福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岩民终字第654号
上诉人（原审原告）钟柏如，男，汉族，农民，住永定县。
委托代理人陈翠莲，福建力涵律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐初汀，男，汉族，农民，住永定县。
被上诉人（原审被告）周兰英，女，汉族，农民，住永定县。
二被上诉人共同委托代理人陈懿亁，福建乐康律师事务所律师。
上诉人钟柏如因与被上诉人徐初汀、周兰英合同纠纷一案，不服永定县人民法院（2014）永民初字第370号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人钟柏如及其委托代理人陈翠莲、被上诉人徐初汀、周兰英的共同委托代理人陈懿亁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判查明：2010年10月22日，以被告徐初汀、周兰英为甲方、原告钟柏如为乙方，双方签订了一份《房屋买卖合同》。次日，双方又签订了一份补充《合同》。《房屋买卖合同》载明：“甲乙双方经友好协商，达成一致协议如下：甲方保留部分：以实际原该房屋计算产权（产权宽为18.38米）面积的墙体外边沿测量起，面对强兴路8.5米，后围墙宽8.5米，最终以做好的建筑物含墙体8.5米宽，右边为出售部分出售给乙方计人民币83万元，所转让给乙方土地建筑多少与甲方无关。第一条交易对象房屋权属证书⑴《房屋所有权证》编号：永房权证洋字第059**号；⑵《土地使用权证》编号：永国建（98）字第1263号……第三条付款方式分期付款1、第一期：乙方于本合同签定之日起当日内，支付首期购房款人民币壹拾万元整（￥10万元整）；2、第二期：本合同签订之日起2010年10月28日止，支付第二期购房余款柒拾叁万元整（￥73万元整）。一次性付清。若无法付清合同作废，并注销首期付款10万元。第四条交付时间甲方应于签订合同之日起一个月内将房屋交付乙方使用，甲方于签订合同当日把产权证和土地证交付给乙方。第五条税费承担房屋产权分割费、过户所有费用均由乙方负责……第七条违约责任乙方在办理过户、产权变更手续时，应提前三天内通知甲方办理签字过户手续（仅供二次），超过二次乙方应补甲方工资及旅差等其它费用共计每次200元。甲方不得带其他任何条件，必须无条件配合乙方办理，同时甲方不得以任何理由推迟签字或不得以任何理由拒绝签字，推迟和拒绝签字，均视甲方违约，违约金壹佰陆拾万元。违约金于违约当日一次性支付给对方。过户时间从签字起不得超过40个月，逾期甲方有权拒绝。第八条其他条款1、甲方需提供分割过户所有材料，由乙方去办理，具体名字和户数由乙方确定，但是甲方必须无条件出面协助，费用由乙方支付。甲方名下的产权变更费用由甲方自行负责。2、房屋拆迁、设计、施工、建筑均由乙方负责做。保留部分设计必须征求甲方同意，最终以设计专业人员的设计图纸为准等。第九条合同生效本合同一式贰份，甲乙双方各执壹份，合同自双方签字或盖章之日起生效。以上合约双方共同维护决不违约”……《合同》载明：“经双方一致协议作出如下承诺：1、甲方的保留部分（解释见详细另合同和土地平面图）的房屋拆迁、设计、施工、建筑均由乙方负责做，设计方案须征求甲方同意，最终以负责设计的专业人员为准，乙方在房屋拆迁、新建设计、建筑施工过程中的一切事宜由乙方负责。所产生的一切意外事宜（指工伤类别等）与甲方无关。2、甲方的保留范围的建筑设计1－4层由乙方负责兴建，甲方支付给乙方贰拾万元整（20万）费用作为建筑、设计、拆迁等费用。5－8层转让给乙方，转让费用为壹拾肆万元整（14万）。5－8层无权利享受土地产权……5、建筑须于2011年12月29日交付（封顶后模板拆除掉为标准）。如果乙方未按时交付给甲方使用，乙方必须提供给甲方租房费用（以半年为周期，每月租房费用按照实际为准，月租金最高不超过600元／月）。甲方签字：徐初汀周兰英乙方签字：钟柏如2010年10月23日。”合同签订后，原告钟柏如按合同约定将被告徐初汀、周兰英原有的旧房屋予以拆除重建。