重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝北法民初字第18274号
原告重庆渝邻高速公路有限公司，住所地重庆市渝中区大坪九坑子路40号二楼，组织机构代码70936923-5。
法定代表人朱彦，董事长。
委托代理人杨运禄，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
委托代理人孙罡，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
被告重庆朝兴实业有限公司，住所地重庆市北碚区静观镇花园公司边，组织机构代码20322631-7。
法定代表人万朝兴，总经理。
委托代理人聂静，重庆江都律师事务所律师。
委托代理人兰海涛，重庆江都律师事务所律师。
原告重庆渝邻高速公路有限公司与被告重庆朝兴实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月13日立案受理。依法由审判员胡可萍独任审判，于2015年11月23日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，经批准转为普通程序，由审判员胡可萍担任审判长，与代理审判员张红艳，人民陪审员吴海燕组成合议庭，共同负责对案件的处理，于2015年12月24日再次公开开庭进行了审理。原告重庆渝邻高速公路有限公司的委托代理人杨运禄、孙罡，被告重庆朝兴实业有限公司的委托代理人聂静、兰海涛到庭参加了两次诉讼。本案现已审理完毕。
原告重庆渝邻高速公路有限公司诉称：2005年3月31日，原告与重庆银建房地产开发有限责任公司签订《渝北区龙溪街道冉家坝地区11-1地块综合项目建设联建合同》，约定甲方在建设渝邻高速公路期间，为改善沿线交通条件，在原设计基础上增加交通设施，并以此投资行为作为附加条件，通过与渝北区政府协商，以低于该地区土地现有出让价格获得渝北区冉家坝地区控规11-1地块14908.2平方米的使用权意向；乙方承担本项目取得土地使用权的各个环节所需的一切费用及土地综合价金（1500万元，超过1500万元以上的部分由双方另行协商解决）和建设所需的其他全部资金作为投入。在建设容积率3.5的前提下，甲方以综合成本价的价格获得约13600平方米的办公楼和住宅。在建设容积率大于3.5，另行协商。案涉项目最终审批容积率是4.0，新增建筑面积7454.1平方米。被告在未征得原告同意情况下，擅自将房屋全部对外出售。现原告要求被告赔偿原告经济损失641万元。641万元的计算方式为容积率改变增加的面积中原告应分得的面积为7454.1平方米×（13600÷（8943×3.5）］乘以房屋鉴定的市场价值。
被告重庆朝兴实业有限公司辩称：1、原被告之间的联建合同无效，基于无效合同所约定的内容不受法律保护。原告基于无效合同要求分配增加的房屋面积没有法律依据。2、原告的计算方式有误，增加容积率增加的面积应当为8923×0.5=4461平方米，而非7454.1平方米。原告应分得的比例计算错误。3、在联建合同中，原告是以取得的土地使用权意向进行联建，但原告从未取得该地块的土地使用权。该块土地是被告通过招拍挂的途径进行竞标的方式取得，原告没有联建基础。土地使用费被告缴纳了2966.38532万元，另被告投入了拆迁电力款项603.3万元，土地配套费1144.193422万元。原告要分配容积率增加的面积，也应当承担被告投入的款项中超出1500万元部分。4、本案的真实法律关系应当是房屋买卖合同，而非联建合同，被告应当按合同约定的价款和面积支付购房款，合同中没有约定容积率增加原告可以进行分配；5、原告分房权利受保护的前提下才能要求赔偿，原告直接要求赔偿损失没有法律依据。
原告为证明其诉讼请求，向本院举示了如下证据：
