北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）丰民初字第10048号
原告北京京机兴物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区德胜门内大街63号。
法定代表人高大建，董事长。
委托代理人李琪，女，1969年4月14日出生，该公司职员。
委托代理人杨祖辉，男，1951年6月19日出生，该公司职员。
被告北京电磁线厂，住所地北京市丰台区大红门西里*号楼对面*层。
法定代表人田春生，厂长。
委托代理人马凤兰，女，1957年6月18日出生，该公司职员。
原告北京京机兴物业管理有限责任公司（以下简称京机兴公司）与被告北京电磁线厂（以下简称磁线厂）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩炜独任审判，公开开庭进行了审理。原告京机兴公司委托代理人李琪、杨祖辉，被告磁线厂委托代理人马凤兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告京机兴公司诉称：被告在原告所管理的潘家园东里、华威西里小区拥有17套产权房，由原告提供属于被告产权的职工住户物业服务，依据有关规定，被告作为上述房产的产权单位，应向原告交纳物业服务费。但自1995年以来，经原告多次催缴，被告仍未交纳。请求判令被告：1、给付1995年-2012年物业服务费共计人民币235205.56元；2、给付邮箱安装分摊费用969元。
被告磁线厂辩称：原告说的产权房，我们到现在没有产权证，故不能承认。我们不认为这是我们的产权房，房子是机械局的，我们有承租协议。当时我们问过，供暖费应该是我们交，但产权的问题一直没弄清楚，故不同意原告诉讼请求。
经审理查明：1997年6月2日，北京市人民政府批准北京市机械工业管理局转制为北京机电工业控股（集团）有限责任公司。2000年9月26日，北京市人民政府同意北京机电工业控股（集团）有限责任公司更名为北京京城机电控股有限责任公司。2001年12月26日，北京京城机电控股有限责任公司通知所属单位，原北京市机械工业管理局房管所更名为京机兴公司。2002年10月21日，北京京城机电控股有限责任公司致函朝阳区房屋土地管理局，称：北京市机械工业管理局房管所是北京京城机电控股有限责任公司（原北京市机械工业管理局）下属事业单位，主要负责机械局统建住宅小区的房屋管理工作。由于机制改革，北京市机械工业管理局房管所变更为京机兴公司，仍然负责局统建小区的房管工作。
1992年5月15日，机械局基建处向磁线厂发出如下通知：报觉寺小区一九九一年竣工部分房子，现分配给你们660平方米。其中，一居室6套，二居室6套。请据此通知单到局房管所办理进住手续。请在本通知发出之日起，三个月必须进住，如不进住将另行分配。你单位分配房号：8门101#-601#，10门103#-603#。同日，机械局基建处并通知磁线厂，将报觉寺小区10门105#二居室一套分配给该厂。后报觉寺小区更名为华威西里小区、潘家园东里小区，华威4#区4号楼、7号楼变更为潘家园东里22号楼、24号楼，华威小区5号、13号、15号、23号、24号楼分别变更为华威西里5号、14号、16号、26号、27号楼。
1992年8月6日，磁线厂（甲方）与北京市机械工业管理局（以下简称机械局）房管所（乙方）签订《北京市机械局房管所房屋代管协议书》，约定：甲方现有华威小区4号楼其中多层13套，建筑面积656.63平方米，愿委托乙方保管，同意按乙方规定费用交纳。多层建筑每年修理基金和日常维修管理费9元／平方米、修理费按建筑面积10元／平方米（9.50元／平方米）、垃圾、化粪池清理、排污费0.50元／平方米、高层建筑加收高层电梯费6元／平方米、高层水泵费2元／平方米，由乙方按市统一租金标准收取租金。今后费用如有变动，乙方同意按新规定交纳各项费用。
1994年1月6日，磁线厂（委托单位，甲方）与房管所（代管单位，乙方）就甲方所有华威小区5区13号楼4套单元房（建筑面积172.42平方米，其中多层4套，房号13#-2-104，304，524，602）签订《房屋代管协议》，约定：甲方委托乙方代管；同意按乙方的规定交纳各项房屋费用，按建筑面积多层建筑每年维修管理费9元／平方米、排污费0.5元／平方米，冬季供暖费（锅炉）11.60元／平方米，（热力）11.20元／平方米，高层建筑加收电梯费6元／平方米、水泵费2元／平方米；今后费用如有变动，甲方同意按新规定向乙方交纳各项费用。
1996年3月11日，机械局发出《关于解决拖欠局属住宅小区委托代管费用的通知》，指出：局属花园小区、香河园小区、南磨房小区、西永乐小区、报觉寺小区产权单位近百户。为了解决拖欠委托代管费用，统一房租收取标准，按住房制度改革的精神，以租养房。经研究决定，凡拖欠委托代管费的产权单位，要与其住宅所在小区房管所签订协议，由房管所每月直接向住房职工按市房管部门规定的标准收取房租，以房租冲抵委托代管费用，不足部分由产权单位补齐。
1999年6月30日，北京市物价局、北京市财政局下发《关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理收费标准的通知》，规定自1999年7月1日起”物业公司管理的居住小区居民生活垃圾清运费由每户每年21元调整为每户每年30元”。
