哈尔滨铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2014）哈铁民商初字第1号
原告（反诉被告）哈尔滨铁路局，住所地哈尔滨市南岗区西大直街51号。
法定代表人何元，该局局长。
委托代理人朱胤丞，男，北京市中银律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京市长久饭店有限公司，住所地北京市西城区西绒线胡同11号。
法定代表人刘福祥，该公司总经理。
委托代理人郑云鹏，男，黑龙江龙广律师事务所律师。
委托代理人张冰燕，女，黑龙江龙广律师事务所律师。
原告哈尔滨铁路局诉被告北京市长久饭店有限公司租赁合同纠纷一案，北京市西城区人民法院于2014年2月25日移送本院，北京市长久饭店有限公司于2014年3月31日提出反诉，哈尔滨铁路局于2014年4月14日变更诉讼请求。本院受理后，依法由民事审判庭副庭长张东亮担任审判长与代理审判员高峰、赵永滨组成合议庭审理本案，于2014年6月26日公开开庭进行了审理，哈尔滨铁路局委托代理人朱胤丞，北京市长久饭店有限公司委托代理人郑云鹏、张冰燕到庭参加诉讼，本案经合议庭评议，审判委员会进行了讨论并做出决定，现已审理终结。
原告哈尔滨铁路局诉称，原告哈尔滨铁路局与被告北京市长久饭店有限公司签订房屋租赁合同，合同约定原告将位于北京市西城区西松树胡同41号的房屋继续出租给被告，租期12个月，自2013年4月1日起至2014年3月31日止。该房屋年租金72万元，每半年支付一次。第一次交款时间为2013年4月30日前，第二次交款时间为2013年9月30日前。同时双方对合同的解除条件、违约责任的承担等均做出明确约定。合同签订后，原告全面履行了合同项下全部义务。然而，被告在支付租金问题上一直以资金紧张等借口推诿拖延，经原告反复催促后，被告虽曾承诺尽快补交但始终未予兑现。原告请求法院判令解除原、被告双方于2013年4月1日签订的房屋租赁合同，被告立即腾退房屋；判令被告向原告支付拖欠的房屋租金60万元；判令被告向原告支付房租违约金46476元，逾期交房违约金364000元，诉讼费用由被告承担。
被告北京市长久饭店有限公司辩称，2013年4月1日，原告哈尔滨铁路局与被告北京市长久饭店有限公司签订房屋租赁合同，约定原告将位于北京市西城区西松树胡同41号的房屋出租给被告经营。合同签订后被告向原告交纳了12万元租金，但经被告了解，北京市西城区西松树胡同41号房屋的产权人非原告，而是北京龙轩经贸有限责任公司。被告向原告提出质疑后，原告一直未能取得出租该房屋的授权。由于原告一直未提供出租房屋的相关授权许可，致使被告经营的酒店业务无法向相关部门办理备案审批手续，进而导致在装修后无法正常经营。原告的行为给被告造成了巨大经济损失。近日，原告不但未向被告提供租房的相关许可手续，反而继续向原告主张租金，明显侵害了原告的合法权利。原告与被告签订房屋租赁合同时，由于原告的法定代表人没有在场无法签字，原告承诺双方盖章后将合同拿回单位补签。被告交纳第一笔租赁费后，于2013年5月1日、5月7日、5月9日多次催促原告完成法定代表人签字，因为原告知道没有法定代表人签字的合同也就意味着法定代表人不知道事后会有麻烦，所以被告多次催办原告完成法定代表人签字义务，但至今原告的法定代表人也没有在合同上面签字确认，所以被告认为交纳的第一笔租金已经上当受骗，不能再继续上当，再继续交纳第二笔租金损失会更大。合同签订后，被告按照合同第四条3款2项约定于2014年4月30日前将第一笔租金12万元交付原告后，被告开始对租赁的房屋进行整体装修并准备投入使用。在即将投入使用时被告发现原告提供的房屋不符合居住条件，屋顶严重漏水、管道老化漏水，无法正常居住使用（图片为证），原告违反了双方签订合同的第八条第2项之规定。
