广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2362号
上诉人（原审被告）：广州市南沙区大岗镇房地产开发公司。
法定代表人：冯显联，该司经理。
委托代理人：林晓东、潘颖华，广东导正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王敏，女，1987年3月12日出生，汉族。
委托代理人：陈苑，广东仲衡律师事务所律师。
委托代理人：李智昕，广东仲衡律师事务所实习律师。
上诉人广州市南沙区大岗镇房地产开发公司因与被上诉人王敏商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2014）穗南法民三初字第121号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市南沙区（原番禺区）大岗镇房地产开发公司（以下简称南沙大岗房产公司）是广州市南沙区大岗镇大岗绿庭雅苑46梯的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2009年11月9日，王敏（乙方）与南沙大岗房产公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，其中约定：乙方向甲方购买位于大岗镇东升路228号46梯1001房，建筑面积共73.6平方米，总金额为252448元。付款方式为按揭贷款方式付款。甲方应当在2009年12月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。甲乙双方共同办理《房地产权证》，甲乙双方应当在该商品房交付之日起180个工作日内（不超过180个工作日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按上述约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期时间达到120日的，乙方有权自120日届满之日起半年内解除合同。合同签订后，王敏依约付清全部房价款，2010年5月6日王敏办理了收楼手续，但南沙大岗房产公司至今尚未办理涉案房屋的产权证书。
2014年2月17日，王敏向原审法院提起本案诉讼，请求：1.南沙大岗房产公司向王敏支付延迟办理房产证的违约金（从2011年1月22日起计至房管部门出具房产证之日止，每日按购房款的0.05%标准计算）；2.本案受理费由南沙大岗房产公司承担。
南沙大岗房产公司在原审庭审中当庭确认王敏于2014年2月10日到其司协商违约金事宜。王敏提出在此之前一直均有向南沙大岗房产公司主张违约金，但未能提供证据证明。
另查明，广州市番禺区大岗镇房地产开发公司于2013年1月15日经广州市工商行政管理局南沙分局准予变更为广州市南沙区大岗镇房地产开发公司。
原审法院认为：王敏、南沙大岗房产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。南沙大岗房产公司未能按照合同约定办理涉案房屋产权证书，其行为已构成违约。王敏要求南沙大岗房产公司支付延期办理房地产权证的违约金有合同依据，原审法院予以支持。但因双方在合同中约定“双方共同办理”房地产权证，故违约金应计算至取得房管部门的办证递件回执之日止，超过该日部分原审法院不予支持。王敏未能提供证据证明其在2014年2月10日前曾就逾期办证违约金向南沙大岗房产公司提出主张，故在2012年2月10日前的违约金超过了法定的诉讼时效期间，原审法院不予支持。王敏、南沙大岗房产公司在合同中对违约金标准有明确约定，该约定标准属于合理范围，故南沙大岗房产公司抗辩违约金标准过高要求调整无据，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2014年4月3日作出如下判决：一、南沙大岗房产公司向王敏支付逾期办理房地产权证违约金（从2012年2月10日起计至取得房管部门递件回执之日止的，按已付房价款252448元的每日万分之五的标准计算）。其中，本判决生效前的违约金在本判决生效之日起10日内支付，以后部分在每季度最后一个月的30日前支付，违约金总额以不超过已付房价款为限；二、驳回王敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1567元由王敏负担567元，南沙大岗房产公司负担1000元。
