湖南省永州市零陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1102民初2337号
原告：唐海波，男，汉族。
委托诉讼代理人：王姣，湖南新星律师事务所律师（特别授权）。
被告：郑际敦，男，汉族。
委托诉讼代理人：伍敏，湖南正赢律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋瑶，湖南正赢律师事务所律师。
原告唐海波与被告郑际敦租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月21日立案受理，并依法由审判员李跃林担任审判长，与审判员彭艺玲、人民陪审员聂冬妹组成合议庭于同年11月29日公开开庭进行了审理，书记员陶亮担任法庭记录。原、被告双方及其委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告唐海波提出以下诉讼请求：1.请求判令被告立即支付拖欠原告2015年10月8日至2016年10月7日的租金150000元人民币以及自2015年11月7日起至实际支付该租金之日止的逾期利息（按银行同期逾期贷款利率计算）；2.请求判令被告立即返还预扣留原告用于公共区域装修分摊费用的租金71600元人民币；3.请求判令被告立即支付拖欠原告停车场的分摊费用12000元；4.请求判令被告赔偿原告经济损失17000元；5.请求依法判令被告重新做好厨房的防水防漏，将因其漏水损坏的车库天花板恢复原状，将被其损坏的车库油烟排放口、厨余垃圾口恢复原状；6.请求判令被告立即停止对其未租赁区域的侵占使用；7.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年10月8日，被告郑际敦因经营需要租赁原告唐海波位于零陵区萍洲中路一栋毛坯房的一至二层用于餐饮业经营，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定：每年被告向原告支付租金伍拾万元人民币，每个合同年度的第一个月缴纳，一次性付清，不得拖欠。原告保证地下车库不少于25个停车位给被告使用，停车场管理费（包括工作人员工资，水电费以及设施维护费）由甲乙双方协商分摊办法各自承担。之后原告按照约定将房屋交付给被告使用，但被告多次拖欠原告房租，时至今日尚欠原告2015年10月8日至2016年10月7日期间的租金150000元没有给付，以及一直预扣留原、被告双方用于公共区域装修分摊费用的房屋租金76000元，不及时结算，拒不返还。被告长期免费使用原告的地下车库，至今没有支付应由被告分摊的各项管理费用12000元。此外，被告在使用房屋装修时，未充分考虑其厨房的用水量及用水区域，未做好防水设施，造成地下车库长期漏水，且被告未经原告同意擅自将原告的地下车库的排风口更改成厨余垃圾出口，致使厨房油烟排至车库，将原告已经装修好的车库熏黑，将地下车库集水沟堵塞，烧坏排水泵多台，原告不得不重新装修地下车库，多次疏通集水通道，更换排水泵，被告长期占用未租赁区域的车库面积和二楼电梯井后控制室面积，用来安放发动机组和做为杂物房使用，共造成原告经济损失17000元，原告多次与被告协商不成，特向贵院提起诉讼。
被告郑际敦辨称：一、原告要求返还预扣的用于公共区域装修分摊费用的租金76000元无事实依据，该费用按照双方签订的《消防费用分担协议书》第二条、第六条的约定，实际已包含在消防费用当中。因此原告要求返还无理由；二、原告严重违约，给被告造成了较大经济损失。原告要求被告支付停车场分摊费用及经济损失没有事实和法律依据。原告在进行三层装修时，未做好地面防水工作，致使被告使用的二楼天花板严重漏水，原告未解决地下停车场积水问题、在停车场堆放材料、损毁被告已经装修好且正在使用的酒店大门外台和大堂装修、原告与其父母对被告正在经营的酒店强行上锁，原告以上行为造成被告的装修损失及营业损失。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法驳回。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人质证,对双方没有异议的证据：被告提交的证据十至证据十二付款凭证及租金的收款收据，本院予以确认并在卷佐证；对双方存在争议的证据，本院认定如下：原告唐海波提交的证据1.房屋租赁合同、证据2.原、被告双方签订的零陵香府酒店租金及分摊装饰工程款结算备忘录，为原、被告双方自愿签订，系双方真实意思的表示，本院依法予以采信；证据3.证人唐松义出具的收条一张，欲证实被告私改排烟、排水管道，乱排厨房垃圾、垃圾车乱开，导致车库被大面积熏黑，照明、电路损坏严重，地下车库无法正常使用，给原告造成经济损失。被告质证认为该证据内容不是真实的，且该证据所证实的是地下车库漏水的问题，与本案无关联。