上海市崇明县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）崇民一（民）初字第4792号
（2013）崇民一（民）初字第4792号
原告上海广福资产经营有限公司。
法定代表人曹德飞。
委托代理人曹洪洲。
被告上海岛中岛农业科技有限公司。
法定代表人陈荫崙。
委托代理人邵晖航。
委托代理人陈敏。
原告上海广福资产经营有限公司与被告上海岛中岛农业科技有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月26日立案受理后，本案依法适用简易程序，由审判员林永新独任审判，于2013年11月5日、2013年11月28日两次公开开庭进行审理，原告法定代表人曹德飞及其委托代理人曹洪洲，被告委托代理人邵晖航、陈敏到庭参加诉讼。嗣后，本案依法转为普通程序，由审判员林永新、代理审判员樊家栋、人民陪审�黄德昌依法组成合议庭，于2014年3月8日公开开庭进行审理，原告法定代表人曹德飞及其委托代理人曹洪洲，被告委托代理人邵晖航、陈敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海广福资产经营有限公司诉称，2010年12月15日，原、被告签订《租赁协议书》，约定由被告承租原告土地1700亩等，租赁期限为10年，自2011年1月1日至2021年12月31日，同时约定了租金、付款方式等。然签订合同至今，被告仅支付了租金人民币67.3万元（以下币种均为人民币），余款经多次催要未果。被告还存在未经原告同意擅自转租行为，且有943只大棚处于抛荒状态，被告的行为已构成根本性违约，故请求判令，解除2010年12月15日签订的《租赁协议书》，被告清理腾空1700亩土地并予以返还，给付自2011年1月1日起至2014年3月7日止的土地租金8，375，634元及逾期付款违约金2，473，716元。
原告上海广福资产经营有限公司为证明其诉请，向本院提交了以下证据材料：
1、2010年12月15日的《租赁协议书》复印件一份；
2、2013年7月18日《上海岛中岛农业科技有限公司所欠租金等明细表》复印件一份，2014年3月5日《上海岛中岛农业科技有限公司所欠租金等明细表》及《逾期付款违约金计算表》原件各一份；
3、大额支付入账通知书复印件一份；
4、2011年8月9日《代凭证》复印件一份；
5、2011年7月5日《预支凭证》复印件一份；
6、2009年4月29日、2010年12月10日、2012年1月30日、2012年12月18日、2013年12月2日关于调整公益性项目流转农用地补偿价格的通知复印件一组；
7、2013年8月16日《限期付款通知书》复印件一份；
8、《塑料大棚转租、抛荒情况汇总表》原件和《崇明县2008年菜田设施建设项目管棚工程竣工平面图》复印件各一份；
9、2013年5月21日租赁协议书、2013年3月28日租赁协议书、委托管理书复印件各一份；
10、照片一组；
11、《崇明县2008年度菜田设施建设项目验收表》复印件、《2008年中兴镇露地设施项目建设完成情况》复印件、《2008年中兴镇保护地设施项目建设完成情况》复印件各一份。
被告对证据1无异议，对证据2有异议，认为租金起算时间应从2011年10月计算，且原告提供的土地无法种植，电压不能正常使用，所以应当对租金数额进行适当调整，对证据3真实性无异议，但认为该笔50万金额系借款，对证据4、5、6、7不予认可，认为政府验收时间实际为2011年9月，原告在被告电压刚到位就发催款通知，而17.3万元系被告代原告付工资给割草的工人，而非租金。对证据8不予认可，认为大棚12区虽然有210只，但是除被告转租给上海万禾果蔬专业合作社90只棚，其余的都是试验阶段，不收取租金，11区的抛荒状态实际是土地本身�植不出庄稼，13区到16区的抛荒也是因为不能正常种植，17区8型试种了48个，根据刚下苗的记录30%的苗已经死掉，18区8型13个，被告试种3个，18区连栋型号转租2个，试种2个，还有6个经他人试种无法种植，19区8型33个是被告自己在种植，对证据9、10之真实性无异议，认为也证明了被告租赁的土地存在盐碱化无法种植，塑料膜未进行及时更换，18区照片中金瓜根本种植不出，12区050053的照片反映土地无法种植的现状；认为证据11，证明了原告在相关部门尚未验收的情况下即与被告签订合同的事实。
