浙江省余姚市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0281民初5804号
原告：浙江绿升物业服务有限公司。住所地：杭州市古墩路***号金桂大厦****室。统一社会信用代码：91330000717612274M。
法定代表人：吴志华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈能超，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：张媛媛，女，该公司工作人员。
被告：陆永泉，男，1958年3月2日出生，工人，住余姚市马渚镇东横路**号。公民身份号码：3302191958********。
被告：戚月芬，女，1962年11月1日出生，汉族，工人，住余姚市马渚镇东横路**号。公民身份号码：3302191962********。
原告浙江绿升物业服务有限公司（以下简称绿升公司）与被告陆永泉、戚月芬、陆怡帆物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。案在审理中，原告申请撤回对被告陆怡帆的起诉，本院予以准许。原告绿升公司的委托诉讼代理人陈能超、马媛媛，被告陆永泉到庭参加诉讼，被告戚月芬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绿升公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付原告物业综合管理服务费14946元、车位服务费2400元、能耗费2491元，小计19356元；2.要求被告支付违约金7585元；3.要求被告承担本案诉讼费。事实和理由：2009年12月3日，原告与案外人余姚富达置业有限公司签订了《君豪中心前期物业服务合同》，合同期限为自物业交付之日起至第一届业委会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止。2013年5月8日原告与被告签订《君豪中心前期服务协议》（以下简称《协议》），合同期限为自物业交付之日起至第一届业委会成立并与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。根据《协议》第六章第十四条、十五条规定：“物业费收费标准：酒店式公寓为3.00元/月/㎡，”地下车位100元/月/个，能耗费按0.5元/月/㎡预收；第二十条规定：“物业服务费及能耗费每12个月预交一次，缴纳费用的时间为每12个月的第1个月上旬。”第三十八约定逾期支付物业服务费的，原告有权要求业主、物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金，自2014年7月1日至今，原告多次催讨上述费用无果，故诉至法院。
被告陆永泉辩称：签订商品房买卖合同属实，但是房子一直没有办理过户手续，涉案的房产并不是被告的。
被告戚月芬未作答辩。
原告为证明其主张的事实，向本院提供以下证据，被告戚月芬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利，本院作如下认定：
1.《商品房买卖合同》、初始房产证、测绘面积表各1份，拟证明被告系物业业主、其房屋面积、车位的事实。被告陆永泉对真实性无异议，但表示房子没有过户，自己不是业主。经审查，本院对该证据的真实性予以采信；
2.君豪中心前期服务合同1份，拟证明案外人与原告签订物业服务合同，委托原告对君豪中心实施物业管理，并确定物业服务费的收费标准、收费的时间及逾期违约责任的事实。被告陆永泉对真实性无异议，但认为没有生效。经审查，本院对该证据异议采信；
3.君豪中心前期服务协议1份，拟证明原告与被告签订物业服务合同，约定原、被告的权利义务，并确定物业服务费的收费标准、收费的时间及逾期违约责任的事实。被告陆永泉对真实性无异议，但认为没有生效。经审查，本院对该证据予以采信；
4.催缴函、邮寄凭证及收件情况各1份，拟证明原告于2015年11月18日向被告邮寄催费函、要求被告支付相应的物业费，但被告仍未支付的事实。被告陆永泉表示没有收到。经审查，本院对该组证据的真实性予以采信；
5.催缴函进户门张贴照片1份，拟证明原告于2015年11月28日在被告进户门上张贴催费函，要求被告交纳相应的物业费的事实。被告陆永泉表示没有注意。经审查，本院对该证据的真实性予以采信；
6.律师函、邮寄凭证及收件情况各1份，拟证明原告于2016年4月12日向被告邮寄律师函，要求被告支付相应物业费的事实。被告陆永泉表示没有收到。经审查，本院对该组证据的真实性予以采信；
7.浙江绿升物业服务有限公司装修备案表、装修进场许可证各1份，拟证明涉案物业被告已经入住的事实。被告陆永泉对真实性无异议。经审查，本院对该组证据予以采信。
被告陆永泉、戚月芬均未向本院提交证据。
