浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙绍民终字第1155号
上诉人（原审被告）徐美容。
上诉人（原审被告）金某甲。
上诉人（原审被告）金某乙。
上述三上诉人之委托代理人（特别授权代理）沈志清。
被上诉人（原审原告）金爱娟。
委托代理人（特别授权代理）丁飚。
原审被告李雅凤。
上诉人徐美容、金某甲、金某乙因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省越城区人民法院（2011）绍越民初字第3178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年10月11日公开开庭进行了审理。上诉人金某乙及三上诉人之共同委托代理人沈志清，被上诉人金爱娟及其委托代理人丁彪，原审被告李雅凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明：原告金爱娟系金海根之姐，其父母金阿元与范阿毛共生育子女六人，即金爱娟、金海根、金耀根、金云根、金云林、金云海。原告之父金阿元于1974年去世，原告之母范阿毛于2008年4月30日去世。被告徐美容系金海根之前妻，徐美容与金海根婚后生育两女，即被告金某乙与金某甲。2009年3月，该院判决金海根与徐美容离婚。2009年6月，被告李雅凤与金海根登记结婚。2003年8月16日，金海根代表全家（包括其本人及其母范阿毛、其妻徐美容、其女儿金某甲、金某乙共五人）与斗门镇人民政府、绍兴袍江工业区（以下简称甲方）拆迁事务所签订房屋拆迁补偿产权调换合同1份，约定金海根将其老房屋交与甲方拆迁，金海根选择座落在C14的房屋作产权调换，计建筑面积100＋80平方米。2003年9月2日，金爱娟与金海根、徐美容签订房屋买卖协议1份，约定金海根与徐美容将80平方米的一间房屋（现正在建）出卖给金爱娟，转让价为95000元，定金3万元。2005年10月25日，金海根向原告金爱娟出具借条1份，载明因土地征用，金海根有拆迁安置新房两套，其中一套100平方米，另一套袍江丽都花园6幢107室，面积约80平方米，因经济困难，愿将袍江丽都花园6幢107室80平方的一套以20万元的价格卖给金爱娟所有，因房产证未办好，买卖房屋手续暂无法进行，到房产证拿到后一定履行买卖过户手续。另载明，今向阿姐金爱娟借人民币20万元整，等房屋买卖过户后用作购房款。2008年，原告对诉争房屋进行装修后入住。2010年7月，金海根去世。2011年7月12日，原告向该院起诉。诉讼中，范阿毛的子女金耀根、金云根、金云林、金云海表示，如诉争房屋涉及到范阿毛的权益，其四人作为范阿毛的合法继承人，对金海根、徐美容将诉争房屋出卖给金爱娟的行为表示认可。
原审判决认为：诉争房屋虽系金海根一家安置所得，但在2003年原告与金海根及徐美容签订房屋买卖协议时，被告金某甲、金某乙尚未成年，金海根及徐美容作为其法定代理人有权代表其签订合同，且范阿毛的继承人明确表示认可该房屋买卖，故该房屋买卖协议合法有效。2005年10月25日的借条虽系金海根一人出具，没有徐美容的签名盖章，但该借条只是对房屋买卖协议上的房屋进行了明确，且房价从原来的95000元提高至20万元，并未损害徐美容及其他共有人的利益。故原告的诉讼请求理由成立，该院予以支持。原告在庭审后向该院提交书面意见，表示愿意负担该案诉讼费，该意思表示未违反法律规定，该院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：原告金爱娟与金海根及被告徐美容签订的房屋买卖协议有效，被告徐美容、金某甲、金某乙、李雅凤应在判决生效后三十日内协助原告金爱娟办理袍江丽都花园6幢107室过户登记手续。案件受理费4300元，由原告负担。
上诉人徐美容、金某甲、金某乙不服原审判决，提出上诉称：原审法院认定事实不清、判决不当。一、本案所涉房屋买卖协议应属无效。出卖方未有金某甲、金某乙、范阿毛签字，协议主体不适格；买卖标的在当初协议签订时尚在建造，买卖标的不明确；二、金海根单方出具的借条是伪造的，原审中两份鉴定报告结论不同，应予以重新鉴定。退一步讲就算借条属实，也是金海根的单方行为，与房屋买卖无关。三、原审法院认定范阿毛的继承人同意金海根将房屋出卖给被上诉人，严重错误。本案房屋买卖协议签订时，范阿毛尚在人世，完全有权处分其自身权利，无需其死后由其继承人追认。四、本案原审被告李雅凤诉讼主体不适格，现有证据表明，金海根与徐美容的离婚判决于2011年7月3日才正式生效，故金海根与李雅凤于2009年6月登记结婚，属无效婚姻。综上，请求支持上诉人的上诉请求，依法改判或发回重审。
