海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三亚民二终字第240号
上诉人（原审被告）：黄奕鹏。
委托代理人：夏洪录。
委托代理人：孙斌。
被上诉人（原审原告）：三亚汇源恒河酒店管理有限公司。
法定代表人：魏国丽。
委托代理人：孙国海。
上诉人黄奕鹏因与被上诉人三亚汇源恒河酒店管理有限公司（简称汇源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2014）城民二初字第719号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黄奕鹏的委托代理人夏洪录、孙斌，被上诉人汇源公司的委托代理人孙国海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告汇源公司诉称：因酒店业主将汇源公司经营管理的资产整体拍卖，汇源公司于2013年6月25日召开各外包单位通报会通知终止租赁合同事宜。2014年1月15日，汇源公司向黄奕鹏下发解除《承包租赁合同书》的通知，但黄奕鹏迟迟未搬，且于2014年5月10日至今未支付租金等。根据汇源公司与黄奕鹏2011年5月25日签订的《承包租赁合同书》第二条第3项及第五条第3项之约定，汇源公司有权解除合同。至起诉日止黄奕鹏已欠逾期腾房租金85800元。请求判令：1、确认汇源公司与黄奕鹏合同关系于2014年5月9日前已解除，黄奕鹏立即腾出租赁房屋；2、黄奕鹏支付逾期腾房租金85800元，最终逾期腾房租金计至黄奕鹏搬离租赁房屋之日。
原审被告黄奕鹏辩称：汇源公司和黄奕鹏签订的《承包租赁合同书》依法有效，黄奕鹏自始至今均依约交付押金和租金等。2014年5月14日，黄奕鹏主动联系汇源公司总经理魏国丽收取5至8月的租金，足见在转租合同的履行过程中黄奕鹏一直守约。三亚唐南宾馆有限公司（简称唐南公司）转让股权丝毫不影响《承包租赁合同书》的继续履行。西安产权交易中心在《股权转让项目信息登记表》上已经将该股权所存在的客观重大事项进行披露：“转让方2005年11月1日与汇源公司签订承包标的企业《承包合同书》，现承包经营期限剩余8年”，且对意向受让人的基本条件作出明确严格的要求：“意向受让人必须继续履行转让方对外签订的《承包合同书》”，现买受人三亚碧城房地产开发有限公司（下称碧城公司）明知该股权存有租期未届满的租赁合同而同意受让，其就应当继续履行转让方对外签订的《承包合同书》，即股权转让不影响租赁。《承包租赁合同书》第五条第3项约定的是，汇源公司破产资产拍卖，汇源公司主体资格消灭时，黄奕鹏与汇源公司之间的转租关系终止且汇源公司不承担赔偿责任，但本案中并非是汇源公司破产拍卖，故不具有提前终止合同的条件。因出租人唐南公司明知并同意该转租关系，故转租就自动变为与唐南公司之间的承租。因双方签订的是长期租赁合同，黄奕鹏对铺面按照5年使用期重新装修和备置样品，固定安装上去（拆卸后就卖不掉）的样品门就约70万元，若解除合同黄奕鹏将遭受重大损失等，请求驳回汇源公司的诉讼请求。
原审判决查明：唐南公司是陕西舒梦娜家纺有限责任公司（下称舒梦娜公司）的全资子公司，座落于三亚市解放四路811号的唐南宾馆系唐南公司资产。2005年11月1日，唐南公司将该宾馆承包给汇源公司经营。
