西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西中民一初字第00051号原告（反诉被告）陕西怡嘉圆酒店管理公司，住所地为西安市新城区解放路53号。法定代表人牛先锋，该公司总经理。委托代理人师义，陕西云德律师事务所律师。委托代理人赵秀琳，陕西云德律师事务所律师。被告（反诉原告）西安天顺大厦联合开发有限公司，住所地为西安市新城区解放路53号。法定代表人郑天顺，该公司董事长。委托代理人吕金城，陕西大唐律师事务所律师。原告（反诉被告）陕西怡嘉圆酒店管理公司（以下称怡嘉圆酒店）因与被告（反诉原告）西安天顺大厦联合开发有限公司（以下称天顺大厦）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告怡嘉圆酒店的委托代理人师义、赵秀琳；被告天顺大厦的委托代理人吕金城均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怡嘉圆酒店诉称，2011年11月4日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定由原告承租被告位于西安市解放路53号西安天顺大厦第13至l6层房产，用于酒店经营。合同约定：被告给原告5个月装修期，装修期自交房日开始计算，房租从装修期结束起计算，年租金332万元，租期10年，自2012年5月1日至2022年4月30日，并由被告方提供租赁房产土地证、房产证以及建筑工程消防验收意见书。由于租赁房产位于天顺大厦13至16层，经营活动的正常开展高度依赖电梯，原、被告经协商在合同附加条款中约定，为方便经营安装两部外挂观光电梯，原告方先期垫付两部电梯的安装费用，由被告负责两部外挂观光电梯的采购、安装、并确保按期（乙方的装修期间）完工，电梯审批手续及相关手续产生的费用和电梯使用过程中产生的年检、维修、保养等费用均由被告承担；同时约定由被告负责协调13层下水接驳，由此给12层租赁方造成的损失由甲方负责。合同签订当日即2011年11月4日，原告即按照合同附加条款约定向被告支付电梯垫付款80万元。原告又于2011年12月7日、2012年2月23日分两次，向被告支付80万元。按照合同约定，原告积极安排装修公司精装修，并陆续招聘工作人员进行业务培训。装修基本上在2012年4月中旬施工完毕，定于2012年5月1日正式开业经营。然而被告并未按照合同约定向原告提供租赁房产（天顺大厦13至16层）消防验收合格的意见书，实际上原告所租赁楼层的一期消防工程并未施工；同时被告不愿承担因下水接驳将给12层租赁方造成的损失，也未按合同约定履行下水接驳协调义务。原告多次找被告协调无果，在这种情况下，原告为在装修期内按期完工，如期开业，自行找施工单位对承租的13至16楼消防工程施工、办理消防验收手续，并自行走管道解决13层下水接驳问题，无形之中导致原告增加投资金额。2012年4月底，原告酒店开业的各项准备工作全部到位，但由于被告不协调与其他业主关系，电梯施工进度缓慢，之后原告垫付的电梯专款又被挪用，被告不及时支付电梯安装过程中产生的各项费用，最终导致电梯工程未能如期完工，致使原告在一切齐备的情况下无法按期正常开业经营。多次找被告均不处理，为尽快开业、减少损失，原告又另行垫付资金，在多方努力下，电梯工程在2013年1月15日才最终完工并通过验收。直至2013年1月24日，原告才得以试营业。自开业以来，电梯多次出现故障导致原告累计停业达58天，找被告维修，常常消极推脱，原告无奈多次自行找人维修。2012年7月15日，被告方屋面平层下水未处理好，楼顶水管爆裂导致屋面大量积水，发生严重渗水，致使原告16层23间客房被水淹没，给原告造成511520元经济损失。在合同履行过程中，由于被告的违约行为导致原告产生重大经济损失，首先，被告应该向原告交付消防验收合格的房屋，然而被告无法提供通过消防验收的相关手续，交付的房屋一期消防根本没做，原告聘请施工队伍对承租房产的一、二期消防进行了全面施工，对于一期消防的工程费用501000元应由被告承担；其次，水电接驳是被告的基本合同义务，被告不配合，不履行义务，致使原告为下水接驳多支出费用310320元；再次，被告安装电梯过程中，多次损坏13至16层已完成的装修，为此原告翻修花费160910元；被告未按合同约定履行义务，致使原告9个月无法开业经营，给原告造成6504550元经济损失；电梯漏水导致原告LED屏幕损坏，造成损失12000元；最后，原告开业后，由于电梯故障频发，原告因此累计停业58天，造成营业损失1450000元；被告多次不履行电梯维修义务，原告自行维修支出4830元。