广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4083号
上诉人（原审被告）：广州鑫康物业管理有限公司，住所地：广州市番禺区。
法定代表人：王景春，系该公司董事长。
委托代理人：王斌，系该公司职员。
委托代理人：卢敏珊，系该公司职员。
被上诉人（原审原告）：陆丽霞，住广州市番禺区。
委托代理人：曾祥敏，广东诺臣律师事务所律师。
委托代理人：谢磊，广东诺臣律师事务所律师。
上诉人广州鑫康物业管理有限公司（以下简称鑫康公司）因物业服务纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第1432号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：广州市番禺区桥南街南郊村民委员会是位于广州市番禺区桥南街南郊路18--
20号（双号）房屋（建筑面积4764.06平方米，房屋产权证号：粤房地权证穗字第××号）的权属人。广州金钺物业管理有限公司（以下简称为“金钺公司”）和鑫康公司均为三级资质的物业服务企业。
2009年5月19日，广州市番禺区桥南街南郊村民委员会与金钺公司签订租赁合同，约定由金钺公司投资建设开发并租赁经营位于广州市番禺区桥南街南郊村村前大道及其两侧土地（即广州市番禺区桥南街南郊路18
--82号一到四层），租赁期限为20年，且金钺公司具有转租权。
2011年7月13日，陆丽霞与金钺公司就租赁位于广州市番禺区桥南街南郊路20号二层自编号为2107、2142的商铺（以下简称涉讼商铺）分别签订一份《哈街西门町房屋租赁合同》，约定：陆丽霞向金钺公司承租涉讼商铺用于经营美容美甲及经营服饰，其中2107号铺每月租金644元，2142号铺每月租金772元；租期自2011年7月14日至2013年7月13日止，自2011年7月14日至2012年7月13日为免租期，但免租期间的设施配套维护费及电费、税费等因陆丽霞经营发生的款项，应当及时支付；陆丽霞必须每月5日前向金钺公司付清当月租金等有关费用款项。双方约定：为推广营造番禺最旺的专业商业街，陆丽霞同意并决定聘请金钺推荐的第三方即鑫康公司经营、推广、管理并服务哈街商业街租赁房屋等物业，有关付费由陆丽霞直接向管理方即鑫康公司商定支付，因管理方是代表双方共同利益对本合同商业地产进行管理、维护、服务、推广，所以管理方有权向双方任何一方要求并监督其履行本合同义务。因此，如陆丽霞未履行其对管理方的承诺或相应的管理服务合同中的承租人义务，金钺公司可视为陆丽霞对本合同构成严重违约。陆丽霞负责在2011年7月25日前将涉讼商铺内九成以上货架及货物全部进场进行试开业，达到试开业的最低标准是：装修完毕、招牌、广告已安装、已完成九成以上货物上架并可正常营业，每天有员工按时营业（营业时间初步定于10：00
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22：00，如有变动，届时以金钺公司公布的时间为准），陆丽霞负责在金钺公司规定的统一时间内正式营业。陆丽霞违反任一项的，均视为严重违约，其所交全部保证金等所收款项作为违约金归金钺公司所有，金钺公司有权作解除合同等处理。双方同意如陆丽霞违反本合同义务的，金钺公司有权在陆丽霞所交的保证金（含陆丽霞向鑫康公司缴纳的义务保证金等）中扣除相关款项。