2011年4月20日，经永定县下洋镇村镇规划站同意按设计建设六层的图纸进行建设。2011年5月19日，永定县住房和城乡规划建设局向被告徐初汀颁发了《建设工程规划许可证》，建设规模为框架6层。2012年7、8月份，该房屋兴建至八层后完工［包括东侧的1－8层（出售部分）和西侧的1－8层（俩被告保留部分）］。原告认为，被告严重违反双方的约定，不履行合同义务，应该为其自己的违约行为承担违约责任。请求依法判决：1、责令俩被告立即支付双方约定违约时应支付的违约金1600000元的百分之二十计叁拾贰万元。2、责令俩被告立即提供位于下洋镇上曹屋的新建房屋（原《房屋所有权证》编号：永国权证洋字第05997号，《土地使用权证》编号：永国建（98）字第1263号）分割过户的材料，并无条件协助原告办理产权过户、变更登记手续。另查明：2012年9月13日，俩被告因房屋的建设问题与原告发生纠纷，并以本案原告侵害其合法权益为由向永定县人民法院提起民事诉讼，要求判令本案原告立即将擅自拆除的外围墙恢复原状；同年9月26日俩被告就房屋质量问题再次起诉本案原告要求修理、重作、更换。永定县人民法院于同年11月以（2012）永民初字第2402号《民事判决书》判决驳回了俩被告的恢复原状的诉讼请求；另俩被告于2013年2月1日对其提起的修理、重作、更换的民事诉讼撤回了诉讼。2013年4月26日，俩被告以永定县住房和城乡规划建设局行政不作为为由向永定县人民法院提起行政诉讼，后因永定县住房和城乡规划建设局辩称其并未收到俩被告所寄送的举报信，俩被告遂撤回了诉讼。后俩被告于2013年6月4日再次邮寄举报信及相关材料给永定县住房和城乡规划建设局。2013年10月24日，俩被告再次以永定县住房和城乡规划建设局为被告，以钟柏如、李绍良为第三人，向永定县人民法院提起行政诉讼，要求判决永定县住房和城乡规划建设局履行工作职责，将位于永定县下洋镇上曹屋的房屋7－8层及顶层钢棚予以拆除。2013年12月6日，永定县人民法院以（2013）永行初字第27号《行政判决书》作出判决：“被告永定县住房和城乡规划建设局应当在本判决生效后一个月内履行对位于永定县下洋镇上曹屋原告徐海松、周兰英与第三人钟柏如、李绍良违章合作建房进行立案调查并予以处理的法定职责。”2013年12月23日，俩被告以陈立国、胡育忠、石南珍、胡丽珍为被告，以四被告侵害其合法权益为由向本院起诉要求排除妨害，后因陈立国、石南珍、胡丽珍姓名有误而撤回了诉讼。而俩被告诉胡育忠排除妨害一案被永定县人民法院驳回了诉讼请求后，俩被告不服，现已上诉。
原审判决认为，原、被告合作建房，双方虽签订了《房屋买卖合同》和补充《合同》，并约定房屋建设为八层。而设计图纸为六层，永定县下洋镇村镇规划站、永定县住房和城乡规划建设局也只审批同意按设计建设六层，但原被告建设的房屋实际却为八层。依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定，建设工程是否符合规划条件，城乡规划部门应予以核实。需变更规划条件的，必须报请城乡规划主管部门批准。未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正。但原告至今既未提供证据证明其建设八层有经城乡规划主管部门批准和核实，也未提供相关改正措施。永定县住房和城乡规划建设局至今也未对原被告违章合作建房作出具体行政行为。因此，原被告合作建房的效力至今未定。依照福建省实施《中华人民共和国城乡规划法》办法第四十五条规定，房屋登记机构不予办理房屋登记。原被告签订的《房屋买卖合同》第七条约定，原告在办理过户、产权变更手续时，应提前三天内通知被告办理签字过户手续，被告不得带其他任何条件，必须无条件配合原告办理，同时被告不得以任何理由推迟签字或不得以任何理由拒绝签字，推迟和拒绝签字，均视被告违约……。在表面上看，原告只要提前三天内通知被告，被告就必须无条件配合，否则就视为违约。但实质上，办理过户、产权变更手续是必须以原被告合作所建的房产合法为前提，否则，即使被告无条件全力配合，也无法办理过户和产权变更手续。