重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终5083号
上诉人（原审被告）：重庆广汽长达汽车销售有限公司，住所地重庆市北部新区高新园经开大道15号,统一社会信用代码91500000054277777T。
法定代表人：陈琦。
委托诉讼代理人：许勤，北京盈科（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张朝亮，北京盈科（重庆）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆华廷机动车交易市场有限公司，住所地重庆市北部新区高新园经开大道15号，统一社会信用代码915000007500908507。
法定代表人：吴华廷，董事长。
委托诉讼代理人：师维，重庆索通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王灏，重庆索通律师事务所律师。
上诉人重庆广汽长达汽车销售有限公司（以下简称广汽长达公司）与被上诉人重庆华廷机动车交易市场有限公司（以下简称华廷公司）土地租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初956号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。上诉人广汽长达公司的委托诉讼代理人许勤、张朝亮，被上诉人华廷公司的委托诉讼代理人王灏参加了诉讼。本案现已审理终结。
广汽长达公司上诉请求：1、撤销一审法院判决,依法发回重审或改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、一审法院判决上诉人支付滞纳金,被上诉人不予退还上诉人履约保证金不当。被上诉人在一审中并未提供任何因上诉人逾期支付租金而对其造成损失的证据，其损失仅为银行存款利息损失。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条的规定,约定的违约金超过造成损失的30%,可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”,应当进行调整。一审法院要求上诉人按年利率24%支付滞纳金,又判决上诉人承担了50万元的履约保证金,是对违约条款的重复适用,且明显高于被上诉人的损失。二、被上诉人应当对上诉人修建的建构筑物及其附属设施设备予以补偿。租赁土地上建构筑物及附属设施设备是上诉人投资2500余万元修建，使用期限不足5年,剩余价值较大，有利用价值。一审判决将建构筑物及附属设施设备归被上诉人所有，不符合公平原则，并且加重了上诉人的违约责任。三、一审判决将租赁土地上附着物交付被上诉人，侵害了第三方权益。重庆广汽长达汽车销售有限公司(以下简称长达公司)与广州广汽租赁有限公司(以下简称广汽租赁公司)签订《所有权转让协议》及《融资租赁协议》，将上诉人与长达公司共同投资修建的建筑物的钢结构部分以及消防工程设备出售给广汽租赁公司。2016年4月22日，长达公司再次与广汽租赁公司签订《所有权转让协议》及《融资租赁协议》,将给排水、管网、泵房等设施设备出售给广汽租赁公司。合同签订后,广汽租赁公司按照合同足额支付了转让款,标的物所有权已转让至广汽租赁公司所有,上诉人无交付的权利和义务。广汽租赁公司已向广州市白云区法院提起诉讼,要求上诉人归还租赁物,故本案应当中止审理。
华廷公司辩称，保证金虽然有履约金的性质，但违约金具有两重性质，有补偿性和惩罚性违约金两种。根据双方签订的租赁合同第54条约定，上诉人违约，被上诉人单方解除租赁合同的情形下，被上诉人有权没收上诉人的保证金，并不影响被上诉人行使其他权利，包括违约金。从该条的约定来看，保证金应该是属于惩罚性的违约金。滞纳金是具有补偿性质的违约金。一审判决并用保证金和违约金并无不当，不存在违约金高于被上诉人实际损失的情形。关于地上建筑物的问题，在租赁合同第20条中明确约定上诉人违约导致合同单方解除的情形下，土地和地上附着物应当交还被上诉人所有，被上诉人并不给予任何补偿，是双方当事人的真实意思表示。从程序上讲，上诉人提出的补偿是蕴含着独立的诉讼请求，不应该在本案中处理。上诉人所称的动产，已经固化为土地上建筑物不可分割的一部分。被上诉人基于修建基于修建、基于附合，原始取得了该部分动产的所有权，也取得了地上建筑物的所有权。即使上诉人与租赁公司签订的产权转让合同真实，也是无权处分，不能对被上诉人产生约束力。在物权的归属确定的情况下，被上诉人要求上诉人返还土地及附着物并没有侵害第三人的利益，本案不需要广州市白去区法院审理的结果作为依据，不符合民诉法关于中止审理的规定。
