湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂宜昌中民一终字第00274号
上诉人（原审被告）姚以法，农民。
上诉人（原审被告）姚丰华。
委托代理人刘毅，宜昌市中信法律服务所法律工作者。一般授权代理。
被上诉人陶某。
委托代理人涂雪峰，湖北楚雄律师事务所律师。特别授权代理。
原审第三人当阳市河溶镇官垱村村民委员会。住所地：当阳市育溶路官垱集镇。
法定代表人姚新艳，该村委会主任。
委托代理人罗爱国，湖北弘发律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人姚以法、姚丰华为与被上诉人陶某、原审第三人当阳市河溶镇官垱村村民委员会（以下简称官垱村委会）农村土地承包合同纠纷一案，不服当阳市人民法院（2014）鄂当阳民初字第01331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月28日受理后，依法组成由审判员杨昊担任审判长，审判员邓宜华、代理审判员王明兵参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年2月4日，陶某与姚丰华签订房屋出售合同书，由陶某购买姚丰华位于当阳市河溶镇官垱村姚巷街23号的两间三层带顶住房（土地使用面积75.75㎡）一栋，双方达成如下协议：一、姚丰华住房两件三层带顶，土地使用面积7.5m×10.1m=75.75㎡；二、双方协商计价共55600元；三、付款方法，一次性付清房款；四、房屋后面另加7.5m×1.5m=11.25㎡（姚新艳转让）；五、姚丰华将其家庭户的承包土地5.2亩（其中旱田1.2亩、水田4亩）经营权转让给陶某，良田土地使用权过户给陶某；六、姚丰华房屋土地使用权证过户给陶某。此据一式二份，以此为凭证，永无悔改。合同签订当天，陶某向姚丰华付清了全部房款，房屋产权及房屋土地使用权即时归陶某所有。同日，姚丰华、姚以法向陶某交付了房屋和承包的土地水田4亩、旱地1.2亩（原合同承包登记为0.44亩）。同时查明，姚丰华出售的房屋无房屋所有权证，只有农村宅基地使用权证。姚丰华转让的土地中四方堰水田2亩、园田旱地1.2亩（原合同承包登记为0.44亩）系以其父姚以法为农户承包方代表、并与其子姚丰华、妻苏昌英共同承包经营，耕地的承包期限为1999年1月1日至2028年12月31日止，姚以法的土地承包合同编号：鄂EJ3051806041，经营权证编号：鄂EJ3051806041。陶某所耕种田的粮食直补和综合直补由姚以法领取，期间姚以法就该款也给付部分陶某。姚以法、姚丰华另交付陶某的2亩水田（地名一担三，原合同承包登记面积为1.27亩）承包经营权人为姚丰云，承包期限为1999年1月1日至2028年12月31日止，姚丰云的土地承包合同编号：鄂EJ3051806039，经营权证编号：鄂EJ3051806039，经营权证编号：EEJ3051806039。2007年8月27日，陶某的户口经补报往年出生落户××××村。2014年5月，因楚源米业扩大公司规模，陶某耕种的1.2亩旱地被征用。2014年6月27日官垱村委会根据姚以法土地经营权证与其签订征用土地及地面附着物补偿协议书，确定被征用土地应获得相应补偿金额38880元［（土地补偿费11340元／亩）×1.2亩］但未支付。后姚以法于2014年10月13日向原审法院起诉，要求官垱村委会支付该征地补偿款38880元，官垱村委会当庭反诉要求撤销该协议，后因陶某起诉，该案中止诉讼。陶某于2014年10月28日诉至原审法院，请求判令：1.确认陶某与姚丰华于2006年2月4日签订的房屋出售合同书中第五条关于土地经营权转让的约定合法有效；2、由姚丰华、姚以法协助陶某将鄂EJ3051806041农村土地承包合同项下现由陶某实际耕种的4亩水田的土地承包经营权转移登记至陶某名下；3、第三人官垱村委会将鄂EJ3051806041农村土地承包合同项下原登记面积为0.44亩（即房屋出售合同书第五条约定的实际面积为1.2亩）的土地征收补偿款38880元支付给陶某；4、由姚丰华、姚以法承担诉讼费用。
