广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东三法民一初字第6979号
原告东莞市万裕实业有限公司，住所地：东莞市。
法定代表人任雄文。
委托代理人陈志勇，广东合誉律师事务所律师。
委托代理人杜洪炜，广东合誉律师事务所律师。
被告东莞格力良源电池科技有限公司，住所地：东莞市。
法定代表人李键。
委托代理人陈威，广东尚融律师事务所律师。
委托代理人叶文浩，广东尚融律师事务所实习律师。
原告东莞市万裕实业有限公司诉被告东莞格力良源电池科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东莞市万裕实业有限公司委托代理人陈志勇、杜洪炜，被告东莞格力良源电池科技有限公司委托代理人陈威、叶文浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告东莞万裕实业有限公司诉称，原告与被告于2013年6月14日签订《厂房租赁合同》，约定：原告将位于东莞市塘厦镇科苑城信息产业工业园内古寮一路2号标准厂房、宿舍房产出租给被告，期限从2013年7月3日至2015年7月2日，每月租金为每平方米12.5元加5.6%税点，合计为101574元。后因被告逾期支付租金，双方于2013年10月10日进行对账，双方解除《厂房租赁合同》，被告于2013年10月15日前撤出承租厂房，同时确认截止2013年10月15日，拖欠原告两个半月租金256296元、两个半月滞纳金76180.5元及拖欠税金42987.5元，共计人民币375464元。及后，被告虽然在2013年10月31日撤出承租厂房，但因其在撤离厂房过程中，严重损坏了厂房原有设施及装修，合同第6.1条约定：“乙方负责租赁物内专用设施的维护、养护、年审，并保证在本合同终止时专用设施以可靠运行状态随同租赁物归还甲方”，11.2条约定：“乙方将租赁物返还甲方时，租赁物内由乙方投资的可动产由乙方自行处理，乙方将租赁物恢复原状归还甲方，如经甲方同意加建的建筑物不能拆除，无偿归甲方所有。”但被告在搬离厂房过程中，故意破坏厂房及原有设施设备，甚至原有供电线路亦予以破坏，被告理应承担将厂房恢复原状的责任，因被告拒绝恢复原厂房，原告为将厂房出租，避免损失扩大，自行聘请深圳市中海宏投资发展有限公司对厂房进行复原，共计费用100800元，这一复原费用被告理应向原告返还。涉案厂房至2013年12月4日完成复原，符合合同约定返还条件，因而涉案租金应计算至2013年12月。被告于2013年7月3日起承租涉案厂房，至2013年12月4日租金合计507870元，被告仅支付150000元，拖欠原告租金357870元；另，被告自2013年9月起拖欠水电费，原告已代被告支付2013年9月、10月水电费8160.7元、污水处理费2651.6元及2013年9月至11月电费74223.63元，被告理应向原告返还。为了维护原告的合法权益，特具状于法院，请求法院依法判令：1、被告向原告支付拖欠租金357870元；2、被告向原告支付滞纳金（截止2013年10月15日为76180.5元；按欠缴租金总额的每天1%计算，以256296元为基数，从2013年10月16日起计算至2013年11月5日为53822.16元；以357870元为基数，从2013年11月6日起计算至付清之日止，暂计至2013年12月5日为107361元，以上合计为237363.66元）；3、被告向原告支付拖欠税金42987.5元；4、被告向原告支付原告代为垫付的水电费及污水处理费合计85035.93元；5、被告向原告支付厂房复原费用100800元；6、被告支付的履约保证金归原告所有；7、本案诉讼费用由被告承担。合计824057.09元。
被告东莞格力良源电池科技有限公司辩称，一、就现有证据而言，案涉《厂房租赁合同》为无效合同，原告关于滞纳金、履约保证金的诉讼请求于法无据。原告未能提供案涉房屋的建设工程规划许可证、产权证等证件，案涉《厂房租赁合同》因违反法律法规强制性规定，依法应当认定为无效。因此，原告关于滞纳金、履约保证金的诉讼请求于法无据。被告只需参照合同约定的租金标准向原告支付相应的房屋占有使用费。另外，原告依法应向被告退还履约保证金230850元或作抵扣。二、合同约定的租金总额已包含税金，原告关于税金的诉讼请求缺乏依据。根据案涉《厂房租赁合同》第四条第一款“2014年7月3日至2015年7月2日，每月租金为每平米人民币12.5元加5.6%税金，合计人民币101574元”的约定可知，原告每月收取的租金101574元明确包括相应税金。故被告无需额外支付原告所诉的税金。三、在案涉《厂房租赁合同》为有效合同的情况下，被告预付原告的履约保证金230850元实质为动产质押，在案涉合同履行过程中，履约保证金应当冲抵案涉的未付租金及其他费用。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第八十五条规定：“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”，被告依照案涉《厂房租赁合同》的约定，交付原告履约保证金230850元，被告未按合同履行债务时，原告可以以该保证金优先受偿。2013年8月、9月、10月租金共计304722元，被告于2013年8月19日已向原告支付8月份租金48426元，履约保证金抵扣后，被告实际未支付租金应为25446元。最后，被告认为，原告应当将履约保证金抵扣未付租金，被告未按时支付租金并未造成原告除租金利息之外的其他损失，原告诉请滞纳金的计算标准缺乏事实、法律依据，标准过高，法院应依法予以调整。