本院认为该收条仅能证明原告向唐松义支付了墙面、天花、电路、照明装修款，不能达到原告的证明目的,本院不予采信；证据4.香府酒店平面图、照片，欲证实被告装修不善，未做好防水补漏造成一栋负一楼车库渗水、漏水，油污堵塞排水通道。原告对其进行清污清理，给原告造成经济损失。因地下车库渗水严重，原告为此买了三台抽水泵均被烧坏。被告质证认为该证据内容不是真实的，且该证据所证实的是地下车库漏水的问题，与本案无关联。本院认为该证据不能达到原告的证明目的，本院不予采信；证据5.证人唐松义出庭证言，欲证实因为被告不当使用租赁物导致将墙面熏黑，原告进行了必要的维护，花费了修缮费用20000元。被告质证认为原告对二楼、负一楼进行了修缮，但未对一楼进行修缮，负一楼积水系由于地下车库低于地面排水设施造成，二楼的天花板修复也是随便刷了天花板，对漏水没有起到真正作用，还会重新漏水。本院认为，该证人证言仅能证明证人对负一楼进行了修缮，不能证明该修缮系由被告所引起。
被告郑际敦提交的证据1.房屋租赁合同、证据2.授权书、证据3.永房权证字地7130041**号产权证，证实唐海波隐瞒了房屋不是唐海波所有并将房屋租赁给郑际敦的事实，唐海波质证认为，该三份证据是真实的，但其没有隐瞒相关事实。本院认为该三份证据予以采信，但不能证实唐海波在出租该房屋时隐瞒了相关情况；证据4.结算备忘录，证据5.消防费用分担协议书，欲证实郑际敦、唐海波承租房屋后，就租金、分摊装修工程结算及消防费用分担达成了协议，唐海波对证据4-5提出质证意见，对证据的真实性无异议，但无法证实郑际敦的证明目的。对证据4-5的真实性本院予以采信；证据6-9告知函或协调函，欲证实郑际敦多次书面通知唐海波，要求其解决屋面漏水及地下停车场建筑材料堆积的问题，唐海波提出其未收到上列告知函。对证据6-9，因原告郑际敦没有提交相应的能证实其已送达唐海波的证据，且该证据与本案无关，故本院不予采信；证据13.照片，唐海波对照片的真实性没有异议，但认为不能证明原告郑际敦的待证事实。本院认为，该证据与本案无关，不予采信；证据14.房屋租赁合同双方权利和义务履行约定书，欲证实2016年10月6日原、被告双方就租赁权利和义务进行了新的约定。原告质证认为，对该证据的真实性无异议，但该协议书约定的应由被告履行的义务被告亦未履行。本院认为，该协议系原、被告双方自愿签订，双方应按照协议内容履行，本院予以采信。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月30日原告唐海波与柏武生签订房屋租赁合同，约定将柏武生所有的位于零陵区萍洲中路第八栋的房屋租赁给唐海波，租赁期限为16年。同年10月8日原告唐海波与被告郑际敦签订房屋租赁合同，由唐海波将零陵区萍洲中路第八栋房屋的第1、2层租赁给郑际敦使用。双方约定租期为10年，约定年租金为500000元（月租金为41667元），本合同签订后，从租赁起始期开始，唐海波给予郑际敦五个月免收租金，用于郑际敦装修和试营业，五个月装修和试营业期满郑际敦即应交纳第一个合同年度内剩余七个月的房屋租金，每年的房屋租金交纳时间确定为当年年度第一个月，一次性缴清，不得拖欠；2014年10月8日合同签订后郑际敦向唐海波缴纳100,000元合同履行金，合同实施后转为水电押金，合同期满后予以归还；2014年10月13日郑际敦向唐海波支付房屋租金100000元。
2015年6月30日，因涉及酒店租金、装修工程款的双方分摊及市政工程施工影响，双方签订了“零陵香府酒店租金及分摊装饰工程款结算备忘录”，约定：因郑际敦已代付应由双方共同承担和唐海波单独承担的工程装饰款20余万元，故唐海波同意预留90000元工程分摊款作为郑际敦抵付唐海波的租金；因唐海波收取了郑际敦近90%的消防工程款而消防未入场给郑际敦造成了损失，故唐海波同意减免郑际敦20000元租金，在结算消防工程尾款时予以抵扣。因市政工程施工，导致被告酒店门前封闭，唐海波同意减免郑际敦30000元租金，综上郑际敦第一合同年度尚欠原告租金为291600元-100000元-90000元-30000元=71600元。2015年7月3日郑际敦支付唐海波租金70000元，2015年11月17日郑际敦支付唐海波租金85000元，2015年12月18日郑际敦支付唐海波租金265000元。2015年12月双方因租金缴付、装修工程及消防工程款及酒店部分房屋屋顶出现漏水问题发生争议，2016年9月26日郑际敦向本院提起诉讼，要求唐海波停止侵害、排除妨碍并赔偿其经济损失。
