阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阳城法民二初字第720号
原告：吴苑菲。
委托代理人：黄志濠。
委托代理人：阮永华。
被告：阳江同心房地产开发有限公司。
法定代表人：张敏明。
委托代理人：黄泽强。
委托代理人：梁紫琪。
原告吴苑菲诉被告阳江同心房地产开发有限公司（以下简称同心房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，原告于2014年10月10日向本院起诉，本院于同日受理，依法由审判员梁胜光适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴苑菲的委托代理人阮永华，被告同心房地产公司的委托代理人黄泽强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴苑菲诉称：2012年10月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，双方约定：原告向被告购买坐落于阳江市江城区新江北路898号威尔登堡花苑第2幢第1205号商品房一套，总价款为630618元；被告应于2013年6月30日将竣工验收合格的房屋交付给原告，并在验收交接时向原告出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证明文件；若被告逾期交付商品房按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金；等等。合同签订后，原告支付了上述商品房的购房款630618元给被告，履行了全部合同义务。合同约定被告应于2013年6月30日前向原告交付商品房，并且同时出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证明文件，但被告一直没有履行该义务。被告逾期交付房屋，严重违约，使原告的合法权益遭受严重侵害，为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求判令：一、被告支付违约金37080.34元（从2013年7月1日起计至2014年1月12日共196日按每日万分之三计算）；二、本案诉讼费由被告承担。
被告同心房地产公司辩称：一、被告迟延交付商品房的原因是市政部门迟延审批相关工程，导致被告无法按时办理竣工验收程序。根据原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第十一条第六项“因政府部门进行与本项目关联的市政工程等事件导致房屋无法按时交付和办理房屋产权证书的，出卖人可以顺延交付房屋和办理房屋产权证书的期限，无须承担违约责任”的约定，被告于2013年5月7日向市政部门申请涉诉房地产项目的给水主管道工程的审批，但因该期间阳江市正在申请“国家园林城市”而暂停市内市政工程开挖审批，直至2013年12月13日才予以批准。期间相隔两百多天，被告无法进行施工，从而无法办理竣工验收手续。被告于2014年1月13日办理了涉案商品房的竣工验收备案，由此可知，若市政部门对被告于2013年5月7日的申请予以受理，则市政部门最迟应当于7天内即2013年5月15日通过被告的申请，被告完全有可能于2013年6月30日前向原告交付房屋。由此证明被告延迟交付房屋的根本原因是市政部门延迟审批涉诉商品房给水主管道工程。因此，被告交付房屋的时间应当顺延212天，即交付时间应当为2014年1月28日。即使被告有迟延交付房屋的情况，也应当以2014年1月29日为迟延交付时间的起始日。二、原告计算违约金没有任何事实依据。原告于2013年9月28日在《业主钥匙签收单》签名并领取了涉诉商品房钥匙，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定，应视为被告已于2013年9月28日向原告交付房屋。根据上述被告交付房屋的时间应当为2014年1月28日之前，被告不存在迟延交付房屋的行为。即使按照合同约定被告应当于2013年6月30日交付房屋，违约金也应当从2013年7月1日计算至2013年9月28日。综上，按照《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》以及相关法律法规规定，被告交付房屋的时间应当顺延为2014年1月28日，被告不存在违约行为，请驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2012年10月10日，原告吴苑菲（买受人）与被告同心房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：12020139），合同主要约定：买受人向出卖人购买坐落于阳江市江城区新江北路898号威尔登堡花苑第2幢第1205号商品房一套，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2011055号，建筑面积共133.77平方米（其中套内建筑面积107.1平方米，公共分摊建筑面积26.67平方米），单价为每平方米5888.12元，房屋总价款为630618元，定于2013年6月30日前交付，出卖人交付时具备“该商品房经验收合格”条件，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。逾期交房的出卖人需承担如下违约责任：1、逾期不超过180日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按时支付了全部购房款给原告。原告认为被告没有按时交付经验收合格的商品房，遂诉至本院，请求如诉请。
庭审中，被告辩称其曾于2013年5月7日向市政部门申请涉诉房地产项目的给水主管道工程的审批，因在此期间阳江市正在申请“国家园林城市”，从而暂停市内市政工程开挖审批，最终导致被告无法进行施工，从而无法办理竣工验收手续。因此，被告认为其迟延交付房屋的原因是市政部门迟延审批相关工程，导致被告无法按时办理竣工验收程序，这属于原、被告双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十一条第六项“因政府部门进行与本项目关联的市政工程等事件导致房屋无法按时交付和办理房屋产权证书的，出卖人可以顺延交付房屋，无须承担违约责任。”约定的情形，交付时间应当顺延。该给水工程于2013年12月13日才予以批准，被告于2014年1月13日已办理了工程竣工验收备案。因此，如果2013年5月7日给水工程被予以批准，被告完全有可能于2013年6月30日前向原告交付经验收合格的商品房。但被告没有提供相关证据证明其曾于2013年5月7日向市政部门提出过涉诉房地产项目的给水工程申请，且相关的行政部门不予审批，也没有证据证明涉诉的房地产项目给水工程属于市政工程。原告对此则回应，涉诉房地产的通水工程是民用工程，非市政工程，该情况不属于不可抗力，被告没有证据证明是由于政府的原因造成其迟延交房，且双方在合同约定交付经验收合格的商品房的时间为2013年6月30日，被告称于2013年5月7日申请审批涉案房地产项目通水工程，明显是没有控制好工程的竣工时间。