四、被告并未对案涉厂房造成任何损失，原告关于要求被告支付厂房复原费用的主张缺乏事实依据。被告于2013年10月31日搬离案涉厂房，与原告口头交接搬离事宜，并得到确认。被告按照租赁合同相关约定，对机器设备及其他由被告投资的可动产进行搬迁，并已清理完毕。并不涉及厂房原有装修、设施的拆卸，更未对其造成损坏。原告确认被告自2013年10月31日搬离，被告从未收过原告关于损坏情况的通知及修复的要求。如果存在原告所称的损坏情况，那为何原告于2013年11月4日提起诉讼时，对于损坏情况是只字未提？原告主张的损坏情况显然与事实不符。最后，原告提供的照片并未显示设施破损系由被告的损害行为引起，而且，被告并未提供有效证据证明诉求款项的用途及具体情况。该费用的必要性、合理性存疑，缺乏关联性。综上所述，被告认为原告所诉于法无据。被告请求人民法院查明事实依法公正判决，驳回原告诉讼请求。
经审理查明，被告原租赁原告的厂房及宿舍使用，2013年6月14日原、被告继续签订一份《厂房租赁合同书》，主要内容为：原告将位于东莞市塘厦镇科苑城信息产业工业区内古寮一路2号厂房及宿舍出租给被告使用；厂房及宿舍总面积为7695平方米；租赁期限从2013年7月3日至2015年7月2日止；每月租金为101574元（含5.6%的税点），被告必须在每月5日前将当月租金以现金支付至原告指定的账户；签约合同书，被告原履约保证金转为本合同履约保证金230850元；被告逾期支付租金，应向原告支付滞纳金，滞纳金的金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的1%，如被告拖欠租金超过20天的，原告有权单方解除合同，收回租赁物，履约保证金归原告所有；被告将租赁物返还原告时，租赁物内由被告投资的可动产由被告自行处理，被告将租赁物恢复原状归还原告，如经原告同意加建的建筑物不能拆除，无偿归原告所有，被告不得有异议。此外，合同还对其他事项进行了约定。原告在签订本合同之前向被告收取的履约保证金230850元直接转为本合同约定的应缴纳的履约保证金。合同签订后，原告按约将厂房、宿舍等交付给被告使用；被告于2013年7月4日向原告缴纳了2013年7月份的租金101574元，于2013年8月4日向原告缴纳了2013年8月份的部分租金48426元。被告于2013年10月31日搬离厂房，尚欠原告2013年8月份租金53148元及2013年9月、10月的租金及9月份之后的水电费。原告向相关部门为被告垫付了2013年9月至11月的水电费、污水处理费合计85035.93元。
原告于2013年10月10日向被告发出一份《函》，内容为：贵公司2013年6月14日签订了厂房租赁合同，时间2015年7月2日止，但由于格力良源公司从2013年7月3日开始就自行违约，拖欠我公司二个半月租金256296元、两个半月滞纳金76180.5元及欠税金42987.5元，合计共欠款人民币375464元。我方多次催款无果，因为你格力良源公司不履行双方合同约定，我方有权终止合同，责令贵公司在2013年10月15日前撤出，并且付清所欠我公司的租金，否则我公司有权扣押贵公司的所有机械设备，变卖抵扣的公司租金及电费、水费等一切未交付的费用。贵公司也必须遵守合同约定，车间和办公室的电源主线、电器照明、供水等设施不得拆除，应该无条件完整交还我公司。该《函》下左端签收处有被告的盖章，并注有手写内容：上述租金数额，需双方财务核对后，经双方确认为准。被告对该《函》没有异议，但认为被告只确认拖欠租金，没有确认具体的金额。
庭审中，原告主张被告搬离厂房时故意损毁厂房的天花、电线、照明及开关等设施，原告复原需要一个月的时间，故被告应支付原告2013年11月份的租金；另外，原告修复厂房产生修复费用100800元，对此原告提供了照片、发票证实。照片显示：厂房天花板、电线等设施被拆除的现状；发票显示：深圳市中海宏投资发展有限公司2013年12月3日收到原告工程款人民币100800元。被告质证认为：相片只能反映拍摄的地点是涉案的厂房，不能证明涉案厂房的状况是被告搬离时的状况，也不能证明损坏是被告造成的；发票中载明的费用不能反映其用途及具体情况，与本案没有关联性。被告主张原告提及的厂房的天花、电线、照明、开关等设施是被告安装，且经得原告的同意，被告搬离厂房时并没有拆除及损坏该设施。
原告主张被告在2013年6月14日之前已经承租原告的房屋，当时租赁合同没有约定租金包含税金，原告已经开具发票给被告，被告拖欠签订本合同之前的税金，原告在发给被告《函》中已经注明。被告认为其并没有在《函》中确认拖欠原告税金。
庭审中，被告抗辩原告主张双方约定的滞纳金过高，请求本院予以调整。
涉案的厂房及宿舍，原告已经于2004年取得东莞市城建规划局的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。
以上事实，有原告提供的《厂房租赁合同》、《函》、工商银行网上银行电子回单》、广东电网公司东莞供电局电费发票、东莞市塘厦自来水公司发票、污水处理费发票、照片、工程款发票、《字据》、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，被告提供的银行结算凭证借据、支票、收据及原、被告双方在庭审中的陈述为证证实。
本院认为，原、被告双方签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，且涉案的厂房已经取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，应认定原、被告双方签订的《厂房租赁合同》合法有效，双方应按合同约定履行义务。
