湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳中民一终字第572号
上诉人（原审被告）岳阳市兴巧商贸有限公司，住所地岳阳市开发区太阳桥建材市场34栋3楼301号。
法定代表人王建红，该公司执行董事。
委托代理人李望星，湖南岳州律师事务所律师。
委托代理人李务农，该公司法律事务工作者。
被上诉人（原审原告）岳阳国际大厦有限责任公司，住所地岳阳市岳阳楼区南湖大道111号。
法定代表人杨伦倍，该公司总经理。
委托代理人安丽娣，湖南昌言律师事务所律师。
委托代理人宋宪辉，该公司职工。
上诉人岳阳市兴巧商贸有限公司（以下简称兴巧公司）因与被上诉人岳阳国际大厦有限责任公司（以下简称国大公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2014）楼民一初字第403号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人兴巧公司的法定代表人王建红及其委托代理人李望星、李务农，被上诉人国大公司的委托代理人安丽娣、宋宪辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：1999年12月15日，国大公司与兴巧公司（即原岳阳市蒙香物资贸易有限公司）签订了一份《房产租赁合同》，合同约定：一、国大公司将岳阳国际大厦东北角综合楼建筑物租赁给兴巧公司使用，其建筑面积为1320平米（包括原富威啤酒城120平米），构造为钢混结构，方位为海鲜楼北。二、租赁期限为二十年，即从2000年1月1日至2019年12月31日。租赁届满，如国大公司继续出租，在同等条件下，兴巧公司可优先续租，如不继续出租，则无偿收回租赁物及附着物，不予兴巧公司任何补偿。租赁期届满，兴巧公司继续使用租赁物，国大公司没有提出异议时，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，国大公司有权随时终止合同。三、租赁房产第一年起至第五年每年租金为194400元，每月16200元，从第六年起每年递增2%。四、国大公司按房屋建筑和水电现状交付给兴巧公司，所有装修改造完善均由兴巧公司负责。……兴巧公司投资建设的不动产，即土建、装修、水、电等设施，兴巧公司中途中止合同或租赁期满后归国大公司无偿所有，动产由兴巧公司自行处理。……八、租赁期内，房屋、水电（指水表、电表后部分和兴巧公司租赁物内的水电设施）、中央空调（租赁屋内的部分）等一切设施设备的维修保养，均由乙方兴巧公司自行负责。……租金及一切费用在每月30日前交清，兴巧公司不按上述规定期限向国大公司缴纳租金及费用，延期一个月内，每天加罚1%的滞纳金，且国大公司有权采取停水、停电、停电话等措施。延期一个月以上，国大公司有权解除合同，无偿收回租赁物及附着物，并采取有效措施收回欠款。该合同还对与租赁事宜相关的其他事项做了约定。合同签订后，双方当事人各自履行了其义务。兴巧公司承租该房屋后，经国大公司同意，将部分承租房屋转租给他人使用。2004年上半年，岳阳降大雨及兴巧公司承租房屋上因国大公司设立的广告牌导致承租的房屋漏水，给兴巧公司及次承租人造成了损失，就该损失兴巧公司多次找国大公司协商赔偿事宜。在此情形下，国大公司免除了兴巧公司两万元的租金。其后，国大公司没有进一步处理此事，兴巧公司认为赔偿金太低，远不能弥补其受到的损失，故拖欠原告的租金、水电费（自2003年开始至2014年5月30日，陆续拖欠原告租金、物管费等各项款项276210元，水电费11976元，共计288186元）。2013年8月13日，国大公司向包括兴巧公司在内的所有承租人发出通知，通知载明，2013年6月28日公司已通知各租赁户终止租赁合同，即自2013年7月份起，租赁房屋已经进入腾退期，在腾退期间，公司不收取租金和物管费，仅代收自来水公司和电力公司提供的水电费，为理顺水电费的收缴办法，特通知如下：一、物管部生成水电单据的时间确定为每月24日至26日；二、对腾退完毕的租赁户，水电费单据生成时间为腾退截止日当天；三、物管部每月21日至23日抄录各租赁户的水电表读数；四、物管员应在生成水电费单据后的两个工作日内送达用户。