广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1552号
上诉人（原审被告）：深圳市越众（集团）股份有限公司。
法定代表人：谭松明。
委托代理人：孙程旭，广东融关律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：余尽发等237户深圳市福田区某某小区和某某花园业主共443人（详见一审判决所附《原告基本信息汇总表》，一审判决为本判决附件--
本院注）。
诉讼代表人：余尽发，身份证住址：深圳市福田区。
诉讼代表人：吴章仁，身份证住址：深圳市福田区。
诉讼代表人：邬惠芳，身份证住址：深圳市福田区。
诉讼代表人：龚文献，身份证住址：深圳市福田区。
委托代理人：邓芳玉，广东德纳律师事务所律师。
委托代理人：艾俊杰，湖南汉昌律师事务所律师。
上诉人因与被上诉人业主共有权纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第347号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告一审诉讼请求为：1、确认福田区某某小区10、11、12栋、某某花园5、6、7、8、9栋架空层、5栋底层产权归属于本栋全体业主共同所有，被告的处分行为无效。2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确其第1项诉讼请求为确认福田区某某小区10、11、12栋、某某花园5、6、7、8、9栋架空层、5栋底层产权归属于本栋全体业主共同所有。
一审经审理查明，涉案某某小区410、411、412栋（现编号为10、11、12栋）和某某花园5、6、7、8、9栋位于深圳市福田区某街道，于1996年至1999年由被告（原深圳市第四建筑工程公司）经规划批准建设，分别于1998年至2002年经竣工验收合格。根据建设工程竣工验收证书及竣工平面图记载，上述8栋住宅总建筑面积为34301.54平方米，其中一楼规划用途为架空层、自行车库，某某花园5号楼半地下室规划功能为车库。涉案8栋住宅共有374户。
原告等237户中大多数系原深圳市第四建筑工程公司职工，以购买安居房的形式取得了涉案小区相应物业的产权，少数几户业主通过购买二手房的形式取得涉案小区相应物业的产权。原告等237户业主所有的专有部分建筑面积合计19594.85平方米。
另查，2010年5月，深圳市福田区某某小区业主委员会以本案被告为被告，向原审法院提起诉讼，要求确认某某小区10－12栋、31栋、某某花园5－9栋及5栋底层、架空层归全体业主共有，原审法院予以受理，案号为（2010）深福法民三初字第1021号。在该案审理过程中，原审法院先后于2010年7月6日、8月26日、2011年6月27日向深圳市房地产权登记中心发出3份《调查函》，要求协助调查涉案某某小区10、11、12栋、某某花园5、6、7、8、9栋房屋的产权登记情况、架空层的规划功能、竣工面积、产权性质及归属等问题。2011年8月9日，深圳市房地产权登记中心向原审法院作出深房登函（2010）511号复函称，经查我中心的电脑产权系统，未查到某某小区的初始登记记录。某某花园5、6、7、8、9号楼已于2004年办理房地产初始登记，登记权利人为深圳市越众（集团）股份有限公司，房屋性质为自用。根据深圳市地籍测绘大队于2000年12月13日出具的《深圳市房屋建筑面积查丈报告》，某某花园5、6、7、8、9号楼的架空面积分别为310.80、625.56、625.56、633.36、633.36平方米，该部分面积属计入容积率、不分摊面积；由于架空层未办理产权登记，是否属于小区公用配套设施及其产权性质、归属，需待法律法规进一步明确。2010年9月28日，深圳市房地产权登记中心向原审法院作出深房登函（2010）614号复函称，某街道410、411、412栋位于B301－0007宗地，已于1998年办理房地产初始登记，登记权利人为深圳市越众（集团）股份有限公司。该地块属行政划拔用地，上述房产基本已房改给职工并已取得全部产权。根据登记档案中深圳市地籍测绘大队出具的《房屋建筑面积汇总表》，某街道410、411、412栋的架空面积分别为410.56、444.72、444.72平方米，该部分面积不计入容积率、不计入公摊面积。由于架空层未办理产权登记，是否属于小区公用配套设施及其产权性质、归属，需待法律法规进一步明确。