北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）二中民终字第15693号
上诉人（原审被告）别勇喜，男，1981年7月14日出生。
委托代理人王书宁，北京市中闻律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）罗郁，女，1977年8月31日出生。
委托代理人姚欣时，北京永瑞律师事务所律师。
原审第三人高小洁，女，1959年5月21日出生。
委托代理人穆振辉，北京市中闻律师事务所律师。
上诉人别勇喜因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第00681号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年1月，罗郁起诉至原审法院称：2009年8月8日，我与高小洁签订房屋买卖合同，约定我购买高小洁所有的位于北京市原崇文区×××室房屋1套（以下称涉案房屋），高小洁出具该房屋未对外出租证明。此后，双方对房屋买卖发生纠纷，我起诉要求高小洁继续履行房屋买卖合同。该案诉讼中，高小洁于2010年4月出示了其与别勇喜签订的房屋租赁合同。我与高小洁的房屋买卖合同纠纷现已经法院判决，我于2011年9月2日取得了涉案房屋所有权。我与别勇喜的租赁合同关系应当自我取得房屋所有权时成立，但这个租赁合同对我来讲属于显失公平的合同，故我要求撤销与别勇喜的房屋租赁合同。
别勇喜辩称：罗郁作为合同权利义务的继受人，其享有的所有权晚于我享有的承租权，其应当承担原权利人在房屋上的权利义务，无权撤销合同。罗郁于2009年10月就已经明确知道房屋出租的情况，现在提出撤销合同已经超过了法定的除斥期间。另，租金的高低会受到租期、支付方式、出�人和承租人之间的关系及房屋出租是否经过中介等各种环节的影响，所以我与第三人之间约定的租金与市场价格的差距在合理的范围之内，并不存在显失公平的情形。故我不同意罗郁的诉讼请求。
高小洁述称：我与别勇喜签订的房屋租赁合同真实有效，考虑到该房屋长期闲置，不能产生效益，加之我与别勇喜系朋友关系，其租赁期限较长，故我适当降低了租金，考虑到市场因素，双方也在合同中也做出了每5年上调租金
10％的约定。故我与别勇喜的租赁合同不存在显失公平的情形。罗郁是承继的权利，其只能享有原产权人享有的权利，由于我在1年内并未行使撤销权，故罗郁作为权利继受人也不享有撤销权，并且租金高低属于可调整事项，属合同变更范围，不属于合同撤销范围。我不同意罗郁的诉讼请求。
原审法院经审理认为：罗郁于2011年9月2日取得涉案房屋权�证书，其基于“买卖不破租赁”原则与别勇喜形成了新的房屋租赁关系。因罗郁于双方建立新的租赁关系后的1年内提起了撤销之诉，并未超过法定除斥期间，故对于别勇喜与高小洁提出的罗郁不享有合同撤销权的意见，法院不予采纳。罗郁因取得涉案房屋所有权与别勇喜形成房屋租赁合同关系，且高小洁在与罗郁签订买卖合同时签署了未出租声明，罗郁对于高小洁与别勇喜的租赁关系并不知情，故罗郁与别勇喜形成的房屋租赁关系并非罗郁的真实意思表示。另，罗郁与别勇喜形成租赁关系时涉案房屋的市场租赁价格应在4250元至5450元之间，而依据涉案房屋的租赁合同，别勇喜需要支付的月租金为1500元，低于市场最低价格的40％，该合同使当事人之间享有的权利和承担的义务极不对等，显失公平。故对于罗郁要求撤销合同的诉讼请求，法院予以支持。据此，原审法院于2013年7月判决：撤销罗郁与别勇喜之间的房屋租赁合同。
判决后，别勇喜不服，仍持原审答辩意见上诉至本院，并认为原审判决认定事实错误、判决结果错误，请求撤销原判，依法改判驳回罗郁的诉讼请求。罗郁同意原判。高小洁对原审判决持有异议。
经审理查明：别勇喜与高小洁就涉案房屋签订的《房屋租赁协议》落款日期为2009年7月6日，双方约定：租赁期限自2009年7月6日至2029年7月6日，每月租金1500元，年租金18000元，房屋租金每5年递增10％。2009年8月8日，高小洁与罗郁就涉案房屋签订房屋买卖居间合同。同日，高小洁签署了未出租声明。后，罗郁与高小洁因房屋买卖合同纠纷诉至北京市东城区人民法院，罗郁要求高小洁继续履行房屋买卖居间合同，尽快办理产权过户手续并支付逾期办理产权过户手续违约金。