广东省罗定市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云罗法民初字第738号
原告潘志明，男，1978年9月29日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。
委托代理人陈其荣，男，62岁，住罗定市。
被告罗定市金诚房地产开发有限公司。住所地：罗定市罗城街道人民南路***号。
法定代表人李剑涛，总经理。
委托代理人陈远福，男，31岁，该公司经理，住罗定市。
原告潘志明诉罗定市金诚房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年6月23日立案受理后，于2014年7月15日、2014年8月6日依法由审判员潘林适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈其荣，被告委托代理人陈远福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年5月15日，原告向被告购买某某商住小区某座某房，双方签订《商品房买卖合同》。该合同约定，按套内面积83.72平方米,单价3233.25元/平方米计算总建房价款。而被告在为原告办理房产登记时，套内建筑面积为80.3平方米,小于合同约定的面积3.42平方米。原告的套内建筑面积差异率为-4.085％，被告应依合同退回房价款13994.8元及其利息2592.10元。但被告却擅自主张按建筑面积，缩小误差面积为2.22平方米，及另定单价2910元/平方米，只计退原告房款6460元，且没有依约计付利息。而且被告应在2011年6月30日交房给原告，但延至2011年8月27日才交房，逾期57天，原告己交房款103698元，被告应付违约金：103698元×0.0002×57天=1182.05元,又被告应办好房产证时间2013年12月19日才办房产证,逾期472天,应付违约金125583元×1%=1255.83元。因此原、被告双方发生纠纷，经协商无果。特起诉，诉讼请求：一、判决被告退回房价款13994.8元及其利息2592.10元（利息计至退清房款之日止）给原告。支付迟交房违约金1182.05元，迟办房产证违约金1255.83元。二、诉讼费由被告承担。
原告对其起诉主张的事实提供的证据有：一、第一次庭审举证的证据：1、广东省商品房买卖合同，证实原告向被告购买某某小区406房的事实，该套的套内面积83.72平方米，单价为3233.25元。2、粤府国用（2013）第002XXX号土地使用证、粤房地权证罗字第0000021X**号某某小区房款，证实被告为原告登记406房的面积少于合同约定的套内面积，即是房产登记的面积少于合同约定的套内面积，误差率负4.085%。3、被告给原告关于某某小区的房款费用结算清单，证实被告既不按照房产登记的套内面积和合同登记约定的面积之差计算异差的面积，同时单价也不按照合同的约定的单价3233.25元计算，而是按照2910元计算，误差的面积应为2.22平方米，房产登记的面积与合同约定的套内面积相差为3.42平方米，但被告结算为2.22平方米，结算少了，单价也计多了，所以损害原告的合法权益。4、身份证，证实原告的身份情况。二、第二次庭审举证的证据：1、协议书，证实双方约定计算面积是按照套内面积计算，并不是按照建筑面积计算。2、收据8份，证实原告按照合同的约定缴交了房款，至2011年5月16日前缴交了103688元。证实在2011年8月27日被告交楼给原告，属于逾期交楼，合同原来约定2011年6月30日前交楼的，延迟了57天。
被告辩称，一、我方与原告原来签订的商品买卖合同条款是双方签名、按手指模确认的合同，合同第四条、五条是连贯一体的，第四条是双方约定的价款，该商品房属预售，按照套内建筑面积计算，单价为3233.25元，总价款为270688元。第五条面积确认及面积差异处理，括号里面注明当事人选择按套计价不适用本条的约定。我方与当事人签订商品买卖合同时候讲清楚选择了这条无论以后存在多或少都不存在纠纷。原告所讲的计算方式，我方与原告签订的任何合同无说明负3%以内就要计算利息，以外的就要双倍计算利息，也无讲到现在3－5年固定资产的投资利率是10.08%，我方与原告签订的合同无存在多除少补的情况。
被告对其答辩提供的证据有：1、定购商品房协议书，证实原告定购的406房的建筑面积为93.02平方米，每平方米的单价为2910元，房价款270688元。2、个人购房借款、担保合同，证实原告通过银行按揭贷款购款。3、业主收楼确认书、装修申请表、装修管理协议书、某某小区业主公约，证实被告于2011年8月27日将房屋交付给原告。
经审理查明，2010年5月15日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，由原告向被告购买某某商住小区某座某房。该合同约定如下，第三条“买受人所购商品房的基本情况。······该商品房合同约定建筑面积共93.02平方米，其中，套内建筑面积83.72平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积9.3平方米”；第四条“计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按［套］出售，按［套内建筑面积］计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3233.25元，总金额270688元整”；第五条“面积确认及差异处理。（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内(含本数)的,买卖双方不作任何补偿;2.差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的,买卖双方多退少补;3.差异值为±3%以上(不含本数)的,买受人可选择多退少补多或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积-
合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100％”；第六条“付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：······3、其他方式。2011年5月15日前付购房款38％人民币103688元；2011年5月15日前付清代收的契税和办证费用及土地使用证办证费合计人民币6760元”；第八条“交付期限。出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格”；第九条“出卖人逾期交房的违约责任。······出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付己交房价款万分之2的违约金，合同继续履行······”；第十五条“关于产权登记的约定。······如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列2及3项处理：······2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。3、买受人须交清所有款项，办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证······”。