安徽省阜阳市颍泉区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）皖1204执异8号
案外人:王自礼，男，汉族，1976年3月3日出生。
委托诉讼代理人：王华栋，安徽安一律师事务所律师。
申请执行人：刘钦，男，汉族，1963年8月12日出生，。
委托诉讼代理人：于孝兵，安徽民扬律师事务所律师。
被执行人：王玉才，男，汉族，1972年2月3日出生。
委托诉讼代理人：汪长杰，安徽易尚律师事务所律师。
被执行人：张梅，女，汉族，1978年5月13日出生。
被执行人：临泉县中泰置业有限公司，住所地安徽省临泉县临化路西侧李庄。
本院在执行申请执行人刘钦与被执行人王玉才、张梅、临泉县中泰置业有限公司借款合同纠纷一案中，案外人王自礼于2017年4月14日对执行标的，即临泉县中泰置业有限公司开发的中泰锦城小区14栋101号、201号房屋，提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，并于2017年5月3日组织听证，本案现已审查终结。
案外人王自礼称，颍泉区人民法院（2016）皖1204执931号执行裁定书和协助执行通知书执行标的，即临泉县中泰置业有限公司开发的中泰锦城小区14栋101号、201号房屋系案外人购买的商品房。该执行裁定依据系一般债权，而案外人拥有的是该标的物的物权，案外人的权利优先于其他权利人，因此颍泉区人民法院的执行裁定书严重侵害了案外人的合法权益。该执行标的是临泉县中泰置业有限公司出售给案外人的商品房，且生效判决确认继续履行该《商品房买卖合同》。临泉县中泰置业有限公司对已经出售的房屋无权进行处分，申请执行人无权对已经出售的房屋申请执行和查封。案外人虽未办理房地产权属过户，但实际上所有权已经发生转移。临泉县中泰置业有限公司明知该标的物已经出售，故意隐瞒实情，才导致案外人权益被侵害。房屋买受人张兆义系被执行人张梅的亲哥哥，张兆义根本没有巨额经济来源，出资800万元取得拍卖的标的物，且执行依据系调解结案，案外人有理由合理怀疑该案存在恶意串通。综上，案外人请求中止执行，并依法撤销（2016）皖1204执931号执行裁定书和协助执行通知书。在本案听证过程中，案外人王自礼当庭作为执行案件的利害关系人，对执行行为一并提出执行异议。
刘钦称，刘钦诉王玉才民间借贷纠纷案已经执行终结，异议人不符合提出执行异议的条件，颍泉区人民法院于2016年12月14日公开拍卖标的物，并被张兆义依法竞拍获得，按照最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款的规定，涉案标的物于拍卖成交之时，所有权已发生转移归张兆义所有，且申请人刘钦已通过人民法院获得拍卖款，该案实际上已执行完毕。因此，按照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十四条的规定，案外人对执行标的提出异议的，应在执行标的执行终结前提出，因此申请人提出异议，人民法院不应受理。其次，异议人没有任何证据证明他已经取得涉案标的物的物权。从异议人提交的证据来看，仅有两份经过诉讼证明有效的商品房买卖合同。但是阜阳中院的终审判决，并没有确认涉案标的物归异议人所有，而仅仅确认了一个债权关系，判决继续履行合同，且异议人提供的两份商品房买卖合同均没有在当地的房屋管理机关备案或者办理预告登记，其不产生对抗执行的权利。第三，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，必须同时符合该条规定四个条件，但是异议人既不符合在法院查封之前已合法占有该不动产，也不符合已经支付全部价款，因此案外人不符合提出执行异议的条件。涉案标的物被张兆义买走之后，张兆义已经占有将该标的物并已经出租，租赁人已经进行了装修。综上，申请执行人认为异议人的申请既不具备程序条件更不符合实体条件，其异议理由不成立。
王玉才称，本案被执行标的已被法院裁定归属拍卖竞买人张兆义所有，并已经交付给张兆义，本案已经执行完毕，王自礼无权再提出执行异议。王自礼对本案执行标的物不享受任何物权，没有任何优先权，不能排除法院的强制执行。王自礼对本案执行标的物只享有基于合同之债的一般债权，对被执行的房产提出异议，不符合法律规定的能够排除执行的条件。王自礼认为申请执行人、被执行人及竞买人恶意串通，没有任何事实依据，请求法庭驳回王自礼的申请。
张梅与临泉县中泰置业有限公司未到庭发表意见。
审查查明，2015年9月22日，王自礼与临泉县中泰置业有限公司法定代表人王玉才签订了两份《商品房买卖合同》，并加盖了临泉县中泰置业有限公司印章，约定王自礼分别以总价1590260元及2681280元的价格购买临泉县中泰置业有限公司开发的中泰锦城小区14栋101号和201号房屋。合同签订后，王自礼将200万元购房款交付临泉县中泰置业有限公司法定代表人王玉才。后临泉县中泰置业有限公司工作人员称不知道该两份《商品房买卖合同》的签订及付款情况（该房地产买卖合同未在房地产登记部门进行备案），双方产生房屋买卖合同纠纷，王自礼提起民事诉讼。2016年11月28日，临泉县人民法院判决临泉县中泰置业有限公司与王自礼继续履行该两份《商品房买卖合同》，临泉县中泰置业有限公司不服上诉。2017年3月31日，阜阳市中级人民法院判决维持原判。
