浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍越民初字第2098号
原告（反诉被告）吴昊鹰。
被告（反诉原告）余金娟。
委托代理人（特别授权代理）钟星、许敏敏。
原告吴昊鹰诉被告余金娟关于房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月8日立案受理后，依法由代理审判员赵珠艳独任审判，于2015年6月15日公开开庭进行了审理。被告余金娟于2015年6月3日向本院提起反诉，本院依法予以受理，并于2015年7月20日就反诉部分进行第二次公开开庭审理。原告（反诉被告）吴昊鹰、被告（反诉原告）余金娟两次到庭参加诉讼。被告（反诉原告）代理人钟星到庭参加第一次庭审，许敏敏到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。
原告吴昊鹰起诉称：2014年8月8日，原告与被告签订了自2014年8月15日至2017年8月14日止的位于绍兴市XX南路XX号白XXX小区营业房租赁合同，并指出为毛坯房。原告于2014年8月11日接收该房屋并与前房客办理装修转让手续。在征得房东同意后进行了再次装修，并于9月份试营业。在经营约2个月后，发现此地人流量稀少，每天营业额不够房租，于是与房东商量，在征得房东电话同意后店面开始转租。房东在几天后曾到店看过，对于贴在玻璃上的转让没发表异议。2015年2月14日，房东来收费，原告与其商量中止协议，其不同意，两人没有达成一致，并约定于2月26日至28日期间在皋埠律师事务所商谈解决。两人还是没有达成一致意见。原告后在媒体上与一人达成协议，并商定3月中旬去看房，结果发现被告已将房屋出租。而原告和被告的租赁合同上约定，只有超过60天仍不付清全部租金的，甲方即被告才能解除合同。而合同上约定付款时间为2015年2月1日的前一个月，即2月1日前1个月为付款时间，根据大众理解，和付房租的约定俗成，再加上本身和合同的结束日期还有半个月差距，原告理解为实际付租时间为1月1日至1月31日这一整个月加上60天，实际要到4月11日，被告才有权解除合同。而被告2015年2月16日就撕下原告的转让广告，并贴上自己打印的店面出租。在未和原告解除合同也未和原告商量的前提下于3月初出租给第三方。同时在未征得原告同意就破坏了原告的装修，被告构成违约，造成原告未能转租的损失。被告在这样的情况下还没有退还水电押金。故原告诉至本院，请求判令被告返还房屋租赁水电押金10000元、支付合同违约金20000元；诉讼费用由被告承担。
被告余金娟答辩称：针对原告的诉讼请求，原告要求被告返还房屋租赁的水电押金10000元，该10000元合同已经明确表明是押金而非水电押金，即该10000元是履约保证金，并明确约定到期归还，即只有等合同履行完毕后到期，如果原告不存在违约行为或者损坏行为，才能归还给原告。关于合同违约金20000元，结合原告起诉状自认的事实，被告认为原告在合同履行过程中存在违约行为，一是未按合同约定支付租金及水电物业费，合同约定付款时间为2015年2月1日前的一个月，即2015年1月1日为付款时间，而截至今日，原告仍未支付租金以及水电物业费用。二是单方面提前退租，原告在2015年2月14日被告催收房租时，明确提出要中止租赁协议，并将房屋搬空，将钥匙交还被告，语言及行动均表明要提前退租。三是未达成书面合同的情况下也未付清租金的情况下，就单方面进行转租行为。该行为不仅违反合同约定，也违背法律强制性规定。原告未按时支付拖欠的租金、水电费及物业费，已构成先期违约，并拖延至今，导致被告损失进一步扩大。原告不仅口头上要求中止租赁协议，而且将房屋搬空，将钥匙归还给被告，以语言和行动表示要中止租赁协议。原告在未交付租金及水电的情况下，单方面擅自进行了转租的行为，该行为未获得被告的书面同意。综上，原告单方面终止合同，并明确违约的情况下，被告有权将房屋另租他人，并不予退还押金，原告主张的诉讼请求没有事实和法律依据，请予驳回。
