广东省珠海市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）珠中法执外异字第33号
案外人：邓亢，女，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证：K088114（）。
案外人：吴其安，男，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证：P14214（）。
申请执行人：葛兰，女，汉，住黑龙江省牡丹江市东安区，身份证号：×××0320。
委托代理人：刘志萍，广东运胜律师事务所律师。
委托代理人：张亚男，男，汉族，1965年5月5日出生，住吉林省。
被执行人：珠海经济特区香洲经济技术开发公司，住所地：珠海市。
法定代表人：刘长海，总经理。
委托代理人：高崇仁，男，汉族，1962年11月7日出生，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：戴海波，男，汉族，1968年10月2日出生，住湖北省嘉鱼县。
本院在执行葛兰申请强制执行珠海经济特区香洲经济技术开发公司（以下简称香洲经济开发公司）借款纠纷一案中，案外人邓亢、吴其安向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
邓亢、吴其安提出异议称，1995年3月邓亢、吴其安通过香港钟沛林律师行与香洲经济开发公司签订了《涉外房地产买卖契约》，购买了珠海市xx工业区xx广场C座13层06室，并由珠海市公证处对《涉外房地产买卖契约》作了公证。邓亢、吴其安已支付了全部房款，并于1996年10月将上述商务公寓委托进行出租。合约规定首两年应付楼价的15%租金给邓亢、吴其安，20多年香洲经济开发公司分文未付。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，法院的查封明显错误，依照《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，请求立即终止对上述房产的执行并解除查封，以维护异议人的合法权益。
邓亢、吴其安提交了以下证据佐证：一、（甲方）香洲经济开发公司、（乙方）邓亢、吴其安签订的《涉外房地产买卖契约》及补充条款。证明甲方向乙方出售珠海市xx工业区xx广场C座1306房，总价格为港币269107.80元。付款方法为免息分期付款。二、《公证书》一份，证明“出售方珠海经济特区香洲经济技术开发公司的代表人刘长海于1995年4月3日签署前面的《涉外房地产买卖契约》。并证明香港律师钟沛林于1995年3月6日在香港见证购买方邓亢、吴其安在前面的《涉外房地产买卖契约》上签字。该契约上刘长海及邓亢、吴其安的签字和印章均属实。”三、钟沛林律师行出具的函件一份，证明邓亢、吴其安购买珠海xx广场3座13层06室，购房价为港币269107.80元，已付房款为港币202309.76元。
申请执行人葛兰辩称：一、申请人请求事项不能成立。1、1993年1月3日中院诉前查封保全被执行人名下相关存款、办公楼、住宅楼、车辆及其他财产，执行立案后又于1995年1月向被执行人送达了执行通知，可以证明人民法院采取强制措施在先，诉争房屋非法买卖行为发生在后。2、诉争房屋未经行政机关登记其买卖无效。案外人没有取得诉争房屋的土地使用证和房屋所有权证，更没有到房地产管理机关办理测绘、评估、缴纳交易税费，不符合《中华人民共和国物权法》第九条规定的物权登记规定。二、案外人没有申请变更登记具有不可推卸的过错责任。该《房地产买卖契约》至今长达约20年之久，没有办理产权变更登记手续。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十八条权利人名称变更和房屋现状发生变更的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记。根据权利、义务对等的法律原则，既然没有尽到变更登记的法定义务，就不应享有诉争房屋的权利。三、本案与已生效的（2012）珠中法执异54号案情况基本一致。该案中案外人珠海长缨商务经纪有限公司持有的所谓的“房地产买卖契约”、“xx广场入伙合同书”、“收据”与本案的相关证据基本一致，执行法院予以驳回，案外人并没有提起诉讼，认可了该裁定结果。综上，人民法院的查封裁定正确，恳请贵院予以加紧执行。
申请执行人葛兰提交以下证据：一、（1994）珠中法经立字第1号民事裁定书、执行立案表及执行通知书，拟证明法院于1993年即查封了香洲经济开发公司的上述房产至执行程序中，案外人购房行为在查封之后。二、（2012）珠中法执外异字第53、54号民事裁定书，拟证明类似案件的处理结果均是驳回了案外人异议请求。
被执行人香洲经济开发公司述称，案外人提交的买卖合同是真实有效的，业主在买卖过程中也已缴纳了大部款项，当时涉案房产全部交付给香港钟沛林律师楼代理，涉案房产中绝大部分有预购登记表，因此，我方认为法院应支持案外人的请求，将涉案房产予以解封。
香洲经济开发公司提交以下证据：一、工商企业变更申请登记表，拟证明1994年3月香洲经济开发公司经变更开始使用《涉外房地产买卖契约》上加盖的公章。二、珠府办复（1994）65号《关于香洲经济开发公司经营涉处售房的批复》，拟证明案涉房产的境外销售经珠海市政府审批同意。三、珠海市房地产登记中心《关于申请办理xx广场C座确权登记的通知》，拟证明案涉房产C座已对外销售。