1、《重庆市渝北区国土资源局关于重庆渝邻高速公路有限公司修建办公大楼及附属设施划拨国有土地的函》及《重庆市渝北区发展计划委员会关于重庆市渝邻高速公路有限公司修建办公大楼及附属设施的立项批复》，证明被告取得案涉土地是因为原告在修建渝邻高速期间为政府无偿修建了规划之外的附属设施，渝北区政府同意向原告划拨相应土地。因原告没有建设相关资质，才与被告以出让、划拨两种方式取得土地使用权进行联建，土地使用权的取得价格低于同区域的其他地块价格，故被告称土地与原告无关无法律依据；
2、2005年3月31日《渝北区龙溪街道冉家坝地区11-1地块综合项目建设联建合同》，证明双方合同关系，合同是双方真实意思表示，应为有效合同；
3、2007年1月15日《渝北区龙溪街道冉家坝地区11-1地块综合项目建设补充协议》，该协议有效；
4、准予变更登记通知书，证明被告名称变更；
5、2012年《渝北区龙溪街道冉家坝龙城国际项目建设联建合同补充协议》，该协议尚未明确容积率增加后原告分配房屋的具体处理方式，故原告仍享有房屋的分配权利；
6、《重庆市土地交易中心国有土地使用权成交确认书》，证明案涉地块规划面积为2.6万平方米；
7、重庆市国土房管局关于渝地（2005）合字（渝北）第367号合同的修订合同，证明土地面积中8923平方米是出让地，用于计算容积率的土地面积为8923平方米。
8、房屋产权证，证明土地面积为8923平方米。
9、建设工程竣工规划核实确认书，证明案涉项目地上建筑面积为35619.52平方米，该面积与原合同约定的面积增加的部分原告享有分配的权利。
10、重庆市建设工程竣工验收备案登记证，证明房屋已竣工验收合格，已具备分配房屋的条件，被告应承担擅自将房屋出售导致的原告的损失。
被告对原告的证据质证后对证据的真实性均予以认可。但证据1是相关部门与原告发生的法律关系，与本案无关，不能证明原告已取得案涉土地的土地使用权。证据2、3因联建基础不存在，是无效合同，原告要求履行无效合同没有法律依据。证据5不能达到原告的证明目的，证据只能证明双方没有对容积率增加另行分配的意思表示，也没有另行协商的基础和结果，且被告也存在相应的权利。证据6只能证明被告是通过正当程序原始取得土地使用权。证据7、8只能证明被告原始取得土地使用权，原告从未取得土地使用权。证据9、10不能达到原告的证明目的，也不能证明案涉土地上的房屋已出售，实际很多房屋尚未出售。
被告为证明其答辩意见，向本院举示了如下证据：
1、2005年3月31日《渝北区龙溪街道冉家坝地区11-1地块综合项目建设联建合同》；
2、2004年8月20日《购置办公用房意向性协议书》；
3、2005年7月4日《预购办公用房合同书》；
4、2007年1月15日《渝北区龙溪街道冉家坝地区11-1地块综合项目建设补充协议》；
5、2008年12月19日《房屋置换协议》；
6、2011年6月《关于渝北区龙溪街道冉家坝地区11-1地块综合项目建设涉及有关事宜备忘录》；
7、2012年《渝北区龙溪街道冉家坝龙城国际项目建设联建合同补充协议》；
8、准予变更登记通知书；
9、2005年9月21日《国有土地使用权出让合同》；
10、2006年9月11日重庆市国土房管局关于渝地（2005）合字（渝北）第367号合同的修订合同；
11、2014年5月30日重庆市国土资源和房屋管理局重庆朝兴实业有限公司关于渝地（2005）合字（渝北）第367号重庆市国有土地使用权出让合同部分条款的修订协议；
12、土地出让金交费票据及明细表。
以上证据证明原告从未取得案涉土地使用权，其以案涉土地与被告合资合作开发房地产签订的联建协议是无效的，双方的真实法律关系是房屋买卖合同。
13、建设用地规划许可证，证明计算容积率的用地面积为8923平方米；
14、被告龙城国际项目线路改迁工程明细表及相关费用支付票据，证明迁改实际产生费用6573000元，该费用应当由原告承担；
