浙江省兰溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金兰民初字第205号
原告周纯。
委托代理人赵旭华。
委托代理人诸葛友。
被告兰溪市山田房地产开发有限公司。
法定代表人张旭良。
委托代理人刘晓华。
原告周纯与被告兰溪山田房地产公司商品房销售合同纠纷一案，原告于2014年2月26日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员朱国俊独任审判，于2014年4月11日在本院第七审判庭公开开庭进行了审理。原告周纯的委托代理人赵旭华、诸葛友，被告兰溪山田房地产公司的委托代理人刘晓华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告周纯诉称，2011年2月17日，原被告双方签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买捷盛、中央公馆B区910号住宅，总房款339800元。合同第九条约定被告于2011年12月30日前交付商品房，合同第十条约定了违约责任，如逾期60日后，买卖人不退房的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金。合同第十六条约定被告在2012年8月30日前向原告交付权属证书，如逾期180日以上，买受人不退房的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。原告已按合同约定向被告支付了全部房款。但被告一直到2013年7月16日才具备交房条件。至今未向原告交付权属证书，被告行为已构成违约。为此原告依据合同法相关规定提出起诉；请求1、判决被告按合同约定向原告支付逾期交付房屋的违约金99391.5元（该违约金自2011年12月31日算至2013年7月15日被告具备交房条件之前一日止）。2、判决被告按合同约定向原告支付逾期交付房屋权属证书违约金48931.2元（该违约金自2012年8月31日算至2013年11月30日止）。3、判决被告按约定继续履行合同。4、判决被告承担本案全部诉讼费用。
为证明上述事实，原告向本院递交了以下证据：
1、原告身份证、被告组织机构代码证复印件，证明原、被告的主体资格。
2、商品房买卖合同，证明买卖关系及合同相关约定的事实。
3、购房款收据，证明原告已经将房款付清的事实。
被告兰溪山田房地产公司在庭审中辩称，第一、原告第一项诉讼请求不能成立，原告已按双方合同约定交付也办理了房屋交接手续，2012年1月1日房屋已经交付，不存在违约的事实。第二、原告提出的第二项请求也不能成立，因为原告在办理房屋交付手续时向被告作出了承诺，因房屋交付造成的由原告全部承担，质量问题除外，这反应出原告已经放弃了追究被告办证违约责任。房屋交付已经完成，质量做出另外约定，就是明确针对办证，原告已经放弃追究的违约责任，现在再拿出来追究，违反了合同的诚信原则。退一步说，被告在办证过程中是否存在违约，办证拖延也不是被告的主观原因，是承建方不肯在办证材料上盖章造成的。办证的义务应该产生于房屋交付以后，被告在办证当中是有协助的义务，原告要求违约金计算到11月15日也无依据，因为交付房屋完成就可以办理权证，具体办证是原告的任务，被告将所有的资料备案了以后给办证部门义务就已完成。另外类似纠纷涉及到400多购房户，若按原告的违约金计算的话企业难以承受，原告是按揭的也不存在损失问题。鉴于以上几点，如果是违约，违约金也过高，按照合同法114条规定，被告要求对违约金进行调整。
为证明上述部分事实，被告向本院递交了以下证据：
1、（2012）金兰民初字第1247号民事判决书，证明造成逾期办证原因不是由于被告的主观原因造成的。
2、房屋建筑面积测绘成果书，证明逾期办证涉及到400多户，如要依约承担赔偿责任企业难以承受。
3、承诺书，证明原告放弃了对被告违约责任追究的事实。
4、交付物品清单，证明房屋已经交付给原告的事实。
原、被告所递交的证据经庭审举证、质证，本院认证如下：
对原告递交的第1、2、3项证据，被告无异议，本院予以确认。
对被告递交的第1项证据，原告对关连性有异议，本院认为原告的异议的成立。对被告递交的第2、3项证据，原告有异议，本院认为原告的异议部分成立。对被告递交的第4项证据，原告无异议，本院予以认定。
根据原、被告的陈述及对证据的举证、质证，本院对本案的事实认定如下：
