成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）高新民初字第2269号
原告牛某某。
原告孙某某。
以上二原告的共同委托代理人谢文强，四川蜀天律师事务所律师。特别授权代理人。
被告成都远大创新物业管理有限责任公司。住所地：成都高新区。
法定代表人杨忠保，该公司董事长。
委托代理人周艳，四川汇韬律师事务所律师。一般授权代理人。
委托代理人谭强，四川汇韬律师事务所律师。一般授权代理人。
原告牛某某、孙某某诉被告成都远大创新物业管理有限责任公司（以下简称“远大公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员严鹏独任审判，并于2014年7月1日、9月3日公开开庭进行了审理。原告牛某某、孙某某共同的委托代理人谢文强，被告远大公司的委托代理人周艳、谭强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告牛某某、孙某某诉称，原告购买了位于成都高新区老成仁路99号“远大朗朗风景”46栋1单元1层3号房屋，该房屋于2010年10月8日交房，被告系房屋所在小区的物业服务公司。原告入住后，2011年10月14日，上述房屋的卫生间下水道冒出大量污水粪水，水深约40厘米，浸泡了屋内的地板、家具、墙纸等。原告委托蜀都公证处对现场状况进行了公证。2011年10月23日，被告会同小区开发商成都远大房地产开发有限责任公司和项目监理单位四川精正建设管理咨询有限公司及原告，将案涉房屋负一楼地下室公共停车场的下水道拆卸，发现管道中堵塞物为黄色异物和腻子等物品，占据了管径的90%，长度为30cm-50cm。经四川鼎鑫至永资产评估事务所有限责任公司评估，原告屋内财产损失为164709元，为此，原告支付了评估费7000元。原告认为，根据《前期物业管理服务协议》的约定，被告有义务对共用的上下水管道等设施设备进行维护和管理，而被告怠于履行定期检查、疏通下水管道的义务；同时，被告对于原告所有房屋所在楼层已装修的业主均收取了装修管理费和装修押金，被告即有义务对装修工程实施现场管理，监督装修人员对建筑垃圾的处理，而被告怠于履行该义务。故原告诉至法院，请求人民法院依法判决：一、被告赔偿原告财产损失164709元、评估费7000元，合计171709元；二、被告承担本案诉讼费。
被告远大公司辩称，1、原告家中财物受损是由于案涉房屋所在楼层的业主装饰装修过程中的建筑垃圾堵塞管道所致，应由相关责任方承担相应责任；2、被告作为案涉房屋所在小区的物业服务机构，无法对小区内业主的装修实施全过程的现场监督，不应对原告的财物受损承担赔偿责任；3、被告已经履行了告知相关装饰装修行为方在装修过程中的义务和禁止行为，不存在违约行为。综上所述，被告在履行与原告的物业服务合同过程中，不存在违约行为，不应对原告的财物损失承担赔偿责任，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2009年11月3日，二原告作为共同买受人与成都远大房地产开发有限责任公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定二原告购买成都远大房地产开发有限责任公司开发的位于双流县会龙村“远大都市风景四期*朗朗风景”46幢1单元1层3号的房屋。2009年11月3日，二原告与被告签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定由被告为二原告所有物业提供物业管理服务。协议第一条第（一）条款第1项约定被告“对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”、第二条第（二）款约定“共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、储蓄池、加压水泵、强弱电管井、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、电梯、楼梯、绿地、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等”、第三条“物业管理服务质量”第（三）款约定“共用部位、共用设施设备的维护和管理：规范操作、定期保养”、第十一条第（一）款约定“甲方（被告）违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方（原告）有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”。
2010年8月，成都远大房地产开发有限责任公司及被告共同向原告出具了《入住通知》，通知原告于2010年10月15日前办理入住手续。此后，原告如期办理了相关交房手续，并对房屋进行了装修装饰。装修完毕后，原告未在该房屋居住。2011年10月，被告工作人员在巡逻过程中发现案涉房屋渗漏污水，便通知原告，并关闭相关阀门、安排人员进行排水。原告委托成都市蜀都公证处到房屋现场，对屋内现状进行保全、固定。2011年10月19日，该公证处制作了（2011）川成蜀证内经字第96120号《公证书》，并附有21张现场照片。
2011年10月23日，案涉房屋的开发商代表、监理公司代表和被告公司代表、原告牛某某共同到现场，将房屋下水管道拆卸查找堵塞原因。拆卸后发现堵塞物体为黄色异物（尺寸30厘米×15厘米×4厘米）和腻子等装饰物，占据了管径的90%，造成管道堵塞。上述拆迁过程形成了一份书面的《现场记录》，由包括原告在内的各方人员签认。
