安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）芜中民四终字第00030号
上诉人（原审被告）：安徽省繁昌县燎原服饰有限公司，住所地安徽省繁昌县。
法定代表人：易昌保，该公司董事长。
委托代理人：梁亚平，安徽兄弟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：繁昌县繁阳镇人民政府，住所地安徽省繁昌县。
法定代表人：徐祥，该镇镇长。
委托代理人：张立新，安徽省繁昌县司法所司法员。
上诉人安徽省繁昌县燎原服饰有限公司（以下简称燎原服饰公司）与被上诉人繁昌县繁阳镇人民政府（以下简称繁阳镇政府）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省繁昌县人民法院于2013年10月8日作出的（2013）繁民一初字第01132号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年2月20日公开开庭进行了审理。燎原服饰公司委托代理人梁亚平、繁阳镇政府委托代理人张立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
繁阳镇政府一审诉称：其与燎原服饰公司于2005年11月8日签订了《房屋租赁协议》，依据该协议，燎原服饰公司承租繁阳镇政府位于原城兴机衣厂和环城旅社部分房屋，租期为2005年11月1日至2008年10月31日。期满后燎原服饰公司继续使用该房屋，且欠交租金数万元。2012年10月11日，繁阳镇政府出书面通知燎原服饰公司于2012年10月15日一次性补交所欠租用和逾期占用房屋使用费并交还房屋给繁阳镇政府。但燎原服饰公司以种种理由拖延。2013年3月20日，繁阳镇政府再次通知燎原服饰公司交还房屋，交清租金，燎原服饰公司仍以种种理由拖延至今。繁阳镇政府认为燎原服饰公司的行为已违反了《合同法》及双方签订的《房屋租赁协议》的约定。为维护自身合法权益不受侵犯，繁阳镇政府向法院提起诉讼，请求：一、燎原服饰公司撤出所租赁的繁阳镇政府房屋，将房屋交还给繁阳镇政府；二、燎原服饰公司付清所欠繁阳镇政府租赁费和逾期占用房屋使用费人民币3.5万元（2012年12月起至2013年7月止）；三、燎原服饰公司承担违约金人民币壹万元整。
燎原服饰公司一审未作答辩。
原审法院审理查明：2005年11月8日，繁阳镇政府与燎原服饰公司签订一份门点坐落在原城兴制衣厂厂房和环城旅社三楼至四楼（包括食堂）的《租赁合同》，约定：房屋租赁期限自2005年11月1日起至2008年10月31日止，共叁年，年租金6万元，每半年前分别交纳50%。租期届满，繁阳镇政府要求燎原服饰公司让房，并于2012年10月9日、2013年3月18日书面通知燎原服饰公司交房及租金未果。
另查明，燎原服饰公司在租赁合同期满后继续使用该房，繁阳镇政府与燎原服饰公司双方未重新订立租赁合同，燎原服饰公司租金交付至2013年5月20日止，2013年下半年租金未交付。
原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。繁阳镇政府要求燎原服饰公司搬出占用的繁阳镇政府房屋的诉讼请求，法院予以支持。繁阳镇政府要求燎原服饰公司给付逾期腾房期间占有使用费、承担违约金的诉讼请求，繁阳镇政府未能提供充分有效证据加以证明，法院难以支持，燎原服饰公司在租赁合同期满后继续使用该房，未重新订立租赁合同，应视为原租赁合同延续，逾期租赁费应按原租赁合同约定给付繁阳镇政府。审理中，燎原服饰公司经法院传票传唤，未能到庭，亦未提供答辩意见，表明其自动放弃了答辩、质证的权利，应承担由此产生的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、安徽省繁昌县燎原服饰有限公司应于本判决生效后三十日内将承租的房屋交付给繁昌县繁阳镇人民政府；二、安徽省繁昌县燎原服饰有限公司应于本判决生效后三十日内给付繁昌县繁阳镇人民政府房租费（租金按5000元／月计算，自2013年7月1日起至返还房屋之日止）；三、驳回繁昌县繁阳镇人民政府其他诉讼请求。案件受理费503元由安徽省繁昌县燎原服饰有限公司承担。
燎原服饰公司不服原审判决，向本院上诉称：1、原审判决燎原服饰公司自2013年7月1日起按每月5000元向繁阳镇政府给付房租费至返还房屋之日，系超出了原审原告繁阳镇政府一审诉讼请求所作判决；另，虽然涉案租赁合同于2008年10月31日到期，但是到期后我方仍然交付房租，繁阳镇政府也没有对此提出异议并接受了我方交付的租金，直至2013年5月20日我方仍然向其交付了租金，应视为双方同意继续按原租赁合同履行，在没有解除租赁合同的情形下，原审判决我方于判决生效后三十日内交付房屋系不正确的。2、燎原服饰公司在本案租赁过程中，对租赁房屋进行了维修与消防升级改造等事项，该费用应由繁阳镇政府承担并相应延长租期；3、考虑承租人租赁房屋所从事的业务性质，应当根据实际情况给付承租人合理的搬迁准备期限。而且根据合同约定，我方在同等条件下享有优先承租权。请求二审法院撤销原审判决，驳回繁阳镇政府要求将出租的房屋交还的诉讼请求，由繁阳镇政府承担本案诉讼费用。
繁阳镇政府答辩称：1、涉案房屋于2008年10月31日到期，燎原服饰公司在租赁到期后仍然存在欠缴租金的情形，在租赁期限届满后的强行交租行为是燎原服饰公司拖延租赁期限的行为，繁阳镇政府在这一期间没有主动的收租行为。2、双方之间的合同系房屋租赁合同，不是租赁经营合同，燎原服饰公司增添的变压器是为了其自身经营，不是用于房屋改造，故相应的维修改造费用不应由我方承担。3、租赁合同于2008年既已到期，繁阳镇政府多次催促承租人合同到期，但承租人拖延补缴房租与占有使用费已构成违约，其不应享有优先承租权。
