上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第303号
原告（反诉被告）夏清。
委托代理人韩风，京衡律师集团上海律师事务所律师。
被告（反诉原告）卜素琴。
委托代理人施扬，上海市恒业律师事务所律师。
原告（反诉被告）夏清与被告（反诉原告）卜素琴房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶芳独任审判，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）夏清的委托代理人韩风、被告（反诉原告）卜素琴的委托代理人施扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）夏清诉称，2012年8月4日，夏清与卜素琴签订《房屋租赁合同》，约定，夏清向卜素琴承租位于宝山区顾北路XXX弄XXX号房屋（系毛坯房），租赁期限自2012年8月15日起至2017年8月14日止，月租金为5，500元。签订合同当日，夏清按约支付了三个月租金16，500元及押金5，500元。诉讼之前，夏清累计向卜素琴支付租金49，500元。根据约定，卜素琴应当保证出租的房屋处于正常可用的状态，夏清接收房屋后准备用作婚纱影楼之用。2012年9月，夏清尚未开始装修即发现房屋多处漏水，遂与卜素琴联络维修事宜。2012年11月底，卜素琴告知房屋漏水问题已经解决，并同意免除夏清三个月租金。2012年12月初，卜素琴委托装修队进行第一次装修，于月底结束，本次装修工程款为18万元（夏清已付12万元）。2013年3月23日，夏清委托案外人周军进行第二次装修，并签订工程承包协议书，约定工程款为25万元，第二次装修后不久，装修队告知房屋有渗水现象，夏清遂多次与卜素琴电话联系维修事宜，但卜素琴屡次拒绝，要求夏清自行找物业公司解决，然物业公司也未能予以修复。此时，夏清得知卜素琴曾于2012年1月17日向物业报修，物业记录表明物业并未处理完善。但卜素琴在出租系争房屋给夏清时，隐瞒了因房屋漏水向前一个租客赔偿6，000元的事实。夏清还从物业得知，小区存在漏水现象的房屋达到80%以上。直至诉讼前，漏水现象仍未得到解决，导致夏清无法使用系争房屋也无法实现租赁目的。依照合同第九条的约定，夏清多次要求卜素琴维修房屋，但卜素琴置之不理，已构成根本性违约，故夏清起诉要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求卜素琴返还押金5，500元、租金49，500元（2012年11月15日起至2013年8月15日止，共计九个月），要求卜素琴支付违约金11，000元，并要求卜素琴依照评估报告的结论赔偿夏清装修损失161，763元。
被告（反诉原告）卜素琴反诉并辩称，关于与夏清就系争房屋签订租赁合同并收取押金5，500元及租金49，500元无异议，但夏清所称的免租是不存在的，故夏清所支付的租金系自2012年8月15日起至2013年5月14日共计九个月。2012年8月10日，夏清反映房屋存在漏水，故卜素琴通知了物业公司，物业公司查看后发现是因为地下室的小卧窗没有关导致地下室积水，房屋本身不存在漏水现象。之后，夏清仍数次反映地下室漏水，但物业公司再次检查后仍表示是使用不当，并非房屋质量问题。2012年10月23日，夏清出具承诺书，表示今后承租期间一切与物业有关的事情与卜素琴无关。自2012年11月开始，夏清便对承租房屋进行装修，据了解，夏清因资金问题拖欠装修款导致装修一直拖延至2013年4、5月。2013年6月，卜素琴要求夏清支付下一期租金时，夏清以房屋漏水为由拒付租金，但至今仍占用系争房屋，由于其拖欠工程款，装修也未结束。卜素琴不存在违约，房屋质量也不存在问题，故仅同意解除合同，关于夏清其余的诉讼请求，卜素琴均不予同意。根据合同约定，若拖欠租金超过两个月，卜素琴有权解除合同。故卜素琴反诉要求解除与夏清就系争房屋签订的房屋租赁合同，要求夏清根据每月5，500元计算，向卜素琴支付自2013年5月16日起至返还房屋日止的租金和使用费，要求夏清按照每三个月房租16，500元为基数，根据银行同期贷款利率计算，支付自2013年5月16日起至本判决生效之日止的利息，要求夏清支付违约金11，000元，夏清将房屋恢复原状后返还给卜素琴。
原告（反诉被告）夏清针对反诉辩称，夏清于2013年8月18日发短信告知卜素琴解除合同，双方在2013年10月31日诉调阶段也一致确认解除租赁合同，导致合同无法履行的违约方系卜素琴，故夏清仅同意解除合同，对于其余反诉请求，均要求驳回。
