西藏自治区拉萨市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）藏01民终646号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐小华，男，汉族，重庆市云阳县人，经商，现住拉萨市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆，营业场所拉萨市林廓北路3号，统一社会信用代码×××。负责人：卓嘎，该宾馆总经理。委托诉讼代理人：曹务阳，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。委托诉讼代理人：袁溥钰，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。原审被告：面点王泡椒牛肉面，经营场所拉萨市林廓北路拉威宾馆34号商品房，注册号×××。经营者：徐小华，男，汉族，重庆市云阳县人，经商，现住拉萨市林廓北路三号，身份证号码×××。上诉人徐小华因与被上诉人西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆（以下简称拉威宾馆）、原审被告面点王泡椒牛肉面房屋租赁合同纠纷一案，不服拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初1027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，于2017年12月21日开庭进行了审理。上诉人徐小华、被上诉人拉威宾馆的委托诉讼代理人曹务阳、原审被告面点王泡椒牛肉面的经营者徐小华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人徐小华上诉请求：1.请求二审法院依法撤销拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初1027号判决，依法驳回被上诉人一审所有诉讼请求，并支持上诉人的反诉请求，或将此案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用、反诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院遗漏了重要当事人，以致案件事实没有查清，在本案中，上诉人与被上诉人签订合同后，第三人即拉萨市第三高级中学于2013年4月24日向上诉人书面通知称”案涉房屋系拉萨市第三高级中学所有，他人欲租房屋需与第三人签订合同”。对此，上诉人在一审中已书面申请追加第三人参加诉讼，以进一步查明案件事实，但一审法院未予追加，以致案件事实不清，判决错误。2.上诉人拒交租金是依法行使抗辩权，不存在违约行为。在第三人出具的有关被上诉人不具有房屋租赁权的书面通知，上诉人多次向多次向被上诉人反映无果后，至2016年11月，上诉人拒交房屋租赁费行使不安抗辩权。被上诉人向法庭提交的其与拉萨市实验小学签订的《关于解决不定期租赁合同的协议》，是被上诉人在上诉人行使不安抗辩权一年后才出示的，一审法院以一年以后的证据去判断一年前的行为，并以此认定上诉人违约，承担违约责任于法无据。3.一审法院判定上诉人支付水电费与事实不符。在一审中，被上诉人向法庭出具的交纳水电费的通知，此通知未经上诉人确认。一审法院据此认定水电费的具体数额属主观臆断，与事实不符。4.驳回上诉人反诉请求与查明的事实不符。在一审中，上诉人已向法院出示了押金收据，被上诉人也称”收到押金是事实，将凭原始收据向上诉人退还押金”，一审判决以”无法核实其真实性”为由而驳回上诉人反诉请求与庭审查明的事实不符。综上，恳请二审法院查明事实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第170条第（三）项之规定，依法改判或将此案发回重审。被上诉人拉威宾馆辩称，上诉人徐小华没有事实依据，合同是上诉人与被上诉人签订的，被上诉人有出租权，上诉人拒交租金是违约行为。上诉人在占有使用租赁房屋，应当支付相应的水、电费。原审被告面点王泡椒牛肉面无陈述意见。原审原告拉威宾馆向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告之间签订的不定期《拉威宾馆门面房屋租赁合同》，并返还租赁房屋；2.判令被告向原告支付拖欠的房屋租金35063.73元及水电费1079.9元；3.判令被告向原告支付违约金9674.3元；4.本案诉讼费用由被告承担。反诉原告徐小华向一审法院起诉请求：1.判令反诉被告退还押金10000元；2.反诉费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2013年4月1日，原审原告拉威宾馆作为甲方（出租房）与作为乙方（承租方）的原审被告徐小华签订《拉威宾馆门面房租赁合同书》，该合同约定：”甲方将位于西藏拉萨市林廓北路3号拉威宾馆门面房房号34号的房屋出租给乙方；本合同项下房屋租赁期共3年（大写叁年），自2013年4月1日起至2016年3月31日止。