浙江省海宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉海民初字第3218号
原告：金建新，男，1955年12月16日出生，汉族，住海宁市。
原告：金祖林，男，1960年9月1日出生，汉族，住海宁市。
被告：江培明，男，1973年2月2日出生，汉族，住海宁市。
委托代理人：徐建章、顾娟，浙江国翱律师事务所律师。
第三人：钱湘红，女，1968年1月15日出生，汉族，住海宁市。
原告金建新、金祖林诉被告江培明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月10日立案受理，依法由审判员高苏燕适用简易程序进行审理，后因案情复杂，本院依法组成合议庭。2016年1月11日，本院依职权追加钱湘红为本案第三人。2016年4月6日，经本院院长批准，本案延长审限3个月。本案分别于2015年11月4日、2016年3月14日和3月25日三次公开开庭进行审理。原告金建新、金祖林，被告江培明及其委托代理人徐建章均到庭参加诉讼，第三人钱湘红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告金建新、金祖林诉称：2014年9月25日，钱湘红将其所有的海宁市公寓房的承租权转让给原告金建新、金祖林。原告方于2014年10月1日起开始接管出租业务，被告系501室租户，2014年10月1日至2014年12月10日的房租由原经营者钱湘红代收，2014年12月10日至2015年1月10日的房租1400元和水电费1611元被告已交给原告方管理员俞圣娜。2015年1月10日以后的租金和水电费，虽经原告多次催缴，但被告至今未付。现双方为此发生争议，原告方遂诉至本院，请求判令：一、要求被告支付2015年1月10日至2015年9月10日的租金9800元和电费3998.4元；二、要求被告搬出承租房屋，并付清搬出日前的租金、电费和水费。原告方在庭审中增加了要求解除第三人钱湘红与被告间于2014年9月11日签订的《房屋租赁协议》的诉讼请求。
被告江培明答辩称：一、被告与第三人钱湘红于2014年9月11日签订了《房屋租赁协议》一份，租期三年，被告在签订协议当日已经将租金和押金合计48200元付清，不管原告方与钱湘红之间是否存在转让的关系，被告的承租权都应得到保护；二、第三人钱湘红曾向被告借款50000元，借钱时钱湘红承诺如其不能按期归还借款，则被告有权一直在501室居住。
第三人钱湘红虽未出庭答辩，但在本院于2016年1月27日向其制作的询问笔录中称：我本来承租了海宁市的公寓房，后来经出租方海宁市供销合作总社同意后将承租权转让给了金建新、金祖林。我承租期间将501室出租给江培明，我和江培明签订过两份租赁协议，第一份是2014年3月11日签订的，租期为2014年3月11日至2014年9月11日，第二份是2014年9月11日签订的，租期为2014年9月11月至2017年9月10日，2014年9月11日的这份协议约定的租金和押金共计48200元，但这笔钱江培明并未实际支付。我向江培明借了50000元，这笔钱尚未归还。
原告举证及被告质证意见如下：
1、由海宁市供销合作总社出具的发票1份，证明原告方向海宁市供销合作总社交纳了2014年7月1日至2015年6月30日的租金。经质证，被告对其真实性无异议，但认为该发票的付款方为第三人钱湘红，无法反映海宁市供销合作总社同意原告方和第三人之间的转让行为。
2、出租房屋消防、治安责任书1份，证明原告方已经接管了海宁市公寓房。经质证，被告对其真实性无异议，但认为该份证据无法反映与海宁市公寓房之间的关联性。
3、手机短信照片2张，银行交易信息查询1页，证明被告向原告方支付租金1400元和水电费1611元的事实。经质证，被告无异议，并认为该款项是被告应第三人钱湘红的要求支付给原告方的。
4、《公寓房转让协议书》和收据各1份，证明钱湘红将海宁市公寓房的承租权转让给原告方，并将押金单据交付给原告方的事实。经质证，被告表示不知情，并认为钱湘红在2014年10月、11月仍在收取租金。
