浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终755号
上诉人（原审被告）：方建华，男，1970年10月21日出生，汉族，住浙江省永康市。
上诉人（原审被告）：吕仙朵，女，1971年8月1日出生，汉族，住浙江省永康市。
二上诉人共同委托诉讼代理人：徐涛，浙江君秦律师事务所律师。
二上诉人共同委托诉讼代理人：吕晓锋，浙江君秦律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：方岩星，男，1964年5月31日出生，汉族，住浙江省永康市。
上诉人（原审被告）：吕晓兰，女，1963年11月21日出生，汉族，住浙江省永康市。
被上诉人（原审原告）：方华，男，1970年10月8日出生，汉族，住浙江省永康市。
委托诉讼代理人：朱政新，浙江畅想律师事务所律师。
上诉人方建华、吕仙朵、方岩星、吕晓兰因与被上诉人方华债权人撤销权纠纷一案，不服浙江省永康市人民法院（2016）浙0784民初6096号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人方建华、吕仙朵上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判、驳回被上诉人方华的诉讼请求。
事实和理由：一、一审判决认定上诉人方建华、吕仙朵并未以135万元的价格向方岩星、吕晓兰出售涉案房产，属基本事实认定不清。上诉人因生意经营不善，为减少自身债务，于2016年5月6日与方岩星、吕晓兰夫妇协商，以房抵债，将原属于本人的中浙阳光花园42幢2单元301室房屋作价135万元抵给方岩星，具体金额构成为2011年8月20日由方岩星姐姐方某出借的30万元，后由方岩星代为清偿，本息合计55万元；2016年2月8日向方岩星借款30万元，本息合计31万元；2015年9月20日向吕某2借款20万元，并由方岩星代为清偿，本息合计22万元，还有2016年3、4月份向方岩星的借款17万元，以上合计125万元债务，同时约定由方岩星另行支付方建华现金10万元，以上共计135万元。2016年5月9日，双方签订了《房地产买卖契约》，为了避税，报税时以80万元作为交易价，低于政府指导价879469.47元，从而得到13192.04元税额的减免。房屋过户后，2016年5月20日方岩星将协议约定的10万元交付给方建华。因此，方建华与方岩星实际以135万元作价转让涉案房产。
二、一审判决以《房地产买卖契约》中载明的80万元交易价格，认定为低价转让并予以撤销，同样属于基本事实认定不清、法律适用错误。1.在二手房交易过程中，实际成交的价格和过户登记契约上的价格不同，是目前二手房交易的惯常做法。由于在交易过程中，税务部门无法确定交易双方的真实交易价格，因此对于交易房产根据市场价格确定一个最低纳税价格。如果实际交易价格低于最低价，以最低价格计税；如果实际交易价格高于最低价，以实际交易价格计税。因此，一审判决以《房地产买卖契约》载明的80万元，认定双方的真实交易价格是错误的。2.退一步说，一审法院即便认为双方房地产交易金额为80万元，判决撤销《房地产买卖契约》法律适用根本错误。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第19条第1款明确规定：对于合同法第74条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。本案中，永康市交易当时交易地的物价部门指导价即为房地产契证上所载明的计税金额879469.47元。即便按一审法院错误认定的80万元的房屋成交价计，成交价与政府指导价占比为90.96%，远远高于70%的判断标准，依法不属于可撤销的情况。
