内蒙古自治区兴安盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内22民终202号
上诉人（一审原告，反诉被告）阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司，地址阿尔山市。
法定代表人张斌旺，职务总经理。
上诉人（一审原告，反诉被告）阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司伊尔施商业步行街项目部，地址阿尔山市。
负责人李晓多，职务经理。
委托代理人辛开敏，男，1964年9月7日出生，汉族，公司职工，现住阿尔山市。
被上诉人（一审被告，反诉原告）王鹏，男，1975年5月1日生，汉族，个体，现住阿尔山市。
上诉人阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司（以下简称碧海公司）、阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司伊尔施商业步行街项目部（以下简称碧海公司项目部）因与被上诉人王鹏商品房销售合同纠纷一案，不服阿尔山市人民法院（2014）阿民初字第214号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人碧海公司、碧海公司项目部的委托代理人辛开敏，被上诉人王鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2010年10月10日，王鹏与兴安盟金鼎房地产开发有限责任公司签订售房协议一份，约定王鹏购买兴安盟金鼎房地产开发有限责任公司开发建设的位于阿尔山伊尔施商业步行街商业综合楼B1座05半地下室一处，约定面积为118.52平方米（以实际测绘面积为准），每平方米2，800.00元，并约定交房时间为2011年10月31日。王鹏自2013年7月实际占有使用诉争房屋，至诉前尚欠其房屋尾款58，576.00元。另查明，2011年11月28日，兴安盟金鼎房地产开发有限责任公司因逾期未年检被阿尔山市工商行政管理局吊销营业执照，该开发项目由碧海公司、步行街项目部转继承接。2012年10月10日包括本案诉争房屋在内的阿尔山伊尔施商业步行街商住楼A座B座，经内蒙古兴安盟住房和城乡建设局竣工验收。经阿尔山市泉绘房产测绘有限责任公司测绘，本案诉争房屋阿尔山伊尔施商业步行街商业综合楼B1座05半地下室实际测绘面积为115.92平方米。一审法院认为，王鹏于2010年10月10日与金鼎公司签订售房协议一份，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。王鹏已实际占有房屋，且仍拖欠房屋尾款58，576.00元，被告（反诉原告）对此无异议，故对王鹏拖欠房屋尾款的事实予以确认，碧海公司另行要求王鹏给付2012-2013年期间取暖费用，但王鹏陈述其入住时间为2013年7月，根据本地区特殊的供暖期间（2012年10月至2013年5月），碧海公司要求王鹏支付取暖费与事实不符，对该项主张不予支持。本案中，王鹏要求碧海公司支付逾期交房损失及卫生间装修费用的反诉请求，应归系于售房协议的效力及协议履行等问题。由前所述，售房协议均系双方当事人真实意思表示，协议签订时成立且生效。参照《资产评估报告书》（2011年11月1日至2013年9月）王鹏逾期交房经济损失及卫生间装修费用共计57，414.00元（51，240.00元＋6，174.00元）。碧海公司辩称，评估机构未通知其到场，评估程序不合法，但就评估报告内容而言，其评估结论并不以当事人在场为重要条件，其逾期交房损失及卫生间未装修已然成为客观事实，该院认为评估机构通过现场勘察、市场调查等方式作出的评估结果符合本地区客观实际。结合已查明事实，参照《资产评估报告书》结论，对王鹏损失酌情予以维护，即王鹏逾期交房损失应自2011年11月至2013年7月，以实际占有使用房屋时间为准，参照《资产评估报告书》计算方法，逾期交房期限为20个月，可折合为1.66年，逾期交房经济损失为46，480.00元（35，000.00元／年×1.66年×80%）。未装修卫生间损失为6174.00元，以上合计52，654.00元。碧海公司本诉主张房屋尾款共计58，576.00元，上述两项费用应予折抵，即王鹏还应向碧海公司返还房屋欠款共计5，922.00元（58，576.00-46，480.00元-6，174.00元）。由碧海公司协助办理房屋产权登记手续。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十七条、第一百零七条、一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条之规定，判决：“一、被告（反诉原告）王鹏于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司、阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司伊尔施商业步行街项目部房屋尾款58，576.00。