河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张商终字第205号
上诉人（原审被告）：张家口市电焊机厂破产清算组。
代表人：白长河。
委托代理人：管宁，河北震河律师事务所律师。
委托代理人：贠明猛，河北震河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：魏秀兰。
委托代理人：朱占平。
原审第三人：河北金华升阳房地产开发集团有限公司。
法定代表人：刘东升，董事长。
委托代理人：阎玮。
委托代理人：董亚娟。
上诉人张家口市电焊机厂破产清算组（以下简称清算组）因与被上诉人魏秀兰、原审第三人河北金华升阳房地产开发集团有限公司（以下简称金华升阳公司）返还原物纠纷一案，不服张家口市桥东区人民法院（2010）东商初字第996号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人清算组的代表人白长河及其委托代理人贠明猛，被上诉人魏秀兰的委托代理人朱占平、原审第三人金华升阳公司的委托代理人闫玮、董亚娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
魏秀兰在一审中起诉称：原告从张家口市委购得位于张家口市桥东区五一路13号院2号楼2单元101号、102号房间，并于2006年2月13日取得该房屋的合法有效的产权。但被告却一直无偿使用。该房屋已不属于破产财产。所以原告请求依法责令被告腾房并赔偿原告2006年2月13日至2010年6月1日止的租金损失103313.22元，并承担诉讼费用。
清算组在一审中辩称：被告使用此房有明确的法律依据，应得到法律的保护。原告魏秀兰取得的产权证不合法，侵犯了被告的合法权益，应撤销其房屋产权证。请求驳回原告的诉讼请求。如法院认定原告取得的房产证有效，应判决第三人承担违约责任。
金华升阳公司述称：原、被告诉争的是物上请求权，第三人对原、被告诉争的房屋无任何法律关系。对原告也无买卖关系，所以本案的处理结果与第三人无法律上的利害关系。被告与第三人签订的土地转让合同涉及国有划拨土地，因违反国家法律规定，属于无效合同，其补充协议也属于无效。因此本案与第三人无关系。与被告的争议，第三人将另案起诉。
一审法院审理查明：2004年9月30日，原告以20万元从张家口市委办公室，购得位于张家口市桥东区五一路13号院2号楼2单元101号、102号楼房两套，建筑面积为188.78平米，并于2006年2月13日取得该房屋的合法有效产权证书，但该房屋一直由被告占用至今，未交还原告。其间，被告曾将该房屋转借给桥东区王家坟社区使用。原告取得该房屋的所有权后，于2006年9月28日曾要求被告归还其所占用的房屋，但被告至今仍未归还。现该房除被告和社区存放一些物品外，已无人占用。原告提供的证明证目前本市同地段、同面积房屋租金为每月租金800-1000元。另查明：2002年3月5日被告与第三人签订了《出让土地合同书》，该合同出让的土地为国有划拔土地。双方约定：被告有闲置土地约l4亩，外欠张市城信社贷款本息近200万元。经被告和第三人及市城信社三方协商议定，由第三人出资购买被告出让的土地，并代被告偿还所欠市城信社贷款50万元，该宗土地由第三人买断。其中13亩土地，以每亩为19万元的价格转让给第三人，共计人民币247万元。除去第三人代被告所还市城信社贷款50万元，即为第三人应付被告款额为247万-50万=197万元。第四条第三项还约定：位于五一路13号院约3亩的进厂通道为被告与第三人双方的共用通道。第三人要给被告提供建筑面积120平米的一楼或平房作为办公用房，产权归第三人所有。因该宗土地为国有划拨土地，依法须经市政府批准，但该《出让土地合同书》未经市政府有关部门办理批准手续，至辩论终结前仍未办理批准手续。2003年3月被告与第三人又签订了《出让土地补充协议》（第2号），其中第十条约定：现被告办公用房为200平米，经双方协商按195.5平米，比原协议120平米增加75.5平米。增加部分由被告按优惠价1000元／平米购买，产权归被告所有。购房款计7.55万元，由第三人从给付被告的土地款中一次性扣除。双方还约定按《出让土地合同书》中的第四条第三款，由第三人提供的120平米办公用房归被告无偿使用。但双方未约定具体的房屋位置，也未约定期限。第三人已先后支付给被告土地款196万余元。但被告未实际给付第三人7.55万元购房款，也未从土地转让款中扣除。该《出让土地补充协议》（第2号）作为《出让土地合同书》的从合同，依法须经市政府批准，但未办理批准手续。第三人原名张家口市华升阳房地产开发有限公司。还查明，2002年6月13日被告与张家口市土地储备中心签订了《国有土地使用权收购合同》，由张家口市土地储备中心收购被告出让的国有划拨土地17815.28平米约26.72亩，分两期进行收购，第一期收购面积9318.51平米约13.978亩。其余土地，在被告腾空后再行收购。之后，张家口市土地储备中心将该幅土地又分四块出让给张家口市地震局、张家口市委办公室、张家口市委招待处和第三人，合计9318.51平米，约13.11亩。2003年5月25日，第三人与张家口市委办公室签订了《代建住宅楼合同》，约定由第三人为其代建住宅楼。住宅楼建成后，第三人安排被告占用本案诉争的楼房作为办公用房使用至今。现被告只存放一些物品。
