江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第1386号
上诉人（原审原告）江苏三箭部落商贸有限公司，住所地常州市新北区天安工业村综合楼3区。
法定代表人王兴，总经理。
委托代理人佘上能，江苏东能律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）无锡国大教育咨询有限公司，住所地地无锡市清扬路91-99（单号）-7011。
法定代表人徐鸿超，董事长。
委托代理人王桂峰、蒋冬，江苏致邦（无锡）律师事务所律师。
上诉人江苏三箭部落商贸有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2013）姑苏民五初字第0617号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年3月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：苏州市人民路1001-1019号房屋系苏州得轩贸易有限公司所有。2011年3月8日，经房屋产权人同意，江苏三箭部落商贸有限公司（以下简称三箭部落公司，甲方）与无锡国大教育咨询有限公司（以下简称无锡国大公司，乙方）签订房屋租赁合同1份，无锡国大公司租赁三箭部落公司的苏州市人民路1019号饮马桥商厦三层房屋用于经营“朗悦国际儿童英语”，面积520平方米，租赁期限自2011年4月1日起至2018年7月15日止。合同第三条约定：“房屋年租赁费用计算方式为：2011年5月1日-2013年3月31日年租金36.70万元（4月装修免租）”，“租赁期内按租赁年度总费用每年支付一次，提前15天支付，先付后用。”合同第九条第1款约定，“甲方提供房屋不符合约定条件，致使不能实现租赁目的的，乙方有权解除合同。”
合同签订后，无锡国大公司向三箭部落公司支付了租金40万元、押金5万元，并对房屋进行了装修。三箭部落公司向无锡国大公司提供了2011年9月25日苏州市租赁房屋安全使用鉴定意见书，该意见书载明“正常使用条件下，该出租部位可作教学用房使用”，备注注明该意见书自检查之日起有效期为1年，在使用过程中出现任何结构性损伤（如受力裂缝）应立即停止使用，报复查。
另查明：2011年6月，无锡国大公司投资开办苏州朗津管理咨询有限公司（以下简称朗津咨询公司），住所地为人民路1001-1019号。朗津咨询公司拟在涉案房屋地申报民办非学历教育机构“苏州朗悦语言培训”，苏州市教育局在审批过程中，于2012年5月22日到办学地实地踏勘，发现办学用房内的顶面、墙面、地面有明显的连续性裂缝，且观察到楼板有较宽的贯穿性裂缝。2012年5月23日，苏州市教育局向朗津咨询公司发出整改意见书，认为虽然朗津咨询公司已提供了2011年9月25日由房屋安全鉴定部门出具的《苏州市租赁房屋安全使用鉴定意见书》，根据现场踏勘的房屋现状，为确保教育用房的安全，要求举办者提供由房屋安全鉴定部门作出的现教学用房内的裂缝无安全隐患的证明材料。
2012年4月20日，无锡国大公司向三箭部落公司提出因家长向苏州市教育局举报教学房屋的质量问题而导致家长退费，要求三箭部落予以处理，三箭部落公司则要求无锡国大公司先行支付租金。之后，无锡国大公司要求三箭部落公司提供房屋裂缝无安全隐患的证明材料，但三箭部落公司未能提供，坚持要求先支付租金。
2012年5月28日，无锡国大公司向三箭部落公司发函，认为房屋存在安全隐患，三箭部落公司不能解决房屋出现的问题，无锡国大公司的教学经营活动陷于停顿，故通知三箭部落公司解除房屋租赁合同，要求三箭部落公司承担相应的违约责任，并愿意与三箭部落公司进行协商。5月29日，三箭部落公司回函，认为无锡国大公司拖欠租金已经构成根本违约，关于房屋存在安全隐患的说法没有依据，鉴于无锡国大公司拒付租金且以莫须有的理由单方面解除合同，要求无锡国大公司在三日内迁出租赁房屋并支付租金、水电费，按合同约定承担违约责任及赔偿责任。2012年7月4日，无锡国大公司向原苏州市沧浪区人民法院递交了民事诉状，要求解除租赁合同、赔偿损失（已经另案处理）。2012年9月10日，三箭部落公司也向原苏州市沧浪区人民法院递交了民事诉状，要求解除租赁合同、支付租金及违约金。
另案中对无锡国大公司装修进行评估后，三箭部落公司与无锡国大公司于2013年10月28日对房屋进行了交接。审理中，双方对于合同解除均无异议，但均主张系对方违约而要求解除。
上述事实，由三箭部落公司提交的房屋租赁合同、安全鉴定意见书、催款函、房屋产权档案资料、无锡国大公司提交的苏州市教育局整改意见书、谈话记录以及当事人陈述在案证实。
原审原告三箭部落公司的诉讼请求为：无锡国大公司立即将租赁房屋返还三箭部落公司，判令无锡国大公司向三箭部落公司支付自2012年4月1日起至房屋返还之日止的租金（计算至2012年9月30日为184002.74元，扣除第一年多支付的租金33000元，计算为151002.74元），判令无锡国大公司支付违约金183500元。诉讼中，因房屋已经交接，三箭部落公司撤回了要求返还房屋的诉讼请求。
原审法院认为，三箭部落公司与无锡国大公司于2011年3月8日签订的房屋租赁合同有效，双方均应按约履行。
