北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第13138号
原告保利物业管理（北京）有限公司，住所地北京市丰台区望园路9—甲1号。
法定代表人赵启生，董事长。
委托代理人李晨，北京卓纬律师事务所律师。
委托代理人卜净磊，女，1986年12月2日出生。
被告汪明华，男，1957年12月20日出生。
委托代理人汪旭，北京秉道律师事务所律师。
原告保利物业管理（北京）有限公司（以下简称保利物业公司）与被告汪明华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告保利物业公司的委托代理人李晨、卜净磊，被告汪明华的委托代理人汪旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告保利物业公司诉称：被告系X项目X号商品房的业主，该小区尚未成立业主大会及业主委员会，根据被告所签署的《前期物业服务协议》，原告作为前期物业服务单位对该小区提供各项物业服务。根据上述协议约定，被告应按人民币4.3元／平方米／月的标准支付物业服务费，但被告却自2006年1月27日始一直未予缴纳，其拖欠总金额已达人民币131049元。被告的上述行为，已经严重违反了《前期物业服务协议》之相关约定，经与被告多次交涉未果，现诉至法院，请求判令：1、被告给付原告物业管理费131049元（2006年1月26日至2015年1月25日）；2、诉讼费由被告承担。
被告汪明华辩称：一、原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，事实上正是因为原告的违约行为给被告造成了巨额的经济损失，原告应当依法、依约承担损害赔偿的责任，不同意原告的诉讼请求，请法院驳回原告诉讼请求，并要求物业公司支付我方损失14万元（每年2万）。被告与北京金成华房地产开发有限公司签订了《北京市商品房预售合同》，支付了约定购房款，由于收房过程中发现房屋存在多处质量瑕疵，物业公司承诺履行维修义务，待维修完毕后再行办理房屋交接手续，被告便将房屋钥匙交给物业公司。物业公司接收房屋后，除了索要物业费外，未实施任何物业管理服务行为，更将其承诺的房屋维修事宜置之脑后，迄今未对房屋进行维修、也拒绝将房屋及钥匙交付被告，被告多次找物业公司协商，均以各种理由推诿、拒绝。二、对物业费收费标准没有意见，我们2006年11月28日才收房，之前的物业费不存在，之后没有住是因为原告的违约行为，双方一直就这个问题进行协商，没有达成一致意见，责任不在于被告。2006年11月底交房时我们得先看房，我带着东易日盛的设计师看，当时有物业公司人员陪同，如果有问题在单子上作相应记录，拿着记录去走收房流程，最后所有的结束后，钥匙实际上都要交我手上了，讲到物业费的问题，我提出把我们讲的房屋问题都解决，我就把物业费交了，工程部和收房都是物业公司在做，实际上都是物业公司在履行。由于我认为房屋有问题，就不能交物业费，物业公司把钥匙都拿走了，我们在这个问题上没有分歧。刚开始可能家家户户都有毛病，告诉我修好了以后通知我，结果就没有人通知我，我当时急着要房，但是物业公司没有给我，这个期间我陆续去了好几次，如果不把物业费交了，下面的所有程序都停了，看房也不带着看。东易日盛装饰公司也不愿意给我装修，房屋有裂缝，裂缝的问题是物业公司工程人员认可的。房屋有问题，物业公司承诺给维修，这种情况下，我们将钥匙给他了，签订了承诺书，打了收条，我们认为物业公司应当承担维修服务的义务。三、如果不交物业费物业公司不跟我们对话，我们去索取过很多次钥匙，也在小汤山法庭打过官司要求交还钥匙，每次开庭时物业公司人员都说我可以去拿钥匙，但直到2013年仍然不给钥匙，最后一次打电话给领导才把钥匙给我。我的联系方式都能联系到，但物业公司没有通知我，如果房屋修好了跟我联系就可去接收。先赔偿我损失我给物业费，我们对物业费和损失赔偿问题进行了很多次协商，物业公司说可以给我们做特殊服务，比如说擦窗户，这个我很难接受。四、2013年9月6日，在房屋拍摄的照片显示，杂草丛生，种了南瓜，被告还在工作人员陪同下摘了南瓜，可见物业管理混乱，原告有严重违约行为。
