广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
2017）粤01民终7332号
上诉人（原审原告、反诉被告）：关克，住广州市海珠区。
委托诉讼代理人：李嘉仲，广东安国律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：谢志达，住广州市越秀区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：周悉，住广州市越秀区。
上述两上诉人共同委托代理人：梁宇麒，广东南方福瑞德律师事务所律师。
原审第三人：广州市富景物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：陈振兴，职务：经理。
上诉人关克与上诉人谢志达、周悉、原审第三人广州市富景物业管理有限公司（以下简称富景公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初6708民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
关克上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，判令关克无须返还谢志达、周悉任何费用；2.一、二审的诉讼费用由谢志达、周悉承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。（一）《合作协议》第二条约定可知，关克不保留涉案商铺的门匙，谢志达、周悉对涉案商铺负有使用、保护的权利义务。谢志达、周悉自认在2016年9月18日离开了商铺并上锁，且富景公司明确表示因关克与谢志达、周悉没按时缴纳房租水电，所以打过电话要求谢志达、周悉过来开锁，其要收回店铺，且从关克提供的证据、街道办和富景公司以及众多街坊的见证中，可知关克以及富景公司没有钥匙，该商铺从2016年9月18日至10月23日一直在谢志达、周悉控制之中，导致在2016年10月19日店铺被水泡也一直没法开门的情况发生。（二）谢志达、周悉擅自离开商铺未及时通知关克、富景公司导致水泡商铺以及后面引发的装修损毁问题，且未及时回应关克对其的一再通知，该行动表明其不再承租涉案商铺，属于其单方违约，关克清理水泡商铺是为了阻止扩大损失，一审法院认定关克未解除租赁关系擅自收回商铺违约，明显不符合常理。（三）《合作协议》第二条约定“为了延续涉案商铺的使用期限，对外统一口径为共同合作开发项目”，可知谢志达、周悉对租赁的期限是清楚了解。一审法院未调查谢志达、周悉的营业执照和牌照等都是由关克去广州市龙凤街出租屋管理中心办理备案手续的，在办理牌照需要的租赁协议上盖章意味着富景公司知情且默许关克转租。关克与富景公司签的租赁协议为两年一签实际上只是形式要求，富景公司默认只要关克每年按时交租，租到什么时候都行。（四）一审没有任何证据证明关克有破坏谢志达、周悉在商铺装修的行为，且在水泡商铺原因未有定论，及关克不能管控商铺情况下，判令关克支付90000元装修款于理不合。同时装修商铺令谢志达、周悉得益，对关克没有任何用途，即使关克做错按合同约定也是全退12500元和补偿20000元。
针对关克的上诉请求，谢志达、周悉的答辩意见同其上诉请求。
谢志达、周悉亦上诉请求：1.改判一审判决第一项为撤销谢志达、周悉与关克于2015年10月23日签订的《合作协议》；2.改判一审判决第二项为关克向谢志达、周悉返还从2016年10月19日至2020年12月31日的租金(每月租金为125000元÷60个月)，及向谢志达、周悉支付利息(利息的本金基数为125000元，利率按中国人民银行同期贷款利率，自2015年11月26日起计算至全部返还125000元之日止，暂计到2017年3月25日，为2041元)；3.一、二审诉讼费均由关克承担。事实和理由：（一）关克存在违约行为，谢志达、周悉搬的原因是因为富景公司发出通知要求收铺，富景公司发出通知的原因是关克欠租以及欠水电费，因此是关克的原因导致谢志达、周悉无法继续经营商铺。（二）关克的行为已构成欺诈。1.关克故意隐瞒其只有两年租约的事实，与谢志达、周悉签订五年租赁合同并一次性收取五年租金，导致谢志达、周悉误以为可使用涉案商铺五年；2.关克从来�有真正打算将涉案场地出租给谢志达、周悉使用五年，签订五年的租赁合同只是为了欺诈租金。据富景公司的陈述得知，在谢志达、周悉如期支付水电费以及缴纳全部租金的情况下，关克于2016年5月开始拖欠支付水电费，2016年8月开始拖欠支付租金，致使富景公司发出通知在2016年9月开始停水停电，在2016年9月18日正式收回店铺。关克没有将水电费支付给富景公司导致商铺被收回可以推断关克是故意违约，让富景公司收回涉案商铺之后关克又继续缴纳租金和水电费重新使用涉案商铺，可知关克只是为了欺诈谢志达、周悉五年的租金。（三）根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。以及《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，因关克的行为构成欺诈，谢志达、周悉有权要求撤销案涉合同并�回租金及赔偿利息。