华廷公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交还位于北部新区高新园1-18/1-76地块的部分土地（土地使用证编号为渝国用2004第0058号）及附着物；2、判令被告立即向原告支付租金和土地的占用使用费暂计391956元（其中2016年11月欠付租金195978元，占用使用费参照租金标准从2016年12月1日起计算到被告实际交还土地之日，暂算至2016年12月31日为195978元）、违约金235.1736万元以及滞纳金（以应付租金或占用使用费金额为基数，按每日千分之三标准计算到付清为止，现暂算至2016年12月31日为142476.07元）；3、判令确认原告不予归还被告缴纳的50万元履约保证金；4、本案诉讼费用、保全费由被告承担。
一审法院认定事实：原被告于2012年11月1日签订《土地租赁合同》，合同约定原告将位于重庆市北部新区高新园经开大道15号的部分土地（租赁标的物的四至范围在合同附件二载明）出租给被告用于建设、经营广汽三菱汽车专卖店，期限为20年，被告不得擅自改变租赁标的物用途或改建成其他品牌的4S店，其土地权证号为（2004）第0058号，后变更为1××房地证2013字第39968号。合同约定每年租金的支付标准为第一年1934779元，以后每年在前一年的基础上递增5%，在合同附件三中，对各年度应交租金的金额进行了详细载明，其中，2016年1至4月每月租金应为186646元，5至12月每月租金应为195978元。合同并约定自2013年8月起，租金以每个日历月度为一个支付期，由被告向原告按期支付，被告应在每一个日历月度的前五个工作日向原告支付本月度租金。并约定在合同签订后一周内，被告向原告支付人民币50万元作为履约保证金，合同履约保证金将于本租赁合同终止后在被告无违约情况下及交还租赁标的物后由原告退还被告。对租赁物的交付及使用的约定是原告至迟与2012年5月1日前，原告向被告交付案涉土地，被告有权在该土地上建设并经营汽车4S店，但报规划和报建须以原告的名义。对违约责任的约定是，若任何一方无法定或约定的理由而不履行合同主要义务导致另一方解除合同，则违约方应向对方支付相当于十二个月租金的违约金，若违约金的支付不足以补偿守约方的损失时，守约方有权向违约方主张赔偿全部损失；被告逾期交纳租金的，则以应付的租金为基数按照日千分之三的标准支付滞纳金，若逾期超过15日，原告有权书面催告并单方解除合同，在此情形下合同解除的，原告有权没收被告缴付的履约保证金50万元，且被告应向原告支付相当于当月十二个月租金的违约金，同时，被告在土地上修建的建筑物以及装饰无偿移交给原告。
2012年5月1日，原告按合同约定及合同附件二所标识的租赁标的物的四至范围将租赁土地交付给了被告，被告也按照合同约定向原告交纳了履约保证金50万元，并开始在该土地上以原告的名义向相关部门报了规划，修建了用于经营汽车4S店的建筑用房，并在装修后开始经营广汽三菱汽车专卖店，被告也按照合同约定向原告交纳租金。从2016年开始到当年10月，被告每月均未能按时支付租金，其实际交纳租金的时间及金额分别是：2016年1月27日支付1月租金186646元；2016年3月23日支付2月租金186646元，支付3月租金186646元；4月11日支付4月租金186643元；5月11日支付5月租金195978元；6月27日支付6月租金195978元；8月5日支付7月租金195978元；2016年8月30日支付8月租金195978元，9月19日支付9月租金195978元；10月20日支付10月租金195978元。