重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）綦法民初字第06905号
原告石世明，男，1945年9月8日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区）。
原告傅芝红，女，1985年5月23日出生，汉族，住重庆市南川区。
原告石某某，男，2005年10月16日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区）。
法定代理人傅芝红，女，1985年5月23日出生，汉族，住重庆市南川区。
三原告的共同委托代理人刘富强，重庆北信律师事务所律师。
被告石洪兰，女，1975年4月24日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区）。
被告石洪碧，女，1973年5月17日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区）。
被告石洪芳，女，1978年6月14日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区）。
被告石洪英，女，1971年3月23日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区）。
四被告的共同委托代理人吴光银，重庆市万盛经开区青年法律服务所法律工作者。
原告石世明、傅芝红、石某某与被告石洪英、石洪碧、石洪兰、石洪芳农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月14日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员瞿金华独任审判，于2015年6月10日公开开庭进行了审理。原告石世明及三原告的共同委托代理人刘富强，四被告的共同委托代理人吴光银均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告石世明、傅芝红、石某某诉称，原告石世明及其子石洪海（已病故）于1995年12月28日与被告及其父亲石世祥签订一份《房屋买卖协议》，协议约定：“甲方石世祥及其家人达成一致，自愿将房屋折款柒仟元出售给乙方石世明、石洪海，甲方将房屋出售给乙方后，该房屋永远归乙方，甲方无权干涉，长期由乙方使用享受；甲方必须协助乙方办理过户手续，若因甲方及家人不配合，导致后果由甲方负责”。协议签订后被告当月就交付房屋钥匙，原告于95年9月20日、96年1月20日、96年2月20日、97年3月20日将全部房款支付给石世祥。现房屋由原告居住近20年。今年该房屋被划入万盛经开区采煤深陷治理范围，按《万盛采煤深陷受损农房治理实施办法》规定，该房屋受损等级为C级，由政府按政策规定采取拆迁安置补偿。现在被告父亲石世祥已病逝，其四个子女知道房屋被政府拆迁要获得补偿，提出要参与政府安置补偿，不同意由石世明一家获得政府安置补偿，为此双方发生纠纷。被告提出的理由：该房屋产权证登记是母亲李佐容的名字，原告未办理过户手续；在签订协议时母亲已经病逝，四被告都有继承权，95年12月28日父亲石世祥出卖房屋时其中三姊妹未在家，在家的石洪芳当年仅16周岁未成年，不能代表其他三姊妹签订协议。故提出《房屋买卖协议》无效。原告认为，原、被告本是一家人，又是本村社的村民，根据法律规定农村自有房屋本集体经济组织之间可以买卖；未办理房屋产权过户手续，是因为当年被告石洪英被骗到广州后无法联系，后来知道她的消息已经十来年时间，其责任应当是被告；协议签订时三姊妹未在场，是因为三姊妹当时在外打工，其父亲石世祥是户主，是实际居住人，大妹石洪英被骗到广州后无法联系，二妹石洪碧已出嫁，三妹石洪兰在外打工不在家，而唯一在家的四妹石洪芳，也在协议上签字捺印。另外，四被告提出其未同意，那么这么多年房屋已由原告居住，被告是知道房屋已卖给了原告这一事实，为什么不向原告提出要回房屋，现在房屋被政府拆迁，政府要安置补偿才提出要回房屋，这说明被告并不是不认可房屋已经买卖这一事实，而是想取得政府安置补偿款。综上，原告与被告父亲石世祥系村社村民，又是亲堂弟兄，双方签订《房屋买卖协议》经过村社同意，协议有效。遂诉至法院，要求判决确认原、被告双方签订的《房屋买卖协议有效》；诉讼费由被告承担。