原被告合作所建的房产因超层超高为违法建设，虽有可能采取改正措施达到城乡规划要求，因目前仍未改正，以致因效力未定导致无法办理过户和产权变更手续，因此，俩被告目前并无实质性的违约行为，原告要求责令俩被告立即支付双方约定违约时应支付的违约金及责令俩被告立即提供位于下洋镇上曹屋的新建房屋（原《房屋所有权证》编号：永国权证洋字第05997号，《土地使用权证》编号：永国建（98）字第1263号）分割过户的材料，并无条件协助原告办理产权过户、变更登记手续，无法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《福建省实施﹤中华人民共和国城乡规划法﹥办法》第四十五条、第四十六条第一款、第六十六条、第六十七条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告钟柏如的诉讼请求。一审案件受理费6100元，因适用简易程序审理减半收取3050元，由原告钟柏如负担。
宣判后，钟柏如不服，向本院提起上诉，上诉请求为：一、撤销福建省永定县人民法院（2014）永民初字第370号民事判决；二、依法改判由两被上诉人立即向上诉人支付双方约定违约时应支付的违约金160万元的百分之二十计人民币叁拾贰万元整；并责令两被上诉人立即提供位于下洋镇上曹屋的新建房屋（原《房屋所有权证》编号：永国权证洋字第05997号，《土地使用权证》编号：永国建（98）字第1263号）分割过户的所有材料并无条件协助原告办理产权过户、变更登记手续。三、判决一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。主要事实和理由如下：
一、一审法院认定“两被上诉人的行为目前并无实质性的违约”没有事实及法律依据。1、上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》合法有效。2010年10月23日，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，且该合同的有效性已在永定县人民法院（2012）永民初字第2402号民事判决书中得到确认，合同条款对双方均具有约束力，双方理应按合同约定履行义务。2、被上诉人徐初汀、周云英的行为已构成违约，理应按约承担违约责任。根据双方签订的《房屋买卖合同》第3条的约定：“甲方（两被上诉人）应于签订合同之日起一个月内将房屋交付给乙方（上诉人）使用，甲方应于签订合同当日把房产证和土地证交付给乙方”。而本案中，两被上诉人至今未将原上曹屋的房屋产权证和土地证交付给上诉人，而且在上诉人新建房屋过程中，被上诉人徐初汀、周云英三番五次挑起事端，无理阻拦施工，给上诉人造成巨大的经济损失。
根据双方签订的《房屋买卖合同》第4条的约定：“乙方在办理过户、产权变更手续时，应提前三天内通知甲方办理签字过户手续，甲方不得带其他任何条件，必须无条件配合乙方办理，同时甲方不得以任何理由推迟签字或不得以任何理由拒绝签字，推迟和拒绝签字，均视为甲方违约……”。本案中，合同签订后，上诉人已全面履行了合同约定的义务，但被上诉人却严重违背诚实信用原则，拒绝履行合同义务，在新房完工后，上诉人要求被上诉人协助办理房屋产权变更、过户手续，被上诉人附加各种理由拒绝协助办理房屋产权变更、过户手续，反而阻拦上诉人出售店面，被上诉人的行为致使上诉人的许多合作建房户要求退出合作建房，被上诉人的行为直接导致上诉人至今所有新房均无法办理房屋产权登记手续，被上诉人的行为显属违约。一审法院认定两被上诉人的行为目前并无实质性的违约，没有事实及法律依据。
二、一审法院认为：“实质上，办理过户、产权变更手续是必须以原、被告合作所建的房产合法为前提，否则，即使被告无条件全力配合，也无法办理过户和产权变更手续”。该认定事实不清，适用法律不当。首先，上诉人自2012年4月起均有要求被上诉人提供房产证和土地证，而被上诉人以各种理由，拒绝履行义务，实质上被上诉人已构成违约。其次，因被上诉人未及时按约履行协助办理过户和产权变更事宜，直接导致新建房屋至今无法办理产权登记。本案中，根据上诉人提供的证据（2012年4月14日、2012年4月22日的录音资料）可充分证实，上诉人已要求被上诉人交付曹屋的房屋产权证和土地证，且如当时被上诉人能积极配合协助办理房产登记手续的情况下（当时合作建房是符合建设规划部门的要求的），是完全可以办理相关证件的，正是由于两被上诉人拒不配合办理，导致目前无法办理过户和产权变更手续。
