江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第4440号
上诉人（原审被告）南京我爱我家房屋租赁置换有限公司，组织机构代码证72605036-x，住所地南京市鼓楼区广州路189号13楼。
法定代表人史立斌，该公司总经理。
委托代理人王炜，江苏三法律师事务所律师。
委托代理人林晨，女，1980年6月4日生，汉族，该公司职员。
被上诉人（原审原告）孙旸，女，1977年3月24日生，汉族，某公司职员。
委托代理人张骏，江苏兢慎律师事务所律师。
原审被告汪瑶，女，1974年11月2日生，汉族，无业。
委托代理人霍国平，江苏和忠律师事务所律师。
上诉人南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称“我爱我家公司”）因与被上诉人孙旸、原审被告汪瑶房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2014）玄锁民初字第156号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，于2014年11月17日公开开庭审理本案。上诉人我爱我家公司的委托代理人林晨和王炜，被上诉人孙旸的委托代理人张骏、原审被告汪瑶的委托代理人霍国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙旸原审诉称，2013年11月11日，孙旸与汪瑶、我爱我家公司签订房地产买卖中介合同一份，约定孙旸购买汪瑶坐落于南京市玄武区环陵路8号C某幢（以下简称环陵路C某幢）的房屋，我爱我家公司为孙旸办理600万元贷款事宜。合同特别约定，截止2013年12月30日，如非孙旸与汪瑶主观原因导致孙旸银行贷款审核不能通过或不能足额贷款，双方重新协商，如双方协商不能达成一致，此合同解除，三方免责，合同解除当天，汪瑶退还已收的全部定金，我爱我家公司退还已收的全部佣金。此后，孙旸依约交付定金及中介佣金，并按我爱我家公司的要求交付申请贷款材料，但至今孙旸的贷款仍未能成功办理。期间，孙旸多次向汪瑶、我爱我家公司催要定金和中介佣金无果，故孙旸诉至法院，请求法院判令解除孙旸、汪瑶和我爱我家公司之间于2013年11月11日签订的《房地产买卖中介合同》，并要求汪瑶返还购房定金10万元、支付利息1500元，要求我爱我家公司返还中介佣金15万元、支付利息2250元，利息均按年利率6%计算自2014年1月1日起至2014年3月31日止。
汪瑶原审辩称，同意解除合同，但不同意返还定金并支付利息，因为汪瑶在此次房屋买卖过程中不存在任何过错，而孙旸配偶在看房时即谎称是孙旸的朋友，在签订合同时更隐瞒了家庭名下已有两套以上房产的重要事实，导致合同无法履行。合同签订后，孙旸未能积极配合办理贷款手续，贷款资料迟迟不提交，提供的资料不符合银行审批的要求，且一直以工作忙、没有时间为理由不去银行面签，是孙旸的过错导致贷款一直没有办理成功。同时，根据合同约定，如非孙旸与汪瑶主观原因导致孙旸银行贷款不成，三方免责，故不应当支付利息。
我爱我家公司原审辩称，同意解除合同，但不同意返还中介佣金并支付利息，因为在本案中，孙旸贷款至今未成功是孙旸造成的，合同约定孙旸应于2013年11月26日提供贷款资料，但孙旸到2013年12月才提供了房产、车辆及收入证明，缺乏必要的存款等证明，且孙旸一直拒不提供。同时，孙旸配偶在2013年11月11日看房时就谎称是孙旸的朋友，并隐瞒了孙旸家庭名下的房产情况，对汪瑶、我爱我家公司做出虚假陈述，导致案涉房屋买卖中介合同无法履行。我爱我家公司在本案中已经完全按合同约定履行了居间义务，应当按合同约定收取中介佣金。另外，孙旸在本案起诉后，又另外购买了价值1600多万元的别墅，并办理了贷款，由此可见孙旸是可以购买房屋并办理贷款的。
