贵州省赫章县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0527民初2575号原告：郭恩海，男，1968年7月27日生，汉族，住赫章县，原告：周明，女，1970年11月20日生，汉族，住址同上，被告:赫章梁记特色烤鱼，住赫章县。经营者：雷绍勇，男，1975年1月5日生，汉族，住赫章县，委托诉讼代理人樊敬，贵州锐驰律师事务所律师。原告郭恩海、周明与被告赫章县梁记特色烤鱼返还原物纠纷一案，于2017年11月9日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭恩海、周明、被告赫章县梁记特色烤鱼经营者雷绍勇及其委托诉讼代理人樊敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭恩海、周明向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告搬离原告房屋,拆除其在房屋内的装修物，恢复房屋至原维辉百货商场时的原貌；二、请求依法判令被告赫章县梁记特色烤鱼支付2016年4月9日至2017年11月8日期间的门面占用费390,600.00元及被告搬离门面之日止的门面占用费(按照651.00元/天计算)；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年，原告向赫章县嘉龙地产公司购买赫章县夜郎广场城南文化休闲中心3-1-1号商铺，并于2015年12月2日取得房屋产权登记证书，后原告到现场接收房屋时，却发现所购房屋是被告占用，原告多次与被告协商，被告拒绝搬离房屋也拒绝给付租金，被告的行为侵害原告的合法权益。现原告为维护自身合法权益，根据《中人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十七条、第三十九条之规定，请求判决如诉所请。被告赫章县梁记特色烤鱼辩称：一、本案应当适用买卖不破租赁的原则。买卖不破租赁的构成要件为：1.租赁合同有效；2.出租人已将租赁物交付给承租人；3.租赁期限内，所有权发生变动。本案中，被告与上手、下手签订的租赁合同合法有效，至今未经任何途径予以确认无效、解除或撤销。至于赫章县嘉龙房地产开发有限公司与六盘水维辉百货有限公司签订的租赁合同被判决解除问题，被告认为，合同解除的法律效果是合同终止，不是无效。因此，将赫章县嘉龙房地产开发有限公司与六盘水维辉百货有限公司签订的租赁合同的因素考虑进来，也不能影响原告与上手签订租赁合同的效力，本案情形符合买卖不破租赁构成要件，亦不具有例外情形，应予适用。而买卖不破租赁产生的法律效果是新的所有权人即原告法定承受涉案租赁合同，原租赁合同的权利义务内容维持不变,自动将出租人替换为新的所有权人。并且，在前一次诉讼二审法院组织调解时，原告明确陈述在购买租赁物时就已经知道租赁物已被出租的事实，可合情推理原告是愿意承受原租赁合同的内心表示。二、即使法院认为本案不属于买卖不破租赁情形，但出租人与次承租人之间的关系也应当比照买卖不破租赁的原则处理。出租人解除与承租人的租赁合同，转租合同不因前一手合同终止而终止，出租人与次承租人之间应按转租合同继续履行。三、如法院以《城镇房屋租赁合同司法解释》第十八条为依据要求被告搬离租赁物,会导致被告与上手、下手的租赁合同纠纷，请求承担租金损失、装修损失、营业损失等，滋生了社会矛盾，没有解决纠纷的本质。四、如法院仍认为被告应搬离租食物，原告请求被告支付逾期腾房占有使用费的请求不应得到支持。被告对赫章嘉龙房地产开发有限公司与六盘水维辉百货有限公司签订的租赁合同的解除没有任何的过错，其利益应当得到保护，允许出租人赶走次承租人已经很不公平了，逾期腾房的时间起算点应从法院判决认定被告应予搬离的判决文书生效时起算。