湖南省株洲市荷塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）株荷法民一初字第1079号
原告金伟，男，汉族，1971年11月24日出生。
被告郑成胜，男，汉族，1967年3月19日出生。
原告金伟与被告郑成胜租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月28日立案受理，依法由审判员肖伟群适用简易程序于2014年8月6日公开庭进行了审理。书记员何松林担任庭审记录。原告金伟、被告郑成胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金伟诉称，2010年的一天，被告打电话给原告，声称从原租赁户彭雪春手上转租被告佳特大厦01号门面经营饭店，原告在电话中同意了被告承租。2011年1月1日，原、被告续签了2011年1月1日至2011年12月30日01号门面的租赁协议，协议主要内容为：合同一年一签，租金一次性付清；租赁期满后，根据市场行情，租金另定；同等情况下，乙方有优先承租权，但需提前一个月重新签订协议；乙方在甲方书面同意的前提下，合同期内，乙方有权转让以上门面。2012年4月1日左右，根据市场行情，原告向被告发了自2012年4月1日之后上调门面租金的通知函，因被告于2012年1月1日已付清2012年全年租金，当年没受影响。2012年12月31日签订了2013年1月1日至2013年12月30日的租赁合同。2013年12月24日，合同到期前一个星期，原告向被告发了2014年1月1日上调门面租金的通知函，其主要内容为在2013年基础上租金上调20%。被告认为房租太贵，一直拒付租金。原告与被告协商两次以上，被告态度恶劣，又以原告在01号门面开了地下室消防通道为由，房租要由34000元／年下调为32000元／年，还扬言打杀，如原告要收回门面，必须赔偿被告门面转让费80000元。自被告承租01号门面起，后面二扇卷闸门、遮雨棚、防盗窗全是油垢，原告在2012年花了3000元新换了闸门、遮雨棚、防盗窗。租赁期间，被告不注意卫生，原告多次要求被告搞好卫生，但被告行动较少。原告要求被告付清房租，如不付租金，要其搬走，否则停水停电，被告态度蛮横。至于被告要求原告赔偿转让费之说，当时原告不在现场，根本不清楚转让费一事。更退一万步说，被告在原告门面经营三年以上，已获利不少，原告不可能赔偿被告转让费。因双方达不成一致意见，诉至法院，请求判令：1、被告立即将荷塘区东湖路佳特大厦01号门面归还给原告，并清空门面内物品；2、被告向原告支付2014年1月1日至判决生效门面归还之日止的租金，按3400元／月缴纳，物业管理费、水费；3、被告向原告支付拖欠租金违约金5000元，门面清洁、重新装饰费1000元，2012年12月换卷闸门、遮雨棚、防盗网费用3000元；4、本案诉讼费由被告承担。
原告金伟为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、原告金伟的身份证复印件，拟证明原告主体资格；
2、被告郑成胜的身份证复印件，拟证明被告主体资格；
3、原告的国有土地使用证，拟证明门面产权属于原告的事实；
4、原告的房屋所有权证，拟证明房屋归原告所有的事实；
5、原告与彭雪春的裕丰路佳特大厦的01号临街门面出租协议书，拟证明被告从彭雪春手上转租而承租该门面的事实；
6、原、被告于2011年1月1日签订的裕丰路佳特大厦01号临街门面出租协议书，拟证明原、被告签订协议书，存在租赁关系的事实；
7、原告与被告于2012年1月1日签订的裕丰路佳特大厦的01号临街门面出租协议书，拟证明原、被告签订协议书，存在租赁关系的事实；
8、原告与被告于2013年1月1日签订的裕丰路佳特大厦的01号临街门面出租协议书，拟证明原、被告签订协议书，存在租赁关系的事实；
9、原告发给被告的裕丰路佳特大厦2012年4月1日之后上调门面及厂房年租金的通知函，拟证明原告于2012年4月1日发出涨租金的通知函，门面上调租金有依据的事实；
10、原告发给被告的裕丰路佳特大厦2014年1月1日之后上调门面招待所及住房年租金的通知函，拟证明原告于2013年12月24日发出涨租金的通知函，门面上调租金有依据的事实；
