文书内容浙江省武义县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0723民初1945号原告：陈献福，男，1963年4月4日出生，汉族，住武义县白姆乡白姆村22号，身份证号：330723196304040017。委托代理人：曾宣龙、何姹（特别授权代理），浙江今日律师事务所律师。被告：陈照辉，男，1971年1月12日出生，汉族，住武义县白洋街道西田畈村黄塘自然村平安路1号，身份证号：330723197101121735。被告：吴秀荣，男，1971年9月20日出生，汉族，住武义县三港乡曳坑村后锦路16号，身份证号：330723197109206899。被告：郑炳春，男，1984年1月28日出生，汉族，住兰溪市兰江街道应家村应家413号，身份证号：33078119840128637X。被告郑炳春委托代理人:潘观春（特别授权代理），浙江中义律师事务所律师。原告陈献福与被告陈照辉、吴秀荣、郑炳春财产损害赔偿纠纷一案，于2016年5月30日向本院起诉，本院于当日受理立案后，依法由审判员杜建跃适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人曾宣龙、何姹、被告陈照辉、吴秀荣、被告郑炳春的委托代理人潘观春到庭参加诉讼。现已审理终结。原告陈献福诉称，原告与被告陈照辉系邻居。原告房屋位于武义县武阳东路52号，被告陈照辉的房屋位于武义县武阳东路50号。原告与被告陈照辉的房屋均用于出租。2014年5月9日，被告陈照辉将位于武义县武阳东路50号幢房一、二、三、四、五层及顶楼平台租赁给被告吴秀荣经营武义县白洋万来客中式快餐店。2014年8月21日，被告吴秀荣又将其中四、五层及顶楼平台转租给被告郑炳春扩大经营武义县白洋星都足浴会所。被告郑炳春在承租之后，将顶楼平台改为菜地，导致顶楼平台下水道堵塞，造成一墙之隔的原告所有的幢房二、三、四、五层出租房屋严重漏水，墙体内用电线路接线盒积水，墙体发霉，装修吊顶脱离，家具腐烂、墙体电路、电器被水浸泡。出现漏水情况后，原告与三被告多次协调，最终未能解决。另，因房屋漏水等原因，原告已经出租的房屋退租，以及不能及时出租对原告造成的损失。以上事实，有鉴定报告、照片等为证。综上所述，原告认为与被告之间的法律关系明确，被告郑炳春的侵权行为使原告遭受巨大的经济损失，被告陈照辉、吴秀荣疏于管理监督应承担连带责任。为此，请求法院判令：1、由三被告共同赔偿原告房屋、家具等经济损失37930.9元，直接租金损失64863元，评估费3000元，合计105793.9元；2、三被告共同赔偿原告因漏水造成的间接房屋租金损失23499元（租金损失已计算至2016.5.23（详见租金损失清单），之后因漏水原因未能出租的损失仍按每楼层的出租标准计算至实际赔偿损失之日止）；3、由被告承担本案诉讼费用。被告陈照辉辩称，其是武义县武阳东路50号房屋的房东，房屋是其出租吴秀荣，吴秀荣虽有电话打过来说有部分转租给足浴店，但其未同意转租，吴秀荣违反了合同第四条的约定，租其房子的人需要负责任。房屋自己使用12年后出租给吴秀荣，出租的房屋不存在缺陷的。这次渗水的情况，其认为是转租引起的，其不应承担责任。被告吴秀荣辩称，其从房东那里租来，合同中有写明是不能转租。其打电话给房东他说不能转租。其问郑炳春，他说只是睡觉的。其就转租给郑炳春。渗水是可能的，但是没有漏水。承租时，顶楼只有中间有一堆东西。转租时其说过装修需要经过其的同意。被告郑炳春擅自在上面种菜、种草，直到漏水其才知道。