福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽06民终961号
上诉人（原审原告）：陈志江，男，1988年1月20日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。
委托诉讼代理人：李木钦，福建悦华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏志梅，�建悦华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：漳州福晟房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙文区景山村福晟•钱隆学府毅达莘园17幢D04-D05店面。统一社会信用代码9135060369902104XR。
法定代表人：陈和杰，总经理。
委托诉讼代理人：苏晓鹏，福建九鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴婷婷，福建九鼎律师事务所律师。
上诉人陈志江因与被上诉人漳州福晟房地产开发有限公司（以下简称“福晟公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服漳州市龙文区人民法院（2015）文民初字第567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈志江的委托诉讼代理人苏志梅，被上诉人福�公司的委托诉讼代理人苏晓鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈志江上诉请求：撤销原判，改判支持陈志江的一审诉讼请求。事实和理由：1.原判认定讼涉商品房经过竣工验收、消防验收合格即达到法定及约定交付条件没有事实和法律依据。本案《合同补充协议》第二条约定预售商品房经“单体验收”合格后即具备交房和使用条件，属于约定不明，且违反法律的强制性规定，属于无效条款。根据《商品房买卖合同》第八条约定，商品房交付的条件不仅包括竣工验收、消防验收，还包括道路工程、绿化工程、管道燃气工程等公共配套及基础设施的规划验收。规划验收既是合同约定的交房条件，也是法定交房条件，在规划验收完成前，讼争商品房均未达到法定和约定的交房条件，原判未将规划验收作为交房条件错误。2.原判认为降雨量超过50毫米和八级以上风属于不可抗力没有事实依据，福晟公司作为专业的房地产开发商，理由对可能影响工期的各种因素有所预见，降雨及大风不属于不可预见的不可抗力，福晟公司不能免责。且福晟公司未能举证证明上述降雨、大风、台风造成了停工的事实，福晟公司亦未通知我方需延期交房的情形，故福晟公司不存在免责事由，原判认定可延期交房天数为20天错误。
福晟公司辩称：双方的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，双方约定的交房条件是单体验收合格，我方在验收合格后向陈志江送达了《交楼通知书》，故原判认定交房时间为2013年12月30日正确。降雨、大风及台风都是或然性事件，属于不可抗力的范畴，原判认定的据实延期交房天数正确。综上，请求驳回陈志江的上诉请求。
陈志江向一审法院起诉�求：1、福晟公司交付符合法定及约定条件的商品房。2、福晟公司支付逾期交房违约金27261.5元（违约金暂计至2015年2月9日。2015年2月10日起至实际交付之日止的逾期交房违约金，按已付购房款的日万分之一计算）。
一审法院认定事实：2013年1月18日，陈志江与福晟公司签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定：陈志江向福晟公司购买址在钱隆××商品房××套，建筑面积138.56平方米，每平方米4858元，总金额673125元，陈志江应于合同签订当日向福晟公司支付30000元作为履行合同的定金，并于2013年1月18日前支付房款173125元，余款470000元由福晟公司协助陈志江申请银行按揭贷款。涉案合同另约定如下：第八条：福晟公司应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付陈志江使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程质检设置有效的隔音设备和施工安全设施；4、该商品房办理《竣工验收报告》。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、陈志江有权拒绝交接，按逾期交房由福晟公司承担违约责任。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，福晟公司可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且福晟公司在发生之日起×日内书面告知陈志江的；2、因政策性原因或政府行为或相关通知通告及其他非福晟公司原因造成的事由；3、遭遇不可抗力或其他情形（见附件六）影响工程进度。第九条：除本合同第八条规定的特殊情况外，福晟公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付陈志江使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，福晟公司按日向陈志江支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，陈志江要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，福晟公司按日向陈志江支付已付款万分之一的违约金。第十一条：商品房达到交付条件后，福晟公司应当书面通知陈志江办理交付手续。双方进行验收交付时，福晟公司应当出示本合同第�条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，福晟公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。