乙方向甲方承诺所租赁的本合同项下房屋的用途为餐饮，未经甲方书面同意，乙方不得改变使用用途；乙方在本合同生效的当日内，按本租赁合同中甲方实际应收取的第一季度的房屋租金总额标准作为房屋押金，并将押金人民币10018元（大写壹万零壹拾捌元）支付给甲方。在本合同约定租赁期间，如乙方没有对本合同项下房屋及其设备设施造成损毁、破坏及未拖欠甲方一次性缴纳费用、定期性缴纳费用或临时性缴纳费用等相关费用时，该押金在本合同履行期满或本合同解除后十个工作日内由甲方无息退还给乙方。同时，在本合同履行期满或本合同解除时，甲方可将押金抵作乙方应承担的修理费、赔偿金、一次性缴纳费用、定期性缴纳费用或临时性缴纳费用等，如甲方在冲抵后押金仍有余款由甲方在本合同期满后或本合同解除后将余款部分无息退还给乙方；如押金不足以充抵乙方承担的修理费、赔偿金、一次性缴纳费用、定期性缴纳费用或临时性缴纳费用等费用时，乙方还应补齐不足的部分。在本合同项下房屋的租金采取按月的方式支付，乙方应在本合同生效的当日内将（第一期）的租金人民币3895.97元（大写叁仟捌佰玖拾伍元玖角柒分）一次性支付给甲方；其余租金的支付方式为现金，以此类推直至本合同约定租赁期满或本合同解除时止。乙方应按每度电人民币1.6元，每吨水人民币1.5元向甲方支付水电费；如遇电力和自来水公司调整电价或水价，甲方有权单方调整水、电费的标准。乙方应在每月最后一日内，向甲方支付水、电费。乙方按每月用水量收取（按表计量月）按每吨水人民币2元的标准向甲方缴纳管道疏通费，乙方应在每月最后一日内，向甲方支付管道疏通费。”该合同项下还就租赁期间的相关费用及房屋修缮和使用、合同的变更、解除与终止、违约责任及免责条件等其他事项进行了具体约定。该合同落款处甲方加盖有原审原告拉威宾馆的印章，乙方附有原审被告徐小华的签字。原审被告徐小华向原审原告缴纳房屋租金至2016年10月，2016年10月至2017年4月期间的水电费未缴。2016年12月31日，原审原告作为乙方与作为甲方的拉萨市实验小学签订了一份《关于解除不定期租赁合同的协议》，该协议上载明：”甲方不干涉乙方在2017年12月31日前对甲方房产出租的行为，但无论什么原因，乙方与第三人签订的出租甲方房屋的终止日不得晚于2017年12月31日。”同日原审原告向拉萨市实验小学出具了一份《承诺书》，该承诺上载明：”我公司同意双方议定的租赁物归还期为2017年12月31日。”2017年7月4日原审原告通过在报刊上刊登通知的形式向原审被告徐小华告知催缴所拖欠的租金事宜。对于该报纸上刊登的通知，原审被告徐小华及原审被告面点王泡椒牛肉面均称并没看到。另查明，原审被告徐小华租赁[34]号房屋以个体工商户方式从事经营活动，且办理了相应的营业执照、营业执照上名称为”面点王泡椒牛肉面”，经营者姓名为徐小华。在原审原告依法起诉徐小华为本案原审被告后，一审法院依法追加面点王泡椒牛肉面为本案的原审被告。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原审原告拉威宾馆与原审被告徐小华所签订的《拉威宾馆门面房租赁合同书》是在双方平等、自愿、协商的基础上形成的，代表了双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。二原审被告辩解根据双方合同约定发生争议应当先进行协商，原审原告直接诉讼不符合约定。一审法院认为诉权是国家赋予公民申请司法救济的基本权利，应当受到法律保护，当事人可选择诉或不诉，但不能通过约定的方式排除国家的司法救济方式，故对该辩解意见不予采纳。二原审被告辩称原审原告主体不适格，对租赁物不享有出租权，而其拒交租金的行为是依法行使不安抗辩权。不安抗辩权是应当履行债务的当事人有确切的证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，但原审原告提交的《关于解除不定期租赁合同的协议》上所载明的内容，可以证实原审原告拉威宾馆对于涉案房屋所享有的承租期限截止到2017年12月31日，故对其辩解意见不予认可。合同中约定了房屋租赁期限为3年，自2013年4月1日起至2016年3月31日止，租赁期满合同自然终止。原审原告与原审被告徐小华签订的《拉威宾馆门面房租赁合同书》于2016年3月31日终止。租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原审原、被告双方在租赁期限届满之次日起未签订书面租赁合同，但原审原告继续收取了原审被告徐小华的租金至2016年10月，双方形成不定期租赁关系，不定期租赁关系存续期间，双方均可以要求单方解除，现原审原告要求解除与原审被告徐小华之间的不定期租赁合同，于法有据，一审法院依法予以支持。在原审原、被告双方的租赁关系解除后，原审被告徐小华继续占有诉争房屋无任何法律依据，其理应将承租的房屋返还给原审原告，但原审被告一直久拖不还，其已构成违约，应承担相应的违约责任，故原审原告主张原审被告徐小华返还租赁房屋的诉讼请求，有相应的事实及法律依据，理由正当，一审法院依法予以支持。另该租赁合同中的房屋由原审被告面点王泡椒牛肉面作为实际使用人无权继续占有使用租赁房屋，故一审法院对原审原告要求原审被告面点王泡椒牛肉面返还租赁物的诉讼请求予以支持。