同时电梯费用由原告全资垫付，被告收取了原告的电梯垫付款，却未按照合同约定确保电梯工程按期完工，正是被告履行合同消极懈怠，给原告造成重大经济损失，应向原告返还电梯垫付费用1876161元，以上各项费用共计：11331291元。原告认为被告未按照合同履行义务，已构成违约，应对原告上述损失承担全部的赔偿责任。因此，向法院提出如下诉讼请求，1．依法判令被告返还电梯垫付费用1876161元；2．依法判令被告支付原告一级消防费用501000元；3．依法判令被告履行下水接驳义务，并赔偿原告为减少损失进行同层排水所支付的费用310320元；4．依法判令被告赔偿原告装修损失、屋面渗水损失、电梯维修损失、经营损失等各项损失费用共计8643810元；5．本案诉讼费用由被告承担。被告天顺大厦辩称，一、怡嘉圆酒店在其民事起诉书中所述与事实不符，主要表现在：1、天顺大厦名下西安市解放路53号西安天顺大厦第13至16层房屋系天顺大厦与怡嘉圆酒店法定代表人牛先锋于2011年l1月4日签订的《房屋租赁合同》。2、电梯：天顺大厦与牛先锋签订的《房屋租赁合同》“附加条款”约定“安装外挂观光电梯两部，安装电梯费用由甲乙双方各承担一半。”、“乙方愿先期垫付两部电梯安装费用。电梯由甲方负责采购，安装”、“电梯的款项先期由乙方垫付，甲方承诺两部电梯中的一部电梯的款项冲抵乙方第一次支付的房租”等，从以上合同约定可以明确该两部电梯的安装是为了牛先锋的经营而安装的，安装电梯的费用“各承担一半”，电梯安装费用的垫付是“乙方愿先期垫付”且“一部电梯的款项冲抵乙方第一次支付的房租”，怡嘉圆酒店所称返还电梯垫付费用的说辞不能成立。况且，签订电梯《产品买卖合同》、《产品安装合同》的买方虽然是天顺大厦方的“庞如英”，而“法人委托人”均为牛先锋，牛先锋是采购和安装两部电梯的实际执行者，牛先锋尤其还是签订《观光电梯轻钢结构工程施工承包合同》的“发包人”、“委托代理”。如果是因电梯安装而造成所谓的拖期和装修损坏，也完全是牛先锋所造成的，天顺大厦依法不承担因安装电梯的相关责任。3、消防费用：签订《房屋租赁合同》前，天顺大厦己向牛先锋出示了有关西安市解放路53号西安天顺大厦房屋的产权证、土地证等证件，证实天顺大厦是合法的出租人。天顺大厦从未承诺消防手续及费用，《房屋租赁合同》也无有关天顺大厦的此类合同义务的约定内容。4、下水接驳费用：《房屋租赁合同》7.4约定“乙方的设计装修图纸应报甲方确认，乙方委托的施工单位须具备相应的资格证书。”牛先锋及怡嘉圆酒店从未向天顺大厦提供“设计装修图纸”，在此情况下，天顺大厦难以提供相关的协调配合。5、损失：（1）装修损失：天顺大厦对此损失不予认可，理由是牛先锋及怡嘉圆酒店未按照《房屋租赁合同》7.4的约定向天顺大厦提供“设计装修图纸”便擅自施工，损失的责任应由怡嘉圆酒店自行承担。（2）屋面渗水损失：该损失的实际情况有待天顺大厦根据相关有效证据确认，如确实属于天顺大厦的责任，天顺大厦可以酌情承担。（3）电梯维修损失：天顺大厦认为按照电梯的《产品买卖合同》、《产品安装合同》等合同约定，相关的损失赔偿责任应由电梯供应商承担，而不应由天顺大厦承担责任。天顺大厦按照《房屋租赁合同》约定只承担、并实际已经承担了电梯的正常维修保养和年检费用。（4）经营损失：天顺大厦不认可所谓的“经营损失”。《房屋租赁合同》约定的租赁期自2012年5月1日起计算，至2014年4月30日牛先锋及怡嘉圆酒店实际已租赁天顺大厦房屋将满二年；房屋年租金为332万元整，牛先锋及怡嘉圆酒店在23个月租期应向天顺大厦交付租金636.3万余元，而牛先锋至今实际仅交付218.7万元，尚欠天顺大厦417.60万元租金未付。天顺大厦与牛先锋签订的是《房屋租赁合同》，而并非合资合伙合同关系，牛先锋及怡嘉圆酒店未能按期、足额向天顺大厦给付租金以履行其承租方的义务己构成违约，牛先锋及怡嘉圆酒店要求天顺大厦赔偿其经营损失的要求于情、于理、于法均不能成立。