北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第03201号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京中天顺通房地产开发有限公司，住所地北京市通州区永顺镇潞苑南里3号院17-1-115号。
法定代表人钱炳良，总经理。
委托代理人刘静，女，1982年12月8日出生。
委托代理人黄文，女，1986年9月24日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）鲍宇哲，女，1992年6月20日出生。
委托代理人鲍晓光（鲍宇哲之兄），男，1978年8月22日出生。
委托代理人张勇，北京宣言律师事务所律师。
上诉人北京中天顺通房地产开发有限公司（以下简称中天顺通公司）因与被上诉人鲍宇哲房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2013）通民初字第785号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。中天顺通公司委托代理人刘静、黄文，鲍宇哲委托代理人鲍晓光、张勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2012年12月，鲍宇哲诉至原审法院称：2010年9月8日，鲍宇哲与中天顺通公司签订北京市商品房预售合同，合同编号为Y1058149号。鲍宇哲购买中天顺通公司位于北京市通州区永顺镇的住宅及配套项目×号房屋，合同价款2185614元。中天顺通公司交房后，鲍宇哲发现中天顺通公司所交房屋装修粗糙，材质低劣，和中天顺通公司承诺的装修标准存在巨大的差距，并且房屋存在设计缺陷、主体工程存在严重质量问题，外墙面脱落，外墙保温层使用易燃物，楼基塌陷，室内墙体歪斜，房屋多处漏水，门框开裂等已经严重影响到了鲍宇哲的正常居住。此外，×室南侧两个卧室严重挡光，已经影响到了鲍宇哲的正常居住。鲍宇哲现诉请法院判令：中天顺通公司拆除拉维小镇×室南侧两个卧室的挡光部分（门厅装饰物）；中天顺通公司向鲍宇哲赔偿因挡光无法入住导致的房屋租金损失，从收房之日到房屋挡光部分拆除之日，按每月3000元标准计算。中天顺通公司承担本案的各项诉讼费用。
中天顺通公司答辩并反诉称：诉争房屋符合采光要求，不同意赔偿采光损失或拆除挡光建筑。中天顺通公司已将诉争房屋实际交付鲍宇哲占有使用，鲍宇哲无需在外租住，不同意支付租金损失。中天顺通公司提出反诉称，鲍宇哲与中天顺通公司于2010年9月8日签订商品房预售合同，根据合同约定，鲍宇哲按时支付了首付款，但是直至2011年1月6日才将按揭款支付到位，违反了合同附件五第2条的约定，应支付一定违约金。另外根据合同附件八第十三条约定，鲍宇哲应当在合同签订之日（2010年9月8日）交纳办理产权的相关费用及资料，但是直至2012年6月4日才交纳办理产权的相关费用，违反合同约定，除应及时交纳上述费用外还应当承担逾期交纳的违约责任。鉴于鲍宇哲的违约情形，中天顺通公司向鲍宇哲发送取消购房优惠函，鲍宇哲应当自通知之日起七日内交纳购房优惠款。中天顺通公司反诉要求法院依法判令：1.鲍宇哲支付中天顺通公司延期交纳按揭贷款违约金196500元（自2010年10月23日至2011年1月6日共75日，1310000元为基数，每日按合同的千分之二计算，合同附件五第2条第三款第一项）；2.鲍宇哲支付中天顺通公司延期交纳办理产权资料及费用违约金138786.5元（自2010年9月8日至2012年6月4日共635日，每日按合同总房款万分之一计算，直至履行完毕之日止）。以上共计335286.5元。本案诉讼费由鲍宇哲负担。
鲍宇哲就中天顺通公司的反诉答辩称：迟延付款的事实不是因鲍宇哲的违约行为所造成，鲍宇哲不应承担违约责任。本案中天顺通公司向鲍宇哲反诉主张违约金的请求已过诉讼时效，不应得到支持。鲍宇哲的贷款过程中，所有过程、流程以及贷款银行均是由中天顺通公司指定，并按照中天顺通公司的要求去做，鲍宇哲对贷款银行没有选择权，只能由中天顺通公司指定与中天顺通公司有合作关系的银行去申请贷款。鲍宇哲、中天顺通公司双方都无法确定贷款能否得到审批、批贷时间及放款时间。违约责任不对等，该约定应视为无效。鲍宇哲迟延付款的，按日向中天顺通公司支付贷款额千分之二的违约金。《买卖合同》第十三条：中天顺通公司逾期交房的，按日计算向鲍宇哲支付已交付房价款万分之一的违约金。从违约责任上看，中天顺通公司明显加重了鲍宇哲的责任，违反了《合同法》第四十条：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
