黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑02民终967号
上诉人（一审被告）余奎，住黑龙江省齐齐哈尔市。
委托代理人金喜艳（系余奎之妻）。
被上诉人（一审原告）齐齐哈尔鑫海物业管理有限公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市建华区西二道街西侧（鑫海家园小区会所），组织机构代码68485XXXX。
法定代表人张永会，该公司董事长。
委托代理人赵京玲。
委托代理人陆海波，黑龙江维民律师事务所律师。
上诉人余奎因与被上诉人齐齐哈尔鑫海物业管理有限公司（以下简称鑫海物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区人民法院（2015）建商初字第526号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，齐齐哈尔市建华区双苑小区原系中国人民解放军第二〇三医院(以下简称二〇三医院)家属小区，2013年5月23日，双苑小区业主委员会与鑫海物业公司签订物业管理服务合同，委托鑫海物业公司对双苑小区进行物业管理，双方约定了权利义务，服务项目及收费标准，双方约定按照建筑面积每月每平方米收取0.50元物业服务费。余奎系双苑小区4号楼1单元102室房产的业主。自2013年6月至2015年5月，余奎共拖欠物业服务费1098元（0.50元×91.49㎡×24个月）。
一审法院认为，鑫海物业公司与双苑小区业主委员会签订委托合同，接受业主委员会的委托，已为小区业主提供物业管理，该委托合同合法有效。鑫海物业公司已经按照该合同约定，履行了合同约定义务，余奎作为小区业主应当按照业主委员会与鑫海物业公司签订的合同约定，交纳物业管理服务费用。余奎辩称业主委员会成立程序不合法，依照鑫海物业公司提交的育英小区的证明、公告及相关证据，业主委员会的形式合法，成立过程是否违法，应属行政机关规范管理范畴。余奎关于鑫海物业公司收费过高的辩解，因该收费标准系业主委员会与鑫海物业公司合同约定，对其辩解不予支持。余奎关于鑫海物业公司管理不达标的辩解，鑫海物业公司应当对照余奎的抗辩，认真整改，提升服务质量，达到相应标准。鑫海物业公司关于收取滞纳金的诉讼请求，因滞纳金系行政机关适用的惩罚性措施，不适用于合同平等的相对方，不予支持。鑫海物业公司关于余奎交纳物业费的诉讼请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、余奎于一审判决生效之日起十日内给付鑫海物业公司物业管理服务费1098元（自2013年6月至2015年5月）；二、驳回鑫海物业公司其他诉讼请求。余奎如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由余奎负担。
判后，余奎不服，向本院提起上诉称：双苑小区只达到四级标准，应当按照四级标准收取物业费，每平方米0.35元。理由是：物业服务不到位，大门没有门卫，门卫不在小区门口而是在小区内部，小区内管理不善，健身器材和活动场所及休息的场所都没有，收费的标牌没有，收费标准不透明，小区内车辆通行影响居民行走。垃圾清运不及时，凉亭中的石桌和石凳都被破坏，车辆和外人进入小区不登记，保安经常脱岗，物业公司将下水管道私自改动，给居民造成极大影响。停水停电不通知，门锁坏了不维修。清雪不及时，造成居民骨折。下水主管道被盛和湾小区打桩时的施工挖坏，没有修复原状，是鑫海物业公司的责任，鑫海物业公司将下水管道临时接到7号楼6单元的管道上，没接在主管道，当时鑫海物业公司可以直接将主管道修复而未修复，造成小区的下水沉淀物无法排出，居民生活严重不便。鑫海物业公司进入后，从没有清理一次过下水井。有居民因为下水的问题，家中地板被泡。小区的监控不到位，出现丢窃事件无法查看监控。小区的路灯到晚上12点之后没有，小区的居民回家一片漆黑。小区的基站也影响居民的生活和健康。小区的房屋和车库漏水，鑫海物业公司不维修，业主也不能给付物业费。业主代表王朝良、单振男在物业管理合同上没有签过字，该物业管理合同违法、无效。从来没有开过业主委员会，重大事项没有经过半数以上业主同意。业主委员会成立违法。物业公司在进入时给业主有过承诺，但很多没有做到。对于地下室，鑫海物业公司与二〇三医院签订的协议中没有授权物业公司管理地下室，物业公司无权收费。一审法院判决刘三发家的物业费中7号楼1单元502室和23号车库是其女儿刘岩的房子。刘三发家7号楼4单元302室的下水堵了，是物业公司的责任，刘三发自己花钱修理的。
