重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第01170号
上诉人（原审被告）李顺珍，女。
委托代理人张立，重庆万友律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）重庆帝逸保健浴足服务有限公司，住所地重庆市渝中区大坪正街88号1-4层，组织机构代码67869984-7。
法定代表人王承勇，经理。
委托代理人张立，重庆万友律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨一帆，男。
委托代理人齐飞，中豪律师集团（重庆）事务所律师。
委托代理人雷霆，中豪律师集团（重庆）事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨卫东，男。
委托代理人陈雪剑，中豪律师集团（重庆）事务所律师。
委托代理人李代银，中豪律师集团（重庆）事务所律师。
原审被告王承强，男。
上诉人李顺珍、重庆帝逸保健浴足服务有限公司（以下简称帝逸公司）与被上诉人杨一帆、杨卫东、原审被告王承强房屋租赁合同纠纷一案，李顺珍、帝逸公司不服重庆市渝中区人民法院（2014）中区法民初字第01150号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：重庆市渝中区大坪正街88号名义层第四层1号房屋系杨一帆所有，房屋建筑面积1530.74平方米。2008年3月22日，杨卫东与王承强就上述房屋签订了《房屋租赁合同》，约定租赁时间为2008年4月16日至2023年9月15日止。同日，王承强与穗东公司就重庆市渝中区大坪正街88号第四层2-1号房屋（建筑面积788.63平方米）签订《房屋租赁合同》，约定租赁时间从2008年4月16日至2023年9月25日止。2008年10月15日，帝逸公司登记成立，王承强与李顺珍各占该公司出资比例的50%。2010年3月8日，穗东公司与王承强签订《合同终止协议》，载明因出租人（穗东公司）将房屋出售，双方2008年3月22日签订的《房屋租赁合同书》终止，不再履行。重庆市渝中区大坪正街88号第四层2-1号房屋（建筑面积788.63平方米）现登记在杨一帆名下。
2010年3月10日，杨卫东（甲方）与李顺珍（乙方）重新就重庆市渝中区大坪正街88号名义层第四层面积为1530.74平方米和788.63平方米的房屋签订《房屋租赁合同》，该合同第1条约定租赁时间从2010年3月16日至2023年9月15日止；第2条约定租金金额：2010年3月16日至2011年9月15日为53345元／月，2011年9月16日至2014年9月15日为57984元／月，2014年9月16日至2017年9月15日为62623元／月，从2017年9月16日至2020年9月15日为67261元／月，从2020年9月16日至2023年9月15日71900元／月；第3条约定，付款方式：乙方按季度以现金方式付款，从2010年3月16日至2011年9月15日止：160035元／季，从2011年9月16日至2014年9月15日止：173952元／季，从2014年9月16日至2017年9月15日止：187869元／季，从2017年9月16日至2020年9月15日止：201783元／季，从2020年9月16日至2023年9月15日止：215700元／季；第4条约定，付款时间，乙方在签订合同时支付第一季度房屋租金和租房押金40000元，下季度房屋租金提前十五日支付（即2010年6月1日前、2010年9月1日前、2010年12月1日前、2011年3月1日前、以此类推）逾期15日缴付租金时，甲方有权解除合同，并按违约责任处理。
