成都市新都区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新都民初字第3686号
原告廖俊元。
委托代理人邓飞，四川信诺达律师事务所律师，特别授权代理。
被告赵大清。
被告富登小额贷款（四川）有限公司，住所地四川省成都市锦江区福兴街1号华敏翰粤国际大厦办公楼36层01-12室。
法定代表人柯文龙，总经理。
委托代理人向飞，泰和泰律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人彭征，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理。
原告廖俊元与被告赵大清、富登小额贷款（四川）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月4日受理后，依法由审判员胡辟江独任审判，于2013年11月21日、2013年11月25日在第四审判法庭公开开庭进行了审理，原告廖俊元及其委托代理人邓飞，被告赵大清、被告富登小额贷款（四川）有限公司委托代理人向飞、彭征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告廖俊元诉称，2012年12月7日，原告廖俊元与被告赵大清签订了一份房屋买卖合同，约定被告赵大清将其所有的位于成都市新都区圣谕亭巷152号3栋2层3号的房屋以590000元的价格售予原告廖俊元，因被告赵大清用该房屋为被告富登小额贷款（四川）有限公司成都城北分公司向成都市威能建材有限公司发放的贷款提供了担保，并办理了抵押登记，为此原告廖俊元与被告赵大清将购房款交与了被告富登小额贷款（四川）有限公司成都城北分公司，但原告廖俊元与被告赵大清在新都区房管局办理房屋过户登记时，被告知该房被成都市新都区人民法院查封，无法办理房屋过户登记手续，现该房屋已依法被拍卖，原、被告签订的房屋买卖合同因客观原因已无法继续履行，为此原告诉至法院，请求解除原告廖俊元与被告赵大清签订的购房合同；被告赵大清、富登小额贷款（四川）有限公司退还原告廖俊元购房款590000元；被告赵大清、富登小额贷款（四川）有限公司承担本案全部诉讼费用。
被告赵大清当庭答辩称，富登公司考虑我还不起款，让我把房屋挂在中介，尽快把房屋卖了还款，该房屋是贷款抵押给富登的，不是我主动卖房的。挂在中介时，恰巧廖俊元在中介留有号码想买房，后中介联系了廖俊元买房，我告知了廖俊元房屋目前抵押的情况，廖俊元说不介意。双方谈好价款后，双方在中介签订了房屋买卖合同，后我告知富登公司已将房屋出售，签订合同当日下午（12月7日）我与廖俊元到富登公司准备将房款给富登公司，因跨行没有转账成功，12月11日廖俊元的家属将房款转给我，我再转给富登公司（在场人有我、廖俊元家属、中介）。
被告富登小额贷款（四川）有限公司当庭答辩称，富登公司并非房屋买卖合同的当事人，不是本案的适格被告，有买卖关系的是廖俊元与赵大清二人；富登公司并未收到原告向我们支付的购房款，我们收到的是赵大清划转款586062.92元，但该款项已被新都法院执行局划转到法院，富登公司没有实际占有，因此没有返还义务；对原告在诉讼中陈述的房屋买卖事实并不清楚，对于原告陈述的其与赵大清将购房款支付给富登公司有异议，我们只收到赵大清划转的款项586062.92元。原告的诉请没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉请。
原告廖俊元为证明其主张，向本院提交了如下证据：
1.房屋买卖合同，证明被告赵大清为归还抵押借款，于2012年12月7日经青安房产中介与原告廖俊元签订房屋买卖合同，约定以59万元的价格将被告赵大清位于新都区新都镇圣谕亭巷152号3栋2层3号房屋出售给原告廖俊元；
2.中国工商银行个人业务凭证；
3.富登小额贷款（四川）有限公司成都城北分公司情况说明；
4.房地产抵押权注销登记申请书；
5.房屋信息摘要；
6.富登小额贷款（四川）有限公司成都城北分公司给成都市新都区人民法院的复函；
7.成都市新都区人民法院执行笔录；
证据2-7证明被告富登小额贷款（四川）有限公司收到原告廖俊元支付的586062.92元后，由于该房屋被成都市新都区人民法院查封，买卖双方及被告富登小额贷款（四川）有限公司成都城北分公司未能办理房屋抵押解除手续及房屋过户手续，原告廖俊元支付的款项占时留存于被告富登小额贷款（四川）有限公司，待法院解决。
8.拍卖成交确认书；
9.成都市新都区人民法院民事裁定书；
证据8、9证明新都区新都镇圣谕亭巷152号3栋2层3号房屋已被成都市新都区人民法院拍卖，房屋买卖合同已无法继续履行。
10.成都市新都区人民法院情况说明，证明富登小额贷款（四川）有限公司已实现抵押权。
