广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初3346号原告：中山市威信物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区中山，组织机构代码××。法定代表人：陈达仁。委托诉讼代理人：肖金，广东优游涵泳律师事务所律师。被告：马玉林，男，汉族，住广东省中山市石岐区，公民身份号码×××0016。被告：黎樱，女，汉族，住广东省中山市石岐区，公民身份号码×××7581。被告：马树仁，男，汉族，住广东省中山市石岐区，公民身份号码×××7658。原告中山市威信物业管理有限公司（以下简称威信公司）诉被告马玉林、黎樱、马树仁物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告威信公司委托诉讼代理人肖金到庭参加诉讼。被告马玉林、黎樱、马树仁经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告威信公司诉称，1998年9月16日，原告与上海城小区业主委员会（以下简称上海城业委会）签订了中山市物业服务合同，对中山市上海城小区物业进行物业管理，合同约定了由原告向小区业主提供物业服务，商业用房物业管理服务费由原告按每月每平方米1元向业主或非业主使用人收取物业服务费，业主或非业主使用人逾期未缴纳物业服务费的，原告可收取所欠管理费用每日万分之五（2010年10月起变更为每日千分之三）的违约金。被告为中山市石岐区第一城怡景5幢底层18卡、19卡和2层18卡、19卡商铺的业主，其物业面积为204.82平方米，每月应向原告交纳物业服务费204.82元；但被告自2006年4月起至今一直未交纳上述费用，经原告多次催收均拒不交纳。原告认为被告的欠费行为已属违约，侵犯了原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：被告立即支付所欠原告的物业服务费23759.12元及违约金1000元（物业服务费自2006年4月起按每月204.82元计至2015年11月，违约金自2006年4月起按每日千分之三计至2015年11月；以实际执行时所欠管理费及违约金为准）。庭审中，原告威信公司明确违约金计算方法为：从2006年4月起，分别从次月1日起开始起算违约金，按每日千分之三计至被告清偿物业服务费之日止。原告威信公司为支持其诉讼请求在举证期限内提交的主要证据如下：1.资质证书；2.中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表；3.物业服务合同4份。被告马玉林、黎樱、马树仁在法定期限内未提交书面答辩状，未提供任何证据，亦未到庭应诉、答辩。经审理查明，威信公司于1998年3月2日登记成立，是具有三级资质的物业管理企业。马玉林、黎樱、马树仁系中山市××区××城××底层××、××卡、××、19卡商铺的业主，其物业建筑面积为204.82平方米。马玉林、黎樱、马树仁于2006年4月19日取得涉案物业的产权证。2004年8月4日，上海城业主委员会（甲方、委托方）与威信公司（乙方、受托方）签订物业管理委托合同，约定：委托管理期限为三年，自2004年9月17日起至2007年9月16日止，物业服务费的收费标准为非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元收取，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金；该合同还约定了其他事项。2009年2月23日，上海城小区业主委员会（甲方、委托方）与威信公司（乙方、受托方）签订物业管理委托合同，约定：合同期限为三年，自2007年9月17日起至2010年9月16日，物业服务费的收费标准为非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元收取，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金；该合同还约定了其他事项。合同期限届满后，上海城业主委员会（甲方）与威信公司（乙方）签订物业管理服务合同，约定：合同期限为三年，自2010年9月17日起至2013年9月16日止，物业服务费的收费标准为商住用房1元／平方米，业主或物业使用人在每月31日前应交纳当月物业管理服务费，逾期未交纳物业服务费的，按欠费总额每日千分之三加收违约金。双方并对其他事宜进行了约定。该合同无载明签订日期，上海城第五届业委会五名成员张国勇、徐文克、朱永泉、吴华境、黄晓华在合同甲方处签名，并加盖中山市上海城业主委员会专用章，威信公司在乙方处加盖公司印章，陈波在授权代表人处签名。