广东省肇庆市高要区人民法院文件稿纸
拟稿单位
民三庭
承办单位领导签署
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拟稿人
秘密等级
院长 批发
发行范围及
印发份数
张洪滨1份，原告代理人赵小京1份，被告1份，被告代理人陈淑欢1份、黄秋实1份，入册1份，存档5份，共11份
广东省肇庆市高要区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1283民初字第567号
原告：张洪滨，男，1981年2月10日出生，汉族，住云浮市新兴县。
委托代理人：赵小京，广东君鼎律师事务所律师。
被告：肇庆市高要区丽晶房地产开发有限公司，住所地高要市南岸城区沿江一路8号。
法定代表人：陆根开，该司总经理。
委托代理人：陈淑欢、黄秋实，均为广东勤思进律师事务所律师。
原告张洪滨诉被告肇庆市高要区丽晶房地产开发有限公司（以下简称丽晶公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月8日立案受理后，依法组成合议庭，分别于同年6月6日公开开庭进行了审理，原告张洪滨的委托代理人赵小京及被告丽晶公司的委托代理人陈淑欢、黄秋实均到庭参加了诉讼；庭审后，被告丽晶公司表示需要补充提交证据并得到准许，故本院于同年7月8日第二次公开开庭进行了审理。张洪滨的委托代理人赵小京及被告丽晶公司的委托代理人黄秋实均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张洪滨诉称：原告于2014年6月3日签订了《商品房买卖合同》购买了位于高要市南岸南兴四路191号丽华名庭A幢X房，后因售楼部出错，于2015年1月31日重新签订了合同。同日，原告按合同约定缴交全部商品房房款215196元、办证手续费1000元，合计216196元。2014年6月25日，原告到高要市地方税务局城区税务分局缴纳了房屋契税6455.89元。按约定，被告应于2015年9月30日交房，逾期30天的，原告有权解除合同，被告退还全部已付款并支付违约金。但2015年11月25日，被告仍未交房，原告向被告递交《退房申请书》要求解除合同，但被拒。故起诉，请求：1、判决解除原被告双方签订的《房屋买卖合同》。2、判令被告返还原告已付款216196元、支付违约金10760元、赔偿房屋契税6455.89元，共计233411.89元。3、本案诉讼费以及其他相关费用由被告承担。
被告丽晶公司辩称：1、不同意解除商品房买卖合同。原告提交的退房申请书未按合同规定送到合同约定的地址，我司视为未收到该申请。2、房屋已在约定期限内即2015年9月30日具备了法律及合同约定的条件，我方已电话通知原告收楼，是原告拒绝收楼。3、即使退房，但原告要求退还办证费、契税缺乏事实及法律依据。
经审理查明：2015年1月31日，张洪滨与丽晶公司签订《商品房买卖合同》，合同编号为201406035962612，约定张洪滨向丽晶公司购买其预售的位于高要市南岸南兴四路191号丽华名庭第A幢6层X号房，该套房屋售价为215196元；合同还约定，丽晶公司应于2015年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”、“该商品房经验收合格指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理出工程竣工验收备案手续”条件，并符合本合同约定的商品房交付给张洪滨使用；逾期超过30日后，张洪滨有权解除合同，张洪滨解除合同的，丽晶公司应当自张洪滨解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按张洪滨累计已付款的5%向张洪滨支付违约金。合同签订后，张洪滨按合同约定一次性支付了总房款215196元及办证手续费1000元，合共216196元给丽晶公司；2014年6月25日向广东省高要市地方税务局交纳了6455.89元契税。2015年11月25日，张洪滨以丽晶公司未能如期交房为由向其申请退房，并把退房申请书交给其公司员工陈惠茹。丽晶公司逾期后仍未向张洪滨交付商品房，双方仅签订了合同，而未办理房屋登记的相关手续。
高要区建筑工程竣工验收备案管理组于2016年5月5日收讫丽晶公司提交的丽华名庭住宅小区A、B、C、D幢、地下室工程竣工验收备案文件，并同意予以备案。备案表收录的竣工验收意见显示，丽华名庭工程于2016年1月2日通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位同意竣工验收。
国家财政部、国家税务总局于2011年4月26日发布的文号为财税[2011]32号规定“对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。”
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方自愿、平等协商一致所签订的，没有违反法律规定，没有损害国家、集体利益，该合同自成立时生效，并受法律保护，张洪滨、丽晶公司均应依合同约定履行自己的义务。但是，丽晶公司收到张洪滨的购房款215196元以及办证手续费1000元后，没有按合同约定于2015年9月30日前向张洪滨交付房屋，且于2016年5月5日才向备案机关交齐备案资料，逾期超过30天未能向张洪滨交付房屋，丽晶公司该行为显属违约。上述事实有原、被告提供的《商品房买卖合同》、购房款发票、契税发票、《退房申请书》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《庭审笔录》等证据予以证实，本院予以确认。张洪滨要求解除其与丽晶公司的《商品房买卖合同》符合双方合同约定及《中华人民共和国合同法》的规定，事实清楚、证据确实充分，本院予以支持，原、被告间的《商品房买卖合同》自本判决发生法律效力之日起解除。
关于违约责任问题：丽晶公司未能按合同约定向张洪滨交付商品房，且逾期超过30天，按其双方约定，丽晶公司应当向按张洪滨累计已付款的5%向其支付违约金。本案中，张洪滨共向丽晶公司支付了总房款215196元以及办证费1000元，合共216196元，因此，丽晶公司应付给张洪滨的违约金为216196元×5%=10809.80元。对张洪滨的请求中超过该数额的，本院不予支持。
关于张洪滨请求丽晶公司退还契税的问题：张洪滨与丽晶公司签订《商品房买卖合同》后已缴纳了契税，但由于张洪滨最终选择了退房，因此，该房屋的权属并未进行变更登记，根据财政部、国家税务局的文号为财税[2011]32号文的规定，已缴纳的契税存在可予退还的情况。本案中，张洪滨没有提供证据证实其已缴纳的契税已必不可退，换言之，张洪滨未证明其因解除合同而遭受了契税损失，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，对张洪滨该请求，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告张洪滨与被告肇庆市高要区丽晶房地产开发有限公司之间的编号为201406035962612的《商品房买卖合同》在本判决发生法律效力当日解除。
二、被告肇庆市高要区丽晶房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内退还总房款215196元以及办证手续费1000元，合共216196元给原告张洪滨。
三、被告肇庆市高要区丽晶房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内向原告张洪滨支付违反约金10809.80元。
四、驳回原告张洪滨其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4801元，原告张洪滨负担96元，被告肇庆市高要区丽晶房地产开发有限公司负担4705元。该款原告张洪滨已预交，被告肇庆市高要区丽晶房地产开发有限公司在履行付款义务时迳付4705元给原告张洪滨，本院不另行收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判长游兴华
代理审判员赖金华
人民陪审员陈根华
二〇一六年八月二十九日
书记员林显旻