上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第2712号
原告上海太荣金属塑料有限公司，住所地上海市青浦区崧煌路888号6幢-2。
法定代表人蔡政洁，董事长。
委托代理人蒋德彬，上海市通浩律师事务所律师。
委托代理人郑纬，上海市通浩律师事务所律师。
被告上海华友金裕微电子有限公司，住所地上海市青浦区盈港东路6666号。
法定代表人肖笛，董事长。
委托代理人李辉，上海市雄风律师事务所律师。
原告上海太荣金属塑料有限公司诉被告上海华友金裕微电子有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月28日立案受理后，依法由审判员徐冬梅独任审判。本案于2014年8月29日第一次公开开庭进行了审理，原告委托代理人蒋德彬、郑纬，被告委托代理人张海燕、卞波（后变更为李辉）到庭参加诉讼。审理中，被告提起反诉请求，本院经审核后决定依法受理并予以合并审理。2014年9月4日本案依法组成合议庭适用普通程序进行审理。2014年10月27日本案第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人蒋德彬、郑纬，被告委托代理人李辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海太荣金属塑料有限公司诉称：2013年底，原告经上海青浦出口加工区开发有限公司介绍与被告商谈拟租赁厂房相关事宜。此过程中，原告明确承租厂房需承重每跨10T，被告亦回复承重一层10T-20T、二至三层每平方米3吨。基于被告提供的数据的信赖、原告实地考察，2014年1月13日原、被告签订了《租赁合同》，由被告将青浦区盈港东路X栋厂房租赁给原告作为生产、仓储、办公等综合使用，租期自2014年2月12日至2019年2月11日止。原告已支付了第一年租金人民币（以下币种均为人民币）4，020，310.74元及税金110，558.55元、押金100，000元。但原告搬入厂房后发现被告迟延履行合同主要义务：1）拒不履行合同中1-2-B关于工业供电750KVA配备进承租厂房的约定；2）装修过程中发现被告提供的厂房各层承重无法达到其之前确认的承重参数，实际每平方米承重只有350公斤，根本不能满足原告生产设备的承重要求，对房屋及人员安全存在隐患；3）自2014年7月1日起被告无理由限制原告施工人员进入租赁房屋。基于上述情况，2014年7月2日原告向被告发送书面解除合同通知，但被告不同意解除并持续限制原告人员进入房屋场地。2014年7月6日，鉴于被告称承重问题系原告理解错误、实际承重有2吨以上、配电问题将立即施工安装配置到位，原被告经协商达成继续履行的口头约定。但之后被告仍无理由限制原告人员进入租赁场地。原告认为被告的行为不符合合同约定、法律规定，原告有权依法单方面解除合同，并要求被告承担赔偿损失的违约责任。为此原告诉至法院请求解除合同、退还预付的租金和保证金、赔偿损失等。审理过程中，原告变更并明确诉讼请求为：1、判令原、被告于2014年1月13日签订的租赁合同于2014年7月14日解除；2、判令被告退还2014年7月15日至2015年2月11日原告已提前支付的房屋租金2，335，084.6元（2014年7月15日至2015年2月11日计212天，按11，014.55元\\\天计算为2，335，084.6元）；3、判令被告退还原告已付押金100，000元；4、判令被告赔偿2014年2月12日至2014年7月14日原告已付的租金损失1，685，226.2元及税金损失110，558.55元；5、判令被告赔偿原告租赁厂房装修损失2，035，627.56元；6、判令被告返还原告租赁场所内所有的物品（价值2，111，405.44元），如果被告拒绝返还则按物品价值予以赔偿（因被告已经同意原告取回该些物品，故当庭撤销此项诉请）；7、判令被告赔偿原告公证费6，000元；8、诉讼费由被告承担。
