福建省闽侯县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）侯民初字第2656号
原告闽侯县居安物业管理有限公司。
法定代表人黄传生，职务总经理。
委托代理人张章盛、朱为平，福建八闽律师事务所律师。
被告闽侯县人民政府甘蔗街道办事处。
法定代表人陈炳忠，职务主任。
委托代理人宋建善、王丽娟，福建力格律师事务所律师。
被告闽侯县甘蔗街道南山村民委员会。
法定代表人林升忠，职务主任。
原告闽侯县居安物业管理有限公司（以下简称居安物业公司）与被告闽侯县人民政府甘蔗街道办事处（以下简称甘蔗街道）、闽侯县甘蔗街道南山村民委员会（以下简称南山村委会）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郑鸿独任审判，公开开庭进行了审理。原告闽侯县居安物业管理有限公司委托代理人张章盛、朱为平，被告闽侯县人民政府甘蔗街道办事处委托代理人宋建善，被告闽侯县甘蔗街道南山村民委员会法定代表人林升忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告居安物业公司诉称，2010年11月10日，居安物业公司与甘蔗街道内设部门闽侯县甘蔗街道南山村安置房建设小组签订《闽侯县甘蔗街道南山村安置房物业管理前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》）一份，合同期为三年，合同约定按建筑面积收取物业费，其中多层住宅0.38元／月㎡，高层带电梯住宅0.78元／月㎡，商店1元／月㎡。中共闽侯县委办公室2008年9月5日的84号《会议纪要》明确：“安置物业管理经费可向安置群众收取适当费用，不足部分由南山村委会用店面收入补足，由甘蔗街道负责落实。”物业服务合同签订后，2011年南山村委会按照合同约定足额缴纳包括村民安置房和南山村委会店面在内的所有物业管理费，2012年2月份至2013年12月份，南山村委会仅缴纳其中66户安置户（总共132户），欠缴物业管理费及公摊水电费用106216元。合同到期后，两被告未找到其他物业公司管理楼盘，遂与原告达成口头协议，按照原有合同继续履行。2014年1、2月，南山村委会足额缴纳村民安置房和南山村委会商铺所有物业费，从2014年3月开始，经原告居安物业公司多次催告，被告南山村委会一直没有缴纳物业管理费，原告向两被告告知，服务至2014年6月10日24时，之后退出楼盘管理并进行了公告。两被告拖欠物业管理费的行为违反合同约定，侵害原告合法权益，请求判决：1、两被告连带向原告支付拖欠的2012年2月份至2013年12月份的物业管理费及公摊水电费（66套安置户和甘蔗街道办安置房4户）本金106216元，违约金3186元；2014年3月1日至2014年6月10日物业管理费及公摊水电费（132套安置户和南山村委会店面6户）本金33850元，合计为143252元。2、两被告连带向原告支付南山安置房小区2014年电梯年检费用6581元。3、两被告承担本案诉讼费用。
被告甘蔗街道答辩称，第一，根据《前期物业服务合同》约定，原告应当向业主或者物业使用人收取物业服务费，甘蔗街道仅是协助物业公司催收，没有连带清偿的义务；从合同履行的惯例来看，甘蔗街道也从来没有缴纳物业服务费，因此要求甘蔗街道支付物业管理费既没有合同依据。第二，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用”，甘蔗街道仅是在业主未成立业主委员会的情况下，代为履行选聘职责，并非实际业主，根据权利义务相一致的原则，物业服务费应当由实际使用人交纳，甘蔗街道没有缴纳物业服务费的义务。第三，原告起诉要求支付的2013年12月以后的电梯维修费用不属于甘蔗街道的催收职责范围。《前期物业服务合同》到期日为2013年11月30日，之后双方并没有续签物业服务合同，之后的相关义务，不属于甘蔗街道的合同义务。另，电梯维护费用是属于公共维修项目，应当从公共维修基金里支付。
被告南山村委会答辩称，第一，南山村委会未与物业部门签订任何合同，不存在需要其缴纳物业费的问题；第二，县政府会议纪要明确“安置房所有店面按成本价转让给南山村委后进行出租，产权及出租收入归集体所有。安置房物业管理经费可向安置群众收取适当费用，不足部分由南山村委用店面收入补足，由甘蔗街道负责落实”。县政府未按照会议纪要内容以成本价向南山村出售所有店面，因此南山村委会无法用店面收入补足相关物业费；第三，2013年物业合同到期后，在甘蔗街道的主持下，2014年与居安物业公司达成口头协议，继续由居安物业代为管理，没有约定管理期限。2014年1、2月，南山村委会足额缴纳物业费，3月份由于南山村委会的店面被撬，物业部门未尽责处理此事，故3月份起没有缴纳物业费。
为证明其主张，原告提交如下证据：1、《闽侯县甘蔗街道南山村安置房物业管理前期物业服务合同》，证明原告与被告甘蔗街道南山村安置房建设小组签订《前期物业服务合同》，合同中就物业收费进行约定；2、中共闽侯县委办公室2008年9月5日第84号《会议纪要》，其中规定“安置房物业管理经费可向安置群众收取适当费用，不足部分由南山村委会用店面收入不足，由甘蔗街道负责落实”，证明两被告有责任连带向居安物业公司支付物业管理费；3、闽居物（2014）032报告；4、闽居物（2014）033报告，证明两被告2012年2月份至2013年12月份和2014年3月1日至2014年6月10日欠缴物业管理费及公摊水电费情况；5、福建省政府非税收入票据，证明2014年13部电梯年检费用；6、缴纳物业费发票，证明两被告2012年2月份至2013年12月份和2014年1月1日至2014年2月28日缴纳物业管理费的情况。
