重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0153民初7016号原告：重庆财信物业管理有限公司，住所地重庆市江北区红黄路1号1号楼23层，统一社会信用代码91500105793547865Q。法定代表人：青赟，董事长。委托诉讼代理人：周伦春，女，该公司工作人员，特别授权。委托诉讼代理人：曹琳春，女，该公司工作人员，特别授权。被告：李建华，男，1952年8月6日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告重庆财信物业管理有限公司（以下简称财信公司）与被告李建华物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告财信公司的委托诉讼代理人周伦春、曹琳春，被告李建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。财信公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2014年7月1日至2016年11月30日期间物业管理费3811.82元、住宅公摊费149元，共计3960.82，并自逾期缴费之日起以欠费金额为基数按照每日千分之三支付违约金自欠费付清之日止；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是荣昌区财信·中央大街小区的物业管理公司，被告是该小区的业主。原告为该小区提供物业服务，并依照《物业服务合同》收取相关物业服务费，被告无正当理由拒缴2014年7月1日至2016年11月30日期间的物业服务相关费用，致使原告的合法权益受损，原告遂诉至法院。李建华辩称：我是迎宾大道×号的业主，房屋面积为120.82平方米。原告要求我承担物业费的诉讼请求应当驳回。理由如下：1、原告要求我承担涨价后的物业费、公摊费、违约金不符合事实及法律。原告的服务合同早在2014年6月30日就已经终止，并于当年7月1日贴出公示告知业主将于10月1日撤出小区。重庆市五中院的判决书也明确指出，原告在向小区业主征求意见中可能确实存在一些作假行为，为此被告有理由相信物业公司并未按照合同约定履行义务。2、原告要求被告承担公摊费属于违法乱收费，违反了重庆市渝价【2015】68号文件载明的“一费制”规定，即物业服务收费应将物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用计入物业服务成本，物业服务合同不得另行约定电梯费和公摊水电费。此外，全小区所有共用电和周边的商业用房用电全都只有一个总表，因此业主的公摊水电费不是正常计量数据。3、原告要求被告支付违约金是无理的违法要求。业委会擅自与原告签订的涨价合同一直都在诉讼中，被告拒绝交费有正当理由。物业服务合同是原告一方提供的格式合同，当中滞纳金条款原告没有履行说明义务，也未经全体业主讨论通过。4、原告采用假“律师函”恐吓业主认同涨价、以减少物业费为幌子，欺骗业主预交两年物业费。被告和部分业主室内墙体严重裂缝、地板下榻、外墙漏水等房屋质量问题得不到及时处理和修复，影响正常生活。原告将消防通道和人行道用作停车道，有严重安全隐患。5、原告利用属于业主共有的设施设备经营取得经济收入比如幼儿园房屋租金、电梯广告费、游泳池租金费、自动售水机收入、固定停车和临时停车收费等收入属于业主所有，品迭物业管理费后，如有多余应当返还给被告。经审理查明：被告系重庆市荣昌区财信·中央大街小区（以下简称财信小区）×号房屋的业主，该房屋的建筑面积为120.82平方米。原告财信公司系该小区的物业公司，此前一直为该小区提供物业服务。2014年7月18日，荣昌县财信小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《财信·中央大街物业服务合同》，合同期限三年，自2014年7月1日起到2017年6月30日止，合同载明：“第二十三条……（一）1、物业费的收费……2014年7月1日至2015年6月30日期间物业服务费为1元/平方米；2015年7月1日起物业服务费为1.15元/平方米，物业服务费包括日常维护费，电梯费为0.3元/平方米……4、公共区域能耗费，能耗费据实分摊到每户业主……（二）……物业服务费按月计收每月10日前到甲方的现场办公地交纳（7栋客户服务中心）……第六章违约责任……第三十三条、甲方违反本物业服务合同的约定，未能按时足额地交纳物业服务费、日常养护费、电梯费、二次供水加压费、公共能耗费等，应按每日3‰的标准支付违约金……”。原告为该小区提供物业服务至今。