上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1630号
上诉人（原审被告）梁德初。
被上诉人（原审原告）梁小慧。
上诉人梁德初因其他所有权纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2013）虹民一（民）初字第5117号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年9月10日公开开庭进行了审理。上诉人梁德初，被上诉人梁小慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：梁小慧与梁德初系同胞姐弟。上海市桃林路XXX号XXX楼XXX室房屋（以下简称桃林路房屋）原系梁小慧于1996年购买。产权登记为梁小慧名下。2006年11月梁小慧为取得相关的廉租房，遂与梁德初之女梁一心签订了“上海市房地产买卖合同”后，2007年1月房屋产权转移登记至梁一心名下。梁一心实际未支付房屋转让款。2010年至2012年间，双方曾就房屋的归属问题进行交涉，未果。2013年初梁小慧起诉至浦东新区人民法院要求确认桃林路房屋归梁小慧所有，经（2013）浦民一（民）初字第1332号民事判决书判决。房屋产权变更为梁小慧所有。期间2007年2月至2013年6月，梁德初将桃林路房屋出租，收取租金255，812元，其中2011年和2012年的租金合计84，512元已交付梁小慧。现梁小慧起诉至法院，要求梁德初返还2007年2月至2010年12月以及2013年1至6月收取的房屋租金合计171，300元。
原审中，梁德初辩称：桃林路的房屋来龙去脉本来是清楚明白的，由于梁小慧对梁德初之女梁一心的嫉妒才引发了之后的矛盾，2007年2月之后的租金均是由梁德初收取和管理使用，女儿梁一心从未插手和占用，民事责任应由梁德初承担。收取租金的金额与梁小慧所述无异，其中2007年至2010年的租金已由梁小慧自愿赠与梁德初用于生活开支、2011年至2012年的租金已全额返还梁小慧，尚余2013年1-6月的租金1.9万余元可以返还梁小慧，但梁德初2013年3月为房屋支出的装修费用2万元应由梁小慧支付，其余梁德初支付的必须开支以及梁德初努力争取的赔偿款13万元中梁德初的一半权利等费用40.07万元梁小慧应予返还。
原审中，梁小慧起诉时要求梁德初和女儿梁一心共同还款，因梁德初表示全部款项均由其收取，愿意承担全部民事责任，梁小慧接受梁德初的承诺撤回了对梁一心的起诉。
原审审理中，梁德初列举要求梁小慧返还的明细表：1、1998年10月至2013年4月物业管理费44，800元；2、支付房屋维修基金7，563元；3、电话机和电话月租费1，100元；4、房产证更名费用7，484元；5、有线电视安装及维修费498元；6、空调购买及维修5，900元；7、清洁工费用1，100元；8、房屋维修费510元；9、房屋土地地籍图25元；10、房屋产权转移税费13，822元；11、2013年3月装修费2万元；12、出租中介费600元；13、梁德初1995年起接受梁小慧委托管理房屋的管理费64，800元；14、梁德初为梁小存在争取的1996年起延期交房的赔偿金13万元应各半所有；15、女儿因房产转移而致房屋限购损失10万元；16、梁小慧1983年1月赴港时将女儿交由梁德初抚养的开支67，500元。合计40.07万元要求梁小慧支付。梁小慧对梁德初列举的费用明细表表示：愿意接受2、3、4、5、12项费用；对7、8、9、10、11项费用梁德初出示发票原件亦愿意支付；1项所列物业管理费不愿支付，梁德初收用多年的租金支付管理费是合理的已在房产确权案件中处理；6项中空调发票遗失不愿支付，维修费400元愿意支付；13项毫无依据，双方之间并非雇佣关系；14项的赔偿款金额不准确，梁德初从未提出要求，不愿接受；15项没有事实依据；16项的费用所述的孩子系哥哥梁幼初的孩子与梁小慧无关，梁德初确曾协助抚养，但当时的能力根本不可能支付67，500元。
