西藏自治区拉萨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）藏01民终644号
上诉人（原审被告）：拉姆次仁，女，藏族，拉萨市人，经商，现住拉萨市。
被上诉人（原审原告）：西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆，营业场所拉萨市林廓北路3号，统一社会信用代码×××。
负责人：卓嘎，该宾馆总经理。
委托诉讼代理人：曹务阳，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。
委托诉讼代理人：袁溥钰，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。
原审被告：杰雄藏餐，经营场所西藏拉萨市林廓北路3号西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆商品房，注册号×××。
经营者：拉姆次仁，女，藏族，拉萨市城关区人，经商，现住拉萨市林廓北路*号，身份证号码×××。
上诉人拉姆次仁因与被上诉人西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆（以下简称拉威宾馆）、原审被告杰雄藏餐房屋租赁合同纠纷一案，不服拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初1011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，于2017年12月21日开庭进行了审理。上诉人拉姆次仁、被上诉人拉威宾馆的委托诉讼代理人曹务阳、原审被告杰雄藏餐的经营者拉姆次仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人拉姆次仁上诉请求：1.请求二审法院依法撤销拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初1011号判决，依法驳回被上诉人一审所有诉讼请求，并支持上诉人的反诉请求，或将此案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用、反诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人拉威宾馆不是合同相对人，有出租权的是拉萨市第三高级中学，上诉人在一审中提供的由拉萨市第三高级中学出具的通知中明确的内容：”各商户如需继续经营，2014年3月31日我校与拉威的合同期满后重新与校长签订合同，否则校方将收回其经营的商铺”。对此证据一审法院未采纳，其未采纳的理由不充分，不合法。从该通知可知，拉威宾馆无出租权，不是本案适格的主体，本案真正的主体是拉萨市第三高级中学，但一审法院未追加，严重违反了法定程序，导致案件事实不清，二审法院应予以发回重审。2.上诉人拒交租金是依法行使抗辩权，不存在违约。上诉人按照有关协议履行自己的义务，按时交纳水电费和租金，直到房屋租金方面过来收取的人每次都是不同的人，上诉人不知道该房屋的真正出租方是谁，也不知道该向谁交纳租金。一审法院以上诉人存在违约的认定事实于法无据。3.一审法院判令上诉人返还所承租的房屋，一审法院未查清事实，本案的适格当事人都无法确定，上诉人该向谁返还出租房呢。综上，一审法院遗漏当事人违反法定程序，导致所认定的事实不清，适用法律错误。另上诉人已经缴纳了一万多元的押金，以及装修房子及转让费就将近花了十六万多元，加之这两年餐馆生意很差，恳请二审法院维护上诉人这种弱势群体的利益，依法公正作出合法合理的判决。
原审原告拉威宾馆向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告之间签订的不定期《拉威宾馆门面房屋租赁合同》，并返还租赁房屋；2.判令被告向原告支付拖欠的房屋租金38950.38元及水电费2170.4元；3.判令被告向原告支付违约金11037.89元；4.本案诉讼费用由被告承担。
被上诉人拉威宾馆辩称，上诉人拉姆次仁没有事实依据，合同是上诉人与被上诉人签订的，被上诉人有出租权，上诉人拒交租金是违约行为。
原审被告杰雄藏餐无陈述意见。
一审法院认定事实：2013年4月1日，原审原告拉威宾馆作为甲方（出租房）与作为乙方（承租方）的原审被告拉姆次仁签订《拉威宾馆门面房租赁合同书》，该合同约定：”甲方将位于西藏拉萨市林廓北路3号拉威宾馆门面房房号32号的房屋出租给乙方；本合同项下房屋租赁期共3年（大写贰年），自2013年4月1日起至2016年3月31日止。乙方向甲方承诺所租赁的本合同项下房屋的用途为餐饮，未经甲方书面同意，乙方不得改变使用用途；乙方在本合同生效的当日内，按本租赁合同中甲方实际应收取的第一季度的房屋租金总额标准作为房屋押金，并将押金人民币11314.47元（大写壹万壹仟叁佰壹拾肆元肆角柒分）支付给甲方。在本合同约定租赁期间，如乙方没有对本合同项下房屋及其设备设施造成损毁、破坏及未拖欠甲方一次性缴纳费用、定期性缴纳费用或临时性缴纳费用等相关费用时，该押金在本合同履行期满或本合同解除后十个工作日内由甲方无息退还给乙方。