被告甘蔗街道对以上证据提出如下质证意见，对证据1的真实性没有异议，证明对象有异议，认为根据合同约定物业费应当向业主收取，甘蔗街道仅是协助收取，电梯的年检费用系公共维修项目，应当从公共维修基金中支付；对证据2的真实性没有异议，证明对象有异议，该会议纪要系内部会议纪要，对外没有效力，且会议纪要时间为2008年，居安物业公司还不是该小区的物业管理人员；对证据3、4的真实性无法确认，原告居安物业公司单方制作了该报告，无法确定是否送达到对方；对证据5、6的真实性无法确认，物业费缴纳一直是南山村委会缴纳，与甘蔗街道无关。
被告南山村委会对以上证据提出如下质证意见，对证据1真实性无法确认，该合同不是南山村委会与居安物业公司签订的；对证据2的真实性没有异议，但是会议纪要约定的店面至今未交付南山村委会使用；对证据3、4的真实性无异议，但与村委会无关；对证据5的真实性无异议，但是南山村委会没有参与；对证据6的真实性没有异议，但是该项费用本不应由南山村委会承担。
被告甘蔗街道、南山村委会没有提交证据材料。
对原告居安物业公司的举证材料，来源合法，本院对以上证据的真实性予以确认。
经审理查明，闽侯县甘蔗街道南山村安置房建设小组是闽侯县甘蔗街道设立的下属单位。2010年11月10日，闽侯县甘蔗街道南山村安置房建设小组（合同甲方）与居安物业公司（合同乙方）签订《前期物业服务合同》，约定了双方的权利义务、物业费收取的标准等，合同期限为三年，自2010年12月1日起至2013年11月30日止。2013年12月以后，南山村委会与居安物业公司达成了口头协议，继续履行该前期物业服务合同。2014年6月10日，居安物业公司退出南山安置房小区，合同终止。
南山安置房小区有南山村村民安置户132户，南山村委会店面6间。2010年12月1日《前期物业服务合同》签订后，2010年12月至2012年1月，南山村委会缴纳了南山村委会店面及132户安置户的物业管理费用。2012年2月至2013年12月，南山村委会缴纳了南山村委会店面及66户安置户的物业管理费用。2014年1、2月，南山村委会缴纳了南山村委会店面及132户安置户的物业管理费用。2014年3月至2014年6月10日，南山村委会没有缴纳物业管理费用。
《前期物业服务合同》部分内容如下：第五条约定，“按照建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，具体标准如下：多层住宅0.38元／月·平方米；高层带电梯住宅0.78元／月·平方米；商店1元／月·平方米。实行物业服务费用包干制，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。物业服务成本构成包括以下部分：……（2）物业共用部位，共用设施设备的日常运行、维护费用（包含电梯免保期满后的维保费用）”。第七条约定，“纳入物业服务范围的已竣工但尚未交付给物业使用人，或者因甲方原因未按时交付给物业使用人的物业，物业服务费或者物业资金由甲方按本合同第五条约定标准的70%交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的约定，业主应及时书面告知乙方。”第十五条约定，“甲方相关的权利义务：……（八）当业主、物业使用人不按规定缴纳物业服务费用时，协助乙方催收”。第十六条约定，“乙方相关的权利义务：……（四）根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主或者物业使用人收取物业服务费（物业服务资金），通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费的问题”。
本院认为，本案争议的焦点在于：甘蔗街道是否对南山安置小区的南山村委会和村民安置房的物业管理费缴纳承担连带责任，南山村委会是否对村民安置房的物业管理费缴纳承担连带责任。
原告居安物业公司诉称，中共闽侯县委作出的《会议纪要》是具有法定效力和规范性的文件，该会议纪要应作为《前期物业服务合同》的补充条款。《会议纪要》明确“安置房物业管理经费可向安置群众收取适当费用，不足部分由南山村委用店面收入补足，由甘蔗街道负责落实”。因此甘蔗街道、南山村委会对南山安置小区中南山村民安置房的物业管理费收取应当承担连带责任。本院认为，甘蔗街道不应对南山安置小区的南山村委会和村民安置房的物业管理费缴纳承担连带责任，南山村委会不应对村民安置房的物业管理费缴纳承担连带责任。理由如下：
