云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云31民终150号上诉人（一审被告）：何仕林，男，1978年6月21日生，住云南省德宏州瑞丽市。委托诉讼代理人：李癸，云南君坤律师事务所。委托诉讼代理人：番永川，云南君坤律师事务所。被上诉人（一审原告）：瑞丽市勐卯镇团结村民委员会弄恩村民小组负责人：依闷，男，1970年3月15日出生，系村民小组长，住云南省德宏州瑞丽市。委托诉讼代理人：岩补，男，1971年2月10日出生，系瑞丽市勐卯镇村民委员会推荐代理，住云南省德宏州瑞丽市。上诉人何仕林因与被上诉人瑞丽市勐卯镇团结村民委员会弄恩村民小组（下称“弄恩村小组”）租赁合同纠纷一案，不服瑞丽市人民法院（2016）云3102民初890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、一、二审诉讼费用完全由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人没有违反《租房协议》的约定，上诉人没有任何违约行为。2015年9月30日，双方签订《租房协议》，约定租期五年，租金一年一次交清，明确约定支付租金时间是每年8月15日这一天一次性交清当年房租1209600元，第一年租赁房屋时间为2015年9月30日至2016年9月29日。双方在2015年6、7月份就开始口头协商，被上诉人叫上诉人先将房租零头209600元作为定金支付给被上诉人，上诉人按被上诉人的要求于2015年7月5日支付被上诉人房租209600元，到了8、9月份，因被上诉人搞建设急需资金，而且村民也等着用钱，要求上诉人提前支付租金100万元，为表示合作诚意，上诉人分别于2015年9月1日，2015年9月11日合计支付租金100万元。双方于2015年9月30日签订合同，上诉人三次支付房租均是在签订合同之前，不能成为也不应当成为证明利息《租房协议》约定支付租金时间的证据。按照《租房协议》利息2015年9月30日至2016年9月29日支付证据的时间是当年的8月15日即2016年8月15日这一天一次性支付当年的房租，为了合作，在签订合同前，上诉人分三次支付第一年被上诉人租金1209600元，不是一次性，均发生在签订合同之前。第二年度的租金，我应当在当年的8月15日缴清，第二年度从2016年9月30日至2017年9月29日，只有一个8月15日即2017年8月15日，很显然，第二年度的租金付款时间是2017年8月15日，而不是2016年8月15日，以后的租金以此类推。故，上诉人支付第二年度租金的时间2017年8月15日未到，上诉人没有违反协议约定，不构成违约。被上诉人认为第二年度支付租金的时间是2016年8月15日，上诉人与被上诉人多次协商，上诉人承诺到了合同约定支付租金的时间，上诉人会一次性付清当年租金，被上诉人不同意，双方对支付租金的时间理解存在分歧，我方认为是当年的8月15日即2017年的8月15日，而不是上一年度的8月15日即2016年的8月15日，从双方的争议来看，未明确约定哪一年的8月15日，导致双方产生争议，对此，双方均有过错，不存在违约问题。2、被上诉人没有任何损失。双方产生争议后，被上诉人2016年11月17日向上诉人发出解除合同通知书，虽然被上诉人单方解除合同违约，但上诉人考虑到被上诉人人多，意见不统一，既然无法合作，上诉人也同意解除合同，2016年10月1日后，被上诉人实际控制了租赁物，我已经将收取的租金退还被上诉人，10月1日后的租金完全由上诉人与各承租户收取。以上事实，一审已经认定，可见被上诉人没有任何损失，综上，上诉人认为，上诉人不构成违约，一审判决我支付被上诉人违约金，没有事实和法律依据，请求依法作出公正判决。被上诉人弄恩村民小组辩称：一审认定事实清楚，法律依据充分，适用法律正确，判决得当。1、2015年9月30日，双方签订《租房协议》，约定租金一年一付，给付租金的时间是每年的8月15日这一天一次性付清当年房租，并约定只要一方违约必须承担违约责任，违约金为当年租金1209600的50%，上诉人分三次支付第一年租金后，第二年租金期限到期后就没有在继续履行合同，被上诉人催讨租金并书面发出解除合同通知书，上诉人予以确认并同意解除合同，双方合同约定的“当年”的具体年限应为下一年度房屋租金，即租金一年一付，应于每年8月15日缴清下一年度租金，同时根据先支付后使用的交易习惯，上诉人迟延支付行为明显违约，应当承担违约责任；2、根据双方签订的协议，约定的租金支付时间到了之后，上诉人向被上诉人请求给予调低租金，被上诉人明确予以拒绝，上诉人表示不再租房，被上诉人为防止损失扩大，按照相关法律要求上诉人交回租赁物并采取补救措施并不违反合同的宗旨，况且上诉人不是主动退还已收取的租金，退还的数目并不能弥补给被上诉人造成的经济损失和预期收益。