浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温苍商初字第2483号
原告：中国建设银行股份有限公司苍南支行，住所地苍南县灵溪镇玉苍路555号。
代表人：林小兵，该支行行长。
委托代理人：薛进军、王智江，浙江嘉瑞成律师事务所律师。
被告：吴守钰。
被告：陈志华。
被告：温州市德嘉置业有限公司，住所地苍南县灵溪镇嘉恒家居广场2号楼六层。
法定代表人：邱剑侠。
委托代理人：周秋孟、吴世文，浙江玉山律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司苍南支行（以下简称建设银行苍南支行）与被告吴守钰、陈志华、温州市德嘉置业有限公司（以下简称德嘉公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年8月25日受理后，依法适用简易程序，于2015年10月16日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人薛进军、被告德嘉公司的委托代理人吴世文，被告吴守钰到庭参加诉讼，被告陈志华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告建设银行苍南支行起诉称：被告吴守钰以购房为由，向原告申请个人住房贷款，被告陈志华承诺共同还款。2013年4月17日，原告与被告吴守钰、陈志华、德嘉公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同约定：借款金额为131万元，借款期限自2013年4月17日至2039年4月17日，借款年利率为同期同类基准利率，还款方式为等额本息还款法，利息逐期结算还清，到期未归还计收逾期罚息和复利，逾期利率为执行借款利率的水平上上浮50%，利率的调整按合同约定及中国人民银行有关规定计算。该笔合同以被告吴守钰、陈志华预购登记的坐落于苍南县德嘉华庭3幢403室房产抵押担保，被告德嘉公司对被告吴守钰的上述债务承担连带保证责任。上述合同签订后，办理了预购商品房抵押预告登记手续。2013年4月18日，原告向被告吴守钰发放了贷款131万元。后被告吴守钰未能按照合同约定履行按时还款义务，已经多期未按时还款，经原告多次催讨，被告吴守钰仍未归还贷款，被告陈志华也未履行共同还款责任，被告吴守钰、陈志华也未履行相应的抵押保证责任，被告德嘉公司也未履行其相应的保证责任，按合同约定，原告宣布合同立即到期。暂算至2015年7月2日，被告共欠贷款本金1276255.04元、利息、逾期利息和复利。为此，原告诉请判令：1.被告吴守钰、陈志华立即偿还借款本金1276255.04元及利息、逾期利息、复利（利息、逾期利息、复利分别计算至实际偿还之日止）；2.如吴守钰、陈志华到期未履行上述债务的，原告对吴守钰、陈志华所有的坐落于苍南县德嘉华庭3幢403室房产的拍卖或变卖所得款享有优先受偿权；3.被告温州市德嘉置业有限公司对吴守钰、陈志华的上述债务承担连带保证责任；4.本案的诉讼费用由被告承担。庭审中原告明确第一项诉讼请求为被告吴守钰、陈志华立即偿还借款本金1276255.04元、期内利息64512.45元、复利2456.61元、逾期利息（截止2015年10月15日680.11元；以本金1276255.04元为基数，自2015年10月16日至实际偿还之日止，按年利率9.225%计算）。
原告在举证期限内，提供了下列证据材料：
1、原告营业执照、组织机构代码证、金融许可证、代表人身份证明，证明原告主体资格；2.身份证、营业执照、组织机构代码证，用以证明被告的诉讼主体资格；3、《个人住房（商业住房）借款合同》、开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证，证明原告与被告吴守钰签订《个人住房（商业住房）借款合同》和双方的权利义务约定、原告已经按照约定履行了放款的义务及第三被告对借款合同项下债务承当连带保证责任；4、预购商品房抵押权预告登记，证明涉案商品房已办理抵押权预告登记；5、共同参与还款人承诺书，证明被告陈志华对本案借款负有共同还款责任；6、对账单，证明被告未按月支付借款本息已构成违约；7、结欠单，证明被告尚欠原告借款本金及利息情况；8、个人住房借款最高额保证合同，证明被告温州市德嘉置业有限公司为被告吴守钰购房贷款提供最高额担保的事实。
原告在庭审中，提供了下列证据材料：法律服务代理协议书、增值税发票，证明原告为实现债权支出的律师费1500元。
被告吴守钰答辩称：1、借款是事实，但今天没法偿还；2、我的房子自被查封，房产无法变卖，无法还款；3、我没固定收入，银行放款给我存在过失。其在本院指定的举证期限内未提供证据材料。
被告德嘉公司答辩称：1、担保是事实；2、原告主张复利和律师费没有法律依据；3、其应该在被告吴守钰、陈志华房产拍卖原告优先受偿后，就其不足部分承担责任；4、温州市德嘉置业有限公司代为偿还后有权向被告吴守钰、陈志华追偿。其在本院指定的举证期限内未提供证据材料。
被告陈志华未作答辩，也未在本院指定的举证期限内提供证据材料。
原告提供的上述证据，经庭审出示质证，被告吴守钰、陈志华未到庭质证，视为其放弃质证的权利，且被告德嘉公司、被告吴守钰对证据没有异议。本院认为，原告提供的证据，证据来源及形式合法，待证事实与本案具有关联性，对其证明力予以确认。
本院经审理，认定事实如下：2013年4月17日，被告吴守钰、陈志华与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定被告吴守钰向原告借款131万元，借款期限为312个月，即自2013年4月17日至2039年4月17日，该借款由被告吴守钰、陈志华以预告登记在其名下的坐落于苍南县德嘉华庭3幢403室的住房提供抵押担保，借款合同同时约定借款利率执行浮动利率，即同期同类基准利率，于每年的1月1日调整。当年执行年利率为6.55%，还款方式采用等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为8751.84元，利息逐期结算还清，借款人未按时还清任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定的罚息利率和结息方式计收罚息和复利，罚息利率为合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。