另查明，2015年1月9日、2015年3月11日，刘钦与王玉才签订三份借款合同，期限均为90天，月利率3.5%，张梅承诺承担连带清偿责任。因王玉才未能如期清偿债务，2016年2月14日，刘钦以王玉才、张梅、临泉县中泰置业有限公司为被告向本院提起起诉。2016年4月11日、2016年5月5日，本院作出协助执行通知书，对临泉县中泰置业有限公司名下的房屋轮候查封，查封期限三年。双方在本院主持下，自愿达成总计1730万元的（含本院[2016]皖12**民初820号案件）调解协议。2016年6月20日，本院作出（2016）皖1204民初377号民事调解书。2016年8月23日，刘钦申请强制执行。2016年9月12日，刘钦申请拍卖、变卖临泉县中泰置业有限公司、王玉才、张梅名下的包括中泰锦城小区14栋101号和201号房屋在内的房产。2016年11月18日，刘钦申请对上述房产进行评估。2016年11月17日，安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司，对申请评估的房屋评估总价为628.91元。2016年12月14日，颍泉区人民法院委托安徽鸿泰拍卖有限公司拍卖被执行人所有的临泉县中泰锦城小区14号楼101号、201号、105号、106号房屋。买受人张兆义以800万元的最高价竞得。2017年2月6日，本院作出（2016）皖1204执931号之五执行裁定书，裁定临泉县中泰锦城小区14号楼101号、201号、105号、106号房屋归买受人张兆义所有，财产权自裁定书送达买受人张兆义时转移。2017年2月7日，该执行裁定书送达买受人张兆义。现拍卖款项张兆义已经履行完毕并已经支付申请人刘钦。
本院认为，案外人王自礼既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议，依照最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条规定，应当依照民事诉讼法第二百二十七条的规定对执行标的排除异议进行审查。案外人王自礼对本案的执行标的，即临泉县中泰锦城小区14栋101号和201号房屋提出执行异议，而本院已通过评估、拍卖，并于2017年2月6日作出（2016）皖1204执931号之五执行裁定书，将案外人异议指向的房屋的所有权归买受人张兆义所有，所有权已经自裁定书送达买受人张兆义时已经转移，且拍卖款项已经全部履行并已支付申请执行人刘钦，本院已经完结对异议指向标的物的具体执行程序，对该标的物的执行属于执行完毕。案外人王自礼在本院已经完结对异议指向标的物的具体执行程序后提出异议，按照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十四条及最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款的规定，异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下:
驳回案外人王自礼执行异议申请。
案外人、当事人不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 于付春
审 判 员 吴雪梅
人民陪审员 刘春雨
二〇一七年五月八日
书 记 员 陈雨卉
附：相关法律法规
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的裁定中止对该标的物的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定部分，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提出诉讼。
最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第六条当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条的规定提出异议的，应当在执行程序终结前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。
案外人依照民事诉讼法第二百二十七条的规定提出异议，应当在异议指向的执行标的的执行终结之前提出。
第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条的规定进行审查。
第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当听证。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时转移。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十四条根据民事诉讼法第二百二十七条的规定，案外人对执行标的提出执行异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出。