福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）思民初字第7341号
原告陈飚，男，1937年8月15日出生，汉族，住厦门市思明区。
原告陈丽影，女，1947年8月7日出生，汉族，住厦门市思明区。
原告陈珑，男，1964年7月4日出生，汉族，住福建省南平市延平区。
三原告共同委托代理人陈裕智（陈飚之侄、陈丽影表弟、陈珑之兄），男，1962年4月3日出生，汉族，住厦门市思明区。
原告陈裕智，自然情况同上。
被告伍世南，男，1930年12月25日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人范媛、郑霞，福建丰一律师事务所律师。
第三人伍大文，男，1966年6月20日出生，汉族，住厦门市思明区。
第三人周艺真，女，1969年12月20日出生，汉族，住厦门市思明区。
第三人伍晟，男1994年7月19日出生，汉族，住厦门市思明区。
第三人伍指山，男，1963年11月26日出生，汉族，住厦门市思明区。
原告陈飚、陈丽影、陈珑、陈裕智与被告伍世南、第三人伍大文、周艺真、伍晟、伍指山物权保护纠纷一案，本院于2013年6月21日立案受理后，依法由审判员林晞吟适用简易程序，于2013年8月26日公开开庭进行了审理。原告陈飚及陈飚、陈丽影、陈珑的共同委托代理人陈裕智，被告伍世南的委托代理人范媛，第三人伍大文、周艺真、伍指山到庭参加诉讼，第三人伍晟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告陈飚、陈丽影、陈珑、陈裕智诉称，原告属陈国驷（已故）合法继承人，本市斗涵巷22号及24号的房屋属陈国驷的遗产。被告之父伍水金（已故）于解放前承租原告祖父陈国驷位于本市房屋，后于1959年被告伍水金将三分之二转租给徐田水。被告因生活困难，长期未向原告支付租金，经多次协商，被告均拒绝支付租金（暂定未付租金为32640元），且拒绝搬离也不退还该房屋，为了保护原告的合法权益，不得不诉至法院，请求判令：一、被告支付原告所欠租金32640元；二、被告及第三人立即搬离并退还该房屋；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告伍世南辩称，1、本案现存的讼争房屋是被告父亲伍水金与被告前后两次自行出资进行重大的翻建、修缮，才得以存在并可以延用至今。被告对本案讼争房屋享有居住使用权。被告父亲伍水金与陈光寿及陈国驷签订了一份租赁协议，由伍水金搭建并共同居住。1983年，讼争房屋需要重新返修。由于历史原因，原告祖上想把地卖给被告，原告有义务协助被告履行翻建义务。现存讼争房屋是被告在伍水金建造的基础上重大翻建而成的。因业主无法把房屋过户给被告名下，被告为了继续无偿居住，一直替伍水金缴纳相关费用，因此该房屋没有被国土局收为国有。原告对该情况是完全知晓的，之前也一直都没有要求被告退出过该讼争房屋。2、原告及其父辈以实际行动默认房屋实际居住权归被告所有。解放前，政府是进行双登手续的。原告鉴于房屋是伍水金自行搭建，也口头承认房屋和土地由伍水金自行使用，伍水金也没有进行过户。1983年原告提起过相关诉讼，是针对斗涵路24号，因此可以看出原告以实际行动默认了被告对讼争房屋的无偿居住权。因此原告无权要求被告搬离和主张租金。3、而且，被告对讼争房屋进行了返修，属于添附，若原告主张归还的话，因依法折价赔偿或提供同地段同等房屋面积供其居住。4、租金数额没有依据，而且也超过了诉讼时效，不应予以支持。
第三人伍晟未作答辩。
第三人伍大文、周艺真、伍指山述称：第三人的祖父和原告爷爷有订一份租约，这份租约不仅是陈国驷的名字，还有陈光庆、陈光寿一起签的。陈光庆是和22号发生关系。原告陈飚在1982年起诉24号归还房子。许金钗是陈光寿的配偶，当时还在。从50年代开始就没有办法过户了，陈光寿没有办法登记了。到1989年和1999年双登时，许金钗和第三人的父亲到房管局都没有办法登记。第三人只留下一个解放前地契的复印件，没有办理什么手续，更没有办法办理过户。正因为有这个地契，第三人才进行了两次重大翻建。第三人从来不认识原告，也没有发生过关系。只有陈飚找第三人父亲处理24号房屋时见过。1983年，第三人在开始翻建房屋。如果要收回完全可以在第三人翻建房屋时起诉第三人。地面上的建筑物都是第三人建的，原告从没有正规合法手续，只有1953年的登记。按照房子税单，许金钗的后人才能来要求主张房屋的权利。
经审理查明，厦门市房屋登记的所有权人为陈国驷，该房产的产权证号为：旧甲字850号，建筑面积为59平方米，占地面积为109.33平方米。厦门市思明区民政局出具了“门牌证明”：兹有原土地所有权状（登记号数：地甲字捌伍零號）中所指的坐落与四至，经派出所、社区核查，现门牌号为：斗涵巷22号和斗涵巷24号。
