大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甘民初字第5004号
原告（反诉被告）宋宝文，男。
原告（反诉被告）宋岩，男。
以上二原告共同委托代理人康波，辽宁杰仕孚律师事务所律师。
被告刘兆琦（反诉原告），男。
委托代理人刘田（被告刘兆琦之子）。
被告刘田（反诉原告），男。
第三人大连楼外楼置业代理有限公司。
法定代表人张钦杰，该公司董事长。
委托代理人王祯瑶，女，该公司法务部职员。
原告（反诉被告）宋宝文、宋岩与被告（反诉原告）刘兆琦、刘田，第三人大连楼外楼置业代理有限公司（以下简称楼外楼公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宋宝文、宋岩共同委托代理人康波，被告（反诉原告）刘田（兼刘兆琦委托代理人），第三人大连楼外楼置业代理有限公司的委托代理人王祯瑶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宋宝文、宋岩诉称，二原告系父子关系，被告刘兆琦、刘田亦系父子关系。经第三人居间服务，2014年4月2日，二原告与被告刘田及第三人楼外楼公司签订《房屋买卖合同》一份。该合同约定：被告刘兆琦将其所有的房屋出卖给二原告，价款为840，000.00元，其中定金20，000.00元；双方应当于合同签订之日起30日内，备齐所有贷款手续到银行办理贷款审核手续；合同同时约定了其他权利义务。合同签订当日，二原告支付了购房定金20，000.00元、中介费14，000.00元。被告刘田将房屋产权证书原件交给了第三人楼外楼公司保管。在合同签订前及签订之时，被告刘田均明确声称：其受其父即刘兆琦的委托出卖房屋，否则由其承担全部责任。合同签订后，二原告备齐首付300，000.00元房款联系被告刘田办理资金监管手续，被告刘田却称其父亲即被告刘兆琦不同意出卖该房屋，合同无效。经二原告与第三人多次催告、交涉，均遭其无理拒绝。基于上述事实，二原告认为：房屋买卖合同合法有效，各当事人均应依约履行。现二被告均无履行合同的诚意及表现，应当承担由此产生的全部法律责任，现二原告依据《合同法》等有关规定诉至贵院，请求判决：解除二原告与第二被告刘田及第三人楼外楼公司于2014年4月签订的房屋买卖合同；二被告共同双倍返还二原告购房定金40，000.00元；二被告共同赔偿二原告经济损失即中介费14，000.00元。
二原告为其诉讼主张提供以下证据：房屋买卖合同及补充变更协议、产权证复印件、收据、保证书复印件、农业银行存单、建设银行流水单、催告函及快递单、录音材料。
被告刘兆琦、刘田共同辩称，同意与原告解除房屋买卖合同，但不同意二原告要求二被告双倍返还购房定金并支付中介费的诉讼请求。
二被告未为其辩称提供证据。
第三人楼外楼公司述称，对于原告的诉讼请求及陈述的事实没有异议。合同签订当日，被告刘田一人来到中介，陈述其得到了父母许可将案涉房屋出售，第二天就告知第三人房子不卖了，因为其父不同意。第三人作为有资质的中介机构，带着原告到房屋查看，在得知被告不同意后，第三人带着原告和被告协商，但被告置之不理，到最后连电话都不接。
第三人未就其意见向本院提供证据。
反诉原告刘兆琦、刘田共同反诉称，2014年4月2日，反诉原告刘兆琦代理人刘田与反诉被告宋宝文、宋岩签订了房屋买卖合同，约定二反诉被告购买刘兆琦名下房屋。根据《购房资格证明》须知第二条之规定，非本市户籍居民申办要件：1.购房人在本市缴纳1年以上个人所得税完税证明或已缴纳1年以上的社会保险证明（原件）。但在合同签订过程中，二被告就已经明知自己不具有在大连购房的资格，但出于侥幸心理，二被告一直期望尽力去“创造条件”以满足条件。直到实际给付了定金20，000.00元和首付款300，000.00元（第三方说的，我没有看到），宋宝文和宋岩才真正意识到：如提供虚假文件骗取在大连购房资格，则可能面临严厉的法律处罚。如不具备在大连购房条件，则自己无法与刘兆琦办理过户手续。故此，宋宝文及宋岩才想到了通过诉讼解除合同，要回双倍的定金及购房款。反诉原告认为，反诉被告一直未取得大连购房资格，足以证明二人没有履行合同的诚意，反诉原告等待很长时间直至反诉被告诉至法院。宋宝文及宋岩是在明知自己不具有在大连购房条件的情况下而强行尝试买房，现因二人不具有在大连购房资格，房屋交易已经无法实际履行，因此反诉原告刘兆琦应解除与二反诉被告签订的房屋买卖合同，并由反诉被告承担合同违约责任。刘兆琦的房子从2014年4月2日到反诉前错过最佳卖房时期，存在一定贬值，市场价格从每平方米9，200.00元降到目前每平方米8，650.00元，共贬值50，605.00元，相应损失理应由二反诉被告赔偿。现反诉原告依法提出反诉，请求判令：1、解除反诉原告与反诉被告及第三人于2014年4月2日签订的《房屋买卖合同》；2.反诉被告给付反诉原告定金20，000.00元；3.反诉被告给付反诉原告因违约造成房屋的贬值费50，605.00元。
二反诉原告为其反诉提供下列证据：社会保险缴费证明。
