吉林省吉林市昌邑区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0202民初851号
原告：赵志洋，男，1982年3月29日出生，汉族，住吉林市龙潭区。
委托诉讼代理人：赵辉，男，1951年11月27日出生，汉族，住吉林市龙潭区。
被告：吉林省兴田置业有限公司，住所地吉林市昌邑区。
法定代表人：刘湃。
原告赵志洋诉被告吉林省兴田置业有限公司（以下简称兴田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2016年5月27日公开开庭审理了本案，经审查发现有不宜适用简易程序的情形，于2016年6月14日裁定转为普通程序，2016年10月10日再次开庭审理了本案，在本案审理的过程中，原告赵志洋口头提出变更诉讼请求。因本案案情复杂，经本院院长批准本案延长审限六个月。原告赵志洋及其委托代理人赵辉到庭参加诉讼。被告吉林省兴田置业有限公司经传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵志洋诉称:原告于2012年5月31日在被告处购买住房一处。依据吉林市商品房买卖合同，合同备案号为XXX-XXX-
XXX。第八条：出卖人应当在2014年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房验收合格，交付买受人使用。第九条逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付的期限第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付违约金。
被告已经构成合同违约行为，应承担违约金赔偿，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
被告逾期交房给原告造成了租房使用的损失，借鉴合同补充协议第六条第六款，每个月的房屋使用费用按照总房款1%的标准计算。每个月的费用为415046元×1%=4150.46元。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料，亦应当视为合同内容，被告售房时的宣传材料上宣传的交工日期为2013年底，所以违约金应当是4150.46元×34个月=14115.64元。
依照合同第八条约定，被告应交付原告一套合格的商品房。但是商品房现存在多种问题，原告应予以赔偿。1、本小区的管理用房为三层，一层被用于地下车库出口。此行为侵占了业主的物权，公摊面积中包括整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，本小区管理用房面积中的三分之一被占用。本小区另一个地下车库出口，占用了公共用地的二分之一。根据合同第五条：面积确认及面积差异处理。以上侵占行为应双倍返还买受人。即公摊面积15.39×被侵占半分比0.4×价格5265.7×2=64831.2984元。2、根据户型图，X号楼和X号楼建筑款式相同，但实际X号楼的窗户笔X号楼的窗户窄300毫米，影响了采光。要求被告更换窗户或者补偿更换窗户的费用3×2000=6000元。3、住房应满足人体健康所需求的通风、日照、自然采光和隔声要求。所以原告购买X号楼XX室北侧窗户全天无日照，东侧和南侧窗户只有太阳运转到小区南门时才有合计几十分钟的日照时间。原因是X号楼、X号楼、X号楼之间的楼房距离不符合建筑要求遮挡所致。住宅建筑日照标准规定：主张的每个窗户每天日照数不应低于3个小时，有效日照时间8-16小时，并且以上测量标准是以冬至日太阳能照到1层窗户为准。原告所购房未达到标准要求。被告应给予赔偿100000元。4、地下车库的排风口应设在居住区的下风口，不应朝向临近建筑物的公共活动场所。排风口高出室外地面应大于2.5米并做消声处理，如建筑物一体时应高出建筑物房顶1.5米。兴田上城的楼盘的地下车库排风口就建在我居室的东侧窗户下方的墙上和北侧窗户对面8米处且其朝向正对我居室、4个排风口都设置在小区道路的路边，封口都正对道路。高度在1.5-2米之间，正处于行人胸部和头部件的位置，日积月累汽车尾气将直接对原告无论在居室内居住还是在道路上行走时都造成身体的严重伤害。原告买房时，被告宣传、沙盘指示及合同第三条均说明此商品房层高11层，实际建成12层，被告在改变房屋结构时没有通知原告。原告认为该商品房结构形成发生了改变，同时也改变了该房结构的称重能力，存在安全隐患。被告应对房屋所受影响进行限时整改。5、被告的违约行为给原告造成危害，原告所购商品房是用于当作婚房。原告原定2014年8月30日结婚。因为被告的兴田上城存在问题，没有按期交付使用。给原告造成了很大损失，影响了原告的婚姻。由于兴田上城存在诸多问题，无法使用。广大业主集体从2014年至今已经数次上访到信访办等单位，都没有得到合理的解决。因上述诸多原因，给原告及原告父母的身体健康造成了重大伤害，导致原告父母近两年患有重大疾病。原告父亲先后患有冠心病，3级高血压，慢性肾衰竭。原告母亲先后患有糖尿病，3级高血压，并在2015年春节期间因无法入住新房，梦想破灭，突发脑血栓，现生活部分无法自理。原告要求被告支付相关赔偿30000元。特向贵院起诉，诉讼请求：1、被告在商品房买卖合同中违约，向原告支付违约金141115.64元；2、被告向原告支付相关损失赔偿200831元；3、由被告承担本案诉讼费用6429元。
被告吉林省兴田置业有限公司未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见，视为其放弃答辩的权利。