被告上海华友金裕微电子有限公司辩称：针对原告诉请1、因原告已从租赁房屋中搬离，无继续履行的可能性，故同意解除合同。但合同解除合同的时间应是2014年8月25日，而非2014年7月14日。针对原告诉请2、若2014年8月25日解除合同，则被告同意退还自2014年8月26日起至2015年2月12日期间已收租金186，148.95元。针对原告诉请3、被告同意退还10万元押金。针对原告诉请4、5、7、8均不予确认。原告在诉状中罗列的解除合同的事由均不存在：1）被告已为原告向供电局申请增容，电量已增加至750KVA，原有电缆容量可达554KVA，剩余部分只需增加一根185流量的电缆即可，半天工作量即可完成。只是因原告提出设备多要求高，要增加一根300流量的电缆，为此被告同意由原告采购、安装，被告负担费用；2）原告提出的系争租赁厂房承重要求既非合同的要件，亦非被告的义务。原告从未向被告提出过厂房承重具体要求，何况所有图纸资料在被告、档案馆、设计院均可看到。原告所指的“10吨承重”是不确定的表述，原告无法证明系争房屋不符合设备使用要求；3）被告从未阻止原告人员进入厂房，是阻止原告撤卸、外运物品，且发生在原告无故解除合同、拖欠物业水电费的情况下。故原告要求解除合同是无正当理由的，系原告存在根本违约的行为，被告要求原告承担违约责任。为此，被告反诉称：原告在经人介绍、实地考察后与被告签订了租赁合同。被告在签订合同后的一个月内、春节期间支付高价材料及人工费赶工增加了两部电梯、清理撤除原有设备，为原告之后装修完成配套，并申请开通电量增容，对于原告提出的增加电缆也达成了一致意见。但2014年7月1日起，被告即发现施工人员在撤卸安装好的管道、桥架并大量外运装修物品，7月2日原告即向被告发送了解除合同的通知以未提供电量、承重不达要求为由解除合同。在被告不同意的情况下，为达拉走现场物品的目的又收回解约通知。2014年7月14日再次发来解除合同通知书，恶人先告状还要求法院先予执行。鉴于原告已承租他处房屋且开始装修，就系争房屋的继续租赁已无实际可能，被告不得不同意解除合同，但原告需承担其违约造成解约的违约责任。为此被告反诉请求：1、判令原告支付擅自解除合同违约金6，030，466.12元（5年租金总额20，101，553.75元×30%；按照合同约定若原告擅自解约应赔偿房屋剩余租期租金的两倍为违约金，依约计算违约金应为35，885，403.812元；此违约金显然过高，故被告主动调整为按五年总租金的30%来计算。原反诉状中“电梯费用28万元、电梯电缆费用15，118元、彩钢棚工程款18.2万、混凝土地坪工程款3万、草坪费用27，700元、摄像头费用1，527元、租赁房屋营业税金100，507.76元、印花税2，010.16元、增加安保费用41，000元、8月份电费31，500元、预期税务经济损失108万元”等不作为单独反诉请求提出，而作为被告实际损失的事实陈述）；2、判令原告承担本案全部诉讼费用。
针对反诉，原告上海太荣金属塑料有限公司辩称：本案系被告违约致原告依法行使解除权，而非原告擅自解约。被告存在不按约供电、房屋承重不符合要求且阻止原告进出场地致租赁合同目的无法实现的情况。直至原告起诉后，请求原法院主持协调才得以将被留置在场地上的货物取出。原告不存在擅自解约，更不存在需要支付违约金的事实。假设存在原告违约的情况，合同约定的违约金标准已属明显过高、不合法，应予认定无效，应以被告实际损失为赔偿依据。
经开庭审理查明：被告是系争的青浦区盈港东路X号房屋的登记产证人。2013年12月起，原、被告经上海青浦区出口加工区开发公司（以下简称开发区）的相关人员介绍、沟通上述房屋租赁事宜。
2013年12月27日，被告人员赵丽梅发送开发区人员高悦电子邮件，表明被告拟出租的厂房信息为：“1、层高6米；2、承重：每跨10T；……4、电量：现申请量1250KV；……7、租金：0.9元价格还可谈”……同时要求提供被告公司的相关信息。
开发区高悦将此封邮件转发送给原告后，原告人员孙莹于同日回复高悦电子邮件，邮件内容在提供被告公司相关信息的同时询问：“每跨10T指的是什么？对应每平方米多少公斤呢？能否提供车间平面图？”
