金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0702民初01611号
原告：魏琳。
委托代理人（特�授权代理）：洪小军，浙江创欣律师事务所律师。
被告：胡和雨。
委托代理人（特别授权代理）：宋珩源，浙江泽大（金华）律师事务所律师。
委托代理人（特别授权代理）：王嵬，浙江泽大（金华）律师事务所实习律师。
原告魏琳为与被告胡和雨房屋租赁合同纠纷一案，于2016年2月24日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员黄小奕独任审判，于同年3月25日、4月28日两次公开开庭进行了审理。两次庭审，原告魏琳及其委托代理人洪小军，被告胡和雨的委托代理人宋珩源到庭参加诉讼。被告胡和雨的委托代理人王嵬参加了第一次庭审。本案现已审理终结。
原告魏琳起诉称：2008年8月28日，原、被告双方签订房屋租赁合同一份，约定被告将其自有的坐落在金华市李渔路388号华创未来城3幢1层及3-7层总计约3500平米的房产出租给原告用于开办凯丽酒店。2015年7月11日，双方达成解除租房协议，约定：1.宾馆所有现成东西全部留下；2.结清水电费等所有费用；3.2014年9月30日至2015年7月11日房租补交3万元；4.配合把所有证件过户到被告指定人员，费用由被告负责；5.被告把原合同30万元水电保证金归还原告，三天内付20万元，余款以上几点完成后一次性付清。原告依约配合被告相关证件的过户及交接工作，在办理税务登记证过户时被告拒不缴纳房屋租赁税，导致税务登记证未能过户。因此被告拒不支付原告余款保证金7万元。为此，诉请法院判令：1.被告返还原告保证金7万元；2.本案诉讼费用由被告承担。
被告胡和雨答辩称：原告陈述基本属实，被告尚欠原告保证金7万元，不予退还的原因是因为原告没有根据双方签订的解除协议履行义务，原告在还给被告房屋后，未能根据协议约定将足够数量的物品交给被告并与被告进行交接；根据该协议第二条，在退还保证金之前，原告要将水电费及所有费用结清：2013年1月1日到2015年6月30日的税款项目包括个税、房产税、印花税总计37304元、2015年1月到2015年7月水费为807.02元、4、5、7层房间电费2236元及屋顶太阳能电费666.25元、原告所欠华数电视费用11270.22元，合计53747.66元，只要原告上述费用付清其就会将保证金退还原告。
为证明各自主张，原、被告双方均向本院提供了相关证据，在审理过程中，本院依法组织到庭当事人及代理人对上述证据进行了当庭质证，根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：
一、对原告提交的证据
1.房屋出租合同及解除租房协议各一份，用以证明双方已经解除租房合同，被告尚欠原告保证金7万元。被告无异议。本院确认其�明力。
2.电梯设备保养合同、物业管理协议、物业管理费收据各一份、客房结算单、建设银行客户回单（特种设备维护费用）各二份，用以证明被告办公场地水费、电费、热水费用总计2972元，7月11日交接晚上被告方入住房间7间（128元／间）、麻将房1间（168元／间）计1192元，2014年2月18日、9月4日胡和雨带其朋友分别开了一间房计286元，被告三年办公场地所欠物业费（每月100元）计3600元，三年电梯使用费（每月100元）计3600元、三年维护保养费（每年1000元）计3000元，上述费用已由原告代交，应支付给原告。被告质证认为确实用过水电，但被告称将房子租给原告期间，双方一直没有结算过，期间原告也没有向被告主张过；对原告主张的房费，其中2014年的已付清，且与本案无关，2015年7月11日的房费未提交证据证明，且双方在签署解除协议时应一并计算，但当时原告并未向被告主张；对原告主张的物业费、电梯维护使用费、维护保养费，只能证明原告确实付出了这么多钱，但不能证明原告的证明目的。经查，原告提交的该份证据与其诉请要求被告退还保证金无关，其可就上述费用另行向被告主张权利。本院对该证据不予确认。
二、对被告提交的证据
1.税收缴款书四份、银联商务打款单一份，用以证明原告应支付被告已缴纳的涉案房屋2013-2015年的个人所得税、房产税、印花税共计41758.20元。原告对真实性无异议，但其质证认为上述费用不应由原告缴纳，应由产权人、出租人即被告承担，且双方签订的房屋出租合同约定上述税也应由被告承担。经查，根据双方签订的房屋出租合同约定，房屋和土地的产权税由出租方即被告缴纳，原告异议成立。本院不确认被告就该证据所主张的待证事实的证明力。