原审法院经审理查明，2013年11月11日，孙旸（乙方、买受方）与汪瑶（甲方、出售方）及我爱我家公司（丙方、中介方）签订《房地产买卖中介合同》一份，合同约定：甲方将环陵路C某幢房屋（建筑面积为239.62平方米）出售给乙方，房屋售价为1308万元；乙方于签约当日支付丙方佣金15万元。同时，三方签订《补充协议》1份，协议约定：乙方办理商业贷款600万元，由丙方负责办理，乙方应于本合同生效之日起15日内提供贷款所需材料；签约当日，乙方支付甲方定金10万元；甲乙双方约定，截止2013年12月30日，如非甲乙双方主观原因导致乙方银行贷款审核不能通过或不能足额贷款，甲乙双方重新协商，如双方协商不能达成一致，此合同解除，三方免责，合同解除当天，甲方退还已收到的全部定金，丙方退还已收到的全部佣金等。
当日，汪瑶出具定金收条1张，载明出售方汪瑶已收到买受方孙旸购买环陵路C某幢房屋的定金10万元。我爱我家公司出具收据1张，交款人为孙旸，收款事由为买卖服务费，金额为15万元，并在其他一栏备注：合同不成交，中介费全部退还。
原审法院另查明，孙旸与案外人陈凯系夫妻关系，于1999年7月26日登记结婚。
原审法院审理中，孙旸及汪瑶、我爱我家公司均确认，案涉房地产买卖中介合同及补充协议中“孙旸”的签名均由陈凯书写，并且陈凯在乙方委托代理人处签字，当时陈凯并未出具孙旸的授权委托书。现孙旸、汪瑶和我爱我家公司就案涉房屋商业贷款无法办理是由何种原因所致、汪瑶和我爱我家公司是否应退还定金及中介佣金存在争议。
孙旸主张，孙旸在签订案涉合同时就已经告知我爱我家公司其与陈凯的关系及家庭房产情况，并不存在隐瞒。由于对南京的购房政策不了解，当时孙旸以为自己是可以购房并且可以办理银行商业贷款的，而我爱我家公司作为专业的中介机构，当时就应当清楚孙旸并不符合购房条件，也无法办理贷款，但我爱我家公司当时告知孙旸可将孙旸名下的房产过户给陈凯即可购房。合同签订后，孙旸在我爱我家公司的协助下将名下的中山北路105—6号4315室房屋过户给配偶陈凯，并于2013年12月12日完成产权变更登记。其后，孙旸按照我爱我家公司工作人员的要求提供了全部贷款材料，但银行认为相关数据不足以支撑600万元贷款，我爱我家公司一直要求孙旸去银行进行所谓的面签贷款，但实际上是让银行专业人员教孙旸如何提供现金流水以满足贷款所需数据，即造假。在贷款遇到问题后，孙旸曾找我爱我家公司协商，我爱我家公司要求孙旸夫妻离婚，以符合购房及贷款条件。然而实际上，不论孙旸如何操作，案涉房屋的贷款都无法办理，因为如果孙旸夫妻不离婚，则孙旸家庭名下已有三套住房，不能再购买案涉房屋，如果孙旸夫妻离婚，则孙旸配偶的任何收入都不能用于案涉贷款的申请，以孙旸自身年薪20万元的收入，无法贷款600万元，且孙旸已经有过两次贷款，不可能第三次贷款，故孙旸没有办理离婚手续。其后，孙旸又多次与我爱我家公司协商解决办法，我爱我家公司仍然要孙旸丈夫提供银行流水并至银行面签，后虽同意退还佣金，但要求孙旸继续在我爱我家公司购房，款项用于今后的佣金。孙旸委托代理人也曾与汪瑶联系，但未能达成一致意见。现案涉贷款无法办理并不是因为孙旸的主观原因，根据合同约定，应解除合同，汪瑶及我爱我家公司返还定金及中介佣金。为证明其主张，孙旸提交证据如下：1、孙旸与我爱我家公司的员工薛建忠的电子邮件资料2张，证明孙旸在2014年3月3日向我爱我家公司索要提供的贷款材料；2、2014年3月1日陈凯与薛建中的电话录音1段，证明孙旸已经按照我爱我家公司的要求提供了申请贷款的全部资料；3、房屋所有权证3本，证明孙旸家庭现有三套住房，并办理过两次抵押贷款，有一笔贷款仍然没有偿还完毕，另外，中山北路105—6号4315室房屋原登记于孙旸与陈逸瑶名下，后在我爱我家公司要求及协助下，于2013年12月12日变更登记至陈凯与陈逸瑶名下，我爱我家公司是知道该处房产的。
