广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗花法民三初字第342号
原告（反诉被告）：广州创力新能源科技有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：张国秋。
委托代理人：史萍，广东广信君达律师事务所律师。
委托代理人：雷彩芳，广东广信君达律师事务所律师。
被告（反诉原告）：广州迪森热能技术股份有限公司，住所地广州市经济技术开发区。
法定代表人：马革。
委托代理人：屠朝锋，广东南国德赛律师事务所律师。
原告广州创力新能源科技有限公司诉被告广州迪森热能技术股份有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月30日立案受理后，被告广州迪森热能技术股份有限公司在答辩期内向本院提出管辖权异议，本院予以驳回，被告广州迪森热能技术股份有限公司向广州市中级人民法院提出上诉，后该院作出（2015）穗中法立民终字第1074号民事裁定，裁定驳回上诉。后被告广州迪森热能技术股份有限公司于2015年5月25日向本院提起反诉，经审查，本院决定将本诉与反诉合并审理，依法组成合议庭适用普通程序分别于2015年6月12日、2015年7月17日公开开庭进行了审理，原告广州创力新能源科技有限公司（反诉被告，以下统称原告）的委托代理人雷彩芳、史萍，被告广州迪森热能技术股份有限公司（反诉原告，以下统称被告）的委托代理人屠朝锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2013年12月12日就生物质成型燃料设备、厂房租赁、生物质成型颗粒买卖等事宜签订了一份《协议书》,该《协议书》第一条约定：被告将位于广州市花都区白鳝塘经济合作社黑泥路2号工厂的厂房及厂房内用于生产生物质成型燃料的设备租赁给原告；第二条约定：原告需向被告支付保证金20万元，抵减被告应付技改费3万元，原告实付17万元，租赁期限届满，在乙方无违约责任时保证金全额无息退还原告；第四条约定：设备租金以被告每月向原告招标采购订单的生物质成型颗粒燃料的数量（吨）为标准，按25元/吨（含税）计算，在被告应付原告货款中扣除，厂房租金为每月46860元，由原告直接支付厂房产权人陈某甲；第五条约定：被告同意由原告对厂房的五台5**制粒机进行设备技改，并支付原告技改费3万元；第七条约定：租赁设备仅用于生产生物质成型颗粒（BMD），原告将上述生产产品按招标采购价格供给被告；第十一条约定：合同履行中如因原告正常生产引起的环保和附近村民的异议等问题，原告有义务采取有效的改进措施，以使生产符合环保要求，被告应协助原告协调解决相关问题。在实施合理有效的整改后，如因环保问题导致本合同不能再继续履行时，任何一方都无需承担本合同不能继续履行之责任，在双方结清货款、租金，办理设备、厂房移交，被告退回保证金后协议终止。协议签订后，原告依约履行。然而生产过程中，原告陆续遭遇厂房附近村民阻扰。2014年10月30日，村民聚集原告厂区吵闹、阻扰生产，原告通过电话、短信等方式多次请求派员前往协助、调解，被告却一再推脱、始终未出现。后经原告向花都区环保局核查了解才得知，被告早于2009年就已向花都区环保部门递交了涉案厂房的建设项目环保影响报告表，但至今均未获得环评审核验收审批。2014年10月31日，原告迫于村民吵闹而求助被告无果，最终数十名村民通过围攻、撕扯等胁迫手段，强行要原告做出了立即停止生产经营并支付补偿款70000元的承诺。鉴于原、被告签订的《协议书》因被告厂房及设备不具备生产条件而无法继续履行，原告自2014年10月31日起多次通过口头、书面等形式通知被告协商解除合同事宜及办理移交手续，但被告一再借口拖延未果。综上，原告认为，被告在明知案涉厂房环评验收未通过的情况下，隐瞒实情与原告签订协议，协议履行过程中始终未如实告知，纠纷发生后也未履行合同义务协助处理，其行为已严重违反我国《合同法》规定的诚实信用和依合同履行义务原则，给原告造成重大经济损失，应当承担损害赔偿责任。故请求法院判令：1、确认原、被告签订的《协议书》已于2014年11月1日解除。2、被告立即退还原告租赁保证金17万元。3、被告向原告支付违约金10万元。