福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初字第5607号
原告中国银行股份有限公司南安支行，住所地南安市。
负责人吴玉川，该行行长。
委托代理人杜鸣泉，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。
委托代理人杨艺珍，福建天衡联合（泉州）律师事务所实习律师。
被告詹彩虹，女，1992年2月5日出生，汉族，住福建省南安市。
被告南安市鑫溢房地产开发有限公司，住所地南安市。
法定代表人李天赐，该公司经理。
原告中国银行股份有限公司南安支行（以下简称中行南安支行）诉被告詹彩虹、南安市鑫溢房地产开发有限公司（以下简称鑫溢房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2013年9月22日立案受理，依法由审判员张得意独任审判，并于2013年11月5日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杜鸣泉、杨艺珍到庭参加诉讼，被告詹彩虹、鑫溢房地产公司经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告中行南安支行诉称，2012年6月10日，原告与被告詹彩虹签订《个人一手住房贷款合同》【编号：2012年南贷字FJAA20120009号】，约定被告詹彩虹向原告借款人民币200000元，用于购买坐落于南安市柳城办事处成功街鑫溢财富中心2号楼5层505室房产，贷款年利率为6.8%，贷款期限为240个月，自2012年6月13日起至2032年6月13日止，还款日为每月10日，还款方式为按月等额本息还款，同时，被告詹彩虹提供所购买的南安市柳城办事处成功街鑫溢财富中心2号楼5层505室房产作为上述借款的抵押物，并依法办理了抵押预告登记。被告鑫溢房地产公司为上述借款承担阶段性连带责任保证，保证期间自贷款合同生效之日起至被告詹彩虹办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且原告收到他项权证之日止。根据《个人一手住房贷款合同》【编号：2012年南贷字FJAA20120009号】第五条的约定，原告于2012年6月13日将借款本金人民币200000元划入被告鑫溢房地产公司的帐户，即原告已经依约履行了向被告詹彩虹提供借款的义务。但被告詹彩虹自2013年4月10日起，开始未依约按期归还约定的贷款利息，截止至2013年8月25日，被告詹彩虹已累计拖欠借款本金人民币2096.06元及利息人民币4912.94元、罚息人民币139.98元未归还，且经原告催告被告鑫溢房地产公司也未履行连带清偿责任。根据《个人一手住房贷款合同》【编号：2012年南贷字FJAA20120009号】附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》第三条第2款约定，被告詹彩虹逾期或未按约定的金额归还贷款本息的，原告有权宣告贷款本息全部提前到期，要求被告詹彩虹立即偿还全部借款及相应利息，有权依法处分抵押房产以清偿全部借款本息，且有权要求被告鑫溢房地产公司履行保证责任，对被告詹彩虹归还上述借款本息承担连带清偿责任；《个人一手住房贷款合同》【编号：2012年南贷字FJAA20120009号】第十九条约定，因被告詹彩虹违约，原告为实现债权而发生的一切费用（包括律师费、财产保全费、诉讼费等）由被告詹彩虹承担。据此，原告有权解除与被告詹彩虹签订的根据《个人一手住房贷款合同》【编号：2012年南贷字FJAA20120009号】，要求被告詹彩虹偿还全部贷款本息、偿付实现债权费用，就被告詹彩虹提供的抵押物以折价或拍卖、变卖价款优先受偿，并要求被告鑫溢房地产公司承担连带保证责任。鉴于，二被告的行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益。截止2013年11月5日，被告詹彩虹尚欠原告借款本金人民币194228.29元及自2013年10月11日起的利息，现原告请求判令为：1、立即解除原告与被告詹彩虹于2012年6月10日签订的《个人一手住房贷款合同》【编号：2012年南贷字FJAA20120009号】；2、被告一立即归还原告上述住房贷款合同项下尚未归还的全部借款本金人民币197199.31元及其利息、罚息（利息、罚息按照合同约定支付，暂计至2013年8月25日利息为人民币4912.94元，罚息为人民币139.98元）；3、被告詹彩虹立即偿付原告因本案诉讼支付的律师代理费人民币10090元；4、被告鑫溢房地产公司对被告詹彩虹归还上述借款本息及原告律师代理费承担连带保证责任；5、确认原告有权对被告詹彩虹提供的抵押物（址在南安市柳城办事处成功街鑫溢财富中心2号楼5层505室房产）行使抵押权，并就上述借款本息及律师代理费对抵押物拍卖、变卖所得的款项或抵押物的折价款享有优先受偿权；6、本案全部诉讼费用（包括受理费、公告费、保全费等）由二被告承担。