同时，在本合同履行期满或本合同解除时，甲方可将押金抵作乙方应承担的修理费、赔偿金、一次性缴纳费用、定期性缴纳费用或临时性缴纳费用等；如甲方在冲抵后押金仍有余款由甲方在本合同期满后或本合同解除后将余款部分无息退还给乙方；如押金不足以充抵乙方承担的修理费、赔偿金、一次性缴纳费用、定期性缴纳费用或临时性缴纳费用等费用时，乙方还应补齐不足的部分。在本合同项下房屋的租金采取按月的方式支付，乙方应在本合同生效的当日内将（第一期）的租金人民币4327.82元（大写肆仟叁佰贰拾柒元捌角贰分）一次性支付给甲方；其余租金的支付方式为按月，以此类推直至本合同约定租赁期满或本合同解除时止。乙方应按每度电人民币1.6元，每吨水人民币1.5元向甲方支付水电费；如遇电力和自来水公司调整电价或水价，甲方有权单方调整水、电费的标准。乙方应在每月最后一日内，向甲方支付水、电费。乙方按每月用水量收取（按表计量月）按每吨水人民币2元的标准向甲方缴纳管道疏通费，乙方应在每月最后一日内，向甲方支付管道疏通费。”该合同项下还就租赁期间的相关费用及房屋修缮和使用、合同的变更、解除与终止、违约责任及免责条件等事项进行了具体约定。该合同落款处甲方加盖有原告拉威宾馆的印章，乙方附有原审被告拉姆次仁的签字。原审被告拉姆次仁向原审原告拉威宾馆交纳了押金11314.47元。原审被告拉姆次仁向原审原告缴纳房屋租金至2016年10月，水电费缴纳至2017年9月。2016年12月31日，原审原告作为乙方与作为甲方的拉萨市实验小学签订了一份《关于解除不定期租赁合同的协议》，该协议上载明：”甲方不干涉乙方在2017年12月31日前对甲方房产出租的行为，但无论什么原因，乙方与第三人签订的出租甲方房屋的终止日不得晚于2017年12月31日。”同日原审原告向拉萨市实验小学出具了一份《承诺书》，该承诺上载明：”我公司同意双方议定的租赁物归还期为2017年12月31日。”2017年9月8日、9月14日原审原告向原审被告分别出具两份《收据》，载明：收到32号2016年10月至2017年8月份的水电费及收到2017年8月9日至9月11日的水电费。2017年6月14日原审原告通过在报刊上刊登通知的形式向原审被告拉姆次仁告知催缴所拖欠的租金事宜。对于该报纸上刊登的通知，原审被告拉姆次仁、杰雄藏餐均称并未看到。另查明，原审被告拉姆次仁租赁[32]号房屋以个体工商户方式从事经营活动，且办理了相应的营业执照、营业执照上名称为”杰雄藏餐”，经营者姓名为拉姆次仁。在原审原告依法起诉拉姆次仁为本案原审被告后，一审法院依法追加杰雄藏餐为本案的原审被告。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原审原告拉威宾馆与原审被告拉姆次仁所签订的《拉威宾馆门面房租赁合同书》是在双方平等、自愿、协商的基础上形成的，代表了双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。二原审被告辩称原审原告无出租权，对此原审原告提交的证据能够证明原告拉威宾馆对于涉案房屋所享有的承租期限截止到2017年12月31日，故对其辩解意见不予认可。合同中约定了房屋租赁期限为3年，自2013年4月1日起至2016年3月31日止，租赁期满合同自然终止。原审原告与原审被告拉姆次仁签订的《拉威宾馆门面房租赁合同书》于2016年3月31日终止，租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原审原、被告双方在租赁期限届满之次日起未签订书面租赁合同，但原审原告继续收取了原审被告拉姆次仁的租金至2016年10月，双方形成不定期租赁关系，不定期租赁关系存续期间，双方均可以要求单方解除，现原审原告要求解除与原审被告拉姆次仁之间的不定期租赁合同，于法有据，一审法院依法予以支持。在原审原、被告双方的租赁关系解除后，原审被告继续占有诉争房屋无任何法律依据，其理应将承租的房屋返还给原审原告，但原审被告一直久拖不还，其已构成违约，应承担相应的违约责任，故原审原告主张原审被告拉姆次仁返还租赁房屋的诉讼请求，有相应的事实及法律依据，理由正当，一审法院依法予以支持。另该租赁合同中的房屋由原审被告杰雄藏餐作为实际使用人无权继续占有使用租赁房屋，故一审法院对原审原告要求原审被告杰雄藏餐返还租赁物的诉讼请求予以支持。不定期租赁关系存续期间，按原租赁协议内容履行。原审原告主张原审被告拉姆次仁支付自2016年11月1日至2017年7月31日的房屋租金38950.38元的诉讼请求，经一审法院核算，符合合同约定和本案事实，故一审法院对该项诉请依法予以支持。对于原审原告主张原审被告拉姆次仁支付自2016年10月至2017年4月期间水电费2170.4元的诉讼请求，对此原审被告提交的证据能够证实该笔费用已缴清的事实，原审原告也予以认可，故一审法院对该项诉请不予支持。原审被告拉姆次仁存在逾期未支付租赁费的违约行为，应向原审原告承担支付违约金的违约责任。