如有用户对单据上数据有异议或认为计量有误的，用户须先交清单据上的水电费用，物管员再帮助协查；五、用户应在接到水电费单据后的五日内，前往物管部交清费用。对于逾期（最后期限为每月的5日，仅2013年7月份费用收缴的最后期限为2013年8月20日）未缴的，物管员应立即上报并通知水电工，实施断水断电等措施。国大公司向兴巧公司催要拖欠租金及水电费后，兴巧公司未及时付清租金及水电费等各项费用，也未腾退承租房屋，占用至今。2014年6月27日，国大公司遂向法院提起本案诉讼。
原审法院认为：国大公司与兴巧公司通过签订《房产租赁合同》而形成租赁关系。在租赁关系中，出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金。出租人的义务是保证承租人不因第三人的原因影响租赁物的使用、收益。承租人的主要义务是按照合同约定支付租金，并在租赁关系终止后，将租赁物返还给出租人。本案中双方签订《房产租赁合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性或禁止性规定，合法有效，双方都应遵照执行。在合同履行过程中，双方当事人应当按照合同约定履行各自的合同义务。本案中，因兴巧公司拖欠租金，在国大公司催要的情况下，至今也未将租金补缴。就兴巧公司提出的未全额缴纳租金系因国大公司提供的房屋漏水，房屋不适合出租，其享有合法的抗辩权的问题。本案在庭审过程中，国大公司认可漏水事实的存在，也因该漏水的事实已经减免了兴巧公司2万元的租金。在兴巧公司提交的证明因漏水而遭受损失的证据中，虽提供了多份证据表明损失的具体数额，但其提供的证据均系兴巧公司自己所述，无具有评估资质的单位出具的定损报告，故兴巧公司所遭受的损失无法确定，应当承担举证不能的法律后果，对该辩称不予采纳。因兴巧公司拒不缴纳租金及水电费，违反了合同关于缴纳租金及水电费的约定，构成违约。国大公司已经于2013年6月28日通知兴巧公司终止合同，双方之间的租赁合同已于该日解除，无需本院再次解除。合同解除后，兴巧公司继续占用租赁场地已无法律和事实依据，应当立即腾退其承租的场地。但因兴巧公司未腾退该租赁场地，而是继续使用，其应当自2013年7月开始，参照原租金标准继续向国大公司支付场地占用费。截至2014年5月30日，兴巧公司共拖欠国大公司租金、物管费、场地占用费、水电费等共计288186元。该笔费用兴巧公司应及时向国大公司支付。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条的规定，判决：一、岳阳市兴巧商贸有限公司腾退东北角综合楼场地并交付给岳阳国际大厦有限责任公司；二、岳阳市兴巧商贸有限公司向岳阳国际大厦有限责任公司支付截至2014年5月30日的租金、物管费、场地占用费及水电费共计288186元；以上第一、第二项确定的义务，限判决生效之日起三十日内履行完毕。延期履行义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回岳阳国际大厦有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费5000元，由岳阳市兴巧商贸有限公司负担。
上诉人兴巧公司不服上述判决，向本院提起上诉称，其在2014年1月30日之前，按合同约定逐月缴清了租金、水电费、物管费。2014年2月至5月的租金未缴纳，是国大公司进入旧城改造，并在租赁房屋墙上书写“拆”字，影响了经营，系其行使抗辩权。相反，国大公司因水管破裂及广告位漏水，导致其租赁物进水造成了损失。是国大公司违约，而不是兴巧公司违约；国大公司没有在2013年6月28日向兴巧公司送达终止租赁合同通知的事实，原判决认定该事实为实际解除合同日错误。请求本院依法改判，驳回国大公司的诉讼请求。
国大公司答辩称，兴巧公司从2003年至2014年累计欠缴租金、水电费288186元是事实，并多次催缴；虽然没有送达终止合同通知的事实，但是，原判决的结果正确。请求本院依法维持原判。
