广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江蓬法民一初字第389号
原告：吴景新，男，1971年5月13日出生，汉族，住恩平市。
委托代理人：岑文毅，广东天高律师事务所律师。
被告：何社湘，男，1945年8月1日出生，汉族，住江门市蓬江区。
委托代理人：谭社芬，广东华南律师事务所律师。
委托代理人：谭文秀，广东华南律师事务所实习律师。
原告吴景新诉被告何社湘房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月14日受理后，依法组成合议庭，并于2015年11月12日公开开庭进行了审理。原告吴景新及其委托代理人岑文毅，被告何社湘的委托代理人谭社芬、谭文秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年6月15日，被告与原告签订《房地产物业购买协议》一份，约定由被告将其名下的江门市蓬江区堤中路某某路68号常安广场某安广场地库（部分）、首层（部分）、夹层（部分）、二层、五层和六层（部分）物业及江门市威达某达物业管理有限公司全部股权按照现状（现场清点，详见附件）整体以含税价人民币4220万元出售给原告。协议还约定了价款支付的方式、条件和违约责任。该协议第三条第8点约定，在签订上述协议第15个月内，被告提交地库（部分）办证资料，并取得房地产登记部门确认可以办理产权过户证明（凭证），通知原告支付余款790万元，办理地库（部分）产权过户到原告名下的法律手续。如果被告逾期办证，被告必须退还50万元给原告，地库无偿交付给原告永久使用，并将地库的确权书原件交给原告……（详见协议）。上述协议签订后，原告已经按照协议约定，将购买常安广场某安广场首层（部分）、夹层（部分）、二层、五层和六层（部分）物业及江门市威达某达物业管理有限公司全部股权的价款人民币3380万元支付给被告，被告也已经将常安广场某安广场首层（部分）、夹层（部分）、二层、五层和六层（部分）物业的产权过户给原告。原告于2015年1月26日将办理地库产权证定金人民币500000元支付给被告，履行了其在协议第三条第8点的义务。原告认为，被告与原告签订的《房地产物业购买协议》，是双方的真实意思表示，是合法、有效的民事合同，双方均有严格履行的法律义务；违反约定，则应当依法承担法律规定的违约责任。在原告履行了自己支付价款和定金的义务的情况下，被告并没有按照协议约定在签订上述协议第15个月内提交地库（部分）办证资料，并取得房产登记部门确认可以办理产权过户证明（凭证），为原告办理地库（部分）的产权，严重影响原告的招商引资工作，给原告造成极大的被动和重大经济损失。在原告委托律师发函敦促办证的情况下，被告仍然没有提交经过房产登记部门确认的地库（部分）办证资料，设法办理地库（部分）的过户手续。被告一再违反协议义务的行为已经构成单方违约，依法应当按照法律规定和协议约定承担违约责任。为了维护原告的合法权益，请求法院判令被告承担下列违约责任：1、立即退还办理地库产权定金人民币500000元给原告；2、将江门市提中路某某路68号常安广场某安广场地库2060平方米交付原告无偿永久使用，并将地库的确权书原件交给原告。3、被告将交付地库面积不足2060平方米，对于差额部分面积（约190平方米）按照15000元／平方米计算赔偿原告经济损失。4、判令被告承担本案全部诉讼费用。
原告为其陈述提供的证据有：1、原告的身份证复印件1份，证明原告的主体资格。
2、被告身份证复印件1份，证明被告的主体资格。
3、房地产物业购买协议及附件复印件1份，证明双方买卖常安广场某安广场房地产物业的事实。
4、银行转帐凭证、收据复印件1份，证明被告已收取原告办理地库产权证定金50万元的事实。
5、律师函、邮寄凭证复印件1份，证明原告委托律师发函给被告，敦促其履行合同办理地库产权证过户的事实。
