河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀09民终1180号
上诉人（原审被告）：崔建纲，男，1964年6月10日出生，汉族，住河北省任丘市。
委托诉讼代理人：王涛，河北海岳（任丘）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：田素英，女，1973年7月2日出生，汉族，住河北省任丘市。
委托诉讼代理人：宗蕾，河北金胜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司，住所地河北省任丘市众凯嘉园20号楼3.4.5门。
负责人：陈燕奎，该分公司总经理。
委托诉讼代理人：袁波，男，该分公司员工。
上诉人崔建纲因与被上诉人田素英、衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司（以下简称众凯公司任丘分公司）买卖合同纠纷一案，不服河北省任丘市人民法院（2017）冀0982民初3398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人崔建纲的委托诉讼代理人王涛、被上诉人田素英的委托诉讼代理人宗蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
崔建纲上诉请求：改判驳回被上诉人田素英的诉讼请求。事实和理由：原审法院认定上诉人与被上诉人众凯公司任丘分公司签订的房屋买卖合同无效，属于认定事实错误，应依法纠正。该判决第二项判令被上诉人众凯公司任丘分公司协助被上诉人田素英办理任丘市众凯嘉园小区第15幢801室房屋登记手续，应依法撤销。上诉人与众凯公司任丘分公司于2012年7月18日依法签订了房屋买卖合同，上诉人购买了众凯公司任丘分公司开发的本案诉争房屋，并支付了对价款50万元。买卖合同签订后，为保证出售人众凯公司任丘分公司履行合同义务，双方到登记机关进行了预告登记。以上事实说明，买卖合同的形成系双方真实意思表示，并经相关登记机关登记确认，不存在无效的法定情形。虽然双方签署有保证书，但保证书已约定：2012年7月18日至2013年7月18之前，所购房屋不另行转让或抵押，到期一个月内如众凯公司任丘分公司不归还上诉人借款，则必须按买卖合同约定，将房屋过户到上诉人名下。因此，保证书的内容只是细化了买卖合同履行的条件，不是否定买卖合同效力的证据。综上所述，上诉人认为，上诉人与众凯公司任丘分公司签订的涉及本案房产的房屋买卖合同有效，原审对此认定事实错误。上述房产因存在预告登记，原审判决将该房产登记于被上诉人田素英，显属错误。
田素英答辩称，一审判决认定事实清楚，判决合法公正，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。
一、田素英与众凯公司任丘分公司签订的购房合同依法成立并具有法律效力。早在2010年7月3日，田素英就与被上诉人众凯公司任丘分公司签订了《商品房买卖合同》，田素英购买众凯公司任丘分公司开发销售的众凯嘉园小区15号楼801室，并于当日支付了全部房款，众凯公司任丘分公司将房屋交付田素英，田素英居住至今。上述事实有购房合同、房款收据及供水合同、天然气安装合同及其他交费单据证实。双方签订的《商品房买卖合同》依法成立，并具有法律效力。
二、上诉人与众凯公司任丘分公司不存在房屋买卖关系，双方于2012年7月18日签订的《商品房买卖合同》系虚假合同，该合同并非房屋买卖合同，而系房屋抵押合同。该《商品房买卖合同》系无效合同。首先，上诉人与众凯公司任丘分公司2012年7月18日签订的《保证书》可证实，上诉人与众凯公司任丘分公司之间存在民间借贷关系，双方签订的《商品房买卖合同》是名为买卖实为抵押。双方并没有买卖涉案房屋的意思表示，双方并非房屋买卖关系，故双方所签订的《商品房买卖合同》不具有买卖合同成立的基本条件即不具有买卖房屋的真实意思表示。根据《民法通则》第五十五条的规定：“民事法律行为应该具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”这是合同的一般生效要件。本案中，上诉人与众凯公司任丘分公司签订的《商品房买卖合同》依法不能成立，不具有法律效力。其次，根据《保证书》可知上诉人与众凯公司任丘分公司所签合同的真实意思，是众凯公司任丘分公司向上诉人为其借款提供的抵押担保，故该合同实为抵押担保合同，根据《担保法》规定，双方应依法订立抵押担保合同，以房产作为抵押担保的，应当办理抵押登记，合同方能生效。故依《合同法》第五十二条第五项的规定，该合同显然是“违反法律、行政法规的强制性规定”的，属无效合同。
众凯公司任丘分公司答辩称，上诉人与被上诉人众凯公司任丘分公司在任丘市房屋产权登记处的预告登记，根据《物权法》第二十条规定，上诉人未及时申请继续办理登记。为此，被上诉人田素英15号楼801室合同买卖符合法律规定。
田素英向一审法院起诉请求：1、判令原告与被告众凯公司任丘分公司所签订商品房买卖合同有效，并判令被告众凯公司任丘分公司协助原告办理房产登记手续；2、确认二被告签订的商品房买卖合同无效；3、诉讼费由二被告承担。
一审法院认定事实：2010年7月13日，原告田素英与被告众凯公司任丘分公司签订合同编号为15＃-801的《商品房买卖合同》，该合同主要条款约定：原告田素英向被告众凯公司任丘分公司购买众凯嘉园小区第15幢801号房屋一套，并于当日缴纳房款303883元和房屋公共维修基金21385元，被告众凯公司任丘分公司将房屋交付原告，原告占有使用该套房至今；原告田素英与被告众凯公司任丘分公司未办理上述第15幢801号房屋的转移过户手续。
