济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0104民初822号
原告济南华舜物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人隋阳，总经理。
委托代理人林世军，山东才有律师事务所律师。
委托代理人于合双，山东才有律师事务所律师。
被告彭靖，女，1976年11月6日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。
委托代理人彭树安（被告彭靖之父），男，1948年7月3日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。
原告济南华舜物业管理有限公司（以下简称华舜物业）诉被告彭靖物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月28日立案受理。本案依法由代理审判员张斌适用简易程序，于2016年3月14日公开开庭进行了审理。原告华舜物业的委托代理人林世军、于合双，被告彭靖的委托代理人彭树安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华舜物业诉称：2001年8月1日，原告与玉景家园小区的开发商济南经济房地产开发中心签订《玉景家园物业服务委托合同》，约定由原告对被告居住的玉景家园小区进行物业服务。原告根据合同的约定履行了自己的服务义务，但被告至今拒交物业管理费，经原告多次催要未果。原告认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，业主拒交物业管理费，就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终会损害其他正常交纳物业管理服务费的业主的利益。为维护原告和已交费业主的权利，诉请判令：一、被告支付物业费569.54元；二、被告按日支付百分之三违约金；三、被告承担诉讼费用。
被告彭靖辩称：从2014年1月份到6月30月份应该按照合同标准收取，从7月份到11月15日应该按照空置的标准收取物业费。我们四五年不在那里住了，而且在2015年9月份房子已经卖了。没交物业费是因为每年年底结清，12月份我去交物业费，结果原告撤离了。我同意交物业费，不同意交违约金。我之前没见过合同，不认可合同，我是2013年买的房子。350元电表改造费我也交了，今天没带收据，要求抵扣物业费。还有剩余电费也应当扣减。
经审理查明，济南市玉景家园小区坐落于济南市，济南经济房地产开发中心为该小区的开发单位。原告华舜物业在本案审理中提供济南经济房地产开发中心作为委托方（甲方）与受委托方即原告华舜物业（乙方）于2001年8月1日签订的《玉景家园物业服务委托合同》，约定甲方将玉景家园小区委托给乙方实行专业化的物业服务，建筑面积为42388.56平方米；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。委托服务事项包括保修期外房屋建筑公用部位的小修、养护，保修期外公用设施、设备的小修、养护、运行，保修期外公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护，公共绿地养护，公共环境卫生，协助维护小区公共秩序等。委托管理期限为自2001年8月1日起至玉景家园小区业主委员会成立并与物业公司签署《物业服务合同》时止。合同中在“双方的权利和义务”中“乙方的权利和义务”处约定有“8.对连续欠缴物业费三个月以上（含三个月）的业主或物业使用人，乙方有权直接向甲乙双方任意一方所在地的人民法院提出诉讼。欠费人自欠费当日起承担日3%的滞纳金。法律诉讼所产生的一切费用由败诉方承担”。合同中还对物业服务标准等内容进行了约定。物业服务费用约定按房产证或房屋购买合同上载明的建筑面积，居民住宅0.54元／平方米·月；商业用房及居民用房改变其使用性质的（包括仓库、办公室等）0.60元／平方米·月；缴费方式为业主或物业使用人按季度向乙方交纳物业服务费，实行先交费后服务的方式，即每季度的第一个月的1-10日向乙方交纳本季度的物业费。合同中还另对双方的违约责任、附则进行了约定。
原告华舜物业提交《玉景物业费收缴明细表》一份，载明彭靖居住于玉景家园小区xxx号，房屋面积为100.45平方米。其说明于2014年11月19日退出玉景家园小区，要求被告彭靖支付的物业服务费是2014年1月1日计算至2014年11月15日，为569.54元；其还说明要求被告彭靖支付的违约金为自2014年1月1日起至2015年11月14日止，以总欠费额为基数，按日百分之三标准计算。
