舟山市普陀区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）舟普执异字第28号
异议人（申请执行人）陈幼萍。
被执行人虞信科。
被执行人宁波速代网络科技有限公司，住所地宁波市海曙区。
法定代表人包红广，系总经理。
利害关系人舟山京汇置业有限公司，住所地舟山市普陀区。
法定代表人虞信科，系董事长。
利害关系人舟山东润奥特莱斯服饰有限公司，住所地舟山市普陀区。
法定代表人孙炳，系总经理。
利害关系人舟山市东润贸易有限公司，住所地舟山市普陀区。
法定代表人虞信科，系董事长。
本院在执行申请执行人陈幼萍与被执行人虞信科、宁波速代网络科技有限公司民间借贷纠纷一案中，申请执行人陈幼萍提出书面异议。本院于2015年11月27日受理后，依法组成合议庭对此案进行审查，并传唤各方当事人于2015年12月10日进行公开听证。被执行人虞信科、宁波速代网络科技有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加执行听证，现已审查终结。
异议人陈幼萍称，本院于2015年10月8日作出的（2015）舟普执委字第6-1号执行裁定书，即拍卖被执行人虞信科名下的坐落于舟山市普陀区东港街道沙田街56号汇隆大厦1201室房产（其中租赁期间至2013年6月30日止）中租赁事实认定存有错误。异议人与被执行人虞信科于2013年9月23日订立了抵押借款协议书，该协议书第四项明确记载：“上述房屋抵押期间，仍由虞信科使用，虞信科不得赠与、出售、出租、转让或以其他任何方式处分本协议项下的抵押物。”浙江省舟山市阳光公证处于同日对该抵押借款协议书进行了公证。异议人与被执行人虞信科于2013年9月23日订立了房地产抵押合同，合同中房地产状况栏为空白证明虞信科声明该房产无租赁。另外，利害关系人舟山京汇置业有限公司、舟山市东润贸易有限公司的法定代表人均为虞信科，利害关系人舟山东润奥特莱斯服饰有限公司的实际控制人为虞信科，三公司与被执行人虞信科利用虚假租赁合同侵害抵押权人利益。异议人认为，被执行人虞信科与利害关系人舟山京汇置业有限公司、舟山东润奥特莱斯服饰有限公司、舟山市东润贸易有限公司订立的房产租赁合同不真实，故本院对该房产抵押前存有租赁的事实认定属于认定错误，应予以撤销。
为证明上述事实，异议人向法院提交了房地产抵押合同一份、公证书一份。
利害关系人舟山京汇置业有限公司认为利害关系人舟山京汇置业有限公司、舟山东润奥特莱斯服饰有限公司、舟山市东润贸易有限公司与被执行人虞信科之间订立的房屋租赁合同真实有效，而且房产设置抵押之前已占有和使用上述房产。利害关系人三公司与被执行人虞信科虽然存有关联关系，但法律并不禁止关联关系主体间发生合法合同关系。利害关系人三公司客观上需要办公场所，而租赁其法定代表人个人所有的房产作为公司的办公场所并无不可。而且，利害关系人三公司已按房屋租赁合同支付了2013年-2014年房屋租金。为此，请求驳回异议人的异议请求。
为证明上述事实，异议人向法院提交了装饰设计合同一份、装修工程施工合同书一份、工程结算审定单一份、装修款支付凭证一份、开工和竣工报告各一份、汇隆大厦更名文件一份、水电费支付凭证、租金支付凭证、房屋租赁合同一份。
利害关系人舟山东润奥特莱斯服饰有限公司认为，2011年6月，利害关系人舟山京汇置业有限公司就已经与被执行人虞信科口头约定了上述房产的租赁事宜，并由舟山京汇置业有限公司出资装修房产。至2013年7月1日，利害关系人三公司与虞信科订立了房屋租赁合同，占有使用该房产，并按约支付租金。为此，请求驳回异议人的异议请求。
