甘肃省庆阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庆中民终字第112号
上诉人（原审被告）刘忠义，男，1957年9月3日出生，汉族，宁县人，农民。
被上诉人（原审原告）ＸＸ宁，男，1976年8月18日出生，汉族，宁县人，农民。
原审第三人王华，又名王立新，男，1956年11月12日出生，汉族，宁县人，农民。
原审第三人ＸＸ，女，1971年3月29日出生，汉族，宁县人，农民。
原审第三人刘海龙，男，1981年11月14日出生，汉族，宁县人，居民。
上诉人刘忠义为与被上诉人ＸＸ宁、原审第三人王华、ＸＸ、刘海龙房屋买卖合同纠纷一案，不服宁县人民法院（2014）宁民初字第847号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘忠义与被上诉人ＸＸ宁、原审第三人王华、ＸＸ、刘海龙均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审判决认定：2008年9月28日，ＸＸ宁与刘忠义签订了一份《商品房买卖合�书》。该合同约定ＸＸ宁购买刘忠义修建的商品房一套，建筑面积131平方米，价款120000元，于同年12月30日前交清。合同第三条产权归属又约定，“甲方（刘忠义）应在此合同签订之日起60天之内为乙方（ＸＸ宁）办理房屋所有权证书及相关图纸，说明乙方购房的具体位置，”ＸＸ宁于2008年12月30日前分三次付给刘忠义购房款110000元。刘忠义交给了ＸＸ宁所购楼房上的一把钥匙，并在合同上加注了ＸＸ宁所购楼房的具体位置为“该楼房四楼401楼西户。”2009年6月15日，ＸＸ宁发现有人在其购买的楼房中装窗户玻璃，即去阻挡便与ＸＸ发生了纠纷。后ＸＸ以ＸＸ宁侵权为由向宁县人民法院提起民事诉讼。此案经该院审理作出（2009）宁民初字645号判决予以处理。此后该套楼房一直由ＸＸ占用。2009年6月16日，刘忠义书面承诺ＸＸ宁“从2009年6月16日至21日必须�货交房。”2010年1月26日，刘忠义以书面形式出具ＸＸ宁一份协议，表示“于2010年2月8日协商给房，若不能给房退购房款。”但均未能给ＸＸ宁交付楼房，也没有退购房款。此后ＸＸ宁多次找刘忠义要求解决问题无果，遂提起诉讼。
同时查明：2007年8月15日，刘海龙与王华签订了一份《住宅楼房买卖合同》。约定王华以110000元购买刘海龙住宅楼四楼西户一套126平方米的楼房。2007年8月20日王华交清购房款110000元，同年9月10日刘海龙将该套楼房交付于王华，但至今未办理过户手续。
2008年10月27日，刘海龙因建房借用ＸＸ现金150000元，同时以其房产证在宁县房地产管理所办理了抵押登记。2009年6月10日，在该他项权证附记栏注明，同意延期转贷至2010年6月10日。同年6月15日，又注明“抵押物为第2幢房产中4楼2套，1楼1套。”其中就包括ＸＸ宁购买的四楼西户的一套楼房。现在刘海龙尚未还清该笔借款，抵押虽已超过约定的一年期限，但未在宁县房地产管理所办理注销抵押登记。
刘海龙出售给王华和刘忠义出售给ＸＸ宁的楼房系产权登记在刘海龙名下（宁县房权证宁字第077**号房屋所有权证）的第2幢房产四楼西户的同一套楼房。刘忠义与刘海龙系同一家庭成员，为父子关系。
原审法院审理认为：本案中刘忠义作为同住家庭成员在出售该套农村住房时，隐瞒了该套楼房产权所有人刘海龙已将其出售于王华的事实，且在其后又以该套楼房向ＸＸ设定了借款抵押，致使ＸＸ宁购买的楼房实质上不能履行交付。刘忠义存在过错，买卖合同属于有效合同，应受法律保护。在此情况下，刘忠义与ＸＸ宁于2010年1月26日达成的“若不能给房退购房款”的协议，应视为对原房屋买卖合同的变更。所以刘忠义应返还ＸＸ宁的购楼款，并为其缔约过失行为赔偿ＸＸ宁的损失。ＸＸ宁提出交付楼房一套的诉讼请求，不予支持，但可考虑由刘忠义返还购楼款，同时赔偿楼房涨价损失50000元。其要求刘忠义承担购楼房款利息的诉讼请求，应予以支持，应以中国农业银行一年期限的挂牌营业的贷款利率9.6%计算，110000元从2009年1月1日至2014年10月2日产生的利息61248元（110000元×9.6%×5.8年）为准；其要求刘忠义承担租房费12800元和索要房屋支出的15000元诉讼请求，因未提供证据证实，不予支持。刘义提出ＸＸ宁要求其承担楼房款利息的诉讼请求已经超过诉讼时效的辩解意见，因无证据支持，不予采纳。第三人王华、ＸＸ提出驳回ＸＸ宁对该套楼房的诉讼主张的意见，因其与该套楼房存在利害关系，应予以采纳。遂依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十二条、第七十七条之规定，判决：一、由刘忠义返还ＸＸ宁购房款110000元，承担利息61248元，赔偿楼房涨价损失50000元，合计221248元；二、驳回ＸＸ宁要求交付楼房一套及其他的诉讼请求。案件受理费4564元，由刘忠义负担。
刘忠义不服上述判决，上诉称：其与ＸＸ宁签订的购房合同因违反法律规定，属无效合同；一审判决认定ＸＸ宁于2008年12月30日前分三次给付刘忠义购房款110000元与事实不符，合同签订后ＸＸ宁向其支付的房款共计60000元，其余50000元ＸＸ宁支付给了案外人；本案ＸＸ宁的起诉已经超过法定的诉讼时效期间，法律不能强制保护；一审中ＸＸ宁并未请求楼房涨价损失，一审判决判处其赔偿楼房涨价损失50000元，超出了当事人诉请；该楼房至今没有交付，系ＸＸ宁未按约定向其提供身份证复印件及相关个人信息所致，过错方在ＸＸ宁。请求：1、依法撤销宁县人民法院作出的（2014）宁民初字第847号民事判决；2、判处ＸＸ宁归还下欠房款60000元，赔偿损失30000元；3、一、二审案件受理费由ＸＸ宁负担。
