广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2758号
上诉人（原审原告）：广州盛照玩具礼品贸易有限公司，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：吴嘉涛，任该司总经理。
委托代理人：张兴亮，广东百高律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州市荔港南湾房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：方炜，任该司董事长。
委托代理人：王思律，广东永航律师事务所律师。
委托代理人：兰小铃，北京市中伦（广州）律师事务所律师。
上诉人广州盛照玩具礼品贸易有限公司（以下简称盛照公司）、广州市荔港南湾房地产开发有限公司（以下简称荔港南湾公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服广东省广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第2012号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年1月19日，荔港南湾公司（甲方）与盛照公司（乙方）签订了《商品房买卖合同》，约定：乙方购买甲方位于荔港南湾第H1-H6幢3层301房，测绘地址：荔湾区南岸路45号301房；建筑面积是9678.81平方米，套内面积是8012.18平方米，分摊面积1666.63平方米；总金额人民币77430480元。第一期自预售合同签订暨网上备案之日起2日内支付全部房价款的5%，计3871524元。第二期在2009年2月19日前支付全部房价款的95%；甲方应当在2009年2月19日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方应当在商品房交付使用后720日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。该合同并于同年9月21日在广州市房地产交易登记中心办理了预告登记及抵押登记手续。盛照公司向荔港南湾公司支付了部份房款，荔港南湾公司开具了22515900元的房款发票。
2014年9月19日，广州盛照玩具礼品贸易有限公司向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、荔港南湾公司即日起为盛照公司办妥位于广州市荔港南湾第H1-H6幢3层301号房（测绘地址：荔湾区南岸路45号301房）的《房地产权证》。2、诉讼费由荔港南湾公司承担。一审庭审期间，盛照公司称涉案房屋已于2008年期间交付盛照公司使用，并向荔港南湾公司支付了40000000元。其中，10000000元是广州市盛贤投资有限公司（以下称盛贤公司）代付但没有提交证据证明；荔港南湾公司表示双方之间不是直接的买卖关系，包括涉案房屋在内的三套房屋是荔港南湾公司向盛贤公司出售的，双方约定上述三套房屋登记在盛贤公司指定的单位，荔港南湾公司只是将涉案房屋交付给盛贤公司及其指定的公司使用，且买受人未付清房款。
原审法院另查明：广州市国土资源和房屋管理局于2014年11月5日作出《关于（穗荔法民三初字第2010号等四系列案〈协助查询通知书〉的复函》，该函明确涉案房屋因涉及规划调整，暂停涉案房屋的产权过户。
原审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，且在房管部门办理了备案登记，该合同合法有效，双方均应严格履行。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款（二）的规定：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”。现因涉案房屋涉及规划调整，导致该房屋被房产登记部门暂停办理产权过户手续，盛照公司坚持主张荔港南湾公司即日起为盛照公司办妥位于广州市荔港南湾第H1-H6幢3层301号房（测绘地址：荔湾区南岸路45号301房）产权登记的诉讼请求，存在政策性障碍，原审法院不予支持。盛照公司可在该障碍消除后再另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款（二）的规定，作出如下判决：驳回广州盛照玩具礼品贸易有限公司要求广州市荔港南湾房地产开发有限公司为广州盛照玩具礼品贸易有限公司办妥荔港南湾第H1-H6幢3层301房（测绘地址：荔湾区南岸路45号301房）的产权登记手续的诉讼请求。一审案件受理费50元，由广州盛照玩具礼品贸易有限公司负担。
