浙江省江山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）衢江民初字第222号
原告（反诉被告）：江山市卫生局。
法定代表人：毛增喜。
委托代理人（特别授权）：王华。
委托代理人（特别授权）：刘志强。
被告（反诉原告）：廖金海。
委托代理人（特别授权）：祝春伟。
原告（反诉被告）江山市卫生局与被告（反诉原告）廖金海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月2日立案受理，因本案案情复杂，双方当事人争议较大，本院依法适用普通程序，组成合议庭于2014年2月11日公开开庭进行了审理，原告特别授权委托代理人王华、刘志强，被告廖金海特别授权委托代理人祝春伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告江山市卫生局诉称：坐落于江山市环城南路15号地下一层（证号为江房权证字第××号，面积327.1平方米）和环城南路15-3号店面（证号为江房权证字第××号，面积50.74平方米）、环城南路15-2号店面（证号为江房权证字第××号，面积47.41平方米）、环城南路15-4号（证号为江房权证字第××号，面积54.05平方米）的房产属江山市卫生局所有。2012年5月7日，江山市财政局同意江山市卫生局将上述房屋对外出让，并于2012年6月4日在江山市公共资源交易中心处拍卖，廖金海以总价款为793万元竞得上述房屋。根据2012年5月28日《店面招租和转让特别约定》和31日的更正公告的规定，廖金海应承担契税、印花税、过户费（含产权工本费）以及佣金，江山市卫生局承担其余应由江山市卫生局承担的费用，并配合廖金海办理房产过户登记手续；廖金海应在公示期满后的5个工作日内缴清全部佣金和50%的成交款，凭产权交易中心出具的《成交确认书》，在60日内与江山市卫生局办理房产移交过户手续，余50%成交价款在过户时交清；如廖金海未在规定时间内缴清成交价款的，江山市卫生局每日按成交价万分之五收取滞纳金。之后江山市卫生局于2012年7月11日向廖金海交纳了房屋，但廖金海只支付了396.5万元成交款，后经江山市卫生局多次催要，廖金海于2013年12月25日（江山市卫生局已决定起诉之日）向江山市卫生局支付了206.5万元，余款190万元购房款至今未付。故江山市卫生局起诉要求判令被告向原告支付房屋转让款190万元；支付自2012年8月10日起至判决确定的履行期限届满之日止的滞纳金，其中自2012年8月10日起至2013年12月24日止的滞纳金按396.5万元以每日万分之五据实计算，自2013年12月25日起至判决确定的履行期限届满之日止的滞纳金按190万元以每日万分之五据实计算。
为证明原告提出的诉讼请求、事实和理由，原告提交下列证据予以佐证：
一、江山市财政局江财国（2012）93号文件复印件一份，证明原告对出售的房屋享有所有权及出让产权经过审批程序的事实。
二、房屋所有权证、国有土地使用权证共四份，证明涉案房屋的产权，其中房屋所有权证于2012年9月13日登记办理，土地使用权证于1999年9月12日办理。
三、江山市产权交易中心《店面招租和转让特别约定》一份、《关于﹤店面招租和转让特别约定﹥的更正公告》复印件一份，证明：1、该特别约定部分为书面的合同条款。2、其中存在违约条款。3、被告应当在公示期满后领取产权交易中心的成交确认书。
四、店面招租和转让结果公示一份，证明被告廖金海中标了本案江山市卫生局所有的三间店面及地下室的事实。
五、江山市产权交易中心证明一份，证明被告没有于公示期满5日内领取成交确认书，因被告违约而没有办理过户手续的事实。
六、评估报告书一份，证明：1、地下室面积误差并非原告错误，而是测量单位错误。2、地下室15-3号店面价格与地下室价格是分开评估的。
被告廖金海辩称：一、对下列事实无异议：1、坐落于环城南路15号地下一层、15-3号店面、15-2号店面、15-4号店面原属原告所有。2、2012年5月28日，上述房产通过江山市产权交易中心公开拍卖。2012年6月4日，廖金海以380万元价格购得15-3号店面及15号地下室，以200万元价格购得15-2号店面，以213万元价格购得15-4号店面。3、廖金海确定中标后，于2012年6月13日依约向江山市产权交易中心交纳了佣金285900元及上述房产50%的成交款3965000元。4、江山市卫生局于2012年7月11日向廖金海交付了房屋。双方发生纠纷后，廖金海于2013年12月25日向产权交易中心交款2065000元，即交清了15-2号店面、15-4号店面的全部房款、15-3号店面及15号地下室50%的房款。