四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川15民初95号
原告（执行案外人）：樊小锋，男，1988年2月出生，汉族，住四川省宜宾县。
委托诉讼代理人：邓仕兵，四川大凡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王跃强，四川法光律师事务所律师。
被告（申请执行人）：熊桂芳，女，1966年12月出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。
委托诉讼代理人：张宪良，四川川高律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨六英，四川天闻律师事务所律师。
被告（被执行人）：宜宾怡安龙润置地股份有限公司，住所地四川省宜宾市南岸航天路中段6号。
法定代表人：郭昌平，董事长。
委托诉讼代理人：邱小兵，男，公司员工。
第三人（被执行人）：郭昌平，男，1965年1月出生，住四川省宜宾市翠屏区。
第三人（被执行人）：刘韬，女，1977年7月出生，汉族，住四川省成都市武侯区。
原告樊小锋与被告熊桂芳、宜宾怡安龙润置地股份有限公司（以下简称：龙润置地公司），第三人郭昌平、刘韬执行异议之诉一案，本院于2016年9月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告樊小锋的委托诉讼代理人邓仕兵、王跃强，被告熊桂芳的委托诉讼代理人张宪良、杨六英，被告龙润置地公司的委托诉讼代理人邱小兵到庭参加诉讼，第三人郭昌平、刘韬经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。
樊小锋向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告龙润置地公司签订的《房屋认购书》具备《商品房买卖合同》的合法效力，并确认龙润国际2幢1单元第14层×号商品房归原告所有；2.判决解除对龙润国际2幢1单元第14层×号商品房的查封，并终止对该套房屋的强制执行；3.判决确认被告熊桂芳与被告龙润置地公司签订的《商品房买卖合同》和房屋抵押担保无效；4.判决被告龙润置地公司向原告交付龙润国际2幢1单元第14层×号商品房并办理所有权证和土地使用权证；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告熊桂芳申请执行被告龙润置地公司、第三人郭昌平、刘韬借款合同纠纷一案，四川省宜宾市中级人民法院作出（2015）宜执字第169号《执行裁定书》和执行通知，查封了龙润国际2幢1单元第14层×号商品房。原告向四川省宜宾市中级人民法院提出执行异议，四川省宜宾市中级人民法院作出（2016）川15执异64号《执行裁定书》驳回了原告的异议，原告认为该裁定驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实和法律依据。一、原告与被告龙润置地公司签订的《房屋认购书》具有《商品房买卖合同》的全部要件，具备《商品房买卖合同》的效力，合法、有效，并且交付了全部购房款，原告对龙润国际2幢1单元第14层×号房屋享有的权利应当得到法律保护；二、被告龙润置地公司与被告熊桂芳及熊义辉之间没有签订《商品房买卖合同》的真实意思表示，被告龙润置地公司与第三人在宜宾市房管局办理商品房预售合同登记备案手续属双方恶意串通扰乱房地产交易的虚假行为，该《商品房买卖合同》无效；三、商品房预售合同登记备案并不必然产生不动产登记的效力，也不是担保物权设立的法定形式，不产生抵押的效力；四、被告龙润置地公司与熊桂芳的借款及与熊义辉签订的《商品房买卖合同》签订时间在《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》生效之前，该司法解释不具有溯及力，（2016）川15执异64号《执行裁定书》适用该司法解释属适用法律错误。
被告熊桂芳辩称，原告与龙润置地公司签订的《房屋认购书》不是买卖合同，双方没有真实的付款依据和意思表示；我方申请查封、执行符合法律规定；我方签订合同后在房管部门是预售登记备案了的，原告知道我方备案还签订《房屋认购书》是串通行为。
被告龙润置地公司辩称，原告与龙润置地公司签订的《房屋认购书》是以房抵债，签订认购书的时候公司都告知了原告情况。现在房屋还没有完全完工，没有达到房屋验收的条件。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2014年12月19日，宜宾市房地产管理局出具的《宜宾市商品房买卖合同预售备案证明》载明：合同编号YS0051774，合同备案时间2014年11月14日，开发企业龙润置地公司、宜宾寅吾房地产有限责任公司，买受人：熊义辉，项目名称：龙润国际，房屋座落：翠屏区南岸航天路中段8号龙润国际小区2幢1单元14层×号，建筑面积：60.25平方米，总价：180750元。