鲍宇哲已按照合同约定的时间交了办理产权证明的资料及相关费用，并不存在违约事实，不应承担违约责任。对于交纳的时间，《北京市商品房预售合同》第十五条及附件八《补充协议》第二条与附件八《补充协议》第十三条出现了两种不同的约定，属于约定不明。按照《北京市商品房预售合同》第十五条及附件八《补充协议》第二条的约定，不破坏合同的整体意思，也能实现合同目的，且不损害鲍宇哲利益也不损害中天顺通公司的利益，对双方来说更为公平。鲍宇哲同时认为，《北京市商品房预售合同》及《补充协议》是典型的格式合同，按照相关法律规定，在格式合同的理解有分歧时，应按照不利于格式合同的一方的解释进行理解。购房合同签订之前，鲍宇哲就按照中天顺通公司的要求支付了首付款和产权代办费，中天顺通公司并没有按照合同约定要求鲍宇哲在签订购房合同时就支付各项税费。在交房日，中天顺通公司才向鲍宇哲出具《业主缴费清单》，明确了交纳相关税费的数额，从相关税费的交纳时间来看，鲍宇哲也不应该在购房合同签订时交纳。鲍宇哲只是将办理产权证及交纳税费的事项委托给中天顺通公司来办理。向税务部门交纳税费或交纳专项维修基金的时间，不是在买房时，而是在办理相关产权证时才需要交纳。综上，不同意中天顺通公司的反诉请求。
原审法院经审理认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。鲍宇哲、中天顺通公司签订的合同中并未体现出涉案房屋二间卧室外有严重遮挡物，现中天顺通公司交付的涉案房屋遮挡严重，影响房屋的采光、通风，鲍宇哲要求中天顺通公司拆除南侧两个卧室的挡光部分，理由正当，且不影响楼房整体安全性，法院予以支持。房屋被遮挡并不意味房屋完全无法使用，鲍宇哲要求赔偿因挡光无法入住导致的房屋租金损失，法院酌情按照每月1500元予以支持。
格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。鲍宇哲、中天顺通公司签订的合同约定在合同签订之日起四十五日内商品房担保贷款要到达中天顺通公司的账户，否则视为鲍宇哲违约，因贷款的审批、发放受到政策调整，其过程不受鲍宇哲控制，且按照相关规定楼房封顶后贷款才会发放，因此合同中的该条约定显失合理性。2011年1月5日，鲍宇哲与银行、中天顺通公司签订借款合同当日，房屋的商业贷款即打入中天顺通公司账户，中天顺通公司作为开发商在借款合同中承担保证人的责任，现中天顺通公司要求鲍宇哲支付延期交纳按揭贷款违约金，理由不当，法院不予支持。关于何时交纳办理产权的相关费用，合同中有多处约定，在2012年6月4日房屋交付时，中天顺通公司才给鲍宇哲出具业主缴费清单，此时相应的款项如面积差额款、专项维修资金、契税才能计算出准确数额，鲍宇哲当日按照中天顺通公司的要求交纳了上述费用，现中天顺通公司要求鲍宇哲支付延期交纳办理产权资料及费用违约金，理由不当、证据不足，法院不予支持。鲍宇哲已经支付了合同第五条约定的全部房款，并无违约行为，中天顺通公司要求鲍宇哲支付购房优惠款，理由不当，法院不予支持。据此原审法院于2013年12月判决如下：一、中天顺通公司负责为鲍宇哲拆除北京市通州区永顺镇×号房屋两间朝南卧室外的遮挡部分（门厅外的装饰造型），于判决生效后三十日执行清；二、中天顺通公司赔偿鲍宇哲房屋租金损失自二○一二年六月二日至实际拆除之日止，每月按一千五百元计算，于拆除后七日内执行清；三、驳回鲍宇哲的其他诉讼请求；四、驳回中天顺通公司的反诉请求。
判决后，中天顺通公司不服，持原审反诉请求和理由上诉至本院，称拆除遮光部分会影响到其他业主生活，请求撤销原判一、二、四项，改判支持全部反诉请求。鲍宇哲同意原判。
经审理查明：2010年9月8日鲍宇哲与中天顺通公司签订北京市商品房预售合同（以下简称合同），约定鲍宇哲购买中天顺通公司位于北京市通州区永顺镇的住宅及配套项目北京×号房屋（以下简称涉案房屋），预测建筑面积125.61平方米，合同价款2185614元。
合同第十五条交接手续中约定：“买受人同意委托出卖人代交下列第（1）、（2）种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税”。合同附件八第二条：“出卖人履行交付房屋义务（包括但不限于通知买受人）前，买受人应履行预售合同及其附件、本补充协议约定的所有义务（包括但不限于付清预售合同及其附件、本补充协议约定的房款、面积补差款、税费等所有款项、提交齐全预售合同及其附件、本补充协议约定的所有资料等）”。