江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第02135号
上诉人（原审原告）周春荣，居民。
上诉人（原审被告）东台市保障性住房建设投资有限公司，住所地江苏省东台市金海东路1号。
法定代表人杨秀华，该公司董事长。
委托代理人翟爱华，江苏天全律师事务所律师。
上诉人周春荣因与上诉人东台市保障性住房建设投资有限公司（以下简称“保障房建设公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2015）东民初字第0299号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周春荣原审诉称：2013年1月31日，周春荣与保障房建设公司签订《房屋买卖合同》一份，约定周春荣购买东台市人才公寓4号楼1701室房屋一套，房款607648元，交房时间为2013年5月31日，若保障房建设公司逾期交房，自逾期次日至实际交付之日，每日按房价款的万分之三向周春荣支付违约金等等。周春荣按约履行合同付款义务，保障房建设公司逾期至2013年8月21日才向周春荣交付房屋。故诉至法院，请求判令保障房建设公司支付期交房违约金10937.66元，并承担本案诉讼费。
保障房建设公司原审辩称：1.本案房屋交付时间是2013年7月29日，而不是2013年8月21日；2.周春荣违约在先，合同约定2013年2月28日结清购房余款260000元，但周春荣直至2013年6月19日才结清余款，周春荣应承担违约金11796.48元（110日×260000元×日万分之二+607648元×1%）；3.保障房建设公司对交房延期无异议，但认为不是卖方故意违约造成的，而是由于政府部门对住宅大楼的电梯安装以及周边道路规划实施等原因所造成的，且保障房建设公司在约定期限届满之日分别打电话告知了周春荣等购房人；4.即使保障房建设公司逾期交房违约，周春荣主张的逾期交房违约金过高，应以约定违约金的30%计算。
原审法院经审理查明：2013年1月31日，周春荣与保障房建设公司签订《商品房买卖合同》一份，约定保障房建设公司将位于东台市城东新区纬一路南的人才公寓4号楼1701室出售给周春荣。房屋建筑面积130.24平方米，单价4665.60元/平方米，房款合计607648元。合同第六条约定，买受人于2013年1月31日已付房款347648元，按揭贷款260000元于2013年2月28日前到账；第七条约定，买受人逾期付款的违约责任：按逾期期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，未缴清全部房款，按所欠房款每日万分之二加收滞纳金；（2）逾期超过60日后，除加收每日万分之二滞纳金外，并追究总房价的百分之一赔偿金；（3）逾期超过90日后，解除合同，选房保证金不予退还，并追究法律责任；第八条约定，出卖人应在2013年5月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、政府及规划等非出卖方原因，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由引产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：若买受人在出卖人房屋交付通知之日起10日内未对房屋办理交接手续的，视同房屋已交付，且视同买受人对房屋质量没有异议。
合同签订当日，周春荣向保障房建设公司支付购房款347648元，余款260000元未能在合同约定的2013年2月28日前支付。2013年6月13日，保障房建设公司向周春荣发出函，载明：周春荣在接此函后一周内到银行办理好贷款手续或缴清全部房款，否则将按《商品房买卖合同》第七条的规定执行。后周春荣于2013年6月19日支付给保障房建设公司购房余款260000元。周春荣认为保障房建设公司于2013年8月21日交付案涉房屋，保障房建设公司认为案涉房屋于2013年7月29日交付，并提供发送给购房户的通知交房短信，证明保障房建设公司曾于2013年7月29日向所有购房户发送短信，通知购房户交付房屋。另保障房建设公司提供2015年1月29日东台市城东新区管委会出具的情况说明、电梯采购安装合同以及电梯监督检验报告、东台市城东新区规划建设局出具的情况说明，证明由于政府部门对住宅大楼的电梯安装以及周边道路规划实施等原因造成延期交付房屋，属于合同第八条约定的政府及规划等非出卖方原因。周春荣认为保障房建设公司逾期交付房屋应承担违约责任，故诉至原审法院，提出诉称之请求。审理中，周春荣变更诉讼请求为：要求保障房建设公司支付周春荣逾期交房违约金14765.80元（自2013年6月1日起至2013年8月21日止，计81天，以合同总价款607648元按日万分之三计算），并承担诉讼费。
原审法院另查明：周春荣已领取案涉房屋的房屋所有权证和土地使用权证，并已实际居住案涉房屋。