4、被告退还原告代为交纳的2014年11月的厂房租金46860元。5、被告向原告完好移交自置的机器设备及配件（包括皮带三台、两个环模、一台粉碎机、小五金件）。6、被告赔偿原告经济损失199300元（包括：村民补偿款70000元、生产原料重复运输费用48300元、生产设备投资费用15000元、设备技改费63000元、厂房改造费用3000元）。7、被告承担2014年11月1日至2014年12月20日期间的涉案厂房产生的电费（计算标准按涉案厂房的电表读数为准）。8、被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称：我方不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：关于原告第一项诉请，我方认为双方所签订的协议书解除的时间是2014年12月4日，而不是原告所述的2014年11月1日。关于原告第二项诉请，我方认为涉案的租赁保证金，原告无权要求返还，根据协议书第三条的约定，保证金返还的前提是在租赁期届满且原告没有违约行为，但本案中原告拒绝履行合同导致合同最终的解除终止，构成违约。对于原告第三项诉请，被告不应该向原告支付违约金10万元，因为本案中拒绝履行协议及导致协议解除均是原告，在此情况下，按协议的约定支付违约金的应当是原告。关于原告第四项诉请，2014年11月的租金应当由原告自行承担，因为2014年11月涉案厂房仍然由原告使用，应由原告承担2014年11月的租金。关于原告第五项诉请，原告所诉请的设备及配件是没有任何事实依据的。关于原告第六项诉请，被告不应当向原告支付任何的经济损失，本案租赁协议的终止是由原告的一系列不当行为所导致的，原告应当对其自身的不当行为及违约行为自行承担一系列的后果及法律责任，要求被告赔偿没有任何道理及法律依据，在该项某求里，原告主张的数额没有事实依据。关于原告第七项诉请，2014年11月及12月初，涉案场地在原告的使用过程中，产生的电费应由原告承担。另外，本案的诉讼费应由原告承担。
被告反诉称：2013年12月12日，被告与原告签订《协议书》。《协议书》第一条约定，被告将位于广州市花都区白鳝塘经济合作社黑泥路2号工厂的生产设备等租赁给原告。《协议书》第4.2条约定，被告于2009年7月30日和房东陈某甲签订《房屋租赁合同》，厂房租金为每月46860元，厂房租金由原告承担；原告应于每月5日前向厂房的产权所有人陈某甲支付厂房租金；租赁期间由原告承担《房屋租赁合同》中被告的责任与义务。《协议书》第6.6条约定，原告在租赁厂房内不得从事任何违法活动，否则原告承担一切法律后果，并对造成的损失承担损害赔偿责任。《协议书》第8.4条约定，除本协议约定的解除条件外，任何一方不得终止本协议，否则应向另一方支付违约金10万元。《协议书》签署后，被告依约将租赁设备移交原告使用。使用期间因原告在生产过程中一直未办妥环保手续，引发附近村民阻挠，原告在未经被告同意的情况下，擅自与广州市白云区人和镇凤和村瓦窑经济合作社达成协议，承诺立即停止生产经营，并且拒绝向出租方陈某甲支付2014年12月租金及水电费等，因此导致租赁场地无法继续使用。鉴于此，被告曾先后于2014年11月25日、2014年12月4日委托国信信扬律师事务所通过公证方式向原告发送了《律师函》（暨关于《致迪森公司解除协议的函》的回复）及《解除合同通知书》，明确表明解除合同并要求原告支付租金、水电费及配合办理交接手续并赔偿损失。但原告均置之不理。为避免损失进一步扩大，2014年12月8日，被告经过与出租方陈某甲充分协商后，就解除《房屋租赁合同》签订《协议书》。《协议书》约定：被告代原告垫付2014年12月厂房租金、2014年10月、11月水电费，以及原告经营期间因火灾烧毁租赁厂房屋顶所产生的恢复原状费用。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第一百一十九条第二款规定，当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。根据以上事实及法律，原告未履行合同责任严重违约，导致被告与原告签订《协议书》解除，并给被告造成重大损失。故请求法院判令：1、确认被告与原告签订的《协议书》于2014年12月4日解除。