新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新01民终1669号
上诉人(原审原告）：乌鲁木齐市予安物业服务有限公司，住所地乌鲁木齐市和田一街129号商务写字楼208室。
法定代表人：朱奋彬，乌鲁木齐市予安物业服务有限公司总经理。
委托代理人：邱南红，新疆百域君鸿律师事务所律师。
委托代理人：朱念武，男，1960年6月8日出生，汉族，乌鲁木齐市予安物业服务有限公司副经理兼法律顾问，住乌鲁木齐市天山区中湾街8号2号楼1单元201号。
被上诉人（原审被告）：乌鲁木齐市天山文具厂，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区和田一街***号*座***室。
法定代表人：李臻，乌鲁木齐市天山文具厂厂长。
委托代理人：史德生，新疆鼎泽凯律师事务所律师。
上诉人乌鲁木齐市予安物业服务有限公司（以下简称予安物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2016）新0103民初字第350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月11日受理后，依法组成合议庭于2016年5月17日公开开庭进行了审理。上诉人予安物业公司的委托代理人邱南红、朱念武，被上诉人乌鲁木齐市天山文具厂（以下简称天山文具厂）的委托代理人史德生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：涉案的豫疆大厦系案外人新疆豫疆房地产开发有限公司（以下简称豫疆公司）征迁天山文具厂的厂房和住宅后所建。予安物业公司系豫疆公司2008年委托的前期物业服务机构。2013年因豫疆公司未依约履行其与天山文具厂于2004年3月31日签订的《拆迁安置补偿合同》及后续签订的相关协议，天山文具厂诉至法院，经新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院主持调解，豫疆公司与天山文具厂于2013年9月24日达成调解协议，约定：豫疆公司于该调解书生效之日起五日内向天山文具厂交付本案涉及的位于乌鲁木齐市沙依巴克区和田一街129号综合楼1栋总面积4625.62平方米的商铺及地下室，即负一层02号地下室（建筑面积1145.20平方米）、一层2号商铺（建筑面积1351.56平方米）、二层2号商铺（建筑面积1064.43平方米）、三层2号商铺（建筑面积1064.43平方米），并于一个月内办理上述商铺的房屋产权及土地使用权登记过户手续；补偿给天山文具厂的商铺的物业由天山文具厂委托乌鲁木齐金汇德物业有限公司（以下简称金汇德物业公司）管理。2013年11月至2014年3月，天山文具厂陆续取得上述商铺的产权。2013年12月26日，天山文具厂与金汇德物业公司就上述商铺的物业服务事宜签订《物业管理合同》，约定由金汇德物业公司提供共用部位设施的维护、维修、保养等管理服务；合同期限为2014年1月1日至2018年12月31日。该合同签订后，天山文具厂依约向金汇德物业公司支付物业管理费用。予安物业公司与天山文具厂就上述商铺的物业服务事宜从未签订过物业服务合同。
庭审中，予安物业公司出示天山文具厂向其交纳物业费、暖气费的票据，用以证明天山文具厂向其交纳物业费，不存在天山文具厂委托其他物业公司进行物业管理的情况，天山文具厂对该票据真实性认可，对予安物业公司证明的问题不认可。该票据显示交费面积为62.49平方米，与豫疆公司另行给天山文具厂补偿安置的综合楼B座住宅502室的面积相同，与涉案综合楼1栋（也称A座）商铺无关。
原审法院认为：予安物业公司对涉案的综合楼1栋进行物业服务，系接受开发商豫疆公司的委托，其权利来自委托人豫疆公司，而豫疆公司与天山文具厂就该综合楼1栋中天山文具厂享有产权的部分的物业服务已约定由天山文具厂自行委托金汇德物业公司进行管理，事实上豫疆公司变更了委托予安物业公司管理的范围，对该综合楼1栋的物业管理范围进行了分割。天山文具厂亦实际与金汇德物业公司签订了物业管理合同，符合天山文具厂与豫疆公司之间的约定，况且由哪家物业公司提供物业服务，业主依法享有选择的权利，予安物业公司无权干涉，也不能以其系豫疆公司委托的前期物业公司为由，强行要求天山文具厂接受其物业管理并支付物业管理费用。至于对整个小区的公共设施的维修、养护系物业服务的基本义务，其服务受益的对象既有小区的所有业主也有其他不特定的对象，并不是所有受益的对象都是与予安物业公司具有物业服务合同关系的主体。故在天山文具厂与开发商豫疆公司之间对天山文具厂享有产权部分的物业服务具有明确约定且实际按照约定履行的情况下，予安物业公司无权要求与其没有物业服务合同关系的天山文具厂向其支付物业服务费用。予安物业公司在庭审中辩论所称的物业管理的备案不是合同效力的认定因素，备案仅系行政管理手段，故予安物业公司的意见原审法院不予采纳。天山文具厂与豫疆公司关于涉案商铺物业管理的约定合法、有效，应予遵守，天山文具厂与金汇德物业公司签订的物业管理合同亦依法成立，应予保护。综上，予安物业公司就涉案商铺与天山文具厂没有物业服务合同关系，予安物业公司要求天山文具厂向其支付物业管理费无据，不予支持。现依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条第二款之规定，原审法院判决：驳回乌鲁木齐市予安物业服务有限公司要求乌鲁木齐市天山文具厂支付2013年至2015年物业管理费398439.90元的诉讼请求。
