河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洛民再字第24号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：洛阳洛冷制冷机械有限公司（原洛阳原驰制冷有限公司，系前商业部洛阳制冷机械厂改制企业）。住所地：洛阳市西工区金谷园路**号。
法定代表人：丁国荪，该公司董事长。
委托代理人：阚世宏，河南南云律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：洛阳市康永物业管理有限公司。住所地：洛阳市涧西区联盟路*号院*****号。
法定代表人：施康永，该公司总经理。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：庄勋志，男，1941年12月8日出生，汉族。
再审申请人洛阳洛冷制冷机械有限公司（以下简称洛冷公司）因与被申请人洛阳市康永物业管理有限公司（以下简称康永物业）、庄勋志物业服务合同纠纷一案，洛阳市西工区人民法院2011年6月13日作出（2009）西民初字第1617号民事判决后，洛冷公司向本院提起上诉。2011年12月10日，本院作出（2011）洛民终字第2183号民事判决，判决生效后，洛冷公司不服，向河南省高级人民法院提起申诉，2013年12月10日，河南省高级人民法院作出（2012）豫法立二民申字第02328号民事裁定书，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2014年4月23日公开开庭审理了本案，洛冷公司委托代理人阚世宏，康永物业总经理施康永及庄勋志到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
西工区人民法院一审查明：庄勋志系前商业部洛阳制冷机械厂（以下简称制冷厂）退休干部，居住在洛阳市金谷园路（制冷厂家属院）。21世纪初，制冷厂按照国家政策进行国有企业经济体制改革（以下简称改制），制冷厂更名为洛阳原驰制冷有限公司，该名称使用一段时期后，又更改为现在名称。改制前，制冷厂家属院的环境卫生、保卫、绿化等生活配套工作是在计划经济体制下，由制冷厂按行政区域自行负责，服务对象是制冷厂职工及家属，是带有福利性质的后勤服务。制冷厂改制后，包括庄勋志在内的制冷厂职工所居住家属院（即金谷园路）的此项物业服务工作，开始推向市场。2005年12月26日、2006年8月21日，康永物业与洛冷公司先后签订格式、填充式“前期物业服务合同”两份（内容一致）。合同约定：“甲方洛冷公司将坐落在洛阳市金谷园路院生活小区物业管理委托给乙方康永物业，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，对合同各方及签字认可‘业主临时公约’的业主及物业使用人均具有约束力。委托管理事项包括房屋公用部位的维修、养护和管理，公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。公共环境卫生、垃圾收集清运，维持公共秩序、治安巡视、门岗执勤、车辆停放管理。康永物业负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公摊水电损耗，物业服务费每月每平方米0.18元，待业主委员会成立之后，依法定程序表决同意收取其他费用。期限分别是2006年上半年及下半年，康永物业应在2007年底前，将符合法定程序且具备批准条件的业主大会筹备文件，交至区物业办公室”。共六章、三十八条内容。合同中所涉及的非住宅物业费标准、房屋养护费、违约金等18处填充空格没有填写内容。2005年12月27日，洛冷公司与康永物业共同在制冷厂家属院内张贴“告示”一份。告示声称：洛阳原驰制冷有限公司与洛阳康永物业所签制冷厂生活区“前期物业合同”已生效，2006年1月1日起，康永物业对制冷厂生活区进行物业管理，请全体业主及物业使用人积极配合物业公司在小区内的工作，康永物业为业主及物业使用人提供优质的服务。之后，康永物业进驻生活区实施物业管理。制冷厂家属院部分业主向康永物业缴纳物业管理费，但仍有包括庄勋志在内的部分业主对康永物业进驻家属院实施物业管理的行为提出质疑，拒绝向其交付物业费，导致本案纠纷。由于庄勋志退休前系制冷厂的领导人之一，在此期间，康永物业已二次起诉庄勋志支付物业费，其中西工区人民法院（2009）西民初字第1255号案件、洛阳市中级人民法院（2009）洛民立终字第242号案件的处理情况，庄勋志辩解中的陈述属实。处理双方纠纷的另一起（2007）西民初字第35号案件，2007年7月16日一审判决后，庄勋志不服，提起上诉，二审发回重审。鉴于康永物业起诉的合同另一方洛冷公司未被列为被告参加诉讼，康永物业重新起诉。
