福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）榕民终字第2058号
上诉人（原审原告、反诉被告）庄信实业（福州）有限公司，住所地福州市马尾区君竹路79号。
法定代表人吴厚康，董事长。
委托代理人李金萍、柏涛，福建至理律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）福州市马尾区国土资源局，住所地福州市马尾区君竹路172号四楼。
法定代表人吴作琦，局长。
委托代理人王忠强、陈景铭，福建中天成律师事务所律师。
上诉人庄信实业（福州）有限公司因与被上诉人福州市马尾区国土资源局建设用地使用权纠纷一案，不服福州市马尾区人民法院（2012）马民初字第1070号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：1989年12月17日，原告与福州市经济技术开发区建设总公司签订了《福州市经济技术开发区合同书》，约定：将东至闽东电机厂，西至空闲地，南至革新机械厂，北至君竹路的2864平方米土地给原告使用，该土地作为“主体车间一幢、六层框架结构（综合大楼一座、餐厅一座）”使用；除经批准变更使用用途外，不得擅自变更；使用年限为50年，自1989年12月20日起至2039年12月19日止，每年缴纳场地使用费28640元，于每年3月15日前缴清，如超期缴费按日罚滞纳金千分之一。1991年8月，原告取得了福州市土地管理局填发的《国有土地使用证》（证号：榕国用（1991）字第KP00142号），批准的土地用途为工业用途。1991年7月28日的《土地登记审批表》注明土地权属来源为租赁。1992年7月，原告围墙内二幢混合构楼房取得“榕开QI字第00015号”房屋所有权证。2011年9月28日，原告与他人签订了《房屋租赁合同》，将位于福州市马尾区君竹路79号的庄信大楼（1-6层）出租给他人作为酒楼、宾馆等商业用途，现正开业经营，该租赁合同约定承租方“承诺由其负责办理租赁事项的相关审批事宜，并自行承担届时因无法获得行政审批而导致的一切损失”。
2007年之前被告每年均发给原告《外商投资企业缴纳土地使用费通知单》要求原告缴费28640元，原告均按通知单上的帐号缴纳了土地使用费。2007年之后被告均没有再另行通知原告缴纳土地使用费。原告2012年8月6日致函被告，愿意立即补交2007年度至今的场地使用费，要求被告告知缴费账号，以便原告补缴场地使用费，被告方没有告知原告。
2012年7月1日，原告收到落款日期为2012年6月29日的被告的《关于解除庄信实业（福州）有限公司土地使用合同的通知》，被告以原告“已拖欠了6年的场地使用费及滞纳金共计331364.80元人民币至今未缴，且未经有权机关批准擅自改变土地用途并出租给第三方作为商业使用”为由，通知原告解除用地合同并收回土地。
另查明，福州市人民政府于1984年同意成立福州市经济开发区建设总公司，为全民所有制企业性质，负责组织经营马尾经济开发区的土地连片开发及有关基本建设工程施工，并暂时代表马尾经济开发区筹建小组，在规划区内行使有关基本建设行政管理方面的职权。福州市经济技术开发区建设总公司后经多次改名，1996年更名为福建三木集团股份有限公司。福州经济技术开发区管理委员会、福州市马尾区人民政府于2005年联合发文，批复：一、同意由马尾国土局承接原福州市经济技术开发区建设总公司与企业签订土地使用合同的主体资格，并应按法律程序做好主体变更工作。二、根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款的规定，由你局负责将上述土地使用合同主体资格承接变更的事项通知各相关用地单位，并抓紧进行土地使用费清欠工作。
被告未将土地使用合同主体资格承接变更的事项通知原告。
原审认为：一、1989年12月17日原告与福州市经济技术开发区建设总公司签订了《福州市经济技术开发区合同书》，系双方的真实意思表示，原告方已取得土地管理部门颁发的土地使用权证，原告土地的使用已取得土地管理部门的认可，故1989年12月17日原告与福州市经济技术开发区建设总公司签订的《福州市经济技术开发区合同书》合法有效。