被告上海岛中岛农业科技有限公司辩称，原、被告之间签订《租赁协议书》后，原告没有按时交付相应的土地，至2011年9月才移交本公司，被告进场后，发现原告未按约提供配套电力设施，导致被告很多工程无法施工，同时原告不能及时提供涉讼场地产权证明，致使被告延迟办理营业执照，另外原告提供的场地，土地盐碱化严重，无法进行种植，导致大量土地抛荒。目前被告在涉讼场地已投入792万元的资金，如解除合同损失惨重，故要求继续履行合同，关于租金方面原告方的计算亦有误，租赁期间双方发生的67.3万元资金属借贷关系，不能冲抵租金，同时认为，租赁合同3.1条的租金标准仅是按指导价，被告方不知道每年都有调整，属误导被告，故要求重新协商租金标准。
被告上海岛中岛农业科技有限公司为证明其主张，向本院提交了如下证据：
1、龚雷、郝丽娟、张律、杨小超、赵汉新、赵自平等的证明四份；
2、刘新军、黄仁超、陈佐明、施在祥、徐利菊、王化可、中兴镇开磊五金商店、上海顺鹏装饰工程有限公司的证明一组；
3、倪姗姗、陈斌证明两份；
4、照片一组；
5、2012年4月1日《委托管理书》复印件一份；
6、上海岛中岛农�科技有限公司支出费用表复印件一份；
7、崇明电力公司复函供电方案通知单及回执复印件八组；
8、2013年11月6日吴秀坤、郑小平、费建祥、王纲雄、杨建伟、李世强等的情况说明一组；
9、9.15费用表；
10、2012年3月21日中兴镇养殖三场排涝泵闸移交协议复印件一份；
11、上海瀛佳电器厂的联系方式；
12、销户申请复印件和房屋场地证明复印件各一份；
13、2012年12月10日证明复印件、中兴镇汲浜乡北八滧哨所房屋完损状况检测报告复印件及两份附件复印件一组。
原告对证据材料5没有异议；对证据材料1、2、3、8不予认可，认为证人未出庭且未提供身份信息，对证明内容持有异议；对证据材料4、6、9、11不予认可，认为该证据并非是将大河租赁给被告，而是委托被告进行管理；认为证据7、13，原告只是配合，不能证明原告违约；对证据10真实性无异议，但认为与被告证明目的无关；认为证据12与本案无关，认为证据13不能证明原告存在违约行为。
经开庭审理，双方当事人举证、质证，本院确认事实如下：
2010年12月15日原告作为甲方、被告作为乙方签订《租赁协议书》一份，约定由乙方租赁甲方座落于崇明县中兴镇汲浜北公路XXX号（养殖三场）土地及蔬菜钢管大棚等集体资产：1、土地四至：东至养殖三场东转河，南至养殖三场界河，西至七滧大河，北至北岸转河，合计土地（以区域面积计算）1700亩；2、蔬菜基地大棚1196只；其中连栋棚10只，计面积16000㎡，八型大棚531只，计面积172493㎡，六型棚655只，计面积126439㎡。总造价19，051，179元；3、甲方提供现有630KV电力及其配套设施，根据乙方发展需要再提供1200-1400KV电力；4、仓库2400㎡。协议第二条约定，租期为十年，即2011年1月1日至2021年12月31日止，乙方三年内确保投入不少于3�000万元。第三条租金条款约定：（1）土地：根据崇明县政府（2004）51号文之规定，该土地暂按每年每亩680元计算，计人民币1，156，000元，之后如遇政策调整，以调整后的标准为计算依据。（2）蔬菜基地大棚1196只，总造价19，051，179元，按一次性支付大棚租用费为3，810，236元（19，051，179＊20%），两年内结清，每年各付50%。（3）电力设施：原告提供现有630KV电力作为乙方农业生产配套使用，新增电力以80元／KV按实际容量计算。电力设施由乙方妥善保管和使用。（4）房屋：按每平方米40元计算，计人民币96，000（2，400＊40）（5）原告将现有大棚覆盖塑料薄膜有偿提供给乙方使用，待评估确定价格后一次性付清，二年内结清，每年各付50%。协议第四条确定了租金给付方式，（1）每年的2月底前给付该年度土地租金1，156，000元、房屋租金96，000元，计租金总额的50%，计�民币626，000元。8月底前一次付清年度总额50%的租金，计人民币626，000元。（2）大棚的租用费为2011年6月底前支付1，905，118元，2012年6月底前支付1，905，118元。协议第五条第10款约定，乙方须按协议规定给付租金，逾期按每天万分之五支付违约金。嗣后，原告按约将大部分土地交付被告，另外780余亩土地于2011年4月份在收获花菜后交于被告。为配合相关部门对涉讼土地的项目验收，原告组织人员进行割草等，为此要求被告预支部分租金。2011年7月5日，被告向原告出具预支凭证：“为迎接2008年菜田项目市级验收，全场有753只大棚需要除草、翻耕和种植，具体由高小山负责请人工割草、耕翻，经镇领导商量同意，每只大棚支付资金100元整。目前已完成550只大棚除草，140只大棚翻耕任务。现预支人民币伍万元整，待最终完成后结算。”后备注“请于邵总处暂支后，在三场租金中结算”。2011年8月9日代凭证上“……总人工费用17.3万元，已经支付第一次5万元整，第二次5万元整，现支付剩余款人民币柒万叁仟元整……”底部备注“请邵总支付，于租金中抵扣”。2011年10月24日被告通过银行向原告账户支付50万元整。