退一步讲，被告是在租赁期限内占有租赁物，并已提交证据证明其于2016年8月5日已经支付了该年度(2016年8月1日至2017年7月30日)的租金，而关于赫章县嘉龙房地产开发有限公司与六盘水维辉百货有限公司签订的租赁合同被解除的判决书是于2016年8月19日才生效，也就是说8月19日以前赫章县嘉龙房地产开发有限公司与六盘水维辉百货有限公司签订的租赁合同仍未终止，被告在之前交付租金有合法依据,其交付该租金的相应权利应得到保护，即被告无须支付2016年8月19日至2017年7月30日期间的占用费。五、原告从2015年12月2日对房屋享有一定的权利可以主张，但是维辉百货和嘉龙公司的案子是在原告取得所有-权后主张并获得判决，其中一个内容就是未支付租金的损失，判决明确要求维辉百货赔偿嘉龙公司的损失，时间从2016年2月1日至解除合同时（终审判决送达生效的时间2016年8月19日），该期间的损失是已经判决赔偿，原告不能重复主张。2016年8月1日至2017年7月30日这段时间的租金是在终审判决之前交给金先兆和杨正初的。在维辉百货和嘉龙公司的案件中，维辉百货提出的归还租赁物和恢复原状的诉讼请求没有得到支持，我方认为该部分的请求应该是本案原告来主张。综上，为维护被告合法权益，请法院认真考虑以上答辩意见，对本案作出公正合理的判决。如继续以《城镇房屋租赁合同司法解释》第十八条为依据判决被告返还处于租赁期限内的租赁物,并判决返还已合法支付租金期限内的使用费，属机械适用法律，违背了通过民事审判维护社会秩序、弘扬社会风尚的宗旨，相反扰乱了经济秩序，脱离案件实际，未实质解决社会矛盾，相反滋生更多的社会矛盾，用形式上的正义掩盖实质上的不公平。本案争议焦点：一、本案是否适用买卖不破租赁；二、原告要求腾出房屋是否应该得到支持；三、原告是否有权请求被告支付房屋的占有使用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人人进行了证据质证。原、被告双方提供的房屋移交协议书、房产证、生效法律文书确认书、判决书复印件、租赁合同及收条、贵州省高级人民法院的受理申诉通知书等，均符合证据的关联性、客观性、合法性，全部予以采信。经审理查明：2008年10月17日，赫章县嘉龙房地产开发有限公司与六盘水市钟山区维辉百货公司签订《租赁合同》，将嘉龙公司开发的赫章夜郎广场商住区2、3、5栋一、二层商铺出租给六盘水市钟山区维辉百货公司，用途为大型百货商铺。2015年6月21日，赫章维辉百货的法定代表人梁兴会和丈夫汪维立（六盘水钟山区维辉百货法定代表人）将一楼（老百姓大药房除外）的约1300平方米以每年580,000.00元转租给金先兆和杨正初。2015年7月24日，金先兆和杨正初又将该1300（老百姓大药房除外）平方米商铺以每年680,000.00元转租给雷绍勇和韩冬。同年8月13日，雷绍勇和韩冬又将其中约1000平方米以第一年租金为580,000.00元，第二年起为680,000.00元转租给陈金强开设“夜郎国际影城”（实际为贵州夜郎文化传媒有限公司）。2015年9月15日，雷绍勇又将其中的约100平方米以每年95,000.00元转租给刘松虎，剩下部分自己用于经营“赫章县梁记特色烤鱼”。2015年10月28日，刘松虎将其中的约50平方米以每年47,500.00元转租给吴道银开设“赫章爱冰妮”奶茶店。2016年3月2日，刘松虎再次将剩下的约50平方米以每年47,500.00转租给文海之父文峰，后文海用于开设“赫章唔咔奶茶店”。在夜郎国际影视城装修中改变房屋地面结构。2015年12月1日，赫章县嘉龙公司以六盘水钟山区维辉百货公司违约为由向本院起诉，请求依法解除其与六盘水钟山区维辉百货公司的租赁合同。本院业经审理后，于2016年4月8日作出（2015）黔赫民初字第1959号判决，解除赫章县嘉龙房地产公司与六盘水钟山区维辉百货的租赁合同。