针对谢志达、周悉的上诉请求，关克辩称，（一）不存在拖欠水电费与租金以及欺诈行为，从《合作协议》第二条约定可知谢志达、周悉对租赁的期限是清楚了解并且同意才签订该合同的。（二）关克没有按时缴纳水电费、租金是无中生有的，可从富景公司物管处得到印证，因此不同意谢志达、周悉所有的上诉请求。
富景公司述称，对一审判决不发表意见，因为与富景公司无关。
关克向一审法院起诉请求：1.解除双方所签的合作协议；2.谢志达、周悉无条件退出所占用关克所租来的场地；3.谢志达、周悉搬出涉案场地时，不得破坏场地，搬出谢志达、周悉的物品，按现状将涉案场地交还给关克。
谢志达、周悉向一审法院反诉请求：1.撤销关克与谢志达、周悉于2015年10月23日签订的协议；2.关克向谢志达、周悉返还已收场地使用费125000元及赔偿利息损失（以125000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2015年11月26日起计至实际返还125000元之日止）；3.关克赔偿谢志达、周悉商铺装修损失120000元；4.本案诉讼费由关克承担。
一审法院认定事实：2015年4月20日，关克（乙方）与富景公司（甲方）签订了《租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市海珠区工业大道北桃园五巷15号111号房屋及其旁边通道提供给乙方作商铺使用，租赁期限为两年，从2015年6月15日起至2017年5月31日止；等。
2015年10月23日，关克（甲方）与谢志达、周悉（乙方）签订了《合作协议》，约定1、甲乙双方共同合作使用：广州市工业大道北桃园五巷15号111号场地；甲方提供场地给乙方使用，乙方一次性支付给甲方125000元；作为该场地的有偿使用权；乙方负责场地的装修及物管、水电、卫生垃圾等各项杂费；2、由于该场地是甲方向富景公司承租，因此，甲乙双方必须以合作方式使用该物业，主要使用方为乙方，甲方不保留该物业的门匙，但保留对该场地的墙壁、门窗等原有框架的保护权，乙方不得在不知会甲方的前提下，私自破坏原有建筑，如有违反，由违反方承担法律责任；为了延续场地的使用期限，对外统一口径为：共同合作开发项目；3、甲乙双方各有独立法人的营业执照，双方各自独立经营，双方企业的各项事务及盈亏都与对方无关；6、甲乙双方合作，乙方一次性付清125000元给甲方，在此合同的五年期限内，甲乙双方不得单方面解除合作关系；合作期限内，如甲方单方面解除合作关系，须全额退回乙方125000元，并补偿2万元给乙方，作为毁约罚金，乙方收到退款后，退出场地，交回甲方；如乙方单方面解除合作关系，乙方承担全部毁约责任，甲方有权全部收回合作场地，不作任何赔偿，剩余款项没收，无须退款或任何形式的赔偿；7、乙方使用场地达两年，双方无任何变动的情况下，继续合作……当第五年合同期满，甲方协助乙方与物业管理公司或物业产权人直接签约，甲方不再承担任何费用，乙方有优先续租权；8、因甲方是与富景公司签订的承租协议，当前每月的租金是4300元，因此甲方有义务于每月的约定时间准时交付租金给富景公司，以避免不必要的麻烦，乙方须准时缴交水电等杂费给甲方，以避免不必要的麻烦；9、甲乙双方所签订的这份合同有共同保密的义务，主要为避免富景公司借此协议胡乱提高租金，如果由于甲乙任何一方单方面的泄密，造成物管公司以此为借口提高租金的，提升的差额由泄密一方全部承担，不得异议；等。
日期为2015年11月26日的《收款收据》载明，关克收到谢志达、周悉交来承租涉案房屋之五年租金款项共125000元（租期由2016年1月1日至2020年12月31日止）；等。
据关克与谢志达、周悉之间的短信记录反映，从2016年7月开始，关克向谢志达、周悉催收水电费，谢志达、周悉要求关克提供单据才缴纳水电费，双方因此产生争议。谢志达、周悉最后一次缴纳水电费记录：2016年8月23日向关克支付了8月水电费2409.2元。
2016年9月7日，富景公司向关克发出《通知》，内容：由于您拒交本房屋租金及水电费，我公司正式通知您，在2016年9月10日进行停水停电处理，因停水停电造成损失，我公司不负任何责任；本月10号后，你再不完成缴纳应交的费用，我公司在2016年9月18日正式收回�房屋。