2011年7月6日，上海城第五届业委会（甲方）与威信公司（乙方）签订物业管理服务合同，期限为三年，自2011年8月1日起至2014年7月31日止，物业服务费的收费标准为商住用房1元／平方米，业主或物业使用人在每月31日前应交纳当月物业管理服务费，逾期未交纳物业服务费的，按欠费总额每日千分之三加收违约金；该合同还约定了其他事项。马玉林、黎樱、马树仁未支付2006年4月至2015年11月期间的物业服务费。威信公司于2016年2月17日起诉至本院，要求马玉林、黎樱、马树仁支付上述期间的物业服务费以及违约金。另查，自2000年10月以来，威信公司一直对涉案小区提供物业管理服务。本院于2016年3月25日下午到涉案小区进行现场勘查，并对现场状况进行拍照。现场情况主要为：1.小区门口有门卫看守，行人自由出入，门卫对进出的行人没有进行询问；2.小汽车进出门卫会进行盘问，经盘问后才会升高挡车杆进行放行；3.小区内有清洁工在打扫卫生，小区较为整洁，垃圾集中堆放；4.基本上没有私家车乱停、乱放现象；5.小区靠北面开设有多间铺面，有生活超市、理发店、便利店、饮食店（柳州螺蛳粉店）等等，该铺面均设置有后门，行人可以从生活超市、便利店的后门自由出入，无需进行任何登记。该临街铺面均由威信公司负责提供物业管理服务。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。威信公司系依法成立的从事物业管理活动的公司，具备物业管理三级资质。涉案物业位于中山市××区××城××底层××、××卡、××、19卡，属于上海城业主委员会与威信公司签订的物业服务合同中约定的由威信公司提供物业服务的物业范围，威信公司一直对涉案小区提供物业管理服务。物业服务合同期限届满后，威信公司仍继续依约向涉案小区提供物业服务，双方之间形成事实上的物业服务合同关系，马玉林、黎樱、马树仁作为涉案小区的业主则应按时向威信公司交纳物业服务费。威信公司要求马玉林、黎樱、马树仁支付2006年4月起的物业服务费，但马玉林等三人实际于2006年4月19日取得涉案物业的产权证。威信公司未能提交证据证明涉案物业在2004年4月19日之前由马玉林等三人使用，故马玉林等三人应从2004年4月19日起向威信公司支付物业服务费。关于物业服务费的计算标准，按照上海城业主委员会与威信公司签订的物业服务合同的约定，物业服务费每月按照建筑面积每平方米1元收取，涉案物业的建筑面积为204.82平方米，故马玉林、黎樱、马树仁每月需要支付的物业服务费为204.82元（204.82平方米×1元／平方米）。马玉林、黎樱、马树仁应向威信公司支付2006年4月19日至2015年11月期间的物业服务费共计23636.23元（204.82元／月÷30天×12天＋204.82元／月×115个月）。关于违约金的计算标准。当事人约定的违约金是当事人的真实意思表示，马玉林、黎樱、马树仁未按约定支付物业服务费已经构成违约，应当按照物业服务合同的约定支付逾期付款违约金。根据物业服务合同之约定，逾期未交纳物业服务费的，2006年4月19日至2010年9月16日期间按欠费总额每日万分之五加收违约金，从2010年9月17日起按欠费总额每日千分之三加收违约金。现威信公司主张马玉林、黎樱、马树仁从2006年4月19日起按欠费总额每日千分之三加收违约金，理据不足，本院不予支持。马玉林、黎樱、马树仁应以每月应交纳的物业服务费为基数，分别从次月1日起，在2006年4月19日起至2010年9月16日期间按欠费总额每日万分之五加收违约金，自2010年9月17日起至物业服务费清偿之日止按欠费总额每日千分之三加收违约金。马玉林、黎樱、马树仁经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由，视为放弃质证和抗辩的权利，由此产生的诉讼风险将由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告马玉林、黎樱、马树仁于本判决生效之日起七日内向原告中山市威信物业管理有限公司支付2006年4月19日至2015年11月期间的物业服务费23636.23元及违约金（违约金计算方法：分别从次月1日起，以每月应交纳的物业服务费为基数，在2006年4月19日至2010年9月16日期间按欠费总额每日万分之五的标准计算，自2010年9月17日起至物业服务费清偿之日止按欠费总额每日千分之三的标准计算）；二、驳回原告中山市威信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费418元（原告中山市威信物业管理有限公司已预交），由原告中山市威信物业管理有限公司负担17元，由被告马玉林、黎樱、马树仁负担401元（被告对其负担部分应于本判决生效之日起七日内迳付给原告，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  丁向娜审 判 员  梁泳诗代理审判员  林佩坚二〇一六年九月二十三日书 记 员  梁心然刘亚珍第8页共8页