江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第395号
上诉人（原审原告）施兴九，男，1954年9月28日生，汉族，南京市建邺区兴达标牌厂业主。
委托代理人施乔（系施兴九之子），男，1982年6月19日生，汉族。
委托代理人李俊刚，江苏天茂律师事务所律师。
上诉人（原审被告）南京尧辰包装实业有限公司，组织机构代码13573490-9，住所地江苏省南京市栖霞区新合村杨家边96号。
法定代表人刘银宝，该公司董事长。
委托代理人李允治，江苏李允治律师事务所律师。
原审第三人南京经济技术开发区管理委员会，组织机构代码01294752-5，住所地江苏省南京市新港大道100号。
法定代表人邢正军，该管委会主任。
委托代理人金荣，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
委托代理人奚传江，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
上诉人施兴九与上诉人南京尧辰包装实业有限公司（以下简称尧辰包装公司）、原审第三人南京经济技术开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，南京市栖霞区人民法院于2014年11月8日作出（2014）栖霞民初字第288号民事判决，施兴九和尧辰包装公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月8日立案受理后依法组成合议庭，并于2015年1月29日公开开庭进行了审理。上诉人施兴九及其委托代理人施乔、李俊刚，上诉人尧辰包装公司的委托代理人李允治，原审第三人开发区管委会的委托代理人奚传江到庭参加了诉讼。本案现已经审理终结。
施某原审诉称，2006年12月28日，施某与尧辰包装公司签订《租赁协议》，从尧辰包装公司处租赁南京市栖霞区新合村杨家边96号面积为2886.4097平方米的场地用于生产经营。约定：1、乙方（即施某）在租赁场地上建房，所有费用，包括水、电等连接管线、辅助地坪、道路铺设等均由乙方承担。2、租赁期间，如遇国家建设征地或拆迁，本协议自然终止，由此发生的相关补偿费用，其中除土地外，所有产权和补偿费用归乙方所有，甲方（即尧辰包装公司）不予盘剥侵占。该协议签订后，施某即投资建设了面积为3217平方米厂房及附属房屋，并出资修建了相关道路、辅助地坪、水电管线等设施。施某如约支付了场地租金、水电等各项公共能耗费。施某自经营以来，直接接受新合村村委会的管理，生产经营持续至今已经8年多。2014年3月6日，第三人开发区管委会下发拆迁通知，对包括施某投资建设的全部房屋及附属设施在内的新合村杨家边、杏家塘、和平和神巷的房屋实施拆迁。在拆迁调查谈判过程中，第三人下属房屋征收办工作组也对施某房屋进行了实地丈量登记，并就相关征收补偿进行了审计评估。测量结果为，施某建有3栋砖混结构房屋，房屋调查表中编号为3、5、7，檐高4米，面积合计2886.07平方米，建有1栋砖木结构房屋，编号为6，檐高3米，面积25.83平方米，建有1栋砖混结构房屋，编号为4，檐高6米，面积305.2平方米，并对补偿款进行了计算，合计为511万元。2014年5月12日，尧辰包装公司未经施某同意与第三人签订了《拆迁补偿协议》，将包括施某房屋在内的房屋与第三人达成补偿协议，补偿款合计为13733646元。施某对上述补偿款数额及合同约定的交房时间均无异议，但其中的施某补偿款511万元应归施某所有，第三人应按拆迁补偿协议约定的时间直接给付施某。为维护施某的合法权益，故诉请法院判令：尧辰包装公司拆迁补偿款中的511万元归施某所有；第三人将此款直接支付给施某；同时由尧辰包装公司承担本案诉讼费用。
尧辰包装公司原审辩称，尧辰包装公司与第三人开发区管委会签订的拆迁补偿协议属实，共补偿给尧辰包装公司拆迁款为13733646元，尧辰包装公司认可。但施某认为其中有511万元属于他所有不实。尧辰包装公司与施某签订的租赁协议无效。施某租赁土地后，只有一栋厂房系施某所建，其余都是尧辰包装公司所建。另外，这些补偿款中，还包含应当缴纳的相应税款，应当扣除。
第三人开发区管委会述称，当时征收办去现场入户调查时，尧辰包装公司和施某对各自的房屋财产并没有异议，所以对双方的财产分别登记、评估、作价。总补偿款为13733646元，其中施某的补偿款为5118523元。因为尧辰包装公司是与南京市栖霞区新合村村委会签订的土地租赁合同，拆迁补偿合同只能与第一承租人签订。如果法院将此补偿款判决归谁所有，则第三人按照规定给付对方。
