贵州省贵阳市花溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0111民初848号
原告：贵州南乔物业管理有限公司，住所地：贵阳市花溪区清溪路369号。
法定代表人：杨玉成，职务：董事长。
委托代理人：余洋洋，系该公司员工，特别代理。
被告：谢成钢，男，1978年11月25日出生，汉族，住。
原告贵州南乔物业管理有限公司（以下简称南乔物业公司）与被告谢成钢物业服务纠纷一案，本院于2017年2月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南乔物业公司委托代理人余洋洋及被告谢成钢到庭参加诉讼。
原告南乔物业公司向本院提出诉讼请求，要求判令：1、被告谢成钢立即向原告南乔物业公司支付南乔紫苑小区茶花园D501号房屋的物业管理费5777.6元，滞纳金5777.6元，共计11555.2元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告谢成钢为南乔紫苑小区茶花园D501号房屋（建筑面积为101.26平方米）的业主。原、被告于2006年8月9日签订了前期物业管理协议，约定原告为该小区提供物业服务，物业服务费单价为每月每平方米0.6元。经物价局备案，2010年4月后收费为每月每平方米0.7元。合同约定物业使用人未按时交纳物业费，按每日3‰计算合同滞纳金。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，对被告居住的小区进行了规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告于2008年4月1日起以房屋漏水为由停止交纳物业费，截止2015年5月31日，欠费月数为86个月，每月金额为70.9元，共欠物业服务费为5777.6元。同时为减轻被告负担，原告只主张5777.6元的滞纳金。
被告谢成钢辩称：1、被告的服务质量未达到双方所签订的前期物业管理协议约定的标准，被告有权拒绝支付物业管理费。被告管理小区期间，小区从业人员没有依法取得从业资格，造成小区无序管理。主要表现在没有及时对小区护栏、路灯进行维修，未及时打扫卫生，未及时清理垃圾，未及时疏通下水道，未及时补种枯死的绿化用树。小区车辆乱停乱放情况严重，车辆经常被刮擦。小区业主多次被盗窃，还存在抢劫情况，小区保安年迈体衰，形同虚设；2、南乔紫苑小区分三期开发，现在第三期玉兰园未开发，被告在单方面撤离之前属于房开公司的前期物管公司，故有义务解决业主房屋的漏水问题。在被告的房屋出现多处漏水的情况下，多次要求原告和房开公司解决，但都未得到彻底解决，现在房屋仍然出现多处漏水；3、原告管理小区期间，利用业主共有部位设置广告牌，收取广告费，还利用业主共有的室外停车场收取停车费，原告收取的这些费用都属于全体业主共有；4、原告计算物管费的方法有误。合同约定的物管费标准为每平方米0.6元，但原告起诉按照0.7元计算没有依据；5、主张物业管理费的诉讼时效为2年，超过诉讼时效的部分原告已丧失胜诉权。6、违约金的总金额不能超过欠款本金总额的20%。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：原告南乔物业公司系贵阳市花溪区清溪路南乔紫苑小区的物业服务单位，被告谢成钢系南乔紫苑小区茶花园D501号房屋的业主，房屋建筑面积为101.26平方米。原、被告于2006年签订了《南乔紫苑前期物业管理协议》，协议约定原告为南乔紫苑住宅小区一期工程提供前期物业管理服务，服务的主要内容为：1、物业公用部分的维修、养护和管理；2、物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业公用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨水、污水管道的疏通；4、公共绿地的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、房屋装饰装修管理服务；8、物业档案管理。物业服务收费选择包干制，业主按建筑面积交纳管理费，多层住宅每月每平方米0.6元，收费标准在小区环境工程完善后将按规定另行调整。业主不按照约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权收取违约金。物业公司违反协议，未达到管理服务质量，造成损失的，应当承担赔偿责任。物业公司擅自提高收费标准的，物业公司应当清退费用并支付违约金。
