中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）民抗字第32号
抗诉机关：中华人民共和国最高人民检察院。
申诉人（一审第三人、二审上诉人）：张淑华。
委托代理人：崔翯，系张淑华之子。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：齐超。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：祖淑珍，系齐超之母。
张淑华与齐超、祖淑珍返还原物纠纷一案，吉林省高级人民法院于2013年2月26日作出（2013）吉民提字第3号民事判决，已经发生法律效力。张淑华不服，向检察机关申诉。最高人民检察院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形，以高检民监（2014）11号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院于2014年5月12日作出（2014）民抗字第32号民事裁定，提审本案，公开开庭进行了审理。张淑华及其委托代理人崔翯参加了庭审活动，齐超和祖淑珍经本院公告送达民事裁定、民事抗诉书副本及开庭传票等法律文书，未到庭参加诉讼。最高人民检察院助理检察员刘玉强、范金鹏出席法庭。本案现已审理终结。
吉林省四平市铁东区人民法院一审查明，齐超与祖淑珍系母子关系，祖淑珍2003年2月与齐超的父亲齐永祥离婚，本案讼争房屋由齐永祥个人所有。2006年1月1日，祖淑珍在未经齐超和齐永祥同意的情况下，与张淑华签订了房屋买卖协议和土地租赁协议书，将讼争房屋卖给张淑华，价格为33000元；将齐永祥和齐超的15亩责任田也以33000元出租给张淑华。齐永祥2006年4月去世。齐超2006年一直在外地打工，2006年12月1日到部队服役。
2008年7月29日，齐超以祖淑珍为被告、张淑华为第三人提起诉讼，认为祖淑珍趁其父病重期间将讼争房屋和土地出售和转租给张淑华，侵犯了其合法权利，请求人民法院判令祖淑珍与张淑华签订的房屋买卖及土地承包协议无效，返还争议房屋和土地承包权。
吉林省四平市铁东区人民法院一审认为，2006年齐超系限制行为能力人，无法独立预见和行使自己民事权利；祖淑珍系在未经齐超和齐永祥同意的情况下，将讼争房屋卖给张淑华。齐超是齐永祥唯一的继承人，祖淑珍处理齐永祥的财产，首先应当征得齐超的同意，但是祖淑珍擅自做主，越权将房屋出卖给张淑华，属违法行为，祖淑珍与张淑华签订的房屋买卖协议无效。齐超所诉土地问题不应在本案中调整，应另行告诉。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第一百一十七条之规定，于2008年11月17日作出（2008）东城民初字第301号民事判决：一、祖淑珍与张淑华签订的房屋买卖协议无效，张淑华于判决生效后15日内将讼争房屋返还齐超使用；二、祖淑珍于判决生效后15日内返还张淑华购房款33000元，给付利息5940元，合计38940元；三、驳回齐超要求祖淑珍返还土地使用权的诉讼请求；四、案件受理费600元，由祖淑珍负担。
张淑华不服，提出上诉。
吉林省四平市中级人民法院二审查明：祖淑珍在得到房屋所有权人齐永祥的授权后，将争议房屋（四间砖平房、三间仓房）出售给张淑华，价款33000元。房屋交付至今已超过三年。争议房屋虽归齐永祥所有，但祖淑珍离婚未离家，与齐永祥、齐超始终生活在一起，户口未迁出。2005年12月14日祖淑珍卖房之前一年左右时间，齐永祥患脑血栓病，为方便齐永祥治病，齐永祥一家人从山沟搬到市区租房居住。祖淑珍卖房时齐永祥的众多亲属参与其中，齐永祥的妹妹将农村房屋所有权凭据土地使用证交给张淑华。齐永祥的亲戚张维清帮着写的卖房协议，并参加到山门镇司法所的鉴证。卖房的当天，祖淑珍立即偿还了齐永祥欠农村信用社的3000元贷款及300元的个人欠款，剩余的钱维持一家人生计及为齐永祥治病。齐永祥逝于2006年4月19日。齐超生于1989年4月22日，至2005年12月14日祖淑珍卖房时已超过16周岁，齐超2005年10月份以后在山东威海市打工，月工资1800元。齐超入伍前在家一个月左右时间，已退出现役。
