山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）市民初字第3988号
原告张齐，男，1980年1月30日生，汉族，济南铁路局济南火车东站职工，住济南市。
委托代理人高阳，山东国曜律师事务所律师。
被告邢树英，女，1956年1月11日生，汉族，济南第一百货商店退休职工，住济南市。
被告张丽，女，1983年2月18日生，汉族，绿地集团山东置业有限公司职工，住济南市。
两被告共同委托代理人展玲，山东科创律师事务所律师。
两被告共同委托代理人王鑫，山东科创律师事务所实习律师，住济南市。
原告张齐与被告邢树英、张丽房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张译文独任审判，公开开庭进行了审理。原告张齐及其委托代理人高阳，被告张丽及两被告共同委托代理人展玲、王鑫到庭参加了诉讼。后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告张齐的委托代理人高阳，两被告共同委托代理人展玲、王鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张齐诉称，原、被告双方建立租赁关系后，两被告于2012年6月份搬入位于济南市市中区铁路南苑小区的房屋，房屋所有权人为原告张齐。双方约定两被告定期向原告张齐支付房租500元／月，两被告自搬入后始终未支付房租，构成了根本违约的行为，严重侵害了原告张齐的合法权益，原告张齐认为双方租赁关系应当解除。经原告张齐提前告知要求两被告搬离，在2013年10月双方因腾房的问题曾报警解决，但是两被告始终未搬离。现诉至法院，请求判令解除原、被告之间的租赁关系；两被告向原告张齐返还房屋；两被告支付给原告张齐2012年6月至2013年12月的房屋租赁费19000元。
被告邢树英辩称，被告邢树英与原告张齐签订的房屋租赁合同合法有效，被告张丽已替被告邢树英承担了房屋租赁费用，两被告已实际入住，合同是双方真实意思表示，原告张齐无权解除合同，如原告张齐解除合同应承担违约责任。被告张丽不是本案适格的主体。关于两被告与原告张齐之间的债权债务关系，两被告保留另行主张的权利。
被告张丽的答辩意见同被告邢树英。
经审理本院认定，位于济南市房屋系原告张齐购买的其单位集资建房性质住房，现尚未办理产权登记手续。
2012年5月16日，原告张齐（甲方）与被告邢树英（乙方）签订房屋租赁合同一份，双方约定原告张齐将其拥有的坐落于济南市铁路南苑小区一区1号楼801室房屋出租给被告邢树英使用，租赁期共120个月，自2012年5月16日起至2022年5月16日止。每月租金500元，租赁期内价格不变。房屋租金支付方式为现金趸交，租金交纳时间为2012年5月16日。原告张齐与被告邢树英均在该合同落款处签名捺印。
原告张齐称，其与被告张丽系好朋友，被告邢树英与被告张丽系母女关系。因两被告家中房屋拆迁，需要在外租房，故与其签订房屋租赁合同。但两被告自入住涉案房屋至今未交纳房屋租金。其分别于2013年11月10日、12月23日、12月24日向两被告发出解除租赁关系并限期腾房的《通知》。为证实其主张，原告张齐提交《通知》三份、张贴《通知》的照片、邮寄2013年12月23日、24日《通知》的特快专递予以证实。上述三份《通知》的内容均为：“邢树英、张丽：你两人自2012年6月份承租济南市市中区铁路南苑小区，此房为精装修房，自入住以来至今为止已有一年半的时间，当时约定房租每月500元，截至今日你二人始终未支付房租，经多次催要仍不支付，已经严重损害出租人的利益，出租人认为你二人自入住以来始终未支付房租的行为已经构成根本违约，租赁关系应当解除，现出租人明确告知你于10天后搬出此房屋。特此通知。”2013年12月23日、24日发出的特快专递回执单上载明，该两份快递因收件人拒收被退回。被告邢树英、张丽对原告张齐的上述主张不予认可，称被告张丽与原告张齐原系恋人关系，后因被告张丽于2013年10月发现原告张齐没有离婚，双方分手。被告邢树英与原告张齐签订房屋租赁合同当日，被告张丽将租金6万元一次性以现金方式支付给原告张齐。其二人从未收到原告张齐发出的《通知》。