15、被告龙城国际项目配套成本明细表及相关费用支付票据，证明被告实际发生的配套费用为11441934.22元，应当由原告承担；
16、原告支付了1200万元购房款进账单，证明原告仅支付了1200万元购房款，尚欠598.1437万元未付；
17、房屋买卖合同，证明原被告双方于2014年就诉争房屋签订了房屋买卖合同，形成了房屋买卖合同关系。
原告对被告的证据质证后发表如下质证意见：对证据12、14、15的真实性无法确认，因原告不是付款相对方；对其余证据的真实性认可，但证据1、4、7、10不能达到原告的证明目的；证据9是建立在原告修建渝邻高速为政府修建了配套设施的基础上签订的；证据16并不是原告支付的购房款，而是按照联建合同约定支付给被告的投资款。证据17的合同相对方并不是原告，而是原告指定的第三方。
本院认为：原被告所举示的证据均为原件，与本案有关，本院予以采信。
根据双方当事人的陈述及本院采信的证据，本院查明如下法律事实：2003年11月25日，重庆市渝北区发展计划委员会《关于重庆市渝邻高速公路有限公司修建办公大楼及附属设施的立项批复》文件，同意重庆渝邻高速公路有限公司修建办公大楼及附属设施项目立项。
2004年10月20日，重庆市渝北区国土资源局渝北国土发（2004）499号《关于重庆渝邻高速公路有限公司修建办公大楼及附属设施划拨国有土地的函》，内容为：重庆市规划局渝北分局：根据重庆渝邻高速公路有限公司的用地申请，经渝北区委、区政府研究，同意将位于龙溪街道龙脊二社的国有土地15亩以划拨方式给重庆渝邻高速公路有限公司作为修建办公大楼及附属设施使用。
2005年3月31日，原告作为甲方，重庆银建房地产开发有限责任公司作为乙方签订《渝北区龙溪街道冉家坝地区11-1地块综合项目建设联建合同》，项目名称：渝北区龙溪街道冉家坝地区（编号为11-1）办公、住宅项目；投资规模伍仟万元。联建方式：甲方在建设渝邻高速公路期间，为改善沿线交通条件，在原设计外增加交通设施，并以此投资行为作为附加条件，通过与渝北区政府协商，以低于该地区土地现有出让价格，获得渝北区冉家坝地区控规11-1地块计14908.2平方米的使用权意向；乙方承担本项目取得土地使用权的各个环节所需的一切费用及土地综合价金（1500万元，超过1500万元以上的部分，双方另行协商解决）和建设所需的其他全部资金作为投入。房屋分配：1、在建设容积率3.5的前提下，甲方以综合成本价（1800元／平方米）的价格获得约13600平方米的办公楼和住宅，其中：办公楼为独立的一层裙楼约3600平方米、住宅约10000平方米。车库15个（按成本价2200元／平方米购买）；2、在建设容积率大于3.5（原则上不能大于4.2），另行协商；3、其余面积归乙方所有。甲方责任和义务：……5、在取得该块土地的合法使用权后五个工作日内，甲方与乙方签订购房合同，同时向乙方支付约1200万元的购房资金。
2005年6月16日，双方签订《购置办公用房意向性协议书》。2005年7月4日签订《预购办公用房合同书》，约定乙方向甲方购买办公用房，建筑面积约为3600平方米，价格为3800元／平方米，购房总价约1368万元。
2007年1月15日，双方又签订《渝北区龙溪街道冉家坝地区11-1地块综合项目建设补充协议》，将甲方以1800元／平方米的价格获得约13600平方米的办公楼和住宅，变更为以2760元／平方米的价格获得3600平方米的办公楼，以2000元／平方米的价格获得10000平方米住宅；甲方以60000元／个的价格购买车位10个。
2005年7月5日和2007年1月25日，原告分两次向重庆银建房地产开发有限责任公司支付共计1200万元。
