山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鲁民提字第262号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：徐万利。
委托代理人：刁林果，山东星河泰律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：栖霞市杨础镇人民政府。住所地：山东省栖霞市杨础镇政府驻地。
法定代表人：孙培山，镇长。
委托代理人：邹国良，山东经联律师事务所律师。
原审第三人：林刚。
委托代理人：李翠平。
申请再审人徐万利因与被申请人栖霞市杨础镇人民政府（以下简称杨础镇政府）确认合同无效纠纷一案，不服烟台市中级人民法院（2011）烟民四终字第380号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年10月14日作出（2013）鲁民提字第262号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。徐万利及其委托代理人刁林果到庭参加了诉讼，被申请人杨础镇政府及原审第三人林刚经合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
2009年12月25日，一审原告徐万利起诉至栖霞市人民法院称，杨础镇政府与林刚恶意串通，超低价出卖徐万利正在租赁的房屋，杨础镇政府的行为剥夺了徐万利的优先购买权，请求法院依法判决杨础镇政府与林刚间的买卖合同无效。杨础镇政府辩称，1、栖霞市杨础镇水利站（以下简称水利站）是事业单位法人，能够独立承担民事责任，徐万利起诉杨础镇政府属于主体不适格。2、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》）第二十一条的规定，应驳回徐万利的起诉。3、徐万利只是租赁了水利站正房中的2间而不是全部房屋，而林刚购买的是水利站的全部房屋，因此，徐万利对水利站的全部房屋不具有优先购买权。请求法院依法驳回徐万利的起诉。林刚未到庭亦未提供书面陈述意见。
栖霞市人民法院一审查明，1999年1月15日，徐万利（合同乙方）与水利站（合同甲方）签订了房屋租赁合同，合同中约定：甲方将水利站房屋（大房二间、厢房三间）及大院租赁给乙方管理使用，乙方每月向甲方缴纳100元租金，租赁期10年（自1999年1月15日至2009年1月15日）。合同签订后，双方均按合同履行。2005年7月，水利站在徐万利不知情的情况下将全部房屋以3万元的价格出卖给了林刚，杨础镇政府向林刚出具了收款收据。2006年7月27日，水利站书面通知徐万利称，“本站决定以定价10万元的价格出卖水利站房屋及大院，同样价格你拥有优先权，如你有意购买，请你接本通知之日起3个月内与本站联系，逾期视为你放弃优先权。”徐万利于2006年9月28日书面作出回复称决定行使优先购买权，决定购买该房屋。同时并就有关事项向杨础镇政府及水利站作出声明。杨础镇政府称，徐万利应提交已经将该回复送达给水利站的证据。2008年12月26日，徐万利续租一年，水利站又收取了其2009年1月15日至2010年1月14日原租赁房屋租金800元。水利站将房屋出卖给林刚后一直未实际交付。徐万利得知水利站房屋已出卖给林刚后，于2009年12月25日起诉，要求确认杨础镇政府与林刚之间的买卖关系无效。
栖霞市人民法院一审认为，1988年1月26日最高人民法院审判委员会讨论通过的《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《民通意见》）第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。该一百一十八条已于2008年12月24日被最高人民法院决定废止。2009年6月22日最高人民法院审判委员会讨论通过的《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。本案诉争房屋属于城镇房屋，应按上述规定执行。2009年12月25日徐万利起诉以杨础镇政府与林刚买卖租赁房屋行为剥夺了其优先购买权为由，请求确认该买卖行为无效的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。栖霞市人民法院于2010年10月10日作出（2010）栖民一初字第142号民事判决：驳回原告徐万利的诉讼请求。案件受理费100元，由原告徐万利负担。
徐万利不服一审判决，向烟台市中级人民法院提起上诉称，杨础镇政府与林刚恶意串通，采取欺诈方式转让徐万利正在租赁使用的房屋及大院，依据《合同法》及《民法通则》的相关规定，该买卖行为应为无效；涉案房屋不属于城镇房屋，不应适用《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第二十一条的规定。请求二审法院查明事实，依法改判。杨础镇政府辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院维持原判决。林刚未到庭亦未提供书面陈述意见。
烟台市中级人民法院二审查明事实与一审法院查明事实一致。
