杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭滨民初字第145号
原告陶嫚丽。
原告施学东。
两原告共同委托代理人（特别授权）陈小良。
被告陈俊达。
被告吕黎。
两被告共同委托代理人（特别授权）徐丹。
原告陶嫚丽、施学东诉被告陈俊达、吕黎经济适用房转让合同纠纷一案，本院于2013年1月15日立案受理后，由代理审判员肖夏采用简易程序于2014年3月6日开庭进行了审理。原告施学东及其委托代理人陈小良、被告陈俊达、吕黎委托代理人徐丹参加了庭审。本案现已审理终结。
原告陶嫚丽、施学东诉称，原告陶嫚丽与被告陈俊达于2002年9月16日，签订了《转让协议书》，协议约定，被告将滨江区中兴花园4号楼1单元402房屋、及楼底附有独立自行车库6.62平方米一并转让原告，原告支付房屋转让价46万元；另外双方对协议的履行、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告依约支付了房价款，被告陈俊达于2004年10月14日出具了确认书，原告同时在2002年9月16日与被告进行了房屋的交接，原告在收房后对该房屋进行了装修并入住；至今，原告作为业主，按照相关规定缴纳物业水电等费用。被告于2004年也取得了该房屋的所有权证、土地使用证、以及契证。根据国家相关政策及双方约定。原告向被告所购经济适用房办理过户中产生的税费由原告承担，但是被告应该积极配合原告办理所有权证及过户。但是被告多次以各种理由推脱以及提出不合理的加价要求，导致原告无法过户，已构成事实上的违约，根据约定，被告应支付违约金10万元。原告提起诉讼，诉讼请求为：1、判决被告立即配合原告办理房屋过户手续；2、判令被告因违约而向原告支付违约金10万元；3、判令被告承担诉讼费。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、转让协议书一份，证明双方买卖房屋的事实。
2、房屋权利凭证一份，证明被告已办妥自己的产权凭证，但未配合办理过户。
3、确认书一份，证明原告已支付房款的事实。
4、移交清单一份，证明原告实际占有该房屋的事实。
5、缴纳物业费等凭证一份，证明原告履行业主身份的事实。
被告陈俊达、吕黎辩称：1、该《转让协议书》违反了关于经济适用房转让的禁止性规定。《城市房地产管理法》第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。案涉房屋的权属证书2004年才发放，而《转让协议书》签订于2002年，显然违反了《城市房地产管理法》的禁止性规定。此外，对于经济适用房，即使取得了房屋权属�书，也存在禁止交易期。《杭州市人民政府关于贯彻国家四部委〈经济适用住房管理办法〉的实施意见》第十七条予以明确：经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证之日起，在5年内不得上市交易。因此，案涉房屋《转让协议书》违反了国家与省市关于经济适用房转让的禁止性规定，应属无效。2、划拨土地上房屋转让，应报有批准权的人民政府审批，而该协议双方未办理审批手续。案涉房屋土地性质为划拨土地，而陶嫚丽与陈俊达在《转让协议书》中对报批未作任何约定，该转让也从未经相关部门批准，因此该《转让协议书》自始不发生法律效力。《杭州市中级人民法院民一庭关于审理建设工程及房屋相关纠纷案件若干实务问题的解答》第二部分第五条规定：经济适用住房所有权人在取得房屋所有权证之日起未满五年的，根据《杭州市经济适用住房交易办�》第三十一条的规定，此类房屋不得交易，并且依照《城市房地产管理法》第三十九的规定，划拨土地上的房地产转让，应报有批准权的人民政府审批。因此，对涉及该情形下的经济适用住房买卖合同应认定不发生法律效力。买受人陶嫚丽在签订该协议时，明知案涉房屋为经济适用房，明知其土地性质为划拨，明知国家和地方对经济适用房转让和过户存在限制，而仍然签订协议，显然对协议无效存在严重过错。三、即使《转让协议书》在签订时有效，也属于附解除条件的合同，已因其解除条件成就而失效。《转让协议书》第四条第1款明确约定：双方约定从本协议签订之日起到完成过户手续的时间为五年，到期如因客观原因不能完成过户手续的，双方另行协商解决。该协议签订于2002年9月16日，而协议签订之日起五年甚至更长的时间内，根据上述国家与省市关于经济适用房转让的禁止性规定，双方无法过户，属于合同约定的到期因客观原因不能完成过户手续的情形。《合同法》第四十五条规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。因此，在上述解除条件成就时，该协议已经失效，出卖人已经无义务办理过户手续。