上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1977号
上诉人（原审原告、反诉被告）高飞，男，1973年2月20日生，汉族，户籍地江苏省苏州市，暂住上海市。
被上诉人（原审被告、反诉原告）李维兴，男，1950年10月16日生，汉族，户籍地上海市。
委托代理人许利勇，男，1975年9月19日生，汉族，住江苏省姜堰市。
上诉人高飞因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2015）嘉民三（民）初字第327号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年11月17日，李维兴（甲方）、高飞（乙方）签订一份房屋租赁协议书，约定甲方将其位于嘉定区联西路XXX弄XXX号房屋（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方使用，租金每年人民币5万元（以下币种均为人民币），乙方在起租日前一个月支付给甲方，先付后用，半年一付，租赁期限处空白未填写。上述协议第四条约定甲方提供设备如下：1、庭院硬化、一楼地板重铺；2、厨房隔断（或新厨房）；3、一楼大门（庭院大门不需要）；4、一楼防盗窗；5、提供3张床及衣柜；6、沙发餐桌等简单家具；7、热水器、新增2个空调、1个冰箱、1个洗衣机；8、其他生活必须的大件物品。协议第六条约定，甲乙双方任何一方在租赁期内解约，必须提前三个月通知对方，否则违约方应支付对方三个月房租作为违约金。上述协议签订后，高飞向李维兴支付了租房定金10，000元。2014年12月中旬，涉案房屋的前一任租客搬离。在此期间，李维兴对涉案房屋进行装修。2014年12月下旬，高飞的同事入住涉案房屋。2015年1月4日，李维兴购买了空调送到涉案房屋后由高飞签收。同日，高飞电话联系李维兴女婿许利勇，电话中双方谈及交房时间和厨房隔断后的小房间的租赁问题，高飞提出小房间也由其租赁并一次性给予3，000元租金，另外高飞提出要求一周后交房。同年1月6日，高飞提出不再租赁，要求退还定金。同年1月10日，高飞搬离涉案租赁房屋，至同一小区内的401号房屋租住。李维兴也在涉案租赁房屋装修完成后于同年1月底左右将该房屋另行出租。
高飞起诉要求李维兴退还定金10，000元，并支付违约金10，000元。李维兴提起反诉，要求判令高飞支付：一、半年房租25，000元；二、违约金12，500元；三、装修损失的30%即11，904元。
原审中，高飞陈述其在1月4日的电话中同意延长一周交房也是出于息事宁人的目的，并非本意；而截止至2015年1月6日，涉案房屋内洗衣机、热水器、煤气灶、空调都摆放在地上，没有安装，装修尚未完成，因此才搬走。
原审法院认为，李维兴、高飞之间的房屋租赁协议系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效。上述租赁协议虽未明确租赁期限，但根据双方的陈述，系等待装修完成交房后再行填写，故租赁期限的空白并不影响合同的生效。双方现在的争议在于租赁房屋的交付时间，高飞陈述应在2014年12月20日之前，但李维兴对此不予认可，高飞也未提供证据加以证明，故原审法院对高飞陈述双方约定的交房时间应为2014年12月20日不予认可。根据双方2015年1月4日的通话内容，高飞要求在一周内即2015年1月11日前完成装修，据此可认定高飞确认的交房时间在2015年1月11日之前，但其却在2015年1月6日提出退租，并于同年1月10日搬离另租，最终李维兴也将租赁房屋另行出租；综上，高飞在交房日期届满前退租的行为致使双方租赁协议最终未能履行，故本案系高飞违约。由于高飞支付的租房定金10，000元系为了担保该房屋租赁协议的履行，在高飞违约的情形下，其要求李维兴退还定金10，000元并支付违约金10，000元的诉讼请求于法无据，原审法院不予支持。李维兴主张适用定金罚则，没收高飞定金，合法有据。对于李维兴的反诉请求，双方间房屋租赁协议虽然生效但并未履行至完成交房义务，租赁实际尚未开始，故李维兴反诉要求高飞支付半年房租没有依据，原审法院对此不予支持。对于李维兴依据协议第六条主张的违约金，由于该约定系针对房屋交付后、租赁期间内高飞提前退租的情形，故不适用于本案，且本案已适用定金罚则，按规定同一违约行为不应苛以两项违约责任，因此对该项反诉请求，原审法院亦不予支持。对于李维兴主张的装修损失，由于高飞退租后李维兴已将该装修房屋另行利用出租，故并未造成损失，因此对李维兴该项反诉请求，原审法院同样不予支持。据此，原审法院判决如下：一、驳回高飞的全部诉讼请求；二、驳回李维兴的全部反诉请求。
