湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0102民初3249号
原告：李国胜,男,1955年4月7日出生,汉族，住武汉市江岸区。
委托诉讼代理人：王立丹（特别授权代理），湖北华忠律师事务所律师。
被告：刘浩，男，1988年11月4日出生，汉族，住武汉市汉阳区新五里***号。
委托代诉讼理人：黄玲（特别授权代理），湖北国森律师事务所律师。
第三人：梅双武，男，1977年11月28日出生，汉族，住武汉市江汉区。
原告李国胜诉被告刘浩、第三人梅双武案外人执行异议之诉，本院于2017年3月30日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李国胜的委托诉讼代理人王立丹，被告刘浩，第三人梅双武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李国胜向本院提出诉讼请求：1、撤销（2017）鄂0102执异26号《执行裁定书》，判决不得执行位于武汉市江岸区东方恒星园竹叶苑小区A区5栋2单元3-4层2室房屋。2、本案诉讼费用由刘浩承担。
事实与理由：2014年6月5日，梅双武因急需购房款向我借款1,500,000元(人民币，下同)，我按梅双武的要求直接将上述借款汇入其账户。2015年1月15日，我和梅双武就上述借款达成《有关后湖竹叶苑小区房屋处置办法备忘录》(以下简称备忘录)，约定梅双武将其位于武汉市江岸区东方恒星园竹叶苑小区A区5栋2单元3-4层2室房产(以下简称竹叶苑房屋)售于我；原借款1,500,000元折抵该房屋购房款；房屋抵押期满后梅双武协助我办理房屋过户手续。备忘录签订后，梅双武将该房屋及房屋产权证书、钥匙一并交付于我。2015年11月23日，武汉市江岸区人民法院(以下简称江岸法院)经刘浩申请对竹叶苑房屋进行了查封保全，判决生效后刘浩要求强制执行该房屋。2017年1月17日，我向江岸法院申请执行异议，江岸法院作出（2017）鄂0102执异26号执行裁定，驳回了我的异议申请。
依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”1、我与梅双武在备忘录中约定“在梅双武交付房屋两证和钥匙后，即日双方债务消除”。事实上，我与梅双武通过协商已将原民间借贷法律关系转换为房屋买卖合同关系，备忘录实为合法有效的买卖合同。2、我与梅双武以原借款1,500,000元折抵竹叶苑房屋购房款，应视为我已经支付了房屋全部价款。3、备忘录签订后，梅双武已将房屋、产权证、钥匙一并交付于我，我按期缴纳房屋物业费、出席物业会，并将房屋租赁给武汉森安特种钢门有限公司(案外人，以下简称森安公司)，以上事实足以证明我已经实际占有和控制了该房屋。4、因梅双武以竹叶苑房屋为担保另外申请了抵押贷款，我与梅双武约定抵押期满后，梅双武协助我办理过户手续，截止目前该房屋抵押期限尚未届满，我与梅双武约定的过户条件尚未成就，我对房屋未过户不存在过错。综上所述，我对竹叶苑房屋享有权利能够排除执行异议。
被告刘浩辩称：江岸法院诉前保全查封措施符合法律规定。我国物权法规定，不动产应当办理权属登记手续，自记载于不动产登记薄时才发生法律效力。备忘录协议内容为以物抵债，但未办理房屋变更登记，不发生法律效力，竹叶苑房屋当然属于梅双武所有。2、本案情形不符合最高法《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，根据物权法规定，抵押期间抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，竹叶苑房屋在备忘录签订之前已经设立了抵押。3、我与梅双武的债权债务形成于2014年9月4日，但备忘录形成于2015年1月13日，我与梅双武的债权债务早于备忘录合法存在，备忘录存在逃避债务、转移财产之嫌疑，依据合同法的规定不具备法律效力。综上李国胜执行异议之诉无事实与法律依据，应予驳回。
第三人梅双武陈述：李国胜所述属实，同意其诉讼请求。