不定期租赁关系存续期间，按原租赁协议内容履行。原审原告主张原审被告徐小华支付自2016年11月1日至2017年7月31日的房屋租金35063.73元的诉讼请求，经一审法院核算，符合合同约定和本案事实，故一审法院对该项诉请依法予以支持。拉威宾馆主张原审被告徐小华支付2016年10月至2017年4月的水电费1079.9元的诉讼请求，该笔费用系原审被告徐小华承租使用案涉房屋期间所实际产生的，且双方在合同中约定了该笔费用的单价及支付方式，经一审法院核算，符合合同约定和本案事实，故一审法院对该项诉请依法予以支持。原审被告徐小华存在逾期未支付租赁费的违约行为，应向原审原告承担支付违约金的违约责任。原审原告主张原审被告徐小华支付9674.3元违约损失的诉讼请求，一审法院审核后认为，其违约金的计算标准并不违背相关法律法规的强制性规定，故对原审原告的该项诉讼请求，一审法院予以支持。对于原审被告（反诉原告）徐小华主张双方签订的《拉威宾馆门面房租赁合同书》无效而要求原审原告（反诉被告）退还押金10018.90元的反诉请求，因原审原告（反诉被告）对租赁物依法享有出租权，且原审被告（反诉原告）提交的收据复印件，原审原告（反诉被告）不予认可，故对原审被告（反诉原告）的该项诉讼请求，一审法院依法不予支持。综上所述，原审原告要求解除与原审被告徐小华之间的不定期租赁关系的诉讼请求，一审法院依法予以支持。原审原告要求原审被告徐小华、面点王泡椒牛肉面返还租赁房屋的诉讼请求，一审法院依法予以支持。原审原告要求原审被告徐小华支付自2016年11月1日至2017年7月31日的房屋租金35063.73元的诉讼请求，一审法院予以支持。原审原告要求原审被告徐小华支付自2016年10月至2017年4月的水电费1079.9元的诉讼请求，一审法院予以支持。原审原告要求原审被告徐小华支付违约金9674.3元的诉讼请求，一审法院予以支持。原审被告（反诉原告）徐小华要求原审原告（反诉被告）退还押金10018.90元的反诉请求，一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、解除原审原告西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆与原审被告徐小华之间关于西藏拉萨市林廓北路3号拉威宾馆门面房34号房屋的租赁合同关系；二、原审被告徐小华、面点王泡椒牛肉面于本判决生效之日起十五日内向原审原告西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆返还位于西藏拉萨市林廓北路3号拉威宾馆门面房34号租赁房屋；三、原审被告徐小华于本判决生效之日起十五日内向原审原告西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆支付自2016年11月1日至2017年7月31日的房屋租金35063.73元；四、原审被告徐小华于本判决生效之日起十五日内向原审原告西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆支付自2016年10月至2017年4月的水电费1079.9元；五、原审被告徐小华于本判决生效之日起十五日内向原审原告西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆支付违约金9674.3元；六、驳回原审被告（反诉原审原告）徐小华的全部反诉请求。如果原审被告徐小华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费898.05元，由徐小华负担；反诉案件受理费25元，由徐小华负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人徐小华向本院提交一份由被上诉人拉威宾馆向上诉人徐小华出具的一份收据，内容为交纳现金10018.90元，欲证明其向被上诉人交纳房屋租赁押金10018.90元。被上诉人拉威宾馆认为该证据在一审中未提交，不属于二审中的新证据，对该证据的关联性不予认可，证明目的不予认可。本院认为上诉人在一审中已提交该证据的复印件，二审中提交的系原件，经本院核对无异后认为该证据能证明上诉人徐小华向被上诉人拉威宾馆交纳房屋押金的事实，故对该证据予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.被上诉人拉威宾馆是否为本案适格主体；2.上诉人徐小华是否构成违约；3.上诉人徐小华是否需要交纳租赁房屋的水、电费；4.对上诉人主张向被上诉人交纳房屋租赁押金的认定。一、关于被上诉人拉威宾馆是否为本案适格主体的问题，一审法院认为拉威宾馆提交的《关于解除不定期租赁合同的协议》上所载明的内容，可以证实拉威宾馆对于涉案房屋所享有的承租期限截止到2017年12月31日，故一审法院认定拉威宾馆具有涉案房屋的承租权，拉威宾馆对次承租人徐小华具有出租权并无不当，本院予以维持。对上诉人主张被上诉人主体不适格的上诉理由，本院不予采纳。二、关于上诉人徐小华是否构成违约的问题，一审法院认为徐小华与拉威宾馆签订的《拉威宾馆门面房租赁合同书》于2016年3月31日终止。