上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第30802号
原告（反诉被告）王玉燕。
委托代理人蔡贤弼，浙江平宇律师事务所律师。
被告（反诉原告）YANGGANG。
委托代理人朱平晟，上海市华荣律师事务所律师。
委托代理人谭圆媛，上海市华荣律师事务所律师。
原告王玉燕诉被告YANGGANG（中文名：杨钢）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月28日立案受理后，被告依法提起反诉。本案依法适用简易程序，由代理审判员周婉独任审判，于2013年10月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王玉燕的委托代理人蔡贤弼、被告（反诉原告）YANGGANG（中文名：杨钢）的委托代理人朱平晟均到庭参加诉讼。审理中，原、被告一致同意延长本案简易程序一个月审限。本案现已审理终结。
原告王玉燕诉称，2013年3月18日，通过上海德佑房地产经纪有限公司的居间撮合，经现场了解查看，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》及《协议书》，合同约定，原告将位于上海市浦东新区云间路XXX弄XXX号102（1、2）室房屋（以下简称系争房屋）出卖给被告，房价款为人民币（以下币种同）8，200，000元，该房屋有租约存续，当事人同意买卖合同约定交房日为租约转让日，在租赁合同转让之前的租金属于原告，在租赁合同转让之后的租金属于被告，当事人双方交房时间以现有租约到期日为准，租约到期后贰日内双方对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，由原告交付被告，双方签署《房屋交接书》，相关费用结算日期以交房之日为准，人民币壹拾万元作为房屋尾款由上海德佑房地产经纪有限公司代为保管，待当事人交房当日由上海德佑房地产经纪有限公司无息转付给原告等。2013年3月18日，原告收到被告定金200，000元，3月25日，被告支付购房款1，640，000元，4月24日，被告支付购房款930，000元，5月25日，被告通过按揭贷款支付5，316，752元，13，248元通过现金支付，被告尚欠房款100，000元。2013年4月19日，原告协助被告办理了产权变更登记，税务部门开具销售不动产发票，房管部门实际收件时间为4月24日。此后，经承租人同意，原告告知被告可提前交房，进而办理租赁合同的转让手续，但被告需另购家具及家电交承租人使用，而被告要求原告将家具及家电继续留用后再办理交房手续，当事人双方无法达成一致。2013年5月26日，被告书面函告原告立即进行交房，原告予以回复，并在5月29日亲自前往上海协商交房及后续款项支付事宜，被告在现场却拒绝协商，当事人仍无法达成一致。由于原被告之间的纠纷日益激化，承租人不愿意继续租赁该房屋，6月16日，承租人与原告办理移交手续，被告当日即换锁入住。期间，原告委托律师两次函告被告尽快支付剩余款项，但至今被告仍拒绝支付。综上，被告的行为已构成违约，故原告起诉，要求：1、判令被告继续履行合同，向原告支付剩余购房款10万元；2、判令被告支付违约金，暂计123，000元（以820万元为本金，按日万分之五标准，自2013年6月1日开始要求计算至判决之日止）；3、判令由被告承担诉讼费。审理中，原告将违约金起算日调整为2013年6月17日。
被告YANGGANG（中文名：杨钢）辩称，不同意原告所有诉请，因为被告认为是原告没有按时履行交房义务，诉状所述并非事实，因为系争房屋上本来存在原告与案外人的租约，租期到2013年7月31日，如果原告按期交付房屋给被告，那么在租赁中其可能损失租金及承担违约金。被告支付房款到只剩10万元后就一直要求原告交房，也认同原告将完备租约转给被告视为原告按期交房，但是原告之前一直没有同意，在被告一再坚持下，直到2013年6月16日被告才勉强拿到房屋。因此是原告逾期交房，其无权拿到房屋尾款，相反应支付违约金给被告。被告没有违约，因此不用承担违约责任。
