上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民三（民）初字第1374号
原告彭长荣。
委托代理人朱磊，上海海一律师事务所律师。
被告余唯君。
第三人张莉。
第三人施海韬。
上述两第三人共同委托代理人王品呈，上海申欧律师事务所律师。
原告彭长荣诉被告余唯君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月27日受理后，依法适用简易程序，后因被告余唯君下落不明，依法转为普通程序，并于2013年7月15日将张莉、施海韬追加为本案第三人。本案于2013年11月8日和2013年11月22日公开开庭进行了审理。原告彭长荣及其委托代理人朱磊，第三人施海韬及其委托代理人王品呈到庭参加诉讼。被告余唯君经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告彭长荣诉称，原告90年代随父母动迁居住至上海市长宁区长宁路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋内。房屋系原告父母动迁所得，后原告与其女居住至今。2004年原告碰巧遇到曾因服刑而结识的被告，交谈中，被告谈及房屋贷款之事，且问原告是否要办贷款，原告便询问被告自己的使用权房屋是否可以办理贷款。被告对原告说，“曾与我们一起服刑的陶立峰、高荣新现在开了房产中介公司，我有办法帮你办出贷款”。原告心想现在做水果生意也有能力偿还贷款，便决定交由被告帮忙办理，并将其户口簿、身份证、私章、房屋使用证权证等原件交由被告。数日后，被告联系原告去签名，并称签好字，银行贷款便可以下来了。于是原告跟随被告去签字，后被告称人民币18万元贷款下来了，但被告只给了原告7万元，并称剩下的钱款过几天一并交予原告。后被告一直未主动联系原告，原告前往被告家中问及房产证和剩余贷款之事，被告在原告的一再追问下，将房产证及相应凭证都交还原告，但房产证已变更为被告之名，被告解释说过几天会把房产证的名字改回来，其余的贷款也会一起交给原告，原告信以为真，但后来被告一直未有回音，电话一直无人接听，原告去被告家中寻找，被邻居告知被告住的房子是租的，并非被告的家，原告才意识到自己可能被骗。之后，原告向公安机关多次报案并请求抓寻被告，同时，杨浦法院、以及所谓被告帮原告贷款的上海银行也陆续一并寻找原告，均无果。后原告经调查了解到，被告利用原告的户口簿、身份证、私章等原件，并利用原告的无知，先是将原告所住房屋申请“公有住房转为私有产权房”，并自掏腰包人民币15，774元办理全部手续；随后，又制造“虚假买卖”将该房屋以买卖形式转移至被告名下，并办理房屋抵押借款获得18万元。原告认为，原、被告双方无买卖房屋的真实意思表示。被告利用原告急于办理贷款的心理，欺骗原告，名为为原告办贷款，实为有计划有预谋的欺诈骗取原告房屋。并且，根据相关法律规定，公有住房被购买后，未住满五年，不得出售、出租和转让。因此，本案被告以欺诈手段订立买卖合同，违反法律规定出售转让，同时损害了原告及国家利益，应属无效。为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：一、确认原、被告双方2004年11月10日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、本案诉讼费由被告承担。
被告余唯君未到庭答辩。
第三人张莉、施海韬述称，原告诉请不成立。原、被告签订的买卖合同应为有效，原告与被告亲自洽谈买卖事宜、亲自签订合同，亲自前往交易中心办理买卖事宜，应为真实意思表示，从原告举证的角度来看，被告手续是齐备的，价格也是公平合理的，合同是有效的。原告是正常的民事主体，应当承担相应的民事法律行为后果，对处分自己重要的实体权利内容应当谨慎对待，原告2004年后完全有机会及时主张权益，但原告没有及时进行保护，直到2012年房屋卖予第三人后才有所行动，原告主张合同无效，从合同欺诈的角度来说，需要严格证据予以证明，但原告并未提供欺诈的相应证据。从合同本身及书证内容来看，原告已经取得了房屋转让的相应价款，权利得到了保护。第三人与被告签订买卖合同取得了房屋的产权，并得到了法院的确认，第三人购买房屋完全符合善意取得，原告应自行向被告主张相应价款。故第三人认为应当驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，系争房屋原是登记于原告彭长荣名下的公房。
2004年11月，原告彭长荣与上海新长宁（集团）有限公司签订了《上海市公有住房出售合同》，原告彭长荣购买了上海市长宁区长宁路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室（下称系争房屋）的产权，房屋售价为人民币19，468元。