二、补充事实如下：1、2012年7月11日，廖金海接收房屋后发现环城南路15号地下一层的实际建筑面积与挂牌公告上标明的建筑面积严重不符，挂牌公告上注明的建筑面积为369.14平方米，而实际的建筑面积仅为327.1平方米，相差42.04平方米。后经核查，系测绘单位测绘错误所致。2、基于重大的面积误差将直接影响受让房产使用功能与价值，廖金海要求原告及江山市产权交易中心暂缓办理环城南路15-3号店面及地下一层房屋的受让手续，对价款进行调整，并且拟向江山市人民法院提起诉讼，要求减少价款384276元。法院也曾进行立案前的调解，然而因多方原因未能达成一致意见。3、因双方存在争议，江山市卫生局一直不配合廖金海办理房产的过户登记手续。廖金海因迫切需要受让的房产办理产权证书，以便向银行融资。为此，于2013年12月25日付清15-2号、15-4号店面的房款，15-3号店面及地下室的房款待纠纷确定后再行支付，江山市卫生局至今未为廖金海办理任何房产过户手续。三、廖金海认为江山市卫生局要求其支付房屋转让款190万元及滞纳金的诉讼请求缺乏事实和法律依据。1、江山市卫生局交付的环城南路15号地下一层与挂牌公告存在严重的面积误差，该误差对环城南路15-3号及15号地下室的价值有无减损及减损额尚不确定。无法确定廖金海需要向江山市卫生局支付房屋转让款的数额。故江山市卫生局要求廖金海支付剩余房屋转让款190万元缺乏事实基础。2、江山市卫生局向法院提交的《关于﹤店面招租和转让特别约定﹥的更正公告》反映本案房屋转让款的支付方式为：“中标人在公示期满，5个工作日内缴清全部佣金和50%的成交款后，凭产权交易中心出具的《成交确认书》，在60日内与卫生局办理房产移交过户手续，余50%成交款在过户时交清。”本案中，廖金海于2012年6月13日（公示期满）依约向江山市产权交易中心交纳了佣金285900元及上述房产50%的成交款3965000元，并不存在任何的违约情形。相反，原告迟迟不为被告办理产权证书，导致支付剩余50%成交款的条件至今尚未成就。廖金海认为，江山市卫生局交付的房屋与挂牌公告存在严重误差，未经合法程序与途径确定房屋价值减损，原告向被告主张房屋转让款及滞纳金缺乏法律依据，被告有权行使先履行抗辩权。
被告未向本院提交证据证明其主张。
反诉原告廖金海反诉称：2012年6月4日，廖金海在江山市公共资源交易中心，经挂牌交易中标受让被告所有的环城南路15-3号店面及地下一层、环城南路15-2号店面、环城南路15-4号店面，中标价格分别为：环城南路15-3号店面及地下一层380万元、环城南路15-2号店面200万元、环城南路15-4号店面213万元，总价793万元。中标后，廖金海依约于2012年6月13日向江山市产权交易中心交纳了佣金285900元以及三间店面的成交款3965000元，合计4250900元。在江山市卫生局将房产清场交付给廖金海后，廖金海发现环城南路15号地下一层的实际面积与挂牌公告上标明的建筑面积严重不符，相差42.04平方米。后经核查系测绘单位测绘错误所致。基于重大的面积误差将直接影响受让房产的价值，廖金海要求江山市卫生局及江山市产权交易中心暂缓办理环城南路15-3号店面及地下一层的受让手续，对受让价款进行调整。各方至今无法达成一致意见，经粗略计算，环城南路15-3号店面及地下一层的面积与拍卖公告上具有严重差异，该差异直接影响房产的价值，理应减少相应价款。故反诉原告要求：1、判令反诉被告减少环城南路15-3号店面及地下一层的房屋转让款380083元（具体数额以司法评估确定的减损价值为准）；2、由反诉被告承担本案反诉费用。
反诉原告廖金海为证明其反诉主张，向本院提交江山市产权交易中心挂牌资料一份、店面招租结果公示一份、现金缴款单二份，证明：1、被告参与所涉房产投标，最终以793万元总价竞得本案所涉店面及地下室的事实。2、江山市卫生局出让的房屋存在严重面积误差，实际面积与挂牌面积相差的事实。3、被告支付了拍卖佣金及50%成交款的事实。
反诉被告江山市卫生局辩称：廖金海的诉讼请求依法不能成立。本案为特定物买卖，廖金海对该房屋应有审查义务。该房屋价款为总价款，不是单价价款，廖金海是对整个物品价格的确认。其是否违背真实意思无事实证明。如果房屋面积的误差构成重大误解，廖金海的诉讼请求也是不合理的。减少的面积是地下室的面积，店面与地下室是相互独立的，房屋产权证也是相互独立的。捆绑出让只是为了更有利于物体的利用。产生地下室面积的误差，要减少也是按照地下室面积、价值进行变更，而不应当综合一并进行减少。反诉被告认为，实际交付面积与公告面积相差属实，但是只能参考地下室评估价值进行扣减。
反诉被告未向本院提交证据证明其主张。