2010年11月30日，北京市东城区人民法院作出（2010�崇民初字第00081号民事判决书：一、高小洁继续履行与罗郁及北京美联房地产经纪有限公司于二○○九年八月八日签订的《房屋买卖居间合同》；二、高小洁于判决生效之日起十日内协助罗郁办理位于北京市崇文区×××室房屋的所有权变更登记手续；三、高小洁自罗郁领取《房屋所有权证》当日将位于北京市崇文区×××室房屋交付给罗郁；四、高小洁于判决生效之日起十日内支付罗郁自二○○九年十一月一日起至二○○九年十一月十日止的逾期办理房屋所有权变更登记手续违约金人民币九万一千五百元；五、驳回高小洁的反诉请求。高小洁不服该判决，上诉至本院。2011年4月19日，本院作出（2011）二中民终字第07444号民事判决书：驳回上诉，维持原判。罗郁于2011年9月2日取得涉案房屋所有权。罗郁于2011年12月29日起诉，要求确认别勇喜与高小洁签订的房屋租赁合同无效。2012年6月，北京市东城区人民法院作出（2012）东民初字第01482号民事判决书：驳回罗郁的诉讼请求。罗郁曾向本院提起上诉，又撤诉。之后，罗郁曾向本院申诉，本院以（2013）二中民申字第01013号裁定书裁定：驳回罗郁的再审申请。
原审法院审理中，根据当事人申请，经北京市高级人民法院随机确定，原审法院委托北京仁达房地产评估有限公司对涉案房屋的市场租赁价格进行了评估。2013年5月20日，该评估公司作出仁达房估字（2013）第0110931945号房地产估价报告，估价结果如下：在涉案房屋精装修的情况下，2009年7月至2009年12月月租金为3450元至3850元，2010年1月至2010年12月月租金为4150元至4600元，2011年1月至2011年12月月租金为4900元至5450元，2012年1月至2013年1月月租金为5500元至6100元，2009年7月月租金为3615元，2013年1月月租金为5619元；在涉案房屋为毛坯房的情况下，2009年7月至2009年12月月租金为3000元至3350元，2010年1月至2010年12月月租金为3600元至4000元，2011年1月至2011年12月月租金为4250元至4700元，2012年1月至2013年1月月租金为4750元至5300元，2009年7月月租金为3086元，2013年1月月租金为4836元。罗郁支付了评估费14600元。罗郁、别勇喜及第三人均未对该评估报告提出异议。
本院审理中，罗郁自认在2010年就涉案房屋买卖纠纷诉讼的庭审过程中，已经得知高小洁已将涉案房屋出租给别勇喜。
上述事实，有产权证，（2010）崇民初字第00081号民事判决、（2011）二中民终字第07444号判决、（2012）东民初字第01482号判决、仁达房估字（2013）第0110931945号房地产估价报告等证明材料及双方当事人陈述在案佐证。
本院认为：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。由于高小洁在与罗郁就涉案房屋签订买卖合同之前，就已将涉案�屋出租给别勇喜。罗郁基于本院于2011年4月19日作出的（2011）二中民终字第07444号判决，取得涉案房屋的所有权后，基于“买卖不破租赁”的原则，承继了高小洁与别勇喜就涉案房屋所签《房屋租赁协议》中高小洁享有的权利和应该承担的义务。
具有撤销权的当事人知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。因罗郁自认2010年起便已得知高小洁将涉案房屋出租给罗郁，其直至2012年8月才提起本案撤销权之诉，不符合法律规定，故本院对其要求撤销与别勇喜所签《房屋租赁协议》的请求，难以支持。但应当指出，高小洁出具的房屋未出租声明，不仅引发双方之间多次诉讼，并使得罗郁在取得涉案房屋产权后，不能全权支配该房屋，权利受到一定损害。对此罗郁可以通过合法途径另行解决，本案不予涉及。综上，原审判决不当，本院予以撤�。依照《中华人民共和国合同法》第五十五条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市东城区人民法院（2013）东民初字第00681号民事判决。
二、驳回罗郁的诉讼请求。
评估费14600元，由罗郁负担（已交纳）。
一审案件受理费35元，由罗郁负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由罗郁负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
代理审判员 袁 芳
代理审判员 庞 妍
二〇一三年十一月二十五日
书 记 员 冯海鑫