二、被告作为本案讼争合同的主体是适格的。虽然本案讼争合同是由原告与福州市经济技术开发区建设总公司签订的，但当时福州市经济技术开发区建设总公司是依市政府批准暂时代表马尾经济开发区筹建小组，在规划区内行使有关基本建设行政管理方面的职权。作为原福州市经济技术开发区建设总公司的主管部门，福州经济技术开发区管理委员会、福州市马尾区人民政府明确批复同意由被告承接原福州市经济技术开发区建设总公司与企业签订土地使用合同的主体资格。而根据土地管理法的规定，土地管理部门依法出让土地，本案讼争合同中约定的场地使用费也一直由原告向被告直接缴纳，因此，被告系本案讼争合同的主体，而不是原福州市经济技术开发区建设总公司改制后的“福建三木集团股份有限公司”。
三、《福州市经济技术开发区合同书》第六条约定了场地使用费于每年三月十五日之前一次性缴清。《福州市外商投资企业土地使用费收费暂行办法》第三条明确规定：凡在福州市鼓楼、台江、仓山、郊区和马尾区的外商投资企业，除通过国有土地使用权有偿出让、转让取得土地使用权的以外，均须按本办法缴纳土地使用费。2007年1月1日修订施行的《城镇土地使用税暂行条例》也未明确规定城镇土地使用税取代场地使用费。故原告有缴纳场地使用费的义务，原告应依合同向被告缴纳从2007年起每年28640元的场地使用费。
合同约定3月15日前缴纳场地使用费，原告2007年起未依约定的期限缴纳，故应从2007年3月16日起按合同的约定支付滞纳金。但2012年8月6日原告致函被告要求告知帐号缴纳场地使用费后，被告没有告知原告帐号，2012年8月6日之后未缴场地使用费过错不在原告，故2012年8月5日之前原告应按日1‰支付滞纳金，2012年8月6日起原告无需支付滞纳金。原告应付的滞纳金经合并计算，为28640元×1‰×【（5年＋4年＋3年＋2年＋1年）×365日＋139日×6】=180689.76元，其中的139日是从3月16日计至8月5日共139日。
合同法第九十四条第三项规定“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”当事人可以解除合同，可见“催告”是该种情景解除合同的必经程序，本案原告在2007年起即未缴费，但被告并未催告原告在合理期限内履行，故被告以原告未缴费作为解除合同的理由不予采纳。
四、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第六条规定，受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。《土地管理法》第五十六条规定，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。本案诉争地块用途为工业用途，原告未经有权机关批准，将《合同书》所涉土地及地上建筑物出租给他人作为酒楼、宾馆等商业用途，属擅自改变土地用途，该事实有被告提供的《行政处罚询问调查笔录》、《土地违法案件调查笔录》以及原告提供的《房屋租赁合同》予以印证，被告有权单方解除1989年12月17日原告与原福州市经济技术开发区建设总公司签订的《福州市经济技术开发区合同书》，依合同法第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”自原告2012年7月1日收到被告解除合同的通知时《福州市经济技术开发区合同书》解除，原告应将合同指向的用地交还被告。
虽然原告与他人签订的《房屋租赁合同》中明确将取得有权机关审批作为使用租赁房产的条件，但是该条款仅系原告与他人之间的内部约定，依法并不免除原告作为土地使用人在改变土地原有用途时所负有的向相关行政部门申请同意或审批的法定义务，所以原告关于其不存在擅自改变土地用途的辩解不能成立。
综上，被告2012年6月29日的《关于解除庄信实业（福州）有限公司土地使用合同的通知》（除通知中关于拖欠场地使用费及滞纳金的表述外）有效，1989年12月17日原告与原福州市经济技术开发区建设总公司签订的《福州市经济技术开发区合同书》于2012年7月1日解除，原告应交还土地给被告，并交纳从2007年起至实际交还土地止的场地使用费和18069.76元的滞纳金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第六条的规定，判决：一、确认被告（反诉原告）福州市马尾区国土资源局2012年6月29日《关于解除庄信实业（福州）有限公司土地使用合同的通知》有效。二、原告（反诉被告）庄信实业（福州）有限公司应于本判决生效之日起三十日内，将位于福州市马尾区君竹路的8670-（7）-2号工业用地（土地证号：榕国用（1991）字第KP001**号）交还被告（反诉原告）福州市马尾区国土资源局。