经庭审质证，被告赵大清对原告提供的证据真实性无异议。被告富登小额贷款（四川）有限公司认为证据1的真实性由法院核实，富登不是合同的当事人，因此富登不是本案的适格被告；证据2-8，不能看出廖俊元向富登公司支付了款项。对中国工商银行个人业务凭证的真实性没有异议，证明力有异议，没有富登收款的凭证。对情况说明的真实性无异议，但不能证明原告的主张，不能说明富登公司实际收到了原告的款项，该证据明确表明富登公司与威能的贷款款项与本案的买卖合同不存在关系。对注销登记申请书真实性无异议，关联性有异议，不能说明富登公司收到了原告的款项。对房屋摘要信息的真实性无异议，内容属实，但与本案没有关联性。对复函的真实性无异议，关联性有异议（对于原告在该证据勾划的地方，第一套是住宅，第二套是其他的贷款关系，给威能提供了两笔贷款；富登公司收到赵大清划转的款项后，原告找到了富登公司要求不要将款项认定为借款归还，依据担保法，富登拥有优先权），富登不是买卖合同的主体。认为执行笔录没有法院的印章，请法院认定真实性。对于王伟所称的该款是廖俊元支付的，与原告所举的证据是不符的。对拍卖成交确认书中房屋拍卖的事实予以认可，拍卖后收到了优先受偿款；对证据9、10没有异议，予以认可。本院认为，原告提供的证据符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信。
被告赵大清在举证期限内未向本院提交证据。
被告富登小额贷款（四川）有限公司为证明其主张，向本院提交了如下证据：
贷款合同；
最高额抵押担保合同；
证据1、2证明被告富登公司与原告无买卖合同或其他任何法律关系；被告富登公司向成都市威能建材有限公司发放78万元的贷款，赵大清用其所有的位于新都区新都镇圣谕亭巷152号3栋2层3号的房屋为此贷款提供了抵押担保。
3.成都市新都区人民法院民事裁定书，补充：586062.92元属于赵大清所有，基于富登公司与赵大清之间的关系，退款对象也应是赵大清，而非本案原告；
4.586062.92元转入及款项被法院划转的银行凭证。
证据3、4证明成都市威能建材有限公司的债务并未能以赵大清586062.92元转款作为清偿；富登公司账户上的59万元款项已被法院强制执行，被告富登公司并未占有该款项。
经庭审质证，原告对被告提供的证据1、2证明力有异议，正是基于富登与赵大清之间的关系，原告才有付款的行为；对证据3真实性无异议，形式上是赵大清支付的款项，但实际上是本案原告支付给富登的；对证据4真实性没有异议。被告赵大清对被告富登小额贷款（四川）有限公司提供的证据真实性无异议。本院认为，被告富登小额贷款（四川）有限公司提供的证据符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信。
经审理查明，2012年12月7日，被告赵大清（甲方）、原告廖俊元（乙方）、青安房产（中介方）签订了《房屋买卖合同》，协议第一款约定：“甲方将座落于新都镇圣谕亭巷152号3栋2层3号住宅，房屋面积160.43平方米，房屋套型4-2-2，自愿出售给乙方。甲方出售该房屋应具有合法的房屋所有权证及相关合法手续，房屋所有权证号：权0056293。出售房屋附属设施：包括甲方已安装好的水、电、气、炉具、热水器、防盗门、光纤、电话、防护栏、装修设施，及其它设施完好无损。”协议第二款约定：“甲乙双方商定该房售价为人民币59万元，为甲方净收房款。”协议第四款约定:“乙方首付购房定金计人民币1万元，于2012年12月7日交付。2012年12月10日过户时一次性付款给甲方。”协议第五款约定：“在本合同签订后，甲乙双方于2012年12月10日前到地区房地产交易中心办理该房屋产权交易过户手续或办理公证。中介方应协助甲乙双方办理产权交易过户手续。”协议第八款约定：“甲方保证出售的上述房屋不得有任何产权纠纷，如发生纠纷所产生的一切责任概由甲方承担。”协议第十条约定：“交房时间为2012年12月30日。”2012年12月11日，原告廖俊元通过银行转账方式向被告赵大清支付购房款586062.92元。同日，被告赵大清通过银行汇款的方式，将该586062.92元汇入被告富登小额贷款（四川）有限公司，用于清偿贷款本息。2012年12月20日，原告廖俊元与被告赵大清到成都市新都区房产管理局办理房屋过户登记，因该房屋已依法由成都市新都区人民法院查封，故双方未能办理过户登记。2013年6月21日，成都市新都区人民法院依据已经发生法律效力的（2012）新都民初字第3738号《民事调解书》，依法委托四川恒昌国际资产拍卖有限公司对赵大清所有的位于成都市新都区新都镇圣谕亭巷152号3栋2层3号住宅房一套（权0056293）进行拍卖处置。