关于拖欠的租金，被告于2013年10月31日已经搬出涉案的厂房，其支付租金的截止时间应为2013年10月31日，原告请求被告支付2013年11月份的租金，缺乏依据，本院不予支持。经计算，被告应支付原告2013年8月份租金53148元、2013年9月份租金101574元、10月份租金101574元，总计为256296元。
关于滞纳金，双方签订的租赁合同约定，被告于每月的5日前支付当月的租金，被告逾期支付租金，应向原告支付滞纳金，滞纳金的金额为：拖欠天数乘以拖欠租金总额的1%。因被告迟延交付租金，已经构成违约，原告要求被告支付滞纳金，合法有理。但被告主张双方约定的滞纳金计算标准偏高，要求调整。本院认为，其双方约定的滞纳金远高于其实际所造成的损失，其约定计算滞纳金的标准明显偏高，应当予以减少，结合被告拖欠租金造成原告实际损失的情况，将其滞纳金计算标准调整为每日为拖欠租金的总额的1‰为妥。被告应支付的滞纳金计算如下：2013年8月份的滞纳金为1381.85元（53148元×26天×1‰）；2013年9月份的滞纳金为4133.97元［（53148元×30天）×1‰＋101574元×25天×1‰］；2013年10月份的滞纳金为7437.31元［（53148元×31天）×1‰＋101574元×（26天＋31天）×1‰］，以上合计12953元；2013年11月1日起的滞纳金以拖欠租金256296元为本金，按每日1‰计算。
关于税金，原告主张被告拖欠其2013年6月14日即签订本合同之前的税金42987.5元，对此提供了《函》证实。原告在《函》中注明被告拖欠其税金42987.5元，但被告在该《函》签收处并没有确认拖欠税金，只确认拖欠租金。故原告提供的证据不足以证明其主张，现其请求被告支付税金，本院不予支持。
关于水电费及污水处理费，原告向相关部门为被告垫付了水电费、污水处理费合计85035.93元，根据《中华人民共和国民法通则》第九十三条“没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用”的规定，原告有权要求被告返还代为垫付的费用，故原告请求被告支付85035.93元，本院予以支持。
关于原告主张的复原费。原告主张被告搬离厂房时故意损毁厂房的天花、电线、照明及开关等设施，原告修复厂房产生修复费用100800元，对此原告提供了照片、发票证实。首先，照片显示，被告的厂房天花板、电线等设施有被拆除的情形，但不能直接证明是被告所为；其次，发票只能说明原告向深圳市中海宏投资发展有限公司支付工程款人民币100800元，但不能直接证明原告支付的上述工程款是用于修复厂房产生的费用，再次，被告在厂房增加相关设施也是经过原告的同意。综上，原告要求被告赔偿修复厂房的损失，缺乏依据，本院不予支持。
关于履约保证金，双方签订的《厂房租赁合同》约定，如被告拖欠租金超过20天的，原告有权单方解除合同，收回租赁物，履约保证金归原告所有。本案，被告拖欠原告租金达八个多月，原告要求被告向其交付的履约保证金230850元归其所有，符合合同的约定，也不违反法律的规定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条条、第二百二十三条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第九十三条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告东莞格力良源电池科技有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞市万裕实业有限公司2013年8月至10月的租金256296元；
二、被告东莞格力良源电池科技有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞市万裕实业有限公司拖欠租金的滞纳金（包含两部分：一、2013年8月至2013年10月的滞纳金为12952.94元；二、以拖欠租金256296元为本金按每日1‰从2013年11月1日起计算至本判决确定清偿之日止的滞纳金）；
三、被告东莞格力良源电池科技有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内返还原告东莞市万裕实业有限公司代为垫付的水电费、污水处理费合计85035.93元；
四、被告东莞格力良源电池科技有限公司向原告东莞市万裕实业有限公司交付的履约保证金230580元归原告所有；
五、驳回原告东莞市万裕实业有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12041元、保全费3018元，由原告负担受理费5357元、保全费704元，由被告负担受理费6684元、保全费2314元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 罗广杰
人民陪审员 赵亮明
人民陪审员 张丽芬
二〇一四年四月二十三日
书 记 员 陈沃林
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民法通则》
第九十三条没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。
《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。