2、确认被告无须退还原告保证金170000元。3、原告支付2014年12月租金46860元及代垫费用：2014年10月电费65885.25元及水费698.5元，2014年11月电费28022.68元及水费682元，合计142148.43元。4、判令原告支付厂房屋顶恢复原状费用40000元。5、判令原告承担因原告违约导致被告与陈某甲解除合同产生的损失299566.89元（包括：厂房修缮、恢复原状费用231000元，设备拆除及搬迁费用40000元，设备拆除及搬迁产生的2014年12月电费26174.39元及水费2392.5元）。6、原告向被告支付违约金100000元。7、原告承担本案全部诉讼费用。
原告针对反诉辩称：对于被告第一项诉请，我方认为原告在2014年10月31日通过口头及书面的形式解除协议，在2014年11月1日原告实际将涉案厂房交付给被告，涉案协议应在2014年11月1日正式解除。对于被告第二项诉请，我方认为该诉请没有依据，是被告的原因导致协议无法继续履行，租赁保证金不同于违约金，是保证租赁物的返还及实现，现租赁合同已解除，担保的债权已解除，被告对保证金应付返还义务。从协议8.2条8.3条及11条的约定，该保证金的属性是合同的担保，在原告不履行债务时被告才有权在保证金中扣减实现债权。协议在8.1条对违约责任进行了约定，若把保证金作为违约金不予返还是不正确的。协议已于2014年11月1日解除并将涉案厂房移交给被告，我方在2014年11月已无实际使用涉案厂房，也无理由交纳2014年12月的租金，即使我方要缴纳2014年12月的租金也只是3万元。被告要求我方向被告返还其向陈某甲支付的2014年12月的涉案厂房的租金，被告应出具相应的凭证。关于2014年10月的水电费数额没有异议，但是被告主张的10月的水电费是包括原告承租的涉案厂房、美博公司及停车场三个部分的，2014年10月的水电费是由被告缴纳的，2014年10月属于美博公司部分的水电费，美博公司已向原告缴纳了。当时我方没有向被告支付2014年10月三部分的水电费是因为被告及房东陈某甲阻挠我方取回设备；2014年11月的水电费，我方已于2014年11月解除合同，并未实际使用涉案厂房，在被告的证据5协议书予以确认，被告要求原告支付没有事实依据，被告主张水电费的读表，实际包括美博公司、停车场及原告承租的厂房，被告未提供证据证明该费用全为原告产生，要求我方支付该费用没有依据。对于被告第四项诉请，火灾事件并未对厂房造成严重的损坏，事后我方已对所涉的部分进行了修复，被告未提供相关的证据证明该部分费用的产生，而要求原告支付该修复费用没有事实依据，且未与原告确认，与原告无关。关于被告第五项诉请，首先关于厂房修缮恢复原状的费用，被告2009年向陈某甲承租时，基于其生产对涉案厂房改造所致的，我方承租涉案厂房时该改造部分已存在，我方承租时并未改动过涉案厂房，现按房东要求恢复的费用应由被告自行承担。关于设备拆除及搬迁费用，首先原、被告租赁关系的解除并不必然导致被告与陈某甲租赁合同的终止，原告与村民的协议中，只要求原告停止生产经营，对被告并未影响。被告完全可将厂房及设备另行出租他人，且事实上原告承租之前被告也曾将涉案的厂房及设备出租给其他人生产经营，被告拆除及搬迁的行为是其自己的行为，产生的费用应由被告自行承担，与我方无关。关于2014年12月水电费，首先原告与被告的租赁关系已于2014年11月1日解除，再者原告并未实际使用厂房及设备，该事实在被告证据5协议书中予以确认，被告要求原告支付该费用没有事实及法律依据，该费用是被告自行拆除及搬迁产生的，应由被告自行承担。最后被告主张该水电费数额包含三个区域的用量，被告未提供证据证明该费用只为原告使用产生，被告要求原告支付没有依据。对于被告第六项诉请，原告认为双方协议无法继续履行的原因在于被告，被告在厂房租赁时未尽如实告知的义务，且在协议履行期间也未依约履行协助解决纠纷的义务，从而导致双方的协议无法继续履行，被告应承担违约责任。本案纠纷全因被告所致，诉讼费用应由被告承担。
