成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）高新民初字第6441号原告（反诉被告）蔡宝香。委托代理人孙伟，四川泰常律师事务所律师。特别授权代理人。委托代理人肖建华，四川泰常律师事务所律师。一般授权代理人。被告（反诉原告）成都鹏伟实业有限公司。住所地：成都市高新区南延线高新孵化园科技财富中心***号。法定代表人张伟，董事长。委托代理人贺磊，四川沱江律师事务所律师。一般授权代理人。本院于2015年9月14日受理了原告蔡宝香诉被告成都鹏伟实业有限公司（以下简称鹏伟公司）房屋租赁合同纠纷一案，被告鹏伟公司提起反诉，本院受理后合并审理。本案由本院代理审判员梁林军依法适用简易程序，于2015年10月14日、2016年4月19日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）蔡宝香的委托代理人孙伟、肖建华，被告（反诉原告）鹏伟公司的委托代理人贺磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）蔡宝香诉称，2010年4月18日，原、被告就成都市高新区天环路719号鹏伟·泰和佳园2-1-3-2号商铺租赁事宜签订了《商铺租赁合同》，合同约定：建筑面积687.65平方米，租金按83元/平方米计算，每月租金57075元，每年租金684900元，租金每半年付一次，租赁期限自2010年8月1日至2018年7月31日，原告（反诉被告）蔡宝香向被告（反诉原告）鹏伟公司交纳保证金114150元。合同签订后，原告（反诉被告）蔡宝香按约向被告（反诉原告）鹏伟公司支付租金及保证金114150元，直至2015年1月31日，原告（反诉被告）蔡宝香累计向被告支付租金3082050元。2014年初，原告（反诉被告）蔡宝香拟将商铺重新装修转行经营，与成都市宇杭环境建筑工程有限公司（以下简称“宇杭公司”）签订了《本族人蒸汽石锅鱼装修合同》，合同金额89000元。宇杭公司在施工过程中测量发现，商铺面积严重不足，使用面积不足500平方米。此时原告（反诉被告）蔡宝香要求被告（反诉原告）鹏伟公司交付商铺图纸进行核实，原告（反诉被告）蔡宝香根据图纸上标注的数据计算，原告（反诉被告）蔡宝香租赁的商铺面积仅有564.82平方米，与租赁合同约定面积相差122.83平方米，据此原告（反诉被告）蔡宝香累计多付550524.06元。原告（反诉被告）蔡宝香多次与被告（反诉原告）鹏伟公司交涉返还原告多付租金或折抵2015年2月1日到7月31日的半年租金后多余的租金返还给原告（反诉被告）蔡宝香，但被告（反诉原告）鹏伟公司不但不予返还，反而以原告没有在2015年2月1日交纳房租为由，在未经原告（反诉被告）蔡宝香同意就擅自将商铺用锁锁住，不让原告进入使用，并且将原告（反诉被告）蔡宝香价值数十万元的红酒柜等其他财产据为己有。原告为维护自身合法权益诉至法院请求判令：1、解除原、被告于2010年4月18日签订的《商铺租赁合同》，并且被告（反诉原告）鹏伟公司赔偿原告（反诉被告）蔡宝香损失89000元；2、被告（反诉原告）鹏伟公司返还原告（反诉被告）蔡宝香自2010年8月1日至2015年1月31日多支付的租金550524.06元，并且按照中国人民银行同期贷款利率计算从2010年8月1日至付清之日止向原告（反诉被告）蔡宝香支付资金利息，资金利息暂计算至2015年7月31日为103920.6元；3、被告（反诉原告）鹏伟公司返还原告（反诉被告）蔡宝香保证金114150元、红酒柜、蒸汽锅等。被告（反诉原告）鹏伟公司辩称，一、原告（反诉被告）蔡宝香称房屋使用面积不足，要求返还租金的请求既没有事实依据也没有法律依据。