新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
民 事 判 决 书
（2014）伊州民二终字第562号
上诉人（原审原告）：王伟红。
委托代理人：张江，新疆天和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：姚笛。
上诉人王伟红因与被上诉人姚笛房屋租赁合同纠纷一案，不服伊宁市人民法院于2014年9月3日作出的（2014）伊民初字第2686号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2014年11月21日公开开庭进行了审理。上诉人王伟红及其委托代理人张江、被上诉人姚笛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王伟红原审诉称：2013年5月5日姚笛租赁本人位于伊宁市解放路八巷27号房院，双方签订了书面协议，其将租赁物交于姚笛。但姚笛未按照租赁协议约定履行义务，严重损害租赁财产。故诉至法院，请求判令：1、依法解除其与姚笛之间签订的租赁合同；2、由姚笛恢复租赁物原状；3、本案的涉诉费用由姚笛承担。
姚笛原审辩称：本人与王伟红签订合同后，对租赁物进行了装修，增加了租赁物的价值，并未对租赁物造成损害，王伟红的起诉没有事实和法律依据，应予驳回。
原审法院查明：位于伊宁市解放路X巷XX号的房院属于王伟红所有。该房院的土地性质为划拨国有住宅用地。2013年5月5日王伟红（甲方）与姚笛（乙方）签订《房屋院落租赁协议》，约定：“一、租赁物地址伊宁市解放路X巷XX号，房型规格为地上两层楼房院落。二、l、租赁期限：甲方同意乙方租用5年，2013年7月5日至2018年7月4日。2、房屋租金2013年-2016年每年36000元，2017年46000元，2018年56000元。3、付款方式为按年支付，每年租期开始提前一个月即预先支付当年租金。4、租赁期内产生的水电、煤气、电话、有限电视、卫生治安费等所有费用由乙方支付。5、租赁期内乙方有下列情形之一的甲方可以终止合同，收回房屋使用权，乙方需担全部责任，并赔偿甲方损失。（1）乙方利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的；（2）乙方无故拖欠房屋租金达30天；（3）连续三个月不付所有费用的。三、双方责任和义务：1、在租赁期内，甲方必须确保乙方的正常使用及居住，不得将乙方租用的房屋转租（卖）给任何第三者，或在租赁期内房租加价。3、租赁期内如遇土地征收，装修赔偿款归乙方所有，由乙方自行通过开发商协商，乙方可在获得协商赔偿的前提下提前将房屋归还甲方，甲方应归还剩余房租。4、租赁期内，甲乙双方如有一方有特殊情况需要解除协议的，必须提前一个月通知对方，如给对方造成经济损失，需给予损失方相应补偿。双方协商同意后方可解除本协议。5、乙方不得擅自改变室内主体结构，如擅自改动主体结构造成的任何损失均由乙方负责，如发生自然损坏，应及时通知甲方并配合甲方及时给予修复。”王伟红将诉争房院交由姚笛后，姚笛将房院装修并用于经营“XXX餐厅”。2014年8月1日，姚笛第一次缴纳租赁房院产生的电费6676.90元。2014年6月5日姚笛曾给王伟红打电话要求交付房屋租金，但王伟红表示因遇到政府拆迁，不必再缴纳房屋租金。2014年7月9日伊犁萨克自治州公证处出具提存书，内容为：姚笛将与王伟红于2013年5月5日签订的《房屋院落租赁协议》中约定的年租金36000元于2014年7月7日提存于我处，即日起姚笛所交王伟红2014年7月5日至2015年7月4日租赁费已履行。此后姚笛通过电话通知王伟红房屋租金已提存至公证处，并要求王伟红前去领取。王伟红缴纳了2014年4至6月的垃圾处理费360元。2014年5月23日，江苏路街区指挥部伊宁市解放路街道办事处出具关于江苏路沿街两侧市容市貌整治的通知。内容为：经市政府研究决定全面推进江苏路沿街两侧的老城区改造和市容市貌整治，以规划部门确定的红线为准，建筑风貌以俄式为主，整治时间为2014年4月至2014年12月，沿街的规划设计由江苏路街区指挥部委托具有资质的规划设计部门统一规划，各居住户必须与江苏路街区指挥部签订新建意向书，按照政府统一规划要求设计委托施工，施工图纸必须经指挥部审核认可后，方可进行建设。江苏路沿街两侧商业产权人自即日起自行做好通知承租人的工作，自通知下发之日起5日内自行搬迁（王伟红与姚笛均表示是否参加该老城区改造是自愿的）。
原审法院认为：王伟红与姚笛签订的《房屋院落租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。本案的争议焦点为：该《协议》是否有法定或约定解除的情形，应否解除。《协议》中约定了三条可以解除合同的情形，即利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的；无故拖欠房屋租金达30天及连续三个月不付所有费用的。王伟红认为姚笛在租赁房屋期间未按时缴纳电费、垃圾管理费及房屋租赁费等，违反了合同约定，应予以解除房屋租赁协议，但根据庭审时姚笛提供的录音资料及提存公证书均证实姚笛按照合同约定于2014年6月5日按时给王伟红缴纳房屋租赁费，王伟红拒绝接受，且姚笛已将应缴纳的房屋租赁费进行提存并通知了王伟红，故姚笛的行为不构成违约，不应依此理由解除合同。同时姚笛租赁期间虽然仅缴纳一次电费，且未缴纳4-6月的垃圾处理费，但根据合同约定只有姚笛连续三个月不付所有费用的情况下，王伟红才能解除合同。姚笛仅未按时缴纳两项费用并不构成解除合同的条件。