经审理查明：2009年7月30日，被告（承租方、乙方）与案外人陈某甲（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将位于广州市花都区新华街广塘村白鳝塘经济合作社21队的厂房出租给乙方，厂房建筑面积为5189平方米，空地面积为180平方米，每月租金共计42600元。租赁期限为2009年9月1日至2015年8月31日……四、4、甲方提供土地、厂房相关合法证明文件（包括但不限于可以转租的证明文件）。合同还就其他权利义务进行了约定。
2013年12月12日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订一份《协议书》，约定：甲方、乙方就生物质成型燃料设备、厂房租赁以及生物质成型颗粒（BMF）买卖等事宜，经平等、友好协商，达如下协议，以兹遵守。第一条租赁物：甲方将位于广州市花都区白鳝塘经济合作社黑泥路2号工厂的生产设备等租赁给乙方。租赁的设备名称、规格、型号及数量，详见附件一：《租赁设备交接清单》。第二条租赁期限：自2013年12月16日至2015年7月15日。乙方因生产需要延长租期的，应在合同期满前30日与甲方协商重新签订合同。第三条租赁保证金：3.1乙方需向甲方支付保证金20万元，抵减本协议5.6条款中甲方应支付的技改费3万元，乙方尚应向甲方支付17万元的保证金。其中，本合同签订后2天内乙方支付保证金2万元，在甲乙双方租赁设备交接完毕2天内支付15万元保证金，其余10万元保证金从乙方供货货款中扣除。3.2租赁期限届满，在乙方无违约责任时，保证金全额无息退还给乙方。第四条租金及支付方式：4.2厂房租金：4.2.1甲方于2009年7月30日和房东陈某甲签订《房屋租赁合同书》（附件二），厂房租金为每月46860元（不含税），厂房租金由乙方承担。4.2.2乙方应于每月5日前向厂房的产权所有人陈某甲支付厂房租金。4.2.3甲方已缴纳的房租押金127800元仍归甲方所有，租赁期间由乙方承担现《房屋租赁合同书》的甲方责任与义务。4.2.4免租期一个月：2013年12月16日至2014年1月15日为免租期（如12月16日不能完成所有交接，按实际完成交接日期计算），免租期由出租方承担房租。4.2.5乙方在工厂租赁期间发生的一切费用由乙方自行承担。第五条甲方权利义务：5.1租赁设备的所有权属于甲方，未经甲方书面同意，乙方不得在设备上随意增加、减少部件，或改造设备，也不得以任何理由对设备进行抵押、质押、置换及设备其他权利负担，否则由此给甲方造成的损失，乙方应当承担赔偿责任。5.2甲方承诺对出租的厂房，拥有合法的转租权利。5.6甲方同意乙方提出的对508制粒机进行设备技改，每台5**制粒机甲方承担6000元技改费，花都二厂5台5**制粒机甲方合计支付给乙方3万元的技改费，技改由甲方监督乙方负责实施。第六条乙方权利义务：6.1甲方对交付的租赁设备进行一次检修，保证在交付时能基本使用，双方在交付时，按照原来的附件一《租赁设备交接清单》办理交接。6.7租赁期满，乙方应将租赁设备、厂房及时交还于甲方，并办理交接验收手续，租赁设备如有损害（正常损耗除外），乙方应当承担赔偿责任。第八条违约责任：8.1本协议签订后，任何一方如拒绝履行本协议，违约方应向守约方支付10万元的违约金。8.3乙方如拖欠厂房租金，甲方有权从应支付给乙方的货款中扣除厂房租金。如乙方拖欠厂房租金累积2个月，甲方有权解除本协议，收回租赁设备、厂房，同时甲方有权从应支付给乙方的货款、乙方交纳的保证金中扣除所拖欠租金，同时乙方还应向甲方支付10万元作为违约金，乙方的货款或其交纳的保证金不足以支付厂房租金及违约金的，甲方有权向乙方追偿。8.4除本协议约定的解除条件外，任何一方不得终止协议，否则应向另一方支付违约金10万元。第十一条免责条款：在本合同履行中，如因乙方正常生产引起的环保和附近村民的异议等问题，乙方有义务采取有效的改进措施，以使生产符合环保要求；甲方应协助乙方协调解决相关问题。在实施合理、有效的整改后，如因环保问题导致本合同不能再继续履行时，任何一方都无需承担本合同不能继续履行之责任，在双方结清货款、租金，办理设备、厂房移交、甲方退回乙方保证金后，本合同终止。协议书附件为租赁设备交接清单及廉洁管理规定。该协议书还就双方的其他权利义务进行了约定。2013年12月24日，原、被告签订了一份《迪森公司和创力公司交接记录》，第四点载明：双方一起到场抄水电表，水电表读数及之前的费用由瑞林公司承担，抄表后发生的水电费用由创力公司承担。（总电表读数：5476.95＊1000度；美博厂电表2读数：732.9＊60度；房东停车场电表3读数：220度。总水表读数：23792立方米；美博厂水表读数1000立方米；房东停车场水表读数1523立方米）。该记录还载明机械设备交接等情况。