原审法院经审理查明，2004年2月20日，尧辰包装公司（乙方）与南京市栖霞区栖霞街道新合村村委会（甲方）签订1份《租赁协议》，其中约定：1、乙方租赁新合村（杨家边）土地20亩，从事铁桶生产、制造、经营。租赁期限30年，自2004年3月1日起至2034年3月1日止；2、土地租金每亩5800元；3、乙方按甲方意向筹建厂房，建筑标准要求整洁美观；4、乙方所租用场地在租赁期内如遇国家建设征地或拆迁，甲方不承担违约责任，征地发生的土地及相关补偿费用归甲方所有，附属物、搬迁补偿费用归乙方所有；5、租赁期内乙方无权向第三方转租上述土地。2006年12月28日，尧辰包装公司又与施某签订1份《租赁协议》，由施某从尧辰包装公司处租赁了南京市栖霞区新合村杨家边96号院内东头闲置地块4.4亩用于生产经营。其中约定：1、租赁期限28年，自2006年12月28日至2034年3月1日止；2、土地租金为每亩7000元∕年，并按租赁周期递增；3、乙方（施某）在租赁场地上建房，所有费用，包括水、电等连接管线、辅助地坪、道路铺设等均由乙方承担。4、甲方（尧辰包装公司）协助乙方解决生产用电、用水事宜，合理结算乙方发生的费用；2、租赁期间，如遇国家建设征地或拆迁，本协议自然终止，由此发生的相关补偿费用，其中除土地外，所有产权和补偿费用归乙方所有，甲方不予盘剥侵占。该协议签订后，施某遂于2006年12月15日与陈某签订1份《建设工程施工合同》，约定由陈某建造厂房3幢2440平方米和办公用房1幢490平方米。造价为厂房一层每平米300元，二层每平米270元，办公楼每平米285元。工期为40日，至2007年2月10日竣工。该工程如约施工，施某即投资建设了面积为3217平方米厂房及附属房屋，并出资修建了相关道路、辅助地坪、水电管线等设施。2008年1月1日，新合村村委会与施某签订协议，约定由新合村村委会从2008年1月1日开始对园区内环境卫生等进行统一管理，并收取管理费每月400元。施某按约交纳每年的物业管理费。2014年，该地块因建设需要，被征地拆迁，具体由第三人进行拆迁。2014年5月12日，第三人与尧辰包装公司签订《拆迁补偿协议》。由第三人对该地块进行拆迁货币补偿，总补偿款为13733646元。在拆迁调查谈判过程中，第三人下属房屋征收办工作组也对施某房屋进行了实地丈量登记，并就相关征收补偿进行了审计评估。测量结果为，施某建有3栋砖混结构房屋，房屋调查表中编号为3、5、7，檐高4米，面积合计2886.07平方米，建有1栋砖木结构房屋，编号为6，檐高3米，面积25.83平方米，建有1栋砖混结构房屋，编号为4，檐高6米，面积305.2平方米，并对补偿款进行了计算，此补偿协议的明细上可以看出，施某标牌编号为3、4、5、6、7的房屋为施某所建，面积合计为3217.1平方米，补偿款为3309899元。停业损失按总补偿款的5%计算，为165495元，搬迁奖励费按总补偿款的8%计算，为264792元。附属物补偿为298457元。奖励费为965130元（3217.1平米×300元），设备折旧费为114750元。上述补偿合计为5118523元。庭审中，尧辰包装公司对拆迁补偿款总计为13733646元无异议，但认为编号为4、5、6、7的房屋系尧辰包装公司所建，施某只建设了编号为3号的房屋。尧辰包装公司为此提供了2006年11月30日的1份协议书，内容为：兹有江苏润东建设工程有限公司承建刘银宝先生位于南京市栖霞区栖霞街道新合村的厂房和办公楼，工程以设计图纸与工程预算书为准，造价在工程预算书的价格上下浮10%，最终造价以实际工程量为准。落款为江苏润东建设工程有限公司盖章，但并无刘银宝的签字。同时还提供了1份工程预算书，工程名称为1、2、3号厂房、宿舍楼及道路管网工程，并无单位盖章。原审法院要求尧辰包装公司进一步举证，但尧辰包装公司认为，因该公司多次搬家，资料遗失。