被上诉人ＸＸ宁答辩称：其与刘忠义签订的合同合法有效，合同签订后其分三次向刘忠义支付购房款110000元，有刘忠义出具的收条为证；刘忠义一房二卖，又在涉案房屋违法设定抵押，致使其购买的楼房实际上无法取得，应承担责任。认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
第三人王华认为一审判决存在问题，该案已过诉讼时效，双方所购房屋位置至今不明，ＸＸ宁应先交清剩余房款，确认所购房屋位置。
第三人ＸＸ未向法庭陈述意见。
第三人刘海龙认为，ＸＸ宁只向其父亲支付了60000元购房款。
经审理查明，一审据以认定事实的证据均经过一审举证和质证，来源合法，客观真实，本院予以确认。二审中双方当事人未提交新的证据。故一审判决认定事实属实，本院予以确认。
另查明：涉案房屋系刘忠义及刘海龙在其位于宁县早胜镇北街村五组的宅基地上修建，土地使用权及房屋所有权均登记在刘海龙名下。
本院认为，本案争议的焦点问题是：1、ＸＸ宁与刘忠义签订房屋买卖合同效力如何确定；2、ＸＸ宁起诉是否刚超过诉讼两年时效的限制；3、一审判决刘忠义返还ＸＸ宁购房款及承担利息，赔偿房屋差价损失是否适当。
关于合同效力问题：最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》【法办（2011）442号】第十五条规定：“在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效；将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力……”。本案中ＸＸ宁系宁县早胜镇院子村村民，刘忠义系宁县早胜镇北街村村民，双方非同一集体经济组织成员，刘忠义与ＸＸ宁签订《房屋买卖合同书》将其在家宅基地上修建的位于早胜镇北街的楼房出卖给ＸＸ宁，依据上述会议纪要，双方签订的合同不具有法律效率，属无效合同，一审判决认定涉案房屋买卖合同有效错误。
关于ＸＸ宁起诉是否超过诉讼两年时效的问题：最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定：“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩……”。故诉讼时效只适用于债权请求权。本案中，ＸＸ宁基于房屋买卖合同提起诉讼，请求刘忠义交付其购买的楼房，属物权请求权，故本案不适用诉讼时效的规定，刘忠义上诉关于本案已过诉讼时效的主张本院不予支持。
关于一审判决�忠义返还ＸＸ宁购房款及承担利息，赔偿房屋差价损失是否适当的问题：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失……”本案中双方签订的《房屋买卖合同书》系无效合同，故刘忠义因该合同取得的房款110000元应当予以返还，刘忠义上诉认为ＸＸ宁只交付其60000元购房款，未提供证据证实，经审查，刘忠义分三次向ＸＸ宁出具过收款收据，记载共计收到购房款110000元。故一审判决刘忠义返还ＸＸ宁购房款110000元并无不妥；刘忠义将自家宅基地建房违法出售，并多次承诺交付涉案房屋，但均未履行，且存在一方二卖的情形，故其存在主要过错，应当赔偿对方因此造成的损失，一审判决依据ＸＸ宁诉请判处刘忠义承担利息损失并无不妥，该利息损失以中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率四倍计算较为公平，一审判决以中国农业银行一年期限的挂牌营业的贷款利率计算，并判决赔偿房屋涨价损失50000元欠妥，刘忠义上诉关于房屋至今无法交付过错方在ＸＸ宁，要求赔偿30000损失的请求不予支持。
综上，一审判决认定本案事实清楚，审判程序合法，但判决结果欠妥。经本院审判委员会讨论，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持宁县人民法院（2014）宁民初字第847号民事判决第二项“驳回原告要求支付楼房及其他诉讼请求”；
二、撤销宁县人民法院（2014）宁民初字第847号民事判决第一项“一、由刘忠义返还ＸＸ宁购房款110000元，承担利息61248元，赔偿房屋涨价损失50000元，合计221248元”及诉讼费负担部分“案件受�费4564元，由ＸＸ宁负担”；
三、由刘忠义返还ＸＸ宁购房款110000元，并支付购房款利息损失（利息从2009年1月1日起算，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的四倍计算至还款之日，但最高不得超过购房款总额110000元）；
上述款项给付内容，限判决生效后30日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
ＸＸ宁预交的一审案件受理费4564元，由ＸＸ宁负担1031元，刘忠义负担3533元，刘忠义预交的二审案件受理费4564元，由刘忠义负担。
本判决为终审判决。
审判长 张责逆
审判员 郭立品
审判员 常雪峰
二〇一五年四月二十二日
书记员 张 丽