三、一审法院认定“明显不合理的低价”无任何事实依据，基本事实认定严重不清。被上诉人方华一审提交7组证据，其中证据3、4仅证明了上诉人将房屋转移登记给方岩星的事实。但7组证据中无任何证据证明上诉人以明显不合理的低价转让财产的情形。被上诉人方华并未提供任何证据证明上诉人恶意低价转让财产，一审法院理应依法驳回其诉讼请求。但在一审判决中，在基本事实即涉案房产的政府指导价或市场交易价并未查清的情况下，仅凭涉案房产《房屋买卖契约》载明的价格80万元，认定交易价格为明显不合理低价作出撤销裁判。
上诉人方岩星、吕晓兰上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判、驳回方华的诉讼请求。
事实与理由：一、一审判决认定上诉人方岩星、吕晓兰提供的证据不足以证明以135万元的价格向方建华、吕仙朵购买涉案房产，属基本事实认定不清。1.2011年8月20日，方建华、吕仙朵向方某借款30万元，约定月利息一分五厘，至2016年5月利息25万元，本息合计55万元。方某系上诉人方岩星的姐姐，因方建华、吕仙朵无力偿还，上诉人方岩星代为偿还，实际上取得了上述债权。2.2015年9月20日，方建华向吕某2借款人民币20万元，月利息一分五厘，至2016年5月利息2万元，本息合计22万元。该借款在涉案房屋过户后的2016年5月12日由上诉人方岩星代为偿还。3.2016年2月5日，方建华向方岩星借款30万元，月利息一分，至2016年5月利息1万元。4.2016年3月份，方岩星将7万元借款通过儿子方健南账户转账给吕某1，再由吕某1转账给方建华。5.2016年4月24日，方岩星将10万元通过自己的账户转账给方建华账户。6.2016年5月20日，方岩星将10万元通过自己的账户转账给方建华账户。上述证据证明方岩星为取得涉案房产支付了合理对价。
二、一审判决以《房地产买卖契约》中载明的80万元的交易价格，认定为低价转让并予以撤销，同样属于基本事实认定不清、法律适用错误。1.在二手房交易过程中，实际成交的价格和过户登记契约上的价格不同是目前二手房交易的惯常做法。由于在交易过程中，税务部门无法确定交易双方的真实交易价格，因此对于交易房产根据市场价格确定一个最低纳税价格。如果实际交易价格低于最低价，以最低价格计税；如果实际交易价格高于最低价，以实际交易价格计税。因此，一审判决以《房地产买卖契约》载明的80万元，认定双方的真实交易价格是错误的。2.退一步说，一审法院即便认为双方房地产交易金额为80万元，判决撤销《房地产买卖契约》法律适用根本错误。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第19条第1款规定：对于合同法第74条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。本案中，永康市交易当时交易地的物价部门指导价即为涉案房地产契证上所载明的计税金额879469.47元。即便按一审法院错误认定的80万元的房屋成交价计，成交价与政府指导价占比为90.96%，远远高于70%的判断标准，依法不属于可撤销的情况。
三、一审法院认定“明显不合理的低价”无任何事实依据，基本事实认定严重不清。被上诉人一审提交7组证据，其中证据3、4仅证明了方建华将房屋转移登记给方岩星的事实。但7组证据中无任何证据证明方建华以明显不合理的低价转让财产的情形。基于方华并未提供任何证据证明方建华恶意低价转让财产，一审法院理应依法驳回其诉讼请求。但在一审判决中，在基本事实即涉案房产的政府指导价或市场交易价并未查清情况下，仅凭涉案房产《房屋买卖契约》载明的价格80万元，认定交易价格是明显不合理低价作出撤销裁判。