开发区高悦又将原告邮件转发被告，被告人员赵丽梅于2013年12月28日回复开发区高悦电子邮件，表示：“1……2、承重：一层10T-20T都没问题，二层至三层每平米约3吨，主要是我们工程人员不在，详细的资料均不太了解；3、车间平面图我暂时没有电子档，纸质图纸有的。如方便可到我公司进行查阅。”
2014年1月13日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《租赁合同》，约定：1-1甲方出租给乙方坐落于青浦区盈港东路X栋（三层、框架结构、毛坯，建筑面积11，014.55平方米），用途为厂房。1-2甲方出租给乙方的房屋配备如下设备和条件：A：荷载3吨的货梯两部；B：工业供电750KVA配备进承租厂房，其他均由乙方负责；C：厂房内部供水到位；D：甲方配套提供厂区范围的停车位供乙方免费使用。2-1租赁房屋作为乙方生产、仓储、办公等综合使用。3-1约定租期为五年，甲方于2014年2月11日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期限自2014年2月12日起至2019年2月11日。4-1房屋租金为1元／平方米／天（租金不包含物业管理费，税金甲乙双方各承担50%）。4-2租金一年一付，提前30日支付，先付后用；押金100，000元。5-2物业管理费按1.00元／月／㎡（不含税）标准按月收取。5-3水电按时按表按甲方要求时间每月支付一次；物业管理费在每月5号支付，甲方提供物业管理费收款收据。9-2甲方交付的房屋不符合合同约定致使不能实现租赁目的的，乙方可书面通知甲方解除合同，违反合同一方应按月租金的三倍支付对方违约金。10-4租赁期间，非合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按相当于该房屋剩余租赁期限的租金的二倍向甲方支付违约金；若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；甲方可从租赁押金中抵扣，押金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付；如乙方在合同期间内要求退回该房屋，应提前四个月通知甲方，经双方协商后在得到甲方同意后，乙方方可退还该房屋。合同附件有：房屋平面图、房屋机电图、房屋房产证……合同另对其他内容进行了约定。
2014年1月20日，原告向被告支付了一年（2014年2月12日至2015年2月11日）租金4，020，310.74元、税金110，558.55元、100，000元押金，合计4，230，869.30元。被告收款后，亦向原告开具了相应的发票和收据，并依法向税务机关缴纳了相应的税费。
2014年1月24日，被告与电梯公司签订《电扶梯设备安装买卖合同》，购买并委托安装合同约定的两台货梯，并支付了相应的货款。
2014年2月20日时原告进场开始装修。
2014年3月7日原告向被告借调图纸，双方签订《图纸借调》，载明：2014年3月7日原告向被告借调厂区地基图原件（一张）共一张带出复印，待复印完成后保证原件完好无损归还。
2014年3月初，被告开始对系争厂区进行地坪平整、绿化种植维护、彩钢棚搭建
2014年3月17日，被告向青浦供电公司提交《大用户需量变更申请书》，显示：变压器容量1，250KVA，原需量500KW，新需量1，250KW，新需量执行时间为2014年4月1日。2014年4月起被告电费账单显示：契约限额1，250千瓦，核准最大限额1，250千瓦，装接总容量1250千瓦／千伏安。
2014年5月26日，被告向原告发送“车间二修改结构打图”电子邮件，并注明原告所需一切相关厂房验收报告，请向青浦区服务中心调取，被告可提供文件号。“车间二修改结构打图”中显示：“（三）设计采用可变荷载值单位：KPa（KN／㎡）楼面、地面均布活荷载（可变荷载）标准值及主要设备控制荷载标准值：上人屋面2.0不上人屋面0.5车间3.5卫生间2.5楼梯间3.5电梯7.0”。5月30日被告发送电子邮件给原告，表示所需的图纸因文件太大已上传网上，可由原告自行查看。