又查明，在审理期间，被告向本院提供了《广东省阳江市中级人民法院协助查询函（回执）》及本院依法调取了《协助查询函补充说明》，其主要内容是：一、同心房地产公司于2013年5月向我局申请挖掘道路施工许可证情况属实，我局未受理其申请。具体原因如下：1、创建国家园林城市检查工作最初定于2013年6月进行，为减少道路挖掘对市容市貌的影响，保证创园迎检工作顺利进行，我局应市创园办以及相关创园工作要求，从2013年5月起停止市区道路挖掘施工许可证的审批业务。2、该公司申请挖掘的地段为新江北路边绿化带，该路段为创园必检路段，根据创园工作精神，迎检期间原则上不再批准开挖必检路段道路。二、2013年11月23日至25日国家住建部对我市创园进行验收，创园检查工作结束后，我局于2013年11月26日恢复市区道路挖掘施工许可的审批业务，同心房地产公司于2013年12月3日再次向我局申请挖掘道路施工许可证，我局于2013年12月13日批准申请并印发施工许可证。该复函所附的道路挖掘施工许可证载明施工日期是2013年12月14日至2014年1月4日。经质证，原告认为：复函反映的内容并不是因为政府或公众利益而不可避免的不可抗力，被告仍构成违约；复函创园的路段与涉案房地产项目及工程竣工验收没有直接关系，如因该局不予审批被告的施工许可导致被告违约，则属违法行政，被告应另行对该局提起诉讼；被告于2013年1月份已具备施工条件，却拖至2013年5月才申请审批涉案房地产项目通水工程，明显是没有控制好工程的竣工时间，责任在于其自己，被告应承担逾期交房的违约责任。
再查明，涉案房屋于2014年1月13日取得政府有关部门的《建设工程竣工验收备案表》。被告主张其已于2013年9月28日向原告交付了涉诉房屋的钥匙，并提供了原告签名的《业主钥匙签收单》证实，认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，应视为被告已于2013年9月28日向原告交付了房屋。原告则认为即使其收到涉案房屋的钥匙和房屋，但被告交楼时没有出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，涉诉房屋尚未达到交付的条件，被告实际上存在迟延交楼的违约行为。
以上事实，有原告提供的原告的身份证、《商品房买卖合同》、购房发票、工商登记资料，被告提供的《商品房买卖合同》补充协议、《阳江市供用水合同》、施工图、施工许可证、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、业主钥匙签收单、《广东省阳江市中级人民法院协助查询函（回执）》，本院依法调取的《协助查询函补充说明》及庭审笔录等证据证实，事实清楚，证据充分，本院予以确认。
本院认为：本案争议焦点是被告同心房地产公司在履行合同过程中是否构成违约及如何承担违约责任的问题。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，内容没有违反法律禁止性规定，应为有效合同。合同有效，双方当事人应按合同约定履行。根据原告吴苑菲于2013年9月28日收到涉诉房屋钥匙及涉诉房屋所在的威尔登堡工程于2014年1月13日办理了工程竣工验收合格备案手续的事实，应认定被告于2014年1月13日交付经验收合格的商品房给原告。对被告于上述时间交房给买受人是否违反合同的约定的问题，《商品房买卖合同》虽约定被告定于2013年6月30日交付商品房给买受人，但原、被告双方在补充协议约定了“买受人同意，除不可抗力外，因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政工程等事件导致房屋无法按时交付和办理房屋产权证书的，出卖人可以顺延交付房屋和办理房屋产权证书，无须承担违约责任”，该约定对双方当事人具有约束力。根据阳江市城市综合管理局明确答复，被告于2013年5月间申请道路挖掘施工许可证，但由于阳江市进行创园活动，所申请挖掘路段在新江北路绿化带，是创园活动必检路段，而没有受理被告的申请，被告在创园工作结束后即于2013年12月3日再次申请挖掘道路施工许可证。由于市政府的创园活动不批准被告开挖道路，造成被告在上述期间无法施工而延误工期，无法按合同约定的期限交付商品房给买受人。被告开挖道路工程虽不是市政工程，但与市政管理有关，且是政府创园活动的市政管理要求不批准其施工，其无法施工的原因应属于双方在补充协议约定的可顺延交付楼房的事项，故上述期限应予扣减。上述复函中未明确被告提出申请日期，而被告主张的2013年5月7日递交申请也未能提供证据证明，可推定被告在5月底提出申请，故顺延期限应从2013年6月1日起计至2013年12月3日被告再次提出挖掘道路申请时止，共186天，该期间为双方合同约定应顺延交房的时间。从2013年7月1日起计至实际履行交房义务时（2014年1月13日）止，被告迟延196天交房，扣除应顺延期间186天，被告实际迟延交房10天。原告抗辩称被告的给水工程不属于市政工程，不应顺延交房，理据不足，本院不予采纳。被告迟延10天交付商品房给原告，其行为已构成违约，应支付违约金给原告，违约金按合同约定的按已付房价款每日万分之三计算为630618元×0.0003×10天=1891.85元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条的规定，判决如下：
一、限被告阳江同心房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内支付违约金1891.85元给原告吴苑菲；
二、驳回原告吴苑菲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费363元，由原告吴苑菲负担313元，被告阳江同心房地产开发有限公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审判员 梁胜光
二〇一四年十二月十二日
书记员 林良超