原审法院认为：姚丰华将其所有的房屋出售给陶某，并经土地承包方代表姚以法同意，将所承包的土地经营权随所出售的房屋一并转让，双方已按约定交付了房屋、耕地和购房款，第三人官垱村委会也当庭承认当初对陶某与姚丰华卖屋搭田不持异议，且事后陶某经官垱村委会同意将其户口补报落户该村，根据诚实信用原则和为维护交易安全，该售房合同和土地转让合同合法有效，双方已经实际履行完毕。姚以法辩称其不在场、不知情、未签字，根据庭审查明的事实及姚以法当庭陈述，卖屋搭田的土地一直由陶某在经营耕种，直到该合同中的1.2亩土地被征用前，姚以法一直生活居住在该村，其一直未提出异议，现姚以法对该合同提出异议，有悖常理，故不予采信。姚以法、姚丰华协助陶某办理土地经营权变更登记手续是二人附随的义务，二人理应履行上述义务。但双方约定将姚丰云承包经营的2亩水田（地名一担三，原合同承包登记面积为1.27亩）转让给陶某，系合同双方擅自处分他人财产权益，系无效处分，该地虽由陶某在实际耕种，但因姚丰云未到庭，宜由陶某与姚丰华、姚以法、姚丰云另行处理，对陶某要求姚以法、姚丰华协助其将鄂EJ3051806041农村土地承包合同项下现由陶某实际耕种的4亩良田的土地承包经营权全部转移登记至陶某名下，不予全部支持。但姚以法、姚丰华应协助陶某将四方堰水田2亩、旱地1.2亩（原合同承包登记为0.44亩）转移登记到陶某名下。因旱地1.2亩被征用，协助过户的客观条件已不存在，但基于该土地被征用的补偿款应由陶某享有。现第三人官垱村委会已收到该征收土地补偿款，理应支付给陶某。故对陶某要求第三人官垱村委会支付补偿款的诉讼请求，予以支持。姚以法辩称被征收土地汇总有一部分是姚丰云的，根据姚以法陈述，姚丰云成家另立门户后，姚以法将以其为农户代表的原家庭承包的土地分给部分给姚丰云，并为姚丰云另行办理农村土地承包经营权证，但从庭审中姚以法提供的经营权证内容来看，姚以法并未将该0.44亩地分户给姚丰云，故对姚以法该辩称理由不予支持。姚以法同时辩称陶某的诉讼请求已过诉讼时效，因双方之间讼争为土地承包经营权纠纷，属物权范畴非债权请求权，故对姚以法提出诉讼时效抗辩的理由，不予采纳。同时，关于官垱村委会诉讼地位问题，官垱村委会作为被征用土地发包人，目前持有该征用土地的补偿款，双方因该土地承包经营权转让发生纠纷，与双方均无民事权益争议，但案件的处理结果与官垱村委会有法律上的利害关系，官垱村委会也明确表示根据法院判决支付补偿款，故官垱村委会的诉讼地位应为第三人。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条，《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第四条、第十四条、第二十二条第一款、第二十三条之规定，判决：一、姚丰华、姚以法协助陶某办理陶某与姚丰华所签订的《房屋出售合同书》中四方堰水田2亩的土地经营权（姚以法农村土地承包合同编号鄂EJ3051806041）的变更登记手续，将土地经营权变更登记至陶某名下。二、当阳市河溶镇官垱村村民委员会支付陶某征地补偿款38880元。三、驳回陶某的其他诉讼请求。上述应履行事项限姚丰华、姚以法、当阳市河溶镇官垱村村民委员会于判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费852元（陶某已缴纳），减半收取426元，由陶某负担126元，姚丰华、姚以法负担300元。
上诉人姚以法、姚丰华不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：原审认定事实错误，适用法律错误。1、陶某与姚丰华签订售房合同时仅有16岁，系限制民事行为能力人，且合同违反了法律的强制性规定，系无效合同，应当按照无效合同的规定处理。2、原审认定被征用的1.2亩土地（土地承包经营权证为0.44亩）是错误的，实际上0.44亩仍为姚以法耕种，不是被征用的1.2亩中的一块，原审法院也到现场查看了，但并未认定。被征用的1.2亩是姚以法、姚丰云的自留地，其征地补偿款应由姚以法、姚丰云享有。3、姚丰华出售房屋时在合同中的土地只是使用权的转移，而不是土地经营权的转让，也是姚丰华未征得姚以法及母亲苏昌英的同意处分他人财产，也未得到村委会同意，属无效处分行为。故原审认定将姚以法所有的四方堰水田2亩土地经营权过户到陶某名下是错误的。4、另外上诉人认为超过了诉讼时效的规定，应当予以驳回。综上，请求二审撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
