杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭拱民初字第695号
原告：浙江浙报理想文化发展有限公司。
法定代表人：王瀛波。
委托代理人：王永锋。
委托代理人：林敏，浙江政法联律师事务所律师。
被告：浙江边家投资管理有限公司。
法定代表人：边建刚。
原委托代理人：范万兵、周尚檬，浙江六和律师事务所律师。
委托代理人：俞华燕，浙江民凯律师事务所律师。
原告浙江浙报理想文化发展有限公司（以下简称浙报文化公司）为与被告浙江边家投资管理有限公司（以下简称边家投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年4月24日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序于2015年6月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王永锋、林敏，被告的原委托代理人周尚檬到庭参加了诉讼。因当事人提交新的证据，本院决定延期审理一个月；因本案与另案存在关联，本院曾组织双方调解。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年2月，原、被告签订了《房屋租赁合同》，原告将xxx建筑装饰创意产业园区租赁给被告经营，依约收取租金，被告依约向原告支付租金，水电、物业设备维护等园区经营费用均由被告承担。自2014年1月起，被告以园区经营亏损等各种理由开始拖延支付租金，经原告多次催缴，至起诉时止，被告应于2014年12月21日前支付的租金仍未支付。因被告拖欠租金数额巨大，已经严重影响了园区的正常经营，故原告提起诉讼，请求：1、依法解除原、被告于2013年2月签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付赔偿金2380844元；3、判令被告向原告支付欠缴租金2380844元（暂计至2015年6月30日）并按千分之二每日承担逾期违约金责任（自2014年12月22日起计算）；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中原告增加诉请：要求被告支付2015下半年房租2440070元。
被告辩称，一、本案系原告违约在先，被告不存在任何违约。根据双方2013年2月7日签订的《房屋租赁合同》约定，原告租赁给被告使用的全部建筑物面积应为8573.12平米。但在2014年11月，被告发现原告提供的租赁物面积存在问题，于11月24日邀请原告工程部人员一同进行测量验证，确认面积确实有误。此后，被告多次发函要求原告就租赁物面积与合同约定面积不符一事提供解决方案。但原告均未正面答复。在此情况下，被告才依法行使抗辩权，停止支付房租。原告所谓被告以园区经营亏损为由拖延租赁，与事实不符。在此之前，被告均一直诚信履约。后经杭州方圆测绘技术服务有限公司出具测绘成果报告，确认原告所出租的房屋共计建筑面积为7755.6平米，与合同约定面积严重不符，属于标的物违约。且该违约状态自合同签订之时就已存在，明显是原告违约在先。另，原告提供的房屋，至今未通过消防验收，标的物本身也存在违法，致使被告及被告下游的承租人无法合理、正常的使用房屋，这也是一种违约。二、原告不享有合同解除权。如上所述，本案的违约事实清楚，即原告违约在先。因此，原告并不享有合同解除权。相反，被告才享有合同解除权。对于原告要求解除合同的请求，被告现在另一案中虽然也主张解除合同，但这并非原告行使解除权的后果，合同解除与否的决定权实际上在于被告。且被告才享有向原告主张赔偿损失、追究违约责任等权利。目前被告也已另案起诉。三、原告要求赔偿及支付房租的请求无依据。如上所述，本案系原告违约在先，被告停止支付房租的行为是法律授予的抗辩权，故被告并不构成任何违约。且原告在其违约行为得到改正之前，被告均有权不支付房租。原告的诉讼请求无法律依据，要求与被告诉原告的案件合并审理。
原告向本院提交以下证据材料：
1、房屋租赁协议及附件。证明原、被告于2013年2月签订的房屋租赁协议，双方权利义务约定。
2、催缴通知函（附签收凭证）。证明原告依约向被告催款情况。
3、延付租金申请函。证明被告因经营不善拖欠房租。
4、被告与柯卫良、尚铭堂管理有限公司签订的租赁合同、合同清单。证明被告将租金转移、隐匿至法定代表人边建刚个人账户，存在恶意逃债的行为。
5、关于租赁价格定价的说明，证明原告确定租金的计算方式。
被告向本院提交以下证据材料：
1、房屋租赁合同。证明原、被告之间租赁合同关系，以及具体内容。
2、关于房屋建筑面积的函件。证明被告的次承租人向被告反映所租赁房屋面积存在误差。
3、工作联系函（2014年11月26日）。证明被告在发现房屋存在面积误差后，要求原告予以解决。
4、租金催缴通知函、关于浙报理想创意产业园房屋建筑面积的函。证明原告催缴租金后，被告明确提出抗辩。
5、往来函件。证明双方就面积和房租问题多次发函沟通。
6、测绘成果资料。证明案涉房屋共计建筑面积仅为7755.6平方米，与合同的约定严重不符。
7、工商变更登记情况。证明被告主体资料情况。
8、起诉状、应诉通知书。证明原告违约导致被告发生损失及诉讼。