经审理查明，位于宝山区顾北路XXX弄XXX号为卜素琴与案外人徐海杨、徐海涛共同共有的产权房屋，建筑面积429.30平方米。2012年8月4日，经上海中原物业顾问有限公司居间介绍，卜素琴（出租方、甲方）与夏清（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限为五年，自2012年8月15日起至2017年8月14日止。租金每月5，500元，租金按三个月为一期支付，第一期租金应在2012年8月6日前付清，以后每期租金支付时间为该期首月的当日前。如乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过二十日，除如数补缴租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按照合同第九条承担违约责任。乙方需支付给甲方租赁保证金5，500元，除本合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还给乙方。未经甲方书面同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。甲方应保证该房屋及装修、附属设施、设备处于正常的可使用状态，若乙方发现该房屋及装修、附属设施及设备有损坏或故障时，应及时通知甲方维修；甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可以代为维修，费用由甲方承担。未经甲方书面同意，乙方不得对该房屋进行装修、添附，经甲方书面同意，乙方需要对房屋进行装修、添附的，装修、添附的图纸和方案须征得甲方同意，且须符合该房屋所在地物业管理部门的要求及国家的相关装修要求；租赁期限届满时，甲乙双方如不续租的，乙方在返还房屋的有权将其对该房屋的装修、添附拆除，如不拆除，则视为乙方将该房屋无偿赠与甲方。乙方应按本合同的规定，按时支付租金、租赁保证金及其他各项费用，乙方逾期不支付租金累计超过二个月的，甲方有权单方面解除合同，并依据本合同第九条追究乙方违约责任。合同第九条约定，本合同生效后，甲乙双方应诚信履行，如任何一方未按照本合同约定履行，本合同另有约定相关责任的，从其约定，本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视为根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的两倍。若甲方违约，且乙方已经按照本合同约定对房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修添附补偿款，装修、添附补偿款以乙方出示的相关付款凭证为准；若乙方违约，且乙方已按照本合同对房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对房屋的装修、添附无偿赠与甲方。当日，卜素琴出具收款收据，收到夏清支付的租赁保证金5，500元及租金16，500元。还是当日，夏清出具承诺书一份，载明，本人向卜素琴承租系争别墅一套，如有一日本人不再使用此房，房屋内一切装修本人除必要的物品外不会破坏装修的任何部分。同年10月22日，卜素琴向物业管理中心提交了《装修施工申请表》，并在装修须知上签字确认。同年10月23日，夏清出具承诺书，表示本人承租系争别墅，装修时有个别二楼房型需修改，本人经房主同意进行装修，本人承诺待租期届满时本人将按房主要求恢复房屋内所拆除的任何部位至原房图一致。下方为备注项，写明，房屋今日与物业将一切事务办妥，今日后一切与物业有关的事与房主无关。
另查明，2013年1月28日，夏清通过汇款支付租金16，500元。2013年5月7日，夏清又通过汇款支付了租金16，500元。
审理中，夏清为证明装修费用，提供如下材料：1、2013年3月7日由夏清（甲方）与高兴生（乙方）签订的《工程尾款交付协议》，约定，工程地址为系争房屋，甲乙方于2012年12月底结束装修，因装修未完成，甲方另请施工队进行后续装修，乙方同意配合甲方第二施工队进行工程进度交接，定于2013年3月18日交接，甲方承诺如乙方认真配合第二工程队做交接，待交接完成后，第二工程队签字同意交接完毕后期工程与乙方无关，甲方将工程尾款8万元支付给乙方，如甲方需乙方提供工程票据，乙方必须提供，税款甲方支付。附加协议，乙方在交接前不得擅自进入甲方家人处骚扰。协议落款处注明，本协议一式二份，在顾村派出所签订；2、2013年1月18日高兴生出具的收条，表示收到系争房屋的装修费10万元，还欠8万元；3、2013年3月20日，银行转账记录，当日向高兴生转账支付2万元；4、上海思静建筑装饰工程有限公司预算书及材料，证明第一次工程款总价为18万元；5、2013年3月23日，徐洪涛代夏清（甲方）与周军（乙方）签订的《工程承包协议书》，约定，甲方将系争房屋的装修工程委托乙方施工，开工日期为2013年3月23日，竣工日期为2013年5月30日止，工程总价为25万元；6、周军出具的收条、银行转账记录及手机短信记录，证明一共向周军支付工程款69，600元。