二、原告（反诉被告）阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司、阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司伊尔施商业步行街项目部于本判决生效之日起十五日内给付被告（反诉原告）王鹏逾期交房损失及卫生间装修费用52，654.00元。综上，被告（反诉原告）王鹏于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司、阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司伊尔施商业步行街项目部房屋尾款5，922.00元（58，576.00-52，654.00元）。三、被告（反诉原告）王鹏于给付房屋尾款完毕三十日内，由原告（反诉被告）阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司、阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司伊尔施商业步行街项目部协助王鹏办理房屋产权过户登记，并为其提供办理产权登记所需要的相关材料。四、驳回原告（反诉被告）阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司、阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司伊尔施商业步行街项目部的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）王鹏的其他反诉请求。本诉案件受理费1，371.33元（原告已缴纳），反诉案件受理费1，751.12元，鉴定费2，700.00元，合计5，822.45元，由阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司、阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司伊尔施商业步行街项目部负担3，101.12元，由王鹏负担2，721.33元”。
宣判后，碧海公司、步行街项目部不服一审判决，向本院提起上诉称，王鹏与金鼎房地产开发有限责任公司签订房屋买卖协议并交了第一期房款，金鼎房地产开发有限责任公司将该项目转给碧海公司伊尔施商业步行街项目部后，通知王鹏交第二期房款，并通知王鹏项目已转手并不能按原来的约定交房，王鹏未提出异议并交纳了第二期房款，但碧海公司与王鹏之间未签订任何合同，也未约定交房时间，碧海公司虽然承接该项目，但未承诺对原合同全部接受，碧海公司向王鹏索要房款，系碧海公司实际履行了合同，王鹏所居住的房屋系碧海公司全部出资新建，项目承接，不等于所有合同项目均予以接受，王鹏没有在竣工时交付房款，所以碧海公司有权不交付房屋，因此在王鹏先违约没有缴纳房款的前提下，其主张不应得到支持。诉争房屋经建设主管部门验收备案于2012年11月8日交付使用，被上诉人王鹏违反双方合同约定。在未交房款的情况下自行撬门入住，严重侵害了碧海公司的合法权益。为防止王鹏入住房屋，碧海公司都是在交齐房款的情况下才将卫生间地砖、洗手盆安装完毕交付使用，王鹏私自撬门入住后碧海公司无法安装上述设备，故这部分费用应由王鹏承担。在2012年10月统一将所有房屋的取暖费交给热力公司，由热力公司供暧。2012年11月20日王鹏私自撬门入住后拖欠碧海公司垫付的取暖费至今。故请人民法院依据事实和法律保护当事人的合法权益。
被上诉人王鹏同意一审判决。
二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院应予确认。
本院认为，被上诉人王鹏与兴安盟金鼎房地产开发有限公司签订的售房协议系双方的真实意思表示，该协议合法有效，后该房地产开发项目由上诉人碧海公司、碧海公司项目部转继承接，双方未重新签订合同，应视为碧海公司对上述协议的认可。根据该协议约定交房时间为2011年10月31日，截止2013年6月，碧海公司仍未能将房交付给王鹏，由于碧海公司未能如期交房的违约行为，给王鹏造成了相应的经济损失，参照《资产评估报告书》的结论，其损失确定为46，480.00元。因该房卫生间的装修应由碧海公司负责，但碧海公司未予装修，参照《资产评估报告书》的结论，未装修卫生间的损失为6，174.00元，上述损失合计52，654.00元。王鹏对尚欠碧海公司购房款58，576.00元无异议，碧海公司给付王鹏的损失52，654.00元与王鹏所欠碧海公司购房尾欠款相互折抵，碧海公司应给付王鹏5，922.00元。碧海公司上诉称，碧海公司履行协议过程中无违约行为，但碧海公司未能提供充分证据予以证实。另外，碧海公司要求王鹏给付2012年10月-2013年5月的取暖费4，277.00元，但王鹏于2013年7月入住该房屋，故碧海公司要求王鹏给付上述取暖费的请求无法律事实依据。一审根据查明的事实及相应的证据，支持王鹏的部分反诉请求，其判决事实清楚，证据充分，碧海公司和碧海公司项目部的上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，223.28元，由上诉人阿尔山碧海房地产开发有限责任公司、阿尔山碧海房地产开发有限责任公司伊尔施商业步行街项目部负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈长虹
审判员 高 岩
审判员 苗世英
二〇一六年五月十日
书记员 王嘉琪