北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第8004号
上诉人（原审原告）白建民，男，1958年10月24日出生。
委托代理人于鑫，北京市鑫诺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）白国强，男，1962年2月23日出生。
原审第三人白雨锘，女，1995年2月16日出生。
原审第三人中共中央直属机关事务管理局，住所地北京市西城区西黄城根北街9号。
法定代表人马奔，局长。
委托代理人李祥伟，北京市君泰律师事务所律师。
上诉人白建民因合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第2172号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年1月，白建民起诉至原审法院称：我与白国强系兄弟关系，共同居住在303号房屋。303号房屋系我与白国强的父亲白×1承租的公房。1997年，白×1去世后，303号房屋由我与白国强共同使用，其中我使用西北侧和西南侧居室各1间（使用面积分别为11平方米和6平方米），白国强使用东北侧居室1间（使用面积为16平方米）。2007年9月10日，经北京市东城区安定门街道法律服务所见证，我与白国强签订《协议书》，约定白国强放弃303号房屋的居住权，由我承租303号房屋，我一次性给付白国强补偿款45万元，白国强将303号房屋腾空，保持房屋完整并将户口本交给我，白国强协助我办理房屋承租权变更手续等。2008年3月19日，法院判决该《协议书》合法有效，但白国强仍不履行协议。我于2012年起诉白国强，要求法院判令白国强履行协议，但法院认为白×1去世后，产权单位并没有确定新承租人，我要求白国强履行协议依据尚不充分，判决驳回了我的诉讼请求。现产权单位中共中央直属机关事务管理局（以下简称中直机关管理局）确认，白×1去世后，新承租人为我及白国强，故我现诉至法院，请求判令：1、协助我办理变更承租手续，将承租人变更为我；2、白国强迁出303号的房屋；3、白国强将房屋钥匙及户口本交付给我；4、我给付白国强补偿款45万元；5、白国强承担本案诉讼费。
白国强辩称：1、白建民与我于2007年9月10日所签订的《协议书》系基于白×1与产权单位所签订的《房屋租赁合同》中变更条款所签订的。原房屋租赁合同中明确约定承租人死亡的，房屋租赁合同终止。原同住者如要求继续承租，须经产权单位同意，并按产权单位的有关规定重新签订租赁合同。我的父亲于1997年去世，原合同终止，我与白建民签订的协议条款系续租事宜。原房屋租赁合同明确约定继续承租，须经产权单位同意，而非白建民与我之间的协议所定。2、我与白建民签订协议后，白建民曾将相应款项打入协议中约定的账号，但该笔款于2007年9月19日被白建民取走。我认为白建民取走款项的行为系其事实毁约行为，应视为自动解约。3、白建民取走约定款项后，于2007年底自行搬走，至今已有6、7年了。在此期间，白建民从未缴纳过房屋承租费用。2007年至今，303号房屋一直由我居住并承担房屋承租费用。我认为白建民自行搬走，不缴纳承租费用的行为，已经充分证明白建民自愿放弃继续承租的权利。4、白建民起诉合同纠纷要求履行协议一案，北京市第二中级人民法院已经于2012年8月20日作出终审判决。综上，我不同意白建民的全部诉讼请求。
白雨锘述称：不同意白建民的诉讼请求，意见同白国强。
中直机关管理局述称：对于白建民、白国强之间的纠纷我局不发表意见。在白建民、白国强均具备承租资格的情况下，仅有法院判决无法变更承租人，还需要有一方向我局提交放弃承租的公证书，否则我局无法办理承租人变更手续，我局无法与白建民、白国强任何一方签订租赁合同。即使法院判决，我局也不能与白建民、白国强任何一方签订租赁合同。我局作为房屋产权人，确认承租人为我局的管理职权，现在双方有争议的情况下，我局不同意将303号房屋租给任何一方。