二、天顺大厦与牛先锋于2011年11月4日签订的《房屋租赁合同》“第三条租赁及支付方式”明确约定“年租金为332万元整（含税），租金支付方式为半年付；”但是，牛先锋从未按照该《房屋租赁合同》约定按期、足额给付租金，截止天顺大厦答辩的2014年3月31日，牛先锋尚欠天顺大厦租金417.60万元，除此之外，怡嘉圆酒店还欠天顺大厦物业费22.2万元，并造成天顺大厦其它损失等费用，天顺大厦将就此依向牛先锋和怡嘉圆酒店提起反诉。反诉原告天顺大厦诉称，一、天顺大厦与怡嘉圆酒店法定代表人牛先锋于2011年11月4日就天顺大厦名下西安市解放路53号西安天顺大厦第13至16层房屋签订《房屋租赁合同》，天顺大厦与怡嘉圆酒店没有房屋租赁合同法律关系，但怡嘉圆酒店实际使用天顺大厦与牛先锋所签《房屋租赁合同》约定房屋。天顺大厦与怡嘉圆酒店牛先锋签订的《房屋租赁合同》“第三条租赁及支付方式”约定“年租金为332万元整（含税），租金支付方式为半年付”，但是，怡嘉圆酒店未按照该《房屋租赁合同》此项条款约定按期、足额给付天顺大厦租金，截止天顺大厦反诉前（2014年3月31日），怡嘉圆酒店应给付天顺大厦636.3万余元，却仅给付218.7万余元，尚欠天顺大厦租金417.60万元末付。同时，怡嘉圆酒店还欠天顺大厦2012年5月至2013年4月租赁期间的物业费22.2万元。二、怡嘉圆酒店在使用西安天顺大厦第13至16层房屋期间对天顺大厦造成其它经济损失，包括：1、怡嘉圆酒店在装修期间使用天顺大酒店原有电梯运输装卸建筑装饰材料造成电梯损坏，天顺大厦因维修该电梯而支付的维修费用。2、怡嘉圆酒店安装观光电梯占用的客房造成天顺大厦应收取的房屋租金损失；怡嘉圆酒店在装修期间将其建筑材料和垃圾长时间堆积在大厦，直接影响到大厦内天顺大厦其它两个租户的酒店正常经营，两个酒店租户均要求天顺大厦赔偿损失。3、怡嘉圆酒店在承租期间多次不按时交纳水电费，天顺大厦为保障大厦的正常使用不得不长期为其代垫应交费用，当天顺大厦无力再为怡嘉圆酒店垫付时供电局因欠费对大厦停电，从而造成其它租户经营损失；天顺大厦随后因此被迫对大厦原有电路进行改造投入的费用。天顺大厦提出如下反诉请求1、请求责令怡嘉圆酒店给付天顺大厦租金417.60万元；2、请求责令怡嘉圆酒店给付物业费22.2万元（自2012年5月至2013年4月）；3、案件诉讼费用由怡嘉圆酒店承担。审理中，反诉原告天顺大厦于2014年7月2日增加反诉请求：1、请求责令怡嘉圆酒店承担所欠天顺大厦租金的利息316.385万元；2、请求责令怡嘉圆酒店赔偿天顺大厦其它损失260.7823万元；3、案件反诉费用由怡嘉圆酒店承担。事实及理由如下：一、反诉原告天顺大厦与反诉被告怡嘉圆酒店签订的《房屋租赁合同》，“第三条租赁及支付方式”约定“年租金为332万元整（含税），租金支付方式为半年付”，但是，怡嘉圆酒店牛先锋未按照该《房屋租赁合同》此项条款约定按期、足额给付天顺大厦租金，怡嘉圆酒店除应给付所欠天顺大厦房屋租金外，还应承担所欠房屋租金的利息。利息计算如下：房租×月数×月息=利息；时间自2012年5月1日至2014年6月30日。利息计算后的金额为316.385万元。二、怡嘉圆酒店在租用西安天顺大厦第13至16层房屋期间对天顺大厦还造成其它经济损失：1、怡嘉圆酒店在装修期间使用天顺大酒店原有电梯运输装卸建筑垃圾，装饰材料造成该电梯损坏，天顺大厦为维修该电梯支付的维修费用9.2810万元：2、怡嘉圆酒店安装观光电梯占用的酒店客房一间造成天顺大厦应收取的房屋租金损失25万元（该房屋年租金为2.5万元，租期10年损失额为25万元）；3、怡嘉圆酒店安装观光电梯期间，造成其它两户酒店的经营损失80万元（天顺大酒店）、84万元（万豪酒店），天顺大厦己承担了赔偿责任，而该责任应由怡嘉圆酒店承担；4、怡嘉圆酒店在承租期间多次不按时交纳水电费，天顺大厦长期为其代垫应交费用；当天顺大厦无力为怡嘉圆酒店垫付时供电局因欠费对大厦停电，从而造成其它租户经营损失11.67万元（天顺酒店），50万元房租至今未付（万豪酒店）；随后天顺大厦因此不得不对大厦原有电路进行分户改造，从而增加改造费用50.8313万元，该费用亦应由怡嘉圆酒店承担。反诉被告怡嘉圆酒店答辩称，一、天顺大厦诉请怡嘉圆酒店支付租金417万元及租金利息316.85万元，缺乏事实和法律依据。