西工区人民法院一审认为：公民、法人设立民事权利义务关系，应当遵循自愿平等原则。康永物业与洛冷公司签订的前期物业合同，其意思表示真实，对双方具有效力。但该合同较多内容约定不明，致使在履行合同中多次产生纠纷，康永物业及洛冷公司均有一定责任。洛冷公司在无代理权的情况下，与康永物业签订确立庄勋志等业主义务的合同，事先未经被代理人委托，事后未经庄勋志追认，对庄勋志不发生效力。康永物业及洛冷公司均未能提供庄勋志签字认可的业主及物业使用人委托或认可的证据，对此应承担举证不利的相应后果。洛冷公司在改制过程中，可考虑组织前制冷厂职工家属院的居民成立业主委员会，由业主委员会或业主选定物业服务单位，签订合法完备、细致具体的物业服务合同。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第四十八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、限洛冷公司于判决生效之日起五日内支付康永物业物业费413.20元；二、驳回康永物业其他诉讼请求。一审受理费50元，由康永物业和洛冷公司各负担25元。
洛冷公司不服该判决上诉称：一、原审判决认定事实错误。洛冷公司与康永物业签订前期物业服务合同符合《物业管理条例》的规定。该物业服务合同应当对庄勋志具有约束力，庄勋志已经向康永物业支付了2006年1月至6月的物业费。二、原判决适用法律不当。洛冷公司依据物业管理条例与物业公司签订物业服务合同，不存在没有代理权或者超越代理权。洛冷公司已经完全履行了合同义务，没有任何违约行为，不应承担任何违约责任。三、原审判决显失公正。康永物业提供了物业服务，庄勋志作为物业使用人，物业服务的受益人，理应支付物业费。洛冷公司既不是业主也不是物业使用人，没有受益，不应支付物业费。庄勋志答辩称：我住的房子是2002年入住的，上诉人不是该房子的建设单位。2004年7月31日后，制冷厂改制，以前的物业还在进行。原驰公司与康永物业签订物业合同时，没有通知业主，也未征求业主的意见，我没有签字认可该合同。不只我一个人，所有业主都未签字，该合同就不生效。后期签了调解协议。康永物业答辩称：我公司已提供了服务，应得到物业费。
本院二审查明的事实与原审一致。
本院二审认为：洛冷公司未经业主授权与康永物业签订前期物业服务合同，应承担康永物业支付物业费的义务。洛冷公司上诉称其是该小区建设单位，有权依据《物业管理条例》签订前期物业服务合同，未证明该合同符合《物业管理条例》规定的签订前期物业服务合同的要求，因此对其认为应由业主庄勋志承担支付物业费的义务的理由，本院不予支持。关于洛冷公司主张的庄勋志认可该前期物业服务合同，并已向康永物业支付了2006年1至6月的物业费的理由，没有事实依据，庄勋志亦不认可，且与一二审查明事实不符，本院不予支持。关于洛冷公司上诉认为庄勋志是物业使用人，是物业服务的受益人，判决由洛冷公司承担物业费显失公正的主张，因庄勋志自始即不认可康永物业提供物业服务并拒交物业费，因此洛冷公司认为应由庄勋志交纳物业费的主张亦不符合民法自愿公平的原则。洛冷公司向康永物业支付物业费后，可与业主协商分担该项费用。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，本院（2011）洛民终字第2183号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。二审受理费50元由洛阳洛冷制冷机械有限公司负担。
洛冷公司申请再审称：1、一、二审法院认定事实不清。洛冷公司与康永物业签订的前期物业服务合同符合《物业管理条例》第二十一条的规定，该物业服务合同应当对庄勋志具有约束力，庄勋志已经向康永物业支付了2006年1月至6月的物业费。2、一、二审法院适用法律错误。洛冷公司依据《物业管理条例》与物业公司签订物业服务合同，根本不存在没有代理权和超越代理权。一审法院判定申诉人承担支付413.20元物业费的民事责任不当。康永物业提供了物业服务，庄勋志作为物业使用人，物业服务的受益人，理应支付物业费。一、二审法院认定前期物业合同对庄勋志不发生效力是错误的。请求依法撤销一、二审判决，发回重审或者依法改判申诉人不承担任何责任。被申请人康永物业答辩称根据公平原则，合同有效，我提供服务，应得到物业费。原一、二审判决正确，应予以维持。被申请人庄勋志答辩称，原驰公司与康永物业签订物业合同时，没有通知业主，也未征求业主的意见，他们只是贴个告示，我不承认合同的存在。
本院再审查明的事实与一、二审查明的事实相同。
本院再审认为：业主庄勋志所在小区系洛阳制冷机械厂家属院，洛阳制冷机械厂改制后更名为洛冷公司，洛冷公司就其家属院的管理与康永公司签订的前期物业服务合同，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，对业主具有约束力。虽然庄勋志没有与康永物业签订物业服务合同，但康永物业对小区提供了物业服务，庄勋志作为业主应当交纳物业费。一二审判决以洛冷公司未经业主授权为由判令洛冷公司承担庄勋志的物业费不当，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销西工区人民法院（2009）西民初字第1617号民事判决及本院（2011）洛民终字第2183号民事判决。
二、限庄勋志于判决生效之日起十日内支付洛阳市康永物业管理有限公司物业费413.20元。
三、驳回洛阳市康永物业管理有限公司其他诉讼请求。
一审受理费50元，由庄勋志承担，二审受理费50元由庄勋志承担。
本判决为终审判决。
审判长 钱利平
审判员 冀新强
审判员 郝丹丹
二〇一四年七月十六日
书记员 李扬丽