六盘水市钟山区维辉百货公司向毕节市中院上诉，2016年6月27日毕节市中级法院作出（2016）黔05民终1524号判决，维持原判。判决生效时间为2016年8月19日。2015年赫章县嘉龙房地产有限公司将赫章夜郎广场商住房2-1-03号、3-1-01号、2-1-04号商铺出售给原告郭恩海和周明。郭恩海和周明于2015年11月26日办理了国有土地使用权转让登记手续，并于2015年12月2日完成房屋所有权移转登记。2016年8月23日，原告以张贴告知书的形式要求现在占有商铺的被告在3日内搬离商铺或协商继续租用事宜未果。2016年11月10日原告诉来本院请求处理。具体请求是：一、请求依法判令贵州夜郎文化传媒有限公司、赫章县梁记特色烤鱼、赫章爱冰妮（奶茶店）、赫章唔咔奶茶店搬离原告房屋。二、请求依法判令贵州夜郎文化传媒有限公司、赫章县梁记特色烤鱼、赫章爱冰妮（奶茶店）、赫章唔咔奶茶店支付门面占有使用费。具体如下：1、赫章夜郎影城陈金强，2016年8月19日至2016年11月10日期间的门面占用费153,009.00元，2016年11月11日至被告搬离门面之日止的门面占用费按照1863.00元/天计算。2、梁记特色烤鱼雷绍勇，2016年8月19日至2016年11月10日期间的门面占用费53,055.00元；2016年11月11日至被告搬离门面之日止的门面占用费按照651.00元/天计算。3、唔咖奶茶店文海，2016年8月19日至2016年11月10日期间的门面占用费10,692.00元；2016年11月11日至被告搬离门面之日止的门面占用费按照130.00元/天计算。4、爱冰妮奶茶店吴道银，2016年8月19日至2016年11月10日期间的门面占用费10,692.00元；2016年11月11日至被告搬离门面之日止的门面占用费按照130.00元/天计算。三、本案诉讼费用由四被告承担。本院于2017年5月9日作出（2017）黔0527民初2216号判决，一、由贵州夜郎文化传媒有限公司、赫章县梁记特色烤鱼、赫章唔咔奶茶店、赫章爱冰妮于本判决生效后二十日内腾出其占有的房屋并交付给原告郭恩海、周明使用；二、由被告贵州夜郎文化传媒有限公司于本判决生效后二十日内按1863.00元∕日标准计算向原告郭恩海、周明支付逾期腾房占有使用费（从2016年8月19日至实际交付商铺之日止）；三、由被告赫章县梁记特色烤鱼于本判决生效后二十日内按286.00元∕日标准计算向原告郭恩海、周明支付逾期腾房占有使用费（从2016年8月19日至实际交付商铺之日止）；四、由被告赫章唔咔奶茶店于本判决生效后二十日内按130.00元∕日标准计算向原告郭恩海、周明支付逾期腾房占有使用费（从2016年8月19日至实际交付商铺之日止）；五、由被告赫章爱冰妮于本判决生效后二十日内按130.00元∕日标准计算向原告郭恩海、周明支付逾期腾房占有使用费（从2016年8月19日至实际交付商铺之日止）；六、驳回原告对赫章县梁记特色烤鱼的其他诉讼请求。案件受理费4712.00元，由贵州夜郎文化传媒有限公司负担3360.18元，赫章县梁记特色烤鱼负担393.45元，赫章唔咔奶茶店和赫章爱冰妮分别负担67.30元。原告郭恩海、周明共负担823.77元。赫章县梁记特色烤鱼、赫章爱冰妮（奶茶店）、赫章唔咔奶茶店不服（2017）黔0527民初2216号判决，提出上诉。毕节市中级人民法院以事实不清、严重违反法定程序为由，于2017年8月22日作出（2017）黔05民终1925号裁定，撤销（2017）黔0527民初2216号判决，发回重审。在重审时，原告郭恩海、周明撤回了起诉。2017年11月9日原告郭恩海、周明重新分别以贵州夜郎文化传媒有限公司、赫章县梁记特色烤鱼、赫章爱冰妮（奶茶店）、赫章唔咔奶茶店为被告单独起诉请求处理（贵州夜郎文化传媒有限公司、赫章爱冰妮、赫章唔咔奶茶店另案处理）。