2.自来水用户台账、金华市自来水公司收据、中国建设银行打款单各一份，用以证明原告应支付被告已交纳的未来城3#-10经营地址2015年1月-12月期间的水费2268.02元，其中7月份之前的水费应当由原告承担。原告质证认为上述水费不是本案所涉房屋的水费，是被告出租的另一商铺的用水量，原告所需缴纳的水费当时都是交给物业的。经查，被告提交的金华市自来水公司收据载明的是2015年11月份的水费17.08元，但被告未提交其余其已代原告交纳的原告经营期间的水费的收据，故仅凭该证据无法证明被告已为原告缴纳原告经营期间的水费。原告异议成立。本院不确认被告就该证据所主张的待证事实的证明力。
3.电费发票25张，用以证明原告应支付被告已为原告缴纳其所承租的2015年7月份未来城3号楼4、5、6、7层电费2236元及未来城3号楼（户名为未来城物管处）的电费666.25元（该费用系原告在宾馆营业期间太阳能热水器产生的费用，应当由原告承担）。原告质证认为2236元是7月份一个月的电费，但原告已经在7月11日搬出并将房产交还给被告，从7月11日后的电费不应由原告承担；原告当时并没有安装过太阳能，666.25元是太阳能的电费，不应由原告承担，即便是属于凯丽酒店的，也只有7月5日到7月11日期间的费用。原告提交反驳证据：电费抄单一份，用以证明原、被告双方曾对原告退租前的用电量进行抄表。被告对电费抄单真实性不予认可。经查，原告提交的电费抄单中双方签字无法识别，现被告对该抄单真实性不予认可，故本院对电费抄单真实性不予确认。被告提交的24张总额为2236元的电费发票为2015年7月份的用电总额，经本庭核实，涉案房屋的用电抄表时间为每月5日，故被告提交的上述24张电费发票为2015年7月6日至2015年8月5日�间的用电量。庭审中双方均确认原告于2015年7月13日搬离承租房屋，现双方均无有效证据证明原告搬离前的用电量，现只能根据公平原则平均分摊上述房屋2015年7月份的每日用电量，故原告应承担其所承租房屋在2015年7月13日前的电费为：8天（7月6日-7月13日）／30天＊2236元=596.27元；对被告提交的未来城3号楼（户名为未来城物管处）的电费发票，因户名为未来城物管处，无法证明系原告承租房屋所用电费，本院不确认被告就该666.25元电费发票所主张的待证事实的证明力。原告异议部分成立。本院确认被告就该证据所主张的部分待证事实的证明力。
4.金华华数数字电视有限公司出具的凯丽商务宾馆实际欠费情况说明一份，用以证明凯丽商务宾馆营业期间欠数字电视费11270.22元。原告质证认为不清楚双方解除租赁协议后涉案房屋的数字电视用户名是否仍为凯丽酒�，如果未更改，所有费用仍在该户名下，而原告搬离后的费用不应由原告承担，庭后还需核实。第二次庭审时原告提交数字电视费发票一份，用以证明原告在第一次庭审后已将应交的数字电视费交清。被告对真实性无异议，但其质证认为发票上载明数额为7236元，而被告提交的证据显示凯丽商务宾馆欠费11270.22元，仅凭该发票无法证明原告已足额交纳所欠的数字费用。后原告补强提交了金华华数数字电视有限公司出具的证明一份，载明原凯丽宾馆所欠数字电视服务费及宽带费已结清。被告发表书面质证意见：对该证明无异议。经查，根据原告提交的证据，原凯丽宾馆所欠数字电视服务费及宽带费已结清。本院确认原告就上述证据所主张的待证事实的证明力，不确认被告就上述证据所主张的待证事实的证明力。
本院根据已确认具有证明力的上述证据及到庭当事人及代理人的当庭陈述，对本案事实认定如下：
2008年8月28日，原告魏琳（乙方）与被告胡和雨（甲方）签订《房屋出租合同》一份，约定：甲方将自有的坐落于金华市义乌街356号未来城3#楼的房屋1层（3#楼东面三间营业房）及3-7层出租给乙方使用；租期自2008年10月1日始至2017年10月1日止；租赁期内，房屋和土地的产权税由甲方依法交纳；乙方承担如电费、电话费、电视收视费、保暖费、物业税及物业管理费（按平方面积摊）、空调费、治安费等因乙方经营或消费产生的费用，乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭据。合同还对其他相关事项进行了约定。
2015年7月11日，双方签订《凯丽酒店解除租房协议》一份，约定：宾馆所有现成东西全部留下；结清水电费用等所有费用；2014年9月30日至2015年7月11日房租补交3万元；原告必须配合被告把所有证件过户到被告指定人员，费用由被告负责；被告把原合同30万元水电保证金归还原告，三天内付20万元，余款以上几点完成后一次性付清。
