北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）门民初字第1399号
原告北京市门头沟区潭柘寺镇王坡村股份经济合作社，住所地北京市门头沟区潭柘寺镇王坡村。
法定代表人王永清，董事长。
原告北京市门头沟区潭柘寺镇王坡村村民委员会，住所地北京市门头沟区潭柘寺镇王坡村。
法定代表人王永清，主任。
二原告共同委托代理人王春学，北京市国仁律师事务所律师。
被告北京国润旅游开发有限公司，住所地北京市门头沟区石龙南路6号1幢5A-182。
法定代表人梁国春，董事长。
委托代理人潘卓，北京市汇源律师事务所律师。
委托代理人方荣花，北京市汇源律师事务所律师。
原告北京市门头沟区潭柘寺镇王坡村股份经济合作社（以下简称王坡村经合社）、北京市门头沟区潭柘寺镇王坡村村民委员会（以下简称王坡村村委会）与被告北京国润旅游开发有限公司（以下简称国润公司）农村土地承包合同纠纷一案，本院于2014年3月27日立案受理后，由审判员张岭适用简易程序于2014年4月10日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案于2014年6月13日依法转为普通程序审理，并依法组成由法官张岭担任审判长，法官马逸群、人民陪审员戴婉莹参加的合议庭，于2014年7月10日公开开庭进行了审理。原告王坡村经合社、王坡村村委会之法定代表人王永清及共同委托代理人王春学，被告国润公司法定代表人梁国春及委托代理人潘卓、方荣花到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。
原告王坡村经合社、王坡村村委会共同起诉称：王坡村经合社与王坡村村委会于1999年7月18日与案外人刘秀芳签订《荒山租赁合同》（此合同原件已丢失）。《荒山租赁合同》中约定刘秀芳承租王坡村500亩荒山用于种植、养殖及旅游综合开发，租金共计14万元（分期交付）。2001年8月31日，王坡村经合社（甲方）与刘秀芳（乙方）、国润公司（丙方）签订《荒山租赁合同转租合同》，三方约定将刘秀芳所享有的权利义务转让给国润公司，原合同所有条款不变。同时，王坡村经合社与国润公司补签了原《荒山租赁合同》。2001年9月2日，王坡村经合社与刘秀芳、国润公司再次签订《荒山租赁合同转租合同》，就前份合同权利义务进行了完善。2001年9月2日的转租合同取代了前一份转租合同。按照上述合同约定，国润公司承租的土地范围为潭柘寺公园西北侧面积500亩的土地、租赁期限为70年。合同签订后王坡经合社与王坡村村委会履行了合同义务，但国润公司未依约对土地进行开发经营。本案涉及的合同实为农村土地承包合同，应适用与农村土地承包相关的法律法规。王坡村村委会和王坡村经合社将土地发包给刘秀芳、以及此后将承包方变更为国润公司时均未依法经过村民会议2／3以上成员或2／3以上村民代表的同意。因此，本案所涉及的合同应被认定为无效合同。由于国润公司一直未能实际利用并占有土地，王坡村经合社、王坡村村委会在本案中不要求国润公司返还土地。王坡村经合社、王坡村村委会请求法院判令：1、确认王坡村村委会与国润公司签订的落款日期为1999年7月18日的《荒山租赁合同》无效；2、确认王坡村经合社与国润公司于2001年9月2日签订的转租合同无效；3、国润公司承担诉讼费用。
被告国润公司辩称，王坡村经合社与王坡村村委会主张的合同签订过程属实。由于王坡村村委会与刘秀芳所签的《荒山租赁合同》原件丢失，国润公司与王坡村村委会于2001年补签了现在双方所提交的落款日期为1999年7月18日的《荒山租赁合同》。国润公司认为双方所签订的合同为荒山租赁合同，应适用北京市1994年颁布的《北京市农村集体所有荒山荒滩租赁条例》。上述条例里并没有关于民主议定程序的规定，双方之间的荒山租赁合同应为有效。三方于2001年9月2日签订的《荒山租赁合同转租合同》为最终定稿，相关防火等事项都约定为王坡村村委会和王坡村经合社的责任。国润公司与王坡村村委会、王坡村经合社还签订有一份面积为7000亩土地的合作协议，本案涉及的土地也包括在那份合作协议中。国润公司未大规模投资的原因在于王坡村的土地界限一直未能划清，国润公司无法注册公司开展经营。但国润公司如期交纳了合同约定的租金14万元并交纳了防火费、种树费和前期开发筹备款等共计3.45万元，已履行了开发荒地的合同义务。国润公司不存在违约行为，国润公司要求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，王坡村村委会与刘秀芳于1999年7月18日签订《荒山租赁合同》，合同约定刘秀芳承租王坡村500亩荒山、租赁期限为70年、租金为14万元（分期给付）、用途为种植养殖及旅游综合开发。签订合同后，刘秀芳交纳租金5万元。王坡村经合社（甲方）与刘秀芳（乙方）、国润公司（丙方）分别于2001年8月31日、2001年9月2日签订两份《荒山租赁合同转租合同》，其中第二份转租合同涵盖了第一份转租合同包含的合同内容，并增加了部分合同内容。