舒梦娜公司、唐南公司同意汇源公司对外转租唐南宾馆铺面。2011年5月25日，汇源公司（甲方）和黄奕鹏（乙方）签订《承包租赁合同书》，约定：乙方承租一楼铺面销售门业，期限五年，自2012年5月10日至2017年5月9日，面积约为500㎡；租金为每月26000元，自2014年5月10日起租金为每月28600元，租金于每年的5月10日、8月10日、11月10日、2月10日之前交纳，超过15天未能交付，甲方有权强行要求解除合同，乙方在三日内向甲方补交押金20000元；乙方装修铺面需经甲方同意方可对租赁场所进行改造或者增设他物；租赁期间，甲方不得无故收回铺面，除政府拆迁，甲方资产拍卖事宜以外，但必须提前三个月通知乙方，甲方不赔偿损失等。黄奕鹏依约使用租赁房屋经营“立信门业”。
2013年7月15日，西安市国资委批复同意唐南公司股权转让，并要求通过西安产权交易中心以不低于评估价格进行转让。11月5日，西安产权交易中心发布转让公告，其中说明意向受让人须继续履行转让方对外签订的《承包合同书》。碧城公司通过竞拍取得，并于2013年12月18日与舒梦娜公司签订《产权转让合同》，约定，碧城公司取得唐南公司100%股权交易并变更登记在碧城公司名下，同时终止舒梦娜公司与汇源公司的《承包合同书》。12月23日，碧城公司和汇源公司签订《补偿协议》，约定，汇源公司于2014年7月30日前移交承包的房屋，并清除所有的工作人员，汇源公司转租或转承包签订的合同于移交之前解除作废，因此而产生的一切费用由汇源公司负责。
2013年6月24日，汇源公司开会向所有租户告知唐南宾馆整体资产拍卖事宜。因唐南宾馆资产已整体拍卖给碧城公司，2014年1月15日，汇源公司向所有租户发出《解除租赁合同通知书》，其中通知黄奕鹏在接到通知书之日起三个月内搬迁，且不得以任何理由拖延搬迁工作。其他租户已经按照汇源公司的通知要求搬迁，黄奕鹏拒绝搬迁并继续使用租赁房屋。2014年8月4日，汇源公司再次发给黄奕鹏《解除租赁合同通知书》，通知解除双方之间的租赁合同，并限黄奕鹏在接到通知之日起十五天内搬出。该通知到达黄奕鹏的时间为2014年8月7日，黄奕鹏拒收。
黄奕鹏已向汇源公司支付租金至2014年5月9日，2014年5月7日之后的租金尚未支付。碧城公司在清理受让资产过程中已经关停水电，但黄奕鹏继续使用租赁房屋，拒不搬迁，汇源公司不能按时向碧城公司移交承包的房屋，影响碧城公司开发建设，汇源公司遂提起诉讼。汇源公司于2014年9月15日向本院提出先予执行申请，本院已裁定黄奕鹏腾出位于三亚市解放四路811号的租赁房屋。
原审判决认为：汇源公司和黄奕鹏签订的《承包租赁合同书》系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，系有效合同。该合同明确约定，在租赁期间，政府拆迁或者甲方资产拍卖事宜，汇源公司可收回铺面，但必须提前三个月通知黄奕鹏，汇源公司对黄奕鹏的损失不予赔偿。该合同是附解除条件的合同，只要条件成就，即可解除合同。2013年12月18日，唐南宾馆资产已经通过西安产权交易中心拍卖，碧城公司已经合法竞拍取得，2014年1月15日，汇源公司已经通知黄奕鹏解除合同。汇源公司通知黄奕鹏的时间已经超过三个月，该合同解除的条件已经成就。2014年8月4日，汇源公司通知黄奕鹏解除双方之间的租赁合同，2014年8月7日，该通知到达黄奕鹏，即日起《承包租赁合同书》解除。汇源公司请求确认其与黄奕鹏租赁合同关系已经解除有事实和法律根据，但合同解除的时间应为2014年8月7日，黄奕鹏应腾出租赁房屋。2014年1月15日，汇源公司通知黄奕鹏在三个月内搬迁，黄奕鹏拒不搬迁并继续使用租赁房屋，汇源公司有权请求黄奕鹏支付至2014年8月7日的租金为85800元（28600元／月×3）。
