山东省济南市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）济执异字第116号
异议人（案外人）刘效忠，男，1968年11月26日出生，汉族，住济南市。
委托代理人张敏安，山东文泉坤园律师事务所律师。
申请执行人山东方成投资有限公司，住所地济南市。
法定代表人田青，总经理。
委托代理人孙裕，北京百瑞（济南）律师事务所律师。
申请执行人山东魅力四射文化娱乐管理有限公司，住所地济南市
法定代表人李满，董事长。
委托代理人程波，男，1974年3月19日出生，汉族，山东魅力四射文化娱乐管理有限公司职员，住济南市。
被执行人山东金龙地产有限公司，住所地济南市。
法定代表人胡总营，董事长。
本院在执行山东方成投资有限公司（以下简称方成公司）与山东金龙科技发展有限公司、山东金龙地产有限公司（以下简称金龙地产公司）金融借款合同纠纷一案过程中，刘效忠向本院提出执行异议，请求解除对其购买的金龙中心裙楼6＊＊＊＊＊＊）房产的查封，并中止对上述房产的执行。本院立案后依法组成合议庭，并于2015年9月10日依法进行了公开听证。异议人刘效忠及其委托代理人张敏安，申请执行人方成公司的委托代理人孙裕，申请执行人山东魅力四射文化娱乐管理有限公司（以下简称魅力公司）的委托代理人程波参加听证。被执行人山东金龙科技发展有限公司、金龙地产公司经本院依法通知，无正当理由拒不参加听证。本案现已审查终结。
异议人刘效忠称，2003年9月10日异议人就已与金龙地产公司签订了买卖合同一份（合同编号：售楼字第某某某某某2（2003）［0某某］），约定：金龙中心裙楼6某某某某某某某某某某某）房产出卖给异议人，总价款428400元，异议人已交付全部购房款并已实际占有房产，因金龙地产公司原因导致房屋至今没有办理所有权变更登记；济南市中级人民法院（20某某）济商初字第34号民事判决书虽然认定抵押合同有效，但并未认定抵押权设立，申请执行人对涉案房产不享有抵押权；债权人未经拍卖程序通过抵债获得涉案房产所有权于法无据。异议人提供了《房产买卖合同书》、《补充协议》、交纳购房款和制冷费、取暖费的收据等证据材料用以证明其主张。
申请执行人方成公司答辩称，异议人刘效忠不享有对涉案房产的物权，无权要求排除执行；异议人未提供充分证据证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的条件；方成公司享有对涉案房产的优先受偿权，异议人要求中止执行的申请不能成立。
申请执行人魅力公司答辩意见同方成公司。
本院查明，本院依据已生效的（2005）鲁民二初字第26号民事判决书，在执行魅力公司与金龙地产公司、山东金龙科技发展有限公司、济南邦威实业有限公司借款担保合同纠纷一案过程中，于2015年4月15日作出（2013）济中法执字第720-2号执行裁定书，裁定拍卖金龙地产公司名下位于济南市市中区泺源大街某某某号金龙中心主楼的部分房产共计39套（具体房号为裙楼某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某，主楼22301-223某某）。
另关于中国光大银行股份有限公司济南分行（原中国光大银行济南分行，以下简称光大银行）与山东金龙科技发展有限公司、金龙地产公司金融借款合同纠纷一案，本院于2013年某某月13日作出（20某某）济商初字第34号民事判决书，判决：一、被告山东金龙科技发展有限公司于本判决生效之日起10日内偿还原告中国光大银行股份有限公司济南分行借款本金553万元及利息892万元（利息计至2011年11月21日，此后至判决生效之日的利息按贷款合同的约定另行计算）；二、被告山东金龙科技发展有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告中国光大银行股份有限公司济南分行律师代理费损失24000元；三、在本判决第一、二条所确定的债权范围内，原告中国光大银行股份有限公司济南分行对被告金龙地产公司抵押的房产（包括本案争议房产）有优先受偿权。
2003年9月10日异议人刘效忠与金龙地产公司签订《房产买卖合同书》一份（合同编号：售楼字第某某某某某2（2003）［0某某］），约定金龙地产公司将金龙中心裙楼6某某某某某某某某某某某）房产出售给刘效忠，房产总价款428400元；交款方式为“签订本合同起二十日内，买受人向出卖人支付178441.40元整；购房余款250000元整，由买受人采用银行按揭方式全部付清”；房产交付方式为“出卖人应当在买受人交付所有价款后，将符合本合同规定之房产按现状交付买受人使用”。同日，双方签订《补充协议》一份，约定“一、此房现已出租，乙方（刘效忠）了解并承认此现状。二、乙方委托甲方（金龙地产公司）代为出租该房产，税费由乙方承担。自甲方收到乙方全额房款次日起，该房产的租金收益归乙方所有。三、甲方收到租金后扣除物业管理费、空调费、委托服务费和开具发票应付的税金后将余款于五日内交于乙方。四、委托服务费按每份租赁合同的十天租金收取。”
2003年8月15日、9月10日、某某月23日，金龙地产公司分别向刘效忠出具“收据”，载明分别收款1500元、176941元和250000元，共计428441元。2004年某某月22日，金龙地产公司向刘效忠发送《关于办理房产证的通知》，通知刘效忠提交有关材料办理涉案房产的过户登记手续。刘效忠另提供济南明律物业管理有限公司开具的发票一份，用以证明其交纳了涉案房产2009-2010年度的采暖费和制冷费共3915.6元。
另查明，金龙地产公司将涉案房产抵押给了光大银行，并已于2004年某某月3日办理了抵押登记手续。后光大银行将其对山东金龙科技发展有限公司、金龙地产公司享有的债权转让给了方成公司，本院于2015年7月13日作出（2015）济中法执字第365号执行裁定书，变更方成公司为光大银行申请执行山东金龙科技发展有限公司、金龙地产公司金融借款合同纠纷一案的申请执行人。
以上事实有本院民事判决书、执行裁定书，《房产买卖合同书》、《补充协议》、发票、收据、通知等证据材料予以证实。
本院认为，关于异议人刘效忠对涉案房产享有物权的异议理由。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人刘效忠主张其与金龙地产公司签订了书面买卖合同并已实际占有该房产，但其并未提供占有该房产后交纳物业管理费或收取涉案房产租金的证据，仅凭一张交纳采暖费和制冷费的发票不足以证明其已实际占有涉案房产。因此，异议人刘效忠主张其对涉案房产享有物权，证据不足，本院不予支持。
关于异议人主张方成公司对涉案房产不享有抵押权的异议理由。《物权法》第一百九十二条规定：抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，光大银行对涉案房产享有抵押权已经本院已发生法律效力（20某某）济商初字第34号民事判决书确认，后光大银行将涉案债权转让给方成公司，方成公司也即一并成为涉案房产的抵押权人。异议人主张方成公司对涉案房产没有抵押权，没有法律依据，本院不予支持。
关于异议人称方成公司未经拍卖程序通过抵债获得涉案房产所有权的理由。本院查明，涉案房产尚在本院委托拍卖过程中，并未交于方成公司抵偿债务，目前方成公司也未获得涉案房产所有权。异议人的主张与事实不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回刘效忠的异议请求。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内本院提起诉讼。
审 判 长 刘忠东
代理审判员 陈 明
代理审判员 王齐亮
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 马 彬