9、杭州侨兴织带机厂和浙报文化公司签订的房屋租赁合同，证明原告明知案涉房屋面积不足8573.12平方米。
上述证据，经当庭质证，本院对证据的真实性予以确认，对证明事实综合认定。
根据有效证据及当事人陈述，本院认定以下事实：
2013年2月7日，浙报文化公司（作为出租方、甲方）与杭州边家投资管理有限公司（后更名为边家投资公司）（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同主要约定：第一条园区基本情况及租赁原则：甲方旗下子公司——杭州瑞昌文化创意有限公司经过改造开发，把位于杭州市莫干山路xxx号的杭州侨兴机械厂厂房改造为文化创意产业园区。现经双方协商，将房屋出租给乙方经营使用。甲方允许乙方将租赁的房屋分租给符合项目规划方案内容的第三方。该文化创意产业园区将打造成“浙报理想●xxx建筑装饰创意产业园”。第二条租赁区域期限及相关规定：租赁区域为：杭州市拱墅区莫干山路xxx号（原杭州侨兴机械厂）全部建筑物，建筑面积为：8573.12平方米，详细区域图纸见附件一。租赁期自合同签订生效之日至2022年6月31日止。在租赁期限内，该创意产业园区的物业委托乙方或由乙方委托的单位管理，相关费用的标准制定及收取工作由乙方自行处理。第三条合同定金及装修期：在签订本合同3日内，乙方应向甲方交纳房屋租赁定金人民币50万元。甲方在2013年3月31日前基本完成改造工作（完成标准见附件二），并将物业交付乙方，如甲方未能如期完成交付，则房租计租时间和乙方装修期相应顺延。乙方需在2013年3月10日前支付2013年度8个月的全部租金剩余部分256.6666万元（一个月房租作为押金，押金不计息），同时交纳水电预支费用10万元。在甲方将房屋交付给乙方时，乙方所交纳的租赁定金，转为房屋租赁合同租金。水电费实际交纳时由甲方从预支费用中预支，乙方在收到甲方水电费交纳凭证后3个工作日内向甲方交纳水电费。房租计租时间从2013年6月1日开始计算，租赁合同签订生效之日至2013年5月31日的时间均为乙方装修期。乙方装修期不收取租赁费用，但因乙方装修产生的水电等费用由乙方承担。第四条租金及付款方式：2013年度8个月的租金（其中一个月房租作为押金）为306.6666万元。乙方同意押金不计利息，待合同期满并结清物管、水电等费用后，由甲方在5个工作日内退还给乙方。2014年度1-5月租金按460万元／年计算，6月开始租金递增3%，2015年度6月开始租金再递增3%，从2016年度开始，每年6月开始租金递增5%，房租半年一付，先支付后使用。其中2014年12月21日前支付2015年上半年度房租2380844元；2015年6月20日前支付2015年下半年度房租2440070元。乙方未在规定时间内支付租金的，甲方有权终止合同，并由乙方承担责任和赔偿损失。超过支付期限的，每天应按当期租金的千分之二支付违约金给甲方。下一年度房屋租金支付时间为当年租赁到期日前10天。甲方委托瑞昌文化创意有限公司向乙方收取租金。第七条合同终止及免责条件：乙方拖欠房租费用达三个月，视为乙方违约，该合同立即终止，甲方收回所有租赁物业，所产生的损失由乙方承担。附件一载明合计建筑面积7674平方米，公摊面积包括园区内的公共通道、楼梯、电梯井、配电房、厕所及拆迁近1000平方米的房屋面积，总租赁面积8573.12平方米。
2014年6月18日，边家投资公司向浙报文化公司发送《申请联系函》，表示承租浙报xxx创意园园区，本应按时全额付清房租，但因公司近期业务状况欠佳，空租面积还有近2000平方，加之部分租户房租尚未收回，申请房租分期交付，于2014年6月23日先交付1368999元，剩余房租将会在6月底付清。浙报文化公司总经理周青在该联系函上签字同意。
2014年12月10日、2015年3月9日、2015年4月20日，浙报文化公司和杭州瑞昌文化创意有限公司三次发函边家投资公司，要求边家投资公司支付拖欠的房租2380844元。2014年12月24日，杭州瑞昌文化创意有限公司发函边家投资公司，要求支付前述2015年1月1日至6月30日的房租2380844元。
2014年11月，边家投资公司接到其转租的数位下家函件，表示其转租的房屋面积少于合同约定的面积。2015年1月29，边家投资公司发函浙报文化公司，表示签订合同时商榷的租金为1.5元／天／平方米标准，计算为4693783.2元／年（1.5＊8573.12＊365），后经协商，将首年租金定为4600000元，并约定逐年上调；现实际面积与合同面积相差近1000平方米，需就多算问题结算等。2015年2月2日，浙报文化公司和杭州瑞昌文化创意有限公司就此复函边家投资公司，表示边家投资公司经充分考查后才签订合同，xxx创意产业园系整体租赁，房屋租金的约定明确与租赁场地面积没有直接关联；边家投资公司2013年2月实际入住后从未提出就场地面积质疑，因园区经营不善、申请减免租金未果才提出的租赁面积差，不能成为拖欠房租的合法理由等。
另查明，经边家投资公司委托，杭州方圆测绘技术服务有限公司于2015年3月18日出具《测绘成果资料》，载明浙报理想xxx创意产业园房屋总面积为7755.6平方米，其中一层面积3751.6平方米；二至五层面积4004平方米。
