福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第850号
上诉人（原审被告）福建宏城房地产开发有限公司，住所地：霞浦县松港街道长溪路6号。
法定代表人董茂生，董事长。
委托代理人陈志军，福建星龙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李威，男，1991年3月11日出生，汉族，霞浦县人，现住霞浦县。
委托代理人陈支何，福建宽达律师事务所律师。
上诉人福建宏城房地产开发有限公司（以下简称宏城公司）因与被上诉人李威商品房预售合同纠纷一案，不服霞浦县人民法院（2013）霞民初字第1086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年11月12日公开开庭审理了本案。上诉人宏城公司的委托代理人陈志军，被上诉人李威的委托代理人陈支何到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年7月2日，原审原告李威向原审法院提起本案诉讼，请求判令被告宏城公司支付2011年12月9日起至2012年9月5日止的逾期办证违约金15934元。
原审判决认定：
2010年2月23日，原告李威与被告宏城公司签订《商品房买卖合同》一份（备案合同编号：20100200076），合同约定原告向被告购买由被告开发预售的位于霞浦县XXXXXX室房屋一套，价款为581524元；该合同第十四条规定被告应当在商品房交付使用后60日内向房屋权属登记机构办理所有权初始登记，如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，在原告选择不退房情形下，被告应自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。为原告委托被告代办权属登记事宜，双方同时订立《合同补充协议（附件六）》，该补充协议中约定原告李威在合同中注明的通信地址即为确认的有效通信地址，被告宏城公司只需按注明的通信地址以挂号信的形式发出相关通知，即视为已通知原告；被告将办理初始登记需被告提供的资料报送备案后，即视为被告履行了产权登记中的合同义务；原告在商品房交付后五日内，提供办理权属登记所需的资料和证件，如因原告责任不能在规定期限内办理权属登记的，被告不承担责任。
原告李威于合同订立当日及2010年12月28日分两次向被告付清购房款。2011年8月31日，被告宏城公司向原告李威发出《”宏城豪景”小区交房通知书》，要求原告依约于同年9月10日办理交房手续，并提交办证所需的相关证件和票据。原告于同年9月8日办理交房手续后即入住使用该套商品房。同年12月8日，被告以该楼盘工程竣工验收备案表等材料为据向霞浦县房地产管理所（以下简称房管所）提出要求办理商品房初始登记的申请，同日房管所受理并于次日对其所有权予以初始登记。同年12月28日被告向原告发出快递邮件，要求原告于2012年1月5日前提交办理分户登记产权证书所需的应由买受人提供的材料。2012年9月3日，房管所依申请经审核材料齐全予以受理，并于同年9月5日对原告所居住的该套商品房的分户产权权属予以登记。
原告李威在购房及办证时未婚且未达法定婚龄，依照相关规定在提交的办证材料中其无需提供计生证明或未婚证明；在实际产权登记过程中，原告的分户登记手续均由被告代办，原、被告之间在办证材料的交付过程中未办理相关交接手续。
原审判决还认定：原告已通过前期物业公司向被告提交办证材料。
原审判决认为：原告李威与被告宏城公司之间签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议（附件六）》系双方就原告购买被告开发的”宏城豪景”楼盘的预售商品房以及被告代办产权登记手续等相关事项，通过自愿平等协商订立的，不违反法律法规规定，故属合法有效，双方均应积极全面履行。上述合同明确约定如由于被告原因未能使原告在交房后90日内即2011年12月7日前取得房屋所有权证书的情形下，被告应承担逾期违约责任。原告已依商品房交付使用的惯例，在交房的同时将交房通知书确定的办证材料内容提交给被告。在原告已提交办证材料的情形下，被告怠于履行产权登记委托代办义务，直至2012年9月3日才提出分户产权登记申请，同年9月5日房管所办结产权登记，其行为显属违约，应承担逾期办理产权登记的违约责任。因此，原告主张自2011年12月9日起至产权登记之日即2012年9月5日止的逾期办证违约金的诉讼请求，予以支持；上述期间共270天，被告应向原告支付的违约金为58.15元／天×270天=15700.50元。被告在分户登记约定期限届满后才办结初始登记，其提供的2011年12月28日向原告发出的办理产权证通知属群发性质，在内容上不能明确原告所缺的办证材料，不能发生通知的法定效力，因此被告不能举证证实其具有延迟办证的免责事由。被告关于原告未依交房通知书的要求提交办证材料的主张，与商品房交付使用惯例不符，且与前期物业公司的相关证词内容相悖，故不予采纳。