同日，陆丽霞作为租户与作为管理方的鑫康公司就涉讼两个商铺分别签订一份《哈街商业街西门町整体运营及综合管理服务合同》，约定本合同期限及有关收费期间的起止时间同陆丽霞与金钺公司签订的哈街西门町房屋租赁合同的租赁期限一致，自2011年7月14日起至2013年7月13日止；陆丽霞必须按时缴交其租用房屋应付的租金、设施配套维护费、税费和电、电讯等款项、费用及共用设施的分摊款项、费用，设施配套维护费应自收铺之日起算；陆丽霞在办理装修申请前，需详细阅读管理方制定的“装修指南”，并负责施工现场负责人、施工单位一同签署《装修工程规范、安全生产承诺书》，并向鑫康公司缴交装修保证金及“装修指南”中规定的其他有关款项、费用；陆丽霞如需变更或改动房屋结构，须按鑫康公司规定提出申请并且得到其书面同意并向其支付规定的保证金后，才可以进行装修变更；租赁期满，陆丽霞按照鑫康公司的要求恢复原状后，鑫康公司无息退还该保证金。合同另约定，陆丽霞须在签订合同当日一次性向鑫康公司交纳2107商铺的义务保证金2000元以及2142商铺的义务保证金5000元，合同依法终止前，陆丽霞不得主张以保证金充抵租金等款项；合同期满后，如陆丽霞全面适当履行义务，该保证金鑫康公司在合同期满后5个工作日内无息全额退还陆丽霞；不论房屋否空置，陆丽霞须在每月5日前付清上月电费、当月设施配套维护费等该房屋的其他应付款项、费用；如陆丽霞逾期未付清其应付款项、费用，则鑫康公司有权从陆丽霞的保证金中扣除其所欠交的款项、费用，陆丽霞应在接到抵扣通知5日内补足保证金，对拖欠款项达三十日（含三十日）的，出租方和管理方有权终止与陆丽霞所签的合同，所收款项和保证金不予退还；陆丽霞必须按哈街西门町规定的营业时间营业，在合同期内，对连续五次或累计十次迟营业1小时以内和连续两天或累计七天不营业的（除得到鑫康公司书面同意的除外），鑫康公司有权单方面终止合同，收回房屋，所收款项不予退还；陆丽霞逾期支付租金、设施配套维护费等款项超过10天的，鑫康公司有权对陆丽霞租赁的房屋进行停水、停电等方法处理，如有迟延履行超过20天等严重违约（含一般违约达到三次即视为严重违约）的，首先全部保证金等所收款项作为违约金的一部分归鑫康公司所有，鑫康公司除可以另行追究陆丽霞违约责任和赔偿损失外，并有权决定是否解除合同，解除权期限直至合同终止且金钺公司认可所有争议解决之日。陆丽霞严重违约的，鑫康公司经金钺公司同意并有权直接收回涉讼商铺，商铺内所有财产即归金钺公司与鑫康公司所有，由此造成陆丽霞的一切损失，由其自行承担。合同签订后，鑫康公司收取了陆丽霞义务保证金7000元（2107商铺为2000元，2142商铺为5000元）。
同日，陆丽霞与鑫康公司签订《［哈街］装饰装修施工管理协议》，鑫康公司收取陆丽霞涉讼商铺的装修改动保证金1500元。
2011年7月14日，陆丽霞接收涉讼商铺，并以“心蓝t透美甲”及“心蓝t透精品”招牌经营美甲服务及销售精品。
2012年9月4日，金钺公司与鑫康公司向陆丽霞发出《解除合同通知函》，写明因涉讼商铺已多月未能按照所签合同的约定正常开门营业，已构成严重违约，金钺公司与鑫康公司决定从即日起解除与陆丽霞所签的相关合同，陆丽霞所交的保证金等款项已作违约金的一部分归其所有，房屋内财产并归其所有。
2012年10月5日，陆丽霞向广州市公安局番禺区公安分局桥南派出所报案，并制作《询问笔录》表示因金钺公司和鑫康公司不提供照明、冷气、电梯，致其无法做生意，故2012年9月18日开始其商铺不再营业。当天其回管理处交租时发现店铺内价值约2万元的货品和日常用品被搬走。
2012年10月13日，金钺公司委托代理人梁锦坤（该公司法务专员）向广州市公安局番禺区公安分局桥南派出所反映本案纠纷的情况并制作《询问笔录》，其中表示金钺公司于2012年9月24日将涉讼商铺内的物品全部搬到公司仓库保存，并收回了涉讼商铺。
2012年10月31日，陆丽霞以金钺公司、鑫康公司强行收回涉讼商铺，并将其铺内物品搬走为由诉至原审法院［案号：（2012）穗番法民三初字第1891号，以下简称为1891号案］，要求金钺公司、鑫康公司返还从涉讼商铺内搬走的物品、返还合同押金8500元，房屋租金与管理费11508元，水电费150元，赔偿装修费15000元，以及不能正常营业的逾期收益1000元（共计45158元）。
