重庆市巫山县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0237民初2281号
原告中国农业银行股份有限公司重庆巫山支行，住所地重庆市巫山县巫峡镇广东中路274号，统一社会信用代码91500237709432900D。
负责人:熊伟，行长。
委托诉讼代理人：陈超，男，1991年2月7日出生，汉族，住重庆市巫山县，系该行职工，特别授权。
被告：巫山县华鑫房地产开发有限公司，住所地重庆市巫山县巫峡镇广东中路，统一社会信用代码91500237753064439G。
法定代表人：王学辉。
被告：胡诗兵，男，1968年10月10日出生，汉族，住重庆市巫山县。
被告：吴家勇，女，1987年2月15日出生，汉族，住重庆市巫山县。
原告中国农业银行股份有限公司重庆巫山支行（以下简称：农行巫山支行）与被告胡诗兵、吴家勇、巫山县华鑫房地产开发有限公司（以下简称：巫山县华鑫公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案受理后，依法由审判员王毅独任审判，适用简易程序并于2017年8月18日公开开庭进行了审理。原告农行巫山支行的委托诉讼代理人陈超，到庭参加了诉讼。被告胡诗兵、吴家勇、巫山县华鑫公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
原告农行巫山支行向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告胡诗兵、吴家勇立即归还我行借款本金238832.74元，利息4433.64元（本息截止2017年6月23日）；2.依法判决我行作为抵押权人，对被告胡诗兵、吴家勇名下位于巫山县XX镇XX街X号X楼X号房地产（重庆市土地房屋预告登记证明X渝预告【X】字第X号）拍卖、变卖所得或折价享有第一位顺位优先受偿权；3.依法判令被告巫山县华鑫房地产开发有限公司承担连带保证责任，履行还款义务；4.本案诉讼费及实现债权费用等由被告吴家勇、胡诗兵、巫山县华鑫公司连带承担。
事实与理由：2013年1月30日，被告吴家勇与我行签订《个人购房担保借款合同》，贷款额度为250000元，贷款使用期限自2013年2月5日起至2043年2月4日止；借款执行利率为发放日中国人民银行同期档次人民币贷款基准利率基础上上浮20%；还款方式为按月等额本息还款法，还款日为每月20日。借款合同项上担保有抵押担保，抵押物为吴家勇、胡诗兵名下位于巫山县XX镇XX街X号XX楼X号的房地产；抵押担保范围包括合同项下贷款本金、利息、罚息、复利及实现相应债权、担保权利的费用等（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、保全费、公告费等）。借款合同第12.1条及12.3条约定，吴家勇逾期归还贷款的，我行有权对逾期贷款回收罚息，对不能按时支付的利息（包括罚息），按逾期贷款利率计收复利；罚息利率为合同利率基础上上浮50%；第12.4条约定，我行有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权和资产保全措施。我行为实现债权所发生的各项费用，均由吴家勇、胡诗兵和巫山县华鑫公司连带承担。2013年1月22日，我行与吴家勇、胡诗兵签订《房地产抵押登记合同》，吴家勇、胡诗兵自愿以其名下位于巫山县XX镇XX街X号X楼X号的房地产抵押给我行，并于2013年1月31日进行预购商品房抵押权登记。2013年2月5日，我行按照借款合同约定向吴家勇指定帐户汇入250000元。吴家勇自2017年2月20日当期至今未能履行还本付利息的义务。依照合同约定，吴家勇逾期归还贷款本息，我行有权计算罚息和复利，宣布合同项下的借款提前到期，要求吴家勇偿还全部到期贷款本息并实现抵押权。巫山县华鑫房地产开发有限公司作为保证人，应当承担连带保证责任。本息计算截止2017年6月23日，要求二被告立即偿还剩余本金及已产生的利息；2017年6月24日之后，未到期的宣告所有借款到期的部分按从宣告所有借款到期之日起至还款之日止按约定的正常的借款利率计算利息。
被告胡诗兵、吴家勇、巫山县华鑫房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证、法庭辩论、最后陈述等相关权利。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人在庭审中进行了证据交换和质证。原告提供的农行巫山支行的营业执照复印件，法人身份证明以及被告胡诗兵、吴家勇的身份证复印件，被告巫山华鑫公司的营业执照复印件，《重庆市商品房屋买卖合同》《同意房产抵押承诺书》《个人购房担保借款》《个人借款凭证》《重庆市房地产抵押合同》《重庆市土地房屋预告登记证明》复印件各一份，这些证据的来源、形式合法，与本案相关联，具有证据效力，可以作为认定案件事实的依据。