四、即使《转让协议书》仍然有效，事实上已无继续履行的可能。陈俊达于2000年12月28日与杭州市滨江区城市建设综合开发有限公司签订购销合同后，于2004年1月与吕黎登记结婚，同年9月25日，夫妻二人与杭州市滨江区城市建设综合开发有限公司签订补充合同，确认共同购买上述房屋。2004年10月，杭州市房产管理局向两被告发放《房屋所有权证》，注明该房屋由陈俊达与吕黎共同共有。案涉房屋共有权人吕黎不是《转让协议书》的当事人，对于过户并无任何法定或合同义务，并且已明确表示不同意转让案涉房屋、不同意办理过户手续。因此，即使陈俊达作为《转让协议书》的当事人，有合同义务办理过户手续，根据法律的规定，其个人也无法决定和实施案涉房屋的转让和过户。《转让协议书》事实上已不能履行，根据《合同法》第一百一十条的规定，原告已经丧失继续履行请求权，无权要求陈俊达办理过户手续。五、即使《转让协议书》仍然有效，原告主张违约金也没有合同依据。《转让协议书》第四条第2款明确约定：如因甲方主观原因导致房产产权无法过户的，乙方有权终止本协议，向甲方退还房产，收回已付转让款本金，甲方同时应向乙方支付违约金人民币壹拾万元整，乙方已对该房屋进行装修的，有权向甲方要求补偿装修费。如因滨江区政策等客观原因导致房产产权无法过户的，乙方有权终止本协议，向甲方退还房产，收回已付转让款本金。而目前房产产权仍未过户的原因，一方面是因为法律法规及相关规范性文件的限制，另一方面由于作为非合同当事人的共有权人吕黎不同意转让和过户，显然均是非甲方主观原因，而属于客观原因，根据合同约定，原告主张违约金的诉讼请求没有任何合同依据。请求法庭驳回原告的诉讼请求。
被告陈俊达、吕黎为支持其抗辩，向本院提交了如下证据：
6、购销合同及补充协议一份，证明被告共同购买案涉房屋的事实。
7、房屋所有权证一份。
8、土地使用权证一份。
9、契证一份。证据二--证据四共同证明被告为案涉房屋合法的所有权人，房屋性质为经济适用房，为陈俊达和吕黎共同共有。
10、转让协议书一份，证明原告与被告签订的房屋转让合同不符合法律法规的规定，属于无效合同。
11、物业服务费发票�份，证明房屋现由被告占有的事实。
上述证据经庭审质证，本院认证如下：
1、原告陶嫚丽、施学东提供的证据。被告对证据1、3、4的三性均无异议，本院对上述证据予以认可，并确认其证明效力。被告对证据2、5的真实性合法性没有异议，证明目的有异议，本院对该两项证据的真实性、合法性予以认可，并据以确定相关案件事实。
2、被告陈俊达、吕黎辩提供的证据。原告对证据7-11的三性均无异议，本院对上述证据予以认可，并确认其证明效力。原告对证据6的真实性、合法性无异议，但认为与本案没有关联性。本院对该证据的真实性、合法性予以认可，其关联性将结合其他证据予以综合认定。
根据上述有效证据和到庭当事人在庭审中的陈述，本院对案件事实认定如下：
原告陶嫚丽与被告陈俊达于2002年9月16日签订了《转让协议书》，协议约定被告将滨江区中兴花园4号楼1单元402房屋、及楼底附有独立自行车库6.62平方米一并转让原告，原告支付房屋转让价46万元。合同签订后，原告依约支付了房价款，被告陈俊达于2004年10月14日出具了确认书，原告同时在2002年9月16日与被告进行了房屋的交接，原告在收房后对该房屋进行了装修并入住；至今，原告作为业主，按照相关规定缴纳物业水电等费用。
另查明，被告陈俊达于2000年12月28日与杭州市滨江区城市建设综合开发有限公司签订购销合同（编号为：2000年预22554），购买滨江区中心花园4号楼1单元402室房屋，房屋性质为经济适用房。2004年1月被告陈俊达与被告吕黎登记结婚，同年9月25日，夫妻二人与杭州市滨江区城市建设综合开发有限公司签订补充合同（编号为：杭高新20**年销0676），确认共同购买上述房屋。2004年10月，杭州市房产管理局向原告发放《房屋所有权证》（编号�：杭房权证高新移字第××号），注明该房屋为经济适用房，由被告陈俊达与吕黎共同共有。原告要求被告协助办理房屋产权过户手续。被告至今未同意协助办理。
再查明，《转让协议书》第四条第2款约定：“如因甲方主观原因导致房产产权无法过户的，乙方有权终止本协议，向甲方退还房产，收回已付转让款本金，甲方同时应向乙方支付违约金人民币10万元整……”