经本院审查查明，利害关系人舟山京汇置业有限公司于2011年6月22日与宁波南天装饰设计工程有限公司订立了室内外建筑装饰设计合同，对被执行人所有的坐落于舟山市普陀区东港街道沙田街56号汇隆大厦1201室房产进行装修，装修期间为2012年4月18日至2012年7月12日。利害关系人舟山京汇置业有限公司、舟山东润奥特莱斯服饰有限公司、舟山市东润贸易有限公司与被执行人虞信科于2013年6月28日订立了上述房产的房屋租赁合同，其中约定租期为2013年7月1日至2023年6月30日止（装修免租期六个月），每年租金为12.5万元。2013年9月23日，被执行人虞信科与申请执行人陈幼萍订立了抵押借款协议书，在协议书第四项约定上述房产抵押期间仍由虞信科使用，虞信科不得赠与、出售、出租、转让或以其他任何方式处分该抵押房产。该协议书于协议日经浙江省舟山市阳光公证处公证。2014年5月29日，利害关系人舟山京汇置业有限公司向被执行人虞信科支付上述房产2013年1月1日至2013年12月31日间的租金12.5万元。2014年11月18日，利害关系人舟山京汇置业有限公司向被执行人虞信科支付上述房产2014年1月1日至2014年12月31日间的租金12.5万元。2015年5月19日，利害关系人舟山东润奥特莱斯服饰有限公司向被执行人虞信科支付上述房产2015年度租金5.5万元。
本院认为，第一、房屋租赁合同不真实，其理由有三。一、利害关系人舟山京汇置业有限公司在无房屋租赁合同的情况下，在2012年4月18日至2012年7月12日间出资对上述房产进行装修和使用，与房屋租赁交易习惯不符。二、利害关系人舟山京汇置业有限公司、舟山东润奥特莱斯服饰有限公司、舟山市东润贸易有限公司与被执行人虞信科于2013年6月28日订立了上述房产的房屋租赁合同中约定2013年7月1日至2013年12月31日间为装修免租期。调查中发现，装修早在六个月前已完成，且在六个月免租期内无新增装修事实，与租赁合同矛盾。三、房屋租赁合同约定第1年（2014年度）租金应在2014年年底前付清，且约定当年年底支付每年租金。利害关系人舟山京汇置业有限公司分别于2014年5月29日、2014年11月18日支付了2013年度和2014年度租金各12.5万元。支付租金的事实与合同约定存有矛盾。第二、从证据效力上对比，经公证处公证的证据更为可信。2013年9月23日，被执行人虞信科与申请执行人陈幼萍订立了抵押借款协议书，在协议书第四项约定上述房产抵押期间仍由虞信科使用，虞信科不得赠与、出售、出租、转让或以其他任何方式处分该抵押房产。该协议书于协议日经浙江省舟山市阳光公证处公证。第三、被执行人虞信科与利害关系人舟山京汇置业有限公司、舟山东润奥特莱斯服饰有限公司、舟山市东润贸易有限公司间存有关联，其出示的证据效力较低，理由有三。一、利害关系人舟山京汇置业有限公司、舟山市东润贸易有限公司的法定代表人为被执行人虞信科本人，利害关系人舟山东润奥特莱斯服饰有限公司孙炳为被执行人虞信科亲属。二、利害关系人三公司与被执行人虞信科订立了房屋租赁合同中未约定租金、水电等管理费用各自承担的份额，亦未约定各公司使用房屋的范围。而房屋装修款1375786元、水电费116943元、租金25万元均由利害关系人舟山京汇置业有限公司负担。利害关系人舟山东润奥特莱斯服饰有限公司负担5.5万元。利害关系人舟山市东润贸易有限公司未负担任何费用。以上事实均有悖于交易习惯。三、利害关系人三公司员工有混同情况。综上所述，本院对利害关系人三公司与被执行人虞信科订立关于舟山市普陀区东港街道沙田街56号汇隆大厦1201室房产的房屋租赁合同不予采信。为此，本院认为，拍卖被执行人虞信科名下的坐落于舟山市普陀区东港街道沙田街56号汇隆大厦1201室房产过程中，对利害关系人舟山京汇置业有限公司、舟山东润奥特莱斯服饰有限公司、舟山市东润贸易有限公司的租赁权不予保护。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
将（2015）舟普执委字第6-1号执行裁定书主文变更为“拍卖被执行人虞信科名下的坐落于舟山市普陀区东港街道沙田街56号汇隆大厦1201室房产”。
本裁定送达后立即生效。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向舟山市中级人民法院申请复议。
审 判 长 童 憬
代理审判员 夏文明
审 判 员 於昭辉
二〇一五年十二月十九日
代书 记员 严文寅