2008年12月19日，双方签订《房屋置换协议》，乙方将开发的重庆市北部新区锦橙路28号北岸新洲小区相应面积房屋用于甲方置换。2011年6月，双方签订《关于渝北区龙溪街道冉家坝地区11-1地块综合项目建设涉及有关事宜备忘录》，内容为；甲方曾向乙方支出付乙方办公房购房款1200万元，北岸新洲置换办公用房、车位，已发生购房款323.46684万元，按合同约定办证及相关税费暂定为24.01436万元，共计金额为347.4842万元，抵扣后甲方仍余现金852.5188万元。
2009年10月28日，重庆银建房地产开发有限责任公司经工商更名为被告。
2012年，原告作为甲方，被告作为乙方签订《渝北区龙溪街道冉家坝龙城国际项目建设联建合同补充协议》，内容为：经双方核实确认，乙方应向甲方提供龙城国际项目房屋面积共计5074.16m2，其中：办公房2632.53m2，住宅房2441.63m2。经双方协商：乙方向甲方提供龙城国际项目中的商用楼三楼整层约2100m2，剩余面积约2974.16m2由乙方提供住宅房。因建设成本增加，双方协商确定甲方购房价格在2007年1月15日签订的《渝北区龙溪街道冉家坝地区11-1地块综合项目建设补充协议》基础上增加700元／m2，即办公房购房单价为3476元／m2，住宅房单价为2700元／m2。
2005年7月6日，重庆市土地交易中心国有土地使用权成交确认书确认重庆银建房地产开发有限责任公司以土地出让综合价金2373万元获得土地使用权受让资格。
2005年9月21日，重庆市国土资源和房屋管理局作为出让方，重庆银建房地产开发有限责任公司作为受让方签订渝地（2005）合字（渝北）第367号《重庆市国有土地使用权出让合同》，内容为第一条经过挂牌，出让方同意将位于重庆市渝北区冉家坝地区11-1地块，面积14908.2平方米的国有土地交给受让方作为办公、居住建设用地，（其中9077.03平方米用地作为出让用地，5831.17平方米用地道路建设用地，属于划拨用地）。第三条该宗地的土地出让综合价金为2373万元。其中：征地拆迁整治等土地价款1917.3939万元；宗地控规和地灾防治规划费用5.2万元；土地出让金450.4061万元。
2006年9月11日，重庆市国土资源和房屋管理局作为甲方，重庆银建房地产开发有限责任公司作为乙方签订《重庆市国土房管局关于渝地（2005）合字（渝北）第367号合同的修订合同》，将合同部分条款进行了修订；将合同第一条修改为：“……出让方同意将渝北区龙溪街道柏树堡立交桥东南侧，面积为14908.2平方米的国有土地挂牌出让给乙方作为办公、商业、住宅建设用地，其中8923平方米用地予以有偿出让，其余的5985.2平方米用地作为道路、绿化建设用地，予以行政划拨。”合同第三条修改为“该宗地原土地出让综合价金为2695万元。其中：征地拆迁成本和交易成本费为1920.3462万元，宗地控规和地灾防治规划费用为5.2万元，土地出让金769.4538万元。扣除已缴土地成本费和交易费1920.3462万元、宗地控规和地灾防治规划费5.2万元以及土地出让金450.4031万元；本次修改合同应缴纳土地出让金为319.0477万元，由乙方在签订正式修改协议之前一次性付清。”
2010年12月30日，被告取得了渝北区龙溪街道冉家坝地区11-1地块的国有土地使用权证。2013年11月21日被告龙城国际项目取得建设工程竣工规划核实确认书。2013年12月5日龙城国际商住小区取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。
2014年5月30日，重庆市国土资源和房屋管理局作为甲方，被告作为乙方签订《关于渝地（2005）合字（渝北）第367号重庆市国有土地使用权出让合同部分条款的修订协议》，将渝地（2005）合字（渝北）第367号合同关于土地价款修改为“该宗地的土地出让综合价金为2556万元，包括因增加计价建筑面积补交土地出让金183万元。”
被告为开发龙城国际小区支付了土地出让金、控规费、交易服务费、土地出让金契税等各项费用。