综上，恳请驳回上诉，维持原判。弄恩村小组向一审法院起诉请求：1、何仕林支付弄恩村小组违约金604800元；2、何仕林支付弄恩村小组2016年10月租金100800元。一审法院认定事实：2015年9月30日，弄恩村民小组（甲方）与何仕林（乙方）签订《租房协议》，约定：甲方经村民小组集体讨论通过将其自有的位于瑞丽市勐卯大道与人民路交叉路以南的集体预留地上建盖的商住楼第一、第二层共计63间商铺出租给乙方使用：一、甲方提供营业门面供乙方作为租赁用途使用，租赁期限为五年，自2015年9月30日至2020年9月29日，租赁期内若一方违反合同，则承担对方所造成的损失。租赁期满后乙方若需继续租用，在同等条件下，甲方优先出租给乙方：1、租赁费为每月每间1600元，共63间门面，年租金共计1209600元。租金实行一年一付，乙方需在每年8月15日缴清当年的门面租赁费用，若乙方违约甲方有权终止此合同……四、乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同：1、私自拆建所租房屋的；2、利用所租房屋从事非法活动，损害社会秩序公共利益的；3、违反本合同的一切事宜；4、损坏房屋行为的；五、本合同签订后，双方必须严格遵守，若有一方违反合同，则承担由此给对方造成的一切损失，违约金按照所付租金的50%支付，并按合同法追究相应责任；六、本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，勐卯镇农村经济经营管理办公室一份。双方签字即日起具有法律效力，受法律保护。在合同签订前，何仕林即于2015年7月5日、9月1日、9月11日共计向原告支付2015年9月30日—2016年9月29日期间的房屋租金1209600元。弄恩村民小组将房屋交付何仕林使用，经弄恩村民小组同意，何仕林将租赁物另行转租给承租户。2016年8月15日，何仕林未向弄恩村民小组支付下一年度房屋租金，弄恩村民小组经催讨无果，于2016年11月17日向何仕林发出《解除合同通知书》，何仕林在该通知书上签字确认，并认可双方于当日即视为解除《租房协议》。但双方对解除合同后所造成的损失及违约金的承担无法协商一致。另查明，经双方协商，2016年10月1日后何仕林即将租赁物交予弄恩村民小组，并退还弄恩村民小组及承租户部分其所收取的房屋租金，其后租金的收取由弄恩村民小组与各承租户计收。一审法院认为：（一）关于双方于2015年9月30日签订的《租房协议》是否合法有效，应否解除的问题，本院认为：双方签订的《租房协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性、效力性规定，应当认定为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方均认可该协议自2016年11月17日弄恩村民小组向何仕林发出《解除合同通知书》时何仕林签字确认后即视为解除，本院予以确认；（二）关于何仕林在履行合同的过程中是否存在违约行为，应否承担违约责任的问题，本院认为，《租房协议》第一条，第1项约定：“租金实行一年一付，乙方需在每年8月15日缴清当年的门面租赁费用。”双方虽未明确约定“当年”的具体年限，但何仕林已于2015年7月5日、9月1日、9月11日向弄恩村民小组支付2015年9月30日—2016年9月29日期间的房屋租金1209600元。2016年9月30日—2017年9月29日期间的租金未予支付。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。双方协议约定租金实行一年一付，何仕林也于合同签订前即2015年9月11日付清第一年房屋租金，同时根据先支付后使用的交易习惯，可以认定本案双方约定的“当年”的具体年限应为下一年度房屋租金，即：租金实行一年一付，何仕林应于每年8月15日缴清下一年度的房屋租金。