2011年11月4日，双方签订房屋租赁合同；2011年11月4日（80万元）、2011年12月7日（40万元）、2012年2月23日（40万元），共计支付天顺大厦电梯安装款160万元。2011年12月1日至2012年4月30日，为五个月装修期；2012年5月1日至2013年1月28日，因天顺大厦不支付电梯安装费、材料费、人工费等，怡嘉圆酒店为促使电梯早日完工，减少损失，在支付天顺大厦电梯安装款160万元之外，又额外垫付电梯安装各类费用共计281830元；2013年1月16日，西安特种设备检验检测院对电梯进行监督检验，检验结论为合格；2013年1月28日，电梯通过检验，取得安全检验合格证；2012年5月1日至2013年1月28日，未开业经营；2013年1月28日，酒店正式开业经营。首先，按照双方租赁合同附加条款第一条之约定，两部外挂观光电梯由天顺大厦负责采购、安装，并确保按期即怡嘉圆酒店的装修期完工。在怡嘉圆酒店按约定先期垫付两部电梯安装费用160万元后，天顺大厦却未能按期完工，致使怡嘉圆酒店在2012年5月1日无法如期开业，直至2013年1月长达9个月无法开业经营，给怡嘉圆酒店造成巨大经济损失。双方多次就怡嘉圆酒店未开业期间损失赔偿问题进行协商，但始终未形成最终的解决方案。2013年3月30日，双方初步协商从2013年5月1日起房租暂按照每月15万元支付，待前期赔偿问题解决后，按照合同正常支付。此后一直到双方在法院调解前即2013年5月一2014年6月，怡嘉圆酒店一直按此约定支付租金。怡嘉圆酒店从不具有拖欠租金的故意，怡嘉圆酒店之所以未能按照合同约定支付租金，完全是由天顺大厦违约行为造成的。其次，截止2015年4月28日，不存在怡嘉圆酒店下欠天顺大厦租金417万元的事实。2012年5月1日至2013年1月28日期间，因天顺大厦的违约行为即未按照合同约定完成电梯安装，致使怡嘉圆酒店无法开业经营，天顺大厦不应收取未开业期间的租金，反而应赔偿其违约行为给怡嘉圆酒店造成的重大经济损失。2013年2月1日至2015年4月30日期间，按照合同计算应付租金为745.2万元，怡嘉圆酒店已累计支付租金614.5万元【其中2013年5月1日至2014年6月30日，按照双方初步协商的15万元／月累计支付204.5万元；2014年9月15日，支付租金160万元：2014年8月双方在法院的主持下进行调解，怡嘉圆酒店提出酒店开业后存在的影响正常经营的三个问题：消防问题、下水问题、电梯问题，对于怡嘉圆酒店提出的问题，天顺大厦答应解决，但要求先支付160万元租金，在怡嘉圆酒店于2014年9月15日支付160万元租金后，天顺大厦对于怡嘉圆酒店提出的三个问题却一个都未解决。到2014年年底，如果消防问题再不解决怡嘉圆酒店就不能开展经营，解决方案虽然已经形成，但因天顺大厦的原因一直得不到实施，天顺大厦并以此迫使怡嘉圆酒店再支付100万元租金，怡嘉圆酒店于2015年1月30日支付租金100万元。2015年4月，一群不明身份的社会人员，强行切断怡嘉圆酒店电源，称不向天顺大厦再付150万元租金，就不让经营，逼迫怡嘉圆酒店同意付款，怡嘉圆酒店于2015年4月24日支付租金150万元】。天顺大厦累计收取了怡嘉圆酒店614.5万元租金，但至今未向怡嘉圆酒店提供过一张发票。怡嘉圆酒店还被税务局要求代天顺大厦缴纳了43797.11元的房产租赁税。如果不扣除怡嘉圆酒店已交租金的税金109.26万元，怡嘉圆酒店仅下欠天顺大厦租金130.7万元。如果扣除怡嘉圆酒店已交租金的税金109.26万元，怡嘉圆酒店仅下欠天顺大厦租金21.44万元。故天顺大厦要求怡嘉圆酒店支付租金417万元的诉请缺乏事实和法律依据。再次，酒店开业之后，一直受到电梯问题、下水问题、消防问题的困扰，影响正常经营。目前消防问题虽然得到暂时解决，但电梯问题：高温停运、漏水、钢结构生锈问题以及下水不畅问题一直未得到彻底解决。按照双方合同约定，两部外挂观光电梯的维修、保养是天顺大厦的合同义务，下水接驳也是天顺大厦的合同义务，天顺大厦不按照合同约定履行合同义务的行为已经构成违约，在解决电梯问题、下水接驳问题的同时应赔偿其违约行为给怡嘉圆酒店造成的损失。最后，关于租金利息问题：第一，双方在合同中没有关于下欠租金要支付利息的约定；第二，怡嘉圆酒店从不具有拖欠租金的故意，怡嘉圆酒店之所以未能按照合同约定支付租金，完全是由天顺大厦违约行为造成的。