2010年2月1日，原告与南乔紫苑小区业主委员会签订《南乔紫苑物业管理服务合同》，该合同主要约定，南乔紫苑小区业主委员将住宅小区委托给原告进行物业管理。管理主要内容为：房屋建筑共用部位、共用设施、设备、公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护、运行和管理，公共环境卫生清洁，公共秩序、交通秩序管理等。原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，管理期限从2010年2月1日23时至2012年1月31日零时，期满双方无异议，管理期限顺延三年。物业管理费按照建筑面积每平方米每月0.7元收取，管理服务费的调整，由政府指导进行调整，或者以双方协商进行定价，物业使用人逾期交纳物业管理费的，原告可从逾期之日按日收取应交物业费用3‰的滞纳金。
协议签订后，原告开始为南乔紫苑小区提供物业管理服务。2009年4月28日，花溪区物价局发出关于南乔紫苑物业服务费收费标准的公示，拟对南乔紫苑多层住宅用房的物业管理费按建筑面积每平方米每月0.7元收取。2010年3月15日，贵阳市花溪区物价局向原告颁发收费许可证，收费标准调整为每平方米每月0.7元。2015年5月31日，原告南乔物业公司从南乔紫苑小区撤出。被告从2008年4月1日起至2015年5月31日期间共计86个月，未向原告交纳物业管理费。原告为维护其合法权益，故诉至法院，诉请如前。
另查，根据被告谢成钢提交的照片显示，其在案涉小区的房屋存在渗水、漏水情况，靠窗楼顶磁粉脱落，飘窗木质窗套腐烂等水蚀损害。
本院认为：原告与被告签订的《南乔紫苑前期物业管理协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，原告南乔物业公司与南乔紫苑业主委员会签订的《南乔紫苑物业管理服务合同》，无违反法律规定，合法有效，应对包括被告谢成钢在内的全体业主有效，业主与物业管理公司均应全面履行合同约定的义务。本案中，被告谢成钢入住南乔紫苑小区后，原告南乔物业公司向其提供了物业管理服务，被告谢成钢作为南乔紫苑小区业主，实际享受了原告的物业管理服务，应当交纳相应的物业管理费。关于被告提出的诉讼时效问题，因原告与被告及小区业主委员会签订的物业管理协议和合同对物业管理费的交纳时间均未进行明确约定，且物业服务合同在履行上具有连续性，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，本案物业管理费的诉讼时效应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。原告于2015年5月31日起终止服务，其于2017年2月诉至本院要求被告交纳物业管理费，并未超过两年的诉讼时效，因此，被告的该项抗辩不成立，本院不予采信。因此，原告起诉要求被告支付物业管理费的请求，本院予以支持。关于物业管理费的计算问题，在2010年2月1日之前，物业管理费应按每月每平方米0.6元计算。从2010年4月之后，因原告与南乔紫苑小区业主委员会签订的合同约定按0.7元收取，且经过物价部门的备案，故应按每月每平方米0.7元计算。因此，从2008年4月1日至2010年3月期间（共24个月）的物业管理费为1458.14元（101.26平方米×0.6元×24个月），从2010年4月至2015年5月31日期间（共62个月）的物业管理费为4394.68元（101.26平方米×0.7元×62个月），共计5852.82元。
关于被告谢成钢提出原告在物业服务过程中，存在没有及时对小区护栏、路灯进行维修，未及时打扫卫生、清理垃圾、疏通下水道、补种枯死的绿化用树，小区车辆乱停乱放情况严重，车辆经常被刮擦、家中被盗等问题，并没有提交证据予以证明，被告不能以此理由拒交物业管理费。关于被告提出的房屋漏水问题，在无法确定是专有部分漏水导致的情况下，原告作为物业管理方，有义务协助原告和房屋开发商查明房屋漏水原因，并协调房屋开发商或其他侵权人予以处理，或直接根据物业管理合同的约定对房屋外墙进行防水维护处理。因此，原告的物业管理服务存在欠缺和服务不到位的情形，故对于原告诉请要求被告支付的物业管理费金额，本院综合考虑本案案情，依据公平合理原则，酌情予以适当降低，确定由被告向原告支付50%的物业管理费，故被告应向原告缴纳的物业管理费应为2926.41元（5852.82元×50%），并对原告主张被告支付违约金的请求，不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告谢成钢于本判决生效之日起三日内支付原告贵州南乔物业管理有限公司自2008年4月1日起至2015年5月31日止的物业管理费人民币2926.41元；
二、驳回原告贵州南乔物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币44元（已减半收取），由原告贵州南乔物业管理有限公司负担30元，由被告谢成钢负担人民币14元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审判员 梁永雄
二〇一七年五月十日
书记员 王 丽