原审依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：被告福建宏城房地产开发有限公司应于本判决生效后七日内支付原告李威违约金人民币15700.50元。
宣判后，宏城公司不服，向本院提出上诉。
宏城公司上诉称：
一、原审判决认定事实严重错误，是本案错判的重要原因。1、原审认定”原告已履行提交办证材料义务”，与本案事实严重不符。本案没有任何证据证明被上诉人在何时向上诉人提交办证材料。2、原审认为”交房通知书可以证实原告已提交办证材料”，令人匪宜所思。3、原审认定”原告已通过前期物业公司向被告提交办证材料”，与查明事实大相径庭。4、原审认定”被告提供的办理产权通知属群发性质，在内容上不能明确所缺的办证材料，不能发生通知的法定效力”，极其错误。5、原审将买受人委托并提交办证材料作为商品房交付的惯例，闻所未闻。
二、原审未依法分配被上诉人的举证责任，是本案错判的另一原因。被上诉人应当举证证明其已将办理分户登记所需材料全部提交给上诉人。原审没有要求被上诉人提交有关证据，相反却要求上诉人对被上诉人未提交资料承担举证责任，不符合法律规定。
三、原审判决法律关系认定不当，适用法律错误是本案错判的主要原因。1、根据双方合同约定，双方在商品房买卖合同中存在商品房买卖合同关系和代为办理房屋分户登记的委托合同关系。出卖人是接受委托代办，属委托合同的范畴，并不构成对商品房买卖合同办理产权登记义务的改变，即使上诉人存在履行委托合同的违约情形，所适用的违约责任是委托合同的违约责任而非商品房买卖合同的违约责任。原审将商品房买卖合同约定的违约责任，适用在委托合同上，法律关系完全混乱。2、根据合同约定，如因买受人责任不能在规定期限内办理权属登记的，出卖人不承担责任。因上诉人原因不能在约定期限内提交办证资料的，上诉人应当免责。
综上，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人李威答辩称：
一、关于本案事实，原审认定答辩人在交房时已提交办证材料给上诉人，是完全正确的。上诉人主张答辩人于2012年8月才提交，没有证据证明，故其上诉理由不能成立。1、上诉人通知交房时有要求提供办证材料，答辩人所须提供的办证材料在交房时均已客观存在，答辩人没有理由，也不可能不提供给上诉人。何况结合其他案件，所有业主均可证实，没有提供相应材料上诉人是不让交房的。2、证人苏明霞证言也证实交房时各业主有向上诉人提供相关办证材料。3、根据上诉人提供的2011年12月28日邮件通知内容及庭审自认，也可证实答辩人交房时已提供办证材料。4、上诉人主张答辩人自认于2012年8月才到县房管所进行身份证扫描，这不是事实。
二、关于本案举证责任分配规则，答辩人负有举证上诉人违约责任存在义务，而上诉人负有举证非其原因即免责事由的义务。本案中，答辩人只要证明房产权属未在约定的交房期限届满90日内取得，就视为上诉人违约，上诉人若不能证明”非自己的原因”，则将承担不利后果。
三、关于本案法律关系。上诉人负有协助被上诉人办证，并提供必要文件的义务。但上诉人怠于履行，导致延误办证，应按合同第十四条承担违约责任。
综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明：双方当事人对一审判决认定的事实，除对李威是否已通过前期物业公司向宏城公司提交应由买受方提供的办证材料外，其余事实无异议，本院对无争议事实予以认定。
另查明，上述无争议事实中，2011年8月31日《交房通知书》内容为通知业主：
”请您于2011年9月10日到宏城豪景物业管理处办理交房手续。
您来办理入住手续时请带齐以下材料及费用：
（1）业主身份证原件及复印件一份（身份证扫描办产权证用）。
（2）购房发票凭证及复印件。
（3）维修基金发票、契税发票及复印件。
（4）计划生育证明原件一份（办产权证、办土地证用）……”
2011年12月28日开发商邮寄的《通知》主要内容为通知业主：
”……总证已办好，客户产权证已经在陆续办理中，您所购买的#房尚缺少部份材料，请您于2012年1月5日前带下列打勾材料到开发商处，以便办理产权证。
1、业主身份证原件及复印件一份（身份证扫描办产权证用）。
2、购房首付款发票复印件一份。
3、购房按揭款发票（客户联）复印件一份。
4、维修基金发票、契税发票及复印件。
5、计划生育证明原件一份（办产权证、办土地证用）。
6、户口本复印件一份。
7、结婚证复印件一份。”