11、原告与王婷婷签订的裕丰路佳特大厦的靠北大医疗这边的4号临街门面出租协议书，拟证明与02号门面面积相同的04号门面的承租人已经付清房租的事实；
12、原告与彭朝辉、龙招华签订的裕丰路佳特大厦的02号门面出租协议书，拟证明与02号门面面积相同的承租人彭朝辉与龙招华已经付清房租的事实；
13、信阳烤鱼馆照片，拟证明卫生情况极差的事实；
14、二楼租赁户易雪娇的证明，拟证明因被告经营的餐馆油烟味等卫生情况不佳，造成楼上租赁户有意见的事实。
被告郑成胜辩称，原告起诉事实虚假。被告2009年9月接手01号门面之前就是饭店，不存在2011年跟原告讲开饭店一事；2013年，被告没有少给原告房租2000元的事实；原告每年下发租金上调的通知函，被告从未有异议，2014年租金上调20%为40800元，被告准备好租金与原告签订合同，但原告强行赶被告走未成，又附加无理条件，不准原告转让经营权，后又将租金上调至48000元／年；被告接手该门面之前看过彭雪春与原告签的合同，又打电话给原告确认，可以转让才接手门面，原告不准转让门面是坑骗人；所谓转让费58000元，就是原来店内的装修、设备、桌椅、器具等，加上之前别人经营多年的人气，与前一个经营者讨价还价，你情我愿才达成的，与房东无关，而原告也想从中抽取费用；2012年12月，原告自愿换修卷闸门、遮雨棚、防盗网，要被告承担不合理；被告妻子因不堪重负，为此引发高血压。原告编造事实和理由对被告进行诬告，必须向被告书面道歉，并赔偿对被告及其家人的伤害造成医疗费、误工费、精神损失费共计100000元；如原告执意不让被告转让01号门面经营权，应赔偿被告因此造成的损失100000元。
被告郑成胜为支持其抗辩理由与主张，向本院提交了下列证据：
1、原、被告于2010年至2013年签订的裕丰路A009-1地块上的靠风光带这边临街门面出租协议书，拟证明被告自2010年1月1日开始与原告签订位于株洲市荷塘区东湖路裕丰广场1区20栋B栋01号门面协议，双方存在租赁关系的事实；
2、原告于2013年12月24日发出的关于裕丰路佳特大厦2014年1月1日之后上调门面招待所及住房年租金的通知函，拟证明金伟于2013年12月24日发出上调租金函后，又口头要求增加租金7200元的事实；
3、被告经营的信阳烤鱼馆营业执照复印件、高明芳身份证复印件及医院检验报告单，拟证明被告妻子高明芳因该纠纷引起突发性高血压的事实；
4、照片，拟证明被告承租的门面位置比04号门面偏，还开了一个口子，但是门面租金比别人贵，被告没有违约的事实。
根据原、被告的举证、质证，本院对原、被告提交的证据确认如下：
对原告提交证据1、2、3、4、5，被告质证均无异议，本院予以采信；对原告提交的证据11、12、13、14，被告质证对其有异议，经本院审查，以上证据与本案的争议焦点不具关联性，本院不予采信；对原告提交的证据6、7、8、9、10，被告质证对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信。
对被告提交的证据1、2、4，原告质证无异议，故本院予以采信；对被告提交的证据3，原告质证有异议，经本院审查，该份证据与本案的争议焦点不具关联性，本院不予采信。
综合原、被告的陈述和辩论意见，根据本院对证据的认定，确认本案的事实如下：
2009年，经原告同意，被告从他人手中转让原告位于株洲市荷塘区东湖路佳特大厦01号门面从事餐饮生意。2010年1月1日，原告作为甲方，与被告（乙方）签订了《裕丰路佳特大厦（裕丰广场1区20栋2单元）的靠风光带这边临街门面出租协议书》，协议内容：“……二、出租期限：2010年1月1日至2010年12月30日，共计1年。租赁期内，乙方不得中途退租，否则租（押）金不退。出租期满后，根据市场行情，租金另定。同等情况下，乙方有优先承租权，但需提前一个月重新签订协议。出租期满后，如果乙方要搬走，应提前二个月通知甲方。乙方在甲方书面同意的前提下，合同期内，乙方有权转让门面……四、……乙方砌好的墙壁，原乙方装修不动产设施等，租期满后，完整地无条件地归甲方所有。五、水、电、有线电视由甲方负责办好开户手续，水费、电费、有线电视收视费、裕丰公司物业管理费、卫生费、暂住证费由乙方负责。……”2011年1月1日、2012年1月1日、2012年12月31日，原、被告续签了《裕丰路佳特大厦（裕丰广场1区20栋2单元）的靠风光带这边临街门面出租协议书》。