第三，不存在怡嘉圆酒店下欠天顺大厦417万元租金的事实。故天顺大厦主张的利息缺乏事实和法律依据，应当驳回。二、天顺大厦诉请怡嘉圆酒店支付物业费22.2万元，缺乏事实和法律依据。2011年12月1日至2013年4月30日为装修期，按照合同约定装修期只收水电费，该期间的水电费怡嘉圆酒店已支付。2012年5月1日至2013年1月28日，该期间因天顺大厦违约致使怡嘉圆酒店一直无法开业经营，天顺大厦不应收取未开业期间的物业费，反而应赔偿其违约行为给怡嘉圆酒店造成的重大经济损失。2013年1月28日开业经营至今，怡嘉圆酒店一直按照合同约定支付物业费，不存在下欠物业费的事实。天顺大厦的该项诉请缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。三、天顺大厦诉请怡嘉圆酒店赔偿损失260.7823万元，缺乏事实和法律依据。第一，对于天顺大厦提出的电梯维修损失问题：怡嘉圆酒店认为，怡嘉圆酒店租赁天顺大厦的房产开展酒店经营，酒店装修期间，天顺大厦应该向怡嘉圆酒店提供上下通道，这应是其义务。没有证据证明怡嘉圆酒店损坏过电梯，且诉讼前天顺大厦也从未向怡嘉圆酒店主张过电梯损坏赔偿事宜。第二，关于安装观光电梯占用酒店客房造成租金损失问题：怡嘉圆酒店认为，两部外挂电梯在天顺大厦名下，天顺大厦给自己的房屋安装电梯，占用自己的房屋，不存在造成损失的问题，与怡嘉圆酒店也没有关系。第三，关于安装观光电梯造成其他酒店损失赔偿问题：怡嘉圆酒店认为，一方面，两部外挂电梯在天顺大厦名下；另一方面，按照双方合同约定，电梯安装由天顺大厦负责。天顺大厦自己给自己房屋安装电梯是否造成其他酒店损失，怡嘉圆酒店不知情，即使损失真实产生也应有天顺大厦自己承担，与怡嘉圆酒店无关。第四，欠交电费损失问题：首先，怡嘉圆酒店从未欠交过水电费；其次，供电局停电是因为天顺大厦不按时交纳电费造成的，与怡嘉圆酒店无关；最后，天顺大厦是大厦的产权人，对大厦电路改造是天顺大厦的事，亦与怡嘉圆酒店无关。综上，天顺大厦的诉请缺乏事实和法律依据，恳请人民法院依法驳回天顺大厦的所有反诉请求。经审理查明，2011年11月4日，牛先锋（乙方）作为怡嘉圆酒店发起人，为设立该公司与天顺大厦（甲方）签订房屋租赁合同，承租天顺大厦第13至16层房屋开办酒店。该房产建筑面积为9107.24平方米。合同签订后，天顺大厦于2011年12月1日交付了房屋，怡嘉圆酒店开始进行装修。该合同2.2条约定：“租赁期10年，自甲方给乙方的装修期结束之日起计算。起止日期为2012年5月1日至2022年4月30日。（起止日期在交房之日填写）”合同3.1条约定“租赁标准：该房产的建筑面积9107.24㎡，营业大厅为经双方协商认可并已经确定的部分，营业大厅年租金为伍万元人民币。该房产包含营业大厅的年租金为332万元整（含税）；租金支付方式为半年付；乙方应于起租日的前一周内缴付房租。物业管理费2元∕平米，总计18500元整（按政府物价局定价调整）”。3.2条约定“付款期限：乙方应于每月5日前向甲方交付上月物业管理费用、中央空调（不使用免收），水电等费用；并于租金到期前十五天支付下半年租金；租金支付方式为半年付；租金每三年递增5%，若前款所述日期恰逢法定节假日，则乙方应在法定节假日前向甲方付款。”4.4条约定“甲方给乙方5个月装修期，装修期从交房日开始计算，房租从装修期结束起计算，装修期内免收租金，只收水电费。”6.3条约定“甲方提供土地证、房产证及建筑工程消防验收的意见书，并积极配合乙方办理相关手续包括营业执照及消防验收等。”7.2条约定“乙方应按合同规定向甲方或甲方指定的物业管理公司如期支付租金及其它费用。”7.4约定“乙方如需对该房产内部布局进行设计和装修，……乙方的设计装修图纸应报甲方确认，乙方委托的施工单位须具备相应的资格证书。”9.3条约定“有下列情形之一的，乙方有权向甲方索要赔偿停业期间的房租作为乙方的损失：A、甲方管理不当造成停水、电、电信网络等，使乙方不能正常经营的；B、由甲方干扰造成乙方不能正常营业的；C、由该大厦产权买卖、抵押等造成乙方不能正常营业的。”9.4条约定“若乙方违反本合同条款，甲方有权切断该房产水，电供应或其他服务……”该合同附加条款约定：“1、甲乙双方商定，为方便经营在西南方圆弧两侧安装外挂观光电梯两部，安装电梯费用由甲乙双方各承担一半。