原告与业主大会签订的书面合同期限已经到期，但之后，经被告所在小区业主委员会的许可，原告为系争小区实际提供物业服务至2013年8月31日。因为小区的物业管理服务关系到小区全体业主的日常生活，不可间断，故在涉案小区的业主委员会尚未选聘新的物业服务企业前，原告继续为小区业主提供服务，直至将相关的服务内容移交给后续的物业管理服务企业，符合诚实信用原则，也有利于涉案小区业主的正常生活，故原告对小区实施的管理行为属事实管理，被告理应依据等价有偿原则，向原告支付物业服务费。至于被告辩称原告未经年检，且原告现有的资质不能管理被告小区，根据法律规定，物业服务企业超越资质等级承接物业服务业务的，应由房地产行政主管部门依法处理。被告所称业主逾期不交纳物业服务费用时，应先经业主委员会督促其限期交纳的前置程序，物业服务企业不可直接向法院起诉，本院认为此项规定并非法律上的诉讼前置程序，当业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用，物业服务企业有依法向法院起诉的权利。被告辩称家中被盗发生损失，被告未提供充分的证据证明，亦与本案非同一法律关系，被告理应另行提起诉讼解决。至于被告辩称的关于是否擅自从小区公共收益款项中扣除物业维修费用、恢复坏死的绿化植物或赔偿经济损失等，均涉及全体业主的利益，不能成为被告一户拒付物业服务费的理由。
关于原告主张的违约金，原告作为一家物业服务单位，本身负有为业主提供良好的、全面的物业服务的义务，但原告在管理小区的过程中，与部分业主发生矛盾、分歧，考虑到被告未付物业费确属事出有因，因此对于原告主张的违约金，本院不予支持。现原告考虑到其已退出该小区，为了缓和与业主的矛盾，妥善解决与业主的纠纷，自愿减少部分物业服务费，于法不悖，本院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定，判决如下：
一、被告沈蓓蓓于本判决生效之日起十日内支付原告上海康邸物业管理有限公司自2013年4月起至2013年8月止的物业服务费1，691.28元；
二、驳回原告的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计25元，由被告沈蓓蓓负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 叶岚
二〇一四年十月十四日
书记员 周密
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
二、《中华人民共和国物权法》
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业委会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。