2013年7月15日，北京市朝阳区潘家园街道办事处出具如下证明：北京市朝阳区武圣东里小区（35#、36#、39#、40#、41#、42#、51#、53#、55#），潘家园东里小区（22#、24#、20#、19#、7#、8#、拆迁7#），华威西里小区（5#、14#、16#、26#、27#、6#）自房屋竣工以来，一直由京机兴公司（原北京市机械工业房管所）进行物业服务及房屋管理。
磁线厂认可京机兴公司为涉案小区物业服务人，确认潘家园东里小区22#-10-105、22#-10-203、22#-10-403和22#-8-101、201、301、401、501、601房屋及华威西里14#-2-104、304、504、602等房屋使用人为其职工。
另查，2001年3月13日，北京市国土资源和房屋管理局以京国土房管物字（2001）208号文件《关于明确房改售房的物业管理收费口径的通知》通知各区县房地局、小区办：根据《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价房字（1997）第1**号）规定，”按房改规定出售公有住宅楼房的单位和购买安居楼房的职工所在单位，应按有关规定负担产权人交费项目”，其计费面积以原售房单位原有产权证记载的建筑面积为准。
2002年5月29日，北京市规划为用户、北京市建设委员会、北京市国土资源和房屋管理局、北京市邮政管理局联合发布京规发（2002）332号文件《关于实施﹤解决北京市住宅楼邮政信报箱历史欠账问题的方案﹥的通知》，内容为：邮政信报箱资金原则上由住宅楼的产权单位负责，其中单位自建合建的住宅楼房（包括已经房改出售的），由产权单位（含房改售房原售房单位）负责......。京机兴公司因此代为涉案房屋安装住宅楼邮政信报箱，支出安装费969元。
北京市建设委员会京建物（2006）30号文件《关于按房改政策出售公有住房和安居（康居）住房物业服务费缴纳问题的通知》规定：现就《北京市物业服务收费管理办法（试行）》（京发改（2005）2662号，以下简称《办法》）中按房改政策出售公有住房和安居（康居）住房物业服务费缴纳问题通知如下，请遵照执行。《办法》实施前，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人，仍应按照《办法》实施前物业服务费水平各自承担相应的物业服务费用缴纳义务，即物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变。其中，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人对物业服务费用缴纳责任主体另有约定的，按照约定执行。
又查，按双方托管协议、北京市物价局、北京市房屋土地管理局印发的《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》及北京市物价局、北京市财政局《关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理收费标准的通知》的规定，1995年至2012年，涉诉房屋欠缴物业费246643.13元。
2001年-2012年，京机兴公司代收涉案房屋住户房租22680元。
双方一致认可，涉案房屋尚未办理产权登记。
再查，京机兴公司设立登记时间为1995年3月。
上述事实有有关政府文件、房屋委托代管协议、进住介绍信、分房通知、房源明细表、收费明细表、告知书、维修单、工商档案、照片、邮箱安装合同及发票、相关政府文件、房屋坐落证明、当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：磁线厂与房管所签订的关于涉案房屋的《房屋委托代管协议》合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承继机械局权利义务的北京京城机电控股有限责任公司在通报有关行政机关后，将机械局房管所权利义务变更为京机兴公司承继，并无在案证据显示有违法律法规。京机兴公司因此主张房管所之债权并无不妥。京机兴公司至今仍在为合同约定房屋提供物业服务，磁线厂应当负担有关房屋委托管理费用。根据京建物（2006）30号《北京市建设委员会关于按房改政策出售公有住房和安居（康居）住房物业服务费缴纳问题的通知》规定，按房改规定出售公有住宅楼房的单位应按有关规定承担相应的物业服务费用缴纳义务，除另有约定外，物业服务费用缴纳责任主体维持不变。邮政信报箱产生的项目工程分摊费用，系按相关市政要求产生的费用，应由物业费缴费义务人承担。京机兴公司自愿以代收房租折抵物业费，并不违反法律法规强制性规定，本院不予反对。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百〇七条、第一百〇九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、北京电磁线厂于本判决生效之日起七日内给付北京京机兴物业管理有限责任公司物业费二十二万三千九百六十三元一角三分；
二、北京电磁线厂于本判决生效之日起七日内给付北京京机兴物业管理有限责任公司邮箱安装分摊费用九百六十九元；
三、驳回北京京机兴物业管理有限责任公司其他诉讼请求。
未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2592元，由北京京机兴物业管理有限责任公司负担255元（已交纳），由北京电磁线厂负担2337元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 韩炜
二〇一三年十一月四日
书记员 董会
第7页共7页