因被告未缴纳物业服务相关费用，经原告多次催收未果，原告遂诉至本院。本案在审理过程中，原告明确第一项诉讼请求为物业服务费含2014年7月1日至2015年6月30日期间的物业服务费1449.84元（1元/月·平方米×120.82平方米×12月）、2015年7月1日至2016年11月30日期间的物业服务费2362.03元（1.15元/月·平方米×120.82平方米×17月），共计3811.87元，但仅主张3811.82元；2、公共区域能耗费据实分摊为149元，原告出示公共区域电表的用电明细表、公共区域电费公摊明细表、公示照片，拟证明按照2014年7月至2016年10月总能耗除以业主户数计算出被告应缴纳公共照明分摊费为143.44元并进行了公示，此外根据原告提供的明细表，被告2016年11月应缴纳的住宅电公摊费为3.59元；3、违约金，以上述两项费用每月的金额为基数按照每日千分之三的标准乘以天数（从逾期缴费之日起至欠费付清为止）。被告对上述物业服务相关费用计算的面积和欠费月数无异议但费用标准不认可、对违约金不认可且认为该违约金标准过高。庭审中，被告李建华举示了重庆市物价局与重庆市国土资源和房屋管理局联合下发的渝价【2015】68号《关于贯彻〈重庆市物业服务收费管理办法〉有关问题的通知》（以下简称《通知》），该《通知》第四条规定：物业服务收费实行“一费制”，应将物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费计入物业服务成本，物业服务合同不得另行约定电梯费和公摊水电费。被告据此认为不应当交纳公共区域能耗费，原告称该荣昌区并非该《通知》的试点区域。该《通知》第七条规定：价格主管部门和房地产行政主管部门应做好《办法》执行前后政策衔接工作，严格要求物业服务企业对已签订物业服务合同的项目，在重新签订物业服务合同前仍按照原收费标准执行……第八条规定：本通知自2015年5月1日起执行。被告还申请了证人唐开建、吕金素出庭作证，拟证明原告未经业主同意随意涨价、收费不合理、虚假宣传诱导业主预存物管费。原告称相关费用均是按照合同约定收取，预存物管费送礼包，是在业主自愿基础上推出的春节优惠活动，并不存在虚假宣传。原告还举示了服务派工单、消防通道禁止停车提示等证据拟证明在被告欠费期间仍对被告进行了物业服务以及对小区乱停乱放通过公告警示的方式进行了规范管理。另查明，2015年3月16日，李建华等人作为原告与被告财信业委会业主撤销权纠纷一案（要求撤销财信业委会作出的与重庆财信物业管理有限公司续签《物业服务合同》的决定），重庆市永川区人民法院对该案作出（2016）渝0118民初4194号民事判决书，判决驳回原告李建华等人的诉讼请求。李建华等人不服，向重庆市第五中级人民法院提起上诉，重庆市第五中级人民法院经审理于2016年10月24日作出（2016）渝05民终6746号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述事实有原、被告陈述、《财信·中央大街物业服务合同》、公共区域电表的用电明细表、公共区域电费公摊明细表、欠费清单、律师函、重庆市永川区人民法院民事判决书、重庆市第五中级人民法院民事判决书、渝价【2015】68号《关于贯彻〈重庆市物业服务收费管理办法〉有关问题的通知》、照片、财信物业公示等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，原告与财信中央小区业委会签订《财信·中央大街物业服务合同》系依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照协议内容履行各自义务。对被告称原告服务合同在2014年6月30日就已终止，原告乱涨价等辩解意见，本院认为李建华等人与财信业委会业主撤销权纠纷一案，重庆市永川区人民法院、重庆市第五中级人民法院均未支持李建华等人的诉讼请求，被告应当按照合同约定向原告缴纳相关的费用，故对原告的该项抗辩意见本院不予采信。原告根据与财信业委会签订的物业服务合同对财信小区进行物业服务管理活动，其合法权益应当得到维护。被告居住使用位于财信小区内的房屋，接受了原告提供的物业服务，双方形成了物业服务合同关系。对被告辩称的“原告在2014年6月30日张贴了撤出小区的通知”，本院认为，原告虽张贴了该通知，但并未实际撤出小区，而是根据物业服务合同约定一直为小区提供物业服务至今，故对原告的该项抗辩意见本院不予采信。被告辩称按照《通知》规定不应当交纳公摊费的意见，本院认为该《通知》于2015年5月1日生效，且《通知》第七条明确规定在通知生效前已签订的物业服务合同项目在重新签订物业服务合同前仍按照原收费标准执行。