诉讼中，原、被告均确认本案只涉及设备与厂房租赁的纠纷，与协议中约定的生物质成型颗粒买卖的事宜无关，双方均明确本案案由为租赁合同纠纷。
被告认为涉案厂房的权属人为案外人陈某甲，被告认为陈某甲对于被告将涉案厂房转租给原告的行为是知情的，且陈某甲在协议履行期间并未提出异议，被告认为陈某甲对其转租行为是认可的。诉讼中，原、被告均确认关于涉案厂房的租金是由原告直接向案外人陈某甲支付。
原告认为其承租涉案厂房后，因涉案厂房及厂房内的设备不具备生产条件，遂对涉案厂房及设备进行了相应的改造，为此支出了相应的费用，对此提交有关设备改造合同及收据等予以证明。被告对该费用不予确认，认为该费用即使真实发生也是原告基于其自身生产经营需要而投入的费用。
原告认为在使用涉案厂房生产经营过程中引发的环保问题导致附近村民的吵闹，因此在2014年10月31日，张国秋（甲方，原告法定代表人）与案外人广州市白云区人和镇凤和村瓦窑经济合作社（乙方）在广州市花都区新雅街道办事处人民调解委员会的主持下签订了一份《人民调解协议书》，约定：一、张国秋从2014年1月1日开始在花都区新雅街广塘村21队生产经营新能源公司，公司主要以木糠为原料加工成板料用作燃烧产生新能源，由于加工木糠工作没有做到全密封措施，因此木糠及灰尘时常飘扬至附近村民的住宅，2014年10月31日，乙方几十位村民到甲方公司进行理论要求赔偿，甲乙双方因此产生纠纷，2014年10月31日，甲方申请由我委调解……四、经调解，当事人各方自愿达成如下协议：（一）甲方承诺立即停止生产经营。（二）甲方愿意在签订本协议书时以现金方式支付70000元补偿款给乙方。（三）乙方同意收到该补偿款后不得就此事再向甲方追究任何其他法律责任，并立即归还扣押的甲方公司的车辆。另甲方在搬离公司设备及处理收尾事宜时，若产生粉尘影响乙方的，甲方不再承担补偿责任，乙方亦不得另行追究甲方任何法律责任。该调解书还就其他事项进行了约定。原告认为其在签订该调解协议书后即向广州市白云区人和镇凤和村瓦窑经济合作社支付了环境污染的补偿款70000元，为此提交该经济社于2014年11月3日出具的收据予以证明。
原告认为与村民达成上述调解后即停止了在涉案厂房的生产经营，且从2014年10月31日起多次通过短信、电话及发送邮件的方式要求与被告解除协议并办理涉案厂房的交接手续，但被告一直未予理会，原告认为其于2014年11月1日将涉案厂房及有关设备交还给被告，为此提交一份手写的签收单予以证明，该签收单载明：“大门钥匙、叉车匙、铲车，交给陈某乙保管。移交人卢某甲。2014年11月1日。”原告认为陈某乙是被告聘请在涉案厂房工作的保安，卢某甲是原告聘请在涉案厂房工作的保安。原告提交的电子邮件显示原告在2014年11月5日至2014年11月21日期间与被告协商解除协议。被告认为未收到原告交还的涉案厂房钥匙等物品，被告于2014年11月25日向原告发送律师函，就原告发送解除协议的函件所提及的问题作出相应回复，后被告于2014年12月4日向原告发送解除合同通知书，被告发送的两份函件均作退件处理，其中2014年11月25日的律师函寄送地址为涉案厂房，该律师函的退件原因载明“拒收，单位已搬迁”。
原告称涉案厂房在2014年10月7日生产经营时发生火灾事故，后原告在2014年11月5日清理涉案厂房时聘请人员对涉案厂房进行维修，为此支出了相应的费用。原告认为在2014年11月1日至10日期间将存放在涉案厂房内的生产原料搬走，为此支出了相应的运输费，对此提交案外人卢某乙于2014年11月20日出具的收据予以证明。原告认为仍有三台皮带机、两个环模、一台粉碎机及小五金件存放在涉案厂房内，当时被告的法定代表人龚某于2014年11月18日出具放行条，但原告前往涉案厂房取回设备时遭到被告的阻挠，在多次沟通未果后于2014年12月4日向公安机关报警，为此提交报警回执及申请证人出庭作证予以证明。原告认为至今仍未取回该设备，原告为证明其在涉案厂房购置了上述设备，向本院提交买卖合同、电子转账及送货单等予以证明。被告对原告认为至今仍有设备存放在涉案厂房的陈述不予确认。诉讼中，本院于2015年6月23日前往涉案厂房进行现场勘查时，涉案厂房内不存在原告陈述的上述设备。关于原告搬离厂房的时间，原告申请的证人卢某甲在庭上陈述原告直至2014年11月27日才清理完涉案厂房莉的相关设备及物品原告认为是由于被告出租的生产设备未符合环保要求才导致其在涉案厂房的生产经营遭到附近村民的阻挠，因此才无法继续使用涉案厂房，因此要求被告赔偿上述有关损失。