经庭审质证，原告对被告所提供证据的质证意见如下：
对原告所提供证据一、四无异议。对原告提供的证据二房产证无异议，对国有土地使用权证真实性无异议，被告认为反而可以证明2013年10月23日之前原告无法为被告办理过户手续。对原告提供的证据三真实性无异议，对原告主张的更正公告为合同的一部分也予以认可，但是被告认为更正公告为被告在事后知晓，特别约定是公告的一部分，还包括了挂牌公告，公告对标的物的描述是清楚的。可见，被告交剩余成交款的条件是办理房产过户手续。其中未明确领取成交确认书是被告的义务，原告主张的被告未领取成交确认书是怠为办理过户手续是不成立的。对原告提供的证据五真实性无异议，对合法性及关联性均有异议，被告认为1、单位证明应当由经手人或负责人签名；2、产权交易中心与江山市卫生局有关联性。双方作为交易的相对方，有利害关系。3、该份证明不具有客观性。被告多次要求产权交易中心出具成交确认书，但是江山市产权交易中心迫于原告压力不向被告出具。按照常理，被告如果不愿意领取成交确认书就不会继续支付房款。4、公告有明确被告领取成交确认书的义务，但是江山市产权交易中心将该义务强加给被告是不合理的，而应当是双方的义务。5、本案所涉房屋的土地分割在9月份才分割完毕，即使领取了成交确认书也无法办理过户手续。6、政府部门应当具有公信力，被告多次要求领取成交确认书，但是江山市产权交易中心却出具该份证明，系属于妨害民事诉讼的行为。如果查清被告有过领取成交确认书，则存在提供伪证的事实。对原告提供的证据六真实性无异议，但是被告认为：1、原告委托测量单位测量，应当对错误承担责任。2、原告委托测量时并未办理产权证。3、实际面积与公告面积存在减少。
经庭审质证，反诉被告对反诉原告所提供证据的质证意见如下：
对反诉原告提供的证据的真实性无异议，对面积误差也予以认可，佣金是由江山市产权交易中心收取，成交款由江山市产权交易中心代为收取。
根据以上原、被告（反诉原、被告）的质证意见，本院对上述证据的认证意见如下：
被告对原告所提供证据真实性均无异议，故本院对原告所提供该证据的真实性予以确认；反诉被告对反诉原告所提供证据的真实性也无异议，故本院对反诉原告所提供该证据的真实性也予以确认。
根据以上本院所确认的有效证据，结合原、被告（反诉原、被告）的庭审陈述，本院认定案件事实如下：
坐落于江山市虎山街道环城南路15号地下一层（房屋所有权证证号为江房权证字第××号，面积327.1平方米）、江山市虎山街道环城南路环城南路15-3号店面（房屋所有权证证号为江房权证字第××号，面积50.74平方米）、江山市虎山街道环城南路15-2号店面（房屋所有权证证号为江房权证字第××号，面积47.41平方米）、江山市虎山街道环城南路15-4号（房屋所有权证证号为江房权证字第××号，面积54.05平方米）的房产属于江山市卫生局所有。上述房屋的房屋所有权证于2012年9月13日登记办理。
2012年5月7日，江山市财政局印发江财国（2012）93号文件关于江山市财政局同意江山市卫生局公开转让上述房屋。2012年5月28日，江山市产权交易中心发出《店面招租和转让特别约定》公告，其中在环城南路店面和江东三区房屋转让约定中载明“中标人在公示期满，5个工作日内缴清全部成交款和佣金后，凭产权交易中心出具的《成交确认书》，在60日内与卫生局办理房产移交手续。中标人应在规定时间内缴清成交价款及佣金，逾期未缴清的，每日按成交价万分之五收取滞纳金，超过上述规定期限10日仍未缴清成交价款及佣金的，竞买保证金不予返还，并按有关法律规定追究中标人的违约责任。”2012年5月31日，江山市产权交易中心发出关于《店面招租和转让特别约定》的更正公告，将原“中标人在公示期满，5个工作日内缴清全部成交价款和佣金后”更正为：“中标人在公示期满，5个工作日内缴清全部佣金和50%的成交款后，凭产权交易中心出具的《成交确认书》，在60日内与卫生局办理房屋移交过户手续，余50%成交价款在过户时交清。”2012年6月4日在江山市公共资源交易中心处拍卖，廖金海以总价款为793万元竞得上述房屋。其中江山市虎山街道环城南路15号地下一层、江山市虎山街道环城南路15-3号店面中标价格为380万元、15-2号店面中标价格为200万元，15-4号店面中标价格为213万元。中标后，廖金海于2012年6月13日向江山市产权交易中心交纳了285900元及上述房屋50%成交款3965000元。2012年7月11日，江山市卫生局向廖金海移交了上述房屋。之后，廖金海发现环城南路15号地下一层的实际面积与挂牌公告上标明的建筑面积严重不符，相差42.04平方米。双方因此发生纠纷，廖金海要求江山市卫生局对受让价款进行调整，双方未能达成一致意见。后被告廖金海于2013年12月25日向江山市产权交易中心支付了206.5万元。双方至今未办理房屋过户手续。
