辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第422号
上诉人（原审原告）：耿建锋，男，1989年7月15日出生，汉族，无职业，住址沈阳市铁西区。
委托代理人：刘宏，女，1970年11月8日出生，汉族，沈阳市沈河区皇城法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审被告）：辽宁万合房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区南七马路23甲。
法定代表人：于岚，总经理。
委托代理人：马洪博，辽宁华义律师事务所律师。
上诉人耿建锋与被上诉人辽宁万合房地产开发有限公司（以下简称“万合公司”）所有权确认纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第02831号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年1月27日受理后，依法由审判员刘冬担任审判长，与代理审判员郑竹玉、代理审判员相蒙（主审）组成合议庭，于2015年3月17日公开开庭审理了本案，上诉人耿建锋及其委托代理人刘宏，被上诉人委托代理人马洪博均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告耿建锋诉称，1、依法确认买卖合同合法有效，沈阳市和平区南七马路58.73档归原告所有；2、要求被告协助办理产权相关手续。
原审被告辽宁万合房地产开发有限公司辩称，不同意原告诉讼请求，本案诉争房屋是由原告的父亲与案外人冯文利进行置换，产生的争议房产，但由于双方未置换成功，冯文利也不同意将置换后的房产（本案诉争房屋）交于原告的父亲，所以，本案被告并非适格被告。
原审法院查明，2012年10月18日，案外人耿志、杨秀清作为申请执行人与被执行人于岚、于巍、施志国签订执行和解协议一份，上载“二、被执行人自愿将辽宁万合房地产开发有限公司给付其抵债的坐落于沈阳市和平区南七马路胜利农贸综合市场一层的共计33个经营摊位（详见《明细表》、《位置图》），使用面积共计130.8284平方米（以实际交付测量的面积为准），单价13000元／平方米，给付申请执行人抵偿债务1700076.92元。……”。2012年10月24日，案外人耿志、杨秀杰作为甲方与作为乙方的冯文利签订协议书一份，约定乙方以其所有的总计价值145万元的1套门市房和汽车与甲方所有的价值170万元的摊位和10万元进行置换。该协议生效后，甲方获得位于沈阳市和平区南七马路胜利农贸综合市场的1套门市房（价值为120万元，2013年3月给付）和汽车一辆（价值25万元，签订合同之日立即给付），乙方获得位于沈阳市和平区南七马路胜利农贸综合市场的原属于甲方的全部的若干个摊位（价值为170万元，签订合同之日即给付）和10万元现金，现金于2012年11月3日给付。该协议最后注有“经冯文利同意顶账网点直接给付耿志”字样，并有于岚签字。2013年11月20日，原告与于岚签订协议书一份，约定顶账的商业网点为被告开发建设的胜利农贸综合市场1号商业网点，该网点系由于岚顶账给冯文利后，由冯文利抵顶给原告。该网点此前已出售给他人，经被告与原房主协商一致由被告收回，现收回手续正在办理当中。同日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的涉诉房屋，约定价款为1057140元，付款方式为一次性付款，出卖人应在2013年11月20日将房屋交付。同日，被告向原告出具房款收款收据，上载金额为1057140元。上述合同及协议签订后，原告并未实际占有使用房屋。
另查，涉诉房屋没有在房屋产权管理机关办理备案登记及不具有初始登记批复，亦不具备办证条件。
原审法院认为，虽然原告与于岚签订了涉诉房屋的顶账协议书并与冯文利协商约定了置换涉诉房屋，同时也与被告签订了商品房买卖合同，但被告及冯文利并未将涉诉房屋实际交付给原告，且冯文利与原告之间就置换问题尚存争议，故无法确定上述抵顶协议和置换协议已经实际履行，且因涉诉房屋没有在房屋产权登记机关进行备案登记，亦不具有初始登记批复，无法确定涉诉房屋具有合法产权，故对原告要求确认涉诉房屋所有权的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的要求被告协助办理房屋产权证书的诉讼请求，因该房屋不具备办证条件，故对原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，原审判决：驳回原告耿建锋的诉讼请求。案件受理费2000元（原告已预交），减半收取1000元，由原告耿建锋负担。