后被告于2015年8月12日缴纳了上述房屋7月份的电费2236元。2016年3月29日即第一次庭审后，原告缴纳了原凯丽宾馆的数字电视收视费7236元，金华华数数字电视有限公司为此出具证明一份，载明原凯丽宾馆所欠数字电视服务费和宽带费已结清。
另，庭审中双方均确认原告于2015年7月13日搬离承租房屋。后被告退还原告保证金20万元。
本院认为：原、被告双方签订的《房屋出租合同》、《凯丽酒店解除租房协议》系双方真实意思，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。本案的争议焦点为：一、原告是否已按《凯丽酒店解除租房协议》约定履行义务；二、原告现是否有权向被告�张退还剩余的保证金。
一、对争议焦点一，双方现在存有争议的为原告是否已把宾馆所有现成东西全部留下、原告是否已将所有费用结清、原告是否应承担被告主张的个人所得税、房产税、印花税。
关于现场物品，双方于2015年7月11日《凯丽酒店解除租房协议》后，原告于2015年7月13日搬离承租房屋，根据常理，若原告未将东西全部留下，被告不可能让原告在隔日顺利离场，亦不可能在原告离场后退还原告保证金20万元，故本院认定原告已按约将宾馆所有现成东西全部留下；关于水费，因被告未提交充分证据证明原告尚欠其水费，故本院认定原告已将水费结清；关于电费，被告提交的24张电费总额为2236元的发票为2015年7月份的用电总额，经本庭核实，涉案房屋的用电抄表时间为每月5日，故被告提交的上述24张电费发票为2015年7月6日至2015年8月5日期�的用电量，庭审中双方均确认原告于2015年7月13日搬离承租房屋，现双方均无有效证据证明原告搬离前的用电量，现只能根据公平原则平均分摊上述房屋2015年7月份的每日用电量，故原告应承担涉案房屋在2015年7月13日前的电费为：8天（7月6日-7月13日）／30天＊2236元=596.27元；关于数字电视费，原告庭后已足额缴纳数字电视费且金华华数数字电视有限公司为此出具了原凯丽宾馆所欠数字电视服务费及宽带费已结清的证明，故本院认定原告已将数字电视费交清；根据双方签订的房屋出租合同约定，房屋和土地的产权税应由出租方交纳，故对被告主张的应由原告负担的个人所得税、房产税、印花税，本院不予支持。综上，本院认定原告尚欠被告电费596.27元，其余费用已交清。
二、对争议焦点二，原告现是否有权向被告主张退还剩余的保证金。
根据双方�订的《凯丽酒店解除租房协议》，被告应在原告结清所有费用后将保证金余款退还原告。原告离场后，其对是否尚欠被告费用及欠费数额不甚了解，故现原告向被告主张退还剩余的保证金并无不妥，扣除原告应支付的2014年9月30日至2015年7月11日补交房租30000元及电费596.27元后，被告应将剩余的保证金退还原告。故被告应退还原告保证金数额为100000-30000-596.27=69403.73元。
综上，对原告诉请及被告抗辩中合法有据部分，本院予以支持及采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告胡和雨于本判决生效之日起三日内返还原告魏琳保证金69403.73元；
二、驳回原告魏琳的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期�履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1550元，依法减半收取775元，由被告胡和雨负担，限于本判决生效之日起三日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。上诉案件受理费应在递交上诉状时预交，款汇至：金华市财政局政府非税资金财政专户，开户银行：中国农业银行金华市分行，银行账号：196999010400040900000106003，或直接交浙江省金华市中级人民法院立案大厅收费室。上诉期满七日后仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 黄小奕
二〇一六年五月五日
代书 记员 吴昱媛
附相关法律条文�
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收�的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。