新民市人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0181民初4971号原告：阎德利（曾用名闫德利），男，汉族，1963年11月24日出生，住址沈阳市和平区。委托代理人：孙传国，辽宁法德律师事务所律师。被告：沈阳宝兴房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区。法定代表人：潘明学，该公司经理。委托代理人：李同庆，男，汉族，1951年10月22日出生，住址沈阳市和平区，该单位工作人员。第三人：李金文，男，满族，1965年1月20日出生，住址辽宁省新民市。第三人：张岩，男，汉族，1955年7月26日出生，住址沈阳市和平区。原告阎德利诉被告沈阳宝兴房地产开发有限公司、第三人李金文、张岩商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月18日受理后，依法由审判员张春红担任审判长，与审判员唐晓丽（主审）、人民陪审员李艳静组成合议庭，于2016年11月15日、2017年6月21日公开开庭进行了审理。原告阎德利的委托代理人孙传国、被告沈阳宝兴房地产开发有限公司（以下简称“宝兴公司”）以及第三人李金文、张岩到庭参加诉讼。现已审理终结。原告阎德利诉称，2001年5月19日，原告在查看了被告五证俱全的情况下与被告签订商品房购销合同，购买被告开发的位于新民市张家屯乡政府西侧1号楼1层第5轴至第23轴房屋（建筑面积820.636㎡），购房总款人民币1313017.60元。合同签订后，原告于2001年6月8日向被告以转账形式交付了首期购房款人民币528017.60元，余款785000元由原告于2001年6月13日以银行抵押贷款的形式向被告进行支付。贷款发放后，原告向银行如期履行了偿还贷款义务，并于结清全部贷款后申请了房屋抵押权注销登记手续。原告办理入住手续后，目前发现合同项下的房屋有他人占有。为此，原告起诉至法院，请求法院依法判令原、被告签署的房屋买卖合同有效、请求法院依法判令被告完全履行房产交付义务以及为原告办理诉争房屋所有权证，并由被告承担本案诉讼费。被告宝兴公司辩称，当时原告买的是现房，签订完合同后，房屋已经交付给原告使用了，已经履行完毕房屋交付义务。我公司现在有一个验收合格报告没办理下来，如果办理下来我公司就同意给原告办理房证。但据说现在有验收合格报告，只是找不到。房款原告也已经交付完毕了。第三人李金文述称，不同意原告的诉讼请求。我们也是花钱买的房屋，并不是强行占有。我们与被告之间也有买卖协议。至于原、被告之间的协议与我无关。第三人张岩述称，不同意原告的诉讼请求。我们也是花钱买的房屋，并不是强行占有。我们与被告之间也有买卖协议。至于原、被告之间的协议与我无关。经审理查明，2001年5月19日，原告阎德利与被告宝兴公司签订《商品房购销合同》一份，合同约定由原告阎德利购买被告宝兴公司开发的位于新民市张家屯乡政府西侧1号楼（两栋楼的东侧）1层第5轴至23轴（4套网点），建筑面积820.636平方米，售价为每平方米1600元，总金额为1313017.60元（该商品房一次性定价，多不退，少不补）。2001年6月8日，被告宝兴公司为原告阎德利出具案涉房产的《辽宁省沈阳市商品房（结算）专用发票发票联》一份，金额为1313017.60元。2001年6月8日，原告阎德利与中国工商银行沈阳市常德支行签订《沈阳市个人贷款购房抵押备案登记书》一份，合同约定原告阎德利将上述案涉房产抵押给中国工商银行沈阳市常德支行，贷款785000元。2001年6月13日，上述《沈阳市个人贷款购房抵押备案登记书》在新民市房产交易管理所办理抵押备案登记。2001年6月13日，新民市房产交易管理所向原告阎德利出具新民市房产交易管理所新房押字（2001）第02号《关于抵押房地产的批复》，内容为：“你（个人）向中国工商银行沈阳市常德支行申请抵押的房地产坐落在：新民市张家屯乡1号楼1层网点，建筑面积820.636平方米、经审查同意抵押。抵押房地产价计人民币1313017.60元。”2009年11月6日，中国工商银行股份有限公司沈阳常德支行出具《个人贷款借据基本信息》，显示：“贷款帐号：3301001498000147681，产品代码：个人商用房贷款……台帐合同号：33010200604070008109……借据状态：结清，组件校验日期：2001-06-21，贷款发放日期：2001-06-21，贷款起息日期：2001-06-21，贷款到期日期：2011-06-19，贷款发放日：2001-06-21，贷款结束日期：2009-11-06……上次还款日期：2009-11-06，计算贷款总额：765375.02元……”庭审中，原告阎德利提交《房屋抵押权注销登记申请书》一份，抵押权人为中国工商银行股份有限公司沈阳常德支行，抵押人为原告阎德利，房屋为“新民市张家屯乡1号楼1层、2号楼1层”，申请注销原因为贷款结清申请撤押，但仅抵押权人处加盖了“中国工商银行股份有限公司沈阳常德支行”个人信贷业务合同专用章，代理人及时间处无签字或盖章，抵押人处无签字或盖章。