河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀10民终681号
上诉人（原审被告）姚海燕，女，1979年3月29日出生，汉族，河北省霸州市人，住胜芳镇中山街**号。
委托代理人袁宗宝，河北三杰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）吴广奇，男，1969年11月22日出生，汉族，河北省固安县交通局运输管理站职工，住。
委托代理人袁宗宝，河北三杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李文明，男，1965年4月17日出生，汉族，个体商户，河北省固安县人，住。
委托代理人郜凤东，河北敬民律师事务所律师。
上诉人姚海燕、吴广奇因与被上诉人李文明土地租赁合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2015）固民初字第1372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴广奇及其与上诉人姚海燕的委托代理人袁宗宝、被上诉人李文明及其委托代理人郜凤东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人姚海燕、吴广奇对一审判决不服，向本院上诉称，请求依法撤销原审判决，依法改判驳回原告起诉或诉讼请求。其上诉理由是：一、一审判决认定事实不清，证据不足。1、被上诉人对涉案土地不具有使用权，没有取得相关权利，不是该土地的权利人，因此不具备主体资格；2、被上诉人提供的固集用（2010）字第00500号集体土地使用证不是合法有效的证据，被上诉人并未提供证据证明其是否依法取得土地使用证及土地使用证是否真实有效；3、一审法院对涉案的租赁土地面积问题认定事实不清，上诉人在使用过程中发现交付的土地实际面积与合同约定事实不符，严重小于合同约定面积；4、双方在签订协议时约定坟头不迁完，被上诉人每年退还租金10万元，因此被上诉人应当每年退还上诉人租金10万元，一审法院认定被上诉人只是退还上诉人10万元租金，明显认定事实不清。二、一审法院严重违反法定程序，剥夺了上诉人的诉讼权利，并导致事实没有查清。1、一审中，上诉人要求一审法院调取固集用（2010）字第00500号集体土地使用证的相关档案材料，一审法院却不调取；2、上诉人向一审法院提出了书面鉴定申请，请求对实际交付的土地面积进行测量，但一审法院未进行鉴定。
被上诉人李文明答辩称，我们认为一审判决认定事实清楚，证据确实充分，判决客观公正，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院维持原判，驳回上诉。
一审法院经审理查明，2012年3月6日，李文明与姚海燕、吴广奇签订土地租赁协议，协议约定:李文明将坐落在袁各庄村东的自有大院100亩，所占地66000平米，以年租金40万元，租给姚海燕、吴广奇使用，租赁期限九年，该大院有围墙、三对大门、三间房、后边三小间、锅炉房及锅炉。土地使用事宜双方达成如下：一、为便于车辆通行，修路拓宽道路时所需费用由姚海燕、吴广奇支付；二、每三年姚海燕、吴广奇向李文明交纳一次租金，头三年租金120万元，第二个三年租金，由双方协商，参照周围租地价酌定；三、李文明保证该院落内土地、边界、树木、坟头与其他人无争议纠纷；四、姚海燕、吴广奇租用该地块，不得用于违法经营活动；五、在租赁期内，双方不得单独改变协议条款，违约方承担违约赔偿责任；六、租赁期间，姚海燕、吴广奇不得有大的挖土、挖沙使用行为；七、租赁期间。如遇不可抗拒的变动，赔偿时地上物归姚海燕、吴广奇所有。以上本着参照受损情况协商解决；八、租赁到期后，姚海燕、吴广奇负责恢复地貌，并享有续租权。双方签订租赁协议后，姚海燕、吴广奇交付了前三年的租金120万元，李文明将土地交付给了姚海燕、吴广奇。到2015年3月7日第二个三年期开始，姚海燕、吴广奇认为李文明交付使用的土地不符合合同的约定，表示在问题解决后再协议租金数额并给付租金。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.李文明是否对出租土地有使用权？是否具备原告主体诉讼资格？李文明于2010年8月22日与袁各庄村委会签订《土地承包协议》，承包了袁各庄村66969.90平米的集体土地，承包使用集体土地使用期限50年，至此，李文明对涉案土地取得使用权，原告作为土地使用人的身份应予确认。2010年12月20日李文明取得固集用（2010）字第00500号集体土地使用证，土地使用人登记为自己开办的自己独资的固安县嘉睿萱天然绒制品有限公司，而该公司成立于2013年12月25日，显然，当时证载的土地使用人是不存在的。2012年3月6日李文明与姚海燕、吴广奇的土地租赁协议中，李文明的出租人身份是个人。为此，本案原告的诉讼主体资格应予确认。2.租赁的土地是否工业用地？