2016年9月20日，原告委托重庆索通律师事务所向被告发出“关于要求立即支付土地租赁滞纳金的函”，在函件中，原告认为被告按合同计算，已拖欠滞纳金总额为78055.26元，要求被告在收到本函之日起五个工作日内，立即向原告付清2016年度因逾期支付租金产生的滞纳金，否则将行使合同约定的解除权，并进一步追究被告的其他违约责任。2016年10月9日，被告向原告发出承诺函，作出三点承诺，一是按照原租赁合同，在每一个日历月度的前5个工作日，按时向原告交纳本月度租金，二是从承诺函生效之日起，被告只要逾期交纳租金一日，原告有权断电断水，并终止被告的任何经营，造成的而损失由被告自己承担；三是原告可保留对被告原来因逾期交纳租金产生的违约金及违约责任的追诉权利。2016年11月8日，原告委托重庆索通律师事务所向被告发出“关于要求立即支付土地租金的函”，在该函中，原告认为被告截止2016年11月8日，被告仍未支付2016年11月的土地租金195978元，要求被告在收到本函之日立即向原告付清2016年11月份的土地租金195978元以及从2016年11月8日起到租金付清之日止的滞纳金，否则，原告将解除土地租赁合同并要求被告退场，并进一步追究被告的其他违约责任。2016年11月25日，原告向被告发出关于解除《土地租赁合同》的函，在该函中，原告称被告自2016年1月11日开始未按时支付租金，截止本函发出之日，被告合计拖欠原告租金2118427元，滞纳金107200元，故原告认为被告的行为已构成严重违约，原告有权按照合同约定单方解除合同，故原告在函中宣告解除《土地租赁合同》，并收回土地以及土体上建筑物，并保留依法追究被告的其他违约责任。被告于当日签收该函。庭审中，被告对其尚欠原告2016年11月租金没有异议，对原告解除合同也没有异议，称现没有再经营4S店，人员已撤离，土地尚未交还给原告。
另查明：2016年3月17日，被告广汽长达公司与广州广汽租赁有限公司签订《所有权转让协议》和《融资租赁合同》，合同约定被告广汽长达公司将其经营场所的钢结构、消防工程设备转让给广州广汽租赁有限公司，被告在通过售后回租的方式向原告融资300万元，租赁期限5年。广州广汽租赁有限公司于2016年3月22日支付被告融资租赁款300万元。2017年2月12日广州广汽租赁有限公司向本院提交参加诉讼申请书，要求以独立请求权的第三人身份参加诉讼，但申请上未能明确具体的诉讼请求，故本院向广州广汽租赁有限公司发出参加诉讼通知，要求其明确具体的诉讼请求金额等事项，但广州广汽租赁有限公司未能在规定的期限内予以答复，故视为其放弃参加诉讼的请求；现广州广汽租赁有限公司于2017年3月16日向广州市白云区人民法院提起诉讼，要求被告广汽长达公司支付逾期租金179682元及利息、罚息，要求被告支付全部未到期租金2875112.03元，要求被告向原告返还租赁物，要求重庆广汽长锦汽车销售有限公司承担连带责任。故被告要求中止本案。
一审法院认为，原被告双方所签订的《土地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定履行各自的权利义务。现被告未按合同约定的时间金额向原告交纳租金，已构成违约，应当向原告承担违约责任，其违约已达到双方约定的合同解除条件，原告依法行使合同解除权，被告对解除合同也无异议，故本院依法确认双方合同已于2016年11月25日解除。对逾期支付租金的违约责任，双方在合同中约定是“被告逾期交纳租金的，则以应付的租金为基数按照日千分之三的标准支付滞纳金”，本院认为，该约定明显过高，被告在庭审中也要求调整，故本院依法予以调整，即按年利率24%标准计算滞纳金。双方在合同中约定租金以每个日历月度为一个支付期，由被告向原告按期支付，被告应在每一个日历月度的前五个工作日向原告支付本月度租金，经查询2016年日历，2016年1月应支付租金时间为2016年1月10日，被告在2016年1月27日支付1月租金，延迟交款16天；被告2月应支付租金时间为2月5日，被告在2016年3月23日支付2月租金，迟延支付46天；3月支付租金时间应为3月7日，被告在2016年3月23日支付3月租金，迟延支付15天；即被告一至三月共计延迟支付租金77天。