被上诉人方华辩称：一、原审认定事实清楚，认定明确。方建华、方岩星认为《房地产买卖契约中》记载价款为80万元是为了减少契税，但本案实际是正常买卖合同关系。上诉人在履行期限届满后仍未偿还其所欠被上诉人方华的代偿款情况下，将涉案房屋以低于市场价格转让给方岩星、吕晓兰，恶意减少可供清偿债务的财产，损害了债权人利益。上诉人的上诉理由不成立。关于上诉人主张的第一笔借款。2011年8月20日向方某借款30万元，借期1年，到2014年8月19日已超过诉讼时效，方某并没有在合理期限内向上诉人主张权利。且根据方某的询问笔录，借款30万元是在2013年8月9日一次性归还，而根据方岩星的原审庭审陈述，归还30万元是部分现金、部分银行转账，且没有债权转让的相关书面凭证，无法证明该债务的存在。关于第二笔借款。吕某2在原审中认为是2016年9月20日交付20万元款项，当时方建华并不在场，借条很显然不是当天所写，借条也没有约定利息。按照惯例，借条原件不可能在方岩星处。关于第三笔借款。方岩星在上诉状中认为是2016年2月8日，而方建华的上诉状中认为是2016年2月5日，双方没有任何打款凭证和书面借条，很显然二上诉人之间经济往来频繁，且都与本案无关，故不能认定为购房款。关于第四笔借款。方岩星在上诉状中认为是2016年3、4月份方建华向其借款17万元，但与方岩星所提供的个人账户明细查询中的数额和时间不一致，该个人账户明细查询单上为2016年4月24日10万，2016年5月20日10万元，且未注明是购房款。
二、原审判决房地产买卖契约载明的80万元的交易价格明显低于市场价，事实清楚，适用法律正确。1.二手房交易过程中，确有实际成交价和过户金额不一致的情况，但本案不属于该情况。方岩星一审承认双方除了房地产交易机关登记房地产买卖契约之外没有签订过任何协议，显然本案的实际交易金额为80万元支付方式为现金一次性付清。2.原审判决撤销房地产买卖契约法律适用正确。涉案房产交易价格远高于80万元，而且根据上诉人的原审陈述及永康市交易当时交易地的物价部门指导价，最低起征点是87万元。
三、一审根据方华所提交的证据做出了正确判断，认定明显不合理的低价。根据《房地产买卖契约》记载，涉案房款是一次性现金交付，上诉人的二份上诉状及方岩星的原审陈述均证明，房产交易当天双方并没有80万元现金交易，而且80万元的房款也远远低于上诉人所主张的市场价135万元。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审原告方华向一审法院起诉请求：1.撤销2016年5月9日方建华、吕仙朵与方岩星、吕晓兰之间签订的《房地产买卖契约》，并确认永康市东城阳光都市花园42幢2单元301号房产归属方建华、吕仙朵所有；2.本案诉讼费用由四原审被告承担。
一审法院审理查明，方建华与吕仙朵系夫妻关系，方岩星与吕晓兰系夫妻关系，吕仙朵与吕晓兰系姐妹关系。2016年4月29日，方建华与吕仙朵因资金周转需要，向中国银行股份有限公司南通通州支行申请贷款150万元并签订了《中国银行股份有限公司个人贷款合同》，同日方华、方群、方进、胡振钦在《中国银行股份有限公司个人贷款保证合同》上签字提供担保。嗣后，方建华、吕仙朵未按约向中国银行股份有限公司南通通州支行归还款项，2016年5月17日方华为方建华、吕仙朵向中国银行股份有限公司南通通州支行代为偿还人民币752946.55元。2016年5月18日方华向原审法院提起与方建华、吕仙朵的追偿权诉讼，原审法院于2016年6月16日作出（2016）浙0784民初3762号民事判决，判令方建华、吕仙朵归还方华代偿款752946.55元并赔偿利息损失（利息损失自2016年5月17日起按年利率6%计算至实际还款之日止）。2016年5月21日，方华发现方建华、吕仙朵已于2016年5月9日将其所有的永康市××都市花园××单元××室房产【原房产证号为：永康房权证东城字第××号】转移登记到方岩星、吕晓兰名下。另查明，2016年10月21日，方华已对（2016）浙0784民初3762号案件向原审法院申请执行，该案现终结执行。