乙方愿先期垫付两部电梯安装费用。电梯由甲方负责采购，安装，并确保按期（乙方的装修期内）完工。电梯审批手续及相关手续产生的费用和电梯使用过程中所产生的年检、维修、保养等费用由甲方完全承担。2、乙方在装修过程中涉及13层下水接驳，与12层租赁方的关系由甲方负责协调，由此给12层租赁房造成的损失由甲方负责。4、合同签订日乙方打款80万元整作为电梯预付款（安装外挂电梯的首笔款项）给甲方，在甲乙双方与电梯公司及钢结构公司及土建公司谈妥价格后，在支付电梯公司及钢结构公司及土建公司第二次款项时的前一周，乙方将电梯总款项减去首次打款的80万元整的余款给甲方，从甲方账户支付给电梯公司及钢结构公司及土建公司。电梯的款项先期由乙方垫付，甲方承诺两部电梯中的一部电梯的款项冲抵乙方第一次支付的房租。”双方租赁合同签订后，按合同约定天顺大厦与上海三菱电梯有限公司于2011年11月23日正式签订了《产品买卖合同》，于2011年11月21日与上海三菱电梯有限公司及陕西新城上海三菱电梯销售安装有限公司签订了《产品安装合同》及《电梯安装辅助工程及代办运输协议》。在上述合同中，天顺大厦董事总经理庞如英及怡嘉圆酒店公司发起人牛先锋作为天顺大厦代表人及委托人签字确认。由于安装电梯需先进行钢结构工程施工，怡嘉圆酒店公司发起人牛先锋于2011年11月中旬以发包方名义与西安浙远钢结构有限公司签订了《钢结构工程施工承包合同》，该合同签订后，施工单位于2011年12月进入工地，花费两个月时间完成了拆除搭架工程，由于施工单位拆除后发现需追加项目，对追加部分的工程量及价格进行了预算，要求天顺大厦及怡嘉圆酒店方面签字确认，但双方相互推诿，致施工方无法继续施工，停工近三个月，后经各方磋商后定价28万元，施工方继续施工，于2012年6月底基本完成钢结构工程。怡嘉圆酒店于2012年9月对门外的圆弧进行最后装修。在钢结构工程彻底完成后，开始进行电梯安装工程，由于发生火灾致电梯部件部分烧毁，电梯安装延误，直至2012年11月左右开始安装电梯，2013年元月初工程安装完毕，同年元月16日检验合格，元月24日怡嘉圆酒店正式营业。审理中，经本院主持调解及当事人协商，目前怡嘉圆酒店已全额支付天顺大厦2013年元月至2015年年底的房租。另查明，原、被告双方签订《租赁合同》后，怡嘉圆酒店即于合同签订当日支付天顺大厦电梯垫付款800000元，又于2011年12月7日、2012年2月23日分两次支付800000电梯垫付款。天顺大厦收到上述款后连同其应承担的部分款项已分批清付电梯公司。在钢结构工程完毕后，对追加项目款项280000元，天顺大厦亦清付施工方，该款项中不包含怡嘉圆酒店所述的给天顺大厦支付的140000元钢结构款，对该140000元天顺大厦已按交付的租金确认。怡嘉圆酒店自正式营业后，仅支付天顺大厦一个月的物业费18500元。庭审中，怡嘉圆酒店向本院提供了诉请的各项相关损失证据，以证明其所受损失共计：11331291元。经核定确认其装修费用为10997317.04元，有关人员工资为708650.32元，超合同支付电梯安装费用34425元。天顺大厦亦向本院提交相关证据以证明其损失即：租金：4176000元（2012年5月至2014年3月31日），及利息：3168500元（2012年5月至2014年6月30日），物业费：222000元（2012年5月至2013年4月），其它损失2607823元，经核定2013年2月1日至2014年3月31日期间应付租金3874000元，扣除怡嘉圆酒店2013年5月1日至2014年3月31日每月支付150000元即：1650000元，再扣除怡嘉圆酒店此前支付的140000元（该款天顺大厦确认为租金），该期间怡嘉圆酒店拖欠天顺大厦租金应为：2084000元，上述款项在该期间内利息核定为583520元（2084000×2%×14），2013年2月至2013年4月怡嘉圆酒店应支付天顺大厦物业费37000元（18500元×2），2013年元月24日至31日租金为73867元（277000÷30×8），物业费为4933元（18500÷30×8）。同时查明，怡嘉圆酒店于2012年4月18日登记成立，法定代表人为牛先锋。审理中，怡嘉圆酒店表示有关屋面漏水损失费用包含在其提供的装修费用明细之中。