被告北京市长久饭店有限公司反诉称，由于原告没有拿出与合同相符的有效房产证，不能提供由法定代表人签字的合同，原告提供的房屋漏雨不符合居住条件，原告擅自违法将房屋贴上封条，原告违约在先，导致双方的合同不能继续履行。被告请求法院判令解除双方于2013年签订的房屋租赁合同，原告返还租金12万元，原告承担房屋装修费用（以实际鉴定金额为准），反诉费由原告承担。
原告哈尔滨铁路局辩称，1、原告哈尔滨铁路局自2006年取得涉诉房屋对外出租15年的权利，原告具有合法主体资格对外出租。原、被告于2013年签订的房屋租赁合同合法有效，原告依约交付房屋给被告使用，被告应当依照合同的约定支付租金及违约金。2、涉诉房屋产权人北京龙轩经贸有限责任公司营业执照被吊销，但并不必然导致其法律主体资格消失，其对外授权依然合法有效。3、原告举证期满后提交的授权书法院应予采信。4、原告当庭明确诉讼请求，误将违约金的计算方法认为是增加诉讼请求，在此予以更正。原告在起诉时已将违约金作为一项诉求提交法院，随着事态的发展，依照合同的约定，违约金不断增加，本案违约金分为两部分，一是逾期支付租金按日万分之三支付违约金，二是逾期交还房屋按日租金2倍支付违约金至实际交还房屋之日。被告应当支付给原告逾期支付租金违约金46476元，以及逾期交还房屋违约金自2014年4月1日起至实际交还日止按日4000元计算。
双方当事人举证、质证情况如下：
证据一、房屋租赁合同一份。原告以此证明原、被告之间存在租赁关系，双方签订租赁合同约定了租赁地点、租赁期限，租金数额，租金支付方式，违约责任，违约金计算方法等。被告对证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议，称原告非出租标的物所有权人，无权对外出租，双方签订的租赁合同无效，原告不能向被告主张权利。
本院认为，双方对证据的真实性无异议，对该份证据予以采信。
证据二、进账单及内部单位活期存款明细账一份。原告以此证明被告于2013年7月16日支付12万元房租，构成延期支付租金。被告对证据真实性有异议，被告法定代表人称，2013年4月30日前，被告已经向原告支付两个月租金，可能被告向原告交付支票时没有填写出票日期，造成原告迟延进账，原告只提供证据复印件，没有提供原件，不能证明原告所述情况真实，该份证据不能证明被告存在问题，原告无处置房屋的权利，双方签订的房屋租赁合同无效，被告在知道原告不具有房屋处置权的情况下，依据合同法的规定，有先履行抗辩权。
本院认为，被告不能证明该证据不真实，对该份证据予以采信。
证据三、腾退通知书及关于腾退通知书的回函。原告以此证明租赁合同到期前，原告催促被告腾退房屋，被告拒绝腾退房屋。被告对证据真实性无异议，但认为虽然原告立案之后发出腾房通知函，在诉讼过程中，被告提出反诉，且被告自身存在经济损失，在双方之间经济纠纷损失未确定，房屋租赁合同未解除前，原告向被告发出通知函不适当，被告有权拒绝腾房。
本院认为，双方对证据的真实性无异议，对该份证据予以采信。
证据四、授权书一份。原告以此证明原告出租涉诉房屋之前取得房屋所有权人授权，原告有权出租涉诉房屋。被告对证据的真实性有异议，认为从该证据纸张的新旧程度，及字迹的碳化程度和公章墨印的挥发程度，被告有理由认为该证据为原告在诉讼期间制作。且原告在举证期限届满前，未向法院提交该份证据，被告申请对该份证据形成时间进行司法鉴定。另外，2006年12月14日，北京龙轩经贸有限公司被吊销营业执照，根据《公司法》187条第3款规定，清算期间公司不能开展与清算无关的活动，即使该份证据真实，也不能开展与清算无关的活动，即使有该份授权亦应认定为无效，现有房屋争议状态不确定，因为在清算过程中，对房屋应做出相应处置，被告不清楚目前的房屋所有权人，因此该份授权从证据的来源和证据的内容上存在瑕疵。