1、原、被告双方签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，对商铺租期、面积、租金、缴纳时间、违约责任等均是平等协商双方合意的结果，合同依法应当得到法律保护，双方均应诚实守信履行合约。被告（反诉原告）鹏伟公司认为双方的合同已经确定每月的租金为57075元，8年不递增，是一个恒定值，在未经双方同意的情况下，不能进行任何的变更，被告（反诉原告）鹏伟公司也没有超出该金额多收一分钱，一直以来都严格遵照合同履行，没有任何违约行为。2、原告（反诉被告）蔡宝香称合同约定的面积687.65平方米与其自行丈量的实际室内面积不符，要求被告（反诉原告）鹏伟公司返还租金，被告（反诉原告）鹏伟公司认为既没有事实依据也没有法律依据。其一原告（反诉被告）蔡宝香自行丈量的面积本就不具备合法性，不能得到法庭的采信；其二原告（反诉被告）蔡宝香丈量的面积仅仅是室内的面积，众所周知，房屋建筑面积是由套内面积和公摊面积所组成。我国的房产登记、房屋租赁是按照建筑面积计算的，本案所租赁的商铺也是如此。被告（反诉原告）鹏伟公司是一家房地产开发企业，租赁给原告（反诉被告）蔡宝香的商铺是自持物业，在房屋产权登记时并未进行分割，整个商铺面积为3728.86平方米，公摊面积805.15平方米。原告（反诉被告）蔡宝香仅是租赁了其中一部分，在签订合同之初，双方均确认所租赁建筑面积为687.65平方米。二、原告（反诉被告）蔡宝香诉称被告未经告知原告就将商铺锁住，并将红酒柜等财产据为己有，不是本案的事实，原告（反诉被告）蔡宝香要求返还保证金及红酒柜的诉请，被告（反诉原告）鹏伟公司认为不能得到法院的支持。原告（反诉被告）蔡宝香在诉状中自认自2015年2月1日起就未向被告缴纳过租金，至今已拖欠租金达8个月之久，租金本金高达456600元。被告（反诉原告）鹏伟公司分别于2015年3月25日、4月8日、7月28日三次致函原告，向原告（反诉被告）蔡宝香催收租金，并告知逾期不交将依照合同追究其违约责任。在7月28日的函告中明确告知原告（反诉被告）蔡宝香因其严重违约，被告（反诉原告）鹏伟公司根据约定单方解除租赁合同，要求原告（反诉被告）蔡宝香尽快前往被告公司处理善后事宜，但原告（反诉被告）蔡宝香置之不理，迄今租金仍未缴纳，被告（反诉原告）鹏伟公司有权依照合同以及法律规定留置原告（反诉被告）蔡宝香财产，并且在原告（反诉被告）蔡宝香未付清租金及违约金前，被告（反诉原告）鹏伟公司仍有权留置其保证金，甚至用于冲抵债务。三、对原告（反诉被告）蔡宝香诉请的要求解除租赁合同，被告（反诉原告）鹏伟公司同意解除合同，但解除合同是因为原告（反诉被告）蔡宝香的严重后果违约行为，被告（反诉原告）鹏伟公司在反诉中也提出解除合同的诉请，且原告（反诉被告）蔡宝香应当对合同的解除承担合同约定的违约责任。故请求法院驳回原告（反诉被告）蔡宝香的诉讼请求。被告（反诉原告）鹏伟公司反诉称，原、被告签订《商铺租赁合同》后，原告（反诉被告）蔡宝香从2015年2月1日起未再向被告（反诉原告）鹏伟公司支付过租金，截止提起反诉时共拖欠租金456600元。按照合同约定，原告（反诉被告）蔡宝香不按约定时间缴纳房租超过一个月以上的，应当按滞纳时间以应交租金总额的50%向被告（反诉原告）鹏伟公司承担违约责任，并且原告（反诉被告）蔡宝香不按时支付租金达15日或不按约定标准支付租金或欠缴各项费用达1000元时，被告（反诉原告）鹏伟公司有权单方面解除合同。被告（反诉原告）鹏伟公司诉至法院请求判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；原告（反诉被告）蔡宝香支付2015年2月1日至2015年9月30日租金456600元，并承担违约金684900元（租金及违约金计算至原告（反诉被告）蔡宝香付清为止）。