关克为证明其诉讼主张，还提交如下证据：1、录像；2、（2016）粤0105民初6708号案的起诉材料；3、照片两张。谢志达、周悉质证意见：对证据1的真实性、合法性和关联性均不予确认，该录像只拍摄了涉案店铺的部分场景，不可以客观反映事实真相；且拍摄时间与谢志达、周悉撤离的时间有一段的差距，拍摄到的情况极有可能已经发生变化，已经不是谢志达、周悉撤离时的情况；拍摄时没有能够证明视频客观性的第三方机构在场，不能排除边拍摄视频，边改动现场情况的可能性；证据2与本案无关；对证据3的真实性、合法性和关联性均不予确认，名片也不是谢志达、周悉张贴的，谢志达、周悉也不认识这个人。富景公司对上述证据的真实性、合法性和关联性均无异议。
谢志达、周悉为证明其抗辩意见，还提交如下证据：1、谢志达（甲方）与佛山市顺德区金御装饰设计有限公司（乙方）于2015年11月20日签订的《商铺装修合同》，订明为甲方装修铺位，总价款为120000元。2、佛山市顺德区金御装饰设计有限公司分别于2015年11月26日、12月2日、12月16日、12月25日开具《收款收据》，载明收到房旺地产凤凰新村铺位谢生支付装修款36000元、36000元、36000元和12000元。3、营业执照；4、图片。关克质证意见：对证据1、2、3的真实性、合法性和关联性均不予认可；对证据4的真实性、合法性和关联性均无异议，因为商铺我方已收回，所以由我方自行使用。富景公司质证意见：对证据1、2、3不了解，所以不发表意见；对证据4的真实性、合法性和关联性均无异议。
一审庭审中，关克表示因为富景公司通知其商铺有水溢出，并通知关克与谢志达、周悉于2016年10月19日到�，但是当天谢志达、周悉没有到场，商铺当时是锁着的，关克请了开锁公司，在富景公司、中外运公司、凤凰街街道办的见证下开了锁，发现商铺内被水泡的情形，所以关克就自己换了锁，并收回了商铺，自己使用至今，故撤回第二、三项诉讼请求。谢志达、周悉表示其没有收到富景公司或者关克的通知，对这个事情不知情；谢志达、周悉已于2016年9月18日离开了商铺，并上锁，不清楚至10月19日的一段时间内发生的事情，谢志达、周悉也没有做过关克所称的泡水事情，且当时也已经停水停电了，不可能出现溢水情形，地面积水可能是广州那几天下大雨造成；确认关克于2016年10月19日换锁并收回商铺，由关克使用至今。富景公司表示因为关克大约从2016年5月开始没有缴纳水电费，且从2016年8月开始没有按时缴纳租金，都拖欠很久才给，所以富景公司才在2016年9月18日前断水断电、要求收回商铺；头几天也打过电话给谢志达、周悉，要求谢志达、周悉过来开锁，富景公司要收回商铺；2016年10月19日富景公司与关克一起到涉案商铺，打开商铺门就看到了商铺被水泡了。经一审法院释明合同效力及相关法律，关克与谢志达、周悉均表示坚持诉讼请求。
一审法院认为，本案中，关克将涉案商铺交给谢志达、周悉使用、收益，谢志达、周悉向关克支付租金，符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，故关克与谢志达、周悉签订的《合作协议》实为租赁合同。关克向某公司承租涉案商铺后，又将该商铺转租给谢志达、周悉使用，富景公司表示其知道关克将涉案商铺出租给了谢志达、周悉，且没有对此提出异议，故应视为富景公�对此无异议。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给富景公司时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。”故关克与谢志达、周悉之间约定的关于2017年6月1日至2020年12月31日的租赁期限无效，但不影响合同其他部分的效力，双方均应切实履行。关克已于2016年10月19日收回涉案商铺自用，关克与谢志达、周悉双方的《合作协议》已无法履行，故关克要求解除该《合作协议》，予以支持。关克撤回其第二、三项诉讼请求，是对其自身权利的处分，予以准许。谢志达、周悉以关克欺诈为由，要求撤销双方签订的《合作协议》理据不足，不予支持。
结合证据及当事人所述可以认定以下事实：关克一次性收取了谢志达、周悉五年的租金125000元，关克与谢志达、周悉双方在履行租赁合同过程中，谢志达、周悉以关克未出示收取水电费的票据为由，迟延支付2016年7月、8月的水电费，双方由此产生争议；因关克从2016年8月开始没有按时缴纳租金，从2016年5月开始没有缴纳水电费，所以富景公司在2016年9月18日前断水断电并要求收回商铺；谢志达、周悉搬离涉案商铺后，2016年10月19日当天，在没有证据证明关克或富景公司有通知谢志达、周悉交接商铺的情况下，在富景公司见证下，关克自己开锁入屋，发现商铺被水浸泡，关克换锁并收回商铺使用至今。因此，关克在未解除与谢志达、周悉的租赁关系且无证据证明其有通知谢志达、周悉收回商铺的情况下，擅自收回商铺，违反了合同约定，应当承担相应的违约责任。但鉴于谢志达、周悉在履行合同的过程中亦有瑕疵，故综合考虑关克与谢志达、周悉双方的过错程度，结合公平原则，酌情判决关克返还从2016年10月19日至2020年12月31日的租金（每月租金为125000元÷60个月）给谢志达、周悉，并赔偿谢志达、周悉装修损失费90000元。