徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民初字第1898号
原告徐州创发物业管理有限公司，住所地本市湖滨新村3#楼206室。
法定代表人曹开良，总经理。
委托代理人于洪，该公司副总经理。
委托代理人佟革新，该公司总经理助理。
被告王大伟，徐州海伦哲专用车辆股份有限公司主任。
原告徐州创发物业管理有限公司（以下简称创发物业公司）诉被告王大伟物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月7日受理后，依法由审判员车勤独任审判，于2015年6月3日公开开庭进行了审理。原告创发物业公司的委托代理人于洪、佟革新，被告王大伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告创发物业公司诉称:原告是徐州市彭城大院物业服务单位，承担该小区的物业服务工作。自2008年4月1日至2014年8月1日被告拖欠物业服务费、公用电费、生活垃圾处置费、违约金共计6256元。因原告多次催要未果，现诉至法院，请求判令被告支付物业服务费3604元（房屋面积105.55平方米，自2008年4月1日至2012年3月30日按0.5元/平方米·月计算，自2012年4月1日至2014年8月1日按0.35元/平方米·月计算）、公用电费385元（每户每月5元，77个月）、生活垃圾处置费77元（每月1元）、违约金2190元，共计6256元。
被告王大伟辩称：2007年4月1日上房后被告仅缴纳了一年的物业费及500元装修押金，2008年4月1日以后就再未缴纳过物业费，当时原告称该500元装修押金可抵扣物业费。2009年4、5月份，原告曾来被告家收取物业费，因当时被告家门口的灯坏了，被告告诉原告只有将灯修好后被告才同意缴纳。2009年5月，被告新买的电动车在小区被偷了，原告经理称可用电动车的费用抵扣物业费，此后原告再没有来收取过物业费。2013年，原告公司的赵经理来被告家收取物业费，称被告总共欠费1200元，当时被告认为应该再核算清楚，后因赵经理调走双方就没有再对物业费进行协商。2013年夏天，因被告单元楼的天沟堵塞导致整个单元楼漏水，原告查看后称是房子质量问题，但没有进行维修，是被告自己购买了水泥和沙子将南边的天沟修理好的，被告为此花费了3000多元，该费用应当折抵物业费。被告同意缴纳物业费，但认为应当按照原告提供的服务质量来确定费用。被告居住的小区存在违章搭建、丢失车辆、下雨积水、路面不净、堆放杂物等问题，这些问题是原告物业服务不到位造成的。因此，根据原告的服务质量，被告同意按照每月每平方米0.13元缴纳物业费。原告收取公共电费385元没有依据，每个单元的用电量不同，差距很大，且被告的单元楼承担了一个路灯的用电量，因此被告只同意缴纳200元公共电费。原告收取垃圾处置费如有相关条例规定，被告同意缴纳30元。
经审理查明：2007年3月31日，徐州中川房地产开发有限公司（甲方）与原告创发物业公司（乙方）签订《彭城大院前期物业管理服务合同书》，约定：甲方选聘乙方对徐州市迎宾路彭城大院提供前期物业管理服务事宜；物业服务费标准为多层住宅0.5元/平方·月，业主应于办理上房之日起缴纳物业服务费，按年交纳；小区内所有的公共照明系统、公共绿化及供水系统、防盗监控系统、物业办公室系统由乙方接收并负责看管维护，如有损坏或遗失，由乙方负责恢复原状；乙方应在上房后协助甲方将小区内所有的公共照明（包括但不仅限于单元楼梯供电）、公共绿化供水户名过户至徐州创发物业管理有限公司名下，并及时缴纳相关费用；业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，应从逾期之日按照每天应缴费用的百分之三的标准向乙方支付违约金；合同服务期限自2007年3月31日起至2009年3月30日止。该合同还约定了服务内容与质量标准、物业的使用与维护、服务细则等事项。合同签订后，原告创发物业公司进驻彭城大院小区提供物业服务，并与徐州中川房地产开发有限公司每年续签一次《彭城大院前期物业管理服务合同书》，共续签三次至2012年3月30日。
2012年3月25日，原告创发物业公司（乙方）与徐州市泉山区彭城大院业主委员会（甲方）签订《彭城大院物业管理服务合同书》，约定：甲方选聘乙方对徐州市彭城大院小区提供物业管理服务事宜；物业服务费标准为多层住宅0.5元/平方·月，业主应于办理上房之日起缴纳物业服务费，按年交纳；乙方应在上房后协助甲方将小区所有的公共照明、公共绿化供水户名过户至徐州创发物业管理有限公司名下，并及时缴纳相关费用；业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，应从逾期之日按照每天应缴费用的百分之三的标准向乙方支付违约金；合同期限自2012年3月25日起至2014年3月24日止。同时双方又达成《补充协议》，约定：“……8、合同签订后，第一年因小区改造暂定物业服务费按70%收取，一年后双方另行协商收费标准。”2014年3月20日，原告创发物业公司又与彭城大院业主委员会续签了《彭城大院物业服务合同》，将物业服务费标准更改为多层住宅0.35元/平方·月，其他约定事项未予变动，合同期限自2014年3月25日起至2015年3月24日止。