其到原告那里也看过是出现漏水。其租的房屋只有第四层漏水，第三层没漏。其租10年，进行过防水处理的。转租给郑炳春8年。装修的时候郑炳春需要考虑是否会漏水。其是不会来赔偿的。被告郑炳春辩称，1、对于2014年8月21日被告郑炳春从被告吴秀荣租赁取得位于武阳东路50号四、五楼及六楼半层承租使用无异议。2、对于原告认为因被告郑炳春租赁房屋后将顶楼平台改为菜地导致积水，又因下水道堵塞导致一墙之隔的原告的房屋漏水造成损害而要求三被告承担共同赔偿责任无事实与法律依据。被告郑炳春从未将平台改为菜地种菜。承租时该顶楼平台就有建造房屋遗留的砂石料，之上根据四季变化长出杂花草。但是该砂石料并非导致下水道堵塞。至于事发当日因暴雨导致武阳东路52号、50号房屋漏水均系因各自的房屋存在防水措施不恰当造成而非三被告的行为导致。因此原告要求被告承担赔偿责任不应予以支持。原告为证明起诉的事实，提供如下证据：1、当事人身份信息材料，证明原告的诉讼主体资格；2、租赁合同（2份）复印件，证明被告陈照辉出租给吴秀荣、吴秀荣转租给郑炳春，实际使用房屋等事实；3、工程质量检测鉴定报告，证明因被告的行为导致原告的房屋漏水；4、司法鉴定意见书、照片，证明原告因被告的行为导致原告房屋漏水所造成的财物损失。照片证明当时有泥土堆积、有花草种植以及下水道堵塞的情况；5、租赁协议、退租协议及收条均系复印件，证明原告出租的租金标准以及漏水后退租造成的损失、出租前房屋正常出租使用，是漏水后导致无法使用；6、民事裁定书，证明原告曾向法院起诉的事实，因补充证据原因而撤诉。根据原告申请调取了（2015）金武民初第610号案，1、证人王宏秋的当庭笔录，证明王已租原告的白洋街道武阳东路52号房屋第六层有七年，每年的4月19日开始计算房租，一般都是晚上的时候回租住的房里。今年（2015年）夏天那段时间常下大雨，一天回到房里电灯开不亮，打电话房东（原告）、房东找来电工看，并找来隔壁邻居廖子林一起每层都看了，都没电。但电表显示有电。第三天电工来看发现是漏水电线碰电。平时洗衣服时看过陈照辉的屋顶有围起来种菜。还有棚搭起来，下了大雨棚顶上的水都流到菜地的泥土里，其房东这边干净没有水。其住的房屋三、四、五楼都是没有人。平时在第五楼有一个江西人住那里。其平常不来，就是晚上看到门口有人烧菜。2、证人廖子林的当庭笔录，证明其是与陈献福隔壁的邻居，与陈照辉是隔一户的邻居。陈照辉屋的水漏到陈献福的屋里，第三、四、五楼都漏进去。其钻进隔热层看时，水还一直流。陈照辉种菜的时候没事情。但是足浴的老板围起来下水管堵塞，就从墙上漏下来了。今年（2015年）上半年天气下雨。陈照辉屋顶积水漏水导致原告房屋受浸泡。上述证据，经庭审质证，认证如下：对原告的证据1、2、6，三被告未提出异议，本院予以确认。对原告的证据3，被告陈照辉、吴秀荣未提出异议。被告郑炳春对真实性无异议，但认为对证明内容有异议：1、该检测公司认为当时曾通知郑炳春未到场，郑炳春从未接到通知到场见证。程序不恰当。2、其鉴定结论与渗漏原因分析是根据原告所做的陈述，而现场事实上不存在堵塞的情景，因此不能得出渗水的原因是陈照辉楼面存在问题导致发生暴雨时雨水渗漏到原告房屋造成损失。因此不能达到原告的举证目的。本院认为被告郑炳春虽提出异议，但并未提出重新鉴定，和提供相应的证据，故其异议不予采信，对该证据本院予以确认。对原告的证据4，被告陈照辉、吴秀荣无异议。被告郑炳春对照片真实性无异议，但从照片中看不是种菜，只是杂草，不是郑炳春刻意种植的。财产损失是由于本次漏水导致的，被告不认同。