2014年6月4日，被告发送《增加电线安装合同》的电子邮件给原告，请原告盖章回传给被告。《增加电线安装合同》中载明：“一、依据租赁合同第一条中第二小条，甲方需将工业供电750KVA配备进承租厂房，其他均由乙方负责；现乙方考虑到企业设备较多、用电量较大，被告现已配备完成的电缆的电量与原告实际所需的电量有差缺，出于对双方安全及多方面考虑，双方协商决定增加一根电缆以满足原告的用电量。三、考虑满足乙方用电量的需求，此次电缆采购与安装由乙方负责，费用由甲方承担，电缆采购费用与安装费用由乙方先行垫付”。后原告未盖章回传。
2014年7月1日起，被告阻止原告方施工人员进入房屋进行设备拆除、阻止原告方人员取走房屋内物品。
2014年7月2日，原告发送《租赁合同解除通知》给被告，表述：被告有2项未按租赁合同约定的条件履行：一、合同1-2-B“工业供电750KVA配备进承租厂房”，被告至今未按合同履行；二、2013年12月28日双方关于“厂房相关信息”的邮件中被告确认并回复厂房承重“一层1吨-20吨都没问题，二至三层每平米3吨”，但原告在装修过程中，依据被告提供承租厂房的建造结构图等相关资料对建造的架构委托第三方进行确认，发现该承租厂房的承重达不到被告承诺的数值，不能满足原告生产设备的承重要求，对房屋及人员安全存在隐患。原告从2014年2月20日进场装修至今装修材料等相关费用已达肆佰万元左右，已造成了很大的损失。在此情况下，原告通知被告自通知之日起双方的租赁合同予以解除。
被告同日收到上述《租赁合同解除通知》，并在该通知上注明“与事实不符、不予接收，不同意解除合同”。
2014年7月6日，原告又发送《说明》给被告，表示：“基于2014年7月2日被告不同意解除与原告之间的租赁合同，原告同日收回发给被告的《解除租赁合同通知》，特此说明！”双方就解决纠纷曾经协商并拟定《租赁合同补充协议》，但最终双方未能达成一致意见签署协议。
2014年7月9日，被告发送原告《关于贵司应对违约解除合同、采取过激行为及其产生的财产人身后果承担法律责任的正告函》，认为原告尚拖欠物业费、电费、税费等费用未付，且原告在发送《租赁合同解除通知》的同时已经实施现场撤卸及运出物品材料的行为、组织人员强行冲击被告门岗及厂房，在警察维持现场的情况下才未导致矛盾进一步激化；7月8日、9日又派人围堵、威吓被告；被告认为原告以继续履行合同为名行偷运现场材料之实的做法不可取，为此正告原告中途退租系违约行为、原告应承担合同约定的责任并赔偿相应的损失。
2014年7月11日，被告发送原告《对于〈说明〉的回函》，表示：被告于7月11日收到《说明》，原告未在《说明》中提及任何关于合同后续履行、给付拖欠费用、损失解决等事宜；相反却派人围堵被告门口，缺乏继续履行合同的诚意和行动，无非是通过此种方式达到将机械设备搬运至新租赁厂房、造成实际解除合同、后续租金等费用不再支付的目的。要求原告拿出继续履行、损失赔偿的具体方案、增加继续履行的担保措施、支付拖欠的物业费、水电费和税金等费用。
2014年7月14日，原告再次发送《租赁合同解除通知》给被告，在原解除通知列明的两项违约事实基础上，另附违约事实：三、2014年7月1日起，被告禁止原告工作人员、施工人员、施工车辆、施工设备等合法进出承租厂房，致使原告租赁厂房目的根本无法实现。鉴于上述情况，原告通知被告自通知之日起双方的租赁合同予以解除，并要求自由进出以搬出所有搁置在房屋内的物品。
同日，被告回函《对于租赁合同解除通知的回函》给原告，表示：对于原告所述解除理由不予认可；系属原告违约解除在先，已付租金远不够支付违约金，且原告尚拖欠物业费、水电费等；原告需为其不当、过激行为给被告造成的经济损失承担赔偿责任。
2014年7月28日原告诉至本院作如上诉请，同时申请先予执行要求被告返还租赁房屋内的所有物品。本院组织了双方进行现场清点和协调。
2014年8月5日，原、被告达成《盈港东路6666号2栋厂房内物品及物业、水电费结算》：1、原告遗留在系争房屋的物品由原告拉走；2、原告负责在20日内（8月25日之前）将系争房屋装修恢复原状，期间按租金标准支付相应的占用费；3、原告拖欠被告的电费160，380元、水费162.90元、物业费60，000元，共计220，542.90元于2014年8月8日前支付，逾期支付的按银行同期贷款利率支付违约金。后原、被告均按此结算履行。