5、被告与钱湘红于2014年3月11日签订的《房屋租赁协议》和催款通知各1份、照片1张（以上均为复印件），证明被告承租501室，原告曾向被告催讨租金和水电费。经质证，被告对《房屋租赁协议》无异议，对催款通知和照片有异议，被告并未看到过催款通知。
6、催款通知单1份、照片2张，证明被告所欠的租金和水电费情况。经质证，被告不予认可，认为其没有收到过催款通知，且无需向原告方交纳租金。
被告举证及原告质证意见如下：
1、被告与钱湘红于2014年9月11日签订的《房屋租赁协议》1份，证明双方续签租赁协议，租期为三年，被告已将租金和押金共计48200元付清。经质证，原告方认为该份协议系被告与第三人伪造，被告未支付租金和押金，协议上也没有载明款项已付清，而实际上被告在2015年1月13日向原告方支付租金和水电费共计3011元，故被告的主张不是事实。
2、借款合同1份，证明钱湘红向被告借款50000元，并承诺如果不还钱，则被告有权在501室居住。经质证，原告方认为该份证据与本案无关。
本院依职权向海宁市供销合作总社调查原告方与第三人之间就海宁市公寓房的转让情况，海宁市供销合作总社于2015年11月22日出具证明1份，载明：该社于2013年7月1日与钱湘红签订《房屋租赁合同》，由海宁市供销合作总社将其所有的海宁市2-5层约1090平方米房屋出租给钱湘红；2014年9月，该社同意钱湘红将该公寓房转让给金建新、金祖林经营。经质证，原、被告无异议。
本院于2016年3月25日向邵雄制作询问笔录1份，其陈述：关于金建新、金祖林与江培明房屋租赁合同纠纷一案，江培明让我来说明一些情况；我和钱湘红是夫妻，和江培明是二十年的朋友，江培明在2013年的时候就在海宁市公寓房租房居住了，后来我们因为资金紧张就把公寓房的承租权转让给金建新、金祖林；我和钱湘红向江培明借过50000元，后来在2014年8月底9月初的时候，我又向江培明借钱，作为借款他给了我48200元，他说如果我不还钱的话这笔钱要抵作租金，这件事钱湘红是知道的。经质证，原告有异议，认为邵雄陈述的内容不是事实，钱湘红曾经明确表示并未收到被告支付的租金48200元；被告对邵雄在笔录中陈述48200元是借款有异议，其余无异议。
上述证据经当庭举证、质证，现本院认证如下：
原告提供的证据1、2，被告对真实性无异议，故本院对其真实性予以认定；原告提供的证据3，被告无异议，本院予以认定；原告提供的证据4，系原件，其能与海宁市供销合作总社出具的证明相印证，故本院予以认定；原告提供的证据5、6，被告对2014年3月11日的《房屋租赁协议》无异议，故本院予以认定，至于催款通知和照片，无法反映原告方将催款通知送达被告的事实，故本院不作认定。被告提供的证据1，系原件，被告和钱湘红予以认可系双方签订，原告方虽主张该份证据系被告伪造但未提供证据予以证明，故本院对该份证据的真实性予以认定；被告提供的证据2，系被告与钱湘红之间的借贷关系，与本案关联性不足，故本院不作认定。海宁市供销合作总社出具的证明，双方无异议，故本院予以认定。关于邵雄的笔录，本院将结合当事人的陈述和本案其他证据在裁判理由中综合予以阐述。
综合上述证据及当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
2013年7月，第三人钱湘红从海宁市供销合作总社承租海宁市公寓房。2014年9月11日，钱湘红与被告江培明签订《房屋租赁协议》一份，约定由被告承租上述公寓房中的501室，月租金为1200元，租期为2014年9月11日至2017年9月10日，租金和押金共计48200元，此后被告一直居住使用上述501室。
2014年9月25日，钱湘红与原告金建新、金祖林签订《公寓房转让协议书》一份，约定自2014年10月1日起钱湘红将海宁市公寓房的经营权、所有财产及装修转让给原告方。2015年11月22日，海宁市供销合作总社出具证明一份，载明其知晓并同意第三人钱湘红与原告方之间的上述转让行为。
2015年1月13日，被告向原告方转账3011元。被告自认在租赁海宁市过程中，原告方曾向其催讨租金和水电费，但被告以其已支付2014年9月11日《房屋租赁协议》中的租金为由拒绝。