三、原告（反诉被告）庄信实业（福州）有限公司应于本判决生效之日起三十日内，向被告（反诉原告）福州市马尾区国土资源局支付自2007年起至原告（反诉被告）实际交还前述土地时止的按每年28640元计算的场地使用费。四、原告（反诉被告）庄信实业（福州）有限公司应于本判决生效之日起三十日内，向被告（反诉原告）福州市马尾区国土资源局支付滞纳金180689.76元。五、驳回被告（反诉原告）福州市马尾区国土资源局其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6626元、反诉案件受理费9861元，由原告负担；原告应负担的反诉案件受理费9861元先由被告代垫，原告应于付款于一并付还给被告。
一审宣判后，原审原告（反诉被告）庄信实业（福州）有限公司不服，向本院提起上诉。
上诉人庄信实业（福州）有限公司上诉称：1、被上诉人福州市马尾区国土资源局（下称“马尾国土局”）不具有案涉1989年12月17日上诉人与案外人福州市经济技术开发区建设总公司（下称“开发区建总”）签订的《福州市经济技术开发区合同书》（下称“89用地合同”）之合同主体资格，无权解除89用地合同。开发区建总经股份制改制为现在的上市公司--“福建三木集团股份有限公司”（下称“三木公司”），其作为法人的主体资格仍然存续，开发区建总在89用地合同中的权利义务，应由三木公司行使，被上诉人并不享有合同权利，无权解除该合同。且三木公司或马尾国土局从未通知上诉人案涉合同权利转让，无论合同权利是否已由三木公司转让给马尾国土局，该转让依法对上诉人不发生效力。2、上诉人不应向被上诉人支付场地使用费以及滞纳金。如果被上诉人尚未取得89用地合同主体资格，无权收取场地使用费以及滞纳金，即便被上诉人已取得89用地合同主体资格，也应承担89用地合同主体应承担的通知义务、协助义务，故其错不在上诉人，其责不在上诉人，上诉人不应承担缴纳场地使用费滞纳金之责。且一审法院认定2007年3月16日起至2012年8月5日的滞纳金高达每日1‰，即年息36%，远远高于同期贷款利率的四倍，有违公平原则。3、一审法院所认定的上诉人“擅自改变土地用途并出租”的解约理由不符合法定解约条件。上诉人与案外人邓泽东的《房屋租赁合同》为附条件的合同，上诉人已在租赁合同中明确将取得有权机关审批作为其使用租赁房产之条件，并非擅自改变用途，而是要求承租人具体办理审批手续，只是变更手续如何具体办理的问题，而不是蓄意拒不办理。而且，在上诉人收到案涉解约通知之时，承租人邓泽东并未进行对外商业经营。4、一审法院适用法律存在错误。综上，请求：1、撤销（2012）马民初字第1070号《民事判决书》第一项判决，确认被上诉人于2012年6月29日发出的《关于解除庄信实业（福州）有限公司土地使用合同的通知》无效；2、撤销（2012）马民初字第1070号《民事判决书》第二项判决；3、撤销（2012）马民初字第1070号《民事判决书》第三项判决；4、撤销（2012）马民初字第1070号《民事判决书》第四项判决；5、判令被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人福州市马尾区国土资源局答辩称：1、被上诉人福州市马尾区国土资源局根据榕开政（2005）20号文，已依法承接案外人福州市经济技术开发区建设总公司的主体资格，有权解除合同，不存在由三木公司决定是否转让、何时转让以及何种对价转让的问题。2、一审法院认定上诉人的违约事实清楚，上诉人依法应当向答辩人支付场地使用费以及滞纳金。3、一审法院认定上诉人擅自改变土地用途并出租的违约事实清楚、确定。4、一审法院适用法律并无不当。综上，一审法院在事实认定和法律适用方面并不存在错误，依法应予以维持，并驳回上诉。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为：上诉人庄信实业（福州）有限公司依法取得土地管理部门颁发的土地使用权证，其在1989年12月17日与福州市经济技术开发区建设总公司所签订的《福州市经济技术开发区合同书》，系双方的真实意思表示，合法有效。