1982年11月原告陈飚曾以徐田水为被告、伍世南为关系人起诉要求被告和关系人支付租金。厦门市开元区人民法院经审理查明，关系人伍世南之父伍水金（已故）于一九四九年向陈飚之父陈国驷（已故）承租本市（原系遗有墙体的破屋地），双方议定每月租金为白米15市斤，日后陈国驷如欲收回应提前一个月通知伍水金，而伍水金应即搬空交还业主陈国驷，否则应赔偿一切损失。于1959年，伍水金把该破屋地的约三分之二介绍转租给被告徐田水，徐便在原墙堵的基础上盖房屋。1969年由市房管局对该屋修建后，给予代管。该案经调解，徐田水同意付清自1959年至1969年积欠的租金。1989年至1994年期间，被告伍世南连续以许金钗、陈光寿的名义缴纳了斗石函巷22号房屋的土地使用税，每年税费为44元。2012年5月25日厦门市溪岸社区居委会出具证明一份，证明第三人伍大文、周艺真、伍晟、伍指山均居住在。2012年8月24日，厦门市思明区公证处以（2012）厦思证内字第843号继承权公证书查明了以下事实：一、被继承人陈国驷与黄玉秀分别于1974年7月9日、1991年1月12日在厦门市死亡。二、继承人陈飚、陈裕智、陈珑、陈丽影向本处申请继承被继承人陈国驷与其妻子黄玉秀的共同财产，即坐落在厦门市房产（该房产现门牌号为）。……综上，兹证明被继承人陈国驷、黄玉秀夫妻的上述遗产应由陈裕智、陈珑、陈飚、陈丽影四人共同继承。原告陈飚先后于2012年11月14日、2013年5月10日向被告伍世南发出两份收房通知。2013年7月12日厦门市思明区美湖社区居委会出具证明一份，证明被告伍世南现居住于。被告父亲伍水金曾租赁了上述房产。伍水金及被告均曾在讼争房居住使用。现第三人在讼争房居住使用。
本案审理中，被告提供一份租赁合同，内容为：同立租约字人业主为陈国荣、陈光庆，佃户为伍水金，业主有房屋一座，该房屋各有破坏，经佃户同意自行修理，每月减收租金，租期定五年，期满之日佃户应当自行迁移不得藉言及坐修理及添设门枋户扇或迁移及其他种种费用等，该协议中未注明出租房屋的坐落。
被告另提供一份落款时间为1983年5月20日“申请报告”，申请人为伍世南，内容为：自1947年就租用业主陈国荣、陈光庆（代理人许金钗），距今已有35年，现全家6人，儿子、女儿均都长大成人，由于住房年久失修，房盖破烂、漏严重，无法居住，拥护，急需翻修改造，现经业主同意，砖木结构改为钢筋结构，不扩大建筑面积，特此申请。该申请报告上另有许金钗签名及印章。
以上事实，有原告提供公证书、厦门市房地产调查登记表、门牌证明、（82）厦开法民诉字第41号调解书、通知、挂号信函收据、查询邮件回单、信封，被告提供的（地甲字850号）土地所有权状、租赁协议、申请报告、土地契税缴交凭证、居委会证明及当事人庭审陈述等为证。
本案的争议焦点有三：一是讼争房屋的所有权人是谁？二是被告及第三人应否搬离讼争房屋？三是原告的租金诉求是否超过诉讼时效。
本院认为，第三人伍晟经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为其放弃在本案中的抗辩权利。被告及第三人虽主张曾前后两次自行出资对讼争房产进行重大翻建、修缮，却并未提交充分证据证明，即使其所述属实，翻建、修缮也均是在原物存在及物的所有人并未变更的情形下进行，该行为并不能产生物权变更的法律后果；我国并未有关于因占有而自动取得建筑物所有权或使用权的规定，被告称原告以实际行动默认了被告对讼争房屋的无偿居住权没有任何法律依据。根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，厦门市现登记的所有权人为陈国驷，陈国驷已去世，原告等人已办理了继承权公证，故讼争房的相关权利应由原告等人承受。被告家人承租讼争房后并未将该房屋退还给原告，现原告依据所有权要求被告及第三人返还讼争房产的诉求合理合法，应予支持。被告辩称其对讼争房屋进行了返修，属于添附，若原告主张归还的话，因依法折价赔偿或提供同地段同等房屋面积供其居住，但其并未提出书面的反诉，且被告也未提供充分证据予以证明，故本院对此不予采纳。根据法律规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为1年，故原告诉求自1949年1月1日起至2012年1月1日止的租金32640元已经超过了诉讼时效，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项，《中华人民共和国物权法》第四条、第九条第一款、第十条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告伍世南、第三人伍大文、周艺真、伍晟、伍指山应于本判决生效之日起十日内搬离厦门市思明区房屋，将上述房产交由原告陈飚、陈丽影、陈珑、陈裕智管业使用；
二、驳回原告陈飚、陈丽影、陈珑、陈裕智的其他诉讼请求。
本案案件受理费308元，由被告伍世南负担。被告应负担部分应于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 林晞吟
二〇一三年九月二十六日
书记员 辛 鹏
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
……
（三）延付或者拒付租金的；
……
《中华人民共和国物权法》
第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何位和个人不得侵犯。
第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。