本院审理本案期间，兴巧公司向本院提交了以下新的证据：1、国大公司向兴巧公司催缴租金、水电费通知单七份，国大公司收取兴巧公司租金、水电费收据七份，拟证明其在2014年1月前的租金、水电费已缴清的事实；2、关于协商解除租赁关系的会谈纪要一份，拟证明双方签订的租赁合同至今没有解除的事实；3、申请证人熊某、张某出庭作证，拟证明其不欠缴租金、水电费和水管爆裂、广告位渗水造成损失的事实。
国大公司提交了2006年7月3日、2006年9月27日、2008年6月2日、2008年7月20日、2008年9月28日催缴租金、水电、物管费通知五份，拟证明兴巧公司欠缴租金、水电、物管费的事实。
经法庭组织双方当事人质证，国大公司对兴巧公司提交的证据陈述了以下质证意见：对第1组证据的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，认为该证据只能证明兴巧公司从2013年6月至2014年1月期间的租金、水电费、物管费已缴清，不能证明之前的租金、水电费、物管费缴清的事实；对第2组证据没有异议；对第3组证据，认为证人证言证明兴巧公司欠缴租金、水电费的事实真实，没有异议。兴巧公司对国大公司提交的证据陈述了以下质证意见：认为该五份催缴通知书只能证明在这些时间段欠过租金、水电费，不能证明催缴后仍沒有缴纳租金、水电费的事实。
本院对上述证据作以下认证：一、对兴巧公司提交的第1组证据，因该证据系国大公司逐月对兴巧公司催缴租金、水电费的通知和收取租金、水电费的收据，催缴通知书对兴巧公司每月应缴的租金、水电费金额明确，国大公司逐月开具的收据在时间、金额与催缴通知书的内容相对应。同时，催缴通知书上均没有记载有以前欠缴租金的内容，特别是在兴巧公司提出要核对国大公司收取该公司租金、水电费财务记帐凭证后，国大公司未能在法院指定期间提交，故本院对该证据予以采信；对兴巧公司提交的第2组证据，双方当事人没有异议，本院予以采信；对第3组证人熊某、张某的证言，因证人只对兴巧公司有拖欠过租金的事实做了证明，对兴巧公司是否补缴和不欠租金、水电费的事实不清楚，故对证人证言不予采信；二、对国大公司提交的证据，因该证据只能证明国大公司催缴的事实，不能证明兴巧公司是否补缴或仍欠租金、水电费的事实，故本院对该组证据不予采信。
经审理查明，原审法院查明的基本事实中除认定国大公司已经于2013年6月28日通知兴巧公司终止合同错误外，查明的其余事实属实，本院予以确认。
本院另查明：国大公司于2013年改制，国大公司房产所在地已纳入岳阳市旧城改造范围，兴巧公司在履行租赁合同期间，按每年194400元租金金额，向国大公司缴纳了至2014年1月30日的租金。兴巧公司自2014年2月1日至2014年5月30日的租金共计64800元没有向国大公司缴纳。国大公司于2014年6月6日，向兴巧公司送达《限期缴清租金等费用的通知》，并告知兴巧公司在2014年6月10日前交清，逾期按照《租赁合同》第九条约定解除该合同。兴巧公司接到通知后，没有按通知时间缴清费用，亦没有腾退租赁房屋，将租赁房屋占用至今。国大公司遂于2014年6月27日向法院提起诉讼，请求解除租赁合同，要求兴巧公司缴清拖欠的租金，返还租赁场地。
本院认为，本案争议的焦点：一是双方当事人在履行租赁合同过程中，是否有欠缴租金，水管破裂、屋顶漏水等事实存在，构不构成违约，应承担什么责任；二是如何认定租赁合同的解除及解除租赁合同的后果。
关于第一个焦点问题，双方当事人于1999年12月15日签订的《房产租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同，双方已形成租赁关系。作为出租人国大公司负有履行将符合约定条件的租赁物交付给承租人使用、收益的义务，作为承租人兴巧公司负有履行按约定金额及时足额支付租金的义务。国大公司签订协议后，于2000年1月1日就将租赁物交给了兴巧公司使用至2014年5月30日止，国大公司已履行了自已的义务。但是，国大公司交付租赁物后的2004年，因国大公司的其他水管破裂和租赁物房顶上的广告位渗水，致使租赁物进水，未尽到保证租赁物的适租义务，造成了兴巧公司的损失，应认定国大公司违约。