原告张齐提交录音证据并申请法院调取济南市公安局市中区分局特警大队于2013年10月18日出警记录登记一份及相关的视频记录，证明其要求两被告尽快搬离涉案房屋。两被告以2014年春节期间搬家不吉利为由多次拒绝腾房，后两被告又答应三、四、五等月份搬离，后双方协商最晚四月份搬离，其对两被告腾房事宜尽到了通知义务，并给两被告留出了合理的期限。被告邢树英、张丽主张，当时报警的是两被告，而非原告张齐。且在出警记录的视频资料中原告张齐承认与被告方存有租赁合同纠纷，这证明原告张齐承认租赁合同成立，成立的前提是双方已履行合同权利义务，即能够证明被告方已履行支付房租的义务。两被告并未承诺搬家时间，视频中只是原告张齐一人在陈述。该证据不能证明原告张齐的主张。
原告张齐另提交两被告于2014年1月25日向其寄出的《关于支付房屋租金的函告》一份，该函内容为：“张齐：贵我双方于2012年5月16日签订《房屋租赁合同》一份，由我租赁你的房屋一套，鉴于此前你多次向我借款，且至今未还清，故我一直未支付房租。近日，你向法院提起诉讼，诉求要我支付房租，请你接到本函后，及时将你的银行卡开户信息告知我，或者告知其他支付方式，以便我尽早支付房屋租金。另外，你欠我的借款本息，请你及时付清。特此告知。邢树英、张丽，2014年1月25日。”该函通篇为打印字体，没有两被告的签名。被告邢树英、张丽称，其确实向原告张齐发出过函件，但内容与原告张齐提交的上述函件内容不一致，对该证据不予认可。
原告张齐要求解除与被告邢树英签订的房屋租赁合同，并要求两被告支付租金，以其自行估计的市场价值每月1000元计算，自2012年6月起至2013年12月止。两被告表示不同意解除合同，且租金已按照双方合同约定支付。
另查明，被告邢树英与被告张丽系母女关系，涉案房屋现由两被告及其家人共同居住使用。
以上事实，由济南铁路局职工集资建房合同书、济南铁路局济南站东站出具的证明、《通知》、特快专递详情单、函告、录音视频证据、房屋租赁合同及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，根据我国《合同法》的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；承租人应当按照约定的期限支付租金。原、被告双方所签订的关于济南市房屋的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效的合同关系。合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告张齐按照合同约定将涉案房屋交付给两被告居住使用，被告邢树英理应依约向原告张齐支付租金。虽然两被告主张在房屋租赁合同签订当日，由被告张丽将租金一次性支付给了原告张齐，但两被告未提交相关证据予以证实，本院不予采纳。两被告自入住涉案房屋至今未向原告张齐支付房租，已构成违约；结合出警记录等证据材料，能够证实原告曾要求被告方支付房租或腾房的事实，故原告张齐基于被告方至今未支付房租要求解除与被告邢树英签订的房屋租赁合同，合法有据，本院予以支持。作为合同相对方，被告邢树英应向原告张齐履行支付租金的合同义务，但原告张齐要求按照每月1000元计算租金，没有合同和法律依据，本院不予支持。房屋租赁合同解除后，被告邢树英、张丽没有继续占有涉案房屋的合法理由，应当腾出涉案房屋，交还给原告张齐，但应给被告方留出一定的腾房时间。故对原告张齐要求被告邢淑英、张丽腾出位于济南市房屋的诉讼请求，符合相关法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告张齐与被告邢树英于2012年5月16日签订的房屋租赁合同。
二、被告邢树英于本判决生效之日起十日内，支付给原告张齐自2012年6月至2013年12月期间的房屋租金9500元。（500元／月×19个月）
三、被告邢树英、张丽于本判决生效之日起三十日内将位于济南市房屋腾出，交还给原告张齐。
四、驳回原告张齐的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费280元，由被告邢树英、张丽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张译文
人民陪审员 查 珩
人民陪审员 焦国庆
二〇一四年六月十八日
代理书记员 王 麒