杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭上民初字第279号
原告：杨娟。
委托代理人：钱梁。
委托代理人：陈旭初。
被告：应诗理。
被告：吴水兰。
两被告的共同委托代理人：应诗珑。
原告杨娟与被告应诗理、吴水兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月18日受理后，依法适用简易程序，于2014年3月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钱梁、陈旭初，被告应诗理、吴水兰及两被告的共同委托代理人应诗珑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨娟诉称：原、被告于2013年4月23日签订房屋转让合同一份，约定被告将其名下位于杭州市上城区南班巷15幢205室房屋转让给原告并约定了相关的违约责任。合同签订后，原告依约于2013年6月17日支付首付款328000元并获批银行贷款。但此后被告逾期至2013年9月16日才交付房屋并始终未将涉案房产过户予原告，后两被告于2014年1月将首付款退还给原告。因两被告已构成对合同之根本违约，根据合同约定，两被告应当支付原告违约金共计16万元，赔偿因延期交房导致的原告房屋租金损失及付清所有款项前的经济损失，故原告提起诉讼，要求：1、判令解除原、被告签订的《房屋转让合同》；2、判令两被告支付原告违约金160000元及赔偿原告付清前述款项前的经济损失（暂计至起诉之日为5050元）；3、判令两被告赔偿原告房屋租金损失人民币6225元；4、本案诉讼费等费用由被告承担。
被告应诗理、吴水兰辩称：1、原告与被告于2013年4月23日签订《房屋转让合同》，并支付了一万元定金。由于原告迟迟不能取得银行贷款，直到7月8日才由中介机构转交328000元首付款。耽误了交房过户计划，致使该合同不能如期履行。因此，违约责任在于原告，在2013年6月14日修改合同时，被告出于售房的诚意，当时并未追究原告的违约责任，未收取违约定金1万元。2、被告已于2013年9月16日将房屋钥匙交给原告，与双方商定的时间吻合，未逾期交房。原告要求被告支付房屋租金损失一说不能成立。相反，被告因为签订了买卖合同让房客退租，11个月损失了近两万元。由于被告家族个别成员对房屋中介机构拟订的7月7日补充协议不满，进而推翻有关房屋所有权的公证，致使不能办理三证过户手续，被告多方努力，家族内部意见仍不能统一，为此，房管局撤销原产权证，该《房屋转让合同》自动失效，原告于2013年12月下旬已经撤诉。现在，原告再次起诉被告《房屋转让合同》违约，于法律上已属没有依据。被告愿意房屋转让成功，但是由于不可抗拒的因素，不能定义为被告违约。两被告因经济困难才出卖房产，现原告已收取房款本息328585.80元，而原告在半年多的房屋纠纷中无实质金钱损失。故要求驳回原告的全部诉讼请求。
审理中，原告向本院提交书面证据材料如下：
1、杭州市房屋转让合同，证明原、被告之间具有房屋买卖合同关系，其中合同第四条、第六条与被告的违约责任相关。
2、首付款付款凭证，证明原告按约支付首付款328000元。
3、监督支付协议。
4、个人住房（商业用房）借款合同。
5、浙江省省直单位职工个人住房公积金贷款借款（组合）合同。
证据3-5证明原告依约申请银行贷款已获批准，原告已履行合同约定的义务。
6、房屋租赁合同及相关付款凭证等，证明原告因被告的延迟交房所受的损失。
两被告向本院提交的书面证据如下：
1、委托代理合同，证明被告认为应于2013年9月16日交房。
2、撤销房屋登记决定书，证明合同不能履行是基于不可抗拒的因素。
3、房屋验收交接单、转账凭证，证明双方交房时间；被告已向原告退还了首付款。
经庭审质证，本院对原、被告提交的证据认证如下：
两被告对原告提交的证据1真实性无异议，认为双方另有一份合同约定2013年9月10日交房；对证据2不清楚；对证据3-5无异议，对证据6真实性无异议，认为两被告已于2013年9月16日将房屋交付原告，原告自己不愿意居住使用在外租房，其损失与两被告无关。本院对原告提交的证据2、3、4、5予以确认，对证据1、6真实性予以确认，对证明目的结合本案事实综合考虑。
原告对两被告提交的证据1真实性无异议，根据第四条约定的是验证手续时间，不是房屋交付时间，无法证明被告的证明目的；对证据2真实性无异议、对证据3真实性无异议，认为该次房屋交接是在原告积极沟通下才达成的，远远超出合同约定的交房时间，被告已经违约逾期交房。本院对两被告提交的证据1、2真实性予以确认，对证明目的结合其他证据综合考虑，对证据3予以确认。
根据上述有效证据的认定及双方当事人的陈述，本院对本案事实认定如下：
就坐落于杭州市上城区南班巷15幢205室（建筑面积41.07平方米）房屋的买卖关系，原告杨娟与被告应诗理、吴水兰曾于2013年4月23日初步签订合同，后经协商，双方于2013年6月14日最终签订杭州市房屋转让合同，约定该房的转让价为820000元，原告须于2013年6月18日前支付首期款人民币328000元至双方约定的银行第三方监管账户（中国建设银行股份有限公司杭州西湖支行，33×××22），余款原告申请银行贷款，须于2013年6月18日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准；银行贷款492000元发放至双方约定的银行第三方监管账户，待原告审批通过二个工作日内，两被告支取房款328000元整，待原告银行放贷且交房当天，两被告支取房款492000元整；原告银行放贷三个工作日内，两被告交房给原告，除不可抗力的因素外，两被告未按本合同第四条约定的时间交房的，原告有权按累计已付款向两被告追究违约利息，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按无计算。逾期交付超过7天，原告有权按下述第（1）种约定追究两被告的违约责任：（1）两被告向原告支付违约金共计80000元整，合同继续限期履行。若两被告在14天内仍未继续履行合同，遵照下述第（2）条处理；（2）两被告向原告支付违约金共计160000元整，合同终止。原告实际经济损失与两原告支付的违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由原告据实赔偿。原、被告双方同意银行审批通过后10个工作日内双方向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如因两被告原因，原告未能取得房屋权属证书，原告有权退房。原告退房的，两被告应当自退房通知送达之日起10天内退还原告全部已付款，并按照银行存款同期利率付给利息。