原审法院认为，本案系拆迁补偿协议而引发的补偿款分配的法律关系。双方当事人对签订的补偿协议及拆迁补偿款数额并无异议，此协议应当作为本案定案的依据。尧辰包装公司提出双方签订的租赁协议系无效，此抗辩理由在本案中已无实质意义。主要争议焦点应当是双方在补偿款中应当分得多少，即房屋拆迁补偿款中哪些房屋系施某所建。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案施某与尧辰包装公司双方签订的租赁协议，明确注明为施某租赁的是闲置土地4.4亩，而且乙方（即施某）在租赁场地上建房，所有费用，包括水、电等连接管线、辅助地坪、道路铺设等均由乙方承担。施某庭审中举证证明其为此建房付出的建设费用、交纳的管理费以及征收办工作人员入户调查、评估的签字表。而尧辰包装公司抗辩系其所建，但双方租赁协议上明确注明租赁的土地系闲置的土地，并没有房屋和附属物等设施。现尧辰包装公司也仅提供所谓的江苏润东建设有限公司与其签订的1份协议，并无施工单位公章和实质内容。工程预算表上起码的建设单位名称都没有，无法看出是哪个建设单位出具的哪个工程的预算书。尧辰包装公司对其主张并没有提供基本的证据证明，应当承担举证不能的法律后果。因本案施某系从尧辰包装公司处接手承租的土地，拆迁单位只与第一承租人签订拆迁补偿协议，协议明确按建筑面积给予被拆迁人每平方300元的奖励，施某此项补偿款即为965130元。从利益平衡和公平的原则以及本案实际情况考虑，施某应当给予尧辰包装公司相应的补偿，酌定为289539元（965130元×30%）。现此补偿款已经确定在第三人处，第三人应当直接给付施某。施某主张其中的5118523元，扣除289539元，应得4828984元。至于尧辰包装公司提出的补偿款中包含应当缴纳的税款，相关获利方应当按照国家相关法律、法规规定，予以执行，本案不涉。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、第三人开发区管委会与尧辰包装公司签订的《拆迁补偿协议》中拆迁货币补偿款13733646元，其中5118523元款项中有4828984元为施某所有，289539元为尧辰包装公司所有；二、第三人开发区管委会于判决生效后按拆迁补偿协议约定的时间将此款直接给付相关权利人。案件受理费47630元，保全费5000元，合计52630元，由施某和尧辰包装公司各负担一半。
施某不服原审判决，向本院上诉称，原审法院认定事实清楚，但依据利益平衡和公平原则，就拆迁补偿款中奖励款部分酌定30%给尧辰包装公司没有法律依据，该部分奖励是以房屋附属物补偿的名义按照被拆迁房屋面积给予的补偿，是房屋征收补偿的一部分，应由房屋所有权人或投资建设人享有，施某与尧辰包装公司签订的租赁协议也明确约定，补偿费用除土地外，所有产权和补偿费用归施某所有。开发区管委会虽然只与第一承租人签订补偿协议，但施某在拆迁中的地位与尧辰包装公司并无不同。原审法院酌定没有依据。请求二审法院依法变更原审判决第一项为拆迁款5118523元全部归施某所有，由尧辰包装公司承担一、二审全部诉讼费用。
尧辰包装公司对施某的上诉意见不予认可，并向本院上诉称，原审法院认定事实错误，适用法律不当。一、尧辰包装公司是案涉房产土地的唯一承租人，尧辰包装公司承租土地后进行了平整和设施配套，修建了厂房等，施某向村委会交纳物业费是其义务，不能证明5118523元财产权益应属于施某所有。二、施某所提供的证据与事实不符，可以印证3217.1平方米的建筑不完全是其所建，事实上案涉房产大部分是尧辰包装公司所建。三、案涉房产由施某控制，其与拆迁部门之间形成的入户调查和评估表不能证明案涉房产系施某所建。四、拆迁奖励补偿费应当由尧辰包装公司全部享有，因为拆迁奖励的对象是土地承租人，同时原审也查明尧辰包装公司系被拆迁人。五、施某无权取得拆迁补偿，施某承租房产和土地后从未进行过生产经营，也未居住生活，只是将房屋转租他人，而拆迁部分计算的补偿是对企业停产和搬离的补偿，因此尧辰包装公司才是拆迁权益的收益人。六、原审法院适用法律不全面，施某提交的证据与实际情况不符，原审法院应当以事实为基础进行判决。综上，请求二审法院撤销原判，驳回施某的诉讼请求。
施某对尧辰包装公司的上诉意见辩称：一、涉案房屋是由施某出资所建，从出资到生产经营的八年时间里，尧辰包装公司从未向施某主张过厂房及附属设施的权利；村委会也知晓并认可施某出资建设3217平方米房屋的事实；施某提供的录音证据可以证实涉案房屋是由施某所建，附属物是双方分开评估，双方没有其他经济往来帐目；双方签订的租赁合同明确为土地租赁合同，双方从未签订任何厂房租赁方面的合同，施某也仅向尧辰包装公司支付过土地租金，从未支付过任何关于房屋的租赁费用；依据租赁合同约定，该款项应当归施某所有。二、尧辰包装公司认为施某所投资金额无法建设案涉房屋，此事实有施某与施工人陈某签订的建设工程施工合同佐证。三、拆迁部门组织入户调查时，尧辰包装公司是知情的，直到原审庭审前，尧辰包装公司从未对案涉房屋由施某所建提出异议。四、拆迁奖励费系按建筑面积给予被拆迁人每平方米300元的奖励，该部分奖励以土地附着物为准，是按照被拆迁房屋面积给予的补偿。五、开发区管委会作为本案房屋征收的拆迁主体，其在原审中明确本次拆迁为非争议拆迁，所有补偿款是针对房屋的补偿，施某是案涉房屋的投资人，相应的拆迁款项应归施某所有。综上，请求驳回尧辰包装公司的上诉请求。
