江苏省灌云县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）灌民初字第0197号
原告丁林。
委托代理人蒋凤领，灌南县法律援助中心律师。
被告连云港富强房地产开发有限公司，住所地，灌南县新安镇人民东路12号。
法定代表人刘华，该公司董事长。
委托代理人王灌连。
第三人孙延生。
第三人杜佳霞，居民。
原告丁林与被告连云港富强房地产开发有限公司、第三人孙延生、杜佳霞房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，江苏省灌南县人民法院于2013年11月1日立案受理后，依法由江苏省连云港市中级人民法院于2013年12月20日指定本院管辖。本院于2014年1月13日立案受理后，依法组成合议庭于2014年6月13日公开开庭进行了审理。原告丁林及其委托代理人蒋凤领，被告连云港富强房地产开发有限公司委托代理人王灌连到庭参加诉讼。第三人孙延生、杜佳霞经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告丁林诉称，2010年5月27日，原、被告就房屋拆迁产权调换等事宜达成协议，约定：原告将位于新东北路面积为200平方米的住房交由被告拆除，被告同意将华富世家在建的18幢1单元1602室（面积为128.64平方米）、18幢1单元1601室（面积为125.30平方米）的商住房置换给原告。购房款由原告在签订购房合同时一次性交齐。交付日期为2011年12月底，逾期交付，被告以每月200元支付原告的房租费，后因延期交付发生争议，2011年11月18日双方在房管部门的协调下，双方代表在县房管局三楼以会议纪要形式形成7点共识，纪要中约定从房产置换协议规定的交房时间次日计算，开发单位每逾期一日，以置换房总价款万分之0.8的数额承担原告违约金；调换面积在3﹪以内由拆迁户以首期开盘价支付房款，超出3﹪的由开发商让利3平方米，3平方米以外的由拆迁户按开盘价补齐。协议签订后至今，被告未按协议履行交房等相关义务，还将置换房以房屋买卖合同形式抵押给第三人，严重侵犯了原告的合法权益。为此，特诉至法院，请求：一、要求被告限期交付房屋并办理产权登记；二、要求法院确认被告与第三人签订的编号为LYGSPF2012215269、LYGSPF2012215273合同无效；三、要求被告给付搬家安置费4250元；四、要求被告给付违约金，自2012年1月1日起，每日按照房屋总价值969916元的万分之五计算违约金，直至房屋符合交付条件实际交付之日止。五、要求被告给付一次性搬家奖励费6000元；六、被告承担本案诉讼费。
被告连云港富强房地产开发有限公司辩称，一、原、被告置换房屋是事实，对原告第一项诉求，因为所开发的房屋没有进行验收，已经交由原告实际占有使用。二、同意原告第二项诉求。三、原告的第三、四、五项诉求没有依据，同时原、被告双方就违约金等已经结算，如原告不承认应当按照置换协议约定计算违约金，按照日万分之五计算太高且没有依据。综上请求法院依法判决。
第三人孙延生、杜佳霞未到庭未作陈述。
经审理查明：一、2010年5月27日，原告丁林与被告连云港富强房地产开发有限公司签订两份《华富世家地块房屋拆迁产权调换协议》，约定：原告现有住房面积200平方米，置换华富世家（施工编号）18幢1单元1602室面积128.64平方米、18幢1单元1601室面积125.30平方米。房屋交付使用所产生的政府相关规费及配套设施费用由原告自行承担，按实结算。被告应在2011年12月底交付房屋，逾期由被告支付原告房租费每月200元，协议签订后原告将原房屋交予被告拆除。
二、2011年11月18日，华富世家开发地块被拆迁人代表丁天德、惠志渠、冯可俊、吕德权（代表原告方）与被告代表程实在灌南县房产处主持下，形成《关于华富世家开发地块拆迁安置矛盾调解会议纪要》，主要内容为：“经协调达成以下几点处理意见：1、逾期交房违约金，自房产调换协议规定的交房时间次日起，开发单位每逾期一日给付置换房屋总价款万分之0.8的违约金；2、对于置换房屋的超面积问题，按房产调换协议面积超出部分，在3﹪以内的，由拆迁户以首期开盘价补交房款，超出3﹪的部分，开发建设单位让利3平方米，不收款，3平方米以外的由拆迁户继续按开盘价补齐”。该纪要还对其他五个事项达成共识。