2012年7月18日，被告崔建纲与被告众凯公司任丘分公司签订了《商品房买卖合同》，约定分别以每套房屋50万元的价格向被告众凯公司任丘分公司购买包括原告房屋15＃楼801室在内的6套房屋，即（14-501、15-501、15-502、15-801、15-1202、18-504）。同日，被告崔建纲与被告众凯公司任丘分公司签订保证书，该保证书载明“崔建纲与衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司（简称：众凯公司）签订的6套房屋14-501、15-501、15-502、15-801、15-1202、18-504，面积共计1053.71㎡，此房屋买卖合同作为借款抵押合同，不作为正常房屋销售，双方保证在抵押期间2012.7.18-2013.7.18此6套房屋不另行转让或另行抵押。众凯公司有权在2013.7.18之前以每套房屋一次性付款50万元的方式将上述房屋回购，崔建纲不得拒绝将商品房买卖合同交回众凯公司。借款还清，此合同自动作废，如到期不能归还借款，则众凯公司在一个月内无条件把房屋过户到崔建纲名下。保证人（双方签字）：崔建纲，衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司。日期：2012.7.18。”
众凯公司任丘分公司提供答辩状称，原告田素英与被告众凯公司任丘分公司于2005年9月22日签订的15＃楼801室商品房买卖合同，经核查是正常购买，其购房合同、收据等真实有效，被告予以认可。几年来因公司销售人员流动性较大，变动频繁，可能在销售交接过程中没有及时反映，在抵押借款过程中出现了对已售房屋抵押借款的错误情况，被告愿意积极配合原告办理房产证手续。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告田素英与被告众凯公司任丘分公司于2010年7月13日签订的合同编号为15＃-801的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，合法、有效，具有法律约束力，一审法院予以确认。被告崔建纲与被告众凯公司任丘分公司于2012年7月18日签订的商品房买卖合同第六条付款方式及期限第（4）项载明：抵押借款；且二被告在保证书中亦有明确约定。虽然二被告签订包括原告所购15＃-801号房屋买卖合同，但双方没有真实交易，所签合同实际为抵押借款合同。原告是诉争房屋的实际买受人，其主张与被告众凯公司任丘分公司签订的商品房屋买卖合同有效，并要求被告众凯公司任丘分公司协助办理房屋登记手续；要求确认二被告所签订的商品房买卖合同无效，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告田素英与被告衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司2010年7月13日签订的商品房买卖合同有效。二、被告衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司自本判决生效之日起十日内协助原告田素英办理位于任丘市房屋登记手续。三、被告崔建纲与被告衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司于2012年7月18日签订的《商品房买卖合同》中所涉原告田素英所有的15＃楼801室房屋买卖无效。案件受理费40元，由被告衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司负担。
本院二审期间，被上诉人田素英提交《城市供水合同》、交纳电费、燃气开户费等的收据，用以证明田素英自2010年7月14日至今居住于涉案房屋。上诉人质证意见：对以上证据的真实性无异议，但上述证据不能证明田素英已经实际在该房屋居住。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，田素英与众凯公司任丘分公司于2010年7月13日签订的合同编号为15＃-801的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，合法、有效，具有法律约束力，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。田素英已按合同约定支付购房款,众凯公司任丘分公司已对房屋转移占有交付田素英，田素英实际居住使用该房屋，合同得到了实际履行，田素英请求被上诉人众凯公司任丘分公司按约定协助办理涉案房屋登记手续，依法应予支持。结合上诉人提供的《商品房买卖合同》和上诉人与被上诉人众凯公司任丘分公司订立的《保证书》，双方的真实意思表示应为众凯公司任丘分公司以约定房屋向上诉人为借款提供抵押担保。没有充分证据证明上诉人与与被上诉人众凯公司任丘分公司订立的合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。上诉人未在法定期间内申请登记，该合同已不能继续履行，该合同涉及相关问题应另行处理。
综上所述，崔建刚的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.0元。
本判决为终审判决。
审判长 张友僧
审判员 穆庆伟
审判员 余志刚
二〇一八年三月二十二日
书记员 马 君