宣判后，上诉人耿建锋不服原审判决，提出上诉，请求撤销原审判决，支持其原审诉讼请求。主要上诉理由为：诉争门市房系万合公司直接顶给我的，而且万合公司法人于岚书面承诺向我交付房屋，所以交付房屋的责任应当由万合公司承担。
被上诉人万合公司辩称，本案诉争的门市房和上诉人置换给冯文利的33处档口，都是我公司与上诉人之间因债务关系顶给上诉人的，是通过2012年沈阳铁路运输法院案件执行划给上诉人的，由于上诉人与冯文利之间有债务关系，上诉人要求将本案诉争门市直接交付给冯文利，我公司向上诉人交付33处档口，我公司与冯文利并无债权债务关系，后来上诉人又因为与冯文利之间其他债务关系，才签订置换协议，上诉人以33处档口置换冯文利的门市，所以我公司可以配合办理交付门市手续，但是冯文利才是真正产权人，现冯文利不同意继续履行原置换协议，我公司也不能单独交付房屋。
本院经审理查明，2012年10月18日，案外人耿志、杨秀清作为申请执行人与被执行人于岚、于巍、施志国签订执行和解协议一份，上载“二、被执行人自愿将辽宁万合房地产开发有限公司给付其抵债的坐落于沈阳市和平区南七马路胜利农贸综合市场一层的共计33个经营摊位（详见《明细表》、《位置图》），使用面积共计130.8284平方米（以实际交付测量的面积为准），单价13000元／平方米，给付申请执行人抵偿债务1700076.92元。……”。2012年10月24日，案外人耿志、杨秀杰作为甲方与作为乙方的冯文利签订协议书一份，约定乙方以其所有的总计价值145万元的1套门市房和汽车与甲方所有的价值170万元的摊位和10万元进行置换。该协议生效后，乙方获得位于沈阳市和平区南七马路胜利农贸综合市场的原属于甲方的全部的若干个摊位（价值为170万元，签订合同之日即给付）和10万元现金，现金于2012年11月3日给付，该协议最后注有“经冯文利同意顶账网点直接给付耿志”字样，并有于岚签字。2013年11月20日，原告与于岚签订协议书一份，约定顶账的商业网点为被告开发建设的胜利农贸综合市场1号商业网点，该网点系由于岚顶账给冯文利后，由冯文利抵顶给原告，同日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的涉诉房屋，约定价款为1057140元，付款方式为一次性付款，出卖人应在2013年11月20日将房屋交付。同日，被告向原告出具房款收款收据，上载金额为1057140元。但是该网点即本案诉争的1套门市房，至今没有实际交付给甲方。本案审理期间，本院按照双方签订的商品房买卖合同第三条载明的房间号“胜利市场第1幢网1号房”，向市房产主管部门核实该房产的产权情况，得到答复为没有相关产权登记记录。
上述事实有商品房买卖合同、收款收据、执行和解协议、耿建锋与于岚签订的协议书、耿志和杨秀杰与冯文利签订的协议书及庭审笔录等经庭审质证，原审法院予以确认，在卷佐证。
本院认为，合法有效的合同要求意思表示真实，本案双方虽然签订了商品房买卖合同，但根据案外人耿志、杨秀杰与冯文利2012年10月24日签订的协议书，冯文利享有对门市房的实际处分权，诉争门市房是通过置换方式从冯文利处换得，上诉人与被上诉人之间签订的商品房买卖合同是对这种置换结果的确认，并非真实的商品房买卖关系，所以双方意思表示并不是买卖房屋，与合同表述不一致，故商品房买卖合同并不成立，对上诉人要求确认商品房买卖合同有效的主张不予支持；同时，上诉人与被上诉人均未提供证据证明诉争房屋的权属情况，由于现尚无法确定被上诉人万合公司为诉争门市房的真正权利人，故对上诉人请求判令被上诉人交付房屋并协助办理产权变更的主张不予支持。综上，原审法院审理的结果与本院一致，故予以维持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2，000元，由上诉人耿建锋承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 冬
代理审判员 相 蒙
代理审判员 郑竹玉
二〇一五年四月十五日
书 记 员 那萌萌
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；