河南省济源市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一初字第05443号
原告（反诉被告）济源市北海街道办事处庙街居民委员会。
法定代表人原树兴，主任。
委托代理人史长江，河南艳阳天律师事务所律师。
被告（反诉原告）郑长军，男，1976年11月1日出生，汉族，住济源市。
委托代理人贾海丰，济源市沁园街道法律服务所法律工作者。
原告济源市北海街道办事处庙街居民委员会（以下称庙街居委会）与被告郑长军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月30日立案受理，后依法向被告送达了起诉状副本、举证通知书、诉讼风险提醒书及开庭传票。审理中，被告郑长军向本院提起反诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告庙街居委会法定代表人原树兴及其委托代理人史长江，被告郑长军及其委托代理人贾海丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告庙街居委会诉称：其与被告于2014年4月20日签订房屋租赁合同，约定租期10年，自2014年4月30日至2024年4月29日止，先交租金后用房。合同签订时被告应一次性付清第一年租金，以后每年租金根据合同约定的租赁期限起算日提前一月交清全年租金（即每年3月30日以前）。合同签订后其依约向被告交付了房屋使用权。被告在交付完第一年租金后本应于2015年3月30日前支付第二年的房屋租金，但经其催要，被告拒不支付。故要求判令被告支付2015年房屋租金15万元，并支付逾期履行利息（自2015年3月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算至租金实际支付完毕之日止）。
被告郑长军辩称：2014年3月份其通过招投标方式承租了原告的北海商务楼及后院的房屋、院地。双方于2014年4月20日签订了租赁合同，租期10年，自2014年4月30日至2024年4月29日止，每年租金15万元，并根据招标条件垫付因原告原租赁户未交的租金21.53万元。其按约履行了合同义务，但原告长时间未能将租赁物交付给其，导致其无法经营，且原告不能向其提供原租赁户所欠21.53万元租金的相关证据，造成其垫付的21.53万元不能向原租赁户主张，原租赁户也拒不腾房，其多次找原告未能解决，引起其多次与原租赁户冲突，其合同目的不能实现。自2014年11月10日其多次找原告负责人协商，经原告三委会研究，双方将原合同条款进行了变更，并签订了补充合同。约定租赁期限自2015年12月31日起计算至2025年12月31日止，期限仍为10年。其垫付的21.53万元由原告负责讨要支付给其。因此其租赁期应自2015年12月31日开始计算，其于2014年3月18日已交纳了第一年租金，2016年12月31日前其不应再交纳租金，更不应承担逾期履行利息。应驳回原告的诉讼请求。
反诉原告郑长军反诉称：2014年4月20日，其与反诉被告签订房屋租赁合同，约定由其垫付反诉被告原租赁户欠缴的租金21.53万元，以便反诉被告用于给居民发放福利。但反诉被告未向其提供原租赁户欠付租金的证据，导致其无法主张垫付款。2014年11月10日，其与反诉被告签订补充合同，约定由反诉被告负责讨要原租赁户的欠款。故要求判令反诉被告支付其21.53万元。
反诉被告庙街居委会辩称：根据2014年4月20日双方签订的租赁合同约定，21.53万元是对承租范围内原用户未向其交租金，其所受损失的补偿。反诉原告不得以此为由，主张冲抵自己租赁期间的租金，且不得以任何理由主张退还该21.53万元。2014年11月10日双方签订的补充合同，内容与原合同没有冲突，不能改变原合同约定的权利义务，只是对原合同权利义务的细化，所以原合同约定的由其负责讨要21.53万元，并不能否定原合同不得以任何理由主张退还该21.53万元的依据。其受到的损失并非仅是21.53万元，即使21.53万元讨要回来，也不代表其损失完全得到补偿，因此，21.53万元是否讨要回来与反诉原告无直接关系。双方的合同及补充合同未约定履约的时间和方式，也未约定先返还反诉原告21.53万元，反诉请求没有事实依据。21.53万元的性质在合同中已明确约定为补偿其损失，不是垫付款。合同未约定其向反诉原告交付21.53万元债权凭证的义务。2014年11月10日的补充合同是庙街居委会原党支部书记原某私自与反诉原告订立。原某也因此被给予纪律处分。该补充合同未经集体研究决定，应认定无效。因此，反诉原告的反诉请求应予驳回。