2012年10月13日，杨卫东向李顺珍开具编号为0024620收据一张，金额115968元，载明收款事由：2012年9月16日至2012年11月15日两个月房租，杨卫东在该收据左下角批注“欠9万”。2013年1月13日，杨卫东向李顺珍开具编号为0024624收据一张，载明金额173952元，收款事由：2012年11月16日至2013年2月15日三个月房租，杨卫东在该收据左下角批注“加上次共欠房租壹拾玖万元”。2013年3月31日，杨卫东向李顺珍开具编号为0024626收据一张，载明金额173952元，收款事由：李顺珍2013年2月16日至2013年5月15日三个月房租，杨卫东在该收据左下角批注“欠17万元正”。2013年6月30日，杨卫东向李顺珍开具编号为0024629收据一张，载明金额57984元，收款事由：2013年5月16日至2013年6月15日三个月房租，杨卫东在该收据左下角批注“差67000元”。2013年8月21日，杨卫东向李顺珍开具编号为0016722收据一张，载明金额115968元，收款事由：2013年6月16日至2013年8月15日两个月房租。同日，杨卫东向李顺珍开具编号为0016723收据一张，载明金额173952元，收款事由：2013年8月16日至2013年11月15日三个月房租，李顺珍在该收据右上角处签名，收据右上角存在“未付款”的批注，原被告双方均确认该张收据载明款项李顺珍于2013年8月27日支付。
2013年8月26日，杨卫东制作解除合同通知书一份，载明：“李顺珍女士……根据合同第四条约定……你方多次不按合同约定按期支付房租，最长逾期三个多月……存在严重违约。……通知如下：1、本通知送达之日，即解除本人与你签订的大坪正街88号第四层商场《房屋租赁合同》。2、请你在收到本书面通知后30日内搬出位于大坪正街88号第四层的房屋，并与本人办理交付手续，结清剩余租金。3、若你在上述期限内不搬出大坪正街88号第四层房屋，本人将通过必要的法律途径予以收回房屋，并追究你方相应法律责任。”杨卫东于2013年8月28日通过特快专递的方式将上述解除合同通知书向李顺珍邮寄，李顺珍在庭审过程中表示其于2013年9月2日收到上述通知。
2013年9月19日，杨一帆（甲方）与陈国庆（乙方）就重庆市渝中区大坪正街88号第四层1-1号、2-1号房屋签订房屋租赁合同，约定由陈国庆承租上述房屋，房屋交付时间为2013年10月15日，租期为2013年10月15日至2023年10月14日，租金每平米60元／月，每年按8%调整租赁价格。该合同第9-2条约定，甲、乙双方同意，有下列情况之一的，一方可直接通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按年租金总额的70%支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后7日内仍未交付的。2013年9月19日，杨一帆向陈国庆出具编号为0016728号0016725的收据两张，载明收到其定金200000元和第一季度房屋租金417486元。
2014年1月7日，杨一帆与陈国庆签订《房屋租赁终止合同》，约定因甲方未能按期向乙方交房，双方协商终止上述合同，甲方退还乙方第一季度租金417486元及定金200000元，并支付违约金1168960.8元，共计1786446.8元。2014年1月10日，杨一帆向陈国庆建设银行账户转账1168960.8元，陈国庆于同日向杨一帆出具收款证明，载明收到上述款项。
庭审过程中，原告陈述杨卫东系受杨一帆委托与被告签订本案争议之《房屋租赁合同》，各方当事人均认可在签订此房屋租赁合同时，原告将房屋所有权人状况向被告进行了告知，被告知晓该房屋登记在杨一帆名下。杨卫东、杨一帆在审理过程中自愿申请撤回第四项诉讼请求，即王承强、李顺珍、帝逸公司支付原告经济损失1168960.8元。
一审法院认为，本案争议焦点有二：一、本案适格当事人问题；2、原告行使解除权是否符合法律规定。
关于第一个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，重庆市渝中区大坪正街88号名义层第四层1号房屋及2-1号房屋登记在杨一帆名下，且各方当事人在庭审中均认可在签订此房屋租赁合同时，原告将房屋所有权人状况向被告进行了告知，被告知晓该房屋登记在杨一帆名下。故原告杨一帆系此租赁合同关系之出租人，至于原告提出杨一帆与杨卫东之间约定登记在杨一帆名下，该房为二人共用，二人均系本案适格原告的意见，一审法院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，上述房屋现登记在杨一帆名下，杨卫东并未举示相应证据证明该房屋系其与杨一帆共有，故对该意见本院不予支持。关于本案适格被告之问题，此房屋租赁合同系李顺珍于杨卫东签订，合同履行过程中，杨卫东也一直向李顺珍开具房租收据，王承强与李顺珍系夫妻关系以及该房屋现实际由王承强与李顺珍出资设立的帝逸公司实际占用并不影响李顺珍系此租赁合同承租方的认定。故本案适格之原被告应系杨一帆与李顺珍。因帝逸公司现实际占用该房屋，应为本案第三人。