无锡国大公司承租房屋系作为办学用房用于经营“朗悦国际儿童英语”，但是在租赁合同履行过程中，苏州市教育局实地踏勘后，认为虽有2011年9月25日由房屋安全鉴定部门出具的《苏州市租赁房屋安全使用鉴定意见书》，但根据现场踏勘的房屋现状，为确保教育用房的安全，仍要求举办者提供由房屋安全鉴定部门作出的现教学用房内的裂缝无安全隐患的证明材料，故作为房屋出租方的三箭部落公司有义务向承租方提供该证明材料。其未能向无锡国大公司提供上述证明材料，无锡国大公司投资开办的朗津咨询公司无法将涉案房屋用于教学，合同目的不能实现，无锡国大公司于2012年5月28日向三箭部落公司提出解除合同，符合法律的规定，双方之间的房屋租赁合同已经于通知到达之日解除，故原审法院对于三箭部落公司要求判决解除租赁合同的诉讼请求不再理涉。
关于三箭部落公司主张的2012年4月1日起的租金，双方合同约定，“2011年5月1日-2013年3月31日，年租金36.70万元（4月装修免租）”，根据其文义应当理解为2011年4月1日起至2012年3月31日止第一年度和2012年4月1日起至2013年3月31日止第二年度的年租金标准为36.70万元，故对于三箭部落公司主张的2012年4月1日起的租金应当以年租金36.70万元的标准计算至合同解除之日即2012年5月29日，认定为59161.20元（36.70万元÷366天×59天）。房屋租赁合同解除之后，虽然双方未交接房屋，但无锡国大公司实际不再使用房屋，并于2012年7月4日向法院递交了要求解除租赁合同的民事诉状，在对装修进行评估后双方及时对房屋进行了交接，且造成合同解除的责任在于三箭部落公司，故对于三箭部落公司主张的自合同解除后至2012年9月30日止的租金请求以及违约金，原审法院均不予支持。
原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、无锡国大教育咨询有限公司于本判决生效之日起10日内支付江苏三箭部落商贸有限公司2012年4月1日起至2012年5月29日止的租金59161.20元。二、驳回江苏三箭部落商贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7370元，减半收取3685元，由江苏三箭部落商贸有限公司负担3035元，无锡国大教育咨询有限公司负担650元。
上诉人三箭部落公司不服原审判决，向本院提起上诉称：无锡国大公司拒付第二年的租金构成违约；上诉人认为本案租赁房屋是安全的，并提供了鉴定意见书，如被上诉人不认可鉴定意见，则应提供房屋存在安全隐患的证明，以此要求上诉人承担责任；一审判决关于“上诉人未提供证明材料，导致被上诉人合同目的不能实现”的观点不能成立。故请求二审法院依法改判。
被上诉人无锡国大公司答辩称：请求驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行。关于三箭部落公司认为无锡国大公司未交第二年租金构成违约的主张，本院认为，根据双方租赁合同的约定，被上诉人无锡国大公司应在2012年3月15日前缴纳第二年租金36.7万元。因第一年租金扣除一个月免租金后为336416.67元，无锡国大公司第一年支付了租金40万元，剩余租金尚能充抵第二年两个月的租金。从现有证据来看，无锡国大公司向三箭部落公司提出房屋裂缝问题是在2012年4月20日，在4月20日前已有学生家长因房屋裂缝问题申请退还学费。考虑到房屋裂缝的产生有一个过程，故本院合理推定在2012年3月15日前裂缝应已存在。无锡国大公司虽未能按时缴纳第二年租金，但在上述情形下，从其之后向苏州市教育局申报办学场所的行为来看，无锡国大公司仍然有继续履行合同的意思表示。三箭部落公司作为出租方，保证出租房屋使用安全贯穿整个合同履行过程之中，三箭部落公司未能对裂缝问题进行修复，也未提供房屋裂缝无安全隐患的证明材料，因此无锡国大公司未按时缴纳第二年租金，并不构成违约。
在双方租赁合同中，无锡国大公司明确租赁涉案房屋系开办儿童英语教学所用。为此，三箭部落公司向无锡国大公司提供了2011年9月25日苏州市租赁房屋安全使用鉴定意见书，该鉴定意见表明“正常使用条件下，该出租部位可作教学用房使用”，但同时在备注中也注明“须对砼构件及墙体做定期检查和维护，该鉴定范围房屋在使用过程中出现任何结构性损伤（如受力裂缝）应立即停止使用，报复查”。后在苏州市教育局实地踏勘时，发现涉案房屋多处有明显的连续性裂缝，且楼板有较宽的贯穿性裂缝，此时虽在2011年9月25日鉴定意见的有效期内，但因出现了多处连续性裂缝以及贯穿性裂缝，按鉴定意见备注要求，涉案房屋应停止使用，报鉴定单位复查。因此，苏州市教育局为确保教学用房的安全要求提供由房屋安全鉴定部门作出的现教学用房内的裂缝无安全隐患的证明材料符合常理。无锡国大公司作为承租方要求租赁合同的出租方即三箭部落公司提供该证明，符合合同相对性原则，且三箭部落公司也有义务保证出租房屋的使用安全。因三箭部落公司未能提供裂缝无安全隐患的证明材料，致无锡国大公司不能将所租赁的房屋用于教学，合同目的不能实现，无锡国大公司解除合同的要求符合法律规定，导致本案合同解除的责任在于三箭部落公司。因2012年3月31日前的租金已另案处理，本案系三箭部落公司主张2012年4月1日后的租金，考虑到无锡国大公司在提出合同解除前仍在使用租赁房屋，故无锡国大公司应当支付2012年4月1日至2012年5月29日的租金。综上，上诉人三箭部落公司上诉理由依据不足，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7370元，由上诉人江苏三箭部落商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾平
审 判 员 孙毅
代理审判员 姚望
二〇一四年六月十九日
书 记 员 闻艺