一审法院认为，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中，根据原审法院作出的（2016）浙0784民初第3762号生效判决，方华与方建华、吕仙朵的债权债务关系明确，方建华、吕仙朵应归还方华代偿款752946.55元及相应利息，但方建华、吕仙朵在未向方华偿还代偿款的情况下，低价转让其所有的永康市××都市花园××单元××室房产，事实清楚，证据充分。方岩星、吕晓兰辩称，其以135万元购买涉案房屋但未签订书面购房合同，《房地产买卖契约》中载明价款为80万元是为了减少契税，本案实际是正常的买卖合同关系。原审法院认为，因低价申报转让过户，逃避国家税收系违法行为，对此不予支持，方建华、吕仙朵与方岩星、吕晓兰之间的房产交易金额应以房管部门登记的《房地产买卖契约》中载明的80万元为准。方岩星、吕晓兰提供的证据不足以证明其以135万元的价格向方建华、吕仙朵购买涉案房屋，故对方岩星、吕晓兰的主张，原审法院不予采信。方建华、吕仙朵在履行期限届满后仍然未偿还其所欠方华的代偿款的情况下，将涉案房屋低于正常市场价格转让给方岩星、吕晓兰，恶意减少可供清偿债务的财产，损害了债权人的利益。方华要求撤销方建华、吕仙朵将浙江省永康市××都市花园××单元××室房产低价转让给方岩星、吕晓兰的行为，于法有据，应予支持。方建华、吕仙朵经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭的行为，是对法律的不尊重和对自身诉讼权利的放弃，由此产生的不利后果应由其自行承担。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决：撤销方建华、吕仙朵与方岩星、吕晓兰于2016年5月9日签订的坐落在永康市××都市花园××单元××室房屋的《房地产买卖契约》。本案受理费80元，保全费4320元，合计4400元，由方建华、吕仙朵、方岩星、吕晓兰负担。
二审中，被上诉人方华未向本院提交新证据。上诉人方建华向本院提交公证书一份，拟证明方建华对以房抵债事实的陈述。
被上诉人方华质证认为，对该公证书的证据三性均有异议。无法证明是方建华本人书写。这份公证书出具的时间为2017年3月10日，是在一审判决后，与原审查明事实不符。方岩星在原审当庭陈述“双方除了当天在交易所签订过房地产契约之外没有任何书面协议签订”，公证书属于事后伪造的证据。而且该证据不属于新证据，不能作为认定本案的依据，也与本案无关。
上诉人方岩星、吕晓兰质证认为，对公证书的三性均无异议，是方建华本人的真实意思表达。
上诉人方岩星、吕晓兰向本院提交如下证据：
证据1.个人业务交易单，拟证明2011年8月20日方某经方岩星出借给方建华30万元中的10万元。
证据2.银行卡取款凭条，拟证明2011年8月20日方某经方岩星出借给方建华的30万元中的16万元。
证据3.中国农业银行汇款凭证两份、浙江省商品房买卖合同，拟证明2013年9月方岩星代方建华归还方某本金30万元及两年利息105000元，后方某将其中的31万元现金分别于2013年9月29日、2013年10月10日通过方爱萍（方某妹妹）汇给吕逊丹（方某女儿），上述款项用于吕逊丹于2013年10月11日购买的杭州市江干区中豪四季公寓13幢703室的首付款412342元。
证据4.中国农业银行银行卡交易明细清单，拟证明2016年1月28日，方岩星将40万元转给吕某1。
证据5.浙江永康农村商业银行分户明细对账单，拟证明2016年2月5日，吕某1受方岩星指令，将方岩星汇给其40万元中的30万元取现，后方岩星将30万元现金借给方建华。
证据6.中国建设银行银行卡客户交易查询、中国农业银行银行卡交易明细清单、借记卡账户历史明细清单、中国工商银行电子银行回单，拟证明2016年3月14日，方岩星另行出借给方建华7万元人民币，该款项由方岩星儿子方健南于2016年3月14日分别通过中国建设银行转入吕某1所属账户45000元、通过中国农业银行消费刷给吕某125000元（合计7万元），同日下午14点47分，吕某1将方岩星的出借款7万元转汇给方建华。