李文明提供的证据《集体土地使用证》上载明土地用途是工业。李文明承包土地时，与发包方并未对土地用途进行约定，关于农业用地转化成工业用地，我国土地法规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。被告提供的集体土地使用证中，颁证机关明确了土地用途是工业，应予确认。3.关于讼争的租赁土地面积问题，应该以卷宗证据固安县金宏测绘服务有限公司测绘的《宗地图》和固集用（2010）字第00500号集体土地使用证中所载使用面积66969.9平米为准。4.姚海燕、吴广奇租用的土地上有树木占地、坟头占地、蔬菜大棚占地，致使姚海燕、吴广奇承租土地后未能按租赁协议约定的土地面积占有使用；5.第二个三年土地租金双方还没有协商确定。
一审法院认为,李文明与姚海燕、吴广奇签订的土地租赁协议，是双方的真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行该协议。三年到期前依约定双方应积极协商租赁问题，李文明曾多次找姚海燕、吴广奇协商，姚海燕、吴广奇以各种理由懈怠推脱，因懈怠行为实属违约，致使租赁债务在合理期限内未能履行；不能实现合同目的。姚海燕、吴广奇的行为实属违约。合同签订前，双方对合同标的物、场地进行了实地勘察，对地上的现状双方是认可的。对地上物的大棚、树木、坟头等地上符着物姚海燕、吴广奇是明知的。合同签订后双方应按合同约定履行各自义务。姚海燕、吴广奇在三年履行期内挖土、卖土、回填建筑垃圾的行为实属违约。李文明要求解除租赁应予以支持。在李文明与姚海燕、吴广奇履行合同三年内，双方承诺坟头不迁退还租金10万元，李文明在约定的期限未完全迁出，李文明的行为属于违约，应按约退还租金10万元。对于土地围墙的倒塌，因为双方没有约定维修责任，作为出租方，应当承担维修责任。原审判决:一、解除原、被告双方于2012年3月6日签订的租赁协议。判决生效后十日内返回其涉案土地。二、原告李文明于本判决生效后十日内退还被告姚海燕、吴广奇10万元租金。三、驳回原告李文明的其他诉讼请求。案件受理费15600元，由原告负担。
本院二审期间，上诉人姚海燕、吴广奇围绕其诉求提交固安县嘉瑞睿萱天然绒制品有限公司工商登记信息，用以证明被上诉人李文明提供的固集用（2010）字第00500号集体土地使用证并不是合法有效的证据，且该土地证发证的时候，固安县嘉瑞睿萱天然绒制品有限公司还没有成立，被上诉人李文明不是本案适格的主体。被上诉人李文明对上诉人提交的证据的真实性无异议，对上诉人的证明目的不予认可。本院认为，被上诉人李文明于2010年8月22日与固安县袁各庄村村民委员会签订了《土地承包协议》，该协议可以证明被上诉人李文明取得了涉案土地的使用权，被上诉人李文明持有的固集用（2010）字第00500号集体土地使用证记载的土地使用者为固安县嘉睿萱天然绒制品有限公司，而被上诉人李文明为固安县嘉睿萱天然绒制品有限公司独资自然人，因此被上诉人李文明与上诉人姚海燕、吴广奇于2012年3月6日签订的租赁协议应为合法有效，被上诉人李文明作为本案原告主体应为适格，上诉人仅凭其提交的固安县嘉瑞睿萱天然绒制品有限公司工商登记信息，不能否认被上诉人李文明为本案诉争土地使用权人的事实，故对其提交的该证据本院不予采信。
本院二审期间查明,一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为,上诉人姚海燕、吴广奇上诉主张被上诉人李文明对涉案土地不享有土地使用权，但上诉人姚海燕、吴广奇未能提交有效的证据证实其上诉主张成立，而依据已查明事实及被上诉人李文明一审期间提交的证据，可以证实被上诉人李文明对涉案土地依法享有使用权，其与上诉人所签订的租赁协议合法有效，同时被上诉人李文明作为本案原告主体应为适格，故对上诉人姚海燕、吴广奇的该项上诉主张本院不予支持。关于涉案租赁土地的面积，因固安县金宏测绘服务有限公司测绘的《宗地图》和固集用（2010）字第00500号集体土地使用证中所记载的面积为66969.9平米，此为行政机关依法测绘的土地面积，涉案租赁土地面积应以该面积为准，上诉人姚海燕、吴广奇认为涉案租赁土地面积严重小于合同约定面积，请求一审法院重新进行勘验，该上诉主张理据不足，本院不予支持。被上诉人李文明与上诉人姚海燕、吴广奇在租赁协议中约定“甲方如果院内坟头迁不完，退拾万元地租。甲方迁完坟此条自行作废。”，因此，上诉人姚海燕、吴广奇关于被上诉人李文明应每年退还租金10万元的上诉主张，缺乏事实依据不能成立，本院不予支持。经审查，一审法院程序合法，不存在程序违法的情形。
综上所述，上诉人姚海燕、吴广奇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15600元，由上诉人姚海燕、吴广奇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李成佳
代理审判员 杨 莉
代理审判员 杨学军
二０一七年二月二十八日
书 记 员 宋 超