判决后，高飞不服，提起上诉称：根据李维兴方的原审的答辩意见，可以证明李维兴方认可2015年1月1日是交房日。1月4日的通话内容并非对原先协议交房日期的变更，是对李维兴方拖欠家具的一种限制性催促，也就是李维兴如果不在1月11日之前置办好家具，己方将对其原先的违约事实采取措施。1月6日，己方发现李维兴方对装修和家具的提供上没有任何进展，无法相信其能在1月11日前按合同提供所有家具。同时涉案房屋原先庭院进行了违章搭建，占用小区绿化，可能面临执法机构处罚而影响己方生活和安全。在此情况下，己方告知李维兴方不再租赁涉案房屋，并希望李维兴方退还定金，对方当场表示同意。2015年1月13日，己方电话催告对方返还定金，李维兴方反悔。据此，请求撤销原判主文第一项，改判支持己方原审诉请。
被上诉人李维兴表示原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。
二审中，高飞提供2015年1月13日与许利勇的通话节选，欲证明李维兴方同意退还房屋押金。李维兴本人表示不认可此录音，不同意退还定金，认为打电话时退压（押）金问题还在交涉。
本院认为，从事民事活动及民事诉讼均应遵循诚实信用原则。根据查明的事实，双方房屋租赁协议未对租赁期限作出约定，需留待涉案房屋完成装修交付后再行填写，说明完成涉案房屋装修应先于房屋交付。根据1月4日通话情况，高飞要求李维兴方于2015年1月11日前完成装修。原审法院据此认定高飞确认涉案房屋的交付时间应在1月11日之前，符合案件事实，本院予以认同。高飞对李维兴方完成涉案房屋装修提出时间要求，但自己却在该时点届满之前表示不再租赁涉案房屋，高飞的行为有违诚信，其作为履约担保的定金应根据定金罚则由李维兴方没收。高飞有关此节的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予采信。
需要指出的是，本案所涉通话记录均由高飞提供，高飞对通话记录文字记载予以节选，未提供包括上述要求李维兴一方于2015年1月11日前完成装修在内的完整文字记载，高飞提供的均为有利于己方的书面记载。高飞认为交房日期应在2015年12月20日之前，但其提供的2015年11月18日通话记录中未有“月份”的这一重要内容，且高飞在通话记录中称可以在“20日左右”交房，这与其在诉讼所坚称应在20日之前交房，两者的时间范围显然不一致。高飞与李维兴方在2015年11月18日尚未产生纷争，高飞为何要对双方通话进行录音，并在对话过程为何要忽略交房月份这一重要信息，高飞对此均未作解释，本院对于高飞所为民事行为的诚信问题高度存疑。
根据查明的事实，高飞所提供的收条和房屋租赁协议上均明确所付款项为租房定金，该定金将转为房屋租金，高飞尚需另行支付房屋押金。高飞应当知晓定金和押金的作用和性质，在其从未支付过押金的情况，高飞为何在1月13日通话记载中使用“押金”这一概念，其对此未作解释。根据完整的通话记录，双方尚就高飞是否需要承担相应期间的房屋租金问题进行交涉。在定金可以转为租金的情况下，如果高飞需承担房屋租金，不存在退还定金的问题。高飞未支付过押金，亦不存在退还押金的问题。高飞在李维兴方不知晓其秘密录音的情况下，通过主动拨打手机利用与李维兴方协商的机会，故意混淆相关法律概念，在双方未明确责任承担问题的情形下，有意引导李维兴方作出有利于高飞的表述。在一审判决对其不利的情况下，高飞进而截取有利片段，要求二审罔顾全案双方完整通话情况和违约责任认定改判一审判决，支持其一审诉请，本院对此实难做到。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币300元，由上诉人高飞负担。
本判决为终审判决。
法官助理武博
审判长 彭辰
审判员 姚跃
审判员 彭浩
二〇一五年十一月十八日
书记员 何倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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