辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2686号
上诉人（原审原告）：关首英，男，1952年10月3日出生，锡伯族，沈阳金杯汽车车架厂退休职工，住址沈阳市铁西区。
委托代理人：孔沈君，女，1951年12月21日出生，汉族，沈阳市起重设备厂退休职工。
上诉人（原审原告）：关珊珊，女，1981年2月12日出生，锡伯族，无职业，住址沈阳市铁西区。
委托代理人：孔沈君，女，1951年12月21日出生，汉族，沈阳市起重设备厂退休职工。
被上诉人（原审被告）：沈阳五洲商业广场发展有限公司，住所地沈阳市和平区太原北街65号7楼。
法定代表人：罗海，该公司执行董事。
委托代理人：何群，女，汉族，1981年11月3日出生，汉族，该公司工作人员。
委托代理人：林宇，女，1987年7月19日出生，汉族，该公司工作人员。
上诉人关首英、关珊珊与被上诉人沈阳五洲商业广场发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第01742号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉、代理审判员相蒙参加评议的合议庭，于2014年10月28日开庭公开审理了本案，上诉人关首英、关姗姗的共同委托代理人孔沈君、被上诉人沈阳五洲商业广场发展有限公司的委托代理人何群、林宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告关首英、关姗姗诉称，原、被告于2005年9月10日与被告签订了商品房买卖合同，一次性付款购买了带五年租金的地下B1F-651档口，其中18个月租金为86，947元（抵冲房款），并一次性支付余下房款492，959元。诉讼请求：1、请求确认18个月（2006年1月1日至2007年6月30日）的租金86，947元为购房款，要求确认总房款为579，906元；2、被告支付86，947元购房款的延期办证违约金约40，000元；3、本案诉讼费由被告承担。
一审被告沈阳五洲商业广场发展有限公司辩称，原告的诉求被告不予认可。理由如下：一、原告与五洲春天购物有限公司双方签订的租赁协议第三条约定，从2006年1月1日至2007年6月30日为免租期，甲方无偿提供给乙方使用，既然是无偿使用就不存在返还义务，原告更不能将其视为房款的一部分。原告与开发商签订的商品房买卖合同中付款方式也明确写明该商铺为一次性付款。原告没有以租金抵铺款的协议，更没有其它的证据证明其主张。二、原告提供广告宣传等证据也不能证明本案争讼的商铺是以租金抵铺款的方式购买。首先，广告宣传的性质为要约邀请，是向不特定人发出的，最终落实在双方之间的合同及才是本案的最终的证据。被告确实存在以租金抵铺款的方式卖给业主，但是其付款方式明确约定为分期付款，其剩余的房款分3.5年每季度支付一次，本案不属于此情形。请法庭驳回原告的诉请。
一审法院经审理查明：2005年9月10日，原、被告签订商品房买卖合同，约定由被告向原告出售位于沈阳市和平区太原北街65号地下一层B1F-651号商铺，套内建筑面积11.13平方米，总价款为492，959元，付款方式为一次性付款。同时约定被告于2005年11月30日前交付商铺，被告于交付商铺90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期原告不退房，超出天数部分被告按银行同期贷款利息支付给原告，直至产权证办理完毕。原告一次性支付购房款492，959元。被告也依照合同的约定履行了交付商铺义务，但至今被告没有为原告办理商铺产权登记手续，商场也没有正常营业。
2005年6月，原、被告就位于沈阳市和平区太原北街65号地下一层B1F-651号商铺签订《商铺租赁协议》，约定自2006年1月1日至2007年6月30日止为免租期，原告无偿提供给被告。自2007年7月1日至2010年12月31日止为有偿租赁期，每月租金4830元。
一审法院另查明，我院曾于2008年4月作出（2008）沈和民二初字第863号民事调解书，调解内容“被告沈阳五洲商业广场发展有限公司赔偿原告关姗姗、关首英违约金，按商铺总价款492，959元，从2006年起至房屋所有权证办理完毕止，根据中国人民银行规定的同期贷款利率标准执行。”