同时约定，若借款人出现任一违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，并要求借款人立即清偿借款本息，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。被告德嘉公司自愿作为保证人，并与原告签订编号为62726820110001号《个人住房借款最高额保证合同》一份，约定德嘉公司为因购置座落于苍南县灵溪镇城中北路以东、环城北路以南“德嘉华庭”项目所属之住房或商业用房而与原告于2011年12月15日至2016年12月15日期间形成的各类债务提供最高限额为1亿元的连带责任保证，保证期限从原告与借款人签订的借款合同生效之日起，至被告德嘉公司为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》及《土地使用权证》等权属证明文件，并办妥房屋等抵押登记，将《房屋所有权证》及《土地使用权证》等房屋权属证明文件交原告保管之日止。被告陈志华出具还款承诺书一份为该借款承担共同还款责任。上述合同由各当事人签章确认后，原告于2013年4月18日被告吴守钰发放了131万元的贷款，并在相关部门办理了预购商品房抵押权预告登记。后被告除借款本息正常支付至2014年4月18日外，又陆续偿还期内利息共计57310.33元，先后为：2014年5月18日还利息123.39元、2014年6月22日还利息0.5元、2014年6月23日还利息89元、2014年6月30日还利息13935.4元、2014年7月18日还利息3元、2014年8月15日还利息3元、2014年12月29日还利息43156.04元。并于2014年6月30日、2014年12月29日分别偿还本金3428.38元、10511.96元。截至2015年10月15日，被告尚欠贷款本金1276255.04元及利息66413.22元（其中期内利息63276.5元、逾期利息680.11元、复利2456.61元）。
另查明，2015年1月1日，中国人民银行规定的5年以上贷款基准年利率为6.15%。原告为本案花费律师代理费1500元。
本院认为，原、被告之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房借款最高额保证合同》及被告陈志华出具的《共同参与还款人承诺书》，系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力，各方当事人应严格按照合同约定履行自己的义务。被告吴守钰、陈志华未按期归还借款及利息，其行为已构成违约，故原告要求被告吴守钰、陈志华提前归还剩余本金1276255.04元并按约定支付利息，理由正当，应予支持。因被告的违约造成原告为诉讼而花费的律师代理费，依约应由被告负担。涉案抵押物已经办理预告登记，抵押权已自登记时设立，被告吴守钰、陈志华未履行上述债务，原告有权以拍卖、变卖二被告提供的坐落于苍南县德嘉华庭3幢403室抵押物所得价款优先受偿。被告德嘉公司作为最高最保证人依约对吴守钰、陈志华的上述债务在抵押房产完成产权登记前在约定的最高额内承担连带保证责任，但其在承担保证责任后，有权向吴守钰、陈志华追偿。原告超出的利息请求，无法律依据，本院不予支持。被告德嘉公司辩称，原告主张律师费没有法律依据，与约定不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百八十七条、第一百九十五条第一款、第二款、第二百零三条第一款，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，判决如下：
一、吴守钰、陈志华于判决生效后十日内偿还中国建设银行股份有限公司苍南支行借款本金1276255.04元及利息（截止2015年10月15日66413.22元；以本金1276255.04元为基数，自2015年10月16日至本判决确定的履行之日止，按年利率6.15%计算）；
二、吴守钰、陈志华于本判决生效后十日内赔偿中国建设银行股份有限公司苍南支行因本案而支付的律师代理费1500元；
三、如吴守钰、陈志华到期未履行上述第一、第二项债务的，中国建设银行股份有限公司苍南支行对吴守钰、陈志华所有的坐落于苍南县灵溪镇德嘉华庭3幢403室房产的拍卖或变卖所得款享有优先受偿权；
四、温州市德嘉置业有限公司在上述第三项中的房产完成产权登记前，对上述第一、第二项债务承担连带偿还责任，但其对包括上述债务在内的62726820110001号《个人住房借款最高额保证合同》项下所有主债务承担连带偿还责任的总额以最高保证金额1亿元为限；其在承担保证责任后，有权向吴守钰、陈志华追偿；
五、驳回中国建设银行股份有限公司苍南支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16790元，减半收取8395元，由吴守钰、陈志华、温州市德嘉置业有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。［在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费16790元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分予以退还），款汇至温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，帐号：192999010400031950013。逾期不交按自动撤回上诉处理。］
代理审判员 李绍炬
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 汤苗苗
相关法律条文链接：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
……
第二百零三条为了担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
……
《中华人民共和国担保法》
第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》
三、关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％。
对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。