福晟公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，陈志江有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由福晟公司承担。由于陈志江原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：陈志江应在福晟公司通知交付日期内来办理房屋移交手续，逾期15日未来办理的，按每延期一日缴纳保管金100元；同时从通知交付之日起，该房屋的一切风险责任、费用及税费，包括管理费均由陈志江承担。合同附件六补充协议约定：第二条：1.预售商品房竣工经“单体验收”合格后，即该房屋已具备交房和使用条件。……8.陈志江以本合同所填写通讯地址与通讯方式作为陈志江接受通知的地址与方式。�晟公司按照地址寄发通知，即视为已送达。若因陈志江地址错误或无人收件而邮件被退回，或邮件由陈志江以外的其他人签收，均视为送达。第四条：合同第八条补充如下：1、合同第八条所述的福晟公司将商品房“交付陈志江使用”的责任只限于福晟公司要根据本合同第八条所述的交付时间或根据本合同第八条及本条第二款延期的最后日期前，取得符合本合同约定交付条件的证明即“单体验收合格证书”并将本合同第十一条所述的书面通知发出予陈志江。2、合同及补充协议中规定不可抗力是指当事人不能预见、不能避免、不能克服并阻碍合同履行的客观情况，包括自然和社会因素。其约定如下：（1）日降雨量累计超过50mm；（2）8级以上风力；（3）6级以上地震；（4）一周内非福晟公司原因停电累计超过8小时；（5）施工中重大困难及技术难题无法及时解决的重大�计变更；（6）政府发布的临时管制；（7）战争、重大疫情及其他认为不可抗拒的事件。3、本条所述商品房经验收合格系指福晟公司取得由建设单位、施工单位、设计单位、监理单位共同盖章确认的《竣工验收报告》。陈志江于2012年11月11日前支付30000元，于同年11月18日支付173125元，于2013年5月1日支付470000元。2014年4月21日涉讼商品房所在的福晟公司开发的福晟•钱隆学府二期9#楼经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位共同组织建筑工程竣工验收，结论为合格；同年4月29日，福晟公司开发的福晟•钱隆学府二期9#及9#、9#A的地下室工程等经漳州市公安消防支队进行建设工程消防验收，综合评定为合格。2014年4月30日，福晟公司向陈志江发出《交楼通知书》，通知陈志江于2014年4月30日起前往钱隆樽品营销中心办理交房手续。陈志江至庭审结束前未办理交房手续。自双方约定交房期限2013年12月30日次日起至福晟公司通知交房的2014年4月30日止的时间为120天。根据漳州市气象科技服务中心提交气象报告，2013年1月18日至2014年4月30日，漳州市出现日降雨量累计超过50mm以上9天，八级以上风1天，台风12天。上述因素扣除重复天数后福晟公司可延期交房天数为20天。
一审法院认为，陈志江与福晟公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依法全面履行合同约定义务。本案争议焦点是福晟公司应否承担逾期交房违约责任，如何承担的问题。1.关于本案福晟公司可据实予以延期交房时间的认定：根据合同补充协议的约定，福晟公司提供的气象报告，证明在双方签订合同时起至交房期间本地区的日降雨量�计达50mm以上、八级以上风和台风等气候情况，可予以采信认定，日降雨量累计达50mm以上、八级以上风和台风是双方签订合同时不可预知的事由，属于其他非福晟公司所能控制的客观原因，该事由符合《商品房买卖合同》第八条及补充协议关于因政策性原因或政府行为或相关通知通告及其他非福晟原因造成的事由以及遭遇不可抗力或其他情形可据实予以延期的约定，为可据实予以延期交房期间；福晟公司未能提供的水务、供电部门的停水、停电等证据，故本案不存在停水停电影响工程施工可据实予以延期的情形；福晟公司未能提供在双方签订合同时起至交房期间本地区有达到40°C及以上高温影响工程施工的天气事件发生，其所提供的高温论证报告记载的高温情况只有≥35°C，该高温天气不足以影响建筑工程施工，故本案不存在高温天气影响工程施工可据实予以延期�情形；众所周知，在我国全国各地，每年均有中、高考和节假日时间，此情形属于双方签订合同时便可预知的事件，不属于非出卖人所能控制的客观原因，由于双方在签订合同时并未约定中、高考和节假日期间作为可据实予以延期交房情形，故本案的中、高考和节假日期不作为可据实予以延期交房的时间。经核实，确定福晟公司依约可据实予以延期交房的时间为：日降雨量累计超过50mm以上9天，八级以上风1天，台风12天。上述因素扣除重复天数后福晟公司可延期交房天数为20天。2.关于本案逾期交房违约金应当如何计算问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者验收不合格的，禁止投入使用。依照上述规定，符合法定交付条件的商品房可交付使用。本案中，福晟公司提供的竣工验收报告、消防验收意见等证据，证明涉讼商品房所在楼盘于2014年4月21日通过竣工验收合格，于同年4月29日通过消防验收合格，此时涉讼商品房即已达到法定及约定交付条件，福晟公司即可将涉讼房屋交付陈志江。福晟公司至2014年4月30日通知陈志江办理交房手续，至该日福晟公司履行了交房义务，陈志江无正当理由拒绝接收，应视为已交房。故陈志江请求福晟公司交付符合法定条件及约定条件的房屋不予支持。自双方约定交房期限2013年12月30日次日起至福晟公司通知交房的2014年4月30日止的时间为120天，扣除福晟公司可据实予以延期交房天数20天，福晟公司实际延期交房天数为100天，其应承担逾期交房违约金的天数为100天。依据《商品房买卖合同》第九条约定，福晟公司应按照陈志江已付款的日万分之一计算，向陈志江支付逾期交房违约金计6731.25元（673125×0.01%×100天）。关于福晟公司请求陈志江支付逾期付款违约金，福晟公司可另案主张。