被告5月应支付时间为5月9日，被告在5月11日支付，延迟支付1天；被告6月租金应支付时间为6月7日，被告于6月27日支付，延迟支付19天；被告7月租金应支付时间为7月7日，被告在8月5日支付，延迟支付28天；被告8月租金应支付时间为8月7日，被告8月30日支付，迟延支付时间22天，9月租金应支付时间为9月7日，被告在9月19日支付，延迟支付11天，被告10月租金应支付时间是10月11日，被告在10月20日支付，延迟支付8天，被告5月到10月共计延迟支付租金89天，故被告应按照滞纳天数以年利率24%标准支付未按时交纳租金产生的滞纳金。2016年11月应交租金时间为2016年11月7日，故被告应从2016年11月8日起以195978元为基数，按年利率24%标准支付滞纳金至租金付清为止。双方的《土地租金合同》从2016年11月25日已解除，故被告从12月份开始不应向原告支付租金，但庭审中，被告也认可其尚未向原告交付租赁物即出租的土地，故原告要求被告从12月开始按11月份的租金标准支付土地占用使用费至交还为止其理由正当合法，本院也予以支持，但因为双方合同已解除，对土地占用使用费双方未约定交纳时间，故对原告要求被告按合同标准支付土地占用使用费的滞纳金的诉讼请求本院不予支持。对履约保证金的约定是合同履约保证金将于本租赁合同终止后在被告无违约情况下及交还租赁标的物后由原告退还被告，现本案系被告违约而导致的合同解除，故原告要求履约保证金不予退还给原告的诉讼请求本院也予以支持。关于被告在土地上修建的建筑物以及装饰是否应无偿移交给原告的问题，本院认为，固然在双方解除合同时，被告在土地上修建的建筑物以及装饰可能还有残值，但这种情况是承租人自身行为造成的，对被告不能完全享用建筑物以及装修的残值损失只能由承租人自行承担，出租人作为守约方，没有义务对承租人的损失负责。因此，对原告要求被告在土地上修建的建筑物以及装饰无偿移交给原告的诉请予以支持。原被告双方对被告在违约的情形下约定了被告要支付滞纳金、不退还保证金、无偿将被告在土地上修建的建筑物以及装饰应无偿移交给原告。本院认为，被告对这些违约责任的承担已经能够弥补因此给原告造成的损失，故对原告还要求被告支付当年十二个月租金的违约金235.1736万元的诉求不予支持。
关于本案是否中止的问题，一审法院认为：本案并不需要以被告广汽长达公司与广州广汽租赁有限公司之间的租赁合同的诉讼结果作为本案的处理依据，故被告要求中止本案审理的辩称不符合法律规定，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四之规定，判决：一、由被告重庆广汽长达汽车销售有限公司在判决后十日内向原告重庆华廷机动车交易市场有限公司交还所租赁的位于重庆市北部新区高新园1-18/1-76地块的部分土地（房地产权证号：1××房地证2013字第39968号，四至范围为《土地租赁合同》合同附件二所标注范围）及该土地上的附着物；二、由被告重庆广汽长达汽车销售有限公司在判决生效后十日内支付原告重庆华廷机动车交易市场有限公司2016年11月租金195978元并从2016年11月8日起按年利率24%标准支付滞纳金至租金付清为止；三、由被告重庆广汽长达汽车销售有限公司在判决生效后十日内支付原告重庆华廷机动车交易市场有限公司2016年度1-10月未按时交纳租金所产生的滞纳金（其中，1月份到3月份共计应支付77天的滞纳金，以186646元为基数计算；5月份到10月份共计应支付89天的滞纳金，以195978为基数计算，均按年利率24%标准支付）；四、由被告重庆广汽长达汽车销售有限公司在判决生效后十日内支付原告重庆华廷机动车交易市场有限公司土地占用使用费至交还土地及其附着物为止（从2016年12月起，以每月土地占用使用费按195978元基数计算，不足一个月按195978元除以当月总天数再乘以占用天数计算）；五、原告重庆华廷机动车交易市场有限公司不予退还被告重庆广汽长达汽车销售有限公司所交纳的50万元履约保证金；六、驳回原告重庆华廷机动车交易市场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费33890元由被告重庆广汽长达汽车销售有限公司负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，本案合同的效力及合同是否应当解除，一审法院已经评判，本院予以支持。本案争议的焦点为：1、本案是否应当中止审理；2、地上建筑物应否返还上诉人；3、违约金是否过高。本院分别评判如下：