汪瑶原审质证称，对证据1的真实性无法确认，从邮件内容看能说明孙旸害怕泄露个人资料是导致银行贷款迟迟无法通过审批的重要原因；对证据2的真实性无异议，该录音可以证明孙旸不想泄露自己的资产隐私，怠于提供银行需要的贷款资料，当我爱我家公司多次提出要孙旸本人到银行商量贷款方案时，孙旸一直以工作忙为理由不配合，由此可见银行贷款不能通过审批的主要过错在于原告；对证据3的真实性无异议，对关联性不认可，孙旸在签订案涉合同时并未提供相应的房产资料。
我爱我家公司原审质证称，对证据1的真实性无异议，该邮件说明孙旸一直到2013年12月才将一部分的贷款材料交给我爱我家公司，并且因担心买房泄露信息而不提供其他的贷款资料；对证据2的真实性无异议，在该录音中我爱我家公司工作人员多次提出希望孙旸能够去银行面签，并非要孙旸造假，而是让孙旸与银行当面商量一个贷款方式，但孙旸都以工作忙为由拒绝面签，同时，孙旸只提供了几万元的银行流水，无法证明自己有能力支付除贷款以外的购房款708万元，我爱我家公司已告知孙旸与家庭有关系的财产都要提供，但孙旸没有提供，故案涉贷款一直未通过审批的责任在孙旸；对证据3的真实性无异议，但孙旸在签订合同时并未告知我爱我家公司孙旸与陈凯的关系及家庭房产情况，合同签订后才说明，在此情况下，我爱我家公司为减少双方损失，使合同能够继续履行，应孙旸要求，帮助孙旸办理了中山北路105—6号4315室房屋的过户手续。
汪瑶原审称，孙旸在购买案涉房屋之前已经有三套房产，应当对购房政策及贷款流程非常清楚，在本案看房过程中，孙旸就应当对其家庭能否购房以及能否贷款有明确的预知，故孙旸对案涉合同不能履行具有重大过错。合同签订后，孙旸迟迟未能提交贷款资料，主观上已经具有反悔的表现。孙旸汪瑶签订合同后，汪瑶积极履行合同义务，并在孙旸贷款存在障碍时，帮助孙旸联系多家银行，在本案中无任何过错，故不应退还定金。在贷款出现问题后，孙旸也未就合同是否解除与汪瑶进行过协商。
我爱我家公司原审称，造成案涉合同无法履行的原因是孙旸配偶在代替孙旸购房时的虚假陈述，其在签订案涉合同时并未告知孙旸家庭已有三处房产、两次贷款的情况，而是在三方签订案涉合同后才说明该情况的，孙旸在签订合同时欺诈了汪瑶、我爱我家公司，应承担相应违约责任。我爱我家公司承诺的“合同不成交，中介费全额退还”系三方均诚实守信、由于客观情况无法履行合同造成的合同不成交，而不是孙旸虚假陈述或恶意违约造成的不成交，故我爱我家公司有权收取中介费。在案涉合同签订后，孙旸并未在合同约定的时间内向我爱我家公司提交贷款资料，且其后提交的贷款资料也不充分，要贷款600万元，但只提供了一套房产信息、两辆汽车信息和27000元的银行流水，存在恶意。贷款出现问题后，孙旸一直与我爱我家公司联系，但我爱我家公司从未教唆孙旸与陈凯离婚，也未同意退还中介佣金。同时，孙旸在本案起诉后，另行贷款购买了价值1600万元的别墅，说明孙旸是可以购房及贷款的。综上，孙旸违约在先，我爱我家公司不应退还中介佣金。为证明其主张，我爱我家公司提交证据如下：1、短信详情单及短信往来内容，证明孙旸在2013年11月26日合同约定的期限之前没有提供任何贷款资料，后经我爱我家公司工作人员多次催促才提供了部分贷款资料；2、陈凯出具的承诺书1份，证明在签订合同时陈凯并未说明其与孙旸系夫妻关系及名下的房产情况，陈凯以朋友的名义代替原告看房，并承诺孙旸可以履行合同；3、孙旸提交给我爱我家公司的邮政储蓄绿卡对账单，证明孙旸只提供了27000元的银行流水。