被告王大伟是徐州市彭城大院小区9号楼1单元602室业主，其拥有房屋建筑面积105.55平方米。原告创发物业公司入驻彭城大院小区后，被告王大伟未按上述物业管理服务合同的约定向原告创发物业公司缴纳2008年4月1日至2014年8月1日期间的物业服务费、生活垃圾处置费等费用。2014年8月21日，原告创发物业公司向被告寄出限期交费律师函，但被告仍未向原告缴纳物业服务费等费用，原告遂向本院提起诉讼。
庭审中，被告王大伟提供其拍摄的照片打印件一组，证明小区存在违章搭建、下雨积水、安保不到位等情况。因原告未及时清理公共设施致被告所在单元顶层楼面、天沟和地漏堵塞、排水不畅，造成整个单元漏水；提供A号楼X单元和Y单元2014年11月17日供电公司电费通知复印件，证明6单元用电53.73度、4单元用电8.77度，差距很大。
经质证，被告认可小区内存在违章搭建、汽车占道的客观事实，但从被告所提供照片中无法看出系涉案小区楼面存在堵塞情况，五年以内的楼面清理属于开发商清理，之后的是物业公司清理，物业公司工程部每年均清理一次。由于开发商存在房屋漏水、道路等方面问题，导致物业费从0.5元降低至0.35元，不存在抵扣物业费情形；关于小区的路灯是就近接到每栋楼的一个单元里，每栋楼都有一个单元电费特别高，因为所有的公共能耗费都是物业公司缴。
本院认为：物业管理服务费是指物业管理企业提供公共服务的费用及提供代办服务、特约服务的费用。原告创发物业公司与徐州中川房地产开发有限公司签订的《彭城大院前期物业管理服务合同书》以及与徐州市泉山区彭城大院业主委员会签订的《彭城大院物业管理服务合同书》、《补充协议》不违反法律、行政法规有关规定，真实有效，本院予以确认。原告创发物业公司对彭城大院小区实施物业管理服务后，有权依物业服务合同的约定向业主收取物业管理费。被告王大伟作为彭城大院小区B号楼x单元xx2室的业主应及时交纳物业管理费。虽被告辩称应将其已支付的500元装修押金、丢失车辆的损失以及维修天沟的费用抵扣物业服务费，但因其未能提供相关证据证明上述费用的实际支出情况及原告应当承担的依据，且原告也已针对房屋漏水等质量问题降低了物业服务费收费标准，故原告主张2008年4月1日至2014年8月1日期间的物业服务费3604元（2008年4月1日至2012年3月30日的物业服务费：105.55平方米×0.5元/平方米·月×48个月=2533元；2012年4月1日至2014年8月1日的物业服务费：105.55平方米×0.35元/平方米·月×29个月=1070元）符合法律规定，本院予以支持。如被告确已交纳装修押金，可凭据依双方签订的合同另行处理。
关于原告主张的公用电费，因物业服务合同中对公用电费的收取以及收费标准均未有约定，原告仅凭其交纳的2015年5月14日彭城大院9#楼梯灯1单元电费发票以及2015年5月15日彭城大院xx#-x-xxx室电费发票，无法证明被告小区公用电费的实际收费标准，故原告要求按每月每户5元的标准收取被告公用电费385元依据不足，本院不予采信。因被告庭审中表示同意交纳公用电费200元，符合当事人自治原则，本院予以确认。根据本市城市生活垃圾处理费征收和管理的相关规定，原告主张按每月1元的标准收取被告2008年4月1日至2014年8月1日期间的生活垃圾处置费77元符合法律规定，本院予以支持。
关于原告创发物业公司诉请的违约金问题，虽然有原告与徐州中川房地产开发有限公司签订的《彭城大院前期物业管理服务合同书》以及与彭城大院业主委员会签订的《彭城大院物业管理服务合同书》为依据，但考虑到被告未缴纳物业管理费确实事出有因，被告并非无故拖欠物业服务费用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告王大伟支付原告徐州创发物业管理有限公司2008年4月1日至2014年8月1日期间的物业服务费3604元、公用电费200元、生活垃圾处置费77元，合计3881元；
二、驳回原告徐州创发物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告王大伟负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判员 车 勤
二〇一五年七月三十日
书记员 李欣睿