反诉原告YANGGANG（中文名：杨钢）诉称，反诉原告与反诉被告于2013年3月18日签订房地产买卖合同及相关补充条款、附件，由反诉原告向反诉被告购买系争房屋，总价为8，200，000元。嗣后，反诉原告积极履行合同，在约定的时间内支付了除尾款以外的全部费用，共计8，100，000元。根据双方签订的合同附件三第六条，反诉被告理应于反诉原告付清该笔房款后三日内，将系争房屋交付给反诉原告并签署房屋交接书。但反诉被告在履行合同过程中，怠于配合，尤其在收到大部分房款后，为收取租金恶意拖延交房，存在诸多违约行为，致使反诉原告蒙受了巨大的经济损失。具体如下：一、反诉被告因系争房屋内仍有租户（在签约时其未向反诉原告完全披露该信息），其为取得高额租金收入，一再以种种令人无法接受的理由为难反诉原告，并拖延交房，致使双方多次交涉无果，直到2013年6月16日，反诉原告在忍无可忍的情况下正式要求交房并实际入住该房屋，反诉被告还为阻挠反诉原告进入而殴打反诉原告，反诉被告理应就延期交房的违约事实支付违约金。二、因反诉被告在办理撤销房屋抵押时程序出错，迫使反诉原告预约放款日期延后，导致反诉原告蒙受了人民币升值产生的汇率损失。三、反诉被告在迁出系争房屋时，人为破坏了系争房屋的落地玻璃、墙壁及地砖，根据合同约定，其应按被破坏装饰或设施估值的一倍向反诉原告支付违约金。四、反诉被告在交房时仍欠付水电煤及物业费，应由反诉被告负担。综上，反诉被告延期交房，违约在先，故反诉原告提起反诉，要求：1、反诉被告赔偿延期交房违约金86，100元（2013年5月27日至2013年6月16日以820万元为本金，日万分之五标准计算）；2、反诉被告赔偿汇率损失13，142元；3、反诉被告赔偿固定设备损毁费用及违约金3，000元；4、反诉被告支付欠付的水费89.60元、电费245.60元、煤气费125元、物业费733元，共计1，193.20元；5、诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告王玉燕辩称，根据反诉被告与反诉原告签订的协议书第4条，反诉原告签订合同时知道系争房屋上既有租约，还有两个多月租约才到期，故约定了交房日期为既有房屋上租约到期日后两天内交房，如果可以顺利交接，房屋租约可以转给反诉原告。虽然协议书与房屋买卖合同中约定不一致，但是协议书第7条约定了应以协议书为准。租期届满前，反诉被告也希望能尽快交房，回笼资金，多次来往上海办理交房，但是反诉原告要求反诉被告继续把房屋内的家具、家电留下来使用，家具、家电却不是房屋买卖合同的标的物，反诉被告要求拿走家具家电、或者反诉原告支付家具家电使用费，反诉原告不同意，因此双方产生纠纷。反诉原告诉称反诉被告拖延交房缺乏事实依据。协议书是双方当事人真实意思表示，与法不悖，应履行协议书，是因为反诉原告原因导致不能按时交房，因此反诉被告不应承担违约责任，反诉被告是按照约定办理了房屋产证过户，反诉原告购房过程中的汇率损失风险其应自行承担，不应由反诉被告承担。不同意固定设备毁损赔偿，交房当日，房屋内设施设备完备。除反诉被告同意支付欠付的水电煤物业费，以此抵扣房款，不同意反诉原告其他诉请。确认水电煤物业费具体金额。
经审理查明：2013年3月18日，原、被告在上海市东方公证处的公证下签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告出售系争房屋，房屋总价为8，200，000元。合同第六条约定，2013年5月15日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款第七条约定，原告未按照本合同约定时间内办理完毕房地产产权过户、交房的各项手续的，则每逾期一日需向被告支付房地产出售总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行合同。第八条约定，被告未按本合同约定期限付款，未按约定时间内办理贷款申请手续及未按约定时间内办理完毕房地产产权过户、交房的各项手续的，则每逾期一日需向原告支付房地产出售总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行合同。合同附件二约定，系争房屋内固定设施、设备、固定装修、装饰包含在本合同约定的房地产转让价款内，被告不需另外支付费用，原告不得拆除并应随房屋交付被告。