原告认为，1、关于证据的真实性，该份证据为2006年形成，不是新形成的证据；2、《民事诉讼法》规定对有理由在举证期限届满后提交的证据，法庭可以采纳。因被告对房屋出租人质疑，原告才出具该份证据；3、《公司法》规定公司清算期间，公司不能对外经营，涉诉房屋为原告经营，不是北京龙轩经贸有限公司经营，授权合法有效，并且北京龙轩经贸有限公司的股东为原告下属单位，原告有对外出租该房屋的权利。
本院认为，被告未在法定时间内提交鉴定申请，且未提交支持其质证意见的证据，对该份证据予以采信。
证据五、房屋产权证复印件一份。被告以此证明争议房屋所有权人非原告，而曾经是北京龙轩经贸有限公司，目前谁是该房屋所有权人应由原告证明。原告对该份证据的真实性及证明的问题均有异议。
本院认为，原告不能证明该证据不真实，对该份证据予以采信。
证据六、照片一组36张。被告以此证明2013年11月25日，原告所属哈尔滨铁路局北京办事处擅自将争议房屋查封，不允许被告使用该房屋，存在违法行为。且在双方签订协议后，被告对争议房屋进行了整体装修，在原告存在权利瑕疵的情况下，该装修损失应由原告承担。现争议房屋屋顶严重漏水，管道老化无法正常使用，原告交付的房屋不符合交付条件。原告对被告出示的哈尔滨铁路局北京办事处粘贴的封条真实性有异议，封条上没有办事处的印章，为被告自己粘贴。原告对该组证据的真实性有异议，原告按照合同约定交付房屋，不存在交付瑕疵问题，并且被告也使用该房屋，对外经营。
本院认为，原告不能证明该证据不真实，对该份证据予以采信。
证据七、工商登记档案查询单一份。被告以此证明2006年12月14日，北京龙轩经贸有限责任公司被吊销营业执照，且税务信息显示为注销状态，因此在其名下不应当有任何财产，2006年12月14日后，该公司也不应当进行与清算无关的任何活动，因此被告有理由相信，龙轩公司也不一定是争议房屋的最后所有权人。该公司股东有三个，为哈尔滨铁路分局经济技术开发总公司、哈尔滨铁路分局旅游公司及北京市中谷华天商贸有限责任公司，该公司非原告下属公司。原告认为该份证据为打印件，对真实性有异议。从该份证据可以看出龙轩公司的股东为哈尔滨铁路局下属单位，即使龙轩公司被吊销营业执照，原告也有处分该房产的权力。龙轩公司有三个股东，其中股东北京市中谷华天商贸有限公司也被吊销营业执照，因此出租房屋权力人应为原告或者原告下属单位。
本院认为，原告不能证明该证据不真实，对该份证据予以采信。
经双方当事人举证、质证，并结合庭审笔录，查明案件事实如下：
原告哈尔滨铁路局与被告北京市长久饭店有限公司签订房屋租赁合同，合同约定原告将位于北京市西城区西松树胡同41号的房屋出租给被告，建筑面积601.1平方米，租期12个月，自2013年4月1日起至2014年3月31日止。该房屋年租金72万元，每半年支付一次。第一次交款时间为2013年4月30日前，第二次交款时间为2013年9月30日前。同时双方约定合同的解除条件为原告不能按期提供房屋或所提供的房屋严重影响使用或居住的，被告拖欠房租一个月以上；违约责任为被告逾期交纳租金，每逾期一天，按应交未交额的万分之三向原告交付滞纳金，被告如逾期返还房屋，则每逾期一日应向原告支付原日租金2倍的违约金。原告将房屋交付被告，被告于2013年7月16日将12万元房租给付原告，2013年11月25日原告所属哈尔滨铁路局驻京办事处将该房屋查封，被告使用房屋7个月25天，共产生房屋租金47万元，扣除已付12万元，被告尚拖欠35万元。
另查，位于北京市西城区西松树胡同41号的房屋所有权人为北京龙轩经贸有限责任公司，该公司投资人为哈尔滨铁路分局经济技术开发总公司、哈尔滨铁路分局旅游公司及北京市中谷华天商贸有限责任公司。北京龙轩经贸有限责任公司成立于1998年2月10日，2006年12月14日被北京市工商行政管理局西城分局吊销营业执照。