在1891号案诉讼过程中，双方均同意解除2011年7月13日陆丽霞与金钺公司签订的两份《哈街西门町房屋租赁合同》以及陆丽霞与鑫康公司签订的两份《哈街商业街西门町整体运营及综合管理服务合同》。但是对于合同解除的原因双方存在较大分歧。金钺公司与鑫康公司认为，陆丽霞不按合同约定的时问开门营业，并拖延缴纳各项费用等达到三次，构成严重违约，金钺公司与鑫康公司根据合同的约定享有单方的合同解除权，并且陆丽霞交纳的保证金作为违约金一部分归金钺公司与鑫康公司所有。为此，金钺公司与鑫康公司提供了2012年6月30日至2012年8月28日期间，涉讼商铺中的2107商铺未开门正常营业的35张照片以及2012年1月10日至2012年8月28日期间，涉讼商铺中的2142号铺未开门正常营业的41张照片，证明陆丽霞未能按照合同约定的时间营业，构成严重违约。此外，金钺公司与鑫康公司提供了陆丽霞分别于2012年2月6日、2012年4月9日、2012年8月13日才向鑫康公司交纳涉讼商铺2月份、4月份及8月份的设施配套维护费的收款单6张；陆丽霞于20l2年8月13日才向鑫康公司交纳涉讼商铺8月份租金的收款单2张，以证明根据该中心打印的收款单日期显示陆丽霞缴费时间超出了合同约定的时间，属于严重违约。对此，陆丽霞则不予认可，其对金钺公司与鑫康公司提供的照片的真实性不予确认，认为照片的时间是完全可以人为设置的，如果金钺公司与鑫康公司欲证明陆丽霞未正常营业应当经过公证，且陆丽霞如果偶尔没有开门营业，也是金钺公司与鑫康公司不提供公共照明、不正常开通使用公共设施所造成的。此外，对于金钺公司与鑫康公司提供的收款单，之所以打印时间会晚于合同约定的每月5日前，是因为金钺公司与鑫康公司为了达到赶走其的目的，故意不收取管理费、租金等。陆丽霞认为合同解除的原因在于金钺公司与鑫康公司，金钺公司与鑫康公司在没有经过陆丽霞同意的情况下，强行进入涉讼商铺，将铺内的装修毁坏，并搬走铺内的物品，最终导致合同事实上的解除。
2013年3月18日，原审法院依法作出（2013）穗番法民三初字第1891号民事判决，认定该案涉及两个法律关系，即陆丽霞与金钺公司之间建立的租赁合同法律关系以及陆丽霞与鑫康公司之间建立的物业服务合同法律关系。依据一个案件只审理一个法律关系的诉讼原则，且陆丽霞明确表示其是基于与金钺公司之间建立的租赁合同法律关系而提起的该案诉讼，故对于陆丽霞与鑫康公司之间因履行《哈街商业街西门町整体运营及综合管理服务合同》所致的物业服务纠纷不予处理，陆丽霞可另寻法律途径解决。根据陆丽霞与鑫康公司签订的两份《哈街商业街西门町整体运营及综合管理服务合同》的约定，义务保证金及装修改动保证金、配套设施维护费以及水电费等均是由陆丽霞向作为管理方的鑫康公司交纳，且事实上亦是鑫康公司收取了上述费用，故对于陆丽霞要求金钺公司返还合同押金8500元（包括义务保证金7000元和装修改动保证金1500元）、配套设施维护费7260元（11508元（其主张的租金与管理费总额）一4248元（三个月租金）］、水电费150元以及要求鑫康公司对金钺公司承担连带清偿责任的诉讼主张不予支持。并认定金钺公司仅提供了其自行拍摄的涉讼商铺未开门正常营业的76张数码照片来欲证明陆丽霞多次没有根据合同的约定时间正常开门营业，证据不足；2012年8月陆丽霞于13日后方交纳当月租金的行为，虽然违反了合同的约定，但是并不属于合同约定的严重违约可以解除合同的情形，因此驳回了金钺公司以上述理由提出有权单方解除租赁合同的抗辩主张，并判决：一、金钺公司应于判决发生法律效力之日起五日内按照《2107、2142号铺心蓝t透精品物品清单》将其自位于广州市番禺区桥南街南郊路20号二层自编号为2107、2142的商铺内搬走的物品返还给陆丽霞；否则应向陆丽霞赔偿5423.45元。二、金钺公司应于判决发生法律效力之日起五日内向陆丽霞支付经济补偿500元及装修费用损失5625元。三、驳回陆丽霞其余全部诉讼请求。
