江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第00656号
上诉人（原审原告，反诉被告）施辉。
上诉人（原审原告，反诉被告）姚拥军。
两上诉人共同委托代理人姚必昌，启东市新安法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告，反诉原告）沈勇。
委托代理人张美琴，启东市惠萍法律服务所法律工作者。
上诉人施辉、姚拥军因与被上诉人沈勇房屋租赁合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2014）启开民初字第02304号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2000年，施辉与启东测功器厂签订住户购房合同，约定由施辉以3960元的价格（含水电设施费）购买案涉房屋。启东测功器厂出具的现金收入凭证载明日期为2000年5月9日，户名为施辉，施辉在该凭证上注明“已购沈勇”。2003年1月份，案涉房产办理了产权证，产权证记载房屋所有权人为施辉，房屋坐落在测功器厂宿舍43号3室，丘（地）号1626071。2003年8月15日，启东测功器厂出具证明，上载“兹证明原启东测功器厂职工沈勇同志，其居住地点是在启东测功器厂生活区。现所持房屋产权证书上房屋，已是其本人所购买（只是暂未办理好过户手续），情况事实，特此证明。”2014年，施辉在启东日报上登载了上述产权证的遗失声明后补办了产权证，补办的产权证号为启东房权证字第××号，为施辉与姚拥军夫妻共同共有，房屋坐落在汇龙镇农机巷108号10号-1号楼102室，丘地号0107507。施辉、姚拥军于2014年11月11日诉至法院，要求沈勇立即从位于汇龙镇农机巷108号10号-1号楼102室中腾出，将该房屋归还施辉、姚拥军。审理中，沈勇提出反诉，要求施辉、姚拥军协助办理启东市汇龙镇农机巷108号10号-1号楼102室的过户手续并承担反诉费。
另查明，施辉与沈勇原同为启东测功器厂职工，双方曾于2000年约定，施辉在从启东测功器厂购得案涉房屋后，以6000元的价格售于沈勇，后沈勇向施辉支付了6000元。
还查明，案涉房屋的原产权证、现金收入凭证、契税完税证均由沈勇保管。
原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方皆认可双方原是买卖合同关系，施辉、姚拥军称双方于2003年由买卖合同关系变更为租赁合同关系，应对引起合同关系变动的事实承担举证责任，但施辉、姚拥军提供的证据并不能证明其所主张的事实。且施辉、姚拥军陈述沈勇自愿将6000元的购房款转为10年租金，与市场习惯严重不符。另施辉、姚拥军也未就案涉房屋的原产权证、契税完税证等由沈勇保管的事实作出合理的解释。综上，施辉、姚拥军主张其与沈勇之间为租赁合同关系，但其提供的证据不足以证明其所主张的事实，法院对该主张不予采纳。沈勇称双方之间为买卖关系，由案涉房屋的原产权证、契税完税证等均由其保管的事实及启东测功器厂出具的证明予以佐证，法院予以认定。双方在2000年买卖关系成立时，案涉房屋的产权证并未在施辉名下，当时并不涉及由施辉名下过户到沈勇名下的情况，相关的过户费用亦不应由施辉承担。2003年案涉房屋办好产权证后，沈勇应积极联系施辉办理过户手续，但沈勇怠于办理过户手续，自身亦存在过错。从维护交易安全出发，根据诚实信用原则，施辉、姚拥军应协助沈勇办理案涉房屋的办理过户登记手续，所有相关费用均由沈勇负担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、施辉、姚拥军于本判决生效之日起十日内协助沈勇办理过户登记手续，将启东市汇龙镇农机巷108号10号-1号楼102室房屋过户登记到沈勇名下；二、驳回施辉、姚拥军、沈勇的其他诉讼请求。案件受理费依法减半收取1150元，由施辉、姚拥军负担。反诉费依法减半收取1150元，由沈勇负担。
