浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭余余民初字第399号
原告：杭州余杭中桥股份经济合作社。
法定代表人：周永章。
委托代理人：朱碎有。
被告：何法娣。
被告：马新华。
原告杭州余杭中桥股份经济合作社（下称中桥合作社）诉被告何法娣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年7月30日受理，由审判员谈建明独任审判。审理中，本院根据原告中桥合作社的申请，追加马新华为共同被告参加诉讼。后依法组成合议庭，于2012年12月20日公开开庭进行了审理。原告中桥合作社的委托代理人朱碎有、被告何法娣、马新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中桥合作社起诉称：2009年6月1日，中桥合作社与何法娣签订了《租赁协议》一份，约定由何法娣承租中桥合作社位于余杭区中泰街道中桥村后殿黄婆庙原后田石料厂厂房、场地，租期三年（2009年6月1日至2012年月31日止），年租金8000元，于每年5月30日前付清。2012年5月31日租赁期满，何法娣仍未支付自2011年6月1日至2012年月31日止的租金8000元，也未另行与中桥合作社续约。经多次通知何法娣支付租金、腾退厂房场地，但何法娣一直拖延不履行。本案审理中，发现何法娣在租赁期间将涉案厂房及场地转租给马新华，且搭建了部分违章简易房、工棚。
中桥合作社认为，何法娣在租赁协议期满后已无依据继续占有租用的厂房、场地，应立即予以腾退并拆除违建的工棚、简易房，马新华也无权占有使用。现起诉请求判令：1、何法娣、马新华立即腾退位于杭州市余杭区中泰街道中桥村后殿黄婆庙原后田石料厂厂房、场地并拆除违建工棚、简易房。2、何法娣支付自2011年6月1日起至2012年5月31日止的租金8000元，以及自2012年6月1日起至实际腾退之日占有厂房、场地使用费损失（按每年8000元标准给付）。3、本案诉讼费由两被告负担。审理中，中桥合作社放弃要求何法娣、马新华拆除违建工棚、简易房的请求。
为证明以上事实，中桥合作社向本院提交如下证据：
1、关于涉及租赁给何法娣的集体所有厂房情况说明一份，证明涉案的厂房、场地（东至路，南至南干渠，西至一组旱地，北至公路）系中桥合作社集体所有。
2、《租赁协议》一份，证明2009年6月1日中桥合作社与何法娣签订了《租赁协议》一份，约定由何法娣承租位于杭州市余杭区中泰街道中桥村后殿黄婆庙后殿原后田石料厂厂房、场地，租期自2009年6月1日至2012年5月31日止，年租金8000元，在每年5月30日前付清。
3、照片九份，证明中桥合作社出租厂房的原始情况及承租期间使用人建造违章建筑的事实。
4、催缴租金终止协议函及回执各一份，证明2012年6月30日中桥合作社书面通知何法娣支付租金、腾退厂房及场地的事实。
何法娣辩称：在租赁期间，因何法娣丈夫去世，没有能力管理而将中桥合作社的厂房、场地转租马新华。中桥合作社曾通知何法娣支付租金，以及腾退厂房和场地属实，因该支付租金及腾退厂房、场地责任人应为马新华，故不同意中桥合作社的诉请。
为证明以上辩称事实，何法娣向本院提交如下证据：
《转让协议》一份，证明2011年3月18日何法娣将其租用的中桥合作社厂房及期间建造的工棚、围墙及用电使用等一次性以35000元转让给马新华的事实。
马新华辩称：2011年3月18日，何法娣已经将涉案厂房、场地等转让给马新华，该厂房、场地属于中桥村一组所有，故不同意中桥合作社的诉讼请求。
为证明以上辩称事实，马新华向本院提交如下证据：
1、收据一份，证明2011年马新华替何法娣向中桥合作社交纳租金5000元的事实。
2、关于收回中泰乡中桥村后田黄婆庙前属于一组的场地的函件一份，证明中桥合作社出租的场地属于中桥村一组所有。
3、《杭徽高速（企业厂容建围墙）整治工程协议》一份，证明郑书其开办的轧石厂经过政府部门认可的事实。
当事人提供的证据，经庭审质证，本院作如下认证：
何法娣、马新华对中桥合作社提供证据的质证意见：对证据1，何法娣没有异议，马新华对真实性有异议。对证据2、4，何法娣、马新华没有异议。对证据3，何法娣认为真实性无法确认；马新华认为照片上的现状系真实，何法娣将照片中部分财产转让了马新华，其中黄婆庙的墙体是解放前旧建筑物，不存在违章建筑。本院对上述证据1、2、4予以确认，证据3的真实性予以认定，可证实厂房的现状，至于是否违章应由相关部门确认。