原告庙街居委会向本院提供的证据有：1、2014年4月20日双方签订的房屋租赁合同一份，证明租期10年，时间与起诉状所述一致；租金每年15万元，先交后用。
2、房屋租赁合同两份，出租人为郑长军，承租人分别为苗中兴、崔二平，签订的租赁期分别是2014年8月1日、2014年11月1日，证明被告主张的补充合同约定的租赁期2014年12月31日起算不正确；在此之前被告对租赁物已经行使了租赁权，其提供的租赁合同已经开始履行。
3、中共济源市北海街道纪律检查工作委员会的证明和文件各一份，证明补充协议是违规操作签订的，应当认定无效。
4、中办发（2014）17号文件，证明补充合同是无效合同。
经质证，被告对原告提供的证据的真实性均无异议。认为证据1，原、被告双方已经于2014年11月10日签订了补充合同，对租赁时间的起止进行了重新约定，即自2015年12月31日起至2025年12月31日止；对其向原告交付的21.53万元，重新约定由原告负责讨要。证据2是其对部分租赁物的转租行为，不能证明原告将租赁物的全部交付给其，也不能证明原、被告双方于2014年4月20日签订的租赁合同开始履行。证据3的内容具有片面性，补充合同内容记载有是经过原告三委研究决定予以变更的，庙街居委会法定代表人是否在合同上签字并不影响该合同的真实性，该补充合同第四条明确约定，补充合同由原、被告双方各执一份，北海办事处留存一份，北海办事处与原告是否有留存，是原告的责任，该义务不能强加给其，因此不能证明补充合同是违规操作签订的。证据4不能证明原、被告双方的补充合同是无效合同，原、被告签订补充合同的原因及理由是原告长期未能将租赁物全部交付给其，且未能将其垫付的21.53万元的相关证据提供给其，造成其合同目的无法实现，经其多次找原告的相关负责人，原告答复经三委会研究，给其签订补充合同，这一事实在补充合同中有记载；至于原告是否召开三委会，补充合同中已经载明，不能因双方诉讼，原告不认可这一事实，就认定原告签订该补充协议时没有经过民主议定程序。
被告郑长军向本院提供的证据有：1、2014年11月10日原、被告签订的补充合同，证明因原告在原合同签订后未能将租赁物全部交付给被告，经原告三委研究决定，给被告让出一定租赁期限，将租赁期限变更为2015年12月31日起至2025年12月31日止。被告支付的21.53万元，由原告负责讨要。虽然该补充合同没有原告法定代表人郑立刚的签名，但在合同的甲方一栏中“庙街居委会”是郑立刚所写，并加盖有原告的公章。
2、原告给其出具的收据三张，证明其按合同约定，支付了第一年租金15万元，并垫付了原租赁户欠原告的租金21.53万元。
3、北海派出所接处警登记表一组，证明2014年4月20日双方签订租赁合同后，因原租赁户不腾房，不认可欠原告租金，其与原租赁户多次发生冲突，经公安机关、居委会、北海办事处多次处理，未解决，其合同目的无法实现。
4、原告于2014年8月10日张贴于租赁物北海商务楼的通知一份，证明双方签订合同后至2014年的8月10日原租赁户不腾房，造成其合同目的无法实现。
5、收到条十一张，共计45.5万元，证明其于2014年4月20日合同签订后投入大量资金，对部分租赁物进行改造装修，但原租赁户不腾房，造成其极大损失。
6、原告张贴于居委会公告栏中的公告一张，证明其垫付的原租赁户欠原告的21.53万元，是原告为急于向居民发放福利，在招投标前提出的由中标者先垫付；并且该公告载明，其中标后将该款支付给原告，原告立即用于对村民发放专项费用使用。
证据3-6，综合证明原、被告双方签订补充合同的原因及理由，双方签订补充合同的真实性。
7、原告向其出具的原租赁户名单及欠款数额表一张，证明原告仅向其提供了自己制作的欠款表，没有原告与原租赁户的租赁合同及解除合同的证据，不能证明原租赁户欠原告21.53万元租金的事实，原、被告之间关于21.53万元的债权转让不能成立。根据双方补充合同的约定，其垫付的21.53万元无法追要，合同目的无法实现，该款对原告应当属于不当得利，应返还给其。
8、证人武某、陈某的当庭证言，证明招投标前原告法定代表人现场宣布原租赁户所欠的21.53万元，由谁中标先垫付，然后由原告提供相关合同及手续由中标者讨要。
9、证人原某（原告原支部书记）、郑立刚（原告原居委会主任）、高峰、杨世伟（二人系原告原居委会委员）出具的证明，证明补充合同的真实性及其垫付的21.53万元的由原告负责讨要，要回后返还给其。