2014年8月18日，原告致通知给被告，表述：2014年8月18日原告已将物品拉走、已将租赁场地装修恢复原状，要求被告书面签收接受房屋文件，但被告拖延不办。庭审中，被告确认原告已于2014年8月18日实际搬清物品。
原告为公证电子邮件证据支付公证费6，000元。
以上事实，由原、被告的陈述、公证书、租赁合同、租赁合同解除通知、说明、正告函、回函、发票、结算、图纸借调、大用户需量变更申请书、电费发票、电梯安装买卖合同、完税证明、电缆安装协议、照片等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理过程中，原告因解除合同而遭受的装修损失有2，035，627.56元，包括：1、上海特建工程有限公司于2014年2月19日至2014年7月14日为系争房屋装修施工，原告支付装修费用2，505，576元，扣除事后原告已取回的电缆、配电柜等物品，尚余装修损失928，205.48元。2、天津福德装饰工程有限公司于2014年3月4日至2014年7月14日为系争房屋装修施工，原告支付装修费用394，198元。3、冠亚机械工业（昆山）有限公司于2014年5月27日至2014年7月14日为系争房屋装修，原告支付装修费用114，000元。4、上海博胜佳欣科技有限公司于2014年4月24日至2014年7月14日为系争房屋装修，原告支付装修费363，270元，扣除事后原告已取回的物品，尚余损失104，840元。5、上海日昊建筑工程有限公司于2014年3月5日至2014年7月14日为系争房屋装修，原告支付装修费589，000元，扣除原告事后已取回的物品，尚余损失188，274.08元。6、系争房屋装修拆除费用286，110元。原告为此提供的相关的合同、付款凭证。
被告则认为：无法核实原告与案外人之间的事宜。事实上，在原被告纠纷沟通交涉中，原告早已在他处租用房屋进行新的装修。原告应当举证系争房屋是否存在上述所列的装修。且，既然原告已于2014年5月26日查看图纸知晓房屋承重不符合需要，为何之后还在对房屋进行装修施工、支付费用。更甚者，原告在2014年7月2日已经发送解除租赁合同的通知给被告的情况下，竟然与相关施工单位的结算至2014年7月14日，明显不合常理，可见所谓的承重、配电根本都不是问题，只是原告解约找来的借口事由。
被告同样提供的一组证据证明其已经积极履行合同约定义务，因为解除合同而遭受了巨大损失：1、2014年3月申请了电力增容。2、2014年1月签订电扶梯设备安装买卖合同，增加了两部电梯，支付了费用280，000元及电梯电缆费15，118元。3、2014年3月签署混凝土地坪、草坪、彩钢棚等施工合同，浇筑混凝土地坪支付工程款30，000元、平整维护草坪支付27，700元、搭建彩钢棚支付工程款182，000元、安装摄像头费用1，527元。4、房屋租赁营业税金损失100，507.76元、印花税损失2，010.16元。5、增加安保费用41，000元。6、预期税务经济损失1，080，000元。7、厂房至今未能再行出租的闲置损失。
原告认为此些改造都是附加在被告欲出租的厂房内的，合同中没有约定，与原告无关。相关税金是被告依法应当缴纳的税收，税金本应由被告负担，何况原告还替其承担了50%。
根据庭审确认的事实，本院认为：原、被告签订书面合同、建立房屋租赁合同关系是双方当事人真实意思的表示，未违反国家法律法规的强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，原、被告均应按约履行各自义务。
若原告生产所需的房屋属于重型生产车间、对房屋承重荷载有特殊要求的，原告在选择租用房屋时应当要谨慎选取或明示所需房屋属非标准承重厂房。证据显示原、被告在签订正式租赁合同之前曾就系争房屋的承重荷载问题进行过沟通询问。从双方电子邮件往来的陈述以及车间的实际建筑面积可见，被告工作人员在邮件中对于底层整个楼面的承载描述与设计图纸中的承载说明350公斤／平方米是相吻合的，但被告工作人员对于二至三层的承载描述与设计图纸中的说明标准有10倍之差。