关于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
本案中，杨卫东受杨一帆委托与李顺珍签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，系有效合同，双方均应按约行使权利履行义务。该租赁合同对2011年9月16日至2014年9月15日期间的租金金额、支付方式、支付时间约定为：乙方（李顺珍）在每一年3月1日、6月1日、9月1日、12月1日前、以现金方式按173952元／季支付下一季租金。本案中，原告诉称被告在2012年9月1日、2012年12月1日、2013年3月1日、2013年6月1日均未按照协议约定按期足额支付下一季度租金，根据原告所举示的数张收据确已显示李顺珍在上述租金支付时间点均未按约足额、及时支付下一季度租金。被告及第三人虽均认为收据载明的支付时间并非租金实际支付时间，但其在庭审中除举示的2013年8月27日个人汇款凭证能够证明支付2013年8月21日编号为0016723收据所涉款项的具体支付时间外，其他举示的证据并不能证明承租人在上述四个租金支付时间点已按期、足额支付下一季度租金。且被告及第三人举示的编号为0016723号收据（载明2013年8月16日至2013年11月15日三个月房租173952元）以及2013年8月27日的个人汇款凭证，反而能够证明其在2013年6月1日前应支付的租金并未按期、足额支付。故一审法院对被告及第三人该辩解理由不予支持，对李顺珍在合同履行过程中存在延迟、未足额支付租金的违约行为予以确认。
一审法院认为，合同双方对合同解除条件在第四条中予以了约定，即“逾期15日交付租金时，甲方有权解除合同”，李顺珍的上述违约行为已使该合同解除条件成就，出租方有权依据该约定行使解除合同的权利。且李顺珍在2013年9月2日收到该解除合同通知书后，也并未就解除合同的效力通过起诉或申请仲裁的方式表示异议，故确认该合同自2013年9月2日解除。至于被告及第三人的如下辩解意见：即双方已经对履行合同中的租金支付方式、金额进行了变更，且原告系不正当的促成解除条件的成就，不能按变更前的合同行使解除权，一审法院认为，变更合同需当事人协商一致，本案中，所涉房屋租赁面积以及租金额较大，合同双方在合同成立时均采用书面形式对合同权利义务进行了约定，但双方在庭审中却均未举示对租金支付方式、金额等问题进行书面变更的证据，且杨卫东在其租金收据上标注李顺珍尚欠租金金额等字样的行为就能够表明其对李顺珍未足额支付租金并不认可，仅凭杨卫东对李顺珍延迟支付的租金进行了收取，并不足以认定双方已就上述问题进行了变更。租赁合同履行过程中，收取租金是出租人的权利，李顺珍作为承租人足额、按时支付租金亦是其义务所在，在李顺珍已经存在延期、未足额支付租金的情况下，杨卫东对延迟支付的租金进行收取正是其行使权利的表现，不能以此认定其恶意促成解除条件的成就，故对上述辩解意见不予支持。因该合同已于2013年9月2日解除，现帝逸公司继续占有该房屋系无权占有，其应当与李顺珍将承租房屋向杨一帆进行返还。
双方租赁合同解除后，现李顺珍并未将房屋返还给杨一帆，该房屋现由帝逸公司占用使用，故李顺珍、帝逸公司应向杨一帆支付占用使用费。至于占用使用费标准问题，可参照原合同2011年9月16日至2014年9月15日为57984元／月、2014年9月16日至2017年9月15日62623元／月的标准计算。因原告在庭审中认可被告已将租金支付至2014年6月14日，故对2014年6月15日起至实际搬离房屋之日止的占用使用费依法予以主张。