三、2012年9月12日，被告与第三人孙延生、杜佳霞签订合同编号为LYGSPF2012215269商品房买卖合同，将华富世家（华景苑二期）18幢1单元1601室商品房出售给第三人，单价每平方米2294.806元，总价300000元；合同编号为LYGSPF2012215273商品房买卖合同，将华富世家（华景苑二期）18幢1单元1602室商品房出售给第三人，单价每平方米2246.18元，总价300000元。该两份合同已于同日备案。
四、2013年9月13日，被告将涉案房屋交付原告，并就含违约金在内的相关费用进行了结算。华富世家18幢房屋至今未经验收合格，由于相关附属设施不配套，原告虽然领取涉案房屋钥匙，但没有实际使用。
上述事实，有下列证据证实：一、原、被告庭审中部分陈述；二、原告举证的1、原告身份证复印件，2、华富世家地块房屋拆迁产权调换协议复印件两份，3、交房传递单、结算清单各两份复印件，4、被告与第三人商品房买卖合同两份复印件。上述证据经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被告连云港富强房地产开发有限公司与原告丁林签订房屋拆迁产权调换协议，将华富世家18幢1单元1602室、18幢1单元1602室房屋置换给原告后，又将该房屋出卖给第三人孙延生、杜佳霞，违反了法律的强制性规定，因此，对原告要求确认被告与第三人签订的合同编号为LYGSPF2012215269、LYGSPF2012215273商品房买卖合同无效的诉讼请求，本院依法予以支持。
对于原告要求被告交付华富世家18幢1单元1602室、18幢1单元160室房屋并办理产权登记的诉讼请求，因该房屋未经验收合格，不具备交付条件，本院依法暂不予支持。
对于《关于华富世家开发地块拆迁安置矛盾调解会议纪要》的效力问题，原告在起诉状中将《关于华富世家开发地块拆迁安置矛盾调解会议纪要》作为主要事实和理由，但在开庭时又对该会议纪要的相关内容不予承认，不认可该会议纪要的效力，并变更了违约金的诉讼请求。本院认为，该会议纪要是拆迁人代表和被拆迁人代表在灌南县房产处主持下形成的，是真实合法有效的，对双方当事人都具有约束力。但由于被告没有证据证明被拆迁人代表是否代表原告，按照当事人意思自治原则，原告有权不承认该会议纪要的效力，原告可以依据有约定从约定、没有约定从法定原则向被告主张违约金。但该会议纪要确定：“逾期交房违约金，自房产调换协议规定的交房时间次日起，开发单位每逾期一日给付置换房屋总价款万分之0.8的违约金”，是被告的承诺，对承认该会议纪要的被拆迁人具有效力。
对于原告要求被告给付违约金，自2012年1月1日起至实际交房之日止，每日按照房屋总价值969916元的万分之五计算违约金，直至房屋符合交付条件实际交付之日止、给付搬家安置费4250元、给付一次性搬家奖励费6000元的诉讼请求，无事实依据和法律依据，本院均不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认被告连云港富强房地产开发有限公司与第三人孙延生、杜佳霞于2012年9月12日签订的合同编号分别为LYGSPF2012215269、LYGSPF2012215273的商品房买卖合同无效。
二、驳回原告丁林其他诉讼请求。
本案案件受理费9200元，由被告连云港富强房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，按不服本判决部分的上诉请求数额向市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审 判 长 刘玉新
代理审判员 梁承君
人民陪审员 姜有逊
二〇一四年六月十九日
书 记 员 周岚岚
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
（二）最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第七条第一款拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用﹤诉讼费用交纳办法﹥的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。