合同附件三付款协议中约定，被告已在双方签订本合同前通过居间方或直接转付原告定金200，000元，被告应于签订本合同并申请办理公证手续（若有）后于2013年3月24日前通过居间方转付或直接支付原告部分首期房价款1，640，000元整，另被告于过户前（含当日）再支付给原告部分首期房价款620，000元整，其中100，000元作为房屋尾款由居间方代为保管，待双方交房当日由居间方无息转付给原告，如此共同构成被告支付给原告的首期房价款2，460，000元；原告同意并积极配合被告通过向银行贷款申请5，740，000元整贷款的形式支付第二期房价款；待房地产所在区房地产交易中心出具以被告为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后，被告应支付给原告第二期房价款，该笔房价款由贷款银行代被告支付，支付期限以贷款银行为准；待房地产所在区房地产交易中心出具以被告为权利人的《上海市房地产权证》且原告收到被告支付的除尾款外的全部房价款后三日内，双方对系争房屋进行查看、清点，确认无误后，由原告交付给被告，并由被告通过居间方转付或直接支付原告尾款100，000元，双方签署《房屋交接书》，相关费用的结算日期以交房之日为准。合同附件五中房屋租赁情况描述为无。合同签订后，当日双方签订《协议书》，第四条约定“该房地产里有租约存续，甲（原告）乙（被告）双方同意买卖合同约定的交房日为租约转让日期，租金的计算结点为租赁合同的转让之日，在租赁合同转让之日前（不包含该日）的租金属于甲方，在租赁合同转让之日后（包含该日）的租金属于乙方。甲乙双方应当在租赁合同转让当日结算租金，甲方应当在租赁合同转让当日将租赁保证函转交给乙方，乙方应当开具相应的收据给甲方。同时，甲方应当将该租赁合同以及相关的所有材料的原件（包括房屋交接书等）转交给乙方。但甲、乙双方交房时间（即尾款支付时间）以现有租约到期日为准，租约到期后贰日内甲乙双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，相关费用的结算日期以交房之日为准。”第七条约定，其他文本与本协议书不一致的以本协议书为准。2013年3月18日，被告向原告支付200，000元；3月25日被告支付1，640，000元；4月24日，被告支付原告930，000元；5月24日，贷款银行代被告支付原告5，316，858元；5月27日，被告支付原告13，142元。2013年5月14日，系争房屋被核准登记至被告名下。2013年5月30日，原告发送短信给被告，通知其于该日下午六点至系争房屋交房；该日双方至系争房屋内，但未办理房屋交付手续或租约转让手续。2013年6月1日，原告向被告发送告知函，表示原告已按约多次往返上海，但被告不肯办理交房手续，同时表示被告要求将电视、洗衣机等电器交由被告所有或使用缺乏合同和法律依据，原告不予同意，并再次告知被告如拒绝支付尾款、强行更换门锁，将通过法律途径解决。2013年6月5日，被告发送通知函给原告，表示因原告隐瞒相关租赁具体内容和事实拖延交房，并拖延产证办理造成被告贷款银行外汇放款错过预约时间，造成被告损失，且存在不具备交房条件的情况下通知被告交房等欺骗行为，故通知原告尽快完成交房手续，同时被告将按合同内容向原告要求违约金等。2013年6月9日，原告向被告发送律师函，表示原告在合同履行中不存在隐瞒事实的情况亦不存在违约行为，同时通知被告交房时租赁合同将依约转让，被告有权收取相应租金，但房屋内的电视、洗衣机等电器原告将取走，由被告购买相应电器等。2013年6月14日，被告向原告发送短信，通知原告其将于6月16日前入住系争房屋，限原告在此之前搬出系争房屋内遗留的全部物品，否则将作为垃圾处理并向原告收取处理费用。2013年6月16日，被告自行进入系争房屋。2013年6月17日，原告再次向被告发送律师函，要求被告支付剩余房款100，000元。
另查明，系争房屋原有原告与比欧西（中国）投资有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》，房屋租赁期限为2012年8月1日起至2013年7月31日止。2013年3月19日，原告向比欧西（中国）投资有限公司发出《关于终止﹤房屋租赁合同﹥的函》，告知该公司于2013年7月31日搬出系争房屋并按合同正本及附件要求恢复室内原状及保留出租方设施设备，结清相关合同规定应由该公司缴纳的费用。2013年6月16日，原告在与该公司解除租赁合同后签订搬出清点单。
再查明，被告在入住系争房屋后支付过相关水费89.60元、电费245.60元、煤气费125元、物业管理费733元。
审理中，原告表示2013年5月30日双方交房不成原因系原告将租约转让给被告，并把系争房屋内的家电家具搬走，被告需另行购买家具家电给承租人使用，被告不同意，故未成功。被告表示该日交房不成是因为原告当时称系争房屋已经空置，但到现场后发现承租人仍在，故未成功交房。