各方均认可应以2001年9月2日的《荒山租赁合同转租合同》内容为准。在三方于2001年9月2日签订的《荒山租赁合同转租合同》中约定以下主要内容：1、由于乙方租金缺乏，不能有效开发荒山，经甲方同意，将乙方承租甲方的《荒山租赁合同》的权利义务转让给丙方；2、荒山租赁面积500亩，四至为东至大侨岭、西至黄土岭、南至东西园阳坡元公路上面的两块石头为界；北至老龟山公路往下；3、乙方未支付租金由丙方负责支付；4、《荒山租赁合同》、《延期五年付款协议》中的承租方权利义务自本合同生效之日起由丙方履行，其中延期五年付余款9万元改为本合同签订之日起付5万元，余款4万元于两年后一次付清。三方分别在合同后签字或盖章。此后，国润公司在2001年9月3日至2005年12月20日期间向王坡村经合社交纳8万元。王坡村经合社所开具的发票上注明的往来项目为“山场承包费”或“荒山租赁费”。
另，王坡村经合社、王坡村村委会与国润公司之间存在一份涉及土地面积为7000亩的合作协议。本案涉及的500亩土地包含在上述合作协议涉及的7000亩土地四至范围内。国润公司就本案及上述合作协议共同向王坡村经合社、王坡村村委会交纳防火费、种树费及前期开发筹备款。
再查，王坡村村委会、王坡村经合社与刘秀芳签订《荒山租赁合同》、与国润公司补签《荒山租赁合同》及《荒山租赁合同转租合同》前均未召开村民会议或村民代表会议就此事进行讨论，亦未报镇政府批准。国润公司在签订合同后，未实际占有土地。
在案件审理过程中，王坡村村委会与王坡村经合社表示如法院最终认定本案合同并非农村土地承包合同，则王坡村经合社、王坡村村委会请求法院判决解除双方之间的合同关系。国润公司仅交纳种树费和防火费并不能说明其履行了全部合同义务，该公司在签订合同后的10多年内未投资开发已构成根本违约。经法庭询问，国润公司明确表示不在本案中就合同无效或解除后的赔偿损失问题提起诉讼。
上述事实，有《荒山租赁合同》、《荒山租赁合同转让合同》二份、收条、收据、发票、本院卷宗及各方当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：王坡村村委会于1999年与刘秀芳签订《荒山租赁合同》后，刘秀芳将合同转让给国润公司，该合同的权利义务由国润公司享有和承担。2001年，王坡村村委会与国润公司补签落款日期为1999年7月18日的《荒山租赁合同》，王坡村村委会、国润公司、刘秀芳三方于2001年9月2日签订《荒山租赁合同转租合同》，各方的权利义务以《荒山租赁合同》及《荒山租赁合同转租合同》为准。国润公司依据《荒山租赁合同》及《荒山租赁合同转租合同》对王坡村500亩土地所享有的权利符合农村土地承包的特征。本院对国润公司关于本案所涉合同并非农村土地承包合同、不受农村土地承包相关法律调整的意见不予采纳。《中华人民共和国土地管理法》（1998年修订）第十五条第二款明确规定“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定，违反法律强制性规定的合同无效。本案中，刘秀芳与国润公司承包王坡村土地均未依法履行征求村民意见并报乡（镇）人民政府批准的程序。王坡村经合社、王坡村村委会事先未就发包本案涉案土地一事履行民主议定程序已违反法律强制性规定，《荒山租赁合同》及《荒山租赁合同转租合同》应当被确认为无效合同。国润公司提出，本案应适用《北京市农村集体所有荒山荒滩租赁条例》，此条例中并未规定有关于履行民主议定程序的相关内容。需要阐明的是，《北京市农村集体所有荒山荒滩租赁条例》的调整对象为“农村集体所有”的“荒山、荒滩”，且此条例第六条第一款亦明确规定“农村集体经济组织必须根据社员大会或者社员代表会议决定的出租方案组织荒山租赁”，上述规定与《中华人民共和国土地管理法》中关于农村集体土地对外发包的相关规定并不冲突。因此，本院对国润公司的此点意见不予采纳。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。由于国润公司并未实际占有、控制涉案土地的土地，本案不涉及土地返还问题。经法庭询问，国润公司明确表示不在本案中就赔偿损失问题提起诉讼，本案对是否应返还承包费及损失赔偿问题不予处理。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》（1998年修订）第十五条之规定，判决如下：
一、北京市门头沟区潭柘寺镇王坡村村民委员会于二○○一年与北京国润旅游开发有限公司签订的落款日期为一九九九年七月十八日的《荒山租赁合同》无效；
二、北京市门头沟区潭柘寺镇王坡村股份经济合作社于二○○一年九月二日与北京国润旅游开发有限公司签订的《荒山租赁合同转租合同》无效。
案件受理费七十元由北京国润旅游开发有限公司承担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 岭
代理审判员 马逸群
人民陪审员 戴婉莹
二〇一四年九月十二日
书 记 员 余成群