判后，金钺公司不服上述判决提起上诉。2013年9月10日，本院依法作出（2013）穗中法民五终字第2475号民事判决，认定双方于合同中约定金钺公司推荐的鑫康公司负有经营、推广、管理并服务本合同哈街商业街租赁房屋责任。金钺公司于其上诉状中则承认涉案商铺所在第二层商场面积四千多平方米，按规划全部用于经营格仔铺，由于开业以后商户进驻不够，未形成格仔铺市场，除陆丽霞两三户商户外，其余100多家格仔铺商户先后全部选择协商终止合同或者变更合同搬到一楼街铺经营。据此，对陆丽霞所述并非其自身原因而致涉案商铺未正常经营的抗辩予以采信。另对金钺公司认为陆丽霞三次以上超过了合同约定的期限支付租金等费用，且多次没有根据合同约定的时间正常开门营业，违反了合同的约定，构成严重违约，其司享有合同的单方解除权，并有权直接收回房屋，房屋内的所有财产即归金钺公司所有的主张，亦不予采纳。认定金钺公司在合同履行期间，未经法定程序，在没有取得陆丽霞的同意情况下，强行进入涉讼商铺，搬离铺内属于陆丽霞的物品并强行收回涉讼商铺，不但违反了合同的约定，亦已侵害陆丽霞的合法权益。金钺公司的行为已使双方签订的租赁合同无法继续履行，故应由金钺公司承担相应的违约责任。并认定原审法院认定事实清楚，适用法律正确，故判决驳回上诉，维持原判。
2013年11月29日，陆丽霞以鑫康公司拒向其返还义务保证金和装修改动保证金为由提起本案诉讼，要求解决。鑫康公司在诉讼期间提起反诉，要求判令上述保证金归其所有。
本案一审庭审中，鑫康公司和陆丽霞均确认双方已于1891号案诉讼中同意解除了双方签订的《哈街商业街西门町整体运营及综合管理服务合同》。但对于退还义务保证金7000元和装修改动保证金1500元的问题，双方当事人则意见不一。鑫康公司主张陆丽霞不按时交纳设施配套维护费、电费等费用，且经常不按时开门营业，并连续多天未开门营业，因此根据双方签订的《哈街商业街西门町整体运营及综合管理服务合同》，陆丽霞已构成严重违约并造成了其司严重损失，因此其司有权不退还保证金。鑫康公司对其上述主张提供了2107商铺未开门营业的照片35张、2142商铺未开门营业照片41张以及陆丽霞分别于2012年2月6日、2012年4月9日、2012年8月13日才向鑫康公司交纳涉讼商铺2月份、4月份的设施配套维护费、电费及8月份的设施配套维护费、租金、电费的《收款单》9张予以证实。陆丽霞对上述照片显示的时间及内容不予确认，认为其前期一直正常经营，直至2012年8、9月因鑫康公司无法提供正常水电且电梯停止运行，客户根本不可能到二楼修甲，其不得不将客户带到自己家中提供服务，因此其无法正常经营是鑫康公司所致；对收款单没有异议，该单据上违约金为零，如果鑫康公司认为其支付租金和设施配套维护费等费用时存在违约行为，鑫康公司有权计收违约金，但该项显示为零，可见鑫康公司并不认为其存在违约，而且哈街经营氛围不正常，鑫康公司的收款行为不确定，其多次到鑫康公司支付物业管理费时，经常被告知过几天再来支付费用，因此鑫康公司出具的单据无法证实其存在违约行为，即使存在违约行为，也经过了鑫康公司认可。
另外，陆丽霞还提交了其于2012年8月13日、2012年9月5日交纳涉讼商铺2012年8月、9月租金以及9月份设施配套维护费、电费的收款单共6张，证实其已向鑫康公司缴纳设施配套维护费、电费及租金至2012年9月30日，其并不存在违约。鑫康公司对上述收款单没有异议，但认为收款单中的租金并非其司收取，而是由金钺公司收取；从收款单“格子铺自用电表”中电费单价为“0.99”，金额为“1.14”，恰恰证明了陆丽霞于2012年8月份是没有按照管理服务合同约定开门营业的，否则电费不可能只有1.14元，亦证明了陆丽霞所述其司停止供电导致其无法正常营业并非事实，也与陆丽霞所述只是偶尔不开门营业相违背。
