上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第679号
原告（反诉被告）松江县九亭农业公司。
法定代表人范国华。
委托代理人张志君，上海市志君律师事务所律师。
委托代理人戚夏凤，上海市志君律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海五丰种奶牛场有限公司。
法定代表人马健。
委托代理人褚江，上海瑞吉律师事务所律师。
原告松江县九亭农业公司（以下简称“九亭农业公司”）与被告上海五丰种奶牛场有限公司（以下简称“五丰公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月27日立案受理后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序。审�中，被告五丰公司向本院提起反诉，本院于2014年3月28日予以受理并合并审理。本案于2014年4月25日、7月11日两次公开开庭进行了审理。原告九亭农业公司的委托代理人张志君，被告五丰公司的委托代理人褚江两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告九亭农业公司诉称：1998年11月，原告以松江区九亭农业公司名义（原告原打算将九亭农业公司改名为松江区九亭农业公司，但后未变更）与被告上海松江种奶牛场（现更名为“五丰公司”）签订《土地租赁合同》，约定原告将位于上海市松江区九亭镇松联村117.94亩土地出租给被告，租赁用途种植蔬菜，租期为15年，自1999年1月1日起至2013年12月31日止。2000年底，双方确认，租赁面积增加165.69亩。合同到期后，被告继续使某租赁土地，双方形成了不定期租赁关系，根据法律规定不定期租赁关系，一方可以随时解除合同，故原告起诉至法院请求判令：1、解除双方的不定期租赁关系；2、被告将位于上海市松江区九亭镇松联村283.63亩土地归还给原告。
被告五丰公司辩称：不同意原告的诉讼请求。双方租赁土地位于松江区九亭镇松联村，总共两块：第一块是有书面合同约定的117.94亩，租赁期限自1999年1月1日至2013年12月31日；第二块是2000年12月增加的165.69亩，双方约定该块土地的租赁按照原有的书面合同，故期限应为15年，从拿到该块土地起算，现在尚未到期。关于第一块土地的租赁，合同第八条约定，合同到期后，被告要求继续租用的，原告应以原有的递增价格出租给被告。被告已经明确向原告表达了要求继续承租的意见，故双方应建立新的租赁关系。至于原告所称的不定期租赁合同关系，因原告之前并未同意签订新合同，也未就此协商，故双方并未建立不定期租赁合同关系。
同时被告五丰公司反诉称：根据前述答辩意见，被告有权要求原告配合签订新合同，对于租赁用途为按现状使某，而且期限应该和原合同一致为15年。故其反诉请求判令：原告与其就117.94亩的土地签订为期15年的土地租赁合同。
原告九亭农业公司针对被告五丰公司的反诉辩称：被告的反诉请求没有事实和法律依据，请求驳回。
经审理查明：被告原名为上海松江种奶牛场，上海市工商行政管理局于2003年9月30日核准该企业更名为上海五丰种奶牛场有限公司。
1998年11月24日，原告以上海市松江区九亭农业公司（甲方）名义与上海松江种奶牛场（乙方）签订《土地租赁合同》，约定：“一、甲方向乙方提供土地100亩，用于种植蔬菜生产（地点九亭镇松联村田村生产队），其产权属甲方，乙方享受使某权；二、租赁期限为壹拾伍年，自一九九九年一月一日起至二0一三年十二月三十�日止；三、租赁费第一年为每亩每年1000元，每3年递增8%；四、付款方式先付后用，每年一次；五、甲方应按乙方设计要求，于九九年二月底前完成围墙、水泥道路、仓库、晒场、水泥明沟等九亭绿茂蔬菜完善场的基建，并无偿交付乙方使某。基建费用除国家补贴24万元，甲方配套投入24万元外，超出部分经乙方认可后由乙方承担。……八、租用到期后，如乙方要求继续租用，甲方应以原有的递增价格租给乙方，如到期后未再租用，乙方将场地内房屋、棚架设施无偿赠送甲方。被告租赁后用于种植蔬菜。”
2000年12月，原告又将旁边的165.69亩出租给被告，原、被告未签订书面合同，2004年原告出具书面情况说明，载明：松江种奶牛场与九亭农业公司协商一致同意在原绿茂园艺场基础上建设现代化出口蔬菜基地种植出售蔬菜（紫苏大叶）。1998年11月九亭农业公司与松江种�牛场签订了100亩（具体实际面积以丈量为准）土地租赁协议，租赁费每年每亩1，000元。后经丈量，总面积为117.94亩，种植单位为松江种奶牛场下属单位上海山冈农艺有限公司。由于出口蔬菜（紫苏大叶）形势看好，经济效益较高，上海山冈农艺有限公司积极提出增加面积，扩大建设的要求，经松江种奶牛场与九亭农业公司多次协商，同意在原有基础上向西延伸扩建二期工程。并于2000年12月确定着手建设，经丈量土地总面积为165.69亩。双方同意第二期扩建的土地面积、租赁价格以及各项条款参考一九九八年十一月签订的土地租赁协议书，通过二期建设，出口蔬菜基地实际面积为283.63亩。就二期土地租赁权利和义务仍按一九九八年十一月签订的租赁协议认真履行。被告原法定代表人张生龙签字确认。