吉林省四平市中级人民法院二审认为，祖淑珍在齐永祥去世前将讼争房屋出售给张淑华，卖房款用于家庭生活和为齐永祥看病及偿还外债。讼争房屋已不属于齐永祥的遗产范围，卖房款可视为遗产，作为齐永祥的法定继承人齐超可就此另行主张权利。一审判决认定事实有误，适用法律不当，应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项之规定，于2009年5月19日作出（2009）四民一终字第219号民事判决：撤销吉林省四平市铁东区人民法院（2008）东城民初字第301号民事判决；二、驳回齐超的诉讼请求。一、二审案件受理费1200元，由祖淑珍负担。
齐超向吉林省高级人民法院申请再审。吉林省高级人民法院于2011年5月13日作出（2011）吉民申字第186号民事裁定，指令吉林省四平市中级人民法院再审。
吉林省四平市中级人民法院再审认为，祖淑珍与齐永祥虽然离婚，但二人户口没有分开，仍然一起居住。齐永祥患病后，祖淑珍积极为其治疗，照顾其生活。祖淑珍在齐永祥患病期间处理闲置旧房，是为了给齐永祥治病和偿还外债。张淑华也不知道祖淑珍和齐永祥已经离婚，经中介人介绍买房，符合表见代理的法律要件。况且签合同时，有好几位齐永祥的直系亲属在场，张淑华有理由相信祖淑珍有权签订合同。因此张淑华是善意取得房屋，双方签订的房屋买卖契约合法有效。齐永祥与张淑华都在山门镇山门村居住，是一个村的集体经济组织成员，二人虽非农业户口，但与城市居民户口有区别，实质都是农民，张淑华购买齐永祥的房屋，不违反法律、法规强制性规定。因为齐超返还租赁土地案件的请求已在另案中由（2011）四民一终字第172号案件处理，且该请求是在本案一审时提出，故二审和再审均不能再行处理该请求。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款（一）项之规定，于2011年8月31日作出（2011）四民再字第24号民事判决：一、撤销（2009）四民一终字第219号民事判决；二、齐超关于土地承包协议的诉讼请求已在（2011）四民一终字第172号案中解决，本案不再处理；三、驳回齐超要求祖淑珍和张淑华返还房屋的诉讼请求。
齐超向吉林省高级人民法院申请再审。
吉林省高级人民法院再审认为，祖淑珍与张淑华签订房屋买卖协议时房屋所有人为齐永祥，但齐永祥未在该协议上签字。庭审时张淑华明确表示签订协议时齐永祥虽患有脑血栓，但思想意识清楚，说话尚可。作为村上主管计划生育工作的干部，即使不知道齐永祥和祖淑珍已离婚，也应清楚房屋和土地对农民的重要性，并且在农村男人在家庭中占主导地位。故张淑华在齐永祥未在场、亦未在协议上签字的情况下与祖淑珍签订房屋买卖协议，违背公序良俗，不属于善意取得。祖淑珍在一审法院庭审时承认卖房时齐永祥能表达自己的真实意思表示，却在已与齐永祥离婚、房屋归齐永祥所有的情况下，未经齐永祥同意将房屋出售给张淑华，违反法律规定，属无效行为。张淑华应将房屋返还给齐永祥的继承人齐超，祖淑珍应将购房款返还给张淑华，并承担利息损失。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，于2013年2月26日作出（2013）吉民提字第3号民事判决：一、撤销四平市中级人民法院（2011）四民再字第24号民事判决和（2009）四民一终字第219号民事判决；二、撤销四平市铁东区人民法院（2008）东城民初字第301号民事判决第二、三、四项；三、维持四平市铁东区人民法院（2008）东城民初字第301号民事判决第一项；四、祖淑珍于判决生效后15日内返还张淑华购房款33000元，并自2006年1月1日起至执行之日止按中国人民银行规定的农村信用社同期同类贷款利率给付利息。一、二审案件受理费各600元合计1200元由祖淑珍、张淑华各承担600元。
