上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2537号
上诉人（原审原告）樊晶，＊生，汉族，。
上诉人（原审原告）符进，＊生，汉族，住＊＊＊。
被上诉人（原审被告）上海垄景房地产开发有限公司，。
法定代表人＊＊，总经理。
委托代理人毛莹，上海小城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京搜房科技发展有限公司华东分公司，。
负责人＊＊，董事长。
委托代理人薛晓东，上海宏仑宇君律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京搜房科技发展有限公司，。
法定代表人＊＊，董事长。
委托代理人薛晓东，上海宏仑宇君律师事务所律师。
上诉人樊晶、符进因定金合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第1774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月8日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月14日公开开庭进行了审理。上诉人樊晶、符进，被上诉人上海垄景房地产开发有限公司（以下简称垄景公司）的委托代理人毛莹，被上诉人北京搜房科技发展有限公司华东分公司（以下简称搜房华东分公司）、北京搜房科技发展有限公司（以下简称搜房公司）的共同委托代理人薛晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2014年3月30日，樊晶、符进与垄景公司签订《定金合同》一份。合同第一条约定，樊晶、符进预订系争房屋，该房屋的建筑面积为89.64平方米，该房屋定于2014年10月31日交付；合同第二条约定，樊晶、符进预订的该房屋每平方米建筑面积买卖单价为20，938元，总房价为1，876，882元，樊晶、符进采取分期付款方式；合同第三条约定，樊晶、符进同意签订本合同支付定金20，000元作为双方订立商品房预售合同的担保，签订商品房预售合同后，乙方支付的定金转为房价款；合同第四条约定，双方商定预订期为17天，樊晶、符进于2014年4月16日前到松江区泗泾镇古楼公路＊弄＊号同润售楼处与垄景公司签订《上海市商品房预售合同》；合同第五条约定垄景公司同意将发布或提供的广告、售楼书、样品所表明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况作为商品房预售合同的附件；合同第六条约定在本合同的第四条约定的预订期限内，除本合同第七条、第八条约定的情形外，垄景公司拒绝签订商品房预售合同的，双倍返还已收取的定金，樊晶、符进拒绝签订商品房预售合同的，无权要求垄景公司返还已收取的定金；合同第七条约定，有下列情况之一，樊晶、符进拒绝签订商品房预售合同的，垄景公司应全额返还已支付的定金：1、樊晶、符进与垄景公司在签订商品房预售合同时，因面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款，存在分歧，不能协商一致；2、樊晶、符进与垄景公司双方签订本合同后，签订商品房预售合同前，由司法机关、行政机关依法限制该房屋房地产权利的。合同第八条约定，有下列情况之一，樊晶、符进拒绝签订商品房预售合同的，垄景公司应双倍返还已支付的定金：1、垄景公司未遵守本合同第二条、第五条约定的；2、垄景公司未告知樊晶、符进在签订本合同前该房屋已存在的抵押、预租、查封等事实的。定金合同附件中载明：1、垄景公司已经向樊晶、符进出示了本合同所涉房屋的预售合同草案，樊晶、符进对预售合同草案的主要条款已经了解并接受；2、付款方式，樊晶、符进于2014年6月24日前一次性付清全款，支付方式为2014年4月16日支付1，000，000元（含定金20，000元）并签订预售合同，2014年6月20日支付276，882元，2014年6月24日支付600，000元；……4、另支付搜房网2万方可享受此总价。上述合同签订后，樊晶、符进通过银行转帐的方式向垄景公司支付定金20，000元。
2014年4月12日，樊晶、符进向垄景公司出具退房申请一份，载明在签订定金合同时，现场销售口述可以参加搜房网2万抵4万优惠活动，并在定金合同签署“另支付搜房网2万元可享受此总价”，但樊晶、符进之后致电和查询搜房网发现其活动为2万抵6万，根据定金合同第五条、第八条的约定，因垄景公司未遵守合同第二条、第五条约定，各方面证据表明销售存在欺诈行为以及虚假广告。樊晶、符进认为垄景公司通过搜房网发布的广告与实际不符，涉嫌欺骗和欺诈消费者，现要求垄景公司按照定金合同约定双倍返还樊晶、符进已支付的定金。
后因樊晶、符进多次与垄景公司交涉未果，遂向原审法院提起诉讼，请求判令：1、垄景公司退还定金2万元；2、垄景公司与搜房华东分公司共同赔偿2万元。
原审庭审中，樊晶、符进与垄景公司均一致确认定金合同确认的房屋价格优惠了4万元，但樊晶、符进需向搜房网支付2万元。
樊晶、符进向法院提交数份搜房网的广告，欲证明垄景公司承诺支付2万元会员费总价优惠6万元，优惠时间为2013年8月1日至2014年6月30日；购买89平房屋送产权车位等。垄景公司对广告的真实性均不予确认。搜房华东分公司、搜房公司对真实性没有异议，但认为不同时间适用不同的优惠标准，樊晶、符进购房之时已无支付2万元会员费总价优惠6万元和赠送产权车位的优惠活动。
原审法院认为：樊晶、符进与垄景公司之间签订的定金合同系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。