鑫海物业公司答辩称，一审判决认定事实清楚，裁判正确，请求驳回上诉，维持一审判决。一、根据双方签订的物业管理合同明确约定，包括服务范围及委托管理事项、履行期限、双方的权利义务、收费标准等，签订合同后，鑫海物业公司已经按照合同约定履行，并得到广大业主认可；二、鑫海物业公司收费符合法律规定，物业服务应该以双方签订的合同为准，鑫海物业公司接管时曾向业主发信，向业主说明按照三级标准管理，是按照20号文件处理的。在本案中，三级管理没有封闭的要求，考虑到广场和活动室不完善，降低了标准，按照0.5元收费，符合法律规定；三、余奎等上诉人提出的一系列问题，与本案无关，不属于本案的审理范围；四、关于双苑校区的实际情况是，在鑫海物业公司进入管理之前，业主委员会已经成立，鑫海物业公司也不知道其成立是否合法，签物业服务合同之前已和街道党委沟通，合同上是业主本人签字，二〇三医院领导知情，物业服务合同不是和该院签订，而是和双苑小区业主委员会，签订后在建华区物业办进行了备案。物业服务合同以及鑫海物业公司与二〇三医院签订的协议是同时签订的。二〇三医院为了对职工负责，给鑫海物业公司每年6万元的补助。物业公司接手小区后，因为小区房屋陈旧、设施损坏严重，地面塌陷，墙体潮湿，鑫海物业公司征求业主意见，对小区进行了修缮。对于收费标准，大部分业主均认可，并交纳了物业费。第一年收费率为95%，第二年89%，今年收费率为75%。关于7号楼下水管道，开始发现6号楼3单元102室返水，我们抽了2车水，发现下水井异常，鑫海物业公司通过排查，联系了二〇三医院，该院派刘三发解决此事，后来发现是被盛和湾施工打桩时破坏，鑫海物业公司及时抢修，将二〇三医院、盛和湾的领导请到现场查看，经鑫海物业公司、二〇三医院、盛和湾技术人员三方研究同意，鑫海物业公司进行了修理，修理后排水一直畅通，没有问题，也没有业主找过物业公司。关于4号楼3、4单元的堵塞和主管道没有关系，是因为多年使用堵塞，有下沉现象，鑫海物业公司每年都清理下水。鑫海物业公司自2013年6月接手小区，对各个下水井都进行了排查，对管道和下水井都进行了清理和维修。关于健身器材，鑫海物业公司也尽量解决，在二〇三医院拉来部分器材，但有很多业主不同意安装。关于门卫的设置，属于临时设施，要覆盖全小区，有9个摄像头，监控室的设置是与派出所及二〇三医院进行沟通，按照以前的管理经验设置的。关于门卡的使用，原来是正常管理，是因为有老同志找到物业公司，反映不方便，后来在高峰期将杆打开，非高峰期将杆放下。托儿所是二〇三医院租出去的，是该院的产权，非鑫海物业公司出租。关于地下室、地下车库，鑫海物业公司和二〇三医院签订了协议，约定该院将其移交给我们管理，在物业管理范围内。鑫海物业公司对地下车库等相关设施均进行了管理和修缮。刘三发在地下室的承重墙上挖了五个洞，齐齐哈市房屋监察大队对刘三发进行处理时，鑫海物业公司还维护了刘三发的权利。鑫海物业公司依据二〇三医院转来的业主名单进行收费，就是一审提交的双苑小区收费明细表，也有变更名字的业主，到物业公司进行了变更。刘三发虽主张是其女儿的房子，但按照名单体现的均是刘三发的名字，所以鑫海物业公司均是向刘三发进行收费。关于基站，是移动公司建立的，是移动公司与小区的业主签订了协议，是业主将房屋出租给物业公司的，物业公司知情后制止了，其他业主不知情，为此鑫海物业公司还找到移动公司，要求移动公司撤出基站，移动公司的领导来到现场，认为应该在该位置设立基站，楼顶的平台是公共面积，移动公司可以设置，而且移动公司设置基站后没有使用。因个别业主反映其健康受到影响，鑫海物业公司去移动公司要求其出具环评手续，移动公司出具的环评手续证明基站对居民身体健康没有影响。关于清雪，物业公司每年都及时清雪。关于石凳损坏的问题，有的是小孩玩耍弄坏的，有的是精神病人弄坏的，但因部分业主不交物业费，资金不足，无法全部改善小区设施。
本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，依照《物业管理条例》的相关规定，小区业主委员会成立程序是否合法属于行政机关指导、管理范畴。本案系物业服务合同纠纷，鑫海物业公司与双苑小区业主委员会签订物业服务合同并实际履行了合同义务，合同合法有效。鑫海物业公司提供了物业服务，小区业主在合同约期三年内接受了物业服务，亦应依法按合同约定交纳相应的物业服务费。余奎上诉主张鑫海物业公司提供的服务未达到合同约定的三级标准，证据不足，本院不予采纳。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人余奎负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 磊
代理审判员 董 铭
代理审判员 王 超
二〇一六年六月十二日
书 记 员 何佳盈