广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2257号
上诉人（原审被告、反诉原告）：白静。
委托代理人：柯少吟，广东融关律师事务所律师。
委托代理人：林宏芳，广东融关律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：关海峰。
上诉人白静与被上诉人关海峰因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第883号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年8月19日，关海峰、白静及案外人深圳市某地产置业顾问股份有限公司签订了《房产租赁（居间）合同》，合同约定，白静将位于深圳市罗湖区某园东座3205号房出租给关海峰，租赁期限自2012年8月24日起至2013年8月23日止，租金每月人民币3100元，租金按月支付；第一次租金支付时间为起租之日，以后每月支付时间为起租之时；签订合同当日之前，关海峰向白静支付租赁押金6200元，合同正常履行期满后，在关海峰、白静双方结清应付租金、管理费等应付费用后，余款白静应不计利息退还关海峰；关海峰应根据合同约定期限按时交租，关海峰延期交付租金达五天，或欠交管理费、水电费等达500元的，白静有权解除合同，并追究关海峰违约责任；房产交付后，关海峰单方违约或提出解除合同的，白静有权没收关海峰的租赁押金并解除合同；合同还约定了其他内容。2012年8月19日，关海峰支付白静押金人民币6200元，该笔押金白静至今未退还关海峰。合同期限届满后，关海峰继续使用涉案房屋。2013年12月22日，因白静欲出售涉案房屋，关海峰、白静双方不再续约，关海峰搬离涉案房屋。除2013年10月29日，关海峰转账支付当月租金为人民币2900元之外，其余月份的租金关海峰均已足额支付。
原审原告关海峰诉讼请求：白静退回关海峰押金6200元。
原审被告白静反诉请求：1、白静有权没收关海峰支付的租赁押金人民币6200元；2、关海峰支付白静拖欠的租金人民币200元；3、关海峰支付白静拖欠的水电煤气费人民币304.12元；4、关海峰支付白静房屋物品损失人民币6060元；5、本案诉讼费用由关海峰承担。
原审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关海峰、白静之间的房屋租赁关系依法成立，原审法院予以确认。双方均应依约履行。关海峰、白静双方解除房屋租赁关系之后，双方应结清应付租金等相关费用，押金余款白静应返还关海峰。关海峰尚欠白静租金人民币200元，因此，在关海峰所欠付的租金抵扣押金所剩之余款人民币6000元，白静应退还关海峰。关海峰虽主张欠付的租金系维修水龙头的费用并在当月租金中予以扣除，但未举证证明，白静亦不予认可，故关海峰的该主张原审法院不予采信。白静主张关海峰未按时交租构成违约，其押金应不予退还。原审法院认为，依据双方提交的证据显示，关海峰每月基本均能按时交纳租金，即使2013年9月存在延期支付的情形，亦不能构成根本违约，且白静也并未就此提出过异议，合同仍继续履行，故白静请求没收关海峰押金，理由不充分，原审法院不予支持。因关海峰拖欠的租金已在押金中抵扣，故白静请求关海峰支付欠付的租金，原审法院不予支持。白静请求关海峰赔偿其房屋物品损失，证据不足，原审法院不予支持。白静请求关海峰支付拖欠的水、电、煤气费，其提交的证据不足以证明，关海峰亦不予确认，故原审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、白静应于本判决生效之日起十日内退还关海峰押金人民币6000元；二、驳回关海峰的其他诉讼请求；三、驳回白静的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币25元，反诉受理费人民币25元，均由白静负担。
白静不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第883号民事判决的第一、二、三项，改判：1、确认白静有权没收关海峰支付的租赁押金人民币6200元；2、关海峰支付白静拖欠的租金人民币200元；3、关海峰支付白静拖欠的水电煤气费人民币304.12元；4、关海峰支付白静房屋物品损失人民币6060元；5、驳回关海峰所有的诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费由关海峰承担。