上诉人姚以法、姚丰华为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一：证明1份、调查笔录1份、图纸3张，证明诉争的0.44亩不是被征用土地1.2亩而是另外一块，被征用土地1.2亩包括姚以法的5分和姚丰云的7分。
证据二：1984年的承包土地证书1份，证明证书上载明的园田0.5亩就是被征用的土地1.2亩中一部分。
被上诉人陶某辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人姚以法、姚丰华的上诉理由不能成立。1、陶某签订合同时实际年龄为17岁差3个月，但是初中毕业后参加社会劳动，以自己的劳动收入为其主要生活来源，应视为完全民事行为能力人，该合同为有效合同。当时其父母同意作为家庭户代表，也是便于直接将房屋和土地承包经营权过户到陶某名下，作为其监护人是知情同意认可的不影响该民事行为的效力，法律不禁止。即使上诉人主张陶某签订合同时为限制民事行为能力人因而合同为效力待定，但根据合同法第四十七条的规定：限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况××，不必经法定代理人追认。何况该合同得到了其法定代理人的追认，双方签订合同后上诉人也未在一个月内催告陶某的法定代理人追认，更没有在法定期限内行使撤销权，故上诉人之前未对合同相对方签订合同的资格和行为主张任何权利，且在诉争土地被征用前均无异议系默认的法律行为。2、上诉人以陶某签订合同时不是官垱村村民为由主张合同无效不能成立。一是我国法律并未明确禁止农村房屋流通，根据土地管理法第六十二条第二款、第六十三条以及物权法的规定，并非禁止农村房屋的买卖。二是双方签订的房屋出售合同书是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，双方已经实际交付履行，所涉房屋与第三人官垱村委会书记兼主任姚新艳的房屋相邻，姚丰华出售房屋时，姚新艳还将其宅基地的土地使用面积11.25平方米一并转让给了陶某，说明当时村委会已经同意接受，陶某于2007年落户该村，对购买房屋改造、装修并居住长久，从维护诚实信用和交易安全出发，卖屋搭田合同合法有效。3、上诉人姚丰华以房屋系与妻子共同共有、单方处置妻子不知晓为由主张房屋买卖合同无效的上诉理由不能成立。一是房屋是家庭共同财产的重要组成部分，双方签订合同后，上诉人姚丰华交付房屋，陶某居住近十年时间，无人提出异议或向被上诉人主张任何权利，足以证明上诉人姚丰华的妻子不仅知晓且同意房屋的买卖。二是房屋的宅基地使用权只登记为上诉人姚丰华，没有证据证明姚丰华与被上诉人签订合同时有恶意串通损害姚丰华妻子的情形，故合同有效。三是根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第二项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人。”本案中，至今无任何主体向被上诉人主张撤销权。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，应对诚信履约行为予以保护。二、上诉人认为原审法院认定被征用的1.2亩土地实际为经营权证上登记的0.44亩是错误的，但其并未提供证据证明，且缺乏事实依据，该主张不能成立。三、上诉人称姚丰华出售房屋时未得到村委会、姚以法及母亲苏昌英同意系无效处分是不能成立的。1、从双方签订的合同、原审庭审证据和第三人官垱村委会在原审自认的事实得知，村委会是知晓双方签订卖屋搭田合同的。2、原审庭审事实和上诉人姚以法自认事实表明，姚以法及妻子苏昌英对姚丰华卖屋搭田是知晓同意的，且姚以法当时还将一直由其耕种的在外打工经商的大儿子姚丰云的承包地2亩水田一并交付姚丰华随卖房转让给陶某，姚以法夫妻二人一直生活居住在该村，并未提出异议，现在因为合同转让中涉及被征用的土地而否认之前的的行为，违反了诚实信用原则。3、上诉人姚丰华作为家庭承包经营权的共有人，在其他共有人姚以法及其妻子知晓的情况下与陶某签订卖房搭田的合同，双方没有恶意串通，合同有效。综上，原审认定事实清楚，判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