上诉人广州盛照玩具礼品贸易有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：请求撤销原审判决，依法改判支持盛照公司的诉讼请求，判令荔港南湾公司为盛照公司办妥位于广州市荔港南湾第H1-H6幢3层301房（测绘地址：荔湾区南岸路45号301房）的《房地产权证》及本案一、二审诉讼费由荔港南湾公司承担。盛照公司于2009年1月19日以77430480元购买涉案房屋，并按合同约定支付了房款及收楼。但至今荔港南湾公司却不按合同的约定为盛照公司办妥《房地产权证》，恶意违约。原审判决以规划调整为由不支持盛照公司的诉讼请求，适用法律错误，理应给予纠正，具体理由如下：一、案涉房屋已通过规划验收，且具备初始登记条件。盛照公司于2009年1月21日在广州市房地产交易中心办理了预告登记及抵押登记手续，依法可以单方申请办理转移登记。案涉房屋所在项目已经广州市规划部门于2013年经穗规验（2013）15号《建设工程验收合格证》验收合格，广州市房地产测绘所也出具了测字为11011104223号《测绘成果报告》。依据《广州市城镇房地登记办法》第二十八条的规定荔港南湾公司可以办妥初始登记的。而依据《广州市城镇房地登记办法》第四十九条第三款的规定：预售人未在规定或者双方约定的时间内与预购人申请转移登记或者未依预购人委托代为申请转移登记的，预购人提交下列材料，可以单方申请转移登记：（一）申请书；（二）身份证明；（三）预告登记证明书（四）缴清房款的证明；（五）完税证明。案涉房产已经预告登记，且案涉房屋已具备初始登记条件，盛照公司可以单方申请办理《房地产权证》。二、《关于（穗荔法民三初字第2010号等四系列案《协助查询通书》）的复函》（以下简称复函）不能作为驳回盛照公司诉讼请求的依据。l、复函没有明确案涉房产不能办理转移登记，复函中只是表示案涉房产暂不能办理产权交易过户，且暂不能办理产权交易过户的理由是违反法律规定的。2、复函中所涉及的穗规函（2013）3363号《关于协助暂停预售的函》并非要求房屋管理部门暂停产权交易过户。穗规函（2013）3363号《关于协助暂停预售的函》只是要求房屋管理部门暂停预售，而非暂停产权交易过户，盛照公司所购买的房产已办理预告登记和抵押登记，不属于暂停预售范围之列。3、案涉房屋的建设单位是荔港南湾公司，而非案外人广州豪城房产开发有限公司，案外人无权调整案涉项目的公建配套项目位置，更不能因调整公建配套项目位置而影响荔港南湾公司为盛照公司办理转移登记。4、依据《广州市城乡规划程序规定》第四十六条的规定“建设单位申请修改房地产项目建设工程规划许可证附图的，应当先暂停预（销）售，并取得该建设工程全部已预（销）售单元买受人和建设项目抵押权人的书面同意”，案外人并没有向盛照公司征求意见，案外人申请调整公建配套项目位置也没有履行合法程序。三、荔港南湾公司为盛照公司办妥《房地产权证》是荔港南湾公司应当履行的合同义务及法律义务，与规划调整无关。1、根据盛照公司与荔港南湾公司签订的买卖合同第十八条约定，荔港南湾公司为盛照公司办妥《房地产权证》是荔港南湾公司应当履行的合同义务。2、荔港南湾公司为盛照公司办妥《房地产权证》是荔港南湾公司应当履行的法律义务。《城市商品房预售管理办法》第十二条规定“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件”，而《广州市城镇房地登记办法》第四十九条第一款的规定：“经预告登记的新建商品房，其所有权初始登记后，预售人和预购人应当自初始登记之日起三十日内或者在双方约定的期限内，依照本办法第三十一条的规定，申请房地产转移登记。”在案涉房屋具备初始登记条件，且盛照公司可以单方申请办理转移登记的情况下，一审法院未能依据《合同法》及相关规定对本案进行正确判决，明显属于适用法律错误。
