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中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）最高法民申1079号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：松原市同晟酒店管理有限公司。住所地：吉林省松原市宁江区博翔路150号（同晟大厦15楼）。
法定代表人：谢树镍，该公司董事长。
委托代理人：王军，辽宁晟誉律师事务所律师。
委托代理人：王宁，北京市中银（沈阳）律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：东北农业生产资料有限公司。住所地：辽宁省沈阳市皇姑区黄河南大街48号。
法定代表人：徐世伟，该公司总经理。
委托代理人：刘晖，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
委托代理人：王志刚，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
一审第三人：松原市博翔房地产开发有限公司。住所地：吉林省松原市宁江区松原大路（建设大厦一楼）。
法定代表人：林卫明，该公司总经理。
委托代理人：于子夫，系吉林省同晟集团投资有限公司员工。
委托代理人：范垂河，系吉林省同晟集团投资有限公司员工。
再审申请人松原市同晟酒店管理有限公司（以下简称同晟酒店）因与被申请人东北农业生产资料有限公司（以下简称东北农业公司）及一审第三人松原市博翔房地产开发有限公司（以下简称博翔房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省高级人民法院（2015）辽民一终字第00251号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
同晟酒店申请再审称：（一）同晟酒店有新的证据足以推翻一、二审判决。同晟酒店提供的松国用（2011）070000211号国有土地使用权证（以下简称211号土地证）、吉林省城市建设工程确定建设位置通知书、松原市（2007）国土资建字第LY059号《建设用地批准书》以及松原市房产局的《查档证明》等证据，均能证明211号土地证的土地规划为商城和五星级酒店等几部分，涉案土地松国用（2014）第070000215号国有土地使用权证（以下简称215号土地证）就是其中的五星级酒店，案涉土地使用权归属同晟酒店。（二）一、二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。1.一、二审法院无证据证明涉案土地属于抵押物范围，葫芦岛市中级人民法院查封涉案土地使用权错误；2.土地登记簿及土地使用权证能够证明涉案土地使用权归属同晟酒店；3.一、二审法院无证据证明215号土地证是预告登记，一、二审法院以此认定土地权属未发生变更错误；4.一、二审法院以地上建筑物未转让，只转让土地违法为由，驳回同晟酒店诉讼请求错误；5.一、二审法院没有证据证明博翔房地产公司将案涉土地使用权人变更为同晟酒店是恶意逃债。（三）二审判决认定案件事实的主要证据未经质证。2015年12月18日松原市国土资源局出具《情况说明》，证明案涉土地权利凭证与登记簿权利人一致，但二审法院未对该份证据进行质证，违反法律程序。（四）一、二审判决适用法律确有错误。一、二审法院适用物权法第十七条、第一百四十七条和城市房地产管理法第三十二条规定错误。因土地局归档存在时间差，造成一段时间内权属证书与登记簿不一致的情况，并非是由于权属证书出现错误。我国物权法遵循房地一体原则。在办理房地产开发过程中，先获得土地使用权，再建设房屋。从法律规定的顺序看，在土地与建筑物之间，必然以土地为先，所谓房随地走。建筑物建成后，对外转让的，才存在地随房走问题。同晟酒店依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第四项、第六项的规定申请再审。
东北农业公司提交意见认为，同晟酒店的再审申请缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。
本院认为：一、关于同晟酒店提供的证据是否属于再审新证据，能否足以推翻二审判决的问题。同晟酒店在申请再审时提供的211号土地证、吉林省城市建设工程确定建设位置通知书、松原市（2007）国土资建字第LY059号《建设用地批准书》以及松原市房产局的《查档证明》等证据，用以证明211号土地证的土地规划为商城和五星级酒店等几部分，涉案215号土地证就是其中的五星级酒店，案涉土地使用权归属同晟酒店,但上述证明材料均属于案涉争议土地的行政档案资料，均形成于本案一审程序之前，同晟酒店系因自己的原因未及时查询和向法院提供，其逾期提供亦没有正当理由。且同晟酒店提供的上述证明材料均不能否定案涉土地使用权归属博翔房地产公司的事实，案涉土地使用权未办理抵押登记并不影响东北农业公司依法实现债权。因此，同晟酒店提供的上述证明材料不属于民事诉讼法第二百条第一项规定的再审新证据,亦不足以推翻二审判决认定的基本事实,其该项再审事由不能成立，本院不予支持。
