云南省普洱市思茅区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第516号
原告向国春，男，汉族，生于1980年12月22日，大专文化，云南省昆明市宜良县村民，现系普洱市开明传媒有限公司法人，住普洱市。
委托代理人王莹莹、耿国平，云南凌云律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。
被告冯世宣，男，1960年2月1日生，汉族，本科文化，普洱市审计局公务员，住普洱市。
委托代理人李晓曦、刀文安，云南天溯律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。
第三人郑苏，男，1976年10月31日生，汉族，高中文化，福建省长乐市村民，现系个体工商户，住普洱市。
委托代理人马敏慧，云南震南律师事务所律师，代理权限为：特别授权代理。
原告向国春与被告冯世宣、第三人郑苏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年8月5日及9月18日两次公开开庭进行了审理。2014年10月31日因案情复杂报批延长审限3个月。原告向国春委托代理人王莹莹、耿国平，被告冯世宣及其委托代理人李晓曦、刀文安、第三人郑苏及其委托代理人马敏慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向国春诉称，原、被告于2012年3月1日签订房屋租赁合同，约定被告租用思茅区林源路1号至8号、21号至36号、38号至52号面积2791.1平方米的商铺，用于经营体育用品，租期实行两年一签，并明确约定租金。合同签订后，被告仅支付部分租金，尚欠租金274412.32元。租赁期间，被告在未经原告同意的情况下擅自将商铺转租给第三人使用，并已向第三人收取全额租金。且未经原告同意擅自改变租赁房屋用途，构成根本性违约。2014年2月28日合同到期后，在未重新签订合同的情况下第三人继续占用房屋。请求依法判令：1、确认原、被告双方订立的房屋租赁合同于2014年2月28日到期，并解除租赁关系；2、被告支付拖欠租金274412.32元，电费57570.00元，并按照银行同期贷款利息支付逾期利息；3、被告支付违约金10000.00元；4、第三人支付房屋占用费63500.00元（2014年3月至起诉日）；5、被告及第三人停止侵害，返还思茅区林源路1至8、21至36、38至52号商铺给原告；6、诉讼费用由被告及第三人承担。
被告冯世宣辩称，原、被告于2012年3月1日签订的房屋租赁合同并没有到期，也没有发生解除合同的事由，双方约定的租期为五年，现双方只履行了二年租期，还有三年的租期没有履行，故不应当解除合同，双方应按合同继续履行合同。在被告经营、管理商铺期间，原告从未向被告提出商铺不得转租的事宜，合同中亦没有约定不得转租。原告发出的通知中声明的是合同到期收回，并不是被告私自转租商铺而收回，由此可见原告对被告的转租行为是认可并知晓的，被告不构成违约。原告在合同履行期内通知被告中止合同，擅自与次承租人就原合同签订协议违约在先，被告因此行使不安抗辩权中止支付2013年至2014年的租金。请求依法驳回原告的诉讼请求。
第三人郑苏陈述，原、被告的租赁合同无效，原告具有欺诈行为。原告未证明是否取得了争议商铺的使用权，两个合同租赁期不一致，另合同中对于商铺用途进行了多次改变。被告转租给第三人的租期未满，第三人属于善意使用商铺不存在侵占。另原告私自拆除第三人租用商铺屋顶，致使第三人的实木家具被雨淋，给第三人造成的损失应由原告赔偿。请求依法驳回原告诉讼请求。
原告向国春为证明其主张，向本院提交如下证据材料：
1、军队房地产租赁合同、情况说明、成滇（2014）01号军队房地产租赁合同各一份，用于证明被告知晓中国人民解放军第六十二医院（下称六十二医院）与原告的租期为2012年1月1日至2014年12月31日，不可能转租被告长达5年的期限。经质证被告认可军队房地产租赁合同真实性、合法性不认可关联性，认为被告无法知晓该合同，其余材料不予认可。第三人质证不认可，认为不能证明原告拥有商铺的合法使用权。
2、2012年3月1日房屋租赁合同一份，用于证明原、被告签订的出租商铺、租期，被告拖欠274412.32元租金，应支付违约金10000.00元。经质证被告及第三人认可真实性，不认可原告证明目的。
