江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第2576号
上诉人（原审被告）无锡远东置业有限公司，住所地宜兴市高塍镇远东路8号。
法定代表人蒋国健，该公司董事长。
委托代理人张锦超，江苏天哲（宜兴）律师事务所律师。
委托代理人黄山，宜兴市俊知法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）陆可为。
委托代理人陆宜农。
上诉人无锡远东置业有限公司（以下简称远东置业）因与被上诉人陆可为商品房销售合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2015）宜官民初字第187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：
2013年3月28日，陆可为与远东置业签订商品房买卖合同1份，约定陆可为购买远东置业开发的坐落于宜兴市宜城街道体育场北侧暂定名为洑溪府二期3幢XX单元2301号房屋1套，房价2042076元，房屋外墙约定为干挂大理石。该合同约定：签订合同时支付房价款1292076元，余款75万元由陆可为向银行申请按揭贷款；逾期付款在30天内，应自逾期次日起按每日万分之三支付违约金，合同继续履行，逾期付款超过30日，远东置业有权解除合同，并按未付款的10％计算违约金；逾期交房不超过90日，自逾期次日起至实际交房之日止，支付已交房款每日万分之三的违约金，合同继续履行，逾期交房超过90日，陆可为有权解除合同，远东置业自解除合同到达之日起30日内退还全部已付款项，并按陆可为累计已付款的1％向陆可为支付违约金；远东置业交付的商品房装饰、设备标准达不到约定标准，赔偿双倍的装饰、设备差价；交付房屋时间为2014年12月31日前；远东置业在房屋交付使用后90日内将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案，如远东置业的责任致陆可为不能在规定时间内取得权属证书的，双方同意按退房处理，远东置业应在陆可为提出退房要求之日起30日内将陆可为已付的房款退还，并按已付房款的1％赔偿损失。同日，双方又签订合同补充协议1份。该补充协议载明：陆可为保证按揭贷款在本补充协议签订后45日内支付至远东置业，否则视为逾期付款，承担逾期违约金；无论何种原因导致按揭贷款未获批准或贷款额度不足，陆可为应在30日内付清剩余房款，否则视为付款违约；经陆可为同意，远东置业有权对房屋的结构外观等进行优化设计和改进；按揭贷款的房屋委托远东置业代办产权登记及抵押，费用由陆可为负担。
商品房买卖合同及补充协议签订后，陆可为分别于2013年3月10日、13日、28日、同年５月21日支付房款1万元、9万元、119.2076万元、75万元（按揭贷款），共计支付房款2042076元。2015年1月24日，陆可为向无锡远东物业管理有限公司支付物业费5615元、结构保证金2000元、建筑垃圾清运费678元，并向远东置业交纳了办理房屋权证的各种税费及办证费用66313元，当日，远东置业向陆可为交付了该商品房，但远东置业交付的该商品房的外墙装饰为涂料，与合同约定的外墙装饰为干挂大理石的约定不符。为此，远东置业告知陆可为变更外墙设计的事实，并提出变更外墙设计的经济补偿方案，陆可为对远东置业的经济补偿方案不认可，后诉至法院，要求远东置业按约定对改变外墙设计的差价双倍赔偿，并申请对外墙设计及变更的差价鉴定。在审理过程中，因远东置业无法为陆可为的房屋办理房屋土地使用权证，导致无法办理该房屋产权登记，2015年4月30日，陆可为向远东置业邮寄通知书，要求解除合同，退还房款并赔偿损失，该邮件被远东置业拒收而退回，同年5月4日，陆可为向远东置业送达该通知。庭审中，陆可为变更诉讼请求，要求解除双方于2013年3月28日签订的商品房买卖合同及合同补充协议；要求远东置业返还房款2042076元、代收的税费66313元、物业费5615元、结构保证金2000元、建筑垃圾清运费678元，合计2116682元；要求赔偿损失485750元；要求远东置业承担本案诉讼费用。
远东置业原审辩称：房屋外墙装饰将干挂大理石变更为涂料是事实，但其已按合同约定提出了经济补偿方案，陆可为主张的差价不合理；变更外墙装饰预先双方有约定，并非没有得到陆可为的同意，要求驳回其诉讼请求；其公司未及时为陆可为办理房屋权证，不是根本违约，不同意陆可为要求解除合同的诉讼请求；陆可为主张赔偿损失依据不足，其选择解除权，应承担相应的损失。
陆可为于2015年9月15日全部付清贷款本金75万元及利息78289.63元，共支付贷款本息计828289.63元。
陆可为为证明其损失485750元的主张，提供了收条2份、借款协议1份、收款收据4张、发票1张、汇款凭条5张、告知函１份。收条及借款协议载明：2013年3月28日，陆可为借许小洪现金80万元，约定借期2年，借款利率为年利率2分，陆可为已归还借款本金及利息32万元，但陆可为未能提供支付利息32万元的证据。远东置业对此不认可，并认为违约金应按约定的1％计算。