原审法院经审理确认：根据本案查明的事实，虽然白建民、白国强于2007年9月10日签订的协议中，约定将303号房屋的承租人变更为白建民，并由白建民居住使用。但根据白×1与303号房屋产权单位签订的《中直机关公有住宅租赁合同》中的约定，若白×1去世，本合同即中止，原同住者如要求继续承租，需经产权单位同意，并按产权单位的有关规定重新签订租赁合同。因此，303号房屋承租人的变更应由产权单位确定。现白建民未能提供房屋产权单位同意白建民一人承租303号房屋的充分证据，故白建民要求白国强履行双方之间签订的协议，依据尚不充分，白建民的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2014年6月判决：驳回白建民的全部诉讼请求。
判决后，白建民不服，上诉至本院，请求撤销原审判决，改判支持其原审的诉讼请求。其主要上诉理由为：产权单位同意白建民、白国强继续承租，原审法院对产权单位当庭陈述的引述及理解有误，原审法院以产权单位是否履行判决作为裁判依据，违反法律规定。白国强、白雨锘同意原判。中直机关管理局对原审不持异议。
经审理查明：白建民与白国强系兄弟关系，白雨锘系白国强之女。303号房屋原系二人之父白×1承租的公房，白建民、白国强的户籍均登记在303号房屋处。白×1于1997年去世。
2007年9月10日，白建民与白国强签订《协议书》，约定：303号房屋原由双方共同居住，由于合居多有不便等诸多因素，经四兄弟白×2、白×3、白建民、白国强友好协商，一致同意将上述房屋的承租人变更为白建民，并由白建民居住使用；白国强自愿放弃对上述房屋的居住使用权，白建民同意一次性给付白国强房屋居住权补偿款人民币45万元；白国强无条件协助白建民办理上述房屋承租权变更的各项相关手续；白国强于2007年10月10日将其个人物品从上述房屋腾空并保持该房屋设施完好，并将户口簿交予白建民；今后因上述房屋所发生的所有权益与其他人员无任何关系。房屋补偿款45万元暂存于北京市东城区安定门街道法律服务所（北京银行中轴路支行，账号：×××），待变更承租人及上述协议约定内容履行完毕双方签字确认后交给白国强。若单方或双方反悔，未能办理变更承租人，此款全额退还给白建民。同日，双方签订《补充协议》，约定白国强放弃上述房屋公共区域内冰箱一台，白建民一次性给予白国强补偿款3000元，冰箱由白建民自行处理。《协议书》及《补充协议》上仅有白建民和白国强的签字。
2007年9月10日，白建民将合同约定的款项存于北京银行中轴路支行户名为付×的账号中，其账号为协议约定的×××，付×系安定门街道法律服务所职员。但双方并未继续履行上述协议，白建民于2007年10月19日将上述款项取出。
2007年12月27日，白国强起诉至原审法院，要求确认上述《协议书》及《补充协议》无效，要求白建民返还电卡和房屋使用权证书，并要求白建民支付各项费用1500元。白建民提出反诉，要求确认上述《协议书》及《补充协议》合法有效，并要求白国强支付各项费用及租金1594.50元。2008年3月19日，原审法院作出（2008）东民初字第00490号民事判决书，确认上述《协议书》及《补充协议》有效，驳回双方的其他诉讼请求。该判决已经生效。
2011年8月，白建民诉至原审法院，要求白国强继续履行双方于2007年9月10日签订的《协议书》，将303号房屋腾空后并将房屋及钥匙交付白建民，白国强配合白建民办理承租人变更手续，白建民给付白国强补偿款45万元。原审法院于2012年5月作出（2011）东民初字第09547号民事判决书，判决驳回白建民的全部诉讼请求。白建民不服该判决上诉至本院，本院经审理查明如下内容：303号房房屋原系白×1承租的公房，白×1与房屋产权单位签订有《中直机关公有住宅租赁合同》。该合同第六条记载，”乙方（即白×1）有下列情况之一时，甲方有权中止合同并立即收回房屋...。”该合同第七条所载，”乙方如发生变更（出国定居、调出、死亡等）时，本合同即中止（公派出国人员不在内）。原同住者如要求继续承租，需经甲方同意，并按甲方的有关规定重新签订租赁合同，否则按本合同的第六条处理。”