2013年6月17日原告将首付款328000元打入监管账户33×××22，2013年7月3日原告与中国建设银行股份有限公司杭州西湖支行签订个人住房（商业用房）借款合同，借款金额192000元，以诉争房产为抵押财产。2013年9月16日两被告将诉争房屋交付原告。
另查明：诉争房屋原为应有年所有，两被告于2011年4月14日通过公证继承所得。2013年9月23日原告以两被告逾期交房，未配合办理房产过户手续为由向本院提起诉讼，要求确认诉争房屋归原告所有，要求两被告立即履行房屋转让合同约定，办理诉争房屋的过户登记手续，支付原告违约金80000元整，赔偿逾期交房期间的租房租金损失5200元。该案审理中，因涉及应有年的其他继承人对公证书中的签名有异议，杭州市住房保障和房产管理局于2013年12月19日作出杭房登撤字第（2013）第30号撤销房屋登记决定书，决定撤销诉争房屋的继承转移登记。同日原告撤回该案的诉讼，本院出具（2013）杭上民初字第1289号民事裁定书，准许原告撤回起诉。2014年1月14日两被告返还原告房款328000元并支付原告利息585.8元。
再查明：原告向两被告购房前系向他人租房解决住房问题，其于2012年9月15日与他人合租杭州市上城区马市街永宁院2单元602室，年租金31200元，期限从2012年9月15日至2013年9月15日止。2013年8月31日原告委托杭州盛世管家物业管理有限公司承租了坐落于杭州市下城区双眼井巷7幢3单元603室，租期从2013年9月2日起至2014年9月1日止，月租金2050元，约定居住人数2人。
本院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务的协议，当事人协商一致的，可以变更合同。本案原、被告因购房一事先于2013年4月23日达成初步协议，后因原告的银行贷款事宜双方于2013年6月14日对部分条款作出变更，故双方应按2013年6月14日最终达成的合同条款履行各自的权利义务。合同签订后原告积极联系贷款银行，于2013年6月17日将首付房款328000元打入合同约定的监管账户并于2013年7月3日通过银行审批，与贷款银行签订借款协议，完成合同约定的主要义务，然在办理房屋过户登记手续时，由于两被告所有的房产证被杭州市住房保障和房产管理局撤销，导致原告未能取得房屋权属证书，原告的购房目的不能实现，据此，原告在履行合同过程中不存在违约行为，而在于两被告在办理继承过户程序中的瑕疵导致，故原告要求解除购房合同本院予以支持。
本院认为合同是双方当事人的真实意思表示，合同签订后即具有法律效力，双方应按合同约定履行各自的义务，承担各自的风险。本案中，根据双方约定的交房方式：原告银行放贷三个工作日内，两被告交房给原告。从合同约定的交房条件为银行放贷三个工作日，为此，本院从法律层面不能认定两被告逾期交房，两被告不应承担逾期交房的违约责任，而应承担产权登记的违约责任，故原告现以两被告逾期交房为合同终止事由，要求两被告承担违约金160000元的理由不能成立。根据双方约定，如因两被告原因，原告未能取得房屋权属证书，原告有权退房，原告退房的，两被告应当自退房通知送达之日起10天内退还原告全部已付款，并按照银行存款同期利率付给利息。经计算，按三个月定期存款利息为5100.75元，扣减两被告已自行支付585.8元，两被告尚应支付原告违约金4514.95元。
结合本案实际，银行不能及时放贷的原因并非原告过错导致，而系两被告的产权继承登记手续的瑕疵所致，为此造成原告须继续在外租房产生损失，该部分损失应由两被告赔偿。从合同中推算双方按正常途径直至银行放贷、交付房屋的时间应为2013年7月底，基于原、被告于2013年9月16日已办理房屋交接手续，原告取得诉争房屋使用权的事实，故两被告应赔偿原告2013年8月1日起至9月15日的租金损失1950元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第二条、第六十条、第七十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告杨娟与被告应诗理、吴水兰就坐落于杭州市上城区南班巷15幢205室签订的杭州市房屋转让合同予以解除；
二、被告应诗理、吴水兰应于本判决生效之日起7日内支付原告杨娟违约金4514.95元，赔偿损失1905元；
三、驳回原告杨娟的其他诉讼请求。
如果被告应诗理、吴水兰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
预收案件受理费3726元，减半收取1863元，由被告应诗理、吴水兰承担70元，原告杨娟承担1793元，退回原告杨娟1863元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费3726元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处；户名浙江省杭州市中级人法院；账户：12×××68）。
审判员 朱旭东
二〇一四年四月一日
书记员 韩文涛