上诉人广州市荔港南湾房地产开发有限公司辩称：一、《广州市城镇房地产规划办法》第二十八条对于办理大确权的程序有明确规定，第四十九条规定在办理房屋转移登记时，必须完成大确权，盛照公司认为不需要大确权就可以办理房产证，缺乏法律依据。二、关于能否办理产权登记的职权在于房产局不在于规划局，房管局回应涉案房屋不能办理过户登记，因此，一审法院判决适用法律正确。三、复函已表明是否能登记转移过户，是由房地产管理部门行使的行政职能，故盛贤登云以规划局复函来否认房管局行政行为不当。
上诉人广州市荔港南湾房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审未查明荔港南湾公司与盛贤公司签订《商品房预购合同》内容以及荔港南湾公司、盛贤公司、盛照公司确认《商品房预购合同》是各方执行的合同这一事实。2008年1月19日，荔港南湾公司与盛贤公司签订《商品房预购合同》，由盛贤公司购买荔港南湾公司建设的荔港南湾南区一期首层至三层物业，该合同约定所售物业需扣除荔港南湾公司出售给兴业银行的首层880平方米商铺面积，扣除该面积后总建筑面积为26284.6平方米，单价按12000元／平方米，总价31541.52万元。同时约定荔港南湾公司与盛贤公司签订正式的商品房合同时，将“商品房”登记至盛贤公司或盛贤公司指定的第三人名下。合同最后还约定兴业银行位置（约880平方米面积）在首层东南角或西北角安排。随后，盛贤公司指定荔港南湾公司与盛照公司于2009年1月19日就第三层物业签订正式《商品房买卖合同》，荔港南湾公司分别于2009年1月17日与盛贤公司、2009年1月19日与盛照公司签订《确认书》，共同确认各方均按2008年1月19日《商品房预购合同》的约定履行合同义务。二、从合同实际履行的角度来看，各方实际按《商品房预购合同》履行。1.房款的支付是按《商品房预购合同》来履行的。荔港南湾公司与盛贤公司签订《商品房预购合同》后，盛贤公司按合同约定与2008年1月31日支付定金1000万元，签订正式《商品房买卖合同》后，盛贤公司通过指定的公司（包括盛照公司）支付房款或代荔港南湾公司支付工程款，其中三层签订的《商品房买卖合同》显示的购房款为77430480元，然而，盛照公司并未按此合同约定的付款方式支付房款，而是盛贤公司或其委托其他公司支付，显然各方实际执行的是《商品房预购合同》。2.关于880平方米的物业是按《商品房预购合同》来履行的。《商品房预购合同》约定首层880平方米的商铺是出售给兴业银行的，并安排在首层东南角或西南角。现在首层的东南角位置是由兴业银行占用，兴业银行现虽未与盛照公司签订正式买卖合同，但兴业银行一直向荔港南湾公司的关联公司支付租金。3.房屋交付是按《商品房预购合同》来履行的。早在《商品房买卖合同》签订之前，荔港南湾公司就将荔港南湾南区一期首层至三层交付给盛贤公司使用。三、一审遗漏当事人，又拒不追加盛贤公司作为第三人，违反法定程序，应予撤销。综上所述，请求判令盛照公司要按照荔港南湾公司与盛贤公司于2008年1月19日签署的《商品房预购合同》履行，或将案件发回重审，追加盛贤公司为第三人，重新查明案件事实，做出正确认定。
上诉人广州盛照玩具礼品贸易有限公司辩称：办理产权登记与付款并没有必然关系，《商品房预购合同》相当于认购书，买卖双方的权利义务是约定在《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》才是履行的依据，而且根据《商品房预购合同》的第四条，产权登记以《商品房买卖合同》为准。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
上诉人盛照公司于二审期间提交了四份证据材料，分别是：证据1，《关于荔港南湾项目公建配套项目位置调整信访的复函（穗规荔湾信（2015）8号）》，拟证明案涉物业不受规划图纸的影响。《复函》内容为：“一、关于城启荔港南湾项目公建配套调整的问题。根据经广州市人民政府批复同意的关于城启违法建设整改项目处理方案的要求，城启荔港南湾项目范围内需增加或调整部分公建配套项目，调整前需征求各公建配套接收单位的书面同意意见并通过公示听取相关利害关系人意见。本次调整的公建配套涉及公安分局派出所、警务室、街道办事处等多个接收单位，我分局已积极协调各政府行政部门与建设单位加快推进项目调整、置换等事宜。