上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终4230号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海钱瑞娱乐有限公司。法定代表人连福财，董事长。委托代理人刘昌美，上海中夏旭波律师事务所律师。委托代理人刘晶红，上海中夏旭波律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海沸点餐饮管理有限公司。法定代表人徐斌，总经理。委托代理人金村，上海坤禾律师事务所律师。委托代理人江家红，上海坤禾律师事务所律师。原审第三人上海久元置业经营管理有限公司。法定代表人别伟，总经理。委托代理人叶贞汝，女，上海久元置业经营管理有限公司工作。上诉人上海钱瑞娱乐有限公司（以下简称钱瑞公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第12290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月13日受理后依法组成合议庭，于2016年5月3日公开开庭进行了审理。上诉人钱瑞公司的委托代理人刘昌美、刘晶红，被上诉人上海沸点餐饮管理有限公司（以下简称沸点公司）的委托代理人金村、原审第三人上海久元置业经营管理有限公司（以下简称久元公司）的委托代理人叶贞汝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，浦东新区XX路XX号XX层XX区XX区的房屋及增加的35.50平方米（以下简称系争房屋）所在A区块房屋均系上海XX有限公司所有。上海XX有限公司授权久元公司全权代理系争房屋的出租、经营和管理。2008年12月2日，钱瑞公司与久元公司就系争房屋所在A区块4,700平方米建立租赁关系。2013年6月1日，沸点公司（承租人、乙方）与钱瑞公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.1甲方将上海市浦东新区XX路XX号XX层XX区XX区的房屋转租给乙方；3租期从2013年6月1日到2023年7月14日；3.1月租金人民币（下同）74,065元，租赁期间每两年租金递增6%，从2015年6月1日起以每月80,798.80元开始递增；5.1甲方交付租赁场地之前，乙方应当向甲方提供租赁保证金，金额为16万元；7.3房屋租赁期间，乙方有下列行为的，甲方有权通知解除合同，立即收回出租房屋，并要求赔偿损失：1、未按约定支付房租和水、电等费用，经甲方书面通知后，三十日内仍不支付的……；8.3租赁期间涉及需与物业管理公司交涉的事务，均由乙方自行与其对接解决，甲方负责协助，乙方如有与物业管理公司之间所产生的问题矛盾或相关费用与甲方无关；9.1乙方非因违反本合同第八条第三款项下义务，甲方不得要求乙方退租，否则甲方应退还乙方的租赁保证金，并赔偿同等金额的租赁保�金作为违约金，且赔偿乙方所支付的装修费用，装修费用按每年15%的折旧率扣除；乙方如有其他损失的，甲方应当负责赔偿。之后沸点公司、钱瑞公司签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：钱瑞公司承租面积在原有基础上增加35.50平方米，增加面积的承租期从2014年3月1日开始计到2023年7月14日止；从2014年3月1日起，乙方每月支付8万元/月，每2年递增6%，从2015年6月1日起以86,734元/月的基数递增6%。沸点公司落款处有代表张某签字。久元公司在合同尾部盖章确认同意转租。2013年8月13日，沸点公司支付给钱瑞公司保证金16万元。2015年1月26日，沸点公司发函给钱瑞公司要求索赔因钱瑞公司撤店导致的沸点公司损失。2015年1月28日，钱瑞公司发函给沸点公司称，由于沸点公司长期侵占钱瑞公司的营业面积，钱瑞公司于2014年12月29日发函解除了沸点公司、钱瑞公司之�的租赁关系，并称钱瑞公司与久元公司协商一致于2015年2月28日终止租赁合同。