被告彭靖对原告华舜物业所述其房屋面积、物业服务费交纳标准以及撤出时间均无异议。
以上事实有原告华舜物业提供2001年8月1日签订的《玉景家园物业服务委托合同》、《玉景物业费收缴明细表》及双方当事人的陈述为凭。
被告彭靖为证明其答辩意见，向本院提交2013年12月29日原告华舜物业出具的《收据》复印件一份，显示其向原告华舜物业交纳了350元“改表电分摊费”，其称原告华舜物业收取该费用没有依据，应当在物业费中抵扣。在本院向其限期，要求提交上述《收据》的原件后，其未能向本院提交。其也未能提交预交电费及其房屋在2014年7月至11月15日期间空置的证据。
原告华舜物业以《收据》为复印件为由对其真实性不予认可。其称即使证据为真，350元“改表电分摊费”系电表一户一表改造时，将小区电量的损耗分摊到业主上的费用，该费用不应退还。原告华舜物业案后自认，被告彭靖尚有18.15元剩余电费，但称扣除地下室电费0.055元及8个月的公共照明费32元后（每月4元），被告彭靖尚欠其电费13.90元。
以上事实有被告彭靖提交的《收据》复印件等证据及双方当事人的陈述为凭。
本院认为，原告华舜物业与玉景家园小区的开发单位济南经济房地产开发中心于2001年8月1日签订《玉景家园物业服务委托合同》，此时该小区尚未成立业主委员会，该合同应为前期物业服务合同。就合同内容而言，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同有效。原、被告双方应当按照该合同的约定，履行各自的义务。被告彭靖作为小区业主，其既有权利接受原告华舜物业提供的物业服务，也有义务交纳合同约定的物业费。其辩称其房屋在2014年7月至11月期间空置，应当按照合同约定标准的70%交纳该期间的物业费，但其未能就此提交证据证明，本院对其该主张不予采信。被告彭靖尚欠原告华舜物业2014年1月至11月15日的物业费，原告华舜物业要求569.54元并不超过合同约定的标准，本院对该数额予以认定。
关于被告彭靖答辩所称的预交剩余的电费、交纳的“改表电分摊费”是否应当抵扣物业服务费的问题。被告彭靖虽然未能提交证据证明其预交的电费金额及尚余电费的具体金额，但被告华舜自认被告彭靖尚有18.15元剩余电费，因该费用为预交，在原告华舜物业已经撤离了该小区的情况下，可在被告彭靖应交物业费中予以扣减。但原告华舜物业所称应当扣除的地下室电费、公共照明费，因该陈述属于对其有利的陈述，在其没有提供相关依据的情况下，不应予以扣减。被告彭靖为证明其向原告华舜物业交纳了350元“电费误差分摊费”，其向本院提交了收据复印件。因该证据为复印件，在本院限期后，被告彭靖庭后未再向本院提交证据原件，在原告华舜物业对该证据的真实性不予认可的情况下，本院对该证据不予采信。原告华舜物业称如果被告彭靖交纳了该费用，该费用属于业主应当交纳的电量损耗分摊费用，不应扣减。本院认为，首先，是否存在电量损耗，原告华舜物业未能提交证据证明；其次，即使存在损耗，其将整个小区的电量损耗不加区别的平均分摊在每户业主之上，既缺乏合法依据又缺少合理的解释，侵犯了业主的合法权利，如其确实收取了被告彭靖的该费用，其应当向被告彭靖退还。鉴于被告彭靖未能提交相关证据的原件，其要求扣减该350元的请求，在本案中，本院不予支持。
综上，被告彭靖应交2014年1月-2014年11月15日间的物业服务费569.54元，应扣减预交电费18.15元，其还应向原告华舜物业支付物业费551.39元。
原告华舜物业还要求被告彭靖按日支付百分之三的违约金，鉴于本案审理查明被告彭靖未交纳物业服务费存在着以上的相应理由，本院对原告华舜物业的该项诉讼请求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告彭靖于本判决生效之日起十日内向原告济南华舜物业管理有限公司支付2014年1月至2014年11月15日期间的物业费551.39元；
二、驳回原告济南华舜物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告济南华舜物业管理有限公司负担20元，由被告彭靖负担5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
代理审判员 张斌
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 官静