反诉被告宋宝文、宋岩辩称，同意与反诉原告解除合同，但不同意其他反诉请求。合同是合法有效的，三方当事人均没有异议。造成合同不能履行的根本原因是刘田、刘兆琦认为我方存在购房资格问题。所谓的购房资格问题不能成为刘田等拒不履行合同的理由。限购政策已经在2013年底取消，现在外地人在我市购买的房子不论是商品房还是二手房均不受限制，更不需要出具社保证明和购房资格证明，且从二原告的社保证明上来看，宋宝文无社保，宋岩有社保，房子完全可以落在有社保的宋岩名下，合同一样可以继续履行，所以造成合同根本不能履行的责任在于刘兆琦、刘田，我们不承担任何的违约责任。反诉原告主张的贬值根本不存在。
二反诉被告未为其辩称提供证据。
第三人楼外楼公司述称，反诉原告的反诉请求与第三人无关。
第三人未就其意见向本院提供证据。
经审理查明，被告刘兆琦与被告刘田系父子关系。坐落于甘井子区房屋（以下简称案涉房屋）登记的房地产权利人为被告刘兆琦。2014年4月2日，被告刘田代理被告刘兆琦（卖方）与原告宋宝文、宋岩（买方），居间方第三人楼外楼公司签订《房屋买卖合同》，三方就案涉房屋买卖及居间委托服务达成协议：买卖双方通过居间方购入及出售该房屋；房屋售价840，000.00元；买方须向居间方支付14，000.00元中介费；卖方产权人和产权配偶未能到场签约，由产权人儿子刘田代为签署，如因产权人和产权人配偶原因导致本合同无法正常履行，由刘田承担本合同的一切违约责任。合同签订后，二原告按约给付第三人购房定金20，000.00元，中介费14，000.00元，合计人民币34，000.00元。
另查，上述《房屋买卖合同》签订当日，刘田出具保证书：“本人刘田代产权人刘兆琦及其共有人与买方宋岩、宋宝文就大连市的房屋签署房地产买卖合同NO.0001846，因条件所限在签订本合同时未能提供书面授权委托书，就此事本人保证如下：…本人确实获得产权人刘兆琦及其共有人的授权，对有关本次房地产买卖合同的所有内容，一经本人签字，产权人及其共有人均表示认可并接受，若本人代理权限的问题导致合同无法履行，本人承担合同中约定的产权人及其共有人应承担的所有责任，赔偿卖方定金贰万元，赔偿居间方中介费壹万肆仟元”。
再查，二原告于案件审理过程中提交与被告刘田通话录音，录音中刘田称：…现在不卖了，给多少钱不卖，就是你给100万也不卖，早期就告诉你们房主不同意，而且这个房子没有房主同意，楼外楼签的合同就是无效合同，当初他们隐瞒你们了，他没跟房主谈好，他就把房屋卖给你们了，就签合同了…。
本院所确认的上述事实，有房屋买卖合同及补充变更协议、产权证复印件、收据、保证书、录音材料及庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认的，该合同有效。本案中，被告刘田代理被告刘兆琦与二原告及第三人签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实的意思表示，本院予以确认。现二原告主张解除上述合同，二被告及第三人表示同意，本院予以支持。结合庭审查明的事实及当事人陈述，本院可以认定，上述合同的解除系二被告以刘田未取得其父授权为由拒绝履行合同义务导致，二被告对于合同的解除存在过错，应承担相应违约责任。故二原告要求二被告双倍返还定金计40，000.00元及中介费14，000.00元的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。
关于二反诉原告提出的，案涉买卖合同系因二反诉被告不具备购房资格而解除的主张，未提供充分证据，且买房人购房资格的相关规定属于政策性规定，是否具有购房资格可能对房屋过户事宜产生一定影响，但不能成为二反诉原告拒绝履行合同义务的正当理由，故二反诉原告的反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告宋宝文、宋岩与被告刘兆琦、刘田，第三人大连楼外楼置业代理有限公司于2014年4月2日签订的《房屋买卖合同》。
二、被告刘兆琦、刘田于本判决发生法律效力起十日内双倍返还原告宋宝文、宋岩定金共计人民币40，000.00元。
三、被告刘兆琦、刘田于本判决发生法律效力起十日内给付原告宋宝文、宋岩中介费人民币14，000.00元。
四、驳回反诉原告刘兆琦、刘田的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，150.00元，其他诉讼费50元，合计人民币1，200.00元（二原告已预交），由二被告负担。反诉案件受理费780元，其他诉讼费50元，保全费725元，合计1，555.00元（二被告已预交），由二被告负担。二被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
申请执行的期限为二年。
审 判 长 王 军
人民陪审员 于 莉
人民陪审员 魏 钢
二〇一四年十二月八日
书 记 员 刘婷婷
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金数额低于其造成的损失的，当事人可以请人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。