本院认为，被告江培明和第三人钱湘红间于2014年9月11日签订的《房屋租赁协议》系其真实意思表示，合法有效；钱湘红在2014年9月25日将承租权转让给原告方，退出租赁关系，原告方作为受让方，即与被告江培明之间建立实际的租赁关系;被告江培明在2015年1月13日向原告方给付3011元，同时原告方曾多次向被告江培明催讨租金和水电费，可视为其知晓原告方与第三人之间承租权的转让。被告江培明使用租赁物，应按合同约定履行支付租金等义务。现被告虽主张其已向钱湘红夫妇支付2014年9月11日《房屋租赁协议》中约定的租金和押金共计48200元，但未举证证明；另，第三人钱湘红明确表示被告未支付上述《房屋租赁协议》中的款项，邵雄表示其系钱湘红丈夫，但未提交婚姻关系证明，且邵雄明确表示其收取的48200元系被告江培明出借给其的借款。故本院对被告江培明关于已经支付租金48200元的主张不予采信。被告在承租上述501室房屋后经原告催讨未按时支付租金，且以已向第三人支付租金为由拒绝向原告方支付租金，原告方作为出租人有权解除租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定：解除权人要解除合同的，应通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案原告在2016年3月14日庭审中增加诉讼请求，明确要求解除被告与第三人于2014年9月11日签订的《房屋租赁协议》，其实质为解除原告方和被告之间的租赁关系，故本院确认原、被告间的租赁关系自2016年3月14日解除。原、被告间租赁关系解除后，被告理应向原告方腾退承租房屋，故本院对原告方要求被告腾退承租房屋的诉讼请求，亦予以支持。关于租金，原告方从2014年10月1日起接管海宁市公寓房，并自认2014年10月1日至2014年12月10日的租金由第三人钱湘红代收，本院予以确认；被告应付的租金，自2014年12月11日起计算至租赁关系解除之日2016年3月14日，根据2014年9月11日的《房屋租赁协议》，月租金为1200元，故原告方基于租赁关系要求被告支付的租金18160元，扣除被告已向原告方支付的3011元，被告应向原告方支付租金15149元。原告诉请的合同解除后至被告实际腾退承租房屋之日的租金，实为被告应付的实际占有使用费，本院以租赁协议约定的月租金1200元的标准确定实际占有使用费的数额。至于原告方请求的水电费，因其未举证，故本院不予支持。至于被告江培明主张的钱湘红未归还借款故其有权居住在涉案房屋的主张，因借贷关系与本案房屋租赁关系系不同法律关系，被告江培明无权以钱湘红未归还借款为由拒付租金并占有使用涉案房屋。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告金建新、金祖林与被告江培明之间的租赁关系于2016年3月14日解除；被告江培明于本判决生效之日起十日内向原告金建新、金祖林腾退坐落于海宁市房屋。
二、被告江培明于本判决生效之日起十日内向原告金建新、金祖林支付房屋租金15149元；并支付自2016年3月15日起计算至被告实际腾退房屋之日止的实际占有使用费（根据被告实际占有使用天数，按照每月1200元的标准计算）。
三、驳回原告金建新、金祖林的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费278元，由原告金建新、金祖林负担58元，由被告江培明负担228元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 高苏燕
人民陪审员 邬伟良
人民陪审员 黄国良
二〇一六年四月二十六日
书 记 员 汪凯航
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附页
1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。
2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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