烟台市中级人民法院二审认为，本案争议的焦点问题是，杨础镇政府与林刚之间的房屋买卖关系的效力问题。根据《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第二十一条之规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。据此，徐万利在本案以承租人身份请求确认杨础镇政府与林刚之间的房屋买卖关系无效的理由不能成立，其请求不予支持。《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第一条规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。”涉案房屋位于栖霞市杨础镇政府驻地，属于城镇房屋。徐万利上诉称本案不应适用该司法解释之规定的理由亦不成立，不予支持。综上，徐万利的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回。原审判决正确，应予维持。烟台市中级人民法院于2011年5月11日作出（2011）烟民四终字第380号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人徐万利负担。
徐万利申请再审称，1、杨础镇政府在与林刚已经私下买卖出租房屋及大院的情况下，又伪造与林刚的房屋租赁协议，虚构林刚租赁房屋的事实，虚构林刚具有优先购买权。上述事实证明，杨础镇政府与林刚恶意串通，采取欺诈方式转让徐万利正在租赁使用的房屋及大院，依据《合同法》及《民法通则》的相关规定，该买卖行为应为无效；2、《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第二十一条的规定不适用本案。首先，本案涉案标的出卖时间发生在2005年7月2日，应适用当时的法律。其次，本案属于恶意串通的情形，应当适用《合同法》第五十二条第二项规定。第三，杨础镇不属于建制镇，所以，涉案房屋不属于城镇房屋，亦不应适用该解释。请求再审查明事实，依法改判。
杨础镇政府书面答辩称，1、徐万利于2009年12月25日起诉，根据《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第二十五条的规定，徐万利在该解释实施之后起诉，本案应当适用该解释。涉案房屋位于杨础镇政府驻地，属于镇规划范围内，符合该解释规定的适用范围。2、徐万利没有证据证明其在接到水利站通知后合理期限内表示要行使优先购买权，说明徐万利已经放弃优先购买权。林刚已经于2009年5月11日办理了诉争房产的登记手续，故徐万利对诉争房产不享有优先购买权。杨础镇政府与林刚间的买卖合同有效。请求驳回徐万利的再审申请。
林刚未到庭亦未提供书面陈述意见。
本院再审庭审后，林刚提交证据证明其于2009年2月15日取得土地使用权证，权属登记号为栖国用（2012）第280132号，使用权类型为出让。2009年5月11日取得房屋所有权证，权属证号为栖房权证规建管房证字第××号。林刚办理土地使用权证过程中已经缴纳土地出让金。法庭于2014年6月13日组织双方质证，徐万利及其代理人刁林果、杨础镇政府代理人邹国良、林刚及代理人李翠平到庭质证。经质证，徐万利认为房产证的发证机关应当是房管局而不应是规划建设管理局，对土地使用权证和房产证的真实性不清楚，但是不对两份权属证明的真实性申请鉴定，因涉案买卖合同存在恶意串通，故对上述产权证明的效力均不予认可。徐万利提交原水利站站长蒋其文证言一份，欲证明其于2006年9月份将“竞买回执”一份交与栖霞市政府办公室，后政府办公室将该“竞买回执”转交蒋其文。因蒋其文未到庭作证，且杨础镇政府及林刚对该证言不予认可，故该证言不予采纳。其他事实与原审查明事实一致。
本院再审认为，林刚提交的土地使用权证和房产证中有栖霞市人民政府公章、栖霞市国土资源局印章及栖霞市规划建设管理局印章，且林刚在办理该产权证过程中已经缴纳了相关税费，徐万利虽然对两份产权证提出异议，但对其真实性不申请鉴定，故，对该上述两份权属证明的真实性应当予以认定。《合同法》第五十二条第二款规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。所谓恶意串通的合同，就是合同双方当事人非法勾结，为牟取私利而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同，该合同必须损害了国家、集体或者第三人的利益。本案中，杨础镇政府将水利站的房屋及院落卖给林刚后，林刚已经办理了土地使用权证和房产证，徐万利没有提供充分证据证明杨础镇政府与林刚的买卖合同损害了国家、集体或者第三人的利益。所以其关于杨础镇政府与林刚的买卖合同属于恶意串通损害国家、集体或者第三人利益而致合同无效的主张缺乏证据证明，不予支持。
《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》于2009年9月1日起施行，该解释第二十五条规定，本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。该解释第一条规定，本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。本案中，徐万利于2009年12月25日起诉，其起诉时间在该解释施行之后。另外，涉案房屋位于杨础镇驻地，属于该解释所规定的城镇房屋。故，徐万利关于本案不应适用该司法解释的主张不能成立。该司法解释第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。徐万利以杨础镇政府与林刚之间的房屋买卖合同侵害其优先购买权为由请求确认买卖合同无效，没有法律依据，其请求不予支持。
综上，徐万利申请再审证据不足，不予支持。原一、二审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持烟台市中级人民法院（2011）烟民四终字第380号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 范 勇
代理审判员 王立泽
代理审判员 谭玉洁
二〇一四年六月十六日
书 记 员 权 威