2015年9月2日，樊小锋（乙方）与龙润置地公司（甲方）签订《“龙润国际”房屋认购书》，认购位于龙润国际2幢1单元14层×号的房屋，该认购书第三条载明“乙方已充分了解所选房屋在乙方认购之前甲方已用作融资抵押并已在房管局办理备案登记，待甲方解除该房屋的融资抵押后并在房管局撤销备案登记后，甲方再通知乙方前来营销中心签订《商品房买卖合同》。乙方对此已全部清楚并无异议，自愿签订此认购书。”同日，龙润置地公司出具了收款收据载明收到认购款426209元。2013年10月17日，四川怡安投资集团金辉建司工程有限公司出具的收款收据载明“交款人：李怀；借款；壹拾贰万元”。2015年9月2日，李怀出具的委托书载明“请将我的还款12万元，付给郭昌平917卡，作为樊小锋在怡安龙润的购房款。”2014年2月28日，四川怡安投资集团金辉建司工程有限公司出具的收款收据载明“交款人：樊小锋；借款；叁拾万元”。2015年9月2日，樊小锋出具的委托书载明“请将我的退款30万元，支付给郭昌平917卡，作为樊小锋在怡安龙润的购房款。”
2015年5月26日，四川省宜宾市中级人民法院（2015）宜民初字第174号《民事调解书》载明：熊桂芳与龙润置地公司、郭昌平、刘韬之间就借款合同纠纷达成调解，由龙润置地公司于2015年6月30日前偿还熊桂芳借款本金3500万元及相应利息，郭昌平、刘韬对上述债务承担连带清偿责任。
因龙润置地公司、郭昌平、刘韬未按照上述调解书履行还款义务，熊桂芳向四川省宜宾市中级人民法院申请强制执行。
2016年3月15日，四川省宜宾市中级人民法院（2016）川15执恢17号《执行裁定书》载明“本院依据已经发生法律效力的四川省宜宾市中级人民法院（2015）宜民初字第174号民事调解书，于2015年11月9日向被执行人发出执行通知书，责令其履行生效法律文书所确定的义务。在执行过程中，双方当事人达成以物抵债协议，被执行人宜宾怡安龙润置地股份有限公司自愿以其开发的、位于翠屏区航天路中段8号龙润国际小区内79套房屋作为借款时的抵押担保、并以王脉、邱晓、熊义辉、成都市胜景商贸有限公司的名义签订买卖合同，已在宜宾市房管局备案登记的部份房屋以3739.32万元的价格抵偿给申请执行人熊桂芳，用于清偿所欠部份债务。”该执行裁定中79套房屋，包含本案诉争买卖合同标的房屋。
原告樊小锋认为该裁定损害自己利益于2016年6月23日向四川省宜宾市中级人民法院对执行标的提出执行异议。本院于2016年8月5日作出（2016）川15执异64号《执行裁定书》，驳回樊小锋的异议。樊小锋于2016年9月12日签收上述裁定书，并于2016年9月27向本院提起执行异议之诉。
本院认为，本案系案外人提起的执行异议之诉，审理的是案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案争议焦点是：一、樊小锋与龙润置地公司签订的《房屋认购书》效力以及是否应当基于《房屋认购书》取得该争议房屋的产权；二、樊小锋对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。
针对争议焦点一：关于樊小锋与龙润置地公司签订的《房屋认购书》效力以及是否应当基于《房屋认购书》取得该争议房屋的产权的问题。樊小锋与龙润置地公司签订的《房屋认购书》系樊小锋与龙润置地公司之间的真实意思表示，且未违反法律强制性规定，该合同有效。但根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”和第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，合同效力与物权效力应当区分，樊小锋并不必然因为《房屋认购书》有效就当然取得该争议房屋的产权。樊小锋依据《房屋认购书》径行主张确认其对案涉房屋享有所有权与我国物权法规定的不动产物权登记制度不符，其要求办理权属登记的主张，因在先已被他人办理预告登记而无法履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，樊小锋可另行向买卖合同相对方主张违约责任，其要求办理过户登记的诉讼请求，本院不予支持。
针对争议焦点二：樊小锋对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，本案中，樊小锋的权益能否获得保护须满足三个条件：一是樊小锋已经付清部分或者全部价款；二是房屋已交付樊小锋使用、由樊小锋实际占有；三是樊小锋对房屋未登记过户无过错。原告樊小锋虽然与被告龙润置地公司签订了《房屋认购书》，但其主张缴纳的购房款大部分均为其他债权转换而成；樊小锋也未提交充分、有效的证据证明其在人民法院采取强制措施之前已经实际占有、使用案涉房屋的事实；而熊桂芳以他人名义办理的商品房预告登记时间在樊小锋签订合同之前，樊小锋在签订合同时已知晓房屋已经办理抵押，樊小锋对于房屋未办理自己的预告登记存在过错，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，预告登记是保障将来实现物权的一个保障。故樊小锋主张停止对案涉房屋的强制执行的理由不成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定，判决如下：
驳回原告樊小锋的诉讼请求。
案件受理费7693元，由原告樊小锋负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审 判 长 李 荷
代理审判员 罗 润
代理审判员 龙 雨
二〇一六年十二月十六日
书 记 员 黄相中