关于酒店正式营业后未足额缴纳租金，怡嘉圆酒店辩称，由于天顺大厦的违约行为，导致电梯不能正常使用，下水接驳出现问题部分客房经常堵塞，消防系统不能对接，故双方协商每月支付150000元租金，对此，天顺大厦不予认可，经查，电梯偶发故障，天顺大厦已通知电梯公司维修，下水虽为平层接驳，但无证据显示有客房堵塞，消防系统不能对接，系怡嘉圆酒店单方施工造成，就消防系统对接问题经本院主持调解，目前已成功对接。上述事实有《租赁合同》、《产品买卖合同》、《产品安装合同》及《电梯安装辅助工程及代办运输协议》、怡嘉圆酒店《观光电梯轻钢结构工程施工承包合同》、装修付款明细及合同、工资明细及劳动合同、客房水淹照片、西公消验（2012）第0194号建设工程消防验收意见书、电梯监督检验报告、超合同支付电梯安装费用明细、电梯维修费用明细、电梯LED屏派修单，天顺大厦统计账务说明、电力系统改造费用明细、利息计算清单、电梯维修、保养、检修票据、电梯作业报告、西安市解放路53号房屋产权证及询问笔录、庭审笔录、调解纪要等在卷佐证。本院认为，怡嘉圆酒店发起人牛先锋在公司成立前，为设立公司以自己的名义与天顺大厦于2014年11月4日签订的《房屋租赁合同》，系双方公司真实意思的表示，且不违反法律禁止性规定，应属有效合同，双方当事人均应严格遵守，该合同签订后天顺大厦按合同约定交付了涉案房屋，并共同与怡嘉圆酒店发起人牛先锋同有关电梯公司签订了相关电梯安装等合同，牛先锋亦以发包人的名义与西安浙远钢结构有限公司签订了《钢结构工程施工承包合同》，在上述事项完成后，合同履行过程中双方产生纠纷，现依据查明的事实结合双方当事人提供的证据及陈述，围绕案件争议焦点本院从以下几个方面对本案进行了审查。一、涉案合同履行过程中，双方当事人是否存在违约行为。本院认为，双方当事人签订《房屋租赁合同》后，天顺大厦按照合同约定交付了租赁物，并签订了有关电梯安装等合同，怡嘉圆酒店也按照合同约定支付了相关垫付款项，并进行酒店内部装修，但双方在与他人签订《钢结构施工合同》后，施工方施工期间增加工程量，要求双方当事人进行确认时，双方当事人相互推诿致工期延误，对此双方均有过错。怡嘉圆酒店认为上述合同与其无关，不应当承担责任，因该合同系怡嘉圆公司发起人牛先锋作为发包人，天顺大厦作为建设单位与施工方共同签订，故施工方要求其签字确认并无不当，怡嘉圆酒店所述理由不能成立。关于怡嘉圆酒店认为天顺大厦不能与其他承租人协调关系，致其无法正常对下水接驳，已构成违约。因双方《房屋租赁合同》7.4约定“乙方如需对该房产内部布局进行设计和装修，……乙方的设计装修图纸应报甲方确认，乙方委托的施工单位须具备相应的资格证书”，而怡嘉圆公司并未向天顺公司提供相关设计图纸，自行对下水进行平层接驳，违反合同约定，致天顺大厦无法与相关单位协调，其行为已构成违约，对此其自身应付相应责任；其认为天顺大厦构成违约，要求赔偿有关下水接驳损失，理由不能成立。关于双方所述有关消防问题，天顺大厦作为出租方，租赁物具有合法的所有权证书，该房屋符合法律规定的出租条件，怡嘉圆酒店认为天顺大厦一期消防工程并未施工，无事实与法律依据；其主张有关一级消防费用，理由不能成立。关于怡嘉圆酒店认为天顺大厦拒绝与其消防系统对接，已构成违约，因怡嘉圆酒店未经天顺大厦同意自行寻找施工单位对承租房屋进行有关消防工程施工，致其消防设备与天顺大厦消防设备不匹配，对此怡嘉圆酒店本身存在一定过错，但天顺大厦作为出租方有义务协助怡嘉圆酒店开展有关消防工程施工及办理相关消防验收手续，由于其怠于履行义务，同样存在一定过错，双方当事人对此均构成违约。关于怡嘉圆酒店认为天顺大厦疏于电梯维护，导致其不能正常营业，造成一定损失。经查，天顺大厦履行了相关维护义务，同时已将电梯故障报电梯公司进行维修，故怡嘉圆酒店所述不能成立。关于天顺大厦反诉认为，怡嘉圆酒店违反合同约定，拒付租金及物业费已构成违约，因怡嘉圆酒店正式开业于2013年元月24日，此前因钢结构工程及电梯安装工程延误未能按照合同约定时间开业经营，而造成该事实，天顺大厦负有不可推卸的责任，其存在明显过错，但怡嘉圆酒店正式营业后，仍不能按照合同约定支付相关费用，已构成违约，对此应承担相应责任。综上，双方当事人在合同履行中，均存在不同程度的违约行为。