被告认为协议中已约定因原告生产引起的环保及附近村民的异议等问题由原告采取改进措施，现是原告擅自不履行协议，因此不同意赔偿原告的有关损失，且认为由于原告单方解除协议，被告为避免损失扩大与涉案厂房权属人陈某甲就解除租赁关系有关事宜于2014年12月8日签订了一份《协议书》，该协议书前文某3点载明：因创力新能源公司在经营期间没有办理相应的环保手续，引发与周边村民的纠纷，创力新能源公司于2014年10月31日与白云区人和镇凤和村瓦窑经济合作社签订了《人民调解协议书》，创力新能源公司承诺自该协议签订之日起不再进行生产，实际上创力新能源公司自上述签订日期开始也并未再进行生产。该协议书还约定:被告与陈某甲的租赁合同从2014年12月20日起终止；被告需向陈某甲支付2014年12月1日至2014年12月20日涉案厂房的租金30000元；涉案厂房2014年12月的租金、2014年10月、11月的水电费由被告代原告向陈某甲支付……该协议还就被告与陈某甲关于涉案厂房的设备搬迁、厂房维修费、违约金等方面进行了约定。被告认为由于原告不承租涉案厂房，被告需将涉案厂房交还给陈某甲，因此被告聘请相关人员对涉案厂房的设备进行拆卸、搬运，为此亦支出一定的费用，对此提交与案外人就搬迁事项签订的《协议书》予以证明。另外，被告还认为原告在使用涉案厂房期间发生火灾事故，为此其向陈某甲支付了厂房修复费用。现因原告不再租赁涉案厂房导致上述各项损失，因此要求原告赔偿。
在协议履行期间，原告分多次共向被告支付了保证金170000元，并一直向陈某甲支付涉案厂房的租金至2014年11月，原告认为其从2014年11月1日起未使用涉案厂房，因此要求被告返还其向陈某甲支付的2014年11月的租金46860元。被告认为原告在2014年11月仍在使用涉案厂房因此不同意返还2014年11月的租金，且被告认为是因原告的过错才导致协议在2014年12月4日解除，且被告已向陈某甲支付2014年12月1日至2014年12月20日的租金30000元，因此要求原告支付2014年12月的租金，关于被告认为已向陈某甲支付2014年12月的租金被告未能提交证据予以证明。
关于涉案厂房的水电费，原告认为在协议履行期间，原告是将涉案厂房、涉案厂房附近的美博公司及陈某甲使用的停车场三部分的水电费总额先行向供电供水部门缴纳，再根据各自使用的水电表读数分别某博公司及陈某甲收取。为此提交一份“代收电费协议”予以证明，载明：“甲方：创立公司，乙方：美博公司，甲乙双方经友好协商，乙方每月由甲方代收电费，再由甲方统一支付，计费方式：不按高某、平、谷时段计费，统一按1元/度电计费，且乙方承担2300元/月基本电费。”关于该水电费的缴纳方式，原告亦申请证人出庭作证予以证明。原告确认其已收取美博公司关于2014年10月的水电费，但原告至今尚未向供电供水部门缴纳关于2014年10月涉案厂房、美博公司及陈某甲停车场所产生的水电费，原告确认2014年10月的总水费为698.50元，总电费为65885.25元，但陈某甲尚未支付停车场的水电费2300元，因此应扣除2300元，对此原告未能提交证据予以证明。被告认为双方的协议在2014年12月4日解除，原告应承担涉案厂房2014年11月的电费28022.68元、水费682元；而涉案协议亦因原告原因解除，因此要求原告承担被告在拆除搬迁设备时产生的2014年12月的电费26174.39元及水费2392.50元，对此被告提交了相应的电费发票及水费收据予以证明。原告认为其从2014年11月1日起未使用涉案厂房，因此不同意向被告支付2014年11月、12月的水电费。
至庭审辩论终结时，被告未能提交涉案厂房的有关规划报建手续的文件，原告表示不清楚涉案厂房的规划报建情况。诉讼中，本院向某、被告行使释明权，若涉案租赁协议无效是否变更诉讼请求，被告表示若涉案租赁协议无效不变更诉讼请求，原告表示将第一项诉讼请求变更为要求确认原、被告签订的《协议书》无效。
