福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终1272号
上诉人（原审原告）詹剑华，男，1983年8月13日出生，汉族，住福建省连江县。
委托代理人黄祥滨，福建亚太天正律师事务所律师。
上诉人（原审被告）福州永昇房地产开发有限公司，住所地福建省连江县凤城镇玉荷西路口（招亮实业）招亮宾馆三层。
法定代表人刘永柱，董事长。
委托代理人陈彩霞、曾雪萍，福建汇成律师事务所律师。
上诉人詹剑华、福州永昇房地产开发有限公司（以下简称“�昇公司”）因商品房预售合同纠纷一案，均不服福建省连江县人民法院（2015）连民初字第1450号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，审理中，本院曾依法对双方当事人的纠纷进行了调解，但调解不成。本案现已审理终结。
一审法院查明：2012年1月11日、2012年3月21日，原告分别向被告购买其开发的位于福建省连江县，金额分别为人民币529159元和230709元，合计总金额为人民币759868元。双方签订两份《商品房买卖合同》，均约定“第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。……。第八条交付条件与期限。出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程设置有效的隔离设施和施工安全设施；……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1……；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。……。第十四条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取�房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1……。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的零点零壹%向买受人支付违约金。……。第二十五条本合同自双方签订之日起生效。……”2011年12月26日、2012年3月27日，原告先后支付给被告讼争的第3座2层205号房的购房款159159元和370000元，合计529159元；2011年12月26日、2012年12月27日，原告先后支付给被告讼争的第3座2层203号房的购房款140709元和90000元，合计230709元，以上总计人民币759868元。被告按约定的交房时间将商品房交付原告使用。后原告以讼争事由诉至一审法院。
一审认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，双方当事人均应按合同的约定享受权利和履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照�定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，被告按照合同的约定交付房屋并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，是其应尽的义务。由于被告未按约定的条件交付房屋，已构成违约，应承担违约责任，原告要求支付违约金4000元人民币，被告亦予以认可，可予支持。被告未能在商品房交付使用后60日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，致使原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，被告已违反了《商品房买卖合同》第十四条的约定，构成违约，应承担违约责任。违约时间从被告将商品房交付原告使用后的第91日，即2013年9月29日起至被告将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告之日止，被告每日应按原告已付款759868元（包括讼争的第3座2层205号房购房款529159元及讼争的第3座2层203号房购房款230709元）的0.01%向原告支付逾期办证违约金（其中截至2015年5月4日止，计人民币44224.32元）。考虑到合同的实际履行情况及预期利益等综合因素，根据公平原则，被告向原告支付逾期办证违约金的总额应以原告已付款的30%为限。被告辩解原告近期才接收讼争房产，目前仍处于合同约定的办证时间内，原告无权主张逾期办证违约金，但未能举证证明，故不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决：一、被告福州永昇房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内向原告詹剑华支付未按条件交付房屋的违约金4000元；二、被告福州永昇房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内向原告詹剑华支付截至2015年5月4日止逾期办证违约金人民币44224.32元，并继续支付自2015年5月5日起至被告将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告之日止的违约金（违约金总额以原告已付款759868元的30%为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1008元，由被告福州永昇房地产开发有限公司负担。