另查明：赫章县梁记特色烤鱼、现使用的商铺属于原告的“赫房权证城关镇字第××号”产权证范围之内，建筑面积311.43平方米，套内面积305.19平方米。本院认为，在赫章县嘉龙房地产开发有限公司与六盘水钟山区维辉百货有限公司租赁期间，承租人六盘水钟山区维辉百货有限公司将上述租赁物转租给次承租人金先兆，金先兆又将部分租赁物分别转租给了雷绍勇。由于赫章县嘉龙房地产开发有限公司与六盘水钟山区维辉百货有限公司的租赁合同被人民法院依法判决解除，其以后次承租人金先兆、杨正初对上述租赁物的占有权源被阻断，有权占有已经不再连续。2015年赫章县嘉龙房地产有限公司将赫章夜郎广场商住2-1-03号、3-1-01号、2-1-04号商铺出售给原告郭恩海和周明，且办理了产权登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，郭恩海、周明取得赫章夜郎广场商住区2-1-03号、3-1-01号、2-1-04号商铺物权。因物权优于债权，次承租人赫章县梁记特色烤鱼对商铺的占有，在赫章县嘉龙房地产开发有限公司与六盘水钟山区维辉百货有限公司的租赁合同解除前为有权占有，但在该租赁合同被依法解除后，针对物权人的郭恩海、周明为无权占有。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”之规定，原告郭恩海、周明要求被告返还赫章夜郎广场商住区被告现占用的商铺的请求，本院予以支持。原告郭恩海、周明自2015年12月2日取得物权。在原租赁合同被解除前，原告郭恩海、周明应法定承受原租赁合同的权利义务，可请求次承租人给付租金；原租赁合同解除后，原告郭恩海、周明与被告之间无合同关系，被告实际使用了上述商铺，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院予以支持。”之规定，原告郭恩海、周明可以请求被告支付占有商铺使用费的请求，本院予以支持。（2015）黔赫民初字第1959号判决生效时间为2016年8月19日，故逾期腾房占有使用费应从2016年8月19日算至实际交付商铺之日止。被告占有的房屋面积为建筑面积311.43平方米，套内面积305.19平方米。结合本案实际，可以参照出租方与被告签订的合同租金标准及被告所占面积的比例进行计算。即443.73元∕天（680000.00元/年÷365天/年÷雷绍勇租的总面积1307.55平方米×赫章县梁记特色烤鱼所占面积311.43平方米=赫章县梁记特色烤鱼每天应摊的租金443.73元）。对于原告请求被告拆除其在房屋内的装修物，恢复房屋至原维辉百货商场时的原貌，因原告没有证据证明被告进行的装修情况，也不能证明原维辉百货商场的原貌，故对原告的这一请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、赫章县梁记特色烤鱼于本判决生效后十日内腾出其占有的房屋并交付给原告郭恩海、周明使用（该房屋所属产证号为“赫房权证城关镇字第××号”，建筑面积311.43平方米，套内面积305.19平方米,具体位置附草图于后）；二、由被告赫章县梁记特色烤鱼于本判决生效后十日内按每日443.73元的标准计算向原告郭恩海、周明支付逾期腾房占有使用费（从2016年8月19日至实际交付商铺之日止）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7159.00元，减半收取3579.50元，由原告郭恩海、周明负担2250.00元，由赫章县粱记特色烤鱼负担1329.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。如义务人未按判决书指定的期间履行金钱给付义务的，权利人可以在法律文书规定履行期间的最后一日起两年内向本院或被执行人财产所在地人民法院申请执行。审判员  朱明俊二〇一七年十一月三十日书记员  张 玲