原告（反诉被告）蔡宝香辩称，1、原告（反诉被告）蔡宝香没有违反双方租赁合同的约定，而是被告（反诉原告）鹏伟公司在签订合同时就有欺诈行为，因为被告（反诉原告）鹏伟公司作为租赁房屋的开发商知道房屋的具体面积，而在签订合同时扩大了房屋建筑面积100多平方米，被告（反诉原告）鹏伟公司在签订合同时就已经违反诚实信用原则；2、关于租金问题，因为被告（反诉原告）鹏伟公司违约在先并且原告（反诉被告）蔡宝香多次通过函件或当面与被告（反诉原告）鹏伟公司交涉，请求被告（反诉原告）鹏伟公司将多收取的租金折抵2015年2月1日至7月30日的租金，剩余部分再返还给被告（反诉原告）鹏伟公司，因此被告（反诉原告）鹏伟公司请求原告（反诉被告）蔡宝香给付2015年2月1日至9月31日的租金没有事实和法律依据；3、关于违约金问题，被告（反诉原告）鹏伟公司违约在先，因此被告（反诉原告）鹏伟公司请求支付违约金没有事实和法律依据，同时被告（反诉原告）鹏伟公司请求的违约金计算比例过高，依法应当调整；4、对于解除合同的问题，因为原告（反诉被告）蔡宝香在本诉也提出了相应的诉讼请求，基于被告（反诉原告）鹏伟公司有欺诈行为，严重违反诚实信用原则，原告（反诉被告）蔡宝香也同意解除合同，因此被告（反诉原告）鹏伟公司一开始就构成违约，应当返还多收取的租金。故请求法院驳回被告（反诉原告）鹏伟公司的诉讼请求。经审理查明，被告（反诉原告）艺展公司承租了成都地铁实业有限公司所有的位于成都市天府大道中段396号成都地铁商业大厦商业裙楼艺展中心。2012年6月5日，原告（反诉被告）黄利平的丈夫高运刚与被告（反诉原告）艺展公司签订《商铺预定协议书》，被告（反诉原告）艺展公司将位于成都地铁大厦商业裙楼艺展中心负二楼02-03号房屋租赁给高运刚作餐饮用房使用。2013年1月25日，被告（反诉原告）艺展公司作为甲方与原告（反诉被告）黄利平作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于成都地铁大厦商业裙楼艺展中心负二楼02号房屋租赁给乙方，该房屋建筑面积1236.80平方米，租赁用途为餐饮业，租赁期限共八年，从2013年4月18日至2021年4月17日。该合同第三条约定，免租期6个月，第一年租金为60元/平方米/月，包含物管费，第二年租金63元/平方米/月，包含物管费，第三年为67元/平方米/月；租金等费用按半年缴纳，下次付款为租金到期前一个月；从签订合同之日起，足额缴纳保证金74028元，直至在合同期满且不再续租并符合退场要求的情况下，一次性向乙方退还保证金；甲方向乙方提供水、电、气设施，甲方收取水、电、气费，乙方必须按时缴纳。该合同第四条约定，甲方于2013年2月17日将房屋交付给乙方使用。该合同第六条约定，在合同履行期间，如果一方因经营原因要求提前终止合同的，须提前30天书面告之另一方协商终止事宜，否则视为违约；乙方在合同期内未按合同约定的时间缴付租金等费用的，每逾期一天按全额应缴费用的0.5%缴纳滞纳金，逾期超过15天不缴纳租金等费用的，甲方有权终止合同，并责成乙方撤出商场，并不退还保证金。该合同第七条约定，装修及装修附加部分在解除合同或合同履行完毕后，乙方应完整将其房屋整体移交给甲方，不得拆除房屋装修部分，否则，乙方应承担违约责任，甲方不予退还保证金；可移动部分的装修乙方可拆除，如甲方使用，应按折价支付给乙方；经双方协商同意，解除或终止合同，乙方在结清房租、水、电、气等费用后，方可在两天内搬迁完毕，否则，乙方承担违约责任。被告（反诉原告）艺展公司按约将租赁房屋交付给原告（反诉被告）黄利平使用，原告（反诉被告）黄利平对租赁房屋进行了装修，并办理了营业执照，经营高新区妙厨快餐店，该店于2013年4月25日开业。