本院认为：被告从案外人陈某甲处承租涉案厂房后转租给原告，原告在协议履行期间将涉案厂房的租金直接向陈某甲支付，可见陈某甲对被告的转租行为是知情并认可的，因此本院对于原、被告之间建立的租赁合同关系予以确认。原、被告签订的协议包含双方的买卖合同关系及租赁合同关系，诉讼中原、被告确认本案只就设备及厂房租赁部分产生纠纷，因此本案只审查原、被告之间的租赁合同关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，被告未在本案庭审辩论终结前举证证明涉案厂房取得建设工程规划许可证，故原、被告签订的《协议书》中的租赁合同关系的条款无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告在租赁期间向被告支付保证金170000元，现涉案租赁协议无效，原告要求被告返还保证金170000元，合理有据，本院予以支持。
关于租金，首先，原告认为其从2014年10月31日起已停止在涉案厂房的生产经营并于2014年11月1日将涉案厂房交还给被告，对此，本院认为，根据原告提交的证据，原告在2014年11月1日至2014年11月10日期间将其存放在涉案厂房的生产原料运走，在2014年11月18日亦由被告的法定代表人向原告出具搬离生产设备的放行条，直至2014年11月21日原告仍向被告发送解除协议的电子邮件，且原告申请出庭作证的证人卢某甲亦确认原告直至2014年11月27日才将涉案厂房内的设备及物品清理完毕，由此可见，原告未能举证证明其在2014年11月1日前已将涉案厂房腾空交还给被告，因此原告要求被告返还其已向陈某甲支付的2014年11月的厂房租金46860元，依据不足，本院不予支持。另外，关于被告要求原告支付2014年12月的租金，本院认为，被告于2014年11月25日向原告在涉案厂房的地址寄送的律师函的退件原因载明“拒收，单位已搬迁”，再结合原告提交的于2014年11月期间清理涉案厂房内物品的运输单据、被告法定代表人于2014年11月18日出具的放行条以及原告申请出庭作证的证人证言等证据，可知原告已在2014年11月期间对涉案厂房进行了搬迁。另外，被告亦在2014年12月8日与涉案厂房权属人陈某甲签订了解除租赁关系的协议书，可见被告是确认原告在2014年12月8日前已将涉案厂房交还给被告，被告才与涉案厂房权属人陈某甲办理有关终止租赁关系的手续。综上所述，涉案的租赁协议无效，现被告未能举证证明原告在2014年12月期间占有使用涉案厂房，因此被告要求原告支付2014年12月的租金46860元，依据不足，本院不予支持。
关于水电费，因原、被告签订协议时的交接清单明确约定总电表数及总水表数是包括涉案厂房、美博厂及房东停车场的水电表读数，且原告亦提交美博公司出具的“代收电费协议”予以证明，因此本院对于原告认为是由原告将涉案厂房、美博公司及陈某甲使用的停车场三部分的水电费总额先行向供电供水部门缴纳，再根据各自使用的水电表读数分别某博公司及陈某甲收取的陈述予以采信，现原告确认已收取美博公司2014年10月的水电费，虽然原告认为其未收取陈某甲停车场的水电费2300元，但原告对此未能举证证明，且原告在2014年10月期间亦在涉案厂房生产经营，现原告对被告主张的2014年10月总的电费65885.25元及总的水费698.50元的数额予以确认，因此被告要求原告支付2014年10月的电费65885.25元及水费698.50元，合理有据，本院予以支持。关于2014年11月期间的水电费，根据前述分析，涉案的水电费是包括涉案厂房、美博公司及陈某甲停车场三部分的水电费的，被告提交的电费发票及水费收据未能区分三部分使用区域各自产生的费用，即被告未能举证证明单独属于涉案厂房在2014年11月期间产生的水电费，且被告提交的其与陈某甲签订的协议书中亦载明原告实际上自2014年10月31日起并未在涉案厂房进行生产经营，因此被告要求原告支付2014年11月的电费28022.68元及水费682元，依据不足，本院不予支持。关于2014年12月的水电费，根据前述分析，被告未能举证证明原告在2014年12月期间仍占有使用涉案厂房，且被告亦明确该费用为被告拆除搬迁设备时产生的水电费，因此被告要求原告支付2014年12月的电费26174.39元及水费2392.50元，依据不足，本院亦不予支持。