2015年1月30日，钱瑞公司发函给沸点公司，要求沸点公司于2015年2月10日迁出。2015年2月2日，沸点公司回函给钱瑞公司，称钱瑞公司无权单方解除沸点公司、钱瑞公司的租赁关系，沸点公司没有侵占钱瑞公司的营业面积，要求钱瑞公司赔偿损失。2015年1月30日，钱瑞公司（乙方）与久元公司（甲方）签署《解约协议书》，约定：甲、乙双方租赁合同有效期至2015年2月28日终止。《解约协议书》另对清场和返还事宜做出约定。2015年2月11日，沸点公司向久元公司出具承诺函，称：沸点公司继续承租系争房屋，2015年2月17日前支付给久元公司16万元保证金；2015年2月28日后，按80,000元/月向久元公司支付费用；久元公司可单方解除沸点公司承租部分的租赁合同关系且无需承担任何形式的违约及赔偿责任，�点公司以现状交房。另查明，2016年1月19日，沸点公司将系争房屋现状交付久元公司，双方签署《房屋交接确认书》。2015年4月7日，沸点公司诉至法院，要求判令：1、钱瑞公司返还租赁保证金16万元；2、钱瑞公司支付沸点公司提前解除房屋租赁合同给沸点公司造成的各项损失1,447,248.70元。钱瑞公司提起反诉，要求判令：1、解除双方签署的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；2、沸点公司立即向钱瑞公司支付自2015年2月起至合同解除日止的租金及使用费，按每月8万元的标准计算；3、沸点公司支付2015年1月、2月、3月水电煤气费用共计31,232.32元；4、沸点公司立即搬离系争房屋并将系争房屋交给钱瑞公司。庭审中，根据沸点公司的申请，法院依法委托上海第一测量师事务所有限公司对系争房屋的装修及固定设施的价值进行司法审价。鉴定结论为：1、沸点公司租赁该物业时有争议的装修造价为485,686元；2、沸点公司租赁后第一次局部装修的造价为29,550元；3、沸点公司租赁后第二次局部装修的造价为88,005元；4、沸点公司租赁后第二次局部装修有争议项目造价为5,887元。鉴定费用28,500元，沸点公司预缴。沸点公司对于上述鉴定结论的真实性无异议，鉴定金额无异议。但认为，没有鉴定桌椅等可移动物品的价值，且上述四点鉴定结论所述价值均为沸点公司装修投入。钱瑞公司对上述鉴定结论的真实性无异议，但认为第一项中的税前补差应当放在第二部分，钱瑞公司认可上述鉴定结论中的第二、三以及税前补差部分属于沸点公司装修投入，其余有争议装修造价属于钱瑞公司交付给沸点公司房屋之前钱瑞公司自有装修部分，但是空调、卡座等税前补差额在初稿中体现为七万多，终稿体现是134,790元。针对沸点公司、钱瑞公司的质证意见，鉴定机构答复如下：1、可移动物品不属于装修价值评估，不应当在本次审价范围内；2、认可钱瑞公司对第一项税前补差应调整至第二项的陈述，但对于初稿和终稿的数额差别，鉴定机构称系笔误。将鉴定结论第一项有争议部分价值调整为350,896元，将空调、卡座等税前补差计算在第二项无争议部分，即鉴定结论第二项沸点公司第一次局部装修造价164,340元；3、从现场勘验来看，无法区分哪些属于钱瑞公司原有装修，哪些属于沸点公司后续的装修，也无法区分装修的新旧程度和是否拆除重建；4、鉴定报告中第二次局部装修有争议的造价是指一块单独造型墙的批白。沸点公司认为沸点公司对该造型墙整体批白，钱瑞公司认为沸点公司只是局部批白，但是鉴定机构无法分别是整体批白还是局部批白，故按照整体批白计算造价并列入有争议部分。关于装修的情况，钱�公司表示，2007年钱瑞公司租赁系争房屋开始就已进行了装修，当时钱瑞公司是经营KTV的，装修包括厨房、墙面、地面、水电等都可以直接使用，钱瑞公司总共承租了4,700多平均进行了装修，目前从现场看，沸点公司现有装修有些跟钱瑞公司周边遗留的装修风格和材质是一致的。沸点公司表示，钱瑞公司交付给沸点公司时确实有一部分装修，但钱瑞公司是做KTV的，与沸点公司做餐饮不搭，所以沸点公司将钱瑞公司的装修全部拆除掉后重新装修的。久元公司表示，2007年钱瑞公司承租后自行经营KTV一段时间，从现场沸点公司租赁情况看，能看得出以前钱瑞公司装修过的痕迹。