辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终13736号
上诉人（原审被告）：关显赫，男，1994年3月21日出生，满族，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：关绍全（关显赫父亲），男，1968年4月6日出生，满族。
委托诉讼代理人：楚玉萍（关显赫母亲），女，1969年8月15日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：沈阳润汇房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区远航西路3号301室。
法定代表人：肇崇玉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李宝元，男，1982年8月8日出生，汉族，该公司员工。
上诉人关显赫与被上诉人沈阳润汇房地产开发有限公司（以下简称润汇房地产）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初3348号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2016年12月20日受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，审判员王虹主审、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，对本案进行审理。本案现已审理终结。
关显赫上诉请求：1、原审判决认定事实不清，证据不足，请求撤销原审民事判决，改判润汇房地产支付违约金3,118元，并在办理商品房入住时，不得收取任何不合理的费用（包含不具备入住条件时的物业费、采暖费等）。2、一、二审的诉讼费用全部由润汇房地产承担。主要理由：涉案房园区至今仅提供临时电，无法保证用户人身安全，且不能按规定提供验收交接证明文件，证明润汇房地产移交的商品房没有达到合同约定标准，存在合同违约，故应判决支持上诉人的诉讼请求。
润汇房地产二审辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。我公司在取得验收后，已尽到合同约定通知关显赫收房的义务。
关显赫原审诉称：2013年6月26日关显赫与润汇房地产签订商品房买卖合同，约定2014年10月30日前，润汇房地产依照国家和人民政府的规定，将商品房交付给关显赫，但润汇房地产销售的房屋至今未达到国家和人民政府对有关商品房入住标准的规定及商品房买卖合同之规定。时至今日已超过合同约定的商品房交付日期517天（暂定于2016年3月31日止），由于时间拖延过长，无奈关显赫准备在润汇房地产销售的商品房不具备入住条件的情况下办理入住，但润汇房地产却要收取关显赫办理入住之前的物业费、采暖费，关显赫认为润汇房地产所收取的费用不合理，要求润汇房地产协商解决，润汇房地产无人理睬，关显赫诉至法院，请求法院判令润汇房地产在关显赫办理商品房入住时，不得收取之前的物业费2,988.81元、采暖费3,742.65元，并按合同支付关显赫逾期交房违约金2,205元，共计8,936.46元，案件审理过程中，关显赫将诉讼请求中的“不得收取之前的物业费2,988.81元、采暖费3,742.65元”变更为要求润汇房地产按中国人民银行同期贷款利率赔偿其逾期交房损失。
润汇房地产原审辩称，请求法院驳回关显赫诉讼请求，认定关显赫的诉讼请求没有事实依据，双方是自愿签订的商品房买卖合同，商品房买卖合同上明确规定逾期交付的违约责任以及交接后关显赫所承担的相关费用。润汇房地产已按照关显赫在商品房买卖合同上预留地址进行了交房告知，但由于关显赫拒收，所以润汇房地产认为逾期缴费责任不在润汇房地产方。该房屋已具备合同约定的交付资格、润汇房地产可以提供该房屋的住宅质量保证书和住宅使用说明书。
原审法院查明事实：关显赫与沈阳润汇房地产开发有限公司于2013年6月26日签订《商品房买卖合同》一份，约定关显赫购买润汇房地产开发的位于沈阳市东陵区胜利南街700-13号2-9-1室，建筑面积为90.57平方米的房屋一套，房屋总价款426,512元，润汇房地产应在2014年10月30日前，向关显赫交付房屋，交付房屋应满足的条件为：以书面通知确定的该商品房办理交付使用手续之日为准；润汇房地产逾期交房的，逾期不超过180日，自合同确定的最后的交付期限的第二天起至实际交付之日止，润汇房地产按日向关显赫支付已付房价款万分之零点一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，关显赫有权解除合同，关显赫要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同确定的最后的交付期限的第二天至实际交付之日止，润汇房地产按日向关显赫支付已付房价款万分之零点一的违约金。合同签订后，关显赫支付了426,512元购房款。润汇房地产于2014年12月28日按照关显赫在《商品房买卖合同》上写明的地址向关显赫邮寄了入住通知书，通知关显赫于2014年12月30日前办理收楼手续，但关显赫未办理。现关显赫以润汇房地产逾期交房为由，诉至法院，请求润汇房地产赔偿逾期交房违约金并赔偿损失。
另查明，涉案房屋于2014年12月24日通过建设、监理、施工、设计、勘察五家单位的验收，但至今尚未取得竣工验收备案书。
原审法院认为，关显赫与沈阳润汇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。关显赫已向润汇房地产支付了全部购房款，润汇房地产应将符合合同约定的房屋交付给关显赫。根据合同约定润汇房地产应在2014年10月30日前向关显赫交付房屋，但润汇房地产直到2014年12月28日才通知关显赫于2014年12月30日前来办理入住手续，虽然关显赫庭审表示其并未收到该入住通知，但润汇房地产按合同约定地址向关显赫邮寄了入住通知，其已尽到合同约定的交付义务，故润汇房地产自2014年10月31日起至2014年12月29日存在逾期交房的违约行为。根据合同第九条约定，润汇房地产逾期交房的应自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，按照已付房价款万分之0.1向关显赫支付违约金，自2014年10月31日起至2014年12月29日，润汇房地产共计违约60天，关显赫已付购房款426,512元，故润汇房地产应向关显赫支付违约金256元。关显赫主张合同约定违约金过低无法弥补起损失，润汇房地产应按同期贷款利率向其支付违约金，但其未向法庭提交证据对其损失予以证明，故对关显赫的该项主张本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款，之规定，原审法院判决：一、被告沈阳润汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告关显赫逾期交房违约金256元。二、驳回原告关显赫的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告沈阳润汇房地产开发有限公司承担。
本院二审查明事实与原审法院认定事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。按照合同约定，房屋交付的日期为2014年10月30日前，且合同第八条和第十四条约定了交付条件，上诉人已于2014年12月24日通过建设、监理、施工、设计、勘察五家单位的验收，虽然尚未取得竣工验收备案书，但说明房屋已经具备了基本的交付条件。对于上诉人提出园区内道路未铺设完毕、以及相关手续未办理完毕等问题，并未举证证明足以影响房屋的居住使用，且合同第十四条约定“电通”，虽为临时电，但已符合合同约定条件，考虑到其他大部分业主已经实际入住，且上诉人未能举证证明临时电的问题威胁到用户的居住以及人身安全，故上诉人不得以上述理由拒绝接收房屋。
根据合同第十一条约定，被上诉人按照买受人信息中的地址和联系电话以EMS邮寄方式向上诉人发出了通知函，根据上诉人自述邮局已电话通知其取件，故上诉人应当知晓被上诉人通知其办理入住手续，视为被上诉人已经尽到合同约定的通知义务。据此，原审法院根据合同第九条约定，判决被上诉人向上诉人支付2014年10月31日至2014年12月29日期间的违约金，并无不当，应予维持。
关于上诉人提出“不得收取不合理费用”的上诉请求，因上诉人原审放弃了此项诉请，改为诉请要求“按银行同期贷款利率赔偿其逾期交房损失”，故上诉人二审再提出此项诉请，不符合法律规定，本案二审不予审理。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人关显赫预交），由上诉人关显赫负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
审 判 员 王 虹
代理审判员 史舒畅
二〇一七年一月十三日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；