成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0191民初4508号
原告：赵延庆，男，1982年12月13日出生，汉族，住成都市温江区。
委托代理人：杨陈怡，四川道达律师事务所律师。特别授权代理人。
被告：唐继兰，女，1968年10月5日出生，汉族，住成都市锦江区。
被告：王军，男，1967年12月24日出生，汉族，住成都市锦江区。
二被告共同委托代理人：徐齐民，四川君合律师事务所律师。特别授权代理人。
第三人：四川中原物业顾问有限公司，住所地：四川省成都市锦江区大业路6号青石桥南街财富中心一栋3单元24层。
法定代表人：庄泽宝。
委托代理人：黄海，男，1988年7月30日出生，汉族，住四川省仪陇县。系该公司员工，特别授权代理人。
原告赵延庆诉被告唐继兰、王军、第三人四川中原物业顾问有限公司（以下简称：中原物业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理后，依法由本院代理审判员周寓先适用简易程序于2016年5月4日、2016年5月23日公开开庭进行了审理。原告赵延庆的委托代理人杨陈怡、被告唐继兰及王军的委托代理人徐齐民、第三人中原物业的委托代理人黄海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵延庆诉称，2015年8月16日，被告王军作为唐继兰的代理人（王军与唐继兰系夫妻关系）与原告赵延庆、第三人中原物业签订《房屋转让协议》（以下简称：诉争协议），约定唐继兰将其位于成都市高新区新城国际广场2栋1单元27层2单元建筑面积为162.04平方米的物业（以下简称：诉争房屋）转让给原告，转让价格为1570000元，赵延庆支付了50000元作为定金，余下款项1520000元赵延庆在产权过户手续递交完成后支付。合同签订当日，赵延庆支付了定金50000元，定金交由第三人中原物业托管。合同签订当日，赵延庆和中原物业均要求唐继兰在诉争协议上签字，但王军称唐继兰在国外出差，2015年8月17日-21日在成都，届时唐继兰将配合赵延庆到房管局进行房屋信息查询和在合同上签字。2015年8月19日，唐继兰与赵延庆、第三人的工作人员廖军、吴优等人一同前往房管局查询了解房屋情况，查询结果为正常，可以交易。之后赵延庆多次要求第三人催促唐继兰及王军诉争房屋转让一事，但被告唐继兰、王军一直以工作忙没时间为由拖延办理。2015年10月22日，赵延庆联系王军催促房屋转让一事，王军才明确告知赵延庆不愿意继续履行诉争协议。故原告起诉至院，请求人民法院依法判令被告唐继兰、王军：1.支付违约金314000元；2.双倍返还定金100000元。
被告唐继兰、王军答辩称：第一，房屋的房主唐继兰并没有在合约上签字捺手印，二被告并没有收取原告的任何定金，故合约是否成立以及实际履行有待认定；第二，根据王军与原告所签合约的约定，以及交付订金的真实情况，原告请求双倍返还定金不适用于合同法规定的定金罚则。根据合同法第3条的约定，故根据合约，二被告有成交与否的选择权，无任何过错或承担违约责任的法律及合同依据。因此，二被告请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
对于原、被告之间的房屋买卖纠纷，中原物业本无直接法律关系，但中原物业已经到庭不存在通知障碍，同时根据查明事实赵延庆所交纳定金现仍由中原物业保管，故本院将中原物业列为第三人参加诉讼。第三人陈述称，请求人民法院查明事实后，依法裁判。
经审理查明，2015年8月16日，王军以唐继兰代理人的身份与赵延庆及第三人中原物业（作为经纪方）签订了诉争协议，协议约定由赵延庆购买唐继兰名下的诉争房屋，该合同约定房屋总价为1570000元，定金50000元于签订诉争合同之日支付，剩余款项1520000元通过支付首付款和银行按揭支付；约定2015年11月30日或之前，至成都市房地产交易中心办理网签及产权过户手续，买卖双方必须协同前往，不得拒绝，否则视为违约；并约定经纪方代卖方所收定金，由卖方收妥及签署本合约后作实，如卖方拒绝收取定金及签署合同，则定金在没有任何赔偿下原数交回买方，买方不得要求经纪方任何赔偿；约定如卖方收取定金后不依合约条款出卖诉争房屋，则卖方须双倍返还定金，卖方须另赔偿诉争房屋成交价20%的违约金，买方不可要求进一步赔偿或要求卖方履行合同。若定金在经纪方托管，则经纪方无须经过卖方同意便可退回买方，并约定买方支付给卖方的定金50000元待卖方到成都市房管局查档后，经纪方将定金支付给卖方无需买方同意。合同签订后，赵延庆向中原物业交纳定金50000元。庭审确定唐继兰与王军系夫妻关系，且唐继兰清楚王军签订诉争协议一事。
合同签订后，各方到房管局进行了诉争房屋档案查询，查询结果表明查询时点为2015年8月19日，诉争房屋产权人为唐继兰。截止辩论终结时，赵延庆所交定金50000元仍由第三人中原物业持有。
在双方围绕诉争房屋买卖的交往过程中，唐继兰或王军并没有收取由中原物业托管的定金，同时也表明因唐继兰没有签字并且没有收取定金，不再履行合同。诉讼过程中，唐继兰及王军认为依据诉争协议，对于该份合同是否继续履行具有选择权，一则唐继兰没有签字二则两被告没有收取定金，故合同并不具有强制履行的法律依据。
