大连市普兰店区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽0214民初1340号
原告：中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行，住所地大连市普兰店市区丰荣街153号
负责人：张某，系该行行长。
委托诉讼代理人：隋某某，系辽宁莲城律师事务所律师。
被告：桑某某，男，1976年3月5日出生，汉族，大连船机有限公司员工，户籍地吉林省大安市，现住大连普湾新区。
被告：董某，女，1986年2月18日出生，汉族，大连以乐服装有限公司员工，户籍地吉林省松原市宁江区，现住大连普湾新区。
原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行（以下简称建设银行）与被告桑某某、董某金融借款合同纠纷一案，本院于2018年3月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行的委托诉讼代理人隋某某、被告桑某某到庭参加诉讼。被告董某经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建设银行向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告清偿借款本金人民币191072.49元及自欠款之日2017年9月7日起至借款还清日止的利息、罚息、复利；2、请求判令原告对二被告抵押的房产即位于大连普湾新区三十里堡街道金都家园22号3单元2层2号住房享有优先受偿权；3、诉讼费及一切相关费用由被告承担。事实和理由：2015年6月5日，原告与被告签订212900000-2022-20150069434号《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告向原告借款人民币23万元，用于购买位于大连普湾新区三十里堡街道金都家园22号3单元2层2号的房屋，借款期限120个月；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下浮0%，自起息日至贷款本息全部清偿之日止的期间内，如遇利率调整依据利率调整日当日的基准利率及下调幅度在约定的调息日调整一次，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，借款人采取委托扣款方式还款，还款方式为等额本息还款法。合同约定担保方式为抵押，被告自愿以位于大连普湾新区三十里堡街道金都家园22号3单元2层2号的房屋为上述贷款提供抵押担保，抵押担保的范围为合同第二条所列的借款本金、利息（包括罚息和复利）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押而发生的相关费用。抵押已办理了抵押登记。借款人违约情形：包含借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等多种情形；贷款人救济措施：包括宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或者部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至欠款本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。我行于2015年7月7日发放了全部23万元贷款，而后被告出现违约还款的情形，拖欠到期应付贷款本息191072.49元（自2017年9月7日起至2018年1月30日）未清偿。依据原、被告双方签订的借款合同第十六条、第十七条规定，原告诉请至贵院，要求被告立即清偿全部借款本金191072.49元，并自欠款之日起至借款还清之日止按合同约定偿还利息、罚息和复利。
被告桑某某辩称：欠款属实，但是因为家里出了状况，经济紧张，暂时没有能力还钱。
被告董某未具答辩。
原告围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提供的《个人住房（商业用户）借款合同》、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单和拖欠明细、（普湾私）201500645号房屋所有权证、（普湾私）201500777号房屋他项权证、二被告的身份证、结婚证等证据，以上证据客观真实，来源及方式合法，符合证据基本特征，经本院审查，予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告桑某某与被告董某系夫妻关系。二被告将位于大连普湾新区三十里堡街道金都家园22号3单元2层2号、面积64.05平方米房屋办理了房屋所有权证，产权证号：（普湾私）201500645。
2015年6月5日，原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行与被告桑某某签订编号为212900000-2022-20150069434号《个人住房（商业用房）借款合同》，被告桑某某向原告借款人民币230000元，借款用途为购买第一套商品房住宅，并以该房屋向原告申请房屋抵押贷款，贷款期限为120个月，即2015年6月5日至2025年6月5日，还款方式为等额本息还款法。罚息利率：合同约定借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。抵押：被告桑某某与抵押物共有人董某以位于大连普湾新区三十里堡街道金都家园22号3单元2层2号房屋为抵押物为上述借款提供抵押担保，并签订了特别签订条款，合同约定抵押担保的范围包括为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。被告未按期归还贷款本息原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即偿还借款本息及相关费用；解除借贷关系；行使担保权利；对于借款人未按时还清任意一期借款本金和利息（包括宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本金全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；要求借款人限期纠正违约行为并赔偿相应损失等。被告桑某某在借款人处及抵押人处签字；被告董某在抵押人处签字。后原告与被告桑某某、董某将坐落于大连普湾新区三十里堡街道金都家园22号3单元2层2号房屋、面积64.05平方米房屋在大连普湾新区土地房屋局办理了抵押登记，他项权证号为（普湾私）201500777号。
2015年7月7日，原告按照贷款合同约定将230000元贷款划入案外人卞桂年账户，被告桑某某在个人贷款支付凭证中借款人处签字，原告已履行合同项下的义务。但在履行贷款合同过程中，被告自2017年9月7日开始违约拖欠贷款，截至2018年1月30日，被告贷款余额为191072.49元，拖欠本息11311.56元，其中，拖欠本金8113.13元，拖欠利息为3056.63元，拖欠罚息为141.8元。
本院认为，原告与被告桑某某之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。原告已按合同约定履行了放款义务，被告桑某某未按合同约定履行还款义务，系违约行为，原告有权根据《个人住房（商业用房）借款合同》关于违约责任的约定，要求被告桑某某偿还所有未偿还款项，本金、利息合计191072.49元（截至2018年1月30日）以及自2017年9月7日始至款项付清之日止，按照双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计付利息、罚息、复利。关于原告请求二被告承担共同责任一节，因二被告系夫妻关系，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理，故原告此主张，本院予以支持。关于原告要求对二被告所有的抵押房屋享有优先受偿权一节，因原告与二被告已经签订了“特别签订条款”，并办理抵押登记，符合法律规定的优先受偿情形，本院予以支持。综上所述，对原告的全部诉讼请求，本院均予以支持。
依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条、第三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告桑某某、董某于本判决生效后十日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行借款本金人民币191072.49元（截至2018年1月30日），并自2017年9月7日起至款项付清之日止，按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计付利息、罚息、复利；
二、原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行对被告桑某某、董某设定抵押的位于大连普湾新区三十里堡街道金都家园22号3单元2层2号房屋[建筑面积64.05平方米、产权证号为（普湾私）201500645]的房屋，在上述贷款债权范围内享有优先受偿权。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4121元，由被告桑某某、董某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 孙 琳
审 判 员 曲 跃
代理审判员 周久人
二〇一八年五月二十四日
书 记 员 程 楠
附相关法律法规
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
夫妻一方与第三人串通，虚构债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。
夫妻一方在从事赌博、吸毒等违法犯罪活动中所负债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》
第二条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。
第三条夫妻一方在婚姻存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。