庭审中，原、被告均表示被告宝兴公司已经将案涉房屋交付给了原告阎德利，故原告表示放弃请求法院判令被告交付房屋的诉讼请求。另查明，1997年3月28日，新民市计划经济委员会下发新计经发（1997）59号《关于柴家村建村民住宅楼的批复》，同意张家屯乡建村民住宅楼一栋，建筑面积6500平方米。1997年4月28日，新民市村镇建设办公室下发97019号《辽宁省村镇建设施工许可证》，施工单位为辽宁省关东建筑公司。1998年4月13日，被告宝兴公司（乙方）与新民市张家屯乡政府（甲方）签订《联建工程合同书》，合同约定“经甲乙双方研究决定共同合作新建新民市张家屯乡柴家村村民集资住宅楼。住宅楼共2栋，每栋六层，1层为商业网点，2-6层为农民住宅……原乙方辽宁关东房地产开发有限公司与新民市张家屯乡政府所签联建工程合同作废，一切债权债务由现乙方负责。现工程队撤出，如果现工程队能达到乙方要求可优先选用……7、关于土地问题。在张家屯乡所建造的两栋住宅楼的全部资金由乙方负责，工程竣工后该楼的一切产权归乙方，两栋楼的占地面积归乙方无偿使用……”2000年9月20日，被告宝兴公司以划拨方式取得新民市张屯乡10721.5平方米住宅用地的土地使用权。被告宝兴公司已取得新民市张家屯乡两栋商品住宅楼的《商品房销售许可证》（2000-13号），即案涉房产符合商品房预售条件，准予预售。再查明，第三人李金文向法庭提供《协议书》一份以证明其购买并占有使用部分案涉房，《协议书》内容为：“1997年张家屯乡四家子村住宅楼建楼时，建筑商张生平欠李金文材料款一直没有给，经双方协商，建筑商张生平拿此楼部分抵顶材料款，抵顶部分是一号楼一层门市楼二号（269.7㎡）及一号门市楼的侧所大约十多平方米。施工单位：沈阳市工贸建筑装饰工程公司（此处加盖张屯乡售楼处现金收讫）张生平，供材料方：李金文，2005年5月10日”。第三人张岩提供《协议书》、《房产交易契约书》、《收条》以证明其购买并占有使用部分案涉房产，《协议书》内容为：“因张生平建楼欠黄成金材料款，所以张生平将张家屯乡柴家村一号住宅楼一至一门市房顶账给黄成金。经双方协商。此协议一试两份，双方各持一份。此协议为终结协议，签字之日起生效。特此协议。张生平（此处加盖张屯乡售楼处现金收讫章），黄成金，中证人：张恒凯、徐树屯，2005年5月20日”。《房产交易契约书》内容为：“经双方协商黄成金愿将张家屯乡柴家村一号住宅楼一至一门市房卖与张德权名下为业。建筑面积140平方米，产价伍万伍仟元。此款笔下交足，分文不欠，恐日后无凭，立此契约为证。卖主：黄成金，买主张德权，中证人：张恒凯，二00六年四月十日”。《收条》内容为：“今张德全收到卖门市楼款余款陆万叁仟元正，交款人买楼方张岩。卖方张德全，买方张岩，中间人李金文，2007年9月19日”。还查明，2017年4月14日，新民市房产管理处出具《证实》一份，内容为：“沈阳宝兴房地产开发有限公司开发的位于张家屯乡的两栋楼房，尚未在我处办理房屋初始登记证明”。上述事实，有起诉状、《商品房购销合同》、《个人贷款借据基本信息》、《关于抵押房地产的批复》、《沈阳市个人贷款购房抵押备案登记书》、《辽宁省沈阳市商品房（结算）专用发票发票联》、《房屋抵押权注销登记申请书》、《土地使用权证》、《辽宁省村镇建设施工许可证》、《关于柴家村建村民住宅楼的批复》、《联建工程合同书》、《商品房销售许可证》、《协议书》、《房产交易契约书》、《收条》、《证实》当事人陈述等证据，经庭审质证，予以确认，并开庭笔录在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，且被告已经取得案涉房产的商品房预售许可证，现原告已经全额交付了购房款，被告已经向原告交付了房屋，原、被告之间形成合法的商品房买卖关系，故对于原告请求法院确认原、被告签订的《商品房购销合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告协助其办理房屋所有权登记手续的诉讼请求，现原告依照合同约定向被告支付了全部购房款，被告应负有向原告交付房屋，并协助原告办理房证的义务。但因案涉房产现尚不具备办理房证的条件，故原告此项诉讼请求，本院不予支持，原告可待诉争房屋具备办证条件时另行主张权利。综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告阎德利与被告沈阳宝兴房地产开发有限公司于2001年5月19日签订的《商品房购销合同》有效；二、驳回原告阎德利的其他诉讼请求。案件受理费16617元，由被告沈阳宝兴房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张春红审 判 员  唐晓丽人民陪审员  李艳静二〇一七年九月十四日书 记 员  王海滨