2011年7月26日，深圳市房地产权登记中心向原审法院作出深房登函（2011）417号复函称，根据测绘部门于2000年12月13日出具的《深圳市房屋建筑面积查丈报告》记载越众某某花园5号楼半地下室的建筑面积为341.16平方米，为不计入容积率面积，建筑功能为车库。关于半地下室是否为小区公用配套设施问题，建议向深圳市规划国土委第一直属管理局咨询。某某花园5号楼半地下室、5、6、7、8、9号楼的架空层及某街道410、411、412栋的架空层未办理《房地产证》，其产权归属需待法律法规进一步明确。2011年10月26日，原审法院作出（2010）深福法民三初字第1021号民事裁定书，认为《中华人民共和国物权法》第七十六条规定有关物业管理区域内共有和共同管理权利的重大事项，由业主共同决定。《物业管理条例》第十一条也规定“有关共有和共同管理权利的重大事项”由业主共同决定。本案就物业管理区域内架空层及半地下车库的权属提起诉讼，属于上述法律法规规定的应由业主共同决定的范围，故原告在未召开业主大会通过决定的情况下，不享有提起诉讼的资格。遂裁定：驳回深圳市某某小区业主委员会的起诉。业委会不服上诉，深圳市中级人民法院于2012年2月9日作出（2011）深中法民五终字第2690号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。
2014年11月6日，在原、被告双方代理人均到场的情况下，原审法院对涉案小区进行了现场勘查，上述8栋房屋均为多层建筑，无电梯，每栋八层，其中一楼架空层及5号楼半地下室均已被实体墙分割成独立的房屋单元，部分用于社区工作站和警务室办公用房，部分用于居住，部分用于出租经营商店等，经向部分租户了解，租户系向物业管理公司承租。该小区无地下停车场和地面公共停车场，道路两侧停满车辆，环境十分拥挤，部分租户占用公共空间摆放杂物、堆放垃圾甚至生火做饭，具有一定的安全隐患。当日，原审法院欲向该小区物业管理公司了解涉案架空层的出租及使用情况，但物业管理公司有关负责人避而不见。
再查，在原告等237户业主于2013年12月19日向原审法院起诉后，其中某某花园9栋303房原业主尹文初于2014年2月2日去世，其子尹炳和继承取得了9栋303房50%的产权，尹炳和于2014年10月17日向原审法院提交《参与诉讼通知书》，申请以原告身份参加诉讼，原审法院已予准许。另有某某花园9栋506房原业主王明定于2014年3月25日去世，王明定名下50%的产权尚未继承转让，王明定之子女王荔锋、王丽萍于2014年10月29日向原审法院出具《委托书》，授权其母亲即王明定的妻子王巧云代表9栋506房100%产权继续参与诉讼，原审法院也予准许。
另，2008年8月25日，福田区某某小区业主委员会发布《通告》称，经业委会成员研究决定，不支持由业委会通过法律途径解决架空层的权属问题，建议部分业主以自然人的身份起诉。
原审法院认为，本案为建筑物区分所有权纠纷。争议焦点在于：一是原告的主体资格是否适格；二是关于涉案楼宇架空层及半地下室的性质。
关于原告的主体资格问题。《中华人民共和国物权法》（下称《物权法》）第七十六条规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定，有关事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。本案中，就涉案某某小区410－412栋、某某花园5－9栋架空层及半地下室的权属争议问题，在涉案小区业主委员会起诉被驳回且业委会建议部分业主以自然人身份起诉的前提下，原告等作为涉案小区的业主，具有相应的诉权。涉案小区虽未召开业主大会授权原告等业主提起诉讼，但涉案8栋楼宇共有374户，总建筑面积为34301.54平方米，而本案起诉的原告为237户，其所有的专有部分建筑面积合计19668.03平方米，原告专有部分占建筑物总面积及业主占总人数均已超过半数以上，应视为业主共同决定的事项，故原告等237户提起本案诉讼符合法律规定的条件，其诉讼主体适格。