3、2014年3月3日收据一张，用于证明原告为被告垫付租赁期间的电费57570元。经质证被告认可真实性，但认为原告除了租商铺给被告还出租他人，该电费不只是被告出租房的电费，故不认可电费金额。第三人认可真实性，不认可原告证明目的。
4、门面租赁合同、收据复印件各3份，通知1份，用于证明被告未经原告同意擅自将商铺转租第三人构成违约；被告与第三人的转租合同租赁期超过了原房屋租赁合同的期限；租赁期届满原告向租户发出通知要求限期搬出，但第三人至今未搬出。经质证被告认可门面租赁合同及收据的真实、合法性，不认可原告证明目的，认为收据无关联性；对通知不予认可，但认为能证明原告知晓被告与第三人的转租事实。第三人认可收据真实、合法性，同时证明第三人已付清房租；对门面租赁合同真实、合法性认可，证明目的不予认可，通知不予认可。
5、房屋租赁合同三份，用于证明原告与其他租户已经于2014年3月1日订立租赁合同，原、被告租赁期于2014年2月28日届满。经质证被告不认可真实性，但认为证明原告构成违约。第三人质证不认可，认为证明原告违背诚实信用。
6、普洱市开明传媒有限公司（下称开明传媒）企业法人营业执照、税务登记证、授权委托书各一份，用于证明原告对本案争议商铺享有出租经营权，另证明六十二医院与开明传媒的租赁合同已于2014年1月1日到期，六十二医院认可原告的转租行为。经质证被告不认可。第三人不认可六十二医院同意原告转租的内容。
7、情况说明一份，用于证明开明传媒与原告的债权债务明晰，本案中涉及的商铺由原告处理。经质证被告及第三人不认可。
8、普洱市思茅区时尚酷车（下称时尚酷车）个体工商户营业执照、税务登记证、授权委托书、向国琼身份证复印各一份，用于证明时尚酷车授权原告经营出租争议商铺，另证明六十二医院与时尚酷车的租赁合同自2014年1月1日至12月31日止，现合同已部分履行，六十二医院认可原告的转租行为。经质证被告及第三人认可。
9、利息计算一份，用于说明利息的计算方法。经质证被告认为系原告单方计算不予认可。第三人认为利息针对被告，其不发表意见。
被告冯世宣为证明其主张，向本院提交如下证据材料：
1、房屋租赁合同两份，用于证明原、被告签订租赁合同及租期为5年的事实。另52号商铺签订日期为2012年9月3日起算，租金支付方式没有明确约定。经质证原告对思茅区林源路（3-8、21-36、38-51）号商铺租赁合同真实、合法性认可，但不认可证明目的。52号商铺租赁合同真实性认可签订日期以2012年3月1日为准，不认可证明内容。第三人对原、被告签租赁合同及合同约定租期无异议。
2、收据18张、收条1张，用于证明被告履行支付租金义务2012年已结清，2013至2014年支付租金650000.00元，尚欠34101.00元。原、被告租金支付方式已发生变更，不应按合同履行。经质证原告认可2012年租金已结清及2013支付650000.00元租金的事实，但不认可证明内容。第三人认可。
3、收款收据14张，用于证明原告未经被告同意与次承租人签订合同构成违约，造成被告的损失应由原告承担。经质证原告不予认可，第三人认可。
第三人郑苏为证明其主张，向本院提交如下证据材料：
照片12张，用以证明：2013年3月28日原告将第三人商铺屋顶拆除，给第三人造成损失，第三人租金已交到2014年7月，但至今未能恢复经营。经质证原告不认可，被告认可真实性，不认可关联性。
通过各方当事人对上述证据的质证，本院认为，原告1、2、4、8证被告认可真实性，且与本案争议相关联，第三人虽不认可六十二医院同意原告转租的事实，但未提供足以反驳的相反证据，故以上原告证据本院予以采信。针对被告及第三人不认可的1证中的情况说明及4证中的通知，因原告提交了能够佐证的相应证据，本院采信原告对租赁房屋享有转租权，以及原告将转租被告的房屋部分收回另租他人的事实。原告3证被告及第三人虽对真实性无异议，但被告不同意支付全额电费的理由成立，因原告转租六十二医院房屋除原告外另有其他次承租人，而该电费收据未予明确区分，故本院不以采信。原告5、6、7证被告及第三人虽不予认可，但5证与4证中的通知相互结合，共同印证原告将转租被告的房屋部分收回另租他人的事实。6、7证与1证相互结合，共同印证原告对租赁房屋享有转租权的事实，故本院予以采信。原告9证系单方计算的利息，属原告单方意见，无其他证据印证，故本院不予采信。被告1、2证原告及第三人认可真实性，且与本案争议相关联，本院予以采信。被告3证原告不认可，因被告是否退还原租户租金以及是否因此产生损失，不在本案审理范围，故本院不予以采信。第三人提交的证据原告不予认可，因该照片系孤证，不能独立有效的证明第三人的证明内容，且第三人已就其证明内容另行提起了诉讼，故本院不予采信。