诉讼中，原告变更诉讼请求为确认《房屋买卖协议》有效。
为证实其主张，原告举示如下证据：
1.房屋买卖协议1份，证实甲方为石世祥、石洪兰，乙方为石洪海，落款时间为“公元一九九五年十二月二十八日晚”，内容为“兹有民权村烂田湾合作社李作容房屋，由于病故，丈夫石世祥和女儿石洪兰自愿将本社新田坎的石木结构房屋四间（其中一间有楼层）”、猪圈三间出售给乙方。协议用纸上有“万盛区南桐镇民权村，电话：4835****”字样。
被告质证称对协议的真实性有异议，协议日期是1995年，但纸张上写的“万盛区南桐镇民权村，电话：4835****”应是1997年之后。石世兰的名字应系石世祥签的，并表示申请笔迹鉴定，后以无法提供检材为由，撤回鉴定申请。
2.收条4张，其中三张收条系在同一张纸上书写，上有“地址：南桐镇轮子坡车站电话：27****”字样，内容分别为“今收到石世明交房子款，贰仟元正，收款人为石世祥，付款人石世明，落款时间为95年9月20日”，“今收到石世明交房子款壹仟元正，收款人为石世祥，付款人为石世明，落款时间为96年元月20日”，“今收到石世明交房子款伍佰元正，收款人为石世祥，付款人为石世明，落款时间为96年2月20日”，另一张收条内容为“今收到石世明负（付）石世祥的房子现金，于97年3月20日全部完清，收款石世祥，经手人石长生执笔，落款时间为97年3月20日”。
被告质证称，收条真实性无法确认，收条上的电话是六位数，房屋买卖协议上的电话是八位数，存有矛盾，并表示申请笔迹鉴定，后以无法提供检材为由，撤回鉴定申请。
3.綦江区南桐镇民权村烂田湾农业生产合作社和重庆市綦江区南桐镇民权村村民委员会出具的证明，证实石世明与石世祥系堂兄弟关系，双方均系我村村民。1995年12月28日石世明及其儿子石洪海（已病故）与石世祥及其子女石洪兰签订一份房屋买卖协议，购买本村烂田湾合作社私房一栋，该房屋产权证记载的名字是李佐容，村里人平时都叫他李作容。李佐容与石世祥系夫妻关系，因李佐容病故双方签订房屋买卖协议时由李佐容的丈夫石世祥及其子女石洪兰代表全家签订，我村社对他们的房屋买卖行为认可同意。双方就安置补偿问题发生纠纷，经村社多次调解因分歧过大未能成功。
被告质证称，对证明的真实性无异议，但不认可证明内容。李佐容姓名的证明应由公安机关出具，亦不认可证明中买卖房屋的事实。
4.房屋所有权证、受损农房测绘通知书、房屋安全性鉴定各1份，原告提出协议签订时，对方即将产权证交给原告方，证实涉案房屋的登记信息，现涉案房屋涉及采煤沉陷安置搬迁补偿。
被告质证称无异议。
5.证人石世谷的证言，证实其与石世明、石世祥均系堂兄弟。1995年，石世祥卖房给石世明，叫其和石长生二人去做见证人。石长生先写的协议，双方也签过字。后由石洪刚修改，最后石洪刚又重新写过一遍，时间间隔有几天，但时间是准确的。在场的有其和石洪海、石长生、石世祥、石世明。房子后来一直是石世明在经管。石世祥卖房的目的是给幺女买户口，需要三、四千元左右。石世祥的名字是石世祥本人签的，协议上“石洪兰”名字是石世祥代为签字的，签协议时石世祥的幺女也在场。石世明支付部分款项之后（大约间隔一个月）就搬进去住。石世祥将房屋转卖后再婚到南桐居住，之后幺女石洪芳也到南桐去住。石世祥有4个女儿，石洪英被拐卖后回来过两次。石世祥卖房子，四被告均未提出异议，在石世祥过世后，四被告也未提过石世祥卖房未征得她们同意的问题。
被告质证称，证人证实“石洪兰”的签名系石世祥所签，与原告陈述系石洪芳所写矛盾。证人证言中关于涉案房屋交付时间矛盾，先证实签协议后就交房屋，后又称签协议后石洪芳还在房屋中居住。
6.证人石洪刚的证言，其系石世明之子，证实1995年交房时是其写的一个约据，1997年付完房款去过户说要一个协议，协议是根据约据的时间写的。因被告方有一人在广东，因此一直无法过户。因该房涉及拆迁才发生纠纷。
被告质证称，证人出庭作证不合法，证言中关于协议系证人本人书写与证人石世谷的证言冲突，亦不可信。
被告石洪英、石洪碧、石洪兰、石洪芳辩称，原告与被告父亲签订的买卖协议违反法律规定，侵犯他人权利，应属无效。
为证实其主张，被告当庭举示如下证据：
1.村镇房屋产权申请登记审批表，证实石世明在南桐镇民权村烂田塆社有房屋一幢，家庭（或共有）成员为曾现芳（妻）、石洪刚（长子）、石洪奎（次子）、石洪海（三子）。
