广西壮族自治区容县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）容民初字第71号
原告某社保中心。
法定代理人黎某某，该中心主任。
委托代理人韦汉有，广西五行律师事务所律师。
被告黄某某。
委托代理人黄丹，广西千剑律师事务所律师。
原告某社保中心与被告黄某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月15日受理后，由审判员李宁担任审判长，代理审判员梁秀年、人民陪审员黄萍组成的合议庭审理本案，分别于2013年5月31日、9月27日公开开庭进行了审理，书记员覃日凤担任庭审记录。原告某社保中心的法定代表人黎某某及委托代理人韦汉有，被告黄某某及其委托代理人黄丹到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告诉称：2009年9月28日，原告与被告签订《房屋出租协议书》、《补充协议》各一份，合同约定：原告将原告办公大楼的一楼铺面一间，二楼整层，三楼楼梯转角房屋一间，办公大楼前后地坪出租给被告经营使用；每月租金2000元，每月租金于当月20日前付清，逾期按日千分之三计收滞纳金。合同签订后，被告依约交付押金6000元给原告，原告也依约将租赁物移交给了被告。在合同履行过程中，2010年9月前被告均能依约支付租金，从2010年10月起，被告以原告没有依约将覃某某承租期满的一间铺屋交由其承租为由，停止向原告支付租金，而且经原告多次追索仍拒不支付。此外、在合同签订后，被告没有获得原告书面同意即在承租的地坪违章增建房屋，对承租的房屋进行拆除改建以及装修装钸，违反了需经原告书面同意方可为上述行为的合同约定。原告认为，被告长期拖欠租金经原告催告后仍拒不支付，依照《合同法》规定，原告有权解除与被告签订的合同。综上所述，诉请人民法院依法判决：1、准许（确认）解除原告与被告签订的《房屋出租协议书》；2、由被告拆除擅自加建的违章建筑物，恢复房屋原状，将承租的房屋及场地交还原告；3、被告付清拖欠的租金给原告，并支付违约金5000元。
被告辩称，原告主张的事实与客观事实不符，原告要求解除合同的原因是其已将租赁物出卖给了他人。具体答辩意见如下：
1、被告拒付租金是行使抗辩权的行为，并经原告同意。
被告于2009年9月28日与原告签订租赁合同，承租原告的房屋及地坪，租赁物除原告诉状所列以外，还有相邻铺屋一间，合同约定原告于原承租人覃某某承租期满后交由被告承租，由于逾期后原告没有交付该间铺屋给被告，被告才暂停支付租金。为表示诚意，被告在暂停支付的同时，还给原告去函承诺，原告交付这间铺屋即付清租金给原告。由于原告没有交付这间铺屋，造成了被告因为铺面狭窄影响经营，未能获取预期经营收益。
2、被告在地坪增建房屋是为了实现合同目的，并获得原告同意。
被告在合同协商时便已将租赁物用途告知了原告，告知原告在地坪处增建一层房屋，楼下经营超市，楼上经营溜冰场，并特别强调，只有在获得两间铺面的前提下才承租原告的地坪。正因为原告完全接受被告的条件，被告才与原告签订本案的租赁合同，也使其他租赁物的租金由原来的700元提升至2000元。交付租赁物前，原告绘制一张界址示意图交给被告，要求被告在界址内建房，而且还同意在房屋建成之前按每月1000元收取租金，至房屋建成再恢复按合同约定每月2000元收取租金。如果原告不同意被告增建房屋，施工时便会遭到原告阻止，更不可能租金减半收取。被告增建房屋虽未向有关部门报批，但因是原告同意被告建设，相关部门默许被告施工建设，没有出具停工通知。关于增建房屋是否违章的问题，属于另一法律关系的问题，与本案争议无关。
3、本案被告没有违约，而是原告违约。
原告未依约将相邻一间铺屋交给被告承租，造成被告因铺面狭窄影响经营，未能获取预期经营收益，被告因此而暂停支付租金，被告暂停支付租金行为是行使抗辩权的行为，而不是违约行为。
4、被告为实现合同目的，增建房屋，对承租的房屋进行装修，购置经营超市所需的设施，共投入资金920257元，如果原告同意赔偿被告的经济损失，被告可以考虑与原告解除合同。
本案租赁合同至2017年10月期满，现租期尚未过半，被告经营也则刚步入正轨，获取较高经营收益的情况下，原告却要求解除合同。如果合同解除，势必会给被告造成不可估量的损失，包括：动产及不动产投入损失，超市货物降价处理损失，铺面狭小影响经营的损失，利润上升的损失。
综上理由，如果原告同意赔偿被告的经济损失，被告同意解除合同。
原告为其事实主张在举证期限内提交了下列证据：
1、政府文件二份、法定代表人身份证明书一份，证明原告的主体资格情况；
2、《房屋出租协议书》、《补充协议》各一份，证明原、被告签订的房屋租赁合同的内容；