合同附件五第二条商业贷款约定：“（3）买受人逾期支付贷款部分款项的，出卖人有权选择以下方式处理：①合同签订之日起四十五日内，买受人申请的商品房担保贷款仍然未能到达出卖人账户的，视为买受人逾期支付贷款部分款项，买受人应自逾期之日起至贷款实际到达出卖人账户之日止，按日向出卖人支付贷款额千分之二的违约金；逾期超过十日，视为买受人不能取得商品房担保贷款，买受人同意按照出卖人提供的其他付款方式支付并于上述期间（逾期付款十日内）届满之次日起十日内履行完毕上述义务；买受人拒绝选择其他付款方式或者逾期不履行付款相关义务的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付合同约定总房价款的20％作为违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应履行期限届满之次日起至实际履行之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之二的违约金。”合同附件八第十三条约定双方同意由出卖人或其指定的第三方审查合同双方当事人的签约资格及相关文件、见证双方签约、代办合同登记备案、代缴税费、代办产权转移登记事宜，合同第二十一条约定的委托费用包含上述事宜的服务费用，本委托为不可撤销。买受人应在签订合同之日向出卖人提交或签署办理合同备案登记、房屋产权转移登记或抵押登记所需的各项税费、法律文件（包括但不限于身份证、暂住证、契税、专项维修资金、印花税等），出卖人最迟于双方约定的办理期限内将以上法律文件和款项上缴相关单位。出卖人应在买受人办理完毕收楼手续且买受人履行前一款约定的义务后730日内完成上述委托事宜；如需办理抵押登记事宜的，在出卖人将房屋所有权证或抵押登记的他项权利证书（如有）直接交付买受人的贷款机构后，视为出卖人完成了委托事宜。买受人逾期履行本条约定的义务，每日应按合同总价款的万分之一向出卖人支付违约金，出卖人办理相关事宜的时间可以顺延且不承担违约责任。买受人逾期履行超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付合同总价款1%的违约金。合同还约定了其他内容。鲍宇哲、中天顺通公司签订的商品房预售合同系中天顺通公司单方提供的格式合同，合同中约定的付款期限和方式及违约金内容无法修改。
签订合同当日，鲍宇哲、中天顺通公司办理了涉案房屋的网上签约手续，鲍宇哲交纳首付款875614元。2011年1月5日，鲍宇哲（借款人）与案外人中国建设银行股份有限公司北京市分行（贷款人）及中天顺通公司（保证人）签订《个人住房借款合同》，当日鲍宇哲支付中天顺通公司房屋贷款部分的房款1310000元。2012年6月4日，鲍宇哲按照中天顺通公司的通知办理收房手续，中天顺通公司给付鲍宇哲一张业主缴费清单，鲍宇哲按照中天顺通公司的要求交纳了面积差额款、专项维修资金、契税等费用。
另查，2012年5月，北京市规划委员会告知中天顺通公司×住宅楼通过规划验收，同意核发《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》。2012年5月中天顺通公司取得×住宅楼的竣工验收备案表。
经原审现场勘察，鲍宇哲购买的7号楼单元门外有装饰性的柱子，柱子及装饰造型高度接近二层楼高且紧靠着涉案房屋，涉案房屋有两间卧室朝南，一间卧室的窗户约五分之四的部分被单元门外的装饰造型遮挡，另一间卧室的窗户约二分之一的部分被装饰造型遮挡，二间卧室的采光、通风受到严重影响。中天顺通公司称装饰造型部分不影响楼房安全性。
上述事实，有商品房预售合同、发票、现场勘验笔录及双方当事人陈述等证据材料，在案佐证。
本院认为：本案争议的核心问题在于涉案的门厅外的装饰造型部分是否应予拆除。根据庭审查明的事实及现场勘验情况可以看出，本案中，涉案房屋朝南的两个卧室窗户的采光，大部分被该单元门外的装饰造型遮挡，对正常的采光和通风已造成较为严重的影响。对此情形，中天顺通公司在预售该房屋时，也未向购房人鲍宇哲释明，同时拆除该装饰造型部分也并不影响楼房的整体安全。在这种情况下，原审法院判令中天顺通公司将上述装饰造型部分拆除，并无不当。同时，由于上述原因导致鲍宇哲不能正常使用该房屋，原审法院判令中天顺通公司向其支付一定的租金并无不妥。中天顺通公司在一审中所提出的反诉请求和理由，均缺乏相应依据，原审法院未予支持，也无不当。
综上，中天顺通公司提出的上诉请求，本院不予支持；原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2144元，由鲍宇哲负担1900元（已交纳），由北京中天顺通房地产开发有限公司负担244元（于本判决生效后七日内交至原审法院）；反诉案件受理费3165元，由北京中天顺通房地产开发有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费6330元，由北京中天顺通房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建刚
代理审判员 林存义
代理审判员 宫 淼
代理审判员 曾 彦
代理审判员 邓青菁
二〇一四年三月二十日
书 记 员 陈 茜