关于原告要求被告返还存放在涉案厂房的三台皮带机、两个环模、一台粉碎机及小五金件等设备，现原告未能举证证明因被告原因导致其无法将上述设备搬离涉案厂房，亦未能举证证明被告对其存放的上述设备进行了处理，而本院2015年6月23日前往涉案厂房进行现场勘查时亦未发现上述设备存放在涉案厂房，因此原告要求被告交还上述设备，依据不足，本院不予支持。
关于原告要求被告赔偿的村民补偿款、生产原料运输费、生产设备投资费、设备技改费及厂房改造费等各项损失，本院认为，原告未能举证证明由于被告的原因对其无法在涉案厂房继续生产经营存在过错，且根据原、被告签订的协议第十一条的约定：“在本合同履行中，如因乙方正常生产引起的环保和附近村民的异议等问题，乙方有义务采取有效的改进措施，以使生产符合环保要求；甲方应协助乙方协调解决相关问题。在实施合理、有效的整改后，如因环保问题导致本合同不能再继续履行时，任何一方都无需承担本合同不能继续履行之责任，在双方结清货款、租金，办理设备、厂房移交、甲方退回乙方保证金后，本合同终止。”可见，原、被告在签订协议时已对原告在涉案厂房的生产经营可能引发的环保问题作出预见并对双方的权利义务进行了明确约定，现原告因其自身在涉案厂房的生产经营引发的环保问题而停止生产经营，由此带来的相关损失应由原告自行承担，因此原告要求被告赔偿上述各项经济损失，依据不足，本院不予支持。
关于被告要求原告支付厂房屋顶恢复原状费用40000元，本院认为，被告未能提交证据证明该费用发生的依据，且原告在诉讼中已提交其在搬离涉案厂房时对因火灾事故导致的厂房损坏部分进行相关修复的单据，因此被告要求原告支付厂房修复费用40000元，依据不足，本院不予支持。关于被告要求原告支付因其与陈某甲解除合同产生的厂房修缮、恢复原状费用、设备拆除及搬迁费等各项损失，本院认为，被告主张的各项损失是被告与陈某甲之间终止租赁协议关系而产生的各项费用，该费用的权利义务相对方为被告及陈某甲，现原、被告签订的租赁协议因涉案厂房未办理规划报建手续而无效，原告亦已搬离涉案厂房，现被告未能举证证明上述各项损失是由于原告的过错而产生的，因此被告要求原告承担其在2014年12月8日与陈某甲终止租赁协议关系而产生的各项损失，依据不足，本院不予支持。
涉案的租赁协议无效，原、被告依据涉案租赁协议的违约条款要求对方支付违约金100000元，依据不足，本院均不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告广州创力新能源科技有限公司与被告广州迪森热能技术股份有限公司于2013年12月12日签订的《协议书》中的租赁合同关系的条款无效；
二、被告广州迪森热能技术股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州创力新能源科技有限公司返还保证金170000元；
三、原告广州创力新能源科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告广州迪森热能技术股份有限公司支付2014年10月的电费65885.25元及2014年10月的水费698.50元；
四、驳回原告广州创力新能源科技有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告广州迪森热能技术股份有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8962元，由原告广州创力新能源科技有限公司负担5262元，由被告广州迪森热能技术股份有限公司负担3700元；反诉案件受理费5658元，由被告广州迪森热能技术股份有限公司负担4193元，由原告广州创力新能源科技有限公司负担1465元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及其副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
审 判 长 吴海萍
人民陪审员 邹容娣
人民陪审员 邓燕梅
二〇一五年八月十七日
书 记 员 陈家欣