湖南省屈原管理区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）屈民初字第8号
原告郑世红，女，汉族.
委托代理人谢卫平，男，汉族,系原告郑世红之夫。
委托代理人田泼军，湖南争衡律师事务所律师。
被告金建明，女，汉族。
第三人邵勇华，男，汉族。
本院于2015年1月13日受理原告郑世红诉被告金建明和第三人邵勇华房屋租赁合同纠纷一案，依法组成合议庭，于2015年3月12日公开开庭进行了审理。原告郑世红及其委托代理人谢卫平、田泼军到庭参加诉讼，被告金建明和第三人邵勇华出庭应诉。本案现已审理终结。
原告诉称：营田镇屈汨路中心粮站第33号门面系原告私有财产。2011年底，原被告签订门面租赁合同，合同期限为2011年元月1日至2014年12月30日止。2013年4月，被告的爱人湛某打电话告知原告，说要与他人合租做生意，原告在电话中便不同意其装修门面，并当面表达了门面不能转租和合租的意思。后原被告谈妥门面继续由被告承租，并签订新的合同，延长租赁期限至2017年6月30日。但被告瞒着原告将门面转租给了第三人，几天后，原告发现这一情况，即找被告理论并再次申明门面不能转租。被告称：“门面没有转租，是借用”，并拿出与第三人签订的协议书用以证明，反复讲明门面到期由其收回。但借期到期后，被告却告知原告门面无法收回。在原被告和第三人协商收回门面时，第三人提出最低补偿门面装修款4.2万元。原告认为，被告与第三人签订的协议书约定，第三人在门面借期到期后，装修费用不进行补偿。被告没有按照合同约定及时支付租金，构成违约，原告已于2015年1月4日向被告发出《解除合同通知书》，单方要求解除《门面租赁合同》。现原告提起诉讼，请求确认原被告签订的《门面租赁合同》已于2015年1月4日合法解除，判决被告及第三人立即腾退屈原管理区营田镇屈汨街中心粮站第33号门面交还原告，并由被告及第三人按原告新订标准连带支付自2015年1月1日后至腾退门面之日的房屋使用费，由被告及第三人承担本案全部诉讼费用。
被告金建明辩称：原告于2003年购买该门面后一直由被告的妹妹租赁，2005年被告出了5万元打来门面，2013年6月被告以2.8万元将门面打给第三人，后原告不同意打给第三人，故被告将2.8万元的打空费退还第三人，借门面给其经营。当时第三人已经买了装修材料，坚持装修，由此产生矛盾。
第三人述称：原告的爱人告诉第三人的爱人，原被告签订的租赁合同租期到2017年，第三人才购买了装修材料，现第三人已经亏损几万元，如果一直租到2017年就不会亏本；第三人与被告签订合同的时候，原告也在场，且第三人从未拖欠租金；第三人同意交还门面，但要求补偿装修费用5.8万元。
庭审中，原告提交了以下证据材料：1、谢卫平与金建明于2011年12月1日签订的《协议书》，2、郑世红与金建明于2013年6月签订的《门面租赁合同》，3、金建明与邵勇华于2013年5月15日签订的《协议书》，4、2014年12月22日的《通知书》和2015年1月4日的《解除合同通知书》，5、房产证复印件，6、谢卫平与金建明的通话录音和谢卫平与邵勇华的通话录音，7、岳阳市金渊铜业有限公司关于增加租金的通知。
被告金建明和第三人邵勇华未提交证据材料。
经庭审质证，本院认证如下：证据1、2，被告和第三人对合同的真实性无异议，本院予以采纳；证据3，第三人对协议内容的真实性无异议，本院予以采纳；证据4，被告认可已收到通知书，本院予以采纳；证据5，被告及第三人无异议，本院予以采纳；证据6，第三人无异议，本院对谢卫平与邵勇华通话记录的内容予以采纳，被告不认可其与谢卫平的通话内容，因原告无其他证据以佐证，本院不予采纳；证据7，被告及第三人提出异议，因原告无法证明该证据材料的真实性，且该通知书仅是出租户单方提出增加租金，不能确定该门面已在2015年上涨租金，本院不予采纳。
