安徽省安庆市宜秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜秀民一初字第00994号
原告：安庆市叶祠经贸有限责任公司，住安徽省安庆市宜秀区。
法定代表人：王晓毛，执行董事。
委托代理人：张金金，安徽中皖律师事务所律师。
被告：余志芳，女，1983年11月6日出生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区。
原告安庆市叶祠经贸有限责任公司与被告余志芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月8日立案受理，依法由代理审判员郝炎平适用简易程序，于2015年8月25日公开开庭进行了审理。原告安庆市叶祠经贸有限责任公司的法定代表人王晓毛及其委托代理人张金金、被告余志芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告安庆市叶祠经贸有限责任公司诉称：2013年4月28日，原告将位于安庆市宜秀区柘山路C-6小区门面房出租给被告，双方签订了房屋租赁协议，协议约定：房屋用途为餐饮，租赁期限为2013年5月1日至2018年4月30日，租金为每月5560.9元，租金每六个月缴纳一次，在前六个月期满的一个月前交清下六个月的租金。合同还约定，若承租人拖欠房租，应按拖欠房租金额的20%支付违约金，且出租人有权解除合同。现被告拖欠房租，且所开饭店现已人去楼空，并未实际经营。原告为维护自身权益，诉至法院，请求：1、判令解除原被告之间的房屋租赁合同；2、判决被告立即支付原告租金每月5560.9元，自2014年10月30日至实际交房之日止（暂计算至2015年6月29日为44487.2元）；3、判令被告按上述拖欠租金总额的20%支付原告违约金（暂计算至2015年6月29日为8897.4元）；4、由被告承担本案诉讼费。
被告余志芳当庭辩称：1、原告未能在租赁合同存续期间保证该租赁房屋符合约定的用途，致使答辩人无法正常经营，是导致答辩人拒付租金的根本原因，原告要求解除租赁合同并支付租金和违约金没有事实和法律依据。市政府于2014年2月15日至2014年7月15日期间对柘山路一期实施黑化改造，对道路全封闭施工，导致车辆和人员无法进入，致使答辩人的饭店无法经营，只能关门歇业。为此，被告多次找原告协商，但原告一直未予解决。2、原告主张的违约金损失过高，不应予以支持。3、在原告免除被告未经营期间的租金及违约金并合理补偿被告转让费的前提下，被告同意与原告解除合同，向原告交还房屋，否则，被告保留要求原告赔偿损失的权利。
在举证期限内，原告向本院提交了以下证据：
1、营业执照、组织机构代码证复印件各一份，证明原告主体适格；
2、房屋租赁协议一份，证明：（1）、原告将涉案房屋出租给被告；（2）、双方约定：房屋租金为每月5560.9元；租赁期限为2013年5月1日至2018年4月30日；被告不按时交纳租金的，应按照所欠租金金额的20%计算支付逾期违约金，同时原告有权解除合同；
3、安庆长江大桥综合经济开发区管理委员会文件、C6地块还建房综合验收会议纪要一份、叶祠社居委证明各一份，证明原告为涉案房屋的所有人和管理人；
4、缴费发票三张，证明被告向原告交纳了80095.4元租金的事实。
余志芳对原告提交的证据均无异议。
余志芳向法庭提交了以下证据：
《关于迎宾东路改造工程施工期间交通管制的通告》一份，证明因为修路影响被告营业的事实。
原告对被告提交的证据真实性无异议，但认为与本案无关联性，原告将房屋交给被告了，且被告经营了一段时间，修路与饭店经营无关联性。
本院对原、被告提交的证据认证如下：
被告对原告提交的证据均无异议，经审查，本院予以认定。关于被告提交的证据，该份证据被告对其真实性无异议，本院对该份证据的真实性予以认定。
根据以上认定的证据及当事人陈述，本院查明以下案件事实：
2013年4月28日，原、被告签订房屋租赁协议，约定由原告将位于安庆市宜秀区柘山路C-6小区门面房中的3号楼第六间出租给被告经营饭店，租赁期限为2013年5月1日至2018年4月30日，租金为每月5560.9元，租金每六个月缴纳一次，在前六个月期满的一个月前交清下六个月的租金。合同还约定，若承租人拖欠房租，应按拖欠房租金额的20%支付违约金，且出租人有权解除合同。合同签订后，被告共计向原告交纳房租80095.4元。自2014年11月1日起，被告未向原告交纳房租。为维护自身合法权益，原告诉至法院。
本院认为：原告、被告之间的房屋租赁合同合法有效，合同双方均应按合同约定履行义务。被告承租房屋后，应按约定缴纳房屋租金，市政府的修路行为虽然对被告饭店的经营有一定影响，但该影响并非由原告的原因造成，经营过程中出现的风险应由经营者自己承担。原告关于被告支付拖欠的房屋租金的请求，符合法律规定，本院予以支持。双方在租赁协议中对合同解除的条件进行了约定，现被告拖欠房屋租金，已构成根本违约，原告主张解除租赁合同的请求，本院予以支持。被告关于原告主张解除合同及被告拖欠房租无事实和法律依据的答辩意见，本院不予采纳。
违约金的主要功能是弥补守约方的损失，且应考虑当事人双方的过错程度及预期利益等综合情况。本案中，市政府于2014年2月15日至2014年7月15日期间对柘山路一期实施黑化改造，对道路封闭施工，导致车辆和人员不便进入，对被告的饭店经营确会产生一定的不利影响，被告违约的过错程度较低，且双方约定的违约金比例确实超出了原告因被告违约所产生的损失。对被告关于原告主张的违约金过高的答辩意见，本院予以采纳。综合案件的实际情况，本案的违约金本院酌定为1000元。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告安庆市叶祠经贸有限责任公司与被告余志芳于2013年4月28日签订的《房屋租赁协议》；
二、被告余志芳于本判决生效之日起十日内按月租金5560.9元的标准向原告安庆市叶祠经贸有限责任公司支付自2014年11月1日至实际交还租赁房屋之日止的房屋租金；
三、被告余志芳于本判决生效之日起十日内向原告安庆市叶祠经贸有限责任公司支付违约金1000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1136元，减半收取568元，由被告余志芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
代理审判员 郝炎平
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 潘秋越
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够进行调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。