而本案财信业委会与原告之间物业服务合同签订于2014年7月18日，故《通知》不适用于本案，被告该抗辩意见本院不予采信。被告辩称不应当承担违约金，因本案中物业服务合同约定的违约金过分高于给原告造成的实际损失，故违约金本院依法予以调整。被告称原告采用假律师函恐吓业主认同涨价、欺骗业主预交物业费，因未举示充分证据予以证实，且与本院审理查明的事实不符，本院不予采信。被告称部分业主及其所有的房屋室内墙体严重裂缝、地板下榻、外墙漏水等房屋质量问题原告未及时修理，但未举示充分证据，且专有部分房屋质量问题并非物业服务范围，被告以此为由不交纳物管费本院不予支持。被告称原告利用属于业主共有的设施设备经营取得经济收入比如幼儿园房屋租金、电梯广告费、游泳池租金费、自动售水机收入、固定停车和临时停车收费等收入属于业主所有的相关意见，因被告并未提供充分证据证明具体金额且未提起反诉，因此对小区经营收入本案不予处理，被告可另案主张相应权利。综上，被告拒不缴纳物业管理费用的相关理由均不成立，本院不予采信。对被告应交纳的物业服务相关费用，本院依法确认如下：1、2014年7月1日至2015年6月30日期间的物业服务费1449.84元（1元/月·平方米×120.82平方米×12月）、2015年7月1日至2016年11月30日期间的物业服务费2362.03元（1.15元/月·平方米×120.82平方米×17月），共计3811.87元，原告仅主张3811.82元，不违反法律规定及合同约定，本院予以支持。2、公共区域能耗费原告主张为149元。庭审中原告出示公共区域电表的用电明细表、公共区域电费公摊明细表、公示照片等证据足以证实原告在产生公共区域能耗费的可结算期间及时在小区内进行了公示，根据公示的用电及公摊明细表显示2014年7月至2016年10月期间被告应缴纳公共照明分摊费为143.44元，该费用的项目及数额在合理范围内，故本院对此予以支持。原告主张2015年11月期间住宅电公摊费为3.59元，仅举示了欠费明细单证实，不足以达到原告证明目的，对此本院在本案中不予处理，双方可凭票据另行据实结算。被告称全小区所有共用电和商业用电仅有一个总表，因此计量数据有瑕疵，但未举示任何证据，且与原告提供的用电明细表等书证不符，本院对被告上述意见不予采信。上述两项费用共计3955.26元。3、对原告主张的违约金，本院认为被告未交物业服务相关费用的原因是另一纠纷所致，被告未缴纳物业服务相关费用虽于法无据但事出有因，原告亦未举证证明其实际损失，故本院对原告主张的违约金酌情支持为被告从（2016）渝05民终6746号民事判决书作出之日即2016年10月24日起以欠费金额为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算违约金。按照物业服务合同约定及本案查明的事实，被告应当在2016年10月24日前缴纳的费用为2014年7月1日至2016年10月31日期间的物业服务费以及上述第2项费用共计3816.37元，并于2016年11月10日前缴纳其余费用（即2016年11月期间的物业服务费）138.89元（3955.26元-3816.37元）。故被告李建华应自2016年10月24日起以3816.37元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍支付违约金，并自2016年11月11日起以138.89元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍支付违约金至欠费付清时止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告李建华于收到本判决后十日内支付原告重庆财信物业管理有限公司2014年7月1日至2016年11月30日期间物业服务费、公共区域能耗费共计3955.26元，并自2016年10月24日起以3816.37元为基数，自2016年11月11日起以138.89元为基数，均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍支付违约金至欠费付清之日止；二、驳回原告重庆财信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告李建华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李建华负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。代理审判员  朱俊亨二〇一七年一月六日书 记 员  易江虹-10--11-