山东省嘉祥县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0829民初3463号
原告：金平建（又名金跃进），男，1958年5月29日出生，回族，居民，住嘉祥县。
委托诉讼代理人：王兆升，嘉祥祥和法律服务所法律工作者。
被告：嘉祥县方圆房地产开发有限公司，住所地嘉祥县东关兖兰东街40号。统一社会信用代码91370829267158499C。
法定代表人：董建营，系该公司经理。
委托诉讼代理人：金建军（特别授权），男，该公司员工。住嘉祥县。
委托诉讼代理人：王恒全（特别授权），男，该公司员工。住嘉祥县。
被告：张某。
法定代理人：李相梅（系被告张某之母），女，农民，住嘉祥县。
委托诉讼代理人：侯现印（特别授权），山东宏易律师事务所律师。
原告金平建与被告嘉祥县方圆房地产开发有限公司（下称方圆开发公司）、张某确认合同无效纠纷一案，本院于2016年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金平建及其诉讼代理人王兆升，被告方圆开发公司诉讼代理人金建军、王恒全，被告张某诉讼代理人侯现印到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金平建向本院提出诉讼请求：1、确认二被告于2012年11月24日签订的《嘉祥县东关副食、百货批发市场营业门市产权转让协议》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告经营副食批发已30余年，方圆开发公司新建副食批发门市楼房后，原告搬进该门市楼批发区从事经营。2007年12月23日，原告与方圆开发公司订立了《嘉祥县东关副食、百货批发市场营业门市楼租赁协议》，租赁期自2008年5月1日起至2013年4月30日止。租赁期满后，被告方圆开发公司告知原告按照租赁协议的约定顺延。2016年5月份，张某向法院起诉后，提交了《嘉祥县东关副食、百货批发市场营业门市楼产权转让协议》，原告方知道被告方圆开发公司违背与原告的约定将上述房屋出卖于张某的事实。因原告与被告方圆开发公司在签订协议时约定了原告享有同等价格优先购买权，被告方圆开发公司的行为违反双方的约定及法律规定。另，二被告签订购房协议时，被告张某刚年满8周岁，不属于完全民事行为能力人。
被告方圆开发公司辩称，2012年11月份，原告张某之母李相梅欲购买涉案房屋，在双方签订合同之前，被告方圆开发公司委派本公司职工金建军、金祥芹征询了原告的意见、并给予原告三天时间考虑。在原告明确不购买的意见后，被告方圆开发公司才与李相梅签订了购房合同。
被告张某辩称，在二被告签订购房合同之前，被告方圆开发公司已经征求过原告的意见，但原告未在限定的期限内表示购买，原告放弃了优先购买权。即使存在出租人侵犯承租人优先购买权的事实，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，原告的请求不应得到支持。原告主张的优先购买权属于形成权，行使该权利的期间为一年，原告自2013年4月份就向被告张某交付租金，应于此时作为其“知道或应当知道”的起算点，原告起诉已超过一年的除斥期间，实体权利已经灭失。被告张某虽系限制民事行为能力人，但具有财产权利，购房合同经过其监护人代为签字，张某对涉案房屋拥有合法所有权。应依法驳回原告的诉讼请求。
本案当事人围绕着诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据及事实，本院认定如下：1、原告提交《嘉祥县东关副食、百货批发市场营业门市楼租赁协议》一份，据以证明其与被告方圆开发公司签订租赁合同及相关约定情况。经质证，被告方圆开发公司对该项证据的真实性无异议，但提出在将该房出售给被告张某前已经向原告履行了通知义务；被告张某对该项证据的真实性未予质证，提出在其购买该房时，被告方圆开发公司已告知原告可以优先购买，但原告未在限定期限内表示购买，应视为放弃优先购买权。2、原告提交起诉状一份，据以证明其于2016年5月份张某起诉时才知道涉案房屋出卖的事实。经质证，被告方圆开发公司以该项证据与其无关为由未予质证；被告张某对该项证据的真实性无异议，但提出该项证据不能证明原告的观点。3、被告张某提交原告书写的书面材料一份，据以证明被告方圆开发公司在将涉案房屋出售给被告张某之前，已经履行了向原告告知的义务；原告曾认可与被告张某之间存在房屋租赁事实，并自2013年4月份至2016年1月份期间向原告交纳租赁费。经质证，原告对该项证据的真实性无异议，但提出在该房屋出售时其并不知情。被告方圆开发公司对该项证据无异议。4、被告张某提交本院（2016）鲁0829民初1870号民事判决书、庭审笔录各一份，据以证明在张某起诉金平建租赁合同纠纷一案中，金平建认可的事实以及双方间的租赁合同关系已经法院认定的事实。经质证，原告对该项证据的真实性无异议，但提出其已经提起上诉，该案判决尚未生效。被告方圆开发公司对上述证据无异议。5、被告张某提交《嘉祥县东关副食、百货批发市场营业门市楼产权转让协议》、收据各一份，据以证明其合法购买涉案房屋的事实。经质证，原告对产权转让协议的真实性提出异议，对收据提出其并不知情。被告方圆开发公司对上述证据无异议。
经审查、综合印证，上述存有争议的第一、五项证据，均系在涉案房屋租赁及出售过程中形成的客观证据，均能证明本案相关事实，本院对该部分证据及所反映的事实予以确认。第二、三项证据及第四项证据中的庭审笔录，系本院审理的原告张某与被告金平建租赁合同纠纷一案中的双方的陈述及所提供证据，能够证明本案的相关事实，本院对该部分证据及所反映事实予以确认。第四项证据中的民事判决书，因该案被告金平建已提起上诉，该民事判决尚未生效，该民事判决所认定的事实不直接作为本案认定事实的依据。