事实和理由：原审判决认定事实不清。一、本案的争议焦点在于关海峰作为承租人，是否遵守法律规定的承租人义务和双方《房产租赁（居间）合同》约定的承租人义务？关海峰已违反法律规定和双方合同约定，应当承担违约责任，并赔偿白静损失。（一）双方合同继续有效，双方均因遵守。（二）关海峰存在事实违约行为。1、关海峰未按合同约定按时交租，多次延期交付租金超过5天，白静有权依照合同约定追究关海峰的违约责任。2、关海峰造成租赁房屋内家私家电、物品多处损坏，给白静造成极大损失。庭审过程中，关海峰也承认房间的窗台下面是连着木质桌子，只因有时候未及时或者忘记关窗导致木质桌子被雨淋湿；关海峰也承认在刚开始租赁该物业时白静才刚买的冰箱，而关海峰提供的短信记录也早在2012年9月12日及之后向白静陈述冰箱坏了，至其搬离租赁房屋时也确认冰箱不制冷已基本不能用；至于房间、客厅、洗手间、厨房灯坏了，和洗手间马桶盖损坏，双方已在微信及短信交涉中关海峰也确认应当承担赔偿责任。故，由于关海峰不当使用租赁房屋造成的损害，白静有权依照合同约定追究关海峰的违约责任。（三）因关海峰存在事实违约行为，应当依照合同约定第五条，对白静承担违约责任，并赔偿白静损失。白静有权没收关海峰支付的租赁押金人民币6200元，并要求关海峰赔偿损失。（四）虽然白静是以出售租赁房屋为由解除双方租赁关系，但是这并不能免除关海峰的违约责任和赔偿损失责任。由于关海峰不当使用租赁房屋造成的损害和作为共同租赁人的关海峰妻子无端谩骂白静行为，已给白静造成极大损害，包括物质损失和精神伤害，并且，白静已于2013年8月份合同到期就已经表明不再续租，并且告知关海峰尽快搬离，已给予关海峰充足的时间，但关海峰迟迟拖延搬离，至2013年12月22日才搬离，由于关海峰拖延搬离租赁房屋过程中的行为等使得白静无法及时出售该房屋，至今也未出售该房屋，已造成白静的机会损失和利益最大化损失。（五）双方合同约定符合法律规定，对双方均有约束力。（六）白静已酌情考量后让关海峰仅仅负担6060元的维修费用。尽管白静尚未对租赁房屋内的损坏家私家电、物品进行维修，仅让装饰装修公司进行报价，因工程量浩大，白静至今仍未有足够时间和足够金钱对房屋进行修缮，但是，这并不能免除关海峰的损害赔偿责任，白静已酌情考量后让关海峰仅仅负担6060元的维修费用。（七）原审法院认定事实不清。原审法院认为“依据双方提交的证据显示，原告每月基本均能按时交纳租金，即使2013年9月存在延期支付的情形，亦不能构成根本违约，且被告也并未就此提出过异议，合同仍继续履行，故被告请求没收原告押金，理由不充分，本院不予支持”，明显已经注意到关海峰的违约情况即2013年9月租金严重迟延支付。另，能否构成根本违约双方合同已有约定，且白静有异议。因此，原审法院以此认定白静请求没收押金理由不充分。原审法院也仅仅以“被告请求原告赔偿其房屋物品损失；不足，本院不予支持”来否认事实，关海峰甚至当庭承认有损害，虽然其辩称是物品自然使用损害，但是其造成的损害已大大超过自然使用损害，严重损害白静的正当权益。故，请求二审法院确认白静有权没收关海峰支付的租赁押金人民币6200元，并改判关海峰应支付白静房屋物品损失人民币6060元。
二、关海峰2013年10月29日仅支付租金2900元，尚欠白静租金200元。原审法院认定“因原告拖欠的租金已在押金中抵扣，故被告请求原告支付欠付的租金，本院不予支持。”完全是混淆概念，因关海峰存在事实违约行为，白静已主张没收押金，根本无法抵扣。故，请求二审法院改判关海峰应支付白静拖欠的租金人民币200元。
三、关于水电煤气费用，关海峰庭审过程中也承认搬离租赁房屋时并未缴清，应当支付白静拖欠的水电煤气费304.12元。而因关海峰的迟延缴纳电费行为，深圳罗湖供电局于2013年12月26日对租赁房屋停电，导致白静必须抽出时间在工作日到供电局缴清电费和滞纳金。在中国南方电网出具的两张《电费通知单》，其中一张用电期间为2013.10.08至2013.12.07，应缴电费为123.08元，另一张用电期间为2013.12.08至2014.02.07，应缴电费为193.12元（包括上期未清电费123.08元），因关海峰于2013年12月22日搬离租赁房屋，未缴清的电费金额应为193.12元。而庭审中关海峰辩称用电期间计算至2014.02.07，其早已搬离，但是，关海峰搬离租赁房屋时临近年底和春节放假，期间未有新租户搬进，该段时间的并未有其他人使用租赁房屋，因此，该段时间的电费实为关海峰使用。故，请求二审法院改判关海峰应支付白静拖欠的水电煤气费人民币304.12元。综上所述，原审判决认定事实不清，请求撤销原审判决的第一、二、三项判决，并予以改判。
