石家庄市桥西区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第02303号
原告王XX，河北省XX房地产开发公司工程师。
被告河北XX物业服务有限公司，住所地石家庄市桥西区新石南路XX号综合楼XX室。
法定代表人武XX，该公司总经理。
委托代理人安XX，该公司副总经理。
委托代理人纪XX，该公司法务部员工。
原告王XX与被告河北XX物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵江云适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王XX，被告河北XX物业服务有限公司之委托代理人安晓东、纪疆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王XX诉称：原告与河北天地富华房地产开发有限公司签订有格调春天认购意向书，被告与原告并没有签订物业服务合同，根据《物业管理条例》第42条规定：“业主应当根据服务合同的约定缴纳物业服务费用”。被告和原告没有约定物业服务费用，因此，原告依法要求被告退还所交物业费1387.30元。被告要求原告装修收取装修防损保证金3000元／户，违反《河北省物业服务收费管理实施办法》第十六条规定“物业服务企业不得向业主收取装修保证金（押金）、装修管理服务费、装修电梯使用费”。被告对不交装修防损保证金3000元的原告擅自断水、断电，严重侵犯原告合法权益。因此，原告依法要求被告取消装修防损保证金，同时恢复原告水、电正常供给。原告与被告同为平等民事法律关系主体，对被告制定的业户手册，原告并没有承诺履行。根据建住房（2004）156号文件业主临时公约（示范文本）第37条规定：“临时公约自首位物业买受人承诺之日起生效”。原告没有承诺也没有义务履行被告单位单方面的规定。因此，原告依法要求被告制定业户手册对原告无效，无履行相关规定义务。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付物业费1387.30元；2、被告取消向原告收取装修防损保证金3000元；3、被告制定的业户手册对原告无履行义务；4、被告承担本案相关诉讼费用。
被告河北XX物业服务有限公司辩称：一、格调春天花苑小区不具备成立业主委员会的条件，尚处于前期物业管理阶段。格调春天花苑小区是河北天地富华房地产开发有限公司开发的住宅小区，被告是通过公开招标的方式于2014年1月13日与河北天地富华房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，并于2014年1月29日在石家庄市住房保障和房产管理局备案，取得格调春天花苑小区《前期物业服务合同备案证明》，原告作为业主应缴纳物业服务费用。二、原告于2014年8月2日已经对其房屋进行装修，由证人证言为证，但原告从未以任何方式告知被告。三，原告只与河北天地富华房地产开发有限公司签订了格调春天认购意向书，未签订正式合法的物业买卖合同，所以，被告在原告未与建设单位签订物业买卖合同前，不会也从未要求原告应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。综上，应驳回原告诉讼请求。
经审理查明：被告河北XX物业服务有限公司通过公开招标的方式于2014年1月13日与河北天地富华房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，由被告河北XX物业服务有限公司对格调春天花苑小区提供前期物业管理服务事宜，该合同第五章第七条第二款约定：“业主或物业使用人办理入住手续时，预付一年的物业服务费……”。
原告王XX称，原告系格调春天花苑小区3号楼1单元301号业主，2014年9月11日缴纳了2014年9月1日至2015年9月10日的物业费1387.30元。原告与河北天地富华房地产开发有限公司签订有格调春天认购意向书，被告与原告并没有签订物业服务合同，根据《物业管理条例》第42条规定：“业主应当根据服务合同的约定缴纳物业服务费用”。被告和原告没有约定物业服务费用，因此，原告依法要求被告退还所交物业费1387.30元。
原告提供证据如下：1、石家庄市国土资源局国有建设用地使用权公开出让结果公告，证明综合容积率3.25%包括新建住宅的配套建筑、商业住宅；2、石家庄市城乡规划局建设项目规划条件表，证明规划条件含有物业管理用房，物业经营用房等公共配套建筑；3、2014年9月12日燕赵晚报A18版，证明2014年冬季未供暖；4、物业费收据，证明被告方收取了原告2014年9月11日至2015年9月10日一年的物业费用1387.30元；5、石家庄市国土资源局国有建设用地使用权公开出让公告，证明目前没有建设配套新建住宅的配套建筑；6、附有文字的照片，证明违反建设规划条件，且没有建设配套的建筑；7、石家庄市城乡规划局批准的规划条件，证明没有建设配套建筑。
被告针对原告的证据发表质证意见为：1、对证据1、2、6、7的真实性有异议；2、对证据3真实性无异议，内容不认可；3、对证据4无异议认可；3、对证据6是原告想当然的照片，无法证明是物业建设配套设施的建筑，照片上的项目相邻现场的存在，不是配套用房的证据。
被告提交证据如下：1、中标通知书；2、备案证明；3、前期物业服务合同。上述证据均证明被告依法合理应当收取原告物业费，原告也应依法缴纳物业费。
原告针对被告提交的证据发表质证意见为：对证据的真实性无异议，关于前期物业服务合同没有经过原告承诺，故原告没有义务履行。
二、原告王XX称，被告要求原告装修收取装修防损保证金3000元／户，违反《河北省物业服务收费管理实施办法》第十六条规定“物业服务企业不得向业主收取装修保证金（押金）、装修管理服务费、装修电梯使用费”。被告对不交装修防损保证金3000元的原告擅自断水、断电，严重侵犯原告合法权益。因此，原告依法要求被告取消装修防损保证金，同时恢复原告水、电正常供给。
原告提供证据如下：业户手册一份，根据业户手册第10页第5条要求每户交纳防损保证金3000元，原告未缴纳，被告擅自断水、断电。
被告质证意见：对业户手册真实性无异议。业户手册是物业公司品质服务体现，是提醒业主注意事项，到目前为止我方没有接到原告申报装修事宜。
被告提交证据如下：1、三份证人证言，证明原告未向被告履行申报义务擅自违规进行装修；2、书证照片五张，证明原告已将房屋进行了装修；3、补偿协议一份，证明员工侯建刚履行职务期间发现原告违规装修进行制止时，原告用管制刀具进行攻击将其手表损坏，由我方对侯建刚进行赔偿。
原告质证意见：1、对证人证言真实性有异议，因三名证人均是物业的员工，我是2014年9月11日领取的钥匙，不可能在2014年8月2日进行装修；2、照片与本案无关；3、赔偿协议不认可。
三、原告王XX称，原告与被告同为平等民事法律关系主体，对被告制定的业户手册，原告没有承诺也没有义务履行被告单位单方面的规定。因此，原告依法要求被告制定业户手册对原告无效。对此原告未提交证据。被告称，业户手册是物业公司善意提醒业主居住和生活注意事项的告知书，并没有要求业主作出承诺。
本院认为：被告与建设单位依法签订有前期物业服务合同，原告虽非该前期物业服务合同形式上的当事人，但根据现行法律规定以及前期物业服务合同约定情况，原告作为业主是该前期物业合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成前期物业服务合同的实质当事人，该前期物业合同对原告具有约束力。原告以和被告没有约定物业服务费用、前期物业合同没有经过其承诺为由，要求返还已向被告支付的物业费1387.30元，本院不予支持。关于原告主张取消被告向原告收取装修防损保证金3000元及被告制定的业户手册对原告无履行义务的诉请，理据不足，本院不予支持。依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
驳回原告王XX的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告王XX负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。
审 判 员 赵江云
二〇一五年一月七日
代书记员 刘 贤