判后，南沙大岗房产公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决书，依法改判驳回王敏原审诉讼请求；并由王敏承担本案一、二审诉讼费用。理由如下：1.我司自向王敏交楼以后就着手办理房屋产权登记事宜，因为有关政府部门审批的延误，才导致办证迟延，并非我司故意不办理。我司已取得番禺区建设局批复的《建设工程竣工验收备案表》及收齐办理房地产权属证明的全部资料，目前准备向番禺区国土局递交办理权属证明的登记资料。2.根据双方签订的《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》的第十条约定：“（一）南沙大岗房产公司可据实顺延办理产权登记和交付《房地产权证》的期限并不承担违约责任。4、南沙大岗房产公司在《商品房买卖合同》约定的时间内向政府产权登记部门提交办理房屋权属证书资料，因产权登记部门的原因造成迟延领取《房地产权证》的。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，出卖人承担逾期办证责任的前提条件是出卖人原因所导致逾期办证。本案中，我司在约定的时间内，已向有关部门提交完备的办理房地产权属证明的申请文件，因此可认定我司已履行完毕其应承担的合同义务和法定义务。因政府行为导致的逾期办证，可以作为南沙大岗房产公司逾期办证的免责事由。因此我司不应当承担逾期办证的违约责任。3.《商品房买卖合同》约定逾期向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的违约金为每日万分之五过高，远远高过王敏的实际损失，应当适当减少。如果按原审认定从2012年2月10日起按每日万分之五计算违约金，截止2014年4月3日（原审判决之日），违约金已高达94668元，占购房总价的37.5%，违约金实在太高，远远超过王敏的实际损失。涉案房屋价格已上涨，王敏已从中获利，而我司在不能按期办证的情况下只能承担赔钱的后果，这是不公平的。因此，依据《合同法》第114条第二款，及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，本案违约金应以逾期贷款利息标准计算为6.15%／360＊1.5=日万分之2.56%，并在超过损失的30%以内调整为2.56＊1.3%=日万分之3.33%。4.不同意支付本案全部诉讼费用。王敏从未向我司主张过违约金损失，而是直接通过诉讼的方式起诉我司，因此其亦应承担部分诉讼费用。
被上诉人王敏答辩称：不同意南沙大岗房产公司的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。理由如下：违约责任是南沙大岗房产公司造成的，不是房管部门责任。合同约定的违约金并不过高。南沙大岗房产公司至今未办证，其违约行为是持续性的，导致我方无法领取房产证，违约金并不足以弥补我方损失。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》的附件七为《本合同补充协议》，其中第十条第（一）款第4项约定：南沙大岗房产公司在《商品房买卖合同》约定时间内已向政府产权登记部门提交办理房屋权属证书的资料，因产权登记部门的原因造成延迟领取《房地产权证》的，南沙大岗房产公司可据实顺延办理产权登记和交付《房地产权证》的期限并不承担违约责任。
本院认为，原审对于涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》效力的认定准确，论理清晰，本院不再赘述。南沙大岗房产公司依据涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《本合同补充协议》第十条第（一）款第4项的约定，上诉主张其不应承担逾期办证的违约责任，但该约定明确约定如果南沙大岗房产公司在合同约定的办证时间内向政府产权登记部门提交办理房屋权属证书资料，因产权登记部门的原因造成领取房产证迟延的才能据实顺延办理产权登记和交付房产证的期限并不承担违约责任，而南沙大岗房产公司至今未为涉案房屋办理递件手续，早已超过合同约定的办证期限，故南沙大岗房产公司该项上诉主张不符合合同约定，本院不予支持。原审按照合同约定的逾期办证违约金的标准判令南沙大岗房产公司向王敏支付违约金，合法合理，南沙大岗房产公司认为该违约金标准过高，但未对此举证证明，故南沙大岗房产公司要求调低该违约金标准的上诉主张，理据不足，本院不予采纳。本案纠纷系因南沙大岗房产公司违约所致，原审判令南沙大岗房产公司承担全部诉讼费用并无不当，故对南沙大岗房产公司要求王敏承担部分诉讼费用的上诉主张，本院不予支持。
综上，上诉人南沙大岗房产公司的上诉理由不成立，其上诉请求不应得到支持。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2000元，由上诉人广州市南沙区大岗镇房地产开发公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
代理审判员 刘 卉
代理审判员 李 焕
二〇一四年八月五日
书 记 员 党春婷