原审第三人官垱村委会陈述：原审认定在姚以法夫妻知晓且授权的情况下，姚丰华与陶某签订的卖屋搭田的《房屋出售合同书》是双方真实意思表示，且村委会对双方签订该合同是知晓同意的，符合农村卖屋搭田的实际和习俗，双方签订的合同没有违反法律强制性和禁止性规定，双方也实际履行了合同，陶某在签订合同后即在该房屋内实际居住并耕种转让的土地长达8年多，被征用的土地1.2亩（经营权证上登记为0.44亩）系双方签订合同中转让给陶某的土地，属实。原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人陶某与原审第三人官垱村委会未向本院提交新的证据。
经庭审质证，被上诉人陶某对上诉人姚以法、姚丰华提交的证据一有异议，认为不属二审新证据，且属证人证言应当证人出庭作证；对证据二有异议，认为不属二审新证据，且与本案没有关联性。原审第三人官垱村委会对上诉人姚以法、姚丰华提交的证据一有异议，认为该证据与原审提供的书证、调查核实形成的证据链相互矛盾，不能达到上诉人的证明目的；对证据二有异议，认为与本案没有关联性。对上述有争议的证据，本院认为，上诉人姚以法、姚丰华提交的证据一属证人证言，证人未出庭作证，且在没有其他证据相互佐证的情况下，不能单独作为认定事实的依据，本院不予采信。上诉人姚以法、姚丰华提交的证据二系老经营权证，应当以新经营权证即2005年8月15日颁发的编号为鄂EJ3051806041的农村土地承包经营权证登记内容为准，本院对该证据不予采信。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案双方争议焦点一是《房屋出售合同书》是否有效；二是被征用的1.2亩土地是否即土地承包经营权证登记的园田旱地0.44亩；三是上诉人姚丰华卖房搭田是否系无权处分。1、虽然陶某在与姚丰华签订《房屋出售合同书》时系限制民事行为能力人，但双方签订合同约定的内容系其真实意思表示，且陶某在签订合同后依约履行了付款义务，并实际耕种土地至今，应当视为其法定代理人以行动的方式自愿履行合同系对陶某签订合同行为的追认，该合同内容不违反法律禁止性规定，属合法有效。2、根据原审法院现场勘查、调查笔录等查明的事实足以认定被征用的1.2亩土地系编号为鄂EJ3051806041的土地承包经营权证上载明的园田旱地0.44亩，二上诉人主张系姚以法与姚丰云的自留地，但并未提供充分证据加以证明，本院不予采信。3、根据原审查明的事实以及原审第三人官垱村委会的陈述，官垱村委会作为发包方知晓并同意陶某与姚丰华签订的卖房搭田的房屋出售合同。登记在姚以法名下编号为鄂EJ3051806041的农村土地承包经营权证载明姚以法系承包方代表，姚丰华系包括本案诉争的四方堰水田2亩在内的土地承包经营权共有人之一。姚丰华与陶某签订房屋出售合同并约定转让土地，姚以法作为姚丰华的父亲虽然没有在上述合同上签字，但事实证明姚以法及妻子苏昌英知晓并同意姚丰华卖房搭田。理由一是陶某在双方签订合同支付了全部价款并装修入住房屋近十年时间，姚以法夫妻二人并未提出异议；二是本案诉争的四方堰水田2亩以及房屋出售合同上载明的旱地1.2亩（实为土地承包经营权证登记的园田旱地0.44亩）在合同签订后即交付陶某实际耕种至今，姚以法在同村居住务农不可能不知晓；三是姚以法自认将诉争土地的粮食直补和综合直补部分支付给陶某，足以证明姚以法认可土地交由陶某耕种并流转的事实。且上诉人姚以法、姚丰华亦未提供证据证明其与陶某存在转包、出租等其他法律关系，故上诉人姚丰华与陶某卖房搭田系以姚丰华为代表的所有共有人的共同意思表示，不存在姚丰华单方处置的情况。综上，上诉人姚以法、姚丰华的上诉理由和请求均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理得当。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1704元，由上诉人姚以法、姚丰华各负担852元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 昊
审 判 员 邓宜华
代理审判员 王明兵
二〇一五年八月十七日
书 记 员 张 娟