陕西省咸阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）咸中民终字第01461号
上诉人（原审被告）陕西东银实业有限公司，住所地秦都区人民中路东银大厦。
法定代表人陈正明，公司执行董事。
委托代理人张贺才，陕西博硕律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨卫军，系咸阳六合机械有限公司员工。
委托代理人杨洪涛，系咸阳六合机械有限公司法定代表人。
委托代理人师焕朝，陕西咸益律师事务所律师。
杨卫军与陕西东银实业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，咸阳市秦都区人民法院作出（2015）秦民初字第01198号民事判决。陕西东银实业有限公司不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人陕西东银实业有限公司的委托代理人张贺才，被上诉人杨卫军及其委托代理人杨洪涛、师焕朝均到庭参加了诉讼。现已审理终结。
原审人民法院查明，2003年12月28日，原告与四川东嘉房地产开发有限公司咸阳分公司分别签订了购买其开发的东银大厦三层A-3-26、A-3-27商品房买卖合同两份，该商品房合同的用途为商用。约定的面积分别为50.15平方米和54.04平方米，其价款分别为177420元，191182元，总价款为368602元。该两份合同第八条约定，出卖人应当在2004年10月31日前，将经验收合格的房屋交付使用；第十五条约定在房屋交付使用后，如买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列的1、2、3处理，其中2规定，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。同日，原告又与该分公司签订商品房买卖（预售）合同补充协议，该补充协议第六条第一项约定商品房交付后，甲方（本案被告）代为办理房屋产权证书。同日原告又与该分公司签订两份委托协议，该两份委托协议第一条约定，原告委托该公司将两商铺使用权作为投资并委托该公司，委托期限为10年（2004年10月31日起至2014年10月31日止）。第二条约定，该公司每年向原告支付两商铺投资回报费分别为15612.96元和16824.02元。该两份商品房买卖合同签订后，原告是以银行按揭方式付款，履行了支付购房款的义务。被告亦在2014年10月31日前，按委托协议约定支付了回报费。被告至今未向原告办理房产证，东银大厦其他的大部分业主已办理房产证。另查，被告于2003年6月1日关于地下室防水变更及2003年7月1日施点变更向规划部门递交了变更通知。四川东嘉房地产开发有限公司咸阳分公司已注销，2013年4月26日，东银公司及该公司股东向咸阳市工商行政管理局出示了《陕西东银实业有限公司股东会议决议》，承诺四川东嘉房地产开发有限公司咸阳分公司注销后的一切债权债务由东银公司承担。原审人民法院认为，原告与四川东嘉房地产开发有限公司咸阳分公司签订的两份商品房买卖合同及补充协议，是在平等、自愿的基础上签订的，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。原告依合同履行了自己的付款义务，但被告依补充协议，未履行为原告办理房产证的义务，故原告要求被告为其办理房产证及承担逾期未办理房产证违约金3686元的诉讼请求，应予支持；被告辩称未办证的原因是原告不结算面积差，从而导致无法办证，驳回原告的诉讼请求的辩称，理由不成立，被告在原告购买的商铺上增加电梯是在房屋交付之后，而不是交付之前。被告也未向规划部门递交过变更申请。按规划条例的要求建设单位应当按照规划条件进行建设，确需变更的，必须向市、县人民政府城市规划部门提出申请，故被告辩称不予支持；被告辩称其交付房屋已十年，诉讼时效已过的理由不能成立，因为按补充协议，办证的义务人为被告，且房证至今未办，故其辩称不予支持；原告要求被告交付合同约定的房屋及赔偿占用其房屋造成的损失75000元的诉讼请求，依据双方的委托协议，该房屋已于2004年10月31日已抑制交付，属另一租赁合同法律关系，本案不予涉及，原告可另案起诉，被告辩称理由成立，本院予以支持。遂判决：一、被告陕西东银实业有限公司在本判决生效后十日内给原告杨卫军办理其购买的位于秦都区人民中路东银大厦三层A-3-26、A-3-27的房屋所有权证，原告杨卫军在被告办证过程中有协助的义务，在办理房屋产权证过程中所需缴纳的契税及大修基金，按相关的法律法规，应由缴纳的一方缴纳。二、被告陕西东银实业有限公司在本判决生效后七日内赔偿原告杨卫军逾期办理房产证违约金3868元。案件受理费1766元，由被告承担。
上诉人陕西东银实业有限公司上诉称，被上诉人委托四川东嘉房地产开发有限公司咸阳分公司办理产权证，上诉人只是产权登记资料报送人，无办理房产证义务；因被上诉人原因产权证未办理，要求支付违约金已超时效；增设电梯已经过设计变更，上诉人不应承担违约责任。请求：1、撤销咸阳市秦都区人民法院（2015）秦民初字第01198号民事判决第一项，改判驳回杨卫军要求东银公司为其办理房屋产权证书的诉讼请求；2、撤销咸阳市秦都区人民法院（2015）秦民初字第01198号民事判决第二项，改判驳回杨卫军要求支付逾期办证违约金的诉讼请求；3、一、二审诉讼费由杨卫军承担。
被上诉人杨卫军以原判事实清楚，适用法律正确为由进行了答辩。请求维持一审判决。
本院经审理查明的事实与原审人民法院查明的事实一致。
认定以上事实，有《股东会决议》、商品房买卖合同两份及补充协议两份、委托协议两份、交款收据及一、二审庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，被上诉人杨卫军与四川东嘉房地产开发有限公司咸阳分公司签订的商品房买卖合同及补充协议意思表示真实，未违反法律强制性规定，为有效合同。后四川东嘉房地产开发有限公司注销，上诉人陕西东银实业有限公司承诺对四川东嘉房地产开发有限公司注销后的一切债权债务由其承担。被上诉人已依照合同履行了付款义务，并将房产委托上诉人整体经营。依照补充协议，上诉人作为权利义务承继人，应当履行房屋出卖人向业主办理房产证的义务，逾期办理的，应承担约定的违约责任，原判决由上诉人为被上诉人办理房屋产权证书及承担违约金符合双方的约定及法律的规定。
上诉人陕西东银实业有限公司上诉认为其无办理房产证的义务，因被上诉人曾委托原开发企业四川东嘉房地产开发有限公司咸阳分公司办理房产证，原开发商注销后，上诉人承继其权利义务，依据买卖合同及补充协议约定，上诉人负有办理房产证的义务，该理由不能成立；房屋抑制交付时不存在面积误差，后因上诉人修建电梯占用了部分面积，双方对占用面积的回购单价发生异议，但并不影响以实际面积办理产权证义务的履行，故上诉人认为因被上诉人原因产权证未办理的理由不能成立；未办理房产证的违约行为持续至今且双方一直在交涉，诉讼时效多次中断，故上诉人认为违约金请求已超诉讼时效的理由亦不能成立；至于增设电梯已经过设计变更的理由，因与房产证的办理无直接因果关系，故该理由不能成立。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由上诉人陕西东银实业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 彭永刚
审判员 张军海
审判员 韩 瑶
二〇一五年十一月二日
书记员 张 虎
附：《中华人民共和国民事诉讼法》
…………
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。