原审第三人开发区管委会述称：一、原审法院认定事实清楚，客观真实，开发区管委会无异议。二、拆迁奖励补偿费用属于拆迁安置补偿协议中附着物补偿费里的项目，是根据被征收面积进行测算的，一般支付的对象就是房屋的实际占有人，可以协商解决。综上，请求二审法院依法判决。
二审中，上诉人施某补充提交案涉房屋拆迁谈判录音的文字整理资料。在录音中，尧辰包装公司的法定代表人刘银宝在拆迁人员李军表示调查表上3、4、5、6、7幢是施某的后说：“我记得就行了，3、4、5、6、7是他的。”并表示：“房子那个面积是他的，地，我是租给他的。”等等。施某认为该录音证明尧辰包装公司法定代表人刘银宝确认自己出租的是光地，地上3、4、5、6、7幢房屋及附属设施是由施某所建，面积3217平方米，双方没有其他经济往来账目。尧辰包装公司对录音证据的真实性无异议，但对施某的证明目的不予认可，认为该录音不完整，内容未证明案涉房屋系施某个人所建，刘银宝并未明确认可系施某所建，该录音表明土地的承租人是刘银宝，施某是转租刘银宝的土地和房屋，施某无权与拆迁部门达成拆迁补偿协议。
二审中，施某申请证人陈某出庭作证，陈某陈述其系施某与刘银宝土地承租关系的介绍人，曾帮刘银宝建设过房屋，并帮施某承建了案涉的3、4、5、7号房屋，施某支付工程款100余万元。尧辰包装公司认为该证人与施某系邻居，所陈述的工程款数额与施某举证的工程款70余万元差额较大，对施工人员和工程材料的采购未予合理解释和回答，故陈某的证人证言不真实，不予认可。
二审查明的其他事实与原审查明的一致。
本院认为，上诉人尧辰包装公司与原审第三人开发区管委会于2014年5月12日签订《拆迁补偿协议》后，开发区管委会就南京市栖霞区新合村杨家边96号院内的房屋及附属物进行了征收，并支付补偿款13733646元。开发区管委会在征收补偿过程中，并未区分相应房屋及附属设施是否具备合法的建筑手续，而是按实际存在的建筑物面积进行补偿，现被征收的房屋及附属设施已经转化为补偿款，其中有部分房屋和附属设施系施某所建，故拆迁补偿协议虽然系尧辰包装公司与开发区管委会签订，但依据施某与尧辰包装公司签订的租赁协议，该补偿金额中属施某建设部分的补偿款应归施某所有。关于被征收的房屋及附属设施的建设情况，施某主张征收范围内的3、4、5、6、7幢3217.1平方米房屋系其所建，而尧辰包装公司主张上述房屋中只有一幢厂房系施某所建，其余均是尧辰包装公司所建。对此本院认为，尧辰包装公司与施某签订的租赁协议，表明租赁标的为闲置土地4.4亩，并允许施某在租赁场地上建房，可见双方约定的租赁协议并无房屋及附属物，结合施某提供的拆迁谈判录音及证人陈某的证言，能够形成证据链印证案涉房屋系施某所建；而尧辰包装公司所提供的其与江苏润东建设工程有限公司签订的协议书，并无实际施工及结算内容，不能证明该公司是否实际施工及相应建筑物的座落，故尧辰包装公司主张案涉房屋系自己建设，依据不足，本院不予采信。补偿协议中每平方米300元的奖励款系根据实际的房屋面积得出，现案涉的3、4、5、6、7幢3217.1平方米房屋已认定为施某所建，故该部分奖励款应归施某所有，但施某所建房屋系建立在尧辰包装公司租赁给其的土地上，案涉拆迁补偿协议亦是由尧辰包装公司与开发区管委会签订，施某所获得的拆迁利益与尧辰包装公司密切相关，原审法院结合本案的实际情况，从平衡双方利益的角度出发，将该部分奖励款依据公平原则酌定给予尧辰包装公司部分补偿并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人施某和尧辰包装公司的上诉请求，本院均不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费51074元，由上诉人施兴九负担5643元，上诉人尧辰包装公司负担45431元。
本判决为终审判决。
审判长 张晗庆
审判员 舒晓艺
审判员 夏海南
二〇一五年三月十日
书记员 罗程允