吉林省珲春市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉2404民初716号原告:闫秀芬，女，1949年2月5日生，汉族，退休教师，住吉林省珲春市。委托诉讼代理人：梁灏，吉林何晓明律师事务所律师。被告:珲春市世代实业有限公司。住所：吉林省珲春市。法定代表人：朱开红，经理。委托诉讼代理人：王军有，该公司法律顾问。原告闫秀芬与被告珲春市世代实业有限公司（以下简称珲春世代公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫秀芬及其委托诉讼代理人梁灏，被告珲春世代公司的委托诉讼代理人王军有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫秀芬向本院提出诉讼请求：1.判令珲春世代公司支付逾期交付房屋违约金2566元；2.判令珲春世代公司支付逾期办理所有权证书违约金2281.73元；3.判令珲春世代公司返还面积差价款5535元；4.判令珲春世代公司返还燃气初装费2450元。事实和理由：2013年5月14日，闫秀芬与珲春世代公司签订了商品房买卖合同，按照合同的约定闫秀芬购买珲春世代公司位于珲春市靖和街世代第一城11栋5单元0309号商品房，建筑面积为90.68平方米，单价为2516.24元/平方米，总价款为228173元，闫秀芬已经支付完毕，珲春世代公司应在2013年11月30日前将验收合格的房屋交付给闫秀芬，并应在交付房屋后60日内将房屋所有权证书交付给闫秀芬，对逾期办理房屋权属证书应按房屋总价款的1%向闫秀芬支付违约金。如因珲春世代公司逾期交付房屋应按购房款总额的万分0.5按日支付违约金，珲春世代公司至今未办理房屋所有权证书，也未履行退还面积差价款，珲春世代公司已经构成违约，应当承担违约责任，面积差价款应当依法返还，燃气初装费并没有收费的依据应当返还。珲春世代公司辩称：1.闫秀芬要求“支付逾期交付房屋违约金、逾期办证违约金”的诉讼请求已超过法定的诉讼时效。根据《民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年；第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了房屋交付期限为2013年11月30日前，从2013年12月1日起侵害原告权利的事实即已确定，此时诉讼时效即开始计算。而闫秀芬直到2017年3月7日才提起本案诉讼要求支付逾期交付房屋违约金，已超过法定的诉讼时效，其诉请应予驳回。《商品房买卖合同》第十五条第三款的约定，珲春世代公司应当在商品房交付使用后60日内办理完毕产权登记并付交所有权证书。闫秀芬实际在2014年7月15日接收房屋，至2014年9月15日应为双方约定的办理产权证书的期限，根据上述法律规定，闫秀芬直到2017年3月7日才提起本案诉讼要求支付逾期办证违约金，已超过法定的诉讼时效，其诉请应予驳回。2.珲春世代公司在房屋竣工后在合同约定交付房屋期限届满前已通知闫秀芬接收房屋，不存在逾期交房的违约行为。本案诉争房屋在2013年11月24日已将完成竣工验收，珲春世代公司在2013年11月30日应交付房屋之前已通过电话方式通知闫秀芬领取房屋钥匙，闫秀芬是在交付期限届满后办理房屋交接手续，并不构成逾期交房的违约行为。3.诉争房屋尚未进行产权登记，尚不具备结算房屋面积差价款的前提条件。《商品房买卖合同》第五条约定“合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准”，因此，对于合同约定面积与产权登记面积差价款的结算问题，应当以存在产权登记面积为前提。目前由于诉争房屋尚未进行产权登记，产权登记尚不确定，无法进行面积差价款的结算，故闫秀芬的此项诉讼请求没有事实根据，不符合合同约定。4.珲春世代公司为燃气公司代收初装费具有事实根据和法律依据。2002年1月1日起开始实施的《吉林省物价局关于整顿全省煤气工程安装费标准的通知》“一、煤气工程安装费内容”规定，新建可售房屋煤气工程安装费标准最高为3300元/户。上述收费由房产开发商向住户代收，向煤气公司缴纳。根据上述收费通知，珲春市世代公司与长春燃气（珲春）有限公司签订了《燃气安装工程合同》，该合同第二条约定双方确认每户燃气安装费标准人民币2450元。因此，珲春世代公司为燃气公司代收初装费具有法律依据。同时，根据《商品房买卖合同》附件三“装饰、设备标准”部分并未含有燃气部分，附件四“合同补充协议”第三条亦约定由买受人交纳煤气开户费，珲春世代公司交纳燃气安装费也符合合同约定，且具有合理性。综上，珲春世代公司认为闫秀芬的诉讼请求不能成立，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即《商品房买卖合同》、收据，2014年7月15日《临时管理规约》及装修申请表本院予以确认并在卷佐证。对有争议的主要证据，本院认定如下：1.闫秀芬提供2014年7月15日珲春世代公司收取燃气初装费2450元收据，证明珲春世代公司收取该款项的事实，但没有任何依据。