一审法院认为：原告从张家口市委购买房屋，并已进行了房产登记，已取得合法的房屋所有权证书，依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，本院依法予以确认。被告对原告提交的房产证提出异议，但未提供相反的证据，不能推翻原告的房屋产权证的合法性，被告的抗辩理由不能成立，本院不予采信。被告提出其对诉争的房屋享有权利，因其未进行房屋产权登记，不能证明其对诉争的房屋享有所有权，其抗辩理由不能成立。被告与张家口市土地储备中心签订了《国有土地使用权收购合同》，符合法律规定，合法有效，本院予以确认。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十四条规定：“土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订”；第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”；《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。被告与第三人订立的《出让土地合同书》及《补充协议》（第2号）未经批准，且该合同及补充协议至一审辩论终结前，仍未办理批准手续，因此，该《出让土地合同书》及《补充协议》（第2号）因违反法律强制性规定而无效。被告对第三人提出的要求其承担违约责任的抗辩理由，与本案不属同一法律关系，本案属于物权法律关系，而被告提出的是债权法律关系，而且被告既没有提出反诉，也没有提出起诉，所以本院不予合并审理。对于原告提出的要求被告给付租金的诉讼请求，因被告在原告取得房屋产权证前已无偿占用，在原告取得了房屋所有权后，被告仍未退还，也未与原告签订借用协议，与原告形成了事实上的借用合同关系，但未约定期限，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项的规定，原告可以随时解除借用关系。原告曾于2006年9月28日要求返还所占房屋，但被告借用原告所有的房屋至今不予退还，致使原告至今不能收回房屋使用，侵犯了原告的合法权益，所以原告要求被告赔偿其借用期间的租金的诉讼请求，符合法律规定，其诉讼请求应予支持。但应依据本市目前房屋租赁市场的合理价格和本案的实际情况确定租金价格为宜。原告要求被告给付借用期间的租金，应从2006年9月28日至2010年6月1日止，每月租金800元，按45个月零3天计算应为72080元，本院予以确认。第三人对原告的诉讼主张和本案的处理结果无法律上的利害关系，不承担责任。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决如下：一、被告张家口市电焊机厂破产清算组于本判决生效后十日内将所占用的位于张家口市桥东区五一路13号院2号楼2单元101室、102室房间腾出，交还给原告魏秀兰。二、被告赔偿原告租金损失72080元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8379元，原告负担621元，被告负担7758元。
清算组的主要上诉理由是：被上诉人起诉后，上诉人既起诉原审原告及第三人，破产案件应当依法合并审理，另一案与本案具有明显的利害关系，在没有结果的情况下，作出一审判决，程序违法。原审判决认定事实前后矛盾，认定的租金如果属实也是原审原告的债权，而原审判决让破产清算组赔偿没有法律依据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，魏秀兰从张家口市委购买本案诉争房屋后，已进行了房产登记，取得了合法的房屋所有权证书，魏秀兰依法对本案诉争房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。魏秀兰在一审中提起诉讼后，虽然清算组在一审中又起诉魏秀兰及金华升阳公司，两案具有一定的利害关系，但依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，该两案并不属于必要的共同诉讼，故一审法院不予合并审理，程序合法。本案中，一审法院依据双方提交的证据，查明了《出让土地合同书》、《出让土地补充协议》（第2号）、《国有土地使用权收购合同》、《代建住宅楼合同》及魏秀兰从张家口市委购买本案诉争房屋的履行、房屋登记、取得房屋所有权证书的事实，并依法作出认定，具有相应的证据予以证实，所认定的事实并不前后矛盾。由于魏秀兰取得本案诉争房屋后，曾要求清算组返还所占房屋，但清算组借用魏兰所有的房屋至今不予退还，故清算组应赔偿魏秀兰的租金损失。综上，清算组的上诉理由，不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8379元，由张家口市电焊机厂破产清算组负担。
本判决为终审判决。
审判长 牛鹏程
审判员 王 悦
审判员 赵宏魁
二〇一四年七月一日
书记员 梁秀峰