以上证据有本案证据在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，在本案中被告王军、唐继兰已经明确表示不履行合同，如果该意思表示没有合同依据则应当承担违约的法律责任。
原告赵延庆与被告王军、唐继兰签订诉争协议后，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”依照该规定赵延庆与王军签订的合同，因诉争房屋登记人唐继兰与王军之间的特别关系同时唐继兰知晓王军代为签约的行为，最后唐继兰通过到房管局查档的方式也参与了交易，故该合同成立。成立的合同除非附生效条件则产生法律效力。查看双方当事人之间的合同，双方并未约定合同生效条件，即使如“经纪方代卖方所收定金，由卖方收妥及签署本合约后作实”的文字，也不能认定为合同生效条件，条件在合同中属于具体明确的事项，从该约定中无法得知定金属于订约定金性质，同时所谓“作实”也是是是而非之语词，无法明细其含义。如果诉争协议被理解为附生效条件之协议，作为买受人的原告方将处于极不平等的状态，原告签署了诉争协议同时交纳了定金虽然该定金并非直接交纳给两被告，如无明确约定对于任何人来说，对于合同权利可以产生合理期待，否则合同的效力全部由出卖人的作为与否来确定，将造成交易双方权利义务的极端不公正。
王军、唐继兰同时提出其对于合同是否履行有选择权，因为无论王军抑或唐继兰都没有领取定金，所以依照“如卖方拒绝收取定金及签署合同，则定金在没有任何赔偿下原数交回买方，买方不得要求经纪方任何赔偿”的约定，两被告没有违约。本院认为，对于合同是否履行具有选择权，从法律上看，本案中只有解除权才具有该种法律效果。本案中并不存在解除权，约定解除权也需要明确、具体，前述本案并没有明确具体的附生效条件分析，同样适用于约定解除权的分析。同理，合同是否履行如果完全由一方主观状态所掌握，对于合同相对方也是不公正的。退而言之，“如卖方拒绝收取定金及签署合同，则定金在没有任何赔偿下原数交回买方，买方不得要求经纪方任何赔偿”需要满足两个要件才能行使所谓解除权，既拒绝收取定金又不签署合同，实际上王军作为唐继兰的代理人，王军已经与赵延庆签署合同，王军签署合同行为的法律效果由唐继兰承担。
故，综上所述，被告王军、唐继兰主张其不收取定金系依照合同赋予的选择权（犹豫权）、重新议价的权利，没有合同依据，应当承担违约责任。但案件中王军仅作为唐继兰之代理人，王军与唐继兰虽系夫妻，但婚姻法司法解释二十二四条界定的主要为夫妻共同债务，夫妻共同债务的本质为共同生活所需，同时如果扩大对该条款的适用将导致个人的退化而家庭债务的增多，显然违背责任自担之基本民法定位。故本案中的违约责任应当由本人唐继兰负担。
原告在本案中同时提出了定金罚则适用及违约金赔偿。本院认为，虽然双方合同约定定金及违约金可以同时主张，但定金和违约金的基本功能均是弥补违约造成的损失，在守约方没有证明定金或者违约金不能单独弥补其损失之情形下，双重主张有违同种法律责任“法不二罚”之基本原则。本院释明后，原告选择主张违约金。唐继兰辩称原告主张的违约金过高，请求人民法院依法调整降低。
本院认为，本案中赵延庆在整个房款1570000元中仅支出了50000元，这种情况下，如果法庭简单适用全部赔偿，其是否符合合同履行后的可得利益原则。
依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”事实上，原告要获得合同履行后的全部利益，尚需其及时按照合同约定履行诉争房屋价款支付义务，原告仅仅履行定金义务并不能就此全部享有权利。被告不履行签订的合同，原告可以选择合同继续履行也可以选择适用违约金。原告选择合同继续履行，原告有权要求以双方约定的房屋总价款进行交易，原告全部支付对价后得请求占有、使用房屋，并得请求转移登记房屋所有权。本案中原告选择不继续支付房屋价款，而主张违约金。被告主张违约金调整降低，原告主张签约时合同价款与现房屋合同价款存在差异，该差异为原告损失。本院认为，在交易过程中被告早已表明其不履行诉争协议，此时原告已经支出费用不多，其完全可以另行购买房屋以减少损失。故而，原告要求被告承担全部价款差异作为违约金评判基础的主张，本院不予支持。
本院认为，既然双方当事人对定金进行了约定，守约方支出的费用也仅为定金约定的费用，参照定金罚则确定本案违约金，符合双方当事人的行为预期。同时，本案中唐继兰或者王军均未收取定金，定金应当由第三人中原物业返还，但中原物业在返还定金的过程中可能涉及经纪费用扣减，为保证原告足额收回定金，被告唐继兰应当承担补充责任：即在原告不能从第三人处完整收回定金之时，被告唐继兰承担补充责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告唐继兰于本判决生效之日起十日内向原告赵延庆支付违约金50000元；
二、第三人四川中原物业顾问有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵延庆退还50000元，被告唐继兰对该退款承担补充责任；
三、驳回原告赵延庆的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取3755元，由原告赵延庆负担1255元、被告唐继兰负担2500元（此款原告已预交，被告唐继兰于履行本判决义务时一并向原告支付2500元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 周寓先
二〇一六年五月三十日
书 记 员 陈思芸