关于涉案楼宇架空层及半地下室的性质。首先，从规划设计功能来看。根据《深圳市建设工程规划许可证》、《深圳市建设工程规划验收合格证》以及深圳市房地产权登记中心向原审法院的复函，涉案楼宇的架空层及半地下室原规划设计功能为自行车库和车库，目前没有证据证明在竣工验收合格之后，被告作为涉案小区的建设单位，有申请变更上述架空层及半地下室的规划设计功能，故原审法院据此认定涉案楼宇架空层及半地下室的规划设计功能为自行车库和车库。也就是说，在未经批准改变原规划设计功能的前提下，无论是何人将原规划为自行车库及车库的架空层和半地下室改建为房屋用于出售或出租，均涉嫌违章建筑，依法应认定为无效。其次，从法律规定来看。《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。而根据深圳市房地产权登记中心向原审法院的复函，涉案楼宇架空层及半地下室均未办理产权登记，故从法律上讲，涉案楼宇架空层及半地下室因不能登记成为特定业主所有权的客体，不属于建筑物的专有部分。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：……（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。而涉案楼宇架空层及半地下室显然既不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施，故应依法认定为建筑物的共有部分。最后，从涉案小区的现状来看。涉案小区属于较大规模的老住宅区，原规划设计没有配套建设地下车库和地面停车场，随着汽车时代的到来，涉案小区停车难是一个不争的事实，且有关架空层及半地下室均被改建为房间出租，管理也比较混乱，具有较大的安全隐患，故从维护社会公共利益的角度出发，也应认定涉案楼宇架空层及半地下室为建筑物的共有部分。综上，原告请求确认涉案楼宇架空层及半地下室属于本栋全体业主共同所有，具有事实和法律依据，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第七十条、第七十三条、第七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：确认深圳市福田区某某小区410、411、412栋（现10、11、12栋）、某某花园5、6、7、8、9栋架空层及5栋半地下室归本栋全体业主共同所有。本案受理费100元（已由原告预交），由原告负担。
上诉人不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决；二、依法改判驳回被上诉人起诉或驳回被上诉人诉讼请求。
事实和理由：一、原审法院认定原告主体适格事实错误。
原审法院认定涉案8栋楼宇共有374户，总建筑面积34301．54平方米，起诉被上诉人为237户，其所共有的专有建筑面积合计19668．03平方米，被上诉人专有建筑面积及业主总数均已超过半数，应视为业主共同决定的事项，故被上诉人等237户提起诉讼符合法律规定的条件，诉讼主体适格。原审法院认定上述事实错误如下：
（一）将两小区作为一个案件受理立案错误，本案应区分两小区单独受理。
本案涉案业主分为两个小区，分属两个宗地，其中某某小区10至l2栋架空层宗地号为B301-7；某某花园5至9栋架空层，5栋底层半地下室宗地号为B301-5。涉案物业涉及的权益属于两个小区，应分别立案。
（二）对被上诉人主体资格审查错误的将两小区的面积和户数混同计算，本案被上诉人主体资格审查应按两小区分别计算
本案涉案为两个小区物业，两个小区的决策应由各个小区的业主大会决定，而不是两个小区的业主共同召开大会决定，在审查被上诉人的主体资格时，应当分别计算，即以宗地号B301-7和宗地号B301-5分别计算，而不能简单和错误的将分属两个小区的建筑面积和户数不予区分的相加计算。
（三）对被上诉人的主体资格审查应以两个小区的建筑面积和户数为基数计算。
涉案的某某小区l0至l2栋架空层、某某花园5至9栋架空层，5栋底层半地下室的权属涉及整个小区权益，并非仅为涉案楼层，因此，在认定原告主体资格时，应以整个小区的建筑面积和户数计算，其中宗地号为B301-7的某某小区，建筑面积46570.2平方米，业主［577］户；宗地号为B301-5的某某花园，建筑面积50959．5平方米（幼儿园3000平方米、4至9号楼和2号单身公寓31600平方米、l号单身公寓6319．5平方米、3号单身公寓l0040平方米）。
其中，某某小区l0至l2栋起诉的业主的建筑面积仅为6677．2平方米，户数仅为86户，均未超过小区建筑面积和户数的半数，不应视为业主的共同决定，某某小区之原审原告主体不适格；某某花园5至9号楼起诉的业主建筑面积13029．52平方米，户数l51户，均未超过小区建筑面积和户数的半数，不应视为业主的共同决定，某某花园之原市原告主体不适格。
二、原审法院适用法律错误。
（一）原审法院适用《物权法》第七十三条规定和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应朋法律若干问题的解释》第三条第二款错误。