再查明，二审庭审中，宏城公司承认，合同有约定宏城公司为李威代办分户登记，实际履行中李威分户登记的所有申请手续，包括《私有房屋所有权登记申请表》，均由宏城公司代办。双方当事人对此事实陈述一致，对《私有房屋所有权登记申请表》真实性无异议，且与宏城公司通知李威向宏城公司提交办证资料的事实相吻合，亦与原审时霞浦县房地产管理所2013年9月16日《答复函》中”商品房分割转移登记由开发商统一提供相关材料到房管部门办理……受让方李威的办证材料由开发商提供”的答复相符，本院对此予以确认。
本案争议焦点在于，2011年12月9日已初始登记，但迟至2012年9月3日房管所才收到分户登记申请材料，责任在谁，应承担何种责任。本院对此调查、分析、认定如下。
李威主张其已按时提交相关办证材料，其理由与依据为：
1、交房通知书中已要求购房者交房时交齐办证材料，根据当地交易习惯，实践中一般是由购房者在交房时将所需办证材料一并交给开发商。本案李威已与宏城公司办理了交房手续，可证明上述交房通知书中要求的办证材料在交房时已一并交清。
2、一审法院询问苏明霞（诉争小区物业公司的董事长）的笔录，相关内容为：
”在交房通知中宏城公司通知业主们提交办证的相关材料，（交房时）业主有提交一部份，但是其中购房发票凭证及复印件、计划生育证明或未婚证明（办证用），业主未提交给我们，李威这户也是如此。当时未提交计生证明等的，都向开发商出具了承诺书，承诺如以后未及时提交计生证明，办证逾期责任由自己承担。上述材料我们没有转交给宏城公司，宏城公司未通知我们转交，这些材料都是作为业主信息留档的……”
宏城公司质证认为：
1、当地并无此交易习惯，相反，开发商于2011年12月28日还发出《通知》，可证明办证材料未收到。
2、苏明霞笔录内容真实性无异议，但恰好证明购房者办证材料未交齐，且可证明物业公司收取的是物业材料，而非办证材料。
本院认为，不论是从《交房通知书》的内容，还从《交房通知书》与2011年12月28日《通知》的对比看，均可认定《交房通知书》有要求李威交房时应提交办证资料，这也得到宏城公司一审庭审中”交房时已经通知原告提交办理权属登记材料”的陈述的印证。
同时，二审庭审中宏城公司明确陈述交房事宜委托物业公司代为办理，这与《交房通知书》指定的交接地点亦相符，对此事实可予认定。由于《交房通知书》除通知交房，还要求李威提交办证资料，故可认定宏城公司将收取李威办证资料的事宜亦同时委托给了物业公司。
双方当事人对苏明霞笔录中关于物业公司收取了李威至少部份办证资料的陈述均无异议，此陈述与上述开发商要求购房者交房时提交办证资料，并将交房及收取办证资料事宜委托物业公司的事实相互印证，结合李威已办理书面交房手续的无争议事实，根据优势证据标准，应认定李威对其”交房时已交齐办证资料”这一主张已完成举证责任。
至于苏明霞关于该材料是作为业主信息留档的陈述，与《交房通知书》中表述为办证资料不符，也与宏城公司承认《交房通知书》中有要求提交办证资料的陈述不符，对苏明霞此部份证言内容不予采信；苏明霞关于宏城公司未通知其转交相关材料的陈述，系物业公司与宏城公司之间的内部事宜，并不影响李威已向宏城公司的代理人物业公司提交办证资料的认定。因此，宏城公司主张未收到相关材料，举证责任应转由宏城公司承担。
但宏城公司主张其迟至2012年8月份才收到李威办证资料，对此未提供任何证据；宏城公司二审提供的其他业主办证情况，与本案李威无关；宏城公司2011年12月28日向李威邮寄办证资料通知的时间，系在交房后，不能推翻李威交房时已提交办证资料的认定；故均不足以证明宏城公司的主张，应由宏城公司承担举证不能的法律后果。据此，应认定李威已在交房时交齐办证资料，本案延迟提交分户登记办证资料的责任应由开发商承担。宏城公司关于延迟提交分户登记办证资料责任在于李威的上诉理由，事实依据不足，不予支持。
本案合同第十四条明确约定：”出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，（被告应承担约定违约金）”。可见，上述”出卖人原因”既包括初始登记未完成的情形，也包括出卖人未向买受人提交办证资料这一情形。由于本案双方存在委托办证这一无争议事实，故该条约定中出卖人向买受人提交办证资料的义务，不再是交付给买受人，而应直接提交给房管部门。故出卖人若未及时将办证资料提交给房管部门，也应属上述”出卖人原因”的范畴，相关违约责任可适用该条约定。宏城公司关于即使存在委托合同违约也不适用该合同条款的理由亦不成立，不予支持。
综上所述，本院认为，宏城公司所提各项上诉理由均不成立，其上诉应予驳回。原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费193元，由上诉人宏城公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余梓安
代理审判员 陈富强
代理审判员 陈光华
二〇一三年十二月三日
书 记 员 叶婷婷
附主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。