鉴定部门陈述，从现场看，系争房屋的墙面大理石、地砖等的确与旁边的装修风格接近，其他分辩不出来。另外，沸点公司、钱瑞公司双方一致确认，关于装修价值的折旧，要求按照双方合同的约定�装修费用按每年15%的折旧率扣除。为进一步核实系争房屋装修情况，法院组织沸点公司、钱瑞公司双方及鉴定人员于2015年12月1日前往系争房屋现场勘验。勘验结果为：系争房屋内部装修与外部钱瑞公司其他承租区域整体风格一致的区域有：1、小贝壳餐饮内部一柱三面马赛克，对应鉴定结论中审价书第19项，编号为10-2-70，总价2,277元；2、小贝壳餐饮前厅部分的地砖，对应鉴定结论中审价书第7项，编号为7-4-45，但该项囊括了总体地砖的工程价款，根据鉴定人员现场测量，前厅面积为43.68平，前厅地砖报价应当为6,199.07元；3、小贝壳餐饮一柱三面的银灰色壁纸，对应第16、17、18项，总造价为4,738元。对于上述整体风格一致的三个区域，沸点公司表示，认可第一个区域即马赛克区域属于钱瑞公司原有装修，但其他两个区域属于沸点公司自有装修，并在沸点公司方的《�筑装饰工程施工合同》及报价单中有体现。钱瑞公司表示，上述三个区域均为钱瑞公司原有装修，另有其他多处区域，虽然风格不一致，但也属于钱瑞公司装修，但未提供相应证据佐证。对于沸点公司提供的《建筑装饰工程施工合同》，钱瑞公司另向法院提供沸点公司设立登记申请书、股东出资信息、股权转让协议、工商档案机读材料等证据，用以证明，沸点公司与钱瑞公司2013年6月份签署《房屋租赁合同》时，是个人张某代表沸点公司签字。张某于2013年10月设立一人有限公司，公司名称为沸点公司。2014年12月，通过股权变更的方式将一人公司变更为有限责任公司，张某的股权也转让给另外两个股东。沸点公司提供的《建筑装饰工程施工合同》中沸点公司方签字人洪某系2014年底股权变更后的沸点公司公司的监事，不可能代表沸点公司在2013年签署该施工合同，故钱�公司对该施工合同真实性有异议。沸点公司表示，洪某在2013年实际上也投资了该公司，只是用了张某的名义。庭审中，沸点公司、钱瑞公司双方一致确认，2014年12月29日，钱瑞公司首次发送解除通知函，但沸点公司拒收；2015年2月份开始，沸点公司没有向钱瑞公司支付过租金；2015年1月、2月、3月水电煤气费共计31,232.32元沸点公司没有缴纳并同意支付给钱瑞公司。沸点公司与久元公司一致确认，2015年3月起，沸点公司向久元公司支付系争房屋的使用费。原审认为，产权人与承租人的合同解除时，承租人与次承租人的合同相应解除。本案中，久元公司与钱瑞公司的合同于2015年2月28日解除，故沸点公司、钱瑞公司之间的租赁合同关系于2015年2月28日相应解除，无需法院另行判决。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要�恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，导致沸点公司、钱瑞公司租赁合同解除的原因在于钱瑞公司，故沸点公司要求钱瑞公司返还保证金，符合法律规定，法院予以支持。沸点公司要求钱瑞公司赔偿各项损失共计1,328,491元，其中桌椅家具、柜式空调、IT设备、打印机及交换机等系动产设备，沸点公司可自行搬走，该部分损失法院不予支持。关于装修损失，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应于支持。系争房屋内的装修价值已由鉴定机构出具鉴定结论，该鉴定程序合法、结果客观，双方的异议也由鉴定人员当庭以及庭后现场勘验作出了合理的解释，可以作为定案依据。结合鉴定结论的质证、庭后勘验笔录、钱瑞公司与沸点公司合同解除后，沸点公司实际使用了一段时间并考虑到装修折旧，�院酌情判令钱瑞公司赔偿沸点公司装修损失30万元。反诉部分，鉴于钱瑞公司与久元公司的租赁合同已经解除，沸点公司已经将系争房屋交付久元公司，钱瑞公司要求返回房屋的诉请，已无事实依据，法院不再支持；钱瑞公司要求支付自2015年2月起的房屋租金，鉴于2015年3月份开始，沸点公司的场地使用费已直接支付给久元公司，故法院据此判决沸点公司支付钱瑞公司2015年2月份的租金；钱瑞公司要求沸点公司支付2015年1月、2月、3月水电煤气费用共计31,232.32元，沸点公司同意支付，法院予以支持。