最高人民检察院抗诉认为，吉林省高级人民法院（2013）吉民提字第3号民事判决认定张淑华与祖淑珍签订的房屋买卖协议无效，属适用法律确有错误，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。
祖淑珍与齐永祥离婚后仍一直在一起居住，齐永祥患病后，祖淑珍边照顾齐永祥边维持一家人生计，为帮齐永祥看病，委托中介人代为联系卖旧房事宜。张淑华在中介人以及齐永祥多位亲属的见证下，与祖淑珍签订了房屋买卖协议，以合理的对价购买了诉争房屋，又请山门镇法律服务所见证并盖章。没有证据证明张淑华是在明知祖淑珍已经与齐永祥离婚的情况下，与其签订了房屋买卖协议。签订房屋买卖协议时齐永祥虽然意识清楚，但由于患病未到现场签字，才由祖淑珍代签。综合以上情况，张淑华有理由相信祖淑珍有权处置并签订卖房合同，符合表见代理的法律要件，双方签订的房屋买卖合同合法有效。
祖淑珍与张淑华签订房屋买卖协议后即将房屋交付张淑华使用，齐永祥及其家人未提出任何异议，直至齐超2008年7月29日提起诉讼。而且，祖淑珍取得卖房款后，立即帮齐永祥偿还了欠农村信用社的3000元贷款及一笔300元的个人欠款，余款用于家庭生活及为齐永祥治病。祖淑珍与齐超相隔多年后要求返还房屋，违背公序良俗和诚实信用原则，不应予以支持。
张淑华同意最高人民检察院抗诉意见，认为应判决该房屋归其所有。其签订买房合同时不知道祖淑珍已经和齐永祥离婚，相信祖淑珍有权处置房屋，购买齐永祥房屋的行为没有违背公序良俗。祖淑珍的行为符合表见代理的法律要件，房屋买卖合同有效。
本院认为，原审判决认定的基本事实不清楚，没有查明在祖淑珍通过中介人向张淑华出售齐永祥房屋的过程中，齐永祥的几位参与见证签订合同的直系亲属是否知道或者应当知道祖淑珍已经与齐永祥离婚，也没有查明这几位亲属在参与交易的过程中所做的完整意思表示。应当查清参与此次房屋买卖的齐永祥几位亲属真实意思的具体内容，是表明同意张淑华购买齐永祥房屋的态度，还是证明祖淑珍享有代理齐永祥出售房屋的权利，抑或表示知道齐永祥同意出售自己的房屋等等。同时还应当查清以下内容：在齐永祥几位亲属都参与房屋买卖的情况下，齐超何时知道或者应当知道其父亲房屋被出售的事实；纠纷发生地的房屋和土地管理部门，对农村集体经济组织成员宅基地使用权及房屋产权的登记管理情况和办理变更登记的具体程序，张淑华是否到相关部门办理过产权变更手续；本案中各方当事人所争议房屋的现状如何，是否系当事人生活、居住的基本保障。人民法院应当在查清上述事实的基础上，依照相关法律的规定，准确认定房屋买卖合同的效力，分清当事人的民事责任，妥善解决矛盾纠纷。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项的规定，裁定如下：
一、撤销吉林省高级人民法院（2013）吉民提字第3号民事判决、吉林省四平市中级人民法院（2011）四民再字第24号民事判决和（2009）四民一终字第219号民事判决、吉林省四平市铁东区人民法院（2008）东城民初字第301号民事判决；
二、本案发回吉林省四平市铁东区人民法院重审。
审判长 何 抒
审判员 李桂顺
审判员 王云飞
二〇一四年十二月九日
书记员 许冬冬