经质证，原告对被告提供证据1的真实性无异议，但认为经北海办事处认定该合同不符合法定程序，是非法的。对证据2真实性予以认可，该租金条批注是2014年4月30日至2015年4月29日，其主张的租金是2015年4月30日至2016年4月29日，因合同约定提前一个月交租金，交款义务在2015年3月30日就产生了，收据可以印证租赁合同已经履行。对证据3的真实性无异议，可以证明被告开始行使管理权，由于被告管理方法不合法引起打架事件，也可以说明其已经交付租赁物。证据4真实性无异议，通知内容本身就是管理权的交付。证据5均是白条，真实性无法确认，不认可，从收到条的时间看，最早是2014年7-8月份，可以说明其交付了管理权。认可证据6中郑长军交21.53万元。证据7的真实性无异议，但仅是对欠款情况的说明，说明不了当事人之间存在哪种义务，也不能说明债权是否转让。对证据8不认可，该两个证人与案件有利害关系。对证据9证人证言内容不认可，证人反映的是投标前的行为，根据合同法的规定，不管对事实的表述、承诺，都是邀约，合同签订才是承诺，被告证明邀约的内容没有意义。综上，根据被告提供的证据足以说明原告已经交付租赁物，被告开始行使管理权。
本院认证如下：原告提供的证据，被告对真实性均无异议，本院予以认定。对被告提供的证据1，原告对其真实性无异议，但又认为其不符合法定程序，是非法的，因此，本院对该证据本身的真实性予以认定。对被告提供的证据2、3、4、6、7，原告对真实性无异议，本院予以认定。对原告提供的证据5，被告不认可，因系白条，其真实性无法确定，本院不予认定。对证据8，证人出庭作证的证言内容能够相互印证，且也可与证据6相印证，本院予以认定。证据9证人未出庭作证，且其内容与原告提供的证据3相矛盾，本院不予认定。
根据原、被告的诉辩意见及有效证据，本院确认如下案件事实：2014年3月17日，原告庙街居委会对其位于北海龙潭路的北海商务楼及部分后院租凭进行招投标，被告郑长军中标。2014年3月19日，原告发布公告，明确被告以每年15万元中标，并一次性交清北海商务楼各商户以前所欠租赁款，合计21.5万元，用于庙街居民专项福利。
2014年4月20日，原告（甲方）和被告（乙方）签订《房屋租赁合同》。约定经甲方公开招标，乙方中标承租甲方北海商务楼。租赁范围为济渎路与天坛路六角口西北角属于甲方所有庙街北海商务楼、北海商务楼后院内的一栋座北向南的两层楼房及其前边的院地。合同第二条约定，租赁期限十年，从2014年4月30日至2024年4月29日止。第三条约定，租金按年计算。每年租金15万元，十年租金共计150万元。租金交付方式为：先交租金后用房，第一年租金15万元在签订本合同时一次性交清。从第二年起，以后每年度的租金根据合同约定的合同租赁期限起算日期提前一个月交清全年租金。第四条约定，合同签订前，乙方应按甲方招标时所提出的条件给付甲方21.53万元，作为该承租范围内原用户未向甲方交付租金，甲方所受损失的补偿。该补偿是乙方承租该房屋的先决条件，本合同签订后，乙方不得以已经交付甲方21.53万元为由，主张冲抵自己租赁期间的租金，且不得以任何理由要求甲方退还该21.53万元。第六条约定，甲方出租给乙方的房屋及院地，以该房屋和院地的现有使用条件为准。本合同一经签订即表明乙方向甲方明示自己已明知该承租房屋及后院的现有状况。乙方承租后，对因该房屋及后院所存在的现状问题从而影响乙方使用承租物的情况由乙方自行解决。租赁期间，乙方不得以该房屋与第三人有争议而影响其使用为由要求甲方承担责任。第十条约定，租赁期间，甲方同意乙方对租赁房屋分租给第三方后，但不同意对租赁房屋整体转租，乙方对所租赁房屋分租给第三方后，甲方只针对乙方不针对第三方。乙方应以本合同为基础，与第三方签订租赁合同，如第三方违背本合同约定，由乙方向甲方承担违约责任。如因乙方违约，甲方单方面解除合同，给第三方所造成的损失，责任由乙方全部承担。该合同加盖了原告的公章，并由代表人郑利刚签字。乙方由被告郑长军签字。
合同签订前，被告郑长军交纳了2014年4月30日至2015年4月29日一年的租金15万元；并交纳了合同约定的21.53万元。同时，原告给被告出具了原租赁户所欠租金明细，但未附相关证明材料。因部分原租赁户未搬出所租房屋，多次与被告发生纠纷。2014年8月10日，原告张贴公告，表明北海商务楼及西院于2014年3月17日通过居民代表大会、居委会贴告示以公开招标形式，由被告中标。中标人将于近期对院地及房屋进行整修，各用户应于2014年8月15日前，将在上述院地和房屋内的所有临时设施及建筑附属物予以自行拆除，逾期不拆除，视为自愿放弃，由中标人进行拆除。合同签订后，被告分别与他人签订了房屋转租合同。