原审法院适用上述法律和司法解释，认定涉案的10至l2栋架空层，某某花园5至9栋架空层，5栋底层半地下室为不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所和设施，故应认定为建筑物的共有部分，属于本栋全体业主所有。
《物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。
根据上述法律规定的精神，规划用于停放汽车的车位、车库应属于开发商所有，但应保证业主的优先使用权，本案涉案的架空层设计功能为自行车库和车库，其权属应当属于上诉人所有，至于上诉人改变用途及出售、出租的行为属于上诉人与被上诉人的其他法律关系，但不能改变上诉人对涉案物业的物权属性。且因架空层不计入公摊面积，业主没有对地下架空层给付对价，不应享有任何收益权利，根据“谁投资谁受益”的原则，其产权应属上诉人所有。
（二）原审法院错误理解《物权法》第七十三条，将涉案物业确权至本栋业主。
《物权法》第七十三条规定，建筑区规划内的其他公共场所、公用设施和物业用房，属于业主共有。
依据该法条，即便涉案物业被认定为建筑物的共有部分，也属于小区全体业主共有，而非仅为涉案本栋业主所有。理由如下：
1、涉案物业均为不计入公摊面积之物业，涉案物业的本栋业主并未就涉案物业有支付对价或比其他业主多支出成本。
2、小区的公共设施和共有部分均为依据小区（宗地号）划分服务对象而非以宗地号中某一栋楼为服务对象，涉案物业职能为对整个小区公共服务之物业，而非仅供本栋业主使用或服务的物业。
3、根据《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。由此可见，小区业主对小区内的公共设施和共有部分享有同等权利，而非仅为本栋业主专享权利。
因此，一审判决涉案物业属于本栋全体业主所有明显错误理解法律，侵犯其他业主权利。
综上所述，上诉人恳请贵院依法驳回被上诉人的起诉或驳回被上诉人诉讼请求。
上诉人补充上诉请求称：请求依法将本案发回原审人民法院重审。
被上诉人的主要答辩意见为：一、我方认为被上诉人主体适格，本案在立案阶段已经中院裁定予以受理，因此被上诉人主体适格。二、业主共有权纠纷不是以小区为单位进行审理，也不是以宗地为单位进行审理，而是以每栋建筑物为单位进行审理。
本院二审查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系业主共有权纠纷。本案二审的争议焦点是：被上诉人作为原告主体是否适格？一审将涉诉物业确权归本栋全体业主所有是否正确？
本院认为，涉诉两个小区虽然小区名称不同且分属两个宗地，但涉诉两个小区的业主委员会相同、物业管理公司亦相同，仅凭小区名称和宗地归属不能认定涉诉物业的权益分属两个小区；因此上诉人主张涉诉物业涉及的权益分属两个小区、应分别立案的依据不足，且造成诉累，上诉人该主张本院不予采纳。上诉人认为一审认定的被上诉人专有建筑面积和涉诉业主总数错误，系基于上述主张而提出的理由；上诉人上述主张不能成立，上诉人关于一审认定的专有建筑面积和涉诉业主总数错误的理由不能成立，上诉人以此主张一审对被上诉人的主体资格审查错误的理由亦不能成立，上诉人该主张本院不予采纳。一审认定的被上诉人专有建筑面积和涉诉业主总数正确，在上诉人未能提供相反证据的情况下，本院予以确认，故被上诉人作为原告主体适格，上诉人主张被上诉人主体不适格的依据不足，本院不予采纳。
上诉人主张涉诉架空层、车库应归上诉人所有，但上诉人该主张没有相应的法律依据，上诉人亦未提供相应的房屋买卖合同作为依据，该主张本院不予采纳。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区规划内的其他公共场所、公用设施和物业用房，属于业主共有。一审据此认定涉诉楼宇架空层及半地下室归本栋全体业主共同所有并无不当，上诉人主张一审认定涉诉楼宇架空层及半地下室归本栋全体业主共同所有系适用法律错误的理由不能成立，本院不予采纳。上诉人补充上诉请求认为本案应当发回重审，本院经审查，本案并不存在应当发回重审的情形，上诉人该请求本院予以驳回。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王作洲
审 判 员 柯云宗
代理审判员 吴春泷
二〇一五年九月二十九日
书 记 员 廖冉冉
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。