上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初6188号
原告江根荣，男，1962年5月7日生，汉族，住上海市宝山区。原告张萍，女，1964年12月20日生，汉族，住址同上。原告江玉婷，女，1988年2月27日生，汉族，住址同上。上列原告共同委托代理人吴薏，上海谭春明律师事务所律师。被告戴永康，男，1988年6月20日生，汉族，户籍地上海市宝山区。第三人中国工商银行股份有限公司上海市静安支行，住上海市静安区康定路XXX号。负责人陈磊，行长。委托代理人施轶。第三人李正付，男，1965年2月15日生，汉族，户籍地江苏省。原告江根荣、张萍、江玉婷与被告戴永康房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法通知中国工商银行股份有限公司上海市静安支行(以下简称“工商银行静安支行”)及李正付作为第三人参加诉讼，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江根荣、张萍及其与江玉婷的共同委托代理人吴薏，第三人工商银行静安支行的委托代理人施轶到庭参加诉讼。被告戴永康、第三人李正付经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告江根荣、张萍、江玉婷共同诉称，2015年5月30日与戴永康签订《上海市房地产买卖合同》，约定以人民币253万元的价格购买上海市宝山区月罗路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，2016年4月20日前双方共同办理房屋产权过户手续。合同签订后，江根荣、张萍、江玉婷支付了200万元的首付款，让戴永康归还系争房屋上设定的银行抵押贷款，剩余的53万元约定在过户当日支付。2015年10月初戴永康交付系争房屋。2016年2月4日，江根荣应戴永康的要求，向戴永康提前支付13万元房款。2016年3月，李正付上门告知，因戴永康欠债不还，李正付要拍卖执行系争房屋。后江根荣、张萍、江玉婷多次联系戴永康未果，现起诉要求：1、判令戴永康继续履行上海市房地产买卖合同，配合办理系争房屋的产权变更登记手续；2、判令第三人工商银行静安支行在江根荣、张萍、江玉婷替戴永康归还全部债务后配合办理注销抵押登记手续；3、判令戴永康从2016年4月21日起以已付房款213万元为基数按日万分之五支付逾期办理过户手续的违约金至实际过户日止；4、判令戴永康从2015年6月30日起以房屋转让价款253万元为基数按日万分之五支付逾期迁出户口的违约金至实际迁出日止。被告戴永康未作答辩。第三人工商银行静安支行述称，需还清贷款，同意配合注销抵押。第三人李正付述称，已就戴永康的欠款向法院申请强制执行。在执行过程中已与江根荣、张萍、江玉婷达成协议，由江根荣、张萍、江玉婷代戴永康偿还130万元，并已撤销抵押。经审理查明，2015年5月24日，江根荣(乙方)与戴永康(甲方)签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，约定甲方将系争房屋以253万元的价格出售给乙方，双方于本合同签署后七天内签订《上海市房地产买卖合同》，乙方于签订示范合同当日支付首付款(含定金)90万元，第二期房价款110万元于2015年12月31日前支付，过户当天支付现金53万元，双方于2016年4月1日前办理产权过户手续。2015年5月30日，江根荣、张萍、江玉婷(乙方)与戴永康(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定双方于2016年4月20日前办理转让过户手续；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自应当交付期限第二日起算至实际交付之日止；甲方承诺于签订本合同后三十个工作日内，向房屋所在地的派出机构办理原有户口的迁出手续，若甲方未按时申请办理原有户口迁出手续，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口迁出时止；等等。上述合同签订后，江根荣、张萍、江玉婷分别于2015年5月24日、2015年5月30日、2015年12月7日、2016年2月4日支付戴永康定金2万元、房款88万元、房款110万元、房款13万元。综上，江根荣、张萍、江玉婷共计已付房款213万元。另查明，2014年7月23日，戴永康经核准登记为系争房屋房地产权利人，工商银行静安支行核准登记为系争房屋抵押权人，债权数额为135万元。2014年8月8日，李正付经核准登记为系争房屋抵押权人，债权数额为100万元。2016年4月，李正付持公证书和执行证书向本院申请执行，要求戴永康偿还借款及利息共计1,323,200元。在该案执行中，江根荣、张萍、江玉婷与李正付达成协议，由江根荣、张萍、江玉婷代戴永康向李正付归还借款本息共计130万元，李正付已注销系争房屋上抵押。审理中，江根荣、张萍、江玉婷表示愿意代戴永康向工商银行静安支行偿还所有欠款，以注销系争房屋上的抵押。