根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告方圆开发公司开发建设了位于嘉祥县城兖兰街路南28号的东关副食、百货批发市场营业门市楼。2007年12月23日，被告方圆开发公司（甲方）与原告（乙方）签订了嘉祥县东关副食、百货批发市场营业门市楼租赁协议，被告方圆开发公司将该门市楼的副食营业区的第70号楼出租给原告，租赁期限自2008年5月1日至2013年4月30日，共5年；租赁费共计86081.67元。该协议第七条第5项载明：租赁期间，如有第三者购买时，同等价格乙方优先购买，乙方不购买时可卖与第三者，乙方应在甲方出售之日起，双方将原合同履行期间的租赁费转交第三者。在原告承租期间的2012年，被告张某之母李相梅欲购买上述房屋，在双方签订协议前，被告方圆开发公司将该情况通知了原告，并告知其可于三日内以同等价格优先购买。后原告未行使优先购买权。2012年11月24日，被告张某与被告方圆开发公司签订了嘉祥县东关副食、百货批发市场营业门市楼产权转让协议，被告张某购买了涉案房屋，被告张某及其母李相梅在该协议中签字。同日，被告张某交付给被告方圆开发公司购房款926463.87元，被告方圆开发公司出具了收据。2016年4月20日，张某以金平建为被告向本院提起租赁合同纠纷诉讼，请求：1、判令原被告解除租赁合同，并排除妨害、交回房屋；2、判令被告按照87.17元/日的标准给付自2016年2月1日起至房屋交回之日止的租金及损失。在该案庭审时，原告张某提供了被告金跃进于2016年2月16日书写的书面材料一份，据以证明双方间存在着房屋租赁的事实。该材料主要载明以下内容：因为房子是李相美购买的，房费是一年一交，我不放心，他口头说过，市场上的客户都知道，只要你姓金的干着，我不能要你的房子，房费按东关市场价格收取，这个说到也做到啦。我想和他签一个白纸黑字的协议，我做买卖也踏实，这也合法、合理，只要我姓金的干着，你就不能变更。张迢远、相美，我给你说说你们买我这个房子的事，你买也没提前给我打招呼，如果你委托别人给我说一声，我同意也好说吧。我租赁签合同在前，咱两家又是同行，也省去这么多麻烦。你们是委托别人和起伙来，约定三天的时间买这个房子，都知道三天时间拿出90万元现金在银行上班里都困难，合比一个干小买卖里。公司领导来到第一句话说，有一个东北蛮子要买你这个房子，如有第三者购买时，同等价格乙方优先购买，乙方不买时，可卖与第三者。我说第一句，要你们说，今天给我通知说有人要买这个房子，你要优先，可是在先有条件，有时间，公司领导说啦，就三天的时间，公司急等用钱。我说要得等八月十五以后，得给几天的时间吧，我得卖卖烟酒这货物，谁家有90万元现金在家放着……。四个条件：第一、签一个我姓金的干着，你就不能要房子，房费按东关市场价格收取；第二、把所有货物用具折给你，再加转让费；第三、按当时买房子原价退房子，我要；第四、我自己处理货物用具，房费不交，什么时间处理完，在给你房子。以上条件我们共同协商。东关市场：金跃进。在该案庭审时，原告张某陈述被告金跃进自2013年4月30日起至2016年1月30日期间，按照年租金31817.46元向其交付租金。该案被告金平建对张某的上述陈述予以认可。2016年6月15日，本院作出（2016）鲁0829民初1870号民事判决书，判决：一、原告张某与被告金平建之间口头达成的房屋租赁协议予以解除。二、被告金平建应于本判决生效之日起10日内将位于嘉祥县兖兰东路南28号的副食营业区70号房屋腾退后返还原告张某。三、被告金平建应于本判决生效之日起10日内支付原告张某房屋使用费（自2016年2月1日起至实际腾退日即房屋交回之日止，按每日87.17元标准计算）。宣判后，被告金平建上诉，该案尚在二审期间。
本院认为，双方当事人对以下问题存有争议：1、因被告张某在与被告方圆开发公司签订涉案房屋产权转让协议时不满十周岁，二被告签订的产权转让协议是否因此无效；2、二被告所签订的涉案房屋产权转让协议是否侵害了原告的优先购买权；3、二被告所签订的涉案房屋产权转让协议是否应当确认为无效协议。对于第一项争议问题，虽然在二被告签订合同时被告张某不满十周岁，系无民事行为能力人，不具备签订合同的能力，其该项民事活动应依法由其法定代理人代理。二被告签订的产权转让协议经其法定代理人李相梅进行了代理，并在协议中签字确认。双方所签订的合同内容系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告张某依法享有该合同的权利。对于第二项争议问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第三项之规定，在出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。根据本案证据能够反映出被告方圆开发公司在将涉案房屋出售给被告张某之前，已经向原告履行了通知义务；在二被告签订涉案房屋产权转让协议之后的2013年4月30日起至2016年1月30日期间，原告一直向被告张某履行交付租赁费的义务。上述事实说明原告在被告方圆开发公司履行通知义务后至2016年1月30日期间，均未主张过优先购买权，并与被告张某之间形成了涉案房屋的租赁合同关系。故原告主张被告的行为侵犯其优先购买权的主张不能成立。对于第三项争议问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人的优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持；但请求确认出租人与第三人签订房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。根据该条规定可以看出，即使是存在出租人侵害承租人优先购买权的情况下，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，不应得到支持。而本案是不存在侵害原告优先购买权的情况下，原告主张确认二被告签订的产权转让协议无效，故原告的主张缺乏事实根据及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条第三项之规定，判决如下：
驳回原告金平建的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告金平建负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审 判 长 崔维坤
人民陪审员 鹿献才
人民陪审员 王建英
二〇一六年十二月八日
书 记 员 王海霞