2004年11月10日，原告彭长荣与被告余唯君签订了《上海市房地产买卖合同》，合同第二条约定：“甲（彭长荣）、乙（余唯君）双方经协商一致，同意上述房地产（系争房屋）转让价款为人民币260，000元”。补充条款（一）约定：“甲、乙双方确定，在办理好转让登记后，领取房地产权证的手续委托乙方办理”。
2004年11月25日，被告余唯君与上海银行签订了《个人住房抵押借款合同》，以系争房屋为抵押向上海银行办理个人住房商业性贷款人民币180，000元。
2004年12月8日，被告余唯君将系争房屋登记于自己名下。
原告自述，上述18万元贷款被告余唯君只给了他7万元，原告未进行任何形式的银行按揭还款。
由于上述按揭贷款无人归还，上海银行股份有限公司江浦支行于2005年起诉余唯君借款合同纠纷一案。2005年11月24日，上海市杨浦区人民法院判决被告余唯君归还借款本金18万元及相应利息并承担抵押物（系争房屋）的担保责任。
2012年5月16日，原告彭长荣向周桥派出所报案，称2004年其将房屋抵押贷款，现报警人认为犯罪嫌疑人余唯君骗了其房屋。报警笔录上写明：民警已到现场处理，系房产纠纷引起，此时04年开始，报警人多次到刑队、侦查部门咨询过。
2012年5月，第三人张莉、施海韬与被告余唯君签订房屋买卖合同，余唯君将涉讼房屋出售给第三人张莉、施海韬。
2012年8月24日，系争房屋产权登记至第三人张莉、施海韬名下。
另查明，本案原、被告、第三人因系争房屋曾多次致诉。2013年1月23日，本院就张莉、施海韬提起的与彭长荣的排除妨害纠纷作出判决，判决被告彭长荣应于判决生效之日起十五日内搬离本市长宁区长宁路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室；被告彭长荣应于判决生效之日起十日内向原告张莉、施海韬按照每月人民币2，500元的标准支付自本判决生效之日起至办理之日止的房屋使用费。2013年4月12日，本院就张莉、施海韬提起的与余唯君的房屋买卖合同纠纷做出判决，判决被告余唯君应于判决生效之日起十日内向原告张莉、施海韬支付违约金人民币60，000元。
上述事实，有《上海市公有住房出售合同》及相应票据、《上海市房地产买卖合同》及相应票据凭证、《上海市房地产权》、《个人住房抵押借款合同》、报警信息表及报警记录摘要、（2012）长民三（民）初字第2524号民事判决书、（2012）长民三（民）初字第2526号民事判决书、居住证明、无收入证明等证据及原、被告的陈述为证，并经庭审核实无误，本院予以确认。
本院认为，首先，原、被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》系原告本人亲自签订，并办理房地产过户手续，系原告真实意思表示。原告主张依据《合同法》第五十二条第一款第一项“一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益”、第三项“以合法形式掩盖非法目的”认定原、被告双方于2004年签订的《上海市房地产买卖合同》无效，从举证方面，原告并未罗列有力证据证明原告是受被告欺诈或被告以非法形式获得了原告的房屋，本院不予采纳。其次，原告提出依据上海市人民政府1994年5月18日发布的《关于公有住房的暂行办法》第十条“按成本价购买的公有住房，购房者拥有全部房屋产权。但购房款未付清或购房后未住满五年的，该房屋不得出售、出租和转让”主张合同无效。本院认为，根据合同法规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”而致合同无效的，仅限于效力性规范。故对于原告的上述主张，本院不予采纳。最后，本案审理的是原、被告之间合同的效力问题，至于第三人购买系争房屋是否构成善意取得不在本案审理范围内，也非本案需要认定。
据此，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告彭长荣的全部诉讼请求。
案件受理费人民币5，200元，由原告彭长荣承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 章晨煜
人民陪审员 王伟芬
人民陪审员 杨耀丰
二〇一三年十一月二十五日
书 记 员 饶 婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
二、《中华人名共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒绝不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。