3、原告自存的明细分类帐一页，证明被告缴交租金的情况；
4、通知二份，证明原告分别于2013年1月5日、1月14日两次书面通知被告交清租金，逾期按法律规定处理的事实。
被告为反驳原告的事实主张，在举证期限内提交了下列证据：
1、《房屋出租协议书》、《补充协议》各一份，证明被告是在原告同意出租两间铺屋给被告的情况不，才与原告签订合同，承租原告其他租赁物；
2、被告代理律师调查原告法定代表人黎伟善的笔录及其身份证各一份，证明：⑴原告同意被告在地坪处建造房屋；⑵因原告未能依约交付覃某某承租期的一间铺屋给被告，才没有向被告追索租金；
3、被告缴交租金的收款收据十份，证明被告缴交租金的情况；
4、被告向某企业管理站发出的信函一份，证明被告对原告书面承诺在原告交付覃某某承租期满的铺屋给被告时，被告即付清租金给原告，原告对此表示默认；
5、租赁物界址示意图一份，证明原告同意被告在地坪建房，要求被告划定在界址内建房；
6、照片10张，证明：⑴原告只交付一间铺屋给被告；⑵被告在增减房屋里经营商场，销售服装；⑶被告在增建房屋天面经营溜冰场，安装了有关的设施，购置了溜冰器材等。
此外，经双方当事人申请，法院决定委托有资质的评估机构对被告承租期间增建的房屋一间，租赁界址内房屋的装修装装饰物的价值进行评估（不准许原告申请对动产的价值进行评估）。经依法委托广西众益资产评估土地房地产评估有限公司进行评估，该公司作出桂众资评（2013）188号《评估报告》，评估结果为：委估涉案标的在评估基准日2013年8月13日所表现的市场价值为人民币288194元。
经开庭质证，双方当事人各自对对方提供证据的真实性、合法性、关联性没有异议，对部分证据的证明内容有异议。原告认为《评估报告》应当按照租赁期限8年评估标的进行折旧。被告认为《评估报告》评估结果与评估标的实际价值相差很大，不予认可，而且法院未委托评估商场动产设施及商品有失公平。
本院认为，双方当事人对对方证据的真实性、关联性以及合法性没有异议，本院确认双方当事人提供的证据可以作为分析认定案件事实的证据，至于证明的内容，应当综合本案案情以及全案的证据予以分析认定。关于《评估报告》，原告认为应当按租赁期限8年对评估标的进行折旧无法律依据，被告认为评估结果与评估标的实际价值相差大无事实依据，本院均不予采信，本院确认该《评估报告》可以作为认定本案事实的证据。
综合全案的证据，本案认定的法律事实如下：2009年9月28日，某企业管理站与黄某某经协商一致，以某企业管理站为合同甲方，黄某某为合同乙方，双方签订了一份《房屋出租协议书》，该合同约定：一、甲方将其办公大楼一楼铺面一间（宽4米，长7米）、二楼整层、三楼楼梯入口转角房屋一间，办公大楼背后的场地（即地坪）一块（详见附图），出租给乙方经营使用……三、租赁期限8年，自2009年10月1日起至2017年9月30日止。四、租金交付办法：每月租金2000元，于当月20日前付清，逾期按日千分之三计收滞纳金。五、1、未经甲方书面同意，乙方不得擅自转租他人；2、乙方如需对房屋进行装修，应经甲方书面同意；3、乙方在地坪盖建房屋所投入的资金由乙方负责；4、租赁期满时......属固定资产部分（含地面铺设的地板砖），无偿归甲方所有，甲方不作任何补偿……八、违约责任：签订合同时乙方须交纳押金6000元给甲方，租赁期满乙方没有违约的，押金退还给乙方，否则归甲方所有；甲方违约按押金金额赔偿乙方。同日，双方还另行签订一份《补充协议》，约定甲方同意覃某某正在承租的铺面一间，待2010年6月30日租赁期满后转由黄某某承租，租期同步到2017年（空）月（空）日，租金按左右铺面租金交付，并于当月20日前交清给甲方。
合同签订后，黄某某依约向某企业管理站支付了押金6000元，某企业管理站则依约交付租赁物给黄某某承租。之后，被告黄某某未经办理批准建设手续，即在承租的地坪上增建了一层房屋，在对承租的和增建的房屋进行装修装饰后，一楼用于房屋经营超市，楼面用于经营旱冰场。在黄某某增建房屋及进行装修装房屋期间，某企业管理站连续五个月减半缴收取租金，后从2010年4月起恢复按每月2000元收取租金。
2010年7月，因覃某某在承租期满后拒不退还房屋给某企业管理站，造成了某企业管理站不能按照《补充协议》约定的期限把该铺屋交付给黄某某，黄某某因此停止向某企业管理站支付租金。2010年12月间，某企业管理站向黄某某发出书面催交租金通知书，黄某某在收到通知后，仅支付了三个月租金给某企业管理站，并同时给黎村企管去函，内容为：因某企业管理站未依约将覃某某承租期的铺屋交给被告承租，给被告的经营造成不良影响，要求某企业管理站尽快交付该铺屋，并表示交付该铺屋即付清租金给某企业管理站。