反诉原告余金娟反诉称：反诉原告与反诉被告在2014年8月8日签订房屋租赁合同一份，约定反诉原告将位于绍兴市XX南路XX号白XXX小区的营业房租赁给反诉被告，租期为2014年8月15日至2017年8月14日。合同约定租金首次支付时间为合同签订当日，第二次支付时间为2015年2月1日的前一个月即2015年1月1日。在2015年1月份，反诉原告多次催促反诉被告支付房租，反诉被告都以生意不好拒绝支付，并提出要转租，反诉原告表示转租可以，但必须提前付清房费，并且按合同达成书面约定，转租的钱由反诉被告收取。后反诉被告无视反诉原告的要求，单方面开始转租行为。2015年2月14日，反诉原告再次催讨房费，发现反诉被告已将房屋搬空，明确表示要解除合同，反诉原告不同意，表示要解除的话，反诉被告需支付违约金，双方没有达成一致，反诉被告将房屋钥匙交还给反诉原告，并明确表示不租了。到3月15日，反诉被告仍未来结清租金和水电费，期间房屋的空置也造成了反诉原告的经济损失。故反诉原告提起反诉，请求判令反诉被告赔偿房屋空置期间的租金损失6667元、水电费及物业费共计524元，逾期支付房租违约金9000元；反诉被告支付合同违约金20000元；反诉被告承担非法转租的违约金16000元；本案诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告吴昊鹰答辩称：合同上明确写清第二次房租为2015年2月1日前一个月付清，第三次为2015年8月前一个月付清，这都是时间段而非时间点。故支付的截止时间理解为2月1日而不是2月1日的1个月前。加上60天的宽限期，反诉原告有权解除合同时间是4月2日，反诉原告在3月14日未经反诉被告允许就出租第三方，造成事实上的违约。由于当事人双方之间口头协议，并且合同也清楚表明，反诉原告的反诉状中也明确承认当时口头同意转租，反诉被告腾空店面是为转租作准备，与合同履行不冲突。反诉被告怎么使用与反诉原告无关。且反诉被告已打算继续经营或另想办法减少损失，反诉原告以此为由擅自解除合同，没有事实依据。钥匙当时有两个，承租时当面交接，反诉原告在2月16日张贴出租广告时，以检查内部为由先拿走一个，后来没有还是方便下一个租客看房，同时约定在2月26日商议是继续由反诉被告经营还是转让，故从上可以确定，双方并没有在2月16日就解除合同和交还店面使用权方面达成一致。被告仅以手上持有钥匙就擅自解除合同，是违约。反诉原告在未和反诉被告达成协议，书面解除合同的条件下就擅自在反诉被告承租店面大门撕下反诉被告的广告，并且张贴写有联系人为反诉原告手机号的“店面出租”，构成违约。反诉原告擅自解除合同，在3月14日未经反诉被告允许就将店面出租给第三方，使反诉被告浪费大量时间，也使反诉被告的装修未能转让，造成一定的损失。
经审理查明：2014年8月8日，吴昊鹰（乙方）与余金娟（甲方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方出租位于绍兴市XX南路XX号白XXX小区XX园XX幢XXX室的营业房，总建筑面积为93平方米。租赁期限为3年，从2014年8月15日至2017年8月14日止。每年租金为8万元，以后每年提增年租金的百分之五。租金第一年为半年一付，该房屋的首次半年租金4万元，支付时间为合同签订当日，第二次租金的支付时间为2015年2月1日前一个月一次性付清，第二年开始为一年一付，支付时间为每年八月前一个月一次性付清。如乙方逾期支付租金的，按应付租金0.3%/天计算支付违约金，乙方超过60天仍不付清全部租金的，甲方有权解除合同，并要求乙方支付合同总租金的30%违约金。同时约定，租赁期内由乙方承担水费、电费、电话费、物业费等各项费用。合同期内经甲方书面同意，允许乙方转租给第三方。合同生效后如乙方擅自终止本协议的，应向甲方支付违约金贰万元，已付租金不退，并承担对甲方造成的损失。甲方擅自终止合同的，已收但未到期的租金予以退还，并向乙方支付违约金贰万元及相关损失。乙方付甲方押金10000元整，到期归还。合同还对其他事项进行约定。合同签订后，吴昊鹰交付了2014年8月15日至2015年2月14日止的房屋租金4万元及押金1万元。2015年2月13日，吴昊鹰将租赁的房屋腾空，后将钥匙交还给余金娟。余金娟代为支付了电费217元。余金娟于2015年3月15日将房屋出租给他人。双方就押金及违约金等事宜无法达成一致，遂成讼。