本院认为、本案争议的焦点有二：一、关于涉案房屋《转让协议书》的效力问题。1、被告陈俊达、吕黎主张系争房屋属于经济适用房，在合同订立当时依照国家规定不能上市交易，因而合同当属无效。本院经审查认为，虽然在签订合同的2002年系争房屋尚不能办理房屋产权证等三证，属于限制交易的情形，但被告主张的“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，以及经济�用房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价格上市出售”的规定，系属管理性规定，而并非效力性强制性规定。因此，虽签订协议时涉案房屋未经依法登记，违反了管理性规定，但此情形不影响原告与被告陈俊达、吕黎之间房屋转让协议的效力。2、被告陈俊达、吕黎主张《转让协议书》属于附解除条件的合同，该协议签订于2002年9月16日，自协议签订之日起五年甚至更长的时间内，根据国家与省市关于经济适用房转让的禁止性规定，双方无法过户，属于《转让协议书》第四条第1款约定的到期因客观原因不能完成过户手续的情形。此时合同已因其解除条件成就而失效，出卖人已经无义务办理过户手续。本院经审查认为，本案讼争房屋现已具备上市交易条件，虽然已超过《转让协议书》第四条第1款约定的五年时间，但原告方并不因此而丧失要�被告方履行义务的权利。3、被告陈俊达、吕黎主张《转让协议书》的签订未经过房屋共有权人吕黎的同意，吕黎作为非合同当事人无义务协助办理过户手续。本院经审查认为，《转让协议书》订立当时被告陈俊达尚未与被告吕黎结婚，其在签订合同当时对讼争房屋享有完全的处分权。被告吕黎因与被告陈俊达缔结婚姻关系，而与陈俊达共同申领了讼争房屋的房产证，成为房屋共有权人，即意味着其在因缔结婚姻关系而受领房产利益的同时，也一同受领了该房屋上先行附有的瑕疵与负担。房屋出卖行为发生在前，而吕黎系嗣后才享有的房屋产权，根据被告吕黎的诉讼代理人当庭认可被告吕黎在结婚当时应该知晓讼争房屋出卖的事实，且在原告长期居住并占有房屋的情况下被告吕黎并未表示过反对，足以认定吕黎在缔结婚姻关系及申领房产证时并非善意的产权获取人�享有人，被告陈俊达先前的出卖行为并未侵犯其合法权益，其无权以嗣后取得的产权对抗原告先行取得的合同权利。民事活动应当遵循诚实信用原则，原告陶嫚丽与被告陈俊达之间签订的《转让协议书》系双方的真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害第三人利益及社会公共利益，该合同应认定为有效。二、原告陶嫚丽、施学东要求被告陈俊达、吕黎履行合同约定办理过户手续的诉请是否能够获得支持。原告陶嫚丽与被告陈俊达签订的房屋买卖合同有效，原告陶嫚丽有权依据合同约定要求被告陈俊达履行合同义务办理过户手续。现滨江区经济适用房已可以办理移转登记及上市交易手续，陈俊达已具备履行合同义务的条件。被告吕黎虽非《转让协议书》的签约人，但因其取得讼争房屋共有权时，该房屋上已附有原告陶嫚丽的合同权利，�吕黎并非善意的有偿第三人，其无权以共有权对抗原告的合同权利，原告陶嫚丽因而有权要求被告吕黎配合办理房屋过户手续。原告施学东与原告陶嫚丽当庭认可两人系结婚之后以夫妻共同财产购买讼争房屋，原告施学东虽非《转让协议书》的签约人，在原告陶嫚丽同意共享的情况下可与陶嫚丽共同主张要求被告协助办理房屋过户手续。故两原告要求两被告协助办理房屋过户手续的诉请，本院予以支持。三、针对原告要求被告支付违约金10万元的请求，本院经审查认为，《转让协议书》第四条第2款有关被告违约责任的约定，仅赋予原告在终止协议、退还房产的同时主张违约金的权利，而并未赋予原告在要求被告承担继续履行义务的同时另行主张违约金的权利。故原告该诉请，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条、�中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告陈俊达、吕黎于本判决生效之日起30日内协助原告陶嫚丽、施学东办理杭州市滨江区中兴花园4号楼1单元402室的房屋产权过户手续，过户过程中所发生的税费由原告负担。
二、驳回原告陶嫚丽、施学东的其他诉讼请求。
案件受理费9400元，减半收取4700元，由被告陈俊达、吕黎负担。原告陶嫚丽、施学东于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；被告陈俊达、吕黎于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费。（本院开户银行：杭州银行滨江支行；户名：杭州市滨江区人民法院；帐号：78702011307282）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一�判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968，开户银行：工商银行湖滨支行）
代理审判员 肖 夏
二〇一四年四月九日
书 记 员 姜舒雯