王伟红虽称姚笛装修时改变其房屋的主体结构且将房屋用于商用存在违约行为，但在姚笛不认可的情况下，王伟红并未提供证据证明姚笛的装修行为改变了房屋的主体结构，且根据合同约定即使姚笛改变了房屋的主体结构应由王伟红向姚笛要求赔偿损失，而非解除合同。双方签订的房屋租赁协议中约定王伟红保证房屋正常使用和居住，并未明确禁止该房屋用于商业使用，且合同中约定若遇土地征收装修款归姚笛所有，可见王伟红是同意姚笛对房屋进行装修，该租赁物为二层房院，姚笛一次性租赁5年期限，且约定可以进行装修，可推定王伟红是知道并允许姚笛租赁该房院用于商业用途的，双方签订的房屋租赁协议即无法定解除情形也无约定解除情形，姚笛不同意解除该房屋租赁协议，故王伟红要求解除合同的理由均不成立，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回王伟红的诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由王伟红承担。
上诉人王伟红不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决证据认定前后矛盾。即认定合同的约定，同时也认定姚笛未依约支付相关费用，但却以“但书”之词否定合同的约束力，相互矛盾。本人以房东的身份向街道办缴纳的垃圾清运费，证实姚笛的违约行为；姚笛长达一年不交电费，且违章用电，严重违约；不按时缴纳房租，即使公证提存也拖欠了1个月零3天，已构成违约，同时无证据证实姚笛向其通知了公证提存；姚笛提供的录音证据是因姚笛偷用电、改变房屋结构及用途等问题双方发生矛盾后，本人拒绝给姚笛租用房屋的结果，且该录音未经本人同意，存在剪辑，不应作为证据采信；姚笛未经规划设计部门许可或本人同意的情况下自行改变租用房屋的主体结构及用途，己严重威胁到周围邻里人身财产安全，违反了合同约定，应当解除合同赔偿损失。请求撤销一审判决；支持其原审诉讼请求；一切涉诉费用均由姚笛承担。
被上诉人姚笛答辩称：关于偷电问题，应由电力公司核查。本人使用房屋期间，因供电公司人手不够没有查电表，确有几个月没有交电费，后经供电公司查清，其也缴费了所有电费，并不存在违约。垃圾费是王伟红主动去交的，并不是本人拖欠垃圾费不交。关于租赁费公证提存问题，有录音证据，提存时通过公证处在相关报纸上进行了公告，至于为什么提存也有电话录音，王伟红如果认为录音有问题可以去鉴定；关于房屋主体结构及用途问题，王伟红也支持本人装修房屋，并不存在改变房屋主体结构的事实。合同约定房屋正常使用，没有写明不能用于商业使用，在合同期内本人正常使用该租赁房屋，王伟红认为改判了房屋用途不予认可。综上王伟红的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明：姚笛在装修餐厅过程中，将一楼房屋外墙改造出一扇门，将原有的平房的窗户改造成进出餐厅的门，该餐厅面临伊宁市江苏大道。
本院认为，本案争议焦点是：王伟红要求解除《房屋院落租赁协议》并由姚笛恢复租赁物原状有无依据。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，王伟红与姚笛签订的《房屋院落租赁协议》约定了三条可以解除合同的条件：“姚笛利用承租房屋进行非法活动损害公共利益；无故拖欠房屋租金达30天；连续三个月不付所有费用。”目前没有证据证实姚笛利用承租房屋进行非法活动损害公共利益以及连续三个月不支付所有费用。对于支付房租费问题，姚笛虽然没有将2014年7月5日至2015年7月4日的房租费直接交付给王伟红，但根据姚笛提供的录音资料及提存公证书，证实姚笛曾给王伟红交付房租费，王伟红表示因遇政府拆迁，不必再交房租费，之后姚笛将房租费进行了提存公证并通知了王伟红，未按时支付房租费是因王伟红的原因所致，姚笛不存在无故拖欠房屋租金的事实。王伟红虽认为录音资料是其与姚笛因偷用电、改变房屋结构及用途等问题发生矛盾后产生，且有剪辑，不应作为证据采信，也不认可提存公证书之事已通知了本人，但因其未提供足以反驳录音资料的证据，该录音资料及公证书应当予以采信。姚笛按期支付了房租费，不存在约定解除合同的情形，故王伟红以姚笛未按约定支付垃圾费、电费、房租费为由要求解除合同的理由不能成立，不予支持。至于王伟红提出姚笛改变了房屋的主体结构以及用途构成违约，应当解除合同并恢复租赁物原状的请求，姚笛在使用租赁房屋时确实将一楼房屋外墙改造出一扇门，将原有平房的窗户改造成进出餐厅的门。因姚笛将房院改造成了临街的餐厅，王伟红对姚笛装修改造房屋的事实不知情不符合常理。即便姚笛擅自改变房屋主体结构，按照合同约定由此造成的损失由姚笛负责，并无约定可以依此理由解除合同，而且合同也没有禁止租赁房屋用于商业使用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定：“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”本案中，王伟红未举证证实其房屋受到损失，故其要求解除合同并要求姚笛恢复租赁物原状的上诉理由，因缺乏依据，不能成立，不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。上诉人王伟红的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由王伟红负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 明
审判员 彭红梅
审判员 芦海龙
二〇一四年十二月二日
书记员 蒋红梅