本院经审查查明，原申请执行人黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司申请执行被执行人香洲经济开发公司借款纠纷一案，广东省高级人民法院作出（1996）粤民终字第75号民事判决已经发生法律效力。该生效判决判令：一、撤销本院（1994）珠民初字第2号民事调解书；二、双方签订的《合作开发夏湾工业用地协议》和《合作开发夏湾工业用地补充协议》均属无效；三、黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司汇付的合作开发夏湾工业用地投资款8493200元和暂存款项1122605元，共计9615805元及该款利息（计算时间从1992年10月8日起至款项还清之日止，利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算），由香洲经济开发公司在接到该判决之日起30日内返还给黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司。逾期履行则加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、案件受理费149831.43元，按该判决第三项返还款项的数额及民事责任，由黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司承担10万元；由香洲经济开发公司承担49831.43元。财产保全费113000元，由双方各承担50%。上诉费人民币60010元，由香洲经济开发公司负担。经申请执行人的申请，本院依法立案执行。在执行过程中，由于申请执行人向本院提出暂缓执行申请，本院于2005年9月16日以（2003）珠法执恢字第91-1号民事裁定书裁定中止执行。
2008年11月20日，依申请执行人之申请，本院对该案恢复强制执行，并以（2003）珠中法执恢字第91-2号之一民事裁定书裁定本案申请执行人变更为葛兰，承受原债权人黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司依据广东省高级人民法院（1996）粤民终字第75号民事判决书对香洲经济开发公司未实现的债权。
根据黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司的申请，1993年本院查封了香洲经济开发公司名下位于珠海市xxxx路xx广场的办公楼、住宅楼、车辆及其他资产。1996年解除了对除B座楼之外的办公楼、住宅楼等财产的查封。在执行过程中，2003年本院查封了C座房产，包括13层06室（预购证号：B20020xxxx）的房产。
本院认为，邓亢、吴其安请求适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定解除查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，同时符合以下四种情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然本院曾于1993年对案涉房屋进行了查封，但之后又解除了查封。在2003年本院查封案涉房屋前，邓亢、吴其安与香洲经济开发公司签订的房屋买卖合同，故可以认定双方签订房屋买卖合同发生在本院查封之前。葛兰辩称案涉房屋买卖合同签订在法院查封之后，与事实不符，本院不予采信。邓亢、吴其安对其主张支付购房款所提供的证据均形成在香港地区，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条第二款的规定，当事人向人民法院提供的证据是在香港、澳门、台湾地区形成的，应当履行相关的证明手续。否则因不具备有效证据的形式要件，人民法院不应采纳。从邓亢、吴其安提供的证据看，仅有《涉外房地产买卖契约》提供有证明文件，其他材料均未履行相关的证明手续，故本院不能采纳作为认定案件事实的依据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，邓亢、吴其安应承担不利后果，故对邓亢、吴其安主张支付大部分房款的事实，本院不予采信，据此，邓亢、吴其安的请求不符合适用上述法律规定的法定条件，对其请求解除涉案房产查封的主张，本院予以驳回。鉴于本院已驳回邓亢、吴其安的异议请求，故对葛兰其它反驳观点，本院不予赘述。
需要指出的是，本案是案外人在执行程序中提起的执行异议案件。基于执行程序的特点，本院对案外人、被执行人等所述的事实及提出的证据仅进行了形式审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，邓亢、吴其安若对此不服，可以在收到本裁定之日起十五日内向本院提起诉讼，请求本院实体审理其权利应否予以优先保护，应否终止对珠海市xx工业区xx广场C座13层06室（预购证号：B20020xxxx）的执行。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、二十八条的规定，裁定如下：
驳回邓亢、吴其安的异议请求。
当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条的规定，向本院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 万惠明
审 判 员 朱学辉
代理审判员 熊 珊
二〇一五年十月八日
书 记 员 周 婷