工商银行静安支行表示同意，愿意配合。江根荣、张萍、江玉婷还表示，剩余房款40万元应当从代戴永康向李正付及工商银行静安支行偿还的款项中进行抵扣，剩余款项应由戴永康予以返还。还查明，戴永康的户籍仍在系争房屋内未迁出。以上事实，有《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、收据及银行转账凭证、上海市房地产登记簿、户籍资料、本院调取的(2016)沪0113执1829号案件申请执行表、执行证书、执行通知、谈话笔录及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，江根荣、张萍、江玉婷与戴永康签订的《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》均系双方真实意思的表示，合法有效。戴永康作为合同当事人，应当按照约定履行自己的义务。合同约定过户期限为2016年4月20日前，戴永康应配合办理过户手续，但戴永康至今未向工商银行静安支行还清所欠贷款，致使无法办理过户，明显构成违约。因系争房屋已在戴永康向工商银行静安支行借款时设定抵押，只有在该抵押消灭后，房屋才能进行权利过户。根据相关司法解释的规定，取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。本案在审理过程中，江根荣、张萍、江玉婷表示愿替戴永康还清欠款，消除房屋上的抵押权，工商银行静安支行作为抵押权人也表示同意。综上，江根荣、张萍、江玉婷要求继续履行房屋买卖合同的请求，本院予以支持。合同继续履行，江根荣、张萍、江玉婷应代戴永康向工商银行静安支行清偿欠款，并在应付的购房款中进行抵扣。工商银行静安支行应在欠款结清后，注销在系争房屋上设立的抵押权；戴永康应在抵押注销后将房屋产权过户至江根荣、张萍、江玉婷名下。江根荣、张萍、江玉婷已付房款213万元，本应再付余款40万元，但江根荣、张萍、江玉婷已在本院审理过程中代戴永康偿还李正付欠款本息130万元，并还将代其归还银行欠款，其金额已超过40万元，因此无须再向戴永康支付购房款。至于超过40万元的部分，戴永康应返还给江根荣、张萍、江玉婷。戴永康逾期过户及逾期迁出户口的行为均构成违约，江根荣、张萍、江玉婷根据合同约定主张违约金，本院予以准许，但合同约定戴永康迁出户口时间为2015年5月30日签订合同后三十个工作日内，故该违约金应从2015年7月11日起计算。至于逾期过户违约金标准，江根荣、张萍、江玉婷的主张符合合同约定，本院予以准许。对于逾期迁出户口违约金标准，江根荣、张萍、江玉婷的主张确实过高，但其同意本院酌情调整，本院酌情调整为按每天50元计算。戴永康经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应承担放弃抗辩的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款的规定，判决如下：一、原告江根荣、张萍、江玉婷与被告戴永康就上海市宝山区月罗路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、原告江根荣、张萍、江玉婷于本判决生效之日起十日内，向第三人中国工商银行股份有限公司上海市静安支行还清被告戴永康所欠的借款本息，具体金额以还款当日该行的借款流水账目为准；三、第三人中国工商银行股份有限公司上海市静安支行于上述借款清偿之日起七日内，办理上海市宝山区月罗路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押登记注销手续；四、被告戴永康于上述房屋抵押登记注销后十日内，协助原告江根荣、张萍、江玉婷，将上海市宝山区月罗路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户至原告江根荣、张萍、江玉婷名下；五、被告戴永康于上述房屋的抵押登记注销后十日内，向原告江根荣、张萍、江玉婷支付逾期过户违约金，按每日1,065元的标准，自2016年4月21日计算至房屋过户之日；六、被告戴永康于上述房屋的抵押登记注销后十日内，向原告江根荣、张萍、江玉婷支付逾期迁出户口违约金，按每日50元的标准，自2015年7月11日计算至户口迁出之日；七、被告戴永康于上述房屋的抵押登记注销后十日内，向原告江根荣、张萍、江玉婷返还代偿款［计算方式：原告江根荣、张萍、江玉婷履行上述判决第二项所支付的全部款项，加上130万元，再减去40万元］；八、原告江根荣、张萍、江玉婷的其余诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费27,040元、保全费5,000元，由被告戴永康负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陈亮亮
审 判 员 刘 姗
人民陪审员 时金兰
二〇一六年九月十四日
书 记 员 罗仁冰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
……