本案中，樊晶、符进向垄景公司提出退房申请要求退房并要求双倍返还定金，理由系搜房网发布的广告内容与合同约定的优惠价格不一致。法院认为，商业广告的内容如不符合要约规定的，只能视为要约邀请。本案涉讼的广告中未体现包括对樊晶、符进在内的所有相对人订立合同的主要条款，如系争房屋的具体价格、座落位置等内容，内容并不确定，故该广告仅为吸引相对人向其发出以订立合同为目的并包含合同主要条款的要约的要约邀请。相反，樊晶、符进与垄景公司签订的定金合同对房屋座落位置，房屋价格等均作出明确的约定，并约定交付的定金作为将来订立商品房预售合同的担保，故樊晶、符进理应按约与垄景公司签订商品房预售合同，如拒绝签订，将面临承担定金罚则的风险。樊晶、符进与垄景公司签订的定金合同附件对于支付搜房网2万元后享受的总价优惠已经作出了明确约定，故即便此约定与搜房网广告内容不一致，双方仍应按此约定履行，樊晶、符进现提出该约定系受垄景公司欺骗签订，并无相应证据予以证明，法院不予采信。樊晶、符进退房的理由不能成立。至于樊晶、符进在原审庭审中所提的赠送车位、车次、房屋交付标准等问题。首先，樊晶、符进在其退房申请中并未对此有所提及；其次，根据前述的分析，垄景公司对于上述内容发布的广告也仅是要约邀请，具体还是应以双方所签订的合同为准，而垄景公司对于赠送车位和车次等在合同中并未作出承诺，故樊晶、符进据此主张垄景公司欺诈难以成立。就房屋的交付标准问题，因双方正式的商品房预售合同尚未签订，对房屋平面布局、结构等均无明确约定，故樊晶、符进主张垄景公司交付标准不符合约定显然亦难以成立。综上，法院认为樊晶、符进要求退房的理由均不能成立，原审审理中，樊晶、符进明确表示不再购买涉案房屋，故因归责于樊晶、符进原因导致樊晶、符进与垄景公司未能签订商品房预售合同，樊晶、符进应当承担定金罚则，其主张垄景公司返还定金2万元的诉讼请求，法院不予支持。鉴于上述的裁判理由，法院对樊晶、符进要求垄景公司及搜房华东分公司共同赔偿2万元的诉讼请求，亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十五条的规定，原审法院于2014年8月29日作出判决：驳回原告樊晶、符进的诉讼请求。案件受理费800元，减半收取400元，由樊晶、符进负担。
原审判决后，樊晶、符进不服，上诉至本院称，原审认定事实错误：原审认定樊晶、符进与垄景公司之间签订的定金合同系当事人真实意思表示，该认定不符合事实。垄景公司隐瞒事实，使樊晶、符进作出了错误的决定，且该楼盘一期与二期都出现过严重质量问题。原审认定本案涉讼的广告中仅为要约邀请，该认定违反了法律的规定。原审认定樊晶、符进与垄景公司之间最终未能签订正式买卖合同的责任在于樊晶、符进，亦为错误。樊晶、符进不再购买涉案房屋的原因是垄景公司违背诚实信用原则，欺诈樊晶、符进，原审的认定偏袒了垄景公司。因此，樊晶、符进要求撤销原审判决，改判垄景公司退回2万元定金，垄景公司、搜房华东分公司、搜房公司共同赔偿1倍定金，本案的一、二审诉讼费由垄景公司等承担。
被上诉人垄景公司辩称，不同意樊晶、符进的上诉请求，要求维持原判。
被上诉人搜房华东分公司及搜房公司共同辩称，其不是定金合同的当事人，樊晶、符进要求其承担赔偿定金责任无依据，故不同意樊晶、符进的上诉请求。
本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案中，根据现已查明的事实，樊晶、符进与垄景公司在签订涉案房屋的定金合同时，不存在垄景公司故意告知樊晶、符进虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使樊晶、符进作出错误意思表示的情形：樊晶、符进未就其主张的垄景公司隐瞒事实，使其作出了错误的决定的主张进行确实而充分的举证。作为完全民事行为能力的民事主体，其在与垄景公司签订涉案房屋的定金合同时，应当预见定金合同签订的后果，对于定金合同签订后合同的内容对双方具有约束力，亦为明知。在此情况下，其仍然与垄景公司签订了涉案房屋的定金合同，该合同依法成立并对当事人具有约束力。樊晶、符进退房申请中提出的退房理由及本案审理过程中提出的诸如房屋存在质量问题等内容，不属于法律规定的欺诈的情形。上述定金合同属于预约合同，属于立约定金，樊晶、符进交付的定金系担保双方后续的正式房屋买卖合同的签订。其所谓的房屋存在质量问题等说法，在其当初提出退房申请时并未提出，亦非预约合同通常涉及的条款，而是正式买卖合同约定的内容。樊晶、符进的退房理由均不成立，其单方退房的行为表明其拒绝签署正式房屋买卖合同，违反了定金合同的约定，应当承担相应的定金责任，本案应适用定金罚则。
关于樊晶、符进认为原审认定本案涉讼的广告中仅为要约邀请错误的问题，本院认为，原审对涉讼广告的认定符合法律规定，并无不当之处。此外，樊晶、符进与垄景公司并未签订正式房屋买卖合同，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条（即“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”）所指的情形是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，方视为要约，视为正式买卖合同的内容。而樊晶、符进提出的退房申请是所谓的价格欺诈，双方现仅签署预约合同，两种情形不同，樊晶、符进的该主张不成立。
此外，樊晶、符进亦未就其主张的垄景公司违背诚实信用原则等进行相应的举证，故本院难以采信。
综上，上诉人樊晶、符进的上诉请求，本院难以支持。原审驳回其诉讼请求，当属无误，原判应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币800元，由上诉人樊晶、符进负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 翟从海
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……