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，于二〇一六年二月三日作出判决：一、确认上海沸点餐饮管理有限公司与上海钱瑞娱乐有限公司于2013年6月1日签署的《房屋租赁合同》于2015年2月28日解除；二、上海钱瑞娱乐有限公司于判决生效之日起三十日内返还上海沸点餐饮管理有限公司租赁保证金16万元；三、上海钱瑞娱乐有限公司于判决生效之日起三十日内赔偿上海沸点餐饮管理有限公司装修损失30万元；四、上海沸点餐饮管理有限公司于判决生效之日起三十日支付上海钱瑞娱乐有限公司租金8万元；五、上海沸点餐饮管理有限公司于判决生效之日起三十日支付上海钱瑞娱乐有限公司2015年1月到3月份水、电、煤气费用共计31,232.32元；六、驳回上海钱瑞娱乐有限公司其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费19,265元，减半收取计9,632.50元，保全费5,000元，鉴定费28,500元，共计43,132.50元，由上海沸点餐饮管理有限公司负担14,032.50元�由上海钱瑞娱乐有限公司负担29,100元；反诉案件受理费减半收取计2,684元，由上海沸点餐饮管理有限公司负担1,262元，由上海钱瑞娱乐有限公司负担1,422元。判决后，钱瑞公司不服，上诉于本院，诉称：钱瑞公司与久元公司虽解除原租赁合同，但其与沸点公司的转租合同并不必然解除，原审判决缺乏法律依据。沸点公司在未解除转租合同的情况下拒付租金，且与大房东久元公司达成租赁协议，其构成违约，应承担相应的责任。系争房屋的装修大部分属于钱瑞公司的原有装修，现一并计算至沸点公司名下，原审未将装修的归属予以查清，就要求钱瑞公司赔偿，显然与事实不符。综上，要求二审法院撤销原审判决第一、二、三、六项，改判支持钱瑞公司的原审反诉请求。被上诉人沸点公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。原审第三人久�公司述称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：租赁合同与转租合同虽然属于两个独立的法律关系，但前者系后者的合法（与否）权源。钱瑞公司系基于原租赁合同获得了系争房屋的出租权利，在其与久元公司解除原租赁合同的情况下，也就丧失了转租权，即2015年2月28日期后，钱瑞公司已无权出租系争房屋。鉴于钱瑞公司无法继续履行其与沸点公司的转租合同，违反了双方合同的约定，其应当承担违约责任。至于沸点公司拒付租金系基于钱瑞公司要求提前解除合同且违约在先的情况下行使的抗辩，钱瑞公司要求以此认定沸点公司违约，显然有违事实，本院不予支持。在钱瑞公司与久元公司解除原租赁合同后，沸点公司与久元公司另行磋商使用系争房屋事宜，属于民�主体独立的意思自治，钱瑞公司要求以此认定沸点公司违约，缺乏基本法律依据，本院不予采信。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。钱瑞公司主张系争房屋内多处装修属于其原有装修，但未提供相应的证据予以证明，仅凭其陈述本院难予采信。沸点公司的装修有合同为证，评估报告作为依据，其也自认第一区域属于钱瑞公司原有装修，原审在此基础上结合勘验结果及装修折旧，酌定了钱瑞公司的赔偿金额相对合理客观，本院予以认可。钱瑞公司无优势证据证明原审酌定出现重大错误，其要求不承担赔偿的诉求，本院难予支持。综上所述，上诉人钱瑞公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9,622元，由上诉人上海钱瑞娱乐有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年八月三日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……