孙旸原审质证称，对证据1中短信详情单的真实性无异议，该证据只能证明孙旸与我爱我家公司有短信往来，无法证明短信内容，对证据1中的短信内容真实性不认可，我爱我家公司删除了部分短信往来，内容涉及孙旸告知我爱我家公司家庭房产情况及我爱我家公司教孙旸将名下房产过户至陈凯名下，在此期间原告一直在忙过户的事情，然后才提供贷款资料，我爱我家公司对此是清楚的；对证据2的真实性无异议，证明目的不认可，承诺书中可以看出我爱我家公司当时并未询问孙旸是否还有其他的房产；对证据3的真实性认可，证明目的不认可，当时孙旸按我爱我家公司的要求提供了三套房产信息、两辆汽车信息及孙旸的工资银行流水，这些综合起来能证明原告的财产，原告不存在恶意。
汪瑶原审质证称，对证据1的真实性无异议，短信能证明孙旸是在合同约定的时间以后提交贷款资料，孙旸怠于履行义务；对证据2的真实性无异议，承诺书证明孙旸在看房时就向我爱我家公司隐瞒了孙旸与陈凯系夫妻关系的重要事实，且陈凯承诺如果孙旸不履行义务，则陈凯愿意承担一切法律责任，正是这一承诺获得了我爱我家公司公司的信任；对证据3的真实性无异议。
因汪瑶、孙旸、我爱我家公司意见分歧较大，致本案调解无效。
上述事实，由《房地产买卖中介合同》、定金收条、收据、电话录音、邮件、短信详单及内容、承诺书、房屋所有权证、结婚证、当事人的陈述及本院庭审笔录等所证实。
原审院认为，孙旸、汪瑶、我爱我家公司于2013年11月11日签订的关于环陵路C某幢房屋的买卖合同合法有效，双方均应严格履行。现孙旸要求解除上述合同，汪瑶、我爱我家公司同意解除合同，原审法院予以准许。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。关于本案争议焦点：在签订案涉合同时，孙旸家庭在南京市已有三套住房，孙旸仍委托其配偶陈凯看房、购房，其应当清楚南京市的购房政策及履行案涉合同可能存在的困难和风险，但孙旸依然签订了案涉合同并由其配偶承诺履行，故孙旸在签订案涉合同时即具有主观过错，该主观过错也导致了案涉贷款最终无法办理，因此孙旸无法按房地产买卖中介合同中的特别约定要求汪瑶、我爱我家公司退还定金及中介佣金。我爱我家公司作为专业的中介机构，熟知南京市的购房政策，在进行房屋买卖居间活动时，其有义务首先核实买房人是否符合购房政策，并告知暂时不符合购房政策的买房人如果坚持买房可能产生的风险。本案中，我爱我家公司称孙旸虚假陈述，在签订案涉合同时并未告知我爱我家公司家庭房产情况，但我爱我家公司并无证据证明其在合同签订前询问过相关问题及孙旸当时的回答，故我爱我家公司对案涉合同最终解除亦具有过错。在案涉合同签订后，孙旸支付中介佣金时，我爱我家公司明确在收据上备注：“合同不成交，中介费全部退还。”该约定系孙旸及我爱我家公司对中介佣金的特别约定，现合同不成交，孙旸要求我爱我家公司退还中介佣金15万元，有事实及法律依据，原审法院予以支持。2014年1月至2014年3月，孙旸与汪瑶、我爱我家公司仍在协商合同履行事宜，直至本案第二次庭审，双方才一致同意解除合同，现孙旸要求我爱我家公司支付此期间的利息2250元，依据不足，原审法院不予支持。对于汪瑶，孙旸及我爱我家公司在签订案涉合同时，未告知汪瑶孙旸家庭的房产情况，且孙旸向汪瑶支付了定金，汪瑶有正当理由相信原告能够履行已经签订的案涉合同。