原审法院认为：公民合法的民事权利受法律保护。梁小慧与梁德初之间因上海市桃林路XXX号B座1206室房屋产权的变迁而产生的过程是客观的。（2013）浦民一（民）初字第1332号民事判决书认定房屋的赠与过程无效，伴随房屋而产生的利益应归梁小慧所有，梁德初自2007年1月以后收取的房屋租金亦应归梁小慧所有，期间双方自行结算交付的部分应予扣除。此外梁德初在出租和管理期间支出的合理开支亦应从租金中扣除。梁德初列举的开支明细中梁小慧认可的2、3、4、5、12项费用扣除双方无异议；7、8、9、10、11项费用梁小慧要求梁德初提供原件发票，考虑房屋出租已多年，双方之前并未发生争议，未保留发票符合生活常理，且费用的列支尚属合理范围，客观上属于合理开支，应予扣除；1项的物业管理费支出是房屋所必须的支出，（2013）浦民一（民）初字第1332号案件对此并无作出处分，应予扣除；6项的空调经梁小慧认可客观存在多年，虽发票遗失，亦应列为开支费用予以扣除；13项的管理费用，由于之前鉴于彼此的同胞之情，并未约定双方之间的委托和劳务费用结算，梁德初的主张不具有事实依据；14项的赔偿款是与房屋产权的取得密切相关，即便梁德初为此事项曾付出努力，利益仍应归属权利人所有；15、16项费用的权利和义务主体与本案双方无关，本案中不予处理。
据此，原审法院作出如下判决：梁德初应于判决生效日起10日内支付梁小慧租金余额67，898元。
原审法院判决后，上诉人梁德初不服原审判决，向本院上诉称：第一，原审判决中有一笔4，100元的租房押金应从被上诉人诉请的总金额中扣除，该笔押金双方是一致确认的，但原审判决金额中未予扣除。第二，上诉人在一审判决后又找到的原始证据表明，桃林路房屋是1997年2月收房入伙的，所以物业管理费的交付计算起始日应为1997年3月，总计应为49，664元，原审判决书认定的该项金额，与事实不符。第三，当初购房还交纳税费14，231元，被上诉人也应当予以返还。第四，上诉人曾与同鸿汇房产公司就延期交房谈判交涉获得赔偿款45，000元，对于该笔赔偿款，被上诉人曾在当时的信件中明确表示是属于上诉人的，让上诉人收下自用。现上诉人要求被上诉人兑现承诺，向上诉人返还该45，000元。第五，原审中上诉人提交的返还明细表中第13项管理费每月300元，是十几年来为维护、管理桃林路房屋而支出的必要费用，原审法院以没有劳务约定为理由对上诉人的该项请求不予支持，上诉人无法接受。综上，上诉人无需再向被上诉人支付任何费用。请求二审法院撤销原审判决，依法改判。
被上诉人梁小慧辩称：不同意上诉人的上诉请求。被上诉人在原审中只是要求上诉人归还2007年至2013年的房屋租金，并未要求上诉人归还2007年之前的租金，而且上诉人已支付给被上诉人的租金中也已经扣除了物业管理费，因此，原审判决认为自1998年10月至2013年4月的物业管理费44，800元均应从上诉人的应付款项中扣除，是不合理的。上诉人主张还应扣除1997年的物业管理费，没有依据。上诉人所称的14，231元税费，虽然原始单据在上诉人手中，但钱实际上是被上诉人付的，不存在返还的问题。至于上诉人所称的45，000元赔偿款，被上诉人给上诉人的钱远不止45，000元，而且桃林路房屋出租十几年的租金都由上诉人收取，现在上诉人重提45，000元的事情，没有道理。至于上诉人所称的4，100元租房押金，被上诉人可以返还给上诉人，但因为原审法院判决的物业费从1998年开始计算不合理，所以仍然请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：第一，关于上诉人所称4，100元租房押金未予扣除的问题，因双方当事人均确认该笔押金应从被上诉人原审诉请的总金额中予以扣除，故原审判决未予扣除确有不当，本院予以调整。第二，关于上诉人主张应从1997年2月开始计算物业管理费的问题，被上诉人认为被上诉人并未向上诉人主张2007年之前的房屋租金，上诉人理应使用其收取租金来支付相应的物业管理费，故上诉人无权向被上诉人主张2007年之前的物业管理费。对此，本院认为，被上诉人的抗辩理由，于法有据，应予采纳。原审判决认为自1998年起的物业管理费均应由被上诉人另行承担，尚欠妥当，应予调整。现上诉人主张自1997年2月起即应由被上诉人另行支付物业管理费，缺乏依据，本院无法支持。第三，上诉人所主张的税费、赔偿款及房屋的每月维护管理费用，依据不足，本院亦无法支持。因不应扣除的2007年之前的物业管理费总额已超过上诉人所主张的应扣除的租赁押金4，100元，且被上诉人未提起上诉，故原审判决可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，497元，由上诉人梁德初负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
审 判 员 余 艺
代理审判员 邬海蓉
二〇一四年十一月三日
书 记 员 孙幸冬
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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