再查明，杭州侨兴织带机厂（作为出租方、甲方）与浙报文化公司（作为承租方、乙方）于2011年10月签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于莫干山路xxx-
xxx号房屋出租给乙方作创意产业园使用，租赁期10年，并允许乙方分租给第三方；租金前两年为620万元，第三年起每年租金为300万元；甲方委托杭州侨兴机械厂向乙方收取租金（该厂与甲方的关系在该合同附件六中说明）等内容。
本院依职权查明，边家投资公司为与浙报文化公司房租租赁合同纠纷亦诉至本院，案号为（2015）杭拱民初字第689号，该案目前因本案而中止审理。
本院认为，本案双方的主要争议在于原告认为案涉房屋为整体租赁，租金的确定系基于整体而确定；被告认为案涉房屋租赁的租金应按照实际房屋建筑面积确定。就此，应根据双方签订的《房屋租赁合同》等认定。根据该《房屋租赁合同》第一条的约定，可见双方签订该合同的原则在于将原厂房改造为文化创意产业园区，打造“浙报理想●xxx建筑装饰创意产业园”；该合同第二条明确租赁区域为莫干山路xxx号（原杭州侨兴机械厂）全部建筑物，并明确租赁期限，该创意产业园的物业由乙方管理。结合杭州侨兴织带机厂将房屋整体出租给浙报文化公司作创意产业园使用的约定，可见浙报文化公司将案涉房屋出租给边家投资公司系出于打造“浙报理想●xxx建筑装饰创意产业园”的目的，应当认为案涉房屋租赁系整体租赁，即浙报文化公司将原厂房改造后整体出租给边家投资公司，租赁期间由边家投资公司自行确定相应的单位管理案涉租赁场所的物业。原、被告签订的房屋租赁合同中提到建筑面积为8573.12平方米，相应的附件一亦对该面积的组成进行列明，应当认为原、被告对前述租赁场所的认知是明确的，该建筑面积即便与实际面积有出入，但不影响案涉房屋为整体租赁的事实。实际上，原、被告自2013年2月签订合同以来，也一直依照合同约定履行，被告实际也已经支付了2015年之前的房屋租金。被告庭后提交意见表示，双方签订合同时浙报文化公司未提供合同附件，无法核实现提交的附件的真实性。本院认为，案涉《房租租赁合同》正文第二条中提到“详细区域图纸见附件一”；第三条中提到“甲方在2013年3月31日前基本完成改造工作（完成标准见附件二）”，被告作为企业法人，应具有签订合同的相应民事能力，在签订合同时即应该充分认识到合同的相应内容，现被告提出签订合同时缺乏合同附件的理由缺乏证据，本院不予采纳。
根据原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告应于2014年12月21日前支付2015年上半年度房租2380844元。现被告逾期未付，故对原告要求被告支付2015年1至6月的租金的请求予以支持。根据本案的情况及合同约定，原告主张解除合同，且双方已无意继续履行案涉房租租赁合同，本院确认双方房屋租赁关系自2015年7月1日起解除。因被告逾期付款，造成了原告相应的损失，本院酌情确定自2014年12月22日起，被告按照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付原告相应的损失。原告主张被告支付2015年7月至12月的租金，本院认为，在双方租赁关系解除后，被告仍占有使用案涉场所，应支付原告相应的房屋占有使用费。经庭审询问，原告表示占有使用费标准参照租金标准，本院酌情确定被告按照每月406678.33元标准支付原告2015年7月1日至10月20日的房屋占有使用费。后续如有损失，原告可另行主张。原告主张被告支付赔偿金，缺乏依据，本院不予支持。本案经调解未果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告浙江浙报理想文化发展有限公司和被告浙江边家投资管理有限公司于2013年2月7日签订的《房屋租赁合同》自2015年7月1日起解除。
二、被告浙江边家投资管理有限公司支付原告浙江浙报理想文化发展有限公司2015年1月1日至2015年6月30日的租金2380844元，并以该款项为基数，自2014年12月22日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付原告浙江浙报理想文化发展有限公司利息损失至实际履行之日止。
三、被告浙江边家投资管理有限公司自2015年7月1日起按每月406678.33元标准支付原告浙江浙报理想文化发展有限公司房屋占有使用费至2015年10月20日。
上述款项，于本判决生效之日起十日内履行。
四、驳回原告浙江浙报理想文化发展有限公司的其他诉讼请求。
上述当事人自动履行的，也可直接支付至本院（户名：杭州市拱墅区人民法院，开户银行：杭州银行湖墅支行，账号：75×××39）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费62212元，减半收取31106元，保全费5000元，合计36106元，由原告浙江浙报理想文化发展有限公司负担16694元，被告浙江边家投资管理有限公司负担19412元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费62212元（开户银行：工商银行湖滨支行；帐号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 沈 晟
二〇一五年十月二十日
代书记员 鲁滟华