二审中燎原服饰公司向法庭提交了两组证据，一组为增值税专用发票及芜湖市建筑安装业统一发票复印件，证明燎原服饰公司对变压器进行维修与升级所花费用31000元；一组为两张增值税专用发票复印件，证明燎原服饰公司消防整改支出费用计10万元，提交发票面额为14895元。繁阳镇政府认为上述证据系复印件，对其真实性无法认可，且对关联性有异议，租赁合同于2008年到期，而对方提供的维修改造票据最早一张也是在2008年，消防设施与变压器安装的时间已经超出了租赁期限，且这些改造是为燎原服饰公司经营服务的，不属于涉案房屋的必须维护改造。本院对上述证据经与原件核对，予以认可。
本院对一审查明的事实予以认可。另查明，燎原服饰公司自涉案房屋于2005年11月1日租赁关系成立时起向繁阳镇政府的相应账户累计缴纳406900元，加上抵交金额23100元，合计430000元。
本院认为：一、燎原服饰公司与繁阳镇政府于2005年11月8日签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人理应按照合同约定履行各自的义务。租赁期间届满，双方未重新订立租赁合同，但燎原服饰公司继续使用涉案房屋，并向缴纳租金账户交纳相应款项，繁阳镇政府亦没有及时地对此提出异议，应视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。出租人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人。繁阳镇政府于2012年10月9日、2013年3月18日两次书面通知燎原服饰公司交付房屋，应当认定其已明确提出了对不定期租赁关系的解除。根据繁阳镇政府于2012年10月9日所发出的解除合同通知，其要求承租人于2012年10月15日前腾空房屋，故双方的租赁期限直至2012年10月15日届满。虽然燎原服饰公司在2012年11月19日、2013年5月20日仍然向缴纳租金账户交纳相应款项，但因其此前仍存在欠缴房租行为，故该行为不应视为繁阳镇政府认可租赁关系的继续，仅是对先前拖欠的房租及逾期占有使用费的补缴。根据租金缴纳分户台账，截至一审起诉时止，燎原服饰公司已缴纳406900元，加上抵交金额23100元，扣除上轮租赁拖欠的10000元，燎原服饰公司在本次租赁期间向缴纳租金账户交纳420000元。按照租赁合同以及2012年10月9日的解除合同的书面通知的约定，租金及逾期占有使用费的标准均为60000元／年。依此计算，燎原服饰公司向繁阳镇政府支付租金及逾期占有使用费至2012年11月8日，此后的占有使用费未缴纳，故繁阳镇政府一审中诉请燎原服饰公司支付自2012年12月至2013年7月止的逾期占有使用费合法有据，本院予以支持。对于一审判决逾期占有使用费超过诉讼请求的部分，本院不予支持。二、燎原服饰公司增添变压器及消防整改系其自身经营所需，其添附的物件可自行拆除搬迁，相应的维修改造费用不应由繁阳镇政府承担。而且按照双方签订的租赁协议，在租赁使用房屋期间，由燎原服饰公司负责维修、保养，所发生的维修费用由燎原服饰公司自行承担。故对燎原服饰公司的该项上诉请求，不予支持。三、根据租赁合同约定，租赁期满后，燎原服饰公司如续租，同等条件下，享有优先租赁权。在合同履行期间，燎原服饰公司多次拖欠房租，构成了违约，繁阳镇政府已书面通知解除双方之间的租赁合同，且现有证据无法证明在该解除合同通知发出后繁阳镇政府已对外招租，故燎原服饰公司要求实现优先承租权的诉请不予支持。自2012年10月9日的搬迁书面通知发出之日至一审判决之日止，已超过合理搬迁期限，故燎原服饰公司上诉请求给付其合理搬迁期限的诉请显失常理，不予支持。综上，本院根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第一百八十条之规定，判决如下：
一、维持安徽省繁昌县人民法院（2013）繁民一初字第01132号民事判决第一项、第三项，即“一、安徽省繁昌县燎原服饰有限公司应于本判决生效后三十日内将承租的房屋交付给繁昌县繁阳镇人民政府”；“三、驳回繁昌县繁阳镇人民政府其他诉讼请求”；
二、变更安徽省繁昌县人民法院（2013）繁民一初字第01132号民事判决第二项“安徽省繁昌县燎原服饰有限公司应于本判决生效后三十日内给付繁昌县繁阳镇人民政府房租费（租金按5000元／月计算，自2013年7月1日起至返还房屋之日止）”为“安徽省繁昌县燎原服饰有限公司应于本判决生效后三十日内给付繁昌县繁阳镇人民政府逾期占有使用费（按5000元／月计算，自2012年12月至2013年7月止）”。
如未按本判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
二审案件受理费1006元，由上诉人安徽省繁昌县燎原服饰有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 勇
审 判 员 张 勤
代理审判员 丁晓丽
二〇一四年三月三十一日
书 记 员 宋喜萍
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》
第一百八十条第二审人民法院依照民事诉讼法第一百五十一条的规定，对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查时，如果发现在上诉请求以外原判确有错误的，也应予以纠正。