一审法院认为：原告关首英、关姗姗主张一年半免租期的租金86，947元冲抵部分房款，虽提供打印纸和被告公司的宣传单，但打印纸无任何签字和盖章且庭审中被告不予承认，故无法证明被告认可租金抵房款的事实。另外，宣传单只属于要约邀请类，不属于被告公司发出的要约，且在之后双方签订的商品房买卖合同中已明确商铺款为一次性付款，合同中已经写明商铺的单价和总商铺款数额（492，959元），未提及一年半租金冲抵部分商铺款一节，在此属于涉案双方并未将被告公司的宣传单的内容作为涉案商铺买卖合同的条款予以明确，即一年半免租期的租金并未作为涉案商铺买卖合同的一部分。原告关首英、关姗姗与被告签订商铺买卖合同，视为原告认可总房款的确定方式。同时根据被告为原告开具的辽宁省商品房销售（预收款）统一发票显示，原告已全额缴纳房屋价款492，959元，原告主张免租期的租金抵充房款一事，并未提供相关证据证明，故本院对于原告提出的“要求确认一年半租金86，947元为购房款并要求支付相应延期办证违约金”的主张，本院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告关首英、关姗姗的诉讼请求。案件受理费800元（原告已预交），减半收取400元，由原告关首英、关姗姗承担。
宣判后，关首英、关姗姗不服原审法院判决，向本院提出上诉。上诉请求：一、请求依法撤销原审法院民事判决。二、诉讼费用由被上诉人承担。三、确认18个月租金86，947元为购房款一部分（2006年1月1日至2007年6月30日）四、由被上诉人支付86，947元购房款以及延期办证违约金40，000元。主要上诉理由：一、不管是不是要约，法律应当尊重事实。当初五洲商业广场发展有限公司卖给我五年返租商铺，这是基本事实，五洲公司的律师也说租金商铺当庭已有记录。而且2008年初这样的诉讼都有例子都是业主胜诉，法律应当一视同仁。二、如果不能视为购房款，请求被上诉人支付86，947元购房款以及延期办证违约金40，000元.
被上诉人沈阳五洲商业广场发展有限公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。第一、双方签订的商品房买卖合同第六条付款方式，约定为一次性付款，上诉人已按协议约定就付款义务履行完毕。上诉人与五洲春天购物有限公司签订的租赁协议中确认，从2006.1.1-2007.6.30为免租期，此期间的租金无偿提供给五洲春天公司使用，上诉人提出无偿使用期间的属于有偿租金或者视为购房款的一部分与事实相悖，与法律不符。第二、被上诉人作为房地产开发商，与众多业主签订的商品房买卖合同，根据地块位置、定价调整等多种因素，分为不同付款方式，如一次性付款，分期付款以及按揭付款，上诉人以当年购房时的广告宣传单不能作为本案的佐证，宣传单的性质是要约邀请，向不特定人发出，最后以双方签订的买卖合同为准。且同类商铺的买卖合同，和平区人民法院均未支持该类业主的所谓“以租金抵铺款”的诉求，上诉人的诉求不尊重合同约定，无法律支持，请法院予以驳回。综上所述，原审人民法院认定事实清楚，判决合法、合理。请求二审人民法院依法驳回上诉人请求，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《商铺租赁协议》、（2008）沈和民二初字第863号民事调解书等证据材料及当事人陈述，经庭审质证及本院审查，予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为，本案的争议焦点为案涉房屋一年半免租期的租金86，947元是否应当冲抵房款的问题。本院认为，上诉人虽主张免租期租金充抵房款，但其提供的宣传单及打印纸上均无被上诉人方的签字或盖章，宣传单只属于要约邀请类，不属于被上诉人的要约。且上诉人与被上诉人之间所签订的《商品房买卖合同》第四条第二款明确约定，案涉商铺的总商铺款数额为492，959元，合同中未提及租金冲抵商铺款的事项，在此属于合同双方并未将被上诉人的宣传单内容作为案涉商铺买卖合同的条款予以明确，即免租期的租金并未作为案涉商铺买卖合同的一部分。上诉人与被上诉人签订了商品房买卖合同，视为上诉人认可总房款的确定方式为依据双方合同的约定。因此对上诉人主张存在免租期租金冲抵房款的主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人关首英、关姗姗负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 冬
代理审判员 郑竹玉
代理审判员 相 蒙
二〇一四年十月三十日
书 记 员 那萌萌
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；