此外，双方在合同上还约定了“项目建设依据”、“商品房销售依据”、“买受人逾期付款的违约责任”、“规划、设计变更的约定”、“交接”、“保修责任”等条款。2011年5月15日，原、被告双方签订《定购商品房协议书》，对原告购买上述商品房的定金、首付、契税和其他办证费以及办理银行按揭等问题予以约定。当天，原告向被告交付购房定金1万元。同月16日，原告向被告交付该商品房的房款93688元、契税和土地使用权证费及办证费用6760元、物业维修基金2791元，25号小车位款7万元。2011年8月27日，被告将该商品房交付原告使用。2011年10月10日，原告为借款人和抵押人，被告为保证人，与贷款人中国工商银行股份有限公司罗定支行签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定的借款期限为10年，由原告以上述商品房作抵押借款167000元用于购买上述商品房。该合同签订后，贷款人已将上述借款167000元一次性划入被告账户。2013年8月26日，被告为原告的该商品房向罗定市国土资源局办理了该商品房的《土地使用权证》，2013年12月19日，被告为原告的该商品房向罗定市房地产管理局办理了该商品房的《房地产权证》，该证载明：罗定市某某街道某某路某某号（某某商住小区某座某房）的房屋权属人为原告潘志明，其建筑面积为90.8㎡,套内建筑面积为80.3㎡,分摊面积为10.5㎡。其后，被告向原告出具《某某小区房款、费用结算清单》，其中第1项房屋多除少补情况：合同建筑面积93.02㎡,合同房款270688元，建筑面积单价2910元；测绘建筑面积90.8㎡，实际应收房款264228元，应退面积2.22㎡，应退金额6460元。对此，原告不予认可，遂成讼。
以上事实，有原告提供的身份证、广东省商品房买卖合同、粤府国用（2013）第002XXX土地使用证、粤房地权证罗字第0000021X**号房地产权证、被告出具给原告的关于某某小区的房款费用结算清单、协议书、收据8份，被告提供的定购商品房协议书、个人购房借款/担保合同、业主收楼确认书、装修申请表、装修管理协议书、某某小区业主公约等证据以及本院庭审笔录等证实。
本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依该合同的约定履行相应的合同义务。该合同所约定由原告向被告购买的罗定市某某街道某某路某某号-
某某商住小区某座某房并已交付的事实清楚，证据确实充分，本院予以认定。本案的争议焦点有：一是被告交付的房屋的建筑面积与合同约定的房屋建筑面积是否存在差异和应如何处理的问题；二是被告在履行合同约定的房屋交付义务方面是否存在违约和应否承担相应违约责任的问题。三是被告在履行合同约定的房屋产权证件的交付义务方面是否存在违约和应否承担相应违约责任的问题。
关于争议焦点一。本案中，原、被告在《商品房买卖合同》上约定的建筑面积共93.02㎡，其中，套内建筑面积83.72㎡，公共部分与公用房屋分摊建筑面积9.3㎡。而被告交付给原告的该房屋的实际建筑面积，依双方在合同上关于“以产权登记面积为准”则为建筑面积为90.8㎡,套内建筑面积为80.3㎡,分摊面积为10.5㎡。对比之下，交付的房屋建筑面积与合同约定的建筑面积存在差异：总建筑面积为90.8㎡-93.02㎡=-2.22㎡，套内建筑面积为80.3㎡-83.72㎡=-3.42㎡，分摊面积为10.5㎡-9.3㎡=1.2㎡。其差异值分别为：总建筑面积-2.22㎡÷93.02㎡×100%=-2.38%,套内建筑面积-3.42㎡÷83.72㎡×100%=-4%,分摊面积1.2㎡÷9.3㎡×100%=12.9%。鉴于房屋的建筑面积是由套内面积和分摊面积组成，以套内建筑面积或分摊面积来单独计算面积差异均有失公平，故应以房屋的总建筑面积计算其面积差异，则本案交付的房屋建筑面积与合同约定的建筑面积的差异为-2.22㎡，其差异值为-2.38%，根据双方在合同上关于“面积确认及差异处理”的约定，应由被告多退少补，并按房屋总价款270688元÷93.02㎡=2910元/㎡的单价计付应退少交面积的房款即2.22㎡×2910元/㎡=6460元给原告。由于双方在合同约定当差异值在3％以内的处理办法上并无利息支付的约定，故被告应退的该房款不应计付利息。原告提出的要求判决被告退回房价款13994.8元及其利息2592.10元的诉讼请求，本院仅在退回房价款6460元的数额范围内予以支持，其超出部分，应予驳回。
关于争议焦点二。本案中，双方在合同上第八条约定了交房期限为2011年6月30日前，在第九条约定了逾期交房的违约责任为“逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付己交房价款万分之2的违约金”。被告于2011年8月27日将该商品房交付原告使用，逾期57天但不超过60日，已构成逾期违约，依约应由被告承担逾期交房的违约责任。交房前原告已向被告支付房款103698元，故被告应支付原告的违约金为：103698元×0.0002×57天=1182.05元。原告提出的要求被告支付迟交房违约金1182.05元的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。
关于争议焦点三。本案中，双方在合同上第十五条“关于产权登记的约定”约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列2及3项处理：······2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。3、买受人须交清所有款项，办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证······”。本案原告交清房款为其向银行按揭贷款而向被告支付房款的当天即2011年10月10日，被告应从当天起360天内即2012年10月5日前为原告办理房地产权证，被告办好房产证时间为2013年12月19日,逾期439天,被告办证已构成逾期违约。原告于2012年10月5日前已支付房款125583元,故被告依约应支付原告违约金125583元×1%=1255.83元。原告提出的要求被告偿付迟办房产证违约金1255.83元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，判决如下：
限被告罗定市金诚房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退付房价款6460元给原告潘志明。
限被告罗定市金诚房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内偿付逾期交房违约金1182.05元给原告潘志明。
限被告罗定市金诚房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内偿付逾期办证违约金1255.83元给原告潘志明。
驳回原告潘志明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费98元（原告已预交），由原告潘志明负担52元，被告罗定市金诚房地产开发有限公司负担46元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 潘 林
二〇一四年九月十九日
书记员 邓美华