汇源公司和黄奕鹏签订《承包租赁合同书》，根据合同的相对性原理，其效力仅发生于缔约人即汇源公司和黄奕鹏之间，西安产权交易中心发布转让公告的内容，并不能改变汇源公司和黄奕鹏在《承包租赁合同书》中约定的事项。唐南宾馆非汇源公司资产，《承包租赁合同书》书中涉及到的“甲方资产”，是指租赁标的物的房屋，只要租赁房屋拍卖，汇源公司即可解除合同。《承包租赁合同书》约定“乙方装修铺面需经甲方同意方可对租赁场所进行改造或者增设他物”，黄奕鹏没有举证证明，其经过汇源公司同意对租赁房屋进行装修。况且《承包租赁合同书》明确约定，因合同具备条件而解除时，汇源公司对黄奕鹏的损失不予赔偿。黄奕鹏的抗辩理由均不能成立。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百二十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一款之规定，遂判决：一、确认汇源公司与黄奕鹏签订的《承包租赁合同书》于2014年8月7日解除；二、黄奕鹏于判决生效之日起十日内，向汇源公司支付租金85800元。案件受理费1945元（汇源公司已预缴972.5元），减半收取，由黄奕鹏负担972.5元。
黄奕鹏不服原审判决，上诉称：（一）原审判决认定事实错误。1、唐南宾馆有多名承租户，租期各不相同，黄奕鹏的租期最长。2、黄奕鹏签订的租赁合同自2012年5月10日起至2017年5月9日止。立信门业于2012年7月开业，汇源公司2013年6月24日通知黄奕鹏唐南宾馆要拍卖，要求黄奕鹏随时准备搬走，黄奕鹏开业不到一年。汇源公司拒不赔偿，对黄奕鹏很不公平，黄奕鹏当然不能同意。此后，汇源公司继续收取租金。2013年1月15日通知搬家，2013年2月19日又收取3个月的租金。汇源公司总经理魏国丽在2013年5月14日下午还同意来收租金。原审法院没有查明上述情况就认定黄奕鹏拒不搬迁，是完全错误的认定。3、原审判决对拍卖的是唐南公司的股权还是唐南公司的房屋没有查清。（1）涉案房屋至今仍登记在唐南公司名下，舒梦娜公司转让的只是唐南公司的股权，没有一份证据能证明是拍卖唐南公司的房屋。（2）汇源公司是独立的法人，涉案房屋不是汇源公司的资产，不属于《承包租赁合同书》中的“甲方资产”。本案中，唐南公司明知并同意汇源公司转租，转租就自动变为承租，黄奕鹏能够照常经营。
（二）原审判决适用法律错误。原审判决错误将唐南公司的资产认定为汇源公司的资产，导致对《合同法》第九十三条和第九十七条的滥用。
（三）政府各部门先后插手本案，导致司法不公。
被上诉人汇源公司辩称：（一）因双方签订《承包租赁合同书》的目的就是租赁房屋，因此，合同第五条第3项约定的“甲方资产”就是指租赁房屋。涉案房屋是通过股权转让的方式实现拍卖的。《承包租赁合同书》第五条第3项约定的解除条件成就，汇源公司有权解除合同。原审判决事实认定清楚。（二）合同约定的解除条件成就，汇源公司有权依据合同约定和法律规定解除合同，原审判决适用《合同法》第九十三条和第九十七条判决解除合同，适用法律正确。综上，请求驳回黄奕鹏的上诉请求。
经审理查明：除“因唐南宾馆资产已整体拍卖给碧城公司”应为“因唐南公司资产已整体拍卖给碧城公司”和“2014年5月7日之后的租金尚未支付”应为“2011年5月9日之后的租金尚未支付”等事实外，本院查明的事实与原审判决查明的事实一致，本院予以确认。
另查明：2014年2月19日，汇源公司收取了黄奕鹏2014年2月10日至2014年5月9日三个月的租金7.8万元。
（2014）城民二初字第719-1号先予执行民事裁定送达后，黄奕鹏于2014年10月21日向原审法院申请复议。原审法院同日通知驳回其异议申请。黄奕鹏于2014年11月7日将涉案房屋交付给原审法院，原审法院于2014年11月11日作出（2014）城执字第3477号执行裁定，裁定（2014）城民二初字第719-1号先予执行民事裁定所确定的内容执行完毕。