以上事实由原告（反诉被告）提供的房屋租赁合同1份、收条1份、钥匙1个，被告（反诉原告）提供的本诉起诉状复印件1份、房屋租赁合同复印件1份、水电费发票和物业费单据复印件各1份、照片2份，及当事人的庭审陈述予以证实。吴昊鹰提供的照片，因余金娟不予认可，本院不予认定。吴昊鹰提供的收条与本案缺乏关联性，本院不予认定。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，应认定为合法有效，双方均应遵照履行。本案争议焦点在于双方解除合同的时间以及双方是否构成违约的问题。关于第一个争议焦点，本院认为吴昊鹰在2015年2月13日将房屋腾空，2015年2月14日与余金娟协商要求终止房屋租赁合同并将房屋钥匙交还给余金娟的事实清楚。余金娟自认同意解除合同，但要求吴昊鹰支付违约金，故本院认为由此可以认定吴昊鹰与余金娟之间的租赁合同应于2015年2月14日解除。吴昊鹰认为，余金娟没有同意其退租以及双方之间没有完成交接，故双方之间的租赁合同尚未解除，本院认为，吴昊鹰将房屋腾空并将房屋钥匙交还给余金娟的行为可视为吴昊鹰已将租赁房屋交还给余金娟并通知其解除合同，余金娟接受房屋钥匙，后将房屋出租给他人的行为亦可视为其默认吴昊鹰解除合同，故本院根据双方庭审陈述和查明的事实可知，余金娟与吴昊鹰之间的租赁合同已于2015年2月14日解除。关于双方是否构成违约的问题。根据双方签订的租赁合同约定，合同生效后甲乙一方擅自终止合同的，应支付违约金20000元。本案中，吴昊鹰在租赁期限届满前未与余金娟协商一致，征得余金娟同意后将房屋腾空并将钥匙交还给余金娟，其行为系擅自解除合同，故应向余金娟支付违约金，因余金娟明确表示只要求吴昊鹰支付违约金10000元，其主张的数额尚属合理，本院予以支持。余金娟在合同解除后将房屋另租他人的行为不构成违约，故其无需向吴昊鹰支付违约金。关于余金娟主张要求吴昊鹰支付房屋空置损失，因余金娟已主张了违约金，故本院认为，其主张空置损失于法无据，本院不予支持。关于10000元押金是否需返还的问题，余金娟虽辩称该款系履约保证金，但未提供相应依据，同时在合同中明确到期归还，故吴昊鹰现主张要求余金娟归还该10000元押金合理，本院予以支持。关于余金娟主张的要求吴昊鹰支付逾期支付房租的违约金等，本院认为双方已于2015年2月14日解除房屋租赁合同，故吴昊鹰无需再支付解除租赁合同后的房屋租金。关于余金娟为吴昊鹰代付的217元电费，因合同约定在租赁期间的电费应由吴昊鹰支付，故该费用应由吴昊鹰支付给余金娟。余金娟主张要求吴昊鹰支付非法转租违约金，本院认为吴昊鹰事实上并未将房屋转租他人，故对余金娟的该请求不予支持。关于余金娟主张的物业管理费，因该费用余金娟尚未支付，且本院无法确定具体金额，故余金娟可待实际发生后再另行主张权利。综上，余金娟应返还给吴昊鹰押金10000元，吴昊鹰应支付给余金娟违约金10000元及余金娟为吴昊鹰垫付的电费217元，两者相互抵扣，吴昊鹰尚应支付给余金娟电费217元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、反诉被告吴昊鹰应于本判决生效之日起三十日内支付给反诉原告余金娟217元；
二、驳回原告吴昊鹰的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告余金娟的其他反诉请求。
本案案件受理费减半收取275元，由原告吴昊鹰负担183元，由被告余金娟负担92元，被告余金娟应于本判决生效之日起三十日内向本院缴纳；反诉案件受理费减半收取321元，由反诉原告余金娟负担231元，由反诉被告吴昊鹰负担90元，反诉被告吴昊鹰应于本判决生效之日起三十日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
代理审判员 赵珠艳
二〇一五年八月七日
书 记 员 刘婷婷
附页：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。