2013年2月21日，原告向被告发送告知函，载明：被告分两次向原告共�租赁了283.36亩（此处原告表述有误，应为283.63亩）土地，租期15年，自1999年1月1日至2013年12月31日，因距合同到期还有10个月，故特别函告，要求被告做好离场准备，合同期限届满后，原告将收回土地，不再续约。
同年3月11日，被告复函，载明：根据《土地租赁合同》第八条约定，被告在租用到期后，有权继续租用，而且鉴于被告在该地块上投入了巨资进行改造，故要求继续租用283.36亩（表述有误应为283.63亩）。
同年10月24日，原告再次发函，催促被告做好到期后的搬离准备。
同年12月23日，被告回函，要求原告按照1998年11月24日《土地租赁合同》第八条约定履行，给予被告继续租用100亩土地。
原告收取被告租金至2013年12月31日，该年的租金为385，875元。之后，被告转帐给原告416，745元（2014年租金），原告于2014年3月3日将该笔钱款退回被告。
另查明：2014年5月14�，上海市松江区规划和土地管理局九亭所出具证明，载明：涉案土地具体位置为东至沪亭路，南至姚北公路，西至中心路，北至宅基地。地块面积约为283亩，该地块土地利用总体规划为基本农田，土地权利人为上海市松江区九亭镇朱泾浜居民委员会，土地性质为集体土地。
2014年5月19日，本院发函给上海市松江区规划与土地管理局（以下简称“松江规土局”），要求协助调查如下事项：1、涉案土地的性质及规划用途；2、涉案土地上现有的建筑物是否办理了用地建设工程许可手续，是否合法？3、涉案土地上所建设的构建物是否办理了相关手续，是否合法？4、结合土地性质及规划用途，上述建筑物、构建物应如何处理，是否应予拆除？同年6月16日，规土局向本院出具情况答复，载明：1、经查，该项目土地性质为集体土地，土地利用总体规划确定用途为基本农田；2、经查，该项目未办理过规划手续。
2014年5月14日，本院至现场进行了勘查，涉案土地上搭建了办公楼、平房、大棚、桥梁、围墙、铺设了道路、电缆、排涝设施等，现被被告分为A、B、C三区，用作花卉销售中心。大部分建筑物及大棚租赁给案外人使某，租户达240余户，主要用于：1、种植苗木、盆景、景观工程；2、配套花木经营的加工作坊；3、还有少量商店及居住用。已经没有蔬菜种植。
再查明：被告及案外人上海山冈农艺有限公司（以下简称“山冈公司”）、上海九峰农艺有限公司（以下简称“九峰公司”）均为上海五丰企业（集团）有限公司的下属关联企业。山冈公司及九峰公司登记注册的住所为上海市松江区九亭镇松联村。其中山冈公司成立于1999年9月2日，2005年3月22日吊销未注销；九峰公司成立于1999年5月20日，2007年5月29日被核准变更名称为上海九亭花卉�限公司，2008年10月8日被核准变更名称为上海九亭花卉销售中心有限公司。
2007年11月23日上海市松江区九亭镇人民政府曾为上海九亭花卉有限公司名称变更问题向松江区经济委员会提出过请示（文号为松九府字（2007）254号），载明：“上海九亭花卉有限公司”是一家落户在我镇专业从事花卉种植和销售的民营企业，该企业为了规范管理，于2007年11月22日向九亭镇人民政府提交了公司名称更名的请求。经研究，我镇同意该企业将“上海九亭花卉有限公司”的名称变更为“上海九亭花卉市场管理有限公司”，同时要求其注册地址也变更为九亭镇。
2007年11月19日，上海五丰企业（集团）有限公司向上海市松江区规划管理局提交了《关于上海九亭花卉有限公司棚内临时用房面积的请求》［上五集字（2007）第10号］，该请求载明：本公司所属的上海九亭花卉有限公司是专业种植花卉和经营花卉相关的行业。为了各种花卉的正常生产，每亩土地需配备20-30平方米的生产设施和生活设施。故申请共约陆仟平方米棚内临时用房，材质用彩钢板。同年11月29日，上海市松江区规划管理局向上海五丰企业（集团）有限公司出具《关于上海九亭花卉有限公司建造棚内临时用房的复函》（松规局字（2007）144号），载明：你司《关于上海九亭花卉有限公司棚内临时用房面积的请求》文收悉。为确保花卉培育的正常生产，需要配置相应生产设施。经研究同意，请按建设程序规范报批。
2013年6月18日，松江规土局向上海五丰企业（集团）有限公司出具《关于五丰企业（集团）有限公司来函反映九亭花卉销售中心有限公司有关情况的复函》（松规土字（2013）194号），载明：一、经核，该地块为基本农田；二、根据《基本农田保护条例》有关规定，鉴于历史原�，对历史已形成的存量违法建筑物、构建物在保证消防、安全等条件下，临时使某。对2013年以来新形成的违法用地、违法建筑物按法律法规要求坚决予以拆除。对今后巡查发现及上级部门检查发现不符合现行法律法规要求的，坚决予以处置。
审理中，原、被告一致确认，被告租赁涉案土地后一开始是按照合同约定种植蔬菜，后因蔬菜出口形势较好，故于2000年12月又扩大了租赁面积165.69亩。被告称，其从2006、2007年左右停止种植蔬菜，逐步将涉案土地改为了花木种植及销售中心。