租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方在租赁期限届满之次日起未签订书面租赁合同，但拉威宾馆继续收取了徐小华的租金至2016年10月，双方形成不定期租赁关系，不定期租赁关系存续期间，双方均可以要求单方解除。拉威宾馆在合理期限内提出解除租赁关系后，双方的租赁关系解除，徐小华继续占有诉争房屋，拒绝返还的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任，故一审法院认定徐小华构成违约，经审核后认为，拉威宾馆主张徐小华向其支付9674.3元违约金的计算标准并不违背相关法律法规的强制性规定，判决支持拉威宾馆的该项诉讼请求，并无不当，本院予以维持。本院认为上诉人徐小华在占有使用涉案租赁房屋后，于2016年10月开始未缴纳水电费、2016年11月拒付租金的行为，已构成违约。对于上诉人徐小华主张其拒付租金是在行使不安抗辩权的上诉理由，本院认为不安抗辩权是指履行债务的当事人有确切的证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形下，所行使的一项法定权力，在本案中，被上诉人的承租权至2017年12月31日，不存在履行不能的情形，故对此上诉理由本院不予采纳。三、关于上诉人徐小华是否需要交纳租赁房屋的水、电费的问题，一审法院认为徐小华承租使用案涉房屋期间实际产生水、电费，且双方在合同中约定了该笔费用的单价及支付方式，经核算，符合合同约定和本案事实，故予以支持拉威宾馆主张由徐小华向其支付自2016年10月至2017年4月的水、电费1079.9元，并无不当，本院予以维持。在二审庭审中，上诉人徐小华自称未交纳自2016年10月至2017年4月间的水、电费，但没有提供其水、电费与一审查明的事实不符的证据，故本院对上诉人的该项上诉理由不予采纳。四、关于对上诉人主张交付押金收据的认定问题，一审法院认为徐小华主张双方签订的《拉威宾馆门面房租赁合同书》无效而要求拉威宾馆退还押金10018.90元的反诉请求，因拉威宾馆对租赁物依法享有出租权，且徐小华提交的收据为复印件，拉威宾馆对该证据不予认可，故一审法院对徐小华的该项反诉请求未予支持。二审庭审中，上诉人徐小华向本院提交押金收据的原件，本院经核对无异后认为，虽上诉人主张返还押金的上诉理由无法律依据，但考虑到该案涉的房屋租赁合同已解除，返还押金是被上诉人的附随义务，在被上诉人未能举证证明该押金存在应当抵扣的情形下，为不产生诉累，对上诉人要求退还押金10018.90元的上诉请求本院予以支持。综上所述，上诉人徐小华的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初1027号民事判决第一、二、三、四、五项(即一、解除西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆与徐小华之间关于西藏拉萨市林廓北路3号拉威宾馆门面房34号房屋的租赁合同关系；二、徐小华、面点王泡椒牛肉面于本判决生效之日起十五日内向西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆返还位于西藏拉萨市林廓北路3号拉威宾馆门面房34号租赁房屋；三、徐小华于本判决生效之日起十五日内向西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆支付自2016年11月1日至2017年7月31日的房屋租金35063.73元；四、徐小华于本判决生效之日起十五日内向西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆支付自2016年10月至2017年4月的水电费1079.9元；五、徐小华于本判决生效之日起十五日内向西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆支付违约金9674.3元)；二、撤销拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初1027号民事判决第六项（即六、驳回原审被告徐小华的全部反诉请求）；三、判决被上诉人西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆于本判决生效之日起十五日内向上诉人徐小华退还押金10018.90元。四、驳回上诉人徐小华的其他上诉请求。如果上诉人徐小华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费898.05元，由徐小华负担；一审反诉案件受理费25元，由徐小华负担。二审案件受理费923.05元(上诉人徐小华已预交)，由徐小华负担721.21元，由西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆负担201.84元。本判决为终审判决。审判长 格  珠审判员 桑  吉审判员 徳  吉二〇一七年十二月二十八日书记员 白玛玉珍