针对上述证据材料，卜素琴的质证意见为，卜素琴知道夏清先后找两家施工单位装修的事实，但具体合同和收条的真实性无法确认，据卜素琴了解，因夏清拖欠周军装修款故导致工程停工，并非因为所谓的漏水问题。为此，卜素琴提供周军提供的两份证明，主要内容为，2013年3月23日进场施工，之前的装修已停了大半年，自2012年8月就开工了，此前的装修负责人称夏清答应开工时候就付款的，但后来一直未付，双方为此发生纠纷还闹到派出所，当时周军也在场，看到夏清给了装修工人2万元还打了欠条。周军进入房屋时候，屋内没有漏水的痕迹，仅在二楼墙上有一点斑点，周军要求夏清找物业看一下但没有下文，夏清这一次还是因为拖欠装修款导致工程停工，不是因为房屋漏水无法装修。夏清表示，的确与周军签订过装修协议，但周军在工程未完成的情况下一直要求夏清付清工程款，故双方发生纠纷，关于证明的真实性无法确认。夏清为证明房屋漏水一节事实，提供：1、上海永升物业管理有限公司出具的工程维修单，载明，系争房屋的业主于2012年8月10日报修，内容为地下室积水及多处墙面渗水，维修情况记录为地下室积水是从小卧窗渗水的，小卧窗没有关，2013年4月5日，物业回访记录为三楼、一楼还是漏；2、2013年7月至10月期间物业公司报修记录，证明上述期间都是夏清反映房屋漏水的问题，但一直没有解决；3、手机短信记录，证明2013年8月19日夏清正式通知卜素琴房屋漏水问题一直未能解决故要求解除租赁合同。卜素琴对上述证据材料的意见为，工程维修单的真实性予以确认，2012年8月的确是由卜素琴报修的，但物业公司的记录可以反映出当时漏水的原因系小卧窗没有关紧，并非房屋质量问题；打印的物业记录无法确认真实性，关于手机短信，也可以证明卜素琴有诚意协助解决问题但夏清却不予理睬并直接要求解除合同和索要赔偿。
本案审理过程中，经夏清提出申请，本院依法委托了上海四海建设工程造价咨询监理有限公司就系争房屋内固定装修的残值进行评估，该鉴定单位于2014月2月14日出具报告书，结论为房屋装修的工程造价为161，763元，其中房屋装修工程装饰部分工程造价为158，556元，房屋装修工程安装部分工程造价为3，207元，报告书的分析说明中表示，通过现场勘查，夏清所述的装修内容未完成，且均为使用过，故不考虑残值折旧。鉴定人员到庭陈述，2014年1月13日至现场，房屋内没有积水，但墙面上有渗水的痕迹，大约位置在窗脚。夏清对鉴定结论表示无异议。卜素琴表示，鉴定报告真实性予以认可，但该份报告仅针对装修工程量，未就房屋质量作出鉴定。
另，卜素琴表示，合同签订之后就将房屋钥匙交付给夏清，故租金自2012年8月15日起算；夏清称，因为交付房屋后就发现漏水问题要求卜素琴予以解决，直至2013年10月22日，卜素琴递交了装修申请表时方才将房屋正式交付，同时，卜素琴同意免租三个月，租金自2012年11月15日起算。在本院2013年10月31日所做的谈话笔录中，夏清和卜素琴一致确认租金支付至2013年7月15日止，卜素琴也同意解除租赁合同。审理中，夏清陈述，2013年4、5月份至今，系争房屋的装修一直处于停工状态，夏清也未在房屋内经营、使用过，房屋空置至今；卜素琴表示其从未进入过系争房屋，房屋一直由夏清控制。关于交接房屋的问题，夏清主张在卜素琴同意根据鉴定报告的结论赔付装修损失的前提下同意将房屋返还；卜素琴表示，不同意赔偿装修损失，坚持要求夏清将房屋恢复原状后，再行收回房屋。夏清还称，关于房屋漏水的问题，一直是要求卜素琴或者直接要求物业公司予以解决，但均未果，夏清认为房屋尚在保修期内，维修的义务在物业公司，维修事宜应由房东和物业公司协商解决，故夏清没有自行寻求其他途径就房屋漏水问题进行解决。2014年4月8日，卜素琴向本院作出确认书，表示经核实，卜素琴确认夏清已付清2013年7月15日前的全部租金，故诉讼请求变更为要求夏清支付2013年7月16日起至返还房屋日止的租金及使用费，同时，放弃向夏清主张利息的诉讼请求。
以上事实，有夏清提供的房地产登记簿、房屋租赁合同、收款收据、汇款记录、装修施工申请表、承诺书、工程承包协议书、工程维修单、鉴定意见书，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。卜素琴与夏清就系争房屋签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。本案的争议焦点在于系何方违约行为导致上述合同无法正常履行，应由何方承担违约责任的问题。根据合同约定，卜素琴应保证该房屋及装修、附属设施、设备处于正常的可使用状态，若夏清发现该房屋及装修、附属设施及设备有损坏或故障时，应及时通知卜素琴维修，卜素琴应在接到通知后的七日内进行维修，逾期不维修的，夏清可以代为维修，费用由卜素琴承担。