2011年1月25日，某企业管理站在要求覃某某退还铺屋无果情况下，向本院提起民事诉讼，请求判令覃某某将租赁期满的房屋退还给原告。本院审理后，于2011年4月1日作出（2011）容民初字第127号民事判决书，依法判令覃某某将承租期满的房屋退还给某企业管理站。案件宣判后，双方当事人均未提起上诉。判决生效后，覃某某仍拒绝将房屋退还给某企业管理站，某企业管理站也没有向本院提出执行申请。
另查明，某企业管理站于2011年4月被撤销，其资产划归新设立的原告某社保中心管理。2013年1月，原告因连续两次书面向被告催交租金无果后，向本院提起本案诉讼。
诉讼过程中，经本院依法委托具有资质的广西众益资金产评估土地房地产评估有限公司对租赁界址内增建房屋一间及房屋的装修装饰物的价值进行评估，该公司作出桂众资评（2013）188号评估报告，评估结果为：委估涉案标的在评估基准日2013年8月13日所表现的市场价值为人民币288194元。
本院认为，本案争议的《房屋出租协议书》以及《补充协议》是某企业管理站与被告黄某某的真实意思表示，其内容没有违反法律法规效力性强制性规定，合同依法成立并且有效。根据两份协议的内容及查明的案件事实，依法应当确认两份协议为一份合同。依照《合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”的规定，某企业管理站因案外人的原因没有按期交付相邻一间铺面给黄某某承租不能免除其违约责任。由于本案租赁合同分别对两期租赁物的租金进行了约定，被告黄某某拒付已获得承租租赁物的租金与没有获得承租的租赁物之间不存在对应和对价关系，被告拒付获得承租租赁物的租金也构成了违约。被告黄某某认为其拒付租金的行为属于行使抗辩权的意见与法律规定不符，本院依法不予采纳。
被告黄某某长期拖欠已经获得承租租赁物的租金未付，且经出租人多次追索仍拒不支付，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，原告某社保中心依法享有解除合同的权利。原告某社保中心起诉请求被告黄英付清租金、准许解除合同合理合法，本院依法予以支持。但合同约定逾期支付租金按日千分之三支付违约金过分高于实际损失，本院酌情按日万分之三予以支持。被告黄某某支付押金应相应抵减其所应支付的租金。由于某企业管理站事实上已经同意被告黄某某增建房屋以及对承租的房屋进行装修装饰，本案合同解除又是双方违约所导致，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”，第十四条第（二）项“未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”的规定，结合本案的具体案情，以原告某社保中心分担被告黄某某增建房屋及对承租房屋进行装修装饰损失的60%为宜。被告依据不同事实要求原告赔偿其他损失属于一项独立的请求，被告在本案中不以反诉形式提出其请求，并加以举证证明，故本院在本案中不予进行审理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项、第十四条第（二）项的规定，判决如下：
一、解除某企业管理站与被告黄某某签订的《房屋租赁协议书》及《补充协议》；
二、被告黄某某返还承租的房屋和场地给原告某社保中心；
三、被告黄某某支付承租期间的租金给原告某社保中心（从2010年10月1日按月租金2000元累计至本案生效判决确定的履行期限届满之日止）；
四、被告黄某某交付的押金6000元相应抵减上述第三项其所应支付给原告某社保中心的租金；
五、被告黄某某应当逾期支付违约金给原告某社保中心（计算办法：从2011年1月21日起以2000为基数，之后每月增加2000元，按日万分之三分段计至本案生效判决确定的履行期限届满之日止）；
六、原告赔偿增建房屋及装修装饰物损失172916.40元给被告黄某某；
七、被告增建的部分房屋，由原告处置。
八、驳回原告某社保中心的其他诉讼请求。
本案收取受理费1420元，由原、被告各负担713元。
上述债务和义务，义务人应于本案判决生效之日起五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费1425元（开户银行：中国农业银行玉林城东支行；户名：广西玉林市中级人民法院诉讼费专户；帐号：20
--405201012000407；），逾期不缴交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 员 李 宁
代理审判员 梁秀年
人民陪审员 黄 萍
二〇一三年九月二十七日
书 记 员 覃日凤