综上，陈志江要求福晟公司承担逾期交房违约责任理由成立，应予以采纳，但部分请求项目和数额不当，不予全部支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、漳州福晟房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内向陈志江支付逾期交房违约金6731.25元；二、驳回陈志江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费582元，由陈志江负担532元，漳州福晟房地产开发有限公司负担50元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院查明，除陈志江对原判查明认定的“”2014年4月30日，福晟公司向陈志江发出《交楼通知书》”有异议，主张没有证据证明福晟公司向陈志江发出了交房通知；对“福晟公司可延期交房天数为20天”有异议，主张该20天期限内存在的降雨、大风等情形不属于不可抗力，且福晟公司未就上述情形履行通知义务，依约不能免责外，对原判查明认定的其他事实，双方当事人均无争议，本院对无争议的事实予以确认。
另查明，一审中福晟公司提交了《钱隆学府交楼通知书》和《国内快递寄件单》，证明其以邮寄的方式向陈志江在《商品房买卖合同》中所留的地址送达了交房通知，通知陈志江于2014年4月30日起前往钱隆樽品营销中心办理交房手续。根据本案《合同补充协议》第二条第八款的约�，陈志江以涉案《商品房买卖合同》中所填写通讯地址与通讯方式作为陈志江接受通知的地址与方式。福晟公司按照地址寄发通知，即视为已送达。故陈志江关于福晟公司未向其发出交房通知的主张不能成立，其对该事实的异议不予认可。陈志江对福晟公司可延期交房天数的异议属于本案的争议焦点之一，在本判决书后续说理部分一并作出认定。
本院认为，陈志江与福晟公司于2013年1月18日签订的《商品房买卖合同》及其附件《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、讼争商品房是否符合法定和约定的交付条件，陈志江是否有权拒绝收房；二、本案可延期交房天数应如何认定。
一、关于讼争商品房是否符合法定和约定的交付条件的问题
商品房作为一种建筑工程，其交付条件首先要符合《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，经竣工验收合格后方可交付使用；其次，商品房属按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程，其交付使用还需按照《中华人民共和国消防法》第十三条的规定进行消防验收、备案。本案中，讼争商品房经建设、勘察、设计、监理、施工单位共同组织建筑工程竣工验收及消防部门进行建设工程消防验收合格，已经具备了法定的交付使用条件。此外，虽然涉案《商品房买卖合同》第八条约定，讼争商品房的交付需同时具备竣工、消防验收合格；排水、用电、燃气、绿化等配套建筑和基础设施达到设计要求等条件，但根据《合同补充协议》第二条第一款、第四条�一、三款的约定，讼争商品房经“单体验收”合同后即具备交房和使用条件，而“单体验收”合格系指出卖人取得建设、施工、设计、监理单位共同盖章确认的《竣工验收报告》。故本案《合同补充协议》已经变更了《商品房买卖合同》第八条对于交房条件的约定，讼争商品房已经具备了约定的交付使用条件。陈志江上诉主张“单体验收”属于约定不明且违反法律强制性规定，缺乏事实和法律根据，不予采纳。讼争商品房已经具备了法定和约定的交付条件，虽然福晟公司未能举证证明讼争商品房通过了道路、绿化、管道燃气等公共配套及基础设施的规划条件验收，但该情形仅属于交付上的瑕疵，不属于买受人可以据此拒绝收房的法定事由，且依据上述《合同补充协议》的约定，陈志江亦不得拒绝接收讼争商品房。据此，原判认定福晟公司通知陈志江办理交房手续之日即2014年4月30日即履行了交房义务正确。
二、关于本案可延期交房天数的认定问题
原判认定福晟公司可据实予以延期交房天数为20天（包括日降雨量累计超过50毫米以上9天，八级以上风1天，台风12天，扣除重复天数后认定为20天），根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括自然灾害，如地震、洪水等；以及政府行为，如征收、征用等。虽然《合同补充协议》第四条第二款将日降雨量超过50毫米和八级以上风约定为“不可抗力”，但上述两种情形不符合法律规定的不可抗力的条件，仅应认定为约定的免责事由，故福晟公司主张以上述降雨及大风的情形免责，还须根据涉案《商品房买卖合同》第八条约定，根据上述降雨、大风影响工期的�况据实予以延期。本案中，虽然出现了日降雨量累计超过50毫米以上9天，八级以上风1天，但福晟公司未能提供施工日志等证明上述降雨、大风影响了工程进度，故上述降雨及大风天数不应认定为可据实予以延期交房的期间。而台风天气属于法定的不可抗力，福晟公司无须举证证明其因台风而停工，可依法免责，故台风天气12天认定为福晟公司可延期交房的天数。原判认定可延期20天有误，予以纠正。福晟公司共延期交房120天，扣除可延期天数12天，实际延期交房108天，其应支付的逾期交房违约金计7269.75元（673125×0.01%×108天）。
综上，陈志江关于可延期交房天数的的上诉主张部分成立，予以采纳。其余上诉主张，理由不能成立，应予驳回。原判对可延期交房天数的认定有误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销漳州市龙文区人民法院（2015）文民初字第567号民事判决；
二、漳州福晟房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈志江支付逾期交房违约金7269.75元；
三、驳回陈志江的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费582元，由陈志江负担512元，福晟公司负担70元；二审案件受理费314元，由陈志江负担264元，由福晟公司负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 花 絮
审 判 员 李 凌
代理审判员 黄 兴
二〇一七年七月十三日
书 记 员 詹靓妹