广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2013）惠东法稔民初字第96号原告：惠东碧桂园房地产开发有限公司。法定代表人：杨文杰，负责人总经理。委托代理人：陆中华、梁肖娜，均系原告公司职员。被告：盛春山，男。原告惠东碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）诉被告盛春山商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年32013年5月2128日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托代理人陆中华到庭参加诉讼，被告盛春山经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园公司诉称：2011年10月7日，原、被告签订了编号为XXX号的《商品房买卖合同》，根据该合同的约定，原告将自己开发的碧桂园十里银滩海云天X单元X层X号房出售给被告，房价款为732528元，被告共分四期付款，第一期73254元必须在签订本合同的同时支付，第二期219758元必须在2011年10月8日之前支付，第三期219758元必须在2011年12月4日之前支付，第四期219758元必须在2012年3月4日之前支付。如逾期支付前述购房款项，根据合同第七条的约定按照逾期时间分别处理——“1、逾期90天之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90天之后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同签订后，被告向原告支付了第一、二、三期购房款项，第四期219758元购房款至今没有支付，原告多次向被告催交拖欠的购房款，但被告始终没有支付。综上，被告不按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定支付购房款项已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。原告在数次催告未果的情况下诉至法院，请求判令：1、被告立即支付欠款本金贰拾壹万玖仟柒佰伍拾捌元整（219758元）；2、被告向原告支付违约金35534.87元（该违约金以219758元为本金，按照每日万分之三的标准，自2012年3月4日开始计算至实际偿还全部本金之日止，现暂计至2013年3月28日）；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。被告盛春山未到庭应诉，未作答辩。经审理查明：原告碧桂园公司（出卖人）与被告盛春山（买受人）于2011年10月7日签订编号为XXX的《商品房买卖合同》及附件一房屋平面图、附件二公共部位于公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰、设备标准、附件四合同补充协议、附录。合同约定的主要内容如下：买受人购买的商品房位于惠东县稔山镇亚婆角地段惠东碧桂园海云天X单元X层X号房，该房建筑面积为87.95平方米，套内建筑面积为55.48平方米，单价按套内面积计算为每平方米13203.46元，总价款为732528元。付款方式为：非银行按揭分期付款：买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总价的10%即73254元给出卖人；于2011年10月8日前付该商品房总价的30%即219758元给出卖人；于2011年12月4日前付该商品房总价款的30%即219758元给出卖人；于2012年3月4日前付该商品房总价款的30%即219758元给出卖人。第七条买受人逾期付款的违约责任：“……1、买受人如未按本合同时间付款，按逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。”附件四合同补充协议第十一条（二）：“《商品房买卖合同》第七条第1种方式中第（2）向项约定‘累计应付款’是指买受人应支付给出卖人的所有房价款，即《商品房买卖合同》第四条约定的该商品房房价款的总金额。”被告盛春山于2011年10月7日分别支付了首期楼款73254元及第二期部分楼款219758元，于2012年5月2日支付第三期楼款219758元共512770元。尔后，被告未按合同约定支付第四期楼款219758元。2013年1月30日，原告委托广东国鼎律师事务所发函催告被告支付房款，函件未妥投。2013年32013年5月2128日，原告诉至本院，提出上述诉称中的诉讼请求。以上事实，有原告碧桂园公司提交的起诉状、企业法人营业执照及组织机构代码证复印件、被告盛春山的身份证复印件、商品房买卖合同及附件、收据、欠款明细表、律师函及EMS投递结果以及本院的庭审笔录等材料在卷为据。本院认为：原告碧桂园公司与被告盛春山于2011年10月7日签订编号为XXX的《商品房买卖合同》及相关附件系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约定履行自己的义务。被告未在合同约定的时间内支付相应期数房款，属于违反合同约定，应承担继续履行和相应违约责任的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十四条第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，原告诉请被告按照合同约定继续履行支付房款及支付迟延履行违约金，理由充分，予以支持。但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。的规定，原告诉请的违约金应自第四期房款付款期限之第二天（即2012年3月5日）起计算，总额不应超过上述未付房款219758元的30%即65927.4元为宜。第三期应付款日期为2011年12月4日，被告于2012年5月2日才支付，逾期150天，按每天万分之三计得违约金9889.11元，原告未诉请第三期房款的迟延履行违约金9889.11元，故本案不作处理。未违反法律规定，予以照准。综上，被告盛春山经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩，依法可作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告盛春山于本判决发生法律效力之日起20日内支付原告惠东碧桂园房地产开发有限公司剩余房款219758元，并自2012年3月5日起至付清款日本判决确定的给付之日止以219758元为本金按日万分之三的标准计付违约金（违约金总额最高不超过65927.4元）。二、被告盛春山于本判决发生法律效力之日起20日内支付原告惠东碧桂园房地产开发有限公司第三期房款的迟延履行违约金9889.11元。三、驳回原告惠东碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11490元，由被告盛春山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  杨志立审 判 员  黄新娣人民陪审员  林小华二〇一三年十一月二十五九日书 记 员  刘振尧