关海峰答辩称，一、关于上诉状中提到的起租期，合同中写的租赁时间是从2012年8月24日起，而且当时与出租方白静签订合同时也约定是24日，所以起租日应该是24日而非19日。二、关于家私损坏问题，木桌子损坏是由于冬天室内外温差，窗户会有水珠，窗户和桌子是连在一起，水会流到桌子上，这是本身设计问题，并非因为承租人过失而引起桌子泡水。三、关于冰箱损坏问题，我们搬进去时冰箱是没有坏的，当时我搬离时出租人也没有确认冰箱坏了，上诉人应当举证证明冰箱哪里损坏，有无维修费用。四、关于损坏物的报价单，只是一个工程报价，报价单也没有证明有进行过维修，不应由承租人进行维修、赔偿。五、关于管理费和水电煤气费问题。由于最后一个月确实因为不知道管理费和水电费是多少，打算结算时一起结算，上诉人白静在一审时提供的证据是2月份的，我们12月份已经搬出了。六、合同期内承租方从来没有延付租金的行为。在2013年8月23日合同到期后，我们本来是希望续租的，上诉人白静表示不愿意续租了，但是口头答应我们继续使用物业，我们每个月支付使用费也是按月支付，最后一个月延付，原因是白静在11月份要求我们搬出去，当时我方的想法是走的时候再结算，我方不否认我们损坏的不予赔偿，但是白静要与我方确认，如果没有与我方确认，东西是否真的坏了，我方也不认可。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，白静、关海峰之间的房屋租赁关系依法成立，租赁期限届满后双方均确认不再续租，其房屋租赁关系解除，原审对此认定正确，本院予以维持。白静上诉主张因承租人关海峰迟延交付租金，租赁押金应当予以没收。本院经审查认为，合同明确约定租赁期限自2012年8月24日起算，而每月支付租金的时间为起租之时，因此，关海峰应于每月24日向白静交纳当月租金。根据双方一审期间确认的证据，关海峰在租赁期限内每月均基本按时缴交纳租金，未达到合同约定的出租方有权解除合同并追究违约责任的条件。合同期满后，关海峰继续使用房屋，白静继续收取租金并对此未提出异议，故白静请求没收押金的上诉理由不成立，本院不予支持。
关于白静主张房屋内物品损坏问题，二审期间，关海峰认可房屋内3个灯泡及洗手间的马桶盖系由于其使用不当造成损坏，本院对该事实予以确认。对于白静主张的木桌子泡水损坏，关海峰对损坏事实予以确认，但认为是由于房屋本身设计不当造成。对此，关海峰无充分证据证明其主张，故本院认定木桌子泡水损坏亦由于关海峰使用不当造成。对于上述物品损坏，关海峰应当予以赔偿。关于赔偿数额，本院参照白静在一审期间提交的“维修单”及“维修项目报价表”酌定为人民币1000元。对于白静主张房屋内的其他物品损坏，因其未提交有效证据予以证实，本院不予确认。关于白静请求支付拖欠的水、电、煤气费用，白静无证据证明费用系发生在关海峰使用房屋期间，应承担举证不能的法律后果。关海峰二审期间承认123.08元电费尚未交纳，对该部分费用本院予以支持。
综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，实体处理部分有误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第883号民事判决第一、二项；
二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第883号民事判决第三项；
三、关海峰应于本判决生效之日起十日内向白静支付物品损失费用及电费人民币1123.08元；
四、驳回白静的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费本诉部分25元由白静负担，反诉部分25元，由白静负担15元，关海峰负担10元；二审案件受理费50元，由白静负担40元，关海峰负担10元。一、二审案件受理费白静多预交部分本院不予清退，由关海峰迳付白静。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一四年一月十五日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第八条诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身分关系的案件除外。
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。