以上事实，有商品房买卖合同、合同补充协议、个人贷款对账单、个人贷款支付凭证、借款协议、收条、收款收据、销售发票、通知书、告知函、差价审核报告、价格计价表、分析表、汇总表、价格趋势网页及当事人陈述等证据在卷佐证。
原审法院认为：
陆可为与远东置业签订的商品房买卖合同、合同补充协议合法有效，双方应按约履行各自的合同义务。合同签订后，陆可为按约定付清房款并向远东置业交纳各种费用履行了合同义务，远东置业交付房屋后，因远东置业的原因无法在合同约定的期限内为陆可为办理房屋所有权登记，致使陆可为至今无法领取该房屋所有权证，根据合同约定可按退房处理，现陆可为要求解除商品房买卖合同及合同补充协议的主张符合双方合同约定，且不违反法律规定，予以准许。合同解除后，远东置业应当返还陆可为支付的房款及各项费用，并承担违约责任，双方在合同中约定违约金的，如实际损失超过约定违约金的，远东置业应赔偿陆可为由此造成的实际损失。关于陆可为主张的借款利息损失，陆可为提供了收条、借款协议，陆可为主张向许小洪支付利息32万元，因陆可为仅提供收条，未能提供其支付利息的依据，故不予采信，利息可按银行同期同档贷款利率的1.5倍计算。陆可为主张的75万元银行贷款利息，陆可为提供了贷款依据，其贷款利息应当由远东置业赔偿。远东置业收取的办理房产登记的税费、办证费用应予退还，并承担利息损失，利息损失按银行同期同档贷款利率的1.5倍计算。陆可为向物业公司支付的物业费用，陆可为可向物业公司主张权利，其要求远东置业公司赔偿的依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第九十三条、第九十七条之规定，该院判决如下：一、远东置业于判决发生法律效力之日起十日内支付陆可为款2186678.63元及利息(以10000元基数自2013年3月11日起、以90000元为基数自2013年3月14日起、以1192076元为基数自2013年3月29日起、以66313元为基数自2015年1月25日起、以750000元为基数自2015年9月16日起、以78289.63元为基数自2015年9月16日起，均计算至实际给付之日止，按银行同期同档贷款基准利率的1.5倍计算)。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回陆可为的其他诉讼请求。一审案件受理费27619元，由陆可为负担109元,远东置业负担27510元。该款已由陆可为垫付，远东置业于判决发生法律效力之日起10日内将款27510元直接付给陆可为。
远东置业不服一审判决，向本院提起上诉称：一、诉争房屋未能领取房屋所有权证是因为相关行政部门的变更审批需要时间，并非不能办理房屋所有权证。未能按时办理房屋所有权证不属于根本性违约，原审判令解除合同不恰当。二、即使判令解除合同，一审判决对损失的认定也是错误的，因为按照合同约定，其承担的违约金是已付款的1%。请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持其上诉请求。
被上诉人陆可为辩称：其房屋未能领取房屋所有权证是因为远东置业建造的楼房违反了土地规划红线，远东置业不能把责任推给国土局和其他机构。房产证是房屋的合法身份证明，由于远东置业的原因导致其没有取得房产证，根据双方合同约定可按退房处理，故其要求退房有充分理由和依据。一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审争议焦点是：原审判决解除合同，按照银行同期贷款利率1.5倍计算利息是否恰当。
本院认为：
一、根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，由于远东置业的原因无法在合同约定的期限内为陆可为办理房屋所有权登记，致使陆可为至今无法领取该房屋所有权证，远东置业严重违约，根据合同约定，可按退房处理，故陆可为要求解除商品房买卖合同及合同补充协议的主张符合合同约定，应予准许。
二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条与第十八条的规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，因合同约定的违约金为已付购房款的1%，远低于陆可为于2013年5月21日付清房款后的实际利息损失，应予增加违约金，故原审法院调整为自陆可为付款之日起计算至远东置业实际给付之日止，按银行同期同档贷款基准利率的1.5倍计算，自由裁量恰当，本院予以支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27619元，由上诉人远东置业负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林中辉
审 判 员 王一川
代理审判员 刘翼洲
二〇一六年一月八日
书 记 员 汪丽敏