经审理查明，2013年1月20日，被告吴家勇、胡诗兵与被告巫山县华鑫公司签订《重庆市商品房买卖合同》，被告巫山县华鑫公司将位于巫山县XX镇XX街X号X楼X号的房屋预售给被告吴家勇、胡诗兵，总成交价额为373553.10元。2013年1月30日，被告吴家勇与原告农行巫山支行以及被告巫山县华鑫公司签订《个人购房担保借款合同》，借款用于购买位于巫山县XX镇XX街X号X楼X号的房屋。该合同约定，贷款额度为250000元，贷款使用期限自2013年2月5日起至2043年2月4日止；借款执行利率为发放日中国人民银行同期周档次人民币贷款基准利率基础上上浮20%；还款方式为按月等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的20日。被告巫山县华鑫公司作为阶段性保证人，按合同条款10.1和10.3的约定提供保证担保。《个人购房担保借款合同》10.1的主要内容为：保证方式为连带责任保证；担保范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、实现债权的一切费用。合同10.3条款主要内容为，借款人以约定房产做抵押的，由阶段性保证人提供阶段性证担保；阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。2013年1月31日，被告吴家勇、胡诗兵、巫山县华鑫公司在巫山县国土资源和房屋管理局办理了重庆市商品房买卖合同预购商品房预告登记。2013年1月22日，被告吴家勇、胡诗兵签属了同意房产抵押承诺书，两人同意将位于巫山县XX镇XX街X号X楼X号的房屋作抵押担保，并在2013年2月3日签订了《重庆市房地产抵押合同》，巫山县国土资源和房屋管理局在该合同登记机关意见处加盖了公章和经办人、负责人印章。2013年2月5日，原告农行巫县支行向借款人吴家勇指定的帐号中汇入借款250000元，执行利率为年利率7.86000%，逾期利率为年利率11.79000%。被告吴家勇按合同约定归还借款本息至2017年1月，2017年2月20日起再未按约定归还借款本息。
另查明，签订抵押合同时，被告吴家勇、胡诗兵用于抵押的房屋权属证书未办妥，现该房屋仍未能办理产权登记。
本院认为，被告吴家勇借款用于购买房屋与原告农行巫山支行以及被告巫山县华鑫公司签订《个人购房担保借款合同》，由原告农行巫山支行贷款250000元给被告吴家勇，由被告巫山县华鑫公司提供阶段性连带责任担保，其借款合同不违反法律规定，合同有效，合同各方应当依照约定履行合同义务。合同约定的还款方式为按月等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的20日；被告吴家勇若不能按期归还借款本金和相应利息，原告农行巫山支行可以要求被告吴家勇立即偿还借款本息并从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息直至本息清偿为止；还可以宣告借款全部到期，要求立即还款。现被告吴家勇逾期还款达六个月，根本违约，原告可以宣布借款全部到期，由被告吴家勇承担相应还款责任。被告吴家勇自2017年2月未能归还当期借款本金和相应利息，截止2017年6月23日（为便于诉讼计算至2017年6月23日），被告已到期未偿还的本金为1311.56元，未偿还的利息（含罚息）共计4433.64元，该部分本息应当立即偿还。同时，未到期本金为237521.18元，应当立即偿还，并自2017年6月24日起至还清之日止，按年利率7.86000%给付借款期间的利息。
被告胡诗兵与被告吴家勇共同购买卖房屋，并承诺用购买的房屋抵押贷款，在签定抵押合同时，胡诗兵作为共有人，也在抵押人处签名。法律规定，因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务。故被告胡诗兵应对该借款承担连带偿还责任。被告吴家勇、胡诗兵以其购买的房屋作为抵押，与原告农行巫山支行签定房地产抵押合同，该合同经登记机关依法登记，具有法律效力。故原告农行巫山支行对被告吴家勇、胡诗兵位于巫山县XX镇XX街X号X楼X号的房屋享有优先受偿权。
被告巫山县华鑫公司作为保证人在借款合同中签字，按照合同约定提供阶段性连带责任保证，为该笔借款的担保人。合同约定，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属性书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。现被告巫山县华鑫公司未为预购商品房办理房屋所有权登记，被告吴家勇、胡诗兵无法取得权属登记，按照合同约定仍在担保期限内，故应当对被告吴家勇的借款承担连带还款责任。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零四条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百零二条、第一百八十条第一款（五）项、第一百八十七条，参照《中华人民共和国国土资源部不动产登记暂行条例实施细则》第七十八条第二款之规定，判决如下：
由被告吴家勇、被告胡诗兵于本判决生效后十日内共同偿还原告中国农业银行股份有限公司重庆巫山支行已借款本金238832.74元，利息（含罚息）4433.64元，并自2017年6月24日起至还清之日止按本金237521.18元，年利率7.86000%给付利息；
由被告巫山县华鑫房地产开发有限公司对被告吴家勇的上述借款本息承担连带还款责任；
原告中国农业银行股份有限公司重庆巫山支行对被告吴家勇、胡诗兵购买的位于巫山县XX镇XX街X号X楼X号的一套房屋享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4949元，由被告吴家勇、胡诗兵、巫山县华鑫房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人若诉讼代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤诉的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 王 毅
二〇一七年八月十八日
书记员 蔡元林