原审法院认为：公民及法人的合法权益均受法律保护。周春荣与保障房建设公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规规定，应认定有效。对合同双方当事人均具有约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。
一、关于保障房建设公司延期交房是否存在合同约定的免责事由。本案周春荣要求保障房建设公司支付周春荣逾期交房违约金，其提供了双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，证明保障房建设公司应在2013年5月31日前交付房屋，保障房建设公司对延期交房的事实没有异议，但其认为由于政府部门对住宅大楼的电梯安装以及周边道路规划实施等原因造成延期交付房屋，属于合同第八条约定的政府及规划等非出卖方原因。原审法院认为，保障房建设公司作为开发商，对其开发建设的住宅楼的电梯以及周边道路负有及时安装、建设义务，其因此造成延期交付房屋，不属于政府及规划等原因，故对保障房建设公司关于逾期交房违约系政府及规划等非出卖方原因造成的抗辩意见，不予采纳。
二、关于案涉房屋交付的时间问题。周春荣认为保障房建设公司于2013年8月21日交付案涉房屋，保障房建设公司认为案涉房屋于2013年7月29日交付，并提供发送给购房户的通知交房短信，证明保障房建设公司曾于2013年7月29日向所有购房户发送短信，通知购房户交付房屋。根据《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。保障房建设公司未书面通知周春荣办理交付手续，即便保障房建设公司采用发送短信方式通知周春荣，保障房建设公司未能举证证明该短信已成功发送给周春荣，故保障房建设公司交房时间为2013年8月21日。
三、关于本案违约责任承担的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案保障房建设公司未在合同约定的交付期限内向周春荣交付案涉房屋，且其不存在符合合同约定的延期交付的情形，故保障房建设公司应按合同第九条的约定承担延期交付违约责任，保障房建设公司应给付周春荣延期交房违约金13283.84元（自2013年6月1日起至2013年6月19日止，计19天，以347648元按日万分之三计算的违约金与自2013年6月20日起至2013年8月21日止，计62天，以合同总价款607648元按日万分之三计算的违约金之和）；本案周春荣未在合同约定的交付期限内给付购房余款260000元，其应当承担逾期付款的违约金11796.48元（自2013年3月1日起至2013年6月19日，计110日，以260000元按日万分之二计算违约金与以合同总价款607648元的1%计算的滞纳金之和）；两项相抵销，保障房建设公司尚应给付周春荣1487.36元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第一百三十条、第一百三十八条、第一百六十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审判决：一、保障房建设公司于本判决生效之日起20日内给付周春荣1487.36元；二、驳回周春荣的其他诉讼请求。案件受理费74元，减半收取37元，由保障房建设公司负担25元，周春荣负担12元。
上诉人周春荣不服原审判决，向本院提起上诉称：1.保障房建设公司在合同中逾期付款违约责任部分漏写序号“2”，致周春荣未注意到逾期付款应承担违约责任，保障房建设公司故意漏去重要文字，构成欺诈；2.保障房建设公司发函催款后，周春荣按要求交清尾款26万元，根据函件的内容，保障房建设公司不再追究逾期付款的违约责任。综上，周春荣不应承担逾期付款的违约责任，请求二审法院处理。
上诉人保障房建设公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1.保障房建设公司延期交房系政府及规划等非出卖方原因所致，属于合同约定的免责事由；2.本案交房时间为2013年7月29日，原审认定为2013年8月21日与事实不符；3.周春荣先违约，应承担违约责任，保障房建设公司不应承担违约责任，原审将双方违约责任相抵没有法律依据。故请求二审法院处理。
保障房建设公司对周春荣的上诉理由答辩称：1.案涉合同系由江苏省住建系统统一适用的格式性合同文本，并非保障房建设公司单方制作，不存在欺诈；2.保障房建设公司于2013年6月13日发函是给予周春荣因延期付款超过90日，保障房建设公司可按合同约定单方解除合同的宽限期，并未明示放弃向周春荣主张逾期付款违约金。故请求驳回周春荣的上诉。
周春荣对保障房建设公司的上诉理由答辩称：1.保障房建设公司称由于政府原因导致延期交房没有事实依据；2.周春荣在督促函规定的时间内交清款项，不应承担违约责任。故请求驳回保障房建设公司的上诉。
本院二审查明的事实与原审认定的事实无异，对原审判决查明的事实，本院予以确认。