根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：
2011年10月20日开明传媒（乙方）与六十二医院（甲方）签订一份土地租赁合同，合同基本内容约定：甲方将位于林源路的5亩土地出租给乙方使用，土地租赁期限为二年，自2012年1月1日至2014年1月1日止。2011年12月20日，开明传媒出具一份授权委托书给原告（系开明传媒法人），授权事项及范围为：开明传媒委托原告全权处理开明传媒向六十二医院租赁的位于普洱市林源路5亩土地的全部商铺，在租赁期间（2012年1月1日至2014年1月1日）由原告对商铺进行占有、使用、转租，并独立享有所获收益。原告个人独立处理、承担因使用或者转租商铺造成的所有纠纷及法律责任。2014年1月1日，时尚酷车个体经营者向国琼（与原告系兄妹关系）出具一份授权委托书给原告，授权事项及范围与开明传媒出具给原告的一致。原告关于租赁合同的所有民事行为委托人均予认可。2014年1月3日，六十二医院（甲方）与向国琼（乙方）签订一份军队房地产租赁合同，合同基本内容约定：甲方将位于普洱市思茅区鱼水路3号场地面积3333.40平方米出租给乙方使用，租赁期限自2014年1月1日其至2014年12月31日止。上述二份土地租赁合同约定的土地系同一块地。
2012年3月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份房屋租赁合同，基本内容为：甲方将坐落于普洱市林源路第3至8、21至36、38至51号面积为2611.40平方米的房屋铺面出租给乙方经营使用；乙方租赁该房屋用途为体育用品等，合同签订后如未经甲方同意，乙方不得擅自更改承租房的用途；租赁期共5年，合同实行两年一签，甲方从2012年3月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2014年2月28日合同终止；按先支付租金后使用房屋的原则，每平方米23.00元，甲乙双方议定月租金60062.20元，年租金720746.40元，递增比例每年递增20%，递增比例不超过100%，如合同到期后，乙方想继续租赁该房屋，租赁费根据当时房价签订。同日原、被告还签订了普洱市林源路第52号面积130平方米的房屋铺面，租期一年从2012年3月1日至2013年2月28日止，租金每平方米23.00元，月租金2990.00元，年租金35880.00元。合同签订后，原告向被告交付包括1、2号（未订立书面合同）50平方米的租赁房屋。被告随后将从原告处租赁的部分房屋转租第三人经营使用，其余部分转租他人。被告与第三人约定租期为5年，租金每平方米25.00元。
另查明，被告经营使用原告转租房屋总面积2791.1平方米已付清2013年2月28日前租金。2013年3月1日至2014年2月28日租金扣除被告已付650000.00元，尚欠原告274412.32元租金。原、被告履行租赁合同期间，原告通知与被告签订再次转租房屋的租户（含第三人）2014年3月1日起与原告续租，通知称原、被告租赁合同已于2014年2月28日到期，并与其中几户另行签订房屋租赁合同。
本院认为，关于原告要求解除原、被告签订的房屋租赁合同的诉讼请求问题。原、被告签订的租赁合同约定的租赁物系开明传媒及向国琼与向六十二医院租赁后委托授权给原告处理的，根据上述二者的授权，原告有权对涉案房屋占有、使用、转租，并独立享有所获收益，由原告个人独立处理、承担因使用或者转租商铺所造成的所有纠纷及法律责任。开明传媒及向国琼与六十二医院签订的租赁合同真实、合法，不违反法律禁止性规定，故本院予以确认。上述合同约定的租赁期间从2012年1月1日至2014年12月31日止，由此，在该段租赁期间，原告在授权范围处份涉案房屋的行为系有效行为，即原、被告约定的租赁期间在上述期间的系有效约定，超过上述租赁期间的约定，因原告没有取得租赁物的合法处分权而无效。本案原、被告签订的合同关于租赁期间的约定为5年，合同实行两年一签，甲方从2012年3月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2014年2月28日合同终止。对于该条约定原、被告理解不一致。