辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中审民终再字第54号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：沈阳假日大厦有限公司。住所地：沈阳市和平区南京北街*******号。
法定代表人：赵一平，系该公司董事长。
委托代理人：张旻之，辽宁同方律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：江大淼，男，1987年9月6日出生，汉族，住址：沈阳市和平区天津南街**号2-5-2。
委托代理人：陈心光，辽宁瑞唐律师事务所律师。
沈阳假日大厦有限公司（以下简称假日公司）因与被上诉人江大淼房屋租赁合同纠纷一案，沈阳市和平区人民法院于2012年11月15日作出（2012）沈和民二初字第1830号民事判决。宣判后，假日公司不服，向本院提起上诉，本院于2013年3月18日作出（2013）沈中民二终字第440号民事判决。该判决发生法律效力后，假日公司向辽宁省高级人民法院申请再审。该院于2013年12月16日作出（2013）辽审一民申字第805号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成由审判员孟雷担任审判长，审判员韩华、甘国明参加的合议庭，于2014年7月7日公开开庭对本案进行了审理。申请再审人假日公司委托代理人张旻之，被申请人江大淼委托代理人陈心光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
江大淼于2012年7月23日向沈阳市和平区人民法院提起诉讼称：2005年8月25日，江大淼与假日公司签订房屋租赁合同一份（合同编号：海城广第05007号），约定江大淼将所拥有的位于沈阳市和平区中山路83号的海悦国际大厦16层9室（建筑面积59.32平方米）出租给假日公司，租赁起止时间为2006年4月1日至2016年3月31日，月租金4100元，租金按每季度支付，支付日期为每个季度末，但2008年10、11、12月（4季度）和2009年7月（3季度）至2012年6月（2季度），假日公司没有按照合同约定数额给付租金，累计欠租金47191.41元（税后），假日公司的违约行为严重损害了江大淼的合法权益，请求人民法院支持江大淼的诉讼请求。请求：1、判令假日公司给付所欠江大淼2008年10月至2012年6月房屋租金47191.41元，并按中国人民银行同期存款利率给付上述租金利息3809.29元。2、请求判令由假日公司承担本案诉讼费用。
假日公司答辩称：江大淼、假日公司之间确实签订了房屋租赁合同，但假日公司未全额支付的时间是从2009年3季度，而非2008年4季度，并且根据双方的约定扣除税款和采暖费后，假日公司所欠江大淼的租金数额为30835.15元。江大淼主张与事实不符。因双方在协议中，并未约定逾期支付租金的违约利息，故假日公司不应承担租金利息的主张。
一审法院经审理查明：2005年8月25日，江大淼与假日公司签订房屋租赁合同一份（合同编号：海城广第05007号），约定江大淼将其所拥有的位于沈阳市和平区中山路83号的海悦国际大厦16层9室（建筑面积59.32平方米）出租给假日大厦，租赁起止时间为2006年4月1日至2016年3月31日，月租金4100元，租金按每季度支付，支付日期为每个季度末。由于使用该房屋所发生的政府规定的承租人承担的税费和使用的水、电、煤气、通讯、物业等费用由假日公司承担。合同签订后，江大淼、假日公司开始履行合同。从2008年四季度至2012年二季度，假日公司共给付租金93109.59元，尚欠48061.69元。
一审法院认为：江大淼、假日公司签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家的强制性法律规定，故应视为合法有效，双方均应恪守履行。假日公司拖欠租金已构成违约，应承担违约责任；故对江大淼请求判令假日公司给付尚欠租金及利息的诉讼请求予以支持。对于支付利息的起始时间，因假日公司在给付租金时没有明确是那一时段的租金，按照相关法律规定和交易习惯，债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务，一审法院推定所欠租金为2012年二季度之前时段的累欠租金。
对于假日公司关于采暖费应由江大淼承担的抗辩。一审法院认为，关于采暖费的承担合同内容没有约定，虽然假日公司提供了（2009）沈和民二初字第752号民事判决书用以证明采暖费应由江大淼承担，但由于假日公司没有提供其已经代江大淼交纳了采暖费的证据，无权行使抵销权和追偿权，故一审法院对假日公司这一抗辩不予采信。
一审法院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十条之规定，判决：一、假日公司于判决发生法律效力后十日内，给付江大淼2008年第四季度至2012年第二季度租金48061.69元；二、假日公司于判决发生法律效力后十日内，给付江大淼2011年1月1日至2011年3月31日欠付的租金利息，以194.67元为本金，按中国人民银行同期存款利率计算，自2011年4月1日起至本判决确定给付之日；三、假日公司于判决发生法律效力后十日内，给付江大淼2011年4月1日至2011年6月30日欠付的租金利息，以9325.44元为本金，按中国人民银行同期存款利率计算，自2011年7月1日起至本判决确定给付之日；四、假日公司于判决发生法律效力后十日内，给付江大淼2011年7月1日至2011年9月30日欠付的租金利息，以9325.44元为本金，按中国人民银行同期存款利率计算，自2011年10月1日起至本判决确定给付之日；五、假日公司于判决发生法律效力后十日内，给付江大淼2011年10月1日至2011年12月31日欠付的租金利息，以9325.44元为本金，按中国人民银行同期存款利率计算，自2012年1月1日起至判决确定给付之日；六、假日公司于判决发生法律效力后十日内，给付江大淼2012年1月1日至2012年3月31日欠付的租金利息，以9945.36元为本金，按中国人民银行同期存款利率计算，自2012年4月1日起至判决确定给付之日；七、假日公司于判决发生法律效力后十日内，给付江大淼2012年4月1日至2012年6月30日欠付的租金利息，以9945.36元为本金，按中国人民银行同期存款利率计算，自2012年7月1日起至判决确定给付之日；如假日公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；八、驳回江大淼其他诉讼请求。案件受理费1075元，减半收取538元，由假日公司负担。