何仕林迟延支付的行为已经构成违约，应当承担违约责任；（三）关于违约金的约定是否过分高于实际损失，应否调整的问题，本院认为：何仕林认为合同中约定的违约金过高，请求予以调整，虽然合同中双方约定的违约金为“按照所付租金的50%支付”，根据《最高人民法院若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利息等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，何仕林的违约行为给弄恩村民小组造成了一定的经济损失，但弄恩村民小组未能提交证据证明其具体的经济损失，且租赁物实际大部分仍处于租赁状态，合同解除后弄恩村民小组可与承租户重新协商租赁，以减少实际损失，故本院对违约金酌情调整为所付租金的30%即362880元（1209600×30%）；（四）关于何仕林应否支付弄恩村民小组2016年10月份的租金100800元的问题，本院认为：租赁物实际已于2016年10月1日返还弄恩村民小组，由弄恩村民小组管理并向各承租户收取2016年10月1日后的租金，弄恩村民小组未提出异议，视为双方对《租赁协议》达成了新的补充变更，故弄恩村民小组请求何仕林支付2016年10月份的租金损失100800元无事实及法律依据，本院不予持支。综上所述，弄恩村民小组请求何仕林承担违约责任的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：“一、解除原告瑞丽市勐卯镇团结村民委员会弄恩村民小组与被告何仕林于2015年9月30日签订的《租房协议》；二、被告何仕林于判决生效之日起十五日内支付原告瑞丽市勐卯镇团结村民委员会弄恩村民小组违约金362880元；三、驳回原告瑞丽市勐卯镇团结村民委员会弄恩村民小组的其他诉讼请求。案件受理费10856元，由原告瑞丽市勐卯镇团结村民委员会弄恩村民小组承担3256.8元；被告何仕林承担7599.2元。”二审中，对一审确认的法律事实，上诉人对“2016年8月15日，被告未向原告支付下一年度房屋租金，原告经催讨无果，于2016年11月17日向被告发出《解除合同通知书》，被告在该通知书上签字确认，并认可双方于当日即视为解除《租赁协议》”有异议，认为2016年8月15日支付当年的租金其实已经在2015年分三次付清，合同期限五年，不存在今年8月15日支付下一年度租金的问题，在通知书上的签字没有写其他意见，只应当认为是收到此份通知书，没有表示同意或者默认，从2016年6月开始双方就存在争议，在2016年10月1日前已经达成解除合同的口头协议，此前被上诉人已经通知各住户房租不能支付给上诉人，视为收回房子的使用权，合同解除，因此，上诉人认为解除合同的时间是2016年的10月1日，对其他事实无异议。被上诉人对一审确认的法律事实无异议。对双方当事人均无异议的一审确认的法律事实，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均无新证据提交，对一审证据无新意见。二审中，本院查明的法律事实与一审查明的一致。本院认为，本案系租赁合同纠纷。首先，关于双方当事人于2015年9月30日签订的《租房协议》是否合法有效，应否解除的问题。双方当事人签订的《租房协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性、效力性规定，系合法、有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力。双方均认可该协议已实际解除，本院予以确认。其次，关于上诉人在履行合同的过程中是否存在违约行为，应否承担违约责任的问题。本院认为，《租房协议》第一条第1项约定：“租金实行一年一付，乙方（上诉人）需在每年8月15日缴清当年的门面租赁费用。”双方未明确“当年”的具体情形，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。双方协议约定“租金实行一年一付，乙方需在每年8月15日缴清当年的门面租赁费用”中，对“当年”的理解，双方在履行合同过程中产生分歧，系合同约定不明，双方又不能达成补充协议，因此，本院认为，在合同约定不明，双方又不能达成补充协议的情况下，上诉人在合同履行过程中并不构成违约，不应当承承担违约责任。综上所述，上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销瑞丽市人民法院（2016）云3102民初890号民事判决第一、二、三项；二、驳回原审原告瑞丽市勐卯镇团结村民委员会弄恩村民小组的诉讼请求。一、二审案件受理费各10856.00元，由被上诉人瑞丽市勐卯镇团结村民委员会弄恩村民小组负担。本判决为终审判决。审判长  段俊杰审判员  高玉荣审判员  王 云二〇一七年五月二日书记员  张弈槿