安徽省滁州市南谯区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民一初字第00616号
原告：邱春雨，男，1970年12月20日出生，汉族，工人。
委托代理人：周光成，安徽濠梁律师事务所律师。
被告：滁州瑶海农机大市场开发有限公司。
法定代表人：徐厚江，该公司董事长。
委托代理人：缪崇林，安徽环滁律师事务所律师。
委托代理人：潘传梅。
原告邱春雨与被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月21日立案受理，依法由代理审判员刘小梅适用简易程序，于2014年5月13日公开开庭进行了审理。原告邱春雨的委托代理人周光成，被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司的委托代理人缪崇林、潘传梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邱春雨诉称：2011年4月30日，原告向被告购买位于滁州市紫薇南路1559号瑶海农机大市场19幢商业单元14室，建筑面积91.26平方米，总房价345701元，交房日期是2011年9月30日。原告按照约定支付了房款，但被告却未按照合同约定交付房屋、未按约定协助原告办理房地产权证。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付逾期办理和交付房产证违约金6534元（该违约金按同期贷款利率暂自2012年1月1日计算至2012年3月27日止，其后的违约金继续支付至实际交付房产证日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。
为支持其诉讼请求，原告向本院提交以下证据：
1、原告身份证复印件一份，拟证明原告主体资格适格；
2、商品房预售合同复印件一份，拟证明原、被告双方就房屋买卖约定的义务及房屋交房时间；
3、购房发票复印件一份，拟证明原告已经按期缴纳房款；
4、初始登记证书复印件一份，拟证明产权登记的日期，被告违约事实的存在，原告诉讼没有超过时效。
被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司辩称：1、原告主张逾期办证的违约金，已经超过诉讼时效，原、被告在签订商品房预售合同时约定交房时间是2011年9月30日，此外双方还约定在签订房屋验收交接书后90日，即2011年12月31日内协助原告办理房产证。即使被告存在未按期履行协助办理的义务，此时原告已经知道或者应该知道被告违约行为的事实已经发生，因此原告主张的逾期办证的违约金的诉讼时效应该自2011年12月31日起计算，而原告直至今日并未向被告提出过任何关于支付逾期办证违约金的要求，直至起诉时已经超过两年的诉讼时效，因此应该依法驳回原告诉请。2、原告按揭款于2012年2月23日才到账，可见原告自身也存在逾期付款的违约行为。
滁州瑶海农机大市场开发有限公司为支持其抗辩主张，向本院提交以下证据：
1、营业执照、组织机构代码证，拟证明被告的主体情况；
2、商品房预售合同复印件、商铺委托确认书复印件、收据复印件各一份，拟证明原告作为委托投资经营户已于2011年9月30日将诉称房屋委托被告交付给受托经营单位进行管理，依据合同约定被告协助办证的最后期限是2011年12月30日，而自2011年12月31日起至原告起诉时已经超过两年诉讼时效，同时收据证明了原告存在尾款逾期交付的行为。
经审理查明：2011年4月30日，原告邱春雨与被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司签订一份商品房预售合同，约定被告将其投资开发的滁州瑶海农机大市场19幢商业单元14室出售给原告。该合同约定：房屋建筑面积为91.26平方米，总房价345701元；房屋交付时间为2011年9月30日；原、被告双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由原告依法向滁州市房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证等。同时，原告邱春雨与被告下属的滁州瑶海物业服务有限公司签订了《中国滁州瑶海大市场市场经营管理合同》（委托经营），约定原告将诉争房屋自2011年10月1日起委托滁州瑶海物业服务有限公司经营，委托经营期限6年。2012年3月27日，滁州瑶海农机大市场19幢商业单元14室获得初始登记证明。
本案争议焦点：1、被告是否存在逾期办证行为及是否应支付逾期办证违约金？2、原告的诉讼主张是否超过诉讼时效？
本院认为：原告与被告自愿签订的《滁州市商品房预售合同》是双方的真实意思表示，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。在《商品房预售合同》中虽约定被告于2011年9月30日前交房，但双方又在《中国滁州瑶海大市场市场经营管理合同》中约定房屋从2011年10月1日由被告下属的瑶海物业公司使用六年，该房屋已由被告转交给了其下属的瑶海物业公司经营使用，故诉争房屋视为原、被告双方各自按期交付。因按照原、被告签订的《商品房预售合同》约定“甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由乙方依法向滁州市房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证”，而被告直到2012年3月27日才取得了滁州市房地产登记证明初始登记，故原告要求被告从2012年1月1日开始承担逾期办证违约责任的请求，本院予以支持，但该违约责任应计算最长到可以办理房地产权证时为止，即2012年3月27日取得初始登记证明时为止即逾期87天。因双方在合同中没有约定逾期办证的违约金数额，本院依法按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即345701元×6.10%×（1＋30%）×87天÷365天＝6534元。
对被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司认为原告已经超过诉讼时效的抗辩理由，因被告于2012年3月27日才取得初始登记证明，原告从该时起才能明确主张被告逾期办证的具体时间，应以被告取得初始登记证明的时间节点作为原告主张被告逾期办证违约金的诉讼时效计算的起始点为宜，而本案原告是2014年3月21日提起诉讼，没有超过诉讼时效二年的规定，故对被告以诉讼时效抗辩的理由不予采信。此外，被告辩称原告按揭款于2012年2月23日才到账，存在逾期付款的违约行为，本院认为，商品房预售合同附件一约定了原告所购房屋余款办理商业贷款，于签订合同当日办理按揭手续，并未约定贷款的到账日期，按揭款的到账日期不是原告所能客观决定的，且被告提供的收据日期只是收据的开具时间，无法证明按揭款的实际到账时间，故对被告的该答辩意见本院不予采信。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告邱春雨逾期办证违约金6534元；
二、驳回原告邱春雨的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费50元，减半收取即25元，由被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
代理审判员 刘小梅
二〇一四年六月四日
代理书记员 许文娟
附本案适用的相关法律、司法解释条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
《最高人民法院关于适用民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。