再查，2006年4月9日，北京龙轩经贸有限责任公司授权哈尔滨铁路局出租位于北京市西城区西松树胡同41号的房屋并收取租金，授权期限为15年。
本案双方争议的焦点为：原告是否有权出租位于北京市西城区西松树胡同41号的房屋，被告反诉要求原告承担房屋装修费用是否成立。
本院认为，该房屋的登记所有权人为北京龙轩经贸有限责任公司，其三投资人中的两个为原告哈尔滨铁路局下属企业，北京龙轩经贸有限责任公司授权哈尔滨铁路局出租位于北京市西城区西松树胡同41号的房屋并收取租金，且原告哈尔滨铁路局与被告北京市长久饭店有限公司签订房屋租赁合同后将该房屋交付被告使用，被告亦将房屋租金12万元交付原告，双方实际履行合同，无第三方主张房屋所有权或其他权利，综上可以认定原告哈尔滨铁路局有权出租位于北京市西城区西松树胡同41号的房屋。被告反诉要求原告承担房屋装修费用，但未提交有关证据，且未在指定期限内提交鉴定申请，因此其反诉请求不能成立。
本院认为，原告哈尔滨铁路局与被告北京市长久饭店有限公司就位于北京市西城区西松树胡同41号房屋签订的房屋租赁合同合法有效，双方应依约履行，但在合同履行过程中双方均存在违约行为，原告的违约行为是在合同履行期限内未经法定程序将已租赁给被告的房屋查封，自2013年11月25日查封房屋说明原告已单方提出解除合同的意思表示，此后被告未再使用租赁的房屋，被告的违约行为是迟延交纳租金，现双方均要求解除合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，本院应当依法解除合同，被告应将房屋返还原告，且应按实际使用期限交纳房屋租金。关于原告要求解除合同，被告将房屋返还原告的诉讼请求，予以支持；要求被告给付拖欠租金的诉讼请求，被告实际使用期限内尚拖欠的房屋租金35万元应给付原告；要求给付其余租金及逾期付款违约金和逾期交房违约金的诉讼请求，因原告在合同履行期限内未经法定程序将已租赁给被告的房屋查封，构成违约，不予支持；被告关于原告无权出租房屋的辩解理由，因房屋所有权人授权原告出租房屋、收取租金，原告有权出租房屋，对该项辩解理由不予采信；被告关于原告法定代表人未在合同签字，影响合同履行的辩解理由，因原告及被告已在合同加盖公章，合同生效并已实际履行，对该项辩解理由不予采信；关于被告要求原告返还房屋租金12万元的反诉请求，因已给付租金不足以交纳拖欠租金，不予支持；要求原告承担房屋装修费用的反诉请求，因其未在指定的期限内提出鉴定申请且未提交证明房屋装修费用的证据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）哈尔滨铁路局与被告（反诉原告）北京市长久饭店有限公司就位于北京市西城区西松树胡同41号房屋签订的房屋租赁合同；
二、被告（反诉原告）北京市长久饭店有限公司于本判决生效后十日内将位于北京市西城区西松树胡同41号的房屋返还原告（反诉被告）哈尔滨铁路局；
三、被告（反诉原告）北京市长久饭店有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）哈尔滨铁路局房屋租金350000元；
四、驳回原告（反诉被告）哈尔滨铁路局其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）北京市长久饭店有限公司反诉请求。
案件受理费10264元，哈尔滨铁路局承担4705.87元，北京市长久饭店有限公司负担5558.13元（案件受理费哈尔滨铁路局已预交，北京市长久饭店有限公司承担部分于本判决生效后十日内给付哈尔滨铁路局）；反诉费1350元，由北京市长久饭店有限公司负担。
如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨铁路运输中级法院。
审 判 长 张东亮
代理审判员 赵永滨
代理审判员 高 峰
二〇一四年九月二十四日
书 记 员 隋 江