第一，以《会议纪要》为依据，要求甘蔗街道和南山村委会承担缴纳物业管理费用的连带责任，没有事实和法律依据。《会议纪要》是闽侯县委在特定时期为处理好南山村拆迁问题，而作出的计划、方案。会议纪要系部门内部文件，不应视为南山村委会的意思表示，对南山村委会没有约束力。因此，以会议纪要为依据要求南山村委会缴纳132户南山村拆迁安置户的物业管理费，没有事实和法律依据。《会议纪要》中指出安置房物业管理经费由甘蔗街道负责落实，但是并没有说明甘蔗街道应当对安置房的物业管理费用缴纳承担连带责任。《前期物业服务合同》是甘蔗街道下属单位和居安物业公司共同签订的合同，其中第十五条甲方相关权利义务第八项约定“当业主、物业使用人不按规定缴纳物业服务费用时，协助乙方催收”，该条约定说明甘蔗街道在业主、物业使用人不按规定缴纳物业服务费用时，并不是承担连带清偿责任，而是协助乙方催收。因此，甘蔗街道不应承担为132户南山村拆迁安置户和南山村委会缴纳物业管理费的义务。
第二，物业管理费用缴纳的主体应当是业主或者物业使用人，甘蔗街道既不是南山安置小区的业主，也不是物业使用人，不应承担缴纳物业管理费的责任。《物业管理条例》第四十二条规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”甘蔗街道下属单位和居安物业公司签订的《前期物业服务合同》也对物业管理费用缴纳的主体作出约定。合同第五条约定，“按照建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费”；第七条约定，“纳入物业服务范围的已竣工但尚未交付给物业使用人，或者因甲方原因未按时交付给物业使用人的物业，物业服务费或者物业资金由甲方按本合同第五条约定标准的70%交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任”。根据行政法规和双方合同约定，物业管理费缴纳的主体为业主或物业使用人。甘蔗街道作为建设单位，仅对已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业或者是因甲方原因未按时交付给物业使用人的物业，承担按照合同第五条约定标准的70%缴纳物业管理费用的责任。本案原告所诉的为132户安置房业主为南山村村民，6间店面的业主为南山村委会，产权明确，不存在应当由建设单位缴纳物业管理费的情形。甘蔗街道既不是以上房产的业主也不是物业使用人，故甘蔗街道不承担缴纳物业管理费用的责任。
第三，南山村委会不承担对南山安置小区132户安置房缴纳物业管理费用的责任，其作为6间店面的业主，需缴纳6间店面的物业管理费用。居安物业公司诉称，132户安置房尚未办理产权证，房产应视为属于南山村委会所有，应由南山村委会缴纳物业管理费用。拆迁安置房是土地征收部门在集体土地上的住宅拆除后，补偿给被征收人的产权调换房屋。被征收的住宅属于村民所有，拆迁安置房的所有权同样属于村民。尽管拆迁安置房尚未办理产权证，但拆迁安置房的所有权仍然是属于被拆迁的村民，而并非南山村委会。南山村委会既不是132户安置房的业主，也不是安置房的使用人，不承担对132户安置房的物业管理费缴纳责任。但是南山村委会作为6间店面的业主，应当缴纳6间店面物业管理费用。对于南山村委会答辩称，2014年3月份，南山村委会店面被盗居安物业公司未能妥善处理，因此其未缴纳物业管理费用。对该项抗辩，由于南山村委会未能提供相关证据证明，本院不予采信。
综上所述，物业管理费的缴纳主体是业主或者物业使用人。甘蔗街道对南山安置小区132户拆迁安置房和南山村委会所有的店面，不承担缴纳物业管理费的责任，南山村委会对南山安置小区132户拆迁安置房，也不承担缴纳物业管理费的责任，但是南山村委会应当缴纳其作为业主的6间店面的物业管理费用。根据居安物业公司的诉求，南山村委会所有的6间店面尚未交纳的物业管理费652.9元，由于店面尚未使用，物业费按照70%收取，实际应交纳457.1元，本院对该项请求金额予以认可。关于居安物业公司主张的电梯年检费用，根据《前期物业服务合同》第五条约定，“实行物业服务费用包干制，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。物业服务成本构成包括以下部分：……（2）物业共用部位，共用设施设备的日常运行、维护费用（包含电梯免保期满后的维保费用）”，电梯年检每年一次，电梯年检费用是维护保障电梯使用的必要性支出，包括在《前期物业服务合同》第五条关于物业服务成本的约定。居安物业公司另行主张，要求甘蔗街道和南山村委会支付电梯年检费用没有事实和法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：
一、原告闽侯县甘蔗街道南山村民委员会在本判决生效之日起十日内向被告闽侯县居安物业管理有限公司缴纳物业管理费457.1元；
二、驳回原告闽侯县居安物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3297元，因以简易程序审理，依法减半收取，实际收取1648.5元，由原告闽侯县居安物业管理有限公司承担1643元，由闽侯县甘蔗街道南山村民委员会承担5.5元。该诉讼费已由原告代缴，被告在履行第一项判决时，一并将钱交给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审判员 郑 鸿
二〇一四年十一月二十六日
书记员 刘朝晖
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。