经审理查明：被告汪明华于2005年9月10日与北京金成华房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》和《补充协议》，购买了北京金成华房地产开发有限公司开发的X小区X号房（房产证地址为立汤路9号X区X号楼），合同约定出卖人应当在2006年1月26日前向买受人交付该商品房，出卖人选聘的前期物业服务企业为保利合利物业管理（北京）有限公司。该房屋的建筑面积为397.76平方米，双方当事人认可的地上建筑面积为282.19平方米。2005年6月起，北京金成华房地产开发公司与保利合利物业管理（北京）有限公司（该公司后更名为保利物业管理（北京）有限公司）签订一系列《前期物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业管理服务，物业服务收费以包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的地上建筑面积交纳，具体标准4.3元／平方米／月。2006年11月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定乙方交纳费用时间以正式收楼通知所示收楼日期起为准；物业管理费收费标准按地上建筑面积每月每平方米4.3元；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按总欠费每天2‰交纳滞纳金。原告为被告提供了服务，被告未向原告交纳2006年11月28日至2015年1月25日的物业服务费。
另查，2005年11月17日，经北京市工商行政管理局核准，保利合利物业管理（北京）有限公司名称变更为保利物业管理（北京）有限公司。
上述事实，有双方当事人的陈述及提交的《北京市商品房预售合同》、《前期物业服务协议》、钥匙托管承诺书，钥匙接收确认表、收条、收房验收记录、北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、照片、名称变更通知、前期物业服务合同、客户关系表等证据材料在案佐证。
本院认为：原告与被告签订《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效，双方均应按照合同约定履行。
关于物业服务费用的起算时间问题。原告方主张该房屋约定交付时间为2006年1月26日，被告应缴纳2006年1月26日至2015年1月25日的物业服务费，提交了《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，以此证明该房屋2005年12月21日已进行竣工验收，具备按期交付条件，因为被告自身原因未收房。被告辩称2006年11月28日前房屋未交付，物业费不存在。双方当事人均认可办理收房手续的时间是2006年11月28日。本院认为，根据原被告双方签订的《前期物业服务协议》，乙方交纳费用时间以正式收楼通知所示收楼日期起为准，原告未能举证证明该房屋在2006年1月26日已通知被告收楼，亦未能举证证明因被告自身原因造成收楼延迟，故原告主张自2006年1月25日起算物业费没有事实依据，本院不予支持，确认物业服务费自2006年11月28日起计算。
关于被告提出2013年9月28日之前原告未向其交钥匙、未能入住的问题，庭审中原告表示在2007年8月曾通知过被告房屋维修好，被告予以否认，称从未接到过物业公司的通知，物业公司也不交还钥匙。双方认可在被告验房时托管钥匙后，被告于2013年9月28日接受涉案房屋钥匙。本院认为，业主因为房屋存在质量问题，为维修便利将钥匙托管给物业公司，物业公司应在维修完毕后及时通知业主验收入住、交还钥匙。因物业公司提供的物业服务存在瑕疵，致使业主未完全享受到合同约定的物业服务，故本院对于2006年11月28日至2013年9月28日物业服务费用部分予以支持，2013年9月28日以后的物业服务费用应按约定数额交纳。
被告提出反诉，本院经审查，因涉及另外法律关系，不宜合并审理，被告可另案解决。综上，原告要求被告给付物业服务费的诉讼请求，理由正当，本院对其合理部分予以支持。被告汪明华的答辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告汪明华给付原告保利物业管理（北京）有限公司二○○六年十一月二十八日至二○一五年一月二十五日期间的物业费四万九千一百八十三元九角六分，于本判决生效后十日内付清。
二、驳回原告保利物业管理（北京）有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千九百二十元，由原告保利物业管理（北京）有限公司负担一千八百九十元，已交纳；由被告汪明华负担一千零三十元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭晓利
人民陪审员 赵惠云
人民陪审员 王秋华
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 王娈杰