上诉人予安物业公司不服原审判决上诉称：一、2013年9月24日豫疆公司与天山文具厂之间达成的调解协议违反法律规定，严重侵害了我公司的合法权益，对我公司不产生法律效力。天山文具厂占有使用的房产与该楼其他部分同为一个物业管理区域，不能进行分割，更不能安排两个物业管理单位进行管理。豫疆公司与我公司之间的物业管理服务合同关系，未经我公司同意或法定程序，不能因豫疆公司与天山文具厂之间的协商调解而解除。豫疆公司与天山文具厂未经合法程序达成物业自行管理的调解意向，侵害了我公司的合法权益。二、我公司自2008年以来，持续为城市公社小区提供物业服务，对该小区物业服务在房管局有完整备案，安保措施在派出所亦有备案。我公司与沙区消防局、供电局、自来水公司签有相关维护协议、代缴费等协议并实施代收代缴行为。我公司对小区共用部位和共用设施设备进行维修、养护，对物业管理区域内清洁、交通、车辆等秩序的维护、安全保障等提供服务。金汇德物业公司没有物业服务企业所必须的备案手续，也未在该区域内实施过具体的物业服务行为。三、物业服务合同为双务有偿合同，天山文具厂享受物业服务的同时应当支付相应对价。物业管理服务的重点是物业的共用部位和共用设施设备，这些由物业管理区域内的全体业主或部分业主共同所有。天山文具厂不能将自己从公共部位和共用设施中分离，并且天山文具厂名下的房产实际由若干商户承租使用，其日常所需物业服务不能从我公司提供的物业服务中分离出来，其从空间上还是时间上都不是原审法院所认定的不特定对象，其无论从法律形式上还是物业服务实际操作上都无法自行管理物业，不能从我公司提供的物业服务中脱离。根据民法中的诚实信用、等价有偿原则，天山文具厂应当根据其受益情形支付相应的物业费。请求二审法院撤销原审判决，依法改判天山文具厂向我公司支付物业服务费398439.9元。
被上诉人天山文具厂答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。
经本院二审审理查明：涉案的豫疆大厦系豫疆公司征迁天山文具厂的厂房和住宅后所建。予安物业公司系豫疆公司2008年委托的前期物业服务机构。2013年因豫疆公司未依约履行其与天山文具厂于2004年3月31日签订的《拆迁安置补偿合同》及后续签订的相关协议，天山文具厂诉至法院，经新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院主持调解，豫疆公司与天山文具厂于2013年9月24日达成调解协议，约定：豫疆公司于该调解书生效之日起五日内向天山文具厂交付本案涉及的位于乌鲁木齐市沙依巴克区和田一街129号综合楼1栋总面积4625.62平方米的商铺及地下室，即负一层02号地下室（建筑面积1145.20平方米）、一层2号商铺（建筑面积1351.56平方米）、二层2号商铺（建筑面积1064.43平方米）、三层2号商铺（建筑面积1064.43平方米），并于一个月内办理上述商铺的房屋产权及土地使用权登记过户手续；补偿给天山文具厂的商铺的物业由天山文具厂委托金汇德物业公司管理。2013年11月至2014年3月，天山文具厂陆续取得上述商铺的产权。2013年12月26日，天山文具厂与金汇德物业公司就上述商铺的物业服务事宜签订《物业管理合同》，约定由金汇德物业公司提供共用部位设施的维护、维修、保养等管理服务；合同期限为2014年1月1日至2018年12月31日。
另查明：天山区文具厂所有的涉案商铺系豫疆大厦一至三层商铺的一部分，该部分商铺为独立区域，与豫疆大厦一至三层的其他商铺相邻但不相通，有独立入口。天山文具厂所有的地下室系豫疆大厦负一层地下室的一部分，与豫疆大厦负一层其余部分分隔，亦有独立入口。天山文具厂商铺门口的空地与豫疆大厦地面停车场相邻，系独立分隔区域。天山文具厂接收涉案商铺后将商铺整体租赁给案外人乌鲁木齐市七德源现代服务有限公司，该公司将所租赁商铺转租他人使用，用于经营母婴用品、养生会所、健身馆等。商铺使用人自行负责所租赁范围内的卫生、安保、停车管理等事项。
以上事实的认定有拆迁安置补偿合同、（2013）兵十二民一初字第1号民事调解书、物业管理合同、房屋所有权证、当事人陈述、一审庭审笔录、二审庭审笔录、询问笔录等证据在卷为证。
本院认为：予安物业公司上诉称其为天山文具厂位于豫疆大厦的商铺及地下室提供了物业服务，要求天山文具厂支付相应的物业服务费。根据本案查明的事实，天山文具厂位于豫疆大厦的商铺与地下室，虽属豫疆大厦的一部分，但是该商铺及地下室部分均系独立的区域，与豫疆大厦的其他部分从建筑结构上亦分隔独立，并非不能分割的整体。对予安物业公司上诉称天山文具厂占有使用的房产与该楼其他部分同为一个物业管理区域，不能进行分割的意见，本院不予采信。新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院作出的关于豫疆公司与天山文具厂的调解书为生效法律文书，对予安物业公司对该调解书有异议的相关上诉理由，本院不予采信。天山文具厂将商铺出租后，由承租人自行负责所租赁区域内的卫生、安保、停车管理等事项。予安物业公司提交的证据不足以证明其为天山文具厂的商铺及地下室提供了相应的物业服务，对其上诉理由，本院不予采信。综上，予安物业公司与天山文具厂之间关于物业管理服务双方没有约定，予安物业公司提供的证据亦不能证明其与天山文具厂形成事实的物业服务关系，予安物业公司要求天山文具厂支付物业服务费，缺乏事实及法律依据，对其主张，本院不予支持。原审法院判决正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7276.60元，由乌鲁木齐市予安物业服务有限公司负担（已付）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎 剑
审 判 员 王 宏
代理审判员 黄淑梅
二〇一六年七月八日
书 记 员 田伟伟