本院经审理认为：白建民与白国强于2007年9月10日签订的协议中，约定将303号房屋的承租人变更为白建民，并由白建民居住使用。但在白×1与303号房屋产权单位签订的《中直机关公有住宅租赁合同》中约定，若白×1去世，本合同即中止，原同住者如要求继续承租，需经产权单位同意，并按产权单位的有关规定重新签订租赁合同。因此，303号房屋承租人的变更应由产权单位确定。根据现查明的事实，在白×1去世后，产权单位至今并未确定303号房屋的新承租人。根据上述情况，现白建民要求白国强履行双方之间签订的协议，依据尚不充分，故对其诉讼请求不应予以支持。据此，本院于2012年8月作出（2012）二中民终字第11397号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
2014年1月17日，中共中央直属机关事务管理局房地产管理处出具《说明》称：303号系白×1同志于1992年10月起承租，并签订了《中直机关公有住房租赁合同》。1997年白×1本人及其爱人病故。病故后，白×1的儿子白建民、白国强表示申请继续承租该套房屋，并相互间提起了诉讼。根据《城市房屋租赁管理办法》（中华人民共和国建设部令第42号）第十一条第三款规定及北京市东城区人民法院民事判决书（2008）东民初字第00490号、北京市第二中级人民法院民事判决书（2012）二中民终字第11397号以及白建民、白国强提供的材料（包括协议书、户籍证明、缴费证明），我们认为白建民、白国强基本符合继续承租的条件（共同承租人），但不排除我们尚未掌握的其他情况。白建民认为该《说明》表明中直机关管理局已经确认白建民、白国强为共同承租人，故诉至原审法院形成本诉。
原审审理中，原审法院到中直机关管理局房地产管理处询问产权单位意见，产权单位表示其2014年1月17日出具的《说明》中”白建民、白国强基本符合继续承租的条件（共同承租人），但不排除我们尚未掌握的其他情况”是指从现有掌握的材料，白建民、白国强两人符合继续承租的条件，但不能确定谁是具体的承租人。现在还不能确定谁是具体承租人，他们只是符合继续承租的资格，具体谁承租他们要达成合意。
二审审理中，中直机关管理局称：其提供的《说明》只说明白建民、白国强二人有承租资格，并不是说该二人现在是共同承租人；现在的情况是其无法与二人中任何一方签订承租合同，现在无法将房屋出租给任何一方。
上述事实，有（2011）东民初字第09547号民事判决书、（2012）二中民终字第11397号民事判决书、《证明》《协议书》及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据查明的事实，白建民与白国强所签《协议书》中虽约定将诉争房屋的承租人变更为白建民，但诉争房屋的所有权人中直机关管理局并不是该协议的当事人，该协议并不当然对中直机关管理局具有约束力。而根据白×1与产权单位所签《中直机关公有住宅租赁合同》的约定，如白×1死亡，合同即中止，原同住者如要求继续承租，需经产权单位同意，并按产权单位的有关规定重新签订租赁合同，否则按合同第六条约定，产权单位有权中止合同并立即收回房屋。现产权单位明确表示目前不能与白建民、白国强二人中任何一方签订承租合同，故白建民与白国强就诉争房屋所签《协议书》暂不具备履行条件。在现有情况下，对于白建民要求白国强依双方所签协议之约定履行协助办理变更承租手续等义务的请求，原审法院未予支持，并无不当，本院予以维持。白建民所持产权单位同意其与白国强继续承租等上诉理由缺乏事实和法律依据，本院难以支持。综上所述，原判正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由白建民负担（已交纳35元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费70元，由白建民负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刁久豹
代理审判员 刘丽杰
代理审判员 王 佳
二〇一四年八月二十日
书 记 员 高 明