安徽省淮南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮民一终字第00086号
上诉人（原审第三人）：梁仁杰，男，1933年1月1日出生，汉族，农民。
上诉人（原审第三人）：赵秀兰，女，1945年7月13日出生，汉族，农民，系梁仁杰的妻子。
以上两上诉人共同委托代理人：芮成山，淮南市法律援助中心指派律师。
以上两上诉人共同委托代理人：陈亮，淮南市法律援助中心指派律师。
被上诉人（原审原告）：朱爱民，男，1976年2月1日出生，汉族，工人。
委托代理人：高中敏，毛集社会发展综合实验区毛集镇法律服务所法律工作者。
原审被告：梁运昌，男，1971年8月3日出生，汉族，农民。
原审被告：刘瑞荣，女，出生年月不详，汉族，农民，系梁运昌的妻子。
上诉人梁仁杰、赵秀兰因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省凤台县人民法院（2013）凤民一初字第00346号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年4月1日公开开庭审理了本案。上诉人梁仁杰、赵秀兰及其委托代理人芮成山、陈亮，被上诉人朱爱民的委托代理人高中敏到庭参加诉讼。被上诉人朱爱民经本院传票传唤、原审被告梁运昌、刘瑞荣经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱爱民原审诉称：朱爱民与梁运昌、刘瑞荣夫妻二人于2011年7月22日签订一份房屋买卖协议书，约定梁运昌、刘瑞荣将坐落于毛集区梁庵村102省道南侧面积为140平方米的一套房屋转让给朱爱民，房屋售价为128000元。按照约定朱爱民于签订协议的当时将购房款128000元一次性交付给了梁运昌、刘瑞荣，在签订协议及给付购房款时均有证人朱绍俊、梁仁保在场，而梁运昌、刘瑞荣收到购房款之后，至今不按约履行合同，朱爱民多次找梁运昌、刘瑞荣，其夫妻仍不履行合同，不将房屋交付给朱爱民。为维护合法权益不受侵害，依法起诉，请求判令梁运昌、刘瑞荣履行合同，立即交付房屋，并承担本案诉讼费用。
梁运昌、刘瑞荣原审经公告传唤均未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
梁仁杰、赵秀兰原审述称：一、梁运昌、刘瑞荣转让给朱爱民的房屋及房屋土地使用权是梁运昌、刘瑞荣与梁仁杰、赵秀兰共有的。该房屋所占用的土地是梁仁杰、赵秀兰从姚海云处购买的，梁仁路可以证实，所以梁仁杰、赵秀兰是该房屋及所占土地使用权的共有人。二、梁运昌、刘瑞荣处分该房屋及其所占土地使用权的行为无效。其理由如下：（一）若该房屋所占土地是国有土地，根据《城市房地产管理法》第37条规定，未依法登记领取权属证书的，以及共有房地产未经其他共有人书面同意的均不得转让。该房屋及所占土地均未登记，未取得权属证书，梁运昌、刘瑞荣转让房屋也未经共有人书面同意，按其法律规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，故梁运昌、刘瑞荣处分该房屋及其所占土地使用权的行为无效。（二）若该房屋所占土地是农村集体土地，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体组织成员以外的人，不得购买本农民集体组织成员的房地产，所以梁运昌、刘瑞荣处分该房屋及所占土地使用权的行为无效。综上，请求人民法院在查清事实的基础上，依法驳回朱爱民的诉讼请求。
原审查明：梁运昌与刘瑞荣系夫妻关系，梁仁杰、赵秀兰系梁运昌的父母。朱爱民与梁运昌、刘瑞荣经协商，于2011年7月22日双方签订了一份房屋买卖协议书。其协议内容为：甲方（卖方）梁运昌、刘瑞荣，乙方（卖方）朱爱民，根据有关法律规定，遵循公平、自愿原则，甲乙双方达成如下协议：（1）、甲方将坐落于毛集区梁庵村102省道南侧的房屋转让给乙方，面积140平方米，售价人民币128000元整；（2）、乙方将购房款一次性付清给甲方；（3）、甲方在将房屋交付给乙方使用前，需结清水、电、有线电视管理费等费用，未结清的由甲方承担，另有约定的除外；（4）、甲方保证对该房屋有100%的房产权，如因产权问题给乙方造成损失，由甲方负责承担赔偿责任。本协议一式三份，甲乙双方各执一份，公证处一份，协议签字后即生效。协议书上面有甲方梁运昌、刘瑞荣，乙方朱爱民，在场人梁仁保、朱绍俊五人的签名捺印。签订协议的当日，朱爱民按约将购房款128000元人民币交付给了梁运昌、刘瑞荣，之后时间不久，梁运昌、刘瑞荣外出务工不知去向，至今未能将上述房屋交付给朱爱民使用。
原审另查明：梁仁杰、赵秀兰早已与梁运昌、刘瑞荣分家居住，各自独立生活，梁仁杰、赵秀兰居住在安徽省淮南市毛集实验区毛集镇梁庵村门东队266号（现暂住在上述转让的房屋中）。梁运昌、刘瑞荣在外出务工之前居住使用上述转让的房屋。2013年2月6日，朱爱民以梁运昌、刘瑞荣拒不履行合同为由，诉至本院，请求依法判令梁运昌、刘瑞荣履行合同，立即交付房屋，并承担本案诉讼费用。本案在诉讼期间，梁仁杰、赵秀兰以第三人的身份申请参加本案诉讼，并提出梁运昌、刘瑞荣处分该房屋及其所占土地使用权的行为无效，请求人民法院驳回朱爱民的诉讼请求。诉讼中，第三人未就自己的述称意见向法庭提供有力证据。