在落实相关接受单位的意见并修改完善设计方案以后，我局将于近期开展荔港南湾公建配套调整的批前公示。二、关于公建配套调整位置的问题。荔港南湾项目公建配套项目调整主要涉及北区第一期架空层、第五期第1至2层、第七期第2至3层以及南区第一期的第4层等位置，具体的调整位置我局将在公示图上予以标示。经核，本次公建配套调整不涉及你单位来访所提及的南区一期裙房101、201、301房所在的位置。三、关于暂停预销售是否影响产权登记过户的问题。根据《广州市城乡规划程序规定》的相关规定，我局以穗规函（2013）3363号《关于协助暂停预售的函》要求广州市国土房管部门协助暂停预（销）售涉及公建配套调整的项目，以便公建配套调整方案顺利落实。之后我局多次与国土房管部门沟通，明确暂停预（销）售的具体范围为涉及公建配套调整的位置。关于你单位来访反映国土房管部门暂停你单位已销售房产物业的转移登记过户的问题，根据职责分工，属于房管部门的管理事项，建议你单位直接向国土房管部门反映解决。”证据2，本院作出的（2011）穗中法民五终字第2394号判决书，及证据3，《房地产登记查册表》，拟证明案涉房产项目在2011年没有规划验收以及初始登记的情况下法院判决办证且已实际完成了产权登记手续。证据4，本院作出的（2014）穗中法民五终字第2969号判决书，拟证明与案涉项目同样进行规划调整且没有初始登记的情况下，法院也支持了小业主的办证请求。荔港南湾对此表示：1、是否能交易过户是广州国土资源和房屋管理局依法行使行政职能的结果，除非其违法行政法，并且该不作为的具体行政行为经行政诉讼或者行政复议予以纠正，否则司法机关是不能在民事案件中予以判断行政行为是否正确的事宜。广州国土资源和房屋管理局的复函（穗国房协查（2014）578号）已明确认为无法过户。2、规划局的答复不能说明可以过户，且也明确告知是否能转移登记过户是房管部门管理的事项。3、盛照公司所提供的案例是在5层以上的楼房，有与本案不同的重大事实。案涉项目6楼以上办理了初始登记，而5楼以下未办理。在穗国房协查（2014）578号复函中，广州国土资源和房屋管理局已经明确可以过户的楼房位于28楼的2808房，而对于在1-5楼的涉案房产因尚未办理初始登记故不能办理交易过户。
本院认为，本案的争议焦点为涉案301房屋能否办理产权过户手续及原审法院是否因遗漏当事人而程序不当。
首先，原审法院认定盛照公司、荔港南湾公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并无不当。由于盛照公司提起本案诉讼所依据的是《商品房买卖合同》，案外人盛贤公司并非该合同的缔约主体，即便如荔港南湾公司所称涉案的《商品房买卖合同》是为履行其与盛贤公司签订的《商品房预购合同》而签订，并未否定荔港南湾公司为盛照公司办理相关房屋过户手续的合同义务。至于荔港南湾公司称双方实际履行的并非《商品房买卖合同》的问题，荔港南湾公司对此可另案主张，其认为盛贤公司为本案必须参加诉讼的当事人理据不足，荔港南湾公司以此为由主张原审法院程序不当，理据不足，本院不予支持。同理，荔港南湾公司要求确认荔港南湾公司与盛照公司应当按照荔港南湾公司与盛贤公司于2008年1月19日签署的《商品房预购合同》履行，应另循法律途径解决，本案不予调处。
其次，荔港南湾公司负有办理涉案房产产权登记的合同义务，目前因登记条件不完备，登记机关明确不予接受产权登记申请。盛照公司二审提交的书面材料，均不能证明涉案房产具备登记条件且登记机关接受登记的事实，与本案争议事实缺乏关联，二审不予确认为新证据。原审法院认为盛照公司要求办理涉案301房屋产权登记的诉讼请求存在政策性障碍而未予支持并无不当。因原审法院裁判的事实基础尚未发生变化，盛照公司主张荔港南湾公司为其办理涉案房屋的产权过户手续的上诉理由不成立，本院亦不予采信。
综上所述，上诉人盛照公司、荔港南湾公司的上诉理由均不成立，应予驳回；原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人广州盛照玩具礼品贸易有限公司负担100元，由广州市荔港南湾房地产开发有限公司负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年七月九日
书 记 员 陈 迪