上述事实，由上海市房地产买卖合同、协议书、告知函、短信整理资料、通知函、律师函2份、付款凭证、上海市房屋租赁合同、关于终止《房屋租赁合同》的函、搬出清点单、上海市房地产权证等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》均系双方当事人真实意思表示，与法不悖，双方均应遵照履行。本诉部分，根据双方买卖合同及协议书，可以看出被告对于系争房屋上存在租约的事实是明知的，而且双方合同及协议书约定买卖合同约定的交房日期即被告在付清除尾款100，000元外的房价款8，100，000元后三日为租约的转让日，故根据被告的付款情况，原告在2013年5月30日与被告办理相关租约转让手续并无不当，被告称因原告告知5月30日交付系空房而实际系有租客在内而导致交房不成显然有悖双方转让租约的约定，被告以此认为原告方存在逾期交房行为的抗辩本院难以采信。原告提出5月30日系因对租约转让时租客使用的家具家电处理意见不一而导致未能交房，本院认为，双方合同中明确合同价并不包括家具家电，而被告在签订买卖合同时明知该买卖系带租约的买卖，且租约依合同将转让给被告，其对系争房屋的家具家电等的权属、使用等情况亦未尽谨慎的审查义务，故如原告陈述5月30日双方未能办理相关租约转让等手续原、被告均负有责任。后对于租约转让等具体细节双方仍应积极进行磋商；但之后即原告与租客解除租赁合同，完成相关手续当日，被告即自行入住系争房屋，显然，原告并无故意拖延交房时间的故意，其行为亦不构成逾期交房。根据双方合同及协议的本意，在原告交付房屋后，被告即应支付剩余房款，故在被告自行入住系争房屋即6月16日被告应将剩余房款100，000元支付给原告，故原告张该房款自2013年6月17日起的逾期付款违约金并无不当，但对于违约金的计算本院结合被告未付款的金额、被告主观过错、原告的损失等因素，酌情调整为以被告未付款金额按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。对于反诉部分，因反诉被告的行为并不构成逾期交房，故反诉原告要求其承担逾期交房违约责任的请求，本院难以支持。反诉原告主张的汇率损失，本院认为反诉被告对于办理相关房屋过户转让手续过程中并不存在违约行为，反诉原告要求其赔偿该损失缺乏依据，本院不予支持。反诉原告主张固定设施损毁费用及违约金，因反诉原告系在未与反诉被告办理交接手续的情况下自行入住系争房屋，反诉被告对相关的损坏事实不予确认，且反诉原告提供的相关修理费用发票亦显示该维修发生在反诉原告自行入住系争房屋之后的两个月，故本院难以确认该损毁系发生在房屋交付之前，故对反诉原告的该项请求本院不予支持。对于反诉原告主张的水、电、煤及物业费，反诉被告予以确认同时表示愿意承担，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）YANGGANG（中文名：杨钢）应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）王玉燕房款100，000元；
二、被告（反诉原告）YANGGANG（中文名：杨钢）应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）王玉燕逾期付款违约金（以100，000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍为标准，自2013年6月17日起计算至判决之日止）；
三、原告（反诉被告）王玉燕应于本判决生效之日起十日内，支付被告（反诉原告）YANGGANG（中文名：杨钢）水费89.60元、电费245.60元、煤气125元、物业费733元，共计1，193.20元；
四、驳回被告（反诉原告）YANGGANG（中文名：杨钢）的其余诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4，645元，减半收取2，322.50元，由被告（反诉原告）YANGGANG（中文名：杨钢）负担；反诉案件受理费减半收取1，184元，由被告（反诉原告）YANGGANG（中文名：杨钢）负担1，134元，原告（反诉被告）王玉燕负担50元。
如不服本判决，原告（反诉被告）王玉燕可在判决书送达之日起十五日内，被告（反诉原告）YANGGANG（中文名：杨钢）在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 周 婉
二〇一三年十一月二十一日
书 记 员 魏婷婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。