关于被上诉人福州市马尾区国土资源局主体资格问题。本院认为，福州市经济技术开发区建设总公司于1984年依市政府批准暂时代表马尾经济开发区筹建小组，在规划区内行使有关基本建设行政管理方面的职权，后经多次改名，1996年更名为福建三木集团股份有限公司。福州市经济技术开发区建设总公司福州经济技术开发区管理委员会、福州市马尾区人民政府于2005年联合发文，批复：一、同意由马尾国土局承接原福州市经济技术开发区建设总公司与企业签订土地使用合同的主体资格，并应按法定程序做好主体变更工作。二、根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款的规定，由你局负责将上述土地使用合同主体资格承接变更的事项通知各相关用地单位，并抓紧进行土地使用费清欠工作。被上诉人福州市马尾区国土资源局虽未以书面形式及时将土地使用合同主体资格承接变更的事项通知上诉人，但于2012年6月29日向上诉人发出解除合同通知后，上诉人明确表示愿意按照《合同书》约定补缴场地使用费，未对被上诉人主体资格提出任何异议，因此，被上诉人作为诉讼主体并无不当。
关于场地使用费及合同滞纳金问题。本院认为，1991年7月28日福州市人民政府土地审批表明确记载，诉争土地所有权性质为国有，土地权属来源为租赁。《福州市外商投资企业土地使用费收费暂行办法》第三条明确规定：凡在福州市鼓楼、台江、仓山、郊区和马尾区的外商投资企业，除通过国有土地使用权有偿出让、转让取得土地使用权的以外，均须按本办法缴纳土地使用费。且依据《福州市经济技术开发区合同书》约定，上诉人庄信实业（福州）有限公司有每年三月十五日之前一次性缴清场地使用费的义务，每年的场地使用费为28640元。上诉人于2007年起未依约定的期限缴纳，违反了合同约定，故应从2007年3月16日起按合同的约定支付滞纳金。2012年8月6日上诉人致函被上诉人要求告知帐号缴纳场地使用费未果，过错在被上诉人，故2012年8月5日之前上诉人应按日1‰支付滞纳金，2012年8月6日起上诉人无需支付滞纳金。原审对场地使用费和合同滞纳金的认定并无不当。合同法第九十四条第三项规定“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”当事人可以解除合同。2007年起上诉人未缴纳场地使用费，被上诉人未经必要的“催告”程序，以此为由提出解除合同原审不予采纳是正确的。
关于上述人擅自改变诉争土地用途问题。本院认为，上诉人与他人签订的《房屋租赁合同》中虽明确将取得有权机关审批作为使用租赁房产的条件，但此系原告与他人之间的内部约定，依法并不免除上诉人作为土地使用人在改变土地原有用途时，所负有的向相关行政部门申请同意或审批的法定义务。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第六条、《土地管理法》第五十六条规定，本案诉争地块用途为工业用途，上诉人未经有权机关批准，将《合同书》所涉土地及地上建筑物出租给他人作为酒楼、宾馆等商业用途，属擅自改变土地用途，被上诉人有权单方解除合同。
关于被上诉人是否有权要求上诉人返还土地问题。本院认为，1992年7月上诉人庄信实业（福州）有限公司围墙内二幢混合构楼房取得“榕开QI字第00015号”房屋所有权证，其审批手续合法，属上诉人合法财产。上诉人依法取得诉争土地上房屋所有权，亦依法有权使用诉争土地，根据《中华人民共和国物权法》关于“地随房走、房随地走、房地一体”的原则，在双方未对土地上的合法建筑物进行处置的情况下，被上诉人单独要求上诉人返还土地，原审法院予以支持不当，本院依法予以纠正。
综上，上诉人的上诉请求部分符合法律规定，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持福州市马尾区人民法院（2012）马民初字第1070号第一、三、四、五项判决；
二、撤销福州市马尾区人民法院（2012）马民初字第1070号第二项判决；
三、驳回上诉人庄信实业（福州）有限公司其他上诉请求。
本案一审本诉案件受理费6626元、反诉案件受理费9861元，由上诉人庄信实业（福州）有限公司负担15987元，由被上诉人福州市马尾区国土资源局负担500元；二审案件受理费人民币16487元，由上诉人庄信实业（福州）有限公司负担15987元，由被上诉人福州市马尾区国土资源局负担500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 余秋萍
代理审判员 陈长灿
代理审判员 李 俊
二〇一三年九月二十八日
书 记 员 陈秀瑜