本案在审理过程中，被告廖金海就本案环城南路15-3号店面及地下一层的房产因面积减少而减损的价值申请相关专业机构进行司法鉴定。本院认为，该房产已经过拍卖确定了售价，减少的房产面积可参照拍卖价格确定，故对原告的鉴定申请不予准许。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告江山市卫生局经江山市财政局同意，将其所有的坐落于江山市虎山街道环城南路15号地下一层、江山市虎山街道环城南路环城南路15-3号店面、江山市虎山街道环城南路15-2号店面、江山市虎山街道环城南路15-4号的房产委托江山市产权交易中心进行拍卖，被告廖金海通过竞拍取得上述房产，虽然双方没有签订房屋买卖合同，但双方对上述房产的买卖行为没有异议，故可以认定原、被告房屋买卖行为成立。被告廖金海竞得上述房屋中标后，依约于2012年6月13日向江山市产权交易中心交纳了285900元及上述房屋50%成交款3965000元。2012年7月11日，江山市卫生局向廖金海移交了上述房屋。但上述房屋的房屋所有权证原告于2012年9月13日登记办理。依照江山市产权交易中心的《店面招租和转让特别约定》和《关于﹤店面招租和转让特别约定﹥的更正公告》，被告廖金海在公示期满5个工作日内向江山市产权交易中心交纳了285900元及上述房屋50%成交款3965000元后，上述房产原告尚不能依约办理过户手续。依据江山市产权交易中心《关于﹤店面招租和转让特别约定﹥的更正公告》，中标人剩余的50%成交价款在过户时交清，上述房产中的江山市虎山街道环城南路15-2号、15-4号店面在被告廖金海于2013年12月25日向江山市产权交易中心交清了剩余206.5万元购房款后，原告没有给被告办理过户手续。故原告提出被告违约延迟支付剩余购房款缺乏事实依据。对原告要求被告承担延迟支付江山市虎山街道环城南路15-2号、15-4号店面购房款的违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付江山市虎山街道环城南路环城南路15-3号店面、江山市虎山街道环城南路15号地下一层的剩余50%购房款190万元及要求被告支付延期支付购房款的违约金的诉讼请求，本院认为，江山市虎山街道环城南路15-3号店面、江山市虎山街道环城南路15号地下一层房屋，被告中标后发现竞拍的房屋产权中的地下室面积与拍卖公告的面积不符，实际面积比公告的面积减少了42.04平方米，双方对扣除房屋价款进行了协商，但未达成协议。故被告以此进行抗辩不支付剩余购房款理由正当，原告要求被告承担延迟支付该房产购房款的违约金的诉讼请求，本院不予支持。但原告要求被告支付该房产剩余50%购房款的诉讼请求，本院认为应当扣除减少面积的房屋价款后，被告应当支付。对原告该项诉讼请求的合理部分本院予以支持。关于减少面积的房屋产权应当扣除的价格应如何计算问题，本院认为，原告江山市卫生局委托江山市产权交易中心将上述房产进行了整体拍卖，拍卖最后确定的中标价款也是整体的。虽然原告在拍卖前对江山市虎山街道环城南路15-3号店面、江山市虎山街道环城南路15号地下一层房屋进行了分别的评估，但因原告委托拍卖时是整体委托拍卖的，实际上江山市产权交易中心在拍卖时也是作为整体进行拍卖的，最后确定的拍卖款也是整体不分的，现原告提出减少面积的房产系地下室，其价值应当单独计算的意见不符合整体拍卖的实际，且对地下室和店面整体拍卖标的的中标价也无法依店面和地下室分开计价，故本院认为应当按照整体的实际中标价格进行扣减。为此被告反诉要求扣减房屋价款380083元的反诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）廖金海支付原告（反诉被告）江山市卫生局房屋价款计人民币1900000元，扣除减少的房屋面积价款380083元，被告廖金海还应支付原告江山市卫生局房屋价款1519917元，限于判决发生法律效力后十日内履行完毕。
二、驳回原告江山市卫生局的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21900元，反诉费7001元，合计人民币28901元，由原告江山市卫生局负担10421元，由被告廖金海负担18480元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审 判 长 郑良刚
人民陪审员 洪小双
人民陪审员 周樟花
二〇一四年七月十四日
代书 记员 王建双