北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第01754号
上诉人（原审原告）江树培，男，1963年9月10日出生。
被上诉人（原审被告）王宝琴，女，1951年6月17日出生。
委托代理人王宝庆（王宝琴之弟），1953年9月28日出生。
上诉人江树培因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第22599号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年8月，江树培诉至原审法院称：我与王宝琴于2013年5月口头约定，王宝琴将位于北京市西城区×××21号的房屋租赁给我，以我装修该房屋为合同生效要件，双方未约定租赁期间，也未签订书面合同。2013年10月，王宝琴无故解除房屋租赁合同并将该房屋出租给他人。现双方就装修费的返还问题未能达成一致意见。现我诉至法院，要求判令王宝琴返还我装修费14200元；由王宝琴承担本案诉讼费。
王宝琴辩称：涉案房屋系位于北京市西城区×××21号西北方向四五米处的自建平房。2013年5月，江树培女婿向我提出继续租赁涉案房屋，准备将涉案房屋其中一间开小旅馆，另一间用来自住。因江树培已经租赁涉案房屋有些年头了，故我同意由江树培继续承租，但房屋租金由850元上调至1200元。当时，我考虑房屋年久失修，需要做房屋的吊顶，但江树培女婿提出由他们继续租赁房屋并负责做房屋吊顶。我同意由江树培继续承租。大概一周后，江树培女婿找到我，提出他忙不过来，让江树培继续在涉案房屋处居住并经营，我亦表示同意。
2013年5月底，江树培开始更换涉案房屋的房顶，将原屋顶进行了拆除，并替换成聚苯板铁皮屋顶，但只是将铁皮屋顶扣在房子上，没有任何密封措施。大概在开工3天后，我通知弟弟王宝庆房屋屋顶被更换。2013年6月初，王宝庆赶回涉案房屋处，我尝试联系江树培，但联系不上。2013年6月中旬，王宝庆找到朋友，将房屋的顶棚做了密封，并额外做了室内电路、油漆粉刷。之后，房屋一直空置。2013年6月底，江树培突然带人看房，王宝庆看到了，立即出面制止，江树培自称是房主，王宝庆将租客轰走了，并明确和江树培讲明房子自住和经营小旅馆可以，但不能转租，江树培点头答应。2013年7月上旬，江树培又试图转租，王宝庆又再次提醒江树培。2013年10月一天晚上，街坊告知王宝庆涉案房屋内来了11个人居住，当时王宝庆将这11个人轰走，这11个人将他们的头叫了过来，发现江树培与这11个人签订了租赁合同，他们的头拿合同。王宝庆将事情来龙去脉告知对方，这11个人3天都未住进涉案房屋内，这11个人的头跟王宝庆提出现在是冬天，天太冷，可否他们之间签订租赁合同。我同意了，但要求只能最多居住5个人，后来入住了4个人。江树培在此期间一直未出现。
后来，江树培的女儿到王宝庆处找过几次，提出江树培也不容易，旅馆也没开成，考虑到江树培经济情况和房屋已经装修的现状，可否给江树培一定的补偿。经过几次交涉，我同意补偿江树培3000元，但江树培不同意。江树培让其女儿、女婿及弟弟来找王宝庆，提出无理要求，要求按照其提交的证据全额承担装修费用，王宝庆拒绝了。江树培方威胁王宝庆，说第二天要把房顶拆走，王宝庆说可以，并让江树培计算一下拆除成本和恢复成本，江树培方提出让王宝庆承担一切责任，并让王宝庆等着。江树培一方面拖欠租金，当然拖欠租金不是主要原因，主要原因是江树培将涉案房屋转租，当二房东，这是我不允许的。因江树培的装饰装修费用属于经营的风险问题，应该自行负担，故我不同意江树培的所有诉讼请求。
原审法院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。江树培与王宝琴达成口头约定，由江树培承租涉案房屋，但未采用书面形式，亦未明确约定租赁期限，应视为不定期租赁。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。根据本案证据材料及双方当事人陈述，江树培的装修行为确有一定的经济支出且形成的均为已形成附合的装修物。关于江树培的装修行为是否获得王宝琴同意及王宝琴目前是否同意利用装修物问题，法院认为，王宝琴自2013年6月即已知晓江树培装修房屋的行为，但之后并未采取措施明示反对，且结合目前房屋的装修状态及出租状态，应视为王宝琴以事实行为表示同意江树培的装修行为且同意利用江树培的装修物，故王宝琴抗辩所称江树培装修超出约定范围且不同意利用江树培的装修物，法院不予采信。