2013年的租期为2013年1月1日至2013年12月30日，租金为34000元／年，其他内容没有变化，被告交付了租金。2013年12月24日，原告向被告发送了将门面租金上调20%的通知函，01号门面租金由34000元／年上调至40800元／年，因原告不同意被告在合同期内转让该门面的经营权，双方一直没有续签租赁合同，被告一直在01号门面经营生意，但一直未付租金，为此酿成纠纷。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。2009年，经原告同意，被告从他人手中转让原告位于株洲市荷塘区东湖路佳特大厦01号门面，取得该门面的经营权，从事餐饮生意，并分别于2011年1月1日、2012年1月1日、2012年12月31日，签订了《裕丰路佳特大厦（裕丰广场1区20栋2单元）的靠风光带这边临街门面出租协议书》，原、被告形成了租赁关系。2013年12月30日合同到期后，因原告不同意被告在合同期内转让门面经营权，双方没有签订书面租赁合同，双方租赁关系转为不定期租赁，根据法律规定，原告可以随时解除合同，但解除合同应当在合理的期限之前通知被告。因此，原告要求被告归还荷塘区裕丰路佳特大厦01号门面的请求，符合法律规定，本院依法予以支持，但必须给被告一个合理清空门面期限。2013年12月30日，租赁合同到期后，被告一直在佳特大厦01号门面从事经营活动，因此原告要求其支付使用期内未付租金、物业管理费、水费，符合法律规定，但原告没有提交被告应当承担物业管理费、水费金额的证据，因此对于物业管理费、水费问题，在本案中不予处理，原、被告另行处理；对于2014年1月1日后的租金，原告要求自2014年1月1日起将门面租金由34000元／年上调至40800元／年，被告对此并无异议，故2014年1月1日后的租金按3400元／月计算至2014年8月15日为25500元（具体计算方式为：3400元／月×7.5个月=25500元），2014年8月16日至被告腾空归还佳特大厦01号门面的租金按3400元／月计算。因双方对续签协议没有达成一致意见，导致被告未支付租金，且双方对拖欠租金没有支付违约金的约定，故原告诉讼请求被告支付拖欠租金违约金5000元，本院不予支持；原告要求被告支付门面内清洁费1000元、2012年换卷闸门、遮雨棚、防盗网费用3000元，双方在合同中没有相关约定，原告的该项请求没有事实依据，本院不予支持。被告要求有关原告书面道歉，并赔偿对被告及其家人的伤害造成医疗费、误工费、精神损失费共计100000元、如原告执意不让被告转让01号门面经营权，应赔偿被告因此造成的损失100000元，因被告没有提交相关证据予以证明其主张，且被告在本案中没有提起反诉，被告的主张，在本案中本院不予处理。经本院主持调解，双方当事人无法达成一致意见。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告郑成胜于本判决生效后三十日内归还其承租原告金伟位于株洲市荷塘区裕丰路佳特大厦01号门面；
二、被告郑成胜于本判决生效后十五日内向原告金伟支付2014年1月1日至2014年8月15日的门面租金人民币25500元；2014年8月16日至佳特大厦01号门面归还时的租金按3400元／月计算；
三、驳回原告金伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费510元，减半收取255元，由原告金伟承担127.5元，被告郑成胜承担127.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行荷塘支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转帐的，开户行：市农行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审判员 肖伟群
二〇一四年八月二十八日
书记员 何松林
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理的期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。