6、商品房权属登记证明书复印件1份，证明被告在协议中声称的地库面积2060平方米与实际测绘面积相差甚远，欺骗原告高价购买物业和地库，损害原告的利益的事实。
7、江门市房产注册局办理存量房、二手房交易登记流程1份，存量房、二手房交易与转移登记办事指南1份，证明办理二手房过户时主管部门所要求的办事流程，被告没有按这个流程完成其所需要完成的手续。
8、江门市堤中路某某路68号地库图纸、统计表复印件1份，证明涉案争讼的标的物，在2015年8月10日由江门市公安局发给一个新的门牌地址，地库的实际测量面积是1848.07平方米，远远低于合同约定的面积。
被告何社湘答辩称：被告不存在违约行为，真正违约方为原告。根据被告与原告签订的《房地产物业购买协议》的约定，被告将取得授权的位于江门市蓬江区堤中路某某路68号常安广场某安广场地库（部分）、首层（部分）、夹层（部分）、二层、五层和六层（部分）的房产及江门市威达某达物业管理有限公司股权按整体含税价人民币4220万元出售给原告，在该协议中，被告与原告约定分期履行合同，每一期双方履行合同过户及交付购房款均有如下约定：双方或甲方提交过户办证资料，在房产部门确认可以办理过户时，原告向被告支付购房款。而对于本案原告提出被告没有按约定在签订该协议后15个月内提交地库办证资料，并且取得房产登记部门确认可以办理产权证明（凭证），因此被告违约的问题，被告认为原告完全扭曲事实，首先，双方在合同中并没有约定有取得房产登记部门确认可以办理产权过户证明（凭证）的字眼，这是原告捏造的。其次，该地库完全具备过户条件，该地库被告已取得房产证、土地使用证，且上述两证均在合同约定期内取得，没有受到任何部门限制交易，因此，房产证、土地使用权证已经是房产部门确认的可以办理过户的法定文件。第三、在合同约定的期限内（签订合同后15个月内），被告已多次通知原告到房产部门办理本案讼争的地库的过户手续，同时要求原告按合同约定支付余款790万元，但原告为了不予支付余款并造成被告违约的目的，拒绝与被告到房产部门办理讼争的地库的过户手续，为此，被告于2015年8月31日用特快专递的形式向原告发出通知，要求其合同被告到房产部门办理讼争地库过户手续，并支付余款，但原告拒收，2015年9月1日，被告又通过公证送达方式向原告寄送付款办理过户手续通知，但原告依然拒收，至此，原告的目的昭然若揭，其就是不想与被告办理有关过户手续，造成被告违约，其好向被告主张违约责任。但被告认为被告已通知原告，被告不存在违约的问题。2、对于双方在协议中第三条第8点约定甲方提交地库办证资料，在房产登记部门确认可以办理产权过户时，乙方支付余款790万元，甲方同时签名提交过户资料的理解及操作的问题。被告认为，按该协议中其他房产有关过户约定同样是有相关表述，但其他房产过户时均按双方同时到房产部门共同办理过户，并支付房款的方式进行，因此，只要被告出售的房产具备交易条件，有房产证、土地使用权证，那么就是房产部门确认可以交易依据，办理过户必须双方共同到房产部门办理。因此被告认为被告已通知原告到房产部门办理讼争地库的过户手续，而原告怠于履行，因此违约方为原告。3、对于原告认为，地库面积不足2060平方米的问题，被告认为，双方在协议中约定，对于地库面积以测绘为准，因此该面积存在不确定性，被告不存在减少面积的责任，且该地库内包括配电房，如算上配电房，该面积不少于上述面积。4、既然被告没有违约，被告自然不用承担违约责任，因此，被告请法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。被告并会向法院提出反诉，要求原告继续履行合同。
被告何社湘对其答辩提供的证据有：1、被告身份证复印件1份，证明被告的主体资格。
2、房地产物业购买协议及附件复印件1份，证明原告与被告买卖常安广场某安广场房地产物业的事实以及具体的约定事项。
3、中国工商银行电子银行回单复印件1份，证明原告没有按协议约定时间向被告支付办理地库（部分）产权证的定金。
4、房地产测量报告书、房产证、土地使用权证复印件1份，证明诉争地库已具备过户手续。