本案的争议焦点是：1.保障房建设公司于何时向周春荣交付案涉房屋？2.如保障房建设公司延期交房是否存在合同约定的免责情形？3.周春荣延期付款是否应承担违约责任？
本院认为：周春荣与保障房建设公司签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，且不违反法律法规的规定，是合法有效的合同，双方均应按约履行各自义务。
1.关于保障房建设公司何时向周春荣交房的问题。保障房建设公司提出该公司于2013年7月29日向周春荣发送了交房通知，并在原审中提交了该公司向其他购房业主发送的交房的短信通知，以证明该公司于同日向周春荣发送了相同信息。本院认为，该证据并不能当然地证明保障房建设公司客观上向周春荣发送了交房通知，保障房建设公司在本院审理期间，未提交证据证明其于2013年7月29日向周春荣送达了交房通知，故保障房建设公司提出案涉房屋于2013年7月29日交付的上诉理由不成立，本院不予采信。周春荣在原审中自认案涉房屋于2013年8月21日交付，本院予以确认。
2.关于保障房建设公司延期交房是否应承担违约责任的问题。保障房建设公司提出，其延期交房系因政府部门未及时采购电梯以及对周边道路规划实施等，属于合同约定的因政府及规划调整所致，应当免责。本院审查认为，政府对周边道路的规划实施并不影响房屋交付义务的履行，采购安装电梯等不属于政府规划调整等可以免责的情形。保障房建设公司未按合同约定交付房屋，应承担违约责任。故保障房建设公司提出延期交房系政府原因应免责的上诉理由不成立，本院不予支持。关于延期交房的时间方面，根据合同约定，周春荣应于2013年2月28日前付清房款，在2013年6月1日至2013年6月19日期间，因周春荣购房款尚未全额支付，周春荣主张此时间段的逾期交房违约金，保障房建设公司可行使先履行抗辩权，但保障房建设公司未行使此权利，原审判决支持2013年6月1日至2013年6月19日期间逾期交房违约金后，保障房建设公司亦未对此提出上诉，可视为保障房建设公司在本案中同意支付2013年6月1日至2013年6月19日期间的逾期交房违约金。
3.关于周春荣延期付款是否应承担违约责任的问题。经查，合同约定周春荣应于2013年2月28日前付清尾款26万元，但周春荣未及时支付，经保障房建设公司于2013年6月13日发函催交后，周春荣于2013年6月19日付清26万元，周春荣存在延期付款的事实。关于周春荣提出案涉合同在延期付款违约责任部分漏写序号“2”，致其未注意到延期付款应承担违约责任，保障房建设公司故意漏写，构成欺诈的上诉理由。经查，案涉合同载明：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第2种方式处理。1.按逾期时间，分别处理（不做累加）……。按逾期时间，分别处理（不做累加）……”，其中第二个“按逾期时间”字样前漏写序号“2”。本院认为，合同当事人在签订合同时应全面仔细阅读合同文本。案涉合同条款中虽漏写了小项序号，但并不足以影响对条文的阅读与理解，且合同对双方的义务均约定了违约责任，逾期付款不承担违约责任亦与交易习惯不符。故周春荣提出保障房建设公司故意漏去重要文字，致其未能注意自己的责任，保障房建设公司构成欺诈的上诉理由不成立，本院不予支持。关于周春荣提出其在保障房建设公司发函后按要求付清房款，不应再承担违约责任的上诉理由。经查，保障房建设公司发函给周春荣系为催促其付款，保障房建设公司在函件中称“否则将按《商品房买卖合同》第七条的规定执行”的内容，结合双方合同第七条的约定，以及周春荣已逾期付款超过90日的事实，应理解为周春荣如在一周内交清全部房款，则保障房建设公司不行使合同第七条第2款第（3）项中约定的解除合同，选房保证金不予退还等权利，而不能理解为发函人有不要求周春荣支付逾期付款违约金的明确意思表示。故周春荣提出其已按照函件要求付款，不再承担违约责任的上诉理由不成立，本院不予支持。
根据法律规定，合同双方当事人均违约的，应当各自承担相应的违约责任，原审在明确双方的违约责任后，对双方应向对方支付的违约金数额进行冲抵计算，并非是违约责任的冲抵，不违反法律规定。故保障房建设公司提出原审将双方违约责任相抵没有法律依据的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，上诉人周春荣、保障房建设公司的上诉理由均不能成立，本院均不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法可以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费148元，由上诉人周春荣、上诉人东台市保障性住房建设投资有限公司各负担74元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴珊珊
代理审判员 王 珩
代理审判员 周 陇
二〇一五年九月二十三日
书 记 员 程 菲