经审理查明：2013年12月20日，赵志洋与吉林省兴田置业有限公司签订商品房买卖合同一份，约定赵志洋购买兴田公司开发的位于吉林市昌邑区通江路XX号兴田上城X号高层住宅楼XX幢X单元XXX室房屋，建筑面积XX平方米，房屋价款415046元；其中合同第八条约定，兴田公司应当在2014年6月30日前，将经验收合格的房屋交付赵志洋使用；第九条约定，兴田公司如未按合同规定的期限将商品房交付赵志洋使用，逾期超过90日后，赵志洋要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，兴田公司按日向赵志洋支付已交付房价款万分之一的违约金。兴田公司于2013年7月4日向赵志洋出具收到该房屋的首付款255046元的收据。为购买该房赵志洋与中国建设银行股份有限公司吉林市城建分理处于2013年12月20日签订吉林市个人住房公积金（组合）贷款借款合同，向中国建设银行股份有限公司吉林市城建分理处贷款16万元，该公积金贷款发放日期为2014年3月13日。
另查明，兴田公司发布对全体业主的公示函及补充公告，明确承诺，毛坯房的交房时间为2014年11月15日，从合同约定的交房时间次日起至实际交房日，按实际到账房款的日万分之一补偿，如2014年11月15日未交房，从2014年11月16日起按实际到账房款的日万分之二补偿。该房屋未经验收合格交付使用。
认定上述事实的证据有：商品房买卖合同、兴田上城对全体业主公示函及补充公告等证据。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”赵志洋与兴田公司签订的商品房买卖合同，系其真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效。双方当事人均应按照合同全面履行自己的义务。赵志洋按照合同约定支付了全部购房款，兴田公司亦有义务按照合同约定的时间交付房屋。结合双方签订的合同第八条约定，兴田公司应在2014年6月30日前交付房屋，兴田公司未向赵志洋交付经验收合格的房屋，故其行为已经构成违约，赵志洋要求其承担逾期交房的违约责任，应予支持。
关于逾期交房违约金的标准及逾期起算时间的问题。赵志洋主张因兴田公司逾期交房造成其租房使用损失，应借鉴兴田上城《商品房买卖合同》补充协议第六条第六款即按每月租金4150.46元标准计算的诉请，不符合法律规定，本院不予支持。首先，赵志洋并未提交其实际租房的费用证据，无法证明其每月实际租金费用为4150.46元；其次，双方在商品房买卖合同中第八条明确约定了逾期交房的违约金每日为已付房价款万分之一即每日约41.5元，每月约为1245元。且兴田上城《商品房买卖合同》补充协议第六条第六款并不是对双方签订的商品房买卖合同第八条约定的变更，故借鉴该条既无约定亦无法律依据。赵志洋主张逾期交房的日期从2013年底计算，不符合约定，本院不予支持。兴田公司的宣传彩页上只表明项目将在2013年末建成，并不是确定的交房日期，而后双方签订的合同第八条明确约定的交房日期为2014年6月30日。综上，逾期交房的违约金应从2014年7月1日起至实际交付房屋之日止，按已付购房款415046元的日万分之一标准计算。但因兴田公司通过对全体业主公示函及补充公告明确承诺，毛坯房的交房时间为2014年11月15日，从合同约定的交房日期次日起至实际交房日，按实际到账房款的日万分之一补偿，如2014年11月15日未交房，从2014年11月16日起按实际到账房款的日万分之二补偿，这是当事人对自己权利的处分，符合法律规定。因此兴田公司逾期交房的违约金应从2014年7月1日起至2014年11月15日止，按已付购房款415046元的日万分之一标准计算；2014年11月16日起至实际交房日，按已付购房款415046元的日万分之二标准计算。
关于赵志洋主张兴田公司支付相关赔偿200831元的问题。其中关于该房屋公摊面积、更换窗户费用、通风采光、地下车库排风口等诉请，因该房屋未经验收合格交付使用，赵志洋提交的证据也不足以证明其主张，故对赵志洋的这部分诉请不予支持，赵志洋可以另行提起诉讼。其中，关于给赵志洋及其父母身心造成重大伤害的损失问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”本案中，赵志洋这部分诉请超过了兴田公司订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失的范围，故本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条规定、第一百三十五条规定，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吉林省兴田置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告赵志洋逾期交付房屋违约金以415046元为基数，从2014年7月1日起至2014年11月15日止，按日万分之一标准计算；从2014年11月16日起至实际交房日止，按日万分之二标准计算；
二、驳回原告赵志洋的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6429元，由被告吉林省兴田置业有限公司负担1390元，原告赵志洋负担5039元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 刘广斌
人民陪审员 于耀香
人民陪审员 孙春珍
二〇一七年二月三日
书 记 员 庄碧瑶