5、邮寄凭证复印件1份，证明被告已向原告发出要求其会同被告办理诉争地库过户手续并支付余款的通知，以及原告拒收的通知。
6、公证书复印件1份，证明被告已通过公证送达方式向原告寄送付款办理过户手续的通知。
经审理查明：2014年6月15日，原告（乙方）和被告（甲方）签订《房地产物业购买协议》，约定被告将位于江门市蓬江区堤中路某某路68号常安广场某安广场的地库（部分）、首层（部分）、夹层（部分）、二层、五层、六层（部分）房地产物业和江门市威达某达物业管理有限公司全部股权按照现状（现场清点，详见附件）整体以含税价人民币肆仟贰佰贰拾万元（4220万元）出售给原告。合同第三条第8款并约定：“取得首层、夹层和六层产权证3日内，乙方支付50万元给甲方作为办理地库（部分）产权证的定金。在签订本协议第15个月内，甲方提交地库（部分）办证资料，在房产登记部门确认可以办理产权过户时，乙方支付余款790万元给甲方，甲方同时签名提交过户资料，房产部门的受理通知书交由乙方自行领取权证。如果乙方逾期付款，每逾期1日支付违约金10万元给甲方。逾期15日，甲方有权解除买卖地库的约定，没收乙方已付的50万元，同时乙方应当支付购房余款300万元给甲方，该300万元属于首、夹、二、五、六层部分的房款。甲方逾期办证，逾期15日，乙方可以解除买卖地库的该项约定，无需支付购房余款，甲方必须退还50万元给乙方，地库无偿交付乙方永久使用，并将地库的确权书原件交给乙方。如果土地使用权到期后，政府对地库征收土地出让金或补缴费用，由乙方承担；如果政府征收或征用，补偿款由乙方享受。即如果甲方不能将地库产权证办理给乙方，整体物业含税价和威达某达公司全部股权买卖甲方仅收取3380万元，超出部分，甲方退回乙方”等内容。该合同并附有配套设施买卖明细表，其中注明：地库产权人为威达某达公司，面积约2060平方米（以测绘为准），产权状况为除已售出A1-12、20、21、B2、5、6、8、9、40、42、43、44、46、47共25个摩托车位和D1、2、10、11、13、18、36、37共8个小车位外，其余列入本协议买卖范围。列表中还注明了首层（部分）、夹层（部分）、二层（整体）、五层（整体）、六层（部分）等的产权人分别为张月萍、吴燕明、何兆文、威达某达公司、何雯贞等人，及上述房屋的面积、房产证号、共有人等情形。
合同签订后，原告陆续支付了款项3430万元（包括2015年1月26日，原告支付地库定金50万元），被告亦陆续将上述房屋中首层（部分）、夹层（部分）、二层（整体）、五层（整体）、六层（部分）及威达某达公司的股权转给原告或其指定的人员。2015年5月25日，上述地库经过有关部门整体测绘后，被告于2015年7月6日取得上述地库整体的产权证书。2015年8月5日，上述地库经过有关部门分层分户测绘后，被告于2015年8月12日取得上述地库分割的产权证书。2015年8月31日，被告以邮寄的形式向吴景新发出付款办理过户手续通知称：“请你在收到本通知五天内安排时间与我共同到房产部门办理地库（部分）产权过户确认手续，同时支付余款790万元给我，以便办理地库（部分）产权过户手续”等内容。次日，被告再次通过公证的形式向原告发出付款办理过户手续通知。2015年9月28日，原告委托律师向被告发出律师函称：“建议您抓紧时间，在协议约定期限内，把地库（部分）办证资料，连同房产登记部门确认可以办理产权过户的有效凭证提交给他，双方按期完成办理地库过户给他的手续，以免因为逾期办证发生不必要的纠纷和经济损失”等内容。
本院认为：原告和被告所签订的《房地产物业购买协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，是合法有效的合同，依法应受法律保护。