还查明：2014年8月9日，汇源公司向原审法院提起诉讼。碧城公司于2014年8月22日受让唐南公司100%的股权后，又于2014年9月1日将唐南公司100%的股权转让给三亚富诚投资有限公司。涉案房屋至今仍登记在唐南公司名下。
本院认为：包括涉案房屋在内的唐南宾馆系唐南公司的财产，汇源公司以租赁的方式取得唐南宾馆的使用权。经唐南公司和其原全资母公司舒梦娜公司的同意，汇源公司合法取得了涉案房屋的转租权。汇源公司与黄奕鹏签订的《承包租赁合同书》主体适格，意思表示真实，亦未违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。转租期间，舒梦娜公司以股权转让的方式将唐南公司整体拍卖给碧城公司，此后，碧城公司先后与舒梦娜公司和汇源公司签订了《产权转让合同》和《补偿协议》，协商解除了舒梦娜公司和汇源公司签订的《承包合同书》。至此，汇源公司失去对唐南宾馆的使用权、转租权。无论涉案房屋是否属于汇源公司的资产，汇源公司作为《承包租赁合同书》的出租权利人，均有权通知黄奕鹏解除《承包租赁合同书》。黄奕鹏在接到解除合同通知之后三个月内未请求人民法院或者仲裁机构确认汇源公司解除合同的行为无效，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条关于“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”的规定，汇源公司《解除租赁通知书》的行为有效，本院予以确认。汇源公司请求确认《承包租赁合同书》于其已收取租金租期的最后一天即2014年5月9日解除有事实根据和法律依据，本院予以支持。原审法院以《解除租赁合同通知书》的邮件退回时间2014年8月7日作为《承包租赁合同书》的解除时间不当，应予以纠正。《承包租赁合同书》解除后，黄奕鹏继续占有使用租赁房屋，应当按合同约定的租金支付占有期间的房屋占有使用费（即逾期腾房租金）。原审期间，涉案房屋已被先予执行给汇源公司，故不再判决黄奕鹏腾房。黄奕鹏接到解除合同通知后，继续使用租赁房屋，汇源公司有权在租赁合同解除前收取黄奕鹏继续占有使用房屋期间的房租。2014年2月19日处于提前三个月通知解除合同的有效期内，汇源公司收取房租的行为不等于汇源公司放弃解除合同的权利，同意按合同约定继续履行合同。黄奕鹏的该项上诉理由没有事实根据和法律依据，本院不予支持。黄奕鹏上诉还主张涉案房屋有多个租户且租期各不相同、黄奕鹏的租期长未给予其赔偿、唐南公司是股权转让不是资产转让及碧城公司已将唐南公司的股权转让给三亚富诚投资有限公司，不会影响碧城公司的生产等，但上述理由均不能影响汇源公司行使解除《承包租赁合同书》的权利，其上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，原审诉讼程序合法，适用法律正确，但认定事实部分错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持三亚市城郊人民法院（2014）城民二初字第719号民事判决第二项；
二、变更三亚市城郊人民法院（2014）城民二初字第719号民事判决第一项为：确认原告三亚汇源恒河酒店管理有限公司与被告黄奕鹏签订的《承包租赁合同书》于2014年5月9日解除。
本案二审案件受理费1925元（黄奕鹏已预交），由黄奕鹏负担。
本判决为终审判决。
审判长 李柔翰
审判员 袁俊杰
审判员 梁 泽
二〇一四年十二月十九日
书记员 吴 虹
附相关法律条文：
中华人民共和国民事诉讼法
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。