被上诉人金爱娟答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、本案买卖合同合法有效。买卖协议签订时金某甲、金某乙尚未成年，金海根与徐美容作为法定监护人有权代为签订买卖协议，作为房屋的另一所有权人范阿毛其虽未在协议上签订，但其行为在死后得到了其继承人的追认。二、金海根与徐美容从表见代理角度分析，作为被上诉人完全可以相信金海根与徐美容有权处分涉案房屋。三、关于借款的问题，借条中已反映出，借款的内容系作为讼争房屋买卖的款项，借款的用途系作为购买安置房的补差款，且经原审鉴定，借条应是真实有效的。综上，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人徐美容、金某甲、金某乙在二审庭审中提供如下证据：证据1、绍兴市越城区人民法院送达回证一份，要求证明上诉人徐美容于2011年6月16日签收（2009）绍越民初字第1114号离婚判决书。证据2、法律文书生效确认书一份，要求证明金海根与李雅凤所领的结婚证是无效的，与上诉状第7点相印证。被上诉人金爱娟质证认为：首先上述证据不属二审中“新的证据”；其次上述证据系复印件其真实性无法确认。原审被告李雅凤未发表质证意见。本院经审查后认为，上诉人提供的证据客观上反映出徐美容于2011年6月16日签收（2009）绍越民初字第1114号离婚判决书，越城区人民法院于2011年7月3日出具（2009）绍越民初字第1114号离婚判决生效证明，故本院依法对上述证据予以认定。结合原审已查明事实，本院认为，金海根于2010年7月去世后，其与徐美容的离婚判决才生效，故本案中李雅凤与本案讼争房屋无利害关系，不应作为适格的诉讼主体参与本案诉讼。
本院经二审审理查明的其他事实与原审法院认定的一致。
本院围绕上诉请求和理由审理认为，关于本案所涉房屋买卖协议是否合法有效的问题。本案讼争房屋安置人口为金海根、徐美容、金某甲、金某乙、范阿毛共五人，产权登记于金海根名下，分析涉案买卖协议，买卖主体为金海根、徐美容与金爱娟，买卖价款明确，意思表示真实，虽然当时约定的定金超过了协议中房屋转让价的20%，但事后已将房屋转让价调整为20万元，故该定金不再违反法律规定，因此该协议内容未违反法律法规之强制性规定。至于买卖主体是否适格的问题，涉案买卖协议签订当初，金某甲、金某乙尚未成年，故金海根与徐美容作为法定监护人有权代为签订买卖合同，范阿毛虽未在买卖协议上签字，但未有证据显示，范阿毛在世时对本案买卖房屋的协议有明确不认可的意思表示，且在范阿毛去世后，其继承人明确表示认可本案房屋买卖，故本案所涉买卖协议的主体亦是适格的。关于2005年10月25日借条的问题。该借条载明：“因经济困难愿将丽都花园6幢107室80平方的一套以价20万元卖给胞阿姐金爱娟所有。因房产证未办好，买卖房屋手续暂无法进行，到房产证等拿到手后一定履行买卖过户手续。”从借条的内容反映，借款建立在买卖房屋的基础上，且对当初买卖房屋的价格作了有利于卖方的调整（房价从原来的95000元提高至200000元），并不存在法定无效或可撤销的情形，故原审法院综合本案事实与实际，认定涉案房屋买卖协议合法有效，应属正确。
综上，上诉人的上诉理由合理部分，本院依法予以支持。上诉人在二审中提供了新的证据，导致本案基本事实认定发生变化，不属于原审法院认定事实错误。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销浙江省越城区人民法院（2011）绍越民初字第3178号民事判决；
二、变更浙江省越城区人民法院（2011）绍越民初字第3178号民事判为“上诉人徐美容与金海根及被上诉人金爱娟签订的房屋买卖协议有效，上诉人徐美容、金某甲、金某乙应在判决生效后三十日内协助被上诉人金爱娟办理袍江丽都花园6幢107室过户登记手续”。
一审案件受理费4300元，由被上诉人金爱娟负担，二审案件受理费4300元，由上诉人徐美容、金某甲、金某乙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方 艳
代理审判员 钟丽丹
代理审判员 冯 奇
二〇一三年十一月十八日
书 记 员 叶 婷