审理中，原告提供2014年6月底之前的租金明细表如下：
一、2011年明细为：1、土地租金：1700（亩）×864元／亩=146.88万元，让款48.96万元（注：原告主动让步少计4个月租金，146.88万元÷12个月=12.24万元／月，12.24万元／月×4个月＝48.96万元）。2、蔬菜基地大棚，第一年6月底前应付190.5117万元。3、房屋：3750㎡（2400㎡＋1350㎡）×40元／㎡=15万元（根据合同四.2.⑵的规定），让款5万元（注：原告主动让步少计4个月租金，1.25万元／月×4个月）。实际应付298.4317万元，扣除岛中岛已付的67.3万元，岛中岛尚欠231.1317万元。
二、2012年明细�：1、土地租金：1700（亩）×876元／亩=148.92万元。2、蔬菜基地大棚，2012年6月底前应付190.5117万元。3、房屋：3750㎡×40元／㎡=15万元，以上小计354.4317万元。
三、2013年明细为：1、土地租金：1700（亩）×900元／亩=153万元。2、房屋：3750㎡×40元／㎡=15万元。岛中岛尚欠168万元。
四、2014年上半年度（1-6月）明细为：1、土地租金：1700（亩）×900元／亩（按2013年指导价）÷2=76.5000万元。2、房屋：3750㎡×40元／㎡÷2=7.5万元。岛中岛尚欠84万元。故被告尚应支付837.5634万元。
审理中，被告认为涉讼土地属盐碱地，但未能提供相应证据予以证明，也未能提供证据证明由于原告未及时提供电力而影响其正常经营活动的相关证据。
本院认为：第一、原、被告之间《租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，被告未按约及时支付租金构成违约，原告未能及时将全部土地交付也有不当，可酌情减少被告承担的违约金的数额。
第二、关于本案的租金数额，由于1350平方米房屋的屋顶由被告建造，适用每平方米40元的租金标准过高，本院予以调整。对于在租金期间双方发生的67.5万元钱款往来，根据代凭证、预支凭证记载的内容及本案实际情形，可作为租金予以扣除。
第三、关于违约责任的承担方式，本案采取解除合同还是继续履行？从系争合同所要实现的主要目的来看，是原、被告通过签订租赁合同，由原告将土地出租于被告，原告收取租金，被告使用土地。在三年多的租赁期内，被告在土地上进行了大量投入。如解除合同，对被告之投入必须进行评估，部分财产也许并不是原告以后经营之需，拆除又可惜，对此也不是原告起诉之初衷，而原告仍需花�当时间、精力予以寻租，故解除对双方均无益处，完全可通过补交租金的形式来继续履行合同，从而实现合同目的。
综上，根据本案的实际履行情况及诉讼效益原则，权衡原、被告双方之利益，原告要求解除合同的请求难予支持。希望原、被告双方在以后的合作过程中加强沟通，相互帮助，被告在按时给付租金的同时，必须合理利用土地，避免出现抛荒现象。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告上海广福资产经营有限公司要求解除与被告上海岛中岛农业科技有限公司之间的《租赁协议书》、并由被告腾空并返还土地之诉请，不予支持；
二、被告上海岛中岛农业科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海广福资产经营有限公司2014年6月之前的土地租金、蔬菜基地大棚费用、房屋租�等共计人民币8，281，134元；
三、被告上海岛中岛农业科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海广福资产经营有限公司违约金人民币700，000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币44，405元，由原告上海广福资产经营有限公司承担14，405元，被告上海岛中岛农业科技有限公司承担30，000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 林永新
代理审判员 樊家栋
人民陪审员 陈进修
二〇一四年三月二十八日
书 记 员 江 磊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同�对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。