对谢志达、周悉超出该部分的反诉请求，不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，于2017年3月3日作出如下判决：一、解除关克与谢志达、周悉于2015年10月23日签订的《合作协议》；二、关克在判决生效之日起15日内，向谢志达、周悉返还从2016年10月19日至2020年12月31日的租金（每月租金为125000元÷60个月）；三、关克在判决生效之日起15日内，向谢志达、周悉支付装修损失费90000元；四、驳回谢志达、周悉其他反诉请求。一审本诉受理费2800元，由关克负担2240元，谢志达、周悉负担560元；一审反诉受理费2525元，由关克负担1960元，谢志达、周悉负担565元；财产保全费1745元，由关克负担。
经查,一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，各方当事人均无提交新证据。
二审中，关克与谢志达、周悉共同确认以下事实：《合作协议》对于水电费的具体缴纳时间没有明确约定。
二审中，各方当事人对于以下事实存有争议：1.合同效力，关克表示：虽然其与富景公司之间的租赁合同至2017年5月31日届满，但是只要关�按时交纳租金及水电费用，则租赁期限可以无限续租；富景公司表示：如关克按时交纳租金及水电费用，则可以优先承租该商铺，对于超出其与关克之间的租赁期限的效力问题，不发表意见；谢志达、周悉表示：超出原租赁合同期限应属无效。2.对于合同无效的过错责任，关克表示：根据《合作协议》第7条的约定，谢志达、周悉是知道关克与福景公司之间的租赁期限只有两年，因此，双方对于超出租赁期限的合同无效均具有过错责任；谢志达、周悉则表示：关克没有告知原租赁合同期限，也没有出示原租赁合同，因此合同无效的责任在于关克。3.案涉场地的交还情况，关克表示，其是在2016年10月19日收回场地，但没有交还富景公司，目前场地由关克在实际使用；谢志达、周悉则表示：由于富景公司在商铺张贴通知要在2016年9月10日进行停水停电，并在9月18日收回商铺，因此谢志达、周悉在2016年9月18日搬离了案涉商铺。
二审中，富景公司表示：其停水停电的原因系关克未向其缴纳租金和水电费。
本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：（一）案涉合同效力及解除责任的认定；（二）争议款项的退还及装修损失应否予以支持。
关于案涉合同效力及解除责任的认定问题。第一、对于合同效力的审查。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”本案中，因关克与谢志达、周悉签订的《合作协议》所约定的转租期限超出了关克剩余租赁期限，且富景公司对于上述超出部分的转租行为的效力亦没有明确表示追认，故一审法院认定2017年6月1日至2020年12月31日期间的租赁期限无效正确，本院予以确认。依据合同无效的法律后果处理原则，关克因上述无效租赁期限内所取得的财产应当予以返还，即关克应向谢志达、周悉返还自2017年6月1日至2020年12月31日期间的租金，一审法院对此处理正确，本院予以维持。关克上诉主张不应返还上述期间的费用，缺乏法律依据，本院不予采信。第二、对于合同有效部分解除责任的审查。《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”因此，对于《合作协议》中剩余部分的租赁期限应当认定合法有效。现案涉合同因关克于2010年10月19日实际收回商铺而事�解除，故一审法院判令解除该协议正确，本院予以维持。谢志达、周悉上诉提出以欺诈为由主张撤销该协议，缺乏法律依据，本院不予采信。根据案件查明事实以及出租人富景公司的陈述，可知案涉合同未能继续履行的原因系关克未能及时向富景公司支付租金及水电费用，导致出租人富景公司以停水停电的方式致使租赁物无法达到适租的状态，因此，关克的上述行为是导致合同未能继续履行的根本原因，其理应承担合同解除的主要责任。而谢志达、周悉在合同履行过程中亦存有迟延支付水电费以及自行撤场的违约行为，因此，其应承担合同解除的次要过错责任。据此，一审法院结合双方的过错程度，以及合同的实际履行状况，判令关克向谢志达、周悉返还自2016年10月19日至2017年6月1日期间的租金，并酌情判令关克赔偿90000元的装修损失费用，上述处理符合公平合理�则，本院予以维持。谢志达、周悉上诉提出返还全部的租金以及利息，缺乏事实依据，本院不予采信。
综上所述，关克和谢志达、周悉的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4333元，由关克负担4183元，由谢志达、周悉负担150元。
本判决为终审判决。
审判长 张 怡
审判员 余 盾
审判员 李 静
二〇一七年七月五日
书记员 邹文芳
游瑞娜