二、2013年元月24日正式开业前双方实际产生的损失及责任承担问题本院认为，依据怡嘉圆酒店提供的相关损失证据，对其开业前产生的损失经核定确认为，开业前工资损失为708650.32元，超合同支付电梯安装费用为34425元，其整个装修费用为10997317.04元，按酒店业装修五年期折旧，从2012年5月1日至2013年元月24日，9个月折旧装修损失为1649597.6元。以上共计：2392672.9元。其余损失因无充分有效证据证明，不予确认。依据天顺大厦提交相关证据，对其在怡嘉圆酒店开业前产生的损失经核定确认为：2012年5月1日至2013年元月24日租金2419133元（277000×9-73867），利息422542元（2419133×2%×9-2419133×（2%÷30）×8】，该期间物业费161567元（18500×9-4933），该部分利息28220元（161567×2%×9-161567×（2%÷30）×8】，以上共计：3031462元。其余损失无充分有效证据证明，不予确认。根据本院查明的事实，双方在合同履行期间均存在违约行为，结合双方过错大小，对酒店正式营业前各自产生的损失依法由各自承担责任。三、天顺大厦反诉利息损失及物业费计算问题本院认为，审理中双方当事人均认可怡嘉圆酒店于2013年元月24日正式开业，故其应于开业之日按照合同约定支付天顺大厦租金及物业费，现天顺大厦反诉请求怡嘉圆酒店支付自2012年5月1日至2014年3月31日期间的物业费、租金及2012年5月1日至2014年6月30日租金利息损失，该请求中合理部分予以支持，经查，2013年2月1日至2014年3月31日期间应付租金3878000元（277000×14），扣除怡嘉圆酒店2013年5月1日至2014年3月31日每月支付150000元即：1650000元（150000×11），再扣除怡嘉圆酒店此前支付的140000元（该款天顺大厦确认为租金），该期间怡嘉圆酒店拖欠天顺大厦租金应为：2088000元，上述款项在该期间内利息核定为584640元（2088000×2%×14），截止2014年6月30日的利息为709920元（584640＋2088000×2%×3）。2013年2月至2013年4月怡嘉圆酒店应支付天顺大厦物业费37000元（18500元×2），2013年元月24日至元月31日租金为73867元（277000÷30×8），物业费为4933元（18500÷30×8），以上共计：2913720元。审理中，经本院调解及双方当事人协商，怡嘉圆酒店已清结2013年元月至2015年年底全部租金。故怡嘉圆酒店应支付天顺大厦相应租金利息损失709920元、物业费41933元。共计751853元。考虑到天顺酒店收取了2013年元月份租金而怡嘉圆酒店开业于2013年元月24日，其多收取的租金203133元（277000-277000÷30×8）应予退还怡嘉圆酒店，关于怡嘉圆酒店垫付的800000元安装电梯费用应冲减租金，而天顺大厦支付的280000元钢结构款中140000元怡嘉圆酒店应给付天顺大厦，以上各项费用相互折抵后，天顺大厦应支付怡嘉圆酒店111280元。关于其他租金利息损失因天顺大厦在本案中并未主张，可另案处理。综上，天顺大厦应返还怡嘉圆酒店电梯垫付款660000元（800000-140000），怡嘉圆酒店应支付天顺大厦有关租金利息损失及物业费人民币548720元，怡嘉圆酒店及天顺大厦其余诉讼请求予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百二十条之规定，判决如下：一、西安天顺大厦联合开发有限公司于本判决生效之日起30日内返还陕西怡嘉圆酒店管理公司有关电梯及安装垫付款人民币660000元。二、陕西怡嘉圆酒店管理公司于本判决生效之日起30日内支付西安天顺大厦联合开发有限公司有关租金利息损失及物业费548720元。三、驳回陕西怡嘉圆酒店管理公司其余的诉讼请求。四、驳回西安天顺大厦联合开发有限公司其余的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费89788元，由本诉原告陕西怡嘉圆酒店管理公司负担，反诉案件受理费47109元，由反诉原告西安天顺大厦联合开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于陕西省高级人民法院。审判长李玲审判员李刚代理审判员刘旭二〇一五年八月二十五日书记员郭旭