2014年11月10日，原告（甲方）、被告（乙方）又签订了补充合同。约定：因未能将原协议中所租赁房屋全部交予乙方，经村三委研究决定，将原合同租赁日期变更为2015年12月31日至2025年12月31日；原告负责要回苗生严等七人欠21.53万元。本合同与原合同具有同样的法律效力，原合同与补充合同有不一致的地方，以补充合同为准。本合同一式三份，甲乙双方各执一份，北海办事处留存一份，本合同自双方签字（盖章）之日起生效。该合同加盖了原告的公章，甲方处有“庙街居委会”字样，乙方由郑长军签字。
2016年1月13日，北海街道纪工委出具证明，内容为：市纪委第二案件协助区调查组在调查期间查明，原、被告签订的补充合同订于2014年11月10日，此间正值庙街居委会换届选举期间，且该合同未经“4+2”工作程序，合同内容与三委会会议研究记录所载不相符。合同甲方法定代表人郑利刚未签字，北海办事处、居委会均没有存档。2016年2月16日，中共北海街道纪律检查委员会作出《关于给予原某同志留党察看一年处分的决定》，认定原某2014年11月至今任庙街居委会党支部书记。2014年4月，原、被告签订北海大楼租赁合同，合同约定北海大楼原租户所欠租金21.53万元，由郑长军补偿，做为承租大楼的先决条件。2014年11月，原某当选庙街居委会党支部书记后，违背三委开会研究所决定的内容，于同年12月擅自与郑长军签订了补充合同，将原应由郑长军本人追要的21.53万元租房欠款改由居委会向原租户进行追要，并且租赁期限推迟至2015年12月31日开始。造成北海大楼2015年4月至2016年4月租金15万元无法收取，同时造成郑长军起诉庙街居委会返还其所垫付的21.53万元。
本院认为：2014年4月20日原告庙街居委会与被告郑长军签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，为有效合同，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告向被告交付了部分租赁物，根据租赁合同第六条的约定，被告对租赁物的现状和现有使用条件是明知的，对影响其使用租赁物的情况也由其自行解决，且在其后与原租赁户的纠纷中，也均是被告在主张权利，被告也对部分房屋进行了转租，因此，可以视为原告已向被告交付了租赁物，履行了自己的合同义务。2014年11月10日双方签订的补充合同，对原租赁合同的部分内容进行了重新约定，本案双方争议的焦点即该补充合同是否有效。从该补充合同的形式上看，原、被告双方均盖章或签字，符合合同的形式要件。但根据现有证据，该补充合同约定的内容与原告三委会研究的内容不符，参照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第（八）项的规定，以借贷、租赁等方式处分村集体财产的应当经村民会议讨论决定方可办理，本案补充协议的内容与原告三委会研究的内容不符，违反了上述法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，因此，该补充合同无效，双方仍应按原租赁合同履行各自的义务。根据租赁合同约定，被告应于合同租赁期限起算日期提前一个月交清全年租金，合同签订前被告已交纳了第一年租金，现原告要求被告支付第二年租金，即2015年4月30日至2016年4月29日的租金15万元，符合双方合同约定，本院予以支持。原告要求被告支付逾期履行利息，既没有双方合同约定，也没有法律规定，对此主张本院不予支持。根据双方租赁合同第四条的约定，被告按原告招标时提出的条件给付原告的21.53万元，是作为原租赁户未交付租金对原告的补偿，且该补偿是被告承租房屋的先决条件，不得以此为由冲抵租金和要求原告退还，因此，现被告反诉要求原告返还其21.53万元，理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第五十二条第（五）项之规定，判决如下:
一、被告郑长军于本判决生效后二十日内支付原告济源市北海街道办事处庙街居民委员会2015年4月30日至2016年4月29日租金15万元。
二、驳回被告郑长军的反诉请求。
如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3400元，反诉费2265元，由被告负担。
如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。
审 判 长 胡向东
人民陪审员 崔作现
人民陪审员 张 静
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 赵夏伟