被上诉人答辩认为，原审判决认定事实清楚，判决正确，上诉人上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉并维持原判。
经审理查明，双方当事人对原审判决认定的事实没有异议，本院予以确认。
二审中，上诉人向本院提交以下证据：一、《永定县公安局下洋派出所报警回执》一份，证明2012年7月2日，因为被上诉人在新建好的房屋贴声明，上诉人发现后与被上诉人发生冲突而报警。该记录与上诉人在一审时提供的《声明》照片两张相结合，能够证明被上诉人不仅不履行合同的约定协助办理房屋产权登记变更手续，还恶意阻止上诉人出售店面和套房的事实，被上诉人的行为属于违约。二、（2014）永民初字第48号的判决书一份、（2014）岩民终字第561号民事裁定书一份，证明徐初汀、周兰英对上诉人出售的房屋的行为进行了阻拦，并且不履行合同义务的事实，而且该判决书中被上诉人也称双方签订的房屋买卖合同是合法有效的。被上诉人质证认为：一、从报警回执的内容中看并不能证明上诉人的主张，报警回执与声明并没有必然的联系。二、该判决书及裁定书是真实的，是被上诉人依照物权法的规范提起的诉讼，与本案不具有关联性。本院经审查认为，证据一证明上诉人与被上诉人发生冲突并向永定县公安局下洋派出所报警；证据二证明徐初汀、周兰英对上诉人出售的房屋的购买人提起诉讼的事实。
本案双方当事人争议的焦点的是：1、上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》和补充《合同》是否合法有效？2、永定县住房和城乡规划建设局未对讼争房屋做出具体行政行为是否影响合同的效力？对此，本院分析认定如下：
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》和补充《合同》均为双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、行政法规强制性规定，应认定为合法、有效。《房屋买卖合同》系被上诉人出售上诉人部分合法房产、上诉人支付被上诉人购房款的协议；补充《合同》系上诉人与被上诉人合作建房、对所建设的房屋进行分配的协议。虽然两份合同约定所建房屋为八层，不符合政府审批同意六层的批复，但这并不影响合同本身的效力。永定县下洋镇村镇规划站、永定县住房和城乡规划建设局审批同意按设计建设六层，但上诉人建设的房屋实际却为八层。永定县住房和城乡规划建设局如何对双方违章合作建房作出具体行政行为，属于行政管理范畴，但认定合同的效力应依据法律的明确规定。本案上诉人与被上诉人所订《房屋买卖合同》和补充《合同》，没有证据表明合同约定的内容属于“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的”情形，因此，原审法院以“虽有可能采取改正措施达到城乡规划要求，因目前仍未改正”为由认定合同效力未定有误，本院予以纠正。本案双方当事人合作建设的房屋无法办理过户和产权变更手续，原因在于合作建设的房屋未按规划设计建设属违章建筑而非被上诉人不按双方约定履行合同。因此，上诉人依据其与被上诉人签订的《房屋买卖合同》和补充《合同》主张被上诉人已经构成违约诉请责令被上诉人支付违约金并协助办理产权过户于法无据，上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实虽有错误，但判决结果正确，依法可以予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6100元，由上诉人钟柏如负担。一审案件受理费按原审判决确定计收。
本判决为终审判决。
审 判 长 许 培 清
代理审判员 赖 其 荣
代理审判员 陈 水 柏
二〇一四年十月十五日
书 记 员 刘羽芬（代）