宣判后，上诉人施辉、姚拥军不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审判决违法受理被上诉人的反诉，违反了反诉针对本诉提出的规定，并判决支持反诉请求，属程序违法。二、一审实体判决错误。1、判决支持被上诉人的反诉请求错误，双方达成口头转让涉诉房屋协议时间为2000年7月，根据《中华人民共和国城市私有房屋管理条例》及《中华人民共和国城市房地产管理法》，双方就涉诉房屋进行转让违反法律规定，其转让行为无效；一审支持被上诉人的反诉请求违反法定诉讼保护原则。2、一审错误判决驳回上诉人本诉请求。三、一审判决适用证据规则失当。请求二审法院撤销原判，发回重审或者改判，支持上诉人一审诉请，驳回被上诉人一审反诉诉请，一、二审案件受理费由被上诉人负担。
被上诉人沈勇答辩称，施辉、姚拥军认为双方是租赁关系，要求解除租赁关系，收回房屋。实际上双方不存在租赁关系，是房屋买卖关系，一审中沈勇提出的反诉请求与本诉有牵连，且基于同一诉争物，其反诉是完全可以抵消或吞并本诉诉讼请求的独立的反请求。一审法院程序合法。沈勇在2000年以6000元的价格购买了上诉人的房屋。双方在完全自愿、意思表示真实的基础上进行了房屋买卖，双方之间的房屋买卖依法成立，合法有效，并且已经履行。一审法院依照事实和法律作出的判决是正确的。一审法院要求上诉人提供租赁关系的证据，符合谁主张谁举证的原则，不存在适用证据规则不当。一审法院对本案的本诉与反诉的审理程序合法，认定的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
二审中，被上诉人沈勇提供2014年11月21日、2015年1月21日、2015年3月26日电费发票三张及2015年1月27日有线电视费发票一张，证明被上诉人一直居住在其中，且户名都是沈勇的名字。上诉人质证认为四张发票的真实性没有异议，但对被上诉人的证明目的有异议。因为该发票上没有明确该费用系本案讼争房屋内的水费和电费，同时也没有反映该费用与本案房屋所有权或者登记人相关联。该发票只能反映被上诉人所花费的水电费的事实，不能证明被上诉人长期居住在该房屋内。因为水电费的发生与人的居住不构成直接的因果关系，把水笼头和电长期开在那边，人不居住在那里，也会产生相应的水电费用，所以该证据不能反映被上诉人长期居住在讼争房屋的事实。本院认为，对被上诉人沈勇提供的四张发票真实性、合法性予以认可。
本院认为，反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。本案中，反诉的当事人并不超出本诉的当事人范围，且反诉也并不违反法院专属管辖的规定，故一审法院受理反诉并合并审理并无不当。
根据谁主张谁举证的原则，上诉人施辉、姚拥军应对与被上诉人沈勇之间由房屋买卖关系变更为房屋租赁关系承担举证责任，对此，上诉人并未能提供有效证据证明自己的该主张，一审法院举证责任分配合理，并由此要求施辉、姚拥军承担不利的诉讼后果，合法合理。至于双方之间的房屋买卖合同是否符合法律规定，本院认为，《中华人民共和国城市私有房屋管理条例》目前已经废止，根据“有利追溯”原则，本案双方之间的买卖关系不应再受该条例约束。至于《中华人民共和国城市房地产管理法》，该法自2007年8月30日起施行，双方之间的房屋买卖关系发生在这之前，根据“法不溯及既往”原则，双方之间的买卖关系并不受该法的约束。双方之间的买卖合同是双方真实意思表示，应属有效合同。
至于诉讼时效问题，沈勇一直持有讼争房屋的原产权证、契税完税证等，且也让启东测功器厂出具了相应证明，其自认讼争房屋不存在权属争议，直至上诉人提起诉讼，要求其腾出房屋才知晓权利被侵害，即依法提起反诉，其反诉要求施辉、姚拥军协助办理启东市汇龙镇农机巷108号10号-1号楼102室的过户手续，为物权请求权，并非债权请求权，故上诉人提出超过诉讼时效的上诉理由，本院不予采纳。
综上，施辉、姚拥军的上诉请求无事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2300元，由上诉人施辉、姚拥军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 张峥嵘
代理审判员 刘玉蓉
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 施惠惠
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；