被告詹彩虹未作书面答辩，也没有提供任何证据。
被告鑫溢房地产公司未作书面答辩，也没有提供任何证据。
经审理查明，2012年6月10日原告以贷款人、抵押权人的名义与三被告（其中詹彩虹以借款人、抵押人的名义，鑫溢房地产公司以保证人的名义）签订合同编号为2012年南贷字第FJAA20120009号的《个人一手住房贷款合同》。合同约定：被告詹彩虹因个人购房需要向原告借款200000元，用于购买坐落于南安市柳城办事处成功街鑫溢财富中心2幢505室房产，贷款年利率采用浮动利率方式，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内贷款月利率为5.4583‰，贷款期限为240个月，自2012年6月13日起至2032年6月13日止，还款日为每月10日，还款方式为按月等额本息还款。同时，被告詹彩虹提供其所购买的南安市柳城办事处成功街鑫溢财富中心2幢505室房产作为上述借款的抵押物，并于2012年6月8日办理了抵押预告登记【编号：南房预（商）押字第0220121929号】。被告鑫溢房地产公司为上述借款提供阶段性连带责任保证，保证期间自贷款合同生效之日起至被告詹彩虹办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且原告收到他项权证之日止。被告詹彩虹未按合同约定归还借款本息，原告有权宣布合同项下借款本息全部提前到期；终止或解除合同。因被告违约，债权人为实现债权而发生的一切费用（包括律师费、财产保全费、诉讼费等）由被告承担，等等。该笔贷款于2012年6月13日发放。之后，因被告詹彩虹于2013年4月10日起未按合同的约定履行还款付息义务，原告遂于2013年9月22日诉至本院要求解决，并支付福建天衡联合（泉州）律师事务所律师费10090元。原告起诉后，被告詹彩虹于2013年10月16日偿还了截止2013年10月10日逾期的本金、利息、罚息共计10266.07元。截止2013年11月4日，被告詹彩虹尚欠原告借款本金人民币194228.29元及自2013年10月11日起按合同约定的利息。涉案房产至今没有办理房产证，原告也未取得涉案房产的他项权证书。
以上事实，有原告提供的被告詹彩虹身份证复印件、被告鑫溢房地产公司内资企业登记基本情况表、组织机构代码证、合同编号为2012年南贷字FJAA20120009号《个人一手住房贷款合同》、房屋预告登记证明【南房预（商）押字第0220121929号】、《个人消费贷款借款借据》、《个人逾期还款明细表》、《委托代理合同》、律师费发票、逾期未还款查询单等书证，以及原告的委托代理人在庭审中的陈述为证。对原告提供的证据，二被告没有提出异议，也没有提出相反证据或反驳证据。因此可以确认原告所提供的证据具有证明力，可以作为认定本案事实的依据。
综上事实，本院认为，原、被告签订的《个人一手住房贷款合同》，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效民事合同。合同签订后，原告依约放贷，但被告詹彩虹自2013年4月10日开始未依约按期归还约定的贷款本息。截止原告起诉之日，被告詹彩虹已连续6个付款期没有偿还原告本息。被告詹彩虹的行为显然违反合同的约定，合同解除的条件已经成就。根据合同的约定，原告有权宣布本合同项下的全部贷款提前到期。故原告关于请求解除与被告詹彩虹于2012年6月10日签订的《个人一手住房贷款合同》并要求被告詹彩虹归还尚欠的全部借款本金及相应的利息的诉讼请求，符合法律规定及双方的约定，但詹彩虹于2013年10月16日偿还了部分借款本息、罚息应予以扣除。双方当事人在合同中还约定，被告詹彩虹提供其购买的南安市鑫溢财富中心2号楼5层505号房产作为借款抵押物抵押给原告，抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括逾期利息、复利）、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括诉讼费用、律师费用、公正费用、执行费用等）、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用。从当事人约定的抵押担保范围可以看出，被告詹彩虹应承担原告为实现债权而支付的律师费，但原告要求詹彩虹支付其因本案诉讼而支出的律师费10090元，加上被告在原告起诉时所拖欠本金所产生的利息、罚息，已远远超过中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍，考虑到原告确因被告逾期还款而支出律师费用，结合本案逾期本息、罚息等情况，本院酌定被告詹彩虹应支付原告律师费为500元。