原告（反诉被告）黄利平按约支付了租赁保证金74028元，以及2013年10月18日至2014年4月17日期间的租金445248元，未再支付其后的租金，也未支付租赁房屋期间的水、电、气费54165.60元。被告（反诉原告）艺展公司转租给原告（反诉被告）黄利平租赁的房屋土建部分未经消防验收合格，原告（反诉被告）黄利平无法办理租赁房屋的装修消防验收，原告（反诉被告）黄利平从2013年5月起一致在催促，要求被告（反诉原告）艺展公司打开通往负二层的门。2014年8月12日，原告（反诉被告）黄利平向被告（反诉原告）艺展公司寄送了《关于解除合同、退还租金、保证金及赔偿损失的律师函》，该函载明：因租赁房屋未经消防验收合格，根据《中华人民共和国消防法》第十条、第十二条、第十五条的规定，原、被告签订的房屋租赁合同无效，根据无效合同的处理原则，请求被告（反诉原告）艺展公司处理原告（反诉被告）黄利平解除合同、退还租金、保证金及赔偿损失的请求。2014年9月11日，原、被告就解除租赁合同的损失赔偿问题，协商确定由原告（反诉被告）黄利平委托评估机构进行评估，被告（反诉原告）艺展公司予以配合。2014年9月15日，原、被告协商确定由四川天信资产评估有限公司对损失进行评估。2014年10月8日，经高新区妙厨快餐店委托，四川天信资产评估有限公司对高新区妙厨快餐店改建装修、设备设施及经营用房等资产继续了评估，评估基准日为2014年9月30日，评估结论为：纳入本次评估范围的评估对象在满足全部假设和限制条件下的评估结果为2301300元，其中：1、房屋建筑物原值893455元，净值840201元；2、构筑物及辅助设施原值193330元，净值182334.50元；3、管道及沟槽原值227700元，现值216315元；4、机器设备原值996649元，现值892993元；5、车辆原值32500元，现值27625元；6、存货-低值易耗品原值161157元，现值141829元。2014年10月16日，原、被告对评估报告中的损失赔偿问题进行了协商，双方未能达成一致意见。另外，原告（反诉被告）黄利平未将租赁房屋内的设施设备搬离，仍存放在租赁房屋内。2014年7月28日，原、被告协商时，被告（反诉原告）艺展公司表示没有收取原告（反诉被告）黄利平的任何费用，2014年10月23日，原告（反诉被告）黄利平与被告（反诉原告）艺展公司的代理律师协商时，被告（反诉原告）艺展公司也表示不收取租金。诉讼过程中，被告（反诉原告）艺展公司认可与原告（反诉被告）黄利平之间签订的租赁合同于2015年4月17日解除。被告（反诉原告）艺展公司申请对租赁房屋形成附和的装修物的价值以及残值进行鉴定，本院经审查认为，虽然原告（反诉被告）黄利平提交的鉴定报告形成于诉前，但鉴定事项、鉴定机构的确定均是原、被告双方协商确定，对于鉴定结论双方只是对纳入损失的范围有分歧，对于评估意见本身无异议，同时评估报告的机构具备鉴定资质、鉴定程序并不违反，鉴定结论明确、依据充分，本院予以采信，同时不准许被告（反诉原告）艺展公司的评估申请。对于损失范围本院将依据相关法律规定予以确定。以上事实由原告提交的身份证、企业登记信息查询通知单；《商铺租赁合同》；银行流水明细查询；函告；商场平面图；再次催缴租金的通知；回复函；解约告知函；装修合同、装修报价表、转账凭证、收据、公司章程；微信及短信记录；情况说明；蔡来财身份证；照片；缴费通知书；工商查询信息；被告提交的《商铺租赁合同》；函件；房产证、房屋面积统计表、房产测绘成果报告；照片等证据在卷佐证。