2014年原告作为乙方，被告作为甲方签订《龙城国际房屋买卖合同》，内容为：根据双方分别于2005年3月31日、2007年1月15日、2012年7月8日签订了《渝北区龙溪街道冉家坝地区11-1地块综合项目建设联建合同》、《渝北区龙溪街道冉家坝地区11-1地块综合项目补充协议》、《渝北区龙溪街道冉家坝龙城国际项目建设联建合同补充协议》和2011年11月21日双方签订了《关于合作开发冉家坝11-1地块有关遗留事宜的会议纪要》达成如下条款：……1、住宅房按建筑面积2754.45m2计算，购买单价为建筑面积每平方米价格为2700元。住宅房面积按建筑面积计算，大修基金为80元／m2，契税为购房款的1.5-3%、印花税为购房款的0.05%、电为109元／m2，弱电智能系统为4元／m2、通水费用为2703元／户、通气费用为3385元／户、闭路费用为750元／户、光纤宽带费用为180元／户。住宅房税收核定单价根据税务机关最终核定单价进行差额支付。2、办公用房按建筑面积1912.31计算，建筑面积购买单价每平方米价格为3460元。办公用房按建筑面积计算，大修基金为50元／m2，契税为购房款的3%，印花税为购房款的0.05%、通电费用为109元／m2、弱电智能系统为4元／m2、通水费用为2703元／户。办公用房税收核定单价根据税务机关最终核定单价进行差额支付。甲方与乙方在签订合同当日按合同金额支付房款95%，余款在房地产证办理完后7日内付清。鉴于甲方仍欠乙方款项共计8611884.64元，甲方同意该款项由乙方在支付甲方的款项中予以扣除。
之后，被告按约定交付了房屋并办理了房屋产权证。
现原被告双方均认可小区的容积率为4.0。
原告诉至本院，要求判如所请。原告在庭审中明确按容积率的计算方式，增加容积率增加面积的计算方式为8923m2×0.5，但由于重庆市审计局核定的增加面积为7454.1m2，故要求按7454.1m2主张。对于联建合同的风险，原告解释在合同中双方并未明确约定，但原告要对分得房屋房价下跌承担风险。
本案在审理过程中，经本院依职权释明，本案的合同应当是名为联建，实为房屋买卖的合同。原告明确其不变更诉讼请求，并向本院提出对房屋的市场价值进行鉴定。
本院认为：所谓的联建，即为合资合作开发房地产合同，该合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基础内容的协议。合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。本案中，原告提供的只是资金，双方在合同中对原告所承担的经营风险没有明确约定，原告自述其要承担的房价下跌的风险并不是经营过程中产生的风险，而是其在合同履行完毕后承担的市场风险。结合2014年双方签订《龙城国际房屋买卖合同》，原被告双方所签订的《渝北区龙溪街道冉家坝地区11-1地块综合项目建设联建合同》应当是一份名为联建，实为房屋买卖的合同。在签订合同时被告虽未取得国有土地使用权，现原告已按合同的约定取得了房屋并办理了房屋产权证。故双方的房屋买卖合同应当是有效合同。
对于双方在合同中约定的在建设容各率大于3.5（原则上不能大于4.2），另行协商。现双方对此并未另行协商达成一致意见，原告的诉讼请求没有事实和法律约定，本院不予支持，对原告的鉴定申请也没有委托的必要。
综上，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条，第二十五条之规定，判决如下：
驳回原告重庆渝邻高速公路有限公司的诉讼请求。
本案受理费56670元，由原告重庆渝邻高速公路有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
审 判 长 胡可萍
代理审判员 张红艳
人民陪审员 吴海燕
二〇一六年一月七日
书 记 员 吴朋爱