一审宣判后，一审原告詹剑华、一审被告永昇公司均不服，向本院提起上诉。
上诉人詹剑华上诉称：一审关于永昇公司支付逾期办证违约金总额以詹剑华已付款的30%为限的判决内容缺乏事实与法律依据，应予改判。讼争《商品房买卖合同》没有约定违约金的上限，且永昇公司的违约行为一直延续，詹剑华的损失也随之不断扩大，若设置30%的违约上限，不利于督促永昇公司履行办证的合同义务，也不利于本案纠纷的实质性解决。综上，上诉人詹剑华请求：1.撤销一审判决作出的逾期办证违约金总额以詹剑华已付款759868元的30%为限的判决事项；2.本案诉讼费用由永昇公司承担。
永昇公司针对詹剑华的上诉答辩称：一、永昇公司无需承担逾期办证违约金。二、即使永昇公司需要承担逾期办证违约金，一审判决对违约金作出限制是符合法律规定的。根据合同法司法解释，违约金上限不能超过实际损失的30%，本案业主没有提供任何损失的证据，一审判决的违约金标准实际上已经过高。业主应举证证明其损害，否则应承担举证不能的后果。
上诉人永昇公司上诉称：一、讼争房屋交付使用时间的举证责任应由詹剑华承担，一审分配举证责任错误，判定由永昇公司承担举证不能的后果，明显适用法�错误，应予纠正。本案系逾期办证纠纷，詹剑华作为一审原告，应举证证明讼争房产的实际交付使用时间以及逾期办证违约金的起算点。二、詹剑华至今未能取得房屋权属证书，是由于施工单位福建省永泰县第三建筑工程有限公司扣留了该项目竣工验收备案表和竣工验收报告原件，导致永昇公司不能办理房屋产权初始登记，故永昇公司无须向詹剑华支付逾期办证违约金。综上，上诉人永昇公司请求：一、撤销一审判决第二项关于“永昇公司应在本判决生效之日起10日内向詹剑华支付截至2015年5月4日止逾期办证违约金44224.32元，并继续支付自2015年5月5日起至永昇公司将办理权属登记需由永昇公司提供的资料交付詹剑华之日止的违约金”的内容，改判驳回詹剑华在一审中提出的要求永昇公司支付逾期办证违约金的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由詹剑华承担。
詹剑华针对永昇公司的上诉答辩称：一、一审判定永昇公司应向詹剑华支付逾期办证违约金是正确的。詹剑华提交的商品房买卖合同证明交房时间，永昇公司作为开发商保存相关交房手续，应提交证据证明其主张的实际交房时间。二、永昇公司关于因施工单位在履行建设工程施工合同过程中未提供办理房屋权属证书所需资料导致永昇公司不能履行办证义务的主张，不属于法定不支付违约金的免责情形。综上，永昇公司的上诉无事实和法律依据，应当驳回永昇公司的上诉。
经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。
二审诉讼中双方当事人均未提交新的证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，第一，关于永昇公司是否应当支付讼争房产的逾期办证违约金问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，以及永昇公司与詹剑华签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，结合一、二审庭审调查中永昇公司关于其目前无法查找到曾书面通知詹剑华交房的材料以及由于其与施工单位的工程款纠纷才导致无法办理综合验收、产权初始预登记等相关手续等的自认，本院认为，詹剑华作为一审原告提交《商品房买卖合同》等证据证明讼争房产的交付使用时间，已尽到相应的举证责任。现永昇公司未能提供相反证据予以反驳，无法证明未办理房屋权属登记的过错在于买受人即詹剑华，双方又无其他特�约定，故一审认定永昇公司应向詹剑华支付逾期办证违约金，符合法律规定，本院予以维持。
第二，关于詹剑华主张的应以其已付购房款759868元为基数全额计算逾期办证违约金，本院经审查认为，结合本案逾期办证的事实给詹剑华造成的实际损失，兼顾考虑合同的实际履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，一审根据公平与诚信原则，判令永昇公司以詹剑华已付购房款的30%为限支付相应的逾期办证违约金并无不当，本院予以确认。
综上，上诉人詹剑华与永昇公司的上诉请求于法无据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉人詹剑华与上诉人福州永昇房地产开发有限公司的上诉，维持原判。
本案一审�件受理费按照原审判决确定的负担；本案二审案件受理费人民币1008元，由上诉人詹剑华负担人民币504元，由上诉人福州永昇房地产开发有限公司负担人民币504元。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 霞
代理审判员 缪 羽
代理审判员 魏 博
二〇一六年七月十五日
书 记 员 王亚珊