原审法院认为：民事法律行为从成立时起具有法律约束力。本案朱爱民与梁运昌、刘瑞荣经友好磋商之后，于2011年7月22日签订了房屋买卖协议书，并找出了证人梁仁保、朱绍俊出面予以作证，其行为应系双方当事人各自真实意思表示，双方所签订的房屋买卖协议合法有效，应受法律保护。该协议对双方均有约束力，双方当事人都应遵循诚实信用原则，按照协议的约定全面履行自己的义务。而梁运昌、刘瑞荣在协议签订后，未按其协议约定去履行自己应履行的义务，在合同的履行过程中，梁运昌、刘瑞荣存在违约行为，致使至今未能实现合同的目的，使该房屋至今未能办理交付手续。对此，原审法院认为，朱爱民要求梁运昌、刘瑞荣履行合同交付房屋的诉讼请求，符合法律规定，应当予以支持。关于梁仁杰、赵秀兰述称，梁运昌、刘瑞荣处分该房屋及其所占土地使用权的行为无效，要求驳回朱爱民的诉讼请求的问题，因其对自己的述称意见未能举出有力证据加以证实，故应承担举证不能的责任，对梁仁杰、赵秀兰的陈述不予采纳。梁运昌、刘瑞荣未到庭参加诉讼，不影响本案的审理，依法应缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告梁运昌、刘瑞荣按其协议约定全部履行合同，于本判决生效之日起三十日内将协议书中确定的房屋交付给原告朱爱民；二、驳回第三人梁仁杰、赵秀兰的诉讼请求。案件受理费80元，由被告梁运昌、刘瑞荣负担。
宣判后，梁仁杰、赵秀兰不服，向本院提起上诉称：1、原判适用法律错误，朱爱民是城镇居民，而梁仁杰、赵秀兰及梁运昌、刘瑞荣均为农村村民，本案房屋买卖协议标的物是梁仁杰、赵秀兰和梁运昌、刘瑞荣自建于农村集体土地上的住宅，按照法律规定，城镇居民不得在农村购置宅基地，因此本案房屋买卖协议无效；2、房屋买卖协议不是梁运昌、刘瑞荣夫妇的真实意思表示，并且梁仁杰、赵秀兰是该房屋的共有人，原判认定事实错误。请求撤销原判、依法改判。
被上诉人朱爱民答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
二审中，梁仁杰、赵秀兰提交2014年4月9日毛集镇梁庵社区村民委员会出具的一份证明，内容为“梁仁杰现有102省道路南一套住房，原宅基地是村统一规划售给本村村民姚海云，后姚海云转让给本组村民梁仁杰的。特此证明”，以证明涉案房屋土地性质为集体所有权。朱爱民对该证据的真实性、合法性、证明力均有异议，认为不动产应当以登记，不能以村委会证明为准。本院对该证据的真实性和证明力予以确认。
本院二审对原审查明事实予以确认。
本院另查明：朱爱民为非农业家庭户，本案房屋买卖协议书涉及房屋系农村集体所有土地上建设的房屋。
本院归纳本案争议焦点：本案梁运昌、刘瑞荣与朱爱民签订的房屋买卖协议是否合法有效。
本院认为：判断双方当事人签订的合同是否合法有效，应当从当事人是否具有相应的民事行为能力，意思表示是否真实，是否违反法律、行政法规的强制性规定，是否损害社会公共利益等方面进行审查。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，那么，城镇居民购买农村集体所有土地上建设的房屋签订的房屋买卖合同即为无效合同。本案中，房屋买卖协议中涉及房屋土地所有权的性质为农村集体所有，而购买者朱爱民为非农业家庭户，因此，梁运昌、刘瑞荣与朱爱民签订的房屋买卖协议因违反法律的强制性规定而无效，朱爱民请求梁运昌、刘瑞荣履行合同，立即交付房屋的诉讼请求不能成立，本院依法不予支持。
综上，原判决认定基本事实不清。梁仁杰、赵秀兰认为本案房屋买卖协议无效的上诉理由能够成立，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第六十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省凤台县人民法院（2013）凤民一初字第00346号民事判决；
二、驳回朱爱民的诉讼请求。
一审案件受理费80元，公告费450元，均由朱爱民承担；二审案件受理费80元，公告费600元，均由梁运昌、刘瑞荣承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫轶男
审 判 员 张 晨
代理审判员 张树引
二〇一四年四月二十一日
书 记 员 张靖洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条第（二）项有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（三）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；