2012年3月，牛某某、孙某某以财产损失赔偿纠纷诉至本院，要求成都俊之峰装饰设计有限公司、成都远大房地产开发有限责任公司、成都远大创新物业管理有限责任公司承担因污水返流给原告造成的损失。该案处理过程中，经原告申请，本院委托四川鼎鑫至永资产评估事务所有限责任公司对原告屋内财产损失进行评估。2012年9月20日，该事务所出具鼎鑫至永评字（2012）第28号《资产评估报告书》，评估结果为164709元。2014年5月7日，牛某某、孙某某撤回对成都俊之峰装饰设计有限公司、成都远大房地产开发有限责任公司、成都远大创新物业管理有限责任公司的起诉，本院予以同意，并制作了（2012）高新民初字第1558号《民事裁定书》。
另查明，案涉小区的房屋业主装修房屋时，被告作为物业服务公司会与欲装修房屋的业主以及装修公司签订一份《远大*朗朗风景房屋装饰装修管理协议》，该协议主要约定：1、被告有权对装修公司的装修过程进行监督，并依据有关规定纠正其在装修过程中出现的违规行为；根据其违规行为的情况，责令其停止施工，限期改正、恢复原状、赔偿损失或者报房管、规建、城管、工商、公安等相关部门处理；2、装修公司需办理《装修施工证》，并向被告缴纳装修管理费，标准为电梯住宅每天每平方米0.03元。因装修造成楼宇、小区公共设备、设施的损坏，由装修公司承担一切损失及费用；3、装修过程中禁止从住宅内向楼下或楼外抛丢物品，往排水、排污、通风等管道内倾倒建筑垃圾及其他物品（如油漆、水泥、砂浆等），造成管道堵塞。因装修造成上下水管道堵塞、地面、墙面渗漏、停电、火灾、损坏他人财物及其他影响相邻业主或使用人等事故，由装修人负责修复和赔偿损失。
诉讼过程中，被告向本院提供了一份案涉小区2010年10月至2012年6月的《雨污水管、井检查记录表》，该表载明被告每月会对雨水管、雨水井、污水管、污水井、化粪池进行一次检查。被告出示上述证据材料欲证明已按约履行了对上下水管道的维护和保养义务，原告对上述证据材料的真实性不予认可，认为系被告单方面制作。
上述事实，有原、被告在庭审中的陈述、《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、《入住通知》、（2011）川成蜀证内经字第96120号《公证书》、《现场记录》、鼎鑫至永评字（2012）第28号《资产评估报告书》、（2012）高新民初字第1558号《民事裁定书》、《远大*朗朗风景房屋装饰装修管理协议》等证据材料在案佐证。
本院认为，本案中，原、被告双方对案涉《前期物业管理服务协议》成立并生效均无异议，本院对此予以确认。根据原、被告前述诉、辩意见，本案争议焦点系：被告在履行《前期物业管理服务协议》中是否存在违约行为；若存在违约行为，则应承担的赔偿责任大小。
关于被告在履行《前期物业管理服务协议》中是否存在违约行为的问题。本案中，原告以下列理由主张被告违约，并要求被告赔偿原告因污水浸泡房屋及屋内物品所遭受的全部损失：1、被告未履行《前期物业管理服务协议》约定的对房屋共用管道进行维护和管理的义务；2、被告怠于履行对房屋所在小区其他业主所有房屋的装修现场进行监督和进行离场检查的义务。对此，本院认为，首先，根据前述查明的事实，案涉《前期物业管理服务协议》第一条第（一）条款第1项、第二条第二款、第三条第（三）款约定被告具有维护和管理案涉房屋所在小区共用上下水管道的义务。诉讼中，被告为证明其适当履行了对共用管道的维护和保养义务，向本院提交了一份被告于2010年10月至2012年6月期间，每月定期巡查所形成的《雨污水管、井检查记录表》。对此，本院认为，上下水管道具有一定的封闭性，在无特殊或者特定情形下，被告对该管道采取日常的例行维护和检查，并形成对应检查记录表以此来完成该项工作的行为并无不当，原告在诉讼中虽不认可上述记录表，但未提供证据证明双方约定了被告必须采用何种方式来完成对管道的维护和保养义务。因此，应视为被告已适当履行了维护和保养共用管道的义务。其次，本案中致上下水管道堵塞的原因是有关装修人员在装修过程中向上下水管道倾倒装修材料所致，但该倾倒行为并未引起管道在外观上出现异常，致使客观上被告无法通过每月的例行检查及时发现问题。同时，原告在房屋装修完毕后一直未入住，被告在日常巡查时无法知晓原告屋内情况，致使在污水外溢初期未能得到及时的解决。待被告发现原告房屋外溢污水时，及时通知了原告，并迅速采取了关闭总泵等相关措施防止损失的进一步扩大，且及时组织相关人员对堵塞的管道进行了拆卸检查和疏通。再次，原、被告所签订的《前期物业管理服务协议》中并未约定被告负有对装修现场进行监督和进行离场检查的义务。诉讼中，原告所举示的被告与案外人签订的《远大*朗朗风景房屋装饰装修管理协议》也仅约定被告享有对装修公司过程进行监督的权利，因装修造成上下水管道堵塞，由装修人负责修复和赔偿损失。综上，因原告提供的证据不能证明被告具有违约行为，故被告对原告的损失不应承担赔偿责任。对原告的诉讼请求，本院不予支持，对被告抗辩意见，本院予以采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告牛某某、孙某某的诉讼请求。
本案案件受理费减半收取1867元，由原告牛某某、孙某某承担（该款原告已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 严 鹏
二〇一四年九月三日
书 记 员 陈玫岚