根据吴秀荣陈述，房屋正常受潮导致财产受损也是会存在，不能完全归责是漏水导致的财产损害。根据第一被告所讲的，房屋造好10多年，正常使用家具也会造成损坏。本院认为被告郑炳春对其提出异议，并未提出证据予以证明，故不予采信。对该证据予以确认。对原告的证据5，被告陈照辉认为不清楚。被告吴秀荣有看到原告的第五楼有人租住，其他层未看到有人出入。被告郑炳春对三性均有异议，特别是证人王宏秋出庭作证根本没有看到阁楼之下有人租赁。原告不能证实房屋发生漏水时有其他人使用，因而不存在租金损失。本院认为被告方未提供证据证明其异议，本院对该证据予以确认。对证人王宏秋、廖子林的证词，原告对王宏秋的证词中讲原告的房屋无其他人租用，他认为是因为王宏秋确实只是晚上回来睡一下，所以她不清楚其他人租住的情况。有些是办公用房。其它无异议。被告陈照辉、吴秀荣无异议。被告郑炳春认为原来屋的平顶上就有砂石，证人廖子林讲原告房子漏水是被告承租的房子漏过去的是证人的主观臆断。证人王宏秋证实原告的房子基本上是空闲的，原告发现漏水是几天后，不是当天。至于王宏秋认为水是被告经营会所的水漏是其主观臆断，不是漏水的真正原因。该楼顶以前也有砂石放在那里，也没有漏水，说明陈照辉的阳台不是漏水原因。本院结合同前面已确认的证据确认被告陈照辉屋顶平台上有一个雨棚，与原告相邻的朝街路一侧有一块菜地，原告房屋室内渗漏水与该屋顶平台上积水有关系。经审理，本院结合确认的证据和原告方的陈述，被告方的答辩，对案件事实认定如下：原告与被告陈照辉系邻居。原告房屋位于武义县武阳东路52号，被告陈照辉的房屋位于武义县武阳东路50号。2014年5月9日，被告陈照辉将位于武义县武阳东路50号的幢房一、二、三、四、五层及顶楼平台租赁给被告吴秀荣经营武义县白洋万来客中式快餐店。2014年8月21日，被告吴秀荣又将其中四、五层及顶楼平台转租给被告郑炳春扩大经营武义县白洋星都足浴会所。被告郑炳春在承租之后，将顶楼平台构建了一个雨棚，放上一个大水箱，并用一部分改为菜地。2015年上半年，因雨水较多，并雨棚顶上的雨水流向菜地，导致菜地积水、雨落水口堵塞，而与原告相邻的被告方墙体未对墙面进行粉刷，造成一墙之隔的原告方的幢房二、三、四、五层房屋及室内财物因渗漏水不同程度受损。2015年7月21日经本院委托金华良辰资产评估有限公司对损害价值进行鉴定。2015年10月25日，该公司作出鉴定结论：陈献福的武阳东路52号房屋第二、三、四、五屋房屋家具等经济损失（房屋受损修复费用和损失物品重置价值、损失的金额已扣除装修或物品折旧）预计37930.90元；2016年7月26日委托浙江金华三和工程检测有限公司进行鉴定。2016年8月5日该公司作出鉴定结论：50号房屋屋面西侧露台的覆土种植、雨落水口存在异物堵塞的情况，导致排水不畅及屋面积水，以及与52号房屋分户墙体未采取有效的防水处理措施，造成了52号房屋的渗漏水。2015年下半年，原告提出赔偿诉讼。并申请对经济损失价值和原告房屋漏水的原因进行鉴定，但原告对漏水原因的鉴定未交纳鉴定费，同年12月24日被浙江金华三和工程检测有限公退回鉴定材料，未能进行鉴定。次年2016年1月22日原告申请撤诉。本院于同月25日裁定准予撤诉。另查明，2015年1月20日，原告与邹建国签订租赁协议，原告将其在武阳东路52号房屋第二层二间出租邹建国，租期一年（2015年1月25日至2016年1月24日），全年租金20000元，押金500元。邹建国签订协议后交了全年租金和押金。2015年6月17日因房屋漏水双方解除租赁协议，原告退回邹建国租金及押金计12719元。