珲春世代公司对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，珲春世代公司是根据2002年1月1日开始实施的吉林省物价局关于整顿全省煤气工程安装费标准通知及被告与长春燃气（珲春）有限公司签订的燃气安装工程合同的约定，向业主代收的燃气安装费，我们收取费用是有依据的。本院对珲春世代公司于2014年7月15日收取闫秀芬交付的燃气初装费2450元的事实予以采信，对是否具有收取依据结合其他证据予以评判。2.闫秀芬提供2017年4月11日陈瑞凤与珲春世代公司的售楼处人员的通话录音，证明我们起诉的7个案子的7户，以陈瑞凤作为代表，再次向珲春盛鼎公司交涉关于本案中迟延交房，迟延办证，面积交差等事宜，以此证明我们的主张没有过诉讼时效。珲春世代公司认为该证据无法证明是与珲春世代公司售楼处工作人员进行的通话。该证据为2017年4月11日进行的通话录音，此次通话时已经超过了法定的诉讼时效，且通话的对方也没有承认闫秀芬在2015年、2016年多次向珲春世代公司主张权利。从通话的内容来看闫秀芬仅是对超出面积款何时返还与通话对方进行交涉，未涉及到逾期交房违约金和逾期办证违约金。该通话仅是陈瑞凤进行的通话，不能代表其他一同起诉的6名住户向通话对方主张了通话内容。本院对陈瑞凤作为7户代表于2017年4月11日与珲春世代公司售楼处工作人员进行通话事实予以采信，但是否超过诉讼时效结合其他证据予以评判。3.闫秀芬提供吉省价收[2012]179号通知、珲政函[2011]39号文件，证明开发商不能向住户收取燃气初装费，没有依据应该返还。珲春世代公司对该证据真实性没有异议，对证明目的有异议。根据[2012]179号通知第四条，第二款业主与开发企业签订具有法律效力的合同，约定商品房价格的时间，在本通知生效前，且开发企业未将燃气安装费纳入开发建设成本的，可以在办理入住时进行收取，根据珲春世代公司与闫秀芬在2010年12月8日签订的商品房定购协议书，该协议书约定了商品房价格，此时间早于上述通知生效的2012年8月1日，同时根据双方签订的商品房买卖合同附件3，并未包含燃气设施设备，因此燃气安装费未进入开发建设成本，同时双方在附件4也约定了应当缴纳燃气开户费，因此珲春世代公司对闫秀芬收取燃气安装费，并未违反上述文件的精神。本院对该证据的真实性予以采信，对珲春世代公司收取燃气初装费有无相关依据结合其他证据予以评判。4.珲春世代公司提供吉省价经字（2002）7号《吉林省物价局关于整顿全省煤气工程安装费标准的通知》、吉省价经字[2003]3号《吉林省物价局关于确定煤气工程安装费正式收费标准的通知》、2013年8月29日《燃气安装工程合同》复印件各一份，证明根据吉林省物价局的收费通知，房地产开发商向住户代收煤气安装费，并向煤气公司缴纳，最高标准为3300元/户。2013年8月29日，珲春世代公司与长春燃气（珲春）有限公司以上述通知为依据签订《燃气安装工程合同》，煤气安装费单价为2450元/户。闫秀芬认为《燃气安装工程合同》与我们无关，也没有我的签字，对我没有约束力。两份收费通知是珲春世代公司自行调取的不是正式的收费通知，是珲春世代公司单方面的材料不具有证据效力。本院对珲春世代公司与长春燃气（珲春）有限公司签订《燃气安装工程合同》的事实予以采信，对是否与本案相关联，结合其他证据予以评判。5.珲春世代公司提供《商品房定购协议书》，证明2010年12月8日，双方已经签订具有法律效力的商品房定购协议，对商品房价格进行约定，按照（2012）179号吉林省物价局的通知第四条，符合收取燃气安装费的条件。闫秀芬对协议书的真实性没有异议，但是该协议只是个定购协议书，应该按商品房买卖合同为准，而且该协议证明不了燃气安装费纳入建设成本，而且当时该房屋尚未具备销售的条件属于团购，预先交钱才有的优惠，并不是因为建设成本上产生的优惠。本院对该证据的真实性予以采信，对证明内容结合其他证据综合评判。本院经审理认定事实如下：2010年12月8日，珲春世代公司（甲方）与闫秀芬（乙方）签订《商品房定购协议书》，主要内容为“……一、乙方向甲方定购由甲方开发的住宅项目，即11号楼5单元309号房，建筑面积85.77平方米（最终面积以实测面积为准）。二、签约金为每户壹拾万元人民币。经双方协商，甲方给予乙方的特惠价为第一层2400元/㎡人民币起，每增加一层加50元/㎡人民币（此价格不受市场等因素所影响，为最终特惠价格）。……四、甲方应在2012年8月30日之前将乙方所选房屋交付乙方使用。……但最终单套房源的实际交付日期，以双方签订的《商品房买卖合同》所规定时间为准。五、1.……4.在所开发项目具备销售条件时，甲方与乙方签订正式《商品房买卖合同》；5.关于房屋质量、交房、物业服务等详细条款，按照《商品房买卖合同》履行。”2013年5月14日，珲春世代公司（出卖人）与闫秀芬（买受人）签订《商品房买卖合同》，主要内容为“……买受人购买出卖人建设的世代第一城小区一期11幢5单元0309号房屋，建筑面积为90.68平方米，每平方米单价为2516.24元，总金额为228173元。……第五条面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。