本院认为，结合原、被告的诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点有：原、被告之间房屋租赁合同的解除时间；原告（反诉被告）黄利平应当支付被告（反诉原告）艺展公司租金的时间；原告（反诉被告）黄利平的损失范围。现作如下评述。一、关于房屋租赁合同解除时间问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条以及第九十六条的规定，双方当事人可以协商解除合同，也可以约定一方解除合同的条件；具有法律规定的解除情形的，当事人可以单方解除合同；但解除合同应当通知对方当事人，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告（反诉被告）黄利平于2014年8月12日向被告（反诉原告）艺展公司寄送了解除函，但该函件并非原告（反诉被告）黄利平行使法定解除权的通知，而是请求被告（反诉原告）艺展公司处理其提出的解除请求，应视为原告（反诉被告）黄利平向被告（反诉原告）艺展公司提出解除合同的要约，故原、被告之间的房屋租赁合同未于2014年8月12日解除。2014年9月11日，原、被告就赔偿损失问题进行协商时，双方达成一致意见由评估机构对原告（反诉被告）黄利平的损失进行评估，被告（反诉原告）艺展公司认可对原告（反诉被告）黄利平的损失通过评估机构评估予以确定，应视为与原告（反诉被告）黄利平对解除合同已经达成了合意，虽双方没有形成解除合同的书面文件，但双方的行为可以推定双方已经就解除合同达成了合意，故原、被告之间的《房屋租赁合同》于2014年9月11日解除。二、关于原告（反诉被告）黄利平应当支付租金的期间问题。原、被告签订租赁合同后，被告（反诉原告）艺展公司向原告（反诉被告）黄利平移交了房屋，租赁房屋由原告（反诉被告）黄利平占有使用，在占有使用期间原告（反诉被告）黄利平应当支付租金。原告（反诉被告）黄利平至今未将租赁房屋内设施设备搬离，仍占有租赁房屋，但因租赁房屋的土建部分未经消防验收合格，原告（反诉被告）黄利平使用租赁房屋随时有被公安消防部门责令停业的风险，使用房屋不属于正常使用；原告（反诉被告）黄利平将设施设备存放于租赁房屋内意图由被告（反诉原告）艺展公司进行处置，原、被告在协商评估损失时对于租赁房屋内的设施设备一并作为损失进行评估，故原、被告在协商时没有要求原告（反诉被告）黄利平将设施设备搬离房屋的意思表示；原、被告在2014年7月协商时，被告（反诉原告）艺展公司提出不要求原告（反诉被告）黄利平支付租金，应视为原、被告在租赁房屋消防验收未合格情况下对于租金支付的变更，因原告（反诉被告）黄利平已经支付租金至2014年4月17日，被告（反诉原告）艺展公司不要求原告（反诉被告）黄利平支付租金，应视为不要求支付2014年4月18日之后的租金，故被告（反诉原告）艺展公司要求原告（反诉被告）黄利平支付2014年4月18日后的租金，本院不予支持。同时，原告（反诉被告）黄利平在2014年4月17日前对租赁房屋进行装修、开业使用，其支付的租金不能要求返还，被告（反诉原告）艺展公司承诺不要求支付租金只是对于2014年4月18日后未支付租金状态的认可，并非从租赁合同起始期均不要求支付租金。故原告（反诉被告）黄利平要求返还租金的诉讼请求，本院亦不予支持。但原告（反诉被告）黄利平应当支付租赁期间实际使用的水电气费54165.60元，被告（反诉原告）艺展公司也应当退还租赁保证金74028元。三、关于原告（反诉被告）黄利平的损失问题。