一、关于本案是否应当中止审理的问题。
上诉人提出中止审理的理由是上诉人将案涉土地上建筑物中的部分设备设施通过出售、融资租赁的方式，与案外人广汽租赁公司建立了合同关系，需要上诉人与广汽租赁公司的案件处理结果作为本案的判决依据。本院认为，本案系上诉人与被上诉人基于土地使用权的租赁所产生的纠纷。根据上诉人与被上诉人合同约定，在案涉土地上，被上诉人修建房屋、安装设施等均系以被上诉人的名义进行的。地上建筑物的规划、立项、施工、验收等均系政府主管部门基于对被上诉人的行政许可后实施行为的结果。上诉人在使用案涉土地及地上建筑物的过程中，将建筑物的部分设备设施等予以出售，进行通过融资租赁的方式加以利用。不管上诉人与案外人的该行为是否受法律保护，但均不应当影响被上诉人地上建筑物的权利行使。因此上诉人与案外人的诉讼结果，并不影响本案的审理。上诉人要求中止审理，不符合法律规定，本院不予准许。
二、关于地上建筑物是否应当返还上诉人的问题。
从程序上讲，上诉人要求被上诉人返还地上建筑物，不是对被上诉人在一审中请求的抗辩从而达到消灭被上诉人一审中诉讼请求的目的，而是独立的实体权利的主张。上诉人在一审、二审中通过抗辩方式主张该实体权利，不符合民事诉讼法的规定。同时，从一审法院查明的事实来看，上诉人租赁案涉土地后，通过合同约定，以被上诉人的名义在案涉土地上修建了建筑物、安装了相应的设施设备。该建筑物经过主管部门的验收，符合规划、符合建高程序，系合法建筑物。被上诉人以受让的方式取得了案涉国有土地的使用权，双方没有争议。被上诉人系案涉国有土地的合法使用权人，并且地上建筑也是被上诉人的名义建设的。根据房地产法律法规的规定，该地上建筑物的所有权与土地使用权的权利不能分割。上诉人要求将地上建筑的所有权归还其所有，不符合房地产法律法规的规定；况且上诉人并没有证据证明其通过继受取得的方式获得了案涉土地上房屋的权利。双方合同也约定，如果土地租赁合同解除，案涉土地上的建筑物归被上诉人。因此，上诉人关于返还案涉土地上建筑的上诉请求，本院不予支持。
三、关于违约金是否过高的问题。
双方在合同中约定是逾期交纳租金的，则以应付的租金为基数按照日千分之三的标准支付滞纳金。合同中约定的滞纳金即违约金，该约定明显过高，一审法院已经依法予以调整，即按年利率24%标准计算违约金。现上诉人认为已经调整的违约金仍然过高，本院认为，双方当事人在合同中对违约金有约定，但该约定明显超出法律规定，其超出法律规定的部分，应当予以调整。一审中上诉人提出违约金过高要求调整的抗辩，一审法院已经进行了调整，调整到符合法律规定的标准。上诉人仍要求调整违约金，本院不予支持。
关于履约保证金问题，双方在合同中约定，如果上诉人违约，则履约保证金不予退还，可以看出不退还履约保证金也系违约责任的承担方式。一审法院主张违约金时，虽然考虑到违约金过高，应当予以调整，但未充分考虑调整后违约金及履约保证金仍然过高。一审法院按年24%主张违约金计算标准，已足以弥补被上诉人的损失，故对一审法院不予退还上诉人履约保证金，本院不予支持。被上诉人的该诉讼请求应予驳回。
一审法院其余评判，本院予以支持。
综上所述，上诉人广汽长达公司的上诉理由部分成立。原判事实清楚，程序合法，适用法律部分不当，应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初956号民事判决第一、二、三、四项；
二、撤销维持重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初956号民事判决第五、六项；
三、驳回重庆华廷机动车交易市场有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费33890元，由重庆广汽长达汽车销售有限公司负担。二审案件受理费33890元，由上诉人重庆广汽长达汽车销售有限公司承担25090元，由重庆华廷机动车交易市场有限公司承担8800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李盛刚
审 判 员 张欲晓
代理审判员 彭松涛
二〇一七年九月五日
书 记 员 李 莉