2013年7月9日，买受人杨廷翼（监护人杨林）以人民币48万元的最高价竞得位于成都市新都区新都镇圣谕亭巷152号3栋2层3号住宅房。2013年8月21日，成都市新都区人民法院作出（2013）新都执字第864-2号《民事裁定书》，裁定位于成都市新都区新都镇圣谕亭巷152号3栋2层3号住宅房一套（权0056293）归买受人杨廷翼所有，该房屋所有权自本裁定送达买受人杨廷翼时起转移。2013年10月18日，成都市新都区人民法院作出（2013）新都执字第862号《民事裁定书》，裁定将赵大清汇入富登小额贷款（四川）有限公司在中国建设银行股份有限公司成都南虹支行账户上的存款586062.92元，扣划至成都市新都区人民法院。原告廖俊元为维护其合法权益，故诉至法院，请求解除原告廖俊元与被告赵大清签订的购房合同；被告赵大清、被告富登小额贷款（四川）有限公司退还原告廖俊元购房款59万元；被告赵大清、被告富登小额贷款（四川）有限公司承担本案全部诉讼费用。庭审中，本院向原告释明要求变更诉讼请求为确认合同无效，原告同意。
另查明，成都市威能建材有限公司（甲方）、富登小额贷款（四川）有限公司成都城北分公司（乙方）、曾德彦（丙方）、赵大清（丙方）于2011年9月16日签订《贷款合同》，协议第1条约定：“甲方需要乙方的资金支持且乙方承诺向甲方提供人民币78万元，用于经营性流动资金贷款，未经乙方书面同意，甲方不得改变由乙方所提供资金的用途。”协议第2.1条约定:“本合同项下贷款期限共36个月，即2011年9月16日起至2014年9月16日止，前述起点时间与乙方实际转账时间不一致的，以乙方实际向甲方账户转账之日起计算，其截止时间点相应顺延。”协议第7.1条约定：“丙方担保的主债权为本合同项下的贷款本金人民币78万元及主债权的衍生利息、违约金、罚息及乙方为追索前述主债权而发生的所有费用等。本合同项下的保证为连带责任保证，即乙方有权要求丙方先行独立清偿甲方全部债务。”协议第7.2条约定：“保证期间自本合同签订生效之日起至乙方得到全额和充分清偿之日止。”同日，赵大清（甲方）与富登小额贷款（四川）有限公司成都城北分公司（乙方）签订了《最高额抵押担保合同》，协议“专属条款”部分约定：“为确保乙方与成都市威能建材有限公司于2011年9月16日至2014年9月16日签订的各份《贷款合同》（以下简称主合同）的履行，保障该些主合同项下乙方债权的实现，甲方愿意以其合法所有的财产为乙方基于上述主合同形成的债权提供抵押担保。乙方同意接受甲方提供的抵押担保。前述各份主合同项下贷款的正常到期日不超过2014年9月16日。”协议第1条约定：“甲方所担保的主债权为于2011年9月16日至2014年9月16日签订的各份主合同项下的本金以及前述主债权所衍生的相关附加债权，诸如主债权的衍生利息、违约金及乙方为追索前述主债权而发生的所有费用等。本合同项下甲方所担保的主债权额最高不超过人民币781200元。”协议第2.1条约定：“甲方以本合同附件《抵押财产清单》所列之财产设定抵押，抵押物如果是房产的，应包含其对应的土地使用权。”该担保合同所附《房屋产权抵押品清单》载明，抵押物为赵大清所有的位于新都镇圣谕亭巷152号3栋2层3号的160.43平方米的房屋，房产证号为新房权证监证字第00439**号，房产价值781200元。该担保合同签订后，办理了抵押登记。
本院认为，原告廖俊元与被告赵大清签订的《房屋买卖合同》中的交易房屋系被人民法院依法查封的财产，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”、《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，该《房屋买卖合同》违背了法律强制性规定，属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，作为合同出卖方的赵大清应将买受方廖俊元已支付的购房款586062.92元返还原告廖俊元。至于被告赵大清与被告富登小额贷款（四川）有限公司之间的民事法律纠纷，可另案处理。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：
一、原告廖俊元与被告赵大清于2012年12月7日签订的《房屋买卖合同》无效；
二、被告赵大清于本判决生效之日起十五日内向原告廖俊元返还购房款586062.92元；
三、驳回原告廖俊元的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4850元（已减半收取），由被告赵大清负担（此款原告已垫付，被告在履行上述付款义务时一并结清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 胡辟江
二〇一三年十二月十日
书记员 王 萍