本院经审理认定事实如下：原告绿升公司（甲方）与被告（乙方）于2013年5月8日签订君豪中心前期物业服务协议1份，约定物业的基本情况：乙方所购的物业位于君豪中心1幢2702室房屋。前期物业服务期限自物业交付之日起至第一届业委会成立，并与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止，具体收费标准为：本物业管理区域前期物业服务费由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数缴纳。酒店式公寓为3.00元/月/平方米，地下车位为100元/月/个；物业服务费中未计入高能耗共用设备（如电梯、增压水泵、景观水系、景观照明等）运行需要的能耗费用，该等能耗费用预收后按建筑面积据实向业主分摊，每6个月在物业管理区域内公布一次收支情况。能耗费预收标准如下：酒店式公寓：0.5元/月/平方米；使用所购物业的水、电、气等配套设施，搬入家具或进行装饰装修的，视为已居住。物业服务费及公共能耗费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为12个月的第一个月上旬，乙方或物业使用人应在约定缴费的时间内按时交费。乙方违反本协议约定，逾期支付前期物业服务费及相关费用的，甲方有权要求乙方支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金。涉案的余姚市城区君豪中心1幢2702室实测面积为207.58平方米，有车位1只。被告已经装修并表示在原告入驻君豪中心前已经拿到钥匙。另查明原告于2015年11月向被告发函，通知被告交纳相应的物业服务费，并进行张贴催告。2016年4月，原告向被告发律师函，通知被告交纳相应的物业服务费。
本院认为：依法成立的合同，不违反法律法规的强制性规定，对双方当事人具有约束力。现原告依照君豪中心前期物业服务协议向被告提供了物业服务，被告应当按约支付物业服务费。原告要求被告支付2014年7月1日至2016年6月30日物业综合管理服务费（每年207.58平方米*3元*12个月=”7”472.88元）和车位服务费（每年100元*12个月=”1”200元），理由正当，本院予以支持。至于能耗费，原告确认2014年7月1日至2016年6月30日被告按建筑面积实际分摊能耗费为0.523元/月/平方米，原告主张按照0.5元/月/平方米计算能耗费（每年207.58平方米*0.5元*12个月=”1”245.48元）的诉讼请求，本院亦予以支持。被告未按期支付物业服务费等，按照协议的约定应承担相应的违约责任，原告主张暂计算至2016年5月31日，本院予以支持，但其主张的违约金过高，本院依法予以调整，按月利率2%予以计算即（7472.88+1200+1245.48）元*（22+2/3+10+2/3）个月*2%=”6”612.24元。被告主张其不是物业所有权人、物业没有交付，所以不支付相关物业费用的答辩意见，本院认为，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，且根据原、被告双方协议的约定，房屋进行装饰装修的视为已经居住，现被告已经取得涉案房屋的钥匙并已经装修，应视为房屋已经交付并已经居住，关于房屋没有办理过户手续的问题，本院认为不动产登记是一种物权公示的手段，是一种可取信于社会公众的外部表现方式，其目的是为了保障交易安全，主要是为了在房屋买卖领域避免出现房屋所有权不明确的情形，本案中被告已经与开发商签订了商品房买卖合同并已备案，房屋也已实际交付并使用，办理房屋过户手续应是被告与开发商之间的事情，与原告无关，被告不能以此作为不缴纳相关物业费用的理由，故对被告的答辩意见，本院不予支持。被告戚月芬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，并不影响本院依法审理并作出判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陆永泉、戚月芬支付原告浙江绿升物业服务有限公司物业综合管理费14945.76元、车位服务费2400元、能耗费2490.96元，违约金6612.24元，合计26448.96元；
二、驳回原告浙江绿升物业服务有限公司的其他诉讼请求。
以上款项在本判决发生法律效力后十日内履行（如银行汇款，可将履行款汇至以下账户，开户银行：中国农业银行余姚市支行，户名：余姚市人民法院执行款专户，账号：，汇款时一律注明本案案号）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案案件受理费474元，减半收取237元，由被告陆永泉、戚月芬负担。被告负担款项限于本判决发生法律效力后七日内交纳，银行汇款请直接汇入我院账号（账号户名：余姚市财政局非税资金专户，账号：，开户银行：中国农业银行余姚市支行），并注明案号。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书后七日内，凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为：，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。
审 判 员 王 澈
二〇一六年八月二十五日
代书记员 汪优蕾