原审法院认为：陆丽霞与鑫康公司就涉讼商铺签订的两份《哈街商业街西门町整体运营及综合管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于解除合同的责任问题，根据已生效的（2013）穗中法民五终字第2475号民事判决认定的事实，陆丽霞租赁涉讼商铺期间，出租方金钺公司未经法定程序，在没有取得陆丽霞同意的情况下，强行进入涉讼商铺，搬离铺内属于陆丽霞的物品并强行收回涉讼商铺，金钺公司的行为已使双方签订的租赁合同无法继续履行，应由金钺公司承担相应的违约责任。由此可见陆丽霞未能继续承租使用涉讼商铺并非由其自身原因所致，陆丽霞对此并不存在过错。故，基于涉讼商铺租赁合同解除，因此所导致的陆丽霞与金钺公司推荐的鑫康公司之间签订的上述《哈街商业街西门町整体运营及综合管理服务合同》亦无法继续履行的责任亦不在陆丽霞。鉴于陆丽霞与鑫康公司均确认双方已于1891号案件诉讼过程中解除了上述《哈街商业街西门町整体运营及综合管理服务合同》，故对此予以确认。合同解除后，鑫康公司应将陆丽霞缴纳的涉讼商铺的义务保证金7000元（2000元＋5000元）和装修改动保证金1500元退还给陆丽霞。鑫康公司至今未向陆丽霞返还上述保证金，故对于陆丽霞主张的要求鑫康公司支付逾期违约金的诉请，合理合法，予以支持。鑫康公司应自陆丽霞主张权利之日即2013年11月29日起以8500元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准向陆丽霞支付违约金至实际付清款项之日止，违约金总额以8500元为限。至于鑫康公司抗辩主张陆丽霞不按时开门营业，鑫康公司虽然提供了其自行拍摄的涉讼商铺未开门正常营业的照片共76张予以证实，但鑫康公司除此之外未提供其他任何证据证明，应承担举证不能的不利后果。而且，从已生效的（2013）穗中法民五终字第2475号民事判决认定“金钺公司于其上诉状中则承认涉案商铺所在第二层商场面积四千多平方米，按规划全部用于经营格仔铺，由于开业以后商户进驻不够，未形成格仔铺市场，……。据此，对陆丽霞所述并非其自身原因而致涉案商铺未正常经营的抗辩予以采信”的事实可见，即使涉讼商铺存在未正常经营的情况，亦并非陆丽霞所造成的。故鑫康公司主张陆丽霞不按时开门营业构成违约，缺乏理据，不予采纳。对于鑫康公司主张陆丽霞不按时交纳设施配套维护费、电费等款项构成严重违约的抗辩理由，虽然陆丽霞交纳设施配套维护费、电费等款项的时间迟于合同约定的缴纳时间，但并不属于合同约定的严重违约的情形。而且从双方当事人提交的收款单内容来看，鑫康公司收取款项所开具的收款单上均有违约金一栏，鑫康公司收取陆丽霞款项时并未收取违约金，亦可反映鑫康公司放弃对于陆丽霞迟延缴纳设施配套维护费等款项违约责任的追究。现鑫康公司以陆丽霞不按时交纳设施配套维护费、电费等款项及不按时开门营业构成严重违约为由要求没收陆丽霞缴纳的保证金8500元，理据不成立，故不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年3月18日作出如下判决：一、鑫康公司应于判决发生法律效力之日起五日内返还义务保证金7000元、装修改动保证金1500元及支付违约金（违约金以8500元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算自2013年11月29日起至实际付清款项之日止，违约金总额以8500元为限）给陆丽霞；二、驳回陆丽霞的其余本诉诉讼请求；三、驳回鑫康公司的全部反诉诉讼请求。一审案件受理费75元（其中本诉受理费50元、反诉受理费25元），由鑫康公司负担。