原告称涉案土地上的基础设施包括围墙、仓库、水泥晒场、水泥道路，系分三期施工，第一期于1998年8月由松江区九亭镇蔬菜领导小组办公室出资并负责；第二期山冈公司负责；第三期是由九峰公司负责。第二、三期的出资系由被告及原告共同出资。被告称，对于讼争的283.63亩土地所涉地上物的形成大致情况为：1998年初期，工程建设管理单位为松江区九亭镇蔬菜领导小组办公室；2000年时，工程建设管理单位为中外合作企业山冈公司；2001年至今，涉案土地上的建筑物、构建物均由九峰公司（现更名为上海九亭花卉销售中心有限公司）投入并建设。在2003年改制前，涉案土地上所有投入的资金及资产均已计入了山冈公司及九峰公司，改制后上述资产转让给了马凤飞等九人。另外，土地租赁后，被告先后委托山冈公司、九峰公司进行管理。九峰公司经多次更名现为上海九亭花卉销售中心有限公司，目前管理涉案土地的是上海九亭花卉销售中心有限公司，上海九亭花卉销售中心有限公司系受被告委托进行管理的。
以上事实，有土地租赁合同、情况说明、告知函、复函、回函、汇款单、证明、情况答复、工商登记材料、请示、请求、庭审笔录及当事人陈述等�据证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告之间于1998年11月24日签订的《土地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，在签订时并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。当事人应当按照合同全面履行各自的义务。本案中，双方的争议焦点为：一、对于原、被告于2000年12月增加租赁的165.69亩土地所形成的租赁关系应如何作判定？二、双方在1998年11月24日的土地租赁合同到期后是否建立了不定期租赁合同关系？三、原、被告是否应按《土地租赁合同》第八条约定续签新的租赁合同？
关于争议焦点一。原、被告就2000年12月增加的165.69亩并未另签合同，而根据双方在2004年的情况说明中的确认，可以认定165.69亩仅是在98年合同中增加了土地面积，换言之双方履行的一直是98年的合同，仅是在履行过程中土地面积增加至283.63亩。至于该块土地的租期，被告主张应�拿到该土地起另算15年。本院认为，鉴于前述分析，且因98年的合同明确了租赁的起止时间，故该块土地期限应是98年合同约定的期限，被告的意见有违98年合同的明确约定，也并非当时的双方真实意思表示，故本院不予采信。
关于争议焦点二。本案土地租赁合同到期后，原、被告并未协商签订新的租赁合同，被告虽然继续使某涉案土地并将租金打入原告账户，但原告立即予以返还，并在之前反复发函要求收回土地，可见原告对于被告继续租赁涉案土地是不予同意的，故双方并没有达成继续租用涉案土地的合意，双方也并未形成不定期租赁关系。原告主张现在双方系存在不定期租赁关系，并要求解除该不定期租赁关系的诉讼请求，与事实不符，难以成立。
关于争议焦点三。一方面，合同第八条虽然约定“租用到期后，如乙方要求继续租用，甲方应以原有的递增价�租给乙方”，但该条款对继续缔约的期限等内容均未作约定，且原告明确拒绝与被告签订新的租赁合同，故双方现无法缔约；另一方面，根据已查明的事实和本院现场勘查，目前涉案土地已经不再种植蔬菜，而是成为了苗木种植、销售及配套设施加工的一个大型市场，然涉案土地性质仍为基本农田。现被告要求按现状与原告续签租赁合同，其使某用途违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，故被告要求以该用途与原告续签租赁合同本院亦难以支持。因现合同已经到期，继续续约已不可能，故原告要求被告返还涉案土地的主张，本院予以支持。至于土地返还后，地上物的处理问题，被告可另循途径解决。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第二百二十四条第二款的规定、《中华人民共和国土地管理法》第三十四条、第六十三条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海五丰种奶牛场有限公司于本判决生效之日起十日内将位于上海市松江区九亭镇松联村283.63亩（具体位置为东至沪亭路，南至姚北公路，西至中心路，北至宅基地）的土地返还原告（反诉被告）松江县九亭农业公司；
二、驳回原告（反诉被告）松江县九亭农业公司的其余诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）上海五丰种奶牛场有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费160元，反诉案件受理40元，合计诉讼费200元，由原告（反诉被告）松江县九亭农业公司负担80元（已付），由被告（反诉原告）上海五丰种奶牛场有限公司负担120元（已付40元，余款80元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第�中级人民法院。
审 判 长 张 孜
代理审判员 张 莉
人民陪审员 黄坤生
二〇一四年七月二十五日
书 记 员 黄 燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。