经审理查明：坐落在屈原管理区营田镇屈汨街的屈原粮食购销经营部第33号门面系郑世红的房产。2011年12月1日，出租方谢卫平（甲方，系郑世红的丈夫）与承租方金建明（乙方）签订《协议书》，合同约定：甲方将坐落在屈汨路中心粮站第33号门面出租给乙方经营；时间暂定三年，自2012年1月1日至2014年12月30日；如需转让给第三方经营，必须通过甲方同意后方可转让。2013年6月，出租方郑世红（甲方）与承租方金建明（乙方）又签订了一份《门面租赁合同》，约定：租期自2013年7月1日至2017年6月30日；租金随行就市，按半年度收取，乙方不得以任何理由拖欠，否则，甲方有权收回门面；双方租期终结后，乙方必须无条件将门面恢复原貌交给甲方，乙方在门面内的装修，一切由乙方撤回，甲方不承担任何损失；门面租赁期间，乙方不得转租或与人合租，甲方只认乙方一人承租，不与第三人发生任何往来，否则甲方有权收回门面。2013年5月15日，金建明（甲方）与邵勇华（乙方）签订《协议书》，约定：甲方将承租的屈汨路中心粮站第33号门面借让给乙方经营，期限为一年七个月（2013年5月15日至2014年12月15日）；甲方除原价收取房租费外，未收乙方一分钱，门面到期后乙方无任何理由撤回门面内的一切装修，必须无条件将门面退还甲方，甲方不承担一切装修费用。《协议书》还特别约定：2014年12月15日，不论房东谢卫平是否收回或续租门面给甲方都与乙方无关，乙方邵勇华都必须无条件退还门面给甲方，不得以任何理由、借口拖延门面归还日期。郑世红在2014年上半年收取租金15500元，下半年收取租金16500元。2014年12月22日，郑世红向金建明送达《通知书》，告知其承租的门面自2015年元月份开始涨价到每年租金45000元，要求其及时交纳门面租金。2015年1月4日，郑世红向金建明送达《解除合同通知书》，告知其因未及时支付租金，并擅自转租门面而解除合同。
本院认为，原被告签订的二份面门租赁合同系双方真实意思的表示，内容合法有效，本院予以确认。2011年12月订立的合同中约定被告转租必须经原告同意，2013年6月订立的合同中约定被告不得转租或与他人合租，上述约定均合法有效。被告与第三人签订的《协议书》约定由被告收取房租费，租金随行就市，该协议名为借用，实为转租。庭审中，原告认可被告与第三人签订协议后不久，原告得知情况，要求被告不能转租，被告告知原告系第三人借用，并出示协议书，原告只得同意第三人借用，并在之后向被告收取租金。原告应当知道被告转租，但在六个月内继续收取租金，原告上述行为视为其已同意被告转租门面于第三人经营。又，原被告合同约定“租金随行就市”，原告要求租金上涨至45000元每年，但没有提供相应依据来证明该租金即为当地市场行情价位。故原告以被告未及时支付租金和擅自转租为由主张解除合同不符合法律规定。但2015年1月4日，原告向被告书面送达了《解除合同通知书》，被告表示同意解除合同，依法可视为原被告协商一致解除合同。故对于原告要求确认原被告签订的《门面租赁合同》已于2015年1月4日解除的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，双方权利义务关系终止，承租人应当返还租赁物。被告与第三人签订的转租合同亦于2014年12月15日到期。在转租合同租赁期限届满且原被告的门面租赁合同已经解除的情况下，被告和第三人继续占有诉争门面无事实根据和法律依据，被告和第三人一并负有腾退诉争门面的义务。故对原告要求被告和第三人腾退门面的诉讼请求，本院予以支持，期间占用门面的使用费按2014年下半年的标准予以计算。至于第三人要求补偿装修费用，根据合同相对性的一般原则，作为次承租人的第三人应向作为承租人的被告主张。故此，依据《中华人民共和国合同法》第六条，第八条，第九十一条第（二）项，第九十三条第一款，第二百一十二条，第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，第十八条之规定，判决如下：
一、确认原告郑世红和被告金建明签订的门面租赁合同已于2015年1月4日解除；
二、限被告金建明和第三人邵勇华在本判决生效后5日内腾退被告金建明承租的郑世红的门面房（坐落在屈原管理区营田镇屈汨街的屈原粮食购销经营部第33号门面），并交付给原告郑世红；
三、由被告金建明和第三人邵勇华共同支付自2015年1月1日至实际腾退门面之日止的门面占用使用费，其标准按照每年33000元予以计算；
四、驳回原告郑世红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行腾退门面的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。
本案案件受理费200元，由被告金建明和第三人邵勇华各负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 ：欧勇新
代理审判员 方 明
人民陪审员 田 辉
二〇一五年四月八日
书 记 员 ：刘开程