综上所述，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百一十二条、第四百零二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、原告杨卫东与被告李顺珍于2010年3月10日签订的《房屋租赁合同》于2013年9月2日解除；二、被告李顺珍、第三人重庆帝逸保健浴足服务有限公司于本判决生效后30日内将重庆市渝中区大坪正街88号名义层第四层1号和2-1号房屋腾空返还给原告杨一帆；三、被告李顺珍、第三人重庆帝逸保健浴足服务有限公司于本判决生效后30日内向原告杨一帆支付2014年6月15日至实际搬离房屋之日止的房屋占用使用费（占用使用费标准为2011年9月16日至2014年9月15日为57984元／月、2014年9月16日至2017年9月15日62623元／月）；四、驳回原告杨一帆、杨卫东其他诉讼请求。本案减半收取受理费4683元，保全费5000元，共计9683元由原告杨一帆、杨卫东负担2683元，被告李顺珍、第三人重庆帝逸保健浴足服务有限公司负担7000元。”
李顺珍、帝逸公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回原告的起诉或发回重审。主要事实和理由：一审程序错误，将两个法律关系合并处理，在一个判决中既作出确认判决又作出给付判决。一审判决事实不清，双方在实际履行合同过程中，对租金支付的程序作了变更，根据实际情况采取灵活的方式支付，双方对此达成了合意。在原告起诉时，李顺珍并不差欠租金。原告违背诚实信用原则，收取租金后又起诉李顺珍违约，其要求解除合同不利于市场的交易。本案涉及的租赁合同的目的是李顺珍使用租赁物，原告收取租金，因为李顺珍不欠租金，双方的合同目的均实现，未按合同约定的时间支付租金不构成解除合同的违约要件。李顺珍承租房屋，积极经营，解决了民工就业的社会问题，如因原告一己私利解除合同，将不利于社会和谐。李顺珍经过杨卫东的同意将一部分房屋转租，现由案外第三人经营。
杨一帆、杨卫东答辩称：李顺珍未按合同的约定按时、足额支付租金，明显违约，合同的解除条件成就，出租人有权解除合同。上诉人主张双方对租金支付方式作了变更，没有事实依据，杨卫东收取租金的行为并不代表对合同约定的变更。李顺珍未按约支付租金在先，出租人基于其违约行为解除合同是正当行使自己的权利，并不违背诚实信用原则。本案只涉及一个房屋租赁法律关系，一审针对解除合同、腾退房屋、支付房屋占用费作出的是三个不可分割的判项，没有违反法定程序。上诉人以“解决民工就业问题”为其违约作辩解，以所谓“社会和谐”强加在“司法公正”之上，其理由不能成立。上诉人在一审中未提出过转租的事实，应当承担举证不能的不利后果。
李顺珍、帝逸公司在二审中出示了银行卡存款业务回单、转租合同、严光德身份证明、营业执照和组织机构代码证，拟证明其租金已缴纳至2015年3月、李顺珍经杨卫东同意将部分房屋转租给严光德、该部分房屋目前由李在云个体经营。
杨一帆、杨卫东质证后认为，转账凭证系复印件，不具有真实性，即便属实，也是作为合同解除后应支付的占有使用费，不影响合同解除的效力；关于转租的材料不是新证据，且没有实际履行，不应采纳。
本院二审查明的其余事实与一审查明的相同。
本院认为，一审基于房屋租赁合同法律关系同时作出解除合同、腾空返还房屋、支付房屋占用使用费等判决内容，没有违反有关程序规定。李顺珍在履行合同过程中，没有按照合同约定按时、足额支付租金，其主张双方对租金支付的方式作出了变更，没有证据证明，杨卫东收取租金的时间及金额不能当然作为其对合同内容变更的认可，故一审认定李顺珍违约有充分的事实依据，一审判决解除合同及返还房屋并支付占用房屋期间的费用正确。对于上诉人在二审中提出的已支付租金至2015年3月的问题，因为李顺珍在合同解除后仍然占用房屋，本就应支付占用费，即使杨一帆、杨卫东收取了李顺珍支付的费用，也不能仅凭李顺珍自己主张该费用为租金就认定双方租赁合同继续履行。另外，关于部分房屋转租的问题，即使经过了出租人的同意，但因为李顺珍违约，转租事实本身不能成为李顺珍对抗出租人行使合同解除权的正当理由。
综上所述，李顺珍、帝逸公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9366元，由上诉人李顺珍、重庆帝逸保健浴足服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 樊群
代理审判员 周舟
代理审判员 陈莹
二〇一五年三月二十日
书 记 员 赵曦