但在被告方工作人员模糊表示承重条件、表述详细资料不太了解要求自行来查阅的情况下，原告未尽到谨慎审核、仔细查阅的义务（根本未要求查看过能显示房屋承重荷载的结构设计图纸或说明，庭审中原告陈述签订合同前其确定系争房屋是否符合其要求的承重要求的依据就是被告工作人员电子邮件中的回复承诺），即与被告签订租赁合同、支付租金，甚至在未调取相关图纸的情况下既已开始投入装修。且在正式租赁合同中对于如此重要的承重条件未作任何约定或明示，在签订租赁合同前后原告也从未向被告明示或表明过其需要的厂房荷载条件是多少要求或至少得达到何种特殊标准。后，原告又以事后得知房屋实际荷载达不到要求为由解除租赁合同，显属不当。何况，在签订正式租赁合同之前双方就厂房信息、租金标准等内容的邮件往来也仅仅是双方磋商的一个过程内容，租赁双方的最终权利义务应当以书面合同的约定为准。本案租赁合同中未有关于房屋承重荷载的特殊约定，原告不能以合同之外的内容来约束被告，原告以此为由不具备合同解除权。故，纵观上述情况，本院认为导致合同解除的责任在原告方，原告理应向被告承担相应的违约责任。本院综合考虑违约的情节、违约造成的守约方的损失、违约方因违约的获益等各种情况，酌情确定原告应支付被告违约金5，000，000元。
2014年8月5日原被告签订《盈港东路6666号2栋厂房内物品及物业、水电费结算》，约定遗留物品允许原告拉走，其本意是被告同意双方租赁合同的解除，故本院认定租赁合同解除日为2014年8月5日。2014年8月18日原告全部腾退房屋。
鉴于被告同意解除合同且同意退还提前支付的租金、押金，故本院确认被告应退还原告自2014年8月19日至2015年2月11日期间的租金1，922，039元及押金100，000元；对于原告要求被告赔偿2014年2月12日至2014年7月14日租金及税收损失、装修损失、公证费的请求不予支持。
关于原告诉请的被告未履行“工业供电750KVA配备进厂房”义务的问题。本院认为，从被告提供的证据显示被告已经按约进行了电量增容，并为了配合原告生产所需就拟增加一条电缆事宜与原告进行了协商、拟定了协议，表示愿意承担相应的费用。故，原告以此作为解除合同的理由之一，显属没有事实依据。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条之规定，判决如下：
一、原告上海太荣金属塑料有限公司与被告上海华友金裕微电子有限公司签订的《租赁合同》于2014年8月5日解除。
二、被告上海华友金裕微电子有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告上海太荣金属塑料有限公司2014年8月19日至2015年2月11日已交租金人民币1，922，039元。
三、被告上海华友金裕微电子有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告上海太荣金属塑料有限公司押金人民币100，000元。
四、原告上海太荣金属塑料有限公司的其余诉讼请求不予支持；
五、反诉被告上海太荣金属塑料有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海华友金裕微电子有限公司违约金人民币5，000，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币55，707.50元，由原告负担人民币32，731.20元，由被告负担人民币22，976.30元。反诉受理费人民币27，006.60元，由反诉原告负担人民币3，606.60元，由反诉被告负担人民币23，400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 徐冬梅
代理审判员 林 青
人民陪审员 俞逸辉
二〇一五年三月四日
书 记 员 夏朝羡
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。