原审原告主张原审被告拉姆次仁支付11037.89元违约损失的诉讼请求，一审法院审核后认为，其违约金的计算标准并不违背相关法律法规的强制性规定，故对原审原告的该项诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，原审原告要求解除与原审被告拉姆次仁之间的不定期租赁关系的诉讼请求，一审法院依法予以支持。原审原告要求原审被告拉姆次仁、杰雄藏餐返还租赁房屋的诉讼请求，一审法院依法予以支持。原审原告要求原审被告拉姆次仁支付自2016年11月1日至2017年7月31日的房屋租金38950.38元的诉讼请求，一审法院予以支持。原审原告要求原审被告拉姆次仁支付自2016年10月至2017年4月期间的水电费2170.4元的诉讼请求，一审法院不予支持。原审原告要求原审被告支付违约金11037.89元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、解除原审原告西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆与原审被告拉姆次仁之间关于西藏拉萨市林廓北路3号拉威宾馆门面房32号房屋的租赁合同关系；二、原审被告拉姆次仁，杰雄藏餐于本判决生效之日起十五日内向原审原告西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆返还位于西藏拉萨市林廓北路3号拉威宾馆门面房32号租赁房屋；三、原审被告拉姆次仁于本判决生效之日起十五日内向原审原告西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆支付自2016年11月1日至2017年7月31日止的房屋租金38950.38元；四、原审被告拉姆次仁于本判决生效之日起十五日内向原审原告西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆支付违约金11037.89元；五、驳回原审原告西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆的其他诉讼请求；如果原审被告拉姆次仁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1045.77元，由西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆负担50元，由拉姆次仁负担999.7元。
本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1.被上诉人拉威宾馆是否为本案适格主体；2.上诉人拉姆次仁是否构成违约；一、关于被上诉人拉威宾馆是否为本案适格主体的问题，一审法院认为拉威宾馆提交的《关于解除不定期租赁合同的协议》上所载明的内容，可以证实拉威宾馆对于涉案房屋所享有的承租期限截止到2017年12月31日，故一审法院认定拉威宾馆具有涉案房屋的承租权，拉威宾馆对次承租人拉姆次仁具有出租权并无不当，本院予以维持。对上诉人主张被上诉人主体不适格的上诉理由，本院不予支持。二、关于上诉人拉姆次仁是否构成违约的问题，一审法院认为拉威宾馆与拉姆次仁签订的《拉威宾馆门面房租赁合同书》于2016年3月31日终止。租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方在租赁期限届满之次日起未签订书面租赁合同，但拉威宾馆继续收取了拉姆次仁的租金至2016年10月，双方形成不定期租赁关系，不定期租赁关系存续期间，双方均可以要求单方解除。拉威宾馆在合理期限内提出解除租赁关系后，双方的租赁关系解除，拉姆次仁继续占有诉争房屋，拒绝返还的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任，故一审法院认定拉姆次仁构成违约，经审核后认为，拉威宾馆主张拉姆次仁向其支付11037.89元违约金的计算标准并不违背相关法律法规的强制性规定，判决支持拉威宾馆的该项诉讼请求，并无不当，本院予以维持。本院认为上诉人拉姆次仁在占有使用涉案租赁房屋后，于2016年11月开始拒付租金的行为，已构成违约。对于上诉人拉姆次仁主张其拒付租金是在行使不安抗辩权的上诉理由，本院认为不安抗辩权是指履行债务的当事人有确切的证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形下，所行使的一项法定权力，在本案中，被上诉人的承租权至2017年12月31日，不存在履行不能的情形，故对此上诉理由本院不予采纳。另上诉人拉姆次仁在二审庭审中提出退还押金的问题，本院认为，拉姆次仁在一审中未提出退还押金的反诉请求，故一审法院未对退还押金进行处理是正确的，上诉人拉姆次仁要求退还押金的上诉请求，没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人拉姆次仁的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费1045.77元，由上诉人拉姆次仁负担。
本判决为终审判决。
审判长 格 珠
审判员 桑 吉
审判员 徳 吉
二〇一七年十二月二十八日
书记员 白玛玉珍