判后，鑫康公司不服，向本院提出上诉称：一、涉案房屋已正常开门营业，能实现合同目的。鑫康公司已全面适当的履行整体运营及综合管理合同所约定的义务，陆丽霞无故不开门营业，存在根本违约。法院错误将合同解除的责任转嫁于鑫康公司，明显认定事实错误，显失公平。首先，根据另案一、二审判决（一审案号：（2012）穗番法民三初字第1891号；二审案号（2013）穗中法民五终字第2475号）认定，鑫康公司与陆丽霞双方签订的《哈街商业街西门町整体运营及综合管理服务合同》（下简称管理服务合同）合法有效。其次，鑫康公司在合同有效期间是有依约正常提供公共配套设施的，包括公共照明、公共电梯、公共使用的电等，不存在陆丽霞所说停电等情形。第三、导致合同解除的责任在于陆丽霞经常不按时开门营业并多次迟延支付合同款项，而并非另案一审判决第12页倒数第二行所述“虽违反了合同的约定，但是并不属于合同约定的严重违约可以解除合同的情形”。鑫康公司向陆丽霞提出解除合同符合约定，并属于《合同法》第九十三条、第九十六条规定的情形。因陆丽霞违约导致合同解除，其所交的所有保证金作为违约金一部分归鑫康公司所有。二、鑫康公司不存在违约行为，合同依法解除，在陆丽霞对涉案商铺装修按要求恢复原状前，陆丽霞要求退还装修使用保证金无理无据，应当驳回。三、根据另案一、二审判决认定，收回涉案商铺的是出租方金钺公司，并非鑫康公司。即便金钺公司收铺后将涉案商铺内物品交由鑫康公司保管，收铺行为也与鑫康公司无关。并据知，金钺公司在另案判决生效后即积极履行判决内容，将涉案商铺内物品交还给陆丽霞及支付判决判定的经济补偿金，且该判决并没要求鑫康公司对判决内容承担任何连带责任。综上，一审认定事实、适用法律错误。故请求撤销原判，改判支持鑫康公司的全部反诉请求，并由陆丽霞承担全部诉讼费。
被上诉人陆丽霞提出如下答辩意见：已生效的（2013）穗中法民五终2475民事判决已经认定陆丽霞与鑫康公司签订的合同无法继续履行，陆丽霞并不存在过错。鑫康公司的上诉无事实法律、依据，请求维持原判。
本院查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为陆丽霞在履行与鑫康公司的合同中是否违约，鑫康公司应否返还陆丽霞义务保证金、装修改动保证金及支付违约金。
对于陆丽霞应否承担解除合同的责任问题，原判根据已生效的（2013）穗中法民五终字第2475号民事判决认定的事实，认定陆丽霞未能继续承租使用涉讼商铺并非由其自身原因所致，陆丽霞不存在过错，处理并无不当。至于返还陆丽霞义务保证金、装修改动保证金及支付违约金的责任主体为鑫康公司还是金钺公司的问题，2011年7月13日，陆丽霞与鑫康公司签订了两份《哈街商业街西门町整体运营及综合管理服务合同》，双方就涉案商铺的义务保证金及装修改动保证金、配套设施维护费以及水电费等均约定由陆丽霞向作为管理方的鑫康公司交纳，且事实上亦是鑫康公司收取了上述费用，故应由鑫康公司承担违约责任。当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。鑫康公司主张因陆丽霞违约导致合同解除，鑫康公司向陆丽霞提出解除合同符合双方约定，但鑫康公司未能提供充分证据予以证实，故本院不予采纳。审查原判论述清晰，说理充分，本院不予重复。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。鑫康公司的上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费75元，由上诉人广州鑫康物业管理有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 姝
审 判 员 赵剑奕
代理审判员 任 慧
二〇一五年十月二十六日
书 记 员 孙丽维
赵琳
黄蔚