证据7.房屋买卖协议书，拟证明方建华将涉案房屋卖给方岩星、吕晓兰的事实。
被上诉人方华质证认为，以上证据均不属于新证据。证据1，真实性有异议，没有加盖有关部门公章，无法证明是方某经方岩星出借给方建华，第一笔落款时间为2011年8月9日，由吕晓兰存入方建华账户，这款项未注明是购房款，并非是出借30万元中的借款，只能证明方岩星夫妻与方建华之间有频繁经济往来，故与本案无关。证据2，真实性无异议，对关联性、证明目的有异议。8月20日的汇款凭证只能证明方岩星打入到吕仙朵账户16万的事实，无法证明是出借30万元中的数额，且该凭证与方某在原审陈述中不一致，无法证明是方岩星代为方某出借给方建华夫妻，故与本案无关。证据3，真实性无异议，对证明目的有异议，且与本案无关。无论是打款时间、金额都与30万元没有关联，方某无需通过方爱萍的账户再转给其女儿。退一步讲，即使有关联，也只能证明方某打款到其女儿账户，方某的女儿与案外人方爱萍之间有债权债务关系，跟本案和方某没有任何关联。证据4，真实性无异议，但无法证明是方岩星转给吕某1，且与其一审笔录不一致，只能证明方岩星和吕某1之间有债权债务关系，无法证明40万元是代方建华支付。如果方岩星有钱出借给方建华，可以直接打入方建华账户，无需通过案外人吕某1进行转款。吕某1的转账凭证中，2月6日有40万元是有误退回，故可认定方岩星与吕某1之间根本没有发生40万元的业务往来。证据5，质证意见同证据4。证据6，真实性无异议，对证明目的有异议，无法证明属于本案借款，方建华的儿子方健南并非本案当事人，是独立民事主体，只能证明吕某1与方健南之间有经济往来，不能证明将方岩星的款项汇给方建华，故与本案无关。证据7，真实性有异议，该证据并非原始凭证，在2016年12月21日前这份协议书并不存在。如果有这份协议书，方岩星应当在原审中提交，如果无法提交则在原审庭审笔录中就应当陈述有这份协议书的存在，但方岩星在原审庭审中陈述除了房地产买卖契约之外，没有签订过任何书面协议，且两上诉人的上诉状中也未提及，由此认定该份协议书根本不存在，而且也没有经过买方的签字，很显然这个协议书属于邀约，双方并没有实际履行。此外，协议书上的借条数额与原审法院查明事实不一致，该份协议书违反了证据三性。
上诉人方建华、吕仙朵质证认为，证据1，三性无异议，在证据左上角有银行的印签，而且该笔款项就是2011年8月20日方某经方岩星出借的30万元中的10万元。证据2，三性无异议。该16万元是在2011年8月20日借条出具当日由方岩星转入吕仙朵账户，是方某30万元中的16万元。另外的4万元是通过现金交给方建华。证据3，三性无异议。2013年9月，方某曾向方建华提出归还30万元本息，但方建华无法归还，后由方岩星代为归还本息。证据4，三性无异议。吕某1和方岩星双方是一个合作关系。证据5，三性无异议，方建华确实收到了由吕某1交的30万元借款，是吕某1受方岩星的指令交付给方建华的。证据6，三性无异议，该款项也是通过吕某1转汇给方建华，是方建华向方岩星要求借款的。证据7，出卖方的签字是其本人在2016年5月6日亲笔所签，该协议书采取以房抵债的形式，将之前方岩星方建华的债务打包处理，同时该协议书中房屋过户以后也是在2016年5月20日，方岩星按照该协议支付了方建华的10万元。在该协议签订后，双方至房产部门办理了相关的产权变更手续。作为上诉人，也对方岩星为何在一审没有提供该份证据表示不解，但该协议书中所载明的双方债权债务关系是真实的。
本院二审期间，上诉人方岩星申请证人方某（方岩星的姐姐）出庭作证，拟证明方建华并未以低价向方岩星转让涉案房产，具体证明2011年8月20日，其经过方岩星向方建华出借30万元，后方岩星代方建华归还本息55万元，其中本金30万元。被上诉人方华质证认为，方某的证言不属于新证据，一审法院已经对此进行取证，且两次陈述完全不一致。结合借条记载借期是2011年8月18日，出借行为应当在2011年8月18日前已经全部完成，故方某的证言与事实不符，且与二上诉人在上诉状中的陈述也不一致。