二、关于一、二审判决认定的基本事实是否缺乏证据证明的问题。同晟酒店申请再审认为,一、二审法院没有证据证明博翔房地产公司将案涉土地使用权人变更为同晟酒店是恶意逃债，并错误认定预登记的效力，土地登记簿及土地使用权证能够证明土地使用权归属同晟酒店。本院经审查认为,本案系案外人执行异议之诉，当事人双方争议的焦点是同晟酒店是否依法享有可以阻却法院对案涉土地使用权进行强制执行的实体权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，同晟酒店作为执行案件的案外人，其提出执行异议成立的法定条件，是其为执行标的的所有权人。同晟酒店为证明案涉土地使用权人在查封前已由博翔房地产公司变更为同晟酒店，向法院提交了215号土地证。经审查，首先，该证书上有“此次登记为预登记，根据相关法律法规政策规定，土地登记有效期限与建设用地批准书有效期限一致，逾期无效”的备注。在同晟酒店主张取得该权属证书的时间至本案诉讼期间，同晟酒店始终未取得案涉土地的建设用地批准书。因此，依据上述备注信息说明，同晟酒店所持有的该权属证书是无效的。一审法院依据土地管理部门的不动产登记簿记载的内容，依法查封本案诉争的土地使用权，所采取的执行措施并无不当之处。虽然松原市国土资源局出具了“预登记并非是预告登记，该土地登记为变更登记”的说明,但根据《中华人民共和国物权法》的规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”因此,松原市国土资源局出具的说明不能否认其不动产登记簿记载的内容及由其颁发的215号土地证上“此次登记为预登记，根据相关法律法规政策规定，土地登记有效期限与建设用地批准书有效期限一致，逾期无效”的备注内容。其次，一审法院根据东北农业公司的执行申请，除对案涉土地进行查封外，以（2013）葫执一字第00074-4号民事裁定查封了案涉土地上的建筑物，博翔房地产公司、同晟酒店及其他案外人均未提出异议。由于案涉土地上已建设的未办理商品房预售许可证的房屋归博翔房地产公司所有，现该房屋已被依法查封，博翔房地产公司将案涉土地使用权单独转让，也不符合相关法律规定。再次，经审查，一审法院执行查封案涉土地的依据是二审法院2013年9月15日作出的（2013）辽民二初字第00004号民事调解书，说明东北农业公司对博翔房地产公司的债权自2013年9月15日已确定。同晟酒店成立于2013年11月4日，注册资本为50万元，企业类型为有限责任公司（法人独资），唯一股东为博翔房地产公司，其主张案涉土地使用权人由博翔房地产公司变更为同晟酒店，向土地管理部门申请登记时间为2013年12月10日，上述时间，同晟酒店、博翔房地产公司的法定代表人同为谢树镍一人。上述事实说明，谢树镍作为同晟酒店、博翔房地产公司两个关联企业的实际控制人，在明知博翔房地产公司的抵押资产无法清偿东北农业公司全部债权的情况下，将本案诉争的土地使用权无偿划至同晟酒店，该行为明显属于恶意转移资产，逃避债务，损害了东北农业公司的合法权益。综上,同晟酒店要求确认案涉土地使用权归其所有，请求解除对该土地的查封，停止对该土地使用权强制执行的主张，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形，二审法院不予支持,并无不当。
三、关于二审判决认定案件事实的主要证据是否未经质证的问题。同晟酒店申请再审认为,其在二审期间提交的用以证明案涉土地权利凭证与登记簿权利人一致的《情况说明》未经质证，足以影响本案事实的认定。经审查,同晟酒店在二审中已向法院提交了2015年10月15日松原市国土资源局出具的《说明》，用以证明215号土地证记事栏中标注的“预登记”并非预告登记而是变更登记。二审法院已对该《说明》组织质证，并认为该《说明》不能否定松原市国土资源局不动产登记簿记载的内容及其颁发的215号土地证上“此次登记为预登记，根据相关法律法规政策规定，土地登记有效期限与建设用地批准书有效期限一致，逾期无效”的备注内容，因此该《说明》并非二审判决认定本案事实的主要证据。2015年12月18日松原市国土资源局出具的《情况说明》主要是对上述《说明》所作的进一步解释，该《情况说明》由同晟酒店于二审庭审后向法院提交，亦非二审判决认定本案事实的主要证据，因此,同晟酒店提出的二审判决认定案件事实的主要证据未经质证的再审事由亦不能成立，本院不予支持。
四、关于一、二审判决适用法律是否正确的问题。经本院审查,一审法院在对本案诉争土地进行查封的过程中，向松原市国土资源局调取了该土地的相关权利登记资料。经松原市国土资源局确认，该诉争土地的使用权人为博翔房地产公司。之后，一审法院依法下达了《协助执行通知书》，松原市国土资源局对该通知书进行了签收。同晟酒店虽然向一审法院递交了215号土地证和“松原市人民政府关于松原市同晟酒店管理有限公司国有土地变更登记审批件”两份证据，但这两份证据均不能证明在一审法院对诉争土地进行查封时，同晟酒店对该土地享有使用权。由于同晟酒店与博翔房地产公司之间所进行的预告登记行为不能引起本案诉争土地使用权权属的变化,因此在一审法院对诉争土地采取查封措施时，该土地的使用权人仍为博翔房地产公司。同时，在案涉争议土地地上房屋归博翔房地产公司所有，并在法院依法对其进行查封的情况下，博翔房地产公司将案涉土地使用权无偿转让给同晟酒店，亦违背了物权法房地一体的处分原则。因此，一、二审法院依据物权法第十七条、第一百四十七条和城市房地产管理法第三十二条的规定，认定诉争土地的使用权归属博翔房地产公司，一审法院对诉争土地采取的执行措施并无不当，并驳回同晟酒店的诉讼请求，适用法律正确。
综上，同晟酒店的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第四项、第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定，裁定如下：
驳回松原市同晟酒店管理有限公司的再审申请。
审判长 汪国献
审判员 高 珂
审判员 张能宝
二〇一六年六月三十日
法官助理张乾
书记员 曹美施