2016年10月6日，唐海波与郑际敦签订了“房屋租赁合同双方权利和义务履行约定书”，对租金及漏水、车库、酒店大门外台阶等问题进行了约定，约定租金缴付方式为：根据甲方（唐海波）履行义务程度乙方（郑际敦）同意在2016年10月10日前先支付下一年度（2016年10月9日至2017年10月8日）300,000元，10月31日前甲方全部履行了上述义务，乙方再支付100,000元。如果甲方在2017年6月30日前解决了上述所列甲方应解决的问题，并保证不再出现新的违约和妨害乙方经营的行为，乙方支付该年度余下100,000元租金。约定郑际敦在唐海波完全履行义务的基础上，必须按约定履行给付租金义务，超时不付则按应付租金额的1%支付每日违约金。
另查明，2015年后，被告郑际敦未再按照房屋租赁合同约定，在每合同年度第一个月支付全年的房租，原告唐海波在2016年10月21日向本院提起民事诉讼，要求判如所请。
本院认为，原、被告双方所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，在诉讼中双方对合同均没有异议，故应当严格按合同约定履行。双方在租赁合同履行过程中达成的“零陵香府酒店租金及分摊装饰工程款结算备忘录”及“房屋租赁合同双方权利义务履行约定书”，均为双方对租赁合同的补充规定，双方亦应当履行。自2014年10月8日双方签订合同之日起至今，被告应按照双方约定向原告缴纳房租，租金金额分别为：2014年10月8日至2015年10月7日的租金为：291667
元（2014年10月8日至2015年3月7日装修及试营业期间免租金），其中被告已向原告支付共计170000元，扣除抵付租金所预留的90000元装饰工程分摊款及原告自愿为其减免的因市政工程影响营业的租金30000元，第一合同年度被告共欠原告租金1667元，该项应原告未向本院提出诉请，本院不予处理；2015年10月8日至2016年10月7日的租金为：500000元，其中，被告已向原告支付350000元，虽2016年10月7日后被告又向原告支付了租金，但原、被告双方所签订的“房屋租赁合同双方权利义务履行约定书”约定了该款为2016年10月8日至2017年10月7日的租金，故2015年10月8日至2016年10月7日，被告共欠原告租金150000元（500000元-350000元=150000元）；2016年10月8日至2017年10月7日的租金为：500000元，被告已向原告支付400000元，剩余100000元，双方约定：如果唐海波在2017年6月30日前解决了应解决的问题，并保证不再出现新的违约和妨害郑际敦经营的行为，乙方支付该年度余下100000元租金。综上，双方所签订的《房屋租赁合同》约定每年的房屋租金交纳时间确定为当年年度第一个月，一次性缴清，不得拖欠，而被告未按约定履行向原告缴纳租金的义务，故对原告要求被告支付拖欠的2015年10月8日至2016年10月7日的租金150000元人民币以及自2015年11月7日起至实际支付该租金之日止的逾期利息的诉讼请求，本院予以支持，逾期利息按照中国人民银行同期贷款利率计算。
对原告提出的要求被告返还预扣留原告用于公共区域装修分摊费用的租金71600元人民币，因双方签订的“零陵香府酒店租金及分摊装饰工程款结算备忘录”，约定：因郑际敦已代付应由双方共同承担和唐海波单独承担的工程装饰款20余万元，故唐海波同意预留90000元工程分摊款作为郑际敦抵付唐海波的租金，双方应按照约定严格履行，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因原告唐海波庭审中表明其要求被告所支付的停车场的分摊费用12000元无相关依据，故本院不予支持。原告要求被告赔偿原告经济损失17000元；重新做好厨房的防水防漏，将因其漏水损坏的车库天花板恢复原状，将被其损坏的车库油烟排放口、厨余垃圾口恢复原状；停止对其未租赁区域的侵占使用，因原告未提供相应的证据证实其上述损害结果与被告之间存在因果关系，故对原告的上该三项诉讼请求，本院亦不予支持。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、限被告郑际敦在本判决生效之日起十日内支付原告唐海波2015年10月8日至2016年10月7日的租金150000元及逾期利息（逾期利息按照中国人民银行同期贷款基准利率自2015年10月8日起计算至该租金实际给付完毕之日止）；
二、驳回原告唐海波的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5125元，由原告唐海波承担2010元，被告郑际敦承担3015元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年。该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不申请执行的，视为放弃权利。
审 判 长 李跃林
审 判 员 彭艺玲
人民陪审员 聂冬妹
二〇一七年四月十一日
书 记 员 何海洋
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。