……第八条交付期限。出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用……第九条出卖人逾期交房的违约责任。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。……第十五条关于产权登记的约定。……（三）1.买受人委托出卖人办理。出卖人应当在商品房交付使用后60日内,向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记,并将以买受人为产权的房屋所有权证书交付买受人。（四）出卖人应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。……”合同附件四约定了补充协议，协议约定“……三、买受人除须付清约定的房款外，交房时须缴纳契税、物业维修基金、物业管理费、采暖费、有线电视开户费、煤气开户费和装修保证金等相关费用。买受人付清上述款项前，出卖人有权拒绝交付房屋且不承担逾期交房的责任……。”闫秀芬分别于2010年12月8日向珲春世代公司给付购房款10万元，于2013年3月7日给付14000元，于2013年5月14日给付87元，于2013年7月11日给付88000元，于2013年7月26日给付3269元，于2013年12月4日给付22817元，共计228173元。2014年7月15日，闫秀芬向珲春世代公司交纳燃气初装费2450元。同日，珲春世代公司将上述约定房屋交付给闫秀芬。本案在审理中，根据当事人的申请，本院依法向珲春市房屋产权管理中心调取涉案房屋测绘面积，但因房屋所有权证和土地使用证合一以及部门衔接问题，不能确定该测绘面积为房屋所有权登记面积。截至本案一审辩论终结前，相关部门未向买受人颁发涉案房屋所有权证书。另查明，吉林省物价局和吉林省住房和城乡建设厅于2012年7月18日作出吉省价收[2012]179号关于规范房屋销售和入住环节收费有关问题的通知。该通知第四条规定“本通知自2012年8月1日起施行。2012年8月1日及以后办理房屋入住手续的，房地产开发企业、物业服务企业和垄断企业须按照本通知规定执行。业主与房地产开发企业签订具有法律效力的合同约定商品房价格的时间在本通知生效之前的，如房地产开发企业确未将本通知第二条第一款所规定的房屋附属设施相关费用以及燃气安装费纳入开发建设成本，可在办理入住时另行收取。……”本院认为，关于闫秀芬主张珲春世代公司承担逾期交付房屋及逾期办理所有权证书违约金问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。……”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”本案中，珲春世代公司明确提出诉讼时效抗辩。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定交付房屋期限为2013年11月30日，但珲春世代公司逾期未能交付房屋，而实际交付房屋时间为2014年7月15日。《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”珲春世代公司实际交付房屋时间为2014年7月15日，但逾期未向买受人交付房屋所有权证书。根据上述法律规定，逾期交付房屋的诉讼时效期间应从交付房屋期限届满之日起计算，逾期办理所有权证书的诉讼时效期间应从商品房交付使用后90日起计算，而闫秀芬于2017年3月13日向本院提起诉讼，均已过诉讼时效。虽然闫秀芬提出曾多次向珲春世代公司主张逾期交付房屋及逾期办理所有权证书的违约金，但未能提供充分证据予以佐证，故其主张依据不足，本院不予支持。关于珲春世代公司在本案中应否返还房屋面积差价款问题。《商品房买卖合同》第五条约定合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准，并按差价面积进行结算。经本院核实，珲春市房屋产权管理中心不能确定涉案房屋测绘面积为房屋所有权登记面积。因此，闫秀芬在涉案房屋所有权尚未登记前提下，要求珲春世代公司返还房屋面积差价款的主张，本院不予支持。闫秀芬可在房屋所有权登记完毕后，根据合同约定有权向珲春世代公司主张权利。关于闫秀芬主张珲春世代公司返还燃气初装费2450元问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，双方在《商品房买卖合同》附件四补充协议中明确约定买受人除付清房款外，交房时须交纳费用中包含煤气开户费，且该约定并不违反上述法律强制性规定。闫秀芬已向珲春世代公司交纳燃气初装费等费用，现以珲春世代公司无权收取燃气初装费为由，予以返还的主张于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回闫秀芬的诉讼请求。案件受理费120元，减半收取60元，由闫秀芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员  吴锡哲二〇一七年六月十二日书记员  刘振龙