原告周纯与被告兰溪山田房地产公司于2011年2月17日签订了一份商品房买卖合同，其主要内容有：原告向被告购买捷盛、中央公馆B区910室商品房，总价款为339800元，合同签订时原告应支付房屋首付款109800元，其余230000元办理按揭贷款。被告应在2011年12月30日前将符合条件（主要附有建设工程竣工验收合格、建设工程竣工验收备案证明）的商品房交付给原告使用，在2012年8月30日前将土地、房屋权属证书或登记证明（均为初始登记）交付给原告。逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金。逾期交付房屋权属证书的违约责任：约定日期起180日后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交房价款0.03%的违约金。原告已按合同约定支付了全部房款，被告也于2012年1月1日将房屋交付给被告使用，但被告的房屋交付不符合合同约定的交付条件（主要原因是作为开发商的被告单位与捷盛.中央公馆工程项目的施工单位温洲东瓯建设集团有限公司发生纠纷，虽然工程已于2010年12月30日前主体结顶交付给被告，但由于温洲东瓯建设集团有限公司拒绝在竣工材料上盖章致房屋不能备案，因被告无法取得建设工程竣工验收合格、建设工程竣工验收备案证明，造成被告不能交付原告符合合同要求的房屋）。同日（即2012年1月1日）原告出具给被告承诺书一份，内称：本人明知该楼尚未验收，但因装修要求领取捷盛、中央公馆B区910室房源，从领房之日起本人愿意承担因交付引起的责任（除工程质量之外）。目前被告出售的房屋已全部具备合同约定的交房、办证条件。现原告认为被告违约，为此原告向本院提起了诉讼。在庭审中，因双方意见分歧太大，致本案经调解未获成功。
本院认为，原、被告双方于2011年2月17日签订的商品房买卖合同合法有效，应当受到国家法律的保护。原告已按合同约定支付了被告全部购房款，被告也应按合同要求全面履行自已的义务。2012年1月1日原告接收房屋（按合同时间上约定逾期了一天）并出具了承诺书，除房屋质量外，说明原告就房屋的交付不符合合同约定进行了书面认可，也可理解为就交付房屋所产生的违约责任原告已放弃对被告的追究。但对房屋权属证书（登记证明）的交付问题，当时交付时间未到，承诺书上也未涉及，被告认为原告也作出了不予追究违约责任的承诺，被告这一抗辩证据不足，本院不予采信。被告逾期交付房屋权属证书（或登记证明）的事实清楚，被告的违约行为虽然事出有因，但就合同相对性而言，被告还是应当对原告承担逾期办证的违约责任。根据合同推算，被告逾期交付房屋权属证书的违约金是44853.6元（该违约金自2012年8月31日起算至原告认可的2013年11月15日时间止，共440天）。现被告认为双方所约定的违约金过高，请求法院予以减少，本院根据本案的具体情况（类似原告这种情况的购房户户数之多，被告违约主观没有恶意且企业支付也有一定的困难等），同意违约金作出调整。逾期交付房屋权属证书或登记证明的违约金减三分之二（即按每日万分之一计算）为14951.2元。被告认为逾期交付房屋权属证书的违约金时间最多只能计算至2013年的10月21日，可被告没有递交证据。综上所述，对原告的诉讼请求，本院只能酌情予以支持。对被告在庭审中的抗辩，其合情合理部分本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条之规定，特判决如下：
一、被告兰溪市山田房地产开发有限公司于本判决书生效之日起五日内支付原告周纯逾期交付房屋权属证书（登记证明）违约金人民币14951.2元（违约金截止到2013年11月15日）。
二、原、被告于2011年2月17日签订的商品房买卖合同未履行部分继续履行。
三、驳回原告周纯其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1633元（已减半，实际预收原告3266元），由原告周纯负担1089元，由被告兰溪市山田房地产开发有限公司负担544元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费3266元，款汇至户名；金华市中级人民法院诉讼费预收户，开户银行；中国农行银行金华市分行，汇入帐号196999010400040900000106003，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。
审判员 朱国俊
二〇一四年五月二十三日
书记员 王 岚