宣判后，假日公司不服，向本院提起上诉称：假日公司每季度支付的租金数额是扣除相应税费后的金额，房屋的采暖费应当由江大淼承担，并且在租赁合同欠付租金未约定违约责任的情况下，按银行同期存款利息计算不合理。请求：撤销原审判决或者依法改判，判令江大淼承担全部的诉讼费用。
被上诉人江大淼答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院驳回上诉请求，维持原判。
本院二审经审理查明事实与原审查明事实一致。二审中，假日公司提供2013年2月27日的发票一张，拟证明假日公司代江大淼缴纳了2008年11月1日至2012年3月31日的采暖费，此项费用应由江大淼承担，应当在租金中扣除。
本院二审认为：假日公司与江大淼签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性法律规定，合法有效，双方均应恪守履行，假日公司应当给付拖欠租金及欠付期间的利息。关于假日公司主张采暖费应在租金中扣除。假日公司提供2013年2月27日的发票，不能证明事实上的供暖情况以及发生的供暖费用，假日公司以该项费用抵销租金，事实依据不足，对该项主张，不予采信。关于假日公司主张合同未约定违约责任，不应给付利息。利息属于法定孳息，并不是违约金，无需合同约定，对该项主张，不予采信。
本院二审依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1075元，由假日公司负担。
假日公司再审期间称：假日公司在原审审理过程中提供了生效判决，证明租赁房屋发生的供暖费用应由江大淼承担，故2006年至2011年度的供暖费8613.28元应当从租金中予以扣除，假日公司欠付江大淼的租金应为39448.42元。原一审判决认定假日公司未提供代缴供暖费的证据，未支持假日公司的主张，在原二审中假日公司提交了缴纳供暖费的专用票据，完全能够证明假日公司代缴2006年至2011年度供暖费的事实。二审法院未采信该证据，不支持假日公司以供暖费抵销部分租金的主张是错误的，请求再审予以纠正。
江大淼再审答辩称：假日公司以法院对他人的判决，证明其扣除采暖费合法，没有法律依据，本案采暖费应当由假日公司承担。假日公司在原二审中提交的采暖费发票不具有证明力，二审法院不予采信是正确的，假日公司无抵销权。
本院再审查明事实与原审查明的事实一致。
本院再审认为：根据假日公司申请再审请求以及江大淼的答辩意见，本案争议焦点为：1、假日公司是否实际缴纳了采暖费用；2、假日公司是否有权主张用采暖费抵销部分租金。
关于假日公司是否实际缴纳了采暖费用问题。根据假日大厦在原二审中提交的“辽宁省沈阳市供暖收费剪贴发票”的记载，银川公司作为收款人收取了位于沈阳市和平区中山路83号1609、1616号，取暖面积为113.98平方米的采暖费共计16549.9元。该发票加盖银川公司发票专用章，江大淼也没有提出任何反证证明该发票为虚假发票，另结合江大淼在原二审中陈述其没有自行缴纳过采暖费的事实，本院再审认为该发票能够证明假日公司在承租江大淼的房屋期间缴纳了该房屋2006年至2011年间的采暖费。
关于假日公司是否有权主张用采暖费抵销部分租金问题。江大淼与假日公司签订《房屋租赁合同》约定，租赁期间，与该房屋产权有关的税费等由江大淼承担，由于使用该房屋所发生的政府规定的承租人承担的税费和使用的水、电、煤气、通讯、物业等费用由假日公司承担。由于该合同条款是由假日公司为了与所有出租房屋的多个业主重复使用而预先拟定，并且在订立合同时也未出租房屋业主一方协商的条款，该合同条款属于格式条款。现江大淼主张该条款中已经约定了因房屋使用产生的费用由假日公司承担，而采暖费属于房屋使用所产生的费用，因此，该条款应视为对采暖费作出了约定。但假日公司认为该条款不能认定为已经对采暖费作出了约定。本院再审认为，上述格式条款中约定了由于使用租赁房屋所发生的费用由假日公司承担，假日公司承租使用江大淼房屋用于经营酒店，在北方气候条件下，酒店的经营必然产生采暖费用，该费用属于承租使用房屋所必然发生的费用。在双方对于该格式条款约定的费用是否包含采暖费理解有争议的条件下，应作出对格式条款提供一方即假日公司不利的解释，即：该格式条款中约定由使用房屋所发生的费用中包含采暖费用。另外，银川公司与假日公司签订协议书，假日公司承租海悦大厦用于酒店经营，供暖由银川公司负责，由于银川公司未与海悦大厦业主签订《供暖合同》，供暖费用暂由假日公司垫付。采暖费用按照政府规定的收费标准确定，如海悦大厦业主需要开具采暖费发票，银川公司同意与业主签订《供暖合同》后，按政府规定采暖费标准出具发票。由于江大淼并非该协议书的签订主体，该协议书对于江大淼没有约束力，因此，该协议中约定假日公司垫付采暖费不能认定为应由江大淼实际承担采暖费。综上，本院再审认为，假日公司承租使用江大淼房屋所产生的采暖费应当由假日公司承担，假日公司无权以其缴纳的采暖费用抵销部分租金。
综上，经本院审判委员会讨论，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
维持本院（2013）沈中民二终字第440号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 孟 雷
审判员 韩 华
审判员 甘国明
二〇一四年九月十一日
书记员 冷立皎
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第二百零七条：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。