原判决没有认定国大公司违约错误，本院予以纠正。兴巧公司认为国大公司违约的上诉理由成立，本院予以采纳。至于国大公司如何承担违约责任，因兴巧公司在本案没有提起反诉，而是已另案起诉处理，本案对此不予审理。兴巧公司在2014年1月30日之前，已按合同约定及时足额缴清了租金及其他费用。但是，2014年2月1日至5月30日期间的租金64800元没有缴纳，至国大公司于2014年6月6日发出缴纳租金通知后，仍未缴清。按照《租赁合同》第九条“延期一个月缴纳租金，每天加罚1%的滞纳金，延期一个月以上，国大公司有权解除合同”的约定，兴巧公司至今未缴纳该租金，是兴巧公司违反了该约定，构成了违约。兴巧公司除应缴清64800元租金外，还应按照延期一个月以上缴纳租金解除租赁合同的约定，承担违约责任。原判决认定兴巧公司从2000年1月1日至2014年5月30日拖欠国大公司租金、水电费、场地占用费共计288186元错误，本院予以纠正。由于国大公司对兴巧公司在2014年2月1日至5月30日止应交的水电费、物管费的具体金额，在一审及本院二审期间均没有提交证据，故本院不予审查，应认定兴巧公司欠缴租金64800元，兴巧公司应当支付。兴巧公司认为在2014年1月30日之前的租金、水电费、物管费已缴清的上诉理由成立，本院予以采纳。兴巧公司认为其没有违约的上诉理由没有事实依据，本院不予采纳。
关于第二个焦点问题，租赁合同的第九条约定，延期一个月以上缴纳租金的，国大公司有权解除合同。兴巧公司在2014年2月1日至5月30日期间的租金没有缴纳，国大公司于2014年6月6日通知兴巧公司在6月10日前缴清租金，如在此时间没有缴清，即解除租赁合同。兴巧公司接到该通知后，在此时间仍没有缴清租金，应视为兴巧公司对国大公司解除租赁合同的认可。国大公司行使解除合同权，符合法律规定的约定解除条件，故解除租赁合同时间应以2014年6月10日，而不是原判决认定的2013年6月28日。原判决认定解除合同时间为2013年6月28日错误，本院予以纠正。兴巧公司对该上诉理由成立，本院予以采纳。由于双方签订的《租赁合同》在2014年6月10日已经解除，兴巧公司应在此后缴清租金70200元和其他费用，并交还租赁场地。但是，兴巧公司在解除租赁合同后，没有腾退租赁房屋，而是占用至今。因此，兴巧公司除腾退租赁房屋外，还应承担支付占用期间的占用费，占用费按照租赁合同约定的租金每月16200元，从2014年6月11日起至2015年12月30日止为302400元（19个月×16200元／月－5400元／10天）。但因一审判决第二项责令兴巧公司支付租金等费用288186元，故场地占用费应予下调，总额不应超过原审总额。
综上，兴巧公司的部份上诉理由成立，本院予以采纳，部份上诉理由不能成立，本院不予采纳。原判决认定部份事实不清，适用法律错误，处理不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二项）的规定，判决如下：
一、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2014）楼民一初字第403号民事判决。
二、岳阳市兴巧商贸有限公司腾退租赁国大公司东北角综合楼场地交付给岳阳国际大厦有限责任公司。
三、岳阳市兴巧商贸有限公司向岳阳国际大厦有限责任公司支付2014年2月1日至6月10日的租金70200元，及2014年6月11日至2015年12月31日的占用费合计288186元。
四、驳回岳阳国际大厦有限责任公司的其他诉讼请求。
上述判决的第二项、第三项内容，限本判决生效后二十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定期间腾退租赁房屋，按年租金194400元计算占用费。
一审案件受理费5000元，二审案件受理费5000元，共计10000元。由岳阳市兴巧商贸有限公司负担6000元，由岳阳国际大厦有限责任公司负担4000元。
本判决为终审判决。
审判长 蒋立春
审判员 万大洋
审判员 程 鹏
二〇一五年十二月十七日
书记员 毛宇宁