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。江树培虽主张其转租行为获得了王宝琴的同意，但未就此提供相应证据，王宝琴亦以事实行为加以否认，故江树培应承担举证不能的法律后果。江树培在未经王宝琴同意的情况下进行转租，王宝琴有权解除房屋租赁关系并收回房屋，且解除租赁关系的原因系江树培的违约行为。在江树培擅自转租导致租赁关系解除且双方就装修物的处理没有约定的情况下，考虑到江树培的装修行为确有一定的经济支出，且王宝琴以事实行为表示同意利用江树培的装修物，王宝琴应在利用价值范围内予以适当补偿。补偿的具体数额，法院结合现有证据及江树培过错程度酌情判定。据此，原审法院于2014年12月判决：王宝琴于判决生效之日起七日内补偿江树培装修费人民币三千元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，江树培不服，持原诉请求及理由上诉至本院，请求撤销原判，支持其诉讼请求。王宝琴同意原判。
经审理查明：江树培、王宝琴确认王宝琴系位于北京市西城区×××21号西北方向自建平房的使用人。2013年5月，双方口头约定王宝琴将涉案房屋出租给江树培，租金标准为1200元，双方之间未签订书面的房屋租赁合同，亦未约定房屋租赁期限。江树培自述双方约定由其负责涉案房屋装修并承担装修费用，并提供了证人陈×（江树培女婿）的书面证言一份，王宝琴不认可该证据的真实性。王宝琴自述江树培主动提出由其负责做房屋吊顶，王宝琴从未同意江树培进行房屋转租。
2013年5月底，江树培将涉案房屋屋顶进行了更换。江树培向法院提交个人书写的收据一份及证明一份，欲证明其已支付案外人柴海军房顶施工款9500元，王宝琴对上述证据的真实性不予认可，但认可江树培对涉案房屋屋顶进行了替换。江树培自述其于2013年6月对涉案房屋室内进行了装修，支付了施工费4700元，并向法院提交了个人书写的收据一份及证明一份，该收据有案外人惠进启的签名及手印，但无收款单位公章，王宝琴亦对上述证据的真实性不予认可，并表示江树培未对室内墙壁进行粉刷。王宝琴对其所述自行负担了涉案房屋的室内粉刷未提供相应证据。
2013年10月，江树培与王宝琴因房屋转租事宜发生分歧，王宝琴收回涉案房屋。目前，涉案房屋由案外人承租及使用。经原审法院主持调解，双方当事人各持己见。
本院审理中，江树培另提供书面证言一份和收据一份，落款人名为马观音生。江树培称马观音生是惠进启雇佣的工人，欲证明王宝琴同意其转租涉案房屋及对房屋进行装修的支出情况。王宝琴对上述证言和收据均不予认可。
上述事实，有双方当事人陈述、治安笔录、勘察照片、收据、证明等在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。江树培与王宝琴口头约定，由江树培承租涉案房屋，但双方未采用书面形式，亦未明确约定租赁期限，应视为不定期租赁。双方应当依照约定履行各自的权利义务。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。江树培虽称王宝琴同意其对涉案房屋进行转租，但并未提交有效证据予以证明，结合租赁过程中王宝琴对江树培的转租行为作出明确拒绝的事实，本院对江树培的辩称不予采信。
承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。根据已查明的事实，江树培擅自转租涉案房屋导致合同解除，双方亦未对已形成附合的装修物的处理进行过约定，现江树培上诉要求王宝琴补偿其所称的全部装修费用，没有依据，本院不予支持。但王宝琴于2013年6月知晓江树培对涉案房屋进行装修，并未明确表示反对，且自装修后至今亦对现状进行了利用，故王宝琴应在利用价值范围内予以适当补偿。原审法院结合现有证据及江树培过错程度，酌情确定补偿的具体数额，并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费78元，由江树培负担61.5元（已交纳），由王宝琴负担16.5元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费156元，由江树培负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹雪
代理审判员 廖慧
代理审判员 李洹
二〇一五年二月二日
书 记 员 陈雪