何法娣提供的证据，中桥合作社对真实性、合法性、关联性均有异议，该转让行为，中桥合作社并不知情，何法娣作为租赁人，其转让厂房行为无效；马新华对何法娣提供的证据没有异议。本院认为，该证据真实，其证明力结合庭审作综合认定。
马新华提供的证据1，中桥合作社对真实性、关联性有异议，出租方是中桥合作社，并不是案外人马柏林，且该收条上所署租期内租金与中桥合作社主张的租金指向的租赁期间也不一致。马新华提供的证据2，属于证人证言，但证人未出庭，故对真实性有异议。马新华提供的证据3，中桥合作社认为与本案无关，也不能证明其待证事实。何法娣认为，证据上述证据1-3，由法院依法予以认定。本院认为，证据1、2的真实性无法确认，且缺乏关联，本院不予确认。对证据3，原郑书其开办轧石厂与本案的处理缺乏关联，本院不予确认。
根据上述有效证据及庭审陈述，本院查明如下事实：2009年6月1日，中桥合作社与何法娣签订了《租赁协议》一份，约定由何法娣承租中桥合作社位于余杭区中泰街道中桥村后殿黄婆庙原后田石料厂厂房、场地（东至路，南至南干渠，西至一组旱地，北至公路），租期三年（2009年6月1日至2012年月31日止），年租金8000元，于每年5月30日前付清，到期限未付租金，有权收回厂房并终止协议。在该次《租赁协议》签订前，中桥合作社位于余杭区中泰街道中桥村后殿黄婆庙原后田石料厂厂房场地是由何法娣丈夫郑书其（已故）承租，在郑书其承租期间，搭建了简易工棚。何法娣在按约租用中桥合作社期间，付清了2009年6月1日至2011年5月31日止的租金。但至2012年5月31日，中桥合作社与何法娣所签的《租赁协议》租期届满，何法娣拖欠2011年6月1日至2012年月31日止的租金8000元，经中桥合作社催讨无着，另要求何法娣腾退租用的厂房、场地，何法娣未予以返还。另查明，何法娣在租赁期间将其向中桥合作社租用的上述厂房及场地（包括搭建的工棚、围墙等）转给马新华使用。
本院认为，中桥合作社与何法娣签订的《租赁协议》是双方自愿真实的意思表示，并不违反法律、强制性法规的规定，应为有效，双方均应按合同之约定履行。在合同履行过程中，何法娣未按约支付租金，已构成违约，应向中桥合作社承担支付租金的责任。在中桥合作社与何法娣签订的《租赁协议》届满终止后，何法娣应履行返还租赁的房屋及场地义务，但经中桥合作社催告，何法娣仍未及时履行，故中桥合作社请求何法娣腾退厂房、场地，于法有据。何法娣拒绝支付租金及腾退厂房、场地的抗辩意见，理由不当。马新华作为接受了何法娣租用的中桥合作社厂房及场地等，没有证据证明马新华接受租用已经过中桥合作社同意，且中桥合作社与何法娣履行的《租赁协议》已届满，故马新华属于无权占有，负有向中桥合作社履行腾退厂房、场地之法定义务。马新华辩称中桥一组享有涉案厂房、场地所有权，缺乏依据，其以此为由认为中桥合作社无权请求其腾退厂房、场地的意见，本院不予采纳。综上，中桥合作社的诉讼请求，理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条及《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：
一、被告何法娣、被告马新华于本判决生效后十五日内向原告杭州余杭中桥股份经济合作社腾退位于余杭区中泰街道中桥村后殿黄婆庙原后田石料厂厂房、场地。
二、被告何法娣向原告杭州余杭中桥股份经济合作社支付自2011年6月1日起至2012年5月31日止的租金8000元，2012年6月1日起至实际腾退之日止占有厂房、场地使用费损失（按每年8000元标准给付），于本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，由被告何法娣负担25元，被告马新华负担25元，于本判决生效后十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本三份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审 判 长 谈建明
人民陪审员 李 华
人民陪审员 李明达
本件于原本核对无异二〇一二年十二月二十日
书 记 员 杜 洁