原告主张合同约定的租赁期间为2年，从2012年3月1日起至2014年2月28日止；被告主张合同约定的租赁期间为5年，合同条款系原告提供，合同中手写的5年的“5”字系原告手书。本院认为，合同中“租赁期5年，合同实行两年一签”的租期约定与“递增比例为每年递增20%，递增比例不超过100%”的租金支付约定相互一致，可见原、被告约定的合同租期5年是真实意思表示。合同中“甲方从2012年3月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2014年2月28日合同终止”的约定应理解为对第一个两年期的约定。故本院确认原、被告约定的合同租期为5年，由此，从2012年1月1日至2014年12月31日止，因原告对涉案租赁物享有合法处分权，故本院确认在该期间，原、被告签订的租赁合同系有效合同。超过上述期间，因原告未取得涉案租赁物的合法处分权而无效。根据《中华人民共和国合同法》（下称合同法）第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第二百一十九条的规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”第二百二十四条第二款的规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”据此，满足上述情况之一，原告就有权行使解除权。本案原告起诉解除合同的依据是被告未经原告同意，擅自将房屋转租给第三人及擅自改变租赁房屋的用途。本院认为，根据上述法律规定，如果承租人未按约定方法使用租赁物，需使租赁物受到损失，出租人才可以解除合同，而原告并未举证证明租赁房屋受到损失，即原告依据该情况解除合同的条件并不充分。对于被告转租的事宜，原告在庭审时主张不知道被告将房租转租给第三人。本院认为，被告向原告租赁的铺面多达30多个，按照常理也不可能由被告个人自行经营，由此可见，原告应该可以预见到被告租赁房屋后会进行转租的情况，而原告在与被告签订租赁房屋后不久就将铺面转租给第三人经营，在长达2年的时间里，原告均未提出异议，且原告向第三人发出收回铺面的通知上收回铺面的理由是原告认为合同于2014年2月28日到期，被告应在合同到期后将铺面返还原告，并非是因被告转租而要求收回租赁铺面。从中可知原告是知道被告转租铺面且认可转租事宜的。另原、被告签订的租赁合同尚在有效租期内，被告无法律规定的未履行合同而致使解除合同的情形。故原告依据上述条件解除合同的请求无事实依据，本院不予支持。由此，第三人承租行为系合法有效行为，故原告要求被告、第三人返还房屋并由第三人支付非法占用房屋占用费的请求无事实及法律依据，故本院不予支持。
关于原告要求被告支付拖欠租金的问题，因被告2014年2月28日应付租金为：2791.1平方米×23.00元×（1＋20%）×12月=924412.32元，扣除被告已付650000.00元，实际尚欠原告274412.32元租金，根据合同法第二百二十六条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”原告请求被告支付租金于法有据，本院予以支持。原告关于电费的主张因举证未明确被告应承担的具体金额，本院不予支持。原告关于利息的主张因原、被告无约定，本院不予支持。原告关于违约金的主张因其在租赁合同期限未满的情况下单方解除与被告的租赁合同构成违约，而被告也未依约付清原告租金构成违约，故原、被告均存在违约事实，根据合同法第一百二十条的规定：“当事双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”原、被告应各自承担相应的责任，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告冯世宣于判决生效十日内一次性支付原告向国春租金274412.32元；
二、驳回原告向国春的其他诉讼请求。
案件受理费7382.00元，由原告向国春负担5020.00元，被告冯世宣负担2362.00元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决自送达后届满十五日即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后的二年内向本院申请强制执行。
审判长 黄文书
审判员 罗咏梅
审判员 付学华
二〇一四年十二月十九日
书记员 禹 凡