审理中，根据夏清提供物业公司出具的工程维修单，可反映出房屋业主卜素琴于2012年8月10日就地下室积水和墙面渗水问题进行过报修，维修情况记录为地下室积水是由于小卧窗未关好导致。同年10月23日，夏清出具承诺书，表示经房主同意进行装修，房屋今日与物业将一切事务办妥，今日后一切与物业有关的事与房主无关。以上材料可印证卜素琴已经完成交付标的物的合同义务，夏清根据合同合法占有了系争房屋并应根据合同约定适当、合理地使用房屋。夏清现以卜素琴不承担维修房屋的义务导致夏清无法正常使用房屋、无法实现租赁合同目的为由主张解除合同，本院认为，依照合同法规定，承租人在租赁物需要维修时可要求出租人进行维修，出租人未履行维修义务的，承租人可自行维修，维修费用由出租人承担；因维修租赁物影响承租人使用的，应相应减少租金或者延长租期。系争房屋交付至今，夏清没有充分证据证明房屋存在漏水的质量问题，其也没有采取积极措施自行寻求维修队予以解决，而是直接要求解除租赁合同。根据双方的合同约定以及法律规定，夏清的该项主张本院难以准许。同时，依照民事诉讼证据规则，当事人就自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案在诉前调解阶段双方一致确认夏清所支付的租金截止于2013年7月15日止，卜素琴在审理阶段对此也予以再一次明确，然夏清庭审中主张租金付至2013年8月15日止，对此，其未能提供足够、充分证据予以佐证，本院不予采信。故夏清自2013年7月16日起至今的租金尚未支付，现卜素琴以夏清拒付租金构成根本违约为由主张解除合同，符合双方合同约定和法律规定，本院予以准许。合同解除后，夏清应从系争房屋内迁出并将房屋返还给卜素琴，并据实结算相关费用。鉴于导致合同提前终止的违约方为承租人，故夏清要求卜素琴返还租金49，500元并支付违约金11，000元的诉讼请求，于法无据，本院不予准许。卜素琴反诉要求夏清支付违约金11，000元，符合合同约定，本院予以准许。夏清要求返还押金的诉请，不违反合同和法律规定，本院予以准许。庭审过程中，夏清表示其原本在系争房屋内打算开办婚纱影楼的经营，但至今尚未装修结束也未实际投入营业，对此，卜素琴并不持异议。据此，本院从双方当事人履行合同的诚信出发，结合客观损失、兼顾公平、合理之民法原则，酌情减免租金，即将卜素琴主张的租金及使用费标准调整为每月4，500元。即夏清应依照该金额向卜素琴支付自2013年7月16日起至返还房屋日止的租金和使用费。关于添附的处理，鉴于夏清就系争房屋的装修系通过卜素琴的书面同意，且装修未实际使用，再综合本案实际，本院酌情确认由卜素琴向夏清承担装修补偿款45，000元。夏清要求卜素琴依照评估报告的结论赔偿损失161，763元的诉讼请求，不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一、第二款的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）夏清与被告（反诉原告）卜素琴就上海市宝山区顾北路XXX弄XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》；
二、原告（反诉被告）夏清于本判决生效之日起十日内，从上述房屋中迁出并将房屋返还给被告（反诉原告）卜素琴；
三、原告（反诉被告）夏清于本判决生效之日起十日内，根据每月4，500元标准，向被告（反诉原告）卜素琴支付自2013年7月16日起至实际返还房屋日止的租金及使用费；
四、原告（反诉被告）夏清于本判决生效之日起十日内，向被告（反诉原告）卜素琴支付违约金11，000元；
五、被告（反诉原告）卜素琴本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）夏清返还押金5，500元；
六、被告（反诉原告）卜素琴本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）夏清支付装修补偿款45，000元；
七、原告（反诉被告）夏清的其余诉讼请求，不予支持；
八、被告（反诉原告）卜素琴的其余反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本诉案件受理费减半收取4，370元，由原告（反诉被告）夏清负担3，839元，被告（反诉原告）卜素琴负担531元。反诉案件受理费减半收取519元，由原告（反诉被告）夏清负担394元，被告（反诉原告）卜素琴负担125元。评估费6，000元，由原告（反诉被告）夏清负担4，200元，被告（反诉原告）卜素琴负担1，800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陶芳
二〇一四年四月十八日
书记员 黄莺
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。