上诉人方岩星申请证人吕某2（方岩星妻子吕晓兰的弟弟）出庭作证，拟证明方建华并未以低价向方岩星转让涉案的房产，具体证明2015年9月20日，方建华向吕某2借款20万元，后方岩星代方建华归还本金20万元、利息2万元，共计22万元。被上诉人方华质证认为，出庭证人吕某2和借条中的“吕中广”并非同一人，亲戚连襟之间一般不会写错别字，吕某2的证言与一审陈述相矛盾，该借条中也未约定利息，而且通常来说家里人借钱不写借条，吕某2作为年轻人一般通过银行进行转账，一般不可能携带大量现金，既然携带也应该有相关取款凭证。综上，故该证人与本案无关。
上诉人方岩星申请证人吕某1（方岩星妻子吕晓兰的妹妹）出庭作证，拟证明方建华并未以低价向方岩星转让涉案的房产，具体证明2016年1月28日，方岩星向吕某1账户汇入40万元，2016年2月5日，方建华出具借条后，吕某1根据方岩星要求，取现30万元交付方建华。2016年3月14日，方岩星通过吕某1出借给方建华7万元。被上诉人方华质证认为，对该证言的三性均有异议。证人吕某1陈述这张卡是公司所使用，有大量的现金存取很正常，而且2016年2月8日是过年时间，年前用于支付应付账款也是很正常，所以这张取款凭证不能证明吕某1取款现金的用途。同时，证人吕某1也陈述方建华还欠其几百万，方建华不可能在未归还的情况下又借款。且方岩星与一审中并没有提到这些资金的往来，也没有提到过吕某1，可见证人吕某1的陈述与事实不符，且与本案无关。
本院经审查认为，上诉人提供的证据以及证人方某、吕某2、吕某1的证言并非新证据，且证人方某、吕某2、吕某1与方建华、吕仙朵、方岩星、吕晓兰存在亲属关系，证言证明力较低，相互之间亦存在资金往来，根据民事诉讼证据高度盖然性的标准，上述证据的真实性与关联性无法确认，不足以形成完整的证据链，无法证明方岩星、吕晓兰以相关债权作价135万元向方建华、吕仙朵购买涉案房产，故本院对上述证据的证明目的不予认定。
经审理查明，原判认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是上诉人方建华、吕仙朵是否以合理的价格向上诉人方岩星、吕晓兰转让涉案房产。根据涉案《房地产买卖契约》记载，方岩星、吕晓兰以现金80万元一次性支付的方式，向方建华、吕仙朵购买涉案房产，而方岩星、吕晓兰、方建华、吕仙朵辩称，系出于避税的考量才登记80万元现金交付成交，实际是以135万元的价格成交。原审认定方岩星、吕晓兰、方建华、吕仙朵之间的涉案房产交易金额应以《房地产买卖契约》载明的80万元为准。方建华、吕仙朵、方岩星、吕晓兰的上诉意见以及在二审审理过程中的陈述，均否认以80万元转让涉案房产，也未提供80万元的相关交付凭证，同时上诉人辩称的135万元交易金额也因相关证据未形成完整的证据链而无法认定，因此方建华、吕仙朵在履行期限届满后仍未偿还其所欠方华的代偿款的情况下，将涉案房产未以合理价格转让给方岩星、吕晓兰，恶意减少可供清偿债务的财产，损害了债权人方华的利益。原审判决撤销方建华、吕仙朵与方岩星、吕晓于2016年5月9日签订的坐落在永康市××都市花园××单元××室房屋的《房地产买卖契约》，并无不妥。上诉人方建华、吕仙朵、方岩星、吕晓兰就此所提上诉意见，于法无据，本院不予采纳。
综上，上诉人方建华、吕仙朵、方岩星、吕晓兰的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人方建华、吕仙朵、方岩星、吕晓兰共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕 强
审 判 员 周巧慧
审 判 员 赵 娟
二〇一七年五月五日
代书记员 厉凯静