被告詹彩虹提供的抵押物已办理了预购商品房抵押登记，属有效的抵押，可以产生抵押权的法律效果。因当事人在合同中约定原告根据合同宣布提前收回贷款而未受清偿的，原告有权提前处分抵押物，故在詹彩虹未能偿还尚欠的贷款本金及其利息、罚息以及应付的律师费时，原告有权要求被告詹彩虹承担抵押担保责任，从其提供的抵押物（即南安市鑫溢财富中心2号楼5层505室房产）拍卖、变卖或者折价所得的价款中优先受偿权。原、被告合同中第十八条约定的正式抵押登记应理解为抵押物已办理产权证书并进行相应的抵押登记，抵押权人也已经取得抵押物的他项权利证书。因本案中被告詹彩虹提供的抵押物虽然已经办理预购商品房抵押登记，但因至今却尚未办理产权证，也未能以该房产及其占用范围内的土地使用权设定抵押并办理房地产抵押登记，原告也没有取得该抵押物的他项权利证书，故应认定该抵押物还未办理合同中约定的正式抵押登记，因此合同约定的解除条件未成就，被告鑫溢房地产公司的保证责任还不能免除。同时，各方当事人在合同中还约定，主债务在合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人任何权利及其行使，即当被告詹彩虹未能按本合同约定履行其债务时，无论原告对本合同项下的债权是否拥有其它担保，原告均有权直接要求被告詹彩虹以抵押物在其担保范围内承担担保责任，也有权直接要求被告鑫溢房地产公司承担连带责任保证，该约定也属当事人的特别约定，不违反法律的强制性规定，也是合法有效的。综上，原告的诉讼请求符合当事人合同的约定，且不违反法律的强制性规定，应予支持。被告鑫溢房地产公司承担保证责任后，依法有权向被告陈桂林追偿。被告詹彩虹、鑫溢房地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条、第四十七条，最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六、第七条之规定，判决如下：
一、解除原告中国银行股份有限公司南安支行与被告詹彩虹、南安市鑫溢房地产开发有限公司于2012年6月10日签订的编号为2012年南贷字FJAA20120009号的《个人一手住房贷款合同》；
二、被告詹彩虹应于本判决生效后10日内偿还原告中国银行股份有限公司南安支行借款本金194228.29元及自2013年10月11日起的利息（利息按中国人民银行有关规定及双方当事人签订的《个人一手住房贷款合同》的约定计算）；
三、被告詹彩虹应于本判决生效后10日内支付给原告因本案委托律师而花费的律师费500元。
四、对被告詹彩虹的上述借款本息及律师费，原告中国银行股份有限公司南安支行有权从被告詹彩虹提供的抵押物（即南安市鑫溢财富中心2号楼5层505室房产）拍卖、变卖或者折价所得的价款中优先受偿，或者直接要求被告南安市鑫溢房地产开发有限公司承担连带清偿责任。
五、被告南安市鑫溢房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告詹彩虹追偿。
六、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4409元，减半收取为2205元，由被告詹彩虹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 张得意
二〇一三年十一月二十五日
书记员 黄艳萍
附页：
一、判决引用的主要法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
3、《中华人民共同国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
5、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
第四十七条以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
6、最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》
第六条民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。
第七条出借人不得将利息计入本金谋取高利。审理中发现债权人将利息计入本金计算复利的，其利率超出第六条规定的限度时，超出部分的利息不予保护。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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