原告要求被告退回办理地库定金和将地库无偿交原告使用等请求，均是基于原告认为被告违约，而应由被告承担合同所约定的违约责任所提出的请求。那么，本案中被告是否违约，就是首先需要解决的问题。原告认为“被告没有按照协议约定在签订上述协议第15个月内提交地库（部分）办证资料，并取得房产登记管理部门确认可以办理产权过户证明（凭证），为原告办理地库（部分）过户到原告名下的法律手续，使原告至今未能取得地库（部分）的产权……”构成违约。根据双方合同第三条第8款的约定：“取得首层、夹层和六层产权证3日内，乙方支付50万元给甲方作为办理地库（部分）产权证的定金。在签订本协议第15个月内，甲方提交地库（部分）办证资料，在房产登记部门确认可以办理产权过户时，乙方支付余款790万元给甲方，甲方同时签名提交过户资料，房产部门的受理通知书交由乙方自行领取权证。”，由此可见，被告的义务为“在签订本协议第15个月内，提交地库（部分）办证资料”。一、原、被告双方合同签订于2014年6月15日，那么被告履行该义务的时间应为2015年9月14日之前；该地库的原产权人为威达某达公司，被告为履行上述合同，通过相关部门测绘后，于2015年7月6日取得上述地库整体的产权证书，于2015年8月12日取得上述地库分割的产权证书。由此可见，被告在合同约定的期限内必然已经向有关部门提交了地库（部分）的办证资料，不然，相关部门不可能对上述地库进行测绘，被告亦不可能取得相关部门颁发的上述地库的整体及分割的权属证书，故被告已经依合同的约定履行了相应的义务。二、原告认为被告应“取得房产登记部门确认可以办理产权过户证明（凭证），为原告办理地库（部分）过户到原告名下的法律手续”，但双方合同所约定的义务中并无要求被告取得房产登记部门确认可以办理产权过户证明（凭证），而被告取得房产登记部门出具的产权证书，将原产权由威达某达公司过户到自己名下，在没有其他法律规定的禁止过户的情形下，被告的该产权证书也就是有关部门发出的可以办理产权过户的凭证。三、合同中约定“在房产登记部门确认可以办理产权过户时，乙方支付余款790万元给甲方，甲方同时签名提交过户资料，……”的条款，是原告履行支付余款790万元和被告签名提交过户资料的条件，双方支付余款和提交资料是同时履行，原告既然没有支付余款790万元，也就不存在要求被告先将地库（部分）过户到原告名下的情形。四、被告在15个月内已经将上述地库办理好相应的权属证书，并在履行期限届满之前通过邮寄和公证邮寄的形式通知原告去办理付款过户手续，被告已经履行其义务。综上可见，原告认为被告违约，而要求被告承担合同约定的退还定金、将地库交原告无偿使用，并将地库的确权书原件交给原告等请求，证据不足，本院不予采纳。
对于原告认为“地库面积不足2060平方米，对于差额部分面积（约190平方米）按照15000元／平方米计算赔偿原告经济损失285万元”的问题。双方合同约定房屋是按现状整体出售，合同所附的明细表亦注明地库（部分）面积为约2060（平方米）（以测绘为准）。由此可见，首先，在合同签订时，原告知道该地库的面积只是一个大概的面积，亦知道该面积应以测绘为准，原告认为面积有偏差而要求赔偿损失，没有依据。其次，双方合同对所涉房屋是整体出售，该地库面积的偏差在双方整个房屋整体中占比并不大，应属于合理的、可以预见的误差范围。第三，原告请求按15000元／平方米计算赔偿，也没有提供证据；按合同所约定款项计算，整个地库价款也仅为490万元，合同所约定的地库折算价款为2000多元／平方米。第四、被告已经另案起诉原告等违约，并对地库主张权利，而本案中原告并无证据证明被告违约，原告要求被告赔偿损失，也无依据。综上，原告要求被告赔偿其经济损失285万元，证据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告吴景新的全部诉讼请求。
本案受理费89400元，由原告吴景新负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。
审 判 长 李常明
审 判 员 李汉强
人民陪审员 蓝志想
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 阮 茵
第10页共118页