2.村镇房屋产权申请登记审批表，证实李佐容在南桐镇民权村烂田塆社有房屋一幢，家庭（或共有）成员为石世祥（夫）、石洪英（长女）、石洪碧（次女）、石洪兰（三女）、石洪芳（四女）。
对证据1、2，原告质证称予以认可，本院予以采信。
经本院当庭向原、被告双方出示依职权收集的调查笔录2份，双方均表示予以认可。
对原告举示的证据综合评判如下：对证据4，双方均无异议，本院予以确认。对证据1-3，房屋买卖协议的落款时间确与纸张的生产时间和收条的收款时间存有矛盾，但被告发表质证意见时提到“石洪兰的名字是石世祥签的”及“原告与被告父亲签订的买卖协议违反法律规定，侵犯他人权利，应属无效”的答辩意见，可以确认房屋买卖的事实客观存在，亦与本院查证的情况相符；对证人石世谷、石洪刚的证言中协议签订和履行过程的具体细节有部分出入，考虑到事情发生之日距今已近二十年，符合一般人的记忆规律，且基本事实可与房屋买卖协议和收条相印证，并能完整反映出涉案房屋交易的过程，本院予以采信。
结合当事人的陈述及本院予以采信的证据，确认如下事实：石世明、石洪海（已于2007年9月9日死亡）系原重庆市万盛区南桐镇民权村烂田湾社社员。李佐容（已于1993年4月12日死亡）与石世祥（已于2004年1月22日死亡）原系夫妻关系，共同生育长女石洪英、次女石洪碧、三女石洪兰、四女石洪芳。李佐容于1991年9月10日取得坐落于原南桐镇民权村烂田塆社的房屋［桐（桐）字第03711号）］产权证，家庭（或共有）成员为石世祥、石洪英、石洪碧、石洪兰、石洪芳。李佐容去世后（具体时间为1995年），石世祥为给石洪芳办理非农户口需要资金，石世明出于对石洪海成年后的居住考虑，就涉案房屋的交易达成合意。石世明分四次将房款付清后（时间为1997年），双方倒签一份甲方为石世祥、石洪兰，乙方为石洪海，落款时间为1995年12月28日晚的《房屋买卖协议》，内容为“兹有民权村烂田湾合作社李作（佐）容房屋，由于病故，丈夫石世祥和女儿石洪兰自愿将本社新田坎的石木结构房屋四间（其中一间有楼层）、猪圈三间出售给乙方”，协议上石洪兰的签名系石世祥所签。石世祥交付涉案房屋及涉案房屋的产权证后，石世明、石洪海在前述房屋居住至石洪海过世，现涉案房屋由石世明作堆放物品之用，并被行政机关纳入采煤沉陷安置搬迁范围。
经本院调查了解到，石世明自有房屋的家庭（或共有）成员包含石洪海。如1995年石洪海凭买卖协议来过户，因其系未成年，其户口与石世明在同一地址，无法办理过户手续，但如石洪海在成年以后分户出去，又确无房屋，则可以办理过户手续。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。涉案房屋坐落于南桐镇民权村烂田湾社，石洪海系南桐镇民权村烂田湾社的社员，《房屋买卖协议》虽系倒签，但从买方已付清涉案房屋对价，卖方已实际交付房屋，可知涉案房屋的买卖行为系合同当事双方的真实意思表示，且石世明、石洪海已实际居住多年，并持有涉案房屋的产权证，应认定《房屋买卖协议》有效。本案中，石世祥与石洪兰系父女关系，石世明与石世祥系堂兄弟关系，石世祥、石世明、石世海均在同社居住，且石洪海、石世明在房屋交付后在涉案房屋中居住多年，石洪兰均未进行抗辩，相应的法律后果应由石洪兰承担，尽管被告石世祥处置的房屋遗产涉及其他继承人的财产权益，具有无权处分的性质，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，石世祥的处分行为并不影响《购房协议》的效力。至于被告与二原告之间的财产权益争议，不属本案的处理范畴，本案不作处理，双方可另行解决。至于被告提出的违反“一户一宅”的意见，由于购买涉案房屋的目的系为石洪海成年后分户居住，符合常情、常理和农村风俗，亦并不与本院到行政机关调查了解到的情况相悖，故本院对被告的意见不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：
确认买房人为石洪海，卖房人为石世祥、石洪兰，落款时间为1995年12月28日的《房屋买卖协议》有效。
案件受理费减半收取40元，由被告石洪英、石洪兰、石洪芳、石洪碧共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 瞿金华
二〇一五年六月十八日
书 记 员 任 薇