《根据中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告协商解除合同，应当根据原、被告双方的过错程度赔偿损失，被告（反诉原告）艺展公司作为房屋承租人，在转租房屋给他人时应当审查租赁房屋是否具备合法使用条件，在土建消防尚未验收合格时将房屋转租给原告（反诉被告）黄利平，存在重大过错，应当承担赔偿责任，但原告（反诉被告）黄利平在签订房屋租赁合同时，应当审查租赁标的物的权属、是否经过竣工验收合格等，但其属于履行审查义务，对未经消防验收合格的房屋投入资金进行装修，自身也具有一定的过错，应当自担部分损失，本院酌情确定由被告（反诉原告）艺展公司承担70%的责任，原告（反诉被告）黄利平承担30%的责任。至于被告（反诉原告）艺展公司与成都地铁实业有限公司的责任由其另行解决。对于损失范围，原、被告虽协商对损失进行了评估，但双方未对损失范围达成一致意见，本院认为，原告（反诉被告）黄利平对讼争租赁房屋进行装修，对于无法拆除的装修部分应当作为损失由原、被告按照过错责任分担，该装饰部分归被告（反诉原告）艺展公司所有，但原告（反诉被告）黄利平已经使用装修一定时间，故应当按照装修现值确定损失。评估报告中载明的房屋建筑物（装饰装修物）净值840201元、构筑物及辅助设施净值182334.50元、管道及沟槽现值216315元，合计1238850.50元，属于装修现值，由原、被告按照过错责任分摊，被告（反诉原告）艺展公司应当承担867195.35元。至于原告（反诉被告）黄利平主张的经营期间购置的设施设备、车辆、存货属于可以拆除部分，同时也是其自主经营的投入部分，不属于房屋租赁合同损失赔偿范围。同时原告（反诉被告）黄利平主张的形象设计费、广告费、人员工资、经济补偿金等费用均是其自主经营的投入部分，也不属于房屋租赁合同损失赔偿范围。但评估费用15000元属于损失范围，由被告（反诉原告）艺展公司承担10500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）黄利平与被告（反诉原告）四川艺展商业管理有限公司于2013年1月25日签订的《房屋租赁合同》于2014年9月11日解除；二、原告（反诉被告）黄利平于本判决生效后十日内将位于成都地铁大厦商业裙楼艺展中心负二楼02号房屋内的设施设备搬离；三、原告（反诉被告）黄利平于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）四川艺展商业管理有限公司租赁期间的水电气费54165.60元；四、被告（反诉原告）四川艺展商业管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）黄利平租赁保证金74028元；五、被告（反诉原告）四川艺展商业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）黄利平损失877695.35元；上列第二项、第三项、第四项经品迭后，被告（反诉原告）四川艺展商业管理有限公司支付原告（反诉被告）黄利平897557.75元，该款于本判决生效后十日内付清；六、驳回原告（反诉被告）黄利平、被告（反诉原告）四川艺展商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费收取16808元，由原告（反诉被告）黄利平5042元，被告（反诉原告）四川艺展商业管理有限公司负担11766元；反诉案件受理费收取6846元，由被告（反诉原告）四川艺展商业管理有限公司负担4792元，原告（反诉被告）黄利平负担2054元（原、被告均预交了案件受理费，被告（反诉原告）四川艺展商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）黄利平9712元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判长  梁林军二〇一六年八月二十二日书记员  刘苡辰速录书记员王秘