2015年2月25日，原告与王樟平签订租赁协议，原告将其在武阳东路52号房屋第四层出租王樟平，租期二年（2015年2月27日至2017年2月26日），每年租金34000元，第一年租金于签订协议之日交清，押金10000元。王樟平签订协议后交了第一年租金和押金。2015年6月15日因房屋漏水双方解除租赁协议，原告退回王樟平租金及押金计33939元。2015年3月10日，原告与王樟平签订租赁协议，原告将其在武阳东路52号房屋第三层出租王樟平，租期二年（2015年3月11日至2017年3月10日），每年租金22000元，先交后用，每年一付，押金1000元。王樟平签订协议后交了第一年租金和押金。2015年6月15日因房屋漏水双方解除租赁协议，原告退回王樟平租金及押金计17334元。2015年3月1日，原告与腾兆龙签订租赁协议，原告将其在武阳东路52号房屋第五层出租腾兆龙，租期（2015年3月1日至2016年2月28日），租金18000元，于签订协议之日交清，押金500元。腾兆龙签订协议后交了租金和押金。2015年6月15日因房屋漏水双方解除租赁协议，原告退回腾兆龙租金及押金计12371元。本院认为，公民的合法财产受法律保护，由于过错造成他人财产损害的，依法应承担民事责任。被告陈照辉出租的武阳东路50号房屋，屋面西侧露台的覆土种植以及雨落水口存在异物堵塞的情况，导致无法正常排水引起屋面积水，造成原告陈献福的武阳东路52号房屋渗漏水的主要原因；武阳东路50号房屋屋面露台与武阳东路52号房屋的分户墙体处未采取有效的防水处理措施，对武阳东路52号房屋渗漏水也有一定的影响。因此被告陈照辉对出租房屋未采取防水措施和被告吴秀荣擅自转租而未进行监管，被告郑炳春对承租的武阳东路52号房屋的屋面西侧使用不当，三者结合导致原告的房屋因渗漏水而财产受损害，而原告对分户墙体的防水措施未到位导致被告陈照辉屋面西侧露台渗漏水进入原告房屋，对损失的造成也有一定的过错。根据本案情况酌定原告陈献福自负20%、被告陈照辉、吴秀荣各负20%、被告郑炳春负40%。原告的合理损失为财产损失37930.9元，2016年1月25日前租金损失51930.64元，合计89861.54元。对于2016年1月26日以后的租金损失，因由于原告未交纳鉴定费，而不能进行渗漏水原因鉴定，致使房屋不能及时维修，导致的损失扩大，扩大的损失依法应由原告自负。据此，根据《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条、第十条、第二十六条之规定，判决如下：一、被告陈照辉赔偿原告陈献福经济损失计89861.54元的20%即17972.31元。二、被告吴秀荣赔偿原告陈献福经济损失计89861.54元的20%即17972.31元。三、被告郑炳春赔偿原告陈献福经济损失计89861.54元的40%即35944.62元。上述第一项、第二项、第三项限于本判决生效后七日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告陈献福的其他诉讼请求。案件受理费1445元（已减半），由原告陈献福负担646元，被告陈照辉负担200元、吴秀荣负担200元、郑炳春负担399元；鉴定33000元，由原告陈献福负担6600元，被告陈照辉负担6600元、吴秀荣负担6600元、郑炳春负担13200元，限于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 杜建跃二〇一六年十月二十八日代书记员 朱孟莉