经审理查明：2015年11月23日，本院依据刘浩的诉前保全申请，依法作出(2015)鄂江岸保字第00598号民事裁定，查封了竹叶苑房屋。嗣后，刘浩以梅双文、梅双武、张瑶、武汉传奇时代户外传媒有限公司、武汉诺道科技发展有限公司为被告向本院提起民间借贷纠纷一案，本院审理后于2016年8月1日作出(2015)鄂江岸民商初字第01940号民事判决书，判令：梅双文向刘浩偿还借款本金1,621,700元及逾期利息；梅双武、张瑶、武汉传奇时代户外传媒有限公司、武汉诺道科技发展有限公司对上述还款义务承担连带清偿责任。上述判决书发生法律效力后，本院依刘浩的申请，于2016年11月8日受理(2016)鄂0102执1976号执行案件。执行中，李国胜作为案外人对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法作出(2017)鄂0102执异26号执行裁定，驳回了李国胜的异议申请。李国胜据此提起本案诉讼。
另查明：2014年6月5日，李国胜向梅双文(案外人)帐户内转款1,500,000元。2015年1月13日，李国胜与梅双武签订备忘录，载明：梅双武于2014年6月5日所购竹叶苑房屋购房资金合计1,500,000元，由李国胜全额垫付；梅双武同意欠款期间按月息1.2%支付利息；因梅双武原因，所购房屋一直闲置，也未偿还李国胜所垫付购房款及利息，从即日起，梅双武无条件将竹叶苑房屋产权交李国胜处置；梅双武在向李国胜交付房屋权属证书及钥匙后，李国胜即日免除梅双武应承担的借款利息；因竹叶苑房屋存有抵押，故抵押注销前无法办理产权人名称变更，梅双武承诺抵押期满后，无条件协助李国胜办理注销抵押及房产过户手续。2015年11月3日，黄惠珠(案外人，李国胜之妻)与森安公司签订《房地产租赁合同》，黄惠珠作为出租方将竹叶苑房屋租赁给森安公司，租期从2015年12月1日起至2017年12月1日止。
又查明：梅双武将竹叶苑房屋抵押给富登小额贷款(湖北)有限公司，于2014年6月24日办理了最高额抵押核准登记，履行债务期限为2014年6月20日至2019年6月19日。
上述事实，有经庭审质证的《有关后湖竹叶苑小区房屋处置办法备忘录》、《招商银行户口历史交易明细表》、《房屋所有权证》、《土地使用权证》、《房地产租赁合同》、《借记卡账户历史明细清单》、《武汉市房屋抵押记载信息单》、（2017）鄂0102执异26号《执行裁定书》、（2015）鄂江岸民商初字第01940号《民事判决书》、《生效证明》、2015鄂江岸保字第00598号《保全裁定书》、《湖北省非税收入一般缴款书》、《湖北省地方税务局通用网络发票》、《税收缴款书》、《税收完税证明》、《中信银行卡账户交易明细》、中国建设银行交易明细及当事人的陈述在案佐证。上列证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院均予以采信。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”此后实施的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述法律规定后者是对前者的细化。李国胜根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定对竹叶苑房屋享有足以排除强制执行的民事权益。对于备忘录的形成，李国胜在庭审中陈述：梅双武购买竹叶苑房屋时因资金不足向李国胜借款，双方拟定购房后将房屋抵押贷款，再以所贷款项用于偿还李国胜借款，但几个月后梅双武仍未还款，在此情况下双方签订备忘录。从备忘录记载的内容来看，因梅双武未能偿还借款本息，故将竹叶苑房屋交由李国胜处置。上述证据均证明了李国胜与梅双武之间属民间借贷的法律关系，梅双武虽将竹叶苑房屋交给李国胜占用，但实际上是以物抵债的行为，双方在竹叶苑房屋查封前未签订合法有效的书面买卖合同。另外，李国胜明知竹叶苑房屋已设立了抵押，其与梅双武签订备忘录后，未积极代为清偿债务消灭抵押权，以求尽快通过变更登记取得房屋的所有权，而是等待抵押期限自然届满，不符合购房人对物权的积极期待。综上，李国胜认为其与梅双武通过备忘录已将原民间借贷法律关系转换为房屋买卖合同关系，备忘录实为合法有效的买卖合同的诉讼观点于法无据，其主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故李国胜对竹叶苑房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第(二)项、第一百四十四条的规定，裁定如下：
驳回原告李国胜的诉讼请求。
案件受理费9,150元、邮寄费40元，共计9,190元，由原告李国胜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 胡 迪
人民陪审员 葛一红
人民陪审员 丁凤玲
二〇一七年九月二十八日
书 记 员 尹代媛