福建省罗源县人民法院民 事 判 决 书（2015）罗民初字第1044号原告陈建武，男，1978年7月3日出生，汉族，住福建省罗源县，现住福建省罗源县。委托代理人李德团，福建文园律师事务所律师。被告福州佳禾房地产开发有限公司，住所地福建省罗源县凤山镇东环新村1号。法定代表人林尊荣，总经理助理。委托代理人许江宁、吴文华，福建力格律师事务所律师。原告陈建武与被告福州佳禾房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月7日立案受理后，被告提出管辖权异议，经本院审查后依法裁定驳回，被告不服提起上诉，二审裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李德团、被告委托代理人许江宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈建武诉称：原告于2010年8月14日、24日两次向被告交付购房款146732元，2010年10月15日与被告签订商品房买卖合同，买受被告开发的位于罗源县盛世名城东区20座703单元住房，2011年4月8日原告又支付购房款320000元。合同约定，2012年5月31日被告将符合条件的商品房交付原告使用，被告应于交房后90日内将办理房屋权属登记的资料交付原告，如因被告原因，原告不能在商品房交付后90日内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。但被告直至2014年8月15日才告知原告可以办理房屋所有权证书，国有使用权证到现在还无法办理。为此，请求判令被告支付逾期办理房屋权属证书自交房后满三个月之日起至办理房屋权属证书之日止的违约金（暂计人民币34071元），并承担本案诉讼费用。被告福州佳禾房地产开发有限公司辩称：物业费等收款收据无法证明交房时间；被告将讼争房屋交付原告使用后，已通过消防、人防、规划部门的验收及竣工验收，完全符合办证条件；原告认为的交房时间及讼争房产不具备办理产权证条件，应由原告负举证责任，否则，原告应负举证不能的法律后果。原告至今未办理产权证并非被告原因，而是因为原告违反《商品房买卖合同》第十一条的规定，至今仍拒不缴纳契税、印花税、房产登记工本费等办理房产证所需的费用，致使被告无法代办房产证，是原告违约造成。另外，原告违规安装防盗网，造成环评通过拖延，影响了产权证办理，原告应承担相应的过错责任。原告起诉已超过二年诉讼时效，依法应驳回其诉讼请求。被告在交房时已赔偿原告逾期交房违约金2000元，如果被告应承担逾期办证违约金，应从中抵扣。综上所述，原告诉求没有依据，依法应予驳回。经审理查明：2010年10月15日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的座落于罗源县凤山镇凤南东路166号盛世名城20座703单元商品房一套，建筑面积85.61平方米，每平方米5451.84元，总价款466732元人民币。首期购房款146732元，原告于2010年8月14日、24日已向被告支付，余款320000元也于2011年4月8日付清。《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2012年5月31日前将符合约定的商品房交付原告使用。《商品房买卖合同》第十四条第一款约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90天内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金；该条第二款约定，经原告书面委托，被告可向房屋权属登记机构代办权属登记；并在合同补充协议中约定，原告在办理房屋权属登记手续前，应持《商品房买卖合同》与购房发票到盛世名城售楼部缴交公共维修基金后，由被告统一代收公共维修基金、抵押监证费、商品房交易费、工本费、契税及抵押登记费。2012年7月10日，被告将讼争房屋交付原告使用，被告于同年6月11日赔偿原告逾期交房违约金2000元。原告未能在合同约定的交房后90日内取得房屋权属证书，多次向福州市便民呼叫中心投诉。本案讼争房屋至今尚不具备办理国有土地使用证条件。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的商品房买卖合同一份、销售不动产统一发票三张、物业费、维修基金等费用收款收据两份、福州市便民呼叫中心诉求件回复意见，被告提供的商品房买卖合同附件六、协议书、收条、盛世名城20、21号楼业主赔偿签收单等证据予以证实。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，符合自愿和等价有偿的原则，依法成立并有效，双方应依约履行各自的权利义务。原告按约支付了房屋价款，履行了合同义务，但未能在合同约定的时间内取得房屋权属证书，对此被告应承担违约责任。原告主张交房时间是2012年7月10日，并提供物业费的收款收据佐证，被告不认可又不提供相关证据，故原告主张的交房时间，本院予以确认。被告辩称讼争房产交付使用后已完全符合办证条件，但未能提供证据证明，且与原告多次向福州市便民呼叫中心投诉后相关主管部门回复的事实不符，其抗辩理由不能成立。被告提出“因原告未交契税、印花税、房产登记工本费等办理房产证所需费用而导致无法代办房产证，以及原告违规安装防盗网，造成环评通过拖延，影响了产权证办理”的辩解，因未举证，应承担举证不能的法律后果，其辩解本院不予采信。并于诉讼时效问题，因双方当事人在《商品房买卖合同》中约定的逾期办证违约金是按时间累计计算，每日产生的违约金均为独立债权，应单独适用诉讼时效，对原告违约金请求权从起诉之日（即2015年5月7日）往前推算二年，即从2013年5月7日起原告主张的违约金未超过诉讼时效，应予支持，其他因过时效不予保护。至于被告于2012年6月11日赔偿原告人民币2000元，原告主张是因为水电、道路未达到设计要求被告给付的补偿，但未提供相关证据证明，本院不予采纳；被告主张是逾期交房违约金，有协议书、收条、20和21号楼业主赔偿签收单印证予以证实，本院予以采纳，但被告主张逾期交房违约金在逾期办证违约金中抵扣，因两个违约金不存在重复计算，抵扣没有依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告福州佳禾房地产开发有限公司自2013年5月7日起每日按已付购房款人民币466732元的0.01%向原告陈建武支付违约金至讼争房屋具备办理房屋权属证书条件并书面通知原告陈建武前往办理之日止，违约金于该通知送达之日起十日内付清；二、驳回原告陈建武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费651元，减半收取325.5元，由被告福州佳禾房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。代理审判员  郑凌峰二〇一五年十一月五日书 记 员  陈 芳附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。