现孙旸无法履行约定的合同义务，并解除了合同，孙旸无权要求汪瑶返还定金。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决如下：一、孙旸与汪瑶、南京我爱我家房屋租赁置换有限公司于2013年11月11日签订的《房地产买卖中介合同》自判决生效之日起解除。二、南京我爱我家房屋租赁置换有限公司于判决生效之日起十日内退还孙旸中介佣金15万元。三、驳回孙旸的其他诉讼请求。一审案件受理费5186元，由孙旸负担2120元，由我爱我家公司负担3066元（此款孙旸已预交，我爱我家公司于判决生效之日起十日内加付此款给孙旸）。
我爱我家公司不服原审判决，向本院提起上诉称，1、原审判决事实认定错误。原审法院认为我爱我家公司没有对孙旸进行必要提醒而认为我爱我家公司有过错是不成立的。孙旸没有任何证据证明我爱我家公司在合同签订时有过错。相反，我爱我家公司已经举证证明，孙旸在签订合同时就隐瞒身份，恶意欺诈我爱我家公司和汪瑶。对买房的相关政策，我爱我家公司已经通过书面形式进行了提醒，我爱我家公司对孙旸合同解除没有任何过错。2、原审法院适用法律错误。原审法院认为我爱我家公司注明“合同不成交，中介费全额退还”属于特别约定，我爱我家公司理应退还中介费，我爱我家公司认为原审法院此认定系适用法律不当。因为孙旸违约导致合同不成交，孙旸不仅无权要求退还中介费，我爱我家公司、汪瑶还有权要求孙旸承担违约责任。综上，请求依法撤销原审判决，改判驳回孙旸对我爱我家公司的原审诉请，或将本案发回重审。
孙旸答辩称，原审判决认定事实清楚，判决我爱我家公司退还15万元中介费用于法有据，此判决是正确的。
原审被告汪瑶述称，原审法院驳回原审原告对汪瑶的诉请是正确的。
上诉人我爱我家公司、被上诉人孙旸及原审被告汪瑶对原审法院查明事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，我爱我家公司作为专业的房地产中介机构，在购房人孙旸既未到场，又未出具授权委托书的前提下，仍允许案外人陈凯以被上诉人孙旸名义签订案涉合同、支付购房定金和中介佣金，对买受人孙旸包括婚姻状况、房产状况、房产贷款状况等在内的相关信息未尽认真审查义务；在得知孙旸名下的房产状况及贷款状况后，还积极采取措施帮助孙旸规避国家房控政策，其主观上存在明显过错，原审法院认定其存在过错并无不当。被上诉人孙旸和上诉人我爱我家公司均应承担案涉合同不能继续履行的法律责任。上诉人我爱我家公司有关仅孙旸存在过错，其不存在过错的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。虽然案涉合同约定了在买卖双方均无过错但合同不能继续履行情况下孙旸已付定金和中介佣金如何处理，但在上诉人我爱我家公司出具给孙旸的中介佣金收据上明确载明：“合同不成交，中介费全部不退还”，且本案中孙旸和我爱我家公司对于案涉合同的解除均存在过错，故原审法院在判决案涉合同解除的前提下认定我爱我家公司按照其承诺退还孙旸支付的全部中介佣金并无不当。综上，上诉人我爱我家公司的上诉事由均不成立，其上诉主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费3361元，由上诉人南京我爱我家房屋租赁置换有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汤 雷
审 判 员 邹小戈
代理审判员 刘小琴
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 金丽丽