浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）浙0602执异7号
案外人朱慧钰，女，1973年8月1日出生，汉族，住绍兴市柯桥区，
申请执行人孟永根，男，1951年6月19日出生，汉族，住绍兴市越城区。
委托代理人（特别授权代理）唐传荣、高峰，浙江广缘律师事务所律师。
被执行人季国香，女，1972年2月13日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
被执行人金凤英，女，1967年1月24日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
在本院执行申请执行人孟永根与被执行人季国香、金凤英民间借贷纠纷一案中，案外人朱慧钰提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人朱慧钰称，2014年3月，案外人就购买绍兴市柯桥区中梅中区3幢1901室房屋及自行车库（以下简称涉案房屋）与被执行人金凤英达成一致，并于同年3月18日向金凤英支付了53万元购房款。2014年5月8日，案外人与金凤英签订1份房屋转让协议，协议约定金凤英将涉案房屋转让给案外人所有，转让价格为53万元，因该房屋系城中村拆迁安置房，截至目前尚未交付房屋，也不能办理房屋权属变更登记。现案外人刚刚悉知上述房屋被贵院以（2016）浙0602执365号民事裁定书依法查封。案外人认为上述房屋系案外人合法购买，并已支付全部购房款，该房屋与金凤英已无任何关系，贵院不能对该房屋实施财产保全措施，故申请解除对涉案房屋的财产保全措施。
申请执行人孟永根称，申请执行人与被执行人季国香、金凤英民间借贷纠纷一案已经法院生效判决确认，所以法院查封涉案房屋是符合法律规定的。申请执行人对于案外人主张的房屋买卖关系不予确认，理由如下：第一，在案外人与金凤英之间签订的房屋转让协议中对于金凤英应支付给拆迁人的差价款20多万元具体由谁承担未进行约定不符合常理。第二，案外人提供的房屋转让协议中约定一次性支付购房款，而且是在没有签订合同之前就付款，不符合正常的交易逻辑。第三，案外人提供的银行付款凭证上记载的交易对象是马国灿而非金凤英，付款性质也不能确定，案外人也不能说明其购房款的来源。综上，申请执行人认为案外人主张的房屋买卖关系是不真实的，即使案外人主张的买卖关系成立，其享有的也是对金凤英的债权，而非对涉案房屋的所有权，因为其没有占有涉案房屋，故对其异议请求也依法不能支持。
被执行人季国香、金凤英未发表意见。
本院查明：原告孟永根为与被告季国香、金凤英民间借贷纠纷一案，于2015年8月21日向本院起诉，本院经审理于2015年12月17日作出（2015）绍越民初第4103号民事判决书，判令：一、被告季国香应于判决生效之日起十日内归还给原告孟永根借款人民币250万元，并支付该款自2015年1月10日起至实际付清之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率四倍计算的利息；二、被告季国香应于判决生效之日起十日内支付给原告孟永根为实现本案债权而支出的律师代理费5万元；三、被告金凤英对被告季国香的上述第一、二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告孟永根的其他诉讼请求。因两被告未按生效判决履行，孟永根向本院申请强制执行，本院于2016年1月14日立案执行。执行中，本院依据（2016）浙0602执365号执行裁定书及协助执行通知书于2016年2月3日预查封了被执行人金凤英名下位于中梅中区3幢1104室、3幢1901室的房屋及相应自行车库。在本院发出的协助执行通知书回执中，协助执行单位注明：“金凤英尚应付绍兴县中国轻纺城两湖开发建设有限公司（以下简称轻纺城公司）房屋款贰拾壹万柒仟伍佰伍拾元捌角玖分”。还查明，涉案房产至今尚未交付。
案外人朱慧钰为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：1、甲方为金凤英、乙方为案外人、证明人为马国灿、陈新富、落款时间为2014年5月8日的房屋转让协议1份，其中记载经甲、乙双方协商决定，由甲方将中梅中区3幢1901室转让给乙方所有，面积为99.91平方米，价格为人民币530000元；自行车库按政府规定按房号对号入座，面积为8.16平方米；在甲方领取合法证明后，乙方提出要求办理过户手续时，甲方必须大力支持，并必须无条件提供方便和一切相关过户手续，过户费用由乙方自己承担。2、收款人为金凤英、落款时间为2014年3月18日的收条1张，其中记载“今收到朱慧钰房款（中梅中区3幢1901室、面积99.91平方米）现金人民币伍拾叄万元整”。3、银行客户回单1份，其中记载交易日期为2014年3月18日、户名为马国灿、卡号为62×××34、金额为530000元。4、拆迁人为轻纺城公司（甲方）、被拆迁人为金凤英（乙方）的绍兴县集体土地房屋拆迁产权调换协议1份，其中记载被拆迁房屋坐落红丰、地号412、确权面积98.75平方米；乙方安置人口为1人，可以产权调换方式安置98.75平方米；安置房屋为中梅中区小区3幢1901、1104室，建筑面积99.91、100.04平方米（共2套），计择房面积96.74、96.86平方米、建筑面积199.95平方米，自行车库3幢1901、1104共2个，计建筑面积8.16、12.38平方米；安置房屋结算合计人民币347244.6元，被拆迁房屋结算合计人民币88193.71元，搬迁补偿费用合计41500元，经结算产权调换后由乙方支付给甲方差价款为人民币217550.89元，该款未付清的，房屋产权不发生转移；协议签订后，乙方需先预付甲方217550.89元，余款在安置房交付时，一次性付清。
本院认为：首先，涉案房产系拆迁安置房，至今尚未登记在被执行人金凤英名下；根据金凤英与轻纺城公司之间签订的产权调换协议约定在未付清该款的，房屋产权不发生转移；而在本院预查封涉案房产时，协助查封单位也已注明金凤英尚应付轻纺城公司房屋款217550.89元；但案外人却陈述其在购买涉案房产时并未要求金凤英提供已付清上述房款的凭证，其提供的房屋转让协议中对该笔款项如何处理也未作任何约定，明显不符合常理。其次，案外人提供的房屋转让协议落款时间为2014年5月8日，金凤英出具的收条的时间为2014年3月18日，银行交易凭证所记载的收款人为马国灿；案外人还陈述“开始金凤英和我说是现房，就我把钱交付给她了，后来说是安置房，房子还没拿到”。房产交易应属重大事项，案外人也陈述其购房系为解决家庭住房问题，但案外人在未签订书面协议，甚至连交易房屋是现房还是期房都未查证的情况下就全额支付53万元购房款，且款项支付对象为马国灿，明显不符合常理。综上，案外人主张与金凤英之间的房屋转让关系，依据不足，本院难以认定。即使案外人主张的转让关系成立，因其在本院对涉案房产预查封之前尚未实际占有涉案房产，故其异议请求也不符合《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。综上，案外人之异议请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人朱慧钰的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 张 剑
人民陪审员 高 峰
人民陪审员 张华娟
二〇一七年三月八日
书 记 员 张 菁
本案援引的相关法律和规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被申请人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。